福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第1175号
上诉人（原审被告）厦门开联幕墙门窗制造有限公司，住所地厦门市同安区美溪道思明工业园53号第一层第二层，组织机构代码76174267-4。
法定代表人林冬鹏，董事长。
委托代理人卢江南，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）恒人（厦门）有限公司，住所厦门市思明区莲前西路859号850室，组织机构代码69302823-2。
法定代表人张钦恒，总经理。
委托代理人陈恺、黄建伟，北京大成（厦门）律师事务所律师。
上诉人厦门开联幕墙门窗制造有限公司（下称开联公司）因与被上诉人恒人（厦门）有限公司（下称恒人公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2013）同民初字第3995号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
恒人公司向原审法院起诉，请求判令：1、确认双方签订的厂房租赁合同已经解除；2、开联公司支付租金127581元；3、开联公司立即搬离厦门同安环东海域思明工业园53栋和55栋第一、二层的厂房，将租赁物交还给恒人公司；4、开联公司支付厂房占用费，从2013年9月16日至实际腾空厂房为止，占用费的标准为每月127581元，暂计至起诉之日为170108元；5、开联公司支付违约造成的损失，包括违约金（2013年8月16日起计，每日按实际拖欠租金或占用费数额的千分之三计至实际腾空厂房为止，暂计至起诉之日为45928元），电梯费（2013年9月1日起计至实际腾空厂房为止，每日按900元标准计算，暂计至起诉之日为1650元），公维金（暂计为5911元，以腾空厂房时实际发生额为准），物业管理费（暂计为13005元，以腾空厂房时实际发生额为准）以上各项暂计364183元。开联公司承担本案的诉讼费。
原审判决查明，恒人公司将坐落于厦门市同安环东海域思明工业园53、55栋房屋出租给开联公司作为生产经营使用。2011年7月间，恒人公司与开联公司签订一份《厂房租赁合同书》，约定恒人公司将坐落于厦门市同安环东海域思明工业园53栋第一层，建筑面积2418.35㎡，55栋第一层，建筑面积2383.35㎡，一楼总建筑面积4801.7㎡，出租给开联公司使用。租赁单价为15元／㎡（此单价为不含税票价），单月租赁租金总金额为72025.5元／月。53栋第二层，建筑面积2529.77㎡，55栋第二层，建筑面积2520.74㎡，二楼总建筑面积5050.51㎡，租赁单价为11元／㎡（此单价为不含税票价），单月租赁租金总金额为55555.61元／月。一楼与二楼的单月租金总和为127581.11元／月。房屋附属设备设施包括消防、电梯一楼、二楼使用权。租赁期限五年，即自2011年9月25日起至2016年9月24日止。2011年7月24日至8月25日为装修期，甲方（恒人公司）免除乙方（开联公司）装修期租金，租金从2011年9月25日开始计算。租金及支付方式：租金每三个月支付一次，租金首付款合计382743元，开联公司应于8月25日前支付。以后各期租金应提前半个月（即每季度开始的上一个月的15号之前）付清。房屋租赁租金前三年不变，自第四年起递增如下：即2014年9月25日-2015年9月24日，一楼租金16元／㎡，二楼租金为12元／㎡；第五年度，即2015年9月25日-2016年9月24日，一楼租金17元／㎡，二楼租金为13元／㎡。开联公司支付租金的方式为银行转账，租金转入恒人公司指定张碧秀和张钦恒银行账户。开联公司应于合同签订之日起三个工作日内向恒人公司支付定金200000元，恒人公司将厂房移交给开联公司使用后自动转为保证金。若开联公司不存在拖欠租金、水电费、物业管理费等违约行为，恒人公司应在合同期满后半月内将保证金无息退还给开联公司。合同第六条约定，开联公司有下列情形之一的，即拖欠租金达半个月或租赁期未满五年提前退租的，甲方（恒人公司）有权单方解除合同并要求乙方（开联公司）在30日内退还房屋，同时没收保证金。保证金不足弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿，由此造成的法律风险由乙方承担。合同第十条约定，经双方友好协商，开联公司同意另支付恒人公司70000元整，作为补偿恒人公司为腾出厂房而与前租户提前解约的损失及地板差价，于签订合同之日起三个工作日内支付。2012年5月2日，恒人公司与开联公司签订一份《补充协议》，约定开联公司专用一台电梯，电梯每月每台需缴纳600元电梯使用费，电梯产生的电费由恒人公司负责承担；每台电梯每月维护费300元由开联公司负责，维修费、材料费、年检费、电费均由恒人公司负责；以上费用开联公司应于每月1日前交给恒人公司。合同签订后，恒人公司将讼争厂房交付开联公司使用，开联公司也按约交纳至2013年8月14日的租金，物业管理费和电梯费缴交至2013年9月1日，2013年8月15日之后的租金和2013年9月1日之后的物业管理费和电梯费未能交纳。恒人公司经催讨未果，遂向原审法院提起诉讼，提出如上诉讼请求。诉讼中，开联公司同意解除合同，但恒人公司应退还合同保证金200000元和70000元差价补偿。对恒人公司提供的厦门市环东海域思明工业园（一期）物业收费标准，因未提供原件，真实性不予确认。
原审判决另查明，根据同发价（2006）26号文规定，厦门市环东海域思明工业园（一期）物业收费标准为厂房管理服务费一个月每平方米0.33元，装修垃圾清运费一个月每平方米0.50元，公维金一个月每平方米0.20元。
原审判决还查明，开联公司按合同约定支付恒人公司保证金200000元和差价补偿款70000元。开联公司每次交纳租金均是通过银行转账。
原审审理中，恒人公司主张，开联公司租金仅交纳至2013年8月15日，之后的租金未能交纳。按合同约定开联公司应在2013年8月15日之前支付下一个季度的租金，开联公司违约，恒人公司有权单方解除合同并没收保证金。开联公司主张，按合同约定，开联公司支付租金的义务是在2013年9月10日，而不是8月15日，开联公司已经交纳至2013年9月24日，但没有证据，恒人公司可以提供收款收据。现恒人公司于9月15日已经解除合同，是非法解除合同，保证金200000元和差价补偿款70000元应予退还。
原审判决查明的上述事实，有恒人公司提交的厂房租赁合同、土地房屋权证、补充协议、厦门市环东海域思明工业园（一期）物业收费标准、厦门市地方税务局通用机打发票及当事人的陈述笔录等证据为凭，上述证据经庭审举证、质证，可以采信。
本案双方当事人争议的焦点为：对《厂房租赁合同书》第三条第一项即“租金首付款合计382743元，乙方应于8月25日前支付。以后各期租金应提前半个月（即每季度开始的上一个月的15号之前）付清”的理解。
原审法院分析认为，对双方有争议的合同条款应按照合同文本的文字含义、合同文本的整体内容以及交易习惯予以合理的解释。上述合同第三条第一项是双方对租金交付时间的约定，故“每季度开始的上一个月的15号之前”应该解释为应于2013年9月15日之前交纳，恒人公司认为应于8月15日之前交纳租金不能成立，不予采纳，但开联公司已经拖欠租金达半个月以上，因此，根据双方合同约定，恒人公司可单方解除合同。
原审法院认为，恒人公司与开联公司签订的《厂房租赁合同书》和《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律的强制性规定，双方之间的租赁合同关系应确认为有效。合同签订后，双方理应各自履行相应的权利义务。开联公司未能按约交纳2013年8月15日之后的租金，构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据双方合同约定：“拖欠租金达半个月或租赁期未满五年提前退租的，甲方（恒人公司）有权单方解除合同并要求乙方（开联公司）在30日内退还房屋，同时没收保证金”，因此，恒人公司依据合同约定有权行使解除权并享有没收保证金的权利，合同的解除日期为开联公司拖欠租金半个月之后，即2013年9月1日。合同解除后，恒人公司要求开联公司按每月127581元支付房屋占用费并支付2013年9月1日之后的物业管理费和电梯费，公共维修金符合双方约定，原审法院予以支持。对于恒人公司主张每日按实际拖欠租金或占用费数额的千分之三计算违约金，因双方在合同中既约定没收保证金又约定逾期交付，每逾期一日按拖欠数额的千分之三支付违约金，保证金和违约金在没有损失的违约不能并用，因保证金立法的原则以损失赔偿为主、非损失赔偿为辅，故没有损失时如并用，不仅与保证金立法的原则相悖，同时也对违约人不公，产生双违约。故，恒人公司该项主张，不予支持。至于开联公司提出租金已交纳至2013年9月24日，因未能提供相应的证据加以证明，不予采纳。对于开联公司要求退还保证金和差价补偿款70000元的请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、恒人（厦门）有限公司与厦门开联幕墙门窗制造有限公司于2011年7月23日签订的《厂房租赁合同书》于2013年9月10日解除；二、厦门开联幕墙门窗制造有限公司于本判决生效之日起三十日内向恒人（厦门）有限公司支付2013年8月15日至2013年9月1的租金127581元；三、厦门开联幕墙门窗制造有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于厦门市同安环东海域思明工业园53栋和55栋第一、二层厂房腾空交还恒人（厦门）有限公司；四、厦门开联幕墙门窗制造有限公司自2013年9月16日起至厂房实际返还之日止，按每月127581元向恒人（厦门）有限公司支付厂房占用费；五、厦门开联幕墙门窗制造有限公司自2013年9月1日起至厂房实际返还之日止，按每月900元向恒人（厦门）有限公司支付电梯使用费；六、厦门开联幕墙门窗制造有限公司自2013年9月1日起至厂房实际返还之日止，按每月每平方米0.33元（53栋和55栋第一、二层厂房总面积9852.21平方米）向恒人（厦门）有限公司支付物业管理费；七、厦门开联幕墙门窗制造有限公司自2013年9月1日起至厂房实际返还之日止，按每月每平方米0.20元（53栋和55栋第一、二层厂房总面积9852.21平方米）向恒人（厦门）有限公司支付公共维修金；八、驳回恒人（厦门）有限公司的其他诉讼请求。本案受理费6762.75元，适用简易程序减半收取3381.37元，由恒人（厦门）有限公司负担474.10元，由厦门开联幕墙门窗制造有限公司负担2907.27元。
宣判后，开联公司不服，向本院提起上诉。
上诉人开联公司上诉称，一审判决认为被上诉人有权没收上诉人支付的200000元保证金、上诉人应自2013年9月16日起向被上诉人支付厂房占用费是错误的，同时一审判决对本案部分事实认定有误，理由如下：一、被上诉人于2013年9月30日之后才有权解除本案诉争的的《厂房租赁合同书》，其2013年9月15日就作出解除行为，显然非法。一审判决第6页“本院分析认为”部分述明，上诉人支付租金的时间为2013年9月15日之前。租赁合同书第六条第1款第3项规定，只有在上诉人拖欠租金达半个月，被上诉人才享有合同约定解除权。也就是说在本案中，9月30日之后上诉人还未支付租金的话，被上诉人才有权解除租赁合同书。因此，被上诉人在2013年9月15日就作出解除行为显然非法。二、被上诉人无权没收上诉人支付的200000元保证金。上文已经详细述明，被上诉人在2013年9月15日作出的解除行为系非法解除，因此，被上诉人无权依据租赁合同书第六条第1款的约定没收保证金。即使被上诉人合法解除租赁合同书，上诉人未按照约定支付租金，被上诉人也无权没收上诉人支付的200000元保证金。被上诉人因上诉人逾期未付租金解除合同并没收保证金，此时的保证金显然转化为违约金。根据合同法的规定，违约金性质上以损失赔偿为主。被上诉人没有任何证据证明因上诉人逾期未付租金而导致其损失达200000元之巨。综合本案所有事实，上诉人逾期未付的租金一审判决已经明确要求上诉人支付，被上诉人的损失无非是应付租金所对应的利息损失。所以一审判决将200000元保证金作为违约金，全部划归被上诉人所有，远远超出了被上诉人的损失，显然违背了法律规定。三、上诉人的租金已经支付至2013年9月24日。租赁合同书第二条租赁期限规定，租金从2011年9月25日开始计算，也就是说从6月25日到9月24日、9月25日到12月24日各算一个季度。被上诉人起诉的原因是上诉人未依约支付2013年9月开始的这个季度的租金，也就是说，2013年9月开始的这个季度之前的租金上诉人已经全部付清。那么根据租赁合同书的约定，显然上诉人的租金已经付至2013年9月24日。因此，上诉人所拖欠的是2013年9月25日之后的租金。另外，一审判决第二项，上诉人应于判决生效之日起三十日内向被上诉人支付2013年8月15日至2013年9月1日的租金127581元，显然违背事实。租赁合同书约定每月租金为127581元，2013年8月15日至2013年9月1日只有半个月的时间却要支付一个月的租金，显然违背事实。上诉人开联公司请求撤销（2013）同民初字第3995号民事判决，依法改判，本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人恒人公司答辩称，一审判决正确，上诉人拖欠租金半个月，被上诉人按照合同约定有权解除合同。合同是双方真实意思表示，对双方都有约束力，被上诉人没收保证金是按照合同约定。一审判决正是考虑到没收保证金的事实才未支持被上诉人在一审中诉请上诉人逾期付款违约金的请求，符合公平合理原则，且保证金并不属于本案审理范围。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实，除上诉人对原审判决查明的“被告开联幕墙公司也按约缴纳至2013年8月14日的租金”提出异议，认为租金已缴至2013年9月24日，其余事实没有异议。本院对没有异议的事实予以确认。
二审审理过程中，上诉人未提交新的证据。被上诉人向本院提交了4份收据，拟证明双方的交易习惯都是每个季度前15日支付租金到三个月后的14日，即收据上体现的时间周期，上诉人最后一期租金支付至2013年8月14日，公维金也是缴交至2013年8月14日。对此，上诉人质证称，对收据的真实性因无法核实而无法确认，且被上诉人另有一份收据体现的租金支付时间是2012年5月1日到8月30日，与被上诉人提交的其他租金收据有出入。
本院认为，恒人公司与开联公司签订的《厂房租赁合同书》系当事人真实意思表示，应认定为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。开联公司主张租金已缴至2013年9月24日，但并未提交证据证明，本院不予支持。原审判决认定开联公司租金支付至2013年8月14日，并无不当。开联公司自2013年8月15日起即未再支付租金，根据合同约定，恒人公司有权要求开联公司支付欠缴的租金，并自开联公司拖欠租金达半个月之日起即有权单方解除合同。开联公司关于恒人公司自2013年9月30日之后才有权解除合同等相关主张缺乏依据，本院不予支持。但根据法律相关规定，当事人一方要求解除合同的，应通知对方。本案中，恒人公司并未举证证明其在起诉之前已通知开联公司解除合同，恒人公司关于其已在2013年9月15日要求解除讼争合同的主张，缺乏依据，本院不予支持。本院依法认定讼争的《厂房租赁合同书》自恒人公司起诉之日即2013年10月25日解除。开联公司应支付尚欠恒人公司的自2013年8月15日起至2013年10月25日止的租金300432.68元。合同解除后，恒人公司有权参照租金标准要求开联公司支付房屋占用费直至其实际退还讼争厂房。原审判决认定双方合同自2013年9月10日解除不当，应予纠正。关于恒人公司能否没收20万元保证金的问题。开联公司无故拒绝支付租金、房屋占用费且至今未退还厂房，恒人公司没收保证金符合合同约定，且于法不悖。开联公司关于恒人公司的损失为租金和占用费的利息损失、没收20万元保证金远超其损失、恒人公司无权没收保证金等相关主张，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持厦门市同安区人民法院（2013）同民初字第3995号民事判决第三、五、六、七、八项；
二、变更厦门市同安区人民法院（2013）同民初字第3995号民事判决第一项为：恒人（厦门）有限公司与厦门开联幕墙门窗制造有限公司于2011年7月23日签订的《厂房租赁合同书》于2013年10月25日解除；
三、变更厦门市同安区人民法院（2013）同民初字第3995号民事判决第二项为：厦门开联幕墙门窗制造有限公司应于本判决生效之日起十日内支付恒人（厦门）有限公司自2013年8月15日起至2013年10月25日止的租金人民币300432.68元；
四、变更厦门市同安区人民法院（2013）同民初字第3995号民事判决第四项为：厦门开联幕墙门窗制造有限公司应自2013年10月26日起至厂房实际返还之日之日止，按每月人民币127581元的标准向恒人（厦门）有限公司支付厂房占用费。
本案一审案件受理费3381.37元，由恒人（厦门）有限公司负担474.10元，厦门开联幕墙门窗制造有限公司负担2907.27元；二审案件受理费6763元，由厦门开联幕墙门窗制造有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 洪德琨
代理审判员 黄南清
代理审判员 章 毅
二〇一四年七月十八日
代书 记员 潘婉燕
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。