浙江省余姚市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0281民初5670号原告：余姚市吉宏电镀有限公司。住所地：余姚市临山镇临浦村。统一社会信用代码：91330281730163055R。法定代表人：章爱娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：戚建芬，宁波市江南法律服务所法律工作者。被告：王灵光，男，1973年1月30日出生，汉族，住宁波市镇海区九龙。原告余姚市吉宏电镀有限公司与被告王灵光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月21日立案受理后，依法适用简易程序于2016年7月29日公开开庭进行�理。原告的委托诉讼代理人戚建芬及被告到庭参加诉讼。在审理过程中看，被告提出反诉，但因其未在本院指定的期限内预交反诉案件受理费，故本院按其自动撤回反诉处理。根据被告的申请，本院依法委托司法鉴定，浙江法会司法鉴定所出具了浙江法会（2016）文鉴字第317号司法鉴定意见书。后本院依法组成合议庭于2017年5月11日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人戚建芬及被告到庭参加诉讼。原告申请的证人任某到庭陈述。本院延长本案审理期限6个月。本案现已审理终结。原告余姚市吉宏电镀有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告厂房租赁费、水电费、管理费合计908967.90元；本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年5月1日，被告以别名王辉与原告签订电镀车间承包协议一份，约定被告租赁原告的厂房，使用原告的水电设施与资源，合同订立后，被告实际选择按月支付租金。截至2016年5月底，被告尚欠原告租赁费、水电费、管理费合计1008967.90元。双方在2016年5月14日商谈被告所欠租费以及被告废弃设备的处理事宜，当时被告认可其实名为王灵光，并认可若其未在2016年5月底之前处理废弃设备，则委托原告处理。现原告依约变卖了废弃设备，变卖价款为10万元并已通知被告。因被告拖欠原告的租赁费为989397.70元、水电费为8570.20元、管理费为11000元，扣除该10万元，现被告尚欠原告租赁费、水电费、管理费合计908967.90元。被告王灵光答辩称：月租金应按照年租金531703元除以12个月来确定，即44308.58元；被告在2015年2月份已经没有生产经营并向原告提出结束租赁关系，但电镀设备、原材料、半成品、产成品等物品还放在租赁场地，由于原告将租赁场地锁住不让答辩人进入，导致答辩人无法将上述物品搬出，并非是答辩人故意占用租赁场地，因此答辩人只同意适当补偿一到两个月的租金，以后的租金不应由答辩人承担；答辩人在2014年5月份之前向被告付过租房保证金，答辩人在庭后会补充提供支付凭证；到答辩人提出结束租赁关系时，应该没有拖欠原告水电费用，否则依照惯例原告早就停水停电了。原告围绕诉讼请求向本院提交如下证据，经质证，本院认定如下：1.车间承包协议一份，用于证明原、被告之间存在租赁关系以及双方对租赁的期限、租金支付、违约责任等进行了约定的事实。被告对证据1的真实性提出异议，认为签名并非其本人所签，这份协议并不是其与原告之间签订的，而且当时约定租赁期限大概是一年，并非三年。因�告已经对签名申请鉴定，本院将根据鉴定意见对证据1进行认定。2.证明及身份证复印件，用于证明被告主体适格。被告对证据2无异议，但提出“证明”里所指的车间承包协议并不是原告提交的证据1。本院对证据2予以采信。3.承诺书一份，用于证明原告有权处理被告留下的设备。被告对证据3无异议，但提出原告变卖其电镀设备并未征得其同意，变卖的过程也不让其参加。本院对该份证据予以采信。4.收条一份，用于证明原告已将被告的设备处理掉了，卖价是10万元，原告已在2016年6月17日收到该款项。被告对证据4的真实性有异议，认为这张收条无法说明交易的真实性，电镀设备并不只值10万元，而且承诺书只提到电镀设备，但被告在租赁场地还有原材料、产成品等物品，这些被告并未授权原告去处理。因原告亦申请了买受人即任某作为证人出庭作证，对该证据本院将另作认定。5.短信记录一份（打印件），用于证明被告认可原告处理其设备的事实。被告对证据5的真实性无异议，但提出其当时在短信中提出要去的，但等其到了，原告方却说出差去了，因此原告其实并未让被告参与变卖的过程。本院对该证据的真实性予以确认。6.2014年4月至2015年12月的水电费清单和租金清单，用于证明2014年11月份之前的账目是月结月清的（即2014年6月份开始算租金，2014年6月至2014年11月份的租金及2014年10月份之前的水电费已结清），之后的租金及水电费用开始拖欠，还要证明每月的租金就是55562.40元。被告对2014年5月至2015年6月清单中所列的水、�费用和蒸汽费用无异议，对其他内容均有异议，具体是：一是2014年4月份租赁尚未开始，没有费用产生；二是对清单中所列的公摊电费、税金、社保、电工修理费/垃圾费、回用水管/回用塔费、警示标贴、管理费，这些在签订租赁协议时并无约定，被告不予认可；三是月租金计算方法不对，应该按照年租金除以12个月平均计算，当时被告虽然有钱款付给原告，但是准备到年底与原告一并结算，多退少补，后来就是因为对租金和费用的结算产生争议，被告就提出不再租赁了。对被告无异议的部分，本院予以采信；对于被告有异议的部分，因原告提供的证据无法证明其与被告就这些费用以及相应的计算方法有明确约定，故本院对被告的质证意见予以采纳，对原告的主张不予采信。7.证人任某的出庭证言（该证人在庭审中陈述的主要内容�：2016年6月份10来号，原告公司的沈老板打电话来说有条流水线要处理掉，卖价10万元，我同意了，随后我将该流水线又转卖给了一个收废旧品的外地人，卖价10万元是我付给原告公司的，流水线是那个收废旧品的人去处理的，我只是作为中间商转了一下手，从中也没赚到钱），用于证明被告的电镀设备卖价为10万元。被告对证据7的真实性提出异议，认为证人连某的位置、外形都说不出来，说明根本没有实地查看过，所以其陈述并不属实。本院认为，根据被告出具给原告的承诺书，原告变卖电镀设备属被告授权范围内的行为，而且在原告告知被告其已经将电镀设备予以变卖，卖价是10万元时，被告当时回复的短信只是“收设备的人什么时候过来，我过来下”，并未提出原告无权处分或原告的行为超出代理权限，故本院对该份证据以及对原告提交的证据4予以采信，进而对原告在2016年6月17日变卖了被告放在租赁厂房的电镀设备，卖价为10万元的事实予以确认。被告围绕诉讼请求向本院提交银行汇款凭证13份（复印件），用于证明其支付给原告的钱款。经核对，原告除对2014年4月15日的8万元和2014年5月4日的45847元未予认可外，对其他汇款凭证予以认可，对原告认可的部分，本院予以采信；对原告未予认可的部分，因被告未在指定期限内提交证据原件，故本院不予采信。在庭审中，本院将浙江法会司法鉴定所出具的浙江法会（2016）文鉴字第317号司法鉴定意见书及鉴定费发票向原、被告双方出示，原、被告对真实性无异议，本院予以采信；进而确认原告提交的车间承包协议并非被告所签；但被告承认其与原告之间存在租赁厂房的合同关系，�赁从2014年5月1日开始，年租金为531703元，水费为35元/度，电费为1.2元/度，蒸汽费为280元/度，故本院对这些事实予以确认。经审理，本院认定如下事实：被告自2014年5月1日起向原告租赁厂房用于电镀生产，双方约定年租金为531703元，水费为35元/度，电费为1.2元/度，蒸汽费为280元/度。原告确认被告向其支付的款项有：2014年5月17日6913元、2014年6月6日22478元、2014年7月4日76215元、2014年7月13日20000元、2014年7月18日40000元、2014年8月13日76294元、2014年9月16日30000元、2014年9月25日30000元和25000元、2014年10月16日80000元、2014年11月21日50000元、2014年11月25日27000元、2015年2月18日60000元和90000元，以上共计633900元。2016年5月14日，被告向原告出具承诺书一份，承诺在2016年5月底之前将放在租赁厂房内的电镀设备搬走，如果没有搬走同意和原告一起协商变卖�备，变卖的设备款优先抵偿2015年的剩余租金，若转让给第三方，转让的设备款交给原告充抵租金，如过时间其没有时间处理，则交给原告处理。2016年6月17日，原告将被告的电镀设备卖给案外人任某，卖价10万元。另，被告在租赁期间因生产经营产生的水、电费共计121495元；被告支付了鉴定费11040元。本院认为：原、被告之间的租赁合同关系合法有效，应受法律保护。因原、被告对租赁期限说法不一，依照法律规定，应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同；现被告辩称其在2015年2月份已经没有生产经营并向原告提出结束租赁关系，原告虽然不予认可，但从原告提交的水、电清单来看，被告在2015年2月份开始只有少量的电量产生，因此被告的说法符合实际情况，本院予以采信；但因被告确认其提出解除租赁关系后，还有电镀设�、原材料、半成品、产成品占用着租赁场地，故原告有权要求被告支付占用费用，至于被告辩称的是因原告封锁租赁场地导致其无法搬出电镀设备等物品，但对此原告并不认可，而且被告也未提供证据予以证明，故本院对该辩称意见不予采纳。对于占用费用，原告是按照年租金计算至2016年5月份，本院注意到，被告早在2015年2月已提出解除租赁关系，此时原告作为出租方对租赁场地的使用管理占据主动，应及时采取措施让被告搬离并腾空场地，以防止自身损失扩大，但从原告提交的证据来看，在长达一年多的时间内，原告并未采取有效措施解决争议，因此其自身对损失的产生也负有一定责任，故经本院核算，对于原告主张的315700元，本院予以支持；对于原告主张的超出部分，本院不予支持。对于原告主张的水、电费用，被告认可部分，本院已经一并予以核算；对于�告主张其他费用及管理费用，因缺乏相应依据，本院不予支持。至于被告主张电镀设备的卖价过低，原告与案外人任某之间的交易行为并不真实，则属另一法律关系，应另行理直。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十九条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王灵光支付原告余姚市吉宏电镀有限公司占用费315700元，款限于本判决发生法律效力之日起十日内履行；二、驳回原告余姚市吉宏电镀有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费12890元，由原告余姚市吉宏电镀有限公司负担8413元，由被告王灵光负担4477元；本案鉴定费11040元，由原告余姚市吉宏电镀有限公司负担；款限于本判决发生法律效力后七日内交纳，银行汇款请直接汇入本院账号并注明案号。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书后七日内，凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专�，账号为37×××92，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。（此页无正文）审 判 长 裴 丹代理审判员 洪 森人民陪审员 刘林尧二〇一七年十二月二十五日代书 记员 陈燕华??