湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0102民初2447号
原告某分行，住所地。
代表人。
委托代理人。
委托代理人。
被告刘某。
被告刘某。
被告某公司，住所地。
法定代表人。
委托代理人。
原告某分行（以下简称某分行）因与被告刘某、刘某、某公司（以下简称某公司）发生金融借款合同纠纷，于2016年5月9日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员何平担任审判长，人民陪审员王桂枝、胡定苗参加评议的合议庭，于2016年6月16日公开开庭进行了审理。书记员颜滔担任庭审记录。原告某分行的委托代理人汤敏佳、被告某公司的委托代理人黄滔到庭参加了诉讼，被告刘某、刘某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某分行请求法院判决：1、解除某分行与刘某签订的编号为430790001-2012-20140473497的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、刘某、刘某立即偿还某分行借款本金504543.05元及利息（暂计算至2016年4月6日止，此后的利息按合同约定的逾期贷款利率计算至清偿日止）；3、刘某、刘某承担某分行为实现上述债权支付的律师费25227.15元；4、某分行对刘某、刘某提供抵押的位于长沙市天心区芙蓉南路二段368号融和雅苑12栋601房屋在上述欠款本息及原告实现债权的范围内享有优先受偿权；5、鑫远投资集团有限公司在上述借款本息及原告实现债权的费用范围内承担连带清偿责任。
被告某公司辩称:1、截至2016年5月31日，某分行陆续从其保证金账户划扣了刘某应付的本息共计17910.39元；2、同一债权既有保证又有物的担保的，依照担保法的规定，应当先就刘某提供的担保优先实现债权。
被告刘某、刘某在答辩和举证期限内，既未进行答辩，也未提交证据，本院视为其放弃答辩、举证、质证的权利。
经审理查明:刘某与刘某于2013年5月10日登记结婚。
2013年8月24日，某公司与某分行订立一份编号为4307900012013082401的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，双方约定：1、某公司为2013年8月24日至2016年8月24日期间购买位于长沙市天心区芙蓉南路二段368号融和雅苑项目所属住房而与某分行发生借贷关系的全部债务人提供最高限额6.60亿元的保证；2、保证范围包括借款本金以及由此产生的利息、违约金、实现债权与担保权的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费、律师费等）等；3、保证期间自该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人办妥财产等房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交某分行核对无误、收执之日止。合同还对其他事项进行了约定。
2014年3月26日，某分行与刘某签订编号为430790001-2012-20140473497的《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：1、刘某向某分行借款53万元，用于购买位于长沙市天心区芙蓉南路二段368号融和雅苑12栋601房屋；2、借款期限为240个月，自2014年3月31日至2034年3月31日；3、借款利率采用浮动利率，即以国家公布的贷款基准利率为基础上上浮5%，该利率自起息日起至借款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在每年的1月1日调整一次，如刘某逾期还款，罚息利率为在合同执行的借款利率水平上上浮50%；4、若刘某未按合同约定按时足额偿还借款本息，某分行有权解除借贷关系，宣布借款立即到期，要求刘某清偿本合同项下所欠的全部债务；5、刘某、刘某以其名下位于长沙市天心区芙蓉南路二段368号融和雅苑12栋601房屋作为上述全部借款本息及实现债权费用的抵押担保，担保范围包括借款本息、违约金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费等）等。合同还对其他事项进行了约定。2014年5月5日，某分行与刘某、刘某对抵押物办理了抵押预告登记（证书号为长房预天心字第4013438号）。
2014年3月30日，某分行向刘某指定的某公司账户汇入借款53万元。之后，刘某未按合同约定按时偿还贷款本息，某公司向某分行履行了部分保证责任，截至2017年1月6日，某分行已扣划某公司保证金22032.16元，刘某尚欠某分行借款本金498616.90元。
另查明，某分行为实现债权，与北京盈科（长沙）律师事务所签订了《委托代理合同》，委托北京盈科（长沙）律师事务所的律师代为诉讼事宜，并为此支付律师费25227.15元。
以上事实，有《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、房屋预告登记证、委托代理协议及当事人的陈述等证据予以证实，足以认定。
本院认为，某分行与刘某签订的编号为430790001-2012-20140473497的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照合同全面履行。合同签订后，某分行已按约定履行了向刘某发放了借款本金53万元的义务，但之后刘某未按照合同约定的还款方式按时偿还贷款本息，多次出现逾期，违反了合同的约定，其行为已构成违约，某分行有权行使解除权，故某分行要求解除与刘某签订的编号为430790001-2012-20140473497的《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求合法，本院予以支持。合同解除后，刘某应向某分行偿还剩余借款本息，截至2017年1月6日，刘某尚欠某分行借款本金498616.90元，故某分行起诉请求刘某向其偿还截至2016年4月6日的借款本金504543.05元及利息的诉讼请求，本院据实判决，确认刘某应向某分行偿还截至2017年1月6日的借款本金498616.90元，之后的利息以借款本金498616.90元为基数，以编号为430790001-2012-20140473497的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的罚息利率为标准，自2017年1月7日起计算至实际清偿之日止。某分行为实现债权委托北京盈科（长沙）律师事务所的律师代为诉讼事宜，并已支付了律师代理费25227.15元，该费用在合理范围内，按照合同约定应由刘某负担，故某分行起诉请求刘某向其支付律师代理费25227.15元的诉讼请求合法，本院予以支持。刘某向某分行借款时，其与刘某处于婚姻关系存续期间，其借款购买住房的行为系将借款用于共同生活，刘某应当对刘某的上述债务承担连带清偿责任。刘某、刘某以其名下位于长沙市天心区芙蓉南路二段368号融和雅苑12栋601房屋提供抵押担保，但仅办理了抵押预告登记，未办理抵押权设立登记手续。抵押预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，不能产生物权设定的效力，某分行对刘某、刘某提供的抵押财产尚未享有抵押权，其无权主张优先受偿权。刘某购买某公司的房产时，处于某公司公司与某分行约定的保证期间内，刘某的该抵押财产的相关权属证书及他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书尚未交某分行，故某公司公司应当向某分行承担连带保证责任，对刘某的上述债务承担连带清偿责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条的规定，判决如下：
解除原告某分行与被告刘某签订的编号为430790001-2012-20140473497的《个人住房（商业用房）借款合同》；
被告刘某、刘某向原告某分行偿还截至2017年1月6日的借款本金498616.90元，并支付逾期还款利息，逾期还款利息以借款本金498616.90元为基数，以编号430790001-2012-20140473497的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的罚息利率为标准，自2017年1月7日起计算至实际清偿之日止；
被告刘某、刘某向原告某分行支付律师代理费共计25227.15元；
被告某公司对本判决第二项、第三项确定的债务承担连带清偿责任；
被告某公司承担保证责任后，可向被告刘某、刘某追偿；
六、驳回原告某分行的其他诉讼请求。
上述第二、三项判决确定的金钱给付义务，被告刘某、某公司于本判决生效后五日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9097元，由原告某分行负担47元，被告刘某、刘某、某公司共同负担9050元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 何 平
人民陪审员 王桂枝
人民陪审员 胡定苗
二○一六年六月十六
书 记 员 颜 滔
附判决书引用法律条文原文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法院许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。