广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终17487号
上诉人（原审原告）：何志勇，住广东省广州市增城区。
委托诉讼代理人：赵钧，广东兆鹏律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：颜伟明，住广东省广州市增城区。
委托诉讼代理人：廖志锋，广东民诚众信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋海行，广东民诚众信律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：何伟成，住广东省广州市增城区。
被上诉人（原审被告）：龙春燕，住广东省广州市增城区。
被上诉人（原审被告）：广州地旺行投资管理有限公司，住所地广东省广州市增城区。
法定代表人：杨丽花。
委托诉讼代理人：麦丽妍、卢玉婷，均为广东广岭律师事务所律师。
上诉人何志勇、颜伟明因与被上诉人何伟成、龙春燕、广州地旺行投资管理有限公司（以下简称地旺行公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。何志勇的委托诉讼代理人赵钧，颜伟明及其委托诉讼代理人廖志锋、蒋海行，何伟成，地旺行公司的委托诉讼代理人卢玉婷到庭参加诉讼。现已审理终结。
何志勇上诉请求判令：一、撤销一审判决第三项，改判颜伟明、何伟成、龙春燕、地旺行公司连带支付违约金6万元；二、判令颜伟明、何伟成、龙春燕、地旺行公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。一、何志勇之所以协商解除合同，是因为合同签订后何伟成在首次约定还贷时间因个人原因不能支付还贷款拒绝赎回房产证，以及颜伟明未按要求支付购房款而导致合同无法履行，因此该协商是因为颜伟明、何伟成的违约行为导致的。该二人在个人利益无损情形下要求何志勇协商解除合同，何志勇在拒绝之后亦多次要求中介方发通知给颜伟明、何伟成继续履行合同，直至何志勇发现涉案房屋被何伟成在未通知何志勇的情况下擅自卖给第三方才向一审法院提起诉讼，所以该协商并未生效。一审法院直接判定原合同已协商解除，是不符合事实的。涉案合同及补充协议尚未发生解除效力，不具备法定解除条件，颜伟明与何伟成应当承担一房两卖的违约责任。二、按照合同约定，应由颜伟明先支付购房款赎回房产证，之后再由何志勇申请贷款，所以颜伟明的义务在先，而且颜伟明并没有证据可以证明何志勇可能违约，一审法院在没有任何证据的情况下就确定是何志勇的原因导致违约，这是完全不符合事实的。其次，何志勇使用公积金贷款合情合理，签订协议时各方均已知道，但在一个月后地旺行公司才告知因政策变化商业贷款才能打入该公司的账户。在补充协议中并未约定何志勇的贷款类型，所以何志勇使用公积金贷款还是商业贷款是可以转换的，如果公积金贷款真的存在问题，后续协商中何志勇为顺利完成交易亦明确表示可以使用商业贷款，而一审法院直接确定何志勇只能进行公积金贷款是完全不符合事实的。三、本案纠纷主要是因为地旺行公司忽视客户利益，为客户安排了一个极具危险性的交易方式，在信息不对称的情况下未能有效及准确地提供信息服务，没做二手房网签，以致涉案房屋“一房二卖”，以及颜伟明、何伟成的违约行为导致的。一审法院分配诉讼费不当。
对于何志勇的上诉，颜伟明辩称：不同意何志勇的上诉请求。理由为：一、造成本次交易根本性违约的原因是何伟成、龙春燕，其没有出售涉案房产的意思表示，合同效力属于待定状态，一审中龙春燕明确表明不同意过户也不承认合同效力，且擅自将涉案房产过户给案外人才导致本次交易失败，其应该承担根本违约的责任。二、一审法院认定合同解除没有任何事实依据，买卖双方没有明确表明解除合同。三、地旺行公司在签订涉案合同时存在专业性错误，其明知涉案房产登记在何伟成、龙春燕名下，却只让何伟成一人签名，地旺行公司应该承担相应的责任，而颜伟明不存在违约责任。
对于何志勇的上诉，何伟成辩称：不同意何志勇的上诉请求。2015年何伟成与颜伟明签订房地产买卖合同时，交易价格为超低价。地旺行公司严重失职，将其6万元定金交给颜伟明，购房有效日期也忘记填写。何伟成于2015年10月已要求何志勇支付首期房款。何志勇属于非法融资，因为其要使用公积金贷款，款项不能打到地旺行公司，何伟成同意作出2万元的让步，但是何志勇仍要求再减5万元。因为履行期超过半年，涉案合同已作废。
对于何志勇的上诉，地旺行公司辩称：不同意何志勇的上诉请求。地旺行公司作为中介方，已完成居间义务，涉案合同未能履行与其无关。
颜伟明上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判何伟成、龙春燕直接返还何志勇6万元款项；3、本案诉讼费用由何志勇、何伟成、龙春燕承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，应当撤销并改判。1、何伟成未经共有人同意，单独签署《房地产买卖合同》及《购房补充协议》后，其与共有人龙春燕将涉案房屋一房二卖的行为应属根本违约，其非法收取的6万元款项不应受到法律的认可及保护。2、一审法院将《房地产买卖合同》及《购房补充协议》不能全面履行归责于颜伟明是错误的，一审法院对《购房补充协议》第五条的理解属片面且断章取义，也造成本案事实认定错误。该条应理解为，何志勇交付给颜伟明6万元，与颜伟明交付给何伟成的6万元均为购入涉案房屋的定金，颜伟明收款后何志勇即成为唯一购房者，何志勇虽将6万元交付给颜伟明，但当交易完成后，何伟成不得另行收取何志勇6万元，该款己从何伟成收取颜伟明的款项直接抵扣。所以该合同及补充协议己约定实际买卖双方为何伟成及何志勇，约定的“定金”均是针对涉案房产存在，不因颜伟明的存在而发生改变，颜伟明只是通过收回6万元退出合同相对方的角色罢了。3、在原合同履行期间，颜伟明已将何志勇交付的6万元款项如数转交给何伟成，颜伟明没有获得任何额外收益。二、由于一审法院事实认定错误，导致其适用法律也存在错误。
对于颜伟明的上诉，何志勇辩称：不同意颜伟明的上诉请求，颜伟明应该与地旺行公司一起承担支付6万元违约金的责任。理由如下：首先，根据《购房补充协议》的约定，颜伟明应当先付款赎证，所以颜伟明的义务在先。但就合同履行情况来看，颜伟明并未付款赎证，因此可以确定颜伟明违约。其次，关于何志勇的公积金贷款问题，何志勇的贷款义务是在赎证之后，在先义务未履行时不能追究何志勇的责任。而合同中也没有明确到底是办理公积金贷款还是商业贷款，在履行中如果出现问题，以公积金贷款不能处理，我方也可以按商业贷款来解决。
对于颜伟明的上诉，何伟成辩称：不同意颜伟明的上诉请求。合同明确约定颜伟明必须完成赎证，才可以拿回5万元定金，地旺行公司将定金错付给颜伟明。合同明确约定何志勇贷款的130万必须先打到地旺行公司，但何志勇使用公积金贷款不能打到地旺行公司，完全是何志勇的责任，与何伟成无关。根据何志勇的条件其根本买不起涉案房屋，其属于非法融资。
对于颜伟明的上诉，地旺行公司述称：涉案买卖合同未能履行的原因在于房屋涂销抵押赎契的问题，而不是龙春燕一方的原因。
龙春燕经本院合法传唤未到庭答辩。
何志勇向一审法院起诉请求：1、依法解除涉案合同中的房屋买卖合同关系；2、依法判令颜伟明返还何志勇预付款6万元；3、依法判令颜伟明、何伟成、龙春燕、地旺行公司连带支付违约金6万元；4、颜伟明、何伟成、龙春燕、地旺行公司连带赔偿何志勇因房价上涨造成的损失5万元；5、颜伟明、何伟成、龙春燕、地旺行公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2015年4月2日，何伟成（卖方）、颜伟明（买方）、地旺行公司（经纪方）签署《房地产买卖合同》，约定：“……买卖双方在经纪方的居间下，成功就买卖位于增城市xx街xx号xx房的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：一、该物业建筑面积199.73平方米……二、买卖双方同意该物业总楼价为人民币……（￥1280000.00元）。……六、因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于拒不配合提供交易所需要资料或者逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期不迁出户口等无故不履行或待遇履行本合同项下义务，则：……（2）逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。若守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。……合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。……备注：1、定金为人民币伍万元正（50000.00），首期款不含定金人民币捌拾万元正（800000.00）。2、卖方申请提前还贷并银行同意后，在银行扣款当天卖方支付首期款不含定金捌拾万元正（800000.00）给卖方赎证使用。3、双方同意由经纪方代收银行贷款额。4、本次交易过程中，指定过户到何志勇名下。5、签订购房补充协议。……”。同日，颜伟明向何伟成支付五万元定金，何伟成出具《收款凭据》给颜伟明收执。
2015年5月23日，何伟成（甲方）、颜伟明（乙方）、何志勇（丙方）、地旺行公司（经纪方）签订《购房补充协议》，载明“……一、该物业的买卖实际由甲方和丙方双方完成。乙方只负责提供首期款人民币捌拾万元（￥800000.00）给甲方作为该物业赎证使用，待银行贷款放款后在贷款额收回并收取一定的利息。……三、该物业产证由甲方过户到丙方一人名下，同时丙方以该物业向银行申请贷款，待银行放款后，由地旺行代收的贷款额，除返还给乙方人民币捌拾万元（￥800000.00）外，银行实际贷款余额与尾款之间差额由丙方支付。……五、签订本协议同时丙方向乙方支付定金人民币陆万元（￥60000.00），双方约定乙方自愿放弃购房人的权利，自愿将上述房地产买卖合同中的权利义务全部转移给丙方，交易完成后该定金作为乙方已支付给甲方的定金返还。六、违约责任：甲方或乙方单方面终止买房合同及本协议的履行，终止方支付违约金赔偿仅人民币陆万元（￥60000.00）给丙方，丙方单方面终止买房合同及本协议的履行，支付违约赔偿金人民币陆万元（￥60000.00）给乙方。七、经纪方收到银行贷款额后三个工作日内须返还相应金额给甲、乙、丙三方。……”。同日，何志勇向颜伟明支付五万元定金；颜伟明向何伟成支付一万元定金。
2015年5月26日，何志勇向颜伟明支付一万元定金。
为了查明本案事实，一审法院到广州市增城区国土资源和规划局调取《产权情况表》、《广州市存量房买卖合同》，载明何伟成、龙春燕于2015年9月30日将涉案房屋卖给案外人某某，产权人已经变更为某某。
一审庭审中，一、何志勇、何伟成、颜伟明均同意解除《房地产买卖合同》及《购房补充协议》中的房屋买卖合同关系，地旺行公司对此亦无异议。二、何志勇、何伟成、颜伟明、地旺行公司均确认本案交易过程如下：颜伟明与何伟成于2015年4月2日签署《房地产买卖合同》，签约后颜伟明反悔不想购买涉案房屋，但是想拿回定金，何伟成不允。恰好何志勇欲购买涉案房屋，于是各方当事人合议后决定，在2015年5月23日，何志勇在《房地产买卖合同》加名并签署《购房补充协议》，约定何志勇、颜伟明作为共同买受人购买涉案房屋，由颜伟明先垫付首期款用于何伟成赎证，由何志勇申请贷款，贷款放至地旺行公司名下，涉案房屋过户至何志勇名下；待整个交易完成后，贷款及定金均可返还给颜伟明。合同签署后，何志勇支付6万元定金给颜伟明。后因何志勇申请的是公积金贷款，收款人必须是何伟成，无法将贷款放至地旺行公司名下。此种情况下，颜伟明认为继续垫付首期款存在风险，于是各方当事人均没有继续履行《房地产买卖合同》及《购房补充协议》。因合同没有继续履行，各方当事人于2015年6月对贷款事项进行协商，协商不成后又于2015年7、8月时对终止《房地产买卖合同》及《购房补充协议》的履行以及返还定金事宜进行二次协商，亦协商无果。2015年9月，何伟成将房屋卖与案外人。三、何志勇认为，即使申请了公积金贷款亦可继续履行合同，颜伟明未按约垫付首期款、何伟成将房屋转卖他人，均存在违约，而地旺行公司在促成交易过程中存在过错，应承担相应责任；另主张，其支付给颜伟明的6万元不属于购买涉案房屋的定金，应是颜伟明垫付首期款的担保金，待交易完成后，该6万元才属于涉案房屋定金，并作为房款的一部分。四、颜伟明主张，其已经将何志勇支付的6万元定金给了何伟成，退出了房屋买卖合同关系，不支付首期款的原因是因为何志勇申请公积金贷款，导致贷款不能按约放至地旺行公司账户，其继续支付首期款存在风险，故其不存在违约。五、何伟成主张，合同自签约至其卖出房屋给案外人已经过去几个月，其有理由相信其他各方当事人没有继续履行合同的意愿，故其出卖房屋给案外人不是违约。另主张，因颜伟明、何志勇的延迟履行合同，导致其巨大损失，何志勇应承担相应责任。六、地旺行公司主张，采用本案中交易方式是何志勇、颜伟明、何伟成合议的结果，并非其促成的，其已经促成合同成立，已经履行了其合同义务，不应承担任何责任。七、龙春燕主张，其并未参与涉案房屋的交易，何伟成在其不知情的情况下出卖房屋的，其不同意出卖涉案房屋给颜伟明和何志勇。
一审法院认为：何伟成、颜伟明、何志勇、地旺行公司签订的《房地产买卖合同》及《购房补充协议》系是各方当事人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，各方当事人应依约履行。现庭审中各方当事人一致同意解除《房地产买卖合同》及《购房补充协议》中房屋买卖合同关系，对此予以确认。
《购房补充协议》约定，交易完成后，何志勇支付颜伟明的6万元才作为颜伟明已付给何伟成的定金返还颜伟明，因涉案房屋买卖合同关系已经被解除，颜伟明收取何志勇6万元，缺乏依据，应予以返还，故何志勇主张要求颜伟明返还6万元，予以支持。颜伟明抗辩称其已经将6万元交给了何伟成，不应再承担返还义务。一审法院认为，依据颜伟明所提交的收据显示，颜伟明分别在2015年4月2日、2015年5月23日支付5万元、1万元给何伟成，也就是说，颜伟明在收取何志勇6万元后仅交付1万元给何伟成。且依据《购房补充协议》第五条“签订本协议同时丙方向乙方支付定金人民币陆万元（￥60000.00）……”的约定，何志勇是向颜伟明支付6万元，而非何伟成，颜伟明亦确认收取了该6万元，至于颜伟明是否将6万元交付给何伟成，不能对抗其返还义务，故对其上述抗辩不予支持。
关于何志勇向颜伟明、何伟成、地旺行公司主张赔偿6万元违约金问题。一审法院认为，《购房补充协议》第六条违约责任约定，何志勇、颜伟明、何伟成任何一方单方终止合同的需要承担6万元的违约金赔偿责任。而实际上，各方当事人在何伟成将涉案房屋卖与他人之前已经在商议退还定金事宜，意欲解除合同。对于颜伟明来说，颜伟明虽未按约垫付首期款，但并不存在单方终止合同的情形，且其未按约垫付首期款的前提是何志勇欲申请公积金贷款，而公积金贷款款项不能按约进入地旺行公司账户。因此，何志勇要求颜伟明承担赔偿6万元违约金的违约责任，不予支持。对于何伟成来说，因何志勇欲申请公积金贷款，而公积金贷款不能按约放入地旺行账户，虽各方当事人对于贷款事宜进行再次商议，但并未达成合意，且各方当事人在贷款达不成合意的情况下又进行了退款事宜的商议，在协议不能达成一致意见的情况下，何志勇、颜伟明均未有继续履行合同的意思表示或行为。至此，何伟成有理由相信各方当事人已无继续履行合同的意愿，何伟成的转卖行为并不构成单方终止合同，故何志勇要求何伟成承担赔偿6万元违约金的违约责任，不予支持。关于地旺行公司方面，何志勇主张地旺行公司在促成合同过程中存在过错。但是，涉案合同及补充协议是各方当事人在合议后自愿签署，且涉案合同并未约定地旺行公司所需承担违约责任，故对何志勇要求地旺行公司承担赔偿6万元违约金的违约责任，不予支持。
关于何志勇主张房屋上涨损失，因其未提供充分证据予以证明，对此不予支持。至于何志勇要求龙春燕承担责任问题，因龙春燕并非合同当事人，何志勇要求其承担责任没有依据，亦不予支持。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决：一、确认何志勇、颜伟明、何伟成、地旺行公司于2015年4月2日签订的《房地产买卖合同》、2015年5月23日签订的《购房补充协议》中房屋买卖合同关系解除；二、颜伟明于本判决发生法律效力之日起十日内返还6万元给何志勇；三、驳回何志勇的其他诉讼请求。案件受理费3700元，何志勇负担2395元，颜伟明负担1305元。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。
二审庭审中，何志勇确认涉案交易中存在何志勇、颜伟明二人与何伟成之间的买卖合同关系，何志勇与颜伟明作为购房人之间的内部关系，地旺行公司与何志勇之间的居间合同关系，并表示本案中选择处理上述买卖合同关系，要求由何伟成、龙春燕承担违约责任。另经询问，何志勇表示坚持要求由颜伟明向其返还6万元定金，不同意由何伟成直接返还给其。
本院认为：何伟成、颜伟明、何志勇与地旺行公司签订的《房地产买卖合同》及《购房补充协议》是各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，各方当事人均应依约履行。上述合同中包含何志勇、颜伟明二人与何伟成之间的买卖合同关系，何志勇与颜伟明作为购房人之间的内部关系，地旺行公司与何志勇之间的居间合同关系，二审诉讼中何志勇表示本案中选择处理何志勇、颜伟明与何伟成之间的买卖合同关系，本院予以采纳，至于何志勇与颜伟明作为购房人之间的内部关系及地旺行公司与何志勇之间的居间合同关系，与本案房屋买卖合同纠纷不属同一法律关系，不应在本案中处理。因各方在诉讼中一致同意解除《房地产买卖合同》及《购房补充协议》中买卖双方的房屋买卖合同关系，一审法院对此判决解除并无不当。
关于房屋买卖合同关系解除的违约责任问题。根据本案事实，买卖合同履行受阻是因何志勇欲申请公积金贷款，而公积金贷款款项不能按约进入地旺行账户，从而导致合同约定的交易方式未能顺利履行。各方当事人虽曾对于合同继续履行及返还定金事宜进行过商议，但并未最终达成解除合同的一致协议，何伟成亦并未向购房人发出解除合同的通知。在此情况下，何伟成擅自将涉案房屋另售他人的行为导致涉案买卖合同无法继续履行，已构成违约，故何志勇要求何伟成承担违约责任的理由成立，本院予以采纳。《购房补充协议》约定，何伟成单方面终止合同履行须支付违约金人民币6万元给何志勇。考虑到本案纠纷客观上确存在合同约定不够明确具体以及公积金贷款方式无法实现的成因，何伟成违约的主观恶意较低，故本院酌情确定何伟成应支付的违约金数额为3万元。至于何志勇要求龙春燕承担责任的问题，因龙春燕并非买卖合同当事人，何志勇本案要求其承担责任依据不足，本院不予支持。
关于何志勇所支付的定金6万元的返还问题。从《房地产买卖合同》及《购房补充协议》的签订过程及各方当事人的陈述来看，颜伟明在《购房补充协议》中已将其购房人的合同权利义务转移给何志勇，该协议并约定何志勇向颜伟明支付的6万元定金在交易完成后作为颜伟明已付给何伟成的定金返还，事实上何志勇向颜伟明支付的定金数额与颜伟明已付给何伟成的定金数额一致，因此何志勇支付的定金应视为出卖人何伟成收取。在涉案房屋买卖合同关系解除的情况下，应由何伟成向何志勇承担返还定金的责任。颜伟明对此问题的上诉意见成立，本院予以支持，一审法院判决由颜伟明向何志勇返还定金6万元不当，本院予以纠正。鉴于何志勇在本案二审诉讼中坚持不要求由何伟成直接返还给其，故本院对此不予调处。
综上所述，原审判决查明事实基本清楚，但实体处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初200号民事判决第一、三项；
二、撤销广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初200号民事判决第二项；
三、于本判决书送达之日起10日内，何伟成向何志勇赔偿违约金30000元。
如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3700元，由何志勇负担3150元，何伟成负担550元。二审案件受理费2600元，由何志勇负担2050元，何伟成负担550元。
本判决为终审判决。
审判长 吴国庆
审判员 黄 嵩
审判员 姚伟华
二〇一七年二月十三日
书记员 陈婷婷