辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦审一民再终字第00016号
上诉人（原审被告，申请再审人）丁伟，男，1962年12月28日出生，汉族，私营企业主，住辽宁省锦州市凌河区。
委托代理人吴凡，辽宁卫华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，被申请人）锦州嘉洁物业有限公司，住所地辽宁省锦州市凌河区。
法定代表人毕再兴，该公司经理。
委托代理人尚冰冰，该公司法律顾问。
上诉人丁伟与被上诉人锦州嘉洁物业有限公司物业服务合同纠纷一案，辽宁省锦州市凌河区人民法院于2014年2月28日作出（2014）凌河民一初字第00076号民事判决，已经发生法律效力。丁伟不服，向本院申请再审，本院于2015年1月21日作出（2015）锦立民申字第00001号民事裁定，指令凌河区人民法院再审。凌河区人民法院于2015年7月10日作出（2015）凌河民初再字第00004号民事判决。丁伟不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人丁伟及其委托代理人吴凡、被上诉人锦州嘉洁物业有限公司的法定代表人毕再兴及其委托代理人尚冰冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年1月13日，原审原告锦州嘉洁物业有限公司起诉至凌河区人民法院称，原告依据与天山新苑业主委员会签订的物业服务合同为被告丁伟所有的坐落于天山新苑3号楼6至11号房屋提供了物业服务，被告的6户房屋从2012年8月至今未交过一次物业费。2013年1月经全体业主投票通过，锦州物价局批准（锦价发2012—208号文件）将物业费由每平方米0.8元调整为每平方米1元。被告丁伟仍拒绝缴纳物业费，现其六户房屋共拖欠物业费18745元。原告多次上门催费，被告均置之不理，故诉至法院，请求被告给付物业费18745元。原审被告丁伟未到庭答辩，也未在法定期限内提交书面答辩意见。
凌河区人民法院原审查明，原告负责锦州市凌河区天山新苑小区的物业管理，被告系天山新苑小区3号楼6号至11号门市房业主，房屋面积累计1171.62平方米。2012年7月21日，锦州市凌河区天山新苑业主委员会与原告签订物业管理服务合同，委托管理期限自2012月7月26日至2015年7月25日，该小区非居住用房按每平方米每月0.8元的标准收取物业服务费。2013年1月起，天山新苑住宅小区按每平方米每月1元的标准物业服务收费。2013年11月15日原告向被告催费，被告无正当理由拒绝交纳2012年8月至2013年12月的物业管理费18745元。
凌河区人民法院原审认为，原告对被告居住的天山新苑小区实施物业管理，原告已向被告提供了物业管理服务，被告作为业主理应按照物业管理的相关规定按时交纳物业管理费，其未按规定按时交纳，应承担相应的民事责任。凌河区人民法院原审依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：被告丁伟于判决生效后十日内给付原告锦州嘉洁物业有限公司2012年8月至2013年12月间拖欠的物业管理费18745元。案件受理费269元，由被告丁伟负担。
凌河区人民法院再审过程中，丁伟诉称，原审被告没有与原审原告签订过物业服务合同。原审被告的房屋是临街门市房，没有得到原审原告的物业服务。多年来整个门市房都没有向原审原告交物业费，所以不同意原审原告的主张，请法院驳回原审原告的诉讼请求。锦州嘉洁物业有限公司辩称，原告2012年7月21日与天山新苑小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，合同第三条约定：“乙方”（物业公司）提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。“第十五条约定：“委托管理期限为三年。自2012年7月25日0时至2015年7月25日1时止。”第十九条约定：“物业管理费由乙方按建筑面积每平方米0.8元向业主收取。”合同签订后原告积极全面履行合同义务，把天山新苑小区管理的井井有序，被告丁伟作为天山新苑3号楼6号至11号业主，应当履行合同义务并承担相应责任。可是被告的6户房屋从2012年8月至今未交过一次物业费。2013年1月全体业主投票通过，锦州物价局批准（锦价发2012—208号文件）将物业费由每平方米0.8元调整为每平方米1元。综上，3号楼6、7、10、11号建筑面积均为176.69平米，2012年8月至12月每平方米0.8元，每户物业费是706.80元；2013年1月至12月每平方米1元，每户物业费为212元，每户合计2826.80元；该4户拖欠物业费2826.80×4户=11307.20元。8、9号建筑面积均为232.43平米，2012年8月至12月每平方米0.8元，每户物业费是929.70元；2013年1月至12月每平方米1元，每户物业费为2789.20元，每户合计为3718.90元；该户拖欠物业费3718.90元×2户=7437.80元；被告丁伟的6户房屋共拖欠物业费18745.00元。故原审判决正确，请法院维持。
凌河区人民法院再审查明，原审原告负责锦州市凌河区天山新苑小区的物业管理，原审被告系天山新苑小区3号楼6号至11号门市房业主，该门市房系解放路临街门市，房屋面积共计1171.62平方米。2012年7月21日，锦州市凌河区天山新苑业主委员会与原审原告签订物业管理服务合同，委托管理期限自2012月7月26日至2015年7月25日，约定该小区非居住用房按每平方米每月0.8元的标准收取物业服务费。2013年1月起，天山新苑住宅小区按每平方米每月1元的标准物业服务收费。合同签订后，原审原告依据合同向小区全体业主提供了治安巡逻、设施维护等物业服务。2013年11月15日原审原告向原审被告催纳2012年8月至2013年12月的物业管理费18745元，原审被告拒绝缴纳。
凌河区人民法院再审另查明，2012年8月10日，在锦州市凌河区榴花街道五里一社区的指导参与下天山新苑小区以超过半数（包含临街门市业主）的选票选举成立了新一届业主委员会，新业主委员会同意沿用上一届业主委员会与原审原告签订的物业服务合同。
凌河区人民法院再审又查明，锦州市凌河区物业管理处是《辽宁省物业管理条例》第八条规定的物业管理区域划分部门。锦州市凌河区物业管理处于2015年5月8日向本院出具证明，内容为“物业管理区域应该是一个由原设计构成的自然街坊或封闭小区，根据天山新苑小区的规划图可以看出，天山新苑小区临解放路门市房（1号楼1#至10#、2号楼1#至8#、3号楼1#至11#）均位于建设规划图红线内，与本小区楼宇群体同属一个物业管理区域内，所以应当由同一物业公司进行物业服务管理”。锦州市物业服务协会于2015年3月25日向本院出具《关于外门市物业收费的说明》，证明了物业公司向外门市房屋提供物业房屋，收取物业管理费是锦州市物业企业的通常做法，个别物业公司不向外门市收取物业费的做法是个别现象。
凌河区人民法院再审认为，原审原告对原审被告居住的天山新苑小区业主委员会签订了物业服务合同，并依据合同向原审被告提供了治安巡逻、设施维护等物业管理服务，被告作为业主理应按照物业管理的相关规定按时交纳物业管理费，故对原审原告的诉讼请求应予支持。关于原审被告提出自己的房屋不在小区物业管理范围，不应由原审原告提供物业服务的答辩意见，因作为政府行业主管部门的锦州市凌河区物业管理处根据相关行政法规和建设规划认定其房屋应与天山新苑小区同属一个物业管理区域，经合法程序选举产生的天山新苑业主委员会又依法与原审原告签订了物业服务合同，故原审被告丁伟应该受合同约束，接受原审原告为天山新苑小区服务的同时，履行缴纳物业管理费的义务。故原审判决并无不当，应予维持。凌河区人民法院再审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百零七条第一款的规定，判决：维持辽宁省锦州市凌河区人民法院（2014）凌河民一初字第00076号民事判决。
上诉人丁伟上诉称，一、上诉人与被上诉人没有形成物业管理和接受管理的民事法律关系。再审判决书认为原审原告与原审被告居住的天山新苑小区业主委员会签订了物业服务合同。但该物业服务合同对上诉人没有约束力，依据国务院2007年制定的物业管理条例规定：必须在一个物业管理区域内成立一个业主大会，由全体业主选举产生业主委员会，并制定议事规则，但上诉人从来没有得到被上诉人的通知，参加业主大会，被上诉人违反了业主民事议事的程序，在被上诉人发生催缴物业费之前，并没有把上诉人视为业主（上诉人在一审中提供的相关证据），可以证明本人不属于被上诉人物业管理的对象，只是被上诉人在金钱利益的驱动下，不得不称我为业主，以求得法律的支持。二、上诉人所有的房屋不在小区物业管理区域范围之内，没有缴纳物业费的义务。虽然2015年5月8日凌河区物业管理处出具证明，上诉人的房屋坐落的地点均位于建设规划图红线内，与本小区楼宇群体同属一个物业管理区域内，但是锦州市物业服务协会于2015年3月25日出具的证明又与凌河区物业管理处出具的证明相矛盾。物业服务协会认为向外门市房屋收物业费是通常做法，个别物业公司不向外门市收取物业费的做法是个别现象。那么是依照上面称为规划图红线为准，还是以物业服务协会定的惯例为准？证据互相矛盾，无法采信。依据《锦州市物业管理办法》第十一条规定，首次业主大会会议所需文件资料包括物业管理区域证明。本人认为首次业主大会不可能在2015年召开，所以最直接的“物业管区域证明”被上诉人没有提供。所以，被上诉人提供的所谓“上诉人房屋属于被上诉人物业管理区域”的证据不足。三、上诉人不属于锦州嘉洁物业有限公司的业主，当然被上诉人也没有为上诉人提供物业服务。再审判决书认为：原审原告人依据合同向原审被告提供了治安巡逻、设施维护等物业管理服务，但这些都不是事实或与上诉人是否应缴纳物业费没有关联性。例如：夜间有打更工人，治安防范比较妥当，至于被上诉人安排治安巡逻，我们无权制止，有关设施维修，上诉人从来没有找过被上诉人，否则被上诉人应出示维修记录单，水、电、煤气、供暖设施及通信线路虽然都在小区内，但这些设备出现故障，上诉人都是找上面专业部门提供处理，因为我们向专业部门都交费了，专业部门有责任给我们服务。总之，上诉人认为，本着权利与义务相一致原则，鉴于被上诉人没有为上诉人提供物业服务，而且提供本人所在门市房属于该物业管理区域范围的证据不足。上诉人没有义务交纳物业费。综上，请求撤销凌河区人民法院（2015）凌河民初再字第00004号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人锦州嘉洁物业有限公司辩称，2012年7月21日被上诉人与天山新苑业主委员会签订的《物业管理服务合同》真实、合法有效。上诉人作为天山新苑3号楼6号至11号业主，应当受该合同约束，交纳物业费。一、上诉人与答辩人之间为物业服务合同法律关系。2012年7月答辩人接受聘请接管该小区，并于7月21日正式签订《物业管理服务合同》。业主委员会作为小区全体业主选举产生的代表机构是有权以全体业主名义与物业公司签订服务合同的。业主作为小区里的一员在享受了物业公司提供的物业服务时就应该按时交纳相应的物业管理费，这是物业服务合同权利义务对等的原则。所以，上诉人称与答辩人没有形成物业管理和接受管理的民事法律关系，是错误的，其作为该小区业主应当受本合同约束。二、上诉人所有房屋非独立门市，与天山新苑小区其他业主共同属于一个物业管理区域，应与其他业主一样，交纳物业服务费。凌河区物业管理处出具的《证明》也证实上诉人的房屋坐落地点位于建设规划图红线内，与本小区楼宇群众同属一个物业管理区域内。该份证据不仅证明上诉人作为天山新苑3号楼6号至11号业主，是天山新苑小区的一员，而且也证明其房屋与其他业主同在一个物业管理区域，即上诉人属于天山新苑小区业主中的一员。同时，该份证据与锦州市物业服务协会《证明》的内容并不矛盾，其证明：“向外门市收取物业费是通常做法，只有个别的物业公司不收。”也就是说门市应当交纳物业费。该协会是经社会团体登记管理机关注册登记、隶属于行业行政主管部门、主要由物业管理企业和相关人员自愿参加组成的行业自律性组织。其证明的情况应代表锦州市整个行业的商业惯例，所以答辩人向上诉人收取物业费不仅有法律依据更符合行业规则。正如上诉人在一审庭审中所述3号楼6号至11号仅为临街门市，并非独立门市。事实上，其上下水管道、燃气管道、污水道、化粪池等共用设施、设备均由答辩人负责日常的维护、养护、运行和管理。需要强调一点《物业服务合同》中已经明确约定：“物业公司仅负责该小区业主室外公共设施和设备的维修与养护。”其业主室内的相关设备如电、水、煤气等设施应向相关部门交纳费用其维修与养护也应由收费单位来完成。一审中被上诉人已经提供证据证明，每天有两班巡逻队员对小区内外进行不定时巡视，以确保小区居民人身和财产安全。一审中上诉人提交的一组照片也证明自己房屋的北窗户全部在物业管理区域内，上诉人的该组证据直接证明了其在享受答辩人提供的物业服务。所以，其称：不是业主，未接受物业服务所以不交物业费无事实根据和法律依据。综上，上诉人所有房屋在天山新苑物业管理范围之内，且享受着物业服务理应向答辩人交纳物业费。所以一审法院判决正确，应予以维持。还请二审法院驳回上诉人的上诉请求，以维护答辩人的合法权益。
经审理查明，凌河区人民法院再审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，天山新苑小区总业主为97户，2012年7月18日天山新苑业主委员会以书面征求意见的形式召开业主大会，就被上诉人锦州嘉洁物业有限公司接管小区进行表决，参与投票户数为59户，均同意该公司接管小区。
又查明，被上诉人锦州嘉洁物业有限公司在二审庭审过程中陈述，2012年7月18日原业主委员会张慧带着被上诉人拿着扩音器挨家挨户口头通知召开业主大会事宜，会议于当天下午5点召开，会议投票表决的内容有两项：一、是否同意聘用锦州嘉洁物业有限公司；二、是否同意0.8元／m2的物业费收费标准。并提供了张慧书面证言予以证明，张慧未出庭作证。被上诉人锦州嘉洁物业有限公司提供的表决票上只体现了拟推荐锦州嘉洁物业有限公司为该小区服务的内容，没有关于物业费收费标准表决的内容。上诉人丁伟陈述，召开业主大会没有通知其本人，对选聘被上诉人作为物业服务公司及物业费的标准问题不知情。
本院所确认的上述事实，有营业执照、收费许可证，购房发票、物业管理服务合同、关于提高天山新苑小区物业费标准征求意见表决票、关于选聘锦州嘉洁物业有限公司接管天山新苑小区物业管理的表决票、锦州嘉洁物业有限公司出具的情况说明、锦价发（2012）208号批复文件，天山新苑小区门市房业主欠物业费明细，照片，天山新苑业主委员会证明材料，凌河区榴花街道五里一社区证明，锦州市凌河区物业管理处的证明，房屋所有权证书等证据材料以及当事人的陈述笔录在卷为凭，这些证明材料经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，业主大会是代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织，业主通过业主大会对全体业主的共同利益事项作出决定和进行管理，业主大会通过业主大会会议和业主委员会行使职权。选聘和解聘物业服务企业，制定物业服务内容、标准以及物业服务费收费方案等重要事项应当由全体业主按照法定程序通过业主大会会议共同决定。业主委员会是业主大会的执行机构，负责召集业主大会会议，执行业主大会的决定和决议，与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，履行法律法规及业主大会赋予的其他职责，业主委员会未经业主大会授权，无权就选聘物业服务企业、物业服务费收费方案作出决定。《物业管理条例》第十四条第一款规定，召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。天山新苑业主委员会于2012年7月18日召集业主大会会议就选聘物业服务企业事项进行表决，但未按照法定程序通知全体业主，被上诉人锦州嘉洁物业有限公司二审期间提交的表决票上也只体现了拟推荐锦州嘉洁物业有限公司为该小区服务的内容，没有关于物业费收费标准表决的事项。被上诉人锦州嘉洁物业有限公司虽提供了证人张慧的书面证言，证明业主大会会议投票表决的内容包括物业费收费标准，但该证人未出庭作证，被上诉人亦未能提供其他有效的证据予以佐证，本院不予采信。天山新苑业主委员会与被上诉人锦州嘉洁物业有限公司签订的物业服务合同对天山新苑小区业主不具有普遍约束力。
因上诉人丁伟提出召开业主大会没有通知其本人，对选聘被上诉人作为物业服务公司及物业费的标准问题不知情，并主张其与被上诉人没有形成物业管理和接受管理的民事法律关系，拒绝接受被上诉人锦州嘉洁物业有限公司的物业服务，上诉人丁伟与被上诉人锦州嘉洁物业有限公司未能形成事实上的物业服务合同关系，故天山新苑业主委员会与被上诉人锦州嘉洁物业有限公司签订的物业服务合同对上诉人丁伟无约束力。被上诉人锦州嘉洁物业有限公司向上诉人丁伟主张物业服务费无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，凌河区人民法院再审部分事实认定不清，适用法律不当。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十四条、第十五条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》?第六十九条的规定，判决如下：
一、撤销辽宁省锦州市凌河区人民法院（2014）凌河民一初字第00076号、（2015）凌河民初再字第00004号民事判决；
二、驳回被上诉人锦州嘉洁物业有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费人民币269元，二审案件受理费人民币269元，合计人民币538元，由被上诉人锦州嘉洁物业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 庄丽洁
审判员 张学军
审判员 姚雪峰
二〇一五年十二月一日
书记员 郭晶晶