宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬镇民初字第386号
原告：超群电子（宁波）有限公司。
法定代表人：杨崇南。
委托代理人：单莹。
委托代理人：王浙海。
被告：宁波市镇海海蛟塑料机械厂。
代表人：姚建业。
委托代理人：赖卫凤。
委托代理人：施周。
原告超群电子（宁波）有限公司（以下简称超群公司）与被告宁波市镇海海蛟塑料机械厂（普通合伙）（以下简称海蛟机械厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月14日立案受理后，于2014年5月23日公开开庭进行了审理。后因本案案情负责，本案转为普通程序审理，本院于2014年8月15日组成合议庭再次公开开庭审理。原告超群公司委托代理人单莹、王浙海，被告海蛟机械厂委托代理人赖卫凤、施周到庭参加诉讼。经双方当事人申请，本案庭外和解一个月。本案现已审理终结。
原告超群公司起诉称：原、被告双方于2013年6月20日签订了《租赁合同》一份，合同约定原告将其位于宁波市镇海区庄市街道兆龙路1069号之第一栋车间全部750平方米的房屋出租予被告，租赁期限为2013年7月1日起至2016年6月30日止，月租金为10500元，支付时间为三个月支付一次（先付后用），双方明确约定在承租期间“如遇政府征收、拆迁或甲方整体规划，提出收回或变更要求，乙方应给予积极配合；乙方自装行车、自建小屋的补偿费和搬迁费由甲方协助乙方向政府相关单位申请，其金额依相关单位核批为准…”等。合同签署后，原告按约履行了交付房屋等合同义务，被告实际使用了该房屋。2013年下半年，根据宁波市镇海区庄市街道房屋拆迁事务所的通知，当地政府拟对被告承租的地块予以征收、拆迁。为此，原告已经于2013年12月书面通知被告上述征收拆迁事宜，要求提前解除《租赁合同》并与被告就征收拆迁、提起终止租赁合同事宜进行了协商。此外，原告也多次向被告表达愿意按照《租赁合同》之约定及拆迁事务所提供之拆迁补偿评估报告对被告进行相应的补偿。但是，被告却以此为借口向原告无理提出了高额的拆迁赔偿要求，该赔偿要求远超拆迁事务所委托的评估公司所出具的拆迁补偿评估结果。2014年3月底，原告委托律师向被告发出《律师函》一份，依法解除了上述《租赁合同》并限期被告腾空该《租赁合同》项下的房产和场地。但时至今日，被告仍在继续使用承租物并拒绝搬迁，从而直接导致原告无法及时收到拆迁事务所本应支付的剩余补偿款并需要对拆迁事务所承担高额的违约金。原告认为，根据双方《租赁合同》的约定，在政府征收、拆迁等非归责于原告自身原因等情形下，原告有权提前解除双方签署的《租赁合同》，被告应予以服从配合，被告的拒绝搬迁行为，显属违约行为，理应承担相应的法律责任。原告为维护自身的合法权益，故诉至贵院，请求判令：1.原、被告双方于2013年6月20日签订的《租赁合同》解除；2.被告立即腾空《租赁合同》项下的房产、场地并将其返还予原告；3.被告赔偿因其迟延搬迁、迟延腾空《租赁合同》项下的房产、场地而给原告造成的经济损失（该经济损失即原告逾期取得拆迁补偿金的利息损失以及需要对拆迁部门承担的违约金，经济损失从2014年4月14日起算，暂计一个月60676.26元，之后发生的经济损失按实计至被告实际腾空、返还租赁房屋之日）；4.被告支付自2014年7月1日起至实际腾空租赁房屋之日止的租金或占有使用费。
被告海蛟机械厂答辩称：1.原告于2014年1月2日与镇海区庄市街道房屋拆迁事务所签订了征收补偿协议，且原告领取了拆迁补偿款，自协议签订之日起原告丧失了该房屋的所有权利，该权利已转移，原告无权向被告主张腾房；2.被告于2014年3月31日将房租31500元汇入原告指定的银行账户。现原告既然签订了房屋征收补偿协议，该房屋及相关权利已转移，原告已丧失了对该房屋的收益、占有、使用、处分的权利。为此被告要求原告返还房租不当得利计人民币31500元，另原告无权向被告主张房屋的占有使用费；3.双方在2013年6月20日签订的租赁合同中约定乙方在承租期间，如遇政府征收、拆迁或甲方整体规划，提出收回或变更要求，乙方应给予积极配合，乙方自装行车，自建小屋的补偿费和搬迁费由甲方协助乙方向政府申请，其金额依相关单位核批后，由甲方如数转交乙方。事实上，原告与拆迁事务所签订征收补偿协议后，未将具体补偿项目及价格告知被告，也未明确具体搬迁事宜，更未按合同约定将征收补偿费如数转交被告，原告的行为已构成违约。为此，被告要求原告支付各项损失计人民币170余万元。4.原告在被告不知情的情况下签订征收补偿协议之后，还责令被告支付2014年4月至6月30日三个月的房租，说明原告根本未把具体搬迁时间告诉我方，堂而皇之收取租赁费，以至于许可被告继续租赁，现租赁期限未到，原告却要求被告赔偿迟延搬迁的损失没有依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原告超群公司向本院提交了如下证据：
1.《租赁合同》一份，欲证明双方在合同中约定：原告将其位于宁波市镇海区庄市街道兆龙路1069号之第一栋车间全部750平方米的房屋出租予被告，租赁期限为2013年7月1日起至2016年6月30日止，月租金为10500元，支付时间为三个月支付一次（先付后用），双方特别约定在承租期间“如遇政府征收、拆迁或甲方整体规划，提出收回或变更要求，乙方应给予积极配合；乙方自装行车、自建小屋的补偿费和搬迁费由甲方协助乙方向政府相关单位申请，其金额依相关单位核批为准…”等事实。被告对该份证据真实性无异议，但称恰好证明被告按约履行合同，而原告却未按合同约定将征收补偿款交付给被告的事实。本院对该份证据的真实性予以认定。
2.房屋所有权证复印件一份及国有土地使用证复印件一份，欲证明原告对出租的房屋、场地享有所有权。被告对该组证据真实性无异议，但认为原告已经签订了征收补偿协议，房屋所有权已经转移至相关政府机关。本院对该组证据的真实性予以认定。
3.通知书复印件二份，欲证明原告已经于2013年12月通知被告拆迁事宜并与被告就拆迁、提前终止租赁合同事宜进行协商的事实。被告对落款日为2013年12月12日的通知的真实性无异议，但称原告在通知书中未提到双方提前终止合同，只是在商谈拆迁评估准备事项。被告称没有看到过落款日为2013年12月3日的通知书。本院对2013年12月12日的通知书的真实性予以认定。而2013年12月3日的通知书上有被告厂长姚建业的签名，且该证据在另案中有原件可供核对，故本院对该证据予以认定。
4.律师函一份、快递单一份及快递查询打印单一份，欲证明2014年3月底，原告委托律师向被告发出《律师函》，依法解除了《租赁合同》，并限期被告腾空《租赁合同》项下的房产、场地的事实。被告对该组证据的真实性有异议，称其没有收到该律师函。本院认为，律师函、快递单以及快递查询单可以相互印证，故本院对该组证据予以认定。
5.征地补偿协议一份，欲证明被告的迟延搬迁、腾空租赁场地的行为、直接导致原告无法及时收到拆迁事务所支付的部分补偿款并需要对拆迁事务所承担高额的违约金，遭受了严重的经济损失（主要体现在协议中的第三条、第四条第三款中）。被告对该份证据的真实性无异议，但认为不能达到原告的证明目的。本院认为对该份证据的真实性予以认定。
6.致宁波市镇海区庄市街道房屋拆迁事务所的函一份，欲证明原告在第一次通知被告后将被告所遗漏的设备向拆迁事务所报备，原告履行了双方租赁合同第四条所约定的义务。被告认为从该份证据中可以看出是原告凭空想象被告哪些东西已经评估哪些东西没有评估，被告对此并不知情。本院对该份证据的真实性予以认定。
7.平面图一份，欲证明被告承租房屋的位置和面积。被告对承租房屋位置无异议，但称被告自建的房屋面积为158平方米，并非原告所统计的141.9平方米。本院认为，被告自建房屋和本案并无关联性，本院对该份证据的真实性予以认定。
被告海蛟机械厂向本院提交如下证据：
1.原告致被告通知书一份，欲证明原告让被告提供公司实际损失明细清单的事实。原告对该份证据的真实性无异议。本院对该份证据的真实性予以认定。
2.宁波市镇海海蛟塑料机械厂拆迁补偿部分明细一份，欲证明被告将拆迁实际损失清单交予原告的事实。原告对该份证据真实性无异议，但称原告当时收到被告提交的清单后，认为被告方提出的拆迁补偿要求过高，没有依据，原告要求以当地拆迁事务所的拆迁评估报告为准，大约应该是20多万元，远远没有达到170多万的程度，所以没有同意被告方的要求。本院对该份证据的真实性予以认定。
3.记账回执一份，欲证明被告已经支付2014年4月1日至2014年6月30日期间的房租31500元。原告对该证据的真实性无异议，并称涉案房屋被告现在还在使用，房屋没有移交给拆迁事务所，所以收取租金是符合法律规定的。
经审理查明：2013年6月20日，原告超群公司作为出租方（甲方）与被告海蛟机械厂（乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定：甲方将位于宁波市镇海区庄市街道兆龙路1069号之第一栋车间全部750平方米的空间出租给乙方，租赁期间为2013年7月1日起至2016年6月30日止，月租金为10500元，先付后用，三个月支付一次。甲方一次性向乙方收取租赁保证金13500元整，待租赁期满，如无乙方需负担之损坏修缮或恢复原貌的责任，甲方将此保证金无息全额退还乙方。合同明确约定“乙方在承租期间，如遇不可抗拒的灾害而发生损失，甲方不予补偿；如遇政府征收、拆迁或甲方整体规划，提出收回或变更要求，乙方应给予积极配合。乙方自装行车、自建小屋的补偿费和搬迁费由甲方协助乙方向政府相关单位申请，其金额依相关单位核批为准，经扣除任何应纳之政府税金、申请过程中产生之费用后，由甲方如数转交乙方”。2014年1月2日，原告超群公司与宁波市镇海区庄市街道房屋拆迁事务所签订《征收补偿协议》，约定对原告超群公司位于庄市街道汤家村的工业房地产（镇国用93字第0400006号）及地上所有附属物进行拆迁，拆迁部门补偿原告超群公司人民币30886897元，原告超群公司应在2014年3月31日之前搬迁腾空完毕移交给庄市街道房屋拆迁事务所。2013年12月3日和12月12日，原告两次向被告发出书面通知，其主要内容一是告知被告涉案房产土地即将被拆迁，二是告知被告就拆迁补偿项目向拆迁部门报备，并就拆迁部门核定的拆迁补偿项目告知被告。2014年3月28日，原告向被告发出主要内容为解除双方租赁合同及要求被告腾退涉案房产的律师函，被告于2014年4月2日收到该律师函。
本院认为：原、被告之间的租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。从租赁合同内容来看，双方对所租赁的房屋和场地有可能因为政府征收和拆迁或整体规划等原因导致合同无法履行有相当的预见，并因此赋予了原告相应的解除权。原告于2013年12月3日和12月12日已经将拆迁事宜书面通知了被告，被告对拆迁事宜应为明知，虽然这两份书面通知中并未有“解除合同”之类的表述，但双方租赁合同中约定“乙方在承租期间，如遇不可抗拒的灾害而发生损失，甲方不予补偿；如遇政府征收、拆迁或甲方整体规划，提出收回或变更要求，乙方应给予积极配合”，此处的“乙方应给予积极配合”当然包括遇到政府拆迁则原、被告双方租赁合同解除这一情形，否则，遇政府拆迁但原、被告之间租赁合同不解除，而是继续履行，则“乙方应给予积极配合”根本无从谈起，因此合同该条约定在实质上赋予了原告在遇政府征收或拆迁时解除与被告之间租赁合同的权利。原告另于2014年3月28日向被告发送包含解除双方租赁合同之内容的律师函，被告于2014年4月2日收到该律师函，此时即为解除合同的通知到达被告，且原告已经于2014年1月2日同拆迁部门签订了征收补偿协议，双方之间的租赁合同实际上已经无法继续履行，故本院认定原、被告之间的《租赁合同》在2014年4月2日解除。
关于原告要求被告赔偿因迟延搬迁、迟延腾空《租赁合同》项下的房产和场地而给原告造成的经济损失（包括原告逾期取得拆迁补偿金的利息损失及对拆迁部门承担的违约金），由于原告并未就此提供相应证据证明，故本院对原告该项诉请不予支持。
关于原告要求被告支付自2014年7月1日至实际腾退涉案房屋之日的占有使用费的诉请，由于本院认定原、被告之间的租赁合同在2014年4月2日解除，房屋所有权并非判断租赁合同效力的唯一条件，且被告仍未腾退涉案厂房及场地，原告作为租赁合同的相对方和权利人，应有权要求被告腾退房屋并支付相应的占有使用费，故原告该项诉请应予支持，占有使用费的支付标准应参照双方《租赁合同》约定的每月租金10500元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告超群电子（宁波）有限公司与被告宁波市镇海海蛟塑料机械厂（普通合伙）之间的《租赁合同》于2014年4月2日解除；
二、被告宁波市镇海海蛟塑料机械厂（普通合伙）于本判决生效之日起十五日内腾退与原告超群电子（宁波）有限公司签订的《租赁合同》项下的房产和场地；
三、被告宁波市镇海海蛟塑料机械厂（普通合伙）支付原告超群电子（宁波）有限公司自2014年7月1日起至实际腾退涉案房屋和场地之日止的占有使用费，占有使用费参照双方《租赁合同》约定的每月租金10500元计算，于本判决生效之日起十日内履行完毕；
四、驳回原告超群电子（宁波）有限公司的其他诉讼请求
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案案件受理费1317元，由原告超群电子（宁波）有限公司负担658.5元，由被告宁波市镇海海蛟塑料机械厂（普通合伙）负担658.5元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本法律文书生效后，有执行内容的部分，当事人应自法律文书确定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。
审 判 长 张发生
代理审判员 贾毅飞
人民陪审员 沃亚飞
二〇一四年九月十二日
代书 记员 郑罗方