上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终4856号
上诉人(原审被告)：刘翔英，女，1962年2月17日出生，汉族，住上海市宝山区。
委托诉讼代理人：刘翔彪(系刘翔英哥哥)，汉族，住上海市静安区。
被上诉人(原审原告)：黄洁莹，女，1985年5月28日出生，汉族，现住上海市普陀区。
上诉人刘翔英因与被上诉人黄洁莹房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初15514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘翔英上诉请求：撤销一审法院判决主文第二、三、四项，改判黄洁莹承担违约责任。事实与理由：一审法院没有审核购房合同的各方是否已履行合同义务，也没有有效通知刘翔英参与诉讼。根据买卖合同的约定，黄洁莹购房是要申请贷款的，贷款何时获得审批是不确定的，为此，双方约定在贷款审批后15个工作日要去办理过户手续。而根据交易中心的规定，过户前必须进行审税，故黄洁莹应先主动完成审税手续，才能进行后续交易。但黄洁莹并没有进行审税，刘翔英在不确定被上诉人是否有购房资格的情况下，无需先迁出户口。故并非刘翔英违约，而是黄洁莹违约，应由黄洁莹赔偿刘翔英违约金。
黄洁莹辩称，不同意刘翔英的上诉请求，要求维持一审法院的判决。黄洁莹的贷款在4月19日获得审批后，即联系刘翔英让其尽快迁出户口，以便进行后续交易，当时刘翔英表示户口迁出没有问题。此后5月10日再与刘翔英联系，其表示户口无法迁出，之后到中介方去讨论过户口的问题，刘翔英表示要先完成交易，开具交易发票，才能迁户口，我方不同意。合同约定刘翔英应先迁出户口再进行交易的，故并非黄洁莹违约。
黄洁莹向一审法院起诉，请求判令：解除刘翔英与黄洁莹签订的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》，由刘翔英返还黄洁莹130万元，并按日万分之五支付2016年5月12日至立案日止的赔偿金，按房屋总价款240万元的20%支付违约金48万元。
一审法院审理中，因刘翔英下落不明，向其公告送达起诉状副本(包括证据副本)、应诉通知书、举证通知书、开庭传票，并因刘翔英未到庭而缺席审理。根据黄洁莹所述，认定其起诉事实，即：2016年3月12日，黄洁莹与刘翔英签订《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》，约定黄洁莹向刘翔英购买菊联路XXX弄XXX号XXX室房屋，实际成交价240万元，合同价160万元，过户期限为2016年5月15日。合同第十条约定，甲方(刘翔英)未按期交付房屋，应按乙方(黄洁莹)已付款日万分之五支付赔偿金，逾期超过15日仍未交付，乙方有单方解除合同，甲方除应支付交付期限之第二日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按房屋总价的20%支付违约金。之后，黄洁莹支付了130万元，但刘翔英一直未迁出户口，也未配合办理过户手续，故提出诉请如上。
一审法院认为：黄洁莹委托刘翔彪出售房屋，其签署的《委托书》经公证，委托行为有效，刘翔彪有权代表刘翔英签订房屋买卖合同并收取房款，并由刘翔英承担后果。刘翔彪代刘翔英与黄洁莹签订的买卖合同、补偿协议，是双方真实意思表示，均应恪守并履行。刘翔英未按期迁出户口及办理过户手续，已构成违约，黄洁莹提出解除合同及支付赔偿金、违约金的请求，予以支持。合同解除后，刘翔英应将收取的房款返还给黄洁莹。合同约定赔偿金自交付期限第二日起计算，刘翔英应按每日650元的标准，支付黄洁莹2016年5月16日至2016年10月6日的赔偿金93,600元。合同约定的违约金为房屋总价的20%，该房屋总价应指合同价格，据此予以调整。
一审法院据此作出判决：一、解除黄洁莹与刘翔英就上海市宝山区菊联路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》；二、刘翔英于判决生效之日起十日内，向黄洁莹返还购房款130万元；三、刘翔英于判决生效之日起十日内，向黄洁莹支付赔偿金93,600元；四、刘翔英于判决生效之日起十日内，向黄洁莹支付违约金32万元；五、黄洁莹的其余诉讼请求，不予支持。
本院审理中，刘翔英提供：1、上海市公安局窗口服务告知单，用以证明其户口可随时迁出，并非合同履行的障碍；2、刘翔彪2017年3月14日至一审法院的访客单，用以证明其当日到了法院，拿到一审判决书；3、个人房产交易涉税办理流程、二手房办税流程、及税务局宝山分局纳税窗口照片，用以证明产权过户中应先进行审税；4、中介的微信截屏，用以证明2016年6月时，其仍在通过中介方进行沟通，要求对方去审税；5、2016年10月25日与中介方的微信联系截屏，用以证明对方不想买房。
对于上述刘翔英提供的证据，黄洁莹认为：1、户口迁移单中讲的是户口迁入的程序，而非迁出的程序，不能证明刘翔英的主张，且在交易中，刘翔英明确表示在交易完成之前，是无法迁出户口的；2、访客单不能证明刘翔英上诉状中所称的一审程序有问题；3、办税流程是对的；4、中介的截屏，是中介方在5月27日发给黄洁莹的，当时对这个方案与中介方有沟通回复意见的；5、仅是刘翔英的意见，希望看到中介方的回复意见。
黄洁莹提供其与中介方的微信沟通截屏以及与电话XXXXX****XX的短信往来记录，用以证明5月5日以后，其一直想与刘翔彪联系，未果，故一直与中介方进行联系。
刘翔英对上述黄洁莹提供的证据认为：1、微信记录是黄洁莹与中介方的，刘翔英并不知情；2、138的电话号码是刘翔彪的，但不记得是否有这些短信往来。
本院经审理查明，2016年3月8日，上海市宝山区公证处出具公证书，证明刘翔英签署委托书，委托刘翔彪代为出售菊联路XXX弄XXX号XXX室房产，委托权限包括签订房屋买卖合同、代为收取房屋出售款、办理房屋产权交易手续、办理房屋交割手续、处理因出售房屋而产生的其他事项。刘翔彪代刘翔英与黄洁莹于2016年3月12日签订的《上海市房地产买卖合同》补充条款约定：双方应于乙方办妥贷款审批手续后15个工作日内，至房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续；甲方应于双方办理产权过户手续前，向房地产所在地的公安派出机构办妥原有户口的全部迁出手续。附件三约定：乙方于签约当日，支付甲方房款5万元整；于2016年3月5日前支付5万元；于2016年4月2日前支付40万元；以贷款的形式支付109万元；于办妥房地产交接手续当日，支付1万元。同日，双方签订《补偿协议》，约定乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方80万元。2016年3月25日，上海市宝山公证书出具公证书，就前述买卖合同进行公证。
就房屋买卖事宜，刘翔彪于2016年3月6日收到黄洁莹购房款5万元，于2016年3月12日收到5万元，于2016年3月20日收到38万元，于2016年4月9日收到82万元。2016年4月20日，黄洁莹与中国工商银行股份有限公司上海市卢湾支行(以下简称“贷款银行”)签订《个人购房款借款/担保合同》，约定贷款银行根据黄洁莹申请，同意向其发放贷款109万元，用于购买菊联路XXX弄XXX号XXX室房屋，贷款的担保方式为抵押，发放贷款的约定账号为刘银彪户名下的工行账号。
一审法院查明其余事实属实，本院予以确认。
本院另查明，一审审理中，以邮寄方式向刘翔英送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、传票等诉讼资料，邮寄至静安区普善路XXX号的资料以“收件人迁移新址不明”为由被退回；邮寄至菊联路XXX弄XXX号XXX室的资料以“多投无人，邻居说无人住”为由被退回。2016年11月14日，一审法院公告送达上述资料。2017年2月16日，一审法院公开开庭进行了审理，并于2017年3月7日作出一审判决。
本院认为，刘翔彪代理刘翔英与黄洁莹就系争房屋签订的买卖合同合法有效，对双方有约束力。根据该合同的约定，双方应于乙方办妥贷款审批手续后15个工作日内，至房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续。2016年4月20日，黄洁莹与贷款银行签订了借款合同，故双方应在此后的15日内，至房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续。房地产买卖过程中出卖人与买受人依法均应缴纳相应的税费，审税手续是交易过户的环节之一，并非买受人的单方义务。刘翔英上诉提供的涉税办理流程等，涉及的仅为购房人的房产税、契税问题，而购房人是否需承担房产税与其是否具有购房资格并无直接关联，故刘翔英上诉称黄洁莹未能在办理交易过户之前办妥审税手续，属违约，理由不成立。同时，根据买卖合同的约定，甲方应于双方办理产权过户手续前，向房地产所在地的公安派出机构办妥原有户口的全部迁出手续。而刘翔英未能在办理交易手续前，迁出户口，故一审法院认定刘翔英违约，理由成立，据此判决合同解除，由刘翔英承担违约责任，亦无不当。至于刘翔英上诉所称程序问题，经查，一审法院已依法公告送达了相应的诉讼资料，故刘翔英称一审法院未有效通知其到庭，理由不成立。综上所述，对一审法院的判决，本院予以维持。对刘翔英的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23,068元，由上诉人刘翔英负担。
本判决为终审判决。
法官助理孙幸冬
审判长 卢薇薇
审判员 邬海蓉
审判员 王晓梅
二〇一七年六月二十九日
书记员 任思琦
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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