江西省赣州市赣县区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0721民初1508号
原告施富强（反诉被告），男，汉族，1969年5月21日生，住浙江省武义县。
委托代理人钟晓锋，江西章贡律师事务所律师。
被告曾万华（反诉原告），男，汉族，1983年8月23日生，住赣县。
委托代理人吴艳丽，江西公仁律师事务所律师。
原告施富强（反诉被告）与被告曾万华（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月2日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告施富强的委托代理人钟晓峰、被告曾万华及其委托代理人吴艳丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告施富强向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付尚欠原告租金18617元；2、判令被告立即支付房屋占有使用费106378.8元（从2015年11月15日计算至2016年10月15日）；3、判令被告已支付的履约保证金16924元归原告所有；4、判令被告支付滞纳金50000元；5、判令被告赔偿原告律师费损失20000元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年11月15日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，合同约定由原告将位于赣县白鹭湾一区1栋附3、4、5号店面租赁给被告经营，租赁期限从2012年11月16日至2015年11月15日，被告在签订合同时向原告支付履约保证金16924元，该保证金在被告依约全面履行合同义务时且合同期限届满后10日内返还被告，否则归原告所有；合同同时约定，如被告出现逾期支付租金等违约情形时，除需向原告支付滞纳金外，应承担原告诉讼导致的诉讼费、律师费等损失。租赁期满后，被告尚欠原告租金18617元，同时在租期届满后被告非法无权占用该店面。原告认为，被告违反《商铺租赁合同》的约定且在租期届满后非法占用原告店铺。被告除应支付剩余租金外，应向原告支付店面占有使用费、滞纳金和原告诉讼导致的诉讼费、律师费损失。
被告曾万华辩称：被告于2016年10月15日归还了所承租的店面；被告未付租金是因为所承租店面长期存在漏水，被告曾多次口头及书面通知原告及白鹭湾燕兴物业公司，但原告及白鹭湾燕兴物业公司均不予理会，因此造成被告的维修费损失及其他财产损失，被告已对该部分提起反诉；被告未支付租金是按照双方签订的租赁合同及法律规定采取抵扣的方式来挽回其损失，原告没有履行租赁合同的前提下被告有权拒付租金；原告的第三项诉讼请求没有法律依据，被告并非故意占有店面，原告主张按照60元/平方米计算房屋占用使用费过高，无依据不能支持；履约保证金原告应当向被告返还，因本案中原告没有向被告交付符合质量要求的或是交付了不能正常使用的店面，是原告违约在先，被告承租店面三年内一直都存在问题，但是前期被告还是按期交付的租金，原告也曾口头答应会给被告的损失进行赔付，租赁期满后原告一直未对租赁损失进行处理，被告是根据合同约定采取以合同租金来抵扣损失，被告不存在违约。有权向原告要求返还履约保证金；原告要求被告支付滞纳金和律师费没有法律依据且过高，被告已提起反诉，有权要求原告减免租金及赔付被告的各项损失。
反诉原告曾万华向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告返还履约保证金16924元；2、判令反诉被告返还30%已支付租金计50771.4元；3、判令反诉被告向反诉原告赔偿因商铺漏水造成的维修损失、财产损失102055.3元；4、判令反诉被告赔偿反诉原告律师费损失10000元；5、本案反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告因经营雅泰厨柜需要，承租反诉被告所有的白鹭湾一区一栋附3、4、5号商铺。反诉原告为经营投入了近二十多万的装修，但在开业前，反诉原告即发现了商铺内存在严重漏水的情况，便向反诉被告反映漏水情况并要求及时维修，但反诉被告总以各种理由推脱不予处理。商铺漏水不仅对反诉原告店内的橱柜造成了损坏，还直接影响了反诉原告的正常经营。反诉原告无奈只能自己找人进行修理，亦因此造成了反诉原告的维修损失。后同在白鹭湾小区承租商铺的其他住户也陆续发现了漏水情况，足以表明反诉被告存在严重的质量问题，不具备租赁房屋使用条件。反诉原告因反诉被告怠于履行合同义务，造成损失，反诉原告要求减免租金、赔偿损失。
反诉被告施富强辩称：履约保证金是因反诉原告拖欠租金及非法占有原告店面，根据合同约定该保证金应当归反诉被告所有；反诉原告主张的返还租金没有事实和法律依据，应当予以驳回；反诉被告的店面已实际交付反诉原告适用，且已使用了近4年，不存在返还租金问题；反诉原告应当对房屋漏水时间及财产损失进行举证，否则应当承担举证不能的后果；对反诉原告的财产损失是否发生在反诉原告非法占用反诉被告店面期间进行举证；因反诉原告自行违约导致诉讼造成的律师费损失应当由其自行承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人争议的证据：1、原告身份证复印件。被告提出对其关联性存在异议，店面所有人是原告但被告一直未见过，该商铺合同上的签字也不是原告本人签字。本院认为，被告未对其意见提供证据证明，且双方对该合同已确认履行，对其异议意见不予采纳。2、商铺租赁合同。被告提出对其中滞纳金条款约定过高应属无效，该合同为白鹭湾招商部提供的格式文本，明显不利被告；合同未对原告义务及没收履约保证金进行明确约定，合同第十条违约责任证明了被告因为原告的违约可采取措施，因原告的责任导致被告损失原告应赔偿；合同第十二条有约定原告住所地，根据原告提供的身份证信息原告应向浙江省武义县提起诉讼，因此该证据不能达到原告证明目的。原告对被告提交商铺租赁合同证据的证明目的存在异议，合同中并没有约定被告有权采取抵消的措施。本院认为，原、被告双方对合同其他条款无异议且予以履行视为认可，对其中滞纳金条款租赁费逾期支付租金应按每日拖欠租金的1%支付滞纳金明显约定过高，考虑到被告事实存在逾期支付租金18617元的事实，其滞纳金约定应视为合同中违约金约定，可按照中国人民银行同期贷款基准年利率4.35%计算。因双方约定租金支付方式为每三个月为一个时间段，在每时段第三个月前5日向原告支付租金，另约定了7天的宽限支付期，则从支付租金月第13日起开始计算逾期滞纳金，也即2015年9月13日计算至付清之日止。根据被告提供照片、证人证言等证据证实了原告所交付承租店面存在漏水质量问题，原告陈述抗辩意见称房屋质量存在问题发生在被告非法占用期间但未举证予以证实。原、被告双方对维修义务未作特别约定，被告在房屋租赁初期按约支付物业费、房屋租金，依据法律规定及双方合同约定，应由原告履行维修义务，但原告未履行存在违约，因此，原告要求被告已支付履约保证金16924元归原告所有的主张于法无据，因原、被告双方均存在违约，该履约保证金应作为被告应付租金予以抵扣。有关被告提出原告应向其住所地即浙江省武义县提起诉讼的意见，经本院审查，本案租赁合同履行地位于江西省××××区，本院具备管辖权，被告未向本院提出管辖权异且参与应诉与答辩，足以说明其对本院管辖无异议，因此对其此项意见不予采纳。3、原告方提供的通知、函以及被告提供的致施富强业主函及照片。被告提出该证据均为复印件，三性均有异议，仅为单方文件和陈述；原告提出仅为被告单方记录及陈述。本院认为原、被告双方该组证据无法辨明其真实性，若属实也仅能证明原告向被告催收租金以及被告向原告反映房屋质量问题的事实，并不能证实其内容合法效力。4、原告委托代理合同、被告委托代理合同及律师费发票复印件，被告提出原告律师费过高且没有提供相应的律师费发票，原告提出被告律师费过高，且因被告违约拖欠租金及非法占用店面，所以该损失应由被告自行承担。本院认为，因本案原、被告双方均存在违约而产生诉求，因此，对于原、被告双方要求对方承担律师费损失的意见，本院均不予支持。5、照片、证人证言、录音、调查笔录。原告提出照片不能显示时间无法证明为被告所承租店面，录音为被告单方与公安民警对话仅代表其一方意思，对调查笔录保留意见。本院认为结合被告提供的照片及证人证言以及庭审查明事实，可以认定被告所承租原告店面存在房屋漏水情况，但对于被告的其他证明目被告未提供充分证据证明，本院不予认定。6、收条、送货单、销售单、结算单。原告提出对该证据三性均有异议，不能证明被告的实际损失及该损失发生时间。本院认为该组证据不符合证据的合法形式，不具备证明效力，无法证明其损失实际情况，对该组证据不予认定。
本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案被告以经营雅泰厨柜衣柜为由向原告租赁店面，双方自愿签署了《商铺租赁合同》，原、被告双方之间的房屋租赁合同关系合法有效。被告在租赁期限届满前未向原告支付租金18617元，扣除合同签订时被告已向原告支付履约保证金16924元后，被告实际尚欠原告租金1693元，对原告诉请被告支付所拖欠租金的该部分诉讼请求，本院予以支持。有关原告诉请被告支付房屋占有使用费106378.8元，因双方约定租赁期限届至2015年11月15日，双方未对租期届满后的租金形成有效约定，原告的实际损失实为被告占用店面期间（2015年11月16日至2016年10月15日共计11个月）的租金损失，原告未对其该项诉求提供合理依据，因此，其该项损失主张可以第三年租金为依据计算为74465÷12×11＝68259.58元，对原告主张的该部分合理损失，本院予以支持。有关原告诉请被告支付滞纳金50000元，应以拖欠租金18617元按年利率4.35%自2015年9月13日起计算至还清之日止。有关原告诉请的律师费损失20000元，因双方均存在违约行为，本院不予支持。
有关反诉原告诉请反诉被告返还履约保证金16924元，反诉被告提供的证据不足以证明该保证金应归其所有，故对该诉讼请求，本院予以支持。但因反诉原告尚欠反诉被告房屋租金，故其履约保证金应抵扣所欠反诉被告租金。有关反诉原告诉请反诉被告返还30%已支付租金50771.4元，反诉原告未提供合法依据，也并不符合合同约定条件，对其该项诉求，本院不予支持。有关反诉原告诉请反诉被告赔偿因商铺漏水造成的维修损失、财产损失102055.3元，反诉原告未提供合法有效证据证明房屋漏水导致其财产损失及损失的大小，也未对其财产价值及损害成因分析进行鉴定确认，因此，对其该项诉求，本院不予支持。有关反诉原告诉请的律师费损失10000元因双方均存在违约，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告曾万华所欠原告施富强租金18617元，被告曾万华于本判决生效之日起三日内付清。
二、被告曾万华于本判决生效之日起三日内支付原告施富强房屋占有使用费68259.58元。
三、被告曾万华于本判决生效之日起三日内支付原告施富强违约金（按所拖欠租金18617元，以年利率4.35%自2015年9月13日起计算至还清之日止）。
四、驳回原告施富强的其它诉讼请求。
五、反诉被告施富强于本判决生效之日起三日内返还反诉原告曾万华履约保证金16924元（可予以抵扣本判决第一项反诉原告曾万华所拖欠租金18617元）。
六、驳回反诉原告曾万华的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4335元，减半收取2167.5元，由原告施富强负担1409元，被告曾万华负担758.5元；反诉案件受理费3895元，减半收取1947.5元，由反诉原告曾万华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
代理审判员 孙万强
二〇一七年四月十日
书 记 员 明 丹
附：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
二、赣县人民法院标的款账号：
户名：赣县人民法院帐号：03×××52
开户行：赣县农行赣东分理处
三、赣州市中级人民法院上诉费帐号：
户名：江西省赣州市中级人民法院帐号：99×××88
开户行：招商银行赣州长征大道支行