文书内容湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘08民终832号上诉人(原审原告)：张红艳，女，1986年5月1日出生，汉族。委托诉讼代理人：钟山，湖南风云律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：湖南鑫成置业发展集团有限责任公司。法定代表人：刘效君，该公司总经理。委托诉讼代理人：张歆，湖南澧滨律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨毕成，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人张红艳因与被上诉人湖南鑫成置业发展集团有限责任公司（以下简称“鑫成公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服张家界市永定区人民法院于二〇一六年十月十三日作出的（2016）湘0802民初2148号民事判决，向本院提起了上诉。本院依法组成合议庭，因双方当事人对案件事实无异议,没有提出新的事实、证据或理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张红艳的上诉请求：撤销原判，依法重新作出判决，由被上诉人按照合同约定承担日万分之一的违约金。主张的事实及理由：一、上诉人与被上诉人双方签订的合同约定，被上诉人应当在办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证，而被上诉人至今未办理土地使用权证，被上诉人构成违约；二、原判认定被上诉人逾期办证没有给上诉人造成实际损失是错误的，被上诉人逾期办证造成上诉人对房产不能行使抵押、转让等权利，这些权利所产生的收益即为损失；三、双方在合同中约定的违约金符合法律规定，不属于应当由法院进行调整的范围。被上诉人鑫成公司辩称，一、未能按期办理土地使用证不能归责于被上诉人，而是由于国家政策变化以及城市规划调整所造成的;二、即使办证逾期，也未给原告造成实际损失;三、开发商无力承担巨额违约金。故请求驳回上诉人的上诉请求。张红艳向一审法院起诉请求：1、要求被告为原告办理土地使用权证；2、被告支付原告迟延办理土地使用权证违约金11249.73元；3、被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2010年12月7日，原告张红艳与被告鑫成公司签订了《张家界市商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于张家界市永定区大庸桥办事处鑫成·君泰住宅小区（一期）项目中的第1幢B单元5层B505号房屋一套。房屋建筑面积84.11平方米，房屋总价款为249994元，原告应于合同签订日支付首付款79994元，剩余房款采用银行按揭方式支付。并约定被告交房时间为2011年12月31日前。该合同第十八条约定：“出卖人应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列方式处理：即买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一的违约金。”合同签订后，原告按合同约定履行了全部合同义务。被告也在将房屋交与原告使用后的2014年11月3日为原告办理了所购房屋的房屋所有权证。但被告却未在办妥房屋所有权证后的180日内办好土地使用权证，双方发生纠纷，原告诉至法院。经查，被告仅向张家界市国土管理部门进行过办证咨询，自始未正式向张家界市国土管理部门提出办证申请。国务院《不动产登记暂行条例》颁布以后，张家界市于2016年6月13日才停止受理土地使用权办证申请，同年6月25日挂牌成立不动产登记中心，开始按照新规办理不动产登记。被告未能如期办证的主要原因是：1、项目分期开发有跨宗地建设情形导致土地分户分摊困难；2、存在土地用途变更情形未及时补办变更手续；3、部分建筑超出红线未及时补办审批手续。一审法院认为，原告与被告鑫成公司签订的《张家界市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。本案中，被告办妥房屋所有权证的实际时间为2014年11月3日，根据合同约定，被告至迟应当在2015年5月2日前为原告办妥土地使用权证。而被告至今未能为原告办理土地使用权证，明显超过合同约定办证期限。同时，根据本院查明的相关事实，国务院颁布的《不动产登记暂行条例》实行日期为2015年3月1日，但张家界市于2016年6月13日才停止按原办证程序受理“土地使用权证”办证申请，而被告自2014年11月4日开始履行办证义务，至2015年5月2日前应当履行完毕，因此，新规的实施，并不会成为被告履行办证义务的障碍。被告未能如期办证的主要原因是被告在分期建设过程中有跨宗地、越红线、部分改变土地规划用途情形等，该事实不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，亦不属于合同法第一百一十七条所规定的不可抗力，不能成为被告免责的理由。被告辩称的未能如期办证是由国家新规《不动产登记暂行条例》的实施、城市道路规划调整及项目分期开发所导致，不能归责于被告的理由不能成立，不予支持。被告逾期未办理土地使用权证的行为，已构成违约，应当承担违约责任。对于违约金的计算标准，根据《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中，被告认为其逾期办证行为没有给原告造成实际损失，请求调减违约金。原告亦未能陈述因被告逾期办证行为给其造成经济损失的具体事实。综合考虑本案合同履行情况以及被告在履行合同过程中的违约程度等因素，根据公平合理的原则，适当将逾期交房违约金计算标准由日万分之一下调为日万分之零点三。对于违约金的计算期限，根据本案的相关事实，本案被告确实存在迟延履行情形，根据合同法第一百一十七条规定，“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。因此，原告请求计算违约金至起诉之日的主张，予以支持。本案，违约期限应当从被告办证截止之日2015年5月2日的次日起至2016年8月17日（起诉之日）止，共计逾期473天。据此计算，被告应当支付给原告的违约金为3547.41元（249994元×473日×0.00003）。另外，对于原告在审理过程中，以《不动产登记暂行条例》实施以后，本市自2016年6月13日起不再办理土地使用权证为由，主动放弃要求被告继续履行办理土地使用权证办证义务的诉讼请求，予以认可。但是国家政策的变化是在被告迟延履行后发生，被告仍应积极采取补救措施，按新规定的要求为原告办理不动产分户登记。一审遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告湖南鑫成置业发展集团有限责任公司自本判决生效之日起十日内向原告张红艳支付逾期办证违约金3547.41元；二、驳回原告张红艳的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审判决所认定的事实一致，予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：被上诉人鑫成公司迟延办理土地使用权证是否构成违约以及违约后应承担违约金的具体数额。基于上诉人与被上诉人对本案所涉商品房买卖合同的效力、合同履行过程中上诉人完全履行了合同、被上诉人未依据合同按期办理土地使用权证等事实的确认，以及原审法院调查查明的被上诉人未能依据双方签订的合同如期办理土地使用权证的主要原因是：1、项目分期开发有跨宗地建设情形导致土地分户分摊困难；2、存在土地用途变更情形未及时补办变更手续；3、部分建筑超出红线未及时补办审批手续。此外，被上诉人仅向张家界市国土管理部门进行过办证咨询，自始未正式向张家界市国土管理部门提出办证申请。故被上诉人未能按期办理土地使用权证系其自身行为造成，不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条所规定的不可抗力可免责的情形，被上诉人认为其未按照合同约定逾期办理土地使用权证归因于国家政策变化及城市规划调整的诉讼理由不能成立，本院不予采纳。因此，被上诉人逾期未办理土地使用权证的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。关于逾期办理违约金的计算标准，原判依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，并综合考虑本案合同履行情况及被告在履行合同过程中的违约程度等因素，根据公平合理的原则，适当将逾期交房违约金计算标准由日万分之一下调为日万分之零点三，并没有违反法律规定，本院予以认可。上诉人所提出的一审法院下调违约金标准违反法律规定及被上诉人鑫成公司提出逾期办证未给上诉人造成实际损失的理由没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费82元，由上诉人张红艳负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明审判员 李龙玺审判员 杨 芳二〇一七年二月二十七日书记员 石 青附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。