重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0108民初6778号
原告重庆远大物业管理有限公司,住所地重庆市渝中区新华路337号平街第11楼，统一社会信用代码91500103284875131G。
法定代表人华永玉，董事长。
委托代理人林鹏，重庆百晟律师事务所律师。
委托代理人梁正贵，男，1965年10月7日生，汉族，系该公司员工，住重庆市南川区。
被告段海峰，男，1980年1月18日生，汉族，住重庆市南岸区。
原告重庆远大物业管理有限公司（以下简称“远大物业”）诉被告段海峰物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员彭汭适用简易程序公开开庭进行审理。原告远大物业的委�代理人林鹏、梁正贵，被告段海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告远大物业诉称：2010年1月26日和2014年7月7日，原告与南滨印象业主委员会分别签订了《物业服务合同》，约定由原告为南滨印象小区提供物业服务，合同期限为三年，物业服务费按照0.8元/月/平方米收取，电梯费按10元+0.3元（楼层数-3）/人/月收取，公摊费按包干方式每户6.6元/月。合同签订后，原告积极履行相关义务，依约为该小区事实物业管理，为被告提供物业服务。被告系该小区X-
X-
X号房屋业主，房屋建筑面积88.38平方米。被告从2011年8月1日起拖欠物业服务费、电梯费和公摊水费，经原告多次催收后被告至今仍未交纳。故原告起诉至法院请求判决：一、被告支付2011年8月1日至2016年11月30日期间的物管费4524.80元、电梯费2035.20元、公摊费422.40元以及按照日万分之三计算违约金至付清之日止；二、诉讼费用由被告承担。
被告段海峰辩称：其从2011年8月至2016年11月共64个月未交纳物业服务费等属实。原告未处理房屋外墙脱落问题，造成安全隐患，同时也造成被告房屋贬值，故原告拒绝交纳物业服务费等。
经审理查明：原告系贰级资质的物业服务企业。2010年1月26日南滨印象业主委员会与原告签订《物业服务合同》，约定由原告为南滨印象小区提供物业服务。该合同约定，由原告对南滨印象小区进行物业管理。物业服务费用为住宅0.60元/月·平方米，电梯费按【10+0.3×（N-3）】×人数×月(N代表所住楼层)收取，在合同履行期间经双方协商物业服务费用可以进行调整，调整的幅度应当由物管公司根据市场价及国家规定并最终与业主大会协商确定。业主共用部位、设施相关费用按包干方式每户每月6.6元缴纳。物业服务费按月缴纳，�主或物业使用人应当在当月20日前缴纳，业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。合同期限自2010年1月26日起至2014年1月25日止。2011年1月20日原告向南滨印象小区业主大会、业委会发函建议调整该小区物业服务费收费标准。2011年6月8日南滨印象小区业委会致函原告表明经过业主大会表决通过同意原告调整物业服务费收费标准。2011年6月9日，南滨印象小区业委会发布公告称“南滨印象小区物业服务费收费标准住宅上调0.2元/平方米，自2011年7月1日起生效”，随后南滨印象小区业委会将上调物业服务费征求业主意见汇总表进行了公示。合同到期后，2014年7月7日南滨印象业主委员会与原告续签了《物业服务合同》，约定由原告继续为南滨印象小区提供物业服务。该合同约定：由原告对南滨印象小区进行物业管�。物业服务费用为住宅0.80元/月·平方米，电梯费按【10+0.3×（N-3）】×人数×月(N代表所住楼层)收取，在合同履行期间经双方协商物业服务费用可以进行调整，调整的幅度应当由乙方根据市场价及国家规定并最终与业主大会协商确定。业主共用部位、设施相关费用按包干方式每户每月6.6元缴纳。物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应当在当月20日前缴纳，业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。合同期限自2014年7月7日起至2017年7月31日止。从签订《物业服务合同》至今，原告一直向该小区提供物业服务。
被告系重庆市南岸区南坪街道宏声路XX号X栋X-
X号房屋的业主，该房屋建筑面积88.38平方米。被告共计拖欠原告自2011年8月至2016年11月期间的物业服务费4525.06元（0.8元/月/平方米×88.38平方�×64个月），电梯费2035.20元（【10+0.3×（5楼-3）】×3人×64个月）、公摊费422.40元（6.6元/月×64个月）。被告房屋所在楼栋出现外墙大面积脱落的状况，被告为此向原告作出书面《声明》，要求原告进行维修。对此，原告陈述维修该栋楼的外墙需要使用大修基金，因该栋楼租户较多，导致使用大修基金的启动程序迟迟无法推进，其公司已经按照物业服务合同履行物业服务。
庭审中，原告自愿请求违约金按照日万分之三自2011年8月1日计算至2016年11月30日，并陈述被告所欠物业服务费为4524.08元，故原告遂以前述请求诉至本院。
上述事实，有《物业服务合同》、原告与南滨印象小区业委会来往函件、南滨印象小区业委会公告、业主意见汇总表、缴款通知单、房屋权属登记中心房屋信息查询证明、缴款通知书、声明以及当事人陈述等证据在卷为凭，并�当庭质证认证，足以认定。
本院认为：原告与南滨印象小区业主委员会签订的《物业服务合同》，是合同双方根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，故该合同真实有效,签订该合同的各方当事人应受到约束。被告作为南滨印象小区业主，《物业服务合同》对其具有约束力。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告作为该小区的物业服务企业，为小区提供了物业服务，被告作为小区业主，按约负有交纳物业服务费的义务。现被告拖欠物业服务费，违背了合同中按期交纳物业服务费的约定，其行为已构成违约，被告应承担清偿责任，立即付清拖欠的物业服务费，故原告的诉求理由正当，于法有据�本院予以支持。关于被告辩称原告未对房屋外墙进行维修的意见，本院认为，该小区房屋已交房多年，其大型维修需要使用大修基金，大修基金对于商品房本体及公共设施的维修保养意义重大，其使用应当严格按照相关程序进行，被告作为物管公司，理应积极作为解决业主的问题，同时也要遵照相关规定程序进行处理，故外墙能否及时维修涉及因素较多，且不全部在原告可控范围之内，因此，此问题不能成为被告拖欠物业服务费等的费用的理由，本院对该辩称意见不予采纳。综上，本院对原告请求被告支付2011年8月至2016年11月期间的物业服务费4524.08元、公摊费422.40元、电梯费2035.20元诉讼请求依法予以支持。关于违约金，本院认为原告主张的违约金计算标准过高，本院酌情调整为以欠费金额为基数，从欠费之日起按中国人民银行公布的同期同档商业银行贷款利率计算至费用付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国国务院物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、限被告段海峰于本判决生效之日起十日内支付原告重庆远大物业管理有限公司物业服务费4524.08元、公摊费422.40元、电梯费2035.20元，以欠费金额为基数，自欠费之日起按照按中国人民银行公布的同期商业银行贷款利率计算至费用付清之日止；
二、驳回原告重庆远大物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务�息。
案件受理费650元，减半收取325元，由被告段海峰承担（此费原告已预缴，由被告在支付上述款项时一并直付原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 彭汭
二〇一七年五月五日
书 记 员 曾凯