湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂28民终607号
上诉人（原审原告）肖昌奉。
委托代理人（一般代理）向赶生，恩施市小渡船法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）袁忠。
委托代理人（特别授权）李永松，湖北正典律师事务所律师。
上诉人肖昌奉为与被上诉人袁忠租赁合同纠纷一案，不服恩施市人民法院（2015）鄂恩施民初字第02234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月6日立案受理后，由审判员郜帮勇担任审判长、审判员吴卫、侯著韬依法组成合议庭于2016年5月9日公开开庭进行了审理，上诉人肖昌奉及其委托代理人向赶生与被上诉人袁忠及其委托代理人李永松到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
肖昌奉在一审中诉称，肖昌奉、袁忠于2011年4月6日签订《房屋租赁合同》一份，租期10年，即自2011年5月1日至2021年4月30日。其中前三年租金为120000元／年，中间三年租金为130000元／年，最后四年租金为140000元／年。每年租金在当年的4月1日前付清。2011年4月16日，双方签订《房屋租赁补充合同》一份。2015年4月，因市场不景气及自身经营因素，袁忠不再经营“六味居”农家乐，但并未与肖昌奉进行解除合同或清算交接事宜。肖昌奉为此多次找袁忠协商解决，袁忠不予理睬，肖昌奉向恩施市旗峰社区居委会反映，但处理无果。为维护肖昌奉合法权益，现请求人民法院依法判令：1.解除肖昌奉、袁忠于2011年4月6日签订的《房屋租赁合同》；2.袁忠支付肖昌奉自2015年4月30日至交还租赁物之日止的租金（计算方式为2015年每年130000元，每月10833元，每天361元）；3.袁忠返还所租肖昌奉物品（详见清单），如造成租赁物及其他财产损坏，袁忠予以恢复或照价赔偿；4.袁忠承担本案诉讼费。
袁忠在一审中辩称，肖昌奉要求解除双方租赁合同，答辩人不同意。肖昌奉要求支付租金，答辩人认为肖昌奉将山洞维修后符合安全标准，答辩人能够正常使用后，答辩人愿意按合同约定履行。肖昌奉、袁忠双方签订租赁合同及约定租期、租金等权利义务是属实的。2015年5月1日答辩人确实停业了，因此再未支付肖昌奉租金。租金已经支付到2015年4月30日共计490000元也属实。答辩人停业的原因不是市场不景气，而是山洞已经不符合安全使用条件，双方对此在租赁合同第11条有约定，因此肖昌奉应当返还答辩人租金及各项损失包括装修及预期损失等。
原审查明，肖昌奉、袁忠于2011年4月6日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：肖昌奉将自有的位于恩施市旗峰村二组263-3号的房屋即附属设施（含庭院、山洞等）共约2000平方米，出租给袁忠经营使用；租期10年，即自2011年5月1日至2021年4月30日；其中第一、二、三年租金为120000元／年，第四、五、六年的租金为130000元／年，最后四年的租金为140000元／年；租期自2011年5月1日开始，租金按年支付，第一年租金在签订本协议当时一次性支付，其后每年租金分别在当年的4月1日前支付；肖昌奉将现有的餐饮和住宿物品、设施设备无偿提供给袁忠使用，经营中的正常损耗，不承担赔偿责任；袁忠保证按时支付租金，如违约迟缓交纳租金，肖昌奉有权提前终止合同；因肖昌奉原因造成袁忠无法正常经营的，肖昌奉退还袁忠支付的当年全部租金，并赔偿袁忠在经营中投资改造、维修的全部费用。
2011年4月16日，肖昌奉、袁忠双方再次签订《房屋租赁补充合同》一份，协议约定：肖昌奉同意袁忠在租赁物业之外相邻有使用权的空地上搭建蒙古包6个，但不追加租金，使用期限与原租赁合同约定相同，合同到期后蒙古包所有权、使用权无偿转给肖昌奉，如遇政府拆迁，蒙古包相关补偿归袁忠，肖昌奉协助袁忠取得补偿款。补充合同签订后，袁忠接收肖昌奉提供的大冰柜1个，电视机6台，空调挂机5台、柜机2台，床5套，土椅子35把，大圆桌18套，火锅桌子4张，厨房餐具1套及太阳能热水器1个。合同签订后，袁忠开始使用并支付租金至2015年4月30日。
另查明，租赁合同签订后，袁忠依约支付至2015年4月期间的租金。袁忠租赁肖昌奉房屋用于经营“恩施市六味居泉水农庄”农家乐，山洞包房及蒙古包均系该农家乐的特色，其中袁忠自建的蒙古包现已因拆迁被拆除。山洞包房顶部出现裂缝后，出于安全起见，袁忠要求肖昌奉进行维修，肖昌奉自行维修过程中发现裂缝有进一步扩大趋势，以无法修复为由停止维修，并主张解除双方租赁合同，未获袁忠认可。袁忠认为肖昌奉拒不履行租赁物的维修义务，致使农家乐无法正常经营，因此于2015年5月1日起停止对该山洞的使用，并将其他租赁物在内的整体农家乐关门停业。肖昌奉为此向恩施市旗峰社区调解委员会反映情况，但处理无果，肖昌奉遂诉至法院请求依法支持其诉请。
原审认为，肖昌奉、袁忠之间于2011年4月签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》均系双方真实意思表示，并不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有拘束力，予以确认。
《合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。原审认为，肖昌奉在缺乏充分证据证实山洞包房已无维修价值或修复可能的情况下，拒不履行对租赁物及时维修的义务，已构成违约。依据《合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”因此，在肖昌奉未能修复租赁物即山洞的情况下，袁忠有权以不支付租金的方式进行抗辩。《合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，且肖昌奉、袁忠之间约定的租赁期限长达十年，现解除双方租赁合同，对双方的经营收益都将产生较大损失，在双方对租赁物的维修争议未解决的情形下，肖昌奉以袁忠不支付租金为由主张解除双方租赁合同的理由不充分，不予支持；同时肖昌奉主张由袁忠支付自2015年4月30日起至腾退租赁物之日止的租金的理由亦不充分，不予支持。
对于肖昌奉主张由袁忠返还或赔偿其有可能损坏的交付袁忠使用的大冰柜等物品的理由，原审认为，双方在租赁合同尚未解除的情况下，袁忠没有约定或法定义务返还占有、使用中上述租赁物品，肖昌奉亦无充分证据证实上述物品存在损坏的事实，故肖昌奉该项主张理由不充分，不予支持。
对于袁忠辩称，不同意解除双方之间的租赁合同，只要肖昌奉将租赁物维修到符合安全标准，能够正常使用，答辩人就愿意支付租金。停业的原因不是市场不景气，而是租赁物业已经不符合安全使用条件的抗辩意见。原审认为，袁忠的抗辩意见有证据证实，予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回肖昌奉的诉讼请求。案件受理费610元，由肖昌奉负担。
肖昌奉不服一审判决，向本院上诉称：一、一审法院认定事实错误，肖昌奉与袁忠之间签订的《租赁合同》有明确约定，依据该合同袁忠未按约支付租赁费用明显违约，一审中肖昌奉亦提交了所有证据，一审法院对此也予以确认。且肖昌奉所举证能证实现在洞内安全隐患的存在系因袁忠重新开挖洞所致，现租赁物的损失在不断扩大，肖昌奉交付给袁忠的物品大部分被损坏。二、一审法院适用法律错误，不应当适用《中华人民共和国合同法》第二百二十条、二百二十一条、一百零七条的规定，而应当适用二百一十二条、二百一十六条的规定。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法予以改判，并由袁忠承担本案一、二审诉讼费。
袁忠答辩称，肖昌奉的上诉事实及理由依法不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应当予以维持。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
经二审审理查明，原判查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案肖昌奉与袁忠于2011年4月6日签订《房屋租赁合同》，约定将肖昌奉拥有的约2000平方米的房屋及其附属设施（含庭院、山洞等）出租给袁忠经营使用，但是对于合同约定的房屋及附属设施肖昌奉是否取得了建设工程规划许可证即是否在合法的规划范围内修建的事实，肖昌奉在一、二审中均未举证证实，在一审法庭辩论终结前肖昌奉也未举证证实其已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。二审庭审中肖昌奉称“三栋瓦房中一栋瓦房有农村集体土地使用证，另外两栋没有证照，但是经过旗峰坝村委会的口头同意……洞子是我自己打的，没有批准手续。”可见涉案出租房屋及其附属设施未取得建设工程规划许可证，双方所签订的《房屋租赁合同》应为无效。一审法院认定双方所签订的合同有效错误。合同无效时，应当依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定处理，即：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故肖昌奉以合同有效为前提要求袁忠按照《房屋租赁合同》的约定支付租金不应予以支持，一审判决对本案的实体处理结果正确。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费610元，由上诉人肖昌奉负担。
本判决为终审判决。
审判长 郜帮勇
审判员 侯著韬
审判员 吴 卫
二〇一六年六月十五日
书记员 张晶晶
书记员 谭绍丹