北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初21778号
原告范虹，女，1969年6月30日出生，汉族。
委托代理人张磊，北京市大地律师事务所律师。
被告杨元禄，男，1963年2月8日出生，汉族。
委托代理人陈佟亮，北京大成律师事务所律师。
原告范虹（以下简称原告）与被告杨元禄（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人张磊，被告及其委托代理人陈佟亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除我与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.被告向我退还定金50万元，并以此为基数按照年利率6%的标准支付利息，自2016年3月1日起计算至被告实际返还之日止；3.被告向我支付违约金156万元。事实和理由：2015年10月25日，通过北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）的居间，我与被告签订了《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》。双方约定，被告将其位于北京市朝阳区南湖中园128号楼3单元××号房屋（以下简称涉诉房屋）出售给我，合同价款共计780万元。订立合同当日，我向被告支付了定金50万元并支付了将近20万元的中介费。鉴于我属于换房，故与被告协商确定在200日内办理房屋过户等相关手续。合同签订后，为了尽快履行合同内容，我花费约两个多月的时间紧急出售了自己原有的学区房。但意想不到的是，被告于2016年2月29日通知我，因涉诉房屋属于部队安置房，不允许出售，要求解除双方之间的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》。我认为被告的行为违反了诚实信用原则，背弃合同约定，其应当按照合同约定承担相关违约责任。故为维护合法权益，我诉至法院。
被告辩称：首先、双方已在2016年2月29日、2016年3月2日相互发出解除合同通知，故房屋买卖合同关系已经解除。其次，我同意返还50万元定金，但不应承担违约金。签订合同时，涉诉房屋是我的私有产权，不是房改房或军产房，之所以在进行产权变更登记时遇到困难，是因为房屋所有权证上登记的是我的军官证号，但该军官证已于2012年失效，现在我使用的是身份证，故在办理房屋产权转移登记时，房管部门要求我出具军官证与身份证系同一人的证明。在2015年11月，我与链家公司中介人员共同前往房管局查询房屋变更产权登记有无障碍时，上述证明是可以出具的。但从2016年1月1日起，我的单位出台了相关政策并拒绝出具此证明，才导致了合同履行的障碍。我认为这既不是我的意愿，也不是我能控制的，故应根据情势变更原则解除合同、退还定金，但不应承担违约责任。再次，即便本案不属于情势变更，也不代表我认可违约。即便法院认定我违约，也不应按合同总价款20%的标准支付违约金，因为此标准过高，请法院予以调整。最后，因原告已经主张了违约金，其又主张利息，没有依据，此项诉讼请求不应获得支持。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月25日，被告（甲方、出卖人）与原告（乙方、买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定：出卖人向买受人出售涉诉房屋，房屋性质为商品房，成交价格为365万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价415万元；买受人向出卖人支付定金50万元，定金支付方式为直接支付给出卖人；买受人具体付款方式及期限的约定见补充协议；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让；出卖人应当在2016年7月31日前将房屋交付买受人；当事人双方同意自本合同签订之日起200日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，被告（甲方、出卖人）与原告（乙方、买受人）、链家公司（丙方、居间人）签订《补充协议》，约定：双方同意交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计780万元，此价格为甲方净得价，不含税；乙方于2015年10月25日向甲方支付定金50万元；关于购房款的支付，乙方于缴税当日将第一笔首付款729万元（不包括前期支付的全部定金50万元）以非建委资金监管方式支付甲方；甲乙双方同意在缴税后15日内，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方应当在2016年7月31日前自行办理物业交割手续，丙方陪同；甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金，该保证金于办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方；该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，甲方拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的，甲方构成根本违约，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；甲乙双方约定，自过户2月后，甲方向乙方按照每月1万元整支付租金，直至交房。
当日，原告向被告支付了定金50万元，并向链家公司支付了居间代理费17.16万元，向北京中融信担保有限公司支付了保障服务费0.78万元
2016年1月4日，被告（卖方）与原告（买方）签订《合同变更申请单》，变更后的条款如下：1、现在付款方式变为市属公积金；2、现在是被告收到原告公积金贷款120万元后，3个月后开始每月支付1万元租金给原告，到2016年7月31日。
2016年2月29日，被告向原告及链家公司发出《解除合同通知书》（以下简称《解除通知一》），内容中包括：直到2016年2月22日，我才接到链家公司经纪人苗××给我打电话通知我配合公积金贷款面签。我去单位开具有关证明时，单位告知因我名下无其它房产，而该房产属于单位退休安置房，故该房产禁止买卖。本来我可以利用卖房款再购买一套房屋，作为退休军人安置使用，但目前因经纪人在合同中对付款时间约定不明，买受人迟迟不付款，同时国家税收政策的调整，导致房价飙升，我已无力购买新的房屋作为安置使用。而根据相关规定，我若名下没有房产，部队对该套房屋也禁止买卖。故在此情形下，本人决定解除2015年10月25日与买受人签订的《房屋买卖合同》、《房屋交易保障服务合同》，同时解除其它一切附属于上述两合同的相关补充合同及约定。
2016年3月2日，原告作出《解除合同通知书》（以下简称《解除通知二》），内容中包括：2016年3月1日本人收到了出卖方要求解除合同的书面通知。鉴于出卖方因其自身原因拒绝继续履行房屋买卖合同，按照合同相关规定己构成根本违约，本人只能同意解除与其签署的《北京市存房屋买卖合同》及合同补充协议，并要求其于2016年3月17日前退还本人定金50万元并按照合同规定支付合同总价20%的违约金。原、被告均确认被告于2016年3月4日收到了《解除通知二》。
庭审中，原告提交：1、被告作为委托人签署的《授权委托书》，内容为“委托人全权委托徐×办理委托人与范虹关于北京市朝阳区南湖中园128号楼3单元××号房屋买卖合同纠纷。本人认同受托人徐×谈判结果及签署各项与本纠纷有关的各项法律文书的效力”，证明徐×就涉诉房屋的出售有权代表被告，且是全权代理，有权进行协商和谈判；2、原告爱人郑×与徐×在2016年3月15日的电话录音，其中徐×称“他昨天下午给我打电话，说他跑单位去了，跑单位去呢跟单位一个闹，后来单位说呢，那你要这样也可以，那你除非你们爷俩跟着我单位人一起上公证处去，公证你以后再也不问我们要房子了，啊，公证，单位说我可以给你出这个证明，他给我讲的，跑单位去了”，郑×称“恩恩，那他那个说要加110万？”，徐×称“对，他想能不能加110，因为他要买的房是涨了200万么。买不了了。他想呢，就他换房呢，他估算了一下，他也赔个100来万，然后双方呢，他也退一步，你也退一步。这样的话呢，就是说他担100万，你们担100万，是这样”，证明涉诉房屋可以出售，且被告擅自提高交易价格。被告认可《授权委托书》及录音的真实性，但认为录音没有经过徐×的同意，故不认可合法性，且委托书中的委托事项是签署法律文书和谈判结果，在谈判过程中，徐×不能代表被告，且仅写“全权代理”没有标注具体权限的，也并不享有特别授权。
被告提交：1、涉诉房屋所有权证复印件，证明房屋为商品房，且被告享有房屋所有权；2、中国人民解放军电视宣传中心于2016年6月2日出具的函件，内容为“杨元禄，男，1963年2月8日出生，系我中心退休未移交干部。其名下所登记的北京市朝阳区南湖中园128号楼3单元××号房屋，是解放军电视宣传中心2000年出资为干部购买的安置房（以其军官证落户）。之前，由于出现了个别待安置干部将房屋私自转让出售后，地方民政部门拒绝接收安置的情况，使部队退休军人移交安置出现很多问题。据此，根据上级指示及相关规定，经我中心研究决定，为使退休干部顺利安置，自2016年1月1日起，退休未移交地方安置干部名下的安置房一律不得转让、出售或过户给亲属名下，直至地方民政部门顺利接受安置为止。”，证明涉诉房屋在2016年1月1日前可以转让。原告认可房屋所有权证复印件的真实性，但认为被告单位出具的函件无法确定真实性，且该函件不属于国家部委文件，不构成情势变更。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
本案中，《房屋买卖合同》、《补充协议》均为各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应全面履行。现被告于2016年2月29日向原告发出《解除通知一》，原告收到后作出了同意解除的意思表示，在被告收到《解除通知二》时，即2016年3月4日，双方已就房屋买卖合同的解除达成一致，故双方的房屋买卖合同关系已于当日解除，对于原告要求判决解除《房屋买卖合同》、《补充协议》的诉讼请求，本院不再支持。但从《解除通知二》的内容来看，双方虽协议解除了房屋买卖合同关系，但对于合同解除的法律后果、违约责任的承担，仍存在争议。
被告认为合同的解除系情势变更，但涉诉房屋系登记在被告个人名下的商品房，即便被告无法开具其军官证与身份证为同一人的证明，双方仍可以通过诉讼等方式继续履行合同，此并不必然导致合同的解除，且合同继续履行亦不会产生对被告显失公平的结果，故被告关于情势变更的抗辩，本院不予采信。被告作为房屋所有权人及出卖人，应当确保房屋具备正常转让、交易的条件，根据已经查明的事实，被告系以单位禁止对涉诉房屋的买卖、转让为由解除合同，但根据《补充协议》的约定，涉诉房屋被查封或被限制转让，导致原告无法取得房屋所有权的，被告构成根本违约，故被告应承担合同解除的违约责任。
关于违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”现被告认为双方所约定的房屋总价款20%的违约金标准明显过高，并提出了予以减少的请求。对于违约金的具体金额，本院将以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则依法酌情确定。
关于已付定金50万元，被告同意退还，本院不持异议。因判处的违约金中已综合考虑了原告的损失情况，其再行主张已付定金的利息，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告杨元禄于本判决生效之日起十五日向原告范虹退还定金50万元。
二、被告杨元禄于本判决生效之日起十五日向原告范虹支付违约金80万元。
三、驳回原告范虹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费66400元，由原告范虹负担6400元（已交纳），由被告杨元禄负担60000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全费5000元，由被告杨元禄负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 孙茜倩
代理审判员 柯 岩
代理审判员 尹 殷
二〇一六年十一月八日
书 记 员 张 颖