徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第2078号
原告钱某某。
原告王某。
委托代理人钱某某（系原告王某之夫。
被告徐州市某某开发有限责任公司。
法定代表人顾某某。
委托代理人王某。
原告钱某某与王某诉被告徐州市某某开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月27日受理后，依法由审判员匡伟适用简易程序独任审判。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，按照普通程序公开开庭进行了审理。原告王某的委托代理人暨原告钱某某、被告徐州市某某开发有限责任公司的委托代理人王某到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
二原告诉称：二原告系夫妻关系。2015年7月14日，二原告在被告售楼处同被告达成房屋交易协议，二原告以790000元购买被告开发的某某二期1504室房屋一套。二原告以刷卡方式支付了30%房屋首付款240000元，同年7月16日被告向二原告出具了发票及购房合同，余款550000元由二原告至被告指定的与被告有合作关系的中国银行铜山支行办理了相应的贷款手续。二原告在办理贷款过程中发现同二原告所购房屋面积一致的1904室房屋的总价款仅为767200余元，二原告购买的1504室价格比1904室高出22000余元。二原告在购买房屋时，被告的销售人员郑某某告诉二原告，涉案房屋的最低价格为6400元每平方米，其在介绍房价时说，每层四户，123.86平方米的房屋在东西两侧，东边房屋的房号尾数为01，西边的房号尾数为04，东边房屋的价格每平方米比西边的贵2**元，房屋共28层，4层至17层每递加一层房价每平方米加10元，17层至28层每递加一层房价每平方米减少10元。按照被告销售人员的计算方式，15层的房价同19层的房价是一致的，即二原告购买的1504室房价同1904室房价应当一致。另据二原告所知，501室的房价仅为768000元�按照被告所述上述计算方式，501室房价应当比二原告购买的1504室贵90元每平方米，总价应当贵111**元，实际上，二原告所购买的1504室房价却比501室高出22000元。二原告以为被告所售房价最低为6400元每平方米才同被告签订购房合同，二原告自身存在重大误解行为，被告在售房时利用自身优势及二原告无购房经验，隐瞒房价最低接近6200元每平方的客观事实，存在欺诈行为，同二原告签订了显失公平的购房合同，致使二原告多支付了22000元房款，给二原告造成了重大损失。被告在售房时明确表示购房者在上房时将赠送价值20000元家电，被告在其售房处围墙广告购房送嫁妆，在网络上广告购房送全套家电。为此，请求判令被告：1、返还二原告房屋差价款22000元，给付二原告家电优惠款20000元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：1、被告所售商品房实行一房一�，不同时期的促销活动和力度有所不同。二原告购买1504室房屋的时间为7月中旬，被告针对1904室和501室房屋的优惠活动与1504室不同，且501室房屋为全款购买，二原告所购1504室与1904室、501室房屋不具有可比性，故1504室房屋价款不应进行调整，二原告要求返还差价款无事实和法律依据；2、被告在7月宣传的房屋价格为6600元至6800元每平方米并赠送全套家电，被告出售1504室房屋给二原告时，已将家电折换成房屋优惠款充抵房款，在商品房定购协议中双方明确约定房屋总价款为790000元并不享受其他优惠，二原告认可该商品房定购协议并签字同意，故被告不应再给付二原告家电优惠款20000元。
二原告为证明其主张，提供如下证据：1、商品房买卖合同一份及发票两张，证明二原告与被告在2015年7月15日签订商品房买卖合同，房屋总价款为790000元，二原告已付清房款�2、视频光盘一张及视频对应文字书面材料一份，录制人为原告王某，原告钱某某、被告售楼处工作人员郑某某以及另外两名销售人员均在现场，二原告提供的上述书面材料显示的三份视频录制时间2015年7月7日为二原告打印错误，视频录制时间实际应为2015年7月17日，证明按照被告销售人员销售时的陈述，1904室与二原告购买的1504室房价应当是一致的，实际上，1904室房价比1504室房价低22000元，同时证明被告外墙广告买房送嫁妆；3、某某微信截屏书面材料五张，证明2015年5月23日至2015年7月14日，被告售房相关优惠活动都是一致的，均为买房送嫁妆，嫁妆的具体内容就是指价值20000元的家电。
被告的质证意见是：1、对证据1的真实性无异议，合同附件四：合同补充协议第12条明确约定被告工作人员的口头承诺是无效的，应以双方签订的书面材料为准；2、对证据2的真实性无异议，但为二原告私下录制，未经过被告同意。在视频中，二原告陈述二原告的弟弟再买房子，对被告工作人员进行误导，视频录制日期应为2015年7月7日，双方合同签订日期是2015年7月14日，视频录制在前。被告无法确定视频是否经过剪切或内容删除；3、对证据3的真实性无法确定，某某是被告开发的楼盘，但某某微信号并非被告注册。
被告提交的证据为：编号为118-1、118-2、107、105、126商品房定购协议各一份，其中，编号为118-1、118-2的协议为二原告与被告签订，编号为107、105、126的协议为被告与三个案外人分别签订，证明2015年7月14日，二原告与被告就涉案房屋签订了定购协议，协议已明确约定房价为790000元，二原告不享受其他优惠。2015年8月6日，被告不知二原告起诉，二原告至被告售楼处领取了电动车一辆。二原告诉称的1904室与501室房屋，为被告与案外人分别于2015年6月4日、2015年5月27日签订的编号为107、105定购协议所涉房屋，上述两份协议签订时间均早于二原告与被告所签定购协议，协议签订时间不同，优惠活动也不一样。2015年9月13日，被告与案外人就302室房屋签订编号为126定购协议，促销活动与原告购房时也不一样。
二原告的质证意见是：对于编号118-1定购协议，二原告对协议第二条第2项最后手写的“商业贷款该户不享受其他优惠活动”有异议，对协议其他部分真实性无异议。上述第二条第2项最后手写部分为被告后来自行添加，二原告并不知情，且未经二原告按手印确认。如果二原告明确知道或者被告明确告知20000元优惠已抵房款，应当明确予以注明，而不是仅写商业贷款该户不享受其他优惠活动。对于编号118-2定购协议，同对编号118-1定购协议质证意见，另补充：118-2定购协议第二条第2�最后手写部分与118-1定购协议第二条第2项最后手写部分内容顺序颠倒，再次证实手写内容是被告后来自行添加的。对于编号107、105定购协议，二原告均无异议，该两份协议第二条第2项最后均有手写部分，均为被告后来自行添加。该两份协议可以看出1904室和501室房屋总价款，1904室房屋也办理了商业贷款。对于编号126定购协议，该协议所涉房屋促销活动确实有变更，与本案无关联性。
本院经审查后认为，对于二原告所举证据1、2，被告对其真实性均无异议，上述证据形式与来源合法，其内容与本案具有关联性，均可以作为定案依据。关于二原告所举证据2，双方当事人对三段视频录制时间虽有争议，但无论视频录制于7月7日或7月17日，均不影响该证据的证明目的。对于二原告所举证据3，被告对其真实性无法确认，因该证据系打印件，且二原告未提供其他证据�以佐证，本院不予采信。对于被告所举编号118-1、118-2定购协议，二原告对两份协议其他部分真实性均无异议，仅对编号118-1协议第二条第2项最后手写的“商业贷款该户不享受其他优惠活动”与编号118-2协议第二条第2项最后手写的“该户不享受其他优惠活动，商业贷款”有异议，认为上述两处手写部分为被告后续自行添加。本院认为，上述两处内容虽为手写，但均位于双方协议正文，原告钱某某亦在协议正文最下方签字确认，经本院释明，二原告对其主张的手写部分系被告后续自行添加明确表示不申请鉴定，且未提供其他证据予以佐证，故本院对上述两处手写部分予以认定，对该两份协议均予以采信。对于被告所举编号107、105商品房定购协议，二原告均无异议，本院予以确认。对于被告所举编号126商品房定购协议，二原告认为与本案无关联性，因该协议系被告与案�人签订，与本案关联性不足，本院不予确认。
根据双方当事人无异议的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实：二原告系夫妻关系。2015年7月14日，原告钱某某（买受人）与被告（出卖人）签订编号为118-1、118-2商品房定购协议各一份，协议均约定买受人自愿购买出卖人开发的坐落于二环北路“某某二期1#2#楼”住宅小区1单元1504室房屋，预售建筑面积为123.86平方米，房屋总价款为790000元。编号118-1定购协议第二条第2项最后手写：“商业贷款该户不享受其他优惠活动”。编号118-2定购协议第二条第2项最后手写：“该户不享受其他优惠活动，商业贷款”。
上述两份商品房定购协议第四条均约定：除本协议全部内容的条款外，买受人获得的任何信息及承诺均系个人行为（包括出卖人单位工作人员的口头许诺和承诺），出卖人均不承担责任及履行义�。双方均同意，除已经形成的书面材料，其他任何口头的许诺和承诺均不具有法律效力，不能作为证据。
2015年7月15日，二原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同一份，双方约定被告将其开发的坐落于二环北路以南、某某花园以北、某某小区以东某某二期第1、2幢1单元1504室房屋出售给二原告，建筑面积共123.86平方米，套内建筑面积100.15平方米，房屋总价款为790000元。合同签订后，二原告向被告支付了涉案房屋的全部房款。
二原告与被告双方在签订的商品房买卖合同附件四：合同补充协议第12条约定：除本协议全部内容的条款外，买受人获得的任何信息及承诺均系个人行为（包括出卖人单位工作人员的口头许诺和承诺），出卖人均不承担责任及履行义务。双方均同意，除已经形成的书面材料，其他任何口头的许诺和承诺均不具有法�效力，不能作为证据。
二原告与被告双方在签订的商品房买卖合同附件四：合同补充协议第13条约定：买受人已熟知了本协议，出卖人已在现场公示的本合同及附件的全部内容，并确认同意了全部条款；应买受人要求，出卖人已经就本合同及附件的全部条款做了相应的解释和说明，买受人对本合同及附件全部条款的含义及相应的法律后果已全部晓通并无异议。
另查明，被告开发的坐落于二环北路“某某二期1#2#楼”住宅小区1单元1904室房屋定购协议中约定的总房款为767932元，1单元501室房屋定购协议中约定的总房款为768000元。被告在销售房屋时广告购房送家电。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
本案中，原告钱某某与被告签订的编号为118-1与118-2两份商品房定购协议、二原告与被告签订的商品房买卖合同均依法成立并生效。双方签订的两份商品房定购协议以及商品房买卖合同均已通过书面形式明确约定了涉案房屋的总价款为790000元，故二原告向被告支付790000元系其履行合同义务的行为，被告受领并占有790000元房款亦系其依照双方约定应享有的权利。二原告要求被告退还22000元房款，其前提必须是双方对于合同价款的约定发生了变更。
关于二原告要求被告返还房屋差价款22000元的诉讼请求。首先，二原告未能提供证据证明双方已就合同价款变更为768000元。其次，二原告主张存在重大误解、被告存在欺诈行为、双方合同显失公平而要求变更合同，其应依法向人民法院或仲裁机构提出独立的变更合同的诉讼请求，并经人民法院或仲裁机构裁决合同变更后，才能作为确定被告应否返还房屋差价款的事实基础。在二原告未依法定程序变更合同前，其主张返还房屋差价款，事实依据不足。再次，即使二原告以重大误解、被欺诈或显失公平请求人民法院变更合同，其请求也不应获得支持。理由如次：第一，所谓重大误解，是指当事人因自己的过失导致对法律行为的性质、对方当事人、标的物种类、质量、规格、数量等合同内容有严重错误认识的情形。双方商品房买卖合同已对房屋总价款作出明确约定，且在签订商品房买卖合同前，双方签订的两份商品房定购协议均明确约定了与最终签订的商品房买卖合同一致的房屋总价款，二原告并未提供证据证明其对价格数额存在错误认识从而作出了错误的意思表示，故二原告主张的重大误解证据不足，本院不予采信。第二，关于二原告主张的被欺诈问题，所谓欺诈，是指一方当事人以虚构事实或隐瞒真相的方式，诱使他人作出错误的意思表示的行为。房屋的价款，系双方重要的权利义务，是双方通过协商确定的将来用于履行的支付或受领的房屋对价，并非买受人在协商、确定房屋价格时所要考虑的房屋构造、位置、装饰装修、所附设备等影响房屋价款的房屋自身存在的基础因素。该价款是双方协商的结果，而不是协商的前提事实。1504室和1904室商品房作为不同的特定物，即使在被告的计价规则上应当一致，但其最终价格仍取决于买受人与被告的协商情况。同样，作为不同的特定物，被告与他人就1904室房屋约定的价款数额如何，并不是影响1504室房屋价款的基础因素，被告在与二原告就1504室房屋价款进行协商时，也不负有告知二原告其与他人就1904室房屋约定的价款数额的义务。因此，二原告主张被告欺诈，证据不足，本院不予采信。第三，关于原告主张的显失公�的问题。显失公平需合同双方权利义务明显违反公平、等价有偿的原则，本案中，涉案房屋约定总价款为790000元，即使二原告主张的价款差距22000元确实存在，该数额相较790000元而言，亦不足3%，不应认定为显失公平，故二原告主张的显失公平亦证据不足。实际上，二原告要求退还差价款22000元，仅提供了视频光盘一张及视频对应文字书面材料一份予以证明。上述证据仅能证明被告出售的1904室房屋价格、被告工作人员承认15楼与19楼价格应当一致，但应然并不等于实然，双方协商一致并签字确认的合同才是确定双方具体权利义务并由双方应当遵照履行的依据。根据双方签订的两份商品房定购协议第四条及商品房买卖合同附件四：合同补充协议第12条约定，被告工作人员对房价的陈述及解释不具有法律效力，不能作为证据，双方的权利义务应以已经形成的书面材料�准。因此，二原告提供的证据并不能对抗双方签订的书面合同，不能证明二原告的主张。综上，二原告主张诉争合同系因其重大误解、被欺诈而签订，且显失公平，从而要求退还22000元，事实依据不足，本院不予支持。
关于二原告要求被告给付家电优惠款20000元的诉讼请求，二原告主张被告尚未向其履行赠送家电优惠款20000元的义务，被告抗辩称其已将承诺赠送给二原告的家电优惠款20000元折抵房款，并提供了双方签订的两份商品房定购协议予以证明。本院认为，首先，根据相关法律规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。本案中，被告关于买房送家电的广告应为要约邀请，未经双方协商一致确认并载入合同，不是被告应当履行的合同义务。其次，被告虽自认其有该承诺，但又表示系将该承诺折抵部分房款后才最终确定了双方签订的合同中的价款�额，故该“承诺”并非双方最终确定的合同中的承诺，而是双方协商过程中的考量因素。再次，从双方签订的商品房定购协议内容可以看出，双方已通过书面形式明确约定该户（二原告）不享受其他优惠活动。故二原告主张被告给付家电优惠款，无事实依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：
驳回原告钱某某、王某的诉讼请求。
案件受理费510元，由二原告负担（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上�状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。上诉人同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省徐州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省徐州市中级人民法院；开户行：中国建设银行徐州永安支行；帐号：32×××02；开户行地址：徐州市建国西路85号）。
审 判 长 匡 伟
审 判 员 林佳锟
人民陪审员 孙敦岭
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 高丽丽