广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0203民初831号
原告（反诉被告）吴肖梅，个体工商户。
委托代理人王崇勋，广西正泰和律师事务所律师。
被告（反诉原告）柳州市福康食品厂，经营场所：广西柳州市西江路北二巷静兰企业园。
经营者夏荣纱。
委托代理人梁理，广西银正律师事务所律师。
委托代理人袁缘，广西银正律师事务所实习律师。
原告吴肖梅与被告柳州市福康食品厂及反诉原告柳州市福康食品厂与反诉被告吴肖梅租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月7日立案受理后，依法组成由审判员章嵘担任审判长，人民陪审员杨柳、覃龙敏参加的合议庭，于2016年6月2日公开开庭审理了本案。书记员曾耀龙担任记录。原告（反诉被告）吴肖梅的委托代理人王崇勋，被告（反诉原告）柳州市福康食品厂的经营者夏荣纱及委托代理人梁理、袁缘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）吴肖梅诉称及辩称，2013年4月7日，原告与被告签订了一份《厂房租赁合同》，租用被告位于柳州市西江路北二巷静兰工业园27号第四层厂房，面积为950平方米，租赁期限自2013年7月15日至2020年7月16日。用途为服装生产经营加工。合同约定了租金、水电费交付情形，并约定：当政府由于建设需要征用该厂房，所获得的拆迁补偿归被告所有，属于原告部分的归原告所有。2015年2月，根据柳州市人民政府《关于收回位于静兰工业园企业搬迁红线范围内27宗国有土地使用权并交由柳州市土地交易储备中心纳入收储的批复》（柳政函（2015）号），被告的厂房及土地在被征收范围。2015年8月，被告与柳州市鱼峰区人民政府拆迁办公室就该土地及厂房拆迁补偿达成协议，共计获得拆迁补偿7549884元。根据该拆迁补偿方案，停产停业补偿费按总补偿金额百分之四计算，搬迁费按每平方米12元计算，临时安置过渡费按每月每平方米15元，给予3个月补偿。被告获得房屋价值补偿6239346元，厂房建筑面积为6005.04平方米，故获得临时安置过渡费为6005.04×15元×3个月=270226.8元，搬迁费为6005.04×12元=72060.48元，停产停业补偿费为6239346元×0.04=249573.84元。根据原告与被告订立的《厂房租赁合同》第四条第二款的约定，属于原告获得的拆迁补偿项目为停产停业补偿费、临时安置过渡费、搬迁费，即停产停业补偿费为：（249573.84元÷6005.04平方米）950平方米=39482.69元，临时安置过渡费为：950平方米×15元×3个月=42750元，搬迁费为：950平方米×12元=11400元，三项共计93632.69元。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。《柳州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（柳政办（2012）148号文件第三十四条规定，被征收房屋的搬迁费、停产停业损失等补偿，租赁当事人之间有约定的，从其约定；无约定的，补偿给承租人。被告于2015年8月即已获得拆迁补偿，属于原告应当获得的补偿却一直未给付原告，因协商无果，故诉至法院，请求判令1、被告给付原告临时安置过渡费42750元、搬迁费11400元、停产停业补偿费39482.69元，共计93632.69元；2、本案诉讼费用由被告承担。对被告的反诉请求，原告认为没有任何事实依据及法律依据，1、原告租用被告的场地，由于政府征收从拆迁办与被告签订拆迁协议之日起，该厂房的所有权已经转移，被告无权对该已经征收的房屋享有权利；2、原告支付给被告的房屋租金至2015年10月16日止，而原告在2015年10月初就已经搬离被告的租赁场地，双方并不存在事实上的租赁关系，不存在拖欠被告租金的事实；3、原告租赁被告的场地，是独立水电表，水电费都是每月根据实际使用情况结算，不存在拖欠水电费的事实；4、原告要求支付的卫生费也没有事实依据，原告租赁被告的场地用于经营服装，哪怕每一处的边角料都回收利用，也不存在卫生费的费用，在合同中也未约定卫生费，合同上也没未约定电梯维护费按每月350元计算，如果要计算电梯维护费，被告必须提供电梯维护费用开支记录，该电梯是被告必须要提供的，不然原告如何进行生产，被告要原告支付每月150元自行车费用是无稽之谈。因为情势变化，合同实际上已经解除。请求法院驳回被告的反诉请求。原告（反诉被告）吴肖梅对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、《个体工商户营业执照》一份。证明：被告的身份情况，主体资格。
2、《厂房租赁合同》一份。证明：原告被告之间存在租赁本案争议厂房的事实。
3、《政府信息公开告知书》一份。
4、《房屋搬迁户核定表》一份。
证据3-4共同证明：原告所租赁被告房屋属于政府拆迁范围，并且被告得到了政府所给予的拆迁补偿费。
5、《搬迁通知书》一份。证明：政府要求在2015年6月30日前搬迁该租赁场地。
6、《通知》一份。证明：被告认为原告可以得到的补偿，被告遗漏了停产停业的补偿费，原告作为经营者必须面对停产停业的事实，原告应当获得停产停业的补偿款。
7、《收款收据》三份、《银行转账凭证》一份。证明：2015年6月份缴纳租金30000元，租金交付至2015年10月份。
被告（反诉原告）柳州市福康食品厂辩称及诉称，本案中原被告双方所签署的厂房租赁合同第四条第二点已经明确约定获得的拆迁补偿款归被告所有，属于原告的部分归原告所有，被告认为属于原告的部分应为原告因为此次拆迁行为而实际产生的费用，但是原告并没有提供任何证据证实其存在该笔费用，故被告认为原告不存在损失的费用，即不存在属于原告的部分；2、原告诉请的三项费用的计算标准是依据被告与拆迁人签订的协议，但是该协议是约束拆迁人与被告的，与本案无关，原告适用该标准没有法律依据。请求驳回原告的诉请。根据原、被告签订的《厂房租赁合同》，原告自2013年7月租赁被告位于柳州市西江路北二巷静兰工业园27号第四层厂房进行服装经营加工，但原告自2015年10月开始无故拖欠被告房屋租金，为此，被告提起反诉，请求判令1、解除原、被告签订的《厂房租赁合同》；2、原告支付被告房屋租金60000元（10000元／月×6个月，从2015年10月计至2016年4月，之后的租金计至被告返还厂房时止）；水电费664.4元，卫生费990元（30元／月×33个月，自2013年7月起计至2016年4月，之后的费用计至被告返还厂房时止）；电梯维护费11550元（350元／月自2013年7月起计至2016年4月，之后的费用计至被告返还厂房时止），原告承担50%；停放自行车费4950元（150元／月33个月，自2013年7月起计至2016年4月，之后的费用计至被告返还厂房时止）；3、诉讼费由原告承担。被告（反诉原告）柳州市福康食品厂为其辩解提供的证据有：
1、《厂房租赁合同》一份。证明：原被告双方存在租赁关系的事实，合同中约定原告应支付卫生垃圾费，运营中产生的电梯费也应该由原告承担，第二条第五点约定原告不得逾期一个月缴纳租金，否则被告有权解除合同，第四条第二点约定拆迁补偿是归被告所有。
2、《垃圾费发票》一份。证明：由于原告并未至今未缴纳卫生垃圾费，均是由被告交付，根据合同约定，原告应当支付该费用。
3、《水电费收款收据》二份，证明：原告在2015年12月还在缴纳电费，所以原告在2015年12月都还在使用租赁厂房。
4、交易明细。
5、邮政储蓄逻辑集中系统。
6、《收款收据》二份。
证据4-6证明：原告在2015年10月至2015年12月期间还向被告交纳水电费，
经开庭质证，被告对原告提供的证据1-5的真实性无异议，对证据4、认为该证据与原告无关，原告诉请费用以该核定表的内容为依据没有事实和法律依据；对证据5、认为原告至今未搬离租赁场地，未将租赁场地归还给被告；对证据6的真实性不予认可；对证据7的真实性无异议。
原告对被告提供的证据1、2的真实性无异议，对证据2，认为是生活垃圾费用，而非原告产生的工业垃圾。对证据3的真实性不予认可；对证据4-6的真实性无异议，认为原告已经于2015年9月27日搬离。本院对上述当事人均无异议的证据予以认定，对原告提供的证据6，被告未加盖公章，被告的经营者夏荣纱亦在该通知上签名，被告不予认可，故本院不予采信。对其他能否支持双方各自主张的证明目的的证据，本院结合案件情况予以参考。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
2013年4月7日，原告与被告签订《厂房租赁合同》一份，约定原告租赁被告位于柳州市××路中××北侧××楼整层，面积约950平方米，用于服装生产经营加工，租赁期限七年，自2013年7月15日至2020年7月16日止；第一期租金为三年，每年租金为120000元，原告先交两年，以后的租金按季度交付给被告，原告按时缴纳水电费、卫生垃圾费，逾期被告有权按原告当月应缴水电费、垃圾费总额收取1%的违约金；电费、水费按原告实际用量按相关物价部门规定的水电费缴纳；原告对被告的电梯有使用权，电梯运行产生电费由各楼层按比例承担；因政府由于建设需要征用该厂房，所获得的拆迁补偿归被告所有，属于原告的部分归原告所有。合同签订后，被告已将租赁厂房交付给原告使用。
2015年2月，根据柳州市人民政府《关于收回位于静兰工业园企业搬迁红线范围内27宗国有土地使用权并交由柳州市土地交易储备中心纳入收储的批复》（柳政函（2015）号文件），被告的厂房及土地在被征收范围。2015年9月，根据被告与柳州市鱼峰区房屋征收与补偿办公室达成的协议，经核定，被告应获得补偿款14160000元。原告提供落款日期为2015年8月13日被告的通知一份，该通知载明被告通知与原告解除厂房租赁关系，要求原告安排好搬迁事宜，根据合同约定：属于原告的部分是临时安置过渡费950平方×15元／平方×3个月=42750元；搬迁费950平方×12元=11400元，合计54150元，在结算清水电费、垃圾费、电梯维护费、厂房租金、按时搬离后一次性付清。该通知未加盖被告公章，亦无被告经营者夏荣纱的签名，被告不予认可。被告称原告至今仍未搬离租赁场地，为此，提起反诉。原告称其已于2015年10月底搬离，但双方未有交接手续，被告称原告方的物品大部分搬离，但尚有物品在内，且原告在2015年10月至12月期间仍在交纳水电费，故不予认可原告已搬离。
本院认为，综合双方当事人的分歧意见，本案的争议焦点是：1、原告是否应获得拆迁补偿款？2、双方签订的《厂房租赁合同》是否应予解除？3、原告是否应支付给被告房屋租金及其它各项费用？
对于争议焦点1，本院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同》是双方当事人的真实意思形式表示，未违反法律规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。合同约定了在租赁期间厂房被政府征收的，所获得的拆迁补偿归被告所有，属于原告的部分归原告所有。虽然该条款未对原告所应获得的拆迁补偿作出明确约定，但从双方对该条款的订立来看，可以确认被告是认可原告应获得属于原告的拆迁补偿的，且原告是租赁被告的厂房进行生产经营，租赁场地内的设备等系原告所有，在该场地被拆迁后，由于原告生产经营场地的整体搬迁，原告必然造成搬迁方面的损失，征地补偿时也已充分考虑到被告场地上有企业在经营生产，因此，安置过渡费及搬迁费属于原告应该获得的补偿，被告辩解不应支付的理由不能成立，本院不予采纳。由于双方对原告应获得的补偿约定不明，考虑到因征地拆迁，原告需另行搬迁等事实，本院酌情参照柳州市鱼峰区房屋征收与补偿办公室出具给被告的《房屋搬迁户核定表》中的相关补偿方案，按照原告租赁场地的面积确认原告应获得的补偿，即搬迁费950平方×12元=11400元、临时安置过渡费为950平方米×15元×3个月=42750元。关于原告主张的停产停业补偿费，因原告未提供证据证明因停产停业产生的实际损失，本院对原告的该项请求不予支持。
对于争议焦点2，本院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同》虽未期满，但因租赁场地被拆迁，合同的目的已无法实现，故被告要求解除与原告签订的租赁合同，本院予以支持。
对于争议焦点3，本院认为，被告称原告至今仍未搬离租赁场地，但在庭审时亦认可原告的物品大部分搬离，考虑到由于原告租赁的场地因属于被拆迁的对象，双方合同已实际不能履行，虽然原告存在未与被告进行租赁场地交接的暇疵，但考虑到原告实际已无法生产经营，被告亦已签订拆迁补偿协议的情况下，其反诉要求原告支付从2015年10月起的租金，本院不予支持。
关于被告反诉主张的水电费664.4元、卫生费、电梯维护费、停放自行车费，证据不充分，本院均不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、解除原告吴肖梅与被告柳州市福康食品厂于2013年4月7日签订的《厂房租赁合同》；
二、被告柳州市福康食品厂支付给原告吴肖梅搬迁费11400元、临时安置过渡费42750元，合计人民币54150元；
三、驳回原告吴肖梅的其他诉讼请求；
四、驳回被告柳州市福康食品厂的其他反诉请求。
本诉案件受理费人民币2141元（原告已预交），由原告吴肖梅负担903元，被告柳州市福康食品厂负担1238元；反诉案件受理费人民币804.5元（被告已预交），由被告柳州市福康食品厂负担。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审 判 长 章 嵘
人民陪审员 杨 柳
人民陪审员 覃龙敏
二〇一六年八月十九日
书 记 员 曾耀龙
附：本案适用的法律：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。