山东省淄博市张店区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0303民初6121号
原告：淄博佰钢物资有限公司，住所地，淄博市张店区柳泉路210号。
法定代表人：王永嘉，总经理。
委托诉讼代理人：冯政法，男，1952年3月1日生，汉族，淄博佰钢物资有限公司职工。
被告：襄阳金马汽车销售有限公司淄博分公司，住所地，淄博市张店区柳泉路210号西侧。
负责人：段英姿，经理。
委托诉讼代理人：郎丰林，山东杰盟律师事务所律师。
原告淄博佰钢物资有限公司诉被告襄阳金马汽车销售有限公司淄博分公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人冯政法，被告委托诉讼代理人郎丰林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告淄博佰钢物资有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付租赁费14.3万元，双方解除租赁协议；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年12月1日，原告与被告签订租赁协议一份。该协议规定被告每年向原告缴纳租赁费65000元。原、被告在此之前，双方都履行了协议。但被告2016年至今，对该协议分文未付，违反了该协议的规定，应双倍支付租赁费14.3万元，经原告多次催要未果，故此，原告将本案的事实和证据递交人民法院，请求依法公断。
被告襄阳金马汽车销售有限公司淄博分公司辩称：1、本案租赁合同纠纷所涉及房屋及场地并非原告所有，原告也未提供涉案房屋及建设用地的合法登记手续，双方签订的租赁协议应属于无效合同；2、双方的租赁合同因政府公路建设这一不可抗力情形已实际解除，原告不再享有出租人权利。本案涉及土地据被告了解早已被淄博市人民政府因马南路建设而征用，土地所有权已转移为国家所有，原告作为转租方不再享有收取租金的权利。被告认为至迟在2016年2月原告已与政府达成地上附属物补偿协议，并承诺2016年5月20日前搬迁，事实上涉案土地早已被政府征收，原告无权向被告收取租赁费；3、被告并不存在违约行为。双方在实际履行租赁协议过程中，事实上形成了先使用后缴费，每半年缴纳一次的交易习惯，正如原告所称2016年之前的租赁费被告已如数交清，并不存在违约情形；2016年马南路建设全面展开，据被告了解，原告在2016年2月份就收到了搬迁通知，却没有及时通知被告，直至2016年4月21日才通知被告并限期5月份搬迁，对于被告自建房屋及所铺设的水泥地面等地上附属物的经济损失以及如何搬迁、向哪里搬迁等问题却拒不解决，2016年6月，原告以拆卸大门、拆走电表、恶意辱骂等手段向被告强收房租，双方形成矛盾其责任并不在被告，2016年7月19日，被告与政府达成地上附属物补偿协议，并配合政府拆迁，政府同意被告在不影响工程建设的条件下可以继续经营并积极寻找新的经营场地，所以后期被告继续使用场地已与原告及马庄村没有任何关系。综上，请求法院在查明本案事实的基础上驳回原告的诉讼请求。
原告围绕诉讼请求，向本院提交以下证据：1、租赁协议一份，证明原、被告于2011年12月1日签订租赁协议，租赁期限为九年，年租赁费65000元，日后每三年上浮10%，被告自2016年未缴纳租赁费计71500元，被告存在违约，应按143000元支付；2、企业信息一份，证明企业的基本信息。对上述证据，被告提出以下质证意见：对证据1真实性无异议，对证明内容有异议，认为2015年时双方并未按合同约定实际履行，还是按年租金65000元支付的，并没有上浮，从往年的交易记录可以看出，都是先使用后交费的，每半年支付一次的交易习惯，不认同原告租金的计算方式，即使被告构成了违约，原告的计算方式也过高，应该按银行同期贷款利率计算；对证据2无异议。被告围绕诉讼请求，向本院提交以下证据：1、租赁合同一份，合同第八条终止合同约定的第一项的约定，证明双方对合同的解除和终止有相关约定，自行终止并相互免责；2、收款收据八份，证明被告已经履行完毕了2015年以前的租赁费，付款方式就是先使用后交费的，每半年支付一次；3、企业信息、公司注销情况、个体户信息各一份，证明原告和原告的两个关联公司的基本情况；4、2016年4月5日的通知一份，证明被告先使用后交费的情况；5、2016年4月21日的通知一份，证明原告通知被告于2016年5月20日之前搬走，同时原告在通知中明确租赁费根据搬离前的实际情况缴纳；6、2016年7月19日协议书一份，证明被告与南定镇建设环保办公司签订了地上附属物补偿款协议，证实政府同意给予被告补偿，被告方同意于2016年8月30日前将地上附属物拆除；7、2017年1月12日拍摄的现场照片六份，证明现在涉案场所的基本情况；8、公告二份，证明涉案场地的征收公告和招标公告。对上述证据，原告提出以下质证意见：对证据1无异议，应该依法履行；对证据2真实性无异议，对证明内容有异议，被告是先使用后交费的，每半年支付一次，原告主张的是2016年的租赁费；对证据3认为与本案无关；对证据4、5有异议，与本案无关，这不是原告方通知的，被告缴纳房租是交给原告，其他人无权利要求；对证据6认为与本案无关，这是被告与案外人的协议，我方主张的是房租，在协议书第三条上也可以看出案外人已经向被告支付了40000元的补偿款，被告已经得到切实利益，应当立即向原告支付2016年房租；对证据7不认可，这是被告单方拍摄；对证据8的真实性无异议，但是与本案无关，招标公告的时间与内容均与实际情况不符，不予认可。上述证据本院予以确认，并在卷佐证。
经审理本院认定如下：原、被告于2011年12月1日签订租赁协议，约定被告租赁原告位于张店区山泉路以西马南路以南临街院内西侧即山泉路210号办公场地一处。租赁期限自2011年12月1日至2020年12月1日，年租金为65000元，含税价上浮12%，至2014年按上述价格执行，日后每三年上浮10%，付款方式为年缴，承租方于协议生效之日起向出租方支付第一年度租金，第二年度顺延，到期未交租金的，逾期一至二月，承租方按年度租金的10%，逾期二月至半年，按年度租金的30%，超过半年按欠租额双倍支付罚金。出现拖欠租金累计达到一个月等其他违约行为，出租方有权终止合同，收回租赁场地。若遇政策性变化国家规划建设性需要或不可抗拒的因素，本协议自行终止，并相互免责。协议签订后，原、被告依约履行义务。之后，被告出现违约，按协议约定被告应于2015年12月支付原告2016年度租金，但被告至今未予支付。原告曾于2016年4月5日向被告发出缴费通知，要求被告于2016年4月6日至15日缴费，未果；由于淄博市人民政府对包括涉案场地的一部分土地进行征收，根据上级规定，原告于2016年4月21日通知被告，要求被告于2016年5月20日之前搬迁，并要求被告根据实际租赁时间支付租金，也未果，被告仍占有使用涉案场地至今。
本院认为，原、被告所签订的租赁协议约定的逾期付款违约金过高，有违有关法律规定，也有失公允，其他约定条款均合法有效。被告既未按约定支付租金，也未从涉案场地迁出，至今仍占有、使用涉案场地，已构成根本性违约，故应承担支付租金并支付违约金的责任。故对原告要求被告支付租金、违约金，解除合同的诉讼请求，本院予以支持。因违约金约定过高，本院应予酌情调整。因按合同约定被告尚欠原告2016年度租金71500元，支付原告违约金可以该款额为基数，按银行年利率24%计算。对被告的答辩意见，本院认为：1、被告辩称涉案场地房屋非原告所有，原、被告签订的租赁协议无效，对此，被告未出具证据予以证实，且其租赁涉案场地几年之久，对被告的主张与观点本院不予采信；2、淄博市人民政府虽作出征收土地的决定，但对涉案场地尚未进行拆迁，原告仍占有使用，其辩称原告无权收取租金的理由不能成立；3、被告辩称先使用后缴费，不存在违约情形与事实不符，这是因为2016年之前被告先使用后缴费，不等于2016年度可先使用后缴费，因双方在协议中有明确约定，而该年度的租金被告使用场地先后均未付款；另外，被告辩称原、被告已与政府达成补偿协议，以此作为拒付租金的理由，这与本案没有关联性，故该理由不成立。总之，被告的答辩理由于法无据，不能成立，其所出具的证据均不能证实自己的主张与观点，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三款、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、解除原、被告所签订的租赁协议。
二、被告襄阳金马汽车销售有限公司淄博分公司于本判决生效之日起十日内支付原告租金71500元。
三、被告襄阳金马汽车销售有限公司淄博分公司于本判决生效之日起十日内支付原告自2015年12月1日至上述债务清偿之日的违约金（以71500元为基数，按年利率24%计算）。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3160元、申请费1235元，共计4395元，由原告负担500元、被告负担3895元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。
审判员 于东镇
二〇一七年一月十九日
书记员 吕桐芳