上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初17320号
原告(反诉被告)：上海铸泓金属制品有限公司，住所地上海市松江科技园区。
法定代表人：金永盛，总经理。
委托诉讼代理人：陈基达，上海市荣业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：方以矩，上海市荣业律师事务所律师。
被告(反诉原告)：金卫东，男，1968年10月28日生，汉族，住浙江省。
委托诉讼代理人：诸巨明，上海巨明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陶珍妍，上海巨明律师事务所律师。
第三人：上海市松江区小昆山镇人民政府，住所地上海市松江区。
法定代表人：曹金华，镇长。
委托诉讼代理人：周宝其，上海至真律师事务所律师。
原告上海铸泓金属制品有限公司与被告金卫东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提起反诉，本院依法予以受理。本院于2017年1月16日公开开庭进行了审理。审理中，经双方当事人同意并由本院院长批准，本案延长简易程序审理期限三个月。此后，本院依职权追加上海市松江区小昆山镇人民政府为本案第三人参加诉讼，并于2017年5月24日再次公开开庭进行了审理。原告的法定代表人金永盛及原告的委托诉讼代理人陈基达、方以矩，被告金卫东的委托诉讼代理人陶珍妍到庭参加了两次庭审，被告金卫东及其委托诉讼代理人诸巨明到庭参加了第一次庭审，第三人的委托诉讼代理人周宝其到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：判令被告补偿原告因界泾中心路XXX号厂房(以下简称“涉案房屋”)拆迁所涉及的各项费用共计95万元。诉讼中，对该诉请金额，原告解释称，该95万元的具体组成为：停产、停业损失542,500元、设备迁移费286,378元、其他(装修、附属设施)损失91,122元以及押金3万元。其中，停产停业损失系根据被告所某《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》(以下简称“拆迁补偿安置协议”)第5条约定的损失补偿单价350元/㎡，乘以租赁合同约定的租赁物面积1,550㎡所得。设备迁移费是根据该拆迁补偿安置协议第6条，并将原告提交的《估价结果汇总表》上第13-14项所列金额相加得出。其他(装修、附属设施)损失也是根据拆迁补偿安置协议第6条，再结合《估价结果汇总表》第2-6项所列金额，根据租赁物面积所占拆迁物面积的比例折算，得出的金额大于10万元，但为了解决纠纷，原告自愿作出让步，只主张91,122元。同时，原告指出，原、被告之间的租赁合同届满日为2016年6月18日，而在此之前租赁物已被拆迁，故被告应给予原告补偿。
事实和理由：被告系案外人上海巍东金属结构有限公司(以下简称“巍东公司”)的法定代表人，2007年4月原告尚处于设立筹建阶段，由和汉(上海)商贸有限公司出面与巍东公司签订《租赁合同》，巍东公司将涉案房屋出租给原告使用，租期从2007年5月18日至2010年5月17日，并签订补充协议，约定了装修及续租事宜。2007年8月涉案房屋产权变更为被告，实际承租人仍为原告。2010年5月，原、被告签订厂房续租协议，约定续租三年。到期后，双方又于2013年5月再次签订续租协议，约定租期三年。2014年，涉案房屋纳入松江区小昆山镇198地块拆迁范围，先后两次被评估。原告多次要求被告就该房屋拆迁一事给予明确说法及相关补偿，但被告均置之不理。原告认为，其自身将所租涉案房屋用于生产经营，并对其进行了装修，投资巨大。房屋拆迁评估也是在原告实际装修及使用的基础上进行的，其中含有原告的利益，但却遭到被告的否定。为维护自身权益，原告无奈提起诉讼，望判如所请。
被告辩称，其一，原告诉请所依据的证据均无相关单位盖章确认，缺乏证明力。其二，租期届满之日为2016年5月17日，被告在租期届满之前就通知原告到期后不再续租，且要求原告到期后搬离。其三，租赁协议第9条明确约定，租赁期间原告可自行添置如房屋建筑物外的财产，该合同到期后，由原告自行处理。而实际上，合同到期后，原告已将其添置的财产搬离。其四，原告称拆迁评估报告中有停产停业损失等3项内容所涉利益应归其所有并要求被告予以补偿，一则动迁协议系被告与案外人所某，相关拆迁评估报告中所列项目也系案外人补偿给被告的，与原告无涉；二则原告主张获取该拆迁利益亦缺乏合同或法律依据。至于原告主张按拆迁补偿安置协议第6条补偿设备迁移费、装修及附属设施等的诉请，亦缺乏依据，理由同上。
同时，被告向本院提出反诉请求：判令原告支付被告自2016年5月18日起至2016年9月1日止的房屋使用费9万元(即按年租金31万元的标准计算3.5个月得出，只主张9万元)。事实和理由：2007年4月26日，因原告尚处于筹备阶段，和汉(上海)商贸有限公司出面与巍东公司签订了《租赁合同》，实际承租人为原告，被告系巍东公司的法定代表人，双方约定租期从2007年5月18日起至2010年5月17日止。同时，双方签订了补充协议，对涉案房屋的面积及续租事宜进行了约定。2007年8月10涉案房屋的产权变更为被告。2010年5月，双方签订了续签协议，双方约定在原租赁合同的租期之上再续三年。2013年5月22日，双方再次签订续租协议，约定在原使用协议期限上再延长三年，年租金为31万元。2016年4月1日，被告向原告发出《厂房使用协议到期通知书》，明确告知租赁协议即将到期，此后不再续租，要求原告按时搬离。然，协议到期后，原告迟迟不肯搬离，并实际使用至2016年9月初，故提起反诉，要求其支付使用费。
针对被告的反诉，原告辩称，首先，从日期上看，原、被告所某租赁协议对应的租期届满之日应为2016年6月17日而非2016年5月17日。故原告从2016年5月18日起算该使用费与事实不符，且原告已将租期内的使用费全部付清，也即付至2016年6月17日。其次，2016年5月31日，被告与案外人签订了动迁协议，故被告在此后不再享有涉案房屋的权利，无权要求原告再行支付使用费。最后，原告已于2016年8月29日搬离涉案房屋，即便要算使用费，也应以该日为限，而非被告主张的计算至2016年9月1日。综上，不同意被告的反诉请求。
针对原、被告的本反诉，第三人述称，原、被告各自所提诉请均与第三人无涉，请法院查明事实后依法处断。
本院经审理认定事实如下：上海巍东金属结构有限公司成立于2004年3月26日，法定代表人为金卫东。诉讼中，为证明涉案房屋的权属和来源，被告提供了土地证附图、沪松府字(2000)第252号批复及《租赁土地协议书》相佐证。
2007年4月26日，案外人上海巍东金属结构有限公司作为甲方(出租方)与和汉(上海)商贸有限公司作为乙方(承租方)签订《租赁合同》，约定由乙方向甲方承租位于上海市松江区科技园区界泾中心路XXX号、建筑面积约为1,550平方米的房屋以及4亩土地(附房土地租赁面积简图)。租期三年，从2007年5月18日至2010年5月17日，年租金为23.8万元。乙方应于该合同签订后七日内支付甲方保证金3万元。该合同履行完毕，甲方退还保证金。该合同第九条约定，租赁期间，乙方可自行添置如房屋建筑物外的财产，该合同到期后，由乙方自行处理。双方因特殊原因需提前终止合同的，应提前六个月通知对方，并同对方充分协商，任何一方单方面终止合同的，均应向对方支付违约金，违约金以剩余租金的100%计算或由双方另行约定。该合同另对其他相关事宜进行了约定。合同甲方落款处有被告的签名及上海巍东金属结构有限公司的签章，乙方落款处有“金永盛”的签名及和汉(上海)商贸有限公司的签章。审理中，双方确认：该合同签订时，因原告尚处于筹建阶段，故而由和汉(上海)商贸有限公司作为承租方签订了合同。当天，缔约双方还在上述租赁物简图上达成了补充协议，约定：“一、电源进厂，装好配电柜(100KV)；二、按图纸上虚线所示，铺好水泥地，费用由甲方承担；三、如三年租期满，续租按2010年6月18日起租(推迟一个月收费)。四、三年后续租租金按当时房屋租赁指数协商决定。”
同日，原告以和汉(上海)商贸有限公司名义向被告支付了3万元租赁保证金，并由被告及上海巍东金属结构有限公司开具了收据。诉讼中，被告同意退还该保证金。
2010年5月26日，原告作为乙方，与被告作为甲方签订《厂房租赁续签协议》，约定：1.租赁期限在原租赁协议期限上延长三年；2.此时租赁价格为262,500元/年；3.其余租赁条款不变；4.协议执行期间有其他问题双方协商解决。
2013年5月22日，原告作为乙方，与被告作为甲方签订《厂房使用续签合同》，约定：1.使用期限在原使用协议期限上延长三年；2.当时使用价格为31万元/年；3.其余使用条款不变；4.协议执行期间有其他问题双方协商解决。
2016年4月8日，被告以挂号信方式向原告发出《厂房使用协议到期通知书》，内容为“根据贵公司和金卫东签订的界泾中心路XXX号厂房使用协议，该协议将于2016年5月22日到期，因该厂金卫东另有安排，故将收回该厂房，请贵公司抓紧时间另择厂房，将贵公司的所有东西于2016年5月22日之前全部搬离，望合作为盼”。诉讼中，被告确认收到了该通知，但提出如下异议：1.不认可合同于2016年5月22日到期，该到期日应为2016年6月17日，被告于2016年4月8日就向原告发出此通知，违反了合同中有关提前六个月通知对方并与对方充分协商的约定，十分霸道。被告所称的“另有安排”原告也无法接受，因为若被告另行出租的话，原告享有优先权。基于此，原告对该通知未予理会。2.既然被告要求原告将所有东西搬离，原告就这样做了，由于另选厂房及物品搬离需要时间，故最终搬离日期为2016年8月29日。而且在搬离时，并无任何人向原告指出哪些物品是属于该搬的、哪些是属于不该搬的。
诉讼中，双方确认，租期内的所有租金均已结清，但双方对租期何时届满存在争议。原告认为，在《租赁合同》签署当天达成的补充协议上，既然载明“三年租期满，续租按2010年6月18日起租”，那么结合后两份续租协议的约定，租赁合同届满日期应为2016年6月17日。被告对此则不予认可，其认为，续租协议均是在第一份租赁合同的基础上延续的，而补充协议仅是指将收费时间推迟一个月，并非更改了租期，故租赁合同届满日期应为2016年5月17日。
另查明：2016年5月31日，上海巍东金属结构有限公司及被告金卫东作为乙方(被拆迁人)与案外人上海市松江区小昆山镇人民政府动迁办公室(以下简称“小昆山动迁办”)作为甲方(拆迁人)签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》，该协议第一条约定，由甲方对乙方私有的坐落于松江区界泾路XXX-
XXX号、建筑面积4,839.98平方米的非居住房屋进行拆迁。该协议第二条约定，被拆房屋经有关评估机构评估，房地产市场总价为5,904,249元。该协议第五条约定，根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第四十五条之规定，甲方补偿乙方停产、停业损失每平方米建筑面积350元，总计1,693,993元。该协议第六条约定，甲方按规定付给乙方设备迁移费860,422元，其他费用3,082,997元。该协议第八条约定，乙方应当在签订该协议后30日内，即2016年6月30日前搬离原址，并负责房屋使用人按期搬迁。房屋使用人未按期搬迁的，视作乙方未按期搬迁。该协议第十条约定，乙方迁离原址时，应当将空房完整移交给甲方，不得拆除原房屋中的房屋设备和建筑材料。该协议另对其他相关事宜进行了约定。
2015年7月28日，案外人上海地维房地产估价有限公司出具《松江区小昆山镇界泾中心路金卫东协议征收房屋补偿估价报告》，目录显示该报告书共计40页，第40页的“五、附件”部分共列有十五项内容。后附该十五项的具体明细。该报告载明的估价作业期为2014年5月9日至2015年7月28日。其中，在附件“(八)设备估价值明细表”项下的“固定资产-
可恢复使用设备评估明细表”的第3-5页，载明属于“承租户：铸泓金属”名下的为第67-115号设备，对应的搬迁费金额合计为137,284元。而在附件“(八)设备估价值明细表”项下的“固定资产-
不可恢复使用机器设备评估明细表”的第1页，载明属于“承租户：铸泓金属”名下的为第5-7号设备各一台，分别为：序号5的设备名称为“起重机”，规格型号为“龙门吊2T”，数量为1台，补偿费为37,800元；序号6、7的设备名称均为“平衡吊机”，规格型号均为“PJ030”，数量各1台，补偿费分别为8,609元和7,885元。该序号5-7的补偿费共计54,294元。此外，在附件“(八)设备估价值明细表”项下的“固定资产-
不可恢复使用机器设备评估明细表”的第2页，备注载明“铸泓金属租赁区域”的为序号19-22，分别为：序号19的设备名称为“全厂照明(房屋外)”，规格型号为“路灯”，数量为3只，补偿费为1,050元；序号20的设备名称为“全厂给水管网”，规格型号为“自来水管道”，数量为200米，补偿费为16,000元；序号21的设备名称为“全厂排水管网”，规格型号为“直径300、450波纹管”，数量为300米，补偿费为48,000元；序号22的设备名称为“厂区电力电缆”，规格型号为“120㎡钢芯架空线”，数量为350米，补偿费为29,750元，上述序号19-22的补偿费共计94,800元。加之上述序号5-7的补偿费，共计149,094元。
诉讼中，原告提供了落款日期为2014年5月28日的《估价结果汇总表》一份，并据此提出了相关诉请。该汇总表的内容为：单位名称为金卫东，单位地址为松江区小昆山镇界泾中心路XXX-
XXX号。表中共列有14项，序号1的名称为“有证房屋建筑物”，评估价格为5,904,249元，备注为“3600.32㎡”；序号2的名称为“自建房屋建筑物”，评估价格为805,779元，备注为“1239.66㎡”；序号3的名称为“无证棚舍”，评估价格为322,000元，备注为“1288㎡”；序号4的名称为“装修”，评估价格为311,196元；序号5的名称为“附属设施”，评估价格为1,245,636元；序号6的名称为“绿化”，评估价格为86,486元；序号13的名称为“可恢复使用机械设备”，评估价格为137,284元，备注为“上海铸泓金属制品有限公司”；序号14的名称为“无法恢复使用机械设备”，评估价格为149,094元，备注也为“上海铸泓金属制品有限公司”。审理中，双方确认，该汇总表与上述估价报告的实质内容相一致。
诉讼中，被告指出，其愿意向原告支付上述137,284元，但不同意支付前述的54,294元。理由是：根据原告作为证据提交的拆迁补偿安置协议第10条的约定，原告不得拆除上述起重机和平衡吊机，若被告搬离时将这些设备留下，则被告同意将该54,294元给付原告，但实际上，原告搬离时拆走了这些设备，故此被告已无需向原告支付该54,294元了。原告则坚持本案诉请。
诉讼中，被告还提交小昆山动迁办于2016年12月19日出具的情况说明一份，内容为：位于上海市松江区小昆山镇界泾中心路XXX-
XXX号房屋，拆迁安置对象为金卫东，2016年5月31日金卫东与小昆山动迁办签订拆迁补偿安置协议一份，其中包括：1.经上海地维房地产评估有限公司的评估，有证房屋建筑物评估价格为5,904,249元、设备搬迁费860,422元、其他费用3,082,997元。其中设备搬迁费包括可恢复使用机器设备及不可恢复使用机器设备，根据要求对于不可恢复使用机器设备在动迁办支付对价补偿款后应由动迁办进行处置，在动迁过程中，动迁办发现位于13号厂房内的不可恢复设备已被承租户(上海铸泓金属制品有限公司)在2016年9月初搬离时一并搬走。其他费用包括金卫东自行搭建的无证房屋、对房屋进行的装修、其他附属设施等，具体构成评估报告中已列明，补偿对象为金卫东。2.动迁办就停产停业损失给予金卫东补偿1,693,993元，与承租户无涉；3.按时签约奖5万元。对该情况说明，原告对其真实性不予认可，并质证称，首先从形式上看，该证据上仅有单位盖章而无单位负责人的签名，不符合法定形式要求；其次从内容上看，也与事实不符，被告并未在动迁范围内开展生产经营，实际使用人是原告，且原告的注册地就在动迁范围内，由此可见，被告获取停产停业损失毫无依据。就设备搬迁费而言，也是同理。此外，小昆山动迁办从未向原告指明哪些属于可恢复使用的机器设备、哪些属于不可恢复使用的机器设备，相反，只是不断要求原告搬离。还有，动迁范围内的房屋并非都由被告所建。另外，还有一事也足以引起原告对该情况说明的质疑：2016年12月，原告曾委托律师持法院调查令到小昆山动迁办调取相关证据材料，当时该动迁办只出具了一份动迁补偿安置协议和一页补偿汇总表，且不愿加盖公章。由于在此后的审理中，补充汇总表的真实性遭到被告质疑，故原告律师再次来到该动迁办，要求其在该汇总表上加盖公章，但仍遭拒绝。故而，原告有理由怀疑该情况说明的真实性。
审理中，对于上述19-22项对应的钱款94,800元，原告认为既然其所提供的证据上备注处载明了原告公司的名称，则该款项即应归其所有。但被告认为，从整本评估报告可以看出，该四项仅是原告承租区域内可获得相应补偿，并非专属于原告。而从常理而言，该四项针对的应是本案租赁物所需的基础设备，属于公共区域，相应的补偿应由被告获取。而对此原告则称，其承租后，对场地水泥进行了铺设，还拉了电线，把水接到了系争房屋处。故上述19-22项的对应内容均系原告所为，相应的补偿利益自然归其所有。审理中，本院要求原告就上述19-22项对应内容系其所为提供证据，但其至期并未提供。
诉讼中，第三人到庭称，对于上述54,294元，因对应的项目已被搬离，故该笔补偿款不应再发放，第三人会向被告追回。至于19-22项对应的钱款，第三人明确不予追回，至于该四项所对应的费用如何处理，由法院处断。
另，审理中，被告提供了2016年9月的电费存根联及发票联，以此证明原告在租赁期限届满后仍实际使用厂房至最终搬离。原告对该证据的真实性不持异议，但坚持认为其于2016年8月29日就搬离了涉案房屋。庭审中，对于原告所称于2016年8月29日全部搬离一事，被告最终表示确认。
上述事实，有《租赁合同》、保证金收据、《厂房租赁续签协议》、《厂房使用续签合同》、《厂房使用协议到期通知书》及邮寄凭证、《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》、《松江区小昆山镇界泾中心路金卫东协议征收房屋补偿估价报告》、《估价结果汇总表》、双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于：一、租期届满日的问题；二、原告所提补偿款应否支持。
关于争议焦点一，原告认为租期届满日为2016年6月17日，而被告认为是2016年5月17日，该争议源于双方对补充协议第三条的理解不同，对此本院认为，“续租按2010年6月18日起租(推迟一个月收费)”，单纯从文意解释的角度，确实存在不同解读的可能性，但结合双方的履行情况特别是原告的付款情况来看，原告的主张更具合理性，本院予以采纳。
关于争议焦点二，一则，虽然动迁补偿安置协议签订时间为2016年5月31日，但实际拆迁时间并非此时，而原告2016年8月29日搬离时租赁合同已然到期，原告的租赁目的已经实现，且其租期内的利益并未受到影响。故对于已形成附合的添附物、停产停业损失及设备迁移费等，原则上无需再作补偿。此外，《租赁合同》第九条约定，租赁期间，承租方可自行添置如房屋建筑物外的财产，该合同到期后由承租方自行处理，而根据原告所述，其在搬离时也已实际拆走了相应添附物。二则，原告并非拆迁补偿安置协议的相对方，即便拆迁单位将被告实际并没有的项目给予补偿，原则上也与原告无涉。另外需要指出的是，因前述54,294元第三人明确称会向被告予以追回，故即便该54,294元属于被告不应获得的钱款，鉴于第三人对该钱款所持态度，在此情况下，原告也无权向被告主张该笔款项。至于前述19-22项对应的钱款，因原告也未提供证据证明该四项对应款项系专属或有部分属于原告应当享有，且被告的抗辩意见亦属合理，故本院对原告所提该四项对应钱款应归其所有的主张同样不予支持。总之，原告所提补偿款的主张，原则上不应支持，然根据私法自治原则，本案中，既然被告自愿支付拆迁补偿利益中的137,284元，本院不持异议。至于租赁保证金3万元，被告自愿退还，本院亦无异议。
至于被告反诉所提使用费问题，因原告实际占有使用系争房屋，虽然被告已签订了动迁协议，但并未丧失合同相对方的地位，原告仍可参照双方之间原来的租金标准向被告支付使用费。只是结合前述理由，该使用费应从2016年6月18日起算，并计算至双方确认的原告搬离之日即2016年8月29日。在原告并未举证证明动迁及被告发函欲收回租赁物对原告使用租赁物造成实质影响的情况下，本院参照双方约定的租金标准计算该期间的使用费。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)金卫东于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海铸泓金属制品有限公司补偿款137,284元；
二、被告(反诉原告)金卫东于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)上海铸泓金属制品有限公司租赁保证金3万元；
三、原告(反诉被告)上海铸泓金属制品有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)金卫东使用费61,830.60元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费13,300元，减半收取计6,650元，反诉案件受理费1,025元，合计诉讼费7,675元，由原告(反诉被告)上海铸泓金属制品有限公司负担6,183元(已付)；由被告(反诉原告)金卫东负担1,492元(已付1,025元，余款467元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨惠星
二〇一七年七月十七日
书记员 周昳歆
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
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