福建省福州市鼓楼区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽0102执异131号
异议人（案外人）：赖星霖，汉族，女，1976年8月15日出生，住江西省南昌市西湖区，
异议人（案外人）：刘广平，汉族，女，1974年11月28日出生，住江西省南昌市东湖区，
委托代理人：刘鹏、杨杨，北京德恒（福州）律师事务所律师。
申请人：魏晖，男，汉族，1970年10月2日出生，住福州市鼓楼区，
委托代理人：刘建安、林兆辉，福建融城律师事务所律师。
被申请人：吴振忠，男，汉族，1973年9月22日出生，住福建省泉州市丰泽区，
被申请人：罗薇，女，汉族，1972年6月20日出生，住江西省南昌市东湖区，
本院审理原告魏晖与被告吴振忠、罗薇民间借贷纠纷一案过程中，异议人赖星霖、刘广平对本院财产保全过程中查封位于江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已经审查终结。
案外人赖星霖、刘广平的异议请求：请求贵院立即解除对位于江西省南昌市××新区××大道××天××＃写字楼××室房产采取的保全。
事实与理由:一、案涉房产江西省南昌市××新区××大道××天××＃写字楼××室房产实际所有人为刘广平，罗薇仅为刘广平代持案涉房产。2011年11月份，案外人刘广平购买位于南昌市××新区××大道××天××＃写字楼××室、××室房产两套。其通过配偶朱涛付清两套房产的首付款，并与2017年9月4日全部还清购房款。案涉房屋购买后，登记在罗薇名下。房屋交付后，由刘广平聘请的装修公司完成装修并租赁给第三方，租金亦是由刘广平向承租人收取。故该套房产一直由刘广平使用并收益。
二、案涉房产在贵院保全查封前，案外人赖星霖已经购买并完成该套房产的交易，赖星霖已经支付全部价款并实际接收该套房产。案外人赖星霖与2017年9月4日向罗薇购买案涉房产并签订房屋买卖合同，当日赖星霖向合同指定账户支付了总价61万元的购房款。支付购房款后，赖星霖接收了该套房产。2017年9月18日，赖星霖在备齐房管部门要求的登记后手后，向房管局提出过户申请并得到房管局的受理。
根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定【（需办理过户登记的财产）第三人已支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。】结合上述事实，案外人赖星霖与罗薇已经完成房屋买卖交易，并且达到房管局办理过户标准，同时也向房管局申请了房屋过户登记，故贵院依法不应保全该套案涉房产。
综上，为维护异议人的合法权益，依据相关法律之规定，请贵院裁定解除对案涉房产的保全。
申请人魏晖对异议人的请求发表如下意见：涉案房产登记在罗薇名下，不是赖星霖和刘广平的房产，法院冻结无误。异议人的异议请求不符合关于不得查封、扣押的情形，请求法院予以驳回。
案外人赖星霖、刘广平向本院提交如下证据：
证据A1、《身份证》、《结婚证》，说明各当事人的身份信息和身份关系。
证据A2、《交易流水》、《业务凭证》、《转账卡》，说明案涉房产购房款由刘广平实际支付。
证据A3、《装修施工合同》、《证人证言》、《身份证》，说明案涉房产由刘广平实际占有并使用。
证据A4、《房产买卖合同》、《授权委托书》，说明案涉房产在保全前已由赖星霖购买并签订买卖协议。
证据A5、《付款转账凭证》，说明赖星霖在签订购房协议后已实际完成购房款的支付。
证据、A6、《房屋税收完税说明》、《房屋税收缴费记录》，说明案涉房产交易完成后意向税务机关缴纳相关交易税费。
证据A7、《房产交易明细单》、房管局《受理通知书》、《交易告知单》、《权籍调查结果单》，说明案涉房产的交易已被房产登记部门受理，并准备办理产权转移登记。
证据A8、《租赁合同》、《收款收据》，说明案涉房产交易完成后买受人赖星霖已实际占有使用该房产。
申请人魏晖针对案外人赖星霖、刘广平提交证据发表质证意见如下：对证据A1真实性有异议，无原件，无法说明刘广平和朱涛是配偶关系。对证据A2真实性有异议，购房人是罗薇，应由罗薇来支付首付款。对证据A3真实性有异议，与本案无关。对证据A4、委托书不发生法律效力。根据司法部颁布的《司法部关于公证委托五不准》第三条，不得办理全权委托公证，授权是不合规，房管部门不得将此作为收件依据。房屋买卖合同也过于简单。购房款是61万元一套市场价80万元一套，房价过低，且收款账户是卢恩胜，令人存疑。对证据A5、真实性有异议，没有原件。对证据A6、真实性有异议。按照买卖合同约定，税费应该由赖星霖承担，但没有赖星霖承担税费的依据。与原先协议约定不符。对证据A7、《房产交易明细单》、房管局《受理通知书》，真实性有异议，没有房产权证解押文本，对收件的合规性无法判断。对证据A8、真实性有异议，租赁合同上未约定违约金条款，该酒店如何向魏丹收取9000元违约金。收款收据没有原件，真实性有异议，收款收据是针对1607号房屋，不是本案1608号房屋。
本院查明：2017年8月9日，申请人魏晖向本院提出诉中财产保全申请，申请保全被申请人吴振忠、罗薇价值440万元的财产。本院依法受理其财产保全申请，之后本院于2017年9月11日作出（2017）闽0102民初6752号民事裁定书及协助执行通知书，于2017年9月22日通过南昌市不动产登记和交易中心，查封了被申请人罗薇名下位于江西省南昌市××新区××大道××天××＃写字楼××室。
另查明，异议人提交的《房产买卖合同》载明：2017年9月4日，异议人赖星霖与吴振忠、罗薇的委托代理人邓重发签订《房产买卖合同》，该合同约定，赖星霖购买位于江西省南昌市××新区××大道××天××＃写字楼××室单元商品房，购房总价款为人民币61万元。双方同意以现金一次性付款，房款支付到卢恩胜的指定账户下。本案查封时，上述单元房屋登记在被申请人罗薇名下。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，买受人提出异议，必须满足四个条件，即（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案异议人刘广平在庭审中自认，其因限购原因无法购买涉案房产，所以登记在罗薇名下，故异议人刘广平的行为属于“借名买房”的行为，本案异议人刘广平与罗薇之间的借名买房行为，违反了国家相关法律规定，其异议请求，本院不予支持。异议人赖星霖与被执行人罗薇虽然签订房屋买卖合同时间早于本院查封涉案房产之前，但双方约定将涉案房产的购房款转入与本案无关的其他人卢恩胜名下，该约定显然与日常商业习惯不符。另，异议人提供的其与南昌铂豪戴斯酒店有限公司于2017年9月20日签订的《房屋租赁合同》，没有提交其他证据予以佐证，不足以说明异议人赖星霖在本院查封房产即2017年9月22日之前已合法占有该不动产，故异议人赖星霖的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项之规定，本院不予支持。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条之规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被告占有的动产、登记在被告名下的不动产、特定动产及其他财产权。本案涉案房屋登记在被申请人罗薇名下，本院据此予以查封合法有据，并无不当，现异议人刘广平、赖星霖并非涉案房屋的登记权利人，其对涉案房屋主张所有权，要求本院解除查封涉案房产的异议请求，不符合法律规定，本院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人赖星霖、刘广平的执行异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 员 赵 南
人民陪审员 任立东
人民陪审员 薛洁云
二〇一七年十一月九日
法官 助理 李 榕
书 记 员 江 威
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被申请人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。