宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0212民初7628号
原告（反诉被告）：宁波永创新时代美食广场管理有限公司（组织机构代码为06290747-6）。住所地：宁波市海曙府桥街**弄***********************号****室。
法定代表人：陈康棚，该公司总经理。
委托代理人：佟秀芝，浙江欧硕律师事务所律师。
委托代理人：熊迪山，浙江欧硕律师事务所律师。
被告（反诉原告）：彭爱玲，女，1974年10月22日出生，汉族，无固定职业，住宁海县。
委托代理人：李雪娇，浙江甬望律师事务所律师。
委托代理人：杨双红，浙江甬望律师事务所律师。
原告宁波永创新时代美食广场管理有限公司（以下简称“永创公司”）为与被告彭爱玲房屋租赁合同纠纷一案，于2016年8月16日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员蔡雯晴适用简易程序审理。审理期间，被告提起反诉，本院审查后决定与本诉合并审理。本案于2016年11月21日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人熊迪山、被告的委托代理人李雪娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告永创公司起诉称：2015年7月2日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，约定：被告向原告承租宁波市鄞州区联盛C区4楼美食广场02号铺位，被告每6个月支付一次房租，房租需使用前一个月支付。但截止2016年6月14日，被告仍拖欠房租费12500元，水电费5031.6元，物业费6000元，总计23531.6元。故请求判令：1、解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2、被告向原告支付房屋租赁费、水电费、物业费总计23531.60元；3、被告支付违约赔偿金3000元。审理期间，原告撤回第1项诉讼请求，变更第2项诉讼请求为判令被告支付房屋租赁费25000元、水电费5031.60元、物业费12000元；变更第3项诉讼请求为判令被告支付违约赔偿金15500元（包括应罚没的保证金12500元、律师费损失3000元）。
被告彭爱玲答辩并反诉称：原、被告于2015年7月2日签订《商铺租赁合同》，约定被告向原告承租位于宁波市鄞州区联盛广场C区4楼美食广场02号商铺，房租第一年43750元，第二年50000元，被告支付合作履约保证金12500元，该款项在合同期满或合同解除时应予以返还。2016年4月，被告得知原告已发律师函明确表示将与联盛美食广场解除租约，且将于2016年6月1日与被告解除租赁合同，被告为了维护自身的合法权益，几次与原告约谈解除合同及返还保证金等事宜，但原告均拒绝返还。同时，2016年5月30日由于原告对涉案房屋进行断电，被告于当日搬离涉案房屋并通知原告的管理人员陈纪杰，故租金、物业费、水电费应计算至2016年5月30日止，水电费具体应以发票为准，物业费在实际履行过程中变更为1500元。对于原告主张的违约金，缺乏事实依据，涉案合同解除是由于原告强行对房屋进行断水断电引起，原告无权主张违约金，原告主张的律师费损失3000元也没有依据。故反诉请求判令原告返还保证金12500元。
原告永创公司针对被告彭爱玲的反诉答辩称：涉案合同解除是由于被告的违约行为引起，应驳回被告的反诉请求，如法院支持原告的第3项诉讼请求，同意将保证金与违约金相抵。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1．《商铺租赁合同》1份，用以证明原、被告双方达成房屋租赁的合意并对租金等进行了约定的事实；
2．关于停止物业服务的通知1份（复印件），用以证明被告未支付租赁费及原告催收的事实；
3．律师费发票1份，用以证明原告因被告的违约产生的实际损失为3000元的事实。
被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1.关于终止联盛美食广场租约的方案1份（照片），用以证明原告在2016年4月份已明确表示预期违约，将于2016年6月1日与被告解除租赁合同的事实；
2.收据1份，用以证明被告向原告交付了履约保证金的事实；
3.短信聊天记录1份，用以证明原告强行断水断电锁门导致被告搬出涉案房屋的事实。
为核实被告提交的证据，本院向宁波联盛商业广场管理有限公司（以下简称“联盛公司”）调取情况说明一份，联盛公司说明：2016年4月其接到原告永创公司关于终止联盛美食广场租约的书面方案，双方多次沟通后，原告永创公司提出继续履约至2016年12月21日，此期间部分承租户向其要求证实此事，其根据实际情况如实告知。
上述证据均经庭审质证，原、被告质证意见及本院认证意见如下：
对原告提交的证据1，被告对真实性、合法性无异议，认为物业费在实际履行过程中变更为1500元，且合同并未约定租金支付时间。本院对该证据予以确认，被告认为物业费变更的，应由被告承担举证责任。对原告提交的证据2，被告对真实性、合法性、关联性均有异议，被告已在2016年5月底搬走，并未收到通知。本院认为，原告庭后提交的照片不能显示张贴日期及被告是否在场，不能证明该通知已送达被告，本院对该证据不予确认。对原告提交的证据3，被告对真实性无异议，认为合同中并未约定律师费，该费用不应由被告承担。本院对该证据的真实性予以确认，对于律师费承担，将在说理部分具体阐述。
对被告提交的证据1及本院调取的证据，原告对被告证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，认为复印件存在自行制作的可能，原告曾于2016年6月份与联盛公司协商退租及将次承租人转给联盛公司，但双方未达成最终协议。本院认为，本院将被告提交的证据1交由联盛公司核对，联盛公司也未能提交原件，对于联盛公司的陈述，除协商时间外，其他均与被告陈述一致，故本院对原告曾与联盛公司协商退租事宜后未达成协议的事实予以确认。对被告提交的证据2，原告无异议，本院予以确认。对被告提交的证据3，原告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据不能显示短信发送人员的身份，也不能证明原告存在违约。本院认为，短信发送人的身份无法确认，原告的质证意见成立，本院对该证据不予确认。
本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：
原告向联盛公司承租联盛C区4楼后进行分隔转租，开办新时代美食广场。2015年7月2日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定：原告将联盛C区4楼新时代美食广场02号铺位出租给被告，2014年10月1日至2015年9月30日租金为43750元，2015年10月1日至2016年9月30日租金为50000元，每6个月支付一次房租；被告应于签署本合同之日起1日内向原告支付合作履约保证金12500元，合同期满后，被告应将合作房屋完整无损全部归还、结清一切费用并填写《交付确认书》，原告收到《交付确认书》并检查无误后60日内退还该款项；合同生效后房屋内的水、电等各项费用由被告承担，管理费1500元/间/月，杂费包括洗碗员、保洁员费用、垃圾清理费500元/间/月；被告拖欠租金、水电费等相关费用超过履约保证金的50%或者被告未经原告同意提前解除合同，擅自停业、歇业或一个月内连续或间断停业超过10天的，原告有权终止合同，收回该合同房屋，并没收履约保证金和当期租金，并可依法追讨承租方因违约而给原告造成的其他损失。同日，被告向原告支付2015年7月1日至2015年12月30日租金23437.50元、2015年10月1日至2015年12月30日物业费6000元、押金12500元。此后，被告在涉案房屋内经营餐饮，并向原告支付了2016年1月1日至2016年3月31日租金12500元、物业费4500元。租赁期间，原告对联盛C区4楼进行综合管理，但未提供洗碗员服务。2016年6月，原告发现被告已搬离涉案房屋，但被告未与原告办理房屋交接手续，也未支付剩余租金及物业费。
审理期间，本院于2016年11月10日组织原告对已腾空的涉案房屋进行接收。
另查明，被告搬离涉案房屋前，自联盛公司处得知原告与联盛公司协商退租事宜。
本院认为：原、被告签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效。对于原告要求被告支付租金25000元、水电费5031.60元、物业费12000元的诉讼请求，本院认为，首先，被告抗辩认为其于2016年5月30日搬离涉案房屋并经原告工作人员同意，但被告未能提供证据证明其与原告已协商一致解除合同，被告也未与原告进行正式的房屋交接，被告要求计算租金至2016年5月30日缺乏依据，被告应向原告支付2016年4月1日至2016年9月30日期间的租金25000元；其次，原告主张被告欠付水电费5031.60元，但未能提交相应证据，故本院对原告主张的水电费5031.60元不予支持；再次，关于物业费，合同约定标准为每月2000元，被告按此标准支付了三个月物业费，后又以每月1500元的标准一次性支付了三个月物业费，本院认为，被告仅有一次按每月1500元支付物业费的记录，存在原告不予追究欠款的可能性，尚不足以认定原、被告合意变更了物业费计算方式，但原告未按合同约定提供洗碗员服务，其收取的杂费应适当扣减，本院酌定物业费按每月1840元计算，被告应支付原告2016年4月1日至2016年9月30日期间物业费11040元。对于原告主张的违约赔偿金15500元（包含罚没保证金12500元、律师费损失3000元），本院认为，首先，双方未约定支付租金、物业费的时间，被告未支付2016年4月1日后的租金、物业费的行为不构成违约；其次，原、被告之间的《商铺租赁合同》于2016年9月30日到期，此前被告未向原告主张提前解除合同，不符合合同约定的违约情形，被告搬离涉案房屋的行为也未给原告造成实际损失，故原告要求被告支付违约赔偿金15500元，缺乏依据，本院不予支持。对于被告要求原告返还保证金12500元的反诉请求，本院认为，涉案合同的租赁期限已届满，被告已向原告交还房屋，被告所欠款项也在本案中予以处理，符合保证金退还的条件，故对被告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：
一、被告彭爱玲支付原告宁波永创新时代美食广场管理有限公司租金25000元、物业费11040元；
二、原告宁波永创新时代美食广场管理有限公司返还被告彭爱玲履约保证金12500元；
上述第一、二项折抵，被告应支付原告23540元，限于本判决生效后七日内履行完毕；
三、驳回原告宁波永创新时代美食广场管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费1238元，减半收取计619元，由原告宁波永创新时代美食广场管理有限公司负担269元，被告彭爱玲负担350元；反诉案件受理费减半收取56.50元，由原告宁波永创新时代美食广场管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
代理审判员 蔡雯晴
二〇一七年二月十日
代书 记员 江 霞