宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁01民终1796号
上诉人（原审被告）：王亚军，男，1954年10月10日出生，汉族，石嘴山市惠农区文化馆退休干部，住宁夏回族自治区贺兰县。
被上诉人（原审原告）：宁夏政泰龙物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县桃林南街宏基花园1组团-S-1-A号。
法定代表人：魏自成，该公司总经理。
委托诉讼代理人：白文军，男，1974年10月11日出生，汉族，该公司经理，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
上诉人王亚军因与被上诉人宁夏政泰龙物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2017）宁0122民初932号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人王亚军的上诉请求：撤销宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2017）宁0122民初932号民事判决，依法改判按照每平米0.5元缴纳物业费，电梯费不缴纳（电梯费包含在物业费中），被上诉人对上诉人房屋进行维修。事实与理由：根据2003年《物业管理收费办法》规定，二级物业为0.75元/月/㎡，电梯费包含在物业费用，不单独收费。本案中，被上诉人提供的物业服务未达到二级物业服务的标准，被上诉人在贺兰县物业管理办公室备案的收费标准不符合法律规定，本案物业费应当按照0.5元/月/㎡收取，且电梯费包含在物业费用中，不应另行收取。关于房屋维修问题，根据《物业承接查验办法》，被上诉人应当维修上诉人的房屋，被上诉人没有对上诉人房屋进行查验，上诉人房屋存在各种质量问题，被上诉人违反了《物业承接查验办法》。我与置信物业公司签订过前期物业服务合同，没有与被上诉人签订过合同，被上诉人进驻小区上诉人不知情。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉。
被上诉人的辩称：上诉人的上诉请求不合理，物业服务费是依据双方签订的物业服务合同，也是依据二级物业标准收费，根据2006年物业收费标准，电梯费是业主均摊的，房屋质量在保修期间应当是建设单位和施工方维修，保质期外应当自行维修。
宁夏政泰龙物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1．请求判令被告支付物业费及电梯费共计3123元，违约金937元，合计4060元；2．案件受理费由被告承担。
一审法院认定的事实：被告系该小区6-1-901室房屋业主，被告房屋面积为是116．57平方米。2012年12月1日，宏基·月湖湾小区的开发商宁夏恒昱源房地产开发有限公司选聘原告为宏基·月湖湾小区提供前期物业管理服务，并签订了前期物业服务合同，合同约定的内容为：第七条（一）物业服务费收费标准：2．高层住宅：0．80元／月／㎡......（三）电梯运行使用费，按以下标准收取：九层：每户收费65元／月。第八条：业主应从甲方通知的收房期限届满之日起缴纳物业费，物业买受人或物业使用人按季度或年度缴纳费用。第二十六条：甲方、业主或者物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）、二次供水水费、电梯费等费用的，应按每项欠费用总额的5‰／日向乙方支付违约金。该合同同时在贺兰县物业管理中心备案，备案的物业服务费用标准与上述合同约定一致。其后原告公司开始为宏基·月湖湾小区提供物业管理服务。被告于2013年10月领取了房屋钥匙至今未交纳物业费，原告以被告交纳的装修保证金2000元抵顶了被告2015年9月28日之前的物业费。2015年9月29日至今，被告未向原告交纳物业费及电梯费，故原告诉至法院，请求判如所请。
一审法院认为，贺兰县宏基·月湖湾小区由宁夏恒昱源房地产开发有限公司开发建设，在该小区成立业主委员会之前，宁夏恒昱源房地产开发有限公司可以为该小区选聘前期物业服务企业并与之签订前期物业服务合同，该合同对小区业主具有约束力。被告辩称宁夏恒昱源房地产开发有限公司在出售房屋时约定的物业服务企业为宁夏置信物业服务有限公司，并非原告公司。但原告提交的前期物业服务合同以及由贺兰县物业管理中心作出的前期物业服务合同备案登记表，均证明原告系宁夏恒昱源房地产开发有限公司最终选聘的合法的前期物业服务企业，被告作为该小区6-1-901室房屋的业主，宁夏恒昱源房地产开发有限公司与原告签订的前期物业服务合同对被告具有约束力，双方之间存在物业服务合同关系。原告提供了相应物业管理和服务，被告应当按照原告提供的服务期间支付相应的物业费。原告提供的前期物业服务合同的收费执行标准，能够证明被告房屋的收取物业费的标准为0．8元／月／㎡，自2015年9月29日起至2017年1月31日期间，被告应交物业费为1498．31元（116．57㎡×0．8元／月／㎡×16个月＋116．57㎡×0．8元／月／㎡÷30天×2天），故对原告要求被告支付物业费1498元的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。
被告所居住的单元配置了电梯，且开放给所有的业主使用，被告作为业主也享受了相应的服务。按照上述前期物业服务合同第七条第三款的约定，该小区的电梯费须在物业费用之外单独交纳。被告的房屋在第九层，其每月应当按照65元的标准交纳电梯费，按照该约定，自2015年1月1日至2017年1月31日期间被告应交电梯费为1625元（65元×25个月），对于原告的诉讼请求，法院予以支持。
关于违约金，原告与宁夏恒昱源房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同中虽约定了业主应当按季度或者年度交纳物业费，根据此前原告方的周期，能够确认是按年交纳物业费。被告自2015年9月29日起至2017年1月31日期间未交纳物业费，已经构成违约。合同约定业主违反合同约定每日按未交金额的5‰支付物业费违约金，该约定明显过高，原告自愿降低至欠费总额的30％，不违反法律规定，法院依法予以支持，故未付物业费应付违约金为449元（1498元×30％）。电梯费并未约定交费方式和期限，原告未能提供证据证明其与被告就电梯费约定了交费期限，原告主张被告违约没有事实依据，法院不予支持。对于原告主张的违约金937元在449元的范围内法院予以支持。
被告辩称的涉案房屋交付时有线电视未接通，同时存在外墙隔热保温层材料不是阻燃材料、地暖不合格、房屋不节能、遇到下雨天窗户漏水等房屋及相关设施存在质量问题，因被告未就涉案房屋存在质量问题提交充分有效的证据予以证实，且就房屋质量的责任本身并不属于原告作为物业服务企业应当承担的义务，故对于被告的上述辩解法院不予采纳。因物业公司的经营范围是对其所管理的小区房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中，该小区的部分业主拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区及业主生活环境的的提高，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。如业主发现物业公司在服务过程中存在瑕疵，或者服务不符合标准，其应当主动向物业公司或者物业主管部分投诉反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平，依法依约履行好物业服务企业的责任。如物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可依法请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费，损害小区业主的整体利益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告王亚军向原告宁夏政泰龙物业服务有限公司支付贺兰县宏基·月湖湾小区6-1-901室2015年9月29日至2017年1月31日期间的物业管理服务费1498元、2015年1月1日至2017年1月31日期间电梯费1625元，违约金449元，共计3572元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告宁夏政泰龙物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元由被告王亚军负担22元，由原告宁夏政泰龙物业服务有限公司负担3元。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，上诉人认为涉案物业费应当按照0.5元/月/㎡收取，电梯费包含在物业费中，不应另行收取，被上诉人应当对其房屋进行维修。被上诉人在一审中提交的前期物业服务合同可以证实涉案物业费按照0.8元/月/㎡收取，电梯费为每户每月65元。上诉人称未与被上诉人签订合同，且该收费标准违反物业管理收费办法。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，被上诉人提交的前期物业服务合同对上诉人具有约束力，且《物业服务收费管理办法》第七条约定”物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定”，被上诉人在贺兰县物业管理中心备案的物业服务费标准与合同中约定的一致，故一审法院以合同约定的标准，判令上诉人支付物业费、电梯费，并酌情支持部分违约金并无不当。上诉人在一、二审中提交的证据不足以证实其房屋存在质量问题，故一审法院未支持上诉人的对房屋进行维修的主张并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果得当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王亚军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈勇军
审 判 员 杨巧玲
代理审判员 黑 琴
二〇一七年八月十六日
书 记 员 李梦露