湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）靖民一初字第106号
原告杨水冰，男，1965年10月8日出生，苗族，靖州苗族侗族自治县人，居民。
委托代理人周玉金（特别授权），男，1951年8月5日出生，汉族，靖州苗族侗族自治县人，靖州苗族侗族自治县渠阳法律服务所法律服务工作者。
被告柏友元，男，1954年12月21日出生，汉族，靖州苗族侗族自治县人，居民。
被告刘丽云，女，1960年12月29日出生，汉族，靖州苗族侗族自治县人，居民。
原告杨水冰与被告柏友元、刘丽云房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年5月12日受理后，依法由审判员杨朝多适用简易程序于2014年7月15日公开开庭进行了审理。原告杨水冰、被告柏友元到庭参加诉讼，被告刘丽云经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨水冰诉称，2006年9月5日，原告通过中介方与被告签订了《房屋买卖合同》。2006年9月10日，双方再次在靖州苗族侗族自治县公证处签订《房屋转让协议》，并经公证，由原告以99800元价款购买被告座落于靖州苗族侗族自治县渠阳镇新建南路房屋所有权证为靖房权证（99）字第01—0007**号、土地使用证为靖国用（99）字第109号的砖混结构房屋一至三层。协议约定，由被告协助原告办理过户登记，所需费用由原告承担；同时约定，双方均不得违约，违约方将承担违约金20000元；如果被告违约还将支付房款定期利息损失（按银行定期利息四倍计算）。协议签订后，原告支付了全部房款，被告将房屋及房地产产权证书一并交给了原告，双方到房产部门办理转移登记，被告在房产部门出具的格式合同上签字，后因被告外出，致转移登记未能完成。原告今年得知被告回靖，遂与被告协商，要求被告协助原告完成转移登记。谁知被告在得知房屋尚未转移登记后，明确表示反悔，不仅拒绝协助原告办理转移登记，而且要求原告退还房屋和土地使用权，提出哪怕按协议计算违约金也要毁约。
房屋转让协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告明确表示违约，违反信用原则，按照双方约定，被告应承担违约金达230000余元，因被告拒绝履行合同约定，原告不得不诉诸法律，请求人民法院判决被告协助原告办理靖房权证（99）字第01—0007**号房屋所有权及靖国用（99）字第109号土地使用证的产权转移登记，将前述产权转移登记至原告名下；判决被告承担违约金20000元；判决被告承担本案诉讼费用。
原告杨水冰向本院提交以下证据：
1、原告杨水冰、被告柏友元的身份证复印件各1份，证明原告杨水冰、被告柏友元的基本情况；
2、《房屋买卖合同》、《房屋转让协议》以及《公证书》各1份，证明原告杨水冰与被告柏友元通过中介机构于2006年9月5日签订了一份《房屋买卖合同》，2006年9月10日，原告杨水冰与被告柏友元、刘丽云就上述同一房产再次至当地公证处重新签订了一份《房屋转让协议》，并办理公证手续，《房屋转让协议》主要条款为：（1）、被告以99800元的价格将房屋卖给原告；（2）、被告有协助办理房屋过户手续的义务；（3）、如一方违约，违约方将承担违约金20000元；
3、房屋所有权证、国有土地使用证各1份，证明原告依约支付房款后，被告已将房屋、房地产产权证书交付原告；
4、民事诉状、民事裁定书各1份，证明：（1）、原告购房款按协议全部支付；（2）、被告对转让房屋反悔、违约，被告在起诉时称原告胁迫其签订涉案合同，合同签名没有按手印，认为合同无效，要求退回房屋，足以说明被告违约事实存在。
被告柏友元没有书面答辩，但庭审中口头辩称，原告起诉不实，被告一直在家，一直同意房屋过户，是原告从来没有提及房屋过户，因此，被告不应承担违约责任。
被告柏友元向本院提交以下证据：
1、信函1份，证明被告柏友元、刘丽云希望相关部门催促原告及时办理房屋过户；
2、被告柏友元的陈述，证明被告柏友元、刘丽云系夫妻关系。
被告刘丽云辩称，原告起诉不实。从房屋买卖开始，双方确实到房产部门质询过，原告得知要交9000元过户费用，不想直接房屋过户，而是在签订《房屋买卖合同》后，又到公证处签订了一份《房屋转让协议》并办理公证手续；再说2006年至2010年，被告刘丽云一直在家，原告从未提出协助房屋过户；2013年，被告刘丽云在县城上班一年多，没有外出；2014年4月，被告刘丽云在县大众酒楼找到原告，要原告将房屋过户，不要再用被告的户名交水、电等费用，原告却说，过不过户与被告没有关系。综上，请求人民法院公正处理。
被告刘丽云没有向本院提交以下证据。
经过质证，归纳质证意见如下：
对原告提交的证据1、3，被告柏友元无异议；对原告提交的证据2，被告柏友元有异议，认为其一直同意过户，根本不存在违约；对原告提交的证据4，被告柏友元有异议，认为其起诉的目的是催促原告过户。
对被告柏友元提交的证据1，原告有异议，认为该信函不是书证，属于当事人的陈述，且被告柏友元出具信函的时间发生在诉讼后，说明被告柏友元知道官司打不赢，态度有所改变；对被告柏友元提交的证据2，原告无异议。
经过全面、客观地审核证据，认证如下：
对原告提交的证据1、3，被告柏友元无异议，符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以确认；对原告提交的证据2，系原、被告进行房屋交易签订的合同以及办理的公证手续，被告柏友元虽有异议，但没有足以反驳的证据，符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以确认；对原告提交的证据4，系被告以原告身份就涉案房屋买卖合同纠纷与本案在同一时间向本院起诉，被告在立案两天后撤诉，被告柏友元并没有否认该证据，仅仅对该证据的证明内容有异议，该证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以确认。
对被告柏友元提交的证据1，属于被告柏友元的陈述，没有其他证据佐证，不符合证据的真实性、合法性和关联性，本院不予确认；对被告柏友元提交的证据2，原告无异议，符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以确认。
综合全案证据，确认法律事实如下：
被告柏友元与被告刘丽云系夫妻，婚后两人在靖州苗族侗族自治县渠阳镇新建南路购买了一至三层砖混结构房屋（房屋所有权证为靖房权证（99）字第01—0007**号、土地使用证为靖国用（99）字第109号）。2006年9月5日，原告杨水冰通过中介方与被告柏友元就上述房产签订了《房屋买卖合同》，合同约定：被告柏友元将其三层房屋以99800元转让给原告杨水冰；原告杨水冰先行付给被告柏友元83000元，被告柏友元将现金交还银行贷款后，将房屋所有权证领回，再与原告杨水冰一道到房产部门办理过户手续，余下购房款在办理过户手续签字后付清；如一方违约，应承担违约金30000元。2006年9月10日，原告杨水冰与被告柏友元、刘丽云再次就上述房产在靖州苗族侗族自治县公证处签订《房屋转让协议》，并经公证，协议约定：原告杨水冰在协议签字生效后一次性付清被告柏友元、刘丽云购房款99800元；协议签字后，被告柏友元、刘丽云现有的有关房屋及土地使用权的所有手续交给原告杨水冰，原告杨水冰办理过户手续所需费用自行承担，被告柏友元、刘丽云有义务协助原告杨水冰办理过户手续；双方均不得违约，违约方将承担违约金20000元，如果被告柏友元、刘丽云违约还将支付房款定期利息损失（按银行定期利息四倍计算）。协议签订后，原告杨水冰支付了全部房款，被告柏友元、刘丽云将房屋及房地产产权证书一并交给了原告杨水冰，但被告柏友元、刘丽云在交付房屋及房地产产权证书后尚未协助原告杨水冰办理过户登记。2014年，原告杨水冰遂与被告柏友元、刘丽云协商过户，被告柏友元、刘丽云以卖房受胁迫为由明确表示反悔，拒绝协助原告杨水冰办理转移登记。2014年5月12日，被告柏友元、刘丽云在原告杨水冰起诉立案的同一天就涉案房产起诉原告杨水冰，要求本院判决《房屋转让协议》无效，同时要求本院判决原告杨水冰返还房屋和土地使用权，被告柏友元、刘丽云退还原告杨水冰购房款99800元。2014年5月14日，被告柏友元、刘丽云撤回对原告杨水冰起诉。
本院认为，原、被告就涉案房屋买卖前后签订了两份合同，虽然两份合同在付款方式、违约责任等主要条款上约定不一致，但后一份合同并非系对前一份合同内容的变更与补充，应属于重新签订，且双方对后一份合同办理了公证，在诉讼期间双方对涉案房屋买卖以后一份合同为准也不持异议，显然本案以后一份合同确立涉案房屋买卖法律关系。原、被告所签订的《房屋转让协议》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应按照合同约定全面履行合同义务。原告已按约定全额支付了房款，被告在按约定向原告交付房屋及房地产产权证书后，并未按约定协助原告办理房屋过户手续，虽然双方在合同中对协助办理房屋过户手续没有约定履行期限，根据法律相关规定，被告可以随时履行，原告也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。2014年，原告要求被告协助房屋过户，被告却以卖房受胁迫为由明确表示反悔，拒绝协助原告办理房屋过户手续，原告从要求履行协助过户至提起诉讼之前说明已给被告必要的准备时间。因此，被告不履行合同义务的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。故原告的诉讼请求，本院予以支持。被告主张其一直同意过户以及原告一直未向被告主张过户等抗辩理由，仅仅只有本人陈述，又无其他证据佐证，况且被告在原告起诉立案的同一天就涉案房屋买卖起诉原告，其起诉的事实、理由以及诉讼请求，并非被告在诉讼中抗辩的事实，明显对被告不利，可作为对原告有利的证据使用，故被告上述抗辩理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告柏友元、刘丽云于本判决生效后十日内协助办理靖房权证（99）字第01—0007**号房屋所有权及靖国用（99）字第109号土地使用证的产权转移登记至原告杨水冰名下；
二、被告柏友元、刘丽云于本判决生效后十日内支付原告杨水冰违约金20000元。
本案案件受理费2696元，依法减半收取1348元，由被告柏友元、刘丽云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审判员 杨朝多
二〇一四年八月一日
书记员 黄泽宇
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行，交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十九条当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第四项的规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。