广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终1131号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡。法定代表人：孙通文，该公司董事长。委托诉讼代理人：王伟伟，女，该公司员工。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张敏杰，女，1981年8月20日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：卢德言，广东帅毅律师事务所律师。上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人张敏杰商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初7992号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。通大公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。判断双方约定的违约金是否过高应以违约行为所造成的损失为判断标准。一审法院以双方合同�定的违约金计算方法与银行同期同类贷款利率相近为由认定双方约定的违约金计算标准并不过高，属于适用法律错误。本案中，通大公司已将涉案商品房交付买受人，并不影响买受人对于涉案商品房的占有、使用或处分房屋的权利，也不影响业主办理积分入户。同时，一审法院也已确认买受人已基本实现涉案商品房的基本价值。因此，即使通大公司存在违约行为，该违约行为亦未给买受人造成实际的经济损失。若通大公司因逾期办证行为需对涉案小区每一户业主赔偿巨额违约金，通大公司将无力承担相关责任，届时通大公司及其客户的权利将失去保障。二、买受人主张的逾期办证违约金已超过诉讼时效。三、一审法院认定事实不清。1.根据双方签署的涉案合同补充协议一第三条的约定，逾期办证违约金的计算基数应系买受人已支付的购房款，在买受人通过银行按揭方式付款时，应指首期款。该约定并非仅针对合同解除的情形。故通大公司每日应支付的逾期办证违约金应为47.6元（238000元×0.0002）。2.通大公司递件办证的期限应为实际交楼之日起720个工作日，而非一审判决认定的合同约定的交楼之日加上720个工作日。四、一审判决确定通大公司逾期办证时间有误，涉案商品房具备办证条件后，通大公司已向买受人邮寄书面通知，要求买受人补交办理房产证的相关资料，但买受人未及时将办证所需资料提交通大公司。因此，通大公司逾期办证的截止时间为通大公司向买受人邮寄办证通知函之日。张敏杰辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回通大公司的上诉请求。张敏杰向一审法院起诉请求：通大公司向张敏杰支付逾期办证违约金[从2014年11月1日起每日按总房款的万分之二计算至通大公司交付张敏�房地产权属证书之日止，暂计至2016年7月1日的违约金为57855元]。一审法院认定事实：2011年6月8日，张敏杰与通大公司签订《中山市商品房买卖合同》（含合同补充协议一）约定：张敏杰购买通大公司所有的位于中山市旭日御华庭17幢43卡商铺，房价款为475000元；现金付款238000元约定付款时间为2011年6月8日，商业贷款237000元约定付款时间为2011年7月8日。《中山市商品房买卖合同》第八条交付期限约定：“出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房经建设工程质量验收自检合格”；第十四条关于产权登记的约定第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受�不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：4.买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金。如因买受人的原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任”。合同补充协议一第三条约定“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，应该在合同解除条件达成后15日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃该项权利。并且出卖人按该条款约定退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他损失出卖人不再另外赔偿或补偿，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款。”《中山市商品房买卖合同》签订后，张敏杰向通大公司支付了房价款475000元，并由通大公司向张敏杰出具了购房发票。2012年1月12日，通大公司将上述商铺交付给张敏杰使用，但张敏杰认为通大公司逾期办证应从合同约定交付时间之日起720个工作日后计算逾期办证违约金。2016年3月30日，通大公司将上述商铺办理权属登记资料交至中山市房地产交易登记管理所。后张敏杰以通大公司逾期办证违约为由要求通大公司支付逾期办证违约金，通大公司不予支付。为此，张敏杰诉至一审法院，提出前述实体诉求。一审法院认为：张敏杰与通大公司签订的《中山市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，双方应恪守履行合同义务。关于违约金的问题。根据商品房买卖合同第十四条的约定，通大公司应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。该约定中的商品房交付�用应当理解为合同约定交房之日，而非实际交房之日。合同约定交房之日为2011年10月31日，故通大公司应于交付后720个工作日内即2014年9月15日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。但通大公司于2016年3月30日才将涉案商铺办理权属登记所需资料交至中山市房地产交易登记管理所备案，显然属于通大公司违约，通大公司应向张敏杰承担支付逾期办证违约金的责任。张敏杰主张从2014年11月1日起计算逾期办证违约金，与法不悖，一审法院予以支持。依据上述约定，逾期办证违约金应计算至通大公司持相关资料到权属登记机关递件之日即2016年3月30日，而非通大公司向张敏杰交付房地产权属证书之日。为此，通大公司应支付张敏杰2014年11月1日至2016年3月30日期间的逾期递件办证违约金为49020元（475000元×2/10000×516日）。关于违约金计算基数的�题。通大公司辩称合同补充协议一第三条中约定：“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，……，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款。”一审法院认为，该条款是对解除合同计算违约金基数的约定，而非对逾期办证计算违约金基数的约定，故通大公司的辩解理由不成立。关于违约金计算标准是否过高的问题。通大公司应根据商品房买卖合同第十四条的约定按张敏杰已付房价款的每日万分之二计算违约金给张敏杰。通大公司辩称违约金计算标准过高，因双方在合同中明确约定按每日万分之二违约金的计算方法，且该约定与中国人民银行同期同类贷款利率相近，不属于过高情形，故通大公司的辩解理由不成立。关于通大公司主张逾期办证违约金的诉讼时效问题。双方签订的商品房买卖合同约定，因出卖人的责�，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之二的违约金。一审法院认为，上述条款约定的逾期办证违约金按日累加计算，是卖方逾期办证时买方可以主张得到违约金债权的计算方法，而非每逾期一天就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。逾期办证期间的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，应当根据《最高人民法院》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”的规定计算诉讼时效，故一审法院对通大公司关于涉案商品房逾期办证违约金已超出两年诉讼时效的债权不予支持的主张不予采信。综上，张敏杰诉请合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、通大公司于一审判决生效之日起十日内向张敏杰支付逾期递件办证违约金49020元；二、驳回张敏杰的其他诉讼请求。如果通大公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1246元，减半收取623元，由通大公司负担。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。本院另查明：张敏杰与通大公司签订的中山市商品房买卖合同及合同补充协议均系通大公司提供的格式合同。本院又查明：通大公司一审时提交的整付零寄交寄清单显示通大公司曾向张敏杰邮寄信件，但未显示邮寄内容、邮寄地址及收信情况。张敏杰对该证据的真实性确认，但对其合法性及关联性不予确认。一审判决认定的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。故本案二审争议焦点有四：一是双方约定的逾�办证违约金究竟应以买受人已实际支付的全部购房款为计算基数还是应以买受人已支付的首期款为计算基数；二是一审判决确定通大公司应支付的逾期办证违约金的计算时间是否有误；三是双方约定的逾期办证违约金计算标准是否过高；四是买受人主张的逾期办证违约金是否超过诉讼时效。关于争议焦点一，即双方约定的逾期办证违约金应以买受人已实际支付的全部购房款为计算基数还是应以买受人已支付的首期款为计算基数的问题。通大公司主张，根据《合同补充协议一》第三条的约定，若买受人系通过按揭方式支付购房款，则通大公司应支付的逾期办证违约金应以买受人已支付的首期款为计算基数。买受人则主张，通大公司应支付的逾期办证违约金应以其实际已向通大公司支付的购房款为计算基数。对此，本院作如下分析：双方所签订的《中山市商�房买卖合同》已对通大公司逾期办证、逾期交房所需支付的违约金作出明确约定，即均明确通大公司应支付的逾期办证、逾期交房违约金应以“买受人已付房价款”作为计算基数，双方的上述约定十分明确，并无歧义。按照通常的理解，已付房价款应指买受人已实际支付的购房款，即既包括买受人所支付的首期款，亦当然包括买受人通过按揭的方式已实际支付的购房款。买受人直接向通大公司支付的首期款视作买受人已支付的价款，双方并无争议。但即使是买受人以按揭的方式通过贷款银行向通大公司所支付的购房款，最终由买受人向银行承担清偿责任，并无碍于通大公司对该部分购房款的领受及使用。因补充协议对于“已付房价款”作出限缩解释，致生歧义。补充协议中对于“已付房价款”所作的约定，限制了买受人就通大公司的违约行为可获得的退款及赔偿金。即买受人在通大公司逾期交房或逾期办证而选择解除合同时，若买受人系通过银行贷款的方式支付购房款，则买受人连主张通大公司退还全部已付购房款的权利亦不能保障。由此可见，补充协议对于已付房价款的上述约定，对买受人的权利影响甚大。而通过考量上述补充协议的内容可知，上述补充协议为通大公司欲反复使用而预先制定的格式合同。通大公司作为该补充协议的提供者，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。通大公司作为该格式合同的提供者，其在协议中对于“已付房价款”所作的上述限缩解释及约定，限制了买受人在通大公司违约时可获得的赔偿款，明显违反了公平原则。此外，双方签订的补充协议，其字体及行间距均明显小于双方签订的《中山市商品房买卖合同》，通大�司未能举证证明其已通过加粗字体等方式就补充协议中对“已付房价款”所作的限缩解释，向买受人作了提示及说明。因此，补充协议中关于“已付房价款均指首期款”的约定对买受人不发生法律效力。本案中，买受人已按约定支付了购房款475000元。故通大公司应支付的逾期办证违约金应以买受人已实际支付的购房款作为计算基数。关于争议焦点二，即一审判决确定通大公司应支付的逾期办证违约金的计算时间是否有误的问题。关于计算通大公司逾期办证应支付逾期办证违约金的起算时间问题。买受人认为应从合同约定的交楼之日加上720个工作日起算，通大公司则认为其递件办证义务应从实际交楼之日加上720个工作日起算。双方关于通大公司递件义务的约定为涉案合同第十四条，现双方当事人对该合同条款的理解产生争议。因对合同条款的理解属于合同解释的范畴，需要人民法院或仲裁机构通过合同解释进行明晰。对此，本院作如下分析：因涉案合同约定的最后交楼日期（2011年10月31日）是双方所共同预期，而约定交楼日之后开发商实际交楼的时间，在双方订立合同时不可预期，也非买受人的意愿。同时，因涉案商品房买卖合同属于格式合同，应根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定的特殊解释规则进行解释，即在合同条款存在两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，通大公司递件义务的起算时间应按合同约定的最后办证之日起算，即从合同约定的最后交楼日期（2011年10月31日）加上合同约定的办证期限（720个工作日），通大公司应在2014年9月15日前办理递件手续。本案中，买受人主张逾期递件办证违约金从2014年11月1日起算，是其对于自身权利的合法处分，且对通大公司有利，�审法院予以照准并以此确定通大公司办理递件义务的时间，并无不当，本院予以确认。关于计算通大公司应支付的逾期办证违约金的截止时间的问题。虽然通大公司提交的整付零寄交寄清单显示通大公司曾向张敏杰邮寄信件，但未显示邮寄内容、邮寄地址及收信情况。张敏杰对该证据的合法性及关联性亦不予确认。故通大公司以其曾向张敏杰邮寄补交办证所需相关材料的催告函为由，主张逾期办证违约金应支付至其邮寄催告函之日，理据不足，本院不予支持。一审法院确定通大公司应支付的逾期办证违约金计算至通大公司实际递件办证之日，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点三，即双方约定的逾期办证违约金计算标准是否过高的问题。本案中，因通大公司逾期办证的违约行为，买受人未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到严重限制。而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学等事宜所具有密切联系。因此，买受人因通大公司的违约受到的损失客观存在，通大公司应承担相应的违约责任。因双方在合同中已对逾期递件办证违约金的计算标准作出明确约定，在通大公司没有证据证明约定的违约金计算标准明显过高的情况下，应优先适用约定的违约金计算标准确定通大公司应支付的违约金。故通大公司应按照合同约定的逾期递件办证违约金计算标准向买受人支付违约金。一审法院按照双方合同约定的违约金标准计算通大公司应支付的逾期递件办证违约金，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点四，即买受人主张的逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题。因买受人向通大公司主张的逾期办证违约金为一整体债权，该债权因通大公司�期办证行为的持续而延续，因通大公司履行递件办证义务而完成。通大公司于2016年3月30日才将涉案房产办理权属登记所需资料递交至产权登记机关。即使买受人于通大公司递件办证之日即已知晓通大公司逾期递件办证的事实，其亦应于2016年3月30日起两年内向通大公司主张权利。故买受人于2016年8月9日提起本案诉讼，并未超过两年的诉讼时效期间。通大公司的该项上诉理由不能成立，本院亦不予支持。对双方当事人未上诉的部分，本院不予审查。综上，通大公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定的基本事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1025元（中山市通大房地产有限公司已预交1246元），由中山市�大房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐立坚审 判 员  张煌辉代理审判员  马燕清二〇一七年七月六日书 记 员  张欣琪