江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终4349号
上诉人（原审被告）：张家港世茂房地产开发有限公司,住所地张家港经济开发区张杨公路悦丰大厦。
法定代表人：汤沸，该公司总经理。
委托诉讼代理人：叶杨斌，上海市君悦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:李建妹，女，1974年9月2日出生，汉族，住张家港市。
委托诉讼代理人：刘文修，江苏君桥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱炜，江苏君桥律师事务所律师。
上诉人张家港世茂房地产开发有限公司（以下简称世茂公司）因与李建妹商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院(2016)苏0582民初9104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月26日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
世茂公司上诉请求：请求撤销原审判决第三项判决，依法改判上诉人按照合同总金额的3%向被上诉人支付违约金共计人民币226422元；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审判决对本案的可期待利益进行了错误的解读，所谓被上诉人缺乏流动资金投入再生产将向外借贷资金则超出了上诉人与被上诉人订立合同之时预见到或者应当预见到的因违反合同造成的损失。2、上诉人认为原审判决主文第三项关于判决上诉人向被上诉人赔偿被上诉人向银行支付的贷款利息的判决，并没有法律依据。按照买卖合同第七条的约定，被上诉人有多种付款方式，系被上诉人自己选择用按揭贷款的方式付购房款。被上诉人向金融机构的按揭贷款，系另一个金融借款关系，上诉人也并不是合同的相对方，对银行收取的按揭贷款利息上诉人并未获利，系原审被告收取，跟上诉人无关。若被上诉人通过民间借贷方式借款，甚至高利贷借款，对其所支付的利息上诉人不可能都要承担。3、上诉人认为买卖合同解除的后果，双方在买卖合同第十条第1款第2项中明确约定，“即使合同解除，上诉人在被上诉人解除合同通知到达之日起60天内退还购房款，并按照累计已付款的3%向被上诉人支付违约金”“上诉人就逾期交付除承担本条约定的违约金外不再承担其他责任”，即便买卖合同被判令解除，双方对购房款的返还金额、返还期限、解约赔偿金等均有约定，合同解除后，双方应当按照合同约定履行。被上诉人要求按照所谓的银行同期贷款利率为标准计算所谓的利息损失并无任何的合同和法律依据。上诉人与被上诉人之间系商品房买卖关系，并不是金融借款合同关系，不应当以银行同期贷款利率为标准计算损失。综上，上诉人延期交付房屋有明确的合同和事实依据，理应顺延，实际交房与合同约定解除合同的日期并未相差很长，即使认定违约，违约程度较轻，应按照合同约定的关于合同解除后的责任条款予以履行。
李建妹辩称：本案中上诉人建造的房屋未在合同约定的期限内完成政府质检部门的验收，导致了逾期交房，被上诉人按照合同约定解除合同。合同解除后，买受人期待获得商品房的利益不复存在，作为上诉人应当返还被上诉人支付的房屋价格并同时承担因违约造成的被上诉人的实际损失。被上诉人主张以同期银行贷款利率计算损失，是基于合同约定的违约金远远低于按照银行贷款利率计算利息。关于银行贷款部分的利息损失，第四项判决针对的是被诉人购房首付款所产生的利息损失，第五项判决针对的是被上诉人基于贷款合同向银行实际支付的利息，在商品房合同解除后，贷款合同也解除，作为被上诉人向银行支付的利息也是其实际损失，应当由上诉人来承担。双方在合同中也明确了采用按揭贷款方式支付房款，被上诉人主张上诉人承担银行贷款利息损失是在法律规定的其可以合理预见的损失范围内的。
李建妹向一审法院起诉请求：1、解除李建妹与世茂公司签订的编号为Ｙ2014001894的《商品房买卖合同》；2、世茂公司返还李建妹购房款7547404元以及团购服务费10万元，合计7647404元；3、世茂公司赔偿李建妹已付款的利息损失（以6267403元为基数，自2014年3月5日起至2015年7月12日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算为507703元；以7647404元为基数，自2015年7月13日起至实际付款之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，其中暂计算至2016年8月30日的利息为418407元）及因购房按揭所产生的贷款利息损失59218元；4、由世茂公司承担本案的诉讼费用。
一审法院经审理认定事实如下：2014年3月5日，李建妹（买受人）与世茂公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号Ｙ2014001894），合同约定，世茂公司向李建妹出售位于暨阳湖苑第180幢04号房（以下简称涉案房屋），商品房价款为7547405元。第七条付款方式及期限买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式，买受人应于签署本合同当日支付该商品房总价款的82%，即人民币6167403元，余款人民币1380000元买受人采用按揭贷款方式支付，并应于本合同签署后30日内支付完毕。第九条交付期限出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有样规定，将具体下列第1,2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房符合《苏州市商品住宅交付使用管理办法》规定要求，并取得《张家港市商品住宅交付使用通知书》。2.第四条所列权利瑕疵已消失。但如遇以下特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、为配合遵守国家政策、法律、法规以及政府规划、环保、文物等部门采取的行政措施的实施而导致延期交付的；无法预见的意外事件造成工程延误的；因政府管制、征用或规划变更等政府行为或地方公建设施、配套设施造成工程延误的；国家政策、法律、法规变更对验收标准和交付条件另有规定导致延期交付的。第十条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。第十二条房屋交付和接收商品房达到第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。……该合同附件七《合同补充协议》第6条第（2）项约定，出卖人就逾期交付除承担本条约定的违约金外不再承担其他责任。第12条约定，双方确认出卖人所有的广告宣传及优惠方案均已体现在本合同中，本合同未作约定的，以该商品房交付时现状为准。
2014年1月25日、同年3月5日，世茂公司共收到李建妹支付的房款6167403元。2014年3月24日，李建妹至中行张家港分行办理了金额为138万元的住房按揭贷款，用于购买涉案房屋，同年4月1日，世茂公司收到李建妹以按揭款支付的购房款138万元。2015年7月13日，李建妹所贷的按揭贷款本金138万元及利息59218.37元已全部还清。
2016年8月23日，张家港市住房和城乡建设局就涉案房屋（别墅公安编号为180号，别墅工程编号为35号）向世茂公司出具了《商品房交付使用通知书》。
2016年8月下旬，世茂公司向李建妹通过EMS方式邮寄了《房屋交付通知书》（载明落款时间为2016年8月24日），通知李建妹于2016年8月26日至世茂公司办理购置房屋交接手续，同年8月25日该邮件被签收。
上述事实，有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、中行张家港分行出具的证明、贷款已还款明细清单、商品房交付使用通知书、《房屋交付通知书》、EMS面单、邮件查询单及庭审笔录等证据予以证实，一审法院予以确认。
审理中，李建妹称其于2016年8月初向世茂公司发出了《解除合同通知函》，为此其提供了上述函件（载明，因世茂公司逾期交房已超过30日，其按合同约定通知世茂公司解除合同，该合同下方有钱某某签字确认已签收，落款日期为2016年8月1日）及EMS寄件人联（载明，寄件人为李建妹，寄件人签署的落款日期为8月1日，收件人为世茂公司公司的穆宗尧）。世茂公司质证后认为穆宗尧已于2014年4、5月离职，现李建妹未能提供EMS邮件的回执，仅凭寄件人联无法得知该信件有无送达，其公司也未收到该通知书。
此外，李建妹陈述：其与世茂公司签订商品房买卖合同前，世茂公司委托第三方苏州市博客多信息技术有限公司（以下简称博客多公司）与李建妹签订一份团购协议，由世茂公司收取了团购服务费10万元。为此李建妹提供了《博客多团购服务协议书》（载明，甲方博客多公司，乙方李建妹，甲方作为团购、电商等活动的组织和策划者，为促成购房者以优惠价格和开发商达成最终交易搭建机会及服务平台，乙方加入甲方组织的团购服务活动，并同意向甲方缴纳10万元团购活动服务费，以获取参与团购活动的资格及享有缴10万元团购活动服务费享受25万元购房价格优惠的权利。乙方通过甲方组织的团购活动，选中意向房源并与开发商签署《房屋认购书》后，团购活动服务费将不再予以退还，同时，甲方有义务向乙方开具正规服务费发票。乙方凭活动服务费收款收据及《房屋认购书》，即可向甲方换开正规服务费发票。团购活动服务费由甲方独立收取并归甲方所有，与合作楼盘开发商无关，不计入且不抵扣选购房屋的购房款。）、《好屋网专用收据》（载明，付款人姓名李建妹，开票日期为2014年1月25日，收款内容为团购服务费，金额为10万元，该收据加盖了博客多公司财务专用章）。世茂公司质证后认为，其并非团购协议的当事人，对协议书及收据的真实性无法确认，且协议上载明系李建妹自愿参与团购活动，团购服务费不计入、不抵消购房款，李建妹现要求其返还购费于法无据。
审理中，世茂公司为证明其因商品房买卖合同第九条约定的“无法预见的意外事故”导致延期交房，提供了照片若干（其中部分照片中显示有群众身穿“世茂退房”字样的Ｔ恤在世茂售楼处等地）。李建妹质证后认为，世茂公司未能提供照片的原始载体，对其真实性无法确认，即使这些照片是真实的，照片也未能显示照片中的人员在工地现场，也未显示上述人员阻止施工。
此外，世茂公司还称，根据合同第10条第1款第2项的约定“合同解除，世茂公司在李建妹解除通知到达之日起60天内退还购房款，并按累计已付款3%向李建妹支付违约金”及补充协议第6条第2款的约定“世茂公司就逾期交付除承担本条约定的违约金外不再承担其它责任”，即使双方的买卖合同被法院判令解除，双方也应按合同约定返还购房款、支付违约金，而不是赔偿李建妹已付房款的同期银行贷款利率计算的利息损失。本案系商品房买卖合同，并非金融借款合同，以银行同期贷款利率计算利息损失于法无据。世茂公司还认为，李建妹要求世茂公司承担其按揭贷款的利息损失，于法无据，购买房屋有多种付款方式，选择按揭贷款付款系李建妹自主选择的结果，并非受世茂公司强迫，李建妹向金融机构贷款购房，利息系第三方收取，世茂公司并非因此获利，故世茂公司不应承担该部分损失。
一审法院认为，李建妹、世茂公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，与法不悖，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。世茂公司作为涉案房屋的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，世茂公司应于2016年6月30日向李建妹交付取得《商品房交付使用通知书》的涉案房屋，逾期超过30日，李建妹有权单方面解除本合同，虽然世茂公司否认收到李建妹的《解除合同通知函》，但李建妹亦可通过诉讼途径解除该合同。2016年8月23日，世茂公司就涉案房屋才取得《商品房交付使用通知书》，次日通过EMS邮件通知李建妹交房，显已违约，李建妹据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他措施，并有权要求赔偿损失。涉案《商品房买卖合同》解除后，世茂公司应按约将李建妹已支付的房款7547403元返还给李建妹，并赔偿李建妹因此所产生的损失。因双方对损失的计算方法未有约定，但世茂公司占有李建妹预交的房款后，李建妹可期待利益落空，将导致李建妹缺乏流动资金投入再生产，将为此向外借贷资金，故李建妹已付款利息损失，可以银行同期贷款基准利率为准，自李建妹支付之日起计算至实际付款之日止。因此，李建妹要求世茂公司返还已付购房款并赔偿已付款项利息损失的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持，但已付购房款的金额应为7547403元。此外，李建妹、世茂公司双方在《商品房买卖合同》中约定购房款中的138万元由李建妹采用按揭贷款方式支付，现李建妹已向按揭银行还清了上述贷款并产生了还贷利息59218.37元，该利息也系李建妹的损失，也应由世茂公司赔偿。因此，李建妹要求世茂公司赔偿其因归还银行按揭贷款产生的利息损失的诉讼请求，也于法有据，一审法院予以支持。
根据法律规定，当事人对自己提出的主张所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或提供的证据不足以证明当事人的主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于李建妹主张世茂公司返还团购服务费10万元并赔偿该款项利息损失的诉讼请求，根据李建妹提供的证据，无法证明系世茂公司本人或委托第三方博客多公司收取了该笔费用，故李建妹的该项诉讼请求证据不足，一审法院难以支持。
关于世茂公司辩称按合同第九条因意外事件可延期交房的意见，庭审中世茂公司提供了相应的照片加以佐证，但仅凭上述照片，无法认定世茂公司系所受无法预见的意外事件导致延期交房，该辩解一审法院难以采信。关于世茂公司辩称即使法院认定其逾期交房构成违约，其也应按合同约定支付已付房款3%的违约金，除此之外不再承担其他责任，而不是赔偿李建妹利息损失的意见，鉴于本案李建妹诉请世茂公司赔偿其实际的利息损失，而合同约定的违约金明显低于李建妹的实际损失，故一审法院依法支持李建妹要求世茂公司赔偿其实际损失的诉请，世茂公司的该辩解一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及其他相关法律规定，一审法院判决：一、解除李建妹与张家港世茂房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号Ｙ2014001894）。二、张家港世茂房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还李建妹房款7547403元。三、张家港世茂房地产开发有限公司应于判决生效后十日内赔偿李建妹利息损失（以6167403元为基数，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算，自2014年3月5日起计算至实际给付之日止；以138万元为基数，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算，自2015年7月13日起计算至实际给付之日止；以李建妹主张的期限为限）及李建妹已向中国银行股份有限公司张家港分行支付的按揭贷款利息损失59218元（以李建妹主张为限）。四、驳回李建妹的其他诉讼请求。案件受理费65746元,由李建妹负担700元，由张家港世茂房地产开发有限公司负担65046元。
二审中，当事人未提交新证据。
二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，世茂公司、李建妹签订的《商品房买卖合同》依法成立有效，双方应恪守。世茂公司超过合同约定期限交付房屋，构成违约，李建妹请求解除商品房买卖合同符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他措施，并有权要求赔偿损失。本案中李建妹以自有资金向世茂公司支付房款6167403元，后中行张家港分行将李建妹按揭贷款的1380000元发放给世茂公司。现李建妹要求世茂公司返还已付房款本院予以支持。关于李建妹通过自有资金已支付房款部分的利息损失，一审认定以银行同期贷款基准利率为标准计算利息损失尚在合理范围之内，本院对此不予调整；关于李建妹向中行张家港分行支付的贷款利息系因世茂公司违约造成李建妹通过按揭方式已付房款部分所实际发生的损失，本院对此予以支持。世茂公司上诉认为即使法院认定逾期交房构成违约，其也应按合同约定支付已付房款3%的违约金。本院认为，合同约定3%违约金低于造成的利息损失，李建妹主张实际损失于法有据，本院予以支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费65746元，由上诉人张家港世茂房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾雪蓉
审判员 沈维佳
审判员 黄学辉
二〇一七年七月十四日
书记员 黄 婷