重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝二中法民终字第01751号
上诉人（原审原告）：重庆市万州区娱乐无极限网吧，住所地：重庆市万州区太白路**号附*栋8－3－1，注册号：渝州500101200006574。
投资人：徐成云，男，1976年10月5日出生，汉族。
委托代理人：黄毅，重庆正章律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆恒鑫房地产开发有限公司，住所地：重庆市沙坪坝区小新街85号，组织机构代：62198940-5。
法定代表人：王一霏，董事长。
委托代理人：周贵华，重庆海外律师事务所律师。
委托代理人：黄小慧，重庆海外律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆宗申天润地产有限公司（原宗申锦田置业有限公司），住所地：重庆市巴南区宗申工业园，组织机构代码：76267764。
法定代表人：左宗申，董事长。
被上诉人（原审被告）：张元兰，女，1956年11月13日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：张晓玲，女，1972年12月31日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：杨晓玲，女，1963年9月13日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：王传龙，男，1962年12月26日生，汉族。
被上诉人（原审被告）：冉茂曦，男，1987年4月23日生，汉族。
共同委托代理人：何黎明，重庆荣东律师事务所律师。
重庆市万州区娱乐无极限网吧（以下简称无极限网吧）与重庆恒鑫房地产开发有限公司（以下简称恒鑫公司）、重庆宗申天润地产有限公司（以下简称宗申公司）、张元兰、张晓玲、杨晓玲、王传龙、冉茂曦租赁合同纠纷一案，万州区人民法院于2011年11月16日作出（2010）万法民初字第04808号民事判决，宣判后恒鑫公司、宗申公司不服该判决，向本院提出上诉。本院于2012年5月21日作出（2012）渝二中法民终字第03086号民事裁定，将本案发回重审。万州区人民法院于2012年12月11日作出（2012）万民初字第06025号民事判决。宣判后恒鑫公司不服该判决，向本院提出上诉。本院于2013年6月18日作出（2013）渝二中法民终字第00245号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。宣判后，恒鑫公司不服，向本院申请再审。2013年10月10日，本院作出（2013）渝二中法民申字第00084号民事裁定，裁定本案由本院另行组成合议庭再审。2013年12月18日，本院作出（2013）渝二中法民再终字第00018号民事裁定，将本案发回重审。重庆市万州区人民法院于2014年9月16日作出（2014）万法民再初字第00001号民事判决。宣判后，无极限网吧不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。
重庆市万州区人民法院原审查明，重庆市万州三峡福斯德商业广场系原重庆宗申锦田置业有限公司（以下简称宗申锦田公司）与被告恒鑫公司共同开发建设，宗申锦田公司后更名为被告重庆宗申天润地产有限公司。该商业广场的前期物业管理由宗申锦田公司委托成都东尚物业管理有限公司万州分公司进行。2006年8月23日，原告娱乐无极限网吧（乙方）以其投资人徐成云为代表与成都东尚物业管理有限公司万州分公司（甲方）签订《三峡福斯德广场租赁补充协议》，主要约定：“甲方无偿提供乙方所租赁楼层门头至楼顶广告位及侧墙体、甘家院入口正面广告位。其门头位置在乙方租赁期限内不交予其他商家使用。甲方承诺在其7栋楼上广告位价格是广场内其他商家价格的50﹪。甲乙双方签订合同乙方向甲方缴纳二个月租金（共计18185元）作为履约保证金。”2006年10月7日，徐成云代表原告娱乐无极限网吧（乙方）与原重庆宗申锦田置业有限公司（甲方）分别签订《三峡福斯德广场租赁合同》二份，将该商业广场（重庆市万州区太白路99号）附八栋3层8-3-1号206.62㎡、8-3-2号202.96㎡的商业铺位租赁给原告，主要约定：“租赁期限自2006年11月18日起至2012年4月17日止，签订合同时乙方向甲方一次性缴纳履约保证金4610元（8-3-1号）、8966元（8-3-2号），在双方合同终止3日内，甲方一次性无息全额返还；租金按年支付，乙方须提前90天支付下一周期租金；在合同执行期，如甲方将该物业出售，甲方需通知乙方，乙方享有优先购买权。乙方在接到甲方通知后5日内未作回复，视作乙方自动放弃。物业出售给第三人后，本合同约定的内容由第三人与乙方继续履行；乙方与成都东尚物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》、《三峡福斯德广场管理公约》。其他补充协议见广场租赁补充协议。”合同签订后，原告对租赁房屋进行了装修、购置设备进行营业。原告在使用租赁房屋过程中，因该房漏水，原重庆宗申锦田置业有限公司进行了积极修缮并于2006年12月31日补偿原告20000元，2007年3月24日补偿原告40000元，2007年4月3日补偿原告89158.8元，2008年10月28日补偿原告48120元。
租赁期限内，原宗申锦田公司将出租房屋中8-3-1号门面分割成8-3-1-1与8-3-1-2，分别出售给被告杨晓玲、王传龙、冉茂曦，将8-3-2号门面分割成8-3-2-1与8-3-2-2分别出售给被告张元兰、张晓玲。张元兰于2007年2月办理房屋产权证，张晓玲于2007年3月办理房屋产权证，杨晓玲、王传龙于2007年7月办理房屋产权证，冉茂曦于2007年7月办理房屋产权证。2006年12月9日，被告张晓玲、张元兰分别收到宗申锦田公司转来的履约保证金4483元，2007年5月15日，被告冉茂曦收到宗申锦田公司转来的履约保证金2320元，被告王传龙、杨晓玲收到履约保证金2290元，之后租赁合同继续履行。产权变更后，五被告通过福斯德广场的物管公司收取了原告支付的前4年的房屋租金。
2009年10月22日至12月6日，因租赁房屋漏水问题，原告拒绝支付所欠物管费、水电费及下一年度租金，被告冉茂曦、杨晓玲、王传龙经催告无果，遂通知福斯德广场重庆市申霏物业管理有限公司（以下简称申霏物管公司）对8－3－1房屋停水停电，后申霏物管公司对原告所承租的全部房屋停水停电，导致原告停业。2009年12月6日，原告缴纳3个月租金及部分物管费、水电费后，物管公司恢复供水供电。2010年8月17日，因原告未按约定日期支付剩余水电费及物管费等问题，申霏物管公司停止向原告供水供电，致原告停业。原告已给付8－3－1的房屋租金至2010年11月17日止、8－3－2的房屋租金至2010年10月17日。经原告申请，该院于2010年11月9日委托重庆凯宏众望评估公司对原告的设施设备及装饰装潢损失进行了评估。经评估，原告装饰装潢及设施设备价值为438247元。
另查明，2011年3月2日，冉茂曦、王传龙、杨晓玲起诉重庆市万州区娱乐无极限网吧，要求其支付2010年11月18日至2011年11月17日的租金62234元并支付违约金。该院审理后作出（2011）万法民初字第01973号民事判决，该判认为在租赁合同有效期内出租物产权变更不影响租赁合同效力，新产权人应继原产权人履行租赁合同；租赁合同对租金给付期限有明确约定，承租人应按约定期限支付租金；逾期给付应承担相应违约责任；双方约定“违约方需向另一方支付当年租金总额双倍的违约金”过高，考虑承租人未按期支付租金有出租房屋漏水，未正常营业等客观情况，酌情确定违约金为人民币5000元。遂判决重庆市万州区娱乐无极限网吧在判决生效后十日内支付原告冉茂曦、王传龙、杨晓玲租金62234元并支付违约金5000元。娱乐无极限网吧不服一审判决上诉至本院，经审理后本院作出（2011）渝二中法民终字第01473号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。在本案审理过程中，冉茂曦、王传龙、杨晓玲、张元兰、张晓玲另案起诉娱乐无极限网吧，要求其支付剩余租期内租金及逾期交房的占用费，现该案尚在审理之中。
重庆市万州区人民法院原审认为，第一，原告请求解除租赁合同并要求被告赔偿装饰装潢及设施设备损失438247元的诉讼请求是否成立？
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，非因法定或约定的解除条件成就，当事人不得擅自解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”由此可见，在出租人违反维修义务时法律并没有赋予承租人解除合同的权利，而是赋予其减少租金或延长租期的请求权。合同解除权应在严格条件下适用以维护合同的稳定性。对于原告诉称租赁房屋漏水及停水停电系导致租赁合同解除原因的问题。原告自租赁房屋经营网吧以来，租赁房屋虽发生漏水导致原告受损的事实，但从原告提供的现金日记账来看，房屋漏水虽然对原告营业额造成一定影响，但原告整体尚能运营且每月均能盈利，并未达到合同目的不能实现的程度。物管公司对原告停水停电导致其整体停业，该行为才是导致原告无法实现合同目的的根本原因，故各被告与原告停业之间不具有因果关系。另外，人民法院生效判决已经判令娱乐无极限网吧应当继续履行租赁合同，且租赁合同约定的履行期限已于2012年4月17日届满。综上，原告请求解除租赁合同及补偿装饰装修、设施设备损失438247元的诉讼请求不应得到支持。
第二、本案的责任主体是恒鑫公司和宗申公司，还是被告张元兰、张晓玲、杨晓玲、王传龙、冉茂曦？
该院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。合同法及司法解释确立了“买卖不破租赁”的原则，其具体含义应是在租赁关系存续期间，租赁物所有权因出租人的买卖、赠与、互易等行为发生变动时，原租赁合同的效力并不受影响，新的所有人取代原出租人地位后，应尊重承租人的使用收益权。新的所有人与承租人之间的权利义务内容，如租金的数额、租期、修缮义务等，均应依照原租赁合同的约定履行。新的所有人当然地承继原出租人享有租赁合同中的权利，同时承担租赁合同的义务。而原出租人则脱离租赁关系，不再承担原租赁合同的义务，也不再享有享有的权利。也就是说，租赁房屋产权转移后，新的所有人与承租人之间基于法律的强制性规定形成新的租赁关系，而不用另行签订租赁合同。租赁物所有权变更前因租赁事宜产生的各种纠纷，应由原出租人处理；租赁物产权变更后发生的问题，应由新的所有人处理。本案中，租赁合同约定：“物业出售给第三人后，本合同的约定内容由第三人与乙方（娱乐无极限网吧）继续履行。”且买受人在房屋买卖合同中也已明确约定：“本人已知晓此合同（租赁合同）的相关条款，同意照此执行。”综上，租赁合同相关内容应由新的产权人继续履行，五自然人被告辩称不是租赁合同当事人的抗辩理由不能成立。租赁房屋因漏水导致原告经营受损，五被告作为租赁合同相对方存在违约行为，应对原告的相应损失予以赔偿。原告请求被告恒鑫公司与被告宗申公司承担连带赔偿责任的诉讼请求于法无据，该院不予支持。
第三、对于原告的其余诉讼请求如何认定？
1、2007年12月-2008年5月因房屋漏水导致装修陈旧减少的收入214702.80元。
为证明自己的主张，原告向法庭提交了2007年7月-11月现金日记账，以及2008年7月-10月现金日记账，以此证明2007年12月-2008年5月这段时间，网吧因装修陈旧而造成营业收入大幅度下降及造成营业损失214702.80元的事实。该院认为，原告提供的现金日记账虽然是原告单方所做的记录，但是其内容具体明确，且具有连贯性，对其真实性予以认可；网吧营业收入涉及到很多因素，例如淡旺季、同行业竞争等因素，网吧的装修情况只是影响营业收入的因素之一，不能一概而论。考虑到原告营业收入确有损失，应予适当补偿，该院酌情认定该损失为6万元。被告冉茂曦、被告张晓玲、被告张元兰各赔偿15000元，被告王传龙、被告杨晓玲共同赔偿15000元。
2、2008年6月新装修时少算3天营业损失10677元（3559元／天×3天）。此项诉讼请求原告未提供证据，故不予支持。
3、2009年10月22日-2009年12月6日停业一个半月营业损失154226元。
原告提交的电费缴纳清单能够反映出在此期间整个门面停电的客观事实。该院认为，出租方在承租方不按期交纳租金的情况下，可向人民法院提起诉讼或解除租赁合同，而不应在明知会给原告造成极大损失的情况下采取停水停电的极端措施，出租方存在违约行为；原告未按合同约定按时缴纳租金，经催收后仍不履行，也具有违约行为；在综合考虑原告经营状况及双方违约责任的情况下，本院酌情认定该损失为80000元；被告冉茂曦、王传龙、杨晓玲在租赁期限内要求对8-3-1门面停止供应水电构成违约，应由被告冉茂曦赔偿20000元，被告王传龙、杨晓玲共同赔偿20000元；8-3-2门面损失40000元系由物管公司造成，不属本案租赁合同法律关系调整范围，原告应另案向其他人主张；被告张元兰、张晓玲没有违约行为不应承担赔偿责任。
4、因消防原因停业2天并上重庆补办消防手续的损失7893元。该院认为，原告为经营网吧对房屋进行装饰装潢，因网吧属于特殊行业，国家对房屋的装修材料有严格要求，原告向消防部门提交相关材料检验报告属于自己的义务，因此造成的损失应由原告自己承担，而且原告仅提供了证人刘顺华的书面证言，证人未出庭接受法庭询问，无法达到原告证明目的。故对原告此项诉讼请求该院不予支持。
5、2008年6月-2010年因漏水导致电脑不能使用造成的营业损失（以漏水记录表及签字为依据）17520元。原告为证明自己的主张向法庭提交了2008年6月19日-11月5日的漏水记录。合议庭经审查后认为，2008年6月22日、7月28日、8月1日、11月5日有福斯德广场物管部工作人员签字确认，应予认定。其他漏水记录均是网吧工作人员单方记录，无法证明其真实性。该院对该部分损失酌情认定为2000元。被告冉茂曦、张晓玲、张元兰各赔偿500元，被告王传龙、杨晓玲共同赔偿500元。
6、2009年9月20日漏水、跳闸的营业损失306元。原告提供了由物管部工作人员所做的情况说明，能够证明其停业的事实，该院予以认定。被告冉茂曦、张晓玲、张元兰各赔偿76.50元，被告王传龙、杨晓玲共同赔偿76.50元。
7、走廊阳光棚漏水，增加的费用6300元。原告未提供证据，该院不予认可。
8、2010年8月17日-2010年8月30日（原告起诉之日）停电造成的营业损失25541.50元（2025.50元／天×13天=26331.50元-790元=25541.50元）。该院认为，五自然人被告均否认曾指示物管公司对原告进行停电，原告也没有证据证明停电与五自然人被告有关。停电行为系物管公司作出，原告在没有证据证明出租人与此有关的情况下，不应由出租人赔偿该部分损失。故对于原告要求出租人赔偿损失的诉讼请求该院不予支持。
9、广告位被占用造成的损失28.50万元。该部分内容系原告与成都东尚物业管理有限公司万州分公司协议约定，不属于本案租赁合同法律关系，故在本案中不予处理。
10、应退还的履约保证金13576元。被告恒鑫公司提交收据四张，证明该保证金已分别于2006年12月9日、2007年5月15日转交给五自然人被告。五被告同意按照收据金额无息返还原告，该院予以认可。
11、应退已经缴纳的房租费20527.50元。原告主张8-3-1房租费已缴纳至2010年11月17日，8-3-2房租费已缴纳至2010年10月17日。2010年8月17日，被告在租赁期未届满的情况下停电造成原告无法继续经营，故应返还剩余租期内租金20527.50元。该院认为，2010年8月17日停业后，原告一直占用租赁房屋，直到2013年才搬出，故对此项诉讼请求不予支持。
12、司法评估费24000元。出租方行为与原告停止营业之间不具有因果关系，租赁合同未达到解除的条件，原告主张的因合同解除导致的装饰装潢及设施设备损失应由原告自己承担，故评估费用由原告自己负担。
综上，无极限网吧应列入赔偿范围的各项经营损失共计102306元，其中被告冉茂曦赔偿35576.50元，被告王传龙、杨晓玲共同赔偿35576.50元，被告张元兰、张晓玲各赔偿15576.50元；无极限网吧缴纳的履约保证金13576元，由被告冉茂曦、王传龙、杨晓玲、张晓玲、张元兰分别按照收据所列金额予以返还；司法评估费24000元由原告负担；原告诉讼主张部分败诉，应当承担部分诉讼费用。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决一、原告重庆市万州区娱乐无极限网吧各项经营损失共计102306元，在本判决生效后十日内由被告冉茂曦赔偿35576.50元，被告王传龙、杨晓玲共同赔偿35576.50元，被告张元兰、张晓玲各赔偿15576.50元；二、原告重庆市万州区娱乐无极限网吧缴纳的履约保证金13576元，由被告冉茂曦退还2320元，被告王传龙、杨晓玲退还2290元，被告张晓玲退还4483元，被告张元兰退还4483元。以上款项在本判决生效后十日内支付。三、驳回原告重庆市万州区娱乐无极限网吧的其他诉讼请求。
宣判后，无极限网吧不服，向本院上诉称，请求撤销重庆市万州区人民法院（2014）万法民再初字第00001号民事判决第二项、第三项，改判由被上诉人再另行共同赔偿上诉人在经营期间的损失和解除合同造成的装修及设备设施损失，共计984118元。理由如下：1、宗申公司前身为重庆宗申锦田置业有限公司，与恒鑫公司共同开发建设了重庆市万州三峡福斯德商业广场。此二公司于2006年5月24日委托成都东尚物业管理有限公司对三峡福斯德广场进行前期物业管理。上诉人和此二公司分别于2006年10月7日和2006年8月23日签订《三峡福斯德广场租赁合同》和《三峡福斯德广场租赁补充协议》。后宗申公司与恒鑫公司将出租给无极限网吧的房屋分别出售给张元兰、张晓玲、杨晓玲、王传龙、冉茂曦。2、此二公司最初委托成都东尚物业管理有限公司对福斯德广场进行前期物业管理和招商，虽然后来被此二公司解除委托，但东尚物业在受委托期间的行为后果，应由此二公司承担。3、从租赁合同的内容看，张元兰等五人虽然购买了被租赁的房屋，但他们并不能单独完成履行该合同的义务，合同的部分义务只能由此二公司履行，故所有被上诉人应当是该租赁合同的共同履行者。原审判决将一个完整的租赁合同分解成若干合同来审理，同时认为广告位被占用的损失不属于租赁合同法律关系错误，损害了上诉人的利益。4、原判对上诉人的经营损失部分认定过低，对因合同不能履行导致的装饰装潢及设备设施损失不予认定，损害了上诉人的利益。
恒鑫公司辩称，一、恒鑫公司的不是本案租赁合同纠纷的适格主体。从合同相对性分析，在2007年7月23日之前，恒鑫公司与上诉人之间存在租赁合同法律关系，但在2007年7月23日之后，恒鑫公司在租赁合同中的权利义务已经全部由新业主承继，以后的租金由张元兰等五人收取，恒鑫公司应当是作为开发商的地位，上诉人请求解除租赁合同关系与恒鑫公司无关。二、上诉人要求我公司赔偿其经营损失的理由不成立。1、本案全体被上诉人均未与上诉人签订《三峡福斯德广场租赁补充协议》，该协议不是《三峡福斯德广场租赁合同》的组成部分，关于补充协议所签订的租用广告位的约定，是上诉人与前期物业管理公司所签订的；2、上诉人用自己记录的现金日记帐和漏水记录来证明其网吧的损失不应得到支持，房屋漏水情况出现在2008年11月以前，经过及时维修，以后没有再出现漏水情况，漏水对上诉人的正常经营有一定的影响和损失，恒鑫公司已经及时进行了赔偿，上诉人不能重复要求赔偿。三、重庆凯宏众望评估有限公司将上诉人未形成装修附合物的机器设备、家具、冰柜等物品的残值全部作为评估对象，并作为赔偿依据严重违法，该项请求不应得到支持。四、上诉人的诉讼请求中包含的法律关系有：上诉人与成都东尚物业管理有限公司基于《三峡福斯德广场租赁补充协议》形成的物业服务合同纠纷、上诉人与恒鑫公司基于房屋漏水要求赔偿损失形成的侵权法律纠纷以及与业主之间的租赁合同纠纷，不符合一案一审的基本原则，上诉人本案主张按照租赁合同纠纷处理，那么就应当将侵权和物业服务纠纷另案处理。综上，恒鑫公司不是本案租赁合同纠纷的适格主体。另外，三峡福斯德广场项目是宗申公司与恒鑫公司联合开发，现宗申公司已经退出，该项目股权现在均由恒鑫公司承接，恒鑫公司承担三峡福斯德广场项目的全部责任和义务以及享有项目的全部收益，请求驳回上诉人对恒鑫公司的诉讼请求。
张元兰、张晓玲、杨晓玲、王传龙、冉茂曦共同辩称，我们买这个房屋时福斯德广场已将我们所买的房子租给了上诉人，我们交房的时候已经交了大修费用，租赁合同的内容我们知道，补充协议的内容不清楚。我们都是从物管公司那里收取房租，上诉人因房屋漏水事宜也一直是与恒鑫公司和宗申公司交涉处理，并没有与我们直接发生联系。我们不应当承担赔偿责任。
宗申公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。
本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
根据庭审查明的事实，本院认为本案争议的主要焦点为：第一，本案的责任主体是恒鑫公司、宗申公司，还是张元兰、张晓玲、杨晓玲、王传龙、冉茂曦？第二，无极限网吧主张的各项损失如何确定？对本案争议的焦点，本院分别作如下评判：
第一，关于本案的责任主体是恒鑫公司、宗申公司，还是张元兰、张晓玲、杨晓玲、王传龙、冉茂曦？
本院认为，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。对此应理解为租赁物在租赁期间，对租赁物受让人产生法律约束力，租赁物受让人应当继续履行原租赁合同，即“买卖不破租赁原则”。本案中，虽然无极限网吧最初与宗申公司签订了房屋租赁合同，但在宗申公司将所租赁给无极限网吧的房屋出卖给张元兰等人后，张元兰等人便作为房屋新的所有权利人，取代宗申公司作为原出租人的地位，继续履行原宗申公司与无极限网吧之间合同中约定的内容，而无须与承租人另行签订新的租赁合同。同时，宗申公司则脱离原租赁关系，不再承担原租赁合同的义务，也不再享有原享有的权利。根据宗申公司与无极限网吧签订的租赁合同以及张元兰等人已知晓其所购买的房屋已出租给无极限网吧并同意按照租赁合同约定的事项履行的事实，张元兰等人应作为本案适格的赔偿责任主体。无极限网吧要求宗申公司及恒鑫公司承担赔偿损失的诉讼请求，原审法院不予支持并无不当。
第二，无极限网吧主张的各项损失如何确定？
1、关于上诉人无极限网吧因要求解除合同造成的装修费用、设备设施损失费用438247元。根据相关法律规定，合同的解除有严格的规定和条件，其目的就是维护合同的稳定性，保护市场交易安全。无极限网吧自租赁房屋经营网吧以来，租赁房屋虽发生漏水导致其受损的事实，但从其提供的现金日记账来看，房屋漏水虽然对原告营业额造成一定影响，但原告整体尚能运营且每月均能盈利，并未达到合同目的不能实现的程度，并且相关部门对房屋漏水问题亦进行了修复。导致无极限网吧无法实现合同目的的根本原因，根据双方提交的证据，系由于物管公司对无极限网吧经过催告后，无极限网吧仍没有按照约定交纳相关的费用，物管公司才对无极限网吧停水停电，从而导致其整体停业，物管公司的此行为才是导致无法实现合同目的的根本原因所在。另外，由于合同约定的期限已经届满，并且双方亦未再另行续约。故原审判决不予支持无极限网吧要求因解除租赁合同及补偿装饰装修、设施设备损失438247元的诉讼请求并无不当。对此，无极限网吧主张的对装饰装修、设备设施进行鉴定所产生的评估费24000元，亦不予支持。
2、关于上诉人认为原审判决认定经营期间的损失过低问题。本院认为，由于网吧经营收入多少涉及多方面的原因，在考虑网吧的经营收入时，应结合各种原因综合考虑。本案中，原审法院在确认其经营数额时，充分考虑到了影响网吧收入的因素，比如淡旺季，同行业存在的竞争以及网吧的装修情况等，单独一种情形并不足以致经营收入严重减少。另外，关于收入方面减少的证据，系无极限网吧单方面提交的记账日志，虽然记载的内容比较具体，亦具有一定的连贯性，但这并不能充分达到其证明目的。原审法院根据无极限网吧提交的记账日志并结合之前达成的赔偿协议，综合确认无极限网吧的损失为102306元，并判决由张元兰等人分别赔偿并无不当。无极限网吧认为原判认定经营损失过低，要求另行赔偿经营损失的理由不成立，本院不予采纳。
3、关于履约保证金13576元的问题。由于恒鑫公司已将该保证金转交给张元兰等人，张元兰等人亦同意按照收据无息返还给无极限网吧，原判由张元兰等人将履约保证金13576元退还给无极限网吧并无不当。
4、无极限网吧主张的应退还已缴纳的房租费20527.50元。无极限网吧主张8-3-1房租费已缴纳至2010年11月17日，8-3-2房租费已缴纳至2010年10月17日。2010年8月17日，被上诉人在租赁期未届满的情况下停电造成上诉人无法继续经营，故应返还剩余租期内租金20527.50元。本院认为，无极限网吧于2010年8月17日停业后，一直占用租赁房屋，直到2013年才搬出，故对此项诉讼请求不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人无极限网吧的上诉理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十七条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案案件受理费13600元，原审案件受理费14700元，共计28300元，由无极限网吧承担24300元，由冉茂曦、张元兰、张晓玲各承担1000元，由王传龙、杨晓玲共同承担1000元。冉茂曦等五自然人承担的部分，在本判决生效后直接补付无极限网吧，本院预收的诉讼费不作清退。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 邹绍云
代理审判员 赵自辉
代理审判员 何玉华
二〇一四年十二月九日
书 记 员 杜 娟