天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0116民初2823号原告：天津松江股份有限公司，住所地天津华苑产业区海泰发展六道6号海泰绿色产业基地A座4-061室。法定代表人：曹立明，董事长。委托诉讼代理人：贾莹，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：陶欣蔚，天津天元律师事务所律师。被告：天津市登雅工贸有限公司，住所地天津市东丽区华明镇贯庄村。法定代表人：吴国秋，经理。委托诉讼代理人:么宝亮，男，该公司工作人员。原告天津松江股份有限公司与被告天津市登雅工贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陶欣蔚、贾莹和被告的委托诉讼代理人么宝亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津松江股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的《华盈大厦写字楼租赁合同》于2016年4月9日解除；2.判令被告将承租的房屋按照合同约定返还原告；3.判令被告支付原告自2014年10月25日至2016年4月9日的租金223173元，并支付自租赁合同解除日至将房屋返还原告期间的房屋占有使用费(暂计算至2016年10月31日的房屋使用费为87057.86元，被告已经支付的租赁押金12741元不予返还)，以上共计322971.86元;4.判令被告自行承担2014年4月1日至2016年9月30日的物业费72780元、2014年度和2015年度的采暖费共19554元、空调费和电费等各项费用。5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年7月25日,原告与被告签订了《华盈大厦写字楼租赁合同》，约定被告承租原告的位于本市空港经济区中心大道华盈大厦934、935、936房屋，租期自2011年7月25日起至2016年10月24日止。租赁期间被告长期拖欠房屋租金，原告先后于2015年11月20日和2016年4月8日两次向被告发出解除租赁合同通知书，被告于2016年4月9日签收。根据《华盈大厦写字楼租赁合同》及我国合同法的相关规定，原告已经完全履行解除合同程序，应当发生解除合同的法律效力，但被告拒不履行返还租赁房产。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告天津市登雅工贸有限公司辩称,同意给付原告2014年10月25日至2015年8月12日期间的房屋租赁费，不同意给付2015年8月12日之后的房屋租赁费和占用使用费，因为被告已经在2015年8月12日给原告发送了终止租房告知书，通知原告不再租赁房屋，并告知原告可以自行将涉诉房屋再行出租。双方的租赁合同已于2015年8月12日解除。之后被告也多次打电话告知原告终止合同，原告也曾另行出租涉诉房屋，但没能租出去。涉诉房屋已经返还原告，不存在再次返还房屋的问题。不同意支付被告物业费，因为在租赁期间楼内电梯多次停运并困住人，电费、水费和电话费都是被告自己支付的，不欠付原告该部分费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无争议的天津市房屋产权证、《华盈大厦写字楼租赁合同》、终止租房告知书、租赁押金收据等证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：（一）原告天津松江股份有限公司提供的证据1.律师函及快递单（2015年10月13日），证明原告曾向被告催缴过2014年10月25日至2015年10月25日的租金。2.华盈大厦写字楼租赁合同解除通知书及快递单一份，证明因被告长期拖欠租金，原告按照合同约定于2015年11月20日发函通知被告解除租赁合同。3.华盈大厦写字楼租赁合同解除通知书及寄送快递单一份，证明原告于2016年4月8日再次通知被告解除合同，被告于2016年4月9日签收，双方签订的租赁合同应当自解除书送达被告之日起解除。4.物业公司出具的欠费明细和采暖费明细，证明自2014年4月1日至2016年9月30日被告应当交付的物业费为72780元、2014年和2015年的供暖费19554元、证明被告至今未返还电卡三张、房屋钥匙24把、报箱钥匙6把。5.确认书三份，证明被告认可物业费的收费标准是每月每平方米6元。6.天津市前期物业管理服务合同（复印件），证明华盈大厦的物业收费标准。7.采暖供需合同书两份，证明涉案房屋的采暖费标准是每月每平方米9.35元。8.票据一组（共22张），证明物业费收费标准和采暖费收费标准。（二）被告提供的证据1.天津市地方税务局通用机打发票20张，证明被告缴纳房屋租金和物业费的情况。2.天津市企业单位专用收据一份，证明被告向原告缴纳空桶押金200元。被告认可原告提供的证据1-3的真实性，但不认可其证明目的;不认可原告证据4-5的证明目的;认为原告的证据6-8与本案无关。原告不认可被告证据1的证明目的，认为该组证据不能证明被告已缴纳原告主张的租金和物业费；原告认为被告的证据2系物业公司开具，与本案不具有直接关联性。对原告提供的证据，本院确认证据1-3的真实性，对其证明目的，本院不予采信。因证据4和证据6的形式有瑕疵，本院不予采纳。结合《华盈大厦写字楼租赁合同》约定的物业费标准，对证据5予以采纳。证据7的合同主体非本案当事人，与本案不具有直接关联性，本院不予采纳。证据8与被告的证据1相互印证，本院予以采纳。对被告证据1的真实性，本院予以确认；被告的证据2开具主体非本案当事人，与本案不具有关联性，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《华盈大厦写字楼租赁合同》，约定甲方合法拥有坐落于华盈大厦934、935、936号房产，总建筑面积为404.45平方米（含公摊面积）。乙方承租该房产作为办公用房，租期63个月，自2011年7月25日至2016年10月24日。自2011年7月25日起至2011年10月24日，甲方在此期间免收租金，但乙方须按本合同规定向甲方或物业管理公司全额缴纳管理费和其他费用。乙方租赁房屋须同时支付租金以外的其他费用：电费、管理费、采暖费、电话费、车位费。乙方同意按照先交租金的方式支付租金，按每天人民币1.05元/建筑平方米的价格，向甲方承租该房产。该房产每月租金为人民币12741元。租金按每三个月为一个周期支付，乙方于2011年7月25日交付自2011年10月25日至2012年1月25日三个月的租金，共38223元。乙方同意在2011年7月25日支付12741元人民币，作为租赁押金；在本租约履行期间，若因乙方违反租约的规定未依约交纳租金和其它费用，则甲方有权从租赁押金中直接扣除予以补偿，并书面通知乙方。租赁单元的物业管理费为每月人民币6元/每平方米（建筑面积），即每月整体物业管理费为人民币2427元。乙方应在物业管理机构发出付款通知书的3个工作日内按物业管理机构的收费标准和付费方法按时将每月的电费、采暖费、空调费、电话费及其他因乙方占有并使用租赁单元或其他共用部分面积而发生的费用。租赁期满，乙方需将自己的所有财产与自置的设备、物品搬出该房产，且将清洁整齐、状态完好的该房产交还甲方。若本合约期满或提前终止与解除后十日内，乙方仍未将其全部或部分私有财产和自置设备搬出该房产，则作乙方放弃权利处理，届时甲方（或甲方授权的代理人）有权委派人员将乙方的上述财产与物品予以处理，并无需给予乙方任何赔偿。本租约所定租期开始后，若甲方单方终止本合约，则甲方需向乙方双倍返还其根据第三条第1款的规定收取的租赁押金；乙方单方终止本租约，乙方已付的租赁押金不予退还。若乙方未能依约按期向甲方支付租金或租赁押金，则甲方或甲方授权的代理人书面通知乙方立即予以缴付。乙方逾期10日内未能缴付租金或租赁押金，乙方须按迟延天数按每日1%的标准向甲方支付违约金；如乙方逾期20天仍未能缴付，则甲方有权解除本租约（租约解除之日为甲方或甲方授权的代理人解除本租约的书面通知送到乙方之日），并视作乙方单方终止本组约，乙方已付的租赁押金，甲方将不予退还。合同签订当日，被告支付原告租赁押金12741元。被告已向原告缴清2014年10月25日之前的租金，并向涉诉房产的物业公司即案外人天津市巨安物业发展有限公司交清了2014年3月31日之前的租金。2015年8月12日，被告向原告发送了《终止租房告知书》，内容为：“我天津市登雅工贸有限公司租用松江地产华盈大厦934、935、936室，由于市场经济不景气，造成我公司巨大损失，故而提出终止租房。租房日期截止到2015年8月12日，贵公司可以自行转租。”庭审中原告认可已收到该《终止租房告知书》。2015年10月13日，原告给被告发送《律师函》，向被告催缴2014年10月25日至2015年10月25日的租金共计152892元。2015年10月15日，被告的收发室签收该律师函。2015年11月20日，原告按租赁合同约定的联络地址给被告邮寄《解除通知书》，本次邮寄未妥投。2016年4月8日，原告再次向被告发送《解除通知书》，被告于2016年4月9日收到该通知书。本院认为，原、被告双方签订的《天津市房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。双方的争议焦点：1.《天津市房屋租赁合同》何时解除；2.涉诉房屋是否已经返还原告；3.租赁押金是否应当抵扣租金。4。原告主张的物业费、采暖费、水费有无事实和法律依据。关于争议焦点一，双方当事人可以因符合约定条件或法定情形而解除合同。本案中合同仅约定了原告解除合同的条件，未约定被告解除合同的条件。被告解除合同应当适用法定解除，现被告因公司损失巨大而向原告主张终止租房，其向原告发送的《终止租房告知书》仅为解除合同的单方意思表示，不符合合同约定，亦不符合法定解除条件，且被告未举证证明其已按合同约定向原告返还涉诉房屋，故其发送的《终止租房告知书》不能发生解除合同的效力。原告因被告拖欠租金而向被告主张解除合同，符合合同约定的解除条件，其发送的《解除通知书》已于2016年4月9日送达被告，被告对解除合同有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，但被告未在三个月内向法院或仲裁机构确认终止租房告知书的效力，故该解除通知书发生解除合同的效力，本院认定双方签订的《华盈大厦写字楼租赁合同》于2016年4月9日解除。原告依约将涉诉房屋交付被告使用，被告应按约定支付原告自2014年10月25日至2016年4月9日期间的租金共计223392元，现原告仅主张该期间的租金223173元，不违反法律规定，本院予以支持。关于争议焦点二，原告诉求被告返还房屋。被告主张2015年8月12日之后多次给原告打电话表示不要租赁房屋的办公设备了，但被告未举证证明上述情况，本院难以认定被告主张的情况实际发生。庭审中原告不能确认2016年4月9日之后被告仍在涉诉房屋内办公，且本院送达时涉诉房屋内仅有少量办公设备。按照合同约定，原、被告双方解除合同后十日内，被告仍未将其全部或部分私有财产和自置设备搬出该房产租赁房屋，应按合同约定视作乙方放弃处置权利，且被告当庭表示放弃涉诉房屋内的办公设备，原告应当对涉诉房屋予以接受。原告要求被告滕还租赁房屋的主张，本院不予支持。2016年4月9日之后的房屋占用使用费，本院不予支持。关于争议焦点三，合同约定被告未依约交纳租金时，原告有权解除合同，并视作被告当方违约，被告所交的租赁押金不予退还。现原告因被告拖欠租金而解除合同，故被告交付的租赁押金不应当抵扣租金，被告故应支付原告的租金数额为223173元。关于争议焦点四，合同约定被告除支付租金外，还应支付物业管理费、采暖费、电费、车位费等费用，根据本院认定的合同解除时间和被告未缴纳物业费的时间，被告应当自行承担自2014年4月1日至2016年4月9日期间的物业费、采暖费。因涉诉房屋由案外人天津市巨安物业发展有限公司进行物业管理，本案原告诉求确认被告自行承担物业费、采暖费、电费、空调费，主体不适格，本院不予支持,上述费用可由权利人另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于合同法司法解释（二）理解与适用》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告天津松江股份有限公司与被告天津市登雅工贸有限公司在2011年7月25日签订的《华盈大厦写字楼租赁合同》于2016年4月9日解除。二、被告天津市登雅工贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告天津松江股份有限公司2014年10月25日至2016年4月9日的房屋租金223173元；三、驳回原告天津松江股份有限公司其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费减半收取为3072元，由原告天津松江股份有限公司负担1422元，由被告天津市登雅工贸有限公司负担1650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员  闫秀珍二〇一七年二月二十三日书 记 员  张世宇相关法律法规：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3．《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。（2016）津0116民初2823号案件租金计算表租金起算日期止算日期时间（月）每月租金（元）租金数额（元）2014.10.252015.1.243个月12741382232015.1.252015.4.243个月12741382232015.4.252015.7.243个月12741382232015.7.252015.10.243个月12741382232015.10.252016.1.243个月12741382232016.1.252016.3.242个月12741254822016.3.252016.4.916天127416795合计223392