上海市杨浦区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）沪0110执异119号
案外人：韩某某，男，1961年10月23日出生，汉族，户籍地上海市虹口区同心路***弄***号***室。
申请执行人：上海银行股份有限公司杨浦支行，住所地上海市杨浦区。
负责人：田浩，行长。
委托诉讼代理人：王岩，上海王岩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏仲琦，上海王岩律师事务所律师。
被执行人：上海置鼎建设工程有限公司，住所地上海崇明区中兴镇兴工路XXX号XXX号楼XXX室(上海广福经济小区)。
法定代表人：顾顺祥，总经理。
被执行人：顾清明，男，1965年4月13日出生，汉族，户籍地江苏省溧阳市。
被执行人：史梅娣，女，1969年1月23日出生，汉族，户籍地江苏省溧阳市。
在本院执行(2017)沪0110执371号上海银行股份有限公司杨浦支行与上海置鼎建设工程有限公司、顾清明、史梅娣金融借款合同纠纷一案中，案外人韩某某对本院执行上海市普陀区江宁路XXX弄XXX号四层房屋(以下简称系争房屋)提2书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人韩某某称，2014年7月25日，被执行人顾清明因缺乏流动资金，遂与案外人就某某系争房屋签订了《房屋租赁合同》，约定由案外人承租系争房屋，租期自2014年8月1日起至2031年1月31日为止，租金为每年500,000元，租金支付方式为一次性支付。合同签订后，案外人即一次性支付了租金，并实际占有使用系争房屋至今，现该租赁合同尚在履行过程中，案外人对系争房屋享有承租权，但近日案外人获知法院在案件执行中拟对系争房屋进行拍卖，因案外人为房屋合法承租人，故请求法院在对系争房屋负担租约情况下进行拍卖。
申请执行人上海银行股份有限公司杨浦支行称，被执行人顾清明曾为借款需要将系争房屋两次作为抵押物抵押于申请执行人，首次抵押期限为2011年8月4日至2014年8月4日，顾清明在此次借款时也承诺如出租系争房屋需得到申请执行人同意，在案件执行中执行法官及评估机构工作人员曾到过系争房屋，未发现系争房屋存在租赁事实，顾清明本人在执行阶段也从未确认已将系争房屋出租，因此案外人提1的所谓租赁合同是事后伪造的，其要求附带租约拍卖的目的是与被执行人恶意串通，阻止对系争房屋的拍卖。且案外人主某1系争房屋租金价格较市场价格明显偏低，不符合常理，故请求驳回案外人的执行异议请求。
被执行人上海置鼎建设工程有限公司、顾清明、史梅娣未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
本院查明，系争上海市普陀区江宁路XXX弄XXX号四层房屋权利人为被执行人顾清明。2014年11月13日，上海银行股份有限公司杨浦支行经核准于系争房屋设立最高额抵押，最高债权限额为19,000,000元;2014年12月19日，上海杨浦融资担保有限公司经核准于系争房屋设立第二顺位抵押，债权数额为4,500,000元。
2016年11月29日，本院对上海银行股份有限公司杨浦支行与上海置鼎建设工程有限公司、顾清明、史梅娣金融借款合同纠纷一案作出(2016)沪0110民初18620号民事调解书，该调解书约定：一、上海置鼎建设工程有限公司应于2016年12月20日前归还上海银行股份有限公司杨浦支行借款本金10,900,000元，支付截至2016年10月16日的合同期内利息39,694.16元以及逾期利息(以10,900,000元为基数，自2016年10月17日起算至实际清偿之日止，按照年利率10.8%计付)；二、上海置鼎建设工程有限公司应于2016年12月20日前支付原海银行股份有限公司杨浦支行律师费32,000元；三、顾清明、史梅娣对于上述第一、二项付款义务承担连带清偿责任，顾清明、史梅娣承担连带清偿责任后，有权向上海置鼎建设工程有限公司追偿；四、如上海置鼎建设工程有限公司未按约履行上述第一、二项付款义务，则上海银行股份有限公司杨浦支行有权对顾清明名下位于上海市普陀区江宁路XXX弄XXX号四层房产行使抵押权；五、双方无其他争执；六、案件受理费87,630元，因调解减半收取为43,815元，保全费5,000元，两项合计48,815元，由上海置鼎建设工程有限公司、顾清明、史梅娣共同负担，于2016年12月20日前直接支付上海银行股份有限公司杨浦支行。
因上海置鼎建设工程有限公司、顾清明、史梅娣在上述调解书生效后未履行付款义务，上海银行股份有限公司杨浦支行已向本院申请执行。案件执行中上海市静安区人民法院于2017年3月31日将系争房屋处置权移交本院，本院于2017年10月11日作出(2017)沪0110执371号执行裁定书，裁定拍卖系争房屋。
本案审查中，案外人提交《房屋租赁合同》一份，该合同载明出租人(甲方)为顾清明，承租人(乙方)为韩某某，合同内容包括甲方将系争房屋出租于乙方；租赁期限自2014年8月1日至2031年1月31日；租金标准为每年500,000元，租金总额为8,000,000元，租金支付方式为一次性付款；合同并对其它权利义务进行了约定。该合同签订日期记载为2014年7月25日。案外人并提交了其于2014年8月4日以银行转账方式向顾清明划转8,000,000元的转账凭证及顾清明出具的落款时间为2014年8月4日的租金收条各一份。
本案审查中，案外人自述2014年8月间系争房屋市场价格为每年70万元至80万元间，其并提交富丽大厦(花苑)物业服务中心出具的2014年11月至2017年10月的水电费收费明细，该明细中载明付款单位分别为“香福特”、“置鼎”、“雅韵”、“汉香缘”，用于证明其自2014年8月起即占有使用系争房屋作企业办公用房至今。
本院认为，案外人主某1其与被执行人所约定系争房屋租金明显低于市场价格，双方所约定的房屋租赁期限长达16年，案外人亦一次性支付了租赁期间的全部租金，均与房屋租赁的交易习惯不符，故对于案外人提2的其与被执行人就系争房屋形成房屋租赁合同关系的事实，本院难以认定。案外人在本案审查中虽提交系争房屋所在物业服务企业出具的水电费缴纳明细，但该明细中所列缴款单位并非案外人，且所列日期始于2014年11月，均与案外人主某1其在租赁合同签订后已实际占有使用系争房屋的事实不符。因此，本院对案外人请求附带租约拍卖系争房屋之异议不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，裁定如下：
驳回案外人韩某某的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 施文汇
审 判 员 何 群
人民陪审员 刘海根
二〇一七年十二月二十二日
书 记 员 姚晓冬
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
三、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。
四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。