山东省胶州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）胶民初字第674号
原告仪桂萍，女，汉族，住胶州市。
委托代理人蒋广东，山东琴岛律师事务所律师。
委托代理人曹敏，山东琴岛律师事务所律师。
被告青岛丰裕置业有限公司，住所地胶州市。
法定代表人唐力学，总经理。
委托代理人段小丽，山东齐海律师事务所律师。
原告仪桂萍与被告青岛丰裕置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告仪桂萍的委托代理人蒋广东、被告青岛丰裕置业有限公司的委托代理人段小丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方于2012年8月19日签订了青岛市商品房预售合同，约定原告购买被告开发的位于胶州市杭州路588号丰裕状元阁小区5号楼1单元502户的房屋，房屋交付后，房屋楼板多处明显裂缝，严重影响了房屋结构安全以及原告的正常居住使用，原告和其他受损业主与被告协商，共同委托青岛理工大学工程质量检测鉴定中心对房屋质量问题进行鉴定，并出具了鉴定报告和维修方案，确定属于被告的房屋质量问题，且维修方案明确载明相关维修材料的使用寿命仅为30年，大大降低了涉案房屋的价值。虽经原告多次催促，被告始终拒绝按维修方案修复，故诉至法院，请求判令被告按照胶州市丰裕状元阁5#楼现浇钢筋混凝土楼板裂缝处理工程施工方案对房屋出现的质量问题进行维修并对破坏装修及设施设备恢复原样、赔偿因房屋质量问题造成的房屋价值贬损（暂定200000元）、赔偿原告因房屋质量问题导致不能使用产生的空置损失12800元、支付逾期交房违约金3000元、被告承担诉讼费、保全费、鉴定费。
被告辩称，一、涉案房屋的裂缝问题与房屋质量无关，裂缝并非由于房屋结构承载能力问题所致，涉案房屋并不存在影响安全使用的质量问题。（一）涉案房屋所在的状元阁小区5号楼于2013年6月25日已经通过工程竣工验收，并且状元阁小区于2013年8月12日通过整个小区的项目竣工综合验收。根据验收备案表中多家验收单位的验收意见记录显示，该工程项目质量验收合格，故涉案房屋不存在房屋质量问题。（二）根据双方共同协商确定的鉴定部门（青岛理工大学工程质量检测鉴定中心）所出具的编号为：JD20140602的丰裕状元阁5#楼现浇钢筋混凝土楼板裂缝对结构安全影响的鉴定报告显示，这种裂缝属于混凝土早期塑性收缩及后期干燥收缩裂缝，不影响构件承载力，不影响楼板安全。因此，涉案房屋并不存在房屋质量问题。二、涉案房屋的裂缝并不影响房屋的正常使用，并且答辩人接到被答辩人所反应的问题后，对此事积极响应，积极协商被答辩人进行维修，但因被答辩人及楼上业主不同意协助维修等原因致使房屋至今无法维修。从发现裂缝后，我公司就积极应对，协商被答辩人进行维修，我公司从来没有拒绝维修，但由于楼上业主（如进行双面维修则必须进入楼上业主家中并撬开楼上业主已经铺设的地板进行）拒绝协助维修，而被答辩人拒绝进行单面维修，并提出不合理高额赔偿要求等原因致使房屋至今无法维修。三、被答辩人要求支付房屋贬值损失的诉请没有事实及法律依据。根据鉴定报告，涉案房屋的裂缝并不影响房屋的使用及安全，并能够予以修复，不存在房屋价值贬损的问题。青岛理工大学科技发展总公司关于胶州市丰裕状元阁5#楼现浇钢筋混凝土楼板裂缝处理工程“施工方案”不能作为涉案房屋贬值损失的依据。施工方案不是鉴定结论，而是施工单位应甲方（或业主）的要求所提供的具体的施工的工序。即施工方案根据鉴定结论制定。如果甲方（或业主）对方案不满意可以要求施工单位另行出具其他施工方案或者可以另行选择其他施工单位出具其他的施工方案进行施工（施工方案并非一种）。本案中，青岛理工大学科技发展公司受委托出具了两个施工方案，答辩人认为该公司出具的施工方案不是鉴定报告并且该方案与鉴定报告结论不符，理由如下：（一）本案中鉴定报告是由答辩人及被答辩人双方共同协商同意委托的青岛理工大学工程质量检测鉴定中心所出具的，而施工方案是由青岛理工大学科技发展总公司做出的，从主体来看，本案的两份施工方案本身就不是鉴定单位出具的，“施工方案”出具的主体不具有鉴定资格。施工方案的本身就不是“鉴定结论”。（二）该方案不符合鉴定结论的要求。根据鉴定结论，裂缝属于混凝土早期塑性收缩及后期干燥收缩裂缝，不影响安全使用，因此，构件不需要加固，仅需要修补。而该施工方案不是修补方案而是加固方案。（三）该方案对使用的有关材料的质量性能的解释没有事实和科学依据。施工方案“说明”中表述：材料厂家按胶体的抗老化试验曲线分析提供说明胶体抗老化时间保证30年。上述表述是没有任何科学依据的错误说明。因此，本案中被答辩人错误的将施工方案作为鉴定意见，并且以此为依据主张房屋贬值损失没有事实及法律依据。四、涉案房屋的裂缝问题并不影响房屋的使用，因此，被答辩人要求支付房屋空置费用没有事实依据。另外，即使进行维修时房屋无法使用，被答辩人也仅仅是对房屋维修无法使用期间的同等地段的房屋租赁费用具有请求权。五、按照商品房交易的惯例，房屋应在买方付清全部房款后交付。本案中由于仪桂萍的银行按揭贷款款项未能在合同约定的交房期限内支付到位，因此导致答辩人没有在约定交房日期交房。并且答辩人认为，即便存在逾期交房，也仅应当从银行按揭贷款支付到答辩人账户后（2012年11月2日）开始计算逾期交房违约金。综上所述，被答辩人的诉讼请求不能成立，请法院依法驳回其诉请。
原告提交的证据和被告的质证意见：
提交《青岛市商品房预售合同》，证明原告购买被告位于胶州市杭州路588号丰裕状元阁小区1号楼1单元502户的房屋。
提交不动产统一发票，证明原告支付了全部购房款。
提交商品住宅质量保证书，证明在正常使用条件下的最低保修期限。
提交房屋照片，证明楼板有多处裂缝，主体存在严重问题
提交青岛理工大学工程质量检测鉴定中心就丰裕状元阁5#楼现浇钢筋混凝土楼板裂缝对结构安全影响的鉴定和施工方案，证明房屋的质理问题及修复方案。
提交状元阁小区部分住房楼板裂缝维修情况的报告，证明被告已确定了维修单位是青岛理工大学科技发展总公司，同意支付维修期间的直接费用、间接费用。
提交维修协议，证明被告与另一业主李萍、邹清旭已就房屋楼板裂缝问题达成了维修协议，且按青岛理工大学科技发展总公司的维修方案进维修完毕，无须再鉴定。
提交协商记录，证明原、被告就房屋质量问题进行了协商，双方选择青岛理工大学工程质量检测鉴定中心鉴定。
提交质量监督站的情况说明，证明证明楼板纠纷的前因后果。
提交会商纪要，证明青岛理工大学工程质量检测鉴定中心的检测报告同样适用原告的房屋。
被告质证对《青岛市商品房预售合同》、不动产统一发票、商品住宅质量保证书没有异议，对房屋照片真实性不确定，对青岛理工大学工程质量检测鉴定中心的检测报告没有异议，鉴定结论为不影响楼板的安全问题，裂缝应予修复，施工方案真实性有异议，同时施工方案不是鉴定结论，原告以施工方案作为鉴定结论索赔没有法律依据，对协商记录真实性没有异议，对状元阁小区部分住房楼板裂缝维修情况的报告为复印件无法核实，且即便是被告之前同意以该方案维修，也仅是协商过程中对于同意维修住户的方案，并不影响被告在诉讼中不同意使用该方案，对维修协议与本案无关，对质量监督站的情况说明为复印件无法核实，对会商纪要为复印件无法核实。
被告提交的证据和原告的质证意见:
提交工程竣工验收备案证、备案表，证明工程已经竣工验收，工程质量符合设计及国家质量验收标准，验收合格。
提交青岛理工大学工程质量检测鉴定中心的鉴定报告，证明裂缝属混凝土早期塑性收缩及后期干燥收缩裂缝，不影响楼板的安全，仅需修补，不存在房屋贬损问题。
提交青岛理工大学科技发展总公司的施工方案和说明，证明该方案不是鉴定报告，青岛理工大学科技发展总公司也不是双方选定的机构，不具备鉴定资质，该方案也不符合鉴定要求，施工方案仅供客户选择使用，如不满意可另行委托施工单位出具方案。
提交施工方案，证明该方案能满足修复效果。
提交鉴定报告中建议措施的几点意见，证明原告主张的维修依据和青岛理工大学发展总公司的施工方案是依青岛理工大学工程质量检测鉴定中心的出具的附件处理措施制定。
提交商品房预售合同、入住通知单、中国银行特种转账传票、青岛市房地产业预收款专用收据，证明虽合同约定房屋应于2012年9月30日交付，但由于原告的银行按揭贷款未能及时到账，造成被告未能按期交房。原告房款的银行按揭贷款部分于2012年10月12日才支付到被告账户，因此即便存在逾期交房也仅应当从原告付清全部房款后的2012年10月12日开始计算违约金。
提交房屋裂缝维修登记表，证明该登记表是被告根据业主反映对于房屋存在问题的登记，根据该登记表显示，原告的涉案房屋是2014年4月提出存在裂缝问题。
提交房屋裂缝回访记录，证明该记录是接到报修申请后，被告对业主维修意见的回访情况的记录，原告不同意维修。
提交建筑工程施工承揽合同，证明2014年4月原告报修后，被告立即委托专业施工公司进行维修，但因原告不同意维修，导致最终没有维修，由于原告的原因导致房屋裂缝不能维修，其主张房屋空置费用的主张依法不能成立。
提交协议书，证明被告已委托施工单位进行维修，但因为原告不同意维修，导致最终没有维修，为此被告支付施工单位工程款工程款40000元，给被告造成了损失。
提交协议书，证明该协议书是被告与小区内其他业主就房屋裂缝维修期间的房屋空置费所达成的协议，被告承担了两个月的房屋空置费，证明被告仅应当承担房屋裂缝维修期间的合理的空置费用，对于本案原告主张的不合理的空置费，不应支持。
原告质证对工程竣工验收备案证、备案表真实性没有异议，对证明事项有异议，对青岛理工大学工程质量检测鉴定中心的鉴定报告真实性没有异议，对证明事项有异议，对青岛理工大学科技发展总公司的施工方案和说明真实性没有异议，对证明事项有异议，对施工方案与本案没有关联性，对鉴定报告中建议措施的几点意见与本案没有关联性，对商品房预售合同、入住通知单、中国银行特种转账传票、青岛市房地产业预收款专用收据真实性没有异议，但被告于2012年11月1日才向原告交付房屋，存在一个月的延期，应承担违约责任，对房屋裂缝维修登记表的真实性不认可，事实上原告在房屋交付时，就向被告提出房屋存在大量的质量问题，已经影响到原告对房屋的使用，也已经要求被告对涉案房屋存在质量问题时行修复，对房屋裂缝回访记录真实性不认可，没有原告的签字确认，从被告提交的房屋裂缝回访记录可以看出被告建设的涉案房屋所在五号楼存在大量的质量问题，仅在回访记录中载明的就有十一户，对建筑工程施工承揽合同、协议书与本案无关，不予质证。
经审理查明，2012年8月19日，原、被告签订了青岛市商品房预售合同，原告购买被告位于胶州市杭州路588号丰裕状元阁小区5号楼1单元502户的房屋，合同第二十二条约定“甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方免费修复外，还须按照修复费的0总倍给予补偿。”、第二十三条约定“自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方依照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》的规定在本合同附件五中约定。”。
2013年6月20日，被告作出书面商品住宅质量保证书。
2014年6月13日，被告向胶州市质监站请求主持技术鉴定检测事宜。
2014年6月24日，原、被告达成会商经要，内容“关于状元阁楼板裂缝检测鉴定事宜，经相关业主、开发商及施工方协商达成一致：1、业主提议有破坏性检测不在业户内做，而选择未售出房源（5#2602），其检测项目主要为楼板百度和钢筋间距、保护层作为业主所投诉的有裂缝的相关依据；2、业主同意选择有代表性的住户室内做检测鉴定，定于在5#2201户内抽取一间、5#3202户内抽取一间、53302户内抽取一间，除上述第一条检测数据外的其它所有检测数据均按照此条的检测部位分项数据作为业主所投诉的有裂缝楼板的相关依据；3、选择青岛理工大学工程质量检测鉴定中心进行检查鉴定并出具维修方案；4、…”。
2014年7月4日，青岛理工大学工程质量检测鉴定中心就丰裕状元阁5#楼现浇钢筋混凝土楼板裂缝对结构安全影响作出鉴定结论及建议：1、除抽测5#2602户顶板板顶钢筋保护层厚度偏大外，所测裂缝板混凝土强度、板底钢筋间距、板底钢筋保护层厚度等满足设计施工图纸要求。2、裂缝板裂缝纵横及斜向均有出现，楼板裂缝较多且规则，裂缝测深人仪检测结果显示部分较为明显裂缝已贯通板厚，目前板底混凝土表面较大裂缝宽度约为0.5mm。3、板裂缝应属混凝土早期塑性收缩及后期干燥收缩裂缝，目前裂缝尚不影响楼板的安全，但影响楼板耐久性、防渗漏性及观感等，应予以修补。并附有附件：建议处理措施。
青岛理工大学科技发展总公司根据青岛理工大学工程质量检测鉴定中心作出鉴定的建议处理措施作出了丰裕状元阁5#楼现浇钢筋混凝土楼板裂缝处理工程施工方案。
2015年4月22日，胶州市建筑工程质量监督站关于状元阁5#楼现浇混凝土裂缝有关问题的情况进行了说明。
查明，张学智与青岛丰裕置业有限公司商品房预售合同纠纷一案（2015胶民初字第675号）中，张学智对与本案房屋为同一小区、同一开发商即被告的位于胶州市杭州路588号丰裕状元阁小区5号楼2单元201户房屋的裂缝质量问题的维修方案（包括维修措施、是否需双面维修、维修所需材料等）、修复所需费用申请鉴定，经本院依法委托，2015年8月10日，山东国泰建筑工程设计咨询有限公司作出鉴定意见（2015鉴字第008号）：…六、鉴定分析意见由青岛理工大学工程质量检测鉴定中心出具的《丰裕状元阁5#楼现浇钢筋混凝土楼板裂缝对结构安全性影响鉴定报告》（JD20140602）第五条鉴定结论与建议可得，所测裂缝楼板混凝土强度、板底钢筋间距及板底钢筋保护层等满足设计施工图纸要求；涉案房楼板裂缝属混凝土早期塑性收缩及后期干燥收缩裂缝，目前裂缝尚不影响楼板的安全，但影响楼板耐久性、防渗漏性及观感等。此外，通过现场对涉案房屋楼板裂缝的数量、长度、宽度、深度及形态的抽检结果，进行综合分析可得：张学智涉案房屋楼板裂缝宽度均大于0.2mm，且楼板混凝土强度、钢筋布置及钢筋保护层等满足设计施工图要求，楼板裂缝尚不影响楼板安全。故对张学智涉案房屋的阳台、起居室、餐厅、书店、主卧、次卧等房间的楼板裂缝采用板底压力注浆的方法修复后，再沿缝粘贴一层400mm宽碳纤维布的方进行处理。七、裂缝修复技术要求1、表面处理：用小锺、钢丝刷及砂布将裂缝范围450mm宽的混凝土表面碎屑、浮渣、铁锈及油污等清除干净，粘贴灌浆嘴子的地方采用棉丝蘸丙酮或甲苯擦洗。待封闭的表面必须干燥及无油渍。2、压力注浆灌缝材料采用环氧树脂浆液，压力注浆嘴的距离为400mm,缝端及裂缝交叉处必须布置嘴子。3、试气：压子注浆前必须进行试气，试气的目的是为吹净残留在缝隙内的尘土，检查裂缝贯通程度以便灌浆时掌握进浆情况。4、灌浆：注浆过程中宜采用接力方式逐渐施注，注浆压力视裂缝宽度而定，0.4mm以上裂缝，施灌压力一般为0.150.2MPa，压力应先小后大，进浆宜缓慢，以免急促进浆造成裂缝中浆料短路而影响灌浆质量。5、灌浆施工的环境温度宜在10℃以上，宜将配制成成品的浆液先灌较细裂缝，黏度增大后的浆液灌较宽裂缝。6、注浆工作完成后24h后，才可把注浆嘴拿下，然后进行粘贴碳纤维布的工作。7、粘贴碳纤维布的纤维方向应垂直于裂缝方向。8、未尽相关事宜按照国家现行规范规定执行。八、修复费用参考维修费用如下：该工程张学智涉案房阳台、起居室、餐厅、书房、主卧、次卧等房间的楼板裂缝采用板底压力注浆+粘贴碳纤维布方法进行修复的总费用为7333.36元。
本案中原告明确表示对本案涉及房屋修复方案和费用不申请鉴定，同意按青岛理工大学的鉴定意见进行维修，不同意按张学智与青岛丰裕置业有限公司商品房预售合同纠纷一案（2015胶民初字第675号）的鉴定意见维修。
原告起诉请求：1、请求判令被告按照丰裕状元阁5#楼现浇钢筋混凝土楼板裂缝处理工程施工方案对涉及房屋出现的质量问题进行维修；2、请求被告赔偿原告因房屋质量问题造成的房屋价值贬损；3、请求判令被告赔偿原告因房屋质量问题导致原告无法使用房屋产生的空置损失暂定12800元；4、支付逾期交房违约金3000元；5、诉讼费、保全费、鉴定费由被告承担。庭审中原告明确因现在房屋没有进行维修，诉讼请求的第二项原告保留诉权，待房屋维修结束后再确定是否主张房屋贬值损失；明确诉讼请求第三项中空置损失按每月2000元确定，空置时间从房屋交付（2012年12月31日）到修复完毕；明确主张逾期交房的违约金3000元、放弃其它逾期交房违约金。被告同意维修，同意按每月2000元确定空置损失，但空置时间应按房屋修复时间即两个月来确定，同意支付原告逾期交房的违约金3000元。
本院确认的上述事实，有原、被告提交的以上证据和当庭陈述在案佐证，经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。
依原、被告就房屋质量问题进行协商的协议、记录和青岛理工大学工程质量检测鉴定中心的鉴定报告，表明本案涉案房屋存在质量问题，根据《青岛市商品房预售合同》第二十二条、第二十三条约定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”的规定，被告对交付原告房屋存在的质量问题承担修复责任。
本案涉及的房屋与张学智与青岛丰裕置业有限公司商品房预售合同纠纷一案（2015胶民初字第675号）中房屋为同一小区、同一开发商开发的房屋，而本案涉及房屋质量问题的修复，原、被告双方在本案起诉前经多次协商，并申请了鉴定，但仍未就如何修复达成一致，在原告起诉后，本院也组织双方进行了多次协商，但也未能促使双方达成和解。鉴于双方对存在质量问题的房屋修复存在重大分歧，本院向原告释明房屋质量问题、修复方案须进行鉴定，但原告明确表示不申请鉴定，因此为减轻当事人的诉讼负担，本院确定本案存在质量问题的房屋参照张学智与青岛丰裕置业有限公司商品房预售合同纠纷一案（2015胶民初字第675号）中的房屋裂缝修复技术要求确定的标准（2015鉴字第008号）进行修复；如被告在合理的期限内拒绝修复，则由被告承担修复费用7333.36元。
对于原告主张的房屋空置损失，本院认为原、被告双方就所交付房屋存在的质量问题，应当积极沟通、协商解决，避免扩大损失，原、被告虽多次协商沟通，但因双方存在分歧最终未达成和解，因此适当确定被告支付原告3个月的房屋空置损失（每月2000元）6000元。
原告自愿另行主张房屋价值贬损，系原告对其权利的处分，符合法律规定，予以准许。
原、被告就逾期交房的违约金达成一致，不违反法律规定，予以准许，被告支付原告逾期交房违约金3000元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决于下：
一、被告青岛丰裕置业有限公司于本判决生效之日起三个月内对原告仪桂萍所有的位于胶州市杭州路588号丰裕状元阁小区5号楼1单元502户的房屋按山东国泰建筑工程设计咨询有限公司作出鉴定意见（2015鉴字第008号）中裂缝修复技术要求确定的标准进行修复；如被告在三个月内拒绝修复，则由被告承担修复费用7333.36元，于三个月修复期满后的十日内付清。
二、被告青岛丰裕置业有限公司支付原告仪桂萍房屋空置损失6000元，于本判决生效之日起十日内付清。
三、被告青岛丰裕置业有限公司支付原告仪桂萍逾期交房违约金3000元，于本判决生效之日起十日内付清。
四、驳回原告仪桂萍的其他诉讼请求。
案件受理费5287元，诉讼保全费1870元，合计7157元，由被告青岛丰裕置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费用，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 泮晓朋
审 判 员 匡建玲
人民陪审员 刘振堂
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 王文杰