北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第05217号
原告（反诉被告）北京世纪金龙物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区西晓市街72号。
法定代表人陈玉苍，经理。
委托代理人唐超，男，1983年9月23日出生。
被告（反诉原告）于道海，男，1961年5月8日出生。
原告北京世纪金龙物业管理有限责任公司（以下简称世纪金龙公司）诉被告于道海物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月17日立案受理。依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告世纪金龙公司的委托代理人唐超，被告于道海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告世纪金龙公司诉称：原告于2005年9月28日与被告签订《房屋委托服务管理合同》，并一直提供服务至2011年5月24日，且服务质量一直良好。被告自2006年9月28日起拒绝交纳物业费，经原告多次催收，被告均推诿拖延，致使原告的权利无法实现。故原告起诉要求被告支付2006年9月28日至2011年5月24日的物业服务费5064元；被告承担本案诉讼费。
被告于道海辩称：1、《房屋委托服务管理合同》的签约主体为北京市金龙物业服务管理有限责任公司（以下简称金龙物业公司），并非世纪金龙公司，原告起诉主体不适格；2、原告现在起诉要求被告支付2011年5月之前的物业费，已超过法律规定的诉讼时效2年的规定，丧失胜诉权；3、被告收房时，金龙物业公司强行要求被告签订物业合同并交纳一年物业费，否则不给钥匙，在此情况下，被告签订合同，此合同属于霸王格式合同，应属无效；4、原告在小区张贴的《致中冶置业函》显示，原告与开发商中冶置业房地产开发有限公司（以下简称中冶公司）签订的《物业委托管理合同》在2007年3月已到期，因中冶公司未能与原告续签该合同，停止对小区的物业服务，故《房屋委托服务管理合同》于2007年3月已终止；5、原告提供的服务质量良好情况不属实；6、为被告房屋所在小区提供物业服务的实体为北京世纪金龙物业管理有限责任公司永外分部（以下简称金龙永外分部）。金龙永外分部由北京市房屋经营管理二中心天坛分中心临时拼凑而成，不是独立法人，没有物业管理资质；7、金龙永外分部为非独立法人，没有物业管理职业资格证书，作为物业服务实体为被告房屋所在小区提供物业服务违反《物业管理条例》的相关规定；8、《房屋委托服务管理合同》中约定的物业费收费标准超过《北京市物业服务收费管理办法》规定的经济适用房的收费标准为每月每建筑平方米0.55元的规定，属于违法条款；9、2007年3月之前，原告提供的物业服务不合格，应该按照低于0.55元的标准收取，应退还多收取的费用。2007年之后，无权收取物业费；10、原告与开发商的合同到期后，隔壁“新奥洋房”小区的物业公司曾来接管被告小区，但金龙永外分部将上述物业公司驱赶走；因金龙永外分部的管理，使被告的房屋市值贬损，原告应予赔偿；11、被告家庭生活困难，属低保家庭，无力承担物业费。综上，不同意原告的诉讼请求。同时，被告提出反诉，认为被告在受胁迫的情况下签订《房屋委托服务管理合同》，其中的收费标准高于相关规定中的标准，金龙永外分部为非独立法人，无权签订合同，且没有法定代表人签字，故合同应属无效。原告的服务导致被告的房屋市场价值贬损，现被告提出反诉，要求确认《房屋委托服务管理合同》无效；原告赔偿被告因房屋市场价值贬损的损失10000元。
针对被告的反诉，原告辩称：被告要求确认《房屋委托服务管理委托合同》无效缺乏相关法律依据。就被告所述要求赔偿损失10000元，原告依约提供服务，未造成被告的房屋价值贬损，且关于10000元的标准没有证据支持。故不同意被告的反诉请求。
经审理查明：坐落于北京市东城区景泰西里西区×号楼×单元×号房屋系被告于道海所有的房屋，房屋建筑面积为79.54平方米。2005年9月28日，原、被告签订《房屋委托服务管理合同》。该合同抬头为金龙物业公司，合同盖章处为金龙永外分部盖章。该合同约定，被告的物业坐落为北京市崇文区（现东城区）景泰西里西区×号楼×单元×号，建筑面积79.54平方米。被告委托原告对其居住的小区进行物业管理；物业管理服务收费标准是按北京市物价局普通小区委托管理收费标准收取，每建筑平方米暂定每年13.68元；收取日期为每年的1至3月份一次性交清当年的委托管理费。2011年5月25日，原告撤离了被告居住的小区，终止了物业管理工作。
庭审中，关于《房屋委托服务管理合同》中出现的“北京市金龙物业管理有限责任公司”的问题，原告称系笔误，应以合同的最后盖章为准；“永外分部”系原告的分支机构，不具备独立法人资格，为了方便管理，分支机构依据原告的授权在合同中盖章。该合同主体为原告，且由原告实际提供物业服务。原告具备三级物业管理资质。
关于被告所持原告的诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效期间的抗辩意见，原告称其曾多次向被告及小区业主催交物业服务费，并提供了2007年至2010年向被告发出的《催费通知》，2012年由北京市威创律师事务所向被告发出的《律师函》及该律所出具的向被告送达上述《律师函》的《证明》，2011年5月20日及2012年7月31日向小区全体业主发出的催交物业服务费的《公告》。原告另提供了本院（2013）东民初字第09495号及北京市第二中级人民法院（2013）二中民终字第16652号民事判决书及两份庭审笔录，以证明原告催收的事实存在以及有小区业主收到过原告发出的《催费通知》，诉讼时效应中断。被告对原告提供的上述证据的真实性均不认可，被告还认为另案的笔录或民事判决书与本案没有关联，不能证明原告已经催收的事实。
庭审中，被告认为原告提交的《房屋委托服务管理合同》中的签字是被告在受胁迫的情况下才签字的，并非被告自愿所签。但就受胁迫情况未提供相应证据。被告不认可原告所称欠缴物业费的期间，认为其至少已交纳两年的物业费，但就此未提供相应证据。
庭审中，被告提交照片11张以证明小区私搭乱建严重，绿地无人管理，小区内车辆乱停放等问题。原告称，因被告未提供照片的原始载体，故原告对照片的真实性不予认可，且照片具有单一性，只能证明拍摄当时的情况。被告提交2008年2月26日《京华时报》电子版关于该小区中水停水的报道，以证明小区物业服务存在问题。原告对《京华时报》的报道真实性不予认可。
庭审中，被告提交了一份原告于2009年4月8日向中冶置业房地产开发有限公司（以下简称中冶公司）发出的《致中冶置业函》。该函件称，原告自2005年6月30日接管景泰西里西区，原告与中冶公司签署的《物业委托管理合同》在2007年3月就已到期。因中冶公司未与原告续签对该小区的物业服务合同，原告要求中冶公司在三个月内组织招标，选聘新的物业公司接管小区物业服务，原告将于2009年7月10日起停止对小区的物业服务。原告认可该函件的真实性，不认可该函件的合法性与关联性，并称原告张贴该函是为了要求开发商解决小区住房质量问题，原告并未撤出小区，为小区提供物业管理服务直至2011年5月24日，并提供本院（2013）东民初字第09495号民事判决书及北京市第二中级人民法院（2013）二中民终字第16652号民事判决书等证据，以证原告为小区实际服务至2011年5月24日。对原告所提交的上述证据，被告不予认可。
关于被告所持原告的诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效期间的抗辩意见，原告称其曾多次向被告及小区业主催交物业服务费，并提供了2007年至2010年向被告发出的《催费通知》，2011年5月20日以及2012年7月31日向小区全体业主发出的催交物业服务费的《公告》。原告另提供了本院（2013）东民初字第06859号民事判决书，以证明有小区业主收到过原告发出的《催费通知》。被告均不认可原告提供的上述证据的真实性，亦否认收到或看到过上述《催费通知》或《公告》。
另查，2005年12月19日发布的《北京市物业服务收费管理办法（试行）》规定，经济适用住房小区、危改回迁小区，在未成立业主大会前，物业服务收费实行政府指导价，执行经济适用住房小区物业服务收费政府指导价标准。执行物业服务收费政府指导价的住宅区，电梯、水泵运行维护费可依据其实际支出，按建筑面积或户合理分摊，具体办法由业主与物业管理企业协商确定。协商达成一致之前，电梯、水泵运行维护费执行政府指导价。
上述事实，有双方当事人陈述，《房屋委托服务管理合同》，（2013）东民初字第06691号民事判决书，（2013）二中民终字第16652民事判决书，《律师函》，《致中冶置业函》，房屋档案表等证据在案佐证。
本院认为：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告认为其受胁迫签订《房屋委托服务管理合同》，但未向本院提供任何证据。被告认为金龙永外分部非独立法人，无资格签订合同，合同应属无效。因原告已授权金龙永外分部，被告的该理由不能成为合同无效的理由。被告反诉要求确认合同无效，缺乏依据，本院不予支持。本院认定原、被告签订的《房屋委托服务管理合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效。原告作为被告所在小区的物业服务管理方，为被告提供物业管理服务至2011年5月24日，被告理应按时交纳相应的物业服务费。原告依照合同按每年每建筑平方米13.68元，即每月每建筑平方米1.14元的标准收取物业费，有合同依据；且按照相关政府法规，原告向被告收取电梯运行维护费、水泵运行维护费，并无不当。现被告未按约交纳物业服务费，应当承担相应的违约责任，补交拖欠的物业服务费。原告的诉讼请求，理由正当，本院应予支持。关于被告所持原告的诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效期间的抗辩意见，因原告曾多次向包括被告在内的小区业主主张过物业服务费，已构成了诉讼时效中断。因此，被告所持抗辩意见不能成立，本院不予采纳。关于被告辩称原告没有提供物业服务及物业服务存在问题一节，其未提交翔实有效的证据加以证明。被告对原告的物业服务不尽满意，但被告以拒交物业费的方式对抗，显系不当，故对被告的该项抗辩，本院亦不予采纳。至于被告所持其他抗辩意见，依据不足，本院亦不予采纳。关于被告反诉要求原告赔偿10000元的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）于道海于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）北京世纪金龙物业管理有限责任公司二ＯＯ六年九月二十八日至二Ｏ一一年五月二十四日期间的物业服务费人民币五千六百零四元；
二、驳回被告于道海的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告于道海负担，免于交纳；反诉费25元，由被告于道海负担，免于交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 代 净
代理审判员 齐建卿
人民陪审员 韩 更
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 宋梦迪