广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤17民终1011号
上诉人(原审被告)：阳江市中天科达房地产有限公司，住所地：广东省阳江市江城区东风三路255号新乐苑E幢04商铺二楼。
法定代表人：陈积强，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：许祺祥，广东德良（阳江）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李晓婷，广东德良（阳江）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谭宇良，男，1988年2月12日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
上诉人阳江市中天科达房地产有限公司（以下简称中天科达公司）因与被上诉人谭宇良商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2016年8月17日作出的（2016）粤1702民初1176号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
中天科达公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回谭宇良的全部诉讼请求。一、中天科达公司已按合同约定交付期间将涉案商品房交付给谭宇良使用，谭宇良已收楼并实际使用。首先，从事实来讲，中天科达公司已将符合合同约定的商品房交付给谭宇良使用，谭宇良于2014年8月3日办理了收楼手续，2014年8月15日装修，装修完毕后已入住。其次，从合同目的来讲，谭宇良购买涉案商品房的最终目的是居住，当谭宇良占有并正常使用房屋时，其最终目的已实现。本案中，谭宇良已实际居住使用了涉案商品房，事实上已获得相应用益，合同目的已实现，谭宇良没有遭受实际利益损失。因此，谭宇良已实际收楼并实际使用至今，属于对其自己权利的处分，现其又以不具备交付条件为由，要求中天科达公司承担逾期交房的违约责任，有违公平和诚信原则。二、中天科达公司交付给谭宇良使用的涉案商品房具备合同约定的交付条件。双方于2014年2月8日签订的《商品房买卖合同》第八条约定，“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……”，该合同约定的“该商品房经验收合格”是指经业主方、设计、施工、监理、勘察五方验收合格。涉案商品房已经工程设计方、承包建设方、监理方、开发建设方、公安消防部门、建设工程主管部门对工程地基与基础、主体结构工程、民用建筑节能等验收合格，故涉案商品房的质量和安全是合格的。同时，乙小区内的供水、供电、天然气、公共通道、内墙地面、前期物业管理、地下停车位使用、电梯、消防设施、区内道路建设、园林绿化、电话网络线路、电视线路、对讲视频等居住配套设施均已完善并开通使用，完全满足日常居住条件。因此，涉案商品房已完全具备合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件，故一审认定涉案商品房不具备交付条件属认定事实错误。此外，中天科达公司也提供了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》给谭宇良，谭宇良亦在《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》上面签名。如果谭宇良认为涉案房屋不具备交付条件，其在涉案商品房交接时有权拒绝或者要求进行补充约定，但谭宇良已实际接收涉案商品房并实际使用，应视为其同意变更交付条件的约定，因此，中天科达公司不存在逾期交房的违约行为。三、涉案商品房已于2014年8月3日进行交接，谭宇良已实际占有涉案商品房并使用，应视为其同意变更了合同约定的交付期限，即双方达成了延期交房的合意并已履行，则谭宇良不能再主张逾期交付交房违约金。参考《北京市高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十二条第二款“买受人明知商品房不具备法院或约定交付条件，仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由，主张逾期交房违约金的，不予支持”的意见，谭宇良作为购房者，明知商品房的现状仍然同意接收房屋，现又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，法院不应支持。
谭宇良辩称：涉案商品房至今未验收合格，中天科达公司存在违约行为。中天科达公司只是电话通知谭宇良可以收楼，但没有出示相关的手续。
谭宇良向一审法院起诉请求：一、中天科达公司向谭宇良支付自2014年7月1日起至2016年3月1日止的逾期交房违约金37024.17元（405530元×每日万分之一点五×609天），2016年3月2日起继续按每日万分之一点五的标准向谭宇良支付逾期交房违约金，直计至中天科达公司履行房屋交付义务完毕时止；二、中天科达公司立即为谭宇良办理阳江市江城区甲路m号乙1幢3单元1211号商品房的房地产权属证书，将该房屋的所有权登记到谭宇良名下；三、中天科达公司支付逾期未为谭宇良办理房地产权属证书的违约金4055.3元（405530元×1%）给谭宇良。
一审法院认定事实：中天科达公司以出让方式取得位于阳江市江城区甲路m号[编号为阳府国用[20××第1×××7号]的土地使用权，并办理了土地使用权证书。经批准，中天科达公司在上述地块上建设商品房，定名为乙。中天科达公司已取得乙小区商品房预售许可证，证号为阳预许证字20××××4号。2014年2月8日，谭宇良（买受人）与中天科达公司（出卖人）签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20××××××39），约定原告向被告购买乙小区a幢b单元c房，该商品房约定的建筑面积共80.28平方米，其中，套内建筑面积67.12平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.16平方米；按套内面积建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6041.87元，总金额405530元。其中合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本案约定商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格……”，第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未办本合同规定的期间将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同约定的最后交付期限(即2014年6月30日)的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……”，第十一条约定：“商品房达到交付使用后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同约定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……”。第十五条约定：“产权登记：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：1、……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3、如因买受人的原因导致不能按时办理权属登记的有关资料报送房管部门，逾期责任由买受人自行承担。”签订合同后，谭宇良已一次性支付了全部购房款405530元给中天科达公司。2014年2月8日，中天科达公司出具收款收据一份，注明收到谭宇良的办证费24230元。2016年3月22日，谭宇良以中天科达公司没有按时向其交付经验收合格的商品房及履行办理房地产权属登记义务，中天科达公司应承担违约责任为由向原审法院提起诉讼，请求如诉称。诉讼中，双方均确认涉案的商品房已经交付给谭宇良。
原审诉讼中，原审法院去函阳江市住房和城乡规划建设局就有关事项进行调查，该局于2016年5月13日复函原审法院：乙小区项目（包括2幢商住楼、2幢住宅楼和1幢商铺）由中天科达公司开发建设，中天科达公司于2015年1月向阳江市住房和城乡规划建设局申请对该小区商住楼进行规划验收。经查实，该小区存在没有按规划要求配套完善居委会和治安联防所及幼儿园用房建设等情况，我局已按规定要求中天科达公司按规划要求尽快落实整改。2016年2月26日，中天科达公司来函反映，该公司在整改施工期间，遭到小区业主阻止，导致公司无法及时按规划要求完成整改，从而直接影响了该项目无法通过竣工规划验收及后期竣工验收、验收备案、办理产权证等工作。目前该项目正在整改中。根据《广东省城乡规划条例》第四十六条第三款的规定，目前乙商住小区项目不具备办理产权登记手续条件。经质证，谭宇良认为该复函的真实性、合法性、关联性由法院依法认定，中天科达公司经原审法院传票传唤没有到庭对该份证据进行质证。
一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷，中天科达公司与谭宇良签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20××××××39），将已取得商品房预售许可证的涉案商品房预售给谭宇良，该合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。合同签订后，谭宇良已支付了全部购房款给中天科达公司，现谭宇良主张涉案商品房未经验收合格，不具备交付条件，中天科达公司应承担违约责任；中天科达公司则辩称涉案商品房已初步验收合格，符合交付使用的条件，其不存在违约行为。综合双方当事人的诉辩，本案争议的焦点是涉案商品房是否具备交付使用条件，中天科达公司应否承担违约责任。
本案中，中天科达公司与谭宇良签订的《广东省商品房买卖合同》约定的交付条件为商品房经验收合格，但双方没有具体约定验收主体及具体如何验收，双方对该约定的理解发生争议。房屋交付，首先要符合法律法规的规定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条也规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，因此，交付使用的房屋应当经过竣工验收合格是法律的强制性规定，任何当事人都应当遵守，不得依当事人的意愿而违反。对于如何确定交付房屋是否经竣工验收合格的问题，《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之曰起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”，住房和城乡建设部《房屋建筑和市政工程基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条规定：“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15曰内，责令停止使用，重新组织竣工验收”、第十一条规定：“建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收……”。可见，备案是竣工验收的最后一个环节，主管部门通过该环节对建设工程进行再次监督，因此取得建设工程竣工验收备案表是证明该工程经验收合格的依据。对此，广东省建设厅作出的粤建办房函(2003)63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中亦明确《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。省建设厅作为合同范本提供者，其有权对合同中有争议内容作出解释，且该解释与上述法律法规规定相符。因此，对中天科达公司与谭宇良签订的商品房买卖合同约定的商品房交付条件为商品房经验收合格，应理解为该商品房已经在当地建设行政主管部门取得工程竣工验收备案表。中天科达公司主张预售房经业主方、设计、施工、监理、勘察等单位验收合格即符合交付条件，理据不足，应不予采纳。按照双方签订的商品房买卖合同的约定，中天科达公司应在2014年6月30日前将经验收合格的商品房交付给谭宇良使用。本案中，谭宇良虽然接收了涉讼商品房，但仍不能免除中天科达公司应将涉讼商品房报建设主管部门验收，并取得验收合格的义务，即涉讼商品房未经建筑工程竣工验收合格，视中天科达公司未完成《商品房买卖合同》中约定的向谭宇良交付房屋的义务，其行为已构成违约，谭宇良请求中天科达公司按照合同的约定支付违约金，理据充分。中天科达公司辩称其在办理乙小区工程综合验收过程中，部分业主阻止施工人员正常施工作业，影响工程综合验收工作进行，造成综合验收工作未能按计划进行，但中天科达公司未能提供证据证明其上述主张，其主张证据不足。
综上，中天科达公司存在逾期交房的违约行为，从2014年7月1日计至现在，逾期交房时间已超过90天。根据双方合同约定，中天科达公司逾期交房超过90天，谭宇良要求继续履行的，合同继续履行，中天科达公司每日应按原告已付房价款405530元的万分之一点五的标准支付违约金给谭宇良，自双方约定的最后交付期限届满之日起的第二天（即2014年7月1日）开始计算，其中从2014年7月1日起计至2016年3月1日止共609天，逾期违约金为37024.17元（405530元×1.5?/天×609天），从2016年3月2日起继续按日利率万分之一点五的标准计至涉讼商品房经建设主管部门确认建筑工程竣工验收合格之日止。中天科达公司辩解所预售房产已符合预售商品房交付使用装修入住条件，不存在逾期交房违约行为，理据不足，应不予采纳。
《商品房买卖合同》第十五条约定：“产权登记：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：1、……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3……”因此中天科达公司为谭宇良办理涉讼商品房权属登记的时间为商品房交付之日起90日内，本案中，中天科达公司至今尚未按合同约定履行完毕交付商品房义务，并且为此需一直支付违约金至交付合格商品房之日止，因此，按照《商品房买卖合同》中天科达公司应为谭宇良办理涉讼商品房的权属登记条件尚未成立，故谭宇良诉请中天科达公司办理阳江市江城区甲路m号“乙”a幢b单元c号商品房的房地产权属证书到其名下及支付逾期办证违约金4055.3元，理据不足，应不予支持；谭宇良可待中天科达公司交付合格商品房后，再依合同约定请求中天科达公司办理房地产权属证书。中天科达公司经原审法院已传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，原审法院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国建筑法建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、第一百五十三条、《中华人民事诉讼法》第一百四十四条和《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，判决如下：一、限阳江市中天科达房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金37024.17元（上述违约金计至2016年3月1日止，从2016年3月2日起至涉讼商品房在建设行政主管部门取得工程竣工验收备案表之日止的违约金按本金405530元、日利率万分之一点五计算）给谭宇良；二、驳回谭宇良的其他诉讼请求。一审案件受理费1026元，由谭宇良负担101元，阳江市中天科达房地产有限公司负担925元。
二审中，中天科达公司提供如下证据：一、《地基与基础分部工程验收记录》、《A栋主体结构分部分验收记录》、《建设项目竣工环境保护验收调查表首页及调查结论与建议》、《建设工程消防验收意见书》、《防雷装置验收意见书》、《阳江市民用建筑节能验收备案登记表》，拟证明涉案商品房工程地基与基础、主体结构已经建设、勘察、设计、施工、监理五单位竣工验收合格，且环境保护、消防、防雷、民用建筑节能等项目亦经过相关部门验收合格，涉案商品房的质量和安全是合格的，具备合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件。二、《乙收楼流程表》、《房屋验收交接表》、《阳江市住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》、收款收据及收费通知单，拟证明中天科达公司与谭宇良于2014年8月3日对涉案商品房进行交接，谭宇良已实际占有使用该房屋。谭宇良经质证认为：证据一中的《防雷装置验收意见书》在谭宇良收楼时不存在，对该意见书不知情，对其证明内容有异议，涉案商品房未达到合同约定的交付条件。对证据二中的《阳江市住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》不是谭宇良本人签名，对证据二其他文件中谭宇良的签名真实性没有异议。
本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：谭宇良确认收楼时间是2014年8月3日，并已对涉案商品房装修入住。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，中天科达公司与谭宇良签订《商品房买卖合同》，将已取得商品房预售许可证的涉案商品房预售给谭宇良。该合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。合同签订后，谭宇良已支付了全部购房款给中天科达公司。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题是中天科达公司应否支付逾期交房违约金给谭宇良。从中天科达公司提供的《房屋验收交接表》等证据来看，中天科达公司在2014年8月3日将涉案的商品房交付给谭宇良，谭宇良亦对涉案商品房进行装修使用。谭宇良主张涉案商品房未经验收合格，不具备交付条件，即使商品房已交付给谭宇良，中天科达公司仍应承担逾期交房违约责任；中天科达公司则认为谭宇良已接收涉案商品房，其请求中天科达公司支付逾期交房违约金缺乏依据。谭宇良与中天科达公司签订的商品房买卖合同对商品房的交接明确约定“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……出卖人不能出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，涉案商品房至今未办理竣工验收备案手续，不符合法定的交付条件，按照合同上述约定，谭宇良在2014年8月3日接收涉案商品房时应清楚该房不符合法定和合同约定的交付条件,但谭宇良仍然同意收房，已构成事实交付，即使该交付不能完全产生符合法律规定的交付效果，亦不能否定谭宇良已接收涉案商品房并装修入住的事实，只是不能据此免除开发商完善商品房交付条件的义务。本案中天科达公司已提供了证据证明涉案商品房工程地基与基础、主体结构经建设、勘察、设计、施工、监理五单位竣工验收合格，且环境保护、消防、防雷、民用建筑节能等项目经过相关部门验收合格，涉案商品房已具备居住使用的条件。因此，谭宇良在已接收涉案商品房并装修入住的情况下又以涉案商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任，本院不予支持。但按照双方《商品房买卖合同》的约定，中天科达公司应在2014年6月30日前交付涉案商品房给谭宇良，而中天科达公司直至2014年8月3日才交付涉案商品房给谭宇良，中天科达公司未能提供证据证明双方对交房时间的变更达成合意，应认定中天科达公司逾期交房，中天科达公司应承担逾期交房的违约责任。从合同约定的2014年6月30日次日起至谭宇良接收涉案商品房2014年8月3日，中天科达公司共逾期交房的时间为34天，按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，中天科达公司应支付逾期交房违约金1378.8元（405530元×0.0001×34天）。一审认定中天科达公司应支付逾期交房违约金至涉案商品房经建设主管部门确认建筑工程竣工验收合格之日止不当，本院予以纠正。
本案中，谭宇良除起诉主张中天科达公司存在逾期交房违约行为，还主张中天科达公司逾期办证违约行为，请求中天科达公司支付逾期办证违约金4055.3元给谭宇良。按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，中天科达公司应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需要中天科达公司提供的资料报产权登记备案。谭宇良已接收使用涉案商品房，但中天科达公司至今未能办理涉案商品房的竣工验收备案手续，致使涉案商品房不能办理权属登记，中天科达公司已构成逾期办证违约。一审认定因中天科达公司至今尚未按合同约定履行完毕交付商品房义务，中天科达公司为谭宇良办理涉案商品房的权属登记条件尚未成立，谭宇良请求中天科达公司承担逾期办证违约责任理据不足，属认定事实不当。虽然谭宇良没有就一审对逾期办证违约金的处理提出上诉，但鉴于一审是居于认定中天科达公司未按合同约定履行完毕交付商品房义务而不予支持谭宇良主张中天科达公司逾期办证违约责任的请求，而本院二审认定中天科达公司在2014年8月3日已交付涉案商品房给谭宇良，且谭宇良一审已起诉请求中天科达公司支付逾期办证违约金4055.3元，故为减少当事人讼累，可由二审直接对中天科达公司逾期办证的违约行为作出处理。按照《商品房买卖合同》“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”的约定，中天科达公司应向谭宇良支付逾期办证违约金4055.3元（405530元×1%）。另外因涉案商品房至今未能办理工程竣工验收备案手续，现阶段不具备办理权属登记的条件，谭宇良请求中天科达公司为其办理涉案商品房的权属登记理据不足，一审驳回谭宇良该项诉讼请求并无不当，本院予以维持。
综上所述，中天科达公司上诉请求部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销阳江市江城区人民法院（2016）粤1702民初1176号民事判决；
二、限阳江市中天科达房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金1378.8元给谭宇良；
三、限阳江市中天科达房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金4055.3元给谭宇良；
四、驳回谭宇良的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1026元，由谭宇良负担891元，阳江市中天科达房地产有限公司负担135元；二审案件受理费725元，由谭宇良负担629元，阳江市中天科达房地产有限公司负担96元。
本判决为终审判决。
审判长 龙 飘
审判员 施震宇
审判员 莫怡华
二〇一七年十一月十日
书记员 詹礼迪