淮安市清江浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0812民初4788号
原告：江苏护理职业学院，住所地淮安市黄河西路*号，注册号132000000593。
法定代表人：吴彬江，职务院长。
委托诉讼代理人：江海青，江苏知缘律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁仕祥，江苏兴宇律师事务所律师。
被告：江苏府山置业有限公司,住所地淮安市淮海南路23号，统一社会信用代码913208006627421260。
法定代表人：陈智鑫，职务总经理。
委托诉讼代理人梁孔建，江苏引航律师事务所律师。
委托诉讼代理人王名海，江苏引航律师事务所律师。
原告江苏护理职业学院（以下简称：护理学院）与被告江苏府山置业有限公司（以下简称：府山置业）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2017年6月12日向法院起诉。本院受理后，依法适用普通程序并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告护理学院的委托诉讼代理人江海青，被告府山置业的委托诉讼代理人梁孔建、王名海到庭参加诉讼，本院现已审理终结。
原告护理学院向本院提出诉讼请求：1、被告支付拆迁补偿款238万元，并自2012年1月1日起按年息24%支付逾期付款违约金至实际清偿之日止；2、被告按约定交付位于淮安市××路××山时代广场××路房屋合计2650.5㎡（其中一层617.47㎡、2－5层各508.26㎡），并自2013年5月2日起至房屋实际交付之日止按2000元／日支付逾期交房违约金；3、被告按约定协助原告办理除112室、201室以外房屋的不动产权属登记，并自逾期之日起按补偿金额的日万分之一支付逾期办证违约金；4、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2008年2月27日，原、被告签订《房屋补偿安置合同》（以下简称：安置合同）约定：原告在被告建设项目用地范围内的六层框架结构房屋一栋，由被告拆迁后全权统一规划建设，被告对原告按照同位置同面积整体安置，被告给予原告安置补偿款538万元。安置合同还约定了付款及交房时间以及逾期的违约金计算方法。2010年10月22日，原、被告根据安置合同的内容签订《房屋拆迁产权调换协议》（以下简称：产权调换协议）约定：1、附属物等补偿款仍为538万元，支付时间变更为本协议签字之日起3个工作日内付50万元、2010年12月31日前支付150万元、余额238万元在项目获取预售许可证一个月内结清；2、一楼安置面积617.47㎡，余2033.03㎡平均分配在2－5层，交房时间为2013年5月1日前，如被告不能按时交房，自逾期之月起按500元／天支付违约金，超过90天后按每天2000元。拆迁协议签订后，原告按约定将房屋交由被告拆迁，被告分别于2009年11月11日、2011年1月3日分别支付补偿款100万元、150万元，余款一直未付且房屋也未交付。被告的行为违反了双方约定也侵害了原告的合法权益，特提起诉讼。
被告府山置业辩称：2008年被告准备开发建设府山时代广场，原告所有的一栋永康大厦房屋位于拆迁范围内，政府相关部门按照拆迁程序多次与原告洽谈，但始终无法达成拆迁协议，因被告公司负责人与原告当时负责人较为熟悉，于是双方直接进行磋商，于2008年2月27日直接达成了安置合同一份。该合同反映的内容实质是原告将永康大厦处置转让给府山置业拆除，府山置业给予补偿费和相应面积的房屋，后来双方在2010年10月22日又签订一份产权调换协议，签署两份合同均是被告以为永康大厦为商业用途的前提下签订的。现被告得知原永康大厦的性质为住宅，被告对签订两份合同存在重大误解，导致双方利益严重失衡，为此双方多次进行磋商于2016年12月16日又签订《房屋补偿安置合同补充协议》（以下简称：补充协议），其中明确约定“产权性质、之间价值差等有争议问题双方继续商谈”考虑到原告的房屋确实被拆除，我公司将112室、201室产权过户给原告，但其一直不肯支付相关规费和税费，我公司只好先行垫付办理产权变更登记手续，另支付300万元的补偿费。基于以上事实，我方认为：1、原告单位的性质为事业单位，永康大厦原为原告占有的国有资产，原告在处置该国有资产过程中没有履行上报审批程序，且没有对资产进行评估，因此上述两份协议的签订因为违反行政法规的强制规定而无效，因此原告诉请没有合同依据；2、被告已经给付的款项的数额应该为300万元，相关证据法庭调查阶段提供；3、永康大厦一楼是门面、面临淮海路，二至五层是宾馆，整个大厦显现出的状况是商业用房，而原告也没有告知我公司。如果上述合同最终被法院认定有效，我方认为永康大厦原为住宅用房，但原告隐瞒该重大事实导致被告按照商业用房与其签订合同进行相关补偿，该合同亦应当为可撤销可变更的合同。综上，因为原告没有按照规定履行审批、招标、评估等手续，便对涉案的国有资产进行处置，侵害了国家利益和社会公共利益，其行为应属无效。另原告主张的违约金过高，应当予以调整。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告护理学院系由原江苏省淮阴卫生高等职业技术学校（以下简称：淮阴卫校）演变而来。原位于淮安市淮海南19-21号的永康大厦系原淮阴卫校经江苏省卫生厅批准于1993年兴建的综合服务大楼，建成后一楼作为商业门面，二至五楼用于经营宾馆，其时领取的淮房字第××号房屋所有权证载明房屋所有权性质为“公产”。涉案房屋在2007年办理变更登记时，房屋状况表显示该房屋用途为“住宅”、权源为自建、实际建筑面积为2650.5㎡，房产管理部门于2007年3月27日下发该房屋的产权证上亦载明房屋用途为“住宅”。但该房屋的使用状况一直未改变。
被告府山置业因开发府山时代财富广场需要对包含原告护理学院所有的永康大厦在内的地块实施拆迁。2008年2月27日，淮阴卫校（乙方）与被告府山置业（甲方）签订《房屋补偿安置合同》，约定：乙方在甲方建设项目用地范围内的六层框架结构房屋一栋六层共2650.5㎡，由甲方全权统一规划建设，甲方对乙方按照同位置同面积进行整体安置，具体为甲方按乙方一楼实际面积在新建筑物一楼临淮海路净等面积安置，甲方按乙方二至六层楼总面积在新建筑物二至四楼净等面积安置，且每层面积相等，安置位置淮海路与财富广场北侧临西每层一致；甲方给予乙方安置补偿款538万元，付款方式为土地摘牌第12个月的第一周星期二首付300万元，第18个月么一周星期二付清余额；甲方如不按合同规定的日期向乙方交付补偿金，如逾期一日按所欠补偿款额的2‰偿付违约金。安置合同还约定了交房时间以及逾期的违约金计算方法。2008年8月6日，被告府山置业能过挂牌竞价交易取得永康大厦地块的土地使用权。2009年6月24日，被告府山置业取得淮拆许字(2009)第007号房屋拆迁许可证。
2010年10月22日，原告护理学院（乙方）与被告府山置业（甲方）根据安置合同的内容签订产权调换协议，约定：甲方因项目建筑需要于2009年6月24日取得房屋拆迁许可证，需拆迁乙方坐落于淮安市××路××号房屋（建筑结构为钢混，建筑面积为2650.5㎡，包括地下车库、锅炉房等附属物，房产证为淮房字第××号）；附属物补偿金额、搬迁补助费、停产停业的直接经济损失补偿费等经友好协商共计人民币538万元；甲方用于产权调换的房屋为期房，坐落于淮海南，补偿建筑面积为2650.5㎡，一楼建筑面积为617.47㎡，另2033.03㎡平均分配在二至五层；乙方在签字之日起3个工作日内支付补偿款50万元、2010年12月31日前再支付补偿款150万元、余额238万元在项目获取预售许可证一个月内结清；乙方在签字之日搬迁腾空房屋，旧房由甲方拆除；甲方在2013年5月1日前将产权调换房屋交付给乙方，甲方应当在产权调换房交付使用后180日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案；因甲方的责任不能按时交房，自逾期之月起，甲方按500元／天支付违约金，超过90天后按每天2000元。如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，甲方每日按补偿金额的万分之一向乙方支付违约金。产权调换协议签订后，原告护理学院按约定将房屋交由被告拆除，被告府山置业分别于2009年11月、2010年10月、2011年1月三次分别向原告支付补偿款100万元、150万元、50万元，合计300万元，此后，被告府山置业又支付过50万元，余款238万元一直没支付，也没有向原告交付安置的房屋。
为落实双方签订的安置合同和产权调换协议，原告护理学院（乙方）与被告府山置业（甲方）于2016年12月16日，签订房屋安置合同补充协议（以下简称：补充协议）一份，约定：1、双方签订《商品房买卖合同》，仅仅是为尽快取得拆迁房屋的房屋登记，《商品房买卖合同》签订后，安置合同和产权调换协议规定的双方权利义务仍然有效；2、《商品房买卖合同》所涉建筑面积为2650.5㎡，一楼建筑面积为617.47㎡，甲方按乙方一楼实际面积在新建筑物一楼临淮海路净等面积安置；另2033.03㎡平均分配在二至五层，且每层面积相等地，安置位置淮海路与财富广场北侧临西，每层一致；3、《商品房买卖合同》所涉该商品房是房屋拆迁产权调换房屋，所以《商品房买卖合同》所涉该商品房的价款和付款方式及期限等条款，仅仅用于办理房产登记过户备案，不影响安置合同和产权调换协议所规定的权利和义务；4、以上条款和房屋产权登记办理的内容不影响双方就延期交房、延期给付补偿款及甲方交付的房屋与乙方回迁之前房屋产权性质、之间价值差等有争议问题的继续商谈。
2017年3月，被告府山置业将位于府山时代广场112室（面积为617.33㎡）、201室（面积为184.75㎡）房屋的所有权变更登记到原告护理学院名下，并领取了不动产权属证书，为此被告府山置业支付了上述房屋的相关税费。但被告府山置业没有将上述房屋交付给原告护理学院。
另查，被告府山置业应当安置给原告护理学院的府山时代财富广场的房屋所有权仍登记在府山置业名下。本案在审理过程中，根据原告护理学院的申请，本院依法对被告府山置业名下价值2000万元的财产采取保全措施。
以上事实，有安置合同、产权调换协议、补充协议、涉案房屋原始审批文件、房屋所有权证等材料及原、被告双方当事人陈述载卷证明。
庭审中，被告府山置业为主张涉案房屋已经交付，同时陈述其没有向原告提供了涉案房屋出租给他人的租赁合同，也没有向原告支付过出租房屋的租金，提供下列证据：1、原淮阴卫校于2012年12月10日出具的授权委托书复印件一份，载明：我校淮海南原永康大厦拆迁安置房位于府山时代广场，因我方无法单独办理招商、租赁相关事宜，特委托江苏府山置业有限公司为代理人，负责房屋管理相关事宜，负责房屋对外招商、谈判、租赁等事宜，租赁价格与我方的房屋租赁价格相等地，租赁合同必须作为存档附件；2、原告护理学院于2017年5月22日给其发的撤销委托授权通知书复印件一份，载明：我院于2012年12月10日授权委托贵公司办理府山时代广场招商、租赁相关事宜，因贵公司在办理上述事项时，不能妥善处理委托事务，故特致函贵公司在本函发出之日起，撤销授权委托贵公司办理府山时代广场招商、租赁相关事宜，请贵公司接函后将府山时代广场招商、租赁相关合同等事宜与我院完成交接，并将取得房租交付我院。对此，原告方质证称，对于授权委托事项我公司没有记录，且被告府山置业也从未按委托书约定向我方提供过租赁合同及支付过租金，对该两份证据不予认可。
由于双方当事人分歧较大，致调解不成。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，被告府山置业为开发府山时代财富广场需要，对原告护理学院所有的永康大厦进行拆迁，原、被告分别签订的安置合同、产权调换协议、补充协议，该三份合同是双方真实意思表示，合法有效。被告府山置业在与原告护理学院签订安置合同及产权调换协议时，是基于其了解到将要拆迁的永康大厦一直用于营业用途，即一楼为商铺、二至五楼系用于开设宾馆整幢楼均是商业用途并非作为住宅使用，且永康大厦沿淮海南地理位置优越，并不存在原告护理学院欺骗隐瞒房屋性质的情况；双方于2016年12月签订的补充协议进行一步确认了双方对于前两份合同的内容，并就如何办理相关房屋的产权登记进行了约定，故被告府山置业主张其在签订该两份合同时不了解房屋性质为住宅，存在重大误解，理由不能成立。原永康大厦最初的建设目的就是用于经营，这从原告提供的一系列永康大厦初建的审批材料可以证实，结合原、被告双方签订的一系列合同都约定对于原永康大厦拆迁均是同位置同面积整体安置，采用的是产权调换的方式，不存在国有资产流失的情形，并未违反法律及行政法规的立法本意及相关规定。综上，双方所签订的三份合同均不存在无效情形，故对被告府山置业主张双方所签订的三份合同无效的抗辩，本院不予采纳。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告护理学院依据安置合同和补充协议的约定将涉自身所有的永康大厦交付给被告府山置业拆除，被告府山置业仅支付部分补偿款后就不再按约履行自己的义务，构成违约，应当承担违约责任。现原告护理学院要求被告府山置业按照合同约定交付房屋并支付相关违约金，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。
关于房屋交付。根据约定，被告府山置业应当交付淮海路与财富广场北侧临西一至五层、总面积为2650.5平方米的房屋，其中一层为617.47平方米，另2033.03平方米平均分配在二至五层。现被告府山置业已经将一层112室（面积为617.33㎡）、201室（面积为184.75㎡）房屋的所有权变更登记到原告护理学院名下，该两处房屋应当交付给原告护理学院，剩余1848.42平方米房屋也应当按约定交付，其中二层还应交付323.5平方米，另1524.91平方米分别在三至五层平均分配，考虑到房屋面积不可能完全相同，可根据具体情况予以适当调整。被告府山置业虽然提供了委托书及撤销委托的授权通知书的复印件，但其未能提供具体交付给原告房屋具体房号及位置、以及经原告护理学院确认的证据，结合双方于2016年12月16日签订的补充协议中仍然认可没有交付房屋的事实，表明涉案房屋没有实际交付，故对被告府山置业主张房屋已经交付的主张，本院不予采纳。
关于支付拆迁补偿款。根据约定，被告府山置业应当支付原告护理学院拆迁补偿款538万元，被告府山置业已支付350万元，余款238万元应当予以支付。
关于逾期交房违约金。根据合同约定，被告府山置业应当于2013年5月1日前交付房屋，逾期则按500元/天支付违约金、超过90天后按2000元/天支付违约金。据此，从2013年5月1日2018年5月31日共计1492天，故逾期交房违约金应当为284.9万元。由于原告护理学院怠于主张权利，存在扩大的损失的情形。双方于2016年12月16日达成协议中才重新明确要求交房并继续支付拆迁补偿款等相关事宜，故逾期交房违约金应从2016年12月16日起支付至实际交房时止，原告护理学院主张超出的部分，本院不予支持。2016年12月16日至2018年5月31日期间（531天）的逾期交房违约金为106.2万元。
关于逾期付款违约金。根据合同约定，被告府山置业应当于土地摘牌第12个月的第一周星期二首付300万元，第18个月么一周星期二付清余额，如逾期则每日按所欠补偿款额的2‰偿付违约金。被告府山置业于2008年8月6日摘牌取得涉案房屋的土地使用权，故应当于2010年3月前付清款项。被告府山置业仅付款350万元，余款一直未付。由于原告护理学院怠于索要，双方于2016年12月16日达成协议中才重新提及继续支付拆迁补偿款事宜，故逾期付款违约金应当从2016年12月16日起支付逾期付款违约金，原告护理学院主张超出的部分，本院不予支持，按约定使逾期付款违约金应当按日2‰支付，但该约定高于法律规定，现原告护理学院自愿调整为按年息24%计算，不违反法律规定，本院照准。2016年12月16日至2018年5月31日期间的逾期付款违约金为830978.6元。
关于协助办理产权过户手续及支付逾期办证违约金。根据合同约定，被告府山置业应当在房屋交付使用后180日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋目前尚未交付，故原告护理学院的要求被告府山置业协助办理房屋所有权变更登记手续及支付逾期办证违约金的诉讼请求条件未成就，本院不予支持。
经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条，《国有资产评估管理办法》第三条，《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告江苏府山置业有限公司于本判决生效后一个月内向原告江苏护理职业学院交付总面积为2650.5平方米的房屋，具体位置为临淮海路与财富广场北侧西一至五层，其中一层112室（面积为617.33㎡）、201室（面积为184.75㎡），剩余部分二层323.5平方米，另1524.91平方米分别在三至五层平均（面积可适当调整），同时支付逾期交房违约金106.2万元，并从2018年6月1日起按2000元/日的标准支付至房屋实际交付时止；
二、被告江苏府山置业有限公司于本判决生效后一个月内向原告江苏护理职业学院支付拆迁补偿款238万元、逾期付款违约金830978.6元，并从2018年6月1日起按年息24%的标准支付逾期付款利息至款项实际付清时止；
三、驳回原告江苏护理职业学院的其他诉讼请求。
如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80960元，保全费5000元，合计85960元，由被告府山置业承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 张树维
人民陪审员 何正辉
人民陪审员 韩善楚
二〇一八年六月十二日
书 记 员 朱隆基
附：法律、法规及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《国有资产评估管理办法》（国务院第91号令）
第三条国有资产占有单位有下列情形之一的，应当进行资产评估：（一）资产拍卖、转让；（二）企业兼并、出售、联营、股份经营；（三）与外国公司、企业和其他经济组织或者个人开办中外合资经营企业或者中外合作经营企业；（四）企业清算；（五）依照国家有关规定需要进行资产评估的其他情形。
《城市房屋拆迁管理条例》
第二十二条拆迁人应当依照本条例，对被拆迁人给予补偿。
拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。
第二十三条拆迁补偿的方式可实行货款补偿，也可以实行房屋产权调换。