江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏09民终4279号上诉人（原审被告）：王惠，女，1975年2月15日出生，汉族，个体工商户，住东台市。上诉人（原审被告）：陈新春，男，1973年2月8日出生，汉族，警察，住东台市。被上诉人（原审原告）：苏州明杰房地产开发有限公司东台分公司，住所地东台市安康路8号。法定代表人：沈建明，该公司经理。委托诉讼代理人：韩恒，女，1976年9月11日出生，汉族，该公司职工，住东台市。委托诉讼代理人：沈涛，江苏东亭律师事务所律师。原审第三人:郑卫东，男，1970年12月6日出生，汉族，个体户，住东台市。原审第三人:唐凤美，女，1970年2月8日出生，汉族，个体户，住东台市。上诉人王惠、陈新春因与被上诉人苏州明杰房地产开发有限公司东台分公司（下称明杰公司），原审第三人郑卫东、唐凤美房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2016）苏0981民初3810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。王惠、陈新春上诉请求：1.撤销（2016）苏0981民初3810号民事判决书第一项、第二项，改判驳回明杰公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由明杰公司负担。事实与理由：1.根据民事诉讼法相关司法解释的规定，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人，且民法通则也规定，个体工商户个人经营的，以个人财产承担债务。而本案中王惠系个人经营，其经营行为与陈新春无关，陈新春因系警察受职业限制其自身并不能参与商业经营，故一审判决列陈新春为被告，属被告主体资格不当；2.一审中，王惠曾多次提及对案涉房屋的优先购买权以及因巨额商品被明杰公司强行关锁从而导致王惠的货物折旧、积压而产生损失一事，并提出了相应的主张及诉求，但一审判决书中并未予体现；3.从2007年8月至今，王惠一直租赁案涉房屋做服装零售生意，并与明杰公司签订了书面合同，2015年4月，明杰公司在未通知王惠的情况下，将该房屋出售给第三人郑卫东等人，王惠获知情况后，曾多次声明主张享有优先购买权，但明杰公司与案外人郑卫东等人无视王惠的抗辩，且恶意串通于2015年6月25日办理了第三人郑卫东、唐凤美夫妇的房屋产权证及土地证，该行为属无效行为且侵害了王惠的优先购买权。明杰公司辩称，1.双方签订的房屋租赁合同，都是由陈新春以王惠的名义所签，这一事实充分说明王惠、陈新春是以家庭经营的方式来承租我公司房屋的，故一审判决将陈新春列为被告是正确的，且陈新春也没有举证证明租赁期间的资金、收益、经营管理与其无关的事实，故一审判决陈新春承担相应的责任，也是正确的；2.虽然王惠、陈新春提出对承租房屋享有所谓的优先购买权以及赔偿损失等若干权利，但由于王惠、陈新春在本案受理后，只是把以上的主张作为抗辩的理由，并未提起过诉讼，因此一审法院无需对王惠、陈新春上述抗辩理由进行审理以及作出处理结果，且王惠、陈新春主张的上述若干权利，也不能在二审程序中进行处理；3.关于我公司出卖给第三人的房屋是否恶意串通损害了相关人的利益，这仅仅是王惠、陈新春的主张，并无任何事实依据，且也不应在本案二审程序中解决，其应另案主张权利。综上，请求二审法院查明事实，驳回上诉，维持原判。郑卫东述称，同意明杰公司的答辩意见，我要求明杰公司尽快把房子交给我，以减少我的损失，我与明杰公司不存在恶意串通，王惠已不存在续租的条件。唐凤美未作陈述。明杰公司向一审法院起诉请求：1.依法解除明杰公司与王惠、陈新春之间的房屋租赁合同关系；2.依法判令王惠、陈新春支付从2015年8月1日至2016年7月31日的房租30000元，立即向第三人交付还在占用的B区一层124号商业用房；3.王惠、陈新春从2015年8月31日至实际交房之日，以1594110元为本金按日万分之一的标准向第三人赔偿损失。一审法院认定事实：王惠、陈新春系夫妻关系，郑卫东、唐凤美系夫妻关系。2007年8月，王惠向江苏亿鑫国际贸易有限公司承租位于东台市海陵中路56号的B区一层124号商业用房，后明杰公司负责包括该房产在内的商业用房的经营管理，并将案涉房产续租给王惠至2013年7月31日，到期后王惠继续使用案涉的房产。2014年1月10日，王惠与明杰公司补签《租赁合同》一份，合同约定明杰公司将位于东台市海陵中路56号B区一层124室面积约80平方米的房屋出租给王惠，期赁期限自2013年8月1日至2014年3月31日，租金为20000元。双方签订的《租赁合同》约定的租赁期限于2014年3月31日到期后，王惠继续使用案涉房产，2015年4月24日，王惠与明杰公司补签《租赁合同》一份，合同约定明杰公司将位于东台市海陵中路56号B区一层124室面积约80平方米的房屋出租给王惠，租赁期限自2014年4月1日至2015年3月31日，租金为30000元。2015年4月1日起，王惠在未与明杰公司再次签订书面租赁合同的情况下，继续使用该案涉房产，并向明杰公司交纳了至2015年7月31日止的租金。自2015年8月1日起，双方因返还房屋事宜发生争议，并就各自的主张向对方发送函件。因王惠、陈新春未返还房屋，明杰公司于2015年10月27日将案涉房屋关锁。一审又查明，2015年6月25日，明杰公司与郑卫东、唐凤美签订《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：20150625022）及附件一份。合同约定郑卫东购买明杰公司开发的位于东台市海陵中路56号金东广场2幢124号商业用房。该房屋为现房，约定的用途为商业，建筑面积共151.24平方米，房屋总价款为1594110元。该合同第十二条约定：出卖人应当在2015年8月30日前向买收人交付该商品房。该合同第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1项所列条件：1、按照逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期在180日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，郑卫东依约向明杰公司支付了全部购房款。2015年6月29日，郑卫东、唐凤美取得了所购房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证。此后，因王惠、陈新春未将案涉房产返还给明杰公司，致明杰公司未能将上述房屋交付给郑卫东、唐凤美。郑卫东、唐凤美于2015年11月13日向一审法院提起诉讼，要求明杰公司按双方所签订的《商品房买卖合同》交付房屋，赔偿逾期交房的实际损失60000元（暂主张4个月，从2015年8月31日起至2015年12月31日止）。一审法院经审理，于2016年2月5日作出（2015）东民初字第1904号民事判决，判决“一、被告苏州明杰房地产开发有限公司东台分公司于本判决生效之日立即将原告郑卫东、唐凤美所购买的位于东台市海陵中路56号金东广场2幢124号商业用房（建筑面积151.24平方米）交付给原告郑卫东、唐凤美；二、被告苏州明杰房地产开发有限公司东台分公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告郑卫东、唐凤美(2015年8月31日至2015年12月31日的)损失19448.14元”。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案双方对各自的主张均有义务提供相应的证据予以证明。关于王惠应支付的租金数额的问题。（一）房屋租赁期限及租赁合同是否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。王惠与明杰公司签订的《租赁合同》于2015年3月31日到期后，王惠虽仍继续使用案涉的房产，但双方并未签订书面租赁合同，双方之间的租赁关系依法应认定为不定期租赁关系。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。王惠提供的《函》件，能够证明明杰公司已于2015年9月28日前要求王惠搬出案涉房产的事实，应认定明杰公司不同意与王惠继续订立租赁合同，并给予王惠解除不定期租赁合同的合理期限。因王惠未依法返还租赁的房屋，明杰公司于2015年10月27日将案涉房屋锁门后，拒绝由王惠使用的行为应认定为双方解除了不定期租赁合同。故双方之间的房屋租赁期限及租赁关系应至2015年10月27日止。（二）租金标准。王惠与明杰公司的租赁合同到期后，双方未再签订新的书面合同，亦未对租金标准重新进行约定，应认定双方对原租赁合同中的租金标准无异议，故按30000元/年的标准计算。综上，由于王惠已将租金交纳至2015年7月31日，故王惠仍应向明杰公司支付的租金为7232.88元（30000元/年/365天/年×88天）。关于王惠是否应当返还案涉房产及向谁返还的问题。（一）王惠是否应当返还案涉房产的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。明杰公司与王惠于2015年10月27日解除双方的租赁合同后，王惠应当返还房产。（二）王惠应向谁返还房产的问题。案涉房产系王惠承租自明杰公司，其与明杰公司形成租赁关系，负有向明杰公司支付租金、返还租赁物的义务，其应当向明杰公司返还案涉房产。明杰公司将案涉房产出售给第三人郑卫东、唐凤美，其与郑卫东、唐凤美之间形成买卖关系，负有向郑卫东、唐凤美交付房产的义务，故案涉房产应由王惠返还给明杰公司。关于明杰公司主张按其与郑卫东、唐凤美约定的标准由王惠、陈新春向郑卫东、唐凤美赔偿损失的问题。明杰公司将案涉房产出售给郑卫东、唐凤美，明杰公司是否能够按期交房、逾期交房应承担何种违约责任等，系明杰公司与郑卫东、唐凤美之间进行的约定，与王惠并无关联，明杰公司与郑卫东、唐凤美之间的约定对王惠不具有约束力，明杰公司仅能要求王惠赔偿其相应的损失，无权要求按其与郑卫东、唐凤美约定的标准由王惠直接向郑卫东、唐凤美赔偿损失。关于陈新春是否应承担责任的问题。王惠与明杰公司之间的租赁关系虽系以王惠的名义实施的，但该租赁关系形成于王惠、陈新春夫妻关系存续期间，王惠、陈新春应当提供证据证明王惠的行为仅是个人行为，租赁期间的资金、收益、经营管理等均与陈新春无关，但王惠、陈新春未提供该证据证明该事实，故租赁案涉房屋及王惠在案涉房屋内放置财产的行为为夫妻共同行为，陈新春应承担迁让责任。综上，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第二十九条，《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第八条、第六十条、第六十一条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、王惠、陈新春于判决生效之日起10日内将位于东台市海陵中路56号B区一层124室内其所有的物品搬出，腾空后交苏州明杰房地产开发有限公司东台分公司收产；二、王惠、陈新春于判决生效之日起10日内向苏州明杰房地产开发有限公司东台分公司支付租金7232.88元；三、驳回苏州明杰房地产开发有限公司东台分公司的其他诉讼请求。案件受理费1624元，减半收取812元，由苏州明杰房地产开发有限公司东台分公司负担512元，王惠、陈新春负担300元。二审期间，各方当事人均未提交新的证据材料。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，王惠与明杰公司签订的《租赁合同》于2015年3月31日到期后，王惠虽仍继续占有使用案涉房屋，但双方并未续签书面租赁合同，双方之间的租赁关系依法应认定为不定期租赁关系。依据合同法相关规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。由于明杰公司在给予了一定宽限期的情况下，明确要求王惠搬出案涉房屋，表明明杰公司不同意与王惠续签租赁合同，同时因王惠未依法返还租赁房屋，明杰公司于2015年10月27日将案涉房屋锁门后拒绝给王惠使用，故此时双方之间的房屋租赁关系应视为解除，且王惠理应迁让出案涉房屋。王惠在原租赁合同到期后，双方未再签订新的书面合同的情况下仍占有使用案涉房屋，其依法应当按照双方原租赁合同中租金标准支付相应的租金。关于王惠、陈新春的上诉理由能否成立的问题。虽然案涉房屋租赁合同是以王惠的名义所签订的，且王惠与明杰公司之间的租赁关系亦是以王惠的名义实施的，但因该租赁合同关系形成于王惠、陈新春夫妻关系存续期间，故由此形成的债务依法应当由王惠、陈新春夫妻共同承担。王惠、陈新春虽主张王惠的租赁经营行为仅是王惠的个人行为以及陈新春身份受限制不应在本案中被列为被告共同承担责任，但王惠、陈新春并未能提供相关有效证据证明其主张，故该主张证据不足，本院不予采信。关于王惠、陈新春上诉提及的其对案涉房屋享有优先购买权以及其因巨额商品被明杰公司强行关锁从而导致货物折旧、积压而产生损失的问题。因本案系租赁合同到期后且双方形成不定期租赁关系的过程中，出租方明杰公司要求承租人王惠限期腾房未果的情况下引发的房屋租赁合同纠纷，对此一审已经按照双方合同的约定就房屋的腾让及其差欠租金问题作出相应的处理，且并无不当。而王惠对其承租的案涉房屋是否享有优先购买权，以及明杰公司在租赁关系解除后要求王惠腾房的过程中是否对王惠的财产构成侵害及是否应承担赔偿责任的问题，与本案并不属同一法律关系，故本案不予理涉。综上，王惠、陈新春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1624元，由上诉人王惠、陈新春负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙曙光代理审判员  郑娟娟代理审判员  刘 淼二〇一七年二月六日书 记 员  许其娟