北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第48044号原告（反诉被告）北京市治平物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区安定路12号院4号楼一层。法定代表人于庆新，董事长。委托代理人张晓玲，女，1989年4月10日出生，汉族，该公司职员。委托代理人李洪坡，男，1962年1月24日出生，汉族，该公司职员。被告（反诉原告）于秀娟，女，1969年10月25日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托代理人黄凯城，北京市嘉昊律师事务所律师。原告（反诉被告）北京市治平物业管理有限责任公司（以下简称治平物业）与被告（反诉原告）于秀娟（以下简称于秀娟）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员胡东方独任审判，公开开庭进行了审理。治平物业的委托代理人张晓玲、李洪坡，于秀娟及其委托代理人黄凯城到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。治平物业诉称：于秀娟系北京市朝阳区安定路12号院1号楼206号房屋（以下称涉案房屋）的所有权人，该小区即国典华园。在该小区建成至今，一直是由治平物业为该小区提供物业服务，但于秀娟自2007年10月18日至2015年10月17日共计欠交物业费37605.6元，利息11456.56元。故此起诉请求：1、判令于秀娟支付欠治平物业的物业费37605.6元。2、判令于秀娟支付物业管理费的利息11456.56元。于秀娟辩称并反诉称：治平物业主张的欠付物业费本金的期间和金额无误，涉案房屋建筑面积156.69平方米。1、业主也物业公司之间签订了4份合同，具体内容不同，应该分别审理。2、治平物业起诉作为原告，主体不适格。3、物业公司起诉的物业费部分已经超过了诉讼时效。4、业主并非是无故拖延物业费，而是因为暖气漏水，物业砸开地面给于秀娟造成损失，且汽车在小区内被树砸坏。5、物业公司服务不到位。根据《国典华园前期物业管理服务协议》的约定，于秀娟作为涉案房屋的业主，有权要求物业公司公布2005年10月18日至2011年12月31日的国典华园小区物业共有部分物业费管理费收支情况。同时根据小区业委会与治平物业签订的《国典华园小区物业服务合同》，治平物业应当在每年第一季度公示上一年度的物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。现提起反诉请求：1、请求判令治平物业向于秀娟公布及提供查阅2005年10月18日至2011年12月31日的国典华园小区物业共有部分物业费管理费收支情况。2、要求治平物业向于秀娟公开2012-2014年度物业服务收支情况，2015年物业服务项目收支预算。治平物业针对于秀娟的反诉辩称：2011年12月31日之前我公司都是在小区公告栏粘贴公告，2012年-2014年的物业服务收支情况在每年12月份在建委网站上均有公示，除了网上备案之外每年在小区公告栏都有粘贴。2015年的收支预算是我们向业委会公布的，有相关的公示。经审理查明：2005年8月3日甲方北京国电房地产开发有限公司与乙方治平物业签订《国典华园二期前期物业服务合同》，2005年10月18日，甲方治平物业与乙方于秀娟签订《国典华园前期物业管理服务协议》，该两份合同均约定由治平物业为国典华园小区提供物业服务，物业费标准为2.5元/月/平方米，如不按时交纳，从逾期之日起按每天千分之三加收违约金。治平物业应每年向业主公布一次物业管理收支账目。2011年、2012年、2014年，国典华园小区业主委员会与治平物业分别签订了三份《国典华园小区物业服务合同》，约定继续由治平物业为国典华园小区提供物业服务。物业费标准仍为2.5元/月/平方米，治平物业应该于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。治平物业称，根据物业服务合同约定我公司有权收取物业费，主体适格，我公司每年都对欠费的业主通过电话和贴催费通知的方式进行催缴，2014年我公司给于秀娟邮寄了催收函，于秀娟称物业服务不到位的情况与物业公司无关，都不是物业公司服务问题导致的。上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。治平物业与于秀娟签订的《国典华园前期物业管理服务协议》及国典华园小区业主委员会与原告签订的《国典华园小区物业服务合同》均是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。治平物业与于秀娟及国典华园小区业委会之间虽然签订了四份合同，但该四份合同均是对双方物业服务合同权利义务的约定，应属同一法律关系，于秀娟称应该分别审理的抗辩意见没有事实和法律依据。根据国典华园小区业主委员会与治平物业签订的《国典华园小区物业服务合同》的约定，治平物业负责收取全体业主的物业费，于秀娟辩称治平物业起诉主体不适格没有事实和法律依据。于秀娟辩称因为暖气漏水，物业公司砸坏地板给其造成损失且其汽车在小区内被树砸坏，因此才不交物业费，该项损失不属于物业服务合同的内容，于秀娟以此为由不交物业费没有合同约定及法律规定，本院不予支持。对于于秀娟辩称的物业服务不到位，根据原被告双方的陈述及双方提交的证据，本院难以认定物业服务存在明显瑕疵，对被告的抗辩意见本院不予支持。治平物业已依约提供物业服务，于秀娟应按时交纳物业服务费。于秀娟辩称治平物业的起诉已经超过了诉讼时效，根据原告提交的缴费通知、催收函及陈述可以认定治平物业持续向于秀娟主张权利，并无明显怠于行使权利的情形，故本案中治平物业的起诉并未超过诉讼时效。于秀娟未交纳物业费的行为违反了合同约定，治平物业要求于秀娟支付物业费的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持，因于秀娟不交物业费事出有因，故治平物业主张的违约金本院不再予以支持。根据《国典华园前期物业管理服务协议》及《国典华园二期前期物业服务合同》的约定，于秀娟作为小区的业主享有要求治平物业公司向其公布、查阅涉案小区物业共有部分物业管理费用收支情况材料的权利。于秀娟于2005年10月18日入住国典华园小区，治平物业公司主张其已将2011年12月31日物业服务费用收支情况相关材料公示，但对此未能举证，本院不予采信。根据国典华园小区业委会与治平物业签订的《国典华园小区物业服务合同》的约定，治平物业应该于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，治平物业辩称其已经在北京市建委网站上公示了2012年-2014年的物业服务收支情况，并向业委会公示了2015年的收支预算，但对此未能举证证明，本院不予采信。于秀娟的反诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。此外，本院尚需指出，与一般的民事合同不同，物业服务合同具有一定的公共性和持续性，良好的小区环境需要物业公司和全体业主的共同努力。作为物业服务企业来讲，业主的不交费行为势必会影响物业企业的服务热情及物业服务资金的筹集和使用，进而影响小区整体环境和全体业主的利益。作为每个业主来讲，物业企业的服务质量与服务态度也与业主的生活质量和交费积极性密切相关。因此，作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理服务义务，不断提高物业服务水平和质量。同时作为接受物业服务的业主，应当积极协助物业公司进行物业管理，并通过每个业主的自身行动，与物业公司共同努力，建设和谐的小区环境。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第八十二条、《最高人民法院》第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）于秀娟于本判决生效之日起五日内向原告北京市治平物业管理有限责任公司支付物业费三万七千六百零五元六角。二、原告（反诉被告）北京市治平物业管理有限责任公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）于秀娟公布及提供查阅国典华园小区物业共有部分2005年10月18日至2011年12月31日期间的物业管理费用收支情况。三、原告（反诉被告）北京市治平物业管理有限责任公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）于秀娟公布及提供查阅国典华园小区2012-2014年度物业服务收支情况及2015年物业服务项目收支预算。四、驳回原告（反诉被告）北京市治平物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。于秀娟如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费513元，由被告（反诉原告）于秀娟负担（治平物业已交纳，于秀娟于本判决生效后三日内支付给治平物业），反诉案件受理费35元，由原告（反诉被告）治平物业负担（于秀娟已交纳，治平物业于本判决生效后三日内支付给于秀娟）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员  胡东方二〇一五年十一月十八日书 记 员  禹 雷