辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽民终488号
上诉人（原审原告）：铁岭市环保局
法定代表人：郭杰
委托诉讼代理人：焦军
委托诉讼代理人：楚艳秋，辽宁楚河律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：周琰（曾用名周）
委托诉讼代理人：张春兰，辽宁成功金盟律师事务所律师。
原审第三人：铁岭公共资产投资运营有限公司
法定代表人：李川阳
委托诉讼代理人：王亮
上诉人铁岭市环保局（以下简称环保局）因与上诉人周琰及原审第三人铁岭公共资产投资运营有限公司（以下简称投资运营公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服铁岭市中级人民法院（2015）铁民一初字第00015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。环保局的委托诉讼代理人焦军、楚艳秋，周琰的委托诉讼代理人张春兰，投资运营公司的委托诉讼代理人王亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
环保局的上诉请求及理由：一、一审法院未就环保局诉请周琰支付违约金一节进行审理，属于漏判。二、一审法院认定利息从2013年8月1日起付利息是错误的，应按合同执行。三、一审法院认定周琰购房款1741万元包括430万元是错误的。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判，上诉费用由周琰负担。
周琰的上诉请求及理由：一、涉案尚欠房款数额应是总购房款1741万元扣减已支付的土地出让金541,5750.00元及已付房款280万元。即919,425.00元。二、缘于环保局处分的房产系投资运营公司房产，导致周琰房贷审批不畅，延误剩余房款的支付。另双方一直对支付房款的数额存在争议，故无支付利息的基础，周琰也不存在违约，不应承担违约责任。请求二审法院撤销一审判决第三项，依法改判周琰给付环保局购房款919,425.00元，并不承担利息。诉讼费由环保局承担。
投资运营公司述称：同意环保局的诉讼主张。
环保局向一审法院起诉称：环保局因办公楼迁至新区，周琰通过竞拍获得环保局在旧城区办公楼的购买权，双方就此签订了房屋买卖协议。协议签订后环保局已将整体办公楼完整交付周琰，但周琰却未能按约定全额支付转让价款。环保局多次索要，周琰都一拖再拖，环保局请求周琰支付办公楼整体转让价款1461万元及滞纳金，滞纳金按合同约定支付；案件受理费由周琰承担。
一审法院查明：环保局办公楼于2007年划拨转移登记在投资运营公司名下，但该办公楼的使用、维护、资产处置等由实际使用人环保局全权负责处理。因办公迁至新区，环保局要出售旧城区办公楼，2009年6月15日，环保局办公楼经铁岭华诚资产评估事务所资产评估，评估结果为，截止于评估基准日2009年6月10日，投资运营公司拟出售的办公楼及土地使用权等公平市场价值为14,339,600.00元。其中，房屋建筑物评估值为11,897,100.00元，土地评估值为2,442,500.00元。评估后，环保局委托铁岭市双赢拍卖有限公司于2009年8月8日进行拍卖，第一次拍卖会标的流拍,2009年9月3日第二次拍卖会上周琰竞买成功。竞买人在每次参加拍卖会都要在会前报告，在特别约定书上签字方可参加竞买，在特别约定书中约定，买受人自行办理房照、土地使用证更名过户手续，发生的税费、滞纳金、土地出让金等由买受人全额承担。环保局和周琰于2010年3月20日签订了房屋买卖协议。协议约定：1、乙方(周琰）购买甲方（环保局）原铁岭市环保局整体办公楼，即房屋所有权证编号银州区字第211202-032362-1混合结构建筑面积2720.15平方米五层办公楼，房屋所有权证编号银州区字第211202-032364-1混合结构建筑面积2813.40平方米七层办公楼；2、乙方购买甲方原环保局整体办公楼座落于铁岭市银州区红旗街二十八委，土地使用方式为划拔，国有土地使用证编号为铁市国用（2007）字第077号，使用面积为2166.3平方米。第二条该办公楼整体转让价格为人民币1741万元。房屋转让过户交易发生的其他各项费用依据拍卖时约定为准。第三条付款方式在甲、乙双方办理本协议项下房屋移交前，乙方全额支付转让价款。第四条、甲方承诺条款1、甲方在2011年3月15日前将本协议项下的房屋腾空交付乙方占有使用，并将该房屋的建筑设计等相关材料一并交付乙方；2、对于本协议项下房屋（含所属土地）移交前的水、电、电话、有线电视费、卫生费、物业费等实际发生的费用以及应该由甲方承担的费用由甲方承担，移交后一切费用由乙方承担。第五条、违约责任1、甲方未按本协议约定的期限将房屋腾空并交付乙方，或者没有一并转移该房屋的设计图纸等相关资料的，属甲方违约，乙方有权解除合同，由此给乙方造成的合理损失由甲方承担；2、如果由于甲方的原因导致不能办理本协议项下的房屋（含土地）的过户变更手续或者不能及时办理完毕的，乙方有权解除合同，并由甲方承担转让价款1%的违约金；3、乙方未按本协议约定的期限付款的，甲方有权向乙方追究违约责任，乙方应按欠款的千分之一日利率向甲方支付违约金，并继续履行协议；4、如乙方逾期30天不能全额支付价款的，除按前款规定向甲方支付违约金外，甲方有权解除合同，乙方将房屋退还甲方，并赔偿甲方实际造成的损失。
2011年2月25日，环保护局向铁岭市政府作出申请资金报告，该报告写明市环保局原办公楼通过公开竞拍，以1741万元价款出售给周琰，此价款包括土地出让金530万元（评估价）中的430万元、地上附属物（楼房主体）1311万元分别上缴市财政。该报告由郭市长审批。周琰于2011年4月20日向铁岭市国土资源局支付土地出让金5,415,750.00元。2011年4月22日铁岭市国土资源局直属分局作出（2011）1号关于协议出让环保局宗地使用权的供地方案。该宗地以协议出让方式供地；根据土地估价报告书、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定缴纳土地使用权出让金为5,415,750.00元，经与土地使用者协商，达成一致。2011年4月25日，铁岭市人民政府针对周琰用地的问题作出铁政国土直（让）字（2100）2号关于周琰用地请示的批复，同意周琰使用涉案的国有土地，该宗地为商业服务用地，以协议出让方式供地，使用年限为40年，土地出让金5,415,750.00元。环保局于2011年5月25日将整体办公楼完整交付周琰。2013年4月10日，周琰向中国工商银行股份有限公司办理贷款，委托银行将款项支付给环保局，但贷款没有正常发放。2013年6月18日,周琰向中国工商银行股份有限公司办理贷款，委托银行将款项支付给投资运营公司，但贷款仍没有正常发放。2013年8月1日环保局给周琰出具催款通知即，周琰先生：你所购买铁岭市环保局原办公楼房款应付1741万元，已经交付280万元，现要求你务必与2013年8月1日前一次性付清其余款项，如不能如期付清，我们将向人民法院提起诉讼。周琰在该催款通知上签名承诺2013年8月1日前一次性交清。
一审法院认为，周琰通过竞拍取得环保局办公楼及土地使用权,签订《拍卖成交确认书》和《办公楼整体买卖协议》,该份确认书和买卖协议是双方真实意思表示,应确认有效。土地出让金是否包含在1741万元中是本案争议焦点，双方对此没有明确约定,合同理解存在分歧，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议，按照合同有关条款或者交易习惯确定。环保局拍卖办公楼是先评估后拍卖，评估值包括办公楼和土地价值两部分，拍卖价款也应当由办公楼和土地两部分价值构成。且铁岭市政府对环保护局作出申请资金报告已批准，写明1741万元价款包括土地出让金530万元中的430万元、地上附属物1311万元分别上缴市财政。同时周琰提供的销售不动产统一发票、贷款手续等材料，也证明土地出让金包含在欠款中，故本案从交易过程以及相关文件条款综合确认土地出让金包含在1741万元中，因依据《中华人民共和国物权法》第147条“建筑物、构筑物及其附属物设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”和《城市房地产管理法》第40条：“划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”因政府对出售办公楼和土地出让金的负担有审批意见,应以该份证据为依据，故周琰应给付环保局购房款1031（1741-280-430）万元。由于双方当事人对付款日期约定为2013年8月1日前一次性交清，根据相关法律规定，买受人周琰应当在2013年8月1日起给付利息。据此，一审法院判决如下：
一、环保局所有房屋所有权证编号银州区字第211202-032362-1混合结构建筑面积2720.15平方米五层办公楼和房屋所有权证编号银州区字第211202-032364-1混合结构建筑面积2813.40平方米七层办公楼归周琰所有；二、环保局、投资运营公司协助办理产权过户手续；三、周琰于本判决生效之日起30日内，给付环保局购房款1031万元。并承担从2013年8月1日起至欠款给付完毕之日止的利息。（利率按中国人民银行同期流动资金贷款利率执行）。逾期履行按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。一审案件受理费109,460.00元，由周琰负担77,243.80元，环保局负担32,216.20元。
本院审理查明，一审认定基本事实属实，本院予以确认。
本院另查明：一审法院根据当事人申请，调取了铁岭市国土资源局直属分局文件（铁国土直[2011]1号）。即《关于于协议出让原市环保局宗地使用权的供地方案》，该文件所载内容证明，涉案土地上的建筑物于2009年拍卖周琰，分局根据我国《物权法》第147条“建筑物转让该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并处分”及《城市房地产管理法》第40条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，报有批准权的政府审批。有审批权的政府准许转让的，办理土地使用权出让手续，依国家规定缴纳土地使用权出让金”之规定，该宗地依法出让。
二审当事人未提交新证据。
本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点问题如下：
一、涉案购房总款1741万元是否包含土地出让金问题。首先，铁岭市双嬴拍卖有限公司向法院出具的涉案办公楼拍卖《瑕疵说明及特别约定》明确载明“买受人自行办理房照、土地使用证更名过户手续，发生的税费、滞纳金、土地出让金等由买受人全额承担。”对此，虽然周琰对该《瑕疵说明及特别约定》上的周签名虽不予认可，但缺乏充分的证据予以反驳。且周琰与环保局签订的《房屋买卖协议》载明，周琰购买涉案办公楼整体转让价格为1741万元，土地使用方式为划拨。并相关国土局供地文件即铁国土直[2011]1号证明，涉案出让土地上的建筑物于2009年拍卖周，根据我国《物权法》及《城市房地产管理法》的“房随地走及划拨土地使用权的房产转让时，受让方办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金”之规定，该宗地以协议出让方式供地。其次，2011年4月20日周琰向铁岭市国土局支付土地出让金5,415,750.00元后，2013年8月1日环保局向周琰发出催款通知明确载明：购房总款额1741万元，周琰已付280万元，余款务必于2013年8月1日付清。对此，周琰签字确认，对已付购房款中未包含土地出让价款未持异议。故上述证据相互印证涉案办公楼整体转让价格1741万元中不包含涉案土地出让金。至于环保局向铁岭市政府所作申请资金报告非政府文件，且不能证明周琰与环保局存在购房款总款1741万元中已包含土地出让金的约定事实。环保局的此项上诉主张有理，本院予以支持。
二、周琰应否承担违约责任及违约金计算标准问题。周琰与环保局的《房屋买卖协议》证明，购房款的付款时间为房屋移交前，周琰支付全额转让价款。故周琰应于其实际接收房屋日即2011年5月25日前，支付涉案办公楼的全部购房款。周琰至今尚欠环保局购房款1461万元（即1741万元-280万元），构成违约，应承担违约责任。依双方《房屋买卖协议》约定，周琰逾期支付购房款，违约金按欠款的日千分之一计算。经法院释明，周琰要求调整违约金计算标准。故本院酌定违约金计算标准以欠款额1461万元为计算基数，以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计取，从2011年5月25日至实际付清购房款之日止。
另，本案系房屋买卖合同纠纷，合同权利义务内容尚未履行完毕，房屋产权转移登记尚未发生，故周琰并不享有案涉房屋物权。一审法院认定涉案房屋归周琰所有错误，且超出当事人诉讼主张，本院予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持铁岭市中级人民法院（2015）铁民一初字第00015号民事判决第二项；
二、撤销铁岭市中级人民法院（2015）铁民一初字第00015号民事判决第一、三项；
三、周琰于本判决生效之日起30日内，给付铁岭市环保局购房款1461万元及违约金（违约金以欠款额1461万元为计算基数，以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，从2011年5月25日至实际付清购房款之日止）。
一审案件受理费109,460.00元，二审案件受理费109,460.00元，合计218,920.00元，由周琰负担200,000.00元，铁岭市环保局负担18,920.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐学峰
审 判 员 张宝华
代理审判员 黄海洋
二〇一七年二月十五日
书 记 员 周 洋