浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙湖民终字第252号
上诉人（原审被告）：姚荣坤，系德清县武康镇新三伍大酒店业主。
上诉人（原审被告）：姚荣根。
上诉人（原审被告）：沈惠江。
上述三上诉人的共同委托代理人：瞿丹鸣，浙江常益律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：德清莫干山卢球商贸中心有限公司，住所地德清县武康镇志远南路583号。
法定代表人：卢桂华，董事长。
委托代理人：黄盾，浙江广明律师事务所律师。
上诉人姚荣坤、姚荣根、沈惠江与被上诉人德清莫干山卢球商贸中心有限公司（以下简称卢球公司）房屋租赁合同纠纷一案，德清县人民法院于2014年4月10日作出（2014）湖德武民初字第137号民事判决，上诉人姚荣坤、姚荣根、沈惠江不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，经过阅卷和调查，询问当事人，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：卢球公司作为出租人（甲方），姚荣坤作为承租人（乙方），沈惠江作为担保人（丙方），姚荣根作为担保人（丁方），于2010年签订《合同》，该《合同》已被生效判决确认有效。《合同》载明，姚荣坤向卢球公司租赁卢球商贸中心1号楼内的二、三、四楼，年租金为55万元；《合同》的“五、租赁期间的装修和维修”部分第3条约定，“1号楼三台电梯费（维修费与电费）甲乙双方各承担50%”；《合同》的“八、违约责任”部分第4条约定，“如乙方逾期支付租金、水、电费超过7天，甲方可单方面解除本合同，甲方给予乙方15天的员工安置和善后处理时间，在善后处理期内，乙方必须按合同支付甲方各种款项，在善后处理期届满，乙方不能以任何借口拖延时间归还，如拖延一天，乙方则每天另补偿1000元给甲方”。《合同》的“九、其他”部分约定“在乙方租赁期间，甲方在乙方酒店消费15万元，就餐按8.5折优惠，该款直接抵扣租金”。后因姚荣坤拖欠租金、水电费引发纠纷，卢球公司曾为此诉至法院，法院判决确认《合同》已于2012年5月15日解除，并对解除前的权利义务做了处理，同时判令姚荣坤归还租赁房屋，但姚荣坤未主动归还。2013年6月8日，卢球公司发函向姚荣坤一方催讨相关费用并要求搬离。2013年12月5日，姚荣坤前往腾房，但与卢球公司就部分财物是否可拆除及归属发生争议，法院执行局多次协调未果，于2013年12月23日进行强制执行。现卢球公司以《合同》解除后至房屋实际归还期间，姚荣坤的延迟归还行为损害其利益为由，向该院提起诉讼，引发本案。
原审法院审理认为：本案争议焦点在于，一、合同解除后，其中“八、违约责任”部分第4条是否继续有效，本案案由定为房屋租赁合同纠纷是否正确？二、对于卢球公司所提出的中央空调水费、电梯维修费和保养费，姚荣坤所提出的餐饮费、电梯电费、宽带电话费，可否要求对方支付或抵扣？三、《合同》约定的租金标准是每年55万元还是40万元？四、卢球公司诉请赔偿及补偿费用的计算时间是否正确？五、《合同》“八、违约责任”部分第4条的真实意思？卢球公司能否同时主张赔偿损失与补偿金，以及赔偿与补偿金的合理数额？六、卢球公司的部分诉请否超出诉讼时效期间？七、姚荣根、沈惠江是否应当承担担保责任？对争议焦点一，卢球公司认为本案系房屋租赁合同纠纷，其依据为《合同》“八、违约责任”部分第4条对合同解除后权利义务的约定，姚荣坤一方则认为《合同》经法院判决解除后所有权利义务的约定均失去效力。该院认为，合同解除后，并不意味合同所有的条款都失去效力。合同主体间关于经济往来的结算以及合同终止后如何处理合同遗留问题的合同条款，属于结算和清理条款。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。本案中，《合同》“八、违约责任”部分第4条是对合同解除后的特别约定，即属于结算与清理条款，并不因《合同》解除而失去效力，卢球公司据此提起诉讼应属于房屋租赁合同纠纷，对姚荣坤一方的抗辩意见不予支持。对争议焦点二，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”双方对上述费用的主张，必须证明该费用的真实性以及相应的《合同》依据。卢球公司主张中央空调水费所依据的缴费单系其单方制作，姚荣坤不予认可，且未能提供充足证明该笔费用是中央空调用水所产生，《合同》中对此也无约定，故对其该项诉请不予支持。姚荣坤主张对宽带电话费进行抵扣，但未能在举证期限内提交有效证据证明卢球公司使用了该宽带电话，也未能证明《合同》中对此费用需由卢球公司支付作出过约定，故对该主张不予支持。卢球公司所主张的电梯保养费与维修费，双方均无异议，且在《合同》第五部分第3条中有此约定，故对卢球公司要求姚荣坤支付该项11025元费用的诉请予以支持。对于姚荣坤要求对电梯电费进行抵扣的主张，由于《合同》第五部分第3条中有此约定，因此相应电费可以抵扣。在抵扣金额上，双方对2012年12月31日前的电梯电费20797.5元应由卢球公司负担无异议，该部分抵扣主张予以支持。对于2013年的电费，有证据证明整个租赁房屋该时间段内的电费总额为232596.99元，且已全部结清；但姚荣坤提供的缴费凭证欠缺2013年5月的发票，其他证据也不能证明是姚荣坤交纳了该月的电费，故认定姚荣坤交纳了除5月份外的2013年度总电费，电费总额为212950.03元。虽然双方对2013年电梯电费所占总电费的比例及具体数值存在争议，但该笔费用显然客观存在。因2012年卢球公司应付的电梯电费占电费总额的比例为6.3%，该院参照该比例确定卢球公司应支付给姚荣坤的2013年电梯电费为13415.85元（212950.03元×6.3%=13415.85元）。综上，对姚荣坤要求抵扣电梯电费的主张在34213.35元（20797.5元＋13415.85元=34213.35元）的范围内予以支持。对于姚荣坤对餐饮费进行抵扣的主张，《合同》“九、其他”中已作出“在乙方（姚荣坤）租赁期间，甲方（卢球公司）在乙方酒店消费15万元，就餐按8.5折优惠，该款直接抵扣租金”的约定，因此相应餐饮费可以抵扣租金。对于卢球公司实际产生的餐饮费金额，双方对其中206593元的真实性无异议，但卢球公司对剩余的3576元不予认可。该3576元中的3548元，其相应单据上结算署名不同于其他单据，又无证据补强应由卢球公司支付，不应认定为卢球公司已产生的餐饮费；对卢球公司有异议的2013年5月29日单据中的28元，由于该单据中458元的大写金额书写笔迹与结算签名人的书写笔迹一致，且该单据中除430元消费金额外另有一张《酒水单》中“葱油蛏子”菜品没有计价，故该单据中458元均应认定为卢球公司已产生的餐饮费，卢球公司对其中28元的异议不予支持。因此，该院对卢球公司已产生的餐饮费确定为206621元（206593元＋28元=206621元）。对于可抵扣的额度，卢球公司虽主张全部租赁期内只能抵扣15万元，但结合之前2004年合同约定以及卢球公司与姚荣坤的交易习惯，根据案件具体情况，应认定为每年可抵扣15万元，而该院确定的206621元餐饮费系在两年多的时间内产生，故该金额未超出可抵扣的范围，该院对姚荣坤抵扣餐饮费的主张在206621元的范围内予以支持。对争议焦点三，卢球公司主张租金为每年55万元，姚荣坤认为该55万元应扣除15万元餐饮费按每年租金40万元计算。该院认为，从《合同》的体例看，在第三部分约定“租赁费及支付方式”，在第九部分约定“其他”。因此，关于租金的约定应从第三部分寻找，而《合同》载明“三、租赁费及支付方式：年租赁费55万元……”，并无用餐饮费折抵或租金为40万元的表述。至于姚荣坤一方所称的餐饮费，《合同》载明“九、其他：在乙方租赁期间，甲方在乙方酒店消费15万元，就餐按8.5折优惠，该款直接折抵租金”。该“折抵”不应理解为将租金55万元变更为40万元，否则就与《合同》第三部分冲突；而应是在认可租金为每年55万元的基础上，将支付方式约定为现金支付与就餐消费两种方式。并且，每年55万元的租金标准已经（2012）湖德武民初字第120号、（2012）浙湖民终字第577号生效的民事判决予以认定。因此，该院确认《合同》约定的租金标准为每年55万元。对争议焦点四，由于在前的（2012）湖德武民初字第120号、（2012）浙湖民终字第577号民事判决已确定《合同》于2012年5月15日解除，并给予姚荣坤30天的腾空期，因此卢球公司诉请的费用计算时间，应扣除该30天判决确定的腾空期间。另由于2013年12月5日，姚荣坤腾房期间系因与卢球公司就部分财物是否可拆除及归属发生争议而未能腾空。而双方在签订《合同》时理应尽到相应的注意义务，对相关财物的归属做出明确约定；纠纷发生后也应积极协商，但事实上卢球公司与姚荣坤经法院执行局多次协调均未达成一致。因此，2013年12月5日至2013年12月23日期间，虽属于卢球公司诉请的费用计算期间，但由于未能有效腾空房屋双方均有过错，该院酌定卢球公司与姚荣坤对此期间产生的应支付的赔偿与补偿费用各负担50%。综上，该院确认卢球公司诉请赔偿与补偿费用的正确计算期间为自2012年5月16日起至2013年12月23日止，并扣除30天腾空期，也即应计算557天（587天－30天=557天）。其中在2012年5月16日至2013年12月4日并扣除30日腾空期的538天间，姚荣坤对应支付的赔偿与补偿费用全部负担；在2013年12月5日至2013年12月23日的19天间，姚荣坤对应支付的赔偿与补偿费用负担50%。对争议焦点五，《合同》约定“如乙方（姚荣坤）逾期支付租金、水、电费超过7天，甲方（卢球公司）可单方面解除本合同，甲方给予乙方15天的员工安置和善后处理时间，在善后处理期内，乙方必须按合同支付甲方各种款项，在善后处理期届满，姚荣坤不能以任何借口拖延时间归还，如拖延一天，乙方则每天另补偿1000元给甲方”。双方对“另补偿”发生争议，卢球公司解释为支付各种款项后另加每天1000元补偿；姚荣坤一方解释为只有每天1000元补偿。该院认为，该《合同》总租金为每年55万元，折算成日租金为1506.85元（55万元÷365天=1506.85元），远大于《合同》条款中每天1000元的补偿（即使按姚荣坤所称的每年40万元租金标准，折算成日租金也大于1000元）。若按姚荣坤一方所称，《合同》解除后只需支付每天1000元，实则为鼓励延期腾房，有悖常理，故对姚荣坤一方的该点抗辩主张不予支持。根据《合同》该项条款，卢球公司在善后处理期满后，须“按合同支付各种款项”并“每天另补偿1000元”，该约定系对姚荣坤违反该条的腾房约定时，卢球公司可主张费用的计算方法，未违反法律的禁止性规定，且《合同》已被生效判决确认有效。对于该计算方法中的前半部分，系指比照《合同》约定的租金标准和其他费用支付标准、姚荣坤延迟腾房期间应付的各种款项，现卢球公司诉请对上述款项的损失予以赔偿，应属合理，但须扣除《合同》约定的其他应由卢球公司支付的费用。该院比照租金标准确认延迟腾房期间卢球公司因房屋被占用所受损失为825000元（55万元年租金÷365天×538天＋55万元年租金÷365天×19天×50%分担比例=825000元）；同时，须抵扣餐饮费206621元，并扣除电梯电费34213.35元。因此，该院对卢球公司赔偿损失的诉请在584165.65元的范围内予以支持（825000元-206621元-34213.35元=584165.65元）。对于该计算方法中的后半部分，每天1000元的补偿约定过高，该院结合具体案情，根据公平原则、诚实信用原则，酌情对补偿金在该院支持的损失赔偿额20%的范围内予以支持，确定为116833.13元（584165.65元×20%=116833.13元）。综上，该院对卢球公司损失赔偿的诉请在584165.65元范围内予以支持，对支付补偿金的诉请在116833.13元范围内予以支持，超出部分不予支持。对争议焦点六，姚荣坤一方以卢球公司的诉请应适用延付或拒付租金的一年诉讼时效为由，主张部分诉请已逾诉讼时效期间。该院认为，卢球公司诉请的各项费用，其性质并非租金。由于之前的判决已确定《合同》解除，并对解除前的权利义务作出处理，卢球公司不得再主张租金。但如前文所述，依据合同“八、违约责任”部分第4条的约定，卢球公司可以比照租金标准和其他费用标准主张相应费用与补偿金，故应适用二年而非一年的诉讼时效。并且，卢球公司已于2013年6月8日发函向姚荣坤一方进行催讨，且经查询EMS系统显示姚荣根为拒收，姚荣坤、沈惠江为本人收。现姚荣坤一方虽均抗辩称未收悉该《函》故本案已逾诉讼时效，但《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的‘当事人一方提出要求’，产生诉讼时效中断的效力：……（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；……”。由于卢球公司提交了EMS特快专递寄件人存根、《函》文本及EMS查询记录，可以认定《函》已经到达或应当到达，而姚荣坤一方均无相反证据足以推翻卢球公司所提供的证据，故该院认定卢球公司已发函对姚荣坤一方提出了相应的债权要求，且诉讼时效因该发函催讨行为发生中断，因此本案未逾诉讼时效期间。对争议焦点七，姚荣坤一方抗辩称《合同》中署名的担保人即姚荣根、沈惠江无需承担担保责任，理由主要为：《合同》已解除；姚荣根、沈惠江未再作出过新的明确的担保意思表示；之前的判决未要求姚荣根、沈惠江对腾空行为负担连带担保责任。该院认为，《合同》虽已解除，但其中“八、违约责任”部分第4条的约定仍然有效，依据该条款，姚荣坤在延迟腾房期间应支付相应费用与补偿金，因此姚荣根、沈惠江也须对该部分债务进行担保。其承担担保责任的依据在于《合同》中该条款的约定，而无需再作出新的愿意担保的意思表示。对于没有明确担保范围的问题，《中华人民共和国担保法》第二十一条第二款规定，“当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任”。并且，姚荣根、沈惠江作为担保人在《合同》的头部、尾部均进行了署名，表明其二人认可应对《合同》中姚荣坤的所有债务进行担保。至于之前判决未判处姚荣根、沈惠江对腾空担保，经翻阅卷宗，系卢球公司未提出该项诉请，而非法院判决认为不需要负担该担保责任。在未有判决对该问题作出否定性结论的情况下，姚荣根、沈惠江仍应依照《合同》约定进行担保。因此，对姚荣坤一方关于担保人无需承担担保责任的抗辩意见不予支持。并且，由于姚荣根、沈惠江的担保系保证，且未对保证方式作出约定，依法应承担连带保证责任。综上，该院认为，本案系房屋租赁合同纠纷且未逾诉讼时效期间，《合同》解除后其中的结算和清理条款仍然有效，卢球公司据此条款比照租金标准主张损失赔偿并要求支付电梯保养费、维修费，符合约定，但损失赔偿额中须扣除餐饮费、电梯电费等卢球公司应付的款项；卢球公司诉请的补偿金过高，酌情调整为该院支持的损失赔偿额的20%；并由姚荣根、沈惠江对姚荣坤的上述所有合同债务承担连带保证责任。对卢球公司诉请中的合理部分予以支持，其余部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十九条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条之规定，判决：一、姚荣坤于判决生效之日起十日内赔偿德清莫干山卢球商贸中心有限公司损失584165.65元。二、姚荣坤于判决生效之日起十日内支付德清莫干山卢球商贸中心有限公司补偿金116833.13元。三、姚荣坤于判决生效之日起十日内支付德清莫干山卢球商贸中心有限公司电梯保养费及维修费11025元。四、姚荣根、沈惠江对上述第一项、第二项、第三项债务承担连带清偿责任，姚荣根、沈惠江承担保证责任后，有权向姚荣坤追偿。五、驳回德清莫干山卢球商贸中心有限公司的其他诉讼请求。如果姚荣坤、姚荣根、沈惠江未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18048元减半收取9024元，由德清莫干山卢球商贸中心有限公司负担4659元，姚荣坤、姚荣根、沈惠江负担4365元，限于判决生效之日起七日内交纳。
姚荣坤、姚荣根、沈惠江不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、本案不应定性为房屋租赁合同纠纷进行审理，而应以不当得利纠纷审理。双方当事人的租赁合同已经被生效判决确认于2012年3月18日解除，且在前案中当事人的权利义务已经进行了结算和清理，租赁合同已经终止，合同条款对双方均无约束力。《合同法》第九十八条适用的范围应当是合同解除后对解除前合同之权利义务的结算清理，不适用于合同解除后一方继续侵权所造成的损害赔偿。由于卢球公司在前个解除合同的诉讼时未提出对逾期腾空之后产生费用进行主张，应视为放弃以合同之诉提出逾期腾房的请求。姚荣坤在合同解除后占用租赁物，属于不当得利，该行为与合同解除前的租赁行为是两个独立而不同的行为，应根据不同的法律条款来适用。且此前的生效判决已对合同解除前的权利义务进行了清算，故本案不适用《合同法》九十八条规定；二、一审诉讼时效问题认定错误。本案应为不当得利，依据不当得利请求权的诉讼时效应为两年，则本案在诉讼时效内可以得到支持。但一审法院将本案定性为房屋租赁合同纠纷，那么依据租赁合同产生的租金应当适用关于租金的一年诉讼时效，卢球公司的诉请超过诉讼时效。如一审法院认定本案是租赁纠纷，前一个合同已经被解除，则姚荣坤之后的占有行为应当是另一个租用行为，且租赁期限超过六个月，本应采用书面形式但当事人未采用，因此应视为不定期租赁。卢球公司只能主张起诉前一年的租金，其余租金因超过一年诉讼时效不应予以支持；三、一审法院判决实际损失同时又支持补偿金，缺乏事实与法律依据。双方当事人关于补偿金的合同约定是在“第九、违约责任”中的第5条。主张违约责任必须要以合同有效或继续存在的前提下才能主张违约责任。合同已经解除，所以主张违约责任的前提已经不存在。另外，我国合同法第九十七条所涉及的合同解除后亦排除了违约金、定金的适用。因此卢球公司依合同而主张的违约责任不能得到支持。其次，本案案由是不当得利纠纷，不存在补偿金和违约责任，只有实际损失赔偿。再次，根据法律规定，实际损失高于约定的违约金，以实际损失计算赔偿。因此实际损失能够得到支持的，那么违约金就不再支持。另外，双方对合同条款意思理解不一致，应当作出不利于提供合同一方的解释。本案租赁合同由卢球公司提供，双方对条款中“每拖延一天另行支付1000元”是指租金外另行承担1000元还是仅含租金每天承担1000元，应当按照不利于提供合同一方的解释，即为含租金每天1000元；四、一审认定年租金55万元是认定事实不清，年租金应当为40万元。在前案中卢球公司提供一份催款函，明确表示年租金为40万元，这是当事人对事实的自认，其证明效力大于其他证据。在姚荣坤提供的2011年度结算对账单中，也能够看出租金需要支付的现金额为40万元，其余15万元为消费。故本案应按照40万元计算实际损失；五、一审判决担保人的担保责任也是错误的，沈惠江、姚荣根无需承担担保责任。本案为不当得利，卢球公司主张担保人承担担保责任系依据租赁合同关系，租赁合同已被解除并进行结算与清理，这是两个不同的法律关系。对姚荣坤的不当得利行为两担保人并没有明确表示对其承担担保责任，故担保人不因承担担保责任。其次，前案生效判决对姚荣坤腾空房屋并没有判决担保人承担担保责任，一审法院以卢球公司未提出该项诉请为由驳回，系适用法律错误。法律规定只对于债权可以适用担保，对行为不能适用担保，因此法院不能判决担保人对此种腾空行为承担担保责任。在先判决中，卢球公司没有提出要求担保人对姚荣坤腾空房屋所产生的债权进行担保责任，由于前一个租赁合同已经解除，应当视为卢球公司放弃该权利，不能再在本案中提出这个主张。因为担保人的担保责任是基于主合同而存在的，主合同已被解除并结算，双方权利义务已全部终止。对在先判决结果两担保人已经完全履行完毕，作为担保人的担保职责已完成，对姚荣坤在合同结算清理后故意占有租赁物拒不归还的行为并未明确同意进行担保。故不再需要担保人再承担担保责任。综上，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，改判驳回卢球公司的诉讼请求，一、二审诉讼费用由卢球公司承担。
卢球公司答辩称：一、《合同法》第九十八条并非仅仅适用于合同终止前的行为，也应包括合同终止后的行为。根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》通知第二条第八款规定，合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据《合同法》第九十八条规定处理。本案租赁合同约定，姚荣坤逾期支付租金超过7天，卢球公司可单方解除合同，卢球公司给予姚荣坤一方15天安置和售后处理时间，处理期届满后姚荣坤不能以任何借口拖延归还，如拖延一天则每天另补偿1000元给卢球公司。同时被告投入的不可移动的所有固定装修和设施归卢球公司所有。所以合同的约定是对于合同解除后违约责任的约定。对于本案的性质，卢球公司有权根据法律的规定选择合同之诉起诉，本案定性为租赁合同纠纷是准确的；二、关于诉讼时效问题，最高人民法院《关于民事诉讼时效的司法解释》第五条，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中诉讼时效从最后一期履行期限届满之日计算应该从2014年开始计算，因此根本不存在诉讼时效问题。何况法院判决后，卢球公司也发函催讨过；三、一审判决在支付租金同时支付补偿金，完全是根据合同的约定，且未违反法律规定。由于姚荣坤违约，应当支付违约金。合同约定在善后处理期届满，姚荣坤不能以任何借口拖延归还房屋，每拖延一天姚荣坤需另补偿1000元给卢球公司。以一般智力、通情达理的人的理解，这个约定非常明确，就是指租金外另行补偿1000元每天；四、一审法院认定租金为55万元认定事实清楚正确。双方在合同中已经约定年租金为55万元，根据相应生效判决也认定年租金为55万元，卢球公司也从未自认年租金为40万元；五、一审法院认定担保人的担保责任是正确的。担保人为整个租赁合同承担担保责任，所以与合同相关的权利义务担保人都要承担，包括对违约条款。既然违约条款的约定对当事人有约束力，所以姚荣根、沈惠江理所当然要承担担保责任。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、本案是否属于房屋租赁纠纷；二、卢球公司诉请是否超过诉讼时效；三、年租金的标准是多少；四、一审支持补偿金数额是否正确；五、姚荣根、沈惠江应否承担担保责任。
关于争议焦点一，姚荣坤一方诉称，姚荣坤在与卢球公司的房屋租赁合同解除后继续占用涉案房屋的行为，属于不当得利，因此本案不属于房屋租赁纠纷，不应再行适用房屋租赁的合同条款及相关法律。本院认为，根据姚荣坤与卢球公司签订的房屋租赁合同，双方已经约定在乙方（姚荣坤）逾期支付租金的情况下，甲方（卢球公司）可单方解除合同，姚荣坤不得拖延时间归还房屋，如有拖延每天须对卢球公司另行进行补偿。该约定条款是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，双方既已对合同解除后继续占用房屋的补偿结算方式作出了明确约定，则应当遵循诚实信用原则，适用该条款及房屋租金标准等其他条款进行结算。因此，对姚荣坤一方该节上诉理由本院不予支持。
关于争议焦点二，本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项规定的诉讼时效期间为一年的情形，主要是指延付或者拒付租金。但本案中卢球公司诉请姚荣坤支付的实际上并非是房屋租金，而是合同解除后姚荣坤继续占有房屋所产生的房屋占有使用费及补偿金，两者的性质存在明显区别。姚荣坤与卢球公司的租金已经在（2012）浙湖民终字第577号民事判决得到结算。因此，本案应适用两年诉讼时效而非一年。法院判决双方房屋租赁合同于2012年5月15日解除，此后姚荣坤未搬离涉案房屋，2013年6月8日，卢球公司发函向姚荣坤一方催讨相关费用并要求搬离，诉讼时效发生中断。因此，卢球公司于2013年12月28日向一审法院提起诉讼，并未超过法律规定的诉讼时效，对姚荣坤一方该节抗辩理由本院不予支持。
关于争议焦点三，双方当事人在租赁合同第三条约定，年租赁费为55万元；第九条约定，在乙方（姚荣坤）租赁期间，甲方（卢球公司）在乙方酒店消费15万元，该款直接折抵租金。现双方当事人对年租金计算标准为55万元抑或40万元产生争议。本院认为，双方已经约定年租金为55万元，以酒店消费方式折抵租金实际上是基于双方的租赁关系而进行彼此互惠互利的一种约定，这并不意味着双方的年租金标准可以直接按照折抵后的数额进行计算。尤其是在本案中，双方之间的租赁关系已经解除，不符合合同第九条约定的“乙方租赁期间”之前提，且姚荣坤亦未能证明卢球公司在合同解除后依然产生15万元的酒店消费。因此，一审法院在计算卢球公司相应损失时采用55万元／年的计算标准而非40万元／年，具有事实依据，对姚荣坤一方的该节上诉理由，本院不予采信。
关于争议焦点四，双方当事人在合同中约定，“如拖延一天，乙方则每天另补偿1000元给甲方”，现双方就“另补偿1000元”是否是在支付占有使用费的基础上额外再行补偿1000元产生争议。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”一审根据双方约定年租金为55万元的合同条款，折算出日租金为1506.85元。如双方约定承租人拖延搬离房屋每天仅需补偿1000元，则较原先的租金还低，相当于变相鼓励承租人拖延腾房。且按照此种理解，亦将使出租人解除合同以自我维权的手段沦为损害自身利益的举措，明显与常理不符。一审法院认定每天补偿1000元系在使用费的基础上另行支付，并无不当。
关于争议焦点五，根据《中华人民共和国担保法》第二十一条：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”姚荣根和沈惠江作为担保人，在参与签订涉案房屋租赁合同时，对合同解除后姚荣坤逾期腾房须支付相应补偿费用的约定是明知的，因此其在合同上签字的行为表明其已然作出了对该部分债权进行担保的意思表示。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十条：“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。”因此，虽然房屋租赁合同已经解除，姚荣根、沈惠江对姚荣坤应赔偿的损失及补偿金仍负有担保义务。姚荣坤一方上诉称，法律规定只对于债权可以适用担保，对于行为不能适用担保。本院认为，对个人的行为确实无法进行担保，但对因某种行为产生的债权进行担保是符合法律规定的，恰如对债务人的违约行为无法担保，但对因此产生的违约金可以担保。因此，一审认定姚荣根、沈惠江依照合同约定进行担保并无不当。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理得当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18048元，由上诉人姚荣坤、姚荣根、沈惠江承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 耿延冰
审 判 员 邱金海
代理审判员 周辰晨
二〇一五年二月九日
书 记 员 贾艳红