安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖13民终1165号上诉人（一审原告）：砀山县华强置业有限公司，住所地安徽省砀山县砀城镇人民东路，组织机构代码56342387-5。法定代表人：章惠强，该公司经理。委托代理人：李夫永，安徽序力律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：泰州市鹏程物业管理有限公司砀山分公司，住所地安徽省砀山县砀城镇惠泽园小区5号楼，统一社会信用代码91341321085228265G。负责人：李桂萍，该分公司经理。委托代理人：冯高荣，安徽梨都律师事务所律师。上诉人砀山县华强置业有限公司（以下简称华强公司）因与被上诉人泰州市鹏程物业管理有限公司砀山分公司（以下简称鹏程公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省砀山县人民法院于2016年4月19日作出的（2016）皖1321民初374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月31日受理后，依法由审判员耿青担任审判长，与审判员张奥、代理审判员梁化成组成合议庭审理了本案。现已审理终结。华强公司一审起诉称：2014年1月21日，华强公司与鹏程公司签订前期物业管理服务委托合同，其中包括华强公司开发的“华润惠泽园”小区和“东方不夜城”小区的物业管理，明确了双方的权利、义务及违约责任。双方没有约定履行期限。在合同实际履行过程中，鹏程公司对已经接受委托管理的“惠泽园”小区不能按照第十四条约定的内容严格履行，导致华强公司失去委托管理的根本目的，且其相关行为已严重损害了华强公司及业主的权益。后华强公司两次书面解除与鹏程公司的委托管理合同，鹏程公司书面答复仍拒不同意解除及交接财物，现双方存在僵局状态。华强公司特提起诉讼，请求：1、判决解除双方签订的前期物业管理服务委托合同；2、判令鹏程公司移交全部的管理资料和物业管理用房，并返还“惠泽园”小区1号楼、2号楼房屋钥匙，另对造成华强公司的经济损失暂保留诉权；3、本案诉讼费用由鹏程公司承担。鹏程公司一审辩称：一、其是通过招投标程序合法取得“华润惠泽园”小区和“东方不夜城”小区的物业管理。双方签订的前期物业管理服务委托合同不是无固定期限合同。二、前期物业管理服务委托合同是一种物业服务合同，不是委托合同纠纷。三、“惠泽园、东方不夜城”小区为安置和商业开发为一体的小区，现已经交付、出售，业主已经进驻，且业主入住交房时，鹏程公司均和业主签订了前期物业服务合同，华强公司不具备解除合同的主体资格，无权解除合同；华强公司诉状所述违约行为不是事实。四、华强公司与泰州市碧宇物业公司签定前期物业管理合同违反法律规定，鹏程公司分别于2015年9月19日、9月22日向砀山县物价局、砀山县房地产管理局投诉，要求主管部门制止华强公司及泰州市碧宇物业有限公司违法行为，现泰州市碧宇物业有限公司已经退出。综上，华强公司无权解除合同，鹏程公司不存在违约行为。请法院依法驳回华强公司的诉讼请求。一审法院认定：砀山县华强置业有限公司原名称为砀山县华润置业有限公司，系依法设立、登记注册的有限责任公司，从事房地产开发等经营项目。泰州市鹏程物业管理有限公司系依法设立、登记注册的有限责任公司，具有中华人民共和国物业服务企业贰级资质，从事物业管理、家政服务、园林景观工程施工等经营项目；泰州市鹏程物业管理有限公司砀山分公司系泰州市鹏程物业管理有限公司依法设立、登记注册的分公司，从事物业管理、家政服务、建筑装饰工程施工等经营项目。2014年1月21日，华强公司与鹏程公司通过招、投标方式签订“华润惠泽园、东方不夜城”前期物业管理服务委托合同，明确约定“华润惠泽园、东方不夜城”前期物业由鹏程公司经营管理，并约定了双方的权利、义务及违约责任。此合同及与之相关的招、投标文件均在砀山县房地产管理局进行备案。在合同实际履行过程中，华强公司于2015年10月10日向鹏程公司发出“解除委托物业管理服务合同通知书”，2015年10月11日，鹏程公司向华强公司发出回复函不同意华强公司提出的单方解除合同的决定；2015年12月4日，华强公司向鹏程公司发出限期整改通知书，次日发出律师函，鹏程公司于2015年12月7日对限期整改问题作出回复函，并要求华强公司履行合同；2015年12月8日，华强公司再次向鹏程公司发出“解除委托物业管理服务合同通知书”，2015年12月10日，鹏程公司再次向华强公司发出回复函不同意华强公司提出的单方解除合同的决定。为此，华强公司提起诉讼。“华润惠泽园”小区的物业现由鹏程公司经营管理，“东方不夜城”小区的物业尚未交付鹏程公司管理。一审法院认为：华强公司与鹏程公司通过招投标程序签订的前期物业管理服务委托合同，当事人主体适格，不违反法律的规定，且该合同已部分实际履行，应视为是双方真实的意思表示，合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。关于华强公司主张双方所签合同没有约定履行期限，应视为无固定期限合同，华强公司有权随时解除合同的问题：根据双方所签定的前期物业管理服务委托合同第三十一条“业主委员会成立本合同中有关前期物业服务条款自然终止”的约定，涉案合同于业主委员会成立时终止，本案中，业主委员会尚未成立，合同约定的终止条件尚未成就，华强公司不享有约定的合同解除权。关于华强公司主张根据《中华人民共和国合同法》中有关委托合同的规定，其作为委托人享有随时解除合同权利的问题：根据涉案合同的内容及性质属物业服务合同纠纷，该纠纷属服务合同纠纷范畴，并非委托合同纠纷。华强公司要求依据委托合同的规定解除合同，没有事实依据。且双方签订的前期物业管理服务委托合同第三条明确约定“乙方提供服务的受益人为委托方、本物业的全体业主和物业使用人，委托方、本物业的全体业主和物业使用人均应对履行合同承担相应的责任。”前期物业服务合同不仅约束华强公司与鹏程公司，还约束广大业主。因此，华强公司无权单方解除涉及“华润惠泽园、东方不夜城”公共利益的物业管理委托合同。关于华强公司主张鹏程公司严重违约导致失去合同的根本目的，有权依法解除合同的问题：鹏程公司否认华强公司主张；根据华强公司提供的证据材料，又不足以证明鹏程公司在提供物业服务的过程中，存在严重违反合同规定的行为，也不足以证明鹏程公司的物业管理行为导致不能实现合同目的，即鹏程公司的行为并不构成对物业管理委托合同的根本违约，因此，华强公司不能行使法定解除权解除物业管理委托合同。关于华强公司主张鹏程公司返还“惠泽园”小区1号楼、2号楼房屋钥匙问题：因不属于涉案合同约定的内容，也与本案合同纠纷不是同一法律关系，本案不予处理。综上，华强公司的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回华强公司的诉讼请求。案件受理费80元，由华强公司负担。华强公司上诉称：1、鹏程公司的行为构成根本违约，华强公司要求解除合同证据充分。2、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条及第九十六条的规定，鹏程公司的行为构成严重违约，华强公司已经下发了解除合同通知书履行了法定解除的程序，该解除通知到达鹏程公司时即发生解除合同的效力，如鹏程公司有异议，只能要求法院确认解除合同的效力，一审法院没有确认解除合同的效力，直接驳回华强公司的诉讼请求，违反法律规定。3、鹏程公司作为二级物业管理公司的下属分公司，直接参与跨省的招投标签订物业管理合同明显违法。4、本案系委托合同，根据合同法的相关规定，华强公司有权随时解除合同；5、华强公司要求返还物业管理资料及房屋钥匙，是解除合同后的附随义务，一审不予处理不当。鹏程公司二审辩称：鹏程公司不存在违约行为，一审法院认定事实清楚；华强公司不具备解除合同的主体资格，无权解除合同；鹏程公司具有物业管理的二级资质，是通过招标程序合法取得涉案小区的前期物业管理服务的；前期物业服务合同不是委托合同，亦不是无固定期限合同。二审期间华强公司新提交证据照片20张，以证明鹏程公司没有对小区绿化尽到管理义务；小区车辆乱停放、杂物乱堆放，鹏程公司的行为严重违约。鹏程公司的质证意见为：华强公司没有将小区绿化移交鹏程公司，小区垃圾每天都进行清运，照片中的垃圾是由于在建工程部在施工过程中产生的；照片上仅有一辆车停在门口，不能证明鹏程公司对于车辆的管理没有尽到义务，且鹏程公司也多次要求华强公司对因狭窄无法停放车辆的车位进行整改。本院的认证意见为：由于鹏程公司对以上证据的真实性没有提出异议，本院对其真实性予以确认，但华强公司不能证明小区绿化已实际交接给鹏程公司，及照片中的一辆车辆和建筑垃圾，不能证明鹏程公司没有尽到合同义务，故，对其证明目的不予确认。双方当事人所举其余证据与一审相同，质证意见同于一审，本院的认证意见亦与一审一致。经审理查明：一审认定事实正确，本院予以确认。综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：华强公司与鹏程公司签订的前期物业管理服务委托合同是否应当解除。本院认为：华强公司与鹏程公司之间的前期物业管理服务委托合同经过招投标的方式签订，双方均具有签订合同的资质及民事权利、行为能力，合同合法有效，对于华强公司上诉提出鹏程公司不具有签订合同主体资格的上诉理由，本院不予采纳。华强公司一、二审中举证的证据，均不足以证明鹏程公司存在根本违约的行为。华强公司虽两次向鹏程公司下发解除合同通知书，但根据其诉求所述“鹏程公司书面答复仍拒不同意解除及交接财务，现双方仍存在僵局状态”，及华强公司向法院提出要求解除双方之间合同的行为，可以视为华强公司认可双方之间的合同尚未解除；同时，涉案“华润惠泽园”小区现在仍由鹏程公司管理，双方的合同仍在继续履行，故本案不能适用《中华人民共和国合同法》第九十六条中“合同自通知到达对方时解除”的规定。对于华强公司关于合同已经解除的上诉请求，本院亦不予采纳。综上，华强公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，判决结果正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人砀山县华强置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 青审 判 员  张 奥代理审判员  梁化成二〇一六年六月二十一日书 记 员  蔡 玲附：本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。