山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁11民终1963号
上诉人（原审被告）：日照天泓房地产开发有限公司，住所地日照市岚山区圣岚路中段阳光海岸小区6号楼西侧商业用房，统一社会信用代码91371100793920658H。
法定代表人：孙开仲，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张峰，江苏元齐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：余晖，男，1983年11月8日出生，汉族，居民，住新疆莎车县。
委托诉讼代理人：韩念壮，山东韩念壮律师事务所律师。
上诉人日照天泓房地产开发有限公司（以下简称天泓公司）因与被上诉人余晖商品房销售合同纠纷一案，不服日照市岚山区人民法院（2016）鲁1103民初931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。
天泓公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判驳回余晖的诉讼请求；2、一二审诉讼费用由余晖承担。事实和理由：一、一审判决程序违法。一审中，天泓公司提交《调取证据申请书》请求一审法院向日照市国土资源局岚山分局调查，查明天泓公司开发的阳光海岸小区业主不动产证迟延办理的实际情况。一审法院并未调查，只是发出了《调查取证函》，后仅依据照市国土资源局岚山分局的答复径行认定天泓公司未为小区业主办理不动产证，未实际调查迟延办理的真实情况。一审法院未依天泓公司的申请调取相关证据，属于程序违反。二、日照市国土资源局岚山分局的答复不是证据。自国有土地使用权证与房屋所有权证两证合一的政策出台后，经过一段时间的法规配套过程。国务院颁布的《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，同年2月26日国土资源部公布了《不动产权证书》、《不动产登记证明》的样本。日照市国土资源局岚山分局由于对法规配套和人员配置方面的原因，直到2016年1月才发出第一本不动产权证。3月20日，余晖起诉天泓公司未给其办理房产有权的权属证明，在天泓公司向一审法院提出申请后，日照市国土资源局岚山分局并未向法院陈述真实情况，其出具的答复是为推卸自身行政不作为责任，该答复不具备证据的证明效力。三、一审判决认定事实不清。1、一审未查清不动产证迟延办理的真正原因。一审未按天泓公司的申请调取证据，径行认定天泓公司未能办证，没有事实依据。2、一审认定天泓公司未履行部分合同义务没有事实依据。天泓公司已于2013年10月9日交付房屋，天泓公司的主合同义务已经履行完毕，协助余晖办理不动产证是附随义务，该义务受行政机关程序和权利的影响。双方合同约定“因出卖人不能控制的原因无法取得证书的，出卖人不承担责任”。一审认定天泓公司尚有部分义务未履行，并适用《中华人民共和国合同法》第九十七条恢复原状的规定，没有事实和法律依据。四、一审判决错误。1、判决解除合同错误。合同履行中，未出现法定、约定解除的条件，余晖没有解除权。即使余晖在合同履行过程中享有解除合同的权利，余晖应当根据法律规定或者合同约定，在解除权行使期限内行使。一审法院在余晖未行使解除权的情况下判决解除合同，明显错误。2、判决退房错误。天泓公司与余晖于2013年10月9日办理了交房手续，原审在余晖使用两年半的情况下判决退房，没有法律依据。3、判决天泓公司承担37000元违约金错误。天泓公司在履行合同过程中没有任何违约行为，一审法院因天泓公司不能控制的原因，判决天泓公司承担37000元违约金错误。
余晖辩称，天泓公司认可涉案房屋交付的时间为2013年10月9日，距规定办理房屋所有权登记的期限届满已远超过一年，天泓公司一审中反复强调是因为与国土部门就土地出让金交纳问题存在争议才导致无法办理房屋权属登记，不管天泓公司是否应当交纳相关费用，但该情形并非导致客观意义上无法办理房屋权属登记，因此涉案房屋没有办理产权登记的原因在于天泓公司。一审认定事实清楚，适用法律正确，天泓公司的上诉理由不成立，请求驳回其上诉请求。
余晖向一审法院起诉请求：1、解除余晖、天泓公司之间的商品房买卖合同；2、判令天泓公司返还余晖购房款378518元、房管局业务办理费754元、契税5678元、维修基金8965元、土地证费用218元、有线电视和燃气开户费3160元，共计397293元，并要求天泓公司支付余晖交款之日起至天泓公司款项付清日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；3、天泓公司赔偿余晖房屋装修损失37000元；4、天泓公司支付余晖违约金8020元；5、本案诉讼费用由天泓公司承担。
一审法院认定事实：2013年7月25日，余晖与天泓公司签订《商品房买卖合同》，约定余晖向天泓公司购买位于日照市岚山区阳光海岸第001幢2单元（02）1203号的房屋一处，购买用途为成套住宅，建筑面积94.18平方米，房屋总价款为357884元。如余晖未能按照合同约定交付房款及办理相关手续，即视为余晖违约，天泓公司有权解除合同，并在合同解除后30天内，将已付房款扣除合同总价的3%作为违约金后退还。天泓公司应当于2013年9月30日前，将经验收合格的商品房交余晖使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，天泓公司可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且天泓公司在发生之日起15日内告知余晖的，2.非天泓公司原因而由其他相关部门所造成的手续及市政方面的延误。天泓公司若逾期交房，按逾期时间分别处理：1.逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，天泓公司按日向余晖支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过30日后，余晖有权解除合同。余晖解除合同的，天泓公司应当自余晖解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按余晖累计已付款的1%向余晖支付违约金。余晖要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，天泓公司按日向余晖支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。合同还约定，天泓公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由天泓公司提供的资料报产权登记机关备案。如因天泓公司的责任，余晖不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方法处理：按每天10元计算，不协助方向对方支付逾期期间的违约金。项目经整体综合验收后为该商品房交付，因出卖人不能控制的原因无法取得证书的，出卖人不承担责任。此外，双方在合同附件四《合同补充协议》中还约定，双方在办理入住交接手续时，出卖人向买受人收取以下费用：1.装修保证金1000元；2.装修垃圾清运费；3.代收代缴费用。第2、3项费用按相关部门有关规定收取。上述合同及合同补充协议均由余晖签字捺印，天泓公司加盖公章，并由天泓公司时任法定代表人孙开钧加盖个人印章。
合同签订后，余晖向天泓公司支付了购房款357884元。2013年10月9日，余晖补交房款20634元，天泓公司代收余晖有线电视、燃气开户费3160元，房管局业务办理费754元、契税5678元、维修基金8965元、土地证费用218元。日照市望海物业管理有限公司收取了余晖服务费1434元，电梯使用费498元，垃圾清理费200元，预交水费100元，公共照明费30元，共计2262元。当日，余晖领取了涉案房屋的钥匙。2014年2月20日，涉案商品房工程经验收合格。
庭审中，余晖以天泓公司未按约定为余晖办理房屋权属证书为由，要求解除双方签订的房屋买卖合同，并明确要求天泓公司赔偿如下损失：1.返还购房款378518元，房管局业务办理费754元、契税5678元、维修基金8965元、土地证费用218元、有线电视和燃气开户费3160元，共计397293元，并要求天泓公司支付利息损失，按中国人民银行同期贷款利率自余晖交款之日起至天泓公司款项付清日止；2.赔偿房屋装修损失37000元，余晖提交嘉木树庭设计工作室装修合同及装修预算书、收款收据予以证实；3.支付违约金8020元，双方在合同中约定天泓公司逾期办理房产证，按每天10元计算，不协助方向对方支付逾期期间的违约金，故按10元/天×802天计算，余晖主张提高违约金数额来弥补余晖的实际损失。
对余晖的上述主张，天泓公司认为天泓公司开发涉案阳光海岸项目时，按照岚山区政府、建设部门、国土部门等的要求建设点式高层楼房，根据岚山区政府下发的《日照市岚山区人民政府关于城乡建设优惠政策的意见》第三条规定，对已经公开出让的土地，在符合城市规划的前提下，经规划建设部门批准提高容积率建设高层楼宇的，可免缴提高容积率土地差价。但在实际办理房产证过程中，就该部分费用是否应当缴纳的问题天泓公司与相关部门无法达成一致，又因两证合一政策的施行，多方面原因致使办证事宜拖延至今，天泓公司认为未能给余晖办理产权证并非天泓公司的过错，因此余晖无权要求解除合同。经天泓公司申请，一审法院调查，日照市国土资源局岚山分局出具书面证明，载明未收到关于余晖的不动产登记申请，暂不了解相关情况。
一审法院认为，余晖与天泓公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。余晖已按合同约定支付了购房款，天泓公司亦应按约定及时交付房屋并协助余晖办理房屋产权登记。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，余晖起诉时距上述法律法规规定的办理房屋所有权登记的期限届满已超过一年，天泓公司虽辩称未能办理房产权属登记并非出于天泓公司自身的原因，而系行政机关不予协助及房产政策调整所致，但天泓公司陈述的是否应当缴纳相关费用的情形并非导致了客观意义上无法办理房屋权属登记，且天泓公司亦未能按照合同约定在涉案房屋交付后90日内，将办理权属登记需由天泓公司提供的资料报产权登记机关备案，对天泓公司的相应主张，一审法院不予采纳。余晖要求解除与天泓公司之间商品房买卖合同的主张，符合双方约定及法律规定，一审法院予以支持。解除合同的时间，以天泓公司收到起诉状的时间为准，即双方签订的合同自2016年4月8日解除。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故余晖要求天泓公司返还已付购房款378518元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于余晖主张的房管局业务办理费754元、契税5678元、维修基金8965元、土地证费用218元、有线电视和燃气开户费3160元等各项代收预付款，因天泓公司未能提供证据证明代收该部分费用系受相关部门的委托，亦未能证明已向相关部门缴纳该部分费用，故天泓公司代收该部分费用没有依据，应予退还。天泓公司自2013年10月9日即将涉案房屋交付余晖，余晖占有使用已近三年，本着公平合理的原则，余晖要求天泓公司支付购房款利息的主张，一审法院不予支持。天泓公司退还相关费用后，余晖应将涉案房屋返还天泓公司。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。本案中，余晖主张因装修产生实际损失37000元，并提交嘉木树庭设计工作室装修合同及装修预算书、收款收据予以证实，一审法院予以采信。故余晖以双方约定的逾期期间每日10元的违约金低于造成的损失为由，请求增加违约金数额至实际损失数额的主张，符合法律规定，一审法院予以支持。调整增加违约金后，余晖不得再主张赔偿损失，且涉案房屋因装修所产生的添附价值亦应归天泓公司所有。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、第十九条之规定，一审判决：一、余晖与天泓公司于2013年7月25日签订的房屋买卖合同于2016年4月8日解除；二、天泓公司于判决生效后十日内退还余晖购房款378518元、房管局业务办理费754元、契税5678元、维修基金8965元、土地证费用218元、有线电视和燃气开户费3160元，各项费用共计397293元；三、天泓公司于判决生效后十日内支付余晖违约金37000元；四、余晖于天泓公司支付上述款项后十日内返还位于日照市岚山区阳光海岸第001幢2单元（02）1203号的房屋（包括装修添附物）；五、驳回余晖的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费7935元，由天泓公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
二审中，天泓公司提交了以下证据：1、日照市岚山区第一本不动产证始发的网络报道，证明岚山区第一本不动产证始发于2016年1月初；2、日照市国土资源局岚山分局于2016年5月20日与天泓公司订立的、落款日期为2014年12月30日的土地使用权出让合同补充协议（复印件），证明日照市国土资源局岚山分局于2016年5月20日才与天泓公司订立补充协议，依法免缴天泓公司137万多元的土地出让金；3、日照市国土资源局岚山分局于2016年5月20日与天泓公司订立的土地使用权出让合同补充协议（复印件），证明日照市国土资源局岚山分局此前要求天泓公司补交因增加容积率的土地出让金是违法的，其阻止办证属于行政不作为，不能及时办证不是天泓公司能够控制的；4、国有建设用地开（竣）工核验申请审批表（复印件），证明争议房屋所在小区容积率至2016年6月1日才通过日照市国土资源局岚山分局的验收，可以办理不动产证；5、争议房屋所在小区第一本不动产证（复印件），证明争议房屋所在小区第一本不动产证始发于2016年6月23日；6、天泓公司通知余晖办理不动产证的通知及快递单、回单（原件），证明经天泓公司书面通知，余晖拒不履行办理不动产证的义务。
余晖质证认为：对于证据1，真实性请求核实，该证据与本案无关；对于证据2、3，天泓公司应该提供证据原件，另外该证据不能证明是客观原因导致无法办理涉案房屋产权登记，土地出让金如何交纳、缴纳数额并不影响天泓公司履行与余晖之间的合同义务；对于证据4，天泓公司应当提供证据原件，该证据恰恰证明不能办理产权登记的原因在于天泓公司；对于证据5，天泓公司应当提供证据原件，且应提供其他证据证明为该小区第一本不动产证，假定该不动产证是真实的，恰恰证明不能办理产权登记的原因不在余晖；对于证据六，天泓公司提交的快递并没有送达到余晖，且该通知书落款时间为2016年8月20日，在余晖提起一审诉讼之后。
本院认为：2013年7月25日，余晖与天泓公司签订《商品房买卖合同》，该合同系双方自愿达成，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同签订后，余晖按照约定向天泓公司交付了购房款、公共维修基金、契税等相关费用，天泓公司作为出卖人，除应按合同约定向余晖交付房屋，还负有协助办理产权登记手续、将房屋产权登记到余晖名下的义务。
天泓公司于2013年10月9日交付房屋，根据双方签订的商品房买卖合同第十五条约定，天泓公司应当在商品房交付使用后90日内即在2014年1月7日之前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，截至2016年8月17日，国土部门并未收到相关备案资料，天泓公司已经逾期二年七个月。即使按照天泓公司陈述，自2015年3月国务院颁布的《不动产登记暂行条例》至2016年1月日照市国土资源局岚山分局发出第一本不动产权属证书，在这期间因政策调整，造成客观上不能办理，对该部分时间予以扣除，天泓公司也已经逾期一年七个月。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”故一审判决解除双方签订的商品房买卖合同并无不当。
天泓公司申请一审法院调查迟延办理不动产登记的原因，一审法院向国土部门发出调查取证函，该取证程序并无不当。天泓公司未提供证据证明已经按照合同约定向产权登记机关提交了办理权属登记的资料，天泓公司应承担举证不能的不利后果。
天泓公司在一审中主张因容积率增加需要交纳土地出让金等事宜与国土部门交涉，二审中提交了国土部门与天泓公司签订的土地使用权出让合同补充协议（复印件）、国有建设用地开（竣）工核验申请审批表（复印件）等证据，但是否交纳土地出让金，并不影响天泓公司将办理权属登记需的资料报产权登记机关备案，且交纳土地出让金是天泓公司的义务，天泓公司亦不能因其履行义务与相关管理机关存在争议，作为不履行本案商品房买卖合同的抗辩事由。
天泓公司通知余晖办理不动产证的时间，在本案诉讼之后，天泓公司不能据此证明在本案诉讼之前，未办理不动产的责任在于余晖。
余晖虽然使用了涉案房屋，但因天泓公司原因，至今未取得涉案房屋的物权证书，余晖起诉解除合同、退还房屋并无不当。同时基于余晖对涉案房屋进行了装修，一审将装修费用认定为余晖损失，判决天泓公司赔偿，亦无不当。
综上所述，天泓公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7935元，由上诉人日照天泓房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张琳
代理审判员 李云
代理审判员 汤阳
二〇一七年一月九日
书 记 员 刘敏