青海省西宁市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）青01民终893号
上诉人（原审被告）：青海首源商贸有限公司，统一社会信用代码×××，住所地青海省西宁市城西区西关大街57号水电大厦5楼。
法定代表人：郭丽红，该公司总经理。
委托代理人：蒋郁，青海西海律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：青海晟辉物业管理有限公司，统一社会信用代码×××，住所地青海省西宁市城西区五四大街58号（鼎安新城1号楼）。
法定代表人：郭丽红，该公司总经理。
委托代理人：张鹏飞，公民身份号码：×××，男，汉族，1991年2月1日出生，青海晟辉物业管理有限公司商场经理，住西宁市。
被上诉人（原审原告）：朱敌，身份号码×××，男，汉族，1994年3月19日出生，个体工商户，住西宁市。
委托代理人：耿琳，青海君剑律师事务所律师。
朱敌因与青海首源商贸有限公司（以下简称”首源商贸公司”）、青海晟辉物业管理有限公司（以下简称”晟辉物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年1月22日诉至西宁市城西区人民法院，请求判令：首源商贸公司、晟辉物业公司退还租金18609.20元、物业费11373.32元、保证金3500元，赔偿商铺装修损失9500元、解除其分别与首源商贸公司、晟辉物业公司之间的租赁关系及物业管理协议，并承担本案诉讼费。该院于2018年4月17日作出（2018）青0104民初324号民事判决，宣判后首源商贸公司、晟辉物业公司均不服，向本院提起上诉。本院决定受理后，依法组成合议庭，并于2018年6月6日依法公开开庭审理了本案，首源商贸公司的委托代理人蒋郁，晟辉物业公司的委托代理人张鹏飞，朱敌的委托代理人耿琳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明，2017年首源商贸公司面向社会发出青海西宁皮草城《招商政策》广告，报名联系人为居先生、钟先生。广告称青海西宁皮草城于9月份开业，第一年租金平均价43元每平方米，送三个月租金；物业管理费加暖气费13元每平方米；合同签三年；考察费：交1500元／3天，包来回机票，如签合同抵房租，有意向交定金20000元，签合同可抵房租21500元，同时付50％房租，余租金12月底前付清。2017年9月26日，朱敌母亲朱文玲代朱敌向晟辉物业公司交纳皮草城意向金10000元，晟辉物业公司将该意向金转交给首源商贸公司，首源商贸公司出具收据加盖了财务专用章。2017年10月10日，朱敌与晟辉物业公司就西宁市城西区五四大街58号三层314号商铺签订《青海鼎安海宁皮草城物业管理协议》《青海鼎安海宁皮草城治安、消防安全责任书》。2017年10月14日，朱敌母亲朱文玲代朱敌向晟辉物业公司交纳半年房屋租赁费18448元、物业费14212元、保证金3500元，共计36160元。2017年10月，西宁市城西区建良服装城要求朱敌签署《鼎安海宁皮草城商铺租赁合同》，朱敌未签字。2017年10月3日，西宁市城西区建良服装城市场办公室发出《商户告知书》，限定各商户在2017年12月3日签订租赁合同。2017年11月29日，西宁市城西区建良服装城市场办公室发出《通告》，2017年12月3日要与各商户签订合同，合同期限为一年。2017年12月12日，朱敌搬离商铺。一审法院另查明，朱敌自2017年10月1日起使用该商铺至2017年12月12日结束，共计两个月另十二天。实际使用商铺租金：45元/㎡/月×91.1㎡×2个月+45元/㎡/月×91.1㎡÷30天×12天﹦8191元+1639.8元﹦9838.8元。实际使用商铺物业费：13元/㎡/月×91.1㎡×2个月+13元/㎡/月×91.1㎡÷30天×12天﹦2368.6元+470.08元﹦2838.68元。庭审中，对以上计算方式和数额首源商贸公司、晟辉物业公司均不持异议。原审法院再查明，2017年10月13日，首源商贸公司与钟龙军、张瑞、居建良、施建兴签订《商铺租赁合同》，首源商贸公司将青海兴鼎安房地产开发有限公司交由其经营管理的位于西宁市城西区五四大街58号1-3层、建筑面积7600㎡的商铺出租给四人，用于经营皮草系列产品，租期自2017年10月1日至2020年9月30日。
原审法院认为，虽然朱敌与首源商贸公司之间没有签订商铺租赁合同，但首源商贸公司收取了朱敌的租金，将商铺交由朱敌使用，附随签订了《青海鼎安海宁皮草城物业管理协议》《青海鼎安海宁皮草城治安、消防安全责任书》，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二条”当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的'其他形式'订立的合同。但法律另有规定的除外。”双方租赁合同关系成立，可以视为合同已经实际履行。首源商贸公司理应依据约定与朱敌签订商铺租赁合同，但首源商贸公司没有履行义务，又将商铺租与了他人，对此纠纷的产生应负主要责任。因不能实现合同目的，朱敌撤出经营，合同已失去了继续履行的条件和必要，朱敌与首源商贸公司之间的租赁关系应予解除；继而朱敌与晟辉物业公司附随于朱敌和首源商贸公司之间租赁关系签订的《青海鼎安海宁皮草城物业管理协议》也无法履行，故朱敌要求解除《青海鼎安海宁皮草城物业管理协议》的诉讼请求，依法予以支持；朱敌主张首源商贸公司退还房屋租金18609.2元、保证金3500元，晟辉物业公司退还物业费11373.32元的诉讼请求，有事实和法律依据，且计算合理，予以支持。朱敌主张首源商贸公司、晟辉物业公司赔偿商铺装修费9500元的诉讼请求，其提交的证据不足以证明其主张，庭审中经释明，朱敌亦未申请鉴定，故不予支持。首源商贸公司认为与朱敌未建立正式的商铺租赁合同关系，其主体不适格的抗辩理由，于法无据，不予认定。遂依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十七条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、三款之规定，判决：一、解除朱敌与首源商贸公司租赁关系；二、解除朱敌与晟辉物业公司签订的《青海鼎安海宁皮草城物业管理协议》；三、首源商贸公司退还朱敌商铺租金18609.2元、保证金3500元，合计22109.2元，于判决生效后十五日内履行；四、晟辉物业公司退还朱敌物业费11373.32元。于判决生效后十五日内履行；五、驳回朱敌的其他诉讼请求，本案诉讼费875元，减半收取计437.5元，由朱敌负担50元、首源商贸公司负担260元、晟辉物业公司负担127.5元。
宣判后，首源商贸公司、晟辉物业公司均不服，向本院提起上诉。首源商贸公司上诉称，其与朱敌不存在租赁关系，故其不应承担退还租金及保证金的责任，请求撤销一审判决中退还租金及保证金的判项，依法改判驳回朱敌主张退还租金及保证金的诉讼请求。
晟辉物业公司上诉称：涉案商铺至今空置，朱敌单方搬离商铺的行为并不导致退还物业费，请求撤销一审判决中退还物业费的判项，依法改判驳回朱敌主张退还物业费的诉讼请求。
朱敌答辩称，一审判决正确，应予维持。
二审经审理查明，各方当事人对一审查明的基本事实不持异议，本院予以确认。
本院认为，朱敌与首源商贸公司之间虽未签订书面租赁合同，但朱敌将涉案商铺意向金支付给首源商贸公司，商铺租金亦交付给首源商贸公司，且该公司出具了加盖其财务专用章的收据，加之首源商贸公司提供的证据并不足以证明双方之间不存在租赁关系，故应认定朱敌与首源商贸公司之间存在事实上的租赁关系。因首源商贸公司将朱敌承租的商铺整体出租给居建良等四人，并要求朱敌与居建良等四人签订商铺租赁合同，首源商贸公司变更出租人的行为无合理依据，关于其上诉认为是替居建良等人代收租金的理由无证据证实，本院不予采信。对于物业费，作为业主应当按其实际享受的物业服务期间向提供物业服务的主体缴纳物业费，本案中，朱敌退还商铺后，再未享受物业服务，故对于其多余缴纳部分理应返还。首源商贸公司、晟辉物业公司所持上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费875元，由青海首源商贸有限公司、青海晟辉物业管理各负担437.50元；青海首源商贸有限公司预交的875元，予以退还437.50元，青海晟辉物业管理有限公司预交的875元，予以退还437.50元。
本判决为终审判决。
审判长张敏娟
审判员韩雪梅
审判员林建平
二○一八年六月六日
书记员马晓瑞