湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民再88号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：方五一，男，1951年5月1日出生，汉族，原住湖南省长沙市开福区，现住湖南省长沙市芙蓉区。
委托代理人：熊慧（系方五一之妻），女，1957年12月29日出生，汉族，现住湖南省长沙市芙蓉区。
委托代理人：舒洪武，湖南融邦律师事务所律师。
再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：熊慧（系方五一之妻），女，1957年12月29日出生，汉族，原住湖南省长沙市开福区，现住湖南省长沙市芙蓉区。
委托代理人：舒洪武，湖南融邦律师事务所律师。
被申请人：詹继红（系陈历钟之妻），女，1952年8月18日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。
委托代理人：胡进，湖北民本律师事务所律师。
委托代理人：胡娜，湖北民本律师事务所律师。
被申请人：陈静芳（系陈历钟之长女），女，1973年12月22日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。
委托代理人：胡进，湖北民本律师事务所律师。
委托代理人：胡娜，湖北民本律师事务所律师。
被申请人：陈静芬（系陈历钟之次女），女，1977年7月18日出生，汉族，现住湖北省武汉市汉阳区。
委托代理人：胡进，湖北民本律师事务所律师。
委托代理人：胡娜，湖北民本律师事务所律师。
一审原告陈历钟诉一审被告方五一、一审第三人熊慧房屋买卖合同纠纷一案，武汉市硚口区人民法院于2015年5月8日作出（2014）鄂硚口民三初字第00419号民事判决，上诉人方五一、熊慧不服，向本院提起上诉。本院于2015年9月17日作出（2015）鄂武汉中民终字第01021号民事判决：驳回上诉，维持原判。判决已经发生法律效力。方五一、熊慧仍不服，向湖北省高级人民法院申请再审。湖北省高级人民法院于2016年5月16日作出（2016）鄂民申737号民事裁定：指令本院再审本案；再审期间中止原判决的执行。本院依法另行组成合议庭，于2017年11月24日公开开庭审理了本案。被申请人陈历钟于2017年4月18日因病死亡，本院依法通知其权利义务承受人詹继红、陈静芳、陈静芬到庭参加诉讼。再审申请人熊慧及方五一、熊慧的共同委托代理人舒洪武，被申请人陈静芬及詹继红、陈静芳、陈静芬的共同委托代理人胡进、胡娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年11月14日，陈历钟诉至一审法院，请求判令：1、确认陈历钟与方五一于2003年10月30日签订的《房屋买卖协议》有效；2、方五一和熊慧共同协助陈历钟办理武汉市硚口区宝庆七巷34号（原20号）1、2幢房屋（合计建筑面积128.8平方米）的房屋所有权及国有土地使用权过户登记手续；3、本案诉讼费用由方五一承担。
一审法院查明，方五一与熊慧系夫妻关系。2003年10月2日，方五一、陈历钟签订《房屋买卖协议》，协议载明:由于1983年政府将位于武汉市硚口区宝庆七巷34号（老20号）两套房屋（建筑面积分别为25.06平方米和103.74平方米）退还房屋产权时，已分配有租户在该房屋内居住，又因方五一多年不在武汉生活，对房屋无法管理，且该房屋年久失修成危房，鉴于房屋现状及陈历钟也系该房屋承租人之一，双方协商约定方五一以人民币3万元将该房屋卖给陈历钟，方五一应及时办理房屋所有权证及土地使用证等相关手续，待房屋买卖成交时按正规合同（武汉市存量房买卖合同）中价格一次性付清。同时在该协议中还约定：由于方五一曾数十次往返武汉处理房产事宜，且以后办理相关手续时尚需费用，陈历钟另支付2万元给方五一作为差旅费、误工费及其他所需支付费用的补偿。2003年10月30日，陈历钟、方五一就诉争房屋的买卖事宜又签订了一份房屋买卖协议，该协议约定：鉴于现房屋处于被原有其他承租户转租的现状，及该房屋目前结构较差的状况，方五一以人民币4.8万元的价格将房屋卖给陈历钟。方五一应及时办理房屋所有权证及土地使用证等相关手续，待房屋买卖成交时陈历钟按正规合同（武汉市存量房买卖合同）中价格一次性付清。陈历钟分别于1986年、2003年10月2日、2004年12月27日、2005年3月8日支付购房款500元、1.5万元、2.5万元、5000元共计4.55万元。2004年12月27日，方五一在收条上写明“今收到陈历钟购房款2.5万元，相关事宜按2003年10月30日双方于武汉签订的《房屋买卖协议》办理。如日后该房屋出现政府收购等状况一概与本人无关。”陈历钟从1986年起一直居住使用并管理诉争房屋至今。现诉争房屋面临拆迁，陈历钟提起本案诉讼。
一审法院另查明，位于武汉市硚口区宝庆七巷34号（老20号）两套房屋（建筑面积分别为25.06平方米和103.74平方米）的产权于1983年由政府退还给方五一的爷爷方乘。方乘与龚又环去世后，2008年6月16日，方五一与方乘的其他继承人方暨岚、方五二在武汉市硚口区公证处办理公证，方暨岚与方五二放弃继承，上述房屋由方五一继承。陈历钟经方五一的授权，于2009年1月代表方五一办理上述房屋的权属登记手续，陈历钟支付了相应的办证费用后领取了上述房屋的房屋所有权证和土地使用证，该房屋权属证明书一直由陈历钟持有。
一审法院认为，方五一与陈历钟于2003年10月30日签订《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，该协议合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,判决：一、确认陈历钟与方五一于2003年10月30日签订的《房屋买卖协议》合法有效；二、方五一和熊慧于本判决书生效后十日内配合陈历钟办理位于武汉市硚口区宝庆七巷34号（老20号）房屋（建筑面积分别为25.06平方米和103.74平方米）的房屋所有权和土地使用权变更过户登记手续。案件受理费14074元，减半收取7037元，由方五一负担。
方五一、熊慧不服上述判决，向本院提出上诉，请求：一、撤销一审判决，改判驳回陈历钟的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由陈历钟承担。理由：1、一审认定陈历钟支付购房款4.55万元错误，实际上陈历钟仅支付购房款3万元。2、方五一与陈历钟并未约定交易价格，而是约定以武汉市存量房买卖合同约定的价款一次性付清，而双方并未签订正式的存量房买卖合同，一审认定双方交易价格为4.8万元错误。3、陈历钟并未对全部房屋使用、管理，而是原租户各自使用和管理各自的房屋。4、熊慧从来不知道房屋被方五一出售，且熊慧并未在武汉市居住，陈历钟只是受方五一、熊慧的委托管理房屋，一审认为陈历钟有理由相信出售房屋是方五一和熊慧的共同意思表示错误。5、方五一与陈历钟签订的协议应为预约协议，陈历钟未付清合同约定的预定价款，也未在合理期限内主张权利，其请求应予驳回。
被上诉人陈历钟答辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，双方已确认所签订房屋买卖协议的有效性，陈历钟已支付了价款4.55万元，另为办证垫付了1万元，即陈历钟已付清购房款。请求二审驳回上诉，维持原判。
本院二审查明，一审法院查明的事实除“陈历钟从1986年起一直居住使用并管理诉争房屋至今”应为“陈历钟从1986年起一直居住使用并管理自用部分的房屋（使用面积约20平方米）至今”以外，其余事实属实，本院予以确认。
另查明，诉争房屋未发还产权之前已作为直管公房出租给包括陈历钟在内的7户居住使用，陈历钟租赁使用约20平方米的房屋。
本院二审于2015年9月17日作出（2015）鄂武汉中民终字第01021号民事判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14074元由方五一、熊慧共同负担。
方五一、熊慧申请再审称，（一）一、二审判决认定事实错误。1、认定诉争的房屋交易价格为2003年10月30日《房屋买卖协议》中约定的48000元，缺乏证据证明；2、认定陈历钟支付购房款45500元，缺乏证据证明。（二）一、二审判决适用法律错误。1、陈历钟至今没有付清房屋预定协议中约定的价款48000元，一、二审判决方五一、熊慧将诉争房屋的所有权和土地使用权过户到陈历钟的名下，适用法律错误；2、陈历钟房屋买卖协议签订后长达11年多的时间，在取得房屋权属证书后近6年的时间里，未要求方五一、熊慧履行合同义务属于合同法规定的未在合理期限1年内要求履行非金钱债务，不能要求债务人继续履行的情形；3、原审认为熊慧在长达十多年的时间内未提出异议，也未在诉争房屋内居住和管理，从而认定陈历钟有理由相信出售房屋的行为是方五一、熊慧的共同意思表示，适用法律错误；4、方五一与陈历钟签订《房屋买卖协议》时未告知其他承租人，损害了第三人的利益，该协议无效。
经再审查明，原审查明的事实属实，本院再审予以确认。
另查明，方五一、陈历钟分别于2003年10月2日、10月30日签订的两份《房屋买卖协议》中均记载：甲方于武汉市硚口区宝庆七巷34号（老20号）有一丁砖结构二层一栋房屋建筑面积103.74平方米及丁砖结构披屋一栋建筑面积25.06平方米，该处房产一九八三年按政府文件将房屋产权退还给甲方自行营业。但多年来由于甲方不在武汉生活，对房屋无法管理以致多年未收租户房租，并且该房现已年久失修而成危房。乙方原系该房的承租户，甲方于一九八六年承诺将该房卖给乙方（10月2日的协议中还记载：并收取了乙方购房款（订金）伍佰元）。乙方曾于一九九九年及二○○三年两次赴长沙找甲方商谈买卖相关事宜，并在此期间双方多次电话联系，鉴于乙方的诚意以及甲方不便经营管理的实际情况，根据有关法律、法规规定，甲、乙双方本着平等、自愿、协商一致的原则，就房屋买卖，订立以下协议。
本院认为，本案的争议焦点为，1、双方签订的《房屋买卖协议》是预订协议还是买卖合同；2、双方签订的《房屋买卖协议》是否有效。3、被申请人实际支付的购房款金额是多少。
关于双方签订的《房屋买卖协议》是预订协议还是买卖合同的问题。再审申请人及其委托代理人认为双方签订的《房屋买卖协议》是预订协议而不是买卖合同。陈历钟、方五一就本案诉争房屋分别于2003年10月2日、10月30日签订两份《房屋买卖协议》。从协议书的内容看，双方就诉争房屋当时的状况、买卖的原因、协商的情形以及买卖的价款、两证的办理等均进行了明确约定，双方均签字并盖有手印。协议签订后，陈历钟依协议向方五一支付了绝大部分购房款，诉争房屋亦部分处于陈历钟的实际居住和管理之下；方五一于2004年12月7日出具的收条内容亦载明：“如日后该房屋出现政府收购等状况一概与本人无关。”该收条内容充分表明方五一对诉争房屋已经出售给陈历钟这一事实的认可。此外，诉争房屋由陈历钟代为办理了两证后，两证一直为陈历钟持有。上述事实充分表明，双方签订的是正式的房屋买卖合同而并非预订协议。再审申请人及其委托代理人的上述辩解意见不能成立，本院再审不予采纳。
关于双方签订的《房屋买卖协议》是否有效的问题。再审申请人及其委托代理人提出双方签订的《房屋买卖协议》，房屋共有人熊慧不知情，更未同意；同时损害了其他承租人的利益，依法应当认定无效。从双方签订的《房屋买卖协议》中记载的“乙方曾于一九九九年及二○○三年两次赴长沙找甲方商谈买卖相关事宜，并在此期间双方多次电话联系”的内容看，再审申请人熊慧提出对房屋买卖不知情的意见，不足以另人信服。本案在一审庭审过程中，再审申请人熊慧在法庭上明确表示：“房屋退产后，1986年的时候，房屋中一共居住了7户，当时大家的情况都很困难，当时就到居委会去协商想把房屋出售给当时的租户，那个时候一共有三户支付了钱，包括原告支付的500元，但是最后房屋价款没有协商一致，卖房的事就不了了之了。”审判长问“你老公当时表示房屋是卖了还是没有卖？”熊慧答：“他说卖了。”上述庭审内容表明，熊慧对诉争房屋已经出售是知道的。此外，从2003年10月至诉争房屋被通知拆迁时止，在长达十多年的时间内熊慧从未提出异议，也未在诉争房屋内居住和管理房屋，陈历钟有理由相信方五一出售房屋的行为系方五一和熊慧夫妻的共同意思表示。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，熊慧以其并不知道方五一出售房屋的事情为由认为陈历钟与方五一之间买卖协议无效的辩解意见，于法无据。此外，诉争房屋已经出售多年，其他承租户并未提出异议，再审申请人及其委托代理人提出损害其他承租人利益的辩解意见亦不能成立，本院再审不予支持。
关于被申请人实际支付的购房款金额多少的问题。再审申请人及其委托代理人认为被申请人实际支付的购房款金额为30000元，1986年1月29日的500元应为房屋租金不是购房款；2003年10月2日收到的15000元实为补偿款，亦不是购房款。本案现有证据：由方五一出具的1986年1月29日《收条》载明：今收到陈历钟同志预付售房款伍佰元整；2003年10月2日双方签订的《房屋买卖协议》亦记载有“甲方于一九八六年承诺将该房卖给乙方，并收取了乙方购房款（订金）伍佰元”的内容。此外，再审申请人熊慧在一审庭审中亦自认500元是支付的购房款。上述证据充分证明1986年1月29日收取的500元是购房款。关于2003年10月2日收到的15000元是补偿款，还是购房款的问题。2003年10月2日双方签订的《房屋买卖协议》约定的房屋买卖价格为30000元，另外，乙方自愿另外支付20000元给甲方（方五一），做为差旅费、误工费以及其他所需支出费用的补偿。但2003年10月30日双方又重新签订《房屋买卖协议》，约定的房屋买卖价格为48000元，该协议中并无补偿款的约定。方五一在2004年12月27日的收条上写明“今收到陈历钟购房款2.5万元，相关事宜按2003年10月30日于武汉双方签订的《房屋买卖协议》办理。”表明双方实际履行的也是2003年10月30日签订的《房屋买卖协议》；此外，诉争房屋两证是由陈历钟代为办理，费用亦是由陈历钟支付，方五一并未支付相关办证费用，因此，2003年10月2日收到的15000元应为购房款。被申请人实际支付的购房款为45500元。再审申请人及其委托代理人的该项辩解意见亦不能成立。
综上所述，方五一与陈历钟于2003年10月30日签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，该协议合法有效。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，实体处理亦无不当，应予维持。再审申请人的再审理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持本院（2015）鄂武汉中民终字第01021号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 吴政喜
审判员 何学年
审判员 吴 婷
二○二○一七年十二月七日
法官助理宫楠
书记员周玉琴