福建省云霄县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）云民初字第423号
原告福建省云霄县云兴工业区开发有限公司（以下简称云兴开发公司），住所地：福建省云霄县。
法定代表人沈立东，任负责人。
委托代理人吴文德，福建法益律师事务所律师。
被告云霄云泰房地产有限公司（以下简称云泰房地产公司），住所地：云霄县云陵镇。
法定代表人张国隆，任总经理。
委托代理人陈顺，福建达理律师事务所律师。
委托代理人方子翀，男，1981年5月4日出生，汉族，住云霄县。
原告云兴开发公司与被告云泰房地产公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告云兴开发公司及其委托代理人吴文德、被告云泰房地产公司委托代理人陈顺、方子翀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告云兴开发公司诉称，经福建省政府闽政（1994）地019号文件批准，原告取得云霄县云陵镇下坂村下埔园国有土地使用权一块。用地面积103338.50平方米，四至以G92045建设用地规划红线图为准。原告已缴清该土地使用权的全部出让金及相关费用。1996年12月20日，经云霄县政府及土地管理部门同意，将该块土地转让给被告使用。双方签订《国有土地使用权有偿转让合同书》。合同约定：土地转让金总共人民币208万元。除乙方交纳定金185万元，土地交付乙方使用时，乙方应付清甲方全部转让金额23万元。乙方不按规定时间交纳土地转让金，从滞纳金之日起每日按滞纳金总额5‰向甲方缴纳滞纳金，逾期一年以上的，甲方有权提请县政府收回土地使用权，原定金不予退还。合同生效后，原告把土地交付乙方使用。但被告只交纳定金185万元，该土地转让金金额23万元至今没有支付。土地交付乙方使用后，被告法定代表人张国隆下落不明，被告也停止开发经营。被告公司没有年检，于2000年9月7日被工商部门吊销企业营业执照。被告经营期间，向云霄县城市信用社借款并将部分建筑物连同土地使用权办理抵押，被云霄县法院以（2007）云执行字第396－1号民事裁定书裁定：云霄县云陵镇下坂工业开发区（原告转让土地范围）的商品房（C1、C2、C5、C6、C7、C9、A11、A18、A27）及第二期工程用地（约7亩）的产权抵偿债务。又被告欠云霄县城镇建筑工程公司的工程款，被云霄县法院以（2010）云执行字第139－1号民事裁定书裁定：云霄县云陵镇下坂园A地块面积1912.09平方米（约2.87亩）及土地上的建筑物抵偿债务。原告对上述抵偿债务的土地使用权现不主张，待后另行处理（范围图示）。综上，原告只交纳定金，至今没有缴纳土地转让金，已严重违约，且停业多年被工商部门吊销营业执照，已完全没有履行能力，原告至今没有办理土地使用权产权转让变更登记。为维护原告权益，避免国有资产流失。请求判决：1解除原、被告签订的《国有土地使用权有偿转让合同书》；2收回转让的址在云霄县云陵镇下坂村下埔园国有土地使用权23亩（扣除法院裁定已抵偿债务的房屋C1、C3、C5、C6、C7、A11、A18、A27的土地及第二期工程用地B块约7亩和A块用地约2.87亩，以及已办证的A9、A10、A17、A19、A20、A21、A22、A23、A24、A25、A26、C8房屋用地），即主张收回C2、C4、A1、A2、A3、A5、A6、A7、A8、A12、A13、A14、A15、A16、G幢的房屋土地及未开发的土地23亩。
被告云泰房地产公司辩称，原告的诉讼请求违反法律规定，缺乏事实依据应予驳回。一、原告起诉已超过诉讼时效。1、于1996年12月20日原、被告签订转让土地合同，已近20年。据《民法通则》135条的规定，已超过诉讼时效。2、据《合同法》55条、95条规定，原、被告于1996年12月20日签订转让土地合同，原告行使撤销权已超过一年。二、原告无权解除合同。双方合同约定：土地转让金总共人民币208万元。乙方交纳定金185万元，土地交付乙方使用时，乙方应付清甲方全部转让金额23万元”。该规定违反《担保法》91条“关于定金不得超过主合同标的额20％”的规定，且被告已向政府缴纳土地转让金，否则政府不会颁发国有土地证给被告。三、原告无权收回土地。被告公司依法成立，取得（93）22000014号《建设用地规划许可证》、云霄县政府颁发国用（92）字第005028号国有土地使用证，用于房地产开发，依法取得房地产开发经营权。被告依法取得的土地，原告无权收回。依法取得土地使用权并已处置销售他人并设定抵押，原告的请求不可侵犯他人合法权益。原告属一般公司，要求收回国有土地使用权是超越权限。且在一份合同中，选择性的主张被告公司对外销售他人的土地，而不主张被法院处置的抵押物，是荒唐行为。
一、案经本院审理过程中，双方当事人对下列事实无异议，本院予以确认：
1、1992年5月10日，原告云兴工业区开发有限公司成立。2003年10月27日因没有年检被工商部门吊销企业营业执照。
2、1992年5月13日，云霄县云星土地开发有限公司为甲方与云霄县外商投资企业服务公司、台胞张国隆为乙方签订《土地预约协议》，约定甲方开发的云陵工业开发区（下坂小区）的30亩土地，经甲方三通一平后由乙方使用。
3、1992年5月20日，云兴工业区开发有限公司与云霄县云星土地开发有限公司签订《关于成立云泰房地产有限公司协议》，把共同开发的30亩土地，由云泰房地产有限公司开发建设。
4、1992年8月10日被告公司成立。2000年9月7日因没有年检被吊销企业营业执照。
5、1994年12月13日经云霄县城乡建设委员会批准，原告已取得云霄县城乡建设委员会（93）编号2200006号《建设用地规划许可证》。载明：用地单位云霄县云兴工业区开发有限公司，用地项目名称配套设施通用厂房，用地位置云陵工业开发区（下坂小区）。
6、1994年12月17日，原告经福建省政府闽政（1994）地019号文件《关于征用并出让成片土地供云霄县云兴工业区开发有限公司开发经营的批复》，批准由云霄县政府出让给原告的云霄县云陵工业区内的云陵镇下坂村东南侧的土地使用权，包括双方讼争土地使用权。
7、1996年12月20日，原、被告签订有偿转让土地合同。
8、1991年12月至1997年2月，被告共12次通过云霄县外商投资企业服务公司向原告支付款项人民币185万。
9、被告在该讼争土地上建设住宅A型27幢、C型9幢、G型2幢，共9770.39平方米。
10、1993年6月28日，被告与鞍山市房地产公司、鞍山市市石化物贸公司签订合同，将所建的A型1－8，C型1、3、4、5号出售。
11、1993年7月1日，被告申请建设工程规划许可证。云霄县建设规划部门批准（93）编号220014号的建设工程规划许可证。
12、1997年1月18日被告以房屋C1、C3、C5、C6、C7、C9，A11、A18、A27号及第二期工程用地4500M，由云霄县地产管理交易所进行抵押登记，即抵押登记证号：云土抵证（97）字第19号－云土抵证（97）字第28号，向云霄县益民信用社设定抵押，并在云霄县公证处进行公证，作出（1997）云证字第012号公证书。
13、被告向云霄县益民信用社借款期满，因没有归还。云霄县益民信用社向法院申请执行。云霄县法院以（2007）云执行字第396－1号、（2010）云执行字第139－1号民事裁定书裁定，以被告的商品房C1、C3、C5、C6、C7、C9，A11、A18、A27号及第二期工程用地，和测绘图中A地块面积1912.09平方米及其建筑物抵偿债务。
14、已办理国有土地使用证的有：C1、C5、C6、A11、A18（2011年3月14日办理，依据为2010年12月17日云霄县政府第十二会议常务会议纪要）；C8、A9、A10、A17、A19、A20、A21、A22、A23、A24、A25、A26（1999年6月间办理，主要依据为《国有土地使用权有偿转让合同书》、被告的商品房产权转移证明书）计17间。
二、本案双方当事人争议的焦点：1被告诉讼主体资格的确认；2被告是否存在没有全部支付土地转让金的违约事实；3原、被告是否办理土地使用权产权转让变更登记的事实；4关于合同可否解除问题，原告是否有权收回转让的址在云霄县云陵镇下坂村下埔园国有土地使用权23亩（扣除法院处置已抵偿债务及已办理土地证的土地）的事实。
针对上述焦点，本院分别给以查明、分析与认定。
1、被告诉讼主体资格的确认
原告认为，虽没有书面证据证明，但是被告委托手续的上面的公司印章、法定代表人私章与土地转让合同不一致，而且法定代表人张国隆签证时间早已过期，没有资格在国内居住，因此对被告资格表示怀疑。并提供证据证明：1原告企业登记基本信息，以此证明原告是国营公司，是由福建省云霄县外商投资服务总公司出资成立；2被告吊销企业登记基本信息，以此证明被告已被吊销营业执照。
被告认为，以上证据真实性无异议。被告被吊销营业执照不影响被告的诉讼主体资格的存在；对被告的法定代表人张国隆签证时间过期问题，原告混淆了被告诉讼主体与法定代表人的两个概念。根据被告提供的诉讼手续，均有被告公司的公章、法定代表人的私章，而且与合同一致。如果原告有异议，可以申请对上述印章进行司法鉴定。
本院认为，被告经有关部门批准并领取营业执照，已取得房地产开发资格。《民法通则》第三十六条第二款：“法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。”。被告虽被吊销营业执照，但原告提供工商部门的企业登记基本信息中，其内容没有载明已注销，又被告的诉讼主体资格与法定代表人的签证时间无关，且原告也没有证据证明被告的公司公章为假印章。所以，本案被告依法具有诉讼主体资格。
2、被告没有缴清土地转让金，是否构成违约的事实认定
原告云兴开发公司认为，双方签订国有土地使用权有偿转让合同，土地转让金总共人民币208万元，被告已经交付定金185万元，尚欠23万元。根据合同第六、七条规定，逾期交款，被告已经构成违约，可以收回土地使用权。并提供证据：土地使用权转让合同，以此证明双方约定土地转让金总共人民币208万元，被告已经交付定金185万元，尚欠23万元；依照约定逾期交款，原告有权收回土地使用权；收款收据，以此证明被告交定金185万，尚有23万元的土地款未支付的违约事实。
被告云泰房地产公司认为，对票据上的金额185万元，没有异议，但是上述款项不是定金，不是作为履行该合同的款项，该款项在合同签订的前四年已经支付。从支付时间上看，被告支付给云霄外商投资服务总公司和云霄县土地投资开发公司的土地转让款，都是在原、被告签订合同之前。从而可以证明被告在原、被告签订合同之前，被告已经支付了绝大多数的土地转让款，已经取得本案讼争土地国有土地使用权。而不是因为双方签订的合同后，才取得本案讼争土地国有土地使用权。所以，该合同双方并没有实际履行。
本院认为，原、被告双方已确认票据上的金额185万元，载明为支付土地转让款。该款在签订合同之前已开始履行，合同签订后被告也继续支付款项。被告开发的土地是在该合同项下的土地，没有证据证明向原告支付款项用于其他地块。所以，被告的辩解“该合同双方并没有实际履行”，没有事实依据。又被告已支付款项金额185万元中，据原告提供的①1991年12月17日和②1992年12月9票据载明土地预约定金，其他的票据均载明为土地款，说明金额185万元中包括40万元定金。
依《国有土地使用权有偿转让合同书》约定，土地转让金人民币208万元，被告已经交付185万元（其中包括票据载明40万元定金）。原告已交付土地，被告也已开发土地。原告已按合同履行交付土地的义务，至今被告尚欠23万元土地款未支付，即被告没有按合同的约定全部支付土地转让金的行为，被告已违反合同约定交清土地款的义务，属被告违约。
3、关于云霄云泰房地产有限公司的云国用（92）字第005028号国有土地使用证的事实认定
原告云兴开发公司认为，对云国有（92）字第005028号国有土地使用证未提供原件，真实性有异议；对其内容有异议：1本案讼争土地是由云霄县人民政府在1994年才批准转让，而被告于1992年就取得国有土地使用证，与事实法律不符；2该土地使用证没有地号、没有填证人、核准人签名盖章，证件形式缺乏合法性。该证件具有严重的缺陷，和程序违法的问题。因此，不能作为定案依据。
被告云泰房地产公司认为，原告经过土地规划部门批准，向土地审批部门审批。省政府批准后，与被告签订转让合同。云国有（92）字第005028号国有土地使用证，证明被告在1992年12月20日已取得土地。被告不存在于1996年12月20日与原告签订《国有土地使用权有偿转让合同》而取得土地的事实。国有土地使用证的原件放在云霄县土地局，供购买商品房分割房地产产权证。从建设工程规划许可证，可以证明被告在1992年取得土地使用权后，云霄县建设规划部门批准被告在该土地上建设住宅；商品房售购合同，可以证明被告在1993年6月28日将建设的房产对外销售的事实。
本院查证云国有（92）字第005028号国有土地使用证的情况：（1）云霄县国土局证明：云霄云泰房地产有限公司土地证号云国用（92）字第0050**号的国有土地使用证档案材料，在我局档案室没有档案材料。（2）云霄县规划局的建设工程规划许可证档案材料中，档案中没有提供云国用（92）字第005028号复印件材料。1993年7月1日被告的申请表中载明计划批准文件：外经贸闽府字（1992）024号；建设用地许可证：云国用（92）字第005028号。（3）查证云霄云泰房地产有限公司开发的房地产各别墅房屋办证情况：C1、C6、A18、C5、A11为益民信用社抵押而竞买的，办证依据为2010年12月17日云霄县政府（第十二会议）常务会议纪要；A20、A21、A22、A19、A23、A24、A25、A26、A9、A10、C8、A17已办证12间。取其中A17土地证号0077**办证为查。办证申请书中在1999年6月17日的申请登记依据的有载明“第005028号的国有土地使用证”，但在土地登记证件袋封面仅载明建设工程规划许可证2200014号、产权转移证明书、购房发票、国用土地有偿转让合同等为依据，没有载明以第005028号的国有土地使用证为据。即以上已办的土地证，没有第005028号的国有土地使用证的原件或复印件。（4）查本院的（2010）云执行字第396号执行卷。1997年1月18日云泰房地产有限公司向云霄县益民城市信用社借款抵押的土地他项权利证书档案材料。抵押贷款证件交存清单仅载明：“国用土地有偿转让合同，并注（合同书包括在抵押证明书719－728号）”，在其他约定条件栏载明：云泰房地产有限公司出具国有用土地使用权有偿转让合同书为抵押依据。
原、被告双方对以上证据，均无异议。
本院认为，经本院向有关部门调查，虽当事人在有关部门办理抵押证、他项权利证、工程建设许可证等中有载明以“第005028号的国有土地使用证”为办证依据，但在档案中没有提供“第005028号的国有土地使用证”的复印件。云霄县土地部门也证明没有档案材料。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。被告没有提供原件，本院经向有关部门查证没有该复印件的档案材料。为此，该“第005028号的国有土地使用证”，本院不能确认其真实性，即本院不予确认。被告提供的第005028号的国有土地使用证的复印件不能作为本案认定事实的依据。
经庭审质证并认证，对本案主要事实作出如下认定：
1992年5月10日，原告云兴工业区开发有限公司成立。2003年10月27日，因没有年检被工商部门吊销企业营业执照。1992年5月13日，云霄县云星土地开发有限公司为甲方与云霄县外商投资企业服务公司、台胞张国隆为乙方签订《土地预约协议》，约定甲方开发的云陵工业开发区（下坂小区）的30亩土地，经甲方三通一平后由乙方使用。1992年5月20日，云兴工业区开发有限公司与云霄县云星土地开发有限公司签订《关于成立云泰房地产有限公司协议》，把共同开发的30亩土地，由云泰房地产有限公司开发建设。1992年8月10日被告云泰房地产有限公司成立。2000年9月7日，因没有年检被吊销企业营业执照。（1992年7月28日，省政府批准中外合资经营企业批准证书，外经贸闽府字（1992）475号）。1994年12月13日，经云霄县城乡建设委员会批准，原告已取得云霄县城乡建设委员会（93）编号2200006号《建设用地规划许可证》。载明：用地单位云霄县云兴工业区开发有限公司，用地项目名称配套设施通用厂房，用地位置云陵工业开发区（下坂小区）。1994年12月17日，原告经福建省政府闽政（1994）地019号文件《关于征用并出让成片土地供云霄县云兴工业区开发有限公司开发经营的批复》，批准由云霄县政府出让给原告的云霄县云陵工业区内的云陵镇下坂村东南侧的土地使用权（包括双方讼争土地使用权）。1996年12月20日，原、被告签订有偿转让土地合同。载明：“第一条转让土地的座落、面积、用途、使用期限1、土地座落：位于云霄县云陵镇下坂村下埔园，四至东至：邻河堤坡脚线至下坂村土地，西至：邻国道324线，南至：邻河堤坡脚线至下坂村土地，北至：邻云兴工业区开发有限公司土地，详见红线图，2、土地面积：43.78亩。3、土地用途：生产生活配套设施用地”“第二条土地转让金及缴付方式6、土地转让金总额人民币（折人民币）208万元，除乙方交纳定金185万元，土地交付乙方使用时，乙方应付清甲方全部转让金额23万元。7、乙方不按规定时间交纳土地转让金，从滞纳之日起，每日按滞纳金总额的5‰向甲方缴纳滞纳金。逾期一年以上的，甲方有权提请县政府收回土地使用权，原定金不予退还”。1991年12月至1997年2月，被告共12次通过云霄县外商投资企业服务公司向原告支付款项人民币185万。被告在该讼争土地上建设住宅A型27幢、C型9幢、G型2幢，共9770.39平方米。1993年6月28日，被告与鞍山市房地产公司、鞍市市石化物贸公司签订合同，将所建的A型1－8，C型1、3、4、5号出售。1993年7月1日，被告申请建设工程规划许可证。云霄县建设规划部门批准并发给被告（93）编号220014号的建设工程规划许可证。1997年1月18日被告以房屋C1、C3、C5、C6、C7、C9，A11、A18、A27号及第二期工程用地4500㎡，由云霄县地产管理交易所进行抵押登记，向云霄县益民信用社设定抵押，并在云霄县公证处进行公证。被告向云霄县益民信用社借款期满，因没有归还。云霄县益民信用社向法院申请执行。云霄县法院以（2007）云执行字第396－1号、（2010）云执行字第139－1号民事裁定书裁定，以被告的商品房C1、C3、C5、C6、C7、C9，A11、A18、A27号及第二期工程用地，和测绘图中A地块面积1912.09平方米及其建筑物抵偿债务。已办证国有土地使用证的有：C1、C5、C6、A11、A18（2011年3月14日办理，依据为2010年12月17日云霄县政府第十二会议常务会议纪要）；C8、A9、A10、A17、A19、A20、A21、A22、A23、A24、A25、A26（1999年6月间办理，主要依据为《国有土地使用权有偿转让合同书》、被告的商品房产权转移证明书）计17间。至今，被告尚欠原告土地转让金人民币23万元。
经本院调查，被告在有关部门办理抵押证（他项权利证）、工程建设许可证等中有载明以“第005028号的国有土地使用证”为办证依据，但在档案中没有提供“第005028号的国有土地使用证”的有关材料。云霄县国土资源局经查档案，证明没有第005028号的国有土地使用证的档案材料。
综上所述，本院认为，本案原告转让土地给被告，被告支付土地款，接受所交付的土地并使用开发土地。双方签订了土地有偿转让合同。原告与被告之间的纠纷属于建设用地使用权转让合同纠纷。原、被告属依法成立公司，依法享有房地产开发资格。被告仍在营业期限内并未被注销，其作为企业法人仍然合法存在，法人资格并未终止。所以，被告在本案中依法具有诉讼主体资格。
原、被告双方签订了《国有土地使用权有偿转让合同书》。该合同是双方真实的意思表示，不违反法律法规强制性的规定，合法有效。合法有效的合同受法律的保护，双方应按照《国有土地使用权有偿转让合同书》的约定履行。
国有土地使用证是由不动产登记机关发放的证明土地所有权、使用权和土地他项权利归属的书面凭证，是权利人享有该土地使用权的证明。当事人订立合同后，只要双方当事人就国有土地使用权转让达成协议，如没有经过土地使用权变更登记，不发生物权变动的效力。土地使用权变更登记与合同效力是两个相互独立的行为。土地使用权的转让只要符合民法通则、合同法、物权法等民事立法所规定的民事行为有效条件，不违反法律强制性的规定，合同即有效。至于转让人是否取得土地使用权，只是合同是否履行的问题；是否登记，只是物权是否转移，影响的是物权效力，并不影响合同效力。原告认为，被告提供的土地证没有原件，经向土地部门调查没有档案材料，原告提供的土地证是假证，应视为没有办理土地证。本院认为，被告对该土地证没有提供原件核对，该证据本院不予确认，即不能作为本案证据使用，不能确认被告已办理土地证的事实。被告的土地证存在与否，不影响合同效力，原告以此为由主张解除合同，应当符合《中华人民共和国合同法》第九十四条解除合同的法定条件。
原告在没有依法取得土地使用证的情况下，依据上级有关部门的文件，把土地交付给被告进行房地产开发。签订合同时虽原告未取得出让土地使用权证书就与受让方订立合同转让土地使用权，但云霄县政府土地主管部门已在合同中作为中证人盖章确认，以示同意转让。被告依据转让合同、依《建设用地规划许可证》等合法手续，对该土地进行开发，已建设房屋，并已出售部分房地产。其中部分房产云霄县政府土地主管部门也依合同等有关文件办理土地证。原告、被告双方已履行合同，实现了转让合同的目的。
《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。被告没有按《国有土地使用权有偿转让合同书》第二条的约定交清土地款23万元，已构成违约。但被告已对该土地进行投资建设，并没有因迟延履行债务的违约行为——被告没有交清土地款23万元，致使双方约定的合同目的不能实现。因此，据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，被工商部门吊销营业执照、没有办理土地使用权产权转让变更登记，不是构成解除合同的条件。被告没有交清土地款的违约行为，对土地转让合同，没有造成实质性的损害，即依法不构成根本性违约。综上，原告以被告违约不履行交清土地款，被工商部门吊销营业执照、没有办理土地使用权产权转让变更登记，并不影响合同目的的实现。原告主张解除合同，既不符合双方的约定，又不构成依法解除合同的法定条件。因此，原告的主张，依约、依法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项、第三十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条，判决如下：
驳回原告福建省云霄县云兴工业区开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费人民币13800元，由原告福建省云霄县云兴工业区开发有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审 判 长 何其或
审 判 员 郑秀恋
人民陪审员 谢铭洋
二〇一三年十一月二十三日
书 记 员 郑明太
附注引用主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《城市房地产管理法》
第三十六条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
第三十七条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第三十八条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
《物权法》
第一百三十九条【建设用地使用权登记】设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。
第一百四十五条【建设用地使用权流转后变更登记】建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记”。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第十九条土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。