福建省福州市鼓楼区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽0102执异59号
异议人（案外人）：林杰，男，1976年7月21日出生，住广西都安瑶族自治县，
委托代理人：朱国志，福建宇凡律师事务所律师。
申请执行人：林美玉，女，1961年10月23日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，
委托代理人：陈仲平，男，1965年9月23日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，系原告林美玉的配偶。
委托代理人：陈永涵，福建远东大成律师事务所律师。
被执行人：郑凤标，男，1963年3月16日出生，汉族，住福建省福清市，
被执行人：陈海婴，女，1965年12月21日出生，汉族，住福建省福清市，身份证号：
本院在审理原告林美玉与被告郑凤标、陈海婴民间借贷纠纷一案中【案号为（2016）闽0102民初461号】，因原告林美玉提出诉讼财产保全，本院依法查封了被告陈海婴名下位于福清市宏路街道石门村中联单元房屋，案外人林杰对本院查封的位于福清市宏路街道石门村中联房屋不服，向本院提出执行异议。本院受理后，依法进行审查，现审查终结。
异议人林杰的执行异议请求：裁定解除对陈海婴名下位于福清市××村中联江滨单元房屋的查封，中止对该房屋的执行。
事实与理由如下：2013年7月29日，林杰经房屋中介机构介绍与陈海婴签订了一份《二手房买卖合同》，合同约定：陈海婴将其位于福清市××村中联单元房屋出售给林杰；单价每平方米8800元，总价款为1341120万元人民币；林杰应在签订合同时向陈海婴支付定金10万元，并应于签订合同之日起15日内向陈海婴支付购房款468838.26元人民币，截至2013年7月21日陈海婴尚欠银行按揭贷款722281.74元人民币由林杰按时向银行缴纳月供；林杰必须在5年内将银行的按揭贷款结清，贷款清结后15日内双方共同到登记机构申请办理房屋权属转移登记（过户）手续；此外，合同还对其他事项作了约定。合同签订后，林杰依约支付了定金和购房款等款项，并以陈海婴的名义按期向银行缴纳月供。陈海婴依约交付了房屋。林杰装修之后入住。2016年12月21日，林杰提前还清了银行按揭贷款。随后林杰要求陈海婴协助办理房屋权属转移登记手续，但陈海婴不予配合，林杰遂于2017年1月12日向福清市人民法院提起诉讼，请求法院确认房屋买卖合同有效并要求法院判决陈海婴协助办理房屋权属转移登记手续。福清市人民法院已于2017年1月12日受理（案号：（2017）闽0181民初578号）。目前该案已经作出判决。林杰从福清市人民法院得知陈海婴名下的上述房屋已经被福州市鼓楼区人民法院查封。
林杰认为，陈海婴早在2013年7月就已将上述房屋出售给林杰，林杰已经支付了全部价款并实际占有上述房屋，上述房屋实际为林杰所有。虽然上述房屋至今尚未办理权属转移登记手续，但林杰对此不存在过错。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，法院在这种情况下不得查封上述房屋。为此，林杰特依《民事诉讼法》第227条之规定，向福州市鼓楼区人民法院提出执行异议，请求法院解除对陈海婴名下位于福清市××村中联单元房屋的查封并中止对该房屋的执行。
申请执行人答辩如下：根据法律规定，异议人在合同约定中首付款468826元，没有相关证据证明已经实际支付。合同约定异议人要帮忙还贷，但异议人提交的转账凭证和合同约定的不符。诉前财产保全，是2016年12月份作出的，而异议人在本案诉讼保全后才汇入款项，而不是将剩余价款交由法院执行。当时查封房产是符合法院规定。综上，本院查封完全合法。
被执行人陈海婴称：房子已经卖给异议人，房屋价款已经全部付清，当时我没钱，和异议人商量提前付款，且我向异议人隐瞒了房子被查封的事实。
异议人林杰向本院提交如下证据：
证据A1、《二手房买卖合同》、《二手房买卖居间服务合同》，说明林杰通过福清市天海房产中介所介绍，于2013年7月29日与陈海婴签订了房屋买卖合同，向陈海婴购买涉案房屋（福清市××村中联单元）。
证据A2、《房屋所有权证》、《离婚登记资料》，说明陈海婴系涉案房屋的产权人，有权处置涉案房屋，其与林杰签订的房屋买卖合同合法有效。
证据A3、《个人购房抵押（保证）借款合同》、《借款借据》，说明陈海婴曾以涉案房屋为抵押办理了银行按揭贷款。
证据A4、《收条》及《明细》、《确认书》、《兴业银行个人贷款还款凭证》、《客户还款明细清单》、《账户交易记录》，说明林杰已经付清了全部房价款（包括银行按揭贷款均已清结）。
证据A5、《结婚证》、《户口簿》、《燃气开户资料》、《票据》（燃气费、水费、电费、物业费、车位服务费），说明林杰实际占有了涉案房屋。
证据A6、《律师催告函》及《邮寄凭证》、《民事起诉状》、《案件受理通知书》、《传票》，说明林杰多次催促陈海婴协助办理房屋过户登记手续，但陈海婴不予配合，林杰于2017年1月12日向福清市人民法院提起诉讼，要求陈海婴协助办理过户登记手续。林杰对涉案房屋未办理过户登记手续没有过错。
证据A7、《民事判决书》、《生效证明》，说明①林杰与陈海婴之间的房屋买卖合同合法有效；②林杰已向陈海婴支付了全部房价款；③林杰对涉案房屋至今未办理权属转移登记手续并无过错。
申请执行人质证如下：对证据A1真实性有异议，没有居间费和首付款没有转账凭证证明。对证据A2真实性没有异议。对证据A3真实性没有异议。对证据A4真实性有异议，没有任何证明力，不予质证。被执行人的确认书中明确，林杰已付清全部购房款，成交价预留4万元，待产权过户后交付，现在产权没有过户，与现实不符。对证据A5真实性没有异议，但证明对象有异议，无法证明其实际占有涉案房产。且根据合同约定，在本案冻结时，肯定是未付清全部价款的。对证据A6真实性没有异议，证明对象有异议，该合同尚未到期，不存在多次催促不予配合的情况。对证据A7真实性没有异议，证明对象有异议，判决书只能证明房屋买卖合同有效，但无法证明已支付全部价款。未及时办理权属转移登记也系因异议人与被执行人合同约定所致，异议人也负有过错。
被执行人陈海婴质证：对异议人提供的证据没有异议。
本院查明，2013年7月29日，被执行人陈海婴委托郑凤标与异议人林杰及福清市大海房产中介所签订《二手房买卖居间服务合同》、案外人与被执行人陈海婴签订《二手房买卖合同》，上述合同约定，案外人通过福清市大海房产中介所居间介绍，购买了被执行人陈海婴名下坐落于福清市××村中联单元房屋，《二手房买卖合同》约定涉案房屋面积为152.4平方米，成交价款为1341120元。合同约定付款方式为，在签订合同后15日内，买方支付468838.26元，截至2013
年7月1日，买方尚欠银行贷款722281.74元，由买方在每月15日前按照银行贷款合同约定按时向银行缴纳月供，并于约定的办理房屋权属转移登记（过户）手续前一个月内结清银行贷款本息。合同第十条约定，买卖双方同意，买方必须在该房产买受时间满五年内将银行的抵押按揭贷款还清。
2013年7月29日，案外人依照约定向交易服务方叶族平名下账户转账交付购房保证金100000元。2013年8月10日，异议人向被执行人陈海婴名下账户共八笔转账共计人民币40万元。被执行人于2013年8月10日出具收据，载明收到林杰支付的购房款人民币623860元。
2013年8月19日,异议人向被执行人陈海婴名下招商银行账户62×××17转账50000元、2013年8月23日转入6000元、2014年5月16日转入30000元、2014年9月29日转入50000元、2015年4月29日转入50000元、2016年3月18日转入20000元、2016年7月23日转入5000元、2016年8月21日转入20000元、2016年9月21日转入30000元、2016年12月20日转入601000元，共计转入人民币862000元,用于偿还银行贷款。
因申请执行人向本院申请诉讼保全，本院于2016年2月1日作出（2016）闽0102民初461号民事裁定书，并于2016年2月2日向福州市房屋登记中心送达《协助执行通知书》，查封了被执行人陈海婴所有的位于福清市××村中联单元房产。
另，异议人林杰于2017年1月12日向福清市人民法院提起诉讼，请求法院确认房屋买卖合同有效并要求法院判决陈海婴协助办理房屋权属转移登记手续。福清市人民法院于2017年6月26日作出（2017）闽0181民初578号民事判决，判决确认被执行人林杰与陈海婴于2013年7月29日签订的《二手房买卖合同》合法有效。该判决于2017年8月3日发生法律效力。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，被执行人转让尚在按揭贷款还款期内的房屋时，案外人以代还银行按揭贷款作为购房款的支付方式，只是基于双方的房屋买卖合同关系而分期支付给被执行人的对价，不能视为其已经付清了二手房买卖合同的全部价款，其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项关于已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款的条件。本院于2016年2月2日查封了涉案房产，而本案中异议人林杰在本院查封涉案房产前，尚未付清全部购房款，最后一笔款项601000元系在2016年12月20日转入，其在查封之前尚不具备办理产权过户手续的条件，也就不存在对于未办理产权过户手续是否有过错的问题。综上，异议人与被执行人约定以代偿按揭贷款方式转让抵押房屋，在未经抵押权人银行同意办理按揭转贷手续情况下，不能认定其已经付清全部购房款，其要求中止执行涉案房产的请求，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条规定的条件，本院不予支持。案外人林杰在本院查封房产之后，未付清全部购房款并将余下购房款擅自全部转入银行而不按规定交付法院执行，其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项之规定，本院不予认可，其行为在一定程度上损害债权人利益。
另，案外人林杰向本院提交福清市人民法院于2017年6月26日作出的（2017）闽0181民初578号林杰与陈海婴房屋买卖合同纠纷一案的民事判决，其判决内容仅能证明本案房屋买卖合同合法有效，并未明确涉案房屋的所有权归属。且根据《最高院关于执行异议和复议审查司法解释》第二十六条第2款之规定，上述《民事判决书》的出具时间在涉案房产被本院查封、扣押之后，本院不予支持。
综上，本院依林美玉的申请,查封位于福清市××村中联单元房屋依据合法，程序得当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条、第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人林杰的执行异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 员 赵 南
人民陪审员 薛洁云
人民陪审员 任立东
二〇一七年九月二十五日
法官 助理 李 榕
书 记 员 江 威
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十六条金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：
……
金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。