云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民一终字第333号
上诉人（原审被告）崔翔，男，1970年12月29日生，汉族。
特别授权诉讼代理人庞云生，汇兴法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）刘俊富，男，1972年9月27日生，汉族。
特别授权诉讼代理人刘飞，云南正昱律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李云燕，女，1973年10月24日生，汉族。
特别授权诉讼代理人刘飞，云南正昱律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）安宁翔诚房地产经纪有限公司。
法定代表人崔宏，总经理。
一般授权诉讼代理人尹广辉，男，1963年10月7日生，汉族。
上诉人崔翔因与被上诉人刘俊富、李云燕及安宁翔诚房地产经纪有限公司（以下简称“翔诚公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2015）安民初字第78号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月22日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认的案件事实为：2011年7月23日原告刘俊富、李云燕与被告翔诚公司签订《房屋买卖合同》，双方约定：原告向被告购买位于安宁市嵩华路省三监生活小区4幢1单元401号房屋；出让价格476000元；付款期限2011年9月23日前；房屋交付期限2011年12月31日；违约责任约定若甲方不配合乙方办理房产过户手续视为甲方违约，甲方支付乙方该房屋过户时市场交易价格的20%的违约金；合同备注处载明：2014年2月28日以前办理该房屋过户手续，年底交房时由甲方支付3000元作为推迟交房的违约金；合同对其他权利义务做了相应的约定。2011年9月23日原告刘俊富、李云燕付清全部房款476000元，并由被告翔诚公司出具收款收据。后因被告翔诚公司无法协助原告办理上述房屋过户手续，原告刘俊富与被告翔诚公司于2014年3月30日签订补充协议一份，双方再次约定房屋过户最后期限为2014年6月30日18点以前，双方对违约责任及处理方式也做了相应约定。2015年1月30日原告李云燕与翔诚公司代表崔翔共同到安宁市房管部门递交了上述房屋过户材料，现该房屋正在办理房屋产权变更登记中，截至目前原告尚未领取到房屋产权证。另查明，本案涉案房屋系翔诚公司于2011年8月1日与前产权人代普艳、金宝签订房屋买卖合同购买。2011年代普艳因车祸身亡，后因房屋办理过户手续发生纠纷，翔诚公司起诉至安宁市人民法院要求金宝等四名被告协助其办理上述房屋过户手续，支付违约金79600元，赔偿迟延交房两个月的损失3000元及案件受理费。后经安宁市人民法院审理并作出（2014）安民初字第461号民事判决书，判决金宝等四被告协助翔诚公司办理上述房屋过户手续，赔偿翔诚公司两个月租金损失3000元，其他诉讼请求被驳回。原告刘俊富、李云燕诉至原审法院，请求判令：一、两被告协助原告办理安宁市嵩华路2号省三监狱4幢1单元401号房屋过户手续；二、由被告支付两原告违约金人民币98200元及延期交房的损失58500元，合计156700元；三、由两被告承担本案的诉讼费。
原审法院认为，本案的争议焦点为：一、被告行为是否构成违约，其应否承担合同违约责任及原告损失应如何确定？二、两被告的责任应该如何承担？根据原被告举证、质证情况，及本案查明的案件事实，原被告双方对继续办理涉案房屋产权变更登记均无异议，原告的该诉讼请求双方无争议，对此不再赘述，原审法院予以支持。针对本案争议焦点，原审法院评判如下：一、关于被告行为是否构成违约，其应否承担合同违约责任及原告损失应如何确定的问题。本案当事人于2011年7月23日签订了房屋买卖合同系当事人真实意思的表示，不违反国家法律法规的禁止性强制性规定，成立并生效。庭审中，原告认为被告逾期未能办理房屋过户手续，构成违约，要求被告根据2011年7月23日签订的房屋买卖合同第四条一、1.的约定，按照交易价格的20%及该合同备注中年底交房支付3000元违约金的约定即476000×20%＋3000=98200元，两被告答辩自认客观上是违约了，但不是被告主观造成的，是原房主的原因导致被告无法协助原告办理过户，并不应该支付违约金。根据庭审查明的事实，出卖人存在未能按照合同及补充协议约定期限办理房屋过户手续及交付房屋的行为，即本案存有逾期办理过户手续及逾期交付的情形，在不存有不可抗力的情形下，出卖人翔诚公司迟延履行合同义务构成违约，应承担相应的违约责任。在庭审过程中，两被告明确表示该合同违约金约定过高，要求予以调整。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判……”。本案中，被告翔诚公司负有按合同约定履行按期办理房屋过户手续及交付涉案房屋的义务。依据双方签订的房屋买卖合同约定，该房屋应当于2011年12月31日前交付，因此被告对原告构成逾期交房。原告实际损失为2012年1月1日至房屋实际交付之日止期间原告可能出租涉案房屋所产生的租金损失。原审法院认为，原被告双方已经于2015年1月30日共同向房屋管理部门递交了房屋变更材料，之后系原告怠于行使权力，针对2015年1月30日后的损失本院不予支持。关于租金损失标准，原告主张的每月1500元的租金损失，该标准也是被告向原房主主张的损失标准，原审法院对被告抗辩的该租金标准过高的抗辩理由不予采信。因此原审法院对原告的该诉讼请求支持损失确定为自2012年1月1日起至2015年1月30日止37个月的租金损失，按每月租金1500元计算，即1500×37=55500元。综上，被告翔诚公司迟延履行已经构成违约，应承担继续履行协助办理过户手续及交付房屋并赔偿损失的违约责任，原告方主张的违约金计算标准过分高于其实际损失，原审法院依法予以调整。二、两被告之间的责任应该如何承担。原告主张被告崔翔与被告翔诚公司财产发生混同，根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款的规定，被告崔翔应当与翔诚公司承担连带赔偿责任，被告崔翔答辩自认翔诚公司是其本人的，如果公司要承担责任的话，其个人也会跟公司承担同等的责任。因此原审法院认为，被告崔翔对原告的该主张构成了自认，原审法院不再赘述，并对原告的该主张予以支持。据此，为保护当事人的合法权益，维护正常的经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十一条、第一百三十五条、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条的规定，判决如下：“一、由被告安宁翔诚房地产经纪有限公司协助原告刘俊富、李云燕继续办理安宁市嵩华路2号省三监狱4幢1单元401号房屋产权过户手续，并向原告刘俊富、李云燕交付房屋；二、由被告安宁翔诚房地产经纪有限公司于判决书生效后立即赔偿原告刘俊富、李云燕逾期交房损失55500元。被告崔翔对该款项承担连带赔偿责任；三、驳回原告的其他诉讼请求。”案件受理费3434元，减半收取1717元，由原告刘俊富、李云燕共同承担608元，由被告安宁翔诚房地产经纪有限公司、崔翔共同承担1109元。
原审判决宣判后，崔翔不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销云南省安宁市人民法院（2015）安民初字第78号民事判决第一、二项，改判驳回被上诉人刘俊富、李云燕的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由两被上诉人承担。其上诉的主要事实与理由为：一、原审判决认定事实错误。1、原审判决以双方认可的2015年1月30日共同向房屋管理部门递交过户材料作为计算延期交房的截止时间，以递交房屋过户材料视为交房，显失客观公正性，事实上上诉人在收到原房屋出让人交来的房屋钥匙后，在2012年2月26日就将房屋钥匙交付给了被上诉人，因此，从被上诉人起诉至今均未要求上诉人交房，双方只是对房屋的过户问题产生纠纷。2、双方《房屋买卖合同》约定交房期限为2011年12月31日，由于原房屋出让人代普艳于2011年11月18日因车祸不幸死亡，导致无法交房，双方在合同备注下方约定变更为年底交房，被上诉人认可该事实，原审判决以双方合同约定日期第二天即2012年1月1日起计算延期交房损失属认定错误，依法应当纠正。3、原审判决依据另一案件的判决标准以每月1500元作为延期交房损失标准，不客观不公正，被上诉人在本案中无任何证据证实上诉人存在延期交房的事实，也无任何证据证明其存在损失，依据我国民诉法、最高人民法院关于民事诉讼证据规定及民诉法解释的规定，应当驳回被上诉人的该项诉请。二、原审判决第一项超出被上诉人的诉讼请求，违反法定程序。被上诉人的诉讼请求未提出要求判令上诉人向上诉人交付房屋，但原审判决第一项判决上诉人向被上诉人交付房屋，违反民事诉讼法不告不理原则，超越被上诉人的诉讼请求，违反了法定程序。三、原审判决责任主体错误，根据翔诚公司工商登记信息，上诉人系翔诚公司的股东，根据我国《公司法》相关规定，有限责任公司以其资产对外承担有限责任，公司股东以其出资对公司承担责任，上诉人在本案房屋买卖合同中受翔诚公司委托、以翔诚公司名义进行房屋经纪活动，上诉人行为产生的权利义务应当由翔诚公司享有和承担。原审判决判令上诉人承担连带赔偿责任属对责任承担主体认定错误，请求依法纠正。
被上诉人刘俊富、李云燕共同答辩称：一、上诉人提出本案只涉及过户争议与合同约定相悖，我方购买房屋，首先要过户，其次就是要交付，本案争议的首先是过户，其次是交付问题。二、上诉人提出对交房的时间进行过变更，根据双方合同第2条约定，年底交付与合同的约定时间相同，并没有变更过。三、我方在原审中提交了同等地段的租金标准，根据租房的实际情况及相关政策，房屋租金只会上涨不会下降，且1500元租金标准是上诉人另案中提出的，原审判决支持每月1500元租金是合理。四、上诉人认为原审裁判超出诉讼请求，我方原审中明确主张过户、支付违约金及延期交房损失，当然包括要求交付房屋，由于上诉人没有交房，所以要求延期交付房屋的损失。五、上诉人在原审中已经自认翔诚公司就是其在经营管理，崔宏也只是挂名，全部的购房款都是打到上诉人名下的帐户，所以上诉人与翔诚公司的财产是混同的，应当承担连带责任。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人翔诚公司答辩称：我方在被上诉人交款后就已经交付了房屋的钥匙，至于过户由于什么原因没有过户我方不清楚，我方对上诉人的上诉主张无异议。
二审中，上诉人崔翔申请证人赵化、王青及李军出庭作证，证明：上诉人于2012年2月26日带领被上诉人刘俊富、李云燕到涉案房屋内抄水表，上诉人已将涉案房屋的钥匙交给两被上诉人。经质证，被上诉人刘俊富、李云燕对上述三人的证人证言的真实性、合法性、关联性及证明内容均不予认可，认为证人间的陈述自相矛盾，不能证明上诉人已经交付房屋。被上诉人翔诚公司对上述证人证言的真实性及证人证言的内容均予以认可。本院认为，根据上述证人证言所陈述的内容，均不能直接证实上诉人已经将涉案房屋的钥匙交付给了被上诉人刘俊富、李云燕，上诉人亦无其他证据予以佐证，故本院对上述证人证言不予采信。
二审中，被上诉人刘俊富、李云燕向本院提交以下证据：
一、开锁服务记录一份，证明：2015年4月10日在原房东金宝的见证下已将房屋打开。
二、银行卡明细账单及安宁市农村信用合作联社账户交易明细各一份，两证据证明：上诉人与翔诚公司的财产是混同的，上诉人应当承担连带责任。
三、房屋所有权证（房权证安宁市房字第2015011**号）一份，证明：刘俊富、李云燕已取得涉案房屋的产权证。
经质证，上诉人崔翔对上述证据一的真实性、合法性及关联性均不认可，经核对原件认可原件与复印件的一致性，认为该证据未记录具体开锁的详细地点，按照该证据开锁的程序不合法且原房主金宝已经与涉案房屋无关，房屋钥匙也交给上诉人了，所以对该证据不予认可；对证据二的真实性认可，不认可证据与本案的关联性及证据的证明内容，并认为该证据不能证明财产混同的事实，证据中的钱确实是买房的钱，上诉人在房款付清的当天就已将房产证交刘俊富、李云燕两人；对证据三的真实性、合法性及关联性均没有异议，认可现在涉案房屋已经过户到刘俊富、李云燕名下。被上诉人翔诚公司对证据一的真实性无异议，但不清楚涉案房屋是否开锁；对证据二的真实性无异议；对证据三的真实性、合法性及关联性均没有异议，认可现在涉案房屋已经过户到刘俊富、李云燕名下。本院认为，被上诉人刘俊富、李云燕提交的上述三份证据均有原件核对且上诉人崔翔及被上诉人翔诚公司对证据的真实性亦予以认可，本院对该三份证据的真实性予以确认。
经二审审理，本院查明的本案法律事实与原审判决认定事实一致，本院予以确认。另查明：一、涉案的安宁市嵩华路云南省第三监狱生活区259幢1单元401号房屋已于2015年3月19日过户登记至李云燕名下，刘俊富、刘姝伶为房屋共有人。二、刘俊富、李云燕在本案二审中自认：刘俊富、李云燕已于2015年4月10日将涉案房屋房门打开并已实际占用房屋，本院对刘俊富、李云燕该自认事实予以确认。
综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：对于翔诚公司应向刘俊富、李云燕赔偿的逾期交房损失55500元，崔翔应否承担连带赔偿责任？
本院认为：首先，根据翔诚公司与涉案房屋原所有权人代普艳于2011年8月1日签订的《房屋买卖合同》，以及翔诚公司与刘俊富、李云燕于2011年7月23日签订的《房屋买卖合同》，涉案房屋系由翔诚公司向房屋原所有权人代普艳购得后，再将涉案房屋转让给刘俊富、李云燕，故本案签订合同的双方当事人是翔诚公司与刘俊富、李云燕。其次，虽然崔翔在原审庭审中陈述“我认为公司是我的，如果公司要承担责任的话我个人也要跟公司承担同等的责任”，但崔翔在本案原审中并未认可刘俊富、李云燕的诉讼主张，崔翔在本案二审中亦明确表示其不应当对翔诚公司的债务承担连带责任，本案中刘俊富、李云燕所提交的证据亦不能证实翔诚公司的财产与崔翔个人财产存在混同的事实，故根据崔翔在原审中的陈述并不能得出其对刘俊富、李云燕诉讼主张予以认可的结论。再次，虽然崔翔是翔诚公司的股东之一，根据本案查明事实，并无证据证实崔翔存在《中华人民共和国公司法》第二十条第三款“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”的情形。综上，崔翔对翔诚公司赔偿刘俊富、李云燕55500元逾期交房的损失不应承担连带赔偿责任。原审判决对此认定有误，本院予以纠正。另，根据本案查明事实，因本案涉案房屋已于2015年3月19日过户登记至刘俊富、李云燕名下，本院对刘俊富、李云燕请求办理涉案房屋过户手续的主张不予支持。对于崔翔认为原审判决超出诉讼请求，判令翔诚公司向刘俊富、李云燕交付房屋，违反了法定程序的主张，本院认为，原审该项判决虽超出了刘俊富、李云燕的诉讼请求范围，但交付涉案房屋属翔诚公司应履行的合同义务，原审该项判决并未严重违反法定程序，因刘俊富、李云燕在二审中自认已于2015年4月10日将涉案房屋房门打开并已实际占用房屋，故本院对原审该项判决予以纠正。综上，上诉人崔翔的上诉理由部分成立，对其成立的部分本院予以支持。原审判决处理结果不当，本院予以纠正。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销云南省安宁市人民法院（2015）安民初字第78号民事判决。
二、被上诉人安宁翔诚房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人刘俊富、李云燕逾期交房损失人民币55500元。
三、驳回被上诉人刘俊富、李云燕的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案原审案件受理费人民币3434元，减半收取人民币1717元，二审案件受理费人民币3434元，合计人民币5151元，由被上诉人刘俊富、李云燕共同承担人民币3327元，由被上诉人安宁翔诚房地产经纪有限公司承担人民币1824元。上诉人崔翔已交纳案件受理费人民币3434元，由刘俊富、李云燕向崔翔支付人民币1610元，由被上诉人安宁翔诚房地产经纪有限公司向崔翔支付人民币1824元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。
审 判 长 田 庄
审 判 员 朱 欢
代理审判员 黄金成
二〇一五年七月二十日
书 记 员 吴 帅