常州市新北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新民初字第1808号
原告九龙仓（常州）置业有限公司。
法定代表人徐耀祥，该公司董事长。
委托代理人周栋，江苏博爱星律师事务所律师。
委托代理人杨婷，江苏博爱星律师事务所律师。
被告叶斌，男，1974年1月10日生，汉族。
被告朱海燕，女，1974年11月19日生，汉族。
两被告委托代理人刘万福，江苏刘万福律师事务所律师。
两被告委托代理人李其生，江苏刘万福律师事务所律师。
原告九龙仓（常州）置业有限公司（以下简称九龙仓公司）诉被告叶斌、朱海燕商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年7月15日立案受理，因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2013年10月15日、2014年7月8日两次公开开庭进行了审理。原告九龙仓公司原委托代理人赵鹏到庭参加第一次庭审，原告九龙仓公司变更后的委托代理人周栋、杨婷到庭参加第二次庭审，被告叶斌到庭参加第二次庭审，被告叶斌、朱海燕的委托代理人刘万福两次均到庭参加庭审。本案现已审理终结。
原告九龙仓公司诉称，2011年8月6日，原、被告之间签定《商品房买卖合同》和补充协议各一份。原、被告双方在合同中约定：两被告购买我公司开发的时代上院9幢甲单元404室商品房一套，总价为754789元，首付款为226789元，剩余房款528000元于2011年8月7日前申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款；如因自身原因导致未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，两被告应在10日内以自有资金或其他方式支付；如逾期，则每日按应付金额的万分之二支付违约金。合同签订后，两被告仅支付了首付款226789元，剩余款项未能支付。诉请法院判令两被告支付剩余的购房款528000元，并承担自2011年8月18日（应当支付剩余房款之日）起至判决生效之日止，按每日万分之二计算的违约金；本案诉讼费由两被告承担。
被告叶斌、朱海燕辩称，原告九龙仓公司擅自改变了规划，使原来的房屋使用品质下降；且被告叶斌有房屋，按照规定是不能贷到款的，但原告九龙仓公司承诺想办法帮助贷款，在客观上贷不到款时，原告九龙仓公司让两被告自己想办法，但两被告以自己的能力是贷不到款的。本案原告九龙仓公司通过欺骗的方式与两被告签订了合同，最后由于原告九龙仓公司的过错导致两被告贷款没有成功，原告九龙仓公司在该方面是存在明显的过错。因此，原、被告之间的合同应当按约终止，两被告有权退回房屋，原告九龙仓公司应向两被告退回已支付款项。
经审理查明的事实，2011年8月6日，原、被告之间签订《商品房买卖合同》和补充协议各一份。原、被告双方在合同中约定：两被告购买原告九龙仓公司开发的时代上院9幢甲单元404室商品房一套，总价为754789元，首付款为226789元，剩余房款528000元，两被告应在2011年8月7日前申请办理银行贷款手续并按贷款方式付款；合同第八条规定：如因自身原因导致未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，两被告应在10日内以自有资金或其他方式支付；因原告九龙仓公司过错导致两被告未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，两被告可以采取以下方式解决：继续履行合同，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。合同第十条规定：如两被告逾期付款，在60日内，两被告以每日按应付金额的万分之二支付违约金；超过60日的，原告九龙仓公司有权解除合同，原告九龙仓公司解除合同的，两被告按应付款的2%向原告九龙仓公司支付违约金；原告九龙仓公司同意继续履行合同的，两被告应自合同约定的应付款期限之日起至实际支付为止，以应付款金额、按每日万分之二向原告九龙仓公司支付违约金。原被告双方在补充协议中又约定：两被告应于合同签订时将真实、合法、有效的资料交予银行，付清相关费用，并及时签署贷款合同所需的相关文件资料。同时，相关费用由两被告承担；若因两被告原因导致贷款银行不能在合同约定时间内将贷款付至原告九龙仓公司银行帐户的，两被告应按合同第十条的约定承担违约责任；若因两被告原因导致银行实际发放贷款额度少于两被告申请贷款额度的，两被告应于银行实际发放贷款之日起十日内将该差额部分支付至原告九龙仓公司帐户，逾期未支付的，两被告应按合同第十条的约定承担付款的违约责任；因国家政策或银行原因，要求两被告增加首付款比例的，两被告应及时增加支付首付款以满足按竭贷款申请要求；因不可归责于两被告的事由未能订立按揭贷款合同并导致合同不能继续履行的，两被告可以请求解除合同，原告九龙仓公司应当将收受的购房款本金或者定金返还两被告。合同和补充协议签订后，两被告按总房款的30%亦即首套房的比例向原告九龙仓公司支付了首付款226789元，在办理贷款手续时，贷款银行了解到被告叶斌在本市拥有一套商品房，不能按照首套房贷款，遂通知两被告将首付比例提高到60%，因两被告称无支付60%首付款的能力，贷款未能成功。因两被告的剩余款项未能支付，原告九龙仓公司遂诉至本院，提出上述诉讼请求。
另查明，在本案审理过程中，两被告提供了（2013）常行终字57号行政裁定书一份等证据，用以证明原告九龙仓公司擅自改变了规划，使两原告购买的房屋使用品质下降的事实。原告九龙仓公司对裁定书的真实性无异议，但认为该证据与本案待证事实没有法律上的关联，且法院在该裁定书中认定在时代上院商品房销售买卖过程中，小区规划并未变更，两被告在购房时理应知道这个小区的规划，两被告所述原告九龙仓公司在合同履行过程中有改变规划的行为没有事实和法律依据。
上述事实，有原告九龙仓公司提供的商品房买卖合同、补充协议、首付款发票，被告提供（2013）常行终字57号行政裁定书等证据以及原、被告双方在庭审中的陈述和自认所证实。
本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效，双方均应按照合同及补充协议的约定履行义务。两被告未按合同约定全额支付购房款，属根本性违约。原告有权选择解除合同或者选择要求两被告继续履行合同，支付所欠房款并承担违约责任。故两被告应支付尚欠的购房款并承担违约责任。被告叶斌、朱海燕是具有完全民事行为能力的成年人，向信贷机构如实、全面陈述自己在购置商品房时的房屋持有现状，是商品房买受人的诚信义务；至于是否必须就贷款涉及的国家政策等进行咨询并征求解答，应在买受人的自行选择范围之内。两被告在决定自行购买商品房后，应当就自己房屋持有情况下可相应享受的信贷政策主动向销售人员和信贷机构咨询并进行确认，而不能在自己未再作任何针对性的咨询和确认的情况下，一味的要求原告九龙仓公司销售人员主动、积极的向其作陈述。故两被告不能按照30%的首付比例进行贷款，是两被告就个人房屋征信情况向信贷机构了解贷款政策时存在过失，两被告自身存在过错，该过错是导致两被告不能按原计划的比例进行担保贷款的主要原因。即便是在签订合同之后，因国家政策改变或银行原因，要求买受人增加首付款比例的，根据原、被告双方商品房买卖合同以及补充协议之规定，两被告也应及时增加首付款以满足按揭贷款申请要求，更何况本案两被告在签订商品房买卖合同之时，国家对于二套房贷款比例不低于60%的政策已出台实施了一段时间，两被告应该了解相应的政策规定。因两被告并未举证证明原告承诺为其想办法贷款的事实，故两被告以原告九龙仓公司销售人员存在欺诈，从而导致商品房销售合同目的不能实现为由主张解除合同的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。根据原、被告之间在合同和补充协议中的约定，因两被告自身原因没有办理到相应额度的贷款，应当由两被告以自有资金在十日内补足，两被告至今没有支付，已构成逾期付款违约，两被告应按照合同第十条规定，按每日万分之二向原告九龙仓公司支付违约金，并及时付清欠交的房款。至于两被告提出的原告九龙仓公司擅自改变规划，使所购房屋使用品质下降的抗辩意见，从两被告提供的（2013）常行终字57号行政裁定书看，两被告购买时代上院小区商品房时，建设工程规划变更许可已经存在，且在商品房买卖合同中予以标明，两被告与原告九龙仓公司签订商品房买卖合同，视为对建筑规模、楼高等规划事项的认可，故两被告的该抗辩意见，本院亦不予采纳。原告九龙仓公司的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告叶斌、朱海燕于本判决生效之日起十日内向原告九龙仓（常州）置业有限公司支付购房款528000元，并承担自2011年8月18日起至判决生效之日止，按每日万分之二计算的违约金。
如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9769元，由两被告共同承担（该款原告九龙仓公司已预交，由两被告于本判决生效之日起十日内直接向原告九龙仓公司支付）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院（江苏省常州市中级人民法院，开户银行：江苏银行常州分行营业部，账号：80402016138963）预交上诉案件受理费（款项支付账号：开户单位：常州市新北区人民法院，账号：383（如网上汇款变为10）－613901040006924开户行：中国农业银行常州三井支行）
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审 判 长 蒋英怡
人民陪审员 王平西
人民陪审员 任一群
二〇一四年七月十四日
书 记 员 佘秋萍
附：《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。