广东省佛山市禅城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）佛城法执异字第102号
异议人（利害关系人）郑峻，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。
异议人（利害关系人）冯志佳，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。
申请执行人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广东省广州市天河区。系（2014）佛城法执字第182号案及第290号案申请执行人。
负责人周伙荣。
申请执行人广发银行股份有限公司佛山分行，住所地广东省佛山市禅城区。系（2014）佛城法执字第1883号案申请执行人。
负责人徐海。
被执行人佛山市高明区德铸重工实业有限公司，住所地广东省佛山市高明区。系（2014）佛城法执字第182号案被执行人。
法定代表人何浩祥。
被执行人何浩祥，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。系（2014）佛城法执字第182号案被执行人。
被执行人梁惠玲，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。系（2014）佛城法执字第182号案被执行人。
被执行人何家杰，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。系（2014）佛城法执字第182号案被执行人。
被执行人刘梦姣，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。系（2014）佛城法执字第182号案被执行人。
被执行人麦志明，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。系（2014）佛城法执字第182号案及第290号案被执行人。
被执行人陈丽芳，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。系（2014）佛城法执字第182号案及第290号案被执行人。
被执行人佛山市顺德区威明贸易有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从大道北佛山。系（2014）佛城法执字第182号案及第290号案被执行人。
法定代表人张嘉成。
被执行人佛山市汇银泰贸易有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。系（2014）佛城法执字第182号案及第290号案被执行人。
法定代表人梁健标。
被执行人梁健标，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。系（2014）佛城法执字第290号案被执行人。
被执行人霍柱生，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。系（2014）佛城法执字第290号案及第1883号案被执行人。
被执行人佛山市顺德区恒沛贸易有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。系（2014）佛城法执字第1883号案被执行人。
法定代表人何自驹。
被执行人佛山市顺德区进腾贸易有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。系（2014）佛城法执字第1883号案被执行人。
法定代表人麦健敏。
被执行人何自驹，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。系（2014）佛城法执字第1883号案被执行人。
被执行人麦健敏，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。系（2014）佛城法执字第1883号案被执行人。
被执行人佛山市顺德区誉祥贸易有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。系（2014）佛城法执字第1883号案被执行人。
法定代表人刘炽坚。
被执行人黎允璋，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。系（2014）佛城法执字第1883号案被执行人。
被执行人刘炽坚，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。系（2014）佛城法执字第1883号案被执行人。
被执行人张志泰，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。系（2014）佛城法执字第1883号案被执行人。
本院在执行中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司、广发银行股份有限公司佛山分行申请执行佛山市高明区德铸重工实业有限公司(以下简称德铸重工公司)、何浩祥、梁惠玲、何家杰、刘梦姣、麦志明、陈丽芳、佛山市顺德区威明贸易有限公司（以下简称威明公司）、佛山市汇银泰贸易有限公司（以下简称汇银泰公司）、梁健标、霍柱生金融借款合同纠纷案过程中，利害关系人郑峻、冯志佳向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
两异议人称，法院准备拍卖的被执行人麦志明名下位于广州市海珠区xxx之二后座2楼、中座1楼、地下室及被执行人霍柱生名下位于广州市海珠区xxx之二后座1楼的房产，由异议人合法承租，异议人已按照租赁合同全额交纳了租金共1750万元给业主，且投入了巨额资金装修及经营，为此，请求法院在拍卖上述房产时披露异议人的身份，对上述房产采取带租约拍卖，并依法保障异议人的优先购买权及承租权。异议人向本院提交了如下证据：
1、其与麦志明、霍柱生、何自驹、麦健敏签订的《整体租赁合同》及分别与上述四人签订的《租赁合同细则》（合同落款时间2011年1月5日）；
2、《房屋租赁登记备案证明》；
3、郑峻和冯志佳、温智文、吴碧强付款1150万元给何自驹及付款600万元给麦志明的付款凭证；
4、何自驹分别与黄永杰、李国桢、吴伟廉、陈日扬签订的租赁前座1楼、后座1、2楼、中座1、2楼等部分场地的租赁合同（《房屋租赁合同附加补充协议》），签订时间均为2011年1月13日。上述四份租赁合同的期限最早自2007年1月10日起，期满期限最迟至2017年1月9日（合同签订日上述四份租赁合同的月租金共计136905元）。
5、冯志佳与广州市城建工程总承包有限公司顺德分公司签订的工程合同及四张由梁培伟向陈勇智支付288672.69元的银行业务回单，工程总预算为519420元，证明异议人承租涉案房产后，曾对房屋公共部分进行修缮。
此外，异议人确认房产的实际租赁使用者为陈日扬、李国桢、吴伟廉、黄永杰，他们在被执行人麦志明、霍柱生等人拍卖竞得上述房产时，已经租赁使用上述房产。
原申请执行人交通银行股份有限公司佛山分行辩称，被执行人将涉案房产用于抵押时，并没有提出有租赁关系存在，申请执行人在查封该房产时异议人也没有对此提出异议。况且在查封时，出租方麦志明向申请执行人提供的是其与陈日杨签订的租赁合同，而非与异议人签订的租赁合同，故异议人提供的租赁合同存在时间倒签的可能。异议人提供的所谓支付租金凭证可能是其与被执行人之间的其他经济往来，而非支付租金。
经审查查明，本院在审理（2013）佛城法民三初字第1493号原告交通银行股份有限公司佛山分行诉被告德铸重工公司、何浩祥、梁惠玲、何家杰、刘梦姣、麦志明、陈丽芳、威明公司、汇银泰公司及（2013）佛城法民三初字第1494号原告交通银行股份有限公司佛山分行诉被告汇银泰公司、麦志明、陈丽芳、霍柱生、梁健标、威明公司金融借款合同纠纷案中，于2013年11月4日查封了位于广州市海珠区xxx之二登记在被告麦志明名下的后座2楼、前座1楼、中座地下室及登记在被告霍柱生名下的后座1楼的房产。上述房产已由被告霍柱生、麦志明分别于2012年9月20日及2013年1月12日抵押给了原告交通银行股份有限公司佛山分行，并办理了抵押登记手续，用于担保原告与被告德铸重工公司及汇银泰公司间的金融借款。上述两案本院分别于2013年11月20日及12月3日作出判决，其中判令原告对上述被告用于抵押的房地产享有优先受偿权。上述判决生效后，被告未能履行法律文书确定的义务，原告遂向本院申请执行，本院分别以（2014）佛城法执字第182、290号案立案执行。执行过程中，本院发出（2014）佛城法执字第182、290号-3《公告》，本院决定对上述涉案房地产进行评估、拍卖。
执行过程中，交通银行股份有限公司佛山分行将上述两案的债权全部转让给了中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司。据此，本院根据中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司的申请，裁定变更（2014）佛城法执字第182、290号案的申请执行人为中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司。
海珠区xxx之二中座1楼及前座2楼房地产的产权人为何自驹；海珠区xxx之二中座2楼及前座3楼房地产的产权人为麦健敏。本院在审理的原告广发银行股份有限公司佛山分行诉被告佛山市顺德区恒沛贸易有限公司、佛山市顺德区进腾贸易有限公司、何自驹、麦健敏、佛山市顺德区誉祥贸易有限公司、黎允璋、霍柱生、刘炽坚、张志泰金融借款合同纠纷一案时，于2014年4月2日对上述房产进行了查封，上述房产已抵押给广发银行股份有限公司佛山分行，双方于2012年11月20日办理了抵押登记。2014年4月24日，本院对上述案件作出了（2014）佛城法民三初字第652号民事判决，其中判令：被告佛山市顺德区恒沛贸易有限公司偿还借款本金2600万元及利息给原告广发银行股份有限公司佛山分行；被告佛山市顺德区进腾贸易有限公司、何自驹、麦健敏、佛山市顺德区誉祥贸易有限公司、黎允璋、霍柱生、刘炽坚、张志泰对上述债务承担连带清偿责任。该判决于2014年6月3日生效后，根据原告申请本院于2014年6月27日以（2014）佛城法执字第1883号立案执行，并于2014年7月23日发出公告，拟对本院查封的被执行人房产（包括涉案房产）进行评估。拍卖。
另查明，2014年3月25日，广州市海珠区南石头街道流动人员和出租屋管理服务中心根据申请，对出租方为何自驹、麦志明、麦健敏、霍柱生，承租方为冯志佳、郑峻的房屋租赁合同登记备案，备案的租赁合同签订日期为2014年3月24日，非异议人向本院提供的《整体租赁合同》，租赁期限及月租金额为：2011年1月13日至2013年12月31日，88000元；2014年1月1日至2026年1月12日，97222元。租赁物为珠区xxx之二。
听证会期间，本院询问异议人及冯志远租户交租的情况，异议人及冯志远均表示租户交付租金是由冯志远收取现金后再直接交付给异议人，异议人收取后无须出具相关手续给冯志远。
本院向正租赁使用涉案商铺的承租人陈日扬等人核实情况，他们均称涉案商铺并无装修或者维修等工程，冯志远在被执行人取得涉案商铺、管理前，已经是原业主李晓思、陈美华聘请的管理人员，负责商铺管理和租金收取等。
此外，本院还向建设银行广州石溪支行调取了根据合同约定的收取租金的何自驹银行账号33×××61在2011年1月10日至2015年3月21日的交易明细，证实在2011年1月至2013年12月间，场地的实际租赁使用者陈日扬、李国桢、吴伟廉、黄永杰所交付的租金、管理费等，均由租户转账存入上述账户，或由冯志远收取现金后存入上述何自驹的账户内。该账户的存款不定期发生大额取现或转账，其中2012年12月27日由何自驹通过转账一次性支取15万元。
异议审查期间，本院根据申请执行人的申请，于2014年12月委托广东省绿色产品认证检测中心对异议人提供的与麦志明、霍柱生、何自驹、麦健敏签订的《整体租赁合同》、《租赁合同细则》的形成时间进行鉴定，该中心于2015年4月复函本院，称无法准确判断租赁合同形成的时间，不能出具鉴定意见。
本院认为，涉案房屋为被执行人麦志明、霍柱生、何自驹、麦健敏所有，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条第一款的规定，本院对该房产进行查封、评估、拍卖符合法律规定。虽然异议人提供了其与被执行人麦志明、霍柱生、何自驹、麦健敏对涉案商铺签订的《整体租赁合同》、《租赁合同细则》及向何自驹、麦志明支付1750万元的付款凭证，并向有关部门申请登记备案，但登记备案的房屋租赁合同签订日期是2014年3月24日，在涉案房产设立抵押权之后或本院查封之后。同时，2011年1月13日与已经实际租赁使用涉案房产的承租人重新签订《房屋租赁合同附加补充协议》的出租方仍然是被执行人何自驹，租户每月仍向何自驹交付租金，冯志远每月向租户收取的现金（租金）也是存入何自驹的银行账户内，且该账户的款项由何自驹控制和支配。此外，实际使用人陈日扬等人证实涉案房产并没有进行过装修、改造等，商铺现状仍然维持在原业主李晓思、陈美华时期的状况。可见两异议人陈述的事实与实际情况并不相符，其提供的证据不足以证明异议人在涉案房产设立抵押或被本院查封之前是涉案房产的承租人，故异议人要求本院确认其系涉案房地产的承租人并带租约拍卖，以及享有优先购买权证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定，裁定如下：
驳回异议人郑峻、冯志佳的异议请求。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按对方当事人的人数提出副本，向广东省佛山市中级人民法院申请复议。
审判长 徐清云
审判员 曹 彦
审判员 吴小明
二〇一五年五月十五日
书记员 董小野