福建省漳州市芗城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芗民初字第5070号
原告陈伟民，男，1960年5月4日出生，汉族，住漳州市芗城区。
委托代理人张志强，福建三和律师事务所律师。
委托代理人蔡火旺，福建三和律师事务所实习律师。
被告陈开声，男，1930年11月21日出生，汉族，住漳州市芗城区。
被告陈金山，男，1961年3月13日出生，汉族，住漳州市芗城区。
第三人林宝泉，男，1964年12月12日出生，汉族，住漳州市芗城区。
原告陈伟民与被告陈开声、陈金山，第三人林宝泉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈伟民的委托代理人张志强到庭参加诉讼，被告陈开声、陈金山，第三人林宝泉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告陈伟民诉称，被告陈开声与其妻子李美丽的委托代理人林宝泉于2002年4月4日与原告签订一份《房地产买卖契约》，约定陈开声、李美丽夫妇将位于漳州市芗城区南昌路小商品城房产，建筑面积为180.06平方米，以总价人民币20万元（以下币种均为人民币）出售给原告，原告依约一次性支付全部购房款给陈开声、李美丽夫妇，陈开声、李美丽夫妇即将上述房产交付原告。房屋交付后，原告即实际入住至今。被告陈金山系被告陈开声与李美丽的儿子，李美丽现已过世，陈金山为陈开声与李美丽的唯一法定继承人。原、被告双方对房屋买卖合同均无异议，但被告怠于提供完整的房产交易手续，未积极协助原告办理讼争房产的过户手续，致使被告购买的上述房产至今未能办理过户手续。请求法院依法确认原、被告于2002年4月4日签订的关于漳州市芗城区南昌路小商品城房地产买卖契约合法有效；判令被告立即与原告办理过户手续；本案诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，原告以本案讼争房产因开发商历史遗留问题，产权证及土地使用权证尚不能办理为由，申请撤回“判令被告立即与原告办理房屋过户登记手续”的诉讼请求。
被告陈开声、陈金山未提交书面答辩。
第三人林宝泉书面辩称，第三人对原告提供的证据“拆迁安置房屋合同书”、“产权登记证明书”、“公证书”、“房地产买卖契约”等真实性均无异议。本案房屋买卖发生在原告与被告陈开声夫妻之间，第三人只是陈开声夫妻的代理人。被告陈开声出售的两套房产实际成交的价格是22万元，当时为了税收上的筹划，将合同价格写成了20万元。因双方约定办理公证手续，故原告先支付给被告陈开声购房款21.5万元，该款被告陈开声已全部收取，剩余的5000元双方约定待办理公证时支付。后因种种原因，双方至今没有办理公证。
经审理查明，被告陈开声与李美丽系夫妻关系，被告陈金山系陈开声及李美丽的儿子。李美丽于2004年10月30日去世。
另查明，1997年2月2日，被告陈开声及其妻子李美丽与漳州市华侨住宅经营公司签订一份《拆迁安置房合同书》，该合同约定漳州市华侨住宅经营公司征用陈开声、李美丽位于平等路房屋，住宅90.39平方米，营业用房27.79平方米，双方协议同意以南昌路小商品城房屋作为安置房。1998年12月13日，漳州市华侨住宅经营公司出具一份《南昌路小商品城房屋拆迁安置产权登记证明书》：“被拆迁户业主李美丽原房产地址平等路地西北段现安置南昌路小商品城，建筑面积180.06平方米，手续完整，请给予理产权登记。”2002年3月29日，被告陈开声及其妻子李美丽与第三人林宝泉办理公证委托，委托第三人林宝泉代表被告陈开声及李美丽办理漳州市芗城区南昌路小商品城房产的产权登记、土地使用权登记，领取两证并有权转让上述房地产；委托期限为自委托之日至上述事项完毕等。2002年4月4日，第三人林宝泉以被告陈开声及李美丽代理人的名义与原告陈伟民签订一份《房地产买卖契约》，该契约约定甲方（陈开声、李美丽）自愿将座落于漳州市芗城区南昌路小商品城房地产（建筑面积180.06平方米）出售给乙方（陈伟民）；甲乙双方议定上述房地产成交价格为人民币200000元整，乙方一次性交付甲方；双方同意在乙方交清购房款后，甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑范围内的土地使用权一并转移给乙方；上述房地产办理过户手续所需的一切税费，由双方按规定缴纳；本契约经双方签章并经漳州市公证处公证后成立等。双方另约定原告实际应支付的购房款为220000元。合同签订后，被告陈开声及妻子李美丽将房屋交付原告使用，原告支付被告陈开声及李美丽215000元，购房余款5000元约定由原告于办理公证手续时支付。2015年11月24日，原告支付陈开声购房余款5000元及房屋内部分家具补偿款3000元，共计8000元。原、被告双方至今未就上述契约办理公证手续。
再查明，现漳州市芗城区南昌路小商品城房屋的所有权证及土地使用权证尚未办理，上述房屋由原告陈伟民执掌使用。
上述事实，有原告的庭审陈述及原告提供的户籍证明、《拆迁安置房合同书》、《南昌路小商品城房屋拆迁安置产权登记证明书》、《公证书》、《房地产买卖契约》、收条为据。原告提供的证据经庭审举证、质证，本院对于证据的真实性和来源的合法性，予以确认。
本院认为，由于被告陈开声的妻子李美丽已于2004年10月30日去世，故其就本案讼争合同享有的权利及负担的义务应由其继承人被告陈开声、陈金山享有及承受。漳州市芗城区南昌路小商品房地产系被告陈开声及李美丽名下的拆迁安置房，2002年3月29日，被告陈开声及李美丽与第三人林宝泉办理有关上述房产两证及权属转让的公证委托，该委托系被告陈开声及李美丽的真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效，第三人林宝泉依据该公证委托有权代被告陈开声及李美丽转让上述房产。2002年4月4日，第三人林宝泉作为代理人以被告陈开声及李美丽名义与原告陈伟民签订关于转让漳州市芗城区南昌路小商品城房屋的《房地产买卖契约》，契约中虽然约定本契约经双方签章并经漳州市公证处公证后成立，但契约签订后，被告陈开声及李美丽依约交付房屋，原告陈伟民依约支付购房款，合同已实际履行，未办理公证手续不影响契约的成立。第三人林宝泉代被告陈金山及李美丽签订买卖合同的行为在其代理权限内，被告陈开声、陈金山未对合同的真实性提出异议，合同的内容亦未违反法律规定，故上述《房地产买卖契约》合法有效，被告陈开声、陈金山应对第三人林宝泉的代理行为承担民事责任。契约中虽未对被告办理房地产过户登记手续作出明确约定，但原告已支付全部购房款，被告应负有配合原告办理房屋产权证及土地使用权过户登记手续的义务，但因本案讼争房屋现尚不具备办理房屋产权证及土地使用权证的条件，故原告在审理过程中申请撤回判令被告立即与原告办理房屋过户登记手续的诉讼请求，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第五十五条的规定，判决如下：
原告陈伟民与被告陈开声及李美丽于2002年4月4日就漳州市芗城区南昌路小商品城房屋签订的《房地产买卖契约》合法有效。
本案受理费人民币4400元，由原告陈伟民负担人民币2200元，被告陈开声负担人民币2200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。
审 判 长 郑丽容
人民陪审员 杨莲金
人民陪审员 林文婷
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 阮小芳
附主要法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
《中华人民共和国继承法》
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国物权法》
第五十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。