广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤08民终1339号上诉人（原审被告）：湛江市嘉润物业服务有限公司。住所地：湛江市霞山区人民大道南42号城市广场*楼****房。法定代表人：杨志，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄宇浩，男，系该公司的员工。委托诉讼代理人：张耀丹，女，系该公司的员工。被上诉人（原审被告）：谢秀全，女，汉族，1971年2月2日出生，住湛江市市辖区。上诉人湛江市嘉润物业服务有限公司（以下简称嘉润物业公司）因与被上诉人谢秀全物业服务合同纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2017）粤0803民初193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人嘉润物业公司的委托诉讼代理人黄宇浩、张耀丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉润物业公司上诉请求：一、撤销广东省湛江市霞山区人民法院（2017）粤0803民初197号民事判决，改判由谢秀全付清尚欠的物业管理费、公共能耗分摊费用共计9787元及后续产生的物管费用;二、全部诉讼费用由谢秀全承担。事实和理由：一、一审判决基本事实认定不清。一审判决认定嘉润物业公司、谢秀全及承租人马丽华签订的《商铺物业服务及管理协议书》（以下简称《物管协议》）第九条约定的“空铺期间”存在歧义并将“空铺期间”认定为“承包期限内的空铺期间”，进而不支持嘉润物业公司的主张是错误的。首先，从字面上理解，所谓空铺期间，意思是非常明确的，是指空置期间，也即商铺未被使用期间。其次，2016年1月7日，马丽华与谢秀全签订了《解除合同协议书》，对退场之日（2016年1月10日，也即《物管协议》有效期满日）进行了确认，根本不存在一审判决的所谓“承包期间内的空铺期间”之说。再次，谢秀全与马丽华于2016年1月7日签订的《解除合同协议书》第2条约定“甲方收回商铺后，该商铺自2016年1月10日起新产生的管理费、公共能耗等由甲方承担”，更是佐证了《物管协议》第九条约定的空铺期间的物业管理费应当由谢秀全承担是各方的真实意思表示。可见，无论是从字面上理解，还是从常理和证据证明事实上讲，“空铺期间”的含义均是明确的，是指空置期间，也即商铺未被使用期间。谢秀全应当按照《物管协议》第六条约定的标准支付物业管理费及公共能耗费。一审判决凭空制造出所谓的“承包期间内的空铺期间”及“承包期满后的空铺期间”两种歧义来否定嘉润物业公司的主张是没有道理的；二、一审判决适用法律错误。《物管协议》第九条及《解除合同协议书》第2条的约定足以证明空铺期间物业管理费及公共能耗分摊费应由谢秀全支付是各方的真实意思表示，谢秀全应履行支付义务。一审判决置各方约定于不理，在已认定“双方已形成事实物业服务关系”的情况下，基于所谓“有利于双方经济效益和公平原则”直接判决减少谢秀全应缴物业管理费的60%，按第一年物业管理费（每月14元/㎡）的40%即4.8元/㎡计算，几乎将费用成本完全转嫁给嘉润物业公司，导致嘉润物业公司根本无法覆盖经营成本，违背了公平原则的适用；三、即使适用公平原则，也应当以之前月均收费标准作为参考依据。事实上，为使整座商厦得以正常运营，嘉润物业公司一直以来均不间断地为包括谢秀全的商铺在内的整座商厦提供物业服务，包括电梯空调公共设备维护、公共区域清洁、治安管理以及空调、公共照明等，无论个别商户是否成功出租，均产生同样的物业管理费成本和公共能耗费。作为物业管理的受益人，物业所有人理应承担相应的费用。在承租人承租使用商铺期间，嘉润物业公司根据《物管协议》第六条的约定收取物业管理费和据实收取公共能耗分摊费，并开具了发票，从该等发票可见嘉润物业公司主张的物业管理费和公共能耗分摊费具有连贯性和真实性。在租期间，承租人马丽华和谢秀全未对物业管理费和公共能耗分摊费提出异议。承租人马丽华撤离后，嘉润物业公司向谢秀全寄送了《催款通知函》，谢秀全也一直未提出异议。即使按照公平原则，也应当取谢秀全缴纳费用的平均值作为缴纳该二项费用的参考。综上所述，一审事实认定错误，法律适用错误，请求二审法院依法改判。谢秀全不到庭也不提交书面答辩意见。嘉润物业公司向一审法院起诉请求：一、判令谢秀全付清尚欠的物业管理费5601元、公共能耗分摊费用4186元，共9787元及后续产生的物管相关费用给嘉润物业公司；二、本案诉讼费用由谢秀全承担。一审法院查明事实：位于湛江市霞山区人民大道南××、××天地××区商住楼××号商铺（以下简称3号商铺，该商铺的建筑面积为34.87㎡）是谢秀全购置的物业。2014年12月28日，物业管理方嘉润物业公司（甲方）、商铺承包方马丽华（乙方）及商铺发包方谢秀全（丙方）签订《物管协议》，约定乙方自愿承包经营3号商铺。《物管协议》还约定，第五条、乙方承包该店铺的承包期为1年，即从2014年12月29日起至2015年12月28日止。物业管理费、电梯及中央空调费、水电费及公共能耗费用从丙方及甲方交付该店铺给乙方进场装修之日起计收。第六条、乙方在承包期内，必须按时向甲方缴交以下乙方应缴的费用，具体包括：1.物业管理费：按建筑面积34.87㎡计算，按14元/月·㎡收取。2.电梯及中央空调费、公共能耗费（包括广场、大堂、卫生间、公共通道、电房、消防等公共设施的水电费等）：按商铺建筑面积34.87㎡计算，按每月实际发生数，另加5%的损耗计算缴交。3.自用水电费由以下两部分组成：（1）乙方自用的水电费按水电表的实际用量，另加5%的损耗计算缴交；（2）乙方铺内天花照明用电量的计收，以该铺所处楼层整层铺内天花照明的实际用电抄表读数加5%损耗，按建筑面积进行分摊计收。4.水电费的价格随政府有关部门的调整而相应调整。第九条、如乙方不按时足额缴清物业管理费等费用及保证金给甲方，乙方自愿同意所缴交给甲方的全部款项不予退还，归甲方所有。乙方退出承包，由甲、丙双方另寻新的承包人，该铺位空铺期间的物业管理费、公共能耗费由丙方承担。上述协议签订后，谢秀全将3号商铺交付给商铺承包方马丽华经营使用。2016年1月7日，谢秀全与马丽华签订《解除合同协议书》，协议终止双方签订的《商铺承包合同书》。马丽华结清其经营期间至2016年1月9日的租金、管理费、水电费、公共能耗费，2016年1月10日起新产生的管理费、公共能耗由谢秀全承担。谢秀全与马丽华终止租赁合同关系后，3号商铺自2016年1月10日起至今没有新的租户续租，成为空铺。在涉案商铺空置期间，谢秀全没有要求嘉润物业公司退出服务管理，嘉润物业公司继续提供服务至今。2016年6月29日，嘉润物业公司向谢秀全邮寄《欠费再次催收函》，主张谢秀全自2016年1月10日起至2016年6月止所欠物管费用已达4542元，限谢秀全在收到该函后5日内付清。2017年2月10日，嘉润物业公司向一审法院提起本案诉讼。庭审中，嘉润物业公司与谢秀全及马丽华双方对其三方签订的《物管协议》合同履行期限是否已届满以及第九条约定的“空铺期间”是否为承包期间内或承包期满后的空铺期间的理解产生意见分歧。一审法院认为，本案属物业服务合同纠纷。嘉润物业公司与谢秀全及马丽华签订《物管协议》系各方真实意思表示，未违反强制性法律、法规的规定，应确认为合法有效。本案的主要问题是：1.嘉润物业公司与谢秀全与案外人马丽华签订的《物管协议》合同履行期限是否届满以及该协议第九条约定的“空铺期间”该如何理解；2.嘉润物业公司仍按《物管协议》约定的物业管理费、水电费、公共能耗费的标准主张谢秀全支付相关费用是否合理。根据《物管协议》第五条的约定，嘉润物业公司与谢秀全与案外人马丽华签订的《物管协议》合同履行期限应于2015年12月28日届满。关于《物管协议》第九条约定的“空铺期间”该如何理解的问题。根据字面表述，《物管协议》第九条约定的“空铺期间”可理解为承包期间内的空铺期间及承包期满后的空铺期间。从包括本案在内的嘉润物业公司与众多业主产生纠纷的系列案件来看，《物管协议》第九条约定是嘉润物业公司与业主及承租人在订立物业管理协议时重复使用而预先拟定，属格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”规定，对《物管协议》第九条约定的“空铺期间”的理解存在两种以上解释的，应作出不利于提供各式条款方嘉润物业公司的解释。结合《物管协议》第五条约定的承包期间，《物管协议》第九条约定的“空铺期间”应理解为承包期限内（2014年12月29日起至2015年12月28日止）的空铺期间。嘉润物业公司主张《物管协议》约定的履行期限尚未届满和商铺空置期间没有截止的期限，事实依据不充分，一审法院不予采纳。关于《物管协议》约定的承包经营期限届满后，嘉润物业公司仍以《物管协议》约定的物业管理费、水电费、公共能耗费的标准主张谢秀全支付相关费用是否合理的问题。因《物管协议》第九条约定的“空铺期间”应为承包期限内的空铺期间，嘉润物业公司依据该协议第六条和第九条的约定主张谢秀全支付合同履行期限届满后的物业服务费用，没有事实依据。但该协议期限届满后，嘉润物业公司既未与谢秀全重新签订合同，谢秀全亦未要求嘉润物业公司退出服务管理，嘉润物业公司仍继续提供服务，以自己的实际行为履行了提供物业服务的义务，谢秀全没有明确提出异议并接受该服务，故双方已形成事实物业服务关系。依照《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”的规定，谢秀全应向嘉润物业公司交纳2016年1月9日后的物业服务费用等费用。由于涉案商铺属经营性质的物业，嘉润物业公司与谢秀全、马丽华签订的《物管协议》是在涉案商铺出租产生收益的前提下由三方共同达成的合同，现涉案商铺仍空置，存在尚未出租产生收益的客观因素，若依照《物管协议》约定的物业管理费、水电费、公共能耗费的标准给付相关费用，长此下去对谢秀全相对不合理。因本市物价管理部门对经营性质的商铺物业管理收费没有明确的指导性价格标准，从有利于双方的经济效益和公平原则考量，嘉润物业公司请求谢秀全支付2016年1月9日后商铺空铺期间的物业服务费用，可参照双方《物管协议》第六条约定物业服务费用标准，酌情减少60%，由谢秀全自2016年1月10日起至其双方实际物业服务合同关系终止之日止，每月向嘉润物业公司支付物业服务费195.27元（34.87㎡×14元/月×40%）。关于公共能耗分摊费的问题。嘉润物业公司无法提供证据证明商场电梯及中央空调费、公共能耗费的具体数额，无法按照涉案商铺建筑面积计算谢秀全应支付的公共能耗分摊费用。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，嘉润物业公司应承担不利的后果。故对于嘉润物业公司请求谢秀全支付公共能耗费4186元的主张，一审法院不予支持。因嘉润物业公司无法明确其诉讼请求主张的“后续产生的物管相关费用”，对其该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，以及《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，作如下判决：一、谢秀全于判决发生法律效力之日起十日内向湛江市嘉润物业服务有限公司支付拖欠物业管理费（按每月195.27元计算，自2016年1月10日起计算至其双方实际物业服务合同关系终止之日止）。如果谢秀全未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回湛江市嘉润物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件本诉受理费50元，由湛江市嘉润物业服务有限公司负担25元，谢秀全负担25元。本院二审期间，嘉润物业公司与谢秀全均未向本院提交新的证据。本院经审理查明，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据嘉润物业公司的上诉理由，本案当事人二审争议以下问题：关于嘉润物业公司与谢秀全以及马丽华签订的《物管协议》第九条约定的“空铺期间”应该如何理解的问题。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”本案中，《物管协议》是嘉润物业公司与业主以及承租人在订立物业管理协议时重复使用而事先拟定的，属于格式条款。《物管协议》第九条约定：“如乙方不按时足额缴清物业管理费等费用及保证金给甲方，乙方自愿同意所缴交给甲方的全部款项不予返还，归甲方所有。乙方退出承包，由甲、丙双方另寻新的承包人，该铺为空铺期间的物业管理费、公共能耗费由丙方承担。”对该条约定的“空铺期间”的理解，双方有两种不同的解释，嘉润物业公司认为是指商铺未被使用期间，谢秀全则认为是指承包期限内商铺未被使用期间，由于该约定属于格式条款，故应作出不利于嘉润物业公司的解释。一审法院认定《物管协议》第九条约定的“空铺期间”应解释为承包期限内（即2014年12月29日起至2015年12月28日止）的空铺期间是正确的，本院予以确认。嘉润物业公司关于“空铺期间”应理解为商铺未被使用期间的上诉理由不成立，本院不予采纳。关于谢秀全尚欠嘉润物业公司的物业管理费、公共能耗费以及后续产生的物管相关费用应如何确定的问题。《物管协议》第五条约定，马丽华承包商铺期限为2014年12月29日起至2015年12月28日止，即《物管协议》的履行期限到2015年12月28日届满。但《物管协议》期限届满后，嘉润物业公司既未与谢秀全重新签订物业服务协议，谢秀全也未要求嘉润物业公司退出物业管理，嘉润物业公司继续按照《物管协议》的约定提供服务，谢秀全没有提出异议，仍然接受嘉润物业公司的服务，双方已经形成事实上的物业服务合同关系，根据权利义务对等原则，嘉润物业公司有权要求谢秀全支付物业管理费。嘉润物业公司要求按照其与谢秀全以及马丽华签订的《物管协议》约定的物业管理费标准收取物业管理费，但由于《物管协议》是在谢秀全已经将涉案商铺出租并有租金收入的前提下签订的，而涉案商铺现处于空置期间，嘉润物业公司对涉案商铺提供的服务必然减少，嘉润物业公司付出的物业管理成本也必然降低，如果仍然按照《物管协议》约定的标准收取谢秀全的物业管理费显然对谢秀全不公平。在本市物价管理部门对空置商铺的物业管理收费没有明确的指导性价格标准的情况下，一审法院根据本案的实际情况，从平衡双方的利益和公平原则出发，酌情判决谢秀全支付物业管理费是可以的，但只判决谢秀全按照《物管协议》约定的物业管理费标准的40%支付物业管理费明显偏低，本院予以调整，改判谢秀全从2015年12月29日起至双方的事实物业服务合同关系终止之日止，按照《物管协议》约定的物业管理费的70%即341.73元/月（14元/月·㎡×70%×34.87㎡）的标准支付物业管理费给嘉润物业公司。嘉润物业公司关于一审判决谢秀全按照《物管协议》约定的物业管理费标准的40%支付物业管理费不公平的上诉理由成立，本院予以采纳。至于公共能耗费的问题，由于嘉润物业公司提供的证据尚不能确定谢秀全应承担的公共能耗费的具体数额，一审法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，驳回嘉润物业公司的该项请求并无不当。嘉润物业公司关于一审法院对公共能耗费不予支持是错误的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，嘉润物业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省湛江市霞山区人民法院（2017）粤0803民初193号民事判决第二项；二、变更广东省湛江市霞山区人民法院（2017）粤0803民初193号民事判决第一项为：限谢秀全在本判决发生法律效力之日起十日内向湛江市嘉润物业服务有限公司支付物业管理费（按照341.73元/月的标准从2015年12月29日起计至双方的事实物业服务合同关系终止之日止）；三、驳回湛江市嘉润物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由上诉人湛江市嘉润物业服务有限公司负担15元，由被上诉人谢秀全负担35元；二审案件受理费50元，由上诉人湛江市嘉润物业服务有限公司负担15元，由被上诉人谢秀全负担35元。本判决为终审判决。审 判 长  王 励审 判 员  陈 红审 判 员  邓 浓二〇一七年十一月十四日法官助理  陈菁菁书 记 员  李 欣附:相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。