福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）漳民终字第860号
上诉人（原审被告）杨宝泉，男，1964年10月1日出生，汉族，住漳州市芗城区。
委托代理人陈艺娟，福建郎马律师事务所律师。
上诉人（原审被告）郑毓华，女，1966年8月19日出生，汉族，住漳州市芗城区。
委托代理人林丽虹，福建郎马律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）许淑娟，女，1958年12月23日出生，汉族，住漳州市芗城区。
委托代理人林艺平，福建簪华律师事务所律师。
委托代理人陈巧妹，福建簪华律师事务所实习律师。
上诉人杨宝泉、郑毓华因与被上诉人许淑娟房屋买卖合同纠纷一案，不服芗城区人民法院（2014）芗民初字第8953号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨宝泉的委托代理人陈艺娟，上诉人郑毓华的委托代理人林丽虹，被上诉人许淑娟及其委托代理人林艺平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判查明，许淑娟与杨宝泉同系漳州市第四建筑公司职工。2005年4月28日，许淑娟与杨宝泉双方协商，约定杨宝泉将座落在漳州市芗城区××14幢××号，建筑面积62.39平方米的房屋，以12万元的价格出售给许淑娟。杨宝泉亲自书写一份房地产买卖协议书给许淑娟收执。协议书记载：“本人自愿将座落在漳州市芗城区××14幢××号（建筑面积62.39平方米）房屋，于2005年4月28日卖给本公司职工许淑娟，总售价壹拾贰万整，现已先收到出售房款捌万元整，余下肆万元整等房产过户手续办理完整后再付清余款。”杨宝泉将其书写的房地产买卖协议书交付给许淑娟，并将漳州市芗城区××14幢××号房屋移交给许淑娟，许淑娟也依约支付给杨宝泉8万元。2001年9月13日，杨宝泉取得了讼争房屋的《房屋所有权证》；2005年7月1日，杨宝泉取得了讼争房屋的《国有土地使用权证》；2005年8月杨宝泉将讼争房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》交付给许淑娟，双方到房地产管理部门办理讼争房屋权属变更手续，因房地产管理部门告知需杨宝泉的前妻郑毓华一同到房地产管理部门办理才可以办理讼争房屋的权属变更。杨宝泉与郑毓华原系夫妻关系，双方因感情破裂于1996年8月29日经福建省芗城区人民法院调解离婚。在芗城区法院审理二者离婚案件时，郑毓华主张讼争房产属于夫妻共同财产，经法庭调查，讼争房产系杨宝泉所在的施工队队长林明主对杨宝泉进行附条件的，用施工队的钱向漳州市城市改造建设公司购买给予杨宝泉。林明主向杨宝泉所附的条件是：“从购房时起杨宝泉需在林明主的施工队服务至2000年，该房就归杨宝泉所有，若杨宝泉离开施工队应将购房款在十五年内归还施工队。”（1996）××民初字第××号民事调解书未明确讼争房屋归属。调解协议中的第三条共有财产分割列明一些共有财产归杨宝泉所有，杨宝泉付给郑毓华财产折价款及经济补偿人民币3万元。郑毓华知道杨宝泉有在林明主的施工队服务至2000年。
原判认为，杨宝泉于1995年2月附条件的取得了讼争房屋的用益物权，所附的条件成就后于2001年9月13日取得了讼争房屋的所有权。1996年8月29日，杨宝泉与郑毓华经法院调解后离婚，调解书中未载明对讼争房屋进行处理，郑毓华辩称讼争房屋中有其份额，杨宝泉认同郑毓华辩称，郑毓华辩称成立，予以采信。2005年4月25日，在杨宝泉与郑毓华离婚近九年之久，杨宝泉将讼争房屋出售给许淑娟，许淑娟也按约支付了价款，杨宝泉也按约交付了讼争房屋给许淑娟，许淑娟有完全有理由相信讼争房屋杨宝泉具有完全的处分权，许淑娟与杨宝泉签订的房地产买卖协议属有效合同，杨宝泉、郑毓华主张为无效合同，不予以支持。况且，许淑娟也属于善意第三人，郑毓华不得以其不同意或不知道为由对抗善意第三人。但郑毓华可以就讼争房产出售所得的款项按其占有的份额向杨宝泉主张权利。综上所述，许淑娟与杨宝泉签订的房地产买卖协议为有效合同，双方应全面履行合同义务，许淑娟要求杨宝泉与郑毓华协助其将讼争房屋的产权变更到自己名下的请求，合法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决：一、许淑娟与杨宝泉于2005年4月28日签订的房地产买卖协议合法有效。二、杨宝泉、郑毓华应于判决发生法律效力后十日内协助许淑娟将址在漳州市芗城区××14幢××号房屋的《房屋所有权》和《国有土地使用权证》变更至许淑娟名下。案件受理费2700元，减半收取为1350元，由杨宝泉负担。
原审宣判后，杨宝泉、郑毓华不服，向本院提起上诉。
杨宝泉上诉称：一、原判认定本案房地产买卖协议有效错误。讼争房产系我方与郑毓华的共有财产，我方与许淑娟签订的买卖合同是效力待定合同，需经郑毓华追认才有效。郑毓华在庭审中明确答辩不同意出卖该房产，则该房产的买卖协议为无效合同。二、原判认定许淑娟为善意第三人错误。本案讼争房产尚未完成产权变更登记，根据物权法规定，本案不适用善意取得制度。综上，请求撤销原判，依法改判。
许淑娟答辩称：我方与杨宝泉签订的房屋买卖协议合法有效。两上诉人在合同签订之前九年就已经离婚，我方有理由相信杨宝泉具有讼争房产的所有权，我方属于善意取得一方。且签订协议后，杨宝泉已把讼争房产转移给我方，如果郑毓华有异议，当时就应该提出。讼争房屋12万元的价格在当时已经高于市场价格。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。
郑毓华答辩称：同意杨宝泉上诉意见。
郑毓华上诉称：一、本案房地产买卖协议系无效合同。讼争房产系我方与杨宝泉的共有财产，该房产至今仍未分割。杨宝泉虽然是在离婚后取得讼争房产的两证，但该房产有部分是婚姻关系存续期间取得的劳动报酬，属于我方与杨宝泉的共同财产，不能以我方尚未要求处理分割房产认定我方放弃该房产的权利。二、许淑娟在受让讼争房产时应该知道该房产属于我方与杨宝泉的共同财产，其不属于善意第三人。许淑娟以不合理的低价受让讼争房产且未完成产权变更登记，故本案不适用善意取得制度。综上，请求撤销原判，依法改判。
许淑娟答辩称：与针对杨宝泉上诉的答辩意见一致。
杨宝泉答辩称：我方愿意与许淑娟办理过户手续，但在办理过户手续时被告知讼争房产涉及到郑毓华的份额，所以没办法过户。我方与郑毓华对此进行过协商，但郑毓华不同意配合办理过户，所以我方与许淑娟进行过协商，愿意退还购房款，将房屋拿回。
本院查明，除郑毓华代理人对“郑毓华知道杨宝泉有在林明主的施工队服务至2000年”的事实无法确认外，各方当事人对原判查明认定的事实均无异议，本院对无异议的事实予以确认。
另查明，原审庭审中，郑毓华已明确其听说过杨宝泉在漳州市第四建筑工程公司工作至2000年的事实。
又查明，杨宝泉在第四建筑工程公司工作期间，领取了相应的工资报酬。
本院认为，讼争的漳州市芗城区××14幢××号房屋系漳州市第四建筑公司施工队长林明主附条件安排给杨宝泉使用，双方约定，杨宝泉必须在施工队服务至2000年，才能真正取得讼争房产的所有权，若提前离开施工队，则必须支付相应的购房款。根据林明主与杨宝泉约定的条件内容，结合杨宝泉在第四建筑公司工作期间，一直正常领取工资报酬的事实，可以认定讼争房产的性质并非杨宝泉1995年至2000年期间的劳动报酬，而是漳州市第四建筑公司对于杨宝泉在该公司服务满一定年限的奖励，即讼争房产系杨宝泉在2000年约定的服务期限届满后才一次性取得的财产。并且结合讼争房产的房产证及土地证分别于2001年、2005年办在杨宝泉个人名下，期间郑毓华亦未就此提出异议的事实，可以认定杨宝泉、郑毓华主观上均未将讼争房产作为双方共有财产。根据《中华人民共和国婚姻法》的规定，讼争房产不应认定为杨宝泉与郑毓华的共同财产。故杨宝泉与许淑娟订立的《房地产买卖协议书》系双方真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同，双方均应依约履行。杨宝泉在本案诉讼过程中对郑毓华关于讼争房产系两上诉人共同财产的诉讼主张予以认可，系杨宝泉对讼争房产性质的主观认识，并不等同于客观事实本身，可由两上诉人在内部就讼争房产出售款项另行处理。原判以杨宝泉的主观认识判定讼争房产属于两上诉人的共有财产错误，应予纠正。
综上，杨宝泉和郑毓华关于讼争房产系两上诉人共有财产的上诉主张与事实和法律不符，不予采纳。原判适用善于取得制度不当，应予纠正。但判决实体结果正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5400元，由上诉人杨宝泉负担2700元，上诉人郑毓华负担2700元。
本判决为终审判决。
审 判 长 翁艺晖
审 判 员 李 凌
代理审判员 黄 兴
二〇一五年六月二十三日
书 记 员 卢 杰
附：有关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。