浙江省嵊州市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0683民初10069号原告：竹毓敏，女，1954年1月5日出生，汉族，住嵊州市。委托诉讼代理人：卢志高，上海融孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：商哲峰，上海融孚律师事务所实习律师。被告：中国银行股份有限公司嵊州支行，住所地：嵊州市剡湖街道东南路1号。法定代表人：柯燕红，行长。委托诉讼代理人：薛钱江，系公司员工。委托诉讼代理人：应胜南，浙江计然律师事务所律师。原告竹毓敏与被告中国银行股份有限公司嵊州支行（以下简称中国银行嵊州支行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告竹毓敏的委托诉讼代理人卢志高、商哲峰，被告中国银行嵊州支行的委托诉讼代理人薛钱江、应胜南均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告竹毓敏向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即将嵊州市官河路686号、艇湖路152号的店面房进行修复；2.请求判令被告承担自逾期交房之日起至2017年9月30日期间的房屋租金及滞纳金共计48392元；3.请求判令被告赔偿2017年10月1日至房屋修复之日止的租金损失（暂自2017年10月1日起计算至2017年11月26日止的租金为14991元）；4.请求判令被告承担本案诉讼�用。审理中，原告明确具体的修复项目为：(1)要求屋内安装吊顶，使用白色石膏板并粉刷；(2)将破损墙面修复，修整到平整状态，并刷白；(3)将松动、破损严重的地砖进行更换；(4)要求重新接上电箱，屋内可以正常通电，接上4盏灯进行照明。原告竹毓敏主张的事实和理由：被告于1999年起承租原告所持有的位于嵊州市店面房（一层，两间，建筑面积84.14平方米）作为其营业网点使用，双方期间共签订四份房屋租赁协议。2012年9月14日，双方签订最后一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限至2017年6月30日止，最后一年租金为96000元，被告交还房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋正常使用。合同到期后，被告没有按时退房，至2017年9月30日拿到钥匙后，原告发现被告虽腾空房屋，但被告在拆除房内装修时�坏了房屋的地面、墙面、承重墙等主体结构，被告改造时所安装的卷闸门无法正常关闭，并擅自拆除房内配电箱造成屋内断电，房屋无法正常使用，不符合合同约定的交房条件。原告与被告交涉多次要求修复或赔偿，但其一直推诿，至今仍未修复房屋。原告认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效，现被告的行为已违反双方2012年所签订合同第七条第二款和第十条第二款、第三款的约定，理应承担违约赔偿责任。且按照《合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百三十五条、《民法总则》第一百七十九条，《民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条等法条的相关规定，被告应履行其修复房屋的义务。为此，原告诉至法院，请求判如所请。被告中国银行嵊州支行答辩�：请求驳回原告的全部诉讼请求。具体理由为：1.答辩人已按约按期通知原告接收房屋，未及时接收房屋的责任在原告自己。自1999年起，答辩人即租赁了原告及其他三户房东的房屋，用于开办剡湖支行。后经多次续租，每次续租，原告均提出比其他房东高得多的租金要求，答辩人为减少损失多次答应原告要求。因不堪负担，答辩人决定本次租赁到期后不再续租。在租赁期限届满前，答辩人已多次口头通知原告不再续租，要求其按期收回房屋。原告坚持要求答辩人续租。答辩人工作人员于2017年6月29日发短信给原告，再次催告原告办理移交、接收手续，但原告以其在乡下、外地等为由不接收房屋。2.原告已于2017年7月11日接收房屋。该日，原、被告双方在原告的新剡湖支行商谈交房事宜。该日傍晚，原告在剡湖支行打印两份房屋出租广告，要求答辩人去卷闸门外张贴。�辩人工作人员贝方胜张贴好后即发微信给张群芳，由张群芳转发给原告。原告在微信中对此进行了确认。原告委托答辩人张贴招租广告的行为，表明原告已经在行使所有权和管理权，应当视为其已经接收房屋。同年9月30日，原告委托徐学萍向被告领取了钥匙。3.答辩人交付的房屋符合合同约定。案涉房屋起租于1999年，故交付的房屋应当考虑的是1999年的状况和历次租赁合同的约定。历次租赁合同约定交付标准为“除地面、墙面、顶面固定装饰和卷闸门之外，装潢材料归乙方自行处理”（1999年合同），“除地面、墙面、顶面固定装饰和卷帘门、卫生设施之外，乙方有权将添附财产拆除或协商折价归甲方或续租者所有”（2004年合同）、“甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。�收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应于15日内向对方主张”（2009年合同）、“乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置”（2012年合同）。案涉房屋现状符合上述任何一份合同的约定。至于原告质疑的质量问题，本身即属于房屋经使用、拆除装修后的现状，并非答辩人损坏。除原告外，其他三户房东早已按期收回房屋，未对交付质量提出任何异议，也足以说明答辩人承租期满时的房屋符合合同约定状态。因此，原告置答辩人的通知于不顾，拖延接收房屋，相关责任应由原告自行承担。原告的诉讼请求没有事实依据，应当予以驳回。原告�证明其主张向本院提供了以下证据：证据1.2004年、2009年、2012年的房屋租赁合同各一份，证明原、被告之间的权利义务关系及租赁期满后的交房标准和违约责任。证据2.房产证一本，证明案涉房屋系原告合法所有，房屋租赁合同合法有效。证据3.照片一组共6页，证明案涉房屋破坏严重，柱子大理石贴面没有恢复原状，被告将屋内配电箱拆除，改成三相电后没有恢复成两相电，至今未通电。证据4.短信、微信截图一组共4页，证明被告一直拖延与原告进行房屋交还事宜。证据5.与被告石副行长的短信记录，证明原告就交房事宜在向被告主张权利，被告提出的7月11日已经交付房屋的事实不能成立。被告质证认为，对证据1的三性无异议，其中2004年合同最明确约定了房屋交还时的标准，合同未约定拆除后要进行恢复或重新装修。对证据2没有异议。对证据3，照片本身是原告代理人拍摄的，不知道是何时何地拍的。房屋交房标准应以合同为准，原状应当由原告举证证明。对证据4中，被告陶副行长的电话不是原告提供的电话，这些短信不是发给陶副行长的；对微信的本身没有异议，但是原告提供的微信内容有删改，不完整，被告将提供完整的微信记录，其中有原告委托被告张贴招租广告的内容。微信内容中，原告的要求并不明确。据了解，原告是要被告重新安装卷帘门，并以此一直拒绝收房。第三段语音，原告没有打印出来，但内容是原告委托他人来拿钥匙。对证据5，短信内容不能表明石副行长认可原告的意见，不能达到原�的证明目的。被告为证明其抗辩内容向本院提供了以下证据：证据6.被告张姓工作人员与原告的短信记录，证明2017年6月29日发短信催收原告收房，原告进行了回复的事实。证据7.微信记录一组、收取钥匙收条一份，该微信记录比原告提供的微信记录完整，多了2017年7月11日-12日原告要求被告张贴招租广告的内容和2017年9月30日开始原告委托他人接收钥匙并拒绝接收全部钥匙的事实。证据8.原、被告1999年租赁合同和与另外三户的租赁合同，证明1999年合同的交房标准以及在被告装修经营后，原告单独不停加房租、另三户早已收房的事实。原告质证认为：对证据6的真实性没有异议，原告的回复�背景是，双方就房屋恢复原状、赔偿等问题多次在协商，但是在谈的过程中，被告发这个短信，原告比较生气。对证据7，原告不是故意删减的，也没有委托被告人员张贴招租广告，从8月5日的语音看，被告也没有按约交房。原告确实委托他人来拿过钥匙，原告拿钥匙是为了查看下房屋是否已经恢复，结果被告一次性交还了钥匙。原告跟陶副行长联系过，他是代表银行的，后来又是办公室张主任联系的，联系人员换过多次，一直在推诿。对证据8，租房过程是事实的，但是1999年的合同已经履行完毕，不能按照99年的合同内容履行；原告对其他租户的合同三性均有异议。本院认证认为，被告经质证对证据1、2没有异议，本院对该两组证据予以采信。被告经质证对证据3的关联性提出了异议，庭后本院组织双方一起对租房进行了勘查，亦�摄了一些照片，可以明确原告提供的照片确实是租房现场照片，对该组证据本院予以采信，但是需要明确的是卷帘门因政府道路改造已经由政府进行更换，故照片中的卷帘门已经更换。证据4中，短信发给谁无法确定，也没有短信回复内容，对该证据本院不予采信；与被告提供的记录相比较，原告提供的微信记录并不完整，对该证据本院不予采信。对证据5，被告对该短信真实性并无异议，对该证据本院予以采信。原告经质证对证据6、7的真实性没有异议，对该两组证据本院予以采信。证据8，原告对其中99年租赁合同本身没有异议，对该证据本院予以采信；房屋情况不同，因三户租赁合同中的约定与本案无关，对这些租赁合同本院不予采信。根据当事人陈述及本院采信的证据，本院认定事实如下：自1999年起至2017年，被告一直租赁了原告所有的位于嵊州市的房屋用以开办剡湖支行。期间，双方签订了多份租赁合同。最后一份租赁合同于2012年9月14日签订，约定的租赁期间为2012年7月1日起至2017年6月30日止。合同第七条第2点中载明，租赁期满后或因乙方责任导致退租的，乙方应自行拆除装修或添附的其他财产，且不得对房屋造成损坏；乙方如未自行拆除的，视为乙方放弃所有权，无偿归甲方所有；乙方拆除装修或添附物给房屋造成损坏的，由乙方据实赔偿。合同第十条载明了房屋交付及收回的验收标准，包括：1.甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态；2.乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方；3.乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存�物品，甲方有权处置。2017年6月29日，被告工作人员向原告发送短信，表示已将房屋内物品清空，场地恢复原状，已数次电话催告办理移交手续，现再次短信催告。原告回复要求对方做人要有底线，不要一错再错。2017年7月11日，双方再次进行了沟通。被告根据原告的要求在租房外张贴了招租广告。2017年9月30日，原告委托他人领取了房屋钥匙。经现场查勘，案涉房屋卷帘门已统一由政府部门重新安装，房屋部分墙面没有刷白，电箱已经拆除。本院认为，原、被告于2012年9月14日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在房屋租赁过程中，双方签订了多份租赁合同，对双方的权利义务关系进行了微调，就房屋收回的时间和标准等约定应以上述最后一次签订的租赁合同为准�原告主张被告没有按时退房，但从双方的陈述看，双方的主要争议在于拆除房内装修是否损坏了房屋而不是被告是否拒不腾退。那么，被告在早已搬迁完毕的情形下是没有理由拒不交回钥匙不予退房。租赁合同届满前，被告已通知原告收回房屋，原告也收到了该通知。原告于2017年7月11日也委托被告工作人员张贴了招租广告，并于2017年9月30日委托他人收取了钥匙。在庭审中，原告也陈述收到通知后，因人在杭州，身体也不好，故不能及时进行验收。据此，被告不存在逾期退房的情形，原告主张的逾期交房的租金及滞纳金的诉请不能成立。从双方的陈述和举证可知，原告一直对腾退完毕后的房屋现状不满意，并要求被告修复或赔偿。租赁期限届满后，根据合同约定，被告应自行拆除装修或添附的其他财产，且不得对房屋造成损坏；应当保持房屋及设施、设备的完好。其中，合同中并未约定在拆除装修后需要重新装修或恢复原状。经现场查勘，确有部分墙面没有刷白、个别地砖有松动、电箱缺失等情形存在，但是总体上尚未达到损坏房屋的程度，也并不影响原告的再次出租。上述房屋情形也不能构成原告拒绝接收房屋的理由。租赁期满后，被告拆除电箱导致房内设施、设备的缺失，原告主张重新接上电箱并安装电灯的主张符合合同约定，应予支持。但这尚不足以阻却他人承租房屋。若真有他人有意承租，原告也尽可自行修复再向被告要求赔偿。故，原告所谓的租金损失主要并非被告逾期交房或损坏房屋造成的。考虑到被告拆除电箱的行为确有不当等因素，本院酌情确定被告赔偿原告损失5000元。另，原告主张被告将案涉房屋用电改为了三相电，要求改为二相居民用电，但并无相应证据佐证。被告在庭审中陈述承租时就是三相电，庭后又书面更正为案涉房屋现在是二相居民用电，因原告未交纳电费，故没有电。案涉房屋之前的用电情况和目前的用电情况均无法查清，根据双方陈述可能也无需在变更用电，故对该用电问题本院不予处理。综上，本院对原告诉请中合法有据部分，依法予以支持，对于其余部分依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、中国银行股份有限公司嵊州支行于本判决生效之日起十日内对竹毓敏所有的位于浙江省嵊州市官河路686号、艇湖路152号房屋的电箱进行重新安装，并安装简易照明灯4盏。二、中国银行股份有限公司嵊州支行于本判决生效之日起十日内赔偿竹毓敏损失5000元。三、驳回竹毓敏的其余诉讼请求。案件受理费1386元，减半收取693元，由原告负担640元，由被告负担53元。被告负担部分款项限被告于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  潘伟二〇一八年二月二十八日书记员  竹羊附�关法条：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的�果。?*MERGEFORMAT?12??*MERGEFORMAT?11?