广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤06民终6205号上诉人（原审被告）：佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司，住所广东省佛山市南海区桂城街道季华东路33号佛山市电力科技产业中心2座8楼807室，统一社会信用代码9144060555365897X0。法定代表人：罗伟胜。委托诉讼代理人：陆沛林，广东华登律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁磊洲，男，汉族，1968年6月28日出生，住广东省佛山市禅城区。上诉人佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司（以下简称汇威达公司）为与被上诉人梁磊洲商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初4497号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院查明：2013年8月8日，梁磊洲向汇威达公司支付购买佛山市电力科技产业中心第4座1415室定金5万元。9月10日，汇威达公司开发的佛山市电力科技产业中心14座钢筋制作等分项工程验收合格。9月28日，汇威达公司作为出卖人与作为买受人的梁磊洲签订《广东省商品房买卖合同》（房屋唯一码：739775、合同编号：20130928002602）、及《补充协议》，约定汇威达公司以820906元向梁磊洲出售佛山市南海区桂城街道季华东路33号佛山市电力科技产业中心第4座1415室，买受人应在同年9月28日前支付全部购房款，出卖人应在2014年8月31日前将竣工验收合格并已办理竣工验收备案的房屋交付买受人，出卖人逾期超过60日交付，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之六的违约金；如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实延期交付。同日，梁磊洲向汇威达公司支付了购房款770906元。2014年3月5日，广东汇源通集团有限公司致函佛山市南海区桂城街道办事处（以下简称桂城街道办），称其投资建设的佛山市电力科技产业中心进展顺利，请求协调交通、规划等部门，尽快解决季华路东延线调头匝道建设的市政排水问题。3月10日，桂城街道办复函广东汇源通集团有限公司，称季华路东延线调头车道项目因原设计未全面考虑周边地块排水问题，需优化该项目的设计方案，故需与原中标单位解除合同后再次进行招标，但因中标单位不同意解除合同，待与交通局研究决定后，再行推进该项目。3月18日，广东汇源通集团有限公司致函佛山市南海区人民政府（以下简称南海区政府），称因季华路东延线调头匝道的建设仍未开始施工，造成佛山市电力科技产业中心竣工后无法使用，故恳请南海区政府协调桂城街道、交通、规划等部门加快解决该问题。12月8日，汇威达公司致函桂城街道办，称佛山市电力科技产业中心工程已进入竣工验收阶段，请求桂城街道办协调相关单位加快季华东路调头车道的建设速度。12月11日，广东汇源通集团有限公司致函桂城街道办，称佛山市电力科技产业中心计划于2015年1月投入使用，但因季华路东延线调头车道没有完工、市政排水工程没有接通，影响到该项目对外销售的交楼事宜，引起客户投诉，请求桂城街道明确工程进度，尽快解决上述问题。2015年1月8日，桂城街道办复函广东汇源通集团有限公司，称目前燃气管道等管线已迁改完成，该公司的污水管道已接入新建污水管道。3月2日，佛山市电力科技产业中心2座、4座竣工验收。4月9日，汇威达公司通知梁磊洲于同月11日至5月10日办理收楼手续。5月9日，梁磊洲办理了佛山市电力科技产业中心4座1415室的收楼手续。庭审中，汇威达公司对梁磊洲要求支付一扇门的补偿款680元没有异议。2016年3月11日，梁磊洲向原审法院提起诉讼，请求判令：1.汇威达公司向其支付逾期交房违约金123135.9元；2.汇威达公司向其支付一扇门补偿款680元；3.承担本案诉讼费用。原审法院认为：梁磊洲、汇威达公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》是当事人真实的意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效，应受法律保护，双方应全面履行合同约定。合同约定，汇威达公司作为出卖人，应在2014年8月31日前将竣工验收合格并已办理竣工验收备案的房屋交付买受人，逾期超过60日交付，买受人继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人应按日向买受人支付已付房款万分之六的违约金。双方当事人对违约责任的约定，没有损害国家、集体或者第三人的利益，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……”的规定，属于“契约自由”，理应受到尊重；而梁磊洲作为买受人，在约定期限内已向汇威达公司支付了全部购房款820906元，依约履行了合同义务，梁磊洲对延迟交楼不存在任何责任与过错。据此，汇威达公司应按约定的标准向梁磊洲支付违约金。合同约定交楼时间为2014年8月31日，故汇威达公司违约日自同年9月1日起；汇威达公司于2015年4月9日通知梁磊洲收楼，故汇威达公司违约日至当日止。据此，汇威达公司依约应向梁磊洲支付的违约金为：820906元×219天×0.0006/天=107867.05元。梁磊洲第1项诉请中的此部分主张有事实及法律依据，法院予以支持；梁磊洲该项诉请中超出此部分的主张没有事实根据，法院不予支持。汇威达公司认为违约金过高的辩称无理，法院不予采信。汇威达公司辩称讼争房屋因季华路东延线调头匝道的管线及市政排水问题而延误楼盘的验收，造成逾期向梁磊洲交楼，但汇威达公司所主张的市政配套工程并非在其所开发的佛山市电力科技产业中心红线范围内，且没有证据证明该市政工程问题与佛山市电力科技产业中心的竣工验收有直接的因果关系，故汇威达公司以此为由认为无需承担违约责任的抗辩举证不足，法院对汇威达公司的辩称不予采信。庭审中，汇威达公司明确表示同意向梁磊洲补偿一扇门费用680元，法院对梁磊洲主张的第2项诉讼请求予以支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、汇威达公司应于判决生效后十日内向梁磊洲支付违约金107867.05元；二、汇威达公司应于本判决生效后十日内向梁磊洲补偿一扇门费用680元。三、驳回梁磊洲的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1388.16元，由梁磊洲负担152.69元、汇威达公司负担1235.47元。上诉人汇威达公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、商品房买卖合同确立了“以严格责任为一般规则，过错责任为特殊例外”的违约责任归责原则，一审裁决背离了该原则，且在合同条款适用时以偏概全，依法应予纠正。根据《广东省商品房买卖合同》第九条的规定，除不可抗力、买受人逾期付款等特殊情况外，出卖人如未能按本合同规定的期限将该商品房移交买受人使用，则按以下方式承担违约责任。另外，《补充协议》第七条第3点规定“由于非因汇威达公司原因（包括但不限于政府部门为了公共利益的需要）导致的规划设计变更，属于不可抗力。”《补充协议》第十八条同时规定，“不可抗力的补充约定：……非出卖人原因，项目配套设施无法按时交付使用。综上，双方签订的《广东省商品房买卖合同》确立了“以严格责任为一般规则，过错责任为特殊例外”的违约责任归责原则。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条也规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，可见，最高人民法院同样持该观点。因此，本案应当适用“特殊例外”的归责原则才符合“契约精神”，一审法院背离该原则的适用，处理不当，依法应予纠正。二、南海区政府对建设工程的竣工验收成立专门的联合验收办，即楼盘建设与市政配套工程是捆绑验收的，本案无法撇开市政工程单独以交付时间论违约。在涉案楼盘的雨水管道、污水管道、燃气管道未如期建成并投入使用前，开发商将无法取得竣工验收备案。一审法院未核实该情况，也未致函相关政府部门调查了解楼盘逾期交付的真实原因，即作出裁决，属于漏查案件事实。三、汇威达公司按照计划施工，且在约定交楼期前完成建设任务，不存在任何过错。市政配套工程未按约定同期交付使用是导致逾期交楼的根本原因，与逾期交楼存在直接的因果关系。首先，一审法院基本上全部确认汇威达公司所提交的证据，即其认可以下事实：涉案楼盘2013年1月12日封顶，2013年9月13日佛山市电力科技产业中心14座主体工程竣工验收，2014年3月涉案楼盘装修完毕，2014年6月底可交付使用。以上时间进度，充分表明汇威达公司早在约定的交楼期届满前就完成了自身的建设任务。也就是说，汇威达公司的建设行为与逾期交楼不存在因果关系。其次，一审法院认为：市政工程位于楼盘红线图外，据此认定不存在因果关系，该说理无任何法律依据。市政工程属于公共设施、国有财产，当然是位于楼盘之外。按此推理，红线图内的发生事件才能构成因果关系，红线图外发生的事件就无法构成因果关系，楼盘的建设是孤立进行的，该逻辑显然不能成立。现阶段，政府将配套工程纳入验收范围，排水工程未投入使用，环保局、消防局等部门在竣工验收时即可一票否决。正是由于市政工程存在行政审批前置的程序性要求，因此，市政工程未同期交付使用与逾期交楼存在直接的因果关系。四、市政规划优化设计及市政配套工程具有公益性质，汇威达公司因配合政策法规及公益项目的实施而逾期交楼，该行为不具有可归责性，从长远角度而言，符合业主的终极利益。本案中，排水管道如不提前改造，楼盘必然会因排水不畅而经常发生“水浸”、“洪涝”、“污水横流”、“蚊虫滋生”等不良的环境现象。如今汇威达公司一次性将高标准的房屋交付业主使用，避免日后重新挖开路基进行大修大补，符合业主长期的利益。五、汇威达公司在一审诉讼中已经提出“违约金过高，应予调整”的抗辩请求，一审法院未予处理。本案中，涉案房屋的总价款为820906元，建筑面积80.41平方米。迟延交楼导致的实际损失可以量化为房屋的租金损失。为此，汇威达公司已委托入选法院名册且有鉴定资质的机构对涉案楼盘的平均租金进行测评，结果显示租金为每月每平方米40元。从2014年9月1日约定交楼日起至2015年4月9日发出收楼通知书日止，延期合计219日。假设涉案房屋从一交楼就成功出租，其所得的租金收入为：80.41平方米×40元／平方米÷30天×219＝23479.72元。根据相关司法解释，违约金超过损失30%部分即视为过高，依法应予调整。据此，梁磊洲的违约金最高不应超过30523.64元（23479.72元×130%）。一审法院判决汇威达公司承担违约金107867.05，违约金相当于造成损失的459%，这个数额即使合同正常履行，梁磊洲亦无法获得如此高的收益，显然有违公平原则，依法应予调整。上诉请求：1.撤销原审判决，改判汇威达公司向梁磊洲支付违约金人民币30523.64元。上诉人汇威达公司在二审期间向本院提交了佛山市禅城区国土城建和水务局关于调整发布《佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》的通知，拟证明违约金的标准应该按照租金的损失进行计算，判决的违约金过高。被上诉人梁磊洲答辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。汇威达公司一直强调因为市政配套设施未按时交付使用造成延期交楼，《佛山市南海区建设工程竣工联合验收实施细则》第六条明确规定，建设工程项目同时符合八项条件的，建设单位应向联合验收窗口申请联合验收。市政配套工程只是八项条件其中的一项，汇威达公司直到合同约定收楼日（2014年8月31日）还有多项条件未达到，例如还未通水通电等等。汇威达公司亦未能举证证明其开发的商品房项目工程其中七项均已达到验收标准，只是因为相关政府配套工程的未完工才无法验收备案。二、一审法院判决汇威达公司承担107867.05元的违约金比梁磊洲实际造成的损失111177.76元还低，如果可以调整的话，请法院判决汇威达公司按实际造成的损失给予赔偿。本案中，涉案房屋梁磊洲本来己经约定以建筑面积12000元每平方米出售，并且与拟买受人签订了《商品房买卖协议》，后来因为汇威达公司违约，2014年12月31日还未能把房屋交付给梁磊洲，直接造成梁磊洲无法成功把该商品房出售，因此产生损失。梁磊洲实际造成的损失计算如下：实际损失＝出售后总房价一买入总房价一首次办证费用＝80.41平方米×12000元／平方米820906元820906元×4%＝111177.76元。计算结果清楚表明，一审法院判决汇威达公司承担的违法金是107867.05元明显低于梁磊洲的实际损失111177.76元。如果一审判决适用法律欠妥，请求二审法院依法调整。三、梁磊洲在一审的《民事起诉状》及《民事起诉补充说明》明确提出，该商品房项目所用土地是政府有条件低价转让给汇威达公司的（每平方米土地价格低至1800元），建设用地价格是正常地产公司用地价格的几分之一。所以，涉案商品房项目是暴利项目。退一步而言，如果真的要调低违约金，恳请法院同时判决汇威达把相关写字楼售价也同时下调至原售买价的50%。被上诉人梁磊洲在二审期间向本院提交了以下证据材料：证据1.《商品房买卖协议》；证据2.《关于商品房买卖经过说明》。以上证据拟证明梁磊洲的实际损失。被上诉人梁磊洲对汇威达公司提交证据的真实性没有异议，但认为与本案不具有关联性。汇威达公司对梁磊洲提交证据的真实性、合法性、关联性不予认可。本院对当事人提交的证据认定如下：梁磊洲对汇威达公司提交的证据的真实性没有异议，本院对其真实性亦予以确认，但该证据与本案不具有关联性，不作为本案定案依据。梁磊洲提交的证据的真实性无法确认，汇威达公司对其真实性、合法性、关联性亦不予认可，对该证据本院不予采信。经审查，本院对原审法院认定的案件事实予以确认。本院认为：梁磊洲、汇威达公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》第十八条虽有“关于‘不可抗力’的补充约定：出卖人为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门有关机构的行为而引致的交付延误；非出卖人原因，项目配套设施无法按时交付使用；其他非出卖人所能控制的因素等。由于不可抗力的原因，出卖人不能履行合同或延迟履行合同不负违约责任”的约定，在本案中，汇威达公司提交的证据虽也能证明相关市政配套工程确实在案涉合同约定的交付商品房时间之后完工，该完工时间亦能够影响到案涉商品房的验收备案，但汇威达公司并未举证证明其开发的商品房项目工程已于2014年8月31日前事实上已达到验收标准，只是因相关市政配套工程的未完工才无法验收备案；也未举证证明若扣除因相关市政配套工程未及时完工所延误的时间，汇威达公司即能如期交付案涉商品房，故其该项抗辩主张，本院不予支持。汇威达公司虽构成违约，应承担违约责任，但鉴于相关市政配套工程的施工对案涉商品房的验收备案存有一定影响，再结合汇威达公司的违约情形、过错程度及梁磊洲的实际损失等因素综合考虑，本院对汇威达公司请求酌减合同约定的违约金金额的主张予以支持，酌定汇威达公司以已付房款的日万分之三的计算标准自2014年9月1日起至2015年4月9日止，按日向梁磊洲计付违约金金额，即汇威达公司应向梁磊洲支付的违约金金额为53933.52元（820906元×0.3‰×219天）。由于汇威达公司同意向梁磊洲补偿一扇门的费用680元，对梁磊洲主张的该部分费用，原审法院判决予以支持妥当，本院亦予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律欠妥，依法应予改判。汇威达公司的上诉主张部分有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初4497号民事判决第二项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初4497号民事判决第三项；三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初4497号民事判决第一项为：佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向梁磊洲支付违约金53933.52元；四、驳回梁磊洲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1388.16元，由梁磊洲负担776.16元，由佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司负担612元；二审案件受理费1733.59元，由梁磊洲负担1208元，由佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司负担525.59元。本判决为终审判决。审 判 长  安建须审 判 员  李 虹代理审判员  黄玉凤二○二○一六年十一月二十二日书 记 员  李嘉敏