广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第3268号
原告：梁杰峰，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××6679。
委托代理人：李庆，广东广中律师事务所律师。
委托代理人：冯兆演，广东广中律师事务所律师。
被告：中山市中海房地产开发有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇105国道虎逊路段中海翠林兰溪，组织机构代码××。
法定代表人：韩春麟，该公司董事长。
委托代理人：林文清，广东香山律师事务所律师。
委托代理人：何晓筠。
原告梁杰峰诉被告中山市中海房地产开发有限公司（以下简称中海房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月17日受理后，依法由审判员刘宇独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李庆及被告委托代理人林文清到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告梁杰峰诉称：2011年8月29日，原告依与被告签订商品房买卖合同购买取得中山市兴利路3号龙湾花园1期2幢904房所有权。按合同约定，被告应在2012年4月将房屋交给原告使用，但被告一直未按约定将房屋交付。2015年8月10日，在原告的多次追问下，被告派人带原告收楼，经被告确认仍未符合约定的交楼条件。为此原告请求判令：1.被告立即将中山市兴利路3号龙湾花园1期2幢904房交给原告使用；2.被告支付延期交楼违约金296017元（计算方法：以购房款2349342元按每日万分之二，暂从2013年12月20日计至2015年9月20日止）；3.本案诉讼费由被告承担。
诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为：被告将涉诉房屋的主卧报警器、厨房烟感器、大门锁具安装完毕后交给原告使用。
原告对其主张的事实以及诉讼请求提交的证据有：1.中山市商品房买卖合同、备案登记表；2.验收说明；3.交接备忘表；4.通知及快递签收单；5.短信记录；6.光盘。
被告辩称：一、被告不构成逾期交楼，不承担违约责任，理由如下：1.被告与原告于2011年8月29日签订了中山市商品房买卖合同，合同第八条规定：“出卖人（被告）应当在2012年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格交付，验收合格是指出卖人、勘察单位、施工单位、设计单位、监理单位出具的工程竣工验收报告或相关政府部门出具的建设工程竣工验收报告。2.根据商品房买卖合同的约定，被告依约于2012年4月18日向原告邮寄收楼通知书，要求原告于2012年4月26日前到被告指定地点办理收楼手续。原告于2012年4月19日于邮单上签名确认收到该通知书。此后，原告无正当理由一直不与被告办理收楼手续，拒不收楼。被告又于2012年10月31日再次向原告邮寄收楼通知书，要求原告尽快到被告指定地点办理收楼手续。原告于2012年11月1日于邮单上签名确认收到该通知书。期间，被告也曾多次催促原告办理交楼手续，但原告一直不与被告办理收楼手续，拒不收楼。3.根据商品房买卖合同第十一条第二款约定：出卖人在本合同约定的交付期间内向买受人发出书面楼宇交付使用通知，若买受人未按通知指定时间办理交付手续，则自出卖人指定交付期限届满之日起，视为商品房已实际交付买受人使用，商品房毁损，灭失等风险由买受人承担，与出卖人无关。该商品房自交付日（含实际交付日）开始计算保修期以及物业管理费等相关费用”，且根据商品房买卖合同补充协议第七条第1款约定：“买受人确认，出卖人拟交付的房地产坐落位置，户型和房屋附属设施设备与本合同约定相符、且该商品房经合同约定的验收合格时，即具备合格交付条件。买受人应按合同约定办理收楼手续，除此之外，若房屋存在其他质量问题，买受人有权要求出卖人在住宅质量保证书规定的保证期内承担保修责任，但无权因此拒绝办理收楼手续及按时交纳物业管理费，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任”。由于该商品房交付时符合合同约定的交付条件且原告没有提出相关的质量瑕疵问题，亦未提交法定鉴定机构出具的证明存在不能收楼质量问题的报告。因此，被告已在约定期限内履行了交付的义务，被告不存在逾期交付房屋，不应承担违约责任。4.经审查原告提供的证据显示：“2015年8月10日陪同龙湾花园2-904房业主梁杰锋上门验收房屋，发现2-904房（1）主人房报警器未安装；（2）厨房烟感器未安装”。由于被告与原告签订的商品房买卖合同及其补充协议、附件中并未约定要求安装报警器与烟感器，因此原告以此为由拒绝收楼，并要求被告承担违约责任既没有事实依据，也没有法律依据。被告已构成事实交付，不存在逾期交楼的违约责任。二、原告曾以房号确权变更不合心意为由提起诉讼，要求解除买卖合同，被告认为，原告此次起诉系因其不满意原先判决的赔偿款项，原告行为明显属于滥用诉讼。根据（2013）中中法民一终字第911号民事判决书的内容显示，原告就曾因该涉案房屋的房门号码不合其心意，要求法院撤销解除该买卖合同并要求被告赔偿其经济损失。之后原告因不服法院判决被告支付给其的赔偿额度而提起上诉，但二审法院维持原判。现原告又重新起诉要求被告交付房屋并支付逾期交楼违约金。因此，有理由怀疑原告这种前后矛盾的诉讼请求，是因其不满意原先判决的赔偿款项，而再次以非客观事实要求被告给付赔偿。三、综合上述被告认为房屋已基本具备交付条件，并按商品房买卖合同约定履行了交付的义务，不存在逾期交付所承担的违约责任，原告提出要求被告支付人民币296017元的违约金属于无理诉求，既没有事实依据，又没有法律依据，并对被告的声誉造成不利影响。因此，由于原告故意不予办理收楼手续，且故意拖欠支付管理费用，原告的行为已影响被告的正常运作，被告将会采取法律措施要求原告支付所拖欠的管理费用并承担相关法律责任，被告请求法院驳回原告诉讼请求。
被告对其辩解提交的证据有：1.中山市商品房买卖合同；2.《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《工程竣工验收报告》、《中山市建设工程竣工验收备案登记证》；3.《收楼通知书》及快递单；4.《收楼通知书》及快递单；5.（2013）中一法民一初字第1039号民事判决书、（2013）中中法民一终字第911号民事判决书；6.照片；7.物业管理处记录；8.情况说明；9.门禁系统说明。
经审理查明：2011年8月29日，原、被告签订中山市商品房买卖合同，约定：原告向被告购买被告开发的位于石岐区兴利路3号龙湾花园1期6幢1单元901房，购房总价款为2349342元；第八条，被告应当在2012年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房经验收合格。该商品房经验收合格是指经由出卖人、勘察单位、施工单位、设计单位、监理单位出具的《工程竣工验收报告》或相关政府部门出具的《建设工程竣工验收报告》；第九条，出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；第十一条，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.如买受人未付清应付款或违约金等款项，出卖人有权拒绝交楼，并且不承担逾期交楼的责任，且出卖人有权按本合同第七条追究买受人的违约责任；2.出卖人在本合同约定的交付期间内向买受人发出书面楼宇交付使用通知，若买受人未按通知指定时间办理交付手续，则自出卖人指定交付期限届满之日起，视为商品房已实际交付买受人使用，商品房毁损，灭失等风险由买受人承担，与出卖人无关。该商品房自交付日（含实际交付日）开始计算保修期以及物业管理费等相关费用。合同附件三约定：装饰、设备标准，5.门窗，入户门：铝木门（密码、指纹、钥匙电子门锁）；（195㎡及251㎡户型次入户门为钢制防火门）窗户：铝合金门窗（中空玻璃，卫生间、厨房除外）；10.其他户内配电箱元器件：施耐德；安防：户内主卧预留紧急按钮线管（无穿线）；门禁系统：冠林户内彩色可视对讲机；弱电系统：智能卡门禁系统、彩色可视对讲系统；预留线管引至客厅、卧室及书房（无穿线）；备注：发展商保留按实际情况以素质不低于上述建筑材料及设备之物料代替上述各项的权利。同日，原、被告双方签订合同补充协议，约定：第四条，关于宣传资料、公示文件及样板房的说明1.……出卖人展示的样板房仅作为空间布局、装修装饰和家具摆设指引，不作为交楼标准或合同的样品；第七条关于商品房交付1.买受人确认：出卖人拟交付的房地产坐落位置、户型和房屋附属设施、设备与本合同约定相符，且该商品房经合同约定的验收合格时，即具备合格交付条件。买受人应按合同约定办理收楼手续，除此以外，若房屋存在其他质量问题，买受人有权要求出卖人在《住宅质量保证书》规定的保证期内承担保修责任，但无权因此拒绝办理收楼手续及按时交纳物业管理费，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。上述附件三及合同补充协议第四条关于样板房说明的内容均作加黑处理。签订上述合同之日，原告向被告支付首期款705342元，余款1644000元原告通过银行贷款向被告支付。2011年12月15日，中海龙湾花园3、6、10、11栋及地下室车库工程经竣工验收合格，建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位出具《工程竣工验收报告》，认为涉案工程质量评定合格同意交付使用。2012年4月16日，被告就涉案工程领取中山市建设工程竣工验收备案登记证。2012年4月18日，被告向原告邮寄收楼通知书，通知原告于2012年4月26日前往收楼，原告于2012年4月19日签收该收楼通知书。被告于2012年10月31日又向原告邮寄《关于再次敦促业主办理收楼手续的通知》，原告于2012年11月1日签收该通知。2015年8月10日，原告前往被告处收楼，物业公司派人陪同验收，该物业公司工作人员出具情况说明，内容为：2015年8月10日陪同龙湾花园2-804房、2-904房业主袁芳、梁杰峰上门验收房屋，发现2-804房：①主人房报警器未安装，②厨房未安装烟感器，③大门门锁开关不畅；发现2-904房：①主人房报警器未安装，②厨房烟感器未安装，③大门门锁未安装。2015年9月17日，原告以被告至今亦未能将符合合同约定的商品房交付使用并构成违约为由诉至本院，主张前述实体权利。
庭审中，原告主张涉诉房屋存在下列不符合交付条件的情形：1.预留的紧急线管，被告是否有安装无从知道，且被告提供的样板房显示房产内安装有可视报警装置；2.智能卡门禁系统，合同附件三第10点有约定，但被告没有安装；3.厨房烟雾传感器，被告提供的样板房内安装有该装置，且售楼人员明确向原告表示涉诉房产亦会有该烟雾传感器；4.门锁没有安装。被告于庭后提供情况说明，内容为：一、由于2015年8月5日中海物业管理在日常巡查时发现该单元入户门锁开启不顺畅，随即将其拆除并进行维修。2015年8月10日原告验房时，该门锁尚未维修完毕，故导致2幢904房业主前来收楼时门锁暂未安装。二、门禁系统是指安装在房屋内的可视对讲机。智能卡门禁系统是指安装在小区出入口和入户大堂处的门禁系统，涉案商品房在2012年4月时已具备交付标准。原、被告均确认原告在被告第一次通知收楼时有前往收楼，但原告称因为涉案商品房没有安装门锁及烟雾传感器等，故原告当时没有办理收楼手续。原告对被告上述情况说明中关于门禁系统的内容没有异议。
另查明：2012年6月27日，中山市人民政府对涉案房产作出产权权属证明书，证明书记载涉案房产房号为中山市石岐区兴利路3号2幢904房。原告于2013年5月15日以被告在销售涉案房产时对房号存在欺诈为由诉至本院，请求撤销原、被告签订的商品房买卖合同及被告对原告返还全部购房款以及被告赔偿原告经济损失。本院于2013年7月12日作出（2013）中一法民一初字第1039号民事判决，认定被告为了促销，在对涉案小区项目申请预售时将同一层四个单元的房号自行编排为01号、02号、01号、02号，在经过公安机关确权房号的编排为01号、02号、03号、04号后，即在涉案房产房号地址已经确权为904号后，被告仍然使用其自行编排的901号与原告签订商品房买卖合同，被告的行为属于故意欺诈。但被告关于房号的欺诈并非直接导致原告作出购房的意思表示，故原告以房号欺诈为由请求撤销合同，理据不足，本院不予支持。因被告的欺诈行为对原告个体来说也确实产生了一定影响，因此被告应当承担损害赔偿的缔约过失责任。根据本案实际情况，本院酌情确定被告按照原告购房款的1.5%进行赔偿为适当，遂判决被告向原告赔偿35240.13元及驳回原告的其他诉讼请求。梁杰峰不服该民事判决，向广东省中山市中级人民法院提起上诉，广东省中山市中级人民法院于2013年12月19日作出（2013）中中法民一终字第911号终审民事判决，驳回上诉，维持原判。该民事判决已经发生法律效力。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的中山市商品房买卖合同及合同补充协议，均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。原告在上述合同签订后，已依约向被告支付了购房款，则被告亦应将符合合同约定条件的房产交付原告使用。原、被告在合同附件三中对涉诉房产交付时所应达到的装饰、设备标准进行了明确约定，即入户门为铝木门，须安装有密码、指纹、钥匙电子门锁等。原告于2015年8月10日在涉诉小区物业公司工作人员的陪同下对涉诉商品房进行验收，发现涉诉商品房内并没有按照合同附件三的约定安装门锁，该物业公司工作人员于当时亦对此作出书面确认。虽然被告于庭后提交情况说明称其早已安装入户门锁，只是后来在物业公司人员巡查时发现该门锁开门不畅才将其拆除维修。原告对此不予确认，被告亦未能提供充分有效的证据证明其主张，故本院对原告关于被告没有按照合同约定安装门锁的主张予以采纳。至于原告主张被告应安装报警装置及厨房烟雾传感器的问题，经查，合同附件三对此并没有作出约定，且合同补充协议约定“出卖人展示的样板房仅作为空间布局、装修装饰和家具摆设指引，不作为交楼标准或合同的样品”，合同文本上对该内容作了加黑处理，原告主张被告在销售该商品房时曾向其承诺会安装报警装置及厨房烟雾传感器，被告对此不予确认，原告亦未能举证证明，故本院对原告关于在涉诉商品房内安装报警装置及厨房烟雾传感器才符合合同约定交付条件的主张不予采纳。
综合本案事实及证据进行分析，本院认为，虽然涉诉商品房所处的小区工程于2011年12月15日已经五方竣工验收合格，被告亦分别于2012年4月18日、2012年10月31日向原告邮寄收楼通知书，原告亦签收该收楼通知书。但经查，原、被告曾因涉案房产房号问题产生纠纷，原告于2013年5月15日以被告在销售涉案房产时对房号存在欺诈为由诉至本院，请求撤销原、被告签订的商品房买卖合同，该案一审及终审判决虽然没有对原告要求撤销涉诉商品房买卖合同的请求予以支持，但均认定被告在与原告签订商品房买卖合同前已清楚诉争商品房经公安机关确权地址为龙湾花园3号2幢904房的情况下，仍然使用预售申请的房号与原告签订商品房买卖合同，被告的行为有违诚实信用原则，遂判令被告向原告承担一定的赔偿责任。故本院认为，原告在收到上述收楼通知书后，没有办理收楼手续，具有合理的理由。且被告于本案中亦未能提供充分有效的证据证明涉案商品房当时已符合合同约定的交付条件（已安装入户门锁）。故被告主张原告没有在上述期限内办理收楼手续应视为涉诉商品房已事实交付，理据不充分，本院对其该主张不予支持。
至于被告主张只要涉诉商品房经合同约定的验收合格时，即具备合格交付条件，原告无权拒绝办理收楼手续的问题。经查，双方签订的合同明确约定被告应于2012年4月30日前，将具备五方验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告使用。且对合同附件三装饰、设备标准的内容作了加黑处理。而合同补充协议虽然载明“该商品房经合同约定的验收合格时，即具备合格交付条件。买受人应按合同约定办理收楼手续，除此以外，若房屋存在其他质量问题，买受人有权要求出卖人在《住宅质量保证书》规定的保证期内承担保修责任，但无权因此拒绝办理收楼手续及按时交纳物业管理费，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任”内容，但对该条款内容并没有作加黑处理，而综观双方的合同、附件及补充协议，对重要内容均作了加黑处理。本院认为，合同补充协议是由被告方提供，但上述条款却排除了原告的权利，限制了被告的责任，而被告并没有采取合理方式提请原告注意，故该条款无效，对原告没有约束力。本院认为，在合同约定被告应于2012年4月30日前将符合合同约定的涉案商品房交付原告使用的情况下，被告至今也没有按照合同附件三的约定安装入户门锁，而交付钥匙往往是办理交楼手续的重要环节，且被告若不按照合同约定安装入户门锁，亦影响原告对涉案商品房的正常使用。故被告据其上述理由主张原告无权拒绝办理收楼手续，理据不足，本院对其该主张不予采纳。
据前所述，被告至今也未能将符合合同约定的商品房交付原告使用，被告的行为构成违约，原告主张被告承担逾期交楼的违约责任，理据充分，本院应予支持。双方合同约定，出卖人逾期交房的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，原告于本案中主张违约金以购房总价2349342元按照每日万分之二的标准从2013年12月20日开始计算至2015年9月20日为296017元，是对其民事权益的自由处分，并没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有明显过高，故本院对其该主张予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告中山市中海房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内将中山市兴利路3号龙湾花园1期2幢904房安装入户门锁（密码、指纹、钥匙电子门锁）后交付原告梁杰峰使用；
二、被告中山市中海房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告梁杰峰支付逾期交楼违约金296017元；
三、驳回原告梁杰峰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5740元，减半收取2870元（原告已预交），由被告中山市中海房地产开发有限公司负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 刘 宇
二〇一五年十一月十日
书记员 李绮湘
刘佳林
第12页共12页