广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终15564号
上诉人（原审被告）：陈佳斯，女，1993年12月5日出生，汉族，住所地深圳市福田区，
委托诉讼代理人：李凯，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡梦甜，北京市炜衡（深圳）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：张鹏，男，1973年7月3日出生，汉族，住所地广东省深圳市福田区，
委托诉讼代理人：纪鹏生，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：霍艳丽，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。
原审被告：卓继灵，男，1985年4月14日出生，汉族，住所地广东省陆丰市，
原审第三人：中国工商银行股份有限公司深圳罗湖支行，住所地深圳市罗湖区深南东路3065号一层，组织机构代码89230500-1。
法定代表人：廖玉金，负责人。
委托诉讼代理人：刘中良，广东嘉得信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：鲍泽飞，广东嘉得信律师事务所律师。
原审第三人：林伟忠，男，1975年3月28日出生，汉族，住所地深圳市福田区，
委托诉讼代理人：雷红丽，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖湘，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
上诉人陈佳斯因与被上诉人张鹏及原审被告卓继灵、原审第三人林伟忠、原审第三人中国工商银行股份有限公司深圳罗湖支行房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第2731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人陈佳斯上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人张鹏要求继续履行合同及要求上诉人承担违约责任的全部诉讼请求；2、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人陈佳斯与林伟忠之间签订的《房屋产权归属协议》合法有效，该协议系对涉案房产的所有权设立和归属作出约定的法律文件，《房屋产权归属协议》是林伟忠系涉案房产的所有权人，并非对涉案房产享有债权。《物权法》虽规定不动产物权的权利人以登记为准。但是，登记的不动产物权权利人仅为法律上的“推定”，并非绝对“真正”不可推翻。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第2条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案中，《房屋产权归属协议》明确约定林伟忠系涉案房产的所有权人，再则，从涉案房产的定金、首期款支付以及银行按揭还款的资金来源等方面，均可证实林伟忠系涉案房产购房款的付款方，该系列证据也足以证明涉案房产登记簿的记载与真实权利状态不符，林伟忠系涉案房产的实际所有权人。2、涉案《房屋买卖合同》无效。本案中，上诉人陈佳斯与被上诉人张鹏之间就涉案房产的转让行为，林伟忠事前不知情，事后亦未追认；且被上诉人并没有提供任何证据证明林伟忠对涉案房产转让知情并予追认，亦应承担举证不能的法律后果。据此，涉案《房屋买卖合同》应属无效，在此情况下，继续履行既无可能，也缺乏法律依据。对于涉案房产的实际所有权人林伟忠而言，其并非涉案《房产买卖合同》的当事人，而是独立于该转让行为之外的善意第三人，在未经林伟忠追认的情况下，继续履行涉案房产转让合同，损害了权利人林伟忠的合法权益，于此而言，与保护善意第三人的法律原则相悖。3、涉案《房屋买卖合同》无效，被上诉人要求上诉人承担违约责任缺乏依据，不应予以支持。
被上诉人张鹏辩称，1、涉案合同的订立系交易双方当事人的真实意思表示，该合同自双方当事人签字时即成立且生效。2、原审第三人林伟忠并非涉案房产实际所有权人，上诉人与原审第三人林伟忠之间签订的《房屋产权归属协议》也仅是其二人之间的债权关系，并不当然产生物权效力。3、涉案合同合法有效，上诉人应当承担违约责任。上诉人的上诉理由缺乏事实法律依据，一审法院作出的一审判决符合事实真相，且适用法律正确，依法应当予以维持。
原审第三人林伟忠述称，陈佳斯的上诉状所载事实属实，上诉理由充分，林伟忠予以认可。涉案房产的实际所有权人为林伟忠，根据上诉人陈佳斯在购买涉案房产时，也就是2013年与林伟忠签署的《房屋产权归属协议》明确约定，房产的实际所有权人为林伟忠，陈佳斯不得将涉案房产进行抵押和转让，在支付购房款时，也是林伟忠委托卓继灵向开发商支付购房定金、首期款，以陈佳斯的名义办理按揭贷款，但是实际的供楼款是由林伟忠支付和承担，涉案房产的买卖和月供款陈佳斯和卓继灵分文未付。由此可见，虽然涉案房产登记在陈佳斯的名下，依据《房屋产权归属协议》，实际所有权人为林伟忠，而且该协议并非债权协议，不是《合同法》中所述的任何一项合同之债，也并非侵权或者其他债权，而是关于房屋代持和权属确认的协议，应当属于物权关系，也就是确认了该房产的所有权的关系，所有权人为林伟忠。未经林伟忠的同意，陈佳斯将涉案房产私自对外转让，对该转让行为林伟忠自始不予认可。我们认为该转让行为归为无效，陈佳斯明知涉案房产属于林伟忠所有，但在隐瞒林伟忠的前提情况下，私自对外转让，我们认为该转让行为由于林伟忠不予追认，该合同无法继续履行。所以应当驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人张鹏明知陈佳斯的代持事实，不构成善意取得，因为被上诉人张鹏见过陈佳斯，陈佳斯为学生，目前还没有毕业，根本就没有购房能力。这从张鹏提交的短信和录音中的陈述也可以看出。另外张鹏要求当时经办人卓继灵提供担保，也可以看出张鹏对于该份房产的所有权人是存有疑虑的。而且至今张鹏仅仅支付了购房定金和部分首期，涉案房产也并未办理产权过户登记手续，所以张鹏不适用善意取得制度，林伟忠有权追回涉案房产。
原审第三人中国银行股份有限公司深圳罗湖支行述称，与一审答辩意见一致。
原审被告卓继灵经本院合法传唤，未到庭参加庭审调查，亦未提交书面意见。
被上诉人张鹏向一审法院起诉请求：1、陈佳斯履行《房产买卖合同》，协助张鹏办理深圳市龙华特发和平里X栋0××3号房产的过户手续；2、陈佳斯赔偿违约金人民币70550元（以购房价207.5万元为基数，自2015年9月1日起暂计至2015年12月25日止，自2015年12月26日，以207.5万元为本金，以日利率万分之4计算违约金至陈佳斯履行完毕之日止）；3、卓继灵对陈佳斯的上述违约行为承担连带保证责任；4、卓继灵、陈佳斯承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费）。
一审法院认定事实：2015年2月11日，张鹏（买方）与陈佳斯（卖方）签订了一份《房地产买卖合同》，约定陈佳斯将其位于深圳市龙华特发和平里X栋XXXX房（深房地字第××号）房产转让予买方；转让成交价人民币207.5万元（以下货币均为人民币）；定金20万元于合同签订时支付，前述定金均交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具定金收据的，不影响定金已交付的认定；第二部分房款187.5万元，买方须在签署本合同之日起等卖方一手房产证出来五日（含当日）内全部付清，买卖双方须于该期限届满日（若卖方须办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且买方已将上述第二部分房款存入监管账户之日）起三日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，且递件回执由居间方或担保公司代为托管，在递件回执载明的答复日期之日起三个工作日（含当日）内，买卖双方须到国土局等相关部门领取房地产证并按约定交纳税费，不得延误；该物业属于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起等卖方一手房产证出来的七个工作日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同，同时买方须协助卖方办理赎楼手续（包括配合签署相关文件等），卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约，卖方撤销该公证委托又不在撤销之日起七日（含当日）内自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记的，视为根本违约。卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款或贷款的，须在签署本合同之日起六十日内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；放款时间和方式为房地产过户转让手续办理完毕，即买方领取买方名下的新房地产证后，由监管机构按监管协议的约定支付给卖方；涉案合同履行过程中涉及的所有税费由买方承担；卖方保证对该物业享有完整所有权，能完全支配及处理，有关该物业在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税费、事宜，卖方应在签署《深圳市二手房买卖合同》前清理完毕，并保证转让后买方无需负责，否则卖方必须承担由此引起的法律责任；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同备注条款约定：1、卖方出售此房是毛坯状态；2、买方知情此房屋一手房产证还未出来，卖方自行承担一手房产证所需费用；3、如果卖方月供有逾期和断供情况发生，所增加相关费用由卖方自己承担；4、在开发商通知买方办理一手房产证后，卖方在七日内去办理相关手续，如果卖方未按时办理要承担相应的责任，并且卖方一手房产证办理七日内及时通知中介方；5、合同里条款当中一次性付款条约的第二部分条款，双方协商，买方同意第二部分房款在签合同当日提前支付30万元整；6、双方协商后，卖方同意在买方支付50万元整时，同时交付房屋给买方使用；7、如果因买方原因导致无法过户，责任由买方承担。
合同签订当日，张鹏支付了定金20万元，陈佳斯出具了收据。同日张鹏另行支付购房款30万元，陈佳斯出具了收据。
同样在签订合同当日，陈佳斯将涉案房产交付给张鹏，并约定自2015年3月1日起由张鹏承担涉案房产的管理费等相关费用。张鹏已经实际占有涉案房屋。2015年2月11日，卓继灵出具担保书称：“本人（卓继灵）给陈佳斯就深圳市龙华和平里一期XX房交易担保（卖方陈佳斯、买方张鹏），如果陈佳斯未按合同履行相应义务，则本人愿意承担此房产交易中因卖方陈佳斯违约所产生的相应责任。此担保书在买卖双方交易完成后，自动失效。”另查，涉案房产于2015年12月11日办理房地产权属登记，登记在陈佳斯名下，房地产证号码：50××26。涉案房产现处于抵押状态，抵押于第三人工商银行处，抵押人陈佳斯，借款金额121万元，借款期限360个月。上述抵押已办理抵押登记。张鹏家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购两套。
再查，2013年7月6日，第三人林伟忠与陈佳斯签订《房屋产权归属协议》，约定第三人林伟忠于2013年6月24日投资1735789元购买深圳市和平里花园一期X栋XXX房，其中首付525789元，余款121万元在深圳市工商银行做按揭贷款，首付款与按揭款项还款均由林伟忠支付；林伟忠为该房屋的投资者和实际所有人，占上述房屋所有权97%份额，因个人原因将上述产权仅登记在陈佳斯名下，陈佳斯占上述房屋所有权3%份额；陈佳斯不得将该房屋抵押与第三人，从而获得金钱利益；该房屋所产生的财产权利，陈佳斯只有该房屋所有权3%份额可进行遗产法定继承、遗嘱继承和遗赠；因该房产林伟忠占97%所有权，陈佳斯不得未经林伟忠的书面同意而将该房屋转让与第三人；政府有关部门为陈佳斯办理的房屋产权登记手续原件（房屋产权证明）应由林伟忠保管；自本协议签字确认之日起，林伟忠五年内将上述登记在陈佳斯名下的房产过户更改房屋所有权人登记；陈佳斯对上述房产在同等条件下拥有优先购买权，陈佳斯所拥有的该房屋所有权3%的份额可抵作相应的购房款购买上述房产；房屋的使用权、出租权归林伟忠，林伟忠有权自用或出租本合同约定的房屋；房屋的抵押权归林伟忠，林伟忠有权因经营需要将该房屋用于抵押贷款，陈佳斯应于配合，陈佳斯不得自行抵押该房屋。上述协议签订后，卓继灵于2013年6月24日向案外人深圳市特发集团有限公司支付了定金5万元，于2013年7月6日向案外人深圳市特发集团有限公司支付了首期购房款475789元。案外人深圳市特发集团有限公司出具了顾客名称为陈佳斯的收款收据和购房发票。2015年12月10日，卓继灵向深圳市房地产权登记中心（龙华）支付了房屋所有权登记费80元和代征房地产交易税费52073.67元。深圳市不动产登记中心出具了缴款人为陈佳斯的事业性收费统一票据和深圳市地方税务局电子缴款凭证。卓继灵出具书面情况说明称，其支付上述款项均系按照第三人林伟忠指示支付，并自2013年10月起，按照林伟忠的指示每月向陈佳斯名下的按揭账户转入按揭款和物业管理费。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
有关合同效力。张鹏与陈佳斯签订的《房产买卖合同》系原被告双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。陈佳斯、第三人林伟忠均以林伟忠为涉案房产真正所有权人，陈佳斯为无权处分为由进行抗辩。经审查，一审法院认为，第三人林伟忠与陈佳斯签订的《房屋产权归属协议》系房屋代持协议，其形成的系林伟忠与陈佳斯之间的债权关系，并不当然产生物权效力。依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，涉案房产经登记的所有权人系陈佳斯，且陈佳斯在签订涉案合同是已成年，系完全民事行为能力人，有权亦有能力处分涉案房产。陈佳斯及第三人林伟忠的上述抗辩不能成立，一审法院不予支持。如由此引起对第三人林伟忠权益的损害，第三人林伟忠可另寻法律途径解决。涉案合同合法有效，买卖双方应当严格按照合同履行。合同签订后，张鹏依照合同的约定支付了定金、陈佳斯并没有在合同约定的时间内办理公证授权委托手续，且在涉案房产依法办理一手房地产证后，陈佳斯没有履行告知义务，导致张鹏无法及时履行支付购房款的义务，已构成根本违约。
关于违约责任，由于陈佳斯没有及时办理赎楼手续，且在办理完一手房地产证后没有履行告知义务，构成根本违约，应当承担相应的违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。鉴于陈佳斯违反合同约定，张鹏有权按照合同约定要求被告支付延期履行的违约金并继续履行合同。张鹏、陈佳斯双方应当履行合同义务。陈佳斯应当向第三人工商银行清偿贷款以注销涉案房产的抵押登记，第三人工商银行应予协助配合，相关赎楼费用按照双方合同约定予以负担；鉴于涉案房产已经完成交付，张鹏应当支付陈佳斯剩余房款157.5万元。
关于违约金，张鹏主张因陈佳斯没有在办理出一手房产证后履行通知义务，构成违约，张鹏有权依照合同约定计收日万分之五的违约金。陈佳斯抗辩称，虽然陈佳斯没有履行通知义务，但张鹏显然在起诉前已经知道被告办理处了一手房产证，就应当履行付款义务，但张鹏没有依照合同支付房款，亦构成违约。经审查，一审法院认为，依照合同约定，在陈佳斯办理完一手房产证后，应当在7日内通知中介和张鹏，张鹏应当在5日内支付购房款，现陈佳斯没有履行通知义务，且购房余款依合同约定应当存入监管账户，故张鹏支付购房款的条件尚未成就，张鹏未支付购房款不构成违约。陈佳斯应当承担其因不予履行通知义务的违约责任。违约金的起算日期应当自办理出一手房地产证七日后即2015年12月18日起计算，计至判决生效之日止。故对于张鹏提出的自2015年9月1日起计算违约金的主张，一审法院予以部分支持。
关于卓继灵的连带责任。一审法院认为，卓继灵出具了担保书称如果陈佳斯未按合同履行相应义务，则本人愿意承担此房产交易中因卖方陈佳斯违约所产生的相应责任。因此卓继灵应当对陈佳斯所应当承担的违约金承担连带责任。故对于张鹏主张卓继灵对陈佳斯的违约行为承担连带责任，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、陈佳斯于本判决发生法律效力之日起三十日内清偿深圳市龙华特发和平里D栋0××3号（深房地字第××号）房产贷款债务、注销房产抵押登记，第三人中国工商银行股份有限公司深圳罗湖支行予以协助配合；二、张鹏于深圳市龙华特发和平里D栋0××3号（深房地字第××号）房产注销抵押登记之日起十日内支付陈佳斯房屋转让余款1575000元（如陈佳斯不按期履行第一项义务，张鹏可以于本判决生效之日起四十日内代为清偿抵押债务并注销房地产抵押登记，赎楼款从张鹏应当支付的购房款中折抵）；三、陈佳斯与张鹏于本判决生效之日起四十日内将上述房屋过户登记至张鹏名下（过户登记税费由张鹏负担）；四、陈佳斯于本判决生效之日起三日内支付违约金（以转让成交价2075000元为基数，以日万分之四为计算标准，自2015年12月18日计至本判决书生效之日止）；五、卓继灵对陈佳斯应当承担的违约金承担连带保证责任；六、驳回张鹏的其他诉讼请求。案件一审受理费23964元、保全费5000元，由陈佳斯、卓继灵负担。上述费用张鹏已预交。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人陈佳斯与被上诉人张鹏于2015年2月11日签订的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。
依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房产经登记的所有权人系陈佳斯，原审第三人林伟忠与上诉人陈佳斯签订的《房屋产权归属协议》系房屋代持协议，其形成的系林伟忠与陈佳斯之间的债权关系，并不当然产生物权效力。原审第三人林伟忠将房产登记在上诉人陈佳斯名下，有违物权公示制度，应当自行承担由此造成的不利后果。而被上诉人张鹏基于对物权公示制度的信任与登记权人签订合同，该善意的市场行为应受保护。且签订合同当日上诉人陈佳斯将涉案房产交付给被上诉人张鹏，被上诉人张鹏已经实际占有涉案房屋，故原审法院判决上诉人陈佳斯与被上诉人张鹏签订的《房地产买卖合同》继续履行并无不妥，本院予以维持。根据合同约定，上诉人陈佳斯没有及时办理赎楼手续，构成违约，应当承担违约责任，原审认定正确，本院予以维持。
综上所述，上诉人陈佳斯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费23400元，由上诉人陈佳斯负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭 宁
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一七年三月二十三日
书记员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。