吉林省长春市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0104民初3509号原告（反诉被告）：吉林省天一房地产开发有限责任公司，住所地长春市开运街130号。法定代表人：万晓薇，总经理。委托诉讼代理人：初显力，吉林翔韵律师事务所律师。被告（反诉原告）：李梓宁，女，现住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：周殷竹，吉林良智律师事务所律师。原告（反诉被告）吉林省天一房地产开发有限责任公司（以下简称“天一房地产”）与被告（反诉原告）李梓宁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天一房地产委托诉讼代理人初显力、被告李梓宁及其委托诉讼代理人周殷竹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李梓宁向本院提出反诉请求：1.天一房地产返还李梓宁装修保证金50,000.00元并按银行同期贷款利率支付利息2,175.00元(合同签订后三个月2015年9月19日至2016年9月18日，按银行同期贷款利率4.35%计算)；2.案件受理费由天一房地产承担。事实和理由：李梓宁与天一房地产于2015年6月19日签订了《房屋租赁合同》，该合同约定李梓宁租赁天一房地产位于天一朝阳地矿花园小区门市，租赁期限为5年。根据《房屋租赁合同》第四条第四款“装修保证金”的约定，李梓宁向天一房地产支付了50,000.00元作为租赁装修保证金，且该条款约定，李梓宁如在协议签订后三个月内如期试营业或装修结束时未造成对房屋主体结构破坏，经双方确认后，天一房地产须在三日内无息返还。李梓宁如期开业且没有对房屋主体结构进行破坏，但时至今日，天一房地产拒绝确认且尚欠李梓宁装修保证金50,000.00元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定诉至来院，要求天一房地产返还装修质保金并支付利息。天一房地产对李梓宁的反诉辩称:一、天一房地产是否具有主体资格。依据天一房地产与李梓宁于2015年6月19日签订的《房屋租赁合同》，天一房地产依据合同规定有权利要求李梓宁支付房租，李梓宁多次陈述不知道向谁支付房租属无稽之谈，其目的就是违背契约精神。2016年11月18日李梓宁明知本案诉争房屋已出卖给案外人张青阳，不向案外人张青阳交付房屋租金及房屋钥匙反而将钥匙放在天一房地产的售楼处，无奈天一房地产与李梓宁委托的代理人王晓雨进行了交接。从以上事实上可以看出，李梓宁不是不知道向谁交付房租而是不想交付房租，严重的违反了双方签订的《房屋租赁合同》规定的义务，应受到法律的严惩。其次，李梓宁说天一房地产主体不适格，为什么不依法追加诉讼主体，这一行为明确证明了李梓宁放弃了主体不适格这一说法；二、李梓宁存在着违约行为应承担违约责任，并支付天一房地产违约金。天一房地产与李梓宁20**年6月19日签订的《房屋租赁合同》明确规定李梓宁应在2016年6月1日支付租赁房屋的租金，对这一客观事实李梓宁是明知的，但以各种理由推诿、拒付房屋租金，直到今日仍没有支付。李梓宁的行为严重的违反了合同规定的义务，故按合同规定的违约行为支付违约金，如李梓宁认为违约金过高应向法庭主张具体支付多少违约金为合理。到目前为止，李梓宁没有其主张，那么天一房地产认为主张的违约金事宜无论在数额上，还是在合同规定的义务上都是符合法律规定的；三、李梓宁反诉天一房地产返还装修保证金与事实不符，与法律无据，天一房地产不予返还。天一房地产与李梓宁20**年6月19日签订的《房屋租赁合同》第四款第四项明确规定：“装修保证金：乙方向甲方支付伍万元整作为租赁装修保证金，乙方如在协议签订后三个月内如期试营业或装修结束时未造成对房屋主体结构破坏，经双方确认后，甲方三日内无息返还；乙方如签约后不履行租约，视为空占资源，装修保证金不退。”根据此款约定，天一房地产无义务将装修保证金返还给李梓宁。李梓宁其主张严重违反了合同规定的义务，不应受到法律的保护。另《房屋租赁合同》第四款第五项规定：“押金：租赁期间由乙方负责交纳和营业有关的一切费用。乙方须对自己的经营行为负责，依法按时交纳应由其负担的和营业有关的一切费用；为此，乙方需向甲方缴纳押金30,000.00元整，租赁到期后乙方不欠缴相关费用，甲方无息返还。”根据此款约定李梓宁尚欠天一房地产水费、电费、物业费等共计15,121.81元，李梓宁应向天一房地产交付。综上，李梓宁的抗辩事由及反诉理由均与事实不符与法律无据，望法院在审查事实的基础上，依法驳回李梓宁主张。李梓宁未按合同规定义务在三个月内如期开业，李梓宁尚欠房屋水电费等共计15,121.81元，根据此款规定李梓宁欠相关费用押金是不予返还的，退一步说即使押金应无息返还，首先要扣除李梓宁相关的费用后，才将30,000.00元的剩余款项返还给李梓宁且无息。综上，李梓宁违反了合同规定，不应将装修款、押金返还给李梓宁是合同规定的，李梓宁是明知且认可的，李梓宁要求主张返还一次是对李梓宁欠缴房租违约责任的一种推衍行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并基此查明事实如下：一、2015年6月19日，天一房地产与李梓宁签订《天一·朝阳·地矿花园房屋租赁合同》，约定，天一房地产为甲方，李梓宁为乙方，乙方承租甲方所有的位于长春市朝阳区开运街3577号“天一·朝阳·地矿花园”小区门市房，用于经营餐饮行业。房屋租期自2015年7月1日至2020年6月30日。其中2016年7月1日至2017年6月30日，该房屋租金为1.20元/㎡·天，即年租金133,345.00元。租金每年一付，乙方需于每年6月1日前支付下一年租金给甲方。乙方向甲方支付50,000.00元作为租赁装修保证金，乙方如在协议签订后三个月内如期试营业或装修结束时未造成对房屋主体结构破坏，经双方确认后，甲方三日内无息返还；乙方如签约后不履行租约，视为空占资源，装修保证金不退。租赁期间由乙方负责交纳和营业有关的一切费用。乙方需对自己的经营行为负责，依法按时缴纳应由其负担的和营业有关的一切费用；为此，乙方须向甲方缴纳押金30,000.00元整，租赁到期后乙方不欠缴相关费用，甲方无息返还。乙方逾期交付租金，每逾期一日，除支付正常租金外，乙方按应缴年租金按日1%向甲方支付违约金；逾期15天未付，则表示乙方自动放弃租赁权，本合同自动终止。租赁期限内，如乙方不继续承租，甲方不退还押金及剩余租金，乙方按当期年租金的10%向甲方支付违约金。二、2016年4月26日，天一房地产向李梓宁送达《通知》，写明，租赁房屋因李梓宁放弃优先购买权，现该房已售出，原房屋租赁合同继续执行，天一房地产会将该房买受人相关信息及时提供给李梓宁。三、2016年5月6日，天一房地产与张青阳签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋出售给张青阳，并将该份合同进行备案。天一房地产认为，自此李梓宁应向张青阳支付房屋租金。四、2016年7月29日，天一房地产向李梓宁发出《通知》，写明，因李梓宁违反双方签订的《房屋租赁合同》第四条第三款约定，在规定期限内未支付房屋租金，截至2016年7月31日，应支付租金及违约金合计213,352.00元。因该房早已售出，现天一房地产及房主共同通知：如2016年7月31日前李梓宁没有与新房主就房屋租金达成一致意见，其将从装修保证金中扣除50,000.00元支付给新房主。李梓宁否认收到该份通知。五、2016年8月12日，李梓宁在其与天一房地产签订的《房屋租赁合同》上签写：“同意甲方变更为张青阳”。六、2016年11月18日，天一房地产与李梓宁委托代理人王晓雨就案涉房屋进行交接，并制作《交接单》，《交接单》载明交接事项：1.李梓宁同意解除案涉房屋租赁合同并委托王晓雨将租赁房屋以现状进行交接，另装修问题依据房屋租赁协议约定。2.交付日期2016.11.18。3.房屋钥匙交回4把。4.房屋租赁费从2016.7.1至今未交。5.水表读数：199m³。6.电表读数：33182.91KW。7.物业费及卫生费：2016年1月10日至今未交（以缴费凭证为准）。8.采暖费：未交纳。9.房屋现状照片。庭审中，双方均认可《房屋租赁合同》自该日解除，案涉房屋现由天一房地产占有，房屋内已无李梓宁财产物品。七、天一房地产陈述称，2016年7月1日至2016年11月18日期间，李梓宁承租房屋尚欠电费3,311.57元，水费400.20元，采暖费基础热费及违约金480.04元，物业费及卫生费10,930.00元，以上合计15,121.81元，天一房地产代缴了电费、物业费及卫生费。并提供电费发票两张（电费年月为201611、201612），金额为3,311.57元。本院认为，一、天一房地产与李梓宁签订的《天一·朝阳·地矿花园房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方均应依约履行各自的义务。二、（一）关于天一房地产所收取李梓宁50,000.00元款项的性质，根据合同约定，李梓宁应向天一房地产交纳装修保证金50,000.00元、押金30,000.00元，但因天一房地产未提供证据证明双方就变更装修保证金及押金数额进行补充约定，且其在2016年7月29日发出的《通知》中明确写明“我公司将从装修保证金中扣除人民币50,000.00元支付给新房主”，故应当认定天一房地产收取李梓宁的50,000.00元为装修保证金。（二）根据合同约定，在“李梓宁在协议签订后三个月内如期试营业”或“李梓宁在装修结束时未造成对房屋主体结构破坏”任一条件成就时，经双方确认，天一房地产应三日内无息返还装修保证金，同时约定，“李梓宁如签约后不履行租约，视为空占资源，装修保证金不退”，现天一房地产虽主张李梓宁未能依约如期试营业，但未对此提供证据，亦未提供证据证明李梓宁装修对房屋主体结构造成破坏或其不履行租约造成空占资源，故天一房地产应当返还李梓宁装修保证金50,000.00元。（三）关于李梓宁主张的装修保证金利息损失，双方虽然对装修保证金的返还条件进行了约定，但对返还时间的约定并不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款（四）项：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，李梓宁未提供证据证明双方就返还条件成就进行了确认，故应从李梓宁要求天一房地产返还，而其未返还之日开始计算利息。本案中，李梓宁虽主张其多次向天一房地产主张返还，但未提供有效证据对此加以证明，故应自李梓宁提出反诉之日次日（即2016年12月14日）起算利息损失，现李梓宁要求天一房地产支付2015年9月19日至2016年9月18日期间利息损失，于法无据，本院不予支持。三、天一房地产关于在装修保证金中扣除其于2016年12月代李梓宁缴纳的相关费用的主张，因该主张与双方约定不符，且与本案不属同一法律关系，故对该项抗辩，依法不予支持，天一房地产可凭相应证据依据无因管理法律关系向李梓宁主张权利。综上所述，天一房地产应当返还李梓宁装修保证金50,000.00元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）吉林省天一房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即返还被告（反诉原告）李梓宁装修保证金50,000.00元；二、驳回被告（反诉原告）李梓宁其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉费552.00元，由原告（反诉被告）吉林省天一房地产开发有限责任公司负担525.00元，被告（反诉原告）李梓宁负担27.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  谢省伦人民陪审员  孙 梦人民陪审员  宋佳音二〇一六年十二月二十二日书 记 员  倪春祥