黑龙江省大庆市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）黑06执复28号复议申请人（利害关系人）：李淑霞，女，1963年3月9日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。申请执行人：河南天丰钢结构有限公司，住所地河南省新乡市开发区新一街369号。法定代表人：宋新利，该公司执行董事。被执行人：大庆玺逯石油机械设备有限公司，住所地黑龙江省大庆高新技术产业开发区创业大厦六楼。法定代表人：逯淑梅，该公司总经理。复议申请人李淑霞不服大庆高新技术产业开发区人民法院（以下简称高新法院）（2017）黑0691执异7号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。河南天丰钢结构有限公司（以下简称天丰公司）申请执行大庆玺逯石油机械设备有限公司（以下简称玺逯公司）建设工程施工合同纠纷一案，天丰公司于2014年4月14日持生效判决向高新法院申请强制执行。该院同日立案执行后，于2015年4月22日向被执行人玺逯公司送达执行通知书。2015年4月22日，复议申请人李淑霞出具担保书自愿用其名下所有的位于北国之春奥特莱斯城市综合体项目1#地下车库4#5#6底层商业高层住宅楼1单元4#-1-10XX室房屋为玺禄公司提供担保还款。同日，高新法院对担保财产进行预查封。2016年3月1日，高新法院作出（2014）庆高新执字第254-2号执行裁定，裁定拍卖担保人李淑霞所有的位于北国之春奥特莱斯城市综合体项目1#地下车库4#5#6底层商业高层住宅楼1单元4#-1-10XX室房屋。该房屋经三次网络司法拍卖，均因无人参加竞买流拍。2016年9月13日，高新法院作出（2014）庆高新执字第254-3号执行裁定，裁定将担保人李淑霞所有的位于北国之春奥特莱斯城市综合体项目1#地下车库4#5#6底层商业高层住宅楼1单元4#-1-10XX室房屋作价529355元，交付申请人天丰公司抵偿欠款529355元，房屋所有权及土地使用权自裁定送达申请执行人天丰公司时起转移；申请执行人天丰公司可持裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。李淑霞不服该裁定向高新法院提出异议，请求撤销（2014）庆高新执字第254-3号执行裁定，并撤销相关执行行为。执行法院查明，天丰公司与玺禄公司因建设工程施工合同纠纷诉至该院，大庆市中级人民法院于2014年3月20日作出（2014）庆民二民终字第98号民事判决，判决如下：一、被告大庆玺逯石油机械设备有限公司给付原告河南天丰钢结构有限公司违约金600000元；此款于本判决生效之日起十日内给付。案件受理费9800元由被告大庆玺逯石油机械设备有限公司承担。该院于2014年4月14日立案执行。执行法院另查明，在执行过程中，异议人于2015年4月22日自愿用其名下所有的位于北国之春奥特莱斯城市综合体项目1#地下车库4#5#6底层商业高层住宅楼1单元4#-1-10XX室房屋为玺禄公司提供担保还款，该房产系异议人于2014年2月18日从大庆市大正房地产开发有限公司以580000元的价格购买，异议人表示同意法院评估拍卖该房产，该院依法对案涉房屋进行了评估，评估价格为619129元，并于2016年3月25日、2016年5月15日、2016年9月5日分别进行了三次拍卖，但均因无人参加竞买而流拍。在第三次拍卖中设定的保留价为529355元，申请执行人天丰公司申请以第三次流拍价格接受房产抵偿欠款，该院向玺禄公司送达以物抵债裁定后，与异议人取得联系，要求其主动腾退该房屋，异议人要求法院保留90日的腾退期，但其在90日的腾退期到期后仍拒绝迁出该房屋。执行法院认为，一、该案涉房产虽未办理房屋产权登记，但系异议人主动向本院提供的担保，该房屋已经交付全款并由异议人实际占有，并已经签订合法有效的书面买卖合同在房产部门办理了备案，该房屋应视为异议人的合法财产，故本院处置该房屋的行为并无不当；二、异议人在法院查封后未征得法院同意的情况下对案涉房屋进行的装修的行为具有不正当性，在双方就装修所添附的价值达不成一致意见的情况下，不宜在执行程序中解决，应另行提起诉讼解决；三、本案据以执行的法律依据并未被撤销，异议人以该案可能进入再审为理由不能阻却本案的继续执行。四、异议人要求暂缓交付拍卖物的申请没有法律依据。2017年4月25日，该院作出（2017）黑0691执异7号执行裁定驳回李淑霞的异议。复议申请人向本院申请复议称，一、涉案房产至今未取得权属证书，执行法院仅以其与开发商所签的商品房买卖合同就确定案涉房产所有权与法无据，对案涉房产组织的拍卖行为违法，依法应确认为无效。二、被执行房产价值被严重低估，评估价未包含其近30万元的装修款项。三、执行依据因玺逯公司已向黑龙江省高级人民法院提出再审申请而面临被推翻，此情况下执行法院仍强行要求腾退房屋有失司法公正，请求法院暂缓交付涉案房产。四、本案应提起执行异议之诉程序解决对执行裁定不服的问题，而非通过复议程序解决，故执行法院程序违法，应予撤销。本院查明，高新法院于2015年4月22日对李淑霞所作调查笔录证实李淑霞自愿为玺逯公司与天丰公司一案作担保，担保该公司在两个月内还款，如不按期还款，法院可评估拍卖其担保的财产。其提供担保的房产位于北国之春奥特莱斯城市商业综合体项目1#4#-1-1001室。李淑霞在该笔录中自认该房产无抵押，其已交付全部房款，2013年10月10日签订合同，2013年11月交房。2015年4月22日，被执行人逯淑梅出具的保证书证实“我公司与河南天丰钢结构有限公司执行一案，在2015年6月22日前将全部执行款送至法院，如未如期还款，法院可评估拍卖担保房产。”同日，李淑霞出具的担保书证实“我自愿以北国之春奥特莱斯城市综合体项目4-1-1001号房担保大庆玺逯石油机械有限公司与河南天丰钢结构有限公司一案，如被执行人未按期履行保证书中承诺的2015年6月22日前偿还欠款，法院可评估拍卖此房产，我保证此房无抵押。”2017年7月10日，高新法院对李淑霞所作调查笔录证实高新法院对涉案房产评估时涉案房产在装修过程中。李淑霞在该笔录中自认其认为逯淑梅说不欠申请人钱且其向省高院申请再审，认为法院不会拍卖该房屋，所以才继续装修。本院查明的其他事实与前述一审法院查明事实基本一致。以上事实有高新法院（2014）庆高新执字第254号执行卷宗材料在案佐证。本院认为，复议申请人因在执行程序中提供担保财产而成为执行案件的利害关系人，其对执行行为提出异议，执行法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条审查正确。而本案争议的焦点问题有三，一是执行法院对执行担保人提供的已进行商品房合同登记备案的房产能否预查封；二是复议申请人依据评估价格过低能否请求对涉案房产装修价值进行评估作价；三是被执行人提出再审申请能否阻却本案执行。关于执行法院对执行担保人提供的已进行商品房合同登记备案的房产能否预查封的问题。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《通知》）第十五条第（三）项规定，人民法院有权对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封。该《通知》第十八条同时规定，预查封的效力等同于正式查封。预查封行为的目的为保有被执行人基于商品房预售合同对房地产开发公司享有的所有权移转登记请求权，以便此债权于将来得以实现时供本案执行。而根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百七十一条规定“被执行人在人民法院决定暂缓执行的期限届满后仍不履行义务的，人民法院可以直接执行担保财产，或者裁定执行担保人的财产，但执行担保人的财产以担保人应当履行义务部分的财产为限。”故，执行法院在复议申请人李淑霞出具担保书且在调查笔录中明确向执行法院表示愿意提供担保的情况下预查封复议申请人自行提供的已进行商品房合同备案的房屋并无不当。关于复议申请人依据评估价格过低能否请求对涉案房产装修价值进行评估作价的问题。首先，资产评估是由评估机构为了特定目的，遵循适用的评估原则，按照法定程序，综合运用相关专业技能，对特定资产的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性。评估结果出具后，没有法定理由，不应启动重新评估。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，只有当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的，才符合申请重新评估的条件。复议申请人未能向本院举证证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法等情形，应承担举证不能的责任。其次，复议申请人自认其在明知执行法院已查封涉案房屋并进行司法评估的情况下，未征得执行法院同意继续进行装修。该行为属其自行行为，在各方就查封后所添附的价值无法达成一致意见的情况下，不宜在执行程序解决。关于被执行人提出再审申请能否阻却本案执行的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条规定：“当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。”第二百零六条规定：“按照审判监督程序决定再审的案件，裁定中止原判决、裁定、调解书的执行，但追索赡养费、抚养费、抚育费、抚恤金、医疗费用、劳动报酬等案件，可以不中止执行。”故，复议申请人虽主张现被执行人玺逯公司已向黑龙江省高级人民法院提出再审申请，但其并未提供证据，且在案件未被决定再审且未被裁定中止执行时，是否申请再审的事实不影响本案的执行。综上，复议申请人复议理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项规定，裁定如下：驳回李淑霞的复议申请，维持大庆高新技术产业开发区人民法院（2017）黑0691执异7号异议裁定。本裁定为终审裁定。审判长 孙 丽审判员 李统君审判员 王 慧二〇一七年七月二十四日书记员 赵奇奇