江西省鹰潭市月湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0602民初1813号
原告:恒大地产鹰潭市有限公司，住所地鹰潭市信江新区自来水厂。
法定代表人许颖超，总经理。
委托代理人车良岐，男，1990年1月12日出生，系恒大地产鹰潭市有限公司职员。
被告:桂冬宝，男，1977年2月22日出生，汉族，住鹰潭市月湖区。
原告恒大地产鹰潭有限公司（以下简称原告）诉被告桂冬宝（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年12月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年6月12日公开开庭进行审理，原告委托代理人车良岐到庭参加诉讼,被告经本院合法传唤拒不到庭，本院缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年12月2日，原被告签订了《鹰潭市商品�买卖合同（合同编号：YT2015012092）》及《合同补充协议》。合同约定，被告购买原告开发的位于鹰潭恒大绿洲27栋1单元01033室的房屋，该商品房总价为468318元，被告应于2015年12月2日前支付首期房款148318元，余款320000元须在2015年12月2日办理银行按揭。之后被告与邮政银行签订了《个人购房/购车借款及担保合同》，合同约定，被告向银行贷款320000元，用于支付购房款，原告为该笔贷款提供连带保证责任，被告按月向银行偿还贷款，若被告违约，银行有权宣布本合同项下的全部或部分债务立即到期，并要求保证人就其担保范围内的本合同债务履行保证责任。合同签订后，被告向原告支付了购房首付款，并向银行办理了按揭，银行于2015年12月18日向原告发放了贷款共计320000元，2016年7月起被告因自身原因无力偿还银行贷款，2016年11月16日原告按银行要求承担了保证责任，向银行支付了贷款321149.89元。根据原被告签订的《鹰潭市商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定，被告未按合同约定期限偿还贷款的，导致原告承担了保证责任的，原告有权单方解除合同，收回该商品房，并要求被告按照累计应付款的1%支付违约金，被告所交的全部款项不予退回，同时被告必须协同原告到房管局办理有关解除手续。综上，原告为维护其的合法权益，特诉至法院，请求判决：1、解除原、被告于2015年12月2日签订的《鹰潭市商品房买卖合同（合同编号：YT2015012092）》及《合同补充协议》；2、被告配合原告前往房管局办理解除合同备案手续；3、被告已经支付的购房款148318元归原告所有，并向原告支付违约金3152.26元；4、被告向原告支付代付的利息、复息及罚息等共计5923.72元；5、本案诉讼费由被告承担。
原告围绕诉讼请求依法提交了以下�据：1、身份证复印件、原告组织机构证明；2、鹰潭市商品房买卖合同（合同编号：YT2015012092）及《合同补充协议》，3、个人购房/购车借款及担保合同;4、关于承担阶段性保证责任的证明；5、结清证明。
被告未到庭也未答辩和提交证据。
经审理查明，2015年12月2日，原被告签订了《鹰潭市商品房买卖合同（合同编号：YT2015012092）》及《合同补充协议》。合同约定，被告购买原告开发的位于鹰潭恒大绿洲27栋1单元01033室商品房一套，该商品房总价为468318元，被告应于2015年12月2日前支付首期房款148318元，余款320000元须在2015年12月2日办理银行按揭;同时补充协议约定，未按银行按揭付款约定还款逾期180日的，原告有权解除合同，被告应按日向原告支付应付款万分之一的违约金。之后被告与邮政银行签订了《个人购房/购车借款及担保合同》，合同约定，被告向银行贷款320000元，用于支付购房款，原告为该笔贷款提供连带保证责任，被告按月向银行偿还贷款，若被告违约，银行有权宣布本合同项下的全部或部分债务立即到期，并要求保证人就其担保范围内的本合同债务履行保证责任。合同签订后，被告向原告支付了购房首付款，并向银行办理了按揭，银行于2015年12月18日向原告发放了贷款共计320000元，2016年7月起被告因自身原因无力偿还银行贷款，2016年11月16日原告按银行要求承担了保证责任，向银行支付了贷款321149.89元（贷款本金315226.17元、利息、罚息、复息5923.72元）。原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求判令所请。
上述事实有被告身份证复印件、原告组织机构证明、鹰潭市商品房买卖合同（合同编号：YT2015012092）、《合同补充协议》、个人购房/购车借款及担保合同、关于承担阶段性保证责任的证明、结清证明在卷为证，并经庭审质证能够作为认定事实的依据。
本院认为，本案原、被告之间存在两种法律关系，一是两者间的商品房预售合同关系，二是两者与案外人邮政银行间存在的借款合同关系。就商品房预售合同关系而言，被告所负的主要义务为支付购房款468318元，其在合同订立后通过自付及银行按揭贷款的方式已支付了全部购房款。但鉴于原告在借款合同中为被告的按揭贷款提供了连带责任保证，并因被告未按约履行义务而承担了保证责任。对于被告的行为是否构成对商品房预售合同的违约的问题，从形式上看，被告已支付了全部的购房款，其违反的只是借款合同的约定；但从实质上看，因原告代为清偿了被告在银行按揭的大部分款项，则被告先前支付给原告的购房款项的一部分因其在借款合同中的违约行为又被支付给贷款银行，由此，�视为原告在商品房预售合同中的主要权利即收取购房款并未全部实现。同时，原、被告在所签订的商品房预售合同补充协议中明确约定，未按银行按揭付款约定还款逾期180日的，原告有权解除合同，被告应按日向原告支付应付款万分之一的违约金，可见，原、被告双方的真实意思表示是将被告违反借款合同义务的行为视作对商品房买卖合同的违约。考虑到被告停止偿还按揭贷款月供的行为意味着其偿付能力受限，为公平保护双方利益，法院依法认定原、被告在上述补充协议中关于违反借款合同义务的行为构成对商品房预售合同的根本性违约的约定合法有效，故原告依法有权行使约定解除权，其请求解除商品房预售合同并要求被告按约支付违约金之诉请符合法律规定，依法予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条第2款的规定，商品房买卖合同被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中原告通过承担连带保证责任的形式向贷款银行清偿了人民币321149.89元，实际上提前履行了其在商品房预售合同被解除后应负的偿还购房贷款本息的义务。但由于被告未按期偿还贷款产生罚息等因素，本案原告代为清偿数额高于其依法应负的偿还购房贷款本息之数额，对于二者的差额部分，依法应由被告负担，原告要求被告已经支付的购房款148318元归原告所有，缺乏事实及法律依据，依法不予支持。被告经本院合法传唤拒不到庭，视为放弃权利，应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条、第一百零六条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条、第一百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
原告恒大地产鹰潭有限公司与被告桂冬宝于2015年12月2日签订的《鹰潭市商品房买卖合同（合同编号：YT2015012092）》及《合同补充协议》予以解除，终止履行；
被告桂冬宝于本判决生效之日起十天内支付原告恒大地产鹰潭有限公司违约金3152.26元；
被告桂冬宝于本判决生效之日起十天内支付原告恒大地产鹰潭有限公司代付的利息、复息及罚息等共计5923.72元；
驳回原告恒大地产鹰潭有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费计人民币3448元，保全费2862元，合计人民币6310元（原告已预交），由原告恒大地产鹰潭有限公司负担5921元，被告桂冬宝负担389元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。
审判长 陆卫华
审判员 李丽琴
审判员 张 芹
二〇一七年七月七日
书记员 张韩月