福建省福清市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）融民初字第1979号
原告福州天翔物业服务有限公司，住所地福建省福清市石竹街道耀华工业村。
法定代表人倪立贤，总经理。
委托代理人陈成梁，福建金欧律师事务所律师。
委托代理人薛佳佳，福建金欧律师事务所实习律师。
被告杨瑞亮，男，1963年9月11日出生，汉族，福建省福清市人，住福清市。
原告福州天翔物业服务有限公司（以下简称”天翔物业”）与被告杨瑞亮物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月22日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈成梁、薛佳佳和被告杨瑞亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天翔物业诉称：被告是福清市凯旋城小区7座01店的业主，该套房建筑面积为79.88平方米。原告于2009年12月28日与福建天翔房地产有限公司（以下简称”天翔地产”）签订前期物业服务合同，约定原告为天翔地产投资开发的”天翔·凯旋城”提供前期物业管理和服务，期限自2009年12月31日起至2012年12月31日止。合同订立后，原告按约进驻该小区进行物业管理和服务。服务期满后，2013年4月该小区业委会成立，经业委会公开选聘，原告继续为该小区提供物业服务，并与业委会重新订立物业服务合同，约定服务期限自2013年4月1日起至2014年3月31日止。现被告尚欠原告2013年3月至2014年3月的物业服务费1869.2元未交，故提起诉讼，请求判令被告支付给原告2013年3月至2014年3月的物业服务费1869.2元。
被告杨瑞亮辩称：一、原告起诉已经超过诉讼时效；二、天翔物业与天翔地产签订的前期物业服务合同约定的物业服务等级标准为2级，与凯旋城业委会签订的物业服务合同约定的物业服务等级标准为1级。如此重大的服务内容变更并未征求业主意见和公示。业委会成立时间为2013年4月20日，备案时间为4月28日。合同签订时业委会未选举产生。业委会成立前的任何决议均是违法无效的。三、天翔物业未按约定的等级服务标准提供服务。按其自报共有服务员工35人，比相关标准至少少配备29人，造成小区安防力量严重不足，治安案件频发，卫生不整洁，绿化欠维护，门禁系统失效，消防通道被占用，消防设施破坏严重。四、此外，小区公共财产取得的收入去向不明。小区业主入伙时每户均交100元楼道粉刷费，共计126200元。该款项被天翔物业占有，应予返还。2010年天翔物业未经业主大会授权也未公示的情况下，冒充业主签名冒领公共维修基金，天翔物业应公示相关详细情况。被告杨瑞亮的店面还漏水了。综上，请求判决驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告天翔物业系依法注册登记从事物业管理服务的有限责任公司，其物业服务资质等级为三级。被告是福清市凯旋城7座01店的业主，该店面建筑面积为79.88平方米。该幢楼系按商业物业标准收取物业服务费。2009年12月原告与天翔地产订立凯旋城前期物业服务合同，约定由原告为天翔地产开发的凯旋城小区提供物业服务，物业服务费用为多层住宅0.6元/月·每平方米，高层住宅为0.9元/月·每平方米，商业物业为1.5元/月·每平方米，合同期限自2009年12月31日至2012年12月31日止。合同到期后，原告继续为凯旋城小区提供物业服务。落款时间为2013年4月1日的凯旋城业委会与原告订立的物业服务合同约定，凯旋城业委会选聘原告为凯旋城小区提供物业服务，物业服务费用为多层住宅0.8元/月每平方米，高层住宅1.1元/月每平方米，商业物业为1.8元/月·每平方米，合同期限自2013年4月1日至2014年3月31日止。
另据本院审理的（2013）融民初字第3500号原告福州天翔物业服务有限公司与被告王钦兴物业服务合同纠纷案查明的事实：凯旋城小区业委会于2013年4月28日在福清市住房和城乡建设局备案，据备案证明记载，业委会成立日期为2013年4月20日，任期三年。2013年5月7日，凯旋城业委会召开会议，决定聘请天翔物业为本小区提供物业服务，物业服务费从2013年4月1日起新区按1.1元/月/平方米、旧区按0.8元/月/平方米收取，并于5月8日发布业委会公告，故本院依法认定原告与凯旋城业委会订立的物业服务合同的成立日期为2013年5月8日。经被告申请，本院于2013年9月5日下午依法到凯旋城小区（新区）进行现场勘验，小区的相关情况如下：1.小区的环境卫生不够整洁；2.绿化欠缺维护；3.门禁系统失效；4.墙体部分瓷砖脱落。
以上事实，有原、被告提交的前期物业服务合同、物业服务合同、备案证明、接楼通知单、产权面积计算汇总表、缴费通知单、（2013）融民初字第3500号民事判决书及当事人陈述等为证，依法予以认定。
本院认为：原告据其与天翔地产订立的前期物业服务合同入驻凯旋城小区提供前期物业服务，合同期满后因故继续提供物业服务，后再次与该小区的业主委员会订立物业服务合同，并提供物业服务至合同期限届满即2014年3月31日止，被告作为该小区的业主，在接受物业服务的同时应依约支付相应的物业服务费用。关于物业服务费标准问题，应分段计算：在前期物业服务合同到期后，原、被告间形成事实物业服务关系，因双方对物业服务费标准未作约定，可依前期物业服务合同约定的标准计算，一直计至原告与业委会订立的物业服务合同成立生效止；原告与业委会订立的物业服务合同记载的落款时间虽为2013年4月1日，但据上述认定的事实，其成立日期应为2013年5月8日，故自2013年5月9日起始按落款日期为2013年4月1日的物业服务合同约定的标准计算物业服务费至2014年3月31日止。综上，自2013年3月至2013年5月8日应按每平方米每月1.5元支付物业服务费，自2013年5月9日至2014年3月31日止应按每平方米每月1.8元支付物业服务费。经计算，被告依约应缴纳的物业服务费用共计1815.1元。但物业服务合同是双务合同，从权利义务对等原则来看，业主交纳物业费的高低与物业服务企业提供的服务质量是相对应的，依本院认定的相关事实，原告在履行合同过程中确有存在违约行为，如小区的环境卫生不够整洁、绿化维护欠缺、门禁系统失效等，被告因原告履行合同存在违约行为而未依约定按时支付物业费有一定的合理性，但是原告并非完全不履行合同义务，被告拒交全部的物业服务费超出了合同履行抗辩权的范畴，其行为亦构成违约。综合考虑小区物业服务情况、物业服务费的起止时间、双方的违约程度等因素，本院酌情将被告应支付的物业服务费调整为1724元。原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。被告主张房屋漏水，但未举证证明系因原告原告未履行义务造成，应负举证不能的责任；被告另关于楼道粉刷费和公共维修基金的主张，与本案不属于同一法律关系，应另行解决。被告其他主张，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告杨瑞亮于本判决生效之日起十日内支付原告福州天翔物业服务有限公司2013年3月至2014年3月的物业服务费1724元；
二、驳回原告福州天翔物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，由被告杨瑞亮负担,款项限本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判长 郭 才
审判员 游 捷
审判员 林远程
二〇一六年七月二十日
书记员 周 帆
附注：一、本判决书引用的主要法律条文
（一）、《物业管理条例》
第六条房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
......
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
（二）、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
（三）、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。