重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第07683号
上诉人（原审原告）重庆助友创美物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪紫荆路3号佳华世纪新城C区A-2-4。
法定代表人刘小华，董事长。
委托代理人梁春蓉，重庆康发律师事务所律师。
委托代理人刘平，重庆康发律师事务所律师。
上诉人（原审被告）廖健苇，住重庆市北部新区。
委托代理人李建波，重庆峰岸律师事务所律师。
委托代理人华禄兰，重庆峰岸律师事务所律师。
上诉人重庆助友创美物业管理有限公司与上诉人廖健苇物业服务合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2014年9月26日作出（2014）渝北法民初字第12337号民事判决。上诉人重庆助友创美物业管理有限公司和廖健苇对该判决不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人重庆助友创美物业管理有限公司的委托代理人梁春蓉、被上诉人廖健苇及其委托代理人李建波、华禄兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：被告廖健苇系重庆市北部新区经开园金渝大道X号X幢X单元X号房屋业主，该房屋建筑面积为99.1平方米。原告重庆助友创美物业管理有限公司系具有经营许可的物业服务企业。2009年9月8日，原告重庆助友创美物业管理有限公司与龙脊.金山名都小区的建设单位重庆北润实业有限公司签订了《前期物业服务合同》。该合同约定原告自2009年9月8日起至2012年9月7日止为龙脊.金山名都小区物业区域提供物业管理服务。其中，合同第六条约定物业服务费收费标准为电梯住宅按建筑面积1.14元／月.平方米（含电梯使用费用），第七条约定共用的专项设备运行的能源消耗，独立计量核算，采取据实分摊方式向业主分摊计收。该合同还对委托服务事项、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。
上述物业服务合同签订后，原告对被告房屋所属的龙脊.金山名都小区提供了物业管理服务至2014年5月20日撤场。其间，被告廖健苇以原告重庆助友创美物业管理有限公司服务质量差为由，多次要求原告整改并拒绝交纳物业管理费，庭审中，被告廖健苇向本院提交了“关于物管费未交纳的函”以及光盘视听资料以证明原告服务质量差的事实。原告重庆助友创美物业管理有限公司亦举示了催款通知书已证明其于2011年至2014年向被告廖健苇进行催收的事实。因被告廖健苇经未交纳物业管理费和水电公摊费，原告于2014年7月1日起诉至本院要求判令：1、被告立即支付物业管理费6734.6元，公摊水费413.5元；2、被告向原告支付逾期付款造成的资金占用损失，从欠费之日起按每日千分之三的支付至付清之日；3、本案诉讼费，律师费由被告负担。另查明：原告重庆助友创美物业管理有限公司在对龙脊.金山名都小区进行物业服务期间，物业服务质量确实存在瑕疵。还查明：本院在审理原告廖健苇诉被告重庆北润实业有限公司商品房预售合同纠纷一案中，本案被告廖健苇称2008年底入住重庆市北部新区经开园金渝大道X号X幢X单元X号房屋，2012年6月搬离。
一审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，原告重庆助友创美物业管理有限公司是合法的物业服务企业，其与龙脊.金山名都小区的建设单位重庆北润实业有限公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律规定，合法有效。被告廖健苇系业主，也认可其未交纳物业管理费。因此，原告为被告房屋所属的龙脊.金山名都小区提供了物业管理服务，被告廖健苇应当按《前期物业服务合同》的约定向原告支付2009年9月8日起至2014年5月20日止的物业管理费。被告廖健苇辩称原告起诉的2012年7月1日之前的物管费已超过诉讼时效。庭审中，被告廖健苇举示了其于2011年“关于物管费未交纳的函”，该函注明其拒绝交纳物业管理费并列举了原因，其中还注明其于2011年5月11日向原告递交，同时，原告亦举示了2011年至2013年的催款通知书已证明向被告催收物业管理费的事实。从上述证据可以得知，原告在2011年5月之前至2013年向被告催收过物业管理费，对被告提出的已超过诉讼请求的意见本院不予采纳。被告廖健苇辩称其房屋系空置房。本院在审理原告廖健苇诉被告重庆北润实业有限公司商品房预售合同纠纷一案中，被告廖健苇已陈述其于2008年底入住该房屋，2012年6月搬离。该房屋未实际入住系被告廖健苇自身原因所致，且原告重庆助友创美物业管理有限公司也不认可该房屋属于空置状态。故本案不能认定被告廖健苇的房屋系空置房，被告廖健苇应当按合同约定向原告重庆助友创美物业管理有限公司全额缴纳物业管理费。原告重庆助友创美物业管理有限公司物业管理费收费标准为按建筑面积1.14元／月.平方米，被告廖健苇所属房屋建筑面积为99.1平方米，因此，被告廖健苇每月物管费收费为112.97元（1.14元／月.平方米×99.1平方米）。从2009年9月8日至2014年5月20日被告廖健苇应缴物业管理费为6372.84元（112.97元／月×23天÷30天＋112.97元／月×55月＋112.97元／月×20天÷31天）。原告要求被告支付公摊水电费，但原告举示的证据系其单方面制作，证据不充分，本院不予支持。因原告在履行合同义务上确实存在质量瑕疵，对原告要求被告支付物业管理费资金占用损失的诉讼请求，本院不予支持。原告起诉要求被告支付律师费，无合同约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告廖健苇在本判决生效之日立即支付原告重庆助友创美物业管理有限公司2009年9月8日至2014年5月20日的物业服务费6372.84元；二、驳回原告重庆助友创美物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费200元，适用简易程序减半收取100元，由被告廖健苇负担。
上诉人重庆助友创美物业管理有限公司不服一审判决，向本院提起上诉称：廖健苇未依照合同约定缴纳公摊水电费，一审法院对该项请求未支持属于认定事实不清；一审法院适用法律错误，一审判决未支持上诉人要求支付资金占用损失的请求无法律依据等。请求撤销原判第二项，改判廖健苇支付公摊水电费和资金占用损失等。
上诉人廖健苇不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误，重庆助友创美物业管理有限公司的物业服务存在诸多关系小区业主人身和财产安全方面及消防监控系统方面的违约行为，物业公司在物业服务中没有达到标准，没有履行合同义务；该司举示的证据不能证明其诉讼时效中断，其举示的催款通知书无法证明是向上诉人发出的；不是上诉人廖健苇的原因造成房屋空置，而是建设单位的原因造成，廖健苇无法正常生活才搬离；物业服务费应当按半价收取，小区的大量设施未完善，这些设施管理费应当扣除；小区的物业服务费应该按政府指导价即0.75元／月·平方米进行收费等。请求撤销原判，依法改判等。
本院二审审理中另查明，重庆市物价局于2009年10月30日印发的渝价（2009）377号文件规定，重庆助友创美物业管理有限公司服务的“龙脊·金山名都”小区高层住宅公共服务费收费标准为0.75元／月·平方米，该文件还规定了物业服务企业可根据实际情况选择一种方式收取电梯费，即按月票票价和次票票价，其中月票票价按人计算为常住人口每人每月10元等。同时还查明，上诉人廖健苇的户籍登记地在重庆市北部新区金渝大道83号15幢1单元6-4，其在该小区的常住人口为一人。本案其他事实与一审审理查明的事实相同。
本院认为，上诉人重庆助友创美物业管理有限公司与“龙脊·金山名都”小区的建设单位重庆北润实业有限公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，按相关法律规定该合同对上诉人廖健苇具有约束力。重庆助友创美物业管理有限公司与廖健苇应当按照合同约定享受权利和履行义务。重庆助友创美物业管理有限公司对“龙脊·金山名都”小区提供了物业管理服务，廖健苇应当向重庆助友创美物业管理有限公司支付从2009年9月8日起至2014年5月20日止的物业服务费。虽然重庆助友创美物业管理有限公司公布的该小区住宅物业服务费标准为1.14元／月·平方米（含电梯费），但重庆市物价局于2009年10月30日印发的渝价（2009）377号文件明确规定重庆助友创美物业管理有限公司服务的“龙脊·金山名都”小区的高层住宅物业服务收费标准为0.75元／月·平方米，同时还规定了物业服务企业可根据实际情况选择一种方式收取电梯费，其中按常住人口计算为每人每月10元，故重庆助友创美物业管理有限公司对该小区住宅的物业收费标准应当按照重庆市物价局（2009）377号文件执行。廖健苇所属房屋建筑面积为99.1平方米，其常住人口为一人，廖健苇每月应交纳的物业服务费为84.33元／月（0.75元／月·平方米×99.1平方米＋10元电梯费）。从2009年9月8日起至2014年5月20日止廖健苇应当交纳的物业服务费为【（84.33元／月×23天÷30天）＋（84.33元／月×55个月）＋（84.33元／月×20天÷31天）】4757.20元。根据一审查明的案件事实和证据可以认定重庆助友创美物业管理有限公司向廖健苇催收过物业服务费，对廖健苇上诉称本案已超过诉讼时效的请求本院不予支持。同时没有证据证明该房屋系空置房，廖健苇应当全额交纳物业服务费。由于重庆助友创美物业管理有限公司在物业管理服务方面存在瑕疵，其要求廖健苇支付资金占用损失费的上诉请求本院亦不予支持。因重庆助友创美物业管理有限公司在审理中提供的要求廖健苇支付水电公摊费的依据不充分，应承担举证不能的责任。综上，上诉人重庆助友创美物业管理有限公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。上诉人廖健苇的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。由于本案在二审中出现新证据，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市渝北区人民法院（2014）渝北法民初字第12337号民事判决的第二项；
二、撤销重庆市渝北区人民法院（2014）渝北法民初字第12337号民事判决的第一项；
三、由上诉人廖健苇在本判决生效后十五日内向上诉人重庆助友创美物业管理有限公司支付从2009年9月8日起至2014年5月20日止的物业服务费4757.20元。
本案一审案件受理费100元，由上诉人重庆助友创美物业管理有限公司和上诉人廖健苇各负担50元；二审案件受理费200元，由上诉人重庆助友创美物业管理有限公司与上诉人廖健苇各负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 张欲晓
审判员 肖怀京
审判员 郑 泽
二〇一五年一月四日
书记员 张冀兮