河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民三终字第576号
上诉人（原审原告）郑州柏士高企业管理咨询有限公司。
法定代表人李进军，该公司总经理。
委托代理人王志华，河南仟问律师事务所律师。
委托代理人王永豪，河南仟问律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张改婷，女，汉族，1960年3月17日出生。
委托代理人周从海，河南规范律师事务所律师。
上诉人柏士高企业管理咨询有限公司与被上诉人张改婷房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2013）中民二初字1376号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人柏士高公司的法定代表人李进军及委托代理人王永豪，被上诉人张改婷的委托代理人周从海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年2月1日，柏士高公司与张改婷签订《房屋租赁协议》一份，主要约定：张改婷将位于帝湖工人路商业街5号门面房出租给柏士高公司。租期为三年；2013年2月1日-2015年2月1日租金为9万元，2015年2月1日-2016年2月1日租金为14万元，2014年房租为10万元；押金5000元，合同到期退还；房租到期后，第二年提前一个月交纳。2013年4月15日，柏士高公司向张改婷交纳租金9万元，张改婷出具收条一份，载明：“今收到郑州柏士高企业管理咨询有限公司交来2013年2月1号至2014年2月1号房租玖万元整（90000）”。2013年4月20日，柏士高公司法定代表人李进军向张改婷指定的银行帐户上转款2万元。2013年4月23日，双方又签订《房屋租赁协议》一份，主要约定：张改婷将位于帝湖工人路商业街5号门面房出租给柏士高公司。租期为三年，房租为每年15万元，押金5000元；房租支付方式：半年付，房租到期后，下半年提前半个月支付下半年的租金；合同签约日2013年4月23日至2013年5月1日为装修期，装修期截止日为房租起始日期；租赁期间，在不拖欠房租的条件下，柏士高公司拥有与第三方达成联营、承包或转租给第三方运营的权利，无需向张改婷知会；备注：第三年房租为16万元。2013年4月29日，张改婷向柏士高公司法定代表人李进军退还8万元，李进军向张改婷出具收条一份，载明：“今收到张改婷现金￥80000元整（捌万元整）”。庭审中，张改婷认可其于2013年6月底将门面房出租给他人使用。
另查明，张改婷出租给柏士高公司的房屋的所有权人为曹华伟。经调查，曹华伟对张改婷与柏士高公司签订房屋租赁协议将房屋出租给原告使用没有异议。
原审法院认为，柏士高公司与张改婷于2013年2月1日签订的《房屋租赁协议》系双方的真实意思表示，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方在签订该协议后，于2013年4月23日又签订《房屋租赁协议》，对原协议内容进行了修改。该协议系双方自愿签订，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。柏士高公司在合同签订后，向张改婷交纳租金11万元，有其出具的收条及《中国工商银行账户单汇款明细》为证，该院予以采信。张改婷于2013年4月29日将柏士高公司交纳的租金8万元退还给张改婷，有柏士高公司的法定代表人出具的收条为证，该院予以采信。张改婷将租金退还给柏士高公司以及柏士高公司收取租金的行为为能够证明双方之间的租赁合同已于2013年4月29日解除。柏士高公司称张改婷将租赁的房上锁，使其无法装修，张改婷存在违约，因证据不足，该院不予采信。并且因柏士高公司提交的证据不能证明系张改婷违约导致租赁合同解除以及双方协议由张改婷赔偿柏士高公司上述损失，故对于柏士高公司要求张改婷赔偿损失的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决如下：驳回柏士高公司的诉讼请求。案件受理费5870元，由柏士高公司负担。
宣判后，柏士高公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误，我方的各项损失均是因对方的违约行为所造成，我方一审时提交的证据证明了该事实。2013年2月1日，双方签订合同，我向张改婷交纳租金后，即积极联系装修公司进行设计，招聘员工进行培训，在附近进行营销、为店面的开业做宣传等各项筹备工作。对方以房租过低、我方转租等理由阻碍装修，之后双方又签订了第二份《房屋租赁协议》对原协议进行了修改补充，将租金增加到每年15万元（后修改为第三年房租16万元）。第二份协议签订后，对方仍以各种理由赶走装修工人，且对方又将房屋出租给第三方，由于对方违约致使合同无法继续履行。双方签订的《房屋租赁协议》并未解除，基于张改婷已将争议的房屋出租给第三人，张改婷的行为已构成根本违约，应当判决解除该协议。双方签订的上述《房屋租赁协议》合法有效，我方已履行了合同义务，原审法院亦认定该合同为有效合同，但对方将争议标的转租给第三方，已构成根本违约，对方也无法继续履行合同义务。原审法院以对方将8万元租金退还给我方为由认定合同解除是错误的，对方将该款退还给我方的行为仅仅是违反合同的表现，请求二审法院撤销原审判决，改判解除双方签订的《房屋租赁协议》，判决张改婷向我方赔偿经济损失304700元或将本案发回重审，本案的一二审诉讼费用由对方承担。
被上诉人张改婷答辩称：一，原审法院认定事实清楚。双方签订的两份房屋租赁协议，均系双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合同有效，双方应按照合同履行义务，但对方经多次催告后才支付部分房租，双方签订补充协议后，对方又拖欠房租，即导致合同解除的主要原因是对方拖欠房租。二，对方主张的证据不足，要求损害赔偿不成立。上诉人提交的证据均显示其损失为经营理发店而产生的相关费用，但其未办理经营理发店所需的营业执照，故对方的主张不成立。此外，对方提交的证据不能证明系我方违约导致租赁合同解除造成损失。我方在本案房屋出租过程中，不存在违约行为，故不承担任何违约责任，且本案中对方根本未因租赁本案房屋造成了损失。三、合同签订后，对方未按照合同约定及时履行义务，造成合同履行不能，其行为已构成违约。四、两份租赁协议为合法有效的，经我方多次催告，对方亦未按照合同约定及时足额缴纳房租，其未有效履行相应的义务的行为已构成违约，我方未有违约行为。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致外，另查明，庭审中，柏士高公司提交2013年4月23日两份中国民生银行付款回单复印件，载明付款人名称为逯灿辉，收款人为曹立国，付款金额分别为5万元、1万元，欲证明其公司股东为2013年4月23日转款6万元给张改婷。张改婷对该证据的真实性有异议，因该证据系复印件，没有见到原件，且没有银行公章，付款人名字不是对方公司或其法定代表人，也没有注明转款用途。本院要求柏士高公司于2014年7月4日前将银行对账凭证交来查验，柏士高公司并未提交。
本院认为：2013年2月1日、2013年4月23日张改婷与柏士高公司所签订的两份租赁合同，均意思表示真实，内容并不违反现行法律规定，合法有效。合同签订后，2013年4月15日、2013年4月20日柏士高公司分两次向张改婷交纳租金共计11万元。2013年4月29日，张改婷向柏士高公司退还租金8万元，柏士高公司的法定代表人予以接受，原审据此判令双方已以实际行动表明解除租赁合同并无不当，本院予以支持。柏士高公司上诉称张改婷违约给其造成损失，但其一、二审均未提交证明其损失的直接证据，且该公司交纳租金的时间与张改婷退还其租金的时间相距很近，对其该项上诉请求，本院不予采信。二审中，柏士高公司向本院提交的付款回单系复印件，张改婷不予认可，在本院指定的时间内，柏士高公司仍未提交原件供双方查验，故对其二审提交的新证据，本院不予采信。因双方合同已予解除，柏士高公司上诉请求解除合同的请求本院亦不予支持。综上，原审认定事实正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5870元，由柏士高公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苟 珊
审 判 员 秦 宇
代理审判员 邱 帅
二〇一四年七月九日
书 记 员 徐若莹