广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鱼民初（一）字第87号
原告（反诉被告）陈××。
委托代理人李××。
被告（反诉原告）柳州市乐和××开发有限公司，住所：广西××东××大道××至××号。
法定代表人荣××。
委托代理人韦××。
委托代理人张×。
原告陈××与被告柳州市乐和××开发有限公司（以下简称乐和房××公司）以及被告乐和房××公司反诉原告陈××商品房预售合同纠纷二案，本院分别于2013年12月26日、2014年1月24日受理。依法由审判员韦欣独任审判，于2014年2月28日公开开庭进行了审理。原告陈××的委托代理人李××，被告乐和房××公司的委托代理人张×到庭参加诉讼。2014年2月28日至2014年3月28日为双方当事人庭外和解期间。本案现已审理终结。
原告陈××诉称及反诉辩称，原、被告于2011年11月6日签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的位于柳州市东××大道××单××号商品房，套内建筑面积72.32平方米，单价6128.28元／平方米，总价443197元。合同签订后，原告依约付给被告房款，但被告并没有按合同第八条的约定在2012年12月31日交房，而是在2013年11月8日交房，且仍然没有取得验收证明，逾期交付时间应继续计算至2013年12月31日，如果2013年12月31日仍然没有验收合格，逾期天数继续计算。被告辩称的延期交房理由不成立，因为紫云华府住宅小区不适用柳某办（2011）62号文件，被告是为了财政补助而增加地热泵系统的。再者，被告出示的监理日志中，记载的是施工企业的管理问题要整改，不能成为延期交房的理由。还有数十份施甲志中，没有施工员或监理工程师签名，属于无效的施甲志，亦不能作为延期交房的理由。按合同第九条约定，被告逾期交房，应按日向原告支付房价款万分之一的违约金。为维护自己的合法权利，原告诉至法院，请求判令：1、被告支付逾期交房违约金16176.69元（443197元×万分之一×365天）；2、诉讼费由被告承担。对于被告的反诉请求，原告认为，银行放款迟延不等于原告迟交按揭手续，按照合同约定，原告只要在签订合同后7天内到被告指定的银行办理按揭手续即可，银行审批后才能放款，但银行何时审批何时放款，原告无法掌握，故责任在于被告及银行而不是原告。而且合同具有平等性，原告主张逾期交房违约金计算比率为万分之一，那么被告也应以此作为计算依据。被告的反诉请求不符合客观事实，没有法律依据，请求法院予以驳回。
被告乐和房××公司辩称及反诉称，一、被告至今未取得五方验收合格证明，是因为在实施商品房建设过程中，应柳州市人民政府的要求，在紫云华府住宅小区推广地源热泵系统，因而导致实际交付期限延长。二、被告提交了施乙监理方出具的合理扣减天数的证明材料，且原告自身也存在逾期付款的情况。根据双方签订的商品房买卖合同第八条的规定，交房期限可以依法顺延，原告也应承担逾期付款的违约责任。三、原告在明知被告尚未取得五方验收的情况下，仍然提出申请要求收房，其行为应视为对实际交房时间和条件予以认可，逾期交房的时间也应以原告收房之日为终点，而不应该延续计算。故被告提起反诉，请求法院在依法查证事实的基础上驳回原告的部分诉讼请求，并判令：1、原告支付逾期付款违约金合计3960元；2、诉讼费由原告承担。
经审理查明，2011年11月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告以出让方式取得位于柳州市东××大道××号地块土地使用权，土地面积为18780㎡，规划用途为城镇住宅用地，被告在该地块上建设商品房，定名为紫云华府；原告向被告购买紫云华府2栋2单元2-3号房屋，建筑面积为85.15平方米，其中套内建筑面积为72.32平方米，按套内建筑面积每平方米6128.28元计算，总价款为443197元；原告的付款方式为按揭付款：1、于2010年8月28日交付的20000元某某于签订合同时转为首期款，2、于2011年11月7日前支付占全部总房款32.31%（已含定金）的首期款即143197元，3、余款占全部房款的67.69%即300000元，由原告在签订合同七日内到被告指定的银行办理完所有按揭手续，包括交纳费用及提供办理按揭所规定的全部资料，否则视同原告逾期付款，交房期限随之顺延，并按合同第七条规定追究原告的违约责任。合同对双方应履行的义务及违约责任作出如下约定：被告应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、设计、施工、监理、勘验五方验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告可解除合同，若原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起60日内告知原告的，2、因政府行政管某某门的原因及市政配套设施安装延误，3、影响工程进度但是被告无法事先预见和控制的客观原因（如交通管制、停电、停水、雨天、规划发生变化、政府指令停工或因设计变更增加工程某、增加工期等）及造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准；原告逾期付款30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，被告有权解除合同，被告解除合同的，原告按累计应付款的3%向被告支付违约金；原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金。合同并对双方其他权利义务进行了约定。2013年8月27日，原告在《“紫云华府”小区交房验收表》上签字，被告将上述房屋交付给了原告。现原告认为被告存在逾期交房情况，故诉至本院，并提出前述诉请。
在诉讼过程中，原告提交《收款收据》三份，载明其于2010年2月6日向被告支付房款5000元，2010年8月28日支付15000元，2011年11月7日支付123197元。被告提交《个人购房借款及担保合同》及《招商银行客户回单联》各一份，显示原告与招商银行股份有限公司柳州分行于2011年12月7日签订贷款合同，原告向该银行所贷300000元款项于2011年12月26日转到被告帐户；提交《紫云华府前期物业服务协议》、《房屋装饰装修管理服务协议》一份，拟证实原告已实际收房并使用。被告提交柳州市人民政府印发的柳某办（2011）62号文件一份，载明：“我市可再生能源资源丰富，具备良好的建筑应用条件，根据本市的资源情况和建筑现状，优先发展地源热泵系统，积极发展太阳能系统。鼓励和扶持在建筑中规模化利用地源热泵系统等项目建设。可再生能源建筑推广的重点领域为：一类：建筑面积10000平方米以上使用空调的公共建筑和机关办公某某；二类：集中提供热水的宾馆、酒店、医院、学校、宿某建筑；三类、12层以下的住宅建筑；四类：建筑面积50000平方米及以上的建筑群。要充分发挥财政资金的政策杠杆作用，通过补助方式激励可再生能源建筑应用项目的实施，凡建设项目选择可再生能源建筑应用的，可申请财政补助，经验收能效达到验收标准后，按照相应的标准给予建设单位补助。对上述一、二类建设项目，各部门应严格把关，在建筑方案设计阶段需提出可再生能源应用方案后方可进入施工图设计。对正在申报但未审批的建设项目和已经审批但未开工建设的一、二类建设项目，以及已经开工建设但未竣工的一、二类建设项目，原则都要采用可再生能源系统，政府投资的建设项目应优先考虑使用可再生能源。对未按规定办理相关手续，擅自进行可再生能源应用项目施工的的单位，由有关部门依照相关规定进行处理。”被告另提交了柳再生能源纪要字（2012）5号、35号会议纪要二份，主要内容为：“与会人员对紫云华府可再生能源建筑应用技术方案进行讨论和评议，对柳州市可再生能源系统工程五个项目提交的《柳州市可再生能源建筑应用示范某某申报书》进行讨论和评议，申报单位需按照相关意见完善《申报书》的相关内容，并将完善后的《申报书》报送有关部门备案，完善手续后方可纳入柳州市再生能源建筑应用示范某某。”提交了加盖建设单某某章的《监理工程师通知单》三份、加盖了施工单某某章的《施甲志》三十二份。《监理工程师通知单》记载：2011年8月10日没有及时某某垃圾需停工3天整改、2011年8月14日施工杂乱勒令停工5天整改、2012年6月6日至8日高考停工3天；《施甲志》则载明2011年11月6日前雨天暂停施工合计10天，之后至2013年2月4日雨天停工共计19天、春节放假60天、停水2天。
本院认为，原、被告在平等自愿基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，属有效合同，原告主张合同关于逾期付款的违约条款应以万分之一计算，因此条款系双方自愿达成的，并未违反有关规定，本院对原告的主张不予采信。双方当事人均应按合同约定全面履行义务。综合原、被告双方的分歧意见，本案争议焦点：1、原告是否存在逾期付款？2、如何计算被告的逾期交房天数？3、被告应向原告支付多少违约金？
对争议焦点1，原告与招商银行股份有限公司柳州分行系于2011年12月7日签订《个人购房借款及担保合同》，而根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，原告应于签订合同后7日内，即2011年11月13日前办理完所有按揭手续，否则视同逾期付款，交房期限随之顺延。故本院认定原告存在逾期付款的情形。根据《商品房买卖合同》第七条、附件四的约定，原告逾期付款天数合计为24日，被告可相应顺延交房期限，且原告应按逾期付款金额300000元的每日万分之三，向被告支付逾期付款违约金2160元（300000元×万分之三×24天）。
对争议焦点2，一、在施工过程中增加地源热泵系统工程的问题。根据柳州市人民政府办公室印发的《关于加强可再生能源在建筑中推广应用的实施意见》（以下简称《意见》）内容可知，可再生能源是市政府予以推广的项目，重点推广领域中的第一、二类建筑原则上要采用可再生能源系统，但紫云华府属城镇住宅，不属于强制采用可再生能源系统的范围。再者，被告提交的二份《会议纪要》也均提到被告提交了《申报书》，《意见》亦载明凡建设项目选择可再生能源建筑应用的可申请财政补助，由此可知，是否选择可再生能源由建设单位自行决定，并需向政府部门进行申报后方可采用，且市政府于2011年4月即已印发贯彻执行《意见》的通知，而原、被告于2011年11月方签订合同，被告即已能预见到是否增加可再生能源系统及其工期问题，在合同签订后增加此工程某导致延期的，亦未提交施工单位、监理单位的签证予以证实，故其主张将该段逾期时间予以扣除，依据不充分，本院不予采纳。二、因双方于2011年11月6日签订《商品房买卖合同》，故对于此前发生的合同约定可顺延交房的情形，不应在本案中予以扣减。则本院仅对《施甲志》记载的2011年11月6日之后的因雨天停工19天、高考停工3天、停水2天予以扣除。对于《监理工程师通知单》记载的未及时某某垃圾停工3天、施工杂乱停工整改5天、春节民工放假60天，因上述原因不属于合同第八条第3条约定的被告无法预见亦无法控制的客观原因，被告主张从逾期天数中扣除，本院不予采纳。三、根据《中华人民共和国建筑法》第61条的规定，建筑工程竣工验收合格后方可交付使用，被告虽然已向原告交付房屋，但交付的房屋不符合合同约定，仍应认定为违约交房，故逾期天数仍应继续计算至合同约定的五方共同验收合格之日止。本院对被告关于应计算至2013年11月8日止的观点不予采信。则综上，本院确认截至2013年12月31日，被告的逾期交房天数应为317天（365天-24天-24天）。
对争议焦点3，原告已按合同约定向被告付清购房价款，已履行自己的义务，被告未能按照合同约定的期限即2012年12月31日前交付房屋，属违约行为，故原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，合理合法，本院予以支持。根据合同约定，被告应支付给原告逾期交房违约金14049.34元（443197元×万分之一×317天）。扣除原告应支付的逾期付款违约金，则被告应向原告支付的逾期交房违约金为11889.34元（14049.34元-2160元）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告柳州市乐和××开发有限公司向原告陈××支付逾期交房违约金人民币11889.34元；
二、驳回原告陈××的其他诉讼请求；
三、驳回被告柳州市乐和××开发有限公司的其他反诉请求。
案件受理费204元（原告已向本院预交），减半收取102元；反诉案件受理费人民币25元（被告已向本院预交），合计人民币127元，由原告陈××负担50元，由被告柳州市乐和××开发有限公司负77元。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审判员 韦欣
二〇一四年四月十七日
书记员 姜琳
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。