浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2007）绍中民一终字第598号
上诉人（原审被告）王国强。。
委托代理人（特别授权代理）叶建伟。。
被上诉人（原审原告）绍兴华威化工有限公司。
法定代表人王金兔。。
委托代理人（特别授权代理）汪文峰。。
上诉人王国强因房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴县人民法院（2007）绍民一初字第2044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年7月2日立案受理后，依法组成由审判员高伯军担任审判长，审判员单卫东、代理审判员金湘华参加评议的合议庭，于2007年7月16日公开开庭进行了审理。上诉人王国强及委托代理人叶建伟、被上诉人委托代理人汪文峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：1995年5月，原绍兴硫酸厂经审批后在绍兴县平水镇洋桥建造2号职工住宅楼一幢，于同年11月30日竣工。同年12月，原绍兴硫酸厂对住宅楼进行分配，于该月28日统一与分配到房屋的各住户签订房屋使用协议一份，该协议载明一、原绍兴硫酸厂分配给乙方（即住户）套房一套，房屋层次采取抽签办法决定，房屋只有使用权，没有产权，如离厂时，房屋交回，押金退回，房屋使用协议同时终止；二、所分配使用房屋，是由原绍兴硫酸厂拨款建造，产权归原绍兴硫酸厂，分配居住者适当集资交纳押金，其利息抵充房租费，居住者只有使用权，没有产权，在使用期间不得转卖、转租，签约后乙方应缴纳押金（具体按楼层不同分别缴纳），今后如乙方工作调动，将房屋归还时，必须门窗齐全，设施完好，如有损坏应修复赔偿，才能退还押金，否则由原绍兴硫酸厂雇工修复，所需费用在押金中扣除；三、乙方房屋分配居住后，在不影响改变原屋结构的前提下，允许乙方在室内美化装饰，如工作调动，住房交还后，室内装饰费用，厂方一概不负责处理；四、乙方居住使用时，应遵守社会公德，通道走廊公共设施等要共同爱护，不得占用堵塞，水、电应自行安装分表，按实分月向行政科缴费，不得拖欠；五、乙方住房使用时，不得任意更改门窗、开店营业或设作场、加工产品等，不能影响邻居休息；六、房屋由厂方负责保险，如遇特殊情况房屋受到损失，乙方应保护现场，及时向保险公司及有关部门报告；七、房屋居住使用后，对公共设施或楼面渗漏等质量问题，在规定的保质期内，由厂方负责请施工单位修复，如属于使用不当引起损坏，应由乙方自行负责；八、今后如出台有关房改政策，双方应按上级房改政策办理，修改合同；九、本协议签订后，如乙方工作不调动，应长期有效，如工作调动则按《新建职工住宅楼的分配政策意见》执行，按规定房屋交还，如有损坏，修复原样，押金退还，本协议同时终止。由项纪明统一代表原绍兴硫酸厂在协议上签字并盖章，分别由各住户在协议的乙方一栏中签字。被告于当日与原绍兴硫酸厂达成了与上述内容相同的房屋使用协议，分配得该幢住宅的201室，按约交纳住宅楼集资押金11000元，由原绍兴硫酸厂开具了收款收据，被告即开始使用该房屋至今。1999年2月，原绍兴硫酸厂因企业转制，向绍兴县工商行政管理局申请注销，其设备、物资及债权债务、职工安置，全部由新组建的绍兴华威化工有限公司承担，于同年2月5日经审批同意。2003年2月，被告离开绍兴华威化工有限公司。
原审法院审理认为，原绍兴硫酸厂建造2号职工住宅楼后，将其中201室分配给被告使用，双方达成房屋使用协议，该协议的内容表明被告对该房屋不享有产权，只享有使用权，被告所缴纳的集资押金在房屋交回时予以退回，并以其利息抵充房租费，故该集资押金性质应为押金，协议约定在被告离厂时，房屋交还，该协议同时终止，故该协议系附条件的租赁合同，因被告已于2003年离厂，故协议终止条件成立。原告在原绍兴硫酸厂注销后，经有关部门审批，对原绍兴硫酸厂的设备物资、债权债务及职工安置进行承担，故原告可就2号职工住宅楼的相关权利进行主张。现原告要求被告腾退房屋并予归还，被告应按约履行。被告对所辩称其与原绍兴硫酸厂已形成房屋买卖关系的主张未能提供相应证据，该院不予支持。被告所辩称原告主张已超过诉讼时效，因原告所主张的情形属不动产物权返还请求权范畴，故不适用诉讼时效的规定，被告的主张不能成立。综上，该院认为原告的诉讼请求符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第二百三十五条的规定，判决：被告王国强应腾退座落于绍兴县平水镇新桥村洋桥原绍兴硫酸厂2号职工住宅楼201室房屋一套，将该房屋返还给原告绍兴华威化工有限公司，于本判决生效后十日内履行完毕。案件受理费525元，由被告负担。
一审宣判后，上诉人王国强不服，向本院上诉称：一、一审法院认定事实错误。被上诉人向法院提供的尉文斌、张其林、裘国林、陆炯、郦国根、沈朝生分别与绍兴硫酸厂签订的房屋使用协议及相应的收款收据，用以证明该2号住宅楼在交付给职工使用时是以统一的政策、统一的合同、统一的格式，认为上诉人也使用了此格式与绍兴硫酸厂签订了房屋使用协议，但是未能提供绍兴硫酸厂与上诉人的“房屋使用协议”。而一审法院“根据一般企业制度，被告对该房屋所享有的权利义务应与其他住房相一致，且被告未能提供其与原绍兴硫酸厂之间形成房屋买卖的事实，故证据3、4、5的证明力明显大于证据6的证明力，可以证明被告在与原绍兴硫酸厂达成与其他住房相同的房屋使用协议后，与原绍兴硫酸厂形成房屋租赁关系”，对本案最关键的事实作出了错误的认定。被上诉人提供的上述六份房屋使用协议及相应的收款收据与本案没有关联性，证人项纪明所作的证词对押金性质和房屋性质的陈述与事实均有出入，所述的房屋使用协议是一般情况下所签订的协议，而上诉人具有特殊性，故不存在租赁关系。证人金某陈述的情况与实际也有出入，分配房屋时每个人的性质也是不一样的。而一审法院采纳了两证人与事实不符的证词，作为认定本案事实的证据，导致认定事实错误。二、原绍兴硫酸厂系全民集体联营企业，企业为考虑中层以上管理人员、大中专技术人才的住房条件，于1995年建设职工2号住宅楼，该住宅楼系职工与原绍兴硫酸厂共同出资建造，后以福利分房的性质将讼争房屋出卖给上诉人。1999年3月原绍兴硫酸厂转制时，对该住宅楼没有处置完善，明显侵害了福利分房权利人的合法权益。被上诉人对2号住宅楼的相关权利不能主张。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人绍兴华威化工有限公司答辩称：原审认定事实清楚，双方间系租赁合同关系；被上诉人是从原绍兴硫酸厂变更而来，原绍兴硫酸厂的相关权利义务应由被上诉人承受，被上诉人有权主张本案的权利，请求驳回上诉，维持原判。
经审理，本院认定事实与原审法院认定相同。
本院认为：本案当事人间争议之焦点在于当事人双方于讼争房屋之上建立的为何种法律关系。上诉人认为，上诉人与被上诉人间发生的是买卖房屋的合同关系，而被上诉人则认为是被上诉人将房屋租赁给上诉人，两者间存在的是租赁合同关系。从一审法院审理中双方提交的证据分析，讼争房屋的报批、建造均是被上诉人实施，故被上诉人系房屋的所有权人。上诉人主张与被上诉人签订有房屋买卖合同，但在诉讼中除提供一份集资押金的收据外，没有提供房屋买卖的合同依据，连买卖合同最重要的价款都无法确认，故上诉人主张的双方为买卖合同关系之说缺乏直接证据证明。另从与上诉人同期在该讼争楼房居住的居民与被上诉人所签订的《房屋使用协议》内容分析，民事关系为租赁关系，所支付的押金抵充房屋租金。因此，可以确认上诉人与被上诉人间基于讼争房屋所发生的民事关系为租赁关系，而非买卖关系，被上诉人要求上诉人腾退房屋的请求合理，一审法院判决支持其诉讼请求并无不当。上诉人之上诉请求缺乏事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件诉讼费575元，由上诉人王国强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高伯军
审 判 员 单卫东
代理审判员 金湘华
二〇〇七年七月二十日
书 记 员 许华娣