山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一终字第2236号
上诉人（原审第三人）招商银行股份有限公司青岛分行。
负责人王纪全，行长。
委托代理人秦英，山东元鼎律师事务所律师。
委托代理人郑伟，男，1984年11月26日出生，汉族，招商银行股份有限公司青岛分行职员。
被上诉人（原审原告）傅令峨，男，1927年10月28日出生，汉族，）重庆南路48号14号楼二单元302户。
委托代理人傅强，山东照岳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郑承欢，男，1983年6月22日出生，汉族，户籍地青岛市市北区（原四方区）杭州路7号5号楼204户。
原审第三人胡彦艳，女，1974年8月1日出生，汉族，户籍地青岛市市北区台湛路**号*单元***户。
原审第三人王卓，男，1983年8月22日出生，汉族。
上诉人招商银行股份有限公司青岛分行（以下简称招商银行）因与被上诉人傅令峨、郑承欢，原审第三人胡彦艳、王卓房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2011）四民初字第2010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月21日受理后，依法组成由审判员许红担任审判长，代理审判员王蕾担任本案主审，代理审判员龙骞参加评议的合议庭，并公开开庭审理了本案。上诉人招商银行的委托代理人秦英，被上诉人傅令峨的委托代理人傅强到庭参加诉讼，被上诉人郑承欢、原审第三人胡彦艳、王卓经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
傅令峨在原审中诉称，傅令峨享有青岛市四方区重庆南路48号14号楼二单元302户产权，近日查询得知2011年3月2日青岛市国土资源和房屋管理局将该房屋转移登记至郑承欢名下，并办理了20××90号房地产权证。傅令峨并未到交易大厅办理过户，当日的登记申请书、查询记录上“傅令峨”签名均非本人所签，傅令峨也未捺印。合同中约定的转让价款为157000元，远低于市场价，傅令峨也未收到购房款。请求法院判令：1、确认2011年1月14日以傅令峨、郑承欢名义所签《青岛市存量房买卖合同》无效；2、诉讼费由郑承欢承担。
郑承欢在原审中未答辩。
招商银行在原审中述称，傅令峨的诉讼请求没有事实法律依据，损害了善意第三人的权益，应驳回。招商银行依法享受涉案房产抵押权，该抵押行为在房产交易中心登记备案，招商银行合法取得涉案房屋抵押权证，招商银行与郑承欢抵押借款行为得到了青岛市市南区法院生效判决的确认，合法有效，应维护招商银行的合法权益，请求驳回傅令峨的诉讼请求。
胡彦艳在原审中述称，意见同招商银行，胡彦艳的抵押权市南法院也判了，也生效了。
王卓在原审中述称，意见同招商银行，王卓的判决是（2012）北民三商初字第135号生效判决。
原审经审理查明，青岛市四方区重庆南路48号14号楼二单元302户房屋原登记于傅令峨名下，房地产权证为青房地权市字第××号。2011年3月2日该房屋转移登记至郑承欢名下，并办理了20××90号房地产权证。根据调取自青岛市国土资源和房屋档案馆该房屋档案记载，该转移登记系基于2011年1月14日以傅令峨、郑承欢名义签订的编号66844的《青岛市存量房买卖合同》，合同中约定傅令峨将涉案房屋以157000元卖与郑承欢，合同最后一页有“傅令峨”、“郑承欢”的签名及捺印。档案中另有编号201125049091的《登记申请书》和2011年3月2日《房地产登记询问记录》，下方均载有“傅令峨”的签名及捺印。
本案审理过程中，傅令峨向原审法院申请对三个“傅令峨”签名及捺印的真伪进行鉴定。经原审法院委托，青岛联科司法鉴定所对上述三个“傅令峨”签名及捺印进行鉴定。2013年1月7日该所出具青岛联科司法鉴定所（2013）文鉴字第03号、（2013）痕鉴字第03号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：合同编号66844落款日期2011年1月14日的《青岛市存量房买卖合同》第十一页上、编号201125049091申请日期2011年3月2日的《登记申请书》上、2011年3月2日《房地产登记询问记录》中“傅令峨”签字字迹与提供的傅令峨样本字迹不是同一人书写，上述签名的指印不是傅令峨本人捺印。
2011年3月8日至5月10日期间，郑承欢分别向招商银行借款43万元、向胡彦艳借款25万元、向王卓借款10万元，上述三笔借款均以涉案房屋为抵押并办理了抵押登记。后该三方均向法院起诉郑承欢，法院依法作出（2011）南商初字第70678号、（2011）南民初字第70714号、（2012）北民三商初字第135号民事判决书，判令郑承欢归还借款本息，并确认了招商银行、胡彦艳、王卓对涉案房屋价款享有优先受偿权，三份民事判决书均已生效。
原审另查明，傅令峨系郑承欢的外祖父。
原审法院认为，青岛市四方区重庆南路48号14号楼二单元302户房屋原登记于傅令峨名下，房屋产权受法律保护。2011年1月14日以傅令峨与郑承欢的名义签订的《青岛市存量房买卖合同》中，“傅令峨”签字与捺印均非傅令峨本人所作，傅令峨并未作出将涉案房屋出售给郑承欢的意思表示，故该合同应属无效。招商银行、胡彦艳、王卓与郑承欢的借款纠纷及招商银行、胡彦艳、王卓所享有的抵押权效力已经法院生效文书处理，原审法院不再赘述。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条等有关法律规定，原审判决：确认2011年1月14日以傅令峨与郑承欢的名义签订的《青岛市存量房买卖合同》无效。本案案件受理费3440元，由郑承欢负担。傅令峨已预交，郑承欢于判决生效之日起十日内直接给付傅令峨。
宣判后，招商银行不服，上诉至本院。
上诉人招商银行上诉称，被上诉人郑承欢以涉案房产作抵押向上诉人申请借款时，已持有房产管理部门颁发的《房地产权利证书》，上诉人已将贷款发放给了郑承欢，双方对抵押房产办理了抵押登记手续。上诉人为善意第三人，抵押权依法应受保护。（2011）南商初字第70678号民事判决书已确认了上诉人的抵押行为有效，上诉人对涉案房产享有优先受偿权。二被上诉人之间的房屋买卖合同关系与上诉人和被上诉人郑承欢之间的房屋抵押合同关系分属不同的法律关系，二被上诉人之间的房屋买卖合同效力并不影响上诉人依法享有的抵押权。在本案被上诉人均没有向上诉人清偿贷款以消除抵押权的情况下，原审法院仅判决二被上诉人之间的房屋买卖合同无效，但对于上诉人的抵押权如何实现没有体现，损害了上诉人的合法权益，请求二审法院依法维护上诉人的合法权益。
被上诉人傅令峨答辩称，被上诉人傅令峨从未有将涉案房屋转让的意思表示，涉案房屋仍属傅令峨所有。上诉人要求主张的抵押权因基础关系不存在而无效。上诉人在设立抵押权时未到实地核实，也未审查房产登记详细信息，不属于法律意义上的善意取得。综上，傅令峨认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应当驳回上诉，维持原判。
被上诉人郑承欢未作陈述。
原审第三人胡彦艳未作陈述。
原审第三人王卓未作陈述。
本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本案经调解，双方未能达成协议。
本院认为，涉案房屋原登记的产权人为傅令峨，2011年1月14日，以傅令峨与郑承欢的名义签订的《青岛市存量房买卖合同》中，“傅令峨”的签字与捺印均非傅令峨本人所作，将涉案房屋出售给郑承欢并非傅令峨的真实意思表示，故该房屋买卖合同应属无效。招商银行、胡彦艳、王卓与郑承欢的借款纠纷及招商银行、胡彦艳、王卓所享有的抵押权效力已经由法院生效的法律文书作出处理，本院在此不再赘述。综上，上诉人招商银行的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决正确，本院依法予以维持。被上诉人郑承欢、原审第三人胡彦艳、王卓经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3440元、二审公告费600元，由上诉人招商银行股份有限公司青岛分行承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许 红
代理审判员 王 蕾
代理审判员 龙 骞
二〇一四年二月二十七日
书 记 员 王庆光
书 记 员 张 燕