四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第969号
上诉人（原审被告）骆莉。
上诉人（原审被告）封灌雄。
被上诉人（原审原告）成都人和物业管理有限责任公司。住所地：成都市金牛区交大路***号。
法定代表人裴毅，职务不详。
委托代理人何谷。
上诉人骆莉、封灌雄因与被上诉人成都人和物业管理有限责任公司（以下简称人和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第1376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年2月20日公开开庭进行了审理。上诉人骆莉、封灌雄，被上诉人人和物业公司委托代理人何谷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，骆莉、封灌雄系夫妻关系，为成都市营门口路199号逸景小区业主。2006年7月22日，逸景小区物业管理业主大会业主委员会与人和物业公司签订了一份《物业管理服务合同》，该合同约定：由人和物业公司对成都市营门口188号逸景小区进行物业管理，其中物业费住宅用房（按建筑面积计算）为每月每平方米1元，物业管理公共服务费用每月交纳一次，每次交纳费用时间为每个月的15日至25日前，业主和物业使用人逾期未交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每日按应交管理服务费的千分之一交纳滞纳金，委托管理期限为2006年7月22日至2009年7月22日。2006年9月1日，人和物业公司向成都市金牛区房管局备案。2009年7月19日，成都市金牛区房管局与金牛区抚琴街道办事处出具关于“人和逸景”建筑区划分管理有关问题的指导意见：一、在逸景小区新老物业公司完成交接之前，由人和物业公司提供临时物业服务，产生水电费及物业服务等费用由业主据实交纳；二、逸景小区业主欠缴水电费和物业服务费，由逸景小区业委会与人和物业公司共同发布公告向欠费业主催收，确保逸景小区业主的正常供水供电，保障业主的正常生活秩序。后人和物业公司与成都市金牛区人和逸景业主大会业委会共同向逸景小区业主发出相关通告。2011年2月28日，人和物业公司与新物业管理公司办理交接手续后撤场。
庭审中，经双方确认：骆莉、封灌雄未向人和物业公司交纳物管费起止时间是2009年8月至2011年2月，欠付金额为
2960.96元。
骆莉、封灌雄在庭审中向法院提交了原逸景小区物业管理业主大会业主委员会主任李征宇的情况说明，内容为：因承袭前期物业管理惯例，外墙渗水等问题由人和物业公司进行协调处理，在其任逸景小区业委会主任期间，与人和物业公司联系沟通，仍由人和物业公司组织施工解决，2008年人和物业公司出具书面通知，表示将最后一次对外墙渗漏进行整改，并派人逐户检查登记，多数业主经维修后已解决，但仍有部分业主反应外墙仍旧存在渗水的问题。骆莉、封灌雄同时提交一份人和物业公司员工夏元明签字认可同意其缓交物管费，待渗水处理后补交的证据，人和物业公司则认为，房屋质量问题应当是由开发商负责，维修房屋的是房产公司工程部，人和物业公司只是负责统计，并无维修义务。夏元明曾经是人和物业公司员工，现已辞职，夏元明虽然签字，但并无公司的授权，对公司并无约束力，且被告骆莉、封灌雄房屋质量的保修期至2008年8月5日止，当时已经超过了房屋的保修期。双方为此各持己见，经原审法院调解，未能达成一致。
原审法院查明以上事实，有身份证、营业执照、《物业服务合同》、函件、情况说明、通告、指导意见及庭审笔录等证据在案佐证。
原审法院认为，成都市营门口路188号人和逸景小区业主委员会系合法成立，其作出的决定对全体业主具有约束力。2006年7月22日该小区业主委员会与人和物业公司签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的规定，该合同合法有效，受法律保护。根据该合同的约定，按期缴纳物业管理费是被告骆莉、封灌雄作为小区业主应尽的义务。本案双方争议焦点是：人和物业公司对小区业主房屋外墙渗水是否具有维修义务以及其员工夏元明的签字对人和物业公司是否具有约束力的问题。根据中华人民共和国国务院令（第279号）《建设工程质量管理条例》第四十条“正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：……（二）、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年。”之规定，原审法院认为骆莉、封灌雄的房屋外墙面渗水的问题，在交付房屋使用后5年内，其维修义务应由房屋开发单位（出售方）人和房地产公司负责。但骆莉、封灌雄向法庭提交了人和物业公司员工夏元明的承诺，虽然夏元明的承诺并没有经过人和物业公司的印章，庭审中人和物业公司也否认授权夏元明作出上述承诺，但夏元明系人和物业公司的项目经理，在小区从事的管理工作，其作出的上述承诺当然是职务行为，故其作出的上述承诺对人和物业公司具有约束力。考虑人和物业公司现并没有继续管理该小区，骆莉、封灌雄在房屋渗水问题处理过程中，也应当采取合理的途径主张自己的权利，而不应当以不交纳物业管理费用的方式维护自己的权利，综合上述情况，原审法院酌情确认由双方各承担50%的责任，即由骆莉、封灌雄支付人和物业公司2960.96元×50%＝1480.48元。
诉讼中，人和物业公司要求骆莉、封灌雄对所欠物业管理费用，2011年2月28日之前按照每日1‰计算，2011年3月1日至2012年12月31日按照每日5‰。原审法院认为，人和物业公司主张的违约金过高，应当酌情予以调整，考虑本案的实际情况，原审法院调整按中国人民银行同期存款利率计算为宜。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、》第、国务院《物业管理条例》第二十一条、第二十五条之规定，判决：一、骆莉、封灌雄于判决生效之日起五日内支付成都人和物业管理有限公司2009年8月至2011年2月期间的物管费1480.48元及利息（利息的计算方式：从2011年3月1日起按中国人民银行同期存款利率计算至债款付清时止）；二、驳回人和物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费308元，适用简易程序，减半收取154元，由骆莉、封灌雄负担。
宣判后，原审被告骆莉、封灌雄不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回人和物业公司的诉讼请求。其主要的上诉理由为：一、原审判决论述并认定人和物业公司在小区的收费权，但该收费权并不是上诉人的诉求，在整个诉讼中也从未产生过争议；二、上诉人与人和物业公司达成“缓交物管费”协议后，得到双方长达一年半的共同执行，在此期间，上诉人每月按时交纳水电费、垃圾清运费、停车费等，人和物业公司从未对上诉人停交物管费提出任何异议；三、原审判决认定事实错误，判决的依据为“酌情”，缺乏法律依据，且显示公平。
被上诉人人和物业公司答辩称，一、缴纳物业费是依据双方签订的《物业服务合同》而收取，有理有据；二、上诉人拒缴物业费事实清楚。证据确实充分；三、有关防水的法律规定为保修期5年，5年时间已过，开发商已不再承担义务，物业公司自身并没有维修保养的义务，即使要维修也是有偿服务；四、夏元明与上诉人之间订立的协议不是职务行为，未有公司及法人签字盖章，不具有约束力，况且双方之间的约定是缓交而不是不交；五、人和物业公司合同期满后已撤场，随之而来的服务责任已消失，故夏元明与上诉人个人约定的条件已经终止；六、上诉人应支付物业费。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实及采信的证据与原审法院一致。
本院认为，《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均有约束力。首先，骆莉、封灌雄在逸景小区居住，实际接受了人和物业公司的物业管理服务，根据《物业服务合同》约定，骆莉、封灌雄应按期缴纳物业管理费。其次，骆莉、封灌雄房屋外墙面渗水的问题，在交付房屋使用后5年内，其维修义务应由房屋开发单位（出售方）人和房地产公司负责，骆莉、封灌雄如认为人和物业公司没有履行相应的物业服务义务，可另行采取合理途径来主张自己的权利，以此为理由拒交物业管理费缺乏事实依据和法律依据。最后，虽然人和物业公司项目经理夏元明签字认可同意骆莉、封灌雄缓交物管费，待渗水处理后补交，但双方之间的约定没有免除骆莉、封灌雄缴纳物业管理费用的义务。考虑人和物业公司现并没有继续管理该小区，原判综合本案实际情况，酌情确认双方各自承担50%的责任并无不当。综上，上诉人骆莉、封灌雄的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费50元由上诉人骆莉、封灌雄负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 温 淼
代理审判员 杨晓龙
代理审判员 马 雯
二〇一四年五月十六日
书 记 员 张 磊