杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭下商初字第508号
原告：上海银行股份有限公司杭州分行。
负责人：叶继雄。
委托代理人：袁法群。
被告：李丹丹。
被告：胡伟。
被告：杭州万坤置业有限公司。
法定代表人：刘爱明。
委托代理人：姚杰。
委托代理人：金锐敏。
原告上海银行股份有限公司杭州分行（下称上海银行杭州分行）为与被告李丹丹、胡伟、杭州万坤置业有限公司（下称置业公司）金融借款合同纠纷一案，于2009年3月2日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2009年4月15日公开开庭审理了本案。原告上海银行杭州分行委托代理人袁法群、被告置业公司委托代理人姚杰到庭参加诉讼，被告李丹丹、胡伟经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告上海银行杭州分行起诉称，2008年5月原告与被告置业公司签订个人房贷业务合作协议，约定由被告置业公司为购买西溪蝶园向原告申请住房贷款的借款人提供阶段性担保。同年5月24日被告置业公司与被告李丹丹签订商品房买卖合同，约定被告李丹丹购买西溪蝶园3幢9单元902室房产，房款总计3915522元。5月30日原告与被告李丹丹、胡伟、置业公司签订个人住房借款担保合同，约定被告李丹丹向原告借款234万元用于购买上述商品房，借款期限为20年，贷款利率为基准年利率7.83%的1.1倍，采用等额本金还款法，同时约定被告李丹丹购买的西溪蝶园3幢9单元902室房产为该借款提供抵押担保，被告置业公司提供阶段性连带保证担保，担保范围为贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用等。合同签订后原告依约向被告李丹丹发放了贷款234万元，双方还就该房屋办理了预售商品房抵押登记备案证明。至2008年11月20日之后被告李丹丹未按期还款，12月26日原告向被告置业公司发出催款函，被告置业公司收到催收函后代被告李丹丹支付了本息26125元，此后未再支付，现被告已涉及多起重大诉讼案件。请求判令1、解除原告与被告签订的《个人住房借款担保合同》（编号为720112008010013）；2、被告李丹丹立即偿还贷款本金2271750元，承担罚息48元；3、被告李丹丹支付拖欠的利息24297.52元（该款从2008年12月20日计算至2009年2月20日止），逾期支付利息的罚息64元，并承担自2009年2月20日至还清日止的利息；4、被告李丹丹承担本案律师代理费4万元；5、确认原告对被告李丹丹购买的西溪蝶园3幢9单元902室房产的抵押权并对该抵押物享有优先受偿权；6、被告李丹丹承担本案诉讼费用；7、由被告胡伟对上述全部借款本息、罚息、诉讼费、律师费承担共同还款责任，被告置业公司承担连带责任。
原告上海银行杭州分行为支持其事实的主张在举证期限内，向本院提供了下列证据材料：
1、被告李丹丹身份证复印件。
2、被告胡伟身份证复印件。
3、被告置业公司的营业执照复印件。
4、原告上海银行杭州分行营业执照复印件、金融许可证复印件。
上述证据1-4用以证明原告及被告的主体身份。
5、婚姻登记资料，用以证明被告李丹丹、胡伟系夫妻关系。
6、个人房贷业务合作协议，用以证明原告与被告置业公司签订个人房贷业务合作协议，由被告置业公司为借款人提供连带担保的事实。
7、被告置业公司的股东会决议，用以证明被告置业公司为借款人提供连带担保事宜经过股东会决议通过。
8、商品房买卖合同，用以证明2008年5月24日被告李丹丹与被告置业公司签订商品房买卖合同，合同编号为GF-2000-0171.
9、个人住房借款担保合同，用以证明2008年5月30日原告、被告签订《个人住房借款担保合同》的事实。
10、借款凭证，用以证明原告按约发放贷款234万元给被告李丹丹的事实。
11、杭州市预售商品房抵押登记备案证明，用以证明本案所涉房屋已办理抵押登记备案。
12、还款情况，用以证明被告李丹丹已还本付息的情况及其未按约还本付息的情况。
13、催款函，用以证明原告要求被告置业公司承担还款责任的事实。
14、法律服务委托合同、支付凭证、发票，用以证明原告实现债权支付律师代理费4万元的事实。
被告李丹丹未作答辩亦未向本院提供证据材料。
被告置业公司辩称：被告确认原告对西溪蝶园3幢9单元902室房产的抵押权并且原告对该房屋享有优先受偿权，但因被告并非合同的直接债务人，同意以法院查明的事实为准。
被告置业公司未向本院提供证据材料。
经庭审质证，被告置业公司对原告上海银行杭州分行提供证据1-5真实性无异议，对证据6、7的关联性有异议，对证据8-11、13的真实性、合法性和关联性均无异议，对证据12的履行情况不清楚，对证据14的形式真实性无异议。经审核，本院认为原告上海银行杭州分行提供的证据1-5、9-13真实、客观，可以证明双方的借款、抵押、担保关系及被告李丹丹拖欠借款的事实，本院予以采信；证据6-8与本案缺乏关联性，本院不予采信；证据14的真实性，本院予以采信。
本院根据各方当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定下列事实：（一）、原告上海银行杭州分行与被告李丹丹、胡伟、置业公司签订编号为720112008010013个人住房借款担保合同，约定借款金额为234万元，借款期限为2008年5月30日至2028年5月30日，贷款利率为基准年利率7.83%的1.1倍，采用一年一定的方法，还款方式采用等额本金还款法，还本付息日为每月20日；若李丹丹未按期偿还贷款本息的，上海银行杭州分行对所欠本金在合同约定的执行利率水平上加收30%计收罚息，对所欠利息在合同约定的执行利率水平上加收30%计收复利，罚息和复利利率按中国人民银行规定的利率调整而调整；若贷款期间（包括宽限期间）李丹丹连续三个月（三期）或累计六个月（六期）未按约履行还款义务（即使置业公司代其偿还），上海银行杭州分行有权要求借款人提前偿还。同时被告李丹丹、胡伟以西溪蝶园3幢9单元902室房产为贷款提供担保，抵押担保范围为合同项下的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用等。合同还约定置业公司为被告李丹丹的借款提供阶段性连带责任保证，保证范围为借款本金、利息、罚息及实现债权的费用等，保证期间为自贷款发放之日起以上海银行杭州分行为该住房抵押权人的他项权利证书交由上海银行杭州分行执管时止。合同签订后，原告上海银行杭州分行向被告李丹丹发放了贷款人民币234万元，且双方办理了杭州市预售商品房抵押登记备案。（二）、2008年12月20日起被告李丹丹开始未归还贷款本息，12月25日经上海银行杭州分行催讨，置业公司代李丹丹归还本金9750元和利息16375.47元，因李丹丹自2008年12月起就未按时足额还本付息，故上海银行杭州分行诉讼来院。（三）、原告上海银行杭州分行与浙江康城律师事务所签订法律服务委托合同，约定上海银行杭州分行委托浙江康城律师事务所处理本案所涉纠纷，支付律师代理费40000元，2009年2月27日浙江康城律师事务所出具发票认可收到该笔费用。（四）、李丹丹与胡伟系夫妻关系。
本院认为，上海银行杭州分行与李丹丹、胡伟、置业公司签订的个人住房借款担保合同系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应确认合法有效。被告李丹丹已连续三期未按约还款，上海银行杭州分行有权依据合同约定要求提前解除合同并要求李丹丹承担全部的还款责任。李丹丹、胡伟系夫妻关系，因夫妻关系存续期间一方产生的债务应按夫妻共同债务处理，故胡伟应承担共同还款责任。李丹丹、胡伟以其所有的房产为该笔贷款提供担保并办理了抵押登记备案，应确认有效。本案因李丹丹、胡伟以其所有的房产为贷款提供了抵押担保，故应当首先用李丹丹、胡伟提供的抵押财产来清偿债务，在抵押财产不能满足债权时，由置业公司对剩余部分的债务承担保证责任。关于上海银行杭州分行要求李丹丹支付律师代理费4万元是否合法合理的问题，虽然双方在合同中约定因借款人违约，贷款人可直接划收贷款本息、罚息及有关费用，但结合本案的性质及承办律师的工作强度等因素，上海银行杭州分行与浙江康城律师事务所之间的协议收费明显高于一般民事诉讼案件的收费标准，依据公平原则，本案上海银行杭州分行要求实业公司承担律师代理费4万元的请求不当，应当予以适当调整。李丹丹、胡伟经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十八条第二款、第三十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、解除原告上海银行股份有限公司杭州分行与被告李丹丹、胡伟、杭州万坤置业有限公司签订的编号为720112008010013个人住房借款担保合同。
二、被告李丹丹、胡伟在判决生效后十日内共同归还原告上海银行股份有限公司杭州分行借款本金2271750元。
三、被告李丹丹、胡伟在判决生效后十日内共同支付原告上海银行股份有限公司杭州分行利息24297.52元和罚息（自2008年12月21日起按合同约定计至判决确定的履行之日）。
四、被告李丹丹、胡伟在判决生效后十日内共同支付原告上海银行股份有限公司杭州分行律师代理费29880元。
五、被告李丹丹、胡伟未履行上述付款义务时，原告上海银行股份有限公司杭州分行有权以被告李丹丹、胡伟共同所有的座落于西溪蝶园3幢9单元902室房产折价、拍卖或变卖后的价款优先受偿。
六、上述第五款中的抵押财产不能满足原告上海银行股份有限公司杭州分行的债权时，被告杭州万坤置业有限公司承担剩余部分的清偿责任。
七、驳回原告上海银行股份有限公司杭州分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费25489元（原告已预缴），由原告上海银行股份有限公司杭州分行承担110元，由被告李丹丹、胡伟负担25379元，被告杭州万坤置业有限公司承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 长 姚 萍
人民陪审员 吴宝义
人民陪审员 王金莲
二〇〇九年五月二十日
书 记 员 裴蕾蕾