云南省昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0112民初4374号
原告：殷捷，男，汉族。
被告：云南中天文化产业发展股份有限公司。
第三人：云南富壹城物业服务有限公司。
原告殷捷与被告云南中天文化产业发展股份有限公司（以下简称中天文化公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月27日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月14日公开开庭进行了审理，后依法追加案外人云南富壹城物业服务有限公司（以下简称富壹城物业公司）作为第三人参加诉讼，并于2017年1月13日再次公开开庭进行了审理。原告殷捷的委托诉讼代理人师海云、被告中天文化公司的委托诉讼代理人毕蕊到庭参加了诉讼。第三人富壹城物业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告殷捷向本院提出诉讼请求：1.判令被告按其销售广告及宣传资料允诺的平均返租收益即每年46967.34元赔偿原告租金损失自2015年1月27日起按季度支付至被告实际向原告交付所售文化空间负一层地下室C区S-096号房屋时止；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：昆明市西山区金碧街道办事处河北社区文化空间广场项目为被告开发建设。被告以允诺“20年稳定回报，11年即可回本，20年租金回报累计达到实际售房款190%,实行20年返租经营委托模式”的销售广告及宣传资料将项目负一层地下室房屋以每平方米均价4万余元的高价进行销售。原告根据被告允诺内容投资购买了文化空间负一层地下室C区S-096号房屋，支付了全部购房款494393元，所签《商品房购销合同》约定房屋交付期限为2014年6月27日前。购房后被告安排原告与云南富壹城物业服务有限公司签订《物业委托租赁管理协议》以兑现其允诺的房屋返租事宜。但被告至今未向原告交付所售房屋，导致《物业委托租赁管理协议》无法履行，被告允诺的原告返租收益无法实现，云南富壹城物业服务有限公司也仅向原告支付了2015年1月27日前的返租租金。
被告中天文化公司辩称，因双方签订的《合同补充协议》明确载明了延期交房按照购房款的万分之一交付违约金，故对原告要求被告支付租金收益的主张不予认可。
第三人富壹城物业公司未作陈述。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的新浪网、搜狐网、腾讯网、云南网、昆明信息港关于文化空间项目宣传的网页截图，具备民事诉讼证据的真实性、合法性、关联性特征，具有证据效力，本院予以确认，但根据上述网页信息显示，有关文化空间项目的内容均系第三方对于该项目所了解情况的介绍亦或是评论，在无其他证据佐证证实上述网络宣传确系经被告授权或委托网站进行宣传的情况下，对原告欲主张的被告在网络上进行带有“售后返租、稳定回报”内容的广告宣传的事实，本院不予采信。2.原告提交的文化空间项目纸质宣传手册，有原件予以核对，具备民事诉讼证据真实性、合法性、关联性特征，具有证据效力，本院予以确认。至于该份宣传手册是否是被告方在进行房屋预售时所作的对外宣传，本院认为，首先该份宣传手册的内容涵盖了文化空间的开发主体、项目位置，周边配套、商业体规划、投资保障、投资回报实例、单铺投资回报示例等内容，其中在投资保证板块明确载明的“20年稳定回报，11年即可回本，20年租金回报累计达到实际收房款190%，实行20年返租经营委托模式……文化空间一环铂金小铺，20年租金递增：前三年每年恒定租金为房款实收总价8%，三年后在8%基础上每三年到五年进行递增，第15年-20年回报可达到11%”等内容与上述各家网站上的介绍或评论可以互相印证；其次，该份宣传手册由原告持有，根据商品房交易习惯和日常生活经验，可以高度盖然地推定该份宣传手册系被告在进行房屋预售期间印发，并向购房者发放。综上，本院对原告持该份证据欲证明的被告广告宣传文化空间铂金小铺实行售后返租、稳定回报的事实予以采信，至于上述宣传内容是否构成要约，本院将在下文说理部分予以评述。3.原告提交的《物业委托租赁管理协议》，被告对证据的真实性无异议，且该份证据与本案有所关联，故具有证据效力，本院予以确认，但该份证据无法证实《物业委托租赁管理协议》系被告安排原告与第三人富壹城物业公司签订，故对原告主张的证明内容，本院不予采信。4.被告提交的《商品房购销合同》，含有两份协议，分别是《商品房购销合同》和《合同补充协议》，由于原告对两份合同的真实性无异议，故对此证据本院予以确认。至于双方争议的双方在签订《商品房购销合同》时是否同时签订《合同补充协议》的事实，本院认为，虽然《合同补充协议》上无原、被告双方签字，但《商品房购销合同》中第五条第一条、第八条第二款、第九条第二款、第十条、第十一条、第十二条中均载明“双方按照合同补充协议的相关约定执行”，同时，在合同第十三条第七款中约定“本合同连同附件共30页，一式四份”，均表明在签署《商品房购销合同》时，原、被告双方认可合同补充协议作为合同的一部分，且在《合同补充协议》中对双方的权利义务进行了约定。因此，原告以其未在《合同补充协议》上签字致协议不生效的主张不成立，对《合同补充协议》系《商品房购销合同》附件的事实，本院予以确认。
根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：
被告中天文化公司是昆明市新闻路“文化空间广场”的开发商。2013年6月8日，原告殷捷与被告中天文化公司签订《商品房购销合同》，约定由原告向被告购买位于“文化空间广场”负一层地下室C区S-096号房屋（套内建筑面积为11.64平方米，单价为每平方米42473.62元），总价494393元，原告需一次性付清；被告应于2014年6月27日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付于原告。此外。《商品房购销合同》之后还附有一份《合同补充协议》，《合同补充协议》第六条房屋交付第1款约定：“该房屋的具体交付时间以甲方发放《接房通知书》载明的交房时间为准，乙方对此无异议。”第7款约定：“甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方60日的宽展期。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应按乙方已交购房款的万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。”此后，原告按约定向被告支付了购房款645564元。签订《商品房购销合同》当日，原告还作为甲方、委托方与第三人富壹城物业公司（乙方、受托方）签订了一份《物业委托租赁管理协议》，约定原告将向被告购买的房屋委托富壹城物业公司对外租赁，委托期限为20年，自2013年7月1日起至2033年6月30日止。双方确认物业租金计算基数为494393元，并对每年的租金情况进行了列明，其中前三年的年均收益率为8%，年租金回报39551.44元；第4至第6年为8.5%，年租金回报为42023.41元。
另查明，被告在进行营销时以纸质宣传册为载体，对外宣传：“1.文化空间一环铂金小铺，20年稳定回报，20年租金回报累计达到实收房款190%，年均综合收益率达到惊人的9.5%。文化空间铂金小铺以递增回报的形式回报客户，凭借购铺租金，让客户迅速收回成本。超高收益，超高递增回报，40年产权，让客户稳赚一生财富。2.文化空间铂金小铺实行20年返租经营委托模式，让投资者享受收益回报。逐年递增的租金收益，让客户享受持续稳定的收益回报。而投资客户经营委托租约满20年时，可以选择自主经营或者是继续委托。自主赚钱或是继续坐地收租，完全由客户自行选择。3.文化空间，60亿巨资投入，自持物业过半，以大面积自持物业作为担保，全程由开发商实力运营。项目大面积物业自持和恢弘巨资投入，为所有投资客户提供了最大程度的保障，并坚定了投资信心。文化空间，不仅仅保障了投资商铺的品质和未来升值回报空间，也给投资客户提供了更多安全保障。4.文化空间一环铂金小铺，20年租金逐年递增：前三年每年恒定租金为房款实收总价8%，三年后在8%的基础上每三至五年进行递增，第15年-20年回报可以达到11%。前二十年租金回报将累计达到实收房款的190%，年均综合收益达到惊人的9.5%！除了20年稳定的租金递增回报，商铺的物业价值也将在20年内不断飙升，投资者完全可以享受到普通投资产品望尘莫及的超高收益，让财富更上一层楼。”此外，此宣传手册还配有单铺投资回报示例图表，并在封面处标注：“本广告所有图文仅供参考，不作为要约或者要约邀请，开发商拥有最终解释权。”
因被告未按《商品房购销合同》约定的交房时间交房，原告诉至本院，请求判令：被告按其销售广告及宣传资料允诺的平均返租收益即每年61328.58元赔偿原告经济损失自2015年1月27日起按季度支付至被告实际向原告交付所售文化空间负一层地下室C区S-096号房屋时止。庭审中，原告将诉求中的“租金损失”变更为“经济损失”，并自愿放弃部分期限的损失赔偿，将诉求的损失期间调整为自2015年1月27日起按季度支付至本判决作出之日止。此外，原告还述称《物业委托租赁管理协议》签订后，第三人富壹城物业公司按年收益率8%向其支付了自2014年6月27日起至2015年1月27日止的租金。
本案的争议焦点为：1.被告在预售房屋时向原告宣传带有售后返租、稳定回报内容的行为是否构成要约；2.原告主张的经济损失应按何种标准计算？
本院认为，《中华人民共和国合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”第十五条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”分析上述法律规定可知，要约和要约邀请的主要区别还是要约主要是以和对方订立合同为目的，自愿接受要约内容的约束，将成立合同的最终权利交给了受要约人；要约邀请则主要以邀请对方向自己发出要约为目的，不愿接受要约邀请内容的约束，将成立合同的最终权利留给了邀请人自己。根据商品房交易习惯，大部分商品房广告及其相关宣传资料是房地产开发企业宣传楼盘、吸引购房人的主要方式，是房地产开发企业对业主的一种自我推荐，是向业主发出的一种要约邀请，即希望消费者看到自己发出的宣传广告而前来买房，并就一些实质性条款达成一致意见，最终签订商品房买卖合同。故，就一般而言，商品房预售广告应属于要约邀请。就本案而言，原告提交的纸质宣传手册与新浪网、搜狐网、腾讯网、云南网、昆明信息港上关于文化空间项目网页截图内容可以互相印证，证实被告在预售本案诉争房屋期间，向购房者作出了带有实行返租经营委托模式、20年稳定回报、前20年租金回报将累计达到实收房款的190%等内容的宣传，但上述宣传内容并未明确售后返租的租金系由被告负责向购房者支付或由被告代购房者进行委托经营，另外，购房者还具有是否将收购房屋进行委托经营的选择权，故被告宣传的内容不会必然发生，也不具体明确进而可依法视为要约；此外，被告在宣传手册上还明确注明：“本广告所有图文仅供参考，不作为要约或者要约邀请，开发商拥有最终解释权。”明确表示其宣传内容不是要约，不愿接受其约束。故综合以上分析，本院认为被告在预售商品房期间进行的上述宣传并不符合要约或可依法视为要约的法律特征和情形，应当依法认定为要约邀请，在本案中不具备约束效力。
关于原告主张的经济损失。本院认为，由于《商品房购销合同》系原、被告双方在平等自愿基础上作出的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，故原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，由于被告未按期向原告交付房屋，构成违约，造成原告无法按时接收所购买的房屋和租赁房屋的的租金，故原告主张被告赔偿合同履行后可得利益的损失，符合法律规定，本院予以支持。但由于被告宣传的内容对双方不具有法律约束力，故原告主张按被告宣传的标准计算损失，无法律依据，本院不予支持，本院调整为按原告与第三人富壹城物业公司签订的《物业委托租赁管理协议》中约定的基数和标准计算其可得利益的损失。根据原告主张的损失期间，本院判定自2015年1月27日至今，原告的经济损失为81446.17元（494393元×8%÷365×520天+494393元×8.5%÷365×218天）。
关于被告辩称应按照《合同补充协议》中约定的标准计算违约金的主张，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”根据《合同补充协议》中的第六条第一款：“该房屋的具体交付时间以甲方发放《接房通知书》载明的交房时间为准”和第七款：“甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方60日的宽展期。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应按乙方已交购房款的万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行”的约定，本院认为，该份补充协议系被告为了重复使用而预先拟定的格式条款，而前述两条约定免除了被告延迟交房的责任，根据上述法律规定，应为无效，故被告的抗辩主张无法律依据，本院不予采纳。
综上所述，对原告主张被告按其销售广告及宣传资料允诺的平均返租收益即每年46967.34元赔偿（按季度支付）原告自2015年1月27日起至本院作出判决之日止的经济损失的诉求，本院部分支持，判令被告赔偿原告经济损失81446.17元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条第一款、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
被告云南中天文化产业发展股份有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告殷捷经济损失81446.17元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1460元（原告已预交），由被告云南中天文化产业发展股份有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。
审 判 长 普会峻
人民陪审员 李金江
人民陪审员 李 倩
二〇一七年二月三日
书 记 员 朱孟妮