.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}鄂尔多斯市东胜区人民法院民事判决书(2015)东民初字第3018号原告：苏海霞，女，1979年5月7日出生，汉族，东胜区园林绿化事业局职工。公民身份证号码：×××。被告：张荣鑫，男，1975年9月24日出生，汉族，个体。公民身份证号码：×××。第三人：鄂尔多斯市金民房地产开发有限责任公司。公司住所地：东胜区鑫民富商住小区*号楼*层。法定代表人：贺金虎，系该公司总经理。原告苏海霞诉被告张荣鑫、第三人鄂尔多斯市金民房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员任立靖适用简易程序公开开庭进行了审理，原告苏海霞、被告张荣鑫到庭参加了诉讼，第三人鄂尔多斯市金民房地产开发有限责任公司经本院传票传唤未到庭，本案现已缺席审理终结。原告诉称，2012年7月18日，被告张荣鑫将第三人鄂尔多斯市金民房地产开发有限责任公司抵顶给其的房屋出售与原告，被告收取了原告购房款200000元，并在被告的引荐下原告和第三人签订了《商品房买卖合同》，合同约定，第三人将其开发的鑫民富商住小区17#-1-2003号房屋出售与原告，原告交付给被告的200000元作为首付款，余款待第三人办理网签合同备案手续后，通过住房公积金贷款支付。合同签订后，合同文本和收据由被告持有。然而，第三人在履行合同过程中不知何时已将出售与原告的房屋再次出售给案外人王禄，并在房管局网签备案，无法继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》，更无法给原告办理网签合同备案手续，致使合同目的无法实现。为此，原告多次与被告协商退还已交房款，被告以各种理由拖延。无奈之下，原告于2015年4月1日向第三人送达了解除合同通知书，第三人至今对解除合同没有异议。原告为了维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：1、人民法院依法解除原告与第三人之间签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房款200000元，以及因被告违约造成的原告损失的利息36832元（利息按中国人民银行同期贷款年利率6.5%计算，时间从2012年7月18日起至2015年5月18日止），购房款本金及违约利息共计236832元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告张荣鑫辩称，不同意原告的诉讼请求，该笔款项已经交给第三人金民房地产公司的承建商李留根，当时是李留根带着原告去金民房地产公司签了全款合同并出具了收据，被告实际只是中间人。当时被告以山西杏花村酒折抵764587元加上原告交来的200000元，合计964587元，金民房地产公司才和原告签订了商品房买卖合同，并且给原告苏海霞开具了一张964587元现金收据。第三人鄂尔多斯市金民房地产开发有限责任公司未到庭，未作答辩。原告为证明其主张向法庭提交以下证据：证据一、收条一张，证明被告张荣鑫收取了原告苏海霞购房款200000元。证据二、解除合同通知书一张，证明原告和第三人鄂尔多斯市金民房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》已解除。证据三、内蒙古五原县人民法院执行公告复印件一张，证明本案涉案房屋已被五原县人民法院查封，合同目的无法实现。被告张荣鑫发表质证意见：对证据一收条的真实性以及证明问题认可。对证据二解除合同通知书的真实性以及证明问题不认可，因为被告对这件事情不清楚。对证据三内蒙古五原县人民法院执行公告的真实性认可，证明问题和被告没有关系，因为当时原告苏海霞买房时该房屋状态一切正常，该房屋是在第三人鄂尔多斯市金民房地产开发有限责任公司和原告签订合同以后被查封，已和被告无关。以上证据经庭审质证，原告提交的三组证据第三人鄂尔多斯市金民房地产开发有限责任公司未到庭质证，视为其对权利的放弃。本院审核认为，原告提交的证据一，被告张荣鑫对该证据的真实性认可，该证据来源合法，与本案有关联，本院予以采信。原告提交的证据二，该证据来源合法，与本案有关联，本院予以采信。原告提交的证据三，因没有原件，且没有五原县人民法院加盖的公章，无法核对其真实性，故本院不予采信。被告张荣鑫为反驳原告主张向法庭提交以下证据：证据一、商品房买卖合同书一份、收据一张，证明本案涉案房屋是当时被告以山西杏花村酒折抵764587元加上原告交来的200000元，合计964587元，第三人金民房地产公司才和原告签订了商品房买卖合同并出具了964587元的收据。当初被告和原告口头约定该房屋是被告以500000元价款卖给原告，约定原告首付被告购房款300000元，剩余200000元等该房屋住房公积金办下来以后再给被告，但是原告只给了被告200000元，首付款还差100000元未付。当时原被告约定该商品房买卖合同原件先由被告保管，等原告把所有钱都付清后被告再将合同给原告。证据二、电话录音一份，证明2014年因原告无法付清房款，被告要卖本案涉案房屋，原告不同意。原告苏海霞发表质证意见：对证据一商品房买卖合同书、收据的真实性认可，对其证明问题不认可。收据上苏海霞的签字都不是原告本人所写，原告只给张荣鑫交过200000元，并没有给第三人金民房地产公司交过任何钱。对证据二电话录音的真实性认可，证明问题不认可，当时原告让被告张荣鑫把200000元退还给原告并给付原告20000元利息，被告张荣鑫不同意，说只能把房子卖掉以后再给原告退钱，所以原告不同意。本院审核认为，被告提交的证据一、二，原告苏海霞对其真实性无异议，该证据来源合法，与本案有关联，本院予以采信。经审理查明，原告苏海霞与被告张荣鑫口头约定，被告将所购买的鑫民富小区17号楼1单元2003号房屋出卖给原告，首付款为300000元，余款待原告在第三人处办理网签合同并办理出公积金贷款后支付。后原告苏海霞（买受人）与第三人鄂尔多斯市金民房地产开发有限责任公司（出卖人）于2012年7月18日签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定原告向第三人购买鑫民富小区17号楼1单元2003号房屋一套，该商品房建筑面积为127.12平方米，单价为每平方米7588元，总价为964587元。付款方式为买受人于2012年7月18日一次性付清全部房款。出卖人应当在2012年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在该商品房经验收合格后，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十二条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第三人于2012年7月18日出具收据一张，该收据内容为：今收到苏海霞17B-1-2003交来房款964587元。原告于2015年4月1日就该《商品房买卖合同》向第三人发出解除合同通知书，第三人于2015年4月1日签收了该通知书。另查明，被告张荣鑫于2012年7月18日收取了原告苏海霞的购房款200000元，并向原告出具了收条一张。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定：”当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”本案中，原告苏海霞与被告张荣鑫虽未签订书面合同，但双方就买卖鑫民富小区17号楼1单元2003号房屋已达成口头协议，该口头协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原告与第三人鄂尔多斯市金民房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》实际上是被告张荣鑫为了履行其与原告之间的合同义务而签订，该商品房买卖合同虽已签订，但并未网签到原告苏海霞名下。庭审中，原被告双方对于本案争议房屋现处于被查封状态均认可，导致原告与第三人签订的《商品房买卖合同》无法继续履行，且原告就该《商品房买卖合同》已向第三人发出解除合同通知书，第三人于2015年4月1日签收了该通知书，在签收后并未提出异议，第三人在本案中也未提出抗辩、异议，该《商品房买卖合同》自通知到达之日已解除，故对原告的第一项诉讼请求不作处理。因此，原被告之间的买卖合同因以上原因客观上已无法继续履行。被告在本案中提供的录音，原告对其真实性无异议，该录音能体现出原被告对解除口头协议形成合意，故原告要求被告返还其购房款200000元，应予支持。关于原告请求的利息36832元，被告于2012年7月18日收取了原告购房款200000元，现双方的口头协议已解除，原告在本案中未举证证明其实际损失，但该房款实际占用期间的利息损失是原告的直接损失，被告在庭审中提供的录音，也能反映出原告应向被告支付首付款300000元，而原告只支付了200000元，原告对此存在过错，故合同的解除双方均存在过错，根据诚实信用及公平原则，本院酌情调整支持原告从2012年7月18日起至2015年5月18日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息的一半17425元（200000元×6.15%÷12个月×34个月÷2=17425元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、被告张荣鑫于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告苏海霞购房款200000元及利息17425元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2426元，由原告苏海霞负担146元，由被告张荣鑫负担2280元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。代理任立靖二○一六年十月三十日书记员杨智业