深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深宝法民三初字第1074号
原告曹某妤。
委托代理人何某军，广东深X律师事务所律师。
被告吴某开。
委托代理人林某琼，广东商X律师事务所律师。
原告曹某妤诉被告吴某开房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2010年9月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何某军、被告委托代理人林某琼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2010年6月23日，经房地产中介的介绍和促成，原告与被告签订了一份由中介提供文本的《二手房买卖合同》，合同约定，原告将其所有的位于深圳市龙华圣莫X斯花园BX栋1单元03X单位的房屋以人民币635万元的价格转让给被告，被告应于2010年6月23日向原告支付定金人民币2万元，应于2010年6月25日向原告支付定金18万元，定金交由中介监管。被告应于2010年6月30日之前支付首期款至中介监管帐户，并办好银行贷款的审批。同时合同约定被告如果逾期履行合同义务超过五日，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金。同日，原、被告与中介还签订了一份《资金托管协议》，约定被告所交的定金及首期款交由中介进行托管。合同签订后，被告仅于2010年6月23日通过POS机刷卡支付了其中2万元定金到中介处托管，并没有在约定的期限内将另外的18万元定金支付至中介监管帐户，更没有在合同约定的期限内（2010年6月30日之前）支付首期款。于是，原告于2010年7月6日上午通过顺丰速运向被告寄送了一份《履约催告函》，要求被告在2010年7月8日之前履约，该邮件已于2010年7月7日上午8时53分由与被告同住的女儿吴某艳签收。2010年7月9日，原告打电话给被告时，被告明确表示不购买该房屋了，原告于2010年7月13日通过邮政快递向被告寄送了《解除的通知书》。原告认为，被告拒不履行合同义务，经原告催告仍拒绝履行合同义务，原告有权解除《二手房买卖合同》，并按合同约定要求被告支付房屋转让价百分之二十的违约金。为维护原告合法之权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原被告之间《二手房买卖合同》；2、被告向原告支付房屋买卖违约金人民币127万元；3、被告承担案件诉讼费用。
被告答辩称，被告没有违约，原、被告签订的合同是违法的，理由如下：1、原告与被告签订的《二手房买卖合同》第二条中约定：“卖方自愿将该物业转让给买方，转让成交价为人民币635万元，以上转让成交价不含税费，因本次交易所产生的相关税费根据本合同第八条中约定各自承担”；第十二条约定：“买卖双方确认本合同第二条约定的转让价款为该房地产实际转让成交价，双方在签署《深圳市二手房买卖合同》时以人民币100万元登记，实际成交价与登记价之间的差额为家私、装修、附属设施的补偿”；第十五条备注约定：“如备注条款与本合同前述的条款有冲突的，以本备注条款为准”，其后手写“交楼时以现状为准，毛坯”。被告认为双方的上述约定条款是阴阳合同，是无效行为，违反了卖方必须向税务机关缴纳相关税费的规定，同时也违反了《中华人民共和国经济合同法》的相关规定，约定条款违法，被告有权不予履行。2、被告签订合同时由于法律水平不高，当时在没有咨询相关法律人士时匆忙支付了部分定金2万元，在第二期交付定金18万元的期限内，经咨询了法律人士，认为原告当时签订合同时随行的有原告的配偶，当时被告要求原告的配偶在合同上签署同意出售的意见，原告以种种理由予以推托，经事后协商双方无法达成一致意见。在原告没有证明其丈夫同意出售涉案房屋的情况下被告匆忙进行交易存在很大的风险。事后经被告多次与原告本人沟通，原告以合同已经签署不予更改为由恐吓被告，如不交易则起诉被告。在这种情况下被告迫于无奈只有面对法律，请求人民法院公正裁决。3、被告签订合同后经咨询国土房产部门的朋友得知原告在2009年12月15日在国土房产部门申请办理了房产转移登记，在此情况下被告与原告沟通，原告没有办法说清楚。被告代理人为了核实这个情况，于2010年9月20日至宝安区国土房产部门打印该房屋的产权资料电脑查询单，显示上述情形属实。原告在出售涉案房屋之前已办理了产权转移登记，该信息原告在签订合同之前没有告知被告，也没有在合同条款中注明，具有欺诈性质，不排除一房多卖的情形。所以，被告不予履行合同是合法且合情合理的。综上所述，被告不但没有违约，同时原、被告双方签订的合同有违法的约定，属于无效合同，应判令撤销，同时请求法院驳回原告的全部诉讼请求，并要求原告退还部分定金2万元。
经审理查明，2010年6月23日，原告（卖方）与被告（买方）签订了《二手房买卖合同》（合同编号为050089）一份，约定：被告向原告购买位于深圳市龙华圣莫X斯花园BX栋1单元03X号房屋，转让总价款为人民币635万元，以上转让成交价不含税费，因本次交易所产生的相关税费根据本合同第八条之约定各自承担；买方在本合同生效当日向卖方支付定金人民币2万元，合同生效后2日内再支付定金人民币18万元，本条所约定的定金交由双方约定的第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管帐号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效；买方于2010年6月30日前支付首期款（首期款=转让成交价－定金－银行承诺贷款金额）并向银行提交按揭贷款申请的相关资料；该物业处于抵押状态，卖方于本合同生效之日起30日内（含当日）自行筹资还清银行贷款并注销抵押登记；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；合同第十二条约定：买卖双方确认本合同第二条约定的转让价款为该房地产实际转让成交价，双方在签署《深圳市二手房买卖合同》时以人民币100万元登记，实际成交价与登记价之间的差额为家私、装修、附属设施的补偿”；第十五条约定：如备注条款与本合同前述的条款有冲突的，以本备注条款为准，其后手写“交楼以现状为准，毛坯”。
2010年6月23日，原、被告与中X地产代理（深圳）有限公司共同签订了一份《资金托管协议》，约定原、被告双方同意将定金人民币20万元交由中X地产代理（深圳）有限公司进行托管。
2010年6月23日，被告将定金人民币2万元交由中X地产代理（深圳）有限公司进行托管。
2010年7月6日，原告向被告寄送了一份《履约催告函》，要求被告在2010年7月8日之前履约。
2010年7月13日，原告向被告寄送了一份《解除的通知书》，称由于被告违约，原告要求解除双方签订的《二手房买卖合同》。
另查，原告于2009年12月18日取得了涉案房产的《房地产证》，登记权利人原告，登记价为人民币100万元。
上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提交的《二手房买卖合同》、房产证、《资金托管协议》、《地址及帐号确认书》、收据、《履约催告函》、快递回单、查询结果、《解除的通知书》、快递回单、同城速递查询结果，被告提交的产权资料电脑查询结果表在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告双方在《二手房买卖合同》中约定双方在签署《深圳市二手房买卖合同》时以人民币100万元登记，实际成交价与登记价之间的差额为家私、装修、附属设施的补偿，同时合同又约定该房屋为毛坯。上述条款的约定涉嫌逃避国家税收，故该条款无效。根据合同法的相关规定，合同部分条款无效不影响合同其他条款的效力，故本合同除该条款外其他条款没有违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，双方均应全面适当履行。被告未依约于合同生效后2日内支付剩余定金18万元，亦未依约于2010年6月30日前支付首期款，其行为已构成违约，根据合同约定原告有权解除合同并要求被告支付相应的违约金。但原、被告双方在合同中约定的违约金标准过高，明显超过原告的损失，故本院根据公平原则将违约金标准调整为房产成交价的百分之五即人民币317500元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告与被告于2010年6月23日签订的《二手房买卖合同》；
二、被告于本判决发生法律效力之日起三日内向原告支付违约金人民币317500元；
三、驳回原告其他诉讼请求。
本案受理费人民币16230元，由被告负担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 刘光耀
人民陪审员 杨江河
人民陪审员 利庆君
二〇一〇年九月三十日
书 记 员 莫莹莹
书 记 员 吴跃娇
声明：本网站公布的裁判文书仅供阅读参考，正式文本以生效裁判文书正本为准，其他网站不得转载！