湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0105民初2324号原告长沙馨香源物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区金霞路。法定代表人骆杰，该公司总经理。委托代理人黄今今，湖南天楚律师事务所律师。委托代理人李慧，湖南天楚律师事务所实习律师。被告潘小芳，女，1976年10月9日出生，汉族，住长沙市开福区。原告长沙馨香源物业管理有限公司（以下简称“馨香源公司”）诉被告潘小芳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员王剑锋担任审判长，人民陪审员张勤、刘正青参加的合议庭，公开开庭进行了审理。代理书记员周梦瑶担任庭审记录。原告馨香源公司的委托代理人黄今今、李慧，被告潘小芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告馨香源公司诉称：2002年10月20日，长沙市福兴隆房地产开发有限公司与原告签订《物业管理服务合同》，依法选聘原告对长沙市开福区金霞路广福园小区进行前期物业服务管理。《物业管理服务合同》约定不带电梯的多层住宅物业费为0.5元/㎡/月；未按约定交纳物业费的，应补交物业费并每日收取0.3‰的滞纳金。被告购买广福园小区×××栋×××房，并于2002年8月17日收房入住。原告按照合同提供物业管理服务，而被告自2006年1月1日起至今一直未向原告交纳物业费，截至2016年3月31日已拖欠原告物业费8118元，并产生滞纳金1000元。原告多次进行催缴，被告仍未交纳。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付物业服务费8118元，滞纳金1000元；2、被告承担本案的诉讼费用。被告潘小芳辩称：一、原告主体不适格。2002年8月17日被告只与长沙福兴隆房地产开发有限公司物业管理部签订物业管理服务合同，从未与原告签订过物业服务合同。二、按照原告催收通知单的签署时间，在2014年4月之前的物业费已过诉讼时效。三、原告并不被业主认可，而且不作为，服务水平、服务态度差，物业服务瑕疵特别严重。具体有如下不作为：1、安保措施不到位，盗窃案件频发；2、原告未履行合同中的相关义务：故意拖延不组织选举业主委员会，使广大业主无法享受选举与被选举的权利；未处理好小区楼盖、屋顶、内外墙的维修和养护等问题；小修及时率达不到98%，环境卫生保洁率远低于98%，消防火灾发生率达不到0%；擅自占用和改变小区公用设施的使用功能，损害业主合法权益，获取不当利益；从未组织开展小区的社区文化娱乐活动，业主反映问题也不处理；并没有六个月向全体业主公布一次管理费用收支账目。经审理查明：2002年8月17日，长沙福兴隆房地产开发有限公司物业管理部（甲方）与原告（乙方）签订一份《广福园小区物业管理合同》，主要约定：甲方对广福园小区的房屋、公共设施、设备、秩序等事务行使管理权；乙方购买或承租的物业为广福园小区，作为居家使用，物业管理费为0.5元/㎡/月（以物价局核价为准）；违约责任：乙方应当按照规定时间交清费用，对不按规定交纳各项费用的，处以应缴金额5‰的滞纳金；逾期一个月，处以每日应缴金额2%的罚款。2002年10月20日，长沙福兴隆房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《广福园物业管理服务合同》，约定长沙福兴隆房地产开发有限公司委托原告对长沙市开福区金霞路广福园小区进行物业管理，委托管理期限自2002年11月1日起至业主委员会成立日止，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。物业管理费的收取标准按双方协商的标准乙方向业主（住户）收取：（1）不带电梯的多层住宅0.5元/㎡/月；（2）商铺1.5元/㎡/月（最终以物价局批准的收费价格为准）。合同签订后，原告依约对长沙市开福区金霞路广福园小区进行物业管理和服务。被告购买位于长沙市开福区金霞路广福园小区9栋602房（系不带电梯的多层住宅），于2002年8月17日收房入住。被告自2006年1月1日起未再向原告缴纳物业服务费，至2016年3月31日，被告共计欠缴物业服务费8118元。原告于2016年4月8日向被告发出《律师函》催缴拖欠的物业服务费，因被告未交纳物业管理费，而致使本案纠纷的产生。另查明，原告从2002年8月26日起具有从事物业管理活动的资质，资质等级为三级，2009年5月18日资质等级变更为二级。原告向本院提交由长沙福兴隆房地产开发有限公司于2010年10月8日出具的一份《证明》，证明长沙福兴隆房地产开发有限公司广福园物业管理部系原告前身，原告成立于2002年8月26日。经物价部门批准，广福园小区多层住宅物业服务费为0.5元/㎡/月。庭审中，被告向本院提交六组照片，证明原告不作为、物业服务水平、服务态度差，瑕疵严重；原告对此不予认可，照片没有拍摄时间和地点，不能证明系广福园小区物业服务的瑕疵。被告还申请证人邹某出庭作证，证人邹某称与被告是邻居，广福园小区楼道没人清扫，安保措施也差，看到被告家停放在该小区的两台车被剐坏，原告未积极履行合同中约定的相关义务；原告称证人邹某从2008年起就未缴纳物业费，对其证言真实性有疑义。以上事实，有《广福园物业管理服务合同》、《广福园小区物业管理合同》、入住通知书、房屋交接单、律师函、长沙福兴隆房地产开发有限公司的证明、长沙市物业管理公共性服务收费标准审批证、六组照片、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，一、关于原告的主体资格。原告与长沙福兴隆房地产开发有限公签订的《广福园物业管理服务合同》，以及被告签订的《广福园小区物业管理合同》，均系各方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，受法律保护。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故《广福园物业管理服务合同》、《广福园小区物业管理合同》对业主应具有约束效力，被告提出的原告主体不适格的抗辩，本院不予支持。二、关于诉讼时效。上述合同未约定交纳物业费的时间，原告可以随时要求被告履行。原告以律师函等方式书面催收物业服务费，被告至今未履行，应承担继续履行的违约责任。本案系合同持续履行期间发生的纠纷，被告提出2014年4月之前的物业费已过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。三、关于物业服务费。被告系该广福园小区业主，按照合同约定交纳物业管理费是其应承担的一项基本合同义务。从2006年1月1日起至2016年3月31日止，被告欠缴物业服务费8118元。被告辩称原告物业服务存在严重瑕疵等问题，并有拍摄的相关照片和证人证言为证，故本院对被告提出原告物业服务存在瑕疵的抗辩理由予以采信。本院酌情支持被告应向原告支付其欠缴物业服务费的78%，即被告应向原告支付物业服务费6332元（8118元×78%）。而对于原告要求支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告潘小芳在本判决生效之日起十日内支付原告长沙馨香源物业管理有限公司2006年1月1日起至2016年3月31日止的物业服务费6332元；二、驳回原告长沙馨香源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告潘小芳承担38元，原告长沙馨香源物业管理有限公司承担12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  王剑锋人民陪审员  张 勤人民陪审员  刘正青二〇一六年十一月二十一日代理书记员  周梦瑶附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。