山东省济宁市任城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）任民初字第3860号
原告（反诉被告，下同）济宁市基督教三自爱国运动委员会，住所地济宁市任城区县前街57号。
法定代表人高明，主任。
委托代理人李庆玉（特别授权）。
委托代理人刘敏（特别授权），山东英和律师事务所律师。
被告（反诉原告，下同）叶新成。
原告济宁市基督教三自爱国运动委员会（以下简称济宁基督教会）与被告叶新成其他房屋纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，分别于2014年10月9日、2015年4月22日公开开庭进行了审理。原告济宁基督教会的委托代理人李庆玉、刘敏，被告叶新成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
济宁基督教会诉称，济宁基督教会于1993年前因落实宗教政策，在济宁市鼓手营街5号院取得东屋3间，其中2间房屋租赁给叶新成使用。1993年济宁市市中区古槐房地产开发公司对该小区实行旧城改造，因该房屋处在拆迁范围内而被拆除，济宁基督教会于1995年1月取得回迁安置房一套，即济宁市任城区县前街37号鼓手营小区3号楼4单元6楼西户房屋，被告随之入住该房屋至今。济宁基督教会曾于2003年9月10日向原济宁市市中区人民法院提起诉讼，要求被告返还前述房产并支付租赁费用，该案经过一、二审，济宁市中级人民法院于2013年9月18日作出（2013）济民终字第1199号民事判决书确认原、被告对涉案房屋系按份共有关系，济宁基督教会对涉案房屋享有66.024%的份额。济宁基督教会诉至法院请求判令，1、按份分割共有房产；（原告济宁基督教会要求将涉案房屋判归原告所有，依照涉案房屋的评估价格，按被告叶新成享有的份额向被告支付房款对价，或者将涉案房屋拍卖，原、被告双方按照份额分配房款。）2、被告叶新成按原告济宁基督教会对涉案共有房产享有的份额支付其使用期间的租赁费用5512.32元及今后租赁费用（2012年10月7日至2012年12月31日房屋租赁费共计1061.92元，2013年全年租赁费为4920元，2014年全年租赁费为4680元，以上共计10661.92元，按照66.024%计算，截止至2014年年底共计租金7039.43元，2015年请求法院参照2014年的标准进行计算至房产实际分割完毕为止。）；3、被告叶新成承担房产价值评估费、拍卖费及租赁评估费的费用。
叶新成辩称，一、对于原告济宁基督教会所称的双方共有涉案房屋，被告仍在使用涉案房屋的事实没有异议。对于济宁基督教会的诉讼请求有异议。1、（2012）济中区民初字第584号民事判决书已认定涉案房屋无法实体分割；2、2013年夏天，涉案房屋修顶前，被告找到原告济宁基督教会，说明房屋该做防水了，济宁基督教会拒绝参与维修。在济宁市中级人民法院院开庭时（2013济民终字第1199号）被告呈交维修房顶单据，中院法官让其另行起诉。3、2014年4月5日，济宁基督教会给被告叶新成打电话，要求被告拿出买房方案，同时提出，教会不想再打官司了，叶新成当时表示买房确实没有钱，要等段时间再说。对于租赁费，被告同意按照济宁基督教会提出的支付时间进行支付，对于原告主张的租赁费计算标准不认可。对于后续房屋维修费，被告叶新成表示，双方的房屋，按照谁修的好，谁的维修费用低就找谁维修的原则，由原、被告双方共同找人维修，并约定了双方同时出人找人维修房顶。直到2014年7月，济宁基督教会没有过问过如何维修房屋，更没有出人，无奈由被告叶新成自己找人维修的房屋。两次维修房屋，被告叶新成共支付维修费4740元，按照济宁基督教会占有的房屋份额，被告叶新成共替原告济宁基督教会垫付维修费3129元。上述费用能够折抵被告叶新成52.84个月的房屋租赁费。从2012年10月6日算起，被告叶新成已将房屋租赁费预交至2017年，原告济宁基督教会不能再向被告主张房屋租赁费。济宁基督教会明知被告叶新成维修了两次房顶的情况下，仍称被告不肯交纳租赁费，并提起了诉讼，原告实为编造虚假事实，恶意诉讼。二、原告找不到被告存在违约、侵权的事实，企图通过不合法、不合理的请求，侵害被告的合法权益。1、原告济宁基督教会请求将共有房屋判归原告所有，原告按被告份额给付对价房款或对外拍卖该房产，由双方按份额分配房款的请求，违反现有法律规定的自愿买卖，公平交易的原则。被告叶新成在共有房产中的份额是合法财产，不是侵害他人所得的非法财产，被告对于该份额享有合法的财产权益。原告的请求侵害了被告叶新成的合法权益。被告即不同意购买原告的份额，也不同意出售被告的份额。2、原告济宁基督教会通过诉讼方式单方提高房屋租赁价格，企图通过诉讼侵害他人合法权益。3、原告济宁基督教会要求被告叶新成承担房屋价值评估、拍卖及租赁评估费用的请求没有法律依据及事实依据。被告原系工厂工人，因企业效益不好，发不了工资，1997年被告辞职，以干临时工糊口，2003年被告患高血压，冠心病不能从事体力劳动，失去了挣钱的能力，病情直到2013年底才有所好转，能从事一般体力劳动。就家庭经济条件来说，被告叶新成不具备购买房屋的能力。被告叶新成具有十多平方米的财产份额，十多平方米足够被告夫妇搭一张床居住，没有该十多平方被告将无法生活，买卖房屋与被告无关，原、被告之间也从未达成买卖房屋的协议。对于租赁费的评估，是原告通过诉讼请求单方提高租赁价格，依照评估标准认定租赁费价格没有法律及事实依据，且侵害了被告的合法权益。被告也想购买济宁基督教会那部分房产份额，可是依照被告现有的经济情况无力购买，被告曾在庭审中说宽限被告几年时间，被告努力干，也让孩子挣点钱解决该房屋问题。
叶新成反诉称，2013年夏天，原、被告双方共有的房屋修顶前，被告叶新成找到原告，商量维修事宜，教会拒绝参与维修。同年6月20日，被告个人对共有房屋进行维修，支付维修费2860元。2014年4月5日，原告济宁基督教会给被告打电话，双方商量修房事宜，直到同年7月，济宁基督教会也未出人过问维修房子的事情。7月26日，被告个人维修了双方共有房产屋顶，被告叶新成个人支出1880元。两次维修房屋被告共垫付4740元，按照原告享有的份额，原告应当承担3129元（4740元×66.028%），折抵被告房租52.84个月（3129÷（2.06元／平方米×28.8平方米）］，从2012年10月6日起算（2012年10月5日之前已付清），被告已交至2017年，不存在被告不交租赁费的事实。原告济宁基督教会的诉讼请求第一项侵害了被告的所有权和基本的生活、生存权；诉讼请求二、在原、被告双方没有协议的情况下，单方提出5512.32元的租赁费及每月每平方9.7元的计算方式是其恶意诉讼为手段，企图通过诉讼侵害被告利益。被告在使用共有房屋过程中不存在违约，侵害行为。原告通过恶意诉讼，侵害被告权益。即日起，被告叶新成不再使用原告在共有房屋中的部分，请求法庭依照（2013）济民终字第1199号民事判决书中确认的租赁价格，结算2012年10月6日至2014年12月5日的租赁费，在此之前，由被告垫付的修房款的多余部分应由原告返还。被告叶新成请求判令，1、原告济宁基督教会赔偿被告误工损失300元（暂计算至法庭答辩日2014年10月9日，后续损失按实际务工追加请求）；2、原告向被告支付修缮楼顶的劳务费200元；3、原告向被告返还在两次楼顶维修中为原告垫付，已做房租预交款3129元的多余部分（按照2.06元／平方米，计算2012年10月6日至2014年12月5日的租赁费）。
济宁基督教会辩称，被告叶新成的反诉请求不能成立。对于被告第一项诉讼请求，没有法律及事实依据。共有房产的分割及租赁费的给付，这是房屋共有人的权利及义务，因被告未尽相关义务，由此产生的诉讼及后果应由被告承担。对于被告第二项诉讼请求，没有实际发生，共有房屋也没有必要进行维修，被告也没有通知原告房屋维修的事实。反诉费用应由被告承担。
原告济宁基督教会为支持其诉讼请求及答辩意见，向本院提供如下证据：
1、房屋拆迁安置协议书，证明争议房产是济宁基督教会的房产拆迁安置而来的；
2、（2013）济中区民初字第584号民事判决书、（2013）济民终字第1199号民事判决书，证明涉案房屋为原、被告共有房产的情况及双方各自所占财产份额，以及租赁费的交纳情况；
3、济宁基督教会分别与刘养沛、张雪芬、朱世君签订的房屋租赁协议，证明原告与他人签订的房屋租赁费用市场价值为每月每平方9.7元；
4、房地产评估报告书、山东省司法鉴定价格评估报告，证明为分割房产对房产价格进行鉴定；
5、鉴定费发票、鉴定费收据，证明济宁基督教会支出的鉴定费用，应当由原、被告双方共同承担。
被告叶新成为支持其诉讼请求及答辩意见，向本院提供如下证据：
1、收据两张，证明被告叶新成维修房屋所支出的费用；
2、移动电话清单，证明原告济宁基督教会要求被告叶新成购买涉案房屋及双方商量维修房屋事宜；
3、（2014）任执字第607号执行通知书，证明（2013）济民终字第1199号民事判决的执行情况；
4、照片三张，证明房屋维修的部位；
5、照片四张，证明被告将所有物品腾至一间小屋，只使用属于被告的7平方米面积。
经庭审质证，被告叶新成对于原告提供的证据1、2、3真实性无异议；对于原告提供的证据4房屋租赁价格评估报告有异议，认为评估的基础是在水电齐全，阳台全封，地板砖、防盗门全部齐全的情况下进行评估的，但是涉案房屋内的水、电、防盗门均是被告自己添加，按照评估价格计算租赁费不认可；被告无意购买涉案房屋，对于房屋价格鉴定不予质证；对于原告提供的证据5，被告不同意承担鉴定费用。原告济宁基督教会对于被告叶新成提供的证据1真实性有异议，认为被告没有维修房屋的事实；对于证据2，不予认可，原告多次打电话要求被告交纳房屋租赁费，被告不予交纳；对于证据3，与本案无关，不予质证；对于证据4，叶新成未通知原告维修房屋；对于证据5，不能证明拍摄时间，被告也没有将单独使用一间房屋的意思通知原告，且作为共有房屋，无法进行一间房屋单独使用，被告占用的面积不能认定为被告所享有的面积，仍应属于共有面积。
原、被告对于原告提交的证据1、2的真实性均无异议，本院对于上述两份证据予以确认，其他证据的证据效力及证明内容，本院将结合案情综合评定。
经审理本院认定，被告叶新成原租住济宁市房管局位于济宁市市中区鼓手营街5号平房二间（无水电设施），后该房屋因落实政策归还给原告。1993年，济宁市市中区古槐房地产开发公司对该小区进行旧城改造，被告所租房屋在拆迁范围之内。1993年12月25日，济宁市拆迁办公室与被告叶新成签订房屋拆迁安置协议书，约定，1、被告叶新成在鼓手营街5号有证自管房2间，建筑面积28.00㎡，济宁市拆迁办公室为叶新成在鼓手营小区拆安楼1单元6层西户安置1套住房，建筑面积43.62㎡。2、济宁市拆迁办公室安置房超出叶新成原房建筑面积10.02㎡，依照文件规定叶新成应付给济宁市拆迁办公司人民币7014.00元（10.02㎡×700元／㎡），奖励面积28㎡×20%=5.6㎡。安置找差后，收回并注销原房产权，新居产权归教会所有。附条：①作价找差（28㎡×230元／㎡）-（28㎡×180元／㎡）=1400.00元；②如济宁市基督教三自爱国运动委员会提出诉讼，以法院判决为准。该协议书签订后，被告按约定支付了款项，房屋建成后，1996年2月6日，被告叶新成入住拆迁安置后的鼓手营小区3号楼4单元6层西户房屋（该房屋与房屋拆迁安置协议中的鼓手营小区拆安楼1单元6层西户为同一套房产）居住至今。期间被告在该房屋安装了煤气设施。上述事实经（2013）济民终字第1199号民事判决认定。
2009年9月10日，原、被告就涉案房屋租赁问题产生纠纷，原告济宁基督教会向原济宁市市中区人民法院提起诉讼，请求判决原、被告中止租赁关系，由被告返还租赁房屋；被告向原告给付租金12714.24元，2011年6月17日，原济宁市市中区人民法院作出（2009）济中区民初字第1473号民事判决。原告不服，向济宁市中级人民法院提起上诉，2011年9月24日，济宁市中级人民法院作出（2011）济民终字第978号民事裁定，裁定发回重审。2012年11月2日，原济宁市市中区人民法院作出（2012）济中区民初字第584号民事判决，被告叶新成不服上述判决，上诉至济宁市中级人民法院，2013年9月18日，济宁市中级人民法院作出（2013）济民终字第1199号民事判决，原、被告均认可该判决已经生效，并且已经实际履行完毕。
（2013）济民终字第1199号民事判决对于原、被告双方涉案回迁安置房的共同份额认定为：“在实际回迁安置的43.62㎡的房产中上诉人（叶新成）享有所有权的面积应当为2＋2.8＋10.02=14.82㎡，被上诉人（济宁基督教会）享有所有权的面积为26＋2.8＋28.8㎡。”对于被告应当支付给原告的租金数额认定为：“上诉人继续占有、使用被上诉人28.8㎡的房产，被上诉人没有明确提出异议，双方之间的租赁合同关系继续履行，上诉人应当就该部分房产向被上诉人支付租金。关于租金的起算时间，由于涉案回迁安置房交付上诉人使用的时间是1996年2月6日，应当自1996年2月7日开始计算租金。关于租金的计算标准，上诉人在原审时认可济房委办发（2000）37号文发布之前，应当按照月租金每平方米1.48元计算，自1996年2月7日至2001年1月6日，上诉人应当交纳的租金为1.48元／㎡／月×28.8㎡×59个月=2514.82元。……考虑到被上诉人的房屋无水、电等配套设施，本院酌情降低20%的租金标准，自2001年1月7日至2012年10月6日上诉人应当交纳的租金为2.06元／㎡／月×28.8㎡×141个月=8365.25元。综上，上诉人应当向被上诉人支付的租金总额为2514.82＋8365.25=10880.07元。”上述判决还对支付劳务费、房屋维修费问题及是否存在恶意诉讼行为等进行了认定。
2014年12月25日，山东博莱仕土地房地产评估有限公司接受本院委托作出鲁博评2014122502号房地产估价报告。该估价报告记载，山东博莱仕土地房地产评估有限公司组织专业技术人员对位于济宁市鼓手营小区3号楼4单元6层西户的住宅房地产（房屋建筑面积为43.62㎡）进行了市场价值评估，估价目的为寻求市场价值。价值时间点为完成估价对象实地查勘之日2014年12月24日。市场总价值：人民币253000元；大写：贰拾伍万叁仟元整；单价：5800元／平方米（取整）。2015年1月12日，济宁永正价格评估咨询服务有限公司作出鲁永价评字（2015）第SF000009号价格评估结论书。评估结论，依法评估房屋纠纷中设计的济宁市任城区县前街37号鼓手营小区3号楼4单元6楼西户房产2012年至2014年期间（共计36个月）的市场租赁价格为人民币壹万肆仟壹佰陆拾元整（￥14160.00元）（其中：2012年度租金4560.00元；2013年度租金4920.00元；2014年度租金4680.00元）。原告济宁基督教会为上述两次鉴定分别支付鉴定费1200元和500元。
本案争议焦点有以下四点：
一、本案涉案房屋能否分割，应如何处理。
原告济宁基督教会要求原、被告分割共有房产，并提出具体分割意见为，原告济宁基督教会要求共有房屋所有权，以评估价格为标准，原告向被告叶新成支付被告享有份额的房款，如果被告不同意上述意见，则要求将共有房屋对外拍卖，由双方按照份额分配房款。被告叶新成对于分割共有房产没有意见，但辩称其没有能力购买房屋，因没有其他地方可供居住，也不同意拍卖房屋，本案第一次庭审后，其把所有物品腾至一间小屋，仅使用属于自己的7平方米。《中华人民共和国物权法》第九十九条规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。本案涉案房屋为共有财产（按份共有），原、被告双方对共有关系没有约定，现原告济宁基督教会要求分割共有房产的请求，本院予以支持。考虑到被告叶新成长期居住该房屋，经济收入较低，且无其他房屋居住，涉案房产应归由被告叶新成所有，原告济宁基督教会提出的分割意见，本院不予支持。因涉案房屋属于不动产，无法进行实体上的分割，故被告叶新成称将其所有物品搬入一间小屋，单独使用该小屋的主张，本院亦不予支持。经鉴定，涉案房屋总价值为人民币253000元，被告叶新成认为其没有购买房屋的意向，对于该证据不予质证。被告不予质证，应当视为其放弃发表质证意见的权利，本院对于房地产评估报告书的真实性予以认定。报告书记载，“因被申请人不配合，我公司工作人员无法进入室内进行实际查勘，假设估价对象室内无装修”。被告叶新成在（2012）济中区民初字第584号案件中辩称，“被告现居住房屋煤气是被告个人缴纳了两次费用，电、水改造是被告付的款，也就是说教会的28平方米是没有水、电、煤、气可供人使用的房子”。鉴定报告中认定的房屋市场价格不包含装修价值即不包含叶新成铺设地板砖、封装阳台等装修价值，且原、被告各自享有的财产份额是在被告叶新成自行承担水、电、煤气安装费用后，进行的确认。因此，评估报告认定的253000元房屋价值，较为合理，被告叶新成应当以此房屋价值为标准，按照原告济宁基督教会占有的财产份额，向原告支付房屋价款。
二、被告叶新成应支付的租金数额。
被告叶新成同意支付房屋租赁费，但其认为，应当按照2.06元／平方米／月的标准从被告替原告垫付的维修房屋款中折抵。本院认为，被告叶新成一直使用原告28.8平方米的房产，双方的租赁关系持续存在，原告要求被告支付房屋租赁费的诉讼请求，本院予以支持。（2013）济民终字第1199号民事判决判令被告支付租赁费至2012年10月6日。被告亦同意按照原告主张的时间支付房屋租赁费，故原告要求房屋租赁费从2012年10月7日起算的主张，本院予以准许。（2013）济民终字第1199号民事判决确定涉案房屋租赁费标准为2.06元／平方米／月，该判决确定的义务已经履行完毕，且自租赁关系存续期间，原、被告未就房屋使用费标准达成新的协议，原告没有提供证据证明自本次起诉前要求被告提高租赁费标准，2012年10月7日后，也未对涉案房屋的设备、修缮、装修支付过费用（除2012济中区民初字第584号判决书确定的房屋维修费），因此被告叶新成使用原告济宁基督教会28.8平方米面积的租赁费用仍应按照原租赁价格标准即2.06元／平方米／月继续计算。原告提供的鲁永价评字（2015）第SF000009号价格评估结论书中确定的房屋租赁价格，明显高于依照上述标准计算的房屋租赁价格。原告要求按照鉴定价格标准计算房屋租赁价格依据不足，本院不予支持。
三、原告主张的房产价值评估费、拍卖费、租赁价格评估费及反诉原告主张的误工费、劳务费能否得到支持。
本院认为，原告支付的房产价值评估费1200元，属于分割本案共有房产所产生的必要费用，该费用应当由原、被告按照各自占有的财产份额比例承担，故被告叶新成应当向原告济宁基督教会支付房产价值评估费407.7元（1200元×14.82平方米÷43.62平方米）；原告主张拍卖费无事实依据及法律依据，该请求本院不予支持；本案未依照评估价格认定房屋租赁费，因此，原告要求被告承担租赁价格鉴定费的请求，本院亦不予支持。《中华人民共和国物权法》第九十六条规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。自共有房产建成后，一直由被告叶新成居住、使用，被告并没有提供证据证明其使用房屋期间产生了误工损失及管理费用，且被告作为房屋共有人具有管理共有房屋的义务，故，被告请求原告支付误工损失300元及修缮楼顶的劳务费200元的反诉请求，本院不予支持。
四、被告叶新成主张的原告向被告返还在两次楼顶维修中为原告垫付，已做房租预交款3129元的多余部分（按照2.06元／平方米，计算2012年10月6日至2014年12月5日的租赁费）的诉讼请求能否得到支持。
本院认为，被告该项诉讼请求不应得到支持，理由如下：1、被告提供的2013年6月20日济宁市市中区金城住宅装饰服务中心出具的2860元收据，没有写明客户名称，不能证明该笔费用用于原、被告双方共有房屋房顶的维修；2014年7月26日，王道坡出具的1880元收据均为手写，且原告对上述两份证据的真实性均有异议。原告仅提供上述两份收据及房顶照片三张不能形成证据链，不能证明被告叶新成为维修房顶支付4740元的事实。2、《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。本案共有房产位于鼓手营小区3号楼4单元6层西户，涉案共有房屋的楼顶应当是鼓手营小区3号楼全体业主的共有部分，被告在诉讼中明确表示两次维修均因楼顶漏雨，维修就是在楼顶上浇油、贴毡、补漏。在共有部分损坏需要维修时，应当由全体业主承担维修义务。被告未向其他业主主张承担公共部位维修费，仅要求共有人按照份额折抵其垫付维修公用部分所支付的费用，本院不予支持。被告叶新成可在明确原、被告应承担的维修费具体数额后，另案向原告主张。
综上所述，本院认为，原告济宁基督教会要求分割共有房产，具有事实及法律依据，不存在违反自愿买卖，公平交易的情形。被告叶新成取得涉案房屋所有权，应依照房屋市场价格253000元的标准按原告济宁基督教会占有的房产份额，向原告支付房屋价款167042.6元（253000元×28.8平方米÷43.62平方米）。叶新成应当向原告济宁基督教会支付28.8平方米的房屋租赁费至本判决生效之日。原告济宁基督教会通过诉讼主张权益的行为，不违反有关法律规定，未侵害国家、集体或者第三人利益，被告认为原告恶意诉讼的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第九十八条、第九十九条、第一百条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、坐落于济宁市鼓手营小区3号楼4单元6层西户房屋归被告叶新成所有。
二、被告叶新成于本判决生效之日起十日内向原告济宁市基督教三自爱国运动委员会支付房屋价款167042.6元。
三、被告叶新成于本判决生效之日起十日内向原告济宁市基督教三自爱国运动委员会支付房屋租赁费（从2012年10月7日计算至本判决生效之日止，按照每月每平方米2.06元，28.8平方米的标准计算）。
四、被告叶新成于本判决生效之日起十日内向原告济宁市基督教三自爱国运动委员会支付房产价值评估费407.7元。
五、驳回原告济宁市基督教三自爱国运动委员会其他诉讼请求。
六、驳回反诉原告叶新成的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5177元，由济宁市基督教三自爱国运动委员会负担3346元，叶新成负担1831元；反诉案件受理费50元，由叶新成负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审 判 长 孔翠峰
审 判 员 闫 飞
人民陪审员 李 娟
二〇一五年五月二十七日
书 记 员 陈 晨