广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤民再502号
抗诉机关：广东省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审被上诉人）：刘锡康，男，1979年4月12日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
申诉人（一审原告、二审被上诉人）：黎燕青，女，1980年12月29日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
被申诉人（一审被告、二审上诉人）：广州市城市建设开发有限公司。住所地：广东省广州市天河区珠江新城珠江西路*号广州国际金融中心**楼自编号01。
法定代表人：林昭远，董事长。
委托诉讼代理人：吴兵山，广东格林律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈宝团，广东格林律师事务所律师。
申诉人刘锡康、黎燕青因与被申诉人广州市城市建设开发有限公司（简称城建公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2016）粤01民终8694号民事判决，向检察机关申诉。广东省人民检察院作出粤检民（行）监〔2017〕44000000153号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2017）粤民抗166号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。广东省人民检察院指派王栋、魏嫣君出庭。申诉人刘锡康、黎燕青，被申诉人城建公司的委托诉讼代理人吴兵山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
广东省人民检察院抗诉认为：二审判决适用法律错误。本案的争议焦点是因涉案房屋的质量问题导致刘锡康、黎燕青迟延收房，城建公司是否应当按照《商品房预售合同》第十四条的约定承担延期交房的违约责任。
首先，刘锡康、黎燕青与城建公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。其中，《商品房预售合同》第十四条是“延期交房的违约责任”，从合同原文来看，只要城建公司因自身原因未按合同约定的期限交房，都应承担相应的违约责任，该条并未将“延期交房的违约责任”限定于城建公司未履行第十二、三条时应承担的责任。退一步讲，即使第十四条的适用情形存在争议，根据合同法第四十一条的规定，也应当作出不利于提供格式条款一方即城建公司的解释。二审判决仅以合同条款的先后顺序，就认定“第十四条的违约责任显然是仅适用于城建公司未履行第十二、三条时应承担的责任”，说理过于牵强且显失公平。
其次，关于涉案房屋的交房条件。首先应当满足《商品房预售合同》第十二条约定的条件，其次还应当满足合同法第一百五十三条的规定，按照相关质量要求交付房屋。本案中，刘锡康、黎燕青在城建公司通知的时间验收房屋时，认为涉案房屋存在墙体渗漏、起砂、内墙开裂、空鼓等严重的质量问题，已根据合同附件七《本合同补充协议》第四条的约定及时向城建公司提出书面异议，并提供了广州市番禺区建设局关于涉案房屋确实存在质量问题的信访复函，足以证明在城建公司通知验收时涉案房屋不符合相关质量要求，即不具备交房条件。刘锡康、黎燕青以涉案房屋存在质量问题为由拒绝收房，是正当行使合法权利的行为，并无不当。因此，涉案房屋迟延交付是由于城建公司一方的原因造成的，而非刘锡康、黎燕青一方的原因造成的。二审判决片面理解《商品房预售合同》中关于交房条件的约定，属适用法律错误。
再次，虽然城建公司已经就房屋质量问题承担了维修责任，但仍然应当按照《商品房预售合同》第十四条的约定就延期交付涉案房屋承担相应的违约赔偿责任。两种不同的责任形式对应的违约行为并不相同，前者是就质量问题本身承担的违约责任，后者是就质量问题引起的延期交付问题承担的违约责任，不能以城建公司已经承担了维修责任，就免除了延期交付违约责任。
综上，请依法再审。
刘锡康、黎燕青同意抗诉意见，请求再审撤销二审判决，维持一审判决；判令城建公司向刘锡康、黎燕青支付自2014年1月1日起至2014年4月22日止的逾期交房违约金129870.5元。刘锡康、黎燕青并补充以下意见：涉案商品房虽然符合合同第十二条约定的交房条件，但第十二条的约定无效。交房条件应当包括：1.依照建筑法第六十条规定，不能出现渗漏、开裂等质量问题；2.能正常居住；3.符合合同第十六条的约定。涉案商品房存在严重的渗漏问题，多达21处，内墙开裂5处，并存在空鼓、起砂等质量问题，房屋整体存在严重的质量问题，导致刘锡康、黎燕青无法进行下一步的装修和居住。
城建公司再审答辩称：一、涉案楼盘取得竣工验收备案表及其他收楼文件的时间早于合同约定的交楼时间，在收楼条件已经具备的情况下，业主无权拒绝收楼。二、合同第二十三条第3款约定，业主同意城建公司履行维修义务后，不再作任何补偿。根据上述约定，城建公司已履行了维修义务，不再负有赔偿责任。三、二审判决不存在适用法律错误的问题。1.涉案合同由相关政府部门制定，并强制要求网签备案，而非是由城建公司提供的格式合同，不应作出不利于城建公司的解释。2.房屋质量问题不足以列入“交房条件”的范畴。只有合同第十二条约定的有关竣工验收、消防、水、电等事项，才是涉及到整个小区及房屋能否安全居住，是否具备基本居住条件的问题。即使是因质量问题导致业主无法入住，业主所能主张的也仅是损失赔偿问题，而无权根据合同第十二条至第十五条要求所谓的惩罚性违约金。3.本院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条规定区分了交付条件与质量问题的不同之处，应适用不同的责任。综上，请求维持二审判决。
2015年11月26日，刘锡康、黎燕青起诉至广东省广州市番禺区人民法院，以其向城建公司购买的房产在约定交房的2013年12月31日尚存在渗漏等质量问题，2014年4月22日城建公司才修补完毕为由，请求判决：城建公司向刘锡康、黎燕青支付2014年1月1日至2014年4月22日止的逾期交房违约金129870.5元并承担本案诉讼费用。
广东省广州市番禺区人民法院一审查明：（一）2013年1月17日，刘锡康、黎燕青（乙方）与城建公司（甲方）签订商品房预售合同（合同编号为201301186335）一份，合同约定：乙方向甲方购买位于广州市番禺区大学城中六路54号1栋1602房，成交金额为2319116元。其中合同第十二条约定的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定的交房时间：甲方应当在2013年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付给乙方使用。甲方在向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理收楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示城建公司出具的授权委托书。合同第十四条约定的延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房……（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行……合同第十五条约定房屋交付时的有关资料，甲方应当向两乙方提供有关商品房的下列资料：一、规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；二、建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；三、消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；四、供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料……上述文件中，一至五项应出示原件并向乙方提供加盖城建公司公章的复印件……。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。合同第十六条关于交付时的验收约定，乙方应在接到收楼通知书之日起对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日以书面形式提出，逾期不提出的，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在收到乙方异议后，应对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。合同附件七补充协议第四条约定：乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应于现实交付之日起计10日内以书面形式提出异议，并提供政府主管部门或有资质的质量检测单位的鉴定结论，逾期不提出，视为同意接收该商品房。
（二）刘锡康、黎燕青已付清合同约定的购房款2319116元。2013年11月20日，城建公司向刘锡康、黎燕青发出《商品房交付使用通知书》，内容为：阁下购买的星汇文宇1栋1602单元商品房已具备了交付条件，请于2013年12月2日前去办理收楼手续。2013年12月2日，刘锡康、黎燕青前去办理收楼手续，经二人验收，认为涉案房屋存在外墙渗漏、地面空鼓、裂缝、起砂等多处质量问题，随后于2013年12月8日给城建公司邮寄了《拒绝收房通知书》并要求城建公司在三日内对存在的质量问题进行整改。2013年12月20日刘锡康、黎燕青再次给城建公司递交了《拒绝收房、彻底整改通知书》，再次要求城建公司对涉案房屋存在的质量问题进行整改。2013年12月21日刘锡康、黎燕青以书面的形式向广州市番禺区建设局信访反映涉案房屋存在的质量问题。2014年3月12日广州市番禺区建设局回复刘锡康、黎燕青称，经核查，刘锡康、黎燕青反映的渗漏质量问题确实存在。在上述信访期间，刘锡康、黎燕青与城建公司就涉案房屋外墙渗漏等质量问题的维修方案进行了多次协商，并确定最终维修修补方案。2014年4月18日，城建公司向刘锡康、黎燕青出具了修补情况说明，告知刘锡康、黎燕青涉案房屋修补完成情况。2014年4月22日，刘锡康、黎燕青与城建公司办理了涉案房屋的收楼手续。
（三）城建公司于2013年12月24日取得广州市番禺区建设局出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，编号为穗番禺建验备2013-096，建设单位点站名称为广州市城市建设开发有限公司，备案日期为2013年12月24日，在备案意见一栏中显示：广州市番禺区住宅楼工程7幢（自编01-07栋）及配套公建工程1、住宅楼工程7幢（自编08-14栋）工程的竣工验收备案文件已于2013年12月23日收讫，文件齐全。
广东省广州市番禺区人民法院一审认为：刘锡康、黎燕青与城建公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应依约切实履行。根据合同的约定，城建公司应当在2013年12月31日前将符合约定交房条件的房屋交付给刘锡康、黎燕青使用，但从查明的事实来看，城建公司虽然于2013年12月24日已取得了涉案工程的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，也于2013年11月20日向刘锡康、黎燕青发出《商品房交付使用通知书》，通知刘锡康、黎燕青于2013年12月2日前去收收楼。由于涉案房屋存在外墙渗漏等质量问题，刘锡康、黎燕青按约于验房之日起十日内向城建公司发出了书面异议，且从城建公司与刘锡康、黎燕青协商结果及番禺区建设局给刘锡康、黎燕青的信访回复中可以看出，刘锡康、黎燕青主张的涉案房屋外墙渗漏等质量问题真实存在，而城建公司直至2014年4月18日才对涉案房屋存在的质量问题维修完毕，于2014年4月22日将维修完毕的涉案房屋交付给刘锡康、黎燕青。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十六条的约定，2013年12月2日不能视为涉案房屋的交付日期，本案涉案房屋的交付日期应为2014年4月22日。因此，被告城建公司实际交楼时间比合同约定的交楼时间延迟了112天。导致涉案房屋延迟交付的原因系城建公司没有在约定期限内向刘锡康、黎燕青交付符合约定交付条件的房屋所致，城建公司应当承担违约责任。根据双方签订的《商品房预售合同》的约定，城建公司应当自约定交房日期的次日（2014年1月1日）起至实际交付之日（2014年4月22日）止，每日按总房价款2319116元的0.05%的标准向刘锡康、黎燕青支付违约金，总计129870.50元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，该院于2016年2月25日作出（2015）穗番法学民初字第515号民事判决：城建公司于判决发生法律效力之日起十日内向刘锡康、黎燕青支付逾期交楼违约金129870.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1449元，由城建公司承担。
城建公司不服一审判决，上诉至广东省广州市中级人民法院，请求改判：撤销一审判决，驳回刘锡康、黎燕青的全部诉讼请求；刘锡康、黎燕青承担一、二审诉讼费用。
广州省广州市中级人民法院二审确认一审查明事实。
二审中，城建公司提交了以下证据材料：1.《永久水表安装完毕证明书》，拟证实涉案小区于2013年12月2日即已经接通永久用水，在2013年12月12日开具证明；2.《工程竣工验收报告》，拟证明涉案小区永久用电工程在2013年10月30日即已竣工，在2013年12月27日通过验收；3.《广州市燃气输配及应用工程开工报告》、《广州市燃气输配及应用工程竣工报告》、《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》、《广州市燃气输配及应用工程验收记录表》及《广州市燃气输配及应用工程保修书》，拟证明涉案小区燃气在2013年8月10日即已经竣工；4.《通邮申请表》，拟证明涉案小区在2013年10月17日已经通邮。刘锡康、黎燕青表示对上述证据的真实性没有异议，对证据拟证明的内容也没有异议，但对关联性有异议，上述证据只能证明涉案房屋达到合同第12条约定的交付条件，未满足合同第16条的交付条件。
广东省广州市中级人民法院二审认为:根据城建公司的上诉请求、事实与理由，本案二审争议焦点为因涉案房屋的质量问题导致迟延刘锡康、黎燕青至2014年4月22日才收取涉案房屋，城建公司是否应当按照上述合同第十四条的约定承担延期交房的违约责任。
鉴于刘锡康、黎燕青在一审提交的广州市番禺区建设局于2013年12月24日出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和城建公司在二审提交的《永久水表安装完毕证明书》《工程竣工验收报告》《广州市燃气输配及应用工程开工报告》《广州市燃气输配及应用工程竣工报告》《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》《广州市燃气输配及应用工程验收记录表》《广州市燃气输配及应用工程保修书》《通邮申请表》，刘锡康、黎燕青和城建公司均确认涉案房屋所在楼宇在双方所约定的交楼日期即2013年12月31日前已符合上述合同第十二条所约定的交房条件，而上述合同第十三、第十四条随之分别约定了房屋的交付时间及延期交房的违约责任，故第十四条的违约责任显然是仅适用于城建公司未履行第十二、三条时应承担的责任。虽然上述合同第十六条规定了房屋视为未交付的情形，事实上确实是因为质量问题导致刘锡康、黎燕青至2014年4月22日才收取涉案房屋，但由于上述合同未明确该情形发生时城建公司亦同样需按上述十四条承担违约责任，故刘锡康、黎燕青要求城建公司按该十四条的约定支付从2014年1月1日至同年4月22日的违约金不符合合同的约定，一审予以支持不当，二审予以纠正。
综上所述，城建公司的上诉请求成立，二审予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，该院于2016年8月31日作出（2016）粤01民终8694号民事判决：一、撤销广州市番禺区人民法院（2015）穗番法学民初字第515号民事判决；二、驳回刘锡康、黎燕青的诉讼请求。本案一审受理费1449元、二审案件受理费2898元，均由刘锡康、黎燕青负担。
本院再审确认一、二审查明事实。
另查明：（一）本案一审期间，刘锡康、黎燕青向法院提交了《商品房预售合同》《修补情况说明》《关于星汇文宇1栋1602单元房屋交付及质量维修事宜的函》《外墙渗漏防水修补方案及其他渗漏维修情况说明》《信访复函》等证据。城建公司认可以上证据的真实性。根据上述证据，本院再审补充查明以下事实：
1.双方签订的《商品房预售合同》第二十五条载明：“工程质量保修正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限：（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程3年；（三）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；（四）……；（五）地面空鼓开裂、大面积起砂1年；……。”
2.2014年1月23日“广东省第二建筑工程公司大学城星汇文宇项目经理部”出具《修补情况说明》，称：“大学城星汇文宇1栋1602房交楼后，发现起屋面、落水管周边有渗漏现象，我项目部已组织班组于2014年1月7日基本修补完毕，……。”
2014年2月17日城建公司向刘锡康、黎燕青发出《关于星汇文宇1栋1602单元房屋交付及质量维修事宜的函》，称：“阁下于2014年1月11日向我司报修一处主卧房墙身渗水情况，我司接到报修后立即会同施工总包单位、监理公司等相关单位制定了合理的维修方案（详见附件），并积极就该方案与阁下进行协商，但迄今为止阁下仍不同意我司提交的维修方案。”“本次渗漏问题给阁下的入住及生活造成了一定的不便，我司深表歉意，并愿意在该问题修复之后给予阁下一定的经济补偿。”附件《星汇文宇1栋1602单元外墙渗漏维修方案》载明：“一、渗漏水情况经雨天及淋水试验，发现主卧房墙体一处渗漏，渗水部位在混凝土结构梁底与砖墙顶交接处。”“三、维修方案1.室外施工方法……3.室内施工方法在室内凿开混凝土结构梁底与砖墙顶交接处批荡层，上下各250mm，长度为漏水范围左右各加250mm，拆除内侧墙批荡层，把缝隙孔洞填充密实；对外侧墙顶砖不饱满的砖缝采用1:2聚合物水泥防水砂浆进行堵塞，并采用金汤水不漏在内侧面批抹一层,在批荡层凿开部分满挂∮1.5钢丝网(10×10),面批1:2聚合物水泥防水砂浆至室内原批荡层面。”
2014年3月5日有“业主”刘锡康与“建设方”李文昌及“监理方”三方签名的《外墙渗漏防水修补方案及其他渗漏维修情况说明》，称：“一、渗漏水情况本工程1栋1602单元外墙，经雨天及淋水试验，发现个别墙体渗漏，渗水部位主要出现在：1.混凝土结构梁底与砖墙顶交接处；2.窗框边，包括主卧房窗框及主卧卫生间窗框；3.混凝土结构板面与砖墙底交接处。”“三、修复方法确定……。”
3.2014年3月12日“广州市番禺区建设局”向刘锡康发送的《信访复函》（番建函﹝2014﹞295号），称：“2014年1月15日，我局工作人员前往现场核查。经核查，您所反映的渗漏质量问题确实存在。”
（二）在本院再审庭审中，刘锡康、黎燕青为证明涉案房屋存在渗漏等质量问题，城建公司用高温烘干的方法试图掩盖渗漏瑕疵，刘锡康、黎燕青拒绝收楼有合法事由，向本院补充提交以下证据：1.落款时间为2013年12月8日的《拒绝收房通知书》，刘锡康、黎燕青称该版本的《拒绝收房通知书》与一审提交的《拒绝收房通知书》相比，增加了第4页“另外，本人向贵公司要求提供以下资料的时候，……。上述文件不全，视为不符合交付标准，本人有权拒绝收楼。”刘锡康、黎燕青还称，再审提交的《拒绝收房通知书》才是诉讼前邮寄给城建公司的版本，其向一审法院提供的《拒绝收房通知书》内容不完整。2.《星汇文宇楼盘工程质量问题并进行相关处理的联名抗议书》。3.相关照片。城建公司质证认为，以上证据不属于再审新证据，且不认可以上证据的真实性。
本院再审认为：根据检察机关的抗诉意见及刘锡康、黎燕青与城建公司的诉辩意见，归纳本案再审双方的争议焦点为刘锡康、黎燕青请求城建公司按合同第十四条向其支付逾期交房违约金，理由是否成立。围绕该争议焦点，本院从以下两个方面进行分析：（一）涉案商品房在合同约定交付期限届满的2013年12月31日是否符合合同约定及法定交付条件：（二）涉案商品房是否存在严重影响正常居住使用的质量问题，刘锡康、黎燕青拒绝受领有无正当理由。
（一）涉案商品房是否符合交付条件
1.涉案商品房是否符合法定交付条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定：“明确商品住房交付使用条件。……商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区……、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料。”涉案商品房所在住宅楼工程已于2013年12月24日整体办理竣工验收备案且已通水、通电、通气、通邮，配套基础设施满足基本生活所需，故可以认定涉案商品房在约定交付的2013年12月31日符合上述法定的交付条件。
2.涉案商品房是否符合合同约定的交付条件。双方所签《商品房预售合同》第十二条约定的“交房条件”为取得“《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件”“公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”。在二审程序中，刘锡康、黎燕青认可城建公司补充提交的证据可以证明“涉案房屋达到合同第十二条约定的交付条件”；在本院再审庭审中，对该事实，刘锡康、黎燕青又再次认可，故本院予以确认。双方所签《商品房预售合同》第十六条“交付时的验收”原约定有“视为未交付”的情形，但“附件七：本合同补充协议”第四条对此重新作出约定。刘锡康、黎燕青虽按补充协议第四条的约定在城建公司通知交付的10日内提出质量异议，但并没有按这一约定提供相关“鉴定结论”。依照该约定，视为刘锡康、黎燕青同意接收该商品房。综上分析，涉案商品房在约定交付的2013年12月31日符合合同约定的交付条件。
至于刘锡康、黎燕青在再审庭审中以《中华人民共和国合同法》第一百五十三条、《中华人民共和国建筑法》第六十条规定为据主张合同第十二条无效的问题。《中华人民共和国合同法》第一百五十三条规定：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。”《中华人民共和国建筑法》第六十条规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。”本院再审认为，双方所签合同第十二条并没有与上述法律规定相抵触的内容，刘锡康、黎燕青主张该条款无效没有依据，本院不予支持。
（二）刘锡康、黎燕青以涉案商品房存在渗漏等质量问题拒绝接收，理由是否成立
涉案商品房截至2013年12月31日，尚存在渗漏等质量问题，并因对质量问题进行修复而致刘锡康、黎燕青20**年4月22日才实际接收该商品房。对该事实，城建公司并没有异议。但从本案《外墙渗漏防水修补方案及其他渗漏维修情况说明》等证据载明的维修方案以及涉案商品房于2014年4月22日修复完毕，以及双方已实际交接该商品房的事实来看，涉案商品房存在的渗漏等质量问题尚属于可以修复的范畴。而且双方所签《商品房预售合同》第二十五条“工程质量保修”部分亦涵盖渗漏、空鼓开裂、起砂等质量问题，事实上涉案商品房的质量问题亦已通过城建公司履行“保修”义务进行修复。故本院再审认为涉案商品房的质量问题尚不属于主体结构质量不合格，或属严重影响正常居住使用以致影响合同目的实现的瑕疵。
综上分析，涉案商品房在约定交付的2013年12月31日已符合约定及法定交付条件，且没有证据证明涉案商品房存在的质量问题属于“主体结构质量不合格”或达到“严重”影响正常居住使用的程度。在合同约定的交付期限届满之日即2013年12月31日，涉案商品房应视为已经交付给刘锡康、黎燕青。城建公司无需按合同第十四条的约定支付“延期”交房违约金，刘锡康、黎燕青关于逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。另一方面，涉案商品房确因存在质量问题，且事实上导致刘锡康、黎燕青迟延入住，刘锡康，黎燕青为此如有实际损失发生，可另循法律途径解决。二审判决论理仅以合同条款的排序问题为由，认定合同第十四条约定的“延期交房的违约责任”仅适用于第十四条之前条款约定的义务，而不能囊括第十四条之后条款约定的义务，未从合同目的、诚信原则等方面探求合同第十四条的真意，合同解释不当。但二审判决处理结果并无不当，本院予以维持。
综上，检察机关的抗诉理由及刘锡康、黎燕青提出的申诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款规定，判决如下：
维持广东省广州市中级人民法院（2016）粤01民终8694号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 虹
审 判 员 赖尚斌
审 判 员 王 凯
二〇一八年四月十六日
法官助理 陈 捷
书 记 员 苏惠如