上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初6038号
原告吴秀屏，女，1963年9月11日生，汉族，住安徽省合肥市。委托代理人王文琴，上海华夏汇鸿律师事务所律师。被告江苏高投贵金属有限公司，住所地江苏省江阴市。法定代表人谷学霞。委托代理人王保轩，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。原告吴秀屏诉被告江苏高投贵金属有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理后，依法由审判员胡铁红独任审判，于2016年2月22日公开开庭进行了审理。原告吴秀屏的委托代理人王文琴，被告江苏高投贵金属有限公司的委托代理人王保轩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴秀屏诉称，原、被告于2014年10月31日就上海市浦东新区奥纳路XXX号XXX幢XXX室房屋(以下简称系争房屋)续签了《上海市房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，约定由被告继续承租原告所有的系争房屋，租期为2014年9月12日至2015年9月11日；租金为每月人民币21,075元(以下币种同)，应于每次租金到期前10天支付，逾期支付的，每逾期一日，需按日承担0.5%的违约金；保证金为21,075元；被告未征得原告书面同意改变房屋用途致使房屋损害的、被告逾期不支付租金累计超过7日的，需按月租金的2倍支付违约金；被告中途需要退租的，除须将房屋结构恢复原状外，另支付1万元给原告作为原会议室拆除恢复原样用；若违约金不足抵付原告损失的，被告还应负责赔偿。2015年3月11日被告支付2015年3月12日至2015年6月11日的租金6万元。根据合同，2015年6月初被告就应支付2015年6月12日至2015年9月11日租金，但被告至今未付。另外，原告向被告交付房屋时，双方虽未办理交接手续，但交付被告的房屋内有地板、隔断、桌子、椅子、桌椅之间的隔断、会议桌、茶水台、帘子、隔出的5个空间，原告仅同意被告将系争房屋与隔壁712室打通及拆除系争房屋内原先的会议室隔断，然而承租期间被告未征得原告同意，擅自拆除了地板、隔断、帘子、茶水台、隔出的5个空间，封住了系争房屋大门，搬走了桌、椅、会议桌，造成原告损失102,000元。租赁合同已经于2015年9月11日到期，但被告未将系争房屋返还原告，也未支付2015年6月起至2016年3月的物业管理费，原告代被告向物业公司支付了该期间内的物业管理费22,480元。原告于2015年底向被告发过律师函，要求被告与原告联系并解决上述问题，但无果。原告无奈，特提起诉讼，要求：1、依法判决被告向原告支付2015年6月12日起至实际迁出之日止的租金、使用费(按每月21,075元标准计算)；2、依法判决被告支付原告物业管理费22,480元；3、依法判决被告支付违约金42,150元；4、依法判决被告支付的21,075元保证金归原告所有；5、依法判决被告赔偿原告102,000元；6、判决被告腾空房屋并按现状返还原告；7、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告明确第5项诉请要求被告按照原告装修时的价格进行赔偿，具体构成：地板15,200元、桌子、隔断、椅子8套共计7,200元(900元/套)、会议桌2套4,000元(每套2,000元)、茶水台1套12,000元、拆除房间隔断共计5万元(根据合同拆掉一个会议室隔断被告应付原告1万元，被告另外拆除了5个房间的隔断，比照该约定计算)、背景墙隔断5,000元、五个房间铝合金帘子8,600元(1,720元/间)。原告明确另还有文件柜1,000元、货架9,200元未在本次诉讼中主张。被告江苏高投贵金属有限公司辩称，因为原、被告是续签的租赁合同，之前被告承租的是712室，因为经营需要，被告才把712室及系争房屋同时承租下来的。原告所称的上述对房屋内的改动皆由原告在交付系争房屋前完成，房屋在达到被告需要使用的租赁条件后，才由原告交付给被告的，对于房屋内的桌椅、茶水台等物品，不确认在交付时存在，仅确认交付的系争房屋内存在2个文件柜、1张办公桌，因此愿意返还，如不能返还，因文件柜、办公桌并非是全新的，同意按照文件柜1个250元、办公桌1张1,000元的标准补偿原告。对于原告自行制作的清单，不认可其上记载的装修及办公用品内容，因为交付房屋的时候，房屋内没有清单上所列的装修及办公用品，即使存在，也认为原告主张的单价缺乏依据。另外，被告已经按约履行完毕租赁合同，按合同约定时间付清了租金及物业费，被告不存在违约，不同意支付违约金，即使法院认定被告违约，也认为原告主张的违约金金额过高，要求法院调低，原告主张的违约金远高于其实际受到的损失。被告于2015年9月10日已经将系争房屋返还原告。被告不同意原告没收保证金，因为合同约定保证金可以用于抵扣被告应付费用，但并未约定原告可以没收。经审理查明：原告是系争房屋权利人。2014年10月31日，原、被告就系争房屋租赁续签了《租赁合同》，约定房屋建筑面积为281平方米，被告租赁系争房屋作为办公使用。合同3-1约定，原告于2014年9月12日向被告交付系争房屋，租期为2014年9月12日起至2015年9月11日止，租赁期满，原告有权收回房屋，被告应如期返还。被告如继续承租的，则应于租期届满前两个月向原告提出续租要求，经原告同意后双方重新签订租赁合同。合同4-1约定，租金每月21,075元，不含发票税费和物业管理费，被告自行承担发票税费和物业管理费，物业管理费为每平方米每月8元，被告按月及时向物业公司交纳物业管理费。4-2约定，被告应于每次租金到期前10天向原告支付下期租金，逾期支付的，每逾期一日，则被告需按日租金的0.5%支付违约金。被告支付租金的方式：押一付三，先付后租(原押金11,000元)，被告以银行划账方式将租金定期划入原告指定银行账户，户名：吴秀屏，账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，开户银行：工行上海河南南路支行，每次被告的租金划出时间以银行出具水单日期为准。5-1约定原告交付房屋时，被告应向原告支付房屋租赁保证金21,075元。租赁关系终止时，原告收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定的应由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告。6-1约定，房屋交付时，原告保证房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全状态。6-3约定，被告要求改造一个连通本房屋和隔壁的过道门，被告承诺和物业管理部门沟通，在不损坏任何房屋建筑安全的情况下，经物业同意改造一个一米二至二米宽的过道门。6-4约定，被告另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得原告的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应报请有关部门批准并知会原告后，方可进行。被告增设的附属设施和设备归属及其维修责任由双方另行书面约定。7-1约定，除双方同意被告续租外，被告应在本合同的租期届满后当日内返还系争房屋，未经原告同意，逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按日租金的2倍向原告支付房屋占用期间使用费。7-2约定被告返还房屋应当符合正常使用后的状态，返还时，应经原告验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。9-2约定，双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(六)被告逾期不支付租金累计超过7日的。10-3约定，租赁期间，非本合同规定情况，被告中途需要退租的，除须将房屋结构恢复原状外，另支付1万元给原告做原会议室拆除隔断恢复原样用。若违约金不足抵付原告损失的，被告还应负责赔偿。原告可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分由被告另行支付。合同落款处另有手写条款“……房屋到期时，原室内文件柜、办公桌等原告办公用品归还原告”。2015年11月2日，原告委托律师发函给被告，要求被告与原告办理房屋交接手续、返还房屋，支付2015年6月12日至2015年9月11日的租金、物业管理费，并要求被告赔偿原告因擅自拆除房屋内地板、门、隔断、茶水间的损失10万元。2015年12月23日，上海新新物业管理有限公司交能国际大厦物业管理处出具证明：系争房屋租客没有移交钥匙到交能大厦物业来，自2014年6月份至今，每月物业费2,248元未交，大门密封，没有门。2015年12月29日，原告委托律师再次发函给被告，要求被告收到律师函以后立即与原告协商解决系争房屋的租赁纠纷。2016年2月24日，上海新新物业管理有限公司交能国际大厦物业管理处出具证明：系争房屋大门被租客封起来，至今未打开大门，自2015年6月至今租客未缴物业管理费，只能通知业主前来交费，原租客是当时被查封离开的。当日，上海新新物业管理有限公司向原告开具2015年6月至2016年3月金额为22,480元的物业管理费发票。上述事实，由上海市房地产权证、上海市房屋租赁合同、律师函、说明、借记卡账户历史明细清单、等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告之间的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。《租赁合同》于2015年9月11日到期，之后双方并未再次续签合同，则被告再无占用房屋的合同依据或法律依据，应根据合同约定在租赁到期后当日与原告交接，返还系争房屋。被告辩称其于2015年9月10日就将系争房屋返还原告，但并未就此举证，本院难以采信。故原告要求被告腾空房屋，按现状返还，本院依法予以支持。租期内，被告应按约定时间以划账形式向原告指定账号支付租金。被告辩称其按约支付了租期内的租金，但并未对此举证，本院难以采信，故被告还应支付原告2015年6月12日至2015年9月11日的租金。对于合同到期后，被告逾期返还房屋的，合同约定被告应按日租金的2倍支付房屋的占有使用费，现原告按照月租金标准主张合同到期后至实际返还房屋之日止的占有使用费，本院依法予以支持。根据合同约定被告应按月及时向物业管理公司支付物业费，现原告提供证据证明其代被告向物业公司支付了2015年6月至2016年3月的物业管理费22,480元。被告辩称其按约支付了物业费，但并未对此举证，本院难以采信被告辩称。故对于原告代付的物业费22,480元，被告应向原告支付。根据合同约定被告逾期未付租金超过7日的，应按照月租金的2倍向原告支付违约金，原告据此要求被告就逾期支付租金支付违约金，但被告辩称该笔违约金远高于被告违约给原告造成的损失，要求法院调低。本院综合考虑被告的违约行为、过错程度及给原告造成的损失，酌情调整违约金为21,075元。关于租赁保证金，原告要求予以没收，但是根据合同约定租赁关系终止时，原告收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定的应由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告，因此原告的该项诉请无合同依据，本院不予支持，但可予抵扣被告应付费用。对于原告要求被告就搬走房屋内的桌椅等物品、擅自拆除房屋内的隔断等造成的损失进行赔偿，因为双方并未在交接房屋时办理交接手续，原告并未证明在交付房屋时的确存在其所述的物品及装修，难以证明是被告在租赁房屋后擅自拆除房屋内隔断等对房屋进行改动和搬走相应办公物品，故对于原告要求被告赔偿损失，本院难以支持。对于被告确认接收到的2个文件柜、1张办公桌愿意返还，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告江苏高投贵金属有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区奥纳路XXX号XXX幢XXX室房屋腾空后按现状返还原告吴秀屏，同时返还原告吴秀屏2个文件柜、1张办公桌(如不能返还文件柜和办公桌，则被告按照文件柜250元/个、办公桌1,000元/张标准赔偿原告)；二、被告江苏高投贵金属有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告吴秀屏2015年6月12日起至2015年9月11日止的租金(按每月21,075元标准计算)；三、被告江苏高投贵金属有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告吴秀屏2015年9月12日起至实际返还房屋之日止的使用费(按每月21,075元标准计算)；四、被告江苏高投贵金属有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告吴秀屏物业管理费22,480元；五、被告江苏高投贵金属有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告吴秀屏违约金21,075元(执行前述几项时应先扣除被告江苏高投贵金属有限公司支付的租赁保证金21,075元)；六、驳回原告吴秀屏的其他诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,577元，减半收取计3,288.50元，由原告吴秀屏负担657.50元，被告江苏高投贵金属有限公司负担2,631元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 胡铁红
二〇一六年四月一日
书记员 刘 露
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。