山东省菏泽市牡丹区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁1702执异134号
案外人：苏文辉，女，1967年11月8日出生，汉族，市民，住山东省菏泽市。
委托诉讼代理人：郭永亮，山东天清律师事务所律师。
申请执行人：苏州喜天游棉业有限公司，住所地：江苏省昆山市花桥镇兆丰路8号。
法定代表人：顾跃明，该公司董事长。
被执行人：菏泽胜越纺织有限公司，住所地：山东省菏泽市牡丹区马岭岗镇兴科路中段。
法定代表人：翟中林，该公司董事长。
被执行人：陈凤祥，男，1967年4月6日出生，汉族，市民，住山东省菏泽市。
在本院执行申请执行人苏州喜天游棉业有限公司与被执行人菏泽胜越纺织有限公司、陈凤祥买卖合同纠纷一案中，案外人苏文辉对拍卖被执行人陈凤祥名下的两处房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
案外人苏文辉称，牡丹区法院作出（2015）菏牡执字第1677号之六执行裁定，拍卖被执行人陈凤祥所有的位于山东省海阳市海润阳光D座1702室（房产证号码为：海房权证东村子第0313**号）、1703室（房产证号码为：海房权证东村子第0313**号）房产。我要求立即撤销该执行裁定，终止对该两套房产的执行。事实和理由如下：1、本案所涉两套房产是夫妻共同财产，我享有该两套房产的物权。我和陈凤祥于1990年登记结婚，陈凤祥在2009年购买涉案房产。该两套房产在我们婚姻关系存续期间购得，应为夫妻共同财产，我们对两套房产共同享有所有权，为共同共有。我的所有权及于全部房产之上，不可分割。苏州喜天游棉业有限公司仅享有对陈凤祥的普通债权，该债权并不具有优先性。陈凤祥为菏泽胜越公司的债务提供担保，属于担保债务，以两套房产做担保的行为，只是债权的表现形式，并不符合《物权法》关于不动产抵押登记的规定，抵押权不成立。一般而言，所有权、共有权等权利的效力应当优先于普通债权，本案中我享有足以排除本案强制执行的物权。2、陈凤祥所负的债务是个人债务，其无权私自处分夫妻共同财产。2016年8月陈凤祥牡丹区法院出具担保书一份，该担保书载明：陈凤祥自愿为菏泽胜越纺织有限公司对苏州喜天游公司的债务提供担保并自愿以上述两套房产作为担保。但是，陈凤祥的这笔债务并没有用于家庭生活，不能认定为夫妻共同债务。根据有关司法解释，不能将担保之债认定为夫妻共同债务。3、该执行裁定书送达程序不合法。我作为该两套房产所有权人，牡丹区人民法院将该两套房产列为执行标的物时，不仅仅应当通知被执行人陈凤祥，也应当通知共有权人的我，但我至今没有收到任何形式的裁定书。现在法院对该两套房产的查封、拍卖行为将严重损害我的权益。4、涉案两套房产的评估价值严重低于实际价值。该两套房产在2009年购买时的价格分别为341653元和362727元，总价值为704380元。但是该两套房屋在2016年经过鉴定评估后的价格却只有487337元。即使刨除房产购买后的升值部分，评估价格也远远低于购房时的价格。按照评估价格拍卖，会对我造成不可挽回的损失。
案外人苏文辉为证明其主张，向本院提供以下证据：1、盖有菏泽市牡丹区民政局婚姻登记专用章编号为（2009）菏牡补结字003823号结婚证复印件1份，显示持证人为案外人苏文辉，案外人苏文辉与被执行人陈凤祥登记结婚的时间为1990年12月14日，补发日期：2009年11月18日。2、编号为00086794盖有海阳华腾置业有限公司财务专用章的山东省烟台市交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、销售不动产和转让无形资产通用发票影印件1张，显示2009年4月21日被执行人陈凤祥购买海润阳光龙飞路西国宾海景酒店A座北D座1703户，面积59.74平方米、单价5719.00元，金额为341653.00元。3、编号为00086795盖有海阳华腾置业有限公司财务专用章的山东省烟台市交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、销售不动产和转让无形资产通用发票影印件1张，显示2009年4月21日被执行人陈凤祥购买海润阳光龙飞路西国宾海景酒店A座北D座1702户，59.94平方米、单价6051.50元，金额为362767.00元。4、本院（2015）菏牡执字第1677号之六执行裁定书复印件1份，显示本院拍卖被执行人陈凤祥所有的位于山东省海阳市海润阳光D座1702室（房产证号码为：海房权证东村子第0313**号）、1703室（房产证号码为：海房权证东村子第0313**号）房产二处。
申请执行人苏州喜天游棉业有限公司称，案涉房屋的产权证显示产权人为被执行人陈凤祥，与案外人苏文辉无关。根据《物权法》的规定不动产的权属应当以不动产登记为准，案外人苏文辉并非案涉房屋的共有产权人，不能认定案涉房屋是被执行人陈凤祥与案外人苏文辉共同财产。案涉债务实为夫妻共同债务，非被执行人陈凤祥个人债务，案外人苏文辉应当对案涉债务承担连带清偿责任。
本院查明:本院在执行申请执行人苏州喜天游棉业有限公司与被执行人菏泽胜越纺织有限公司、陈凤祥买卖合同纠纷一案中，于2017年10月25日作出（2015）菏牡执字第1677号之六执行裁定书，拍卖被执行人陈凤祥所有的位于山东省海阳市海润阳光D座1702室（房产证号码为：海房权证东村子第031333）及被执行人陈凤祥所有的位于山东省海阳市海润阳光D座1703室（房产证号码为：海房权证东村子第031324）房产二处。案外人苏文辉于同年11月20日以上述理由向本院提出执行异议。
本院认为，我国婚姻法第十七条第一款规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定：对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。我国物权法第一百条第一款规定：共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。我国民事诉讼法第二百四十四条规定:被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产,但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。采取前款措施，人民法院应当作出裁定。本案中，位于山东省海阳市海润阳光D座1702室（房产证号码为：海房权证东村子第031333）、1703室（房产证号码为：海房权证东村子第031324）两处涉案房产均登记在被执行人陈凤祥名下。因案外人苏文辉提供的证据证明该涉案房产的取得是在其与被执行人陈凤祥婚姻关系存续期间，根据法律规定，该涉案房产应属案外人苏文辉与被执行人陈凤祥的夫妻共同财产。因被执行人陈凤祥未按执行通知履行法律文书确定的义务，其与案外人苏文辉共有的涉案房产难以进行实物分割或者分割会减损价值，本院依法裁定拍卖被执行人陈凤祥名下的涉案房产，于法有据，但应当将拍卖所得的价款保留共有人应得的份额。案外人苏文辉作为涉案房产的共有人，在本院依法裁定拍卖涉案房产后，既未与被执行人陈凤祥协议分割共有财产，并经债权人认可；亦未对涉案房产提起析产诉讼。其对涉案房产所享有的物权，不能排除本案对涉案房产的强制执行。案外人苏文辉请求撤销拍卖涉案房产的裁定及终止执行的异议理由，依法不能成立，本院依法不予支持。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定：人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。根据上述司法解释规定，人民法院只需对评估报告进行形式审查，即对评估机构、评估人员的评估资质、评估范围、评估程序等进行审查；对于评估结论、评估方法等实体问题，由于人民法院不是评估的专门机构，不应也无法对评估报告作出全面专业的审查。执行程序中对拍卖财产进行评估，只是辅助人民法院确定拍卖保留价的手段之一，评估价格并不是最终的交易价，拍卖财产最终成交的价格仍需由市场检验确定。被执行人或者其他利害关系人如认为评估价过低，可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买。案外人苏文辉认为涉案两套房产的评估价值严重低于实际价值，法院对该两套房产的查封、拍卖行为将严重损害其权益的异议理由，依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，裁定如下：
驳回案外人苏文辉的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 陈卫国
人民陪审员 文继良
人民陪审员 孙书岭
二〇一七年十二月四日
书 记 员 欧位岚