浙江省宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0212民初11586号原告：忻胜忠，男，1962年10月14日出生汉族，无固定职业，住宁波市鄞州区。委托代理人：王向宇，浙江和义观达律师事务所律师。被告：宁波市鄞州区东钱湖镇前堰头村股份经济合作社（统一社会信用代码为91330201MA2AEGP17F）。住所地：宁波市鄞州区东钱湖镇前堰头村*号。法定代表人：林永亮，该合作社社长。委托代理人：蔡祖红，浙江红邦律师事务所律师委托代理人：赵海斌，浙江红邦律师事务所律师。原告忻胜忠为与被告宁波市鄞州区东钱湖镇前堰头村股份经济合作社（以下简称前堰头经济合作社）土地租赁合同纠纷一案，于2016年12月8日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理，依法由审判员ＸＸ适用简易程序，于2017年1月6日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院转为适用普通程序，于2018年3月13日再次公开开庭进行审理。原告忻胜忠及其委托代理人王向宇，被告前堰头经济合作社的委托代理人蔡祖红、赵海斌均到庭参加诉讼，证人项某出庭作证。审理中，本院根据原告忻胜忠的申请，委托浙江中瑞工程管理有限公司对涉案土地平整工程量造价进行鉴定。本案现已审理终结。原告忻胜忠起诉称：2005年12月1日，原、被告签订《山地承租协议》一份，约定由被告向原告提供山夹岙沿沟一带20亩空荒山地（按实际丈量为准），由原告承租发展或开发旅游和企业新的经济发展模式，约定承租期限为30年，从2005年12月1日至2035年11月30日，并就其他相关事项作了约定。合同签订后，为了开发土地，原告清理了承租土地，将种植在其上的毛竹进行清理，挖掘了土地。后原告将上述土地出租，建造厂房用于旅游经济开发。2013年，因土地无合法使用权，上述土地上的建筑被政府职能部门认定为违章建筑并被强行拆除。2016年，原告被承租人起诉，经调解后，赔偿了150000元。现请求判令：1、确认原、被告签订的土地租赁合同无效；2、被告返还租金29900元；3、被告退还押金20000元；4、被告赔偿经济损失371500元（变更后的诉讼请求）。被告前堰头经济合作社答辩称:原、被告书面约定由原告租赁被告的土地发展旅游业，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。即便租赁合同无效，原告擅自转租第三方，私自搭建，由此产生的损失不应由被告承担。原告仅交纳押金10000元，其在未经被告同意的情况下擅自平整土地，运走大量土壤和植被，从中获利，不存在平整费用损失。原、被告签订的合同仅涉及9亩左右土地，原告与案外人超出面积擅自扩建。原告与案外人就损失问题达成调解协议，未经法院审判，不能作为主张损失的依据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告忻胜忠为证明诉讼主张，向本院提交以下证据：1、山地承租协议一份，拟证明原告租赁被告的土地用于经营的事实；2、暂收条一份、收据两份、证明一份，拟证明原告向被告支付土地租金29900元和押金20000元的事实；3、收款收据一组，拟证明原告为平整土地支付的费用；4、民事调解书一份，拟证明原告向次承租人邬黎明赔偿损失150000元的事实。被告前堰头经济合作社为证明诉讼主张，向本院提交更正说明一份，拟证明原告交纳押金10000元的事实。上述证据，原、被告的质证意见及本院的认证意见如下：被告对原告提交的证据1无异议，但认为合同约定由原告租赁土地发展旅游开发的新型农业；对证据2的暂收条、收据无异议，对证明的形式真实性无异议，但对内容有异议，认为系村文书疏忽出具，押金并非20000元，仅有10000元；对证据3的收据有异议，认为非正规发票，也无法证明收款项目；对证据4的真实性无异议，但认为次承租人的损失未经法院审查，不予认可。本院认为，原告提交的证据1具有真实性、关联性，本院予以认定；证据2暂收条、收据均真实合法，与本案具有关联，本院予以认定，证明系被告所在的村民委员会出具，在无其他相反证据的情况下，本院予以认定；证据3系收款收据，部分连号，无其他证据印证其真实性，故不予认定；证据4系本院调解书，真实合法，与本案具有关联，本院予以认定。原告对被告提交的证据的形式真实性无异议，但对关联性不予认可，认为应当以前一份出具的证明为准。本院认为，该份证据系被告出具，无其他证据印证其内容真实性，不足以推翻原告提交的前堰头村村民委员会出具的证明，故不予认定。审理中，原告忻胜忠申请证人项某出庭作证，证人项某在庭审中陈述：我和原告仅是朋友关系。2009年6月至8月，原告将平整土地的工作包给我做，未签订协议，平整土地花费529000元，修整下水道大概花了63000元，平均每亩地约20000元至30000元费用。当时原告先将费用给我，我再付给请的挖掘机、拖拉机驾驶员，分期付款，挖掘机大约一个小时120元，一天一般工作8个小时，一次性平整的，收据是挖掘机主出具的，我不清楚挖掘机和修整下水道包工人的姓名，有时费用是原告自己付的，有时是我付的。原告对证人证言无异议，被告对证人证言有异议，认为证人陈述不知道包工人的姓名，证言证明力较低。本院认为，证人项某虽与本案无明显利害关系，但其证言系孤证，无其他证据印证其真实性，故本院不予采信。审理中，本院调取了本院（2016）浙0212民初9285号案卷中相关材料（均系邬黎明提供），其中包括原告与邬黎明签订的《土地承租协议》一份、租金收条一份、银行转账凭证一份、原宁波市江东区人民法院（2015）甬东民初字第258号民事判决书一份、宁波市国土资源局的土地行政处罚告知书一份、宁波市国土资源局催告书一份、责令限期改正通知书一份、罚没款专用票据一份。原、被告均对本院调取的证据无异议，本院予以认定。审理中，本院委托浙江中瑞工程管理有限公司对涉案土地平整工程量进行造价鉴定，鉴定造价结论：挖方考虑全部外运，填方不考虑计入，工程造价为350227元（其中排水管费用为63723.04元）；挖方考虑全部场内短驳回填，剩余填方不考虑计入，工程造价为221117元（其中排水管费用为63723.04元）。原、被告均对造价结论有异议，原告认为土方全部外运，没有回填，被告认为鉴定结论不客观，不能作为定案依据。本院认为，本院委托的鉴定机构派鉴定人员多次到涉案土地现场踏勘测量，鉴定程序合法，依据较充分，在双方均无充分反驳证据的情况下，本院予以认定。综上，根据当事人对事实的陈述以及本院确认的有效证据，本院确认本案事实如下：2005年12月1日，忻胜忠与前堰头经济合作社签订《山地承租协议》一份，约定前堰头经济合作社向忻胜忠出租山夹岙沿沟一带20亩空荒山地（按实际丈量为准），用于发展或开发公司（合同中笔误为“工资”）、旅游和企业新的经济发展模式，承租期限为30年，自2005年12月1日至2035年11月30日，由双方共同负责审批山地承租中的有关手续（包括搭建旅游用房的审批）；合同签订后的第一至五年内每年每亩租金1000元，第六年至第十年为每年每亩租金1500元，第十一年至期满为每年每亩租金2000元；在承租期内，忻胜忠必须根据市场经济的规律，客观合理的选项并在承租期内以营业执照的主营和兼营范围，如违规经营，所引发的工商及其他方面纠纷所产生的后果均由忻胜忠自己负责；忻胜忠负责承租期内所有工程内容和辅助设施的经济费用的支出；等等。2005年11月22日，忻胜忠向前堰头经济合作社交纳押金20000元、土地租赁费10000元。2013年1月23日，忻胜忠又交纳土地租赁费19900元。2009年，忻胜忠对上述承租的土地进行清理平整。2010年10月1日，忻胜忠将上述土地转租给案外人邬黎明等人，双方签订了山地承租协议一份，约定租赁期限自2010年10月1日至2025年9月30日，用于发展或开发公司、旅游和企业新的经济发展模式，由出租方承租方共同负责审批土地承租中的有关手续（包括搭建厂房和旅游用房的审批），等等。后邬黎明在上述土地上建造了厂房等建筑，开办企业（宁波宏超水泥制品有限公司）。2013年7月，邬黎明在上述土地上的建筑物被政府职能部门强行拆除。2016年，邬黎明向本院起诉，要求忻胜忠退还租金250000元，赔偿损失200000元。双方在本院主持下达成调解协议，由忻胜忠赔偿邬黎明损失150000元。另查明，案外人张开雄于2015年1月20日向原宁波市江东区人民法院起诉邬黎明，要求邬黎明支付工程款591958.5元（在涉案租赁土地上建造的厂房工程），该院审理认定涉案工程款为1102958.5元，判令邬黎明向张开雄支付剩余工程款342958.5元。本院认为，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。合同内容违反法律、行政法规的强制性规定的，应当无效。本案中，被告未办理有关审批手续，将农村集体土地出租给原告用于开发公司等非农用途，双方签订的土地租赁合同违反土地管理法的效力性强制性规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告签订的土地租赁合同无效，被告应当向原告退还押金，故对原告要求退还押金20000元的诉讼请求，本院予以支持。被告主张只收取原告10000元押金，但其仅提供了其单方出具的情况说明，未提交其他证据加以印证，难以反驳其村委会向原告出具的20000元押金证明，本院难以采信。原告已实际占有使用涉案土地并转租他人，合同虽然无效，但其也应当向被告支付占有使用费，故对原告要求被告返还租金29900元的诉讼请求，本院不予支持。关于本案争议焦点即损失数额问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告关于其将挖掘的土方全部外运的主张，未举证证明，被告关于原告将挖掘的土方出卖获利的主张，亦未举证证明，双方虽对本院委托形成的评估意见持异议，但均未提交反驳证据，在此情况下，本院只能参考评估意见确定损失数额。根据评估意见，全部挖方考虑全部外运，填方不考虑计入，工程造价为350227元（含排水管费用63723.04元），挖方考虑全部场内短驳回填，剩余填方不考虑计入，工程造价为221117元（含排水管费用63723.04元），本院酌情确定平整土地费用为280000元（含排水管费用63723.04元）。原告将涉案土地转租给案外人邬黎明用于其开办工厂，邬黎明被拆除厂房的损失达1000000元以上，其在与原告的赔偿诉讼中作出了一定让步，原告在本院主持下调解赔偿邬黎明损失150000元，数额合理，且原告与案外人邬黎明签订的土地租赁合同中关于土地用途的约定与原、被告签订的土地租赁合同一致，原告并未扩大土地转租用途，被告在出租涉案土地给原告时应当预见会导致该损失，原告据此向被告主张该部分损失符合法律规定，本院予以支持。被告作为出租方，应当明知农用地不得未经审批出租用于非农用途，原告作为承租方，在合同明确约定应当由原、被告共同申请审批的情况下擅自转租他人建造厂房，也存在一定过错，综合考量双方的过错程度，本院酌情确定由被告赔偿原告损失的50%。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告忻胜忠与被告宁波市鄞州区东钱湖镇前堰头村股份经济合作社签订的土地租赁合同无效；二、被告宁波市鄞州区东钱湖镇前堰头村股份经济合作社向原告忻胜忠退还押金20000元、赔偿损失215000元，合计235000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。三、驳回原告忻胜忠的其他诉讼请求。案件受理费7621元，由被告宁波市鄞州区东钱湖镇前堰头村股份经济合作社负担4249元，由原告忻胜忠负担3372元；评估费11099元（原告忻胜忠已预交），由被告宁波市鄞州区东钱湖镇前堰头村股份经济合作社负担6189元，由原告忻胜忠负担4910元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长 王 刚人民陪审员 蔡 静人民陪审员 卢昌琴二〇一八年三月十九日代书 记员 俞 霜?????9?