湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0102民初5253号
原告：廖某某
委托诉讼代理人：吴某某
委托诉讼代理人：张某
被告：刘某某
委托诉讼代理人：王某某
委托诉讼代理人：黄某
原告廖某某与被告刘某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年11月2日公开开庭进行了审理。原告廖某某及其委托诉讼代理人吴某某，被告刘某某的委托诉讼代理人王某某和黄某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
廖某某向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告就租赁长沙市芙蓉区银港水晶城某栋某某号房屋（以下简称银港水晶城某房）签订的《房地产租赁合同》已于2016年8月2日解除；2、判令刘某某立即将承租房屋恢复原状并返还给原告，且房屋押金不予返还；3、判令被告向原告支付拖欠的租金及相应的滞纳金，其中租金从2016年7月20日计至2016年8月2日为1400元，滞纳金暂算至2016年9月7日为350元（每天按逾期额的千分之五计算，应算至实际付款之日止）；4、判令被告向原告支付房屋占有使用费3600元（暂从2016年8月3日算至2016年9月7日，应算至被告将承租房屋恢复原状并返还原告之日止）；5、判令被告向原告支付拖欠的物业管理费890.40元（暂从2016年6月1日算至2016年9月30日，应计算至被告将承租房屋恢复原状并返还原告之日止）；6、判令被告向原告赔偿厨房改造费用6000元；7、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年4月8日，原被告签订《房地产租赁合同》，约定原告将自有的银港水晶城某房出租给被告，由被告承租以做私家菜馆用。合同约定租赁期限从2015年4月20日至2018年4月19日，每月租金3000元，每三个月支付一次租金；合同签订之日交付押金6000元；租赁期间每月的管理费、电话费、煤气费、电视收视费、水电费、卫生费等杂费均由被告支付。合同还约定被告作为承租方，应当妥善使用房屋和有关设施，未经原告书面同意被告不得改变房屋结构和用途，不得部分或全部转租给他人，被告还应及时足额交纳租金及其他费用，每逾期一日原告有权加收拖欠部分千分之五的滞纳金；如拖欠租金超过10天，原告有权立即解除合同，没收押金并有权向被告进一步追究责任；另外合同第11条第3款还约定退租后被告应补给原告两个月租金作为原告用于厨房改造款项。被告自2016年7月20日后一直拖欠租金，原告多次催款，被告仍未支付。被告拖欠租金超过合同约定的10天期限，已经构成严重违约。为此，原告于2016年8月1日向被告发出函告，并于当晚在租赁房屋大门上张贴公告，单方解除双方签订的《房地产租赁合同》，并要求被告三日内立即搬出该房屋。该函告已于次日送达给被告，但被告仍然置之不理。另外，被告未支付自2016年6月以来的物业管理费，也应承担相应责任。为维护合法权益，故提起诉讼，请求如前。
被告刘某某辩称：一、被告没有任何违约之处，被告按合同约定向原告交纳了租金，原告起诉要求解除合同没有任何事实依据和法律依据，不应得到支持。二、鉴于原告于2016年8月1日单方向被告下达通知，并在诉讼中要求确认解除合同，被告表示同意解除。因系原告违约解除合同，因此原告应当赔偿被告的损失：1、返还被告押金6000元；2；赔偿三个月的经营损失6万元；3、赔偿被告的装修损失10万元；4、赔偿被告的设备损失25000元。三、原告向被告交付租赁房屋时，房屋是毛坯状态，被告在原告的同意下对房屋进行了装修装饰，并且双方在租赁合同中约定了“装修不得有意损坏”，因此原告诉讼请求要求恢复原状不符合合同的约定，该诉讼请求不应得到支持。四、双方并没有约定具体的交纳租金的时间，因此被告不存在拖欠租金的违约行为，原告无权收取滞纳金且按每日千分之五的标准计算明显畸高。五、原告在2016年7月份就将租赁房屋的管道天然气、水电全部停掉，原告违约在先又强行要求被告搬离，被告早已将钥匙交出，因此原告要求被告支付占有使用费没有事实依据。六、原告不是收取物业管理费的权利主体，无权要求被告向原告交纳物管费。七、原告是本案的实际违约方，无权要求被告支付6000元的厨房改造款，且之前双方的真实意思就是如果合同正常履行届满，6000元的押金刚好抵作厨房改造款不再退回。八、本案纠纷的实际情况是被告承租原告的房屋用于经营私房菜馆，但因系住宅，经营过程中原告作为房屋业主遭到了其他众多住户向政府机关及物业管理公司投诉，之后环保及工商部门下达了整改通知。被告为此根据环保部门的要求在7月份花费数万元安装了油烟净化器。然后根据工商部门限期办理营业执照的要求，向原告提出要求其提供“产权证复印件”等用作经营场所证明，但原告知晓其无法取得其他住户的同意，借机拒绝提供产权证复印件，并一直拖延。待其认为的拖欠10天的时限一到，立马下达解除合同的通知，并随后停掉煤气及水电，逼迫被告搬离。原告的恶意及毫无人情之举，导致被告为经营私房菜馆花费的十多万元血本无归，损失惨重。合同中约定了出租房应当保持租赁房屋始终符合约定的用途，这是出租方的义务，但原告自己不履行合同义务，却恶人先告状，损害被告的合法权益。综上，请求驳回廖某某的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对对方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据确认的证据，结合当事人的法庭陈述，本院认定如下事实：
银港水晶城某房的所有权登记在原告廖某某的丈夫李海桥名下。2015年4月8日，原、被告就租赁银港水晶城某房事宜签订《房地产租赁合同》，约定：租赁房屋为银港水晶城某房，建筑面积159平方米；该房地产只限于用作私家菜馆；租赁期限从2015年4月20日至2018年4月19日；每月租金3000元，租金支付方式为承租方按每三个月向出租方支付租金；承租方交付租金方式为现金支付；承租方在合同签订之日向出租方支付6000元作为押金；租赁期间每月的管理费、电话费、煤气费、电视收视费、水电费、卫生费等杂费均由承租方支付；承租方应妥善使用房地产及有关设施，如故意或过失损毁，应负责修缮和恢复原状或向出租方赔偿损失，所需费用自行承担；承租方应及时足额交纳租金及其他费用，每逾期一日出租方有权加收拖欠部分千分之五的滞纳金，如拖欠租金超过10天，出租方有权立即单方解除合同，没收押金并有权向承租方进一步追究责任；出租方保证自己有权出租或转租该房地产，承租方的正常使用不受第三方的非法干预和破坏，出租方保证在租赁期间保持该房地产始终符合约定的用途，该房地产及有关设施处于良好的可正常使用状态，如因承租方违约而导致出租方单方解除合同，或者租赁期届满而又不续租，承租方应在接到出租方解除合同通知之日或者合同期届满之日三日内无条件搬出该房地产，同时结清费用；租赁期内，若出租方提出终止合同，需提前一个月书面通知承租方，出租方须返还承租方押金及多缴纳的租金，承租方有权要求出租方赔偿6000元作为违约金；租赁期内，若承租方提出终止合同，需提前一个月书面通知出租方，出租方有权从押金中扣除6000元作为违约金。双方还特别约定：房子整体结构不变；三年合同期满，优先租给承租方，承租方不得转让；两年内不涨租金，第三年租金递增5%；退租装修不有意损坏，无偿交与房东、承租方补偿两个月租金给房东作为厨房改造费用；交房有两张水卡、一张电卡、一张燃气卡；厨房改造由承租方根据实际情况改造装修，主卧马桶换为蹲式、退房复原，主卧门拆下后由承租方包管，退房后装好复原。合同还就其他事项进行了约定。
合同签订当日，刘某某向廖某某交纳了6000元押金。廖某某则将银港水晶城某房交付给刘某某，刘某某对租赁房屋装修改造后，用于经营私家菜馆。此后，刘某某按约定的数额向廖某某交纳了2016年7月19日之前的租金。因未办理工商执照，2016年7月20日，芙蓉区工商局向刘某某经营的私家菜馆发出《限期办理营业执照通知书》，所附《办照须知》中告知应当提交经营场所证明（产权证复印件、房屋租赁合同）等材料。芙蓉区政府环保部门也向私家菜馆发出《环境现场监察文书》，责令按环保要求解决油烟扰民问题。此后，廖某某没有向刘某某提供房产证复印件，刘某某由此无法备齐申请办理工商执照的材料。刘某某没有在2016年7月20日前交清下一季度的租金。十天之后的2016年8月1日，廖某某向刘某某发出书面通知，认为刘某某欠交租金超过10天，构成根本违约，因而通知解除合同，要求刘某某三日内无条件搬离租赁房屋。次日刘某某收到了该通知。刘某某则认为廖某某违约在先，系违法解除合同，因而不同意解除合同。至此双方就合同是否解除及相关事宜协商不成，酿成纠纷，形成诉讼。诉讼中刘某某向法庭陈述表示同意解除合同。刘某某在租赁经营期间，交清了2016年5月31日之前的物业管理费，2016年6月-9月间的物业费890.4元则没有支付。廖某某向刘某某收取的6000元押金没有退还给刘某某。刘某某也没有向廖某某交还房屋钥匙。刘某某向法庭陈述称其从2016年8月份就搬离了租赁房屋，钥匙交给了物业公司，原因是廖某某在通知解除合同后关停了租赁房屋的煤气和水电，以至于无法继续经营私家菜馆。对此廖某某辩称其没有关停租赁房屋的煤气和水电。
本院认为：廖某某与刘某某就银港水晶城某房签订的《房地产租赁合同》合法有效，受法律保护。双方均应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。租赁房屋本为住房，但双方约定用于经营私家菜馆，由此双方对于住房改商用可能带来的环保和工商执照问题，周边业主投诉问题都有义务积极配合妥善处理。现刘某某租赁经营私家菜馆一年后都没有积极解决环保和工商执照问题，存在过错。廖某某没有配合刘某某提供办理工商执照必须的房产权复印件，没有积极履行合同附随义务，同样存在过错。关于租金交纳问题，合同中约定的是按季度交纳，但没有明确约定在每季度开始前十天内交清，故对于2016年7月20日开始的季度租金，刘某某在2016年10月19日前交清都不构成违约。廖某某以刘某某未在2016年7月20日前交清，到8月1日已逾期超过10天为由，主张解除合同条件成就，从而在8月1日通知刘某某解除合同，并限其三天内结清欠款搬离房屋。对此本院认为廖某某解除合同的行为并不符合双方合同的约定，不应产生解除合同的法律效果。但此后因刘某某未按廖某某的解除通知行事，廖某某先后关停租赁房屋的煤气和水电的可能性大，以至于刘某某无法继续经营私家菜馆，从而自2016年8月起就搬离租赁房屋，没再经营私家菜馆，加之本案庭审中刘某某明确表示同意解除合同，由此应当确认《房地产租赁合同》系因双方协商一致而已于2016年8月2日解除。合同解除后，刘某某应当交还租赁房屋，但刘某某没有将钥匙交给廖某某，只是自称将钥匙交给了物业公司，如此应当认定廖某某没有全面履行交还租赁房屋的义务，故刘某某应当继续交还房屋，并交清合同解除前所欠租金（租期从2016年7月20日-8月2日，计算14天，租金为3000元/30*14=1400元），以及所欠物业管理费（交付期限从2016年6月1日至8月2日，计算两个月为594元）。至于合同解除后至房屋实际交还前的房租损失问题，由于廖某某对合同解除存在过错，故该段房租损失应由廖某某自行承担。租赁期间内刘某某系根据合同约定的私家菜馆用途对租赁房屋进行装修，该装修行为不构成对租赁房屋的破坏，因此对廖某某关于恢复原状的诉讼请求不予支持。租赁期间内，刘某某对廖某某的厨房进行了改造，双方合同约定6000元的厨房改造费，对此刘某某应予支付，具体则以6000元押金相抵为宜，廖某某所收取的6000元押金则无需退还。刘某某答辩要求廖某某赔偿装修等经营成本损失，因在本案中未提起反诉，本案不予审理，当事人可另循他径妥善解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十八条的规定，判决如下：
一、确认廖某某与刘某某就租赁长沙市芙蓉区银港水晶城某号房屋签订的《房地产租赁合同》于2016年8月2日解除；
二、刘某某在本判决生效之日起五日内将长沙市芙蓉区银港水晶城某号房屋腾空并交还给廖某某；
三、刘某某在本判决生效之日起五日内给付廖某某租金1400元；
四、刘某某在本判决生效之日起五日内给付廖某某物业管理费594元；
五、廖某某不再退还刘某某6000元押金，该6000元押金用于冲抵刘某某应当给付廖某某的6000元厨房改造款；
六、驳回廖某某的其他诉讼请求。
当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费106元，减半收取53元，由廖某某负担33元，刘某某负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 钟建林
二〇一七年三月三十日
书记员 谷 某