浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙04民终2492号
上诉人（原审原告）：李益朋，男，1985年5月11日出生，汉族，住四川省开江县。
上诉人（原审原告）：蒋英，女，1986年10月5日出生，汉族，住四川省开江县。
两上诉人共同委托诉讼代�人：周燕燕，浙江东方正大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：嘉兴都汇置业有限公司。住所地：嘉善县惠民街道晋阳东路****号*楼。
法定代表人：周忠兰。
委托诉讼代理人：张广义，该公司员工。
上诉人李益朋、蒋英因与被上诉人嘉兴都汇置业有限公司（以下简称都汇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2017）浙0421民初871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李益朋、蒋英上诉请求：撤销一审判决，改判都汇公司支付自2016年4月1日至2017年1月23日的逾期交房违约金，自2016年8月1日至2017年3月24日的逾期交证违约金。事实和理由：第一、双方合同正本约定了逾期交房和逾期交证违约金，是对都汇公司按时交房和交证的合法约定。都汇公司以补充协议主张逾期交证时间应当相应顺延，该补充协议属于格式条款，由都汇公司提供，在签订补充协议时都汇公司对免除自身责任的条款并未采取合理方式提醒李益朋、蒋英，也未对该条款尽到说明义务，置李益朋、蒋英的权益于不顾，免除了都汇公司按时交付房屋和权属证书的义务，应认定为无效。第二、双方作出上述约定的目的是为了约束都汇公司按时交房和交证，是对违约行为的一种制裁，如果认定补充协议有效，就是对都汇公司逾期交证行为的责任免除，与双方签订合同的目的相悖。第三、最高人民法院在（2014）浙甬民二终字第470号公报案例中对于类似情况有明确的裁判规则，如果合同中分别约定逾期交房和逾期办证的违约责任，但又同时约定开发商承担逾期交房的责任后，逾期办证的违约责任不予承担的，应认定该约定属于免除开发商按时办证义务的免责条款，开发商仍应按照合同约定承担逾期交房和办证的违约责任。
都汇公司答辩称，双方在补充协议明确约定对于交房时间有三个月的宽展期，对于办证时间也有相应顺延的约定。请法院就逾期问题酌情处理。
李益朋、蒋英一审诉讼请求：一、都汇公司继续履行合同义务交付权属证书；二、都汇公司支付李益朋、蒋英因逾期交房及逾期交付权属证书的违约金暂计25700元（2016年4月1日起至2017年1月23日止,逾期交房以50万元为本金按每日万分之一计算违约金为14850元；2016年8月1日起至2017年4月19日止,逾期交证以50万元为本金按每日万分之一计算�。
一审法院认定事实：2015年5月30日，李益朋、蒋英与都汇公司签订编号为20150501251的《商品房买卖合同》一份，合同约定：李益朋、蒋英向都汇公司购买位于嘉善县，房屋用途为住宅，房屋总价为50万元。交付期限及条件为：都汇公司应在2016年3月31日前，将符合合同约定条件的商品房交付李益朋、蒋英使用。逾期交房的违约责任为：若都汇公司未能按合同规定的期限将该商品房交付给李益朋、蒋英，则承担逾期交房的违约责任；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金。合同中同时载明本合同及补充协议中有特别约定的按特别约定执行。关于产权登记的约定为：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得�土地使用权证》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2016年7月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第1或2项处理：（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。
同时，李益朋、蒋英与都汇公司就上述《商品房买卖合同》又签订了一份《补充协议》（合同附件八），�定：五、关于房屋交接。质量异议处理的约定：5、对正文第十条的补充，（1）如出卖人不能在本合同第九条规定期限交房，买受人同意给予出卖人3个月的宽展期，买受人同意出卖人在宽展期内交付，并顺延相关证件办理的时间，且不将此行为视为逾期交房，出卖人不需承担违约责任，本合同继续履行。（2）基于本条第（1）项的约定，双方同意宽展期届满的第二天为正文第十条中出卖人“逾期交房违约责任”的起始日。（3）若在书面交房通知确定的交房日前，买受人未书面向出卖人提出解除合同，或买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应于宽展期届满的第二天起至出卖人书面交房通知确定的交房日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。八、关于房屋预告登记及权属登记的约定，1、若出卖人逾期交房并承担�逾期交房违约责任的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同。
一审法院另查明，2017年1月23日，李益朋、蒋英与都汇公司办理交房手续。李益朋、蒋英已向都汇公司支付房款50万元（发票日期2015年6月11日）。嘉汇城市广场11幢1单元504室房屋产权初始登记日期为2017年3月24日，同年4月28日已转移登记至李益朋、蒋英名下。房屋实际建筑面积89.53㎡。
一审法院认为，本案涉及都汇公司逾期交房、交证的起算时间及标准问题。李益朋、蒋英提出应按照《商品房买卖合同》规定的时间、条款来计算，二人认为《补充协议》系格式条款，存在减轻都汇公司按时交房及交付房地产权属证书的义务，应当为无效。一审法院认为，《商品�买卖合同》与《补充协议》系当事人就同一房屋买卖订立的两份协议，二者之间存在内在关联，应将两份合同的各项条款以及各个构成部分作为一个完整的整体，来确定争议条款的含义。首先，双方所签合同采用的是本省统一的合同示范文本，该合同中的条款并非由都汇公司预先拟定；其次，合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定，如合同第九条关于交付期限及条件，就是以填空形式进行约定：“4、最终约定以附件八补充协议内容为准”，不符合预先拟定并可重复使用的特征，故双方所签合同的相关条款不应适用合同法中关于格式条款的规定；最后，《商品房买卖合同》第二十三条、第二十四条再次明确了补充协议的效力，李益朋、蒋英称匆忙间签订，对合同条款未认真研读，并无证据证明，相反李益朋、蒋英签订合同时对补充协议未提出任何异议并签字确认，实际上已接受了合同文本。由此，依法成立的合同，自成立时生效。李益朋、蒋英和都汇公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，对双方均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
对于李益朋、蒋英第一项诉讼请求，都汇公司已于2017年3月24日完成涉案房屋的初始登记，李益朋、蒋英可依此办理相应权证。至于初始登记证书的交付问题，《商品房买卖合同》第十六条第三款“买受人自行办理该商品房转移登记”，实际操作中都汇公司无需交付李益朋、蒋英，都汇公司完成产权初始登记日期可视为交�日期。李益朋、蒋英该项诉讼请求不予支持。
关于逾期交房违约金的计算问题。合同约定都汇公司应于2016年3月31日前交付涉案房屋，但补充协议约定李益朋、蒋英同意给予都汇公司3个月的宽展期，应以此起算。都汇公司何时通知交房不明，李益朋、蒋英于2017年1月23日接收房屋，其依此要求都汇公司支付逾期交房违约金，有事实和法律依据，依照双方约定，核算为10300元（自2016年7月1日起算至2017年1月23日止，按500000元×万分之一×206天计算）。对李益朋、蒋英过高主张，予以调整。
关于逾期交付权属证书违约金的计算问题。合同虽约定都汇公司负责办理涉案房屋的土地、房屋初始登记，且承诺在2016年7月31日0：00前取得土地、房屋初始登记证书，但双方在补充协议明确：“八、关于房屋预告登记及权属登记的约定：1.若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同”。该约定属于李益朋、蒋英对自身权利的处分行为，合法有效。都汇公司逾期交房206天，依约交证期限也顺延206天，即2017年2月22日都汇公司应取得土地、房屋初始登记证书，都汇公司实际于2017年3月24日完成涉案房屋的初始登记，亦属违约，应承担违约责任。合同约定：逾期交证90日内，“出卖人按已付房价款万分之一承担违约责任”，核算为1500元（500000元×万分之一×30天），李益朋、蒋英请求合理部分予以支持。
因李益朋、蒋英的第二项诉讼请求将逾期交房及逾期交证违约金合并计算，故在判决主文中将其合并为一项。至于李益朋、蒋英要求都汇公司继续履行合同义务交付权属证书之诉请，因都汇公司已履行，故无须予以判决处理。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、都汇公司于该判决生效之日起五日内向李益朋、蒋英支付逾期交房及交证违约金共计11800元；二、驳回李益朋、蒋英其他诉讼请求。如果未按该判决指定期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费443元，由李益朋、蒋英负担240元，都汇公司负担203元。
二审中，双方当事均未提交新证据�
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为附件八补充协议中关于交付房屋和取得权属证书的约定是否有效。
本案中，双方签订的《商品房买卖合同》文本系浙江省建设厅和浙江省工商行政管理局统一监制，该合同文本多处有留白，这说明合同诸多内容非由都汇公司预先拟定，而系可由双方协商确定，当然也包括房屋的交付和权属证书的取得。经查，双方在合同中对于上述相关内容约定“以附件八补充协议内容为准”，还约定“合同附件与本合同具有同等法律效力”，并在附件八中签字、盖章。由此可见，合同附件八系经双方协商后才予确定，代表双方的真实意思表示。因此，合同附�八不属于都汇公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与李益朋、蒋英协商的条款，李益朋、蒋英主张附件八系格式条款没有依据，一审对此作出的认定并无不当。关于李益朋、蒋英上诉提及的指导性案例问题，根据《最高人民法院关于案例指导工作的规定》（以下简称《规定》）的规定，指导性案例是指由最高人民法院审判委员会讨论决定，并由最高人民法院统一发布，各级人民法院审判类似案例时应当参照的案例。而李益朋、蒋英上诉所援引的案例并非《规定》涉及的指导性案例，其要求本院参照该案进行判决没有依据。因此，一审按照附件八的约定认定都汇公司应当承担的逾期交房和逾期取得权属证书的违约金并无不当。
综上，李益朋、蒋英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，�以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费443元，由李益朋、蒋英负担。
本判决为终审判决。
审判长 谭 灿
审判员 倪 勤
审判员 陈 远
二〇一八年三月十五日
书记员 陈丽琼