湖南省吉首市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘3101民初1407号
原告：湘西土家族苗族自治州吉首大龙洞水电站，住所地吉首市东环路***号。
法定代表人：皮少怀，该站站长。
委托诉讼代理人：向海棠，湖南俊彦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄俊，男，1969年9月29日出生，汉族，大专文化，湘西自治州吉首大龙洞水电站副站长，住吉首市。
被告：湘西自治州新辉房地产开发有限责任公司，住所地吉首市武陵西路10号
法定代表人：肖祥新，该公司总经理。
原告湘西土家族苗族自治州吉首大龙洞水电站与被告湘西自治州新辉房地产开发有限责任公司合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。
原告的委托诉讼代理人黄俊、向海棠，被告的法定代表人肖祥新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告湘西土家族苗族自治州吉首大龙洞水电站向本院提出诉讼请求：1、判决被告开发的水电公寓（又叫大龙洞电站综合楼）二楼400平方米和地下车库3个无偿归原告所有。2、判决被告偿还原告垫付的拆迁安置补偿款12.611万元。3、本案诉讼费用由被告承担。
事实和理由：原告是全民所有制企业法人。原告在吉首市东环路141号拥有不动产3栋房屋及相关土地使用权。该不动产是原告于2003年用多处不动产与湘西自治州电业局对换而得，房屋产权证为吉房权字第××号，房屋共41间，建筑面积1534.5平方米；土地证为州国用（2012）第000344号，土地使用权面积为1815.51平方米。自2003年对换后，原告一直在此办公，部分无房职工也居住在这里。原告并将该房屋的临街第一层和二层出租给中国大地财产保险公司湘西支公司办公。
2012年4月10日，原告与被告签订了《意向性合同》，原告将该不动产交给被告进行房地产开发，对开发出来的房地产进行初步约定，主要内容为一楼门面全部归被告所有；二楼300平方米使用面积无偿给原告作办公场地；被告提供130套住房给原告，均价2280元/㎡。意向性合同签订以后，双方对该处不动产进行房地产开发的各项工作进行了全面推进，包括拆迁及到各职能部门办理各项手续等。
2014年4月10日，原告与被告签订了《房地产定向开发合同》。其中在2.2部分对房地产的分配适当进行了变更，主要是：1、原来约定的原告享有的二楼办公面积增加了100平方米，即从原来约定的300平方米增加到400平方米；2、职工住房减少117套，即从原来的130套减少到13套；3、均价每平方米提高了300元，即从原来的2280元/㎡提高到2580元/㎡。
同时，《房地产定向开发合同》在9.2部分对本项目所需的全部建设资金明确约定由被告承担。合同约定:被告“负责本项目建设所需资金和融资并独立承担和享有本项目开发建设所产生的经营风险及经营利益。”被告“负责本项目全部建设工作，包括但不限于下述各项：负责本项目征地、拆迁安置补偿工作；本项目的整体供水、污水处理、供电、供气、通讯网络线路入户；合法开工手续的办理以及营销、策划、项目整体规划和单位的设计委托、工程报建及全部工程建设组织工作，包括工程发包、工程竣工验收、工程款支付及工程结算等。”在项目建设中。被告口头告诉原告，将原告的二楼400平方米的办公场地调换到三楼，原告不同意。在本项目的推进过程中，原告为被告垫付了拆迁安置补偿费用12.611万元，被告迟迟不偿还原告。原告为此诉至本院。
被告在庭审中口头辩称：一、按照双方签订的合同执行。二、可以给原告400㎡的办公场地，但要原告另行支付一定的费用。三、二楼是被告自己留做办公场地。四、拆迁安置补偿费用12.611万元，不知情。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院主持双方当事人进行了证据交换和质证，对无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
给原告400㎡的办公场地是无偿还是有偿的？原告与被告签订的《意向性合同》明确约定，二楼300平方米使用面积无偿给原告作办公场地。后来双方在《房地产定向开发合同》中，并没有做相反约定。根据合同法125条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。双方在《房地产定向开发合同》中明确约定了由被告提供400平方米的办公场地给原告，并约定办理产权证的税费由原告承担，此外没有约定原告承担其它费用。因此，虽然在约定中没有写上“无偿”两个字，都是结合《意向性合同》，以及按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，双方在《房地产定向开发合同》中明确约定的由被告提供400平方米的办公场地给原告，应当理解为是无偿的
拆迁安置补偿费用12.611万元被告是否应当承担？《房地产定向开发合同》在9.2部分约定:被告“负责本项目建设所需资金和融资并独立承担和享有本项目开发建设所产生的经营风险及经营利益。”被告“负责本项目全部建设工作，包括但不限于下述各项：负责本项目征地、拆迁安置补偿工作。”因此，原告垫付的拆迁安置补偿费用12.611万元，被告应当给原告支付。
根据双方无争议的事实和对有争议证据和事实的认定，本院确认如下法律事实：
原告是全民所有制企业法人。原告在吉首市东环路141号拥有不动产3栋房屋及相关土地使用权。该不动产是原告于2003年用多处不动产与湘西自治州电业局对换而得，房屋产权证为吉房权字第××号，建筑面积1534.5平方米；土地证为州国用（2012）第000344号，土地使用权面积为1815.51平方米。2012年4月10日，原告与被告签订了《意向性合同》，原告将该不动产交给被告进行房地产开发，对开发出来的房地产进行初步约定，主要内容为一楼门面全部归被告所有；二楼300平方米使用面积无偿给原告作办公场地；被告提供130套住房给原告，均价2280元/㎡。意向性合同签订以后，双方对该处不动产进行房地产开发的各项工作进行了全面推进，包括拆迁及到各职能部门办理各项手续等。2014年4月10日，原告与被告签订了《房地产定向开发合同》。其中在2.2部分对房地产的分配适当进行了变更，主要是：1、原来约定的原告享有的二楼办公面积增加了100平方米，即从原来约定的300平方米增加到400平方米；2、职工住房减少117套，即从原来的130套减少到13套；3、均价每平方米提高了300元，即从原来的2280元/㎡提高到2580元/㎡。同时，《房地产定向开发合同》在9.2部分对本项目所需的全部建设资金明确约定由被告承担。合同约定:被告“负责本项目建设所需资金和融资并独立承担和享有本项目开发建设所产生的经营风险及经营利益。”被告“负责本项目全部建设工作，包括但不限于下述各项：负责本项目征地、拆迁安置补偿工作；本项目的整体供水、污水处理、供电、供气、通讯网络线路入户；合法开工手续的办理以及营销、策划、项目整体规划和单位的设计委托、工程报建及全部工程建设组织工作，包括工程发包、工程竣工验收、工程款支付及工程结算等。”
本院认为，本案系合同纠纷，原、被告双方签订的《房地产定向开发合同》，依法应当认定为土地使用权转让合同，合同约定原告取得的利益是二楼400平方米的办公场地以及地下3个停车库，依法属于补偿性质。原告已经按照合同约定将所属的房地产，房屋产权证为吉房权字第××号，建筑面积1534.5平方米；土地证为州国用（2012）第000344号，土地使用权面积为1815.51平方米，交给被告重新开发，被告应当按照约定履行自己的义务，将约定的利益补偿给原告。原告的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告湘西自治州新辉房地产开发有限责任公司开发的水电公寓（又叫大龙洞电站综合楼）二楼400平方米和地下车库3个无偿归原告湘西土家族苗族自治州吉首大龙洞水电站所有。
二、被告湘西自治州新辉房地产开发有限责任公司于本判决书生效后5日内偿还原告湘西土家族苗族自治州吉首大龙洞水电站垫付的拆迁安置补偿款12.611万元。
如义务人未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费用14935元，减半收取7467.5元，保全费5000.00元，合计12467.5元，由被告湘西自治州新辉房地产开发有限责任公司承担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
审判员 梁 果
二〇一六年十二月二十九日
书记员 吴秋英
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。