福建省仙游县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0322民初3782号原告中国农业银行股份有限公司仙游县支行，住所地仙游县鲤城街道洪桥社区八二五大街788号。统一社会信用代码91350322X11324174N。负责人吴罡，行长。委托代理人杨钒、林一兵，该行职员。特别代理。被告林建涵，男，1990年5月28日出生，汉族，农民，住仙游县。被告福建省中瑞房地产开发有限公司，住所地仙游县鲤南镇城南东路。统一社会信用代码913503007617911342。法定代表人陈良瑞，总经理。委托代理人陈智权，该公司职员。特别代理。原告中国农业银行股份有限公司仙游县支行（以下简称“仙游农行”）与被告林建涵、福建省中瑞房地产开发有限公司（以下简称“中瑞房地产公司”）因金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月13日受理后，依法适用简易程序，于2016年7月6日公开开庭审理了本案。原告仙游农行委托代理人林一兵和被告中瑞房地产公司委托代理人陈智权到庭参加诉讼，被告林建涵经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仙游农行诉称，2015年4月21日，原告与二被告签订《个人购房担保借款合同》，约定：被告林建涵向中瑞房地产公司购买位于仙游县鲤南镇仙安村（中瑞·香江明珠）1#A幢6层604的房地产，由原告向被告林建涵提供67万元的住房按揭贷款；借款期限自2015年4月30日至2035年4月29日止；借款利率按年利率6.19500%执行；被告以所购房地产设定抵押担保，办妥抵押预登记后，原告将借款金额一次性以被告购房款名义划入中瑞房地产公司在原告处开立的售房专用账户内。合同还对还款方式、担保范围、违约责任等进行了约定。合同签订后，原、被告办理了抵押预登记手续，原告依约将贷款67万元划入中瑞房地产公司账户内，但被告未按约偿还借款本息，仅偿还2016年1月29日前的本息，目前总计欠本金656795.53元及自2016年1月30日起计算的利息。故诉至法院，请求判决：1.立即解除原、被告签订的合同编号为35576的《个人购房担保借款合同》；2.被告林建涵立即偿还原告借款本金656795.53元并支付利息（利息自2016年1月30日起按合同约定利率及计息方式计至还清之日止）；3.若被告林建涵不能还款，判决以被告林建涵设定抵押的仙游县鲤南镇仙安村（中瑞·香江明珠）1#A幢6层604的房地产折价或拍卖、变卖所得价款优先偿还上述债务；4.被告中瑞房地产公司对上述债务承担连带偿还责任；5.二被告共同承担本案诉讼费用。被告中瑞房地产公司辩称，原告所述属实，担保属实，请求法院依法判决。被告林建涵未向本院递交书面答辩。在本院审理过程中，原告仙游农行在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据：1.原告仙游农行的营业执照、负责人身份证明以及被告林建涵的身份证、被告中瑞房地产公司的营业执照、法定代表人身份证明各一份。欲证明：借、贷、担保三方的主体资格。2.《个人购房担保借款合同》、《商品房买卖合同（预售）》、仙房预2015字第01784号预告登记证各一份。欲证明：2015年4月21日，原告与二被告签订《个人购房担保借款合同》，约定：被告林建涵向中瑞房地产公司购买位于仙游县鲤南镇仙安村（中瑞·香江明珠）1#A幢6层604的房地产，由原告向被告林建涵提供67万元的住房按揭贷款；借款期限自2015年4月30日至2035年4月29日止；借款利率按年利率6.195%执行；被告以所购房地产设定抵押担保，办妥抵押预登记后，原告将借款金额一次性以被告购房款名义划入中瑞房地产公司在原告处开立的售房专用账户内。合同还对还款方式、担保范围、违约责任等进行了约定。合同签订后，原、被告办理了抵押预登记手续。3.个人购房贷款资金划转授权委托书、委托划款扣款授权书、借款凭证各一份。欲证明：2015年4月30日，原告依约将贷款67万元划入被告中瑞房地产公司账户内，借款期限至2035年4月29日止，执行利率6.195%，还款方式为等额本息还款。4.个贷凭证基础信息、还款明细各一份。欲证明：借款发放后，被告林建涵未按约偿还借款本息，仅偿还2016年1月29日前的本息，目前总计欠本金656795.53元及自2016年1月30日起计算的利息。被告中瑞房地产公司对原告提供的上述证据均无异议。本院认为，因被告林建涵未到庭参加诉讼，又未书面提出异议，视为自愿放弃诉讼权利以及对原告起诉事实的默认。到庭的被告中瑞房地产公司对原告提供的上述证据均无异议，故原告提供的上列证据，其来源合法，内容真实，彼此间能相互印证，可说明贷款人、借款人、担保人的主体资格、借款约定情况、担保设定情况、被告尚欠借款本息等事实，具有证据资格和证明效力，本院均予认定。对上述证据所反映出的事实，本院亦予确认。二被告均未向本院提供证据。经庭审举证、质证、认证，对本案主要事实可作如下认定：2015年4月21日，原告仙游农行与被告林建涵及中瑞房地产公司签订了一份编号为35576的《个人购房担保借款合同》，约定：被告林建涵因购买坐落在仙游县鲤南镇城南东路“中瑞·香江明珠”1号楼A幢604号房向原告借款67万元，借款期限为240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮5%后确定；借款直接划入中瑞房地产公司账号内；还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放贷款，有权提前行使担保权；本合同项下的担保方式为阶段性保证加抵押，中瑞房地产公司自借款发放日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止为本案债务承担连带保证责任；本合同项下的抵押物为被告林建涵购买的坐落在仙游县鲤南镇城南东路“中瑞·香江明珠”1号楼A幢604号房产及其占用范围内的土地使用权，购房合同编号为GF171：201500919的《商品房买卖合同》；保证及抵押担保范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现债权的一切费用等；本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。2015年4月24日，双方办理了抵押预告登记手续。2015年4月30日，原告依约将贷款67万元划入被告中瑞房地产公司账户内，借款期限至2035年4月29日止，执行利率6.195%，还款方式为等额本息还款。借款发放后，被告林建涵未按约偿还借款本息，仅偿还2016年1月29日前的本息，目前总计欠本金656795.53元及自2016年1月30日起计算的利息。经原告多次催讨，但被告仍未还款。因索款无着，原告仙游农行于2016年5月13日诉来本院请求处理。综上所述，本院认为，本案所涉的《个人购房担保借款合同》，当事人缔约主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规之强制性规定，均应认定合法有效。合同双方应按照约定的内容，严格履行合同义务。原告仙游农行已依约履行了发放贷款的义务，其合法权益应受法律保护，被告林建涵未按照合同约定的等额本息还款法每月偿还借款本息，已构成违约，经原告催讨后仍未履行还款义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，原告可以解除合同，有权按合同约定提前收回已发放贷款并提前行使担保权。被告林建涵应向原告仙游农行归还尚欠借款本金、支付约定利息并承担逾期付款的违约责任。被告林建涵自愿以其所购买的坐落于仙游县鲤南镇仙安村（中瑞·香江明珠）1#A幢6层604号的房产及相应土地使用权为上述借款提供抵押担保并办理抵押预告登记，抵押权依法设定，在被告林建涵不履行到期债务时，原告依法有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。被告中瑞房地产公司为本案借款提供阶段性连带责任保证，债权人在保证期间内向保证人主张权利，故保证人的保证责任不能免除。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务时，债权人应当按照约定实现债权，因涉案合同中约定“本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任”，故原告可以同时选择物的担保和保证担保来实现全部债权。原告仙游农行的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告林建涵经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十三条、第三十四条、第四十六条、第五十三条以及《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司仙游县支行与被告林建涵、福建省中瑞房地产开发公司于2015年4月21日签订的编号为35020120150017576的《个人购房担保借款合同》；二、被告林建涵应在本判决生效后十日内返还给原告中国农业银行股份有限公司仙游县支行借款人民币656795.53元并支付利息（利息计算办法：自2016年1月30日起按合同约定利率及计息方式计至还清本款之日止）；三、若被告林建涵到期未还清本判决第二项借款本息时，原告中国农业银行股份有限公司仙游县支行有权以被告林建涵设定抵押的坐落于仙游县鲤南镇仙安村（中瑞·香江明珠）1#A幢6层604号房屋及相应土地使用权（仙房预2015字第01784号）折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；四、被告福建省中瑞房地产开发有限公司对本判决第二项的借款本息承担连带偿还责任。二被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币5219.5元，由被告林建涵负担，被告福建省中瑞房地产开发有限公司对之负连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员 颜 洁二〇一六年七月六日书记员 黄丽蓉附：1.引用的主要法律条文内容：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第三十四条下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；（三）抵押人依法有权处分的的土地使用权、房屋和其他地上定着物；（四）抵押人依法有权处分的的机器、交通运输工具和其他财产；（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；（六）依法可以抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。2.执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。