宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民 事 判 决 书（2017）宁0106民初283号原告：黄斌，男，汉族，宁夏石嘴山市人，住宁夏回族自治区石嘴山市惠农区。委托诉讼代理人：惠兴旺，宁夏矜群律师事务所律师。委托诉讼代理人：禹淑珍，宁夏矜群律师事务所律师。被告：银川鸿曦房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区正源北街。法定代表人：刘加纯，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾红岩，宁夏综义律师事务所律师。原告黄斌与被告银川鸿曦房地产开发有限公司（以下简称鸿曦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄斌的委托诉讼代理人禹淑珍，被告鸿曦公司的委托诉讼代理人顾红岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄斌向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》、《某某B区房屋交付补充协议》有效；2.判令被告短期内交付经验收符合合同约定条件的商品住房；3.判令被告赔偿迟延交付经验收符合合同约定条件的商品房的违约金（自2015年6月1日至2016年9月20日共477天每日万分之三的违约金83522元）；4.判令被告银川鸿曦房地产开发有限公司承担本案全部诉讼费用及律师代理费（判决实际赔偿额的10%）。事实与理由：被告鸿曦公司在预售其开发的某某B项目之前做了大量宣传工作。被告拥有政府颁发的预售许可证书，为此，原告在该项目开盘当日就预定了鸿曦·某某号楼X单元XXX室，并陆续交足了购房款583662元。2012年8月22日，原、被告双方正式签订了编号为XXXXXXXX的《银川市商品房买卖合同》。合同明确约定：”房屋的交付时间为2014年12月31日，如逾期交房，被告将按照约定交房日期的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同签订后两年多时间里，被告开发的该项目进度迟缓，直到合同约定的交付符合验收条件住房时间届满，工程处于半停工状态。为此原告与其他业主一起通过信访等多种形式维权，力争促使被告尽早交付符合验收条件的房屋，并赔偿原告损失。2015年1月31日，原、被告双方通过多次协商达成《房屋交付补充协议》，对原《银川市商品房买卖合同》中部分条款做了调整，该协议再次确认”鸿曦·某某B区甲乙双方签订《商品房买卖合同》确定的交付时间为2014年12月31日”因甲方（被告）不能按期交付房屋，甲乙双方就延期交房相关事宜达成补充协议。该协议约定，一、购买物业说明：1.房号XX-X-XXX，合同总金额583662元，已付金额583662元；二、双方约定交付时间：乙方（原告）所购买的B区房屋交付时间为2015年10月31日前；三、赔付标准：1.乙方所购买的B区房屋自2015年1月1日起，甲方每日依照乙方已付款（包括首付款及银行按揭部分）总额万分之三进行赔付，赔付截止实际交房之日止......4.如甲方于2015年10月31日前交房，赔付日期截止到甲方向乙方通知（书面、电话或媒体通告）交房前一日止。5.二次逾期约定：如若2015年10月31日前，甲方不能按期交房，乙方有权退房；如乙方不退房的，合同继续履行，自2015年11月1日起，在原每日万分之三的基础上，赔付比例逐月递增万分之一（即2015年11月1日至30日赔付比例为每日万分之四，2015年12月1日至31日赔付比例为每日万分之五，以此类推）。6.甲方同意免除乙方一年的物业管理费用，减免日期自实际交房次日起壹年，房屋交付时，甲方向乙方出具由物业公司加盖公章的减免承诺函；四、赔付款支付：第一次支付赔偿金时间节点为2015年5月31日，甲方于2015年6月1日起10个工作日内以货币方式向乙方支付；第二次支付时间节点为2015年10月31日，甲方于2015年11月1日起10个工作日内以货币方式支付；如甲方不能按约支付上述款项，乙方保留采取诉讼及其他相关措施的权利，因此产生的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等费用）均由甲方全额承担。被告仅在2015年6月以现金支票形式向原告支付2015年1月1日至5月31日共计150天购房款日万分之三的违约金26264.79元。截止起诉之日被告依然未按约交付经合法验收符合合同约定条件的商品房和车位，也没有再行赔付原告相应的赔款，截止2016年9月20日已经逾期交付共计477天，累计应赔偿原告违约金83522元，原告为维护自身的合法居住权，多次督促被告请求尽快完工交付符合合同约定的住房，被告以各种理由推托，时至今日距第二次约定交付之日又近一年，该鸿曦·某某B区住宅依然不能交工。为维护原告基本居住权，无奈之下，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告鸿曦公司承认原告黄斌在本案中主张的事实，但认为：一、原、被告双方所约定的违约金明显过高，请求法院对违约金酌情予以降低。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。现原、被告双方所约定的违约金明显过高，已明显超过法律所规定的标准。根据《司法解释》第十七条规定，逾期交付使用房屋的，商品房买卖合同损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。故此，被告请求法院根据《司法解释》的相关规定，本案以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少违约金。二、《补充协议》中对于违约金的约定，并不是被告真实意思表示。当时是小区业主来被告处要求交房，围堵被告公司，造成公司无法正常经营，被告在被迫无奈之下才与原告签订了本案所涉的《补充协议》。三、被告逾期交房还有政府方面的责任。综上，请求法院考虑被告的上述意见，对本案违约金酌情予以降低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，被告鸿曦公司承认原告黄斌在本案中主张的事实，故对原告主张的事实予以确认。原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》、《鸿曦·某某B区房屋交付补充协议》系双方真实意思表示，该合同未违反法律及行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。鸿曦公司作为开发商，在逾期交房情况下与买受人黄红签订的补充协议是对商品房预售合同关于交房延期及违约责任条款的变更，其所承担的违约责任应与守约方因违约方造成的损失相一致。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条”当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”规定，违约金超过造成的损失30％的，可以认定为过分高于违约行为所造成的损失。鸿曦公司依约已按照已付房款每日万分之三赔付黄红2015年1月1日至2015年5月31日期间的逾期交房违约金。黄红以此诉请鸿曦公司支付自2015年6月1日至2016年9月20日期间逾期违约金，该违约金主张，本院考虑综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，未超过造成的损失30％，应予以支持。鸿曦公司针对抗辩主张未提供证据证明，其辩解意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于原告诉请的律师代理费，因原告未提供有效证据予以佐证，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告黄斌与被告银川鸿曦房地产开发有限公司分别于2012年8月22日、2015年1月31日签订的《银川市商品房买卖合同》、《鸿曦·某某B区房屋交付补充协议》有效;二、被告银川鸿曦房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内按照《银川市商品房买卖合同》约定的条件，向原告黄斌交付银川市金凤区鸿曦某某号楼X单元XXX室房屋；三、被告银川鸿曦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告黄斌自2015年6月1日起至2016年9月20日止期间的逾期交房违约金83697.13元（以已付购房款583662元为基数，按照每日万分之三计算,共478天即583662元×0.3‰×478天）；四、驳回原告黄斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。本案已减半收取的受理费1044元，由被告银川鸿曦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员  贺彬二〇一七年三月十四日书记员  郭浩