北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第08362号
原告鲍方军，男，1977年5月28日出生。
委托代理人徐浩，北京志霖律师事务所律师。
被告彭川勇，男，1987年12月30日出生。
委托代理人徐志华，北京市融智律师事务所律师。
原告鲍方军与被告彭川勇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刁彤独任审判，公开开庭进行了审理。原告鲍方军及其委托代理人徐浩，被告彭川勇及其委托代理人徐志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鲍方军诉称：2013年4月29日，原、被告签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》。合同约定由被告承租原告拥有出租权的位于北京市丰台区科兴佳园2号院11门己门地上一层的房屋一处，租赁期限为三年。自2013年5月1日起至2016年4月30日止。第一年至第二年租金每年37万元，押金为人民币61666元。乙方提前退租的，应提前一个月书面通知甲方，并按年租金的30%向甲方支付违约金。《补充协议》约定被告未付原告的一个月押金30833元，应在合同签订后的二个月内交付。合同签订后，原告按照约定向被告交付了房屋，但被告仅向原告支付了半年租金，并且未按约定交付押金，甚至在原告不知情时，单方面不再履行合同。综上，原告认为被告迟迟不按照合同约定向原告交纳租金及押金，并单方面拒不履行合同，其行为已经侵犯了原告的合法权益，造成了巨大的经济损失，应当依照合同约定承担违约责任。故起诉要求法院判决解除原、被告于2013年4月29日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，被告向原告支付违约金111000元，被告承担本案诉讼费用。
被告彭川勇辩称：原、被告签订的《房屋租赁合同》，原告并非房屋产权人，房屋存在多次转租行为。在原告的上任与上上任之间，在我们承租时已发生重大纠纷，前两任转租人也将纠纷诉至法院。在被告与原告签订合同入住房屋后，便有原告的上一任承租人到房屋干扰被告。本案涉诉房屋实际上是军产房，出租首先需要经过部队的特定手续，另外被告承租本案的房屋在合同中明确约定了是进行经营用房，必然要办理营业执照。根据我国工商法规，军产房必须要由部队出具军队房地产租赁许可证，才有可能在工商局办理营业执照。被告在承租房屋时交付了半年租金及押金30833元后，申请了工商核准，之后要求原告协助办理工商执照。但在此过程中，由于原告与上一任发生多次纠纷，故多次推诿，导致被告无法办理房屋租赁许可证。在此情形下，被告投入的装修及其他费用已达40多万元。在被告有可能连营业执照都无法办理的情况下，被告行使不安抗辩权，对后续押金30833元及租金没有支付。在双方履约过程中，原告实际对房屋产权办理证照的情况是十分清楚的。但在签订房屋租赁合同时，未给被告进行任何提示。被告在合同履约过程中，不存在任何过错，直接造成的经济损失已达4、50万元。而原告在履约中存在过错及瑕疵行为。原告与其上任与上上任合同已经法院判决解除了，故原、被告间的合同实际已经解除。不同意支付违约金，要求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2013年4月29日，鲍方军（甲方，出租人）与彭川勇（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》，甲方将位于丰台区科兴佳园2号院十一门己门面地上一层，计1间，建筑面积140平方米的房屋出租给乙方。租赁用途仅限作为商业使用。房屋租赁期限3年，自2013年5月1日起至2016年4月30日。免租期为2013年5月1日至2013年5月30日。租赁期限的第一年至第二年，每年的租金37万元。押金61666元，于本合同签订之日支付，租赁期满后或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应无息如数返还给乙方。并约定其他相关费用的承担方式：租赁期内的水电、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费均由乙方承担。乙方欠缴各项费用达5000元时甲方有权单方解除合同，收回房屋，并按年租金的30%向甲方支付违约金。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前1个月书面通知对方，并按年租金30%向对方支付违约金。当日，彭川勇向鲍方军支付押金30833元及2013年6月1日至2013年11月30日租金18.5万元。同日，鲍方军、彭川勇又签订《补充协议》，约定乙方未付甲方的一个月押金30833元应在合同签订后的二个月内交付甲方，如未履行甲方有权单方面解除合同，并扣除乙方已交的一个月押金。后彭川勇未再向鲍方军支付押金。庭审中，彭川勇表示因无法办理租赁房屋的营业执照，故其于2013年10月24日起诉鲍方军要求确认房屋租赁合同无效，鲍方军赔偿装修损失等。并于2013年10月28日搬出租赁房屋。鲍方军表示彭川勇确于2013年10月24日起诉，但系2013年11月2日搬出租赁房屋。该案中查明，2011年4月，计通时代（北京）商贸有限公司与刘兰翠、杜鑫签订房屋租赁合同，约定计通时代（北京）商贸有限公司将位于北京市丰台区科兴佳园26号院11楼戊己单元计4间，建筑面积1650平方米的房屋出租给刘兰翠、杜鑫，后刘兰翠、杜鑫将部分房屋转租给鲍方军。2013年10月18日，经法院判决解除计通时代（北京）商贸有限公司与刘兰翠、杜鑫签订的房屋租赁合同。因刘兰翠、杜鑫曾到庭表示知道鲍方军将房屋转租给彭川勇并认可其转租行为。刘兰翠、杜鑫、鲍方军亦称军产房产权人对各方转租房屋不过问。2014年7月21日，法院判决驳回彭川勇要求确认与鲍方军合同无效的诉讼请求。本案中，鲍方军表示其系从刘兰翠、杜鑫处承租的转租给被告的房屋。彭川勇表示因计通时代（北京）商贸有限公司与刘兰翠、杜鑫的房屋租赁合同已被法院判决解除，故其与鲍方军签订的房屋租赁合同应已解除。
本案中，鲍方军表示根据房屋租赁合同约定，彭川勇应向其再交纳30833元押金，因彭川勇未按约定交纳剩余押金，故违反“乙方欠缴各项费用达5000元”的约定，现鲍方军要求解除合同并要求彭川勇按年租金的30%即11.1万元向鲍方军支付违约金。
上述事实，有原、被告陈述及房屋租赁合同、补充协议、（2013）丰民初字第18476号民事判决书、（2013）丰民初字第15053号民事判决书等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，虽然原、被告约定的履行期限未届满，但被告已从租赁房屋中搬出，而原告自他人处租赁给被告的房屋已被法院判决解除合同，现原、被告签订的房屋租赁合同已无法继续履行，故此合同应予解除。原告表示因被告未再交纳30833元押金构成违约一事，原、被告签订的补充协议中明确写明若被告未在合同签订后的二个月内支付，原告有权单方面解除合同，并扣除被告已交的一个月押金。此条款应视为对被告支付押金一事的变更，即被告若未交纳剩余押金，则原告对被告已交纳的押金不予退还。而原、被告签订的房屋租赁合同中约定的各项费用中，亦没有写明包括押金一项。被告在租赁房屋因他人产生的纠纷被法院判决解除合同后，亦在其交纳给原告的房屋租期内将租赁房屋腾退，并以诉讼的方式通知原告，应视为其已提前1个月以书面形式通知原告。因他人的合同被法院判决解除，并非原、被告双方的责任，故应免除双方关于租赁期内原告提前收回房屋或被告提前退租需向对方支付违约金的责任。综上，现原告因被告未交纳剩余押金要求被告支付违约金的诉讼请求，没有法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条之规定，判决如下：
一、解除原告鲍方军与被告彭川勇于二○一三年四月二十九日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》。
二、驳回原告鲍方军其他诉讼请求。
案件受理费二千五百二十元，由原告鲍方军负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 刁 彤
二〇一五年七月十四日
书记员 王蓉梅