浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙台民终字第398号
上诉人（原审被告）台州市××开发有限公司，住所地
温岭市城西街道××号。
法定代表人蒋某某。
委托代理人王某某。
被上诉人（原审原告）刘某某。
被上诉人（原审原告）林某某。
委托代理人刘某某。
上诉人台州市××开发有限公司因商品房销售合同纠纷
一案，不服温岭市人民法院（2010）台温民初字第617号民事
判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于20
10年7月14日公开开庭进行了审理。上诉人台州市××开发有
限公司的委托代理人王某某，被上诉人林某某的委托代理人刘
某某、被上诉人刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2007年3月28日，原告刘某某、林某某与
被告港源房地产公司使用浙江省建设厅、浙江省工商局统一监
制的浙江省2000年修改版合同格式文某，签订了商品房买卖合
同一份，合同约定：原告购买港源华庭1幢908室，房款为3449
57元，出卖人应在2008年12月28日前交付房屋，如逾期，自约
定的交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日支付房
款的万分之一点五的违约金等等。其中合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后的90日内，办理权属（包括契证
、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料
报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定
期限内取得房地产权属证书的，在买受人不退房时，双方同意
出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。原告已付清房
款。2009年3月25日，双方签订商品房销售补充合同，约定：
因面积误差，被告退还原告房款5072元，并约定本协议签订后
房屋交付视为完成，但对延期交房的责任问题未作约定。2009
年7月27日，被告向温岭市房管处申请办理房屋所有权初始登
记并提交了相关资料，登记机关于同日受理。同年10月12日，
被告向市国土资源局补交土地出让金13048元，同年12月2日，
被告与市国土资源局、城西街道莞田村村民委员会签订了国有
土地出让合同补充协议书，协议书约定：经验收，地上超合同
建筑面积237.84平方米，按有关规定需补交地上建筑面积出让
金13048元，被告缴纳上述款项后，按上述变更地上部分建筑
面积。被告分别于2009年12月11日和2010年1月12日取得土地
使用权分割登记许可证和讼争房屋房产权证。
原审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充
合同，系双方真实意思表示，内容合法，应认定有效。被告延
期交房，对此未达成补充协议，应按商品房销售合同第九条的
约定支付违约金。双方对合同第十五条的理解某某争议，因此
需对该条款的含义进行解释。合同法第一百二十五条规定，当
事人对合同条款理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、
合同有关条款、合同目的、交易习惯以及诚信原则确定该条款的真实意思。结合该合同文某是按照原办证程序制作的，根据
合同第十五条所使用的文字的含义及购买人有权及时取得房屋
的所有权的合同目的，合同第十五条应解释为：出卖人应当在
交房后90日内将合格的规划许可证验收证明、测绘报告、合格
的港源华庭整宗地的土地使用许可证明等提交登记机关备案，
根据备案资料直接办理购买人的权属登记，否则出卖人就应承
担违约责任。虽然现行登记规定需要进行初始登记，购买人不
能直接办理权属登记。但被告也应当按照约定在交房后90日内
将上述合格的资料交到登记机关。被告港源房地产公司虽然提
交了有关资料，但因被告的房屋超标，其提交的整宗地土地证
有实质瑕疵，需经土管部门补签土地出让合同、补交土地出让
金后方可进行土地分割登记，被告为与有关部门交涉而耽误了
时间，从2009年3月25日起算，到2009年12月2日所交资料才全
部某某，超过了90日。综上，因被告的责任，致使原告不能及
时取得权属证书，应依照约定按已付的房款的百分之三支付违
约金。被告支付违约金后，还应依照约定协助原告办理过户手
续。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一
十四条第一款、第三款的规定，判决：一、被告台州市××开
发有限公司支付给原告刘某某、林某某逾期交房违约金4384.5
1元及逾期提交办证资料的违约金10196.56元，合计14581.07
元，在本判决生效后十日内付清。二、被告台州市××开发有
限公司在本判决生效后十日内将讼争房屋的门牌证、预告登记
证、土地分割许可证、房屋所有权证、销售发票、抵押贷款公
证书交给原告刘某某、林某某并协助原告办理过户手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人
民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延
履行期间的债务利息。案件受理费165元，减半收取82.50元，
由被告台州市××开发有限公司负担。
宣判后，台州市××开发有限公司不服，上诉称：一、
上诉人于2009年7月27日申请办理房屋所有权初始登记并于同
日获得受理，此时上诉人的合同义务已完成。被上诉人以双方
签订的商品房买卖合同第十五条为依据主张上诉人违约，而该
条款的规定已不符合现行房地产权属登记制度。原条款规定的
是备案制，现为初始登记制，上诉人申请办理初始登记时应当
提交的资料，与原备案制下上诉人申请备案应当提交的资料是
一样的。因此应确定上诉人只要向权属登记机关提交相关资料
申请初始登记，并获得受理，上诉人即完成了合同义务。至于
权属登记机关办理初始登记的时间，一则这是办证制度变更后
“多出来”的时间，二则行政机关的办理时间并不是上诉人能
控制的，因此不应当将此时间计算到上诉人履行合同义务的90
天时间内。否则，就不合理地加重了上诉人的合同义务。二、
上诉人申请初始登记时提交的整宗土地证并无实质瑕疵，补交
土地出证金是办理初始登记的正常程序，不存在因上诉人责任
耽误了初始登记办理时间。所有的房地产建设项目，都会存在
建成后的实测面积与规划图纸的规划面积有一定误差的情况。
这样的误差是人力不可避免的，也是法律允许的。误差率为1.
031%，在正常范围内，国土部门要求补交的土地出让金13048
元是原已交土地出让金的0.1%。所以，在初始登记办理中补交土地出让金是正常程序。不能以此认为是上诉人的责任，更不
能认为上诉人2009年7月27日提交初始登记的整宗土地证存在
实质瑕疵。三、上诉人迟延交付房屋是因商品房买卖合同第八
条约定的可以免责的特殊原因造成的，上诉人与被上诉人已于
2009年3月25日签订商品房销售补充合同对房屋交付迟延的原
因等问题进行了处理。上诉人并已向被上诉人支付违约金人民
币1900元，被上诉人已于2009年4月20日领取违约金，有收据
为证，被上诉人要求支付逾期交房违约金没有理由。上诉人不
存在违约事实，原判决认定上诉人构成违约，向被上诉人支付
逾期办理权属证书的违约金及逾期交房违约金某误。请求撤销
原判，改判驳回被上诉人原审诉讼请求。一、二审诉讼费用由
被上诉人负担。
被上诉人刘某某、林某某辩称，上诉人提供的商品房销
售补充合同内容不明确，我在看不懂的情况下与上诉人签订的
，上诉人存在欺诈行为。到目前为止，上诉人还扣留着已经办
好的相关材料，致使被上诉人的房地产权证至今无法办理。上
诉人的上诉理由没有事实和法律依据，要求驳回上诉，维持原
判。
经审理本院认定的事实与原审法院认定的事实一致。另
查明，2009年4月20日被上诉人向上诉人领取逾期交房违约金
人民币1900元。
本院认为，双方签订的商品房买卖合同及补充合同是合
法有效的。本案争执的是上诉人在履行为被上诉人办理房屋产
权登记、土地使用权登记的过程中，有无违约行为，要否承担违约责任。商品房买卖合同第十五条约定了上诉人在商品房交
付使用后90日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产
权登记机关备案，该资料应是合格的，可根据该资料直接办理
权属登记。还约定了上诉人只有对被上诉人逾期办证有过错的
，才承担责任。本案的商品房交付时间为2009年3月25日，虽
然温岭市房管处于2009年7月27日受理上诉人房屋所有权初始
登记的申请，但上诉人为办理房屋所有权初始登记而提交的整
宗地土地证与实际不符，地上超合同建筑面积237.84平方米，
需补签国有土地出让合同并补缴土地出让金后，才可办理土地
使用权分割登记许可证和房屋产权证。上诉人于2009年10月12
日补交了土地出让金13048元，2009年12月2日又与温岭市国土
资源局、城西街道莞田村村民委员会签订了国有土地出让合同
补充协议书。之后，上诉人于2009年12月11日和2010年1月12
日取得土地使用权分割登记许可证和讼争房屋产权证。上诉人
没有提供证据证明其提交的资料完备，补交土地出证金是办理
初始登记的正常程序，故原审法院认定因上诉人的责任，至20
09年12月2日所交的资料才全部某某，已超过了90日是正确的
。上诉人违反商品房买卖合同第十五条约定，判决由上诉人向
被上诉人支付逾期办理权属证书的违约金并无不当。关于上诉
人应否支付给被上诉人逾期交房违约金。上诉人二审期间提供
领款凭单一份，证明被上诉于2009年4月20日领取逾期交房违
约金人民币1900元。被上诉人对领取款项无异议，说明双方对
逾期交房违约金已作了处理。故一审法院判决上诉人支付给被
上诉人逾期交房违约金是错误的，本院应予纠正。综上，上诉人上诉有理部分，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事
诉讼法》第一百五十三条第一款第三项之规定，判决如下：
一、维持温岭市人民法院（2010）台温民初字第617号民
事判决第二项；
二、撤销温岭市人民法院（2010）台温民初字第617号民
事判决第一项；
三、上诉人台州市××开发有限公司支付给被上诉人刘
某某、林某某逾期提交办证资料的违约金10196.56元，在本判
决生效后十日内付清；
四、驳回被上诉人刘某某、林某某要求上诉人台州市×
×开发有限公司支付逾期交房违约金4384.51元的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费165元，减半收取82.50元，二审案件受
理费165元，合计247.5元，由被告台州市××开发有限公司负
担200元，由被上诉人刘某某、林某某负担47.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈文杰
审 判 员 徐慧华
审 判 员 牟伟玲
二〇一〇年八月十日
代书记员 赵灵仙