重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2015）江法民初字第4567号原告：江昆乐，男，1986年7月22日出生，汉族，住重庆市江北区。委托代理人：江洪，男，1955年9月28日出生，汉族，住重庆市江北区，系原告之父。被告：重庆江州实业（集团）有限公司，住所地重庆市渝中区中山一路181号，组织机构代码20284888-6。法定代表人：左保书，董事长。委托代理人：刘进、韩军，重庆博爱兴律师事务所律师。被告：重庆林建物业有限公司，住所地重庆市渝中区中山一路181号，组织机构代码62190564-6。法定代表人：曾学建，董事长。委托代理人：曾凡深，男，1954年7月19日生，汉族，住重庆市渝中区，系被告公司员工。委托代理人：刘正瑞，重庆尚然律师事务所律师。被告：重庆两江假日酒店管理有限公司，住所地重庆市江北区北滨一路526号二层，组织机构代码55200579-0。法定代表人：龙海波，董事长。委托代理人：邹东桥，重庆尚然律师事务所律师。原告江昆乐与被告重庆江州实业（集团）有限公司（以下简称江州公司）、重庆林建物业有限公司（以下简称林建公司）、重庆两江假日酒店管理有限公司（以下简称两江公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月17日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘亮公开开庭进行了审理。原告江昆乐的委托代理人江洪，被告林建公司的委托代理人刘正瑞，被告江州公司的委托代理人刘进、韩军，被告两江公司的委托代理人邹东桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江昆乐诉称：原告于2010年2月8日与林建公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买由林建公司和江州公司联合开发建设的位于重庆市江北区红旗河沟洋河一路2号重庆世纪广场（世纪英皇）负16号（原15号）商品房一套，合同约定林建公司的交房、合同备案登记及办证义务，但林建公司的三项义务分别违约448天、18天和80天，根据合同约定，林建公司应分别按照原告已付房款的日万分之一的标准支付违约金，原告多次催要未果。“世纪英皇”项目原为林建公司与江州公司联建，故江州公司应对前述债务承担连带责任，又，由于江州公司涉刑事案件，其在“世纪英皇”的权益被公安机关追缴，交由两江公司管理，两江公司承袭了江州公司在“世纪英皇”项目中的权益，故两江公司亦应对前述债务承担连带责任。综上，现诉至法院，请求：一、判令林建公司、江州公司向原告支付2010年3年31日至2011年6月22日共计448天的逾期交房违约金22646.4元，两江公司对此承担连带责任；二、判令林建公司、江州公司向原告支付2010年2月18日至2010年3月8日共计18天的合同逾期备案登记违约金909.9元，两江公司对此承担连带责任；三、判令林建公司、江州公司向原告支付2011年8月22日至2011年11月10日共计80天的逾期办证违约金4044元，两江公司对此承担连带责任；四、判令三被告承担本案诉讼费用及原告为实现债权所产生的费用。被告林建公司辩称：一、逾期交房是由于政府原因造成的。涉讼房屋的开发主体原来是江州公司和林建公司，因为江州公司的权益被政府罚没，两江公司接管了原江州公司的权益，但由于以两江公司和林建公司办理竣工验收备案登记而建委不受理，致使交房时间延迟。二、逾期办证也是由于政府原因，我方于2011年8月就提交了办证申请，但登记机关直到2011年12月才受理，与我方无关；三、原告的诉讼请求均超过了诉讼时效。被告两江公司辩称，认可林建公司的意见。另外，两江公司是根据政府的要求对江州公司的权益进行托管，不是合同相对人。被告江州公司辩称，江州公司未在合同上签字，而且合同是2010年2月8日签订的，而在2009年9月21日重庆市公安局即对江州公司在“世纪英皇”项目中的资产予以追缴，在2009年10月22日重庆市政府即明确了江州公司在“世纪英皇”项目中的资产为非法资产，交由重庆交通旅游投资集团有限公司托管，重庆交通旅游投资集团有限公司成立了全资子公司两江公司托管江州公司在该项目中的全部权益，故原告的购房合同与江州公司无关。经审理查明，重庆市江北区建新北路38号、洋河一路2号“世纪英皇”项目原由林建公司和江州公司联合开发，各占50%的产权。2009年9月21日，江州公司在该项目中的50%产权被重庆市公安局以犯罪所得追缴，2009年10月20日重庆市市政府召开专题会议，会议决定委托重庆交通旅游投资集团有限公司作为“世纪英皇”项目追缴资产的托管人，履行经营管理权，并要求重庆交通旅游投资集团有限公司“要尽快搭建世纪英皇项目管理班子，在市政府有关部门的支持下，尽快完善项目移交手续，代表原重庆江州实业（集团）有限公司持有权益继续履行相关权利，推进项目尽快完工”。2010年2月25日，重庆交通旅游投资集团有限公司成立了全资子公司重庆两江假日酒店管理有限公司托管江州公司在“世纪英皇”项目中的权益。此后，“世纪英皇”项目的土地使用权人由原江州公司和林建公司变更为两江公司和林建公司2011年6月1日，“世纪英皇”项目大证办理至两江公司和林建公司名下。2010年2月8日，原告同林建公司签订《重庆市商品房买卖合同》一份，该合同抬头处载明了乙方为原告，甲方除林建公司外，还包括江州公司，但江州公司未在该合同落款上盖章。该合同约定：乙方购买重庆市江北区红旗河沟重庆世纪广场（世纪英皇）裙房洋河一路X号负X房屋一套，建筑面积62.51平方米，房价505500元，由乙方在2010年2月8日一次性付款；房屋应在2010年3月31日前交付，逾期交付的超过60日的，乙方有权解除合同，但如乙方要求继续履行，则合同应继续履行，且甲方应按照已付房款的每日万分之一的标准计算逾期交房违约金，并应在实际交付房屋之日起30日内支付；甲方应在合同签订之日起10日内办理预售合同备案，逾期超过30日的，乙方有权解除合同，但如乙方要求继续履行，则合同应继续履行，且甲方应按照已付房款的每日万分之一的标准计算违约金，并在甲方实际取得土地房屋登记机构出具的备案登记受理单之日起30日内支付；甲方应在房屋实际交付之日起60日内，向登记机关提出办理房地产权证的申请，提交登记所需资料，并取得登记机关出具的登记受理单，逾期超过30日的，乙方有权解除合同，但如乙方要求继续履行，则合同应继续履行，且甲方应按照已付房款的每日万分之一的标准计算违约金，并在甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内支付。合同附件五补充协议第二条第一款约定，如发生不可抗力导致甲方不能按时交房的，甲方应在不可抗力发生后30日内通知乙方，甲方不承担逾期交房的违约责任；第四条第四项约定因政府原因及其他不可抗力导致未能按时办理房地产权证的，甲方不承担逾期办证责任，但甲方须提供相关部门证明文件；第五条约定双方应按合同所列电话、地址进行联系，乙方必须保证提供的资料真实性和可靠性，若有变更，应提前7天书面通知甲方；合同约定的书面通知方式包括公告、邮寄、电子邮件等，邮寄视发出挂号邮件后第七天为收讫。2010年2月8日，原告支付了房款505500元，房款收据收款人印章为“重庆江州实业有限公司重庆林建物业有限公司世纪广场项目部财务专用章”，对此，林建公司认可收款事实，江州公司认为此时江州公司权益已被收缴，无权收款，印章也不在江州公司的掌控之下；两江公司认可收款，但认为其对房款仅为暂时托管。关于交房时间，庭审中原告陈述交房时间为2011年6月22日，林建公司认可在2011年6月23日之前，但不清楚具体哪天，江州公司和两江公司均表示不清楚。关于合同备案时间，原告庭审中举示了一份网络查询的打印件，载明备案时间为2010年3月8日，但三被告未认可其真实性。2011年8月26日，林建公司和两江公司在重庆市土地房屋权属登记申请书上签字，2011年12月19日，取得产权登记业务受理通知书，2011年12月27日，涉讼房屋登记至原告名下。另查明，在办理产权登记时，被告两江公司在《重庆市商品房买卖合同》上落款处加盖了公章，对此两江公司称其系为了完成托管任务，用于购房人办证才在上面盖章，两江公司不是合同相对人；原告称商品房买卖合同签订时两江公司尚未成立，也认为两江公司不是合同的相对人。2012年3月30日，原告通过EMS的方式向林建公司的注册地也就是房屋买卖合同上载明的地址邮寄了索赔通知书，但该邮件无法确认是否投递成功，庭审中林建公司辩称其未收到该函件。2014年3月24日，原告以收件人为林建公司、收件地址为渝中区中华路178号重庆国际商务中心27楼的地址，再次邮寄了索赔通知书，该函件于次日被签收，但无法确认何人签收，林建公司否认其收到该邮件，并称在2014年年底才搬到该地址办公。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》两份、房款收据、房地产权证、索赔通知书两份及EMS国内特快专递详情单寄件人存单、邮件查询单、《关于世纪英皇项目非法资产处置有关问题的会议纪要》、《重庆市城乡建设委员会关于完善世纪英皇项目有关建设手续事宜意见的请示》、重庆市人民政府领导批示抄告单、《重庆市城市建设综合开发管理办公室关于世纪英皇项目变更建设主体的批复》、《关于重庆世纪英皇项目变更建设主体的函复意见书》、渝国土房管函【2010】752号《重庆市国土房管局关于世纪英皇项目变更土地使用权受让主体的复函》、土地权属审核结果通知书、重庆市土地房屋权属登记申请书（大证）、103房地证2011字第015575号房地产权证（大证）、重庆市土地房屋权属登记申请书、重庆市江北土地房屋权属登记中心业务受理通知书、世纪英皇项目共管协议及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，合法有效的合同应该得到法律的保护，本案主要争议在于是否存在违约、违约责任的承担主体是谁、是否存在免责或减轻责任的事由以及原告的诉讼请求是否超过诉讼时效，对此，本院予以逐一评析：一、关于是否存在违约的问题。对于交房时间问题，原告自认为2011年6月22日，三被告对此未予否认，也未举证证明，其中林建公司作为直接经办人，同意交房日期在2011年6月23日前，结合本案涉讼房屋大证办理之日为2011年6月1日的事实，本院认定交房时间以原告提出的2011年6月22日为准。合同约定的交房时间2010年3月31日，故被告构成了逾期交房，其逾期期间为2010年4月1日至2011年6月22日。关于合同逾期备案问题，原告未举证证明合同备案时间，而合同中约定了逾期备案违约金的支付时间为办理完备案登记受理单30日内，故对其合同逾期备案违约金的请求，本院不予支持。关于逾期办证问题，合同约定被告应在实际交房之日起60日内取得登记受理单，本案交房时间为2011年6月22日，故被告应在2011年8月21日前取得登记受理单，而其实际于2011年12月19日完成该义务，故被告构成逾期办证，其逾期办证的期间为2011年8月22日至2011年12月19日。二、关于违约责任的承担主体问题。在除法律明确规定的例外情形外，合同的相对性要求合同当事人仅能向相对人主张违约责任。本案中的违约责任承担主体仅为被告林建公司，原因如下：首先，本案中《重庆市商品房买卖合同》的签订时间为2010年2月8日，此时签订的主体为原告江昆乐和被告林建公司，被告江州公司未在买卖合同上签字盖章，虽房款收据上盖有林建公司与江州公司的共同项目章，但江州公司并未实际收款，且收款行为与签订合同是两个不同的行为，即使江州公司收取了房款，其也不能成为当然的合同相对人，故江州公司不是本案中《重庆市商品房买卖合同》的相对人，不应承担违约责任。其次，两江公司系继受江州公司在“世纪英皇”项目上的权益，但江州公司非涉讼合同相对方，涉讼合同成立之时，两江公司尚未成立，其并未与原告达成缔约的意思表示，原告亦认可两江公司不是合同的相对人，故两江公司亦不应承担违约责任。三、关于是否存在免责或减轻责任事由。减轻或免除责任需要有法律规定或当事人约定。林建公司辩称因政府行为导致其违约，本案中仅房屋买卖合同补充第四条第四项约定了因政府原因导致逾期办证的，出卖人无需承担责任，故林建公司辩称的政府行为仅在逾期办证的违约情形下产生免责效力。本案接房时间在涉讼房屋大证办妥之后，关于逾期办证的原因，林建公司举示了落款人为林建公司和两江公司、落款时间为2011年8月24日的重庆市土地房屋权属登记申请书，拟证明其在2011年8月24日即提交了办证申请，而登记机关直到2011年12月19日才出具登记业务受理通知书，故逾期办证的主要责任不在林建公司。本院认为，落款时间并不代表其实际的提交申请时间，林建公司并无证据证明系政府行为导致了其逾期为原告办理产权登记，因此，本案中林建公司没有减轻或免除违约责任的事由。三、关于违约责任的诉讼时效问题。本案接房时间为2011年6月22日，根据合同约定，被告应在30日内支付逾期交房的违约金，故逾期交房违约金的最初的诉讼时效从2011年7月23日起起算，截止到2013年7月22日。被告于2011年12月19日取得办理产权登记业务的受理单，根据合同中被告应在30日内支付违约金的约定，逾期办证违约金最初的诉讼时效从2012年1月19日起起算，截止到2014年1月18日。本案中，原告于2012年3月30日向合同约定的原告地址邮寄了索赔通知书，根据合同中关于送达方式的约定，无论林建公司是否实际收到该邮件，至2012年4月6日即视为已送达，产生了诉讼时效中断的效果，故逾期交房违约金和逾期办证违约金的新的诉讼时效应计算到2014年4月6日。2014年3月24日，原告向收件人为林建公司、收件地址为渝中区中华路178号重庆国际商务中心27楼的地址再次邮寄索赔通知书，该邮件被签收，但林建公司辩称其未收到该邮件，其2014年年底才搬入该地址办公。本院认为，该地址并非林建公司住所地，原告未举证证明邮寄索赔通知书时林建公司已经搬入该地办公，且该邮件签收人签字模糊不清，无法确认是何人签收，故原告无法证明林建公司收到了其邮寄的第二份索赔通知书，而原告又无其他证据证明其在诉讼时效期间内主张了债权，故本院认为，原告的逾期交房、逾期办证诉讼请求超过了诉讼时效，本院不予支持。另外，原告要求被告支付因主张实现债权所产生的费用，但其未举证证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：驳回原告江昆乐的诉讼请求。本案案件受理费324元，由原告江昆乐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  刘亮二〇一六年十二月二十九日书 记 员  刘培