福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0802民初1434号
原告：中国建设银行股份有限公司龙岩新罗支行,住所地龙岩市新罗区九一南路36号,统一社会信用代码91350800770692576D。
负责人：何林斌,行长。
委托诉讼代理人：谢庆辉，男，1964年12月9日出生，汉族，员工，住龙岩市新罗区。
被告：谢兆年，男，1957年5月3日出生，汉族，居民龙岩市新罗区01514。
被告：谢小秋，女，1958年2月10日生龙岩市新罗区中5802106063。
委托诉讼代理人：谢兆年，即本案被告之一，系谢小秋配偶。
被告：龙岩亚金工贸发展有限公司，住所地龙岩市新罗区工业路68号，统一社会信用代码91350800779636247J。
法定代表人：黄潮锦。
原告中国建设银行股份有限公司龙岩新罗支行（以下简称建行新罗支行）与被告谢兆年、谢小秋、龙岩亚金工贸发展有限公司（以下简称亚金公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年3月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行新罗支行的委托诉讼代理人谢庆辉，被告谢小秋的委托诉讼代理人暨被告谢兆年到庭参加诉讼。被告龙岩亚金工贸发展有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
建行新罗支行向本院提出诉讼请求：1.判决解除中国建设银行股份有限公司龙岩分行与谢兆年、谢小秋于2011年2月24日签订的编号为2011年建岩新个个房借字47号《个人住房借款合同》；2.谢兆年、谢小秋返还建行新罗支行贷款本金1139219.69元、利息18879.67元及自2018年2月7日起至还清全部贷款之日止按年利率8.085%计算的逾期利息；3.依法处分谢兆年、谢小秋提供的贷款抵押物，即坐落于龙岩市新罗区龙州工业园区68号亚金富都工贸中心16幢5单元105、205、305、405号房产，建行新罗支行对处分抵押物所得价款享有优先受偿权；4.亚金公司对谢兆年、谢小秋的上述债务承担连带保证责任。事实与理由：2011年2月24日，中国建设银行股份有限公司龙岩支行（以下简称建行龙岩分行）与谢兆年、谢小秋、亚金公司签订合同编号为2011年建岩新个个房借字47号《个人住房借款合同》一份，约定谢兆年、谢小秋向建行龙岩分行借款2661000元；借款期限为壹佰贰拾个月，即自2011年2月24日起至2021年2月24日止；还款方式为等额本息；借款逾期，罚息利率为本合同所执行借款利率上浮50%；借款由谢兆年、谢小秋所购买的坐落于龙岩市新罗区龙州工业园区68号亚金富都工贸中心16幢05单元105、205、305、405号房产提供抵押，并办理抵押权预告登记手续；亚金公司自愿对谢兆年、谢小秋的债务提供阶段性连带责任保证；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费等）；本合同项下贷款发放后，贷款人将其在本合同项下的所有权利义务一并转让给建行新罗支行，贷款人对上述合同权利转移不再另行通知借款人和担保人，借款人和担保人均已知悉并同意贷款人的上述行为；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项即构成违约情形；借款人出现违约情形，贷款人可解除与借款人的借贷关系，宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用等。后建行龙岩分行依约于2011年3月22日发放了贷款2661000元。因谢兆年、谢小秋未能按约足额还款，至2018年2月6日尚欠借款本金1139219.69元、利息18879.67元。建行新罗支行为此诉至法院，请求判如所请。
谢兆年、谢小秋辩称：建行新罗支行诉称属实。对建行新罗支行的诉讼请求无异议。由于谢兆年、谢小秋所购买的房产暂时不能办理产权证，无法盘活资产，致使无法偿还建行新罗支行的债务。
亚金公司未作答辩，也未提供相应证据。
建行新罗支行围绕诉讼请求依法提交了证据，谢兆年、谢小秋均无异议。亚金公司对建行新罗支行提交的证据未提出异议，亦未到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利。对建行新罗支行提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定的事实与建行新罗支行诉称一致。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。建行龙岩分行与谢兆年、谢小秋、亚金公司在自愿平等的基础上经协商签订的《个人住房借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。建行龙岩分行将涉案《个人住房借款合同》项下权利义务转让给建行新罗支行，并通知谢兆年、谢小秋及亚金公司，符合法律规定，本院予以确认。谢兆年、谢小秋未按合同约定还本付息，已构成违约，建行新罗支行主张借款提前到期并解除合同，并要求谢兆年、谢小秋返还尚欠借款本金，并支付按合同约定计算的利息的主张，有合同和法律为据，本院予以支持。谢兆年、谢小秋自愿以其名下坐落于龙岩市新罗区龙州工业园区68号亚金富都工贸中心16幢05单元105、205、305、405号房产为本案讼争贷款本息提供抵押担保，但只办理了抵押预告登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。建行新罗支行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房产的处分，但并非对该房产享有现实抵押权。因此建行新罗支行无权对涉案房产行使抵押权。亚金公司为本案讼争贷款提供阶段性连带保证，在主合同解除情况，保证人亚金公司依约仍应对债务人的相关民事责任承担连带清偿的保证责任。所谓阶段性连带担保，是指房产开发商为借款人在该阶段内（贷款合同签署之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付银行执管之日止）向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成，阶段性保证期限届满即为银行获得借款人的房屋抵押担保之时。因此，亚金公司自愿为本案讼争借款本息提供阶段性连带责任担保，双方据此建立的保证关系合法有效。亚金公司承担保证责任后，有权向谢兆年、谢小秋追偿。综上，建行新罗支行诉请有理的部分，本院予以支持。亚金公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理与判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条、第一百八十条第一款第五项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除中国建设银行股份有限公司龙岩分行与谢兆年、谢小秋于2011年2月24日签订的编号为2011年建岩新个个房借字47号《个人住房借款合同》；
二、谢兆年、谢小秋应于本判决生效之日起二十日内返还中国建设银行股份有限公司龙岩新罗支行贷款本金1139219.69元、利息18879.67元，并支付以1139219.69元为本金、自2018年2月7日起至还清全部贷款之日止、按年利率8.085%计算的逾期利息；
三、龙岩亚金工贸发展有限公司对谢兆年、谢小秋上述债务承担连带清偿责任；
四、龙岩亚金工贸发展有限公司承担保证责任后，有权向谢兆年、谢小秋追偿；
五、驳回中国建设银行股份有限公司龙岩新罗支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15223元，减半收取为7612元，由谢兆年、谢小秋、龙岩亚金工贸发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
审 判 员 江 海 华
二〇一八年五月十五日
法官助理 胡 谨 镳
书 记 员 卢 启 亨
书 记 员 林茜茜（代）
本案适用的主要法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十五条第一款当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
三、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。
五、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
主动履行生效法律文书提示
（一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。
履行款存入以下账户
开户单位：龙岩市新罗区人民法院开户行：兴业银行龙岩新兴支行
账号：171030100100034401
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（二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。
（三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。