广东省佛山市南海区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤0605执异297号
异议人（案外人）:周少丽，女，汉族，1969年12月4日出生，住广东省佛山市南海区。
委托代理人：张冠贤，广东法纳川穹律师事务所律师。
原告：张顺忠，男，汉族，1951年2月22日出生，住广东省佛山市南海区。
被告：朱宝辉，男，汉族，1956年6月23日出生，住广东省高州市。
被告：朱国新，男，汉族，1984年12月13日出生，住广东省高州市。
本院在审理（2017）粤0605民初2416号案，即原告张顺忠与被告朱宝辉、朱国新房屋买卖合同纠纷一案中，查封了位于佛山市南海区黄岐岐西路怡福新村*座304房（权利证号：C*******01，以下简称“涉案房屋”），案外人周少丽对此提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审理终结。
异议人周少丽称，请法院依法裁定解除（2017）粤0605民初2416号案中对涉案房屋的查封。事实与理由：原告周少丽与被告朱宝辉房屋买卖合同纠纷一案[（2017）粤0605民初3290号案]，庭审中，异议人得知（2017）粤0605民初2416号案依据张顺忠的申请，法院于2017年2月28日查封了涉案房屋，现异议人请求予以解除，理由如下：1.2016年11月24日，异议人与朱宝辉双方共同签订了《买卖确认协议书》，双方一致同意朱宝辉以810000元的价格向异议人出售涉案房屋。签订协议后，异议人向朱宝辉支付了全部的购房款，朱宝辉也将涉案房屋交付给异议人占有使用，异议人同时投入巨款进行装修及修缮，由于朱宝辉拒不配合办理房屋过户及交易手续，异议人于2017年3月13日向法院提起诉讼，法院作出判决确认异议人与朱宝辉于2016年11月24日签订的《买卖确认协议书》合法有效，异议人是涉案房屋的实际所有权人，只是由于涉案房屋处于查封状态，客观上才不具备办理产权变更登记手续。2.张顺忠在向法院提出查封申请后，已将继续履行房屋买卖合同的诉讼请求变更为解除双方于2016年11月19日签订的《房屋买卖合同》，朱宝辉、朱国新向张顺忠返还定金5万元，并赔偿违约金76000元。法院就此案作出判决，判决解除张顺忠与朱国新于2016年11月19日签订的《房屋买卖合同》；朱国新返还定金50000元予张顺忠；朱国新支付违约金76000元予张顺忠。从上述判决可以看出，涉案房屋原产权人朱宝辉无需承担任何的法律责任，故张顺忠在（2017）粤0605民初2416号案中查封登记在朱宝辉名下的涉案房屋没有事实及法律依据。
原告张顺忠、被告朱宝辉、朱国新均未答辩，张顺忠经本院合法传唤未到庭参加询问笔录。
经审理查明，本院于2017年2月24日立案受理原告张顺忠与被告朱宝辉房屋买卖合同纠纷一案，后根据原告的申请，本院依法追加朱国新作为共同被告参加诉讼。原告向本院申请财产保全，本院经审查于2017年2月28日作出（2017）粤0605民初2416号民事裁定，裁定查封被申请人朱宝辉名下的位于佛山市南海区黄岐岐西路怡福新村*座304房（证号：粤房地证字第××号）的房产（价值760000元）即涉案房屋等。据此，本院于2017年3月2日查封了前述房屋。原告的诉讼请求为：1.解除原告与两被告于2016年11月19日签订的房屋买卖合同；2.被告朱宝辉与朱国新向原告返还定金5万元，并赔偿违约金76000元；3.两被告承担本案的全部诉讼费用。本院经审理于2017年5月27日作出（2017）粤0605民初2416号民事判决，判决：一、解除原告张顺忠与被告朱国新于2016年11月19日签订的《房屋买卖合同》；二、被告朱国新应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金50000元予原告张顺忠；三、被告朱国新应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金76000元予原告张顺忠；四、驳回原告张顺忠的其他诉讼请求。朱国新不服前述判决，已提起上诉。
另查明，涉案房屋的登记权属人为被告朱宝辉。
又查，本院于2017年3月13日立案受理原告周少丽与被告朱宝辉房屋买卖合同纠纷一案，于2017年5月9日公开开庭审理，庭审中周少丽与朱宝辉双方确认涉案房屋于2017年1月由朱宝辉交付给周少丽使用。本院经审理于2017年5月26日作出（2017）粤0605民初3290号民事判决，认定事实如下：涉案房屋无抵押，于2017年3月2日被本院查封。2016年11月24日，原告（买方）周少丽与被告（卖方）朱宝辉签订《买卖确认协议书》，约定：卖方出售涉案房屋予买方，建筑面积89.32平方米，买卖双方同意810000元实收，买卖双方产生的税费及其他杂费由买方全部负责缴付；买方付给中介方定金50000元（由中介转卖方业主收），双方同意以委托公证书办理交易，双方定于1月30日去广东省公证处办理公证委托手续，在卖方签名后出公证委托书的同时，买方将405000元（含定金）付齐给卖方；涉案房屋是以现状售于买方，卖方交付买方使用前须付清一切有关涉案房屋之杂费（如水、电、电话费、管理费等）；所有交税手续由买方负责；余下房款405000元，公证书出来后，卖方交房给买方当天付清；交房时间约2016年12月30日，间墙由买方负责，公证期为一年，到时有变动要朱宝辉帮忙协助办理所有业务。同日，原告向被告支付涉案房屋定金50000元。2016年12月12日，被告朱宝辉出具收款收据，确认收到原告交付涉案房屋首期房款（含定金）405000元。2016年12月28日，被告朱宝辉出具收款收据，确认收到原告交付涉案房屋房款405000元，并注明全部房款已收齐。本院于2017年3月17日作出（2017）粤0605民初3290号民事裁定，并于2017年3月21日第1轮轮候查封涉案房屋。诉讼中，原、被告均确认被告已将涉案房屋交付给原告等。在判决理由部分叙述，原、被告于2016年11月24日签订的《买卖确认协议书》为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人具有法律约束力。原告虽已支付全部购房款予被告，并办理了交楼手续，但涉案房屋处于查封状态，不具备办理过户手续的条件，至法庭辩论终结前，原告未提供证据证明涉案房屋已解除查封。因涉案房屋存在办理产权变更登记手续的权利限制，客观上不具备办理过户手续的条件，故对于原告要求被告协助办理产权变更登记手续的诉讼请求，不予支持，但不影响原告在涉案房屋办理产权变更登记手续的权利限制状态消失后，另行提起诉讼，主张权利。并判决：一、确认原告周少丽与被告朱宝辉于2016年11月24日签订的《买卖确认协议书》合法有效；二、驳回原告周少丽的其他诉讼请求。该判决已于2017年6月21日发生法律效力。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋虽然登记在被告朱宝辉名下，但是（2017）粤0605民初3290号民事判决已认定周少丽于2016年11月24日已就涉案房屋与朱宝辉签订了合法有效的《买卖确认协议书》，于2016年12月28日支付完全部购房款，并确认周少丽与朱宝辉在诉讼中确认涉案房屋已交付给周少丽的事实，即异议人周少丽在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，依约支付了全部价款，并实际接收占有上述房屋，该判决现已发生法律效力。此外，异议人在本案亦提交了物业管理公司出具的入住证明，载明周少丽于2017年1月1日已购买并入住涉案房屋。而且，考虑到自异议人周少丽支付完全部购房款之时至本院查封涉案房屋、异议人主张相关权利之时的间隔时间较短，且期间有春节等法定节假日，即使异议人在该期间未主动行使物权登记权利，尚属合理期间，即非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，异议人提出的异议主张理据充分，本院予以支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：
中止对位于佛山市南海区黄岐岐西路怡福新村*座304房（房地产权证号：粤房地证字第××号）的查封。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议诉讼。
审判长 植少佳
审判员 黄馨栗
审判员 李 娟
二〇一七年八月二十一日
书记员 欧斯迪