河北省张家口市桥东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东商初字第616号
原告张家口市彭龙房地产开发有限公司，住所地张家口市桥东区胜利北路52号。
法定代表人彭继生。
委托人理人孟君，河北崇正律师事务所律师。
被告张某甲。
被告张某乙。
二被告委托代理人李平，河北扬正律师事务所律师。
原告张家口市彭龙房地产开发有限公司与被告张某甲、张某乙房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人孟君，被告张某甲、及二被告委托代理人李平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2014年9月5日原、被告双方签订协议书，约定由张某甲购买原告开发的位于张家口市东区胜利北路52号鹏跃龙城小区3号楼2单元1001室房屋一套，张某乙为担保人，该房屋总价为651388元，已交纳201388元，未交纳450000元。该房屋由张某甲办理完入住手续后先行领取钥匙入住，对于未交纳的房款要在每年五月一日、十月一日、十二月一日前，分三次向原告交纳房屋，小计为80000元（每次交款2-3万元）以此类推。张某甲签协议至起诉前累计未交纳购房款为8万元。经原告催要多次无果，故诉至法院。请求法院依法判令二被告支付购房款80000元，如不支付房屋要求判令被告退还所购房屋。诉讼费由被告负担。
二被告共同辩称：在合同关系中，权利和义务是对等的，任何一方都不能只享受权利，不承担义务。更不能单方为对方设定合同以外的义务。一、被告的义务是按照合同约定的房款及给付方式向原告支付房款。被告履行合同义务的情况是：按照原、被告双方于2013年11月签订的房屋买卖合同，约定涉案房价总额为651388元，被告首付201388元（此款已于合同签订前的2013年10月24日交付原告）。剩余的450000元以银行按揭方式给付，此后被告一直等待原告办理好银行按揭手续以按期还贷的方式给付剩余房款。二、原告的义务是按照合同的约定按期向被告提供符合《中华人民共和国房地产管理法》相关规定的合法的房地产并按合同约定为被告办理按揭贷款手续，为被告的房屋产权登记。原告履行合同义务的情况是：2014年9月5日，原告逾期近一年向被告交付了不能按合同约定办理银行按揭贷款手续的房产，并在仍不提交应由被告留存的合同文本的情况下，胁迫被告与其签订了在银行发放按揭贷款前以现金方式支付剩余房款的协议书。原告按照合同约定为被告办理银行按揭贷款手续，必须提供符合法律规定的相关手续，并应提供所售房屋产权已登记到原告名下的相关手续。原告上述手续是否齐全不得而知。但银行按揭贷款手续至今不能办理的原因肯定是在原告身上，在此情况下，被告为维护自己的合法权益，当然不能仅凭一张无效的协议条款就向原告交付8万元房款。三、原告主张自己的权利，应承担举证义务，提交制式房屋买卖合同；五证齐全；房产已登记在自己名下；不能办理按揭贷款，非自己原因的证明。综上所述，原告据以支持自己主张的协议书中约定的给付8万元房款的条款是无效的，请求法庭在查明事实的基础上驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年10月24日，被告张某甲为购买原告开发的座落于张家口市桥东区胜利北路52号鹏跃龙城小区3号楼乙单元1001室房屋，向原告交纳房款201388元，交款收据上注明该房屋建筑面积为131.86平方米，单价每平方米4940元。总价款651388.40元。同时，被告张某甲在原告售楼部提供的一份格式《商品房买卖合同》上签名。但是这份合同对商品房预售许可证的内容为空白。对房屋的建筑面积、价款及付款方式及期限也没有约定。2014年9月5日，原、被告双方签订《协议书》约定：“为使意愿货款的购楼客户，能够及时如期入住楼房，现甲、乙双方就相关事宜达成如下协议，以利双方履约遵守：一、甲方鉴于银行目前未能及时发放贷款之原因，同意乙方在办理完入住手续和交纳各种费用（贷款金额除外），可先行领取钥匙入住。二、在领钥匙之前，乙方向甲方提供申请贷款手续所需全部资料；在领取钥匙入住后，由于国家、地方政策和规定或银行审核致使买受人（乙方）不能办理贷款的，买受人应在接到交款通知之日起五日以内以现金形式支付所需全部款项，否则视为自动退房，并按《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任执行。三、乙方还该欠甲方房款金额为：45万元。在乙方领取钥匙入住到银行发放贷款这一期间，乙方要在每年的五月一日、十月一日、十二月三十一日前，分三次向甲方交纳房款。小计为80000元（每次交款2万-3万元）以此类推，直至银行发放贷款之日终止。剩余的房款即为向银行贷款的实际金额。若乙方未按约定交纳房款，甲方可向乙方按该欠的房款额收取千分之一的滞纳金，或参照本协议第六条执行。四、甲方在接到银行通知可办理申请贷款手续的第一时间，须向乙方一次性告知，告清贷款手续办理的时间和银行要求的相关事宜。五、乙方自接到告知后，须在规定的时间内积极配合办理，不得借故拖延或不办，否则视为乙方认可向甲方一次性交清房款。乙方未办理银行贷款手续或向甲方一次性交清购房款之前，不得对所购房屋作出赠与、转让、出租、再抵押或其他任何方式的处分。六、甲方对于已经被告知的乙方，如不按期办理贷款相关手续或未在规定时间内一次性交清房款，甲方有权利在办理期限到达之后，采取相关的敦促手段、收回房屋并追缴损失直至诉诸法律程序。担保人对乙方承担连带担保责任“。同日，张某甲向原告交纳了维修基金19542元，契税19542元，工本费500元，场地费3649元，供暖费2922元。之后，原告将房屋交付张某甲入住使用至今。此后，因张某甲未向原告交付房款，致原告向本院提起诉讼。第一次庭审中，原告提交了2014年9月5日《协议书》及2013年10月24日购房款收据一份。用以证明被告只交纳了买房的首付款，其余45万元以协议约定交付。被告质证认为“对于收据的真实性没有异议。但首付款收据履行的不是原告主张2014年9月5日协议规定的义务。对于协议书只是由于原告的原因未能办理银行按揭贷款手续的情况下，原告为了免除自己的责任，加重被告的责任，胁迫被告签订的，该协议规避法律规定，是原告事先拟定好的格式条款，没有协商的余地，应当认定该协议无效”。被告为印证其说法，当庭提交了一份2014年9月5日同样内容。但只有被告签字，没有原告盖章的协议书。原告质证认为：“被告所举这份协议，与本案没有关联性。因为协议是双方协议后达成的，在最后确认之前，双方都充分考虑，所以原告给被告多份空签的协议，以便以被告充分考虑作出最后的意见”。至此，原、被告争议的是2014年9月5日的协议书是否有效，该不该按协议履行。本院为确认合同的效力，要求原告提交商品房预售许可证。遂后，在第二次庭审中，原告向本院提交了一份情况说明，说明涉案房屋只办理了《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》，未办理《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。并提交了原、被告于2013年11月签订的《商品房买卖合同》复印件一份，被告对于原告未办理《商品房预售许可证》的说明没有异议，对《商品房买卖合同》质证称：“除了张某甲的签字和手印是真实的，其他内容都是伪造的”。被告还称：“当时原告售楼处的销售人员告诉我商品房预售许可证已经办完了，马上就领回来，如果告诉我没有商品房预售许可证，我也不可能买原告的房子”。而原告则称，和原告所签订的《商品房买卖合同》是意向性合同，因为商品房预售许可证还没有办理，所有的购房人都是清楚的，已明确告诉过被告。正因为如此，原、被告双方签订了2014年9月5日的协议书，也等于接揭贷款，减轻了被告的购房压力。所以被告说我们隐瞒了没有预售许可证的告知不是事实”。基于涉案房屋未取得商品房预售许可证，本院当庭释明，本案房屋买卖合同将无效。合同无效的后果是双方返还赔偿损失。为此，本院根据原告申请，委托张家口张垣项目管理有限公司，对被告房屋装修的费用进行鉴定，但被告明确表示不同意退房，不同意鉴定。因被告拒绝鉴定人员到现场勘验，至该项工作无法进行。对此，本院当庭向被告释明了如不进行鉴定将对其产生不利的法律后果。但被告仍不同意鉴定。仍然坚持要房，仍然要求原告给其办理按揭贷款，并表示“由于没有经济能力，本案中只可给付原告房款5万元“。被告还表示如果退房则要求原告承担赔偿包括装修费已付房款利息等实际损失外还应承担超过一倍的已付购房款赔偿责任。但原告表示，如不按协议履行，则要求被告退房，只赔偿装修费。案经多次调解，双方未能达成一致。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及协议书，因至今未取得商品房预售许可证明。合同应认定无效。由于合同无效，被告应当返回原告房屋，原告应返回被告首付房款及维修基金、契税、工本费、场地费共计244621元。并赔偿利息损失。对于被告的房屋装修费用，因被告拒绝对装修费用进行司法鉴定，致本院对该项损失的数额无法确定。故本案中无法判处。被告的该项损失可以在执行过程中，再通过鉴定评估予以处理。如被告再拒绝鉴定评估，则应视为其放弃该项赔偿。对于被告陈述的“原告隐瞒了未取得商品预售许可证的事实，故应赔偿被告不超过一倍已付购房款”的抗辩主张，因其没有证据佐证，本院不予采信。而且被告于2014年9月5日在与原告签订协议，领取房屋钥匙时，应当知道原告届时尚未取得商品房预售许可证的情况。现被告既不想退房，又不愿按其签订的分期付款协议履行付款义务。本院亦无法支持。此外，关于被告张某乙的担保问题，因主合同无效，担保合同也无效。故张某乙不存在担保责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件中适用法律若干问题》的解释第二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第（四）项、《中华人民共和国担保法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第142条、第153条之规定，判决如下：
一、原告张家口市彭龙房地产开发有限公司与被告张某甲、张某乙之间签订的《商品房买卖合同》及协议书无效。
二、被告张某甲于本判决生效后三十日内返还原告张家口市彭龙房地产开发有限公司座落于张家口市桥东区鹏跃龙城小区3号楼2单元1001室房屋一套。
三、原告在收到被告退回房屋的同时返还被告购房款201388元，工本费500元，场地费3649元、维修基金19542元，契税19542元，合计244621元。并分别按收款时间始按人民银行公布的同类贷款利率支付被告利息至实际付款之日止（即：首付款201388元的利息从2013年10月24日，其他款项43233元从2014年9月5日开始计算）
四、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费900元，由原告负担450元，由被告负担450元。
如果原告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审判员 李 成
二〇一六年二月二十九日
书记员 乔瑞乐