北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民初字第07520号
原告吕翠兰，女，1974年4月9日出生。
委托代理人吕春亮（原告之弟），男，1975年3月8日出生。
原告高毅，男，1975年1月3日出生。
委托代理人吕春亮。
被告高伟，男，1980年8月15日出生。
原告吕翠兰、高毅诉被告高伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吕翠兰、高毅的委托代理人吕春亮、被告高伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吕翠兰、高毅诉称，原告于2009年10月购买亚泰中心（后改名为乐秀商城）三层的32058号商铺，办理了房屋所有权证书。2010年9月20日，原告委托北京亚泰万通物业管理有限公司招租，后成功招租承租人即被告高伟经营服装饰品，约定租期为2年，月租金为2500元。在亚泰公司的安排下，原告与被告在2010年10月11日签署了《商铺租赁合同》，确认了以上约定，但被告一直未向原告支付租金。2011年3月，在未征得原告同意的情况下，被告以商场经营未达到预期目标为由，擅自撤离了商场，至今未向原告支付租金。原告向被告出租商铺，双方签署了《商铺租赁合同》，原告如约交付了商铺，并且被告也实际占用了32058铺位进行了经营活动，但被告未向原告支付租金，未经原告同意，擅自退租，违反了《商铺租赁合同》的约定，严重侵犯了原告的合法权益，故原告诉至本院，请求判令：1、被告赔偿原告租金损失25000元（2010年10月18日至2011年10月17日，每月2500元），同时附加违约金10000元（合同第八条第三款约定五千到一万元）；2、诉讼费由被告承担。
被告高伟辩称，我与原告有租赁关系，签订了租赁合同，租期是2010年10月18日至2012年10月17日，我方于2010年10月11日给付了半年租金12500元，余一年半没有给付。租金交给了乐秀商城，亚泰万通公司给我开具了收据。后进场装修一直经营，我经营状况很好，经营到2010年10月，2010年底乐秀商城关门了我就没有再经营，亚泰万通公司没有退还我租金。通过种种情况，我认为亚泰万通公司是在履行房主的职责，不同意原告的诉讼请求。并且原告的诉讼请求已经过了诉讼时效，因为在2011年6月份我与原告一起找过亚泰万通公司，那个时候原告就应该知道权利被侵害。
经审理查明，北京市宣武区（现西城区）平原里21号楼3层32058房屋为原告吕翠兰、高毅共有（所有权证编号为X京房权证宣字第0536**号，建筑面积13.89平方米，套内建筑面积7.00平方米），吕翠兰与高毅各占50%份额，所有权登记时间为2010年12月27日，房屋性质为商品房，规划用途为商业用房。2010年10月，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定了如下主要内容：甲方将座落于北京市宣武区平原里21号3层32058号商铺出租给乙方使用。该商铺的承租套内面积约为7平方米，所有根据面积计算的金额，例如推广费和其它费用应按照上述面积确定。最终使用面积由国家认定的机构测量得出，如有增减，所有上述金额均应相应予以调整。租金具体交付方式：第一年月租金2500元；第二年月租金X元；第三年月租金X元。首次租金支付方式为半年付，免租期壹个月，其余按半年支付。首次租金合计12500元。经营或租赁期限贰年，2010年10月18日至2012年10月17日止。合同期满，乙方如想续约，须于合同期满日30天前向甲方提出书面申请。乙方因特殊原因需提前终止合同，须于30天前向甲方提出书面申请，经甲方同意后方可终止。交付日期：甲方于合同签署后7日内乙方须向北京亚泰万通物业管理有限公司申报装修方案，装修方案经审批认可后并办理完装修手续，方可进场装修。作为合同的保证，乙方签定合同的同时，须向甲方交纳保证金，保证金交纳标准为陆仟元。保证金在本合同期满后30个工作日内由甲方归还乙方，保证金不计息。有下列情形之一的，甲方有权解除本合同：1、乙方所经营商品的质量无法达到乐秀商城的要求；2、乙方随意停止营业，或擅自将本合同的权利义务转让给第三者，或与第三者合作经营该商铺以及其它有损甲方权益的事宜；3、乙方进行违法经营或出现违反任何法律及本合同规定的情形；4、乙方不服从乐秀商城的统一管理的。甲方依据上述情形解除本合同时，应书面通知乙方。乙方应在接到通知后的次日，按本合同第三条第3款规定清理并交回经营场地，结算一切费用并赔偿甲方所遭受的一切损失。一方有下列情形之一的，另一方均有权解除本合同：（1）一方处于非正常经营或破产、停业状况时；（2）一方的资产或商品被扣押或被法院执行导致无法继续经营；（3）由于国家的政策原因而使合同无法正常履行。甲乙任何一方违反本合同，应承担违约责任。乙方在经营期间需遵守北京亚泰万通物业管理有限公司制定的《商户公约》，服从北京亚泰万通物业管理有限公司对乐秀商城的统一经营、统一管理、统一形象的商城运营管理。乙方未经甲方同意擅自撤柜或终止合同，须向甲方支付违约金五千至一万元。合同一方暂缓对违约方违约行为追究责任，不代表放弃本合同赋予应有的权利。本合同终止后五天内，乙方应将合同期间所发生的费用全部付清，若乙方欠缴任何费用，甲方有权从乙方预付的保证金中扣除乙方尚欠甲方的一切费用，剩余部分将退还乙方，若保证金不足于偿付，乙方应继续清偿所欠的费用。2010年9月20日，甲方（管理方）北京亚泰万通物业管理有限公司与乙方（业主方）吕翠兰、高毅签订《商铺自营协议》，约定：位于北京市宣武区的乐秀商城系由甲方经营的商业地产项目，根据国家有关法律、法规和北京市有关规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上，经协商一致，就乙方在甲方所管理商铺事宜订立本《商铺自营协议》（以下简称”本协议”）。第一条，经营商铺：1、甲方分别将座落于北京市宣武区平原里21号3层32058、32059、32060、32061、32062、32063号商铺（以下简称”该商铺”）交给乙方自营。......4、在自营期限内，乙方有权根据经营需要与乐秀商城中的所有其他商户共同、平等地使用乐秀商城中的公共部分，包括但不限于楼梯、通道、卫生间、电梯、电动扶梯等，但甲方及乐秀商城的物业管理公司有权根据实际情况对公共部分的使用予以合理的临时限制。第二条，商铺用途：1、该商铺只供乙方经营......第三条，自营期限：1、经营条件（1）、乙方遵守市场管理公约规定的各项内容；......2、经营期限（1）、乙方经营期限3年。......第四条，运营管理费及保证金：乙方在本协议期内在商城内部从事合法的商业经营活动，为保证全体商业产权人的合法权益，乙方保证在协议期间内服从甲方对商城的统一商业运营管理并按时交纳运营管理费。运营管理费交纳标准为：建筑面积20元平方米／月，按年度支付。作为协议的保证，乙方签订协议的同时，须向甲方交纳保证金，保证金交纳标准为6000元。......第七条，卖场管理：1、乙方应在遵守中华人民共和国各项法律法规的前提下开展各项经营活动。......3、甲方提供商城的经营管理，乙方的经营活动应服从甲方的经营管理。4、乙方不得将经营场地转租，经营场地允许经营批发业务，并支持经营零售业务。......
另查，2010年9月20日，委托人（甲方）吕翠兰、高毅与租赁代理机构（乙方）北京亚泰万通物业管理有限公司签订《北京市商业用房出租委托代理合同》（商铺编号：32058、32059、32061、32062、32063），约定：根据《中华人民共和国合同法》......达成如下协议：第一条，商业用房基础情况：（一）商业用房分别坐落于北京市宣武区平原里21楼3层32058号商业用房，建筑面积13.89平米，套内面积7平方米；......第二条，商业用房租赁用途：租赁用途：商业经营。第三条，出租代理权限及期限：（一）乙方出租代理权限为：代甲方出租商业用房并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；代甲方办理与商业用房租赁有关的备案、登记手续；代甲方向承租人收取租金；代甲方向税务部门缴纳税费。（二）出租代理期自2010年9月19日至2011年9月18日，共计12个月。......第四条，租金：32058号商铺租金标准：2500元／月；......第五条，佣金及相关服务费用：乙方成功寻找到符合条件的承租人甲方应向乙方支付代理服务佣金，佣金标准为一个自然月租金（按8折收取费用），并在甲方与承租人签订合同后当日支付。......
再查，2010年10月11日，被告向北京亚泰万通物业管理有限公司支付了32058号商铺的保证金6000元，2010年10月18日起至2011年4月17日的租金12500元。北京亚泰万通物业管理有限公司为被告出具了收据。2011年5月30日，被告向北京亚泰万通物业管理有限公司经营管理部提交了退铺申请单，姓名：高伟，申请人状态：商铺承租人，商铺号：3层32058号，商铺状态：已租赁，经营业态：服装，申请内容：申请退铺。在该退铺申请单的情况说明栏中，写有：由于个人原因提出申请退铺，现给予退铺申请，该商户由2010年10月18日至2012年10月17日，为期2年合同。实际收到5个月房租，租金为12500元，保证金6000元。现扣除2个半月房租，2500×2.5=6250元，（12500＋6000）-6250=12250元，应退该商户12250元。情况说明一栏下方有被告高伟签字，经营管理部、办公室处由个人签字，日期为2011年5月30日，经理（经理助理）意见处由个人签字，日期为2011年5月31日。原告对于上述退铺申请单真实性无异议。
又查，本案审理中，原、被告均要求追加北京亚泰万通物业管理有限公司作为本案当事人。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、《商铺自营协议》、《商铺租赁合同》、《北京市商业用房出租委托代理合同》、收据、退租申请单等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
本案中，原告与被告签订了《商铺租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，其内容亦不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，对签约当事人具有法律约束力。原、被告均应当按照约定履行自己的义务。对于原、被告要求追加北京亚泰万通物业管理有限公司作为本案当事人的主张和请求，本院不予采信和准许。理由如下：一、被告在庭审中明确认可与原告有租赁关系，双方亦签订了《商铺租赁合同》，结合在案的房屋所有权证等证据，能够认定原、被告之间系租赁合同关系。因此，原告现基于双方的租赁合同关系，起诉被告，主体适格。二、公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。原告作为委托人与受托人北京亚泰万通物业管理有限公司签订了《北京市商业用房出租委托代理合同》，原告授权北京亚泰万通物业管理有限公司代为租赁商铺，并在上述委托代理合同中约定了双方的权利、义务。故原告与北京亚泰万通物业管理有限公司为委托代理关系，相关权利、义务均应由被代理人即原告享有和承担。
对于被告认为原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效的抗辩理由，被告陈述2011年6月与原告一起找过北京亚泰万通物业管理有限公司，原告从此时就应该知道权利被侵害。原告对此陈述为认可与被告一起找过北京亚泰万通物业管理有限公司，但具体时间记不清了。被告对此未提供充足证据证明原告自知道或应当知道权利被侵害起到原告起诉时已超过了诉讼时效期间，因此，对于被告的该项抗辩理由，本院不予采信。
综合以上认定，对于原告的各项诉讼，本院依照相关法律规定，结合在案的证据分别予以确认。
1.租金损失：原告起诉要求被告赔偿2010年10月18日至2011年10月17日的租金损失，在双方租赁关系存续期间内，被告应向原告支付商铺租金。2011年5月30日，被告向北京亚泰万通物业管理有限公司经营管理部提交了退铺申请单，并由该公司的管理人员签字。根据原告与北京亚泰万通物业管理有限公司签订的《北京市商业用房出租委托代理合同》，北京亚泰万通物业管理有限公司有权代理原告出租涉案商铺并办理与承租人之间的洽商、联络、签约等事宜，故应视为被告在上述时间已提出解除双方的商铺租赁合同，并由北京亚泰万通物业管理有限公司管理人员签字认可。现原告亦未提供充足证据证明北京亚泰万通物业管理有限公司作为原告的受托人，在此期间对被告申请退铺提出异议。因此，本院认定，原、被告之间的租赁合同关系于2011年5月31日解除。被告应向原告支付2010年10月18日至商铺租赁合同解除之日即2011年5月31日止的商铺租金。被告已向北京亚泰万通物业管理有限公司支付了32058号商铺的保证金6000元及2010年10月18日起至2011年4月17日的租金12500元。根据原告与北京亚泰万通物业管理有限公司签订的《北京市商业用房出租委托代理合同》，北京亚泰万通物业管理有限公司有权代理原告向承租人收取租金，故应视为被告已履行了交纳2010年10月18日起至2011年4月17日期间的商铺租金的义务。综上，被告需向原告支付剩余2011年4月18日至2011年5月31日的商铺租金3666.52元。对于原告主张的其他租金损失，本院不予支持。另外，应当指出，北京亚泰万通物业管理有限公司在代理原告收取被告的商铺租金后，是否将商铺租金支付给原告，系双方履行《北京市商业用房出租委托代理合同》中的争议问题，与本案不是同一法律关系，原告应另行起诉处理。
2.违约金：原、被告签订的《商铺租赁合同》中约定了被告未经原告同意擅自撤柜或终止合同，须按合同约定向原告支付违约金的内容，但根据原告与北京亚泰万通物业管理有限公司签订的《北京市商业用房出租委托代理合同》，北京亚泰万通物业管理有限公司有权代理原告出租商业用房并办理与承租人之间的洽商、联络、签约等事宜。被告向北京亚泰万通物业管理有限公司经营管理部提交了退铺申请单，并由该公司的管理人员签字认可。现原告亦未提供充足证据证明北京亚泰万通物业管理有限公司作为原告的受托人，在此期间对被告申请退铺提出异议。故被告并非擅自撤柜或终止合同，因此原告起诉要求被告支付违约金无事实依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第三百九十六条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起七日内，被告高伟向原告吕翠兰、高毅支付商铺（32058号）租金（二〇一一年四月十八日至二〇一一年五月三十一日）三千六百六十六元五角二分。
二、驳回原告吕翠兰、高毅其他诉讼请求。
如果被告高伟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六百七十五元，由原告吕翠兰、高毅负担六百零四元二角九分（已交纳一百八十一元，余款自本判决生效之日起七日内交）；由被告高伟负担七十元七角一分，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 谷祖杰
人民陪审员 石 雪
人民陪审员 佟凤华
二〇一四年二月二十日
书 记 员 宋 然