广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终3351号上诉人(原审被告、反诉原告)：邱全英，住广州。委托代理人：薄文君，广东高睿律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：陈金妹，1934年9月25日，住广州。委托代理人：王桂卿，住广州市荔湾区。委托代理人：王嘉欣，住广州市荔湾区。原审第三人：广州市荔湾区食牛小食店,地址广州市荔湾区。负责人：曾彦奕。原审第三人：广州市荔湾区石围塘街山村股份合作经济联合社，住所地：荔湾区。上诉人邱全英因与被上诉人陈金妹、原审第三人广州市荔湾区食牛小食店（以下简称食牛小食店）及广州市荔湾区石围塘街山村股份合作经济联合社（以下简称山村经济联合社）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初2000号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。邱全英上诉请求：撤销一审判决，发回重审或查清事实后依法改判：1.一审判决第一项改判为：邱全英、食牛小食店搬出广州市芳村大道中山村通津南巷x号之一首层商铺，将该商铺交还给陈金妹，广州市芳村大道中山村通津南巷s号首层和x号之一首层房屋的范围区分应按照穗芳规决（2002）86号及90号《违法建设行政处罚决定书》认定的依法建筑面积与违章建筑面积的比例进行划分；2.一审判决第五项改判为：陈金妹向某英返还租赁合同保证金共计人民币31600元；3.一审判决第七项改判为：陈金妹向某英赔偿因《商铺租赁合同》大部分无效而造成的损失，具体包括：芳村大道中山村通津南巷x号之一房屋重建及扩建的建设工程造价费用、房屋装修费用及房屋升值部分的费用，约人民币63万元（以评估为准）；4.本案一、二审诉讼费用由陈金妹承担。事实与理由：（一）一审法院“以首层靠东的柱子的中线为界限”对广州市芳村大道中山村通津南巷s号房屋与x号之一号房屋进行划分，缺乏依据，涉案x号之一房屋与7号房屋应以广州市城市规划局芳村分局于2002年12月9日分别作出的穗芳规决（2002）86号及90号《违法建设行政处罚决定书》对房屋合法建筑面积及违法建筑面积的认定作为分割依据。（二）广州市芳村大道中山村通津南巷s号与x号之一房屋是由邱全英出资重建、扩建。虽然邱全英在一审提交的书面证据无法直接证明涉案x-1房屋由其出资所建，但该等书面证据结合邱某的证人证言，山村经济联合社的陈述以及一审法院实地勘察的情况已形成一组完整的证据链，证实邱全英的主张。根据一审查明的事实，证明芳村大道中山村通津南巷s号的上盖建筑物是由邱全英及其配偶顾某出资重建。涉案x号之一及s号两个地块上的建筑物是一个整体建筑物，基本可以证明该两个地块上的整体建筑物是一并重建、扩建的。陈金妹在一审中没有提供证据证明涉案x号之一房屋是由其出资重建、扩建。双方租赁关系长达13年，前10年涉案房屋的租金为每月3000元，其后3年租金调整为没有10800元，前述租金标准明显低于市场价，若涉案x号之一地块上的建筑物不是由邱全英出资建筑，租金价格不可能这么低。（三）一审法院未委托评估机构对广州市芳村大道中山村通津南巷s号和x号之一房屋的重建、装修装饰及升值部分的价值进行查明和认定，司法程序有所缺失，导致本案的基础事实查明不清。邱全英在委托邱某对上述7号和x号之一房屋进行施工时没有签署正规合同，邱某在收到工程款后也没有开具正规的发票，相关物料采购因为年代久远，也没有对应的原始票据，因此必须经过专业评估机构鉴定对房屋重建费用及装修装饰物的费用进行确认。另，前述房屋自经2003年重建改造后客观上有较大的升值，对于升值部分的金额，也需专业评估机构予以评估。（四）邱全英有权要求陈金妹就房屋扩建费用、装修装饰费用及房屋升值价值由双方按照过错比例进行分担。一审法院已认定邱全英与陈金妹之间的《商铺租赁合同》中涉及违法建筑的部分（即用地面积18.97平方米以外部分）属于无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条和第十四条的规定，邱全英有权请求陈金妹赔偿合同无效的损失，已形成附合的装饰装修物，陈金妹同意利用的，可折价归其所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错承担现值损失。陈金妹二审答辩称：同意一审判决，不同意邱全英的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。（一）上述7号的房屋的所有权人是山村经济联合社，而x号之一房屋所有权归属于陈金妹。邱全英无权对房屋的分割问题提出异议。（二）房屋产权及建筑费用属于陈金妹及由陈金妹出资，邱全英要求评估缺乏依据。邱全英主张涉案x号之一房屋由其出资改造重建，缺乏证据。双方之间的租赁关系，已经表明谁是所有权人。食牛小食店、山村经济联合社经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，也没有向本院提交书面意见。陈金妹向一审法院起诉请求：1.邱全英立即交回芳村大道中山村通津南巷x号之一商铺给陈金妹；2.邱全英立即交清拖欠租金和违约金（租金从2016年02月08日起计至邱全英交还房屋之日止，租金标准是10800元/月，违约金标准是拖欠租金的每日1%，计至租金全部交清为止）；3.食牛小食店立即从上述商铺退出并对租金本金（不包括违约金）的清还承担连带责任；4.诉讼费由邱全英承担。邱全英一审反诉请求：1.确认邱全英与陈金妹之间的《商铺租赁合同》为无效合同；2.陈金妹向某英赔偿因《商铺租赁合同》无效而造成的损失，具体包括：芳村大道中山村通津南街x-1号房屋重建及扩建的建设工程造价费用63万、房屋升值部分的费用（以评估为准）；3.陈金妹向某英返还垫付的违法建设罚款人民币4681.50元；4.陈金妹返还邱全英租赁合同保证金31600元（包括租赁保证金21600元及保证金10000元）；5.陈金妹承担本诉及反诉的全部诉讼费。一审法院查明事实如下：原广州市芳村区山村通津南街x-1号（即x号之一）房屋是陈金妹名下的房屋（土地使用权属于集体所有），该房屋于1984年自建上盖，用地面积为18.97平方米，总建筑面积为28.15平方米，混合结构1-1/2层。原山村通津南街x-1号房屋的土地与原山村通津南街7号房屋的土地相连，原山村通津南街7号房屋的土地由山村经济联合社（前身为山村村第一经济合作社）使用。2002年1月14日，邱全英的丈夫顾天球（乙方）与山村村民委员会（甲方）签订《芳村大道中北面商铺整改建设协议》，约定：为贯彻执行区委对芳村大道中的整治计划，山村村民委员会按规划拆除芳村大道中南面原有建筑重建，根据原租赁协议精神将该建筑交由原租户顾某重建并重新签订有关租赁协议：乙方聘请有资质的施工队进行施工，建筑工程由乙方自行施工、自行管理、并负责全部建设费用；自工程完工15日后即2002年3月15日开始甲方向乙方收取租金。2002年该两处土地的使用人分别向规划部门申请原状修复房屋。在获得规划部门批准后，土地使用人重建了房屋，但由于重建过程中擅自扩大了建基面积和扩建，规划部门分别对陈金妹及山村经济联合社作出处罚。其中穗芳规决[2002]86号《违法建设行政处罚决定书》的主要内容为：违法建设单位陈金妹，经查违法建设单位经广州市城市规划局芳村区规划分局以穗芳规建字[2002]80号批准，于2002年8月在芳村区山村通津南街x号之一地段，原状修复一栋一层（部分二层）住宅工程，于2002年11月擅自首层扩基和扩建第二层，以及建筑物超高，合计建筑面积93.702平方米。经核查，该工程建设工程总造价4681.50元，该工程由违法建设个人自行设计自行施工。上述行为违反了相关法律法规，依据法律规定对违法建设单位作出如下处罚决定：一、对违法建设单位，按违法建设面积93.702平方米处以总造价一倍的罚款，接受处罚后的违法建（构）筑物，同意临时保留使用二年，在城市规划、建设和管理需要时必须无条件自行拆除等。穗芳规决[2002]90号《违法建设行政处罚决定书》的主要内容为：违法建设单位山村村第一经济合作社，经查违法建设单位经广州市城市规划局芳村区规划分局以穗芳规建字[2002]80号批准，于2002年8月在芳村区山村通津南街7号地段，原状修复一栋一层（部分二层）住宅工程，于2002年11月擅自首层扩基和扩建第二层，以及建筑物超高，合计建筑面积36.378平方米。经核查，该工程建设工程总造价1818.5元，该工程由违法建设个人自行设计自行施工。上述行为违反了相关法律法规，依据法律规定对违法建设单位作出如下处罚决定：一、对违法建设单位，按违法建设面积36.378平方米处以总造价一倍的罚款，接受处罚后的违法建（构）筑物，同意临时保留使用二年，在城市规划、建设和管理需要时必须无条件自行拆除等。上述两地块的房屋在2002年重建后，房屋从外表看是一个整体。2005年后，邱全英在新建的房屋上加建了第三层。房屋重建后，第三人山村经济联合社将7号房屋的首层出租给邱全英使用，现最后一次签署的租赁合同尚未到期。陈金妹将x-1房屋首层出租给邱全英使用，其中2013年1月8日双方签订的《商铺租赁合同》约定：陈金妹将x-1商铺首层建筑面积60平方米出租给邱全英作经营茶叶使用，租期自2013年1月8日至2016年1月7日，每月租金为10800元；邱全英向陈金妹交纳21600元作为保证金；（第五条）邱全英应按时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一天须按所欠款项的1%支付违约金；如逾期10天，陈金妹有权解除合同，收回商铺；严格按照约定的经营范围经营使用商铺，如擅自改变商铺经营范围，陈金妹可解除本合同收回商铺。上述合同签订后，陈金妹将x-1房屋首层交付给邱全英使用，邱全英将x-1房屋首层及7号房屋首层统一交付给食牛小食店经营。合同期满后，陈金妹、邱全英没有续签合同，邱全英从2016年2月8日起没有交纳租金。2013年4月19日，陈金妹的儿子王赐福与邱全英签订的协议书约定：邱全英于2013年1月至2016年1月向陈金妹承租x-1房屋作餐饮使用。邱全英承诺在经营过程中，未经陈金妹同意不得对厨房进行改建，若出现因邱全英使用不当导致下水道阻塞，邱全英应承担一切责任。邱全英以1万元作为保证金，维修超出部分全部由邱全英承担。待租赁合同结束后，经陈金妹验收后如无异议，陈金妹将保证金退回。一审庭审中，邱全英认为s号、x-1房屋的整体重建及扩建工程，是由顾天球分别与陈金妹、广州市芳村区石围塘街山村村第一经济合作社达成协议，由顾某负责在原房屋基础上以陈金妹及合作社的名义进行报建，并出资进行重建及扩建，且邱全英与陈金妹口头约定陈金妹承诺让其使用20年即到2022年为止。邱全英向一审法院提供了下列证据：1、芳村大道中北面商铺整改建设协议；2、x-1房屋的建设工程规划验收合格证、建设工程报建审核书、报建图纸、建设工程规划许可证复印件；3、部分台帐帐册，4、穗芳规决（2002）86号《违法建设行政处罚决定书》和穗芳规决（2002）90号《违法建设行政处罚决定书》；5、广州市芳村区石围塘街山村村第一经济合作社于2003年3月5日出具证明、与合作社签订的租用合同、发票；6、陈金妹、邱全英签订的商铺租赁合同；7、邱全英和王赐福签订的协议书和收款收据，证明陈金妹及其家人是知道从2013年1月起涉案房屋用于餐饮用途，并收取了邱全英1万元的保证金。8、邱某的证人证言：讼争x-1房屋和7号房屋是我负责建筑的，重建房屋的资金是顾某给我的，费用大概花了60万元；2002年盖了2层，2005年加盖了第3层。陈金妹对上述证据质证认为：证据1、5是邱全英与山村经济联合社之间就7号房屋的重建及使用的协议，与x-1房屋没有关系。证据2的原件在陈金妹处，说明是陈金妹自行出资重建房屋。证据3是邱全英自己编写的账本，且邱全英本身有经营五金生意，账本上记录的购买五金材料到底是用于哪里也无从考究，陈金妹对此不予认可。证据4的真实性认可，但无法证明是邱全英出资重建x-1房屋。证据6真实性认可，只证明陈金妹将房屋出租给邱全英使用。证据7真实性认可，但认为该1万元保证金需检查下水道无堵塞的情况下才能退回给邱全英。证据8证人是邱全英的哥哥，与邱全英有利害关系，证言不应采信；当时的建筑成本根本不用那么高，证人的证言不真实；三楼与本案没有关系。一审中，一审法院到讼争房屋进行勘查，现场的状况为：现讼争房屋一共三层，除了北面的主建筑外，在主建筑的西南角还有一栋三层楼的副楼（用作厨房）。主建筑的首层内部有两排南北走向的柱子，陈金妹及山村经济联合社均确认s号房屋与x-1房屋的分界线以首层靠东的柱子的中线为界限把房屋划分为东西两部分，靠东的房屋属于s号房屋的范围，靠西的属于x-1房屋的范围。首层现由食牛小食店在经营饮食。主建筑二楼有间隔墙，靠东的房屋由邱全英使用，用作堆放货物，靠西的房屋由陈金妹使用，用作住宅。主建筑的三楼由邱全英作住宅使用。主建筑靠东房屋的二楼、三楼是通过首层内靠东的楼梯上去，靠西房屋的二楼是通过首层外部靠西的楼梯上去。陈金妹、邱全英明确现场房屋的副楼不属于双方争议的范围。陈金妹明确要求邱全英搬迁的部位仅限于首层靠西房屋即9-1房屋的首层，不涉及7号房屋的范围。一审法院认为：本争议的焦点一是x-1号首层房屋是否由邱全英出资重建，陈金妹、邱全英双方是否约定房屋出租给邱全英使用至2022年？针对上述争议焦点，一审法院认为，从邱全英提供的证据来看，陈金妹与顾某之间没有签订书面协议约定房屋的重建事宜，无法直接证明邱全英的主张；邱全英提供的证据1、5只能反映邱全英与山村经济联合社之间就s号房屋重建的约定，不能证明陈金妹与邱全英之间的关系；邱全英提供的证据2、4只是反映了x-1房屋的报建情况和s号、x-1房屋被处罚的情况，不能证明邱全英出资建房及陈金妹、邱全英之间关于房屋使用的约定；证据3是邱全英自己编写的账本，无法证明购买的建筑材料用于哪里；证据8证人是邱全英的亲属，其与邱全英有利害关系，其证言的证明力低，且其陈述的建筑成本与《违法建设行政处罚决定书》认定的相距甚远，对其证言不予采信。综上，邱全英的主张依据不足，不予采信。本案争议焦点二是陈金妹、邱全英双方的合同效力是否有效问题。一审法院认为，穗芳规决[2002]86号《违法建设行政处罚决定书》及陈金妹提供的报建图纸，可以反映陈金妹出租给邱全英使用的房屋面积有部分属于原房屋的合法面积，有部分属于擅自扩大建基的违章建筑，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人签订的租赁合同无效，因此，陈金妹、邱全英签订的合同效力涉及原地基面积（18.97平方米）的部分属于有效合同，超出该面积的部分属于无效合同。本案争议焦点三是邱全英是否有违约事实？邱全英是否因此要承担违约责任？从王赐福与邱全英签订的协议书内容看，陈金妹在2013年就知道邱全英将房屋转租给他人经营饮食店，但并没有在合理期限内就此追究邱全英的违约责任，视为陈金妹同意邱全英转租和改变经营范围。现双方的合同已经终止，陈金妹要求没收邱全英的租赁保证金缺乏事实和法律依据，不予支持。本案争议焦点四是陈金妹、邱全英的诉讼请求是否有法律依据？针对陈金妹的诉讼请求，一审法院认为，陈金妹、邱全英就x-1房屋首层所签订的《商铺租赁合同》已经期满，双方并无续签合同，邱全英主张双方口头约定可承租商铺至2022年又无确凿证据，故认定双方合同关系已经终止，陈金妹要求邱全英搬迁及支付搬迁前的房屋使用费有法律依据，予以支持。对于延迟交纳使用费的违约金问题，由于该违约金的约定仅适用合同期内的支付行为，对合同期满后的行为没有约束力，且租赁合同大部分属于无效合同，故陈金妹要求邱全英支付违约金缺乏法律依据，不予支持。由于食牛小食店是x-1房屋首层的实际使用人，在陈金妹、邱全英的合同已经终止的情况下，有义务将商铺交还给陈金妹，并对邱全英应交纳的使用费承担连带责任。对于邱全英的反诉请求，一审法院认为，如上所述陈金妹、邱全英的合同有部分属于有效合同，有部分属于无效合同。由于邱全英提供的证据不足以证明x-1房屋是由其出资重建和扩建，故其要求对房屋的工程造价、房屋升值的价值进行评估，不予接纳；邱全英要求陈金妹赔偿工程造价、房屋升值的价值缺乏事实依据，不予支持。另邱全英主张违法建设罚款是由其交纳，没有提供证据证实，不予采信。邱全英要求陈金妹返还罚款缺乏事实依据，不予支持。对于邱全英已经向陈金妹交纳的租赁保证金，因双方合同期限届满，故陈金妹应将收取的租赁保证金返还给邱全英。对于下水道保证金1万元问题，因协议书中约定了返还下水道保证金的条件，即需对下水道验收确定无堵塞后才予退回，目前双方尚未对下水道是否堵塞进行验收，故邱全英反诉要求陈金妹退回下水道保证金的条件尚未成立，本案不予处理，双方可在交还场地时按协议约定进行交割。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告邱全英、第三人广州市荔湾区食牛小食店搬出广州市芳村大道中山村通津南巷x号之一首层商铺（广州市芳村大道中山村通津南巷s号首层和x号之一首层房屋的范围区分：s号房屋与x-1房屋的分界线以首层靠东的柱子的中线为界限把房屋划分为东西两部分，靠东的房屋属于7号房屋的范围，靠西的属于x-1房屋的范围。详见判决书附图），将上述x号之一首层商铺交还给原告陈金妹。二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告邱全英向原告陈金妹支付自2016年2月8日至搬迁之日止的房屋使用费（每月按10800元计算）。三、第三人广州市荔湾区食牛小食店对上述第二判项承担连带责任。四、确认原告陈金妹与被告邱全英签订的《商铺租赁合同》中涉及违法建筑的部分（即用地面积18.97平方米以外部分）属于无效合同。五、自本判决发生法律效力之日起十五日内，反诉被告陈金妹向反诉原告邱全英返还租赁合同保证金21600元。六、驳回原告陈金妹的其它诉讼请求。七、驳回反诉原告邱全英的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉诉讼费586元，由原告陈金妹负担100元，由被告邱全英负担486元；反诉费5231元由原告陈金妹负担170元，由被告邱全英负担5061元。经查，上述一审查明“一审庭审中，邱全英认为s号、x-1房屋的整体重建及扩建工程，……，由顾某负责在原房屋基础上以陈金妹及合作社的名义进行报建，并出资进行重建及扩建”，其中“以陈金妹及合作社的名义进行报建”有误，应为“以陈金妹的名义进行报建”，对此本院予以纠正。一审法院其他查明事实基本无误，本院予以确认。二审中，邱全英表示，其一审中的意思是“由顾某在原房屋基础上以陈金妹的名义报建并出资对s号及x-1号房屋进行重建”，其并没有以山村经济联合社名义报建。对此，陈金妹表示：由于s号房屋已经被征用，但7号房屋的土地仍属于山村经济联合社，因此7号房屋的重建和扩建报建手续与x-1号一并报建，而报建手续均是以陈金妹名义，报建手续的原件在陈金妹处，没有证据表明报建手续是由顾某办理；一审时，邱全英明确表示其与山村经济联合社达成协议由顾天球出资重建及扩建7号房屋，但没有证据显示顾某出资建设x-1号房屋，顾某与山村经济联合社签订的协议与陈金妹无关。邱全英向本院提交如下材料作为新证据：1、抄表日期为2016年12月20日的广州市自来水公司水费、污水处理费通知单一份，拟证明本案s号及x-1号房屋自重建以来由邱全英缴纳水费，水表也是邱全英安装的，但户名是陈金妹丈夫黄某。2、抄表日期为2017年2月8日的电费发票两张，其中x-1号房屋的电费发票户名为邱全英，该发票是房屋首层的电费发票，x-1号2楼的电费发票户名是陈金妹，拟证明电表是邱全英安装的。3、送货通知单两张（时间分别为2002年10月24日、2002年11月1日）及领料单某（时间为2002年10月27日），拟证明是邱全英为重建涉案房屋所采购的材料，包括沙、石、水泥等材料，该材料与邱全英在一审中提交的证据6台账账册相吻合。对此，陈金妹质证意见如下：对证据1的真实性、合法性无异议，但关联性有异议，户主黄某（身份证名是王某）是陈金妹的丈夫，证明该电表是以陈金妹一方名义申报的，邱全英承租使用，水电费由邱全英自行缴纳。对证据2的真实性、合法性无异议，但关联性有异议，详见陈金妹二审提交新证据的意见。对证据3的真实性、合法性、关联性均不予确认。陈金妹向本院提交如下材料作为新证据：2016年12月18日《广州供电局有限公司欠费客户停止供电执行通知书》，该通知书内容显示派单及用电地址是x-1号，用户名称是陈金妹的儿子王赐福，拟证明x-1号有两个电表，首层一个，2楼一个，邱全英提供的证据2的x-1号邱全英名下的电表应该属于s号房屋。对此，邱全英质证表示：s号房屋与x-1号房屋只有一个电表，电表地址为x-1号，另一个电表的地址为x-1号2楼，对陈金妹提交的该证据的真实性、合法性、关联性均无法确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对邱全英的上诉意见，本院认定如下：一审法院通过对邱全英提交的包括证人证言在内的相关证据进行逐一审核、综合判断，对其关于涉案x-1号首层由其出资重建、扩建的主张不予采信，并无不当，本院予以确认，不再赘述。邱全英上诉仍主张涉案x-1号首层由其出资重建、扩建，依据不足，本院不予认定。一审法院对邱全英提出的“对房屋的工程造价、房屋升值的价值进行评估”的申请不予接纳，判决驳回其关于“赔偿工程造价、房屋升值价值”的请求，并无不当。陈金妹、邱全英就涉案x-1房屋首层签订的《商铺租赁合同》已期满，双方并无续签合同，邱全英又未能举证证明双方曾约定其可承租至2022年，一审法院认定双方合同关系已经终止，判决邱全英腾退涉案x-1房屋首层商铺、支付搬迁前的房屋使用费，并根据分别为涉案x-1号及s号房屋权利人的陈金妹及山村经济联合社的共同确认，认定涉案x-1号及s号房屋的范围区分，并无不当。邱全英上诉虽主张以上述穗芳规决（2002）86号及90号《违法建设行政处罚决定书》确定涉案x-1号及s号房屋的分界线，但上述处罚决定书的内容并未对涉案x-1号及s号房屋的分界线进行认定，其该项主张依据不足，本院不予采纳。如上所述，本院对邱全英上诉提出的关于涉案x-1号首层由其出资重建、扩建的主张不予认定，且陈金妹、邱全英就涉案x-1房屋首层签订的《商铺租赁合同》已期满而终止，邱全英上诉以“《商铺租赁合同》大部分无效”为由，请求陈金妹赔偿“房屋重建及扩建费用、装修及升值部分的费用”，缺乏理据，本院不予支持。据此，邱全英上诉主张“应对房屋的重建、装修装饰及升值部分”进行评估，本院亦不予采纳。鉴于涉案《商铺租赁合同》期限已届满，双方约定的下水道保证金1万元的返还条件尚未成就，双方可在交还场地时按协议约定进行交割，一审对该1万元保证金的返还不予处理，判决陈金妹向某英返还租赁合同保证金21600元，并无不当。邱全英上诉请求“改判陈金妹返还保证金共计31600元”，本院不予采纳。上述邱全英二审中提交的证据材料，均不属于新证据，且不足以支持其上诉主张，陈金妹提交的证据材料亦不足以实质性影响案件处理结果，本院均不予采纳。综上所述，邱全英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。食牛小食店、山村经济联合社经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10200元，由上诉人邱全英负担。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  张燕宁审判员  郑怀勇二〇一七年五月二十六日书记员  杨仁义