广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初3743号原告：谢悦，男，1987年5月13日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：黄振杰，广东大观律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗秋琼，广东大观律师事务所实习律师。被告：清远市凤迪房地产开发有限公司，住所地清远市新城十八号区半环北路南院14栋首层1至3卡。法定代表人：潘镜棠，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘凤娟，广东平信律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛力韬，广东平信律师事务所实习律师。原告谢悦与被告清远市凤迪房地产开发有限公司（以下简称凤迪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢悦的委托诉讼代理人黄振杰，被告凤迪公司的委托诉讼代理人潘凤娟、薛力韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢悦向本院提出诉讼请求：1、判令被告凤迪公司向原告谢悦支付因逾期交付经建设局工程竣工验收备案商品房的违约金，违约金调整至以购房款507529元为基数按中国人民同期贷款利率计算的标准自2014年10月1日起计算至收楼之日（2014年10月18日）止为1205.38元；2、判令被告凤迪公司向原告谢悦支付因逾期办理产权登记的违约金，违约金调整至以购房款507529元为基数按照年利率1%自2015年1月18日起计算至原告实际取得房地产权属证书之日止，暂计至2017年7月7日为12667.37元；3、判令被告凤迪公司承担本案诉讼费用。事实和理由如下：2013年4月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告将其开发建设的位于清远市新城××小区××号商品房转让给原告，总金额为507529元。合同约定，被告须于2014年9月30日前将经建设局工程竣工验收备案的商品房交付原告使用，且应于商品房交付使用后90日内将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，逾期交房和因被告的责任致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应支付违约金。合同签订后，原告依约支付首期款157529元，余款350000元由原告向广发银行股份有限公司清远分行申请办理了个人房屋按揭贷款合同，由原告取得被告开具的售房款发票。但由于凤迪豪庭商住小区的工程质量存在问题，该工程未能如期完成竣工验收备案手续，导致被告至今未能向原告交付符合合同约定标准的商品房，也未依约将房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案，致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书。原告认为，商品房买卖合同是出卖人转移商品房所有权与买受人，买受人支付价款的合同，依约交付符合合同约定标准的房屋并协助买受人办理房地产权属证书是出卖人应承担的主要义务。被告未依约交付符合合同约定标准的房屋、未依照规定期限协助原告办理房地产权属证书的行为，且逾期长达两年以上，已严重违反了《商品房买卖合同》的约定，损害了原告的合法权益。被告依法应承担支付违约金的违约责任。因《商品房买卖合同》约定的逾期交付的违约金标准仅为已付房价款每日万分之零点一，合同约定的违约金标准过低，不足以弥补原告的损失和惩罚被告的违约行为。参照同一楼盘由贵院作出的生效判决（案号：（2017）粤1802民初3395号），原告请求人民法院依法将逾期交房违约金调整至以总购房款为基数按中国人民银行同期贷款利率的标准，且逾期办证违约金请求贵院参照清远市中级人民法院作出的生效判决（案号：（2017）粤18民终338号），按照总购房款为基数按年利率1%的标准计算。基于上述事实，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原告专此向贵院提起本诉讼，请贵院依法判决支付原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告凤迪公司辩称，一、原告要求答辩人支付逾期交楼的违约金1205.38元的诉讼请求超过了诉讼时效。根据广东省高级人民法院作出的《关于按日累计的逾期交房违约金应如何计算诉讼时效》[(2013)粤高法民一复字第8号]的批复，购房人在实际交房或合同解除之后主张逾期交房违约金的，诉讼时效从实际交房或合同解除之次日起开始计算。本案中，原告于2014年10月18日已经实际收楼，因此主张逾期交楼违约责任的诉讼时效应从实际收楼之次日即2014年10月19日起计算两年至2016年10月19日止，但原告直至2017年7月17日才向法院起诉，显然，其主张答辩人承担逾期交楼违约责任的诉讼请求已经超过了诉讼时效，答辩人依法无须承担逾期交楼违约责任。二、原告要求答辩人承担逾期办证违约金按购房款每1%计至其取得产权证书之日止的诉讼请求超过了诉讼时效，并且因原告没有按约定办妥银行贷款手续，答辩人无须承担逾期办证违约责任。1、原告于2014年10月18日已收楼，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条的规定，买受人请求出卖人支付逾期办证违约金的，从法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间，因此原告要求答辩人承担逾期办证违约责任的诉讼时效从2015年1月19日起计算两年至2017年1月19日止，原告向法院起诉的时间为2017年7月17日，已经超过了诉讼时效，答辩人依法无需承担逾期办证违约责任。2、当事人双方在合同补充协议第二款中约定：“买受人应在签订《商品房买卖合同》后7天内办妥银行贷款手续；如买受人未按时办妥银行按揭手续，每逾期一日，出卖人可按累计逾期天数相应顺延交楼，并免除出卖人迟延办理房产证的责任”。原告是于2013年4月12日与答辩人签订商品房买卖合同的，而原告与银行的按揭贷款合同是2013年9月25日签订的，显然已经超过了双方当事人约定办妥按揭手续的时间，因此依约定答辩人不承担逾期办证的违约责任。三、退一步来说，即使答辩人需要承担逾期交楼、逾期办证的违约责任，应按照《商品房买卖合同》的约定计算。双方在《商品房买卖合同》中约定，逾期交楼违约金的计算标准是已付房款每日的万分之零点一，逾期办证违约金的计算标准为已付房款的0.005%，而且，逾期办证违约金应计算至报登记部门备案之日止，并非原告实际取得房地产权属证书之日止。《商品房买卖合同》是双方自愿签订的，双方意思表示真实，合同没有违反法律强制性规定，是合法有效的。在本案中，原告也没有实际损失，因此，不具备调整逾期交楼、逾期办证违约金的前提条件，原告将违约计算标准提升的主张，违反了合同的约定，亦没有事实和法律依据。综上所述，原告的诉讼请求超过了诉讼时效，并且无法律与事实依据，请人民法院查明事实，依法判决。本院经审理认定事实如下:2013年4月12日，原告谢悦与被告凤迪公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于清远市新城××小区××号房屋，套内建筑面积为104.21平方米，房屋总价款为507529元。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、经建设局工程竣工验收备案。……”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点壹的违约金，合同继续履行。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.005%向买受人支付违约金。”合同附件四--合同补充协议第2条约定：“选择按揭方式支付房款的，乙方应在签订《商品房买卖合同》后7天内向银行办妥按揭贷款手续，（包括提供申请按揭所需的一切资料）如乙方不能获取银行按揭或不能足额获取银行按揭贷款的，乙方应在7天内一次性付清房款……如乙方未按以上时间办妥银行按揭手续或付清房款，每逾期一日，按未付款额的万分之三向甲方支付违约金，甲方按累计逾期天数相应顺延交楼和免除甲方延迟办理房产证的责任。逾期30天的，甲方有权解除合同，收回该商品房另行处理，乙方应按总房款的30%向甲方支付违约金。”合同签订后，原告支付首期款项157529元，余款350000元办理银行按揭贷款支付，于2013年9月25日与广发银行股份有限公司清远分行签订了《个人房屋按揭贷款合同》。被告于2014年10月18日将涉案房屋交付给原告使用。被告开发的凤迪豪庭商住小区一号楼于2017年10月9日获得清远市住房和城乡建设管理局竣工验收备案表。截至法庭辩论终结时止，被告未提交证据证明其已履行合同十五条约定的协助办证义务。对于原告主张的其在诉讼时效期间内向被告主张过权利的意见，原告提供了一份清远市住房和城乡建设管理局于2016年6月23日向曹伟杏作出的复函，主要内容为该局告知了曹伟杏凤迪豪庭的验收进度情况。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、购房款发票、契税完税证明、个人房屋按揭贷款合同、关于“凤迪豪庭”来访咨询事宜的复函，被告提供的竣工验收备案表以及本案的庭审笔录等证实。本院认为，本案的争议焦点主要为：1、逾期交房违约金的诉讼请求是否已超过了诉讼时效；如果未超诉讼时效，应以何标准计算，原告是否可以请求对合同约定的逾期交房违约金进行调高；2、逾期办证违约金是否已超过诉讼时效；如果未超诉讼时效，应以何标准计算，原告是否可以请求对合同约定的逾期交房违约金进行调高。对于第一个争议焦点，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是原、被告双方自愿签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。原告已支付全部购房款，被告按约定应在2014年9月30日前将获得清远市住房和城乡建设管理局工程竣工验收备案的商品房交付原告使用，但是被告直至2014年10月18日才将涉案商品房交付给原告使用，显然，被告逾期交付房屋的行为已构成违约。因此，原告有权要求被告按照合同约定承担给付违约金的违约责任。根据合同约定逾期交楼违约金为按日累计计算，应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。关于诉讼时效期间法律适用问题，合同约定交楼期限为2014年9月30日，《中华人民共和国民法总则》施行日期为2017年10月1日，根据法不溯及既往的原则，应适用《中华人民共和国民法通则》的规定。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，原告对被告所享有的逾期交房违约金这一债权应适用二年的诉讼时效，即每一天新产生的违约金给付请求权分别受到二年诉讼时效的限制。按合同约定逾期交楼违约金的起算日期从交付期限届满之次日起（2014年10月1日）计算至商品房实际交付之日止（2014年10月18日）。因此，原告主张的最后一个逾期交房违约金债权（2014年10月18日产生的违约金债权）的诉讼时效至2016年10月17日止。对于原告认为诉讼时效期间内存在引起诉讼时效中断的事由，及诉讼时效应从主张权利之日起计算，原告提供的关于“凤迪豪庭”来访咨询事宜的复函并不能证明其在诉讼时效期间内向被告主张过权利，故原告上述主张意见事实与法律依据不足，本院不予采纳，因此，原告于2017年7月13日提起本次诉讼要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，本院不予支持。对于第二个争议焦点，原告已支付全部购房款，被告按约定应在原告收楼后90日（2015年1月15日）内将办理涉案房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但是截至法庭辩论结束时被告仍未履行该义务，已构成违约，应按照合同约定承担支付违约金的违约责任。对于逾期办证违约金的诉讼时效问题，逾期办证违约金为固定金额，诉讼时效期间应从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算，按照合同约定协助办证履行期限届满之日为2015年1月15日，逾期办证的诉讼时效期间应从合同约定协助办证期限届满次日（2015年1月16日）起计算二年至2017年1月15日止。原告于2017年7月13日提起本次诉讼要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告谢悦的诉讼请求。案件受理费146元，由原告谢悦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  梁健球人民陪审员  潘素华人民陪审员  欧惠娴二〇一七年十月三十一日书 记 员  梁朝晖附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。