海南省海口市秀英区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秀民一重字第10号
原告:海南至尚饮食文化发展有限公司。
法定代表人:同新纪。
委托代理人：李天佑，海南上哲律师事务所律师。
被告:海口假日海滩开发管理有限公司。
法定代表人:李胜卫。
委托代理人:陈垂瑜,北京大成(海口)律师事务所律师。
原告海南至尚饮食文化发展有限公司诉被告海口假日海滩开发管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，于2014年12月1日作出（2013）秀民一初字第931号民事判决，原告不服提出上诉，海口市中级人民法院于2015年8月12日作出（2015）海中法民二终字第81号民事裁定，撤销（2013）秀民一初字第931号民事判决，发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，并于2017年2月20日公开开庭进行了审理。原告法定代表人同新纪及委托代理人李天佑，被告法定代表人李胜卫及委托代理人陈垂瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海南至尚饮食文化发展有限公司诉称：2009年8月5日,原、被告双方签订《“假日海滩”配套项目餐饮设施租赁协议书》(下称“前协议书”),约定原告租赁被告位于海口市假日海滩景区区域内商铺号为1号覆土会所、总面积为544平方米的配套建筑设施用于餐饮经营,租赁期限自2009年8月5日起至2024年8月4日止,租金结算方式:1、协议签订后7日内原告向被告支付2万元保证金;2、被告给予原告半年的市场培育期,即免除原告半年租金;3、2010年2月5日至2012年8月4日,每月按照1万元缴纳;4、2012年8月5日至2018年8月4日,每月按照原告月营业额的12%缴纳;5、2018年8月5日至2024年8月4日,每月按照原告月营业额的14%缴纳。该协议签订后,原告依约支付了保证金和租金,并按照租赁使用15年的长期经营计划投入大量的人力物力进行装修,于2010年6月开始营业。2010年12月30日,原、被告及海南天赋行宫实业有公司(下称“天赋公司”)三方签订《假日海滩二号会所及温泉项目三方协议书》,约定:1、天赋公司与被告原已签订的相关项目合作合同书于2010年12月30日终止;2、被告同意由原告进入天赋公司原合同所规定的经营场地开展经营活动,经营项目和范围由原、被告另行约定;3、由原告分两次向天赋公司支付共计100万元人民币。协议签订后,原告依约履行了付款义务,向天赋公司支付了100万元。2010年12月30日,原、被告双方签订《“假日海滩”1#覆土会所租赁协议书》(下称“新协议书”),新协议书约定原、被告双方签订的前协议书于2010年12月31日终止,双方重新约定原告租赁被告位于海口市假日海滩景区区域内商铺号为1号覆土会所、总面积为804平方米的配套建筑设施用于餐饮经营(注:其中包含了“前协议书”中的544平方米),租赁期限为14年,自2011年1月1日起至2024年12月31日止,租金结算方式:1、被告给予原告12个月的市场培育期,即免除原告2011年1月1日至2011年12月31日的租金;2、2012年1月1日至2016年12月31日,每月按照税后营业额的5%缴纳;3、2017年1月1日至2021年12月31日,每月按照税后营业额的7%缴纳;4、2O22年1月1日至2024年12月31日,每月按照税后营业额的12%缴纳。上述协议签订后,原告在合同约定的范围内继续依法经营,并对新增加的260平方米配套建筑设施进行了详细的装修设计及相应装修准备。2011年5月5日晚被告突然电话告知原告称辖区政府将拆除“1号覆土会所”,次日清晨,“1号覆土会所”就被辖区政府强制拆除,以至于原告所有的装修及设备设施等全部损毁。事件发生后,原告向被告提出索赔要求,被告于2011年7月1日书面告知原告,称“1号覆土会所”是“无法提供规划许可”的违法建筑,并拒绝了原告提出的大部分赔偿请求。之后,经双方多次协商,均未能就赔偿事宜达成一致意见。综上所述,被告明知其所有的“1号覆土会所”是“无法提供规划许可”的违法建筑,却故意隐瞒这一重大事实与原告签订租赁合同,租赁期限长达14年,具有严重缔约过错。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:(一)假借订立合同,恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为”的规定,应当依法承担缔约过失责任。故请求：1、被告向原告赔偿直接经济损失2636442.94元，间接损失1658888元；2、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：一、租赁合同无法继续履行是因为不可抗力造成，被告不承担任何违约责任。原告与被告于2010年12月30日签订的新“租赁协议”第5.3条约定“遇不可抗力因素致使经营场地无法经营，本协议自行终止，造成损失由双方各自承担，甲乙双方均不承担任何违约责任。”此外，该租赁协议第八条将“政府行政行为”明确为“不可抗力”。租赁协议无法继续履行是由于政府强制拆除租赁物造成，因此被告不应承担任何违约责任。二、被告只承担按现状交付租赁物的义务，即使原告损失是因租赁物瑕疵造成，被告也不应承担赔偿责任。租赁协议第3.1.1条约定“甲方房产以现状交付”，该“现状”应包括租赁物的实物现状和法律现状。从该约定不难看出，被告已经明确对租赁物瑕疵不承担责任。因此，即使租赁协议无法继续履行是由于租赁物“无法提供规划许可”而被强制拆除造成，并不属于租赁协议约定的“不可抗力”范畴，原告的损失也不应由被告赔偿。况且，原告作为具有完全民事行为能力的民事主体，理应在租赁协议签订前对租赁物做充分了解，其在明知被告不承担租赁物瑕疵责任的情况下仍然承租，当然应自行承担相应法律后果。三、退一步讲，即使租赁协议无法继续履行的责任在被告，原告诉请的损失金额也没有事实与法律依据。原告与被告签订的是租赁协议，即使因该协议给原告造成的损失也应限制在原告为租赁物的投入（装修）损失范围内，不应扩大到原告的经营损失，即对原告诉请的间接损失1658888元，被告不承担赔偿责任。原告提出的直接损失中的固定资产（包括空调、电脑和电动车等）、低值易耗品和一次性消耗品（包括销售成本、人工成本、物料消耗、房租、水电费、交通费、汽油费、招待费和办公费等）损失，均属于原告经营过程中产生的费用，且与租赁物是否存在瑕疵、租赁协议是否可以继续履行及被告是否履行了出租人的义务等均没有直接关联，因此该部分损失不应由被告承担赔偿责任。
经审理查明：2009年8月5日,原、被告双方签订《“假日海滩”配套项目餐饮设施租赁协议书》,约定原告租赁被告位于海口市假日海滩景区区域内商铺号为1号覆土会所、总面积为544平方米的配套建筑设施用于餐饮经营,租赁期限自2009年8月5日起至2024年8月4日止,租金结算方式:1、协议签订后7日内原告向被告支付2万元保证金;2、被告给予原告半年的市场培育期,即免除原告半年租金;3、2010年2月5日至2012年8月4日,每月按照1万元缴纳;4、2012年8月5日至2018年8月4日,每月按照原告月营业额的12%缴纳;5、2018年8月5日至2024年8月4日,每月按照原告月营业额的14%缴纳。该协议签订后,原告依约支付了保证金和租金,并进行装修,于2010年6月开始营业。2010年12月30日,原、被告及天赋公司三方签订《假日海滩二号会所及温泉项目三方协议书》,约定:1、天赋公司与被告原已签订的相关项目合作合同书于2010年12月30日终止;2、被告同意由原告进入天赋公司原合同所规定的经营场地开展经营活动,经营项目和范围由原、被告另行约定;3、由原告分两次向天赋公司支付共计100万元人民币。协议签订后,原告依约履行了付款义务,向天赋公司支付了100万元。2010年12月30日,原、被告双方签订《“假日海滩”1#覆土会所租赁协议书》,该协议书约定原、被告双方签订的前协议书于2010年12月31日终止,双方重新约定原告租赁被告位于海口市假日海滩景区区域内商铺号为1号覆土会所、总面积为804平方米的配套建筑设施用于餐饮经营(注:其中包含了“前协议书”中的544平方米),租赁期限为14年,自2011年1月1日起至2024年12月31日止,租金结算方式:1、被告给予原告12个月的市场培育期,即免除原告2011年1月1日至2011年12月31日的租金;2、2012年1月1日至2016年12月31日,每月按照税后营业额的5%缴纳;3、2017年1月1日至2021年12月31日,每月按照税后营业额的7%缴纳;4、2O22年1月1日至2024年12月31日,每月按照税后营业额的12%缴纳。合同第5.3条约定“遇不可抗力因素致使经营场地无法经营，本协议自行终止，造成损失由双方各自承担，甲乙双方均不承担任何违约责任。”此外，该合同第八条将“政府行政行为”明确为“不可抗力”。上述协议签订后,原告在合同约定的范围内继续依法经营。2011年5月5日晚被告电话告知称原告辖区政府将拆除“1号覆土会所”,次日清晨,“1号覆土会所”被政府强制拆除,原告所有的装修及设备设施等全部损毁。
在案件审理过程中，原告申请因覆土会所被拆除所造成的直接经济损失进行鉴定，经海南博泉会计师事务所作出[2014]第002号司法会计鉴定报告确认金额为783387.9元。原告不服一审判决提出上诉后，海口市中级人民法院认为[2014]第002号司法会计鉴定报告中未对原审法院移交的鉴定检材中除租金和装修款之外的鉴定检材进行审计和表述，导致本案认定事实不清，发回重审。案件发回后，再次委托海南博泉会计师事务所进行鉴定，海南博泉会计师事务所作出博泉会鉴字[2016]第001号司法会计鉴定报告，原告送审金额为2451627.32元，列入经济损失金额为913523.95元，已确认经济损失金额为783387.9元。各项费用情况如下：送审长期待摊费用715189.35元，列入经济损失715189.35元，确认经济损失585425.7元；送审营业费用1546735.32元，列入经济损失118459元，确认经济损失118395元；送审管理费用109727.05元，列入经济损失金额400元，确认经济损失金额400元；送审固定资产、在建工程74975.6元，列入经济损失74475.6元，确认经济损失74167.2元；送审预付账款5000元，列入经济损失5000元，确认经济损失5000元。鉴定人员廖旭兰、唐甸云出庭参加诉讼并对鉴定结果进行说明。原告称在两份报告中没有见到人员遣散费148727元，其以现金发放，做账时放入工资单里发放员工，鉴定人员答复账面上没有挂在应付工资上。鉴定人员称长期待摊费用分月计算，不属于损失时间内的不予计算，原告从银行转款实际发生的都予以认可，但原告只是挂账未实际支付的不予认可；营业费用，原告付出的费用，已经结转成收入，不应算入损失；管理费用，400元是发票，其余是收据，也都是白条，发票付款单位为空白，发票上没有付款单位的名称，不予认可；原告送审金额为2451627.32元，最后鉴定机构确认经济损失金额为783387.9元，对于剩余的1668239.42元未予采信，鉴定机构人员称是由于剩下没有确认的是白条、送货的提货单、收据，这些并不能足以证明原告发生实际损失故不予认可，同时大部分都是营业费用该部分费用事实已经转为原告的收益，不应计入损失。
另查明：博泉会鉴字[2016]第001号司法会计鉴定报告中已确认的经济损失118395元中含有114000元是结算汉石装饰公司设计费，无付款凭证，鉴定人员未看到现场是否实际装修，且原告表示114000元尚未支付，被告对原告该笔费用不予认可。2008年1月30日，海口市规划局批准建设假日海滩水世界、休闲会所，建设位置海口市滨海西路北侧。2011年4月21日，海口市城市环境综合整治“五大工程”领导小组办公室发出《通告》，拟通告拆除违法建筑中含涉案的租赁物会所、配套建筑设施，规划许可情况为无法提供。
上述事实，有经庭审查证《“假日海滩”配套项目餐饮设施租赁协议书》、税收通用缴款书、《假日海滩二号会所及温泉项目三方协议书》、《收条》、《“假日海滩”1#覆土会所租赁协议书》、《协议书》、《工商银行转账凭证》、《海口市规划局关于假日海滩水世界改造规划方案的批复》、《海南省国土环境资源厅关于海口市大型实景演出项目环境影响报告表的批复》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《通告》、[2014]第002号司的法会计鉴定报告、[2016]第001号司法会计鉴定报告以及当事人陈述和庭审记录等证据证明，予以确认。
本院认为：原、被告双方于2010年12月30日签订的《“假日海滩”1#覆土会所租赁协议书》系双方当事人真实意思表示,未违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行。
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的和第九十七条合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告未向政府提供规划许可，导致涉案的租赁物会所、配套建筑设施被拆除，被告存在过错，应当赔偿原告的损失。原告送审的金额为2451627.32元，最后鉴定机构确认经济损失金额为783387.9元。鉴定机构没有确认的1668239.42元，大部分都是营业费用，该部分营业费用已转为原告的收益，不应计入损失；剩余部分的发票付款单位和收据客户名称为空白，其他白条、送货的提货单、收据等，不足以证明原告发生实际的损失，且被告对上述证据不予认可，本院亦不予采信。原告称在两份报告中没有见到人员遣散费148727元，其以现金发放，做账时放入工资单里发放员工，但原告无法提供其他证据予以佐证，不足以证明其发放过人员遣散费148727元，对该部分费用，本院不予支持。海南博泉会计师事务所确认经济损失金额为783387.9元，其中含有114000元是结算汉石装饰公司设计费，无付款凭证，鉴定人员未看到现场是否实际装修，且原告表示114000元尚未支付，被告对原告该笔设计费用不予认可，该笔设计费用未实际支付尚未构成原告的损失。因此，对该笔设计费用，本院不予支持。如果原告实际支付114000元给汉石装饰公司后，造成其实际损失，可另案提起诉讼要求被告赔偿。原告的直接经济损失经海南博泉会计师事务所鉴定后确认金额为783387.9元，扣除114000元后为669387.9元，对原告的直接经济损失669387.9元，本院予以确认。因此，被告应赔偿原告的直接经济损失669387.9元，原告要求超过上述部分，本院不予支持。原告要求被告赔偿其间接损失1658888元，提供《要求假日海滩公司赔偿间接损失1658888元的计算方法的说明》作为证据，该份证据只是原告单方拟定的计算方法，且被告对该份证据不予认可，该份证据不能证明其实际经营中的盈利和亏损情况，经营存在盈利和亏损而不是必然盈利，原告以此计算方法要求被告赔偿其间接损失1658888元，缺乏事实依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告海口假日海滩开发管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告海南至尚饮食文化发展有限公司赔付经济损失669387.9元；
二、驳回原告海南至尚饮食文化发展有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费41162元，鉴定费用120000元，共计161162元（原告已预付）,由原告承担136046元，被告承担25116元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
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案件唯一码
审 判 长 王康宏
人民陪审员 吴爱凌
人民陪审员 黄清霞
二〇一七年四月二十一日
书 记 员 张 钰