广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5747号
上诉人（原审原告）：麦建强，住广州市黄埔区。
委托代理人：蔡鸣野，广东经国律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：罗建略，住广州市黄埔区。
法定代理人：罗赞道，住址同上。
委托代理人：丁保银，广东合盛律师事务所律师。
上诉人麦建强、罗建略因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2014）穗黄法民三初字第174号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：罗建略持有广州市xx区xx街xx号之一宅基地的建设工程规划审查复文（穗黄规建发［2001］农房xx号，有效期至2008年6月30日），获准建设1栋4层共120.44平方米。2012年10月22日，其与麦建强签订《双方协议》，约定以52万元将前述复文所涉房产转让给麦建强，转让款外的过户等费用由麦建强负责，现收麦建强订房金额20万元，余下32万元在村委会过户后十天内给齐等。2012年12月19日，麦建强、罗建略又签订《房屋买卖协议》（由广东海智律师事务所罗某甲、邓某见证），约定罗建略将同一地址的城中村改造房屋转让给麦建强，麦建强之前已经支付给罗建略20万元，现罗建略因矿产生意急需资金周转，麦建强同意再支付20万元；罗建略保证在2012年12月20日之前将该套房屋过户（指村里面过户）手续办好，从2013年2月20日起十日内，如罗建略未办理好过户，则罗建略自愿罚款3万元，在该房屋达到过户条件时，罗建略必须将该房屋过户到麦建强名下。
麦建强、罗建略之间多有民间借贷往来，麦建强举示①2011年11月24日原、罗建略双方签署的借条（案外人朱某同时签名见证），显示罗建略向麦建强借入4万元，②2012年6月1日罗建略出具借据两张（案外人朱某、罗某乙皆并署作为担保人），分别显示罗建略向麦建强借入7万元、3万元，③2012年10月22日银行业务回单（后附加盖银行印章的凭证佐证），显示麦建强向罗建略转账6万元，主张订立《双方协议》时用以上款项抵付了“订房金额20万元”。麦建强提交如下证据证明继续付款情况：①2012年12月21日银行业务凭证，显示麦建强向罗建略转账20万元，罗建略同日出具收条称此为“广西矿山投资款”；②2013年2月1日银行业务委托书，显示麦建强向罗建略转账5万元；③2013年2月4日银行业务凭证，显示麦建强向罗建略账户存入现金10万元；④2013年2月20日银行业务委托书，显示麦建强向罗建略转账3万元；⑤2013年2月21日银行业务凭证，显示麦建强向罗建略转账3万元；⑥2013年3月5日罗建略出具的收条，称收到麦建强交“矿山投资款”14万元；⑦2013年3月8日银行业务凭证，显示麦建强向罗建略转账14万元；⑧2013年3月10日罗建略出具的收条，称收到麦建强“矿山投资款”3万元，此款不算利息，在罗建略股份减三点给麦建强。
原审另查明：原审法院于2013年12月23日受理（2014）穗黄法民三初字第4号麦建强、罗建略与第三人xx农村房屋买卖合同纠纷案，彼时麦建强请求罗建略将系争房产过户到第三人名下。该案庭审笔录记载：麦建强陈述，2010年至2012年10月22日期间罗建略一共向其借款20万元，双方又合伙经营锡矿，麦建强陆续投资64万元，罗建略负责看守场地，但出于国家政策原因无法经营下去，于是双方协定各自承担32万元费用；罗建略由于缺钱未为锡矿经营出资，就表示将其房屋转让给麦建强，52万元价款以借款20万元及32万元经营费用付清。罗建略陈述，实际只收到麦建强借款15万元，另有2万元是尚存争议的其他账目、3万元是没有按时办理房屋过户的违约金，之后的锡矿投资款项不属房屋价款。该案一审判决驳回麦建强请求，业已生效。
麦建强于2014年8月向原审法院提起本案诉讼，请求：1、确认前述《双方协议》及《房屋买卖协议》无效；2、判令罗建略退还麦建强合同价款52万元。
本案原审诉讼中，罗建略家属提交关爱精神康复医院诊断证明书，反映罗建略因精神障碍正在住院治疗，麦建强申请进行司法精神鉴定，但罗建略家属不予配合。原审法院到关爱精神康复医院调查了解并听取罗建略本人意见，罗建略所述与（2014）穗黄法民三初字第4号案庭审意见基本一致。为充分保障当事人的诉讼权利，由原审法院垫付鉴定费用共5342元（三案分摊），中山大学法医鉴定中心受托于2015年6月30日作出穗司鉴xx号《鉴定意见书》，评定罗建略患轻躁狂，目前为限制民事行为能力。原审法院遂依法指定罗建略配偶黄某乙、儿子罗赞道作为罗建略法定代理人代为诉讼。
原审法院认为：虽然本案审理期间，罗建略被司法精神鉴定为限制民事行为能力，但从罗建略参加（2014）穗黄法民三初字第4号案诉讼的情形来看，无法确证当时或之前罗建略处于意思能力欠缺状态，罗建略仍需对其被诉及的既有行为完全负责。
首先，物权法规定宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定，土地管理法规定宅基地属于农民集体所有，而宅基地使用权作为所在农村集体经济组织成员专享的生活保障权利，在连同上盖房屋转让时受到严格限制。麦建强并非横沙社区居民，不符合受让罗建略宅基地房屋的身份条件，双方于2012年10月22日签订的《双方协议》、于2012年12月19日签订的《房屋买卖协议》确已违反法律强制性规定，应予认定无效。
其次，合同法规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，罗建略依此须向麦建强退偿可归结为房屋转让价款的款项。麦建强、罗建略均认可《双方协议》中“订房金额20万元”来源于罗建略未偿还麦建强的借款，双方就借款数额和构成略存分歧。考虑到麦建强已提交了借条、借据、银行单证等证明己方主张，特别是最后一笔6万元为签署该协议当天才向罗建略转账支付的，可合理推断麦建强、罗建略对20万元总额作过认真核算，清楚表明以此抵付房款的意愿。故罗建略关于该20万元未足额支出的意见难予信纳，麦建强对该部分款项的请求应予支持。
最后，麦建强、罗建略承认涉足锡矿生意，则麦建强在2012年10月22日后向罗建略支付的款项具有投资背景，针对52万元约定价款的余款得审慎辨处。即使《房屋买卖协议》重申双方房屋买卖关系，并出现“现罗建略因矿产生意急需资金周转，麦建强同意再支付20万元”的字句，也仅能理解为该20万元作为周转资金而非直接作为价款给付，因为麦建强基于《双方协议》本身就负有再支付32万元余款的义务，且对2012年12月21日的最近一笔20万元，罗建略在收条上亦写明是“广西矿山投资款”。所以双方此时及后的资金往来，只有留待其清算了结才有计入房屋转让款的可能，除了麦建强、罗建略各执一词，截至目前尚无证据真切证实存在过以32万元费用抵付价款的合意。故麦建强对另外32万元价款的一并请求不成立，依法驳回。
原审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款及第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项及第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及第九十一条的规定，于2015年10月12日作出如下判决：一、麦建强与罗建略签订的2012年10月22日《双方协议》及2012年12月19日《房屋买卖协议》无效；二、罗建略在本判决生效之日起十日内向麦建强退偿房屋转让价款20万元；三、驳回麦建强的其他诉讼请求。案件受理费9000元，由麦建强负担4700元，罗建略负担4300元；麦建强已预缴9000元，并同意由罗建略在履行生效判决时一并迳付麦建强。原审法院垫付司法精神鉴定费用5342元，本案分摊1781元，由麦建强负担930元，罗建略负担851元。
判后，上诉人麦建强、罗建略均不服原审判决，向本院提起上诉。
麦建强上诉称：原审判决不正确，罗建略应该退还麦建强52万元而不是20万元。麦建强向罗建略支付的另外32万元是麦建强用于购涉案房屋的价款而不是广西矿山投资款。罗建略在原审期间不出庭，其代理人亦不出庭，其家人说其有××以逃避债务，又无提交证据证明麦建强支付给其的32万元是投资款。为此，上诉请求：1、撤销原审判决，判令罗建略退还麦建强合同价款52万元；2、判令罗建略承担本案诉讼费。
针对麦建强的上诉，罗建略答辩称：一、对于麦建强在本案中的诉讼请求以及事实理由，在（2014）穗黄法民三初字第4号案件中已经进行过审理，该案已判决驳回了麦建强的诉讼请求，故麦建强本案起诉属于重复起诉。二、本案中麦建强提出的证据，麦建强又在另案（2015）穗黄法民二初字第830、831号案中也使用，属恶意行为。故麦建强本案所提的事实理由并不真实，请求法院依法驳回其诉请。
罗建略上诉称：原审法院未经过质证便采用证据，未查明事实情况。罗建略有××史，近年更是出现逢人便要求借钱等异常行为，甚至多次企图变卖房屋，转移家庭财产，与家人矛盾日益突出。但麦建强却恰恰利用其精神异常的情况多次背着罗建略家人借钱给罗建略，并收取高额利息。罗建略家人从未见过罗建略所收到的款项，麦建强提供的多数借条也没有相关的转账凭证或收据，无法确认罗建略是否真的有收到相关款项及是否还过钱。原审法院没有查明借贷关系是否存在，且麦建强把一些借据及银行转账凭证分开重复使用，属不诚信的行为。为此，上诉请求：1、撤销原审判决第二项；2、驳回麦建强的诉讼请求；3、本案诉讼费、鉴定费由麦建强承担。
针对罗建略的上诉，麦建强答辩称：本案是农村房屋买卖合同纠纷，麦建强向罗建略总共支付了合同价款52万元，但原审法院只判决罗建略退还麦建强20万元，该判决错误，请求驳回罗建略的上诉请求。
经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明：麦建强以罗建略于2012年6月1日向其出具借据分别借款30000元和70000元为由，向原审法院提起（2015）穗黄法民二初字第830、831号民间借贷纠纷诉讼，请求罗建略偿还借款本金及利息。原审法院于2015年12月29日分别作出（2015）穗黄法民二初字第830、831号民事裁定，以麦建强构成重复起诉为由驳回其两案起诉。双方当事人表示均无上诉，上述裁定已生效。
在本案二审过程中，麦建强向本院提交了以下证据：一、罗建略的《出院通知书》、《诊断证明书》，拟反映其对该材料的真实性存在质疑；二、罗建略书写的《求救书》，拟证明罗建略入住××院是为了避债；三、甲方为李某、乙方为罗建略、麦建强的《双方协议》，拟证明麦建强与罗建略并没有合伙经营矿山。经质证，罗建略对上述证据一、二的真实性予以确认，但对关联性有异议，对证据三的真实性、合法性、关联性均有异议。
二审中，罗建略向本院提交了以下证据；1、《广州市黄埔区关爱精神康复医院出院记录》、《诊断证明书》、《中国人民解放军第一军医大学第一附属医院出院通知书》、《诊断证明》，拟证明罗建略长期有××；2、《中山大学法医鉴定中心鉴定意见书》，拟证明罗建略属于长期性疾病；3、《协查》和《户籍证明》、《报警回执》、《询问笔录》，拟证明罗建略行为怪异；4、《关于强制遣送罗建略进院检查治疗的申请》、《关于请求黄浦区大沙街横沙社区暂停办理房屋产权变更及签订产权补偿协议的申请》、《关于协助证明的报告》、《报警回执》，拟证明许多人借罗建略神志不清伺机攫取拆迁补偿，及家人为保护家庭财产而与罗建略发生纠纷；5、《广东省工人医院医学诊断证明书》、《××人证申请表》，拟证明罗建略为限制民事行为能力人；6、（2015）穗黄法民二初字第830、831号案应诉通知书、起诉书、证据、（2014）穗黄法民二初字第561号民事判决书、（2014）穗黄法民二初字第559号民事裁定书，拟证明麦建强为恶意诉讼。经质证，麦建强认为上述证据1因缺乏原件核对，对其真实性、关联性不确认；对于证据2的真实性、合法性予以确认，但对关联性不予确认，认为罗建略并没有××；对于证据3中的《协查》、《报警回执》、《询问笔录》因缺乏原件核对，故对其真实性、合法性、关联性均不予确认，对《户籍证明》的真实性予以确认，但对关联性不予确认；对于证据4中的《关于强制遣送罗建略进院检查治疗的申请》因缺乏原件核对，对其真实性、合法性、关联性均不予确认，对于证据4中其它证据的真实性予以确认，但对关联性不予确认；对于证据5的真实性予以确认，但对关联性不予确认；对于证据6的真实性、合法性、关联性均予以确认。另诉讼中罗建略向本院提交了证据1中的《出院记录》、证据5中的《报警回执》原件予以核对。
本院认为：首先，关于当事人的民事行为能力问题，虽然在本案诉讼期间，罗建略经司法鉴定目前为限制民事行为能力，但罗建略一方提供的证据尚不足以充分证实其在涉案《双方协议》、《房屋买卖协议》签订当时及之前已处于限制民事行为能力状态，且从罗建略参加（2014）穗黄法民三初字第4号案诉讼的过程来看，亦无法确证罗建略当时处于意思能力欠缺状态，故原审认定罗建略需对其被诉及的既有行为完全负责，并无不当。
其次，关于涉案《双方协议》及《房屋买卖协议》的效力问题，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设。涉案房屋是在农民集体所有的土地上建造的宅基地房屋，而麦建强并非涉案宅基地房屋所在集体经济组织成员，不符合受让涉案宅基地房屋的身份条件，故原审法院认定双方于2012年10月22日签订的《双方协议》、于2012年12月19日签订的《房屋买卖协议》因违反法律规定而为无效，是正确的，本院予以认可。
再次，合同法规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故罗建略须向麦建强返还因房屋转让而取得的房价款。《双方协议》中已明确现收“订房金额20万元”，而根据双方在（2014）穗黄法民三初字第4号案庭审中的陈述反映上述房款来源于罗建略未偿还麦建强的借款，结合麦建强提交的借条、借据、银行业务回单等材料，特别是最后一笔6万元为签署《双方协议》当天才向罗建略转账支付的情况，原审法院据此认定麦建强已抵付房款20万元并无不当。关于罗建略在二审中主张麦建强利用2012年6月1日的借据重复诉讼的问题，原审法院（2015）穗黄法民二初字第830、831号民事裁定已对麦建强另行提出的民间借贷纠纷诉讼作出驳回起诉的处理，故在本案中处理上述款项是可行的。
最后，关于麦建强主张返还房价余款32万元的问题。从麦建强在（2014）穗黄法民三初字第4号案庭审中的陈述来看，双方存在合伙经营锡矿的关系，即使《房屋买卖协议》中出现“现罗建略因矿产生意急需资金周转，麦建强同意再支付20万元”的字句，但鉴于麦建强所举证的2012年10月22日之后产生的转账凭证和收条显示其中大部分款项为投资款，特别是2012年12月21日的收条上亦写明是“广西矿山投资款”，故原审法院提出对上述资金往来应通过双方合伙清算进行处理的观点并无不当。因此，麦建强本案请求罗建略返还该32万元款项的理由不充分，本院不予支持。
综上所述，麦建强、罗建略的上诉理由均不成立，双方的上诉请求本院均不予支持；审查原审判决查明事实基本清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费共9000元，由上诉人麦建强负担4700元，罗建略负担4300元。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一六年二月十八日
书记员 仪文娟