杭州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0191民初1250号原告：何金泽，男，1992年10月23日出生，汉族，住杭州市江干区。委托诉讼代理人：彭静如，浙江天册律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊汀，浙江天册律师事务所律师。被告：徐昀，男，1979年6月19日出生，汉族，住浙江省文成县。委托诉讼代理人：苏秀媛，浙江锦丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐超峰，浙江锦丰律师事务所律师。原告何金泽诉被告徐昀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案后，依法适用简易程序于2017年8月3日公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序于2017年11月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭静如第一次到庭参加诉讼，原告的委托诉讼代理人熊汀、被告的委托诉讼代理人苏秀媛二次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何金泽向本院提出诉讼请求（变更为）：1.确认原、被告于2016年9月5日签订的《店铺转让合同》无效；2.判令被告向原告返还因《店铺转让合同》获得的店铺转让费21万元；3.判令被告赔偿原告原告因腾空房屋支出的费用300元；4.判令被告赔偿原告因存放受让设备而支出的仓库租赁费用�暂计为2850元（2017年7月1日至2017月9月16日租金为1050元，2017年9月17日至2018年3月16日为1800元，实际计算至被告取出设备止）；5.判令原告向被告返还因《店铺转让协议》受让的设备（详见设备清单）；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月22日，浙江财经大学与徐锡俊签订了《房屋租赁合同》，合同约定浙江财经大学将位于杭州市下沙经济技术开发区房屋出租给徐锡俊使用，租赁期三年，自2015年1月15日起至2018年1月14日止。后徐锡俊将案涉房屋转租给本案被告徐昀占有使用。2016年9月5日，原被告签订了《店铺转让合同》，约定被告将案涉房屋转租给原告使用，将徐锡俊与浙江财经大学签订的《房屋租赁合同》中所有的权利义务一并转让给原告，总转让费为21万元。被告在合同中明确，被告已经将转租事宜告知出租人浙江财经大学的租赁负责人魏老师，出租人同意被告将店铺经营权与续租权转让给原告。合同签订前，原告通过祝南茜的账户分别于2016年8月24日、2016年8月26日向被告转账3000元、27000元定金及店铺转让费。合同签订当日，原告又通过祝南茜的账户分别向被告支付店铺转让费3万元、15万元。原告总共向被告支付店铺转让费21万元。2017年1月18日，因原告在要求浙江财经大学协助办理新的营业执照的过程中遇到困难，原告向浙江财经大学提交了《房屋转租告知函》。于2017年4月25日原告收到浙江财经大学的《腾房通知书》，对于徐锡俊的转租行为不予认可，要求原告于2017年5月8日前将案涉房屋腾空并交还出租人。原告为避免损失扩大，于2017年5月8日腾空案涉房屋，并将店铺内的设备搬运至临时存放场地，同日与浙江财经大学签订了《房屋腾空交接单》，确认将案涉房屋交还出租人。同时双方就水电费、房屋占用费进行�结算。后原告为存放店铺内相关设备，与杭州准点物流有限公司签订了《仓库租赁合同》，租期自2017奶奶7月1日起至2017年12月31日止，租金每月350元，原告已经支付了三个月的租金及一个月的押金，共计1400元。原告认为系本案被告擅自转租，出租人亦未对该转租行为进行追认，故要求确认原被告之间的租赁合同无效。被告徐昀答辩称：1、原被告签订的《店铺转让合同》合法有效，被告并未违约无需赔偿。双方实际上是概括转让的关系，被告已经履行了债权债务概括转让的义务，房租仅为其中一部分，因原告自身违约的情形导致学校解除合同，不应由被告承担相应的违约责任。2、即便双方签订的合同是债权性质，原告的主张无法律和事实依据。被告事实上并没有违约，案涉《店铺转让合同》中明确载明了租金的支付期限，但是2017年1月14日案涉房屋到期后，原告应自己负担房租，但其并未支付过水电费。3、原告提出解除合同没有事实和法律依据。被告将案涉房屋转租给原告，在原告实际使用过程中，学校是知道房屋转租的事实，学校在知道转租事实后超过6个月才发出解除合同的通知，其已经丧失了解除权。综上，请求驳回原告的诉请或者驳回起诉。本院经审理认定事实如下：浙江财经大学（简称甲方）与徐锡俊（简称乙方）于2015年1月22日签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于杭州市下沙经济技术开发区学源街18号24号楼（浙江财经大学下沙校区第一运动场，学源街北侧和文澜路东侧）临街B区9号共1间房屋出租给乙方使用，在签订合同前乙方已经核对确认房屋的所有权属于浙江财经大学。该房屋租赁期限共三年，自2015年1月15日起至2018年1月14日止（因学校规划需要，不再续签合同）。租赁房屋每年�金9万元，实行先付后用原则。乙方在经营期内不得转让、转租、转借租赁房屋，否则构成违约，甲方有权解除合同，并没收履约保证金。同日，徐锡俊签收了案涉房屋交接确认书，确认浙江财经大学已于2015年1月15日交付案涉房屋B-9号商铺，共1间，约65平方米。徐锡俊也同时出具承诺书，表示营业前由其办妥一切证照手续，并遵守浙江财经大学营业房对外招租办法和双方合同约定的各项条款。后徐锡俊于2015年7月17日就案涉商铺的经营成功办理了营业执照，营业执照有效期至2016年7月16日，营业执照载明的经营场所为杭州经济技术开发区学源街18号24号楼（浙江财经大学下沙校区第一运动场）临街B区9号。原、被告于2016年9月5日签订了一份《店铺转让合同》，其载明：被告将位于房屋租赁权永久转让给原告使用，并将合同（浙江财经大学与徐锡俊签�）中所有权力与义务转让原告且由原告保留该合同原本，转让自2016年9月5日起。签订本合同前，原告已给被告定金3万元，定金用于抵作价款。转让前的水电费以及由被告使用而产生的费用由被告承担，至2016年9月8日为5269元。原告一次性支付给原告房屋转让费（内含2万元房屋押金、店内设备、至2017年1月14日租金、垃圾处理费），加上原告已付的定金，总转让费21万元。2016年10月至2018年10月加盟费5000元由被告支付。被告已告知学校负责人魏老师并载明联系方式，同意将店铺经营权与续租权转让给原告。被告承诺已将店铺情况在合同中做出说明，如有违反合同所述条款情况且双方无法协商处理时，被告须退还原告已支付的转让费并赔偿相应损失。被告于2016年8月26日向祝南茜出具一份收据，载明收到祝南茜定金3万元，待祝南茜接手店铺付清余下款项。祝南茜于2016年9月5日前共向被告转账21万元。同日，徐昀、祝南茜、妙禾公司三方签订了一份转让协议，其中约定徐昀、祝南茜于2016年8月26日就徐昀加盟吉祥馄饨连锁餐厅事宜签订了《特许经营合同》，徐昀根据该合同设立杭州财经餐厅，地址位于杭州江干区，徐昀将餐厅特许权与餐厅所有设备及装修物料转让与祝南茜，祝南茜将延续徐昀权益，转让金额为100000元，徐昀依特许经营合同补充协议支付妙禾公司转让服务费2000元，由祝南茜支付。后祝南茜与上海妙禾食品配送有限公司（以下简称妙禾公司）签订了《世好吉祥馄饨特许经营合同》、《食品安全合同》及补充协议。《世好吉祥馄饨特许经营合同》约定合同地点为杭州市江干区学源街18号店铺，祝南茜一次性支付妙禾公司保证金5000元，结算方式为合同签订后祝南茜预交结算款10000元，以后每逢星期二补交�次，补交后预付款余额不得低于10000元，协议的有效期（即特许经营期限）为2016年8月26日至2018年10月10日。2017年1月18日，原告向浙江财经大学发送一份《房屋转租告知函》，后浙江财经大学于2017年4月25日向其发送一份《腾房通知书》，认为徐锡俊将案涉房屋转租给被告系无权转租，对转租行为不予认可，已经向徐锡俊发送了《关于解除并立即付清款项的通知函》，解除了与徐锡俊之间的《房屋租赁合同》，徐锡俊也已经收到解除通知，遂要求原告于2017年5月8日前将案涉房屋腾退并交还。原告与浙江财经大学于2017年5月8日签订了《房屋腾空交接书》，确认原告已于2017年5月8日将案涉房屋腾空并交还给了浙江财经大学。浙江财经大学于2017年4月11日发函给徐锡俊，就徐锡俊长期拖欠租金及擅自转租的严重违约行为，�要求解除双方之间的《房屋租赁合同》。徐锡俊于2017年4月20日收到该解除通知。本院认为：本案的争议焦点为原、被告之间的《店铺转让合同》是否有效。原告主张被告未经浙江财经大学同意转租房屋行为无效。原告持有浙江财经大学与徐锡俊之间的《房屋租赁合同》，应在签订合同时对合同条款进行了解。原被告双方签订的《店铺转让合同》明确约定了已经告知学校负责人魏老师并载明其联系方式，且同意将店铺的经营权与续租权转让给原告，原告并未提供证据证明浙江财经大学对于被告的转租行为不知情且不同意。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，�民法院不予支持。浙江财经大学于2017年4月25日向原告发送腾房通知书，原告据此主张案涉合同无效，本院不予支持。庭审中，原告自认与祝南茜系合伙关系，原告通过祝南茜支付被告21万元的转让费。原告虽陈述21万元不包含吉祥馄饨特许经营权的转让费用，但未能合理解释，亦未提供证据证明其另外支付吉祥馄饨相应费用取得特许经营权，且其实际使用了案涉店铺经营吉祥馄饨，故本院对被告抗辩21万元包含吉祥馄饨特许经营权转让费用的意见予以采纳。案涉《店铺转让合同》虽载明“房屋租赁期永久转让”给原告使用，但所约定的转让费用中租金仅包含至2017年1月14日。综上，本院认定案涉《店铺转让合同》合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。被告系按约将案涉商铺及店内设备一并转让给原告，故原告主张被告返还店铺转让费、赔偿腾退费用、�储费费及返还被告店内设备，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告何金泽的诉讼请求。案件受理费4455元，由原告何金泽负担。原告何金泽于本判决书生效之日起十五日内来本院退费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  管 媛人民陪审员  王慧明人民陪审员  汪凤琴二〇一八年五月十七日书 记 员  彭娜娜