北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第5004号
上诉人（原审被告）靳×，女，1986年11月7日出生。
委托代理人吕凤刚，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈×，男，1983年10月25日出生。
委托代理人赵冬生，男，1961年12月27日出生。
被上诉人（原审原告）赵×，女，1953年5月15日出生。
委托代理人孟晓海，北京市京师律师事务所律师。
委托代理人盛兰。
上诉人靳×与被上诉人陈×、赵×因夫妻财产约定纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第31257号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵×在原审法院诉称：我是中国农业部×退休人员，与陈×系母子关系。2009年10月30日，农业部根据我的职务、工龄、部龄等经农业部房管处审核分配给我位于北京市朝阳区×号两居室一套，建筑面积为95.32平方米。该房屋性质为限价房，因我已办理退休手续，为方便办理贷款手续，经部房管处同意，以陈×的名义签订购房合同，我支付了购房的定金、首付款及契税、维修基金和其后的按揭等全部费用。陈×和靳×于2010年2月11日登记结婚，2013年5月17日办理了离婚手续。2014年7月，我得知他们在离婚协议书中将该房屋作为夫妻共同财产进行了分割，我认为他们的行为侵害了我的财产权益，为此诉至法院，请求判令靳×和陈×于2013年5月17日所签订的《离婚协议书》中第三条第一款关于房屋的内容无效。
靳×辩称：我和陈×的离婚协议中各项内容均系我们离婚时的真实意思表示，该约定也经过了民政部门法定备案程序，不涉及效力的问题，因此赵×的诉讼请求理应被驳回。诉争房屋是限价商品房，之所以登记在陈×名下是经过法定程序的，我和陈×支付了房贷，交了契税。根据建委的文件规定，限价商品房在夫妻之间可以做出约定，并且可以根据约定进行变更登记，由此可见，虽然本案诉争房屋是政策性住房，但是可以在夫妻之间进行变更登记，所以我们之间关于房屋的约定不违反法律和政策的规定，反而是政策所允许的。在我们离婚过程中陈×属于过错方，应该对我进行照顾，并不是被逼无奈，双方离婚协议签订后一直在履行。赵×和陈×是母子关系，有共同利益，这种情况下，双方在本案中所提的意见及证据应该由法院严格审查，特别是赵×给陈×出具的承诺书，其效力是存在疑问的。
陈×辩称：同意赵×的诉讼请求。2009年购买涉案房屋的时候我还不认识靳×，我们不可能一起申请。该房屋是我母亲赵×经过农业部照顾分到的房子，这种取得方式是经过公示的。当时因为其是退休职工，不好办贷款，才通过我的名义办理贷款。房屋的首付款25万元全部是由赵×支付的，后续各种费用都是赵×将钱给我由我来还贷款。我和靳×离婚时在同一单位，因靳×不同意离婚，我为了离婚才在靳×要求下签的离婚协议书。涉案房屋不是我们的，在婚姻法中明确写明，房屋由父母出资购买的不属于夫妻共同财产，所以离婚协议书中说房屋是夫妻共同财产是不对的，我们都没有权利分割涉案房屋。
原审法院经审理查明：赵×系农业部机关服务局退休干部，其与陈×系母子关系。靳×与陈×原系夫妻关系，二人2010年2月11日登记结婚，后因感情不和于2013年5月17日协议离婚，双方在离婚当日签订《离婚协议》一份，约定：一、男女双方自愿离婚。二、男女双方婚后无子女。三、男女双方婚后共同财产的处理：（1）房屋：男方承诺：夫妻双方在婚姻关系存续期间内共同所有的位于北京市朝阳区×室，归女方所有。男方主动承诺：当第一时间拿到房产证时，男方必须及时协助女方办理有关房屋所有权变更业主姓名的一切手续。若因贷款尚未还清而造成无法办理变更手续的，男方需在两个月内一次性还剩余全部贷款余额，积极协助女方进行变更手续。（2）车辆：夫妻双方与婚后2010.2.25购入共有财产宝马MINICOOPERFAN（京×）轿车一辆，归男方所有。四、双方确认在婚姻关系存续期间尚有人民币29万元左右的房屋抵押贷款未还清，剩余贷款全部由男方承担。经查，涉案房屋系2010年10月30日陈×作为买受人与出卖人北京金隅嘉业房地产开发有限公司（以下简称金隅嘉业公司）签订编号为Y×的《商品房预售合同（限价商品住房）》购买。该合同打印日期为2010年4月15日，并于同日办理了网上签约备案手续。合同约定该房屋的总价款为613946元，于签订合同当日支付25.39467万元，余款通过公积金贷款36万元支付。另经查明，涉案房屋的付款情况为：首付款25.39467万元均由赵×支付，其中于2009年11月17日通过银行转账支付20万元，金隅嘉业公司于2010年4月7日和4月13日分别开具了首付款的购房款发票；2010年11月29日，陈×和靳×作为借款人与中国建设银行股份有限公司北京市分行签订《住房公积金贷款借款合同》，向该行贷款36万元用于支付涉案房屋的剩余购房款。另查，涉案房屋的装修款亦系由赵×支付。涉案房屋于2013年8月5日取得房屋所有权证，登记在陈×名下。案件审理中，赵×提交署日期为2009年10月30日的“2009年农业部职工购买限价房临时凭单”的复印件对其陈述予以佐证。经查，该临时凭单显示的购房地址为E6-2-2106，并注明持临时凭单到金隅嘉业公司换取确认单，靳×对该凭单的真实性及证明内容均不认可。经赵×申请，法院前往农业部基建房管处对涉案房屋的情况进行调查，该处副处长李×向法院陈述称：“赵×以前是农业部下属幼儿园的老师，现已退休，×区的房子是农业部与北京市有关部门协调后，对部里以前住房未达标的老职工通过工龄、部龄、住房面积未达标数额等排序之后按照该顺序给予相应的选房资格，赵×属于住房未达标的老职工，所以有资格参与排序，因为×小区的房子属于限价商品房，有选房资格并且排序排到的职工才能实际选房，在其选房之后，由农业部向其开具“农业部职工购买限价房临时凭单”，选房的职工凭此凭单到开发商处办理购房手续。因为部分职工已经退休，无法办理贷款，经农业部×与基建房管处协商，确定将无法办理贷款的购房职工的名字改为其家人的名字，并由农业部同意出具相应的证明，其中就包括将赵×的名字变更为其子陈×。赵×的工龄、部龄和住房未达标面积只是作为确认分房顺序时计分的因素，并未进行相应的折价或优惠。”靳×认为上述意见属于李×的个人说法，没有出具农业部的相关材料及赵×的购房手续，且没有农业部的盖章，李×没有权利代表农业部对涉案房屋的事项进行定性，其证言内容也证明在购买涉案房屋时赵×的工龄、部龄没有进行折价优惠。靳×认可赵×在购买涉案房屋时起到了协调作用，但买房、还贷都是其和陈×在进行。陈×对李×的陈述均表示认可，并称在购买涉案房屋时其和靳×还不认识，首付及贷款均系赵×支付，结婚后虽用靳×的账户还贷，但是每次都是赵×将还贷的钱打到自己账户，再由自己交给靳×还贷。赵×另提交陈×向其出具的“承诺书”一份，陈×为承诺人，赵×为权利人，内容为为：权利人和承诺人为母子关系，赵×为农业部退休职工，2009年10月30日经农业部房管处审核分配给赵×限价房一套，地址在：北京市朝阳区×号，因赵×退休无法办理贷款手续，以陈×名义购房方便办理贷款手续，允许陈×在该房屋中居住，但赵×时该房产的实际拥有人，负担购房首付款及其他费用。陈×承诺此房子产权归赵×所有，不得擅自处置该房产。“承诺书”下方所署日期为2009年11月8日。靳×对该“承诺书”的形成时间有异议，认为是赵×和陈×为了本案诉讼而书写的，二人有直接的利害关系，对其合法性和证明目的均不认可。庭审中，靳×认可涉案房屋的购房款及装修款系赵×支付，但其认为赵×出钱系对其和陈×的赠与，赵×对此不认可。经询，赵×称其和陈×均不符合北京市有关限价商品房的申请条件，涉案房屋交付首付款的时间在2009年11月，签订预售合同是在2010年10月，且首付款和装修款均由其支付，能够说明涉案房屋系其单位的福利；陈×称其从未申请过涉案房屋；靳×称陈×具有购买限价商品房的资格，其认为涉案房屋系在赵×的帮助和协调下促使陈×及其家庭成员申请到的限价商品房，并不代表赵×拥有该房屋的权属。
原审法院经审理后认为：不动产可以由两人以上共有。虽然不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但并不能完全代表物权的真实状态，权利人可以通过出资购买等方式取得相应的物权。就本案争议的问题，首先，涉案房屋系限价商品房，属于政策性住房，在购买资格及申请程序方面有一定的限制。而陈×认可涉案房屋并非自己通过向有关部门申请购买，靳×亦不能证明陈×系通过申请取得购买涉案房屋的资格并购买，且其认可赵×在购买涉案房屋过程中起到了协调作用。其次，赵×的举证虽不能证明涉案房屋系农业部向其个人分配的住房，但足以认定其有购买房屋的意思表示，对房屋的购买亦有相应的出资行为。综上，法院足以认定涉案房屋有赵×的出资，其对涉案房屋应当享有相应的权利份额。据此，靳×和陈×于2013年5月17日离婚协议中所处分的涉案房屋并非其二人的夫妻共同财产。因靳×和陈×亦无证据证明其分割涉案房屋的意见经过了赵×的同意，故其二人处分涉案房屋的行为应认定为无效。靳×虽称赵×支付涉案房屋的首付款及装修款的行为系对其和陈×的赠与，但赵×对此并不认可，靳×亦未能举证证明赵×曾有赠与的意思表示，法院对其该意见不予采信。原审法院据此判决如下：靳×和陈×于二〇一三年五月十七日签订的《离婚协议》第三条中关于北京市朝阳区×室房屋的约定内容无效。
判决后，靳×不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。其主要上诉理由为：一审法院认定争议房产为三方共有，而赵×主张单独所有，判非所请。赵×不是争议房屋的申请人，而是陈×与靳×婚后申请。赵×出资的首付款应视为父母对子女的赠与。本案不符合借名买房的特征，因为贷款是以陈×和靳×的名义共同申请，也是二人共同偿还的，购房手续均在靳×与陈×处，赵×并未实际居住，因此本案不是借名买房。陈×与赵×的协议是倒签的，不是真实的。赵×、陈×服从原审判决。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
以上事实，有退休证、《商品房预售合同（限价商品住房）》、《住房公积金贷款借款合同》、房屋所有权证、工商银行对账单、购房款发票、结婚证、离婚证、离婚协议、交通银行零售客户交易明细清单、汇款凭证、转账记录、调查笔录等书证及双方当事人庭审陈述等证据在案佐证。
本院认为：《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第七条关于婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产的规定，其适用需父母有赠与意愿。本案中，赵×否认其有赠与意愿，且无证据表明其有赠与意愿，故其支付首付款以陈×名义购买争议房屋，不能视为对陈×的赠与。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》（试行）第十五条规定当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。本案中，争议房屋虽由赵×支付首付款购买，且使用了其工龄利益，但房屋权益实际上由陈×与靳×享有，且无证据表明赵×向陈×支付房屋贷款，因此不符合借名买房的特征，而赵×与陈×关于借名买房约定的真实性亦无法确定，因此无法认定赵×与陈×之间存在借名买房关系。《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。该证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况并不一定完全吻合。有证据证明登记人以外的其他人为真正权利人或享有权利份额的，可否定不动产权属证书记载的权利人的权利。《物权法》第九十四条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。依据农业部开具的“农业部职工购买限价房临时凭单”及农业部基建房管处副处长李×在接受原审法院调查时陈述的意见，争议房产的申请人为赵×，购买使用了赵×的工龄、部龄，属于赵×的职工福利，而靳×关于争议房屋系其与二人婚后申请的上诉意见没有证据支持。且赵×对房屋的购买支付了首付款，赵×的出资和工龄利益使其成为争议房屋的共同购买人，其对争议房屋享有份额。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《合同法》第五十一条规定的无权处分，既包括无处分权人处分他人财产的情形，也包括处分权受限制的共有人处分共有物的情形。本案中无证据表明陈×与靳×签订离婚协议时征求了赵×的意见，因此二人约定将争议房屋归靳×所有应属无效，但靳×如认为己方利益受损，可另行主张权利。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由靳×和陈×各负担35元（赵×已预交，于本判决书生效后7日内给付赵×）；二审案件受理费70元，由靳×负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李 丹
审判员 王 伟
审判员 付 辉
二〇一五年四月二十日
书记员 冯晓雪