浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0282民初8153号
原告：罗巨昌，男，1937年8月12日出生，汉族，农民，住慈溪市胜山镇镇前村联丰。公民身份号码：3302221937********。
原告：杨调清，女，1945年9月4日出生，汉族，农民，住慈溪市胜山镇镇前村联丰。公民身份号码：3302221945********。
委托代理人：罗新顺（系二原告长子），男，1969年3月18日出生，汉族，农民，住慈溪市胜山镇镇前村罗家丁北路*号。公民身份号码：3302221969********。
被告：谢义士，男，1952年1月17日出生，汉族，退休职工，住慈溪市浒山街道虞波北园*号楼***室。公民身份号码：3302221952********。
被告：胡秋英,女,1950年8月6日出生，汉族,农民，住慈溪市胜山镇镇前村罗家丁。公民身份号码：3302221950********。
被告：谢明珠,男,1973年9月30日出生，汉族,居民，住慈溪市古塘街道城东新村西区***号楼***室。公民身份号码：3302221973********。
被告：谢明裕,女,1976年3月9日出生，汉族,居民，住宁波市海曙区安丰街**弄**号***室。公民身份号码：3302221976********。
四被告共同委托代理人：王国权，慈溪市求是法律服务所法律工作者。
原告罗巨昌、杨调清诉被告谢义士、胡秋英、谢明珠、谢明裕农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月17日立案受理后，依法由代理审判员叶海慧适用简易程序，于2016年9月9日公开开庭进行了审理。原告罗巨昌、杨调清的委托代理人罗新顺、被告谢义士、胡秋英、谢明珠、谢明裕的委托代理人王国权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗巨昌、杨调清起诉称：二原告生育二子，长子罗新顺、次子罗立顺，1997年，罗立顺向购买同村村民被告谢义士名下的二间半二层楼房，双方签订了房屋买卖合同，并得到了当时村委会的确认。罗立顺于2004年亡故，二原告系第一顺位继承人，因此楼房应归二原告所有。现原告诉请判令：1.原告儿子罗立顺与被告房屋买卖合同有效。罗立顺遗产由二原告法定继承，被告房产权归二原告所有；2.本案诉讼费由被告承担。
被告谢义士答辩称：其与罗立顺签订的房屋买卖合同违反了土地管理法关于一户一宅的规定，而罗立顺与二原告的住宅面积有164.9平方米，故该房屋买卖合同无效，请求驳回原告诉请。
被告胡秋英、谢明珠、谢明裕共同答辩称：被告谢义士与罗立顺签订房屋买卖合同未经三被告同意，而该房屋系四被告的共同所有，该买卖合同对三被告没有约束力，请驳回二原告诉请。
二原告为证明自己主张的事实成立，向本院提供以下证据：
1.房屋买房合同1份，拟证明罗立顺与被告谢义士签订房屋买卖协议的事实；
2.原告罗巨昌的房屋分担协议书1份，拟证明罗立顺之前没有房屋，后向被告谢义士购买两间半楼房；
3.罗立顺的户籍证明1份，拟证明罗立顺于2004年10月26日死亡的事实；
4.宗地图1份，拟证明被告谢义士房屋的位置及建筑面积为88.9平方米的事实；
5.慈溪市胜山镇镇前村民委员会（以下简称镇前村委会）出具的证明1份，拟证明原告、罗立顺、被告谢义士系同村村民，罗巨昌系罗立顺、罗新顺的父亲的事实；
6.买卖房屋协议，拟证明被告谢义士的房屋转让给罗立顺的事实；
7.房屋照片1份，拟证明被告房屋两间半楼房的现状；
8.镇前村委会出具的证明，拟证明罗立顺确于1997年7月12日向被告买房屋并一直居住的事实；
9.四被告为共同建房申请人的私人建房申请表1份，拟证明讼争房屋的权属情况。
被告谢义士对二原告提供的证据质证如下：对证据3、4、7、8、9没有异议；对证据1的真实性没有异议，但对其合法性有异议；对证据2有异议；对证据5有异议，按照现有证据规则，村委会出具证明之后，应该有经办人签字，该证明没有经办人签名，且被告谢义士已属非农，不可能是同村村民；对证据6有异议，当时被告谢义士与兄弟分家时另有协议，且未告诉罗立顺。
被告胡秋英、谢明珠、谢明裕共同对二原告提供的证据质证如下：对证据1、6有异议，三被告对此并不知情，且是被告谢义士的个人行为，未告知三被告，协议无效；对证据2有异议；对证据3、4、7、8、9没有异议，但认为被告谢义士系户主，三被告也享有所有权。对证据5的质证意见与被告谢义士一致。
被告谢义士提供土地登记簿查阅证明1张（复印件，原件存放在（2016）浙0282民初4418号案卷中），拟证明原告罗巨昌名下已有宅基地164.90平方米，如再买入讼争房屋，将违反相关法律规定。
二原告对被告谢义士提供证据的真实性没有异议，但认为该宅基地系二原告与其四子女共六人共同所有的。
被告胡秋英、谢明珠、谢明裕对被告谢义士提供的证据无异议。
被告胡秋英、谢明珠、谢明裕未提供证据。
经审查，本院对二原告及被告谢义士提供的证据综合认证如下：证据1、6系原告与被告谢义士签订的房屋买卖合同，被告谢义士作为户主于1997年7月将其名下坐落于慈溪市胜山镇镇前村罗家丁的房屋（原属慈溪县逍林区胜东乡罗家丁村，后属慈溪市胜山镇罗家丁村，现属慈溪市胜山镇镇前村罗家丁）转让给案外人罗立顺，并经慈溪市胜山镇罗家丁村民委员会盖章同意。四被告虽认为该房屋系家庭共同财产，被告谢义士出卖房屋未经被告胡秋英、谢明珠、谢明裕的同意。本院认为，被告谢义士将房屋出卖给罗立顺，被告谢义士虽无其妻子被告胡秋英、儿子谢明珠、女儿谢明裕的授权，但被告谢义士作为户主，且双方的交易行为得到房屋所在村委会的同意，罗立顺有理由相信被告谢义士有代理权，结合四被告无异议的证据8，罗立顺于1997年7月起一直居住于讼争房屋中，未有证据证明三被告曾对房屋的转让提出过异议，故被告谢义士的代理行为有效，本院对证据1、6均予以认定。证据2系原告罗巨昌分割其房屋的协议，与本案无关联性，故本院不予认证。证据3、4、7、8、9，四被告对其真实性均无异议，本院均予以认定。证据5中，镇前村委会在证明中载明：罗巨昌、罗立顺、与胡秋英、谢义士（现为非农）原告系同村村民。该证明的内容与四被告认为谢义士为非农的陈述并无冲突，本院对证据5亦予以认定。被告谢义士提供的证据，二原告对其真实性无异议，本院予以确认，四被告认为罗巨昌已有宅基地，无权再买入讼争房屋，但二原告主张因继承罗立顺的遗产而取得对讼争房屋的所有权。根据罗立顺的死亡证明及村委会证明，罗立顺的第一顺位继承人为二原告，故二原告享有对讼争房屋的所有权。
根据本院认定的证据及原、被告的庭审陈述，本院认定本案事实如下：
原告罗巨昌、杨调清系夫妻，罗立顺系二原告次子。被告谢义士、胡秋英系夫妻，被告谢明珠、谢明裕系被告谢义士、胡秋英的子女。原告罗巨昌、杨调清，罗立顺，被告胡秋英均系慈溪市胜山镇镇前村村民。1988年1月，被告谢义士作为户主与被告胡秋英、谢明珠、谢明裕共同申请对坐落于慈溪市胜山镇镇前村罗家丁的旧房改建，获得当时的慈溪县逍林区胜东乡政府的批准同意。1997年7月，被告谢义士将其名下的上述房屋转让给罗立顺，并经慈溪市胜山镇罗家丁村民委员会盖章同意。罗立顺于同月入住讼争房屋。2004年10月29日，罗立顺亡故，罗立顺未婚且无子女。二原告系罗立顺的第一顺位继承人。罗立顺亡故后，二原告居住于上述房屋中至今。
本院认为：本案讼争房屋原系四被告共同所有。被告谢义士与罗立顺系完全民事行为能力人，被告谢义士原与罗立顺系同村村民，双方签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，该协议符合关于农村房屋买卖的相关规定。被告谢义士将房屋出卖给罗立顺的行为虽无其妻子胡秋英、儿子谢明珠、女儿谢明裕的授权同意，但被告谢义士系户主，且双方的交易行为得到房屋所在村委会的同意，罗立顺有理由相信被告谢义士有代理权，现罗立顺、二原告已相继管理使用讼争房屋近二十年，根据诚实信用原则及维护社会公平秩序，协议应属有效，故本院对二原告要求确认涉案协议有效的诉讼请求依法予以支持。罗立顺于2004年10月29日亡故，因罗立顺未婚无子女，二原告系罗立顺的第一顺位继承人，故二原告享有对讼争房屋的所有权。四被告认为房屋买卖协议无效的辩称无法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第六十六条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：
一、确认罗立顺与被告谢义士之间于1997年7月12日签订的《房地产转让协议书》有效；
二、坐落于慈溪市胜山镇镇前村罗家丁的两间半二层楼房的所有权归罗立顺的第一顺位继承人原告罗巨昌、杨调清共同所有。
案件受理费80元，减半收取计40元，由四被告共同负担，于本判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
代理审判员 叶海慧
二〇一六年十一月七日
代书 记员 岑静静
附：本判决所适用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。