湖北省荆州市荆州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂1003民初835号
原告鲍明强。
委托代理人唐金庭，湖北蓝宇律师事务所律师。代理权限：一般代理。
委托代理人鲍虎。代理权限：特别授权。
被告文家成。
被告叶鹏飞。
原告鲍明强诉被告文家成、叶鹏飞房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法由审判员杨玲适用简易程序于2016年6月27日公开开庭进行了审理。原告鲍明强及其委托代理人唐金庭、鲍虎、被告文家成、被告叶鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鲍明强诉称，2015年1月1日，原告与被告文家成签订门面租赁合同一份，其中约定，文家成租赁原告前述涉案房屋，合同期自当日到当年12月31日为一年；租金共计一万二千元。并约定不准转租或者变相转让，守约方可依法追究违约方的一切经济赔偿责任，按合同全年租金标准的200%收取违约金，本合同到期即自行终止双方的租赁合同关系，滞留房租每天按50元收取。当年5月，被告文家成在未征得原告同意的情况下，自行将租赁房转租给被告叶鹏飞。由于原告及家人均在外地打工，其当年下半年才发现这一情况。原告当即向被告文家成明确表示反对、并责成其迅速收回出租房，同时特别强调当期合同到期后原告要收回该房屋自用。其后，原告多次敦促文家成收回房屋，也屡次请求原告所在居委会负责人主持调解均未果。2016年3月8日书面通知两被告自收到通知之日起15日内腾退交还涉案房屋。现通知期也已届满，而两被告仍拒绝腾退交还出租房。综上，原告认为被告文家成在其与原告房屋租赁合同期间，在没有获得原告同意的情况下，将合同项下房屋转租给被告叶鹏飞。现涉案合同期限已届满近三个月之久，原告与被告多次交涉并通过第三方调解均不能达成协议，原告因此诉至法院，请求判令：1、两被告立即腾退位于荆州市荆州区荆中路19号荆州区生活资料公司宿舍2栋1楼1号房屋交还原告；2、被告文家成支付违约金24000元；3、两被告支付上述房屋自2016年1月1日起至实际交还房屋之日止期间的占用使用费，按照每天50元的标准计算；4、两被告承担本案全部诉讼费用。
被告文家成辩称，1、我将房屋转给叶鹏飞后一直由他经营至今，我与原告的合同到期后没有续签合同，门面房应具有一定的延续性，现在房屋租赁关系的相对人是原告鲍明强及被告叶鹏飞，与我基本无关；2、我没有违约，我们的合同是一年一签，先交12000元后使用，我从头至尾严守约定，没有违约的意思，我之所以将房屋转给被告叶鹏飞是由于特别的情况，且转之前向原告也打过招呼，我2015年5月转让房屋后已交接清楚，2015年12月31日后应由叶鹏飞负责；3、我未占有房屋，不应由我支付50元的占用费；4、我遵守法院调解或判决。特别说明，此前我租涉案房屋及相邻的另外一套房屋经营一家餐馆，相邻的房屋由被告叶鹏飞于2015年初购买，由于叶鹏飞不同意将相邻的房屋再租给我，因此餐厅无法继续经营，我只好将餐厅转让给叶鹏飞，我还将我与原告的租赁合同拿给叶鹏飞看，他说他到期后会直接与原告联系，原告从未用书面或口头方式告诉我到期后不租了，在2015年3月我曾和原告说过餐厅可能会转给叶鹏飞，并要把叶鹏飞喊过来当面说，但原告说合同还没有到期不需要。
被告叶鹏飞辩称，1、被告文家成转让餐馆时多次和原告联系过，经过原告同意，文家成将门面房转给我，原告是知情的；2、关于门面房装修和转让的问题，是经过原告同意的；3、我投资了十几万元，现在没有经营，原告主张要求我支付租金没有事实和法律依据。
经审理查明，2015年1月1日原告鲍明强作为出租人与被告文家成作为承租人签订房屋租赁合同，约定由原告鲍明强将其所有的坐落在荆州区荆中路19号荆州区生活资料公司宿舍1门1楼1号二室一厅的房屋出租给被告文家成经营餐馆。合同约定租赁期限为2015年1月1日起至2015年12月31日止，年租金一万二千元，不得转租或变相转让，并约定合同到期后被告未腾退房屋则按每天50元收取，关于违约责任约定为“守约方依法追究违约方的一切经济赔偿责任，并按本合同全年租金标准的200%收取违约金”。被告文家成向原告鲍明强支付了截止2015年12月31日的房屋租金。2015年5月4日被告文家成将其经营的餐馆转让给被告叶鹏飞，被告叶鹏飞向被告文家成支付了95000元的转让费后进行了装修。2015年12月31日合同期满后，原告鲍明强与被告文家成未续签租赁合同，也未与被告叶鹏飞签订租赁合同，2016年3月8日原告鲍明强分别向被告文家成及被告叶鹏飞发布通告，要求两被告腾退房屋。涉诉房屋由被告叶鹏飞实际占有至今。
庭审时原告鲍明强表示不愿意继续出租房屋。
以上事实有原告鲍明强身份证复印件、被告文家成户籍证明、被告叶鹏飞户籍证明、门面租赁合同复印件、原告鲍明强的房屋所有权证复印件、土地使用权证复印件、收条复印件、转账凭证复印件、通告复印件两份、庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，原告鲍明强是本案涉诉房屋的所有权人，其作为出租人与承租人即被告文家成签订的《门面租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。承租人未经出租人同意不得转租，出租人知道或者应当知道承租人转租可以在六个月内提出异议，本案原告鲍明强在被告叶鹏飞装修期间知道转租事实，但未在六个月内提出异议，应认定为默认了被告文家成的转租行为，转租后被告文家成作为承租人与原告鲍明强作为出租人之间的租赁合同继续有效。转租合同的生效和履行依赖于租赁合同的生效和履行，本案的租赁合同及转让合同的租赁期限均于2015年12月31日届满。现约定的租赁期间届满，承租人应向出租人返还租赁物，这是租赁合同中承租人的一项基本义务，原告基于租赁合同要求被告文家成返还租赁房屋的请求应予支持，同时原告鲍明强作为本案租赁房屋的所有权人，其基于物的请求权要求次承租人叶鹏飞返还租赁房屋的请求亦应予支持。租赁合同期间届满后，次承租人占有租赁房屋不具有合法依据，形成了对租赁房屋的无权占有，应赔偿原告因此造成的损失，根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十八条规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾退义务的次承租人支付逾期腾退房占有使用费的，人民法院应予支持”，原告主张按照每天50元的标准支付占有使用费应予以支持。关于原告主张由被告文家成支付违约金24000元的请求，因双方在合同中约定的违约金过高，被告文家成请求法院予以调整，原告未提供违约造成损失的证据，考虑本案合同的履行情况、被告文家成转租房屋的特殊背景，本院根据公平原则认为违约金数额不宜超过合同标的的30%，故本院酌情将违约金调整为3000元。关于被告叶鹏飞抗辩因无法继续租赁房屋而造成的损失问题，被告叶鹏飞可另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十四条、第二百三十五条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十五条、第十六条、第十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释二》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、由被告文家成、叶鹏飞于本判决书生效之日起十日内返还原告鲍明强位于荆州区荆中路19号荆州区生活资料公司宿舍1门1楼1号的租赁房屋。
二、被告文家成向原告鲍明强支付违约金3000元。
三、由被告叶鹏飞按每日50元的标准支付原告鲍明强2016年1月1日至实际返还房屋之日的占有使用费。
上列应付款项，于本判决生效之日起十日内付清。逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。
本案受理费400元，由被告文家成负担200元、叶鹏飞200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件诉讼费，款汇湖北省荆州市中级人民法院，帐号：17×××30，开户行：中国农业银行荆州市长江大学支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 杨 玲
二〇一六年八月十七日
书记员 黄微微