安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终4559号
上诉人（原审第三人）：赵中娟，女，1972年6月7日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区，
上诉人（原审第三人）：张杰胜，男，1972年3月2日出生，汉族，住安徽省霍邱县，
以上两位上诉人的共同委托诉讼代理人：汤卫东，男，1967年10月20日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，系合肥市包河区滨湖世纪金源社区和园居民委员会推荐的公民代理。
被上诉人（原审原告）：胡家林，男，1963年8月16日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区，
委托诉讼代理人：张行春，安徽蓝雁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：胡永梅，女，1974年2月6日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区，
被上诉人（原审被告）：蒋涛，男，1974年6月22日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区，
上诉人赵中娟、张杰胜因与被上诉人胡家林、胡永梅、蒋涛房屋优先购买权纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初5673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月30日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人赵中娟、张杰胜及其共同委托诉讼代理人汤卫东，被上诉人胡家林及其委托诉讼代理人张行春以及被上诉人胡永梅、蒋涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
赵中娟、张杰胜上诉请求：撤销一审判决，改判驳回胡家林的一审全部诉讼请求。事实和理由：1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不子支持”；第二十四条第（三）款规定，“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的”。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，“符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记”。
2、通过一审法院查明的事实以及根据胡家林的自认，胡永梅、蒋涛已于2016年5月初通知胡家林，涉案房屋已经出售给赵中娟、张杰胜，但胡家林并没有提交在胡永梅、蒋涛通知房屋已经出售后15日内明确表示其愿意购买的书面证据，胡家林并未行使优先购买权。
3、承租人所享有的对出租人出卖房屋的请求权，是一种请求债权，不是直接对物享有权利，也不能直接对抗第三人，优先权行使前不影响出卖人与其他人进行协商，必须在一定期限内行使。如果出租人通知承租人将要出卖租赁的房屋，并提出了一定的期限，而承租人在合理期限内没有购买的意思表示，则优先购买权丧失。一审法院并没有对优先购买权的行使时间进行界定，承租人不可能永远具备优先购买权。
胡家林辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。2、一审判决已经明确表明同等条件下的优先购买权，不存在未界定时间问题。3、胡家林不存在与胡永梅、蒋涛恶意串通。赵中娟看房时，胡家林不在场，胡家林爱人在，但没有和胡家林讲看房的事。2016年5月4日左右，胡永梅、蒋涛告知他们要卖房时，胡家林向胡永梅、蒋涛要合同看，看过后就表示也要买房。
胡永梅、蒋涛辩称，1、赵中娟、张杰胜看房时，胡永梅、蒋涛没有告诉胡家林要卖房。2016年5月初，胡永梅、蒋涛让胡家林搬走，胡家林不同意，说租期约定到回迁时止，胡永梅、蒋涛就把与赵中娟、张杰胜签订的买卖合同给胡家林看了，胡家林讲愿意按这个价格买。2、关于优先购买权的法律概念并不清楚，卖给谁都是卖，只要对方支付房款。
胡家林向一审法院起诉请求：依法确认胡家林与胡永梅、蒋涛签订的《租房协议》有效；依法判令胡家林对合肥市滨湖区天山路421号滨湖和园22幢1208室房屋具有优先购买权。
一审法院认定事实：胡永梅与蒋涛系夫妻关系。2010年4月26日，胡永梅（甲方）与胡家林（乙方）签订一份《租房协议》，协议约定：甲方将其名下位于合肥市滨湖区天山路421号滨湖和园22幢1208号房屋出租给胡家林，租期至回迁为止，租金700元/月，于2010年4月20日起算，年终交款，至2011年4月26号交清，物管及水电费用由乙方支付，乙方预交定金500元。上述《租房协议》签订后，胡永梅、蒋涛将上述房屋交给胡家林使用。自2014年起，胡家林每年支付胡永梅租金10000元。
2016年1月，胡永梅、蒋涛拟出售合肥市滨湖区天山路421号滨湖和园22幢1208号房屋，并通过安徽徽宏房地产销售代理有限公司对外发布涉案房屋的售房信息。赵中娟、张杰胜得知该信息后，在安徽徽宏房地产销售代理有限公司业务员带领下于2016年1月24日查看了涉案房屋，胡家林同住家属为赵中娟、张杰胜看房提供了方便。2016年1月25日，胡永梅、蒋涛与赵中娟、张杰胜签订一份《存量房买卖合同》，合同约定：胡永梅将其所有的位于合肥市滨湖区天山路421号滨湖和园22幢1208号房屋（合产××号）出卖给赵中娟，房屋转让价款为846800元，双方确认于2016年4月10日前向房地产管理部门申请存量房转移登记手续。2016年4月10日，胡永梅、蒋涛通知赵中娟、张杰胜不再出卖涉案房屋。
2016年5月6日，赵中娟、张杰胜向一审法院起诉胡永梅、蒋涛，请求继续履行存量房买卖合同。2016年5月初，胡永梅、蒋涛通知胡家林出租房屋已出售，并要求胡家林搬家。胡家林遂向胡永梅了解了涉案房屋的买卖价格等情况，并表示愿意以同等价格购买该房屋。
2016年6月22日，胡家林向一审法院起诉胡永梅、蒋涛。2016年7月28日，胡家林向一审法院申请追加赵中娟、张杰胜参加诉讼。2016年8月，一审法院通知赵中娟、张杰胜作为第三人参加诉讼。
一审法院另查明：在赵中娟、张杰胜与胡永梅、蒋涛因房屋买卖发生纠纷后，安徽神州行律师事务所叶义才律师曾代表胡永梅、蒋涛与赵中娟、张杰胜的代理律师段斌斌协商处理该存量房买卖纠纷。本案胡家林起诉胡永梅、蒋涛房屋优先购买权纠纷时，曾委托叶义才律师作为代理人，但在开庭审理前，胡家林变更了委托代理律师。
一审法院认为，胡家林与胡永梅签订的《租房协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据法律规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。胡永梅、蒋涛在出卖涉案房屋前，未通知胡家林，直接与赵中娟、张杰胜签订了《存量房买卖合同》。因此，胡永梅、蒋涛的售房行为违反了法律规定，侵犯了胡家林的优先购买权。胡家林在得知胡永梅、蒋涛与赵中娟、张杰胜签订《存量房买卖合同》的合理期限内提起诉讼，请求确认其对涉案房屋享有优先购买权，符合法律规定，应予支持。虽然赵中娟、张杰胜于2016年1月24日查看涉案房屋时，胡家林有可能知道胡永梅正在出卖租赁房屋，但胡家林并不知道胡永梅以多少价格出卖。故该事实不能证明胡家林放弃或怠于行使同等条件下的优先购买权。赵中娟、张杰胜主张胡永梅、蒋涛与胡家林系恶意串通，目的就是为了阻止其购买涉案房屋，并为此提供了叶义才律师代表胡永梅、蒋涛与其协商处理涉案房屋买卖一事的电话录音证据。一审法院认为，即使叶义才律师曾代表胡永梅、蒋涛与赵中娟、张杰胜协商处理涉案房屋买卖纠纷，且叶律师也曾是胡家林前期委托的诉讼代理人，但该证据并不足以证明胡家林主张优先购买权是与胡永梅、蒋涛恶意串通的事实。赵中娟、张杰胜的此项主张证据不足，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，判决：胡家林对位于合肥市滨湖区天山路421号滨湖和园22幢1208号房屋（合产××号）在同等条件下具有优先购买权。案件受理费12268元，由胡永梅、蒋涛负担。
二审中，当事人均未提交新证据，所举证据均同一审，相对方质证意见亦同一审。
二审另查明，赵中娟与胡永梅于2016年1月25日签订的《房地产买卖居间协议》中约定，涉案房屋有租赁，租期到2016年6月30日，胡永梅承诺负责租约解除。合同签订当日，赵中娟向胡永梅、蒋涛支付了定金2万元。2016年1月29日，赵中娟向胡永梅支付了首付款28万元。2016年4月8日，双方在税务部门办理了缴税手续。之后，双方产生争议。赵中娟认为，胡永梅以合肥房价上涨为由，要求赵中娟至少加价10万元才愿意配合其办理过户手续。胡永梅则认为是因为赵中娟没有付清首付款，故不同意配合办理过户手续。
胡永梅、蒋涛一审中陈述，其于2016年1月委托安徽徽宏房地产销售代理有限公司出售房屋时没有与胡家林说，在签订合同后大约2016年4月通知胡家林房屋已经卖了，让胡家林尽快搬家。二审中又陈述，是2016年5月初通知胡家林搬走的。
胡家林一审中陈述其与胡永梅是老乡，是同宗叔侄关系，胡家林的辈分要高一辈。
赵中娟、张杰胜陈述，签订合同前在中介公司的陪同下上门去看房，胡家林家人在现场，胡家林爱人说胡永梅是胡家林侄女，他们是拆迁户，有很多套回迁安置房，不可能买房；之后双方在签订的《房地产买卖居间协议》中也约定胡永梅、蒋涛要负责于2016年6月30日解除租约，故胡家林应当于2016年1月就已经知道胡永梅、蒋涛要卖房。
除本院认定的上述事实外，对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，法律赋予承租人享有优先购买权，该权利的性质应是一种强制性缔约请求权，而非形成权，即出租人出卖租赁房屋时，承租人在同等条件下主张优先购买权时，出租人负有不得拒绝之义务，以保证承租人以同等条件优先履约，购买到租赁房屋。因此，承租人的优先购买权应当依法积极行使，而非仅仅表现或停滞在请求的意愿上，且该权利也应当在合理期限内行使，否则会导致出租人的物权长期处于交易的不稳定状态，亦会影响到第三人的权益，违背了法律规定承租人享有优先购买权以维护社会基本秩序以及充分发挥财产使用效能的立法宗旨。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定，出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。故本案中认定胡家林是否对涉案房屋享有优先购买权，关键在于认定胡永梅、蒋涛在出卖涉案房屋时是否通知了胡家林、何时通知的以及胡家林是否在法律规定的合理期限内主张优先购买权。本院二审根据各方当事人一审提交的证据全面、客观地进行审核，且结合当事人的陈述，并运用逻辑推理和日常生活经验，认定胡家林主张优先购买权依据不足，具体理由分析如下：
1、赵中娟、张杰胜于签订合同前在中介公司陪同下已经上门看房，了解到涉案房屋有人在租住，随后双方在签订的《房地产买卖居间协议》中也约定胡永梅、蒋涛要负责于2016年6月30日解除租约，故赵中娟、张杰胜有理由相信胡永梅、蒋涛并未向承租人隐瞒要出卖房屋的事情。赵中娟、张杰胜上门看房时，胡家林虽不在现场，但其爱人在场，胡家林称其爱人并没有向他讲赵中娟、张杰胜看房的事，并不符合常理。
2、赵中娟、张杰胜根据与胡永梅、蒋涛签订的《存量房买卖合同》的约定，已经向胡永梅、蒋涛支付定金及首付款共30万元，双方在约定的过户时间前产生争议。根据赵中娟、张杰胜提交的其与胡永梅、中介公司工作人员之间的通话录音，并结合中介公司出具的情况说明，能够印证胡永梅在过户前有要求加价10万元的意思表示。胡永梅、蒋涛一审中虽认为赵中娟与胡永梅的通话内容具有诱导性，对录音资料的合法性有异议，但并不能举证证明该录音资料系以严重侵害他人合法权益、违反法律禁止性规定或者严重违背公序良俗的方法形成或取得。
况且，合肥地区房价自2016年2月开始大幅度上涨系客观事实，胡永梅处于卖方市场，应占据主动地位，故通话录音中关于要求加价的内容与合肥地区房价大幅度上涨的背景相符。
3、赵中娟、张杰胜于2016年5月6日对胡永梅、蒋涛提出诉讼，要求继续履行合同，之后胡家林于2016年6月22日提出本案诉讼。根据胡永梅陈述，其向胡家林通知卖房的时间最早在2016年4月，最晚在2016年5月初，胡家林亦陈述在2016年5月4日左右胡永梅才告知他卖房的事，两人陈述的时间基本一致，差距不大，且对于赵中娟上门看房时以及合同签订时胡家林是否知道卖房的事均予以否认。诚然，在胡永梅是否通知胡家林卖房以及通知的时间方面，除了胡永梅以及胡家林的陈述，赵中娟很难举出相反的证据加以推翻。但根据本院上述两个观点的分析，在能够初步判断赵中娟与胡永梅因履行合同产生争议的原因及背景后，又根据胡永梅与胡家林具有一定的身份利害关系的事实，虽不足以认定两人之间具有恶意串通的事实，但相对于赵中娟、张杰胜而言，其对胡家林与胡永梅的陈述提出质疑，认为胡家林应当于2016年1月即已知晓胡永梅要卖房的事，具有一定的合理性。
即便按胡家林主张，胡永梅卖房时没有向其履行通知义务，侵犯了其作为承租人的优先购买权，胡永梅于2016年5月初才向其告知卖房的事并给其看了合同后，即表示愿意以同样的价格优先购买。但如前所述，承租人的优先购买权应当依法积极行使，而非仅仅表现或停滞在请求的意愿上。胡家林有主张优先购买权的意思表示，现仅有胡家林与胡永梅的相互陈述，对外并未形成具有一定公信力的表示，胡家林于2016年6月22日才提起本案诉讼要求行使优先购买权，故应以该日期认定胡家林行使了法律上赋予其享有的优先购买权，但已经超过了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定的15天期限。此外，同等条件也并不仅仅体现在价格上，对于付款的时间、付款的方式亦应包含在同等条件范围之内。胡家林仅表示愿意以同等价格购买，亦不足以证明其行使优先购买权的同等条件均已成就，其在诉讼期间即使表示可以全部按胡永梅与赵中娟的合同约定履行，但也已超过上述期限。
综上所述，赵中娟、张杰胜的上诉请求成立，应予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第（三）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初5673号民事判决；
二、驳回胡家林的诉讼请求。
一审案件受理费12268元，二审案件受理费12268元，均由胡家林负担。
本判决为终审判决。
审判长 张长海
审判员 沈 静
审判员 马枫蔷
二〇一七年十一月二十四日
书记员 罗 晶
附相关的法律条文：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。