广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0111民初6180号
原告：李敏，女，1960年10月5日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，
委托诉讼代理人：钟世昌，广东广信君达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张楠豫，广东广信君达律师事务所实习律师。
被告：刘玉，女，1962年11月14日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区，
被告：广州粤丰物业有限公司，住所地广州市荔湾区汇北路41号（自编号H-3#）1901（仅限办公用途）。
法定代表人：马�龙。
委托诉讼代理人：冯励云，女，1973年10月18日出生，系该公司员工，汉族，身份证住址广州市荔湾区，
原告李敏与被告刘玉、广州粤丰物业有限公司（以下简称粤丰公司）物业管理服务合同纠纷一案，本院于2017年5月16日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李敏及其委托诉讼代理人钟世昌，被告刘玉，被告广州粤丰物业有限公司的委托诉讼代理人冯励云均到庭参加了诉讼。
原告李敏诉称：原告是广州市白云区广园中路御鹿街123号202房[属于“山畔雍庭国际公寓小区（以下简称山畔雍庭小区）”]的业主。被告刘玉是该小区第一届和第二届业主委员会主任。上述第二届业主委员会已经于2016年5月任期届满。因被告刘玉在担任业主委员会主任期间，未依法召开业主大会选举新的业主委员会，且以业主委员会的名义对外签�合同，损害业主的合法权益，故包括原告在内的27名业主代表共同向政府部门申请重新设立业主委员会。2017年1月16日，广州市白云区人民政府景泰办事处（以下简称景泰办）责令政通街社区居委会（以下简称政通居委会）帮助原告等27名要求换届的业主进行业主委员会的换届工作。随后，政通居委会2017年2月27日发布《关于组建新一届业主大会会议筹备组的公告》并开始接受报名。报名的业主中与原告意见一致的有7人，但与被告刘玉同一阵营的业主有18人。2017年3月15日，政通居委会在仅提前几天的情况下即通知已经报名的业主开会，致使部分已报名的业主缺席。缺席的业主本应取消其作为筹备组成员的备选资格，但政通居委会表示可通过委托授权方式代为抽签，原告就此提出异议，但政通居委会强行推进会议议程，亦未采取联名推荐的方式确定筹备组成员名单，反�以抽签方式确定。通过抽签，共计产生筹备组成员13名，被告刘玉的顺位为第16位，本无权进入筹备组，但政通居委会不顾其他业主反对，提出单方提出的递补规则，随后被告刘玉连同其阵营内的其他业主通过自动退出及顺位补位的方式，由原顺位第3位、第12位、第13位的业主退出，被告刘玉增补作为筹备组成员。筹备组成立后，经原告核算，与原告意见一致的筹备组成员有4人（杨增军、姚凯、吕丹丹、林政雄），其余9人均属于被告刘玉的阵营。及后，被告刘玉无故取代何倩梅被任命为筹备组组长，并向公安机关申报刻制山畔雍庭业主大会筹备组印章并持有。2017年4月13日，被告刘玉在未召开业主大会的情况下，自行使用上述印章与没有获批物业管理资质的被告粤丰公司签订《关于“山畔雍庭国际公寓”小区物业服务管理的委托协议书》，使用由原来即与业主存在极大争议的广东建工恒福物业有限公司的工作人员继续对涉案小区进行管理，明显存在恶意串通的行为，损害广大业主的利益，且根据《广东省物业管理条例》第十五条规定，业主大会筹备组根本没有选聘和聘任物业管理公司的权限，无权对外签订合同，也无权从事与业主大会召开无关的一切民事活动。综上，现为维护原告的合法权益，特诉请法院判令：一、确认两被告签订的《关于“山畔雍庭国际公寓”小区物业服务管理的委托协议书》无效；二、被告刘玉无权以“山畔雍庭业主大会筹备组”以及“山畔雍庭业主委员会”的名义从事与业主大会无关的民事活动；三、被告刘玉无权以“山畔雍庭业主大会筹备组”以及“山畔雍庭业主委员会”的名义对外签署任何合同。
被告刘玉辩称：一、被告刘玉经法定程序被推选为“山畔雍庭业主大会筹备组”组长。1、�备组委员选举合规合法。政通居委会于2017年2月27日在山畔××小区各楼道张贴《关于组建新一届业主大会会议筹备组的公告》，小区报名筹备组人数共25人。2017年3月，在景泰办龙主任，景泰办城管科贺科长以及政通居委会罗爱勤主任等相关政府部门组织下，在小区会所内召开了选举小区筹备组委员大会。按规定，在报名人数25人的范围内，通过抽签方式确定进入筹备组的顺位，前13名人员可进入筹备组作为筹备组委员，若13人中有人退出，则依次递补。经抽签，被告刘玉顺位为第16位，但前13位的成员有3人退出，故被告刘玉依次递补作为筹备组成员，该选举程序是在上级主管部门的主持下进行的，程序完全合规合法。2、筹备组委员推选被告刘玉为组长。筹备组于2017年4月2日召开首次会议，参会人员为10人（其余3人请假）。会上，原筹备组组长何倩梅请辞组长职务，�过筹备组委员讨论，同意原组长的请辞，并经9位筹备组委员一致推举，推选被告刘玉担任筹备组组长，原副组长不变。会后，会议记录抄送政通居委会，并得到居委会的认可。原告主张被告刘玉未经法定程序擅自担任筹备组组长不仅不实，而且否定政府部门的工作。二、筹备组按照规定刻制印章。筹备组成立后需要刻制公章，按规定必须由组长本人亲自办理有关刻章事宜。经过街道办、居委会及广州市白云区公安分局严格审查，筹备组全体成员签名，在公安机关指定的刻章机构进行公章刻制，符合程序规定。三、《关于“山畔雍庭国际公寓”小区物业服务管理的委托协议书》的签订是维护小区管理的应急措施，程序合法，无不当之处。2017年4月5日，筹备组收到小区原物业管理公司广东建工恒福物业有限公司“关于山畔雍庭退场的函”，函中明确确定该公司于同年4月1日撤场，筹备组成员立即与该公司进行沟通，但未果。2017年4月8日，筹备组公示退场函。对小区物业管理的突发问题，筹备组请示街道办及居委会，在居委会的指导下，筹备组请求原物业公司服务小区的工作人员继续为小区进行物业管理。筹备组经过表决，其中9名成员同意与原物业管理人员新成立的被告粤丰公司签署“关于小区物业服务管理的委托协议书”。协议书中明确约定：代管日起从2017年4月1日起至小区业委会正式成立，通过合法程序选出小区物业公司为止。该协议书抄送政通居委会，居委会罗爱勤主任盖章签名确认。因此，该委托协议书是维护小区利益的应急措施，程序并无不当。四、被告刘玉并非适格的被告。筹备组的所有决定均是通过合法程序集体讨论得出的结果，是集体行为，并非被告刘玉个人行为。其要求被告刘玉承担民事责任缺乏法律依据�综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告粤丰公司辩称：一、涉案小区业主大会筹备组成员选举合规合法。政通居委会于2017年2月27日在山畔××小区各楼道张贴《关于组建新一届业主大会会议筹备组的公告》，小区报名筹备组人数共25人。2017年3月，在景泰办龙主任，景泰办城管科贺科长以及政通居委会罗爱勤主任等相关政府部门组织下，在小区会所内召开了选举小区筹备组委员大会。按规定，在报名人数25人的范围内，通过抽签方式确定进入筹备组的顺位，前13名人员可进入筹备组作为筹备组委员，若13人中有人退出，则依次递补。经抽签，被告刘玉顺位为第16位，但前13位的成员有3人退出，故被告刘玉依次递补作为筹备组成员，该选举程序是在上级主管部门的主持下进行的，程序完全合规合法。2、筹备组委员推选被告刘玉为组长。筹备组于2017年4�2日召开首次会议，参会人员为10人（其余3人请假）。会上，原筹备组组长何倩梅请辞组长职务，通过筹备组委员讨论，同意原组长的请辞，并经9位筹备组委员一致推举，推选被告刘玉担任筹备组组长，原副组长不变。会后，会议记录抄送政通居委会，并得到居委会的认可。原告主张被告刘玉未经法定程序擅自担任筹备组组长不仅不实，而且否定政府部门的工作。二、《关于“山畔雍庭国际公寓”小区物业服务管理的委托协议书》的签订是维护小区管理的应急措施，程序合法，无不当之处。被告粤丰公司的工作人员确实原为广东建工恒福物业有限公司就涉案小区的物业管理人员。2017年4月1日，上述工作人员接到广东建工恒福物业有限公司的通知，称因合同期届满，要求上述人员撤离涉案小区，并向筹备组发送“关于山畔雍庭退场的函”。筹备组成员立即与该公司沟�，但未果。随后，筹备组请示街道办及居委会。在居委会的指导下，为避免小区管理陷入混乱，维护小区的安宁和稳定，原广东建工恒福物业有限公司就涉案小区的物业管理人员同意留下来临时代管，并以被告粤丰公司的名义与小区筹备组签订“关于小区物业服务管理的委托协议书”。协议明确约定代管日期从2017年4月1日起至小区业委会正式成立，通过合法程序选出小区物业公司为止。该协议书已抄送政通居委会，并经居委会罗爱勤主任签名确认。三、根据国务院《关于第三批取消中央指定地方实施许可事项的决定》，其中物业服务企业二级及二级以下资质认定被取消，审批取消后住建部将研究制定物业服务标准规范，通过建立黑名单制度加强事中事后监管。广东省物业管理行业协会于2017年3月2日发出《关于暂停广东省物业服务企业资信等级认定工作的通知》，�2017年3月3日起暂停办理广东省物业服务企业资信等级认定工作，不再受理广东省物业服务企业二级及二级以下资信等级认定的申请资料。故被告粤丰公司进行物业管理服务主体资质不存在问题。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：
原告为广州市白云区广园中路御鹿街123号202房（属山畔雍庭国际公寓小区）业主。被告刘玉原为该小区第一届、第二届业主委员会主任。因第二届业主委员会届满，经该小区27名业主共同提出筹备业主大会的要求，政通居委会于2017年2月27日发出《关于组建新一届业主大会会议筹备组的公告》：根据《广州市物业管理暂行办法》，由政通居委会�导、协助该小区业主成立新一届业主大会会议筹备组；业主代表候选人应当填写《筹备组业主代表候选人登记表》，并提供《推荐业主代表候选人的业主签名表》、本人和推荐其本人成为业主代表候选人的业主的有效房产证明及身份证（复印件）；报名时间从2017年2月27日起至2017年3月13日止；筹备组由业主代表（5-13人单数），物业所在地政通居委会代表1人，筹备组组长由政通居委会在筹备组成员中提名，经过半数筹备组成员同意后产生；筹备组业主代表由业主联名推荐产生，根据联名推荐人数多少的顺序确定；联名推荐人数相同的，可以抽签确定排名顺序等。
经报名，共计有25名业主报名作为业主代表加入业主大会筹备组。2017年3月15日，在景泰办、政通居委会等组织及指导下，采用抽签方式确定上述业主的排位顺序。
2017年3月16日，政通居委会在涉案小区通告栏张贴《关于公示业主大会会议筹备组成员名单的通知》，公示由业主推荐产生的25名代表并通过抽签顺序排列，如前1至13位业主退出，要本人提交书面报告给政通居委会，按顺序自动顺延补位等。该通知的公示期从2017年3月16日至2017年3月30日止，其中第1至13顺位的业主为：杨增军、李萍、余伟硕、何倩梅、林政雄、黄晓婷、吕丹丹、谢群、牛静、姚凯、周思祥、谢强、林锦华，被告刘玉经抽签确定其顺序为第16位。
2017年3月31日，政通居委会发出《关于成立首次业主大会会议筹备组的公告》，记载公示期间有3位业主（余伟硕、谢强、林锦华）提交书面报告要求自愿退出筹备组，按顺序排列加入3位业主（谭苑芳、罗旭东、刘玉），山畔雍庭首次业主大会会议筹备组自公告之日起成立。
同日，广东建工恒福物业有限公司向“山畔雍庭业主大会会议筹备组”发出《关于山畔雍庭退场的函》，表示因山畔雍庭管理面积不大，无其他经营性补贴，且小区楼龄较长，楼宇设施设备陈旧老化，加上近年来用工成本、物料成本等物业管理成本上涨迅猛，现场的物业费用收费率低，该公司承受的经济压力日益严重，故决定为该小区提供服务至2017年3月31日止，自2017年4月1日起退出山畔雍庭的现场管理。
2017年4月2日，原政通居委会提名的组长何倩梅以书面方式请辞组长职务。同日，筹备组召开第一次会议，到会筹备组成员10人，另外3人请假，会议决议重新确定筹备组组长为刘玉，副组长不变，为周思祥。到会筹备组成员10人均在该决议上签名确认。
2017年4月5日，筹备组向广州市公安局白云区分局提交《刻章申请（新办）》，由被告刘玉亲自到公安部门办理刻章事宜。筹备组成员13人均在该申请书中签名确认。
2017年4月10日，筹备组发出紧急通知，表示因广东建工恒福物业发来《关于山畔雍庭退场的函》决定于2017年4月1日停止服务该小区，在街道居委会的帮助下，经筹备组多次沟通，前物管人员愿意原班人马留下继续服务小区。因事出紧急，筹备组只能特事特办，先签订临时服务合同，待业委会成立后，再按相关规定办理。筹备组成员刘玉、李萍、谭苑芳、罗旭东、谢群、刘静、周思祥、何倩梅、黄晓婷在该紧急通知上签名确认。次日，政通居委会在该紧急通知上盖章并批“政通社区居委会已收阅”。
2017年4月13日，筹备组（甲方）与广州粤丰物业有限公司（乙方）签订《关于“山畔雍庭国际公寓”小区物业服务管理的委托协议书》，记载：“山畔雍庭国际公寓”小区物业服务管理企业现已退场，因客观原因，小区无法立即进行招标�作。为使小区有一个稳定、和谐的秩序，维持小区正常的物业服务管理工作，解决小区的实际困难，从顾全大局的角度出发，在街道居委会的支持下，由“山畔雍庭”业委会筹备委员会出面，邀请乙方协助代管小区（前物管人员从小区大局出发，愿意原班人马留下继续服务小区）。代管日期从2017年4月1日起至小区业委会正式成立，并通过招投标方式选出新的物业公司为止。经双方协商达成如下协议：一、委托服务主要事项如下：1、该小区范围内的保安服务管理工作；2、该小区范围内的保洁服务管理工作；3、该小区范围内的绿化服务管理工作；4、该小区范围内的共同设备、设施的日常维护管理工作。二、委托代管期间管理费、公共电费等相关费用的收取按现标准执行，由乙方粤丰物业有限公司收取。三、委托代管期间，乙方按小区现状接管“山畔雍庭国际公寓”�并向甲方业主提供日常的物业服务管理，提高管理水平。对公共环境、卫生、绿化、公共区域灯光、水泵、门禁系统、监控系统等设施设备的维护和改造工作进行排查，如需维修维护，要协助制定的维修、维护方案报筹委会审批。四、具体现场管理工作参照原物业合同执行。五、现场恒福物业公司移交的物业治疗暂时由乙方代为接收并保管，直至选出新物业管理公司再进行移交工作等。同日，政通居委会在该协议书中盖章并标“政通社区已收阅”。
2017年4月15日，包括原告在内的30名业主在“关于反对与广州粤丰物业有限公司签订临时合同的业主意见书”上签名，该意见书内容为：4月10日我们在公告栏看到两个通知，一是：广东建工恒福物业有限公司于2017年3月31日发函筹备组，告知4月1日起终止对小区的物业管理服务。二是：筹备组打算签订临时合同的紧急通知：‘筹委会将相关情况向街道居委报告并寻求帮助，在街道居委的帮助下，经筹委会多次沟通，前物管人员从小区大局出发，愿意原班人马留下继续服务小区。事出紧急，筹委会亦只能特事特办，先签订临时服务合同，代业委会成立后，再按相关规定办理。’对这两个通知我们的意见是：1、广东建工恒福物业有限公司擅自违规终止服务，没有按规提前3个月告知退出，没有按规交接物业。2、刘玉及广东建工恒福物业有限公司擅自隐瞒事关小区重大事项的通知。3、筹备组越界，做不应该做的事。4月15日，从关切广大业主利益的筹备组成员中得知：筹备组已经在4月13日与广州粤丰物业有限公司签订物业管理临时合同。大家注意：广州粤丰物业有限公司于2017年4月6日注册登记，采用原广东建工恒福物业公司的人员为小区服务。这是严重违法！这不是代表广大业主利益的做法！对此，我们的主张是：1、签订的临时合同无效；2、若有筹备组成员与广州粤丰物业有限公司相互输送利益，我们将追究相关违法人员的法律责任。请反对与广州粤丰物业有限公司签订临时合同的业主签名，让我们一起维护我们的共同利益。”
现原告认为被告刘玉领导的筹备组超越权限签订物业管理合同，该合同应属无效，诉至本院。
另查明：2017年1月12日，国务院颁布《国务院关于第三批取消中央制定地方实施行政许可事项的决定》（国发[2017]7号），取消物业服务企业二级及以下资质认定，取消审批后，住房城乡建设部要研究制定物业服务标准规范，通过建立黑名单制度、信息公开、推动行业自律的方式，加强事中事后监管。2017年3月2日，广东省物业管理行业协会发出粤物协通字[2017]8号《关于暂停广东省物业服务企业资信等级认定�作的通知》，自2017年3月3日起，该会暂停办理广东省物业服务企业资信等级认定工作，不再受理广东省物业服务企业二级及二级以下资信等级认定的申请资料。
庭审中，原告主张其曾经就筹备组的设立程序向景泰办及政通居委会提出异议，但未能提供相应的证据证实。原告亦无提供证据证实景泰办或政通居委会明确表示筹备组的设立程序有误。原告表示其曾经就《关于“山畔雍庭国际公寓”小区物业服务管理的委托协议书》的效力问题向政通居委会及景泰办反映，但景泰办要求其按程序办理，但同样未能提供相应的证据。原告无提供证据证实两被告之间存在恶意串通的行为。另原告表示其在确定筹备组成员名单时曾经提出应当按照推荐人数的多少确定顺位，但并未向政通居委会提交推荐人数的材料，故政通居委会根据规则通过抽签方式确定排名顺序。
以上事实，有房产证、《关于组建新一届业主大会会议筹备组的公告》、《关于公示业主大会会议筹备组成员名单的通知》、《关于成立首次业主大会会议筹备组的公告》、《关于山畔雍庭退场的函》、《刻章申请（新办）》、紧急通知、《关于“山畔雍庭国际公寓”小区物业服务管理的委托协议书》、关于反对与广州粤丰物业有限公司签订临时合同的业主意见书及当事人陈述等证据证实。
本院认为：根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点如下：
一、被告刘玉入选筹备组并当选组长的程序合法性问题
《广东省物业管理条例》第十三条规定：“百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，业主可以向街道�事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。符合前两款情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当在三十日内会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表以及街道办事处、乡镇人民政府代表七至十五人组成，其中业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的百分之六十，业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置公告。”第十五条规定：“业主大会筹备组应当自成立之日起六个月内，组织召开首次业主大会会议。业主大会筹备组履行下列职责：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（二）拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案；（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（四）、确定业主委员会候选人产生办法及名单；（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款（一）至（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域的显著位置公告并书面通知全体业主。”《广州市物业管理暂行办法》第二十一条规定：“筹备组由业主代表5人至13人的单数、物业所在地街道办事处或者镇人民政府代表1人以及建设单位代表1人组成。筹备组业主代表由业主联名推荐产生，根据联名推荐人数多少的顺序确定；联名推荐人数相同的，可以抽签确定排名顺序。”第二十三条规定：“街道办事处、镇人民政府应当将拟定的筹备组成员名单、基本情况、联名推荐人数等情况向全体业主公示，公示时间不少于15日。拟定的筹备组成员名单公示期满，业主无异议或者异议不成立的，街道办事处、镇人民政府应当向全体业主发布筹备组成立的公告并附具筹备组成员的名单。”第二十四条规定：“拟定的筹备组成员名单公示期间，业主对拟定人选有异议的，应当以书面形式向街道办事处、镇人民政府提出。街道办事处、镇人民政府应当自收到书面意见之日起7日内进行核查，被核查人员应当回避核查工作。”第二十六条规定：“筹备组应当自成立之日起3日内由成员中的街道办事处、镇人民政府代表召集、主持首次会议推选筹备组组长，集体学习筹备成立业主大会和选举业主委员会的相关规则；筹备组组长由街道办事处、镇人民政府在筹备组成员中提名，经过半数筹备组成员同意后产生。”第二十八条规定：“筹备组可以持街道办事处、镇人民政府出具的证明向公安机关申请刻制筹备组印章，印章由筹备组组长或者筹备组组长指定的筹备组成员保管。筹备组印章应当根据筹备组会议的决定，用于�备组公示、公告等筹备文书的发布。”第二十九条规定：“筹备组应当做好以下筹备工作：（一）确认并公示业主人数以及所拥有的专有部分面积；（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（三）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；（四）确定首次业主大会会议表决规则；（五）确定业主委员会候选人人数、名额分配及产生办法，确定候选人名单；（六）制定首届业主委员会选举规则；（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。”政通居委会在包括原告在内27名业主（占小区业主总数23.48%）提名的基础上，指导、协助涉案小区业主推荐产生业主大会筹备组，并于2017年2月27日起公告组建筹备组事项，在2017年3月13日公告期满且原告未提供联名推荐业主人数资料的情况下，采取抽签方式产生成员为业主13人、政通居委会1人的筹备组并进行15天的公示，公示期满后3日内召集、主持首次会议推选并经半数筹备组成员同意后产生筹备组组长，再由筹备组根据景泰办的证明向公安机关申请刻制筹备组印章。筹备组的设立程序完全符合上述地方性法规的规定，并无错误。原告主张政通居委会采取抽签方式确定筹备组成员而非采取按照业主联名推荐人数确定，程序有误，但却表示其未向政通居委会提交业主联名推荐人数材料，亦无证据证实其他业主向政通居委会或景泰办提交《推荐业主代表候选人的业主签名表》，故原告以此认为筹备组成员产生程序有误缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。对于原告主张政通居委会采取成员退出顺位递补的方式产生筹备组成员的问题，因现行行政法规及地方性法规均无对筹备组成员的退出机制进行规定，对筹备组组建负有指导、协助义务的景泰办、政通居委会决�采取顺位递补的方式以保证筹备组成员人数为13人程序无误。原告该主张缺乏事实及法律依据，本院亦不予采纳。
综上，原告认为筹备组成员产生程序有误缺乏证据支持，亦无相应法律、行政法规依据，本院不予支持。
二、筹备组与被告粤丰公司签订的《关于“山畔雍庭国际公寓”小区物业服务管理的委托协议书》的效力问题。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）、损害社会公共利益；（五）、违反法律、行政法规的强制性规定。《物业管理条例》第三十二条规定：“从事物业管理活动的企业应按具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”本案中，首先、被告粤丰公司具备独立的法人资格，且根据《国务院关于第三批取消中央制定地方实施行政许可事项的决定》以及《关于暂停广东省物业服务企业资信等级认定工作的通知》，在被告粤丰公司成立前，我国已经取消物业服务企业二级及二级以下资质认证，无证据证实涉案小区需要具备一级物业管理资质的企业提供物业管理服务，故被告粤丰公司符合为涉案小区提供物业管理服务的资格。其次、原告主张两被告存在恶意串通损害业主合法利益，即合同法第五十二条第一款第（二）项规定的情形。然从本案的事实而言，筹备组在广东建工恒福物业有限公司提前退场的情况下，通过内部民主决议程序，在业主委员会成立并通过招投标方式聘任新的物业管理企业之前，聘任由原广东建�恒福物业有限公司中为涉案小区长期提供物业管理服务的员工所就职的被告粤丰公司为涉案小区继续提供临时物业管理服务，从该行为的实施时间而言，在涉案小区第二届业主委员会任期届满后，未召开业主大会会议并选出业主委员会的情况下，现行行政法规及地方性法规均无规定任何个人或组织有权选聘物业服务企业，故在原物业服务企业已经退场的情况下，导致涉案小区无物业管理服务，影响小区内业主的生活，故筹备组在选聘被告粤丰公司提供临时物业管理服务，符合业主的利益；从该行为的实施程序而言，筹备组于2017年4月10日经筹备组成员9人（占总人数69.23%）签名发出紧急通知，次日抄送政通居委会并于同年4月13日签订涉案《关于“山畔雍庭国际公寓”小区物业服务管理的委托协议书》后，再次将该委托协议书抄送政通居委会，现无证据显示政通居�会代表景泰办作为指导、协助成立业主大会的组织对此程序提出异议，故该程序并无明显不当之处；从委托协议书的内容而言，被告粤丰公司在管理期间的收费标准与原广东建工恒福物业有限公司的标准一致，现场管理工作亦与原物业合同一致，并未加重业主一方的义务，且被告粤丰公司指派由原广东建工恒福物业有限公司负责涉案小区的物业管理人员继续为涉案小区提供物业管理服务，在委托协议书签订后，涉案小区业主所享受的物业管理服务水平亦不会因此有所降低；从委托协议书签订后的效果而言，原告提供的“关于反对与广州粤丰物业有限公司签订临时合同的业主意见书”中签名的业主仅有30人（占全部业主人数的26.09%）,不足全部业主的三分之一，且认为无效的理由仅为被告粤丰公司属于新成立的公司，且使用原广东建工恒福物业有限公司的员工以及怀疑筹备组成员与被告粤丰公司之间存在利益输送情况，并未提及被告粤丰公司的服务质量问题以及其他损害业主利益的问题，而原告亦未能提供证据证实筹备组成员确实与被告粤丰公司之间存在利益输送的行为。综上，原告主张筹备组与被告粤丰公司签订的《关于“山畔雍庭国际公寓”小区物业服务管理的委托协议书》属于合同法第五十二条第一款第（二）项的情形缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。最后，虽《广东省物业管理条例》以及《广州市物业管理暂行办法》规定筹备组的职责范围不包括签订物业管理服务合同，但上述文件均属于地方性法规，且属于管理性规定。现无法律、行政法规强制性、禁止性规定禁止筹备组在筹备业主大会会议期间对外签订物业服务管理合同，故筹备组与被告粤丰公司签订的《关于“山畔雍庭国际公寓”小区物业服务管理的委�协议书》的行为亦不属于合同法第五十二条第一款第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”的行为。综上，原告要求确认以被告刘玉为组长的筹备组与被告粤丰公司签订的《关于“山畔雍庭国际公寓”小区物业服务管理的委托协议书》无效，缺乏事实、法律及行政法规依据，本院不予支持。另被告刘玉仅为筹备组组长，而涉案委托协议书系以筹备组的名义与被告粤丰公司签订的，原告向被告刘玉个人主张权利亦属不当。
对于原告要求判决被告刘玉无权以“山畔雍庭业主大会筹备组”以及“山畔雍庭业主委员会”从事与业主大会无关的民事活动以及被告刘玉无权以“山畔雍庭业主大会筹备组”以及“山畔雍庭业主委员会”对外签署合同两项诉讼请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，起诉必须有具体的诉讼请求和事实、理由。现原告上述两项诉讼请求仅为禁止被告刘玉从事一定的行为，但未有具体的诉讼请求，不符合民事诉讼法之规定。另无论是“山畔雍庭业主大会筹备组”或者“山畔雍庭业主委员会”均应在法律、行政法规或地方性法规所允许的范围内履行职责以及从事民事活动，现未有因被告刘玉未经合法程序使用“山畔雍庭业主大会筹备组”或者“山畔雍庭业主委员会”的名义从事民事活动的事实发生，无事实即无争议，无争议即无诉讼，故对原告上述两项诉讼请求，本院亦不予支持。原告可待具体争议产生后，另行主张权利。
综上所述，现依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，参照《物业管理条例》第三十二条，《广东省物业管理条例》第十三条、第十五条，《广州市物业管理暂行办法》第二十一条、�二十三条、第二十四条、第二十六条、第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：
驳回李敏的全部诉讼请求。
本案受理费100元，由李敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 邓 汝 辉
人民陪审员 刘 桂 英
人民陪审员 何 丽 和
二〇一七年七月七日
书 记 员 李 峥 彦
法 官
寄语：同为“山畔雍庭国际公寓”小区的业主，李敏和刘玉虽然在小区的管理理念以及实施具体的措施上存在分歧，但本院相信两方的出发点是一致的，都是为了维护小区的和谐、稳定，小区业主的安居乐业。小区管理以及相邻关系的处理，是非常复杂且繁琐的事务，必然会遇到困难与阻碍。在制定规则以及处理问题的过程中，不可避免会产生分歧。所谓“众口难调”，在保障大多数业主利益的同时，也许无法顾及小部分业主的诉求，希望双方在“山畔雍庭国际公寓”小区的生活中，在之后“业主大会”召开以及“业主委员会”设立的过程中，能够摒弃前嫌，采取“对事不对人”的、宽容的态度，从大多数业主的利益出发，积极参与各项小区管理事务，为小区营造和谐、稳定的良好氛围。