温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0302民初984号
原告（案外人）：郑益平，男，1983年2月9日出生，汉族，住苍南县。
原告（案外人）：吴金簪，女，1984年11月6日出生，汉族，住苍南县。
二原告委托代理人：李海燕，浙江思勤律师事务所律师。
被告（申请执行人）：朱爱云，女，1951年8月23日出生，汉族，住温州市鹿城区。
委托代理人：王玉平（系被告朱爱云女儿），女，住温州市。
被告（被执行人）：ＸＸ岁，男，1960年6月29日出生，汉族，住苍南县。
被告（被执行人）：张粉绿，女，1962年2月18日出生，汉族，住苍南县。
原告郑益平、吴金簪诉被告ＸＸ岁、张粉绿、朱爱云案外人执行异议之诉一案于2017年1月19日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2017年3月21日、6月8日公开开庭进行了审理。原告郑益平、吴金簪的委托代理人李海燕，被告朱爱云及其委托代理人王玉平到庭参加诉讼。被告ＸＸ岁、张粉绿经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑益平、吴金簪向本院提出诉讼请求：1.依法停止并解除苍龙港镇××单元××室商品房的查封、拍卖强制执行。2、本案的诉讼费用由被告负担。
事实与理由：坐落于龙港镇××单元××室商品房产权人原系ＸＸ岁、张粉绿所有。2007年，ＸＸ岁、张粉绿夫妻从陈时多处购买该涉案房屋。2008年3月，ＸＸ岁、张粉绿经人介绍将该涉案房屋以人民币538800元出卖给郑益平。同时，双方签订《房屋卖尽契》，约定除去银行按揭款所剩的余款，郑益平一次性支付给ＸＸ岁、张粉绿购房款共计320000元，剩余的银行按揭款共计218800元由郑益平自行支付。可见，郑益平与ＸＸ岁、张粉绿己经签订合法有效的买卖合同，并实际支付了全部的购房款。2008年4月21日，ＸＸ岁、张粉绿委托郑思海办理房屋过户事宜，并签订了委托书和公证书。同年6月至9月份期间，郑益平对涉案房屋进行了装修作为婚房使用，同年10月份，郑益平开始实际入住涉案房屋。可见，郑益平自2008年开始己经实际合法占有、使用涉案房屋。
因ＸＸ岁与朱爱云的诉讼纠纷，鹿城区人民法院作出（2016）0302民初2208号民事裁定书，查封涉案房屋。郑益平、吴金簪认为，郑益平经人介绍向ＸＸ岁、张粉绿购买涉案房屋，双方签订房屋卖尽契，一次性付清款项，并实际占有、使用，郑益平善意取得该房屋应受法律保护。2016年10月21日，郑益平、吴金簪向法院提起执行异议，被裁定驳回。为此，为维护自身合法权益，特提起诉讼，请依法予以支持。
朱爱云辩称：一、从诉讼请求看，郑益平、吴金簪是针对法院的执行行为，其要求排除执行行为，而非针对执行标的。从执行行为看，法院查封涉案房屋完全正确。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，郑益平、吴金簪依法不能排除法院的查封执行行为。二、郑益平、吴金簪和ＸＸ岁之间的买卖行为，不能作为取得物权的依据。根据物权法的规定，物权以登记为主，只有经过登记的不动产，才能确定物权所有人。本案中物权登记人为ＸＸ岁、张粉绿，而非郑益平、吴金簪。三、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，只有在全部支付购房款，实际占有房屋，且对房屋过户无过错的第三人，才适用取得事实物权，法院才不能查封。本案中，郑益平、吴金簪在查封前并没有全部支付购房款，也无证据证明其实际占有房屋，且在办理房屋过户时存在过错（即从房屋买卖至查封的8年时间里没有要求办理过户）。郑益平、吴金簪不能取得涉案房屋物权。四、郑益平、吴金簪以530000元的价格购买涉案房屋，价格明显低于市场价格，属于合同法司法解释二第十九条规定的明显不合理的低价。综上，请求驳回郑益平、吴金簪的诉讼请求。
ＸＸ岁、张粉绿未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
一、关于郑益平、吴金簪提供的身份证、婚姻信息。朱爱云质证称：对身份证、婚姻信息的关联性有异议，郑益平、吴金簪非涉案房屋的物权登记人，依法不能提起执行异议申请。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。可见，案外人可以对执行标的提出异议，对人民法院执行异议裁定不服的，可以向人民法院提起诉讼；且法律并未限定案外人必须是物权登记人。郑益平、吴金簪作为案外人提出异议，被人民法院裁定驳回后提起诉讼，符合法律规定。因此，朱爱云的质证意见于法无据，本院不予采纳。
二、关于郑益平、吴金簪提供的执行裁定书、ＸＸ岁与张粉绿的身份证和结婚证。朱爱云质证称：对证据三性无异议，但该证据足以证明原告与ＸＸ岁之间有密切关系，涉案房屋交易不合理性。本院认为，执行裁定书可以证明郑益平、吴金簪就涉案房屋提出异议，被本院裁定驳回的事实。ＸＸ岁、张粉绿的结婚证、身份证可以证明二人的身份情况及夫妻关系。朱爱云认为涉案房屋交易不合理性无事实和法律依据，该质证意见，本院不予采纳。
三、关于郑益平、吴金簪提供的卖尽契、购房款汇款凭证、银行按揭贷款凭证、提前一次性银行按揭偿还款凭证、委托书、公证书、契证。朱爱云质证称：卖尽契真实性合法性有异议，但没有郑益平、吴金簪的签字，不符合常理；且交易明显低于市场价值，也不合法。对汇款凭证没有异议，其他每月支付的款项，只能说明是ＸＸ岁账户所付，与郑益平、吴金簪无关。提前还款凭证显示的还款时间是在房屋被查封之后，不能证明郑益平、吴金簪在交易之后已经全额支付涉案房屋款项。对公证书的三性没有异议。契证不能证明是在郑益平、吴金簪进行房屋交易时办理的，而是在房屋被查封之后办理。办理契证和缴纳交易税不能证明郑益平、吴金簪取得涉案房屋的物权。本院认为，卖尽契可以证明ＸＸ岁、张粉绿将房屋出卖给郑益平。朱爱云称交易明显低于市场价值，却未提供证据证明，本院不予采纳。汇款凭证、银行凭证、提前一次性银行按揭偿还款凭证，结合本院依职权调取的工商银行汇款凭证，郑益平、吴金簪提供的户口簿等证据，可以证明郑益平向ＸＸ岁汇付了30万元，自2008年5月份起按月缴纳涉案房屋的按揭贷款，以及于2016年3月8日一次性支付剩余按揭款117445.81元等事实。公证书可以证明ＸＸ岁、张粉绿于2008年4月21日委托郑益平的父亲郑思海代为办理涉案房屋的银行贷款清偿、抵押注销登记手续、办理房屋产权过户手续等事宜。契证可以证明郑益平、吴金簪就涉案房屋的买卖缴纳了契税，税务机关于2016年3月18日向其出具了契证。
四、关于郑益平、吴金簪提供的供水证、家庭电话电信账单、业主委员会物业的居住证明。朱爱云质证称：只有2016年8月的电信公司的证明，很有可能是当月办理的电信宽带，不能证明郑益平、吴金簪在2008年房屋交易之后就已占有房屋。供水证于2016年4月22日办理，不足以证明郑益平、吴金簪已经占有涉案房屋，至少不能证明在2008年交易之后已经占有该房屋。对居住证明的三性均有异议，既不是书证，也不属于证人证言，且不符合形式要件。本院认为，电信客户账户只能证明2016年7月1日至7月31日的电信费用；但根据郑益平、吴金簪提供家庭电话单据可以证明郑益平于2008年9月18日预约办理涉案房屋的宽带业务的事实。供水证可以证明郑益平于2016年4月22日就涉案房屋办理了供水证的事实。业主委员会及物业管理处的居住证明没有业主委员会、物业管理处负责人或制作证明材料的人员的签字或盖章。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条的规定，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。可见，郑益平、吴金簪提供的证明不符合法定形式；且郑益平、吴金簪在庭审过程中称物业公司发生过变更，该物业管理处出具的居住证明的证明力不足。故本院对该居住证明不予认定。
经审理，本院查明事实如下：
郑益平、吴金簪系夫妻关系。ＸＸ岁、张粉绿系夫妻关系。坐落浙江省苍龙港镇××单元××室房屋（所有权证号：××××××××；地号：1-000-×××××-4-35；建筑面积：116.04平方米）于2007年8月28日登记在ＸＸ岁名下。
郑益平通过中介介绍向ＸＸ岁、张粉绿购买涉案房屋。ＸＸ岁、张粉绿于2008年3月向郑益平出具了《卖尽契》一份。该《卖尽契》载明：ＸＸ岁愿将涉案房屋出卖给郑益平，作价538800元，即日立契手续随款各自亲收完毕。
2008年4月21日，ＸＸ岁、张粉绿在苍公证处办理了委托公证，委托郑思海办理涉案房屋的银行贷款清偿、抵押注销登记、房屋买卖、签订房屋买卖合同、办理房地产权过户手续及缴纳相关税费、交易手续费等事宜。同日，郑益平向ＸＸ岁支付了30万元。2008年5月份起，郑益平就涉案房屋向工商银行按月支付按揭款共计172278.01元。2016年3月8日，郑益平提前偿还了剩余按揭款117445.81元。后，郑益平又缴纳了上述房屋的交易契税9921.42元。税务机关于2016年3月18日出具了契证。
购买涉案房屋后，郑益平于2008年9月18日预约办理了宽带业务。后，郑益平先后于2008年10月、2009年10月在中国人民人寿保险股份有限公司投保时，该保险公司出具的保险单载明的郑益平的通讯地址即为涉案房屋。郑益平于2013年5月在中国平安人寿保险股份有限公司投保时，该保险公司出具的人身保险投保书载明的郑益平的联系地址亦为涉案房屋。2016年4月22日，郑益平就涉案房屋办理了供水证。
另查明，本院在审理朱爱云与张粉绿、ＸＸ岁民间借贷纠纷一案中，于2016年3月11日作出（2016）浙0302民初2208号民事裁定书，裁定：查封ＸＸ岁名下的坐落苍龙港镇××单元××室房屋，并于同年3月15日向苍住房和城乡规划建设局送达了该民事裁定书。同年5月18日，本院作出（2016）浙0302民初2208号民事判决书，判决：张粉绿、ＸＸ岁于本判决生效之日起十日内偿付朱爱云借款本金20万元及利息。该民事判决书生效后，朱爱云向本院申请执行。案件进入执行程序后，诉讼中的查封措施即转为执行中的查封措施。郑益平、吴金簪知晓后，向本院提出执行异议。本院于2017年1月5日作出（2016）浙0302执异270、289号执行裁定书，裁定驳回郑益平、吴金簪的执行异议。郑益平、吴金簪不服，向本院提起诉讼。
本院认为，对于被执行人名下的不动产，人民法院可以作为被执行人的财产进行执行。若买受人主张对登记在被执行人名下的不动产停止执行的，应符合以下四个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合上述条件，本院对本案具体评析如下：一、关于涉案房屋买卖的事实。郑益平通过中介介绍向ＸＸ岁、张粉绿购买涉案房屋；ＸＸ岁、张粉绿于2008年3月向郑益平出具了《卖尽契》一份。可见，房屋买卖双方的意思表示真实，房屋买卖发生在房屋被查封之前（查封时间为2016年3月份），房屋买卖行为受法律保护。二、关于支付购房款的事实。《卖尽契》约定购房款为538800元，郑益平向ＸＸ岁支付了30万元后，于2008年5月份起按月支付银行按揭款共计172278.01元，又于2016年3月8日提前偿还了剩余按揭款117445.81元。可见，郑益平已经支付了全部的购房款。三、关于郑益平是否已经占有涉案房屋。郑益平于2008年9月18日预约办理了宽带业务，保险公司出具的保险单、投保书也载明了郑益平的联系地址为涉案房屋。可见，郑益平已经在查封之前已经占有了涉案房屋。四、关于郑益平对未办理过户登记是否存在过错。郑益平购买涉案房屋后按约偿还按揭款，并于2016年3月8日提前偿还了剩余按揭款。因房屋存在银行按揭时不能办理过户，郑益平在提前偿还剩余按揭款后即缴纳了契税，税务部门亦于同年3月18日出具了契证。可见，郑益平亦在积极偿还剩余按揭款和办理过户。而涉案房屋于同年3月被查封，现有证据不能证明系郑益平的过错导致房屋未能过户。综上，郑益平、吴金簪主张停止对涉案房屋的执行符合法律规定，本院予以支持。另，查封和解除查封属于执行行为，吴永平、吴金簪主张解除对房屋的查封不属于执行异议的审理范围。ＸＸ岁、张粉绿经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
一、不得执行坐落于浙江省苍南县龙港镇滨江丽园×幢×单元×××室房屋（所有权证号：××××××××；地号：1-000-×××××-4-35；建筑面积：116.04平方米）。
二、驳回原告郑益平、吴金簪的其他诉讼请求。
案件预收受理费7300元，依法收取4300元，由被告朱爱云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
本院（2016）浙0302执异270、289号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 叶 珺
审 判 员 杜玉明
人民陪审员 郭笑春
二〇一七年六月二十日
书 记 员 陈 婵