河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀07民终1627号
上诉人（原审被告）：张家口华凯创业房地产开发有限公司，住所地张家口经济开发区纬三路第一小学院内。
法定代表人：何风枝，公司董事长。
委托诉讼代理人：李耀军，公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：张建华，女，1954年5月14日出生，汉族，退休职工，现住张家口经济开发区。
上诉人张家口华凯创业房地产开发有限公司（以下简称华凯公司）因与被上诉人张建华房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省张家口经济开发区人民法院（2016）冀0791民初1436号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华凯公司的委托诉讼代理人李耀军、被上诉人张建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华凯公司上诉请求：1、撤销一审判决,依法将一审判决第二项改判为上诉人不承担给付房款利息及赔偿损失的责任2、判决本案的诉讼费用由被上诉人承担事实与理由：被上诉人并未实际履行与上诉人签订的《房屋买卖合同》已构成违约，上诉人虽然向被上诉人开具了“房款收据〃但被上诉人并未向购房款交于上诉人。上诉人并未实际获得“一房二卖”的收益。我国法律对于“一房二卖”的规定是将已得到的重复出卖的房款返还买受人,并且赔偿不超过一倍房款的损失,但就本案而言,上诉人对此房款并未实际取得,又如何向被上诉人进行返还,而且本案也确实不存在赔偿的理由,因此,双方虽然存在着《房屋买卖合同》但基于买受人未实际履行合同中交款义务,已构成根本违约,上诉人同意就此解除双方的合同关系。其次,本案争议房屋的买卖行为应认定为无效。在张家口市经开区法院作出并生效的“(2016)冀0791民初509号民事判决书°已查明的事实部分中认定本案所诉争的房屋是案外人李文辉为向案外人蔺文江借款时,以签订买卖房屋合同的形式作为借款提供的担保。根据《最高人民法院关于民间借贷的司法解释》的相关规定,该种作为借款担保的房屋买卖合同法律不予支持。同时案外人蔺文江还证实了在与案外人李文辉的民间借贷合同中约定,“借款人李文辉到期不能偿还借款时,本案诉争的房屋归蔺文汇所有”此处的约定属于“流押条款”,根据我国物权法的相关规定,流押条款视为约定无效。由此可见案外人蔺文汇对本案诉争的房屋无权处分,因此其将本案诉争房屋转让给被上诉人的合同也应属无效合同,本案的被上诉人应根据无效合同的返还原则向案外人蔺文汇另行主张返还购房款。综上所述,一审法院未查明本案的基本事实,适用法律错误,上诉人请求二审法院在查明本案的事实的基础上对本案进行改判以维护上诉人的合法权益。
张建华辩称，张家口华凯创业房地产开发有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
张建华向一审法院起诉请求：请求:一、判令解除双方签订的房屋买卖合同；二、判令华凯公司返还已付购房款447689元，并承担已付购房款一倍的赔偿，即447689元。两项合计为895378元；三、判令华凯公司支付违约金1万元；四、判令华凯公司赔偿损失10万元；五、判令华凯公司赔偿购房款占用期间损失的利息，利息按中国人民银行同期贷款利率标准计算（自2014年9月20日暂计至2016年9月1日的利息金额为52230.14元）；六、本案诉讼费用由华凯公司承担。
一审法院认定事实：张建华提供了2014年9月20日与华凯公司签订的房屋买卖合同，该房屋买卖合同的相关内容载明“出售方为张家口华凯创业房地产开发有限公司（甲方），承购方为张建华（乙方）；一、甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》以及有关规定，经协商一致于2014年9月20日在钻石南路1号该项目的接待中心签订本合同；二、房屋楼号、建筑面积及价格。乙方拟定承购的房屋为C座6层6F号房，该房屋建筑面积114.91平方米，单价3896元/平方米，合计447689元；三、付款方式为乙方一次全款支付该房屋的房价款。总房价人民币447689元。四、甲方交房期限及违约责任。2、甲方所承建的房屋应按双方所约定的时间竣工验收并按规定的交房标准交付给乙方使用，但如遇下列特殊情况，甲方可根据实际情况予以调整、延期或退款。（1）不可抗拒的自然灾害及非甲方原因造成的；（2）因规划部门根据城市建设要求中途变更设计、规划的；（3）施工时地埋出现军缆、人防及其他军、地市政设施的；（4）甲、乙双方协商一致及在施工中遇风、雨、雪期连续超过三天不能正常施工的；（5）因国家政策有重大变故、城市规划做重大调整等因政府原因而导致本工程项目无法继续实施的。3、如遇以上本合同规定的特殊情况，甲方的交工日期则自行顺延或免责退款。除以上规定的条款外，甲方如未按本合同规定的期限交付房屋给乙方使用，应支付逾期违约金，甲方按日向乙方支付逾期已付购房款项的万分之三的违约金。如逾期超过三十日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当退还乙方全部已付购房款，并支付乙方一万元人民币作为补偿。乙方不愿解除合同的，双方另定协议。（其他合同条款详见合同文本）”。该合同后附有附件二页涉及交房标准及户型图等内容，均有张建华签字、捺印，并盖有张家口华凯创业房地产开发有限公司合同专用章。同时，张建华提供2014年9月20日收款收据一份，该收据载明“今收到张建华交来华润紫金城C座6F号房款人民币447689元。”该收据收款单位处盖有张家口华凯创业房地产开发有限公司财务专用章。收款人处写有韩，交款人处写有张建华。张家口经济开发区人民法院于2016年7月8日作出的（2016）冀0791民初509号民事判决书一份，该判决书显示该案原告为倪宏玲，被告为张家口华凯创业房地产开发有限公司，第三人为吕卫东、李文辉、蔺文江、张建华，该案中倪宏玲起诉称其与华凯公司于2014年4月4日签订商品房买卖合同，其向华凯公司购买华凯公司开发的张家口市文化艺术会展中心-
华润.紫金城C座6层F号房，其已依约给付了购房款，被告华凯公司为其出具了收据，该案中倪宏玲请求判令被告华凯公司继续履行商品房买卖合同，竣工后限期向倪宏玲交付其购买的华润-
紫金城C座6层F号房。请求判令被告华凯公司限期协助原告办理该房屋预告登记及所有权登记手续。张建华在该案中作为第三人陈述“我想给儿子买套房，我和聂海玲的老公王建斌是朋友，聂海玲是华凯公司的会计，我听聂海玲老公王建斌说华凯公司那有套房C座6层F号，挺便宜，当时华凯公司的售楼部在高庙铁道那，我去售楼部看过小区的沙盘，也去小区实地看过，后来在2014年9月20日我和我儿子、王建斌还有聂海玲、还有一个姓韩的女的一块在华凯公司的售楼部，签订了房屋买卖合同，当时签合同时我带了43万元现金，当时我要给聂海玲，聂海玲说让王建斌拿上存到银行，当时商量房屋单价为3650元每平米，改名费是2000元，当时聂海玲收了我2000元的改名费，当时房价总款是419421.5元。当时我在售楼处签合同，王建斌去银行存的钱，当时聂海玲给我写的房屋买卖合同，姓韩的女的是华凯公司的出纳，她给我写的收据。当时王建斌和我说那套房是抵账房，原价是3896元每平米，给我按3650元每平米，我也不知道这套房屋原来是谁的名，收据上显示也是447689元，但是我实际交了419421.5元”。该判决书审理查明部分显示“该案中倪宏玲亦提供房屋买卖合同一份及收款收据等证据，房屋买卖合同出售方亦为张家口华凯创业房地产开发有限公司，承购方为倪宏玲，所涉房屋亦为华凯公司开发的华润.紫金城C座6层F号，建筑面积亦为114.91平方米，签订时间为2014年4月4日。该房屋买卖合同的其他合同条款内容与张建华与华凯公司于2014年9月20日签订的上述房屋买卖合同条款内容基本一致。收据载明今收到倪宏玲交来华润紫金城C座6F号房款（抵账）人民币447689元，收款单位处亦盖有张家口华凯创业房地产开发有限公司财务专用章，交款人处写有倪宏玲。出具时间为2014年4月4日”。该判决书审理查明部分显示被告华凯公司陈述“华凯公司只是协助吕卫东、李文辉办理更名手续，为什么一套房屋我方出具了两套合同，因为吕卫东、李文辉向我公司承诺，与原告签订房屋买卖合同后，由李文辉将借款还给蔺文江后，将另一套房屋买卖合同收回”。该判决书审理查明部分另显示：倪宏玲曾就相关事项向张家口市公安局经济开发区分局进行报案，经该局审查认为犯罪事实显著轻微不需要追究刑事责任，未予立案。李文辉曾在该局的相关讯问笔录中陈述“我是在2012年6月份从总承包商吕卫东手里承包了整个小区的粉刷工程以及Ｂ座的水电暖工程，因为吕卫东说给不了我钱，我们重新签订了一份《商品房折抵工程款协议书》，共计十二套房和部分底商顶账10681224元给我，该小区C座6F是吕卫东顶账给我的房产。2013年1月份我资金紧张，我需要给工人开工资，就拿此房产抵押给坐落在财富中心的塞北管理区浩云小额贷款公司员工蔺文江个人，贷款出来20万元。此次贷款，在我和蔺文江协商一致后，就由我带着蔺文江到紫金城售楼部同蔺文江签订了一份C座6F的商品房买卖合同，并由开发商出具了一份收据，收据注明是房屋抵押款447689元，实际贷款20万元，而不是购房款，从而证明该套房屋的抵押。抵押期限是12个月，直到2014年2月份，借款当天扣除了一个月利息6000元，蔺文江实际打款194000元。本金没有归还，利息从2013年3月份一直支付到2014年7月份。2014年3月份我用电话告诉蔺文江我要把C座6F出售，把抵押贷款全部还上，从而将房屋买卖合同和收据拿回来，但是蔺文江不同意。2014年4月初，我一个叫朱昌林的朋友知道我这里有顶账房，就约我到神农大酒店旁他之前开的烟酒店里跟我说他朋友倪宏玲想买房，我就提起C座6F并将此房做贷款抵押的事情告诉了朱昌林，并表示我需要倪宏玲支付房屋全款513000元，每平米为4500元，再将购房人的购房款拿出来解决此套房屋的抵押贷款，房子就归倪宏玲了。朱昌林当场给倪宏玲打电话协商此事，倪宏玲称售价再便宜些，支付全款没问题。第二天朱昌林电话告诉我他和倪宏玲要去找杨营凯核实这套房的抵押情况，还要去工地实际看房，后来我、朱昌林、倪宏玲三个人在神农大酒店旁朱昌林之前开的烟酒店谈购房的事情，经三人协商一致由倪宏玲首先支付10000元定金，再给我余下的房屋全款。2014年4月4日，我、倪宏玲、朱昌林三人在工业街之前的售楼部办理房屋买卖手续，由房开公司和倪宏玲签订了房屋买卖合同，当天倪宏玲给了我部分现金、部分银行转账，具体数额记不清楚了，只记得我把定金条收回后给她打了28万元的收据。在收到倪宏玲支付的购房款后，我电话联系蔺文江，打算将20万元贷款还给他，但是他一直要我先解决之前我向他公司的200多万元贷款，我没有这么多钱偿还这笔借款，也就没能解决此房的抵押贷款问题。”
吕卫东在该局的询问笔录中陈述“房开公司与蔺文江签订购房合同的时候我不在场，后来才知道的。房开公司与倪宏玲签订C座6F房子购房合同的时候我不在场，当时是由阮明改办理的，当时阮明改打电话告诉我了。对于倪宏玲支付李文辉多少购房款，经办人阮明改说是40万元。因为李文辉多拿了一部分房子，欠我的建筑公司房款钱，于是我嘱咐阮明改，李文辉每卖一套房，就还我们一部分钱，我当初要的是10万元，但是李文辉就给了5万元，是由阮明改负责收取交到公司财务的。我和倪宏玲提出过调换房子，我和杨营凯当初给她找了同号楼10层同户型房，但是这个房子卖出去了，又给她找了同号楼4层同户型的房子，这套房子还未出售，但是倪宏玲说楼层太低，没有同意，她也不要钱，就要房子。”
阮明改在该局的询问笔录中陈述“我是给吕卫东打工的，倪宏玲和华凯公司签订购房合同时我在场，倪宏玲在签订购房合同时，倪宏玲和朱昌林都知道所购买的这套房已经抵押了，我还嘱咐倪宏玲签了合同赶紧跟着李文辉去赎回已经抵押在小额贷款公司的购房合同。因为李文辉多拿了吕卫东的工程款，双方口头约定李文辉每卖一套房就给吕卫东钱，但倪宏玲购买的这套房只给了5万元。我记不住是倪宏玲还是李文辉给的我了，一般都是李文辉给我，就是倪宏玲给我也是李文辉在场的，我已将这5万元交给了吕卫东会计那里”。
蔺文江在该局的询问笔录中陈述“我认识李文辉，他在紫金城小区做工程，之前从小额贷款公司我们就认识，后来又和我贷过款。2013年3月份，李文辉来我公司贷款，但是因为之前的贷款一直给不了公司钱，公司就不再贷给他了，他就又找到我说他手里有一套房子，是紫金城小区C座6F号房，114平米左右，李文辉称自己需要钱，就拿这套房子做20万元贷款抵押，并先将房子落到我的名下，给我出具借条说一个月后就还我，李文辉口头承诺如果一个月内还不了钱，我就有权处理这套房子，当月5日，李文辉带我到该小区售楼部同房开公司签订了购房合同，后来我就给他打款了。我与李文辉没有出具抵押协议。2014年9月，李文辉一直还不了钱，我就将房子卖给了张建华，并在售楼部办了过户手续。我不知道李文辉将此房出售给倪宏玲。”
史鹏程在该局的询问笔录中陈述“我在张家口市华凯创业房地产开发有限公司上班，任副总，华润紫金城是我公司开发建设的，该小区C座6层F号房产面积114.91平米，此房产我公司与倪宏玲于2014年4月4日签订的房屋买卖合同。此房我公司于2013年底与一名姓张的女子签订了房屋买卖合同，为什么将一套房产做两次不同出售，是这样的，我公司在开发建设该小区的时候，吕卫东是总承包，我公司欠吕卫东工程款，就将部分房产顶账给了吕卫东，其中就有C座6层F号，而李文辉又从吕卫东处承包了该工程项目的水电工程，吕卫东欠下李文辉的工程款，所以吕卫东将此房顶账给了李文辉，2013年3月5日李文辉将此房做20万元借款抵押给了塞北管理区浩云小额贷款公司，后于2013年底，由于李文辉没有偿还借款，小额贷款公司经理蔺文江将此房过户给一名张姓的女子。我们就给张姓女子办理并签订了商品房买卖合同。张姓女子是蔺文江的小额贷款公司的股东之一。2014年4月4日，李文辉带倪宏玲来我公司称，他将此房以44万元出售给了倪宏玲，要求签订房屋买卖合同，李文辉称倪宏玲支付购房款后，李文辉将其中的20万元拿来还小额贷款公司，收回抵押合同交给我公司，此房的所有权就属于倪宏玲了，此事我当场报经杨营凯总经理同意后，我公司同倪宏玲签订了房屋买卖合同。此栋楼还没有交工。”
另，张家口市公安局经济开发区分局的相关询问笔录后附有李文辉出具的承诺书，商品房折抵工程款协议书、李文辉向蔺文江于2013年3月5日出具的借据、李文辉与华凯公司于2012年9月4日就涉案房屋签订的房屋买卖合同、蔺文江与华凯公司于2013年3月5日就涉案房屋签订的房屋买卖合同、房屋更名登记单及张建华与华凯公司于2014年9月20日就涉案房屋签订的房屋买卖合同。其中房屋更名登记单载明“本人蔺文江现同意将华润紫金城C座6F号房屋更名到张建华名下，原合同与收据已交至财务，发生任何产权纠纷由蔺文江全权负责。同意变更处有蔺文江签字。日期为2014年9月20日”。
该判决书书本院认为部分载明“……本案所涉华润.紫金城C座6层F号房屋为华凯公司开发，后作为工程款抵顶于第三人吕卫东，吕卫东又以支付工程款形式抵顶于第三人李文辉，李文辉后将该套房屋卖与倪宏玲，并由该套房屋开发商华凯公司与倪宏玲直接签订房屋买卖合同并出具购房款收据，华凯公司与倪宏玲签订该房屋买卖合同并出具收款收据的行为表明华凯公司认可该房屋买卖的事实，并愿意接受该房屋买卖合同的约束，故华凯公司应依约继续履行与倪宏玲于2014年4月4日签订的房屋买卖合同的相关义务……对于第三人张建华与华凯公司于2014年9月20日签订的房屋买卖合同，虽然该房屋买卖合同所涉房屋标的亦为华润.紫金城C座6层F号，但该房屋买卖合同签订时间及华凯公司向第三人张建华出具购房款收据时间均在华凯公司与倪宏玲签订房屋买卖合同及出具购房款收据时间之后，故倪宏玲与华凯公司在先签订的房屋买卖合同的效力应优先于第三人张建华与华凯公司签订的房屋买卖合同的效力，对于第三人张建华因其与华凯公司签订的房屋买卖合同不能实际履行所造成的相关损失问题，第三人张建华可另行主张其权利。”该判决书并判决张家口华凯创业房地产开发有限公司继续履行与倪宏玲于2014年4月4日签订的房屋买卖合同。现该判决书已发生法律效力。
一审法院认为，张建华以华凯公司存在“一房二卖”的欺诈行为为由起诉要求解除与华凯公司签订的房屋买卖合同，并要求华凯公司向其返还购房款及赔偿损失，华凯公司辩称“该房屋系案外人蔺文江出售给张建华，并由华凯公司出纳韩剑娇私下办理的购房手续，华凯公司未收到任何房款，不存在欺诈行为”。根据张建华提供的房屋买卖合同、收据及判决书等证据，可以证实本案所涉华润.紫金城C座6层F号房屋为华凯公司开发，后作为工程款抵顶于第三人吕卫东、吕卫东又以支付工程款形式抵顶于第三人李文辉，李文辉后将该套房屋卖于倪宏玲，并由该套房屋开发商华凯公司与倪宏玲于2014年4月4日直接签订房屋买卖合同并出具购房款收据，但之后华凯公司于2014年9月20日又与本案张建华就该套房屋签订房屋买卖合同并出具了购房款收据，造成该套房屋上设立了两个请求权，倪宏玲已就其请求权进行了诉讼，现生效法律文书已确认华凯公司继续履行其与倪宏玲签订的房屋买卖合同，因此张建华与被告华凯公司就该套房屋签订的房屋买卖合同之合同目的无法实现，依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，张建华有权要求解除其与华凯公司签订的房屋买卖合同，且华凯公司亦同意解除该房屋买卖合同，故对张建华要求解除与华凯公司签订的房屋买卖合同的诉讼请求，法院予以支持。另根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，本案中，就华润.紫金城C座6层F号房屋，华凯公司于2014年4月4日与倪宏签订房屋买卖合同后，又于2014年9月20日与张建华签订房屋买卖合同，华凯公司作为签订合同的主体，亦作为出售房屋的主体，其与张建华签订上述房屋买卖合同时，对与倪宏玲已签订房屋买卖合同及出具收款收据的事项应属知晓，但华凯公司未能提供证据证明就该事项其已向张建华进行了明示，华凯公司亦未能提供证据证明张建华知道或者应当知道该事项，故本案中华凯公司对于张建华所签房屋买卖合同之合同目的无法实现及合同解除存在过错，华凯公司应承担相应的赔偿责任，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三项“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”之规定，张建华要求华凯公司返还购房款及利息，并承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，有据可依，法院予以支持。对于已付购房款，虽然收据中载明金额为447689元，但张建华主张实际交了419421.5元”，华凯公司亦未能提供其他有效证据予以否定张建华该陈述意见的真实性，故应以张建华实际交纳的购房款419421.5元确定返还购房款金额并确定计付利息之本金，故按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准，计算张建华主张至2016年12月13日的利息损失为51175.83元。综上，华凯公司应返还张家口已付购房款419421.5元，并给付至2016年12月13日的利息损失51175.83元，并承担已付购房款一倍即419421.5元的赔偿责任，上述合计890018.83元。对于张建华主张违约金1万元及赔偿损失10万元的诉讼请求，虽然双方房屋买卖合同中约定“甲方如未按本合同规定的期限交付房屋给乙方使用，应支付逾期违约金，甲方按日向乙方支付逾期已付购房款项的万分之三的违约金。如逾期超过三十日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当退还乙方全部已付购房款，并支付乙方一万元人民币作为补偿”，但该约定属迟延交房违约条款，且张建华主张的损失赔偿已在上述金额中予以支持，故对张建华的该两项诉讼请求，本院不予支持。对于华凯公司提出的与吕卫东、李文辉、蔺文江等事项，因与本案不属同一法律关系，华凯公司可另行处理。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、解除张建华与张家口华凯创业房地产开发有限公司于2014年9月20日签订的《张家口市文化艺术会展中心-
华润.紫金城房屋买卖合同》；二、张家口华凯创业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付张建华购房款、利息及赔偿损失共计人民币890018.83元；三、驳回张建华的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，对当事人二审争议的事实，本院认定与一审法院一致。
本院认为，华凯公司系华润.紫金城项目的开发公司，其对于每一套房屋对外销售行为的唯一性应当予以管理和保证，上诉人华凯公司将房屋抵顶给吕卫东后，吕卫东又将诉争房屋抵顶给李文辉，但就诉争房屋并未与吕卫东或者李文辉签订房屋买卖合同办理网签备案，该房屋实际上依然由上诉人华凯公司控制，上诉人华凯公司明知其已经就诉争房屋于2014年4月4日与倪宏玲签订了房屋买卖合同并出具收款收据，在2014年9月20日时又与被上诉人张建华就该套房屋签订房屋买卖合同并出具了购房款收据，以至于针对同一套房屋出现了两次销售行为，上诉人的行为明显存在过错。因此，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定判决上诉人华凯公司返还被上诉人已付购房款及利息并承担已付购房款一倍的赔偿责任符合法律规定，本院依法予以认定。
综上所述，华凯公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12700元，由上诉人张家口华凯创业房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 悦
审判员 成 进
审判员 姜建龙
二〇一七年九月二十一日
书记员 赵 伟