四川省凉山彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）川凉中民初字第134号
原告西昌市国有资产经营管理有限责任公司，住所地：四川省西昌市大水井。
法定代表人代义，该公司董事长。
委托代理人邓启荣，四川十君律师事务所律师。
被告高荣，男，1983年7月出生，汉族，村民，四川省西昌市人，住四川省西昌市。
委托代理人李志勇（特别授权），北京尚衡（成都）律师事务所律师。
原告西昌市国有资产经营管理有限责任公司（以下简称国资公司）与被告高荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月22日受理后，依法组成合议庭于2015年3月18日、2015年5月20公开开庭进行了审理。原告国资公司的委托代理人邓启荣，被告高荣的委托代理人李志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告国资公司起诉称，原告依法委托四川盈信天地拍卖有限公司对西昌市海河天B区5栋商业房产进行公开拍卖。2013年2月4日，四川盈信天地拍卖有限公司在华西都市报刊登西昌市海河天街B区商业房产拍卖公告。被告报名领取拍卖文件，并按规定缴纳了竟拍保证金5000000.00元。2013年2月26日四川盈信天地拍卖有限公司在邛海宾馆召开拍卖会对海河天街B区商业房产进行公开拍卖。被告参加竞买并以出价38900000.00元中拍，成为西昌市海河天街B区B1-3号楼的买受人。原、被告根据《拍卖须知》、《拍卖成交确认书》于2013年3月5日签订了《经营性用房�让合同》，该合同第五条第二款约定：“乙方须在拍卖成交之日起的五个工作日内支付拍卖成交价款的30%，剩余成交价款须在2013年8月26日前全部付清。”成交价款余款70％即27230000.00元届期未支付。原告多次向被告催收余款，但被告至今仍未支付。被告的行为已经违背了《拍卖法》、《经营性用房出让合同》、《合同法》的相关规定，属于根本性违约。为此，请求依法判令：1.解除原、被告双方签订的《经营性用房出让合同》；2.被告将上述合同项下的房屋退还给原告；3.被告承担对上述合同项下房屋再次拍卖的费用，同时再次拍卖的价款若低于被告原中拍价款的差额部分，由被告补足；4.被告交纳的保证金5000000.00元不予返还；5.本案的诉讼费由被告承担。
被告高荣辩称，首先，国资公司所拍卖的房屋、土地存在严重的权属问题。《合同法》第九条第一款规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。本案中，作为卖房人的国资公司，在拍卖、签订出让合同，以及履行出让合同的过程中，既未向买受人或社会公开，也没有举证证实其是取得房屋所有权人的授权，或事后获追认。同时本案讼争房屋所涉的土地，原属于农村集体所有，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”的规定，本案中，国资公司从未向社会公开该宗土地使用权是如何从集体所有转变成商服用地的，也从未向社会公开其依法取得了土地使用权。因此我方与国资公司签订的《经营性用房出让合同》，因违反法律、法规强制性规定，应确认为无效合同。无效合同自始无效，国资公司无权根据该合同向我方追究违约责任。其次，我方是因为国资公司未履行约定义务，才未支付剩余购房款的。违约方是国资公司，而非我方。国资公司未履行拍卖师在拍卖会上的公开承诺，即为买受人无偿提供出让房屋前面的所有车位。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定，本案中拍卖师在拍卖会上的公开承诺，也应当视为合同内容之一。但我方收房时，却被告知拍卖师承诺的车位根本不存在，且我方使用车位也要交费。同时也�能保证我方或经营者能正常使用。第三，国资公司交付我方的房屋存在严重的质量问题。我方在接收所购房屋后，发现房屋存在严重质量问题，虽多次向国资公司反映，但至今仍没有解决质量问题。综上，我方认为，双方签订的房屋买卖合同属于无效合同，我方未支付剩余的购房款，属于合理行使不安抗辩权，依法不应承担违约责任。国资公司的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法驳回其全部诉讼请求。
原告国资公司为支持其主张，提供了以下证据：
第一组：《经营性用房出让合同》、《催收函》、《律师函》、《房屋确认书》。拟证明原、被告之间的权利、义务关系；原告履行了交付义务，但被告未履行付款义务，被告的行为已构成违约，应依法承担违约责任。
第二组：《交款通知》、《付款通知》。拟证明本案案涉房屋是被�通过竞拍取得；原告在与被告签订合同后，按合同约定将房屋交付被告，但被告至今未交纳购房余款，构成根本违约。
第三组证据：西昌市人民政府西府发（2013）24号文件。
拟证明原告依法对案涉房屋进行拍卖，双方签订的出让合同合法有效。
针对原告国资公司提交的证据，被告高荣质证认为：对原告所提交证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对原告的证明目的有异议。西昌市人民政府西府发（2013）24号文件不能证明案涉房屋权属，不应采信。
被告高荣为支持其主张，提供的证据为：《经营性用房出让合同》。拟证明出让标的权属不明，合同应为无效，责任在原告方。
原告国资公司对于被告高荣提供的证据质证意见如下：对该证据的真实性无异议，合同与原告提供的一致，是双方真实意思表示，原告对出�房屋享有所有权，并通过合法程序拍卖，因此该出让合同合法有效。现在被告未按合同约定付款，其应承担相应的违约责任。
诉讼中，被告高荣申请向西昌市监察局调取2013年2月26日西昌市“海河天街”B区营业用房拍卖的全程录像资料，用于证明原告承诺提供车位。本院予以准许，并于2015年4月23日向西昌市监察局送达了关于调取该证据的《调查令》，后西昌市监察局回复本院该局没有原告申请调取的证据。
综合原告的起诉、被告的答辩以及双方当事人对证据的质证意见，本院确认以下事实：2013年1月29日，西昌市人民政府向原告国资公司下发关于“海河天街”B区营业用房拍卖出让方案的批复西府发（2013）24号文，同意原告国资公司委托拍卖公司依法公开拍卖出让“海河天街”B区以下五宗国有房地资产，即B1-1号、B1-2号、B1-3号、B1-4号、B1-5号经营用房。同意将上述经营用房的原国有划拨用地调整为商服类出让用地，并按房地产现状分宗进行拍卖出让，土地出让年限设定为40年。拍卖价款为分宗出让的房地产的总价款（含土地出让收益），不包括买受人应交纳的相关税费。拍卖成交后，其土地收益全额缴入市财政土地收益专户，并由原告国资公司与市国土资源局签订《国有土地使用权合同》后，市国土局、市房管局及时为买受人办理国有使用证和房屋所有权证。之后，原告国资公司委托四川盈信天地拍卖前限公司对西昌市海河天街B区5栋商业房进行公开拍卖。2013年2月4日，四川盈信天地拍卖有限公司在华西都市报刊登西昌市海河天街B区商房拍卖公告。被告高荣在报名并领取了拍卖文件后，按规定缴纳了参加竞拍保证金5000000.00元。2013年2月26日的《拍卖成交确认书》中主要载明：拍卖人四川盈信天地拍卖有限责任公司在西昌市海滨中路115号邛海宾馆国际会议中心对西昌市海河天街B区五栋商业房产进行公开拍卖，被告高荣以38900000.00元价格竞得西昌市海河天街B区1-3商业房产。2013年3月5日被告高荣（乙方）就竞拍取得的西昌市海河天街B区1-3商业房产与原告国资公司（甲方）签订《经营性用房出让合同》，该合同主要内容为：乙方高荣参加竞拍成为了西昌市海河天街B区B1－3号楼的买受人，根据《中华人民共和国拍卖法》等相关法律规定和《成交确认书》，特订立本合同；乙方高荣竞买中拍的标的物座落于四川省西昌市海河东路，建筑面积为977.46平方米，占地面积为1213.24平方米，建筑层数为2层，用途为商业；乙方高荣以人民币38900000.00元整竞买中标上述标的；甲方国资公司承诺乙方高荣在履行完毕《竞买须知》和本合同约定的付款等相关义务后，在六个月内协助乙方办理好相关权属证明；付款方式为拍卖成交价款为乙方竞得标的的总价款，不包括乙方应当交纳的拍卖佣金和过户税费，乙方须在拍卖成交之日起的五个工作日内支付拍卖成交价款的30%，剩余成交价款须在2013年8月26日前全部付清；乙方交纳的竞买保证金，直接用于抵扣部分成交价款；标的物的移交：乙方付清拍卖佣金和拍卖成交价款的30%后，甲方于2013年3月18日将标的物移交给乙方；违约责任：合同生效后，若甲方未按约定移交标的物，应向乙方支付违约金壹佰万元整，若乙方的经济损失超过违约金的，甲方还应赔偿超出部分的经济损失。若乙方未按约定及时支付相关款项，则无权要求甲方返还所交保证金，甲方根据《中华人民共和国拍卖法》的规定，依法对房屋再次进行拍卖，拍卖的费用由乙方承担，再次拍卖的价款若低于原拍卖价款，乙方应当补足差额。合同签�后，高荣按照合同约定支付了30%的价款11670000.00元，其中包含了在参与拍卖时的5000000.00元保证金。2013年9月13日，高荣签收了国资公司向其发出《房屋交付确认书》、《交款通知》，其中交款通知中载明：你作为竞买人中拍成为西昌市海河天街B区B1－3号楼的买受人，双方于2013年3月5日依法签订《经营性用房出让合同》，合同签订后，我方现履行了房屋移交义务，你方已履行了首付拍卖成交价款30%，对于剩余的70%成交房价款，依据合同第五条第2项约定，书面通知你于2013年12月26日前全额支付尾款27230000.00元。否则，我司将视为你方根本性违约，将依据合同第十条第2项，追究你方的违约责任。2014年经原告国资公司多次向被告高荣催收剩余的房款未果，原告国资公司遂向本院提起诉讼。
另查明，原告国资公司系国有独资公司，其经营范围为国有资产的经营、管理和投资，市级范围国有土地整理；城市基础设施建设改造投资；旧城改造投资；经销钢材、水泥、沥青。
本案争议焦点为：1、原、被告双方签订的《经营性用房出让合同》是否合法有效；2、原告的诉讼请求能否成立。
本院认为，关于原、被告双方签订的《经营性用房出让合同》的效力问题。2013年3月5日双方签订的《经营性用房出让合同》，被告高荣认为该合同无效的抗辩理由主要是：原告国资公司未取得案涉房屋的产权。经查，本案中案涉争议的房屋系西昌市人民政府授权原告管理的国有资产。2013年1月29日西昌市人民政府以西府发（2013）24号文件，同意原告委托拍卖公司对案涉争议房屋进行拍卖，原告据此取得了处分该房产的权利。故被告认为原告无权处置该房屋，双方签订的合同系无效合同的抗辩理由依法不能成立。被告高荣在签订《经营性用房出让合同》之前通过《拍卖须知》等拍卖文件已经详尽了解本案争议的房屋。之后通过公开竞买成为买受人，并现场签订了《拍卖成交确认书》，其所签订的经营性用房出让合同系双方真实意思表示，且该合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定全面履行合同义务。
关于原告要求解除原、被告双方签订的《经营性用房出让合同》，以及判令被告将上述合同项下的房屋退还给原告的诉讼请求。依据双方签订的《经营性用房出让合同》约定，在拍卖成交之日起的五个工作日内支付拍卖成交价款的30%，剩余成交价款须在2013年8月26日前全部付清。但被告支付拍卖成交价款的30%后，并未按照合同约定在2013年8月26日前支付剩余成交价款。经原告多次催收，至今仍未履行该合同主要义务即按�支付剩余的70%合同价款，严重违反合同约定，其行为已经构成根本违约。关于被告高荣认为“原告承诺提供车位但合同签订后未履行该合同义务及原告出让的房屋存在质量问题，原告违约”的抗辩理由，在诉讼中被告并未举出充足有效的证据予以证明。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，被告高荣应当承担举证不力的不利法律后果。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”之规定，原告国资公司要求解除合同的请求有充分的事实和法律依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原告要求被告将上述合同项下的房屋退还给原告的诉讼请求成立，本院予以支持。
关于原告要求对被告交纳的保证金5000000.00元不予退还的诉讼请求。本案因被告高荣未按合同约定履行付款义务，构成根本性违约，导致双方签订的合同解除。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，结合双方合同中“若乙方未按约定及时支付相关款项，则无权要求甲方返还所交保证金”的约定，在被告违反合同约定即不履行合同主要义务最终导致合同解除的情况下，原告国资公司有权要求被告高荣承担违约责任，即不予返还保证金。
关于原告要求被告承担案涉房屋再次拍卖的费用，同时再次拍卖的价款若低于被告中拍价款的差额部分由被告补足的诉讼请求。根据《中华人民共和国拍卖法》第三十九条“买受人应当按照约定支付拍卖标的的价款，未按照约定支付价款的，应当承担违约责任，或者由拍卖人征得委托人的同意，将拍卖标的再行拍卖。拍卖标的再行拍卖的，原买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金。再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，原买受人应当补足差额。”之规定，在被告不支付价款构成违约的情况下，应当承担违约责任或者再次拍卖产生的相关费用及损失。虽原、被告双方在合同违约责任条款中既约定了被告违约时无权要求原告返还所交保证金的违约责任，又约定了要承担房屋再次进行拍卖的费用，以及再次拍卖价款若低于原拍卖价款，还应当补足差额的责任，但该约定不符合《中华人民共和国拍卖法》第三十九条的规定。因此，在被告承担违约责任之后，原则上不应再承担赔偿损失责任。况且，原告国资公司并未举证证明5000000.00元保证金不足以弥补其实际损失。故对此诉讼请求本院亦不予支持。
综上，因本案纠纷的引起，系被告高荣不守诚实信用、违反合同约定导致，被告理应承担全部的过错责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国拍卖法�第三十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告西昌市国有资产经营管理有限责任公司与被告高荣于2013年3月5日签订的《经营性用房出让合同》，并由被告高荣于本判决生效之日起十日内将上述合同项下的房屋退还给原告西昌市国有资产经营管理有限责任公司；
二、原告西昌市国有资产经营管理有限责任公司不予退还被告高荣已交纳的5000000.00元保证金；
三、驳回原告西昌市国有资产经营管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费261300.00元，由原告西昌市国有资产经营管理有限责任公司负担6800.00元，由被告高荣负担254500.00元。
如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审判长 叶庆华
审判员 邱红莲
审判员 姜奋飞
二〇一五年七月七日
书记员 马 亚
附本判决适用的法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国拍卖法》
第三十九条买受人应当按照约定支付拍卖标的的价款，未按照约定支付价款的，应当承担违约责任，或者由拍卖人征得委托人的同意，将拍卖标的再行拍卖。拍卖标的再行拍卖的，原买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金。再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，原买受人应当补足差额。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，�负有举证责任的当事人承担不利后果。