福建省顺昌县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0721民初2648号原告：林紫玉，女，1962年4月2日出生，汉族，无固定职业，住福建省顺昌县。委托诉讼代理人：胡志辉，福建福拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄剑青，福建福拓律师事务所律师。被告：福建富金房地产开发有限公司，住所地福建省顺昌县双溪街道城南中路30号3楼，统一社会信用代码913507216668705047。法定代表人：叶文生，总经理。委托诉讼代理人：邓长昌，福建九越律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴玲玲，福建九越律师事务所律师。原告林紫玉与被告福建富金房地产开发有限公司（以下简称富金公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林紫玉及其委托诉讼代理人胡志辉、黄剑青，被告富金公司的委托诉讼代理人邓长昌、戴玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林紫玉向本院提出诉讼请求：1.确认林紫玉与富金公司签订的《富金国际地下车位有偿使用协议》（以下简称《车位使用协议》）无效；2.富金公司返还林紫玉支付的富金国际地下车位购买款139999元并支付利息（利息自2016年1月11日起，按月利率0.5%计算至还清购买款止）。事实与理由：富金公司成立于2007年10月12日，是顺昌县水南富金国际小区的开发商。林紫玉系富金国际小区2座楼702室的业主。鉴于富金公司称其拥有富金国际20号地下车位合法产权，2016年1月11日，林紫玉与富金公司就购买该车位达成一致意见，林紫玉付清全部购买款139999元，富金公司开具购买收据，并承诺在开具发票后签订购买合同。2016年9月1日，富金公司开具发票后却以商业惯例为借口，违反承诺，要求与林紫玉签订《车位使用协议》，并告知林紫玉该协议实质为地下车位买卖合同。林紫玉因购买款已经全部付清并基于对富金公司的信赖，被迫签约。协议约定，鉴于富金国际地下车位系富金公司依法独立投资建设，未计入商品房房价和作为公摊，根据相关法律规定，富金公司享有该地下车位的合法使用权、收益权，林紫玉向富金公司租赁富金国际20号地下车位，有偿使用金额140000元，使用期限20年，20年后无偿享有该车位的使用权自动顺延至其住宅土地使用权相同年限。2016年9月9日，富金国际小区业主委员会以本小区的地下停车库未经国家相关部门审批且土地权属业主共有为由，封存了小区的全部地下停车位。林紫玉认为，富金公司以名为租赁实为买卖合同的形式向林紫玉出售未经国家相关部门审批、未交相关费用、没有合法产权的停车位，其行为违反法律、行政法规的规定，损害了国家及第三人利益，导致车位被第三方封存，林紫玉无法使用，严重损害了林紫玉的合法权益。富金公司辩称，富金公司系车位的合法权属人，依法享有经营权、收益权，其与林紫玉签订的《车位使用协议》系双方真实意思表示，合法有效。林紫玉的诉求，无事实和法律依据，依法应予以驳回。一、本案讼争标的为“合同效力”而非“房屋买卖”，案由应定为确认合同效力纠纷。二、富金公司系涉案车位的合法权属人，依法享有经营权、收益权，其与林紫玉签订《车位使用协议》约定林紫玉以租赁方式行使车位使用权，符合法律规定，依法应予以支持。1、富金公司已依法缴纳易地建设费，依法取得包括地下停车场在内的建设工程规划许可证，该地下停车场不计容积率，建设项目符合验收要求。富金公司作为地下停车场的投资开发者，已向相关管理部门报请审批和登记，系涉案车位的合法权属人，有权享有经营权、收益权。富金公司不存在林紫玉所称的出售未经审批、未交费用、没有合法产权停车位，行为违反法律行政法规规定，损害国家及第三人利益的情况。2、根据物权法第七十四条第二款规定，对于建筑区划内的车位归属，物权法采用的是“约定说”。根据《车位使用协议》及《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第八条第4款、第十一条第1款的约定，双方通过合同约定确认该地下停车场的合法权属人为富金公司，林紫玉通过租赁的方式行使车位使用权，符合法律规定。3、根据福建省人民政府及办公厅颁布的《关于加快城市地下空间开发利用的若干意见》及《关于推进地下空间开发利用八条措施的通知》，富金公司充分利用地下空间开发建设地下停车场，推进城市基础设施地下化、综合化，此举无悖相关行政部门的管理要求，应予以支持。三、林紫玉与富金公司签订的《车位使用协议》合法有效，林紫玉的主张违背事实。首先，林紫玉与富金公司自始至终是对车位使用权的租赁进行协商，不存在对车位所有权转让协商过程。其次，《车位使用协议》于2016年1月11日签订，并在协议中约定车位交付租赁使用时间为2016年2月28日前，而非2016年9月1日开具发票后。第三，林紫玉提交的证据“上访诉求”（翁生炎即林紫玉配偶）可以证实签订协议时间并非2016年9月1日开具发票后。《车位使用协议》对于车位的权属、租赁性质、使用要求均有明确的告知和约定，林紫玉作为一个完全民事行为能力人，完全有能力对协议的内容进行审查并充分知悉签订协议的目的及协议赋予的权利与义务。因此，林紫玉称因受骗被迫签订协议，无事实法律依据，依法应不予采信。富金国际小区业主委员会擅自封存全部停车位，系侵害林紫玉承租车位的直接侵权人，富金公司作为其他车位合法权属人，与林紫玉同为受侵害一方。林紫玉应向侵权方主张权利，而非向富金公司主张。综上，《车位使用协议》系双方真实意思表示，合法有效，缔约各方均应恪守，全面履行自己的义务。林紫玉称其受富金公司欺骗被迫签订《车位使用协议》，但却未提供证据证明其主张。因此，从维护合同履行的稳定性角度出发，应当认定《车位使用协议》合同有效。本院经审理认定事实如下：2016年1月，富金公司（甲方）与林紫玉（乙方）签订《车位使用协议》。该协议约定，鉴于富金国际地下车位系甲方依法独立投资建设，未计入商品房房价和作为公摊，根据相关法律规定，甲方享有该地下车位的合法使用、收益权，乙方向甲方租赁富金国际20号地下车位，乙方使用该车位应向甲方付有偿使用费140000元，使用期限为20年，20年后乙方无偿享有该车位的使用权自动顺延至与其住宅土地使用权相同年限的权利；乙方一次性全额付款租金140000元整并签订该协议；车位交付日期：2016年2月28日前；乙方承诺租用该车位仅作为停放家庭小型车辆使用，不得擅自改变该车位的用途，不得擅自转租或转让；甲方按本车位的现状交付本车位的使用权。合同签订后，林紫玉向富金公司支付139999元。2016年1月11日，富金公司向林紫玉开具收据一份。该收据载明款项内容为“地下20号车位订购款”，金额139999元。2016年9月1日，富金公司向林紫玉开具增值税普通发票一份，载明项目为“购房款”。2016年9月9日，富金国际小区业主委员会以富金公司无地下车库产权为由封存车库，造成林紫玉无法使用车位。2016年10月，富金国际小区业委会解除对小区地下车库的封存。另查明，2012年8月22日，林紫玉与富金公司签订《商品房买卖合同》，合同附件六《合同补充协议》第八条第4项约定“地下室、地下车位等未计入公共部位和公用分摊建筑面积的建筑物所有权属于出卖人”，第十一条约定“住宅区域内的地下停车场及其他未纳入公摊面积的建筑物系出卖人投资建设，产权属出卖人，出卖人拥有对上述建筑物处置、使用、收益的权利，有权决定上述建筑物的经营管理方式”。因富金国际小区处于低洼地带，不宜建设地下人防工程，顺昌县人民防空办公司于2010年5月4日审批同意易地建设。顺昌县建设局于2011年7月29日颁发富金国际小区1#、2#楼建设工程规划许可证，建设规模包括地下室面积2430平方米。2014年9月，顺昌县规划建设和旅游局（原顺昌县住房保障和城乡规划建设局）发布《关于增加富金国际容积率规划审查联系函》，明确富金国际小区地下室不计容积率。2014年10月，富金国际小区经建设项目规划验收，包括地下室及停车位等项目均符合规划要求。2016年9月，林紫玉丈夫翁生炎等富金国际小区业主多次到顺昌县政府反映富金国际小区的地下空间权属等问题。顺昌县规划建设和旅游局于2016年12月14日作出《顺昌县规划建设和旅游局关于林兴奋、黄秀梅等人反映问题的信访事项处理答复意见书》，载明“经查询我局存档的规划行政许可和预现售行政许可档案：（1）富金国际小区建设项目地下室为同一主体结合地上建筑一并开发建设的地下工程，该地下工程与地上建筑一并办理了相关的建设手续。（2）富金国际小区建设项目规划要求小区停车面积应按高层住宅不少于总面积8%、多层住宅按每户不少于6平方米配置。实际配置面积为2431.81平方米，51个车位（不含地上可停车面积部分）。（3）地下停车区域面积没有计入公摊。（4）2010年5月4日，县人民防空办公室核准了富金房地产公司关于缴费易地建设防空地下室的申请。根据《物权法》第七十四条第二款‘建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定’、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条‘建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位。摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分’的规定，以及《物权法》第七十四条的立法背景和条文解释，开发企业对地下车位采用出售、附赠或者出租等方式进行处置是符合物权法相关规定的。”本院认为，林紫玉与富金公司对《车位使用协议》的性质和效力存在争议。关于《车位使用协议》的性质，林紫玉认为该合同名为租赁实为买卖合同。从合同约定“乙方向甲方租赁富金国际20号地下车位”、“使用期限为20年”、“一次性全额付款租金14万元整”、“乙方承诺租用该车位仅作为停放家庭小型车辆使用”等内容看，林紫玉与富金公司对租赁标的物、期限、租金、用途等租赁合同主要条款均有明确约定，并约定“甲方按本车位的现状交付本车位的使用权”，可以认定该合同系以交付车位使用为目的的租赁合同，而非以转移标的物所有权为目的的买卖合同。林紫玉作为完全民事行为能力人，应认定其能够理解《车位使用协议》的文本内容和法律后果。虽然收据、发票等收款凭证载明的项目为车位订购款、购房款，但不能由此推定双方协议变更《车位使用协议》。林紫玉未提供双方就买卖地下车位达成协议的其他证据，故其主张《车位使用协议》性质为买卖合同，本院不予采纳。关于《车位使用协议》的效力。林紫玉认为讼争地下车位未经审批，富金公司没有合法产权，双方签订的《车位使用协议》违反法律、行政法规的强制性规定，损害第三人利益，系无效合同。本院认为，首先，讼争地下车位系富金公司投资建造，根据富金公司提供的《防空地下室易地建设审批表》，富金国际小区因地势低洼不适宜建设人防工程，经核准缴纳易地建设费易地建设防空地下室，该地下车库不属于人防工程。其次，富金公司提供的《建设工程规划许可证》及《建设项目规划验收表》证实，该地下车库经建设工程规划许可，并经建设项目规划验收，符合规划要求。第三、顺昌县规划建设和旅游局发布的《关于增加富金国际容积率规划审查联系函》及《关于林兴奋、黄秀梅等人反映问题的信访事项处理答复意见书》均明确富金国际小区地下室不计入容积率，地下停车区域面积没有计入公摊。第四、林紫玉与富金公司签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》约定“地下室、地下车位等未计入公共部位和公用分摊建筑面积的建筑物所有权属于出卖人”。根据物权法第七十四条第二款的规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，讼争地下车位属于建筑区内规划的车位，富金公司与富金国际小区业主签订的商品房买卖合同以约定的方式确认了地下车位归属于富金公司，该约定符合法律规定。据此，讼争地下车位应归属富金公司。富金公司以租赁方式将讼争地下车位交付给林紫玉使用，不违反法律、行政法规的强制性规定，未损害第三人利益，富金公司与林紫玉签订的《车位使用协议》应确认为有效合同。但根据合同法第二百四十一条的规定，法律对承租人在二十年租赁期限内的权利予以保护，超过二十年租赁期限部分，合同双方可以在二十年租赁期限届满后续订租赁合同。综上所述，林紫玉要求确认合同无效，并主张返还车位购买款及利息的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回林紫玉的诉讼请求。案件受理费3240元，减半收取计1620元，由林紫玉负担。案件受理费应于本判决生效之日起十日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审判员 何 园二〇一七年三月三十日书记员 廖雅虹本案依据的主要法律条文一、《中华人民共和国合同》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。