北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终918号
上诉人（原审被告、反诉原告）陈宏江，男，1981年10月11日出生。
委托代理人吕游，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）邱瑞，女，1986年8月7日出生。
委托代理人罗开均，北京市国汉律师事务所律师。
委托代理人孙爱花，女，1963年3月12日出生。
原审第三人北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号楼20层2302。
法定代表人缪寿建，总经理。
委托代理人徐英，女，1987年8月13日出生。
上诉人陈宏江因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第16278号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
邱瑞在原审法院诉称：邱瑞、陈宏江于2015年7月2日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定邱瑞将位于北京市昌平区127号房屋售予陈宏江。合同约定房屋总价款三百九十五万元，付款方式为陈宏江当日支付定金20万元，于2015年8月5日前支付购房款340万元，其余30万元，陈宏江申请办理贷款。同时，合同约定买卖双方应按约定履行义务。若逾期履行，自逾期之日起违约方按成交价格的每日万分之五向守约方支付逾期违约金。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》。任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。合同约定如发生争议，由双方协商解决；协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。合同签订后，陈宏江当日向邱瑞支付定金20万元。按照合同的约定，陈宏江应于2015年8月5日前向邱瑞支付购房款人民币340万元，陈宏江一直拒绝履行。在邱瑞的多次催促下，陈宏江明确告知因资金原因，不予购买该房屋了。邱瑞认为，陈宏江的行为违反了协议约定，侵犯了邱瑞的合法权益。特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除邱瑞、陈宏江于2015年7月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、陈宏江支付违约金59万元（扣除已付定金20万）3、陈宏江支付诉讼费用。
陈宏江在原审法院辩称：同意解除合同，但解除的时间是10月12日。不同意支付违约金，陈宏江认为在合同履行过程中双方对合同进行了变更，根本导致合同无法继续履行的是邱瑞。
北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田经纪公司）在原审法院述称：麦田经纪公司不是本案主体，与我方没有直接的法律关系，不发表答辩意见。
陈宏江在原审法院提起反诉称：陈宏江与邱瑞房屋买卖合同纠纷一案，已由法院立案审理，因邱瑞在办理涉案房屋贷款手续时拒不提供房屋租赁合同，因此陈宏江无法办理贷款手续，致使本案房屋买卖合同无法继续履行，应当承担违约责任，根据双方合同约定，陈宏江有权要求邱瑞按定金罚则双倍返还定金共计40万元整。为维护当事人的合法权益，请求法院判令：1、邱瑞双倍返还定金共计40万元整；2、本案诉讼费由邱瑞承担。
邱瑞针对反诉在原审法院辩称：不同意反诉请求。本案中陈宏江违反合同约定，没有按合同履行自己的义务，所以我方要求解除合同要求陈宏江承担违约金事实清楚的，陈宏江提起反诉要求我方承担双倍返还定金没有事实依据。
麦田经纪公司针对反诉在原审法院述称：麦田经纪公司不是本案主体，与我方没有直接的法律关系，不发表答辩意见。
原审法院经审理查明：位于北京市昌平区127号房屋登记的房屋所有权人为邱瑞。在麦田经纪公司的居间下，邱瑞的母亲孙爱花作为邱瑞的委托代理人（出卖人）与陈宏江（买受人）于2015年7月2日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定邱瑞将涉案房屋出售给陈宏江，成交价额为395万元。同日，双方签订附件二，对房屋买卖事宜予以具体约定，付款方式约定买受人以自行交接的方式于签订本附件当日支付定金20万元，买卖双方应于2015年7月10日前办理贷款手续，买受人拟贷款数额为三十万元整，买受人于2015年8月5日前支付出卖人购房款340万元，支付方式为银行资金监管。第二条第五款商业按揭贷款中约定“若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷款额，买受人可再向其他银行申请，出卖人应配合。买受人未再次申请，再次申请仍未获批准或批贷数额仍不足拟贷款额，则买卖双方应于20日内办理权属转移登记手续，同时买受人应以现金形式补齐贷款部分房款”。第七条约定“自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》。任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用”。
合同签订后，陈宏江依约支付了定金20万元。对于合同中约定的30万元贷款以及340万元中的170万元，陈宏江均需通过光大银行经营贷过桥的方式支付。在合同约定的申请贷款及支付购房款之时，麦田经纪公司告知陈宏江光大银行无法办理该项业务，具体能够办理时间不确定。2015年8月27日，能够办理上述业务的时候，陈宏江开始申请办理贷款，并向福建金城丰担保有限公司北京分公司支付借款利息6万元、服务费4.6万元。2015年9月21日。孙爱花给麦田经纪公司的经纪人发短信表示超出合同期限太长，不能再等了。经纪人回复就等批贷了，其他款项陈宏江自己筹。孙爱花从经纪人处取得陈宏江的联系方式。次日，孙爱花与陈宏江取得联系。在孙爱花与陈宏江的沟通中，陈宏江表示资金存在问题，想和邱瑞协议退款，如果邱瑞不同意，也可以筹款继续履行合同。孙爱花表示若陈宏江不愿意购买，应提供合理方案。2015年9月25日，麦田经纪公司的经纪人给孙爱花发短信，需要孙爱花给承租人打电话后，承租人才能签放弃优先购买权协议，持有放弃优先购买权协议就可以审批贷款了。
庭审中，陈宏江与麦田经纪公司均称签订合同时，与邱瑞达成口头协议，除合同中约定30万元外，340万元中的170万元亦需以过桥贷款的方式支付，在银行无法办理该项业务时也告知邱瑞，需要等待银行的审批，邱瑞对上述情况知情且同意。邱瑞对陈宏江与麦田经纪公司的上述陈述均不认可。
原审法院认定上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》及其附件二、房屋所有权证书、短信、见证函、收据及当事人陈述等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，邱瑞与陈宏江签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方在房屋买卖合同中约定应于2015年7月10日前办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为30万元，买受人应于2015年8月5日前支付购房款340万元。陈宏江与麦田经纪公司主张与邱瑞达成口头协议变更了贷款数额，但未出示证据予以证明，且邱瑞对此不认可，故陈宏江与麦田经纪公司的主张，法院不予采信。陈宏江应依据合同约定于2015年8月5日前以银行资金监管的方式支付购房款340万元，但因陈宏江需以过桥贷款方式支付购房款，而未能在2015年8月5日前支付购房款，直至2015年8月27日才申请办理贷款，故陈宏江未履行合同约定的义务已超过十五日，邱瑞依据合同约定要求解除房屋买卖合同的诉求，有事实与法律依据，法院予以支持。陈宏江未在约定的期限履行合同义务的行为构成违约，应依约承担违约责任，邱瑞选择要求陈宏江承担违约金的违约责任，法院对此不持异议。关于违约金的具体金额，考虑到陈宏江在未与邱瑞达成解除合同的合意时，仍表示愿意筹集资金继续履行合同，并向担保公司支付借款利息及费用以获得贷款的事实，且陈宏江申请降低违约金数额，故法院酌情确定违约金数额为30万元。因陈宏江已支付定金20万元，邱瑞主张以上述款项抵销违约金，故陈宏江应再支付邱瑞违约金10万元。陈宏江主张合同于2015年10月12日其向邱瑞发出解除合同通知函时解除，因陈宏江系违约方，无权要求解除合同，故陈宏江的上述主张法院不予采信。陈宏江主张邱瑞构成违约，与本案查明的事实不符，故陈宏江要求邱瑞双倍返还定金的反诉请求，于法无据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除邱瑞与陈宏江于二○一五年七月二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、陈宏江于本判决生效后十五日内支付邱瑞违约金十万元；三、驳回邱瑞的其他诉讼请求；四、驳回陈宏江的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，陈宏江不服，向本院提起上诉。上诉请求是：同意原审判决第一项，依法撤销原审判决第二项，判令邱瑞向陈宏江返还定金20万元；一、二审诉讼费用由邱瑞承担。上诉主要理由为：一、原审判决认定陈宏江未在约定的期限履行合同义务的行为构成违约，属事实不清，导致判决错误；二、原审判决适用法律错误，导致错误判决；三、如果法院经审理认为陈宏江存在违约行为，那么判决的违约金也过高，应当予以降低。
邱瑞答辩称：同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。按照合同约定的违约金数额应是79万，一审判决仅判了30万。我方认为该判决也是违反了双方的合同约定的，但是我方尊重一审判决，没有上诉。我方认为一审认定事实清楚。
麦田经纪公司答辩称，本案是房屋买卖合同纠纷，我方不是本案的诉讼主体，无任何法律关系，不进行答辩。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。另，各方当事人均认可《北京市存量房屋买卖合同》中约定的按揭贷款系商业贷款。
上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，邱瑞、陈宏江签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。现双方均同意解除于2015年7月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，本院对此不持异议。
本案的主要争议焦点系违约责任的认定，结合当事人陈述及现有证据，本院认为，合同成立后，双方均应依约全面履行各自义务。关于付款方式，《北京市存量房屋买卖合同》中约定30万元贷款为商业按揭贷款，且庭审中各方对此均予以认可。双方在合同中同时约定应于2015年7月10日前办理申请贷款手续，而实际履约过程中陈宏江迟延至2015年8月27日才申请办理贷款。关于付款期限，《北京市存量房屋买卖合同》中明确约定陈宏江应于2015年8月5日前支付购房款340万元。陈宏江作为给付购房款义务的一方当事人，应依据合同约定于2015年8月5日前以银行资金监管的方式支付购房款340万元，但其未如期履行上述义务。综合以上，陈宏江未依约如期履行相应的合同义务，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。关于违约金的数额，依照《北京市存量房屋买卖合同》的约定，违约金标准为成交价格的20%，即79万元。陈宏江认为违约金数额过高，请求人民法院予以调整。本院认为，违约金作为一种当事人通过约定而预先确定，在违约行为发生后生效的独立于履行行为之外的给付。人民法院对于违约金的数额应依据法律规定，结合具体案情予以认定。本案中，原审法院综合考虑陈宏江在未与邱瑞达成解除合同合意时，向担保公司支付借款利息及费用进而筹集资金，同时再行结合涉案合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，酌情认定违约金数额为30万元，具备事实及法律依据。
陈宏江主张的与邱瑞通过口头协议变更了贷款数额及贷款性质，因在一、二审审理期间其均未向法院提供充分证据，本院对此不予采信。综上所述，陈宏江的上诉请求，依据不足。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费四千八百五十元，由邱瑞负担四千零二十八元（已交纳），由陈宏江负担八百二十二元（本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费三千六百五十元，由陈宏江负担（已交纳）。
二审案件受理费五千八百元，由陈宏江负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 柳适思
审判员 刘秋燕
审判员 王爱红
二〇一六年二月二十四日
书记员 舒 妍