湖北省黄冈市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂黄冈中民一终字第00583号
上诉人（原审被告）胡恒，男，汉族，1972年2月24日出生，现住湖北省黄冈市黄州区。
委托代理人易军，湖北齐安律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被上诉人（原审原告）黄冈市残疾人联合会，住所地黄冈市黄州区黄州大道58号，组织机构代码为01125102—4。
法定代表人夏菁，理事长。
委托代理人干健君，湖北迈通律师事务所律师，代理权限为特别授权。
上诉人胡恒与被上诉人黄冈市残疾人联合会（以下简称黄冈残联）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省黄冈市黄州区人民法院（2014）鄂黄州民初字第01216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月6日立案受理后，依法组成由审判员林俊担任审判长，审判员宋顺国、助理审判员董俊华参加的合议庭，并于2015年8月3日公开开庭审理了本案。上诉人胡恒及其委托代理人易军，被上诉人黄冈残联的委托代理人干健君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2005年4月1日，黄冈残联与胡恒签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定胡恒租赁黄冈残联办公楼（黄州大道××—××号）北头两间约90平方米的门面作为经营场所，胡恒每年向黄冈残联上交租金壹万元，按季度付款，每季度第一个月10日前付清；租期为一年(自2005年4月至2006年4月)，期满胡恒可优先续租。合同还对其他事项进行了约定。同日，黄冈残联与胡恒签订了一份《协议》，约定黄冈残联将黄冈市残疾人用品用具经营业务委托胡恒经营，并挂“黄冈市残疾人用品用具服务部”的牌子；胡恒向黄冈残联按时缴纳房租及管理费，管理费标准为2000元／年，每半年付款一次，以后视经营状况逐年增加；胡恒在经营期间实行自主经营，独立核算、自负盈亏，对外承担一切经济责任。协议书还对其他事项进行了约定。房屋租赁合同到期后，双方没有再续签租赁合同，但黄冈残联办公楼黄州大道××—××号房屋一直由胡恒租赁使用。胡恒的房屋租金已交纳至2012年12月。2014年7月15日，黄冈残联向胡恒发出《通知》，要求收回“黄冈市残疾人用品用具服务部”牌子，并限胡恒于2014年7月20日前将租赁黄冈残联一楼房屋退出。同年7月18日，黄冈残联再次向胡恒发出《通知》，要求胡恒五日内搬出一楼租赁房屋。因胡恒未腾退租赁房屋，遂诉至法院。
原审认为，黄冈残联将其位于黄州大道58-1号的两间房屋租赁给胡恒作为经营场所，双方签订了《房屋租赁合同》，该合同是双方真实意思表示，合法、有效，依法应予确认。合同约定的租赁期限届满后，胡恒继续使用租赁房屋，黄冈残联没有提出异议，原《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。2014年7月15日、2014年7月18日，黄冈残联向胡恒发出了《通知》要求退出租赁房屋，胡恒已收到《通知》，租赁合同自通知到达时解除，故黄冈残联要求胡恒腾退位于黄州大道××—××号房屋的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。胡恒辩称已另案起诉要求确认《通知》无效，并认为本案应以另一案的审理结果作为依据，于法有悖，本院不予支持。《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，胡恒继续使用黄冈残联的房屋，黄冈残联没有提出异议，原《房屋租赁合同》继续有效，胡恒应按照原签订的《房屋租赁合同》继续履行交付租金的义务及合同约定的其他义务。黄冈残联发出解除房屋租赁合同的《通知》后，胡恒仍占用该租赁房屋，占用期间的租金胡恒亦应承担。黄冈残联提交了湖北省行政事业单位收款收据，证明胡恒租金交至2012年12月，对租金计算时间有异议，但未提供任何证据予以反驳，因此胡恒的辩称本院不予支持。遂判决：一、胡恒腾退黄冈残联位于黄冈市黄州区××大道××—××号房屋；二、胡恒支付黄冈残联租赁房屋租金24167元(自2013年1月1日至2015年5月31日)；上述一、二项义务，限胡恒于判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。
上诉人胡恒不服上述判决，向本院提起上诉称：本人与黄冈残联之间并非单纯的房屋租赁关系，还同时存在着委托经营关系。两个合同是同时签订，同时履行的，具备法律上的统一性，不能只解除租赁合同关系而不解除委托经营关系。黄冈残联在诉状中自认“2013年底通知退出租赁场地，不再收取租金”，2014年6月和7月通知本人退房，该意愿一直没有改变，故原判判令本人支付租金是没有依据的。请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人黄冈残联答辩称：房屋租赁合同与承包经营合同并非不可割裂的，胡恒完全可以变更经营地点后继续履行承包经营合同，不应将两个法律关系一并处理。原审判决确定的租金是正确的，我方是因将要与胡恒解除租赁合同，才不收取上诉人的租金，但上诉人拒不退换房屋，并拖延至今，理应支付迟延退房的租金。胡恒的上诉请求及理由没有事实何法律依据，均不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
各方当事人均未提交新的证据。
经审理查明，原审法院查明事实属实。
根据双方诉辩，归纳双方争议的主要问题有以下几点：
一、胡恒与黄冈残联之间的房屋租赁合同关系和委托经营关系是否具有不可割裂性，黄冈残联能否单独解除房屋租赁合同关系？本院认为，租赁合同是对出租人与承租人之间就房屋使用、租金收取等权利义务进行约定，而委托经营合同是对委托人与经营人之间就经营方式、管理费等权利义务进行约定，系两个不同的合同，并不具备不可割裂性，而是具备各自的独立性。当事人可以请求同时解除两个合同，亦可以请求解除其中任意一个合同。双方签订的房屋租赁合同到期后，没有续签书面租赁合同，但仍在按照原租赁合同享受权利、履行义务，双方之间形成了不定期租赁合同关系。不定期租赁合同的双方当事人均有权随时终止合同，黄冈残联可以单独解除租赁合同。双方于2005年4月1日签订的《协议》中第三条约定：“乙方（胡恒）在经营期间，实行自主经营，独立核算，自负盈亏，对外承担一切经济责任。”由此可看出双方已经就残疾人特殊用品用具经营业务的经营方式做出了明确约定，即该业务由胡恒自主经营，独立核算，自负盈亏。而租赁房屋所应支付的租金作为经营的必要成本，按照该合同的约定，也应由胡恒自行负担。同时，该协议第四条还约定：“乙方（胡恒）必须使用甲方（黄冈残联）所指定房屋办公和经营销售，房租按市场价由双方协商为准。”该条款应理解为：胡恒选定经营场所需得到黄冈残联的同意，不能随意选定经营场所。黄冈残联并无义务为胡恒选定或安排经营场所。截止至2012年12月，黄冈残联指定的场所为涉案的房屋，双方均无异议，并履行期限届满。2013年以后，黄冈残联不愿再将涉案房屋出租给胡恒，胡恒没有另行选定经营场所，黄冈残联亦没有重新指定经营场所，属于《协议》履行中产生的纠纷，不属本案调整范围，本案不予审查。
二、胡恒是否应支付2013年1月1日后房屋租金。如前所述，胡恒与黄冈残联签订的房屋租赁合同约定期限届满后，胡恒继续使用房屋，双方形成不定期租赁合同关系。不定期租赁合同的双方当事人均有权随时终止合同，合同的终止时间应为黄冈残联的通知送达胡恒之时。胡恒于2014年7月18日对黄冈残联的通知作出回复，在没有其他证据的情况下，应推定该通知于2014年7月18日之前送达给了胡恒，此时双方的不定期租赁合同终止。则自2013年元月至2014年7月18日，胡恒应当按照约定和交易习惯支付租金。胡恒认为黄冈残联起诉状中“2013年底通知退出租赁场地，不再收取租金”，即为黄冈残联不再收取租金的意思表示，而黄冈残联起诉状中已明确其诉讼请求，要求胡恒比照原租金标准支付占用房屋费用，在“2013年底通知退出租赁场地，不再收取租金”之后有“并于2014年6、7月数次书面通知胡恒，胡恒以种种理由推诿，其行为给黄冈残联造成一定损失”，故对黄冈残联起诉状中“不再收取租金”不能断章取义，应为黄冈残联自通知之日拒绝接受胡恒支付的租金而非不要求胡恒支付租金，黄冈残联要求解除双方房屋租赁合同的意思表示明确。故胡恒的该项上诉请求不能成立。
综上，上诉人胡恒的上诉理由均不能成立，依法应予驳回；原审认定事实清楚，适用法律虽有不当，但判决结果正确，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费405元，由上诉人胡恒负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林 俊
审 判 员 宋顺国
代理审判员 董俊华
二〇一六年六月三日
书 记 员 董 欢