西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民一终字第01107号
上诉人（原审被告）西安某甲公司。
法定代表人张芳，该公司总经理。
委托代理人白涛，该公司总经理。
委托代理人刘亚礼，陕西圣拓律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）西安某乙公司。
法定代表人马某某，该公司总经理。
委托代理人强旗，陕西连邦律师事务所律师。
原审第三人马某某，男，1955年3月12日出生，汉族，西安某乙公司法定代表人，住西安市曲江公馆二期1号楼3单元402室。
委托代理人强旗，陕西连邦律师事务所律师。
上诉人西安某甲公司（以下简称西安某甲公司）因与被上诉人西安某乙公司（以下简称西安某乙公司）、原审第三人马某某租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2013）莲民初字第01418号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人西安某甲公司委托代理人刘亚礼、白涛，被上诉人西安某乙公司的法定代表人马某某、委托代理人强旗，原审第三人马某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
西安某乙公司向原审法院起诉称，西安某乙公司承租西安某甲公司位于西安市南二环西段55号约8000平方米的商务楼作为浴场使用，按照约定西安某乙公司于2012年12月21日向西安某甲公司预付了2013年3月1日至2014年3月31日期间的租赁费401.94万元；2012年9月14日就租赁的新增营业面积预付了2013年1月1日至2013年12月31日期间的租赁费12.8204万元。因西安某乙公司承租的上述房屋区域为西安大唐西市二期工程建设范围，改造主体为西安某某丙公司。在西安某乙公司经营期间，西安市城中村（棚户区）改造办公室于2013年1月7日下达了暂停租赁、暂停办理工商营业执照等通知，莲湖区城改办也开始对该地区拆迁宣传、动员及协商赔偿事宜。因西安某乙公司租赁的周边已经基本拆迁完毕，无法正常经营，于2013年6月电话告知西安某甲公司的法定代表人无法经营、不再租赁并解除合同的意思表示，西安某甲公司派公司副总白涛洽谈后再无下文。无奈，在西安某某丙公司的相逼下于2013年10月17日达成撤离协议，同月22日撤离该房屋，现该房屋已被拆除。西安某乙公司多次向西安某甲公司提出返还预付的租金均无结果，故诉至法院，请求判令西安某甲公司返还西安某乙公司预付的房屋租赁费307.8702万元，判令西安某甲公司承担诉前保全担保费4万元，由西安某甲公司承担诉讼费及保全费用。
西安某甲公司答辩称，1、与西安某乙公司订立租赁合同的相对方是西安某某浴场，属个人独资企业，该企业已经注销；本案西安某乙公司为有限责任公司，与西安某甲公司之间不存在合同关系，其不是本案的适格主体；2、根据与西安某某浴场订立的租赁合同约定，由于承租人在2008年4月1日至2010年3月31日之间一次性预交纳了两年房租，只有在此期间发生约定的房屋拆迁事宜时，其才有权利主张返还预付的租赁费。本次拆迁发生在2013年，不属于合同约定的按照实际租赁期间计算租金的期间，故西安某乙公司无权请求返还租金；3、西安某乙公司主张从2013年7月17日起算返还租赁费，而西安某乙公司与西安某某丙公司签订的协议约定停业时间为2013年9月30日，在西安某甲公司诉状中自述于2013年10月22日停止营业，故实际使用房屋期限应计算至2013年10月22日；并且西安某乙公司在搬迁时已经获得了补偿。请求驳回西安某乙公司的起诉或者驳回西安某乙公司的诉请。针对西安某甲公司辩称的西安某乙公司主体是否适格问题，原审法院追加订立合同的个人独资企业西安某某浴场投资人马某某为第三人参加诉讼。第三人马某某述称，2008年订立的合同租赁期限为七年，在此期间因经营需要注销原浴场，另设立西安某乙公司，但原订立的租赁合同一直由西安某乙公司实际履行。西安某乙公司设立后，也一直是以西安某乙公司的名义向西安某甲公司转账支付租金，西安某乙公司从未提出过异议，西安某乙公司设立后继受了与西安某甲公司与西安某某浴场之间的租赁合同关系，故其对西安某乙公司的请求主张不持异议。
原审法院经审理查明，2007年12月29日西安某某浴场与西安某甲公司订立《合同书》，约定西安某乙公司将位于西安市南二环西段55号沿二环商务楼整体约8000平方米供西安某某浴场作为浴场使用，租赁期限为七年，从2008年4月1日至2015年3月31日止，年租金为382.8万元。第一次缴纳两年期租金，第二次开始每年缴纳一次，每三年按照5％递增，直至合同期满。合同第五条双方权利义务约定：1、乙方（西安某某浴场，下同）在未违约的前提下，甲方（西安某某浴场，下同）应当保证乙方在合同期内有效使用房屋和设备，不得无故提前中止本合同，否则应承担每日一万元的违约金并赔偿实际经营损失……14、由于乙方第一次预交租金较大，甲方承诺若此期间遇到拆迁导致乙方无法实际经营的事宜，甲方按乙方实际承租的期间决算返还剩余乙方预交的租金，不能返还的，乙方可以直接向拆迁方请求给予甲方的赔偿金。合同还约定了其他事项及缴纳房租时间表。房租缴纳时间表记载：2012年4月1日至2013年3月31日期间租金额为401.94万元，缴款时间为2011年12月31日；2013年3月1日至2014年3月31日期间租金额为401.94万元，缴纳时间为2012年12月31日。2007年12月29日，双方还订立《再补充协议》，约定新增加营业面积393.2平方米每月每平方租金为25.178元，每年租金为11.88万元，租赁起算时间为2007年12月14日，在租赁期内租金按照基数递增8%，递增时间为2011年12月14日，递增后金额为12.8304万元，直至合同结束，下年度租金提前三个月预付。2012年9月17日西安某乙公司通过银行转账支票形式，向西安某甲公司支付租金12.8304万元；2012年12月27日西安某乙公司通过银行转账形式向西安某甲公司先后支付租金351.94万元和50万元。2012年9月21日西安市城中村（棚户区）改造办公室发出市城改发（2012）211号文件，批复莲湖区东桃园村项目取得城中村改造方案批复，改造主体为西安某某丙公司。2013年1月7日，西安市城中村（棚户区）改造办公室发出《关于暂停办理东桃园村城中村改造项目二期范围内房屋新建、改建、扩建、租赁、转让、赠予、分户及工商营业执照有关手续的通知》。2013年9月27日西安某某丙公司作为甲方与乙方西安某乙公司及西安某某浴场订立《协议书》，该协议书载明：鉴于乙方此前与西安某某丁公司、西安某甲公司签订关于租赁南二环西段55号沿二环商务楼用于浴场经营的租赁合同，由乙方自行与西安某某丁公司、西安某甲公司就租赁合同事宜另行协商，经双方友好协商就搬迁事宜达成如下协议：一、双方一致同意，乙方于2013年9月30日停业；二、乙方应当在停业后三十个自然日内将上述租赁合同范围内的全部场地、房屋一次性腾交给甲方，上述场地内的房屋及全部附属物归甲方，乙方腾交房屋时搬离房屋内可移动的财产、设施；三、甲方同意就本协议约定事项，向乙方共支付补偿金人民币800万元。该协议乙方加盖西安某甲公司及西安某某浴场公章、第三人马某某签字。2013年10月22日各方签署《移交单》，将凯德华商务酒店一栋四层移交给大唐西市实业有限公司。另查明，西安某某浴场系马荣于2005年2月份设立的个人独资企业；2011年7月4日变更设立人为马某某，名称变更为“西安某某酒店”，2011年8月10日注销登记；西安某乙公司于2011年9月7日登记设立，性质为有限责任公司，股东为姜文彬、马某某。
本案的争议焦点为：一、西安某乙公司是否为适格原告；二、西安某甲公司是否应向西安某乙公司返还预收的租赁费。
原审法院经审理认为，与西安某乙公司订立合同的承租方为西安某某浴场，系个人独资企业，实际经营者为第三人马某某，在租赁期间内该浴场注销登记，工商登记变更或者注销具有公示力，故推定该资料记载的内容应当为合同相对方即本案西安某甲公司知晓。西安某乙公司作为有限责任公司在西安某某浴场注销后以自己的名义实际向西安某乙公司转账支付租赁费且被西安某甲公司实际收取的行为，应当认定西安某甲公司对实际承租人的变更是知晓的。西安某甲公司庭审中对西安某乙公司主体提出异议，原审法院依职权追加订立合同的独资企业经营者为第三人参加诉讼，第三人认可西安某乙公司继受了租赁合同项下的权利义务，对西安某乙公司主张基于租赁合同发生的争议不持异议，故西安某乙公司享有租赁合同的主体资格，是本案适格的原告，西安某甲公司辩称请求裁定驳回西安某乙公司的起诉，理由不成立，不予支持。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。西安某甲公司实际收取了商务楼8000平方米左右的房屋面积、从2013年4月1日至2014年3月31日之间的租赁费401.94万元，《房租缴纳时间表》记载起算日期为2013年3月1日，结合此表上下时间关系，起算时间应认定为2014年4月1日；西安某甲公司实际收取新增营业部分面积2012年12月14日至2013年12月13日之间的租赁费12.8304万元。凯德华并未实际使用房屋至上述承租期间届满即面临拆迁停业，虽然合同未约定该时间段内遇到拆迁的预收租赁费返还问题，但从民法公平原则考虑，西安某甲公司有义务返还西安某乙公司未实际租赁使用物期间的预收租金。根据西安某乙公司与西安某某丙公司订立的拆迁协议中双方一致确认西安某甲公司停业时间为2013年9月30日，此后的一个月为搬迁撤离时间，故认定租赁截止日期为2013年9月30日。西安某甲公司辩称的西安某乙公司租赁实际使用至10月22日没有事实依据，不予支持。西安某甲公司应返还预收的租赁费为：商务楼8000平方米左右的租赁费200.97万元；增加营业面积393.2平方米的租赁费2.6012万元，共计203.5712万元。对西安某乙公司主张的超出部分，不予支持。西安某乙公司主张因申请诉讼保全而向担保单位支付的担保费4万元一节，因该费用的产生与租赁合同争议之间不存在因果关系，且不属于因租赁合同不能履行必然要产生的损失，西安某乙公司之主张缺乏法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决：一、被告西安某甲公司于本判决生效后七日内向原告西安凯德华商务酒店有限责任公司返还预收的房屋租金203.5712万元；二、驳回原告西安凯德华商务酒店有限责任公司其余的诉讼请求。案件受理费32229元，由西安某乙公司承担11193元，由西安某甲公司承担21036元；保全费5000元，由西安某甲公司承担（上述费用西安某乙公司均已预付，由西安某甲公司在执行本判决时支付予西安某乙公司）。
西安某甲公司不服上述判决，向本院提起上诉称，原审法院违法追加马某某参加诉讼，为错误裁判寻求法律依据。西安某某浴场与西安某乙公司之间没有法律上的关系，是两个毫不相干的机构。西安某某浴场是个人独资企业，已经注销，其出资人为马某某。西安某乙公司是一家有限责任公司，股东为两个自然人，即马某某和姜文彬，法定代表人为马某某。原审法院在查明上述关系之后，追加马某某为无独立请求权的第三人，明显错误。马某某作为原西安某某浴场的出资人，应对本案具有独立请求权，应为有独立请求权的第三人。西安某某浴场被注销、设立西安某乙公司的事实，马某某没有向西安某甲公司告知过。2012年8月以后，西安某甲公司确实收到西安某乙公司签注的租金支付发票，但西安某甲公司向马某某出具了以西安某某浴场为承租人的发票。故西安某乙公司不是本案合同的主体。原审法院不按照合同法规则处理本案，而按照公平原则处理本案，属适用法律错误。西安某某浴场与西安某甲公司所签订的合同约定了双方因拆迁事宜对租金的处理方法。事实上西安某某浴场、西安某乙公司已经就拆迁所造成的损失按照合同的约定自行向拆迁人西安某某丙公司主张了权利，并且达成了协议，从西安某某丙公司获得了800余万元的补偿，该补偿已经包含了西安某乙公司、西安某某浴场的经营损失，经营损失必然包含了租金。综上，请求：撤销原判，驳回西安某乙公司的诉讼请求或驳回西安某乙公司的起诉。
西安某乙公司答辩称，原审法院追加马某某是为了查明案件事实。与西安某甲公司签订租赁合同及再补充协议的确系西安某某浴场，但在实际履行合同过程中，实际履行人变更为西安某乙公司，原审追加原西安某某浴场的出资人和西安某乙公司的法定代表人马某某为第三人并无不当。西安某甲公司收取的是西安某乙公司的租金，并不是西安某某浴场的租金。西安某某浴场已经注销，马某某没有独立请求权。西安某乙公司与西安某甲公司形成了事实上的租赁关系。西安某乙公司设立后，向西安某甲公司告知了西安某某浴场已经注销、设立西安某乙公司的事实。西安某乙公司与西安某某丙公司协商处理了经营损失是事实，但不包含西安某甲公司多收取的西安某乙公司的租金。
马某某的答辩意见与西安某乙公司的答辩意见一致。
本院经审理查明，二审审理中，马某某陈述，2006年10月份左右，西安某某浴场的负责人马荣将西安某某浴场转让给自己。因西安某某浴场的负责人发生变更，西安某甲公司要求重新签订租赁合同，故其作为西安某某浴场的负责人于2007年12月29日与西安某甲公司签订了本案的《合同书》和《再补充协议》，浴场在涉案房屋经营期间，门口的广告牌一直没有变更过。西安某甲公司以对西安某某丙公司与西安某某浴场之间的拆迁协议赔偿内容产生异议为由，向本院申请向西安某某丙公司调查核实该赔偿协议的内容。经本院于2014年12月31日到西安某某丙公司调查，该公司陈述：西安某某丙公司与西安某乙公司、西安某某浴场2013年9月27日所签订的《协议》约定的800万赔偿主要是经营损失补偿，其余是设备残值补偿。因西安某某浴场与西安某甲公司签订的租赁合同终止日期快到了，所以凯德华的装修残值没有多少。如果合同到期了，我们拆迁将不赔偿任何损失。因为合同没有到期，所以才赔偿了800万元的损失。关于营业损失赔偿，是从西安某某浴场停止营业开始到租赁合同终止日之间的。其赔偿的800万元就是一个“打包”，一切纠纷解决。其次，西安某甲公司提交了一组关于西安某乙公司设立时的工商登记材料，其中有一份《合同书》，系西安某某浴场与西安某甲公司于2007年12月29日所签订的合同，但该合同最后一页右下角空白处多了“西安凯德华商务酒店有限责任公司”印章。马某某称，西安某乙公司的营业执照颁发后，其给西安某甲公司的法定代表人张芳打过电话告知西安某某浴场注销、成立西安某乙公司的事实，张芳在电话中称“知道了”。对此，西安某甲公司不认可。原审判决查明其余事实属实。
本院认为，西安某某浴场与西安某甲公司于2007年12月29日所签订的《合同书》及《再补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。按照上述约定，西安某某浴场租赁西安某甲公司位于西安市南二环西段55号沿二环的商务楼整体约8000平方米及新增面积393.2平方米经营浴场。双方实际履行了合同。2011年9月7日西安某乙公司设立，股东为姜文彬、马某某，法定代表人为马某某。西安某乙公司设立后即在租赁场所经营浴场，并以自己名义向西安某甲公司支付租金。2012年12月27日西安某乙公司分两次通过银行转账的形式向西安某甲公司支付了8000平方米房屋、2013年4月1日至2014年3月31日期间的租金401.94万元，2012年9月17日西安某乙公司通过银行转账形式向西安某甲公司支付了新增房屋面积、2012年12月14日至2013年12月13日期间的租金12.8304万元。西安某甲公司亦收取了该费用。西安某乙公司与西安某甲公司形成了事实租赁关系。凯德华作为本案原告主体适格，系事实租赁法律关系一方当事人，可以作为本案原告。因遇政府拆迁，西安某乙公司与改造主体西安某某丙公司签订的拆迁协议书中明确约定西安某乙公司2013年9月30日停业，故原审判决西安某甲公司向西安某乙公司返还其收取西安某乙公司2013年10月1日以后的租金计算为203.5712万元，符合事实及法律规定，依法应予维持。西安某甲公司上诉称西安某某浴场、西安某乙公司已经就拆迁所造成的损失按照合同的约定自行与西安某某丙公司达成了协议，西安某乙公司从西安某某丙公司获得了800余万元的补偿包含有租金一节，因西安某某丙公司与西安某某浴场、西安某乙公司所签订的拆迁协议中明确约定关于租赁合同由西安某乙公司、西安某某浴场与西安某甲公司另行协商，且该协议中亦未明确包含有租金。另外，经西安某甲公司申请，本院于2014年12月31日到西安某某丙公司的调查，西安某某丙公司的陈述系其单方面陈述，不能对抗其与西安某某浴场、西安某乙公司所签订的拆迁协议。故本院对于西安某甲公司上述主张理由，不予采纳。综上，原审判决正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23086元由上诉人西安某甲公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔志刚
代理审判员 朱筱滢
代理审判员 陈 帅
二〇一五年五月二十日
书 记 员 刘书方