江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7191号
上诉人（原审原告、反诉被告）南京奥爵健康咨询中心，住所地南京市六合区大厂街道葛关路***号****室。
负责人陈红琴，该公司总经理。
委托代理人吴宇，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
委托代理人李金涛，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）南京市鼓楼区撩色饰家空间设计工作室，住所地南京市鼓楼区中山北路215号中商万豪5432室。
经营者兰海，1976年10月17日生，回族。
委托代理人李丹丹，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
原审第三人南京三乐电子信息产业集团有限公司，住所地南京市鼓楼区中山北路215号。
法定代表人孙伟彪，该公司总经理。
委托代理人胡在安，该公司职员。
上诉人南京奥爵健康咨询中心（以下简称奥爵咨询中心）因与被上诉人南京市鼓楼区撩色饰家空间设计工作室（以下简称撩色饰家工作室）、原审第三人南京三乐电子信息产业集团有限公司（以下简称三乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第4593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
奥爵咨询中心原审诉称，2014年11月1日，撩色饰家工作室将位于南京市鼓楼区中山北路215号中商万豪大厦5432室房屋出租给奥爵咨询中心使用，双方签订房屋租赁合同，约定租期为一年。2015年5月24日，中商万豪大厦意外失火，导致大厦电梯严重受损，无法使用。奥爵咨询中心被迫给员工放假。后经大厦物业抢修，仅开启两部电梯，每5层停一次，只停至51楼，而奥爵咨询中心位于54楼。奥爵咨询中心认为火灾系不可抗力，并严重影响了奥爵咨询中心的经营，故于2015年6月15日要求与撩色饰家工作室解除房屋租赁合同，但其不同意。2015年6月28日，奥爵咨询中心腾空迁出承租房屋，撩色饰家工作室拒不退还押金及剩余租金。奥爵咨询中心遂诉至法院，请求判令撩色饰家工作室：1、退还押金23500元、2015年7月的租金23500元、2015年7月的物管费993元；2、承担火灾造成的2015年6月直接损失24996.5元；3、承担本案诉讼费。
撩色饰家工作室原审辩称：1、火灾系因中商万豪大厦中的其他住户引起，不是大楼意外失火，亦不是奥爵咨询中心承租的房屋失火，因此，不属于不可抗力；2、火灾后，大厦物业及有关单位已积极抢修电梯，虽然造成一定的影响，但并不能构成致使奥爵咨询中心、撩色饰家工作室之间的房屋租赁合同解除之因素；3、奥爵咨询中心的各项损失与撩色饰家工作室无关。综上，请求法院驳回奥爵咨询中心的全部诉讼请求。
反诉原告撩色饰家工作室原审诉称，奥爵咨询中心中途退租，违反了双方签订的《房屋租赁合同》第6.2条之规定，应当向撩色饰家工作室支付三个月租金作为违约金。且奥爵咨询中心已于2015年6月29日签字确认在租期内，造成家具损失共计14000元及3个月房租损失，且欠缴2015年5、6月的水、电、燃气费423.3元。故撩色饰家工作室为维护自身权益，依法提起反诉，请求法院判令奥爵咨询中心：1、支付三个月房租损失70500元；2、支付三个月物业损失2898元；3、支付违约金70500元；4、赔偿家具损失14000元；5、支付2015年5、6月的水、电、燃气费423.2元；6、承担本案诉讼费。
原审第三人三乐公司述称：1、奥爵咨询中心陈述的不属实，大厦失火仅是局部失火，仅在失火当天影响了电梯的使用。之后经各有关部门努力，电梯陆续维修完毕并投入使用。2、撩色饰家工作室转租是经过三乐公司同意的，三乐公司与奥爵咨询中心之间无任何纠纷。
原审法院经审理查明，座落于南京市鼓楼区中山北路215-1号的中商万豪大厦5432室（即涉案房屋，建筑面积为251.75平方米）登记的所有权人为三乐公司。2012年，三乐公司将涉案房屋以毛坯房状态出租给撩色饰家工作室使用，撩色饰家工作室对房屋内部进行了装修。2014年10月30日，撩色饰家工作室（甲方）将涉案房屋转租给奥爵咨询中心（乙方）用于办公，双方签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2014年11月1日至2015年10月31日止；租金为23500元／月，押金为23500元；押金退还：如乙方在租赁期间对租赁房屋的使用没有造成房屋或设施的损坏，没有违反合同有关约定且不欠甲方任何费用，则于租赁期满后七日内全额退还押金且不计利息，如乙方在租赁期间产生的未缴纳的费用甲方有权在收取的押金中予以扣除；租金交纳按先交纳租赁费后使用租赁物为原则，在合同期内，双方约定租金以季度付租金形式一次性支付；乙方在租赁期内物业管理费由乙方自行负责，租赁物业的水、电费用及因本租赁行为所产生的其他费用均由乙方自行每月按时向供电、供水及相关部门交纳；在租赁期限内乙方对租赁房设备办公家具，电器及其他房屋附属物有妥善使用及保养的义务，不得损坏，如有损坏，乙方应负责修复以至赔偿，租赁合同终止时，并经甲方交接验收；租赁期限内，若乙方要求提前终止本合同的，甲方有权不退还房屋租金及押金；乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，并无需给予乙方任何经济补偿，乙方则向甲方支付相当于出租房屋三个月租金的违约金（租金标准参照当年的租金标准收取），若该违约金不足以抵付甲方实际经济损失（包括但不限于甲方将出租房屋恢复原状的经济损失），乙方还应当补足乙方要求中途退租的等损失。
合同签订后，撩色饰家工作室即将涉案房屋交付于奥爵咨询中心，双方明确了房屋交付时内部设施，其中包括会议桌椅（1桌＋8椅）、办公桌椅（1桌＋6沙发椅＋2拼桌＋4椅）、展示办公桌椅（1桌＋6皮椅）、大普家具（褐色、沙发2＋1＋1、展示桌1张、老板椅1张、展示书架1个）、办公桌附带办公柜子（3个褐＋2个白）、厨房无烟灶台1台、落地式花盆架等等。奥爵咨询中心、撩色饰家工作室办理了房屋交接手续。
奥爵咨询中心依照合同约定，足额支付了押金以及2014年11月1日至2015年7月31日期间的租金及物业费，其中2015年7月的物业费数额为966元。
2015年5月24日16时38分，中商万豪大厦发生火灾，后经南京市消防支队鼓楼区大队认定，该起火灾起火部位为中商万豪大厦4433房间客厅中部，不排除该房间住户使用明火不慎引发火灾的可能性。火灾发生后，大厦九台电梯均无法使用，经大厦物业中心及电梯公司抢修，5月26日晚8点30分1台电梯恢复投入使用，停靠至51楼。5月27日早8点第二台电梯恢复使用，停靠至51楼。至7月1日，共有四台电梯恢复使用。
2015年6月15日，奥爵咨询中心向撩色饰家工作室发出《解除租房合约通知》，以大厦火灾造成奥爵咨询中心无法正常经营为由，要求解除房屋租赁合同，并要求撩色饰家工作室退还剩余房租及押金共计47000元，撩色饰家工作室不予返还。2015年6月28日，奥爵咨询中心自行搬出涉案房屋，6月30日，奥爵咨询中心、撩色饰家工作室之间的房屋租赁合同终止履行，并办理完毕房屋交接手续。
关于房屋租赁合同的解除原因，奥爵咨询中心陈述因火灾给其造成经营损失共计49993元，其解除租赁合同的行为已征得撩色饰家工作室的同意，《解除租房合约通知》亦是应撩色饰家工作室之要求而写，奥爵咨询中心对此提交其负责人陈红琴于2015年6月16日与撩色饰家工作室经营者兰海妻子别秀娟之间的短信记录予以证明，该份证据内容为“陈红琴：现在电梯影响我们无法正常营业，我们6月30日搬走，房子交给你。退7月房租和一个月的押金。你有损失你找三乐谈。别秀娟：不是你说了算，如果协商不了那就法院了。”撩色饰家工作室认为《解除租房合约通知》系奥爵咨询中心的单方行为，无法据此推论双方已协商解除合同。另撩色饰家工作室对于短信记录内容的真实性不持异议，但辩称短信记录内容无法支持奥爵咨询中心的证明目的。
关于房屋内部设施损坏及赔偿金额问题。撩色饰家工作室提交了陈红琴签字的损失清单，该清单载明“直接损失大普2人沙发8000元（损坏）、老板椅1000元（损坏）、地毯500元（损坏维修）、地毯1000元（清洗）、家具1000元（破坏修补）、茶几800元（油化重做）、500元（搬运费）、厨房400元（清洗保洁）、植物800元（原来植物），合计14000-20000元，间接损失3个月房租7.5万元”，陈红琴对该损失清单上的“陈红琴2015、6、29”签字的真实性不持异议，但辩称其签字时并无损失金额，金额部分系撩色饰家工作室后自行填写，因此，对损失金额不予认可。撩色饰家工作室对此提交视频一份，以证明陈红琴在损失清单签字时损失清单上的内容即上述内容。陈红琴对此视频的真实性不予认可。为此，原审法院调取了南京市鼓楼区宁海路派出所民警2015年6月28日出警的执法记录录像，该份录像显示2015年6月28日上午7点38分52秒、7点39分17秒兰海手中所持A4大小的纸张以及该纸张上的字迹分布与其在本案中提交的损失清单一致，7点39分28秒陈红琴在该纸张上签字，7点39分32秒陈红琴补签日期。
原审审理中，奥爵咨询中心对于欠付2015年5、6月的水、电、燃气费423.2元不持异议，同意予以支付。关于违约金的标准，经原审法院释明，奥爵咨询中心未对违约金标准申请调整。
因双方分歧较大，致使调解不成。
原审法院认为，奥爵咨询中心、撩色饰家工作室之间签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。
关于《房屋租赁合同》解除的问题。原审法院认为，合同解除分为约定解除与法定解除，其中法定解除规定如发生因不可抗力致使不能实现合同目的的情形，当事人可以解除合同。本案中，奥爵咨询中心、撩色饰家工作室双方在合同中未就发生火灾导致合同解除进行约定，因此，奥爵咨询中心以火灾为不可抗力为由解除合同的行为，应适用法定解除之规定进行评判。所谓不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，而中商万豪大厦的火灾未发生于涉案房屋内，也未波及涉案房屋，火灾造成的电梯使用问题亦经物业等部门抢修后陆续投入使用，因此，中商万豪大厦的火灾不属于不可抗力。此外，即使火灾造成电梯无法使用的情形一直未能得以解决，亦不必然导致奥爵咨询中心、撩色饰家工作室之间的《房屋租赁合同》无法履行、合同目的无法实现。因此，奥爵咨询中心在未征得撩色饰家工作室同意的情况下，解除《房屋租赁合同》的行为，不符合合同约定及法律规定，构成违约，应当承担相应的违约责任。
关于奥爵咨询中心应支付违约金数额的问题。如前所述，奥爵咨询中心提前解除合同的行为构成违约，依据合同约定，应当向撩色饰家工作室支付三个月租金作为违约金，且无权要求退还房屋租金及押金。原审庭审中，奥爵咨询中心未对违约金标准申请调整。据此，原审法院认为，合同第6.1条中关于租赁期内若奥爵咨询中心提前终止合同，撩色饰家工作室有权不退还房屋租金及押金的约定，实质上即是关于违约责任的约定，不予退还的租金及押金亦具有违约金的性质，合同第6.2条就具体违约行为作出明确约定，其中约定如奥爵咨询中心要求中途退租的应当支付三个月租金作为违约金。因此，鉴于租金、押金的性质，以及合同第6.2条关于违约情形约定更为明确，原审法院认定奥爵咨询中心应当承担的违约金数额为70500元（23500元×3），剩余租金23500应当予以退还，押金23500应当用以抵扣违约金。
关于奥爵咨询中心以中商万豪大厦火灾给其造成损失，要求撩色饰家工作室予以赔偿的问题。原审法院认为，火灾的发生与撩色饰家工作室无关，且奥爵咨询中心所主张的损失与撩色饰家工作室无因果关系，双方之间的合同对此亦未作出约定。因此，奥爵咨询中心的该项诉讼请求，无事实及法律依据，原审法院不予支持。
关于撩色饰家工作室要求奥爵咨询中心赔偿房屋内部设施损坏的问题。原审法院认为，奥爵咨询中心、撩色饰家工作室已于2015年6月28日就房屋内部设施损坏的具体项目及金额形成书面损失清单，陈红琴本人亦在损失清单上签字。依据原审法院调取的执法记录录像以及撩色饰家工作室提交的现场视频，可以确定损失清单及其内容的真实性，故对于奥爵咨询中心抗辩签字时损失清单上无具体损失金额的意见，原审法院不予采纳。因此，撩色饰家工作室要求奥爵咨询中心赔偿家具损失14000元及租金损失70500元的诉讼请求，符合双方约定及法律规定，原审法院予以支持。
关于撩色饰家工作室是否应当退还2015年7月的物业费966元的问题。原审法院认为，奥爵咨询中心、撩色饰家工作室之间的房屋租赁合同已于2015年6月30日解除并办理交接手续，且合同中未约定缴纳的剩余物业费予以抵扣相关损失。因此，撩色饰家工作室应当将该笔费用予以退还。
奥爵咨询中心对应当向撩色饰家工作室补交2015年5、6月的水、电、燃气费423.2元不持异议，原审法院对此予以确认。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（一）项、第一百零七条、第一百一十七条第二款、第二百一十二条，第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、撩色饰家工作室于判决发生法律效力之日起十日内一次性退还奥爵咨询中心2015年7月的租金23500元、2015年7月的物管费993元，合计24493元；二、驳回奥爵咨询中心的其他诉讼请求；三、奥爵咨询中心于判决发生法律效力之日起十日内一次性向撩色饰家工作室支付违约金70500元（该笔款项可以与奥爵咨询中心已交纳给撩色饰家工作室的23500元押金抵扣）；四、奥爵咨询中心于判决发生法律效力之日起十日内一次性向撩色饰家工作室支付租金损失70500元、家具损失14000元以及2015年5、6月的水电燃气费423.2元，合计84923.2元；五、驳回撩色饰家工作室的其他反诉请求。原审本诉案件受理费1625元，减半收取812.5元，由奥爵咨询中心负担606.5元，撩色饰家工作室负担206元。反诉案件受理费1733元，由撩色饰家工作室负担264元，奥爵咨询中心负担1469元。
上诉人奥爵咨询中心不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清，证据不足。因火灾致电梯无法正常使用，上诉人不能正常营业，因此，上诉人不得已提前解除合同。被上诉人在物品清单上后自行添加具体金额，不能作为裁判的依据。二、原审法院在没有任何约定的情况下支持被上诉人的租金损失，在没有任何说理的情况下径行判决，作出了错误判决。被上诉人同时主张租金损失与违约金，属于重复主张。三、火灾为情势变更，原审法院适用法律错误。本案火灾不归责于双方，但火灾发生后，上诉人客观上无法经营。导致上诉人的客户纷纷流失，继续履行原合同明显不公平。综上，恳请二审法院撤销原判，改判上诉人不承担违约金70500元、租金损失70500元、物品损失14000元，一、二审案件受理费均由被上诉人承担。
被上诉人撩色饰家工作室辩称，火灾未发生于涉案房屋内。火灾造成的电梯使用问题也经物业等部门抢修后陆续投入使用，至今已全部恢复运行。上诉人单方面解除租房合同，构成违约，应当承担相应的违约责任。双方在合同中明确约定，乙方要求中途退租的，应当向甲方支付相当于出租房屋三个月租金的违约金。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。
原审第三人三乐公司述称，火灾发生在四十四楼，而涉案房屋在五十四楼，不在火灾区的同层，失火当天影响了电梯的使用，之后均陆续投入了使用。
原审法院查明的事实属实，本院二审予以确认。
二审审理过程中，上诉人提供两组新证据。第一组证据有三份证据：1、2015年11月2日拍摄的所有大厦的九部电梯的照片；2、2015年11月2日拍摄的张贴在大厅柱子上面的业委会的公告；3、大厦排队上楼的照片。以上证据证明截止到目前2015年11月2日，电梯仍未全部恢复使用，直接导致上诉人无法正常经营。被上诉人认为，上诉人在2015年11月2日拍摄的9部电梯的情况，恰恰证明了电梯门口没有人在等待，说明上电梯是没有问题的。公告显示了物业等各部门在积极抢修。大厦排队上楼的照片真实性不予认可，这是火灾刚刚发生时所拍的照片。三乐公司认为，等待电梯的人虽然多，但因为有九部电梯，电梯一来，排队的人都可以上电梯。上诉人提供的第二组证据有两份证据：1、火灾前上诉人的财务报表。2、火灾后上诉人的财务报表。证明火灾发生后上诉人经营状况恶化。被上诉人认为，这是上诉人单方面所作出的，对真实性不予认可。三乐公司同意被上诉人的质证意见。
本院认为，撩色饰家工作室经三乐公司同意，与奥爵咨询中心签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的效力性强制规定，该合同合法有效。合同履行过程中，中商万豪大厦四十四楼的4433房间客厅中部起火引发火灾，奥爵咨询中心以无法正常经营为由，要求解除《房屋租赁合同》。因发生火灾的楼层在四十四楼，奥爵咨询中心承租的房屋在五十五楼，火灾未波及该楼层，火灾造成的电梯使用问题亦经物业等部门抢修后陆续投入使用，火灾的发生并不会导致奥爵咨询中心订立合同的目的不能实现。故原审法院认定奥爵咨询中心以火灾造成其无法正常经营为由要求解除《房屋租赁合同》构成违约，有事实与法律依据。鉴于奥爵咨询中心、撩色饰家工作室于2015年6月30日已办理交接手续，因此，双方之间的《房屋租赁合同》解除。奥爵咨询中心应承担相应的违约责任。
双方签订的合同虽然约定，奥爵咨询中心中途退租的，应当支付三个月租金作为违约金，且无权要求退还房屋租金及押金。鉴于不予退还租金及押金的约定本身即具有违约金的性质，故原审法院认定奥爵咨询中心承担三个月租金数额的违约金70500元（23500元×3个月），剩余租金23500元予以退还，押金23500元用以抵扣违约金，于法有据。因火灾发生在四十四楼，其起火的原因与撩色饰家工作室无关，故奥爵咨询中心所主张的经济损失，不应予以支持。
奥爵咨询中心搬出涉案房屋后，其与撩色饰家工作室就房屋内部设施损坏的具体项目及金额形成书面损失清单，该清单的真实性经执法记录录像以及撩色饰家工作室提交的现场视频证实，故奥爵咨询中心应当赔偿撩色饰家工作室家具损失14000元。撩色饰家工作室主张的三个月房租损失70500元，因该损失与违约金的主张存在重复主张的问题，且奥爵咨询中心搬出涉案房屋时距《房屋租赁合同》的到期日仅剩四个月的期限，因此，撩色饰家工作室主张的房租损失，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第4593号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；
二、撤销南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第4593号民事判决第四项；
三、上诉人南京奥爵健康咨询中心于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向被上诉人南京市鼓楼区撩色饰家空间设计工作室支付家具损失14000元以及2015年5、6月的水电燃气费423.2元，合计14423.2元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费812.5元，由南京奥爵健康咨询中心负担606.5元，南京市鼓楼区撩色饰家空间设计工作室负担206元；反诉案件受理费1733元，由南京奥爵健康咨询中心负担930元，南京市鼓楼区撩色饰家空间设计工作室负担803元；
二审案件受理费3358元，由上诉人南京奥爵健康咨询中心负担1831元，被上诉人南京市鼓楼区撩色饰家空间设计工作室负担1527元（此款南京奥爵健康咨询中心已预交，南京市鼓楼区撩色饰家空间设计工作室支付上述款项时加付此款）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 朱亚芳