河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀01民终87号上诉人（原审被告）:宋炜。委托诉讼代理人：吕学伟，河北冀正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张来彦。委托诉讼代理人：崔文燕，北京德和衡（石家庄）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵旭赞，北京德和衡（石家庄）律师事务所律师。原审被告：宋保卫。原审被告：河北佳网络房地产经纪有限公司盛世天骄分公司，住所地石家庄市新华区新华路505号盛世天骄花苑15号住宅楼103号房。负责人：王辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭苏方、李彬，该公司员工。上诉人宋炜与被上诉人张来彦，原审被告宋保卫、河北佳网络房地产经纪有限公司盛世天骄分公司（以下简称盛世天骄分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市新华区人民法院（2017）冀0105民初751号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。宋炜上诉请求：一、依法撤销原审判决，并依法改判。二、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由,一、一审法院以上诉人在协商过程中提出的“非最终意见”判定该合同有继续实现的可能，属主观判断，无法律依据。二、被上诉人及中介公司恶意串通损害了上诉人及第三人的合法权益，符合应认定合同无效的法律特征。但一审法院对此未进行实质性审查，直接以无证据为由将上诉人的观点驳回。三、即使合同有效，在本合同的履行过程中，基于对方违约在先，上诉人经催告后再通知被上诉人解除合同，符合双方约定及法律规定，遵循了合同严守的基本原则。四、合同解除后，被上诉人于2016年11月23日仍以第三人的名义向上诉人发出的《履约催告函》，提出的主体不适格，提出的方式违反合同约定，对上诉人不产生约束力。五、被上诉人于2017年1月22日向法院提出诉讼要求继续履行合同，且其提起诉讼已经超过双方约定的异议期，一审法院对其提出异议予以确认，违反了双方合同约定及相关法律规定。张来彦辩称，一审判决认定事实清楚、证据确实充分，应予以维持原判。答辩人按照《房屋买卖三方合同》约定及宋炜要求履行己方的付款义务，及时办理贷款审批手续，并按宋炜要求筹齐全部购房款，答辩人无任何违约行为，相反，宋炜未按合同约定向答辩人交付房屋、协助办理过户，违约行为明确。一审依据本案事实及证据材料，判定宋炜继续履行《房屋买卖三方合同》，并将涉案房产交付答辩人并协助答辩人完成过户，完全正确。盛世天骄分公司辩称，一、原审判决合同继续履行具有法律依据。二、答辩人未与被上诉人串通损害上诉人利益，反而是在上诉人与被上诉人合同履行过程中出现问题时积极的为双方进行沟通协调，维护上诉人的权益，故合同不存在被认定无效的情形，合同具有法律效力。三、根据合同约定只有守约方有权解除合同，但在本案中上诉人作为违约方无权单方解除合同。张来彦向一审法院起诉请求：判令三被告继续履行合同编号为：售A5611959的《房屋买卖合同》，交付房屋（房款共计169万，已付定金4万元）并协助原告办理过户手续。一审法院认定事实：2016年8月13日，原告张来彦（购买方）作为乙方、被告宋炜（出售方）作为甲方、被告佳网络房产经纪公司（居间方）作为丙方三方签订了《房屋买卖三方合同》，该合同第一条约定，房屋坐落开发区，建筑层数7/12，所有权人宋炜，产权证号：730004216；第二条约定：买卖该房屋及其附属设施、设备的总价款为：人民币壹佰陆拾玖万元；第三条付款方式约定：乙方向甲方交付定金人民币肆万元作为履约保证金。乙方以银行贷款方式支付购房款的，委托丙方提供金融服务。并于签订7日内将所需全部贷款资料交于丙方。乙方于该房屋买卖合同网签后，按照网签合同约定的时间、金额将房管局监管首付款部分转入房管局制定的资金监管账户，若有剩余首付款由甲乙双方协商一致自行交接，交接时间、方式等由甲乙双方自行协商。剩余房款以银行贷款方式支付，金额为（大写）壹佰叁拾玖万元整（1390000元）。在该房屋过户手续办理完毕并于乙方的银行贷款正式发放后支付给甲方剩余按揭房款。乙方实际贷款金额及年限以银行最终审批为准，不足部分于该房屋过户前由乙方向甲方自行补齐。该房屋过户、贷款（条件、额度、期限、费用、利率等）相关事宜以房管局、税务、银行等单位的即时政策为准。所有房款与定金总和为成交价格；第四条居间报酬支付约定：本合同签订时即视为丙方完成居间义务，乙方须向丙方支付居间报酬人民币壹万玖仟玖佰元；第五条贷款费用支付约定：涉及贷款的乙方应于本合同签订同时向丙方支付代办贷款手续费及服务费共计人民币壹万叁仟玖佰元整（13900），丙方代收评估费人民币捌仟捌佰元整（8800）；第六条权属过户及费用约定：甲乙双方协商一致于乙方贷款审批通过后甲方办理完成提前还贷手续后3日内到房屋登记主管部门办理该房屋过户手续，乙方承担该房产项下所有费用；第八条第六款约定：乙方以贷款方式办理贷款的，在贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方需要与甲方签订补充协议补齐所差房款，继续履行合同，已实际产生的本合同第五条费用不予退还；第十条争议解决方式第3款约定：甲乙双方在履行本合同过程中，一方违约，经另一方催告后，在五个工作日内未能合格履行合同义务且未与守约方达成书面协议的，守约方有权解除合同通知各方结清费用，因此给合同各方当事人造成的损失由违约一方承担、第4款约定，一方对另乙方解除合同的行为有异议，应当在收到解除通知后三十日内向本合同约定的纠纷解决机构主张权利，以上期限经过后，视为对另一方解除行为的认可，无权就此主张权利。被告宋炜的委托代理人宋保卫在上述《房屋买卖三方合同》甲方代理人处签字捺印、原告张来彦在乙方处签字捺印、被告佳网络房产经纪公司在丙方处加盖合同专用章。合同签订的当天，被告宋保卫代理被告宋炜收取了原告张来彦支付的定金40000元，被告宋保卫向原告张来彦出具了收据一张。2016年8月22日，原告张来彦向被告佳网络房产经纪公司交付了中介费16900元、手续费13900元、评估费8800元，被告佳网络房产经纪公司分别向原告张来彦出具了买卖收据，共计三张。合同履行过程中，被告宋炜将其名下的涉案房产办理了解押手续，后因原告张来彦要求将涉案房产过户至其子名下，被告宋炜不同意，双方发生争议，经被告佳网络房产经纪公司从中沟通，被告宋炜要求原告张来彦于2016年11月20日支付全部购房款，在被告佳网络房产经纪公司从中沟通中表示原告张来彦无法在规定时间内将购房款全部备好，未能协商一致。后被告宋炜要求原告张来彦按照原合同履行，并向原告张来彦送达了解除合同通知书，该解除合同书载明：“在合同的履行过程中，因乙方自身原因未能如期通过银行贷款审批，已构成违约。我方就此已于2016年11月10日正式向丙方、乙方提出催告，并表示不同意过户到合同以外的第三人名下，此催告至此已满5个工作日，且甲、乙双方无法对变更付款方式达成一致意见，现根据房产买卖合同10.3规定，向乙方、丙方提出解除房产合同。原告张来彦认为双方合同仍应继续履行，于2016年11月20日将全部购房款169万元筹齐，并将银行存款凭证以图片形式通过微信出示给被告宋炜，但被告宋炜认为双方合同已经解除，为此发生纠纷，原告张来彦于2016年11月23日向被告宋炜的代理人宋保卫邮寄送达《履约催告函》，并于2017年1月22日诉至一审法院，要求：被告宋炜、被告宋保卫和被告佳网络房产经纪公司继续履行合同编号为：售A5611959的《房屋买卖三方合同》，交付房屋并协助原告办理过户手续。以上事实有原告张来彦提供的《房屋买卖三方合同》、视频光盘、定金收条、买卖收据三张、银行存款凭证、微信聊天记录，被告宋炜提供的房屋买卖合同、微信聊天记录、解除合同通知书以及各方当事人的陈述在卷证实。一审法院认为：关于原告张来彦与被告宋炜之间房屋买卖合同是否解除问题，在双方之间的房屋买卖合同履行过程中，双方均同意由银行贷款变更为全款支付，仅对付款期限经被告佳网络房产经纪公司从中沟通，双方未能最终达成一致意见，但对被告宋炜曾提出的2016年11月20日支付全款的要求，原告张来彦通过被告佳网络房产经纪公司向被告宋炜出示了169万元存款的银行凭证，在被告宋炜提出解除合同之后，原告张来彦亦在约定的异议期内提出异议，要求继续履行合同，故原告张来彦与被告宋炜之间签订的房屋买卖合同仍有实现可能，未达到解除条件，对原告张来彦要求继续履行涉案房屋买卖合同、交付房屋并协助办理过户的诉求，一审法院予以支持。对被告宋炜辩称的合同已经解除的理由，于法无据，一审法院不予采信；对被告宋炜辩称的张来彦系违约方的理由，因在被告宋炜不同意将涉案房屋过户给案外人李子健的情况下，双方协商将付款方式变更为银行贷款变更为全款支付，买卖双方仅对付款期限未能达成一致，故对被告宋炜的该理由，一审法院不予采信；对被告宋炜主张的原告张来彦与被告佳网络房产经纪公司恶意串通，合同应无效的理由，因其未提供证据证明合同签订时原告张来彦与被告佳网络房产经纪公司有恶意串通行为，故对被告宋炜的该理由，一审法院不予采信。被告宋保卫系被告宋炜的代理人，其行为所产生的后果应由被告宋炜承担，故对原告张来彦要求被告宋保卫承担责任的诉求，一审法院不予支持；对原告张来彦要求被告佳网络房产经纪公司承担责任的诉求，与本案不属同一法律关系，本案不予处理。根据《中华人民共和民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：一、原告张来彦与被告宋炜签订的《房屋买卖三方合同》继续履行；二、原告张来彦于判决生效之日起十日内给付被告宋炜购房款165万元（购房款169万元扣除定金4万元）；三、被告宋炜于判决生效之日起十五日内将位于石家庄市开发区号房产交付原告张来彦；四、被告宋炜于判决生效之日起十五日内协助将位于石家庄市开发区号房产的过户给原告张来彦；五、驳回原告张来彦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19650元，财产保全费5000元，共计24650元，由原告张来彦负担12325元，被告宋炜负担12325元。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实同一审查明事实一致。本院认为，三方签订的《房屋买卖三方合同》系当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定该合同合法有效，三方当事人均应按合同约定履行各自义务。在合同履行过程中，通过盛世天骄分公司居中沟通，宋炜同意由银行贷款变更为全款支付，并提出“11月20日前准备好房款，11月21日过户”的要求。11月20日盛世天骄分公司向宋炜出示张来彦准备好房款的银行凭证。以上事实证实，宋炜同意变更付款方式，张来彦亦按变更后的付款方式准备房款，合同履行基础依然存在，故原审法院支持张来彦要求继续履行涉案房屋买卖合同、交付房屋并协助办理过户的诉求并无不妥。在张来彦按照合同约定履行义务的情况下，宋炜的催告行为对张来彦不产生约束力，故宋炜主张张来彦未在异议期内申请仲裁或提起诉讼，合同已经解除的辩称，不予采信。关于上诉人称被上诉人与盛世天骄分公司伪造虚假合同事宜，该行为不损害上诉人的利益，且与本案不是同一法律关系，一审法院未进行实质性审查并无不妥。上诉人主张被上诉人与盛世天骄分公司恶意串通损害其与第三人的合法权益，未提交相应证据证实，一审法院不予支持亦无不当。上诉人的其他上诉请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，上诉人宋炜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19650元，由上诉人宋炜承担。本判决为终审判决。审判长  姜瑞祥审判员  赵增志审判员  许毅鹏二〇一八年二月二十三日书记员  王 瑾