山东省烟台市芝罘区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）芝民一初字第631号
原告烟台美华建材有限公司，住所地烟台市芝罘区青华街付97-1号。
法定代表人高文华，该公司总经理。
委托代理人史学忠，烟台美华建材有限公司工作人员。
被告周晓，无固定职业。
委托代理人滕丽娟，无固定职业。
原告烟台美华建材有限公司诉被告周晓房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人史学忠与被告周晓及其委托代理人滕丽娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年3月1日，我公司在与被告周晓签订的房屋租赁合同中约定：被告租赁我公司在文化路11号1楼的房屋，租赁期间自2012年4月1日起到2013年3月30日止，年租金10000元。租期届满后，我公司多次催缴，被告均以各种理由拒交房屋租金并拒绝腾迁。故请求判令被告立即腾出房屋，交付2013年4月1日起至其腾出房屋之日止按年租金12000元计算的房屋租金。
被告辩称，（一）原告未提交相关证据证明其对涉案房屋享有所有权；（二）我与原告在2012年3月的房屋租赁合同中约定了续租房屋需提前两个月申请，但未约定用何方式。2013年4月份前，我口头向原告法定代表人暨原告委托代理人史学忠的妻子高文华申请续签，足以表明我续租的意向；且2013年6月，双方签订的安全防火合同书，也可以证明原告对我口头申请续签合同这一事实是认可的，未签订正式合同是因为我对原告提交合同中的霸王条款不认可，故未签合同、未付房款过错不在于我；（三）原告存在欺诈行为。原告未事先通知我上涨房屋租金，且原告曾在签订合同时向我承诺过不涨房租。双方合同期满后，原告法定代表人、委托代理人确曾打过电话主张过签订合同、支付租金，但对原告庭审中提出的在租赁房门上张贴通知主张续租或腾房不认可。原告在2013年6月份才提出将租金涨到12000元，我不同意。原告的目的在于迫使我不与其签订合同，从而节省农贸市场拆迁补偿费；（四）合同中约定的“若不续租，则涉案房屋中的所有设施均归原告所有”的条款不合理。（五）最初和我签合同的是史学忠，当时原告还没成立，故原告主体不适格。
经审理查明，坐落于烟台市芝罘区文化路11号房产所有权人为烟建集团有限公司（以下简称烟建集团）。2011年12月25日，史学忠在与烟建集团有限公司贸易经营分公司（以下简称经营分公司）签订的租赁合同中载明：经营分公司受烟建集团委托将烟建集团自有的坐落于烟台市芝罘区文化路文化市场11号院内西侧楼房出租给史学忠；租赁期间为1年，自2012年1月1日起至2012年12月31日止。2012年3月1日，史学忠与被告在签订的租房合同中载明：被告租赁史学忠坐落于文化路11号1楼97号的房屋；租赁期间自2012年4月1日至2013年3月30日；年租金10000元；被告所租用的房屋，在被告付清租金和押金后归被告使用；经史学忠同意后被告可以在所租用的房屋内装修，但是不得影响屋内的结构，当租赁期满或合同解除后，被告所装修的不动产所有权归史学忠所有，不得拆毁；合同期满后，被告如果需要继续使用房屋，必须提前两个月向史学忠申请，另签合同，如果不申请，将视为被告自动放弃，被告应及时搬出；租赁期满或合同解除，被告必须按时搬出全部物品，搬出三日后，房屋内如果还有剩余物品，视为被告放弃所有权，由史学忠处理，被告逾期不搬迁，应赔偿史学忠因此所遭受的损失。合同签订后，被告分两次交清了合同期内的房屋租金。合同期满后，就涉案房屋未签订新的房屋租赁合同，但被告继续使用涉案房屋。2012年12月13日，原告在与经营分公司签订的租赁合同中载明：经营分公司受烟建集团委托将烟建集团自有的坐落于烟台市芝罘区文化路文化市场三层办公楼出租给原告用于对外租赁；租赁期间为1年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止。2013年6月18日，原、被告就涉案文化路11号三层办公楼内网点房签订安全防火合同书，载明合同有效期自2013年6月起至租房合同期满。2013年7月30日，原告具状请求被告支付2013年4月1日至2013年8月1日间的房屋租金4800元。后于庭审中增加请求被告腾出房屋，并支付自2013年4月1日起至腾退之日止按年租金12000元计算的房屋租金。
另查，原告是高文华与张杏民各出资150000元于2011年8月25日成立的有限责任公司。原告代理人史学忠与原告法定代表人高文华系夫妻。诉讼中，原告向本院出具证明，证明自2011年12月1日至今，史学忠以公司及个人名义签订的合同，原告均予认可，并承担相应责任，史学忠亦称其是代表原告与被告签订的房屋租赁合同。
庭审中，原告提交了日期为2013年5月15日、7月11日的通知两份，内容分别为：“文化路11号-97租户周晓：你处所承租房屋已于2013年3月30号到期，因多次口头通知你处履行承租义务，办理续租手续或择日腾空房屋。你处拒不履行。现书面通知你处于2013年7月14号前履行承租人义务如下：交清所拖欠房租，三日内腾空房屋。你处如仍然不履行义务，我方将依法起诉。”、“文化路97号周晓业户：你方房租已于2013年3月30日到期，请尽快办理续租或腾空手续，否则，依据合同出现法律纠纷由你方全部负责”，原告据以证明其向被告主张过权利，被告均予以否认。
本院所确认的上述事实，有房产证、房产登记档案、租赁合同、租房合同、安全防火合同书、通话记录等为证，还有原、被告的陈述笔录在案为凭。这些证据材料，均经开庭质证和本院审核认证，可以采信。
本院认为，（一）原告虽非涉案房屋的所有权人，但其与原烟建集团下设的经营分公司签订了房屋租赁合同，取得了涉案房屋的用益物权，有权对外签订租赁合同，史学忠与原告均认可史学忠分别与经营分公司、被告签订的租赁合同均是代表原告，且就涉案房屋签订于2013年6月的安全防火合同书即加盖有本案原告的公章，故原告作为本案权利主体适格，不支持被告对此所作的抗辩。（二）本案原、被告签订的租房合同是双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。租赁合同期限至2013年3月30日届满后，双方未就房屋租赁达成新的合意，但被告占有使用涉案房屋之事实清楚。考虑到租赁合同期满后的2013年6月18日双方曾签订过安全防火合同书这一事实，且被告对原告主张的2013年5月15日、2013年7月11日以通知形式向被告主张权利不予认可，原告不能举证的实际情况，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，现原告要求被告支付自2013年4月1日起至被告腾房之日止的房屋租金，于法相合，本院予以支持；被告亦应按照原租赁合同约定的年租金10000元标准向被告计算支付继续使用期间的租金，原告要求按年租金12000元的标准支付房屋租金的请求，于法于约均无据，本院不予支持。（三）被告的其他抗辩，与本案无关，本院亦不能支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第二百二十四条第一款、第二百二十五条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、限被告周晓于本判决生效之日起30日内将其承租的坐落于烟台市芝罘区文化路11号1楼97号的房屋完好无损地返还原告烟台美华建材有限公司。
二、限被告周晓于本判决生效之日起30日内按年租金10000元的标准支付原告烟台美华建材有限公司自2013年4月1日至房屋腾出之日止的房屋租金。
三、驳回原告烟台美华建材有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3500元，由被告周晓负担。因原告已向本院全额预交，故限被告于本判决生效之日起10日内经本院支付给原告烟台美华建材有限公司3500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 于 蓉
人民陪审员 于永红
人民陪审员 吕春学
二〇一五年一月八日
书 记 员 于 洁