山东省莱州市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁0683执异100号
异议人（被执行人）：姜永杰，男，1962年2月15日生，汉族，住莱州市云峰北路，
委托代理人：姜春平，山东文济律师事务所律师。
申请执行人：徐焱，汉族，住莱州市美乐家园。
本院在执行申请执行人徐焱与被执行人姜永杰借贷纠纷一案的过程中，异议人姜永杰提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人称：徐丰强与姜永杰民间借贷纠纷一案，莱州市人民法院作出的（2016）鲁0683民初字第751号民事判决已发生法律效力。徐丰强向法院申请执行（2016）鲁0683执1565号案，该案在执行中于2017年7月25日裁定变更徐焱为本案的申请执行人。异议人姜永杰对莱州市人民法院（2016）鲁0683执1565-9号执行裁定裁决拍卖异议人所有的房产下的房产一处和螺栓加工机械设备五台的执行行为不服提出执行异议。请求莱州法院停止（2016）鲁0683执1565-9号执行裁定裁决的对异议人姜永杰所有的房产一处和螺栓加工机械设备五台的拍卖。事实与理由如下：
1、拍卖异议人姜永杰涉案房屋涉及集体土地，在未与国土资源管理部门协商一致前，不能处理。根据最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》法发【2004】5号第24条“人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。”的规定，处理农村房屋涉及集体土地的，应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。况且法院在2016年10月9日做出的、处理异议人姜永杰提出本案超标地查封异议的（2016）鲁0683执异43号执行裁定书中“另查明”部分载明“关于涉案土地使用权的拍卖问题，本院于2016年8月11日致函莱州市国土资源局，征求其对涉案集体土地使用权能否依法拍卖，莱州市国土资源局于2016年9月2日复函称：涉案土地莱州市城港路街道小原高家村民委员会已对该土地申请了异议登记，烟台仲裁委员会受理了莱州市城港路街道小原高家村民委员会要求确认与姜永杰流转合同效力纠纷一案，因此该地块目前不具备再流转的条件。故本院未对查封的房地产进行评估、拍卖。”在该裁定“本院认为部分”强调“涉案土地使用权的使用权类型是批准流转企业用地，根据相关规定，在拍卖、变卖前还需征求国土资源管理部门意见，莱州市国土资源局已明确复函该地块目前不具备再流转的条件。”该保全的财产不易变现。法院（2016）鲁0683执1565-9号执行裁定拍卖的异议人姜永杰涉案房屋建于集体土地上，拍卖该涉案房屋涉及集体土地。现莱州法院未与国土资源管理部门取得协商一致意见前，裁定拍卖异议人姜永杰涉案房屋是错误的。应停止对异议人姜永杰涉案房屋的拍卖。
另，法院在淘宝网本案所涉异议人姜永杰房屋竞买公告及竞买须知中称“本标的不包含土地，因莱州市城港路小原高家村村民委员会同意与拍卖竞得者办理土地租赁等相关手续。关于土地的使用问题需竞买人自行与莱州市城港路小原高家村村民委员会协商解决土地使用期限、方式、费用等问题，房屋过户费用自行去房屋登记部门咨询。”异议人姜永杰认为，其与莱州市城港路小原高家村村民委员会土地租赁合同，依法取得涉案房屋所占集体土体的使用权，受法律保护。法院为达违法拍卖涉案房屋的目的，逼迫、诱导莱州市城港路小原高家村村民委员会预期撕毁与异议人姜永杰签订的土地租赁合同，与潜在的涉案房屋买受人另行签订土地租赁合同，侵犯了异议人姜永杰的合法权益，有违司法中立、公正原则，也有违引人向善的司法价值引领。
2、本次涉案房屋拍卖允许非本集体经济组织成员参加竞买是错误的。依据法律关于“城镇居民不得在农村购买房屋”和“本集体经济组织成员才能购买本集体土地使用权上建设的房屋”的规定，本案涉案房屋竞买公告中，未对竞买人集体经济组织成员身份条件作出限制，违反的法律的规定。
3、作出（2016）鲁0683执1565-9号执行裁定的合议庭组成人员不合法，该裁定应予撤销。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条“人民法院审理第一审民事案件，由审判员、陪审员共同组成合议庭或者由审判员组成合议庭。”《最高人民法院关于进一步加强合议庭职责的若干规定》第二条“合议庭由审判员、助理审判员或者人民陪审员随机组成。合议庭成员相对固定的，应当定期交流。人民陪审员参加合议庭的，应当从人民陪审员名单中随机抽取确定。”第十一条“执行工作中依法需要组成合议庭的，参照本规定执行。”的规定，合议庭应由审判员或审判员与人民陪审员组成。本案作出拍卖异议人姜永杰涉案房屋和机械设备的（2016）鲁0683执1565-9号执行裁定的合议庭不是由审判员或审判员与陪审员组成，合议庭组成人员不合法，该裁定应予撤销。
综上，异议人姜永杰依据《中华人民共和国民事民事诉讼法》等法律规定提出执行异议，请求法院停止执行（2016）鲁0683执1565-9号执行裁定对异议人姜永杰所有的房产一处和螺栓加工机械设备五台的拍卖。
经审查查明，本院在审理原告徐丰强与被告姜永杰民间借贷纠纷一案的过程中，根据原告的申请，于2016年2月26日作出（2016）鲁0683民初字751-1、（2016）鲁0683民初字751-2号民事裁定书，分别查封了被告姜永杰所有的“城港路街道的房产一处，莱州集用的土地使用权，位于莱州市城港路街道小原高家村的姜永杰院内东一幢903.11平方米的房屋、院内配电室一处（保全标的额790万元）；锉丝机两台、JH21-200锻压机一台、2000K多工位冷成型机一台、春日牌冷钝机一台（保全标的额100万元）（详见查封财产清单）”。后本院于2016年4月11日作出（2016）鲁0683民初字751号民事判决书，判决被告姜永杰偿还原告徐丰强借款本金8460269.93元，限于本判决生效后十日内付清；被告付款的同时，付给原告自2015年12月29日起至判决生效确定给付之日止按8460269.93元以年利率24%计算的利息、律师代理费。判决生效后，经原告申请，该案进入执行程序，在执行过程中于2017年7月25日裁定变更徐焱为本案的申请执行人，2017年8月8日本院委托烟台宏正资产评估事务所有限公司出具烟宏评报字（2017）第54号“姜永杰拟变现抵债房屋及设备项目评估报告”，该报告载明：房屋及建筑物评估价值9280326.00元，螺栓加工设备评估价值1150000.00元，合计10430326.00元。2017年9月26日，本院做出（2016）鲁0683执1565-9号执行裁定，裁定拍卖异议人所有的房产证号为莱房权证城港路街道字第012214号项下的房产一处和螺栓加工机械设备五台。2017年10月26日异议人姜永杰提出异议，请求法院停止对异议人姜永杰所有的房产证号为莱房权证城港路街道字第012214号项下的房产一处和螺栓加工机械设备五台的拍卖。
另查明，本院查封的位于莱州市城港路街道小原高家村莱州集用（2010）第0005号项下的土地使用权，土地使用权人为被执行人姜永杰，土地所有权人为莱州市城港路街道小原高家村，使用权类型为批准流转企业用。该土地使用权上的坐落有房产证号为莱房权证城港路街道字012214号项下的房产一处。本院于2016年8月11致函莱州市国土资源局，征求其对涉案集体土地使用权能否依法拍卖，莱州市国土资源局于2016年9月2日复函称“涉案土地莱州市城港路街道小原高家村民委员会已对该土地申请了异议登记;烟台仲裁委员会受理了莱州市城港路街道小原高家村民委员会要求确认与姜永杰流转合同效力纠纷一案，因此该地块目前不具备再流转的条件”,后本院征求莱州市城港路街道小原高家村民委员会意见，该村委回函称“我村愿意配合办理莱州市人民法院在执行（2016）鲁0683民初字751-1、鲁（2016）0683民初字751-2号民事裁定书项下的房屋设备拍卖，同意与拍卖竞得者办理土地、租赁等相关手续。”
另2017年10月18日本院在淘宝网发布竞买公告，公告载明“一、拍卖标的：位于莱州市城港路街道小原高家村姜永杰所有的房产一处。房权证编号：莱房权证城港路街道字第012214号。标的情况：该标的房屋及建筑物14项，房屋建筑面积合计7482.32平方米，房屋所有权人：姜永杰，；详见评估报告固定资产-
房屋及构筑物评估明细表。本次评估范围不包含房屋占用的土地使用权的价值。该土地使用权的所有权人为城港路街道小原高家村委，使用权人姜永杰，土地类型及用途为批准流转企业工业用地。姜永杰以逐年上交土地租金的方式取得该土地的使用权。该标的部分房屋尚未办理房屋所有权证，房屋评估面积以现场实地测量面积为评估面积。未登记房屋现状处置。本标的不包含土地，因莱州市城港路小原高家村村民委员会同意与拍卖竞得者办理土地、租赁等相关手续。关于土地的使用问题需竞买人自行与莱州市城港路小原高家村村民委员会协商解决土地使用期限、方式、费用等为题，房屋过户费用自行去房屋登记部门咨询。”
为证明自己的主张，异议人提供了以下材料：
1、（2016）鲁0683执1565-2号执行裁定书（复印件）一份、（2016）鲁0683民初字第751号民事判决书（复印件）一份、（2016）鲁0683执1565-9号执行裁定书（复印件）一份，（2016）鲁0683执1565-2号通知书以证明欠款事实、拍卖查封财产事实的存在。
2、房屋所有权证（复印件）一份、集体土地使用证（复印件）一份，以证明房屋所有权人及土地使用权人均为异议人。
本院认为，一、本院拍卖的财产是座落在莱州市城港路街道小原高家村的房屋及建筑物，该建筑物坐落的土地使用权人为被执行人姜永杰，土地所有权人为莱州市城港路街道小原高家村，使用权类型为批准流转企业用，应属于集体建设用地。依据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的意外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”，第六十三条规定“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”以上规定可以看出该集体土地可以用于流转，本院在土地所有权人莱州市城港路街道小原高家村村民委员会同意与拍卖竞得者办理土地、租赁等相关手续的前提下拍卖建筑物，符合有关法律规定，并无不当，且也有利于保护债权人合法利益。
二、本案中被拍卖的房屋所有权人姜永杰并非莱州市城港路街道小原高家村该集体组织的村民，异议人主张本案涉案房屋竞买公告中未对竞买人集体经济组织成员身份条件作出限制，违反了法律规定，该主张没有依据，本院不予支持。
三、异议人主张（2016）鲁0683执1565-9号执行裁定的合议庭组成人员不合法。经查明该合议庭组成人员中其中一名人员不符合最高人民法院关于进一步加强合议庭职责的若干规定》的有关规定，异议人所提的该异议成立，执行实施部门应当更换不符合规定的合议庭组成人员。
综上，异议人的执行异议部分成立，异议不成立的部分应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下：
一、异议人姜永杰关于合议庭组成人员不符合有关规定的异议成立，由执行实施部门更换合议庭组成人员。
二、驳回异议人姜永杰的其他异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向烟台市中级人民法院申请复议。
审判长 于卫东
审判员 王宝壮
审判员 王家东
二〇一七年十一月四日
书记员 曹凯玺