河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫02民终1699号
上诉人（一审被告）：开封市不动产登记中心（原开封市房地产交易登记中心）。组织机构代码证号：416307954。住所地：开封市龙亭区中山路北段**号楼。
法定代表人：孔祥成，主任。
委托诉讼代理人：曹新成，贾鸿昌，河南盛意律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被上诉人（一审原告）：开封市蓝天发展集团有限公司。组织机构代码证号：715696494。住所地：开封市禹王台区中山路南段龙基大厦*楼。
法定代表人：王志梅，总经理。
委托诉讼代理人：韩建生，该单位法务部主任。代理权限为特别授权代理。
开封市蓝天发展集团有限公司（以下简称蓝天集团）因与开封市不动产登记中心（原开封市房地产交易登记中心）租赁合同纠纷一案，于2015年5月28日向开封市禹王台区人民法院提起诉讼，要求开封市不动产登记中心（原开封市房地产交易登记中心）支付合同违约金3000000元、承担蓝天集团为恢复部分房屋结构、消防设施等支出的合理费用及丢失的物品共计1011400元，并要求开封市不动产登记中心（原开封市房地产交易登记中心）清理其租赁期间被违法占堵的消防疏散通道及职工停车场。2016年4月19日开封市禹王台区人民法院依法作出（2015）禹民初字第463号民事判决，开封市不动产登记中心（原开封市房地产交易登记中心）不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院查明，2011年11月16日，原告蓝天集团（甲方）与被告开封房地产交易中心（乙方）签署《办公用房租赁协议》，该协议第二条约定租赁期限为五年，自2011年11月16日至2016年11月15日；第三条约定，乙方租用该房产作办公使用，除双方约定外，乙方不得任意改变房屋用途，不得以此作为抵押、典当、担保、转让、转借等；第四条第一项约定该房屋前三年每月租金为20万元，第四年、第五年每月租金上浮5％，每月租金额均为21万元；第三项约定，乙方每半年向甲方支付一次租金。协议签订生效后7个工作日内一次性支付半年的租金120万元；第七条约定，乙方在租赁期间承担的义务第三项，租赁期间，不得擅自破坏出租房屋的主体结构；第四项，由于乙方的原因造成出租房屋损坏及相关设备的损失，由乙方承担并负责赔偿损失；第五项，租赁期间，防火安全、防盗措施、门前三包、综合治理及安全、保卫工作，乙方应执行当地有关部门规定，并承担全部责任；第九条第三项第二款约定，乙方未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构，甲方有权解除合同，收回出租房屋；第九条第四项第六款约定，因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。第十条第三项、第四项约定，乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方，如发生损坏或灭失，乙方应向甲方承担赔偿责任。乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。第十二条乙方违约责任第一项约定，未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的日1％向甲方支付违约金，并赔偿甲方损失。第三项约定，在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按照合同总租金日1％的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方应当承担赔偿责任。该协议第十三条免责条款第一项约定，因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任；第三项约定，因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。第四条约定，不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。2012年元月6日，原告蓝天集团（甲方）与被告开封房地产交易中心（乙方）签署《关于（办公用房租赁协议）的补充协议》，该协议第二条约定，自2012年2月10日起开始计算租赁费用。每个付费周期前三十五天的租金为租赁押金。2012年5月27日，原、被告根据对现场实物进行清点，列出清单。移交资产合计金额人民币￥2092474元（大写：贰佰零玖万贰仟肆佰柒拾肆元），清单所列资产（设备、物品）均完好可供正常使用。
2013年9月30日，被告开封房地产交易中心向原告蓝天集团发出汴房地登函【2013】3号《关于整修办公用房的函》，要求对其租赁的蓝天大厦（龙基大厦）办公用房进行重新整修，对超标办公用房加装隔断或进行封闭。2013年10月9日，原告蓝天集团向被告开封房地产交易中心发函回复，要求被告在租赁期间不得对所租房屋进行改建，不得改变房屋结构。过后，被告开封房地产交易中心对其所租赁原告房屋进行整修改造。
2014年7月15日，被告开封房地产交易中心向原告蓝天集团发出《关于提前解除办公用房租赁协议的告知函》，按照市政府统一安排，被告开封房地产交易中心需整体进驻“市民之家办公”，属于第十三条第四款不可抗力情形，要求提前解除办公用房租赁协议，交房时间以其中心档案库房搬迁完毕为准。在此期间，中心将继续履行双方所签协议，租金交纳按实际使用时间计算，不是整月的按天数计算，多退少补。2014年7月17日，原告向被告发函予以回复，称被告开封房地产交易中心义市政府安排说整体迁驻“市民之家”为由要求提前解除办公用房租赁协议，并不属于双方所签订租赁协议所指的不可抗力情形，要求被告继续履行《办公用房租赁协议》。2014年10月16日，被告开封房地产交易中心向原告蓝天集团发出《关于终止办公用房租赁协议的函》，称2014年7月1日，根据市政府统一安排，被告将整体进驻市民之家办公。在此不可抗力条件下，将终止于原告签署的《办公用房租赁协议》，被告将于2014年10月31日前搬出租赁房屋，要求原告于该日前或当日前来检查房屋并接受。2014年10月18日，原告向被告发函予以回复，要求被告承担违约责任并赔偿损失。2014年12月11日，原、被告双方对被告所租龙基大厦（原蓝天商务酒店）主体结构予以查验，情况如下：一、结构改动情况。1、一层：原酒店大门（自动门）被拆除、门厅被改造，大堂内西侧吧台被拆除，东侧（原大堂休息区）被割断为收费窗口，原酒店洗衣房位置墙壁被拆除，原一楼洗浴大厅被改造为档案室，结构改动较大。2、二层：原洗浴休息大厅结构全部被改造（包括租赁文物队的房产），原中央空调被拆除。3、三层：原餐厅吧台、水族箱被拆除，原江南厅包房加隔墙，结构改动，被改造为网络通信机房。4、四层：原会议室机构被改动，室内增加隔墙，门厅外移，将公共卫生间隔断至房内；84038405房间、84068408房间结构被改变，墙体被拆除，被打通成大间办公室使用；8401房间结构改变，房间卫生间被隔出，楼层公共区域地毯及房间内地毯全部拆除，房间内地面被改动为地板漆，内墙壁纸改成涂料。5、五层：原总统套房结构被改动，门厅外移，将公共卫生间隔断至房内，原影视墙被拆除。85038505房间、85068508房间结构改变，墙体被拆除，被打通成大间办公室使用；8501房间结构被改变，房间卫生间被隔出，楼层公共区域地毯及房间内地毯全部拆除，房间内地面被改造为地板漆，内墙壁纸改成涂料。6、六层：原ＫＴＶ大包间因钥匙问题未进入查看。楼层公共区域地毯及房间内地毯全部拆除，客房房间内地面被改造为地板漆，内墙壁纸改成涂料。7、七层：舞台后南侧大办公室结构改变，被隔墙隔断成两个房间。二、其他情况。1、整栋楼的消防、监控、通讯等综合管网线路被重新改造。2、一楼（后门）消防通道被住户私搭乱建的违章建筑占用。3、原酒店广场南侧停车场位置，被某派出所占用。4、4－6层部分房间的入户门、灯具、地坪均有不同程度的损坏，另有数间房间被加装了防盗门。原、被告经办人均在该查验情况上签字、盖章。
2015年1月5日，原、被告对龙基大厦（原蓝天商务酒店）的移交物品予以查验，列出清单：1、原3楼餐厅1.6米餐桌，丢失两张；2、原客房遗留电吹风机丢失2台；3、原3楼餐厅消毒柜，柜门脱落，部分灶具损坏；4、原客房1.8米床，床箱2个丢失；5、原4、6楼网络光纤设备被拆除；6、原403、404、407、408、503、504、507、508、房间空调移至2楼办公大厅使用。7、原1楼大厅吊顶被拆除，吊灯丢失；8、空调设备及消防设备未进行试机。其它物品齐全，未发现丢失情况。2015年2月26日，原告向被告发函要求被告予以回复，要求被告签署龙基大厦C段交接备忘录，并要求被告在接到此函3日内指派人员同原告进行协商对已变动房屋主体结构等回复事宜。2015年3月9日，原、被告双方签署《龙基大厦C段交接备忘录》，要求在该签署备忘录后5个工作日内进行房屋交接，并表示对交接后的事宜双方将按照《办公用房租赁协议》及补充协议另行磋商。
另查，自2015年1月1日被告开始欠交原告租金；2015年5月25日，原告与第三人陈李平签订房屋租赁协议，自2015年9月26日开始计算租金。
以上事实有《办公用房租赁协议》、《关于（办公用房租赁协议）的补充协议》、《关于整修办公用房的函》、《关于提前解除办公用房租赁协议的告知函》、《关于终止办公用房租赁协议的函》、《龙基大厦C段交接备忘录》及当事人的陈述在卷为证。
一审法院认为，原、被告所签订的《办公用房租赁协议》及《关于（办公用房租赁协议）的补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依约全面履行自己的义务。根据协议约定被告对所租赁房屋的租赁期限为五年，自2011年11月16日至2016年11月15日，且根据该协议约定被告在租赁期间不得擅自改变房屋主体结构。被告在租赁过程中在未经原告同意的情况下擅自改变房屋结构，在合同未到期的情况下单方面终止合同，应属违约行为，应承担违约责任。诉讼过程中，被告辩称其改变房屋结构是在贯彻中央对超标办公用房的规定；其提前解除合同是在市政府的要求下进行的，属于不可抗力，不应当承担违约责任。根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条及《中华人民共和国合同法》第117条第二款之规定：不可抗力是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。本院认为，不可抗力包括自然灾害、政府行为、社会异常事件等。判断一种情况是否属于不可抗力，应从其所具有的不可预见性、不可避免性、不可克服性、履行期间性来综合考虑，被告所称的不可抗力是市政府的要求，搬进市民之家办公。这一情况是在租赁协议履行期间发生的，具有履行期间性；是不可预见的，具有不可预见性；同时也是不可避免的，这是市政府推行的便民措施之一，具有不可避免性。然而，这种情形对于被告来说，并不是不能克服的，其可以通过其他措施来弥补的，被告在响应政府号召进驻市民之家办公的同时可以通过转租等方式进行弥补，而不一定非得单方面解除合同来解决。故被告认为其单方面解除合同是按照市政府的要求进行的，属不可抗力的理由不能成立，一审法院不予采信。
关于原告要求的违约金3000000元。违约金的设立是对受损方实际损失的弥补以及对违约方违约行为进行适当处罚。本案中，原告实际损失是自2015年元月1日被告开始欠缴租金，至2015年9月26日第三方向原告支付租金。按照原、被告双方约定的后两年每月210000元租金依据，违约金应为2157400元【1876000元（268天×7000元/天）＋1876000元×15%】，超出部分，不予支持。
关于原告要求的回复房屋结构合理费用及财产损失1011400元。虽原告未提交有效证据证明其恢复房屋结构所花费用及所丢失财产的价值，但根据原、被告所签署的龙基大厦（原蓝天商务酒店）主体结构予以查验清单、龙基大厦（原蓝天商务酒店）移交物品清单查验，由于被告的提前解除合同，原告的损失是客观存在的，一审法院根据案情和公平责任原则，酌定原告的房屋结构合理费用及财产损失总额为200000元；超出部分，不予支持。
关于原告要求被告清理其租赁期间被违法占堵的消防疏散通道及职工停车场的请求。因原告未提供有效证据证明被告所占消防通道及职工停车场的情况，且被告不予认可，故对于原告该项请求，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百一十七条第二款之规定，判决：一、一审判决生效后十日内，被告开封市房地产交易登记中心支付原告开封市蓝天发展集团有限公司违约金及财产损失2357400元。二、驳回原告的开封市蓝天发展集团有限公司其它诉讼请求。如果被告未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向对方加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费38891元，原告开封市蓝天发展集团有限公司负担13232元，被告开封市房地产交易登记中心承担25659元。
开封市不动产登记中心上诉称，一、开封市人民政府于2014年6月份要求上诉人及其他相关部门必须在2014年6月25日进驻市民之家，2014年7月1日试运行，8月1日正式运行。上诉人作为市政府确定的必须进驻开封市民之家办公的行政事业单位之一，只能按照开封市政府的要求进行搬迁。上诉人之所以提前与被上诉人解除双方签订的《办公用房租赁协议》，也完全是由开封市人民政府决定上诉人要整体搬迁进驻开封市民之家这一事实产生的，这一事实对于上诉人和被上诉人来说都是不能预见、不能避免并不能克服的客观事实，属于不可抗力。上诉人是在依约依法行使单方解除合同的权利。一审法院认定该行为不属于不可抗力是错误的。二、上诉人在被开封市人民政府确定为必须入驻开封市市民之家进行办公后，就于2014年7月15日以告知函的形式通知被上诉人提前解除双方之间签订的《办公用房租赁协议》。被上诉人也于2014年7月17日以函的形式回复了上诉人。上诉人在不可抗力的事由发生后，完全是依据法律的规定和合同的约定行使合同解除权，且上诉人依法履行了通知义务。至此双方之间的租赁合同关系已经终止，上诉人不应再向被上诉人支付租赁费及违约金。一审法院判决上诉人向被上诉人支付违约金2157400元没事事实及法律依据。三、一审法院对被上诉人要求上诉人赔偿的恢复损坏的房屋主体结构，遗失、损坏的电器设备和辅助设施损失1011400元酌定为200000元，没有事实根据。一审法院将整修期间拆除或更换的洗浴设施、门、地毯、油漆、隔墙等视为主体结构，认定上诉人改变房屋结构属于违约行为没有任何依据。一审法院在被上诉人没有提供损失证据的情况下，主观酌定被上诉人的损失为200000元没有事实及法律依据，应予撤销。综上，请求二审法院驳回被上诉人的诉讼请求，或发回重审。
蓝天集团答辩称：一、一审判决认定被答辩人不全面履行合同的行为构成违约及涉案的政府行为不能构成不可抗力均是客观公正，适用法律正确。被答辩人单方终止合同构成违约。二、被答辩人于2015年1月1日以实际行为不履行合同开始欠缴合同租金，答辩人为防止经济损失扩大，积极寻找新的承租人直到2015年9月26日才收到新的承租人支付的房屋租金。一审法院根据双方合同的约定，判决被答辩人支付相应的违约金并无不当。三、2012年5月27日双方共同制定了《开封市蓝天发展集团有限公司资产移交清单》，以图片形式明确了房屋、设施现状、电气设备清单及价值。发生纠纷后，双方到现场共同签署的备忘录等证据客观真实地反映了答辩人遭受损失的客观存在。由于被答辩人的损害导致不能进行司法鉴定，被答辩人没有证据否定其损失价值的客观存在，因此应当承担相应的赔偿责任。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与一审一致。二审另查明，2015年9月29日开封市机构编制委员会下发汴编[2015]107号文件即《开封市机构编制委员会关于市不动产登记机构职责整合及人员编制划转相关问题的通知》。该通知显示：“开封市房地产交易登记中心更名为开封市不动产登记中心。”
另查明，2015年3月18日蓝天集团与开封市不动产登记中心（原开封市房地产交易中心）就涉案租赁用房（龙基大厦）进行了交接记录，所有钥匙交接。
本院认为，（一）关于是政府搬迁政策否属于不可抗力问题。2011年11月16日蓝天集团和上诉人所签订（租赁期间为2011年11月16日至2016年11月15日）的《办公用房租赁协议》及2012年元月6日双方签订的《关于（办公用房租赁协议）的补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。2014年7月15日上诉人向蓝天集团发出《关于提前解除办公用房租赁协议的告知函》（以下简称《告知函》）。在上述《告知函》中，上诉人称：开封市政府要求其整体进驻“市民之家”办公，提前解除与蓝天集团的办公用房租赁协议，属于不可抗力，不应当承担违约责任；并称其交房时间以该中心档案库房搬迁完毕为准，在此期间继续履行双方所签订的协议，租金按实际使用时间计算。2014年7月17日蓝天集团回复上诉人表示对其《告知函》不认可，要求其继续履行合同。上诉人上诉称其按照市政府要求进驻“市民之家”，解除双方之间租赁合同属于我国《合同法》规定的不可抗力。由于政府的搬迁政策，上诉人单方解除租赁合同，对于蓝天集团会造成损失，但该损失并不是不能克服的。上诉人在执行政策进驻市民之家办公的同时，可以与蓝天集团协商转租等方式以弥补损失，而不是单方面直接与蓝天集团解除合同。因此政府的搬迁政策并不属于《中华人民共和国合同法》规定的不可抗力情形。上诉人认为其单方面解除合同是属不可抗力的理由不能成立，一审法院不予支持，并无不当。
（二）关于一审认定的违约金是否合法的问题。违约金的设立是对受损方实际损失的弥补以及对违约方违约行为进行适当处罚。本案中，2015年3月9日，双方签署《龙基大厦C段交接备忘录》，要求在该签署备忘录后5个工作日内进行房屋交接等。随后双方于2015年3月18日蓝天集团与上诉人就涉案租赁的龙基大厦进行了交接记录，所有钥匙交接。因此从2015年1月1日至2015年3月18日属于上诉人实际占用涉案租赁房屋时间，上诉人对此期间的租金理所应当支付蓝天集团。在此之后，蓝天集团于2015年5月25日，与第三人陈李平签订房屋租赁协议，说明蓝天集团并没有任由损失扩大，而是采取了积极措施避免损失进一步扩大。因此从2015年3月18日至5月25日期间的涉案房屋租赁损失亦应该由上诉人承担。涉案楼房原为宾馆布局，2013年上诉人根据中央政策对超标用房进行重新装修，但未经蓝天集团的同意。在蓝天集团与第三人陈李平签订新的租赁协议之后，根据恢复上诉人已经自行装修的需要及交易习惯，蓝天集团给予第三人陈李平四个月的装修免租期符合一般社会常识。因此一审法院在认定上诉人违约的前提下，根据双方之前的合同约定，对上诉人给蓝天集团造成的违约损失从2015年1月1日起至2015年9月26日止计算，并给以一定的违约金惩罚，并无不当。
（三）关于上诉人赔偿蓝天集团恢复房屋结构合理费用及财产损失200000元是否成立的问题。2013年9月30日，上诉人向蓝天集团致函称根据开封市机关事务管理局要求对超标办公用房加装隔断、进行封闭，对办公用房进行重新装修。蓝天集团以书面形式明确拒绝。但上诉人不顾合同约定及蓝天集团的反对，对租赁房屋进行了房屋装修，改变了涉案客房布局、房屋结构。虽蓝天集团未提交有效证据证明其恢复复房屋结构所花费用及所丢失财产的价值，但根据双方所签署的龙基大厦（原蓝天商务酒店）主体结构予以查验清单、龙基大厦（原蓝天商务酒店）移交物品清单查验，可以看出蓝天集团的损失是客观存在的，一审法院根据案情和公平责任原则，酌定上诉人赔偿蓝天集团因恢复房屋结构的合理费用及财产损失总额为200000元并无不当。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25659元，由上诉人开封市不动产登记中心（原开封市房地产交易登记中心）承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李翠莲
审 判 员 谢 芳
代理审判员 张世杰
二〇一七年一月十七日
书 记 员 卜雪南