广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终20316号
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市金一佳实业有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区宝安北路（土地宗地号94-补94)富宝楼，组织机构代码：74886068-4。
法定代表人：李存，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：张明忠，广东济诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭艳，广东济诚律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:赵淑云，女，汉族，1967年9月10日出生，住所地：广东�深圳市宝安区。
委托诉讼代理人：王相阳，广东格明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：巫宝增，广东格明律师事务所实习律师。
上诉人深圳市金一佳实业有限公司（以下简称金一佳公司）因与被上诉人赵淑云房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初11619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人金一佳公司的委托诉讼代理人张明忠、被上诉人赵淑云的委托诉讼代理人王相阳、巫宝增到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金一佳公司上诉请求，撤销一审判决，依法改判。
事实和理由：一审法院认定双方签订的《房屋租赁合同》无效，根据合同法的规定及司法实践，无效的合同，双方应承担互相返还的义务，对于租赁合同而言，�租方向出租方支付场地占用费是天经地义的，一审法院不支持金一佳公司的诉讼请求，等于承租人可以白白使用出租人的房屋，这不符合民法最基本的公平原则。故请求二审法院撤销原判，依法改判。
赵淑云辩称，一、金一佳公司恶意隐瞒其经营的物业已经被罗湖区人民法院和深圳市中级人民法院判决租赁合同无效而应当返还土地和物业的真实情况，仍然将该物业出租给赵淑云，以致赵淑云在承租该物业后不足两个月就被物业的权利人采取停电、停水等手段强行收回，而金一佳公司在此期间未尽任何合同义务，也不出面向赵淑云等所有的承租人解释，而是先行撤离。赵淑云等众多的承租人在联名向金一佳公司发出律师函等相关的联系、协调意见函后没有得到金一佳公司的回复，故2015年12月1日赵淑云被迫搬离该物业，没有继续经营。二、赵淑云早已撤场，既是客观事实，也是一审法院查明所认定的事实，因此赵淑云无须搬离，也没有继续占有使用该物业的客观事实。三、赵淑云未与金一佳公司进行物业交接，一方面是因为金一佳公司先行撤场，将所有租户弃之不顾，赵淑云无法找到金一佳公司交接；另一方面是金一佳公司所出租的物业是临时搭建的违法建筑，而被深圳中院终审判决合同无效，应当返还，所以土地的所有权人深业物流集团强行停水、停电接管物业，导致赵淑云无法继续管理、使用该物业，客观上无法进行交接。没有交接并非是赵淑云的过错，而是金一佳公司先行撤场不履行相关职责在先，基于物业的权利人先行履行权利的事实，导致赵淑云无法交接。四、因本案物业并非金一佳公司所有，经深圳中院判决金一佳公司及其物业承包人深圳市XXX投资股份有限公司均已失去用益物权，且没有对该物业继续�行管理，也不能享有出租收益的权利，即金一佳公司无权管理并取得收益，赵淑云也没有继续占用该物业，故金一佳公司要求赵淑云支付的占用费既无事实依据也无法律依据。
赵淑云向一审法院起诉请求，1、解除赵淑云、金一佳公司签订的《租赁合同》；2、判决金一佳公司向赵淑云双倍返还履约保证金312000元；3、由金一佳公司承担本案全部的诉讼费。
金一佳公司向一审法院提起反诉请求，判令赵淑云搬离深圳市罗湖区××北路××楼××尚××广场××楼××、××号铺位，支付拖欠金一佳公司的租金1170000元，管理费30000元，2015年10月水电费30069.93元，逾期付款违约金39054.97元，合计1269124.90元，暂计算至2017年3月31日，要求计算至搬离之日。
一审法院经审理查明，一、2015年8月12日，赵淑云与金一佳公司签订了一份《租赁合同（红荔村)》，双�约定，金一佳公司将位于深圳市罗湖区宝安北路2066号富X楼XX购物广场一楼133/二楼233商铺出租给赵淑云使用，租赁期限从2015年8月16日起至2022年3月7日止；租金标准为每月78000元，物业管理费每月2000元；赵淑云须一次性缴纳两个月租金作为保证金作为本合同履约保证金。同时还约定，如在合同期内由于赵淑云的原因造成本合同终止的，赵淑云所缴纳保证金不予退还；如在合同期内由于金一佳公司的原因而造成合同终止的，金一佳公司除双倍退还赵淑云所缴纳的全部保证金外，还应赔偿赵淑云装修、装饰等相关全部损失。合同还约定了双方的其他权利义务。二、上述合同签订后，赵淑云依约于2015年8月13日向金一佳公司缴交相当于2个月租金总额的租赁保证金156000元。赵淑云称，因涉案租赁房屋所占土地已被本院判决要求金一佳公司返还给他人，深圳XX物流集团股份有限�司于2015年11月左右接管了涉案物业，导致赵淑云无法再继续承租使用上述房屋。涉案租赁房屋在2015年11月19、20日停水停电，后赵淑云于2015年12月1日撤场，但并未与金一佳公司交接。三、一审庭审中，金一佳公司确认，涉案富X楼至今没有办理产权手续，金一佳公司是从深圳市XXX投资股份有限公司承租的涉案富X楼，然后金一佳公司又将其分别转租给赵淑云等；至一审庭审之日租赁场所由XX物流公司在实际掌控中。
一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，涉案租赁场地未办理有关报建手续，因此赵淑云与金一佳公司于2015年8月12日签订的《租赁合同》属于无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故赵淑云要求金一佳公司退还租赁保证金156000元，一审法院予以支持，金一佳公司要求赵淑云应立即搬离租赁房屋的诉讼请求，一审法院也予以支持。金一佳公司反诉要求的场地占用费、管理费、违约金，依据不足，一审法院均不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认赵淑云与深圳市金一佳实业有限公司于2015年8月12日签订的《租赁合同》无效。二、深圳市金一佳实业有限公司应于判决生效之日起十日内向赵淑云退还租赁保证金156000元。三、赵淑云应于判决生效之日起立即搬离位于深圳市罗湖区××北路××楼××尚××广场××楼××、××号铺位。四、驳�赵淑云的其他本诉诉讼请求。五、驳回金一佳公司的其他反诉诉讼请求。如果当事人未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费5980元，由赵淑云负担2980元、金一佳公司负担3000元；反诉案件受理费8111元，由金一佳公司负担。
二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审审理过程中，金一佳公司确认XX公司在2015年11月强行接管了涉案物业。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。从金一佳公司在二审确认的事实看，案外人在2015年11月已经强行接管了涉案物业，金一佳公司和赵淑云之间的合同从案外人实际强行接管物业开始已经事实上中止，因此，金一佳公司上诉称赵淑云应退还涉案物业给金一佳公司已经没有事实依据，本院予以驳回。综上，金一佳公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费3420元，由金一佳公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 张 秀 萍
审判员 朱 宽
二〇一七年十二月十四日
书记员 崔艳慧（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定�
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。