北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初30820号
原告谢彬，男，1972年7月28日出生，住北京市朝阳区。
委托代理人蒲莉，泰和泰（北京）律师事务所律师。
委托代理人林苏，泰和泰（北京）律师事务所律师。
被告安爱东，女，1968年7月4日出生，户籍地内蒙古包头市。
被告秦亚民，男，1965年8月18日出生，户籍地内蒙古包头市。
原告谢彬（以下简称二原告）与被告安爱东、秦亚民（以下简称二被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人蒲莉、林苏到庭参加了诉讼，二被告经本院公告传唤未到庭应诉，本院依法缺席开庭审理此案，现已审理终结。
原告诉称：二被告是夫妻关系。二被告与案外人董xx在海淀法院有一个民间借贷纠纷案件，该案判决二被告向董xx偿还借款130万元（含本息），但判决生效后，二被告一直未履行判决，所以董xx申请查封了本案诉争的房屋（即位于北京市朝阳区百子湾东里216号楼9层1单元902号房屋）。后来海淀法院的执行官和二被告以及董xx沟通，希望他们去自行找一个各方都认可的购买人，出售诉争房屋，以该出售款项偿还董xx的借款。后来，董xx是律师，他把此事告诉了他一个朋友，原告是通过他的朋友得知此事，就与董xx沟通此事，后二被告以及董xx、原告见面协商，各方都同意由原告购买诉争房屋。2016年7月5日，原告与被告安爱东签订了《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》以及《房屋买卖协议书》（买受人处另一个签名是戚x，是原告的爱人，是她本人在此处签的字，但是后来查了戚x不具有购房资格，所以就用原告自己的名字买了），签合同时被告秦亚民也在场，他在合同附件也写了配偶同意出售此房，当时约定房款共计410万元，签合同当时交付定金14万元。双方确认该房屋存在两项抵押人权利，海淀法院有130万元执行债权，银行有663706.14元贷款没有还（含本息）。合同上还约定解除这两项抵押后，双方签订抵押合同，就该房屋办理抵押登记，抵押权人为原告，抵押金额为500万元，这只是为了保护原告的权益，没有实际出借行为，后来这个抵押也办理了，这个抵押现在还没有解除，这个我们随时可以解除，因为我方是抵押权人，对方也没有实际找我们借款，只是一个保证作用。合同上写的我方向被告出借69万元，偿还工商银行的贷款，就是还银行的663706.14元贷款，但是该条款在房屋买卖协议书中写了两次，写重复了，并不是支付两笔钱。当时约定原告替被告还完两笔抵押后就去办理过户，剩余的钱通过贷款支付给被告。实际上，上述合同签订时，我们双方已经提前履行了合同部分义务，上述合同是后签的。2016年6月18日，我们三方就买房的事就基本达成一致了，我们是为了先解封才后签的合同，所以在2016年6月25日，我们支付了二被告现金14万元定金，二被告给我出具了收条，6月29日，原告替二被告还了130万元执行款（董xx民间借贷纠纷案），是直接打到的海淀法院账户上，7月4日法院对诉争房屋解除了查封。7月5日，我们替二被告偿还了工商银行663706.14元贷款，当天原告先把663706.14元打到了被告安爱东的工商银行还款账户上，由被告安爱东进行的提前还款，7月11号左右，银行办理了解抵手续。7月5日当天，安爱东又向原告借款13万元，因为当时二被告的银行卡都被冻结了，所以原告给的被告安爱东现金，他给原告打的借条，说5天后还。后来被告安爱东没还钱，他说这笔钱就算作房款了。7月6日，原告又和被告安爱东一起去农业银行，替她交了强制执行款项12284元，法官就直接把收据给原告了。后来原告就约被告安爱东去办理网签和过户，但是他一直拖着不去，再后来他委托他儿子帮原告做了我们约定的500万元房屋抵押还有房屋核验。2016年8月25日我们去做网签，发现房屋于当天又被海淀法院因为光大财富（北京）投资基金管理有限公司诉二被告的借款合同纠纷案查封了，我们联系过被告安爱东，她说正在和光大沟通，这不是借款是合作，谈好了马上解封，让我们等等。他们那个案件金额是500-600万元，这个案件还没有开庭审理。我们认为这是光大和二被告之间恶意串通的，目的就是不给我们过户。光大和二被告在二中院还有一个同时作为被告的案件，他们也不出庭，是公告送达的。光大持有二被告控制的包头市龙昊物流贸易有限责任公司的部分股份，光大在海淀法院的案子是2016年7月19日立案的，这明显是故意立案，以阻却本案的过户。诉争房屋是2016年7月24日被告安爱东交付给我们的，我们重新装修后现在在此居住。现诉至法院要求：
1、判令二被告继续履行原告与二被告于2016年7月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》以及《房屋买卖协议书》、判令二被告协助原告办理位于北京市朝阳区百子湾东里216号楼9层1单元902房屋的过户手续，将上述房屋从被告安爱东名下过户至原告名下；2、判令二被告向原告支付违约金41万元。
二被告未到庭应诉及答辩。
经审理查明：二被告系夫妻关系。
2016年7月5日，原告与被告安爱东签订了《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》以及《房屋买卖协议书》，约定被告安爱东将其所有的位于北京市朝阳区百子湾东里216号楼9层1单元902房屋出售给原告，房屋成交价格410万元；截止合同签订之日，双方确认上述房屋状态如下：该房屋之上存在两项抵押人权利，包括海淀区人民法院拥有的标的额为130万元的抵押权以及中国工商银行拥有的标的额为663706.14元的抵押权。该房屋目前正由海淀区人民法院执行中。合同签订后当日，原告向被告安爱东支付购房款定金14万元；本合同签订后并经双方与海淀区人民法院协商，由原告向被告安爱东出借130万元供其偿还所负债务，该款项由原告直接向海淀区人民法院进行支付；由原告向被告安爱东出借68万元供其偿还所负债务，该款项由原告直接向工商银行进行支付；法院解除对该房屋的查封后3日内，双方应签订抵押合同并共同前往朝阳区建委就上述房屋办理房屋所有权抵押登记，抵押权人为原告，抵押金额为500万元；原告代替被告安爱东偿还完毕上述债务后30日内，双方办理房屋过户事宜，该房屋过户至原告名下；双方确认房屋过户办理完成后当日，本合同约定的上述款项自动转化为首付款，同时原告承诺在过户办理完毕后120日内向被告安爱东支付剩余房款198万元。2016年6月25日，原告向二被告支付了购房定金14万元。2016年6月29日,原告代二被告向北京市海淀区人民法院支付了案款130万元。后北京市海淀区人民法院解除了对该房屋的查封。2016年7月5日，原告将663706.14元打入被告安爱东账户，由被告安爱东向中国工商银行提前偿还了诉争房屋的贷款。后中国工商银行注销了诉争房屋的抵押登记。2016年7月5日，被告安爱东向原告借款13万元。2016年7月6日，原告代被告安爱东向北京市海淀区人民法院交付了12284元诉讼费。2016年7月28日，诉争房屋被设定了抵押，抵押权人为原告，被担保数额为500万元。2016年8月25日，诉争房屋因其他案件又被北京市海淀区人民法院查封。2017年5月24日，本案中我院亦对诉争房屋进行了查封。
庭审中，原告还提交了如下证据：1、京房权证朝字第XX**号房屋所有权证；2、北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）、《房屋买卖协议书》；3、证人证言；4、定金条、法院案款收据、工商银行凭证、工商银行提前还款申请审批表、借条、人民法院诉讼收据；5、不动产登记证明；6、存量房屋房源核验受理回执、存量房屋房源核验信息；7、海淀法院的光大诉二被告以及包头市龙昊物流贸易有限责任公司的民事起诉状；8、国际企业信用信息公式系统查询的包头市龙昊物流贸易有限责任公司相关信息；9、法院开具调令我们查到的诉争房屋抵押、查封情况。
庭审中，就剩余购房款，原告表示，1854009.86元我们可以随时一次性支付，不用贷款。
庭审中，就诉争房屋抵押查封问题，原告表示，500万元我们自己做的抵押可以随时解除；还有一个上述海淀法院的查封；还有一个本案我们要求朝阳法院做的查封。
另，原告表示，我方认为继续履行合同具备可执行性。不动产登记第14条规定，法院生效判决可以直接办理房屋过户登记手续。关于海淀法院的查封问题，司法解释有明确的规定，2015年的执行异议司法解释第28条有相关规定，我们是在海淀法院查封之前签订的合同、交的房款并且实际占有的房屋，而且我们现在也可以一次性支付尾款，所以我们认为我们可以办理过户手续。除了诉争房屋我方没有其他房屋了，如果法院不判继续履行我们没有地方住了，当初是卖了原来的房子买的诉争房屋。
另，诉争房屋于2016年7月交付给原告居住。
以上事实，有原告方当庭陈述、相关书证等在案佐证。
本院认为：2016年7月5日原告与被告安爱东签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》以及《房屋买卖协议书》均系双方真实意思的表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方均应按约定履行各自的义务。现原告已按约定向二被告共计支付了2245990.14元购房款，并已实际居住于诉争房屋内，且亦同意一次性付清剩余尾款，故二被告理应配合原告办理该房屋的过户手续。就诉争房屋于2016年8月25日因其他案件又被北京市海淀区人民法院查封一节，本院认为，依据有关法律规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。现原告与二被告的房屋买卖合同均签订在2016年8月25日前，原告亦在2016年8月25日前合法占有了诉争房屋并一直居住至今，原告在2016年8月25日前已按约定向二被告支付了大部分房款且现同意一次性付清尾款，现二被告无故不按约定给原告过户，未办理过户登记原因显然在二被告。综上，参照上述法律规定的原则和精神，二被告与案外人的债权债务纠纷无论结果如何，原告其权利均能够排除另案的执行阻碍，故该查封登记并不能影响原告要求过户之权利。但就原告应付之尾款，原告在向二被告付款前应与北京市海淀区人民法院沟通。另，就诉争房屋设定的500万元抵押一节，原告自认与二被告间并不存在该笔债权，当时仅系为保护自己权益设定的抵押，该抵押原告同意随时解除，本院不持异议。就原告要求支付违约金一节，二被告明显存在违约行为，但原告主张违约金数额过高，本院综合考虑二被告之违约行为以及给原告造成的损失，酌定违约金为25万元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告谢彬于本判决生效后三十日内解除二○一六年七月二十八日就位于北京市朝阳区百子湾东里216号楼9层1单元902房屋设定的抵押（抵押权人为原告谢彬，被担保数额5000000元）。
二、被告安爱东、被告秦亚民于本判决生效后三十日内协助原告谢彬办理位于北京市朝阳区百子湾东里216号楼9层1单元902房屋的过户手续，将该房屋由被告安爱东名下过户至原告谢彬名下。
三、原告谢彬于本判决生效后三十日内给付被告安爱东、被告秦亚民购房尾款一百八十五万四千零九元八角六分。
四、被告安爱东、被告秦亚民于本判决生效后三十日内给付原告谢彬违约金二十五万元。
五、驳回原告谢彬的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万零五百元，保全费五千元，公告费五百六十元，均由被告安爱东、被告秦亚民负担（于本判决生效后七日内给付原告谢彬）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至北京市第三中级人民法院。
审 判 长 袁 冲
人民陪审员 陈建东
人民陪审员 李京华
二〇一七年十月二十三日
书 记 员 徐可卉