吉林省白山市浑江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浑民二初字第753号
原告段长华，女，1972年7月14日生，汉族，个体业户，住浑江区。
被告牟连丽，女，1973年12月12日生，汉族，个体业户，住浑江区。
委托代理人王廷军，吉林万秋律师事务所律师。
被告管恩美，女，1972年10月13日生，汉族，个体业户，住浑江区。
原告段长华诉被告牟连丽、管恩美租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王颖独任审判，公开开庭进行了审理，原告段长华、被告牟连丽及其委托代理人王廷军、被告管恩美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年11月4日，原告与被告牟连丽签订房屋租赁协议，约定由原告承租被告所有位于南平小区15号楼301室，租期为一年，房屋租赁协议签订后，原告按约定支付了房租，并投入大部分资金对房屋进行装修，并按照房屋的规格进行了牌匾装修，2014年7月末，被告牟连丽未通知原告将房屋卖给了被告管恩美并办理了过户手续，导致原告丧失了优先购买权，原告没有租期外兑，造成了原告总店和牌匾装修等损失。2014年8月1日，两被告要求原告在8月20日必须倒房，如不倒房，被告牟连丽扬言让原告经营不了，又在8月25日，第一被告协同亲属16点50分到原告店内吵闹，并说不让营业，吵闹中来了顾客，看无法就餐走了，门口围观了很多人。9月4日晚19点30分，被告牟连丽同亲属和110民警到原告店里，吵闹，声势浩大，给原告造成了极恶劣的影响，导致原告彻底无法经营，倒闭停业。原告是通过被告管恩美认识的被告牟连丽，并在2014年4月12日陪同原告和被告牟连丽签订了房屋出租协议，所以被告管恩美对原告的房屋租赁期限是明知的，双方签订房屋买卖协议明显带有恶意，故原告依据相关法律规定，诉讼请求：二被告赔偿原告的兑店损失1.5万元、租赁合同未到期的房租损失3600.00元、合同未到期人员工资12600.00元、租房抵押金1000.00元、违约金1000.00元、牌匾损失4500.00元，总计37700.00元。
被告牟连丽辩称：一、原告应当自行承担其主张的兑店损失1.5万元。2013年11月4日，我将自有的南平小区15号楼301室门市房出租给案外人赵丹丹，并签订了房屋出租协议，租期1年，自2013年11月4日至2014年11月4日止。赵丹丹支付了半年租金7500.00元及押金1000.00元。2014年4月12日，原告在明知承租人赵丹丹因我方要出售该房屋的情况下将承租该房屋的权利和义务一并转让给了原告，原告在知道该房屋出售价款的情况下，自愿承担承租该房屋的权利和义务，并购买承租人赵丹丹的店铺设施，况且该店铺设施不是我方的，所以原告应自行承担兑店损失即购买承租人赵丹丹的店铺设施。原告与赵丹丹之间兑店关系，与本案房屋租赁关系不是同一法律关系。二、原告主张未到期的房租损失3600.00元和违约金1000.00元的请求，没有事实和法律依据。1、本案房屋出租协议届满之日为2014年11月4日。被告管恩美于2014年8月8日取得房房屋所有权后，仍按房屋出租协议约定，将该房屋按约定租期出租给原告，因此二被告均没有违约，不承担违约赔偿责任。2、房屋出租协议届满，原告应当履行腾房并向该房屋所有权人管恩美交付房屋钥匙和缴纳承租期间的物业费、卫生费、水电费的义务。至今原告仍占该房屋，拒不腾房，拒不向管恩美交付房屋钥匙和缴纳费用，导致管恩美有房不能用，仍租房经营。本案房屋出租协议不存在未到租期解除的情形，原告主张未到期的房租损失3600.00元和违约金1000.00元的事实不存在。三、我方已将抵押金1000.00元充抵管恩美应付房款，在原告向管恩美交付房屋并缴纳承租该房屋期间的各项费用后，经管恩美验房合格后，由管恩美与原告结算，与我方无关。四、原告主张合同未到期人员工资12600.00元的请求，与本案无关，况且谁雇佣谁支付工资，我方没有雇佣工人，不承担支付工资的责任。五、原告应当自行承担其主张的牌匾损失4500.00元。1、根据相关司法解释，原告在安装牌匾时没有征得我方的同意，应自行承担安装牌匾的费用。假如我方同意原告安装牌匾，租赁期间届满或者合同解除时，原告也应当拆除牌匾，恢复房屋原状。六、原告主动放弃优先购买权，无权主张任何赔偿。该协议是原承租人赵丹丹将承租的房屋的权利和义务一并转让给的原告，并征得了我方的同意，后双方签订的房屋出租协议。2、2014年4月12日我方与原告签订出租协议时，我方明确告知原告欲出售该房屋，原告未表示购买该房屋，仍坚持承租了该房屋，只要求我方在出租协议中注明：“在租赁期间，甲方（我方）如卖房，买主愿意续租给乙方（原告），甲方不算违约，如买主不同意续租，甲方返还1000.00元押金，同时赔1000.00元违约金。”由此可见，我方已履行出卖该房屋的通知义务，原告的行为已表明放弃购买该房屋的权利，只要求在租赁期间能承租该房屋。3、2014年6月2日，我方在白山“供求世界”报刊第449期房源中登记的门市出售信息：“南平15号门市46平，30万元可浮动，已装修，正房，有照。1504399****（我方电话）”。两被告在洽谈购房事宜期间，我方电话问原告：“有人购买该房屋，一个月内是否可以腾房？剩余租金返还给其。”原告当时回复同意一个月内腾房。基于原告同意一个月腾房和未表示购买该房屋，我方与管恩美进一步洽谈后，将该房屋出售给管恩美，并于2014年8月8日办理完产权过户手续。由此可知，我方再次履行出卖该房屋的通知义务，原告的行为再次表明放弃购买该房屋的权利。4、截止至原告起诉时止，原告依然没有主张购买该房屋，说明原告根本就没有购买该房屋的能力和打算。由上可知，我方多次通知原告，原告超过15天均未明确表示购买，应视为其早已放弃优先购买权，因此其无权主张优先购买该房屋，也无权主张任何赔偿。
被告管恩美辩称：一、原告所述事实，与客观情况不符。原告陈述我方在2014年4月12日陪同原告与被告牟连丽签订房屋出租协议，与客观情况不符。我方是在其签订协议过程中进入的现场，且当时听到被告牟连丽告知原告该房屋现随时出售，我方是在一、两个月后，在报纸上看到了该房屋出售的信息。原告对该房屋出售的事实是明知的，其已放弃了优先购买权。二、我方作为房屋所有权人，享有法定权利。2014年7月30日，我方购买该房屋并已经办理登记手续，领取了房屋所有权证，上述行为并不违反其他禁止性法律规定。三、房屋承租人的优先购买权受到侵害的，只能请求出租人承担赔偿责任，无权主张房屋买卖合同无效。
经本院审理查明：2013年11月4日，被告牟连丽将其所有的位于南平小区15号楼301室出租给案外人赵丹丹经营饭店，双方签订了《房屋出租协议》，约定租期为2013年11月4日至2014年11月4日，房租半年7500元。2014年4月12日，原告与赵丹丹协商，以1.5万元价格承兑了赵丹丹经营的饭店，并与被告牟连丽续签了《房屋出租协议》，协议约定：甲方牟连丽，乙方段长华，甲方将南平小区15号楼301室租给乙方，租期为一年。1、房租按半年交7500元，押金1000元，上交房租。2、出租期间，物业费、卫生费、电费、水费等一切费用由乙方交付，甲方负责交取暖费。3、如屋内物品损坏，由乙方给修复，合同期满后，乙方必须结清房屋所有费用，租房期间如发生水灾，火灾等损失由乙方负责。4、合同期满后如无异议，甲方返还乙方押金。5、此合同一式两份，双方签字后生效。6、乙方交给甲方押金，如乙方提前解除合同，则甲方不退还押金。7、租赁期满后甲乙双方如不续租，提前一个月通知对方。租赁期间2013年11月4日至2014年11月4日止。注：钥匙8把（在租房期间，甲方如卖房，买主愿意继续租给乙方，甲方不算违约，如买主不同意续租，甲方返还1000元押金，同时赔1000元违约金）。协议书落款处原告与被告牟连丽签名。原告租金交纳至2014年11月4日。
2014年6月2日，被告牟连丽在《供求世界》报纸发布卖房广告“门市出售，南平15号门市，46平，30万可浮动，已装修，正房，有照，1504399****”。2014年7月被告管恩美与被告牟连丽协商购买该房屋，2014年8月8日双方办理了该房屋的过户手续，被告管恩美现已取得该房屋的产权证。
2014年7月21日，被告牟连丽给原告打电话，告知原告房屋已卖，与原告协商8月21日倒房，返还原告剩余租金，后因双方就是原告先腾房还是被告牟连丽先返还租金及赔偿等问题，双方未达成一致意见。被告牟连丽让原告与被告管恩美协商房屋续租问题，原告不同意与被告管恩美协商。2014年9月4日，被告牟连丽与亲属，协同110办案民警至原告经营烧烤店中协议租房事宜。但经过双方几次协商均未达成一致意见。2014年9月5日，原告将经营的烧烤店停业至今。现该房屋钥匙仍在原告手中，原告至今未搬离该房屋。
以上案件事实有《房屋产权证》、《房屋出租协议》、电话录音及庭审笔录等在卷为凭。
本院认为，原告与被告牟连丽签订《房屋出租协议》，约定租期为2013年11月4日至2014年11月4日，现原告主张因被告牟连丽在租赁期间内未通知原告即将房屋出售给被告管恩美，导致原告丧失了优先购买权，现原告诉讼请求二被告赔偿原告的总店损失15000.00元、租赁合同未到期的房租损失3600.00元、合同未到期人员工资12600.00元、违约金1000.00元。因双方签订的《房屋出租协议》中注明：“甲方如卖房，买主愿意继续租给乙方，甲方不算违约，如买主不同意续租，甲方返还1000元押金，同时赔1000元违约金”已表明被告牟连丽出租给原告的房屋随时有出售的意思表示，原告对此是明知的。被告牟连丽2014年7月21日告知原告该房屋已出售，并于2014年8月8日与被告管恩美办理的房屋过户手续，原告始终未向被告牟连丽表示要求购买该房屋。根据《房屋出租协议》的约定，如被告管恩美不同意原告续租，被告牟连丽应返还原告1000.00元押金，并同时赔偿1000.00元违约金。但现租赁期限已过，原告虽主张是因被告到原告处吵闹，导致原告无法营业于2014年9月5日停业，给原告造成了损失，但原告提供的证据不能证明，被告存在能够造成原告无法营业的行为。被告至原告处协商解决问题，双方言语之间存在予盾，但最终被告牟连丽表示租赁期按租赁协议约定至2014年11月4日，原告亦表示不与新房东被告管恩美协商续租事宜。2014年9月4日110民警到场系帮助双方调解，不足以导致原告无法继续营业的后果。根据《中国人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告上述诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。
原告诉讼请求被告返还租房抵押金1000.00元，因《房屋出租协议》中约定“合同期满后如无异议，甲方返还乙方押金”，现因《房屋出租协议》期满后，原告未返还房屋，原告该请求，本院不予支持。
原告诉讼请求被告赔偿牌匾损失4500.00元，因原告出资制作的牌匾未与原告协商如不再经营后如何处理，现被告表示原告应拆除牌匾。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定，原告该诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告段长华的诉讼请求。
案件受理费742.00元减半收取，由原告承担371.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
代理审判员 王 颖
二〇一五年一月九日
书 记 员 王姝懿