福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）思民初字第15069号
原告马明东，男，1972年7月21日出生，汉族，住厦门市思明区。
被告鄂超，男，1981年3月14日出�，汉族，住辽宁省抚顺市望花区。
原告马明东与被告鄂超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月29日受理后，依法由代理审判员王瑛适用简易程序，于2015年5月4日公开开庭审理。原告鄂超、被告马明东均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马明东诉称，2013年11月23日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将址于本市摩尔莲花香莲里32-33号地下一层D6单元的房屋出租给被告使用。租赁过程中，被告未支付2014年10月1日至2015年3月31日期间的店面租金，严重损害原告合法利益。请求判令：1、被告向原告支付2014年10月1日至2015年3月31日期间的店面租金共38934元整；2、被告向原告赔偿违约金10000元。
被告鄂超辩称，讼争房屋已于2014年10月1日由房东泉州市南益资产管理有限公司收回，故自此之后原告已经无权再向被告收取房租，且被告已将2014年10月1日起的房租交付给该房东，并与其签订了新的租赁合同。另，已有生效判决证实是由于原告违约导致合同解除，并非被告违约，故被告无需赔付违约金。
经审理查明，泉州市南益资产管理有限公司（以下简称南益公司）与厦门豪绅台球休闲有限公司（以下简称豪绅公司）于2010年6月20日签订了一份《莲花广场32-33#地下一层租赁合同》，约定由豪绅公司承租南益公司所有的厦门市思明区香莲里32-33号莲花广场地下一层D1至D18单元、D20至D31单元房屋，租期自2010年6月20日至2018年10月19日，租赁期间豪绅公司有权向第三方转租等。2013年11月，豪绅公司将上述部分房产分租给马明东，租期5年。
2013年11月23日，马明东与鄂超签订了一份《房屋出租合同》（以下简称讼争合同），约定马明东将址于厦门市摩尔莲花香莲里32-33号地下一层D6单元的房�（以下简称为讼争房屋）出租给鄂超使用，租期期限自2013年12月1日起至2018年11月30日止，每月租金6300元，免交物业管理费，合同押金10000元。合同第十条还约定，鄂超应按时缴纳租金，若恶意拖欠租金，每日按应交租金的2%收取滞纳金；合同期内若鄂超毁约，需提前一个月书面告知，并赔偿马明东10000元补偿金；若未提前一个月告知，鄂超则需额外支付一个月承包金作为赔偿。合同签订后，马明东依约向鄂超交付了讼争房屋，鄂超亦向马明东支付了10000元押金及2014年9月之前的租金。
另查明，2014年10月，因豪绅公司欠付租金，南益公司将其诉至本院，后本院作出（2014）思民初字第15244号民事判决，认定《莲花广场32-33＃地下一层租赁合同》已于2014年10月1日解除，该判决书现已发生法律效力。2015年7月9日，鄂超亦将马明东起诉至本院，要求解除讼争合同及退还已交纳的10000元押金，本院于2015年9月17日作出（2015）思民初字第10645号民事判决，认定因豪绅公司的违约行为致马明东无法履行讼争合同，并判令解除讼争合同并要求马明东退还鄂超押金10000元。后，马明东因对该判决书不服而提起上诉，厦门市中级人民法院于2015年12月28日作出（2015）厦民终字第4236号民事判决，驳回上诉，维持原判。
以上事实，有《莲花广场32-33＃地下一层租赁合同》、《房屋出租合同》、缴纳店面租金明细、（2014）思民初字第15244号民事判决书、（2015）思民初字第10645号民事判决书、（2015）厦民终字第4236号民事判决书以及当事人的庭审陈述笔录为证，本院予以确认。
审理中，被告鄂超主张其已将讼争房屋自2014年10月1日至2015年3月31日期间的租金交付给南益公司，并提交以下证据予以证明：1、南益公司出具的《情况说明�，载明南益公司解除与豪绅公司的租赁合同后，即要求转租的厦门市思明区小胖厨快餐店搬离，后经协商，该快餐店同意自2014年10月1日起向南益公司支付租金，双方确立租赁关系；2、鄂超与南益公司签订的《摩尔莲花房屋租赁合同》（合同编号2014034），载明鄂超向南益公司承租址于本市莲花新村香莲里32-33号半地下层D22.23、D27.33单元房屋，租赁期限自2014年12月1日起至2018年11月30日止，其中2014年12月1日至2015年11月30日的租金为8000元／月；鄂超主张该房屋与讼争房屋系同一地点，该合同约定的租赁期间虽自2014年12月1日起，但自2014年10月1日起的租金即已支付给南益公司；3、物业公司出具的《情况说明》，载明2013年12月至2015年5月期间鄂超所经营的“小胖厨”快餐店产权地址为厦门市思明区莲花新村香莲里32-33号半地下层D22、23、27、33；3、三张租金发票，载明的付款方�为鄂超，项目均为莲花广场半地下层D22232733单元租金，备注处载明期间为2014年10月1日至2015年5月31日，租金为每月8000元。
原告马明东对上述证据质证认为：1、南益公司出具的《情况说明》的真实性、关联性均有异议，对南益公司公章的真实性无异议，但对该证据的形成时间有异议；2、鄂超与南益公司签订的《摩尔莲花房屋租赁合同》真实性有异议，该合同所约定的房屋坐落及面积与讼争合同所约定的不一致；3、物业公司出具的《情况说明》的真实性有异议，物业公司未出庭作证，不应采信；4、发票的出票时间系2015年6月2日，而备注的租金期间系2014年10月1日至2014年11月30日，证明该期间鄂超并未实际支付租金。
本院分析认为，马明东虽对鄂超提交的前述证据的真实性均不予认可，但并未提交相反证据予以反驳，且上述证据的内容可互相印证，故对上述证据的真实性，本院均予以采信。根据上述证据，可以认定莲花新村香莲里32-33号半地下层D22.23、D27.33单元房屋即指讼争房屋，鄂超已按8000元／月的标准向南益公司支付了讼争房屋自2014年10月1日至2015年3月31日期间的租金。
本院认为，讼争合同系原、被告双方真实意思表示，内容于法不悖，属有效合同。然，该合同所涉租赁房屋系原告马明东向豪绅公司所承租，而豪绅公司系向房屋产权人南益公司所承租，故讼争合同的实际履行情况势必受到多重租赁关系之影响。本案中，因豪绅公司欠付租金，致使南益公司于2014年10月1日解除了与其就讼争房屋形成的租赁关系，该事实亦直接导致马明东无法履行讼争合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合�时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿”，故鄂超根据讼争房屋产权人南益公司之要求，直接向其支付2014年10月1日至2015年3月31日的租金，并无不当；对马明东要求鄂超向其支付该笔租金之诉请，本院不予支持。另，讼争合同并非因鄂超违约而解除，对马明东要求鄂超赔偿10000元违约金之诉求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告马明东的诉讼请求。
本案案件受理�512元，由原告马明东负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 王 瑛
二〇一六年五月五日
代书 记员 周月娜
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。