黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑03民终135号上诉人（原审原告）：王某，男，1967年3月13日出生，汉族，新发煤矿工人，住黑龙江省鸡西市。委托诉讼代理人：陶桂兰，黑龙江雪原律师事务所律师。委托诉讼代理人：兰某1，住黑龙江省鸡西市。（系王某妻子）上诉人（原审被告）：苏某，女，1962年12月3日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鸡西市。上诉人（原审被告）：佟某，女，1964年1月21日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鸡西市。二上诉人委托诉讼代理人：张世勋，黑龙江腾飞律师事务所律师。上诉人王某因与上诉人苏某、佟某租赁合同纠纷一案，不服鸡西市鸡冠区人民法院（2017）黑0302民初1439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人王某及其委托诉讼代理人兰某1、陶桂兰，上诉人苏某、佟某的委托诉讼代理人张世勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某上诉请求：依法改判支持其2011年7月1日至2015年6月30日的租金83,333.33元及利息29,339.44元。事实与理由：一审法院部分事实认定不清。认定王某要求给付租赁费的诉讼请求已超过诉讼时效，不支持王某2011年7月1日至2015年6月30日的租金83,333.33元及利息29,339.44元，共计112,372.77元错误。1、第一期租赁到期后，王某曾无数次到苏某、佟某租赁的场地索要租金。不仅有证人证实，且有王某与佟某手机短信可以相互印证；2、因租赁合同未到期，债务一直延续，且苏某、佟某仍继续使用租赁物，应认定其二人对租金债务的认可，应作为本案诉讼时效中断并重新计算的依据；3、一审法院在认定合同有效，苏某、佟某仍继续使用租赁物的情况下，判决不支持王某的租金及利息共计112,372.77元，认定事实错误。苏某、佟某辩称，案涉租赁合同无效，具体体现在鸡西市西郊企业总公司无权将该荒山发包给王某，王某也无权将该地块租赁给佟某、苏某。依据法律规定，该租赁合同自始无效，不应履行，亦谈不上租赁费的问题。本案超过诉讼时效，诉讼请求不应支持。苏某、佟某上诉请求：依法撤销一审判决，并改判或发回重审。事实与理由：一、原鸡西市西郊企业总公司承包给王某的地块不是“荒山”，而是采矿用地。原鸡西市西郊企业总公司对该地块不享有土地使用权，权属为鸡西市鸡冠区西郊乡梁家村集体所有的土地。原鸡西市西郊企业总公司与王某签订的《承包荒山合同》为无效合同，王某再将该地块租赁给苏某、佟某并签订的《租赁合同》亦应为无效租赁合同。且《租赁合同》，违反了法律的强制性效力性规定，应属无效合同。一审法院认定《租赁合同》为有效合同是错误的。二、王某与苏某、佟某签订的《租赁合同》因出现合同约定的终止情形，该《租赁合同》已终止，合同中约定的权利和义务亦终止，苏某、佟某向王某无需履行交纳所谓“租金”的合同义务。三、一审法院认定王某起诉索要“租金”的诉讼请求，已超过法律规定的诉讼时效期间，但又判决保护王某的2015年6月30日至2017年6月期间的租赁费，一审法院认定该事实相互矛盾。王某辩称，王某与苏某、佟某二人签订的租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。土地所有权和使用权分离是我国土地利用的常态和总体原则。土地使用权依法可以转让、转包和调换。鸡西市西郊企业总公司（西郊乡政府）将自己拥有使用权的矿用地（荒山）承包给王某，王某又将该土地转包给苏某、佟某的行为不违反任何法律法规，未侵害任何第三人的合法权益，因此王某是否是案涉争议土地的所有权人不影响本案租赁合同效力。且鸡西市西郊企业总公司建矿在前，梁家村成立在后，即使本案土地现在在梁家村行政区划内，其也不能因此否认原鸡西市西郊企业总公司对该土地所拥有的土地使用权。《中华人民共和国土地法》第六十三条规定的是禁止将农用地转变为非农用地，而案涉争议土地本身就不是农用地而是矿用地，因此王某与苏某、佟某签订的租赁合同并不违反上述规定。二、王某与苏某、佟某虽然在合同中约定终止情形，但双方并未按该约定履行。苏某、佟某一直租赁该土地从事生产，王某也没有主张合同终止，双方仍按原合同继续履行，因此双方合同并未终止，苏某、佟某仍应按照合同约定承担给付租金的义务。三、王某要求苏某、佟某给付租金的请求并未超过诉讼时效。根据《最高人民法院审理民事案件适用诉讼时效制度若干意见》第五条“当事人约定同意债务分期履行的，诉讼时效从最后以其履行期限届满之日起计算。”而且王某从第一期租金到期开始每年都多次到租赁场地或打电话向苏某、佟某主张给付租金。虽然没有见到苏某、佟某本人，但王某打电话和到租赁场地向佟某的父亲（场地负责人、看管人）主张权利，尤其是在2015年10月16日一次王某向苏某、佟某主张权利后，又到乡政府取得乡政府的确认，二审中王某还将提供证据证明其诉讼请求未超过诉讼时效。另外苏某、佟某虽然没有给付租赁费，但二人一直适用租赁物至今应当视为对债务的认可。综上，请求驳回苏某、佟某的上诉请求。王某向一审法院起诉请求：1、要求与苏某、佟某解除合同并要求苏某、佟某立即拆除临时性厂房及其他地上附着物；2、要求苏某、佟某给付拖欠的租金116,666.67元及利息30,000元；3、要求苏某、佟某承担诉讼费用。一审法院认定事实：2003年2月20日，王某与西郊乡人民政府下属单位鸡西市西郊企业总公司签订承包荒山合同书，双方约定鸡西市西郊企业总公司将其位于解家沟西侧荒山承包给王某；合同期限三十年，承包时间为2003年2月20日至2033年2月20日；每年以上交方式于2月20日前支付承包费用为600元，如当年不交承包费，鸡西市西郊企业总公司有权终止合同；荒山四至边界以乡林业站划分为准，北至去北风井道下松林木和闫喜良煤矿下侧次生幼林为止，左至新发立井至北风井输电线路为准，右至闫喜良煤矿下侧山脊分水岭为准，南至原乡煤矿办公室和下侧原龙山煤矿公路边办公室院墙为准，承包地内韩永利煤矿采完交承包者使用。王某承包上述荒山后，于2008年6月30日与被告苏某、佟某，租赁合同内容为“甲方鸡冠区西郊乡林业户王某，乙方宏源焦化厂及炼钢厂（苏某、佟树芬），一、乙方承包期为十年（2008年6月30日——2018年6月30日）。付款方式：分三次付款，每三年付一次，第三期四年一起付，上打租。面积约4，000平方米。二、乙方可建临时性厂房，不许建永久性厂房。三、如果在承包期间内，国家政策有变，以国家政策为准，乙方赢亏自负，四方概不负责。四、乙方一次交三年钱，租金为五万元，从2008年6月30日至2011年6月30日，每次付款都是对应日付款，到期不付，合同终止……七、如乙方需要扩厂，必须与甲方另议。甲方同意方可扩地，如乙方违约，合同立即终止……甲方签字：王某（签名并捺印），乙方签字：苏某、佟某（签名并捺印）”。合同签订后，王某向苏某、佟某交付土地，苏某、佟某向王某支付第一期三年租金5万元。苏某、佟某接收土地后，在土地上建设焦化厂，并建有四间临时性厂房及附属房、6座砖窑和2层铁网院墙，并由苏某、佟某使用，苏某、佟某未向王某支付第二期、第三期租金。2015年10月16日，西郊乡人民政府出具证明一份，证明鸡西市西郊企业总公司已解体，但鸡西市西郊企业总公司与王某签订的承包荒山合同仍为有效合同。一审法院认为，王某与苏某、佟某签订的租赁合同虽首部乙方处列有宏源焦化厂及炼钢厂，但合同尾部未加盖公章，且合同由苏某、佟某签字确认，应当认定为合同的一方主体为苏某、佟某。因该租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，而王某对涉案土地的权利状态不影响租赁合同的效力，故租赁合同合法有效，对双方均有约束力。因此苏某、佟某主张双方签订租赁合同因租赁土地的使用权归新发村所有、王某不享有租赁土地的使用权而无效的理由不成立，本院不予支持。王某按照合同约定履行了交付土地的义务，苏某、佟某向王某支付第一期租赁费后，未按合同约定继续给付租赁费义务，虽租赁合同中约定“到期不付合同终止”，但王某与苏某、佟某均未向相对方主张终止合同，亦未履行通知义务，合同约定的终止条件成就但未履行，故租赁合同尚未终止，对双方当事人仍有约束力。苏某、佟某主张租赁合同已终止的理由不成立，本院不予支持。苏某、佟某应按照合同约定继续履行给付租赁费的义务。苏某、佟某未按约定给付租赁费，王某要求解除合同的条件成就，故对王某要求解除合同并由苏某、佟某拆除临时性厂房及地上附着物的主张，本院予以支持。合同中，双方约定租赁期间为十年即2008年6月30日至2018年6月30日，最后一期付款日的对应日付款为2014年6月30日，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的”及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”规定，王某应于2015年6月30日前主张权利。王某主张曾向苏某、佟淑芳催要租赁费，但其提供的证人兰某2、蓝某、兰某3均未见证王某、兰某1向苏某、佟某本人主张权利，且三位证人与兰某1均有亲属关系，其证言亦无其他证据佐证，不能证实王某的事实主张，故苏某、佟某主张王某要求给付租赁费的诉讼请求已超过诉讼时效的理由成立。本案中，虽王某与苏某、佟某约定给付的最后一期租赁费已超过诉讼时效，但双方当事人约定支付租赁费的方式系上打租，且最后一期租赁费为四年租赁费（2014年4月30日至2018年4月30日），给付租赁费用时租赁行为尚未发生，而苏某、佟某在该期间继续使用租赁物，应当认定为苏某、佟某对租金债务的认可，可以作为诉讼时效重新起算的依据，故根据合同实际履行情况，王某应在2017年6月30日前主张2015年6月30日至2016年6月30日期间的租赁费，王某于2017年6月6日向本院提起诉讼，故苏某、佟某应给付王某自2015年6月30日起至2017年6月期间的租赁费。按照合同约定三年租赁费为5万元，每年租赁费为16,666.67元，2015年6月30日起至2017年6月期间的租赁费为33,333.34元。合同履行期间，苏某、佟某未向王某履行给付租赁费33,333.34元的义务，构成违约，应自王某主张之日2017年6月6日起按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%承担赔偿损失的责任，王某主张计算利息至2017年11月17日，故苏某、佟某应给付王某利息损失利息660.56元。综上所述，对原告王某要求解除与被告苏某、佟某签订的《租赁合同》并拆除土地上的临时性厂房及附属房、6座砖窑和2层铁网院墙的主张，本院予以支持；对原告王某要求被告苏某、佟某应给付2011年6月30日至2015年6月30日期间租赁费及利息的主张，本院不予支持；被告苏某、佟某应给付原告王某2015年6月30日至2017年6月期间的租赁费33,333.34元、利息660.56元，共计33,993.90元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，判决：一、解除王某与苏某、佟某于2008年6月30日签订的《租赁合同》，苏某、佟某于本判决生效之日起60日内拆除租赁土地上的临时性厂房及附属房、6座砖窑和2层铁网院墙；二、苏某、佟某于本判决生效之日起三日内给付原告王某2015年6月30日至2017年6月期间的租赁费33,333.34元、利息660.56元（以33,333.34元为基数，自2017年6月6日起至2017年11月17日止按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算），共计33,993.90元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对二审提交的证据，本院认证如下：王某证据一、收据12张。意在证明王某拥有案涉争议土地的使用权，有权对外租赁。苏某、佟某认为收据不属于税务机关的正规收据，收据上写的是荒山承包费，地块指代不明；且荒山用来作工业工地违法无效。国土资源局出具的情况说明证明了地块归西郊乡梁家村集体所有，而不归王某所有，也不归鸡西市西郊企业总公司所有。本院认为，苏某、佟某虽对真实性有异议，但未举示证据证明其异议成立，该组证据中的收据均由鸡西市西郊企业总公司或西郊乡政府财政所盖章，故可确认上述收据的真实性，依据上述收据，可以证实王某向鸡西市西郊企业总公司（西郊乡政府）缴纳了案涉争议土地的租金，取得了案涉争议土地的相应权利，故对该组证据的证明目的予以确认。王某证据二、电话录音1份、照片4张、证人马某、韩某出庭作证。意在证明王某主张2011年6月30日至2016年6月30日的权利未超过诉讼时效，2014年时案涉争议土地非农用地。苏某、佟某认为电话录音无法辨别真伪，和谁通话不祥；证人证实未在场，只是听说、证言模糊，不应采信；照片与本案争议焦点无关。本院认为，苏某、佟某对该组证据的异议理由成立，故对该组证据不予确认。王某证据三、梁家村（之前系东风大队）林地方位图两份（复印件）。意在证明梁家村是继承原东风大队的林地，在该林地中不包含王某，承包第的30林班18小班和34小班，即苏某、佟某称案涉争议土地系梁家村所有不成立。该林地划拨时间为1982年，梁家村成立于1984年。苏某、佟某认为证据系复印件，无法确定真伪，国土资源局系唯一的土地管理和确权部门，其他单位物权确认土地权的归属，应以国土资源局卫星定位来确定该块土地归梁家村集体所有。本院认为，该组证据为复印件，苏某、佟某对真实性有异议，故对该组证据的真实性不予确认。王某证据四、地块认定书1份（复印件）。意在证明30林班18小班，是市政府划拨给鸡冠区政府的矿用地，不是农用地，主管单位是鸡冠区林业局，地块认定书和划拨书是同一天形成。苏某、佟某对真实性有异议，认为林业局无权确认土地权属。本院认证意见同证据三。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：1、王某是否有权对案涉争议土地收取租金；2、王某主张的权利是否超过了诉讼时效。关于王某是否有权对案涉争议土地收取租金的问题。王某与苏某、佟某就案涉争议土地租赁一事签订了租赁合同，王某、苏某、佟某均在该合同书签字确认，故可确认该合同系王某与苏某、佟某的真实意思表示。苏某、佟某抗辩该合同无效，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效。（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”案涉租赁合同并无上述法律规定的无效情形，故合法有效。关于案涉争议土地王某是否享有对外出租权利的问题。王某主张其依据《荒山承包合同书》从鸡西市西郊企业总公司处取得使用权，进而转租给苏某、佟某。苏某、佟某抗辩案涉争议土地系梁家村集体所有，其在从王某处租赁后梁家村禁止其在该土地上经营，但未举示相关证据。其举示的鸡西市国土资源局出具的情况说明并未明确其所说明的位置即为案涉争议土地，故苏某、佟某关于王某无权对案涉争议土地对外出租的抗辩不能成立。综上，案涉租赁合同合法有效，各方当事人均应按合同约定恪守义务，苏某、佟某自合同签订至今，一直占有案涉争议土地，故王某有权对苏某、佟某收取租赁费用。关于王某主张的权利是否超过了诉讼时效的问题。延付或者拒付租金属法律规定的特殊时效，故本案诉讼时效的确认应依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定确定为一年。案涉租赁合同关于租金的给付约定的为分期给付，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，案涉租金的诉讼时效应分别计算。依据租赁合同约定，最后一期给付租金的时间为2014年6月30日，苏某、佟某未依据约定给付租赁费，但其未向王某交还案涉租赁土地，而是继续占有，故其后的行为应视为对租金债务的认可，应重新起算诉讼时效。王某于2017年6月6日提起本案诉讼，故其对2016年6月6日前的租金有权主张，依据双方签订合同的节点，2016年6月6日时2015年6月30日起计算的租金尚未到履行届满之时，故对2015年6月30日之后的租金，王某有权主张，其余时间已超过诉讼时效。王某关于其曾对苏某、佟某主张债权，诉讼时效均应重新起算的主张，无直接证据证实，故不予确认。综上所述，王某即苏某、佟某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费王某缴纳的3,233元由王某负担；苏某、佟某缴纳的3,233元由苏某、佟某负担。本判决为终审判决。审 判 长 冯       莹审 判 员 郭   以   刚审 判 员 洪       明二〇一八年五月二十一日法官助理 李凤霞书记员张艳红本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。