河北省高碑店市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0684民初356号
原告谢昌俊，男，1965年5月23日出生，汉族，住高碑店市。
委托代理人武力，高碑店市兴华法律服务所法律工作者。
委托代理人白志刚，河北名鼎律师事务所律师。
被告石家庄乾荣房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥西区新石北路380号卓达院士大厦811室。
法定代表人李国军，总经理。
委托代理人王林，公司员工。
第三人中国工商银行股份有限公司高碑店支行，住所地高碑店市迎宾路165号。
负责人田国安，行长。
委托代理人杨庆瑞、刘海燕，公司员工。
原告谢昌俊与被告石家庄乾荣房地产开发有限公司（以下简称石家庄乾荣公司）、第三人�国工商银行股份有限公司高碑店支行（以下简称高碑店工行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员袁军鹏适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告双方委托代理人及第三人委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年10月4日，原、被告签订了商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于高碑店市西大街西侧，“乾荣世纪公园（二期）”商品房一套（第8栋2单元1101室，建筑面积99.82平方米），购买方式为按揭贷款，因正值被告搞活动促销，原告交付首付款20000元。后于2014年11月10日，原告与被告和第三人签订个人购房贷款担保合同，借款人为原告，贷款人为第三人，保证人为被告。合同签订后，原告按约履行。根据商品房买卖合同第八条约定，商品房的交付时间为2015年5月31日，但被告未能在该约定的时间向原告交付该�品房（经了解得知，含原告所购的商品房等因被告拖欠债务早已被查封）。后原告等购房人到市政府上访要求解决问题退房，被告于2015年8月31日向原告作出承诺，同意与原告解除购房合同并在三个月内退还购房款，但至今仍未履行。为避免产生不良还款记录，原告还向第三人偿还贷款至今。综上，由于被告的严重违约，延迟交付房屋导致原告购房目的无法实现，根据最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第15条之规定，请求人民法院判令解除原、被告的商品房买卖合同。另根据该解释第24条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，特向贵院提起诉讼，请求：1、依法判令解除原告与被告签订的商品房买卖合同；2、由被告返还�告已付购房款20000元和已付购房贷款本息31656.98元及逾期交房违约金；3、依法判令解除原告与被告及第三人签订的个人购房借款担保合同，原告未还贷款由被告向第三人支付；4、诉讼费由被告承担。
被告石家庄乾荣公司辩称，不同意解除房屋买卖合同，乾荣世纪公园二期五证齐全，且已经竣工有业主入住，所以项目具备交房的条件，原告与第三人签订的贷款合同，原告是借款人，理应由原告履行还款义务，原告的诉求并非因被告导致，所以我方不同意原告的诉求，请求依法驳回原告的诉讼请求，或判令被告不承担责任。
被告高碑店工行辩称，不同意解除借款担保合同，是原告和第三人于2014年1月10日签订的个人贷款合同，我方按照合同约定履行了发放贷款的义务，原告已经违约两期，要求原告继续履行还款义务。
经审理查明，2014年10�4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以先期交付20000元现金、被告提供80141元借款、剩余购房款从银行借贷的方式购买被告开发的乾荣世纪公园（二期）第8幢2单元1101室房屋一套，总价为310141元。该合同第六条约定，原告采取银行按揭贷款方式购买上述房屋，首付款为100141元，余款210000元为银行贷款；第八条约定，被告应在2015年5月31日前将经过高碑店市建筑工程质量监督站单体质量验收且符合合同约定条件的房屋交付给原告；第九条约定，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条至实际交付之日起，逾期超过60日的，原告有权解除合同，买受人解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并以原告交付的购房款为基数一次性支付千分之三的违约金；第十一条约定，商品房到达交付使用条件后，被告应当书面通知原�办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署交接单，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；第十二条约定，被告保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因被告原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由被告承担全部责任。同日，原、被告双方签订一份《借款协议》，双方约定由被告为原告提供80141元的借款，用于购买乾荣世纪公园项目8号楼2单元1101室，借款期限自2014年10月4日起至2015年5月31日止。之后，原、被告及第三人签订了《个人购房借款/担保合同》，约定由第三人为原告提供210000元的借款用于原告购买被告开发的乾荣世纪公园（二期）第8幢2单元1101室房屋，被告为保证人。《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间到期后，被告未能按约交付房屋。2015年8月31日，被告为原告出具一份《承诺书》，“向银行按揭业主承诺于3个月内完成退款”。另查明，第三人已按照《个人购房借款/担保合同》约定将210000元借款汇入被告账户，截止2015年12月15日原告已偿还银行贷款本息共计31656.98元，剩余贷款本息共计195339.48元尚未偿还。还查明，涉案房屋尚未办理房屋所有权证。上述事实有《商品房买卖合同》、《借款协议》、首付款收据、《个人购房借款/担保合同》、《承诺书》、原告借记卡账户历史明细清单、自营历史明细列表及各方的当庭陈述予以证实。
本院认为，《商品房买卖合同》系原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据双方《商品房买卖合同》的约定，被告逾期未向原告交付房屋，原告依约有权解除双方之间的合同关系；被告虽辩称涉案房屋已经具备交付条件，但其并未提交证据证实已实际按照合同约定向原告履行了交房义务，且被告所辩称的退款承诺书只是双方之间的意向，且未加盖公司印章，不能说明被告公司已经同意解除合同、退还购房款的说法，于情于理于法不符，不足采信，故对原告要求解除原、被告之间于2014年10月4日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。另原告还要求被告按照原、被告双方合同第九条的约定，以购房款230000元为基数给付千分之三的逾期交房违约金690元。被告辩称原告实际缴纳的购房款为20000元（首付款100141元中有80141�是原告向被告借的款），而原告向第三人所借贷款210000元并非合同所指“已付款”和“原告交付的购房款”。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》第六条已明确约定原告采用“首付款+按揭贷款”的方式购买涉案房屋，因此该合同第九条所约定的违约金的计算基数“已付款”、“原告交付的购房款”应指原告向被告交纳的房屋首付款。本案中，原告实际交纳首付款20000元，被告提供借款80141元，两者共同构成合同文本中形式上的“首付款”，但根据该合同第九条的约定，计算违约金的基数应为“已付款”、“原告交纳的购房款”，实质应为原告已向被告支付的20000元购房款，故对原告主张以230000元为基数计算违约金的主张，本院不予支持；该部分违约金应以原告实际交付的20000元购房款为基数计算，共计6元。
关于原告与第三人及被告签订�《个人购房借款/担保合同》是否应当解除的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二十四条的规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。因此，在原告根据其与被告签订的《商品房买卖合同》的约定及法律规定，依法行使解除权解除上述合同后，《个人购房借款/担保合同》已无履行的必要，依据上述《解释》第二十四条的规定，原告要求解除《个人购房借款/担保合同》的理由充足、于法有据，本院依法应予支持。
上述《解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此，在《个人购房借款/担保合同》解除后，尚未履行的贷款终止履行，石家庄乾荣公司应当将原告未偿还的贷款本息195339.48元返还给第三人高碑店工行，将原告已支付的20000元购房款及已经偿还的贷款本息31656.98元返还给原告。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，缺席判决如下：
一、解除原告谢昌俊与被告石家庄乾荣房地产开发有限公司于2014年10月4日签订的《商品房买卖合同》；
二、解除原告谢昌俊与被告石家庄乾荣房地产开发有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司高碑店支行于2014年11月4日签订的《个人购房借款/担保合同》；
三、被告石家庄乾荣房地产开发有限公�于本判决生效之日起十五日内将原告已交付的购房款20000元及已经偿还的银行贷款本息31656.98元返还给原告，并给付违约金6元；
四、被告石家庄乾荣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内将原告未偿还的贷款本息195339.48元返还给第三人中国工商银行股份有限公司高碑店支行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1091元,由被告石家庄乾荣房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。
审判员 袁军鹏
二〇一六年三月十五日
书记员 王 存