江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣07民初87号
原告：黄辉，男，1967年12月22日生，汉族，住江西省兴国县。
原告：夏兰香，女，1976年8月11日生，汉族，住江西省兴国县。
两原告共同的委托诉讼代理人：郭春荣，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。
两原告共同的委托诉讼代理人：罗丹，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。
被告：蔡海龙，男，1967年6月14日生，汉族，香港居民，A），联系地址：广东省中山市。
被告：王志明，男，1960年9月25日生，汉族，香港居民，联系地址：广东省中山市。
原告黄辉、夏兰香诉被告蔡海龙、王志明民间房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄辉、夏兰香的委托诉讼代理人郭春荣到庭参与诉讼，被告蔡海龙、王志明经本院依法传唤未到庭参与诉讼，本案现已审理终结。
黄辉、夏兰香诉称：2013年10月16日，原被告就转让赣州市兴国县洪门工业区的房产及土地使用权（房产证号：兴房产证（潋）共字第××J9072；土地使用权证号：兴国用(2006）第2B2906-03号)一事签订了《房地产转让合同》，约定房地产转让总价为500万元整，在原告支付完毕第一期房地产转让款且剩余款项办妥完毕银行监管手续后3日内被告应配合原告办理房地产过户至原告名下的相关手续。签订《房地产转让合同》后，原告按约履行了合同约定义务，先期于该合同签定当日支付了定金180万元，并为解决被告的资金问题以解除对转让房地产的瑕疵，原告又于2014年1月28日支付了转让款100万元。双方另协商确认由原告黄辉于2014年3月13日将拟付转让款220万元存入自账户，再由被告王志明与黄辉共设印鉴章共管，待被履约后支付对应转让款。但在原告按约定履行完毕合同义务后，被告却未按约履行合同约定义务，完成房地产过户手续。对此，经原告多次联系被告协商后，被告至今仍未履行合同约定将转让房地产过户至原告名下，两被告的行为己经严重违反了合同约定，依约原告有权单方解除本合同。另据原告查证，现转让房地产已因被告自身债务问题被多家法院查封，已不能完成转让，原告依法也有权单方解除本合同。为此，诉请法院判令：1、解除原告与被告签订的《房地产转让合同》；二、被告退还原告己支付的转让款280万元，并按月利率1.5％的标准向原告支付前述转让款占用期间的利息（暂计至本诉状出具之日为173.4万元）；三、解除被告王志明对原告黄辉共管银行账户（开户行：赣州银行股份有限公司兴国支行；账号：28×××84）的共管；四、被告支付原告违约金180万元；五、本案诉讼费、保全费等全部费用由被告承担。
原告为支持其诉讼主张，递交了以下证据：一、身份证，证明原、被告身份信息；二、《房地产转让合同》、委托书，证明原、被告双方的权利义务内容：1、原告应于合同签订当日即2013.10.16支付定金180万元；2、被告应在原告履行完毕支付义务后三日内配合原告办理过户手续；3、被告没有按照合同约定办理过户手续的，原告有权解除合同并要求被告承担向原告支付已付款项每月1.5分利率的利息，同时向原告承担180万元的违约责任。三、中国工商银行汇款凭证、收据一份；四、原被告共同设立并管理的赣州银行股份有限公司兴国支公司账户信息。证据三、四共同证明原：1、原告于2013.10.16支付了转让款定金180万元；2、原告于2014年1月28日又支付了100万元转让款；3、原告与被告于2014年3月13日设立了银行共管账户并按照约定将220万元转让款支付至该共管账户。
被告蔡海龙、王志明未到庭参与诉讼，也未提供证据。
因被告蔡海龙、王志明经合法传唤无正当理由未到庭参与诉讼，视为放弃举证、质证的权利。且经审查，原告黄辉、夏兰香递交的上述证据“三性”符合民事诉讼法的相关规定，故对上述证据，本院均予以采信。
经审理查明：2013年10月16日，原告黄辉、夏兰香（合同乙方、受让方）与被告王志明、蔡海龙（合同甲方、转让方）签订《房地产转让合同》一份，约定由甲方将其所有的坐落于兴国县洪门工业区的厂房一栋（土地使用权证号：兴国用2006第2B2906-03号、房产证号：兴房产证（潋）共字第××J9072)转让给乙方。双方约定，一、房地产转让款500万元整；二、转让款支付方式及用途：1、本合同签订当日，乙方应向甲方支付第一期转让款定金180万元；2、定金到账之日起40个工作日内，乙方应将余款320万元支付至双方指定的银行账户，并办理资金监管手续。三、关于产权过户事宜，甲方足额收取乙方第一期房地产转让款且余款已办理余款银行监管手续之日起3日内，双方应一同到房地产交易所将标的房产过户至乙方名下；该手续办理完毕且领取房地产过户回执当日，银行凭房产过户回执将余款320万元支付至甲方指定银行账户，乙方保证不持异议。四、关于违约责任，双方约定：如甲方无故未按本合同将标的房产办理过户至乙方名下，乙方有权要求甲方继续履行；如乙方不要求甲方继续履约，则享有单方解除权。甲方应将乙方支付的转让款（定金应按双倍计算）返还乙方，并从付款之日起算至合同解除之日止按照月利率1.5%计付利息，同时向乙方支付180万元违约金。甲方在过户之前的债权债务导致合同无法正常履行所产生的后果，应由甲方按上述违约责任支付乙方损失，确认之日起3日内支付。四、合同第十二条“通知和联系”约定，甲方、乙方发送给对方的文件以本合同记载的联系地址为收件地址，经邮递该地址即视为送达。如甲乙双方在本合同记载的联系地址或联系电话有变动，应及时通知对方，因未及时通知对方变更联系方式引起的通知延误责任，由责任方承担。甲方联系地址为：中山市神湾镇神湾大道，联系电话138××××9988。
合同签订当日，原告夏兰香向被告王志明转账180万元，被告王志明向其出具了收条；2014年1月28日，原告夏兰香向被告王志明转账100万元；2014年3月13日，原告黄辉将其赣州银行的账户（28×××84）设定为其与被告王志明共管账户，并由原告夏兰香向该账户汇款220万元，支取方式为密码加印鉴（黄辉及王志明印鉴）。至此，原告夏兰香已将合同约定的500万元转让款按照合同约定的方式支付完毕。另查明，诉争房地产自2012年起，被多家法院查封，最长查封期限至2018年5月20日。
本院认为：本案中，被告原本拟将被告所有的厂房及相应土地使用权转让给原告，且原告已按合同约定支付了定金、转让款及将余款存入共管账户，依照合同约定，被告最迟应于2014年3月16日前将标的房地产过户给原告。然而被告未及时履行协助义务，导致该厂房仍在被告名下。特别是，因被告负债的事实，该房产被多家法院查封，至今仍在查封期限内的事实清楚。故依照相关法律规定，该房地产在上述查封措施解除之前，已无法过户给原告。被告迟延履行的行为已持续数年之久，并将继续至2018年5月份，远远超过了合同约定的履行期限2014年3月16日。据此，原告诉请解除合同具有法律依据，应予以支持。同时，依照双方所签合同约定，如被告未按期至房产管理部门办理过户手续，原告享有合同的单方解除权。该约定具有法律效力，现原告诉请要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。
《中华人民共和国合同法》规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告已支付280万元购房款给被告，现其要求退还给280万元符合上述法律规定，本院予以支持。根据合同第八条第1项之规定，被告蔡海龙、王志明还应以该款项为基数，按照月利率1.5%计付利息至合同解除之日止。因原告系通过诉讼的方式行使合同解除权的，故判决送达被告之日止视为解除通知到达对方日即合同解除日。故该项利息应计算至本判决送达被告蔡海龙、王志明之日止。关于共管账户，因合同已解除，该账户无继续存在的必要。原告诉请解除该账户的共管，于法有据，本院予以支持。关于违约金的问题，双方虽然在合同中约定被告如违约，即应支付原告违约金180万元，但该数额过高，超过了原告的实际损失。且原告已付500万元中的280万元，被告已按1.5%的月利率承担违约责任。故对其余220万元，参照民间借贷的有关规则，由被告按年利率6%的标准承担违约金，自共管账户设立之日起计算至付清之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第一款第（四）项、九十六条、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
解除原告黄辉、夏兰香与被告王志明、蔡海龙与2013年10月16日签订的《房地产转让合同》。
由被告王志明、蔡海龙返还原告黄辉、夏兰香购房款280万元，并以该款为基数，按照月利率1.5%向原告支付资金占用期间的利息（其中180万元自2013年10月16日计算至付清之日之，另100万元自2014年1月28日计算至付清之日止）。
解除被告王志明对原告黄辉持有的赣州银行28×××84账户的共管权。
由被告蔡海龙、王志明支付原告黄辉、夏兰香违约金，以220万元为本金自2014年3月13日起按照年利率6%计算至付清之日止。
驳回原告黄辉、夏兰香的诉讼请求。
上述款项，限被告蔡海龙、王志明自本判决生效之日起三日内履行完毕。
如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提交上诉状副本，上诉至江西省高级人民法院。
审 判 长 钟伟民
审 判 员 谢茂文
审 判 员 彭伟明
二〇一七年十一月八日
书 记 员 邱 宇
代理书记员 郭素珍