重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0105民初4452号原告重庆大川集团物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石小路86号。法定代表人刘玉兰，总经理。委托代理人王善波，男，1978年7月19日生，汉族，住重庆市綦江县。委托代理人刘莉，女，1987年6月4日生，汉族，住重庆市渝北区。被告徐建，男，1979年9月2日生，汉族，住重庆市璧山县。被告李瑞华，女，1978年1月16日生，汉族，住重庆市璧山县。原告重庆大川集团物业管理有限公司（下称大川公司）与被告徐建、李瑞华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法决定适用小额诉讼程序，由代理审判员肖明明独任审判，于2016年4月20日公开开庭进行了审理，书记员蒋红担任法庭记录。原告大川公司的委托代理人王善波、刘莉，被告徐建、李瑞华，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大川公司诉称，被告为重庆市江北区石马河大川壹江城小区X-X-X号房屋业主，该小区自2013年3月1日起一直由原告提供物业管理服务。原告在提供物业管理期间履行相关职责，但被告自2013年3月1日起欠交物业管理服务费用至今，经多次催缴均拒绝交纳。综上，起诉请求：被告支付2013年3月1日至2016年2月29日期间的物业费3762元、公摊费360元，并支付以欠付金额为基数按每日千分之三标准计算的违约金至本金付清之日止。本案诉讼费用由被告承担。被告徐建、李瑞华辩称，前期物业服务合同备案证明中载明服务费按物价局核定标准执行，但原告未出示物价局核定的收费标准。公摊费应该按规定据实分摊，原告未举示公摊费分摊依据。物业费和公摊费收费依据不充分，被告不应支付，因此违约金也不能成立。此外，原告没有按照合同约定提供物业服务，其诉讼请求应予驳回。经审理查明，大川公司系二级资质等级的物业服务企业，徐建、李瑞华系重庆市江北区大川水岸壹江城小区X-X-X号房屋（即江北区大川水岸小区7号3-3号房屋，建筑面积87.07平方米）的业主。2008年4月16日，大川公司与重庆大川集团房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由大川公司为壹江城小区提供前期物业服务。合同第三条约定大川公司提供的公共性物业服务主要内容包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的维修、养护、管理和运行；小区共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；交通与车辆停放秩序的管理；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤；物业档案资料管理；物业专项维修资金的使用；装修管理；接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）；法律政策规定应由大川公司管理服务的其它服务事项。合同第六条约定物业服务收费选择包干制方式，收费标准如下（按建筑面积计算）：电梯房1.5元/月·平方米。第七条约定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，向业主分摊计收。第八条约定，业主应于交房（发出交房通知之日起20日视为交房）之日起交纳物业服务费用或物业服务资金；物业服务费用按月（也可以按季或年）交纳，业主或物业使用人应在每月（按季或年交纳者在季或年的第一个月的）前10日履行交纳义务。合同第二十三条约定，本合同期限3年，自2008年4月16日起至2011年4月15日止。合同第二十四条约定，本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，重庆大川集团房地产开发有限公司应在此期间内选聘新的物业管理企业，重新签订物业服务合同。第三十条约定，业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向大川公司支付违约金。2008年5月14日，该合同在重庆市江北区房屋管理局进行备案。另，该合同期满后，双方未续签书面合同，小区内亦未成立业主委员会；截止本案法庭辩论终结前，大川公司仍依该合同在壹江城小区提供物业服务。2009年4月1日，徐建、李瑞华签署《“壹江城”临时管理规约》，该规约第三十六条约定，物业服务费用按建筑面积计算，标准如下（不含公共区域水电分摊费用和共用部位设施设备及公共责任保险费用）：电梯房1.2元/月·平方米。庭审中，大川公司陈述，其实际按照1.2元/月·平方米的标准向徐建、李瑞华计收物业服务费。此外，另举示电梯维修保养合同、生活垃圾清运承包协议、保洁承包合同、巡查记录表、巡查签到表、值班记录、来访人员登记本、客户服务中心信息记录本以及催款函等证据，拟证明其履行合同义务以及进行费用催收的相关事实。徐建、李瑞华质证认为，对客户服务中心信息记录本和巡查签到表的真实性有异议，因为无管理人员确认签字，也未记载巡查楼栋号；对其他证据真实性无异议，但未收到过催款函。另，案件审理中，大川公司申请撤回要求徐建、李瑞华支付公摊费的诉讼请求。以上事实，有《前期物业服务合同》及备案证明、《临时管理规约》、电梯维修保养合同等、催款函、产权证及当事人的陈述等证据佐证并经庭审质证，足以认定。本院认为，大川公司与重庆大川集团房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，依合法程序进入涉讼小区并提供物业管理服务；虽然该合同期满后，双方未续签书面合同，但大川公司继续一直以物业服务企业身份为小区提供物业服务；故为维护该小区整体的物业管理秩序及全体业主公共利益，仍宜认定大川公司与小区业主之间存在事实上的物业服务合同关系。但是，从规范的角度，大川公司应积极敦促小区开发建设单位履行法定程序续订前期物业服务合同或选聘新的前期物业服务企业。综上，依据物业管理条例及相关司法解释的规定，大川公司与业主徐建、李瑞华之间成立真实合法的物业服务合同关系。根据《物业管理条例》的规定以及涉讼前期物业服务合同的约定，业主负有交纳物业服务费用的义务。被告徐建、李瑞华抗辩认为，大川公司未出示物价部门核定的收费标准，缺乏收费依据，故拒绝交费。对此，本院认为，物业服务合同属于平等主体之间订立的民事交易合同，其价款和对价由双方当事人在市场机制调节下自愿协商确定；故物业服务收费不属于行政审批事项范围，如合同约定的收费标准违反有关价格行政法律规定，则相应主体应接受行政处罚并承担民事责任，但并不影响合同效力及合同履行。因此，徐建、李瑞华的前述抗辩观点不能成立，本院不予采纳。另，徐建、李瑞华认为大川公司未按合同约定提供物业服务，但其并未举示证据予以证明，故对其抗辩本院不予采纳。并且，如物业服务企业在履约过程中存在轻微瑕疵，且其严重程度未能达到可使业主拒交或少交物业服务费用的情形，业主虽有权利督促和要求物业服务企业针对性地予以改进和完善，但出于维护小区整体秩序以及公共利益的考虑，亦不宜以拒交费用的方式进行对抗。综上，本案中徐建、李瑞华应依约向大川公司支付欠付的物业服务费用。具体而言，2013年3月1日至2016年2月29日期间的物业服务费为：87.07平方米×1.2元/月·平方米×36个月=3761.42元。大川公司相应诉讼请求中超出前述金额的部分，本院不予支持。关于大川公司撤回要求徐建、李瑞华支付公摊费的部分诉讼请求的申请，不违反有关法律规定，本院予以准许。关于大川公司主张违约金的诉讼请求。因前期物业服务合同中约定“物业服务费用按月（也可以按季或年）交纳”，该约定并未确定明确具体的费用支付期限；并且，该合同到期后并未续签书面物业服务合同，双方对物业服务费用付款的履行期限亦未以其他方式明确。故大川公司主张违约金的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上，依据《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐建、李瑞华于本判决生效之日起五日内支付原告重庆大川集团物业管理有限公司物业服务费3761.42元；二、驳回原告重庆大川集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告徐建、李瑞华负担。本判决为终审判决。代理审判员  肖明明二〇一六年六月二十一日书 记 员  蒋 红