四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南中法民终字第401号
上诉人（原审原告）张雪梅。
委托代理人蔡生波。
委托代理人龚斌，系上诉人张雪梅丈夫。
被上诉人（原审被告）蒋小华。
委托代理人李洪友。
上诉人张雪梅因与被上诉人蒋小华房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2013）阆民初字第2575号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人张雪梅的委托代理人蔡生波、龚斌和被上诉人蒋小华的委托代理人李洪友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年，李思军与房主廖周琴签订门面租赁书面合同，该合同约定：“甲方（廖周琴）将位于阆中市某路9号37平方米门面租给乙方（李思军），租期从2010年4月6日至2015年4月6日，有效期为五年；前三年租金16，000元／年，如乙方（李思军转租），房租由甲方（廖周琴）定”。在李思军与蒋小华之妹经营一段时间之后，该门面房便由蒋小华经营至2011年4月。蒋小华便贴出门面转租广告，张雪梅于2011年5月与蒋小华面谈，蒋小华称该门面系妹妹的男朋友李思军与房东签订的租赁合同，并称该门面实际是自己在经营，并保证前两年的租金与原合同不变。张雪梅与蒋小华协商达成了口头协议，蒋小华将李思军与廖周琴签订的门面租赁书面合同交给张雪梅，并在原合同上承诺：房屋涨价不超过4，000元，由张雪梅支付给蒋小华56，000元租金及转租费，其中有16，000元蒋小华已经交付给房主第二年的房租费，剩余的40，000元是蒋小华收取的转让费。在张雪梅经营两年后，在第四、第五年房主要求房租提至40，000元／年。张雪梅与房主多次协商无果，2013年4月房主收回该门面。庭审中，蒋小华辩称收取张雪梅转让费40，000元系门面房的装饰和货物折价，张雪梅对此否认，但未能向法庭提供证据证明。张雪梅认为收取了高额的转让费，没有履行承诺，导致成本无法收回，遂提起诉讼，请求判令蒋小华返还转租费40，000元。
原审认为，本案双方实际诉争焦点是转让费的问题。作为转让费是当今商业营业用房租赁行业的一种交易习惯，也就是转租方收取的门面内装修、剩余货物和该门面位于地理位置的优劣等诸多因素的一种总和，转让费的金额也没有明确规定，作为承租方根据转租的条件和经过核算能在转租的租期内实现资本回收和达到预期效果而作出的意思表示，该民事活动并不违反法律、法规等国家强制性规定。本案中张雪梅经营两年后，蒋小华没有兑现承诺，房主大幅度提高租金并收回门面，导致张雪梅两年租期不能实现成本回收，但又考虑蒋小华的门面装修和货物的折价的客观事实。根据民事活动基本原则，民事活动应遵循公平、等价有偿、诚实信用原则，酌定蒋小华应当退还张雪梅不能经营的两年租期的转让费8，000元。遂依照《中华人民共和国合同法》第七条和《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决：蒋小华于判决生效后十日内退还张雪梅门面转让费8，000元。案件受理费800元，由蒋小华负担。
宣判后，张雪梅不服，向本院提起上诉，请求依法撤销原判，改判被上诉人蒋小华返还转让费40，000元，事实和理由：（一）原判认定事实错误。转让费40，000元系在当时被上诉人蒋小华称每年租金涨价幅度不超过4，000元的情况下，上诉人才从被上诉人蒋小华手中转租门面的，该40，000元的转租费不包括门面的装修费和剩余货物拆价款，且被上诉人没有提供证据证明40，000元的转租费包括门面装饰和剩余货物的证据，故应承担返还之责。（二）只有在穷尽法律规则后，方可适用法律原则，且是被上诉人不讲诚信，作出虚假承诺，才导致上诉人向被上诉人缴纳高额转让费；该转让费无法律上的根据，属不当得利，应予返还。
被上诉人蒋小华辩称，其并没有承诺上涨租金每年不超过4，000元，不存在欺诈的事实，也不符合法律规定的不当得利的特征；上诉人张雪梅称被上诉人蒋小华给她的合同是假的，但并没有提供原真实合同的比对样本；租金从16，000元涨到40，000元不符合常理，是房东廖周琴的行为，与被上诉人无关。56，000元包含了租金、装修和物品，请求驳回上诉，维持原判。
本院经二审审理查明，2010年4月，李思军与房主廖周琴订立的房屋出租协议，李思军租赁廖周琴位于阆中市某路9号的门面，租赁期限为2010年4月6日至2015年4月6日；租赁期五年，前三年租金每年16，000元，后两年租金随行就市。2011年5月，上诉人张雪梅看到案涉门面的转租广告后遂与被上诉人蒋小华取得联系。双方经协商达成了口头协议，由上诉人张雪梅租赁案涉门面。被上诉人蒋小华将一份载明出租方为廖周琴、承租方为李思军的房屋出租协议交由上诉人张雪梅收执。该房屋出租协议载明“如须转租须经房主同意；因此门面乙方需要进行下地基，则甲方在前三年房租不变，若乙方需转租，房租由甲方定”。同时，该协议注明“房屋涨价不超出四千元”。上诉人张雪梅一次性支付被上诉人蒋小华56，000元。被上诉人蒋小华出具的收条载明“今收到张雪梅房屋转租费五万六千元整”。上诉人张雪梅与被上诉人蒋小华对该笔款项中的16，000元系房租无异议。上诉人张雪梅接手经营两年后，2013年4月，房主廖周琴将该门面的年租金从16，000元上涨至40，000元，与上诉人张雪梅未达成协议，房主廖周琴遂将案涉门面收回。2013年6月，上诉人张雪梅遂以其持有的被上诉人蒋小华当初交由其收执的廖周琴与李思军订立的房屋出租协议、被上诉人蒋小华收取56，000元现金的收据、房主廖周琴的两份证明为依据，并主要以前述房屋出租协议上注明的“房屋涨价不超出四千元”系被上诉人蒋小华本人添加而作出的虚假承诺，存在欺诈行为，且其因房主廖周琴对案涉门面租金大幅度上涨导致房屋被提前收回，无法实现当初预期的经营效果，遂起诉主张被上诉人蒋小华向其返还40，000元的门面转让费。被上诉人蒋小华以该40，000元不是门面转让费，而是大约20，000元的门面装饰价值和大约20，000元的剩余货物进行抗辩，但未提供证据证明。被上诉人蒋小华还称其并没向上诉人张雪梅承诺原租赁期的后两年每年房租涨价不超出4，000元；其对房屋出租协议上的备注内容即房屋涨价不超出4，000元的内容质疑。2013年7月22日，廖周琴出具证明称“我不知道蒋小华将我的门面转租他人。蒋说‘我开了两家服装店，某路由她表妹张雪梅管理经营，以后由张雪梅代她缴房租’”。
本院认为，本案的争议焦点有三，一是被上诉人蒋小华在与上诉人张雪梅就案涉门面的租赁订立口头协议时，是否作出过案涉门面租赁期的后两年每年房租上涨不超过4，000元的承诺；二是该40，000的转让费是否如被上诉人蒋小华所述包含有装修费和剩余货物款。三是根据前述两个争议焦点问题的解决，确认案涉门面转让费是否应当返还以及返还多少的问题。
关于争议焦点问题一，本院认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，上诉人张雪梅就其主张被上诉人蒋小华在与其就案涉门面转租时作出的“虚假承诺”即“每年上涨不超出四千元”和被上诉人蒋小华向其收取的门面转让费40，000元，已提供了被上诉人蒋小华交由其收执的《房屋出租协议》、转租费56，000元的收据、房主廖周琴的两份证明等证据，其已完成了相应的举证责任。同样，根据前述法律规定，且《房屋出租协议》系被上诉人蒋小华交由上诉人张雪梅收执，被上诉人蒋小华应对反驳上诉人张雪梅的诉讼请求所依据的事实提供证据加以证明，但被上诉人蒋小华未能提供相应的反驳证据，故应予确认被上诉人蒋小华当初与上诉人张雪梅就案涉门面的转租行为进行磋商时作出过“房屋每年涨价不超出四千元”的意思表示。该意思表示，直接导致双方就案涉门面的转租订立了口头租赁协议，被上诉人蒋小华据此收取上诉人张雪梅转让费56，000元，其中16，000元系当年度的门面租金。
关于争议焦点问题二，本院认为，同样根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，被上诉人蒋小华负有证明该40，000元系门面装饰残值和剩余货物价款的证明义务，由于其未能提供相应的证据证明，本院亦应确认该40，000元系门面的转租费，而非门面装饰残值和剩余货物价款。
关于争议焦点问题三，本院认为，经营性用房转租时，承租人向次承租人收取一定数额的转让费已成为当前商业用房转租时的商业惯例。经营性用房转租时的转让费数额的确立，一般要考量经营性房屋的原有装修装饰的残值、原经营业主的存量货物、转租门面再次转租时的升值潜力、收回转租费成本的时间久暂等诸多因素，经转租关系的双方当事人协商确定。本案中，上诉人张雪梅基于被上诉人蒋小华交由其收执的房主廖周琴与原租赁人李思军所签的《房屋出租协议》内容的真实性的判断，在考量前述因素的前提下，与被上诉人蒋小华达成了转租费40，000元的合意并实际支付。此行为表明上诉人张雪梅当时预期其在四年租赁期间内能够收回其40，000元的转让费的投入，然而由于2013年4月房主廖周琴将案涉门面的租金从16，000元上涨到40，000元，该情况的出现与被上诉人蒋小华当时提交上诉人张雪梅收执的《房屋出租协议》载明的“房屋涨价不超出4，000元”的“约定”不符，致使上诉人张雪梅在四年租赁期内收回此项转租费的预期已无法实现。根据《中华人民共和国民法通则》第二条所确立的“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”之规定，被上诉人蒋小华应对该后果承担相应的责任。鉴于上诉人张雪梅支付被上诉人蒋小华门面转租费40，000元，而其实际经营期限仅有约定租赁期限的二分之一，按租赁期间分摊转让费的方法，本院酌定由被上诉人蒋小华返还上诉人张雪梅转让费20，000元。上诉人张雪梅提出的40，000元的转让费系不当得利的上诉理由不能成立。张雪梅主张全额返还的上诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销阆中市人民法院（2013）阆民初字第2575号民事判决；
二、蒋小华在本判决生效之日起十日内返还张雪梅门面转让费20，000元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费800元、二审案件受理费800元，共计1，600元，由蒋小华负担800元，张雪梅负担800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱苏川
代理审判员 石 炜
代理审判员 田 娟
二〇一四年三月二十日
书 记 员 朱 丹