北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终8552号
上诉人（原审被告、反诉原告）张金，男，1981年11月26日出生。
委托代理人周旺，北京华秀律师事务所律师。
委托代理人付思源，北京华秀律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张江山，男，1985年6月1日出生。
委托代理人范文勇，北京市大瀚律师事务所律师。
上诉人张金因与被上诉人张江山房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初8787号民事判决，向本院提出上诉，本院于2016年7月21日受理后，依法组成由法官刘茵担任审判长，法官刘栋、法官闫慧参加的合议庭，于2016年7月28日公开开庭进行了审理。上诉人张金及其委托代理人周旺、付思源与被上诉人张江山委托代理人范文勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张金上诉请求撤销一审判决，发回重审或依法改判：1.撤销一审判决第一项，改判为确认张江山与张金之间签订的租赁合同于2015年6月1日终止；2.撤销一审判决第二项，改判为驳回张江山的诉讼请求；3.撤销一审判决第三项，改判为张江山返还张金多支付的租金45228.85元。事实与理由：一、2014年12月27日，张江山与张金签订《商业合同》。合同签订后张金通过银行转账的方式给付张江山租金27万，现金支付1373.1元。张金在支付张江山第一季度租金时因计算有误，多向张江山支付了租金45228.85元。张金多支付的部分租金一审法院未查明认定，属于认定事实不清。二、一审法院查明认定的涉案房屋交付时间是错误的，一审法院认定房屋交付时间是2024年3月1日属于严重的事实认定错误。一审法院遗漏核实该重要事实，属于认定事实不清。三、根据张金与张江山补充约定的《商业合同》的终止条款，张金应当在2015年5月1日前付清下一季度的租金，否则合同终止。张金未在2015年5月1日前支付租金，且在合同终止前就搬离了涉案房屋，另选办公地址。故张金主张的与张江山的《商业合同》于2015年6月1日终止解除是正确的。张江山在双方合同终止解除后再向张金主张支付租金是没有法律及合同依据的，一审法院错误的适用了法律，未对双方合同约定的终止条款进行认定是错误的。四、张金和张江山双方的《商业合同》于2015年6月1日终止，租金也应计算至该日期。截止2015年6月1日张金应付的租金数额226144.25元，张金实付数额为271373.1元，多付部分45228.85元张江山应当退还。
张江山答辩称：认可一审判决，房屋交付时间存在笔误，其他的没有异议。一审法院除房屋交付时间存在打印失误外，其他事实认定清楚，适用法律正确，张金的各项上诉请求均应依法予以驳回，张金上诉理由第三条中称因张金不交纳租金合同应终止，但张金并未通知张江山合同终止，也未办理退房交接手续，是张金以自己的实际行动继续承租涉案房屋，因此，该合同并未终止。房屋租赁面积并不存在张金所称的差距。
张江山向一审法院起诉请求：要求判令解除张江山与张金之间签订的房屋租赁合同，要求张金给付张江山2015年12月8日之前的房屋租金428878.67元，本案诉讼费由张金负担。
张金向一审法院反诉请求：要求张江山退还张金未交付面积租金223154元、计算错误多交租金45256元，反诉费由张江山负担。
一审法院认定事实：2014年6月12日，张江山与案外人凌×签订《房屋租赁合同》，向凌×承租位于北京市通州区北苑南路××号用房约3024建筑平方米用于商业经营。2014年12月27日，张江山与张金签订租赁合同，将上述租赁物中的1457.82平方米（即二层整体）出租给张金；合同约定，年租金为904577元，付款方式为季付，房屋交付时间为2015年3月1日。合同签订后，张金给付张江山租金27万元。张江山向张金交付租赁物后，张金在该租赁物中注册公司并使用。2015年12月8日，张江山与上手出租人解除租赁合同。
上述事实，有租赁合同、判决书、工商注册材料、庭审笔录及双方当事人陈述等证据在案佐证。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张江山与张金签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。张江山与上手出租人合同解除后，无法继续与张金履行租赁合同，现张江山主张其与张金的合同于2015年12月8日即张江山与上手出租人解除合同之日解除，法院予以支持。张江山与张金签订租赁合同后，张金仅支付部分租赁费，现张江山要求张金支付剩余租赁费，理由正当，证据充分，法院予以支持。张金辩称双方合同已经于2015年6月1日解除，但并未对此出示证据予以佐证，故对其该项答辩意见，法院不予采信。张金反诉称张江山所交付房屋租赁面积不足，但其所出示证据仅能证明张江山向其交付了租赁物，并配合办理营业执照，不足以证明交付面积不足，且庭审过程中双方认可承租物为二层整体出租，该出租面积与张江山与上手出租人签订的租赁面积相吻合，故对张金的反诉请求，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认张江山与张金之间签订的租赁合同于二〇一五年十二月八日解除；二、张金给付张江山租赁费四十二万八千八百七十八元六角七分，于判决生效之日起七日内执行清；三、驳回张金的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，双方均未提交新证据，双方均认可一审查明的事实。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：关于双方租赁合同的解除。因该租赁合同系因双方真实意思表示形成，内容合法，系有效合同，因双方均同意解除合同，且因租赁房屋业已被收回，已无可能继续履行，故双方解除该租赁合同之请求应当得到支持。至于具体的合同解除时间一节，张金认为租赁合同中约定了终止条款“房租交付方式……付清，逾期交付房屋租金，本合同将终止作废”，其未在2015年5月1日前支付租金，故租赁合同于2015年6月1日已自动终止解除。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”张金认为因自己未按期交纳租金，属条件成就，合同自动终止，符合该条款规定，但附解除条件合同之条件指决定民事法律关系的效力产生和消灭的不确定的事实。双方当事人在合同中约定的一方应履行的合同义务，不能成为法律上的条件。故张金该项上诉理由并不符合法律规定，不应得到支持。至于该条款应当如何理解，本院注意到该合同中多处使用“终止”等词，但属不规范使用法律用语，如“第五条：违约责任1.乙方有下列情形之一的，甲方有权收回房屋，终止合同”，该处“终止”应系解除之意。故对于该条款中“终止作废”的理解亦应与该合同中上下文意联系作解释，结合上下文，该条款应作如承租方（违约方）未按期交纳租金，出租方（守约方）有权解除租赁合同的理解更为妥当。但依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”张金2015年5月1日前未交纳下一季度租金，张江山取得合同解除权，但由于张江山并未行使该权利，仅提起本诉要求确认双方于2015年12月8日解除，故一审法院判定双方租赁合同于2015年12月8日解除应属正确，本院予以维持。
关于张江山要求张金给付2015年12月8日之前的房屋租金428878.67元。张金虽主张自2015年6月1日后已与张江山解除租赁合同并实际搬离，但并未向张江山交付租赁房屋，其虽称多次电话联系张江山要求交付房屋，但未就此举证，本院不予采纳，故2015年6月1日至2015年12月8日期间的租金，张金应承担给付责任，但自2015年6月1日后张金一直未交付租金，张江山从未向张金追索，时隔半年后才起诉张金，有一定的扩大损失之嫌。且本案中，张江山已与上手出租人解除租赁合同，以无法与张金继续履约为由要求与张金解除合同，其亦存在违约情形。再者，张江山主张于2015年12月8日与张金解除租赁合同，但在未告知张金的情况下，于同日与上手出租人自行收回租赁房屋，亦有一定的过错，应适当减轻张金之责任，故本院综合双方过错情形，酌情确定张金给付张江山租赁费300000元。一审法院未考虑张江山之过错，判定张金承担全部责任应属认定错误，本院予以纠正。
另，张金虽主张张江山未依约向其给付足额租赁面积，但未就此举证，且张金自认2015年3月1日张江山向其交付房屋，其虽称向张江山提出面积不足的异议，但亦未就此举证，本院不予支持，张金主张张江山应返还因面积差多支付的租金，本院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市通州区人民法院（2016）京0112民初8787号民事判决第一项、第三项；
二、撤销北京市通州区人民法院（2016）京0112民初8787号民事判决第二项；
三、张金于本判决生效后七日内给付张江山租赁费三十万元。
四、驳回张江山其他诉讼请求。
二审案件受理费5800元，由张金负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 茵
审 判 员 闫 慧
代理审判员 刘 栋
二〇一六年十月十一日
书 记 员 田亚男
书 记 员 佳 丽