福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）榕民终字第4384号上诉人（原审原告）吴翊福，男，1932年11月1日出生，汉族，住福建省平潭县。委托代理人任林鹏，北京市盈科（福州）律师事务所律师。上诉人（原审第三人）郑玉莲，女，1930年6月2日出生，汉族，住福建省平潭县。委托代理人林美，北京市盈科（福州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）林永宁，男，1967年4月12日出生，汉族，住福建省平潭县。委托代理人林勇、马威，福建元一律师事务所律师。上诉人吴翊福、郑玉莲因与被上诉人林永宁农村房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2013）岚民初字第1252号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院查明：1995年4月5日吴翊福与林永宁签订了一份《房屋转让协议书》，双方约定吴翊福将坐落于东庠乡沃底村地号为6-185-E的宅基地（四至为，东：界址线邻公用地，西：公用墙邻185-D本墙邻公用地，南：本墙邻公用地，北：本墙邻公用地。土地使用者为吴翊福，颁证时间为1992年11月1日）及该地块上吴翊福自建的一座两间排房以人民币68000元的价格转让给被告林永宁，付款期限分为三期，第一期于1995年4月8日支付人民币40000元，第二期1995年5月15日支付15000元，第三期房款尾数人民币13000元，待吴翊福的母亲百年丧事周年后于西边一间房屋交付时付清。林永宁如期支付了前2期的房款共计人民币55000元，吴翊福依照协议将争屋东边一间房屋交付林永宁，并由林永宁一直居住至今。2012年4月份吴翊福的母亲过世。2013年5月份即吴翊福的母亲过世周年后，林永宁要求吴翊福履行完协议的剩余部分，但遭到吴翊福的拒绝。随后，吴翊福以《房屋转让协议》违法为由，诉至原审法院请求判决双方之间签订的《房屋转让协议》无效，且林永宁应将坐落于东庠乡沃底村地号为6-185-E上的房屋归还原告。吴翊福妻子郑玉莲以诉争房屋为其与吴翊福共有财产，吴翊福无权擅自处分为由，作为本案的第三人参加诉讼并请求确认《房屋转让协议》无效。被告林永宁提出反诉，请求判令《房屋转让协议》合法有效；吴翊福应交付平潭县东庠乡沃底173号西边一间房屋并交付《集体土地建设用地使用证》配合林永宁办理宅基地使用权、房屋产权过户手续。另查明，吴翊福与第三人郑玉莲系夫妻关系，林永宁与郑声钦于1993年3月1日登记结婚，吴翊福、郑玉莲、郑声钦原均是平潭县东庠乡沃底村村民，郑声钦于1995年12月1日将户籍迁移到平潭县东庠乡东进村，吴翊福、郑玉莲现户籍在平潭县潭城镇中埔村122号301单元。原审法院认为：吴翊福与林永宁之间于1995年4月5日签订了《房屋转让协议》，林永宁与郑声钦于1993年3月1日登记结婚，签订合同时郑声钦与吴翊福系同属一个集体经济组织成员（平潭县东庠乡沃底村村民）。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”可以认为该诉争房屋是林永宁夫妻婚后共同的收入出资购买，只是以林永宁的名义签订协议。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第五项规定“下列民事行为无效：…(五)违反法律或者社会公共利益的；…”因此，在原、被告签订《房屋转让协议》时，法律并未禁止农村房屋买卖，本案吴翊福与林永宁签订的《房屋转让协议》属于同一集体经济组织成员之间农村房屋买卖，亦是双方自愿的基础上真实的意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，且协议内容已经部分实际履行，在十几年中，被告林永宁与其妻子郑声钦在诉争房屋中东边一间实际居住，并对该房屋形成长期稳定的占有关系，第三人郑玉莲以其不知原告吴翊福买卖房屋行为为由要求确认买卖合同无效，不符合常理亦违反了公平原则。根据《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”在目前平潭综合实验区大发展的情况下,吴翊福又以转让农村宅基地违反法律规定为由,要求确认买卖合同无效,该行为与法律倡导的诚实信用原则相悖，同时为了维护买受人的善意信赖，认为应认定吴翊福与林永宁签订的《房屋转让协议》有效。反诉原告林永宁要求办理宅基地使用权过户手续，平潭县东庠乡沃底村民委员会对原、被告诉争房屋的土地使用权交易还未审批，故反诉原告林永宁要求办理宅基地使用权过户手续，条件尚不具备，原审法院不予支持。本案诉争房屋尚未办理房屋所有权证登记，反诉原告诉请办理产权过户手续，没有事实依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）吴翊福与被告（反诉原告）林永宁签订的《房屋转让协议》有效；二、原告（反诉被告）吴翊福在本判决生效之日起三十日内腾出平潭县东庠乡沃底173号（地号：6-185-E）西边一间房屋交给被告（反诉原告）林永宁；三、被告（反诉原告）林永宁在本判决生效之日起三十日内一次性支付原告（反诉被告）吴翊福购房余款人民币13000元;四、驳回原告（反诉被告）吴翊福的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）林永宁的其他诉讼请求；六、驳回第三人郑玉莲的诉讼请求。一审案件受理费本诉部分人民币1500元，反诉部分人民币750元，共计人民币2250元，由原告（反诉被告）吴翊福承担人民币1500元，被告（反诉原告）林永宁承担人民币750元。一审宣判后，原审原告吴翊福、原审第三人郑玉莲均不服，向本院提起上诉。上诉人吴翊福上诉称：一、一审判决适用法律错误。吴翊福与林永宁签订《房屋转让协议》是在1995年4月5日，应适用1986年的《土地管理法》，当时禁止集体土地使用权流转。由于房随地走，宅基地上的房屋流转也受到限制。二、一审判决对国务院文件或国家政策不适用是错误的。国务院1992年11月4日施行的《关于发展房地产业若干问题的通知》规定：“集体所有土地，必须先行征用转为国有土地后才能出让”，1982年1月7日国务院《批转第二次全国农村房屋建设工作会议纪要的通知》规定：“社员建房和村镇建设用地，必须履行审批手续。集体划给社员的宅基地，社员可长期使用，所有权仍归集体，严禁买卖、出租和违法转让。”，因此，当时讼争房屋的转让应适用上述国务院的规定。三、一审判决是根据法官个人的理解进行自由裁量，违背了司法解释及最高院的有关规定。综上，上诉人吴翊福请求：1、撤销一审判决，改判上诉人吴翊福与被上诉人林永宁签订的《房屋转让协议》无效；2、二审诉讼费用由被上诉人林永宁承担。上诉人郑玉莲上诉并答辩称：一审判决在认定事实与适用法律方面都存在错误，应予改判。第一，根据“谁主张，谁举证”原则，林永宁在没有提供证据证明郑玉莲已经知晓吴翊福与林永宁之间签订了《房屋转让协议》，而吴翊福未经与郑玉莲平等协商就处分讼争房产，所以该份《房屋转让协议》无效。第二，一审判决认定林永宁妻子郑声钦当时与吴翊福是在同一个集体经济组织内，故《房屋转让协议》有效是错误的。因为合同的相对方是林永宁，并非其妻子郑声钦，且1995年12月1日郑声钦已经将户籍迁至东进村，所以合同不管有效与否都无法实际履行。综上，上诉人郑玉莲请求：1、撤销一审判决，改判吴翊福与林永宁签订的《房屋转让协议》无效；2、二审诉讼费用由被上诉人林永宁承担。吴翊福针对上诉人郑玉莲的上诉答辩称：《房屋转让协议》签订时郑玉莲确实不知情，且房屋转让行为发生在1995年，应根据1994年城市房地产管理法律的规定。根据合同相对性原则，当时签订转让协议的相对方是林永宁，并非其妻子郑声钦，因此合同双方当事人并非同一集体经济组织成员，买卖无效。被上诉人林永宁答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。首先，当时的法律并未明确禁止农村房屋买卖。国务院的规定均是针对宅基地，并不是针对农村房屋，上诉人吴翊福“偷梁换柱”，将禁止宅基地买卖变成禁止房屋买卖，属引用法律错误，不应采信。其次，至今我国的法律法规对农村居民之间转让农村房屋也并无禁止性规定。国家只是不允许宅基地使用权向城镇居民转让，并没有规定禁止向农村居民转让。再次，本案《房屋转让协议》并未违反法律、行政法规的强制性规定，因此应认定为有效。二、一审认定《房屋转让协议》有效是正确的，应予维持。讼争房屋系林永宁与郑声钦夫妻婚后共同出资购买的。签订《房屋转让协议》时，郑声钦系讼争房屋所在的同一集体组织成员，只是当时由于农村“男主外，女主内”的风俗习惯影响，才以林永宁的名义签订《房屋转让协议》，因此，林永宁购房的行为是经过与郑声钦共同协商的，在二审庭审中郑声钦也认可了这个事实。三、吴翊福声称未经郑玉莲明确授权转让其共同共有房屋，应认定无效的理由不能成立。因为《集体土地建设用地使用证》上只有吴翊福的名字，林永宁有理由相信吴翊福转让房屋的行为是其夫妻双方共同的意思表示，而且讼争房屋的买卖还是通过郑玉莲的媳妇介绍成交的。现该房屋买卖行为交易已逾十八年，郑玉莲此前均未提出异议，况且当时签订合同时郑玉莲和吴翊福及其子女均在场，这些都足以说明郑玉莲对交易是知情的。四、郑玉莲在庭审中声称讼争房屋系出租给林永宁使用，没有任何事实依据。综上，请求驳回上诉人吴翊福、郑玉莲的上诉请求，维持原判。经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二审诉讼过程中双方均未提交新的证据，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，首先，上诉人吴翊福与被上诉人林永宁于1995年4月5日签订的《房屋转让协议》业已合法成立并生效，林永宁依约支付了前两期的购房款共计55000元，而吴翊福也依约将讼争房屋东边一间房屋交付林永宁居住至今。上诉人郑玉莲作为吴翊福的妻子，在吴翊福与林永宁签订《房屋转让协议》后十余年均未对该房屋转让行为提出过异议，也未对林永宁及其家人实际居住在讼争房屋东边一间的行为主张过权利，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二款的规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”，并结合农村的生活习惯，林永宁当时是有理由相信吴翊福的转让房屋行为系其夫妻双方共同的意思表示，因此现上诉人郑玉莲以不同意或不知道为由对抗当时的善意买受人林永宁，缺乏法律依据，本院不予支持。其次，本案吴翊福与林永宁签订《房屋转让协议》时，林永宁之妻郑声钦与吴翊福属于同一集体经济组织成员，而郑声钦在庭审中也明确对林永宁买受讼争房屋的行为予以认可，因此讼争房屋买卖并未违反法律、行政法规的强制性规定，且法律并未规定同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖行为无效，因此关于上诉人吴翊福主张的讼争房屋买卖违反法律规定应为无效的上诉理由不能成立，本院予以驳回。综上，原审判决从维护民事交易活动的公平及诚信原则出发，认定讼争《房屋转让协议》有效，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉人吴翊福与上诉人郑玉莲的上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；二审案件受理费人民币1500元，由上诉人吴翊福负担750元，由上诉人郑玉莲负担750元。本判决为终审判决。审 判 长  林哲森代理审判员  陈秀瑜代理审判员  陈碧珍二〇一五年五月二十八日书 记 员  刘 奕