贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0526民初744号原告金云，女，彝族，1970年11月25日出生，贵州省威宁县人，住贵州省威宁县。委托代理人王宇翔，贵州澜典律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托代理人舒兴福，贵州澜典实习律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告贵州厚源房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省威宁县草海镇健康路。法定代表人李文然，系公司经理。统一社会信用代码：91520000697539689T。委托代理人赵小正，贵州草海律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告金云与被告贵州厚源房地产开发有限责任公司（以下简称贵州厚源房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月31日立案受理后，依法由审判员适用简易程序独任审判，于2018年3月30日、4月19日公开开庭进行了审理，原告金云的委托代理人王宇翔、被告贵州厚源房开公司的委托代理人赵小正到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金云诉称：2012年7月15日，原告与被告贵州厚源房开公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号0003336），约定原告向被告购买位于草海商贸城的19幢1-2-1号商业营业房，该房屋建筑面积25.07平方米，套内面积17.71平方米，价款102098.00元。按合同第八章第二十二条第三款约定：被告应于2014年2月28日前取得该商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。若逾期60日后被告仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，被告按日向原告支付已付房价款5‰的违约金。合同签订后，原告按时支付了购房款，但被告未按约定向原告交付商品房转移登记的有关文书。同时双方约定对该房屋采取返租方式，返租期为2013年3月1日至2016年2月29日。返租期结束后被告应当把房屋交付给原告，但至今未交付。按照合同第十三条第二款约定，逾期交房的应当向原告按日支付已交房款万分之五的违约金，但原告认为该计算方式已超出法律保护范围，故要求逾期交房的违约金以已交房款的30%计算。逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金按合同约定过高，原告主动要求按照年利率6.175%计算支付3年。综上，请求判决：1、由被告支付逾期交房的违约102098.00×30%＝30629.40元；2、由被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金102098.00×6.175%×3年＝19193.86元。两项合计：49823.26元；3、案件受理费由被告承担。原告金云在举证期限内向法庭提交的证据有：1、《商品房买卖合同》复印件1份，用以证明原告向被告购买房屋，双方约定了逾期办证的违约金，现被告已违约。2、被告出具给原告的收款发票。用以证明原告已向被告支付了全部购房款。《房屋租赁合同》一份。用以主张被告返租原告所购商品房的事实存在。被告贵州厚源房开公司辩称：原告公司未能在合同约定的期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书是事实，违约情形存在。但原告的诉讼请求中，对2015年10月1日之前的违约金给付请求已超过诉讼时效，不受法律保护，应予以驳回；双方在合同中约定的违约金过高，请求依法调整。另被告公司不存在逾期交房事实，原告已于2012年7月15日与草海商贸城管理有限公司签订三年的房屋租赁合同，房屋租赁期自2013年1月1日起至2016年2月29日止，出租期满后原告不收回房屋，责任不在公司一方，故原告要求被告给付逾期交房违约金的诉讼主张理由不成立，请求予以驳回。被告贵州厚源房开公司在举证期限内未提交证据有：原告与草海商贸城管理有限公司签订的《房屋租赁合同》一份。用以证明原告已将房屋出租，不存在逾期交房事实。经审理查明：2012年7月15日，原告与被告贵州厚源房开公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号0003336），约定原告向被告购买位于草海商贸城的19幢1-2-1号商业营业房，该房屋建筑面积25.07平方米，套内面积17.71平方米，价款102098.00元。该合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2013年2月28日前向买受人交付商品房。”该合同第十三条对逾期交房责任进行了约定：“（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权要求退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起1日内向买受人支付违约金。”该合同第二十二条第三款约定：“出卖人承诺于2014年2月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。在约定日期起60日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还买受人已付款，并按照同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款5‰的违约金。”合同签订后，原告向被告支付了102098.00元购房款，而被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。另查明：2012年7月15日，原告与草海商贸城管理有限公司签订了三年的房屋租赁合同，将涉案房屋出租给草海商贸城管理有限公司使用，租赁期自2013年3月1日起至2016年2月29日止。在本案审理中，原告于2018年4月28日向本院提交书面申请，自愿撤回要求被告给付逾期交房违约金的诉讼请求。法庭准许其撤回该项诉讼请求。上述事实，有原、被告陈述，原告提交的《商品房买卖合同》、现金缴款单、付款凭证及原、被告提交的《房屋租赁合同》等证据在卷，这些证据经庭审质证和本院审查，具有证明力，事实清楚，可以采信。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告金云与被告贵州厚源房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同成立并生效。合同签订后，双方均应按照合同的约定全面履行义务。原告已按合同约定向被告支付了全部购房款，系守约方；被告未按照合同约定如期交付办理商品房转移登记的有关文书，且无证据证明其履行不能是因不可抗力所致，故其行为已构成违约，应当承担违约责任。因原告在案件审理过程中自愿申请撤回了要求被告给付逾期交房违约金的诉讼请求，现双方争议的焦点为两个：一、原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的请求是否超过诉讼时效。二、合同约定逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金是否过高，应否调整、如何调整。关于要求被告支付违约金的请求是否超过诉讼时效的问题。因《中华人民共和国民法通则》（以下简称：民法通则）第一百三十五条规定向人民法院请求保护民事权利的一般诉讼时效期间为二年，2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》（以下简称：民法总则）第一百八十八条规定向人民法院请求保护民事权利的一般诉讼时效期间为三年，而目前民法通则尚未废止。本院认为，适用一般诉讼时效的民商事纠纷案件，如果民事主体的权利受到损害的事实发生在民法总则施行之前，自权利人知道或者应当知道权利被侵害及义务人之日起至民法总则实行之日已超过民法通则规定的二年诉讼时效期限的，应认定超过诉讼时效；至民法总则施行之日，尚未超过民法通则规定的二年诉讼时效期限的，则应适用民法总则的规定，提起诉讼的时效期间为三年。超过诉讼时效的请求，人民法院不予保护。但债务人不提出抗辩自愿履行义务的除外。本案中，被告承诺于2014年2月28日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，若逾期不能交付，自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款5‰的违约金。对原告而言，合同约定按日支付的违约金属继续性债权，自2014年2月28日起被告持续违约，原告的权利每天都在受到损害，原告每天都知道或者应当知道自己的权利受到损害，故对原告起诉是否超过诉讼时效，应当以按日形成的每个个别债权单独进行审查、认定。从查明的案件事实看，原告所诉中对2015年10月1日之前的违约金给付请求，已超过民法通则规定的二年诉讼时效期限，被告抗辩不再给付此阶段违约金的理由成立。原告于2018年1月31日向本院提起诉讼，对其2015年10月1日起至2018年1月31日两年零123天的违约金给付请求，适用民法总则三年诉讼时效的规定，未超过诉讼时效。对原告的合理请求，依法应予保护。关于合同约定的违约金是否过高，应否予以调整、如何调整的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的过分高于造成损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。”根据查明的案件事实，对照上述司法解释，可见双方签订的合同约定由被告按日计算向原告支付已交付购房款的5‰的违约金，约定明显过高。且庭审中，原告未能举证证明被告违约给其造成的实际损失数额，存在违约造成损失数额难以确定的情形。据此，本院认为，被告应支付的违约金按照原告已付购房款总额102098.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息的标准上浮30%计算较为公平、合理。中国人民银行公布的同期银行贷款年利率（1-5年期）为4.75%，在此水平上浮30%为6.175%，以此计算被告应支付2015年10月1日至2018年1月31日期间的违约金为102098.00元×6.175%×（2＋123／365）=14733.00元。另根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，原告在案件审理中自愿申请撤回逾期交房违约金给付诉讼请求，不违反法律法规规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：由被告贵州厚源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告金云支付从2015年10月1日计算至2018年1月31日逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金14733.00元。如逾期不履行本判决确定的金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费523.00元，由原告金云承担368.00元，被告贵州厚源房地产开发有限责任公司承担155.00元。如不服本判决，应自接到判决书之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，预交上诉费，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  杨明星二〇一八年四月二十八日书记员  赵英健