湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民二终字第08104号
上诉人（原审被告）李青。
委托代理人李刚强。
被上诉人（原审原告）湖南宇凯房地产开发有限公司。
法定代表人杨建春，董事长。
委托代理人唐齐，湖南国风德赛律师事务所律师。
原审第三人中国建设银行股份有限公司湖南省分行。
原审第三人中国建设银行股份有限公司长沙湘江支行。
原审第三人共同委托代理人孙庆芳，系建行湘江支行员工。
原审第三人共同委托代理人罗海林，系建行湘江支行员工。
上诉人李青因与被上诉人湖南宇凯房地产开发有限公司（以下简称宇凯房地产公司）、原审第三人中国建设银行股份有限公司长沙湘江支行（以下简称建行湘江支行）、中国建设银行股份有限公司湖南省分行（以下简称建行湖南省分行）追偿权纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2015）开民二初字第00178号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年7月15日，宇凯房地产公司（保证人、甲方）与原审第三人建行湖南省分行（债权人、乙方）签订编号4307500012009000026号《个人住房借款最高额保证合同》。合同约定：甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证；债务人是购置景江雅苑项目所属住房而与乙方发生借贷关系的全部债务人；担保债权是自2009年7月15日至2011年7月15日因乙方向债务人发放住房贷款形成的全部债权，包括贷款本金、利息（含复利和罚息）、乙方为实现债权与担保而发生的一切费用等；担保责任最高限额18720万元；被担保债权项下的利息、罚息及各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定期间，仍然属于最高额保证的担保范围；保证方式为连带责任保证；保证期间自签订借款合同之日起至抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担保证责任；甲方应在乙方处开立专项保证金账户（户名宇凯房地产公司，账号43×××72）；对于甲方在合同项下的全部应付款项，乙方有权直接从保证金专户中划收，不足部分乙方有权从甲方在中国建设银行开立的任一账户中划收相应款项，且无须提前通知甲方等。该合同由宇凯房地产公司盖章，建行湖南省分行加盖个人贷款合同专用章。
2010年1月25日，宇凯房地产公司（出卖人）与李青（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定李青购买宇凯房地产公司开发的景江雅苑第2栋102房，首付款100427元，余款40万元向银行按揭贷款。该合同的附件四（合同补充协议）第一条第（1）项约定买受人逾期还款三个月以内的，买受人除偿还出卖人已承担的担保责任而支付的款项外，还应按日支付逾期付款金额万分之五的违约金。2010年3月1日，李青（借款人）与原审第三人建行湖南省分行（贷款人）签订《个人住房借款合同》。合同约定：1、借款用途为购置宇凯房地产公司开发的景江雅苑第2栋102房。2、借款金额40万元。3、借款期限自2010年3月1日至2030年3月1日。4、贷款利率为月利率，在基准利率水平上下调15%，利率调整日为每年1月1日；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。5、贷款人将款项一次性划入借款人指定账户宇凯房地产公司（账号43×××41）。6、约定还款日为借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日。7、借款人选取委托扣款方式还款，账户名称为李青（账号29×××30），开户行为建行。8、采用等额本金还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息2650.66元。9、李青以景江雅苑第2栋102房设立抵押，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费）等。10、借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约。11、贷款人在借款人违约时，有权行使下列一项或几项权利：宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；行使担保权利。12、本合同除担保条款以外条款项下的债权在编号4307500012009000026号《个人住房借款最高额保证合同》保证范围之内。……该合同由建行湖南省分行加盖个人贷款合同专用章及李青签名。
合同签订后，建行湖南省分行依约向李青指定账户发放贷款40万元，由建行湘江支行对该笔贷款进行管理，包括催款、扣划保证金等。2011年8月起，李青出现逾期还款。建行湘江支行分别于2012年2月27日、2012年10月29日、2013年3月18日、2013年5月7日通知中国建设银行股份有限公司东风路支行（以下简称建行东风路支行，系保证金开户行）从宇凯房地产公司账户扣款，通知扣款金额分别为4418.44元、10974.38元、6298.27元、363960.77元。建行东风路支行分别于2012年2月27日、2012年10月29日、2013年3月18日、2013年5月7日从宇凯房地产公司账户扣划4418.44元、11033.19元、6298.27元、363960.77元，共计385710.67元。其中363960.77元付款账户43×××27，其他3笔付款账户均为43×××72（已销户）。
另查明，截至2012年11月2日，李青逾期本息11033.19元。2012年12月3日，建行湘江支行向原审法院起诉李青、宇凯房地产公司，要求解除借款合同、未到期贷款立即到期；偿还未到期本金及逾期本息；对抵押房产行使优先受偿权；宇凯房地产公司承担连带清偿责任等。2013年5月13日，建行湘江支行申请撤诉，原审法院予以准许。
原审法院认为：（一）《个人住房借款合同》、《个人住房借款最高额保证合同》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李青系宇凯房地产公司开发的景江雅苑第2栋102房的买受人，借款时间为2010年3月1日，符合保证合同关于债务人及担保债权期限的约定，借款合同亦约定借款本息系保证合同的保证范围内，因此宇凯房地产公司应对李青的借款本息承担连带责任保证。（二）李青逾期还款，累计逾期本息较多，构成违约。根据借款合同约定，建行湖南省分行在李青违约时有权宣布贷款立即到期，并要求行使担保权利。根据保证合同约定，如果一方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，保证人应在保证范围内立即承担保证责任。案件中，建行湖南省分行通过分支机构向宇凯房地产公司扣款共计385710.67元。李青对前三笔扣款无异议，对于第四笔363960.77元不予认可，认为银行不应在未通知李青时即向宇凯房地产公司扣款并终止借款合同。由于借款合同及保证合同没有约定行使担保权利前应通知李青，且宇凯房地产公司承担连带责任保证，扣款尚在保证期间内，根据担保法第十八条规定，银行可以直接要求宇凯房地产公司履行债务，不以通知债务人为前提。另外，第四笔扣款是在建行湘江支行起诉要求解除借款合同，贷款立即到期以及宇凯房地产公司承担连带责任之后的第5个月实施，李青应当知晓银行要求解除合同。因此，第三人的扣款行为并无过错，李青关于扣款没有得到通知的抗辩理由不能成立。李青关于宇凯房地产公司没有办妥涉案房屋所有权证和土地使用权证要求赔偿违约金的抗辩理由，与案件不是同一法律关系，原审法院不予采纳。（三）根据担保法第三十一条规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。因此原审法院对宇凯房地产公司要求李青偿还385710.67元的诉求予以支持。宇凯房地产公司诉请利息按银行同期存款利率计算至2014年5月31日，理由是保证金为定期存款，扣款产生利息损失，该诉请标准没有超过房屋买卖合同补充协议约定的标准，较为合理，原审法院予以支持。利息从最后一笔扣款之日（2013年5月7日）起至2014年5月31日按银行同期一年期整存整取的存款年利率3%计算为12342.74元（385710.67元×3%×1年＋385710.67元×3%÷360天×24天），宇凯房地产公司诉请利息12163.19元，尚未超过上述利息数额，原审法院予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：限李青在判决生效之日起10日内偿还宇凯房地产公司385710.67元及利息12163.19元。案件受理费7268元，由李青承担。
上诉人李青不服原审判决，向本院上诉称：1、原审判决认定事实不清。事实上，在2012年12月，第三人建行湘江支行便依据与李青双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》向原审法院起诉李青和宇凯房地产公司，并要求判令解除上述借款合同、宣布未到期贷款立即到期。该案合议庭认为李青逾期还款金额相比20年40万元的贷款总额来说，违约行为属情节轻微，尚不至于解除借款合同，并释明后，建行湘江支行于2013年5月13日撤诉，而转为通过其分行直接从宇凯房地产公司保证金账户划扣该笔款项的方式，将借款合同纠纷转为担保追偿权纠纷，试图逃避法院对借款合同法律关系以及其单方解除合同的合法性、合理性的司法审查。原审判决对于作为宇凯房地产公司担保责任及其追偿权成立之基础的借款事实未予查明，使原审第三人建行湘江支行上述目的得以实现，判决结果不公。2、作为主合同的借款合同有解除合同和宣布贷款立即到期的约定，属于无效条款，因此宇凯房地产公司承担担保责任无履行依据，更不能向李青主张所谓的追偿权。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回宇凯房地产公司的诉讼请求，并判令宇凯房地产公司承担一、二审诉讼费用。
被上诉人宇凯房地产公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
原审第三人建行湘江支行答辩称：1、建行湘江支行与李青签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中有关违约责任条款系双方真实意思表示，且不违反国家法律规定，合法有效。在李青不履行合同义务时，建行湘江支行有权采取违约救济措施维护自己的合法权益。2、李青未按合同约定按时足额偿还借款本息已构成严重违约，建行湘江支行有权按照合同约定宣布贷款立即到期，要求李青立即清偿借款本息。3、依据宇凯房地产公司与建行湘江支行签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》及《商品房销售贷款合作协议书》，建行湘江支行有权从宇凯房地产公司保证金账户扣划李青拖欠的贷款385710.67元，宇凯房地产公司应承担保证担保责任，且无须通知李青。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求依法维持原判。
原审第三人建行湖南省分行答辩称：1、建行湖南省分行与李青签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中有关违约责任条款系双方真实意思表示，且不违反国家法律规定，合法有效。2、李青为按合同约定按时足额偿还借款本息已构成严重违约，建行湖南省分行有权按照合同约定宣布贷款立即到期，要求李青立即清偿借款本息。3、依据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》及《商品房销售贷款合作协议书》，建行湖南省分行扣划行为合法有效，并不需要通知李青。综上，李青的诉求于法无据、于理不合，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求依法维持原判。
各方当事人在二审中均未提交新的证据。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：本案中各当事人之间成立了数种合同关系：1、李青与宇凯房地产公司之间成立了房屋买卖合同关系，同时因购房贷款成立了债务人与保证人的保证、追偿法律关系；2、李青与建行湖南省分行、建行湘江支行成立了购房贷款合同关系；3、建行湖南省分行、建行湘江支行与宇凯房地产公司成立了债权人与保证人的保证、代偿法律关系。根据法律规定，债务应当偿还，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。本案处理的是宇凯房地产公司因代偿李青在建行湖南省分行的购房贷款而形成的追偿权利纠纷。现李青主张其在履行购房贷款合同过程中并无严重违约，建行湖南省分行不能在没有通知李青的情况下解除合同，并直接划走担保人宇凯房地产公司的保证金。这是李青与建行湖南省分行在履行房屋贷款合同中的问题，与本案处理的保证人追偿权纠纷是两种不同的法律关系，不能混为一谈。在建行湘江支行从宇凯房地产公司保证金账户扣划李青拖欠的贷款385710.67元后，李青与建行湖南省分行、建行湘江支行的购房贷款债权债务关系消灭，宇凯房地产公司因其已承担保证责任，而享有对李青追偿的权利，追偿的数额应当与宇凯房地产公司因保证责任代李青偿还的数额相等。因此，上诉人的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7268元，由上诉人李青负担。
本判决为终审判决。
审判长 ＸＸ宇
审判员 李建新
审判员 张芳芳
二〇一六年二月二十六日
书记员 段文豪
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。