福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽04民终941号上诉人（原审被告）：陈丽铧，女，1968年11月30日出生，汉族，住福建省将乐县。被上诉人（原审原告）：友道和（厦门）置业有限公司，住所地福建省厦门市湖里区江头建材市场四区207。法定代表人：林金钵，该公司总经理。委托诉讼代理人：李思发，男，1962年6月12日出生，汉族，系该公司工作人员。上诉人陈丽铧因与被上诉人友道和（厦门）置业有限公司（以下简称友道和公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省将乐县人民法院（2017）闽0428民初526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈丽铧、被上诉人友道和公司的委托诉讼代理人李思发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈丽铧上诉请求：撤销福建省将乐县人民法院（2017）闽0428民初526号民事判决，依法改判驳回友道和公司的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.华虹滨ＸＸ府小区业主委员会选举及成立是不合法的。刘开平无权代表小区业主（至今从未开过业主大会及未通过50%以上的业主选举）私自聘用友道和公司并进行签字、盖章（将乐县华虹滨ＸＸ府小区业主委员会的公章）。2.陈丽铧于2014年11月21日交房，与恒业物业有限公司签订三年的《物业管理服务协议》，合同期限未满且没有解除合同，刘开平私自与友道和公司签订合同并未及时公告，小区业主并未享有知情权，认为与其签订的合同无效。3.2016年5月12日，将乐县住房和城乡规划建设局的备案属于无效备案，他们不知情。4.将乐县华虹滨ＸＸ府小区业主委员会以书面表决票形式解聘将乐恒业物业有限公司，选聘友道和公司未通过。二、截至2017年5月31日止，已欠物业费1745.97元，一审认定属事实性错误。1.陈丽铧于2014年11月21日交房至2017年5月31日止，共30个月又10天，本人已交了15个月的物业费，与所欠物业费不符。2.小区内装修基金扣押不返还。由于小区内未接入广播电视，造成本人一拖二的机顶盒以及所交一年费用无法使用，以及去年底放置在地下室的摩托车被撬损坏，修车店内无维修零件导致至今无法使用。以上由于物业管理不当所造成本人的财产损失，物业公司应当予以赔偿，并从物业费中抵扣。3.历经将近三年，小区在该物业公司的管理下并未得到改善，楼梯口没有门禁、小区并未接入广播电视、地下室一下雨就渗水、大门上方玻璃破碎不维修等等，多次和物业反映未得到处理。根据《将乐县普通住宅前期物业服务等标准（试行）》中的条款所示，“未按照规定内容提供服务的，应降低收费标准，服务内容每缺一个大项的，收费标准降低0.1元/平方米，每缺一个小项的收费标准降低0.01元/平方米。”小区收取物业管理费用0.8元/平方米收费过高。友道和公司辩称，1.友道和公司于2016年6月30日与将乐县华虹滨ＸＸ府小区业主委员会正式签订《物业服务合同》属正式合同，合法有效。2.陈丽铧主张华虹滨ＸＸ府小区业委会选举及成立不合法，与本案无关。3.前期物业公司虽然签订3年物业管理服务协议，但是有明确至小区业委会成立止。4.陈丽铧认为已欠物业费数额不对，可以到物业服务中心当面核对。5.陈丽铧称“小区内装修押金扣押不返还”纯属造谣。6.陈丽铧称“小区内未接入广播电视，造成本人一拖二的机顶盒以及所交一年费用无法使用”与本案无关。其摩托车损坏，修车店无维修零件导致其无法使用，与本案无关，不得作为欠费的理由。7.陈丽铧诉求降低物业费标准，毫无理由根据。友道和公司向一审法院起诉请求：1.陈丽铧立即支付物业管理服务费（暂计至2017年5月31日为1745.97元）及至实际支付之日的物业管理服务费违约金（以陈丽铧拖欠的物业管理服务费为基数，按20%暂计至2017年3月31日为306.98元）；2.陈丽铧立即支付友道和公司代垫的公摊水电费（暂计至2017年3月31日公摊电费为324.71元）及至实际支付之日的公摊费违约金（以陈丽铧拖欠的公摊费为基数，按20%暂计至2017年1月31日为44.14元）。两项暂共计为2421.8元；3.请求判令友道和公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：陈丽铧系将乐县水南镇滨河南路49号华虹滨ＸＸ府小区1号楼1805室业主（使用人），该房屋建筑面积130.95平方米。2014年11月21日，陈丽铧与将乐县恒业物业有限公司签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：由将乐县恒业物业有限公司提供物业管理服务；住宅的物业服务费按0.8元每平方米每月的标准收取；若未按时足额交纳物业费的，将乐县恒业物业有限公司有权要求陈丽铧补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金。2016年5月12日，将乐县住房和城乡规划建设局同意对将乐县华虹滨ＸＸ府小区业主委员会予以备案，备案材料包括业主委员会备案表、业主大会成立和业主委员会选举的情况说明、业主大会选举办法、业主委员会内部职责分工等。后将乐县华虹滨ＸＸ府小区业主委员会以书面表决票征求意见的形式解聘将乐县恒业物业有限公司，选聘友道和公司。2016年6月30日，将乐县华虹滨ＸＸ府小区业主委员会（甲方）与友道和公司（乙方）签订《华虹滨ＸＸ府物业服务合同》，合同约定：甲方以公开选聘的方式并经业主公示等法定程序选聘乙方提供物业服务；合同期限自2016年7月1日起至2019年6月30日止；高层住宅的物业服务费按0.8元每月每平方米的标准收取；区域内的公共照明等公共能耗按照实际发生额按户平均分摊，电梯电费按本单元电梯本月实际用电量除以本单元入住户数（其中二楼分摊50%，三楼分摊70%，四楼及以上分摊100%）；业主违反合同约定，经乙方书面催缴，未按时足额物业服务费的，自欠费之日起按银行同期利息计算利息并收取每日千分之三滞纳金和违约金，违约金的标准为未缴总额的20%。陈丽铧自2016年1月14日起开始欠缴物业费，截至2017年5月31日止已欠物业费1745.97元。将乐县恒业物业有限公司将在其服务期间所产生的588元物业费债权全部转让给友道和公司。将乐县华虹滨ＸＸ府小区业主委员会在双方的债权转让协议上盖章。友道和公司于2017年2月向陈丽铧催缴物业费，但陈丽铧仍未缴交。友道和公司代垫公摊水电费324.71元。另查明，友道和公司提供物业管理服务期间，华虹滨ＸＸ府小区确实存在门禁不严、电梯显示屏毁坏、玻璃及瓷砖破损等情况。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此与将乐县恒业物业有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，系合法、有效的合同，对陈丽铧均具有约束力。陈丽铧辩称将乐县华虹滨ＸＸ府小区业主委员会选聘友道和公司作为小区的物业服务企业不合法，但未提供充足的证据予以证明。即使小区业主委员会未经业主大会或业主共同决定，擅自选聘物业服务企业并与之签订的物业服务合同并不必然属于无效合同，应当根据合同的实际履行情况来确定合同效力。华虹滨ＸＸ府大多数业主都根据签订的合同交纳了物业费，在友道和公司提供的服务得到了广大业主的认可，又以签订合同时未经业主共同决定为由认定合同无效，不仅在逻辑上存在混乱，无法自圆其说，也会导致再次选聘物业服务，不能体现业主意志，增加无谓的成本。故陈丽铧的辩解意见，证据不足，不予采纳。陈丽铧等小区业主如果认为业主委员会擅自签订合同的行为损害了其利益，完全可以经小区业主共同决定，通过实施解聘物业服务企业等行为维护自身权益，通过法律途径予以解决。现将乐县恒业物业有限公司及友道和公司提供了物业管理服务，陈丽铧理应按照合同的约定缴纳物业服务费。友道和公司要求陈丽铧缴纳截至2017年5月31日止已欠的物业服务费1745.97元，符合法律规定及双方约定，应予支持。虽然在友道和公司提供物业管理服务期间，华虹滨ＸＸ府小区确实存在门禁不严、电梯显示屏毁坏等问题，但这些问题应属友道和公司在物业管理服务过程中存在瑕疵，并不构成拒交物业服务费的理由，不能以拒付物业服务费的方式进行对抗。陈丽铧尚欠公摊水电费324.71元，也应支付。鉴于友道和公司在提供物业管理服务过程中确实存在需要改进的问题，为督促其提高物业管理服务水平，从而避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区，对于友道和公司要求的按未交额20%计收的违约金，本院不予支持。因业主委员会的选举问题不属于人民法院受理民事案件的范围，故对陈丽铧关于将乐县华虹滨ＸＸ府小区业主委员会筹备不符合选举流程，小区业主不予以承认的辩解意见，本院不予审查处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《物业管理条例》第六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、陈丽铧应于判决生效之日起十日内支付友道和公司物业管理服务费1745.97元；二、陈丽铧应于判决生效之日起十日内支付友道和公司代垫公摊水电费324.71元；三、驳回友道和公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由陈丽铧负担。二审中，陈丽铧提交了以下新证据：一、2份友道和公司发出的欠费催款单及1份友道和公司出具的收款收据，欲证明：友道和公司收取公摊费没有依据；二、光盘一张，欲证明：1.业主委员会选举程序不合法；2.一号楼漏水，友道和公司未解决；3.一号楼没有摄像头、停车不规范、没有设置门禁，友道和公司管理不到位。友道和公司对于前述证据的真实性未提出异议，本院对陈丽铧二审中所提交证据的真实性予以确认。友道和公司提交了以下新证据：将乐滨ＸＸ府项目物业费未收情况汇总表（截止2016.6.30止）、3份电梯维保费发票、1份电梯年检费发票、1份2016年12月20日电费发票、3份滨ＸＸ府1号楼电梯、公共区域等电费公摊明细表，欲证明：收取公摊费用有明确依据。陈丽铧对于友道和公司所提交证据的真实性未提出异议，本院对友道和公司二审中所提交证据的真实性予以确认。对于一审查明的事实，陈丽铧提出如下异议：1.不了解住建局同意小区业主委员会备案的内容；2.票选当晚其不在家，是小孩签字的；3.不了解业主委员会与友道和公司所签物业服务合同的内容；4.欠缴物业费的数额不是1745.97元，而是1606.3元，还要扣减欠恒业物业公司的588元。友道和公司对于一审查明的事实无异议，但认为其已就一审另查明部分提出的问题进行了整改。对于一审查明的其他事实，本院予以确认。对于二审中双方当事人争议的证据和事实，本院将结合争议焦点的分析予以综合认定。二审另查明：2017年3月16日，将乐县恒业物业有限公司与将乐县华虹滨ＸＸ府小区业主委员会、友道和公司签订的《华虹滨ＸＸ府小区183户业主拖欠物业费债权转让协议》载明：华虹滨ＸＸ府小区因更换物业公司，在移交期间尚有1-201梁华生等183户业主欠缴物业费总额123946.3元，现由原物业公司将乐县恒业物业有限公司将该债权转让给小区现物业公司友道和公司，并由友道和公司全权处置该债权（另附债权明细）。所附债权明细显示：业主陈丽铧房产面积131.91平方米，交房日期2014年11月21日，2016年7月1日之前物业费已收1575元，2016年7月1日后前物业未收应交588元，欠费期间2016年1月14日至2016年6月30日。二审中双方当事人争议的焦点：1.涉案《物业服务合同》的效力；2.陈丽铧欠付物业管理服务费的金额；3.友道和公司代垫公摊水电费的金额。一、关于涉案《物业服务合同》的效力问题最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”涉案华虹滨ＸＸ府小区业主委员会业经将乐县住房和城乡规划建设局备案，拥有对外代表权，其就物业管理所作出的解聘将乐县恒业物业有限公司、选聘友道和公司的决定，是业主自治权行使的结果，对全体业主具有约束力。涉案《物业服务合同》未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，友道和公司、业主陈丽铧均应按合同约定行使权利、履行义务。陈丽铧作为业主，如果认为业主委员会的选举程序不合法、作出的决定侵害其合法权益，可依法另行主张权利。二、关于陈丽铧欠付物业管理服务费的金额问题友道和公司所主张的陈丽铧欠付物业费总额中包含前期物业公司（即将乐县恒业物业有限公司）未收移交的物业费588元（欠交物业费周期为2016年1月14日至2016年6月30日，收费标准为0.8元/平方米，计价面积131.91平方米），根据本案查明的事实，涉案商品房面积为130.95元，自陈丽铧于2014年11月21日与将乐县恒业物业有限公司签订《前期物业管理服务协议》起至2016年6月30日止，其应向将乐县恒业物业有限公司交纳物业费的周期为19个月零10天，均以131.91平方米作为计费面积，故将乐县恒业物业有限公司存在多计收陈丽铧物业费的情况。在此交费周期内，陈丽铧应支付的物业费为2025.36元，《将乐滨ＸＸ府项目物业费未收情况汇总表》体现其已支付物业费1575元，故欠付金额应为450.36元（2025.36元-1575元＝450.36元），而非588元。《中华人民共和国合同法》第八十二条规定：“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。”故陈丽铧对于将乐县恒业物业公司多计收物业服务费的抗辩，依法可以向友道和公司主张。友道和公司自2016年7月1日起为涉案小区提供物业管理服务，至2016年12月31日止，因计费面积的原因同样存在多计收物业费的情况，自2016年7月1日起至2017年5月31日止共11个月陈丽铧应交物业费金额为1152.36元，两项合计陈丽铧欠交物业费的金额应为1602.72元（即1152.36元+450.36＝1602.72元）。三、关于友道和公司代垫公摊水电费的金额问题最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”友道和公司就其主张的代垫水电公摊费用提交了相应证据，陈丽铧对公摊费用的数额不予认可，但并未提供证据予以证明，也不存在其他可以抵扣的情形。一审法院认定友道和公司代垫公摊水电费324.71元（计至2017年3月31日）并无不当。陈丽铧应向友道和公司支付代垫公摊水电费用324.71元。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”故业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。涉案华虹滨ＸＸ府《物业服务合同》合法有效，对双方当事人均具有约束力，陈丽铧关于涉案《物业服务合同》无效的上诉主张于法无据，本院不予支持。陈丽铧提出“小区内装修基金扣押不返还、小区内未接入广播电视，造成其一拖二的机顶盒以及所交一年费用无法使用、去年底放置在地下室的摩托车被撬损坏，修车店内无维修零件导致至今无法使用、楼梯口没有门禁、小区并未接入广播电视、地下室一下雨就渗水、大门上方玻璃破碎不维修”等问题，主张抵扣物业管理费并降低收费标准，均非法律规定的拒绝交纳物业费的正当理由，且一审法院已考虑到友道和公司存在日常管理不到位的情况，驳回了友道和公司关于违约金的诉讼请求，兼顾了物业公司与业主之间权利义务的平衡。至于物业服务存在瑕疵的问题，友道和公司应当认真整改，提升服务质量。涉案《华虹滨ＸＸ府物业服务合同》对物业服务费标准已作约定，陈丽铧要求降低物业服务费标准的上诉主张，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。一审法院对于涉案物业服务合同的效力及双方当事人权利义务的认定清楚、适用法律正确，但未就应抵扣（多计收）的物业管理费做出处理，本院予以纠正，陈丽铧应向友道和公司支付欠交物业费1602.72元及代垫公摊水电费324.71元。综上所述，陈丽铧的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持福建省将乐县人民法院（2017）闽0428民初526号民事判决第二项、第三项；二、变更福建省将乐县人民法院（2017）闽0428民初526号民事判决第一项为：陈丽铧应于本判决生效之日起十日内支付友道和（厦门）置业有限公司物业管理服务费1602.72元；三、驳回陈丽铧的其他上诉请求。二审案件受理费50元，由上诉人陈丽铧负担。一审案件受理费的负担按一审判决执行。本判决为终审判决。审判长 王  瑞  峰审判员 吴  树  辉审判员 孙    斌二〇一七年九月二十一日书记员 张翠芳（代）附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。