河北省肃宁县人民法院民 事 判 决 书（2015）肃民初字第1984号原告:田征，男，1982年7月30日出生，汉族，住肃宁县。委托代理人：许翠翠，女，1984年3月24日出生，汉族，住肃宁县。委托代理人：魏艳杰，女，河北清音律师事务所律师。被告:河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司。组织机构代码：59356964-8。委托代理人：张微，男，河北浮阳律师事务所律师。委托代理人：曹广虽，女，1983年12月28日出生，汉族，住献县，系该公司职工。原告田征与被告河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司为商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人到庭参加了诉讼，被告委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付逾期交房违约金14500元；2、本案诉讼费用由被告承担。后原告将原诉讼请求变更为：1、要求被告为原告办理春泽庭院小区的房屋产权证书；2、要求被告支付未按期交付验收合格的房屋的违约金（按每天22.04元计算自2014年8月1日起至被告将房屋验收合格止）；3、要求被告支付未办理产权证书的违约金（按每天22.04元计算自2015年7月1日起至房屋产权证书办理完之日止）；4、要求被告支付未按约定时间接通天然气、暖气的违约金14414元；5、要求被告退还违法收取的太阳能款3000元。事实与理由：2012年12月13日，原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定，被告将其开发的位于泽城路北侧的春泽庭院房出售给原告，总价款为440717元，并约定涉案房屋的交付日期为2013年12月31日前。2012年12月31日，原告依照合同约定交清了共计440717元的购房款。然而，时至今日，被告仍未向原告交付配套齐全、验收合格的房屋。原告多次找被告协商，均未果。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，依照该合同第九条的约定，被告因此应向原告支付逾期交房违约金。为维护原告的合法权益，故提起诉讼。被告辩称，被告已向原告支付违约金4858元，1号楼正在办理的消防验收手续即将结束，然后会把办证材料交给房管局，房产证没有办下来，是行政机关的原因，被告一直加紧办理，很快就会下来，小区的暖气、天然气供应是原告和暖气供应公司和天然气供应公司之间的合同关系，与被告无关，合同第十四条约定的是接通入户的条件，被告已经履行了约定，不应当支付违约金。太阳能设备是应县政府和环保局的要求为了建筑外观和环保节能安装的，出卖人是江苏永生太阳能设备有限公司，该设备已交付原告使用，与被告无关，与本案不属于同一法律关系。原告对于被告所称给付的原告违约金4858元，称不认可，没有实际支付，抵顶了太阳能的价款3000元。本案原被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据：一、原被告签订的商品房买卖合同一份，证实原告购买被告商品房以及约定了交房日期、违约责任。二、交付房款发票三张，证实原告已交付房款的事实；三、供气合同一份，证实被告接通天然气的时间，也证实了被告存在违约行为。被告原先支付给原告的违约金是被告逾期交房的违约金，与本案所诉的违约金没有关联性。四、物业费及大修基金收据各一份，同时证实被告是在2014年9月4日交完物业费大修基金后被告才将钥匙交给原告。五、商品住宅使用说明书，该说明书第6页标注了太阳能的利用，证实太阳能应作为商品房的基础设施，不应在向原告收取价款。六、结婚证一份，证实供气协议上签字的许翠翠与原告系夫妻关系。被告质证称，对结婚证无异议。对于原告称太阳能的部分不予认可，因为商品房买卖合同没有约定，太阳能设备是附属设备，使用说明书不能作为买卖合同使用，仅提到的是住宅节能构造。对天然气的供气合同的真实性无异议，关联性有异议。物业费及大修基金收据真实性、关联性均无异议，被告是2014年7月31日向原告交付的房屋，违约金抵顶了原告应当交纳的公共设施维修基金的一部分，该违约金的性质是迟延交房的违约金。原告不能同时主张三项违约金，因为三项违约金相加远远高于原告的实际损失，被告已经支付的违约金和原告主张的违约金相加已经超过购房总金额的10%，过分高于原告的损失，请法院依法降低。根据合同法解释二第29条规定超过原告实际损失的30%为明显高于，应当依法降低违约金。被告认为原告实际损失是已付购房款的利息损失，应该以实际损失为考量。被告称，原告提交的结算单，证实被告已经收到了被告给的违约金4858元。原告质证称，该结算单不足以证实被告实际向原告支付了4858元违约金，结算单上载明的违约金数额是2014年7月31日之前的逾期交房的违约金，原告并没有起诉，原告起诉的是2014年8月1日以后的，结算单上的违约金，抵扣了被告向原告收取的3000元太阳能价款，说明被告确实收取了原告的太阳能价款3000元，被告主张该3000元价款是代他人收取没有任何依据，原告从未向其他人购买太阳能，太阳能是被告自行按照，并强行出售给原告的，而且被告出售的太阳能质量低劣，根本无法使用。结算单上的交房日期不属实，应当以被告的入住通知书和原告交付大修基金的票据为准。庭审时被告未提交证据。庭审后，被告提交了北京大地燃气工程有限公司出具的证明一份，证实天然气安装工程于2014年5月13日经验收合格，具备供气条件。为查明案件事实，本院调取了春泽庭院小区天然气安装工程的备案表。原告质证称，被告提交的燃气公司的证明不足以证实被告完成天然气基础设施的日期，被告应当提供其与燃气公司订立的燃气工程合同，才能证实天然气基础设施什么时候达到使用条件，证明证实说明管道设施合格，并未说明何时供应入户，应以天然气入户时间为准。备案时间为2016年7月19日，原告与天然气公司签订合同时间为2015年10月，这之间相差不到一年，因此我方认为被告提交备案的天然气安装工程验收报告不真实，不能证实被告的天然气安装工程竣工验收合格的时间。另外原被告合同中约定的天然气的条件是接通入户，仅仅验收合格是不符合合同约定的。被告河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司称，天然气安装工程的备案表份证据的真实性、合法性、关联性予以认可，该证据与被告提交的北京大地燃气工程有限责任公司出具的证明相互印证，足以证明被告开发的春泽庭院小区的天然气等工程，于2014年5月13日经勘察、设计、施工、监理、建设等有关单位竣工验收合格，具备通气条件，被告方于2014年5月13日履行完毕商品房买卖合同约定的相关义务，至于原告是否使用天然气是原告单方面的权利，其应当与供气公司协商签订相应的合同，供气公司何时供气是根据其双方签订的合同以及供气公司自身的条件来决定的，与被告无关。原告在庭审中提交的商品房买卖合同第十四条未约定相应日期，庭审中，原被告均认可原被告提交的商品房买卖合同约定不一致或约定不明确的以在房产管理部门备案的合同为准。为查明案件事实，本院调取了肃宁县房屋产权产籍监理所原、被告签订的购房合同的备案合同，备案合同中第十四条约定的时间为2013年12月31日。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据本院做如下认定：1、原告提交的民用气供气协议期真实性本院予以确认，但不能证实原告关于天然气达到使用条件的时间。2、被告提交的北京大地燃气工程有限责任公司出具的证明及本院调取的春泽庭院天然气安装工程备案表可以相互印证，对真实性本院予以确认，可以证实被告天然气具备通气条件的时间。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月12日，原告与被告河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司开发的春泽庭院小区商品房，价款合计440717元，该合同第八条约定：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十四条约定：出卖人关于基础设备、公共配套建筑正常运行的承诺出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电、天然气接通入户2013.12.31；2、电梯达到使用条件2013.12.31；3、暖气全部接通2013.12.31；4、有线电视、电话达到安装条件2013.12.31；5、相关共用设施及设备，符合《物业承接查验办法》规定2013.12.31；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.按第九条处理。第十五条约定：出卖人应当在商品房产交付使用后日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人承诺自交房之日起18个月内将产权证书办理完毕，如发生延期，自延期之日起，按合同第九条执行，到产权办理完成结止。原告已支付全部房价款。被告购买的商品房天然气设施于2014年5月13日经验收合格，达到通气条件。本院认为，原被告签订的商品房买卖系双方真实意思的表示，亦不违反法律法规，应属合法有效。合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，未按照合同约定履行自己的义务应当按照合同约定和法律规定承担违约责任。原告诉请被告为原告办理春泽庭院小区的房屋产权证书，但房屋产权证书系由相关行政机关予以办理，原告亦未委托被告办理房屋权属证书，原告该诉请缺乏事实和法律依据，故不予支持。原告诉请被告支付逾期安装天然气、暖气的违约金，本院认为，原被告签订的商品房买卖合同约定天然气于2013年12月31日接通入户，暖气全部接通，未按时达到使用条件的应按照合同第九条处理，根据本院查明的事实，天然气系2014年5月13日达到使用条件，但原被告双方认可的房屋交付时间为2014年9月4日，达到使用条件后未能交付原告使用，原告合同目的不能实现，故天然气违约金应计算至2014年9月3日。天然气未达到使用条件的违约金应按照原告已支付的3幢西单元303室商品房价款为基数计算，违约天数为246天，违约金为5420.81元。原告诉请被告支付未按期交付验收合格的房屋的违约金（按每天22.04元计算自2014年8月1日起至被告将房屋验收合格止），本院认为，原告未提交证据证实房屋验收合格的时间，其诉讼请求不明确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（三）项规定，原告的诉讼请求不明确，不符合起诉条件，故本案不予处理，原告如有证据可另行处理。原告诉请被告支付逾期办理房地产权属证书违约金（按每天22.04元计算，自2015年7月1日起至房屋产权证书办理完之日止），本院认为，原被告双方签订的商品房买卖合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后日内，将办理权属证书登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.出卖人承诺自交房之日起十八个月内将产权证书办理完毕。如发生延期，自延期之日起，按本合同第九条执行，到产权办理完成时结止。原告未能提交证据证实买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的原因系被告所导致，故原告诉请本院无法支持。原告诉请被告退还违法收取的太阳能价款3000元，本院认为，原告未提交证据支持其诉请，故原告该诉请缺乏事实依据，对原告该项诉请本院不予支持。被告主张原告诉请的违约金系重复主张且原告诉请的违约金相加远远高于原告的实际损失，被告已经支付的违约金和原告主张的违约金相加已经超过购房总金额的10%，过分高于原告的损失，请法院依法降低。根据合同法解释二第29条规定超过原告实际损失的30%为明显高于，应当依法降低违约金，原告实际损失是已付购房款的利息损失，应该以实际损失为考量。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。原被告签订的商品房合同系由被告提供的格式合同，在合同中就延迟交房和附属设施达到使用条件分别约定违约金并不违反法律规定，原被告双方对于格式合同条款有两种以上解释的，应作出不利于提供格式条款一方的解释，故对被告违约金不能重复主张的意见本院不予支持；被告认为约定的违约金过高请求予以减少，本院认为被告在合同中对违约金的约定既是一种针对于合同相对人的承诺，亦会对合同相对人产生积极的影响，促使相对人与其签订合同，且系双方真实意思的表示，被告现提出约定违约金过高有违诚实信用原则，被告亦未能举证证明约定的违约金过分高于给原告造成的损失，故本院对于被告的主张不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司支付原告田征天然气等未达到使用条件违约金5420.81元。二、驳回原告田征要求被告河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司为其办理春泽庭院小区房屋产权证书、要求被告返还太阳能款3000元、要求被告支付未办理产权证书的违约金的诉讼请求。上述判决第一项于本判决生效后十日内履行清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费324元，由原告田征承担162元，被告河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司承担162元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审判长  郭宗波审判员  田艳茹审判员  倪 勋二〇一六年十二月十七日书记员  赵海营