天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津0103民初3474号
原告：天津市龙都物业管理有限公司,住所地天津市河西区围堤道。
法定代表人：张斌，董事长。
委托诉讼代理人：叶彦红，天津赢彧律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭永辉，天津赢彧律师事务所律师。
被告：康毅，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：方亚成，天津国轩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：方强，天津国轩律师事务所律师。
原告天津市龙都物业管理有限公司与被告康毅物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津市龙都物业管理有限公司的委托诉讼代理人彭永辉、被告康毅及其委托诉讼代理人方亚成、方强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付自2005年10月1日起至2016年10月31日止物业管理服务费46377.1元；2.诉讼费用由被告负担。
事实和理由：2003年4月1日，原告与被告所在凤凰城小区开发建设单位天津龙都置业投资集团有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定由原告对河西区凤凰城小区进行物业管理服务，物业管理服务费为住宅房屋按建筑面积每月每平米1.3元由业主交纳，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平米0.6元由业主交纳。原告自合同签署后一直为该小区提供物业服务至今。被告系小区业主，自2005年10月1日起至2016年10月31日止累计欠付物业管理服务费46377.1元（含机电设施运行、维护、管理费14643.3元）。上述费用原告多次催缴，并向被告递送催缴物业费律师函，但被告至今未予支付。原告诉至法院，恳请法院依法判如所请。
原告向本院提供如下证据：1.企业名称变更核准通知书、物业管理企业资质证书、信用等级评定证书、天津市前期物业管理服务合同，证明原告是适格的诉讼主体，证明原告的物业管理资质和企业信用等级，证明该合同合法有效，原告在被告小区进行服务及收费标准，被告应依约缴纳物业管理服务费；2.天津市不动产登记簿查询证明、确认书，证明被告系凤凰城小区业主并认可前期物业合同和收费标准；3.证明、照片、律师函、EMS快递单和快递查询结果，证明原告持续为凤凰城小区提供物业服务，原告持续以上门催缴、发函等方式向被告催要过物业费，有过中断诉讼时效。
被告辩称，2015年10月1日前物业费主张超过诉讼时效，丧失胜诉权。物业服务有重大瑕疵，怠于履行开发商委托的商品房维修义务，根据前期合同，原告的服务存在不达标的情况，例如没有公示收支账目、7号楼1门的门禁长期损坏没有维修、小区内大量堆放装修垃圾无人清理、车辆停放无序堵塞出入口、被告车位被占用、地锁被损坏、满意率达不到约定的95%、没有进行过业主满意度测评、没有公布专项资金的使用情况、对于公共设施的情况没有进行过通报、小区道路上的车位占用消防通道，物业服务存在瑕疵，不予认可原告诉请。
被告提供如下证据材料：1.天津商品房住宅质量保证书打印件、原告及开发建设单位的工商登记情况打印件，证明开发商以委托形式将房屋维修义务交给原告，开发商是原告的控股公司，存在牵连关系；2.照片及光盘，证明案涉房屋有漏雨情况，小区服务存在瑕疵。
本院审查原、被告提供的证据，认为：原告提供的证据1、2、被告提供的证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；原告提供的证据3不足以证明其证明目的。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告原名为天津开发区龙都物业管理有限公司，2006年3月1日，经天津市工商行政管理局河西分局核准，变更名称为天津市龙都物业管理有限公司。2003年4月1日，原告与天津市河西区气象台路与平泉道交口凤凰城小区的建设单位天津龙都置业投资集团有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定：本合同自2003年4月1日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。合同约定物业服务费住宅为按建筑面积每月每平方米1.3元由业主交纳。配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行维护管理费用按建筑面积每月每平方米0.6元由业主交纳，交纳费用时间为每月30日前。被告于2005年6月28日取得天津市河西区房屋的所有权，房屋建筑面积183.52平方米，被告未交纳2005年10月1日至2016年10月31日期间的物业管理服务费。原告经天津市国土资源和房屋管理局物业服务企业信用等级评级，2013至2016年度均为良好。2017年7月16日，天津市河西区凤凰城小区业主大会出具证明，内容为：我是天津市龙都物业管理有限公司进行物业管理服务的凤凰城小区业主会，本业主会对物业公司提供的各项服务比较满意。物业公司每年均持续对欠交物业管理服务费的业主进行各种形式催缴，包括电话催缴、上门催缴、递送书面催缴通知等。特此证明。
另查,原告曾于2016年12月通过天津市河西区诉前联合人民调解委员会向被告提出过诉前调解。
本院认为，公民、法人的合法民事权益应予保护。本案中，原告与天津市河西区凤凰城小区的建设单位天津龙都置业投资集团有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，本院就上述合同的法律效力依法予以确认。被告作为天津市河西区凤凰城小区的业主，上述合同对其发生法律效力。现原告依合同约定为被告居住的小区提供了物业服务，被告应按照合同约定履行交纳相应物业服务费的义务。关于被告主张的原告的诉讼请求超过诉讼时效一节，前期物业服务合同履行超过两年，物业服务企业主张业主给付两年后物业费的诉讼时效，从每一期物业费的履行期限届满之日起计算。原告提交的《证明》并非物业服务企业书面催交被告交纳物业费的凭证，原告没有提供有效证据证明在被告欠缴物业费期间采取过书面方式对被告进行过物业费的催交，诉讼时效因原告申请诉前调解或起诉而中断。至原告此次起诉时，原告主张中2005年10月1日至2014年11月的物业管理服务费已经超过二年诉讼时效，对该部分诉讼请求本院不予支持。关于被告提出的物业服务质量问题，结合该小区实际情况，对于被告未交纳的自2014年12月至2016年10月31日的物业服务费应酌情减免10%，机电设施运行维护管理费用不予减免。同时指出，如果物业服务企业对小区进行服务过程中出现了瑕疵，小区业主均拒交物业费，必然导致物业服务企业收入减少，物业服务水平、质量下降，如此循环下去对小区业主和物业公司均无益处，因此业主在发现物业服务存在瑕疵时，应通过正常渠道提出建议。原告应在日后的物业服务中，与业主加强沟通，加强人员业务培训和管理，提高物业服务质量。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起10日内，被告康毅给付原告天津市龙都物业管理有限公司自2014年12月至2016年10月31日期间的物业服务费4938.52元和机电设施运行维护管理费2532.58元；
二、驳回原告天津市龙都物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费959元，减半收取计479.5元,由被告康毅承担77元，由原告天津市龙都物业管理有限公司承担402.5元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 员 陈妍红
二〇一八年五月三十一日
法官助理 喻 聪
书 记 员 刘 洋
本案引用的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。