江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2015）渝民初字第00419号原告胡琦，女，1987年2月4日生，汉族，江西省新余市人，住新余市渝水区。委托代理人胡宇杰，男，1959年1月20日生，汉族，江西省新余市人，系原告父亲，住址同上。委托代理人郑萍月，女，1963年6月10日生，系原告母亲，住址同上。被告新余维斯泰置业有限公司，住所地新余市渝州大道920号华强大厦25楼。法定代表人涂年春，该公司董事长。委托代理人袁波，江西三江合律师事务所律师。原告胡琦（下称原告）与被告新余维斯泰置业有限公司（下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月16日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人胡宇杰，被告委托代理人袁波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年2月3日，原告购买了被告开发建设的位于新余市赣西大道美林湾二期1栋负103号现成的商品房，在双方平等自愿的条件下，签订了正式的《商品房买卖合同》。合同总价为172680元。同年同月4日，原告向被告支付了首期购房款86680元，同年9月16日，被告为原告办理了按揭贷款，支付了余款86000元，但被告未开具相应的发票。至此，原告已按双方合同的约定，将合同中约定的义务于同年9月底前全部履行完毕。2013年2月5日和7日，被告在移交房屋时，向原告收取了办理《房屋所有权证》、《土地使用证》的相关税、费和物业费，这里面包括房屋契税、维修基金、产权登记费、土地登记费、预收水费、预收电费、门牌号、煤气初装费、有限电视费共计9750元；装修保证金、物业管理费、装修垃圾清运费、临时出入证费共计1926元，所有一切费用都未开正式发票。合同第十五条关于产权登记约定：“出卖人应当在市房产管理局牵头组织的竣工验收合格交付使用后90日内，为买受人办理完权属登记”。原告在交清各项税费之后，原告就一直督促被告办好产权证事宜，但被告一直逃避责任和应尽的义务，至今未果。被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，没有按约定在规定的期限内，向原告履行办理权属登记的义务，显属违约，要承担违约责任。根据相关法律规定，被告应立即为原告履行以上诉讼请求。被告未履行上诉义务，为维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告立即为原告办理并且交付《房屋所有权证》、《土地使用权证》；2、被告按照原告已付的房款总额开具并交付正式发票，以及房屋契税、维修基金及其他应开具的正式发票；3、被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金；4、本案诉讼相关费用由被告承担。被告辩称，一、被告不是本案适格主体，本案诉争店面实际所有权人为案外人钟贞勋，被告只是受钟贞勋委托与原告签订了一份《商品房买卖合同》，而原告尚未向钟贞勋付清房款，基于此，才未办理诉争店面房产证，与被告无关；钟贞勋才是本案的适格被告；原告与钟贞勋一案已进入二审程序，而原告与钟贞勋一案已进入二审，该案审理结果与本案具有重大关系，本案应中止审理。原告为支持其诉讼请求，向本院提交的以下证据材料：1、《商品房买卖合同》。证明：原告与被告的商品房买卖合同合法有效，双方约定了权利及义务。2、房管局竣工验收证明。证明：诉争房屋为现房销售。3、新余市房地产交易中心证明。证明：被告是房屋的出卖人。4、房产档案查询结果单、房产交易中心证明。证明：合同备案的时间及内容，房屋出卖人是被告。5、首付款收据、农商行借款合同、物业相关收款收据三张、房屋交接单、银行还款记录。证明：原告履行了合同义务。被告在举证期限内向本院提交了以下证据：1、房地产开发、建设、销售委托合同一份，房地产项目合作开发合同书一份，美林湾店面分配方案及分配图各一份（复印件，被告陈述原件在原告与钟贞勋案件内）。2、美林湾认购合同书一份、欠条一张、撤销合同明细一份，发票一张（复印件，被告陈述原件在原告与钟贞勋案件内）。证明：2013年1月13日，被告受钟贞勋委托与原告委托代理人郑萍月签订了一份《认购合同书》，合同书明确差额款230240元于签订正式合同时一次性付清；2013年2月6日，原告向钟贞勋出具了一张欠条，写明欠到钟贞勋购房款207216元；2012年9月21日，原告所购买的1栋负一层103号店面就已备案至钟贞勋名下，2013年1月25日即签订认购协议书后钟贞勋取消备案，2013年2月7日即原告出具欠条后该店面备案至原告名下；2012年10月8日，地税局出具的发票首先是出具给钟贞勋的，然后改成了原告的名字，原告诉请要求的开具的发票实际上已经开具给了原告；美林湾1栋负一层103号店面实际所有人是钟贞勋，原告也是从钟贞勋处购买了该店面的。3、收据存根二份、刷卡记录一份、转账凭证二份、收条二份(复印件)。证明：被告实际已将店面备案交付给了钟贞勋，钟贞勋是实际所有权人和实际出卖人，与被告无关。4、民事判决书一份。证明：渝水区法院已认定该店面实际所有权人为钟贞勋，被告是受钟贞勋委托销售该店面，且原告尚未付清房款，因此，未办理房产证、土地证完全是因原告原因，与被告无关，被告也没有办证的义务。对原告提供的所有证据，被告对真实性没有异议，但认为实际的出卖方是钟贞勋，发票应由钟贞勋出具，且未办理房产证的原因在于原告未付清房款。本院认为，原告提交的证据来源客观、合法，与本案处理存在关联，本院予以采信。对被告提供所有证据，原告均不予认可，认为与本案无关，且1-3号证据为复印件。本院认为，虽然被告提交的1-3号证据为复印件，但与其提交的第4号证据相互印证，本院对被告这4组证据予以采信。根据上述证据和庭审笔录，可以认定如下案件事实：2013年2月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：…该商品房房款总计大写壹拾柒万贰仟陆佰捌拾元整，（小写172680元），币种为人民币。…买受人按按揭贷款方式按期付款。…出卖人应当在2013年3月16日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，商品房达到下列条件：…。出卖人应当在市房产管理局牵头组织的竣工验收合格交付使用后90日内，为买受人办理完权属登记达到交付标准并交付，出卖人应当在市房产管理局牵头组织的竣工验收合同交付使用后90日内，为买受人办理完权属登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人在买受人提出退房要求之日起出卖人应当在商品房交付使用后30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款的0.5%赔偿买受人损失。买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。…。该《商品房买卖合同》于2013年2月7日在新余市房地产管理局备案。2013年2月4日，被告向原告出具了江西省地方税务局通用预收款收据（发票号码101××××7238），注明收原告1栋-103号商铺86680元。2013年2月5日，被告美林湾项目部向原告出具收费详单一份，详单载明合同成交总价172680元，实际成交总价172680元，收费项目包括煤气费、有线电视初装费、预收水费、电费、产权登记费、土地证登记费、门牌号费、房屋维修基金，房屋契税等，其中房屋契税收费标准为4%，计6908元。2013年2月7日，原告与被告签订的《商品房买卖合同》在新余市房地产管理局备案，同日原告向诉争店面物业管理公司交纳了装修保证金、临时出入证、物业管理费、装修垃圾清运费等费用。2013年9月16日，原告在新余农商银行城北支行（下称农商行）办理了按揭贷款，原告、被告、农商行签订了《个人购买借款/担保合同》，约定原告向农商行借款86000元，贷款期限为120个月，自2013年9月16日至2023年9月15日止，原告在借款人一栏签名，被告在保证人一栏盖章，农商行在贷款人一栏盖章，之后原告按期归还了贷款。另查明，2012年3月29日，新余美林湾1#、2#、3#、8#楼在新余市房产管理局办理了竣工验收备案手续。该诉争房屋于2012年9月21日备案在钟贞勋名下，2013年2月7日变更备案至原告名下。钟贞勋于2014年6月11日向本院起诉要求原告、原告委托代理人郑萍月支付房款及违约金，本院于2015年2月13日作出（2014）渝民初字第01420号民事判决，判决如下：“一、被告胡琦于本判决生效之日起十日内一次性支付欠原告钟贞勋房款二十万零七千二百一十六元、逾期付款违约金按年利率6%计算，自2013年3月16日起支付至实际清偿该欠款本金之日止；二、驳回原告钟贞勋的其他诉讼请求。”目前，（2014）渝民初字第01420号民事判决未生效，钟贞勋及原告均已上诉，新余市中级人民法院正在审理中。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本院认为，被告受钟贞勋的委托并以被告名义与原告签订商品房买卖合同，双方除对合同价款存在争议外，对合同的其他部分均予以认可，该合同除合同价款外的部分系双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，依法成立，合法有效，应受法律保护。现原告依被告的通知已于2013年2月7日向被告交纳了物业费、装修保证金，应认定为被告已将房屋交付给原告，且该房屋目前备案登记在原告名下，根据合同约定，被告应在交付房屋的90日内为原告办理权属登记，被告应在2013年5月8日前办理好权属登记。至于被告抗辩原告拖欠钟贞勋购房款而拒不办理权属登记手续，本院认为，钟贞勋已向法院起诉要求原告支付拖欠的购房款，不管法院对钟贞勋与原告纠纷的处理意见如何都不能免除被告履行合同的义务，被告拒不给原告办理权属登记手续抗辩意见明显证据不足，理由不充分。故对于原告要求被告为原告办理并交付《房屋所有权证》、《土地使用权证》的诉讼请求，本院予以支持；对被告的答辩意见，本院不予采纳。关于原告要求被告根据房款总额开具正式发票的诉讼请求，本院认为，因被告已在2013年2月4日向原告出具了86680元的发票，故被告还应开具房款发票的数额为172680-86680=86000元。关于原告要求被告开具房屋契税、维修基金及其他应开未开的正式发票，本院认为，被告收取房屋契税的行为属于代收性质，契税为国家税务部门征收，故对于原告要求被告开具房屋契税发票的诉讼请求，本院不予支持，但被告应在办理好产权登记后将相关契税发票转交原告。至于维修基金，根据《住宅专项维修资金管理办法》第十四条之规定，专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据，该票据属于收据性质，故对于原告要求被告开具维修基金发票的诉讼请求，本院不予支持。至于其他应开具的正式发票，因原告未说明具体的发票类型，属于诉讼请求不明确，故对于原告要求被告开具其他应开具的正式发票的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金，根据合同约定，应为合同约定房款的0.5%，即172680×0.5%=863.4元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告新余维斯泰置业有限公司在本判决生效之日起二个月内为原告胡琦办理好《房屋所有权证》、《土地使用权证》；二、被告新余维斯泰置业有限公司在本判决生效之日起十日内为原告开具房款金额为86000元的发票；三、被告新余维斯泰置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告胡琦支付违约金863.4元；四、驳回原告胡琦的其他诉讼请求。被告新余维斯泰置业有限公司如果未按本判决的指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元（已由原告胡琦预交），由被告新余维斯泰置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审 判 长  刘雅萍人民陪审员  林武兰人民陪审员  龚 玲二〇一五年四月二十八日书 记 员  曾振轩