广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深南法民三初字第480号
原告史庆华，男。
委托代理人罗振辉，广东诚公律师事务所律师。
被告吴灼泉，男。
被告叶金美，女。
委托代理人付桂梅，北京市京都（深圳）律师事务所律师。
第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市福田区。
法定代表人李耀智。
委托代理人康蔚沛，男，系公司员工。
委托代理人梁晶，女，系公司员工。
原告史庆华诉被告吴灼泉、叶金美（两被告以下简称被告）第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2015年12月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗振辉，被告叶金美的委托代理人付桂梅、第三人的委托代理人康蔚沛到庭参加了诉讼。被告吴灼泉经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，被告吴灼泉是深圳市南山区深南大道以南某小区9栋16A房产的登记所有权人。2014年3月19日，被告吴灼泉与被告叶金美签订了《离婚协议书》，约定房产归被告叶金美所有，但房产未进行过户登记。2014年8月12日被告吴灼泉向被告叶金美出具了全权代为处理房产的委托书，并公证。2014年11月4日，原告与被告吴灼泉、被告叶金美签订了编号为NO.185659的《二手房买卖合同》，约定被告将房产转让给原告。房产转让价款为1200万元（人民币，下同），交易定金为100万元，由第三人代为托管。2014年11月7日，原告依约将交易定金支付给被告，被告叶金美向原告出具了已收到定金的收款收据。按照合同约定，原告应于2015年6月30日前将剩余首期购房款支付至原被告约定的第三人监管账号，被告应于原告支付首期购房款且取得房地产证原件之日起三个工作日内办理递件过户手续。然而，原告在准备支付首期购房款的过程中发现，被告又将房产转让给其他人。基于被告的行为，原告有合理的理由认为被告无法按照合同约定的期限履行过户及交房义务。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、解除《二手房买卖合同》（编号为NO.185659）；2、两被告向原告支付房产转让成交价20%的违约金，即240万元；3、两被告承担本案的诉讼费。
被告吴灼泉未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。
被告叶金美辩称：1、被告吴灼泉是涉案房产的权利人，被告叶金美作为被告吴灼泉的代理人，与原告签署涉案合同，对被告吴灼泉有法律效力，被告吴灼泉在被告叶金美不知情情况下，擅自将涉案房产转让给其他人，是被告吴灼泉构成违约；2、被告叶金美受被告吴灼泉委托，处理转让涉案房产事宜，被告叶金美在�理权限内严格履行代理人的职责，包括在第三人处放盘、提供公证委托书和记载被告吴灼泉系权利人的房产证，以被告吴灼泉代理人的身份与原告、第三人签署涉案合同、资金托管协议，被告叶金美在代理过程中无任何过错，根据民法通则第63条第2款，被告叶金美的代理行为应由被告吴灼泉承担其法律后果，综上，原告起诉被告叶金美承担违约责任无事实基础、法律依据，请求法庭依法驳回。
第三人述称，我方在半年内尽力促使交易顺利进行，在合同无法履行情况下，将定金全数返还给原告。
经审理查明，位于深圳市南山区深南大道以南、南山大道以东某小区9栋16A房（以下简称涉案房屋），建筑面积约250.93平方米，房地产证号为深房地字第40002555**号，房产登记在被告吴灼泉名下，产权为100%，登记日期为2006年2月14日。涉案房屋于2015年2月6�过户登记至案外人张超群名下，产权为100%。
2014年3月19日，两被告在深圳市南山区民政局登记离婚。离婚协议书约定涉案房屋归被告叶金美所有以及其他内容。
2014年8月12日，被告吴灼泉向被告叶金美出具公证委托书一份，被告吴灼泉委托被告叶金美全权处理涉案房屋的转让手续等，代理期限从2014年8月12日至2015年8月11日。
2014年11月4日，原告（买方）与被告吴灼泉（卖方，由被告叶金美签字）签订《二手房买卖合同》（合同编号：185659），约定：卖方将涉案房屋转让给买方，转让成交价为1200万元；买方同意在本合同生效之日起3日内（含当日）向卖方支付定金50万元，在本合同生效后3日内（含当日）再向卖方支付定金50万元，定金交由双方所约定的第三方监管；买方须于2015年6月30日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行审批为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中；买方须于2015年6月30日前（含当天）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；在买方按照约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；买卖双方均清楚该物业以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该物业，故买方不得借此拒绝交易，该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理，卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后3日内将红本房地产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司；经双方协商，买方自愿支付产权查档费、赎楼公证费、评估费等23项税费；卖方应当于收到全部楼款（除交楼押金以外）3日内将该物业交付予买方，双方协商同意在定金或首期款中预留1万元作为交楼押金，此款在卖方实际交付该物业时进行结算，双方约定交楼押金由第三方监管；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，�买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；备注：一并家私电器一起出售，买卖双方协商赎楼费各付一半，买方要求做首套贷款，首套不成功，合同终止，互不追究法律责任；等等。同日，原、被告吴灼泉（由被告叶金美签字）和第三人签订《资金托管协议》，约定：买卖双方同意将定金100万元、交楼押金5万元交由第三人进行托管。
2014年11月7日，原告刷卡支付定金100万元。同日，被告叶金美向原告出具100万元定金的《收款收据》。庭审中，各方确认原告支付的定金100万元已由第三人退还原告。
2014年11月14日，被告吴灼泉向被告叶金美出具公证《委托书》一份，被告吴灼泉委托被告叶金美全权处理涉案房屋的转让手续等，代理期限从2014年11月14日至2015年11月13日。
以上事实，有房产证复印件、房屋产权信息查询单、《二手房买卖合同》、《资金托管协议》、《收款收据》、pos单、公证《委托书》、离婚证等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，本案经审理查明两被告于2014年3月19日登记离婚，虽离婚时约定涉案房屋归被告叶金美所有，且涉案合同的签字人为被告叶金美，但两被告并未就涉案房屋办理房屋过户登记手续，根据物权公示公信原则，不动产所有权的设立、变更、转让和消灭以登记为公示方法，经依法登记，发生法�效力，未经登记，不发生法律效力。因此两被告的离婚协议书对第三人即原告不发生法律效力。综上，本案涉案合同的当事人应为原告与被告吴灼泉，双方签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强行性规定，合法有效，双方当事人均应依约诚信履行义务。
因被告叶金美并非合同当事人，其仅是根据被告吴灼泉的授权签署涉案合同，故对于原告要求被告叶金美承担连带责任，本院不予支持。涉案合同签订后，原告依约支付定金100万元，但未到办理首期款资金监管之日即2015年6月30日，被告吴灼泉就于2015年2月6日将涉案房屋转移登记至案外人第三人名下，致使涉案合同无法继续履行，合同目的不能实现，故被告吴灼泉已构成根本违约，应承担违约责任。本案中，本院于2015年9月12日向被告吴灼泉公告送达�诉状等相关应诉材料，自公告发出之日起，经过60日即2015年11月12日，视为被告吴灼泉收到本案的应诉材料，故原告与被告吴灼泉于2014年11月4日签订的《二手房买卖合同》（合同编号：185659）于2015年11月12日解除。鉴于被告吴灼朱未到庭应诉答辩，且有一房二卖的恶劣情形，故对于原告要求被告吴灼泉支付20%的违约金，符合合同约定，本院予以支持，被告吴灼泉应向原告支付违约金240万元。
被告吴灼泉经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃对原告的抗辩权，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下:
一、确认原告史庆华与被告�灼泉双方于2014年11月4日签订的《二手房买卖合同》（合同编号：185659）于2015年11月12日解除；
二、被告吴灼泉应于本判决生效之日起十日内向原告史庆华支付违约金240万元；
三、驳回原告史庆华的其他诉讼请求。
当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费26000元，由被告吴灼泉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 刘 湘
人民陪审员 丘杰民
人民陪审员 沈金芳
二〇一六年三月七日
书 记 员 沈 蕊