安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖13民终435号
上诉人（原审被告）：张同超，男，1957年4月13日出生，汉族，住安徽省砀山县高铁新区。
上诉人（原审被告）：许建伟，男，1974年5月29日出生，回族，住安徽省砀山县。
上列两上诉人共同的委托诉讼代理人：朱怀良，安徽梨苑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡桂芹，女，1965年2月3日出生，回族，住安徽省砀山县。
委托诉讼代理人：王彬，安徽华腾律师事务所律师。
上诉人张同超、许建伟因与被上诉人胡桂芹房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省砀山县人民法院(2017)皖1321民初3574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张同超、许建伟上诉请求：撤销原判，改判驳回胡桂芹的诉讼请求。事实和理由：1.一审认定张同超、许建伟尚欠2012年至2017年租金120000元错误。经双方协商，张同超、许建伟一次性支付五年租金3000000元并承担该款的利息900000元，即视为五年租金已经付清。胡桂芹称张同超、许建伟欠付租金120000元，但其房屋催缴告知书中未提及该120000元，一审法院混淆了举证责任分配原则，应由胡桂芹举证欠据及催要证据。2.胡桂芹提供房产证、土地证供张同超、许建伟办理贷款，与张同超、许建伟支付租金没有约定先后履行顺序，应同时履行。3.张同超、许建伟为胡桂芹垫付的税款330630.048元应予以扣除。双方签订于2012年6月29日的《原长江宾馆房地产权买卖合同》与案涉《房屋租赁协议》同时签订，该买卖合同约定因土地房屋所有权变更发生的土地增值税、土地出让金、契税等税费等均由双方按份额分摊。胡桂芹占49%，张同超、许建伟占51%，张同超、许建伟缴纳房屋所有权变更税费674755.20元，张同超、许建伟为胡桂芹垫付了其应付的49%即330630.048元应抵销房屋租金，一审法院以并非同一法律关系为由未予以支持，与合同约定相悖。
胡桂芹辩称，1.张同超、许建伟的陈述不属实，案涉3000000元房租是其用胡桂芹的房地产权证抵押所办理银行贷款，张同超、许建伟提出该3000000元本金及利息由其偿还，用于折抵五年房租4000000元，但其先后共偿还贷款本金及利息3880000元，剩余120000元房租及2017年4月11日至2018年6月18日的租金800000元未予支付。2.胡桂芹已经完成举证证明责任，张同超、许建伟应对其主张的其已经足额支付房租承担相应的举证责任，其在一审中未提交相关证据。3.胡桂芹已将案涉房屋交付张同超、许建伟，张同超、许建伟应按约定支付房租。双方并未以案涉租赁合同第五条约定的贷款事项作为不支付房租的事由，其他附随义务不影响主要义务的履行，且张同超、许建伟装修房屋需要经过胡桂芹同意，因此胡桂芹没有违约行为。4.张同超、许建伟陈述胡桂芹占有被租赁房屋股份无任何依据，双方未共同经营宾馆，房屋买卖合同和租赁协议中并无胡桂芹占有49%股份的表述。5.胡桂芹只是将其名下的房租出租给张同超、许建伟，张同超、许建伟提出的产权归属问题与本案无关。6.房屋办理过户登记时，双方口头约定所有税款由张同超、许建伟承担，胡桂芹低于市场价格出卖房屋，张同超、许建伟自愿承担上述税款，且其缴纳税款之日已经六年，其要求胡桂芹承担税款已经超过诉讼时效。7.案涉租赁协议与买卖合同当事人不一致，抵销的主体不符合法律规定，因此税款不能与房租相互抵消。请求驳回上诉，维持原判。
胡桂芹向一审法院起诉请求：判令张同超、许建伟支付2017年4月11日至2018年6月18日租金920000元并以同期银行贷款利率4倍支付延迟履行违约金从2017年4月11日起至全部付清之日止；2.由张同超、许建伟承担诉讼费。
一审法院认定事实：2012年6月29日，胡桂芹（甲方）与张同超、许建伟（乙方）签订了《房屋租赁协议》，约定租赁期限10年，从2012年6月18日至2022年6月18日止。合同第三项：“租赁费用：每年800000元。租赁费用于每年6月18日前一次性付清”。双方另约定乙方贷款要求胡桂芹提供房产证、土地证等事宜，其中第六条：“如乙方不能按时支付房屋租金，应当按同期银行贷款利息四倍支付给甲方违约金。如因甲方不愿提供房产证、土地证及签字手续，致使乙方不能贷款的，甲方按购买房地产实际出资额20%的赔偿违约金”。协议签订后，张同超、许建伟以贷款3000000元给胡桂芹使用并由张同超、许建伟承担该贷款利息800000余元的方式，一次性支付2012年至2017年五年租金。关于该事实，张同超、许建伟认为属提前支付租金，3800000余元经胡桂芹认可抵偿五年租金4000000元，因此不存在租金只付到2017年4月11日的情况，目前只欠2018年租金800000元未付。对此胡桂芹认为张同超、许建伟贷款3000000元加贷款利息880000元共计3880000元，不能完全抵偿张同超、许建伟5年租金4000000元，因此张同超、许建伟尚拖欠2012年至2017年的租金120000元，加上2018年租金800000元应于2017年6月18日支付，张同超、许建伟拖欠租金总额为920000元。庭审中该院要求张同超、许建伟限期提供贷款利息的具体数额，其未能提交。一审法院认为，依法成立的合同应当履行。胡桂芹与张同超、许建伟签订的房屋租赁协议，是在平等、自愿的基础上协商签定，系双方真实意思表示，应为合法有效。依据该协议约定，张同超、许建伟应于每年的6月18日前支付当年租金。张同超、许建伟提出五年租金因提前支付应以3800000余元抵清4000000元，胡桂芹当庭否认，认为以张同超、许建伟代胡桂芹偿还贷款及利息的形式支付的租金实为3880000元，尚欠租金总额为920000元。根据“谁主张谁举证”的原则，一审法院认定张同超、许建伟尚欠胡桂芹2017年之前租金120000元及2018年租金800000元。张同超、许建伟提出应以双方因房屋转让，张同超、许建伟替胡桂芹垫付的税款抵偿租金，因与本案不是同一法律关系，不予认可。张同超、许建伟另提出胡桂芹违反租赁协议第六条，没有向其提供房产证、土地证等，致使张同超、许建伟没能完成贷款应承担违约责任，并以该违约责任违约金抵偿胡桂芹租金。对该请求，双方协议中并没有约定房屋租金可以协议第六条规定的违约金抵偿，胡桂芹也没有认可其存在违约行为，且承担违约责任和支付租金并不存在同时履行或先履行抗辩之情形，因此张同超、许建伟的抵偿请求没有合同依据和法律根据，不予认可。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、张同超、许建伟于判决生效后10日内偿还胡桂芹租金920000元；其中120000元从2017年4月11日起,800000元从2017年6月18日起按银行同期贷款利率四倍计付利息；二、张同超、许建伟对上述欠款本息互负连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6500元，由张同超、许建伟负担。
二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：张同超提交证据1.贷款收息回单三份（结息日期分别为2013年1月20日、2013年1月21日、2013年2月20日），以证明张同超、许建伟每月偿还银行贷款3000000元利息；证据2.砀山县新长江宾馆有限公司出具的证明一份，以证明从贷款之日到还款之日，张同超、许建伟代胡桂芹垫付1308400元的利息；证据3.还款单、利息单据复印件一组，以证明砀山县新长江宾馆有限公司出具证明的真实性。本院认为，证据1中借款人为许建伟，不能证明该笔借款系代胡桂芹向银行借款并偿还利息，对关联性不予认定；证据2砀山县新长江宾馆有限公司为案外人，而案涉3000000元银行借款及产生的银行利息仅涉及胡桂芹与张同超、许建伟，该公司与本案无关，故其出具的证明与本案亦无关联性，证据3不能证明系偿还案涉3000000元银行借款及利息，本院不予认定。胡桂芹提交《最高额抵押合同》、《房地产他项权证》各一份，以证明案涉租赁合同所涉贷款3000000元已经于2015年还清，不存在张同超、许建伟主张2015年以后存在利息。本院认为，当事人对许建伟使用胡桂芹的房屋作为抵押，向银行借款3000000元由胡桂芹使用，借款本金及产生的银行利息折抵房租的事实无异议，但双方对借款本金3000000元及应计算三年银行利息还是五年银行利息产生争议，该证据能够证明胡桂芹2015年用案涉房屋抵押贷款，用于抵付房租的3000000元银行贷款已经在三年内还清，故本院对该证据予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋租赁协议第四条约定：胡桂芹（甲方）提供1650000元作为房屋的装修费用，10年后，张同超、许建伟（乙方）将现状房屋交给甲方，不得拆除室内设施，毁损房屋结构。期间，如需改进应取得甲方的同意，如乙方中途终止履行协议，应返还甲方支付的1650000元装修费用。第五条约定：乙方如因酒店发展、装修需用贷款，甲方应无条件提供房产证、土地证并办理一切贷款手续。所贷款项甲方使用49%，乙方使用51%。各自使用的贷款各自清偿。2012年6月29日，苏长江、胡桂芹（甲方）与张同超、许建伟（乙方）签订《原长江宾馆房地产权买卖合同》。另查明，胡桂芹使用张同超、许建伟向银行借款3000000元及该款于2015年还清之前三年期间产生的银行利息880000元折抵张同超、许建伟应付的五年房租，折抵后，张同超、许建伟尚欠2012年至2017年的租金120000元。除上述事实外，一审判决认定的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据民事诉讼法及相关司法解释规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方当事人诉讼请求所依据的事实，应提供证据加以证明，未提供证据或提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，案涉房屋租赁协议是当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。张同超、许建伟主张双方协商一致，由其一次性代胡桂芹支付银行贷款3000000元本金及利息900000余元，即视为五年房屋已经付清，胡桂芹承认折抵的事实，但否认已经折抵完毕，根据举证规则的规定，张同超、许建伟应对2012年6月18日至2017年6月18日期间产生4000000元房租已经全部折抵的事实提供证据加以证明，但其二审提供的贷款利息证据不足以证明前五年房租已用案涉3000000元银行贷款及相应利息折抵完毕的事实，胡桂芹自认折抵3880000元，其在二审提供的《最高额抵押合同》、《房地产他项权证》也能证明案涉3000000元银行借款在三年内已经全部还清，不可能产生五年的银行利息，张同超、许建伟主张该款在五年内还清，产生银行利息1308400元无事实依据，故一审认定张同超、许建伟尚欠120000元，并根据其应支付2017年6月18日至2018年6月18日的租金800000元的情况，判决其支付租金920000元及约定违约金正确。对张同超、许建伟主张的胡桂芹提供案涉房屋产权证、土地证供其办理贷款与支付租金同时履行的问题，经审查，案涉房屋租赁协议虽约定张同超、许建伟装修案涉房屋时，胡桂芹应无条件提供上述证照，但同时约定房屋改进应征得胡桂芹同意，且双方对每年支付租金的时间有明确约定，未附加任何条件，但对案涉房屋何时需要装修及租赁期间装修次数没有约定，故张同超、许建伟主张两者应同时履行的理由不能成立，本院不予采信。对张同超、许建伟主张的用胡桂芹应承担的房屋转让税费抵销房租的问题，案涉房屋租赁协议虽与《原长江宾馆房地产权买卖合同》同日签订，但该合同的房屋出卖人为胡桂芹、苏长江，与本案当事人不同，且房屋买卖与房屋租赁并非同一法律关系，双方如因履行该合同产生争议，可以另行处理，因此，张同超、许建伟要求用胡桂芹应承担的房屋转让税费抵销欠付的租金无法律依据，本院不予支持。
综上所述，张同超、许建伟的上诉理由不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13000元，由张同超、许建伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李德道
审 判 员 杨俊举
审 判 员 李 震
二〇一八年四月二十三日
法官助理 Ｘ Ｘ
书 记 员 王珊珊
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。