内蒙古自治区兴安盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内22民终201号
上诉人（一审原告、反诉被告）阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区阿尔山市。
法定代表人张斌旺，总经理。
上诉人（一审原告、反诉被告）阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司伊尔施商业步行街项目部，住所地内蒙古自治区阿尔山市。
负责人李晓多，项目经理。
二上诉人共同委托代理人张斌，内蒙古有初律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）李淑艳，女，1963年11月18日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区阿尔山市。
委托代理人张明峰，内蒙古圣泉律师事务所律师。
上诉人阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司（以下简称碧海公司）、阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司伊尔施商业步行街项目部（以下简称碧海公司项目部）因与被上诉人李淑艳商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿尔山市人民法院（2014）阿民初字第215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月2日受理后，依法组成合议庭，并于同年3月22日公开开庭进行了审理。上诉人碧海公司、碧海公司项目部共同的委托代理人张斌，被上诉人李淑艳及其委托代理人张明峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2010年10月13日，李淑艳与兴安盟金鼎房地产开发有限责任公司（以下简称金鼎公司）签订售房协议一份，约定李淑艳购买金鼎公司开发建设的位于阿尔山伊尔施商业步行街商业综合楼A1座05半地下室一处，约定面积72.57平方米（以实际测绘面积为准），每平方米2，800.00元，并约定交房时间为2011年10月31日。2011年6月21日，李淑艳又与碧海公司、碧海公司项目部就上述房屋重新签订售房协议一份，约定面积为70.635平方米（以实际测绘面积为准），每平方米2，800.00元。李淑艳自2013年1月实际占有使用诉争房屋，至诉前尚欠碧海公司、碧海公司项目部房屋尾款40，417.00元。另查明，2011年11月28日，金鼎公司因逾期未年检被阿尔山市工商行政管理局吊销营业执照，该开发项目由碧海公司、碧海公司项目部转继承接。2012年10月10日，包括本案诉争房屋在内的阿尔山伊尔施商业步行街商住楼A座、B座，经内蒙古兴安盟住房和城乡建设局竣工验收。经阿尔山市泉绘房产测绘有限责任公司测绘，本案诉争房屋阿尔山伊尔施商业步行街商业综合楼A1座05半地下室实际测绘面积为71.81平方米。再查明，2010年10月13日、2011年6月21日，李淑艳分别与金鼎公司、碧海公司项目部签订售房协议，乙方签署为“李淑艳转李淑珍”、“李淑珍（李淑艳代）”字样，经核实，实际房屋买受人为李淑艳。
一审法院认为，李淑艳分别于2010年10月13日、2011年6月21日与金鼎公司、碧海公司项目部签订售房协议两份，均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。碧海公司、碧海公司项目部主张，至诉前李淑艳已实际占有房屋，且仍拖欠房屋尾款40，417.00元，李淑艳对此无异议，故对拖欠尾款事实予以确认，对碧海公司、碧海公司项目部要求李淑艳给付房屋尾款的请求予以支持。碧海公司、碧海公司项目部另主张李淑艳给付2012-2013年期间取暖费用，该主张应以交付房屋李淑艳实际入住为前提且李淑艳已获取暖利益为条件，碧海公司、碧海公司项目部自认自始未向李淑艳交付房屋，系李淑艳自行撬门入住，但李淑艳陈述其入住时间为2013年1月，根据阿尔山地区特殊的供暖期间（2012年10月至2013年5月），碧海公司、碧海公司项目部要求李淑艳全额支付取暖费与事实不符，对该项主张酌情予以维护1，000.00元。李淑艳要求碧海公司、碧海公司项目部支付逾期交房损失及卫生间装修费用的反诉请求，应归系于两份售楼协议的效力及协议履行等问题，两份售房协议均系双方当事人真实意思表示，协议签订时成立且生效。碧海公司、碧海公司项目部主张金鼎公司已于2011年11月28日吊销营业执照，其与李淑艳签订的协议由其是对交房时间的约定不可追及到碧海公司与碧海公司项目部，应当以后签订的协议为准。但碧海公司、碧海公司项目部的诉权应缘于金鼎公司与李淑艳之间的合同关系，其向法院主张尾欠房款的数额，以李淑艳向金鼎公司交付部分房款为依据，金鼎公司被吊销营业执照后，该项目转继由碧海公司承建，依据相关法律规定，碧海公司转承内容应包括索要房款的权利，亦应包括按期交房的义务。因涉及同一法律关系，本案系与碧海公司、碧海公司项目部诉李秀云、王鹏两案合并审理，王鹏一案中，碧海公司、碧海公司项目部以转承金鼎公司的权利义务，凭金鼎公司与王鹏之间的售房协议主张尾欠房款，但该协议恰对同地段、同工期的交房时间有明确约定，故碧海公司据此协议主张房屋欠款，应视为对约定交房时间的认可，又因《中华人民共和国合同法》相关规定，对格式条款的理解发生争议，应按通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应作出不利于提出格式条款一方的解释。碧海公司、碧海公司项目部与李淑艳签订的售房协议应视为对主体变更的补充约定，依据上述约定，碧海公司、碧海公司项目部未能如期交房，应向李淑艳给付逾期交房的损失。碧海公司、碧海公司项目部对未装修卫生间的事实无异议，但认为未装修系因李淑艳擅自占有房屋所致，但对李淑艳擅自占有房屋的违法性未提供证据佐证，且李淑艳占有房屋与装修卫生间亦无直接的因果关系，另外售房协议第三条明确约定保证基础设施完善，故对碧海公司、碧海公司项目部辩称理由不予采信，碧海公司、碧海公司项目部未能装修卫生间已属违约，应承担相应的违约责任。参照《资产评估报告书》（2011年11月1日至2013年1月）逾期交房损失及卫生间装修费用共计23，510.00元（20，376.00元＋3，134.00元）。碧海公司、碧海公司项目部辩称，评估机构未通知其到场，评估程序不合法。但就评估结论而言，其评估结论并不以当事人在场为必要条件，其逾期交房及卫生间未装修已然成为客观事实，不以人的主观意志为转移，评估机构通过现场勘查、市场调查等方式作出的评估结果符合阿尔山地区客观实际，在庭审质证中，碧海公司、碧海公司项目部尚未对评估报告存在其他严重不符合评估程序、不符合客观实际的事实提供证据证实，亦未提出重新鉴定申请，鉴于结论的客观真实性及减少当事人诉累等因素，该份评估报告可以作为本案证据使用。参照《资产评估报告书》逾期交房经济损失为20，376.00元（25，155.00元／年×1.17年×81%），未装修卫生间损失为3，134.00元，以上合计23，510.00元。碧海公司、碧海公司项目部主张房屋尾款及取暖费共计41，417.00元，上述两项费用应予折抵，即李淑艳还应向碧海公司、碧海公司项目部支付房屋欠款共计17，907.00元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条之规定，判决：一、李淑艳于判决生效之日起十五日内给付碧海公司、碧海公司项目部房屋尾款及取暖费41，417.00元；二、碧海公司、碧海公司项目部于判决生效之日起十五日内给付李淑艳逾期交房损失及卫生间装修费用23，510.00元；综上，李淑艳于判决生效之日起十五日内给付碧海公司、碧海公司项目部房屋尾款17，907.00元；三、驳回碧海公司、碧海公司项目部的其他诉讼请求；四、驳回李淑艳的其他反诉请求。
宣判后，碧海公司、碧海公司项目部不服，向本院提起上诉。
上诉人碧海公司、碧海公司项目部上诉称：（一）李淑艳与上诉人所签订合同没有约定明确交房时间，李淑艳没有按期交付房款，合同约定交付房款后交付房屋，所以上诉人有权不交付房屋，因此在李淑艳首先违约没有缴纳房款的前提下，李淑艳主张延期交付的主张不应支持；（二）诉争房屋经建设主管部门验收备案于2012年11月8日交付使用，李淑艳违反双方合同约定，在未交房款情况下自行撬门入住，严重侵害了上诉人的合法权益，为防止李淑艳入住房屋，上诉人都是在交齐房款情况下才将卫生间地砖、洗手盆安装完毕交付使用，李淑艳私自撬门入住后上诉人无法安装上述设备，故该部分费用不应由上诉人承担；（三）上诉人在2012年10月统一将所有房屋的取暖费交给热力公司，2012年11月20日李淑艳私自撬门入住后拖欠上诉人垫付的取暖费至今，应由李淑艳支付。请求二审法院撤销原判第二项、第三项，改判李淑艳给付上诉人为其垫付的2012年-2013年取暖费3，650.00元，并承担全部诉讼费用。
被上诉人李淑艳答辩称：楼房开发项目开始是由金鼎公司承建，在金鼎公司被吊销营业执照后由上诉人承接，主体虽然变更但是权利义务由上诉人承继，在李淑艳与金鼎公司签订的合同中约定了交房日期，上诉人承接后把合同中关于交房日期的条款去掉是为回避交房义务；房屋验收备案与上诉人交房日期无直接关系，房屋交予买受人就应该认为是合格的；李淑艳并未私自撬门入住，因合同中约定交房日期，李淑艳多次找到上诉人，是碧海项目部魏经理给的李淑艳房屋钥匙；对于取暖费，因李淑艳没有享受到供暖，所以不应承担供暖费用。请求二审法院维持原判。
二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，李淑艳与金鼎公司、碧海公司项目部分别签订的售房协议均合法有效，双方应依据合同约定履行各自义务。在碧海公司承接涉案楼房建设项目后，与李淑艳重新签订售房协议，该协议虽未约定房屋交付时间，仅对房屋面积及房屋总价款进行变更，但对于房屋位置、房屋单价、房款交付时间及协议其他条款内容均与李淑艳同金鼎公司所签订的售房协议一致。碧海公司、碧海公司项目部作为房地产开发建设企业，理应对房屋买卖合同中关于交房时间作出明确约定，但其与李淑艳所签协议中对此并未约定。结合另案中王鹏和金鼎公司签订购房协议，王鹏所购房屋与李淑艳所购房屋均为碧海公司开发建设的同一栋楼房，该协议对于交房时间的约定与金鼎公司和李淑艳所签协议中约定的交房时间一致，而在碧海公司、碧海公司项目部诉王鹏商品房销售合同纠纷一案中，碧海公司、碧海公司项目部凭金鼎公司和王鹏之间签订的售房协议提起诉讼向王鹏主张尾欠房款，对此事实应视为碧海公司、碧海公司项目部对于金鼎公司与李淑艳所签合同中关于交房时间约定的认可和承继，故碧海公司、碧海公司项目部主张对于交房时间没有约定而不承担逾期交房损失的上诉理由不能成立。关于碧海公司、碧海公司项目部主张李淑艳属私自强行入住，不应承担装修费用的上诉理由，因就李淑艳是否存在擅自入住的事实，碧海公司、碧海公司项目部未能提供充分证据予以证实，故对该上诉理由本院不予支持。关于碧海公司、碧海公司项目部主张李淑艳应承担全部取暖费用的上诉理由，因李淑艳并非在取暖期开始后便入住涉案房屋，原审法院酌定李淑艳承担部分取暖费用适当，故对碧海公司、碧海公司项目部的该上诉理由本院亦不予支持。综上，碧海公司、碧海公司项目部的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费479.00元，由上诉人阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司、阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司伊尔施商业步行街项目部负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 云 峰
代理审判员 崔玲玲
代理审判员 张 雪
二〇一六年四月八日
书 记 员 宋晓慧