广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终5529号
上诉人（原审原告）：洪清，女，汉族，1966年7月7日出生。
委托诉讼代理人：肖强，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：洪桂华，女，汉族，1974年5月16日出生。
委托诉讼代理人：ＸＸ，广东创基律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：洪锡海，男，汉族，1976年7月1日出生。
委托诉讼代理人：赖继新，广东创基律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：洪锡铁，男，汉族，1973年4月7日出生。
委托诉讼代理人：黄小雪，广东创基律师事务所律师。
上诉人洪清因与被上诉人洪桂华、洪锡海、洪锡铁房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院(2015)深宝法民三初字第2481号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
洪清上诉请求：撤销一审判决，改判支持洪清的诉讼请求。其事实与理由为：
一、本案的基本事实和起因。洪清与洪桂华、洪锡海、洪锡铁及案外人洪X仰均是亲属关系，洪清与洪X仰虽曾为夫妻，但2008年已经离婚；洪桂华与洪锡铁曾为夫妻，至本案起诉才刚刚离婚。涉案两套房产位于龙华新区，2007年1月购买。其中一套大的面积为166平方米左右，购买价格为300多万元；小的一套面积为102平方米，购买价格为200余万元。现两套房产价值过一千万元。2008年6月，由于洪清离婚后经济困难，还房贷困难，洪桂华闻讯后主动找洪清表示愿意先替洪清还房贷，但要求把两套房产转让给她，等洪清经济好转后再过户还给洪清。出于对亲属的信任和自身经济困难的考虑，洪清同意了。于是在洪桂华的授意和蓄意安排下，洪清将房产直接过户到洪桂华的弟弟洪锡海和洪桂华的丈夫洪锡铁名下，到2014年洪清才知洪桂华和洪锡铁一起将房产又卖给了别人。经洪清多次催讨，洪桂华才于2014年4月向洪清支付了120万元房产转让款，余款迟迟不予支付。直到洪清向法院起诉，洪桂华、洪锡海、洪锡铁又相互串通，推卸洪桂华的责任，达到既占有房产，又不支付余款的目的。
二、原审认定案外人洪X仰与洪桂华、洪锡海、洪锡铁存在债务关系错误。洪桂华、洪锡海、洪锡铁所提交的证据真实性、合法性、关联性均不具备，原审判决以此作为定案的根据，是错误的。首先，洪锡海出具的所谓结算欠条，是洪锡海自己书写的，没有案外人洪X仰的签名，更没有洪清的签名，不能作为定案的根据。其次，洪桂华、洪锡海、洪锡铁提交的案外人洪X仰出具的所谓借条全是复印件，没有原件，不能作为定案的依据。至于洪桂华、洪锡海、洪锡铁辩解说原件交还给案外人洪X仰了，更不符合常理。在借款人没有还款的情况下，出借人是不可能将借条原件交给借款人的。因此，原审法院以这些没有原件的复印件作为定案的依据，是完全错误的。
三、原审庭审中，洪桂华、洪锡海、洪锡铁请出的三个证人，均是洪桂华的员工，存在利害关系，其陈述本身是不可采信的；而且，在庭审询问中，这些证人所回答的并不明确，证人并不清楚具体情况。原审法院以这些孤立并有利害关系的证人证言作为定案的根据，显然不当。
四、原审判决没有查明洪清与案件人洪X仰于2008年已经离婚，而洪桂华与洪锡铁2015年才离婚。也没有查明洪清将其中一套房产转到洪锡铁名下时，二人还是夫妻，并且2010年夫妻二人瞒着洪清将这套房产又转卖给第三人的事实，原审判决忽视这些关联性，从而导致整个判决的错误。首先，由于洪清2008年已与案外人洪X仰离婚，涉案两套房产属洪清，且是登记在洪清名下，那么，即便案外人洪X仰真有债务，也与已离婚的洪清没有关系；洪清本人从未欠任何人的钱，不用承担任何债务。其次，洪清与洪桂华签订转让协议并将房产在洪桂华的授意下过户到洪锡铁名下时，洪桂华与洪锡铁还是夫妻，转让协议其实已履行。原审判决当时没有离婚的洪桂华不承担责任，判决当时已离婚的洪清反而要承担责任，不仅错误，而且显失公平公正。
洪桂华答辩称：一、关于本案的基本事实，2007年8月9日洪清与洪桂华虽然就涉案两套房屋签订过房产转让协议，但由于洪清事后反悔，并未实际履行该协议。2008年8月份由于洪清及其丈夫洪X仰在外民间借贷欠款，无力还款，表示愿意将涉案两套房屋分别以抵债的形式转让给洪锡海、洪锡铁，因此，本案并非洪清与洪桂华之间的房屋买卖合同纠纷，而是洪清与洪锡海、洪锡铁之间基于以房抵债发生的房屋转让行为。根据深圳市房屋转让过户的相关流程，房屋过户必须本人亲自到场签名递件，所以洪桂华不可能瞒着洪清将其名下房屋转卖给别人。
二、关于洪清与洪桂华、洪锡海、洪锡铁之间是否存在债务关系的问题。由于洪清及其前夫与洪桂华、洪锡海、洪锡铁及家属之间存在众多民间借贷债务，所以才会发生以房抵债的行为，而洪清在将房屋抵给洪锡铁、洪锡海之后，双方之间的债务基本抵消，所以洪桂华、洪锡海、洪锡铁才会将相关借条的原件还给洪清，虽然这些原件已经由洪清及其前夫收走，但洪桂华、洪锡海、洪锡铁仍然保存了相关原件的照片留底。因此，洪清与洪桂华、洪锡海、洪锡铁之间存在的债务关系是真实的。双方以房抵债之后进行结算，最终由洪锡海向洪清及其前夫出具了结算欠条，根据常识，欠条都是由欠款人出具，所以没有洪清前夫的签名是符合常理的。洪锡海也不可能预知洪清及其前夫洪X仰会以没有签名为由否认该欠条。
三、洪清主张与洪X仰2008年已经离婚，但在一审过程中其并没有提出该主张，也没有提供证据证明。即使洪清与洪X仰于2008年6月离婚，本案中以房抵债的相关债务都是发生在2006年至2008年2、3月份间，也就是说以房抵债的相关债务属于洪清与洪X仰夫妻共同债务，且用于抵债的房产是洪清与洪X仰之间的夫妻共同财产。因此，洪清以以房抵债的形式将房产转让给洪锡铁、洪锡海是合法有效的。
洪锡海答辩称：一、洪清与洪锡海之间是亲属关系，之所以发生以房抵债，是因为在2008年之前洪清的丈夫洪X仰无力还债跑到深圳，洪清在深圳有两套房子，与洪锡海也有众多的民间借贷关系，基于洪清与洪锡海的亲属关系及债权债务关系，洪清愿意将深圳的房产抵债给洪锡海，当时是按正常房价过户。洪锡海不知晓2007年8月9日洪清与洪桂华的房产协议，对洪清与洪X仰的婚姻状况变更也不知情。房产是洪清与洪X仰的共同财产，债务也是洪清与洪X仰的共同债务。2014年1月24日洪清因为资金链断裂，回来找洪锡海，洪锡海额外补偿141.5万元的金额，与之前的房产过户没有关系。洪清认为可以不断找洪锡海扯皮要钱，到2014年6月11日洪清夫妻又来到洪锡海处，因为21万元的款项发生争议，没有达成了结的手续。
二、针对洪清第二点上诉意见，同意洪桂华的答辩意见。
三、针对洪清第三点上诉意见，证人和洪锡海的关系还没有洪锡海和洪清的亲属关系近。2014年6月也是洪清及其丈夫到洪锡海处主张债务。
四、以房抵债与双方之间的关系没有关联，债务是客观存在的，房产抵债也是符合当时的市场价值。
洪锡铁答辩称：在洪桂华、洪锡海答辩意见基础上补充：洪锡铁与洪桂华在2008年初已经协议离婚，洪清的丈夫洪X仰与洪锡铁是亲叔侄关系，洪清对于洪锡铁与洪桂华离婚的事实是知情的。据洪锡铁了解，洪清与案外人洪X仰一直是夫妻关系，至今仍然共同生活在一起。2014年1月，洪清与洪X仰共同到深圳与洪桂华、洪锡海、洪锡铁商谈以房抵债的事实有录音为证，证人也证明了该事实，证据能形成完整的证据链，可以认定。
洪清向一审法院起诉请求：1、洪桂华、洪锡海、洪锡铁承担连带责任，支付洪清购房款人民币280万元及逾期付款利息（自2007年8月9日起至欠款付清之日止，按日利率万分之三计算，暂计至起诉之日为3276000元）；2、判令洪桂华、洪锡海、洪锡铁承担本案诉讼费用、担保费用。
一审认定事实：2007年8月9日，洪清与洪桂华签订转让协议，约定洪清将位于深圳市宝安区民治街道XX南路X侧XX的店面两间转让给洪桂华，转让价格为400万元，涉案商铺剩余按揭由洪桂华承担，房产权转让之日起，新发生的债务由洪桂华负责；洪清负责处理好房产转让前产权方面与他人发生的纠纷，该套住房如今后需要办理有关手续，洪清有责任协助洪桂华办理，但办理手续的一切费用由洪桂华负责；洪清将房产证交给洪桂华后，洪桂华若用作抵押证件所产生的一切债务由洪桂华承担。
2008年8月1日，洪清与洪锡海签订深圳市二手房买卖合同，约定洪清将深圳市宝安区龙华街道XX南路X侧XXX栋第X层XX号商铺转让给洪锡海，转让价为2158862元。
2008年8月22日，两套涉案房产在深圳市不动产登记中心登记过户。
2014年1月24日，洪锡海出具欠条称，“今2014年1月24日洪清XX两间门面过户洪锡铁1间（大），过户洪锡海1间（小）；合计：首付按揭款壹佰肆拾壹万伍仟元整（1415000.00）元，应三个月内付清此款，如超出付款日期以1.5%利息计，由洪锡海代洪锡铁付此款。”
2014年4月23日，洪桂华向洪清转账120万元。
另查，洪桂华、洪锡铁曾为夫妻，现已离婚；洪清与案外人洪X仰为夫妻。
再查，案外人洪X仰曾向洪锡海等亲属多次借款。洪清及其丈夫洪X仰与洪桂华、洪锡海、洪锡铁曾于2014年1月24日在洪桂华处协商涉案房产转让抵债事宜。
一审法院认为，洪清与洪桂华签订的转让协议，系双方真实的意思表示，应当认定为合法有效。但上述协议签订后，洪桂华并没有支付购房款，洪清亦没有将涉案房产过户给洪桂华。上述协议并没有得到实际的履行。而2008年8月22日，洪清将上述房产分别过户给洪锡海、洪锡铁，已经以实际行为明示了不再履行与洪桂华签订的转让协议。鉴于洪清与洪桂华签订的转让协议没有实际履行，且不可能继续履行。故应当认定上述协议已解除。尽管在庭审中，洪清提出其将涉案房产过户给洪锡海和洪锡铁系由洪桂华指定的，但没有提交任何证据以证实其主张，本着谁主张谁举证的原则，洪清应当承担举证不能的不利后果。且结合交易习惯，如没有特别授权，不动产登记过户须由买卖双方亲自签订《深圳市二手房买卖合同》并递件过户。故洪清在起诉状主张系洪桂华私自转卖涉案房产，并背着洪清与洪锡海、洪锡铁办理过户手续的主张，缺乏事实和法律依据，且与常理不符，一审法院不予采信。且洪清在庭审中又陈述其在洪桂华的授意下亲自参与办理了涉案房产的过户手续，其陈述与诉状所述明显矛盾，洪清存在虚假陈述的事实。而洪清提出2014年4月，洪桂华向其支付了120万元购房款的事实证实了洪清与洪桂华签订的转让协议已经实际履行的主张，一审法院认为，洪清与洪桂华签订转让协议的时间是2007年，洪清将涉案房产另行过户给洪锡海、洪锡铁的时间为2008年，而洪桂华向洪清支付120万元的时间为2014年，时间跨度过大，且洪清在尚未收到任何购房款的前提下，即按照洪桂华的授意将涉案房产过户给第三人与交易习惯及常理均不相符，故对于洪清的这一主张，一审法院亦不予采信。故关于洪清与洪桂华签订的转让协议，因没有实际履行，且已经不能实际履行，应当视为已经解除。洪清依据该协议向洪桂华主张剩余280万元的购房款及利息，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。
鉴于涉案房产已经于2008年8月22日登记过户给洪锡海、洪锡铁，且双方对涉案房产已过户的事实没有争议，应当认定洪清将涉案房产转让给洪锡海、洪锡铁事实清楚，转让行为合法有效，洪锡海、洪锡铁应当支付相应对价。经审查，洪清及其丈夫洪X仰曾于2014年1月至洪锡海处与洪桂华、洪锡海、洪锡铁协商房屋价款问题。由于洪清的丈夫洪X仰与洪锡海及其亲属间存在诸多债务纠纷，经对账核算，洪锡海向洪清出具欠条称欠首付按揭款141.5万元，三个月内付清，如超出付款日期以1.5%利息计，洪锡海代洪锡铁支付。2014年4月23日，洪桂华替洪锡海支付欠款120万元。上述事实，洪清均不予确认，洪锡海提交了欠条的复印件并申请三个证人出庭作证。一审法院认为洪锡海提交的欠条虽为复印件，但与证人证言能够相互印证，且洪清没有提出任何相反的证据，一审法院依照洪桂华、洪锡海、洪锡铁的陈述及法庭查明的情况认定案件事实。因此，洪清与洪锡海、洪锡铁事实上存在房屋转让的关系，洪锡海、洪锡铁应当支付合理对价，扣除由洪桂华代为支付的120万元，洪锡海、洪锡铁仍拖欠房款21.5万元。上述欠款事实清楚，应当支付。
关于利息，欠条约定首付按揭款141.5万元，应当在三个月内付清，则洪锡海、洪锡铁的最后付款期限为2014年4月23日，故本案利息应当自2014年4月24日起算。至于利息的计算标准，欠条约定按1.5%计息，但没有约定系月息还是年息，属于约定不明，一审法院依照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息。
关于连带责任，洪清主张洪桂华、洪锡海、洪锡铁恶意串通，应当承担连带责任。一审法院认为，没有证据证明洪桂华与洪锡海、洪锡铁之间有恶意串通的事实，故对于洪清主张洪桂华与洪锡海、洪锡铁承担连带责任缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、洪锡海、洪锡铁于本判决生效之日其三日内支付洪清215000元及利息（以215000元为计算基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2014年4月24日起计至一审法院指定支付之日止）；二、驳回洪清的其他诉讼请求。本案案件受理费54332元，保全费5000元由洪清负担56958元，洪桂华、洪锡海、洪锡铁负担2374元。
二审期间，洪清向本院提交：1、离婚证，记载洪清与案外人洪X仰于2008年6月10日离婚。2、房屋买卖合同四份，分别是洪清于2006年购买涉案106号房和110号房的买卖合同，购房价格分别是2158862元、3092902元，以及向洪锡海、洪锡铁过户106号房和110号房所使用的买卖合同，过户的价款分别是2158862元、3092902元。3、洪桂华、洪锡海、洪锡铁一审提交的录音光盘的文字整理，以证明洪X仰在谈话中多次表示洪桂华、洪锡海、洪锡铁尚欠洪清的房款不止141.5万元，房屋涨价的款项未计算，洪锡铁也表示要向洪X仰进行补偿，洪锡海表示141.5万元支付后款项并未结清，且结算过程是洪桂华在主导，本案实际上不是洪清与洪锡海、洪锡铁之间的交易。
洪桂华向本院提交：1、离婚证，记载洪桂华与洪锡铁于2015年9月29日离婚。2、洪清与其前夫洪X仰的案件信息查询打印件，以证明2007年到2008年期间洪清与其前夫洪X仰在老家借了大量资金，因无力还贷被起诉，洪清为了躲债，主动向洪锡海、洪锡铁协商将房屋抵债给洪锡海、洪锡铁。
洪锡海、洪锡铁向本院提交：1、个人借款合同及抵押合同，以证明涉案房产XXX栋XX号由洪锡海向交通银行深圳红桂支行贷款100万元赎楼，由深圳市中兰德担保股份有限公司担保，涉案房产XXX栋XX号由洪锡海以洪锡铁的名义向交通银行深圳红桂支行贷款160万元赎楼，由深圳市中兰德担保股份有限公司担保。2、个人贷款提前还款申请表，以证明涉案房产XXX栋XX号、XXX栋XX号的赎楼款2883287.85元，其中260万元由洪锡海通过银行贷款支付，剩余283287.85元由洪锡海现金支付。3、2014年6月11日录音整理笔录，以证明针对洪锡铁转卖房产所获利益，洪X仰要求再额外补偿一定金额，与141.5万元的尾款21.5万元一起先行支付再办理了结手续，但双方就获利补偿没有达成一致，所以未办理了结手续，但对141.5万元收据存在的事实双方是没有争议的。
二审查明，洪桂华与洪锡铁于2015年9月29日离婚，洪清与案外人洪X仰于2008年6月10日离婚。
2008年8月1日，洪清与洪锡铁签订深圳市二手房买卖合同，约定洪清将深圳市宝安区龙华街道XX南路X侧XXX栋第X层XX号商铺转让给洪锡铁，转让价为3092902元。
2008年7月8日，洪锡海与交通银行股份有限公司深圳红桂支行签订个人借款合同，借款100万元用于购买商铺。2008年7月8日，洪锡铁与交通银行股份有限公司深圳红桂支行签订个人借款合同，借款160万元用于购买商铺。涉案两套房产于2008年7月23日办理提前还款，还款额共计2883287.85元。
一审查明其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：洪桂华、洪锡海、洪锡铁是否拖欠洪清购房款以及数额。对此本院分析如下：
一、洪清虽与洪桂华签订涉案转让协议，但此后又与洪锡海、洪锡铁签订深圳市二手房买卖合同，分别将涉案两套房产过户到洪锡海、洪锡铁名下。洪清主张其是由洪桂华授意将涉案房产过户给洪锡海和洪锡铁，但未提交证据证明，且洪清与洪桂华签订转让协议的时间是2007年，洪清将涉案房产过户给洪锡海、洪锡铁的时间为2008年，洪桂华向洪清支付120万元的时间为2014年，时间跨度过大，且洪桂华、洪锡海、洪锡铁均确认120万元是代付款，因此，洪清主张本案实际上是洪清与洪桂华之间的房屋买卖关系，欠缺事实依据，本院不予采纳。洪清在一审时确认签订转让协议的时间是2007年，二审中又主张实际签订时间是2008年６月，并申请对协议形成时间进行鉴定，其陈述前后矛盾，本院对其主张不予采纳，对其鉴定申请不予准许。一审认定洪清与洪锡海、洪锡铁存在房屋转让关系，并无不当，本院予以确认。
二、关于房款问题，洪桂华、洪锡海、洪锡铁主张因洪清及案外人洪X仰拖欠洪桂华、洪锡海、洪锡铁及其他亲属多笔借款，双方经对账核算两相抵消后，确认应付的房款为141.5万元。对此，洪桂华、洪锡海、洪锡铁提供了洪锡海出具的借条复印件、证人证言、借条照片等为证。经审查相关证据，洪锡海借条虽为复印件，但通常情况下借条由债务人一方出具，原件由债权人一方持有，洪桂华、洪锡海、洪锡铁主张该借条原件交给洪清，符合生活常理。且一审中证人出庭作证称，2014年1月24日洪清、洪X仰与洪桂华、洪锡海、洪锡铁就涉案两套房产抵偿借款进行结算，结算后结余141.5万元，证人宋X民当场打印借条，由洪锡海签字后原件交给洪清。证人宋X民、徐X玉是洪桂华的公司员工，证人洪X强与洪X仰也有亲属关系，洪清主张证人与洪桂华、洪锡海、洪锡铁一方单方存在利害关系，理由不成立。借条照片反映借款人为洪X仰，落款时间为2006年至2008年期间。洪桂华、洪锡海、洪锡铁主张因双方已经对账结算，故将借条原件还给洪清、洪X仰，具有合理性。综上，上述洪锡海借条、证人证言、借条照片能形成证据链，可认定双方经对账核算相互抵消后，确认应付房款为141.5万元的事实具有高度可能性。洪清否认上述事实，但未提交反驳证据。经双方当事人整理的2014年６月的谈话录音反映双方在结算141.5万元尾款的过程中，洪X仰提出要分配洪锡铁转让涉案房屋的溢价，并拒绝签署债权债务结清凭证，但不能以此否定2014年1月双方对房款进行核算的事实。洪清又主张其与洪X仰已于2008年6月离婚，洪X仰的债务与其无关，因本案的相关证据表明洪清与洪X仰共同与洪桂华、洪锡海、洪锡铁核算房款，无证据证明洪清在此过程中提出异议，故对该主张本院不予采纳。综上，一审认定双方当事人经核算后确认应付房款为141.5万元，并无不当。因本案的房屋转让实际发生于洪清与洪锡海、洪锡铁之间，一审判令洪锡海、洪锡铁支付上述房款中的余款21.5万元及相应利息，并无不当，本院予以维持。
三、即使上述核算房款的事实不成立，本案中，洪清确认其偿还按揭贷款到2008年6月份，剩余按揭款由洪桂华偿还；洪桂华、洪锡海、洪锡铁则主张涉案两套房产是由洪锡海提供资金赎楼，并提供了个人借款合同、抵押合同、个人贷款提前还款申请表为证。鉴于洪清认可其未支付赎楼款，洪锡海、洪锡铁提交的证据可证明赎楼款由其代付，本院确认洪锡海、洪锡铁支付赎楼款2883287.85元的事实。由于洪锡海、洪锡铁已代洪清支付了涉案房产的赎楼款2883287.85元，已超出洪清在本案中主张的尚欠房款280万元，因此，洪清请求洪桂华、洪锡海、洪锡铁连带支付尚欠房款280万元，亦欠缺事实依据，本院不予支持。
综上，洪清的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币54332元，由洪清负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐 毅
审判员 张 睿
审判员 庄 齐 明
二〇一七年一月十日
书记员 李开宇（兼）
附本判决相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。