温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0302民初977号
原告：中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地：杭州市开元路19-1，19-2号。
负责人：胡英。
委托代理人：郑里洁，浙江瓯江律师事务所律师。
被告：温州豪丰展览有限公司，住所地：温州市鹿城区新城大道新城大厦2层3室。
法定代表人：张祖毅。
被告：温州豪来迪工贸有限公司，住所地：温州市鹿城区鹿城区金堡中国鞋都一期50号地块鞋都办公楼2幢109室。
法定代表人：张小群。
被告：张小群。
被告：周叶狄芳。
被告：林千虑。
原告中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司与被告温州豪丰展览有限公司（以下简称豪丰公司）、温州豪来迪工贸有限公司（以下简称豪来迪公司）、张小群、周叶狄芳、林千虑金融不良债权追偿纠纷一案，原告向本院提起诉讼，诉请：1、判令被告豪丰公司立即返还原告借款本金50万元及利息、罚息、复利（利率按提款日与借款期限相对应档次的中国人民银行基准贷款利率，上浮30%，三个月为一期，一期一调整，罚息在原借款利率基础上加收50%计收逾期罚息，以上到期未付利息及逾期罚息按逾期罚息利率按月计收复利从2013年3月21日起计算至实际履行之日止，暂计至2014年10月31日共计94886.46元）；2、若被告豪丰公司无法履行上述债务，则判令原告就上述第一项债权对被告张小群、周叶荻芳所有的位于温州市鹿城区府东路物华大厦××室（房屋所有权证：温房权证鹿城区字第××号）抵押物在250万元最高限额内享有优先受偿权；3、若被告豪丰公司无法履行上述债务，则判令原告就上述第一项债权对被告林千虑所有的位于温州市鹿城区象门街徐衙巷公寓××幢××室（房屋所有权证：温房权证鹿城区字第××号）抵押物在217万元最高限额内享有优先受偿权；4、判令被告张小群在750万元的最高余额内对上述债务承担连带保证责任；5、判令被告林千虑在750万元的最高余额内对上述债务承担连带保证责任；6、判令上述被告承担本案诉讼费、保全费、公告费等所有相关费用。本院受理后，依法适用普通程序，于2016年1月28日公开开庭进行了审理，现已审理终结。
本院经审理认定：2012年3月22日，被告张小群、周叶荻芳与中国工商银行股份有限公司温州经济技术开发区支行（以下简称工行温州经济技术开发区支行）签订2012年开发（抵）字0051号《最高额抵押合同》，以其共有的位于温州市鹿城区府东路物华大厦××室的房产（房屋所有权证：温房权证鹿城区字第××号），对被告豪丰公司与工行温州经济技术开发区支行在2012年3月22日至2015年3月21日期间借款提供最高债权额250万元的抵押担保。上述抵押权于2012年3月22日办理抵押登记，他项权证号为：温房他证鹿城区字第81205**号。
2012年5月11日，被告林千虑与中国工商银行股份有限公司温州经济技术开发区支行（以下简称工行温州经济技术开发区支行）签订2012年开发（抵）字0076号《最高额抵押合同》，以其共有的位于温州市鹿城区象门街徐衙巷公寓××幢××室的房产（房屋所有权证：温房权证鹿城区字第××号），对被告豪丰公司与工行温州经济技术开发区支行在2012年5月11日至2015年5月10日期间借款提供最高债权额217万元的抵押担保。上述抵押权于2012年5月11日办理抵押登记，他项权证号为：温房他证鹿城区字第81250**号。
2012年5月14日，被告豪来迪公司、林千虑分别与工行温州经济技术开发区支行签订2012年开发（保）字0029号、2012年开发（保）字M0082号《最高额保证合同》，分别自愿为工行温州经济技术开发区支行与被告豪丰公司在2012年5月14日至2013年5月13日期间在750万元的最高限额内提供担保；保证范围为主合同项下全部债务，包括但不限于本金、利率等；主债权存在物的担保的，不论是由债务人提供还是由第三人提供，出借人均有权要求保证人先承担保证责任。
2012年5月27日，工行温州经济技术开发区支行与被告豪丰公司签订2012年（开发）字0329号《小企业借款合同》，约定：借款50万元整，借款期限为2012年5月27日至2013年5月20日止，借款利率为浮动利率，按提款日与借款期限相对应档次的中国人民银行基准贷款利率，上浮30%，三个月为一期，一期一调整；逾期罚息利率按原借款利率的基础上加收50%计收；对被告豪丰公司未按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利。
后，被告豪丰公司未依约还本付息，其余被告亦未承担相应的担保责任。截止2016年1月27日，被告豪丰公司欠借款本金50万元，期内利息6604.72元，逾期利息164726.25元，期内利息的复利2208.65元。
中国工商银行股份有限公司浙江省分行与原告达成《资产转让协议》，工行温州经济技术开发区支行与原告签订《债权转让协议》，将包括本案上述债权的本金、利息及相应的担保权利的资产包转让给原告。中国工商银行股份有限公司浙江省分行与原告于2013年11月22日共同在《浙江日报》上刊登了债权转让通知暨债务催收联合公告。
本院认为，原告对逾期利息主张复利，依据不足，本院不予支持；原告应依约定主张权利，本案借款发生的时间点超出了被告张小群、周叶荻芳提供的抵押物（即坐落于温州市鹿城区江滨中路万盛锦园5幢304室房产）担保的债务发生期间，不属于上述抵押物的担保范围，原告就本案借款对该抵押物主张抵押权，与当事人的约定不符，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十九条、第八十条第一款、第八十一条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十条第一款、第一百八十七条、第一百九十五条、第二百零三条第一款，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十四条、第十八条、第二十一条，《最高人民法院审理涉及金融资产管理公司收购、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第六条第一款、第七条、第九条，《最高人民法院关于金融资产管理公司收购、处置银行不良资产有关问题的补充通知》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告温州豪丰展览有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司偿付借款本金50万元及期内利息、逾期利息、复利（期内利息共计6604.72元；截至2016年1月27日，逾期利息计164726.25元、期内利息的复利计2208.65元，之后的逾期利息、复利按《小企业借款合同》的约定计算至本判决确定的履行之日止；复利以6604.72元为基数计付）；
二、若被告温州豪丰展览有限公司到期未履行上述第一项债务，原告中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司有权以拍卖、变卖被告张小群、周叶荻芳名下坐落于温州市鹿城区府东路物华大厦××室的房产（房屋所有权证：温房权证鹿城区字第××号）所得价款优先受偿，但包括上述债务在内，原告对本案《最高额抵押合同》项下担保的所有债务优先受偿的总额以250万元为限；
三、若被告温州豪丰展览有限公司到期未履行上述第一项债务，原告中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司有权以拍卖、变卖被告林千虑名下坐落于温州市鹿城区象门街徐衙巷公寓××幢××室的房产（房屋所有权证：温房权证鹿城区字第××号）所得价款优先受偿，但包括上述债务在内，原告对本案《最高额抵押合同》项下担保的所有债务优先受偿的总额以217万元为限；
四、被告温州豪来迪工贸有限公司、林千虑分别对上述第一项债务承担连带偿还责任，包括上述债务在内对其签订的《最高额保证合同》项下担保的所有债务承担连带偿还责任的总额各以750万元为限；
五、驳回原告中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22705元，由被告温州豪丰展览有限公司、温州豪来迪工贸有限公司、张小群、周叶狄芳、林千虑共同负担。
如不服本判决，被告周叶荻芳可在判决书送达之日起三十日内，其他被告及原告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 陈 莹
人民陪审员 郑 俊
人民陪审员 黄迎庆
二〇一六年二月一日
书 记 员 叶自在