福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0206民初2507号原告：厦门炜城物业服务有限公司，住所地福建省厦门市湖里区泗水道597号2005室之一。法定代表人：黄杰培，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈宗敏、庄幼留，福建旭丰律师事务所执业律师。被告：李松川，男，1980年12月3日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。被告：蔡小端，女，1977年12月18日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。原告厦门炜城物业服务有限公司（以下简称炜城物业公司）与被告李松川、蔡小端物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告炜城物业公司的委托诉讼代理人庄幼留和被告李松川、蔡小端到庭参加诉讼。本案现已审理终结。炜城物业公司向本院提出诉讼请求：1.李松川、蔡小端立即支付炜城物业公司2013年12月20日至2015年12月19日期间的物业服务费3670.3元、公共维修金611.71元，2014年1月至2015年12月期间公摊水电费25.5元，合计4307.51元及逾期付款违约金（物业服务费按日3‰计；公共维修金、公摊水电费按银行同期贷款利率自2015年12月19日始计至实际付款之日止；暂计至2016年12月31日为3789.75元）；2.李松川、蔡小端承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年1月3日，厦门市湖里区翔鹭花城C区业主委员会代表小区全体业主与炜城物业公司签订一份物业管理服务合同。合同约定服务期限为2012年12月20日起至2015年12月19日止，并对物业服务费收费标准、物业服务内容、双方权利义务及违约责任等作了约定。其中，小高层带电梯住宅的物业服务费每月按建筑面积1.2元/平方米向业主或物业使用人收取；公摊水费按实际发生数缴交，小区业主或使用人应及时缴交；小高层电梯住宅的房屋公共维修金每月按建筑面积0.2元/平方米向业主或物业使用人收取；若业主和物业使用人逾期交纳物业服务相关费用的，从逾期之日起按每日千分之三缴纳违约金。合同签订后，炜城物业公司依约履行了维修、养护、管理、清洁等合同约定义务。李松川、蔡小端系福建省厦门市湖里区长浩二里9号1002室的业主，经炜城物业公司多次催讨，一再拖延支付物业服务费、公摊水费、公共维修金。李松川、蔡小端辩称，（1）炜城物业公司进入小区管理后，管理混乱。炜城物业公司没有履行合同约定做好房屋共用部分的维修、保养和管理，没有做好共用设施设备的运行、维修、养护和管理，不尊重业主的生命安全。一是炜城物业公司在路面消防通道设置停车位牟利，导致消防堵塞。二是小区路灯损坏，炜城物业公司未能及时修复，电线裸露未予处理，无视业主生命安全。三是地下车库通道深坑不尽兴修复，长期用模板遮盖，未作警示标志，不顾业主安慰。（2）李松川、蔡小端要求炜城物业公司提供资质证明，但其未能提供，其诉求应予驳回。（3）小区房子质量差，一下雨就漏水。李松川、蔡小端多次要求炜城物业公司协调楼上漏水事宜，但炜城物业公司没有任何回应。后来炜城物业公司要将楼上业主的电话给李松川、蔡小端。李松川、蔡小端认为炜城物业公司没有出面帮助协调，没有尽到其职责。（4）炜城物业公司缺乏服务意识，经查在打电话后未能及时到场处理维修事务，甚至上门也不帮忙检查，就直接说没有配件，维修不了。炜城物业公司对业主反映的事情不当回事，被质问时又强词夺理。（5）停车场收费是每月140元，炜城物业公司按每月180元收取，其存在违规收费的情况。（6）炜城物业公司将绿化带用于停车牟利。停车费和电梯广告费属于全体业主，炜城物业公司侵犯了业主权利。（7）炜城物业公司唯利是图，不退还停车卡押金。（8）炜城物业公司安保服务不到位，小区门禁经常是开着的，保安没有登记来访人员，导致小区经常有发广告、小卡片。（9）小区绿化经常被人拉绳子晾晒衣服。（10）保安人员配备不足。保安没有及时巡逻，导致大门经常被人用东西顶住开着。一楼通道经常被自行车或电动车占据。楼道应急灯严重缺失。（11）绿地草坪养护不到位，黄土裸露。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：炜城物业公司原名称为厦门市乐海鑫辉物业有限公司。2013年1月3日，炜城物业公司与厦门市湖里区翔鹭花城C区业主委员会签订一份《厦门市湖里区翔鹭花城C区物业服务合同》，约定由炜城物业公司承包厦门市湖里区翔鹭花城C区的物业管理服务；承包期限自2012年12月20日起至2015年12月19日止；小高层带电梯住宅的物业服务费每月每平方米按1.2元收取，小高层电梯住宅的房屋公共维修金每月每平方米按0.2元收取，物业服务费和公共维修金每季度届满前5日内交纳；公摊水费按实际发生数及时缴交；若业主和物业使用人逾期交纳物业服务费用的，按未交纳金额每日3‰支付违约金；停车费经全体业主同意，暂按每月每位140元收取；等等。合同签订后，炜城物业公司依约开始履行合同。李松川、蔡小端系福建省厦门市湖里区长浩二里9号1002室（建筑面积127.44平方米）房产的业主，其自2013年12月20日起未交纳物业管理服务等相关费用，截至2015年12月19日欠物业管理费3670.27元（127.44*1.2*24）、公共维修金611.71元（127.44*0.2*24）以及2014年1月至2015年12月期间的公摊水电费25.5元，合计4307.48元。因李松川、蔡小端未交纳上述费用，故炜城物业公司诉至法院。合同期满后，炜城物业公司未在续签合同，终止了讼争小区的物业管理服务。诉讼过程中，李松川、蔡小端提供一组照片，以此证明其所抗辩的物业管理存在问题的相关事实。炜城物业公司主张其是有资质的服务公司；其在其服务期间不存在李松川、蔡小端所诉的情形，根据谁主张谁举证的原则，李松川、蔡小端未尽举证责任；公司规范小区停车管理，地面车管理的程序是公开合法，经小区业主投票同意的；小区的停车费等是按合同收取，也进行了公示，也向业委业提交了相关的收入；业主间漏水问题属相邻权间的纠纷。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款的规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。案涉小区的业委会即厦门市湖里区翔鹭花城C区业主委员会与炜城物业公司签订的《厦门市湖里区翔鹭花城C区物业服务合同》，系双方的真实意思表示，合法有效，本院予以认定。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业管理合同的约定交纳物业管理费用。李松川、蔡小端作为小区的业主，其依法应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务期间的相关费用。李松川、蔡小端欠交2013年12月20日至2015年12月19日期间的物业服务费3670.27元、公共维修金611.71元以及2014年1月至2015年12月期间的公摊水电费25.5元，合计4307.48元，本院予以认定。李松川、蔡小端抗辩物业管理存在的问题，因其提供的照片不能客观反映其所抗辩的问题存在的期间及其全貌，亦不足以反映造成这些问题是否为炜城物业公司管理不善造成的，故对李松川、蔡小端的抗辩主张，依据不足，本院不予采纳。但物业服务是一种针对多数主体的持续性服务，服务水平的评价具有一定的时间性，炜城物业公司理应就业主未交纳费用的情形及时向业主催交为宜，并保存好物业管理的相关记录，以便及时辨明业主未交纳的事由及责任。而炜城物业公司针对李松川、蔡小端辩称的管理混乱问题，未能提供充分的合理说明或证据反证，故炜城物业公司请求李松川、蔡小端支付违约金，本院不予支持。至于李松川、蔡小端所称的炜城物业公司多收取停车费，占用停车费和广告费等问题，其可案主张。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款、第六十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定，判决如下：一、李松川、蔡小端于本判决生效之日起十日内，向厦门炜城物业服务有限公司支付2013年12月20日至2015年12月19日期间的物业服务费3670.27元、公共维修金611.71元以及2014年1月至2015年12月期间的公摊水电费25.5元，合计4307.48元。二、驳回厦门炜城物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用小额诉讼程序计取10元，由厦门炜城物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 吴永福二〇一七年五月十日代书记员 杨丽珍附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。