山西省长治市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）晋04民终826号
上诉人(原审原告)：陈慧敏，女，1981年4月11日出生，汉族，山西省长治县人，现住山西省长治县。
上诉人(原审原告)：靳云峰，男，1976年5月10日出生，汉族，山西省长治县人，现住山西省长治县。
二上诉人共同委托诉讼代理人：冯俊杰，山西恒烨律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：孙国忠，男，1968年3月20日出生，汉族，山西省长治县人，现住山西省长治市。
上诉人(原审被告)：张玉兰，女，1971年10月9日出生，汉族，山西省长治县人，现住山西省长治市。
二上诉人共同委托诉讼代理人：王楚聪，山西大路律师事务所律师。
原审第三人：长治市居一家房地产经纪有限公司，住所地长治市淮海街34院8号商铺。
法定代表人：赵秀清，总经理。
上诉人陈慧敏、靳云峰因与上诉人孙国忠、张玉兰房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省长治市城区人民法院（2017）晋0402民初1440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年03月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈慧敏，靳云峰及其共同委托诉讼代理人冯俊杰到庭参加诉讼，上诉人孙国忠及其与孙玉兰的共同委托诉讼代理人王楚聪。原审第三人长治市居一家房地产经纪有限公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人陈慧敏、靳云峰上诉理由及请求：原审判决部分事实认定错误，部分法律适用错误。原判决中本院认为部分第9页，考虑到本案的实际情况，应有相关证明材料和文件，但原审未明确指出任何与本案实际情况向关联的客观法律及事实依据，所以，请求撤销一审判决第三项，依法判决被上诉人向上诉人再支付车库款24900元及车库总款项的同期银行贷款利息，一、二审诉讼费由被上诉人负担。
上诉人孙国忠、张玉兰辩称，原审判决错误，答辩意见同我方上诉意见。
上诉人孙国忠、张玉兰上诉理由及请求：1、一审认为上诉人未取得涉案车库的所有权或者处分权而转让车库，致使合同目的无法实现，系认定事实错误。首先上诉人对涉案车库有30年的使用权，其次，上诉人与被上诉人之间是车库使用权的转让，并不是一审法院及被上诉人所说的车库所有权的转让，事实上，被上诉人在房屋买卖之前对该车库的存在状态以及涉案车库的租赁协议是明知的。2、一审认为依据相关市场价格，确定涉案车库价值70000元，缺乏基本证据支持。3、一审程序违法，一审法院采用的所谓市场价格的证据未经庭审举证质证程序。4、一审判决要求上诉人返还被上诉人70000元车库款，而对车库使用权的归属未作任何认定或者裁判，导致上诉人在转让协议中对涉案车库的权利义务失衡，裁判存在缺陷，且上诉人已将车库交由被上诉人占有使用。请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人负担。
上诉人陈慧敏、靳云峰辩称，原审认定基本事实正确，其并未拿出对车库有相关权利的任何证明，所以除我们上诉状中提到的意见，其他没有意见，原审事实清楚程序适当。
原审第三人长治市居一家房地产经纪有限公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面意见。
上诉人陈慧敏、靳云峰的一审诉讼请求：依法判令撤销原、被告所签订房屋买卖合同中涉及车库交易部分，被告孙国忠、张玉兰返还原告120500元及同期贷款利息3013元；判令被告孙国忠、张玉兰承担违约责任，给付原告人民币115625元。案件发还重审后，原告方将诉讼请求变更为：请求人民法院依法判决被告向原告履行合同交付车库及办理相关物权转让手续，若不能交付则被告共同连带返还原告人民币120500元及同期银行贷款利息至实际支付之日止；被告向原告交付地下室，把被告的东西搬走；判令被告孙国忠、张玉兰承担违约责任，向原告支付违约金115625元。
一审法院认定事实：位于长治市××区房屋原系被告孙国忠、张玉兰所有。2016年3月，原（买方）、被告（卖方）及第三人（居间方）签订《房地产买卖合同》，约定“甲方（被告）自愿将下列房产卖给乙方（原告）所有：1、房屋基本情况（1）坐落：长治市城区康乐小区7幢401房屋（即长治市城区延安南路38号7号楼1单元4层401室）；（2）产权证明文件：房产证编号，城私字第0025162；（3）房屋面积：95．57平方米（地下室20平方米、车库20平方米）；（4）性质：房改房。甲方双方商定该房产中上述所列各项内容成交价格为625000元。”各方在合同中还约定，原告方于2016年5月10日前支付全部房款，被告方于2016年5月10日前将房产交于原告方。合同签订后，原告方于2016年6月13日将房款交付被告方；被告方于2016年7月21日将房屋及地下室交付给原告方，并为原告办理了位于长治市××区房屋的过户登记手续。原、被告签订的《房地产买卖合同》所涉及的车库系晋城市老干局所有，原告对该车库不享有处分权。
2016年3月22日，经被告孙国忠委托，山西誉利房地产咨询评估有限公司对位于长治市××区房屋进行评估，估价结果为价值时点2016年3月21日的价值为504500元（总价）、5279元／平方米（单价）。被告主张该评估是原告为了报税而进行的，被告对此毫不知情，要求对本案的诉争房屋进行重新估价。原告主张，被告申请重新鉴定应提供相应证据并在法定期限内提出。
本案在审理中，根据原告申请经长治市中级人民法院司法鉴定中心委托山西智渊房地产估价有限公司对本案中诉争房屋的配套地下室进行估价，结果为价值时点2016年3月3日的价值为2.56万元。对此原告予以认可，被告不予认可。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，原、被告在未经得车库权利人晋城市老干局同意的情况下，而签订车库转让协议，属于出卖他人之物的协议。现被告孙国忠、张玉兰在未取得所转让车库所有权或者处分权的情况下转让车库，致使合同目的无法实现。因此，原告要求解除车库转让协议的诉讼请求，本院予以支持。因原、被告所协商的房屋总价中包含房屋、地下室、车库，根据房屋及地下室的鉴定价格，考虑到本案的实际情况，由被告返还原告车库款85000元为宜。因原、被告在付款及交付房屋时，均存在违约情形，违约事件较短，且原告未提供充足证据证明其实际损失，故原告要求被告承担违约责任给付115625元的主张，本院不予支持。因地下室已随同房屋交付完毕，原告主张的交付地下室不予支持。因未在举证期限内提出，也提交相反证据，被告主张的对位于长治市××区房屋进行重新评估，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、第一百三十条、第一百三十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告孙国忠、张玉兰于本判决书生效后五日内返还原告靳云峰、陈慧敏车库款85000元。二、被告孙国忠、张玉兰于本判决书生效后五日内将位于长治市××区配套地下室内存放的物品处理完毕。三、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4923元，由原告靳云峰、陈慧敏承担3255元，被告孙国忠、张玉兰承担1668元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，本院对一审认定的事实及证据予以确认。
本院认为，首先，双方买卖合同中既没有关于地下室和车库的所有权约定，也没有地下室和车库的价款。可以证明涉案地下室和车库的交付系房屋买卖合同的附随义务，并不是主合同，不适用部分解除的情形。其次，涉案房屋的产权证也记载涉案房屋的建筑面积95.57平方米，并不包括地下室20平方米、车库20平方米。以上证据也表明上诉人靳云峰、陈慧敏在过户时已明知地下室和车库上诉人孙国忠、张玉兰并不具有所有权。再者，上诉人孙国忠、张玉兰交付的车库虽系租赁所得，但并不违背双方合同的约定，即符合目前车库的市场状况，也不影响上诉人陈慧敏、靳云峰对涉案车库具有占有、使用、受益的权利。且上诉人陈慧敏、靳云峰也没有提供相关证据证明上诉人孙国忠、张玉兰对涉案车库没有转租权。综上，原审判决上诉人孙国忠、张玉兰返还上诉人靳云峰、陈慧敏车库款85000元没有事实及法律依据，应予纠正，但上诉人孙国忠、张玉兰应将车库及车库的租赁手续移交于上诉人陈慧敏、靳云峰，并协助上诉人陈慧敏、靳云峰完成车库的转租。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：
一、维持山西省长治市城区人民法院（2017）晋0402民初1440号民事判决第二项,即：被告孙国忠、张玉兰于本判决书生效后五日内将位于长治市××区配套地下室内存放的物品处理完毕。
二、撤销山西省长治市城区人民法院（2017）晋0402民初1440号民事判决第一、三项,即：一、被告孙国忠、张玉兰于本判决书生效后五日内返还原告靳云峰、陈慧敏车库款85000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。
三、上诉人孙国忠、张玉兰应在本判决生效五日内将车库及车库的租赁手续移交于上诉人陈慧敏、靳云峰，并协助上诉人陈慧敏、靳云峰完成车库的转租。
四、驳回上诉人陈慧敏、靳云峰的其他诉讼请求。
一审案件受理费4923元、二审案件受理费2091元，由上诉人陈慧敏、靳云峰负担6156元；上诉人孙国忠、张玉兰负担1668元。
本判决为终审判决。
审判长姬国强
审判员张国刚
审判员李国君
二〇一八年五月二十日
书记员宋艳