襄阳市樊城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0606民初4325号
原告（反诉被告）：程瑜，女，1969年1月25日出生，汉族，住襄阳市樊城区。
委托诉讼代理人：王虎，湖北思扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：鲍磊，湖北思扬律师事务所律师。
被告（反诉原告）：湖北融森投资担保有限公司，住所地襄阳市樊城区长虹路金座大厦写字楼8楼。
法定代表人：谢远忠，执行董事。
委托诉讼代理人：唐齐斌，湖北长久律师事务所律师。
委托诉讼代理人：毛永琴，湖北长久律师事务所律师。
被告：谢远忠，男，1972年10月15日出生，汉族，住襄阳市樊城区。
委托诉讼代理人：唐齐斌，湖北长久律师事务所律师。
委托诉讼代理人：毛永琴，湖北长久律师事务所律师。
原告程瑜与被告湖北融森投资担保有限公司（以下简称融森公司）、谢远忠房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告融森公司提出反诉，本院审查后决定与本诉合并审理，依法适用简易程序，由审判员阮桥独任审判，于2016年11月7日公开开庭进行了审理。程瑜的委托诉讼代理人王虎，融森公司、谢远忠的委托诉讼代理人唐齐斌、毛永琴到庭参加诉讼。审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序，本案延长审理期限三个月，现已审理终结。
原告程瑜向本院提出诉讼请求：1.解除程瑜与融森公司签订的位于襄阳市××号领秀中原写字楼16楼的房屋租赁合同，融森公司立即腾退房屋给程瑜；2.融森公司按合同约定向程瑜支付2013年12月1日至今的房屋租金，截止起诉之日共计1022039.63元；3.融森公司向程瑜支付违约金188909.17元；4.谢远忠对融森公司上述所欠程瑜的租金、违约金等承担连带责任；5.案件诉讼费、保全费用及因诉讼而支出的费用由两被告承担。事实和理由：2012年10月16日，程瑜与融森公司签订租赁合同，合同约定程瑜将位于襄阳市××区××号领秀中原写字楼16楼（面积为1019.76平方米）租赁给融森公司，合同约定租赁期限为2012年12月1日至2016年11月30日，约定的租金支付方式为第一年428304元，第二年471134元，第三年518248元，第四年570073元。合同约定租金一年为一期，按期交纳，首期租金于程瑜交付房屋后的10个工作日内付清，其余各期租金于上期期满前10日内交付，逾期支付的，按月租金两倍支付违约金。租赁合同签订后，程瑜按期交付了房屋。另，2015年6月16日，谢远忠向程瑜出具担保书，承诺对融森公司所欠程瑜的租金、物业费、水电费进行担保。然融森公司在支付完第一年租金428304元、第二年部分租金426134元后，未按合同约定继续支付后续租金。虽经程瑜多次催要，融森公司均以各种理由推诿不缴纳租金，且继续占用房屋拒不腾退，给程瑜造成巨大的经济损失，时至今日，谢远忠亦拒不履行担保义务。诉讼过程中，程瑜增加诉讼请求：融森公司支付自2016年合同期满之日起，按每平方米3元的标准计算至房屋腾退之日的房屋占用费。
被告融森公司、谢远忠共同辩称，2012年10月16日，融森公司与程瑜订立房屋租赁合同，约定程瑜将坐落于襄阳市××区××号领秀中原写字楼16楼房屋按合同约定的期限、价格出租给融森公司办公使用。合同订立后，融森公司对承租的房屋投资进行装修，并将房屋作为公司及其关联公司湖北远达清算管理有限公司的办公使用。2012年10月23日，融森公司以银行转账的方式向程瑜分两笔付款共计528304元，付清了合同第四条第二款约定的2012年12月1日至2013年11月30日期间的租金428304元及合同第四条第三款约定的押金10万元，程瑜收取该款项后为融森公司开具了金额为428304元的发票一份；2013年12月10日，融森公司通过谢远忠银行账户以转账方式付款426134元，支付了合同第四条第二款约定的2013年12月1日至2014年11月30日期间的租金。2014年5月26日，融森公司又以银行转账的方式重复支付了此期间租金426134元，程瑜在收取该款项后，为融森公司开具了金额为426134元的发票一份。截止2015年1月10日，融森公司应付原告2014年12月1日至2015年11月30日房租共计518248元，融森公司因经营状态恶化、资金周转困难而未如期付款。
为降低经营成本，融森公司经与程瑜协商并经程瑜同意，于2015年11月将承租房屋内的除空调以外的办公家具、设施设备迁出，将承租房屋腾退给程瑜。至此，双方的租赁合同关系终止。但融森公司安装的未形成附合的价值17万元的空调，程瑜以尚欠其租金为由阻止拆除，致使至今拆除不能。为结清欠付的租金，融森公司退出承租房屋后，与程瑜多次协商以装修残值及空调折价抵偿，因双方对欠付租金的数额不能形成一致意见及程瑜不同意拆除空调、亦不同意以空调折价抵偿而未果。
融森公司认为，双方的租赁合同关系已于2015年11月因提前退租而终止。据此，程瑜请求解除租赁合同的诉讼请求不能成立；依据租赁合同第十条第六款的约定，融森公司于2015年11月退出承租房屋，仅应支付2014年12月1日至2016年1月期间的租金604623元，冲减融森公司已支付的10万元押金及重复支付的426134元，融森公司仅欠租金78489元，谢远忠对欠付的租金承担连带担保责任。程瑜请求支付2013年12月1日至今的房屋租金和违约金的请求，不能成立。
反诉原告融森公司向本院提出反诉请求：1.程瑜返还投资安装在其出租房屋内的格力空调（系统）；2.程瑜返还租房押金10万元；3.本案反诉产生的诉讼费用均由程瑜承担。事实和理由：2012年10月16日，融森公司与程瑜订立房屋租赁合同，合同约定主要内容为：1、程瑜将坐落在襄阳市××号领秀中原写字楼16楼房屋出租给融森公司办公使用；2.租赁期限自2012年12月1日起至2016年11月30日止。除程瑜同意续租外，融森公司应当在租赁期限届满后的20日内返还房屋；3.租金每月每平方米35元，每月共计35692元。该租金标准在租赁期内按每年10%递增。租金以12个月为一期，首期租金由融森公司在程瑜交付房屋后的10个工作日内付清，其余各期租金于上期期满后10日内支付；4.融森公司需交纳10万元押金，待租赁期满后经验收房屋无异议后退还；5.租赁期内，非合同规定的情况，融森公司中途退租的，程瑜应退还剩余租赁费，融森公司应按照提前退租天数的租金的100%向程瑜支付违约金，违约金不超过两个月租金，且融森公司不得提出装修费补偿要求，若违约金不足抵付程瑜损失的，融森公司还应负责赔偿。合同订立后，融森公司将承租房屋作为公司及其关联公司湖北远达清算管理有限公司的办公场地，并按约定支付押金10万元和截止2014年11月30日期间的租金。截止2015年1月10日，融森公司应付2014年12月1日至2015年11月30日房租共计518248元，融森公司因经营状态恶化，资金周转困难而未如期付款。租赁合同期满前，为降低经营成本，融森公司经程瑜同意，于2015年11月将承租房屋的办公家具、设施设备及办公档案等迁出，转往谷山大厦办公。但对于融森公司安装的与装修未形成附合的价值22万元的格力空调（系统）及融森公司交付的押金10万元，程瑜以融森公司尚欠其租金为由阻止拆除空调，并拒绝返还押金。对融森公司提出以空调和押金抵销欠付租金的建议，程瑜亦予以拒绝。融森公司认为，其对于空调享有财产权，依据合同有权予以拆除，程瑜阻止拆除空调，属非法扣押行为，侵害了融森公司的财产权，应承担停止侵害、排除妨碍的民事责任；对10万元押金，程瑜应履行返还义务。
诉讼过程中，融森公司以其于2014年5月26日重复支付了2013年12月1日至2014年11月30日期间的租金426134元为由，增加反诉请求：程瑜返还融森公司重复支付的房屋租金426134元。其后，融森公司以该款项并非重复支付为由，撤回该反诉请求。
反诉被告程瑜辩称，截止目前，房屋仍然由融森公司实际控制，门也被其锁着。融森公司当时提出要搬一些设备到谷山大厦，程瑜考虑到双方的合作关系才表示同意，并不代表同意终止合同。押金不予退还，是因为融森公司欠付租金。另外，并不存在融森公司所说的不同意拆除空调系统，如果如其所说的程瑜不同意搬，那么程瑜也享有抗辩权，事实上程瑜并没有扣押财产，房屋现在仍由融森公司控制。
经审理查明，2012年10月6日，程瑜（甲方）与融森公司（乙方）就租赁房屋事宜订立《租赁合同》一份，合同约定：一、出租房屋情况。甲方出租给乙方的房屋坐落在襄阳市××楼，建筑面积1019.76平方米。甲方作为房屋的权利人与乙方建立租赁关系。二、租赁用途。乙方承诺租赁房屋作为办公使用。三、交付日期和租赁期限。甲方于2012年10月20日前向乙方交付该房屋，交付时，水、电、电梯、厕所等应能正常使用，上述两点如有一点没有完成，都不能算交付房屋，则交付日期、起租日期等相关日期都向后顺延。租赁期自2012年12月1日起至2016年11月30日止。租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前2个月，向甲方提出出租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。四、租金、支付方式和期限。租金每月每平方米35元，每月共计35692元，该租金标准在租赁期内按每年10%逐年递增；租金12个月为一期，第一期租金428304元，第二期租金471134元，第三期租金518248元，第四期租金570073元。首期租金于甲方交付房屋后的10个工作日内付清，其余各期租金应于上期期满前10日内支付，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的3%支付违约金。乙方需缴纳10万元作为押金，待租赁期结束时经甲方验收房屋无异议后退还。有关因租赁房屋所发生的政府税项（包括但不限于所得税、营业税及房产税等）由甲方承担。甲方应在收到乙方缴纳的承租费用后，开具统一的税务发票给乙方；若甲方未能按时出具发票，每逾期一日，则甲方需按日租金的3%支付违约金。五、保证金和其他费用。租赁期间，使用房屋所发生的水费、电费、通讯、物业管理、停车费用由乙方承担。……六、物业管理。……双方约定除合同附件三外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还由甲方报请有关部门批准后方可进行。乙方增设的附属设施和设备归属及其维修责任由甲、乙双方另行书面约定。双方无约定的，租赁期满后，动产归乙方带走，添附在房屋上的不动产归甲方所有。……七、房屋返还时的状态。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满后的20日内返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按3元/平方米向甲方支付房屋占用期间的使用费。乙方返还房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。……九、解除本合同的条件。……，双方约定有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）甲方未按时交付该房屋，经乙方催交后30日仍未交付的；（二）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全或健康的；（三）乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；（四）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；（五）乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；（六）乙方逾期不支付租金累计超过3月的。十、违约责任。……租赁期内，非合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应退还乙方剩余租管费，并按提前收回天数的租金的100%向乙方支付违约金，违约金不超过两个月租金，若违约金不足抵乙方损失的，甲方还应负责赔偿。乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增加附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状，并承担装修或增设附属设施价值两倍的违约金。双方约定租赁期内，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方应退还乙方剩余租管费，乙方按照提前退租天数的租金的100%向甲方支付违约金，违约金不超过两个月租金，且乙方不得提出装修费补偿要求，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。合同还约定了其他事项。
合同订立后，程瑜将房屋交予融森公司，融森公司将房屋作为其办公场所，对房屋进行装修和添置办公设备，并安装格力风管机空调一套。2012年10月23日，融森公司向程瑜支付押金10万元和第一年租金428034元。2013年11月6日，程瑜向融森公司开具第一年租金的发票。2013年12月10日，谢远忠向程瑜支付租金426134元。2014年5月29日，程瑜向融森公司开具金额为426134元的发票，备注为2013年12月1日至2014年11月30日的房屋租赁费。
2015年6月16日，谢远忠向程瑜出具《担保承诺》，载明“因公司办公需要，特申请从领秀中原写字楼十六楼搬出20套电脑设备，因湖北融森投资担保有限公司尚欠房租，本人谢远忠及融森担保公司对所欠租金及物业费、水电费等进行担保”。
另查明，现租赁房屋被上锁，房屋内有融森公司安装的格力风管机空调系统一套。审理中，融森公司陈述其腾空房屋的时间为2015年11月16日，公司相关负责人与程瑜就终止合同进行协商，公司工作人员将房屋的门禁钥匙交予程瑜的工作人员，现房屋上锁系程瑜所为；程瑜称没有收到门禁钥匙，房屋仍然由融森公司实际控制，门也被其上锁。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。程瑜与融森公司在自愿平等的基础上订立的房屋租赁合同，合法有效。程瑜作为出租人，履行了交房的义务，享有按约收取租金的权利。融森公司占有、使用房屋，负有按时交纳租金的义务。融森公司不按时、足额支付租金，构成违约，程瑜有权解除合同。现合同因租赁期届满而终止，程瑜要求解除合同，已无必要。融森公司主张在租期内与程瑜协商于2015年11月将承租房屋内的除空调以外的办公设备搬出，将房屋腾退，双方租赁关系终止。融森公司对此负有举证责任，但其并未提交。如其所言，则双方已无诉讼的必要。现程瑜诉至本院，说明双方对提前终止合同并未达成合意。融森公司作为违约一方，在合同未作约定的情况下，无单方解除合同的权利。融森公司无证据证实已将房屋腾退交付程瑜，也无证据证实双方办理了交接手续，故融森公司对所欠的第三、四年的租金1088321元，应当支付。之后产生的房屋占用费，本院认为，程瑜亦负有一定的责任。在长达一年多的时间内，融森公司已远远超出合同约定的期限不支付租金，作为理性的经济人，程瑜应当引起充分的注意义务，与融森公司沟通，督促履行，及时采取合理的措施，避免损失的扩大。故对租期届满后的房屋占用费，本院综合双方的责任、原因，参照双方合同最后一年租金标准，酌定程瑜负担30%，被告负担70%，直至融森公司腾退房屋。谢远忠出具《担保承诺》的时间为2015年6月16日，未约定保证方式，按连带责任保证对第三年的租金518248元承担保证责任。
关于程瑜所主张的违约金，双方在合同中对逾期支付当期租金，约定应于上期期满前10日内支付，逾期支付的，每逾期一日，则谢远忠按日租金的3%支付违约金；同时又约定谢远忠逾期不支付租金累计超过3个月的，程瑜可书面通知解除合同，谢远忠按月租金的两倍支付违约金。可见，双方既约定了按日累计计算违约金，又约定了解除合同的情况下支付一定数额的违约金，现程瑜主张按月租金的两倍支付违约金188909.17元，本院予以支持。因谢远忠在《担保承诺》中作出的保证范围并不及于违约金，对程瑜要求谢远忠对违约金承担保证责任的请求，本院不予支持。
关于押金的返还，双方在合同中约定待租赁期结束时经程瑜验收房屋无异议后退还，可见押金的目的是确保房屋的完好性，以便程瑜就房屋在使用过程中可能造成的损害获得赔偿。融森公司未提供证据证明已满足退还押金的条件，本院对该项反诉请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十条第一款、第三十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第二项之规定，判决如下：
一、被告湖北融森投资担保有限公司于本判决生效之日起十日内拆除位于襄阳市樊城区春园路10号领秀中原写字楼16楼的格力风管机空调，将房屋腾空交还原告程瑜；
二、被告湖北融森投资担保有限公司于本判决生效之日起十日内向原告程瑜支付房屋租金1088321元和占用费的70%（占用费按每年570073元，自2016年12月1日起计算至房屋腾退之日止），被告谢远忠对租金518248元承担连带清偿责任；
三、被告湖北融森投资担保有限公司于本判决生效之日起十日内向原告程瑜支付违约金188909.17元；
四、被告谢远忠履行连带清偿责任后，可以向被告湖北融森投资担保有限公司追偿；
五、驳回原告程瑜的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告湖北融森投资担保有限公司的反诉请求。
上述义务逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。
本诉案件受理费15698元，减半收取计7849元，由被告湖北融森投资担保有限公司、谢远忠负担。反诉案件受理费1150元，由反诉原告湖北融森投资担保有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费，汇款至湖北省襄阳市中级人民法院，开户行：农行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号：17×××38。上诉人也可以将上诉案件受理费直接交襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理）。
审判员 阮 桥
二〇一七年四月二十七日
书记员 吴文进