西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）西民一终字第364号
上诉人（原审被告、反诉原告）陕西馨德粤港澳餐饮有限公司，住所地西安市文艺路北口2号。
法定代表人苗庆农，执行董事。
委托代理人王琛，男，1958年11月11日出生，汉族。
被上诉人（原审原告、反诉被告）西安市同心实业发展有限责任公司，住所地西安市碑林区文艺路北口2号。
委托代表人曹三亮。
上诉人陕西馨德粤港澳餐饮有限公司（以下简称：馨德公司）因与西安同心实业发展有限责任公司（以下简称：同心公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2008）碑民三初字第1381号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人馨德公司的委托代理人王琛，被上诉人同心公司的法定代表人曹三亮到庭参加诉讼。本案�已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年2月14日，同心公司与馨德公司签订房屋租赁合同一份，约定同心公司将本市文艺路北口2号临街砖混结构房屋大厅470平方米、大厅二楼包箱9间、楼道200平方米、后院二楼办公室出租给馨德公司开办酒楼，租赁期限3年，自2007午2月15日至2010年2月14日，年租金为4l2000元，交纳方式为每半年提前5日一次交纳206000元，水、电费按水、电表实际抄数另行计算，由馨德公司向自来水公司、供电局交纳。违约责任为：承租方逾期未交付租金除应及时如数补交外，应支付违约金50000元，如单方终止合同造成对方损失的应支付违约金50000元。其他约定事项为：馨德公司在租赁期间对房屋进行装修、整修电路等一切费用均由馨德公司自负；合同期满后，营业大厅、操作间可动设施由馨德公司带走，不可动设施应完整保留交同心公司，如有损坏，�德公司应修复和赔偿；在合同租赁期间，如馨德公司违约造成解除合同，同心公司有权解除合同，对馨德公司在同心公司物品添附不承担赔偿和补偿责任，添附财产无例外归同心公司所有……。同心公司与馨德公司在此合同签订之前，还曾于2004年2月14日签订过为期3年的房屋租赁合同。双方在2007年2月l4日签订房屋租赁合同后，馨德公司利用承租之房正常经营，并于2008年1月30日向同心公司交纳房屋租金100000元。2008年春节前后，馨德公司因陕西金泰建设有限公司（以下简称：金泰公司）施工对其后厨房造成影响，与同心公司工作人员前往查看现场，但无协商意见。2008年3月4日，金泰公司在馨德公司酒店西侧的颐兰大厦建设施工中，由于地基开挖，导致馨德公司酒店后厨坍塌，使馨德公司无法正常经营。为此，馨德公司与金泰公司于2008年5月28日协商达成赔偿协�，协议约定，金泰公司赔偿馨德公司的项目及金额为：1、6个月（2008年3-8月）歇业期间的经营损失216000元；2、两个月员工工资160000元；3、6个月（2008年3月4日至9月3日）房租206000元，倒塌房屋的拆除修建问题由金泰公司与同心公司商谈，金泰公司提前1个月于2008年8月4日向馨德公司交付后厨房屋，用于馨德公司安装设备及装修，如遇不可抗力的外力不能施工，时间顺延，金泰公司每延迟交付1天，承担1140元的房租和1200元经营损失；4、歇业期间值班人员4个月工资22200元；5、重新开业时的客源损失60000元；6、后区重新装修、厨房设施及安装、资产损失、原材料损失等140000元；7、开业10周年店庆损失5000元；8、员工宿舍租赁费6100元。以上8项合计8l5300元……。馨德公司已收到该赔偿款。2008年10月13日，馨德公司将房屋腾交给了同心公司。
2008年7月，同心公司诉至西�市碑林区人民法院称，其公司与馨德公司于2007年2月14日签订房屋租赁合同，约定同心公司将本市文艺路北口临街大厅、二楼包厢、楼道及后院二楼办公室租给馨德公司经营酒楼，租期三年，每年租金412000元，按每半年提前5日一次交纳206000元，水电费另行计算。当合同执行到本年，馨德公司应于2008年2月10日交纳上半年房租时，仅于元月30日交纳了100000元，随后，因金泰公司建筑施工造成馨德公司承租的房屋后院垮塌，无法经营，馨德公司即与金泰公司就赔偿一事达成和解协议。但馨德公司在此后迟迟不愿支付应向同心公司交纳的房屋租金，造成了同心公司的经济损失，违反了合问约定。要求馨德公司立即支付同心公司2008年2月15日至2008年8月14日的房屋租金106000元，判令馨德公司支付违约金50000元，由馨德公司承担全部诉讼费。馨德公司辩称，馨德公司自1999年2月始即承租同心公司的房屋，双方先后签订过4份房屋租赁合同，且每份合同租金支付方式均为每半年支付一次，但在合同实际履行中，馨德公司均为半年付款2次，同心公司亦未提出异议，因此，馨德公司事实上的付款方式已构成对房屋租赁合同中付款方式的变更，馨德公司于2008年元月30日向同心公司交付2008年2月14日至2008年5月15日租金100000元，不构成违约，不承担违约责任。金泰公司施工在2007年春节前后即对馨德公司后厨构成了威胁，馨德公司多次通知同心公司察看并排除险情，同心公司却怠于履行义务，最终导致后厨坍塌，使馨德公司无法继续经营而停业，给馨德公司造成无法估量的损失。依照《中华人民共和国合同法》第231条的规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少或不支付租金；因租赁物部分或者全部毁�、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。馨德公司后厨2008年3月4日坍塌的事由不可归责于馨德公司，而且馨德公司的租金已支付至5月15日，馨德公司有权自2008年3月4日起拒付租金。同心公司请求既无事实依据，又无法律依据，应依法驳回。并且反诉称，馨德公司于2007年5月对部分房屋进行了重新装修，由于金泰公司的施工造成后厨坍塌，虽然馨德公司与金泰公司就赔偿一事达成协议，但由于同心公司的阻挠，使金泰公司无法按时将房屋修好、交付。同心公司的行为不但使馨德公司的合同目的无法实现，而且使馨德公司的损失不断扩大，已构成违约，应承担违约责任并赔偿馨德公司的经营损失和装修损失。请求：1、解除双方于2007年2月14日签订的房屋租赁合同；2、判决同心公司返还馨德公司房屋租金77832元；3、判决同心公司承担违约金50000元；4、判�同心公司赔偿馨德公司经营损失280000元、装修折旧后损失100000元；5、由同心公司承担本案诉讼费。针对馨德公司的反诉同心公司辩称，同意解除双方于2007年2月14日签订的房屋租赁合同；不同意馨德公司2、3、4、5项反诉请求。造成房屋坍塌的金泰公司已与馨德公司达成赔偿协议，损失的发生也与同心公司无关。同心公司不存在违约，不应承担违约责任。
原审审理中，馨德公司于2008年8月19日向原审法院提出申请，要求对其在同心公司房屋内开办酒店中的装修进行评估。原审法院根据馨德公司的申请及双方当事人的协议，委托陕西兴华方正资产评估有限责任公司评估，结论为：馨德公司酒店内的装修在2008年9月9日的市场价值为107480元，其中未列入评估协议的资产价值为10365元。馨德公司对评估结果无异议；同心公司认为与其无关，不表示意见。
原审法院经审理认为，同心公司与馨德公司于2007年2月14日签订的房屋租赁合同意思表示真实，内容合法，应为有效。馨德公司要求解除该合同，同心公司表示同意，依法应子准许。同心公司提供的证据和馨德公司提供的证据中2004年2月14日、2007年2月14日与同心公司签订的房屋租赁合同，证人雷某的证言，馨德公司与金泰公司签订的赔偿协议及陕西兴华方正资产评估有限责任公司报告书能够证明本案事实，为有效证据。馨德公司提供的其他证据因不能直接、具体的证明本案事实，为无效证据。同心公司与馨德公司2007年2月14日签订的房屋租赁合同明确约定，年租金为412000元，按每半年提前5日一次交纳206000元，但馨德公司于2008年1月30日仅支付同心公司2008年2月15日至2008年8月14日206000元房租中的100000元，在此之后及由金泰公司获得租金赔偿后再未向同心公司支付过房租，馨德公司的行为显属�约，自然应按合同约定向同心公司承担补交房租和支付违约金的责任。金泰公司开挖地基造成馨德公司酒店后厨坍塌，致馨德公司经营停止，该结果的产生属金泰公司所致，同心公司与馨德公司均无过错。同心公司按照合同约定起诉要求馨德公司文付拖欠的房屋租金和支付违约金，理由成立，依法应予支持。关于馨德公司辩称其自1999年2月至2008年l月与同心公司签订过4份合同，均约定租金为半年支付一次，但在合同的实际履行中，其均为每半年支付两次，其实际上的付款方式已构成对租赁合同付款方式的变更一节，因合同约定的付款方式的变更需要双方协商一致才能有效，其单方行为并不能改变合同中已确定的付款方式，故其辩称理由不能成立，依法不予采信。关于馨德公司反诉请求2、3、4项，因向同心公司支付房租是其应履行的合同义务，其虽因2008年3月4日金泰�司施工导致酒店经营停止，但其与金泰公司就此达成赔偿协议，金泰公司对其2008年3月4日至2008年9月3日的经营损失、房屋租金等损失已作了赔偿。故其要求同心公司退还租金、支付违约金、赔偿经营损失的理由，不能成立，依法不予支持。关于馨德公司在酒店内装修财产的赔偿问题，馨德公司在酒店内确有装修的事实，但因馨德公司酒店后厨的坍塌、停止经营、其与同心公司合同的解除并非同心公司所致，故其要求同心公司赔偿，理由不足，依法不予支持。同心公司辩称馨德公司酒店后厨坍塌不是同心公司造成，馨德公司损失的发生与同心公司无关，理由成立，依法应予采信。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：1、同心公司与馨德公司于2007年2月14日签订的房屋租赁合同有效，予以解除；2、馨德公司于本判决生效后10日内支付同心公司2008年2月15日至2008年8月14日的房屋租金106000元；3、馨德公司于本判决生效后10日内支付同心公司违约金50000元；4、驳回馨德公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍交付迟延履行期间的债务利息。诉讼费l3818元（同心公司已交纳本诉诉讼费3470元，馨德公司已交纳反诉费5348元及评估费5000元）由馨德公司负担。馨德公司实际负担的3470元应与上述款同时直付同心公司。
宣判后，馨德公司不服，向本院提起上诉称，同心公司出租给馨德公司的房屋在2008年2月上旬出现险情，2008年4月3日后厨房坍塌，致使馨德公司不能达到租赁合同约定的“开办粤港澳大排档酒楼”的目的，在馨德公司于2008年1月31日已预交了2008年2月15日至2008年5月14日期间房租的情况下，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定，依法可以不支付无法经营而全面停业以后的租金。法律仅仅排除不可归责于承租人的责任，并没有排除不可归责于出租人的责任。原审判决认为2008年4月3日租赁物后厨房坍塌不可归责于出租人同心公司，判决馨德公司承担违约责任，适用法律不当。2、根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，保证租赁物符合约定的用途是出租人的基本义务，馨德公司在房屋存在危险的情况下采取自保、自救措施，中止支付2008年5月15日以后的房租依法不构成违约，不应承担违约责任。3、双方合同约定“承租方逾期未交付租金除应及时补交外，应支付50000元”，是对承租方逾期不交租金的罚则，而馨德公司不是逾期不交租金而是提前预付10000元租金，即使馨德公司构成违约，也仅应当按照未足额交纳部分银行同期贷款利息承担。4、由于同心公司不履行法定义务，馨德公司的合同目的无法实现，可依法解除合同，同心公司应赔偿馨德公司实际损失。综上，请求：撤销原审判决第2、3项；驳回同心公司的诉讼请求。同心公司辩称，合同约定租金是按年支付，不是按天支付，2008年1月30日馨德公司支付了100000元，承诺剩余106000元在2月底交清，但一直未付。馨德公司所说其在2月2日通知同心公司房屋出现险情，与事实不符。2008年3月2日馨德公司还在营业。馨德公司未按时支付房租，应予支付，且应承担违约责任。对于装修问题，与同心公司无关，同心公司也无任何责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
经审理查明，原审判决认定事实属实。
本院认为，同心公司与馨德公司签订房屋租赁合同合法�效。馨德公司要求解除该合同，同心公司同意，应予准许。按照双方合同约定，馨德公司应每半年提前5日，一次交纳206000元，即：馨德公司应于2008年2月9日一次性向同心公司交纳206000元，而馨德公司仅于2008年1月30日向同心公司交纳了100000元，馨德公司的行为显然已构成了对双方合同约定的违反。即使按照馨德公司所说其经对方同意，实际是按每半年二次支付206000元履行，同心公司承认的是馨德公司应于2008年2月底之前将剩余的106000元付清，馨德公司未在同心公司许可延长的时间内将剩余的房租清付，也已构成违约。馨德公司认为其承租的房屋在2008年3月4日坍塌，其未在约定的期限交纳房租，已构成不安抗辩，不构成违约的理由，因不安抗辩权的行使除应满足法定的不安抗辩权行使的情形之外，行使不安抗辩权的当事人还应履行及时通知对方中止履行的通知义务和�出对方有法定的不能履行债务或者有不能履行债务可能情形之一存在的确切证据。馨德公司未举证其在合同约定的交纳房租时间到期之前已履行了通知同心公司中止支付房租的通知义务，故馨德公司以其行使不安抗辩权，不构成违约的理由，不能成立。对于馨德公司房屋使用过程中，后厨房坍塌，影响其房屋正常使用，其本可以依照《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定，向同心公司要求减少租金或者不支付租金，但馨德公司在事故发生后，已与金泰公司达成协议，且已实际取得了该部分租金损失的补偿106000元，故为减少当事人的诉累，维护正常的工作、生活秩序，馨德公司应将其已取得的租金损失补偿返还给产权人同心公司。综上，馨德公司上诉请求其不支付租金、不承担违约责任的理由，不能成立，其上诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费3420元，由陕西馨德粤港澳餐饮有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 刘国强
审判员 王康喜
审判员 姜亦君
二〇〇九年三月十日
书记员 张 季