江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第01176号
上诉人（原审原告）陈乃元。
委托代理人张桂好，江苏少平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）龚梅。
委托代理人钱晓冰。
被上诉人（原审被告）龚芳和。
上诉人陈乃元因与龚梅、龚芳和确认合同无效纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院作出的（2014）熟兴民初字第00217号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：陈乃元与龚芳和于1977年2月16日登记结婚，双方为夫妻关系。龚某系龚芳和侄女。2003年5月19日，张阿龙作为甲方、龚芳和作为乙方签订“买卖房产合约绝卖”一份，约定甲方将坐落于沙家浜镇河北街西市弄内的房产包括平房三间场地一块卖给乙方。2003年5月20日由颜亚萍经手收取了乙方购房款45000元。龚芳和将该房屋买下后与其父亲一起居住生活。后龚芳和作为甲方、龚某作为乙方签订“房屋转让协议书”一份，由龚芳和将河北街的房屋以45000元的转让价格转让给龚某，该协议书由周某作为见证人在上面签名。之后房屋一直由龚某方使用并出租至今。陈乃元以协议无效为由诉至法院。
原审审理中，原审法院向龚芳和作了询问，龚芳和陈述：“我在沙家浜镇上买过3间平房，是向一个姓张的买的，陈乃元没有出钱，房屋的产权证和土地证我没有看见过，我买下来后也没有去办过。我买下来是为了照顾父亲，和父亲一起住在里面，住到父亲去世就回到了吴江，是2009年回的，河北街西市弄的房子由侄女一家人住在里面。我和龚某签订了房屋转让协议书，把房子卖给了龚某，一共是45000元，钱是我收到的。因为那里的房子不需要用了，我不住常熟了，所以卖给她。协议是在常熟写的，当时大概我父亲还在世。协议上除了龚某、周某的名字是她们写的外，其他字都是我写的。”原审法院向龚某作了询问，龚某陈述：“本身房子由张龙卖给龚芳和是我母亲介绍的，后来我姑妈龚芳和要回吴江了，常熟的房子不派用场了，我就和龚芳和说把房子卖给我，她同意了，就签了协议，时间在2009年12月，45000元也付清了。至于龚芳和和陈乃元有没有讲这件事我不知道，但是夫妻间应该是知道的，他们关系一向蛮好的，只是姑父陈乃元瘫痪了以后，姑妈年纪也大了，照顾不动他，现在是分开住了。本来龚芳和买这套房子时也没有陈乃元签名的，而且陈乃元也不在常熟，我想也用不着陈乃元签字的，龚芳和是可以做主的。这套房子是没有产权证和土地证的，因为是老房子了，也没有办理登记。”
另根据陈乃元提供的收据显示由常熟市沙家浜商业公司和常熟市沙家浜供销合作社盖章收取张龙4500元，收款事由为“售西桥原王菊生老房屋”，为此，原审法院向常熟市沙家浜供销社作了调某该社主任桑铭反映：“情况我大致知道的，这套房子原来是王菊生的，后卖给了沙家浜商业公司，商业公司又卖给张龙，至于现在卖给谁了我不知道。当时商业公司和供销社已合并，所以收据上也盖了供销社的章。关于这套房子的权证包括土地证我们没有看见，我们卖给张龙时权证也是没有的，因为是老房子了。对于西桥就是现在的沙家浜河北街西市弄内。”原审审理中，陈乃元还提供了桑月华、计云保、王礼元等人签名的情况说明一份，说明内容为上述人员系龚某乡邻，知道买房情况，为进一步查明事实，原审法院向上述人员作了调某其中桑月华反映：“我和龚某、龚芳和是邻居关系，房子是龚芳和卖给龚某的，有5年左右了，钞票是45000元，已经付了，这些情况是当时龚某母亲告诉我的。”计云保反映：“我和龚某、龚芳和是邻居，本身一个队里的，我是知道龚芳和将房子卖给龚某的，卖的是三间平房，我是听龚某的母亲和周某说的，周某原来和我搭档卖菜的，钞票是付的，这个是周某和我说的，多少钱我忘记了。具体卖了大概有5年了。这个房子原来是王菊生的。”王礼元反映：“我和龚某、龚芳和都是邻居，我知道龚芳和有3间平房卖给龚某，龚芳和、龚某都讲的，我知道是出了几万元，具体数额我不清楚。龚芳和买房是为了照顾她父亲，后来她父亲去世了，她就回吴江了。对于房屋的情况我是知道的，因为我是供销社退休的，这套房子最早是王菊生的，后来卖给沙家浜商业公司，商业公司再卖给张龙，张龙再卖给龚芳和。”
原审庭审中，陈乃元认为本案所涉房屋是陈乃元和龚芳和的夫妻共同财产，买卖房屋不属于日常生活处理的范畴，应该要有夫妻双方一致同意售房的意思表示，龚某在签订房屋转让协议时对陈乃元和龚芳和的夫妻关系是明知的，其单独与龚芳和签订协议属于恶意购买行为，侵犯了陈乃元对房屋的所有权。而陈乃元并不知情，也没有经过陈乃元同意，该协议侵犯了陈乃元的合法权益，是无效的。龚某也没有直接证据证明已支付了45000元，因此该房屋的所有权尚未转移。并认为房屋购买时一般夫妻一方可代表另一方，但出卖时必须经夫妻另一方同意或授权，合同才能产生效力。故坚持诉讼请求。另外陈乃元提出龚芳和在2008年患有甲亢，与龚某签订房屋转让协议书时有可能在患病期间，不适宜签订合同，并提供了龚芳和的病历予以证明。龚某对病历真实性没有异议，但认为不能证明该病对签订房屋转让协议书有影响。
龚某认为买卖房产合约是由龚芳和个人签名，属陈乃元默认龚芳和个人处分房屋的行为，因此龚芳和完全可以代表陈乃元处分该房屋。龚芳和已将房屋交给龚某，龚某已将房款交付完毕，故要求驳回陈乃元的诉讼请求。原审中，龚某申请周某、胡某作为证人出庭，周某作证称：“我和龚芳和、龚某都是亲戚，龚芳和是我丈夫嫡亲伯父的女儿，龚某是我丈夫嫡亲伯父的孙女。当时龚芳和与龚某签订卖房协议时我在场，协议是在龚某的老房子里签的，由龚芳和、龚某在协议上签名，我在见证人处签名，龚某的母亲王小平也在。龚某先拿出了3万元，由王小平交给龚芳和。王小平讲还有15000元一时付不出，过段时间再付。签订协议的时间大概在5年前。当时龚芳和讲这套房子是王小平介绍给她卖的，所以去吴江之前将房子卖给龚某。后来，龚芳和去了吴江，房子就交给了龚某。”胡某作证称：“我和龚某母亲王小平是邻居。当时河北街有三间平房，是王小平介绍卖给龚芳和，后来龚芳和去吴江时原价45000元卖给了龚某，这些情况是乡邻之间传出来的，龚芳和也说过的。”
以上事实，由身份证、常住人口信息、结婚证、户口登记表、买卖房屋合约、发票、收据、房屋转让协议书、病历、说明、情况说明及原审庭审笔录、证人证言、调查笔录等证据在卷佐证。
原审原告陈乃元的诉讼请求为，请求确认龚某和龚芳和签订的《房屋转让协议》无效，并判令龚某返还常熟市沙家浜镇河北街西市弄内房屋。
原审法院认为：本案诉争的房屋坐落于常熟市沙家浜镇河北街西市弄内，双方均未能提供该房屋的土地及产权登记。双方均陈述该房屋未办理相关权证手续，但不影响房屋的实际取得。根据当事人陈述、证人证言以及调某并结合历史原因，原审法院对张阿龙与龚芳和签订的买卖房产合约、龚芳和与龚某签订的房屋转让协议书的真实性予以认定。陈乃元提出房屋转让协议书是无效合同。按照法律规定，合同无效的情形具体包括：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，陈乃元据以认为房屋转让协议书无效的理由是龚某欺诈了龚芳和以及明知陈乃元和龚芳和的夫妻关系，其单独与龚芳和签订协议属于恶意购买行为，陈乃元并不知情，也没有经过陈乃元同意，该协议损害了陈乃元的合法权益。结合案情，陈乃元与龚芳和系夫妻关系，龚芳和与龚某系亲戚关系，从手续上看，龚芳和以个人名义向张龙购得房屋，并在周某见证的情况下将房屋转让给龚某，该房屋买卖龚某已支付了对价，该事实由龚芳和予以确认，并由相关证人加以佐证。该房屋虽未办理相关登记，但该房屋已由龚某支付对价后实际已由龚某占有、使用并对外收益，故不构成龚某对龚芳和欺诈；至于龚芳和和龚某签订协议未经过陈乃元同意是否构成无效，因陈乃元与龚芳和系夫妻关系，对于夫妻共同财产应当共知，并及时予以注意。目前并无证据证明其夫妻关系不睦并为龚某所知，或者龚芳和与龚某恶意串通，且诉争房屋未办理相关登记，房屋购买及出卖行为均由龚芳和一人实施，龚某有理由相信龚芳和对外具有对房屋的处分权。至于陈乃元提出龚芳和与龚某签订房屋转让协议书时有可能在患甲亢期间，不适宜签订合同，因并无证据证明龚芳和在签订协议时为无行为能力或者限制行为能力人，因此其行为具有法律效力。故对陈乃元的诉讼请求，原审法院不予支持。龚芳和经原审法院合法传唤拒不到庭，应视为其放弃质证抗辩的权利并承担相应法律后果。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条、第一百四十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回陈乃元的诉讼请求。案件受理费人民币1005元，由陈乃元负担。
上诉人陈乃元不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、龚芳和购买涉案房屋发生在与上诉人夫妻关系存续期间，涉案房屋应属于夫妻共同财产。龚芳和私自与龚某签订房屋转让协议，将房屋转让被龚某，虽然不能排除房屋转让协议的真实性，但房屋属于上诉人与龚芳和夫妻共同财产，买卖房屋不属于日常生活处理的范畴，应当要有夫妻双方一致同意售房的意思表示，在上诉人不知情且未经得上诉人同意的情况下，龚芳和是无权处分涉案房屋的，其与龚某签订的房屋转让协议应认定为无效。原审认定“龚某有理由相信龚芳和对外具有对房屋的处分权”没有依据。2、龚某的购买行为不属于善意购买，不能适用善意取得制度。龚某在购买房屋时明知还有其他共有权人。上诉人糟糕的身体状况以及与龚芳和长期分居的客观事实导致上诉人不可能知道龚芳和与龚某私自买卖房屋的情况。龚某自始至终未取得涉案房屋原始资料，这也不符合正常买卖房屋的交接手续。3、龚某未支付合理的对价，无法让人相信其系善意取得涉案房屋。4、龚某与龚芳和签订的房产转让协议不符合正常手续。龚某陈述，购房时间发生在2009年12月份，当时购买房屋都要邀请村干部、居委会干部或无利害关系的第三人见证，并向村里或居委会作报告。龚某私下签约，导致上诉人及龚芳和的子女和其他家人无从知晓。5、龚某恶意隐瞒签订协议时的真实情况和付款的真实情况，向法庭提供不实证人证词。证人胡某承认其证词为道听途说来的，房屋转让协议签订时间为2009年12月1日，而龚芳和在2009年11月22日就离开沙家浜返还吴江家中了，证人周某和龚某有亲戚关系。6、龚芳和长期患有甲亢，其患病期间所从事的民事法律行为可能并不是其真实意思表示。请二审法院撤销原判，改判确认两被上诉人签订的房屋转让协议无效，判令龚某返还常熟市沙家浜镇河北街西市弄内房屋。
被上诉人龚某辩称：一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。
被上诉人龚芳和未作答辩。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，龚芳和就涉案房屋先后与张阿龙及龚某签订的《买卖房产合约》、《房屋转让协议》，因均未依法进行不动产登记，不产生物权变动的法律效果，但不影响各方当事人合同法上的权利义务。因此，龚芳和虽客观上曾在涉案房屋生活居住，但尚不能据此主张为房屋所有权人，陈乃元自然亦非房屋所有权人，陈乃元认为龚芳和无权处分夫妻共有财产的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。公民、法人在民事活动中应当遵循诚实信用原则。龚芳和与龚某签订的《房屋转让协议》有双方签字确认并由见证人见证，能够证明系双方真实意思表示。在本案诉讼中，龚芳和作为当事人并没有否认其与龚某所签《房屋转让协议》为其真实意思表示，龚芳和在原审中的陈述对此足以印证。陈乃元上诉认为龚某的购买行为不属于善意购买、转让协议不符合正常手续、龚某恶意隐瞒签订协议时的真实情况和付款的真实情况等理由，均不足以否定龚芳和意思表示的真实性，本院不予采信。陈乃元认为龚芳和长期患有甲亢，但该理由不足以证明龚芳和在签订协议时为无民事行为能力或者限制民事行为能力人，本院亦不予采信。
综上所述，上诉人陈乃元的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1005元，由上诉人陈乃元负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 孙 毅
代理审判员 黄学辉
二〇一五年七月十五日
书 记 员 黄源榕