广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终4623号
上诉人（原审原告）：邝昔权，男，1973年7月11日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。
委托诉讼代理人：朱建辉，广东维纳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国建行银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市。
主要负责人：张真理，该分行行长。
委托诉讼代理人：麦志敏，女，该分行员工。
委托诉讼代理人：邱志忠，男，该分行员工。
被上诉人（原审被告）：吴伟明，男，1976年4月6日出生，汉族，住广东省中山市。
上诉人邝昔权因与被上诉人中国建行银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）、吴伟明房屋买卖合同纠纷一案，上诉人邝昔权不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法张民一初字第1827号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人邝昔权上诉请求：撤销一审判决第二项，改判建行中山分行解除涉案房地产的抵押登记。事实和理由：一、邝昔权向吴伟明购买涉案房产，当时涉案房产上登记的抵押债权有两笔，分别系建行中山分行的抵押债权及中国对外经济贸易信托有限公司的抵押债权。邝昔权在了解涉案房产的上述抵押情况后，分别为吴伟明归还了上述抵押贷款。但建行中山分行在邝昔权提前为吴伟明归还其在该分行的抵押贷款时，未告知邝昔权其需额外为吴伟明清偿所欠该分行的安居分期贷款后才能解除涉案房产的抵押登记，以致于邝昔权对解除涉案房产的抵押产生错误的预期。二、抵押权所担保的债权应仅限于已办理抵押登记的债权。因此，建行中山分行仅对涉案房产上已登记的住房抵押贷款享有抵押权。现建行中山分行在涉案房产上的抵押贷款已清偿，主债权已消灭，故其抵押权应随之一并消灭。抵押登记系对抵押权的确认，在主债权、抵押权均已消灭的情况下，抵押登记已无事实和法律基础，应依法予以解除。三、吴伟明向建行中山分行确认其在清偿安居分期欠款前建行中山分行有权拒绝办理涂销抵押登记，但该承诺无法律依据。吴伟明与建行中山分行之间的安居分期业务贷款与涉案房产上的抵押贷款属于两个完全独立的法律关系。建行中山分行就其安居分期业务贷款对涉案房产并不享有优先受偿权。四、吴伟明向建行中山分行签署的《中国建设银行个人住房按揭贷款房产解押承诺书》的相关栏目均为空白，不具有相应的证据效力。五、房产过户登记以房产上抵押权的解除为前提条件。一审判决仅判令吴伟明将涉案房产过户至邝昔权名下，但未判令建行中山分行解除涉案房产上的抵押登记，该判决无法执行。故邝昔权有权要求建行中山分行解除涉案房产上的抵押登记。
被上诉人建行中山分行辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。根据建行中山分行与吴伟明签订的《中国建设银行个人住房按揭贷款房产解押承诺书》，吴伟明承诺建行中山分行在其申请的安居分期贷款未结清时，有权拒绝办理涉案房产的抵押登记涂销手续。因吴伟明至今未还清相关贷款，故建行中山分行不同意解除涉案房产上的抵押登记。
被上诉人吴伟明未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面的答辩意见。
邝昔权向一审法院起诉请求：1.吴伟明将其名下位于中山市火炬开发区××号凯茵新城12区52幢405房的房地产[土地证号:国（2012）易15027**,房产证号:02××57]过户到邝昔权名下；2.建行中山分行涂销位于中山市火炬开发区××号凯茵新城12区52幢405房的房地产的抵押登记。一审诉讼过程中，邝昔权向一审法院明确：因吴伟明怠于行使到期的权利，邝昔权基于代位权取代吴伟明地位向建行中山分行主张权利。
一审法院认定事实：2015年10月13日，吴伟明与邝昔权签订《协议书》1份，主要约定，吴伟明将其名下位于中山市火炬开发区××号凯茵新城12区52幢405房的房地产[土地证号:国（2012）易15027**,房产证号:02××57]出售给邝昔权，售价37万元。合同签订后，邝昔权向吴伟明支付了全部购房款37万元，但因案涉房地产现抵押给建行中山分行，涉案房产未能过户至邝昔权名下，邝昔权催告未果，遂向一审法院主张前述诉求。
吴伟明通过银行按揭贷款方式获得案涉房地产，并将其抵押给建行中山分行，抵押金额共计263000元，并于2012年7月25日办理了抵押登记。2015年10月16日，吴伟明清偿了上述全部贷款共计263000元。
2015年4月10日，吴伟明向建设银行申请办理了“龙卡信用卡安居分期付款业务”，向建行中山分行申请借款30万元，同日，吴伟明在《中国建设银行个人住房按揭贷款房产解押承诺书》中承诺：若本次申请的安居分期款项未结清，建行中山分行有权拒绝办理已抵押房产的解押和涂销手续。迄今，吴伟明未清偿上述安居分期款的欠款。
一审法院认为，邝昔权与吴伟明签订的《协议书》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方本应恪守履行。现吴伟明足额收取了购房款，却未能履行协助过户的义务，违反协议约定，应当承担相应的违约责任，邝昔权诉请判令吴伟明继续履行合同义务、协助办理案涉房地产的过户手续，理据充分，一审法院予以支持。
关于邝昔权诉请涂销抵押登记的问题。一审法院认为，邝昔权取代吴伟明的地位向建行中山分行主张涂销抵押权，建行中山分行得以先履行抗辩对抗吴伟明。因吴伟明已承诺在清偿安居分期欠款之前，建行中山分行有权拒绝办理涂销抵押登记，现吴伟明未能履行其在先的清偿债务的义务，建行中山分行据此拒绝涂销抵押登记，合法有据，对于建行中山分行提出的抗辩，一审法院予以支持。邝昔权诉请判令建行中山分行涂销案涉房地产的抵押登记，缺乏理据，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、吴伟明于一审判决生效之日起七日内协助邝昔权将吴伟明名下位于中山市火炬开发区××号凯茵新城12区52幢405房的房地产[土地证号:国（2012）易15027**,房产证号:02××57]过户至邝昔权的名下；二、驳回邝昔权其他的诉讼请求。案件受理费6850元（邝昔权已预交），由吴伟明负担，该款吴伟明于一审判决生效之日起七日内径行支付给邝昔权。
二审期间，邝昔权、吴伟明未向本院提交新的证据。建行中山分行围绕其上诉请求依法提交了如下证据：吴伟明到目前为此所欠款项明细的打印件。本院组织当事人进行了质证，邝昔权对上述证据的真实性、合法性均确认，但对其关联性不确认。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：建行中山分行就涉案房产取得的抵押权的他项登记字号为粤房地他项权证中府字第0212018992号。一审判决审理查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本案中，邝昔权上诉请求建行中山分行涂销涉案房产上的抵押登记，故本案二审争议焦点为：建行中山分行是否应涂销涉案房产上的抵押登记。对此，本院作如下分析：
本案中，存在两个法律关系，即邝昔权与吴伟明之间的房屋买卖合同关系以及吴伟明与建行中山分行之间的抵押贷款合同关系。但邝昔权基于其与吴伟明之间的房屋买卖合同关系所主张的房屋过户的诉求与建行中山分行基于其与吴伟明之间的抵押贷款合同关系取得的涉案房产上抵押权密切相关。若建行中山分行不涂销涉案房产上的抵押权，根据法律规定，邝昔权关于将涉案房产过户至其名下的诉求无法实现。基于此，本院在审理邝昔权与吴伟明之间的房屋买卖合同关系时，对建行中山分行是否应涂销涉案房产上的抵押权一并进行审查。根据一审查明的事实可知，邝昔权已向吴伟明支付全部购房款，根据合同约定，邝昔权诉请吴伟明将涉案房产过户至其名下的条件已经成就。虽然涉案房产上登记有建行中山分行的抵押权，但该抵押权所登记的债权吴伟明已清偿，即该抵押登记的主债权已消灭。根据法律规定，主债权消灭后，相应的抵押权亦应归于消灭。至于建行中山分行所称，因吴伟明已向其承诺，在吴伟明清偿安居分期欠款前，建行中山分行有权拒绝涂销涉案房产上的抵押登记，现吴伟明尚未清偿其所欠建行中山分行的安居分期贷款，故建行中山分行在本案中有权拒绝涂销涉案房产上的抵押登记的问题。虽然吴伟明至今尚欠建行中山分行安居分期贷款未清偿，但物权法第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因建行中山分行向吴伟明所贷龙卡信用卡安居分期贷款并未依法办理抵押登记手续，吴伟明向建行中山分行所作的上述承诺违反了物权法规定的物权法定及物权公示公信原则，不能对抗善意第三人。故建行中山分行以吴伟明向其所作出的上述承诺对抗善意第三人邝昔权涂销抵押权的请求，理据不足，本院不予支持。邝昔权请求建行中山分行涂销涉案房产上的抵押登记，理据充分，本院予以支持。
综上所述，邝昔权的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，致实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百七十七条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省中山市第一人民法院（2015）中一法张民一初字第1827号民事判决第一项；
二、撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法张民一初字第1827号民事判决第二项；
三、中国建行银行股份有限公司中山市分行在本判决发生法律效力之日起七日内涂销位于中山市火炬开发区南外环路8号凯茵新城12区52幢405房的房地产[土地证号:国（2012）易15027**,房产证号:02××57，他项登记字号为粤房地他项权证中府字第0212018992号]的抵押登记。
一审案件受理费6850元（邝昔权已预交），由吴伟明负担6000元，由中国建行银行股份有限公司中山市分行负担850元；二审案件受理费6850元（邝昔权已预交），由吴伟明负担6000元，由中国建行银行股份有限公司中山市分行负担850元。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 刘 通
代理审判员 马燕清
二〇一七年二月六日
书 记 员 张欣琪