上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终6820号
上诉人(原审被告)：上海强德实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：柳芬芳，总经理。委托诉讼代理人：章乘光，上海东方华银律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海艾菲尔服饰有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：罗茂祥，董事长。委托诉讼代理人：张康，上海市广益律师事务所律师。原审第三人：鲁传水，男，1975年2月4日出生，汉族，户籍所在地安徽省芜湖市南陵县。原审第三人：汪运舟，男，1969年8月7日出生，汉族，户籍所在地安徽省霍邱县新店镇曹郢村花门组。上诉人上海强德实业有限公司(以下简称“强德公司”)与被上诉人上海艾菲尔服饰有限公司(以下简称“艾菲尔公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2015)沪民三(民)初字第5643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人强德公司的上诉请求：请求撤销原判，改判驳回艾菲尔公司的原审诉请。事实和理由：一、开设饭店是法律允许的合法经营行为，承租人强德公司并未将租赁场所用于赌博、贩毒、贩卖军火、卖淫嫖娼等法律禁止的违法行为。由于涉案房屋的土地为工业用地性质，饭店无法办理营业执照，故经营者沿用旧照，依法纳税。该经营行为不属于合同中约定的违法行为。二、租赁合同虽约定强德公司不得转租，但可以与第三方合作。强德公司与第三方合作开设饭店，符合合同约定。三、迟延支付租金系较轻的违约行为。事实上，强德公司除第一期租金按照支付之外，其余每期租金均迟延支付一个月以上甚至更多，但艾菲尔公司从未就此提出异议，故其以此为由解除合同，不符合同法“根本违约”才能导致合同解除的基本原则。综上，故请求二审法院支持强德公司上诉请求。被上诉人艾菲尔公司辩称，强德公司在租赁过程中存在多项违约事实，合同约定的解除权已成就。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人汪运舟未到庭应诉。原审第三人鲁传水未到庭应诉。艾菲尔公司向一审法院起诉请求：强德公司迁出上海市沪青平公路XXX号房屋。一审审理中，艾菲尔公司明确表示要求强德公司和鲁传水、汪运舟共同腾退。一审法院查明的事实：本案系争房屋位于上海市青浦区沪青平公路1,568号，共6层，建筑面积为18,069平方米，类型为工厂，土地性质为集体，产权人原为上海俊昌皮具有限公司。2002年，上海俊昌皮具有限公司企业名称经核准变更为艾菲尔公司。2013年，艾菲尔公司、强德公司签订《房屋租赁合同》，约定艾菲尔公司出租的房屋地点位于沪青平公路XXX号XX幢整栋(除六楼)，年租金人民币(以下币种均为人民币)100万元。租期自2013年10月18日至2023年10月17日，免租期2个月，自2013年8月18日至2013年10月17日。一楼经双方协商，只限用于咖啡厅使用。租金每两个月支付一次，每两月的5日前一次性付清，如有拖欠按每天租金额千分之三加收滞纳金，逾期一个月，艾菲尔公司有权解除合同，收回房屋，押金归艾菲尔公司所有，不足部分由强德公司据实赔付。第二年起租金在前一年的基础上增加3万元。艾菲尔公司将房屋出租给强德公司，只限政府允许合法经营行业，如改其他用途，须以书面形式通知艾菲尔公司，经艾菲尔公司同意及有关部门批准方可实施，如有违反法律法规的情况发生，艾菲尔公司有权解除合同，租房押金不予退还。强德公司应自行办理生产经营所需的各项申报登记手续(工商、税务营业等)。若因无照或超越经营范围等行为所引起的法律后果由强德公司自行承担，艾菲尔公司若因此遭受处罚或损失的艾菲尔公司有权向强德公司追索。租赁期间强德公司未经艾菲尔公司同意，不得将房屋转让或转租给第三方，否则艾菲尔公司有权解除合同，租房押金不予退还，若艾菲尔公司不行使解除权，则艾菲尔公司有权按双倍的价格征收房租；同意第三方合作。租赁期满或解除合同，强德公司需按时归还艾菲尔公司房屋，如需续租，须提前六个月通知艾菲尔公司。强德公司需将租赁楼层的租赁性质提前以附件的形式报备艾菲尔公司，不得随意变更性质等。合同附件约定，房屋租赁主要用于圣保罗艺术园区服饰时尚专区(暂命名)，其主要功能为以高端羊绒服饰为中心，涵盖男女服装、童装、针织、鞋类、箱包、家纺家居等服饰相关产业，聚集人才、资本、资源和信息，协同进行研发、办公、贸易、电子商务和展示销售，打造成完整的兼具西方艺术气息的服饰时尚中心。为保障圣保罗艺术园区服饰时尚专区的后期发展空间，强德公司对B幢及C幢有优先租赁权等。合同签订后，艾菲尔公司将房屋交付强德公司。目前房屋一楼用于经营咖啡厅和“秋菊园”饭店。二楼空关，三楼经营服装，四楼和五楼强德公司自行使用。2014年，艾菲尔公司、强德公司签订《A栋外绿化用地补充协议》，约定强德公司租用艾菲尔公司绿化地面积82平方米，年租金14,965元，租赁期自2014年5月1日至2016年4月30日。强德公司于本案第一次庭审前支付艾菲尔公司租金至2016年1月17日。2016年4月22日及之后，强德公司支付艾菲尔公司2016年1月18日至2016年6月17日的租金。一审另查明，2015年11月3日，艾菲尔公司向强德公司发送书面函件，表示由于强德公司未按照合同约定经营，开办“秋菊园”饭店，造成安全隐患，故艾菲尔公司正式通知强德公司解除合同，并要求强德公司在接到通知的一个月内迁出房屋。强德公司于2015年11月6日收到该函件，未予以书面回复。2016年2月2日，艾菲尔公司通过电子邮件和短信向强德公司发送解除《房屋租赁合同》的通知，表示从强德公司的答辩状中得知强德公司将房屋转租，违反合同约定，艾菲尔公司有权解除合同，艾菲尔公司依法行使解除权，解除双方签订的《房屋租赁合同》。2016年4月22日，艾菲尔公司通过电子邮件向强德公司发送解除合同通知，表示强德公司至今未付2016年2月17日后的租金，违反合同约定，艾菲尔公司依法行使解除权，解除合同。强德公司于2016年4月22日收到该通知。在第一次庭审中，强德公司认可将一楼部分房屋转租给第三人汪运舟，强德公司并提供了2014年3月与汪运舟签订的《房屋租赁合同》，合同约定强德公司将系争房屋一楼北面400平方米租赁给汪运舟，租金每年39万元，租赁期限自2014年4月1日至2019年4月1日，租金每六个月支付一次，2015年4月1日其年租金为43万元。强德公司出租房屋只限政府允许合法经营行业，如有违反法律法规情况发生，强德公司有权解除合同等。在第二次庭审中，强德公司认为与汪运舟和鲁传水系合作关系而非转租关系，并提供了《三方合作协议》，协议约定由强德公司提供场地，汪运舟和鲁传水负责经营和办理营业执照、餐饮许可证变更手续。合作期限五年，自2014年4月1日至2019年4月1日。餐馆开张的前期投入(装修费用)强德公司承担20%，汪运舟和鲁传水各承担40%。开张后运营全部由汪运舟和鲁传水负责，强德公司不承担任何运营成本和亏损。强德公司每年获取固定收益42万元。2015年11月25日，艾菲尔公司向案外人上海欣释设计装饰有限公司开具租金发票。一审又查明，鲁传水原在上海市青浦区徐泾镇诸光路XXX号经营上海市青浦区美极园饮食店，该地址房屋后被拆除。本案系争房屋一楼经营的“秋菊园”饭店目前无营业执照和餐饮服务许可证。2015年，上海市青浦区市场监督管理局针对鲁传水未经许可从事餐饮服务，经营“秋菊园”饭店一案作出行政处罚，处罚方式为罚款。一审审理中，艾菲尔公司表示解除合同的理由是：1、强德公司违法经营饭店；2、强德公司未经艾菲尔公司同意擅自向汪运舟和鲁传水转租房屋；3、强德公司逾期支付租金。强德公司表示：1、强德公司经营饭店不构成违法经营，未在系争房屋办理营业执照是轻微的瑕疵。强德公司申请过办理饭店营业执照，但是由于系争土地是工业用地无法办理；2、强德公司不存在转租，是与第三人合作经营饭店，艾菲尔公司对于一楼开办饭店是知晓并同意的；3、强德公司之前支付租金就有超过一两个月的惯例，艾菲尔公司之前也从未提出过异议。由于今年一楼被水淹过了，造成强德公司损失，故迟延支付了房租。强德公司坚持不同意解除合同，如果法院判决解除合同，强德公司在本案中不提起反诉主张合同解除的后果，保留另行起诉的权利。一审法院认为，艾菲尔公司与强德公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，未违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。强德公司在第一次庭审中承认将一楼部分房屋转租给汪运舟及鲁传水用于经营饭店，并提供了租赁合同，故法院认定强德公司将一楼部分房屋转租给汪运舟及鲁传水。强德公司认为艾菲尔公司对其转租行为是知晓并同意的，对此强德公司未提供证据予以证明，对其抗辩意见法院难以采信。强德公司及汪运舟、鲁传水未提供在系争房屋中经营饭店的营业执照和餐饮服务许可证等材料，且鲁传水已经被行政机关予以处罚，故对强德公司及鲁传水提出的经营饭店轻微瑕疵不构成违法经营的意见，法院不予采纳。从强德公司支付2016年2月17日后租金的时间看，已经超过合同约定的付款时间一个月以上，强德公司以之前的租金均迟延支付为由认为艾菲尔公司认可强德公司可以迟延支付租金，对此艾菲尔公司予以否认，法院认为，虽艾菲尔公司此前未追究强德公司延期支付租金的责任，强德公司也并不因此享有迟延付款的权利，故对强德公司的抗辩意见法院不予采纳。至于强德公司提出的水淹一楼而迟延支付租金的意见，艾菲尔公司认为与本案无关，强德公司也未提供艾菲尔公司同意迟延支付租金的依据，故对于水淹损失强德公司应当另行处理，强德公司并不因此享有迟延支付租金的权利。艾菲尔公司、强德公司之间的合同明确约定了合同解除的条件，现强德公司的行为已经符合合同解除的条件，故艾菲尔公司有权行使解除权。艾菲尔公司已向强德公司发送书面通知明确要求解除合同，故艾菲尔公司、强德公司之间的租赁合同已经解除。合同解除后，强德公司理应腾退系争房屋。汪运舟及鲁传水作为系争房屋的实际使用人，理应一并腾退。强德公司表示对于合同解除的后果在本案中不要求处理，保留另行起诉的权利，系其自身权利处分，法院予以准许。汪运舟经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，法律后果自行承担。一审法院判决：上海强德实业有限公司、鲁传水和汪运舟应于判决生效之日起三十日内腾退位于上海市青浦区沪青平公路XXX号房屋。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案双方合同约定：“艾菲尔公司将房屋出租给强德公司，只限政府允许合法经营行业，如改其他用途，须以书面形式通知艾菲尔公司，经艾菲尔公司同意及有关部门批准方可实施，如有违反法律法规的情况发生，艾菲尔公司有权解除合同，租房押金不予退还。”此为双方约定解除权的条件。因此，二审法院就强德公司的上诉观点，主要审理艾菲尔公司的合同解除权是否成就。本院认为，开设饭店需向有关行政机关申请合法的餐饮服务许可证及营业执照，该前置程序不仅在法律法规中作为强制性规定，在双方合同条款中亦作明确约定(“如改其他用途，须以书面形式通知艾菲尔公司，经艾菲尔公司同意及有关部门批准方可实施”)。无论强德公司与汪运舟及鲁传水之间，就系争房屋是转租还是如其所述为合作经营关系，均应遵循上述规定。而“秋菊园”饭店没有合法的相关证照，鲁传水因“未经许可从事餐饮服务”曾受行政机关处罚。显然，开设“秋菊园”饭店这一经营行为违反了双方合同约定，故艾菲尔公司享有合同解除权。另，强德公司在2015年11月3日即收到艾菲尔公司解除函，函中明确了要求解除合同之原因。然而，直至一审法院作出判决乃至2016年9月二审法院审理期间，“秋菊园”饭店仍在经营。况且，强德公司多次迟延支付租金。本院在审理合同是否解除上，对于上述因素亦进行了综合考量。综上所述，强德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海强德实业有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈俊
审 判 员 徐江
代理审判员 俞璐
二〇一六年十一月十五日
书 记 员 何倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……