江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣04民终1400号
上诉人（原审原告）：柯龙求，男，1985年3月30日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。
被上诉人（原审被告）：吴小军，男，1976年8月17日出生，汉族，住江西省都昌县。
被上诉人（原审被告）：陈红霞，女，1975年9月23日出生，汉族，住江西省都昌县。
二被上诉人委托诉讼代理人：曹建平，江西惟民律师事务所律师。
原审第三人：庐山区华宝置业，经营场所，江西省九江市濂溪区浔南大道188号远洲九悦廷悦峰阁G5商业不分单元104号门面。
经营者：涂檬，男，1990年5月19日出生，汉族，住江西省九江市濂溪区。
上诉人柯龙求因与被上诉人吴小军、陈红霞，原审第三人庐山区华宝置业（简称华宝置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省九江市濂溪区人民法院[简称濂溪区法院]（2017）赣0402民初869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月9日立案后，依法组成合议庭，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条第二项的规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
柯龙求上诉请求：撤销原判，改判吴小军、陈红霞向其支付违约金20万元。柯龙求另请求一、二审案件受理费由吴小军、陈红霞承担。
事实和理由：1.一审判决认定事实不清。（1）一审判决没有查明柯龙求交纳定金的事实。柯龙求已依约将20万元定金交付给第三人华宝置业，华宝置业向柯龙求出具了收条，一审判决认为没有充足证据证明柯龙求履行了交纳定金义务错误。（2）柯龙求有新的证据证明吴小军、陈红霞在与柯龙求签订房屋买卖合同后，又将同一房屋另行在其他中介公司挂牌出售，吴小军、陈红霞的行为构成违约（二审中并未提交该项新证据）。2.一审判决适用法律错误。柯龙求依约履行了交纳定金义务，但吴小军、陈红霞却未依约履行交付房屋并办理房屋过户手续义务，该二人应承担违约责任；一审判决驳回柯龙求要求吴小军、陈红霞支付20万元违约金的诉请，适用法律错误。
吴小军、陈红霞辩称，坚持其一审答辩意见不变，柯龙求一直未付20万元定金。
华宝置业述称，柯龙求的上诉与其无关，一审也未判决其承担民事责任；本案房屋买卖双方当事人订立合同时，该华宝置业协助、配合的事宜华宝置业均已完成。
柯龙求2017年5月10日向濂溪区法院起诉请求：吴小军、陈红霞向其支付合同违约金20万元。柯龙求另请求诉讼费由吴小军、陈红霞负担。
濂溪区法院一审认定事实：2017年3月8日（应为6日），柯龙求与吴小军、陈红霞通过华宝置业居间介绍签订一份“九江市城市房屋存量买卖居间合同”，约定：吴小军、陈红霞将其位于九江市浔南大道188号远洲九悦廷悦轩廷x栋一单元x室房屋（产权证号：九房权证浔字第××号）出售给柯龙求；吴小军、陈红霞在收到柯龙求首付款（房屋银行按揭剩余房款）五日内通知柯龙求正式办理房屋交接手续，买卖双方及居间方自合同签订之日起35个工作日内共同到九江市房屋登记部门办理产权过户手续；合同签订当日，柯龙求向吴小军、陈红霞支付购房定金20万元，此款由华宝置业代管，如吴小军、陈红霞违约不履行合同义务，须赔偿柯龙求购房定金等额的违约金（且华宝置业退还柯龙求购房定金）；合同宽限期为合同约定之日的35日，超过宽限期则可追究违约方的违约责任。
濂溪区法院一审认为，柯龙求要求吴小军、陈红霞承担违约责任，依法应提供证据证明该二人有违约事实，但柯龙求未提供充足证据证明其依约履行了交付定金的义务，也未提供充足证据证明其未依约还清按揭剩余房款及未能办理产权转移手续是因吴小军、陈红霞一方原因，且柯龙求起诉时也未超过合同约定的可追究违约方违约责任的宽限期，故柯龙求诉请吴小军、陈红霞支付20万元违约金，没有事实和法律依据。
濂溪区法院于二0一七年六月二十日作出（2017）赣0402民初869号民事判决：驳回原告柯龙求的全部诉讼请求。案件受理费4300元，财产保全费1520元，由原告柯龙求负担。
本院二审期间，柯龙求申请华宝置业的工作人员王某出庭作证，用以证明其已交付20万元定金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十七条、第九十五条的规定，当事人申请证人出庭作证，应当在举证期限届满前提出；且柯龙求的该项举证欲证明的事实，一审中已有证据证明，本院对柯龙求的申请不予准许。对当事人二审争议的柯龙求是否依约支付了购房定金20万元的事实，本院认定如下：
一审中，柯龙求主张其履行了支付定金的合同义务，提交的证据为2017年3月7日的收条一张，上面载明：“今收到柯龙求购买九悦廷悦轩廷x栋一单元x室房屋定金人民币贰拾万圆整，以现金方式支付”，该收条署名的收款人为王某，且加盖了华宝置业的印章。一审庭审质证时，华宝置业对该收条的真实性无异议，只是辩称定金不是收条出具时间交付的，且在王某（华宝置业经理）处，该款并未交到公司账上；吴小军、陈红霞虽对收条的真实性持有异议，但未提供反证，柯龙求举证的收条具有真实性、合法性、关联性，应予采信。
根据收条、当事人陈述、本案“九江市城市房屋存量买卖居间合同”（载明经纪人王某）可以证明，王某作为华宝置业的工作人员，其在履行居间服务的职务中收取了柯龙求交付的20万元购房定金，王某的收款行为系职务行为，应由其供职的华宝置业对外承担民事责任。柯龙求向华宝置业交付购买吴小军、陈红霞房屋的定金20万元，符合三方签订的“九江市城市房屋存量买卖居间合同”关于“乙方（即柯龙求）向甲方（即吴小军、陈红霞）支付购房定金人民币贰拾万元，该定金由丙方（即华宝置业）代管”的约定，故应认定柯龙求依约履行了交付购房定金的义务（除交付时间并非约定的合同签订当日之外）。
本院二审另查明，三方当事人共同签订的“九江市城市房屋存量买卖居间合同”第五条约定：房屋买卖价款129万元，第六条约定：买卖双方在合同上按捺手印后，乙方（即柯龙求）以还清银行按揭剩余房款的方式向甲方（即吴小军、陈红霞）支付房款。
本院认为，本案三方当事人自愿签订的“九江市城市房屋存量买卖居间合同”合法有效；现有证据可以证明，买房人柯龙求依约向代管人华宝置业交付了20万元的购房定金。当事人争议的法律适用焦点为：房屋买卖合同未得到继续履行，是否系卖房人吴小军、陈红霞的违约行为造成？（也即：吴小军、陈红霞是否应向柯龙求承担违约责任？）
根据当事人签订的“九江市城市房屋存量买卖居间合同”约定，合同签订后，柯龙求以还清银行按揭剩余房款的方式向吴小军、陈红霞支付首付房款；吴小军、陈红霞收到首付款五日内通知柯龙求正式办理房屋交接手续；合同签订之日起35个工作日内，房屋买卖双方及居间方（即华宝置业）共同到房屋登记部门办理产权过户手续，故柯龙求向吴小军、陈红霞交付首付购房款的合同义务在先，吴小军、陈红霞向柯龙求交付房屋并一同办理房屋过户手续的合同义务在后。
本案，仅有柯龙求依约向华宝置业交付该单位代管的购房定金20万元的事实，除此之外，并无柯龙求依约向吴小军、陈红霞交付购房款的证据，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，吴小军、陈红霞享有先履行抗辩权，即：在作为先履行一方的柯龙求未履行债务的情形下，作为后履行一方的的吴小军、陈红霞有权拒绝柯龙求履行要求；故吴小军、陈红霞在柯龙求未在先履行支付首付购房款的情况下，未履行自己在后的交付房屋、共同办理房屋过户手续的合同义务，系依法行使合同履行抗辩权，并不构成违约。
此外，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回……”由此可见，定金系债权的担保方式之一；给付定金一方并不能直接以定金给付代替债务履行，其只有在开始履行债务后，才能将给付的定金抵作价款或收回，故柯龙求向代管人华宝置业交付购房定金的行为，依法不能等同于依约向吴小军、陈红霞给付购房款的行为。
综上所述，柯龙求的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实和适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，可予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人柯龙求负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 健
审判员 金婉琴
审判员 罗 文
二〇一七年十月十九日
书记员 胡中雪