重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝01民终914号上诉人（原审原告、申请执行人）：罗远荣，男，1967年8月13日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：贾明伟，重庆周立太律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：重庆空港新城开发建设有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道百果路99号，统一社会信用代码91500112663569345T。法定代表人：王映波，董事长。委托诉讼代理人：刘静，重庆中柱律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：重庆市森柯地产集团有限公司，住所地重庆市江北区洋河三村5号14-3，统一社会信用代码91500105762680137N。法定代表人：杨德明，董事长。被上诉人（原审被告、被执行人）：杨德明，男，1957年1月4日出生，汉族，住重庆市江北区。上诉人罗远荣因与被上诉人重庆空港新城开发建设有限公司（以下简称空港新城开发公司）、重庆市森柯地产集团有限公司（以下简称森柯地产公司）、杨德明申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初17612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人罗远荣的委托诉讼代理人贾明伟，被上诉人空港新城开发公司的委托诉讼代理人刘静到庭参加诉讼，被上诉人森柯地产公司及杨德明未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗远荣上诉请求：1、请求依法撤销（2017）渝0112民初17612号民事判决书，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院对以下事实认定不清和未认定，应予纠正。根据法律适用规则，一审法院依据《最高人民法院》第二十九条作出判决的前提条件必须查明以下事实：（1）买受人购买房屋是否是为了居住;（2）买受人名下无其他用于居住的房屋。首先，本案中，作为买受人的被上诉人空港新城开发公司购买本案涉诉房屋的目的是安置第三人，一审法院没有查明空港新城开发公司购买涉讼房屋是不是为了自身居住的事实。其次，本案中，一审法院没有查明作为买受人的空港新城开发公司名下有无其他用于居住房屋的事实。2、一审法院适用法律错误，应予纠正。一审法院适用《最高人民法院》第二十九条，适用该条的前提条件是被执行人不是房地产开发企业。本案中，被上诉人森柯地产公司主体身份就是被执行人，故应适用《最高人民法院》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排出执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。3、空港新城开发公司曾在重庆市第一中级人民法院对同一涉讼房屋提出同样的执行异议之诉，重庆市第一中级人民法院已经作出驳回空港新城开发公司诉讼请求的终局判决。现空港新城开发公司又对同一涉讼房屋提出同样的执行异议之诉，实属滥用诉讼权利等。空港新城开发公司辩称，本案一审认定事实清楚，涉案房屋系安置用房，已经支付了全部款项，占有了房屋，请求二审驳回上诉，维持一审判决。罗远荣向一审法院起诉请求：1、判决准许执行登记在被告森柯地产公司名下的位于重庆市渝北区房屋（以下简称涉案15套房屋）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年8月14日，一审法院就原告罗远荣与被告杨德明、森柯地产公司民间借贷纠纷一案[（2015）渝北法民初字第13162号]作出（2015）渝北法民初字第13162-1号民事裁定书，裁定查封被告森柯地产公司名下位于重庆市渝北区房屋，其中包括涉案15套房屋。2015年9月6日，一审法院作出（2015）渝北法民初字第13162号民事调解书，内容如下：一、被告杨德明于2015年9月30日前偿还原告借款本金37万元，于2015年11月30日前偿还本金200万元，于2015年12月30日前偿还本金113万元，共计350万元；二、被告杨德明于2015年9月30日前支付原告截至2015年9月18日的利息63万元；从2015年9月19日起以未还本金为基数，按月利率2%计算，利随本清；三、被告森柯地产公司对上述借款本息承担连带清偿责任；四、若被告杨德明、森柯地产公司未按本协议第一至三项约定履行还款义务，则原告罗远荣有权就实际所欠本息申请强制执行；五、原告放弃其他诉讼请求。被告森柯地产公司、杨德明未按上述民事调解书履行偿还义务。原告申请强制执行。执行该案过程中，被告空港新城开发公司对查封的被告森柯地产公司名下位于重庆市渝北区回兴街道康城路森柯香榆园3号3幢及6号1幢共计41套房屋提出书面异议。2017年7月25日，一审法院作出（2017）渝0112执异69号执行异议裁定：中止对涉案15套房屋的执行。2017年8月8日，原告对裁定不服，向一审法院提起申请执行人执行异议之诉。另查明：被告空港新城开发公司成立于2007年，原名称为重庆市空港新城建设投资（集团）有限公司，系国有独资公司，经营范围为城市基础设施、旧城改造投资等，2015年7月8日，其名称变更为现名称。2009年5月20日，重庆市渝北区发展和改革委员会对渝北两路农贸市场片区危旧房改造工程项目作出立项批复，业主为被告空港新城开发公司。被告森柯地产公司开发建设了森柯·香榆园项目。2009年10月26日，重庆市渝北区人民政府第54次常务会议决定，适当提高城市危旧房改造安置房购买价格，尽快购置已预订的森柯·香榆园项目部分房屋等相关房屋作为城市危旧房改造安置房。2009年10月20日，被告空港新城开发公司与被告森柯地产公司签订《房屋购买合同》，约定被告空港新城开发公司购买森柯·香榆园房屋110套（包含涉案15套房屋），总建筑面积12321平方米，所购房屋不分朝向楼层，按房屋产权证建筑面积计算，单价2950元/平方米，房屋总价款3634.695万元，交房时间2010年8月31日前，并约定空港新城开发公司购买森柯地产公司房屋主要用于危旧房改造被拆迁人异地住房安置，森柯地产公司负责与被拆迁人签订购买合同，并完善相关购房手续，合同附件房源明细表及销控表确认了所购110套房屋的户型及房号。合同签订后，被告空港新城开发公司从2009年11月9日至2011年2月28日期间分四次向森柯地产公司支付了房款共计3634.695万元。被告空港新城开发公司还于2011年7月19日支付了安置用房大修基金987579元。被告空港新城开发公司向森柯·香榆园项目的物业服务公司交纳了安置用房的物业服务费，交付期间涵括2010年12月6日至2015年12月31日期间。2016年12月1日，重庆市第一中级人民法院作出（2016）渝01民初741号民事判决书，确认空港新城开发公司与森柯地产公司签订的《房屋购买合同》合法有效。一审法院认为，《最高人民法院》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，在人民法院查封涉案15套房屋之前，被告空港新城开发公司与被告森柯地产公司已签订合法有效的书面买卖合同，并已经支付全部款项。被告空港新城开发公司购买涉案商品房系用于危旧房改造被拆迁人异地住房安置，被告森柯地产公司负责与被拆迁人签订购买合同，并完善相关购房手续，因此，涉案15套房屋系被拆迁人安置住房，属于生活需要，符合上述法律第二项规定。因此，被告空港新城开发公司对涉案15套房屋享有足以排除执行的民事权益。原告的诉讼请求，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项之规定，判决如下：驳回原告罗远荣的诉讼请求。案件受理费80元，由原告罗远荣负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。罗远荣举示了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（建竣备字【2011】002号）及《重庆江北国际机场东航站区及第三跑道建设国有土地上房屋征收项目住宅安置房购买补充协议》，并向本院申请开具律师调查令调取了空港新城开发公司、森柯地产公司与重庆市渝北区房屋管理局签订的《重庆江北国际机场东航站区及第三跑道建设国有土地上房屋征收项目住宅安置房购买协议》，向本院申请调取了本院（2010）渝一中法民初字第507-1号民事裁定书、（2010）渝一中法民初字第507-1-1号协助执行通知书及送达回证、（2010）渝一中法民初字第507-2号民事裁定书、（2010）渝一中法民初字第507-2号协助执行通知书及送达回证、（2013）渝一中法民执字第461-1号执行裁定书、（2013）渝一中法民执字第461-1号协助执行通知书及送达回证、（2013）渝一中法民执字第461-2号执行裁定书、（2013）渝一中法民执字第461-2号协助执行通知书以及本院依职权调取了本院（2013）渝一中法民执字第461-4、461-5号执行裁定书和461-4、461-5号协助执行通知书，同时罗远荣还举示了本院（2011）渝一中法民初字第505号民事裁定书及送达回证、查封清单、（2014）渝一中法民初字第00494号空港新城开发公司与重庆市渝北区聚星实业有限公司、森柯地产公司执行异议之诉一案的民事案件一审庭审笔录、（2014）渝一中法民初字第00494号民事判决书，拟证明涉案15套房屋所述工程在2010年12月31日才竣工验收，根据法律规定，只有竣工验收后的建设工程承建房屋才能进行交付使用，而涉案15套房屋在当时并未达到交付条件，因此空港新城开发公司陈述在2010年12月6日已经交付实际占有的事实不真实；且该房屋自2010年12月27日起一直处于保全查封状态，任何人对涉案房屋均不存在合法占有；重庆市第一中级人民法院已经对本案所涉同一标的物作出的（2014）渝一中法民初字第00494号民事判决已生效，空港新城开发公司提起执行异议之诉实属滥用诉讼权利损害上诉人正当合法的民事权益，违背了一事不再理的民事诉讼原则；本案应适用《最高人民法院》第二十八条的规定作出判决。空港新城开发公司质证后未对上述证据的真实性发表意见，但认为上述证据不是新证据，不应采信；同时认为，证据一竣工备案时间不能证明实际交付时间，一中院（2016）民初741号民事判决已查明空港新城开发公司从2010年12月6日起承担涉案物业管理费，同时物业公司也出具了相应说明被上诉人在2010年12月实际接房，只是委托物业公司代管钥匙，方便被安置人看房；证据二，该合同比对空港新城开发公司和森柯地产公司签订的房屋买卖协议，所涉标的不完全一致，同时空港新城开发公司也是受区政府安排购买的涉案房屋，上诉人举示的合同更能证明房屋系安置用房，具有公益性。至于补充协议所涉房屋是森柯·香榆园二期房屋，与本案无关，另一中院（2016）民初741号民事判决认定从2009年10月9日空港新城开发公司已经开始支付房屋的购房款项，分四次将购房款项支付完毕，房屋也于2010年12月6日实际交付。上诉人举示的之后的证据与本案无关，与本案不是同一案件，在本案中不应采纳，一中院也解除了相应的查封。本院对罗远荣举示的《重庆江北国际机场东航站区及第三跑道建设国有土地上房屋征收项目住宅安置房购买补充协议》的真实性不予确认，不予采信；对其申请本院调取及由本院出具律师调查令调取的相关证据的真实性予以确认；对其举示的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（建竣备字【2011】002号）以及本院（2011）渝一中法民初字第505号民事裁定书及送达回证、查封清单、（2014）渝一中法民初字第00494号空港新城开发公司与重庆市渝北区聚星实业有限公司、森柯地产公司执行异议之诉一案的民事案件一审庭审笔录、（2014）渝一中法民初字第00494号民事判决书的真实性予以确认；对本院依职权调取的本院（2013）渝一中法民执字第461-4、461-5号执行裁定书和461-4、461-5号协助执行通知书的真实性予以确认。依据在案佐证的上述证据，二审中另查明如下事实：重庆市渝北区聚星实业有限公司因与森柯地产公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案【（2010）渝一中法民初字第507号】向本院申请财产保全，本院于2010年12月27日作出（2010）渝一中法民初字第507-1号民事裁定书，查封森柯地产公司包括涉案15套房屋在内的35套森柯·香榆园项目的有关房屋，并于2011年1月11日将该裁定书和协助执行通知书送达渝北区土地房屋产权产籍监理所。尔后，本院于2011年8月26日作出（2010）渝一中法民初字第507-2号民事裁定书和协助执行通知书，解除了森柯地产公司包括涉案15套房屋在内的35套森柯·香榆园项目有关房屋的查封，并将该裁定书和协助执行通知书于2012年2月6日送达渝北区土地房屋产权产籍监理所。后又因重庆市渝北区聚星实业有限公司与森柯地产公司、第三人重庆泰业房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案【（2011）渝一中法民初字第00505号】向本院申请财产保全，本院于2012年1月18日作出（2011）渝一中法民初字第505号民事裁定书，又查封了包括涉案15套房屋在内的35套森柯·香榆园项目的房屋，查封期限为两年，并于2012年2月6日将该裁定书和协助执行通知书、查封清单送达重庆市渝北区土地房屋产权产籍监理所。该案件经本院审理，于2013年5月20日作出（2011）渝一中法民初字第00505号民事调解书，因森柯地产公司未履行调解书所确定的还款义务，重庆市渝北区聚星实业有限公司向本院申请强制执行。该案进入执行程序后，本院于2013年12月24日作出（2013）渝一中法民执字第461-1号执行裁定书和协助执行通知书续行查封包括涉案15套房屋在内的35套森柯·香榆园项目房屋，查封期限从2014年1月18日起至2015年1月17日止，并于2013年12月26日送达重庆市渝北区土地房屋权属登记中心。2015年1月7日，本院作出（2013）渝一中法民执字第461-2号执行裁定书和协助执行通知书，再次续行查封包括涉案15套房屋在内的35套森柯·香榆园项目房屋，查封期限从2015年1月18日起至2016年1月17日止。2015年8月14日，重庆市渝北区人民法院因罗远荣与杨德明、森柯地产公司民间借贷纠纷一案，查封了包括涉案15套房屋在内的41套森柯·香榆园项目房屋。还查明，森柯·香榆园工程（包括涉案15套房屋）于2010年12月31日竣工验收，并于2011年1月11日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（建竣备字【2011】002号）。2013年7月4日，空港新城开发公司、森柯地产公司与重庆市渝北区房屋管理局签订《重庆江北国际机场东航站区及第三跑道建设国有土地上房屋征收项目住宅安置房购买协议》，拟将包括涉案15套房屋在内的森柯·香榆园107套房屋作价5857.747万元出卖给重庆市渝北区房屋管理局，空港新城开发公司称该协议未实际履行。本院（2010）渝一中法民初字第507-1号民事裁定书、（2010）渝一中法民初字第507-2号民事裁定书、（2010）渝一中法民初字第505号民事裁定书、（2013）渝一中法民执字第461-1号执行裁定书、（2013）渝一中法民执字第461-2号执行裁定书载明的森柯·香榆园2号楼（2幢）的派出所地址是渝北区康城路3号3幢，故重庆市渝北区人民法院（2015）渝北法民初字第13162-1号民事裁定书所载明的查封重庆市渝北区回兴街道康城路森柯·香榆园3号3幢与原查封、解封裁定所指森柯·香榆园2号楼系同一栋楼。再查明，2014年5月12日，空港新城开发公司向本院提起诉讼，以“森柯·香榆园”2号楼35套房屋是空港新城开发公司向森柯地产公司购买所得，支付了全部房款，并办理了房屋移交手续为由，对重庆市渝北区聚星实业有限公司申请本院执行包括涉案15套房屋在内的“森柯·香榆园”2号楼35套房屋提出执行异议，请求判令：1、中止对“森柯·香榆园”2号楼35套房屋的执行；2、确认“森柯·香榆园”2号楼35套房屋为空港新城开发公司所有。本院受理后，依法组成合议庭对该案进行了审理，于2014年11月10日作出（2014）渝一中法民初字第00494号民事判决，该判决认为2010年房屋交接时，森柯地产公司与空港新城开发公司只是就房屋交接形成了《会议纪要》，房屋钥匙并未实际交付给空港新城开发公司，双方也未办理房屋过户登记手续，在该《会议纪要》中双方还明确约定由森柯地产公司与空港新城开发公司指定的拆迁安置户签订《商品房购买合同》并办理房屋产权证及相关手续。该《会议纪要》的记录和空港新城开发公司的陈述均证明：本案所争议的房屋并未交付给空港新城开发公司实际占有，在未办理该35套房屋转移登记前，该35套房屋产权属森柯地产公司所有，人民法院可以查封、扣押、冻结。故对空港新城开发公司要求停止执行并确认其对争议房屋享有所有权的请求不应予支持，判决驳回了空港新城开发公司的诉讼请求。现该判决已发生法律效力。该判决生效后，本院即对查封的其中20套房屋进行了强制执行。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，《最高人民法院》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本条规定是关于房屋消费者物权期待权保护条件，是赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，保护的对象必须是消费者，而消费者必然是自然人。法人或者其他组织只有在以单位名义购买，但已经分配给职工个人居住的情形下，可以认定为本条所保护的消费者。从本案查明的情况看，空港新城开发公司购买房屋后系用于拆迁安置的储备用房，其以总价款3634.695万元从森柯地产公司购得森柯·香榆园110套房屋后，又于2013年7月拟以5857.747万元将所购房屋中的107套出卖给重庆市渝北区房屋管理局。虽空港新城开发公司辩称该协议并未实际履行，但从空港新城开发公司的上述行为中，可以看出其购买房屋不属于以单位名义购买并分配给职工个人居住的情形，空港新城开发公司并非《最高人民法院》第二十九条规定所保护的消费者范畴，故本案不应适用《最高人民法院》第二十九条的规定进行审查。关于罗远荣上诉认为空港新城开发公司的异议不成立，空港新城开发公司所享有的权利并不足以排除人民法院强制执行的问题。本院认为，审查本案的关键仍应为审查空港新城开发公司所享有的权利是否能够排除人民法院的强制执行。即应当依照《最高人民法院》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。关于在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题。2009年10月20日，空港新城开发公司与森柯地产公司签订了《房屋购买合同》，约定购买包括涉案15套房屋在内的110套森柯·香榆园项目房屋。2011年1月11日，本院首次以（2010）渝一中法民初字第507-1号民事裁定书查封了包括涉案15套房屋在内的35套森柯·香榆园项目房屋，同时，一审法院也于2015年8月14日以（2015）渝北法民初字第13162-1号民事裁定书查封了包括涉案15套房屋在内的41套森柯·香榆园项目房屋，故可以认定空港新城开发公司与森柯地产公司在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同。关于在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产的问题。本案中，空港新城开发公司称森柯地产公司已于2010年12月6日向其交付了房屋钥匙，并将涉案房屋交物业公司委托管理。对此，其举示了《关于“森柯·香榆园”住宅移交事宜会议纪要》及物业管理费发票、重庆鸣阳物业管理有限公司香榆园管理处出具的情况说明、《物业专项维修资金使用征求意见表》等证据。但依据二审查明的情况，涉案森柯·香榆园工程的房屋于2010年12月31日才通过有关部门竣工验收，并于2011年1月11日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（建竣备字【2011】002号）。依照法律规定，只有经过竣工验收后的建设工程房屋才能合法进行交付使用，故空港新城开发公司称其已于2010年12月6日即合法占有涉案15套房屋的陈述，本院不予采信。对于空港新城开发公司在一审中提交的《会议纪要》和重庆鸣阳物业管理有限公司香榆园管理处出具的情况说明，因上述证据不能充分证明空港新城开发公司在人民法院查封前已合法占有涉案15套房屋，空港新城开发公司也并未提供其他证据证明涉案15套房屋在查封前就已经与森柯地产公司进行了房屋交接，并已合法占有该房屋。而涉案15套房屋在2011年1月11日起就被人民法院进行了查封，并且查封一直延续至今，涉案15套房屋在处于人民法院查封期间空港新城开发公司与森柯地产公司不能也无法办理该房屋的交接手续。且本院于2014年11月10日作出的（2014）渝一中法民初字第00494号生效民事判决已认定包括本案讼争的15套房屋在内的35套房屋并未交付给空港新城开发公司实际占有，房屋钥匙也并未实际交付给空港新城开发公司。故本院认为，空港新城开发公司并未在人民法院查封之前已合法占有该不动产，其行为不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，其所享有的权利不能够排除人民法院的强制执行。关于罗远荣认为本案属于一事不再理的问题。本院认为，本院（2014）渝一中法民初字第00494号案件系空港新城开发公司对本院（2014）渝一中法执异字第164号执行裁定书不服提出的案外人执行异议之诉，而本案系罗远荣对重庆市渝北区人民法院作出的（2017）渝0112执异69号执行裁定书不服提出的申请执行人执行异议之诉。因此，本案不属于一事不再理的范畴。罗远荣的此项上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，因本案在二审中出现新证据，导致本案认定的事实发生变化，罗远荣的上诉请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初17612号民事判决；二、准许执行登记在重庆市森柯地产集团有限公司名下的位于重庆市渝北区回兴街道康城路森柯·香榆园3号3幢2-4、14-3、14-4、14-6、15-6、16-6、17-6、18-6、19-6、20-6、21-6、22-6、23-4、23-6、24-6房屋；重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112执异69号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。本案一审案件受理费80元，由重庆空港新城开发建设有限公司负担；二审案件受理费80元，由重庆空港新城开发建设有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓审 判 员 李盛刚审 判 员 刘 静二〇一八年四月十六日法官助理 刘 希书 记 员 曾 静