湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘10民终2871号上诉人（一审被告）：宜章县玉溪河综合投资开发有限公司。法定代理人：ＸＸＸ，该公司总经理。委托诉讼代理人；孙铭，该公司办公室副主任。委托诉讼代理人：文灏，湖南宜林律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：周发六。被上诉人（一审原告）：谭金爱。上诉人宜章县玉溪河综合投资开发有限公司因与被上诉人周发六、谭金爱房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省宜章县人民法院（2017）湘1022民初1144号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年12月20日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人宜章县玉溪河综合投资开发有限公司的委托代理人孙铭、文灏，被上诉人周发六到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宜章县玉溪河综合投资开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人不承担逾期交房违约金和逾期办理房屋权属证书违约金。事实与理由：1、诉讼时效保护期间为2年，本案逾期交房违约金已经超过诉讼时效保护期间；2、2013年9月27日双方签订商品房买卖合同，该商品房买卖合同备案号为宜房备字第20131396号，完全符合合同第十五条“在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定。在完成备案手续后，上诉人一直积极与相关单位沟通，后因不动产登记中心成立，且在很长一段时间内未明确相关办证手续，造成近半年时间无法办理权属证书，直到2016年底相关办证手续才明确下来，在2016年底上诉人按照交房先后顺序办理了F、G栋的不动产证书，目前正在办理第二批交房的A、B、D、E栋的不动产证书。另外，双方合同中并没有明确约定取得产权证书的时间，也就不存在所谓规定的期限，一审法院以合同第十五条以及《不动产登记暂行条例》第二十条有关30个工作日办结的规定，推算出上诉人应在2015年3月27日办理好产权证书，没有事实和法律依据。周发六、谭金爱答辩请求：驳回上诉，加判后续逾期办证违约金直至办结为止，限上诉人2018年3月1日前向不动产登记中心提交相关办证资料及费用。事实与理由：商品房买卖合同的备案与办理产权手续的备案是完全不同的概念。上诉人收取被上诉人办证费用和相关资料后，就应该按照约定在365天内向登记中心提交办证资料完成登记手续。但上诉人却在长达3年之久并没有提交资料，办理好产权证，理应承担违约责任。周发六、谭金爱向一审法院起诉请求：1、宜章县玉溪河综合投资开发有限公司立即为购房户办理不动产权证；2、宜章县玉溪河综合投资开发有限公司支付逾期交房违约金4253元；3、宜章县玉溪河综合投资开发有限公司支付逾期办证违约金9060元（计算至领到不动产权证之日止，本违约金从房屋交付2014年2月25日的一年后的第二天开始计算暂计至2017年8月26日）；4、宜章县玉溪河综合投资开发有限公司退回转让手续费450元。一审法院查明：2013年9月27日，周发六、谭金爱与宜章县玉溪河综合投资开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定将玉溪河畔（南大门建材市场）C2栋704房出售给周发六、谭金爱。合同约定：“第四条，计价方式与价款。出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为每平方米2468元，总金额369879元；第八条，交付期限。出卖人应在2013年10月31日，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2、商品房经综合验收合格；第九条，出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。第十五条，关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付10元的违约金。”合同签订后，周发六、谭金爱向宜章县玉溪河综合投资开发有限公司交纳了购房款369879元，办证费用等23377元。2014年2月25日，宜章县玉溪河综合投资开发有限公司将房屋交付给了周发六、谭金爱，由周发六、谭金爱使用、居住至今。已经办理了登记备案，但是一直没有办理房屋权属证书。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同》不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。关于请求“立即办理不动产权证”的问题，不动产权属登记系一种行政行为，涉及到登记机关一系列的行政审查行为，如果宜章县玉溪河综合投资开发有限公司未依法及时为所开发的房地产办理相关的权属证书，应由房地产的相关管理机关作出行政处罚，而不宜由司法机关强制房地产开发企业作出某行为，作为合同相对方的买房人，可以请求房地产开发企业承担违约责任，支付违约金。关于是否应该支付逾期交付房屋违约金4253元的问题，周发六、谭金爱与宜章县玉溪河综合投资开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定交房日期为2013年10月31日，第九条明确约定：“出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。”宜章县玉溪河综合投资开发有限公司交房的时间为2014年2月25日，因此应当支付2013年11月1日至2014年2月25日逾期交房的违约金4328元（369879元×0.01%×117天），周发六、谭金爱主张逾期交房的违约金为4253元，低于上述计算的4328元，是其对自己民事权利的处分，予以确认。关于是否应向支付逾期办理房屋产权证的违约金及支付违约金多少的问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定：“由于出卖人的原因，买受人在合同约定的期限届满时未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”；本案中双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记只约定了应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，没有约定办理出房地产权证后交付房地产权证给的具体时间。从合同的原意来说，该时间就应当视为向我国有关权属登记机关申请办证的时间。同时我国《不动产登记暂行条例》第二十条还规定“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。”故于2014年2月25日将房屋交付给使用后，应于2015年3月27日止办理好产权证书。至今，未取得房屋产权属证，依法应承担违约责任。故请求支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，有事实和法律依据，予以支持。至于违约金多少的计算，《商品房买卖合同》第十五条约定按日向支付10元的违约金，逾期天数从2015年3月28日开始承担违约责任至2017年8月26日止共882天，违约金应为8820，周发六、谭金爱主张逾期办证的违约金为9060元，超过部分不予支持。对于辩称的已在365天内办理备案为由抗辩不承担违约责任，没有事实和法律依据，不予采信。对于周发六、谭金爱主张的“退还产权转让费450元”的诉请，依据财政部、国家发展改革委《关于清理规范一批行政事业性收费有关政策的通知》的规定，自2017年4月1日起取消或停征房屋转让手续费，故应将周发六、谭金爱支付的房屋转让手续费450元予以退还。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、宜章玉溪河综合投资开发有限公司于判决生效之日起十日内向周发六、谭金爱支付逾期交房违约金4253元；二、宜章玉溪河综合投资开发有限公司于判决生效之日起十日内向周发六、谭金爱支付逾期办理房屋权属证书违约金8820元；三、宜章玉溪河综合投资开发有限公司于判决生效之日起十日内向周发六、谭金爱退还房屋转让手续费450元；三、驳回周发六、谭金爱的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费141元，由宜章县玉溪河综合投资开发有限公司负担。本案二审中，上诉人没有提交新的证据材料。被上诉人提交了宜章县房产局2018年1月17日出具的《信件回复》，其主要内容是：“玉溪河畔C栋于2015年9月2日办理了房产证；截止当前开发商已为该栋房屋5户办理了分证备案，其余均未提交办理分证备案资料。”上诉人对被上诉人提交的上述证据发表了以下质证意见：1、是否办理了分证备案需要核实；2、该证据无经办人签名，不能核实是否有权出具，不符合证据形式。本院对上述证据材料认证如下：该《信件回复》没有经办人签名，不符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条的规定，且不动产权属登记已经改为不动产登记中心办理，故本院不予采纳。本院二审查明的案件事实与一审法院认定的事实一致。另查明，本案二审中，双方均确认被上诉人将办理产权登记事务委托上诉人办理，被上诉人已在收房时将办证费用以及相关资料交付给上诉人。还查明，周发六、谭金爱所交首付款为149879元，余款以银行按揭方式支付。二审中宜章县玉溪河综合投资开发有限公司陈述按借款于2014年5月21日下发，周发六、谭金爱则陈述不清楚按揭款的下发时间。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。双方签订的合同合法有效，焦点在于宜章县玉溪河综合投资开发有限公司是否存在逾期办证的违约行为并承担违约责任。需要明确的是，签订房屋买卖合同后的备案与办理产权手续时向登记机关提交资料备案是不同阶段的不同行为，目的和资料内容均完全不同，上诉人以其已经将房屋买卖合同到房产部门备案为由主张其已经完成了合同第十五条所约定的办证备案行为，系偷换概念，本院不予支持。虽然办好产权手续涉及到有权机关的审核行为，但是向有权机关申请办证并提交相关资料是办理产权手续的前提。本案中，上诉人接受被上诉人的办证委托，收取相关费用和资料后，却并没有按照约定在365天内向登记机关申请办证和提交资料备案，且至今亦没有证据证明其已经履行上述合同义务，故应当认定上诉人存在逾期办证违约行为，应当按照合同约定承担每日10元违约金。虽然一审法院认定上诉人应当在2015年3月27日前为被上诉人办好产权证不妥，但在计算违约时间上并没有加重上诉人的责任，本院不再予以改动。至于不动产登记制度改革对本案是否存在影响，考虑到上诉人至今并没有提交办证申请，故不能因不动产登记制度改革所导致的办证延误而减免上诉人的违约责任。此外，宜章县玉溪河综合投资开发有限公司没有按照约定交付房屋，构成违约，应当承担逾期交房违约金。宜章县玉溪河综合投资开发有限公司一审中没有提出该项违约责任的诉讼时效抗辩，本案二审不再审查诉讼时效问题。由于双方合同中约定的计算方法是按照已支付房款的每日万分之一计算，一审法院以全部房款计算不妥，本院予以纠正，逾期交房违约金应为149879元×0.01%×116天=1738.6元。综上所述，上诉人的部分上诉理由成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、维持湖南省宜章县人民法院（2017）湘1022民初1144号民事判决第二、三、四项；二、变更湖南省宜章县人民法院（2017）湘1022民初1144号民事判决第一项为：宜章县玉溪河综合投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向周发六、谭金爱支付逾期交房违约金1738.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费141元，二审案件受理费127元，合计268元，由宜章县玉溪河综合投资开发有限公司负担200元，由周发六、谭金爱负担68元。本判决为终审判决。审 判 长  刘 军审 判 员  林海波审 判 员  朱国均二〇一八年一月二十三日法官助理  黄 慧书 记 员  曹 媛