广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深中法民五终字第1305号
上诉人（原审原告）吴某某，男。
委托代理人江某某，广东××律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）深圳市××房地产开发有限公司。
法定代表人梁某。
被上诉人（原审被告）深圳市龙岗区××街道办事处××社区居民委员会。
负责人余某某。
上列两被上诉人共同委托代理人宋某某，广东××律师事务所律师。
上诉人吴某某因商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2009）深龙法民初字第4203号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院审理查明，2007年3月9日，上诉人与两被上诉人签订一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定上诉人向两被上诉人购买位于深圳市龙岗区××××花园（二期）××号楼一座16层B1602号房，房屋建筑面积为137.1平方米，总价为人民币1071978元。其中合同第九条第一款约定，卖方（即被上诉人，下同）应当于2008年1月8号前将本房地产交付给买方（即上诉人，下同），交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件。合同第二十一条约定，卖方应在取得工程竣工验收证明文件之日起180天内，完成本房地产项目的房地产初始登记。在将本房交付给买方之日起240日内卖方应书面通知买方共同（或委托卖方）向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。合同第二十二条第一款约定，如卖方未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，卖方自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金，如延期办证的时间达到120日，则买方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；第三款约定，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买方实际取得《房地产证》之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。合同附件五第3条约定，卖方对下列情形造成的延期不承担责任：（1）非卖方原因，由于区一级行政主管部门延迟实施行为的，或区一级以上行政主管部门改变市政配套方案或当地有关单位原因造成的配套设施的延误；（2）买方未能及时向卖方提交办理房地产证的相关资料、证件、文件及所需税费而影响房地产证办理进度的；（3）买方提供的地址、电话不详或变更等而导致无法联络，影响卖方合同的履行的。合同附件五第5条约定，买方选择银行按揭方式付款的，买方同意委托按揭银行办理《房地产证》及进行委托办证公证，并在入伙前交清办理房地产证的费用。合同附件五第7条约定，《入伙通知书》及办理《房地产证》的书面通知方式包括挂号信或EMS（特快专递），挂号信或EMS的通讯地址为买方在本合同上的地址。通知的送达时间为挂号信或EMS回执上的收件／投递日期。若买方变更通讯地址而未及时书面通知卖方，本房地产的交付使用时间为卖方《入伙通知书》中的入伙期限届满之日。合同签订后，上诉人依约支付相应首期款及办理按揭手续。涉案房产于2008年1月2日取得竣工验收备案。2008年1月11日，上诉人签订了《收楼书》，办理了入伙手续。2008年7月16日，两被上诉人向深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局递交材料申请办理涉案房产的”核准房地产权初始登记”，收文回执上显示”本申请事项办理时限为：70个自然日（自受理之日起至2008年9月24日）”。经原审法院向深圳市房地产权登记中心调查，深圳市房地产权登记中心于2009年7月30日复函原审法院，2008年7月16日两被上诉人申请××花园（二期）14、15号楼初始登记后，截至2008年9月22日，因两被上诉人未按相关规定提供资料，登记机关予以退文处理；后两被上诉人再次申请该项登记，登记机关才予以核准登记。2008年11月10日，两被上诉人取得涉案××花园（二期）14号楼初始登记房地产证。原审另查，2007年3月16日，上诉人与其按揭银行中国银行股份有限公司深圳龙岗支行签订《委托书》，全权委托银行到国土产权部门办理涉案房产的按揭（抵押）登记手续与办理《房地产证》相关的转移登记申请、代缴税费、领取《房地产证》等手续。两被上诉人亦委托该银行办理《房地产证》等相关手续。2008年7月14日，两被上诉人将办理《房地产证》所需相关资料提交银行。2008年10月11日，两被上诉人通过EMS方式向上诉人邮寄送达办理房地产证通知。2008年12月25日，中国银行股份有限公司深圳龙岗支行委派其员工黄金印代表上诉人、被上诉人双方向深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局递交了办理涉案房产《房地产证》的资料。2008年12月28日，该局核发涉案房产《房地产证》。上诉人认为因两被上诉人未按照合同履行相关义务，造成上诉人未能按约定期限取得《房地产证》，两被上诉人应当承担违约责任。遂诉至原审法院，请求法院判令：一、两被上诉人连带支付延期办证违约金人民币36983元（自2008年9月4日至2008年12月28日，每日按房地产总价款万分之三的标准支付）；二、诉讼费用由两被上诉人承担。
原审法院审理认为，上诉人与两被上诉人签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，没有违反社会公共利益，合法有效。关于两被上诉人是否构成违约问题。合同第二十一条约定，两被上诉人应在取得工程竣工验收证明文件之日起180天内，完成本房地产项目的房地产初始登记。两被上诉人应在本房地产交付给上诉人之日起240日内书面通知上诉人（或委托被上诉人）共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记、办理房地产证。第二十二条约定，如被上诉人未履行相关义务造成上诉人不能按约定期限取得《房地产证》的，被上诉人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向上诉人支付本房地产总价款万分之三的违约金。涉案房产于2008年1月2日取得竣工验收备案，上诉人于2008年1月11日办理入伙手续，按上述约定，两被上诉人应于2008年6月30日前完成本房地产的初始登记，应于2008年9月7日前通知上诉人办理房地产证。但两被上诉人于2008年7月16日才向国土部门申请初始登记，并于2008年11月10日才完成初始登记。两被上诉人虽在2008年10月11日通过EMS特快专递通知上诉人办理房地产证，但2008年10月11日两被上诉人尚未完成初始登记，并不具备办证条件，且2008年10月11日也已晚于合同约定的通知办证时间2008年9月7日。因此，两被上诉人的行为已构成违约。关于两被上诉人辩称合同附件免责条款问题。两被上诉人辩称，根据合同附件五第3条约定，非卖方原因，由于区一级行政主管部门延迟行为的，卖方不承担责任。因此，国土部门延迟核发初始登记期间（2009年9月24日至2008年11月10日），两被上诉人应当免责。但据原审法院向深圳市房地产权登记中心调查，延迟核发初始登记证是因两被上诉人未按相关规定提供资料，登记机关予以退文处理所致，并非行政主管部门原因造成。因此，两被上诉人的该抗辩理由，原审法院不予采信。关于两被上诉人承担延迟办证违约责任的起始时间和截止时间问题。根据合同第二十一条的约定，最后办证期限为房地产交付之日后的第240日起（即2008年9月8日起），违约责任为每日按购房总价款（人民币1071978元）的万分之三向上诉人支付违约金。因此计算违约责任的起始时间为2008年9月8日。合同第二十二条约定，延期办证违约责任的前提是被上诉人未履行相关义务造成，如被上诉人已履行协助办证义务即可免责。本案中，上诉人委托按揭银行申请和领取《房地产证》，两被上诉人于2008年7月14日已将应由卖方准备的相关办证资料交付按揭银行，于2008年10月11日通知上诉人办证，已尽到通知义务，并于2008年11月10日取得初始登记证。至此，涉案房产已完全具备办证条件，两被上诉人作为开发商已尽其相关义务。2008年11月10日之后，申请办理《房地产证》及领取《房地产证》手续均由上诉人、被上诉人的共同受托人即按揭银行实施，就算按揭银行有延迟实施行为，上诉人也只能按另一法律关系（委托合同关系）要求处理，无权要求两被上诉人承担责任。因此，两被上诉人承担延迟办证违约金的截止时间为2008年11月10日。综上所述，两被上诉人应从2008年9月8日至2008年11月10日（共64日）每日按购房总价款人民币1071978元的万分之三向上诉人支付延迟办证违约金，合计人民币20582元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，判决：两被上诉人应于本判决生效之日起三日内共同向上诉人支付延迟办证违约金人民币20582元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币362.5元，由上诉人承担160.5元，由两被上诉人承担202元。
上诉人吴某某不服原审判决，上诉称，原审判决认定延期办证违约金计算的截止时间为2008年11月10，违约天数为64天是错误的。合同约定被上诉人应在2008年6月30日前完成初始登记，但被上诉人直到2008年11月10日才完成初始登记，延期天数高达130天。被上诉人于2008年10月10日发办证通知时尚未完成初始登记，还不具备办证条件，因此，2008年10月11日被上诉人通过EMS特快专递通知上诉人办理房地产证的行为是无效的，被上诉人理应在2008年1l月10日完成初始登记后立即通知上诉人办证，但被上诉人未履行这一义务，原审法院认定被上诉人于2008年10月11日通知上诉人办证已尽到通知义务是错误的。2008年11月10日完成初始登记后，若被上诉人履行了通知办证的义务，上诉人依法尚有30日时间向房地产权登记机关申请办理房地产转移登记手续，也就是说，即使上诉人委托了银行代为办证，也必须给银行30天的合理时间申请办理房地产转移登记手续。房地产权登记机关受理办证申请后依法应在30日内办毕房地产证，换言之，被上诉人自初始登记后顺延60日内仍对迟延办证负有过错责任，应继续承担逾期办证的违约责任。按揭银行为被上诉人所选，委托银行办证及领证等手续均是在被上诉人安排下所为，银行是否迟延实施申办房产证与上诉人无关，也不应由上诉人承担不利后果，原审判决将逾期办证的部分过错推给银行从而免除被上诉人的违约责任是错误的，实际上，自2008年11月10日初始登记完成之日至2008年12月28日房产证办出之日在60天之内，被上诉人没有理由将延期办证的责任推给第三方，本案违约完全是被上诉人直到2008年11月10日才完成初始登记造成，从而导致房产证迟延办出。被上诉人应承担违约的全部过错。房地产交付时间为2008年1月8日，第240日为2008年9月4日，而办证时间为2008年12月28日，被上诉人延期办证天数为115天，而不是64天。合同第二十二条约定如被上诉人未履行相关义务造成上诉不能按约定期限取得《房地产证》，被上诉人自本房地产证交付之日后的第240日起，按日向上诉人支付本房地产总价款万分之三的违约金，如延期办证时间达到120日，则上诉人有权在该120日届满之日起半年内解除合同，上诉人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至上诉人实际取得《房地产证》之日止，被上诉人按日向上诉人支付本房地产总价款万分之四的违约金。按上述约定，违约金计算的截止时间只能是取得《房地产证》之日，而本房地产证取得时伺为2008年12月28日。因此，违约金计算的截止日必然是2008年12月28日。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决；2、改判两被上诉人自2008年9月4日起支付延期办理房地产证的违约金至2008年12月28日止共计人民币36983元（每日按房地产总价的万分之三计算）；3、二审诉讼费由两被上诉人承担。
被上诉人深圳市××房地产开发有限公司、深圳市龙岗区××街道办事处××社区居民委员会共同口头辩称，涉案房产延迟办证的过错不在被上诉人，被上诉人不应该承担全部的违约责任。上诉人于2007年3月16日与按揭银行签订了委托书，委托银行作为其代理人以上诉人的名义到国土局办理与房产证相关的一切手续，签订委托书之后，被上诉人于2007年7月14日就已经将所有与办证有关的开发商的资料交给了按揭银行，银行工作人员也予以签收了，而对于银行工作人员的身份银行也出具了证明，被上诉人认为自己已经尽到了协助办证义务，但是银行延迟于2008年12月26日才将所有的办证资料提交给国土局，因此被上诉人认为导致延迟办证的责任不在被上诉人。从法律关系上来看，上诉人和银行之间是委托代理关系，银行作为代理人的延迟办证行为的法律后果理应由委托人即上诉人来承担。被上诉人已经履行了办证通知义务。被上诉人在初始登记公告期届满时，按照上诉人自行提供的地址书面通知了上诉人办证，一审庭审中上诉人对该事实予以确认。被上诉人认为其已经在规定的时间内履行了办证通知义务。至于上诉人与其代理人延迟提出办证申请，责任由其自行承担。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应按合同约定履行各自的义务。被上诉人未按合同约定履行相关的办证义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人于2008年1月11日办理入伙手续，根据合同的约定，被上诉人承担迟延办证违约责任的起始时间应为2008年9月8日，原审判决对迟延办证违约金支付的起始时间认定正确，本院予以认同。本案二审阶段的主要争议焦点在于被上诉人承担延迟办证违约金的截止时间是否为2008年11月10日，对此，本院认为，被上诉人已于2008年11月10日完成涉案房产的初始登记，其主要义务已履行完毕。按揭银行何时向国土部门递交办证资料，国土部门何时办出房地产证，并非被上诉人所能控制。且完成初始登记的2008年11月10日至国土部门核发《房地产证》的2008年12月28日，这段时间亦属于合理的办证时间，被上诉人无需承担该段时间的迟延办证违约责任。上诉人要求被上诉人承担2008年11月10日之后的迟延办证违约责任，理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定被上诉人支付迟延办证违约金的截止时间为2008年11月10日，认定正确，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币725元，由上诉人吴某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘粤芳
审 判 员 柯云宗
代理 审 判员 赵 霞
二〇一〇年五月二十八日
书记员（兼） 刘 云