江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏08民终3074号
上诉人（原审原告）：王剑。
被上诉人（原审被告）：李福情。
被上诉人（原审被告）：李祥顺。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：李凌飞。
上诉人王剑因与被上诉人李福情、李祥顺房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2016）苏0802民初4118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
王剑上诉请求：1、按照过错责任40%比例由被上诉人承担装修损失120000元；2、按照过错责任40%比例由被上诉人承担2015年11月13日至2016年3月30日的租金损失23000元；3、按照过错责任40%比例由被上诉人承担加盟费损失35200元；4、被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一审判决认定上诉人不再要求装修赔偿没有事实依据。2016年4月5日的谈话笔录清楚记载上诉人要求法庭对于装修损失进行鉴定，并提交书面申请，证明上诉人并没有放弃装修损失部分的索赔。一审法院认为上诉人对于装修损失的具体数额举证不足系错误。上�人已经提交了鉴定申请书，因一审法院原因，没有同意上诉人的申请，举证不能的责任不应由上诉人承担。
李福情、李祥顺共同辩称：1、两被上诉人在本案中无过错，不应当承担责任；2、双方在房屋移交过程中，对房屋损失有明确的协议，即在上诉人放弃装潢损失的前提下，两被上诉人才同意终止合同。因此，上诉人无权就损失再提起诉讼；3、上诉人的第三项上诉请求在一审无此诉讼请求，属于新的诉讼请求，不符合民事诉讼法的规定；4、上诉人在合同的签订及履行过程中完全知晓房屋的现状，即使造成损失其主观过错也在上诉人；5、上诉人所称的装修损失没有事实依据；6、两被上诉人没有因为将房屋租赁给上诉人而获得额外的利益，相反上诉人承租房屋后少付房租30000元，到目前为止上诉人还尚欠两被上诉人电费7000元。请求驳回上诉，维持原判。
王剑向一审法院起诉请求：1、判令被告返还租金65000元（自2015年11月11日起算）；2、判令被告赔偿损失340000元；3、被告承担本案诉讼费用。
一审法院审理查明：被告李福情、李祥顺系淮安市中鑫上城121、123号房屋的所有权人，其将该房产委托联合地产交易行（乙方）出租。2014年12月11日，被告李福情、李祥顺（甲方）出具房产代理授权书一份，载明：甲方将中鑫上城121、123室委托联合地产上市交易；甲方申报价为18万元，底价为16万元，乙方应保障甲方底价，剩余所得为乙方拥有；甲方不得以任何借口绕过乙方达成私下协议书，甲方协助他人逃单的，应赔偿乙方服务费双倍，且乙方有权制止他人使用该房屋；甲乙双方有违约责任，就由违约方按照经纪服务费用的双倍进行赔偿；甲方授权乙方在本委托书限定条件内的签约及收款、划拨等权利；专任委托授权期限为60天。在该授权书上备注：多出部分归联合地产，委托期20天，到期后仍专任委托，协议继续。
2015年1月11日，两被告（出租方，甲方）与案外人孙长春（承租方，乙方）签订租赁合同一份，约定：甲方将承德路中鑫上城121、123号房屋及相关设备租予乙方使用；租赁期限从2015年4月15日至2021年4月15日止；乙方承诺合法使用，乙方有权自行选择经营范围以及经营方式，乙方有权选择独家或合伙或与任何个人以及企业合作经营方式，甲方不可干涉；第一、二年的租金15万元/年，第三、四年租金16万元/年，第五、六年租金18万元；乙方在租赁期间内，因个人原因需要转租该门市，甲方只认乙方为合同履行人，乙方继续履约交租；乙方擅自违约，甲方有权罚没乙方20000元，甲方恶意收回房屋，应赔偿乙方60000元。合同签订后，两被告将涉案房屋的钥匙交�合地产交易行。
2015年1月14日，孙任公（甲方）与原告王剑（乙方）签订出租合同一份，约定：甲方将中鑫上城121、123号房屋及相关设备租予乙方使用，租赁期限自2015年4月15日至2021年4月15日止；年租金18万元，合同签订时，乙方应支付20000元保证金；乙方应在2015年1月19日前交纳第一期租金。合同签订后，原告王剑向孙任公支付保证金20000元及租金13.5万元。
2015年1月29日，两被告将涉案房屋出租给原告王剑，双方签订房屋租赁合同一份，约定：甲方（李福情、李祥顺）将位于淮安市清河区承德路中鑫上城121、123号门面及内部中央空调出租给乙方（王剑）使用，租赁期限自2015年4月15日至2021年4月15日；年租金18万元，保证金20000元，租金按年结算，于每年度1月15日前付清下一年度房租。双方另约定：甲乙双方约定第二年房租为15万元；乙方于第二年付20000元保证金给甲方。同年2月3日，两被告向原告王剑出具收条一份，载明：收到王剑中鑫上城121、123租金人民币35000元整，应付45000元，尚欠10000元整（2月4日给付），再收到10000元后，视为房租已付清（第一年）。次日，被告李福情在收条上注明10000元已付。后原告王剑对承租房屋进行装修，并用该房屋经营饭店。
另查明，原、被告及孙任公因为房屋租赁问题曾几次协商，2015年1月30日三方再次协商产生纠纷并报警。甘如华系清河区联合房产经济中心负责人，孙长春系该中心员工，与甘如华系夫妻关系，孙任公系甘如华与孙长春之子。
2015年8月27日，原告王剑以孙任公提供虚假产权证谎称出租房屋系其所有从而导致双方签订租赁合同为由，要求确认双方签订的租赁合同无效、孙任公退还押金20000元。后原告王剑以双方达成和解为由撤回起诉。
原告王剑于2016年3月30日将房屋门锁的密码通过短信告知两被告，但仍有部分餐具存放在涉案房屋内，尚有后门钥匙未交付两被告；2016年4月1日，原、被告在一审法院谈话时，被告李福情、李祥顺陈述称如原告不主张装修的赔偿款，两被告同意收回房屋，否则不同意解除合同并要求原告继续支付房屋租金。后原告将剩余物品拿走并交付剩余钥匙。
案件审理过程中，原告王剑向一审法院明确其要求被告赔偿的损失34万元系房屋装修损失，并就该主张提交房屋装修合同一份、收条复印件四份，用以证明其损失，被告李福情、李祥顺对以上证据不予认可。原告王剑申请对其装修损失予以鉴定，但由于原告在2016年3月30日已将房屋交还两被告，两被告将涉案房屋重新出租他人且已重新进行装修，故两被告不同意原告的鉴定申请，认为鉴定已无法进行。后一审法院到�案房屋调查，房屋现在由一家金融公司实际租赁使用，房屋内部已进行重新进行了装修。
一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系有效合同，双方均应按照合同约定履行。双方签订租赁合同时，房屋已由原告实际占有使用，至2016年3月30日，经双方协商，两被告已实际收回房屋，双方租赁合同解除。根据合同约定，房屋租赁期限至2016年4月15日为一年，第一年租金标准为18万元，故两被告应返还原告租金7500元。
对于两被告是否应当赔偿原告装潢损失。本案两被告先与案外人孙长春签订了房屋租赁合同，在该合同尚未解除的情况下，与原告王剑签订了涉案房屋租赁合同，致使案外人主张权利，阻止原告王剑正常使用租赁物，对于涉案合同的最终解除存在一定过错；而原告王剑亦与案外人孙任公签订了房屋租赁合同，同样未在解除合同的情况下与两被告签订合同，造成孙任公对其经营的阻止，另在孙任公的阻挠行为并未严重影响其经营秩序的情况下，原告王剑主动提出解除合同，其本身对合同解除应承担主要责任。在双方协商解除合同时，被告明确提出如原告不再要求赔偿装潢损失其才同意解除合同，原告王剑虽当时未表态，但是仍向两被告交付了房屋，应视为原告认可了被告的要求；原告王剑要求两被告赔偿其装潢损失，应举证证明损失数额，但其提供的证据无法证明其损失数额，且在原告向被告交付房屋时亦未保留相应的装潢证据；综上，原告王剑主张两被告赔偿其装潢损失无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告李福情、李祥顺于判决生效后十日内一�性返还原告王剑租金7500元；二、驳回原告王剑其他诉讼请求。案件受理费7375元，由原告王剑负担5000元，被告李福情、李祥顺负担2375元。
二审期间，上诉人提供下列新证据：1、上诉人在一审法院谈话笔录两份，证明其在2016年4月5日还在主张要求装潢损失，并提交书面鉴定申请；2、涉案房屋支付装修费转账明细表一组、装修人孙某的书面证言、涉案房屋的装修照片七张、加盟协议书及加盟费收据。证明涉案房屋的装修损失和加盟费损失是存在的，因为涉案房屋再次被两被上诉人出租导致原结构变化。
两被上诉人质证认为，关于证据一的真实性无异议，同时也可证明在2016年4月1日上诉人已经将房屋钥匙交付给两被上诉人，且也认可了装修的费用两不找。2016年4月11日上诉人在申请鉴定时已经履行了与两被上诉人解除合同的约定，也约定了不要求赔偿装修损失，要求装修损失是此后才提出的；对证据二证人证言因不符合法律规定的形式要求，不予认可；转账明细表与本案无关联；涉案房屋之前的装修照片七张，在一审法院审理时已经出具，同一审质证意见；加盟协议书及收据，与本案无关联性。
二审经审理，确认一审法院认定事实。
二审另查明，2016年4月1日，在一审法官主持下的双方当事人谈话过程中，李祥顺陈述：大家坐到一起，房子装修费的钱不要我们认了，我们就把房子收回来，如果原告还坚持要求我们赔偿装修损失，我们就不同意解除合同，合同还是有效。王剑随后陈述：我要求法院依法判决。4月1日，一审法官在与王剑谈话时，王剑陈述：我主张的装潢损失是34万元，我申请评估装潢损失，现在提交书面申请。
本案争议焦点：1、双方在解除租赁合同时，王剑是否放�对于装潢损失的赔偿请求；2、被上诉人是否应当承担上诉人的装潢损失；3、如果两被上诉人应当承担装潢损失则损失确定的依据；4、关于加盟费的诉讼请求之合理性问题；5、关于2015年11月13日之前租金损失问题。
一、双方在解除租赁合同时，王剑是否放弃对于装潢损失的赔偿请求。
本院认为，王剑在诉讼中是否放弃对装潢损失的赔偿是本案的诉讼核心。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。当事人处分自己民事权利的行为包括原告提起诉讼后，是否放弃权或者变更诉讼请求由当事人自行决定。权利的放弃除特别情形外应当为明示。一审诉讼中，双方当事人在法官主持下，对于租赁合同是否解除、涉案房屋是否移交进行了磋商，在磋商过程中，虽然被上诉人李祥�提出如果解除合同移交房屋，其对于上诉人主张的装潢损失不予赔偿，对此，上诉人并没有明确作出回应，而是表态由法院依法判决，说明上诉人对于李祥顺提出的不予赔偿的附加条件并未认同。而在三天后与法官的谈话中，上诉人再次明确赔偿数额且申请对装潢损失进行鉴定，证实上诉人就装潢损失的赔偿请求一直没有放弃。至于双方对房屋进行的交接，上诉人在2016年3月30日已通过短信将承租房屋锁密码告知被上诉人李顺祥，在4月1日的谈话中，被上诉人李顺祥表示，我对装潢损失不赔，但房租也不要了，同时也承认已将房屋进行了检查。从双方当事人对话的语境反映，双方是否已经就租赁合同的解除达成一致意见并无明确态度，一审法院仅是从房屋已经实际由被上诉人接收的事实状态，确定双方的租赁合同于3月30日解除，该租赁合同的解除并非当事人之间的协商解除，也就无所谓上诉人已经认可了被上诉人提出的不予赔偿装潢损失的要求。因此，一审法院认定上诉人向被上诉人交付房屋的行为视为认可了被上诉人的要求的理由不能成立；
二、被上诉人是否应当承担上诉人的装潢损失。
本院认为，本案两被上诉人先与案外人孙长春签订了房屋租赁合同，在该合同尚未解除的情况下，与上诉人王剑签订了涉案房屋租赁合同，致使案外人主张权利，阻止原告王剑正常使用租赁物，对于涉案合同的最终解除存在一定过错；原告王剑亦与案外人孙任公签订了房屋租赁合同，同样未在解除合同的情况下与两被告签订合同，造成孙任公对其经营的阻止，另在孙任公的阻挠行为并未严重影响其经营秩序的情况下，王剑主动提出解除合同，其本身对合同解除应承担主要责任。故对于合同的最终解除双方当事人均有责任，对于责任比例的承担，上诉人在上诉请求中同意其自身承担主要责任，被上诉人承担次要责任，责任比例按照六四比例，该责任比例的分配基本符合事实情况；
三、两被上诉人应当承担上诉人装潢损失数额的确定依据。
一、二审诉讼中，上诉人均向法庭举证其经营店面的装修照片，证明其装潢损失的事实。本院认为，上诉人承租涉案房屋之目的是为了经营，根据其经营内容，对于房屋的装潢是必须行为，当租赁合同被解除后，上诉人在涉案房屋上的装潢投入随即转变损失，该损失是客观存在的。由于房屋交付被上诉人后，已经由他人接手承租，且经营内容与上诉人的经营完全不属于相同行业，导致上诉人原装潢已无法通过鉴定进行确定。虽然上诉人在二审中提交了证人孙某的证言，但证人并没有出庭作证，提交的银行汇款记录也不能显著的反映是上诉人与孙某之间的装潢款往来，因此，上诉人所提供的上述证据本院难以认定其所要证明的事实。
鉴于上诉人装潢损失的客观事实，且在无法通过其他方法能够正确认定上诉人装潢损失的情况下，本院根据目前装修市场的一般情况，结合上诉人所提供的照片所反映的装修的面积、档次以及装修时间，酌情确定由被上诉人赔偿上诉人装修损失6万元。
四、关于上诉人要求被上诉人承担加盟费的上诉请求问题。
本院认为，上诉人在一审起诉的诉讼请求是判令被告返还租金和赔偿装潢损失，并无要求被告承担加盟费的诉讼请求。二审中上诉人增加该诉讼请求，属于新的独立的诉讼请求。依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百二十八条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。据此，上诉人要求赔偿加盟费的上诉请求本院不予审理。
五、关于2015年11月13日之前租金损失问题。
上诉人认为，自2015年11月13日后至合同解除期间，因他人阻挠而没有实际经营，故被上诉人应当承担一年未经营的租金损失。本院认为，首先，在没有解除租赁合同的情况下，上诉人占有使用该房屋，应当按照租赁合同约定，给付租金；其次，从现有证据看，案外人孙任公的阻挠行为并未严重影响其经营秩序，没有达到上诉人并非无法经营程度；第三，如果上诉人认为其经营行为因受到他人阻挠而致合同无法履行时，应当及时主动行使合同解除权，其长期占有房屋而造成损失的扩大，其自身负有责任。故上诉人要求被�诉人承担合同解除之前的租金损失上诉请求本院不予支持。
综上所述，王剑的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持淮安市清江浦区人民法院（2016）苏0802民初4118号民事判决第一项；
二、撤销淮安市清江浦区人民法院（2016）苏0802民初4118号民事判决第二项；
三、李福情、李祥顺于本判决生效后十日内赔偿王剑装潢损失60000元；
四、驳回王剑其他上诉请求。
如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7375元，由原告王剑负担5000元，被告李福情、李祥顺负担2375元；二审案件受理费3864元，由李福清、李�顺负担1160元，由上诉人王剑负担2704元。
本判决为终审判决。
审 判 长 许玉虎
代理审判员 朱 云
代理审判员 黄春丽
二〇一七年十二月二十三日
法官 助理 孙志丹
书 记 员 潘春节