湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终4454号
上诉人（原审原告）：顾雪梅，女，1967年8月4日出生，汉族，江苏省无锡市人，住武汉市洪山区，
委托诉讼代理人：张华，湖北乾行律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：陈琳，女，1963年10月27日出生，汉族，湖北省洪湖市人，住武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：廖春勇，湖北多能律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡金凤，湖北多能律师事务所实习律师。
上诉人顾雪梅与上诉人陈琳因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初1908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
顾雪梅上诉请求：撤销一审判决，改判支持顾雪梅一审的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审认定1-3号商铺楼梯旁有一传菜、运货用电梯（已停用）；三楼靠西北部原为厨房（已停止使用）是以偏概全，在本案开庭时，上述两部分一直原用户继续使用。2、顾雪梅几个月不能正常使用租赁房屋，陈琳违背了合同基本义务，已构成根本违约，应当承担违约责任。二、一审判决自相矛盾，判非所请。
陈琳上诉请求：撤销一审判决，改判驳回顾雪梅一审的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决事实认定错误。陈�不同意解除《房屋租赁合同》，而一审一方面判决驳回了顾雪梅请求确认《房屋租赁合同》解除的诉讼请求，一方面又判决退还顾雪梅支付的租金，是错误的。二、一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，本案《房屋租赁合同》尚未解除，而顾雪梅违约，其应承担继续履行或者赔偿损失的责任。
顾雪梅向一审法院起诉请求：1、确认顾雪梅与陈琳于2016年11月21日所签订的《房屋租赁合同》解除；2、判令陈琳退还顾雪梅房屋租金21600元、押金3600元，共计25200元，并赔偿顾雪梅以25200元为基数，按月利率5%计算的自本判决生效之日起至款项退还之日止的利息损失、所雇请员工工资和装修损失10000元；3、案件受理费由陈琳承担。
一审法院认定事实：2016年11月21日，顾雪梅与陈琳签订《房屋租赁合同》1份，约定：�琳将其所有的坐落于武汉市洪山区江南村（宝安）商铺1-3号商铺（建筑面积71.60平方米）出租给顾雪梅，用于开办医疗美容门诊部；陈琳从合同签订之日起，将房屋交与顾雪梅使用，合同签订之日至2017年1月1日为装修期，免租金，租金起租日为2017年1月1日至2024年12月31日到期；租金标准：2017年1月1日至2018年12月31日，租金3600元/月，43200元/年；租金按每半年度结算，顾雪梅应于每年1月7日、7月7日前向陈琳以现金方式支付下半年租金；顾雪梅向陈琳交付房屋保证金3600元，租赁期满或者合同解除后，如房屋及及配套设施无损坏，陈琳将保证金退还顾雪梅，保证金不得冲抵房租；本合同已经确定，顾雪梅应一次性向陈琳现金缴纳2017年1月1日至2017年6月30日期间半年租金21600元及3600元房屋保证金，共计25200元；租赁期间双方不得提前终止合同，若陈琳违约需赔偿顾雪梅相关的�济损失，若顾雪梅违约，房屋保证金归陈琳所有并赔偿相关经济损失；陈琳在一个月内未按照前述合同条款向顾雪梅交付合乎要求的出租房屋时，陈琳应对此向顾雪梅予以赔偿。合同签订当天，顾雪梅支付陈琳房屋保证金（押金）3600元、2017年1月1日至2017年6月30日半年租金21600元，共计25200元；陈琳将涉案房屋交付顾雪梅。顾雪梅将部分物品搬出案外人王毅雄的房屋，并对王毅雄的房屋进行了部分装修。2017年2月15日，顾雪梅通过邮寄特快专递的方式向陈琳送达了解除涉案租赁合同的通知。2017年2月28日，顾雪梅将其搬入王毅雄房屋的物品搬走。
2017年5月12日上午，一审法院对涉案房屋以及王毅雄的房屋进行了巡查勘验：涉案1-3号商铺（共2层）与王毅雄的1-4号商铺（共3层）相连，位于武汉市洪山区南湖路江南村门口，1-3号商铺是进入1-4号商铺二、三层的唯一�道。1-3号商铺楼梯旁有一传菜、运货用电梯（已停用），电梯旁有一通道，原与八喜盐烧口味馆（1-4号商铺一楼）相通，现已封闭；1-3号商铺与1-4号商铺二楼相通。1-4号商铺二楼之间的包房已拆除，南边包房门框一拆除；原1-4号商铺一楼通往二楼楼梯部位楼面已封闭；三楼靠西北部原为厨房（已停止使用），有部分灶具未搬走。八喜盐烧口味馆已将厨房搬至一楼，且已使用。
一审另查明，陈琳在庭审中明确表示不愿意解除涉案租赁合同。
一审法院认为，顾雪梅与陈琳签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应合法有效。双方当事人应全面履行合同义务。顾雪梅必经涉案房屋将其物品搬入1-4号商铺，并对1-4号商铺二楼进行了部分装修，可以证明顾雪梅已接收了涉案房屋。顾雪梅诉称陈琳未交付涉案房�，不予采信。顾雪梅接收涉案房屋前，应知晓涉案房屋的状况。顾雪梅应知涉案房屋内有电梯以及杂物，仍然接收涉案房屋，应视为双方对陈琳完全腾空涉案房屋的期限进行了变更。即使经顾雪梅催告陈琳在合理期限内腾空涉案房屋，陈琳逾期仍将杂物留置在涉案房屋，也不影响顾雪梅合同主要利益的实现，属轻微违约，不构成根本违约，顾雪梅无单方合同解除权。陈琳在庭审中明确表示不愿意解除涉案租赁合同，涉案租赁合同在本案中也无法以协商的方式解除。顾雪梅主张确认涉案租赁合同解除，不予支持。
顾雪梅通知陈琳“解除合同”，实为拒绝履行合同，顾雪梅构成违约，依法应承担违约责任。顾雪梅提交的证据不能证明陈琳有违约行为，也不能证明其不能对涉案房屋使用、收益，顾雪梅无减价权。
涉案房屋保证金具有弥补陈琳因顾雪梅违约给其所造成的损失的作用，系顾雪梅预付的违约金。按照涉案《房屋租赁合同》中“租赁期间双方不得提前终止合同，若陈琳违约需赔偿顾雪梅相关的经济损失，若顾雪梅违约，房屋保证金归陈琳所有并赔偿相关经济损失”以及“顾雪梅向陈琳交付房屋保证金3600元，租赁期满或者合同解除后，如房屋及配套设施无损坏，陈琳将保证金退还顾雪梅，保证金不得冲抵房租”之约定，顾雪梅无权要求陈琳退还房屋保证金3600元。顾雪梅应向陈琳支付2017年1月1日至顾雪梅将搬入1-4号商铺的物品搬走之日，即2017年2月28日期间的房屋租金7200元（3600元/月×2月）。顾雪梅已向陈琳支付房屋租金21600元，陈琳应退还顾雪梅房屋租金14400元（21600元-7200元）。顾雪梅的损失，完全因其违约行为造成的，其主张陈琳赔偿损失，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、陈琳于本判决生效之日起五日内退还顾雪梅房屋租金14400元；二、驳回顾雪梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取340元，由陈琳负担80元，由顾雪梅负担260元。
二审中当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，顾雪梅与陈琳签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，该《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。
根据合同约定，陈琳应在合理期限内腾空涉案房屋给顾雪梅，但陈琳逾期仍将部分杂物留置在涉案房屋，虽不影响顾雪梅对房屋的使用，但其行为也属违约。而顾雪梅表示不再继续履行租赁合同，要求解除上述合同，并于2017年2月28日将房屋内的物品搬走，顾雪梅的上述行为也构成违约。鉴于双方均有违约行为，现顾雪梅表示不再继续履行租赁合同，合同目的已不能实现，因此《房屋租赁合同》应予以解除。
关于是否应退还剩余部分租金的问题。鉴于顾雪梅已腾退其租赁的房屋，根据双方的违约性质，一审认定顾雪梅应承担2017年1月1日至其将商铺的物品搬走之日，即至2017年2月28日期间的房屋租金7200元，顾雪梅所交租金剩余部分14400元，陈琳应予以退还，并无不妥，本院予以维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初1908号民事判决第一项；
二撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初1908号民事判决第二项；
三、解除顾雪梅与陈琳于2016年11月21日所签订的《房屋租赁合同》；
四、驳回顾雪梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
维持一审案件受理费的判决。
二审案件受理费680元，由顾雪梅与陈琳各负担340元。
本判决为终审判决。
审判长 黄 更
审判员 李 瑜
审判员 胡丹丹
二〇一七年九月十九日
书记员 肖 华