山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0103民初6265号
原告：张新玉，女，1956年12月8日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：王同刚，山东德衡（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姬生俭，山东德衡（济南）律师事务所律师。
被告：许进友，男，1948年2月22日出生，住济南市市中区十六里河镇大涧沟村
委托诉讼代理人：ＸＸ，山东康桥律师事务所律师。
第三人：许殿明，曾用名许佃明，男，1973年4月28日出生，住济南市。
委托诉讼代理人：ＸＸ，山东康桥律师事务所律师。
第三人：马永时，男，1978年9月7日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：王同刚，山东德衡（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姬生俭，山东德衡（济南）律师事务所律师。
原告张新玉与被告许进友、第三人许殿明、第三人马永时确认合同有效纠纷一案，本院先适用简易程序，后转为普通程序，由审判员梁伟、人民陪审员李东、人民陪审员丛薇薇组成合议庭进行审理。原告张新玉和第三人马永时的委托诉讼代理人王同刚，被告许进友、许殿明的委托诉讼代理人ＸＸ，第三人马永时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张新玉向本院提出如下诉讼请求：1、请求确认《卖房宅基地契约》有效；2、本案受理费用由被告承担。事实与理由：原被告均系市中区十六里河镇大涧沟村村民，2001年4月9日，原被告签订《卖房宅基地契约》，原告向被告购买农村旧房一处，总价8.6万元，当面交清。该协议已经明确了房屋宅基地的四至，还约定被告应将集体土地建设使用证减去原告的面积。原告购买该房屋后，将房屋进行翻建并使用至今，但被告一直未协助原告办理集体土地建设用地使用权过户登记，致使原告房屋至今无法办理集体土地建设用地使用证。
被告许进友辩称：一、原、被告签订合同无效。宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。根据房地一体的原则结合原告提交的证明，原、被告签订的房屋买卖合同实际是宅基地买卖合同。首先、原告一方嫁入本村，其丈夫据原告一方陈述已经拥有了一处宅基地，不具备分宅基地的条件。其次、农村私有房屋买卖合同无效。房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。再次、宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。最后、认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。二、即使法院认定双方签订的合同有效，原、被告签订的宅基地买卖合同事实已经无法继续履行。结合原告一方提交的证据，有瑕疵的村委证明，即使法院认定买卖合同有效，由于原告拥有不止一处宅基地，而且没有办理必要的审批手续，目前管理部门也不会也不能为其办理审批手续，涉案土地和房屋办理拆迁征收过程中。三、即使法院认定有效，也已经超过了诉讼时效。综上，我方请求人民法院秉公处理，依法驳回原告的诉讼请求，保护普通公民的合法权益。
第三人许殿明述称：与被告许进友的答辩意见一致。
第三人马永时述称：同意原告诉求。
经审理查明：原告张新玉与第三人马永时系母子关系，被告许进友与第三人许殿明系父子关系。2001年4月9日，第三人马永时与被告许进友签订《卖房宅基地契约》一份，内容为“卖房宅人：许进友，甲方，买房宅人，马永时乙方。经介绍人张心海说妥，甲乙双方协商如下：一、房宅地址：大西村北头公路西边。二、地基：东12.55米。西10米。南14.06米。北4.50米（两墙角）+西墙角至西边南方两墙角空点9.50米有图为证三、四至东：公路西：许进友北：许近友南：街边。四、许进友南大门有马永出入伙巷。五、卖价：人民币捌萬陆仟元正，当面交清。六、许进友的集体土地建设用地使用证减去买主的面积。介绍人：张心海证明人：赵宝兴张士军卖主：许进友买主：马永时代笔：刘广成公元2001年4月9日立。”卖主、买主、介绍人、证明人、代笔人等处均按有手印。原告张新玉出具证明一份，主要说明当时因其身体不便，授权委托其儿子签订了《卖房宅基地契约》，原告、被告、两第三人均认可，该卖房宅基地契约的合同相对方分别是张新玉与许进友。被告认可收到了购房款8.6万元。2010年8月13日，济南市市中区十六里河镇办事处大涧沟西村村民委员会出具证明一份。内容为：“证明济南市国土资源局市中分局今有本村村民张新玉因结婚分户无住房购买本村许进友部分旧房屋一处集体土地使用证证号为历城集建（93）字第1519XXX号，该村民无其他宅基地，无买卖出租抢占宅基地情况，经两委会研究，同意将该处旧房屋所占宅基地调给使用，现前往贵局办理土地使用权变更手续，望给予办理为盼，特此证明。市中区十六里河办事处大西村2010.8.13日”。被告对村委会出具的该证明的真实性没有异议。
另查明，原告张新玉在购买该房屋时，并非十六里河镇大涧沟村村民，但后来嫁入该村，成为该村村民。原告购买的涉案房屋，原为二层旧房，购买后进行了加盖，原告方一直实际使用、控制该房屋。该房屋所对应的宅基地一直未办理分户登记手续，原宅基地使用证号为历城集建93字第1519XXX号，使用权人为被告许进友，使用面积为388平方米。2010年9月15日，该宅基地过户到被告许进友的儿子、第三人许殿明名下，证号为市中集用（2010）第0200XXX，地号为02XXX9XXX，使用权面积为388平方米。变更后的土地使用证的“记事”部分，写明“批准面积为166平方米，超出部分作为临时用地待拆迁改造时无偿退出”。
上述事实，由卖房宅基地契约、村委会证明、集体土地建设用地使用证、集体土地使用证、当事人陈述、户籍信息等证据予以证实。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》相关规定，平等民事主体之间签订的合同，只要是当事人双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，没有损害国家利益、社会公共利益或恶意串通，损害国家、集体或第三人利益，不存在以合法形式掩盖非法目的等情况，即应认定为有效。从合同法的发展上来看，尊重当事人意思自治，不轻易否定合同的效力也成为当今对合同价值的主流判断。本案中，各方均认可的原被告之间签订的卖房宅基地契约，经过了介绍人的说妥、见证人的见证，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，不存在上述导致合同无效的情形，且原告已经支付了购买房屋的对价，原告方购房后一直实际使用控制已十余年之久，原告和被告现为同村村民，该旧房和宅基地买卖经过了该村村委会认可和同意，因此，从合同生效要件已充分具备、维护稳定的法律关系等角度，应认定该《卖房宅基地契约》有效。另外，《中华人民共和国物权法》也规定了占有保护制度。原告所购农村旧房的来源合法，购房后进行了事实上的长期管领、控制，其对该房实际占有使用的状态应当受到保护。
关于被告辩称的依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、六十三条等法律法规规定，农村宅基地不能买卖的问题。本院认为，房屋买卖遵循“房地一体”主义。公民个人对其房屋享有受法律保护的财产权利，有权对自己的财产以出卖、互易、赠与等方式进行处分。现行有效的法律和行政法规，并无禁止农村居民处分其房屋的规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“一户一宅”的规定，只是对以户为单位宅基地数量的限制，以及对转让宅基地后，再申请宅基地的限制，并非禁止农村房屋的买卖。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的立法目的是加强土地用途管制，限制农用地转为建设用地。但宅基地的性质为建设用地，使用权主体的变更并不会改变宅基地的性质，故第六十三条不能用来调整宅基地使用权的流转问题。而且，第六十三条禁止的是将集体土地的使用权以出让、转让或者出租形式用于非农业建设，并未禁止已在集体土地上合法建造的房屋及其土地使用权的转让，也未禁止农村村民出卖其房屋。因此，对被告的这一辩解意见，本院无法采信。
关于买卖宅基地是否损害了集体经济组织的权益问题。本院认为，尽管原告在购买涉案房屋时，与被告不是同一集体经济组织成员，但后来通过嫁入该村，成为该村村民，且其购房行为得到了村委会的认可。原告购买房屋后，没有将房屋出售给该村集体经济组织之外人的行为。因此，其与被告之间的合同履行不会导致宅基地使用权流转到本集体经济组织之外，对本集体经济组织享有的集体土地所有权不构成影响。因此，对被告关于买卖宅基地损害了集体经济组织的利益的辩解意见，本院亦不能采信。
关于被告辩称的原告请求已过诉讼时效的问题。本院认为，民事权利按照其作用分为支配权、请求权、形成权和抗辩权，而适用诉讼时效的权利限于“请求权”。尽管《中华人民共和国民法总则》规定了普通的三年诉讼时效的规定。但本案是确认之诉，不属于诉讼时效的客体范围。合同的效力确认是一种事实确认，合同当事人在任何时候都可提出，时间的经过并不能改变合同的效力状态和法律性质。况且，被告也无证据证明其对原告的分户登记请求予以了配合。对被告关于本案已超诉讼时效的辩解意见，本院亦难以采信。
综上，原被告双方签订的《卖房宅基地契约》不违反法律和行政法规禁止性规定，应被诚实地遵守、全面地履行。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十二条之规定，判决如下：
原告张新玉（委托其子马永时签署）、被告许进友于2001年4月9日签订的《卖房宅基地契约》有效。
案件受理费100元，由被告许进友负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 梁 伟
人民陪审员 丛薇薇
人民陪审员 李 东
二〇一八年二月十二日
代理书记员 宋 健