浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙金民终字第1720号
上诉人（原审原告）楼某某。
委托代理人（特别授权）王某某。
被上诉人（原审被告）义乌××房××司，住所地义乌
市佛堂镇××工业园区××路××号。
法定代表人李甲。
委托代理人（特别授权）何某某。
上诉人楼某某为与被上诉人义乌××房××司（以下简
称万基××司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省义乌市
人民法院（2009）金某某初字第1716号民事判决，向本院提起
上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本
案现已审理终结。
原审原告楼某某诉称，原告与被告于2007年12月28日签
订了商品房买卖合同，约定原告向被告购买被告开发的位于义
乌市佛堂镇双某颐园第47幢1单元1001号房，计面积153.52平
方米，总价款690000元。合同约定的交房日期为2008年10月30
日之前，然而被告至今未办理好相关手续，至今不能将房屋交
付给原告使用。为此，原告要求判令被告支付违约金15732元
（从2008年10月31日至2009年1月14日止，之后的违约金按合
同总款的日万分之三计算至实际交房之日止）。
原审被告万基××司辩称，1、本案讼争的房屋已于2008年12月30日通过五方单位验收，验收结果为合格。2、双方约
定的合同交房日期为2008年10月30日之前，2008年10月30日之
后逾期交房的原因是由于义乌市政府规划防洪渠某某误的，根
据合同第八条的规定，被告是可以免责的，无须承担逾期交房
的违约责任。3、被告公司于2009年1月初通知原告交房，原告
于2009年6月3日办理了交房手续，并缴纳了煤气开通费3200元
，维修基金6141元，合计9341元，被告也于交房当天补偿给原
告通知交房之前逾期交房的补偿金8280元。4、原告的购房款
已经付清。综上所述，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
原判认定，2007年12月28日，原告楼某某与被告万基×
×司签订了商品房买卖合同及附件，合同约定，原告向被告购
买被告开发的位于义乌市佛堂镇双某路叉口西侧的双某颐园（
又名凤凰名城）第47幢（原2号楼）1单元1001号房，该房建筑
面积为153.52平方米，总价款为690000元。合同第八条规定，
被告应当在2008年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有
关规定，将验收合格的该商品房交付原告使用。合同第九条规
定，除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定
的期限将该商品房交付原告使用，按下列第1，2种方式处理：
1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日
，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付
之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违
约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解
除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通
知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3﹪向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合
同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起
至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万
分之三的违约金。合同第十一条规定，商品房达到交付使用条
件后，被告应当书面通知原告办理交付手续……。合同还规定
出卖人的有关通知以出卖人邮寄时的邮戳日期为准。合同签订
后，原告按约付清了全部购房款。2008年1月3日，被告开发的
本案房产取得新建房屋白蚁预防合格证。同年12月19日，金华
市公安局消防支队出具了关于义乌凤凰名城1号-
11号楼、43号楼及地下车库建筑工程消防验收合格的意见书。
同年12月30日，义乌市环境保护局出具建设工程环保验收意见
表，认为被告开发的该工程基本符合环保要求。同年12月31日
，被告作为建设单位，会同浙江经纬勘察工程有限公司、浙江
宸泰建筑设计研究院有限公司、中达建设集团股份有限公司、
浙江致远建设工程咨询监理有限公司四单位，对原告购买的第
47幢（原2号楼）房进行了竣工验收，评定等级为合格。自200
9年1月3日起，被告陆某某各业主发出交房通知书，原告楼某
某于2009年6月3日办理了交房手续，缴纳了煤气开通费3200元
，维修基金6141元，合计9341元，被告也于交房当日补偿给楼
某某逾期交房违约金8280元，在补偿金的领款凭证上载明：以
上款项如数收讫，不再追究任何责任。但是法律赋予的合法权
益，业主必须拥有，开发商不容侵犯。2009年2月23日，义乌
市规划管理处对该房地产项目出具了义乌市建设项目竣工规划
验收证明单，验收意见为符合规划。2009年12月31日，被告就本案讼争的房屋向有关部门进行了竣工验收备案登记。
原审法院认为，原告楼某某与被告万基××司签订的《
商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，主体适格
，内容不违反法律法规的禁止性规定，应确认合法有效，双方
当事人均应按照约定全面履行自己的义务。该合同第八条约定
的商品房交付条件为“经验收合格”。关于验收合格的标准，
国务院《建设工程某某管理条例》第十六条规定：“建设单位
收到建设工程某工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等
有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付
使用。”本案中，被告开发的双某颐园（又名凤凰名城）第47
幢（原2号楼）已于2008年12月31日经建设、设计、施工、监
理、勘察等五单位进行了竣工验收，并被评定为合格，达到了
合同约定的“经验收合格”的交付条件。原告提出的竣工验收
备案表存在造假及讼争的商品房未经验收合格的意见，因依据
不足，不予采信。同时，原告还提出按照合同约定交付的条件
是“该商品房经验收合格”，因此交付之前应该对“该商品房
”进行验收，而不是对该商品房所在的整幢楼进行验收，原审
法院认为，商品房所在的整幢楼是一个有机整体，离开了整幢
楼任何一套房某不可能单独的存在，每一套房某都是其所在的
整幢楼的组成部分，因此对整幢楼的验收合格就意味着这幢楼
内每一套的商品房均已验收合格，故对原告的这一主张，不予
采信。在本案诉讼过程中，原告接受了被告交付的房屋，并装
修入住，应视为原告已认可讼争房屋已验收合格。依照合同的
约定，被告应在2008年10月30日前将验收合格的该商品房交付原告使用，但被告直至2008年12月31日才通过竣工验收，并于
2009年1月8日前才向原告发出交房书通知书，至此已逾期，被
告应承担逾期交房的违约责任，但在诉讼过程中原告已经实际
领取被告支付的逾期交付违约金，且领款凭证上载明：以上款
项如数收讫，不再追究任何责任。但是法律赋予的合法权益，
业主必须拥有，开发商不容侵犯。因此可以认定原、被告就违
约金部分已达成了合意，并且已实际履行，故原告再次主张要
求被告支付违约金，于法无据，不予支持。至于法律赋予原告
的其他合法权益，原告可另行主张。依照《中华人民共和国合
同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四
条、第一百三十八条、《建设工程某某管理条例》第十六条的
规定，判决：驳回原告楼某某的诉讼请求。案件受理费194元
，由原告楼某某负担。
一审宣判后，原审原告楼某某不服，向本院提起上诉称
，一、商品房没有达到法律强制规定的交付的必要条件。原审
法院采信被上诉人提供的《义乌市建设工程某工验收备案表》
的证据系伪造的。其中建设单位中达建设集团股份有限公司的
公某是伪造的。一审法院依职权调取的盛某某的笔录，证据来
源不合法，笔录内容不真实。有证据证明“原来的公某”在20
09年3月12日经工商局年检，也就是说“原来的公某”还在，
并不是象盛某某所说的，坏掉了，现在已经没有了，换了新的
公某。二、消防验收是伪造金华市公安局消防支队非法获取的
。一审法院依职权调取的编号为金公消验建字（2008）第0144
号建筑工程消防验收意见书一份，意见书明确了本案讼争房屋的消防已于2008年12月19日验收合格。但该证据来源不合法。
被上诉人伪造金华市公安局消防支队公某，消防验收不合格。
三、判决书作为证据认定事实是错误的。原审法院的（2009）
金某某初字第1048号判决书和金华中院的（2010）浙金民终字
第754号判决书，虽已生效，但是都存在着明显的重大错误，
有新的证据足以推翻。四、按合同约定必须分户验收合格作为
交付的必要条件。双方约定的“该商品房经验收合格”是格式
条款，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格
式条款一方的解释。可以认定“该商品房经验收合格”应当包
括消防验收合格的含义和必须达到分户验收合格的含义。到目
前为止，也没有取得合法的消防合格的证明。同样，也没有证
据证明上诉人购买的商品房经分户验收合格。综上，请求二审
法院撤销原判，依法改判。
被上诉人万基××司答辩称，本案讼争的房屋已经过验
收，结果是合格，符合商品房的交付条件。关于被上诉人逾期
交房的违约责任，双方已达成合意，被上诉人已实际支付了逾
期交房的违约金。因此，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人楼某某在二审中提供证据如下：
1、建设工程某工验收报告一份，证明该报告未经验收组
人员的签字确认，最后一页是空白的；陈某某不是法定代表人
，合法的法定代表人是龚某某；2号楼没有竣工验收。
2、李乙的声明和身份证各一份，证明凤凰名城工程没有
通过验收。
3、象山县公安局证明一份和宁某市工商局印某式样一份，证明中达建设集团股份有限公司在2006年11月15日至2010年
4月27日期间一直在合法使用，竣工验收备案表上的中达建设
集团股份有限公司的公某是非法的。
4、中达建设集团股份有限公司的基本情况一份，证明中
达建设集团股份有限公司的注册地在宁某市象山县，备案机关
是象山县公安局。
被上诉人万基××司质证认为，证据1的真实性没有异议
，至于建设工程某工验收报告上未签字，是因为在备案表上都
进行盖章和签字了；证据2真实性有异议，是否为李乙本人所
签不清楚；证据3，中达建设集团股份有限公司的公某问题，
已由义乌市法院佛堂法庭调查过，盛某某对公某予以了确认；
证据4真实性无异议。本院认为，对证据1、4的真实性予以确
认；证据2不予确认，李乙应当出庭作证；证据3，根据原审法
院对盛某某的调查情况，其不足以证明验收备案表中施工单位
的公某系伪造。
被上诉人万基××司在二审中未向本院提交新的证据。
经审理查明，原审认定的事实清楚，证据确实充分，本
院
本院认为，楼某某与万基××司签订的《商品房买卖合
同》系双方的真实意思表示，与法不悖，合法有效，双方当事
人均应恪守。二审争议的内容有：一、工程某某竣工验收记录
的问题。综合比较双方当事人提供的证据及原审法院的调查情
况，可以明确施工单位中达建设集团股份有限公司在验收记录
上加盖的公某存在造假的依据不足，涉案商品房工程某某已经竣工验收合格。二、商品房消防验收的问题。原审法院已经向
金华市公安局消防支队调取了相关的验收意见书，该意见书明
确了涉案商品房已在2008年12月19日验收合格的事实。三、商
品房验收合格的标准问题。国务院《建设工程某某管理条例》
第十六条规定：“建设单位收到建设工程某工报告后，应当组
织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工
程经验收合格的，方可交付使用。”所以楼某某上诉提出商品
房必须分户验收合格的理由，没有法律依据。综上，涉案商品
房已于2008年12月31日经建设、设计、施工、监理和勘察等五
单位竣工验收，被评定为合格，达到了合同约定的“经验收合
格”的交付条件。而且楼某某在2009年6月3日已经办理了交房
手续，并领取了逾期交房违约金，应当确认双方对逾期交房问
题达成了一致的赔偿意见。楼某某的上诉理由依据不足，不予
支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共
和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，
判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费194元，由上诉人楼某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 骆定进
审 判 员 陶仙琴
审 判 员 陈旻尔
二〇一〇年十二月十三日
代书记员 朱丽敏