山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0213民初4021号原告：青岛友邦物业管理有限公司，住所地青岛市李沧区。法定代表人：李衍森，职务董事长。委托诉讼代理人：罗丹卉，山东海剑律师事务所律师。被告：王显刚，男，汉族，系青岛建设银行员工，住莱西市，现住李沧区。被告：李艳，女，汉族，系莱西第四中学教师，住莱西市经济开发区，现住李沧区。委托诉讼代理人：王显刚，男，汉族，系被告李艳之夫，住莱西市，现住李沧区。原告青岛友邦物业管理有限公司与被告王显刚、被告李艳物业服务合同纠纷一案,本院于2016年11月2日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月18日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗丹卉，被告王显刚，被告李艳的委托诉讼代理人王显刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青岛友邦物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告欠缴的物业服务费、电梯运行费及滞纳金共计2763.3元（其中欠缴物业服务费为1921.1元，电梯运行费579.4元，滞纳金271.8元）；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订了《前期物业管理服务合同》，按该合同的规定，被告作为李沧区惠水路518号米罗湾小区6号楼1单元201户房屋的业主，应在收楼后于每季度第一个月的15日前按季向原告交纳物业服务费用、电梯运行费用（以下总称物业费），但是2015年11月1日至2016年9月30日的物业服务费用、2015年7月1日至2016年9月30日的电梯运行费，被告一直未向原告交纳，共欠缴物业费2491.5元。期间原告多次向被告催促交纳物业费，但是被告均无正当理由拒绝交纳，其行为已经构成违约，被告除交纳上述所欠物业费之外还应承担《前期物业管理服务合同》约定的违约责任即物业服务相关费用逾期交纳的，每日加收千分之三的滞纳金共271.8元，物业费和滞纳金合计共2763.3元。被告王显刚、李艳共同辩称，原告没有按照合同约定提供五星级物业服务，例如：1、绿化不达标，小区绿化中死树、死苗无人补种，杂草无人清理；2、卫生不达标，物业自身对小区楼道卫生巡检的评价多为一般；3、巡逻人员登记记录显示，晚间物业巡逻人员巡逻不连续，一个多月无人巡逻；4、小区北门无人看守；5、默许业主进行私搭乱建，对业主提出的电梯噪音大、私搭乱建等问题置之不理，对我代表业主提出的要求不理睬，安排社会人员到我单位闹事，扰乱我正常的工作秩序，对我进行恐吓、威胁，还对我居住的涉案房屋进行断水、断电；6、将水站、房屋租赁及各种广告等收益非法据为己有；7、绑定物业费和车位管理费，所以我认为我不应该交纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告提交米罗湾前期物业服务合同一份，证明案外人青岛新海园山溪春城置业有限公司与原告签订米罗湾前期物业服务合同，双方就选聘原告对米罗湾小区提供前期物业管理服务的相关事宜进行了约定，合同签订后，原告即向位于青岛市李沧区惠水路518号的米罗湾小区提供前期物业服务。提交米罗湾签约文件-前期物业管理合同一份，证明被告与原告签订了前期物业管理服务合同，被告所居住的房屋属于高层、多层住宅类，其公共性服务费为1.8元/月/平方米，电梯费为0.4元/月/平方米，物业服务费等相关费用是按季缴纳，被告应在每季第一个月15日前履行缴纳费用义务，被告逾期缴纳物业费的应从逾期之日起每日按应缴费用总额的万分之三加收滞纳金。提交统一收款收据一份，证明被告的电梯费缴纳至2015年6月30日，公共性服务费及物业费缴纳至2015年10月31日，2015年7月1日之后欠缴电梯费，2015年11月1日欠缴物业费（因2014年2月1日至2015年10月31日的物业费是由开发商为被告缴纳的，2015年11月1日之后被告就没有缴纳过物业费）。被告的行为已构成违约，按照合同约定应加收滞纳金。两被告对上述三份证据的真实性均无异议，但认为原告并没有按照合同约定提供五星级物业服务。因两被告对上述三份证据的真实性未提出异议，故本院对上述三份证据予以采信。两被告共同提交打印照片一宗、视频光盘一张，并附文字整理资料一份，证明原告提供的物业服务不符合合同约定的五星级标准，例如：1、绿化不达标，小区绿化中死树、死苗无人补种，杂草无人清理；2、卫生不达标，原告自身对小区楼道卫生巡检的评价多为一般；3、巡逻人员登记记录显示，晚间物业巡逻人员巡逻不连续，一个多月无人巡逻；4、小区北门无人看守；5、对业主提出的电梯噪音大、私搭乱建等问题置之不理，对被告代表业主提出的要求不理睬，还用各种手段对被告进行恐吓、威胁；6、对被告居住的涉案房屋进行断水、断电。原告对上述照片、视频的真实性均不予认可，认为1、被告没有提供原始载体。2、被告无法证明照片、视频的拍摄时间、地点。3、即使为真实也不能证明被告所要证明的事项，且与本案无关联性。因原告对上述证据的真实性不予认可，且两被告亦未当庭提交上述照片、视频的原始载体，故本院对上述证据的真实性不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月18日，案外人青岛新海园山溪春城置业有限公司作为甲方、原告作为乙方签订《米罗湾小区前期物业服务合同》，就甲方选聘乙方对米罗湾小区提供前期物业管理服务的相关事宜进行了约定，合同期限自2013年1月20日起至业主委员会成立止。合同签订后，原告即向位于青岛市李沧区惠水路518号的米罗湾小区提供前期物业服务。被告王显刚、李艳作为甲方、原告作为乙方曾签订《前期物业管理服务合同》，合同落款处甲方栏有被告王显刚、李艳的签名，乙方栏加盖青岛友邦物业管理有限公司米罗湾管理处印章，合同约定，乙方应根据山东省《物业服务规范第1部分：住宅物业》中规定的五星级服务内容提供前期物业管理服务；高层、多层住宅的公共性服务费（物业服务费）1.8元/月/建筑平方米，电梯运行费为0.4元/月/建筑平方米；业主收楼后物业服务费等相关费用按季交纳，应在每季第一个月15日前履行交纳义务，业主收楼后无论是否居住或空置均应全额交纳，逾期交纳的，从逾期之日起每日按应交费用总额的万分之三加收滞纳金。庭审中，双方确认两被告共同所有的李沧区惠水路518号米罗湾小区6号楼1单元201户房屋的建筑面积为96.57平方米，并确认开发商即案外人青岛新海园山溪春城置业有限公司替被告缴纳了2014年2月1日至2015年10月31日期间的物业服务费。两被告对其自2015年11月1日起至2016年9月30日欠缴物业服务费，自2015年7月1日起至2016年9月30日欠缴电梯运行费的事实不持异议。本院认为，原告与建设单位—案外人青岛新海园山溪春城置业有限公司签订的《米罗湾小区前期物业服务合同》以及原、被告之间签订的《前期物业管理服务合同》真实有效，对原、被告双方均具有约束力，各方应按照合同约定行使权利、履行义务、承担责任。原告应按合同约定提供物业服务，被告应按合同约定履行交费义务。两被告主张小区绿化、卫生不达标，一个多月小区夜间无人巡逻，北门无人看守，对业主提出的各种意见、问题置之不理，对被告进行恐吓、威胁、断水、断电等，认为原告提供的物业服务未达到合同约定的五星级标准，不应向其交纳物业费，但未提交充分证据证实其主张的事实，提交的照片内容也仅能显示问题出现的即时状态，不能证明问题连续存在，并严重影响大部分业主的正常生活，且本院认为，依据双方的《前期物业管理服务合同》，上述理由均不足以构成业主拒交物业服务费的事由，故对被告的此部分主张不予采信。原告提供了物业服务，对其主张被告支付物业服务费、电梯运行费的主张，本院予以支持。涉案房屋自2015年11月1日至2016年9月30日期间的物业服务费为96.57平方米×1.8元/月/平方米×11个月＝1912.1元；自2015年7月1日至2016年9月30日期间的电梯运行费为96.57平方米×0.4元/月/平方米×15个月＝579.4元，共计2491.5元，被告应向原告支付。原、被告在《前期物业管理服务合同》中虽有逾期支付物业服务费应当支付滞纳金的约定，但是本案中根据被告提供的照片、视频及双方陈述表明，原告提供的物业服务尚存在不及时、不到位的情况，通过被告抗辩意见可以看出，业主拒不交纳物业服务费用，是想采取该种方式督促物业企业提高服务质量和水平，该方式虽然欠妥，但涉案小区物业公司的物业服务水平确有可以提升的空间，故对原告关于滞纳金的主张，本院不予支持。物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，客观来说，因为物业服务企业自身能力、小区内众多业主对物业服务质量的评判标准不一等原因，小区的物业服务本身具有一定的难度。同时，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，本身需要物业公司与业主团结合作，共同努力，在履行过程中不断提出质疑，不断改进，才能达到更好地履行合同的目的，创造和谐舒适的小区环境。这种和谐舒适的小区环境既来源于物业服务企业努力工作，不断提高服务能力，也离不开小区业主的理解支持，这种理解支持很重要的一项就是正常交纳物业服务费用，以维持小区的正常运转和发展。所以，被告应及时交纳物业服务费，否则不但会使原告的合法利益受损，也会影响其他正常交费业主的利益。而原告作为物业服务企业，亦应主动接受业主的监督，努力提高服务质量，为业主提供宜居的居住环境。被告提出的反诉请求与本诉的诉讼请求在事实和法律上并无牵连，本院不予合并审理，被告可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告王显刚、李艳于本判决生效之日起10日内共同支付原告青岛友邦物业管理有限公司自2015年7月1日至2016年9月30日期间的电梯运行费人民币579.4元。二、被告王显刚、李艳于本判决生效之日起10日内共同支付原告青岛友邦物业管理有限公司自2015年11月1日至2016年9月30日期间的物业服务费人民币1912.1元。三、驳回原告青岛友邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元（原告已预交），由两被告共同负担，被告王显刚、李艳于本判决生效之日起10日内共同给付原告青岛友邦物业管理有限公司50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  王晓艳人民陪审员  刘玉芳人民陪审员  江 雪二〇一七年六月一日书 记 员  刘亚君