湖南省新宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民初字第856号
原告李焕球，男，汉族，1945年4月10日生，新宁县人，农民，住新宁县。
委托代理人顾国君，湖南越城律师事务所律师。
被告王强，男，汉族，1965年3月8日生，新宁县人，居民，住新宁县，现住长沙市天心区。
被告张小友，男，汉族，1976年2月10日生，新宁县人，居民，住新宁县，现住新宁县。
被告谢小军（又名谢军），男，汉族，1967年12月6日生，新宁县人，居民，住新宁县，现住新宁县。
第三人蒋小海，男，汉族，1968年5月8日生，新宁县人，居民，住新宁县。
原告李焕球诉被告王强、张小友、谢军，第三人蒋小海合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李畅华担任审判长，与人民陪审员李中章、何科明组成合议庭于2014年8月27日公开开庭进行审理，代理书记员梁丹担任法庭记录。原告李焕球及其委托代理人顾国君，第三人蒋小海亦到庭参加诉讼，被告王强、张小友、谢小军经本院传票传唤无正当理由拒不庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李焕球诉称，2004年5月，三被告共同取得原新宁县种子公司某某供种站面积为738.1平方米的土地使用权，并达成修屋协议。该协议约定从畜牧站门面往农业银行方向排列顺序依次为张小友1号门面、王强2-3号门面、谢军4-5号门面，其余土地按门面拥有间数平均分成5份。同年6月1日，王强、张小友、谢军三人取得了新国用（2004）字第154号国有土地使用证，证书由王强个人保管。2004年8月19日，原告李焕球依法受让张小友的所占份额（1号门面），但被告王强在放弃优先购买权的情况下，一直拒绝协助原告办理土地使用证变更登记手续。2008年10月，李焕球无奈将其从张小友处所购买的所占土地份额转让给第三人蒋小海，但王强仍一直不予配合。原告认为，蒋小海已在受让的土地上修建了房屋，三被告应协助原告确认蒋小海为新国用（2004）字第154号国有土地使用证的共有人，为此，李焕球诉至本院，请求：一、判令三被告协助原告将其在被告张小友（新国用（2004）字第154号土地使用权证所登记的共有人）处所受让的土地使用权变更至第三人蒋小海名下并办理相关的登记手续；二、本案诉讼费用由被告承担。
被告王强答辩：原告诉称的基地转让不是事实，原告受让土地没有经过王强确认，侵害了其优先购买权，为无效行为。同时，原告系违法建筑，故原告要求确认（2014）字第154号土地的按份共有人没事实和法律依据，被告也没有义务协助原告办理分割手续。同时，王强反诉原告蒋小海、被告张小友夫妇和第三人李焕球，要求：一、请求法院依法确认被告张小友及其妻李艳与第三人李焕球于2004年8月19日签订的土地转让协议书无效；二、请求法院依法确认被告张小友及其妻李艳与被反诉人蒋小海于2004年8月26日签订的土地转让协议书无效；三、请求法院依法确认第三人李焕球与蒋小海于2008年10月2日所签订的房屋及地基转让协议书无效。
被告谢军辩称，同意分割土地，但目前房屋排水沟问题没有解决，而且该土地还有其他问题需要共同处理。同时，该土地使用证多年来由王强一人保管，不利于其行使权利。
被告张小友（反诉被告）未提交答辩状。
第三人李焕球（反诉被告）辩称，同意原告蒋小海的起诉和反诉答辩意见。
原告蒋小海为证明自己的主张提供了下列证据：
1、原告身份证，拟证明原告的主体适格；
2、张小友的身份证，拟证明张小友的主体适格；
3、王强的户籍信息资料，拟证明王强在本案中的主体适格；
4、谢军户籍信息资料，拟证明谢军在本案中的主体适格；
5、李焕球户籍信息资料，拟证明李焕球在本案中的主体适格；
6、土地使用权转让协议书，拟证明是种子公司将其享有的国有土地转让给三被告的事实；
7、修屋协议，拟证明三被告在该土地地基获得后有各自份额及修屋时不得损害各方权利的事实；
8、土地转让协议，拟证明张小友夫妇将其受让的土地转让给第三人李焕球的事实；
9、房屋及地基转让协议书，拟证明第三人李焕球将受让的房屋地基转让给原告的事实；
10、（2012）宁民一初字第623号民事判决书，拟证明王强与蒋小海就相邻关系纠纷经法院处理的事实，并证明王强未主张优先购权的事实；
11、国有土地使用证，拟证明新国用（2004）字第154号土地使用证是三被告共有的事实；
12、公证书，被告张小友对本案所涉土地的一切权益归蒋小海所有，并委托蒋小海全权处理相关事务的事实。
被告张小友、谢军、第三人李焕球没有向法庭提交证据。
被告王强为证明自己的主张，向法院提交了以下证据：
1、张小友与蒋小海的土地转让协议书，拟证明2004年8月19日张小友与李焕球签订的土地转让协议书是虚假的；
2、湖南省住房和建设厅出具的来访事项交办单，及邵阳市规划局来访事项转送单，和湖南省人民政府人民来访接待室、湖南省人大常务委员会信访办公室来访接待介绍信等资料，拟证明王强违法建筑的事实；
3、新宁县城乡规划局关于王强同志反映蒋小海违法建筑一案调查情况的回复函和新宁县人民政府作出的新政新复查字（2013）06号信访事项复查意见书，拟证明蒋小海在2009年来经主管部门批准和未重新办理建设工程规划许可证，在受让李焕球土地上擅自修建住宅，属违法建筑。
通过庭审质证，本院对原告提交的1-12号证据的真实性予以认可；因被告提交的1号证据与其3号证据中证明的王强从李焕球处受让土地的事实相冲突，本院对被告提交的1号的真实性不予认可，对2-3号的证明的王强违法建房的事实予以认可，但关联性不予认可。
经审理查明：2004年5月，被告王强、张小友、谢军共同取得原新宁县种子公司某某供种站面积为738.1平方米的土地使用权，并达成修屋协议，该协议规定从畜牧站门面往农业银行方向排列顺序依次为1号门面张小友、2-3号门面王强、4-5号门面谢军，其余土地按门面拥有间数平均分成5份。同年6月1日，王强、张小友、谢军三人取得了新国用（2004）字第154号国有土地使用证，证书由王强个人保管。2004年6月，王强开始建房，2005年3月入住。2004年8月19日，张小友将其所占份额（1号门面）转让给李焕球。2008年10月，李焕球与蒋小海签订《房屋及地基转让协议书》，约定将其从张小友处所购买的所占土地份额转让给蒋小海。2009年，蒋小海在受让的土地上修建了房屋，但未办理土地使用证变更登记手续和房产证。2012年7月，王强认为蒋小海未办理相关审批手续，违章建房，曾诉至法院要求其排除妨碍。后来，蒋小海在办理不动产物权登记手续时，要求变更登记并分割土地，但王强不予配合，蒋小海为此诉至本院。王强则认为蒋小海受让土地的行为为无效行为，侵害了共有人的优先购买权，反诉请求确认张小友与李焕球及蒋小海与李焕球签订的土地转让协议无效。
本院认为，一、本案中，被告王强、张小友、谢军共同取得新国用（2004）字第154号国有土地使用证范围内的土地使用权，其中1号门面使用权归张小友、2-3号门面使用权归王强、4-5号门面使用权归谢军，其余土地按门面拥有间数平均分成5份，三人系该土地的按份共有人。按份共有人可以转让其享有的不动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。张小友将其所占份额协议转让给李焕球，该转让协议自成立时生效。李焕球在未办理不动产物权变更登记的情况下又将从张小友处购买的土地使用权份额又转让给蒋小海，该行为系无权处分行为，李焕球与蒋小海之间签订的两份协议为效力待定合同，张小友在新宁县公证处于2013年10月17日出具的公证书中明确表示自己所属的土地使用权份额归蒋小海所有，应当视为是权利人的追认，故李焕球与蒋小海之间签订的两份协议有效。蒋小海于2009年在该土地上修建房屋，王强对这一事实应当知晓，然而蒋小海建房至今已多年，王强并未主张优先购买权或者行使撤销权，现王强以此为由来反诉要求确认张小友与李焕球及蒋小海与李焕球签订的土地转让协议无效缺乏事实和法律依据，故本院对王强的全部反诉请求不予支持。
二、我国物权法规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。蒋小海从李焕球处受让张小友的份额后，应当依法办理不动产物权的变更登记手续，否则仍未发生物权变更的效力。根据合同的相对性及合同约定，蒋小海可以要求李焕球为其办理变更登记手续。现蒋小海在未办理不动产物权变更登记的情况下，向本院主张确认本人是新国用（2004）字第154号国有土地使用证上的土地的按份共有权利人，不符合《中华人民共和国物权法》第十七条关于不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明的规定。同时、蒋小海在未取得新国用（2004）字第154号的土地使用证书上载明的权利人的前提下，要求王强协助其办理该土地证的分割手续，同样也不符合《中华人民共和国物权法》第十七条的规定。综上，蒋小海应当在办理不动产物权变更登记后，成为土地使用证书上载明的权利人后，才能依法分割其所占份额。故本院对原告的诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十五条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第十五条、第十七条、第一百零一条的规定判决如下：
驳回原告蒋小海的全部诉讼请求；
驳回被告王强的全部反诉请求。
本案本诉受理费2，000元，由原告蒋小海负担；反诉受理费2，000元，由被告王强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 长 李畅华
人民陪审员 何科明
人民陪审员 李中章
二〇一四年十一月二十四日
代理书记员 梁 丹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：
（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；
（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。
《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。