陕西省咸阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）咸中民终字第01449号
上诉人（原审原告）吴金慧。
委托代理人姬淑艳，陕西永嘉信律师事务所律师。
上诉人（原审被告）咸阳秀水岸茶典有限公司。
法定代表人牛建海，该公司董事长。
委托代理人王汉口，陕西卓勋律师事务所律师。
上诉人吴金慧、咸阳秀水岸茶典有限公司因租赁合同纠纷一案，不服咸阳市渭城区人民法院（2008）咸渭民初字第00625号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吴金慧的委托代理人姬淑艳、咸阳秀水岸茶典有限公司的委托代理人王汉口到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2005年10月12日，被告秀水岸公司的原法定代表人尚科英代表被告秀水岸公司与陕西咸阳祥威实业有限公司签订了1份《房屋租赁合同》，被告秀水岸公司租用陕西咸阳祥威实业有限公司位于渭阳东路1号的水岸名居门面房(1-2层)。合同的具体内容为：1、乙方(尚科英)所租赁甲方(陕西咸阳祥威实业有限公司)的门面房为位于渭阳东路1号的水岸名居，建筑面积(含公摊)为626㎡(具体位置见合同附件一)。2、租赁用途为茶秀。3、租赁期限为五年。合同期满后，随行就市，同等条件下，乙方有优先租赁权。4、租金为(第一年40元／月·㎡第二年41元·㎡第三年至第五年42元·㎡)5、租金支付为每季度一次，每季度第一月5号前支付。6、甲方负责所出租门面房水、电等达到正常使用条件。乙方负责室内正常维护，甲方负责室外公共设施维修。如因工程质量问题，由甲方负责，但乙方应按物业相关规定缴纳各种费用。7、自合同签订之日起，甲方留给乙方50天的装修时间，乙方装修时排烟、消防、规划、环保等手续自行办理，并应符合国家的有关规定，如出现问题自己负责。乙方装修方案须经甲方认可。8、在合同租赁期间，甲方可出售所出租房屋产权，但不影响乙方的租赁使用。乙方如转让所租赁房屋，需甲方同意。9、乙方应健全各类安全及防火措施，加强管理。如因乙方责任，由乙方承担。10、乙方在合同期满后，如需续订合同，须在本合同期满前30日以内续订合同。11、合同签订之日，乙方须首付甲方第一季度租金。乙方应按时缴纳房租，每逾期一天，每天应承担违约金500元，逾期超过30日，甲方有权解除合同，收回房屋。12、其他违约，甲方有权收回房屋。违约方将承担对方一切损失，其它未尽事宜，双方协商解决。13、本协议一式肆份，双方各执两份，均具有同等法律效力。14、本合同经双方签字，履行完各自手续生效。合同生效后，被告秀水岸公司依照该合同之约定于2006年1月1日起经营茶秀生意。在双方合同履行过程中，陕西咸阳祥威实业有限公司依据《房屋租赁合同》第8条的规定，于2006年11月29日与原告吴金慧签订了《商品房买卖合同》(合同编号为XW一2006021)，将所出租房屋卖于原告吴金慧所有，并于2006年12月14日在咸阳市房地产管理局办理房屋所有权证书(产权证号：咸阳市房权证渭城区字第S0398**号)，上述事实有《房屋租赁合同》、《商品房买卖合同》、《房屋所有权证书》为证。另查明，2006年11月吴金慧与陕西咸阳祥威实业有限公司签订了《商品房买卖合同》后，陕西咸阳祥威实业有限公司即召集吴金慧的代理人严建国及秀水岸公司在渭城区翰名商务会馆进行了座谈，对房屋的管理权等事项进行了移交，向承租人秀水岸公司明确了从2007年1月1日起，原告吴金慧是房屋出租人，严建国是房屋的实际管理人等事宜，承租人秀水岸公司对原告吴金慧买受房屋的事实及严建国的受托代理人身份没有提出任何异议。此事实有陕西咸阳祥威实业有限公司2008年4月15日出具的证明为据。又查明：2006年12月14日起，吴金慧成为秀水岸公司租赁房屋的所有权人、出租人，秀水岸公司继续租赁该房屋，是对原《房屋租赁合同》的延续。秀水岸公司与吴金慧的房屋租赁期限为2007年1月1日至2011年10月11日。双方在《房屋租赁合同》履行期间，秀水岸公司于2007年1月31日向吴金慧交付了1个月的租金25666元，是按原合同约定的第二年租金标准交付的，但未按《房屋租赁合同》中租金约定交付房屋租金。此节有吴金慧向秀水岸公司出具的收款收据为凭。还查明，因秀水岸公司未按合同约定及时交付租金，至2007年7月13日，吴金慧的房屋委托代理人严建国因多次催要租金未果时，将秀水岸公司承租的房屋门予以锁住，致合同无法继续履行。原告吴金慧因索要租金无果后，于2008年7月4日诉至本院请求依法判令双方租赁合同于2007年7月13日解除，判令被告秀水岸公司支付拖欠租金138596元，违约金94000元及赔偿损失。再查明，本案在庭审中，原告吴金慧自愿撤回对被告牛建海的诉讼，是其真实意思表示，依法应予准许。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。被告秀水岸公司与陕西咸阳祥威实业有限公司签订《房屋租赁合同》，在该《房屋租赁合同》履行期间，依据《房屋租赁合同》第8条之规定“在合同租赁期间，甲方可出售房屋产权，但不影响乙方的租赁使用。乙方如转让所租赁房屋，需甲方同意”。2006年11月29日陕西咸阳祥威实业有限公司与原告吴金慧双方签订《商品房买卖合同》，于2006年12月14日在咸阳市房地产管理局办理了房屋所有权证，吴金慧即成为《房屋租赁合同》的出租人，被告秀水岸公司从2007年1月1日起继续租赁该房屋，并于2007年1月31日依据该《房屋租赁合同》租金的约定仅向原告吴金慧支付了1个月的房屋租金，是对《房屋租赁合同》的延续，其租赁关系合法有效。被告秀水岸公司支付了一个月房屋租金后至2007年7月13日期间再未向原告吴金慧支付过房屋租金的事实客观真实，被告秀水岸公司违反了《房屋租赁合同》关于租金支付的规定，构成违约，依法应承担支付租金、违约金责任。故对原告吴金慧请求依法判令与被告秀水岸公司的《房屋租赁合同》于2007年7月13日解除，请求依法判令被告秀水岸公司承担支付租金、承担违约金的诉讼请求，事实清楚、依法有据。原告吴金慧的其他诉讼请求依法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、吴金慧与咸阳秀水岸茶典有限公司的《房屋租赁合同》合法有效，已于2007年7月13日解除，依法准许。二、咸阳秀水岸茶典有限公司于本判决生效后十五日内支付吴金慧房屋租金138596元，承担违约金37000元。三、驳回吴金慧的其他诉讼请求。案件受理费4788元，由咸阳秀水岸茶典有限公司承担3351元，由吴金慧承担1437元。
宣判后，吴金慧、咸阳秀水岸茶典有限公司均不服，提出上诉。上诉人吴金慧称：咸阳秀水岸茶典有限公司未按合同约定期限支付租金，构成违约，应按照合同约定向吴金慧支付违约金94000元（从2007年1月6日至合同解除之日2007年7月12日共计188天，每天500元计），并承担自2007年7月14日起至偿还全部欠款之日止的利息损失。
上诉人咸阳秀水岸茶典有限公司称：1、咸阳秀水岸茶典有限公司与吴金慧之间并未签订租赁合同，更无租金交付期限及违约金的约定，一审法院依据咸阳秀水岸茶典有限公司与陕西咸阳祥威实业有限公司签订的《房屋租赁合同》判决咸阳秀水岸茶典有限公司承担违约责任，于法无据；2、吴金慧在一审起诉状中要求的租金为96930.4元，一审法院却判决咸阳秀水岸茶典有限公司给付租金138596元是错误的。
经二审审理查明：原审法院认定的事实基本正确，本院予以确认。另查明，咸阳秀水岸茶典有限公司公司于2007年3月14日向吴金慧交付了2007年2月份的租金25666元，之后再未交过租金。
本院认为：私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。陕西咸阳祥威实业有限公司在其与咸阳秀水岸茶典有限公司的租赁合同期内将房屋卖与吴金慧，并告知了咸阳秀水岸茶典有限公司，故原合同在房屋的新的所有权人吴金慧与咸阳秀水岸茶典有限公司之间继续有效，双方都要受原租赁合同的约束。咸阳秀水岸茶典有限公司未按合同约定的期限支付租金，构成违约，应承担支付下欠租金并承担违约金的责任。吴金慧在一审庭审时变更了诉讼请求，符合法律规定，一审法院针对吴金慧变更后的诉讼请求作出判决并无不当。但咸阳秀水岸茶典有限公司在二审过程中提供了其向吴金慧交付了2007年2月份租金25666元的证据，应予以扣减。关于吴金慧请求咸阳秀水岸茶典有限公司支付违约金及利息损失的上诉理由，本院经审查认为，违约金本就具有补偿无过错一方当事人所受损失的效果，当事人对违约金和实际损失，只能择一主张，故对该项上诉理由，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持陕西省咸阳市渭城区人民法院（2008）咸渭民初字第00625号民事判决第一、三项，即“吴金慧与咸阳秀水岸茶典有限公司的《房屋租赁合同》合法有效，已于2007年7月13日解除，依法准许；驳回吴金慧的其他诉讼请求”。
二、变更陕西省咸阳市渭城区人民法院（2008）咸渭民初字第00625号民事判决第二项为：咸阳秀水岸茶典有限公司于本判决生效后十五日内支付吴金慧房屋租金112930元，承担违约金37000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4788元，由咸阳秀水岸茶典有限公司承担3121元，由吴金慧承担1667元。二审案件受理费5222元，由咸阳秀水岸茶典有限公司承担2733元，由吴金慧承担2489元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李红元
代理审判员 马 莹
代理审判员 丁 辉
二〇一四年三月二十日
书 记 员 常敬山
附相关法律依据：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。