山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁10民终1107号
上诉人（原审原告）李娟。
委托代理人宋强壮。
被上诉人（原审被告）荣成市骏龙房地产开发有限公司，住所地荣成市成山镇马家疃村。
法定代表人于金明，该公司董事长。
上诉人李娟因房屋买卖合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2015）荣人商初字第203号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2012年6月17日，原、被告签订《隆翔花园认购书》，该认购书约定：原告购买被告开发的隆翔花园4号楼二单元203室房屋，房屋总价199760元，原告于签订认购书时先行支付认购定金100000元，余款在被告向原告交付房屋钥匙后付清。双方还约定，原告应当在接到被告通知后7日内，到被告指定地点签署《商品房预售合同》，但并未约定签署《商品房预售合同》的具体时间。当日，原告即向被告交付认购定金100000元。后原告多次催促被告加快楼盘建设，但被告并未对房屋交付日期给出明确答复，双方也并未对解除合同及退款事宜达成一致意见。2015年8月26日，原告向原审法院提起诉讼，要求解除原、被告签订的《隆翔花园认购书》并返还原告认购定金100000元；被告支付原告自2012年6月17日至2015年8月26日的经济损失33000元。被告辩称涉案《隆翔花园认购书》合法有效，原告应继续履行合同，不同意原告的诉讼请求。
另查，在2012年6月17日，原、被告签订上述认购书时，诉争房屋所在的楼盘已开始建设，截止原审庭审结束时，被告完成一层楼房部分的建设。
原审法院认定以上事实，有当事人陈述、认购书、收款收据等相关证据在案为证。
原审法院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，原、被告双方签订的《隆翔花园认购书》中对原告所购房屋的座落、面积、单价等内容进行了明确的约定，具备商品房买卖合同的主要内容，且被告也收取了原告交付的部分购楼款，该认购书应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的：(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”在认购书签订时，涉诉房屋所在楼盘仍在建设之中，且认购书中没有对房屋交付时间进行约定，故应根据社会一般的交易习惯及本案事实对房屋至今不能交付是否合理的问题进行考量。从社会一般交易习惯来看，房地产开发商通过消费者先行认购为楼盘建设筹集资金，建设过程中边建设边销售，从而实现资金循环流动、建设项目稳步推进的情况较为普遍，此种销售方式并无不妥，但开发商仍负有保证施工进度合理推进的义务。具体到本案，自原、被告签订认购书至第一次庭审结束已经超过三年，三年时间内涉诉房屋所在楼盘仅完成了一楼部分施工，明显超出了一般社会大众对商品房建设进度所能承受的心理预期，且原告在诉前已多次催促被告加快建设，但被告始终未对房屋交付日期作出明确答复，直至原告提起本案诉讼，上述事实应当视为被告经原告催告后在合理期限内仍未履行其主要义务，故双方签订的《隆翔花园认购书》应当予以解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，原告要求被告返还认购定金100000元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。涉案《隆翔花园认购书》解除后，被告应当返还原告支付的购楼款，并承担赔偿原告损失的责任，因原、被告没有约定该部分损失的数额及计算方法，可参照我国法律有关买卖合同违约金的规定进行计算，即以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。原告在原审诉讼中要求按照银行同期贷款利率计算损失数额的主张，符合法律规定，予以支持。因涉案《隆翔花园认购书》中并没有对房屋交付时间进行约定，原、被告在之前的协商中也没有对被告何时返还购楼款达成一致意见，故经济损失应自原告实际主张之日，即2015年8月26日原告提起诉讼之日起计算。对于原告诉请被告支付2012年6月17日至2015年8月26日的经济损失不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告李娟与被告荣成市骏龙房地产开发有限公司于2012年6月17日签订的《隆翔花园认购书》；二、被告荣成市骏龙房地产开发有限公司于判决生效后五日内返还原告李娟认购定金100000元，并赔偿原告李娟自2015年8月26日起至判决确定的履行期限内自动履行之日止，按银行同期贷款利率计算的损失；三、驳回原告李娟的其他诉讼请求。案件受理费1480元，由原告负担368元，被告负担1112元。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，上诉人李娟不服原审法院判决，向本院提起上诉称，上诉人与被上诉人签订的《隆翔花园认购书》具备商品房买卖合同的主要条款，应为商品房买卖合同。被上诉人作为房地产开发商一直未取得预售许可证，在此情况下与上诉人签订商品房买卖合同，违反法律法规强制性规定，该合同应属无效。该合同无效是被上诉人过错导致，被上诉人应赔偿上诉人的全部损失。上诉人自2012年6月17日将房款全部交给被上诉人，被上诉人应自收款之日起赔偿上诉人利息。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人荣成市骏龙房地产开发有限公司未予答辩。
案经二审审理查明，上诉人与被上诉人签订的《隆翔花园认购书》第四条约定，卖方向买方发出《商品房预售合同》的通知后，买方应在接到卖方通知后7日内，到指定地点签署《商品房预售合同》，交纳有关费用，行使优先认购权，买房前期缴纳的优先认购金转入购房款。
本院二审查明的其他事实与原审查明的一致。
本院认为，依据《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水供电供热燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记的有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。上诉人与被上诉人签订的《隆翔花园认购书》仅包含了双方当事人的基本情况、房屋的基本情况及价款等，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。且该认购书第四条明确约定双方需另行签订《商品房预售合同》。故上诉人与被上诉人签订的《隆翔花园认购书》性质上属于预约合同，原审认定该认购书具备商品房买卖合同的基本内容，属于商品房买卖合同有误，本院予以纠正。上诉人与被上诉人签订认购书已经超过三年，涉案房屋仅完成部分施工，被上诉人经上诉人多次催告仍未在合理期限内履行主要义务，故双方签订的《隆翔花园认购书》应当解除。涉案合同因被上诉人违约而解除，被上诉人应当将上诉人支付的购房定金全部返还。同时，鉴于合同履行过程中上诉人支付的购房定金100000元由被上诉人占有使用，被上诉人由该笔资金获得的利益以按中国人民银行规定的同期贷款利率计算为宜。上诉人诉请被上诉人按照中国人民银行规定的同期贷款利率赔偿2012年6月17日至2015年8月26日期间损失不违反法律规定，本院予以支持。综上，上诉人之部分上诉主张理由正当，本院予以支持。原判有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持荣成市人民法院（2015）荣人商初字第203号民事判决第（一）、（三）项，即（一）解除上诉人李娟与被上诉人荣成市骏龙房地产开发有限公司于2012年6月17日签订的《隆翔花园认购书》；（三）驳回上诉人李娟的其他诉讼请求；
二、变更荣成市人民法院（2015）荣人商初字第203号民事判决第（二）项，即被上诉人荣成市骏龙房地产开发有限公司与本判决生效后五日内返还上诉人李娟认购定金100000元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率赔偿上诉人李娟自2012年6月17日至2015年8月26日期间的利息损失。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1480元，上诉人李娟负担170元，被上诉人荣成市骏龙房地产开发有限公司负担1313元；二审案件受理费675元，由上诉人李娟负担327元，被上诉人荣成市骏龙房地产开发有限公司负担348元。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 李佳忆
代理审判员 宋 杨
二〇一六年六月二十一日
书 记 员 丛丽颖