广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1971民初4240号
原告：东莞市东城区堑头股份经济联合社，住所地：广东省东莞市东城区堑头围面街8号，组织机构代码：72878482-1。
负责人：谭庆松，主任。
委托代理人：梁舒颖，广东仁之仁律师事务所律师。
委托代理人：陈葆森，广东仁之仁律师事务所律师助理。
被告：东莞兴发玩具厂有限公司，住所地：东莞市东城区堑头振兴工业区，统一社会信用代码：91441900618332111Q。
法定代表人：吕碧芳，董事长。
委托代理人：黄晓林，广东文厚律师事务所律师。
委托代理人：张建军，广东文厚律师事务所律师。
原告东莞市东城区堑头股份经济联合社诉被告东莞兴发玩具厂有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁舒颖，被告的委托代理人黄晓林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2015年3月30日签订了四份《租赁合同》及相关《补充协议》，约定由被告承租原告位于东莞市堑头振兴一区工业园区的独立厂房、配套宿舍和商铺，合计每月租金为471080.5元，另约定了相关责任。被告自2017年1月起开始拖欠租金，且从2017年3月起被告的机器设备因涉及多起诉讼被查封及固定在申请人的场地内，导致原告无法将涉案场地出租，造成巨额损失，也产生相应的保管费用。为了维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告向原告支付拖欠的租金952161元（其中一区1、2月份租金881245元，二区1、2月份租金29716元，新兴区1、2月份租金31200元，商铺1、2月份租金10000元）；二、被告向原告支付电费85119.5元、水费40808元；三、被告向原告支付违约金及损失2826483元；四、被告向原告支付律师费100000元；五、被告向原告支付查封场地占用费1884322元（从2017年3月起按每月471080.5元的租金标准暂计至2017年6月；从2017年7月起按每月106202.5元的标准计至被告机器设备搬离之日），且该款项可以从查封财产拍卖款中优先受偿；六、被告支付查封保管费184500元（按每月36900元的标准从2017年1月计至机器设备搬离之日，暂计至2017年6月），且该款项可以从查封财产拍卖款中优先受偿；七、原告无须再向被告返还任何租赁押金；八、本案案件受理费用由被告承担。庭审中，原告撤回第六项诉讼请求，并增加一项诉讼请求：要求被告从案涉租赁物搬离，并向原告返还案涉租赁物。
被告辩称，一、被告确认停业时每月应支付给原告的租金数额为476080.5元，且租金从2017年1月起未缴纳，水电费应以供水、供电部门出具的用水、用电区间和数据为准；二、案涉厂房、宿舍、商铺并未办理报建手续，案涉租赁合同应属无效合同，被告无需向原告支付违约金、损失及律师费，原告亦未提交任何证据证明律师费已实际发生；三、被告原计划变卖设备后清偿员工补偿金和租金，但因原告采取诉前财保措施，导致设备无法处理，由此产生的占用费、保管费应由原告自行承担，此外，原告查封设备的行为客观上有益于全体债权人利益，有关场地占用费和查封保管费应在执行分配时由法院酌情确定金额，作为共益债权，在拍卖价款中优先受偿，而非由被告直接支付给原告；四、被告已向原告支付押金640000元，因合同无效，该押金应退还，被告同意在租金中予以抵扣；五、被告系因外围经营环境逆转而停业，并不存在恶意逃避债务、抽逃出资、转移财产等情形。
经审理查明，2015年3月30日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订第一份《租赁合同》，主要约定：甲方将位于堑头振兴一区工业园区的独立厂房（合计面积38315平方米）出租给乙方使用，租期5年，从2015年7月1日起至2020年6月30日止；从2015年7月1日起计租，每月租金440622.5元，每月10日前交齐当月租金，逾期加收滞纳金每天按所欠租金的1.5‰；每月15日前交齐上月水电费，逾期加收滞纳金每天按所欠水电费的1.5‰；乙方已交押金500000元给甲方，到合约期满后办清手续后无息退还；等等。
同日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订第二份《租赁合同》（宿舍），主要约定：甲方将位于堑头振兴工业区二区第二栋宿舍楼二至五楼（共计四层宿舍面积为1564平方米）租给乙方使用，租期5年，从2015年6月1日起至2020年6月30日止；从2015年7月1日起计租，每月租金14858元，每月10日前交齐当月租金，逾期加收滞纳金每天按所欠租金的1.5‰；乙方预交押金30000元给甲方，到合约期满后办清手续后无息退还；乙方每年缴交保养费2400元给工业区；乙方每月缴交市垃圾处理厂入场费、工业区运输费、清洁费等费用500元给甲方；等等。
同日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订第三份《租赁合同》（宿舍），主要约定：甲方将位于堑头新兴工业区第五栋宿舍楼二至五楼（共计四层宿舍面积为2080平方米）租给乙方使用，租期5年，从2015年6月1日起至2020年6月30日止；从2015年7月1日起计租，每月租金15600元，每月10日前交齐当月租金，逾期加收滞纳金每天按所欠租金的1.5‰；乙方预交押金30000元给甲方，到合约期满后办清手续后无息退还；乙方每年缴交保养费2400元给工业区；乙方每月缴交市垃圾处理厂入场费、工业区运输费、清洁费等费用500元给甲方；等等。
同日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订第四份《租赁合同》（商铺），主要约定：甲方将位于堑头新兴工业区振兴二区综合楼地下105-114号共10间铺位租给乙方作员工饭堂使用，租期5年，从2015年5月1日起至2020年6月30日止；从2015年7月1日起计租，每月租金5000元，每月卫生费300元，每月10日前交齐当月各项费用，逾期加收滞纳金每天按所欠费用的1.5‰；乙方预缴押金10000元给甲方；等等。
以上合同签订后，原告依约向被告交付了案涉租赁物。
2016年4月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《补充协议2》，主要约定：乙方需增加缴交押金100000元给甲方，连同《租赁合同》中的500000元已缴押金，共计600000元押金。
2017年1月起，被告停止营业，并开始拖欠原告租金，为此原告诉至本院提起本案诉请，并主张花费律师费100000元。原告另主张，案涉租赁物里面现放置着被告的机器设备，其因涉及多起诉讼被查封及固定在原告的场地内，导致案涉租赁物很难再行出租，造成巨额损失，也产生相应的保管费用。
以上事实，有原告提交的四份租赁合同、补充协议、授权书、律师费发票、委托代理合同、发票、场地占用费明细表、工资统计表、工资表、国用土地使用证、建筑工程消防审核意见书、借款合同、借款单、关闭及结束营业公告、股东决定、杜志辉香港身份证，被告提交的2015年审计报告、2016年审计报告等证据材料以及本院的庭审笔录等附卷为据。另，原告提交的注册办事处地址更改通知书、委任清盘人或临时清盘人通知书、清算决议（委任详情）、兴发塑胶制品有限公司的周年申报表均为打印件，且均为英文材料，原告并未进行翻译和公证，本院不作证据采纳。
本院认为，本案中并没有证据证明案涉租赁物已办理建设工程规划许可证或者已向相关政府部门办理相应报建手续，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”，案涉租赁合同及补充协议违反了法律强制性规定，应认定为无效合同。民事法律行为的确定无效是指该行为因不具备该法律行为的有效条件，所以根本不能产生当事人意思表示追求的民事法律效果，因此案涉租赁合同及补充协议应自始无效。因无效合同所取得的财产应予返还，原告要求被告返还案涉租赁物的请求，本院予以支持。
关于原告要求被告支付租金的诉讼请求。虽然上述认定案涉租赁合同为无效合同，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，被告仍应参照合同约定的租金标准支付占有使用费给原告，实际使用费应参照双方在案涉租赁合同中约定的月租金标准计算为宜。因被告已实际使用案涉租赁物至今，原、被告双方确认被告自2017年1月开始拖欠租金，且原告在庭审中确认被告向其缴纳了押金600000元，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，原、被告双方同意该押金600000元在使用费中予以抵扣，本院予以认可。
案涉四份租赁合同约定的月租金总和为476080.5元，原告在庭审中主张，自2017年3月起至2017年6月期间，按每月471080.5元计算场地占用费，差额部分视为原告自行放弃诉讼权利。另，原告主张，从2017年7月开始，原告为了减少损失向法院申请变更查封地点，将被告的机器设备集中放置，故按新的查封地点所占用的面积以及租赁合同约定的租金单价（11.5元/平方米/月）的标准进行核算后，原告自愿将2017年7月起的场地占用费的计算标准调整为106202.5元/月。
综上，被告应向原告支付占有使用费，该占有使用费应分段计算：1、2017年1月至2月期间的占有使用费参照每月476080.5元的标准计算，为952161元；2、2017年3月至6月期间的占有使用费参照每月471080.5元的标准计算，为1884322元；3、2017年7月起的占有使用费参照每月106202.5元的标准计算，自2017年7月1日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止。以上2017年1月至6月期间的占有使用费合计2836483元，抵扣押金600000元后，为2236483元。另，原告诉请自2017年3月起的占有使用费在查封财产拍卖款中优先受偿，缺乏法律依据，本院不予支持。
关于原告诉请的电费、水费问题。被告确认原告为其代缴了电费85119.5元，因双方对此并无异议，本院予以认可。另，被告并不确认原告为其代缴了水费40808元，原告亦未提交任何证据予以佐证，故本院对原告的水费诉请不予支持。
关于原告主张的违约金及损失、律师费问题。如前所述，案涉租赁合同及补充协议应认定无效，故原告诉请此类费用没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告东莞市东城区堑头股份经济联合社与被告东莞兴发玩具厂有限公司于2015年3月30日签订的四份租赁合同【具体包括：租赁合同、租赁合同（宿舍）、租赁合同（宿舍）、租赁合同（商铺）】及于2016年4月27日签订的补充协议2无效；
二、限被告东莞兴发玩具厂有限公司于本判决生效之日起十日内将案涉租赁物【具体包括：1、位于堑头振兴一区工业园区的独立厂房（合计面积38315平方米）；2、位于堑头振兴工业区二区第二栋宿舍楼二至五楼（共计四层宿舍面积为1564平方米）；3、位于堑头新兴工业区第五栋宿舍楼二至五楼（共计四层宿舍面积为2080平方米）；4、位于堑头新兴工业区振兴二区综合楼地下105-114号共10间铺位】返还予原告东莞市东城区堑头股份经济联合社；
三、限被告东莞兴发玩具厂有限公司于本判决生效之日起十日内向原告东莞市东城区堑头股份经济联合社支付占有使用费【1、2017年1月至6月期间的占有使用费2236483元（已抵扣押金）；2、2017年7月起的占有使用费参照每月106202.5元的标准计算，自2017年7月1日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止】；
四、限被告东莞兴发玩具厂有限公司于本判决生效之日起十日内向原告东莞市东城区堑头股份经济联合社支付电费85119.5元；
五、驳回原告东莞市东城区堑头股份经济联合社的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费49025.35元、保全费5000元，合计54025.35（已由原告预缴），由原告负担28036.35元，由被告负担25989元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 方敬萍
审 判 员 刘 洋
人民陪审员 袁影霞
二〇一七年十月二十六日
书 记 员 陈凤好
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。