北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终11378号
上诉人（原审被告）：于洋，男，1965年10月20日出生，住北京市大兴区。
被上诉人（原审原告）：姚都，男，1986年5月7日出生，住北京市海淀区。
被上诉人（原审原告）：荆白茹，女，1992年7月23日出生，住北京市海淀区。
上诉人于洋因与被上诉人姚都、荆白茹房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2017)京0115民初7722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月10日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
于洋上诉请求：撤销一审判决，驳回姚都、荆白茹的诉讼请求。事实和理由：姚都、荆白茹是在知道涉案房屋有法院查封的情况下签署的买卖合同，否则不会长期对合同的履行不闻不问。合同中关于是否有查封一项的勾画系中介公司所为，我对此不予认可，故不能依据合同约定判决我赔偿对方违约金。一审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审法院查清事实，予以改判。
姚都、荆白茹共同辩称，我们在签订合同前，对房屋存在法院查封一事并不知情，是合同签订次日中介公司进行房屋核验后告知我们才得知该房屋有查封。我们在合同签订后一直就合同的履行及是否能解封的问题催促中介公司，并不是不予理睬。买卖合同内容是经双方确认的，合同的条款对双方均有约束力。我们同意一审判决，请二审法院予以维持。
姚都、荆白茹共同向一审法院起诉请求：1、于洋按照签订的《北京市存量房屋买卖合同》第十条第一款之规定，结合我们实际损失情况，赔偿违约金30万元；2、于洋按照签订的《居间服务合同》第四条第三款之规定，赔偿我们已支付的居间服务费3.3万元。
一审法院认定事实：2016年9月23日，姚都、荆白茹（买受人，乙方）与于洋（出卖人，甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，同日，双方与北京存房房地产经纪有限公司(以下简称：存房公司)（居间人，丙方）签订《补充协议》及《居间服务合同》。其中买卖合同约定：于洋将其位于北京市大兴区黄村镇某园8号楼13层1303号房屋出售给姚都、荆白茹，房价款330万元；买受人采取商业贷款付款方式支付该房屋成交总价款，具体付款方式及期限的约定详见补充协议；买卖双方最晚应于合同签订之日起60日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。补充协议约定：买受人以自行交接方式支付定金10万元，买受人应于本协议签订之日起7日内支付该笔定金；买卖双方应于网签后7个工作日办理贷款手续，买受人拟贷款金额180万元；买受人于交税前支付出卖人购房款138万元。关于违约责任的约定：除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的买卖双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价10%向守约方承担违约责任，如构成本合同解除情形的，使用本合同第十条合同解除条款约定。合同解除条款：（一）如出卖人违约，买受人依照本合同的约定单方解除本合同的，应当以书面的方式进行。本合同自买受人向出卖人发出书面通知送达出卖人之日起自动解除。出卖人应于5个工作日内将其已经收取的买受人的全部付款返还给买受人，并按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金。（二）如买受人违约，出卖人依照本合同的约定单方解除本合同的，应当以书面方式进行。本合同自出卖人向买受人发出书面通知送达买受人之日起自动解除。买受人应按成交总价的20%向出卖人支付违约金。居间合同约定：买卖双方任何一方违反本合同第三条或《买卖合同》的约定，导致居间方不能继续履行义务的，居间方不承担责任，且居间方有权收取本合同约定的居间服务费用和交易中已经发生的费用，无须退还。如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。
2016年9月23日至2016年9月30日期间，姚都、荆白茹分三次向于洋支付定金共计10万元。
2016年9月29日，姚都、荆白茹向存房公司支付居间服务费3.3万元，并提交转账记录及存房公司出具的欠条予以佐证。
此后，于洋未履行合同后续义务，双方为此多次进行协商，最终均同意解除合同，于洋将收取的10万元定金退还给姚都、荆白茹，但双方对违约金问题未能协商达成一致意见。
另查，涉案房屋于2014年被北京市西城区人民法院查封，于2015年10月被湖北省丹江口市人民法院查封。2016年12月，上述查封均被解封。于洋陈述现涉案房屋存在281万元的抵押，于洋称是为解除法院的两个查封向贷款公司借款而做的抵押。
双方存在的争议主要在于签订买卖合同时于洋是否告知姚都、荆白茹涉案房屋存在查封。姚都、荆白茹称：签订合同时我方不知道该房屋存在查封，双方签订的买卖合同中约定的是无查封，如果知道房屋有查封我方就不会签订合同。于洋称：双方在签订合同时，我就已经告知过姚都、荆白茹涉案房屋存在查封。之后，我也积极配合在办理解封，只是这需要一些时间。对此，姚都、荆白茹提供证据如下:1、房屋买卖合同，证明在合同第一页上写明了房屋没有查封；2、北京市西城区人民法院谈话笔录、湖北省丹江口市人民法院裁定书，证明涉案房屋被法院查封；3、姚都、荆白茹与中介微信联系记录，证明涉案房屋有查封。对于姚都、荆白茹提交的证据，于洋对真实性均认可，对于买卖合同的证明目的不予认可。
对于双方所签订的合同，姚都、荆白茹认为合同是属于有效合同，且因于洋的违约行为已构成合同解除的条件，故合同已经解除。于洋认为双方签订的合同为无效合同。庭审中，法院询问双方如果认定合同有效，是否确认合同已解除，双方均称，合同已经协商解除，不要求法院予以确认。
一审法院审理认为：姚都、荆白茹与于洋签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且在合同履行中已解除法院查封，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定行使权力、履行义务。由于姚都、荆白茹及于洋在庭审中表示，双方签订的合同已经解除，无需法院予以确认，法院不持异议。根据姚都、荆白茹提交的相关证据及双方当庭陈述综合分析，可以判定于洋在合同履行中存在违约行为，导致合同无法继续履行，应承担违约责任，向姚都、荆白茹支付违约金。对于违约金数额，法院参考合同履行情况、当事人的过错程度、实际损失等因素综合考虑，酌情调整为由于洋一次性支付20万元。对于姚都、荆白茹主张于洋给付居间费3.3万元的诉讼请求，其未提交收款发票，且其主张的依据是双方与存房公司之间的《居间服务合同》，系行纪合同关系，与房屋买卖合同不属于同一法律关系，法院无法一并解决，姚都、荆白茹可另行主张相关权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、于洋于判决生效之日起十日内给付姚都、荆白茹违约金200000元；二、驳回姚都、荆白茹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，姚都、荆白茹共同向法院提交如下证据：1、其电脑中留存的关于涉案房屋存在法院查封相关照片的常规属性截屏，显示修改时间为2016年9月26日，欲证明其系在合同签订后方得知该房屋存在法院查封的事实；2、其二人另行购买其他房屋的买卖合同、房屋所有权证等购房手续，及现所购房屋与涉案房屋对比照片，以证明于洋之违约行为影响其购房并造成损失；3、姚都的手机电话联系记录，欲证明其一直与中介人员保持联系，催促合同履行和房屋解封事宜。于洋对上述证据均不予认可。于洋另提供链家公司的网页打印材料，欲证明涉案房屋周边价格并无变化，买卖合同的解除并不影响姚都、荆白茹另行购房。姚都、荆白茹认为上述网页材料对本案没有证明意义，与其没有关联性。
本院对一审查明其他相关事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点一，为姚都、荆白茹是否在与于洋签订买卖合同前知晓涉案房屋存在法院查封的事实。首先，双方所签房屋买卖合同中对涉案房屋是否存在查封的情况，勾画为否；其次于洋关于其在合同签订前已经将查封一节告知姚都、荆白茹的主张没有证据证实；故本院认定姚都、荆白茹在合同签订前对查封一事并不知情。
本案的争议焦点二，为姚都、荆白茹与于洋协议解除买卖合同，于洋退还定金时是否共同约定免除于洋违约责任。就此，双方并无书面协议，于洋亦未举证证实，且于洋关于不再承担违约责任的主张与双方之间的谈话录音显示内容亦不一致，故本院认定双方之间并无此约定。
于洋隐瞒房屋的真实情况，与姚都、荆白茹签订房屋买卖合同，并致合同不能履行，虽双方协议解除买卖合同，但不能因此免除于洋的违约责任。于洋关于房屋价格没有上涨，与其应依据合同约定承担违约金一节没有关联性，一审法院酌定之违约金数额并无不当，本院不予调整。
综上所述，于洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由于洋负担（已交纳3781元，另519元于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 刘丽杰
审判员 陈 妍
审判员 王艳芳
二〇一七年十一月二十八日
书记员 张邵青