河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀05民终695号
上诉人（原审原告）：李海英，女，1967年5月22日出生，汉族，大学文化，现住邢台市桥西区。
上诉人（原审被告）：邢台中鼎麒麟房地产开发有限公司，住所地河北省邢台市桥西区太行路孔府家园小区10号孔村集体商业楼一层1-6号房间。统一社会信用代码：911305006785126916。
法定代表人：郭剑和，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：韩伟杰，系该公司法务人员。
上诉人李海英因与上诉人邢台中鼎麒麟房地产开发有限公司（以下简称中鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥西区人民法院（2016）冀0503民初2621号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
李海英上诉请求：一、依法判决维持原审判决第一项、第二项；二、依法判决撤销原审判决第三项，改判中鼎公司自2016年8月31日起按每日27.09元向上诉人支付违约金至实际交房之日止；三、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定上诉人购买的麒麟湾9-2-802房屋客厅南阳台外面没有房檐型构筑物，认定事实正确。对比商品房买卖合同附件一“房屋平面图”及中鼎公司提交的麒麟湾C地块洋房部分方案涉及9号楼八层平面图，可以明显看出，我方购买的房屋客厅南阳台外侧没有房檐型构筑物。我方提交的8#、9#楼南向透视图上、9号楼的楼盘模型图均显示9-2-802房屋客厅南阳台外侧没有房檐型构筑物。现中鼎公司对房屋的结构形式擅自进行设计方案变更，在房屋南阳台外侧构建了房檐型构筑物，且中鼎公司也没有按照约定书面通知我方，中鼎公司应当承担违约责任。一审判决第一项正确，二审法院应予维持。2.被上诉人没有书面通知上诉人收房，且没有给上诉人出示证明文件，被上诉人承担违约责任应当至实际交房之日止。商品房买卖合同第八条约定，交房日期为2014年10月31日前，交房条件为“该商品房经综合验收合格”，而不是“商品房经验收合格”。该两种验收具备的条件不完全相同，竣工验收合格是综合验收合格的前提条件，综合验收合格是在竣工验收合格后经国家有关公权力部门或单位对设计公共安全的项目如消防、人防、规划、环保等进行的综合性验收。中鼎公司曾说过，到2016年4、5月份才进行综合验收。但我方至今未接到交房通知书。中鼎公司没有提交充分证据证明其已经按合同约定的我方地址和联系方式书面通知我方收房，也没有证据证明其向我方出示了合同约定的《住房质量保证书》、《住房使用说明书》等文件，更没有证据证明何时通过综合验收合格、取得《建筑工程竣工验收备案证》及《房地产开发经营项目交付使用许可证书》。一审判决认定中鼎公司逾期交房需承担违约责任正确，但仅判决中鼎公司承担违约金至我方起诉之日，属判决错误。二审法院应当依法改判中鼎公司向我方支付违约金至实际交房之日止。3.一审判决在本院认为部分遗漏了“其他事项待交房时发现后可另行起诉”的阐述，二审法院应予补正。
针对李海英的上诉内容，中鼎公司辩称，李海英诉状陈述内容没有事实和法律依据，其陈述没有证据支撑。根据我方提交的证据已明确证实李海英购买的麒麟湾小区9号楼2单元802室符合建筑及规划设计要求，邢台市规划局核准的设计文件明确标注客厅南侧具有房檐装饰物，其诉讼请求应予驳回。同时，我公司按照商品房预售合同约定及时向李海英通知交付该房屋，要求李海英接收房屋，但李海英本人因房檐装饰物问题未达到其不合理的要求而拒绝接收。因此我公司不承担李海英本人自身原因拒收房屋而产生的逾期交房责任。综上，请求二审法院驳回李海英的诉讼请求。
中鼎公司上诉请求：撤销原判，改判驳回李海英的诉讼请求，一、二审诉讼费用均由李海英承担。事实与理由：1.原审判决查明事实不清。我公司交付的麒麟湾9-2-802房屋系依据2012年经邢台市城乡规划局审批通过的《麒麟湾住宅小区C地块洋房部分工程报建方案设计》（简称“报建册”）开发建设，符合国家建筑及规划设计规范要求。该报建册中9#楼南立面图已经明确载明标示案涉诉争房屋客厅南侧具有房檐装饰物。我公司在一审中已提交报建图纸，但一审法院对上述事实未予查明。2.本案诉争房屋客厅南侧房檐造型装饰满足住宅设计规范要求，不可能存在对居住舒适度的影响。李海英一审中主张对其居住造成了不利影响，但无任何证据和鉴定结论证实，一审法院主观臆测阳台外侧造型对居住舒适度产生影响，认定事实错误，且报建册为房屋建筑外观造型效果的合法性依据，不得随意更改。一审法院要求拆除势必违反规划法规要求，造成行政违法。另外，根据商品房买卖合同附件五补充约定第二项关于出卖人免责的约定第八条规定：预售合同签订前出卖人所做的沙盘、模型与本合同不一致的，应当以预售合同为准。而根据附件一：房屋平面图显示客厅阳台南侧具有装饰物，且沙盘模型仅是对小区整体区位的效果展示，小区不可能按照模型进行完全复原式的建成。一审法院认为诉争房屋与模型存在不符造成李海英心理落差没有事实和法律依据。3.一审法院要求我公司支付逾期交房违约金无事实和法律依据。李海英购买的房屋于2014年11月26日已取得《河北省建设工程竣工验收报告》，报告载明房屋经综合验收合格达到交付条件。我公司多次通知李海英收房，但李海英因自身原因一直未办理收房。后我公司于2015年1月22日通过邢台市邮政局钢北所向李海英邮寄《收房通知书》要求其收房。李海英因对客厅阳台南侧装饰物不满而拖延收房。为达到拆除南侧装饰物的目的，李海英于2015年5月15日向我公司提交《砸阳台申请》，该申请中李海英自述悉知房屋验收完毕，我公司已通知交房。因此，我公司不存在过错，更不存在违约，无需承担逾期交房违约责任。一审法院要求我公司支付逾期交房违约金没有事实和法律依据。
针对中鼎公司的上诉内容，李海英辩称，中鼎公司上诉的理由既无事实依据也无法律依据，依情依理依法均不成立。其上诉请求应当依法驳回。一、中鼎公司在一审提交了麒麟湾C地块洋房部分方案设计，9号楼8层平面图，这个情形在一审开庭笔录有记载。二审法院应当让中鼎公司当庭出示该平面图，该图显示诉争房屋南阳台没有装饰物，中鼎公司在一审时提交的证据原件有一个装订本，上面有C地块洋房部分方案设计8号、9号楼南向透视图，这个图与本人提交的该图完全一致，证明诉争房产南阳台没有房檐造型装饰物。另外，购房合同上平面图显示与现在开发商建造的房屋平面图不一致（指南阳台），证明一审判决让被告拆除南阳台建筑物是正确的。二、关于舒适度的问题，本人在购买诉争房产时是在2012年开盘当日，当时房源十分充足，本人看中的是9层阳台有房檐造型，该造型既可以作为遮阳伞也可以作为防雨棚，故而才决定购买8层的房屋，但是中鼎公司建成的阳台造型建在了8层，使本人享受不到预期的效果，相反，该造型阻挡了本人向阳台外侧观看的视线，所以，对本人的居住舒适度确实产生了很大的影响，一审认定是正确的。三，关于附件补充约定第二项，该约定属于中鼎公司的制式合同，排除买方的权利，免除中鼎公司的义务，该条款是无效的。另外，沙盘和建成的房屋确实有差距，但是这个差距是细微的，整体造型不应该有差距，应该以沙盘为准，否则设置沙盘没有意义。本人至今没有收到中鼎公司的交房通知书，中鼎公司虽然提交了邮寄的交寄材料，交给邮局让其邮寄，但没有提交邮局向本人已经送达的任何证据，也没有提交中鼎公司是按合同约定的地址及通讯方式向本人邮寄的，不能证明送达了本人。同时，中鼎公司至今也没有向本人提交“住房质量保证书、住房质量说明书”，按照约定本人有权拒收房屋，并且中鼎公司应当承担相应的违约责任。砸阳台申请上面没有本人的名字，而且其中也没有说明是中鼎公司书面通知了本人收房，不能证明中鼎公司合法送达相关手续。关于交房条件，双方约定的是综合验收合格，可见，并不是简单的验收合格，应以有政府部门参与的合格文件为准。
李海英向一审法院起诉请求：一、依法判决被告拆除房屋客厅南窗户外的装饰物，并按相应标准予以恢复；二、依法判决被告向原告交付合格的麒麟湾9-2-802房屋，并自2014年11月1日起每日按原告已交房价款的万分之0.5计算违约金向原告支付至实际交房之日止，截止到起诉之日已达到18121.67元；三、本案诉讼费、保全费等全部由被告承担。庭审中，李海英补充诉讼请求为：1.装饰物：指客厅南侧阳台外造型及墙体。相应标准：指现住户大多数阳台的现状。拆除或者按购房款10%赔偿原告损失。2.违约金计算至起诉之日为18121.67元，并自2016年8月31日起按每日27.09元向原告支付逾期交房违约金至实际交房之日止。3.其他事项待交房时发现后另行起诉。
一审法院认定事实：原告李海英与被告中鼎公司于2013年5月28日签订《邢台市商品房买卖合同》（商品房预售合同），约定原告李海英购买被告出售的麒麟湾住宅小区第C-9号楼2单元802号房屋，该房屋建筑面积107.46平方米，单价为每平方米5041.45元。原告于2012年12月5日缴纳房款221754元、2013年1月10日缴纳房款160000元、2013年2月18日缴纳房款160000元，合计缴纳房款541754元。该合同第八条交付期限约定出卖人应当在2014年10月31日前按符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条第1款第（2）项约定逾期超过60日交房，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。该合同附件一“房屋平面图”显示原告购买的房屋客厅南侧阳台外面没有房檐造型构筑物。另查，麒麟湾售楼部楼盘模型图显示的9-2-802房屋客厅南阳台外没有房檐造型，而房檐造型在原告所购房屋的上一层即9-2-902房屋南阳台外侧。“麒麟湾C地块洋房部分方案设计8#、9#楼南向透视图”上显示麒麟湾9号楼2单元802室客厅南阳台外没有房檐造型，而9号楼2单元902室阳台外有房檐造型。另查明，原告购买的房屋于2014年11月26日已取得《河北省建设工程竣工验收报告》，报告载明“经验收程序，本工程符合国家现行验收标准，验收合格”。被告中鼎公司提交了其于2015年1月22日向原告李海英邮寄了交房《通知书》，原告李海英庭审时抗辩其没有收到该通知书。被告中鼎公司提交了原告李海英向其提交的《砸阳台申请》，原告李海英庭审时抗辩该申请不是原告所写，且不能证明被告是书面通知原告收房的。
一审法院认为，原、被告所签订的商品房买卖合同合法有效，双方应按合同约定履行。双方签订的合同、楼盘模型图及沙盘均没有显示9号楼2单元802室客厅南阳台外有房檐造型，原告李海英作为购房者，在签订商品房买卖合同时对于房屋的外形一般只能依赖于楼盘模型及合同的约定，当发现现状与合同约定不符时，确会给购房者带来心理落差；另从实际状况考虑，南阳台外有无房檐造型对实际居住的舒适度会存有一定的影响。故对原告拆除房屋客厅南窗户外的装饰物，并按相应标准予以恢复的诉求，该院予以支持。原告李海英按约定支付了房款，而被告中鼎公司未按约定在合同期限内交付房屋，应当承担逾期交房的违约责任。被告提交的邮寄给原告的书面交房通知书，原告否认收到，被告也未提交回执，不能证明其已按照合同约定履行了通知义务。原告在听说交房后因砸阳台事宜与被告协商不一致诉至法院，原告起诉状上时间为2016年8月30日可视为通知交房时间，故被告中鼎公司逾期交房违约时间为2014年11月1日至2016年8月30日，本案被告中鼎公司应承担逾期交房的违约金为541754元×0.00005×669天＝18121.67元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告邢台中鼎麒麟房地产开发有限公司于本判决生效后十日内拆除麒麟湾9号楼2单元802室房屋客厅南窗户外房檐造型构筑物，并按落地窗阳台标准予以恢复，恢复完毕后于3日内向原告李海英交付该房屋。二、被告邢台中鼎麒麟房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告逾期交房违约金18121.67元。三、驳回原告李海英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，由被告邢台中鼎麒麟房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：中鼎公司一审提交的2015年5月15日《砸阳台申请》，李海英称记不清是不是其提交的。该申请中载明的申请人包括麒麟湾御景洋房9号楼二单元802室的业主李女士，该房屋系李海英购买，且申请中陈述内容与李海英在本案诉讼中的陈述一致（要求拆除阳台外的房檐造型），应当认定该申请系李海英提交。本院二审其他查明事实与原审认定事实一致。
本院认为，李海英与中鼎公司之间成立合法有效的房屋买卖合同关系，双方均应依约履行合同义务。关于双方争议的案涉商品房客厅南阳台外房檐造型的问题，双方签订的《邢台市商品房买卖合同》及附件中并未约定该房屋客厅南阳台外具有房檐造型，楼盘模型图、麒麟湾C地块洋房部分方案设计8#、9#楼南向透视图中均显示该房檐造型存在于案涉房屋的上一层即9-2-902者而言，其只能通过楼盘模型、合同约定予以判断、选择所购房屋的外观。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，该楼盘模型应当视为合同内容，据此认定合同约定交付的房屋客厅南阳台外侧没有房檐造型。中鼎公司通知李海英接收的房屋客厅南阳台外侧存在房檐造型，应当认定中鼎公司拟交付的房屋不符合合同约定，中鼎公司应当承担违约责任。依照我国法律规定，承担违约责任的方式主要有要求违约方继续履行、采取补救措施、停止违约行为、赔偿损失、支付违约金或者适用定金等。本案中，李海英要求中鼎公司拆除案涉房屋外侧的房檐造型，该请求的内容系要求对交付房屋采用“修理”、“重作”处理方式。因商品房系特殊的商品，其设计、施工不仅是合同当事人的合意的体现，对商品房屋的施工、改造还涉及建设行政主管部门的行政许可及相邻其他购房户的利益。商品房买卖合同的性质决定商品房买卖合同的违约责任承担不应当适用对建设结构部分采用“修理”、“重作”的处理方式。就商品房的改造，应当由当事人会同开发企业、相关业主进行协商，并征得相关行政部门同意后实施，李海英要求人民法院以裁判的方式实现无法律依据，对其该诉讼请求应予驳回。中鼎公司所交付的房屋不符合合同约定，造成购房者所预期的居住条件发生变化，应当承担违约责任。因卖方无法提供其他替代履行方式，故李海英一审中主张中鼎公司赔偿损失，本院予以支持，本院酌定中鼎公司赔偿李海英损失20000元。关于中鼎公司是否逾期交付房屋的问题。中鼎公司主张多次通知李海英接收房屋，并于2015年1月22日向李海英邮寄了《交房通知书》，但李海英否认收到该通知书，且中鼎公司提交的“整付零寄交寄清单”中不显示所邮寄的地址，中鼎公司也未提交该通知书的邮寄送达回执，因此该“交寄清单”不足以证实中鼎公司依约履行了通知交房义务。李海英主张中鼎公司至今未通知交房，但其2015年5月15日向中鼎公司提交的《砸阳台申请》中明确写明“通知交房后。”，且该小区其他业主均已办理房屋交接手续，因此凭现有证据推定中鼎公司于2015年5月14日向李海英通知接收房屋。故中鼎公司逾期交房的违约期间为2014年11月1日至2015年5月14日，中鼎公司应承担逾期交房的违约金为541754×0.00005×195＝5282.1元。因中鼎公司交付房屋的房檐造型不符合合同约定，李海英可与中鼎公司协商违约责任的问题，但不应据此认定中鼎公司持续逾期交房。关于李海英上诉称一审判决中遗漏“其他事项待交房时发现后可另行起诉”的阐述的主张，“不告不理”系民事诉讼的基本原则，法院审理案件的范围限于当事人诉讼请求的范围，当事人的诉讼请求应当明确、具体，对于当事人未提出明确诉讼请求的事项，人民法院不予审查，故本院对李海英的该项上诉主张不予支持。综上所述，原审判决认定基本事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销河北省邢台市桥西区人民法院（2016）冀0503民初2621号民事判决；
二、原审被告邢台中鼎麒麟房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原审原告李海英损失20000元；
三、原审被告邢台中鼎麒麟房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原审原告李海英逾期交房违约金5282.1元；
四、驳回原审原告李海英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费500元，由上诉人邢台中鼎麒麟房地产开发有限公司与上诉人李海英各自负担250元。
本判决为终审判决。
审 判 长 毕建军
代理审判员 崔丽华
代理审判员 李智敏
二〇一七年五月四日
书 记 员 张姿巍