江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终4205号
上诉人（原审原告）：陈贤武，男，1972年9月10日生，汉族，个体工商户，住新沂市。
委托诉讼代理人：朱飞鹏，江苏景来律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：庄军，男，1960年9月15日生，汉族，退休干部，住新沂市。
委托诉讼代理人成凤忠，北京市君佑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：新沂市新东方置业有限公司，住所地江苏省新沂市钟吾南路28号。
法定代表人：苏汉，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：王光正，男，1971年12月28日生，汉族，该公司职工，住江苏省新沂市。
上诉人陈贤武因与被上诉人庄军、新沂市新东方置业有限公司案外人执行异议纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2015）新民初字第01490号民事判决书，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈贤武及其委托诉讼代理人朱飞鹏，被上诉人庄军及其委托诉讼代理人成凤忠，被上诉人新沂市新东方置业有限公司的委托诉讼代理人王光正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈贤武上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持上诉人原审诉请准予执行。事实和理由：1、一审认为双方房屋买卖为“以款抵款“，是对被上诉人”以房抵款“的否定，也是对一审法院解除查封房屋”工程款优先受偿“观点的否定，故被上诉人以房屋折抵工程款从而取得涉案房屋的异议主张不成立。2、一审确认二被上诉人之间的认购协议为商品房买卖合同，是对债权的确认，否认了其物权的确立，因此裁定中止执行的裁定是错误的。3、一审适用法律错误。4、一审关于对涉案房屋未办理过户登记手续被上诉人不存在过错是认定事实错误。
庄军辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求应予以驳回，其上诉的事实和理由与本案事实相悖，与法律相悖，应予维持。
新沂市新东方置业有限公司辩称：没有新的意见。
陈贤武向一审法院起诉请求：请求判令许可对涉案房产的执行。
一审法院认定事实：新沂市新东方置业有限公司将其开发建设的苏北物流中心二期工程发包给新沂市华东建筑工程有限公司负责承建,庄军之妻肖军与冯常民投资分包二期11号楼工程。后因新沂市新东方置业有限公司未支付工程款，其将二期部分房产抵偿给承包方，承包方又将涉案两套房屋转让给肖军。2012年4月6日，庄军与新沂市新东方置业有限公司就涉案两套房屋签订商品房认购协议书，约定：庄军认购新沂市新东方置业有限公司开发建设的涉案两套房屋，面积均为62.58平方米（实际面积以政府部门最终确认的面积为准），单价为2968元/平方米，房屋价款均为185737元；庄军须在接到新沂市新东方置业有限公司通知一周内，与新沂市新东方置业有限公司签订《商品房买卖合同》；双方签订《商品房买卖合同》后，本协议自动终止。同日，新沂市新东方置业有限公司向庄军出具371474元收款收据，并注明“抵樊家富二期工程款”。庄军主张合同签订当日新沂市新东方置业有限公司即已交付涉案房屋，并于当日与新东方建材公司签订十年的《委托代理合同》，将涉案房屋委托新东方建材公司对外出租。对此，新沂市新东方置业有限公司予以认可，但陈贤武不予认可。
陈贤武与新沂市新东方置业有限公司债权转让合同纠纷一案向本院提出诉前财产保全申请，一审法院经审查，于2012年4月18日作出（2012）新民诉保字第0236号民事裁定，查封了新沂市新东方置业有限公司位于新沂市苏北建材物流中心二期11号楼1单元1063、1064号两套房屋。2012年7月2日，一审法院立案受理陈贤武与新沂市新东方置业有限公司债权转让合同纠纷一案。经审理，于2012年8月20日作出（2012）新民初字第1282号民事判决，判令新沂市新东方置业有限公司偿还陈贤武款211万元及相应利息。判决生效后，因新沂市新东方置业有限公司未履行义务，陈贤武向法院申请强制执行。在执行中，庄军提出复议申请，以其已付清全部房款并实际占有涉案房屋，未办理过户登记不存在过错为由，请求撤销对涉案房屋的查封。一审法院经审理，于2013年10月8日作出（2012）新民诉保字第236-1号民事裁定，撤销（2012）新民诉保字第236号民事裁定，解除对涉案两套房屋的查封。
2014年1月9日，庄军与新沂市新东方置业有限公司就涉案房屋重新签订《商品房买卖合同》并在房产管理部门进行了备案。2014年1月26日，新沂市新东方置业有限公司向庄军出具了涉案房屋的销售不动产统一发票；庄军于当日缴纳了相关契税。
2015年2月5日，一审法院作出（2013）新执字第0858号执行裁定，将涉案两套房屋再次查封。庄军对此提出执行异议，以其已付清全部房款并实际占有涉案房屋，未办理过户登记不存在过错为由，请求撤销（2013）新执字第0858号执行裁定，解除对涉案房屋的查封，中止对涉案房屋的执行。一审法院经审理，于2015年5月8日作出（2015）新执异字第00122号执行裁定，中止对新沂市苏北建材物流中心二期11号楼1单元1063、1064号房屋的执行。陈贤武不服，于法定期限内提起本案诉讼。
一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，××对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因××自身原因未办理过户登记。”因此，作为庄军主张停止执行的成立需要满足三个条件：一是买卖关系有效且××支付了全部价款；二是××实际占有标的物；三是对未办理过户登记手续××不存在过错。
关于买卖合同效力以及购房款支付问题。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十九条规定“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自已的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或按照合同性质不得抵销的除外”。庄军于2012年4月6日与新沂市新东方置业有限公司签订认购协议书，新沂市新东方置业有限公司将涉案两套房屋出售给庄军，房屋总价款为371474元。合同签订当日，新沂市新东方置业有限公司出具收款收据，载明收到庄军的购房款。因此，庄军与新沂市新东方置业有限公司之间对彼此金钱债务进行相抵并不违反法律的规定。双方之间对债务的相互抵销并不能导致双方之间房屋买卖的意思表示被否定。同时，庄军与新沂市新东方置业有限公司之间签订的协议虽名为认购协议，但具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，且新沂市新东方置业有限公司已经收取购房款，故该协议应当认定为商品房买卖合同；且该协议不违反法律规定，自双方在协议书上签名或盖章时成立、生效。庄军与新沂市新东方置业有限公司在此基础上于2014年1月9日重新签订《商品房买卖合同》并在房产管理部门进行备案，应视为对之前认购协议书的确认。故根据查明的事实，可以认定庄军与新沂市新东方置业有限公司之间的房屋买卖法律关系成立并合法有效，且购房款已全部支付完毕。
关于庄军占有涉案房屋问题。一审法院认为，涉案房屋系商铺，合同签订当日，庄军即与新东方建材公司签订返租协议，将涉案两套房屋委托新东方建材公司进行出租，此行为能够认定庄军对涉案房屋实际占有并获取收益。
关于庄军未办理房屋过户手续，其自身是否具有过错的问题。一审法院认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续并提供必要的证明文件。而新沂市新东方置业有限公司开发的涉案项目至今无法办理房产过户登记手续，该责任应由开发商新沂市新东方置业有限公司承担，庄军对此并无过错。
综上，庄军对涉案房屋享有物权期待权，该权利足以阻止陈贤武申请执行的权利。遂判决：驳回陈贤武要求继续执行位于新沂市苏北建材物流中心二期11号楼1单元1063、1064室房屋的诉讼请求。
二审中，当事人未提交新证据。
本院认为，一、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，××对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的；(四)非因××自身原因未办理登记。故第三人(××)作为不动产的××阻却对不动产采取执行措施，必须同时满足以下条件：一是第三人(××)与被执行人之间存在合法有效的房屋买卖关系；二是第三人(××)在法院采取查封等强制执行措施之前，已经支付全部房屋价款；三是第三人(××)在法院采取强制执行措施前已经实际占有该房屋；四是第三人(××)对未办理房屋产权过户无过错。本案中，具体分析如下：1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。新沂市新东方置业有限公司欠被上诉人妻子工程款，新沂市新东方置业有限公司以涉案两套房屋折抵欠被上诉人工程款而与被上诉人签订了认购协议，双方的工程款与房款的金钱债务相互抵销，也就是新沂市新东方置业有限公司收取了涉案房屋的房款，符合上述规定，应认定本案认购协议为商品房买卖合同，合法有效。2、新沂市新东方置业有限公司在签订协议后，为被上诉人开具了收款收据，后开具发票，说明被上诉人已付清房款，且在上诉人查封本案房产之前。3、合同签订当日，庄军即与新东方建材公司签订返租协议，将涉案两套房屋委托新东方建材公司进行出租，能够证实被上诉人在法院查封前已实际占有涉案房产并获取收益。4、涉案房产因新沂市新东方置业有限公司就房产座落土地的土地指标问题无法得到解决，致被上诉人无法进行产权过户登记，过错不在被上诉人。故被上诉人作为不动产的××阻却上诉人对不动产采取执行措施符合上述规定，其提出的执行异议成立，应予支持。
二、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。上诉人未能提供充分证据证明涉案房产及被上诉人的行为不符合上述规定，应承担不利后果。故上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人陈贤武的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人陈贤武负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 政
审判员 秦国渠
审判员 王素芳
二〇一六年十一月八日
书记员 吉彬彬