广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗花法民三初字第1329号
原告：李亚七，住广东省高州市。
委托代理人：林振业，广东合慧益律师事务所律师。
委托代理人：谢祺祥，广东合慧益律师事务所律师。
被告：黄广财，住广东省广宁县。
委托代理人：廖毅，广东国政律师事务所律师。
被告：高浩泉，住广州市花都区。
被告：广州市恒杰木制品有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：高浩泉。
两被告委托代理人：钟慧博，广东道隆律师事务所律师。
原告李亚七诉被告黄广财、高浩泉、广州市恒杰木制品有限公司（以下简称恒杰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月26日立案受理后，依法由审判员刘丽琼独任审判，于2015年12月9日、2015年12月29日公开开庭进行了审理。原告李亚七的委托代理人林振业、谢祺祥，被告黄广财及其委托代理人廖毅，被告高浩泉、恒杰公司的委托代理人钟慧博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李亚七诉称：原告于2009年8月4日与广州市花都区狮岭镇杨二新村经济合作社签订《土地厂房出租合同》，约定原告承租花都区狮岭镇杨二新村所有的位于武广线东侧、杨二新村鱼塘前面的土地、厂房、宿舍楼及饭堂等建筑物，以上租赁物总面积为5000平方米，租赁期限自2009年8月1日起至2029年7月31日止共20年。原告承租后，因缺乏管理和运营经验，于2009年9月份，委托被告黄广财对上述租赁物进行招租、管理并收取租金。
原告、被告黄广财与高浩泉于2014年8月1日签订《租用合同》，约定高浩泉租赁约800平方米的厂房作为经营恒杰公司使用，租金每月8000元，于每月10日前交纳租金，租赁期限自2014年8月1日至2016年5月31日。木厂厂房的门口处悬挂“恒杰木业”的招牌，被告高浩泉对外以“恒杰木业”的名义经营。
后因被告黄广财不履行管理义务，收取租金后不交还给原告，无奈，原告于2015年8月22日以登报和在被告木厂门口张贴公告方式通知解除被告黄广财对租赁物的委托收取租金和管理租赁物的权利，要求被告高浩泉、“恒杰木业”将欠交的租金和水电费交给原告，但被告高浩泉、“恒杰木业”以种种理由拖延拒付。因被告高浩泉为“恒杰木业”的法定代表人，与“恒杰木业”的经营行为及财产混同。据此，请求法院判令：1.确认被告黄广财与被告高浩泉于2014年8月1日签订的《租用合同》无效；2.被告黄广财、高浩泉、恒杰公司将位于花都区狮岭镇杨二新村工业区鱼塘前面约800平方米的厂房腾空交还给原告；3.被告黄广财、高浩泉、恒杰公司向原告支付厂房使用费暂计24000元（使用费按8000元／月，自2015年7月1日起计算至腾空将厂房交还给原告之日止，暂计至2015年10月1日为24000元）；4.被告黄广财、高浩泉、恒杰公司向原告支付2015年6月份水费25元、电费1051.33元、2015年7月份水费10元、电费1941.24元、2015年8月份水费10元、电费2965.37元、2015年9月份水费10元、电费2965.37元，以上共计8978.31元；5.诉讼费由三被告承担。
被告黄广财辩称：被答辩人李亚七于2009年8月4日向案外人广州市花都区狮岭镇杨二新村经济合作社承租“位于武某线东侧，本村鱼塘前面的土地、厂房、宿舍楼及饭堂等建筑物”。经李亚七与答辩人协商，双方口头约定合伙经营上述租赁场地及物业。其后，答辩人遂于2009年底起在上述租赁物上进行投资，加建临时厂房等建筑物，对原租赁物进行改建和装修，累计投入50多万元。答辩人从2009年底开始，经过多方努力招商，引进多家小型企业租赁厂房，使答辩人与李亚七合伙经营租赁的场地及物业增加了经济效益。其中涉案部分场地租赁就是答辩人进行招租的场地之一。六年来，答辩人不仅投入巨大的资金至合伙经营租赁场地，还直接参与招租、管理租赁场地，对外签订租赁合同，每月收取租金、水电费等费用，并按时向狮岭镇杨二经济合作社交纳租金，尽了合伙人管理经营合伙事务的责任。答辩人和李亚七由于双方文化素质、法律意识所限，又加上原是好朋友关系，故双方没有签订合伙协议。但六年来答辩人投资、管理、出租、收益等大量事实足以证明，双方已形成事实上的合伙关系。并非李亚七起诉主张的委托管理关系，其脱离事实的主张是妄图损害答辩人的合伙利益。同时，如前所述及从李亚七提供的证据可见，答辩人与李亚七同为租赁合同的出租方，答辩人与李亚七之间不存在租赁合同关系，李亚七向答辩人主张有关租赁合同的权利没有事实及法律依据。综上，请求法院驳回李亚七的诉讼请求。
被告高浩泉、恒杰公司辩称：李亚七、黄广财以及高浩泉于2014年签订的租赁合同，为有效的租赁合同。涉案场地由李亚七与村委签订承租合同，李亚七具有合法的转租权，因此李亚七、黄广财与高浩泉签订的该份合同有效。同时高浩泉及恒杰公司也已经完全缴纳了租赁期间的所有承租费用及水电费，也将涉案厂房交还给出租方。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：涉案《租用合同》标的物位于广清高速公路以东，813乡道以南，无明村道以北，杨二新村饭堂以西，面积800平方米的厂房。涉案场地属农村集体用地，于1999年取得建设用地规划许可证（编号为93196），在本案法庭辩论终结前没有取得建设工程规划许可证，没有取得房屋产权证。
2009年8月4日，李亚七（承租方、乙方）与广州市花都区狮岭镇杨二新村经济合作社（出租方、甲方）签订《土地厂房出租合同》，约定乙方承租甲方位于武广线东侧、本村鱼塘前面的土地、厂房、宿舍楼及饭堂等建筑物，租用的土地、厂房等建筑物总面积5000平方米，租赁期限自2009年8月1日至2029年7月31日，共20年。乙方在不违反合同原则下有权出租给第三者，甲方按原则规定收取乙方租金。
李亚七承租上述场地后，黄广财参与对上述场地的经营管理。2011年，李亚七、黄广财作为出租方与高浩泉就涉案厂房另加宿舍签订租赁合同，约定由高浩泉使用涉案的厂房及宿舍，双方签订合同后，涉案厂房及宿舍由恒杰公司使用。后因租赁的场地范围变动及合同期限等原因，黄广财、李亚七（出租方、甲方）与高浩泉（承租方、乙方）于2014年8月1日签订《租用合同》（合同的租赁范围减少了租赁宿舍），约定甲方提供位于花都区狮岭镇杨二新村工业区的厂房租用给乙方作厂房使用，建筑面积约800平方米，租用期为2014年8月1日至2016年5月31日，每月租金8000元，签订本合同时乙方预交16800元租用金给甲方，到期后无息退还给乙方。乙方在每月10日前交清本月租金及水电费，如未能按时交租用金及租金，按乙方违约处理，甲方有权对乙方使用的厂房停电停水，收回厂房及厂房内所有遗留物品由甲方视同废品处理。合同签订后，涉案厂房由恒杰公司继续使用，高浩泉按合同约定向黄广财缴纳厂房租金、水电费等费用。
2015年4、5月间，因李亚七与黄广财产生纠纷，李亚七认为黄广财只是其委托对涉案出租场地进行经营管理，因黄广财收取租户的租金后没有向杨二经济社交租，也没有将收到的租金交由李亚七处理，于2015年5月1日在涉案场地张贴通知，要求从5月份起租金由其本人收取，其他人无权收租金，如不交租金，停水停电，合同作废。2015年8月20日李亚七在涉案租赁场地张贴公告并在报纸上刊登公告，公告称李亚七是涉案租赁物的合法承租人，自发布公告之日起解除黄广财对上述租赁物的管理权和收取租金的授权，各租户见公告后十天内将租金交至李亚七处，否则李亚七将循法律途径解决。
李亚七于2015年5月1日、2015年8月20日张贴通知后，高浩泉、恒杰公司没有按李亚七的要求将租金交给李亚七，李亚七因此与高浩泉、恒杰公司产生纠纷，高浩泉、恒杰公司称李亚七多次阻挠其正常生产经常，将车堵塞厂房门口，使其生产的材料及货品不能正常运输，高浩泉并为此多次报警处理，未果。
2015年9月30日，高浩泉以李亚七和案外人陆梅花在2015年9月份多次停电和多次带同律师阻挠其生产经营为由，申请搬迁，并要求出租方退还厂房押金或押金当作租金、水电费扣除。黄广财表示同意。黄广财并于2015年9月30日向高浩泉出具收据，内容为：今收到2015年7月房租水电费9093.58元、8月9015元、9月6000元，共款24108.58元，扣减已交保证金16800元及预交款5000元为2308.58元。备注为已全部付清款。诉讼中，李亚七对黄广财同意高浩泉搬迁及退回保证金、收取余下租金、水电费的行为不予认可，认为其没有委托黄广财作出上述行为。黄广财、高浩泉均确认2015年9月份费用6000元是指9月1日-20日的租金及水电费（水电费单因当月的未产生，因此9月份的水电费是按照之前正常产生的水电费计算出来的）。
高浩泉称其于2015年9月20日已将厂房清场并交还黄广财、李亚七，因此不存在再交场及支付租金的事实。高浩泉并出具黄广财于2015年9月30日签名确认同意其退场的证明，拟证明其于2015年9月20日将厂房清场交还出租方黄广财、李亚七。
第一次庭审中，李亚七认为涉案厂房仍由高浩泉、恒杰公司使用。黄广财称高浩泉承租涉案厂房期间的租金、水电费已向其缴交至2015年9月30日止。因厂房被多次停电，高浩泉想搬走厂房的财物遭李亚七阻挠，报警多次未能解决，现厂房由高浩泉、恒杰公司使用，但没有正常经营。高浩泉、恒杰公司表示其于2015年10月开始已没有继续承租使用涉案厂房，且其已向黄广财缴清了截止至2015年9月30日止的租金、水电费，并已退场。高浩泉、恒杰公司表示厂房中的90%物品已搬离，剩余10%物品因李亚七阻挠而没有搬离成功。李亚七不确认高浩泉已撤场的事实。
第一次庭审时双方同意庭后进行清场交接，高浩泉认为其与恒杰公司于2015年12月10日即第一次庭审后的第二天已将涉案厂房的锁匙交还黄广财，并将厂房的杂物清理干净。李亚七称高浩泉直至2015年12月15日才将全部物品搬出，且没有将厂房锁匙交还李亚七，厂房已由李亚七控制。黄广财确认高浩泉于2015年12月10日将厂房的锁匙交回。
另查，恒杰公司是有限责任公司，于2011年5月13日成立，高浩泉是恒杰公司的法定代表人。高浩泉向李亚七、黄广财承租涉案厂房后，由恒杰公司使用。
本院认为：涉案厂房所在的土地虽然取得建设用地规划许可证，但在本案法庭辩论终结前没有取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，因此，李亚七、黄广财与高浩泉于2014年8月1日签订的《租用合同》无效。因在本案审理过程中，双方均确认高浩泉、恒杰公司已将涉案厂房腾空且现已由李亚七控制，因此李亚七请求黄广财、高浩泉、恒杰公司腾空交还涉案厂房的请求本案不再处理。
本案的争议焦点为黄广财、高浩泉、恒杰公司是否应向李亚七支付厂房使用费、水电费，如需支付，应如何计算？
本案为租赁合同纠纷，根据双方签订的《租用合同》，李亚七、黄广财是共同的出租方，高浩泉是承租方，因此无论李亚七与黄广财内部之间是合伙关系还是委托关系或其他关系，根据合同相对性原则，高浩泉作为承租方，恒杰公司作为实际使用人，应向出租方李亚七、黄广财支付租金（场地使用费）及水电费。李亚七要求黄广财支付租金及水电费，没有事实和法律依据，本院不予支持。
根据高浩泉、恒杰公司提供的证据及黄广财的陈述，高浩泉、黄广财均确认涉案厂房的租金、水电费已支付至2015年9月20日，因此，李亚七主张高浩泉、恒杰公司支付2015年9月20日之前的租金、水电费无理，本院不予支持。至于李亚七与黄广财内部之间的纠纷可另循途径解决。高浩泉、恒杰公司称其已于2015年9月20日退场，并缴清了2015年9月30日之前的所有费用，其不应支付2015年9月30日之后的费用。因高浩泉、恒杰公司在本案第一次庭审中自认尚有10%的物品在厂房，本院要求双方交接后才于2015年12月10日将涉案厂房的锁匙交还黄广财。而在第二次庭审中黄广财也确认涉案厂房的锁匙一直由高浩泉持有，高浩泉是在第一次庭审后的第二天即2015年12月10日才将锁匙交还，因此，对高浩泉、恒杰公司的上述抗辩理由本院不予采纳。高浩泉、恒杰公司应向李亚七（因黄广财没有在本案主张权利，本院不予处理）支付2015年9月21日至2015年12月10日的场地使用费及水电费。本案中，导致涉案厂房未能顺利移交，双方均有责任，根据双方的过错程度及责任，本院认为高浩泉、恒杰公司应向李亚七支付上述期间合同约定的租金的70%，计为14933元为宜。李亚七要求高浩泉、恒杰公司支付2015年6-9月份的水电费，因黄广财确认已收取了高浩泉涉案厂房2015年9月20日之前的水电费，而2015年9月份的水电费李亚七没有提供相应证据证明，因此，李亚七的该诉讼请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、原告李亚七、被告黄广财与被告高浩泉于2014年8月1日签订的《租用合同》无效。
二、被告高浩泉、广州市恒杰木制品有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李亚七支付场地使用费14933元。
三、驳回原告李亚七的其他诉讼请求。
案件受理费312元，由原告李亚七负担171元，被告高浩泉、广州市恒杰木制品有限公司负担141元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审判员 刘丽琼
二〇一六年一月十一日
书记员 邓月凤