甘肃省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘民终268号
上诉人（原审原告、反诉被告）：兰州花田芳商贸有限公司，住所地：兰州市城关区永昌路131号元通大厦。
法定代表人：米芳，该公司总经理。
委托代理人：余春生，甘肃正天合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告)甘肃良恒实业有限公司，住所地：临夏州康乐县体育场。
法定代表人：马成良，该公司董事长。
委托代理人：赵伟珺，北京市齐致（兰州）律师事务所律师。
委托代理人：马良海，该公司经理。
上诉人兰州花田芳商贸有限公司（以下简称：花田芳公司）与被上诉人甘肃良恒实业有限公司（以下简称：良恒实业公司）租赁合同纠纷一案，临夏回族自治州中级人民法院于2015年3月2日作出（2014）临民初字第16号民事判决后，花田芳公司和良恒实业公司均不服向我院提出上诉，我院于2015年8月5日作出（2015）甘民一终字第112号民事裁定，发回临夏回族自治州中级人民法院重审，临夏回族自治州中级人民法院重审后，于2016年2月2日作出（2015）临法民初字第26号民事判决，花田芳公司仍不服向我院提出上诉，我院于2016年6月14日受理后，依法组成合议庭，于2016年6月27日公开开庭进行了审理。上诉人花田芳公司的委托代理人余春生，被上诉人良恒实业公司的委托代理人赵伟珺、马良海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2011年5月8日，原告(反诉被告)兰州花田芳商贸有限公司和被告(反诉原告)甘肃良恒实业有限公司签订《良恒·中国小商品批发城租赁合同书》，约定由原告(反诉被告)租赁被告(反诉原告)开发的“和政县天合商贸城”1号楼2层、3层合计2366.01平方米的商铺，租赁期限为10年，自2011年7月1日起至2021年6月30日止。双方约定合同前三年为免租期，免租期结束后由双方协商租金。2014年5月31日，原告(反诉被告)收到被告(反诉原告)发出的《天合商贸城管理中心与1#楼二层三层业主协商楼层租金告知》通知书，告知租金标准为：1、1#楼二层每年每平方米23元，租赁期限为三年，年租金每年提前一月支付。2、l#楼三层每年每平方米20元，租赁期限为三年，年租金每年提前一月支付。原告(反诉被告)收到告知书后于6月6日向被告(反诉原告)发送了回复函，明确同意按上述租金标准继续履行《租赁合同书》。后被告(反诉原告)发现告知书上有笔误之处与原告(反诉被告)协商未果，双方发生矛盾，2014年7月12日在和政县工信局、商务局的主持下，双方达成协议，由被告(反诉原告)恢复水电让商户正常营业，双方租赁合同纠纷事宜由原告(反诉被告)提起诉讼。
2014年7月14日原告（反诉被告）提起诉讼，请求：1、判令被告按双方约定的二层每年每平方米23元、三层每年每平方米20元的租金标准继续履行《租赁合同书》，并承担因停水停电给原告造成的违约损失50万元；2、本案的全部诉讼费用及相关费用由被告承担。被告（反诉原告）亦提出反诉，请求：1、驳回原告（反诉被告）兰州花田芳商贸有限公司的本诉，依法解除原告与被告的租赁合同，确认解除合同的效力合法有效；2、驳回原告对违约金的诉讼请求，并要求原告（反诉被告）按合同要求恢复原状或者承担509850元的装修费用；3、要求原告（反诉被告）承担合同解除前拖欠的各种费用141667元，承担合同解除后滞留不清场给被告造成的租金损失304891元及暖气费33110元（暂按半年计算）；4、原告（反诉被告）承担违约金及损失10万元。
原审中，被告（反诉原告）举证证明，与其1#楼相邻的2#楼铺面租金为每月每平方米28元，后应租户要求，2015年5月起降为26元。原审法院经调查核实，该证明属实。另根据案件审理需要，原审法院经过对双方物业费、暖气费的缴费票据核实，兰州花田芳商贸有限公司2011年、2012年、2013年物业费和暖气费已交清。
原审另查明：兰州花田芳商贸有限公司于2014年6月11日通过银行汇出的一笔金额50838元、2014年11月14日通过银行汇出的一笔金额28392.12元、2014年12月1日通过银行汇出的二笔金额为36936元、28392元款项均因收款人户名错误，无法入账，已被和政县农村信用合作联社退回原址。
原审法院认为：原告(反诉被告)兰州花田芳商贸有限公司和被告(反诉原告)甘肃良恒实业有限公司签订的《良恒·中国小商品批发城租赁合同书》，是基于双方平等自愿、互惠互利基础上签订的，是双方真实意思表示，《合同书》明确了双方的权利义务，符合法律规定，合法有效，双方应依约履行。合同签定的三年免租期到期后，原、被告对双方协商过程中函件往来的租金计算标准发生分歧，原告认为以年计算，每平方米二楼23元，三楼20元，被告认为其《回复函》有笔误，租金应当以月计算，每平方米二楼23元，三楼20元。双方虽然对租金计算的标准有争议，但对租金的数额一致，结合双方函件往来内容、庭审调解时双方意见及当地相邻铺面租金价格，原合同中约定按年计算租金应为笔误所致，租金应当按月计算；原告（反诉被告）提出由被告承担因停水停电给其造成的违约损失50万元的诉请，因其未提交合法有效的证据予以印证，于法无据，应不予认可。
被告(反诉原告)提出的驳回原告(反诉被告)的本诉，确认其解除与原告租赁合同效力合法有效的问题。根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：l、因不可抗力致使不能实现合同目的；2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5、法律规定的其他情形。”的规定，本案中原告在履行租赁合同中不存在法定解除合同的情形，故被告提出驳回原告本诉，解除租赁合同的诉请于法无据，不予支持；被告提出驳回原告对违约金的诉讼请求成立，应予支持，但其要求原告按合同恢复原状或者承担509850元的装修费用的请求，根据双方签订的《租赁合同书》第七条3款“租赁期满后，承租方装修不得拆除，且不能要求甲方给予补偿。”及《铺面装饰恢复协议书》第三条“乙方合同期内退出或租赁到期后，应在1个月内将所涉房屋恢复原貌交予甲方，经甲方验收无疑后签字确认”的约定，该约定的前提是原告退出或租赁期满，现该约定的条件未成就，故被告的该诉请于法无据，不予支持；租赁合同未解除前，给被告造成各种损失的诉请亦无相应证据佐证，不予支持。
依法成立的合同是双方协商一致的结果，是双方真实意思的表示，不违背法律强制性规定，原、被告应当按照合同约定全面履行各自的义务。据此依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告(反诉被告)兰州花田芳商贸有限公司和被告(反诉原告)甘肃良恒实业有限公司签订的《良恒·中国小商品批发城租赁合同书》合法有效，继续履行；二、原告(反诉被告)兰州花田芳商贸有限公司自免租期结束后，按二楼每月每平方米23元、三楼每月每平方米20元向被告（反诉原告）甘肃良恒实业有限公司支付铺面租金；三、驳回原告（反诉被告）兰州花田芳商贸有限公司其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）甘肃良恒实业有限公司其他诉讼请求。本诉案件受理费8800元由被告(反诉原告)承担，反诉案件受理费7303元由原告(反诉被告)承担。
花田芳公司不服上述民事判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销(2015)临法民初字第26号民事判决，依法将本案改判：责令甘肃良恒实业有限公司按照1#楼2层每年租金23元/m2，1#楼3层每年租金20元/m2的标准继续履行《良恒·中国小商品批发城租赁合同书》并承担因停水停电给上诉人造成的违约损失50万元。2、本案一、二审诉讼费用由良恒实业公司承担。事实与理由：（一）在良恒实业公司、花田芳公司均未诉求撤销、变更合同的前提下，一审判决以“1#楼2层每月租金23元/m2，1#楼3层每月租金20元/m2”履行《良恒·中国小商品批发城租赁合同书》是对法律适用严重错误。（二）一审判决认定案件事实错误，本案件中不存在“笔误”，良恒实业公司发出的《天合商贸城管理中心与1#楼二层三层业主协商楼层租金告知》是要约，花田芳公司的《回复函》系承诺，租金的标准就是：“1#楼2层每年租金23元/m2，1#楼3层每年租金20元/m2”。（三）良恒实业公司非法妨碍花田芳公司对房屋的正常合法使用，已经构成实质违约，良恒实业公司理应向花田芳公司支付停电、停水造成的违约损失。
良恒实业公司对花田芳公司的上诉二审答辩称：1、2014年5月31日发出租金告知书的行为，属于履行合同约定的协商义务，并非是一方向对方发出的希望与对方订立合同的意思表示的要约行为。因合同于2011年5月8日成立并生效，即按合同履行，不需要重复订立合同，合同第五条第四项约定，三年免租期结束后，甲乙双方租金协商不一致时，乙方有权退出本商城，表明在合同到期后，双方有就租金协商的义务。2、我公司组织业主与花田芳公司对租金进行了数次协商，月租金基本达成一致，由于工作人员的失误，将租金告知书上的月租金误打印为年租金，系打印笔误，并非我公司对租金的价款构成重大误解。根据合同法里“误载不害真意”原则，若经由解释，可确定当事人就意思表示已经达成一致，仅仅是用错了词或者说错了话，不属于重大误解，按照其一致的意思表示确定法律行为的内容和效力，所以打印错误的行为不是重大误解，无需按照上诉人之重大误解的观点理论进行撤销和变更。3、我公司将装修好的商铺交付给花田芳公司使用，不存在上诉人陈述的投入巨大的物力财力。4、花田芳公司采取双重标准收取租金，一方面强调我公司按年收取租金23元、20元很合理，另一方面，其又将商铺以月租金28元转租给其他商户也很合理。5、我公司也享有法定解除权。花田芳公司一口咬定合同租金按年每平米23元和20元，并称其支付了一年租金，但是我公司根本没收到该笔款项，并且其在二审开庭后才补交上应当按照约定按时缴纳的暖气费和物业费。根据《合同法》第九十四条第四项和九十六条的规定，花田芳公司如对我公司解除合同的通知效力有异议，可以请求法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。6、我公司没有上诉，不是因为服从判决，而是站到业主角度上，尽快解决纷争，减少损失。请二审依法作出判决。
上诉人花田芳公司在二审庭审中提交了其向良恒物业管理有限公司交纳2016年1月1日至2016年6月30日期间的物业管理费的收据，证明花田芳公司已经将物业费交纳至2016年6月，所有的费用均已结清，合同应当继续履行。良恒实业公司对该份新证据无异议。良恒实业公司在二审庭审中未提交新证据。
本院二审除确认一审查明的事实外，另查明如下事实：
1、良恒实业公司（甲方）与花田芳公司（乙方）于2011年5月8日签订的《良恒·中国小商品批发城租赁合同书》第九条第4项约定了10种花田芳公司违约可导致良恒实业公司单方终止合同的情形，对照合同约定的10种违约情形，花田芳公司在与良恒实业公司履行租赁合同的过程中，并不存在双方约定的良恒实业公司可单方终止合同的情形。
2、天合商贸城管理中心是良恒实业公司的下属机构，专门负责代表良恒实业公司管理天合商贸城。诚洲家居霖是花田芳公司于2013年3月21日申请注册的经营商标，花田芳公司在承租良恒实业公司的天合商贸城后即以诚洲家居霖为字号开展经营。
3、在良恒实业公司向花田芳公司于2014年5月31日发出租金告知函之前，双方曾于2014年5月17日在天合商贸城1#楼2、3层全体业主的参与下，对免租期满以后的租费问题开会进行协商，根据《会议纪要》的记载，业主代表发言决定要每月每平方28元-30元，诚洲家居霖参加人员米芳及随行人员表示房租太高不能接受，最后商量无果。2014年5月31日，各方就租费问题再次开会协商并形成《会议纪要》，载明：“第二次会议由天合商贸城协调组织召开，继续协商关于1#楼二层三层诚洲家居霖房租问题，此次会议继上次会议基本方案继续讨论，在所有业主与诚洲家居霖代表讨论过程中，天合商贸城人员进行双方调节，最后决定诚洲家居霖1#楼二层的房租为每月每平方23元，1#楼三层每月每平方20元，大部分业主基本同意此次会议协商结果，诚洲家居霖代表也同意此次会议协商结果，会后天合商贸城管理中心要求诚洲家居霖按协商价格尽快交纳房租，诚洲家居霖要求以书面的形式通知其公司。”上述两份《会议纪要》虽然都没有良恒实业公司和花田芳公司人员的签字，但其后所附的天合商贸城1#2、3层业主商讨租金大会签到表上有业主的签名，双方当事人在二审庭审中一致认可双方两次召开会议商讨租金属实，但第二次协商会议，花田芳公司的法定代表人米芳并未到场。
4、2014年5月31日，良恒实业公司向花田芳公司的商号诚洲家居霖发出《天合商贸城管理中心与1#楼二层三层业主协商楼层租金告知》通知书，载明：“经我管理中心多次与1#楼2层、3层业主协商房租，于2014年5月31日基本达成一致，现将基本情况告知如下：1、1#楼二层每年每平方米23元，租赁期限为三年，年租金每年提前一月支付。2、l#楼三层每年每平方米20元，租赁期限为三年，年租金每年提前一月支付。请诚洲家居霖于2014年6月7日之前做出答复。”
5、花田芳公司于6月6日向良恒实业公司发送了回复函，同意按《告知》通知书上的租金标准继续履行《租赁合同书》。良恒实业公司天合商贸城管理中心于6月9日又向花田芳公司作出《致歉函》，载明：“因我公司工作人员失误，2014年5月31日致贵公司的天合商贸城1#楼2层、3层业主协商租金告知单中，将租金每月，误打印为每年，给贵公司造成了误解，我公司深表歉意。…现将有关我公司与业主协商基本情况再告知贵公司如下：1#楼2层每月23元/㎡，总面积为1172.57㎡，合计金额为323629.32元，租赁期限为三年，年租金每年提前一月支付。1#楼3层每月20元/㎡，总面积为1193.45㎡，合计金额为286428元，租赁期限为三年，年租金每年提前一月支付。”之后，天合商贸城管理中心又于2014年6月16日向花田芳公司作出通知，要求其在2014年7月1日之前按照《致歉函》中告知的租金标准交清租费。因花田芳公司对上述函件拒收，良恒实业公司分别于2014年6月10日、6月20日、7月5日通过邮政特快专递向花田芳公司法定代表人米芳邮寄了上述函件，但均被拒收。
6、良恒实业公司在原二审庭审中提供了一份花田芳公司以诚洲家居霖小商品批发城为甲方和乙方马蕊于2014年1月1日签订的《诚洲家居霖小商品批发城联营协议》，证明花田芳公司给别人出租的商铺租金每平方米每月28元。经审查，该协议约定花田芳公司给马蕊提供位于诚洲家居商城二楼23号的店铺，面积30.39平方米，马蕊每半年向花田芳公司支付一次联营费用5106元（协议上手写备注：商铺租金每平方28元，物业管理费每平方2元另计）。花田芳公司在原二审庭审中虽质证认为该协议是伪造的，但其并未提出相应的反驳证据。良恒实业公司还提交了马蕊与花田芳公司于联营协议签订当日签订的《消防安全责任书》和花田芳公司发给马蕊的《经营确认书》。花田芳公司提出仅凭这份和马蕊的合同，不能证明其将涉案的商铺向外转租时都是按月计收租金，也有按年计收租金的情形。
本院认为，本案双方当事人二审争议的焦点问题如下：
关于一审判决花田芳公司在免租期结束后，按二楼每月每平方米23元、三楼每月每平方米20元向良恒实业公司支付铺面租金是否适当的问题
双方当事人争议的核心是天合商贸城1号楼2、3层商铺的租金究竟应当是按年计取还是按月计取。首先，双方在三年免租期满后，就租金问题先是召开了由天合商贸城1#楼2、3层全体业主参与的会议，对于按月计取租金和租金数额均达成了一致的意见，根据双方往来函件的时间，可以看出良恒实业公司对其《租金告知》通知书中存在的问题在较短的时间内发现并及时以《致歉函》的方式和花田芳公司进行了沟通，说明其并非是在双方约定一致后的故意反悔。其次，根据2014年5月17日、31日两份《会议纪要》的内容，可以看出双方当事人和天合商贸城1#楼2、3层全体业主对租金达成了一致意见，即“1#楼二层的房租为每月每平方23元，1#楼三层的房租为每月每平方20元”。再次，良恒实业公司提交的与其他业主签订的《租赁合同》中对租金都是按月计取的，花田芳公司将涉案商铺转租于他人的《联营协议》中对租金也是按月计取的。因此，一审认定良恒实业公司在《租金告知》通知书中对商铺租金按年计取的表述“应为笔误所致”有充分的证据证实，本院二审予以确认。同时，《良恒中国小商品批发城租赁合同书》是一份内容完整的租赁合同，双方在免租期满后就租金问题所发的往来函件只是就合同价款的补充协商，并不具有独立的以要约、承诺方式订立合同的意思表示，故花田芳公司主张双方已就租金按年计取达成了合同的主张不能成立，本院不予支持。因此，在确认花田芳公司和良恒实业公司已就免租期满后的租金问题达成了按月计取的一致意见的前提下，双方应当按照约定的天合商贸城1#楼二层的房租为每月每平方23元，1#楼三层的房租为每月每平方20元的租金标准继续履行《良恒·中国小商品批发城租赁合同书》。
2、关于良恒实业公司应否承担花田芳公司主张的因停水停电给其造成的50万元的违约损失的问题。
根据一审查明的事实，在双方就租金计取标准问题发生矛盾之后，良恒实业公司确实采取了停水、停电等措施，并且就此问题，和政县工信局、商务局的相关领导还出面进行了协调，故能够确认良恒实业公司所采取的停水、停电的措施确实影响到了花田芳公司及其他商户的正常经营。但是花田芳公司就损失主张所提交的“商场商户停业损失清单”上只是罗列出了每家商户的损失数额及商户姓名，除此之外无其他证据证实损失确实已经发生和损失的具体数额，故花田芳公司主张良恒实业公司承担因停水停电给其造成的50万元的违约损失的主张无充分的证据支持，待其有充分的证据后可另行再向良恒实业公司主张。
综上，花田芳公司所提判令良恒实业公司按双方约定的二层每年每平方米23元、三层每年每平方米20元的租金标准继续履行《租赁合同书》，并承担因停水停电给原告造成的违约损失50万元的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，证据确实充分，审判程序合法，处理结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按照一审判决执行。二审案件受理费8800元，由上诉人（本诉原告、反诉被告）兰州花田芳商贸有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王银伟
代理审判员 陆 路
代理审判员 马巧玲
二〇一六年七月十三日
书 记 员 马海光