河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫民终593号
上诉人（原审被告）：常高雅，男，汉族，1981年7月16日出生，住河南省鲁山县。
委托诉讼代理人：武延辉，男，汉族，1980年8月27日出生，住河南省汝州市，系常高雅姐夫。
被上诉人（原审原告）：马巧红，女，汉族，1977年11月21日出生，住河南省郏县。
委托诉讼代理人：于燿铭，河南首位律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘冰冰，河南首位律师事务所律师。
原审第三人：平顶山华丰园集团房地产开发有限公司，住所地：河南省平顶山市湛河区南环路与茂源街交叉口东南角办公楼五楼501、502室。
法定代表人：牛国豪，该公司董事长。
委托诉讼代理人：韦向东，男，汉族，1956年2月1日出生，住河南省平顶山市卫东区，系该公司员工。
原审第三人：牛学民，男，汉族，1969年3月5日出生，住河南省平顶山市卫东区。
上诉人常高雅因与被上诉人马巧红、原审第三人平顶山华丰园集团房地产开发有限公司（以下简称华丰园公司）、牛学民案外人执行异议之诉一案，不服河南省平顶山市中级人民法院（以下简称一审法院）（2016）豫04民初221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月16日公开开庭进行了审理。上诉人常高雅及其委托诉讼代理人武延辉，被上诉人马巧红的委托诉讼代理人于燿铭，原审第三人华丰园公司的委托诉讼代理人韦向东到庭参加了诉讼，原审第三人牛学民经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
常高雅上诉请求：撤销一审判决，改判驳回马巧红的诉讼请求，一、二审诉讼费由马巧红承担。事实与理由：1、马巧红与华丰园公司仅签订认购协议书，认购协议不是商品房买卖合同，马巧红与华丰园公司未签订合法有效的商品房买卖合同。2、马巧红提供的收据不能证明7.2万元现金付款的真实性，没有银行转款凭证、取款凭证，违背交易习惯和常理。3、马巧红提供的《无房证明》是郏县房管部门2014年出具的，其证明力已无效。
马巧红辩称，马巧红与华丰园公司之间签订的《华丰国际广场认购协议书》具备事实上的商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。马巧红现金支付7.2万元，华丰园公司给马巧红开具了收据。除了2014年郏县房产管理局出具的无房证明之外，二审期间，马巧红提交了2017年6月19日郏县房产管理局开具的无房证明，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
华丰园公司述称，同意马巧红的答辩意见。
牛学民提交书面答辩状述称，同意华丰园公司的答辩意见，请人民法院依法裁定判决。
马巧红向一审法院起诉请求：1、立即停止对马巧红所有的位于郏县郏城郏宝路口西北角华丰国际A座2单元21层01（西北户）房屋的强制执行；2、诉讼费用由常高雅承担。
一审法院认定事实：常高雅与华丰园公司、牛学民民间借贷纠纷一案，一审法院于2015年4月22日作出（2014）平民初字第155号民事判决，该判决内容为：“一、华丰园公司于本判决生效后十日内偿还常高雅借款本金2000万元及利息（其中500万元借款利息自2014年7月17日起计算，1500万元借款利息自2014年10月1日起计算，利息均按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率四倍计算至2000万元借款本息清偿完毕之日止）；二、牛学民对上述借款本息承担连带清偿责任；三、驳回常高雅的其他诉讼请求。”该判决书生效后，常高雅向一审法院提出执行申请，一审法院于2015年5月19日作出（2014）平民初字第155号裁定，对华丰园公司位于郏县郏城郏宝路口西北角（华丰国际）的房屋（房权证号：郏房2013010763-13-**）予以查封；对华丰园公司开发的位于郏县郏城郏宝路口西北角(华丰国际)的房屋A座东二单元01（西北户）12楼、16楼、21楼、29楼；东二单元02（西南户）19楼、27楼、29楼；东二单元03（东南户）9楼、12楼；东二单元04（东北户）7楼、9楼、16楼、17楼、20楼、22楼、23楼、26楼、29楼；东一单元01（东北户）7楼、19楼；东一单元02（东南户）7楼、8楼、12楼、13楼、25楼；东一单元03（西南户）7楼、13楼、19楼、21楼、23楼、29楼；东一单元04（西北户）7楼、16楼、19楼、21楼、25楼、29楼；华丰国际广场B－1座东一单元01（东北户）6楼、20楼、28楼、29楼、30楼、31楼；东一单元02（东南户）8楼、9楼、10楼、13楼、21楼、25楼、27楼、29楼、31楼、32楼；东一单元03（西南户）11楼、14楼、15楼、16楼、17楼、26楼、28楼、30楼、32楼；东一单元04（西北户）12楼、13楼、14楼、18楼、24楼、30楼、31楼、32楼共计七十套商品房予以查封。
被查封房屋含马巧红异议申请中的A座2单元21层01（西北户）房屋，马巧红以案外人的身份对该执行裁定提出异议。一审法院经审查后于2016年3月23日作出（2016）豫04执异9号执行裁定，驳回马巧红等56人的异议。马巧红提起本案诉讼。
一审期间马巧红向一审法院提交《华丰国际广场认购协议书》一份，签订时间为2011年1月17日，协议双方甲方：平顶山华丰园房地产开发有限公司，乙方：马巧红。协议内容：1、马巧红认购华丰国际广场A座2单元21层2101户房屋。房屋建筑面积为90.09平方米，单价2638元/平方米，该套住房价格为237657元。马巧红自愿支付认购金72000元。2、乙方为取得上述房屋的优先购买权，自签订本协议起自愿按两种方式向甲方支付房屋认购费用。如未不按时交付，则视为乙方自动放弃房屋的优先购买权，此认购费用自交付之日起甲方不再退还，待双方签订商品房买卖合同后，费用冲抵房款。3、甲方在通知乙方签订《商品房买卖合同》之日起，如乙方在接到甲方通知后十日内未与甲方签订《商品房买卖合同》，上述认购房屋甲方有权对外销售，并扣除乙方交纳认购金的20%作为乙方的缔约过失应承担的责任，剩余款项退还。双方还约定了其他事宜。马巧红于签订协议当天2011年1月17日交纳了72000元的认购金。2013年3月20日马巧红通过转账支付购房款167215元。华丰园公司于2013年5月12日向马巧红出具购房款235657元的收据。该房屋马巧红现已装修使用。
马巧红向一审法院提交郏县房产管理局出具的无房证明一份，证明马巧红除本案所涉房产外，名下无其他房产。
一审法院另查明，平顶山市华丰园房地产开发有限公司在2012年2月6日变更企业名称为平顶山华丰园集团房地产开发有限公司。
一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉案件。本案的争议焦点是马巧红就本案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本案马巧红对一审法院（2014）平民初字第155号裁定提出异议后，因不服一审法院（2016）豫04执异9号执行裁定，以案外人身份提起本案诉讼。依据上述法律规定，马巧红具备本案的诉讼主体资格。常高雅辩称马巧红不具备本案主体资格，一审法院不予采纳。
依照《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力。本案马巧红与华丰园公司签订的《华丰国际广场认购协议书》的时间为2011年1月17日，该认购协议内容明确，是双方当事人真实意思表示，应为有效。马巧红在签订认购协议当天按约定交纳了72000元认购金，在2013年3月20日前将总房款已全部交付给华丰园公司系事实。马巧红与华丰园公司之间买卖行为已经发生且已实际履行，双方买卖关系成立，应为有效。
依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。马巧红交纳了本案房屋的全部购房款，对本案房屋已经装修使用，诉讼中还向一审法院提交了相关部门的无房证明。结合上述规定，马巧红在本案执行标的物上的权利能够排除执行。
依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。本案马巧红提交的证据足以证明其对本案执行标的上享有足以排除强制执行的民事权益，常高雅以马巧红与华丰园公司双方仅达成购房合意，房产的物权尚未发生改变，该房产仍归属于华丰园公司，要求继续执行涉案房屋的辩解理由，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：不得执行本案执行标的，即：华丰园公司开发的华丰国际广场A座2单元21层01（西北户）房屋。一审案件受理费100元，由常高雅负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换质证：马巧红提交郏县房产管理局于2017年6月19日出具的编号为AA6282的《房屋状况证明》，显示马巧红、王伟华、王梓睿的地址、面积、备案合同号等房屋状况均为无，加盖有郏县房产管理局公章，拟证明马巧红及其配偶、子女在郏县房产管理局没有房屋产权登记。马巧红提交盛世菲特物业公司开具的《证明》，拟证明马巧红已入住华丰国际，物业费已交。常高雅对以上证据的真实性没有异议，但是认为马巧红还应当出具郏县不动产管理中心出具的无房证明。华丰园公司对以上证明没有异议。本院对马巧红提交的证据予以采信。
本院认为，本案二审争议焦点是马巧红是否就执行标的物享有足以阻却强制执行措施的权利。
关于认购协议效力问题。马巧红与华丰园公司于2011年1月17日签订的《华丰国际广场认购协议书》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记的有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。《华丰国际广场认购协议书》的内容包括双方当事人的基本情况、房屋基本情况（位置、面积、单价、总价等）、认购金金额、剩余房款支付方式、签署正式契约的事先规定等商品房买卖合同的主要内容，华丰园公司已经按照认购协议书约定收受房款，该认购协议应当认定为商品房买卖合同。常高雅关于认购协议不能认定为商品房买卖合同的上诉理由不成立，本院不予支持。
关于马巧红支付购房款方式问题。依照银行转款记录、华丰园公司出具的收据等证据，马巧红已经通过现金及银行转账的方式向华丰园公司支付购房款239215元。其中72000元购房款，马巧红和华丰园公司均认可马巧红以现金方式支付，且华丰园公司向马巧红开具了收据。常高雅关于支付购房款必须以银行转账形式，而马巧红以现金形式支付72000元购房款违背交易习惯和常理的上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。
关于无房证明的效力问题。马巧红向本院提交郏县房产管理局于郏县房产管理局于2017年6月19日出具的《房屋状况证明》，证明马巧红及其配偶、子女在郏县房产管理局没有房屋产权登记，加盖有郏县房产管理局公章，《房屋状况证明》真实有效。常高雅关于无房证明无效的上诉理由缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。
依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，马巧红在人民法院查封涉案房屋之前已签订有合法有效的书面买卖合同，所购商品房已经入住且提供了无房证明，已支付全部合同价款，马巧红就执行标的物享有足以阻却强制执行措施的权利，人民法院对马巧红的执行异议申请应予支持。
综上所述，常高雅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由常高雅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 磊
审 判 员 刘铁良
代理审判员 江 辉
二〇一七年七月二十四日
书 记 员 谢步步