江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0303民初3407号
原告：吴娟，女，1978年12月3日生，汉族，住安徽省宿州市萧县。
被告：冯亚娣，女，1975年9月9日生，汉族，住徐州市云龙区。
委托诉讼代理人：赵海艳，江苏彭嘉律师事务所律师。
原告吴娟与被告冯亚娣商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴娟、被告冯亚娣及其委托诉讼代理人赵海艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付违约金4万元、承担房屋交易居间服务费1万元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月9日，原被告签订《房地产买卖合同》，约定被告将坐落在“国信上城学府A2-1-603号”房屋以75万元转让给原告，双方于2017年5月31日前到产权处办理房地产过户手续。若一方违约，违约方应赔偿守约方违约金4万元。合同签订后，原告按照约定付清购房定金2万元，被告不愿意办理房屋过户手续。为维护原告合法权益，特向法院起诉。
被告冯亚娣辩称，被告并非故意拖延时间不配合原告办理房屋过户手续，因在签订房屋买卖合同时，原告及居间方都知道涉案房屋并未办理房产证，三方约定待办理完毕房产证后再将房屋过户给原告。被告在2017年6月13日收到产权部门通知房产证办理完毕的短信，但是徐州市在2017年6月1日出台新的房屋交易政策，在徐州市区范围内户籍居民家庭拥有两套住房及以上、非市区范围内户籍家庭拥有一套及以上家庭所拥有商品房自权属登记起未满两年的不得上市交易。被告家庭在产权处登记有三套住房，该政策导致被告不能将涉案的房屋过户给原告，并非被告故意拖延或其他原因导致合同不能履行。因此，被告不同意赔偿原告的诉讼请求。
经审理查明，2017年5月9日，冯亚娣（出售方，甲方）与吴娟（购买方，乙方）以及徐州新时代房地产经纪有限公司（居间方，丙方）签订《房地产买卖合同》，约定乙方购买甲方坐落于国信上城A2-1-603室房屋，房屋权证登记人为冯亚娣，权证登记的房屋建筑面积为96.53平方米。合同第五条约定本房地产交易价格为75万元，此价款除包括房地产本身外，还包括房屋内的门、窗、水、电、煤气初装、暖气初装、维修基金等所有上房费用。合同第六条约定，房款支付采取首付加贷款方式支付（双方签署上述房地产备案合同之日，乙方监管首付款，首付款加贷款总额等于上述总房款）。合同第八条约定，甲乙双方于2017年5月31日前到产权处签署办理上述房地产过户手续，如逾上述日期应另补充协议更改日期，逾上述约定日期15天任何一方拒签补充协议视为违约同时合同终止。合同第九条约定，甲方收到房屋全款之日，双方交接房屋，丙方到现场协办。合同第十条约定，居间服务费11250元（实收1万元），由乙方承担，在签订本协议时付清给丙方。合同第十一条约定，在签订本协议时，乙方交付给甲方购房定金2万元，双方同意由丙方保管，在购房时该定金抵购房款或服务费。合同第十二条约定，违反本协议的任何一条款均视为违约，违约方赔偿守约方违约金4万元。另外赔偿给守约方的直接和间接的经济损失。违约方另行支付居间方第十条约定的服务费，若甲乙方双协商解除本协议，双方应向居间方各支付50%上述居间服务费，违约方还需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费等费用。合同第十九条，甲乙双方另约定：1、甲方承诺：此房为新证，房证由甲方自行尽快办理，房内无贷款、无抵押、无析产，房内无户口，学区名额未用，到场过户签字没问题；2、乙方承诺：夫妻双方，首套房，首次商业贷款，自身符合贷款条件，到场过户签字没问题。同日，吴娟将购买上述房屋的定金2万元交给房屋中介，房屋中介出具收据，并载明“中介费1万元从定金中扣除”。
合同签订后，冯亚娣没有按照约定在2017年5月31日之前将上述房屋过户到吴娟名下，双方也没有在该日期之后的15天内达成补充协议变更过户日期。2017年6月13日，吴娟一方的人员吕亚东在和冯亚娣协商房屋过户问题时，冯亚娣提出因为国家出台政策导致房屋无法过户，如果现在交易，买方需支付房款78万元，如果年底交易，买方需支付房款82万元。
另查明，徐州市人民政府2017年5月31日出台《市政府关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》，自2017年6月1日起实施。该意见第6条规定，设置已购商品住房限制交易年限。在市区范围内户籍居民家庭拥有2套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有1套住房及以上的，家庭所拥有商品住房自权属登记之日起未满2年的，不得上市交易。
冯亚娣和蒋广军系夫妻关系，结婚登记的时间为1998年11月18日，二人生有一女蒋晓彤，蒋晓彤于1999年12月5日出生。2017年8月3日，徐州市住房保障和房产管理局房产档案馆出具《徐州市家庭住房状况证明》，证明截至2017年8月3日，在徐州市主城区范围内，蒋广军家庭拥有3套住房，分别为：蒋广军名下位于李庄村的房产、蒋广军和冯亚娣名下位于郭庄公路2-1202室的房产、蒋晓彤名下位于云龙区国信上城202（原A02）#-1-603室房产。
还查明，2013年6月14日，蒋晓彤与江苏省房地产投资有限责任公司徐州分公司签订《商品房买卖合同》，蒋晓彤从江苏省房地产投资有限责任公司徐州分公司处购买国信上城第A02幢1单元603号房屋。冯亚娣陈述，购买该房屋的款项是其与蒋广军一起出资，购房合同上的签字及手印均是冯亚娣代替蒋晓彤签字及按的手印。2017年6月1日，该房屋（即坐落于徐州市云龙区国信上城202（原A02）号楼1-603室房屋）进行了不动产所有权登记，登记在蒋晓彤名下。
上述事实有原告提供的《房地产买卖合同》、收据、录音、被告提供的《商品房买卖合同》、《徐州市家庭住房状况证明》以及原被告当庭陈述等证据证实。
本院认为，原被告于2017年5月9日签订的《房地产买卖合同》合法有效，当事人应当诚实信用的履行该合同。该合同约定涉案房屋国信上城A2-1-603室房屋权证登记人为被告冯亚娣，而实际在2017年6月1日房屋权属登记的所有权人为蒋晓彤。首先，被告个人实际上无权单方处分上述房产，至少需要原告及其配偶共同进行处分方才有效。被告未提供证据证实蒋晓彤知晓房屋被出售的意向及被告配偶愿意并积极配合出售房屋的相关手续，买卖房屋的过程中被告的配偶一直未曾出面，被告个人不可能履行房屋过户的义务。其次，被告在录音中表现出的意图非常明显即以推翻合同约定的出售价格而提高房屋出售价格为目的，即便存在政策原因而导致客观上无法办理房屋过户手续，被告也完全可以不必提出提高房屋房价的要求。综上，被告在履行上述房屋买卖合同中的违约意图明显，违约行为成立，应当承担违约责任。
涉案《房地产买卖合同》约定违约金4万元，考虑到原告因被告违约而无法购买涉案房屋的损失及房地产市场行情趋势，该约定标准亦属合理，本院予以支持。
关于居间服务费1万元的问题。涉案中介机构实际控制了原告的定金2万元，本案中原告追究了被告的违约责任而主张了违约金，故不能再主张定金罚则，定金应当返还给原告，原告可以向中介机构主张返还定金2万元。合同约定的居间服务费标准是1万元且可以从定金中扣除，但是合同约定应当由违约方另行支付服务费，原告作为守约方不应承担支付居间服务费的义务，应由中介机构向被告另行主张，不应从原告的定金中直接扣除居间服务费。本案中，原告无权直接要求被告负担居间服务费，本院不予支持。如因居间服务费收费标准问题产生纠纷，当事人可自行协商，协商不成，居间服务合同关系的当事人均可以另行提起诉讼。
综上所述，对原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条规定，判决如下：
一、被告冯亚娣于本判决生效后十日内，给付原告吴娟违约金4万元。
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1050元，减半收取525元，由被告冯亚娣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 马 宁
二〇一七年八月十七日
书记员 马雪羽