石家庄市长安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民初字第2417号
原告冯丹，女，1985年4月12日生，汉族，无业，住石家庄市新华区。
委托代理人穆红宇、王永莲，河北三和时代律师事务所律师。
被告石家庄国瑞房地产开发有限公司（以下简称国瑞公司），住所地：石家庄市长安区中山东路581号。
法定代表人许江天，该公司总经理。
委托代理人赫建永，段延宁，河北新业律师事务所律师。
原告冯丹与被告国瑞公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张卓娅独任审判，公开开庭进行了审理。原告冯丹的委托代理人穆红宇，被告国瑞公司的委托代理人段延宁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告冯丹诉称，2014年3月25日原告与被告签订商品房买卖合同（合同编号：2014032515310406032），并于2014年3月31日办理预售商品房合同备案书，合同约定房屋坐落于长安区中山东路581号瑞城F-3号楼南侧商业0103号。合同约定该商品房建筑面积共214.08平方米，总价款：肆佰叁拾万零贰仟壹佰伍拾贰元（4302152元）。根据买卖合同第十条约定“被告应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付原告使用”。但至今被告未依照合同约定向原告交付房屋。原告就此多次与被告协商相关事宜，但被告一直拖延至今未依照合同的约定交付房屋。被告的行为严重损害了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求：1、依照合同约定交付符合合同的房屋；2、赔偿自2014年7月1日起至判决之日止按照每日570.88元计算的租金损失；3、支付自2014年7月1日起至判决之日止按照每日570.88元计算的违约金；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告国瑞公司辩称，被告在2014年12月5日已经履行了合同义务，通知原告收房，原告的诉请缺乏事实基础，涉案房屋未交付是因为原告无正当理由拒绝收房造成，并非被告原因，且按照双方签订的合同第十四条规定，涉案房屋视为已经交付。双方签订的合同中，已经明确了关于逾期交房违约金的标准，原告请求按照租金计算没有事实和法律依据，原告请求赔偿损失没有任何依据。
经审理查明，2014年3月25日原告冯丹与被告国瑞公司签订《商品房买卖合同》，房屋座落于长安区中山东路581号瑞城F-3号楼南侧商业0103号。合同约定该商品房建筑面积共214.08平方米，总价款：肆佰叁拾万零贰仟壹佰伍拾贰元（4302152元）。合同第十条约定：交付期限为出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。第十四条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单……买受人在接到出卖人交付商品房通知七日内办理商品房交接手续，否则视为买受人同意并接受了出卖人交付的房屋。该合同所附的补充协议第三条约定：因出卖人原因逾期交房的，自本合同第十条规定的交付期限届满60日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款按银行同期活期利率给付违约金，合同继续履行。原告认为合同关于违约金约定过低，应调整为参照租金标准计算。原告于2013年12月30日将首付款2152152元交付给被告，剩余房款办理贷款。国瑞公司提交石家庄市建设工程竣工验收报告，该报告显示原告所购商铺工程经勘查单位、设计单位、施工单位、施工图审查机构、监理单位、建设单位竣工验收合格。被告提交与原告所购商铺位于同一小区的南104号商铺交房的入住手续书、楼宇接收单，欲证实向购买者交付房屋的验收日期为2014年12月5日，原告以该两份证据与本案无关联性为由不予认可。
原告申请对诉争房屋自2014年7月1日至2015年12月4日的租金进行评估，2016年5月26日石家庄德信房地产评估有限公司作出《房地产估价报告》，估价结果为：2014年7月1日至2015年6月30日涉案商铺租赁单价为68元/月/平方米，租赁总价为174689元，2015年7月1日至2015年12月4日的租赁单价为69元/月/平方米，租赁总价为75287元，合计总价为249976元。以上事实有商品房买卖合同、收据、房地产估价报告、楼宇接收单、入住手续书、石家庄市建设工程竣工验收报告及庭审笔录证实。
本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，原告依据该合同履行了付款义务，被告应依据合同约定将符合验收合格条件的商铺交付原告。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收和分期综合验收，其中综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。2004年5月19日国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第五条的规定，建设单位应当自建设工程验收合格之日起15日内向工程所在地的建设主管部门备案，备案时要提交工程竣工验收备案表、工程竣工验收报告、法律、行政法规规定由规划、环保等部门出具的认可文件或准予使用文件、公安消防部门出具的工程验收合格的证明文件、施工单位签署的工程质量保修书等，住宅工程还应提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。因此，建设主管部门收讫上述备案资料的时间是房屋通过竣工验收，具备交付使用条件的时间。被告在取得竣工验收备案表之前试图将不符合交付条件的涉案房屋交付给原告，违反了法律的强制性规定，其交付行为无效。被告关于其已取得建设施工等单位的竣工验收合格报告已符合交房条件的抗辩本院不予采纳，被告提交非涉案商铺的交房资料与本案无关，本院不予采信。因被告国瑞公司未能如期交房，其应依照合同赔付原告违约金。原告以合同约定的违约金过低为由要求比照租金标准计算违约金并同时主张租金损失，但根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。根据司法解释规定，违约金以实际损失为基础，故此，本院仅支持原告主张的违约金，因合同约定的违约金标准过低，应参照租金损失为标准。鉴于直至开庭之日，被告仍未提交竣工验收备案表，故逾期交房时间应计算至被告取得竣工验收备案表之日止。因房地产估价报告仅将租金评估至2015年12月4日，故违约金应计算至2015年12月4日，2015年12月5日后的违约金，原告可另行主张。基此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：
一、被告石家庄国瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内依据原告冯丹与被告石家庄国瑞房地产开发有限公司于2014年3月31日签订的《商品房买卖合同》的约定向原告冯丹交付经验收合格的商品房；
二、被告石家庄国瑞房地产开发有限公司自本判决生效之日起15日内赔偿原告冯丹自2014年7月1日至2015年12月4日止的违约金249976元；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。
案件受理费8390元，由原告冯丹负担3953元，被告国瑞公司负担4437元。（上述费用原告已预交）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。
审 判 长 郝巧灵
人民陪审员 樊立成
人民陪审员 王海霞
二〇一六年九月十八日
书 记 员 肖亚杰