重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第07604号
上诉人（原审被告）张文革。
委托代理人李雪芹，重庆光界律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆森荣物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪东路83号。
法定代表人袁庄，总经理。
委托代理人李云英，重庆伟豪（南岸）律师事务所律师。
上诉人张文革因与被上诉人重庆森荣物业管理有限公司（以下简称森荣物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2015）南法民初字第03614号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，森荣物业公司系具有二级物业管理资质的物业服务企业。2006年4月26日，森荣物业公司与重庆天龙房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由森荣物业公司对重庆天龙房地产开发有限公司开发建设的“长青湖生态住宅区”提供前期物业管理服务。该合同约定：根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费标准为住宅：2.5元／月／平方米（按建筑面积计算），商业按住宅标准的300%／平方米收取；业主或物业使用人应于接房之日起每月前15日内交纳物业服务费，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金；本合同期限为自2006年5月31日起至业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止；本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，未达成协议的，双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，重庆天龙房地产开发有限公司应在此期间选聘新的物业服务企业，重新签订前期物业服务合同。根据渝规建证（2006）南字第0023号证附图（总平面布置图）显示，南岸区玉马路6号负2层1号、负1层1号、1层1号、2层1号、3层1号、4层1号房屋属于长青湖小区红线范围内，该房屋所有权为案外人刘栋华。在签订上述《前期物业服务合同》后，该小区一直由森荣物业公司提供物业服务。
2009年8月10日，张文革与案外人刘栋华签订《房屋租赁合同》，约定将刘栋华所有的位于南岸区茶园新区长青湖一期会所及商业用房，共6层，（即南岸区玉马路6号负2层1号、负1层1号、1层1号、2层1号、3层1号、4层1号），建筑面积约为11396.46平方米（以房屋产权证登记面积为准）租赁给张文革使用，物管费每月1.5元／月／平方米。根据房屋面积分户汇总表，南岸区玉马路6号负2层1号建筑面积为2771.91平方米，负1层1号至3层1号建筑面积为6777.75平方米，4层1号的建筑面积为808.28平方米。另有会所三层楼，面积分别为346.18平方米，346.17平方米，346.17平方米，该会所经一审法院实地勘察，实际为龙皇府酒店在使用，上述建筑面积共计11396.47平方米。
张文革租赁该房屋，在该房屋内经营重庆龙皇府酒店，张文革系该酒店的法定代表人。
张文革所经营的重庆龙皇府酒店有限公司缴纳了2009年8月至2010年9月，2011年9月至2013年11月的物业管理费，且均按照17660元／月的标准缴纳物业管理费（11396.46平方米×1.5元／平方米／月＋98平方米×2.5元／平方米／月＋128平方米×2.5元／平方米／月），另缴纳了生活垃圾处置费2000元／月。
2014年12月20日，森荣物业公司向张文革催收了2010年10月起至2011年8月、2013年12月至2014年12月的物管费共计449840元。
2015年3月20日，长青湖小区业委会出具证明，内容为位于重庆市南岸区茶园新区玉马路6号的长青湖生态住宅区，由重庆森荣物业管理有限公司提供并实施物业服务，物业服务费收费标准为2.5元／平方米。2013年3月19日长生桥镇茶花社区居民委员会出具证明，内容为重庆市南岸区长生桥镇玉马路6号（长青湖生态住宅区），现由重庆森荣物业管理有限公司对该小区进行物业服务，情况属实。
现森荣物业公司认为张文革无故拖欠应缴纳的物业服务费，故起诉至一审法院要求判令张文革支付所租赁的房屋的物业服务费等费用449840元（暂计至2014年12月31日），并按照同期银行贷款利率的4倍支付违约金。
一审法院认为，森荣物业公司与重庆天龙房地产开发有限公司签订的《物业服务合同》，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，该合同已经生效判决确认合法有效，故依法应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，根据渝规建证（2006）南字第0023号证附图（总平面布置图）显示，南岸区玉马路6号负2层1号、负1层1号、1层1号、2层1号、3层1号、4层1号房屋属于长青湖小区红线范围内，张文革租赁刘栋华的房屋从事经营活动，合同约定了物业服务费由张文革承担，森荣物业管理有限公司为其提供了物业服务，张文革所经营的重庆龙皇府酒店有限公司也陆续缴纳了部分物业服务费，故张文革以森荣物业管理有限公司未与其签订合同为由进行抗辩，一审法院不予支持。森荣物业公司已经按照合同约定以及相关规定提供服务，张文革以未享受相关物业服务为抗辩理由的，一审法院不予支持。关于张文革是否为本案的适格被告，张文革称该房屋的业主为刘栋华，实际使用人为重庆龙皇府酒店有限公司，不应由自己缴纳物业管理费，一审法院认为，在张文革与刘栋华签订的《房屋租赁合同》中，已明确约定物管费按1.5元／月／平方米，由张文革向物业管理单位缴纳，故张文革作为物业的承租方，有义务向森荣物业公司缴纳物业服务费。张文革所经营的龙皇府酒店有限公司在长时间按照17660元／月的标准向森荣物业公司缴纳物业管理费，另缴纳了2000元／月的垃圾处置费，足以证明双方对物业费的标准及收取达成了一致，认可了森荣物业公司所提供的物业服务费，即双方通过每月缴纳固定的物业服务费这一习惯做法确认了物业收费标准。故对每月物业服务费收取标准为17660元／月（11396.46平方米×1.5元／平方米／月＋98平方米×2.5元／平方米／月＋128平方米×2.5元／平方米／月），生活垃圾处置费为2000元／月，一审法院予以确认。关于诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外。”故对2010年10月至2011年8月的物业管理费，森荣物业公司未提交证据证明向张文革进行过催收，故2010年10月至2011年8月的物业管理费已超过诉讼时效，一审法院不予支持。对2013年12月至2014年12月的物业管理费229580元及2013年12月至2014年12月的垃圾处置26000元费，一审法院予以支持。关于违约金，《前期物业管理合同》约定，业主或物业使用人应于接房之日起每月前15日内交纳物业服务费，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向张文革支付违约金，该约定过高，故森荣物业公司请求按中国人民银行规定的人民币同期贷款基准利率的4倍为标准计算违约金，森荣物业公司的该项请求并不违反法律及行政法规的强制性规定，一审法院予以支持，但最高不能超过24%。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第一百零七条、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条之规定，遂判决：“一、由被告张文革支付原告重庆森荣物业管理有限公司从2013年12月至2014年12月共计13个月物业服务费229580元，垃圾处置费26000元，共计255580元（此款于本判决生效之日起十日内付清）；二、自2013年12月起，被告张文革以当月拖欠的物业管理服务费、垃圾处置费为本金，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率的4倍为计算标准向原告重庆森荣物业管理有限公司支付违约金，违约金计付至本金付清为止；三、驳回原告重庆森荣物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8048元，减半收取4024元，由原告重庆森荣物业管理有限公司承担1738元，由被告张文革承担2286元，（此款由原告重庆森荣物业管理有限公司垫付，被告张文革支付上述款项时一并付清）。”
张文革不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销重庆市南岸区人民法院（2015）南法民初字第03614号民事判决第一项、第二项，并改判驳回森荣物业公司的诉讼请求，一、二审诉讼费由森荣物业公司承担。事实及理由：1.本案所涉房屋的业主并非张文革，法院适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条判决张文革承担责任，认定错误。《物业管理条例》第六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律、行政法规等均对物业服务之债的责任主体为业主，业主即为房主，本案所涉房屋的业主并非张文革。2.张文革并非本案所涉房屋的实际使用人，未与森荣物业公司建立事实上的物业服务关系，其不应承担物业服务费的支付义务。首先，张文革与业主的租赁合同明显约定张文革系为成立公司（开酒店）租用业主房屋，因此张文革租房是代表重庆龙皇府酒店有限公司租赁该房屋，张文革不是合同当事人，系代（表）理重庆龙皇府酒店有限责任公司实施的民事法律行为，其行为后果应由重庆龙皇府酒店有限公司承担。其次，张文革与业主的《房屋租赁合同》明确约定由张文革所代表的承租方与物业公司签订《物管合同》，该《房屋租赁合同》签订后，张文革或是张文革所代表的重庆龙皇府酒店有限责任公司均未与森荣物业公司签订《物管合同》，但是在实际房屋使用中，重庆龙皇府酒店有限责任公司向森荣物业公司交纳了物业费，森荣物业公司接收了物业费，那么从实际建立物业服务关系的情况来看，该物业费的交纳主体应为重庆龙皇府酒店有限责任公司，非张文革。第三，张文革系重庆龙皇府酒店有限责任公司法定代表人，但张文革并不等于重庆龙皇府酒店有限责任公司，两者的财产权是相互独立的，法院不能以其身份的双重性，将两者责任混淆。综上，原审判决将公司责任转移到张文革个人，没有法律依据，该判决明显损害了张文革的合法权益，请二审法院依法予以撤销，改判驳回。
森荣物公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回张文革的上诉请求。事实和理由：1.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一和第七条及相关法律规定，物业服务企业有权向业主主张权利，有权向实际承租人主张权利，因此一审法院适用法律正确。2.张文革是本案的适格主体，与森荣物业公司形成物业服务合同关系。根据张文革与业主签订的房屋租赁合同的约定，由张文革缴纳物业服务费，因此张文革作为该物业的承租人有义务向森荣物业公司缴纳物业费，在合同的履行过程中，张文革也缴纳了部分物业服务费的。3.虽然张文革缴纳的部分物业服务费是由张文革所经营的重庆龙皇府酒店有限责任公司缴纳，但只是代张文革缴纳物业费的行为，并不能改变张文革房屋租赁方的事实。4.即使张文革租赁的房屋是为经营酒店所用，但根据《公司法》司法解释三第二条之规定“发起人因设立公司以自己的名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应当予以支持”，故物业服务企业仍然有向张文革要求缴纳物业费的权利，因此张文革与森荣物业公司之间形成了物业服务合同关系，一审法院判决正确，请求驳回张文革的上诉请求。
二审庭审中，张文革向法庭提交重庆龙皇府酒店有限责任公司基本信息（打印件一张，系全国企业信用网上下载而来），拟证明张文革与重庆龙皇府酒店有限责任公司之间是可以独立承担责任的，应当由重庆龙皇府酒店有限责任公司承担本案的付款责任。
森荣物业公司质证称，对该证据的真实性不予认可，也不能证明张文革的证明目的。
本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，森荣物业公司与重庆天龙房地产开发有限公司签订的《物业服务合同》已经生效判决确认合法有效，故应受法律保护，对该小区业主包括涉案房屋业主刘栋华均具有约束力。现森荣物业公司确已按照《物业服务合同》为涉案房屋所在小区提供了物业服务，且张文革与业主刘栋华签订的《房屋租赁合同》中，已明确约定涉案房屋物管费按1.5元／月／平方米，由张文革向物业管理单位缴纳，故张文革作为物业的承租方，有义务向森荣物业公司缴纳物业服务费。张文革称其未享受相关物业服务，但并未举示充分证据予以证明，故对于其该辩称，本院不予采信。张文革还称曾经缴纳的物业管理费用系以重庆龙皇府酒店有限公司名义缴纳，故重庆龙皇府酒店有限公司才是涉案房屋的实际使用人和物管费用的承担者，但森荣物业公司对该辩称并不认可，张文革亦未提交充分证据予以证明，故森荣物业公司依据《物业服务合同》以及张文革与刘栋华签订的《房屋租赁合同》约定的内容，向张文革主张权利合法有据，张文革的该项辩称亦不能成立，本院不予支持。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人张文革的上诉请求不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8048元，由上诉人张文革负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 倪洪杰
审 判 员 秦 敏
代理审判员 宋 扬
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 吴晓亮