广东省湛江市赤坎区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0802民初2467号
原告:梁祝迎。
委托诉讼代理人：邹志文，广东承诺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡瑜琳，广东承诺律师事务所律师。
被告：谭裕浩。
委托诉讼代理人：刘洋，广东国邦律师事务所律师。
被告：陈柳江。
第三人：湛江市天天房地产代理有限公司。
法定代表人：曾诚。
委托诉讼代理人：钟仁，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：陈坤，男，该公司员工。
原告梁祝迎与被告谭裕浩、陈柳江、第三人湛江市天天房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁祝迎的委托诉讼代理人胡瑜琳，被告谭裕浩的委托诉讼代理人刘洋，被告陈柳江，第三人湛江市天天房地产代理有限公司的委托诉讼代理人钟仁、陈坤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
梁祝迎向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的编号为6680348的《房地产（经纪）买卖合同》；2、两被告返还定金3万元给原告；3、两被告支付违约金人民币176400元（成交价的30%）、中介服务费20000元、律师费14320元，共210720元给原告；4、两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年6月5日，原告通过第三人与两被告签订编号为6680348的《房地产（经纪）买卖合同》。合同约定：两被告将湛江市××路××号××沙××商品住宅小区（××）A-C幢1211房出售给原告，成交价为588000元等等。原告与被告签订合同后，原告依约支付了定金30000元给两被告，并支付了20000元的中介费给第三人。原告催促两被告按照双方签订的合同履行房屋的过户手续义务，但两被告向原告明确表示该房屋不卖了，只退还定金给原告。两被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，此合同是原、被告双方的真实意思表示，且没有违反有关法律的规定，所以被告应承担其违约责任，赔偿原告的损失。
被告谭裕浩辩称:一、本人在事先未授权、事中未签字、事后未追认且一直不同意陈柳江擅自处分涉案共有房屋的前提下，陈柳江代本人签订合同的行为对本人不发生法律效力，编号为6680348的《房地产（经纪）买卖合同》依法应属无效。本人与陈柳江系夫妻关系，双方于1999年4月26日登记结婚，涉案房屋是双方婚后共同购买位于湛江市××路××号××沙××商品住宅小区（××）A-C幢1211房，该房屋只登记在本人名下。双方婚后感情生活存在一些问题，陈柳江对于生活中的有些事情与本人采取“对着干”的态度。就本案而言，陈柳江擅自处分涉案共有房屋，实际也是“对着干”的态度。本人至今就未同意过对外出售涉案房屋，对于陈柳江代本人签订合同的行为，本人事先未授权，签订过程中本人不在场也未签过字，事后本人也未追认过，根据法律规定，由于涉案房屋为共同所有的房屋，陈柳江代本人签订合同对本人不发生法律效力，因此合同依法属无效。二、第三人在整个过程未尽到居间人的注意义务，鉴于涉案共有的房屋登记在本人名下，第三人却在未取得本人同意或授权的前提下，怂恿陈柳江与原告签订的合同只是为了其利益最大化，存在严重过错，从而导致合同无效，故第三人不应该收取任何中介费用，同时对各方造成的损失应予以赔偿。同时，合同签字页甲方“谭裕浩”不是本人签署，且在甲方代理人下方表明“附授权书”，由于本人根本不同意对外出售涉案房产，肯定不存在授权书，然而第三人对此根本不注意，也未向陈柳江、原告释明，再次印证了第三人未尽到居间人的注意义务，存在严重过错，直接导致合同无效，故第三人不应该收取任何中介费用，同时对各方造成的损失应予以赔偿。三、原告作为购买人，在涉案共有的房屋登记在本人名下的前提下，原告应当知道签订该合同应取得本人的同意或授权，然而其本人未参与签订合同的过程及没有授权的前提下签订合同，也未尽到注意义务，存在重大过失，从而导致该合同无效。综上所述，本人认为编号为6680348的《房地产（经纪）买卖合同》依法应属无效，该事同内容均无效，对本案各方当事人均不发生法律效力，故对其中的条款应不予以适用。同时，第三人、原告在合同签订过程中均存在重大过错，直接导致合同无效，故原告请求没有任何事实根据与法律依据，依法应驳回原告的诉讼请求。
被告陈柳江辩称:第三人联系我卖房，价格为58万元。我向第三人表明关于房屋的具体情况并不清楚，具体要问谭裕浩。谭裕浩表明不同意出卖。第三人向我说明该房屋是夫妻共同财产，出卖该房屋不需要谭裕浩同意，并叫我签订房屋买卖合同。第三人向我说明原告愿意加钱买此房，考虑到原告住处较远，之后我便与第三人签订买卖合同。事后便与谭裕浩说明情况，但谭裕浩并不同意出卖。我同意与原告解除事同并退还30000元定金及利息，其他请求不予同意。
第三人湛江市天天房地产代理有限公司述称：签订合同当天只有陈柳江一人过来，并打电话给谭裕浩核实是否经过谭裕浩同意签订合同，夫妻双方商量之后谭裕浩同意出售该房屋，陈柳江便与我方签订买卖合同，并要求陈柳江第二天补交谭裕浩的其他材料。第二天陈柳江便说谭裕浩不同意出售该房屋。陈柳江是经过产权人同意才出售该房屋的并收取了原告的定金30000元。
经审理查明：被告谭裕浩、陈柳江为夫妻关系。位于湛江市××路××号××沙××商品住宅小区（××）A-C幢1211房为夫妻共同财产，房屋权属登记在被告谭裕浩名下。2017年6月5日，以第三人为经纪方，原告与被告陈柳江签订一份《房地产（经纪）买卖合同》（合同编号：6680348）,同时被告陈柳江代签被告谭裕浩的名字。该合同约定：原告购买被告的位于湛江市××路××号××沙××商品住宅小区（××）A-C幢1211房，物业成交价为588000元。被告保证对该物业享有完整的所有权，由于被告的产权所属不清等原因造成2017年8月30日前不能在所属房管部门办理该物业所有权登记过户手续，即被告违约，即日起被告应返还所收的购房款并赔偿给原告成交价20%的违约金及承担该物业产权过户所产生的一切费用，解除本合同。如一方违约，另外两方追究违约责任而产生的律师费等费用由违约方承担。
签订合同后，原告当日交付定金30000元给被告陈柳江，被告陈柳江出具一份收据给原告，证实原告已交定金30000元。另外，原告支付中介服务费20000元给第三人。之后，被告陈柳江以其丈夫被告谭裕浩不同意转让房屋为由，拒绝履行合同。双方经协商无果，原告遂向本院提起诉讼。
另查明：原告因本案委托律师订立《委托代理合同》需支付律师费14320元。庭审中，被告陈柳江同意退回已收取的定金30000元。
本院认为：本案属房屋买卖合同纠纷。原告与被告陈柳江于2017年6月5日签订的《房地产（经纪）买卖合同》（合同编号：6680348）系双方真实意思表示,并不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，双方应予遵照履行。被告陈柳江以其丈夫被告谭裕浩不同意转让房屋为由，拒绝履行合同，导致不能按照合同约定为原告办理房屋过户手续,显属违约，应当承担违约的民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”的规定，原告请求解除合同及要求被告陈柳江返还定金合法有理，被告陈柳江亦表示同意，故本院予以支持。
根据“由于被告的产权所属不清等原因造成2017年8月30日前不能在所属房管部门办理该物业所有权登记过户手续，即被告违约，被告应返还所收的购房款并赔偿给原告成交价20%的违约金。如一方违约，另外两方追究违约责任而产生的律师费等费用由违约方承担。”的双方约定，以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，被告陈柳江应按涉案房屋成交价588000元的20%支付违约金117600元,以及赔偿中介服务费损失20000元给原告。原告请求按房屋成交价588000元的30%主张违约金缺乏依据，本院对超出部分不予支持。关于原告请求律师费损失，结合原告请求的具体情况，本院酌情确认原告的合理律师费损失为10000元。因此，被告陈柳江共要赔偿损失30000元（中介服务费损失20000元+律师费损失10000元）给原告。
关于被告谭裕浩应否承担违约责任的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”的规定，原告没有提供充分证据证明被告谭裕浩委托被告陈柳江签订合同，以及事后对其无权代理进行追认。因此，涉案合同对被告谭裕浩不发生效力，原告请求被告谭裕浩承担违约责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、解除原告梁祝迎与被告陈柳江于2017年6月5日签订的《房地产（经纪）买卖合同》。
二、被告陈柳江须于本判决生效之日起十日内返还定金30000元给原告梁祝迎。
三、被告陈柳江须于本判决生效之日起十日内支付违约金117600元，以及赔偿损失30000元给原告梁祝迎。
四、驳回原告梁祝迎对被告谭裕浩的诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2230.4元，由原告梁祝迎负担357.4元，被告陈柳江负担1873元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。
审判员 黄龙飞
二〇一七年十二月十一日
书记员 林 敏
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国民法总则》
第一百七十一条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。