海口市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2013）龙民一初字第828号原告尤卫锋。委托代理人姜惠珍，海南瑞来律师事务所律师。委托代理人符琪彬，海南瑞来律师事务所律师助理。原告尤光耀。法定代理人尤卫锋（系尤光耀之父）。被告海南中平房地产开发有限公司。法定代表人王人辉，董事长。第三人邵培明。原告尤卫锋、尤光耀与被告海南中平房地产开发有限公司及第三人邵培明商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人姜惠珍到庭参加诉讼。被告及第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，一、原告与被告签订的《商品房买卖合同》为双方真实的意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，且原告已付清全部购房款，被告也向原告交付了合同约定的房屋，至此合同约定的主要权利义务均已履行完毕。2010年3月8日，原告与孙继明签订《房产转让合同》，约定孙继明将其购买的海口市海秀中路XX号中平广场X幢10单元XXX房以人民币780653元的价格转让给原告。因孙继明已付清了全部购房款，被告经孙继明申请于当年3月9日将XXX房的购房合同更名至原告名下。2010年3月24日，被告通知原告收房。原告于2010年3月29日办理了收房手续，其后一直按月交付物业管理费。原告多次要求被告办理房产证，被告均以各种理由推诿搪塞。原告无奈只能起诉，经查询才得知该房已备案至第三人邵培明名下。二、由于被告已将讼争房屋交付给原告，因被告不能像第三人交付房屋导致第三人的《商品房买卖合同》事实上已无法履行，故被告与第三人的买卖合同因合同目的无法实现而应予撤销。三、被告将本案讼争的房产备案在第三人名下的行为不具有物权的效力，不产生《物权法》规定的登记请求权的排他效力。第三人的合同备案登记依据是部门规章《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，该规定属于行政管理的范畴，该登记行为不属于《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记，并不产生登记请求权的物权效力，更不具有排他效力，不能以此对抗原告。综上所述，原被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方已履行了合同规定的主要义务，原告的权利依法应得到保护，请求：1、确认原告与被告之间的《商品房买卖合同》合法有效；2、撤销被告与第三人邵培明的《商品房买卖合同》，并判令注销该合同在海口市住建局的登记；3、判令被告将其出售给原告现备案在邵培明名下的海口市海秀中路XX号中平广场X幢10单元XXX房的产权证办理至原告名下，并由被告承担过户的相关卖方税费；4、判令被告承担原告已向被告支付的契税、维修基金等税费共计48551.5元；5、判令被告向原告支付逾期办证违约金人民币7800元；5、由被告承担本案全部诉讼费用。被告未答辩。第三人未作陈述。经审理查明，海口市海秀中路XX号中平广场系由本案被告海南中平房地产开发有限公司开发，该小区目前尚未办理大产权证，小区由海南天骅物业经营管理有限公司管理。案外人孙继明于2008年向被告购买中平广场X幢10单元XXX房并支付了购房款后，于2010年3月8日，与两原告签订《房产转让合同》，约定孙继明已向被告付清全部购房款，现将该房产转让给两原告，转让价格为780653元，本合同签订之日一次付清。孙继明负责由被告将购房合同的买受人变更为两原告，孙继明将房屋以现状出售给两原告，孙继明将购房合同更名为两原告后，所有后续事宜与孙继明无关。签订上述转让合同后，孙继明出具《收条》，载明收到两原告交付的房屋转让款780653元。同日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定两原告向被告购买中平广场X幢X幢XXX房，房屋套内建筑面积为160.23平方米，售价为每平方米4872.02元，房屋总价款为780653元。购房款的支付方式双方确认为：首期240653元；第二期在2008年6月10日前付40000元；第三期在2008年7月10日前付150000元；第四期在2008年8月10日前付150000元，第五期在2008年9月10日前付100000元，余款在2008年10月20日前一次性全部付清100000元。被告应当将经验收合格并取得市建筑工程质量监督站合格文件的房屋交付原告使用，并在房屋交付使用后365日内为原告办理房屋产权过户手续。如果被告逾期交房，逾期不超过90日的，被告应按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金；逾期超过90日的，被告应按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应按已付房价款的1%向原告支付违约金。2010年3月24日，被告向原告送达了《交房通知书》及《住宅质量保证书》，并通知原告领取交房通知书后以银行转账方式交纳应付下列费用，包括契税、印花税、维修资金、煤气管道、有线电视开户费、价格调节基金、房产证、土地证工本费、土地证测量费、预告登记费合计41532.4元。2010年3月29日，原告向被告出具《房产交接核准表》，注明原告的应收、应付款项已结清，同意交房。同日，被告将房屋交付给原告使用。自2010年3月开始，原告开始缴纳该房的物业管理费。由于被告至今仍未为原告办理房产过户手续，原告遂将被告诉至本院。另查，2008年12月25日，被告将中平广场X幢X幢XXX房备案在第三人邵培明名下（合同备案号：A0XXXXXXXXX）。以上事实有《商品房买卖合同》、《房产转让合同》、《往来凭证》、《交房通知书》、《房产交接核准表》、《服务业专用发票》、《商品房买卖合同备案表》及当事人陈述在卷为凭，足以认定。本院认为，两原告与被告签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，其主体适格，内容不违反法律、法规的禁止性规定，属于有效合同，对双方当事人都具有法律约束力。两原告已向被告支付了购房款，被告向原告交付了房屋，原告交付了物业管理费，故原告已经以实际占有使用的方式取得了该房屋的物权，被告应按照约定为原告办理中平广场小区X幢X幢XXX房的房屋产权证，过户的相关税费由双方按法律规定承担，但由于原告已按照被告的要求向被告支付了过户的相关税费，故原告请求被告支付过户税费有理，本院予以支持。第三人的合同备案依据的是行政规章《城市商品房预售管理办法》，不产生排他效力，该备案登记应予注销，但原告无权请求撤销被告与第三人签订的《商品房买卖合同》故对于原告请求撤销被告与第三人签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。原告与被告约定办理房产证的时间为商品房交付使用后365日内，即2011年3月31日之前，被告未能按约办证，应按约定向原告支付已付房款万分之一的违约金即780653×1%=7806.53元，原告请求被告支付逾期办证违约金7800元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告尤卫锋、尤光耀与被告海南中平房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、限被告海南中平房地产开发有限公司应自本判决发生法律效力之日起三十日内将位于海口市海秀中路XX号中平广场X幢X幢XXX房过户至原告尤卫锋、尤光耀名下，过户税费由被告海南中平房地产开发有限公司承担；三、限被告海南中平房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告尤卫锋、尤光耀支付逾期办证违约金7800元；四、限被告海南中平房地产开发有限公司及第三人邵培明自本判决发生法律效力之日起十日内注销海口市海秀中路XX号中平广场X幢X幢XXX房的商品房买卖合同备案登记；五、驳回两原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11685元，由被告海南中平房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长  王国娟审 判 员  冯 琳人民陪审员  陈小月二〇一三年十一月四日书 记 员  夏 夏