广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0203民初4070号原告：柳州市泓福物业服务有限责任公司，住所：柳州市柳北区雅儒路西四巷6号。法定代表人：林宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘柳容，女，该公司员工。委托诉讼代理人：蒋春雄，广西弘邦律师事务所律师。被告：谭战，男，1968年10月15日出生，壮族，无固定职业，住广西柳州市鱼峰区。原告柳州市泓福物业服务有限责任公司（以下简称泓福公司）与被告谭战物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月13日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告泓福公司的委托诉讼代理人刘柳容、蒋春雄，被告谭战到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泓福公司向本院提出诉讼请求：一、被告支付物业服务费4129.18元，滞纳金5870.67元，合计9999.85元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告自2012年9月1日至2017年8月31日未向原告缴纳物业服务费4129.18元，滞纳金：5870.67元，合计9999.85元。期间经原告多催收未果，原告为维护合法权益，故诉至法院。被告谭战答辩称，原告没有履行相应职责，理由如下：一、在2005年10月29日房屋交接时，被告房屋存在施工质量问题，原告没有给予处理解决该问题。2007年6月23日，由于天气原因，被告的住宅墙体渗水，墙壁脱落，2010年被告找到原告工作人员反映问题，原告也对房屋质量问题进行了评估，但是一直未予处理与赔偿。2011年7月，原告派人维修了外墙体，只是打了一轮玻璃胶，但是后面仍然发现漏水现象。被告从2011年5月之后就没有交纳物业费，找到房开商和物业公司，均是相互推诿。二、2015年被告找到原告，原告称保修期已经超过，房开方已经赔偿了3000元冲抵了物业费，但是被告并不知情，且在办理土地证时，剩余150元，原告未经被告同意拿去冲抵了物业费，之前已经调解过，原告称愿意打折物业费，但是被告没有同意。三、被告认为原告收取的物业费标准过高，应当按照0.5元每月每平方米收取，原告没有合理的收费依据。四、小区里的门禁坏了，多次找到原告来维修，频繁更换，现在还是损坏。综上，只要原告将房屋质量问题解决好，被告愿意交纳物业费。本院经审理认定事实如下：原告原名柳州市泓福物业管理有限责任公司，于2008年4月10日更名为柳州市泓福物业服务有限责任公司，系依法成立的物业服务企业法人。被告及案外人唐晓宁系柳州市白云路9号新华庭小区5栋2单元4-1号房屋的业主，该房屋建筑面积为125.49平方米。2005年10月29日，原告与被告签订《协和家园·新华庭业主公约》，约定由原告为新华庭小区提供物业管理服务。2006年10月16日，原告与被告签订《协和家园·新华庭前期物业管理服务协议》，其中约定物业管理服务费收费标准按建筑面积交纳，住宅物业服务费为0.5元／平方米·月。2007年1月17日，原告取得柳价字［2007］11号柳州市物价局文件《关于重新核定新华庭小区前期物业管理服务收费标准的批复》，其中载明：物业服务费（含物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费、秩序维护费用、管理服务人员工资及福利），按建筑面积计；多层住宅0.50元/月、平方米；以上收费标准从2007年1月18日起执行。2011年10月1日，原告与新华庭业主委员会签订《新华庭物业服务合同》，其中约定：由原告对新华庭小区实行物业服务；物业服务费（按建筑面积计收），住宅物业服务费为0.5元／月·平方米（不含单元楼道照明电费）；本合同期限为贰年，自2011年10月1日起至2013年9月30日止。2015年1月13日，原告与新华庭业主委员会再次签订《新华庭物业服务合同》，其中约定：多层住宅的物业服务费用为0.6元/月·平方米；业主委员会、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用或其它应付费用的，自催费通知发出7日后，按欠交纳物业费用3‰日的标准向原告支付违约金；本合同有效期限为叁年，自2015年1月1日起至2007年12月31日止，本合同期满前60天，如双方无书面协议终止本合同或就修改本合同的相关条款事宜的，视为本合同期限自动延长三年，由原告继续，直至业主大会另聘物业公司签订新的物业服务合同止。从2012年9月1日起至2017年8月31日止，被告未交纳物业服务费。原告通过书面方式向被告催收，被告仍未交纳，故酿成本案纠纷。另查明，庭审中，据原告陈述，被告的物业服务费在2015年1月1日前按照0.5元/平方米/月收取，2015年1月1日之后按0.6元/平方米/月收取。2009年9月30日，被告因房屋质量问题向房开商出具《报告》一份，要求房开商赔偿损失6000元。原告自认房开商赔偿被告3000元，该款已被用于冲抵被告在2012年9月1日以前拖欠的物业费，被告不同意冲抵。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，原告与被告签订的《协和家园·新华庭业主公约》、《协和家园·新华庭前期物业管理服务协议》，以及原告与新华庭业主委员会两次签订的《新华庭物业服务合同》，系当事人自愿签订，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，亦应受该合同约束，履行交费义务。故被告应向原告支付自2012年9月1日起至2017年8月31日止期间拖欠的物业服务费4166.27元（125.49平方米×0.5元／平方米/月×28个月＋125.49平方米×0.6元／平方米/月×32个月）；原告仅主张4129.18元，系当事人对自己民事权利的处分，且未违反法律规定，本院对此予以准予。关于违约金，考虑原告在处理房开商赔偿款项时与被告沟通不足，故对原告的此项诉请，本院不予支持。关于被告辩称房屋存在质量问题、原告未予修缮合格，因与本案并非同一法律关系，被告可向房屋建设单位另行主张其权利。关于被告辩称房开商赔偿款项以及办理土地证退费被原告擅自冲抵，系另一法律关系，被告可另行向原告主张。关于被告辩称原告收费没有依据、收费过高，因原告与新华庭业主委员会两次签订的《新华庭物业服务合同》对全体业主具有拘束力，被告也实际接受了原告的物业服务，其中2015年1月13日的《新华庭物业服务合同》约定多层住宅物业服务费为0.6元/平方米/月，原告的收费标准符合合同约定，被告的此项辩解意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于被告辩称小区门禁经常损坏、原告未予维修，因未举证证实，且不足以证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，故对被告的辩解意见本院不予采信。综上，被告上述抗辩意见不足以作为其减免物业服务费的理由，本院对此不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告谭战支付原告柳州市泓福物业服务有限责任公司物业服务费4129.18元；二、驳回原告柳州市泓福物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已向本院预交），减半收取25元，由被告谭战负担。上述应付款项，义务人应于本案判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。本判决为终审判决。审判员 &ems p;李旎二〇一七年十二月二十七日书记员  黄晓珺附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。