黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑01民终1189号
上诉人(原审被告)：哈尔滨美德地产置业有限公司，住所地哈尔滨市松北区怡园路18号。
法定代表人：孙晓东，董事长。
委托诉讼代理人：于奇，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭善志，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：于诗玉，女，1974年10月1日出生，汉族，哈尔滨市第一医院病案统计科干部，住哈尔滨市道里区。
委托诉讼代理人：王虹，黑龙江王虹律师事务所律师。
上诉人哈尔滨美德地产置业有限公司（以下简称美德公司）与被上诉人于诗玉商品房销售合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2016）黑0109民初1353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人美德公司委托诉讼代理人郭善志、被上诉人于诗玉及其委托诉讼代理人王虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
美德公司上诉请求：撤销一审判决，驳回于诗玉一审诉讼请求。事实和理由：1.美德公司不存在故意隐瞒抵押或查封的行为，案涉房屋买卖并不构成欺诈，一审法院认定事实存在错误。案涉房屋的查封，是因在建工程抵押而产生，是抵押权人为增强债权保障而采取的防范措施，且案涉房屋已于2016年8月12日解除查封，该查封不影响房屋买卖合同履行及合同目的的实现。现有证据不能证明案涉房屋查封是在房屋买卖合同签订之前形成，且在一审判决下达前案涉房屋已完成抵押权注销。2.一审法院判令美德公司承担高额损失赔偿，于法无据，且超出于诗玉一审诉请范围，应予纠正。一审法院对于于诗玉损失的认定严重错误，属于法院主动为于诗玉变更诉请。一审法院对于鉴定报告装修损失数额的采纳存在错误，现场勘验过程和程序不符合客观事实，评估值计算方式不适当且不符合鉴定要求，鉴定报告中对装修材料、物品的估值缺乏依据。
于诗玉辩称，1.关于美德公司所售的房产是否存在抵押和查封问题。一审中于诗玉已经提交了相关证据证明案涉房屋存在抵押和查封的事实，即美德公司共抵押了172套房屋，其中包括案涉房产，抵押登记的时间是2014年12月15日，且根据松北区住宅局出具的房产查询告知单，已经明确案涉房产抵押仍然存在。案涉房产在2015年9月23日被哈尔滨市中级人民法院查封，送达时间为2015年9月23日。2.关于美德公司是否存在欺诈以及赔偿损失问题。于诗玉于2015年12月1日购买案涉房产，购买房屋时美德公司并未告知于诗玉房屋有抵押和查封，依据相关法律规定美德公司存在隐瞒真实情况或者告知虚假事实的情况，在法律上构成了欺诈，于诗玉有权提起撤销权之诉。合同被撤销后，因该合同的取得财产应当予以返还，且美德公司应当赔偿于诗玉购买同地段房屋的价值损失，损失包括直接损失和间接损失，一审法院确定赔偿数额符合客观实际及法律规定。综上，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律准确，请求维持一审判决，驳回美德公司的上诉请求。
于诗玉向一审法院起诉请求:1.撤销于诗玉与美德公司签订的商品房买卖合同;2.判令美德公司返还于诗玉购房款1，033，515元及利息（按年息6％计算，2015年10月1日起至给付之日止）；3．判令美德公司赔偿于诗玉购房款一倍的损失即1，033，515元；4.判令美德公司赔偿于诗玉装修损失142,123.83元；5.判令美德公司赔偿于诗玉中介服务费5000元、供暖费5789.01元、物业费4864元、电梯费576元、煤气初装费2800元、电费500元、水费200元、装修管理费1013元、鉴定费5000元，上述费用合计25,742元。
一审法院认定事实：2015年10月1日，于诗玉经哈尔滨海旭房地产经纪有限公司（以下简称海旭公司）居间服务与美德公司签订认购书，于诗玉购买美德公司坐落于金色江湾小区2号楼1单元802室的房产。该房产建筑面积为202.65平方米，总价款1,033,515元，于诗玉当日支付首付款413,515元，并支付给海旭公司居间费5000元。2015年10月25日，于诗玉与美德公司签订商品房买卖合同书，当日于诗玉缴纳了购房余款620,000元，美德公司将该房产交付于诗玉并为其办理了进户手续，于诗玉交纳了煤气初装费2800元。于诗玉进户后，对该房产进行了装修。该房产于2014年12月15日登记抵押（证号：哈房建松字第20140348号），抵押权人为中国华融资产管理股份有限公司黑龙江省分公司（以下简称华融公司），该房产于2015年9月2日取得商品房预售许可证，2015年9月23日因华融公司申请被哈尔滨市中级人民法院裁定查封，2016年8月12日解除查封，2016年9月5日登记备案至于诗玉名下。2017年3月15日，黑龙江省嘉信工程造价咨询有限责任公司对于诗玉的房屋装修费用出具鉴定意见，房屋装修工程评估造价为142,123.83元。2017年8月1日至9月7日金色江湾小区商品房备案记录显示该小区商品房均价为10,216.94元／平方米。2017年10月26日，哈尔滨市住房保障和房产管理局松北区分局出具预查封房产查询告知单，确认涉案房产抵押登记尚未涂销。关于涉案房屋的处理问题，于诗玉表示其可以在美德公司履行全部给付义务之日起十五日内将房屋自行返还美德公司，不需要法院另行处理；美德公司表示如本案商品房买卖合同被撤销，要求于诗玉返还房屋。
一审法院认为，关于美德公司是否构成欺诈的问题。一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。首先，美德公司提交的金色江湾小区A区一期1-3栋商品房预售许可证上写明抵押可售房屋508套，该预售许可证具有公示效力，在美德公司取得预售许可之后，与于诗玉签订了商品房买卖合同，且合同中已标明商品房预售许可证号，于诗玉应知该房产的现状，美德公司对于抵押的事实没有主观恶意且达到故意隐瞒的程度，故于诗玉主张美德公司故意隐瞒抵押的事实不成立。其次，涉案房产在双方签订商品房买卖合同前已被哈尔滨市中级人民法院查封，美德公司没有证据证实其已将查封情况告知于诗玉，使于诗玉在签订合同时作出违背真实意思表示的行为，现涉案房屋的抵押仍未涂销，导致合同目的至今无法实现，故于诗玉主张美德公司故意隐瞒查封的事实成立，美德公司对于诗玉构成欺诈。
关于商品房买卖合同是否应当被撤销的问题。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销。美德公司对于诗玉构成欺诈，虽然涉案房产在2016年8月12日解除查封，但是于诗玉坚持撤销合同且没有超过一年的除斥期间，故于诗玉主张撤销其与美德公司签订的商品房买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。商品房买卖合同撤销后，于诗玉表示在美德公司履行全部给付义务之日起十五日内自行将房屋返还美德公司，不需要法院另行处理，是于诗玉对其民事权利的自行处分行为，不违反法律规定，一审法院予以确认。
关于合同撤销后的损失赔偿问题。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，该损失应包括直接损失和间接损失。该案中，美德公司对合同被撤销有过错，应赔偿于诗玉的损失,其中直接损失已付购房款1,033,515元、装修费用142,123.83元、鉴定费5000元、中介服务费5000元、煤气初装费2800元，予以支持；因市场原因导致涉案房产已经增值，于诗玉不能用原价在同地段购买现在价值的同类商品房，导致于诗玉的间接损失存在，美德公司亦应赔偿。2017年8月1日至9月7日，金色江湾小区同类商品房均价为10,216.94元／平方米，故美德公司应当赔偿于诗玉房屋增值部分的损失1,036,947.89元（10,216.94元／平方米×202.65平方米-1,033,515元），现于诗玉主张赔偿已付购房款一倍的损失1，033，515元，即为赔偿损失的意思表示，其主张符合法律规定，予以支持。房屋买卖合同被撤销后，美德公司应当将收取的价款返还给于诗玉，并支付贷款利息，故于诗玉有权主张已付购房款的利息；但于诗玉亦应将房屋返还给美德公司，同时支付房屋占有使用的费用，费用可参照同期同地段同类房屋租金标准计算，已付购房款的利息可以与房屋占有使用费相抵，故对于诗玉主张已付购房款的利息的诉讼请求不予支持。对于于诗玉主张的供暖费、物业费、电梯费、电费、水费等，均系消费性支出，并非因美德公司的欺诈行为产生，不予支持。对于于诗玉主张的装修管理费，其应向收费部门主张退还，不予支持。美德公司关于其不存在故意隐瞒查封事实的抗辩，证据及依据不足，不予采纳。判决：1.撤销于诗玉与美德公司签订的《商品房买卖合同》；2.美德公司于判决生效之日起十日内返还于诗玉购房款1,033,515元；3.美德公司于判决生效之日起十日内赔偿于诗玉装修损失142，123．83元、鉴定费5000元、中介服务费5000元、煤气初装费2800元；4.美德公司于判决生效之日起十日内赔偿于诗玉1,033,515元；5.驳回于诗玉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，美德公司围绕上诉请求依法提交了一份证据：2017年10月27日松北区房产管理局出具的情况说明及所附的金色江湾小区A区房产解押解封明细表、金色江湾小区A区2#栋房产解押明细表。拟证明:案涉房屋在一审判决前即2017年10月27日即办理了抵押权注销登记，并不影响双方买卖合同的继续履行以及合同目的的实现。于诗玉质证意见：对于该证据的真实性和关联性有异议，一审法院调取的时间是2017年10月26日，该证据上未写明案涉房屋办理抵押注销登记，在2015年10月份购房的时候美德公司未告知于诗玉涉案房屋有抵押和查封，后期是否解除抵押或查封不影响美德公司在卖房时存在欺诈行为。本院认证意见为：该组证据中情况说明所依据的解押明细表并非均由松北房产管理局出具，情况说明出具时间与一审法院调取时间仅间隔一天，但美德公司没有向一审法院举示，对其真实性不予确认，且后期解押不能推翻美德公司构成欺诈的事实，本院不予采信。
二审中，于诗玉没有提交新证据。
本院认定的事实与一审法院认定的事实相同。
本院认为，案涉商品房预售许可证注明抵押可售，在建工程抵押是开发单位获得建设资金支持的合法方式，于诗玉应知该情形，一审法院认定美德公司没有故意隐瞒抵押的事实正确。但由于案涉房屋因美德公司与抵押权人华融公司之间债权转让纠纷被华融公司申请诉讼保全，进而被本院于2015年9月23日裁定查封，严重影响于诗玉合同目的的实现，而美德公司却随后在双方签订认购书及商品房买卖合同书时未将该查封情况告知于诗玉，致其权利实现陷于不确定状态，故意隐瞒案涉房屋被查封的事实，已构成欺诈，一审法院判令撤销商品房买卖合同有事实和法律依据，本院予以维持。
合同撤销后，双方应当相互返还财产，有过错一方还应当赔偿损失，因案涉房屋所在同类地段同类商品房价格大幅上涨，导致于诗玉丧失与其他开发单位订立合同的机会产生间接损失，一审法院以该地段同类商品房均价标准计算于诗玉的损失并无不当，亦未超出于诗玉诉请范围，本院亦予以维持。美德公司主张鉴定意见得出的装修费用不当，依据不足，本院不予支持。
综上所述，哈尔滨美德地产置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24,680元，由哈尔滨美德地产置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 宋 凯
审判员 柳 波
审判员 万 迎
二〇一八年四月十二日
书记员 周小倩