福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽03民终1313号上诉人（原审原告）：李志红，男，1975年3月28日出生，汉族，农民，住所地莆田市荔城区。被上诉人（原审被告）：莆田市新华都万家惠购物广场有限公司，住所地莆田市荔城区。统一社会信用代码：91350300685090837B。法定代表人：上官常川，总经理。委托诉讼代理人：陈民，男，1968年9月25日出生，汉族，居民，住所地福建省福清市,系被告莆田市新华都万家惠购物广场有限公司的职员。被上诉人（原审被告）：莆田市港辉物业管理服务有限公司，住所地莆田市城厢区。统一社会信用代码：91350302691937432N。法定代表人：郭韩云，总经理。被上诉人（原审被告）：莆田市港辉商业运营管理有限公司，住所地莆田市城厢区。统一社会信用代码：913503026990200043。法定代表人:黄仁泉，董事长。以上二被上诉人的共同委托诉讼代理人:王金财、郑政煌，福建理顺律师事务所执业律师。上诉人李志红因与被上诉人莆田市新华都万家惠购物广场有限公司﹙以下简称“新华都万家惠公司”﹚、莆田市港辉物业管理服务有限公司﹙以下简称“港辉物业公司”﹚、莆田市港辉商业运营管理有限公司﹙以下简称“港辉运营公司”﹚房屋租赁合同纠纷一案，不服莆田市城厢区人民法院（2017）闽0302民初3308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。李志红上诉请求：1、依法撤销莆田市城厢区人民法院（2017）闽0302民初3308号民事判决书，并改判支持李志红原审的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由新华都万家惠公司、港辉运营公司、港辉物业公司承担。事实和理由：一、一审法院认为：“162人业主代表与新华都万家惠公司、港辉物业公司于2016年10月9日签订《补充协议书》（二）是合法有效的，双方均应遵守并切实履行”是错误的。二、一审法院认为：“《商铺托管委托书》中已授权港辉运营公司及港辉运营公司指定的受托人可以自行决定租金标准及付款办法等”是错误的，明显偏袒新华都万家惠公司、港辉运营公司及港辉物业公司，缺乏依据。《补充协议书》（二）内容是降低租金，损害了李志红的合法权益。新华都万家惠公司辩称，一、我司已经按照相关的租赁合同、补充协议书约定，支付了所租赁商场的所有租金至2018年5月31日。李志红也已经收到我司支付的所有租金。二、2016年10月9日签订的的补充协议书中甲方（业主方）代表的签名是由莆田市港辉物业有限公司在业主代表签名后提供给我司。我司根据协议约定也已经履行相应义务，李志红无权要求我司另行支付租金及违约金。港辉运营公司、港辉物业公司辩称，一、本案租赁合同主体是新华都万家惠公司和李志红等162位业主，港辉物业公司只是受托代收代付租金，新华都万家惠公司按租赁合同约定已经支付相应租金，港辉物业公司也已经把租金支付给李志红，港辉物业公司、港辉运营公司均不构成违约行为。二、在新华都万家惠公司要退租的情况下，经过业主共同协商后降租，李志红的摊位无法单独分割，根据《物权法》第97条的规定，三分之二以上的业主有权决定该商场的招租及对租金进行调整。原审判决驳回李志红的诉讼请求是正确的。李志红向一审法院起诉请求：1、依法判令新华都万家惠公司、港辉物业公司、港辉运营公司从2016年2月1日起每月按人民币1053元支付李志红暂计至起诉之日止租金18427.5元，并从2016年2月1日起按每日万分之三暂计至起诉之日止的违约金402.78元。2、本案的诉讼费由新华都万家惠公司、港辉物业公司、港辉运营公司承担。庭审中，李志红变更诉讼请求为：1、依法判令新华都万家惠公司、港辉物业公司、港辉运营公司从2016年2月1日起每月按405.72元支付李志红暂计至起诉之日止租金及2016年5、6份的租金（405.72×18+1053×2），共计人民币9408.96元，并从2016年2月1日起以9408.96元为基数按每日万分之三暂计至起诉之日止的违约金282.26元。2、本案的诉讼费由新华都万家惠公司、港辉物业公司、港辉运营公司承担。一审法院查明，2010年2月25日，李志红与港辉运营公司签订《房屋租赁合同》一份，约定李志红将其向莆田市荔元房地产开发有限公司购买的坐落在莆田市城厢区学园南路嘉禾世纪广场第三层3167号建筑面积33.31平方米的商铺出租给港辉运营公司；租赁期限为12年，自2010年7月1日起至2022年6月30日止；第一年至第四年﹙2010年7月1日至2014年6月30日﹚租金总额为44226元，该租金在合同签订前一次性支付；第五年至第八年﹙2014年7月1日至2018年6月30日﹚租金每年为12636元，每三个月支付一次，即在每期的第二个月15日前支付当期三个月的租金；……。若港辉运营公司未按合同支付租金，则应自逾期之日起按应付金额每日万分之三支付违约金给李志红；双方还对其它权利义务进行约定。2010年5月30日，李志红与港辉运营公司签订《商铺托管委托书》，委托事项：委托港辉运营公司进行商业策划、招租、招商、市场培育、商场运营及物业管理等；并可直接以受托人的名义对外签订租赁合同，自行决定租金标准及付款办法等租赁合同的全部条款；在托管期限内，委托人承诺不以任何理由终止委托关系等；托管期限：自2010年7月1日起至2022年6月30日止。2010年2月28日，港辉运营公司将所承租的商铺整体委托给港辉物业公司，由港辉物业公司履行代收代付新华都万家惠公司的租金的义务。2010年9月21日，港辉物业公司与新华都万家惠公司签订《租赁合同》，将上述房产租赁给新华都万家惠公司。2014年5月1日，李志红与新华都万家惠公司、港辉物业公司签订《补充协议》，约定该房屋租金由港辉物业公司支付给李志红，港辉物业公司作为162人业主的受托方代为签订租赁合同及代收租金；自2014年5月1日起原合同项下“出租方”的所有权利义务概由162人业主共同承担，港辉物业公司同意对162人业主履行原合同义务承担连带担保责任；162人业主﹙含李志红﹚原已出具的《委托书》，在委托期限﹙至2022年6月30日﹚内，162人业主﹙含李志红﹚不可撤销地委托港辉物业公司对租赁物进行统一出租、代收租金等，李志红于2014年8月5日“业主签名”栏签名确认。2016年9月5日，新华都万家惠公司向莆田“嘉禾世纪广场”筱塘店全体业主及受托人港辉物业公司发出“关于取消商场租金年度递增的协商函”，内容为：“因受宏观经济下滑影响，我司提出降低商场租金要求，经商讨后二、三层商场业主同意在原租金基础上降租30%，其中二楼商场租金自2016年8月1日起降租30%；三楼商场租金自2016年2月1日起降租30%，并扣减2016年2月1日至2016年8月31日期间二个月租金补偿我司损失。……。我司期望在目前已经达成的降租条件下，取消整体商场租金二年递增5%的条件”。2016年10月9日，162人业主代表与新华都万家惠公司、港辉物业公司签订《补充协议书》﹙二﹚约定：……三层业主经商讨后一致同意自2016年2月1日起原租金基础上降租30%，二、三楼租金每二年递增幅度调整为4%。备注：2、自2016年2月1日至2016年8月31日的租赁期间，第三层商场另行给予新华都万家惠公司免收两个月﹙5月、6月﹚的租金。此后，新华都万家惠公司按照签订的《补充协议书》﹙二﹚履行支付租金的义务，而港辉物业公司则履行代收代付的职责，各方均无异议。之后，李志红的租金也由2010年2月25日《房屋租赁合同》约定的第五年至第八年﹙2014年7月1日至2018年6月30日﹚租金每年为12636元，每月1053元，自2016年2月1日起原租金基础上降租30%，且2016年5月、6月李志红没有收到租金﹙免收租金﹚。因李志红认为其未在降租的《补充协议书》﹙二﹚的业主名单上签名同意，故向该三家公司交涉未果，即于2017年7月13日向法院提起诉讼。一审法院认为，李志红与港辉运营公司于2010年2月25日、5月30日签订的《房屋租赁合同》、《商铺托管委托书》、162人业主代表与新华都万家惠公司、港辉物业公司于2016年10月9日签订《补充协议书》﹙二﹚及本案涉案的其它《租赁合同》、《整体租赁委托函》、《补充协议书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，故是合法有效的，双方均应遵守并切实履行。《商铺托管委托书》约定李志红委托港辉运营公司对租赁物可以进行商业策划、招租、招商、市场培育、商场运营及物业管理等；并可直接以受托人的名义对外签订租赁合同，自行决定租金标准及付款办法等租赁合同的全部条款；《补充协议书》约定在2022年6月30日的委托期限内，李志红不可撤销地委托港辉物业公司对租赁物进行统一出租、代收租金等事务。李志红已授权港辉运营公司及其港辉运营公司指定的受托人可以自行决定租金标准及付款办法等租赁合同的全部条款（据此，李志红主张对业主委员会选举代表名单上签名的真实性进行鉴定，不是本案争议的焦点），且新华都万家惠公司也已按约履行了支付全部租金（至起诉之日）的义务。故现李志红主张新华都万家惠公司、港辉物业公司、港辉运营公司应从2016年2月1日起每月按405.72元支付李志红暂计至起诉之日止租金及2016年5、6份的租金（405.72×18+1053×2），共计人民币9408.96元，并从2016年2月1日起以9408.96元为基数按每日万分之三暂计至起诉之日止的违约金282.26元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，应予以驳回李志红的诉讼请求。李志红提供的证据部分未提供原件核对，但因在庭审中，新华都万家惠公司、港辉物业公司、港辉运营公司的代理人已对上述证据的真实性予以确认，故本院予以认定。据此，为维护公民、法人的合法权益，依照据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：驳回李志红的诉讼请求。案件受理费人民币271元，由李志红负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。新华都万家惠公司及港辉物业公司、港辉运营公司对李志红提供的（2016）闽0302民初3695号民事裁定书及2017年10月至2018年5月商场租金的付款凭证的真实性没有异议，本院予以确认。李志红与港辉物业公司、港辉运营公司对新华都万家惠提供的一份付款凭证的真实性没有异议，本院予以确认。双方当事人对于一审法院认定的事实没有异议，本院予以确认。在二审审理期间，李志红申请对业主委员会选举代表名单上李志红签名的真实性进行鉴定。本院认为，李志红与港辉运营公司于2010年5月30日签订《商铺托管委托书》，又于2014年5月1日作为业主之一与新华都万家惠公司及港辉物业公司签订《补充协议书》，对于上述两份协议，李志红均无异议。其中《商铺托管委托书》中约定：李志红委托港辉运营公司对租赁物可以进行商业策划、招租、招商、市场培育、商场运营及物业管理等；并可直接以受托人的名义对外签订租赁合同，自行决定租金标准及付款办法等租赁合同的全部条款；《补充协议书》约定：在委托期限内，李志红不可撤销地委托港辉物业公司对租赁物进行统一出租、代收租金等事务。上述约定表明李志红已授权港辉运营公司及港辉物业公司可以对租赁物统一出租并自行决定租金标准。李志红主张新华都万家惠公司及港辉运营公司、港辉物业公司未经其许可降租30%，侵害了其合法权益，但李志红所有的3167号商铺并非独立门面，是存在于商场内的商铺，无法与同层的其他商铺进行分割，李志红与同层其他业主是一个利益共同体，港辉运营公司指定的受托人港辉物业公司及全体业主，在新华都万家惠公司提出以降租为前提才愿意继续租赁该商场的情况下，为稳定包括李志红在内的全体业主的收益，实行统一降租，并不侵犯李志红的合法权益，且新华都万家惠公司也按月支付相应的租金，故李志红的上诉理由不能成立，本院不予支持。对于李志红提出的对业主委员会选举代表名单上李志红签名的真实性进行鉴定的申请，本院根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条：“……申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。”的规定，对李志红提出的鉴定申请不予准许。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律及判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费271元，由上诉人李志红负担。本判决为终审判决。审判长 王 寒审判员 林 勇审判员 柯萍萍二〇一八年五月三十一日书记员 程 金附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。