山东省莱州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0683民初3462号
原告（反诉被告）：莱州市沙河镇人民政府。住所地：莱州市。
法定代表人：李向国，镇长。
委托诉讼代理人：张娜，山东文景律师事务所律师。
被告（反诉原告）：莱州斯巴克贝思石材工艺有限公司。住所地：莱州市。
法定代表人：柳汉旻，总经理。
委托诉讼代理人：张立同，该公司工作人员。
原告莱州市沙河镇人民政府与被告莱州斯巴克贝思石材工艺有限公司转让合同纠纷一案，本院于2015年12月22日作出（2010）莱州民初字第1273号民事判决，被告不服该判决，提起上诉，烟台市中级人民法院以（2016）鲁06民终1284号民事裁定书以原审判决认定基本事实不清为由裁定撤销本院（2010）莱州民初字第1273号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告莱州市沙河镇人民政府的委托诉讼代理人张娜、被告莱州斯巴克贝思石材工艺有限公司的委托诉讼代理人张立同到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2010年1月22日原告诉至本院称，2008年7月3日，原、被告签订了“资产转让合同”一份，约定：被告将位于莱州市沙河镇胜建村的房产及集体建设用地53亩转让给原告。转让费550万元，合同签订之日支付定金50万元，余款500万元于10日内代为偿还被告所欠银行贷款，同时，原告无偿给付被告沙河镇金沙市场内的房产四处及潜油泵厂的房产一处，并于1个月内办理金沙市场过户手续，原告付清转让款时，被告当日交付土地及相关手续，并配合原告在1个月内办理房屋及土地过户，合同签订后，原告按约付清了转让价款，被告交付转让资产及土地后不同意提供房屋及土地证，并不配合办理过户。诉请法院判令被告协助办理房产证及土地证变更登记，提供变更所需材料。
被告辩称，原告所诉与事实严重不符，资产转让至今没有过户的过错不在被告而在原告，是因为原告在履行“资产转让合同”中严重违约所致。2008年7月3日双方签订的“资产转让合同”明确载明：合同签订之后一个月内由原告将合同对价内两证齐全的17、18、19、20号四块楼房及潜油泵厂的厂房交付给被告，合同还载明，在原告将上述对价交付给被告之后的当日，被告才将其土地交付给原告，原告至今没有将应付给被告的对价物资付清，因此，没有办理过户手续是原告的过错造成的，请求法院驳回原告诉讼请求。2、由于合同履行过程中，原告存在严重的违约行为，按照“资产转让合同”第八条规定，被告有权解除合同，原告还应付给被告违约金10万元。为此被告提起反诉，请求依法解除双方2008年7月3日签订的“资产转让合同”，并判令被反诉人承担本案的反诉费用。3、原告诉状中主张资产转让费为550万元，与事实不符，根据原、被告双方的合同约定，双方的转让标的价格是合同约定第三项中的相关内容，该对价包括550万元费用，还包括金沙市场房产四处、潜油泵厂房产一处，这才是双方转让标的的全部对价。4、原告是政府，作为本案的土地及资产的受让方，主体不合法。请求法庭确认该转让合同无效，判令双方互相返还。
审理中，被告明确反诉请求，要求法院确认原、被告签订的“资产转让合同”无效。
原告针对被告的反诉辩称，原、被告签订的转让协议是真实意思表示，原告认为是有效合同，不存在法律认定无效的情形，应当依法履行。
原审查明，2008年7月3日，原、被告签订了“资产转让合同”1份，合同约定：甲方（指被告）拥有位于莱州市沙河镇胜建村的集体建设用地，证号为莱州集用胜建村（04）第0055号，甲方将相关资产及53亩土地使用权转让给乙方（指原告），……一、转让标的：甲方将上述集体建设用地使用权证项下的现有土地约53亩及地上建筑物（三层楼房一栋，注：该楼房房屋所有权证号：2003154236）转让给乙方，土地状况以现状为准，……二、转让时间：自签订合同之日起：以土地证使用期限为准，三、转让对价：1、乙方付给甲方费用伍佰伍拾万元，其中包括地上建筑物的费用，该费用的支付方式为：伍拾万元定金，乙方于2008年7月3日上午付清，余款伍佰万元由乙方代替甲方偿还沙河农信社的贷款，即乙方接受甲方在沙河农信社的贷款伍佰万元，由乙方负责于2008年7月13日前还清，该义务乙方应在本合同签订之日起十日内完成，如完不成，该伍拾万定金归甲方所有，2、乙方无偿给付甲方沙河镇金沙市场内的房产四处，约548平方米，位置在金沙市场北兴沙路南，房号为17、18、19、20号，该房产两证等手续应齐全，3、乙方将沙河镇第二医院东潜油泵轴承厂的房产一处亦无偿给付甲方；以上过户等手续费用由乙方负责交纳，并由乙方在一个月内办完；以上作为乙方受让甲方相关资产的全部对价。四、土地交付时间：乙方付清转让对价时，甲方当日交付土地及相关手续，五、办证及费用承担：甲方应提供相关资料，配合乙方在一个月内，将该转让资产及土地的使用权变更至乙方名下，变更登记前后所需手续费、税费等全部费用由乙方承担。……八、违约责任：（一）甲方逾期交付土地的，支付乙方已付款金额日万分之十的违约金，逾期一个月交付土地的，乙方有权解除合同，甲方应返还乙方已支付的转让费，并支付违约金拾万元，……3、甲方不配合乙方办证及变更手续的，乙方可以解除合同，甲方返还乙方支付的转让费，并支付给乙方违约金拾万元。（二）乙方的违约责任：1、乙方应按时付款并按约定交付给甲方上述相关不动产，2、乙方应按约定尽快办理甲方的土地使用手续，乙方如违反上述约定，甲方有权解除合同，乙方所交费用不予返还，除支付违约金拾万元外，还应承担相应的赔偿责任。
合同签订后，原告给付被告定金50万元，为被告偿还了沙河农信社贷款500万元，被告于2008年7月11日向原告出具载明收款500万元内容的收款收据1份，被告将其集体建设用地使用权证项下的土地约53亩及地上建筑物（被告曾对其房屋于2007年8月10日到沙河农信社进行了抵押，抵押终止日为2009年8月9日）交付给原告。
2009年8月18日，原告向被告送达了书面通知，表示：原告按约支付了转让款550万元，经多次催促，被告不办理金沙市场房产产权证的申请登记手续，不配合转让资产的变更登记，原告通知被告于2009年8月25日前办理金沙市场房产的产权登记申请手续，同时提供转让资产的产权证，配合办理变更登记，逾期将诉诸法律，要求被告履行合同并追究违约责任。
被告收到该通知后，于2009年8月26日向原告书面回函，表示：原告违约在先，原告至今未履行提供金沙市场房产及潜油泵厂相关资产的两证手续，签订合同后，被告积极找原告要求办理相关手续，但原告工作人员以种种理由推诿，拖延至今，原告从未因此事催促过被告，只是在今年（指2009年）7月底，在超过约定期限一年的情况下，原告的娄书记到被告公司谈及此事，在被告提出原告上述违约情形后，（娄书记）称回单位商议，至今未果，现原告发函，限令被告办理手续，于理无据，希与原告协商妥善解决。
同年10月22日，原告又向被告送达书面通知1份，表示：镇政府曾多次口头通知被告，要交付给被告莱州金沙市场的房产四处及潜油泵厂的房产一处，并申请过户，但至今仍未办理，现再次通知被告：立即到镇政府办理金沙市场和潜油泵厂房产的交接、过户手续，同时，提供转让房地产的过户资料，并协助办理。
审理中，原告提供了以下证据：1、上述“资产转让合同”、收款收据、通知、回函，2、2010年10月30日武汉佳联房地产开发有限公司（以下简称“武汉佳联公司”）出具的证明，3、载明时间为2008年7月11日、加盖原告财政所财政专章的“资金往来结算单据”2份（载明原告财政所分别收取莱州市德丰机械制造有限公司土地款500万元、土地转让费50万元，合计550万元），载明时间为2008年7月11日、盖有被告单位公章、出票人为莱州市德丰机械制造有限公司（以下简称“德丰公司”）、收款人为被告、收账金额为500万元的进账单1份，4、工商查询材料1份（载明莱州市潜油泵轴承厂主管部门系沙河镇经委，已于1998年12月25日注销登记），5、证号为莱集建（97）字第090139号的集体建设用地使用证【载明的土地使用者为莱州市沙河镇人民政府，用途为工业（莱州市潜油泵轴承厂）】，潜油泵厂房屋所有权证存根，6、载明房屋坐落于沙河镇交通街、房屋所有权人为武汉佳联公司的房权证复印件，7、2008年7月3日原告与莱州市德丰机械制造有限公司签订的合同书1份。
上述证据中，证据2武汉佳联公司证明的主要内容为：2008年7月3日，沙河镇政府将我公司开发的莱州汉正街北方大市场兴沙路第017、018、019、020四块商业房无偿转让给被告公司，该转让行为事先征得我公司同意，根据沙河政府要求，我公司同意配合办理房地产转移过户手续；
证据7合同书的主要内容为：原告（合同称甲方）将位于莱州市沙河镇胜建村证号为【莱州集用胜建村（04）第0055号】的集体建设用地约54亩及地上建筑物（三层楼房一栋）转让给乙方（指德丰公司），转让时间自签订合同之日起，以土地证使用期限为准，转让对价：乙方付给原告550万元，包括地上建筑物的费用，该费用的支付方式为50万元定金，乙方于签订合同之日付清，余款500万元由乙方代替甲方偿还沙河农信社的贷款，即乙方接受甲方在沙河农信社的贷款500万元，土地交付时间为2008年7月23日。
原告主张，涉案被告所转让的土地建设用地使用证号实为莱州集用06第0076号，金沙市场四块商业房没交付是因为没有办理证件；关于潜油泵厂的房地，因潜油泵厂是镇办企业，已经停止经营，原告是实际产权人，没有土地证和房产证，原、被告合同中亦未约定办理房产权属证书，原告没有办证的义务；原告并主张，虽然原告违反了办证时间的约定，但在能够办理金沙市场两证后，诉前多次书面及口头通知被告交付资产并办理金沙市场的房产两证，但被告未到原告处办理接收手续，已经从原告违约变成了被告放弃自己权利。
经质证，被告对原告证据1真实性无异议，认可收到上述2份通知，表示原告2009年10月份的通知与原告现主张矛盾，通知要求被告立即办理金沙市场和潜油泵厂的过户手续，庭审中原告又称不负责潜油泵厂的手续，事实上潜油泵厂没有什么合法手续，原告至今也办不了该资产的相关手续，而被告需要得到具备合法手续的相关资产，现被告的合同目的没有达到，是原告违约；对证据2不予认可，认为是政府的行为，与被告无关；对证据3、证据4、证据5、证据7真实性无异议；对证据6，被告认为原告无权处理武汉佳联公司房产。
被告提供了查询武汉佳联公司房产登记信息表、房屋所有权登记卡、莱州市沙河镇胜建村委证明复印件。
胜建村委证明载明：我村委拥有位于莱州市沙河镇集体建设用地，用地证号：【莱州集用胜建（04）第0055号】转给莱州市斯巴克贝斯石材工艺品有限公司使用，如斯巴克公司在转让，必须征得我村委同意，否则任何转让都是无效的。
经质证，原告对房产登记信息表无异议，对房屋所有权登记卡真实性不认可，对莱州市沙河镇胜建村委证明认为，转让是否有效，应按照法律的规定确认，不能由村委来证明，被告转让的不是所有权，无须征得村委同意，在使用期内，使用人有权转让土地使用权。
另查明，2008年11月22日，被告因未参加年检被工商部门吊销了企业营业执照。
本院原审认为，本案所涉“资产转让合同”土地系建设用地，原、被告签订的“资产转让合同”系集体建设用地再流转合同。
本案双方争议的主要问题系集体建设用地再流转是否有效？原告身为乡镇政府作为集体建设用地再流转合同的受让主体是否合法？
原审认为，关于建设用地再流转是否有效的问题。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：土地使用权可依照法律规定转让。该条并未对“使用权”为国有土地使用权还是集体土地使用权作出明确界定。因此可以将之理解为集体土地使用权也在其中。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外”。根据该条规定，集体建设用地使用权依然可以发生转移。虽然该条只列举了破产和兼并两种情形，但在该两种情形之后还有“等情形”内容，这说明我国法律对除由破产和兼并导致集体建设用地流转以外的其他情形并没有明确禁止，由此也可以看出，法律并没有禁止集体建设用地使用权人对建设用地进行再流转。2002年3月1日起施行的《烟台市集体建设用地使用权流转管理试行办法》第三条、第十二条，分别对集体建设用地再流转的适用性、再流转方式、期限等作出了明确规定。从中也可以反映出，我国法律并没有对集体建设用地使用权的再流转作出禁止性规定。
关于原告身为乡镇政府作为集体建设用地再流转合同的受让主体是否合法的问题。《中华人民共和国土地管理法》规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”。《烟台市集体建设用地使用权流转管理试行办法》第十条亦规定：“市、县（市）人民政府依法对流转的集体建设用地登记造册、核发证书”。由此可以明确，乡镇政府并非土地登记管理部门，原告与被告签订的“资产转让合同”属民事合同范畴，依法受民事法律调整。
综上所述，原、被告双方签订的合同，约定转让土地、房产，不违背有关法律规定，应属有效。双方均应依合同全面履行各自的合同权利义务。
“资产转让合同”第三条内容可以明确，原告受让被告房地的对价不仅包括原告已给付被告的定金及代为被告偿还沙河农信社的贷款合计550万元，还应包括金沙市场四处房产及潜油泵厂房产的交付。原告主张多次通过口头或书面通知被告交接房产、办理过户，只提供了2009年8月18日10月20日2份书面通知，而该2次书面通知的通知时间均已超出了合同约定的原告应在合同签订之日起1个月内办理金沙市场过户手续、交接房产的期限，原告对此已构成违约；但被告只交付所转让的房地，未交付房地相应两证手续，亦存在违约行为；鉴于原告已按合同约定给付了转让对价中的款项550万元、被告亦实际将所转让的房地交付给了原告，双方行为均构不成根本性违约。双方诉前、诉中也未达成解除合同的合意。故原告要求被告继续履行合同，协助原告将涉案房地过户到原告名下，本院依法予以支持。被告要求确认转让合同无效，理由不当，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决一、被告莱州斯巴克贝思石材工艺有限公司协助原告莱州市沙河镇人民政府，将位于莱州市沙河镇胜建村的集体土地建设用地一宗【集体土地建设用地使用证号：莱州集用06第0076号】及三层楼房一栋（房屋所有权证号：2003154236）过户到原告名下，过户费用由原告自行承担，限判决生效后十日内理清。二、驳回被告（反诉原告）莱州斯巴克贝思石材工艺有限公司要求确认原、被告签订的“资产转让合同”无效的反诉请求。
重审中，原告明确诉讼请求，要求被告提供位于莱州市沙河镇胜建村的集体土地建设用地一宗（莱州集用06第0076号）项下的土地使用权53亩及三层楼房一幢（2003154236）房屋所有权过户到原告的名下所需材料，协助将上述土地和房产变更到原告名下。
被告辩称，请求驳回原告的诉讼请求，确认涉案合同为无效合同。一、原告作为流转集体建设用地的受让主体违法。本案所涉集体建设用地，只能在法律规定的公民与公民之间、公民与法人之间、法人与法人之间进行流转。《宪法》第一百零七条规定：“乡、民族乡、镇人民政府执行本级人民代表大会的决议和上级国家行政机关的决定和命令，管理本行政区域内的行政工作”。本案原告是镇政府，其受让、转让集体建设用地使用权，违背《宪法》为其规定的职责范围，扰乱了市场经济秩序，故涉案合同无效。二、原告追求的合同目的及其行为违法。原告提供的第3组证据证实，原告于2008年7月11日“收取德丰机械制造有限公司土地款500万元、土地转让费50万元，合计550万元”。从时间上看，被告还没有将土地使用权交给原告的情况下，原告已将被告待转让的土地，转卖给了德丰机械制造有限公司。原告倒卖、中介、贴现买卖土地违法，导致合同无效。三、原告与被告流转土地使用权的程序违法。《土地管理法》和“烟台市集体建设用地使用权流转管理试行办法”规定了流转程序和要求，“办法”第十一条规定“集体建设用地使用权流转应具备以下条件：(一)须有土地使用证或用地批准文件（原、被告没有）”，第十四条(一)规定“流转双方持土地使用权证或用地批准文件等有关材料向国土资源行政主管部门提出流转申请（原、被告没有）、交纳法定的税费（原、被告没有）”。本案原告利用职权，双方私下交易，暗箱操作，规避上述法律规定。《土地管理法》第十六条规定“在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状”。本案中存在着转让土地证号的争议、土地使用权面积的争议、金沙市场四处商业房（无证）争议等等。原告在没有处理好上述争议之前，特别是再流转给他人，改变土地利用现状，违法。《合同法》第52条（五）规定“违反法律、行政法规的强制性规定”合同无效，故法庭不宜认定合同有效。四、本案合同损害了莱州市沙河镇胜建村委的权益。涉案建设用地的基础权利是胜建村委，胜建村委明确表示“我村委拥有位于莱州市沙河镇集体建设用地，用地证号：莱州集用胜建（04）第0055号转给莱州市斯巴克贝斯石材工艺品有限公司使用，如斯巴克公司再转让，必须征得我村委同意，否则任何转让都是无效的”。相关证据，原审时，被告已经提交法庭。合同法第52条（二）规定“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同无效。涉案土地所有权是莱州市沙河镇胜建村委的，使用权再流转，没有经其同意，损害了胜建村的权益，据此合同无效。
重审查明，2006年12月30日，莱州市人民政府批准被告莱州斯巴克贝思石材工艺有限公司农村集体土地建设用地使用权登记，使用权类型为批准流转企业，面积为65345.53平方米，土地证号为莱州集用（06）00**号。本院经查询莱州市不动产登记管理中心，2008年7月3日原、被告签订的“资产转让合同”上载明的土地证号莱州集用胜建村（04）第00**号并不存在，原、被告双方对此均无异议。
本院查明的其它案件事实与原审查明的案件事实相同。
本院重审认为，本案争议的焦点是原告与被告签订的资产转让合同是否合法有效。
首先，本案涉案的土地能否再进行转让。《中华人民共和国土地法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法转移的除外”，本案中，不存在被告破产、兼并情形，本院认为，对于该法规定的“等情形”不宜作扩大解释，应当是与破产、兼并近似或者类似，审理中原告也没有提供证据证实涉案土地使用权符合土地利用总体规划。
其次，本案原告作为行政机关，从自身的性质和职权是否有取得涉案土地使用权的主体资格。《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》第六十一条规定“乡、民族乡、镇的人民政府行使下列职权：（一）执行本级人民代表大会的决议和上级国家行政机关的决定和命令，发布决定和命令；（二）执行本行政区域内的经济和社会发展计划、预算，管理本行政区域内的经济、教育、科学、文化、卫生、体育事业和财政、民政、公安、司法行政、计划生育等行政工作；（三）保护社会主义的全民所有的财产和劳动群众集体所有的财产，保护公民私人所有的合法财产，维护社会秩序，保障公民的人身权利、民主权利和其他权利；（四）保护各种经济组织的合法权益；（五）保障少数民族的权利和尊重少数民族的风俗习惯；（六）保障宪法和法律赋予妇女的男女平等、同工同酬和婚姻自由等各项权利；（七）办理上级人民政府交办的其他事项”。本院认为，本案的资产转让合同是一种商业行为，不应当是原告职责范围内的行政行为，原告不具有取得涉案土地使用权的主体资格。
综上所述，原告与被告签订的资产转让合同违反了法律的强制性规定，当确认无效。依据《中华人民共和国土地法》第六十三条规定、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》第六十一条规定之规定，判决如下：
一、确认原告莱州市沙河镇人民政府与被告2008年7月3日签订的资产转让合同无效；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费2400元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 李松波
人民陪审员 王永敏
人民陪审员 赵 杰
二〇一七年九月二十五日
书 记 员 黄晓娟