浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终5140号
上诉人（原审被告）：杭州集安房地产经纪有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区文一西路59号9层907室。
法定代表人：张灵燕，总经理。
被上诉人（原审原告）：项思绩，女，1990年8月6日出生，汉族，住浙江省安吉县。
上诉人杭州集安房地产经纪有限公司（以下简称集安公司）因与被上诉人项思绩房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初3567民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，案涉房屋系邱某所有。2015年10月11日，邱某与集安公司签订一份《房屋出租托管合同》，约定邱某将案涉房屋交由集安公司出租托管，托管期自2015年10月12日起至2018年11月11日止。同日，邱某出具一份《委托书》，载明：在《房屋出租托管合同》约定的范围内，全权代表委托方处理与房屋租赁有关事宜，包括但不限于与承租人洽商、联络、签约、收取租金、起诉、提供附加服务等，本授权委托书有效期自出具之日起至《房屋出租托管合同》履行完毕之日止。
2017年3月2日，项思绩（承租人，乙方）与集安公司（出租人，甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋205室（小房间）出租给乙方使用；本合同签订前，乙方已对所要租赁的房屋作了充分了解，并愿意承租该房屋；该房屋租赁期自2017年3月4日起至2018年3月3日止，甲方应于2017年3月4日前将房屋交付乙方使用；该房屋仅作为住宅使用；租金为1500元/月，租金采用先付后租、按季支付原则，第一期租金4500元于签合同当日缴纳，第二期租金4500元在2017年5月4日前支付，第三期租金4500元在2017年8月4日前支付，第四期租金4500元在2017年11月4日前支付，余同；乙方向甲方支付房租押金1500元，押金不可抵扣租金及相关费用；合同期以内房屋或房屋内设施由于老化原因所发生的需维修事项，乙方应及时通知甲方，甲方应接到乙方通知后的5个工作日内上门维修，如遇特殊情况，双方协商处理；合同期满乙方结清相关费用后，甲方应向乙方退还押金，如乙方未及时结清的，甲方有权直接从押金中扣除相关费用；乙方在承租期内，未经甲方同意，单方面退租，项思绩有权终止合同并收回房屋，乙方须支付甲方二个月租金作为违约金。当日，项思绩向集安公司支付三个月房屋租金4500元及押金1500元，并向杭州鼎家房地产经纪有限公司支付中介费750元。
2017年3月4日，项思绩、集安公司办理了案涉房屋小房间的交接手续。当晚，项思绩向集安公司工作人员提出案涉房屋有刺激性气体感觉难受，之后又提出案涉房屋存在客厅窗户及卧室没有锁、单元门坏、房产证及合同所载地址与实际居住地址不一致、厕所马桶经常没水、地漏无过滤网、房屋内实际居住人数信息不符等问题，限期维修，并提出希望提前解除合同。2017年3月14日，项思绩向集安公司发出《解除合同通知书》，通知双方签订的《房屋租赁合同》于本通知送达之日起解除，并要求集安公司收到本通知日起次日内退还房屋租金4500元、押金1500元并委派工作人员于2017年3月18日至出租房屋办理房屋交接手续。该通知书于2017年3月16日送达集安公司。2017年3月19日，项思绩腾退案涉房屋小房间，项思绩、集安公司办理了交接手续。集安公司自述，案涉房屋小房间目前已出租给他人。
现项思绩起诉至原审法院，要求判决：1.确认项思绩与集安公司签订的《房屋租赁合同》于2017年3月16日解除；2.集安公司返还房屋租金4500元，押金1500元；3.集安公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为，本案中，项思绩、集安公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按约履行。集安公司将案涉房屋小房间交付给项思绩后，项思绩以集安公司提供的房屋无法提供安全居住保障，可能危及项思绩人身、财产安全及身体健康，且集安公司拒不履行主要合同义务为由提出解除合同，对此原审法院认为，项思绩在签订《房屋租赁合同》前已查看现场，对案涉房屋小房间的现状已作了解，在合同签订后，项思绩所提各种理由均不符合合同法定解除的条件，项思绩无权单方提出解除合同。在项思绩、集安公司未就解除合同达成一致意见的情况下，虽项思绩曾于2017年3月16日向集安公司送达《解除合同通知书》，但其通知不发生合同解除的效力。故项思绩要求确认合同于2017年3月16日解除的诉请，缺乏依据，原审法院不予支持。但鉴于项思绩已于2017年3月19日腾退案涉房屋小房间，并与集安公司办理了交接手续，且集安公司自述案涉房屋已出租给他人，双方以其行为表示合同已无法继续履行，合同事实上已解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于项思绩要求退还房屋租金及押金的诉请。项思绩于2017年3月4日入住，2017年3月19日腾退，其应支付上述期间的房屋租金，经计算为750元。项思绩已预付3个月租金4500元，故集安公司应退还给项思绩房屋租金3750元。因项思绩已从案涉房屋小房间内腾退，双方已办理交接手续，故集安公司应退还押金1500元。关于项思绩主张的违约金。现有证据不足以证明系集安公司原因导致合同解除，故项思绩要求集安公司支付违约金的诉请，依据不足，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杭州集安房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内退还给项思绩房屋租金3750元及押金1500元，共计5250元；二、驳回项思绩的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由杭州集安房地产经纪有限公司负担。项思绩于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；杭州集安房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。
宣判后，集安公司不服，向本院提起上诉称：一、项思绩在与集安公司协商好由其承担违约责任后，双方才于2017年3月19日办理案涉房屋的交接手续。但交接时项思绩反悔不愿承担违约责任，故该交接实际并未完成。项思绩自行认定房屋已经交还，导致案涉房屋空置，造成不可逆的损失。二、项思绩已经违反了合同约定，其是为了规避违约责任才找出各种理由说明案涉房屋存在问题，事实上案涉房屋根本不存在任何问题，之前的承租人也未提出房屋存在质量问题，项思绩也未提供检测依据来佐证其观点。综上，请求二审在查明事实的基础上，1、依法撤销原审判决，改判驳回项思绩的全部一审诉讼请求或将本案发回重审；2、依法判定项思绩支付租赁期间的租金18000元；3、项思绩承担违约金3000元；4、本案一、二审诉讼费用由项思绩负担。
被上诉人项思绩在二审期间辩称：一、集安公司提出的第2、3项上诉请求，已经超出一审的审理范围，二审应不予处理。二、集安公司在一审诉讼期间已经自认案涉房屋已经由其工作人员与项思绩办理了交接手续，现集安公司实际也已经将案涉房屋另行出租给他人使用，故原审法院认定双方已经就案涉房屋办理完成交接手续，案涉房屋租赁合同事实上已经解除，并无不当。房屋交接手续完成后，案涉房屋由集安公司控制，该房屋是否空置与项思绩无任何关系，空置损失不应由项思绩承担。至于集安公司提出的项思绩基于其他目的而不愿继续履行合同的问题，集安公司并未提供证据证明。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回集安公司的上诉请求，维持原判。
二审中双方当事人均未提交新的证据。
原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。
本院认为，关于集安公司提出的要求项思绩支付租金18000元及承担违约金3000元的上诉请求，鉴于集安公司在一审诉讼过程中并未提起反诉，该两项请求不属于二审的审理范围，故本院不予处理。关于案涉《房屋租赁合同》的解除问题，根据审理查明，集安公司在一审诉讼期间认可双方当事人在2017年3月19日办理了交接手续，而集安公司并未提交证据证明该交接需以项思绩承担违约责任为前提，结合案涉房屋现已经由集安公司另行出租给他人使用的客观事实，原审法院认定双方已经就案涉房屋完成了交接手续，案涉《房屋租赁合同》事实上已经解除，并据实计算集安公司应当返还的租金金额，并无不当。集安公司提出的上诉理由和请求，依据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人杭州集安房地产经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 丹
审判员 陈 艳
审判员 金瑞芳
二〇一七年八月十七日
书记员 吴梦姣