河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫13民终964号
上诉人（原审原告）：吴群志，男，1969年11月6日出生，汉族，住河南省镇平县。
委托诉讼代理人：张耀东，河南宛龙律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:刘文献，男，1965年5月7日出生，汉族，住河南省镇平县。
委托诉讼代理人：杨弼国，河南涅阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:李震，男，1960年5月18日出生，汉族，住河南省镇平县。
被上诉人（原审被告）:王兆华，1962年2月2日出生，汉族，住河南省镇平县。
上诉人吴群志因与被上诉人刘文献、李震、王兆华为案外人执行异议之诉纠纷一案，不服镇平县人民法院（2017）豫1324民初1496号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，上诉人吴群志及其委托诉讼代理人张耀东，被上诉人刘文献及其委托诉讼代理人杨弼国均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
吴群志上诉请求:1、撤销原判，依法改判支持上诉人全部诉请或发回重审。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实�理由：1、一审判决程序违法，一审法院在开庭时所归纳的两个争议焦点中没有涉及违约金是否过高的问题，在整个庭审中合议庭也没有向当事人询问违约损失问题，其在判决中擅自调整违约金剥夺了上诉人的陈述、举证和辩论的权利。2、一审法院适用法律错误，一审判决因剥夺了上诉人的陈述、举证和辩论的权利，在没有查明上诉人违约损失的情况下擅自调整违约金违反了《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，由于被上诉人的违约行为致使上诉人没有及时获得货款，造成上诉人向他人的民间借贷无法归还，产生了月息2-2.5%的利息，被申请人按每日1%承担违约金没有超出造成损失的30%。
刘文献辩称：上诉人的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。
吴群志向一审法院起诉，请求法院依法判令1、要求停止对刘文献申请对李震、王兆华所有后出卖给吴群志的位于健康路中段商业局院内18间房屋的强制执行。2、要求确认2015年10月27日吴群志和李震、王兆华签订的房屋买卖协议有效。3、要求确认上述18间房屋所有权归吴群志所有。4、要求责令李震、王兆华给吴群志办理房地产过户手续。5、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2004年7月14日，李震以41万元价格购买镇平县审计局位于健康路中段商业局院内的36间房屋（产权登记人为镇平县审计局、房权证号为镇房字0170**，国有土地使用权证号为镇国用（99）字第990000320号）。2004年8月10日，李震与刘子成签订协议书，约定该房屋所有权归二人共同所有，任何一方不得私自变卖转让。房屋如租赁，租金收入双方平均分配。房屋如开�建商品房，双方协议后共同出资，转让后均分利润、均分房款。房屋如转让，双方共同协商价格，转让后均分房款。房屋如过户，双方共同解决，费用双方平摊。2004年10月10日，镇平县财政局出具证明，内容为“根据县审计局关于出售原审计事务所办公楼有关问题的会议纪要，该办公楼转让给李震同志，产权归李震所有。同意其办理转让过户手续。”2009年12月10日，镇平县审计局出具证明，内容为：“兹证明审计局原商业局院内办公楼36间已全部出售给李震。出售时间2004年7月14日。”该房屋至今未办理过户登记手续。2015年6月13日，王兆华与魏明华将该房屋出租给他人使用，每年租金85000元，前三年租金255000元已经支付。2013年10月30日，李震、王兆华与刘文献签订借款协议，李震、王兆华借刘文献1600000元，月息3分，李震、王兆华将6辆车及其购买镇平县审计局的房地产（房地产尚未办理过户），房权证号：01××24号，土地证号：9900003**号抵押给刘文献，并经镇平县公证处公证。2015年10月27日，李震、王兆华与吴群志签订房屋买卖协议，由吴某作中间人，李震、王兆华将位于镇平县健康路中段商业局院内的原审计局办公楼中的18间卖给吴群志，房屋价款600000元，该款吴群志已全部付清。吴群志在与李震、王兆华办理房屋买卖的过程中，李震、王兆华始终没有向吴群志出具其二人为买卖房屋权利人的权属证据原件。2016年1月13日，刘文献起诉李震、王兆华要求还款并申请财产保全，镇平县人民法院院于2016年1月14日作出（2016）镇民初字第208-1号民事裁定书，查封了李震、王兆华所有的位于镇平县健康路中段商业局院内的房地产（房权证号为：镇房字0170**，产权登记人为镇平县审计局；国有土地使用证证号为：镇国用（99）字第990000320号，产权登记人为镇平县审计局）及车辆。2016年1月29日刘文献、李震、王兆华达成调解协议并经（2016）豫1324民初208号民事调解书确认。刘文献于2016年3月申请立案执行。在执行过程中，李震、王兆华与魏明华、刘子成于2016年4月25日签订了“财产分割协议书”，该协议显示，双方于2004年6月10日共同购买商业局院内审计事务所的房产一栋双方各出资一半，房产购买后没有分配，现在经双方协商达成财产分割协议如下：一、位于商业局院内审计事务所的房屋36间，东边占地15.375至30.75平方米归刘子成、魏明华所有。西边占地面积西临界15.375平方米归李震、王兆华所有。二、双方以此协议的约定作为各方享有产权的依据，并凭此办理产权过户手续，以前相关协议与此不符合，从新签订。三、双方在此协议书上签字后立即生效。2016年5月18日镇平县人民法院作出（2016）豫1324执182�执行裁定书，将李震、王兆华购买的位于镇平县健康路中段商业局院内自西临界往东15.375米处的房地产（房权证号为：镇房字0170**，产权登记人为镇平县审计局；国有土地使用权证号为：镇国用（99）字第990000320号，产权登记人为镇平县审计局）以830500元抵偿给刘文献所有。2016年5月24日吴群志对该执行标的向法院提出书面执行异议。经审查，镇平县人民法院于2016年6月16日作出（2016）豫1324执异24号执行裁定书，驳回吴志群的执行异议。
一审法院认为：依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异�之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”结合吴群志的诉讼请求,分析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定�理。”2015年10月27日，吴群志与李震、王兆华签订房屋买卖协议，约定李震、王兆华将其自有的位于镇平县健康路中段商业局院内的办公楼十八间房屋卖给吴群志。2016年5月18日，魏明华、刘子成和李震在法院的执行笔录中均陈述双方共同购买位于商业局院内审计事务所的房产36间，购买后没有进行分割，随后双方于2016年4月25日进行分割并订立协议，西边占地面积西临界15.375平方米归李震、王兆华。吴群志依据其购买李震、王兆华房屋主张其为本案所涉房产的权利人。吴群志主张的权利系基于吴群志与李震、王兆华所签订的房屋买卖协议而来，李震、王兆华在与吴群志订立协议时对共同购买的房产尚未分割，无法确定其为镇平县健康路中段商业局院内的办公楼十八间房屋的权利人，协议也未明确18间房屋在办公楼（位于健康路中段原商业局院内）中的具体位置，原商业局院内办公楼36间自2015年6月一直由魏明华、王兆华对外出租并收取三年的租金。吴群志在与李震、王兆华签订协议后并未办理相关的产权过户登记。综上，吴群志提供的证据不能证实其对原为李震、王兆华所有后出卖给吴群志的位于健康路中段商业局院内18间房屋享有足以排除强制执行的权益。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”2015年10月27日，李震、王兆华与吴群志签订的房屋买卖协议系不动产物权转让合同，法律没有规定该合同以办理物权登记后合同才生效，同时协议约定自双方签字之日生效，吴某保军也出庭证实了协议的签订。因此，李震、王兆华与吴群志签订的房屋买卖协议合同成�并生效。吴群志要求确认李震、王兆华所有的出卖给吴群志的18间房屋（位于健康路中段原商业局院内）归吴群志所有。对于不动产的物权继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着债权人对合同相对人的债权请求权成立，如欲使其取得具有排他效力的物权，应当履行法定的公示程序。也就是说，要将自己在不动产之上的物权按照法定的方式对不特定的第三人进行公示。从本案查明的事实看，李震购买涉房屋后未办理产权登记，在不动产没有办理产权登记的情况下，吴群志要求确认对案涉房屋享有所有权的诉求，依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《中华�民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决,1、驳回吴群志要求停止刘文献申请的原为李震、王兆华所有后出卖给吴群志的18间房屋（位于健康路中段原商业局院内）强制执行的诉讼请求。2、驳回吴群志要求确认原为李震、王兆华所有后出卖给吴群志的18间房屋（位于健康路中段原商业局院内）归原告所有，以及要求被告李震、王兆华给吴群志办理房地产过户手续的诉讼请求。3、吴群志与李震、王兆华于2015年10月27日签订的房屋买卖协议有效。案件受理费100元，由吴群志负担。
二审中，各方均未提交新证据。
本院二审查明的事实与一审认定事实相一致。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉，所解决的争议为是否终止对本案所涉房产的强制执行并解除对上述房屋的查封，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉�法〉的解释》第三百一十二条之规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院应当对案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查，就本案而言，由于李震、王兆华未能如期偿还刘文献借款，刘文献对案涉房屋申请执行，现吴群志对该执行行为提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的适用条件，依据该条款规定，买受人有无足以排除强制执行的实体权利，主要看其是否满足该条规定的四项条件：1、被执行人与买受人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、买受人已经支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；3、买受人在人民法院查封之前已合法占有该不动产；4、买受人对未办理过户登记手续无过错。就本案而言�吴群志虽持有李震于双方合同签订之日即2015年10月27日所打的60万元收条，但根据吴群志提交的银行交易明细清单及其自述显示，该款项并非合同订立之日全部支付完毕，现吴群志仅提交了42.7万元的转款明细，其中一笔22.7万元在的合同签订前两个月已打入李震账户，吴群志对此亦未作出合理解释；此外，吴群志陈述下余部分房款为现金交付，并未提供资金变动情况等证据予以附证，依据现有证据并不能证实吴群志已支付全部价款。另外，依照《中华人民共和国物权法》第二十六条的规定，指示交付仅适用于动产，而不动产的交付、占有均不适用指示交付，本案中，镇平县人民法院于2016年1月14日对案涉房屋进行了查封，而该房屋于2015年6月已被李震、刘子成出租给案外人使用，吴群志并不管理、占有和使用该争议房屋，综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人�共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条之规定，上诉人吴群志提交的证据尚不足以证明其享有足以排除强制执行的民事权益，应当承担举证不能的法律后果，原审法院驳回其该项诉讼请求并无不当。关于吴群志要求确认其为本案争议房屋的真正使用权人的诉请，一审法院对此已作出详细评判，本院认可原审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用，不再重复评述。
综上所述，吴群志的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由吴群志负担。
本判决为终审判决。
审判长 尹庆文
审判员 宋池涛
审判员 王小军
二〇一八年四月十七日
书记员 付翔宇