浙江省嵊州市人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0683执异83号
案外人：叶伟栋（身份证号码：3306231979********），男，1979年10月31日出生，汉族，住嵊州市下王镇梅坑村*号。
案外人：嵊州市中爱机动车驾驶员培训有限公司（统一社会信用代码：9133068355754382XK），住所地：嵊州市三江街道嵊州大道南路1828号。
法定代表人：叶伟栋，执行董事。
两案外人的共同委托诉讼代理人（特别授权代理）：蔡柏顺，浙江世纪方正律师事务所律师。
申请执行人：绍兴银行股份有限公司嵊州支行（组织机构代码：67958254-4），住所地：嵊州市三江街道一景路2号时代广场8-12号。
负责人：倪永，行长。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：王飞洪，女，1987年3月31日出生，汉族，住绍兴市上虞区，系该银行员工。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：钱松炎，男，1981年2月15日出生，汉族，住嵊州市，系该银行员工。
被执行人：嵊州市贝利来制衣有限公司（组织机构代码：75909537-5），住所地：嵊州市三江街道嵊州大道南路1828号。
法定代表人：黄土华。
被执行人：黄国琪，男，1974年4月10日出生，汉族，住嵊州市。
被执行人：陶琴，女，1975年6月24日出生，汉族，住嵊州市。
被执行人：杨亚明，男，1967年12月9日出生，汉族，住嵊州市。
被执行人：冯彩妃，女，1963年2月25日出生，汉族，住嵊州市。
被执行人：陈均建，男，1975年8月4日出生，汉族，住嵊州市。
被执行人：成利红，女，1975年10月11日出生，汉族，住嵊州市。
本院在执行申请执行人绍兴银行股份有限公司嵊州支行（以下简称：绍兴银行）与被执行人嵊州市贝利来制衣有限公司（以下简称贝利来制衣）、黄国琪、陶琴、杨亚明、冯彩妃、陈均建、成利红金融借款合同纠纷一案中，案外人叶伟栋、嵊州市中爱机动车驾驶员培训有限公司（以下简称：中爱驾校）向本院提出书面异议，本院于2016年12月19日立案受理后，依法组成合议庭进行审查。案外人叶伟栋及两案外人的共同委托诉讼代理人蔡柏顺、绍兴银行的委托诉讼代理人王飞洪、钱松炎到庭参加听证，被执行人贝利来制衣、黄国琪、陶琴、杨亚明、冯彩妃、陈均建、成利红未到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人叶伟栋、中爱驾校称，2009年10月29日，叶伟栋与贝利来制衣签订了土地、房屋租赁合同，贝利来制衣将其厂内西南边的11亩土地和部分房屋租赁给叶伟栋开办机动车驾驶员培训学校，租期为10年，从2009年11月8日起至2019年11月17日止，第一年租金为153200元。2010年7月，经批准，叶伟栋开办成立了中爱驾校。2012年6月5日，叶伟栋以中爱驾校的名义与贝利来制衣签订了土地租赁合同，贝利来制衣将其厂房东南面10亩土地租赁给中爱驾校作为训练场地，租期为7年，从2012年6月15日起至2019年6月14日，租金每年38000年。2014年12月14日，中爱驾校又与贝利来制衣签订了场地续租合同，续租期限为20年，即从2019年11月7日起至2039年11月6日，租金每年49万元。到目前为止，叶伟栋和中爱驾校已付租金至2022年，先后投资1473万元购买教练车和设备、场地硬化。目前正在正常经营中。2014年5月，贝利来制衣向绍兴银行申请贷款时，将案外人租赁的的土地和房屋在内的土地使用权和房屋抵押给了绍兴银行。2015年底，因贝利来制衣未按期还款，绍兴银行向法院起诉，现在法院已作出判决并进入执行程序，法院准备启动拍卖程序，要求贝利来制衣和相关租赁户腾退房屋和场地。案外人认为，其租赁在先，银行抵押在后，且案外人一直处于正常的生产经营状态，为维护自己的合法权益，要求保护其租赁权，对贝利来制衣的房屋和场地进行带租拍卖。
申请执行人绍兴银行称，贝利来制衣在办理抵押贷款时，案外人叶伟栋曾经作出过声明，承诺在银行需要处置抵押物时，其自愿终止租赁合同，将抵押物交由银行或司法机关处置。对双方延后的租期不能得到保护，对案外人在后期一次性支付租金的行为的真实性存疑。综上，对案外人要求带租拍卖的异议请求应依法驳回。
本院查明，本院（2015）绍嵊商初字第1114号民事判决书认定：2013年4月29日与5月7日，被告杨亚明、冯彩妃、陈均建、成利红和被告黄国琪、陶琴分别与原告签订了合同编号为093413050781号、093413050782号《最高额保证合同》各一份。合同分别约定：保证人自愿在2013年4月29日至2015年4月29日止、2013年5月7日至2015年5月6日止的期间和最高余额人民币480万元、1400万元内为贝利来制衣在贷款人处分期分次所取得的“贷款”提供保证连带责任担保。上述保证合同还约定，无论乙方（即绍兴银行）对主合同项下债权是否拥有其他担保，不论上述其他担保何时成立、是否有效、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三人同意承担主合同项下的全部或部分债务，也不论其他担保是否由债务人自己所提供，甲方（即保证人）在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带责任保证，甲方不提出任何异议。2014年5月8日，被告贝利来制衣与原告签订了合同编号为093414050885号《最高额抵押合同》一份。约定：为确保债务的履行，抵押人自愿以其所有的位于嵊州市嵊州大道南路1828号[房产证号：浙嵊房权证嵊字第××号，土地使用权证号：嵊州国用（2013）字第00388号，他项权证号：浙嵊房他证嵊字第××号]房地产作为抵押物，在2014年5月8日至2016年5月7日止的期间和最高抵押担保余额为人民币1102万元内为债务人在贷款人处分期分次所取得的“贷款”提供抵押保证担保。上述三份合同的保证担保和抵押担保范围包括贷款本金和相应的利息、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用。保证人对全部债务承担连带责任保证。2014年5月8日与同年11月18日，被告贝利来制衣与原告签订编号为0934140508004号、0934141118001号《流动资金贷款借款合同》各一份。第一份借款合同约定，借款金额为600万元整，借款期限为2014年5月8日至2015年5月7日止，年利率7.2%，按月收息，结息日为每月第20日。并由合同编号为093413050782号《最高额保证合同》和093414050885号《最高额抵押合同》作担保。第二份借款合同约定，借款金额为400万元整，借款期限为2014年11月18日至2015年4月29日止，年利率7.28%，按月收息，结息日为每月第20日。并由合同编号为093413050781号、093413050782号《最高额保证合同》和093414050885号《最高额抵押合同》作担保。两份借款合同均约定，贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%。借款逾期的，对未按时还清的借款本金及利息，自逾期之日起至本息全部清偿之日止按罚息利率和合同约定的结息方式计收利息和复利。借款合同签订后，原告依约分别将借款600万元和400万元划入被告贝利来制衣帐户内。截止2015年8月20日止被告贝利来制衣尚欠原告借款本金1000万元和利息（复息）287665.55元，保证人亦未按约承担相应保证责任。并判决：一、嵊州市贝利来制衣有限公司返还绍兴银行股份有限公司嵊州支行编号0934140508004、0934141118001号《流动资金贷款借款合同》项下合计借款本金1000万元，并支付至借款本金实际付清之日止按合同约定的利息（计算至2015年8月20日止的利息为287665.55元；2015年8月21日之后的利息按照上述两份合同约定计算至本判决书确定的履行日止，利息包含罚息、复利），上述款项限于本判决生效之日起十日内付清。二、绍兴银行股份有限公司嵊州支行对抵押物：嵊州市贝利来制衣有限公司所有的坐落于嵊州市嵊州大道南路1828号[房产证号：浙嵊房权证嵊字第××号，土地使用权证号：嵊州国用（2013）字第00388号，他项权证号：浙嵊房他证嵊字第××号]房地产，在上述全部债务最高余额1102万元内享有优先受偿权。三、黄国琪、陶琴对嵊州市贝利来制衣有限公司的上述全部债务在最高余额人民币1400万元内承担连带清偿责任。上述保证人承担担保责任后，有权向嵊州市贝利来制衣有限公司追偿。四、杨亚明、冯彩妃、陈均建、成利红对嵊州市贝利来制衣有限公司上述债务中的编号0934141118001号《流动资金贷款借款合同》项下借款本金400万元及利息（含罚息、复息）在最高余额人民币480万元内承担连带清偿责任。上述保证人承担担保责任后，有权向嵊州市贝利来制衣有限公司追偿。如果各被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费83526元，财产保全费5000元，合计88526元，由被告嵊州市贝利来制衣有限公司、黄国琪、陶琴共同负担（其中30000元，由杨亚明、冯彩妃、陈均建、成利红共同负担）。
判决生效后，绍兴银行向本院申请强制执行。本院于2016年5月25日立案执行，案号为（2016）浙0683执1443号。在执行过程中，本院欲拍卖案涉房产，并在2016年7月4日发出（2016）浙0683执1443号通知，告知在贝利来制衣内的承租户或相关权利人向本院主张权利。案外人已经在规定时间内向本院提交了相关的材料。
另查明，案外人叶伟栋与贝利来制衣在2009年10月29日订立一份土地、厂房租赁合同，约定将贝利来制衣座落于嵊州市嵊州大道南1828号的厂区内西南边的11亩土地及西边厂房一楼的400平方米食堂、两间套间租给叶伟栋开办驾校；土地租期为10年，从2009年11月8日起至2019年11月7日止，食堂及套间的租期为一年，从2009年11月8日起至2010年11月7日止。2012年6月15日，两案外人与贝利来制衣又签订一份土地租赁合同，约定将贝利来制衣座落于嵊州市嵊州大道南1828号的厂区内东南边的10亩土地租赁给案外人作为驾校训练用地，租期为7年，从2012年6月15日起至2019年6月14日止。合同签订后，叶伟栋在此开办中爱驾校进行正常的经营活动。2014年12月14日，两案外人与贝利来制衣又签订一份场地租赁合同，约定将上述的土地和食堂、套间的租期延后至2039年11月6日。
再查明，在贝利来制衣在向绍兴银行申请贷款时，叶伟栋曾经在2014年5月8日向绍兴银行出具承租人声明，承诺在银行需提前处置抵押物的，其同意2009年10月29日订立的土地、厂房租赁合同提前终止，并根据银行的要求立即腾空房屋交由银行或司法机关处置。在听证中，叶伟栋承认签过这样的声明，但不能确定申请执行人在听证中所提交的是否确系其签字的那份；在听证后，叶伟栋向本院提交书面申请，要求对笔迹进行鉴定。
本院认为，因被执行人贝利来制衣未履行生效法律文书所确定的义务，本院有权拍卖其所有的房屋和土地。案外人叶伟栋与贝利来制衣就贝利来制衣厂区西南面的11亩土地及部分房屋的的租赁合同虽然签订于该土地、房屋设定抵押之前，但叶伟栋在2014年5月8日向绍兴银行出具的承租人声明系其真实意思的表示，其应当接受该声明对其的约束，在绍兴银行申请实现其债权而要求处置设定抵押的房屋和土地的情况下，叶伟栋与贝利来制衣的上述租赁合同应提前终止，故对其租赁权不予保护。叶伟栋承认在2014年5月8日向绍兴银行签署过承租人声明，故对其要求进行笔迹鉴定的申请不予准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人叶伟栋、嵊州市中爱机动车驾驶员培训有限公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 王健民
审 判 员 陈荣华
人民陪审员 徐小平
二〇一七年一月五日
书 记 员 马聪儿