广西壮族自治区玉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）玉中民一终字第434号上诉人（一审被告）广西XX房地产开发有限公司。委托代理人林靖波，广西国锐律师事务所律师。被上诉人（一审原告）邓XX。委托代理人邓彩英。上诉人广西XX房地产开发有限公司（以下简称XX房地产公司）因与邓XX商品房销售合同纠纷一案，不服容县人民法院（2012）容民初字第2227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月5日受理后，依法组成由审判员何晖担任审判长，审判员陈劲松和审判员谭政参加的合议庭，于2013年11月26日公开开庭审理了本案。书记员张丽娜担任法庭记录。上诉人XX房地产公司的委托代理人林靖波，被上诉人邓XX的委托代理人邓彩英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，XX房地产公司是经玉林市工商行政管理局及广西壮族自治区住房和城乡建设厅审批核准登记取得企业法人营业执照和三级资质证书的房地产开发企业。2009年12月18日，XX房地产公司取得容县房产管理所颁发商品房预售许可证，准许销售开发座落在容县容州镇下沙中街58号盛世华庭商住小区1、2、3、5幢的商住商品房。2011年8月7日，邓XX与XX房地产公司签订《盛世华庭商品房认购书》一份，由邓XX认购XX房地产公司位于容县容州镇下沙中街58号盛世华庭住宅小区第5号楼1单元12层5-1-1201商品房一套，邓XX向XX房地产公司给付购房定金20000元。2011年8月10日，邓XX与XX房地产公司正式签订《商品房买卖合同》（编号：盛世华庭2011-307号）一份，其中双方约定：邓XX购买XX房地产公司位于容县容州镇下沙中街58号盛世华庭住宅小区第5号楼1单元12层5-1-1201号商品房一套，建筑面积共135.58平方米，套内建筑面积122.50平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.08平方米；按建筑面积计算商品房价款，单价为每平方米2967.36元，邓XX应支付XX房地产公司的商品房价款为402345元；邓XX在签订合同时支付30%的房价款作为首期付款121315元（包括已付定金在内），其余70%的房价款，由邓XX向银行申请办理按揭贷款形式支付；交付期限为XX房地产公司依照国家和地方人民政府的有关规定，将经有关部门验收合格后，并符合本合同约定的商品房交付邓XX使用，如遇不可抗力等特殊原因（如雨天、政府行为等），XX房地产公司可据实予以延期；商品房达到交付使用条件后，XX房地产公司通知邓XX办理交付手续，进行验收交接时，XX房地产公司应当出示本合同第七条规定的证明文件，并签署房屋交接单，XX房地产公司提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，邓XX在XX房地产公司提供的《房屋交接单》上签字同意接收房屋或者领取房屋钥匙即视为商品房已经验收和交接；邓XX必须委托XX房地产公司办理房屋产权证书并与XX房地产公司签订代办房产证委托书，办理房屋产权证书手续所需缴纳的费用由邓XX承担，邓XX在支付首期房价款时应预付9000元作为办理房产证、抵押登记及水电开户所需缴纳的费用，待后与邓XX结算，多还少补……。双方正式签订购房合同当天，邓XX按合同约定将首期付款101315元（不包括已付定金在内）和应预付办证税费9000元一并交付给XX房地产公司。2011年10月28日，邓XX作为借款人，XX房地产公司作为借款保证人，与贷款人中国银行股份有限公司容县支行，三方签订《个人一手住房贷款合同》（2011容中银零房贷字第0195号）一份，其中约定：由邓XX以购买房屋为由申请个人住房贷款281000元，借款期限为30年，月利率为6.4125‰，按月等额本息还款方式，自银行发放贷款后第二个月开始按月还款，还款总期数共计360期，还款日为每月的5日……。2011年11月9日，中国银行股份有限公司容县支行将上述贷款281000元划转到XX房地产公司的银行账户。2011年1月31日，邓XX根据XX房地产公司发出的收房通知到来办理房屋验收交接手续，经双方现场查验发现XX房地产公司交付的商品房存在质量问题有：大阳台玻璃有一扇脱松，卧室窗边外墙渗水，客房卫生间排污管顶处渗水，次卧室离大阳台外墙有渗水，顶处也有，主人房天面有漏水，主人房地角小外墙渗水，大厅墙处有渗水，入户门一面墙大面积渗水，入户门处地面有渗水，邓XX便以此为由提出暂不收房，要求待XX房地产公司修理整改完成后再次验收房或退房。但是XX房地产公司并没有对商品房的上述质量问题进行积极整改、修补，直至2012年10月16日邓XX向该院提起民事诉讼。2012年11月9日，XX房地产公司向该院提出申请，要求该院委托司法鉴定机构对XX房地产公司出卖给邓XX的商品房是否存在严重影响正常居住使用的质量问题进行司法鉴定。后双方无法商定鉴定机构，该院于2012年11月15日委托广西建筑工程质量检测中心对该商品房是否存在渗漏水现象和若存在渗漏水现象是否严重影响正常居住使用的质量问题予以鉴定。2013年1月16日，广西建筑工程质量检测中心以国家尚无对商品房渗漏水的检测规范为由作出无法对委托内容进行鉴定的答复。本案审理期间，XX房地产公司对邓XX买受的商品房存在的上述质量问题组织施工人员进行修复。2013年2月18日，由设计单位、施工单位、监理单位联合对该商品房进行实地查验，认为该商品房已不存在渗漏等现象，符合交房标准。2013年4月10日，经该院派员与邓XX前往对其买受的商品房渗漏水质量问题在XX房地产公司人员在场参与下，进行现场查验，结果发现尚有主卧房面向大窗左下角有少部分渗水，大窗右下面有少许渗水，还有进入客厅左边墙脚（近墙中线处）仍然存在一小块渗漏水现象。截至2012年10月止，邓XX已经归还银行按揭贷款11期，每期2014.09元，总共22154.99元。2012年10月16日，邓XX向一审法院提起诉讼，请求：一、解除邓XX与XX房地产公司之间的商品房买卖合同关系，XX房地产公司退还邓XX已付的购房款121315元、办证费用9000元，合计130315元；二、XX房地产公司赔偿邓XX的资金利息损失10110.27元及向银行办理住房按揭贷款的相应损失22154.99元。一审法院审理认为，邓XX与XX房地产公司于2011年8月10日签订《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制规定，该合同应当认定合法有效，双方当事人均应按合同约定行使权利、履行义务。合同约定XX房地产公司应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经有关部门验收合格后，并符合本合同约定的商品房交付邓XX使用。合同成立生效后，邓XX作为买受人有权利取得符合合同规定质量的房屋，出卖人也应保证交付的房屋符合合同中约定的质量要求，这便是民法理论上被称为出卖人应承担的瑕疵担保义务。在标的物存在瑕疵时，出卖人负有瑕疵担保义务，买受人享有瑕疵担保请求权。虽然邓XX买受的商品房所在楼宇经XX房地产公司组织设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收为合格，虽然广西建筑工程质量检测中心没有作出相关的鉴定意见，但是双方在收房时就商品房多处存在渗漏水现象等质量问题已经签字一致确认。在邓XX拒绝接收房屋后的一年九个月时间里，XX房地产公司经邓XX催告后仍一直拖延，没有及时履行修复整改义务，致使至今仍没有履行交付商品房给邓XX的义务，属于不履行合同的主要义务，导致合同的目的不能实现。虽然XX房地产公司在诉讼期间着手进行修复，但是经该院组织双方到现场查验仍然有多处存在渗漏水现象，存在严重影响正常居住使用的质量问题，根据我国合同法的有关规定，当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人有权请求解除合同，为此，邓XX请求解除合同合法有理，依法予以支持。XX房地产公司提出商品房不存在严重影响正常居住使用的质量问题的抗辩主张，由于XX房地产公司没有提供相关充分的证据予以证实，依法不予采纳。合同解除后，根据我国合同法的相关规定，XX房地产公司应返还已经收取的房价款和办证费用给邓XX，并赔偿资金利息损失以及向银行办理住房按揭贷款的相应损失给邓XX。邓XX主张XX房地产公司返还已付购房价款121315元和办证费用9000元，赔偿14个月的资金利息损失以及邓XX向银行办理住房按揭贷款的相应损失，符合我国合同法的有关规定，依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百五十三条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除邓XX与XX房地产公司于2011年8月10日签订的《商品房买卖合同》；二、XX房地产公司于本判决生效之日起一个月内退还购房款人民币121315元和办证费用9000元给邓XX；三、被告XX房地产公司于本判决生效之日起一个月内赔偿资金利息损失给邓XX（以购房款121315元为基数，从2011年8月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算14个月）以及邓XX向银行办理住房按揭贷款的相应损失人民币22154.99元给邓XX。本案收取受理费3552元，由XX房地产公司负担。上诉人XX房地产公司不服一审判决，上诉称，一、一审判决违反法定程序。2013年4月23开庭审理时，针对2013年4月10日法院与被上诉人单方勘验，没有通知上诉人一方人员到场的事实，上诉人明确要求庭后再组织双方重新勘验，合议庭亦当庭同意。但是，本案在未经重新勘验即作出了判决。二、一审判决据以解除合同的理由不成立。一审判决解除合同的依据有二，一是适用合同法第94条第（三）项（当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行），二是适用法释（2003）7号司法解释第13条第一款（因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持）。对于第一个理由，被上诉人在起诉时，所提出解除合同的理由为法释（2003）7号司法解释第13条第一款，并没有将合同法第94条第（三）项情形作为解除合同的理由。对于合同解除案件，所审理的应是原告提出的解除合同的理由是否成立，对于当事人没有提出的事由，法院不得主动作为解除合同的理由，否则，既干涉了当事人的合同自由，也有违反诉讼中立原则。当然，根据法释（2003）7号司法解释第15条关于“（第一款）根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。（第二款）法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，本案被上诉人于2011年1月31日拒绝收房，至2012年10月16日才向法院提起诉讼，早已超过“解除权应当在解除权发生之日起一年内行使”的期间，被上诉人的合同解除权已经消灭，一审判决以此作为解除合同的理由，违反该司法解释的规定。对于第二个理由，何谓“房屋质量问题严重影响正常居住使用”，法律及相关规范性文件均无明确规定，对此，福建省高级法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》指出：认定是否“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”，应当结合是否对买受人的生命和财产安全、身体健康造成重大影响、是否严重干扰和影响了买受人的正常生活、可否修复等，予以综合判断。该解答可以作为参考。本案商品房原渗水的瑕疵，上诉入已经全部修复，不存在严重影响正常居住使用的情形（上诉人请求法院组织双方当事人对该房屋进行重新勘验），一审判决以此为由解除合同，理由亦不成立。综上所述，被上诉人要求解除合同的理由及一审判决解除合同的理由均无事实与法律依据，均不成立。请求撤销一审判决，判决驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人邓XX答辩称，一审法院勘查涉案房屋，上诉人是知道的，并且派有工作人员到场，一审审判程序是合法的。房屋的漏水问题在双方验收房屋时就发现了，所以答辩人没有接收房屋，当时上诉人答应修复，但一直没有修复好，答辩人起诉后经一审法院勘验仍存在漏水问题，并不适合居住，依法应解除合同，赔偿其损失。一审判决认定事实清楚，上诉人上诉无理，请求驳回上诉，维持原判。综合诉辩双方的意见，上诉人只是对一审法院组织双方对涉案商品房进行现场查验的结果有异议，认为在一审期间已全部修好，不存在渗漏水现象，对一审查明的其他事实无异议。被上诉人对一审查明的事实无异议。本院对上诉人有异议的事实分析认定如下：2013年4月10日，一审法院由审判员覃健武与书记员杨小梅与邓XX的一审委托代理人许建西到涉案房屋进行现场勘验，制作了现场勘验笔录并拍摄了现场照片，记录的现场情况为：主卧房面向大窗左下角有少部分渗水，大窗右下面有少许渗水，进入客厅左边墙脚（近墙中线处）仍然存在一小块渗漏水现象。本院认为，涉案的房屋是由XX房地产公司控制管理的，只有在XX房地产公司配合下，一审法院的工作人员才能进入房屋勘验，故此，XX房地产公司主张一审法院是在没有通知其的情况下单方勘验房屋，程序违法，与事实不符，本院不予采纳，一审法院现场勘验程序合法，勘验结论客观真实，本院予以采信，上诉人一审期间提供的由施工单位、设计单位、监理单位于2013年2月20日出具的验收证明，证明容县盛世华庭商住小区5#楼1单元1201房不存在渗漏等现象，符合交房标准。因该三单位是该商住楼盘的责任单位，与工程质量有利害关系，所出具的证明与法院现场查验结果不符，本院不予采纳。综上分析，一审法院查明的事实除“2011年1月31日，邓XX根据XX房地产公司发出的收房通知到来办理房屋验收交接手续”有误，应为“2012年1月31日，邓XX根据XX房地产公司发出的收房通知到来办理房屋验收交接手续”外，其余属实，本院予以确认。另查明，邓XX与XX房地产公司签订《商品房买卖合同》第八条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过60日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款1‰的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人同意继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付房价款2‰的违约金。邓XX对商品房的质量提出异议后，XX房地产公司组织人员对渗漏处进行维修，并于2012年10月28日完成渗漏维修工作。邓XX向法院起诉后，XX房地产公司又于2013年8月6日组织人员对涉案房屋进行渗漏维修，并于2013年8月12日完成工作。2014年6月11日，本院到容县对涉案的容县容州镇下沙中街58号盛世华庭住宅小区第5号楼1单元12层5-1-1201商品房进行现场勘查，现场未发现渗漏水的情况。容县城区2014年6月1-10日的降雨量分别为：1.3、0.1、0.6、0.3、21.1、33.9、0.1、3.2、45、5.5毫米（一日或24小时内降雨量小于10毫米为小雨，一日或24小时内降雨量小于10毫米为小雨，一日或24小时内降雨量10～25毫米为中雨，一日或24小时内降雨量25～50毫米为大雨）。本院认为，XX房地产公司作为从事房地产开发经营的企业法人，在取得涉案房屋的销售许可后与邓XX于2011年8月10日签订的商品房买卖合同，合法有效。XX房地产公司作为出卖人应承担将符合使用条件的商品房交付给邓XX的责任，而涉案房屋在交付时即发现严重渗漏水问题，在邓XX提出异议一年多时间后，一审期间经法院现场勘验，渗漏水的问题没有得到彻底解决，该问题严重影响房屋的正常使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，判决解除邓XX与XX房地产公司签订的合同，处理正确。一审庭审结束后，经XX房地产公司再次对房屋进行修缮，虽然目前未发现渗漏情况，但XX房地产公司已逾期二年多时间不能将质量合格的商品房交付买受人，双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款中解除合同的条件已经成就，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，邓XX的要求解除合同的主张依法应当支持。本案是当事人约定的条件成就解除合同，而XX房地产公司提出邓XX起诉超过一年的时间，合同解除权已经消灭的主张，其依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，该条规定是以法律没有规定或者当事人没有约定为前提条件，与本案情形不同，本院对其该项主张不予采纳。综上所述，XX房地产公司上诉请求没有依据，应予以驳回。一审判决事实认定清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费3552元，由上诉人广西XX房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 晖审判员 陈劲松审判员 谭 政二〇一四年七月十五日书记员 张丽娜