湖南省洪江市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1281民初818号
原告（反诉被告）：曹佩玲，女，1973年12月19日出生，汉族，湖南省洪江市人，居民，住湖南省洪江市。
委托诉讼代理人（特别授权）：段斌，男，1969年7月17日出生，汉族，湖南省怀化市人，居民，住湖南省怀化市鹤城区。
被告（反诉原告）：怀化全通房地产开发有限责任公司，住所地洪江市黔城镇。
法定代表人：罗铨通，系该公司董事长。
委托诉讼代理人（特别授权）：廖桧晖，湖南金洲律师事务所专职律师。
委托诉讼代理人：杨玉礼，系该公司办公室主任。
原告曹佩玲与被告怀化全通房地产开发有限责任公司合同纠纷一案，本院于2016年7月15日立案后，依法由审判员ＸＸ适用简易程序于2016年8月17日公开开庭进行了审理。因本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，本院于2016年10月24日中止本案的审理。2017年8月1日恢复对本案的审理。因案件复杂，本案于2016年10月8日转为普通程序进行审理。被告怀化全通房地产开发有限责任公司于2017年7月3日提出反诉。本案依法适用普通程序于2017年8月1日、2017年9月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曹佩玲（2017年9月26日未到庭）及其特别授权委托诉讼代理人段斌，被告（反诉原告）怀化全通房地产开发有限责任公司的特别授权委托诉讼代理人廖桧晖、委托诉讼代理人杨玉礼（2017年9月26日未到庭）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹佩玲向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告立即按约为原告办理所买房产的土地、房产证件（后变更为办理不动产权证登记）；2、判决解除原、被告签订的商品房买卖合同第六条第二款的约定事项，同时解除原、被告于2010年9月8日签订的招商出租委托合同；3、判决被告支付所欠原告商铺租金16870元（2011年1月1日至2016年7月1日），此后的租金按合同约定支付至解除委托招商出租合同时止；4、判令被告立即支付原告商品房总价值120476元30%的违约金36142.8元；四、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年8月8日，原、被告签订了1份《商品房买卖合同》，合同约定，原告在被告公司购买位于洪江市黔城镇芙蓉路与玉壶路交汇处的豪京国际广场XX栋XX层XX号商铺，面积约为14.51㎡，总价款为120476元。按照约定，原告在2011年12月16日前付清了全部购房款及6626元办证费用。该合同还约定，原告所购买的商铺，不能自主经营或者出租，必须由被告代为统一招商、出租，租金归原告所有，据此，原告在购买商铺的当天又与被告签订了1份委托招商、出租合同，该合同约定，原告委托被告租赁商铺的期限为15年，从2011年1月1日起给付租金，年租金为9638元，每季度满后15日内支付当季度的租金。签订合同后，被告不仅没有按照约定为原告办理相关财产权证，而且商铺的租金至今分文未付。现原告只有向法院起诉，请求判如所诉。
被告怀化全通房地产开发有限责任公司辩称：1、房屋延迟办证是原告未能及时补交面积差价、办证差价及房屋维修基金，未尽合同主要义务所致。双方签订的《商品房买卖合同》第一条明确约定“结算以房产局测绘的面积为准”，而原告一直没有补交面积差价2324元、办证差价128元、房屋维修基金2456元（共计4098元），因此，房屋延迟办证是原告未尽其义务所致，责任在原告；2、被告从2011年1月至2015年10月，累计支付租金46497元，所以原告诉称被告至今未付商铺租金不实，至于2015年10月至原告起诉之日止三季度未付租金是被告为原告垫付税费，税费还有待结算。综上，原、被告签订的合同是合法有效的，税费应该按照合同约定履行义务，且被告无违约行为，原告要求解除《商品房买卖合同》第二条款约定的条款、解除双方签订的招商出租委托合同及要求支付违约金的理由不成立。
被告怀化全通房地产开发有限责任公司本院提出反诉的诉讼请求为：1、请求判令被反诉人支付办理两证费用2324元、房屋维修基金2456元；反诉人垫付的税金5580元。合计10488元；2、本案反诉案件受理费由被反诉人承担。事实和理由：一、2010年9月8日，双方所签的《商品房买卖合同》第一条填写的房屋面积是14.51㎡，是根据房产局的初测面积填写的，该条明确约定“结算以房产局测绘的面积为准”。这就是对房屋具体面积误差多退少补的处理约定。现房产局的实测面积为14.79㎡，相差0.28㎡，有约定必须从约定。因此，被反诉人应按合同约定的购房单价补交：（1）房屋面积差价：8303元/㎡×0.28㎡＝2324元；（2）办证差价：2324元×0.055＝128元；（3）此外，根据合同第六条第1款的约定以及怀化市房产管理局（2014）怀房发15号文件，还应补交房屋维修基金122801元×0.02＝=2456元。合计应补交4908元。以上应补交的费用，在2013年12月13日洪江市房产局对豪京商业广场的实测报告出来后，被告售楼部及时电话通知并当面告知原告，但原告一直没有补交上述费用，构成违约。二、根据双方2010年9月8日所签《商铺委托租赁经营合同》第三条的约定，被反诉人所购房屋从2011年1月1日起开始计租，年租金为9638元，季租金为2409元，反诉人从2011年1月起至2015年10月止，累计已付租金46497元，根据合同约定及我国税法规定，房产出租应由业主负担税费。但被反诉人已经收取的46497元租金，应缴税金46497×12%＝5580元，该税费完全是反诉人在佳惠超市领取租金时统一开税票垫付。该税金应由被反诉人返还给反诉人。
原告曹佩玲针对被告怀化全通房地产开发有限责任公司本院提出反诉提出以下辩论意见：房屋面积差价在购房合同第六条第一款约定在门面商铺两证办理后房产证交付时再补差价。原告在买房时一次性交清6626元包含了办证费、房屋维修基金在内。关于税金请反诉方提供缴税依据，税费以进国库为准，如果国库收到了税款应该开出税票，如果被告还没有交，原告可以自己去交。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下，一、曹佩玲在本诉中提交的证据，怀化全通房地产开发有限责任公司对1号证据收款收据复印件2份、2号证据《商品房买卖合同》复印件1份、3号证据《招商出租委托合同》复印件1份的真实性没有异议，故对以上证据的真实性予以确认；4号证据豪京国际佳惠投资型商铺置业计划单复印件1份，怀化全通房地产开发有限责任公司对该证据提出异议，但是该证据能够与曹佩玲提交的1、2号证据相互佐证，且怀化全通房地产开发有限责任公司在庭审中认可该证据是公司的营销部门出具的，故对该证据的真实性予以确认；5号证据曹佩玲的DCC个人活期明细账查询记录系金融机构出具的书面材料，故予以确认。二、怀化全通房地产开发有限责任公司在本诉中提交的证据，曹佩玲对1号证据《商品房买卖合同》复印件1份、2号证据洪江市房产局出具的房屋面积测绘报告复印件1份的真实性没有异议，故对以上证据的真实性予以确认；5号证据返租凭证复印件1组，对于该证据中曹佩玲认可的部分予以确认，其余部分不予确认。三、怀化全通房地产开发有限责任公司在反诉中提交的商铺反租过渡协议系其与商铺业主委员会签订的协议，故对该证据的真实性予以确认。四、曹佩玲在反诉中提交的证据，怀化全通房地产开发有限责任公司对4份证人证言提出异议，但该4份证人证言与曹佩玲提交的谢秋林等人豪京国际佳惠投资型商铺置业计划单复印件能够相互佐证，故予以确认；曹佩玲提交的收款收据复印件与其在本诉中提交的1号证据系同一证据，故予以确认。本院调取的（2016）湘1281民初419号民事判决书及怀化市中级人民法院的（2016）湘12民终1258号民事判决书系生效法律文书，予以确认。
本院经审查认定事实如下：曹佩玲、怀化全通房地产开发有限责任公司于2010年9月8日签订了《商品房买卖合同》1份，合同约定,怀化全通房地产开发有限责任公司将位于洪江市黔城镇豪京国际广场XX栋XX层XX号商铺（地下车库不计层）出售给曹佩玲，价格为8303元／㎡，总价为120476元（以房产证面积结算为准，曹佩玲向怀化全通房地产开发有限责任公司于2010年10月2日交房款60476元、按揭费1502元、办证费6626元，2011年12月16日交房款60000元，怀化全通房地产开发有限责任公司于2010年10月2日、2011年12月16日分别向曹佩玲出具收据2张，在2011年12月16日的票据注明2010年10月2号60476元、按揭费1502元总票），双方约定怀化全通房地产开发有限责任公司于2011年7月31日前将验收合格的商品房交付给曹佩玲，曹佩玲自2011年8月1日起开始计算租金。房产、国土两证由怀化全通房地产开发有限责任公司代为办理，办理两证的费用和房屋维修基金由曹佩玲承担，曹佩玲应在2010年（2010年系印刷错误，实为2011年）内按照怀化全通房地产开发有限责任公司通知标准预付，门面商铺两证在2011年7月底前办好。该商铺目前未办理不动产权证登记。
曹佩玲、怀化全通房地产开发有限责任公司于2010年9月8日签订《豪京国际广场商铺委托租赁经营合同》1份,双方约定曹佩玲将位于洪江市黔城镇豪京国际广场XX栋XX层XX号的商铺委托怀化全通房地产开发有限责任公司统一招租，怀化全通房地产开发有限责任公司代表曹佩玲与承租方签订租赁协议，结算租金，办理租赁相关事宜。该商铺的委托租赁期为15年（即2011年1月1日至2025年12月31日），从2011年1月1日开始起租；在该租赁期间的前十二年半，商铺的年租金按照曹佩玲所购该物业总房款的8%计算，即年租金9638元，十二年半后曹佩玲可以选择以原购房款的110%由怀化全通房地产开发有限责任公司一次性回购或者按佳惠超市的实际租金计租。双方另约定怀化全通房地产开发有限责任公司按季度向曹佩玲支付租金；在租赁期内，如逾期30天未向曹佩玲支付租金，除应付曹佩玲的租金之外，怀化全通房地产开发有限责任公司应按日向曹佩玲支付逾期应付款万分之五的滞纳金，逾期超过60天，如果曹佩玲不同意缓期，视为怀化全通房地产开发有限责任公司违约，曹佩玲可以解除合同，并追究乙方的违约责任。自合同签订后，怀化全通房地产开发有限责任公司陆续向曹佩玲支付了部分租金。庭审中，曹佩玲认可其仅收到2012年1月至2015年9月的租金，2011年1月至12月及2015年10月之后的租金均未收到；怀化全通房地产开发有限责任公司提出2015年10月之后的租金没有支付；2015年10月之前的租金已全部支付，现曹佩玲提出2011年1月至12月的租金没有收到，其提出诉讼，已经超过了诉讼时效。
另查明，在曹佩玲向怀化全通房地产开发有限责任公司购买该商铺时，怀化全通房地产开发有限责任公司的营销部门向曹佩玲出具的《豪京国际佳惠投资型商铺置业计划单》在办证费用项目下为1、总房款×5.5%＝6626元（包干价）；2、契税，维修基金，土地使用权证工本费，调查、测绘费以及权属登记费全部用斜线划掉。该商铺的合同约定面积为14.51㎡。2013年12月12日，该商铺经洪江市房地产测量事务所实测，实测面积是14.97㎡，与合同约定面积误差为0.28㎡。本案争议商铺所在的豪京广百购物中心于2013年6月17日取得《洪江市住建局建设工程竣工验收备案审批表》。2014年4月1日，怀化市房产管理局发布了《关于调整怀化市城区物业维修资金交存标准的通知》：此文件公布之日起，新申请办理商品房预售许可证的一律执行新标准；对已办理商品房预售许可证的房屋仍按原合同购房款总价的2%执行。怀化全通房地产开发有限责任公司提出按该文件曹佩玲应缴纳原合同购房总价2%的房屋维修资金，但曹佩玲至今未交。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案曹佩玲、怀化全通房地产开发有限责任公司签订的《黔城豪京国际广场商品房买卖合同》约定合同标的即商铺的房产、国土两证（现为不动产权证）由怀化全通房地产开发有限责任公司代为办理，并在2011年底前办好，办好后结算，而该商铺所在的豪京广百购物中心建设项目在2013年6月17日才验收备案，怀化全通房地产开发有限责任公司至今仍未办理好两证。因此，怀化全通房地产开发有限责任公司应按约定履行为曹佩玲办理产权权属证件的义务。同时，曹佩玲、怀化全通房地产开发有限责任公司签订的《豪京国际广场商铺委托租赁经营合同》约定逾期60日怀化全通房地产开发有限责任公司未支付租金的，曹佩玲以起诉要求怀化全通房地产开发有限责任公司支付所欠租金的方式表示不同意缓期，视为怀化全通房地产开发有限责任公司违约，曹佩玲可解除合同，怀化全通房地产开发有限责任公司自2016年1月起向曹佩玲支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，曹佩玲、怀化全通房地产开发有限责任公司签订的《豪京国际广场商铺委托租赁经营合同》中有解除合同条件的约定，曹佩玲依据合同约定，提出解除合同的诉讼请求符合事实与法律规定，本院予以支持。对于曹佩玲要求怀化全通房地产开发有限责任公司支付2011年1月至12月的租金问题，从2012年1月至曹佩玲起诉的2016年7月15日，已经超过法律规定的诉讼时效的规定，且怀化全通房地产开发有限责任公司提出异议，故对曹佩玲的该项诉讼请求不予支持；对于曹佩玲要求怀化全通房地产开发有限责任公司支付2015年10月之后的租金问题，怀化全通房地产开发有限责任公司没有按照双方签订《豪京国际广场商铺委托租赁经营合同》的约定向曹佩玲按期支付租金，其行为是错误的，应承担向曹佩玲支付租金的义务。对于曹佩玲要求怀化全通房地产开发有限责任公司按约承担该商铺买价30%的违约金的诉讼请求，因怀化全通房地产开发有限责任公司没有按照《商品房买卖合同》的约定为曹佩玲办理产权权属证件，故怀化全通房地产开发有限责任公司应向曹佩玲支付违约金，但双方约定违约金过高，结合本案实际情况，违约金参照年利率8%计算较为公平，计算的基数为曹佩玲实际交纳的房款。因此，怀化全通房地产开发有限责任公司应向曹佩玲支付的违约金为120476元×8%＝9638.08元。曹佩玲要求过高的部分，本院不予支持。对于怀化全通房地产开发有限责任公司要求曹佩玲支付面积差价2324元的问题，因双方在《商品房买卖合同》中约定按照实测面积支付房款。因此，曹佩玲还应支付的房屋差价款为（14.79㎡－14.51㎡）×8303元／㎡＝2326.24元，但怀化全通房地产开发有限责任公司只要求曹佩玲支付2324元，系其对自己的民事权利的处分，应予准许。对于怀化全通房地产开发有限责任公司提出迟延办证的原因是曹佩玲未及时补交面积差价、办证差价和房屋维修基金所致，且在反诉中提出要求曹佩玲支付办证差价128元和房屋维修基金2456元，因双方在商品房买卖合同中约定结算以房产部门测绘面积为准，在2011年内按怀化全通房地产开发有限责任公司通知的标准预付，但该商铺至2013年12月12日才出测绘面积，怀化全通房地产开发有限责任公司未提交证据证明将测绘结果告知了曹佩玲并要求曹佩玲交纳差价款、房屋维修基金等，再者，怀化市房产管理局发布的《关于调整怀化市城区物业维修基金交存标准的通知》从2014年4月1日起执行，造成目前办理产权登记需要多交维修基金的不利后果系怀化全通房地产开发有限责任公司违反合同义务所致，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”的规定，故对怀化全通房地产开发有限责任公司要求曹佩玲支付办证差价128元、房屋维修基金2456元的诉讼请求不予支持。对于怀化全通房地产开发有限责任公司要求曹佩玲支付垫付的税款5580元的问题，因其未提交证据证明为曹佩玲垫付税款的证据，故对怀化全通房地产开发有限责任公司的该诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉的解释（二）》第二十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）怀化全通房地产开发有限责任公司在本判决生效后30日内将原告（反诉被告）曹佩玲所有的位于洪江市黔城镇豪京国际广场XX栋XX层XX号商铺（地下车库不计层）的不动产权属证件办理好并交给原告（反诉被告）曹佩玲；
二、将原告（反诉被告）曹佩玲与被告（反诉原告）怀化全通房地产开发有限责任公司签订的《商铺委托租赁经营合同》予以解除，被告（反诉原告）怀化全通房地产开发有限责任公司在本判决生效后10日内向原告（反诉被告）曹佩玲交付位于洪江市黔城镇豪京国际广场XX栋XX层XX号的商铺（地下车库不计层）；
三、被告（反诉原告）怀化全通房地产开发有限责任公司在本判决生效后10日内向原告（反诉被告）曹佩玲按照9638元／年的标准从2015年10月1日起支付租金至被告（反诉原告）怀化全通房地产开发有限责任公司向原告（反诉被告）曹佩玲交付位于洪江市黔城镇豪京国际广场XX栋XX层XX号商铺（地下车库不计层）时止；
四、被告（反诉原告）怀化全通房地产开发有限责任公司在本判决生效后10日内向原告（反诉被告）曹佩玲支付违约金9638.08元；
五、原告（反诉被告）曹佩玲在本判决生效后10日内向被告（反诉原告）怀化全通房地产开发有限责任公司支付房屋面积差价款2324元；
六、驳回原告（反诉被告）曹佩玲的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）怀化全通房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
本案案件受理费1125元，反诉费31元，合计1156元，由原告（反诉被告）曹佩玲负担700元，由被告（反诉原告）怀化全通房地产开发有限责任公司负担456元。
如不服本判决，可自本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 杨 勇
人民陪审员 张师清
人民陪审员 何 胜
二〇一七年九月二十六日
代理书记员 刘思思