上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第1948号
原告（反诉被告）毛雅民。
委托代理人王建祖，上海市申中律师事务所律师。
被告（反诉原告）。
法定代表人方某某，总经理。
委托代理人赵建平，上海泰吉十方律师事务所律师。
委托代理人侯兴政，上海泰吉十方律师事务所律师。
原告毛雅民与被告上海睿缇实业有限公司（以下简称“睿缇公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月18日立案受理。被告以原告出租的房屋系违法建筑要求确认双方签订的《房屋租赁合同》为无效合同及要求赔偿装修费损失等向本院提起反诉，本院依法由审判员陈春芳适用简易程序并案处理，于2014年2月24日、同年3月31日公开开庭进行了审理。毛雅民的委托代理人王建祖，睿缇公司的委托代理人赵建平到庭参加了诉讼。诉讼中，双方一致同意本案适用简易程序延长至四个月内结案。本案现已审理终结。
毛雅民诉称，其与睿缇公司于2011年3月29日签订租赁合同，约定由其将座落于本市××区××路××号，建筑面积约620平方米的房屋转租给被告用于箱包设计、生产、销售。合同中同时对租赁期限、年租金标准及支付期限等作了约定。合同签订后，其按约将房屋交付睿缇公司，睿缇公司分别于2011年6月30日、7月14日、8月22日及2013年1月22日支付了第一年（2011年5月1日至2012年4月30日）的租金。然睿缇公司未按约支付第二年（2012年5月1日至2013年4月30日）的租金241，500元（人民币，下同）。其经多次催讨，睿缇公司却以种种借口拒付。其遂诉诸法院要求判令睿缇公司支付租金241，500元。
诉讼中，因涉案房屋无规划许可属无证建筑，故毛雅民增加要求确认双方签订的租赁合同为无效，要求睿缇公司搬离承租房屋；同时要求睿缇公司支付房屋占用使用费442，266.50元（其中自2012年5月16日起至2013年5月15日，参照合同约定的租金标准为241，500元，自2013年5月16日起至2014年2月28日，参照合同约定的租金标准是200，766.50元），要求参照合同约定的租金标准计算至实际搬离之日止。另关于睿缇公司在承租期间使用的水、电等费用表示暂不要求在本案中处理。
睿缇公司辩称，毛雅民出租的房屋从权利上来说是没有的，因为房屋不存在，所以睿缇公司不能达到租房目的，即不能在系争房屋注册公司，只能作为仓库使用。基于该情况，睿缇公司已支付235，705元，并不是毛雅民陈述的第一年租金，而是第一年和第二年的房屋使用费。该金额是睿缇公司根据系争房屋周边仓库价格作为参考依据，故睿缇公司已经支付了两年的房屋使用费，是按照租金标准的一半来计算的。就毛雅民提出的2013年度租金，也应按照约定租金标准的50%来计算，即毛雅民只能按照原约定租金标准的50%来主张房屋使用费，要求法院支持睿缇公司的此项抗辩意见。另睿缇公司在系争房屋内实际上没有办公，只是作为仓库使用，故反诉要求判令：（一）确认双方签订的租赁合同为无效；（二）要求毛雅民赔偿装修费损失130，000元（实际以审价报告为准）；（三）要求毛雅民赔偿经济损失费18，500元（其中搬迁费6，500元（650元＊10车次），人工费12，000元［2，000元（15人）＊6天］；（四）毛雅民支付律师费10，000元。
诉讼中，睿缇公司增加要求毛雅民返还租房保证金20，000元，同时将上述第（二）项诉请金额变更为57，310元，放弃上述第（四）项诉请。
针对睿缇公司的反诉，毛雅民辩称，对于确认租赁合同无效没有异议；对于赔偿装修费金额以审价报告为准，但有不同意见。因装修有形成附合和不形成附合两种情况。其中审价报告中有三台空调不是附和在墙面上的，睿缇公司可以拆除，故该三台空调的金额应予扣除。另因双方都有过错，故在扣除该三台空调金额5，550元后的房屋装修费金额应由双方各半负担；关于诉请三中的赔偿经济损失费用，因睿缇公司没有提供相关依据证明，毛雅民对此不予认可。即便有此证据，也不能证明是本次搬场所用。睿缇公司交付的租房保证金同意返还。综上，对于睿缇公司的反诉请求要求法院依法判决。
经审理查明，2011年3月29日，毛雅民（作为出租方，签约甲方）与睿缇公司（作为承租方，签约乙方）签订《租赁合同》1份，约定由甲方将其上海某甲工贸发展有限公司（以下简称“某甲公司”）承租的位于××区××路××号内北侧，面积约620平方米的整栋楼房（共两层）租赁给乙方用于箱包设计、生产、销售等用途。租赁期限5年（从2011年5月1日至2016年4月30日止）。另外提供免租装修期自2011年3月29日至2011年4月30日止，免租装修期内，乙方免付租金。第一年的年租金为23万元整。第一年后，年租金每年按前一年租金的5%递增。即2011年5月1日-2012年4月30日租赁金额为23万元；2012年5月1日-2013年4月30日租赁金额为241，500元；2013年5月1日-2014年4月30日租赁金额为253，600元，以下年份的租赁金额依次类推。首期租金于本合同约定的甲方基础工程完工后支付给甲方，以后各期租金的支付日以首期支付为基准，每半年支付一次。乙方向甲方支付款2万元作为保证金，于本合同签订之日支付。甲方收取保证金后应向乙方开具收款收据。租赁合同期满或合同终止、解除后，在结清乙方承租期内附于该物业而产生的费用后（如水费、电费、电话、网络等等费用后），十五日内应如数归还乙方。租赁期间乙方自行支付租赁房屋水、电、气的增容及其它一切与经营有关的各项费用。乙方需按时向甲方支付租金及支付合同约定的其它应由乙方承担的费用。在租赁期间内，乙方有权将该租赁房屋部分（不超过总承租面积一半，即不超过310平方米）转租给他人。甲方需提供乙方办理营业执照所需的必要材料（房地产权证），并全力配合乙方办理营业执照及其他有关执照和许可证。乙方投资改建中增加的水、电、煤气管道，本合同期满终止后归甲方所有，乙方不得随意拆除、损坏。乙方有权拆除及取回乙方所有设施、设备之一部分或全部，但不得拆除该房屋的门窗、地面、墙面、吊顶、楼梯。双方还约定了其他权利和义务。
同日，双方还签订《甲方工程条件》，约定由毛雅民对涉案房屋内的原装修设施进行修缮。
2011年5月19日，双方签订《场地交接书》1份，约定由于毛雅民对上述修缮工程迟延，并且在装修施工中曾出现多处漏水问题，毛雅民明确表示漏水已于2011年5月11日修复完毕，故双方于2011年5月13日验收场地，验收当日毛雅民已完成租赁合同中约定的装修工程，但是因连日未下雨而无法判断漏水问题修复与否，经双方协商，毛雅民保证漏水已全部修缮，租金从2011年5月16日起计算，如果交接后仍发现漏水问题未妥善处理，毛雅民保证承担因此产生的一切经济损失。
上述合同签订后，睿缇公司于2011年3月29日向毛雅民支付租房保证金20，000元。于2011年6月30日、同年7月14日、同年8月22日及2013年1月22日分四次共向毛雅民支付了自2011年5月1日至2012年4月30日止的第一年租金。
2011年8月19日，双方又签订《房屋租赁合同补充协议》，对涉案房屋存在漏水现象要求毛雅民按照合同约定的修复时间完成，并对漏水造成的经济损失，双方将按照《租赁合同》及《场地交接书》的约定处理。
2012年3月26日，睿缇公司接到上海市工商行政管理局××分局向其出具的《责令改正通知书》，称：睿缇公司在××区××路××号擅自设立公司经营场所违反了《中华人民共和国公司登记管理条例》第二十六条的规定，构成未经变更登记，擅自改变登记事项的行为，责令睿缇公司在十五日内改正上述违法行为。睿缇公司即未向毛雅民按约支付自2012年5月1日起的第二年租金。在睿缇公司接到上海市工商行政管理局××分局出具的上述《责令改正通知书》后，在规定期限内未能改正上述违法行为。该局于2013年5月8日再次向睿缇公司发送了《责令改正通知书》。
由于睿缇公司至今未向毛雅民支付自2012年5月1日起的租金，毛雅民经多次催讨未果，遂成讼。
诉讼中，应睿缇公司的申请，本院于2013年10月通过上海市高级人民法院电脑配对委托上海某某工程造价咨询有限公司对涉案房屋装修工程的目前现值进行司法鉴定，该公司于2014年1月向本院出具《关于××区××路××号北侧整栋楼房（共两层）现值的司法鉴定意见书》，结论为本案所涉装修费用的目前现值为57，310元。
另查明，位于××区××镇××街坊××丘（现为××区××路××号）的土地权属性质系集体建设用地使用权，该土地使用权人为案外人某甲公司。
2010年10月22日，毛雅民从案外人某甲公司承租得位于××区××路××号，建筑面积共计1，677.20平方米的房屋，租赁期限为12年（即自2009年1月1日至2020年12月31日止）。另根据上海市房地产登记信息反映，毛雅民提供坐落在××镇××街坊××丘属纯土地，建筑面积为0。同时毛雅民也认可其承租而来的房屋建造未取得过建筑规划许可证。
还查明，毛雅民向本院提供了睿缇公司与案外人吕某某于2013年8月5日签订的《房屋租赁合同》（系复印件），约定由睿缇公司将其从毛雅民处承租而来的房屋中面积约550平方米转租给吕某某，租赁期限为一年（自2013年8月15日起至2014年8月14日止，年租金为21万元。但睿缇公司认为该《房屋租赁合同》系复印件，对其真实性不予认可。庭审后，毛雅民自称吕某某于2014年2月与睿缇公司解除了上述租赁合同并已搬离承租房屋。
以上事实，由毛雅民提供的双方签订的《租赁合同》（含租赁房屋平面图）及《甲方工程条件》，上海市房地产权证，某甲公司出具的《同意转租证明》，毛雅民与某甲公司签订的《厂房租赁合同》，睿缇公司的付款凭证，睿缇公司与案外人签订的转租合同及转租照片，案外人在相同时间段办出的营业执照；睿缇公司提供的上海市房地产登记信息（记载系争房屋的建筑面积是0），上海市工商行政管理局××分局出具的《责令改正通知书》2份，双方签订的《房屋租赁合同补充协议》，周边仓库租金价格参考。关于反诉，睿缇公司除提供了与本诉相同的证据外，还提供了租房保证金凭证及装修费发票。毛雅民对睿缇公司的反诉未提供相关证据。法院同时出示了由上海公信中南工程造价咨询有限公司对涉案房屋装修出具的司法鉴定意见书以及双方当事人的当庭陈述等为证。
经庭审质证，睿缇公司对毛雅民提供的房地产权证认为不是原件，只是盖章确认的，不能证明毛雅民按照合同约定提供了房屋，也不能证明毛雅民有权收取租金。对转租合同因系复印件，故对其真实性不予认可，且认为与本案无关。对转租照片，认为不能证明与本案有关联性，故不予认可。对毛雅民与某甲公司签订的《厂房租赁合同》，因系复印件故不予确认，且认为与本案无关。对毛雅民提供的案外人营业执照认为与本案无关。对毛雅民提供其余证据的真实性均表示无异议，但认为毛雅民交付的房屋不符合睿缇公司的租赁要求。毛雅民对睿缇公司提供的周边仓库租金价格参考，认为不是原件，也不是权威机构认可的，对睿缇公司提供其余证据的真实性均表示无异议。就睿缇公司反诉提供的租房保证金凭证的真实性毛雅民表示无异议，对装修费发票，毛雅民认为对睿缇公司提出以审价结论为准持有不同意见。对法院出示的司法鉴定意见书，双方对其真实性均表示无异议。
本院认为，涉案争议的租赁房屋未办理过合法的规划审批手续，系无证建筑。因此，双方就该违法租赁标的物签订的《租赁合同》应属无效。综合本案实际情况，本院认定造成合同无效的主要过错责任在毛雅民，但睿缇公司在承租涉讼房屋时对该房屋是否具备出租条件及办理相关营业执照等未进行仔细核查，因此亦存在过错；根据无效合同的处理原则，合同被确认无效，一方因该合同取得的财产，应当返还给另一方，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，睿缇公司除已支付了自2011年5月16日至2012年5月15日的租金，但自2012年5月16日起至今仍在实际使用涉案房屋，故睿缇公司应向毛雅民支付相应的房屋使用费。考虑到造成合同无效的主要过错在毛雅民，故本院酌情确定由睿缇公司支付毛雅民自2012年5月16日起至实际搬离之日止，参照每年230，000元的标准计算的房屋使用费。因此，睿缇公司提出毛雅民只能按照原合同约定租金标准的50%来主张房屋使用费之抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。但毛雅民在睿缇公司搬离涉案房屋的同时向睿缇公司返还租房保证金20，000元。关于睿缇公司反诉要求赔偿装修费损失之主张，本院综合考虑双方对合同无效的过错程度、对睿缇公司造成的实际损失以及双方对合同的实际履行情况等，酌情确定由毛雅民赔偿睿缇公司装修费损失为51，579元（57，310元＊90%）。毛雅民提出在扣除三台空调费用后的房屋装修费应由双方各半负担之抗辩意见，本院不予采信。另睿缇公司反诉要求赔偿搬迁费及人工费等经济损失费18，500元之主张，同样缺乏依据，本院亦不予支持。此外，关于睿缇公司在承租期间使用的水、电等费用由于毛雅民已明确表示暂不要求在本案中主张，本院对此不作处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、毛雅民与上海睿缇实业有限公司签订的《租赁合同》无效；
二、上海睿缇实业有限公司搬离位于上海市××区××路××号内承租的房屋；
三、上海睿缇实业有限公司支付毛雅民自2012年5月16日起至实际搬离之日止，参照每年230，000元的标准计算的房屋使用费；
四、毛雅民赔偿上海睿缇实业有限公司装修费损失51，579元；
五、毛雅民返还上海睿缇实业有限公司租房保证金20，000元；
上述条款的履行期限均为本判决生效之日起二十日内。
六、驳回上海睿缇实业有限公司的其余反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7，934元，减半收取计3，967元，由毛雅民负担95.28元，上海睿缇实业有限公司负担3，871.72元；反诉案件受理费1，820.01元（已减半收取），由毛雅民负担887.73元，上海睿缇实业有限公司负担932.28元；鉴定费3，900元，由毛雅民负担1，719.30元，上海睿缇实业有限公司负担2，180.70元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陈春芳
二〇一四年四月三日
书记员 林 叶
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任；
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金