中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终2146号
上诉人(原审第三人)：深圳市越翔房地产开发有限公司，住所地深圳市福田区。
法定代表人：周海娜，该公司董事长。
委托代理人：侯静，广东国道律师事务所律师。
委托代理人:吴辉柏，北京大成（广州）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：丘子文（QIUEDMONDZIWEN），美国居民，现住广州市。
委托代理人：江健勋，广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州拓展辉煌房地产有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：董胜强，该公司董事长。
上诉人深圳市越翔房地产开发有限公司（以下简称越翔公司）因与被上诉人丘子文、广州拓展辉煌房地产有限公司(以下简称辉煌公司)商品房预售合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2015)穗越法民三初字第690号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明:位于本市白云路以南、东华南路以北地段的辉煌大厦由辉煌公司开发。2000年，广州市国土资源和房屋管理局向辉煌公司发出穗房预字第20000033号商品房预售许可证，许可辉煌公司预售辉煌大厦20层以下房屋。辉煌公司在开发期间将部分房产分别于1999年抵押给中国建设银行广州第三支行和于2002年抵押给中国工商银行广州市德政中路支行。
后因辉煌公司资金不足，无力继续建设辉煌大厦，导致辉煌大厦停工。同时因拖欠巨额债务而涉及多宗诉讼，辉煌大厦也从2003年6月起，被多家法院查封。为了解决回迁户回迁以及购房户入住问题，并最大限度地实现债权人的债权，广州市和越秀区政府相关职能部门做了大量工作，力促辉煌大厦复建盘活。2006年11月24日，广州市国土资源和房屋管理局沿用穗房预字第20000033号商品房预售许可证，再次许可辉煌公司预售辉煌大厦自编A、B、C栋共32层51145平方米626套，其中：住宅430套35713平方米、商业用房98套3837平方米、写字楼96套7920平方米、餐饮1767平方米、娱乐1908平方米，预售时间自2006年11月24日至2007年11月24日（过期无效）。预售款专用账户为辉煌公司在以下银行开设的账户：市建行三支行，市工商行德政中支行，中国银行广州荔湾支行。在此许可证备注中注明：根据东综治办[2005]99号文第一大点的第四小点，每出售一套解封一套；抵押房屋必须按规定经抵押权人涂销抵押登记后，方可办理产权登记手续。另据房管部门发出的统字2804180号《房地产登记簿查册表》显示，辉煌大厦从2011年起已有部分单元陆续核准产权登记。
2012年9月10日，辉煌大厦所涉土地使用权以及在建工程项目（停建，已部分使用）由原审法院委托广东中旺拍卖有限公司、广东安宝拍卖有限公司、广东中槌拍卖有限公司联合拍卖。在原审法院出具的《拍卖委托说明》第二条，对拍卖标的重大事项作出如下说明：标的因欠缴土地出让金，预售面积不足等原因，但原开发商仍进行预售商品房情况，故极有可能存在购房人按合同约定付清购房款，原开发商已交付房产使用、但未能办理预售登记备案手续的和未按合同约定付清购房款或者只预付购房定金、原开发商已交付房产使用、没有办理预售登记备案手续等等情况的面积，上述面积统称为“存在不确定因素的面积”，现特别强调：已有部分“存在不确定因素的面积”的案外人向人民法院提起执行异议或不服执行异议之诉，因此委托人和受托人均没有将上述全部“存在不确定因素的面积”纳入标的可处置面积范围内估价，但为便于竞买人取得标的后续建需要，均纳入本说明中第一条第1款“已销售没有登记备案面积”范围内，随标的按现状整体捆绑拍卖、交付；标的拍卖成交后，原开发商对标的可享受的权利或应当承担的义务均转让给买受人承受，买受人是否可取得上述“存在不确定因素的面积”所有权、使用权等等，取决于买受人与上述“存在不确定因素的面积”的购房人依商品房预售合同等进行协商解决，若协商无果，应另寻法律途径解决，但无论协商途径解决或者另寻法律途径解决，涉及（1）购房款等问题的，若存在应收未收购房款的，由买受人负责收取，若存在应退回购房款等费用，均不列入标的拍卖总价款列支，全部由买受人承担解决；（2）需办理房产权属证书的，均由买受人负责协助解决。以上风险，竞买人应谨慎注意，可向相关原开发商、人民法院作详细了解，委托人和受托人均不作任何承诺和保证。该拍卖委托说明将“存在不确定因素的面积”作为附表，在该附表中显示不确定因素面积合计7401.5482平方米,其中包括本案所涉的辉煌大厦C-××H，购房业主丘子文。2012年10月23日，广东安宝拍卖有限公司、广东中旺拍卖有限公司、广东中槌拍卖有限公司作为拍卖人，越翔公司作为买受人签订《拍卖成交确认书》，确认拍卖成交价为326937100元。2012年11月20日，原审法院发出（2005）东法委执字第43-46号执行裁定书，裁定广州市越秀区白云路以南、东华南路以北地段[现址：东华南路149号、151号，白云路40-50号（双号）]土地使用权及地上建筑物“辉煌大厦”在建工程整体项目（不含拆迁补偿产权的面积和已预售登记备案面积及生效法律文书确定权属的面积等房产）所有权及相应的其他权利归买受人越翔公司所有。前述项目开发权或财产权自本裁定送达买受人越翔公司时起转移，越翔公司可持本裁定书到房管、国土、规划等登记、管理机构办理前述项目产权转移、过户登记等手续。
2012年12月20日，原审法院作出（2005）东法委执字第43号协助执行通知书，通知广州市国土资源和房屋管理局予以协助执行如下事项：一、解除对上述地块的土地使用权及地上建筑物“辉煌大厦”在建工程整体项目的查封；二、将上述地块的土地使用权及地上建筑物“辉煌大厦”在建工程整体项目（不含拆迁补偿产权的面积和已预售登记备案面积及生效法律文书确定权属的面积等房产）所有权及相应的其他权利过户给越翔公司所有，三、注销上述地块土地使用权及地上建筑物“辉煌大厦”在建工程整体项目内的抵押登记等。
2015年3月10日，丘子文向原审法院提起本案诉讼，诉请判令：1.确认丘子文为广州市白云路48号辉煌大厦C座3108号房和3208房的房屋所有权人；2.辉煌公司及越翔公司协助丘子文办理广州市白云路48号辉煌大厦C座3108号房和3208号房的房产证。
原审诉讼中，丘子文提供了与辉煌公司所签的穗房合字2000072799号《商品房买卖合同》，合同约定丘子文向辉煌公司购买辉煌大厦C座31、32层08（H）号房，建筑面积156.4685平方米，总金额为704108元，购房款应支付到监控银行广州市工行德政中支行和广州市建行三支行的账户，付款采用分期付款，2002年5月13日前支付320000元，余款384108元在缴付首期房款时办理银行按揭。辉煌公司应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由辉煌公司提供的资料报产权登记机关备案等。该合同落款处的签订日期为2002年5月10日，但没有在房管部门办理备案。2002年5月10日，辉煌公司向丘子文出具收到辉煌大厦C座3108、3208房定金20000元的《收据》;同月13日，辉煌公司向丘子文出具收到辉煌大厦C座3108、3208房楼款300000元的《收据》；同日，辉煌公司向丘子文出具收到辉煌大厦C座3108、3208房税费14434.20元的《收据》。原审庭审中，丘子文表示上述费用均以现金形式支付。
原审另查明，丘子文分别于2012年3月8日、7月10日、11月22日通过中国银行广州五羊新城支行将购房款380000元、4106元、2元汇入辉煌公司于中国银行广州荔湾支行营业部的监控账户。2008年3月20日，丘子文与辉煌公司及讼争辉煌大厦当时的物业公司广州市晋和物业管理有限公司签订《辉煌大厦业主收楼确认书》，办理了讼争白云路48号辉煌大厦3108、3208房的收楼手续，并一直居住使用至今。本案审理过程中，原审法院于2015年11月6日到讼争房屋查看，确认该3108、3208房为一套复式住房，仅有一个位于讼争大厦31楼的门口，门牌为31-32H房，现由丘子文本人居住使用；讼争大厦的电梯最高只能通往31层，再循楼梯向上一层即为天台，并无32层住宅。根据广州市房地产档案馆于2015年11月9日出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》显示，丘子文在本市名下房地产登记有白云区金沙洲城西花园丽日街4、6号45车位（建筑面积10.25平方米），查无其他房地产情况记录。
再查明：原审法院在执行广东省广州市中级人民法院委托原审法院执行的中国建设银行广州市越秀支行与拓展辉煌公司、广州辉煌仁孚汽车维修有限公司公证债权文书纠纷一案中，白云路48号辉煌大厦3108、3208房作为执行标的物被查封，为此丘子文以上述房屋是其购买为由提出执行异议,要求解除对上述房屋的查封。原审法院执行局经审查于2012年8月17日作出（2005）东法委执外异字第43-16号执行裁定书裁定中止对广州市白云路48号辉煌大厦3108、3208房的执行。该裁定书生效后,原审法院于2012年10月15日作出（2005）东法委执字第43-22号执行裁定书裁定解除对广州市白云路48号辉煌大厦3108、3208房的查封。
原审法院认为：讼争的辉煌大厦虽然是穗房预字第20000033号商品房预售许可证许可辉煌公司销售，但持有预售许可证的辉煌公司没有严格按照房屋行政主管机关的要求进行预售，其与部分购房人所签的商品房买卖合同没有在房管部门备案，又要求购房人交付现金使购房款不进入监控账户。其后，辉煌公司又因为开发资金不足而成为烂尾楼，辉煌公司的行为是导致纠纷产生的根本原因。因此，本案的处理，既要注重证据，合理公平，又要充分考虑涉及辉煌大厦纠纷的产生原因。
本案是丘子文以辉煌大厦购房人的身份，要求确认广州市白云路48号辉煌大厦××08、3208房归丘子文所有以及要求原开发商辉煌公司及竞买人越翔公司为丘子文上述房屋办理权属证书而引起的纠纷。鉴于我国实行不动产所有权登记制度，只有在登记机关办理了权属登记才能成为所有权人，现讼争房屋的产权登记手续尚未完成，丘子文在本案请求直接确认讼争房屋归丘子文所有与法律规定不符，不予支持。由于丘子文与辉煌公司签订的购房合同没有在房管部门备案,因此，购房合同是否有效，是否履行是本案中能否支持丘子文诉讼请求的关键,也是本案的争议焦点。
丘子文提供的《商品房买卖合同》显示的签约时间是2002年5月10日，当时讼争房屋尚未被法院查封。而房管部门于2006年11月24日核发的《商品房预售许可证》已注明每出售一套解封一套，且讼争房屋在越翔公司拍买讼争大楼前已解封，即影响房屋转让的因素已解除，故原审法院对越翔公司提出上述《商品房买卖合同》因房屋曾被查封而无效的主张，不予接纳。
《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二条规定“在起诉前取得商品房预售许可证明的，（商品房预售合同）可以认定有效”，本案中，因拓展辉煌公司已于2006年取得了预售1-32层的《预售许可证》，故讼争的《商品房买卖合同》并不因签约时未有讼争房的预售许可证而无效。
鉴于丘子文与辉煌公司自愿签订的《商品房买卖合同》不存在合同无效情形，故讼争合同为有效合同。因合同备案不是合同生效的必要条件，故没有在房管局备案并不影响合同的效力，上述合同一经签订即具有法律效力。综合本案证据，丘子文在合同签订后，按照合同约定支付了前期购房款320000元，辉煌公司将讼争房屋交付丘子文使用，其后丘子文又支付了剩余购房款384108元，至此，丘子文已按合同约定支付了全部购房款704108元，履行了买方的付款义务，辉煌公司作为卖方应履行协助丘子文办理讼争房屋的权属登记手续的义务。同时，根据我院委托拍卖企业拍卖辉煌大厦时向拍卖企业出具的《拍卖委托说明》以及拍卖企业与越翔公司签订的《拍卖成交确认书》的要求，拍卖成交后，原开发商的权利义务转让给买受人，需办理房产权属证书的，由买受人负责协助解决，因此，越翔公司也是本案协助办证的义务人。原审法院（2005）东法委执字第43-46号执行裁定书，已裁定广州市越秀区白云路以南、东华南路以北地段[现址：东华南路149号、151号，白云路40-50号（双号）]土地使用权及地上建筑物“辉煌大厦”在建工程整体项目（不含拆迁补偿产权的面积和已预售登记备案面积及生效法律文书确定权属的面积等房产）所有权及相应的其他权利归买受人越翔公司所有。前述项目开发权或财产权也自裁定送达买受人越翔公司时起转移，越翔公司可持本裁定书到房管、国土、规划等登记、管理机构办理前述项目产权转移、过户登记等手续。因此，越翔公司有义务协助丘子文办理产权过户登记手续。
此外，原审法院（2005）东法委执字第43-46号执行裁定书，虽然裁定广州市越秀区白云路以南、东华南路以北地段[现址：东华南路149号、151号，白云路40-50号（双号）]土地使用权及地上建筑物“辉煌大厦”在建工程整体项目（不含拆迁补偿产权的面积和已预售登记备案面积及生效法律文书确定权属的面积等房产）所有权及相应的其他权利归买受人越翔公司所有。但在辉煌大厦拍卖过程中，7401.5482平方米被称为“不确定因素面积”并未进行价格评估，该部分面积包括本案讼争房屋在内，即越翔公司并没有为上述7401.5482平方米“不确定因素面积”支付过对价，按照我国民法等价有偿的基本原则，如果越翔公司无偿取得被列为“不确定因素面积”的7401.5482平方米房屋，会导致极大的不公平。
对于越翔公司提出丘子文为外籍人士，在我国境内仅限购买一套居住用房的问题，经原审法院查勘，讼争的3108、3208号房虽为两个房号，但实为一套复式住房，且丘子文在本市并无其他住宅用房，故对越翔公司提出丘子文购买讼争房屋超过限购政策的主张，不予采纳。
原审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二条的规定，于2015年12月12日作出判决如下：一、广州拓展辉煌房地产有限公司、深圳市越翔房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起30日内，协助丘子文办理广州市越秀区白云路48号辉煌大厦3108、3208房产权过户和权属登记手续（即办理《不动产权证》）。二、驳回丘子文的其他诉讼请求。一审案件受理费10841元、公告费500元，由广州拓展辉煌房地产有限公司负担。
判后，上诉人越翔公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定涉案《商品房买卖合同》为有效合同完全错误。本案中，丘子文与辉煌公司签订涉案商品房买卖合同，其目的并非是购买房屋，而是两者相互串通、利用这些所谓购房者的身份证信息订立假合同，将已经抵押给银行或已经被法院查封的房屋进行非法转移，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的相关规定，涉案合同以合法形式掩盖其非法目的、恶意损害国家、银行、债权人合法权益，应是无效合同。（一）丘子文与辉煌公司明知讼争房屋已被法院查封，故意签订所谓的和解协议，涉案合同当属无效。1.讼争房屋所在辉煌大厦于2003年6月13日被法院整体查封，查封期间该房屋依法不具有流转性，不能买卖，涉案合同违反法律强制性规定。2.涉案合同于2002年5月13日签订，未办理备案登记手续，购房款未进入监控账户，无法证明丘子文实际履行了付款义务，双方在房屋被查封后还于2006年6月10日签订所谓的《和解协议》变更交楼时间，承诺不追究辉煌公司的逾期交楼、逾期办证的违约责任并变更办证的约定，这显然不符常理。该和解协议足以证实丘子文与辉煌公司相互串通、以合法形式掩盖非法目的签订虚假合同，帮助董胜强转移公司财产。(二)涉案购房者即丘子文与辉煌公司存在关联关系，是辉煌公司实际控制人董胜强的近亲属、朋友或是其公司员工下属。双方之间签订涉案合同的真实意思并非是购买房屋，而是相互串通、订立假合同、虚假交易，帮助董胜强逃避债务、非法转移公司财产、损害债权人的合法权益。原审认定涉案购房者与辉煌公司是自愿签订、不存在恶意串通的情形，属于事实认定错误。(三)购房款全部现金支付、未进入监控账户、只有收据、没有开具发票，不能证明购房者已经履行了付款义务。1.辉煌公司在签订涉案合同之前已明知拖欠银行巨额欠款且明知即将被银行起诉、并查封财产的情况下，要求购房者现金支付，购房款不进入监控账户，足以证明其意图是非法转移公司财产，损害债权人的合法权益。2.涉案商品房交易大量使用巨额现金连续交易，包括讼争房屋在内的20套房涉及合同交易金额多达1783万元，全部是现金交易，只有收据、没有任何发票，完全不符合交易习惯，且购房人没有出示任何证据证明其现金来源、支付房款的真实性、也未出示证据证明其支付能力；购房人所述款项来源说明仅为其单方陈述，无任何证据佐证。3.购房款项支付的期限跨越10年之久，20套房屋首笔款项都在2001-2003年之间或2007年支付，剩余的款项均在2012年才支付完毕。4.为查明案件事实，越翔公司原审申请对本系列案购房者就房屋买卖合同签订、履行，特别是房款来源、支付以及本案起诉等情况的陈述进行测谎的司法鉴定，以厘清各方当事人权利和义务，原审法院未采纳，导致错误认定。(四)涉案商品房没有取得预售许可证。1.1999年12月辉煌公司以辉煌大厦在建工程作为抵押物，向中国建设银行广州第三支行借款2300万元；2000年1月至2002年12月期间，辉煌公司又以此工程作为抵押物，向中国工商银行广州市德政中路支行累计借款1.22亿元。2.2003年4月辉煌公司逾期不能归还上述巨额贷款，银行提起诉讼并申请查封辉煌公司名下财产。2003年6月13日，广州市中级人民法院整体查封了辉煌大厦全部物业。3.2005年法院作出生效判决，判决辉煌公司归还借款；银行对抵押物享有优先受偿权。随后银行申请法院强制执行，要求对抵押及被查封的辉煌大厦进行拍卖以偿还银行欠款本息及违约金。4.该执行过程中，为盘活辉煌大厦的资产，经协调，房管部门于2006年11月24日就辉煌大厦部分房屋颁发预售许可证(有限期限为2006年11月24日至2007年11月24日止)，预售房款的监控账户为：建行第三支行、市工商银行德政中支行；且抵押房屋必须办理涂销后方可销售。而涉案商品房买卖合同并非在上述预售许可证有效期内签订，也即该合同是在没有取得预售许可证的情况下签订的，且购房款均未进入预售许可证规定的监控账户，应当认定为无效合同。(五)涉案合同没有备案登记，是无效合同。1.《广州市商品房预售管理实施办法》第十四条规定：“开发企业应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到市交易登记机构办理审核……凡未经审核、登记的商品房预售行为无效。”2.《广东省商品房预售管理条例》第二十二条规定：“预售商品房时，预售人与预购人应当签订书面的商品房预购销合同，在该合同签订三十日内持该合同到项目所在地房地产交易登记机构办理登记手续……”3.根据上述规定，办理审核、登记手续是商品房预售合同生效的必要条件，未经审核登记的商品房合同是无效合同，原审法院错误认定合同备案不是商品房预售合同生效的必要条件，进而错误认定涉案商品房预售合同是有效的，适用法律错误。(六)涉案商品房存在低价销售行为。1.根据抵押合同的评估价结算，20套房屋的市场价值为2606万元，实际20套房屋的合同交易金额为1783万元，平均低于正常市场价823万元，幅度达32％。2.辉煌公司存在低价销售房屋。3.抵押评估价均价为6200元／平方米以上，而涉案商品房买卖合同销售的均价在4500元/平方米左右，远低于市场价。原审法院认定该销售价格不是低价销售，属于认定事实错误。(七)涉案合同条款漏洞百出，缺乏买卖合同的基本要素，不具备一份真实合同的必要条件。丘子文从不主张办理预售备案、交楼、办证和违约金等权利；辉煌公司大量使用巨额现金连续交易，只有收据，20套房屋均在2007-2008年之间、购房者没有支付完全部楼价款且房屋已被法院整体查封的情况下交付，完全不符合常理且属无效。(八)一审法院就丘子文是否实际入住讼争房屋未查明相关事实。丘子文未就何时入住讼争房屋提交《收楼入住确认书》予以证明，也没提交讼争房屋相关的水电、煤气缴费证明；一审法院就丘子文是否实际入住讼争房屋、具体入住时间均未查明。二、一审法院错误认定越翔公司未取得“不确定因素面积”的所有权。(一)根据《拍卖成交确认书》的约定，越翔公司取得包括讼争房屋在内的“不确定因素面积”的所有权。1.《拍卖成交确认书》第五条第(一)项第1款约定，因本次拍卖辉煌大厦在建项目采用按现状整体捆绑方式，所以，除：(1)拆迁补偿产权的面积，(2)己预售且登记备案面积，(3)生效法律文书确定权属的面积，上述这三种面积的房产不属于越翔公司之外，辉煌大厦其余面积的房产均属于买受人即越翔公司所有。因此，“存在不确定因素的面积”不属于上述三种情形之列，属于“已销售没有登记备案面积”范围内，无论该部分面积是否纳入标的评估范围内，该“不确定因素面积”随标的按现状整体捆绑拍卖、交付，应当属于越翔公司所有。2.依照《拍卖成交确认书》第五条第(一)项约定，越翔公司对“存在不确定因素的面积”的房屋承担“退回购房款”等义务、享有收取购房款的权利，既然已经享有该部分“存在不确定因素的面积”房屋的权利义务，当然对该部分面积享有所有权。3.根据《拍卖成交确认书》，越翔公司就该拍卖标的(辉煌大厦整个项目)补缴土地出让金(4646925元)及违约金、缴纳超建面积的相关税费、金、款，负责解决项目范围的拆迁补偿安置问题、负责办理整个项目的各项规划、消防、人防、环保及绿化等专项及竣工验收手续。越翔公司承担整个项目的义务，越翔公司履行前述义务，事实上越翔公司已经就“不确定因素面积”支付了相应的对价，根据权利义务对等原则，当然也享有整个项目相应的所有权(除上述明确约定的三种情形的面积之外)。(二)根据“谁主张谁举证”的举证责任，丘子文起诉主张为其办理讼争房屋的产权过户及权属登记手续，那么其就应当充分举证涉案商品房买卖合同合法有效、真实履行的事实及法律依据，无论讼争房屋在《拍卖成交确认书》中是否被纳入“标的可处置面积范围内估价”，本案均应先审查认定为丘子文办理讼争房屋的产权过户及权属登记手续所依据的事实及法律依据是否合法有效真实。(三)原审法院在2012年11月20日以(2005)东法委执字第43-46号《执行裁定书》已经裁定“辉煌大厦”在建工程整体项目(不含拆迁补充产权的面积和己预售登记备案面积及生效法律文书确定权属的面积等房产)所有权及相应的其他权利归买受人越翔公司，前述项目开发权或财产权自本裁定送达买受人越翔公司时起转移”，该生效裁定书比《成交确认书》具有更高效力，是具有《物权法》规定的直接产生物权变动效力的法定法律文书。三、丘子文与辉煌公司签订的涉案商品房合同无法实际履行。因丘子文为美国公民，系法律上的境外人士，丘子文所签订的商品房买卖合同涉及到两套住宅房屋的买卖。中华人民共和国住房和城乡建设部、国家外汇管理局联合发布《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》第一条规定“境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房”。丘子文与辉煌公司所签订涉案商品房买卖合同因违反国家政策和法规，导致在实际上不具有履行性。综上所述，上诉人越翔公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判驳回丘子文一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用、鉴定费由丘子文、辉煌公司承担。
被上诉人丘子文答辩称：不同意越翔公司的上诉请求。一、丘子文与辉煌公司的买卖合同符合法律规定，属于合法有效的合同。辉煌公司在2000年已取得讼争房屋预售许可证，丘子文与辉煌公司在2002年5月10日签订商品房买卖合同，属于双方自愿行为。因辉煌公司未严格按照房屋行政主管部门要求进行销售且因资金不足导致项目烂尾而被法院查封亦严重损害了购房者的利益。后经政府出面协调，双方才就讼争房屋交付和房款支付签订了《和解协议》，对相关事实进行约定，该约定是合法有效的。二、丘子文已付清讼争房屋的全部购房款，讼争房屋属于丘子文所有。在执行拍卖前，丘子文已通过执行异议的方式经执行法院裁定中止对讼争房屋的中止执行，并解除查封。也即在拍卖之前，讼争房屋已确定不属于执行标的物，越翔公司不可能取得房屋所有权。而且，越翔公司应协助丘子文办理讼争房屋的权属证书。综上，丘子文认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。
被上诉人辉煌公司经本院合法传唤未到庭亦未提交书面答辩意见。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。各方当事人二审均无新证据提交。
本院另查明：一、丘子文在原审法院对涉案辉煌大厦进行整体查封执行过程中于2012年向原审法院提起执行异议，请求解除对讼争房屋的查封。原审法院经审查于2012年8月17日作出（2005）东法委执外异字第43-16号执行裁定书，载明“其中，申请执行人中国华融资产管理公司广州办事处不同意丘子文的异议，认为根据物权法相关规定，异议房屋登记在被执行人名下，应属于被执行人所有。丘子文提供的证据不足以证明购房的事实，只能证明丘子文是占有异议房屋，但无法证明其对异议房屋有合法的产权。被执行人辉煌公司同意丘子文的异议，确认购房事实”，原审法院认为“丘子文向辉煌公司购买了广州市白云路48号辉煌大厦3108、3208房并支付了大部分购房款，已实际入住至今，虽该房屋至今登记在辉煌公司名下，但丘子文对此没有过错。鉴于丘子文已经实际购买和居住异议房屋的情形，且考虑到辉煌大厦存在历史遗留问题，在丘子文将剩余的房款直接支付到本院指定账户，用于案件的执行后，可视为付清全部购房款予以解除查封……故裁定如下：中止对广州市白云路48号辉煌大厦3108、3208房的执行。原审法院并于2012年10月15日作出（2005）东法委执字第43-22号执行裁定书，审查认定“现有证据足以证明丘子文向辉煌公司购买了本案执行标的广州市白云路48号辉煌大厦××08、3208房，已支付全部购房款并实际入住至今，虽然上述房屋至今登记在辉煌公司名下，但丘子文对此没有过错……”，裁定如下：“解除对广州市白云路48号辉煌大厦××08、3208房的查封。如对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。申请执行人中国华融资产管理公司广州办事处亦未对此执行裁定提出执行异议之诉。
二、丘子文原审提交了辉煌公司于2008年3月13日出具的《辉煌大厦原购房业主收楼凭证》，辉煌公司、丘子文、广州市晋和物业管理有限公司签署的《辉煌大厦业主收楼确认书》及水电费、物业管理费等收据证明丘子文于2008年3月20日接收讼争房屋钥匙并实际入住。
三、丘子文与辉煌公司2002年5月10日签订的《商品房买卖合同》载明丘子文护照号码为71××98392，据查该号码护照有效期为2005年10月24日至2015年10月23日，对于为何上述合同所载明的护照号码为三年后才生效的护照号码，丘子文陈述称：丘子文于2002年与辉煌公司签订合同，并支付了部分购房款，因辉煌公司提出要回公司加盖公章办理备案手续，该合同存放在辉煌公司办公室，丘子文没有持有购房合同原件；因辉煌公司办公室被盗导致合同资料无法查询，后来双方才按要求补签了合同。对丘子文上述陈述，越翔公司不予认可。另外，丘子文于2015年2月以上述护照即将到期为由再次申领护照，号码为506235052，有效期为2015年2月12日至2025年2月11日，并持该新护照于2015年11月9日向广州市房地产档案馆查询其名下房地产登记情况，显示其名下仅有车位一个。
本院认为：原审基于涉案辉煌大厦的开发及销售的特殊背景综合案件证据及辉煌大厦纠纷产生的原因对本案合同效力及处理结果作出的认定，合法有据，论理清晰，不作赘述。针对越翔公司的上诉主张，本院认定如下：
一、关于合同效力的问题。丘子文二审陈述其于2002年与辉煌公司签订《商品房买卖合同》后因辉煌公司提出要回公司加盖公章办理备案手续故自己未持有合同，原审诉讼中向法院提交的其与辉煌公司于2002年5月10日所签署的《商品房买卖合同》确实属于其事后与辉煌公司补签，因结合丘子文提供的付款凭证及双方交接房屋及辉煌公司在丘子文提出执行异议纠纷一案中所述，确认其与丘子文之间存在真实有效的商品房买卖合同。据此，本院认为辉煌公司、丘子文签订的商品房买卖合同系两者的真实意思表示，内容并无违反法律强制性规定，当属合法有效。越翔公司上诉主张丘子文与辉煌公司相互串通，依据不足，本院不予采纳。
二、越翔公司上诉主张丘子文与辉煌公司签订的商品房买卖合同未经备案且讼争房屋未取得预售许可证、讼争房屋被查封销售等违反法律强制性规定且属以合法形式掩盖非法目的等，应认定为无效。因合同备案不是合同生效的必要条件，没有在房管局备案并不影响合同的效力，涉案合同并无违反法律、行政法规效力性强制性规定，一经签订即具有法律效力。房管部门已于2006年11月24日对涉案大厦核发《商品房预售许可证》并注明每出售一套解封一套。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。据此，辉煌公司在诉前已取得讼争房屋的预售许可证，原审认定丘子文与辉煌公司就讼争房屋签订的商品房买卖合同有效，并无不妥。另外，讼争房屋在越翔公司参与竞买讼争大楼前已被法院裁定中止执行并予解除查封，即影响房屋转让的因素已解除，故本院对越翔公司提出上述《商品房买卖合同》因房屋曾被查封而无效的主张，亦不予接纳。
三、越翔公司主张丘子文与辉煌公司存在关联，丘子文是辉煌公司实际控制人董胜强的近亲属、朋友或是其公司员工下属等，双方签订涉案合同并非购买房屋，而是虚假交易，帮助董胜强逃避债务。因越翔公司对其主张并未提供充分证据证明，本院不予采信。
四、越翔公司主张辉煌公司低价销售房屋损害债权人利益、涉案合同条款缺乏买卖合同的基本要素等不具有真实合同的必要条件、丘子文未实际入住讼争房屋等，故双方合同应属无效。因如前文所述，虽越翔公司认为涉案合同未约定交易单价、购房人从未主张交楼办证违约金等权利、全部交易通过现金以及交付时间在查封之后等问题均属合同约定及履行的瑕疵问题，辉煌公司已确认与丘子文之间存在真实商品房买卖合同关系，目前亦无证据证明两者存在恶意串通而签订合同的情况下，合同最主要的是对履约双方具有约束力,上述瑕疵并不足以否定缔约是双方真实意思表示。丘子文原审已经提供收楼确认书及水电费、管理费收据等证实其实际接收入住使用讼争房屋。因此，越翔公司该项上诉主张缺乏事实和法律依据。
五、越翔公司上诉认为其已取得“存在不确定因素的面积”物业的所有权问题。因《拍卖委托说明》第二条对拍卖标的重大事项作出明确说明“……买受人是否可取得上述‘存在不确定因素的面积’所有权、使用权等等，取决于买受人与上述‘存在不确定因素的面积’的购房人依商品房预售合同等进行协商解决，若协商无果，应另寻法律途径解决，但无论协商途径解决或者另寻法律途径解决，涉及（1）购房款等问题的，若存在应收未收购房款的，由买受人负责收取，若存在应退回购房款等费用，均不列入标的拍卖总价款列支，全部由买受人承担解决；（2）需办理房产权属证书的，均由买受人负责协助解决。以上风险，竞买人应谨慎注意……”。并且，该拍卖委托说明将“存在不确定因素的面积”作为附表，在该附表中显示不确定因素面积合计7401.5482平方米,其中包括本案所涉的辉煌大厦C-31H，购房业主丘子文。据此可知，该拍卖委托说明已经明确买受人（即越翔公司）并非当然取得上述“存在不确定因素的面积”所有权，其能否取得上述“存在不确定因素的面积”所有权、使用权等与其是否承担项目土地出让金等义务亦无关联，而且取决于买受人与上述‘存在不确定因素的面积’的购房人依商品房预售合同等进行解决的风险，并明确对于需办理房产权属证书的，均由买受人（越翔公司）负责协助解决。越翔公司对其权利的理解与之不符，且其作此理解亦缺乏事实依据。另外，在辉煌大厦拍卖过程中，包括涉案房屋在内的7401.5482平方米“不确定因素面积”并未进行价格评估，也即在对涉讼争项目进行整体拍卖公告前，购房人与辉煌公司已经事实存在房屋买卖合同关系，并向项目买受人进行了公示，越翔公司理应对此7401.5482平方米“不确定因素面积”可能最终并不属于越翔公司所有承担相应风险。也即在购房人和辉煌公司就讼争房屋的买卖合同关系在越翔公司参与竞买讼争项目之前已经形成，越翔公司主张购房人和辉煌公司恶意串通损害其合法权益，缺乏事实和法律依据。原审对此作出的认定并无不妥,本院予以维持。
六、对于越翔公司提出丘子文为外籍人士，在我国境内仅限购买一套居住用房的问题。从合同角度而言，购房人全部支付购房款后，辉煌公司作为买方应当协助购房人办理讼争房屋的权属登记手续的义务。同时，原审法院依据《拍卖委托说明》、《拍卖成交确认书》的要求认定越翔公司应协助购房人办理讼争房屋产权并无不妥。至于限购问题，已经原审法院查勘涉案3108、3208号房虽为两个房号，但实为一套复式住房，且丘子文在本市并无其他住宅用房，故对越翔公司提出丘子文购买讼争房屋超过限购政策的主张，本院不予采纳。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人越翔公司的上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10841元，由上诉人深圳市越翔房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一六年六月十三日
书 记 员 璩方慧