湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终7427号
上诉人（原审原告）：陈某2，男，1970年3月24日出生，汉族，湖北省武汉市人，国网武汉供电公司职员，住武汉市江岸区。
上诉人（原审原告）：祝某，女，1974年11月27日出生，汉族，湖北省武汉市人，国网武汉供电公司职员，住武汉市江岸区。
上诉人（原审原告）：陈某1，女，2001年4月30日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市江岸区。
法定代理人：陈某2，系陈某1之父。
法定代理人：祝某，系陈某1之母。
被上诉人（原审被告）：湖北长源房地产开发有限责任公司，住所地武汉市江汉区新华路505号4栋2单元1楼106室。
法定代表人：王迎佳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：姬建生，北京中伦（武汉）律师事务所律师。
上诉人陈某2、祝某、陈某1因与被上诉人湖北长源房地产开发有限责任公司（以下简称长源房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山和民商初字第00333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月09日立案受理后，依法组成合议庭，因一审判决认定事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈某2、祝某、陈某1上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持陈某2、祝某、陈某1诉讼请求即要求长源房地产公司赔偿陈某2、祝某、陈某1因延迟交房违约金人民币107430元（自2013年1月1日至2013年11月13日）；以及逾期办理房地产权属证书违约金人民币16998元。二、长源房地产公司承担全部诉讼费用。事实和理由：1、一审法院认定的争议焦点判定不完整。一审法院对长源房地产公司严重违反合同第九条约定的行为视而不见，没有按照合同第十一条约定，对长源房地产公司未书面告知而给我方造成经济损失作出任何赔偿判定。2、一审法院认定长源房地产公司按照规划许可进行施工属于主观判断，没有事实和法律依据，且征用土地地铁施工与长源房地产公司逾期办证没有直接联系，不能免责。一审认定东湖尚郡项目中建筑物位于轨道控制线内的说法错误，东湖尚郡项目中建筑物位于轨道控制线外，而地铁站点建设征地在轨道控制线以内，不属于政府原因导致东湖尚郡项目规划变更。3、一审法院认为绿化面积因征地而减少从而影响随后的绿化单项验收，以此认为延期交房可以免责，完全属于一审法院的主观臆断，并无证据证明绿化面积有减少且绿化面积减少也不影响绿化的验收。4、一审时长源房地产公司提交的证据四存在多处疑点，一审以此认定案件事实，有误。
长源房地产公司辩称，延期交房确实是因地铁四号线的施工由政府征用了长源房地产公司项目中的一块地，且地铁施工又影响了项目地下管线的走向，2013年9月地铁集团完成施工并清场后，长源房地产公司于2013年11月取得案涉项目的竣工交付备案证，具备交房条件，不存在违约交房。2013年12月已具备办证条件，也不应承担逾期办证的违约责任。要求二审驳回上诉，维持原判。
陈某2、祝某、陈某1向一审法院提起诉讼请求：一、长源房地产公司赔偿陈某2、祝某、陈某1因延迟交房违约金人民币107430元（自2013年1月1日至2014年11月13日）；二、长源房地产公司赔偿陈某2、祝某、陈某1逾期办理房地产权属证违约金人民币16998元，并为陈某2、祝某、陈某1所购商品房办理房产证、土地证；三、本案包括诉讼费在内的一切相关费用由长源房地产公司承担。
一审法院认定事实：2011年11月7日，陈某2、祝某、陈某1共同与长源房地产公司签订商品房买卖合同，合同约定陈某2、祝某、陈某1购买长源房地产公司开发的东湖尚郡项目第2栋1层5号商铺，建筑面积为84.78平方米，每平方米20050元，房款为1699839元。合同约定交房日期为2012年12月31日前。合同第13条约定：“因不可抗力、规划和设计变更、买受人逾期付款以及出卖人无法控制的原因（包括项目施工过程中遇到罕见的困难、国家政策调整及政府主管部门的原因等）致使出卖人无法如期交付商品房的，交房日期可据实予以顺延，出卖人无须为此承担违约责任。”合同签订后，陈某2、祝某、陈某1按照合同约定向长源房地产公司支付了全部购房款。2012年10月9日，武汉地铁集团有限公司致函武汉市园林局，称根据轨道交通4号线一期工程建设用地规划许可证划定的红线，武汉市轨道交通4号线一期工程铁机村站3号出入口、1号风亭及电力隧道建设，需要征收长源房地产公司开发的东湖尚郡小区范围内土地约1332㎡，该地块在规划设计中全部为绿化用地，征用的土地中电力隧道占用地下部分面积545㎡，风亭、出风口及疏散通道占用787㎡。2012年10月29日，武汉市洪山区重点工程建设拆迁还建办公室与长源房地产公司签订征地补偿协议，协议约定上述征用土地的补偿条件。2012年11月1日，长源房地产公司将上述区域交付武汉地铁集团进行建设。建设期间，由于施工场地狭窄占用了周边部分范围作为施工临时占道，直至2013年9月30日武汉地铁集团完成了该站点的施工后才予以清场。2013年9月12日，长源房地产公司办理了东湖尚郡项目的竣工交付备案证。2013年10月31日，长源房地产公司以群发短信的方式通知业主收房。2013年11月13日，长源房地产公司向陈某2、祝某、陈某1办理了交房手续。该房屋现已具备办理产权登记的条件。
另查明，2009年7月15日，武汉市国土资源和规划管理局在其网站上对长源房地产公司开发的东湖尚郡项目规划方案进行了公示。2009年11月2日，长源房地产公司办理了该项目的建设工程规划许可证。
一审法院认为，陈某2、祝某、陈某1与长源房地产公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均有约束力。本案双方争议的焦点是：地铁站点施工，是否影响了长源房地产公司如期交房和协助办证，以及是否符合合同第十三条中免责条款约定的情形。案涉东湖尚郡项目于2009年办理了建设工程规划许可证，在建设工程规划中标注了轨道控制线，东湖尚郡项目建设于轨道控制线内；轨道控制线外侧为东湖尚郡项目用地红线。2012年10月29日，武汉市洪山区重点工程建设拆迁还建办公室与长源房地产公司签订的征地补偿协议中所征用的土地位于轨道控制线与东湖尚郡项目用地红线之间。征地用途为建设地铁四号线铁机村站3号出入口、1号风亭及电力隧道。征地时间发生在东湖尚郡项目取得规划许可证之后，在项目竣工验收之前。东湖尚郡项目中建筑物位于轨道控制线以内，说明长源房地产公司已按照规划许可的要求进行施工，但其在与陈某2、祝某、陈某1签订商品房买卖合同时，无法预见会征用其开发的项目土地用于上述地铁站点的建设。《中华人民共和国房地产法》第二十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。上述被征用的土地在东湖尚郡项目规划中均为绿化用地，因此，征地完成后，东湖尚郡项目的绿化面积会随之减少，也会影响随后的绿化单项验收。征地行为发生在双方约定的交房之前两个月，根据地铁集团建设事业部提供的证明，可知上述地铁站点的施工建设于2013年9月30日才最终结束。征地行为由政府主管部门完成，实际上也对东湖尚郡项目的验收造成了影响，双方合同中有长源房地产公司因政府主管部门的原因延迟交房而免责的约定。长源房地产公司于2013年9月12日完成了项目的竣工备案，随后于2013年10月通知业主收房，陈某2、祝某、陈某1也于2013年11月完成收房。在地铁站点施工完成后，长源房地产公司及时向业主交付了房屋，交房的时间在合理期限内。综上所述，陈某2、祝某、陈某1要求长源房地产公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，依法不予支持。长源房地产公司协助办理房屋产权证书的义务，长源房地产公司于房屋交付后已随之履行，陈某2、祝某、陈某1要求其支付逾期办证违约金的诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回陈某2、祝某、陈某1的全部诉讼请求。本案案件受理费减半后收取1394元，由陈某2、祝某、陈某1负担。
二审经审理查明，本院对一审法院查明的事实予以确认。
二审另查明，2011年11月7日，陈某2、祝某、陈某1共同与长源房地产公司签订的《武汉市商品房买卖合同》第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、上述出卖人的责任是指出卖人在规定的90日内不向产权登记部门申办初始登记或者出卖人开发手续不全导致不能办理权属证书的。”
二审还查明，陈某2、祝某、陈某1共同购买的案涉房屋于2014年11月10日取得了《武汉市商品房权属证明书》。
本院认为，陈某2、祝某、陈某1与长源房地产公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应信守。合同签订后，陈某2、祝某、陈某1已按照合同约定支付了全部的购房款，长源房地产公司也应按照合同的约定履行交付房屋和协助办证的义务。合同履行中，因武汉市轨道交通4号线一期工程铁机村站3号出入口、1号风亭及电力隧道建设，需要征收案涉房屋所处长源房地产公司开发的东湖尚郡小区项目范围内土地1332㎡，2012年10月29日，武汉市洪山区重点工程建设拆迁还建办公室与长源房地产公司签订征地补偿协议征收了上述土地，于2012年11月1日将上述征收土地交武汉地铁集团进行建设，武汉地铁集团于2013年9月30日完成铁机村站点的施工并清场。因武汉地铁集团在案涉房屋所处项目上的施工，确实影响了长源房地产公司开发的东湖尚郡小区项目的建设，该情形符合双方合同第十三条约定可据实顺延交房的条件，武汉地铁集团自2012年11月1日至2013年9月30日进行地铁建设的施工期间应作为双方合同中可顺延交房的期间，据此，双方合同约定的交房期间可顺延至2013年11月30日止。长源房地产公司开发的东湖尚郡小区项目于2013年9月12日取得了竣工交付备案证，符合合同约定及法定的交房条件，2013年11月13日，双方也办理了案涉房屋的交房手续。因此，长源房地产公司向陈某2、祝某、陈某1交付房屋没有违反合同的约定，陈某2、祝某、陈某1要求长源房地产公司承担逾期交房违约责任的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。
长源房地产公司于2013年11月13日向陈某2、祝某、陈某1交付房屋后，根据双方合同约定，长源房地产公司应在交付房屋之日起90日内办理完房地产初始登记，陈某2、祝某、陈某1可以办理所购房屋的房地产权属证书。但长源房地产公司于2014年11月10日才取得陈某2、祝某、陈某1所购房屋的武汉市商品房权属证明书，至此，长源房地产公司才办备案涉房屋的办证文件，陈某2、祝某、陈某1才能据此武汉市商品房权属证明书向房地产登记机关申请办理所购房屋的房地产权属证书。因此，长源房地产公司违反了双方合同中关于产权登记的约定，应按合同约定向陈某2、祝某、陈某1承担逾期办证的违约责任。陈某2、祝某、陈某1要求长源房地产公司按照合同约定支付逾期办证违约金16998元的上诉请求，有合同及法律依据，本院予以支持。
综上，陈某2、祝某、陈某1要求长源房地产公司支付逾期办证违约金的上诉请求有理，应予支持，其要求长源房地产公司支付逾期交房违约金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山和民商初字第00333号民事判决；
二、湖北长源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向陈某2、祝某、陈某1支付逾期办证违约金16998元；
三、驳回陈某2、祝某、陈某1的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费2788元，由上诉人陈某2、祝某、陈某1负担2408元，被上诉人湖北长源房地产开发有限责任公司负担380元。
一审案件受理费减半后收取1394元，由上诉人陈某2、祝某、陈某1负担1204元，被上诉人湖北长源房地产开发有限责任公司负担190元。
本判决为终审判决。
审判长 申 斌
审判员 丰 伟
审判员 张文霞
二○二○一七年二月四日
书记员 胡婧琳