吉林省德惠市人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0183民初4079号原告：夏善德，男，汉族，住德惠市东八道街东方饺子城。委托诉讼代理人：邴闻天，吉林邴闻天律师事务所律师。被告：吉林省博兴房地产开发有限公司，住所地：长春市人民大街280号长春科技城3楼C-86号。法定代表人：张子和，总经理。被告：吉林省博兴房地产开发有限公司德惠分公司，住所地：德惠市西五道街。负责人：曲波，经理。第三人：孙奎明，男，汉族，住德惠市。委托诉讼代理人：邴永生，吉林华航律师事务所律师。第三人：孙桂生，男，汉族，住德惠市。委托诉讼代理人：刘继国，德惠市胜利街法律服务所法律工作者。原告夏善德与被告吉林省博兴房地产开发有限公司（以下简称博兴公司）、吉林省博兴房地产开发有限公司德惠分公司（以下简称博兴德惠分公司）、第三人孙奎明、第三人孙桂生确认合同有效纠纷一案，本院于2016年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告夏善德、第三人孙奎明的委托诉讼代理人邴永生，第三人孙桂生的委托诉讼代理人刘继国到庭参加诉讼，被告吉林省博兴房地产开发有限公司、吉林省博兴房地产开发有限公司德惠分公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏善德向本院提出诉讼请求：一、请求判令确认原告与被告吉林省博兴房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、判令二被告交付德惠市新惠家园商住幢1-2层1号、7号、10号房屋；三、判令第三人孙桂生、孙奎明腾让争议房屋。事实与理由：2015年2月6日，原告在二被告处购买三套楼房，并与博兴德惠分公司签订了三份《博兴都会公馆商品房【临时】买卖合同》，2月10日，原告与被告博兴公司签订了三份《商品房买卖合同》，合同约定原告购买二被告位于德惠市新惠家园商住幢1-2层1号房，建筑面积120.61平方米，楼房总价款为490521元；1-2层7号房，建筑面积142平方米，楼房总价579303元；1-2层10号房，建筑面积105.79平方米，楼房总价款430176元。原告将上述三套楼房的房款一次性交付给被告德惠分公司，有收据为凭。合同约定博兴公司于2015年12月30日前交付房屋，因被告博兴德惠分公司及其负责人曲波债务较大，并且存在一房二卖情形，新惠家园楼房被诸多债权人和买房人占用，原告购买的楼房也存在被其他人占用的情况，其中7号、10号楼房被第三人孙奎明占用，1号房被第三人孙桂生占用。原告购买上述三套楼房，于2015年2月10日在德惠市房屋交易管理所登记备案，根据《物权法》第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”现该争议房屋应该归原告所有，根据《物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以要求返还原物。”被告博兴德惠分公司不具有独立承担民事责任的能力，被告博兴公司应承担相应的法律责任。被告博兴公司、博兴德惠分公司未作答辩。第三人孙奎明辩称，一、第三人合法占有该房屋；二、原、被告之间系民间借贷关系，请求驳回原告诉讼请求。第三人孙桂生辩称，不同意原告的诉讼请求，孙桂生系依法取得案涉房屋，且经德惠市人民法院判决、执行完毕，孙桂生已经取得该房屋，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了证据一、原告与博兴德惠分公司签订的临时买卖合同三份；证据二、原告与博兴公司签订的商品房买卖合同三份；证据三、收据三枚。第三人的质证意见：对证据一及证据二的真实性没有异议，每平方米的单价为4067元，对证据三的真实性有异议，需要有汇款凭证证实其真实性。第三人孙奎明提供了证据一、第三人孙奎明与博兴德惠分公司签订的商品房临时买卖合同及以物抵债协议书各两份，证明第三人孙奎明借给被告博兴德惠分公司160万元，2015年5月23日，第三人孙奎明与被告博兴德惠分公司达成以物抵债协议书，被告博兴德惠分公司用案涉的7号、10号楼房抵顶在第三人孙奎明处的借款本息，同时将楼房交付给第三人。证据二、购房收据两份。证据三、第三人孙奎明与原告的通话录音五份，博兴德惠分公司负责人曲波与第三人孙奎明的通话录音一份。原告的质证意见为：1、对证据一、二的真实性均有异议，2013、2014年该楼房还未建设完工，没有房屋预售许可证，博兴德惠分公司与第三人签订的是临时买卖合同，是买卖意向，没有向有关部门进行登记备案，不具有法律效力；以物抵债协议是2015年5月23日签订的，原告已经买得该楼房，登记备案时间是2015年2月10日，以物抵债协议不能对抗原、被告签订的商品房买卖合同。该楼房的土地出让合同、划拨土地使用权转让批准文件、建设工程规划许可证均标明吉林省博兴开发有限公司，博兴德惠分公司没有出售资格。2、收款收据也应该由第三人提供银行汇款证据证明。3、对原告与第三人孙奎明的通话录音中关于原、被告之间系借贷关系内容不予认可，该录音确系原告本人所说，但内容是虚假的，目的是为了让孙奎明腾房。对曲波与孙奎明之间的录音不清楚，无法证明其真实性。第三人孙桂生对第三人孙奎明提供的证据无异议。第三人孙桂生提供了证据一、孙桂生与博兴德惠分公司签订的买卖合同及收据，证据二、（2015）德民初字第3273号民事判决书，证据三、（2016）吉0183德执字779号执行裁定书。原告的质证意见为：对证据一的真实性不予认可，对证据二、三的真实性无异议，但是该法律文书确有错误，侵害了原告的合法权益，原告将对该案提起再审。第三人孙奎明对第三人孙桂生提供的证据无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据本院认定如下：一、原告与二被告之间法律关系性质的问题。本院认为，除基于法律特别规定，民事法律关系的产生、变更、消灭，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致才能形成。原告与博兴公司签订的《商品房买卖合同》对购房基本情况、价款、面积、交付时间、违约责任等均有明确约定，应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据，该合同在性质上属于原始证据、直接证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条有关证据的证明力认定原则的规定，应比间接证据、传来证据具有更强的证明力。第三人孙奎明提供录音资料予证明原告与二被告之间系民间借贷法律关系，该录音资料属于间接证据，且原告对录音资料中关于民间借贷的意思表示予以否认，该录音资料中有关民间借贷的通话内容不属于法律规定的自认范畴，第三人应该提供其他证据佐证其主张。在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏的法律关系，且该隐藏的法律关系真实地对当事人产生约束力的情况下，不宜简单否定既存的外化法律关系对当事人真实意思的体现与反映，故夏善德与二被告之间应认定为房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效。二、原告与博兴公司签订的商品房预售合同登记备案的性质和效力。商品房预售合同登记备案属于一种特殊的不动产登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记，属于预告登记的范畴。该登记备案实际上是对商品房买卖进行了公示，是将物权公示手段运用于债法上的请求权，该登记备案制度的目标价值在于保护购房者的合法权益，保障商品房交易的安全性，本案中，原告与博兴公司签订的商品房买卖合同登记备案时间是2015年2月10日，第三人孙奎明与曲波、博兴德惠分公司签订的以物抵债协议书的时间是2015年5月23日，当登记的权利与非登记权利相冲突时，法律优先保护登记的权利。且根据债法原理，清偿是消灭债的最主要方式，而清偿除了要有债务人的给付行为之外，尚需债权人的受领并取得所有权，才发生给付效果，仅有合意，而未实际履行物权转移的，债务并未消灭，抵债目的亦未实现，第三人孙奎明对争议房屋的占有并没有合法依据。故对原告依据房屋买卖合同要求二被告交付德惠市新惠家园商住幢1-2层7号、10号房及第三人孙奎明腾迁争议房屋的诉讼请求，本院予以支持。因第三人孙桂生与博兴德惠分公司的房屋买卖合同纠纷一案经本院判决并执行完毕，依据《最高人民法院印发的通知》第26条“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件……”规定，本院对案涉1号楼的房屋权属及交付问题不应继续审理，应该按照法律规定的程序另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十七条之规定，判决如下：一、原告夏善德与被告吉林省博兴房地产开发有限公司签订的德惠市新惠家园商住幢1-2层7号、10号房的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告吉林省博兴发地产开发有限公司、吉林省博兴发地产开发有限公司德惠分公司于本判决生效之日起十日内将德惠市新惠家园商住幢1-2层7号、10号房交付给原告夏善德；三、第三人孙奎明于本判决生效之日起十日内将德惠市新惠家园商住幢1-2层7号、10号房腾让给原告夏善德；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费100元，邮寄费224元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  沈长江代理审判员  孙永德人民陪审员  车成武二〇一七年三月十三日书 记 员  王熙宁