南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2017）桂7102民初954号原告：叶致成，男，1975年10月2日出生，汉族，住南宁市。委托诉讼代理人：姚春枝，广西众维（南宁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李娟，广西众维（南宁）律师事务所实习律师。被告：广西宏冠林业开发有限公司，住所地南宁市滨湖路46号。法定代表人：曾永进。委托诉讼代理人:韦婉妮，广西宏松律师事务所律师。原告叶致成与被告广西宏冠林业开发有限公司（以下简称宏冠公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月29日公开开庭进行了审理。原告叶致成及委托诉讼代理人姚春枝、李娟，被告宏冠公司的委托诉讼代理人韦婉妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶致成向本院提出诉讼请求：1.确认原告叶致成与被告宏冠公司于2011年8月19日签订的《土地租赁合同》无效；2.被告宏冠公司向原告叶致成返还租金120万元；3.被告宏冠公司向原告叶致成返还押金5万元；4.被告宏冠公司向原告叶致成返还网络初装费400元；5.被告宏冠公司向原告叶致成赔偿损失1245000元；6.本案诉讼费用由被告宏冠公司承担。事实和理由：2011年8月19日，原告叶致成与被告宏冠公司签订《土地租赁合同》，约定被告将面积为78670平方米的土地出租给原告使用。原告获得土地后按照合同约定的用途在土地上投资建设厂房。在厂房建设过程中，南宁市国土资源局以原告建设的厂房所在的土地是农用地为由，于2012年12月31日对原告投资二百多万元的厂房进行强制拆除。原告建设的厂房被拆除后，一直无法联系到被告。原告已向被告支付租金120万元（租金并非一次性支付，原告垫付“三通一平”的费用，分散多次现金支付，该费用冲抵租金，后被告开具总的租金收据）、押金5万元、网络初装费400元。北京市国宏信价格评估有限公司广西分公司（以下简称国宏信公司）出具的国宏信（广西）（价）字【2016】第023号价格评估报告书认定原告所建厂房的价值为1245000元。后经原告调查发现，被告并不具有对涉案土地出租的权利，涉案土地也依法不能进行厂房建设。被告将其不具有出租权且不能用于合同约定用途的土地出租给原告，违反了国家关于土地管理法的强制性规定和禁止性规定，给原告造成巨大的经济损失，被告应向原告返还已经交纳的租金、押金、网络初装费，并赔偿建设厂房的损失。为维护合法权利，原告诉至法院，请求判如所请。被告宏冠公司辩称：1.涉案土地租赁合同是否有效由法院依法认定，如合同无效，原告叶致成已经使用土地，依法应参照合同约定的租金标准向被告支付土地占有使用费；2.原告只提供了收款收据，没有提供银行转账凭证来佐证确实已经向被告支付租金120万元、押金5万元，事实上被告并未收到上述款项；3.原告提供的网络初装费400元的收据并未加盖被告公章，被告对此不予认可；4.被告的公章、财务专用章、营业执照在原告租赁涉案土地前就由案外人玉保孙、陆乾持有，本案土地租赁合同也是由原告与玉保孙等人签订，收据上的财务专用章也是由玉保孙、陆乾加盖，故本案合同的权利义务应由原告与玉保孙、陆乾享有和承担；5.价格评估报告书仅能证明残存的厂房价值，不能证明厂房是涉案土地上的厂房，也不能证明厂房是原告投资所建；6.原告在签订土地租赁合同时明知涉案土地的性质、用途，也知晓需要办理土地性质的变更手续后才能将土地用于非农业建设，原告在未变更土地性质前即在土地投资建厂，由此被强拆造成的损失应由原告自行承担。本院经审理认定事实如下：2011年8月19日，原告叶致成（乙方，承租方）与被告宏冠公司（甲方，出租方）签订《土地租赁合同》，约定：1.甲方将宏冠公司租赁的地块出租给乙方用于经营汽车训练场、器械厂或建材类加工、生产及仓储、办公用等，面积为78670平方米；2.租期14年，自2011年9月20日甲方完成土地“三通一平”（即通路、通水、通电及平整土地）的工作，并将土地交付乙方后开始计算，直至2025年12月14日止，其中2011年9月20日至2012年9月19日为乙方的建设期，甲方免收租金；3.第二至第三年每平方米月租金为1.65元，租金按年度或半年交纳，若乙方前三年按年一次性支付全年租金的，甲方每年免除乙方一个月的租金作为优惠，第一次半年租金在土地“三通一平”工作完成后两个月内付清；4.乙方自签订本合同之日起按双方确认的面积每平方米1元的单价向甲方交纳定金，定金在合同期开始后自动转为土地押金，合同期满，若乙方在合同期内无违约行为，甲方将押金全额退回乙方；5.甲方保证其出租的土地有合法手续，并能提供相关手续证件让乙方办理营业执照，确保乙方能在承租的土地上搭建厂房、仓储、办公楼等建筑物，如因政府及执法部门强拆造成乙方经济损失的，则由甲方负责赔偿，但额度最高不能超过100万元，甲方应把剩余的租金和押金退还给乙方；此外，合同还约定了双方的其他权利及义务。合同签订当日，原告叶致成向被告宏冠公司支付租地押金5万元，被告依约将涉案土地交付原告使用。2011年10月10日，原告叶致成与被告宏冠公司签订《协议书》，约定：1.宏冠公司将所租赁的有关的两地块交由叶致成代为办理综合变性手续，第一地面积约450亩，第二地块位于面积约200亩；2.叶致成的工作是将以上两地块由规划为园地、林地、农用地的土地类型性质转变为城市新增建设用地；3.宏冠公司支付委托代办费用，并向叶致成提供代办所需的宏冠公司可以提供的一切相关手续，协助并全面配合叶致成的工作。原告接收涉案土地后，在该土地上投资建厂。2011年11月18日，南宁市国土资源局向使用涉案土地的建设方发出《责令停止违法行为通知书》，表示在雷山地块未经批准进行施工建设的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条和《广西壮族自治区实施办法》第三十五条的规定，责令停止在该地上施工建设的行为。2011年12月12日，南宁市国土资源局向广西畜牧研究所发出《关于自行拆除广西畜牧研究所北面雷山一带违法建（构）筑物的函》，要求广西畜牧研究所尽快将该所用地范围内北面、雷山一带的建（构）筑物自行拆除。2012年12月底，涉案土地上的厂房被南宁市国土资源局依法强制拆除。经原告叶致成申请，2016年6月，国宏信公司对位被强拆的厂房价值进行评估。2016年7月25日，国宏信公司作出国宏信（广西）（价）字【2016】第023号价格评估报告书，认定内被强拆的厂房在评估基准日2012年12月31日的价值为1245000元。另查明：2006年6月15日，广西畜牧研究所（甲方，出租方）与广西科德鑫鸵鸟有限责任公司（以下简称科德鑫公司，乙方，承租方）签订《房屋、土地租赁合同书》，主要内容为：1.甲方将场地、房舍及相关设施租赁给科德鑫公司（乙方）经营，租赁的土地主要是甲方的雷山和蟾蜍岭，土地面积为430亩；2.租赁期20年，从2005年10月1日至2025年9月30日；3.租赁期内，乙方未经甲方以文字方式许可，不得把本合同内场地、房舍、设备等转租或分割转让租赁给第三方；此外，合同还明确约定了租赁土地的四至范围。根据南宁市兴宁区人民法院（以下简称兴宁区法院）于2016年11月19日作出且已生效的（2016）桂0102民初1232号民事判决书查明的事实，涉案土地的使用权人为广西畜牧研究所，使用权类型为国有划拨土地，用途为农用地。2008年12月15日，科德鑫公司与宏冠公司签订《土地租赁合同》，约定由科德鑫公司将200亩的土地出租给宏冠公司使用，经营范围为木材加工、农副产品加工、物流仓储，期限自2008年12月15日至2025年12月14日。2009年12月3日，被告宏冠公司的两位股东南宁市兴绿科技开发有限责任公司与广西世银农林资源开发有限责任公司（以下简称世银公司）签订《公司承包经营合同》，约定世银公司承包宏冠公司的经营，期限自2009年12月3日至2012年12月2日。2010年11月28日，世银公司将本案租赁土地出让给玉保孙、陆乾承包，承包期限自2010年12月1日至2018年11月30日，并约定：该地块位于雷山、上官材岭、蟾蜍岭，面积约为200亩。2012年12月4日，宏冠公司股东会决议再次由股东世银公司承包宏冠公司的经营，承包期限至2015年12月2日。上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：原、被告签订的《土地租赁合同》、收款收据、《价格评估报告书》、南宁市国土资源局作出的《责令停止违法行为通知书》和《关于自行拆除广西畜牧研究所北面雷山一带违法建（构）筑物的函》、广西畜牧研究所与科德鑫公司签订的《房屋、土地租赁合同书》、兴宁区法院作出的（2016）桂0102民初1232号民事判决书、当事人陈述及庭审笔录等。本院认为，涉案租赁土地的使用权人为案外人广西畜牧研究所，使用权类型为国有划拨土地，用途为农用地。广西畜牧研究所将涉案土地出租给科德鑫公司，后科德鑫公司将土地转租给被告宏冠公司，宏冠公司又将涉案土地转租给原告叶致成，双方签订了《土地租赁合同》，并约定由叶致成在该地块上经营汽车训练场、器械厂或建材类加工、生产及仓储、办公用等。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，国家实行土地用途管制制度，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、第四十四条第一款规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。原、被告签订的《土地租赁合同》约定将国有划拨农用地作为建设用地使用，改变土地使用用途，未办理土地用途变更审批手续，违反上述强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，原告叶致成与被告宏冠公司签订的《土地租赁合同》无效。原告叶致成诉请确认涉案《土地租赁合同》无效，本院予以支持。关于本案租赁合同的责任是否应由被告宏冠公司承担的问题。宏冠公司从科德鑫公司承租土地后将土地使用权亦或是公司经营权交由其股东世银公司使用或经营，世银公司再将土地转包给玉保孙、陆乾承包，并将宏冠公司的公章、财务专用章、营业执照交由玉保孙、陆乾保管和使用，这属于宏冠公司在内部对其权利的自行处分，对外不发生效力。宏冠公司是本案土地租赁合同的相对方，叶致成要求宏冠公司承担相应责任，本院予以支持。关于返还押金的问题。本案租赁合同约定，叶致成自签订本合同之日起按双方确认的面积每平方米1元的单价向宏冠公司交纳定金，定金在合同期开始后自动转为土地押金。涉案土地的面积为78670平方米。叶致成称已向宏冠公司支付押金5万元，虽然叶致成未提供银行转账凭证佐证已支付5万元，但考虑到该金额不大，现金支付也是合乎常理，叶致成又提供了宏冠公司于合同签订日即2011年8月19日出具的收据，故对叶致成主张已在合同签订当日向宏冠公司支付押金5万元的意见，本院予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。宏冠公司已收取叶致成押金5万元，现合同无效，被告宏冠公司应将押金5万元退还给原告叶致成。关于返还租金的问题。原告叶致成称因宏冠公司资金紧张，双方协商由叶致成先垫付“三通一平”工作中工人的工资，支出的工资等费用可冲抵应支付的租金，后经结算，宏冠公司向叶致成出具了120万元的租金收据，因叶致成垫付的费用主要是现金，故没有银行转账凭证，但租金收据可以证明叶致成已向宏冠公司支付租金120万元。本院认为，租赁合同第九条第2点约定“三通一平”的工作由宏冠公司负责完成，叶致成虽称由其完成，但未举证证明；此外，120万元金额较大，全部用现金交易不符合常理。在叶致成未提供任何银行转账凭证的情况下，对叶致成称已向宏冠公司支付租金120万元的意见，本院不予支持。关于返还网络初装费的问题。原告叶致成只提供了案外人手写的收据，该收据未加盖被告宏冠公司的公章，宏冠公司亦不予认可。叶致成未完成举证责任，叶致成要求宏冠公司退还网络初装费400元，本院不予支持。关于赔偿损失的问题。被告宏冠公司虽称国宏信公司鉴定广西畜牧研究所内被强拆的厂房不一定就是涉案土地上的厂房，有可能是其他土地上的厂房或其他人投资建设的厂房，但宏冠公司未提交足以反驳的证据，故对宏冠公司的抗辩意见，本院不予采信。宏冠公司将农用地作为建设用地出租给叶致成使用，并同意叶致成在该土地上投资建厂，后厂房被南宁市国土资源局强制拆除，最终导致合同目的无法实现；而叶致成作为合同的相对人，在签订合同时未对涉案土地尽谨慎审查义务，事后在知晓涉案土地性质的情况下未经行政审批即投资建设厂房，最终导致厂房被强制拆除，对自身的损失也存在过错。综合双方的过错程度，本院酌情确定双方各承担50%的责任。国宏信公司作出的国宏信（广西）（价）字【2016】第023号价格评估报告书认定位于广西畜牧研究所内被强拆的厂房在价格评估基准日2012年12月31日的价值为1245000元。根据上述责任分担比例，宏冠公司应向叶致成赔偿损失622500元（1245000元×50%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十三条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告叶致成与被告广西宏冠林业开发有限公司于2011年8月19日签订《土地租赁合同》无效；二、被告广西宏冠林业开发有限公司向原告叶致成返还押金5万元；三、被告广西宏冠林业开发有限公司向原告叶致成赔偿损失622500元；四、驳回原告叶致成的其他诉讼请求。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费26763元（原告已预交），由原告叶致成负担19550元，被告广西宏冠林业开发有限公司负担7213元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。审 判 长  邓立新人民陪审员  黄 敏人民陪审员  莫艳林二〇一七年十二月一日书 记 员  蒙美丞附：相关法条《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国土地管理法》第四条国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。