海南省第一中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2017）琼96行终49号
上诉人（原审原告）鲍卫群，女，1969年5月4日出生，居民身份证号码3301061969********，汉族，现住浙江省杭州市西湖区。
委托代理人刘六爱，海南绿星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）万宁市住房保障与房产管理局。住所地：海南省万宁市万城镇人民中街**号。
法定代表人陈儒平，该局局长。
委托代理人陈潜，该局科员。
委托代理人薛彩云，海南昌宇律师事务所律师。
第三人（原审第三人）海南鑫东源旅业有限公司。住所地：海南省海口市海达路58号今典别墅小区*号别墅。
法定代表人王小玲，该公司董事长。
第三人（原审第三人）三亚农村商业银行股份有限公司。住所地：海南省三亚市解放二路***号。
法定代表人赵俊，该公司董事长。
委托代理人刘静，海南省农村信用社联合社律师事务部公司律师。
委托代理人李庆玉，海南省农村信用社联合社律师事务部公司律师。
上诉人鲍卫群因诉被上诉人万宁市住房保障与房产管理局（以下简称万宁市房管局）及第三人海南鑫东源旅业有限公司（以下简称鑫东源公司）、第三人三亚农村商业银行股份有限公司（以下简称三亚农商银行）不服他项权行政登记行为一案，不服万宁市人民法院（2016）琼9006行初31号之一行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。
原审认定，第三人鑫东源公司于2013年1月22日与第三人三亚农商银行签订《固定资产贷款合同》和《抵押合同》，约定由第三人三亚农商银行向鑫东源公司贷款人民币2500万元，第三人鑫东源公司将位于万宁市兴隆旅游区惠康大道忆云路忆云山水产权式温泉假日酒店的55套房产作为抵押。2013年1月29日，第三人鑫东源公司和第三人三亚农商银行向被告万宁市房管局申请房屋抵押权登记。被告经审核于2013年1月30日作出万宁市房建万城字第8377号在建工程抵押登记（以下简称第8377号在建工程抵押登记）的行政行为。2014年1月29日，第三人鑫东源公司与原告鲍卫群签订《海南省商品房预售合同》、《产权房委托装修装饰合同》、《委托经营合同》，将已经办理抵押登记的C幢506号房（现516号房）出售给原告。合同签订后，原告支付了购房款人民币556331元，第三人鑫东源公司将涉案房屋交付给了原告使用。2016年初，原告得知所购买的房屋已在2013年1月30日被被告办理了抵押登记，原告遂向法院起诉请求撤销被告于2013年1月30日作出的第8377号在建工程抵押登记的行政行为。
原审认为，第三人鑫东源公司于2013年1月29日与第三人三亚农商银行向被告万宁市房管局申请办理在建工程抵押登记，被告于2013年1月30日作出第8377号的在建工程抵押登记行为。第三人鑫东源公司于2014年1月29日将已经设定抵押的涉案房屋出售给原告鲍卫群。由此可见，被告就涉案房屋作出的在建工程抵押登记行政行为在前，第三人鑫东源公司将涉案房屋出售给原告在后。被告作出涉案房屋的在建工程抵押登记时，涉案房屋并未出售给原告，原告不是该行政行为的相对人，也不是利害关系人。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款有关“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织有权提起诉讼”的规定，被告作出该行政行为时对原告的合法权益未产生实质影响。因此，原告不具有行政诉讼的主体资格。原审遂依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条、第四十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第（八）项之规定，裁定驳回原告鲍卫群的起诉。案件受理费人民币50元，由原告鲍卫群负担。
上诉人鲍卫群上诉称，一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。第8377号在建工程抵押登记的行政行为违法，应予撤销。首先，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五条、第十一条、第十二条及相关法律规定，人民法院审理行政诉讼案件，只审查行政行为的合法性，一般不审查其合理性或行政相对方的权益。本案中法院审理的重点是被上诉人万宁市房管局作出的第8377号在建工程抵押登记行政行为是否合法，而行政行为是否损害行政相对人或第三人合法权益不是法院审查的范围，更不是衡量被诉行政行为是否合法的标准或依据。其次，《房屋登记办法》第十一条规定，办理在建工程抵押登记申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记，第三人鑫东源公司作为申请人并未向被上诉人如实申报房屋抵押登记事项。最后，《房屋登记办法》第十九条规定，办理在建工程抵押登记应当实地查看，但被上诉人在作出第8377号在建工程抵押登记前，未安排工作人员去现场实地查看，未核实抵押房屋是否已经出售等相关实际情况，其作出的在建工程抵押登记行政行为程序严重违法，应予撤销。二、上诉人与本案具有法律上的利害关系，是本案的适格诉讼主体。上诉人购买涉案房屋，已经全部支付了购房款，第三人鑫东源公司也已将涉案房屋交付给上诉人占有、使用、收益和管理，一审法院作出的民事确权判决确认上诉人已经取得涉案房屋的所有权和使用权。因第8377号在建工程抵押登记的行政行为自作出之日起即具有行政拘束力，且在被撤销之前该行政拘束力一直处于持续状态，上诉人作为涉案房屋的所有权人和使用权人，是该行政行为的相对人。如该行政行为未予撤销，将严重妨碍上诉人涉案房屋的办证及房产证过户以及其他相关权利的行使，严重损害上诉人的合法权益，上诉人与本案具有法律上的利害关系。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条的规定，上诉人有权向法院提起诉讼。综上，被上诉人作出的第8377号在建工程抵押登记的行政行为违法，损害了上诉人的合法权益，上诉人的起诉有事实和法律依据，是本案的适格诉讼主体。一审法院在未查清基本事实的情况下，裁定驳回上诉人的起诉，没有事实和法律依据。故上诉人提起上诉，请求二审法院判决：一、撤销一审法院作出的（2016）琼9006行初31号之一行政裁定；二、撤销被上诉人万宁市房管局于2013年1月30日作出的第8377号在建工程抵押登记的行政行为。由被上诉人承担本案的一、二审诉讼费。
被上诉人万宁市房管局辩称，一、上诉人鲍卫群不是本案适格主体，涉诉行政行为对上诉人的合法权益明显不产生影响。首先，上诉人所述的合法权益未经民事审查认定，不能成立。上诉人与第三人鑫东源公司签订的房屋买卖合同约定房产无设定抵押，第三人鑫东源公司故意隐瞒房产已设定抵押的事实，上诉人依据公开公示的房产预售许可证，知道或应当知道产权已经设立抵押。上诉人与第三人鑫东源公司在房产买卖的付款方式、付款金额等合同基本义务方面都未遵守合同约定，双方的交易行为不符合房产交易习惯和常理。其次，即使上诉人取得其所述的合法权益，涉诉行政行为也与上诉人所称的合法权益没有因果关系，没有侵犯上诉人的合法权益。根据抵押人和抵押权人实地查勘和共同申请，被上诉人于2013年1月30日经审查依法作出涉案的在建工程抵押登记行政行为，符合抵押人和抵押权人双方的合法权益。而上诉人称其于2014年1月29日签订买卖合同，可见作出在建工程抵押登记的行政行为在先，房产买卖合同签订在后，上诉人既不是被诉行政行为的相对人，也不是利害关系人，被诉行政行为对上诉人所称的合法权益明显不产生实际影响。二、上诉人的起诉超过法定期限。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条，结合涉诉在建工程抵押登记系公开公示，上诉人应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月提起诉讼，故上诉人现在起诉超过起诉期限。三、第8377号在建工程抵押登记符合法律规定，没有侵犯上诉人所称的合法权益。首先，《房屋登记办法》第二十条规定，登记申请符合申请人与依法提交的材料记载的主体一致、申请登记的内容与有关材料证明的事实一致的，房屋登记机构应当予以登记。该办法第六十条规定了申请在建工程抵押权设立登记应当提交的材料。本案中，抵押人和抵押权人提供的《房屋抵押权登记申请表》、《房屋抵押权登记申请书》、抵押当事人的法人资格证明等材料充分证明第三人鑫东源公司已取得国有土地使用权证登记的土地及相应的建设用地规划许可证、建设工程规划临时许可证，符合法律规定的在建工程抵押权登记的要求。被上诉人依法定程序审查抵押人和抵押权人的共同申请符合法律规定，应当予以登记。其次，上诉人以被上诉人在办理在建工程抵押登记时未实地查看为由提出撤销抵押登记不能成立。《中华人民共和国物权法》第十二条、《不动产登记暂行条例》第十九条、《不动产登记暂行条例实施细则》第十六条规定在建建筑物抵押权登记的实地查看的内容是确定抵押物真实存在，并由登记部门决定是否实地查看，而上诉人引用的是《房屋登记办法》第十九条的规定，《房屋登记办法》属于规章，与法律规定相冲突的应当以作为上位法的法律为准。同时，根据《行政诉讼法》第六十三条的规定，规章不是行政案件的审理依据。再次，本案申请抵押时，被上诉人到现场进行实地查看并采集照片，符合法律规定的实地查看的要求。照片中的建筑物在诉讼时不但已建造完成，装修完毕，而且仍由第三人鑫东源公司管理、经营和使用，可见抵押涉及的建筑物是真实存在的。综上，原审法院认定事实、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
第三人鑫东源公司未提出述称意见。
第三人三亚农商银行述称，被上诉人万宁市房管局作出的在建工程抵押登记的行政行为符合法定程序、合法有效。原审裁定合法，第三人请求予以维持。
本院查明的事实与原审认定事实一致，予以确认。
本院认为，被上诉人万宁市房管局作出第8377号在建工程抵押登记行政行为的时间是2013年1月30日，上诉人鲍卫群与第三人鑫东源公司签订《海南省商品房预售合同》的时间是2014年1月29日。被上诉人万宁市房管局作出第8377号在建工程抵押登记行政行为在前，上诉人与第三人鑫东源公司签订房产买卖合同在后。第8377号在建工程抵押登记的抵押权人是第三人三亚农商银行，抵押人是第三人鑫东源公司，上诉人显然不是第8377号在建工程抵押登记的相对人。因此，被上诉人作出第8377号在建工程抵押登记行政行为时上诉人尚未取得涉案房屋的任何权益。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条、第四十九条有关行政诉讼案件的原告须是行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织的规定，上诉人主张的其对涉案房屋享有的相关权益受损与被上诉人作出的第8377号在建工程抵押登记行政行为不存在因果关系，也没有利害关系，不具有本案原告主体资格。故上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。原审裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
上诉人鲍卫群预交的一、二审案件受理费各50元予以退还。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 汪永清
审 判 员 蔡 莹
审 判 员 昌 盛
二〇一七年四月二十七日
法官助理 程玲玲
书 记 员 符 倩
审核：汪永清撰稿：汪永清校对：程玲玲符倩印刷：陈蕊
海南省第一中级人民法院2017年4月27日印制
（共印25份）