福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0206民初2010号
原告：福建省亚热带植物研究所，住所地厦门市湖里区嘉禾路*******号。
负责人：邱晓晖，所长。
委托诉讼代理人：吴詹进、张莹，福建天翼律师事务所律师。
被告：厦门山人行管业有限公司（原厦门山人行商贸有限公司），住所地厦门市湖里区嘉禾路780-800号。
法定代表人：陈春美。
原告福建省亚热带植物研究所（以下简称植物研究所）与被告厦门山人行管业有限公司（以下简称山人行公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告植物研究所的委托诉讼代理人吴詹进、张莹，被告山人行公司法定代表人陈春美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
植物研究所向本院提出诉讼请求：1、山人行公司立即搬离位于嘉禾路780-800号新大门四间房屋及600平方米的场地，并恢复原状；2、山人行公司向植物研究所支付租金113400元以及占有使用费170100元（按租金标准6300元／月，自合同到期日次日暂计至2016年2月29日，应计至山人行公司实际搬出之日止）；3、山人行公司承担本案的诉讼费用。因两个租赁合同约定的租金均为6300元／月，每个租赁合同被告均欠到期前三个季度的租金，明确诉讼请求为：1、山人行公司立即搬离位于厦门市湖里区嘉禾路780-800号新大门四间房屋及600平方米的场地，并恢复原状；2、山人行公司向植物研究所支付租金113400元（2014年4月1日至2014年12月31日的场地租金，2014年5月1日至2015年1月31日的房屋租金）以及占有使用费（两份合同均参照每份合同的租金标准6300元／月，自合同到期日次日起计至山人行公司实际搬出之日止）。本案审理过程中，植物研究所自愿撤回第一项诉讼请求。事实及理由：2009年12月30日，原告与被告签订了一份《租赁合同》，约定由被告向原告承租嘉禾路780-800号600平方米的场地，租赁期限五年，自2010年1月1日至2014年12月31日；租金按季度提前缴纳，第一年到第三年租金每月6000元，租期满三年后，第四年、五年租金上浮5%，每月6300元；被告应交付6000元的保证金，若被告违约，原告有权没收该保证金的一部分或全部并要求被告补足；被告应严格按期缴交租金，若逾期交付租金，第一月内，每逾期一天，应向原告支付季租金之1%的违约金，自第二个月起，原告有权提前终止合同，并限令被告搬出，被告除应承担如上标准所计之违约金外，合同保证金不予退还。双方还对租赁关系项下的其他权利义务作出了明确约定。2010年1月28日，双方还签订了一份《租赁合同》，约定由被告向原告承租嘉禾路780-800号单位新大门四间房屋100平方米，租赁期限五年，自2010年2月1日至2015年1月31日，双方对于租金、保证金、违约责任等约定均与前一份合同一致。上述两份租赁合同到期后，原告屡次要求被告搬出，但是被告一直不予理睬，且继续使用至今，同时还严重拖欠租金。经原告屡次催讨，目前被告尚欠租金共计113400元没有支付。此外，合同到期至今，被告也没有向原告支付任何占有使用费。遂诉至法院。
山人行公司辩称，一、被告承租案涉租赁物后，原告从2012年开始一直声称政府要征用案涉租赁物，但是至今案涉租赁物仍未被征用，对被告公司经营造成了影响。被告从2015年下半年开始就没有再使用讼争租赁物了。二、确认两个租赁合同尚欠原告租金113400元；对于占有使用费，2015年的上半年有占用但是没有实际经营，因此占有使用费不需要支付。三、政府要拆迁案涉租赁物，被告可以得到相应的拆迁补偿费用。希望用政府拆迁租赁物的补偿费用来折抵租金。四、2014年之前的租金、水电费均有按时支付，原告曾发律师函要求被告配合搬迁，被告也均予以配合，但是原告却又来起诉被告。五、关于房屋的租赁合同的租赁期限尚未到期，双方曾续签一次，合同期限至2016年9月30日。
本院经审理认定事实如下：2009年12月30日，植物研究所（出租方、甲方）与山人行公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于嘉禾路780-800号600平方米的场地出租给乙方，租赁期限为5年，自2010年1月1日至2014年12月31日；第一年到第三年租金每月6000元，租期满三年后，第四年、第五年租金上浮5%，每月6300元，租金按季度提前缴纳，第一季度租金缴纳时间为合同签订之日，第二季度起为当季度开始之日（节假日顺延）；乙方应于签订本合同之日向甲方交付合同保证金6000元，作为履行该合同之担保，当合同期满而乙方又无任何违约情形时，甲方应全额无息退还乙方该合同保证金，若乙方违约或对所租赁之场地或附属装修、设施等有损害造成时，甲方有权没收该保证金的一部分或全部并要求乙方补足；甲方在本合同正式签订生效后，乙方三天内交清合同保证金和第一季度租金，甲方于2010年1月1日前，将上述场地交付乙方使用；本合同租期届满合同解除或终止后7日内，乙方应将所承租的场地恢复原状，并将遗留在摊内的自有财物搬离，否则视为废物，任由甲方自行处理。
2010年1月28日，植物研究所（出租方、甲方）与山人行公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于嘉禾路780-800号其单位新大门四间房屋出租给乙方，租赁期限为5年，自2010年2月1日至2015年1月31日；第一年到第三年租金每月6000元，租期满三年后，第四年、第五年租金上浮5%，每月6300元，租金按季度提前缴纳，第一季度租金缴纳时间为合同签订之日，第二季度起为当季度开始之日（节假日顺延）；乙方应于签订本合同之日向甲方交付合同保证金6000元，作为履行该合同之担保，当合同期满而乙方又无任何违约情形时，甲方应全额无息退还乙方该合同保证金，若乙方违约或对所租赁之场地或附属装修、设施等有损害造成时，甲方有权没收该保证金的一部分或全部并要求乙方补足；甲方在本合同正式签订生效后，乙方三天内交清合同保证金和第一季度租金，甲方于2010年2月1日前，将上述场地交付乙方使用；本合同租期届满合同解除或终止后7日内，乙方应将所承租的场地恢复原状，并将遗留在摊内的自有财物搬离，否则视为废物，任由甲方自行处理。
2015年12月17日，植物研究所向山人行公司邮寄律师函，要求山人行公司结清尚欠的租金、占有使用费等。
另查明，2006年10月23日，福建省科学技术厅同意植物研究所负责建设的新大门和围墙选址在新建的东苑路中段；根据厦门市政府建议，同意将植物研究所负责建设的新大门、围墙、水体及值班房等几件工程项目，委托厦门市市政建设开发总公司按市政府重点工程建设模式组织实施……等。2016年4月15日，植物研究所出具《说明》，内容包括：山人行公司于2010年1月28日承租的嘉禾路780-800号单位新大门四间房屋（100平方米）系植物研究所2006年承建“闽台（厦门）花卉高科技园”时建设大门的一部分，而2009年12月30日承租的600平方米的场地为该大门外的附属植草砖绿地；植物研究所隶属于福建省科技厅，该项目是由福建省科技厅、厦门市科技局和湖里区政府三方共建的重点项目，项目建设是由厦门市市政建设开发总公司按照厦门市政府重点工程建设模式组织实施，项目的设计图纸、工程预算及组织实施、验收等均通过了福建省科技厅审批；植物研究所是行政事业单位，所有土地均为政府划拨，项目建成后未办理产权等相关手续。
厦门山人行商贸有限公司于2012年1月30日变更登记名称为厦门山人行管业有限公司。
植物研究所提交主入口景观工程设计图（复印件）、用地范围蓝线图，证明案涉房租及场地属于植物研究所的有权使用范围。
植物研究所、山人行公司均确认山人行公司于2016年4月8日将四件房屋的钥匙交还，讼争租赁物均于当日交还植物研究所。庭审中，植物研究所陈述案涉两个租赁合同的保证金均予以没收，未折抵租金；讼争租赁物出租未经相关审批，无法找到建设规划许可证，没有办理相应的权属登记。
本院于2016年5月10日到讼争租赁物处现场勘验，勘验情况为：讼争租赁物中的四间房屋是植物研究所大门与大门安检房相连的四间房屋，讼争租赁物中的场地是植物研究所大门外两侧的人行道旁的绿地（绿化带）。
对于上述双方无争议的事实，本院予以确认。对于山人行公司提交关于讼争四个房间的《租赁合同》复印件用于证明双方有延长租赁期限至2016年9月30日，因无原件予以核对，植物研究所对该证据真实性不予确认，故本院不予采信。
本院认为，植物研究所陈述讼争租赁物所在土地为政府划拨，根据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条等规定，划拨土地使用权及建筑物进行出租应符合相应的条件并经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，否则不得转让、出租、抵押。植物研究所自认其出租讼争四间房屋和大门两侧绿地未得到相关部门批准，亦未提交建设规划许可证等，因此案涉两份《租赁合同》应认定无效。山人行公司确认尚欠植物研究所租赁期内租金113400元，本院予以确认。植物研究所主张山人行公司参照约定的租金标准支付从合同到期日次日起至实际交还租赁物之日即2016年4月8日的占有使用费，于法不悖，本院予以支持。具体为：按照每月6300元从2015年1月1日计至2016年4月8日为6300元／月×15个月＋6300元／月÷30天×8天=96180元，按照每月6300元从2015年2月1日计至2016年4月8日为6300元／月×14个月＋6300元／月÷30天×8天=89880元，共计186060元。因案涉两份《租赁合同》无效，山人行公司已缴纳的合同保证金共计12000元，应用于折抵应付的款项，剩余的租金和占有使用费113400元＋186060元-12000元=287460元，山人行公司应予支付。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条规定，判决如下：
厦门山人行管业有限公司应于本判决生效之日起十日内向福建省亚热带植物研究所支付租金和占有使用费287460元。
如未按本判决指定的期间期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2776元，由厦门山人行管业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 邱 烨
二〇一六年十月二十日
书记员 陈盛鑫
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条由下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效收到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第四十四条划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。
第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
（二）领有国有土地使用证；
（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。