广东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤执异18号
异议人（案外人）：闫永利，女，汉族，1951年3月25日出生，，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：廖振刚，北京市盈科律师事务所律师。
异议被申请人：中广投（深圳）商业保理有限公司（下称中广投公司）。住所地：广东省深圳市前海深港合作区。
法定代表人：孙佳潇，执行董事。
异议被申请人：吉运集团股份有限公司（下称吉运公司）。住所地：北京市丰台区。
法定代表人：赵六栋，总经理。
委托诉讼代理人：钟炜，北京大成（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱嬿羽，北京大成（广州）律师事务所律师。
异议被申请人：刘现考，男，1961年5月2日出生，汉族，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：钟炜，北京大成（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱嬿羽，北京大成（广州）律师事务所律师。
本院在审理中广投公司诉吉运公司、刘现考债权转让合同纠纷一案过程中，根据（2017）粤民初20号民事裁定于2017年4月26日查封了吉运公司名下位于北京市丰台区商业兴园9号楼2层3单元201房，案外人闫永利不服向本院提出异议。本院受理后依法组成合议庭进行公开听证审查，现已审查终结。
闫永利异议称：上述房产系中广投公司与吉运公司诉讼争议标的以外的财产，异议人对该房产享有实体权利，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款的规定，其所提出的异议应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定审查处理并作出裁定支持其异议请求。首先，异议人与吉运公司分别于2016年9月13日和2017年1月13日签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《存量房屋买卖合同》（网签合同），因此在法院查封上述房产之前，异议人已与吉运公司签订了合法有效的书面买卖合同。其次，异议人与吉运公司签订上述合同后，吉运公司已于2017年1月10日向异议人交付了上述房产，异议人已合法占有上述房产。再次，异议人分别于2016年9月13日和2017年1月10日向吉运公司支付了定金10万元和购房款290万元，并且于2017年4月25日将剩余的230万元购房款以资金监管的方式存入北京市丰台区房产交易管理中心的银行账户，至此异议人已按照合同约定支付了全部购房款，甚至已经按照法律规定缴纳了契税、增值税、中介费等费用。同时，异议人可以将以资金监管方式存入北京市丰台区房产交易管理中心银行账户的230万元购房款按照法院的要求交付执行。最后，在合同履行过程中，异议人多次催告吉运公司办理房屋产权过户登记，但吉运公司直到2017年4月13日才办理完毕上述房产的解除抵押登记手续，于同年4月25日才通知异议人称上述房产可以办理过户登记，并由北京我爱我家房地产经纪有限公司预约了北京市丰台区不动产交易服务中心于2017年4月27日的过户号，但就在2017年4月26日，上述房产被法院查封。异议人作为上述被查封房产的买受人对查封房产提出异议，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形，其异议应予支持。综上所述，异议人的异议请求事实清楚，法律依据充分，故请求依法解除对位于北京市××商业××楼××单元××房产的查封。
异议人闫永利向本院提交的证据有：一、吉运公司与闫永利于2016年9月13日签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《存量房屋买卖合同》（经纪成交版），证明其双方在本院查封之前已签订了书面的房屋买卖合同。二、吉运公司于2016年9月13日出具的《委托书》，证明吉运公司委托朱政伟办理涉案房产买卖过程中的相关事项。三、朱政伟与闫永利于2017年1月10日签订的《二手房交接确认书》，证明吉运公司已于2017年1月10日向异议人交付涉案房产，异议人此时已合法占有该房产。四、北京增值税普通发票、城外城家居广场小额商品销售凭证、城外城家居广场装饰材料销售单和光盘，证明异议人已合法占有使用涉案房产。五、朱政伟于2016年9月13日出具的《定金收据》、中国建设银行客户回单、“房易安”交易资金到账回单、税收完税证明、北京增值税普通发票及业务收据等，证明异议人已在本院查封之前支付了全部的购房款及相关费用。六、吉运公司于2017年5月16日出具的《未办理过户登记的原因说明》，证明涉案房产未办理过户登记手续并非异议人的原因。七、吉运公司、闫永利和北京我爱我家房地产经纪有限公司于2016年9月13日签订的《房地产经纪服务告知和提示》及《居间服务合同》，证明吉运公司通过该经纪公司向闫永利出售涉案房产，并签订居间合同。八、吉运公司、北京伟嘉安捷投资管理有限公司与闫永利于2016年9月13日《履约服务合同》，证明双方签订了履约合同书。
吉运公司答辩称：法院查封前吉运公司已与闫永利签订了合法有效的房屋买卖合同，吉运公司已收取了闫永利大部分的购房款，并将房屋交付给闫永利占有使用，双方皆已积极履行了房屋买卖合同约定的义务，且房管部门亦已受理了双方预约办理过户登记的申请。对于剩余的购房款，吉运公司亦同意按法院要求交付执行。
吉运公司没有向本院提交证据。
中广投公司没有出庭参加听证，亦不提交书面答辩意见。
本院查明：本院在审理中广投公司诉吉运公司、刘现考债权转让合同纠纷一案过程中，中广投公司向本院申请财产保全，请求查封、扣押、冻结吉运公司和刘现考名下价值人民币319443965元的财产并提供了担保。本院经审查于2017年4月10日作出（2017）粤民初20号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结被申请人吉运公司、刘现考名下价值人民币319443965元以内的财产。2017年4月26日，本院向北京市国土资源局丰台分局发出（2017）粤执保6号《协助执行通知书》，要求该局协助查封吉运公司名下的下列房产：位于北京市××楼××单元202（X京房权证丰字第××号）、2层3单元201（X京房权证丰字第××号）、2层3单元202（X京房权证丰字第××号）、3层3单元301（X京房权证丰字第××号），以及位于北京市××区××楼××101（X京房权证丰字第××号），查封期限自2017年4月26日至2020年4月25日止。
另查，上述位于北京市丰台区鸿业兴园9号楼2层3单元201房产登记在吉运公司名下。2016年9月13日，吉运公司与闫永利签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定由吉运公司将该房产出售给闫永利，成交总价款530万元。合同签订当天，闫永利向吉运公司支付了定金10万元，之后，闫永利于2017年1月10日向吉运公司支付购房款290万元，并将剩余购房款230万元存入北京市丰台区房产交易管理中心在中国建设银行北京怡海花园支行开设的账户，同时缴纳了办理过户登记的相关费用。同日，吉运公司的委托代理人朱政伟与闫永利签订了《二手房交接确认书》，办理了该房产的交接手续。之后，闫永利已占有和使用该房产。但由于吉运公司未及时办理该房屋抵押登记注销手续，导致该房产在查封之前未能办理过户登记手续。2017年4月25日，吉运公司通知闫永利称该房产已具备办理过户登记手续的条件，可以办理过户登记手续，但4月26日该房产即被本院查封，闫永利因为无法办理该房产过户手续，遂向本院提出异议。
再查，吉运公司在听证中对闫永利所陈述的事实均予以承认，其双方在听证中均表示同意将闫永利存入北京市丰台区房产交易管理中心银行账户的剩余购房款按法院的要求交付执行。
本院认为：异议人闫永利对本院在财产保全裁定实施过程中查封涉案房产提出异议，对被保全的涉案房产主张所有权，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款关于“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定”的规定，对其异议应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定审查处理。因此，本案主要审查闫永利提出的案外人异议理由是否成立。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行：（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记。”本案中，异议人闫永利作为涉案房产的买受人，其在本院查封涉案房产之前已与吉运公司签订了书面合同，支付了大部分购房款并已合法占有使用该房产，而不能办理产权过户登记手续的主要原因在于吉运公司没有及时办理该房产抵押权撤销手续，并非买受人的原因；现房屋买卖双方均同意将剩余购房款按照本院要求交付执行，因此闫永利提出的异议符合上述规定的情形，其异议能够排除执行。综上，异议人闫永利的异议理由成立，应解除对涉案房产的查封。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二款、第二十八条的规定，裁定如下：
解除对位于北京市丰台区商业兴园9号楼2层3单元201房产的查封。
案外人、当事人对裁定不服，可自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 邱 丹
审判员 李昙静
审判员 周小劲
二〇一七年八月十五日
书记员 陈晓媚