惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1391民初1712号原告：谢玉莲，女，汉族，1962年10月2日出生。被告：惠州大亚湾龙光房地产有限公司，住所地：惠州大亚湾西区西南大道88号龙光城酒店会所。法定代表人：沈沛勇。委托代理人：刘邦柠，该公司职员。原告谢玉莲诉被告惠州大亚湾龙光房地产有限公司（以下简称“龙光公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2016年6月13日立案受理后，依法由审判员薛银标担任审判长，与审判员罗亚鵃、曾日华组成合议庭，于2016年8月29日公开开庭进行了审理，原告谢玉莲，被告委托代理人刘邦柠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢玉莲诉称：2013年2月4日原告购买被告开发的位于惠州××头××北路××号龙光天悦龙庭9栋一单元x号房，房屋总价为534865元，原告采用银行按揭方式付款。根据购房合同附件四-合同补充协议第十条的规定：出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告于2014年12月29日为原告办理房屋所有权证，已属违约，加之时至今日，原告仍未收到土地使用权证以及任何相关通知，而完整的房地产权属证书是包括房屋所有权证和国有土地使用权证，期间，原告多次催促被告办理却无任何回应；根据购房合同附件四：合同补充协议第十条的规定，因出卖人责任导致买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人应自房地产交付之日第240日起，按日向买受人支付本房地产总价款万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日止，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。被告违约天数共计829天（从2013年7月10日商品房交付使用至2016年6月13日立案受理之日止，再减去240天的办理房地产权属证书期限，共计829天），违约金额共计44340元，又因为累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%，即26743元，为此，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告自起诉之日起3个月内完成土地使用权证的办理并发放给原告；2、被告向原告支付土地使用权证逾期办理违约金26743元；3、被告支付自2014年3月6日起未支付违约金的银行同期贷款利息，利息计算至实际支付之日止；4、本案诉讼费由被告承担。原告谢玉莲向法庭提交了原告身份证复印件、被告企业信息、房地权证、商品房买卖合同、购房发票等证据，用以证明其诉称的事实。被告辩称：一、被告不是办理不动产权属证书的行政主体，原告要求被告自起诉之日起3个月内完成土地使用权证办理并发放给原告于法无据，事实上亦无可能；二、被告与原告签署的《广东省商品房买卖合同》附件四-补充协议第十条规定了被告的办证义务为：被告应在商品房交付使用后240天内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告早就将需由被告提供的资料报至产权登记机关，原告事实上也已取得房地产权证，被告的办证协助义务已完成；三、惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，该公告通知：自2016年6月30日起，大亚湾房管局停发国有土地使用权证，按照“不变不换”的原则，原告已经取得的房地产权证继续有效，无需再办理国有土地使用权证，原告虽未取得国有土地使用权证，但不影响房产证的效力，不影响原告对涉案房产的处分；四、原告曾就逾期办证一事向惠州大亚湾经济技术开发区人民法院起诉过被告，后双方就此事达成和解，原告确认收到被告支付的房地产权属证书延期办理补偿款16009.49元后，原告不应再就涉案房产的房地产权属证书一事追究被告违约或赔偿责任；五、退一步讲，如认为被告未按约办理国有土地使用权证，应承担违约责任，按照《广东省商品房买卖合同》附件四-补充协议第十条的约定，如因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权证书的，自交付后的第240日起，每天按总价款的万分之一计算违约金，并且累计违约金额度不超过涉案房产总价款的5%。因为被告在2015年10月份已向原告支付过补偿款，所以，按照合同附件四-补充协议第十条计算的违约金应减去2015年10月份已支付的补偿款16009.49元。被告向法庭提交了《广东省商品房买卖合同》、房产证、收款收据、授权委托书、《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》等证据，用以证明其辩称的事实。经审理查明：2013年2月4日，原告谢玉莲与被告龙光公司签订了一份《广东省商品房买卖合同》，双方约定：一、商品房基本情况及价款：原告购买被告开发的位于惠州××头××北路××号龙光天悦龙庭9栋一单元x号房，建筑面积134.95平方米，总价534865元；二、付款方式及期限：原告于2013年2月4日之前付清购房首期款164865元，余款370000元办理银行按揭贷款，在合同签订之日起30日内原告办理完毕住房银行按揭手续，贷款金额及年限以银行最终审批为准；三、交付期限：被告应当在2013年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备条件，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用；四、关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任导致原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告应自本房地产交付之日起的第240日起，按日向原告支付本房地产总价款的违约金，直至原告取得房地产权属证书之日止，累计违约金额度不超过该商品房总房价的5%。2013年6月29日，原告谢玉莲向被告龙光公司付清了全部的购房款共计534865元，被告龙光公司于2013年7月10日将涉案商品房交付会给原告谢玉莲使用；2014年12月29日，被告龙光公司为原告谢玉莲办理了房屋所有权证，但被告违反了《广东省商品房买卖合同》附件四-合同补充协议第十条的约定，即被告应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。原告在（2015）惠湾民一初字第766号案庭审辩论中要求被告现金支付逾期办证违约金以及利息，并提出涉案房屋土地证尚未办理，希望被告一并支付。为此，被告于2015年10月29日与原告就逾期办证达成和解，原告向被告出具收款收据，该收款收据的主要内容为：现收到惠州大亚湾龙光房地产有限公司支付的（2015）惠湾民一初字第766号案，即天悦龙庭项目9栋1-x号房的办理房地产权属证书延期补偿款人民币15885.49元，案件受理费124元，以上款项共计人民币壹万陆仟零佰拾玖元肆角玖分（人民币：16009.49元）。另查明：2016年6月28日，惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局与惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发文《关于大亚湾区事实不动产统一登记有关事项的公告》，该公告规定，该公告：自2016年6月30日起，区土地、房屋、林地、海域等不动产登记业务，统一到区不动产登记中心办理，领取《不动产权证书》、《不动产登记证明》，停发原各类不动产权属证书、证明。海洋部门、林业部门不再受理海域、林地等登记发证业务。国家规定的过渡期内农村土地承包经营权登记仍由原部门办理，过渡期后纳入统一登记的具体时间另行通告，按照“不变不换”的原则，原已依法颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明继续有效，权利未变动的，证书与证明不需更换，权利变动的，在依法办理不动产转移、变更等登记时予以换发新的《不动产权证书》或者《不动产登记证明》。以上事实，有原、被告的庭审陈述，原告提交的原告身份证复印件、被告企业信息、房地权证、商品房买卖合同、购房发票，被告提交的《广东省商品房买卖合同》、房产证、收款收据、授权委托书、《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》等证据在卷证实，足以认定。本院认为，本案的焦点是对逾期办理国有土地使用权证事宜是否已协商并履行及能否补办国有土地使用权证。关于逾期办证问题，被告逾期办理国有土地使用权证是否构成违约。根据合同补充协议第10条对逾期交房问题进行重新约定：被告应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，本案中，被告已经协助原告办理了房产权证，但未办理国有土地使用权证，且因被告逾期办理房产证问题，原告曾向本院起诉要求被告承担违约责任，法庭辩论中原告一并要求被告支付逾期办理国土证的违约责任，此后双方进行调解，原告出具的收款收据中款项的性质为“办理房地产权属证书延期补偿款”，基于上述事实，依据诚实信用原则，推定双方已对逾期办理房产证及国有土地使用权证的纠纷已达成调解，且按协议履行完毕。关于补办国有土地使用权证问题，2016年6月28日惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局与惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发文《关于大亚湾区事实不动产统一登记有关事项的公告》，该公告规定自2016年6月30日起，停发原各类不动产证书、证明，按照“不变不换”的原则，原已依法颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明继续有效，权利未变动的，证书与证明不需更换，权利变动的，在依法办理不动产转移、变更等登记时予以换发新的《不动产权证书》或者《不动产登记证明》。即原告持有的《房地产权证》仍然有效，不再颁发《国有土地使用权证》，权利变动时予以换发新证。因此，原告诉请办理土地使用权证、支付逾期办证违约金及其利息的主张，没有事实和法律上的依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告谢玉莲的诉讼请求。案件受理费469元，由被告惠州大亚湾龙光房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  薛银标审判员  曾日华审判员  罗亚鵃二〇一六年十二月二十五日书记员  陈 露