湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘民终614号上诉人（原审被告）：湖南永寰投资管理有限公司，住所地湖南省长沙县星沙街道办事处凉塘路社区东升路48号综合楼4005室。法定代表人：黄振宇，该公司总经理。上诉人（原审被告）：湖南瑞豪华廷花园酒店有限公司，住所地湖南省长沙县星沙街道办事处凉塘路社区东升路48号。法定代表人：黄振宇，该公司总经理。二上诉人共同委托诉讼代理人：曾源凯、雷思佳，湖南湘和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：泰格林纸集团股份有限公司，住所地湖南省长沙市经济技术开发区东升路48号。法定代表人：童来明，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨章保、林小兵，湖南纲维律师事务所律师。上诉人湖南永寰投资管理有限公司（以下简称永寰公司）、湖南瑞豪华廷花园酒店有限公司（以下简称瑞豪华廷公司）因与被上诉人泰格林纸集团股份有限公司（以下简称泰格林纸公司）房屋租赁合同纠纷一案，湖南省长沙市中级人民法院于2015年4月10日作出（2014）长中民三初字第01423号民事判决书，永寰公司不服上诉，本院于2015年9月11日作出（2015）湘高法民一终字第217号民事裁定书，将本案发回重审。湖南省长沙市中级人民法院重审后作出（2015）长中民三重初字第01745号民事判决，永寰公司、瑞豪华廷公司不服，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。各方委托诉讼代理人曾源凯、雷思佳、杨章保、林小兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永寰公司、瑞豪华廷公司共同上诉称：一、一审法院认定事实错误，被上诉人出租的房屋不符合《综合楼房屋租赁合同》约定是双方产生纠纷的根本原因。主要表现在：1、房屋未办理房产证；2、综合楼副楼没有手续，属违章建筑；3、不能按合同提供消防验收手续。因综合楼副楼拆除重建，导致不能按期开业，被上诉人的违约系本案发生的原因；二、一审法院对本案证据和事实疏忽遗漏，造成判决不公正。补充协议约定，上诉人承担整体电费的缴纳，被上诉人每月向上诉人支付9万元中央空调费和电费，该笔费用从租金中扣除，一审多计算租金486万元；被上诉人在上诉人酒店消费1183610元，应扣除；因被上诉人强制停水停电，导致上诉人损失几十万元；三、本案应与（2015）长中民三初字第170号案件并案审理，一审违反程序。请求：改判驳回被上诉人诉讼请求，判决继续履行《综合楼房屋租赁合同》并由被上诉人承担诉讼费。泰格林纸公司辩称：1、房产证没有交付不影响对方使用，不构成对方不交租金的抗辩理由；2、主楼的消防合格，裙楼部分的消防状况对方明知，合同也没有约定该部分由我方承担，即使消防不合格，也不构成我方违约；3、对方改造房屋是对合同内容变更，我方没有同意。泰格林纸公司起诉请求：一、解除原告与被告永寰公司签订的《综合楼房屋租赁合同》；二、被告永寰公司、瑞豪华廷公司腾空所租赁的房屋并交还给原告；三、被告永寰公司、瑞豪华廷公司向原告连带归还截至起诉之日的拖欠租金750万元、员工宿舍租用费5.75万元，共计755.75万元；四、被告永寰公司、瑞豪华廷公司向原告连带支付截至起诉之日的滞纳金1140万元、违约金120万元，共计1260万元。原告在本案重审审理过程中变更第三项诉讼请求为：被告永寰公司、瑞豪华廷公司向原告连带归还截至起诉之日的拖欠租金750万元、员工宿舍租用费5.75万元，共计755.75万元,并直至还清之日止;变更第四项诉讼请求为：被告永寰公司、瑞豪华廷公司向原告连带支付截至起诉之日的滞纳金1140万元、违约金120万元，共计1260万元，并直至还清之日止。一审法院审理查明：2012年7月6日，原告泰格林纸公司（甲方）与被告永寰公司（乙方）签订《综合楼房屋租赁合同》。合同第一条约定：甲方自愿将位于长沙市星沙经济技术开发区凉塘路与东升路交汇处泰林纸集团总部综合楼租赁给乙方，作为餐饮、住宿等项目经营使用；经营面积13000㎡，综合楼共13层（含地下层及裙楼）……；现有装修、附属设施、设备状况、水、强电、气、消防等现有配套设施状况，由甲方在本合同附件中加以列明，作为双方交付和返还房屋的验收依据。甲方应保证其对本合同所涉之租赁房屋及配套附属设施等享有所有权及合法处置权；甲方应提供经其签章确认的房屋产权证明等相关文件复印件交乙方存档备查。如因上述原因导致合同解除或影响乙方的正常使用，甲方应按乙方实际损失给予赔偿，并退还乙方风险抵押金。第二条约定：该房屋租赁期自2012年4月18日（含租日）起至2027年4月17日止共计15年；甲方于2012年4月18日前向乙方交付该房屋（交房日），甲方给予乙方免租金装修期6个月，自合同签订之日起开始计算，即自2012年4月18日起至2012年10月17日止。第三条约定：租金为40万元/月，即480万元/年。另乙方承担甲方总部员工在外租用宿舍费用3万元/年（支付的时间、方式同房屋租金），如甲方总部员工整体搬出该综合楼所在的院子，乙方不再承担甲方总部员工宿舍费用3万元/年；租赁房屋采取先交费后使用的原则，租金按季度支付，提前七天支付下一季度的租金……乙方不按时交纳房屋租金的，每逾期一天，应按当期应支付房屋租金的5‰向甲方支付滞纳金，超过30日仍未交纳房屋租金的，甲方可书面通知乙方解除合同；如甲方选择解除合同的，双方结清费用，乙方并向甲方支付解除合同时当年三个月的房屋租金作为违约金。同日，原告泰格林纸公司与被告永寰公司签订了《综合楼房屋租赁合同补充协议》，就停车位划分、设施设备的维修、前后门改造、多功能厅使用等事项进行了约定。合同签订后，原告泰格林纸公司即将涉案房屋交付给被告永寰公司使用。被告永寰公司收房后，以涉案房屋的裙楼部分不符合消防验收标准为由，对裙楼部分进行了改建，并于2014年1月6日成立了瑞豪华廷公司，将涉案房屋交由瑞豪华廷公司经营餐饮和住宿。被告永寰公司无证据证明对裙楼进行改建取得了原告的同意，原告也无证据证明对改建行为进行过制止，且双方对改建费用的负担并无明确约定。原告提出截至2017年3月10日,被告永寰公司已支付租金6346221元，尚欠原告租金15253779元、员工宿舍租用费150000元，共计15403779元。被告永寰公司则提出其于2014年1月6日才申领营业执照，合同约定的6个月装修免租期根本不够，永寰公司无需向原告支付重建裙楼及由此造成开业延迟期间的租金及滞纳金。因原、被告双方未就改建等费用的承担达成合意，原告泰格林纸公司于2014年10月21日诉至本院，请求判若所请。原审法院于2014年11月2日向被告永寰公司、瑞豪华廷公司送达了起诉状副本、应诉通知书等相关应诉材料。另查明，2013年7月24日，长沙县房地产交易管理所出具证明，载明涉案综合楼于2007年7月办理了在建工程抵押，暂未办理房屋产权证。原告泰格林纸公司分别于2007年7月24日、25日，取得涉案综合楼主楼的建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，载明建设规模为10978㎡。2017年1月6日，原告泰格林纸公司办理了涉案房屋的产权登记，产权号码为湘（2017）长沙县不动产权第0000664号，房屋建筑面积为14137.04平方米。一审法院认为：一、原告泰格林纸公司与被告永寰公司于2012年7月6日签订的《综合楼房屋租赁合同》和《综合楼房屋租赁合同补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，但双方在租赁合同中所约定的13000㎡租赁房屋中，原告泰格林纸公司只取得了12层主楼共计10978㎡房屋的建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，关于剩余部分面积的房屋，经释明，原告未提交相应的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关证据资料。另，根据被告永寰公司在答辩状中的陈述，原告提供了主楼的消防设备验收意见。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，原告与被告永寰公司签订的《综合楼房屋租赁合同》和《综合楼房屋租赁合同补充协议》中，关于10978㎡主楼部分的房屋租赁约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效；超出上述面积部分的房屋，因原告未提交合法建筑手续，关于该部分房屋的租赁约定无效，故对于原告要求两被告支付该部分房屋租金的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。二、根据合同约定的标准计算，截至2017年3月10日，被告还应支付13000㎡房屋的租金2160万元（40万元/月×54月），截至2017年3月10日，被告永寰公司还应支付原告泰格林纸公司主楼10978㎡的房屋租金18240369.2元（10978㎡÷13000㎡×40万元/月×54月），被告永寰公司已经支付租金6346221元，尚欠租金11894148.2元，被告永寰公司应当支付；从2017年3月11日起至被告永寰公司、瑞豪华廷公司腾空房屋之日止，被告永寰公司也应按约定租金标准与上述面积之比相乘的计算方法向原告支付租金。另根据合同约定的标准计算，被告还应支付原告员工宿舍租用费15万元。被告永寰公司主张因原告泰格林纸公司提供的房屋存在瑕疵需要拆除重建，应免除重建期间的房屋租金。然，原告泰格林纸公司取得了主楼10978㎡房屋的建设工程规划许可证，而且原告在将涉案房屋租赁给被告永寰公司前，原告一直自己在使用涉案房屋，被告永寰公司改建裙楼部分是为其自身经营酒店，不能因裙楼部分的瑕疵而否定主楼的使用功能，被告永寰公司也未提供充分证据证明其对主楼部分进行利用的必要前提是对裙楼部分进行拆除重建。故对被告永寰公司的上述抗辩主张，应不予支持。根据《综合楼房屋租赁合同》第三条第3项之约定，被告永寰公司超过30日未交纳房屋租金的，原告泰格林纸公司可书面通知解除合同，故对于原告要求解除《综合楼房屋租赁合同》的主张，一审法院确认该《综合楼房屋租赁合同》于被告永寰公司签收起诉状副本之日即2014年11月2日解除。因涉案房屋现由被告瑞豪华廷公司实际控制和使用，故对于原告泰格林纸公司要求被告永寰公司和被告瑞豪华廷公司腾空所租赁房屋并交还给原告的主张，应予以支持。三、关于原告泰格林纸公司要求被告永寰公司支付截至起诉之日的滞纳金1140万元、违约金120万元，并支付至还清之日止的主张。《综合楼房屋租赁合同》第三条第3项约定：被告永寰公司不按时交纳房屋租金的，每逾期一天，应按当期应支付房屋租金的5‰向原告泰格林纸公司支付滞纳金；如原告泰格林纸公司选择解除合同的，双方结清费用，被告永寰公司并向原告泰格林纸公司支付解除合同时当年三个月的房屋租金作为违约金。一审法院认为，合同约定的滞纳金亦是违约责任的一种表现形式，具有违约金的性质，故将双方约定的滞纳金和违约金予以综合计算。双方约定被告永寰公司逾期交纳房屋租金按每日5‰的逾期付款滞纳金，以及原告泰格林纸公司选择解除合同后，被告永寰公司还应支付120万元的违约金，系双方的真实意思表示，应当予以尊重，然该违约责任的计算标准过分高于原告泰格林纸公司造成的损失，且原告泰格林纸公司提供的部分租赁物不具备出租条件，存在过错，综合原告泰格林纸公司的实际损失及双方在履行合同过程中的过错等情况，基于公平原则酌情确定被告永寰公司应向原告泰格林纸公司支付截至本判决生效之日止的滞纳金和违约金共计400万元。另，根据合同相对性原则，本案中的《综合楼房屋租赁合同》及其补充协议所约束的仅为原告泰格林纸公司和被告永寰公司，被告瑞豪华廷公司并非该合同的责任承担主体，故原告泰格林纸公司要求被告瑞豪华廷公司对被告永寰公司所欠付租金、员工宿舍租用费、滞纳金和违约金承担连带责任的主张，缺乏法律依据，应不予支持。此外，被告永寰公司提出因裙楼改建等原因造成的损失系因原告泰格林纸公司的过错造成的，应当由原告承担，鉴于被告永寰公司已经另行主张权利，应另案处理，故本案中不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认泰格林纸公司与永寰公司2012年7月6日签订的《综合楼房屋租赁合同》于2014年11月2日解除；二、永寰公司和瑞豪华廷公司在判决生效之日起十五日内腾空所租赁房屋，并交还给泰格林纸公司；三、永寰公司在判决生效之日起十五日内支付泰格林纸公司2017年3月10日前的房屋租金11894148.2元，员工宿舍租用费150000元，共计12044148.2元，并按合同约定租金标准与上述面积之比相乘的计算方法同时支付从2017年3月11日起至腾空房屋之日止的租金；四、永寰公司在判决生效之日起十五日内支付泰格林纸公司截至判决生效之日止的滞纳金和违约金共计400万元；五、驳回泰格林纸公司的其他诉讼请求。案件受理费181818元，财产保全费5000元，共计186818元，由泰格林纸公司和永寰公司各负担一半。二审中，上诉人向本院提交了电费明细单、电费告知函、挂账消费单，拟证明泰格林纸公司每月应付9万元电费，1183610元酒店挂账消费也应从租金中核减。被上诉人对上述证据的质证意见本院已记录在卷。本院认为，本案二审中争议焦点如下：一是原审程序是否违法；二是泰格林纸公司是否存在违约情形，应否承担相应责任；三是泰格林纸公司所欠空调费、电费、酒店消费等可否抵付租金。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的不予审理。对当事人二审中争议的上述焦点，本院审查如下：一、原审程序不违法。永寰公司、瑞豪华廷公司上诉提出，其在本案发回重审后即提起反诉，但一审法院未将本案及其反诉案合并审理，程序违法。对此，本院认为，永寰公司、瑞豪华廷公司因本案争议已另行向长沙市中级人民法院起诉，虽然永寰公司、瑞豪华廷公司的起诉内容与本案有相关性，但两案并不属于法律规定的必须合并审理的范围，故一审法院对本案单独审理并无不当，上诉人提出原审程序违法的理由不能成立，本院不予支持。二、永寰公司、瑞豪华廷公司主张泰格林纸公司的违约责任在本案中不宜审查。永寰公司、瑞豪华廷公司上诉提出泰格林纸公司存在三个方面的违约情形，导致上诉人将综合楼拆除重建，进而导致上诉人不能在合同约定的装修免租期内完成酒店装修开业诱发本案诉讼。因永寰公司、瑞豪华廷公司虽在本案中提出泰格林纸公司存在违约并导致本案发生，但永寰公司、泰格林纸公司在本案中并未向泰格林纸公司主张违约责任，且双方当事人因涉案租赁合同的其他纠纷在另案审理，故本院对泰格林纸公司是否存在违约及应否承担违约责任的问题在本案中不予审查，由本院（2017）湘民终603号案件处理。三、永寰公司、瑞豪华廷公司上诉提出电费、消费抵扣租金主张应部分支持。1、泰格林纸公司应否承担每月9万元中央空调费及电费。根据《综合楼房屋租赁合同补充协议》第二条约定，泰格林纸公司享有空调使用权，但应按流量使用情况支付永寰公司，但双方对流量使用情况未核实，现泰格林纸公司向本院出具《关于瑞豪华廷酒店签单消费及使用中央空调费的情况说明》中认可中央空调费按每年使用9个月每月9万元共81万元计费，因起租日为2012年10月17日，故中央空调使用费也应自2012年10月计付，计算至2017年10月，共计应付中央空调使用费为405万元，该部分款项应予抵扣租金。永寰公司及瑞豪华廷公司在二审中虽提出应当按每年10个月每月9万元计费，但未提供证据，本院不予采信。2、泰格林纸公司在上诉人酒店的挂账消费。泰格林纸公司在瑞豪华廷公司存在挂账消费，但双方对消费数额存在争议，泰格林纸公司向本院出具的《关于瑞豪华廷酒店签单消费及使用中央空调费的情况说明》自认挂账消费金额为846086元，本院对此予以确认，该消费金额可从应付租金中抵扣。至于其他部分的挂账消费，瑞豪华廷公司凭据另行向泰格林纸公司主张。3、停水停电损失。双方在履行租赁合同期间产生争议，鉴于本案并未对诉讼参与各方的违约情形及责任做出全面认定，故该部分争议也由本院（2017）湘民终603号案件处理。以上空调费、电费、酒店消费抵付租金后，永寰公司应付租金和员工宿舍租用费7148062.2元。并自2017年3月11日起按每月337785元（10978平方米÷13000平方米×40万元/月）的租金标准支付租金至腾空返还房屋之日止。此外，考虑泰格林纸公司提供的租赁物2017年才办理房产证，对上诉人经营造成了一定的影响，综合全案，本院对永寰公司应支付的滞纳金及违约金酌情调整为200万元。综上，永寰公司、瑞豪华廷公司上诉理由部分成立，本院予以支持，原审判决部分处理不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市中级人民法院（2015）长中民三重初字第01745号民事判决第一、二项；二、撤销湖南省长沙市中级人民法院（2015）长中民三重初字第01745号民事判决第三、四、五项；三、湖南永寰投资管理有限公司在本判决生效之日起十五日内支付泰格林纸集团股份有限公司2017年3月10日前的房屋租金及员工宿舍租用费7148062.2元，并自2017年3月11日起按每月337785元的租金标准支付租金至腾空返还房屋之日止；四、湖南永寰投资管理有限公司在本判决生效之日起十五日内支付泰格林纸集团股份有限公司截至本判决生效之日止的滞纳金和违约金共计200万元；五、驳回泰格林纸集团股份有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费181818元，财产保全费5000元，共计186818元，由上诉人湖南永寰投资管理有限公司承担93409元，由被上诉人泰格林纸集团股份有限公司承担93409元。二审案件受理费181818元，由上诉人湖南永寰投资管理有限公司、湖南瑞豪华廷花园酒店有限公司共同承担。本判决为终审判决。审 判 长  谭智崇审 判 员  唐雨松审 判 员  刘 杨二〇一七年十二月十五日代理书记员  杨 涛