河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）焦民三终字第00131号
上诉人（原审被告）贺立芳，男，1965年6月26日出生，汉族，高中文化程度，务农，住沁阳市。
委托代理人李剑，河南李剑律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）李桂云，女，1956年7月8日出生，汉族，初中文化程度，无业，住沁阳市。
上诉人（原审第三人）郭宝山（又名郭保山），男，1955年9月22日出生，汉族，初中文化程度，无业，住址同上。
李桂云、郭宝山共同委托代理人杨煜昊，沁阳市怀府法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）张巧利，女，1966年7月7日出生，汉族，初中文化程度，无业，住沁阳市。
委托代理人孙明，河南首鼎律师事务所律师。
委托代理人牛成文，河南首鼎律师事务所律师助理。
上诉人贺立芳、李桂云、郭宝山与被上诉人张巧利确认合同效力纠纷一案，张巧利于2014年8月18日向沁阳市人民法院提起诉讼，请求确认贺立芳与郭宝山签订的关于沁阳市怀府西路南13-3号板纸厂家属楼北楼中单元3楼西户的房产买卖协议无效。沁阳市人民法院于2015年1月28日作出（2014）沁民一初字第00253号民事判决。贺立芳、李桂云、郭宝山均不服向本院提起上诉。本院于2015年3月11日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月23日公开开庭审理了本案。上诉人贺立芳及其委托代理人李剑，上诉人李桂云和郭宝山的代理人杨煜昊，被上诉人张巧利委托代理人孙明、牛成文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：张巧利又名张丽，系原沁阳市第一造纸厂（又名板纸厂）职工。1991年3月14日张丽向沁阳市第一造纸厂交纳第三栋家属楼集资款10000元，1991年5月31日张丽交纳第二栋家属楼集资款4000元，1992年8月21日张丽交纳第二栋家属楼集资款2050元，以上共计16050元。板纸厂将沁阳市板纸厂家属楼北楼（又名怀府西路13-3号楼）二单元（即中单元）三楼西户房屋分配给张丽。该房屋建成后，张丽将该房借给陈来芳居住，贺立芳又经人介绍从陈来芳处将该房借走使用。1994年贺立芳让贺公社等人装修沁阳市板纸厂家属楼北楼中单元3楼西户房屋。2011年4月25日贺立芳将该房卖与郭宝山，并签订房产买卖协议，协议载明：“甲方（售房人）：贺立芳乙方（购房人）：郭宝山经甲、乙双方友好协商达成协议如下：一、甲方将位于板纸厂家属院北楼中单元3楼西户，以捌万肆仟元整（￥84000.00元）的价格出售给乙方。水、电设施到位。二、乙方于二〇一一年5月1日一次性付清房款捌万肆仟元（￥84000.00元）给甲方。届时，甲方到社区居委会开证明协助乙方办理房产证或过户。双方成交后，若甲方与乙方购房前有（债务）民事纠纷之事，由甲方承担一切责任和全部经济损失。包括储藏室。三、双方互不反悔，不再有任何纠纷。本协议一式三份，甲、乙双方及中人各执一份。空口无凭，立字为据，签字生效。甲方：贺立芳乙方：郭宝山中人：李玉宏二〇一一年4月25日”。2011年5月1日郭宝山向贺立芳支付84000元房款。郭宝山（又名郭保山）与李桂云系夫妻关系，李桂云于2011年4月28日到沁阳市沁园办事处怀苑社区居民委员会，以“1981年7月份购原板纸厂家属院北楼中单元三楼西户，房款叁万伍仟元整已付清，如有问题后果自负”为由申请该居委会开具证明，证明载明“李桂云，女，系本社区居民，现住板纸厂家属院北楼中单元三楼西户。因本人不慎将购房发票丢失，并与四邻无争议。如有不实，后果自负。请给办理。沁阳市沁园办事处怀苑社区居民委员会2011.4.28号”。2011年5月23日李桂云以该申请及怀苑社区居民委员会的证明为基础办理该房的房屋所有权登记，房产证号为11301020**，房产登记显示：房屋所有权人李桂云，房屋坐落于沁阳市怀府西路13-3号楼板纸厂家属楼中单元3层西户，建筑面积为67.48平方米。张巧利于2012年7月11日办理该房的房屋所有权登记，房产证号为12301016**，房屋登记显示：房屋所有权人为张巧利，房屋坐落于沁阳市怀府西路南13-3号板纸厂家属楼北楼中单元3层西户，建筑面积为87.51平方米。张巧利分别于2012年8月15日和8月21日向沁阳市清华园12栋3单元1楼东户的贺立芳邮寄“终止借用房屋通知”和“返还房屋通知”，要求贺立芳返还沁阳市怀府西路南13-3号板纸厂家属楼北楼中单元3层西户房屋。沁阳市房产管理中心出具证明，确认房产证号为1130102059的房屋与房产证号为1230101680的房屋系同一套房屋。经现场测量，该房的套内面积59.81平方米，分摊7.67平方米，产权面积67.48平方米。此为本案事实。
原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案中，张巧利向沁阳市板纸厂交纳集资款，取得沁阳市板纸厂家属楼北楼（又名怀府西路13-3号楼）中单元3层西户房屋的所有权。贺立芳主张其以35000元从沁阳市板纸厂购买该房屋，并将购房发票交给郭宝山，但郭宝山陈述其将购买发票丢失，贺立芳及郭宝山均没有足够的证据证明贺立芳享有该房屋所有权，故对贺立芳的主张本院不予支持。郭宝山主张，其购买的房屋不是张巧利所有的房屋，两处房屋的位置、面积均不一致，但贺立芳与郭宝山签订的房屋买卖协议中载明房屋位置为“板纸厂家属院北楼中单元三楼西户”，与张巧利的房产登记档案资料以及沁阳市房产管理中心的证明相互印证，可以证明张巧利和李桂云所持有的房产证显示的是同一套房屋，故对郭宝山的主张本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，贺立芳认为房产买卖协议的签订双方是贺立芳和郭宝山，依据合同相对性的原则，张巧利不具备诉讼主体资格，但贺立芳对该房屋无处分权，事后未取得该房屋的所有权，其卖房行为也未得到张巧利的追认，且李桂云虚构自己于1981年7月购买该房屋，购房发票丢失，骗取沁阳市沁园办事处怀苑社区居民委员会的证明，从而办理了房屋的房产登记。故张巧利要求确认贺立芳与郭宝山签订的关于沁阳市怀府西路南13-3号板纸厂家属楼北楼中单元3楼西户的房产买卖协议无效，本院予以支持。
原审法院判决：贺立芳与郭宝山签订的关于沁阳市怀府西路南13-3号板纸厂家属楼北楼中单元3楼西户的房产买卖协议无效。案件受理费100元，由贺立芳负担。
贺立芳上诉称：一、被上诉人张巧利不具有诉讼主体资格，被上诉人张巧利所持房产证房屋与本案房屋买卖协议中的房屋的位置和面积不一致。上诉人与被上诉人张巧利之间没有借用房屋的事实。二、原审判决的主要依据是沁阳市房产管理中心出具的证明，上诉人对该证明的真实性有异议，该证明没有经手人签字，该证明并没有推翻李桂云所拥有的房产证，也没有确认该套房屋归被上诉人张巧利所有。请求依法改判或发回重审。
李桂云、郭宝山上诉称：被上诉人张巧利不是签订合同的当事人，其不具备诉讼主体资格，我方办理房产证的时间是2011年5月3日，而被上诉人张巧利办理房产证的时间是2012年7月11日，且两个房产证显示房屋的面积和位置并不相同，原审将两个房屋并为一体是错误的。请求驳回被上诉人张巧利的诉讼请求。
被上诉人张巧利答辩称：由于房管局在登记中和实践中有表述不完全一样的情况，原审为查明事实，专程到房屋的现场进行勘验，同时也到房管局的房管中心进行了调查。房管中心据实作出了两套房产证实际指的是一套房的证明，房管中心的证明与原审法院的现场勘验一致。原审中三方当事人对现场勘验均无异议，因此被上诉人张巧利具备诉讼主体资格。李桂云和郭宝山以交房款的原始凭证到当地的居委开出丢失证明，又骗取了房管局的信任办出了房产证，本身就违法。并且其又从不是房主的贺立芳手里买到房屋，侵犯了实际房主张巧利的权利，贺立芳与郭宝山签订的房屋买卖协议应当无效。故原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
根据本案当事人的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点为：1、张巧利是否具备诉讼主体资格；2、贺立芳与郭宝山签订的房产买卖协议是否有效？
针对争议焦点，三方当事人的理由与其上诉意见和答辩意见相同。
三方当事人在二审期间均未提供新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案系确认合同效力纠纷。关于本案的争议焦点问题分别评述如下：
一、张巧利是否具备诉讼主体资格。
本案中两方上诉人均主张被上诉人张巧利所持房产证的房屋面积和位置与本案争议房屋不符，主张被上诉人张巧利不具备诉讼主体资格。被上诉人张巧利所持房产证记录房屋位置是“沁阳市怀府西路南13-3号板纸厂家属楼北楼中单元3层西户”，而上诉人贺立芳与上诉人郭宝山签订的房产买卖协议中房屋的位置也是“板纸厂家属院北楼中单元3楼西户”，结合原审法院现场勘验可以证明被上诉人张巧利所持房产证记录房屋与房产买卖协议的房屋是同一套房屋，同时，沁阳市房产管理中心出具的证明也对这一事实予以确定。因此，两方上诉人的该项理由不能成立，被上诉人张巧利具备本案诉讼主体资格。
二、贺立芳与郭宝山签订的房产买卖协议是否有效。
关于本案争议房屋，被上诉人张巧利在沁阳市房产管理中心登记的档案材料记录有其向沁阳市第一造纸厂（又名板纸厂）交纳购房集资款的收据，与沁阳市第一造纸厂破产清算组出具的证明能够相互印证，能够证明被上诉人张巧利合法取得本案诉争房屋的所有权。上诉人贺立芳主张其从沁阳市第一造纸厂购买本案诉争房屋，并将购房发票交给上诉人郭宝山，而上诉人郭宝山将购房发票丢失，但上诉人贺立芳对于其如何购得本案诉争房屋没有提交任何证据予以证明，故本院对上诉人贺立芳该项主张不予支持，上诉人贺立芳对本案诉争房屋没有所有权。上诉人贺立芳与郭宝山签订房产买卖协议后也未取得该房屋的所有权，同时也未得到房屋所有人张巧利的追认，因此，原审确认上诉人贺立芳与郭宝山签订关于沁阳市怀府西路南13-3号板纸厂家属楼北楼中单元3楼西户的房产买卖协议无效是正确的，本院予以确认。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人贺立芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何云霞
审 判 员 董亚峰
代理审判员 武丽娟
二〇一五年五月十一日
书 记 员 马 捷