广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）贵民二终字第70号
上诉人（一审被告）许丹霞，女，住平南县××城村桐油××根××号。
委托代理人马彬华。
委托代理人黄新超。
上诉人（一审被告）广西平南县月亮湾房地产有限公司，住所地平××××路月亮湾。
法定代表人钟伟文。
委托代理人曾晖。
被上诉人（一审原告）江崇伟，男，住平南县××街××号。
委托代理人李登。
委托代理人李焱。
一审被告刘立伟，男，住平××××队。
上诉人许丹霞、广西平南县月亮湾房地产有限公司（以下简称月亮湾房产公司）因与被上诉人江崇伟、一审被告刘立伟确认合同无效纠纷一案，不服平南县人民法院（2012）平民初字第1263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年5月6日受理后，依法组成由审判员李志廉担任审判长，审判员黄钰雄，代理审判员陈朵朵参加的合议庭，于同年7月12日公开开庭审理了本案。书记员梁明燕担任笔录。上诉人许丹霞的委托代理人马彬华、黄新超，上诉人月亮湾房产公司的委托代理人曾晖，被上诉人江崇伟的委托代理人李登、李焱到庭参加诉讼。一审被告刘立伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认以下法律事实：刘立伟因做生意资金不足，于2007年分四次向江崇伟借款合计463000元，至2008年3月止，刘立伟尚欠江崇伟借款345000元，江崇伟于2008年8月19日向平南县人民法院起诉，请求判令刘立伟偿还上述借款本息。一审法院立案后根据江崇伟的申请，于2008年9月9日作出了（2008）平民初字第909—1号民事裁定书，对刘立伟自有的座落在平南县平南镇月亮湾城市花园豪苑的房屋一幢予以查封。该院于同年9月18日分别送达裁定书给平南县房管所和月亮湾房产公司，于同年9月23日送达给江崇伟和刘立伟。2009年1月15日，一审法院对该案作出了判决，判令刘立伟偿还本金345000元及利息给江崇伟。
2007年8月3日，刘立伟与月亮湾房产公司签订了一份《月亮湾城市花园认购书》，约定刘立伟以554632元的价格认购月亮湾房产公司开发的上述房屋一幢。签订认购书后，刘立伟依约定于当天支付了20000元订金，于同年8月7日支付余下的首付款146632元，并交付了17649元的办证费和契税。同年8月8日，刘立伟与月亮湾房产公司正式签订了一份《商品房买卖合同》【合同编号：（月）2007—XX】，合同约定：刘立伟购买的上述房屋占地面积300平方米，建筑面积213.32平方米，属二层钢混结构，总价款554632元，首付166632元，剩余房款在发出书面通知后30日内办妥按揭贷款手续；同时约定月亮湾房产公司应当于2007年12月31日前将上述房屋交付给刘立伟使用，刘立伟须在月亮湾房产公司发出书面或电话通知收楼后30日内与月亮湾房产公司办理交接手续，逾期则视为月亮湾房产公司已将该房屋正式交付给刘立伟，该房屋的权利、义务、风险责任也随即转移给刘立伟。签订合同后，剩余的388000元购房款刘立伟已依约定在中国农业银行平南县支行办理了按揭贷款手续，同年8月13日，月亮湾房产公司将刘立伟购买的上述房屋的材料报平南县房管所进行备案登记。合同约定的2007年12月31日交房期限到期后，双方都没有提供房屋交接的手续到庭，月亮湾房产公司解释是通知刘立伟来交接房屋，但刘立伟一直没有来接收上述房屋。2008年9月10日，月亮湾房产公司与许丹霞签订了一份签署日期为2007年8月3日的《月亮湾城市花园认购书》，月亮湾房产公司以同等的价格将刘立伟已购买的上述房屋又出卖给许丹霞，在该认购书上有刘立伟书写的“同意转名给许丹霞，2008、9、10”的字样，月亮湾房产公司出具有四张收款收据给许丹霞，分别是：2007年8月3日收20000元定金，2007年8月7日收146632元房款，2007年8月7日收16639元契税，2008年9月16日收388000元房款，月亮湾房产公司称并没有实际收取许丹霞的购房款，购房款是刘立伟与许丹霞之间的交易。签订认购书的当天，月亮湾房产公司将许丹霞购买的上述房屋的材料报平南县房管所申请变更备案登记，平南县房管所根据申请将原购房人“刘立伟”变更为“许丹霞”。同年9月16日，月亮湾房产公司与许丹霞正式签订了一份《商品房买卖合同》【合同编号：（月）2008—XX】，约定在2008年9月17日前将上述房屋交付给许丹霞使用。同年9月18日一审法院送达查封裁定到平南县房管所和月亮湾房产公司后，月亮湾房产公司于同年9月24日以查封的房屋已变更登记为许丹霞为由向一审法院提出撤销查封裁定的申请，一审法院于同年11月13日裁定驳回了上述申请；许丹霞于2008年11月19日向一审法院提出异议，要求解除上述房屋的查封，一审法院又于同年12月17日裁定驳回了上述申请。2010年9月江崇伟得知其申请查封的上述房屋已将备案登记变更到许丹霞名下，遂于2012年4月9日向平南县人民法院提起诉讼，请求确认许丹霞、刘立伟和月亮湾房产公司签订的《月亮湾城市花园认购书》、《商品房买卖合同》【合同编号：（月）2008—XX】无效以及备案登记购房人变更为许丹霞的备案登记行为无效。
一审法院另查明，对本案讼争的上述房屋刘立伟和许丹霞都还未取得该房屋的产权证。月亮湾房产公司收取了许丹霞2000元房屋转名费。许丹霞母亲李妙琼于2008年9月16日代刘立伟还清了其在农业银行用上述房屋按揭所贷的借款本息。
一审法院认为，本案江崇伟起诉的请求是确认许丹霞、刘立伟和月亮湾房产公司签订的《月亮湾城市花园认购书》和《商品房买卖合同》无效，但江崇伟并不是合同的当事人，其是否具备本案的主体资格问题。本案的纠纷是因江崇伟申请一审法院查封的属于刘立伟的房屋已转让给许丹霞的事件引起的，江崇伟虽不是该房屋买卖合同的当事人，但确认房屋买卖合同的效力与江崇伟有直接的利害关系，故其作为本案的原告起诉，主体资格是适格的。
本案讼争的位于平南县平南镇月亮湾城市花园豪苑的房屋，是由月亮湾房产公司开发出售的，刘立伟与月亮湾房产公司于2007年8月3日签订的《月亮湾城市花园认购书》和同年8月8日签订的《商品房买卖合同》【合同编号：（月）2007—XX】，是合法有效的合同。刘立伟已依约定支付了购房款，按照合同的约定，应在2007年12月31日前交房，虽然刘立伟没有办理房屋交接手续，但在庭审中，月亮湾房产公司确认已正式通知了刘立伟来办理房屋交接手续，根据合同约定发出通知30日后则视为月亮湾房产公司已将该房屋正式交付给了刘立伟，故可以认定该房屋已实际交付给了刘立伟使用，虽然刘立伟还未取得该房屋的产权证，但房屋的权利义务按合同约定已转移给了刘立伟，办理产权证只是程序上的问题，双方已实际履行了合同的义务。但月亮湾房产公司又分别于2008年9月10日和9月16与许丹霞签订《月亮湾城市花园认购书》和《商品房买卖合同》【合同编号：（月）2008—XX】，将上述刘立伟已购买并已实际交付使用的房屋再出卖给许丹霞，在庭中，月亮湾房产公司称其已与刘立伟解除了买卖合同，但没有提供相应的证据证实，刘立伟也不承认合同已解除，故月亮湾房产公司无权再出卖刘立伟的房屋。同时在一审法院询问刘立伟的笔录中，刘立伟承认是许丹霞的母亲李妙琼知道法院要查封上述房屋后，要求其转让该房屋的，于是月亮湾房产公司与许丹霞采取倒签合同的方式将法院准备查封的属于刘立伟的房屋出卖，而且月亮湾房产公司承认并没有实际收取许丹霞的购房款，但又出具了正式的购房发票，许丹霞、刘立伟和月亮湾房产公司存在恶意串通的行为，有意规避法律，他们的行为损害了江崇伟的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二要第（二）项的规定，月亮湾房产公司分别于2008年9月10日和9月16日与许丹霞签订的《月亮湾城市花园认购书》和《商品房买卖合同》【合同编号：（月）2008—XX】为无效合同。既然上述二份合同均是无效合同，那么月亮湾房产公司据此申请平南县房管所将本案讼争房屋的购房人变更登记为许丹霞的行为也是无效的。
月亮湾房产公司与许丹霞签订房屋买卖合同的事实，江崇伟认为其是在2010年9月才知道，其提起诉讼的时间是2012年4月9日，起诉并没有超过诉讼时效。刘立伟认为江崇伟起诉已过诉讼时效，但并没有提供江崇伟应当知道其转让房屋的时间证据，故对该答辩意见该院不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决：一、广西平南县月亮湾房地产有限公司与许丹霞于2008年9月10日签订的《月亮湾城市花园认购书》和2008年9月16签订的《商品房买卖合同》【合同编号：（月）2008—XX】无效；二、将平南县平南镇月亮湾城市花园豪苑房屋一幢的购房人刘立伟变更为许丹霞的备案登记行为无效。案件受理费100元，由广西平南县月亮湾房地产有限公司负担50元，由许丹霞负担50元。
上诉人许丹霞不服上述判决，上诉称，一、刘立伟向上诉人的母亲李妙琼借款并以平南县月亮湾城市花园豪苑房屋抵押，由于到期不能还款，刘立伟自愿将该房屋更名为上诉人所有。实际上从2008年起该房屋已由上诉人拥有，虽然房产权证尚未办理完毕。根据物权法相关规定，该房产应属上诉人所有，并受法律保护。二、一审被告刘立伟除了支付首付款及办证费共184281元外，该房的按揭和余款全部是由李妙琼交付，刘立伟自愿与上诉人协商，将房屋抵折债务处分给上诉人，不存在恶意串通，规避法律的行为。三、被上诉人从2008年8月6日起诉刘立伟，诉讼期间应知道讼争房屋已变更为上诉人所有这一事实，但被上诉人2012年4月才起诉，明显超过了诉讼时效。四、被上诉人不是讼争房屋买卖合同的当事人，买卖合同的效力与被上诉人没有法律上的直接利害关系，所以，被上诉人不是本案的适格原告。五、一审法院用民事诉讼代替行政诉讼判决确认房产更名备案登记具体行政行为无效是错误的。请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。
上诉人月亮湾房产公司不服上述判决，上诉称，被上诉人的诉请已超过了诉讼时效。上诉人月亮湾房产公司的诉讼主体不适格，其为许丹霞、刘立伟办理房屋更名手续是出售商品房协议约定的义务，上诉人不是适格的被告。请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人江崇伟辩称，一、由于上诉人许丹霞、刘立伟和月亮湾房产公司在明知法院要查封房屋后，故意异地以倒签合同的方式将即将被查封的刘立伟的房屋更名为许丹霞，恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，转移刘立伟房产，致使被上诉人合法权益受到损害，属于民法通则第58条第（四）、（七）项及合同法第52条第（二）、（三）项规定的合同无效的情形。确认合同效力与被上诉人有直接利害关系，被上诉人的诉讼主体适格。二、当事人请求确认合同无效，不受诉讼时效期间的限制。被上诉人于2010年9月9日收到平南法院平执字第131-1号执行裁定书后才知道刘立伟房屋变更为许丹霞，被上诉人于2012年4月9日起诉，并没有超过两年诉讼时效。三、月亮湾房产公司是适格的被告，房产更名备案登记行为无效。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与一审法院查明的上述事实一致，本院予以确认。此外，本院还查明，李妙琼通过银行转帐代刘立伟支付了2008年1、2、3月份的银行贷款按揭。
本院认为，本案的争议焦点主要是刘立伟将房屋转让给许丹霞是否存在恶意串通和以合法形式掩盖非法目的，是否损害江崇伟的利益行为。对此，本院认为，恶意串通是指合同当事人在订立合同过程中，为牟取不法利益合谋实施违法行为，损害国家、集体或第三人利益。许丹霞的母亲李妙琼在得知江崇伟已起诉刘立伟并已申请财产保全、刘立伟的房屋即将被查封的情况下，与刘立伟商定将房屋转让给许丹霞；并通过刘立伟签字同意过户和许丹霞与月亮湾房产公司签订《月亮湾城市花园认购书》和《商品房买卖合同》的方式，将房屋所有人由刘立伟更名为许丹霞。但这一行为是基于李妙琼与刘立伟存在债权债务的前提下进行的，其目的是为了使自己的债权得到实现，并未牟取非法利益。2010年10月29日刘立伟在武鸣县看守所接受一审法院询问时承认其大约欠有李妙琼借款20万元。李妙琼也提供了刘立伟立写的借款26.6万元的借据。而刘立伟购买房屋仅支付了订金20000元、首付款146632元、办证费和契税17649元，合计184281元，可以认定许丹霞购买刘立伟的房屋是支付了对价的。因此，其行为并不存在恶意串通和以合法形式掩盖非法目的，也没有违反法律规定，因此应认定是有效的。一审法院认定许丹霞、刘立伟和月亮湾房产公司存在恶意串通的行为，有意规避法律，损害了江崇伟的合法权益，并认定他们签订的《月亮湾城市花园认购书》和《商品房买卖合同》【合同编号：（月）2008—XX】无效；属认定事实错误，应予撤销。被上诉人的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。上诉人的上诉请求成立，应当支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）、（三）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销平南县人民法院（2012）平民初字第1263号民事判决；
二、驳回江崇伟的诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费200元（上诉人许丹霞、月亮湾房产公司已分别预交100元），全部由江崇伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李志廉
审 判 员 黄钰雄
代理审判员 陈朵朵
二〇一三年十月十七日
书 记 员 梁明燕