辽宁省辽阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽10民终280号
上诉人（原审原告）：马守玉，男，1954年5月19日出生，汉族，农民。
委托代理人：许凤菊（马守玉妻子），1956年10月17日出生，汉族。
委托代理人：马玉伟（马守玉之子），1981年7月16日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：刘太林，男，1964年11月5日出生，满族，公务员。
委托代理人：韩广娟，辽宁玉乾律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：金伟，男，1976年1月21日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人：赵晓丽，辽宁弘旨律师事务所律师。
原审原告马守玉与原审被告刘太林、原审第三人金伟房屋买卖合同纠纷一案，灯塔市人民法院于2015年11月19日作出（2015）灯民初字第00994号民事判决，马守玉不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月25日公开开庭审理了本案。上诉人马守玉的委托代理人许凤霞、马玉伟，被上诉人刘太林的委托代理人韩广娟，被上诉人金伟的委托代理人赵晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马守玉一审诉称：原告系西马峰镇前方干村村民，在农村第一轮土地承包时全家三口人分得承包地6亩，原告在该片土地上盖了房屋并领取了房屋产权证明。在1998年第二轮土地承包时，因自己已将土地建了房子，村里仍然将该地块视为承包地，没有再给原告分配土地，可见农村承包土地台帐。2005年，被告要利用该房屋开办砖厂与原告协商，原告将其出租给被告，并约定如果被告不生产时房屋返还原告。然而不知什么原因，被告将房屋及土地使用权一并转让给第三人金伟，此举侵犯了原告合法权益，被告与第三人转让的房产是建设在原告合法取得的农村承包土地，是农民也是原告全家人赖以生存的唯一生活出路，是农民的命根子。正因为如此，相关法律规定农村承包田不得买卖，任何人不得剥夺农民享有的土地权利。因与第三人协商未果，无奈依法提起诉讼。请求法院判令：一、被告与第三人的房屋买卖协议无效；二、归还房屋用地使用权。
被告刘太林一审辩称：被告与第三人签订的房屋买卖协议是合法有效的。原告与被告签订的协议是买卖协议并不是租赁协议，被告已经把房照和土地使用权证更名过户了。被告与第三人的房屋买卖协议以此为基础也进行了更名过户，现在房屋登记权利人和土地使用权人均为第三人金伟，为此，原告已经无权向被告主张土地使用权和房子的归属问题，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人金伟一审辩称：被告与第三人的房屋买卖协议合法有效，并经过房产局确认，所以该房屋现在归第三人所有。争议土地是农村建设用地并非责任田。
一审法院审理查明：马守玉于2007年将坐落于灯塔市西马峰镇前方干村的九间砖混房屋（面积为191.3平方米）及五间砖混房屋（面积为446平方米）卖与刘太林。灯塔市村镇建设办公室于2007年4月9日为刘太林办理了两个房屋所有权证，房屋所有权证号分别为100316008号、100316009号。刘太林与金伟于2009年5月22日签订了房屋产权变动契约书，将上述两处房屋卖与金伟。灯塔市村镇建设办公室于2009年6月8日为金伟办理了两个房屋所有权证，房屋所有权证号分别为100316021号、100316022号。灯塔市西马峰镇前方干村民委员会于2015年5月10日为马守玉出具证明一份，内容为：“前方干村马守玉宅基地位于前方干村西，占地面积6.63亩，陆亩陆叁厘，属于人口责任田，情况属实，特此证明。”原审法院于2015年9月23日开庭审理了此案。庭审后，马守玉向本院声明，将房屋卖给了刘太林，现主张的是许凤菊和马玉伟的口粮田。上述事实，有当事人陈述、房屋所有权证、原审法院从灯塔市村镇建设办公室调取的房屋产权变动契约书、房屋所有权证存根、灯塔市西马峰镇前方村民委员会出具的证明在卷为凭。
一审法院认为：《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款明确规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。刘太林与金伟达成的房屋买卖协议虽为双方当事人的真实意思表示，但该协议的买卖标的物不仅包括两处房屋，还包括两处房屋所占有的宅基地。宅基地使用权是农村村民基于农业集体经济组织成员身份所享有的权利，与享有者的特定身份密切相关，非本集体经济组织成员不得变相取得。刘太林与金伟均非灯塔市西马峰镇前方干村村民，故刘太林与金伟所达成的房屋买卖协议违反国家法律，该协议无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。因金伟占有的土地是基于与刘太林之间的买卖合同，而合同具有相对性。在法院确定买卖合同无效的情况下，金伟将占有的房屋及土地返还的相对方也是刘太林，而并非马守玉。再者，房屋和土地属于不可分割的一个整体，马守玉仅要求金伟返还土地而未要求返还房屋，其要求本身就缺少合理性，且不具备可执行性。就马守玉要求返还土地使用权的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款之规定，判决：一、刘太林与金伟达成的房屋买卖协议无效；二、驳回马守玉其他诉讼请求。案件受理费100元，由马守玉负担。
马守玉上诉的理由及请求是一、上诉人与刘太林的房屋买卖协议无效，因为刘太林是城镇户口，无权购买农村土地房屋。二、刘太林与金伟房屋买卖协议无效，因为金伟不是本村村民，刘太林无权处分、转让该房屋及土地使用权。综上，请求二审法院依法撤销一审判决或发回重审，请求二审法院确认上诉人与刘太林签订的买卖协议无效，确认刘太林与金伟签订的买卖协议无效，刘太林与金伟返还上诉人房屋及土地使用权，诉讼费用由被上诉人承担。：
刘太林二审答辩认为：一、马守玉与刘太林签订的《房屋买卖协议》是双方当事人真实意思表示，并且办理了房屋更名过户手续，该协议应认定为有效。二、金伟已经依法善意取得该房屋的所有权。刘太林取得房屋所有权后，将房屋转让给金伟所有，金伟支付了合理的对价，并依法办理了房屋更名过户手续，符合物权法善意受让的情形。三、假使法院认定双方买卖协议无效，由此给刘太林造成的损失要求上诉人予以赔偿，建议一并处理。答辩人2007年购买本案争议房屋后，对倒塌平房进行修建花费6万余元，平整厂院支付10余万元。综上，请求二审法院支持答辩人的答辩请求。
金伟二审答辩认为：一、关于本案的事实。1、原审判决依据前方干村民委员会出具的证明认定马守玉出卖房屋所占有的为宅基地，该认定与事实不符，马守玉提交的农村土地承包经营权证上显示，承包方式为家庭承包，用途为耕地，该权证与村委会出具证实不符，其出卖房屋所涉土地性质有待查实。2、三份房屋所有权证，马守玉的权证显示使用土地面积3，870平方米，刘太林、金伟的均为0平方米，房屋买卖协议是否涉及宅基地不清。3、金伟2009年支付60万元购买争议房屋，办理了房屋所有权证，之后对房屋主房和厢房进行了翻修，对此马守玉和刘太林均予认可，为此金伟花费30余万元，对此事实一审判决没有认定。二、关于答辩人与刘太林之间房屋买卖协议的效力。根据我国的法律，是允许包含集体土地在内的土地转让的，目的是要合理利用土地。双方签订的房屋买卖协议不违反法律的效力性强制规定，土地管理法禁止农村集体土地使用权单独转让，但在农村房屋所有权发生流转的情况下，其项下的宅基地使用权转让并不禁止，只是出卖之后不可再申请宅基地而已。也是因此，刘太林和金伟作为城镇居民分别依法办理了房屋产权证。故双方的房屋买卖合同依法成立，应得到法院的确认和保护。即使刘太林无权处分，金伟依据物权法有关善意取得的规定，其合法权益也应得到保护。三、关于本案的法律适用问题。合同法58条规定，合同无效或是被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或是没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院对无效合同的法律后果没有予以明确。包括购房款和翻新款，答辩均无过错，应由上诉人和刘太林予以赔偿。其次，本案涉及的返还应是没有必要返还的情形，涉案房屋转让已近10年，买受人进行了维修和装潢还有添附等，如果返还将给买受人造成更大的损失。综上，请求二审法院查明事实，从尊重历史、照顾现实出发，确认该房屋买卖行为有效。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为，本案涉及城镇居民购买农村集体经济组织成员私有房屋的买卖协议效力问题，目前对该类问题的处理原则是认为双方之间的私有房屋买卖合同无效。被上诉人刘太林与金伟虽然取得了房屋所有权证，但未能取得宅基地使用权，因房屋和宅基地不能分割，涉及宅基地的转让违反了法律的禁止性规定，故双方之间的房屋买卖协议应属无效。上诉人马守玉上诉称应确认其与刘太林之间的房屋买卖协议无效一节，因其并未在一审时提出该主张，该主张超出了其一审的诉讼请求，对此本院不予支持；关于马守玉主张应返还其诉争房屋及土地一节，因其起诉确认合同无效的相对方为刘太林和金伟，返还房屋及土地还需待其与刘太林之间房屋买卖合同效力的确认，该请求本院不予支持，其可在另行主张与刘太林合同效力时再行解决；被上诉人刘太林、金伟均辩称其取得房屋属善意取得，应对其合法权益予以保护一节，因善意取得不适用于本案双方合同无效的情形，双方签订的房屋买卖合同系无效合同，其主张善意取得本院不予支持；关于被上诉人刘太林、金林辩称因合同无效，人民法院应对无效合同的法律后果一并处理一节，因各方当事人在一审时均未提出此项请求，且本案争议房屋尚有待确认效力的买卖合同存在，该主张本院不予支持，刘太林与金伟也可另行主张合同无效的法律后果。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由被上诉人马守玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 墅
审 判 员 毕寒光
代理审判员 张丽丽
二〇一六年四月十九日
书 记 员 胡子健