湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初第4183号
原告林学文，男，1957年2月11日出生，汉族，住长沙市岳麓区。
委托代理人李翼涵，湖南纲维律师事务所律师。
被告李宏，男，1966年7月1日出生，汉族，住湖南省宁乡县。
委托代理人邓筱，湖南云桥律师事务所律师。
原告林学文诉被告李宏房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员徐琼适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员沈波担任记录。原告林学文及其委托代理人李翼涵，被告李宏委托代理人邓筱均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告林学文诉称：2012年左右被告李宏流入了长沙市岳麓区含浦镇玉江村土地约120亩土地进行开发利用，在被告李宏流入的120亩土地范围内，原告林学文有的一幢1982年建成的历史老土砖房，为了整合土地，提高土地开发利用率，被告李宏向原告林学文提出征用其所有的历史老土砖房，经双方友好协商，在村干部刘某、林聪的见证下于2013年2月4日双方签订了购房协议书，双方约定被告李宏以总价款贰拾伍万捌仟元（￥258000元）征用原告林学文位于栗山处的历史老土砖房，同时约定协议签订后李宏首付拾万元（￥100000元），余款待李宏全面开发利用流入范围内土地时一次性付清。但实际上在原告林学文交付了历史老土砖房，从中搬出清场之后，被告李李宏却未按照购房协议书约定的内容支付征用款，协议书签订之后仅支付了伍万元，其后又分别于2014年1月、2015年3月支付了伍万元和叁元，还剩拾贰万捌仟元（￥128000元）未支付。现被告李宏所流入土地因其自身原因导致开发中断，并以缺乏资金为由对应当向原告支付的征用房屋余款一拖再拖，经村干部组织协调多次，双方不能达成一致意见，被告承诺给付的征用房屋款仍然没有支付，特向法院起诉，诉讼请求：1、请求被告支付剩余征用房屋款拾贰万捌仟元（￥128000元）及逾期支付购房款产生的利息9600元（按银行年利率6%计算，从最后一次支付部分购房款暂算至起诉之日），共计人民币拾叁万柒仟陆佰元（￥137600元）；2、求被告承担本案的诉讼费及保全费
被告李宏辩称：双方签订的《购房协议书》无效，原告诉请应依法予以驳回。《购房协议书》中所涉房屋为未依法领取权属证书的房产，房屋所占土地为农村集体所有土地，根据《房地产管理法》及《土地管理法》的规定，未依法领取权属证书的房地产不得转让，房屋转让时，其房屋的所有权和所占范围内的土地使用权需同时转让，而农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。本案所涉房屋的买卖违反了法律禁止性规定，应属合同无效。针对本案所涉的《购房协议书》的有效性被告已经另案向起诉，请求法院确认该协议为无效合同。原告诉请与事实不符，原告要求被告履行协议的条件不成就。原告诉请中称被告对其房屋为征用与事实不符，从原、被告签订的《购房协议书》可以确定，双方对于该房屋是一种转让与买卖关系，其协议名称、协议条款及合同相对方均有显示，不存在原告所称的征用。而对于余款付款条件也有着明确约定，即“余款待李宏全面开发利用流入范围内土地时一次性付清”，然而到目前为止，协议中指向的流入范围内土地并没有落实到位，更不存在全面开发利用，显然原告主张的支付条件不成就。恳请法庭驳回原告诉讼请求。
原告林学文为证明自己的主张，向本院提交以下证据：
证据一：《购房协议书》，拟证明原、被告之间存在房屋转让行为；
证据二：《土地流转合同》，拟证明原告房屋位于流入土地之内；
证据三：证人刘某证言，拟证明房屋转让是在李宏流入土地之后，是李宏主动找原告要求征用其房屋。
被告对原告上述证据的质证意见为：对证据一真实性没有异议，对其合法性、关联性有异议，这份合同所涉及的内容违反了法律禁止性规定，属于无效合同，这份证据只能证明原、被告之间曾经有过签订合同的事实，不能证明原告已经将房屋交付给被告。对证据二的三性均有异议，首先合同无原件，真实性无法核实，其次该合同涉及的当事方与被告李宏无关。对证人证言的三性均有异议，证人证言无法证明李宏已经流入该土地。
被告李宏没有向本院提交任何证据。
本院认证如下：对原告提交的证据一，因来源合法，客观真实，与本案有关联，本院予以确认，可作为本案定案的依据。证据二从证据上看系玉江村委会与玉江××青草组签订，与被告李宏无关联性，对其证明效力不予认可；证据三，证人刘某证言，无法证明李宏已经流入该土地，对其证明效力不予认可。
经审理查明：原告在位于岳麓区××镇××村青草组栗山处有一幢老土砖房，该房建成于1982年，房屋坐落于玉江××青草组的集体土地上，该房屋没有房屋产权证。被告李宏因开发建设需要，向原告林学文收购该老土砖房，2013年2月4日，原、被告双方签订了《购房协议书》，协议书约定原告将该房转让给被告，被告同意出资25.8万元。付款方式为签订协议后付款10万，余款待李宏全面开发利用流入范围土地时一次性付清。协议签订后，被告分三次分别支付原告5万、5万和3万，共计13万元，余款12.8万元至今尚未支付。
另查明，被告李宏开发青草组集体土地的计划因资金、政策等问题没有实现。原告的涉案老土砖房在原、被告签订合同时已经垮塌部分墙面，协议签订后该房屋因年久失修，现已经全部垮塌。被告李宏就《购房协议书》的效力问题向本院另案起诉原告，案号为湘01**民初5541号，诉讼请求为请求确认该协议书无效并要求返还购房款13万元。
本院认为，本案的争议焦点为以下两个：一是《购房协议书》是否合法、有效的问题，二是原告的主张是否能得到支持。
关于原告和被告签订的《购房协议书》效力，本院认为原告林学文老土砖房建设用地系宅基地，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。原告林学文与被告李宏签订《购房协议书》买卖的标的物为原告宅基地上的房屋，且该房屋没有产权证明，房屋所占土地也属于集体土地使用权，被告林学文并非岳麓区××镇××村青草组组民，因此根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三和《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该《购房协议书》无效。
关于原告的诉讼请求能否得到支持。首先，因原告和被告签订的《购房协议书》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，原告主张被告继续支付剩余购房款的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。其次，原告和被告在签订《购房协议书》时也约定被告支付剩余购房款的条件是待被告李宏全面开发利用流入范围内土地时，原告也未能举证证明该条件已经达到。综上，本院对原告的全部诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条以及《中华人民共和国土地管理法》第六十三之规定，判决如下：
驳回原告林学文的全部诉讼请求。
本案受理费3052元，因适用简易程序，减半收取1526元，由原告林学文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 徐琼
二〇一六年十一月十五日
书记员 沈波
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。