呼和浩特市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）内01民终2896号
上诉人（原审被告）：米欣，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。
委托诉讼代理人：孟祥适，内蒙古义盟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陶鹏，内蒙古义盟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨朝鲁，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。
委托诉讼代理人：乌云塔娜，内蒙古启安律师事务所律师。
上诉人米欣因与被上诉人杨朝鲁共有物分割纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初5259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月6日立案后，依法组成合议庭，于2017年8月3日公开开庭进行了审理。上诉人米欣的委托诉讼代理人孟祥适、陶鹏，被上诉人杨朝鲁及其委托诉讼代理人乌云塔娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
米欣上诉请求：1．请求依法撤销（2016）内0102民初5259号民事判决书，依法发回重审或者改判重新分割米欣与杨朝鲁共有的位于呼和浩特市××区。2．杨朝鲁承担本案诉讼费。事实和理由：一、一审认定事实不清。一审法院依据争讼房屋面积及1301-1308室由米欣进行了借款抵押的事实，将1301-1308室分割给了米欣。米欣与杨朝鲁共有的位于呼和浩特市××区房屋，为环形写字楼。1301-1308室均位于该层写字楼的西面、北面，市值较低；而1309-13016室则均位于该层写字楼东面、南面，市值较高。一审法院未查清各房屋的实际价值，仅依据面积大小，就将价值较高的东面、南面房间分割给了杨朝鲁，而将价值较低的西面、北面房间分割给了米欣，其分割方法于法无据。事实上，米欣与杨朝鲁共同购买上述房屋时，各出资50%，故分割房屋房屋时，也应当按照房屋的实际价值进行分割，而非仅根据房屋面积。二、一审中对未经质证的房地产司法鉴定估价报告予以采信，严重违反法定程序。一审过程中，内蒙古科瑞房地产土地资产评估有限公司出具《房地产司法鉴定估价报告》，认定位于呼和浩特市××区房间的价值为5947元／平方米。一审法院以此单价为参考确认了杨朝鲁多分部分的折价补偿金额。该鉴定结论于2017年5月23日送达米欣，米欣尚未提出质证意见，一审法院就在同日作出判决，并于2017年5月26日向米欣送达民事判决书，严重违反《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条规定”证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证。”事实上，该鉴定结果与实际情况存在较大误差。该地段该类型房屋现在的市值超过12000元／平方米，一审法院以5947元／平方米的单价确认折价补偿金额，严重损害了米欣的权益。
杨朝鲁辩称，一、一审法院认定事实清楚。1、一审法院将1301-1308分割给米欣，将1309-13016分割给杨朝鲁是有依据的。2011年米欣向中国银行股份有限公司呼和浩特市新华支行（以下简称中国银行呼市新华支行）借款255万元，签订了借款合同，并以1301至1308的房产为抵押物抵押给了中国银行呼市新华支行。因米欣到目前为止还没有完全偿还借款，1301-1308目前的状态是已抵押给中国银行呼市新华支行。2011年3月米欣向王海军借款300万元，以1301-13016室作为抵押物。后米欣未能偿还借款，鄂尔多斯市中级人民法院查封了上述房产。杨朝鲁提出了执行异议，中止对杨朝鲁实际占有使用的1309-13016号房产的查封。1301-1308房产既被抵押又被查封，原因是米欣没有偿还银行及王海军的借款。米欣应对自己借款不能偿还的后果承担责任，1301-1308房产面临着拍卖执行，把这个分割给杨朝鲁于情于理都说不过去。米欣所述的西面北面市值较低，东面南面市值较高，这个是不存在的。2007年购买时每平米是3100元，签订合同时不存在西面北面价格低，东面南面价格高的情形。二、程序是合法的。选择鉴定机构时米欣本人参与摇号，整个鉴定程序是符合法律规定的。2017年5月23日一审法院向米欣送达鉴定报告，当时送达地点为达旗看守所，承办法官按照程序向米欣送达了鉴定报告，一审案卷中应有记录。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条规定：”证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证”。这种情形是发生在双方当事人都到庭的情况下，一方不到庭的情况下不适用该条规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，望二审法院维持原判。
杨朝鲁向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判令分割杨朝鲁、米欣共同共有的位于呼和浩特市××区（杨朝鲁将50%份额即1309-13016室共计8套房屋归其所有）；2、本案全部诉讼费用由米欣承担。
一审法院认定事实：2007年杨朝鲁、米欣共同购买位于呼和浩特市××区共计16间房屋，产权份额为各占50%。2011年1月9日办理了房屋所有权证，为共同共有，房权证分别为：13**号房权证新城区字第2011101715号、第20111017**号；1302号房权证新城区字第20111017**号、第20111017**号；1303号房权证新城区字第20111017**号、第20111017**号；1304号房权证新城区字第20111017**号、第20111017**号；1305号房权证新城区字第20111017**号、第20111017**号；1306号房权证新城区字第20111017**号、第20111017**号；1307号房权证新城区字第20111017**号、第20111017**号；1308号房权证新城区字第20111017**号、第20111017**号；1309号房权证新城区字第20111016**号、第20111016**号；13010号房权证新城区字第20111016**号、第20111016**号；13011号房权证新城区字第20111016**号、第20111016**号；13012号房权证新城区字第20111016**号、第20111016**号；13013号房权证新城区字第20111016**号、第20111016**号；13014号房权证新城区字第20111016**号、第20111016**号；13015号房权证新城区字第20111016**号、第20111016**号；13016号房权证新城区字第20111016**号、第20111016**号。2011年7月20日，米欣与中国银行呼市新华支行签订《中国银行内蒙古分行个人投资经营借款合同》，约定米欣向中国银行呼市新华支行借款255万元，并进行了公证。同日，米欣将与杨朝鲁共同共有的实际占有并控制50%份额的房产，即新城区兴安北路F号楼13层1301-1308室抵押给中国银行呼市新华支行，签订了《中国银行内蒙古分行个人投资经营借款抵押合同》，并进行了公证。2011年7月25日，杨朝鲁向中国银行呼市新华支行借款260万元，将与米欣共同共有的实际占有并控制50%份额的房产，即新城区兴安北路F号楼13层1309-13016室抵押给中国银行呼市新华支行。2014年8月12日，杨朝鲁还清了向中国银行呼市新华支行借款的260万元后，到呼市房管局注销抵押登记时发现杨朝鲁实际控制的50%份额即1309-13016室已被内蒙古鄂尔多斯市中级人民法院查封。之后，杨朝鲁通过调查才得知，米欣于2011年3月7日与王海军签订《借款合同》，约定米欣向王海军借款300万元，并用杨朝鲁、米欣共同共有的位于呼和浩特市××区作为抵押物。后因米欣未能如期还款，王海军向内蒙古鄂尔多斯市中级人民法院提起诉讼，内蒙古鄂尔多斯市中级人民法院遂作出（2012）鄂中法民一初字第00061号民事判决，支持了王海军的诉讼请求；并于2012年6月27日作出（2012）鄂中法民一初字第00061号民事裁定书，查封了上述1301-13016室房屋。杨朝鲁知晓了上述事实之后，向内蒙古鄂尔多斯市中级人民法院提出执行异议。2015年2月13日内蒙古鄂尔多斯市中级人民法院作出（2014）鄂中法执异字第140号执行裁定，支持了杨朝鲁的执行异议，中止对杨朝鲁实际占有使用的1309-13016号房产的执行。现米欣因各种原因，未能如期偿还已到期的债务。在此情形下，杨朝鲁实际占有使用的50%份额房产即1309-13016号房屋面临着被查封、执行的风险，杨朝鲁也并非米欣的共同借款人，因此不能因共同共有人的原因承担本不该由杨朝鲁承担的风险与责任。基于以上事实与理由，杨朝鲁向一审法院提起诉讼，请求分割上述的1301-13016号房屋（杨朝鲁50%份额即1309-13016室共计8套房屋归其所有）。
另查明，经内蒙古科瑞房地产土地资产评估有限公司评估：位于呼和浩特市××区房屋，面积52.37平米做为参考，每平米5947元。
一审法院认为，依据《中华人民共和国物权法》第一百条的规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的应当对实物予以分割；难以分割或者因分割减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。本案中争议的1301-13016号合计16间房屋，每间房屋都有独立的产权证书，分割并不会减损房屋价值，故可以进行分割。双方共有的1301-1308室的面积共计609.48平米，1309-13016室的面积共计630.46平米，由于1301-1308室米欣进行了借款抵押，故1301-1308室分割给米欣较为合适，1309-13016室分割给杨朝鲁，多出部分20.98平米，杨朝鲁应当按照鉴定的平米价格补给米欣10.49平米。综上所述，杨朝鲁的诉讼请求，合理合法，该院予以支持，根据《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十五条、第九十九条、第一百条的规定，判决：一、位于呼和浩特市××区分割给杨朝鲁（1309号房权证新城区字第20111016**号；13010号房权证新城区字第20111016**号；13011号房权证新城区字第20111016**号；13012号房权证新城区字第20111016**号；13013号房权证新城区字第20111016**号；13014号房权证新城区字第20111016**号；13015号房权证新城区字第20111016**号；13016号房权证新城区字第20111016**号）。二、位于呼和浩特市××区分割给米欣（1301号房权证新城区字第20111017**号；1302号房权证新城区字第20111017**号；1303号房权证新城区字第20111017**号；1304号房权证新城区字第20111017**号；1305号房权证新城区字第20111017**号；1306号房权证新城区字第20111017**号；1307号房权证新城区字第20111017**号；1308号房权证新城区字第20111017**号）。三、杨朝鲁于判决生效后十日内补给米欣10.49平米62384元（每平米5947元）。案件受理费22390元，鉴定费5172元，由杨朝鲁承担2586元、米欣承担24976元。
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：米欣在二审中申请本院对双方共有的位于呼和浩特市××区号至13016号房屋中阴面1302号房屋和阳面13010号房屋进行价格评估，内蒙古新广厦房地产评估有限公司应本院委托于2017年12月12日分别作出内新广房评字[2017]第0393、0394号房地产估价报告，其估价意见为：米欣、杨朝鲁共有的位于呼和浩特市××区号、13010号办公房地产（建筑面积均为69.82平方米）在价值时点2017年11月27日的市场价值分别为人民币422847元、429983元，评估单价分别为6056元/平方米、6158元/平方米。根据上述房地产估价报告中所附的房地产价格计算表，影响上述房屋估价的不同因素为朝向及面积。杨朝鲁对上述报告的真实性、合法性无异议，关联性不认可；并提供了房地产开发商内蒙古熙华房地产开发有限责任公司于2017年10月9日出具的证明，拟证明杨朝鲁、米欣2007年购置位于呼和浩特市××区号至13016号的16套房屋时东南西北方向的价格是统一的，其购置单价为3100元/平方米。米欣对上述报告的真实性、合法性、关联性予以认可，认为该评估报告可以明确涉案房屋的阴面和阳面确实存在价格差异，应当以房屋位置不同的实际价值进行判断；对于杨朝鲁提供的房地产开发商证明，米欣不认可其证明问题，认为价格没有进行区分的原因是米欣与杨朝鲁共同购买了该写字楼的一整层，并不能证明不同位置的房屋价格相同。
另查明，根据呼和浩特市新城区兴安北路润宇国际家具中心F号楼13层1301号至13016号房屋的相关房屋所有权证所附的房屋（分层）分户平面图，1301号至13016号房屋整体为环形结构，其中1301号、1304号、1309号、13012号房屋分别位于西北角、东北角、东南角、西南角，1302号、1303号房屋位于北侧，1305号、1306号、1307号、1308号房屋位于东侧，13010号、13011号房屋位于南侧，13013号、13014号、13015号、13016号位于西侧。1302号、1303号、13010号、13011号房屋的建筑面积均为69.82平方米。
二审经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：一、一审判决是否存在违反法定程序的情形；二、一审判决确定的共有物分割方式有无事实及法律依据。
针对第一个争议焦点，一审法院于2017年5月22日向米欣询问其对内蒙古科瑞房地产土地资产评估有限公司作出的《房地产司法鉴定估价报告》有无意见，米欣称”有意见”并在质证笔录上签字，但其没有提供证据证明该估价报告存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条第一款规定的相应情形。鉴于一审法院已保障了米欣针对该估价报告的质证权利，故一审法院采信该估价报告作出判决不违反法定程序。
针对第二个争议焦点，杨朝鲁系以米欣个人未偿还到期债务导致双方共有财产可能被查封、执行为由请求分割共有物，鉴于米欣将双方共有的1301号至1308号房屋用于借款抵押，而杨朝鲁已还清了其实际占有使用的1309号至13016号房屋的抵押贷款，故一审判决基于上述事实将1301号至1308号房屋分割给米欣、1309号至13016号房屋分割给杨朝鲁并不违反法律规定。至于房屋价值补差问题，因杨朝鲁一审时只申请对13015号房屋进行价值评估，米欣二审时只申请对1302号、13010号房屋进行价值评估，双方当事人均未申请对1301号至13016号共16套房屋进行整体价值评估，故依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定双方当事人均应承担未就16套房屋申请整体价值评估的不利法律后果。根据米欣二审申请价格评估所形成的房地产估价报告，位于北侧的1302号房屋及位于南侧的13010号同面积房屋在市场价值上存在差异。鉴于分割给米欣的1302号、1303号房屋位于北侧，分割给杨朝鲁的13010号、13011号房屋位于南侧，且上述四套房屋建筑面积均相同，故杨朝鲁应当向米欣补偿南北房屋价值差额69.82平方米×2×（6158元/平方米-6056元/平方米）÷2=7121.64元。除上述四套房屋外米欣所分其他六套房屋建筑面积为469.84平方米，杨朝鲁所分其他六套房屋建筑面积为490.82平方米，比米欣多出20.98平方米，基于上述事实杨朝鲁还应当向米欣补偿多分房屋面积的差额。鉴于上述十二套房屋均非南北朝向，米欣亦未申请对上述房屋进行价值评估，故多分房屋面积差额仍应依据杨朝鲁一审申请价值评估确定的13015号房屋单价5947元/平方米计算，其具体数额为5947元/平方米×20.98平方米÷2=62384.03元。根据上述计算结果，双方共有房屋分割后杨朝鲁应当向米欣补偿房屋价值损失7121.64元+62384.03元=69505.67元。
综上所述，米欣的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、维持呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初5259号民事判决第一、二项，即”位于呼和浩特市××区分割给杨朝鲁（1309号房权证新城区字第20111016**号；13010号房权证新城区字第20111016**号；13011号房权证新城区字第20111016**号；13012号房权证新城区字第20111016**号；13013号房权证新城区字第20111016**号；13014号房权证新城区字第20111016**号；13015号房权证新城区字第20111016**号；13016号房权证新城区字第20111016**号）”；”位于呼和浩特市××区分割给米欣（1301号房权证新城区字第20111017**号；1302号房权证新城区字第20111017**号；1303号房权证新城区字第20111017**号；1304号房权证新城区字第20111017**号；1305号房权证新城区字第20111017**号；1306号房权证新城区字第20111017**号；1307号房权证新城区字第20111017**号；1308号房权证新城区字第20111017**号）”。
二、变更呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初5259号民事判决第三项”杨朝鲁于判决生效后十日内补给米欣10.49平米62384元（每平米5947元）”为”杨朝鲁于判决生效后十日内补偿米欣房屋价值损失69505.67元”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费22390元，鉴定费5172元，由杨朝鲁负担2586元，米欣负担24976元；二审案件受理费24976元，鉴定费5400元，由米欣负担25117元，杨朝鲁负担5259元。
本判决为终审判决。
审判长蔡世杰
审判员何建军
审判员王海莹
二〇一八年一月十五日
书记员张竹馨