广东省广州市海珠区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤0105执异258号
异议人（被申请人）：杨明安，男，1957年5月6日出生，汉族，住所地四川省仪陇县XXXXXX。
委托代理人：胡进，广东元道律师事务所律师。
申请人：广州农村商业银行股份有限公司，住所地广州市天河区珠江新城华夏路1号。
负责人：王继康，董事长。
委托代理人：ＸＸ晶，广东太平洋联合律师事务所律师。
委托代理人：刘源，广东太平洋联合律师事务所实习律师。
被申请人：杨刚，男，1984年4月7日出生，汉族，住所地四川省仪陇县XXXXXX。
申请人广州农村商业银行股份有限公司因与被申请人杨刚、杨明安金融借款合同纠纷一案，向本院提出财产保全的申请，要求保全被申请人杨刚、杨明安价值共681468.97元的财产，案号为（2017）粤0105财保33号。在保全过程中，本院依法查封被申请人杨明安名下位于广州市海珠区洪德路2-6号新世纪商贸中心XXXXXX房、XXXXXX房、XXXXXX房、XXXXXX房、XXXXXX房、XXXXXX房、XXXXXX房的房屋产权；查封被申请人杨刚名下位于广州市海珠区洪德路2-6号新世纪商贸中心XXXXXX房的房屋产权。现被申请人杨明安提出书面异议，请求解除对被申请人杨明安名下的位于广州市海珠区洪德路2-6号XXXXXX、XXXXXX、XXXXXX、XXXXXX、XXXXXX、XXXXXX和XXXXXX号房屋的查封。对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭，进行了书面审查。本案现已审理终结。
异议人杨明安认为：本案查封异议人位于海珠区洪德路2-6号XXXXXX、XXXXXX、XXXXXX、XXXXXX、XXXXXX、XXXXXX、XXXXXX、XXXXXX号房屋。异议人认为所查封的财产价值已远远超出本案仲裁请求的范围。1、根据广州农村商业银行股份有限公司提交的《仲裁申请书》，其明确的请求仲裁金额为681468.97元；2、异议人于2017年6月14日委托深圳市世联土地房地产评估有限公司出具的《评估报告》认定，异议人的上述8套房屋市值共计13996000元；3、因上述房屋存在向交通银行广州天河支行抵押贷款的情形，但截至目前为止，尚欠交通银行贷款总额为800万元人民币。因此，在扣除800万元贷款后，上述房屋的剩余价值仍有5996000元。这样的话，每套房屋的平均价值为749500元，因此，只要查封异议人的一套房屋即可满足广州农村商业银行股份有限公司的仲裁请求。所以现在查封了异议人的全部8套房屋，属于明显的超标的查封，依法应予解除超额查封部分。
申请人广州农村商业银行股份有限公司答辩认为：本案申请查封异议人杨明安名下位于广州市海珠区洪德路2-6号XXXXXX、XXXXXX、XXXXXX、XXXXXX、XXXXXX、XXXXXX、XXXXXX、XXXXXX号房屋均已抵押交通银行股份有限公司广州天河支行，且申请执行人的债权金额在不断增加，按最新法律规定，在执行阶段处置上述房产降价幅度高达56%，申请人可能无法全额受偿，故本案所查封的财产价值并未超出申请人仲裁请求的范围，申请人不同意解除对上述房屋的查封手续，理由如下：1、根据异议人提供的《抵押合同》以及案涉房产的查册表，案涉房屋已于2016年抵押给交通银行股份有限公司广州天河支行，抵押担保的最高债权额为人民币1080万元；2、异议人委托深圳市世联土地房地产评估有限公司于2017年6月14日出具的《房地产抵押估价报告》，报告认定案涉房屋的抵押价值为13996000元。因该评估公司是异议人私下自行委托的，未经中立第三方机构监督确认，且该评估公司位于深圳，申请人对该评估报告的合法性、关联性、真实性均不予认可，异议人存在恶意逃避债务而抬高案涉房屋评估价格的可能性；3、申请人的债权金额随着时间的推移在不断增加，本案在提起仲裁时暂计的债权金额为681468.97元，但广州仲裁委员会于2017年6月1日作出（2017）穗仲案字第990号裁决书，暂计至2016年11月2日，异议人拖欠的债权金额已达706670.97元，且债权金额会随着时间的推移不断增加，如在执行阶段拍卖涉案房产，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，最终案涉房屋可能降价56%成交，且拍卖成交款由抵押权人优先受偿并扣除相关必要费用，申请人的债权在此基础上很可能无法得到全部受偿；4、本案目前尚未进入执行阶段，若法院解除查封案涉房屋，异议人很可能趁机恶意转移案涉房屋，造成无法挽回的损失。
经审查查明：申请人广州农村商业银行股份有限公司因与被申请人杨刚、杨明安金融借款合同纠纷一案，向本院提出财产保全的申请，本院于2017年3月22日作出（2017）粤0105财保33号民事裁定书裁定冻结被申请人杨刚、杨明安价值681468.97元的财产。在诉讼保全过程中，本院依法查封被申请人杨明安名下位于广州市海珠区洪德路2-6号新世纪商贸中心XXXXXX房、XXXXXX房、XXXXXX房、XXXXXX房、XXXXXX房、XXXXXX房、XXXXXX房的房屋产权；查封被申请人杨刚名下位于广州市海珠区洪德路2-6号新世纪商贸中心XXXXXX房的房屋产权。
根据2017年10月16日的广州市不动产登记查册表显示：海珠区洪德路2-6号XXXXXX、XXXXXX、XXXXXX、XXXXXX、XXXXXX、XXXXXX、XXXXXX号房屋的产权人均为杨明安，海珠区洪德路2-6号XXXXXX房的产权人为杨刚，上述房屋均存在二次抵押，两次抵押的抵押权人均为交通银行股份有限公司广州天河支行，两次抵押均为与其他房地产共同担保。本院经向交通银行股份有限公司广州天河支行发函查询上述房屋的抵押情况，交通银行股份有限公司广州天河支行回函称：广州市海珠区洪德路2-6号XXXXXX、XXXXXX、XXXXXX、XXXXXX、XXXXXX、XXXXXX、XXXXXX房是其贷款抵押物。上述抵押物对应其贷款尚欠的本金余额为人民币800万元整，上述房屋的抵押方式是共同抵押。
异议人为证明其主张，提供了如下证据：1、深圳市世联土地房地产评估有限公司出具的世联估字XXXXXX房地产抵押估价报告，该报告载明海珠区洪德路2-6号XXXXXX、XXXXXX、XXXXXX、XXXXXX、XXXXXX、XXXXXX、XXXXXX号房屋的市场价值为人民币13996000元；2、粤天河2016年借字XXXXXX号《流动资金借款合同》，合同载明借款人为广州市吉利通信工程有限公司，贷款人为交通银行股份有限公司广州天河分（支）行，额度为人民币玖佰万元整；4、粤天河2016年抵字XXXXXX号《抵押合同》，合同载明被担保的债务人为广州市吉利通信工程有限公司，本合同担保的主合同适用最高额抵押。担保的主合同编号：粤天河2016年借字XXXXXX号，主合同名称流动资金借款合同，抵押担保的最高债权额为人民币壹仟零捌拾万元整。抵押人为杨明安，抵押物为海珠区洪德路2-6号XXXXXX、XXXXXX、XXXXXX、XXXXXX、XXXXXX、XXXXXX、XXXXXX房。
本院认为：本案争议焦点在于是否存在超标的额查封财产的问题。
第一，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款的规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。根据交通银行股份有限公司广州天河支行的回函，海珠区洪德路2-6号XXXXXX、XXXXXX、XXXXXX、XXXXXX、XXXXXX、XXXXXX、XXXXXX、XXXXXX房作为抵押物对应的贷款尚欠本金余额为人民币800万元整，其抵押方式是共同抵押，换言之，如需对涉案房屋拍卖变现，拍卖每一套房屋的得款都必须优先清偿抵押债权，直到拍卖得款全部清偿完毕抵押债权为止，因此，关于异议人认为只要查封其一套房屋即可满足申请人仲裁请求的主张，本院不予支持。
第二，异议人杨明安依据其提供的《房地产抵押估价报告》主张本案查封的广州市海珠区洪德路2-6号新世纪商贸中心XXXXXX房、XXXXXX房、XXXXXX房、XXXXXX房、XXXXXX房、XXXXXX房、XXXXXX、XXXXXX房的市场价值为13996000元，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定：“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”第二十六条规定：“……再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。再次拍卖流拍的，可以依法在同一网络司法拍卖平台变卖。”若本案保全的不动产最终需要通过司法拍卖变现，则存在按评估价百分之七十起拍、流拍后按前次拍卖起拍价再降价百分之二十进行二次拍卖或变卖的可能性，即变现价值最低可能只是房屋评估价格的百分之五十六，因此判断是否存在明显超标的额查封，还应考虑多次拍卖的降价情况，对此应当从宽掌握。按照异议人主张的涉案房屋市值13996000元计算，涉案房屋的最低成交价格为7837760元，而上述涉案房屋的抵押债权为800万元，即如涉案房屋以最低价拍卖成交，其拍卖得款尚不足以清偿抵押债权，而且，在申请人的债权变现前，其债权利息仍在不断增加，因此，本案查封的上述房屋价值未足以保障申请人的债权得到完全实现，故本案的查封并未构成明显超标的额查封。
综上，异议人杨明安的异议请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项、第二百二十五条之规定，裁定如下：
驳回异议人杨明安提出的执行异议。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向广州市中级人民法院申请复议。
审判长 李晓阳
审判员 张瑞雪
审判员 陈文超
二〇一七年十一月二十一日
书记员 潘丽文