湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂2801民初1445号
原告：覃红平，女，1979年12月27日出生，土家族，湖北省利川市人，住利川市，
委托诉讼代理人：廖月中，湖北图盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨沈，湖北图盛律师事务所律师。
被告：中国农业银行股份有限公司利川市支行，住所地：湖北省利川市龙船大道108号，统一社会信用代码91422802883111061E。
代表人：张宇，该支行副行长。
委托诉讼代理人：杜廷操，男，1968年6月12日出生，汉族，湖北省利川市人，中国农业银行股份有限公司利川市支行副行长，住利川市，
委托诉讼代理人：王治国，湖北丽川律师事务所律师。
被告：湖北同庆拍卖有限责任公司，住所地：湖北省恩施市工农路18号1幢102号，统一社会信用代码914228006884748600。
法定代表人：黄城，该公司董事长。
原告覃红平与被告中国农业银行股份有限公司利川市支行（以下简称农行利川支行）、湖北同庆拍卖有限公司（以下简称同庆拍卖公司）合同纠纷一案，本院于2018年3月1日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月26日公开开庭进行了审理。原告覃红平及其委托诉讼代理人廖月中、杨沈，被告农行利川支行的委托诉讼代理人杜廷操、王治国，被告同庆拍卖公司的法定代表人黄城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告覃红平向本院提出诉讼请求：1.判令被告农行利川支行继续履行合同并立即向原告交付标的物，判令被告退还原告拍卖价款501495元；2.判令被告同庆拍卖公司退还原告拍卖佣金25074.75元；3.本案诉讼费由二被告承担。诉讼过程中，原告覃红平承认被告农行利川支行已交付了标的物，地上房屋现已不存在，故将第1项诉讼请求中的“继续履行合同并立即向原告交付标的物”变更为办理土地过户登记手续。事实和理由：2017年10月25日，原告经同庆拍卖公司举办的拍卖会以3040000元竞得所属被告农行利川支行的位于利川市××堡乡××组农行利川市支行元堡分理处的土地及土地附着物营业用房[土地性质为商务金融用地，使用权类型为出让，使用权面积为3053平方米，国有土地使用证号为利国用（2011）第26号，房屋两栋，第一栋房屋所有权证号为利房园字第0115号，建筑面积500.6平方米，共计两层，用途为办公；第二栋所有权证号为利房园字第0116号，建筑面积114.8平方米，共计一层，用途为办公]。并于当日与同庆拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》，后于2017年11月6日向同庆拍卖公司缴纳了拍卖佣金152000元和土地及附着物成交价款3040000元。后原告发现《拍卖公告》载明的土地使用面积与实际土地使用面积有较大差距，农行利川支行遂于2017年11月8日委托利川市国源测绘登记代理公司对该宗土地面积进行测绘，测出实际面积为2549.36平方米，而该宗土地在房权证上登记的面积、在《拍卖公告》上以及《拍卖成交确认书》上的面积均显示为3053平方米，实际测绘面积与登记面积相差了503.64平方米。原告认为，被告农行利川支行委托同庆拍卖公司拍卖土地，同庆拍卖公司接受委托后依法发布拍卖公告并进行拍卖，原告竞拍成功并与同庆拍卖公司签订《拍卖成交确认书》，故案涉土地使用权转让合同合法有效，应受法律保护。拍卖时未能确定被拍卖土地的准确面积，此为拍卖标的之瑕疵。因土地使用证上登记的面积系土地管理部门经测算后登记的，这让竞买人有理由相信该宗土地的使用面积有3053平方米，但经国源测绘公司的重新测量，拍卖土地的实际面积只有2549.36平方米，相差503.64平方米，误差超过了通常合理范围，原告又按3053平方米支付了标的款，二被告的过错导致原告的合法权益受到损失。因此，原告认为根据合同法的公平原则，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于面积误差的处理原则，请求判令被告农行利川支行返还原告土地缺失部分所得的拍卖价款501495元，按《拍卖成交确认书》约定被告农行利川支行负责清场并协助办理过户手续，但被告至今没有履行义务。另外被告同庆拍卖公司的拍卖佣金是按拍卖价款的5%来收取的，拍卖价款减少，佣金亦应减少，故应返还原告拍卖佣金26074.75元。
被告农行利川支行辩称，第一，答辩人已将拍卖标的物交付给原告，只是尚未办理过户登记手续，原因是本案已进入诉讼程序，无法办理。第二，答辩人委托拍卖的行为合法有效，拍卖的行为合法有效。第三，原告作为竞买人在竞买前应当自行对标的物进行测量，没有测量属于其自身存在过失。第四，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。第五，本案被告不承担标的物面积误差的瑕疵担保责任。
被告同庆拍卖公司辩称，第一，答辩人具有依法拍卖本标的的合法资格。第二，答辩人依据的是委托方农行利川支行提交的主管部门颁发的土地使用权证。第三，答辩人依据的是评估公司的评估报告。第四，拍卖公告和所有竞买文件已经明确最终面积以国土、房管部门确认为准，若有误差，拍卖价款和佣金不予调整。第五，委托方和拍卖公司不负责现场查勘，由竞买人自行查勘拍卖标的。第六，答辩人根据拍卖法不承担瑕疵担保责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
经被告农行利川支行委托，被告同庆拍卖公司2017年10月17日在《恩施日报》发出《拍卖公告》，其中载明：“受委托，我公司定于2017年10月25日上午10时对以下标的依法按现状在恩施市××都假日酒店××楼会议室进行公开拍卖，具体事宜公告如下：一、标的概况：标的为利川市××堡乡××组农行利川支行元堡分理处，所属土地及地上附着物营业用房（土地用途为商务金融用地，使用权类型为出让，使用权面积为3053.00平方米，国有土地使用证号：利国用（2011）第26号，房屋两栋，第一栋房屋所有权证号为：利房园字第0115号，建筑面积500.6平方米，共计两层，用途为办公；第二栋房屋所有权证号为：利房园字第0116号，建筑面积114.8平方米，共计一层，用途为办公）拍卖参考价为人民币140万元，竞买保证金为人民币20万元（同时作为过户保证金）。二、拍卖标的展示时间、地点：自公告之日起至2017年10月24日16时，在标的所在地现场展示，拍卖标的由竞买人自行查勘。三、竞买登记手续办理：竞买人应于2017年10月24日16时前缴纳竞买保证金并凭保证金收据及有效证件到我公司办理竞买登记手续，方能获得竞买资格。竞买保证金以到账为准（收款单位：湖北同庆拍卖有限公司；开户行：中国银行恩施经济开发区支行；账号：56×××02）。四、特别说明：1.标的拍卖成交后，由中国农业银行股份有限公司利川市支行负责移交并协助办理过户手续。2.标的面积最终以国土、房管部门确认为准。若有误差，拍卖成交价款以及拍卖佣金不予调整。3.标的办证、过户及移交时所涉及的相关税、费依据相关法律规定办理。4.在拍卖成交30日内办理完过户手续。”
2017年10月24日，原告覃红平（竞买人）对被告同庆拍卖公司（拍卖人）的《拍卖规则与须知》签字予以确认。其中第四条内容“拍卖标的物基本情况和现状”同上述《拍卖公告》。第六条内容为：“标的物瑕疵说明：因标的物的房产证已遗失，现正在补办中。标的按现状实行整体拍卖，请竞买人认真考察标的，我公司不承担瑕疵担保责任。”第七条内容为：“标的面积最终以国土、房管部门确认为准。若有误差，拍卖成交价款以及拍卖佣金不予调整。”第十四条内容为：“竞买人应在《拍卖公告》规定的期限内，现场查看拍卖标的详细情况，以作为竞价的依据。”同日，原告覃红平对被告同庆拍卖公司的《拍卖标的展示记录》签字予以确认，其中载明：“竞买人已于2017年10月到标的物堆放地进行了认真查验（踏勘），认可拍卖标的移交地点，并无异议。”
原告覃红平（竞买人）与被告同庆拍卖公司（拍卖人）签订了《竞买协议》，其中载明的拍卖标的、展示时间及地点、拍卖会时间及地点同上述《拍卖公告》。该协议还载明：“二、标的瑕疵甲方应当向依法说明拍卖标的瑕疵，甲方不承担标的瑕疵担保责任。乙方有权了解拍卖标的瑕疵，有权查验拍卖标的及查阅相关材料。乙方一旦进入拍卖会现场，即表明已经查验或了解拍卖标的，并愿意承担相应责任。三、标的展示乙方应按拍卖公告约定的展示时间至展示现场认证进行查验（踏勘），充分了解拍卖标的状况及瑕疵，申请一经受理确认后，即视为乙方对拍卖文件及标的现状无异议并全部接受，并对有关承诺承担法律责任。”该协议第八条中载明：“1.乙方按照拍卖成交价款的5%向甲方支付拍卖佣金……4.标的房产面积及土地使用面积以办理过户登记时房产及土地登记管理部门认定的为准，若公告面积与实测面积有误差，拍卖成交价不发生改变，委托人、拍卖人也不作补偿。”
2017年10月25日上午10时开始，被告同庆拍卖公司的拍卖师在恩施市××都假日酒店××楼会议室主持拍卖会，向竞拍人出示了职业资格证，宣布了拍卖规则及注意事项，特别说明“注意我们是按现状拍卖”“标的按现状实行整体拍卖，请竞买人认真考察标的，我公司不承担瑕疵担保责任”“标的面积最终以国土、房产部门确认为准，如有误差，拍卖成交价款和拍卖佣金不予调整，多不退少不补”。拍卖现场有竞买人提出：“按你们给的那个招标的公告土地上的附着物只有一个，明显办公楼是有两个，为什么只有一个呢？土地面积如果说左右100个平方，假如左右了500个平方负什么责呢？假如你3050个平方只有2500个平方那你是不是欺诈行为，那你100个平方大家是公平的，多100个平方算了差100个平方算了，假如差500个平方怎么算……我花300多万买过来你不把这些问题解释清楚，是不公平的，所以我们买卖是要公平的，所以我们把问题提出来。”委托单位农行利川支行人员向竞买人解释：“标的情况是这样的……你们真正想买的应该都去现场去看了的，以现场踏勘为主，所有瑕疵的说明你们应该是很清楚的。”拍卖师提醒竞买人注意：“以现状拍卖，各位竞买人要心里有数，因为历史形成的原因，你如果觉得没得把握，那个问题解决不了，你就不举牌、不参与。”又有竞买人提出：“你那个面积误差大很了真的不行也，那就是诈骗了。”对此农行利川支行人员解释：“这个在公告公示了的，以国土管理部门测绘为主，你可以把它当个瑕疵，如果多了又怎么办，我们是公平的，你可以这样去考虑它，大家心中有个底那个地方可以买，你们40几个人报名，你们心中应该都有个秤。”拍卖师向竞买人提出：“如果你觉得没有把握你就不举牌，确实过去有些房屋有的是老证有的是新证，过去是人工拿尺子量的，现在都是仪器测量的，面积可能会发生一些变化，所以按现状拍卖，现在我们开始拍卖。”起拍价从1700000元开始，有29号、30号、78号、85号、59号、83号、63号竞买人举牌，63号竞买人系原告覃红平。59号竞买人出价3020000元后，原告覃红平出价3040000元竞买成交。
2017年10月25日，被告同庆拍卖公司（甲方）与原告覃红平（乙方）签订《拍卖成交确认书》，其中载明：买受人于2017年10月25日上午10：00时在恩施市××都假日酒店××楼会议室举行的拍卖会上，竞得拍卖人于2017年10月17日在《恩施晚报》上发布的《拍卖公告》中的标的，双方签订本《拍卖成交确认书》，就有关事宜达成协议。成交标的为利川市××堡乡××组农行利川支行元堡分理处所属土地及地上附着物营业用房。土地用途为商务金融用地，使用权类型为出让，使用权面积为3053平方米，国有土地使用证号为利国用（2011）第26号。房屋两栋（用途为办公），第一栋房屋所有权证号为利房园字第0115号，建筑面积为500.6平方米，共计两层；第二栋房屋所有权证号为利房园字第0116号，建筑面积为114.8平方米，共计一层。成交价款3040000元，拍卖佣金152000元，合计3192000元，定于2017年10月27日16时前付清。《拍卖成交确认书》第三条约定：1.标的拍卖成交后，由农行利川支行负责清场并协助办理过户手续。2.在拍卖成交30日内办理完过户手续。3.乙方付清成交价款和拍卖佣金后，凭入账凭证到甲方处领取《拍卖成交确认书》。标的由农行利川支行与买受人双方共同协商约定时间移交，标的物移交以实物现状为准，移交之日起的各种风险责任由乙方承担。4.拍卖标的成交后，办证、过户及移交时所涉及的相关税、费依据相关法律规定办理。5.该标的房产面积及土地使用面积以办理过户登记时房产及土地登记管理部门认定的为准，若公告面积与实测面积有误差，拍卖成交价不发生改变，委托人、拍卖人也不作补偿。第四条特别说明：买受人办理的竞买协议及拍卖人为其提供的文件和资料为本《拍卖成交确认书》的有效组成部分。
另查明，原告覃红平已按约定向被告同庆拍卖公司交付了成交价款3040000元、拍卖佣金152000元。2017年11月，经利川国源测绘登记代理有限公司测绘案涉土地面积为2549.36平方米。
本院认为，《拍卖公告》《竞买协议》《拍卖成交确认书》均系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告覃红平是以面积误差503.64平方米为由，主张被告按比例返还拍卖价款及佣金的。本案的争议焦点为，被告农行利川支行、同庆拍卖公司就案涉面积误差应否承担瑕疵担保责任。从本案事实来看，《拍卖公告》《竞买协议》均载明：“标的面积最终以国土、房管部门确认为准。若有误差，拍卖成交价款以及拍卖佣金不予调整。”在拍卖会上，其他竞买人已经提出“假如差500个平方怎么算……我花300多万买过来你不把这些问题解释清楚，是不公平的”，被告农行利川支行人员答复“你们真正想买的应当都去现场去看了的，以现场踏勘为主”，被告同庆拍卖公司的拍卖师也表明“以现状拍卖，各位竞买人要心里有数，因为历史形成的原因，你如果觉得没得把握，那个问题解决不了，你就不举牌、不参与……确实过去有些房屋有的是老证有的是新证，过去是人工拿尺子量的，现在都是仪器测量的，面积可能会发生一些变化，所以按现状拍卖”。由此可知，被告农行利川支行、同庆拍卖公司就面积误差进行了充分的告知，对竞买人提出的“假如差500个平方怎么算”问题作了详细解释，明确告知面积会发生变化“所以按现状拍卖”，在充分告知和解释后才进行拍卖。所有在场的竞买人对面积误差即便是高达500平方米左右也仍然是按现状拍卖，拍卖成交价款以及拍卖佣金不予调整的条件应该是清楚的。此后在拍卖过程中，有其他竞买人出价高达3020000元，最终原告覃红平出价3040000元成交。成交后，原告覃红平与被告同庆拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》，其中载明“该标的房产面积及土地使用面积以办理过户登记时房产及土地登记管理部门认定的为准，若公告面积与实测面积有误差，拍卖成交价不发生改变，委托人、拍卖人也不作补偿”。事实证明，被告农行利川支行、同庆拍卖公司已经明确说明即使是面积误差高达500平方米左右也是按现状拍卖，原告覃红平仍然举牌竞买，表明其接受该拍卖条件。原告覃红平接收拍卖标的后，以面积误差为由主张返还部分拍卖价款及佣金，违背了诚实信用原则，本院不予支持。如果退还原告覃红平拍卖价款501495元、佣金25074.75元，那么相对于出价3020000元按现状竞买的59号竞买人而言，或者相对于其他出价高于原告覃红平退还后价款的竞买人而言，则显失公平。根据价高者得的原则，即便原告覃红平的异议成立，也应该由竞买价高于原告覃红平退还后价款的竞买人按出价高低优先购买，不能由原告覃红平直接取得拍卖标的，否则就侵害了其他竞买人的合法权益，破坏了拍卖规则。原告覃红平请求判令被告农行利川支行协助办理过户登记手续，因符合合同约定，且被告农行利川支行无异议，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告中国农业银行股份有限公司利川市支行于本判决生效后十日内协助原告覃红平办理位于利川市元堡乡元堡村四组的国有土地使用证号为利国用（2011）第26号的国有土地使用权过户登记手续（以过户时土地管理部门确认的实测面积为准）。
二、驳回原告覃红平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。
当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
案件受理费9060元，减半交纳4530元，由原告覃红平负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 郭韶华
二〇一八年三月三十日
书记员 罗 毅