上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终10361号
上诉人（原审原告）：上海戴丝服饰有限公司，（注册地上海市徐汇区冠生园路231号1幢236室）住所地上海市浦东新区合庆镇勤益村四队益华路728号南楼2层。
法定代表人：刘晓宇，总经理。
委托诉讼代理人：张誉，上海明伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏余，上海明伦律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：上海国安汽车修理有限公司，�所地上海市浦东新区合庆镇勤益村四队益华路728号。
法定代表人：张国安，总经理。
委托诉讼代理人：史培杰，上海君澜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：计涵青，上海君澜律师事务所律师。
上诉人上海戴丝服饰有限公司（以下简称戴丝公司）因与上诉人上海国安汽车修理有限公司（以下简称国安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初30360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月13日立案后，依法组成合议庭于2016年10月12日公开开庭审理了本案。上诉人戴丝公司之委托代理人张誉、上诉人国安公司之委托代理人史培杰、计涵青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人戴丝公司上诉请求：要求二审法院撤销原审判决，改判国安公司支付动迁补偿款人民币（下同）273,511元。事实和理由：合同虽为无效，但其为实际承租人，拆迁过程中必然遭受损失；装修费及物资搬迁费均已实际发生；政府对于停工停业损失的补偿肯定考虑了实际承租人的损失。
上诉人国安公司上诉请求：要求二审法院撤销原审判决，改判其仅需支付机器设备搬迁费13,330元及空调搬迁费1,200元。事实和理由：操作手册明确补偿对象为产权人，并不给予承租人，依据合同相对性原则，政府给予国安公司的补偿与戴丝公司无关；本案双方间的合同约定如遇动迁，戴丝公司无条件终止协议。
上诉人戴丝公司与上诉人国安公司互不同意对方的上诉请求。
戴丝公司向一审法院起诉请求：1、国安公司支付戴丝公司动迁款273,511元（包括：（1）停工停业费：550平方X280=154,000元；（2）装修费：3号房+11号房，从越公司合用+14号房，159,912/2=91,981元；（3）机器设备搬迁费13,330元；（4）物资搬迁费14,200元）；2、本案诉讼费由国安公司承担。
一审法院认定事实：2014年11月23日，戴丝公司（乙方）与国安公司（甲方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将租赁房屋出租给乙方开设公司，租期自2014年12月1日起至2016年11月30日止，每年租金9万元；租金为先付后用，合同生效后一周内支付第一年租金，以后每年第一个月的5日前支付全年租金；乙方如需装潢及改造，应在不影响原结构的前提下进行，如需改变原结构，应事先征得甲方同意后方可施工，否则所发生的一切后果均由乙方负责；乙方在租赁期内，如遇不可抗力因素，则造成的损失均由甲乙双方各自负责，如遇动迁，双方须无条件立即终止协议的履行，乙方必须在接到书面或口头通知后三个月内无条件做好清场工作；任何一方因故不再继续租房，应�前二个月通知另一方，经友好协商并达成共识后终止合同；合同终止后，可移物由乙方搬移，固定物不得拆除，甲方不承担任何费用；任何一方违约，均按年租金的10%作违约补偿对方损失。租赁合同签订后，双方实际履行。
2015年12月28日，国安公司（乙方）与上海XX有限公司签订《合庆镇“产业结构调整（建设用地减量化）”项目补贴协议》（以下简称《补贴协议》），主要内容为根据相关政府文件，合庆镇人民政府将于日前启动“产业结构调整（建设用地减量化）”项目，鉴于该项目为市、区两级政府关注的重大项目，社会影响重大，现双方在平等自愿的原则下协商达成如下协议：一、乙方承诺按照协议约定时间节点腾空房屋交乙方指定部门拆除、复垦；二、房屋位于XX镇XX村，评估总建筑面积3,701.53平方米；三、实际损失补贴内容及标准，1、房屋拆除实际损失1,580,393.44元，装饰装修实际损失222,216.16元，附属设施实际损失605,856元，2、设备、物品等搬迁实际损失1,195,076元，3、停工停产损失1,142,979.60元，4、甲方在乙方自愿配合前提下同意对乙方按上述实际损失金额予以补贴；四、乙方承诺在2016年1月28日前腾空及搬离该房屋及场地。上述协议签订后，戴丝公司与国安公司提前解除了就系争房屋签订的租赁合同，戴丝公司于2016年2月底搬离租赁房屋并归还给国安公司。目前系争房屋已经拆除。
原审审理中，国安公司递交一份合庆镇产业结构调整领导小组制定的《合庆镇产业结构调整（减量化）实施操作手册（第一版）》（以下简称《操作手册》），其中载明的《合庆镇产业结构调整以奖代补操作口径》规定的停工停产（员工分流）补贴标准为：1、按建筑面积补贴（1）国有土地上的有证房屋建筑面积按每平方米350元给予补贴；（2）集体土地上的有证房屋参照国有土地房屋按每平方米350元给予补贴；（3）集体土地上的其他使用房屋按每平方米280元给予补贴；2、按实际员工使用情况补贴，实际用工每人补贴6万元；上述二类补贴方式视企业实际情况二选一。戴丝公司确认其诉讼请求主张的停产停业费系依据该《操作口径》的标准计算，即租赁面积550平方米按照280元标准计算；装修费是根据房屋装修估价明细表中3号与11号房屋装修共计159,912元，因与从越公司合用，双方协商各半主张即79,956元，加上14号房装修费1,2025元共计91,981元；机器设备搬迁费按评估报告列明为13,330元；物资搬迁费根据评估报告整个厂区的物品搬迁为250车，戴丝公司按其物品量估算约为20车计13,000元，以及三台空调搬运费1,200元。
原审审理中，国安公司对戴丝公司主张的机器设备搬迁费13,330元以及物资搬迁费中三台空调的搬迁费用1,200元予以确认并愿意支付给戴丝公司。同时国安公司确认，戴丝公司承租的房屋没有房产证，双方也没有提交房屋的合法建造手续。
一审法院认为：系争房屋没有房产证或合法建造手续，因此戴丝公司与国安公司就系争房屋签订的《房屋租赁协议》为无效合同。根据法律规定，合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。系争房屋没有合法建造手续，但双方仍然就此建立租赁关系，双方均有过错，戴丝公司有权要求国安公司根据其过错赔偿戴丝公司所遭受的实际损失。但是戴丝公司并无证据证明国安公司依据《补贴协议》以及《操作手册》所获得的停工停产补偿款系专属于承租人的补偿，故戴丝公司要求国安公司按《操作手册》的标准给付相应补偿款依据不足。不过考虑到戴丝公司另行寻找经营场所确实会对经营产生一定影响，故国安公司应给予戴丝公司一定补偿，具体金额由法院酌情确定。戴丝公司主张的装修补偿款因缺乏相应证据证明，法院难以支持。戴丝公司所主张的机器设备搬迁费13,330元及空调搬迁费1,200元，国安公司予以确认并愿意支付给戴丝公司，法院予以准许。戴丝公司主张的20车物资搬迁费虽然是自行估算，但考虑到戴丝公司作为实际使用人搬离房屋确实会产生一定的物品搬迁费用，故相应搬迁费亦由法院酌定。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，于二〇一六年八月一日作出判决：国安公司应于判决生效之日起七日内支付戴丝公司补偿款100,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,402元，减半收取计2,701元，由戴丝公司负担1,711元，国安公司负担990元。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，关于装潢补偿之争议，二审中，上诉人戴丝公司表示无法提供装修依据，亦无法提供依据证明其经过对方同意而装修，本案双方一致表示由于戴丝公司与他人合租，房屋装修估价明细表中亦难以区分并明确戴丝公司的装修内容。应该认为，戴丝公司就其主张事实未能提供有效证据予以证明，其该部上诉主张，本院不能支持。关于停工停业损失，戴丝公司主张按照《补贴协议》及《操作手册》的标准获得各项补偿款，但并无证据证明该标准系属承租人，该主张本院依法不能支持。关于机器设备搬迁费及空调搬迁费，原审已予支持，双方亦无争议，本院不再赘述。
依照法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。根据本案查明的事实，系争房屋无合法建造手续，原审法院据之确定戴丝公司与国安公司签订的《房屋租赁协议》无效，符合法律规定，本院应予维持。合同无效形成的损失，两上诉人均有过错，应予分担。国安公司依据协议主张不予补偿戴丝公司的损失，或所谓仅补偿“空调、及其设备搬迁费”若干，于法无据，本院不予支持。
一审法院考虑到本案的客观情况，根据双方的过错程度酌定了补偿金额，系在现有证据情况下作出的综合判断，两上诉人上诉期间并无有效证据证明一审法院判断有误。本院对戴丝公司、国安公司的上诉请求均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9,172元，由上诉人上海戴丝服饰有限公司负担3,770元，由上海国安汽车修理有限公司负担5,402元。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一七年一月六日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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