广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终362号
上诉人（原审被告）：严泗芳，女，汉族，住广东省五华县，身份证号码：×××1009。
委托代理人：刘俊，广东显德律师事务所律师。
委托代理人：黄海云。
被上诉人（原审被告）：珠海市经济特区侨晖实业公司，住所地：广东省珠海市。
法定代表人：陈立群。
被上诉人（原审被告）：中国东方资产管理公司广州办事处，住所地：广东省广州市天河区。组织机构代码：72435766-2.
负责人：吴颖桦，办事处主任。
委托代理人：石立华，广东广中律师事务所律师。
委托代理人：徐伟，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省佛山市禅城区。该司员工。
原审第三人：珠海市经济特区东洲有限公司，住所地：广东省珠海市。
法定代表人：朱树新。
上诉人严泗芳与被上诉人珠海经济特区侨晖实业公司（以下简称侨晖公司）、被上诉人中国东方资产管理公司广州办事处（以下简称东方资产公司广州办事处）、原审第三人珠海市经济特区东某有限公司（以下简称东某公司）案外人执行异议之诉一案，不服珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第200号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，东方资产公司广州办事处与侨晖公司借款合同纠纷一案，原审法院于2008年8月23日作出（2008）香民二初字第1028号民事调解书，调解协议内容主要为：侨晖公司确认欠东方资产公司广州办事处本金26184044元及相应利息，定于调解书生效后十五日内付清等。该民事调解书于2008年9月24日发生法律效力。侨晖公司未按上述生效法律文书履行确定的义务，东方资产公司广州办事处向原审法院申请强制执行［案号：（2008）香执字第3123号］。执行过程中，原审法院于2008年11月10日作出（2008）香执字第3123号之一执行裁定书，查封了珠海市吉大情侣中路10号2单元1005房。该房登记的权属人为东某公司。
另查明，东方资产公司广州办事处另案诉侨晖公司借款合同纠纷一案，经本院调解后作出（2002）珠法民二字第162号民事调解书，因侨晖公司未履行调解书确定的义务，东方资产公司广州办事处向本院申请强制执行［案号：（2002）珠法执字第366号］。执行过程中，本院于2002年11月26日作出（2002）珠法执字第366号执行裁定书，查封了珠海市吉大情侣中路10号2单元1005房。后因东方资产公司广州办事处将调解书相关权益整体转让，最终珠海嘉立德投资策划有限公司（以下简称“嘉立德公司”）受让了该债权。
随后，原审法院及本院多次对涉案房产进行续封及查封。原审法院于2015年9月21日向珠海市房地产登记证中心就涉案房屋的查封情况进行调查，珠海市房地产登记中心于2015年9月30日作出《关于东洲花园2单元1005房的查封情况的复函》［珠房登函（2015）337号］回复原审法院：东洲花园2单元1005房现有两项未变更的限制登记记录，分别由贵院的（2008）香执字第3123号之十四与珠海市中级人民法院的（2002）珠中法执字第366号之十号文查封。其中贵院的查封时间在前，所以贵院（2008）香执字第3123号案件的查封为首封。
再查明，侨晖公司与东洲公司、第三人珠海市建筑工程总公司合作开发房地产纠纷一案，本院于2000年11月22日作出（2000）珠民再字第5号民事判决书。该案查明如下事实：“1992年3月31日，珠海市人民政府批准东洲公司在吉大洲仔村6632平方米建设用地内单项开发房地产，建成楼宇除自用35%外，其余经营房产。同年4月11日，东某公司与侨晖公司签订《关于合作开发吉大九洲大道（海景路东侧）一幅建设用地的合同》，约定东某公司（甲方）负责完成上述地块的认购及开工前报建等有关手续，并完备各种建设所需的证明文件、许可证及协助办理楼宇销售后的房产证。侨晖公司（乙方）则负责支付该地块的搬迁补偿、征地、报建、三通某、设计、钻探、建筑等费用以及负责整体规划方案……。约定东某公司占有与侨晖公司同等标准的全部开发楼宇的31%……。1999年4月13日，侨晖公司与东某公司签订《关于合作开发吉大九洲大道（海景路东侧）一幅建设用地的补充协议书》，双方对楼宇分配达成一致意见，……其中东某公司分得一层、二层商场1040.5平方米，三、四层写字楼1280.12平方米及A座住宅35套面积4581.04平方米，地下室717.34平方米，其余房屋归侨晖公司所有。
在《关于合作开发吉大九洲大道（海景路东侧）一幅建设用地的补充协议书》所附房产分配表中记载B座第十层1001-1005权属归侨晖公司。
再查明，1998年3月2日，严泗芳（买方）与东洲公司（卖方）、侨晖公司（卖方销售代表）、珠海市海鸥律师事务所（卖方指定律师楼）签订《珠海东洲花园楼宇买卖临时合约》，约定严泗芳购买珠海市吉大九洲大道（海景路都东侧）东某花园B座10层05单位，建筑面积144.44平方米，单价4250元／平方米，总额613870元。付款办法为定金20000元，签署本临时合约时向侨晖公司或者珠海市海鸥律师楼缴付；楼价余款1997年11月30日前到侨晖公司或海鸥律师楼付楼款184161元（即总楼价的30%，含定金20000元），余款429709分十年按揭付齐（120期），每月一期，月供本息合计6091元。预定交楼时间1997年12月30日。合约附则约定：1、本合约自签定之日起生效，买方如不按期付款，当作自愿放弃论，甲方有权处理该楼宇及不退回定金，并不另行通知；2、买方须于指定日期前携带临时合约以及身份证或公司证明文件到海鸥律师事务所签署房地产买卖契约，届时本临时合约作废……。在该临时合约落款处侨晖公司在卖方代理处盖章、严泗芳在卖方处签名，珠海市海鸥律师事务所在见证律师处盖章，卖方处为空白。
同日，严泗芳（乙方）与东某公司（甲方）签订《商品房购销合同补充协议》，约定乙方向甲方购买座落于珠海市××东洲××单元，建筑面积共144.44平方米，售价为613870元。付款方式如下：1997年11月30日前付楼款184161元（即总楼价的30%），包含已付定金20000元；余款429709元，分120期付清，并按月利率9.75‰计算利息，每月一期，即自1998年3月起至2008年2月止，每月5日前付清本期（当月）应付款项，即楼款本金3581元，利息2510元，本息合计6091元，款项乙方可付至甲方指定的律师路海鸥律师事务所或甲方合作方侨晖公司之专用帐号，乙方付至上述两单位之楼款，甲方概予承认。乙方在未付清全部楼款本息之前，只拥有该商品房的使用权，未经甲方书面同意，乙方不得出租、抵押、赠与或转让给第三人，或者擅自改变和破坏房屋结构或以其他方式处分，违反者需赔偿甲方因此而造成的全部经济损失。
严泗芳主张共支付房款266648.15元，其中190408.03元向某公司支付；其余向侨晖公司支付。为证明其主张，严泗芳提交了东某公司及侨晖公司出具的收据予以证明，根据上述收据显示，1997年12月16日严泗芳向某公司支付款项190408.03元；1999年8月至2001年1月间，严泗芳向侨晖公司共支付16个月的购房款，每期金额为4777.07元。
严泗芳主张1998年1月接收了涉案房屋，并主张事实上严泗芳与东某公司在1997年12月就已经达成买卖协议，只不过没有签署书面文件。为证明其主张，严泗芳提交了东某花园管理处的通知、收费通知凭据及中国南方电网广东电网公司的电费通知单，电费通知单上显示客户名称为魏某。庭审中，严泗芳在回答法庭询问涉案房屋的使用情况时先陈述自1998年1月接收房屋后，将房屋借给自己的亲戚魏某居住至今，后更正为自1998年接收房屋时就在涉案房屋居住，魏某与严泗芳一起居住。
严泗芳认为原审法院查封案涉房产没有依据，损害了严泗芳对涉案房产享有的合法权益，向原审法院提起案外人执行异议，请求裁定撤销（2008）香执字第3123号之十一执行裁定书对案涉房屋的查封，原审法院于2014年11月10日作出（2014）珠香法执外异自第44号执行裁定书，驳回严泗芳的异议请求，并于2014年11月18日送达严泗芳。严泗芳不服该裁定，于2014年12月2日提起本案诉讼。
严泗芳在原审中的诉讼请求为：1、解除原审法院在（2008）香执字第3123号案件中对珠海香洲区吉大情侣中路10号东洲花园2单元1005房的查封，不得执行该执行标的；2、侨晖公司、东方资产公司广州办事处承担本案的全部诉讼费用。
原审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，故原审法院主要围绕严泗芳对执行标的，即涉案房屋，是否享有足以排除强制执行的民事权利进行审理。根据本案查明的以下事实：一、申请执行人东方资产广州办事处与被执行人侨晖公司的执行案件为金钱债权执行；二、被执行标的房地产登记在房地产开发企业的东某公司名下，东某公司与侨晖公司系合作开发该房产，在解除合作协议时，将该房产分配给侨晖公司；三、根据严泗芳提交的《珠海东某花园楼宇买卖临时合约》及《商品房购销补充协议》，严泗芳与东某公司、侨晖公司在执行标的房地产被原审法院查封之前已签署书面的协议，虽然该合约及补充协议从表述上并非正式的房屋买卖合同，但从其内容实质来看就房屋买卖的相关事项已作出约定，故可以认定在执行标的被查封前已签署书面的商品房买卖合同；四、严泗芳主张涉案房屋已于1998年1月交付使用，严泗芳提交的证据只能证明涉案房屋由其管理使用，且严泗芳回答法庭关于涉案房屋居住情况时存在前后不一致的情形，故不能证明严泗芳购买涉案房屋是否用于居住；五、根据严泗芳主张共支付购房款266648.15元，根据严泗芳提交的合同，购房款总额为613870元，严泗芳需分期支付的金额中包括本金和利息，故根据严泗芳的主张，严泗芳共支付的购房款总额未超过合同约定总价款的50%。结合上述查明事实，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，严泗芳基于与东某公司、侨晖公司房屋买卖合同关系而产生的对涉案执行标的房地产享有的权利，不足以排除执行，对严泗芳提出的异议，原审法院不予支持。综上，原审法院依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条之规定，做出如下判决：驳回严泗芳的诉讼请求。一审案件受理费13030元，由严泗芳负担。
上诉人严泗芳不服上述判决，提起上诉，上诉请求：撤销原审判决，改判如下：1、解除珠海市香洲区人民法院在（2008）香执字第3123号案件中对珠海市香洲区吉大情侣中路10号东洲花园2单元1005房的查封，不得执行该执行标的；2、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由如下：一、一审判决认定涉案房屋归侨晖公司所有，并将其作为判决的基础，这是完全错误的，理由如下：侨晖公司对涉案房产不享有所有权。东某公司以土地使用权作为投资与侨晖公司合作开发东某花园，依照《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第18条之规定，其法律性质是土地使用权的变相转让。即便合建合同有效，也只能在双方之间产生债的效力。东某花园以东某公司的名义开发，产权登记在东某公司的名下，东某公司才是合法的所有权人。东某公司与侨晖公司在1999年4月13日进行的所谓“房产分配”，未办理产权过户手续，不能产生物权变动的效果。侨晖公司对涉案房产不享有物权，这一点是确定无疑的。事实上，对于涉案房产本身，侨晖公司不仅没有物权，而且连债权也没有。涉案房产早在1998年3月2日就由东某公司出售给了上诉人，侨晖公司作为东某公司的销售代理参与了交易过程，故东某公司和侨晖公司均负有保障上诉人购房权益的义务。如果东某公司和侨晖公司在其后进行的“房产分配”处分的是涉案房产本身，就构成恶意串通损害上诉人利益，该处分行为无效。我方认为，东某公司与侨晖公司就涉案房产所进行的分配，其实质是收益权的分配，即售房款归属权的分配。依分配协议，东某公司应将销售涉案房产所得价款交付给侨晖公司，仅此而已。并且该分配行为不对严泗芳产生任何约束力。二、一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条，是明显错误的。该法条对于适用范围有明确界定，为“对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”。涉案房产登记在东某公司名下，并非登记在侨晖公司名下，显然超出了适用范围。三、一审在审理程序上存在诸多问题，判决极为草率。其一，严泗芳在起诉后，基于对案件事实新的法律认识，对起诉书内容作了重大变更，重新陈述了事实和理由。然而一审判决书对严泗芳的新理由未作任何表述，其对严泗芳权益的漠视显而易见。其二，一审只开了一次庭，主审法官只询问了几个问题，在要求严泗芳进一步核实查封情况后就休庭了。在此情况下，一审法庭调查尚未终结，法庭辩论还未进行，严泗芳还没有全面叙述理由，本应再次开庭审理。然而，一审居然马上就判决了，这是极为错误的。综上所述，严泗芳认为，一审法院认定事实和适用法律存在严重错误，且程序失当，应当予以纠正。请贵院依法改判，以维护严泗芳的合法权益。
被上诉人东方资产公司广州办事处在二审中答辩称：原审认定的事实是很清楚，法律是正确的，程序不存在违法，请求二审法院驳回上诉人严泗芳的上诉请求。具体的回应如下：1、一审认定的房产为侨晖公司所有是真实的，已经生效的（2000）珠民再字第5号民事判决已经查明东某公司与侨晖公司是合作开发房地产，在解除合作协议的时候，案涉房屋已经分配给了侨晖公司，案涉的房产虽然登记在东某公司名下，其实是属于侨晖公司，原审认定房屋属于侨晖公司所有是有合法依据的。2、原审适用《最高法关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是正确的，不存在适用法律不当。首先本案的房产是登记在东某公司名下，而东某公司与侨晖公司是合作开发房地产，东某公司属于房地产开发企业，一审引用该法律条文是没有任何错误的。3、一审通过开庭审理按照双方的争议确定焦点，原审法院依据职权查明相关事实依法做出了判决，程序上是合法的。
被上诉人侨晖公司没有提交答辩意见。
原审第三人东某公司在二审中答辩称：我方与侨晖公司是合作开发房产合同关系，双方存在分配合同，但是该合同不完整还有部分房产没有分配完毕。案涉房屋是分给侨晖公司，侨晖公司将其出卖给了上诉人严泗芳，手续是我公司和侨晖公司一起办理的，我公司与侨晖公司都有在合同上盖章，出售房屋款项由侨晖公司收取。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：本案为案外人执行异议之诉，本案争议焦点是严泗芳购买涉案房屋行为是否能够排除法院强制行为，即严泗芳是否符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，有权中止东方资产广州办事处对涉案房屋的执行措施。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，其中所指的登记在被执行的房产开发企业名下的商品房，即指被执行房屋登记在房产开发企业名下，本案被执行房屋登记在东某公司名下，东某公司系涉案房屋房产开发企业，因此最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条应当适用本案审理，原审法院适用法律正确，本院予以确认。根据查明事实显示，严泗芳虽然在人民法院查封之前已经签署书面购房协议，但是严泗芳支付房款并未超过合同约定总价款的百分之五十，且严泗芳亦未证实其名下无其他用于居住房屋，因此严泗芳基于与东某公司、侨晖公司房屋买卖合同关系不足与排除东方广州办事处对涉案房屋的执行，原审法院认定正确，本院予以维持。根据生效判决查明事实显示，东某公司与侨晖公司解除合作协议时，涉案房屋已经分配给侨晖公司，东某公司对此并无异议，本院对该事实予以确认。严泗芳针对东某公司与侨晖公司合作提出上诉，主张双方之间存在恶意串通，并不属于本案处理范畴，本院不予审处。至于东某公司与侨晖公司作为共同出卖方如何履行合同义务，严泗芳可另循其他途径解决。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人严泗芳的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原审判决。
二审案件受理费人民币13030元，由上诉人严泗芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庹 佳
代理审判员 朱 玮
代理审判员 牟宏微
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 程 敏