河南省商丘市睢阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）商睢民初字第03007号
原告姬亚辉，男，汉族，1969年6月1日出生，住广东省化州市丽岗镇。
委托代理人张一新，商丘市睢阳区司法局东方法律服务所法律工作者。
被告商丘鑫科置业有限公司，住所地商丘市睢阳区。
法定代表人杨英辉，经理。
委托代理人郭志宏，金博大律师事务所律师。
原告姬亚辉与被告商丘鑫科置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月9日立案受理后，依法向原告姬亚辉，被告商丘鑫科置业有限公司分别送达了受理案件通知书、举证通知书、起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等法律文书，本院依法组成合议庭，于2015年1月27日公开开庭进行了审理。原告姬亚辉委托代理人张一新，被告商丘鑫科置业有限公司委托代理人郭志宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姬亚辉诉称：2014年8月11日，原告姬亚辉订购被告商丘鑫科置业有限公司开发的上海都市花园27﹟-101商铺一套，面积为252.8平方米，单价12579.11元／㎡，总价为3180000元，原告已支付现金1613991元。同时被告商丘鑫科置业有限公司给原告姬亚辉出具承诺书一份，约定，如未在2014年11月30日前与原告姬亚辉签署正式的商品房买卖合同，被告商丘鑫科置业有限公司将全额退还原告姬亚辉所交房款。现被告承诺的最后期限已届满且逾期数日。请求法院依法判令解除原、被告之间的商品房买卖合同，要求被告商丘鑫科置业有限公司承担本案诉讼费，返还购房款1608202元并赔偿损失162189元。诉讼费由其承担。
被告商丘鑫科置业有限公司辩称：一、原告姬亚辉起诉要求解除“原、被告之间的商品房买卖合同”缺乏事实依据，且不符合《合同法》规定的条件与程序。二、原告要求赔偿其损失154943元缺乏合同依据。三、被告具有实际的履行合同的能力，不至于使原告难以实现合同目的，基于《合同法》鼓励交易的精神，本案不应支持原告解除合同的诉讼请求。综上所述，原告要求解除《商品房买卖合同》的对象不存在，要求赔偿的损失缺乏合同依据，鉴于被告具备实际履行合同的能力，基于合同法鼓励交易的精神，双方应继续履行合同，不应支持原告的诉讼请求。
根据原、被告的诉辩，本合议庭归纳本案的争议焦点：1、原告要求解除商品房买卖合同，以及退还购房款1608202元，及赔偿损失162189元是否有事实和法律依据？
原告姬亚辉为支持其主张向本院提交的证据材料：证据1、原告身份证复印件一份，证明原告主体资格适格。证据2、承诺书及收据复印件4份，证明原告购买被告商铺并已经支付首付款及相关费用的事实。证据3、借条、收条，证人证言及身份证复印件各一份，证明因合同解除给原告造成的损失。证据4，合同解除通知书一份及快递单一份，证明原告已经履行了解除合同的通知程序。
被告商丘鑫科置业有限公司对原告姬亚辉所举证据发表的质证意见是：对证据1无异议。对证据2承诺书真实性无异议，但对证明目的有异议，认为从承诺书上看原、被告之间只是认购关系，不是商品房买卖关系。对收据没有异议。对证据3有异议，对原告与借款人之间的约定，对被告不产生约束力。原告借的钱是不是用到购买商铺上，这个事实是无法证实的。即便是用到购买商铺上，也是他们之间的事。对证据4真实性有异议，认为没有签收日期，被告也没有收到解除合同通知书。
被告商丘鑫科置业有限公司为支持其主张向本院提交的证据材料：第一组证据，被告商丘鑫科置业有限公司与原告姬亚辉签订的《上海都市花园房屋认购书》复印件一份。证明目的：被告商丘鑫科置业有限公司与原告签订的并非《商品房买卖合同》，原告与被告之间尚未成立商品房买卖合同关系。原告诉求解除的对象—《商品房买卖合同》客观上并不存在。第二组证据，被告商丘鑫科置业有限公司于2014年8月11日向原告出具的《承诺书》复印件一份。证明目的：根据承诺书记载的内容，在被告未能按期与原告签订《商品房买卖合同》的情况下，被告承担责任的方式是将原告所交房款全额退还，没有其它的违约责任及损失的承担方式。原告接受了该承诺，也即同意了上述责任承担方式，所以，原告诉求被告承担154943元的损失是缺乏合同依据的，依法不予支持。第三组证据，《商品房预售许可证》复印件一份。证明目的：由于被告具有履行合同的能力，不至于使原告难以实现合同目的，基于《合同法》鼓励交易的精神，本案不应支持原告解除合同的诉讼请求。
原告对被告提交的证据发表的质证意见是：对第一组证据真实性有异议，认为无法确认该证据真实性。对证明目的有异议，认为因为对其真实性不确定，所以对证明目的也不认可。对第二组证据证明目的有异议，认为该承诺书实为商品房买卖合同，并且是附解除条件的商品房买卖合同，根据合同法第九十七条规定，合同解除后尚未履行的终止履行，已经履行根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施。并有权要求赔偿损失。所以原告有权要求返还购买款并赔偿损失。对第三组证据有异议，认为该组证据与本案不具有关联性。被告方完全有能力继续履行合同的说法，与其答辩中主张本合同没有成立相互矛盾。
经庭审质证及庭审后原告姬亚辉的陈述，本院确认双方无异议的证据被告商丘鑫科置业有限公司提交的证据1为有效证据，原告姬亚辉提交的证据1、证据2及证据4来源合法、内容真实、与事实有关联，可以认定为有效证据。原告姬亚辉提交的证据3及证人张海林的庭审时的证言，本院认为原告姬亚辉向张海林借款1700000元，通常情况下，巨额资金的往来一般要通过银行流转，相关票据有所反应，但证人陈述系现金交易，违背常理及交易习惯，另，原告姬亚辉借款与买房没有必然的联系，故原告提交证据4及证人张海林的庭审陈述内容，与本案不具有关联性，不能作为本案的定案依据。被告提交的证据2、证据3内容真实，与本案具有关联性作为本案的定案依据。
根据上述有效证据并结合当事人的陈述，本院确认本案事实如下：2014年8月8日，原告姬亚辉订购被告商丘鑫科置业有限公司开发的上海都市花园27﹟-101商铺一套，面积为252.8平方米，单价12579.11元／㎡，总价为3180000元，并签订上海都市花园房屋认购书。约定条款为：1、经双方约定，原告于2014年8月8日交纳全部定金，原告交纳全部定金后，本认购书生效，2、原告应于2014年8月11日前携带本认购书，身份证、签约应付款项、全套按揭资料（按揭客户）至上海都市花园接待中心签订正式购房合同，否则视同原告放弃定金和认购该房屋的权利。该房屋商丘鑫科置业有限公司可另行销售，原告付款方式及总房款以实际签订的的商品房买卖合同为准。4、原告所付定金及其余房款均须取得商丘鑫科置业有限公司出具之证明，否则对商丘鑫科置业有限公司不发生效力。原告与商丘鑫科置业有限公司销售代表个人的任何约定，未加盖被告商丘鑫科置业有限公司公章的，被告不承担责任。6、本认购书一式四份，原告持一份，被告商丘鑫科置业有限公司持三份，具有同等法律效力。7、本认购书在签订正式购房合同后失效。2014年8月11日，原告交给被告商丘鑫科置业有限公司购房款1608202元（包含购房款1590000元，维修基金18202元），交给河南华美物业有限公司5789元。即日，被告商丘鑫科置业有限公司给原告姬亚辉出具承诺书一份，内容为：原告姬亚辉于2014年8月11日，订购上海都市花园27﹟-101商铺一套，面积为252.8平方米，单价12579.11元／㎡，总价为3180000元，首付房款为1590000元，付款方式为银行按揭贷款，暂不能签署商品房买卖合同，公司保证在2014年11月30日之前可以签署正式的商品房买卖合同，如未在约定期限之内签署正式的商品房买卖合同，被告鑫科置业有限公司承诺将原告所交房款全额退还。被告承诺的期限已届满且逾期数日。原告要求解除原、被告之间的商品房买卖合同，并要求被告退还购房款1590000元、房屋维修基金18202元及损失162189元（包括河南华地美物业有限公司收取的物业费用5789元及利息。
本院认为：原、被告系房屋买卖合同关系。2014年8月8日，原、被告签订的上海都市花园房屋认购书系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定。该认购书已明确记载，买卖双方当事人基本情况，房屋具体位置及价格，面积等，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第五条规定，该认购书应认定为商品房买卖合同。该认购书签订后，双方均应按照合同约定全面履行义务。原告向被告商丘鑫科置业有限公司交纳购房款1590000元，并交纳房屋维修金18202元，同时向被告商丘鑫科置业有限公司的下属单位河南华地美物业有限公司交纳的物业费用5789元。2014年8月11日，被告商丘鑫科置业有限公司给原告承诺在2014年11月30日之前可以签署正式的商品房买卖合同，如未在约定期限之内签署正式的商品房买卖合同，被告商丘鑫科置业有限公司承诺将原告所交房款1590000元、房屋维修金18202元及河南华地美物业有限公司5789元全部退还。被告商丘鑫科置业有限公司在约定的期限内没有按约定与原告姬亚辉签订正式的商品房买卖合同，该行为已构成违约，原告姬亚辉要求与被告商丘鑫科置业有限公司解除合同的诉讼请求应予支持，对被告代收的房屋维修基金18202元应退还给原告，对河南华地美物业有限公司收取的物业费用5789元应予以赔偿。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任因被告没有给原告签订商品房买卖合同，已造成违约，被告应该原告返还购房款1590000及维修金18202元，赔偿损失5789元，原告要求购房款利息之诉请，应按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算为宜。其他诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告姬亚辉与被告商丘鑫科置业有限公司之间的房屋买卖合同即“上海都市花园房屋认购书”。
二、被告商丘鑫科置业有限公司退还原告姬亚辉购房款1590000元及维修基金18202元，合计1608202及利息（利率按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，自2014年8月11日起至付清款之日止）。
三、被告商丘鑫科置业有限公司赔偿原告姬亚辉所交物业费用损失5789元。
四、驳回原告姬亚辉的其他诉讼请求。
上述二、三项于本判决生效后十日内履行完毕。
一审案件受理费20720元，原告姬亚辉负担3398元，被告商丘鑫科置业有限公司负担16322元。
如逾期未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省商丘市中级人民法院。在上诉期满后之日起七日内未足额交纳上诉费用，按自动撤回上诉处理。
审判长 李艳梅
审判员 刘 涛
审判员 苏 醒
二〇一五年一月二十七日
书记员 孙雪敏