天津市南开区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）津0104执异53号
案外人：薛良，男，1981年8月13日出生，汉族，住廊坊市广阳区。
委托诉讼代理人：孙大伟，河北拓石律师事务所律师。
申请保全人：平安银行股份有限公司天津分行,住所地天津市南开区南京路347、349号。
负责人：陶志刚，该行行长。
被申请人：霸州市胜芳福兴精诚金属制品有限公司，住所地霸州市胜芳二砖东侧。
法定代表人：王伯平，执行董事。
被申请人：霸州市胜芳福兴彩印包装有限公司，住所地霸州市胜芳镇凯顺路南老泵嘴西侧。
法定代表人：王伯轩，执行董事。
被申请人：王伯平，男，1959年11月16日出生，汉族，住河北省霸州市。
被申请人:俞秀敏，女，1957年10月1日出生，汉族，住河北省霸州市。
被申请人：王寅，男，1983年11月2日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。
被申请人：墨丽丽，女，1983年5月25日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。
本院在审理平安银行股份有限公司天津分行（以下简称平安银行天津分行）与霸州市胜芳福兴精诚金属制造品有限公司（以下简称福兴精诚公司）、霸州市胜芳福兴彩印包装有限公司（以下简称福兴彩印公司）、王伯轩、余秀敏、王寅、墨丽丽及第三人南储仓储管理集团有限公司天津第一分公司金融借款合同纠纷一案中，案外人薛良于2018年5月21日对保全标的物河北省廊坊市胜芳镇胜兴华庭小区X号楼X单元XXX号房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年5月30日举行听证，案外人薛良的委托诉讼代理人及申请保全人平安银行天津分行的法定代理人参加了听证。现已审查终结。
案外人薛良称，请求：解除对涉案房屋的查封，并退还给薛良。事实和理由：薛良与王寅、墨丽丽于2015年5月25日签订《房屋买卖协议》协议，约定薛良购买王寅二人位于涉案房屋，并一次性支付购房款560000元。王寅二人将涉案房屋贷款还清后，应于2017年1月31日前为薛良办理房屋过户登记。协议签订后，薛良如约给付购房款并实际占有该房屋。但是到期后，王寅二人一直拒不履行过户义务。无奈，薛良将二人诉至廊坊市广阳区人民法院，2018年4月9日该法院出具(2017)冀1003民初5675号民事判决书，依法判决二人为薛良办理房屋过户登记手续，但是在办理时发现该房屋已被天津市南开区人民法院保全查封。故提出执行异议，请求依法支持薛良的请求。在异议审查过程中，薛良向本院提交了（2017）冀1003民初5675号民事判决书副本，业主委员会出具的证明，电费缴纳收据、银行转账明细等证据。
申请保全人平安银行天津分行称，请求驳回薛良的异议请求。事实和理由：天津市南开区人民法院查封涉案房屋的时间早于广阳区人民法院作出判决的时间，不能排除薛良与王寅在查封涉案房屋之后伪造购房合同，并提起虚假诉讼，已达成恶意转移财产的可能性。并且薛良没有在房屋登记管理部门办理备案登记等证据用以佐证其签订合同的真实时间，因此薛良不具备排除执行的条件。涉案房屋就是王寅名下的合法财产，因此天津市南开区人民法院查封无误。
本院查明，平安银行天津分行诉福兴精诚公司、福兴彩印公司、王伯轩、余秀敏、王寅、墨丽丽及第三人南储仓储管理集团有限公司天津第一分公司金融借款合同纠纷一案，我院于2017年2月13日依法立案审理。平安银行天津分行于2017年2月15日向本院申请财产保全，请求冻结福兴公司等被申请人名下银行存款5047565.37元或相应等值房地产所及其他财产。本院审查后，于2017年2月24日作出（2017）津0104民初1828号民事裁定：“冻结被申请人霸州市胜芳福兴精诚金属制造品有限公司、霸州市胜芳福兴彩印包装有限公司、王伯轩、余秀敏、王寅、墨丽丽名下银行存款5047565.37元，或查封、扣押相应等值房地产或其他财产”。并于2017年2月28日办理了涉案房屋产权登记的查封手续。
另查，河北省廊坊市广阳区人民法院于2018年4月9日作出（2017）冀1003民初5675号民事判决书，在该判决中查明：2015年5月25日，薛良与王寅、墨丽丽签订了《房屋买卖协议》，协议约定薛良购买王寅、墨丽丽位于廊坊市××小区××楼××单元××室房屋，房产建筑面积144.92平方米，总价款为560000元。由于签订协议时涉案房屋尚有银行贷款77500元，抵押权人为胜芳工商银行，因此，协议约定，薛良向王寅、墨丽丽一次性支付购房款560000元，王寅、墨丽丽在2016年12月31日将此房屋贷款还清，于2017年1月31日前为薛良办理房屋过户登记。协议签订时，薛良已经如约向王寅、墨丽丽给付购房款。时至起诉之日时，王寅、墨丽丽一直拒不履行过户义务。
本院认为，案外人薛良基于对涉案房屋的实体权利对本院保全标的物提出异议，应当适用审查案外人标的异议的相关法律规定进行审证据查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应当审查是否符合以下四个条件，即“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，根据已生效判决确定的事实，案外人薛良购买涉案房屋过程中签订买卖合同与支付购房价款的时间均早于本院查封涉案房屋的时间，但案外人薛良提供的证据不足以证明其在本院查封之前已合法占有涉案房屋，故其主张不符合上述法律规定的情形，其异议请求本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人薛良的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 梁 涛
审 判 员 迟雪涛
代理审判员 王 岩
二〇一八年五月二十一日
书 记 员 明 亮
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》
第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。
……
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；；
……
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。