云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一终字第100号
上诉人（原审被告）昆明昊颐房地产开发有限公司。住所：昆明市北京路商业步行街怡和商业大厦**楼*********号。
法定代表人林思贤，董事长。
特别授权诉讼代理人杨华、汪树，北京大成（昆明）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）周�成，男，汉族，1990年1月30日出生。
一般授权诉讼代理人周金毅，男，汉族，1961年2月25日出生。
被上诉人（原审原告）王艳锋，女，汉族，1966年5月7日出生。
一般授权诉讼代理人周金毅，男，汉族，1961年2月25日出生。
上诉人昆明昊颐房地产开发有限公司（以下简称：“昊颐公司”）与被上诉人周星成、王艳锋商品房销售合同纠纷一案，上诉人昊颐公司不服昆明市官渡区人民法院（2013）官民二初字第472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月21日受理后依法组成合议庭，于2014年3月4日对本案公开进行了询问。上诉人昊颐公司的诉讼代理人杨华、汪树，被上诉人周星成、王艳锋共同委托的诉讼代理人周金毅到庭参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认的本案事实是：被告的销售人员向原告王艳峰推销房屋时，以原告拟购买的“华夏曦岸”3栋l单元402号房屋为例，按按揭优惠2%，再优惠8万，银行贷款利息下浮10%计算后，总价1688843元的房屋，原告只需首付475066元，贷款110万元，20年期，每月还款7814.4元。2013年8月17日原告王艳锋代表原告周星成，与被告签订《商品房认购协议书》，购买被告开发的位于昆明市滇池路1037号“华夏曦岸”3栋l单元402号房屋一套。该协议书约定：房屋总价为1688843元，原告签订本协议时向被告交付定金20000元，定金在签订《商品房购销合同》时冲抵房款。原告选择银行按揭付款，享受2%优惠，首期付款不低于总房价的30%（最终以银行审定为准），且需于2013年8月25日前付清，并签订商品房购销合同。同时约定若原告未在约定期限按本协议履行付款及签约义务，则视为原告违约，原告所交定金不予退还，本协议自动终止，被告有权将房屋另行出售。另双方在销售申请单中约定原告要到2013年9月10日前办理相关手续。认购当日，原告向被告交付了20000元人民币作为购房定金。2013年8月22日，原告申请将其认购的3栋1单元402号房屋变更为13栋2单元701号房屋，双方另行签订了商品房认购协议书，内容与2013年8月17日所签订的一致，就房号及优惠金（由8万变为13.5万）进行了变更。2013年9月6日，因银行取消了贷款利息优惠政策，原告书面告知被告放弃认购房屋。但因被告未退还原告所缴纳的20000元定金，故原告诉至法院，请求：一、被告返还原告定金2万元人民币；2、诉讼费用由被告承担。
一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金�规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，原告与被告签订《商品房认购协议书》，并交纳定金，是基于被告的销售人员对其推销房屋时的介绍，既有被告的优惠，也有银行的贷款利息优惠。后因银行的贷款利息优惠政策取消，致使原告作出意思表示的条件改变，故原告不再认购被告开发的房屋是由于案外人的原因，并非原、被告双方原因造成，故一审法院对原告要求被告返还定金20000元的诉请予以支持。被告辩称原告所交定金为订约定金，现没有签订合同就不应退还的主张，不符合法律规定，一审法院不予采信。另，本案中房屋认购人为原告周星成，原告王艳锋仅为代理人，故被告的定金应返还给原告周星成。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：“由被告昆明昊颐房地产开发有限公司于判决生效后二日内返还原告周星成购房定金人民币20000元。”案件受理费300元，由被告承担。
宣判后，昊颐公司不服一审判决，向本院提起上诉。
上诉人昊颐公司上诉称：一、一审法院对被上诉人提交的《计算清单》予以确认属于事实认定错误。《计算清单》属于被上诉人为了取消购房而单方制作、提交的，用以免除自身责任的单证。虽然一审庭审中被上诉人主张本清单是上诉人销售人员告知银行有优惠政策后计算的清单，但没有证据证明该清单的制作人，也没有证据证明该单据对其购房选择性是否起决定性的影响。被上诉人一审中也没有证据证明在其认购时银行存在着优惠，在其认购后银行取消优惠的事实，一审法院认为银行货款�率变化对被上诉人的影响属于不可归责于被上诉人的事实错误。二、一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条进行裁判属于适用法律错误。本案中被上诉人主张银行优惠利率变化的事由，不属于《解释》第四条中立法本意的事由，银行优惠利率的变化，没有对被上诉人造成履行能力减损或丧失。一审法院机械的适用《解释》第四条属于适用法律错误。三、被上诉人签订《商品房认购协议》时其对自身的履行能力和银行货款利率调整风险等变化应有一个基本的预知，对自己的权利义务及责任是明确的。被上诉人以银行货款优惠利率变化为理由取消购房，属于单方违约，根据《商品房认购协议》的约定，应适用定金罚则进行处理。综上，请求二审法院：一、撤销昆明市官渡区人民法院（2013）官民二初字第472号《�事判决》；二、驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人周星成、王艳锋共同答辩称：一、计算清单的真实性可以看出内容和字迹是一致的，是上诉方的销售人员所书写。二、在双方约定的交款时间前，为了避免造成上诉人的损失，被上诉人还特意发了通知单给上诉人，确认是因为银行贷款利息取消优惠政策，被上诉人才取消买房，计算清单不是我方单方制作。三、若是国家基准利息变动，被上诉人是要承担责任的，但本案是银行取消银行贷款利息优惠，我方认为不是上诉人的责任，也不是我方责任，是第三方的责任。四、本案不适用定金罚则，双方并没有约定过定金罚则。综上，一审判决符合法律规定。
各方当事人在二审中均未向本院提交新证据。
经审理，二审查明事实与一审确认事实一致，本院予以确认。
归纳各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：上诉人是否应当向被上诉人返还购房定金20000元？
本院认为，被上诉人王艳锋代表周星成与上诉人所签《商品房认购协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，系有效协议，双方均应按协议履行各自的权利义务。协议签订后，被上诉人也向上诉人支付了购房定金20000元，而被上诉人向上诉人交纳定金是基于上诉人的工作人员对其推销房屋时的介绍。虽然上诉人不认可《计算清单》系其工作人员书写，但《计算清单》上所反映的金额能够与双方所签《商品房认购协议书》、《销售申请单》记载的内容一致，在上诉人对该清单明确表示不申请鉴定的情况下，结合市场交易习惯，可推定该《计算清单》系上诉人工作人员所书写。而从该清单上记载的内容可看出，上诉人在向被上诉人推销房屋时曾作�银行贷款利息下浮10%的介绍。现因银行贷款利息优惠政策取消，致使被上诉人当时作出购买房屋意思表示的基础发生变化，被上诉人不再认购房屋不能规责于双方当事人，故上诉人应当向被上诉人返还定金20000元。一审认定正确，本院予以确认。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人昊颐公司的上诉请求不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费300元，由上诉人昆明昊颐房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权�的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 杨 茜
代理审判员 朱 欢
代理审判员 符圆圆
二〇一四年四月十八日
书 记 员 焦 菡