安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）龙民一初字第00910号原告：陈涛，男，1983年4月3日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区，委托代理人：陈天祥（系原告父亲），男，1963年6月15日出生，汉族，住址同上，委托代理人：李若愚，安徽治邦律师事务所律师。被告：安徽省徽商同济物流有限公司，住所地安徽省蚌埠市解放路450号，统一社会信用代码91340300728532309C（1-1）。法定代表人：胡训春，该公司董事长。委托代理人：王栓继，安徽明锐律师事务所律师。委托代理人：周凯瑞，安徽明锐律师事务所实习律师原告陈涛诉被告安徽省徽商同济物流有限公司（以下简称徽商物流公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2012年12月4日立案受理后，依法组成合议庭于2016年7月1日公开开庭进行了审理。原告陈涛及委托代理人陈天祥、李若愚，被告徽商物流公司的委托代理人王栓继到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈涛诉称：2011年6月1日，原、被告签订房屋租赁协议一份，该协议约定被告将其公司北院新建沿解放路门面房的一层最南一间、二三层整体（含两个平台）租赁给原告使用，用途为快捷酒店，租期为2011年6月1日至2016年6月30日，同时该协议约定了房屋租金数额及支付方式、平台使用费、违约责任等。协议签订后，原告按约定用途进行装修，成立了蚌埠市龙子湖区乐8旅店，该旅店建筑面积为1500平方米，共50个房间。原告亦按约定向被告交付租金、使用费等。2015年8月，原告得知租赁房屋系临时建筑，早超过两年的使用期限，系违法建筑，但被告在签订协议及履行过程中并没有告知原告该房屋系违法建筑，存在明显的欺诈行为。后因蚌埠市龙子湖区政府限期对诉争房屋进行拆迁，给原告造成装修、营业额、信誉等严重的损失。综上，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院依法确认原、被告之间签订的房屋租赁协议无效；判令被告赔偿原告4290361元（1、旅店设备及装修附属物损失2001593元；2、房屋租赁费及平台使用费损失1231000元；3、因租赁房屋被拆除导致支付的员工经济补偿金303700元；4、搬迁费30000元、另行租赁营业场所补助费135000元、停业损失589068元，以上费用共计4290361元）；诉讼费用由被告承担。徽商物流公司辩称：一、原告请求确认双方签订的房屋租赁协议无效是没有法律依据的，因该租赁房屋原来是有产权证的，后来因市政改造需要完成了改建并办理了临时建设规划许可证，其中临时建设规划许可证载明临时建筑如果遇到市政拆迁自行采取拆迁措施，所以不存在所谓超过临时建筑使用期的问题，故原告以此为由主张双方签订的租赁合同无效的理由是不能成立的；二、关于原告要求赔偿损失问题，租赁房屋合同不能履行，是因政府拆迁而导致的，且合同亦有明确约定，故被告也不应承担赔偿责任。陈涛为支持自己的主张，向本院提供以下证据材料：1、原告身份证。证明原告主体资格。2、被告工商登记表。证明被告主体资格。3、双方签订的房屋租赁协议书一份。证明陈涛租赁被告房屋的事实。4、乐8旅店营业执照、组织机构代码、税务登记证及结婚证。证明乐8旅店系陈涛与高效卿共同经营，陈涛与高效卿系夫妻。5、发票4张。证明陈涛履行了支付租金的义务。6、曹山街道办事处出具的停电通知。证明租赁房屋于2015年12月4日被实施停电，要求原告限期搬离。7、安徽省新卓越房地产评估有限公司出具的房地产估价报告。证明被告采取欺诈手段与陈涛签订了房屋租赁合同，该房屋系违章建筑，因该房屋被拆迁给原告造成了2001593元的损失。8、乐8旅店劳动合同书、身份证、解除劳动合同协议、员工工资表、收据共计166页。证明因租赁房屋被拆迁致原告支付旅店的人员工资及经济补偿金共计303700元。9、乐8旅店收支明细。证明乐8旅店因被拆迁造成营业损失共计589068元。10、曹山街道办事处出具的限期搬离通知。证明该房屋已于2015年12月5日被拆。11、公证书。证明被拆迁房屋的现实状况，对房屋里的财产进行了证据保全公证。12、临时建设规划许可证（复印件）。证明原告与被告签订合同的房屋系临时建筑，被告对过期的临时建筑没有权利签订房屋租赁合同。徽商物流公司的质证意见：对证据1、2无异议；对证据3的真实性无异议，但合同已明确约定了如遇市政建设拆迁或整体开发，该合同自行解除，合同约定的期限是五年，房屋拆迁的时候距租赁期限还剩下6个月的时间；对证据4的真实性无异议，但被告认为乐8旅店的经营者前后多次变动，达不到原告的证明目的；对证据5的真实性无异议，但认为原告尚欠被告部分租金；对证据6的真实性无异议；对证据7的真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，评估报告是原告单方委托进行的评估，不是我们共同委托的，评估的相关材料被告不了解，也没有到现场进行见证，达不到原告的证明目的，租赁的期限是5年，拆迁时距合同到期只剩下6个多月，装修的损失应通过租赁期限内的经营回收；对证据8的真实性、合法性、关联性有异议，因为一个单位不能因为经营场所变动，便解除与员工的劳动合同，其中有的员工工资超过3500元的，但没有相关扣税证明，给员工支付工资应该有收条，而不应是收据，原告给予员工遣散费也没有法律依据；对证据9的真实性有异议，对原告的营业额，被告不清楚，且与本案没有关联性；对证据10的真实性无异议；对证据11的真实性无异议，但公证的申请人不是原告，房屋内的装修和设备状况虽进行了摄像但没有进行清点，损失也无法认定；对证据12的真实性无异议，但认为达不到原告的证明目的。本院的认证意见：对证据1、2予以认定；对证据3、4、5、6、7、10、11、12的真实性予以认定；对证据8的真实性予以认定，被告虽对其真实性提出异议，但并未提供相反的证据予以反驳；对证据9的真实性不予认定，因该证据系原告单方提供的，无法核实其真实性且被告不予认可。徽商物流公司为支持自己的主张，向本院提供以下证据材料：1、营业执照、组织机构代码、企业名称变更核准通知书、登记核准通知书。证明被告主体资格。2、房屋租赁协议。证明合同约定市政建设拆迁属双方合同约定的解除合同条件。3、房产证（复印件）。证明被告出租给原告的房屋原来有产权证。4、龙子湖区政府关于要求重建解放路沿街门面的通知、关于徽商物流翻建临时门面房的批复、蚌埠市建筑工程设计院建筑方案效果图、徽商物流门面房改造项目可行性报告。证明租赁房屋重建的原因是为了美化市容市貌、提升城市形象等，被告已经按照要求完成了改建。5、龙子湖区住建局公告、关于征求徽商物流项目补偿款意见的通知、临时建设规划许可证、徽商物流项目国有土地上房屋征收补偿方案及征求意见稿。证明双方签订的租赁合同因为政府征迁没有办法继续履行。6、曹山街道办事处出具的限期搬离通知（2015年11月16日）及关于对徽商物流公司内部分房屋实施停电的函（2015年11月7日）。证明租赁房屋被拆除前有关单位已经作出相关通知。陈涛的质证意见：对证据1、3、6无异议；对证据2的真实性无异议，但该租赁合同系无效合同，故不存在合同自行解除的问题；对证据4的真实系无异议，但上述证据不能改变被告租赁的房屋系临时建筑的事实；对证据5的真实性无异议，但不能证明是因拆迁导致合同无法履行，合同本身无效；本院认证意见：对上述证据的真实性予以认定。本庭为核实案件相关事实，至蚌埠市龙子湖区市场监督管理局调取的乐8旅店在办理个体工商户登记时提交给工商部门的房屋租赁合同。陈涛的意见：对真实性无异议，“乐8旅店”在办理营业执照时是原告委托高效卿经营的，因此向工商部门提供的租赁合同有高效卿的签名，目的是为了办理营业执照的需要。徽商物流公司：高效卿办理营业执照时使用的租赁合同与我们和原告签订的不一致，被告没有与高效清签订任何合同，也没有和陈涛与高效清共同签订合同。通过以上证据的分析与认定，本院确认以下案件事实：2011年6月1日，原、被告签订房屋租赁协议书一份，该协议约定被告将其北院新建沿解放路门面房的一层最南一间、二三层整体（含两个平台）租赁给原告使用，用途为快捷酒店，租期为2011年6月1日至2016年6月30日。该协议同时约定了房屋租金数额及支付方式、平台使用费、违约责任等。原告的配偶高效卿于2015年2月5日利用原告承租的房屋注册了蚌埠市龙子湖区乐8旅店，性质为个体工商户。因被告租赁的房屋系临时建筑，2015年11月16日及2015年12月3日，曹山街道分别出具限期搬离及停电通知，载明为了保障徽商物流项目征迁工作顺利进行，拟定于2015年12月5日对该区域进行围挡作业，于2015年12月4日15时实施停电，请在规定的期限内搬离完毕。2015年12月6日，租赁房屋被依法拆除。蚌埠市龙子湖区乐8旅店经营者高效卿于2015年11月20日至蚌埠市众信公证处申请对租赁房屋内装修及房屋的设备状况进行了保全证据，2015年12月2日蚌埠市众信公证处出具了（2015）皖蚌众公证字第27388号公证书。2015年11月16日，蚌埠市龙子湖区乐8旅店经营者高效卿委托安徽省新卓越房地产评估有限公司对蚌埠市龙子湖区乐8旅店的装修附属物及旅店设备进行价值评估，2016年1月6日，该公司依据高效卿提供的材料及公证书作出了估价报告，载明装修附属物的价值为1027414元，旅店设备为974179元。另查明，原告租赁的位于本市××号房屋属临时建筑，临时建筑编号为临建字第2007.007号，面积为3150平方米，于2007年9月3日取得临时建筑规划许可证。原告与高效卿2008年10月31日登记结婚。本院认为，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。本案中，原告承租的位于本市××号房屋属临时建筑，于2007年9月3日取得临时建筑规划许可证，而原、被告之间签订的房屋租赁协议书系2011年签订，早已超过临时建筑的使用期限，故原、被告之间签订的协议书属无效合同。关于主体问题。被告主张乐8旅店的实际经营人多次发生变动并以此否认原告的主体资格问题。根据原告提供的税务登记证及个体工商户营业执照可知乐8旅店的实际经营人原为朱红林，但租赁房屋拆迁之际乐8旅店的实际经营人是高效卿，因原告与高效卿于2008年10月31日便登记结婚系夫妻关系，所以原告对乐8旅店享有的权利，与本案具有利害关系，故原告是本案适格的原告。关于原告要求被告赔偿其旅店设备及装修附属物损失问题。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，经评估旅店设备损失974179元，但原告在租赁房屋被拆迁前便已知晓该房屋将于2015年12月5将被拆迁，其有足够的时间可以将旅店的设备予以搬迁，但怠于行使，故对其该项诉请本院不予支持。因装修附属物的价值为1027414元，因原、被告之间对于合同无效均具有过错，原告虽称自己不知被告承租的房屋系临时建筑，但其在订立租赁合同时应当尽到相应的审查租赁房屋性质的义务而未审查，对于合同的无效亦具有同等的过错，故对被告应当赔偿原告装修附属物损失为513707元。关于原告要求被告赔偿租赁费及平台使用费损失1231000元问题。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因租赁合同虽然无效，但原告亦在占有期间使用了该房屋，故原告的该项诉请本院不予支持。关于原告要求被告赔偿因占有使用房屋被拆除导致解除劳动合同支付给职工的经济补偿金损失303700元。租赁房屋虽被依法拆除，但原告支付给其员工的经济补偿金是基于法律的规定，因原告及其妻是实际的用工人，其支付员工的经济补偿金是对员工在单位工作年限的一种补偿，不属于直接损失，故对于该项诉请本院不予支持。关于原告要求被告支付搬迁费30000元、另行租赁营业场所补助费135000元、停业损失589068元。原告主张参照蚌埠市城市房屋拆迁管理办法的规定，支付搬迁费、另行租赁营业场所补助费及停业损失，但其未能够举证证明拆迁人已将上述费用支付给被告，故其要求被告支付上述费用，无事实及法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条、《安徽省城乡规划条例》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院》第二条的规定，判决如下：一、确认原告陈涛与被告安徽省徽商同济物流有限公司于2011年6月1日签订的租赁被告北院新建沿解放路门面房的一层最南一间、二三层整体（含两个平台）的合同无效；二、被告安徽省徽商同济物流有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告陈涛513707元；三、驳回原告陈涛其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53800元，由原告陈涛承担47359元，被告安徽省徽商同济物流有限公司承担6441元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审 判 长  魏 莲审 判 员  李 伟人民陪审员  高庆丽二〇一六年八月二十五日书 记 员  吴帅昌附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。临时建设和临时用地规划管理的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定。《安徽省城乡规划条例》第三十七条取得临时建设用地规划许可证，并完成设计方案的临时建设工程，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门申请办理临时建设工程规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当自收到申请之日起十日内，依据临时建设用地规划许可证，核定临时建设工程设计方案，核发临时建设工程规划许可证。城乡规划主管部门核发临时建设工程规划许可证时，应当明确临时建设工程使用期限。自临时建设工程规划许可证核发之日起，临时建设工程使用期限不得超过二年。确需延长使用期限的，建设单位或者个人应当在期满三十日前向城市、县人民政府城乡规划主管部门申请延期。延长期限累计不得超过一年。临时建设工程使用期限届满，或者因国家、省重点建设项目需要提前拆除的，建设单位或者个人应当自使用期限届满之日或者接到城乡规划主管部门提前拆除通知之日起十五日内自行拆除，并清理场地。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。