黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书(2015)松民初字第584号原告：孙雪莹，男，1988年7月4日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：杜彦飞，黑龙江金烁律师事务所律师。被告：孙艳微，女，1988年6月19日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：赵军，黑龙江新时达律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琳娜，黑龙江新时达律师事务所律师。被告：刘伟，男，1966年9月7日出生，汉族，住哈尔滨市松浦观江国际Ｂ区。原告孙雪莹与被告孙艳微、刘伟确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙雪莹之委托诉讼代理人杜彦飞、被告孙艳微之委托诉讼代理人赵军、赵琳娜，刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙雪莹向本院提出诉讼请求：1.确认二被告签署的房屋租赁合同无效；2.判令分割被告刘伟使用案涉房屋期间的使用费36,000元；3.判令被告刘伟将案涉房屋二次转租给案外人沈丹系违约行为，赔偿违约金2,000元。事实和理由：2013年9月23日孙雪莹与孙艳微登记结婚。2014年5月22日孙雪莹贷款购买案涉房屋，由其父母及弟弟出资支付首付款172,199元，孙雪莹每月还贷2,500元-2,800元左右，现仍在还贷中。孙雪莹独自签订该房屋购房合同，购房合同补充条款约定房屋共有人为孙艳微，房屋登记在孙雪莹与孙艳微名下，系二人夫妻共同财产，但至今未办理产权证。2015年2月18日，孙雪莹与孙艳微发生矛盾，孙艳微报警处理。2015年3月17日-19日左右，松浦派出所民警将双方调解和好，孙雪莹将该房屋钥匙交于孙艳微。之后孙雪莹出差，回家后发现该房屋门锁被换，询问孙艳微得知在未经其同意的情况下已将该房屋租于刘伟。孙雪莹得知后，多次与孙艳微、刘伟协商，并明确表示不同意出租，但均被无理拒绝。孙雪莹认为孙艳微擅自出租共有房屋违反法律强制性规定，依据相关法律规定刘伟与孙艳微签订《房屋租赁合同》时，已知该房屋有其他共有人存在，其不属于善意第三人，且该租赁合同应为无效合同。孙雪莹要求分割该房屋占有使用费，有相关法律依据支持。孙艳微辩称，孙雪莹所述与孙艳微结婚时间及购房时间属实。2015年2月18日，孙艳微因被孙雪莹打伤所以报警，之后便不敢再与其居住，因此在外租房居住，但因没有经济收入，于2015年3月19日以张贴招租广告的形式，将该房屋出租于刘伟，刘伟属善意第三人。根据婚姻法解释（一）第十七条第一款，刘伟有理由相信孙艳微有权处置婚姻共同财产；根据第二款，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人。孙艳微出租该房屋所得租金，用于另租房屋，系日常生活需要，不违反法律强制性规定。刘伟辩称，刘伟在松北工作，在松北租房比较方便。刘伟的爱人看到孙艳微张贴的房屋招租广告而租住的该房屋。2015年3月19日，孙艳微带着商品房购房发票、身份证、商品房买卖合同等材料与刘伟签订《房屋租赁合同》。刘伟看到商品房购房发票上有孙艳微与孙雪莹的签字，且二人系夫妻关系，遂认为该房屋系二人共同财产，孙艳微有权出租该房屋，便与其签订租赁合同。合同约定租期十年，租金每个月1,500元，每三个月支付一次租金，该房屋在该小区市场租赁价为每个月1,500元。合同签订后的第三天刘伟入住。刘伟支付孙艳微押金5,000元，租金支付至2016年3月18日。刘伟与孙艳微签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合理合法，孙雪莹没有证据证明刘伟系恶意第三人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据原告举示的证据A1商品房买卖合同复印件，A2二被告签订的房屋租赁合同复印件；被告孙艳微举示的证据B1结婚证；被告刘伟举示的证据C1收条三份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告举示的证据A3明水县法院受理的原告孙雪莹与被告孙艳微离婚案件收费票据复印件，能够证明该房屋出租时，原告孙雪莹与被告孙艳微处于离婚诉讼中，案涉房屋出租非用于日常生活，对该证据本院予以采信；2.被告孙艳微举示的证据B2哈尔滨市商品房买卖合同及收据，该证据能够证明案涉房屋原告孙雪莹与被告孙艳微共同共有，被告孙艳微出租该房屋行为属非因日常生活对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应取得一致意见，未经原告孙雪莹同意，被告孙艳微无权出租该房屋，对该证据与被告孙艳微拟证明事实的关联性，本院不予采信；3.被告孙艳微举示的证据B3哈尔滨医科大学附属第一医院CT报告单、伤情诊断书、鉴定通知单，B4租房协议书，B6医疗保险人员停保告知单复印件、失业人员异地转移介绍信复印件，因本案争议焦点为被告孙艳微与被告刘伟租赁合同的效力问题，该证据与本案不具有关联性，本院不予采信；4.被告孙艳微举示的证据B5房屋租赁合同，被告孙艳微无权出租该房屋，对该证据与被告孙艳微拟证明事实的关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月23日，孙雪莹与孙艳微登记结婚。2014年5月22日孙雪莹购得案涉房屋，并签订哈尔滨市商品房买卖合同书，合同附件四补充协议约定共有人为孙艳微，占有份额50%，但房屋未办理房屋所有权证。2015年2月18日，孙雪莹与孙艳微发生矛盾分居。2015年3月19日，孙艳微将该房屋出租于刘伟，双方签订房屋租赁合同，约定租期120月，自2015年3月19日至2025年3月18日，每月租金1,500元，一次性支付3个月租金。因租赁该房屋刘伟向孙艳微支付押金5,000元，租金支付至2015年9月18日。另查明，本案审理过程中，黑龙江省明水县人民法院作出（2015）明民初字第161号民事判决书，判决：一、准许原告孙雪莹与孙艳微离婚；二、双方共有一套63.06平方米〔位置：哈尔滨市松浦糖厂社区（松浦观江国际）B区B03栋1单元1304号，建筑面积100.21平方米，使用面积63.06平方米，总价格为572,199元〕楼房及屋内物品均归原告孙雪莹所有，该楼房贷由原告孙雪莹偿还；三、由原告孙雪莹给付被告孙艳微财产折价款125,167.80元（首付款172,199元、装修、购买物品53,688元、已还24,448.59元的50%）。孙雪莹不服该判决，提出上诉。黑龙江省绥化市中级人民法院作出（2016）黑12民终106号终审民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。再查明，黑龙江省明水县人民法院于2016年9月20日在执行（2015）明民初字第161号民事判决书过程中，孙雪莹与孙艳微就该房屋租赁期间使用费达成合意，孙雪莹认为其应获得该使用费的一半10,000元，并且从执行款中扣减，孙艳微表示同意并于当天将该租赁房屋的哈尔滨市商品房买卖合同书、交款收据及房屋返还孙雪莹。本院认为，夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案涉诉房屋系孙雪莹与孙艳微夫妻共同财产，系共同共有。孙艳微与孙雪莹发生矛盾后将该房屋出租于刘伟，属非因日常生活需要的处理决定。同时，该房屋系孙雪莹与孙艳微的新婚用房，出租期较长为10年，该租赁行为属对夫妻共同财产做重要处理决定，故该决定孙艳微应与孙雪莹平等协商，取得一致意见。刘伟作为承租人在订立合同时应具有审慎的注意义务，明确孙雪莹与孙艳微出租涉案房屋是否取得一致意见。虽然孙艳微向刘伟提供了该房屋的商品房购房发票、孙艳微身份证、商品房买卖合同以及合同中约定孙雪莹与孙艳微共同共有该房屋等材料，但仅能证明该房屋为孙雪莹与孙艳微的夫妻共同财产，不能证明双方有出租该房屋的共同意思表示，且刘伟明知孙雪莹系该房屋的共有人，但未向其征求意见，故刘伟认为出租该房屋系孙雪莹与孙艳微共同意思表示的理由不能成立，其不属于善意第三人。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。在孙艳微与刘伟签订的《房屋租赁合同》中，出租方仅有孙艳微签名，孙雪莹不知出租该房屋一事，其作为房屋共有人亦不追认该租赁合同，故孙艳微出租该房屋属无权代理，该租赁合同无效。故对孙雪莹主张该合同的违约责任，要求刘伟承担二次转租的违约金2,000元的诉讼请求，本院不予支持。夫妻在婚姻关系存续期间所得的生产、经营的收益，归夫妻共同所有。关于该房屋在租赁期间的使用费问题，黑龙江省明水县人民法院于2016年9月20日在执行（2015）明民初字第161号民事判决书过程中，孙雪莹与孙艳微就该使用费达成合意，孙雪莹于当收回房屋，并结算完毕，对孙雪莹关于该房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告孙艳微与被告刘伟签订的《房屋租赁合同》无效；二、驳回原告孙雪莹的其他诉讼请求。案件受理费100元（原告孙雪莹已付），由被告孙艳微负担，此款须于本判决生效之日起十五日内给付原告孙雪莹。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  李晓萃人民陪审员  陈 钊人民陪审员  夏 炎二〇一七年二月十日书 记 员  李君璐