南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秦商初字第258号
原告中国建设银行股份有限公司南京鼓楼支行，住所地江苏省南京市鼓楼区山西路68号。
代表人马京红，行长。
委托代理人吴浩，男。
被告徐季，女，1980年2月23日生，汉族。
被告南京中兆置业投资有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区公园路44号三楼。
法定代表人熊续强，董事长。
委托代理人孙云，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托代理人杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司南京鼓楼支行（下称建行鼓楼支行）与被告徐季、南京中兆置业投资有限公司（下称中兆置业公司）借款合同纠纷一案，本院于2014年1月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年6月16日公开开庭进行了审理。原告建行鼓楼支行的委托代理人吴浩、被告中兆置业公司的委托代理人孙云到庭参加诉讼。被告徐季经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告建行鼓楼支行诉称，2009年5月26日，中国建设银行股份有限公司江苏省分行（下称建行省分行）与徐季签订《个人住房借款合同》和《南京市房地产抵押合同》，约定建行省分行向徐季发放贷款1330000元，借款期限自2009年5月27日至2029年5月26日止，月利率为4.95‰，自发放贷款次日起采用等额本息还款法逐月归还贷款本息。合同签订后，建行鼓楼支行按约发放了贷款并对徐季用以抵押的南京市秦淮区大光路xxx号金陵尚府B01幢1单元xxx室房产实行了抵押。另建行省分行将其对徐季的上述债权转让给建行鼓楼支行。因徐季自2013年6月起开始逾期，现已无法联系，其行为已构成违约，故建行鼓楼支行宣布贷款提前到期。中兆置业公司作为保证人，应当承担相应连带保证责任。故建行鼓楼支行诉至法院要求判令：一、徐季归还借款本金1153854.93元及利息、罚息（截至2013年7月12日的利息、罚息合计8738.99元，自2013年7月13日起至清偿日止的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计付）；二、建行鼓楼支行对徐季抵押的南京市秦淮区大光路xxx号金陵尚府B01幢1单元xxx室房产享有优先受偿权；三、中兆置业公司对徐季的还款义务承担连带保证责任；四、徐季、中兆置业公司承担本案诉讼费用。
被告徐季未到庭，未答辩。
被告中兆置业公司辩称，对建行鼓楼支行主张的诉讼请求无异议，但徐季以其名下的房产为借款提供抵押担保，同时中兆置业公司作为保证人提供连带保证责任，按照法律规定，物保优于人保，因此建行鼓楼支行应当优先处置徐季抵押的房产。
经审理查明，2009年5月26日，徐季（借款人）与建行省分行（贷款人）、中兆置业公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定徐季向建行省分行借款1330000元用于购买南京市秦淮区大光路xxx号金陵尚府B01幢1单元xxx室房产，借款期限自2009年5月27日起至2029年5月26日止，与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准；借款利率为浮动利率，即在月基准利率水平4.95%上下调30%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方式为等额本息还款法；若借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，即构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；保证人提供连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。徐季与建行省分行签订《房地产抵押合同》一份，约定徐季将其购买的上述房产抵押给建行省分行。2009年6月1日，建行鼓楼支行向徐季放款1330000元。后建行省分行将上述《个人住房（商业用房）借款合同》项下的债权转让给建行鼓楼支行。徐季自2013年6月起开始逾期，截至2014年6月16日，徐季尚欠借款本金1153854.93元，利息58126.21元、罚息4234.29元未还。建行鼓楼支行与中兆置业公司均当庭认可徐季用于抵押的上述房产至今未办理房产证及他项权证。
上述事实，有《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》、房地产他项权证、个人贷款支付凭证、对账单、债权转让协议及当事人陈述等证据佐证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。建行省分行与徐季、中兆置业公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，建行省分行与徐季签订的《房地产抵押合同》，均系当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按约履行。建行鼓楼支行已按约定履行了放款义务，但徐季未按约履行还款义务，已构成违约，建行鼓楼支行有权按约宣布贷款全部到期，故建行鼓楼支行要求徐季归还借款本息的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。对未按裁判文书指定的期间履行给付义务的利息计算由法律规定，故利息、罚息计算至判决确定的给付之日止为宜。法律规定，以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效，当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。本案中，建行鼓楼支行与中兆置业公司均当庭认可徐季抵押给建行鼓楼支行的南京市秦淮区大光路xxx号金陵尚府B01幢1单元xxx室房产尚未办理房产证及他项权证，故建行鼓楼支行对上述房产主张优先受偿权，没有事实及法律依据，本院不予支持。中兆置业公司提出物保优于人保的抗辩意见，无事实及法律依据，本院不予采信。建行鼓楼支行主张中兆置业公司对徐季的还款义务承担连带保证责任，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。徐季经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提供反驳建行鼓楼支行主张的证据，视为自愿放弃抗辩，应自行承担相应的法律后果。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第八十四条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告徐季于本判决生效之日起十日内归还原告中国建设银行股份有限公司南京鼓楼支行借款本金1153854.93元及利息、罚息（截至2014年6月16日的利息为58126.21元、罚息为4234.29元，自2014年6月17日起至本判决确定的给付之日止的利息、罚息，按中国建设银行股份有限公司江苏省分行与被告徐季、南京中兆置业投资有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计付）。
二、被告南京中兆置业投资有限公司对被告徐季上述第一项判决主文确定的还款义务承担连带保证责任。
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司南京鼓楼支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15423元，由被告徐季、南京中兆置业投资有限公司负担；公告费600元，由徐季负担（应由被告徐季、南京中兆置业投资有限公司负担的诉讼费用已由原告中国建设银行股份有限公司南京鼓楼支行预交，由被告徐季、南京中兆置业投资有限公司在本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司南京鼓楼支行支付。）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼支行，帐号：10×××76）。
审 判 长 付 萌
人民陪审员 王来华
人民陪审员 杨清珠
二〇一四年六月十七日
见习书记员 张 平