黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑10民终143号
上诉人（原审被告）：牡丹江市城市开发建设有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市西安区。
法定代表人马玉斌，该公司董事长。
委托诉讼代理人李彩云，黑龙江建纲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邹万迎，女，1982年3月26日出生，汉族，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。
上诉人牡丹江市城市开发建设有限公司（以下简称城开公司）因与被上诉人邹万迎房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院（2015）爱民初字第701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
城开公司上诉请求：1.请求依法撤销（2015）爱民初字第701号民事判决，将此案发回重审或依法改判；2.本案的一切诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人于2010年12月28日购买上诉人开发的新丹溪小区2个车库，虽然合同约定上诉人应在房屋交付后60日为被上诉人办理房屋产权证照的相关手续，但由于该小区的居民不让建自行车棚、垃圾中转站，在二层平台上私搭乱建、窗户改门等原因，造成不能规划验收。2012年6月20日市建设局下发文件要求上诉人在综合验收合格后才可以办理房照，但在该文件下发前只要求取得竣工备案证就可以办理房照，而在2012年6月20日时上诉人已经取得了竣工备案证，由于建设局的文件导致无法按合同约定期限办理房照，该种情形应属情势变更，是不可预见的，故上诉人不应承担逾期办照的违约责任。
被上诉人邹万迎辩称：坚持被上诉人在原审的意见，上诉人应按照合同履行承诺。
被上诉人邹万迎向一审法院起诉请求：要求上诉人城开公司支付逾期办理房照的违约金15029元，诉讼费由上诉人负担。
一审法院认定事实：被告城开公司于2000年8月16日取得了牡丹江市爱民区新丹溪小区一期工程的商品房预售许可证。2010年12月28日，原告邹万迎与被告分别签订了两份商品房买卖合同，约定原告购买位于牡丹江市爱民区北安街西、圣林街北新丹溪小区商品房两处，该两处商品房用途为仓储（车库）；房屋总价款为187862元，付款方式为一次性付款，于合同签订之日付清。原、被告签订的两份商品房买卖合同第八条约定：“出卖人应当在2011年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人自商品房实际交付使用后第365日之次日起，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金”。第十九条约定：“买受人的房屋仅作车库使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途”。原告在两份合同上签名捺印，被告及其法定代表人在合同上盖章。2010年12月28日，原告通过银行转账方式向被告支付了购房款187862元，2011年1月30日被告向原告出具了销售不动产统一发票二份。2011年9月20日，被告将两处涉案车库交付原告使用。2012年5月12日新丹溪小区19幢楼取得了竣工备案手续。2012年6月20日牡丹江市建设局下发了牡建政发[2012]29号《关于房地产开发项目竣工备案前进行综合验收的通知》，通知规定：“目前房地产开发项目综合验收是在开发项目取得了竣工工程备案证后，再进行综合验收，这种验收方式，针对有此后期配套建设不完善的项目，不能及时发现并责令整改，造成小区环境差、配套设施不全，居民投诉甚至上访情况时有发生。为避免新竣工开发项目出现类似问题，经局长办公会决定，从2012年7月1日起，新竣工备案的开发项目（不含公建项目）必须具备各相关部门的单项验收并达到规定使用功能，取得建设局综合验收合格后予以备案”。2014年12月31日被告城开公司通知原告邹万迎可以办理房屋产权证照。2015年11月6日原告办理了两处涉案车库的房照。2015年11月27日原告邹万迎将新丹溪小区000130号商品房卖于案外人屈陶冶，并于同日办理了产权过户手续。新丹溪小区000131号商品房一直由原告邹万迎使用至今。现原告请求按已付总房款187862元的万分之一按日计算（自2011年9月21日至2014年12月31日）的违约金15056.29元，原告只主张15029元。被告对原告要求的逾期办照违约金的计算标准无异议。被告称原告计算违约金的日期应当按照商品房买卖合同的约定从被告实际交付两处涉案车库后第365日之次日起计算。被告称新丹溪一期工程的自行车棚、垃圾中转站因小区业主不让建，造成不能规划验收，后期垃圾中转站迁移到新丹溪小区三期消防指挥中心后面，规划局才同意验收及因新丹溪一期的住户在门市和二层平台上私搭乱建，窗户改门等原因，造成规划部门不给验收；在2012年6月20日市建设局文件下发前只要取得竣工工程备案证就可以办理房照，但均未举证予以证实。被告称在2012年6月20日已经取得了竣工工程备案证，但由于市建设局的文件要求在综合验收合格后才能办理房照的规定，导致被告不能按合同约定的日期办理房照，属于情势变更，是不可预见的，故被告不应承担逾期办照的违约责任。
一审法院认为：本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，因原告购买的涉案房屋系商品房，原、被告之间签订了商品房买卖合同，且双方因履行商品房买卖合同发生争议，故根据《民事案件案由规定》的规定，本案案由应为商品房销售合同纠纷。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限......”。本案中，原、被告于2010年12月28日签订的商品房买卖合同系由双方在自愿、平等的基础上签订，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，故该商品房买卖合同合法有效。根据法律规定，原、被告应严格按照合同约定履行自己的义务。商品房买卖合同签订后，原告已按照合同约定履行了应尽的义务，故被告亦应按照该合同约定时间及时为原告办理涉案房屋权属证书。按照本案商品房买卖合同第十五条的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人自商品房实际交付使用后第365日之次日起，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金”。因被告向原告交付两处涉案车库的时间为2011年9月20日，故被告应在此后的60日内即在2011年11月19日前将办理涉案房屋权属登记的相关资料报产权登记机关备案，被告通知原告办理涉案房屋产权证的时间为2014年12月31日，显然已超过商品房买卖合同约定的办照时间，故被告的行为构成违约，其应承担相应的违约责任。因原、被告在商品房买卖合同第十五条已经约定了违约金的计算方法，故被告应当自两处商品房交付使用后第365日之次日起（2012年9月19日）向原告承担逾期办照的违约责任，被告应按日（2012年9月19日到2014年12月30日，计833日）向原告支付已付房价款187862的万分之一的违约金15648.90元（187862元×0.0001×833天），原告要求被告支付逾期办照违约金15029元，未超出此限，故本院予以支持。2012年5月12日涉案两处商品房所在新丹溪小区19幢楼已取得竣工备案，被告辩称新丹溪一期工程的自行车棚、垃圾中转站因业主不让建，造成不能规划验收，后期垃圾中转站迁移到新丹溪小区三期消防指挥中心后面，规划局才同意验收，一期的住户在门市和二层平台上私搭乱建，窗户改门等原因，造成规划部门不给验收；在建设局文件未下达前只要取得竣工工程备案证就可以办理房照，但均未举证予以证实。被告辩称在2012年6月20日被告已经取得了涉案车库的竣工工程备案证，但由于市建设局的文件要求在综合验收后才能办理房照，导致被告不能按合同约定的日期办理房照，属于情势变更，是不可预见的，故被告不应承担逾期办照的违约责任。情势变更是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同情形，而非免除被告应当承担的逾期办照的法定理由和原、被告双方约定免责事由，故本院对被告的抗辩理由不予支持。
综上事实及理由，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
被告牡丹江市城市开发建设有限公司于本判决生效后十日内给付原告邹万迎逾期办理个人房屋所有权证违约金15029元。
案件受理费176元，减半收取88元，由被告牡丹江市城市开发建设有限公司负担。
二审中，上诉人城开公司与被上诉人邹万迎均没有提交新的证据，双方当事人对原审认定事实均无异议。本院对原审认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人城开公司是否应承担逾期办理房照的违约责任是本案的争议焦点。城开公司上诉称，其不能按照合同约定期限办理房屋产权证照，是建设局的原因。本院认为，本案诉争的商品房买卖合同的性质是关于买卖合同的违约之诉，按照合同相对性原则，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”据此，上诉人城开公司应按照商品房买卖合同的约定，向被上诉人邹万迎承担合同违约责任。
综上所述，上诉人城开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费176元，由上诉人牡丹江市城市开发建设有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 于 尧
审判员 张继凯
审判员 李先平
二〇一六年八月三十一日
书记员 文秀成