杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭萧临民初字第17号
原告（反诉被告）杭州思玛特包装制品有限公司。
法定代表人龚燕。
委托代理人胡朝晖。
委托代理人朱魁贞。
被告（反诉原告）杭州慧杰电子科技有限公司。
法定代表人戴炜炜。
委托代理人沈越天。
委托代理人吴春燕。
原告杭州思玛特包装制品有限公司（以下简称思玛特公司）诉被告杭州慧杰电子科技有限公司（以下简称慧杰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月26日立案受理后，依法由审判员邱利明适用简易程序，后因案件复杂，案件转换成普通程序审理，依法组成合议庭，于2014年2月20日和同年3月31日两次公开开庭进行了审理。原告思玛特公司委托代理人胡朝晖、被告慧杰公司委托代理人沈越天到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州思玛特包装制品有限公司诉称：2011年2月15日，同年3月10日以及2012年3月1日，双方分别签订（修）订《房屋租赁合同》各1份，约定由思玛特公司承租慧杰公司自有厂房2处（建筑面积分别为2968.5平方米与980平方米）作为生产车间。另思玛特公司承租慧杰公司宿舍26间、职工食堂1处。由于，思玛特公司生产的产品是食品接触产品，对生产环境有一定要求。2012年上半年起，有施工队在距思玛特公司租房不到30米的后山山体上用挖掘机挖石料，挖掘机在作业过程中产生巨大的响声与粉尘，并时常有大量的石子飞溅到思玛特公司厂区，严重影响思玛特公司正常生产和职工休息。2013年8月22日，思玛特公司向慧杰公司发出解除房屋租赁合同关系的《协商函》1份，慧杰公司收到函件后，表示同意解除房屋租赁合同关系，提出思玛特公司给予其解除房屋租赁合同关系3个月的过渡期，并要求与思玛特公司就其公司搬迁事宜双方协商解决。同年12月2日，经当地公安机关协调，慧杰公司收取思玛特公司暂付押金和房屋修复押金计130000元，作为解除房屋租赁合同关系后，如思玛特公司需要承担相应的法律责任，该款作为思玛特公司承担法律责任的专用款项，双方同意通过诉讼方式解决现有争议，待法院明确双方责任后，多退少补，同时，要求思玛特公司于2014年1月15日前撤离人员及修复案涉房屋。2013年12月9日，思玛特公司腾空了租赁车间内的所有设备与物品。同年12月24日，思玛特公司腾空了租赁26间宿舍和1处职工食堂内的所有设施与物品。思玛特公司支付给慧杰公司房租押金30000元；预交车间租金204500元（包括26间宿舍租金62400元和职工食堂租金25000元）、租金300000元以及慧杰公司收取思玛特公司解决纠纷押金130000元，共计664500元。依照双方订立《房屋租赁合同》约定的租金标准，结合思玛特公司租赁案涉房屋的实际时间计算相应的租金、占有使用费，采用多退少补的原则，慧杰公司尚应退还思玛特公司房租押金、预交租金以及纠纷处理押金共计265202.74元，现起诉要求慧杰公司返还思玛特公司款项265202.74元。
被告杭州慧杰电子科技有限公司辩称：思玛特公司诉称，2012年上半年起，其承租慧杰公司案涉房屋周围环境有不利于其经营的事实，慧杰公司认为思玛特公司诉称的该节事实失实。思玛特公司捏造该节事实用意是为了提前解除双方之间房屋租赁合同关系，应依约承担违约责任。思玛特公司在自己先违约情况下，要求慧杰公司返还其房租押金、预交租金以及纠纷处理押金共计265202.74元，无事实和法律依据，要求驳回思玛特公司的本诉诉讼请求。
被告杭州慧杰电子科技有限公司反诉诉称：2011年2月15日，慧杰公司与思玛特公司订立《房屋租赁合同》1份，同年3月10日，双方对该合同进行修订，约定慧杰公司将坐落于杭州市萧山区临浦镇华家村，建筑面积为2968.5平方米车间出租给思玛特公司，租期从2011年3月10日至2016年3月10日止，前二年每年租金为280000元，第三年开始每年递增5%，以此类推等内容。2012年3月1日，双方又订立《房屋租赁合同》1份，约定慧杰公司将坐落于杭州市萧山区临浦镇华家村，建筑面积为980平方米的车间出租给思玛特公司，租期从2012年3月1日至2017年2月28日止，前二年每年租金115000元，第三年开始每年递增5%，以此类推等内容。上述2份合同订立后，慧杰公司依约履行了约定义务。思玛特公司在承租房屋过程中不当使用案涉房屋，致使案涉房屋部分结构损坏。现思玛特公司既未腾退案涉房屋，也未修复案涉房屋，为此，提出反诉，反诉诉讼请求如下：1、解除思玛特公司与慧杰公司之间的房屋租赁合同关系；2、思玛特公司立即腾退建筑面积分别为2968.5平方米、980平方米的车间2处、宿舍26间、职工食堂1处，并支付慧杰公司房屋占有使用费、电费结算到思玛特公司实际搬出之日止；3、思玛特公司赔偿慧杰公司房屋修复费用256000元以及提前解约的租金损失124100元。在审理中，慧杰公司认可双方之间的房屋租赁合同关系已经通过协商方式解除，故不再主张第1项反诉诉讼请求；第2项反诉诉讼请求中要求思玛特公司立即腾退建筑面积分别为2968.5平方米、980平方米的车间二处、宿舍26间、职工食堂1处，因思玛特公司在2014年1月25日已完成腾退义务，所以，不再主张该部分反诉讼请求，同时，对有关电费的诉讼请求，也不要求在本案中作处理，对第2项反诉诉讼请求中有关占有使用费部分反诉讼请求变更为要求思玛特公司支付其占有使用费433945元；对第3项反诉诉讼请求变更为要求思玛特公司赔偿其房屋修复费用30000元。
原告杭州思玛特包装制品有限公司对杭州慧杰电子科技有限公司反诉诉讼请求答辩称：双方之间的房屋租赁合同关系已通过协商方式解除，不存在思玛特公司违约情形；关于慧杰公司提出要求思玛特公司赔偿房屋修复费用30000元的诉讼请求，双方在《房屋租赁合同》中就租赁物的修复事项未作特别约定，根据合同法第220条之规定，相应的修复义务应由出租人承担。需要特别指出，关于租赁物的修复问题，双方在《搬厂协议》第（三）条作了约定，其公司承租的慧杰公司案涉房屋坐落在原采石场位置，在2012年上半年起，有施工队在距思玛特公司承租案涉房屋不到30米的后山山体上用挖掘机挖石料，挖掘机在作业过程中产生的振动和案涉房屋本身的质量问题共同作用造成案涉房屋部分损坏，责任不在于思玛特公司。总之，慧杰公司的反诉诉讼请求不能成立，要求驳回慧杰公司的反诉诉讼请求。
思玛特公司为支持其主张的事实，向本院提交了下列证据材料：
证一、《房屋租赁合同》3份，欲证实双方分别于2011年2月15日、同年3月10日及2012年3月1日订立《房屋租赁合同》3份，思玛特公司租赁慧杰公司2968.5平方米、980平方米2处厂房作为其生产车间，同时，思玛特公司另行租赁慧杰公司宿舍26间、职工食堂1处。经质证，慧杰公司认为，对该3份合同均无异议，2011年3月10日《房屋租赁合同》是对同年2月15日的《房屋租赁合同》修订，所以，应以双方于2011年3月10日订立的《房屋租赁合同》为准。
证二、《协商函》、邮寄回执、《通知》、光盘各1份以及照片5份，欲证实在距思玛特公司租赁案涉房屋不到30米的后山山体上，有施工队用挖掘机挖石料，挖掘机作业时产生的巨大响声与粉尘，时常有大量的石子飞溅到思玛特公司厂区内，对其正常生产经营和职工休息产生重大影响，为此，部分职工已陆续辞职，由于思玛特公司是一家生产餐饮包装的出口企业，卫生标准要求高，为避免粉尘对生产影响，造成其无形中生产成本增加，为此，其发函给慧杰公司要求解除双方之间的房屋租赁合同关系，慧杰公司收到函件后表示同意解除双方房屋租赁合同关系，只是提出要求给予三个月的过渡期，有关搬迁事宜双方另行协商。经质证，慧杰公司认为，思玛特公司通过邮寄方式交付给其的协商函、通知均收到，但对其内容不予认可，对照片的证据三性均有异议，对光盘的真实性无异议，但对关联性有异议。
证三、《搬厂协议》1份，欲证实2013年12月2日，经当地公安机关调解，双方协商同意解除原房屋租赁合同关系，由其暂付给慧杰公司纠纷处理押金130000元，双方之间纠纷待法院判决或者调解确认需要其支付相关款项之后另行结算，依据多还少补原则，并要求其在2014年1月15日前撤离职工和修复损坏的房屋。经质证，慧杰公司对该证无异议，并认为该证恰恰能证实思玛特公司违约的事实。
证四、光盘和收条各一份，欲证实截止到2013年12月9日，其已全部搬出案涉房屋内所有设备及物品，并撤离全部职工；2013年12月26日，其将案涉房屋的钥匙交还给慧杰公司。经质证，慧杰公司认为，对该证的证据三性均有异议，思玛特公司实际腾退案涉房屋的时间是2014年1月25日。
证五、收据3份、电子回单2份，欲证实其支付给慧杰公司房租押金30000元；预交车间租金204500元（包括宿舍租金62400元、职工食堂租金25000元）、租金300000元以及慧杰公司收取思玛特公司解决纠纷押金130000元。经质证，慧杰公司对该证无异议。
慧杰公司为支持其主张的事实，向本院提交了下列证据材料：
证1、杭房权证萧字第××号房屋所有权证1份，欲证实慧杰公司有权出租案涉房屋。经质证，思玛特公司认为，对该证无异议，该证证实了慧杰公司出租给其公司案涉房屋坐落在原采石场位置，周围是山体。
证2、《房屋租赁合同》2份，欲证实双方之间存在房屋租赁合同关系的事实。经质证，思玛特公司对该证无异议。
证3、《搬厂协议》1份，欲证实双方之间的房屋租赁合同关系已解除，思玛特公司承诺向慧杰公司承担违约赔偿责任，修复被其损坏的案涉房屋，并对思玛特公司腾退案涉房屋时间进行了约定。经质证，对该证的证据三性均无异议，双方约定思玛特公司腾退房屋时间为2014年1月15日前，事实上，思玛特公司提前履行了约定义务。
证4、律师函1份。
证5、快递单1份。
证6、快递查询单1份。
证4、证5、证6欲共同证实，其公司告知思玛特公司限期修复损坏房屋的事实。经质证，思玛特公司认为，证4的证据三性均有异议；证5、证6签收人员非思玛特公司人员，思玛特公司早已搬离案涉租赁房屋。
证7、照片1份，欲证实其公司将案涉房屋出租给思玛特公司之前的状况。经质证，思玛特公司对该证的证据三性均有异议。
证8、照片1组，欲证实案涉房屋被思玛特公司损坏，需要修复或者恢复原状的事实。经质证，思玛特公司认为，照片不能证实是其公司使用不当损坏案涉房屋，基于合同法第220条之规定，案涉房屋的修复义务是出租人，即慧杰公司。
证9、《厂房修复工程施工合同》1份。
证10、厂房修复项目及费用清单1份。
证9、证10欲共同证实案涉房屋被思玛特公司损坏，需要修复及修复费用的事实。经质证，思玛特公司对证9的证据三性均有异议，如果案涉房屋确实需要修复，该义务在慧杰公司自身；证10是慧杰公司自行申报修复费用清单，无证明力。
本院对上述证据材料认证如下：
一、思玛特公司提交的证据材料：
之一、《房屋租赁合同》3份，慧杰公司对该证无异议，确认具有证明力。
之二、《协商函》、邮寄回执、《通知》、光盘各1份以及照片5份，慧杰公司认可收到《协商函》和通知各1份，虽慧杰公司对其中内容不予认可，但对证实思玛特公司曾在2013年8月22日向慧杰公司提出解除双方之间的房屋租赁合同关系具有证明力，5份照片所示车辆挡风玻璃有破碎现象是否为案涉房屋的后山山体上施工队用挖掘机开采石料过程中，飞溅石料砸到停放在思玛特公司厂区车辆挡风玻璃引起的，仅凭该证不能证实该节事实。光盘反映了思玛特公司承租案涉房屋的后山山体上停放有一辆挖掘机，这与本院在审理中召集双方到实地现场查勘的情况相一致，对证实曾有施工队用挖掘机在思玛特公司承租案涉房屋的后山山体不远处开采石料一节事实具有证明力。
之三、《搬厂协议》1份，慧杰公司对该证无异议，确认具有证明力。
之四、光盘和收条各一份，该组证据材料均形成于思玛特公司起诉之前，内容真实，来源合法，与案件相关，慧杰公司对该证虽有异议，但未提交有效的反驳证据材料，确认具有证明力。
之五、收据3份、电子回单2份，慧杰公司对该证无异议，确认具有证明力。
二、慧杰公司提交的证据材料：
之1、杭房权证萧字第××号房屋所有权证1份。
之2、《房屋租赁合同》2份。
之3、《搬厂协议》1份。
思玛特公司对上述3份证据材料均无异议，确认具有证明力。
之4、律师函1份。
之5、快递单1份。
之6、快递查询单1份。
2013年1月10日，慧杰公司通过邮寄方式寄给思玛特公司告知该公司限期修复损坏房屋的律师函，当时，思玛特公司已搬离案涉租赁房屋，故该公司未收到该通知应在情理之中，确认不具有证明力。
之7、照片1份，思玛特公司对该证的质证理由成立，确认不具有证明力。
之8、照片1组，该证只能证实思玛特公司承租案涉房屋部分损坏情形，究其原因不能从照片中得出结论，确认不具有证明力。
之9、《厂房修复工程施工合同》1份。
之10、厂房修复项目及费用清单1份。
《厂房修复工程施工合同》和厂房修复项目及费用清单各1份，反映慧杰公司与案外人之间关系，不能证实与本案之间存在关联性，确认不具有证明力。
依据对上述证据材料的认证情况，并结合双方在庭审中的陈述，本院确认下列事实：
2011年2月15日，慧杰公司作为出租方，思玛特公司作为承租方，双方订立《房屋租赁合同》1份，约定慧杰公司将位于杭州市萧山区临浦镇华家村2968.5平方米车间出租给思玛特公司，租赁期限从2011年2月12日至2016年2月11日止，前二年租金每年为280000元，第三年开始每年递增5%，以此类推等内容。
2011年3月10日，慧杰公司作为出租方，思玛特公司作为承租方，双方又订立《房屋租赁合同》1份，约定慧杰公司将位于杭州市萧山区临浦镇华家村2968.5平方米车间出租给思玛特公司，租赁期限从2011年3月10日至2016年3月10日止，前二年租金每年为280000元，第三年开始每年递增5%，以此类推等内容。
2012年3月1日，慧杰公司作为出租方，思玛特公司作为承租方，双方又订立《房屋租赁合同》1份，约定慧杰公司将位于杭州市萧山区临浦镇华家村980平方米车间出租给思玛特公司，租赁期限从2012年3月1日至2017年2月28日止，前二年租金每年为115000元，第三年开始每年递增5%，以此类推等内容。
2013年2月27日，思玛特公司承租慧杰公司宿舍26间、职工食堂1处，租金分别为62400元、25000元，租赁期到2014年2月28日。
2013年8月22日，思玛特公司给慧杰公司发出《协商函》1份，称在上述《房屋租赁合同》履行过程中，由于慧杰公司出租给思玛特公司案涉房屋的后山山体上有施工队长期用挖掘机开采石料，挖掘机在作业过程中产生巨大响声和粉尘等问题，已严重影响其正常生产经营和职工休息，为此，提出下列建议：1、思玛特公司提出3个月过渡期限，由双方另行寻找租赁户或者新的经营场所，双方拟于2013年11月30日解除双方订立的《房屋租赁合同》；2、鉴于思玛特公司在租赁房屋内有大量的设备、物品需要搬出，其同意暂时预付给慧杰公司3个月租金，并于2013年11月30日之前腾清等内容。
2013年12月1日，慧杰公司给思玛特公司《通知》称，2013年8月22日，思玛特公司给慧杰公司的《协商函》提及的解除合同后3个月的过渡期其表示接受，并告知思玛特公司，双方对于解除房屋租赁合同违约事项尚未形成一致意见，思玛特公司尚未搬离的设备、材料及成品不能擅自或者强行搬离等内容。
2013年12月2日，在当地公安机关参与下，慧杰公司作为甲方，思玛特公司作为乙方，双方订立《搬厂协议》1份，约定双方同意解除原房屋租赁合同关系，现就乙方搬离甲方厂区事宜成达协议如下：一、甲方收取乙方违约押金100000元，该款是为了解决双方解除房屋租赁合同关系后期法律责任之用，待双方通过法院判决或者调解确认需要乙方支付甲方款项之后再另行结算，多还少补；二、甲方收取乙方房屋修复押金30000元；四、乙方于2014年1月15日撤离人员以及房屋修复作业；五、甲方不得妨碍乙方搬离乙方的设备及所有属于乙方的物品，直到房租到期为止等内容。2013年12月26日，思玛特公司将案涉房屋的钥匙交还给慧杰公司。
在审理中，本院组织双方到现场查勘，发现慧杰公司出租给思玛特公司的案涉房屋坐落于原采石场位置；案涉房屋东侧围墙紧靠后山山体（即采石场西面），现在采石场的后山山体上仍停放着1辆挖掘机；思玛特公司对室内结构作了少量改动，需要拆除、恢复原状的费用，双方要求由法院酌情确定。
另查明，2011年8月10日，思玛特公司支付慧杰公司房租押金30000元，2013年2月27日，思玛特公司支付慧杰公司房租300000元，同年8月30日，思玛特公司支付慧杰公司预交车间租金204500元，同年12月2日，思玛特公司支付给慧杰公司解决纠纷押金130000元，合计664500元。
又查明，2013年度，思玛特公司应支付慧杰公司2968.5平方米车间租金（包括占用费，下同）为234394.68元、980平方米车间租金为94836.07元、26间宿舍租金51800.88元、职工食堂租金20752.47元，合计401784.1元。
再查明，慧杰公司出租给思玛特公司案涉房屋是合法建筑。
本院认为：一、关于双方提前解除案涉房屋租赁合同关系的原因问题。从慧杰公司发送给思玛特公司《通知》内容可知，双方拟协商解除案涉房屋租赁合同关系，只不过对解除案涉房屋租赁合同关系的后期责任问题双方未形成一致意见而成讼。从本案查明的事实分析，案涉房屋坐落于原采石场位置，案涉房屋东侧围墙紧靠后山山体，现停放在后山山体上的挖掘机当初是用于开采石料之用，结合思玛特公司给慧杰公司的《协商函》记载内容，慧杰公司对《协商函》所涉解除房屋租赁合同关系原因未予否认，说明当时确实存在案涉房屋周围环境有不利于承租人正常经营活动，并有可能对其职工人身权构成潜在危险的情况存在。依据日常生活经验，挖掘机开采石料作业过程中产生的巨大噪声、粉尘是客观存在，无须通过仪器检测都能体会到这一点。本案中，因案外人的行为，不但使思玛特公司营利目的难以实现，甚至可能给其职工人身安全构成潜在危险，在此情况下，作为理性商事主体提出要求解除双方之间案涉房屋租赁合同关系行为，具有正当性，为社会认同，慧杰公司应换位思考，对思玛特公司要求提前解除房屋租赁合同关系行为予以理解。由上分析，造成案涉房屋租赁合同关系被解除的原因在于慧杰公司。
二、关于3份房屋租赁合同解除后，思玛特公司给予慧杰公司的3个月过渡期从何时起算问题。双方对此理解有分歧，思玛特公司认为从慧杰公司收到《协商函》之日起算，思玛特公司在主张本诉诉讼请求时，已将该3个月过渡期内占有使用费用计算在内，不应另外再计算3个月过渡期间的租金损失。慧杰公司认为，3个月过渡期应从双方合意解除房屋租赁合同关系之日起算。本院认为，过渡期指事物一种状态发展变化后转入另一种状态的过程。就本案而言，思玛特公司因案涉房屋的后山山体有施工队用挖掘机开采石料行为已严重影响其正常经营，于2013年8月22日向慧杰公司提出解除双方之间房屋租赁合同关系，并给予对方3个月过渡期，拟于同年11月30日解除双方之间的房屋租赁合同关系，从这一点分析，3个月过渡期，思玛特公司本意是从提出解除房屋租赁合同之日起算。2013年12月1日，慧杰公司给思玛特公司《通知》内容也可以印证这一点，慧杰公司在《通知》中称，2013年8月25日协商解除合同后3个月的过渡期其已表示接受，现因2013年12月1日已到双方约定的3个月期限……。故思玛特公司对3个月过渡期的理解有事实依据，本院予以支持。
三、思玛特公司应支付给慧杰公司的租金（包括占有使用费）问题。案涉房屋租赁合同关系解除后，思玛特公司应按实际租赁案涉房屋的时间，结合双方约定的租金标准，由思玛特公司支付慧杰公司相应的租金（包括占有使用费），多付部分款项，由慧杰公司退还给思玛特公司。
四、慧杰公司要求思玛特公司支付房屋租金（包括占有使用费）是否应计算到2014年1月25日的问题。从查证事实的分析，造成双方之间房屋租赁合同关系提前解除的原因责任在于慧杰公司，思玛特公司实际返还给慧杰公司房屋时间为2013年12月26日，故慧杰公司有权要求思玛特公司支付租金（包括占有使用费）时间到该日止。之后，慧杰公司再要求思玛特公司支付其租金（包括占有使用费）无事实依据，本院不予支持。
五、关于慧杰公司主张的修复费用问题。思玛特公司在承租案涉房屋过程中，对案涉房屋的室内结构作了少量改动，这不属于承租人在使用租赁物过程中自然损耗，应赔付慧杰公司相应损失。本院参考了《搬厂协议》对修复费用押金数额的约定，结合本院召集双方到现场实地查勘情况，酌情确定该项损失为30000元。
综上，思玛特公司的合理部分本诉诉讼请求，本院予以支持。慧杰公司对思玛特公司本诉答辩意见中的合理部分，本院不予支持。慧杰公司的合理部分反诉诉讼请求，本院予以支持。思玛特公司对慧杰公司的反诉诉讼请求答辩意见中的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：
一、杭州慧杰电子科技有限公司返还杭州思玛特包装制品有限公司款项262715.9元；
二、杭州思玛特包装制品有限公司赔偿杭州慧杰电子科技有限公司房屋修复费30000元；
三、本判决第一项、第二项相互抵消后，杭州慧杰电子科技有限公司尚应返还杭州思玛特包装制品有限公司款项232715.9元。此款在本判决生效后十日内付清；
四、驳回杭州思玛特包装制品有限公司的其他本诉诉讼请求；
五、驳回杭州慧杰电子科技有限公司的其他反诉诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费5278元，由杭州思玛特包装制品有限公司负担49元，杭州慧杰电子科技有限公司负担5229元，反诉受理费4130元，由杭州思玛特包装制品有限公司负担289元，杭州慧杰电子科技有限公司负担3841元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并按照不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号1202024409008802968）
审 判 长 邱利明
代理审判员 沈 南
人民陪审员 汤瀚清
二〇一四年四月九日
书 记 员 赵国琴