江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0583民初15658号
原告：周静，女，1983年10月25日出生，汉族，个体户，住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：王国平，江苏闻贤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马珊珊，江苏闻贤律师事务所实习律师。
被告：倪德财，男，1960年9月17日出生，汉族，工人，住江苏省东台市。
被告：王粉珍，女，1964年11月1日出生，汉族，农民，住江苏省东台市。
委托诉讼代理人：卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。（代理上述两被告）
原告周静与被告倪德财、王粉珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月13日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2017年2月15日公开开庭进行了审理。原告周静及其委托诉讼代理人王国平、马姗姗、被告倪德财、王粉珍的共同委托诉讼代理人卞东风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周静向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告立刻向原告协助原告办理昆山市千灯镇XX花园XX号XX室房屋不动产权证登记变更手续。2、请求判令两被告承担不履行过户义务的违约金4263元（总房价49万元×日万分之三，自2016年9月8日起至实际过户之日止）。3、本案诉讼费由两被告承担。审理中，原告申请撤回第2项诉讼请求。事实与理由：2016年8月1日，原告与被告倪德财签订一份房屋买卖合同，约定被告将坐落于昆山市千灯镇XX花园XX号楼XX室房屋（房屋产权号18XXXX91）出售给原告，总房款490000元，签约后双方于15个工作日内备齐材料到银行申请贷款，审贷通过后3个工作日内，双方还清贷款及办理过户；甲乙双方若有任何一方未按照合同的约定全面履行自己的义务，则每逾期一日向守约方支付总房款的万分之三作为违约金。合同签订当日原告按约支付了定金10000元，同年8月17日原告向被告支付首付款160000元并向银行申请贷款，同年9月5日原告向被告申请的贷款320000元通过了审批。按照合同约定审贷通过后3个工作日内办理过户，但中介方于9月8日通知被告倪德财办理过户时，被告倪德财却不配合办理过户，后来经过几次交涉，被告倪德财明确表示要求加价，否则房子也不卖了。两被告系夫妻关系，平时和自己的子女一起居住生活，被告王粉珍对于房屋买卖的事实是清楚的，应当承担协助过户的义务。原告认为原被告之间的买卖合同合法有效，被告不履行过户义务已构成违约。
被告倪德财辩称，我不同意过户，原被告之间就系争房屋相关重要事项没有约定清楚，也没有达成一致意见，交易无法过户并非被告单方原因导致。我不存在违约情形，如果法庭最终认定我违约，原告主张的违约金过高，原告没有提供其相关损失的证明。本案原告起诉时没有诉请要求交房，是因为原被告之间关于交房时间未约定，也未最终达成一致意见。合同在履行上存在障碍。原告主张的违约金过高。
被告王粉珍辩称，我不同意原告的第1项诉讼请求。针对原告方第2项诉讼请求，我不是合同的当事人，对原告与被告倪德财之间买卖房屋一事不知情，也从未委托被告倪德财出售过系争房屋，原则上不同意将系争房屋以原告与被告倪德财协定的价格出售，此外原告今天所提出的所谓事实，仅是原告方的单方推测，我与被告倪德财常年分居，被告倪德财在上海打工，我一直在老家务农，双方之间并非在一起居住生活，我不负有协助原告办理系争房屋过户的合同义务或法定义务。
本院经审理查明：2016年8月1日，原告周静由代理人王某与被告倪德财（甲方）、居间方创佳房产（丙方）签订《昆山市存量房买卖合同》，约定甲方将坐落于昆山市千灯镇XX花园XX号楼XX室出售给乙方，总价款为490000元，约定的支付方式为：签约后甲乙双方于15个工作日内备齐所有资料，到银行申请贷款，审贷通过后3个工作日内，双方还清贷款及办理过户，定金10000元，首付款190000元，剩余300000元由银行支付甲方指定账户，尾款5000元交房时结清，此尾款包含在总房价内。签订合同时甲方将该房产产权证和土地证交于丙方代管以利办理后续流程。甲方保证该房产产权清晰且已告知产权共有人并取得同意出售此房产，若因产权纠纷及债权债务纠纷等因素或产权共有人不履行本合同，则由甲方承担本合同约定之违约责任。甲乙双方若有任何一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，则每逾期一日向守约方支付总价款的万分之三作为违约金。逾期超过十五日，守约方有权单方面解除合同，违约方应向守约方支付总价款的20%作为违约金。合同的手写部分补充约定：甲乙双方自合同签订之日起算如遇国家政策变动造成此房不能正常买卖过户，此合同自动解除，甲乙双方均不算违约，甲方退还乙方定金10000元，甲方如因任何原因造成此房不能正常买卖过户，甲方负主要责任，甲方在三日内退还乙方定金并追加乙方违约金10000元，乙方因任何原因造成此房不能买卖过户，乙方负全责，甲方定金不予退还。若填写文字与铅印文字相冲突，以填写文字为准。王某代原告在该合同上签字、被告倪德财在该合同上签字，创佳房产在合同上盖章。当日，原告支付被告倪德财10000元定金。2016年8月17日原告向被告倪德财支付首付款160000元。被告倪德财提供贷款所需的材料配合原告申请贷款320000元，在通过审批后原告要求两被告配合办理过户手续，两被告拒绝配合办理，双方协商不成。庭审中原告申请居间方工作人员出庭作证，证人王某称在签订合同当日，被告倪德财和两被告的儿子以及亲戚到场，并且都称倪德财可以做主，后2016年9月8日通知被告方办理过户手续，但被告方拒绝配合办理过户手续时，亦2016年9月29日是两被告的儿子和亲戚去参与协商，称王粉珍误以为售房价格为五十几万，四十九万价格过低。原告申请调取的被告王粉珍的居住证明材料，明确证明被告王粉珍居住在上海。
另查明:昆山市千灯镇XX花园XX号楼XX室为被告倪德财与被告王粉珍共同共有。原告申请的贷款在2016年9月2日通过银行审批。在审理过程中，原告将剩余房款320000元提存至法院账户。
以上事实，由昆山市存量房买卖合同、收据、收条、录音、银行贷款材料、房产证（复印件）以及当事人的陈述予以证明，本院予以认定。
本院认为，原告与两被告之间确定的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效。两被告均称被告王粉珍常年在老家江苏省东台市务农，被告倪德财在上海，但是被告王粉珍的暂住信息证明被告王粉珍在上海居住，故对两被告称被告王粉珍常年在老家江苏省东台市务农不予采信，既然两被告作为夫妻，共同居住在上海，被告倪德财出售房屋而被告王粉珍完全不知情不符合常理。在出售房屋时，两被告的儿子到场商议，协助父亲单独售房而瞒着居住在自己家的母亲不符合常理，本院不予采信。且在协助原告办理银行按揭贷款时，被告倪德财提供了被告王粉珍的身份证、户口簿的原件，故基于原被告及其儿子的特殊身份关系，有合理理由相信被告倪德财有权处理涉案房屋，被告王粉珍亦是知情的。综上，对于本案的房屋买卖合同，视为被告王粉珍知情并同意被告倪德财签订该合同。原告已经履行支付购房款的义务，两被告应当履行协助原告办理涉案房屋不动产权证的变更登记手续的义务。对于原告要求两被告协助原告办理昆山市千灯镇XX花园XX号XX室房屋不动产权证登记变更手续的诉讼请求，本院予以支持。原告申请撤回要求被告支付违约金的诉讼请求，系当事人对民事权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决如下：
被告倪德财、王粉珍于本判决生效之日起十日内协助原告周静办理昆山市千灯镇XX花园XX号XX室的不动产权证变更登记手续。
案件受理费8650元，财产保全费2970元，共计11620元，由被告倪德财、王粉珍负担。此款原告已预交，本院不予退还，两被告于本判决生效之日起十日内退还原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。）
审 判 长 胡小娟
人民陪审员 曾 洁
人民陪审员 朱 炜
二〇一七年三月三十日
书 记 员 徐梦丹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。