宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）甬鄞民初字第1117号
原告：宁波市××针织厂
。住所地：宁波市××区鄞××路××号。
法定代表人：张某某。
委托代理人：王某某。
委托代理人：陈某某。
被告：宁波市鄞州东××服饰有限公司（组织机构代码
为××××）。住所地：宁波市鄞州××村（下应街道）。
法定代表人：俞某。
委托代理人：顾某。
原告宁波市××针织厂（以下简称锦绣××）为与被告
宁波市鄞州东××服饰有限公司（以下简称东雅××）房屋租
赁合同纠纷一案，于2009年3月25日向本院起诉，本院于同日
受理后，依法由审判员曹明艳独任审判，后因案情复杂且因工
作调动原因依法转换普通程序另行组成合议庭进行审理，后因
其他因素决定中止审理。在审理期间，根据原告的申请，对被
告实施保全措施。本案于2010年5月12日进行开庭，原告锦绣
××的委托代理人王某某、陈某某，被告东雅××的法定代表
人俞某以及委托代理人顾某均到庭参加诉讼。本案现已审理终
结。
原告锦绣××起诉称：2006年2月，原告向被告租用厂房，使用面积1100平方米，租期一年，租金7万元／年。2006年2
月21日，原告支付2006年房租7万元。同年3月1日及21日，原
告又预付2007年、2008年租金12万元。2007年2月，双方又续
签租赁协议，租期两年，租金7万元／年，岂料，被告于2008
年9月24日晚上将租赁厂房上锁，电闸拉电，次日上午，原告
职工无法工作，外贸订单无法按时完成，被告的行为违反双方
协议的约定，应承担赔偿损失等相应的违约责任。故请求判令
：1、依法解除双方的厂房租赁关系；2、被告归还被其扣押的
缝纫设备、面料、辅料、待出运服装等计50万元（详见清单）
；3、被告赔偿原告停工、停产损失：按70台平车、10台拷边
车共80台设备停工一天60元／台＝4800元／天暂计30天为1440
00元，交货延误赔偿案外人损失76932.40元。因租赁已到期，
且清单上载明的设备已由法院出面拉回，因此原告放弃第一、
二项诉讼请求，要求增加第三项诉讼请求的额度：赔偿停工、
停产损失568800元，赔偿交货延误而由原告赔偿案外人的损失
76932.40元，合计645732.40元。
被告东雅××答辩称：被告并没有违约，也没有侵权，
所以不存在赔偿问题，请求驳回原告的诉讼请求。
归纳原被告的诉、辩称主张，本院认为双方争议的焦点
主要有：应当以哪一份合同来确定双方的权某义务，即被告有
无违约行为，原告主张的赔偿理由是否成立，如果理由成立，
应由被告赔偿的金额为多少。
原告锦绣××为证明其诉讼主张，向本院提供了以下证
据：1.双方签订的地税局备案的租赁协议和2007年租赁协议
各一份，意欲证明双方签订书面租赁协议，约定租赁场地面积
、租赁期限、租赁价格等权某义务内容的事实；
2.原告向案外人宁波市海曙锦燕针织服饰有限公司租赁
设备结算清单一份（原件）以及原告支付价款的支票存根联一
份（复印件），意欲证明被被告锁门而不能使用的设备系原告
向他人租赁，并由原告实际已支付租赁费的事实；
3.原告与案外人签订的购销合同、合同附件、案外人给
原告的通知各一份，意欲证明案外人向原告索赔，原告已实际
损失76932.40元的事实；
4.根据原告的申请，调取本院（2008）甬鄞民初字第462
7号案卷中对中河派出所民警的调查笔录以及被告在另案作为
证据提交法庭的毕某某的《证明》，意欲证明被告单某面违约
、擅自锁门、原告被迫离开租赁厂房的事实。
对原告提交的证据，被告对证据1认为对证据的三性都有
异议，并提交自己持有的租赁协议一份。对证据2的证据三性
也有异议，设备所谓“租赁”的日期、品种、数量等与原告提
交的起诉状附件清单某某突，原告与案外人到底什么关系不清
楚，也没有提交正式发票，仅靠一份协议不能反映。对证据3
的证据三性有异议，案外人索赔与否与本案无关。对证据4的
真实性没有异议，但不能反映被告锁门的事实。
被告东雅××为反驳对方诉讼请求所依据的事实向本院
提交以下证据：
双方于2006年2月25日签订的《租赁协议》一份，意欲证明原告与被告存在租赁法律关系以及约定租赁物的位置、面积
、年租金、付款方式等双方权某义务的事实。
原告锦绣××对证据的真实性、合法性、关联性都有异
议，认为该份协议与地税局备案的不一致，应当以后者为准，
且租金价格明显太高，但双方的租赁期限应为三年，2006年2
月25日至2009年2月，已构成诉讼中的自认，原告于2008年9月
25日由于被告单某面锁门、拉电构成违约，应当承担违约责任
。
对于双方提交的证据，本院结合双方的质证意见统一认
证如下：原告提交的证据1，该租赁协议与被告提交的证据租
赁协议关于租赁场地的面积以及租赁价格不同，且租赁场所面
积、租赁价格等表明租赁事实的关键部分都是各自法定代表人
或法定代表人的配偶添加，添加部分没有对方某某确认，在存
在其他协议的情况下，该协议证明力较低，不能反映当事人的
真实意思表示；另外，约定的租赁价格与市场价格相比明显偏
低，不符合常理，因此本院不予确认。同理，对被告提交的证
据本院亦不予确认。证据2、3都是原告与案外人签订的合同等
反映原告与案外人经济往来的事实，又没有其他证据可以佐证
，因此本院不予采纳。证据4被告没有异议，本院予以确认。
根据原被告双方对事实的陈述以及本院确认的有效证据
，本院确认如下事实：
2006年3月始，锦绣××租赁东雅××位于鄞州区下应街
道潘火桥村的厂房、部分其他用房等，2008年9月底，锦绣×
×离开承租厂房，双方为租金及水电费等问题发生纠纷。东雅××于2009年1月23日向本院提起诉讼，要求锦绣××支付租
金、水电费。
本院认为：双方之间的法律关系为租赁不动产的租赁关
系，东雅××为出租人，锦绣××为承租人，租赁关系是指出
租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金。因此
，出租人的基本义务是按照约定将租赁物交付承租人，并在租
赁期限内保持租赁物符合约定的用途，而承租人的基本义务是
按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，并按照约定的
期限支付租金。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干
规定》第五条第一款关于“在合同纠纷案件中，主张合同关系
成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责
任”的规定以及第七十三条第二款关于“因证据的证明力无法
判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分
配的规则作出裁判”的规定，原告不能举证证明双方订有书面
的租赁协议，本院只能根据案件的现有证据，认定双方当事人
未订有书面协议，为不定期租赁。在租期不明的租赁关系中，
双方当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理
期限之前通知承租人。《中华人民共和国合同法》第六十条第
二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质
、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”该法第一
百零七条规定：“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不
符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失
等违约责任。”可见，在不定期租赁中，双方已基于租赁事实
结成较一般关系紧密的合同关系，东雅××作为出租人没有依法履行通知义务是不争的事实，造成承租人锦绣××不能使用
租赁厂房，应承担赔偿损失等违约责任。考虑到违约原因、违
约情节、违约后果、租赁目的等案件的实际情况，本院酌情赔
偿金额为10万元。原告的诉讼请求，部分予以支持。依照《中
华人民共和国合同法》第六十条第二款，第一百零七条，第一
百一十二条，第一百一十三条第一款，第二百一十二条，第二
百一十五条，第二百一十六条，第二百一十七条，第二百三十
二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条
，第五条第一款，第七十三条第二款的规定，判决如下：
一、被告宁波市鄞州东××服饰有限公司赔偿原告宁波
市××针织厂100000元，限被告宁波市鄞州东××服饰有限公
司在本判决生效后十日内履行完毕；
二、驳回原告宁波市××针织厂的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10257元，财产保全费2020元，合计诉讼费12
277元，由宁波市××针织厂负担8957元，宁波市鄞州东××
服饰有限公司负担3320元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院
递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省
宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理
费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院
立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，帐号：81×××01，开
户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市
中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，
作自动放弃上诉处理。
审 判 长 陈建军
审 判 员 陈增宏
审 判 员 丁锡涛
二〇一〇年五月三十日
代书记员 胡腾龙