四川省达州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川17民终1115号
上诉人（原审被告）陕西秦续置业有限公司。住所地：陕西省西安市莲湖区青年路**号。
法定代表人秦才文，董事长。
委托诉讼代理人：张放，四川天维律师事务所律师。
上诉人（原审被告）陕西秦续置业有限公司垣曲第二分公司。住所地：山西省运城市垣曲县新城镇上王村村东。
负责人张元素，经理。
委托诉讼代理人：张放，四川天维律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）曾祥云，男，生于1966年5月6日，汉族，初中文化，原住四川省开江县普安镇筒车铺村*组*号，现住四川省万源市太平镇金缔花园。
委托诉讼代理人：赵继祥，四川远创律师事务所律师。
上诉人陕西秦续置业有限公司﹙以下简称秦续置业公司﹚、陕西秦续置业有限公司垣曲第二分公司﹙以下简称垣曲分公司﹚因与被上诉人曾祥云民间借贷纠纷一案，不服万源市人民法院﹙2016﹚川17**民初1551号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人秦续置业公司、垣曲分公司的委托诉讼代理人张放，被上诉人曾祥云的委托诉讼代理人赵继祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人秦续置业公司、垣曲分公司的上诉请求：1、撤销原判；2、改判上诉人与被上诉人民间借贷纠纷因双方于2014年11月12日签订买卖合同转化为买卖合同纠纷，驳回被上诉人主张其借款2614800元及相应时间点利息；3、被上诉人应当支付上诉人购买房屋款差额1052750元，违约金1650000元，合计2702750元。事实及理由：双方于2012年12月5日、2013年10月30日发生的民间借贷属实。在2014年11月12日双方通过结算建立了真正的商品房买卖合同关系。被上诉人购买上诉人的商品房两套应支付购房款3667550元，逾期违约金165万余元。被上诉人一方面主张民间借贷，另一方面对商品房买卖合同仍享有实体上的权利显然错误。被上诉人对其商品房买卖合同不予支付购房款，再次以民间借贷关系主张权利与法无据。
被上诉人曾祥云答辩称，双方签订的借款抵押合同以及为了履行借款抵押合同签订的两份房屋买卖合同均是为了保证借款的归还，因此，一审认定事实清楚，法律适用正确，请求驳回上诉请求。
曾祥云向一审法院提出的诉讼请求：1、判令二被告立即归还原告的借款本金2776800.00元及利息﹙利息从2014年11月1日起，按月利率2﹪标准计算至借款还清之日止﹚；2、判令二被告向原告支付违约金138840.00元；3、判令二被告承担原告实现本借款有关的费用。
一审法院查明的案件事实：2012年12月5日，被告秦续置业公司及被告垣曲分公司因在山西省垣曲开发【世代春天】房地产项目时资金周转困难，共同向原告曾祥云借款30万元，约定月息3分。原告通过银行转帐方式支付了借款30万元。二被告给原告出具收据一张。被告垣曲分公司在该收据上加盖了公司财务专用章，公司负责人张元素盖章、公司会计、出纳张书平、巫崇荣分别签字。2013年10月30日，二被告因项目开发需要再次向原告曾祥云借款200万元，原告通过银行转帐方式如数支付了借款，二被告给原告出具借据一张，借据上注明：“借款期限一年，每半年支付一次利息，利率为月息叁分”，被告垣曲分公司加盖了公司财务专用章，二被告公司法定代表人、负责人、会计、出纳秦才文、张元素、张书平、巫崇荣分别签字。2014年5月1日，二被告向原告支付了借款200万元的利息共计36万元﹙2013年10月30日至2014年4月30日期间的利息，月利率3﹪，通过银行转帐支付﹚。2014年8月31日，原、被告对前期借款30万元的利息进行了结算。经结算，二被告应向原告支付利息共计18万元﹙按月利率3﹪计算﹚，同时，经原、被告双方商定，原告将该18万元利息作为后期借款出借给二被告，二被告当日给原告出具借条一张，借据上收款事由注明：“借给世代春天项目”，被告垣曲分公司加盖了公司财务专用章，二被告公司法定代表人、负责人、会计、出纳秦才文、张元素、张书平、巫崇荣分别在借据上签字。当日，原、被告双方商定：前期借款30万元降为24万元，按3分月息计息，另6万元作为原告购买张一云的股份款。商定后，二被告给原告出具了借款24万元借据一张。被告垣曲分公司加盖了公司财务专用章，二被告公司法定代表人、负责人、会计、出纳秦才文、张元素、张书平、巫崇荣分别签字。综上，截止2014年8月31日止，前期借款30万元累计借款为42万元﹙18万元十24万元﹚。2014年11月1日，原、被告对前期借款42万元和借款200万元的利息进行了结算。经结算，二被告应向原告支付利息共计376800.00元﹙具体为：1、借款200万元的利息，按月利率3﹪计算，自2014年4月30日起计算至2014年10月31日止，共计为36万元；2、借款42万元的利息，按月利率3﹪计算，自2014年8月31日起计算至2014年10月31日止，共计为1.68万元﹚。结算当日，经原、被告双方商定：二被告向原告支付利息2万元现金后，原告将余下利息356800.00元作为后期借款出借给二被告，月息2分，2015年11月5日连本带息一次性付清。商定后，二被告支付了利息2万元，同时，二被告当日给原告出具借条一张。二被告公司法定代表人、负责人、会计、出纳秦才文、张元素、张书平、巫崇荣分别在借据上签字。2014年11月12日，为保证二被告能按期履行还款义务，二被告提供其开发项目中的商品房作为抵押，双方签订了抵押合同，其主要内容为：1、2012年12月5日至2014年8月31日期间，二被告分三次向原告借款本金242万元，原告已实际支付；2、借款242万元整，月利息2分，每六个月支付一次利息，借款期限从2014年11月1日至2015年12月31日止；3、二被告以其垣曲【世代春天】项目1号楼14号门市面积357.62平方米、15号门市面积375.89平方米，抵押给原告，作为偿还原告的借款的担保；4、担保范围为本合同项下的借款本金、利息等费用。5、若一方违约，应向另一方支付本合同总金额5﹪的违约金等。因被告提供的抵押房屋尚未办理房产证，无法办理抵押登记，双方于同日签订了商品房买卖合同，其目的是将二被告的抵押房屋以买卖形式作为抵押担保。
同时查明，二被告先后多次向原告偿还借款及支付利息共计为914580.00元。分别为：1、2015年1月20日，二被告转账支付20万元；2、2015年1月27日，二被告转账支付174180.00元；3、2015年4月27日，二被告转账支付150000.00元；4、2015年7月7日，二被告转账支付140400.00元；5、2015年11月9日，二被告转账支付50000.00元；6、2016年1月14日，二被告转账支付55000.00元、现金支付5000.00元，共计60000.00元；7、2016年2月5日，二被告转账支付140000.00元。
一审法院认为，二被告因房地产开发项目缺乏周转资金而向原告借款的行为系双方进行资金融通的行为，即属于民间借贷行为，双方因此所建立的民间借贷合同，因系双方的真实意思表示，且未违背法律、行政法规的强制性规定，故属于合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力。本案中，二被告未按约定期限如数还款及支付利息的行为，实属违背诚实信用的违约行为，依法应承担偿还原告的借款并支付利息的民事法律责任。据此，原告要求二被告偿还借款并支付利息的诉请合法，予以支持。但原告主张的借款本金2776800.00元系先后二次将前期下欠利息计入后期借款本金中而形成，同时，利息按月利率3﹪即年利率36﹪计算的。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24﹪，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36﹪，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36﹪部分的利息的，人民法院应予支持”、第二十八条“借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24﹪，重新出具债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金。超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24﹪，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24﹪计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持”的规定，原、被告约定的利率超过法定的年利率24﹪的上限规定，同时，双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金时，前期利率超过了年利率24﹪的上限规定，故超过部分的利息不应计入后期本金之中。二被告已按年利率36﹪的标准支付借款200万元的利息36万元﹙2013年10月30日至2014年4月30日期间的利息﹚，未超过年利率36﹪，予以确认。根据上述司法解释规定，截止2014年11月1日止，二被告下欠原告的借款本金即借款与利息之和共计应为2619244.00元【1、借款本金30万元的利息，从2012年12月5日起至2014年8月31日止，按年利率24﹪计算，利息＝[借款本金30万元×﹙月利率2﹪÷30天﹚]×626天＝125200.00元；从2014年9月1日起至2014年11月1日止，按年利率24﹪计算，利息＝[借款本金24万元×﹙月利率2﹪÷30天﹚]×60天＝9600.00元.以上借款及利息小计374800.00元﹙24万元借款十125200.00元利息十9600.00元利息）；2、借款本金200万元的利息，从2014年5月1日起至2014年11月1日止，按年利率24﹪计算，利息＝借款本金200万元×2﹪×6个月＝24万元。以上借款及利息小计2240000.00元﹙200万元借款十24万元利息）。累计以上1、2项借款及利息总计为2614800.00元﹙374800.00元十2240000.00元）】。据此，截止2014年11月1日止，原告主张的借款本金即借款本金与利息之和共计为2776800.00元，超过了法定利率标准，超过部分的利息不能计入后期借款本金，即二被告截止2014年11月1日止，下欠原告借款本金共计应为2614800.00元。原、被告于2014年11月1日结算后，约定二被告于2015年11月5日还清借款并支付利息，约定借期内月利率为2﹪即年利率24﹪，符合法律规定，予以确认。原、被告虽然对逾期利息没有约定，但依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第﹙二﹚项“约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”的规定，原告要求二被告按照借期内的利率支付逾期利息的诉请合法，予以支持。二被告从2015年1月20日起至2016年2月5日止，先后多次向原告清偿债务，共计向原告支付款项934580.00元﹙包括二被告于2014年11月1日支付现金2万元在内﹚，但每次支付的款项不足以清偿全部债务，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释﹙二﹚第二十一条“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：﹙一﹚实现债权的有关费用；﹙二﹚利息；﹙三﹚主债务。”之规定，二被告已支付的款项934580.00元应按照先抵充利息后抵充借款本金原则抵充原告的借款本息。原告在主张要求二被告按年利率24﹪支付利息的同时，要求二被告按照约定支付违约金及实现债权的费用，该三项之和超过年利率24﹪，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24﹪的部分，人民法院不予支持”之规定，原告要求二被告支付违约金及实现债权费用的诉请不合法，不予支持。二被告反驳主张的房屋买卖合同纠纷，因与本案不属于同一法律关系，不应与本案合并审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释﹙二﹚第二十一条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十八条、第二十九条第二款第﹙二﹚项、第三十条之规定，判决：一、被告陕西秦续置业有限公司、被告陕西秦续置业有限公司垣曲第二分公司应共同在本判决发生法律效力后三十日内偿还原告曾祥云的借款共计2614800.00元，并从2014年11月2日起，按年利率24﹪标准，支付利息至本判决确定的给付期限届满之日止﹙二被告原己支付的款项共计934580.00元，分别以本判决确定的付款金额及时间节点，按照先抵充利息后抵充借款本金的原则从借款本息中扣减﹚。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自本判决确定的给付期限届满之次日起加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告曾祥云的其他诉讼请求。案件受理费38122.00元，由二被告共同负担。
二审中，双方均未提交新证据。
二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。本院予以确认。
本院认为，双方之间的民间借贷合同，系各方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同履行过程中，双方于2014年11月12日签订了借款抵押合同，并于同日签订了商品房买卖合同。根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。本案的房屋买卖合同系名为房屋买卖实为借款担保，故被上诉人曾祥云以民间借贷关系起诉，请求二上诉人支付借款本金及利息，符合法律规定。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人秦续置业公司、垣曲分公司的上诉理由及请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费38122元，由上诉人陕西秦续置业有限公司、陕西秦续置业有限公司垣曲第二分公司共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 王邦鑫
审判员 刘 伟
审判员 刘全明
二〇一七年十一月三日
书记员 朱兴琴