广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鱼民初（一）字第2127号
原告（反诉被告）柳州市××宾馆，住所：广西××鱼××区××大道××一、四、五层。
法定代表人梁××。
委托代理人赵××。
委托代理人王×。
被告（反诉原告）车××。
委托代理人陶××。
委托代理人谭×。
被告（反诉原告）卢××。
委托代理人陶××。
委托代理人谭×。
第三人柳州市××龙房屋租赁服务部，住所：广西××路××楼。
法定代表人李甲。
委托代理人陈××。
原告柳州市××宾馆与被告车××、卢××租赁合同纠纷及被告车××、卢××反诉原告柳州市××宾馆租赁合同纠纷一案，本院分别于2013年12月2日、2013年12月26日立案受理。本案在审理过程中，根据原告柳州市××宾馆申请，本院依法追加柳州市××龙房屋租赁服务部作为第三人参加诉讼，并由代理审判员陈文泉独任审判，于2014年1月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）柳州市××宾馆的委托代理人赵××，被告（反诉原告）卢××，被告（反诉原告）车××、卢××的共同委托代理人陶××、谭×，第三人柳州市××龙房屋租赁服务部的委托代理人陈××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）柳州市××宾馆诉称及反诉辩称，原告与被告车××于2010年4月3日签订了《租赁合同》，双方在该合同中约定：甲方（即原告）将位于柳州市××路××柳州市××务部××楼场地租给乙方（即被告车××）开设网吧经营，租赁期限为2010年4月6日起至2015年5月30日止，从2010年6月1日起至2015年5月30日止每月租金15000元，乙方应于当月10日前交给甲方。同时该合同还约定了乙方还需向甲方交纳保证金30000元及每月支付水、电费（电费按1.5元／度，水费按3元／吨计算），如乙方不按时足额交纳租金、水电及相关费用，每逾期一日应按所欠金额的1%向甲方支付逾期违约金，逾期超过20日的，甲方有权单方终止合同，乙方承担违约责任，其所有投资财产、保证金及已交租金全部无偿归甲方所有等等。合同签订后，原告依约履行合同义务，按时将租赁场地交付给被告，被告也在进行简单装修后正式开业经营，并按时足额向原告支付合同约定的租金、水电费，但从2013年9月起被告因经营惨淡不再向原告支付任某某用，并一直使用租赁场地至今。原告多次与被告协商未果，遂诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方于2010年4月3日签订的《租赁合同》；2、二被告立即向原告支付2013年9月至11月拖欠的租金45000元、水费726元及逾期违约金27000元，合计72726元；3、柳州市知音网吧的全部财产（包括但不限于206台电脑及配套设施）无偿归原告所有；4、本案诉讼费由被告承担。对于被告的反诉请求，原告认为其缺乏基本的法律依据，因为被告违约在先，依据双方的合同约定，其有权无偿收取该保证金。
被告（反诉原告）车××、卢××辩称及反诉称，一、本案租赁合同的承租人是车××，柳州市知音网吧的投资人也是车××，被告卢××不是该租赁合同的主体，根据合同相对性原则，对该租赁合同享受权利及承担义务的是原告柳州市得宾馆与被告车××之间。二、被告车××同意解除2010年4月3日与原告柳州市××宾馆签订的《租赁合同》。三、本案被告没有违约，即使构成违约，双方约定的逾期违约金也过高，是违法的，也是无效的。每逾期一日被告应按所欠金额的1%向原告支付违约金，依此计算，月违约金30%，年违约金360%，明显过高，违反了逾期违约金系补偿损失的性质，应自始至终无效。四、原告要求没收柳州市知音网吧的全部财产的诉讼请求没有任何事实和法律依据。被告对其财产的所有权是其他任何人无法剥夺的，而《租赁合同》第八款第1条是典型的格式条款，没有任何的法律效力。综上所述，原告要求支付违约金及没收被告财产的的诉讼请求没有任何事实与法律依据，请求法院依法予以驳回。另外，双方在签订合同时，被告按约向原告交纳了30000元履约保证金。合同解除后，原告应向被告返还该款项，但经被告多次追索，原告拒绝履行返还的义务。为此，被告提起反诉，请求判令：1、原告向被告返还保证金30000元；2、本案的诉讼费用由原告承担。
第三人柳州市××龙房屋租赁服务部陈述称，对于原告与被告之间所签订的合同不清楚。
经审理查明，第三人柳州市××龙房屋租赁服务部是柳州市燎原路23号房屋的所有权人。2009年6月22日，原告（反诉被告）柳州市××宾馆与第三人柳州市××龙房屋租赁服务部签订《物业租赁合同》，约定：第三人将位于柳州市××路××于其××权××楼××至××和后面××（××）（主楼××楼除现商业银行租赁的场地、顶楼的户外牌位及联通、电信机站以外）场地出租给原告（反诉被告）；租赁期限为10年，即从2010年1月1日起至2020年12月30日止；原告（反诉被告）可对租赁场地进行部分出租，但必须继续承担本合同的权利和义务；双方还对租金、违约责任等进行了相应的约定。2010年4月3日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）车××签订《租赁合同书》，约定：原告（反诉被告）将第三人所有的位于柳州市××路××楼××楼××楼（除李乙已租赁的场地外）全部租赁给被告（反诉原告）车××；租赁期限为5年，即从2010年4月6日起至2015年5月30日止，2010年4月6日至2010年5月30日为装修期，装修期内不计收租金，从2010年6月1日起每月租金15000元，被告（反诉原告）车××必须于当月10日前交给原告（反诉被告）；被告（反诉原告）车××租赁以上场地应从事开设网吧项目，如变更用途的，须征得原告（反诉被告）书面同意，否则以违约论；被告（反诉原告）车××在签订本合同时向原告（反诉被告）交清履约保证金30000元，在租赁期间，该保证金不得用于冲抵所欠租金、管理费及其他应付费用，租赁期满后，如被告（反诉原告）车××无违约行为的，则原告（反诉被告）在30日内予以退还（不计息）；电费按1.5元／度，其中5-9月份按1.35元／度，水费按3元／吨，每月抄表在次月的5日前由被告（反诉原告）车××向原告（反诉被告）交纳；原告（反诉被告）有权要求被告（反诉原告）车××按约交纳租金、水电及相关费用，如被告（反诉原告）车××不按时足额交纳上述费用的，每逾期一日应按所欠金额的1%支付逾期违约金，逾期超过20日的，原告（反诉被告）有权单方终止合同，被告（反诉原告）车××须承担违约责任，并立即交还所租赁场地；承租期间，被告（反诉原告）车××无违约的情况下，原告（反诉被告）不得单方终止合同，如原告（反诉被告）无故单方终止合同，其须向被告（反诉原告）车××赔偿所投资的装修损失，并支付搬迁费用；如被告（反诉原告）车××违约和擅自终止或转让合同的，则其在租赁场地上所投资的财产、保证金以及已交纳的租金全部无偿归原告（反诉被告）所有；等等。合同签订当日，被告（反诉原告）车××向原告（反诉被告）交纳履约保证金30000元。合同签订后，原告（反诉被告）将合同约定的场地交付被告（反诉原告）车××使用，被告（反诉原告）车××经装修后在该场地上开设并经营柳州市知音网吧。从2013年9月起，被告（反诉原告）车××拖欠原告（反诉被告）租金、水费，原告（反诉被告）经多次追索未果，遂诉至本院，提出前述诉讼请求。被告（反诉原告）车××同意解除合同，并提出原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）车××返还30000元履约保证金的反诉请求。
本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）车××在自愿、平等的基础上所签订的《租赁合同书》，系双方真实意思表示，未违反法律规定，属有效合同。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）卢××系实际承租人，但未能提供充分的证据予以证实，本院不予采信。而根据合同相对性原则，《租赁合同书》所约束的主体应为原告（反诉被告）与被告（反诉原告）车××。现双方均同意解除《租赁合同书》，本院依法予以确认。被告（反诉原告）车××对拖欠原告（反诉被告）2013年9月至11月期间的租金共计45000元没有异议，本院亦予以确认。关于水费问题，被告（反诉原告）车××辩称因抄表错误，水费过高，但未能提供相应的证据予以证实，本院不予采信。根据合同相关约定，并结合《水费通知单》，本院依法确认被告（反诉原告）车××尚欠缴水费为726元。关于履约保证金问题，本院认为，承租人有按时足额向出租人交纳租金的义务，本案被告（反诉原告）车××无故拖欠三个月租金的行为，已违反合同约定，根据合同第八条第1项之约定，被告（反诉原告）车××无权要求原告（反诉被告）返还30000元履约保证金。关于逾期违约金问题，原告（反诉被告）所收取30000元履约保证金已足以弥补其因被告（反诉原告）车××违约所造成的损失，故本院对原告（反诉被告）的这一主张不予支持。此外，原告（反诉被告）关于柳州市知音网吧的全部财产归其所有的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）柳州市××宾馆与被告（反诉原告）车××于2010年4月3日签订的《租赁合同书》；
二、被告（反诉原告）车××应支付给原告（反诉被告）柳州市××宾馆2013年9月至2013年11月期间的租金45000元、水费726元，合计人民币45726元；
三、驳回原告（反诉被告）柳州市××宾馆的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）车××、卢××的反诉请求。
本诉案件受理费3755元（原告已预交），减半收取1877.5元；反诉案件受理费275元（被告车××已预交）；保全费1020元（原告已预交）；合计人民币3172.5元，由原告柳州市××宾馆负担1172.5元，被告车××负担2000元。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
代理审判员 陈文泉
二〇一四年二月十四日
书 记 员 韦 冬
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。