昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2013）呈民初字第1528号原告昆明欣荣物业服务有限公司。机构代码证：555149944-X。住所：昆明市官渡区民航路**云南城投大厦****。法定代表人鲁向东，系该公司董事长。委托代理人董远革，张华，云南众衡诚律师事务所律师。特别授权代理。被告明蜀屏，男，汉族，1936年1月27日生，重庆市忠县人，住昆明，住昆明市五华区iv>原告昆明欣荣物业服务有限公司（以下简称欣荣公司）诉被告明蜀屏物业服务合同纠纷一案，本院于2013年11月27日受理后，依法适用小额诉讼程序由审判员普熙独任审判，在审理过程中发现存在不适用小额诉讼程序审理的情形依法裁定按照简易程序的一般规定进行审理，但因欣荣公司与谭锐的物业服务合同纠纷案已上诉于昆明市中级人民法院，该案与本案涉及的前期物业服务协议是同一份，本案的审理必须以前案对此前期物业服务协议的审理结果为依据，而前案并未审结，依法裁定本案中止审理。中止审理的事由消失后，本院于2014年8月8日公开开庭进行了审理。原告欣荣公司的委托代理人张华，被告明蜀屏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告昆明欣荣物业服务有限公司诉称：被告系我公司所提供物业服务的呈贡区雨花毓秀小区修身苑D栋2单元1401号住房及6-B-279车库的业主。在我公司与被告签订的《前期物业服务协议》中约定了相关物业收费的标准和内容、交纳费用的时间、方式等，并约定了业主不按照约定交纳物业管理服务费的，我公司有权要求业主补交并按照每逾期一日加收应缴额3‰的滞纳金。然而，我公司为被告提供了服务，被告却从2012年10月31日起至今一直未交相应的物业费。被告拖欠物业费用的行为已经严重阻碍了我公司的物业管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害了我公司及其他众多业主的权益。为此，我公司特向人民法院提起诉讼，以维护原告的合法权益和小区物业管理的正常工作秩序，请依法判决：一、被告支付2012年11月1日至2014年10月31日两年的物业费用共计6008.74元；二、被告按照每逾期一日按应缴额千分之三支付逾期产生的滞纳金直至结清全部物业费（截止2013年11月30日应支付滞纳金为3848.6元）；三、诉讼费由被告承担。被告明蜀屏辩称：欣荣公司是云南城投兴坤开发公司（兴坤公司）违法指定的物业服务公司，相互是母子公司关系。前期物业服务协议存在恶意串通、胁迫业主签约的事实，签约程序违法。协议内容违反宪法、工资法、社保法、服务行业习惯法和合同法，违反国务院物业管理条例、违反国家发改委物业服务收费管理办法、物业服务成本监管法、违反住建部物业服务企业资质管理法以及昆明市物价局昆价房[1999]279号文和昆明市发改委昆发改价格[2011]1129号文的规定，违反最高人民法院关于物业服务纠纷若干问题解释的规定。违法订立的合同不受法律保护应予撤销。昆明欣荣物业公司在本人强烈反对下，向本人乱收费2491.00元，经多次交涉仍不退还。现在除退回本金外，按前期物业服务协议，应承担乱收费总额为基数按每日3‰支付违约金，并按银行贷款利息8.5%支付给我。欣荣公司因违约交房，经昆明仲裁委员会两次仲裁均败诉，欣荣公司承担3000.00元违约金。2010年10月11日原告欣荣公司与兴坤公司发布雨花毓秀小区交房公告，公告称雨花毓秀小区已具备规定的交房条件，业主无论是否接房，欣荣物业公司将从2010年11月1日起计收物业服务费及相关费用，强迫业主接房，该两公司恶意串通，对业主实行欺诈。兴坤公司是欣荣物业公司的股东，经济利益捆绑一起。欣荣物业公司于2010年6月13日成立，无资质，2010年10月11日入驻雨花毓秀小区。2011年8月29日假冒在雨花毓秀小区工作经历，骗取叁级资质证书。根据相关法律、法规规定、仲裁、诉讼和接房之日起三个月装修期间，应由兴坤公司承担物业服务费及相关费用。原告歪曲事实真相、颠倒黑白，自身违法，要求法庭驳回原告全部诉讼请求。综合原告昆明欣荣物业服务有限公司的诉讼主张以及被告明蜀屏的答辩意见，本案争议的焦点是：前期物业服务协议是否存在合同无效及可撤销的情形，被告是否应当按照协议约定向原告支付2012年11月1日至2014年10月31日的物业费用。原告昆明欣荣物业服务有限公司针对其诉讼主张，向本院提交如下证据：一、商品房购销合同、前期物业服务协议、汇签书和承诺书，欲证明被告系原告所提供服务的呈贡雨花毓秀小区修身苑D栋2单元1401号住房及6-B-279车库的业主，双方之间存在着物业服务关系。原告有权收取相关物业服务费，被告有义务按约定交纳相应的物业费用。原告为被告提供了服务，但被告却从2012年10月31日起至今一直未交相应的物业费。二、被告明蜀屏欠交相关物业费用明细，欲证明被告从2012年10月31日起至今一直未交相应的物业费，其拖欠的两年费用本金为6008.74元，被告应按照每日3‰支付逾期的滞纳金直至结清全部费用。截至2013年11月30日的滞纳金为3848.6元。三、（2014）昆民四终字第66号、（2013）昆民四终字第86号民事判决，欲证明前期物业服务协议不存在无效以及可撤销的情形。被告明蜀屏质证认为：原告2010年入住小区，物业管理收费应该执行的是1999年279号文件。原告工作都没有做，就要提前缴费，还要收滞纳金没有道理。原告的证据我都不认可。中级法院的判决不认可，判决的内容和实际情况不符合，中院的判决千分之三的违约金本身的概念就错了，中院没有看出来，也没有否定，不能参照中院判决，因为它本身就有问题。被告明蜀屏针对其答辩意见，向本院提交如下证据：一、商品房购销合同，欲证明原告与兴坤公司于2010年3月8日签订商品房买卖合同，被告系毓秀小区业主，按照合同约定，兴坤公司应于2010年10月31日前保证雨花毓秀小区经综合验收合格，并在雨花毓秀小区业主委员会成立以前，聘请具有相应资质的物业管理企业，对本合同项下的商品房所在物业及其相应区域提供物业管理服务。二、2010年10月11日，被告欣荣公司与兴坤公司发布的雨花毓秀小区交房公告一份，欲证明，公告称雨花毓秀小区已具备规定的交房条件，业主无论是否接房，欣荣物业公司将从2010年11月1日起计收物业服务费及相关费用，强迫业主接房。公告中并未公示交房公告、欣荣物业公司的资质证书等应当予以公示的文件。该两公司恶意串通，对业主实行欺诈。三、云南法制报《雨花毓秀小区业主被强迫接房》报道一份、雨花毓秀小区交房公告一份、昆明市公证处出具的公证书一份,欲证明雨花毓秀小区没有经综合验收，在公告接房的时间不具备交房条件。四、兴坤公司向业主发布的公开信一份，欲证明兴坤公司承认从公告时间2010年11月2日起，还要两个月的时间雨花毓秀小区的工程才完工。五、昆明市官渡区工商行政管理局出具的欣荣物业公司“变更登记申请书”、物业服务企业资质证书一份，欲证明兴坤公司是欣荣物业公司的股东，经济利益捆绑一起。欣荣物业公司于2010年6月13日成立，无资质，2010年10月11日入驻雨花毓秀小区。2011年8月29日假冒在雨花毓秀小区工作经历，骗取叁级资质证书。2011年10月18日雨花毓秀小区才取得建设工程竣工验收备案。六、原告的仲裁申请书一份，欲证明原告按照欣荣公司与兴坤公司公告的时间表接房时，看到小区土建工程尚未完工，小区未通过综合验收，故申请仲裁要求按约定支付违约金。七、2012年3月4日兴坤公司向昆明市中级人民法院递交“撤销昆仲裁【2011】280号仲裁裁决书”，欲证明兴坤公司仍坚持福利分房，商品房购销合同为无效合同，违约交房，拒付违约金。八、2012年5月21日云南省昆明市中级人民法院(2012)昆民一初字第41号民事裁决书欲证明：1．经审理该案可以由仲裁庭重新仲裁。2．案件受理费400元由云南城投兴坤开发公司承担。九、2012年10月31日昆明仲裁委员会第二次作出昆仲裁[2012]303号仲裁裁决书，欲证明：1．兴坤开发公司应在裁决作出之日起五日内将毓秀小区修身苑******房屋交付购买人。2．兴坤开发公司五日内支付逾期交房违约金3000元给购买人。兴坤开发公司败诉。十、立案审理期间向乙方收取仲裁期间物业服务费不当的函。欲证明乙方反对甲方在仲裁审理期间向乙方收取物业服务费。该几份仲裁证据欲证明开发公司败诉，期间产生的物业管理费应由开发公司承担。十一、兴坤公司关于暂停毓秀小区住宅交房的公告一份，欲证明兴坤公司2010年12月1日发布公告称雨花毓秀小区工程尚未完工，达不到综合验收标准，同时可证实欣荣物业公司从2010年11月1日起收取物业服务费用和相关费用是违法的。十二、兴坤公司向昆明市仲裁委递交的“仲裁反请求书”一份，欲证明兴坤公司以雨花毓秀小区系集资建福利房为由，要求裁决《商品房购销合同》为无效合同。十三、林勇跃、许丽华、耿毅、陈宇红等四人书证，欲证明：1．该四位业主与兴坤开发公司就购房的债权债务已结清，但接不到房。2．该四位业主反对欣荣公司和兴坤公司先交纳物业服务费和先签物业服务协议后，才移交住宅的路线图；反对两公司的欺诈胁迫行为。3．反对欣荣公司无资质，不经招投标入驻雨花毓秀小区。4．四位业主在2013年12月5日庭审时仍未接到房。十四、昆明市仲裁委员会【2011】280号裁决书一份，欲证明昆明市仲裁委裁决兴坤公司的反请求不予支持，合同继续履行，兴坤公司支付原告违约金6000元，以及雨花毓秀小区工程未验收及未完工的事实。十五、建设工程竣工验收备案表一份，欲证明雨花毓秀小区工程竣工验收备案时间为2011年10月18日，晚于交房公告后一年。十六、商品房交接确认表路线图一份，欲证明原告接房时间为2012年2月27日。前期物业服务协议与住房质量保证书、住房使、住房使用说明书混为一体业主手册”，前期物业服务协议混在商品房交接表中，签订物业协议需在领取住房钥匙之前，欣荣物业强迫业主先签订前期物业合同，才能领取住房钥匙。十七、前期物业服务协议一份，欲证明1．欣荣物业公司无资质，未经招投标优胜劣汰选中，违反国务院《物业管理条例》第二十四条第二款，住宅物，住宅物业的建设单位过招投标的方式（不少于三个）选聘具有相应资质的物业服务企业的强制性规定。2．违反《商品房购销合同》补充协议第八条规定：聘请具有相应资质的物业公司的规定。兴坤开发公司指定自己无资质的子公司欣荣物业公司实行垄断经营。3．欣荣物业公司明知故犯，拒绝执行昆明市物价局关于实施《昆明市物业管理服务收费管理办法》有关具体政策执行的通知，即昆价房(1999)279号文；拒绝执行昆明市发改委“关于贯彻《云南省物业服务收费管理实施办法》的通知”。乱设收费项目，提高收费标准，延长收费时间。4．以高额滞纳金等高压手段预收全年物业费，用于再投资，横行霸道。十八、昆明市发改委《关于雨花毓秀小区有关问题的复函》昆发改价格函【2013】107号，收文单位是昆明市呈贡区人民法院，欲证明昆明市发改委重申在不同时段，公用事业服务收费必须执行昆价房【1999】279号文和昆发改价格【2011】1129号文。欣荣物业公司2010年10月11日入驻雨花毓秀小区，必须执行昆明市物价局关于实施《昆明市物业管理服务收费管理办法》有关具体政策执行的通知，即昆价房【1999】279号文，结合该公司无资质，只能评60～69分，每月每平米建筑面积，收费0.20元，车位管理费每月收5.00元。十九、昆明市发改委《关于雨花毓秀小区物业收费相关问题的回复》，昆发改价格【2013】987号文，收文单位是昆明欣荣物业服务公司，欲证明昆明市发改委重申在不同时段，公用事业服务收费必须执行昆价房【1999】279号文和昆发改价格【2011】1129号文。二十、语言权威机构对滞纳金的解释，欲证明设置滞纳金本身就错误，预付费怎么会有滞纳金。原告昆明欣荣物业服务有限公司质证认为：证据一的昆明市呈贡区雨花毓秀小区建设合同书没有原件，没有关联性。商品房购销合同书无异议。证据二“三性”无异议，但证明内容不认可，反而证明那时候物管公司已经入住。证据三均不认可，不具备证据合法性，证明内容不认可。证据四与本案没有关联性，没有原件无法核实真实性。证据五真实性没有异议，实际明确了并非被告说的兴坤公司和原告是一个班子两个牌子，兴坤公司是物业公司股东之一，后来股东发生了变更，是自然人股东，和兴坤公司没有关系。资质现在已经是二级以上的资质，但是证明内容不认可。证据六没有公章，不发表质证，证明内容不认可。证据七至十没有原件，“三性”不认可，无法证明不该收取物业费的观点。证据十一没有公章，证明内容不认可。证据十二与本案无关，不予认可。证据十三证人证言要出庭作证才可以作为证据使用，所以“三性”和证明内容都不认可。证据十四与本案无关，不予认可。证据十五和本案没有关联性，证明内容不认可。证据十六真实性无异议，但不能证实有胁迫情形。证据十七予以认可，但是所要证明的内容不认可。原被告双方成立物业合同关系，被告有义务按照合同约定按时缴纳物业费用，物业协议关于收费标准和法律依据在合同第13页已经明确载明收费标准和依据。证据十八2010年我们入住和相关业主签订合同，不执行1129号文件，是前期物业服务。证据十九同十八的意见。证据二十与本案无关。本院认为：原告提交的证据一，被告对其真实性无异议，本院予以采信，证据三两份终审民事判决中确认的有关法律事实与本案关联，本院予以采信。被告提交的证据二、三、四、六、七、八、九、十一、十二、十三、十四、十五系被告与房屋开发商兴坤公司之间就逾期交房产生的纠纷，本案原告追讨的物业管理费的缴纳时间在小区已经交房并已取得竣工验收备案之后，第十三组证据关系到其他业主与物业公司的纠纷，与本案无关联，以上几组证据并不足以证实被告的主张，本院不予采信，证据一原告对真实性不持异议，本院予以采信，证据五原告对真实性不持异议，但是并不足以证实被告的观点，本院对该观点不予采信，证据十是被告向原告发出的函件，记载了当时被告对于仲裁期间收取物管费的观点，但是并不足以证实被告的观点能够成立，证据十六至十九组证据，被告对其真实性、合法性均不持异议，至于证明观点以及证据二十中对滞纳金的理解，能否予以采纳，将在下文予以评判。归纳原、被告双方的诉辩主张及举证、质证的情况，本院确认以下法律事实：被告明蜀屏系呈贡雨花毓秀小区的业主，双方购房合同中约定：“甲方兴坤公司将按照相关法律法规规定，在雨花毓秀小区业主委员会成立之前，聘请具有相应资质的物业管理企业，对本合同项下的商品房所在物业及其相应区域提供物业管理服务。对于甲方与所聘请物业管理企业所签订的合同、协议，乙方承诺予以认可并将严格履行；此外，对所拟订的业主临时公约，乙方承诺将予以遵守。”2010年10月16日，欣荣公司与兴坤公司签订雨花毓秀小区物业管理服务委托合同，约定委托期限为2010年11月1日至2011年10月31日止。2011年10月17日，欣荣公司与兴坤公司再次签订雨花毓秀小区物业管理服务委托合同，约定委托期限为2011年11月1日至2014年10月31日止。雨花毓秀小区于2011年10月18日取得竣工验收备案。2012年2月27日，明蜀屏与欣荣物业公司办理了雨花毓秀小区修身苑D幢2单元1401室房屋及6-B-279号车位的交房手续，并签订了前期物业服务协议。该协议第四条第一款规定：业主缴费时间“委托期内每年10月15日至10月30日。”第二款规定：“收费标准：其中住宅物业管理费1.20元／㎡／月、车位管理费20元／个／月、垃圾清运费10元／月、水池清洗费2.5元／户／月”第三款约定：“缴费方式：首次预缴1年（2010年11月1日至2011年10月31日）以后按年度缴费。”关于雨花毓秀小区物业服务费、车位管理费、垃圾清运费、蓄水池清理费等收费标准是否违反规定或政策的问题，呈贡区法院发函向昆明市发展和改革委员会进行咨询，该委回复：“《关于贯彻〈云南省物业服务收费管理实施办法〉的通知》于2012年4月1日起实施，凡在此日后交房并签订物业服务合同的住宅小区，须按《通知》执行；凡在此日前入住并已按当时的物业服务收费政策签订物业服务合同的住宅小区，在物业服务合同到期前可按原合同执行。自2012年7月1日后，生活垃圾处理费由城市自来水供水公司与水费一起合并收取。”经查，呈贡区的垃圾清运费尚未与水费合并收取。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《物业管理条例》第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业合同约定的内容。”原告与兴坤公司签订商品房购销合同时，合同约定：“对于甲方（兴坤公司）与所聘请物业管理企业所签订的合同、协议，乙方（明蜀屏）承诺予以认可并将严格履行”。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持；（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”本案中，明蜀屏提交的证据并不足以证实原告具有以上导致前期物业服务协议无效的情形，而其主张欣荣公司只有三级资质，且未经过公开招投标程序获得雨花毓秀小区的物业管理经营权，前期物业服务协议无效，《物业服务企业资质管理办法》关于物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的规定以及《物业管理条例》关于鼓励通过公开招投标程序选聘物业管理企业的规定系管理性规范，而非效力性规范，故明蜀屏据此主张《前期物业服务协议》无效的理由不能成立，本院不予采纳。根据《物业管理条例》第四十二条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”雨花毓秀小区交房时房屋并未完全达到交房条件而是于2011年10月18日才取得竣工验收备案，此时雨花毓秀小区达到交房条件，明蜀屏应当依照前期物业服务协议交纳相应的物业管理费。至于滞纳金的缴纳，滞纳金是逾期支付物管费的违约金，《前期物业服务协议》第七条第三款、第四款对于业主和欣荣公司的违约责任进行了约定，业主不按时缴纳物业服务费时，业主承担的是每逾期一天加收一天应缴额3‰的滞纳金。欣荣公司有按照规定收取物业费的权利，业主明蜀屏有缴纳物业费的义务，依照协议约定，业主缴费时间为“委托期内每年10月15日至10月30日”，超越该期限未缴纳管理费则构成违约，应承担缴纳滞纳金的违约责任。该条款对双方出现违约情形时均约定了违约责任，而违约责任的约定并不存在过分对物业公司一方有利，而对业主方过分不利的情形，业主违反按时缴费义务，应当承担相应的违约责任。欣荣公司具有物业服务资质，其与业主签订的《前期物业服务协议》是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。明蜀屏是涉案小区的业主，享受了欣荣公司提供的物业服务，根据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”《解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”业主未依约缴纳物业服务费已构成违约，应承担违约责任。被告明蜀屏欠缴费时段为2012年11月1日至2013年10月31日、2013年11月1日至2014年10月31日，应缴费时间分别为2012年10月15日至30日，2013年10月15日至30日，欠缴物业管理费本金是6008.74元，滞纳金从欠缴之日起计算至本判决确定的履行期限届满之日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《物业服务收费管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告明蜀屏在本判决生效后十日内向原告昆明欣荣物业服务有限公司支付2012年11月1日至2013年10月31日的物业管理费用3004.37元以及从欠缴之日（2012年10月31日）起计算至本判决确定的履行期限届满之日止按照每日3‰计算的滞纳金；二、被告明蜀屏在本判决生效后十日内向原告昆明欣荣物业服务有限公司支付2013年11月1日至2014年10月31日的物业管理费用3004.37元以及从欠缴之日（2013年10月31日）起计算至本判决确定的履行期限届满之日止按照每日3‰计算的滞纳金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告明蜀屏承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向法院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审判员 普 熙二〇一四年九月二十二日书记员 牟志涛