上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初23844号
原告朱军华，男，1957年9月26日生，汉族，住上海市虹口区。原告叶爱京，女，1956年11月30日生，汉族，住上海市黄浦区。原告朱季杏，女，1993年2月10日生，汉族，住上海市黄浦区。三原告共同委托代理人赵晓丹，北京市京联律师事务所律师。被告上海滴水茂企业经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人洪潮勇，董事长。委托代理人吴思，女。被告上海港潮房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人叶爱英，董事长。委托代理人卢瑞雯，女。被告上海广昊房产集团有限公司，住所地上海市崇明县崇明工业园区。法定代表人夏品云，董事长。委托代理人齐国戎，男。原告朱军华、叶爱京、朱季杏诉被告上海滴水茂企业经营管理有限公司(以下至判决主文前简称滴水茂公司)、上海港潮房地产开发有限公司(以下至判决主文前简称港潮公司)、上海广昊房产集团有限公司(以下至判决主文前简称广昊公司)委托合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，于同年4月20日、5月18日公开开庭进行了审理。三原告委托代理人赵晓丹、被告滴水茂公司委托代理人吴思、被告港潮公司委托代理人卢瑞雯、被告广昊公司委托代理人齐国戎到庭参加了诉讼，原告朱军华到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告朱军华、叶爱京、朱季杏共同诉称，2010年，被告港潮公司就涉案房屋对外发布销售广告，允诺保证八年统一经营、高额回报，实现业主在获得稳定收益的“置业-
招商-经营-
消费”一站式服务平台模式，对外销售领港中心广场《广昊世纪大厦(临港新城主城区WSW-A1-1-1地块办公楼)》。八年统一经营、高额回报作为原告与被告港潮公司双方的交易条件，双方在签订《商品房预售合同》的同时作出如下安排：1、八年高额回报中前三年的回报款，由被告港潮公司在签订《商品房预售合同》时，以房款总价八折的方式一次提前支付给原告，原告不再要求前三年的回报款；2、由被告港潮公司安排原告与其指定的项目经营管理人被告滴水茂公司签订为期八年的独家、不可撤销《委托租赁经营合同》，合同约定，房屋交付期间，第四、第五年度的回报款的计算方式及支付期限及第六、第七、第八年回报款再行约定等内容；3、原告将购买的商品房交付给被告港潮公司指定的执行人被告滴水茂公司。原告与被告港潮公司签订的《商品房预售合同》附件补充协议第五条第三项中再行约定：被告港潮公司在上述场合(合同场合)已明示不属于交付或交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束。本案中八年高额回报的销售广告中的内容在合同场合没有明示不属于交易条件，即属于交易条件，故对双方均具约束力。《商品房预售合同》、《委托租赁经营合同》签订后，原告获得八折购房回报；并于2011年将购得的房屋交被告港潮公司指定的经营管理人被告滴水茂公司。被告方获得了八年经营权。2014年，原告如期获得第四年回报款的50%共计人民币(币种下同)120,309.70元。2014年剩余的50%的回报款120,309.70元被告方至今未付。2015年的回报款租金共计240,619.40元，被告方也未支付。原告多次找被告港潮公司要求支付回报款，但被告港潮公司一直推诿。原告认为，八年统一经营、高额回报是被告港潮公司在销售涉案楼盘时创立并经双方认可的销售模式。在本案中，被告港潮公司做出八年统一经营、高额回报的允诺具体确定，并已实际履行。被告港潮公司以购房款折扣方式向原告支付了前三年的回报款，第四年50%的回报款已支付。第四年下半年另50%回报款没有支付，原告向被告港潮公司提出支付要求后，被告广昊公司给原告致函表示：目前唯一解决方案是以广昊公司开发于江苏省江阴市的“鑫霞湾”项目的部分剩余房源冲抵租金余额。2015年12月13日，被告广昊公司行政总监崔俊受董事长夏品云委托与部分业主召开协调会商议还款事宜。2015年12月15日，被告港潮公司及滴水茂公司为解决第四年50%的回报款、2015年回报款问题，拟定一份协议书盖章后交业主签署。以上表明，实际承担支付回报款义务的主体是被告港潮公司、广昊房产投资有限公司。原告不愿接受被告方用房还款的解决方案遂起纠纷。被告广昊公司用员工洪潮勇的名义设立了个人独资企业即滴水茂公司，另港潮公司在与原告签订商品房预售合同时，利用滴水茂公司的独立地位，以滴水茂公司的名义与原告签订《委托租赁经营合同》意图损害原告的利益，以求公司集团的利益最大化。本案原告与港潮公司订立《商品房预售合同》是在控股股东广昊公司指挥、支配、组织下进行。本案三被告作为家族企业他们互为股东，在组织机构、财产及业务方面存在混同现象，属于法律上的人格混同。被告港潮公司是委托合同的相对人，应该对合同承担责任；港潮公司与滴水茂公司之间是一种委托合同关系，也是委任合同，由港潮公司委任滴水茂公司对八年统一经营模式进行管理经营，滴水茂公司作为受托人，需与原告签订租赁合同，根据法律规定，委托人港潮公司应当承担责任；被告滴水茂公司及港潮公司是被告广昊公司的下属单位，特别是被告港潮公司与广昊公司极其密切，两公司互为股东，股东也是同一家庭成员，两公司在利益上不能分离，是高度关联的企业。被告港潮公司与广昊公司在财产上、经营上也是混淆的，港潮公司的职工由广昊公司支付薪酬，港潮公司的债务广昊公司也介入予以偿还，港潮公司在销售房产时，广昊公司向优质业主发放奖品参与预售活动；被告广昊公司在回报款纠纷中有债务加入行为，主动承担债务，故应共同承担责任；被告滴水茂公司并非选择的合同相对人，因被告滴水茂公司接手八年回报款服务，但未履行自己的义务，没有经营行为，没有招商租赁，一户也没租出去。被告滴水茂公司在本案合同关系中存在过错，其无行为能力及经济能力承担44户的经营活动就接受委托，被告滴水茂公司的经营范围也无居间的内容。进行招商需要大量经济投入，被告滴水茂公司的注册资金只有500万元，其没有能力进行招商，且也未进行招商活动，根据民法通则的规定，过错也应承担责任。本案中，被告滴水茂公司并非合同相对人，因为其有过错才承担补充赔偿责任；被告港潮公司是隐名的委托人，其与滴水茂公司之间是一种隐名委托关系，实际委托人是被告港潮公司而非滴水茂公司；被告广昊公司是因为与港潮公司之间财产经营混同，人员也混同，且广昊公司也主动加入债务，故请求判令被告港潮公司、广昊公司共同支付2014年、2015年购房回报款(即租金)共计380,322.30元；判令上述两被告偿付原告按银行同期贷款利率，以247,083.81元为本金，从2014年7月1日起至本判决生效日止，以247,083.81元为本金，从2014年12月31日起至本判决生效日止，以247,083.81元为本金，从2015年7月1日起至本判决生效日止的利息损失；被告滴水茂公司对上述债务承担补充赔偿责任。原告向本院提供了下列证据以证明其主张：1、商品房销售广告，证明讼争房产的销售主体，广告中开发商保留解释权，明确开发商系被告港潮公司，保证八年的高额回报及免去养护风险。同时证明了被告滴水茂公司在广告中是经营管理人身份；2、上海市商品房预售合同，证明商品房交易成功，签订合同时业主提出销售广告属于合同内容，合同补充协议第五条说明了广告效力，构成合同内容，这一条款是格式条款，应作出对原告有利的解释，广告对双方有约束力；3、委托租赁经营合同，证明合同并非被告滴水茂公司一家完成，期限为八年，前三年租金业主事实上已经从被告港潮公司通过购房款折扣取得。被告滴水茂公司在双方签订预售合同时就介入签订租赁合同，目的是完成被告港潮公司承诺的回报。合同权利义务明确，即交付商铺取得租金，故原告有取得租金的权利；4、房屋交接书、交房确认书，证明房屋已交给被告滴水茂公司；5、业主戴成鸿、闵美华的陈述，以证明前三年的租金是由被告港潮公司以购房折扣的形式支付；6、业主朱军华的认购协议，以证明约定由购房款折扣支付租金；7、被告广昊公司致业主的信，内容是被告广昊公司表示加入债务，证明被告广昊公司系本案债务人；8、会议纪要，证明被告广昊公司以开发商的名义商讨支付租金事宜，其中参加会议的崔俊，系被告广昊公司人力资源行政部总监，其对外处理事务，证明两公司主体混同；9、广昊公司人员配置表，显示崔俊的工作职务；10、四方协议书，与本案原告未签订成功，但与有些业主签订成功，证明丙方江阴鑫城广昊置业发展有限公司(以下简称江阴广昊公司)是被告广昊公司的项目，其对财产有处置权，其中江阴广昊公司是代表被告广昊公司签订合同。被告港潮公司明确表示不能给房子由其承担赔偿责任；11、被告滴水茂公司的企业信息，证明其经营范围不包括房屋中介，公司是一人有限责任公司；12、被告广昊公司岗位配置表，证明滴水茂公司的法定代表人洪潮勇也是广昊公司的部门经理，是广昊公司的员工；13、被告广昊公司的一份工作总结，证明公司有449人，包括被告港潮公司和滴水茂公司的员工，薪酬均由广昊公司统一发放；14、被告港潮公司与广昊公司的企业信息，证明两公司股东相互交叉、人格混同；15、照片一份，是广昊公司设置的奖品台，优质业主可获得奖品，证明被告广昊公司参与了讼争房屋销售。被告上海滴水茂企业经营管理有限公司辩称，对尚欠原告租金事实无异议，但尚欠租金金额及违约金的计算方式有异议。其并非不想出租，只是人气不足，招商招不到，无人来租赁。对原告提供的证据1无异议，系其公司员工为开拓市场未经公司同意擅自印制，港潮公司发现后予以了制止并立即停止了发放；证据2与其无关；证据3真实性无异议，但对租金的起算和支付办法双方有明确约定；证据4无异议，业主已将商铺交被告租赁经营；对证据5业主的陈述不清楚，双方签订的租赁合同约定前三年免租金；证据6、7、8、9与其无关；对证据10真实性无异议；对证据11无异议；对证据12网络下载的配置表真实性不予认可；对证据13不知情，且与其无关；对证据14、15股东交叉问题和奖品问题其不清楚。并提供了原告业主房屋委托租赁计算表及付款凭证，以证明被告滴水茂公司的付款情况及违约金或利息的计算方法，认为原告第四年度的租金应从2014年3月31日起算至2015年3月30日，上半年度租金已给付，下半年度租金应于2014年10月1日支付，已支付7,000元，尚欠107,234.16元；2015年度应于2015年3月31日及10月1日分别支付的租金各114,234.16元尚未支付。被告港潮公司辩称，其作为被告主体资格不适格，请求驳回原告诉求。原、被告之间就涉案房屋签订了商品房买卖合同，双方的权利义务也仅限于买卖合同的约定和法律法规的规定，其于双方签订商品房买卖合同前后均未就买卖合同之外的任何事项作出任何约定或承诺。委托租赁合同系原告与被告滴水茂公司签订，与其无关。其公司系合法设立、独立经营的公司，与其他公司也无所谓的人格混同现象。对原告提供的证据1并非其制作并发放，其发现被告滴水茂公司有个别员工擅自发放上述广告后，立即予以制止；对证据2无异议，但证据1并非其发放，该广告不能构成合同的一部分；证据3系原告与被告滴水茂公司签订，与其无关；证据4房屋交接书无异议，交房确认书与其无关；证据5业主的陈述不予认可，其公司在销售商铺时从未对买卖合同之外的事项作出过承诺，也无按总房款八折优惠抵扣租金之事；对证据6真实性无异议，但不能证明原告观点；证据7、8、9与其无关；对证据10真实性无异议，其仅对签约业主生效：对证据11真实性无异议；证据12、13与其无关；证据14真实性无异议，但股东交叉不能证明法人人格混同；证据15与其无关，其未发放过奖品。被告广昊公司辩称，其作为被告主体不适格，请求驳回原告诉求。委托租赁合同系原告与被告滴水茂公司签订，该委托租赁合同所涉任何纠纷与其无关。其公司系合法设立、独立经营的公司，不存在与其他被告人格混同的情况。对原告提供的证据1、2、3、4与其无关；对证据5业主的陈述，其不清楚；证据6与其无关；对证据7真实性无异议，但仅证明因滴水茂公司的请求，其出面协调其控股的江阴广昊公司以剩余房产帮助滴水茂公司解决困难，协调不成，其公司也无奈；对证据8，崔俊并非其公司总监，现已离职，双方已无劳动关系；对证据9真实性不予认可，其不会公布此类表格，该表格有很多不规范之处，很多人代理人都不认识，如表中的马巍并非其公司员工；证据11与其无关；对证据12、13真实性均不予认可；对证据14企业信息真实性无异议，但不能证明系人格混同；对证据15不清楚，其公司未曾发放过此类奖品。原告对被告滴水茂公司提供的付款情况及租金、违约金计算方法无异议。并认为，本案已证实被告港潮公司于销售涉案房产时为促销，发布了本案争议的广告，从广告文字可以确认是港潮公司印发，最后解释权归开发商，而非被告滴水茂公司的员工擅自发布；涉案广告中八年高额回报是原告与开发商签订房屋销售合同的交易条件，开发商印发广告，可以看成是要约邀请，原告获取广告后提出，以广告为条件购买房屋，被告港潮公司在销售合同中对广告的效力作了约定，也就是没有明示排除即对双方均有约束力。另外，广告中被告港潮公司指名被告滴水茂公司作为管理人，被告滴水茂公司是以管理人的身份出现在预售合同中，被告滴水茂公司为完成被告港潮公司委托的广告事务与原告签订委托租赁经营合同，因此原告也愿意与被告滴水茂公司签订租赁合同，以确定八年回报的条件。且房屋预售合同和租赁合同是同时同地签订的，原告与被告港潮公司签订预售合同时涉案房屋是期房，无房屋可出租，而被告滴水茂公司是管理公司，无租赁房屋的能力，可见租赁合同是为广告中约定的八年回报的具体事项，如果当时被告滴水茂公司不出面代被告港潮公司约定八年回报，原告也不会签订预售合同。租赁合同是预售合同的条件，租赁合同是被告滴水茂公司作为管理人代被告港潮公司签订。被告港潮公司与被告滴水茂公司是委托关系，广告中承诺的事务应由被告港潮公司完成，滴水茂公司是广告中指明的管理人，现由管理人被告滴水茂公司代签租赁合同，故两者之间是委托关系。被告港潮公司与被告广昊公司之间具有高度关联性，是一个家庭中的成员互为股东。从会议纪要、人力资源配置、被告广昊公司致业主的信、四方协议等均证明三被告业务是混同的。从发放奖品、签订预售合同、租赁合同时三被告同时在场也证明三被告业务是混同的。三被告作为家族企业，其下有449名员工，说明人员混同，员工薪酬由被告广昊公司统一发放说明财务不分彼此，互为混同。综上，被告港潮公司是委托租赁合同的真正主体，应承担违约责任；被告广昊公司作为关联方、债务加入方应与被告港潮公司共同承担违约责任；被告滴水茂公司作为受托人有侵权行为，无行为能力却签订合同，也无具体经营行为，应承担补充责任。审理中，本院向原告释明，根据庭审查明的事实，委托租赁经营合同系原告与被告滴水茂公司签订，根据合同相对性原则，被告滴水茂公司是本案委托租赁经营合同的真正当事人，系本案讼争合同的主债务人，被告滴水茂公司也愿意与原告协商解决讼争，询问原告是否变更诉讼请求。原告认为，合同相对性原则已通过立法予以突破，这是国际上合同立法的普遍规律。我国合同法第402条明确规定非相对人对于合同应承担责任的情形，故坚持诉请。经本院审理查明，2010年原告意欲购买坐落于浦东新区南汇新城镇(原临港新城)广昊世纪大厦办公楼。同年3月29日，原告(甲方)与被告滴水茂公司(乙方)签订委托租赁经营合同，合同约定，甲方委托乙方出租经营坐落于浦东新区申港街道申港大道161弄22、23号的办公楼，房屋建筑面积以房产证所载建筑面积为准。原告同意该房屋可作商业经营房使用，承租人可对房屋进行重新分割、布局、装饰，添加商业经营所需附属设备、设施和进行必要的施工，并可进行室内改造及与其他房屋合并使用的改造，甲方在取得产权证后将复印件提交乙方。乙方有权代表甲方与承租人进行谈判、签署合同、代收租金，行使权利承担义务，并可代表甲方行使诉权，在委托期限内，乙方保证甲方获得双方约定的基准租金，不足部分由乙方补足，盈余部分归乙方作为报酬。甲方应于开发商取得《建设工程竣工验收报告》并通知办理交房手续之日的次日将房屋交付乙方。若由于甲方的原因在取得该房屋《建设工程竣工验收报告》后未与乙方办理交付手续，则视为甲方已同意将该房屋交付乙方，乙方可直接按约直接进行使用并要求甲方补办交付手续。委托期限为八个年度，自合同约定的房屋交付次日起算。甲方充分认识到，该房屋需通过整体统一经营才能长久提升房屋价值形成良好的市场秩序，以及建设好商业中心的“养”铺要求，甲方同意在委托期的前三个年度内乙方无需承担支付基准租金的义务。在委托期的第四、第五年度，每年度的年基准租金计算公式为该房屋预售合同总价款除以0.82乘以8%。在委托期的第六至第八年度，每年度的基准租金在委托期的第一年度届满日前六个月至三个月内，由甲乙双方根据前期该商铺的实际经营状况另行商定，如商定达成一致的，则乙方应按照约定支付甲方相应的年基准租金；如商定不成，则本合同将在委托期的第五年度届满日终止，乙方按约将房屋返还给甲方，双方互不承担违约责任。鉴于大部分品牌商户对承租物业均有最低起租年限的要求，乙方在确保委托期的第六至第八年度的平均年基准租金不低于第五年度的基准租金的前提下，甲方同意乙方无须征求甲方意见可直接与承租商户签订最长八年的租赁合同。自第四年起，乙方在上一年度届满日前将本合同约定的该年度50%的年基准租金支付甲方，剩余的50%在该年度的6月30日前支付。乙方若逾期支付，承担的违约金为应付而未付基准租金的日万分之五；逾期支付超过1个月，甲方有权单方面终止合同。甲方全权委托乙方代为向当地税务部门申请税金发票，在基准租金中扣除。自甲方向乙方交付房屋之日起该房屋的水、电、煤、通讯、物业管理费用由乙方承担。第四年度起，因房屋设施、设备质量问题造成乙方或承租人不能正常使用的，甲方应相应减免基准租金，因乙方或承租人使用不当造成的除外。在委托期限内，若因不可抗力引起该房屋损毁并导致乙方无法正常经营的，甲方同意在该房屋修复完毕前乙方无须承担约定的基准租金并承担任何违约责任。乙方应于合同委托期满后(本合同约定的期限届满或延长期限届满)的三十日内按甲方交付时的原状返还房屋，未经甲方同意，每逾期一日，乙方按总房价款的日万分之五支付违约金并赔偿甲方因此所受的经济损失。乙方保证承租人放弃该房屋的优先购买权，甲方无须征得承租人书面同意，即可对外转让，但甲方应提前一个月书面通知乙方，并由受让人承继本合同，否则视为甲方违约。本合同由下列情形的可由一方书面通知解除，双方互不承担责任：房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；房屋因社会公益或城市建设需要被依法征用的；甲方签订的预售合同解除的。本合同自甲乙双方签字盖章之日起成立，甲方取得该房屋《建设工程竣工验收报告》后生效，未尽事宜双方可协商订立补充条款或附件，作为本合同不可分割的一部分。同日原告又签署了不可撤销授权委托书，承诺本授权委托书在委托期内不可撤销。同年3月29日，原告为乙方与被告港潮公司为甲方就涉案房屋签订了上海市商品房预售合同。合同约定，乙方向甲方购买申港街道申港大道161弄《广昊世纪大厦》22、23号1层房屋，该房屋用途为办公，层高6米，单价为每平方米32,400.80元，根据暂测面积(实际面积以房地局认定的测绘机构实测面积为准，多退少补)暂定总价为2,466,349元。2011年3月30日的房屋交接书显示，确定实测面积为76.08平方米，实测总价为2,465,053元。同日，原告与被告滴水茂公司签订交房确认书，确认原告已将涉案房屋钥匙交被告滴水茂公司。2014年3月31日，被告滴水茂公司按约于代扣税金后支付原告租金114,294.22元，2015年1月30日，被告滴水茂公司又支付原告租金7,000元。故被告滴水茂公司尚欠原告2014年度下半年租金107,234.16元，2015年度上、下半年租金各114,234.16元。2015年11月2日，被告广昊公司致函原告，因市场环境恶劣、临港地域开发滞后等客观原因，滴水茂公司陷入严重亏损，自身已无力支付租金余额。滴水茂公司请求广昊公司帮助解决。广昊公司目前唯一能解决的方案，只有以其开发的位于江苏省江阴市的“鑫霞湾”项目部分剩余房源冲抵租金余额。因该项目与基金公司质押撤销事宜尚未处理完毕，待处理完毕后方可签约。该项目是广昊公司目前唯一一个产权较为清晰的项目，若该项目仍出现意外不可控，拿不出房源解决此事，则短期内其亦无能为力，待本项目解决不可控因素后再行处理。同年12月13日，针对被告广昊公司上述《致滴水茂租户业主的一封信》，部分业主与被告工作人员进行了协商，并形成了会议纪要。嗣后，部分业主(乙方)与滴水茂公司(甲方)、江阴广昊公司(丙方)、港潮公司(丁方)签署了协议书，协议书约定，甲方与乙方于2011年签订《委托租赁经营合同》，因甲方经营困难，无力按该合同支付乙方租金，经四方协商，一致同意以丙方开发的鑫霞湾项目二期2号楼、3号楼未售房源冲抵所欠乙方租金，具体条款：甲方所欠乙方的租金款项，以丙方鑫霞湾项目二期2号楼、3号楼按3,950元每平方米的价格抵充(可选房源为1-6层、16-18层任选)。因丙方受政府监管等因素影响，每套房源仅可以总价90%抵债，另10%乙方同意以现金形式支付；因房屋为整套出售，超出甲方所欠乙方租金的部分价值，由乙方按同等价格现金支付给丙方；预售合同签订后办理产证的税费由丙方承担；丙方、丁方确保所签物业无任何抵押并确保能够过户到乙方名下，如因非乙方原因，致使乙方未能如约过户所签抵债房源，由丁方承担赔偿责任；本债务冲抵行为，须待丙方取得2号楼、3号楼预售许可证后方可实施，预计预售证于2015年12月22日取得。预售证取得后的第二个工作日，乙方至丙方销售现场进行网签；现丙方一期房源中，有30套已抵押给当地政府，在丙方完成该抵押撤销后，若乙方要求将抵债房源由二期置换为一期，则丙方愿意予以配合实施。本案原告拒绝接受上述以房抵债方案，故涉讼。本院注意到，讼争广告并非全体业主人手一份，仅部分业主拥有讼争广告；原告朱军华曾于2010年3月6日与被告港潮公司签订《广昊世纪大厦》认购协议，特别约定在规定的期限完成签约，可享受认购总价8.2折，并于同年3月30日与滴水茂公司签订了交房确认书。从原告提供的《上海市商品房预售合同》、《广昊世纪大厦交房交接数据明细表》、《房屋交接书》中无法体现购房款折抵前三年租金的事实，也无按总房款八折优惠的事实。本院另注意到，南汇新城镇(原临港新城)原规划为集产业、旅游一体化的新兴城市，将引进八十万常住人口，滴水湖周边地区的房产将有很大的升值空间和相当繁荣的市场，原南汇区政府入住临港新城也促进了人们购买房产和商铺的欲望。嗣后，受各种不确定因素的影响，临港地区至今人气不足。虽然市、区两级政府在政策上给予了大力支持，南汇新城镇政府也尽了努力，S2高速公路七坐以下小车免费，给予入住的商场、饭店和在临港地区工作的人员一定的经济补贴等，但仍无法吸引更多人入住南汇新城镇，即使白天在此地区上班，晚上也是人去楼空。商人是以赢利为目的，在人气不足购买力低下的情况下不可能盲目投资。招商困难在滴水湖地区是普遍现象，在滴水湖周边有许多房产和商铺如同原告购买的商铺一样，至今被空置着。当然，随着医院、学校的逐步引进，这种局面正在有所好转。本案争议焦点一、原告提供的广告是否是双方签订的《上海市商品房预售合同》的一部分。原告与被告港潮公司签订的《上海市商品房预售合同》补充条款第五条关于销售广告、宣传资料与示范单位的效力约定，双方的权利义务以合同及其附件为准。甲方在宣传手册、报刊广告、示范单位和其他宣传资料中对本合同项下商品房的规格、材料、设施设备的品牌、数量有具体确定的表示，合同又未作重新约定的，可作为合同附件，对双方具有约束力。甲方在上述场合已明示不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束。原告认为，讼争广告明确讼争委托租赁房屋的开发商、管理方，故该广告系由被告港潮公司印制并发放，原告是基于该广告的承诺并将该广告作为交易条件才与被告港潮公司签订商品房预售合同。且在合同中未明示不属于交易条件，故应作为合同的附件，对双方均具约束力。被告滴水茂公司认为，讼争广告系其业务员未经房产商和公司授权擅自印制，在发放过程中，房产商发现后已予制止；被告港潮公司认为讼争广告并非其制发放，且其已对被告滴水茂公司部分员工的行为予以了制止，其在销售涉案房产时也未就买卖合同约定之外的任何事项作出过承诺。本院认为，讼争广告虽明确委托租赁房屋的开发商及管理方，并不能就此推定系被告港潮公司印制并发放。如果讼争广告系由被告港潮公司发放并属于合同的附件，应该所有业主人均有获得的权利，而非仅部分业主获得。至于被告滴水茂公司在同一地方、同时或先于被告港潮公司与原告签订合同，这也不足为奇，近几年受上海楼市高涨的影响，一个新楼盘开盘，总能在销售大厅或门口看到房产中介的身影。被告滴水茂公司看好南汇新城镇(原临港新城)的大好前景，欲通过招商形式转租系争房屋获利，为获得业主的好感，夸大宣传也是有可能的。原告认为，讼争广告系原告作为与被告港潮公司签订预售合同的条件，前三年的租金在购房款中抵扣，但从原告提供的《上海市商品房预售合同》、《广昊世纪大厦交房交接数据明细表》、《房屋交接书》中均未对八年高额回报有约定，也无前三年租金已在购房款中抵扣的情况。故原告认为，讼争广告系原告与被告港潮公司签订的《上海市商品房预售合同》的一部分，依据不足，本院难予支持。争议焦点二、被告港潮公司是否是本案《委托租赁经营合同》的隐名委托人，应对该合同的权利义务承担违约责任。被告滴水茂公司仅仅是受托人，对该合同统一经营、高额回报事务进行经营管理。原告认为，被告港潮公司在销售涉案商铺时发布了载有八年统一经营、高额回报的销售广告，并将该项目的经营管理事务委托授权给被告滴水茂公司，根据我国合同法第四百零二条、四百零三条的规定，讼争的《委托租赁经营合同》是被告滴水茂公司代被告港潮公司签订的隐名代理合同。三被告对此均予以否认。本院认为，原告推定涉案广告系由被告港潮公司发布并认定该广告内容构成双方签订的《上海市商品房预售合同》的一部分，从而认为讼争的《委托租赁经营合同》是一份隐名代理合同。因其前提不存立(对于涉案广告本院已于第一个争议焦点阐述)，其推导的结论也相应不存立。我国合同法第四百零二条规定了委托人的自动介入，第四百零三条规定了委托人的介入权与第三人的选择权，如果第三人已明确选择由其中一人承担合同义务后，其不得反悔再诉请另一人承担责任；如果这一推定证据被反证推翻，则不影响第三人在后来的程序中向另一人主张权利。显然四百零三条的规定与原告的请求矛盾，故不能适用。合同法第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。首先，原告无证据证明被告港潮公司与滴水茂公司之间存在委托关系，仅凭主观臆断两被告之间存在委托关系，且被告滴水茂公司、港潮公司对此也予否认；其次，从双方签订的《委托租赁经营合同》的内容看，合同条款均约束原告与被告滴水茂公司。且合同6-1明确约定了为提升商铺价值，前三年为“养”铺期，甲方同意前三年乙方无需承担支付租金义务；第四、第五年由乙方支付双方约定的租金；第六至第八年，根据商铺实际经营情况另行协商，并说明为何签订八年租期的理由。可见，前三年为养铺免租金是双方的约定，而非已在购房款中抵扣，且第四上半年的租金和下半年的部分租金均由被告滴水茂公司支付，被告滴水茂公司系双方签订的《委托租赁经营合同》的相对人，系本案主债务人而非受托代理人，仅对委托租赁经营合同事务进行管理，故本案同样不适用合同法第四百零二条委托人自动介入的条款。至于被告滴水茂公司注册资金的多少和登记的经营范围，并不影响其系讼争《委托租赁经营合同》相对人及本案主债务人的主体资格。争议焦点三、三被告之间是否存在人格混同。原告认为，被告广昊公司系由股东夏品云、叶爱英、夏芒一家人设立，而被告港潮公司是由被告广昊公司与叶爱英投资设立，两公司系由同一家庭成员撑控，利益相互关联，构成关联企业，是主体人格混同。三被告工作人员统一由被告广昊公司支付薪酬，互负债务，不分彼此。三被告有财务、管理人员混同办理相关业务，资金混同使用的情况，是财务混同。被告广昊公司在销售商铺时有时以这家公司名义进行，有时又以另一家公司名义进行。涉案房产预售合同由港潮公司签订，合同所附交易条件以滴水茂公司名义签署，奖品由广昊公司颁发，是业务混同。委托租赁经营合同发生争执后，三被告都参与其中，广昊公司承担滴水茂公司债务，用自己的财产直接偿还，港潮公司承担广昊公司债务不履行或不能履行时的代为赔偿责任，是财产混同。由此可见，三被告之间存在人格混同。被告广昊公司对原告从网络上下载的人员表、总结等的真实性不予认可，认为其公司未公布过上述内容，其公司是合法设立，独立经营的公司。其协调江阴广昊公司以房产作抵滴水茂公司所欠业主租金是应滴水茂公司的请求，帮助其暂渡难关，公司之间另有结算，不存在人格混同现象；被告港潮公司、滴水茂公司也认为，其公司系合法设立、独立经营的公司，不存在与广昊公司人格混同的现象。本院认为，首先，夏品云一家设立广昊公司并由广昊公司控股设立港潮公司并未违反公司法规定，公司法允许有限责任公司设立子公司，只要其投资的资金符合公司法规定。滴水茂公司是由洪潮勇个人设立的一人公司，与广昊公司、港潮公司并无投资关系；其次，公司法规定，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任。公司股东依法享有资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利。夏品云一家投资设立公司并对公司重大事项作出决策并未违反公司法规定，并不能以此认定广昊公司与港潮公司之间存在人格混同；再次，原告从网络下载的人员表和总结，被告广昊公司予以否认，其真实性难以认定。而原告于2014年3月31日收到的114,294.22元和2015年1月30日收到的7,000元租金均系由被告滴水茂公司通过公司财务支付，不存在三被告财产混同、财务混同的现象。至于广昊公司、港潮公司应滴水茂公司请求，帮助其暂渡难关，不能就此推定三被告之间财产混同、财务混同。故原告认为三被告之间人格混同依据不足，本院难予支持。至于对《委托租赁经营合同》所欠债务，被告广昊公司、港潮公司主动加入债务承担和担保问题，根据原告提供的广昊公司给业主的信及四方协议，不难看出，广昊公司、港潮公司仅以江阴广昊公司所有的鑫霞湾项目房产抵扣滴水茂公司所欠原告租金承担责任，现原告拒绝以该房产抵扣滴水茂公司就涉案合同所欠租金，即拒绝广昊公司、港潮公司以江阴鑫霞湾项目房产加入债务的形式，故该信和四方协议对本案原告不成立，对本案被告广昊公司、港潮公司无约束力。关于补充赔偿责任。所谓补充责任，学术界认为，补充责任是数个责任人按照法律规定或者当事人约定，在主责任人不能给付或者不能完全给付时，由补充责任人对不足部分在一定范围内承担补充给付，从而在补充给付的范围内消灭所有责任人的责任，补充责任人对自己承担给付的部分可以向主责任人请求追偿的责任形态。该概念告诉我们，一、责任人为多数，且多数责任人中存在主责任人和补充责任人的区分；二、补充责任中的债务是由主责任人产生的，主责任人因其与权利人之间直接的侵权或者合同关系承担责任，而补充责任人则是因和主债务人之间存在某种法律上的特殊关系而承担责任；三、补充责任的承担既可以由法律规定，也可以由当事人约定；四、主责任的存在且未全部清偿是补充责任成立的前提，因此补充责任的承担具有顺序性。权利人对补充责任人不享有完全独立的请求权，即一般情况下权利人不能直接单独要求补充责任人承担责任，而应该先要求主责任人承担责任，只有在主责任人不明或不能履行或不能完全履行时，才能要求补充责任人承担补充责任，否则，补充责任人享有抗辩权，可以拒绝承担给付责任；五、补充责任人与主责任人之间不存在内部责任份额的划分问题；六、补充责任人承担补充责任后可以向主责任人追偿。目前在我国司法实践中，补充责任主要体现在担保合同中一般保证人的保证责任、监护人对有财产的被监护人致人损害承担的责任、股东出资不实对公司债务的责任、侵权类案件中具有安全保障义务人的责任、因企业承包或挂靠经营或出具虚假验资行为引起的补充责任、无效担保中过错担保人的责任、存单纠纷中有过错的金融机构的责任、委托理财中有过错监管人的责任等。综观本案，被告滴水茂公司系本案涉讼《委托租赁经营合同》的相对人，系本合同权利义务的主责任人，原告认为其系补充责任人应承担补充赔偿责任与上述补充责任理论相悖，本院难予支持。经本院释明后，原告仍坚持要求被告滴水茂公司承担补充赔偿责任，系拒绝认可本院根据查明的事实确认被告滴水茂公司为本案讼争委托租赁经营合同的主责任人而判令其承担主债务人的义务。至于原告于庭审后要求对三被告资金流向进行专项审计的申请，不符合法律规定，本院不予准许。假设三被告之间存在资金流动，也不影响被告滴水茂公司系本案讼争委托租赁经营合同的主责任地位。综上，原告诉求，依据不足，本院难予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告朱军华、叶爱京、朱季杏要求被告上海港潮房地产开发有限公司、被告上海广昊房产集团有限公司共同支付原告2014年、2015年租金380,322.30元的诉讼请求；二、驳回原告朱军华、叶爱京、朱季杏要求被告上海港潮房地产开发有限公司、被告上海广昊房产集团有限公司共同偿付以247,083.81元为本金，分别从2014年7月1日、12月31日和2015年7月1日起至本判决生效日止按银行同期贷款利率计算的利息的诉讼请求；三、驳回原告朱军华、叶爱京、朱季杏要求被告上海滴水茂企业经营管理有限公司对上述债务承担补充赔偿责任的诉讼请求。案件受理费7,348元，减半收取计3,674元，由三原告共同负担(已交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内。向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 唐宝根
二〇一六年六月八日
书记员 廖文宾
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。