北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第03984号
上诉人（原审被告）任铁强，男，1964年1月24日出生。
委托代理人张小龙，北京市盛峰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）申昊，男，1984年8月14日出生。
委托代理人郇翔，男，1969年12月9日出生。
委托代理人张刚民，男，1956年8月5日出生。
上诉人任铁强因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第07813号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人任铁强及其委托代理人张小龙，被上诉人申昊及其委托代理人郇翔均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
2013年4月，申昊诉至原审法院称：2009年1月10日，我与任铁强签订《房屋转让合同》，约定由我向任铁强购买北京市丰台区新华街1507号房屋（以下简称诉争房屋），该房屋系任铁强向开发商北京京铁房地产开发公司（以下简称京铁公司）购买，并签订有《丰台桥南新华街三里（北片）危改购房合同》（以下简称《购房合同》）。当时产权证书尚未办理下来，所以约定采取将任铁强在《购房合同》的权利义务变更给我的方式来转移房屋权利，但也约定了如果该方式不能成功，就等到产权证书下来后再办理过户，所以我与任铁强之间是房屋买卖关系。现该房屋的产权证书已经办理，但任铁强拒绝过户，构成违约。我已经付清了全部购房款74万元，任铁强在2009年1月14日也已经将房屋交付给我。后任铁强又以办理购房人变更手续为由，对我相要挟，我无奈又支付任铁强2万元。故要求：1、任铁强继续履行《房屋转让合同》中关于买卖的约定，将诉争房屋产权登记过户至我名下；2、任铁强支付未办理房屋过户的违约金15万元；3、任铁强返还款项2万元。
任铁强辩称：房屋是我从京铁公司购买，并与京铁公司签订了《购房合同》，我与申昊之间没有直接的房屋买卖关系，我们之间只是关于《购房合同》的权利义务转让关系，就是将我在《购房合同》的权利义务转让给申昊，但现在转让已经无法实现，故应当解除我与申昊之间签订的所谓《房屋转让合同》。因《房屋转让合同》不是真实意思表示，也不规范，只是一个意向，所以之后我与申昊又签订了《协议书》，并进行了公证，才进一步确定了我们之间仅仅是权利义务转让关系。2009年1月14日我将房屋交付给申昊。74万元是转让费而不是购房款。原来转让款口头商定的是76万元，后因申昊经济困难我让利2万元，后来因申昊没有办好权利义务转让手续，所以申昊就给我道歉，又给了我2万元。不同意申昊的诉讼请求。
原审法院经审理认为：申昊与任铁强签订的《房屋转让合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关强制性法律规定，应为有效合同，双方应依合同约定履行。根据该合同的内容，法院认定该合同的性质为房屋买卖合同，转移买卖合同标的物所有权是买卖合同的一项义务。双方在该合同中关于将《购房合同》中任铁强的权利义务转移给申昊的约定，系双方约定的一种房屋所有权转移方式，并不能以此单项约定否定《房屋转让合同》整体为买卖关系的性质，后双方签订的经公证部门公证的《协议书》，也是对这一房屋所有权转移方式所做的进一步约定，并不具有推翻《房屋转让合同》的效力。双方以上述方式转移房屋所有权未能成功后，并未导致《房屋转让合同》不能继续履行，且双方也约定了”待甲方办理好房屋所有权证后进行产权过户”的方式。现任铁强已经取得该房屋的产权证书，申昊要求过户房屋产权登记，法院应予支持。双方对逾期过户行为并未明确约定违约金，故对申昊要求任铁强支付违约金的请求，因依据不足，法院不予支持。双方关于申昊向任铁强退还2万元款项一事，该款项系办理《购房合同》权利义务转移费用的款项。因该款项所引发争议与本案房屋买卖关系不是相同法律关系，本案不予处理。据此，原审法院于2013年12月判决：一、任铁强于判决书生效之日起十日内将位于北京市丰台区新华街1507号房屋的房屋产权登记过户至申昊名下；二、驳回申昊其他诉讼请求。
判决后，任铁强不服，上诉至本院，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回申昊的全部诉讼请求及解除其与申昊签订的《房屋转让合同》及《协议书》。其主要上诉理由为：其与申昊之间并非房屋买卖合同关系，而是就其与京铁公司签订的《购房合同》项下的权利义务转让关系；申昊未按照《协议书》之约定在2009年1月24日前与开发商京铁公司重新签订购房合同，已构成根本违约，致使合同无法履行，申昊应承担相应责任和后果；现《协议书》约定的权利义务转让已无法实现，故其与申昊之间的《房屋转让合同》及《协议书》应予以解除。申昊同意原判。
经审理查明：2008年6月27日，任铁强（买受人）与京铁公司（出卖人）签订《购房合同》，约定：买受人原私房地址为丰台区顺兴街4号、6号，现有正式户口1人，安置人口2人；买受人选择回迁安置方式；买受人购买出卖人开发的位于丰台桥南新华街15层A号房屋，建筑面积为88.31平方米，该回购房房价款为310716元。
2009年1月10日，申昊（乙方）与任铁强（甲方）签订《房屋转让合同》，约定：房屋位于北京市丰台区新华街1507号，房屋所有权人任铁强，共有权人王桂平，权属性质商品房。甲乙双方均知道上述房产尚未取得房屋所有权证，双方自愿转让。甲、乙双方以买卖的形式转让该房产。转让方式为以下第1种：1、从开发商处更换购房人，乙方与开发商重新签订购房合同；2、待甲方办理好房屋所有权证后进行产权过户；具体流程及细则约定如下：1、甲乙双方约定于2009年1月24日前办理产权人变更手续，如产权没有变更成功的情况下，买卖双方拿齐所有房产的相关手续到公证处进行买卖公证。2、公证当日乙方将除定金外的所有购房余款付清给甲方。如果甲乙双方选择第一种方式进行转让但却未办理成功，双方应采用第2种方式进行转让，由此产生的费用由乙方承担。房屋转让总价款为人民币74万元。签订本合同时，乙方向甲方支付购房定金人民币3万元，该定金在乙方最终付清总价款时冲抵购房款。
2009年1月14日，任铁强、王桂平（甲方）与申昊（乙方）再次签订《协议书》，载明：任铁强和王桂平系夫妻关系，任铁强与京铁公司于2008年6月27日签订了《购房合同》，购买了位于北京市丰台区桥南新华街15层A号房产。现甲乙双方经充分协商一致，达成下列协议条款，共同遵守：1、甲方自愿将上述合同中的权利义务转让给乙方；2、双方约定转让价款为人民币74万元；3、在签订本合同后两日内，乙方一次性支付给甲方全部款项；4、任何一方不得随意解除本协议，否则向对方支付违约金15万元；5、双方签订本协议后，甲方配合乙方取得北京京铁房屋开发公司的同意，办理合同权利义务转让的相关手续等。双方对该《协议书》在北京市方正公证处进行了公证。
2009年1月14日，任铁强向申昊出具收条一张，载明：收到购房款74万元。当日，任铁强将诉争房屋交付于申昊。后，双方就将任铁强在《购房合同》中的权利义务转移给申昊一事，未能办理成功。
2012年12月15日，任铁强取得诉争房屋的所有权证，房屋所有权证登记地址为丰台区新华街1507，房屋性质为按商品房管理。
2013年3月8日，申昊与任铁强签署《证明》一份，载明：买房人申昊因未履行关于其在京铁公司处变更购房产权人之约定。为此，向售房人任铁强退还该项费用2万元整。
原审审理中，任铁强为证明其与申昊之间并非房屋买卖合同关系，而系就《购房合同》项下的权利义务转让关系，提交了其与申昊自2013年3月14日至4月7日的20条短信记录、未签字的《协议书》及录音证据。申昊对短信记录及录音证据的真实性认可，对未签字的《协议书》的真实性不予认可，但对上述三份证据的证明目的均不予认可。
另查，经申昊申请财产保全，原审法院于2014年1月13日作出（2013）丰民初字第7813号民事裁定，裁定查封任铁强名下的诉争房屋。现诉争房屋已被查封，查封期限为自2014年1月13日至2016年1月12日。
上述事实，有《购房合同》、《房屋转让合同》、《协议书》、《公证书》、《证明》、房屋所有权证、收条、短信记录、录音资料、诉讼财产保全申请书、民事裁定书、协助执行通知书及双方当事人陈述等相关证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。申昊与任铁强之间的《房屋转让合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。根据现已查明的事实，任铁强与申昊在《房屋转让合同》中明确约定，任铁强将诉争房屋以74万元的价格转让给申昊，采取第1种转让方式即从开发商处更换购房人，申昊与开发商重新签订购房合同，同时双方亦约定如果第1种转让方式未办理成功，则采用第2种转让方式即待任铁强办理好房屋所有权证后进行产权过户，由此产生的相关费用由申昊承担。后，任铁强及其妻王桂平与申昊又签订了《协议书》，约定任铁强、王桂平自愿将任铁强与京铁公司签订的《购房合同》中的权利义务转让给申昊，任铁强、王桂平配合申昊取得京铁公司的同意，办理合同权利义务转让的相关手续。此后，双方约定的第1种转让方式未能办理成功，现申昊依据合同约定的第2种转让方式要求任铁强继续履行合同将诉争房屋产权过户至其名下的诉讼请求，具有合同依据和法律依据，本院予以支持。
关于任铁强所称依据《协议书》之约定，其与申昊之间并非房屋买卖合同关系，而系任铁强与京铁公司签订的《购房合同》项下的权利义务转让关系的上诉主张，本院认为，《协议书》中约定的任铁强及其妻王桂平将《购房合同》中的权利义务转让给申昊，该约定系针对双方在《房屋转让合同》中约定的第1种转让方式所作出的具体约定，且上述《房屋转让合同》及《协议书》签订后，任铁强收取了全部售房款并将诉争房屋交付于申昊。故原审法院认定任铁强与申昊之间系房屋买卖合同关系，处理正确，本院予以确认。任铁强的该项上诉主张，依据不足，本院不予支持。
关于任铁强要求解除其与申昊签订的《房屋转让合同》及《协议书》的上诉请求，鉴于任铁强在本案一审审理期间并未提出该项诉讼请求，故本院对此不予累述。
综上所述，任铁强的上诉请求，依据不足，本院不予支持。原审法院所作判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
保全费5000元，由任铁强负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
一审案件受理费1850元，由申昊负担1800元（已交纳），由任铁强负担50元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费70元，由任铁强负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 珊
代理审判员 马兴芳
代理审判员 陈雨菡
二〇一四年六月十日
书 记 员 周 洁