陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终2073号
上诉人（原审被告）陕西天宝物业投资有限公司，住所地西安市雁塔区丈八路南侧西万路以东。
法定代表人李磊，该公司董事长。
委托代理人朱霞晖，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。
委托代理人夏英昊，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。
上诉人（原审原告）巨妮娟，女，汉族，1980年3月26日出生，住陕西省西安市雁塔区。
委托代理人李智，北京大成（西安）律师事务所律师。
原审第三人西安银行股份有限公司钟楼支行，住所地西安市东木头市136号。
负责人卢冠懿，该支行行长。
委托代理人陈小莉，女，1989年1月26日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区。
委托代理人杨阳，女，1983年3月21日出生，汉族，该公司员工，住西安市碑林区。
上诉人陕西天宝物业投资有限公司（以下简称天宝公司）与上诉人巨妮娟、原审第三人西安银行股份有限公司钟楼支行（以下简称西安银行钟楼支行）商品房预售合同纠纷一案，因不服西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第05779号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人天宝公司的委托代理人朱霞晖，上诉人巨妮娟的委托代理人李智，原审第三人西安银行钟楼支行的委托代理人杨阳、陈小莉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，巨妮娟、天宝公司双方签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y13102903）一份，该合同约定：巨妮娟购买由天宝公司开发的位于西安市雁塔区丈八东路的“晶城秀府”第11幢1单元6层10607号房，该房屋面积为94.32平方米，每平方米单价为9458元，总房款892079元。合同第八条约定，天宝公司（××）应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付巨妮娟（××）使用。该合同第九条××逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：l、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过90日后，××有权解除合同，××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按××累计已付款的2%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之壹的违约金。合同附件七第十一条第二款约定：因××原因导致××有权依约行使合同解除权时，××应自约定的解约情形发生之次日起15日内，向××书面提出解除《买卖合同》，××逾期不主张退房的，视同××放弃退房权利。上述合同签订后，巨妮娟于2013年6月9日向天宝公司缴纳了首付款272079元，并通过按揭贷款的方式向西安银行钟楼支行贷款620000元支付了剩余房款，截止到2015年10月21日巨妮娟已归还上述贷款利息共计80462.52元，其中1.9元罚息系巨妮娟逾期还款所致。因天宝公司未在2011年8月31日依约向巨妮娟履行交房义务，且至今为止涉案项目的竣工验收登记备案尚未取得。巨妮娟现要求解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求天宝公司赔偿其相应的利息损失及房租损失20000元，但其并未提供20000元租金损失的证据。庭审中，天宝公司认可涉案房屋逾期交房的事实，并称涉案项目位于市政工程丈八路立交项目附近，该项目于2013年7月开始施工建设，严重影响涉案项目的工期，故工期延误非天宝公司的过错，但其并未提供证据佐证其上述辩称。
巨妮娟于2015年7月10日起诉至西安市雁塔区人民法院称，巨妮娟、天宝公司之间于2014年签订了登记号为Y13102903号的商品房买卖合同及补充协议，为了履行上述合同，巨妮娟与西安银行钟楼支行之间签订了个人购房借款合同，巨妮娟、天宝公司之间的商品房买卖合同第八条交付期限约定：“××应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格…”但在约定日期前，该商品房未能如约交付。该合同第九条××逾期交付的违约责任，第一款按逾期时间，分别处理，第二项：“逾期超过90日后，××有权解除合同。”根据该合同以上条款，及《中华人民共和国合同法》第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条，当事人协商一致的可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。根据以上条款，巨妮娟以提起诉讼的方式向天宝公司提出解除合同。根据《合同法》第一百一十三条，当事人一方不履行合同义务或者履行合司义务不符合约定，给对方造成损失的，损失额相当于因违约造成的，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同方订立合同时预见到或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。另外《合同法》一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。《中华人民共和国合同法》第四十条约定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。巨妮娟、天宝公司双方签订的商品房买卖合同附件七第十一条第二款对买受方解除权的限制应为无效条款。现巨妮娟依据天宝公司逾期交房的事实诉至法院请求判令：1、解除巨妮娟、天宝公司之间的登记号为Y13102903的商品房买卖合同及其所有补充协议；2、请求天宝公司返还巨妮娟已支付总房款892079元；3、请求天宝公司赔偿巨妮娟因该合同造成的所有损失，包括但不限于月供利息，标的房屋延期交付导致巨妮娟额外产生的租金20000元，其他50000元，上述利息损失均要求支付到天宝公司实际履行付款之日止；4、本案诉讼费全部由天宝公司承担。
天宝公司辩称，延期交房是事实，本案所涉的项目位于市政工程丈八路立交项目附近，该项目于2013年7月开始施工建设，严重影响本案所涉项目周边的道路通行，影响该项目的工期，该因素的出现并非天宝公司所能控制和影响的，天宝公司对此没有过错，故天宝公司不能承担合同解除的责任。巨妮娟要求解除合同已经超过了除斥期间，因为双方签订的合同附件七第十一条明确约定了××逾期不主张退房的，视为××放弃了权利。双方对于合同的履行是有约定的条款的，即使产生违约情形，也应该根据合同中违约条款来解决。
西安银行钟楼支行辩称，希望巨妮娟在其行的贷款能够顺利偿还，其余没有意见。
原审法院认为，巨妮娟、天宝公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，双方都应按照合同约定享受权利，履行义务。合同第八条约定天宝公司（××）应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付巨妮娟（××）使用。但因工期延误2011年8月31日涉案项目尚未符合交付条件。巨妮娟现请求解除合同，天宝公司辩称，双方合同附件七第十一条第二款约定：因××原因导致××有权依约行使合同解除权时，××应自约定的解约情形发生之次日起15日内，向××书面提出解除《买卖合同》，××逾期不主张退房的，视同××放弃退房权利。因巨妮娟未在合同约定的期限内主张解除合同，应视为其放弃了退房的权利。但经审查，天宝公司至今尚未取得涉案房屋的竣工验收登记备案致使房屋无法达到交付条件，可以认定其违反了合同之主义务，使巨妮娟无法实现买房居住的合同目的，属根本违约。故巨妮娟现在要求解除双方之间签订的商品房买卖合同、退还购房款及赔偿相应损失的诉请，合法有据，依法应予支持。关于巨妮娟主张的利息损失问题，首付款272079元的利息，应按照中国人民银行同期贷款利率为准自2013年6月9日起计算至实际给付之日止；620000元贷款利息应以截止庭审时实际产生的利息80460.62元为准。巨妮娟诉请的20000元租金损失，因其未提供证据，依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告巨妮娟与被告陕西天宝物业投资有限公司签订的合同登记号为Y13102903的《商品房买卖合同》解除。二、被告陕西天宝物业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告巨妮娟支付的购房款892079元。三、被告陕西天宝物业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告巨妮娟首付款利息损失（以212079元为准按照中国人民银行同期贷款利率为准自2013年6月9日起计算至实际给付之日止）；支付原告巨妮娟已支付的贷款利息80460.62元。四、驳回原告巨妮娟其余诉讼请求。如未按照本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费14179元，由被告陕西天宝物业投资有限公司承担，因上述费用原告巨妮娟已预交，被告陕西天宝物业投资有限公司应在履行付款义务时，应将上述款项一并给付原告巨妮娟。
宣判后，巨妮娟与天宝公司均不服，向本院提起上诉。
天宝公司上诉称，一、巨妮娟与天宝公司签订的《商品房买卖合同》附件七第十一条第二款约定“因××原因导致××有权依约行使合同解除权时，××应自约定的情形发生之次日起15日内，向××书面提出解除《买卖合同》，××逾期不主张退房的，视同××放弃退房权利。”巨妮娟未在合同约定的期限内向天宝公司提出书面的《解除合同通知》，故应视为巨妮娟放弃了合同解除权。此外，天宝公司虽现在尚未完成竣工验收备案，但不能说明天宝公司无法完成备案登记，也不能导致主合同的目的无法实现，因此，不应当支持巨妮娟解除合同的诉请。二、天宝公司逾期交付房屋是由于丈八路市政施工所致，应视为不可抗力原因导致天宝公司逾期交房，因此天宝公司可以推迟履行合同。上诉请求：一、撤销原审判决，驳回巨妮娟的全部诉讼请求。二、一、二审诉讼费用由巨妮娟承担。
巨妮娟辩称，本案所涉的房产至今未完工，延迟交房已达两年，至今未取得备案表，致使合同目的无法实现，一审的请求应当支持，并支持巨妮娟的上诉请求。
西安银行钟楼支行述称，如果支持解除合同，希望能保障我们的贷款能够收回。
巨妮娟上诉称，巨妮娟的诉讼请求是要求天宝公司支付所有贷款利息至天宝公司实际履行之日止，而非原审判决的天宝公司支付巨妮娟已经支付的贷款利息80460.62元。且该部分利息是必将发生的损失，按照相关法律应当予以支持。上诉请求：将原审判决第三项中“支付原告巨妮娟已经支付的贷款利息80460.62元”改判为“支付原告巨妮娟已经支付的贷款利息80460.62元及其他原告巨妮娟向第三人西安银行钟楼支行所偿还的按揭利息（至天宝公司实际履行之日止）。
天宝公司辩称，应当驳回巨妮娟要求解除合同的请求，已经超过解除合同的期间，要求解除合同的请求不能成立，依附于该合同的各项损失不能成立。
西安银行钟楼支行述称，如果支持解除合同，希望能保障我行的贷款能够收回。
本院经审查查明，巨妮娟和天宝公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定，天宝公司（××）应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付巨妮娟（××）使用。原审查明其余事实属实。二审中，天宝公司于2016年5月20日申请撤回上诉。
本院认为，巨妮娟和天宝公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，对双方均具有约束力。巨妮娟起诉要求解除其与天宝公司签订的《商品房买卖合同》并由天宝公司向其返还购房款及赔偿相应的损失。原审法院对此判决巨妮娟与天宝公司签订的《商品房买卖合同》予以解除。二审中，天宝公司自愿申请撤回上诉，服从原审判决，应予准许。故，对原审判决天宝公司与巨妮娟签订的《商品房买卖合同》予以解除，应予确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”巨妮娟已经支付的贷款利息80460.62元及巨妮娟应向西安银行钟楼支行偿还的自2015年10月22日起至巨妮娟与天宝公司签订的合同登记号为Y13102903的《商品房买卖合同》解除之日止的按揭贷款利息，属于本案中巨妮娟因《商品房买卖合同》解除所产生的损失，天宝公司应予赔偿。故原审判决仅认定已付的80460.62元贷款利息损失，显属不妥，应予变更。对于巨妮娟请求的首付款利息部分，原审判决至实际给付之日不当，应从2013年6月9日起计算至巨妮娟与天宝公司签订的合同登记号为Y13102903的《商品房买卖合同》解除之日。据此，对巨妮娟的部分上诉请求本院予以支持。综上，原审判决应予变更。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第05779号民事判决第一项、第二项。
二、变更西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第05779号民事判决第三项为：陕西天宝物业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付巨妮娟首付款利息损失（以272079元为基数按照中国人民银行同期贷款利率为准自2013年6月9日起计算至合同登记号为Y13102903的《商品房买卖合同》解除之日止）；支付巨妮娟应向第三人西安银行股份有限公司钟楼支行偿还的按揭贷款利息（自2013年9月17日巨妮娟开始偿还按揭贷款之日起至合同登记号为Y13102903的《商品房买卖合同》解除之日止）。
三、变更西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第05779号民事判决第四项为：驳回巨妮娟要求陕西天宝物业投资有限公司赔偿租金损失20000元及要求陕西天宝物业投资有限公司向巨妮娟支付自合同登记号为Y13102903的《商品房买卖合同》解除之日到陕西天宝物业投资有限公司实际履行之日止的首付款利息的诉讼请求。
如未按照本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费14179元（巨妮娟已预交），由陕西天宝物业投资有限公司承担。
二审案件受理费，陕西天宝物业投资有限公司预交14179元，减半收取7089.5元，由西安市中级人民法院向陕西天宝物业投资有限公司退付7089.5元；巨妮娟预交800元，由陕西天宝物业投资有限公司承担。陕西天宝物业投资有限公司应在履行付款义务时，将上述款项一并给付巨妮娟。
本判决为终审判决。
审 判 长 张亚凤
代理审判员 王慧芳
代理审判员 辛 娟
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 王娇娇