吉林省长春市朝阳区人民法院民 事 裁 定 书（2016）吉0104民初3509号原告：吉林省天一房地产开发有限责任公司，住所地长春市开运街130号。法定代表人：万晓薇，总经理。委托诉讼代理人：初显力，吉林翔韵律师事务所律师。被告：李梓宁，女，现住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：周殷竹，吉林良智律师事务所律师。原告吉林省天一房地产开发有限责任公司（以下简称“天一房地产”）与被告李梓宁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天一房地产委托诉讼代理人初显力、被告李梓宁及其委托诉讼代理人周殷竹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天一房地产向本院提出诉讼请求：1.李梓宁给付天一房地产2016年7月1日至2016年11月18日房屋租金51,511.25元；2.李梓宁给付天一房地产2016年6月1日至2016年11月18日违约金228,019.00元（按1%计算）；3.李梓宁给付天一房地产租金10%的违约金13,334.50元，房屋押金30,000.00元不予返还。事实和理由：2015年6月19日李梓宁与天一房地产签订《天一•朝阳•地矿花园房屋租赁合同》。2016年11月18日前李梓宁在天一房地产不知情的情况下单方解除合同，无奈天一房地产在2016年11月18日通知李梓宁到场房屋交接手续，李梓宁委托案外人与申请人进行了交接手续，李梓宁违反合同义务，故天一房地产根据合同第四款第2条约定，李梓宁给付天一房地产租金51,511.25元：根据合同第十一款第2条约定：“乙方逾期交付租金，每逾期一日，除支付正常租金外，乙方按应缴年租金按日1%向甲方支付违约金；逾期15天未付，则表示乙方自动放弃租赁权，本合同自动终止”，李梓宁给付天一房地产违约金228,019.00元；根据合同第十一款第3条约定：“租赁期限内，如乙方不继续承租，甲方不退还押金及剩余租金，乙方按当期年租金的10%向甲方支付违约金”，李梓宁给付违约金13,334.50元、押金30,000.00元不予返还。李梓宁辩称：一、天一房地产不是《房屋租赁合同》的当事人，不具有本案原告主体资格。天一房地产于2016年七八月份两次找李梓宁，表示该房屋已经卖给案外人张青阳，并要求李梓宁签字确认同意更换《房屋租赁合同》的出租人。李梓宁于2016年8月已经在天一房地产代表朱健副总经理及案外人张青阳面前签字同意变更涉案房屋出租人为张青阳。天一房地产已经不是《房屋租赁合同》的一方当事人，不能以自己的名义向李梓宁主张权利，不具有本案原告主体资格。但因李梓宁法律意识不强并没有留下书面凭证，恳请法院就该事实向天一房地产核实；二、天一房地产诉称李梓宁违反合同义务构成违约与事情真实情况不符。在签字同意更换出租人为案外人张青阳后，李梓宁不清楚应该向谁支付房屋租金，并多次向天一房地产负责人朱健副总经理及案外人张青阳表示可随时来取房租，但是天一房地产及案外人均没有向我方主张过任何权利。且根据《房屋租赁合同》第四条第四款“装修保证金”的约定，李梓宁向天一房地产支付了50,000.00元作为租赁装修保证金，李梓宁如在协议签订后三个月内如期试营业或装修结束时未造成对房屋主体结构破坏，经双方确认后，天一房地产须在三日内无息返还。李梓宁如期开业且没有对房屋主体结构进行破坏，但时至今日，天一房地产拒绝确认且尚欠李梓宁装修保证金50,000.00元，如果法院确认天一房地产为《房屋租赁合同》一方当事人，李梓宁愿意以此抵消欠付天一房地产的房屋租金，如果天一房地产不同意抵消，李梓宁将提起反诉；三、天一房地产第二、三项诉讼请求中主张的违约金不符合法律规定及合同约定，不应支持。本案中李梓宁不存在违约行为，但如果法院认为李梓宁违约且天一房地产具有原告主体资格，但是第二项诉求中的违约金明显过高，不符合法律规定，请求法院予以减少；第三项诉讼请求所依据的事实与理由根本无适用余地，因双方是协商一致解除合同，不能适用《房屋租赁合同》第十一条第三款的约定，且同一案件中无法适用两个违约金条款，恳请法院向天一房地产确认其具体适用哪个约定向李梓宁主张违约金。关于房屋抵押金30,000.00元不予返还的主张违反合同约定及法律规定，不应予以支持，李梓宁就此亦会在反诉中主张权利。综上，恳请法院驳回天一房地产的诉讼请求，维护李梓宁的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并基此查明事实如下：一、2015年6月19日，天一房地产与李梓宁签订《天一·朝阳·地矿花园房屋租赁合同》，约定，天一房地产为甲方，李梓宁为乙方，乙方承租甲方所有的位于长春市朝阳区开运街3577号“天一·朝阳·地矿花园”小区门市房，用于经营餐饮行业。房屋租期自2015年7月1日至2020年6月30日。其中2016年7月1日至2017年6月30日，该房屋租金为1.20元/㎡·天，即年租金133,345.00元。租金每年一付，乙方需于每年6月1日前支付下一年租金给甲方。乙方向甲方支付50,000.00元作为租赁装修保证金，乙方如在协议签订后三个月内如期试营业或装修结束时未造成对房屋主体结构破坏，经双方确认后，甲方三日内无息返还；乙方如签约后不履行租约，视为空占资源，装修保证金不退。租赁期间由乙方负责交纳和营业有关的一切费用。乙方需对自己的经营行为负责，依法按时缴纳应由其负担的和营业有关的一切费用；为此，乙方须向甲方缴纳押金叁万元整，租赁到期后乙方不欠缴相关费用，甲方无息返还。乙方逾期交付租金，每逾期一日，除支付正常租金外，乙方按应缴年租金按日1%向甲方支付违约金；逾期15天未付，则表示乙方自动放弃租赁权，本合同自动终止。租赁期限内，如乙方不继续承租，甲方不退还押金及剩余租金，乙方按当期年租金的10%向甲方支付违约金。二、2016年4月26日，天一房地产向李梓宁送达《通知》，写明，租赁房屋因李梓宁放弃优先购买权，现该房已售出，原房屋租赁合同继续执行，天一房地产会将该房买受人相关信息及时提供给李梓宁。三、2016年5月6日，天一房地产与张青阳签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋出售给张青阳，并将该份合同进行备案。天一房地产认为，自此李梓宁应向张青阳支付房屋租金。四、2016年7月29日，天一房地产向李梓宁发出《通知》，写明，因李梓宁违反双方签订的《房屋租赁合同》第四条第三款约定，在规定期限内未支付房屋租金，截至2016年7月31日，应支付租金及违约金合计213,352.00元。因该房早已售出，现天一房地产及房主共同通知：如2016年7月31日前李梓宁没有与新房主就房屋租金达成一致意见，其将从装修保证金中扣除50,000.00元支付给新房主。李梓宁否认收到该份通知。五、2016年8月12日，李梓宁在其与天一房地产签订的《房屋租赁合同》上签写：“同意甲方变更为张青阳”。六、2016年11月18日，天一房地产与李梓宁委托代理人王晓雨就案涉房屋进行交接，并制作《交接单》，《交接单》载明交接事项：1.李梓宁同意解除案涉房屋租赁合同并委托王晓雨将租赁房屋以现状进行交接，另装修问题依据房屋租赁协议约定。2.交付日期2016年11月18日。3.房屋钥匙交回4把。4.房屋租赁费从2016年7月1日至今未交。5.水表读数：199m³。6.电表读数：33,182.91KW。7.物业费及卫生费：2016年1月10日至今未交（以缴费凭证为准）。8.采暖费：未交纳。9.房屋现状照片。庭审中，双方均认可《房屋租赁合同》自该日解除，案涉房屋现由天一房地产占有，房屋内已无李梓宁财产物品。七、天一房地产陈述称，2016年7月1日至2016年11月18日期间，李梓宁承租房屋尚欠电费3,311.57元，水费400.20元，采暖费基础热费及违约金480.04元，物业费及卫生费10,930.00元，以上合计15,121.81元，天一房地产代缴了电费、物业费及卫生费。并提供电费发票两张（电费年月为201611、201612），金额为3,311.57元。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的规定，本案中，天一房地产于2016年5月6日将案涉房屋出售给案外人张青阳，并在庭审中自认，该日后多次以电话、短信、书面通知等形式告知李梓宁与张青阳进行交接并向张青阳交纳房租，同时，其在7月29日发出的催收通知中亦要求李梓宁向新房主交纳房租及违约金，并于8月12日与李梓宁明确就出租人变更为张青阳作出书面补充约定，故天一房地产非本案适格之权利人，其诉讼主体错误，基此，天一房地产主张李梓宁支付2016年7月1日至2016年11月18日期间房屋租金，并支付相应违约金的请求，本院不予支持,可由变更后的出租人向李梓宁主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告吉林省天一房地产开发有限责任公司的起诉。案件受理费2,967.00元退还原告吉林省天一房地产开发有限责任公司。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  谢省伦人民陪审员  孙 梦人民陪审员  宋佳音二〇一六年十二月二十二日书 记 员  倪春祥