广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0105民初5385号
原告：彭显斌，男，1968年11月19日出生，汉族，住广州市海珠区,
委托代理人：彭锦泉，系原告的父亲，住广州市海珠区。
委托代理人：张高，系原告所在公司广州市住宅建设发展有限公司推荐的公民，住广州市海珠区。
被告：林国樑，男，1945年4月12日出生，汉族，住广州市海珠区，
委托代理人：杨志诚、刘铸韵，分别为广东纬韬律师事务所律师、实习律师。
第三人：林瑞冬，女，1970年6月29日出生，汉族，住广州市海珠区，
原告彭显斌诉被告林国樑、第三人林瑞冬宅基地使用权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人彭锦泉、张高，被告的委托代理人杨志诚和第三人林瑞冬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：1997年12月14日，原、被告在双方全部家庭成员的见证下签订了《关于合作建造五凤村紫来二巷8号之一住宅协议》，约定：被告以自有的原五凤村五凤乡××号的单层旧住宅投入、原告以全资投入共同合作拆旧房建新房；该房屋竣工交付使用后只能够作为出租用途，出租所产生的经济收益按原、被告平均分配，即各占总收益的50%；租金收入分配期间，每次收到的租金应在三十天内分配到原、被告双方手上。协议签订后，被告把宅基地使用证交付给原告，原告负责办理申请报建手续及动工拆除旧房建新房，全程全资投入。涉案房屋建成后即开始出租，自1998年11月起至2014年11月一直由原告委托父亲负责对房屋进行管理、保养、修缮及收取承租人的租金，并按时将所得租金收益的50%以现金方式支付给被告。上述16年间一直合作愉快，相安无事。
2014年11月，被告提出是否可以轮换一下由他来管理，原告当然无理由反对。次月起，涉案房屋的全部管理、保养、修缮及收取承租人的租金开始由被告负责。然而，从2014年12月开始被告把收取的全部租金独自占有，原告追讨无果。被告明显侵犯了原告的合法权益。原告认为可能是原告与被告的女儿离了婚，被告认为姻亲关系断了就可以不管前女婿的合法权益。其实，原告与被告的女儿离婚时已自愿将时值超过200万元的商品房及家庭所有财产全部留给她。原告认为，原告与被告的女儿离婚与本案毫无关联。上述协议是两个自然人之间的民事法律关系，不管是否涉及宅基地，地上建筑物的收益是合法的，因此该协议中关于“各占总收益的50%”的条款是合法有效的。双方应当均依约定履行。原告认为，被告没有任何理由占有属于原告的租金收益，应当予以返还。故起诉请求判令：1、确认原、被告双方1997年12月14日签订的《关于合作建造五凤村紫来二巷8号之一住宅协议》中关于“收益分配”的约定条款合法有效，双方应当继续履行；2、被告向原告返还自2014年12月至2016年7月的广州市五凤村紫来二巷8号之一房屋租金收益34000元（3400元×20个月×50%）；3、自2016年8月起，原、被告双方轮流管理上述物业并收取承租人租金，然后每两个月定期向对方报告上述房屋租金总收益情况并向对方支付其中的50%；4、被告承担本案的诉讼费。
被告辩称：一、关于原告第1项诉讼请求，被告认为本案是合同纠纷，并不是确认之诉，无法单独确认协议条款的效力，该诉讼请求没有法律依据；二、关于第2项诉讼请求，被告认为涉案房屋属于被告所有的财产，与原告不存在任何关系，该诉讼请求没有事实依据；三、关于第3项诉讼请求，因为不存在原、被告合作或共有的基础，利益分配也没有事实依据，原告与第三人原是夫妻关系，可能因为双方之前感情的矛盾，才导致原告对被告恶意诉讼。原告与第三人协议离婚时，原告坚决不同意将双方共有房产给第三人，离婚时双方协议将共有房产给其女儿，而不是给第三人。原告的诉讼请求没有事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人林瑞冬陈述：同意被告的答辩意见。第三人认为，上述协议为无效协议，涉案房屋的租金收益权全属被告所有。
经审理查明：据发证日期为1986年2月4日的《农村（墟镇）宅基地使用证》记载：使用人姓名为被告；宅基地座落在五凤乡××号，新滘区公所五凤乡；建筑面积230平方米；等。据核验日期为1986年2月4日的《郊区村镇建房许可证》（郊村建（新）字第215848号）记载：经研究同意批准五凤乡居民生产队社员即被告林国樑在五凤乡××号用地建房（新建），用地面积57.50平方米，建筑结构：混合，层数：四，建筑面积230平方米，等。
1997年12月14日，原告(乙方)与被告(甲方)签订了《关于合作建造五凤村紫来二巷8号之一住宅协议》，约定：合作双方及其双方的直系亲属经磋商协议，一致同意合作拆建五凤村紫来二巷8号之一的房屋（将原有单层面积57.50平方米的平房拆除改建为四层总面积为230平方米的框架结构楼房）；合作条件：甲方以其自有五凤村紫来二巷8号之一的房屋（单层契证面积57.50平方米）投入合作；乙方以其自有资金投入合作，负责支付拆建费、房屋拆建的全部人工费、材料费（含水、电报装费用）及办理该幢房屋改建后契证（含税）等费用；如日后换证等费用由甲乙双方的产权私占有比例各自支付；收益分配：该房屋竣工交付使用后，只能作出租用途，出租所产生的经济收益按甲乙双方平均分配，即各占总收益50%（包括单层或全幢四层租后收益）；租金收入分配期间，每次收到的租金应在三十天内分配到甲乙双方手上，每分取一次应收取5%租金费用作为支付房屋保养、修缮及其他什项开支，谁主管办理具体商议，但必须要求公正、公开原则；产权分配：建造完工后产权分配，甲方占壹层，乙方占叁层，具体层间产权占有可商议分配，日后能分开契证应按以上分配办法决定；等。甲方见证人处有郭燕侣、林瑞冬、林某1、林某2签名，乙方见证人处有彭锦泉、范某、彭某签名。
另查，原告与第三人于1995年10月16日结婚，于2015年11月25日离婚。
原告于2016年7月6日提起本案诉讼。
诉讼中，原告表示自己并非五凤村村民。各方当事人均确认第三人是被告的女儿。
原告为证实自己的主张还提交了如下证据：1、《关于合作建造五凤村五凤乡××号住宅协议》，拟证明原、被告双方在全部家庭成员见证下签订的协议，涉案房屋租金收益各占50%。2、原告自行制作的建房许可证及报建基建等费用的开支（原始）记录，拟证明涉案房屋的申请报建及拆除旧小屋兴建新楼房的全程由原告全资投入。3、原告自行制作的租金（原始）收入记录，拟证明1998年11月至2014年11月双方各收取涉案房屋的租金数额情况。4、原告与第三人于2015年11月25日签订的《离婚协议书》（经广州市海珠区民政局备案），主要内容：夫妻共同所有的位于广州市海珠区革新路逸蓝街11号1903房（粤房地证字第××）的所有权归林瑞冬所有，女方林瑞冬承诺将该房屋50%的产权过户给女儿彭静议；等。拟证明原告与第三人离婚时已自愿将时值超200万元的房屋等财产留给她。
被告质证表示：对证据1的签名真实性无异议，但是对协议所证明的内容不予确认，因为该协议没有实际履行；对证据2、3的真实性、合法性、关联性均不予确认，与本案无关；对证据4的真实性、合法性无异议，关联性有异议，与本案无关。
第三人质证表示：证据1是在被告病重、不违背其意思的情况下签订的，但该协议没有实际履行，也没有相关的见证人；对证据2、3的真实性、合法性、关联性均有异议；对证据4的真实性无异议，关联性认为原告歪曲事实，该《离婚协议书》中的夫妻共有房屋是给女儿的，不是留给第三人的，只是暂时挂在第三人名下，第三人可以随时过户给女儿。
被告为证实其抗辩主张还提交了如下证据：1、广州市红十字会医院病历资料、辞职报告，拟证明被告在1997年5月份因脑梗塞病重病发，诊断为右额后腔隙性脑梗塞。2、房屋建造设计图，拟证明涉案房屋为被告独自设计及建造。3、个人出租屋纳税情况登记册，拟证明涉案房屋为被告独自设计建造并使用至今。4、被告的女儿林某1、林某2的证人证言，主要内容为涉案房屋是被告筹钱建造，原告并没有参与，由于资金不足，房屋重建只建了三层；由于第三人生活困难，被告拿出部分租金补贴第三人；等。被告妻子的表弟刘昶的证人证言，主要内容为其向被告及其女儿林某1供应水泥用以建房。上述两份证人证言拟证明涉案房屋为被告独自设计建造并使用至今。5、房屋现场照片，拟证明涉案房屋为被告独自设计建造，并只建造了三层。
原告质证表示：被告提交的证据已超过举证期限。证据1没有原件，对其真实性、关联性有异议，与本案无关；对证据2的真实性、合法性、关联性均无异议，确认涉案房屋是经过设计建设的，与本案争议的标的没有关联性；对证据3的真实性无异议，关联性有异议，因为土地使用权人是写被告的名字，那么所有出租和纳税都是写被告的名字，与本案没有直接的关联性；对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，因为该证人证言是不合法的，证人没有出庭，原告不予确认，其中两个证人是被告的女儿，其证言的证明力是无效的；对证据5的真实性、合法性无异议，确认照片中显示的房屋就是涉案房屋，该照片无法证明被告想证明的事实，而涉案房屋是由原告父亲出资的，涉案房屋建设三层是双方达成共识的，该证据的证明内容与证据4的证人证言自相矛盾。
第三人质证表示：对证据1没异议，证据1没有原件是因为被告有病退休，病历交给了公医办，被告的所有病历在市红十字会医院可以查到；对证据2的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据3的真实性无异议，被告一直遵守出租屋管理规定缴纳租金税费，原告从未去缴纳过任何的房屋税费；证据4中的证人林某1、林某2是第三人的妹妹，她们协调和帮助建好涉案房屋；对证据5的真实性、合法性、关联性均无异议。
诉讼中，原告向本院申请林某1、林某2、刘昶出庭作证。上述证人在庭审中确认了被告提交的证人证言中的“林某1”、“林某2”、“刘昶”是其本人签名。原告质证表示：被告逾期申请证人出庭，上述证人证言不应予以采信；上述证人与被告是亲属关系，证人证言没有证明力；第三人引导性提问证人，根本不符合对证人的询问规则；证人证言错漏百出，根据日常生活常识可看出证人证言是虚假的。被告质证表示：证人证言陈述了客观事实，包括协议签订背景及签订后的履行情况，特别是房屋的建造细节，反映出涉案房屋是被告独立建造的，对上述证人证言应予以采信，不能因为身份关系对其证明力有所影响，因为建设涉案房屋的特殊性是家庭成员共同建造，整个过程也只有家庭成员才知悉，外人包括原告，是完全不知道这些细节的。第三人质证表示：上述证人证言真实、有效。
本院向原告释明合同可能无效的法律后果，告知其可变更诉讼请求，原告坚持不变更诉讼请求。
本院认为：涉案房屋的使用权人是被告。原告与被告签订的《关于合作建造五凤村紫来二巷8号之一住宅协议》约定在农村宅基地上合作建房用于出租，并对房屋的权属进行分配，上述协议实质上涉及宅基地使用权的转让。故本案应为宅基地使用权纠纷。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施；第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，向本集体经济组织以外的人员转让农村住房和宅基地违反了集体经济组织的成员权属性。原告并非涉案宅基地所在集体经济组织的成员，上述协议违反法律的强制性规定，故上述协议无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。诉讼中，本院向原告释明合同可能无效的法律后果，告知其可变更诉讼请求，原告坚持不变更诉讼请求。因此，本院对原告的诉讼请求予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
驳回原告彭显斌的全部诉讼请求。
本案受理费650元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨美满
人民陪审员 李伟坚
人民陪审员 侯文卿
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 曾思融
程淑玲