太原市小店区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）小民初字第00674号
原告李小菊，无业。
委托代理人梁剑杰，山西文英律师事务所律师。
委托代理人于晋云，山西文英律师事务所律师。
被告韩澎，自由职业。
委托代理人王晓峰，山西宾利律师事务所律师。
委托代理人王亮文，山西宾利律师事务所律师。
原告李小菊与被告韩澎房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员温姣适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李小菊的委托代理人梁剑杰，被告韩澎及其委托代理人王晓峰、王亮文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李小菊诉称，2013年11月23日，原告李小菊与被告韩澎签订房屋租赁合同，将原告位于太原市小店区富康路的112、113号商铺出租给被告，供其进行餐饮经营活动。合同约定，租赁期限为2013年12月23日至2017年12月22日，租赁期间的取暖费、水费、电费、物业费及其相关全部费用由乙方负担，且乙方不得擅自改动房屋的基础部分、基础设施以及附属设施。合同同时约定所租房屋四年期间，前三年每年租金均为30万元整，第四年租金为31万元整，被告应于2013年12月23日前一次性付清本年度租金，之后提前两个月一次性交付下一年度租金。租赁期间，被告未按照合同约定于2014年10月23日按时缴纳下一年度租金及其相关费用，原告多次向其催收，均遭拒绝，另外，被告对原告房屋的墙面，地面、玻璃门等基础部分进行改装，导致原告恢复原状花费74326元。原、被告就租赁合同及赔偿事宜协商未果的情况下，原告依据双方签订的房屋租赁合同第五条第二项请求解除双方合同，并要求被告按合同约定支付违约金3699元，同时要求被告支付因其违约行为导致原告房屋空置期间的房租及供暖费、垃圾费共计50768.5元（160m2的房间于2015年1月25号才租出去，空置期间为一个月；120m2的房间至今未出租出去，空置期间为三个月），返还房屋钥匙、电卡、水卡等房屋附属物品，此外，要求被告支付因其改装行为给原告造成的经济损失74326元。综上，为维护原告的合法权益，请求依法判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同，并按合同约定由被告支付违约金3699元；2、被告赔偿其对房屋改装给原告造成的经济损失74326元并支付其欠物业的各项费用共计17712元；3、被告赔付原告由于被告违约行为导致房屋空置期间的租金、取暖费、垃圾费共计50768.5元，并返还房屋钥匙、电卡、水卡等房屋附属物品；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告韩澎辩称，双方签订的租赁合同及补充协议为无效合同，涉案房屋没有取得相关的规划手续；原告应当返还被告2万元的保证金；被告作为承租方垫付的6000元维修费，原告应当承担；原告故意隐瞒出租房的使用用途，应当承担相应的责任。
经审理查明，2013年11月23日，原告李小菊（出租方、甲方）与被告韩澎（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，租赁房屋为山西省太原市小店区富康路商铺113号、114号，建筑面积为278.48平方米，双方现场确认，即以合同书面积来计算；甲方交付乙方房屋时，供电、供水、供暖等设施完好并正常运转；租赁期限为四年，即自2013年12月23日起至2017年12月22日止，乙方只能将此房屋用于餐饮经营活动，未经甲方同意，不得将此房屋转租、转借给第三人；乙方要保证做好排烟排气的处理，如因油烟问题产生纠纷，导致乙方不能正常经营，甲方不负任何责任；甲方交房后，房屋内、外、顶基础部分，上下水，地暖，照明，门窗、厕所等所有基础设施，以及房屋本身及其附属设施，未经甲方同意不得私自改动，地暖地面不能破坏，如甲方私自改动，破坏前述的基础部分及设施等，由乙方承担赔偿责任（造成严重后果，甲方不负任何责任）；甲方同意乙方的改造装修，满足乙方使用要求，但不应损害房屋的主体结构。双方租赁期限届满后，乙方在七日内将甲方的房屋恢复原状（附照片）；乙方应定期进行管道清理，保持畅通，如未定期清理导致管道不通，影响环境，甲方一概不负责任。所租房屋前三年每年租金均为30万元，第四年租金为31万元；租金的交付时间为2013年12月23日前一次性付清本年度租金，之后提前二个月一次性交付下一年度租金；支付方式为现金或银行转账；甲方收取乙方保证金2万元，保证甲方房屋主体，地暖地面、水电、门窗等畅通完好，合同期满后退还。租赁期间的取暖费、水费、电费、物业费及其相关全部费用按乙方实际使用的独立计数表计价，由乙方承担，所有费用均按照国家政策收取；乙方要做好防火防电防盗等措施，本合同租赁期限内，由乙方负责消防设施的安装及安全，非因自然灾害等不可抗力导致的火灾等现象，甲方不负任何责任，均由乙方承担；由于地震、台风、战争以及其他不可预见，并且对其发生和后果不能防止或避免的不可抗拒事件，而导致任何一方不能履行本合同或不能按本合同约定的条件履行时，按不可抗力事件对履行本合同的影响程度，由双方协商决定是否解除本合同，受不可抗力影响的一方，不承担违约责任。双方均应遵守本合同的规定，任何一方违反本合同的规定，应承担违约责任；给对方造成损失的，还应赔偿损失；乙方应按时交纳租金，乙方无法定或约定理由逾期未支付租金的，每拖欠一天，按日租金总额的5％向甲方支付违约金；逾期超过30日的，甲方有权解除本合同，乙方应无条件腾空房屋，且不得破坏装修物等；乙方无任何理由拖欠电费、水费、取暖费、物业费等达十五日的，甲方有权解除本合同；乙方续租在租赁期满提前六个月向甲方发出书面申请，甲方应在十五日内给出答复；如乙方在此内不提出申请，则本合同在期满之日自行终止。同日，原告李小菊（甲方）与被告韩澎（乙方）签订《补充协议》一份，协议约定，甲方交给乙方防盗门钥匙（113、114号）各贰把；甲乙双方确认113、114号度数为64.2度、144.6度，共计208.8度，共计金额208.8度×1.2元=250.5元（乙方于2013年12月23日支付甲方）；经甲、乙双方确认113号水表数为01920,114号水表数为01689，在此数字之前的水费由甲方承担，之后的均由乙方承担；关于地暖，乙方在铺地过程中，地暖不得破坏，在装修和使用过程中，如有损坏漏水等现象，乙方不得修补，乙方必须重新更换地暖；乙方在铺地砖前，将地下铺线的情况铺好后通知甲方，甲方查看拍照后，方可铺地；关于地砖，乙方租赁期满后，如乙方不再租赁，甲方选择租赁方，乙方不得选择租赁方，也不得干涉甲方；如租赁方要求重新铺砖时，乙方来负责承担地板砖费用（每块不得低于80元）及铺地的所有费用，恢复甲方原有的现状（附照片），甲方不承担任何费用。同日，被告韩澎向原告李小菊交付承租113、114号门面房租房保证金2万元。2013年12月8日，原告李小菊（甲方）与被告韩澎（乙方）再次签订《补充协议》一份，协议约定，原合同中签订门面编号由原来113号、114号变更为112号、113号；甲方交给乙方112号二层阁楼钥匙壹把；甲方交给乙方购电卡叁张（112号、113号、三相电）（00031762、00031761、00126119）。被告韩澎承租期间缴纳承租商铺更换线路维修费6300元。被告韩澎未在2014年10月23日前向原告李小菊交付下一年度租金，并于2014年12月23日前搬离了承租商铺。
另查明，2015年1月13日，康怡小区物业办出具《证明》，证明康怡小区一号楼112、113号底商门面房从2013年11月23日至2014年12月23日欠缴的水费为1488元、垃圾费为3008元、2013年11月23日至2014年3月30日取暖费8830元、2014年11月1日至2014年12月23日取暖费3686元、2014年12月24日以后的取暖费用按2086元／月的标准计算、商铺维修线路费用700元。2015年4月15日，康怡小区物业办就线路维修事宜出具《情况说明》，载明：“因富康街通车，商铺开始运营，商铺用电负荷增加导致商铺总电表、断路器爆炸，油压开关烧坏，因而导致人民路主干线停电，共计花费四万余元。维修产生的费用由物业和商铺共同承担，商铺根据用电量负荷大小各自承担相应的维修费用。8号、9号商铺应均摊费用为6000元，截止2014年11月10日已交5300元，还有700元未交。”太原市小店区供热公司出具证明，证明康怡小区112号（8号）门面房欠2014年至2015年度冬季采暖费5961.38元，113号（9号）门面房欠2014年至2015年度冬季采暖费4481.63元，合计10443.01元。同日，原告缴纳了康怡小区一号楼8号、9号底商2014年垃圾费3008元、水费1488元、更换线路欠费700元。
再查明，康怡小区1号楼113号商铺系原告李小菊于2009年9月20日向太原市小店区房地产开发公司购买，建筑面积119.51平方米。康怡小区1号楼112号商铺系原告李小菊于2013年12月9日向太原市小店区房地产开发公司购买，建筑面积158.97平方米。2005年7月21日，太原市规划局小店分局核发（2005）编号并小店规建设第49号《建设工程规划许可证》，建设单位为太原市小店区房地产开发公司，建设项目名称为康怡住宅小区1#楼，建设位置为小店人民北路，建设规模为面积22737平方米、地下一层、地上十二层、高度39.8米、1幢。2015年1月11日，原告李小菊与田林忠签订《房屋租赁合同》，将太原市富康街112号商铺出租给田林忠，租赁期限3年，自2015年1月25日起至2018年1月24日止，前二年年租金为160000元，第三年年租金为165000元。2015年4月1日，原告李小菊与田林忠签订《补充协议》，将租赁时间变更为2015年4月10日至2018年4月9日。2015年2月10日，原告李小菊与刘鹏鹏签订《房屋租赁合同》，将太原市富康街113号商铺出租给刘鹏鹏，租赁期限3年，自2015年3月15日起至2018年3月14日止，年租金148000元。
庭审中，被告韩澎认可其拆除了富康街112、113号商铺之间的隔墙，改装了商铺玻璃门，重新铺设了地板。原告称其重新铺设地板花费52080元、砌墙花费2996元、安装玻璃门花费19250元。
确认上述事实的证据有原告提供的房屋租赁合同、补充协议、证明、收款收据、商品房买卖合同、建设工程规划许可证，被告提供的房屋租赁合同、收据，本院依照被告申请向太原市城乡规划局小店分局调取的建设工程规划许可证，上述证据经当庭举证、质证及本院审查，另有本案庭审笔录在卷佐证，足以采信。
本院认为，原告李小菊与被告韩澎签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行合同义务。第一，关于原、被告签订的《房屋租赁合同》应否解除。被告韩澎已于2014年12月23日前搬离了涉案商铺，原告李小菊也分别于2015年1月11日和2015年2月10日将涉案商铺另行租赁给他人，双方签订的《房屋租赁合同》已履行不能，故《房屋租赁合同》已于原告重新出租商铺之日解除。第二，被告韩澎是否存在违约行为。原、被告签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2013年12月23日起至2017年12月22日止，租金支付时间为2013年12月23日前一次性付清本年度租金，之后提前二个月一次性交付下一年度租金，被告韩澎未在2014年10月23日前支付下一年度租金并于2014年12月23日前搬离涉案商铺，违反了合同约定，构成违约。被告韩澎违反合同约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第三，关于被告韩澎应当承担的违约责任。原告李小菊主张的地板铺设、砌墙、安装玻璃门的费用共计74326元，双方《房屋租赁合同》约定租赁期限届满后被告应将房屋恢复原状，被告韩澎亦认可其拆除了商铺隔墙、改装了玻璃门、重新铺设了地板，因原告提供的证据无法证明其地板铺设、砌墙、安装玻璃门所支出的实际费用，本院酌定该项费用为10000元。原告李小菊主张被告韩澎租赁期间欠缴的物业费用，因双方《房屋租赁合同》约定租赁期间的取暖费、水费、电费、物业费由被告负担，被告2013年11月23日至2014年12月23日欠缴水费1488元、垃圾费3008元、2013年11月23日至2014年3月30日采暖费用8830元、2014年11月1日至2014年12月23日的采暖费用3686元，故上述费用17012元应由被告韩澎向原告李小菊支付。原告李小菊所主张的房屋空置期间的租金、采暖费、垃圾费损失。原告李小菊与田林忠签订《房屋租赁合同》约定112号商铺租赁期自2015年1月25日起算，虽之后原告李小菊与田林忠将起租时间变更为2015年4月10日，但原告李小菊与田林忠签订的《房屋租赁合同》已经生效，因此，原告李小菊将112号商铺再行出租的时间为2015年1月25日。原告李小菊与刘鹏鹏签订《房屋租赁合同》约定113号商铺租赁期自2015年3月15日起算，因此，原告李小菊将113号商铺再行出租的时间为2015年3月15日。因被告韩澎搬离时间为2014年12月23日，故2014年12月24日至2015年1月24日为112号商铺的空置时间，2014年12月24日至2015年3月14日为113号商铺的空置时间，此空置时间产生是由被告韩澎违约所致，故其应当支付空置期间的租金、采暖费和垃圾费。112号商铺2014年12月24日至2015年1月24日的租金为15014元（158.97平方米÷278.48平方米×30万元÷365天×32天=15014元）、采暖费为715元（5961.38元÷150天×32天=1272元）、垃圾费为151元（1717元÷365天×32天=151元），113号商铺2014年12月24日至2015年3月14日的租金为28571元（119.51平方米÷278.48平方米×30万元÷365天×81天=28571元）、采暖费为2420元（4481.63元÷150天×81天=2420元）、垃圾费为286元（1291元÷365天×81天=286元），共计47157元。原告李小菊主张线路维修费用700元，因该费用系因康怡小区商铺用电负荷增加致商铺总电表、断路器爆炸、油压开关烧坏所产生，并且该费用由物业和商铺共同承担，此费用性质系租赁物维修费用，应由出租人承担，故线路维修费用应由原告李小菊承担。原告李小菊向被告韩澎交付112、113号商铺防盗门钥匙各两把、112号商铺阁楼钥匙一把、电卡三张，被告韩澎应当返还。关于原告李小菊主张的违约金3699元，因原告已主张韩澎支付损失赔偿金，故对该项主张，本院不予支持。综上，被告韩澎应当向原告李小菊支付的费用共计74169元，核减被告韩澎交付的2万元保证金和线路维修费6300元后，被告韩澎应当向原告李小菊支付的费用为47869元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告韩澎在本判决生效后五日内向原告李小菊支付47869元。
二、被告韩澎在本判决生效后五日内返还原告李小菊富康街112号商铺防盗门钥匙两把、阁楼钥匙一把、113号商铺防盗门钥匙两把、电卡三张。
三、驳回原告李小菊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3230元（原告已预交），由原告李小菊负担2175元，由被告韩澎负担1055元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审判员 温 姣
二〇一五年八月三十一日
书记员 常红丽
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