广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终17962号
上诉人（原审被告）：北京好博会展服务有限公司，住所地北京市海淀区。
法定代表人：杜盛祥。
委托诉讼代理人：夏兴菊、彭宁燕，均为该司职员。
被上诉人（原审原告）：广东省奥林匹克体育中心，住所地广东省广州市天河区。
法定�表人：史安方。
委托诉讼代理人：郑海鹰、邹忠胜，均为广东法制盛邦律师事务所律师。
原审第三人：广州市小柠檬体育发展有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：张延革。
委托诉讼代理人：苏仲源，该司职员。
上诉人北京好博会展服务有限公司（以下简称好博公司）因与被上诉人广东省奥林匹克体育中心（以下简称奥体中心）、原审第三人广州市小柠檬体育发展有限公司（以下简称小柠檬公司）租赁合同纠纷纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人好博公司委托诉讼代理人夏兴菊、彭宁燕，被上诉人奥体中心的委托诉讼代理人郑海鹰，小柠檬公司的委托诉讼代理人苏仲源到�参加诉讼。现已审理终结。
好博公司上诉请求：撤销一审判决，发回一审法院或查清事实后依法改判。事实和理由：一、一审法院超请求范围，判决有误，应予撤销和改判。一审判决第六、第七项均属超请求判决。一审判决第五项中，明明是支付拖欠2013年12月的水电费，但在判决我方支付违约金时出现了“自2013年1月6日计至奥体中心主张的2016年3月31日止”的内容。二、一审法院无视我方的诉讼权利，未就我方提交的证据进行认证并作出认定，属于认定事实错误，一审判决应予撤销。一审诉讼期间，我方向一审法院提交了奥体中心于2015年初即准备毁约的证据和视听资料，但一审法院不仅未就该证据进行质证，亦未在判决书中进行认定，严重违反《中华人民共和国民事诉讼法》有关证据应当质证认证的规定，导致事实认定错误。奥体中心属于广东省体育局的二级事业法人，既无对外出租场地的经营权，亦无权出租该场地。双方签订《协议书》时，奥体中心并未表示其出租的场地未经其上级主管部门授权批准，也未告知其没有体育场地对外出租经营的资质，导致我方与其签订的《协议书》无法正常履行，商户无法办理工商年审、前期投入无法收回。奥体中心以合法形式掩盖其非法营利的目的，欺骗我方与其订立合同，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）、（五）项之规定，本案合同依法应当为无效合同。三、奥体中心违反合同约定，下达《整改通知》的行为属于违约行为，极大地扰乱和影响我方的正常经营，导致未签约商户无法与我方签订场地使用协议，已签约商户不敢续约的严重后果。
奥体中心辩称：我方认可一审判决。关于好博公司提到涉案协议无效的问题，涉案协议在2013年签订，如�好博公司提出无效应该在协议签订一年内依法提出，而好博公司到现在才提出，没有法律依据。
小柠檬公司述称：同意好博公司的上诉意见。
奥体中心向一审法院起诉请求判令：1、解除奥体中心与好博公司于2013年9月签订的《场地使用协议书》；2、好博公司支付2015年1月1日至2015年8月31日期间的场地使用费300000元（5000元/天×30天×25%×8个月）及逾期支付场地使用费的违约金72000元（300000元×1‰×240天）；3、好博公司支付2015年1月1日至2015年8月31日期间的物业管理费40000元（5000元/月×8个月）；4、好博公司支付2013年12月、2016年1月、2016年2月的水电费4907.7元（其中2013年12月水电费为1112.22元，2016年1月水电费为2944.71元，2016年2月水电费为850.77元）及逾期支付违约金1118.98元（其中2013年12月水电费1112.22元的违约金为939.8元，2016年1月水电费的违约金为176.68元，2016年2月水电费的违约金为25.5元）；5、本案诉讼费用由好博公司承担；6、好博公司支付自2015年9月1日起至双方协议解除之日止的场地使用费及逾期付款违约金；7、好博公司支付自2015年9月1日起至双方协议解除之日止的物业管理费。
一审法院认定事实：奥体中心是广东省体育局举办的事业单位法人。
奥体中心（甲方）、好博公司（乙方）双方签订《场地使用协议书》（合同未注明签约日期，奥体中心诉称为2013年9月，好博公司辩称为2013年8月），约定：甲方将位于广州市xx区xx路xx广场东侧部分场地面积约为5000平方米的空地（简称涉案场地）提供给乙方用于经营“广州xx交易中心”。使用期限规划5年，自2014年1月1日至2018年12月31日。甲方须在2013年9月20日交付场地给乙方，乙方须在2013年12月1日开放对外营业。该场地使用费的支付标准为乙方经�项目场地租金（乙方与第三方签署的租赁协议等）所得的25%。场地使用费按月进行结算。物业管理费每月5000元，第一年按照每月2500元收取，第二年起按照每月5000元收取。场地使用费计费标准为第一年甲方给予乙方一定的扶持政策即乙方对外租赁场地的价格每天每平方1元，每年对外租赁场地的价格8%的递增比例；乙方项目使用面积按2500平方米的保底面积计算，即使用面积不足2500平方米按2500平方米计算，超过2500平方米按实际面积计算，从第二年起按5000平方米使用面积计算。乙方应按时履行向甲方交纳水、电费等各项费用，乙方按实际用量按月结算给甲方，水、电计价标准最高不超过国家相关规定的计价收费标准；乙方须于每月5号前向甲方支付上个月的水电等各项费用。乙方如无正当理由，逾期支付场地使用费、水电费等各项费用的，每逾期一天，须按欠�总额的千分之一支付违约金；如逾期支付天数累积超过30天，甲方有权单方解除本协议，并保留向乙方收取未付场地使用费及违约金权利。本协议签订同时乙方须缴纳100000元给甲方作为合同保证金，本协议到期后，如双方不再续约且乙方无任何违约行为，则甲方在本协议期满后一个月内一次性无息退还该保证金给乙方。若因一方违反本协议约定义务，导致本协议无法履行的，守约方有权要求解除本协议，并有权要求违约方赔偿守约方一切经济损失及可预见收益。合约到期后，如双方明确不再续约，乙方须在合约到期之日起30天内，自行清理所放置物品，将完整、无损、清洁的场地交还甲方；逾期未能清理的，视为乙方自动放弃放置或装置或存放于本协议第一条所指场地的所有物品、设备、设施等的所有权，甲方自动享有前述物品、设备、设施的所有权，且有权对前�物品、设备、设施作任意处理等。
合同签订后，好博公司支付奥体中心保证金100000元，奥体中心将涉案场地交付好博公司使用。好博公司缴纳租金、管理费至2014年12月31日，缴纳水电费至2015年12月31日。
2015年4月、5月、6月，奥体中心分别向好博公司发函催款。
2015年9月16日，奥体中心提起本案诉讼。
2016年7月11日，一审法院会同奥体中心、好博公司双方到涉案场地现场勘查，现场可见涉案场地位于xx广场东侧，场地用铁网围起，场内有两层的集装箱办公楼（“小柠檬”）、自行车练习坡道及铺设的水泥地等。现场好博公司表示：上述场地已闲置很久，因今天没带钥匙故无法进入场地；除分租户“小柠檬”外，其余分租户均已撤场。
2016年7月21日，一审法院在涉案场地现场张贴公告，敦促涉案场地的实际使用人限期向本院申报权利。此后小柠檬公司向该院申报权利，该院依法追加小柠檬公司作为第三人参加诉讼。
在2016年9月6日的一审庭审中，小柠檬公司表示：我方目前仍在涉案场地实际经营。
本案一审中奥体中心、好博公司双方确认：1、关于租金标准，首年为18750元/月，第二年起为37500元/月。2、关于物业管理费标准，首年为2500元/月，第二年起为5000元/月。好博公司另确认：我方进场后接通了水电、建了围栏。
关于奥体中心主张的水电费，奥体中心提供如下证据：1、2013年12月水电费单。载明：计费周期2013年12月5日至2013年12月31日；电表上月（2013年12月5日）读数314，本月（2013年12月31日）读数1163，实际用电量849，单价1.2，应收金额1018.8元；水表上月（2013年12月5日）读数16，本月（2013年12月31日）读数34，实际用水量18，单价5.19，应收金额93.42元；水�费合计1112.22元。2、2016年1月水电费通知单。载明：计费周期2016年1月1日至2016年1月31日；电表上月读数39404，本月读数41819，实际用电量2415，单价1.2，应收金额2898元；水表上月读数539，本月读数548，实际用水量9，单价5.19，应收金额46.71元；水电费合计2944.71元。3、2016年2月水电费通知单。载明：计费周期2016年2月1日至2016年2月29日；电表上月读数41819，本月读数42515，实际用电量696，单价1.2，应收金额835.2元；水表上月读数548，本月读数551，实际用水量3，单价5.19，应收金额15.57元；水电费合计850.77元。经质证，好博公司确认其欠交上述水电费。
关于上述水电费的违约金，奥体中心认为按如下方式计算：1、2013年12月水电费1112.22元的违约金为939.8元［1112.22元×1‰×（25天+365天+365天+90天）］（2013年12月5日至2016年3月31日）。2、2016年1月水电费2944.71元的违约金为176.68元［2944.71元×1‰×60天］。3、2016年2月水电费850.77元的违约金为25.5元［850.77元×1‰×30天］。
奥体中心一审庭后表示：1、关于好博公司支付的100000元保证金，因好博公司拖欠相关费用的行为已构成违约，依照合同“本协议到期后，如双方不再续约且乙方无任何违约行为，则甲方在本协议期满后一个月内一次性无息退还该保证金给乙方”的约定，在本案进入执行阶段后，用以优先冲抵好博公司逾期支付的违约金。2、关于奥体中心第6、7项诉请，奥体中心庭后表示：奥体中心从未向好博公司出具任何解除合同函件，在法院解除双方合同后，如好博公司不自觉履行生效判决、及时交还场地，上述诉请中的费用应计至场地实际交还之日。对此，好博公司提出异议，小柠檬公司则无异议。
在一审法院2016年10月18日的庭询中，奥体中心、好博公�双方表示同意于2016年10月21日上午9时办理场地交接，但小柠檬公司表示在好博公司未对其作出合理补偿前不同意搬走。
一审法院认为：本案为奥体中心、好博公司之间的租赁合同纠纷。奥体中心、好博公司签订的《场地使用协议书》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
奥体中心庭后关于其第6、7项诉请的情况说明实为增加诉请，在好博公司对此表示异议的情况下，一审法院对奥体中心该增加诉请的申请不予受理。
《场地使用协议书》约定“乙方如无正当理由，逾期支付场地使用费、水电费等各项费用的，每逾期一天，须按欠付总额的千分之一支付违约金；如逾期支付天数超过30天，奥体中心有权单方解除本协议，并保留向乙方收取未付场地使用费及违约金权利”。合同签订后奥体中心已将�案场地交付好博公司使用，好博公司应依约支付租金及水电费、物业管理费等，但按查明的事实，好博公司无合法正当理由，拖欠自2015年1月1日起的租金、物业管理费以及自2013年12月、2016年1月、2016年2月的水电费，好博公司上述行为已构成违约。现奥体中心要求解除双方《场地使用协议书》，理据充分，予以支持。合同解除后，好博公司应将其承租的涉案场地交还给奥体中心，小柠檬公司作为实际承租人对此负有协助义务。同时好博公司应向奥体中心支付欠付的费用。因合同并未约定因好博公司违约导致合同解除的情况下奥体中心有权没收保证金100000元，为避免双方讼累，合同解除后奥体中心应将该保证金返还好博公司。
关于奥体中心要求好博公司支付2015年1月1日至2015年8月31日期间的场地使用费300000元及违约金72000元的诉请。上述场地使用费实为租金。本案中奥体中心、好博公司双方确认租金标准为37500元/月，故上述期间的租金合计300000元（37500元/月×8个月），好博公司应支付上述租金300000元给奥体中心。至于违约金，奥体中心诉称违约金的计算方式为300000元×1‰/日×240日=72000元，鉴于《场地使用协议书》并无明确约定每月租金的支付时间，在此情况下违约金自次月1日起计算是恰当的，按此，2015年1月1日至2015年8月31日期间租金的违约金的计算，应分别以当月租金37500元为本金，分别自次月1日起计至奥体中心主张的2015年8月31日止；违约金总额以不超过奥体中心主张的72000元为限。
关于奥体中心要求好博公司支付2015年1月1日至2015年8月31日期间的物业管理费40000元的诉请。本案中奥体中心、好博公司双方确认物业管理费标准为5000元/月，故上述期间的租金合计40000元（5000元/月×8个月），好博公司应支付上述物业管理费40000元给奥体中心。
关于奥体中心要求好博公司支付2013年12月水电费1112.22元、2016年1月水电费2944.71元、2016年2月水电费850.77元，合计4907.7元及违约金1118.98元的诉请。本案中好博公司确认其拖欠奥体中心上述期间水电费4907.7元，判令好博公司支付上述水电费4907.7元给奥体中心。至于违约金，《场地使用协议书》约定乙方须于次月的5号之前，向甲方支付上个月的水电费等各项费用，每逾期一天，乙方须按欠付总额的千分之一支付违约金。根据奥体中心举证，结合上述合同约定，2013年12月水电费1112.22元的违约金，应以1112.22元为本金，按每日千分之一的标准，自2013年1月6日起计至奥体中心主张的2016年3月31日止，违约金金额以不超过奥体中心主张的939.8元为限；2016年1月水电费2944.71元的违约金，应以2944.71元为本金，自2016年2月6日起计至奥体中心主张的2016年3月31日止，违约金金额以不超过奥体中心主张的176.68元为限；2016年2月水电费850.77元的违约金，应以850.77元为本金，自2016年3月6日起计至奥体中心主张的2016年3月31日止，违约金金额以不超过奥体中心主张的25.5元为限。
关于奥体中心要求好博公司支付自2015年9月1日至双方所签《场地使用协议书》解除之日止的场地使用费及逾期付款违约金、物业管理费的诉请。好博公司应向奥体中心支付自2015年9月1日起至该院判决当日即判令解除双方合同当日2016年10月31日期间的租金525000元（37500元/月×14个月）、物业管理费70000元（5000元/月×14个月）。同时好博公司应向奥体中心支付上述期间租金的逾期付款违约金（每月租金的逾期付款违约金以37500元为计算本金，按1‰/日的标准，自次月1日起计至清偿之日止；每月租金的逾期付款违约金总额以不超过本金为限）。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除奥体中心、好博公司双方签订的《场地使用协议书》。二、自本判决发生法律效力之日起15日内，好博公司将其承租的位于广州市xx区xx路xx广场东侧部分场地面积约为5000平方米的空地交还奥体中心，小柠檬公司负有协助义务。三、自本判决发生法律效力之日起15日内，好博公司支付奥体中心2015年1月1日至2015年8月31日期间的租金300000元及违约金（分别以当月租金37500元为本金，分别自次月1日起计至奥体中心主张的2015年8月31日止；违约金总额以不超过奥体中心主张的72000元为限）。四、自本判决发生法律效力之日起15日内，好博公司支付奥体中心2015年1月1日至2015年8月31日期间的物业管理费40000元。五、自本判决发生法律效力之日起15日内，好博公司支付奥体中心2013年12月水电费1112.22元、2016年1月水电费2944.71元、2016年2月水电费850.77元，合计4907.7元及违约金（2013年12月水电费1112.22元的违约金，应以1112.22元为本金，按每日千分之一的标准，自2013年1月6日起计至奥体中心主张的2016年3月31日止，违约金金额以不超过奥体中心主张的939.8元为限；2016年1月水电费2944.71元的违约金，应以2944.71元为本金，自2016年2月6日起计至奥体中心主张的2016年3月31日止，违约金金额以不超过奥体中心主张的176.68元为限；2016年2月水电费850.77元的违约金，应以850.77元为本金，自2016年3月6日起计至奥体中心主张的2016年3月31日止，违约金金额以不超过奥体中心主张的25.5元为限）。六、自本判决发生法律效力之日起15日内，好博公司支付奥体中心2015年9月1日至2016年10月31日期间的租金525000元及逾期付款违约金（当月租金的逾期付款违约金分别以37500元为计算本金，按1‰/日的标准，分别自次月1日起计至清偿之日止；每月租金的违约金总额以不超过本金为限）。七、自本判决发生法律效力之日起15日内，好博公司支付奥体中心2015年9月1日至2016年10月31日期间的物业管理70000元。八、自本判决发生法律效力之日起15日内，奥体中心返还好博公司保证金100000元。九、驳回奥体中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费33950元，由好博公司负担。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
一审诉讼中，好博公司向法院提交了通话录音证据，拟证明由于奥体中�不配合，导致好博公司无法办理相应经营手续。经质证，奥体中心对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，并表示无法确认录音证据中的当事人。另查，奥体中心在一审开庭前已提出增加其第6、7项诉讼请求，好博公司已对此作出答辩。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。
本院认为：奥体中心与好博公司签订的涉案《场地使用协议书》为双方当事人的真实意思表示，内容无违反相关法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，对双方均有法律约束力。好博公司在二审中以奥体中心无出租经营资质及未经其上级主管部门授权批准等理由主张该协议书为无效合同，因缺乏法律依据，本院对此不予认可。
关于违约责任的认定问题。合同签订后奥体中心已将涉案场地交付好博公司使用，好博公司应依约支付租金及水电费、物业管理费等费用，但好博公司无正当理由拖欠自2015年1月1日起的租金、物业管理费以及2013年12月、2016年1月、2016年2月的水电费，已构成违约。而好博公司在二审诉讼中提出奥体中心存在向好博公司下达整改通知及断水断电等违约行为，阻挠好博公司正常经营的主张，因理据不充分，本院不予采纳。因此，奥体中心起诉请求解除涉案《场地使用协议书》及交还涉案场地，合理有据，一审法院予以支持并无不当。
对于好博公司上诉提出一审判决第六、第七项属超出奥体中心诉讼请求范围一事。经查，奥体中心在一审开庭前已提出增加其第6、7项诉讼请求，好博公司亦已对此作出答辩，一审法院对于某诉请作出一审判决第六、第七项，不属超过奥体中心的诉讼请求范围。而奥体中心在一审开庭后作出的对于其第6、7项诉请的情况说明实为再次增加诉请，已超过民诉法规定的期限，一审法院对奥体中心该增加诉请的申请不予受理并无不当。
关于好博公司应向奥体中心支付的费用金额问题。经审核，一审法院判决好博公司支付2013年12月水电费1112.22元的违约金自2013年1月6日起计有误，该违约金应自2014年1月6日起计算。一审法院判决好博公司应支付的其他费用金额无误，本院予以维持。
综上所述，原审判决查明事实清楚，实体处理基本妥当，唯对2013年12月水电费违约金的计算有误，本院对此予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1558号民事判决第一、二、三、四、六、七、八、九项；
二、变更广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1558号民事判决第五项为：于本判决书送达之日起15日内，北京好博会展服务有限公司支付广东省奥林匹克体育中心2013年12月水电费1112.22元、2016年1月水电费2944.71元、2016年2月水电费850.77元，合计4907.7元及违约金（2013年12月水电费1112.22元的违约金，应以1112.22元为本金，按每日千分之一的标准，自2014年1月6日起计至广东省奥林匹克体育中心主张的2016年3月31日止，违约金金额以不超过广东省奥林匹克体育中心主张的939.8元为限；2016年1月水电费2944.71元的违约金，应以2944.71元为本金，自2016年2月6日起计至广东省奥林匹克体育中心主张的2016年3月31日止，违约金金额以不超过广东省奥林匹克体育中心主张的176.68元为限；2016年2月水电费850.77元的违约金，应以850.77元为本金，自2016年3月6日起计至广东省奥林匹克体育中心主张的2016年3月31日止，违约金金额以不超过广东省奥林匹克体育中心主张的25.5元为限）。
如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费33950元，由北京好博会展服务有限公司负担33850元，广东省奥林匹克体育中心负担100元。二审案件受理费33950元，由北京好博会展服务有限公司负担33850元，广东省奥林匹克体育中心负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 吴国庆
审判员 黄 嵩
审判员 姚伟华
二〇一七年二月二十一日
书记员 陈婷婷