贵州省黎平县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2631民初848号
原告胡宗军，男，1989年11月25日出生，汉族，家住贵州省黎平县。
被告贵州省黎平县鸿邺房地产开发有限公司。
住址：黎平县德凤镇五开北路。
法定代表人叶秀，女，该公司董事长。
委托代理人顾崇罡，男，贵州全红律师事务所律师。
原告胡宗军诉被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员粟志文独任审判，于2017年6月22日公开开庭进行了审理。原告胡宗军、被告委托代理人顾崇罡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年1月，原告胡宗军拟购买被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司位于黎平县北门××“××风情××”××、××号商品房，并于2013年1月13日向被告交纳定金3万元。2013年5月4日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份。双方在合同第七条第一款中约定，按套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3742.69元，总价款450733元。第十条第一款中约定，出卖人应当在2014年9月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定逾期交房，（1）除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理，逾期日在30日（该时限应当小于第十条第1（1）项中的时限），自第十二条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，并将该商品实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行……“在合同第二十五条约定，争议解决方式，在本合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决、调解解决，协商、调解不成的，按照下列第2种方式解决，（2）依法向房屋所在地人民法院起诉。同时被告还承诺在2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金。合同签订后，原告按约分别于2013年5月4日及2014年12月26日分两次向被告支付购房款小计420733元，合计支付总价450733元。原告按合同约定完成付款义务后，被告却未在双方约定的时间内将房屋交付给买受人，也未按约定办理商品房转移登记，原告多次找被告协商未果。现向法院提起诉讼，诉讼请求：1、请求人民法院依法判决确认原被告于2013年4月5日签订的《商品房买卖合同》有效；2、请求人民法院依法判决被告按合同约定将房屋交付给原告使用，并承担违约责任支付逾期交房违约金43856元（按日万分之一从2014年9月31日计算至2017年5月26日止（共计973天）2017年5月26日后的违约金按日万分之一计算至被告实际交房时止。3、请求人民法院依法判决被告协助原告办理商品房转移登记，并承担违约责任支付违约金62370元（按2014年1-3年银行同其贷款利率6.15%从2015年1月1日起计算至2017年4月30日止），2017年5月1日后的违约金按年利率6.15%计算至被告向原告交付商品房转移登记手续时止。4、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：1、逾期交房、办证是事实，但是这是因为被告方不能克服的原因，符合减免责任的条件。我们也会尽快协助原告办理房产证，2、对于原告的诉讼请求，第1项诉讼请求我们认可，第2项我们认为，合同约定2014年9月30日为交房时间，被告在2014年12月26日才交清购房款，其自身存在严重的违约行为且违约在先，也应承担违约责任。第3项逾期办证违约金，双方签订合同关于违约金的计算方式过高，《最高法解释》有明确规定，房屋交付之后，原告的损失也不会再扩大，请法院考虑原告所受到的实际损失来计算违约金。
原告在举证期限内向本院提交以下4份证据：
1、身份证复印件，证明原告主体适格；
2、《房屋购买合同》，证明原、被告双方权利与义务；
3、房屋买卖收据，银行进账单，证明2013年1月13日支付定金30000元，2013年5月4日支付首付款110733元，2014年12月18日支付310000元，合计：450733元。
4、图片，承诺书，证明2016年8月13日追逐现场拍摄。
被告在举证期限内向本院提交以下4份证据。
1、购房合同，证明双方权利与义务；
2、工程竣工验收备案表，证明该工程已经过验收合格，可以合法交付使用；
3、收款收据，证明原告购房款110733元，和订金30000元；
4、交房通知书，证明明确交房时间。
经审理查明：2013年5月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告侗族风情园9、10幢4单元2层2号商住房，建筑面积为133.81平方米、房屋总价款为450733元，交房日期为2014年9月30日前。合同第十二条逾期交房违约责任约定，自约定交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同第八章第十九条第三项约定：出卖人于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。原告于2013年1月13日付房款30000元、于2013年5月4日付房款110733元，于2014年12月26日付房款310000元，原告至2014年12月26日付清了全部购房款450733元。原告于2016年初对房屋进行装修，于2016年9月入住该房屋，被告于2016年7月22日书面通知原告交房，被告认可2016年7月22日为交房时间，被告于2017年4月26日通知原告办理不动产权证。
上述事实，有原、被告陈述，原、被告提交的证据证实，本院予以认定。
本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同约定被告应于2014年9月30日交房，原告于2014年12月26日才付清全部购房款450733元。原告交清全部购房款后双方未有另行约定交房时间，原告未在合同约定期限交房不购成违约。故对原告要求被告承担逾期交房违约金的请求本院不予支持。原告付清房款后被告未能在约定的期限交付办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。被告称逾期办证是事实，我们也会尽快协助原告办理房产证，原告要求的违约金过高，请予以酌情调整的意见。本院认为，根据本案实际情况，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书，并未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响，但因原告未能及时获得所有权证书，对原告的处分权造成了一定的影响。因此，被告违约未能及时交付办理商品房转移登记有关文书，给原告造成的损失系难以确定的，且双方在合同中约定，逾期办理商品房转移登记的有关文书按日以已付购房款的0.1%支付违约金，违约金约定明显过高，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书不可能给原告造成如此巨大的损失，因此被告请求调整违约金，于法有据，理由充分，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，按照原告已付购房款总额，参照参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）和银发[2015]325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，加收30％为6.18％，原告要求按年利息6.15％计算本院予以支持。关于违约金计算的截止日期问题，依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。开发商领取初始权属证书或收件单时具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其办证义务。故开发商向买受人发出通知之日为其承担违约金责任的截止日期。被告已于2017年4月26日通知各业主到其公司办理不动产权证相关手续，因此2017年4月26日为违约金计算的截止日期。本院支持原告逾期办证违约金期限为2015年1月1日至2017年4月16日的违约金，逾期天数为835天。因此被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金为450733元×6.15％÷365天×835天=63414元。原告请求62370元，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、原告与被告于2013年5月4日签订《商品房买卖合同》合法有效，继续履行。
二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付原告胡宗军逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金62370元。
三、驳回原告胡宗军的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2424元，减半收取1212元，由原告胡宗军负担500元，由被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司712元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年内向本院申请执行。
审 判 员 粟志文
二〇一七年六月二十三日
法官助理 葛登琴
书 记 员 徐姗姗