成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0106民初6123号
原告:吕坚强，男，1964年3月13日出生，汉族，住成都市青羊区。
委托诉讼代理人：谷栋，四川公生明律师事务所律师。
被告:张素群，女，1947年10月20日出生，汉族，住成都市金牛区。
委托诉讼代理人：谢超，四川润方律师事务所律师。
第三人：程时发，男，1933年11月5日出生，汉族，住成都市金牛区。
委托诉讼代理人：谢超，四川润方律师事务所律师。
原告吕坚强诉被告张素群房屋买卖合同纠纷一案，经本院审理后于2016年12月2日作出判决，被告张素群不服一审判决向成都市中级人民法院提起上诉，成都市中级人民法院于2017年3月10日作出裁定，发回本院重新审理。因程时发与本案处理结果在法律上有利害关系，本院依法追加程时发为第三人参加诉讼。2017年7月24日，本院依法另行组成合议庭，由审判员徐建担任审判长，与人民陪审员钟燕、付惠倩组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吕坚强的委托诉讼代理人谷栋，被告张素群及其与第三人程时发共同委托诉讼代理人谢超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吕坚强向本院提出诉讼请求：1.解除吕坚强与张素群签订的《房屋买卖合同》，张素群返还购房款及违约金27万元；2.张素群退还天然气安装费3000元；3.张素群向吕坚强支付律师代理费10800元;4.张素群承担本案诉讼费用。事实和理由：2007年7月17日，吕坚强与张素群签订《房屋买卖协议书》，约定：张素群将其即将分取的位于成都市金牛区金泉街道办事处“兴盛新区D、E”组团范围内、面积约为60平方米的拆迁安置房屋出售给吕坚强，该房屋总金额为15万元；同时约定，若张素群违约导致吕坚强不能购买并享有该房屋（包括张素群不协助吕坚强分房，怠于办理产权过户等违约情形），吕坚强有权单方解除协议，同时张素群应按违约时当地有产权的同类房屋借款计算退还吕坚强购房款（该房款计算方式每平方米不低于4500元）。签订合同后，吕坚强按照合同约定支付了购房款。张素群在房屋早已达到办理产权条件情况，至今不交付房屋，也不办理产权过户登记手续，其行为已明确表明其既不交付房屋也不愿履行过户义务，致使吕坚强购房目的不能实现。
庭审中，吕坚强以本案发回重审增加二审代理费用为由，要求张素群支付代理费为21600元。
张素群辩称，1.双方签订的《房屋买卖协议》系无效合同，张素群不应支付违约金。主要理由：（1）约定的出让房屋没有明确的地址、栋号，属不确定标的；（2）约定的购房款在协议第三条载明为已付，系货款抵作购房款；（3）合同甲方系“陈时发”，不是本案第三人程时发。2.即便合同有效，吕坚强主张的违约金12万元也明显过高，应予以调低。3.吕坚强的诉讼请求已超过诉讼时效。
程时发述称：程时发不知晓《房屋买卖协议》，也未在协议及收条上签字，不应承担返还购房款、支付违约金的责任。
经审理查明，2005年11月30日，张素群以被拆迁人户主名义与拆迁人的委托人成都市金牛区人民政府金泉街道办事处（以下简称“金泉街办”）签订货币化安置优价购房协议书、拆迁过渡协议书，约定张素群等4人共有的农房被金泉街办拆除后提供优价购房的方式进行安置，优价购买的拆迁安置房面积为人均小于等于60平方米。2007年7月17日，吕坚强与张素群签订《房屋买卖协议书》，约定：张素群将位于成都市金牛区金泉街道办事处“兴盛新区D、E”组团范围内、面积为60平方米、待分取的农房拆迁安置房转让给吕坚强，转让价款为150000元。双方在合同中还约定：房屋楼层位置由安置方通知以抓阄决定，张素群应为吕坚强登记1套60平方米套型房屋，张素群第一次抓阄机会应由吕坚强行使并将该套房屋转让给吕坚强；分房及办产权时张素群应及时通知吕坚强，并积极协助将房屋过户至吕坚强名下，办证费用由张素群承担，过户的全部费用由吕坚强承担；若张素群违约（包括缔约过错）导致吕坚强不能买到并享有该房屋，吕坚强有权单方解除协议，张素群应按违约时当地有产权同类房屋价款计算退还吕坚强购房款（计算方式为每平方米不低于4500元），若房屋入住、装修应赔偿吕坚强因此所受的装修费、搬迁费等其他损失，若发生诉讼，包括聘请律师的合理费用和误工费等诉讼费用由张素群承担。同日，张素群向吕坚强出具收条，载明收到吕坚强购房款15万元。2007年8月2日，张素群向吕坚强出具收条，载明收到吕坚强房屋天然气初装费3000元。2008年12月30日，张素群向吕坚强出具一份说明，内容为：超过60平方米以外的住房，按每平方米1200元计算。《房屋买卖协议书》及收条上签有“陈时发”，不是程时发所签，且各方当事人均未能明确该签字的具体人员。
2010年9月28日，张素群作为被拆迁人户主再次与拆迁人成都市国土资源局金牛分局（以下简称“金牛国土分局”）及其委托人成都市金牛区人民政府西华街道办事处（以下简称“西华街办”）签订《优价购房协议书》，确认其所代表的4位被安置人购买的优价房屋位置及面积，三套优价房面积分别为117.15平方米、98.49平方米、59.87平方米。张素群已实际取得协议书中所确认的三套房屋。后张素群未按约定向吕坚强交付房屋。张素群陈述，上述三套房屋至今未办理产权登记。
另查明，吕坚强因本次诉讼聘请律师支付一审诉讼代理费用10800元和二审诉讼代理费10800元。
以上事实有《房屋买卖协议书》、《收条》、《说明》、《货币化安置优价购房协议书》、《拆迁过渡协议书》、《优价购房协议书》、《委托代理合同》及发票等证据及当事人陈述在卷佐证。
本院认为，本案争议的主要焦点：1.《房屋买卖协议》的效力认定；2.吕坚强的主张是否超过诉讼时效；3.吕坚强主张的返还房款和支付违约金27万元、退还天然气初装费3000元、承担律师费21600元的理由是否成立。
关于《房屋买卖协议》的效力认定。张素群以标的物未明确房屋具体状况、吕坚强支付房款系货款抵充、程时发未签署协议等为由抗辩协议无效。本院认为，根据张素群与金泉街办签订的《货币化安置优价购房协议书》及与西华街办签订的《优价购房协议书》，能够确定张素群拟向吕坚强出卖的房屋系将来能够获得的安置房屋，虽安置房屋分配未在签署协议时到位，但协议约定的标的物客观真实，能够说明双方签署协议系真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定；同时，即便吕坚强支付房款系双方买卖合同关系产生的债权抵充，也系双方合意行为，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。协议及收条签有“陈时发”，并不能否定协议的合同效力。综上，双方当事人签署的《房屋买卖协议书》，应属有效合同。
吕坚强的主张是否超过诉讼时效。对此，本院认为，因协议签订时，无法确定拟出卖的安置房屋取得时间，故《房屋买卖合同》未明确约定产权过户时间。同时，张素群也未提交证据证明出卖房屋具备过户条件及吕坚强已主张的相关事实，故吕坚强的主张未超过诉讼时效；张素群抗辩诉讼时效已过的意见，本院不予采纳。
吕坚强主张的返还房款和支付违约金27万元、退还天然气初装费3000元、承担律师费21600元的理由是否成立。因张素群已明确表示不再履行合同，故吕坚强提出解除《房屋买卖协议书》的主张，符合法律规定，本院予以支持。张素群拒绝按照《房屋买卖协议书》约定内容履行合同义务，已构成根本违约。依照协议约定的“张素群应按违约时当地的有产权同类房屋价款计算退还吕坚强的购房款（该房款计算方式每平方米不低于4500元）”及合同约定的转让面积60平方米的内容，能够确定该条款已明确了张素群根本违约应向吕坚强支付27万元，其中扣除张素群应返还的房款15万元，其余12万元应认定为违约金。对此，张素群抗辩违约金过高。本院认为，根据张素群于2007年8月2日出具的《收条》，能够确定吕坚强支付购房款15万元至今已长达10年，其约定的向吕坚强支付违约金12万元，并不过高，故其抗辩意见，本院不予采纳。合同解除后，张素群依法应向吕坚强退还房款15万元、天然气初装费3000元，并按照合同约定支付违约金12万元。另外，吕坚强主张一、二审律师费21600元的诉讼请求，因本院已判定张素群支付违约金12万元，该违约金具有填补其损失的功能，且吕坚强未举证证明违约金12万元不能填补其损失的事实，故对其律师费的主张，本院不予支持。
综上，吕坚强主张解除合同、返还房款和支付违约金27万元、退还天然气初装费3000元、承担律师费21600元的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：
一、解除吕坚强与张素群于2007年7月17日签订的《房屋买卖协议书》；
二、张素群于本判决生效之日起十日内向吕坚强退还房款15万元及天然气安装费3000元，共计153000元；
三、张素群于本判决生效之日起十日内向吕坚强支付违约金12万元；
四、驳回吕坚强的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5557元，由张素群负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 徐 建
人民陪审员 钟 燕
人民陪审员 付惠倩
二〇一七年八月二十一日
书 记 员 蒋雨航