天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民初字第6718号
原告唐美娜，居民。
委托代理人韩宝林，天津市宝坻区148专线法律服务所法律服务工作者。
被告天津市宝坻区房地产开发公司，住所地天津市宝坻区南关大街南段东侧。
法定代表人孙志田，总经理。
委托代理人白永举，天津文韬律师事务所律师。
原告唐美娜与被告天津市宝坻区房地产开发公司（以下简称宝坻区房地产开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月6日立案受理后，依法由审判员郝志军独任审判，公开开庭进行了审理。原告唐美娜的委托代理人韩宝林，被告宝坻区房地产开发公司的委托代理人白永举到庭参加诉讼。因本案的审理须以另一案的审理结果为依据，另一案尚未审结，于2015年9月8日中止诉讼。中止原因消除后，恢复案件审理，本案现已审理终结。
原告及其委托代理人诉称，2011年8月2日，原、被告签订合同编号为2011-0099186的《天津市商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告开发销售的位于宝坻区窝头河北侧宝地经典小区××号房屋，总价款707028.74元（包括房款660081.3元，储藏室20545元，契税19802.44元，维修基金6600元）。合同约定被告应于2012年7月30日前交房，但实际交房时间为2012年8月2日，逾期交房3天。依据合同约定，被告应当按照已付款利息标准（年利率5.6%计算）向原告支付违约金325.43元。被告应在2012年10月30日前办理房证，而实际办证时间是2014年10月，因此依照合同约定，被告应向原告支付逾期办证违约金，原告认为合同约定的0.01%的违约金标准过低，请求适当调整，应按0.06%计算，金额为424.22元。原告与本小区业主数次找被告要求给付违约金均遭到拒绝，法院作出（2014）宝民初字第3648号、3649号民事判决书后，原告与本小区业主又找到被告主张参照上述二案赔偿标准调解，再次遭到拒绝。综上，原告诉请要求：一、判令被告给付原告逾期办理房地产证违约金人民币424.22元；二、判令被告给付原告逾期交付房屋违约金人民币325.43元；三、诉讼费用由被告负担。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了天津市商品房买卖合同复印件1份；销售不动产统一发票复印件1份；契税完税证复印件1份、天津市住宅维修基金交款收据复印件1份；物业费交纳收据复印件1份；天津市宝坻区宝地经典小区业主大会开具的证明1份；天津市房地产权证复印件1份。
被告宝坻区房地产开发公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告逾期向原告交付商品房属实，但是依据法律对诉讼时效的规定，原告须在知道或者应当知道权利受到侵害之日起，即合同约定的2012年7月30日之日起2年内向被告主张权利，但原告起诉距上述日期已经超过2年，因此原告的该项诉讼请求不应得到支持。被告不存在逾期办理房地产证的问题，按照原告在诉状中的自认，被告应当在2012年10月30日前为原告办理房屋产权转移登记手续，原告认为被告未能如期办理即为违约，原告向被告主张承担逾期办证违约责任的时间至迟应在2014年10月30日前，而原告起诉时间为2015年8月6日已经超过2年诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其抗辩主张，向本院提交2014年9月27日公告一份；天津市建设工程规划验收合格证复印件1份。
经审理查明，2011年8月2日，原、被告签订合同编号为2011-0099186的《天津市商品房买卖合同》一份。合同约定原告购买被告开发销售的位于宝坻区窝头河北侧宝地经典小区××号房屋，合同总价款660081.3元。合同第三条约定，被告应于2012年7月30日前将符合交付条件的房屋交付给原告。第五条约定，除遇不可抗力外，被告如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。……。第十二条约定，办理房屋权属转移登记的期限为：自初始登记完毕且被告将全部房款付齐，办理房屋权属登记的相关材料齐备之日起180天。对违约责任的约定为：由于被告原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，被告应按房屋价款的0.01%向原告支付违约金。合同订立后原告交纳了合同约定的购房款及其他相关费用，但被告并未按约定日期交付房屋，实际交房日期为2012年8月2日，逾期3日。被告于2014年8月25日取得天津市建设工程规划验收许可证，原告于2015年4月28日办理了房屋产权登记并领取了房地产权证。
庭审中，被告对原告提交的天津市宝坻区宝地经典小区业主大会出具的证明有异议，该证明记载“唐美娜与本小区广大业主自2012年8月底到现在不间断的向该公司催要违约金数十次，……”而2012年8月业主大会还没有成立，该证明也不符合证据形式要件的要求。原告代理人承认天津市宝坻区宝地经典小区业主大会于2015年5、6月份成立，是经小区业主选举产生的。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中原、被告双方订立的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规范，本院确认合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告依约交付房款后，被告应当及时将符合约定标准的房屋交付给被告，并按法律规定及合同约定完成房屋初始登记，以便于原告办理房屋产权登记。被告抗辩称，原告主张逾期交房违约金已超诉讼时效，对逾期办证不应承担责任且原告主张已超诉讼时效。下面本院就上述两个争议问题评析如下：
第一，原告主张逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。
1、原告起诉是否超过2年。本案中，原、被告对约定交房日期为2012年7月30日，实际交房日期为2012年8月2日的事实均无异议，故本院对被告逾期交房3日的事实予以认定。被告认为，原告应自权利受到侵害之日起，即被告交付房屋的次日（2012年8月3日）起2年内向被告主张逾期交房违约金，但原告起诉日期为2015年8月6日，故原告起诉已经超过2年的诉讼时效。本院认为，诉讼时效制度是指权利人在法定期间内不行使诉权即丧失请求人民法院依法保护其民事权利的制度。该制度的设立旨在督促怠于行使权利的权利人在法定期限内行使诉权，否则即丧失胜诉权。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条对普通诉讼时效的规定为：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外；本案中，自原告收取房屋之日起已经能够确定被告逾期交房的事实、期限及违约责任等，也就是说自被告交付房屋的次日起（2012年8月3日），原告应当在2年内向被告主张权利，否则即丧失胜诉权。本案原告起诉时间为2015年8月6日，已经超过了2年的期间。
2、本案是否存在诉讼时效中断的情形。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。原告提供了宝地经典小区业主大会出具的证明，用以证实诉讼时效中断。该证据载明“唐美娜与本小区广大业主自2012年8月底到现在不间断的向该公司催要违约金数十次，……”。就此本院认为，（1）从证据内容看该证据对原告向被告主张权利的时间、地点及方式等均无准确记载，无法证明诉讼时效的中断时间及重新起算时间。（2）宝地经典小区业主大会作为由小区全体业主组成的自治组织，就本小区业主对外纠纷出具的证据证明力较弱。（3）依据原告所称，该业主大会成立的时间为2015年5、6月份，其所证明的事实早于其成立的时间。因此综合以上几点，本院认定原告依据现有证据起诉要求被告给付逾期交房违约金超过法定诉讼时效，本院暂不予支持，原告可待取得充分证据后另行解决。
第二、关于逾期办理房地产证的问题。《天津市商品房管理条例》第十四条第一款规定，“房地产开发企业应当自商品房竣工验收合格之日起三十日内，按照国家和本市规定，申请办理商品房所有权初始登记”。所有权初始登记应在涉诉房屋全部验收合格后进行，且为办理房地产证的前提条件。双方合同约定的交房时间为2012年7月30日前，故被告应当至迟在上述日期之前将涉诉房屋交由相关部门进行竣工验收合格并取得天津市商品房准许交付使用证后交付业主，同时应自2012年7月30日起30日内申请办理商品房所有权初始登记，且在合理期限内办理完毕，此后按合同约定将涉诉房屋所有权转移登记至原告名下。但涉诉房屋在2014年8月25日才取得天津市建设工程规划验收许可证，具备办理商品房所有权初始登记的条件，距离应当验收并交房的时间已逾二年有余，显然并非办理房屋初始登记的合理期限。因此在原告已经付清房款的情况下，被告并未按合同约定完成竣工验收，亦未按照法律规定就涉诉房屋进行初始登记，导致原告无法按约定如期办理房地产证，故本院认定被告就此问题存在违约行为，应按合同约定向原告承担违约责任。具体计算方法为：合同约定房款数660081.3×0.01%＝66元。被告主张原告该请求超过诉讼时效的抗辩意见本院亦不予支持。原告认为上述违约金标准约定过低，应按0.06%计算。本院认为，原、被告对逾期办证违约金的约定系双方真实意思表示，且原告购买商品房的主要合同目的为对房屋的占有和使用，现合同目的已经实现，同时原告也未就因被告原因造成迟延办理房产证的实际损失高于合同约定违约金标准，提供证据加以证实，因此本院认为原告要求提高违约金标准的请求无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《天津市商品房管理条例》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告天津市宝坻区房地产开发公司于判决生效后五日内给付原告唐美娜逾期办理房地产权证违约金66元。
二、驳回原告唐美娜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，已减半收取25元（原告已预交），原告负担12.5元，被告负担12.5元，被告负担部分于判决生效后五日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。（在上诉期内递交上诉状的同时，应向天津市第一中级人民法院预交诉讼费用，在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。）
审判员 郝志军
二〇一五年十月二十六日
书记员 李泽阳
附：本裁判文书所依据的相关法律条款
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。
第一百四十条：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《天津市商品房管理条例》第十四条第一款：房地产开发企业应当自商品房竣工验收合格之日起三十日内，按照国家和本市规定，申请办理商品房所有权初始登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。