吉林省白城市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）吉08行终20号
上诉人（原审原告）谷艳涛，男，1972年4月29日生，汉族，个体，现住镇赉县。
委托代理人刘俊杰，吉林金辉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）镇赉县人民政府。
法定代表人赵楠，县长。
委托代理人吴新亭，镇赉县房屋产权管理中心副主任。
委托代理人王才亮，北京市才良律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）吉林明远粮贸集团有限公司（以下简称明远公司）。
法定代表人杨宏文，经理。
被上诉人（原审第三人）中国建设银行股份有限公司镇赉支行（以下简称建行镇赉支行）。
法定代表人闫振东，行长。
被上诉人（原审第三人）镇赉县金桥中小企业信用担保有限责任公司（以下简称金桥担保公司）。
法定代表人苏华军，董事长。
委托代理人王雅芝，该公司法律顾问。
上诉人谷艳涛因房屋行政登记一案，不服镇赉县人民法院（2016）吉0821行初10号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现�审理终结。
原审判决认定，2011年4月28日，谷艳涛与镇赉县宏伟米业有限公司（以下简称宏伟米业）法人杨宏伟及其妻子张秀琴签订了厂房设备买卖协议一份，双方约定谷艳涛以6510000.00元价格购买坐落在原五棵树镇政府院内全部厂房、办公楼及所有设备（包括锅炉房、烘干塔、约1万平方米库房），并以围墙为界，将9万平方米土地使用权全部转卖给谷艳涛。同日双方到镇赉县公证处经（2010）吉镇证字第788号公证书进行了公证。合同签订后，并没有进行产权登记。
经查，宏伟米业于2004年11月向镇赉县工商行政管理局申请设立，法定代表人是杨宏伟，投资人为杨宏伟与杨希山。明远公司于2009年4月申请设立，法定代表人为杨宏伟，股东是杨宏伟与赵彦林。2012年12月18日经变更登记申请，法定代表人为杨晓光，股东是杨宏伟与张秀琴。2013年4月11日法定代表人变更为杨宏文。
2011年10月9日，明远公司向镇赉县政府递交办理房屋产权权属登记申请，具体承办单位镇赉县房屋产权管理中心在收到6份申请书、明远公司身份资质证明、镇赉县国土资源局建设用地使用权证明、镇赉县住房和城乡建设局建设工程规划许可与验收合格证明及镇赉县房产勘测设计队测绘后于2011年10月18日，为第三人明远公司核发了吉房权证镇字第XX**号（办公楼）、第00032948号（食堂）、第00032949号（仓库）、第00032950号（仓库）、第00032951号（仓库）、第00032952号（锅炉房）房屋产权证。
2012年1月，第三人金桥担保公司作为担保人为杨宏伟、张秀琴在镇赉县农村信用合作联社营业部贷款提供了担保。明远公司又以吉房权证镇字第XX**号、第000329**号房权证抵押向金桥担保�司进行了反担保。
2012年12月7日，明远公司向镇赉县房地产管理中心提出换证申请，经审核于同年12月19日核发了吉房权证镇字第XX**号（原000329**号）、第00038489号（原00032950号）、第00038490号（原00032951号）房屋产权证。2013年1月16日，由第三人明远公司用吉房权证镇字第XX**号、第00038488号、第00038489号、第000384**号房权证抵押，宏伟米业与建行镇赉支行签订了伍仟万元的借款合同。2012年2月6日、2013年1月4日第三人明远公司向镇赉县房地产管理处提出抵押登记申请。镇赉县房屋产权管理中心在收到申请人的申请书、身份证明、房屋所有权证书、抵押合同、反担保合同及主债权合同后依次核发了吉房他证镇字第00113**号、第0011334号、第0013191号、第0013188号、第0013189号、第0013190号他项权利证。2013年7月3日，第三人建行镇赉支行起诉要求与明远公司解�借款合同，并给付贷款本金3500万元及利息。白城市中级人民法院作出（2013）白民二初字第24号民事判决后，因当事人上诉，2014年3月27日，吉林省高级人民法院作出（2014）吉民二终字第4号民事判决。第三人金桥担保公司亦向法院主张了权利，要求第三人明远公司履行抵押担保义务，二宗案件现已执行完毕。
另查明：谷艳涛2014年以镇赉县宏伟米业、明远公司为被告，金桥担保公司与建行镇赉支行为第三人向镇赉县人民法院提起买卖合同纠纷之诉，但于同年6月16日撤回起诉。在（2013）白民二初字第24号民事判决生效进入执行程序后，谷艳涛于2014年向白城市中级人民法院提起案外人执行异议之诉，2015年7月17日，（2014）白民三初字第5号民事裁定驳回了谷艳涛的起诉。（2016）吉民终204号民事裁定撤销了原裁定，指令白城中院对此案进行审理。
谷艳涛认为，镇赉县政府在办理产权登记的过程中，违背客观事实，未进行公告，造成原告不知情，登记程序违法，并导致谷艳涛与杨宏伟签订的买卖合同无法履行，直接损害了谷艳涛的合法权益，要求依法撤销被告为第三人明远公司核发的房屋产权证及他项权利证。
原审法院认为，（一）谷艳涛与镇赉县政府行政行为有利害关系，有权提起行政诉讼。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”本案原告谷艳涛虽是与杨宏伟和其妻子签订的买卖合同，但合同的标的物是本案第三人明远公司在被告镇赉县政府申请房屋产权登记及抵押登记的标的物。因登记与抵押行政行为的作出，第三人建行镇赉支行与金桥担保公司已通过诉讼程序，将登记与抵押标的物通过白城市中级人民法院执行，争议房屋所有权人现已变更为镇赉县毅腾有机农牧业发展有限公司，谷艳涛主观上已认为受到被告行政行为的侵犯，故谷艳涛作为原告提起行政诉讼符合法律规定。（二）涉案房屋在2011年10月9日前在镇赉县房地产管理中心并没有备案，进行产权登记，故被告为第三人明远公司进行的房屋产权登记应为初始登记。《房屋登记办法》第二十条规定：“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。”在进行房产登记时，申请人提交的登记申请材料主要包括登记申请书、申请人的身份证明、权属证书或登记证明、房屋权利变动的原因证明文件以及其他必要材料。《房屋登记办法》第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”本案被告为证明其登记行为合法，提供第三人明远公司申请房权证时的其他行政机关出具的证据。本院认为，被告作为登记机构无权对房屋权利变动的原因证明文件的真实性进行审查。依据物权法，物权的确认应当通过法院或仲裁机构进行，显然其并未授予登记机构确认物权归属和内容的权力；另一方面，房屋权利变动主要是基于当事人之间的合同。登记机构既无权也无能力审查房屋权利变动原因或实体民事法律关系，故登记只需作形式上的审核，主要判断其主体与登记申请人、客体和内容与登记申请书是否一致。
被告所举的证据中包括镇赉县国土资源局建设用地验收单、镇赉县住房和城乡建设局的建字第210017005号建设工程规划许可证、镇赉县（五棵树镇）村规验字（201117003）号村镇建设工程规划条件审核验收合格证及镇赉县房产勘测设计队测量报告等合法建造房屋的证明文件，对相关事项具有较高的证明力。从镇赉县国土资源局、镇赉县住房和城乡建设局证明文件可知建设单位、申报用地单位为同一主体，即第三人明远公司。登记机构对此无权作实质审查，只负形式审查义务，判断其与申请登记的房屋、其主客体和内容与其他申请材料是否一致，有无权利冲突。登记机构无权否定镇赉县国土资源局、镇赉县住房和城乡建设局证明文件，认定其是否合法。
《房屋登记办法》第四十三条规定：“申请抵押权登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）抵押合同；（五）主债权合同；（六）其他必要材料。”《城市房地产抵押管理办法》第十九条规定：“设定房屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记。”本案中，被告对第三人金桥担保公司与建行镇赉支行提供的房屋权属证明和借款、抵押合同材料进行了形�审查后，颁发了房屋他项权证，履行了应尽的职责。
《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十条规定：“被诉房屋登记行为合法的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求。”本案被告镇赉县政府在为第三人明远公司核发的六个房屋产权证及以此产权证为基础设定的六个他项权利证过程中，履行了合理审慎的审查义务，行政行为合法，故判决驳回原告谷艳涛的诉讼请求。案件受理费50元由原告谷艳涛承担。
上诉人谷艳涛上诉称，（一）镇赉县人民政府为明远公司办理房屋产权登记是在房屋产权不清、产权来源不明、主要证据相互矛盾且主要证据不足、违反《房屋登记办法》第二十条规定的情况下办理的。1.《房屋登记办法》第八条规定，“办理房屋登记，应遵循房屋所有权和房屋占用范围内的�地使用权主体一致的原则。”土地登记档案记载表明，在房屋登记时所进行的土地勘查的时间是2011年10月9日，而此时的土地使用权人是镇赉县灌溉排涝管理局，明远公司在办理房屋产权登记申请时对房屋占地范围内的土地并无使用权。即房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权的权利主体不一致。2.产权来源登记错误。被上诉人为第三人明远公司发放的六个产权证均登记为“自建”，事实上，办公室、食堂和锅炉房三处房屋均是镇赉县灌溉排涝管理局建于1992年，后转让与镇赉县五棵树镇政府，镇赉县五棵树镇政府又转让给宏伟米业，宏伟米业又转让给上诉人。由此可见，所谓的“自建”事实并不存在，被上诉人对产权登记时所记载的“自建”并未尽到审查义务。3.产权来源不明。上诉人提供的镇赉县工商登记档案中的明远公司的经营场所是租赁宏伟米业的房屋和院落，并没有买卖手续，工商登记档案中的“无偿租赁协议”完全证明该六处房屋是宏伟米业的。登记在明远公司名下的六处房屋既无买卖也无赠与就直接以初始登记的程序登记在了明远集团名下是没有根据的，属于财产来源不明，违反了《房屋登记办法》第二十条的规定。（二）镇赉县人民政府的登记行为违反了《房屋登记办法》第三十条的规定，明远公司提供的六个房屋产权的初始登记材料不真实，被上诉人未尽到审查义务。《建设用地审批表》中已显示，该六处房屋的审批时间是2011年9月8日，建设用地的申请人是镇赉县五棵树镇政府，土地使用证也是镇赉县五棵树镇政府，在房屋产权登记时，未经过建设用地使用人出具任何手续的情况下改变了土地使用用途，这说明登记机关未尽到审查义务，审批材料中的“建设工期”、“建设性质”都是不真实的，房屋的�绘报告根本没有附图，以上均说明登记机关未尽到审查义务。综上，请求二审法院依法改判，撤销镇赉县政府为原审第三人办理的房屋产权登记及他项权利登记。
被上诉人镇赉县人民政府辩称，（一）我方认为一审判决事实清楚，被上诉人履行了合理的审查义务，上诉人所提三点理由与事实不符。第一点，土地使用权登记时不是镇赉县排涝灌溉管理局而是明远公司；第二点，一般在初始登记情况下都认为自建房屋；第三点，产权来源明确，一审中我方提交六组证据证明产权明确。（二）上诉人称被上诉人登记违背《房屋登记办法》第三十条没有事实依据。我方在一审中提供的六组证据，证明登记合法。上诉人所称的问题不在房产登记的审查范围。综上，上诉人的上诉理由不成立，请二审法院驳回上诉。
被上诉人明远公司未到庭发表意见。
被上诉人建行镇赉支行辩称，同镇赉县人民政府意见一致。
被上诉人金桥担保公司辩称，同镇赉县人民政府意见一致，请求二审法院维持原判，驳回上诉人上诉请求。
二审审理过程中，各方当事人均未提供新证据。
本院经审理查明的事实与一审查明的主要事实一致。
本院认为，（一）关于上诉人主张镇赉县政府为明远公司办理房屋产权登记程序违法的问题。本案中，从明远公司申请办理房屋产权登记时提交的建设用地审批表、建设工程规划许可证、村镇建设工程规划条件审核验收合格证及房产测绘报告等材料来看，镇赉县人民政府为其办理初始登记符合《房屋登记办法》第三十条的规定。（二）关于上诉人主张镇�县政府办理他项权利登记程序违法的问题。镇赉县政府依据建行镇赉支行和金桥担保公司提供的房屋所有权证书、抵押合同及主债权合同等材料办理的他项权利登记符合《房屋登记办法》第四十三条的规定。综上，镇赉县政府办理的房屋产权登记及他项权利登记行政程序并无不当。一审判决驳回上诉人诉讼请求正确。上诉人主张镇赉县政府登记发证行为程序违法、宏伟米业已将涉案房屋转让给上诉人依据不足，其上诉理由本院依法不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50.00元，由上诉人谷艳涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨晓静
审 判 员 王 莹
代理审判员 王 倩
二〇一七年七月十九日
书 记 员 李佳锐