广西壮族自治区桂林市七星区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0305民初1938号
原告：桂林理工大学，住所地桂林市建干路**号。
法定代表人：解庆林，校长。
委托代理人：蒙风璇，广西桂成律师事务所律师。
被告：上海恒欣精密设备安装有限公司，住所地上海市青浦区北青公路9138号1幢3层R区361室。
法定代表人：李翠凤，董事长。
被告：桂林民丰国际大酒店股份有限公司，住所地桂林市七星区建干路12号原桂林理工大学旅游培训中心。
法定代表人：李翠凤，董事长。
二被告委托代理人：黄杰，广西务诚律师事务所律师。
原告桂林理工大学与被告上海恒欣精密设备安装有限公司（下称恒欣公司）、桂林民丰国际大酒店股份有限公司（下称民丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月21日l受理后，依法组成由审判员阳帆担任审判长、人民陪审员伍顺希、杨秀爱参加的合议庭，于2017年8月16日公开开庭审理了本案。书记员文瀛杰担任法庭记录。原告桂林理工大学的委托代理人蒙风璇，被告恒欣公司、民丰公司共同的委托代理人黄杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年12月31日，原告与被告恒欣公司签订《桂林理工大学旅游培训中心租赁合同书》、《桂林理工大学旅游培训中心周边场地租赁合同书》，约定原告将其位于桂林市建干路的旅游培训中心主楼、副楼及附属设施、周边场地租赁给被告恒欣公司使用，租期20年，租金按季度支付，每年递增2%，未按期支付资金的违约金为每日万分之二。
合同签订后，原告依约交付了房屋，被告亦进行装修并营业，2013年7月29日，原、被告与其他分租人签订《补充协议》，约定由被告民丰公司经营管理酒店、履行租赁合同义务。在合同的履行过程中，被告缴纳了2012年及2013年年度租金后，以投标失误、生意不景气、原告未及时提供房产证等为由拒绝缴纳2014年全年、2015年及2016年部分租金共计5344482元。原告认为，被告拖欠租金，已构成违约，应承担违约责任，故诉至本院，请求判令：1、解除原、被告签订的《桂林理工大学旅游培训中心租赁合同书》、《桂林理工大学旅游培训中心周边场地租赁合同书》，二被告向原告连带支付租金5344482元；2、二被告连带支付违约金955509元（暂计至2016年12月31日，之后以5344482元为基数，按每日万分之二持续计算）；3、本案全部诉讼费用由被告连带承担。
原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、2011年12月31日《桂林理工大学旅游培训中心租赁合同书》、《桂林理工大学旅游培训中心周边场地租赁合同书》，证明双方对租金、违约金等租赁权利义务的约定；2、2012年10月31日《委托书》、2013年7月29日《租赁合同补充协议》，证明（1）民丰公司为租赁合同履行主体；（2）恒欣公司对租赁合同承担原有责任；3、2014年12月20日《工作函》、2012年1月11日《房屋转租合同》，证明（1）被告将部分租赁物转租给椿记饮业公司，租金约占总租金的26.4%；（2）被告没有将椿记饮业公司的租金交付原告；4、2012年《房屋租赁合同》4份，证明被告于2012年将部分租赁物分租，月租金为33376元，约占总租金11.1%；5、2012年11月21日《公安行政处罚决定书》，证明（1）被告开始营业时间为2012年7月；（2）被告所受行政处罚时间；6、《房权证》（七星区字第××号），证明房产证办妥时间为2014年8月11日；7、2014年1月15日《协商函》；2014年11月3日《关于尽快交纳租金的函》；2014年11月6日《关于催交租金的情况说明》；2015年10月26日《关于催缴租金的电话通知的书面回复》；2015年12月11日《尽快交纳我校旅游培训中心租金的函》；2016年6月24日《律师函》，证明（1）原告催收租金过程情况；（2）被告提出自2014年11月开始才计算租金，此前已缴纳的租金往后顺延、调整租金价格等要求，原告不予同意；8、2012年-2015年民丰酒店税务征纳台账，证明被告民丰酒店营业正常、营收稳定。9、2012-2015年民丰酒店发票销售明细表，证明被告民丰酒店税务发票购买与使用是正常的；10、拖欠租金及违约金计算明细表1页，证明被告拖欠租金及违约金的情况。
二被告共同辩称，1、被告民丰公司愿意与被告恒欣公司共同承担合同义务；2、原告起诉要求被告支付的租金，其大部分（2014年1月至2015年12月）已超过诉讼时效，依法不应获得支持；3、由于原告未能提供房产证，导致被告经营的酒店不能正常营业，造成被告严重损失，原告应免除被告在未取得房产证期间（2012年1月至2014年9月）的全部租金共计5344482元，被告并未拖欠租金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
二被告对其主张在举证期限内共同提供的证据有：1、桂林理工大学旅游培训中心租赁合同书；2、桂林理工大学旅游培训中心周边场地租赁合同书；3、桂林理工大学旅游培训中心房屋及周边场地租赁合同补充协议、附件（1）委托书、附件（2）乙方委托代理人及分租人承担份额明细表，证据1-3证明双方之间的合同关系及具体的权利义务内容；4、关于合同订立和履行过程中存在的若干问题的说明论证报告与建议解决方案；5、请求出租方桂林理工大学出台优惠让利政策，扶持帮助民丰酒店，同舟共济共渡难关的函、附件（1）桂林市公安局七星分局告示、附件（2）桂林市公安局七星分局行政处罚决定书、附件（3）桂林民丰国际大酒店销售部所作的关于经济损失的不完全统计和测算、附件（4）桂林市公安局旅馆业特种行业许可证核发办事指南；6、请求业主单位核减租金的协商函，证据4-6证明原告方违约导致被告不能正常营业，2014年12月之前的租金被告不需要向原告缴纳。
经开庭质证，二被告对原告提交的证据1-10的真实性均无异议，对证据1、2、4、5、6、7证明内容无异议，对证据3中的证明内容有异议，认为椿记公司已将租金直接交到了原告处；对证据8-10的证明内容有异议，认为被告是非正常营业，旅馆住宿业的发票被告无法开具，已开具的发票是非住宿类的发票。
原告对二被告提交的证据1-3的真实性及证明内容均无异议；对证据4-6的真实性无异议，但认为不能证明原告违约，也不能证明被告无法正常经营。
本院结合双方举证，认证如下：对双方确认的证据予以采信。对双方提出异议的证据，因与双方诉辩事由存在一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
综合全案证据及庭审，本院确认以下法律事实：2011年12月31日，原告与被告恒欣公司签订《桂林理工大学旅游培训中心租赁合同》，约定原告将其位于桂林市建干路12号的旅游培训中心主楼、副楼、地下停车场、游泳池及房屋附属设施租赁给被告恒欣公司作为酒店经营使用；租赁时间自2012年1月1日至2031年12月31日止，租期20年；基础租金为2208000元/年，第一年为装饰装修期，租金为1226667元，从第二年开始，每年递增2%，租金按季度支付；原告保持租赁物的原始主要结构处于安全使用状态，大楼交被告恒欣公司使用前有消防报验合格证；在被告恒欣公司办理经营所需的各种许可证、执照时，及时提供相关必要证件并协助被告恒欣公司办理相关手续；由于原告出租房屋的行为未经有关部门批准或未能提供与出租物相关的证照批文，造成被告恒欣公司不能正常营业的恒欣公司免交相应租期的租金并顺延租期；被告恒欣公司未能按照合同约定的金额和期限支付租金或其他费用的，每逾期一日，则每日应当向原告缴纳应交而未交的租金或其他费用万分之二的违约金，经原告催收在6个月内仍不履行的，原告有权终止合同。在合同附件三《租赁物房屋（旅游培训中心）图纸及有关证件》清单中，没有列明房产证。
同日，原告与被告恒欣公司签订《桂林理工大学旅游培训中心周边场地租赁合同》，约定原告将其位于桂林市建干路12号的旅游培训中心主楼、副楼周边场地租赁给被告恒欣公司使用；租赁时间自2012年1月1日至2031年12月31日止，租期20年；基础租金为1472000元/年，第一年为装饰装修期，免租金；从第二年开始，按全额资金基础标准收取，从第三年其租金每年递增2%，租金按季度支付。
合同签订后，原告将租赁物交付被告恒欣公司使用，被告恒欣公司亦对房屋进行装修开办了民丰国际大酒店，并于2012年7月开始营业。2012年10月31日，被告民丰公司向原告出具委托书一份确认：被告恒欣公司委托被告民丰公司履行租赁合同义务。2012年11月21日，桂林市公安局七星分局以林明巧未经公安机关许可擅自在桂林市七星区经营“民丰国际大酒店”为由，对林明巧经营的“民丰国际大酒店”予以取缔。2012年11月30日，被告恒欣公司向原告提取办理租赁房屋房产证的要求，原告于2014年8月11日办理完成，并交给被告，被告于2014年10月办理完成了“民丰国际大酒店”的特种经营许可，于2014年11月1日开始正常营业。
2013年7月29日，原告与被告恒欣公司、民丰公司、桂林市椿记饮业有限公司、桂林市民丰小额贷款股份有限公司共同签订《租赁合同补充协议》，约定：桂林市椿记饮业有限公司（建干路店）、桂林市民丰小额贷款股份有限公司为被告恒欣公司的分租单位，与被告民丰公司共同承担租赁物的租金；租赁物的租金由被告民丰公司、桂林市椿记饮业有限公司（建干路店）、桂林市民丰小额贷款股份有限公司按约定的份额及原有约定直接向原告支付；原告有权依照《合同》向上述公司行使出租人权利；被告恒欣公司为租赁合同的履约人，不因委托代理人的存在、租金支付方式不同而改变其履行合同的义务和责任。在后附的《乙方委托代理人及分组人承担租金份额明细表》中载明了上述各公司在2012年1月1日至2031年12月31日承付的租金明细。其中2012年1月1日至2012年12月31日，租金总额为1226667元；被告民丰公司承付房屋租金849005元、场地使用费0元；桂林市椿记饮业有限公司（建干路店）承付房屋租金323342元、场地使用费0元；桂林市民丰小额贷款股份有限公司承付房屋租金54320元；2013年1月1日至2013年12月31日，租金总额为3680000元；被告民丰公司承付房屋租金1495615元、场地使用费1051397元；桂林市椿记饮业有限公司（建干路店）承付房屋租金549425元、场地使用费420603元；桂林市民丰小额贷款股份有限公司承付房屋租金162960元；2014年1月1日至2014年12月31日，租金总额为3753600元；被告民丰公司承付房屋租金1525528元、场地使用费1072425元；桂林市椿记饮业有限公司（建干路店）承付房屋租金560413元、场地使用费429015元；桂林市民丰小额贷款股份有限公司承付房屋租金166219元。
合同签订后，二被告已交清2013年12月之前的全部租金，从2014年第一季度起，二被告以原告未能交付租赁物的房产证为由，未能足额缴纳租金，仅在2015年4月7日向原告缴纳租金1200000元，2015年12月29日缴纳349843元。并由桂林市椿记饮业有限公司在2015年3月8日缴纳了252303元；2015年6月25日缴纳了252303元；2015年9月25日缴纳了252303元，以上共计2306752元。
为此，原告于2014年11月3日向被告民丰酒店《关于尽快交纳租金的函》；于2015年12月11日向二被告发出《尽快交纳我校旅游培训中心租金的函》；于2016年6月24日向二被告发出《律师函》向二被告催缴，但二被告仍未缴纳。原告认为，依据合同约定，二被告在2014年、2015年全年及2016年第一季度欠交的租金为5994482元，扣除合同约定应扣减的水电增容费650000元，二被告还应补缴5344482元。原告经与二被告协商未果后，故诉至本院，提出前述诉讼请求。
本院认为，一、本诉的争议焦点为：（一）、合同的效力；（二）、原告的起诉是否已超过诉讼时效；（三）、原告要求解除合同是否有法律依据；（四）、二被告应补缴租金的数额计算。
关于争议焦点（一），本院认为，原告桂林理工大学与被告恒欣公司签订的《桂林理工大学旅游培训中心租赁合同》、《桂林理工大学旅游培训中心周边场地租赁合同》；原告与被告恒欣公司、民丰公司、桂林市椿记饮业有限公司、桂林市民丰小额贷款股份有限公司共同签订《租赁合同补充协议》均系合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告民丰公司自愿与被告恒欣公司共同履行上述租赁合同的义务，本院予以确认。
关于争议焦点（二），本院认为，原告在二被告欠交租金后，分别于2014年11月3日向被告民丰酒店《关于尽快交纳租金的函》；于2015年12月11日向二被告发出《尽快交纳我校旅游培训中心租金的函》；于2016年6月24日向二被告发出《律师函》向二被告主张权利，在上述时间，因原告向二被告主张权利，诉讼时效中断，其诉讼时效应从2016年6月24日重新起算，至原告在本案向二被告起诉时，并未超过两年的诉讼时效期间。二被告的该项主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点（三），本院认为，虽然原告与被告恒欣公司在合同中约定如原告未能提供与出租物相关的证照批文，造成被告恒欣公司不能正常营业的，恒欣公司免交相应租期的租金并顺延租期。但在合同后附的《租赁物房屋（旅游培训中心）图纸及有关证件》清单中，没有列明房产证，应视为被告恒欣公司认可租赁的房屋尚未取得房产证的现状。但在被告民丰公司因未获得房产证经营受阻，向原告提出办理房产证的要求时，原告应及时办理。故在被告民丰公司向原告提出办理房产证至办理完成期间（2012年12月至2014年8月）的相应租金，因原告未及时办理房产证，影响了被告民丰公司的正常经营活动，原告应依据合同的上述约定，予以免除。鉴于双方在合同中对于房产证交付的约定不明，并由此产生争议，本院认定双方均不存在根本性的违约行为，故对原告要求二被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。从2016年底2季度起，二被告依约继续向原告缴纳租金，原告均予以接收，视为双方对合同继续履行的默认。且二被告及其他的分租单位均处于正常经营状态，各方的合同目的均可以继续得到实现。故原告桂林理工大学与被告恒欣公司、民丰公司签订的《桂林理工大学旅游培训中心租赁合同》、《桂林理工大学旅游培训中心周边场地租赁合同》应当继续履行。对原告要求解除与二被告签订的《桂林理工大学旅游培训中心租赁合同》、《桂林理工大学旅游培训中心周边场地租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。
关于争议焦点（四），本院认为，原告未能及时交付房产证的行为，仅对被告民丰公司的酒店经营造成影响，故应当免除的部分为2012年12月至2014年8月期间，依据《乙方委托代理人及分组人承担租金份额明细表》中民丰公司应承担的租金份额计算出的金额。经计算，应免除的金额为4349731元（计算方式后附）。
为计算二被告应补缴的租金金额，本院依据原告提供、二被告认可的《拖欠租金及违约金计算明细表》计算出二被告在2014年1季度至2016年1季度依据合同约定应缴纳的租金为8301234元。在该期间，原告收取的租金为2306752元。
故二被告在上述期间应补缴的租金为994751元(8301234元-4349731元-2306752元-650000元)。对原告要求二被告补缴租金的诉讼请求，本院予以部分支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
告上海恒欣精密设备安装有限公司、桂林民丰国际大酒店股份有限公司共同向原告桂林理工大学支付租金994751元。二、
二、驳回原告桂林理工大学的其他诉讼请求。
本案收取案件受理费55899元（原告已预付本院），由二被告共同负担8826元，原告负担47073元。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费55899元『收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行』，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 阳 帆
人民陪审员 杨秀爱
人民陪审员 伍顺希
二〇一七年十二月七日
书 记 员 文瀛杰
应免除租金计算方式
〔（849005元／年÷12个月〕×1个月）。二、2013年全年应免除的租金为254701
元（1495615元／年+1051397元／年）。三、2014年1-8月应免除的租金为1731
三、2014年1-8月应免除的租金为1731969元{〔（1525528元/年+1072425元/年）÷12个月〕×8个月}。
共计4349731元。