江西省景德镇市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣02民终664号
上诉人（原审被告）：杨国文，男，1956年3月2日出生，汉族，江西省东乡县人，住江西省。
被上诉人（原审原告)：蒲泽英，女，1974年2月28日出生，汉族，四川省广安市人，住四川省广安市广安区。
委托代理人：罗之煌，江西京天律师事务所律师。
上诉人杨国文因租赁合同纠纷一案，不服景德镇市珠山区人民法院（2016）赣0203民初569号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人杨国文不服原审判决，向本院提出上诉。请求：1、撤销景德镇市珠山区人民法院（2016）赣0203民初569号民事判决第一项、第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、判令被上诉人支付修缮房屋费7800元及营业损失；2、本案诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：1、杨国文租赁房屋是用于开办巧嘟嘟幼儿园，该房屋存在质量问题，维修义务应由浦泽英承担，但浦泽英并未维修。因房屋漏水造成幼儿园生源流失，原来有90名学生，现在只有60名学生，对杨国文造成很大的经济损失，维修费7800元是杨国文自己支付的，现在房屋仍处在漏水状态，被上诉人应当支付维修费和因此造成的营业损失；2、因浦泽英未履行修缮义务违约在先，所以杨国文才没有交纳租金，不应当支付违约金；3、租赁合同期限3年，杨国文已经持续租赁2年多，一直是稳定地在向浦泽英支付租金，因前期杨国文投入了60多万元的装修费，解除合同造成损失巨大，杨国文不同意解除双方房屋租赁合同。且在租赁履行过程中，因租金周转困难，双方达成协议退回租赁面积520平方米，浦泽英只补偿了杨国文22000元的装修费，显然不公平。
蒲泽英辩称，2014年9月30日，蒲泽英、杨国文签订《房屋租赁合同》。合同约定，由浦泽英将其位于景德镇市广场北路信航花园北楼二层商业用房租赁给杨国文，租期为3年，月租金为34972元，并且在合同中约定了相关权利和义务以及违约责任。合同签订后，浦泽英如期将该房屋交给杨国文使用，杨国文在接收房屋后用于开办“景德镇市巧嘟嘟幼儿园”。租赁之初，杨国文尚能按约支付租金，但其后却未能按照合同要求支付相关租金，由于杨国文长期拖欠租金及经营状况等原因，2016年3月15日经双方协商达成协议，将杨国文所租赁的面积予以减少，租金下降至月租金22000元。之后，杨国文仍继续拖欠浦泽英租金，经浦泽英统计，截止到2016年6月止，杨国文拖欠浦泽英房租共计253965元（除去杨国文交付给浦泽英的10万押金，实际尚欠浦泽英153965元），同时按照双方合同约定，杨国文因其违约还应承担年租金10%的违约金即45324元。浦泽英认为，杨国文的行为对其造成重大经济损失，已经构成严重违约，按照相关法律规定及双方合同约定，浦泽英要求与杨国文解除房屋租赁关系，交还该租赁房屋，并及时结清所拖欠的租金，同时承担违约责任。
蒲泽英向原审法院起诉请求：1、解除原、被告之间的租赁合同关系；2、被告向原告支付其所拖欠的租金153965元（该租金暂算至2016年6月30日，应算至杨国文交回所租赁的房屋之日止）；3、被告向原告支付违约金45324元；4、本案诉讼费由被告承担。在原审庭审中，蒲泽英就其第二项诉讼请求变更为：被告向原告支付其所拖欠的租金131965元（该租金暂算至2016年6月30日，应算至被告交回所租赁的房屋之日止）。
原审院认定的事实：2012年7月3日，景德镇市中级人民法院作出（2011）景中法（拍）字5-10号执行裁定书，裁定：位于景德镇市广场北路“信航花园”北楼二层商业用房（1295.26平方米）归买受人蒲泽英、汪晓萍、张学林、占少华共同所有；……。2013年7月22日，景德镇市地方税务局出具上述楼房的销售不动产统一发票，该发票付款方名称一栏中注明：蒲泽英、汪晓萍、张学林、占少华四人姓名，在收款方名称一栏中亦注明：江西信义房地产开发集团有限公司。2014年9月30日，蒲泽英（作为出租方）与杨国文（作为承租方）就上述楼房的租赁事宜签订《房屋租赁合同》，合同约定，租赁期限从2014年10月1日至2017年10月31日止；租金：该商铺2014年10月1日至10月31日租金为人民币34972元。从2014年11月1日起租金比上一年以8%比例逐年递增；保证金：在本合同签订之日，杨国文须向蒲泽英交付人民币100000元，作为履约保证金。签约后杨国文如果无故违约，此保证金则视同经济赔偿不予以退还，且同时蒲泽英有权收回出租房屋……。租金交付期限，租金以月为期，在上月30日前缴纳，下月租金，每过期一日，杨国文须按当月租金额的10%向蒲泽英支付违约金，逾期10天则视同杨国文自动放弃租赁权，由蒲泽英收回使用，且保证金不予以退还。合同签订后，蒲泽英将涉案出租房屋交由杨国文，杨国文亦按合同约定交租至2015年9月份止。2016年5月12日，杨国文向蒲泽英出具欠条一份，该欠条载明：巧嘟嘟幼儿园从2015年10月至2016年5月30日止，欠房租131965元（扣除房屋押金还剩欠131965元）。2016年8月3日，汪晓萍（作为出租方）与杨国文（作为承租方）就涉案租赁事宜签订协议书，协议约定：由于杨国文在经营幼教园的过程中出现资金困难，并多次尝试在租赁期间转租未果的情况下，杨国文多次向房屋出租方要求减少承租面积。房屋出租方口头协定同意杨国文在2016年3月15日后在原有的租房面积中（靠北面方向）退租520平方米，由房屋出租方收回，并在原房屋租金37770元减至22000元；2016年7月28日，房屋出租方将杨国文退租的520平方米已租出，房屋出租方同意对该区域内杨国文简易装修予以22000元补偿，该款在杨国文所欠房租中予以扣除……。汪晓萍就涉案租赁事宜签订协议书的行为，是受蒲泽英、张学林及占少华委托。但至今，杨国文仍未向蒲泽英支付拖欠的租金。
另，涉案楼房其他共同产权人，即汪晓萍、张学林及占少华亦同意蒲泽英（涉案楼房另一共同产权人）就涉案楼房全权管理。由蒲泽英进行对外商务行为，蒲泽英对涉案楼房的管理和收益等权利享有处分权，蒲泽英就涉案楼房有独立的对外经济行为权。
认定上述事实的证据有：一、原告蒲泽英身份证一份；二、景德镇市中级人民法院（2011）景中法（拍）字5-10号执行裁定书及销售不动产统一发票一组；三、房屋租赁合同一份；四、欠条一份；五、2016年8月3日的协议书一份；六、《授权书》及《委托书》各一份；七、原告蒲泽英及被告杨国文向法庭作出的陈述和辩称。
原审法院认为，原告蒲泽英与被告杨国文平等民事主体之间，经协商于2014年9月30日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其主要内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。合同签订各方均应按该合同履行各自义务，行使各自权利。涉案合同第四条明确约定，……签约后被告如果无故违约，此保证金则视同经济赔偿不予以退还，且同时原告有权收回出租房屋……。另第五条亦明确约定，……每过期一日，被告须按月租金额的10%向原告支付违约金，逾期10天则视同被告自动放弃租赁权，由原告收回使用，且保证金不予以退还。现被告拖欠原告租金累计9个月（从2015年10月起至2016年6月），故原告现依据涉案合同中此项条款的约定及相关法律规定，有权终止涉案合同的履行，即解除合同，并收回涉案出租房屋。对原告的第一项诉应予以支持。但应给与被告适当的腾房时间。在本案审理过程中，被告对拖欠原告涉案房屋租金131965元（该租金暂算至2016年6月30日，已扣除被告先行交纳的履约保证金100000元）诉称观点无异议，故法院予以确认。关于涉案违约金的计算。虽被告对承担违约金45324元的诉称观点无异议，但法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则及诚实信用原则予以衡量，现原告要求被告按合同约定即每过期一日，被告须按当月租金额的10%向原告支付违约金。因该约定过分高于被告违约给原告造成的损失，故法院按30%酌定，即45324元×30%＝13597.2元。另被告亦向法庭提交收据一份及照片一组，欲证明其为涉案楼房支付了维修费及涉案楼房存在严重质量问题，不能满足被告的使用需要。但上述证据在证明效力上均存在瑕疵，故不予认定。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：1、原告蒲泽英与被告杨国文于2014年9月30日签订的《房屋租赁合同》予以解除；2、被告杨国文于本判决生效之日起十日内向原告蒲泽英支付租金人民币131965元（从2015年10月起计算至2016年6月30日止）；2016年7月1日后的租金计算方式：从2016年7月1日起计算至被告杨国文腾出涉案租赁楼房并交还原告蒲泽英之日止，租金按涉案合同中相应的租金约定条款计算；3、被告杨国文于本判决生效之日起十日内向原告蒲泽英支付因拖欠租金产生的违约金人民币13597.2元（从2015年10月起计算至2016年6月30日止）；四、驳回原告蒲泽英其他诉讼请求。案件受理费4786元，退回原告蒲泽英440元，剩余受理费4346元，由原告蒲泽英承担688元，被告杨国文承担3658元。
二审查明的事实与原审查明的事实基本一致。另被上诉人蒲泽英在本案审理过程中表示，关于房屋漏水问题，在起诉前，双方已经多次交涉过，上诉人杨国文提出的幼儿园生源流失系房屋漏水原因造成，没有证据证明，蒲泽英不予认可。如杨国文一次性交清所欠房租，蒲泽英同意放弃13957.2元的违约金，抵消房屋漏水的修缮等损失。
本院认为，蒲泽英与杨国文2014年9月30日签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，合法有效。上诉人应当按照合同约定交纳租金，承租人杨国文从2015年10月起未交纳租金，经出租人蒲泽英催告在合理期限内仍不能缴纳租金，出租人蒲泽英可以依法解除合同，并要求杨国文支付违约金。?原审判决确认蒲泽英与杨国文于2014年9月30日签订的《房屋租赁合同》予以解除，符合法律规定。上诉人杨国文既不能按照合同约定交付租金，又不同意解除合同，显无法律依据，本院不予支持。关于房屋漏水维修费及因漏水造成经营损失的赔偿问题。上诉人杨国文提供维修费7800元的收据属于单方证据，虽没有其他证据相印证，但二审审理过程中，蒲泽英表示对漏水的事实是认可的。鉴于杨国文提出因房屋漏水，为防止幼儿园的孩子滑到，确需支出一定维修费用，符合生活常理，可予以适当支持。因此，本院根据公平原则确定，蒲泽英主张拖欠租金产生的违约金13597.2元与杨国文主张的房屋修缮费及相关损失相抵消。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、一百零七条、二百二十一条、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、维持景德镇市珠山区人民法院（2016）赣0203民初569号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、撤销景德镇市珠山区人民法院（2016）赣0203民初569号民事判决第三项。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事说民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审及二审案件受理费8692元，由上诉人杨国文负担4346元，被上诉人蒲泽英负担4346元。
本判决为终审判决。
审 判 长 方 莉
审 判 员 付小琴
代理审判员 王小莉
二〇一六年一月十三日
代书 记员 李文莉