天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨功民初字第424号
原告徐福泉，男，1963年12月10日出生，汉族。
委托代理人徐强，天津立人律师事务所律师。
被告倪益民，男，1973年4月6日出生，汉族。
委托代理人张艳，天津明洲律师事务所律师。
原告徐福泉诉被告倪益民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月7日受理。受理后，依法由代理审判员夏叶适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐福泉的委托代理人徐强、被告的委托代理人张艳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2013年3月12日，原、被告双方签订了《房屋买卖合同》，合同约定原告将坐落于天津经济技术开发区黄海路88号C-3-602房屋出售给被告，被告支付原告房款168万元整，原告于过户当日将涉诉房屋交付被告。2013年3月29日，原、被告双方前往房管局签订天津市房产买卖协议，原告将涉诉房屋交付被告，但事后因房管局查出被告提交虚假信息，未在天津市交纳社会保险满1年，不符合购买涉诉房屋条件，被冻结办理过户手续，致使原告的房款迟迟不能取得。嗣后，被告至2013年11月满足了购房资格条件并补办手续，原告才于2013年12月3日取得房款165万元。原告因被告原因未能及时办理过户手续取得房款，遭受损失，双方就此协商未果，故成讼。请求判令：1、被告支付原告2013年4月18日至2013年12月3日期间165万元房款利息损失6万元；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告向本院提交以下证据材料：
1、房屋买卖置换合同、天津市房屋买卖协议，证明原、被告于2013年3月签订房屋买卖合同，原告已经按照合同约定向被告交付房屋；
2、开户人为原告的华夏银行存折，证据该存折系买卖协议中约定的原告收款账户，原告至2013年12月3日才收到监管账户转来的房款1654008.26元，房款的迟延到账造成了原告的利息损失；
在审理过程中，本院依原告申请从天津经济技术开发区房管局调取了被告分别于2013年3月及2013年11月向其提供的两份社保缴费证明及清单，2013年3月提交的证明显示被告的社保缴费期间为2009年2月—2013年3月，2013年11月提交的证明显示被告的社保缴费期间为2012年12月—2013年11月，原告以上述证据证明被告于2013年3月提交的社保缴费证据虚假致使过户手续未能及时办理，原告未及时取得房款形成损失。
被告辩称，依据双方签订的天津市房产买卖协议约定，作为房屋购买人的被告已按时支付全部款项，履行了全部的义务，不存在违约行为。虽因被告的材料有误导致过户时间迟延，但被告系依照房管局要求补充材料，是正常的过户手续，不存在违约。退一步说，即使如原告称被告违约，那么原告也已然取得了全部的房款，并没有任何损失。综上请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告向本院提交如下证据材料：
1、2013年3月12日天津开发区万业源房地产经纪有限公司收取被告出具社保完税证明费用的收据，证明2013年3月的天津市社会保险缴费证明是由中介机构提供的；
2、天津经济技术开发区房地产管理局出具的天津市个人销售房屋专用发票一张，证明被告已按照约定交付了全部房款165万元。
在审理过程中，本院向天津市滨海新区房屋管理中心调查得知，被告于2013年4月1日交付首付款105万元进入资金监管账户，2013年5月14日60万元贷款进入资金监管账户。
经质证，原告对被告证据1认为原告并不知情，而被告所谓的虚假证明系中介机构开具的理由并不能对抗其违约的事实；对证据2真实性认可，但认为不能证明被告未违约。原告对本院调取的虚假社保证明及被告支付房款时间无异议。
被告对原告证据的真实性均予以认可，但认为原告证据2并不能证明原告受到损失，对原告申请法院调取的虚假社保证明认为该虚假证明是由中介机构做出并得到原告的认可，被告才提交的材料。被告对本院调取的被告支付房款时间无异议。
本院对双方无争议证据予以采信，对原告证据2、3真实性均、合法性、关联性均予以认可，对被告证据1认为该收据仅有案外人梁聪签字，但并未显示费用系中介机构收取，也不能显示原告对上述行为予以认可，其证明目的本院不予认可；对被告证据2真实性予以采信，但认为并不能证明被告未违约的事实。
经审理查明，2013年3月12日，原、被告双方在案外人天津经济技术开发区万业源房地产经纪有限公司的居间下签订了房屋买卖合同，约定原告将其所有的坐落于天津经济技术开发区黄海路88号C-3-602出卖给被告。合同约定成交价格为168万元，被告于2013年3月12日支付原告定金3万元，2013年3月30日之前办理后续手续。3月12日，被告支付原告定金3万元。2013年3月29日，被告将包括证明期间为2009年2月至2013年3月的社保缴费证明在内的购房材料交给天津经济技术开发区房地产管理局进行形式审查后，原、被告双方于天津经济技术开发区房地产管理局签订了天津市房屋买卖协议，该协议中约定原、被告双方同意以银行贷款方式支付房款，由天津市滨海新区房屋管理中心对房款实施监管，其中被告首付款105万元，银行贷款60万元，监管房款共计165万元。原告在协议中提供的收款账户为原告在华夏银行开户的12351000001497515的帐号。关于产权转移登记问题，协议中约定，协议订立后，原、被告双方应在30日内，到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续，并缴纳相关税费。因一方原因造成另一方未能及时办理房屋所有权转移登记、其他相关设施登记造成损失的，应依法承担违约责任。在违约责任条款上，原、被告双方并未明确约定。2013年4月1日，被告将首付款105万元打入资金监管账户，贷款60万元于2013年5月14日进入资金监管账户。
2013年4月18日，原告向被告交付房屋，双方前往天津经济技术开发区房地产管理局办理过户手续。被告向该局提交了社保缴费证明，证明其2009年2月至2013年3月期间在天津市连续缴纳社会保险费，符合购房条件。但2013年5月7日，该局通知被告上述证明虚假，需由被告补充在本市连续缴纳社会保险费满一年以上的证明材料才能予以办理过户。2013年11月26日，被告向房管局提交了真实的社保缴费证明，其中载明被告的缴费时间自2012年12月至2013年11月。2013年12月2日，诉争房屋过户至被告名下。2013年12月3日，被告支付的房款165万元及该房款在监管账户期间产生的活期存款利息4008.26元由资金监管账户打入原告的收款账户。
另，被告在购买诉争房屋时系非天津市户籍居民，依据2011年天津市出台的《关于贯彻国务院办公厅文件精神进一步做好我市房地产市场调控工作的实施意见》规定，非本市户籍居民在本市没有住房且在办理房地产权属转移登记时能够提供累计1年以上在本市缴纳个人所得税纳税证明或社会保险证明的可在本市范围内购买1套住房。2013年5月14日至2013年11月26日期间，中国人民银行六个月至一年贷款基准利率为6%，活期存款基准利率为0.35%。
本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同及协议真实、合法、有效。原被告双方均应依约履行合同义务。本案中，虽然，原、被告双方仅约定办理过户手续的时间为协议签订后30日内，但应当认为该条款同样制约原、被告双方需承担在办理过户手续时均应提交真实的材料以供房管局审核的义务。被告系非天津市户籍居民，其在天津市购买房屋需满足天津市相应的政策规定，被告对其于2013年4月18日办理过户手续时并不符合购房资格条件应当知晓。在被告明知其不符合购房条件无法办理过户的情形下，其仍向房管局提交了虚假的社会保险缴纳证明，后因该虚假材料被房管局查出，该局于2013年5月7日通知其补交真实的社会保险缴费证明。而被告直至2013年11月26日满足了一年社会保险缴纳期限后才补齐材料，最终导致2013年12月3日才过户至被告名下，原告才收到资金监管账户的房款。故，被告提交虚假材料的行为应认定其违反了及时办理过户手续的义务，被告显属违约。被告主张其虽提供了虚假材料，但该材料系中介机构制作，原告也予以认可。但被告并未提供相应证据证明，该主张本院不予认可。被告还主张房管局要求被告提供新的社保缴费证明系正常的审核过程，被告不属违约，但依据《房屋登记办法》第十一条规定，申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。被告在向房管局提交申请材料时就应提供真实材料，结合房管局审核后要求被告提供真实材料，而被告直至七个月之后才补齐真实材料的情况看，显然是被告违约。故被告的主张，无事实依据，本院不予认可。
损失认定问题。因原被告签订的买卖协议中并未对违约责任进行明确约定，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人未在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满时取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案原、被告双方未约定相应的违约金，而原告确因被告提交虚假材料逾期办理过户手续导致资金监管账户中的房款延迟取得，故被告违约造成原告的损失赔偿应按原告应取得房款的银行同期贷款利率计算。关于损失计算期间问题，虽然被告于2013年4月18日提交了虚假材料，但由于被告采用的贷款方式支付房款，故自2013年5月14日被告的贷款打入资金监管账户始，原告才能取得全部房款，其因被告违约致使不能及时取得全部房款的损失才得以发生。因自2013年11月26日，被告需履行的办理过户手续提交真实材料的义务已完成，故自此后，原告亦不再有损失。故损失计算应以165万元为基数以央行2013年5月14日至2013年11月26日期间贷款利率6%计算损失为53433元（1650000×6%÷365×197）。但是，因房款165万元在监管账户期间，该账户已按央行同期存款利率支付了被告2013年5月14日至2013年11月26日期间活期存款利息3117元（1650000×0.35%÷365×197），该部分损失已予以弥补，应在损失计算总额中予以扣减，故被告应支付原告剩余损失50316元。而被告认为原告即使有损失，也应是房款的同期存款利率，于法无据，本院不予支持。原告主张超出部分，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十五日内，被告倪益民赔偿原告徐福泉逾期办理过户手续损失50316元。
二、驳回原告徐福泉的其他诉讼请求。
如被告倪益民未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，应当加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费减半收取为650元，由被告倪益民负担542元，原告负担108元，被告负担部分，由其于履行判决第一项时径行给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
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代理审判员 夏 叶
二〇一四年五月五日
书 记 员 李雪莲
附：法律释明：
1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失