北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终10456号
上诉人（原审被告）徐长海，男，1951年10月28日出生。
被上诉人（原审原告）雷云峰,男，1942年9月12日出生。
委托代理人雷鑫（雷云峰之子），1969年6月20日出生。
上诉人徐长海因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2016）京0111民初10568号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2016年8月，雷云峰起诉至原审法院称：徐长海租住我坐落于燕山燕东路北庄东坡动力厂平房东侧2米处院落内（院落名号为龙脉家园）。2015年5月3日，我与徐长海在原房屋租用协议标的不变的基础上，再续租一年，自2015年8月1日至2016年7月31日止。现租期届满履行完毕。2016年8月1日上午，我按协议约定到出租房院接收房院时，徐长海以各种无端借口为理由不搬家，并以此非法强行占用、使用房院。之后，我向燕山迎风派出所、房山城关派出所报警，迎风派出所来了一位警官、二名特勤，城关派出所来了二名警官到现场，也无法处理。为保护我的合法权益不受侵犯，故诉至法院请求判决：一、徐长海腾退房屋给我；二、徐长海缴纳相应水费截至腾退房屋之日止；三、徐长海自2016年8月1日起支付房屋占用费至实际腾退房屋之日止（参照之前房租的两倍，即每天274元为标准）。
徐长海辩称，不同意雷云峰的诉讼请求。一、雷云峰房屋是非法建筑，其在租赁过程中有欺诈行为，涉嫌合同欺诈，隐瞒真实情况多年，乱举报，扰乱我正常生产经营秩序。我是燕翔鹏塑料经销处的法定代表人。2012年4月18日我代表单位与雷云峰签订了租赁合同，租用雷云峰在洪寺村北坡的院落。租用协议签订前，我曾询问了雷云峰房屋的相关背景情况。如洪寺村有无租地合同手续、公用工程水、电、气有无合法手续。当时雷云峰向我保证一切手续完备，合法有效。出于相信雷云峰的介绍和为人，我签订了协议书。从去年开始，由于多方问题，导致事实暴露，租赁房屋实际上是非法建筑，我感觉到我这些年实际上被雷云峰欺诈了，既然法理基础不存在，那么合同是无效的，这么多年的房租实际上是雷云峰不当得利，雷云峰应返还房租。2015年春，我欲扩大生产规模，在经过洪寺村村委会同意的情况下，平整东边场地，雷云峰向诸多单位举报，说我违法建筑等，导致客户流失，生产滞后，给我的生产经营造成了巨大损失。后城管对厂房下达拆除令，房子产权是洪寺村刘井田的，新建房屋和本案没有关系，但是由我使用。由于雷云峰不断举报，相关部门接到举报就要到现场来，严重影响了我的正常生产经营。后雷云峰也被举报其租地属于临时用地，建筑房屋属于违法建筑，我才知道雷云峰隐瞒其房屋属于违法建筑，对外出租也属于违法这一情况。2016年7月，燕山城管给雷云峰下达了拆除令。二、在租赁房屋期间，我垫付了维修、改造费用共7800元，以及房屋押金，雷云峰应当返还。2012年12月28日，院外供水线冻住，冰冻水管线修复我投入5800元，停产损失2万元，抢修完关于费用的事情雷云峰一直没有提。2014年整体水管改造，水线一共有三家投资人，我为改造投入了2000元，包括电费和材料费。在我搬走之前这些钱需要雷云峰给我。房租押金5000元，按照协议要求雷云峰退回。三、房屋租金应当开具发票，如无发票资质可到地方税务局缴税换发票。我每年按时交付租金，要求雷云峰开具发票平账，可是雷云峰置之不理，无视我单位面临的税务检查和稽查带来的处罚风险，对承租户严重不负责任。2015年，我单位主动向房山区地税局进行汇报，地税局找雷云峰进行纳税普法教育，但雷云峰拒绝配合，态度嚣张。综上，请求法院依法驳回雷云峰的起诉，并返还多年的违法不当得利，并包赔我因雷云峰的举报造成我生产经营损失及另寻他址的费用10万元。退回不当得利，可不收取发票，但不能免除，请法院会同地税局部门进行处罚。
原审法院经审理认为：雷云峰与徐长海签订的《房屋租用协议书》，因涉案房屋经相关部门认定为违法建筑，故该合同应属无效。无效合同自始没有法律约束力。合同确认无效，徐长海占用涉案房屋缺乏事实与法律依据，应当予以腾退。故雷云峰主张徐长海腾退房屋的诉讼请求，法院予以支持。涉诉房屋虽系违法建筑，但徐长海占用房屋期间，一直正常使用，其应当支付相应的房屋使用费。现徐长海支付房屋使用费至2016年7月31日，后继续占用使用该房屋，故雷云峰主张徐长海自2016年8月1日起支付房屋使用费至实际腾退之日止，法院予以支持。关于房屋使用费，法院参照双方约定的租金为标准予以确定。关于雷云峰主张徐长海缴纳相应水费截至腾退房屋之日止，因其该项诉讼请求不明确，对此法院无法支持。关于徐长海主张因合同无效雷云峰应退还其房租，且雷云峰未向其开具租金发票，并故意扰乱徐长海生产经营秩序造成徐长海损失等原因，故不同意雷云峰诉讼请求的答辩意见，于法无据，法院不予采纳。据此，原审法院于2016年10月判决：一、徐长海于判决生效后十日内将座落于房山区燕山北庄东坡动力厂平房东侧二米处的院落及院内房屋腾退给雷云峰；二、徐长海于判决生效后十日内支付雷云峰自二○一六年八月一日起至实际腾退之日止的房屋使用费（以每日一百三十七元为标准计算）；三、驳回雷云峰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，徐长海不服，上诉至本院称：雷云峰一直隐瞒房屋的真实情况涉嫌欺诈，雷云峰关于房屋的租赁习惯是自动续租，除非一方提出不再续租，故房屋租期自动续约至2017年7月31日，涉案房屋为违法建筑，该法律后果应由雷云峰承担，我为经营投资巨大，合同无效给我造成严重经济损失，故要求撤销原判，依法改判驳回雷云峰的全部诉讼请求。雷云峰未提出上诉。
经审理查明：2012年4月18日，雷云峰与徐长海签订了《房屋租用协议书》，约定：双方经协商同意将雷云峰座落在燕山北庄东坡动力厂平房东侧2米处之院落及其房屋（院内西房南数第一间除外）有偿出租给徐长海使用。租赁期自2012年8月1日起至2014年7月31日止。年租用金为人民币五万元整（水、电、暖等费徐长海自负）。押金为伍仟元整。合同第二条乙方责任及权利中第2点约定，徐长海“要按有关单位或部门的规定和要求，按时交购水、电、暖、收视、电话等各项费用，不得以任何理由拖欠”。合同到期后，双方分别于2014年8月1日、2015年5月3日约定“按本协议标的不变的基础上续订壹年”，租赁期限至2016年7月31日。徐长海的租金亦缴纳至2016年7月31日。租赁期限届满后，徐长海仍继续占用涉案房屋。
经双方确认一致，坐落在房山区燕山北庄东坡动力厂平房东侧2米处之院落内有北房七间半，西房五间，厨房、厕所、水房各一间。
另查，涉案房屋用地系雷云峰自北京市房山区房山街道洪寺农工商公司租用，双方于2010年10月1日及2013年10月7日签订二份《用地（临时用地）租赁合同》，承租年限从2010年10月1日至2016年9月31日止。
2016年7月4日，北京市房山区城市管理综合行政执法监察局（下称房山城管局）作出京房城管限拆字[2016]070003号限期拆除决定书，查明雷云峰擅自在位于北京市房山区燕山北庄东坡树脂研究所正南搭建砖混结构房屋，建筑面积为306.1平方米，未经城市规划行政主管部门审批，未取得建设工程规划许可证，即本案涉案房屋属于违法建筑，要求雷云峰在限期内自行拆除。
上述事实，有《房屋租用协议书》、《用地（临时用地）租赁合同》、限期拆除决定书及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。雷云峰未取得规划许可手续擅自建设涉案房屋，涉案房屋经相关部门认定为违法建筑，雷云峰与徐长海签订的《房屋租用协议书》，应属无效。因《房屋租用协议书》无效，徐长海占用涉案房屋缺乏事实与法律依据，应当予以腾退。
依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。徐长海抗辩要求雷云峰退还租赁期间所交租金，缺乏依据，本院不予支持。雷云峰与徐长海所约《房屋租用协议书》租期届满后，徐长海继续占用使用该房屋，雷云峰主张徐长海自2016年8月1日起支付房屋使用费至实际腾退之日止，原审法院参照原合同约定的租金标准支付房屋占用使用费，并无不当，应予维持。雷云峰主张徐长海缴纳相应水费截至腾退房屋之日止，因徐长海仍未腾退涉案房屋，雷云峰可待实际损失金额确定之后，另行主张。
徐长海要求雷云峰租赁期间垫付的维修、改造费用、赔偿停产损失及水管线改造费、经营损失，均属于独立的诉讼请求，可另行主张，房屋押金问题亦可另行一并解决。
综上，原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由徐长海负担（于本判决生效之日7日内交至原审法院）；二审案件受理费50元，由徐长海负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王军华
审判员 李蔚林
审判员 曹 雪
二〇一六年十二月二十六日
书记员 张晓鸥