南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0115民初9702号
原告裕廊腾飞置业（南京）有限公司（以下简称裕廊腾飞公司，统一社会信用代码91320115787141711W），住所地在南京市江宁开发区将军大道55号。
法定代表人张小雷，裕廊腾飞公司董事长。
委托代理人胡毅、程飞，江苏苏晟律师事务所律师。
被告赵雨兵，男，1975年11月2日生，汉族。
委托代理人汪吕兵，江苏爱信律师事务所律师。
被告南京祥日餐饮管理有限公司（以下简称祥日餐饮公司，统一社会信用代码913201153023104934），住所地在南京市江宁经济技术开发区将军大道55号。
法定代表人王日峰，祥日餐饮公司董事长。
委托代理人廖志平，江苏爱信律师事务所律师。
原告裕廊腾飞公司诉被告赵雨兵、祥日餐饮公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案受理后，依法适用简易程序由审判员孙大强独任审判，公开开庭进行了审理。原告裕廊腾飞公司的委托代理人程飞、胡毅，被告赵雨兵的委托代理人汪吕兵，被告祥日餐饮公司的委托代理人廖志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告裕廊腾飞公司诉称，其在位于南京市江宁区将军大道55号有一处占地约30亩的产业园。其曾将该产业园委托给案外人南京顺天世界之窗企业孵化器发展有限公司（以下简称孵化器公司）进行管理。后孵化器公司于2013年11月将该产业园的B1、B2、B3号楼101、201、301室租赁给被告赵雨兵，租期截止至2029年7月31日止，共计15年5个月。租金标准为1500000元/年，前十年期间从第三年起每年递增3%，后五年每年费用根据当时市场价格重新核定，另双方还约定若赵雨兵逾期支付租金、物管费超过30天，其有权解除合同，赵雨兵除承担违约责任外，还需支付剩余租期内的费用。后其解除了与孵化器公司之间的委托协议，由其自行对该产业园进行经营管理。其接手后发现赵雨兵未经任何人允许擅自将部分租赁房屋（B幢101室）转租给被告祥日餐饮公司，且欠付租金及水电费等相关费用，共计33333元。其认为，赵雨兵未经其许可擅自转租房屋并长期拖欠租金、水电费的行为已构成违约，现诉至法院，请求判令：1、解除与被告赵雨兵之间的租赁合同；2、被告赵雨兵、祥日餐饮公司立即迁出租赁房屋；3、被告赵雨兵支付违约金100000元；4、合同解除后，被告赵雨兵继续按照双方租赁合同约定标准支付房屋使用费至实际收回租赁房屋之日止。
被告赵雨兵辩称，第一，其系与案外人孵化器公司签订的房屋租赁合同，合同相对人系孵化器公司，原告裕廊腾飞公司非本案适格主体；第二，其将涉案房屋部分转租给被告祥日餐饮公司属实，但已得到孵化器公司许可，且此后亦是由祥日餐饮公司直接支付诉争房屋租金，现裕廊腾飞公司以其不知转租为由解除合同，与事实不符；第三，其未拖欠房租，不存在违约行为，不同意支付违约金；第四，双方租赁合同仍在履行期间，不存在支付房屋使用费的问题。综上，请求依法驳回原告裕廊腾飞公司对其的诉讼请求。
被告祥日餐饮公司辩称，第一，涉案房屋系被告赵雨兵从案外人孵化器公司处租赁而来，原告裕廊腾飞公司作为本案原告主体不适格；第二，赵雨兵将部分涉案房屋转租给其属实，但原房屋出租人孵化器公司在涉案房屋的次承租发生时就已知晓并认可转租的事实。后孵化器公司不再管理涉案房屋，裕廊腾飞公司对涉案房屋进行实际管理，故其自2015年8月起开始向裕廊腾飞公司支付房租，因此裕廊腾飞公司至少从2015年8月起就知道转租的事实，其未在6个月内提出异议，表示裕廊腾飞公司对赵雨兵转租房屋的事实是认可的；第三，涉案租赁合同部存在法定解除事由及约定解除事由。综上，请求依法驳回原告裕廊腾飞公司对其的诉讼请求。
经审理查明，原告裕廊腾飞公司系将军大道55号世界之窗创新园B1、B2、B3号楼101、201、301室房屋（建筑面积为3641平方米）的实际产权人，其曾委托案外人孵化器公司对该房屋进行管理。2013年11月15日，孵化器公司与被告赵雨兵签订租赁合同一份，将上述房屋出租给赵雨兵。租期15年5个月，自2014年3月1日起至2029年7月31日止。年租金1500000元（含物业管理费），在本合同签订之日支付首期房租、物业管理费1500000元，以后每期须提前15天付清房租、物业管理费，以此类推。逾期支付视为违约，逾期违约金每日按欠交费用的5‰计收，此款可在履约保证金中扣除。另双方如有任何一方违约、退租，必须支付本合同总价的10%违约金给另一方。同年11月22日，孵化器公司与赵雨兵就该租赁合同又签订补充协议一份，约定上述房屋免租期为2014年3月1日起至2014年7月31日止。以后每期须提前两个月付清房租、物业管理费，以此类推。房租标准前十年（即2014年8月1日至2024年7月31日）期间从第三年起，每年递增3%，后五年（即2024年8月1日至2029年7月31日）每年费用根据当时市场价格重新核定。履约保证金为100000元。上述合同签订后，孵化器公司交付房屋，赵雨兵亦开始缴纳房租。2014年4月4日，赵雨兵与被告祥日餐饮公司的法定代表人王日峰签订联营协议一份，约定赵雨兵将其承租的B幢西区101室房屋租赁给王日峰用于经营餐饮，租赁期限自2014年4月4日至2029年7月31日，其中2014年4月4日—2014年7月31日为装潢免费使用期。王日峰须向赵雨兵每年支付人民币400000元整，从第三年起，每年递增3%，后五年（即2024年8月1日至2029年7月31日）每年费用根据当时市场价格重新核定。2014年12月24日，因案外人江苏苏河实业有限公司（以下简称苏河公司）在孵化器公司管理的产业园内张贴的公告，孵化器公司发出告各承租户函，内容为针对此前苏河公司在园区内张贴公告宣称其是将军大道55号物业所有人，并要求各承租户不再向南京顺天实业有限公司（以下简称南京顺天）缴纳租金的不实言论，特澄清如下：裕廊腾飞公司系将军大道55号物业的产权人，苏河公司仅是裕廊腾飞公司股东，无权发布公告。孵化器公司作为将军大道55号物业的合法承租方，享有将该处物业对外进行转租及收取租金的合法权益。同年12月25日，针对孵化器公司的告各承租户函，裕廊腾飞公司发出告租户书，内容为其公司是江宁区将军大道55号房产的产权人，其公司由苏河公司100%控股。”2014年3月26日，其公司已与孵化器公司签订了解除协议，协议中第1条写明：我司与孵化器公司租赁合同解除，由苏河公司委托南京顺天运营。2014年3月27日我司与南京顺天重新签订了租赁合同，至今南京顺天未支付任何一笔房屋租金，已严重违约，鉴于此，苏河公司于2014年11月28日解除了与南京顺天的租赁合同。…….即日起将军大道55号房产由苏河公司自主经营管理……同时也为各位租户提供更好更优质的服务！”2015年2月1日，裕廊腾飞公司与案外人南京天存创意产业有限公司（以下简称天存公司）签订租赁合同一份，约定裕廊腾飞公司将将军大道55号房产及其土地使用权出租给天存公司运营管理，2015年2月2日，天存公司向各承租户发出通知，声明其公司已与孵化器公司正式交接完成，要求承租户自2015年2月1日起，不要再往原孵化器公司账号上继续打款。2015年7月7日，因裕廊腾飞公司欲收回将军大道55号房产自行管理，其与天存公司签订解除协议一份，协商解除了原租赁合同。2016年4月1日，江苏苏晟律师事务所接受裕廊腾飞公司委托，向赵雨兵发出律师函，内容为裕廊腾飞公司系产业园的实际所有人，后委托孵化器公司对产业园进行经营管理。后裕廊腾飞公司解除与孵化器公司的委托经营管理协议，收回产业园的经营管理权，相关租赁合同的所有权利义务都返还给了裕廊腾飞公司，你方应直接向裕廊腾飞公司支付租金。但你方经常无故拖欠租金且在租赁期内，未经允许擅自将部分房屋转租给祥日餐饮公司经营食堂。请于收函后立即支付拖欠租金并解除与祥日餐饮公司的租赁关系，否则依法追究全部法律责任。后三方协商无果，裕廊腾飞公司于2016年7月27日向本院提起诉讼。
本案审理中，赵雨兵向本院提交了付款通知单、缴款单，证明截止其已按约支付房租至2016年8月31日，不存在拖欠房租。经裕廊腾飞公司质证，其认可缴款票据的真实性，但认为不能证明赵雨兵系按租赁合同约定时间支付租金，根据合同约定，逾期支付租金超过30天的，出租方有权解除合同。祥日餐饮公司另向本院提交了机打发票、个人转账汇款电子回单、垃圾清运合同，以此证明赵雨兵转租房屋的行为系经过孵化器公司认可的，且从裕廊腾飞公司出具的发票时间上看，裕廊腾飞公司至少从2015年12月就已经知晓赵雨兵将部分房屋转租给其的事实，但其未在法定的6个月内提出异议，表示裕廊腾飞公司对赵雨兵转租房屋的行为是认可的。经裕廊腾飞公司质证认为，垃圾清运合同无法证明孵化器公司对赵雨兵转租行为的认可，对于发票的真实性无异议，但不能证明其公司知晓两被告之间的关系及赵雨兵存在转租行为。自2015年12月起，赵雨兵、祥日餐饮分别按各自承租面积向裕廊腾飞公司交纳房租，赵雨兵每月交纳91667元，祥日餐饮每月交纳33333元，合计125000元，俩被告房租已支付至2016年8月31日。
另查明，南京顺天为裕廊腾飞公司的股东之一，持有裕廊腾飞公司99%股权。2014年4月17日，经裕廊腾飞公司股东会决议，同意南京顺天将所持有的99%股权出资额以6335.90万元人民币的价格转让给新股东苏河公司。
上述事实，有房屋所有权证、租赁合同、补充协议、联营协议、解除协议、告租户书、告各承租函、律师函、机打发票、个人转账汇款手续费电子回单、股东会决议等证据材料证实。
本院认为，当事人的合法权益应受法律保护。本案中，从原告裕廊腾飞公司提交的房屋产权证、租赁合同、解除协议、告各承租户函、告租户书等一系列证据可以证明，其系涉案房屋的实际产权人，是涉案房屋租赁合同的一方当事人，其作为本案原告主体适格。裕廊腾飞公司自行经营产业园区后，自2015年12月起，被告赵雨兵、祥日餐饮公司直接向裕廊腾飞公司交纳租金，裕廊腾飞公司向俩被告出具的租金发票亦记载的是俩被告自身名称，因此，应视为自2015年12月起，原告与俩被告之间形成了事实租赁关系，租赁期限为不定期。根据法律规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除租赁合同，原告裕廊腾飞公司曾于2016年4月1日发函要求解除合同，又于2016年7月27日向本院提起诉讼要求解除合同，符合法律规定，已经在合同期限内通知了俩被告，对原告要求解除与俩被告之间的租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，俩被告应在合理期限内迁出租赁房屋，本院酌情以判决生效后60天为限。俩被告房租已经交至2016年8月31日，自2016年9月起至实际迁出之日，俩被告应按标准各自继续交纳房租。原、被告双方形成不定期租赁关系后，俩被告按月支付租金，不存在违约行为，因此，对原告要求俩被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于合同解除后赔偿损失问题，由于涉及到案外人的责任问题，当事人可以另行诉讼处理。俩被告辩称，其仍在履行与世界之窗之间的租赁合同，不存在违约行为，证据不足，亦与事实不符，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告裕廊腾飞置业（南京）有限公司与被告赵雨兵、被告南京祥日餐饮管理有限公司之间的房屋租赁合同。
二、被告赵雨兵、南京祥日餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内搬出南京市江宁区将军大道55号B1、B2、B3号楼的101、201、301室房屋。
三、自2016年9月1日起至实际搬出之日止，被告赵雨兵按每月91667元标准支付房屋使用费，被告南京祥日餐饮管理有限公司按每月33333元标准支付房屋使用费。
四、驳回原告裕廊腾飞置业（南京）有限公司的其他诉讼请求。
本案应收案件受理费18300元，减半收取为9150元，由原告裕廊腾飞置业（南京）有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：4301011329100245018）。
审判员 孙大强
二〇一六年九月八日
书记员 魏甜甜