福建省莆田市涵江区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0303民初400号原告:关秀莺，女，1957年7月15日出生，汉族，农民，住福建省莆田市涵江区。委托诉讼代理人:关文胜（系原告关秀莺的胞弟），住福建省城厢区。被告:任仙明，男，1961年12月23日出生，汉族，教师，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人:吴清华，福建兆恩律师事务所执业律师。原告关秀莺与被告任仙明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用简易程序，于2017年2月28日、2017年3月13日两次公开开庭进行了审理。原告关秀莺及其委托诉讼代理人关文胜、被告任仙明的委托诉讼代理人吴清华两次开庭均到庭参加诉讼，任仙明于第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。关秀莺向本院提出诉讼请求:判令确认买卖合同无效，任仙明退还关秀莺订金30000元及该款自起诉之日即2017年1月9日起至还清之日止按照月利率1%计算的利息，并赔偿关秀莺经济损失30000元。若法院确认买卖合同有效，则请求：判令解除合同，任仙明退还关秀莺订金30000元及该款自起诉之日即2017年1月9日起至还清之日止按照月利率1%计算的利息，并赔偿关秀莺经济损失30000元。事实和理由：2016年11月25日，关秀莺和任仙明就房屋买卖事宜进行协商，由任仙明出具《收房屋定金条》。按照约定，关秀莺已支付订金3万元，并约定“注②，套房过户由任仙明负责办理，关秀莺配合”，但任仙明至今无法提供该房屋的《土地使用权证》、《房屋所有权证》及政府房改有关部门同意批准出让等办理房屋过户所需的材料，无法完成过户，造成事实违约。任仙明辩称，双方是在公平交易的基础上签订的合同，合同真实有效，关秀莺要求任仙明返还订金，确认买卖合同无效没有法律依据。若关秀莺主张解除合同，任仙明亦同意解除合同，但任仙明不构成违约,无需退还订金。双方当事人对关秀莺向任仙明购买房屋的事实没有异议，本院予以确认，但对以下事实存在争议：一、关于买卖合同是否有效的问题。关秀莺认为，任仙明在《收房屋订金条》中承诺“套房过户由任仙明负责办理，关秀莺配合”，但任仙明并不能如约办理过户手续，所以买卖合同无效。任仙明认为，双方是在自愿平等的前提下签订的买卖合同，合同对标的物、标的物的位置、价款、及权利义务作了明确约定，是双方当事人的真实意思表示。法律并没有禁止没有取得权属证书的房屋不能买卖。无论任仙明是否取得所有权证及是否办理过户是不影响合同成立的。本院认为，双方当事人对《收房屋订金条》的真实性均没有异议。《收房屋订金条》明确约定了当事人名称、标的、价款、权利义务，具备合同的成立要件。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，涉案房屋物权未办理房屋所有权、土地使用权证并不影响合同的效力。《收房屋订金条》系双方自愿订立、意思表示真实，并不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。双方之间的房屋买卖合同真实有效，根据诚实信用原则，该协议依法应当受到法律保护。二、关于本案违约责任的问题。关秀莺认为《收房屋订金条》中约定的过户的含义是指在任仙明具备房产证和土地证的前提下过户给关秀莺。现任仙明不能如约将涉案房屋过户给关秀莺，构成违约。任仙明认为其提交的证据可以证实任仙明的房屋是经过合法渠道取得，经过县府办、城建局、土地局、地税局等相关部门审批备案，并依法足额缴纳土地金，以后可以办理相关的权属证书。《收房屋订金条》中并无对过户的内容及时间和地点进行约定。《收房屋订金条》中约定的“过户”是指由任仙明将网络、水电登记的姓名变更到关秀莺名下。所以任仙明并没有构成违约。倒是关秀莺以实际行为拒绝继续履行合同，已构成事实违约。本院认为，涉案房屋属集资房，在办理产权过户手续上受政策影响，较普通商品房具有特殊性。任仙明在《收房屋订金条》体现“套房过户由任仙明负责办理，关秀莺配合”，但没有体现过户的具体内容及办理过户的时间。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第五项规定“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”。因我国法律、行政法规并未禁止当事人就集资房进行买卖，且关秀莺在庭审中也自认在买卖涉案房屋时知晓房屋属集资房，综合考虑涉案标的物的性质及用途，本院认为在任仙明配合关秀莺将登记在任仙明名下的网络、水电的姓名以及登记在学校集资房名册中的姓名变更为关秀莺，待日后任仙明取得不动产权属证书后再办理不动产变更登记，即能实现标的物的使用目的。交易过程中双方均有审慎审查义务，现双方对过户理解不一致，应按过错承担责任。任仙明作为房屋的出卖人，理应将该房屋的相关情况尽可能详尽地告知关秀莺。任仙明主张与关秀莺在买卖涉案房屋时已经告知关秀莺涉案房屋没有房产证及土地证，但没有提供证据证明，关秀莺对此亦不予确认，对其主张不予支持，任仙明对此负有一定过错。关秀莺作为买受人也应尽了解和谨慎注意的义务，《收房屋订金条》的内容系双方共同协商确定，且庭审中关秀莺自认买卖涉案房屋时其知晓房屋系集资房，在此情形下仍决意支付任仙明订金，作为买受人没有尽到审慎的义务，亦负有一定过错。根据上述分析认定，并结合当事人庭审陈述，对本案主要事实认定如下：任仙明原系莆田华侨中学教师。1995年5月18日，原福建省莆田县计划委员会批复同意莆田华侨中学25位教师、职工集资建房，任仙明是其中的一位教师。任仙明的房屋坐落于该集资房后幢二楼202室（含地下室一间），至今未取得该房屋的不动产权属证书。2016年11月25日，任仙明与关秀莺就买卖上述房产达成一致，任仙明以511000元的价格出让上述房产给关秀莺。任仙明出具一份《收房屋订金条》交关秀莺收执，双方约定“套房过户由任仙明负责办理，关秀莺配合”。当日，关秀莺支付购房订金30000元给任仙明。后因关秀莺反悔，向任仙明要求退还订金未果，2017年1月9日，关秀莺向本院提起本案诉讼。本院认为，关秀莺与任仙明之间的房屋买卖合同关系，意思表示真实，并不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，合法有效，应受法律保护。现关秀莺主张涉案买卖合同无效，缺乏事实与法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定“当事人协商一致，可以解除合同”，关秀莺主张若法院确认合同有效则要求解除合同，现任仙明亦同意解除合同，予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，合同解除后，任仙明理应归还关秀莺支付的购房订金30000元。双方对《收房屋订金条》中“过户”的履行方式理解不一致以致发生纠纷，均负有过错，综合全案考量，双方过错相当。现关秀莺主张任仙明支付利息并承担其经济损失，缺乏事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除关秀莺与任仙明于2016年11月25日之间的房屋买卖合同，任仙明应在本判决生效之日起五日内归还关秀莺预付的订金30000元；2驳回关秀莺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取计650元，由关秀莺与任仙明各负担一半。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员 俞 杰二〇一七年三月二十日书记员 郑丹丹附：本判决适用的主要法律条文及申请执行提示一、与本案相关的法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。二、申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条第一款发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。最高人民法院《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒：（一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的；（二）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的；（三）违反财产报告制度的；（四）违反限制高消费令的；（五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的；（六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。第六条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。失信被执行人是国家机关、国有企业的，人民法院应当将其失信情况通报其上级单位或者主管部门。