北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初9834号
原告:北京恒昌吉利物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区安苑路甲17号巧思大厦。
法定代表人:李×隆，董事长。
委托诉讼代理人：梁双，女，1985年8月23日出生，该公司董事长助理，住公司宿舍。
委托诉讼代理人：王本思，北京市京银律师事务所律师。
被告：凌朝忠，男，1968年7月20日出生，北京三秦食客餐饮管理有限公司法定代表人，住北京市石景山区。
委托诉讼代理人：余富梅，女，北京市石景山区古城街道法律服务所法律工作者。
第三人：北京三秦食客餐饮管理有限公司，住所地：北京市朝阳区××路17号1层102号。
法定代表人：凌朝忠，执行董事。
原告北京恒昌吉利物业管理有限公司（以下简称原告）与被告凌朝忠（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依原告申请追加北京三秦食客餐饮管理有限公司为第三人（以下简称第三人），依法由审判员田丽丽独任审判，公开开庭进行了审理，原告之委托诉讼代理人梁双、王本思。双方当事人及委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2014年6月27日签订《出租合作协议》，原告将其租赁的朝阳区××路17号房转租给被告，租赁期间为2014年6月27日至2022年6月26日，面积为150平方米，保证金146000元，物业费为10000元，租金为876000元，支付方式为半年付。2015年3月31日，双方另签订补充协议约定，2014年6月27日至11月31日为免租期。自2014年12月1日增加租赁面积31.052平方米，租金为每年170010元，支付方式为半年付。自2014年12月1日至2016年11月28日，原告共收到被告支付的租金1766147元，尚有320143元租金未付，按年利率24%计算，违约金为151353.09元。被告未付物业费，违约金为9455.34元。2015年3月2日，在承租房屋成立了第三人，被告于2016年11月28日擅自搬离，造成原告无法出租房屋。故诉至法院请求判决：1、解除原告与被告于2014年6月27日签订的《出租合作协议》；2、被告支付房屋租金计320143元，违约金75676.55元；3、被告支付物业费20000元，违约金4727.67元；4、第三人将其工商注册登记地址从北京市朝阳区××路17号1层102迁离；5、第三人向原告赔偿自2016年11月28日起至工商注册登记地址从朝阳区××路17号1层102迁离之日止的违约金345600元；6、被告、第三人就第2、3、5项诉讼请求中的租金、物业费、违约金向原告承担连带清偿责任。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。具体理由如下：1、出租合作协议已经在2016年9月28日解除，按照双方约定原告提前两个月电话通知原告经理，又和原告另外两位管理人员商谈并经其同意，在2016年11月28日腾退；2、房租我们已经全部付清，在出租合作协议中没有约定违约金；3、原告违背诚实信用原则，双方签订出租合作协议，原告将涉案房屋转租给我方，租赁期间为2014年6月27日至2022年6月22日，租赁面积为150平米，被告进行估算才签订了合同。因为原告资质的问题办了很久营业执照才办下来，计划在2015年1月13日开业，在3月份原告找到被告表示房屋需要重新测量，不然不能继续经营，因被告没有经验，就签订了补充协议，而且协议中约定的付租金时间远早于签订时间；3、因为原告要求的新增面积致每月租金增加，生意亏本，被告就找原告的经理协商，表示不再继续承租，原告的戴总找被告协商，从2015年7月18日开始打八折，每周按照16048元支付，物业费也不用被告支付，直至2016年5月31日，原告认为被告经营好转，就开始恢复之前的交款金额，但是被告又在亏损状态，后迫于无奈与原告协商，原告提出提前两个月通知解除；4、协议中没有约定要将营业地址变更，且原告还找被告协商想要借用营业执照，在2017年1月10日被告接到工商电话表示已经被列入黑名单，被告正在办理限期迁走。
第三人述称：被告与原告签订租赁合同后设立了第三人，第三人的原法定代表人张红芳是被告的妻子。2014年6月27日签订合作协议后，直到2015年1月外围才清理好，但是原告房租起算是从2014年12月1号，当时我们虽然不同意，但因为前期投入太大，原告表示不交就走、断水、断电，就只好交了。2015年3月又说要重新丈量面积，新增了30多平米，导致营业成本超负荷，恶性循环。
经审理查明，北京巧思物业管理有限公司(变更名称为原告)与中国电影出版社签订《房屋租赁合同》，租赁的朝阳区××路17号房屋，建筑面积2430.8平方米。
北京巧思物业管理有限公司与被告于2014年6月27日签订《出租合作协议》，原告将其租赁的朝阳区××路17号一层102房转租给被告，租赁期间为2014年6月27日至2022年6月22日，面积为150平方米，保证金146000元，物业费为每年10000元，租金为876000元，支付方式为半年付。合同第8.2条约定，承租人未按时交纳合作金的，每逾期一天就按年合作金及其他费用的1%向原告支付滞纳金。出租人可以采取停水、停电的方式促使承人尽快交纳所欠缴的租金或其他费用，直至缴清为止。逾期超过5日，有权单方面解除合同，收回合作房屋。合同签订后，被告开始装修房屋，于2015年3月2日在承租地址设立第三人，公司性质为自然人独资有限责任公司，被告认可公司设立时的投资人张红芳为其配偶，经营餐饮。
2015年3月31日，双方另签订补充协议约定，免租期顺延至2014年11月31日。新增加租赁面积31.052平方米，起租期自2014年12月1日，新增部分房租为每天每平方米15元，租金为每年170010元，签订合同时需支付新增部分房租85005元支付方式为半年付。原告主张是被告另增加一间房屋，故致承租面积增加，被告不予认可，主张租赁面积无变化，原告要求增加，但因前期投入较大，不得已同意。双方对各自主张均未举证。诉讼中，本院要求原告提交实测面积报告及新增房屋照片，原告未提交，主张应由被告举证或法庭去勘验。
庭审中，询问原告向物业公司交纳物业费时间，原告表示该事实属于原告与产权人合同项下事实，与本案不具有关联性，未提交相关证据。
自2015年7月18日起被告按周支付租金，每周为16048元，自2016年5月31日起被告按周支付租金20060元；原告主张2014年12月1日至2016年11月28日，原告共收到被告支付的租金1766147元，租金支付方式变更为被告提出经营困难，变更为周付。被告主张因经营困难与原告协商，原告同意按八折支付租金，不交物业费，支付方式为周付。原告主张2015年3月向被告催收2015年1月15日至4月14日房屋租金、物业费、电量增容费共计23.9万元，无送达凭证，被告不予认可。
原告主张被告于2016年11月28日擅自搬离。被告提交与原告工作人员录音，内容为因为生意亏本，提前告知计划于2016年11月底撤，让吴总告诉贾总、宋总。原告主张在录音中，原告表示“撤”，未说明要解除合同。原告另提交2016年11月29日，由原告工作人员陶经理交接电费表数记录，当日结清电费。
原告主张2017年2月13日去工商局备案，申请了异议登记。诉讼中，被告已办理完毕第三人营业地迁出手续。
上述事实，有三方当事人陈述、房屋租赁合同及其他相关证据在案佐证。
本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，双方均应按合同的约定享有权利、承担义务。被告、第三人已实际搬离承租地点，双方合同已实际解除，原告要求确认解除与被告2014年6月27日签订的《出租合作协议》，本院予以支持。被告租赁房屋的目的是注册第三人，用于实际经营，故原告要求第三人承担连带给付义务，符合法律规定，本院予以支持。
原告主张被告擅自撤离租赁场地，通过被告提交的证据可以证明被告已提前通知原告搬离房屋，原告所述难以采信。虽然电话中未明确提及“解除合同”，但被告作为一名非法律专业人员，按一般社会经验判断“撤”是搬离房屋，交还租赁标的物即解除租赁合同。原告认可被告因经营困难提出变更租金支付方式，但实际变更的后果如果依原告解释，实质为加重被告的负担，与常理不符。本院要求原告提交2015年3月31日双方另签订补充协议约定新增面积的实测报告，原告未予提交，原告在数月内按16048元支付租金，原告无异议；第三人搬离承租地次日，被告与原告办理交接，原告无证据提出异议；原告虽提交催交费用告知书打印件，但未提交送达凭证，被告不予认可，本院不予采信。综上，以双方实际履行租赁合同的情形，在现有证据及一般社会经验合理性上判断，被告所述合理性更高即双方对租金以口头方式变更并已实际履行完毕，故原告要求被告支付拖欠租金及违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。关于物业费，以现有证据难以看出双方协商的过程及实际履行情况，故原告要求被告支付物业费，本院予以支持。但原告未提交证据证明向被告催要物业费，双方亦未约定交纳物业费时间，原告亦不提交其实际交纳物业费的证据，无法确定物业费交纳时间，原告要求违约金，本院不予支持。双方在合同中未约定迁出营业执照的事宜及期限，被告已办理完毕迁出手续，故原告要求被告迁出营业地及支付违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条之规定，判决如下：
一、原告北京恒昌吉利物业管理有限公司与被告凌朝忠于二○一六年六月二十七日签订的《出租合作协议》已解除；
二、被告凌朝忠于本判决生效后七日内给付原告北京恒昌吉利物业管理有限公司物业费二万元，第三人北京三秦食客餐饮管理有限公司对上述款项承担连带给付义务；
三、驳回原告北京恒昌吉利物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6133元，由原告北京恒昌吉利物业管理有限公司负担5983元（已交纳）；由被告凌朝忠、第三人北京三秦食客餐饮管理有限公司负担150元（原告北京恒昌吉利物业管理有限公司已预付，被告凌朝忠、第三人北京三秦食客餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京恒昌吉利物业管理有限公司）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 田丽丽
二〇一七年六月二十九日
书记员 霍 琪