广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1743号
上诉人（原审被告）：杨某某，女。
委托代理人：彭华正，广东金圳律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：刁某友，男。
上诉人（原审被告）：黎某萍，女。
被上诉人（原审原告）：付国芝，女。
委托代理人：李洪刚，广东国欣律师事务所律师。
上诉人杨某某与刁某友、黎某萍因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第383号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：
一、刁某友和黎某萍系夫妻。杨某某系刁某友的前妻。2011年10月8日，付国芝与杨某某、刁某友签订《房屋买卖合同》及《深圳市罗湖区翠竹路某大院某栋XXX房（住宅楼）换名过户特此指定协议书》，约定：杨某某、刁某友以60万元的价格，将原属杨某某和刁某友共有且各占1/2产权的位于深圳市罗湖区翠竹路某大院某栋XXX房住宅房产47%的产权卖给付国芝（该房产于2012年5月办理安居房转为市场商品房手续时，杨某某名下的1/2产权被转移登记至刁某友名下即刁某友取得全部产权）。上述合同以及补充协议签订后，付国芝依约支付了50万元购房款。2012年7月2日，付国芝与刁某友和黎某萍签订《深圳市罗湖区翠竹路某大院某栋XXX房（住宅楼）换名过户特此指定协议书》1份，约定：…黎某萍所贷款一切费用和责任还款均由黎某萍全部承担（即欠付付国芝的某某花园西座2305房的余款41万元均是黎某萍全部承担还款）；有付国芝协助配合，黎某萍保证将某某花园西座2305房过户给杨某某，某某花园西座2305房黎某萍已于2012年4月开始缴付。2013年8月2日，刁某友和黎某萍将涉案XXX房转移登记至黎某萍名下。付国芝认为刁某友、黎某萍此行为导致刁某友无法将XXX房47%产权过户登记给付国芝，故诉至原审法院要求解除XXX房的买卖合同并返还购房款。2013年6月6日原审法院作出（2013）深罗法民三初字第304号民事判决书，判决解除了双方关于XXX房的买卖合同关系，杨某某、刁某友、黎某萍向付国芝返还购房款。该判决书已生效。
二、2011年10月23日，付国芝作为卖方、杨某某作为买方，双方签订《购房意向协议》、《购房意向协议补充条款》各1份，约定：付国芝以56万元的价格将其所有的位于深圳市罗湖区太白路南某某花园西座2305房一次性转让给杨某某，杨某某承担该房产转移登记相关费用；付国芝定于2012年9月18日后处理该房产所有相关事宜，并配合杨某某去国土部门办理该房产转移登记手续；购房款由刁某友负责支付；因该房产过户要于2012年9月18日后办理，之间产生的费用由刁某友负责支付缴付；以上房款56万元整是要包括该房产的房款、简单装修以及转移登记产生的相关税费，如有剩余款就用来购买相应的电器。刁某友代替杨某某在上述协议和补充条款的尾部签名，杨某某亦在补充条款的尾部签名且手写“同义”。
三、此后，付国芝、杨某某、刁某友、黎某萍之间因XXX房发生纠纷，导致双方就2305房所签协议到底属买卖还是租赁关系，双方产生争议且至今未能达成一致意见。付国芝一审庭审中称双方之间就2305房签订的协议和补充条款，仅是购房意向书，实际并非房屋买卖法律关系，双方实际一直履行的是房屋租赁法律关系，至今杨某某仍居住在2305房内，杨某某一直按月向付国芝支付租金；且即使是房屋买卖关系，因杨某某签订合同后至今分文未付，杨某某称其已付装修款15万元并不属实，剩余房款41万元也未支付，所以该合同也符合解除的条件。杨某某一审庭审中则称，其已向付国芝支付了15万元装修款，该款项直接支付给了装修工人，余款41万元是因双方发生纠纷，只要付国芝答应过户，杨某某就支付购房余款41万元。
四、一审庭审中付国芝明确本案诉请的要求解除合同并不包括要求杨某某搬离涉案房产，因付国芝已在另案起诉要求杨某某搬离涉案房产。目前涉案房产由杨某某居住、使用，对此，付国芝称杨某某的居住属于租赁关系，杨某某每月向付国芝支付租金。
付国芝诉讼请求：1、依法解除付国芝与杨某某、刁某友签订的《购房意向协议》、《购房意向协议补充条款》；2、本案诉讼费由杨某某、刁某友承担。
原审法院认为：2011年10月23日付国芝与杨某某和刁某友所签的《购房意向协议》和《购房意向协议补充条款》，具备房屋买卖合同的一些内容，但是对于购房款的具体支付时间，以及过户和购房款支付的前后顺序等问题，均没有明确具体的约定。事后至今双方仍未能就此事达成一致意见，应视为双方对房屋买卖合同的主要内容即购房款的支付时间和支付条件等不能达成一致意见。现购房款中的41万元仍未支付，双方对支付时间和支付条件均不能达成一致，该合同无法再继续履行。关于装修款是否包含在购房款内、以及装修款是否已经支付的问题，不影响本案的实体处理，本案对此不作认定，双方可另寻途径解决。综上，付国芝要求解除涉案《购房意向协议》和《购房意向协议补充条款》，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决解除付国芝与杨某某、刁某友于2011年10月23日签订的《购房意向协议》和《购房意向协议补充条款》。案件受理费50元，由杨某某、刁某友负担。
杨某某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决，将本案发回重审或直接改判驳回付国芝的诉讼请求；2、付国芝承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、原审的认定断章取义。1、关于过户时间的约定：《购房意向协议》和《购房意向协议补充条款》均明确约定过户在2012年9月18日后办理，而且这个时间是由付国芝确定的，也就是说，只要是在2012年9月18日后付国芝就有义务协助杨某某去办理该房产的转移登记手续至完成。同时，《深圳市罗湖区翠竹路某大院某栋XXX房（住宅楼）换名过户特此制定协议书》第1条约定付国芝必须无条件将涉案房屋过户给杨某某，第2条约定有付国芝协助配合，黎某萍保证将涉案房屋过户给杨某某，杨某某的过户费用由黎某萍承担，过户时间按正常工作日顺延。由此亦可看出，涉案房屋的过户时间应当以2012年9月18日以后按正常工作日顺延履行。2、关于购房款的支付：《购房意向协议补充条款》明确约定购房款由刁某友负责支付。《深圳市罗湖区翠竹路某大院某栋XXX房（住宅楼）换名过户特此制定协议书》第2条约定欠付付国芝的涉案房屋的余款41万元均由黎某萍承担还款。3、关于购房款的支付条件：《深圳市罗湖区翠竹路某大院某栋XXX房（住宅楼）换名过户特此制定协议书》第1条约定付国芝必须无条件做到协助配合黎某萍贷款事宜和一起顺利将将涉案房屋过户给杨某某，第2条约定黎某萍所贷款期间或之后的一切费用和责任还款均由黎某萍全部承担（即欠付付国芝的涉案房屋余款41万元均由黎某萍还款），具体贷款手续以银行要求为准。原审判决把杨某某同刁某友、黎某萍等同为一个主体，认为刁某友、黎某萍没有支付款项就是杨某某没有支付款项，刁某友、黎某萍与付国芝没有达成付款条件就是杨某某与付国芝没有达成付款条件，原审的上述认为错误。在涉案房屋的买卖协议中，杨某某应当无条件获得涉案房屋的产权且无须向涉案房屋产权人付国芝支付任何费用。杨某某原本拥有深圳市罗湖区翠竹路某大院某栋XXX房二分之一的产权。2011年10月8日，黎某萍代表刁某友与杨某某作为卖方与付国芝签订一份《房产买卖合同》，约定买方向卖方购买深圳市罗湖区翠竹路某大院某栋XXX房中47%的产权，房款为60万元。为方便刁某友、黎某萍与付国芝完成翠竹路某大院某栋XXX房的交易，杨某某于2012年5月12日将名下50%的产权在“安居房换证”过程中转移至刁某友名下，以方便付国芝购买其47%产权的对价。付国芝与刁某友、黎某萍一致同意，由付国芝转让涉案房屋产权给杨某某，由刁某友与黎某萍来支付涉案房屋的购房款及装修款。这就是为什么杨某某无须支付涉案房屋的购房款的来历。综上，杨某某认为，杨某某已经出让了翠竹路某大院某栋XXX房50%产权，从杨某某角度来看，杨某某已经支付了应有的成本，杨某某应该根据《深圳市罗湖区翠竹路某大院某栋XXX房（住宅楼）换名过户特此制定协议书》的约定无条件获得涉案房屋的产权。原审判决没有考虑杨某某为此付出的代价和杨某某应该获得的收益。事实上，杨某某依据上述协议书已经在对涉案房屋行使合法地占有、使用和收益权。刁某友及黎某萍也已经依据上述协议书及《购房意向协议》和《购房意向协议补充条款》的约定对涉案房屋的装修支付了全部费用。杨某某对涉案房屋的占有、使用和收益及刁某友及黎某萍对涉案房屋的装修行为如果没有付国芝的认可，是不可能实现的！也就是说，关于涉案房屋的产权过户及转让费用的支付（装修费用为转让费用的组成部分），各方均已经进入了履行阶段，不存在不能继续履行的条件和可能。杨某某有权无条件获得涉案房屋的产权，至于付国芝如何获得涉案房屋的款项，刁某友、黎某萍如何支付涉案房屋的款项及其支付的条件，应由付国芝和刁某友、黎某萍自行解决，与杨某某没有关系。二、原审判决适用法律有误，应予撤销。我国合同法第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案的案情完全不符合上述规定的情形，不存在当事人可以解除合同的情况，原审判决适用该条条文解除房屋买卖合同没有法律依据。三、原审判决结果超出付国芝诉求，属于不当裁决。付国芝一审时以双方未签订正式的房屋买卖合同、杨某某与刁某友未支付任何房款为由申请解除《购房意向协议》和《购房意向协议补充条款》，并没有主张“双方对支付时间和支付条件均不能达成一致，该合同无法再继续履行”为由解除《购房意向协议》和《购房意向协议补充条款》，原审超出付国芝的诉求裁决，应予以撤销。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，且超诉求裁决，应予撤销、发回重审或直接改判！
二审审理过程中，杨某某补充上诉理由如下：为了让付国芝能够购买到某栋XXX房的产权，杨某某把其名下的50%的产权过户给了刁某友，刁某友把2栋205产权的47%卖给付国芝，杨某某得到的对价是付国芝把其名下的涉案大地花园房屋给杨某某，付国芝找刁某友和黎某萍要大地花园2305房的房款。
刁某友、黎某萍不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决，发回重审或改判驳回付国芝的诉讼请求；2、付国芝承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、原审事实认定断章取义。1、关于过户时间的约定：《购房意向协议》和《购房意向协议补充条款》均明确约定过户在2012年9月18日后办理，而且这个时间是由付国芝确定的，也就是说，只要是在2012年9月18日后付国芝就有义务协助杨某某去办理该房产的转移登记手续至完成。同时，《深圳市罗湖区翠竹路某大院某栋XXX房（住宅楼）换名过户特此制定协议书》第1条约定付国芝必须无条件将涉案房屋过户给杨某某，第2条约定有付国芝协助配合，黎某萍保证将涉案房屋过户给杨某某，杨某某的过户费用由黎某萍承担，过户时间按正常工作日顺延。由此可看出，涉案房屋的过户时间应当以2012年9月18日以后按正常工作日顺延履行。2、关于购房款的支付：《购房意向协议补充条款》约定购房款由刁某友负责支付。《深圳市罗湖区翠竹路某大院某栋XXX房（住宅楼）换名过户特此制定协议书》第2条约定欠付付国芝的涉案房屋余款41万元由黎某萍承担还款。3、关于购房款的支付条件：《深圳市罗湖区翠竹路某大院某栋XXX房（住宅楼）换名过户特此制定协议书》第1条约定付国芝必须无条件做到协助配合黎某萍贷款事宜和一起顺利将将涉案房屋过户给杨某某，第2条约定黎某萍所贷款期间或之后的一切费用和责任还款均由黎某萍全部承担（即欠付付国芝的涉案房屋余款41万元均由黎某萍还款），具体贷款手续以银行要求为准。根据四方签订的《深圳市罗湖区翠竹路某大院某栋XXX房（住宅楼）换名过户特此制定协议书》的约定，原本涉案四方的约定是在付国芝取得罗湖区翠竹路某大院某栋XXX房47%的产权后，由付国芝配合刁某友、黎某萍用该房产办理贷款后，由刁某友、黎某萍用上述款项来支付涉案房屋的款项，贷款的偿还由刁某友、黎某萍承担。如果四方完全履行上述协议约定，付国芝完全可以获得翠竹路某大院某栋XXX房47%的产权并配合刁某友、黎某萍办理贷款手续后从贷款中获得涉案房屋转让款项，但付国芝在完全可以获得某大院某栋XXX房47%产权的情况下，拒不同意履行合同并诉至法院要求解除某大院某栋XXX房的买卖合同。罗湖区人民法院判决解除了某大院某栋XXX房的买卖合同。从刁某友、黎某萍的角度来看，不是刁某友、黎某萍不按合同约定支付涉案房屋的转让款项，而是由于付国芝单方解除合同导致刁某友、黎某萍无法依据合同约定来支付涉案房屋的转让款项，是付国芝违约在先，是付国芝自身的违约行为导致其无法及时获得涉案房屋的转让款项。即使存在付国芝单方解除合同某大院某栋XXX房47%的产权买卖合同的违约行为，导致四方约定的刁某友、黎某萍用该房贷款来支付涉案房屋转让款项的结果无法发生，刁某友、黎某萍依然表态可以将涉案房屋的全款交由人民法院保管，在付国芝将涉案房屋的产权过户给杨某某后，由人民法院将涉案房屋的款项发还给付国芝，所以不存在原审判决认定的所谓购房款的具体支付时间等不能达成一致意见的情况。事实上，刁某友及黎某萍已经依据上述协议书及《购房意向协议》和《购房意向协议补充条款》的约定对涉案房屋进行了装修并支付了全部费用（装修款为涉案房屋转让款的组成部分）。杨某某依据上述协议书已经对涉案房屋行使合法地占有、使用和收益权。杨某某对涉案房屋的占有、使用和收益及刁某友及黎某萍对涉案房屋的装修行为如果没有付国芝的认可，根本不可能实现！也就是说，关于涉案房屋的产权过户及转让费用的支付，各方均已经进入了履行阶段，不存在不能继续履行的条件和可能。综上，刁某友、黎某萍认为，原审判决认定事实不清，适用法律错误，应予撤销，发回重审或直接改判！
付国芝口头答辩称：1.原审判决结果正确，请求依法驳回杨某某和刁某友、黎某萍的上诉请求，维持原判。2.我方对原审判决认定的部分案件事实不认同，原审认为事实有误。刁某友、杨某某作为购房意向中的买方，未履行支付购房款的义务，而付国芝也未把房屋过户给杨某某，未履行作为卖方的义务，从始至终双方都未完全履行约定的义务，不存在一审判决中称的该合同无法再继续履行。购房意向协议属于有偿的房屋买卖意向，杨某某未向付国芝支付购房款，付国芝也未收到杨某某的卖房款，某号房一直处于贷款抵押状态，作为二手房买卖首期款的支付数额及支付时间、哪一方去赎楼，费用由谁承担，双方从未进行协商，故此双方仅仅是购房意向而已，不是房屋买卖合同。3.根据购房意向协议的约定，2012年9月18日前，杨某某等没有向付国芝支付过任何购房款，据此付国芝有权根据合同法的规定提出解除购房意向协议的要求。4.根据约定及交易习惯，杨某某等有先履行购房款的义务，而其没有履行义务，在杨某某等没有履行支付购房款义务的情况下，付国芝有权根据合同法的规定提出解除购房意向协议的要求。5.杨某某不是205号房产过户协议书的签字人，所以对其没有约束力，杨某某不能据此向付国芝主张权利。
黎某萍、刁某友认可杨某某的上诉意见。
杨某某认可黎某萍、刁某友的上诉意见。
本院经审理查明：原审查明的内容属实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据杨某某和刁某友、黎某萍的上诉请求，本案的争议焦点为付国芝与杨某某、刁某友在2011年10月23日签订的《购房意向协议》和《购房意向协议补充条款》是否应当解除。本院认为，从付国芝与杨某某和刁某友、黎某萍签订的一系列协议内容看，付国芝的主要目的是以其所有的某某花园西座某号房更换杨某某、刁某友曾经所有的罗湖区翠竹路某大院某栋XXX房的部分产权。由于罗湖区翠竹路某大院某栋XXX房的买卖合同已经被生效判决解除，付国芝以房换房的合同目的已经不能实现，加之付国芝与杨某某、刁某友于2011年10月23日签订的《购房意向协议》和《购房意向协议补充条款》的内容就主要条款的约定也不十分明确，购房款41万元也没有支付，原审因此解除付国芝与杨某某、刁某友于2011年10月23日签订的《购房意向协议》和《购房意向协议补充条款》正确，本院对此予以维持。合同解除后，各方就某某花园西座某号房以及罗湖区翠竹路某大院某栋XXX房的其他未决问题可另寻法律途径解决。综上，杨某某和刁某友、黎某萍的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由杨某某负担50元，刁某友、黎某萍负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年十月十四日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。