湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终5422号
上诉人（原审原告）：周桂香，女，1970年11月12日出生，汉族，住湖北省监利县。
委托诉讼代理人：李博，北京市京师（武汉）律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：查义喜，男，1968年3月24日出生，汉族，住湖北省监利县。
委托诉讼代理人：李博，北京市京师（武汉）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李俊，男，1981年11月21日出生，汉族，住武汉市江岸区。
委托诉讼代理人：李时兵（与李俊系表兄弟关系），男，1967年8月23日出生，汉族，住武汉市江岸区。
上诉人（原审被告）：周奇，女，1984年8月3日出生，汉族，住武汉市汉南区。
委托诉讼代理人：张翔（与周奇系表兄妹关系），男，1976年4月6日出生，汉族，住武汉市汉阳区。
上诉人周桂香、查义喜与上诉人李俊、周奇房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2017）鄂0116民初113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案受理后，依法组成合议庭，因一审判决认定事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
周桂香、查义喜上诉请求：1、撤销一审判决第三项、第四项；2、改判李俊、周奇向周桂香、查义喜立即支付房屋买卖合同中约定的违约金276951元以及中介费18960元；3、本案全部诉讼费用由李俊、周奇承担。事实与理由：一、原审法院在庭审中，事实调查清楚，但裁判适用法律依据严重错误，严重偏袒李俊、周奇。原审法院在调查清楚了周桂香、查义喜与李俊、周奇房屋买卖的经过后，在判决书中对李俊、周奇恶意违约的事实避而不谈，本案是李俊、周奇在房屋买卖合同约定的时间没有履行合同义务，属于恶意违约，周桂香、查义喜主张按照合同约定要求李俊、周奇支付违约金，原审法院在调查清楚这一事实后，却在判决书使用《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项作为法律依据，将本案中李俊、周奇的恶意违约导致合同解除，定性为不可归责于双方的原因导致合同解除，这属于明显的适用法律依据错误。本案是李俊、周奇的单方行为导致合同违约，与后续国家政策的出台并无直接关系，原审法院用2016年11月武汉出台的限购政策去解释2016年9月李俊、周奇的恶意违约行为，明显偏袒李俊、周奇，且毫无法律依据，属于判决错误。二、本案房屋买卖合同真实有效，应该按照买卖合同中的约定来处理违约事宜，李俊、周奇应向周桂香、查义喜支付189600元违约金及中介费18960元。
李俊、周奇上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项；2、改判驳回周桂香、查义喜要求李俊、周奇返还定金及赔偿损失的诉讼请求；3、本案一审、二审诉讼费均由周桂香、查义喜承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。认定李俊、周奇未按合同约定向中介公司提供办理房屋买卖的相关手续，致使双方房屋买卖无法进行属于认定事实错误。李俊、周奇在合同签订后已履行了在周桂香、查义喜申请融资贷款之前的全部可以履行的合同义务，周桂香、查义喜不履行融资赎楼义务才是导致合同未能履行的根本原因。二、原审判决李俊、周奇给予周桂香、查义喜适当赔偿没有事实和法律依据。
周桂香、查义喜向一审法院提起诉讼请求：1、判令解除双方签订的《存量房居间（买卖）合同》（合同编号0000639）：2、判令李俊、周奇向周桂香、查义喜立即返还定金3万元，并支付合同约定的违约金189600元；3、判令李俊、周奇向周桂香、查义喜支付由于李俊、周奇违约造成周桂香、查义喜无法购买到合同约定的房屋的增值部分差价损失276951元（以房地产评估机构评估报告金额为准）；4、判令李俊、周奇向周桂香、查义喜支付房屋中介费18960元；5、本案诉讼费、保全费由李俊、周奇承担。
一审法院认定事实：2016年9月20日，周桂香、查义喜与李俊、周奇签订了《存量房居间（买卖）合同》，周桂香、查义喜以948000元的价格，购买李俊、周奇所有的位于盘龙城经济开发区巨龙大道42号F阳光城7栋3单元14层3室，房屋建筑面积134.61㎡。合同约定，该房屋处于抵押状态，仍欠银行贷款约20万元，由买方按揭融资赎房，卖方于签署本合同之日起10日内出具全权委托公证书给经纪方办理赎房过户手续。合同还约定，定金3万元为第一部分购房款，余款在房屋过户当天付清。合同约定违约责任为，如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价20%违约金。
合同签订当日，周桂香、查义喜向李俊、周奇支付了3万元定金。因李俊、周奇未按合同约定向中介公司提供办理房屋买卖的相关手续，致使双方房屋买卖无法进行。2016年11月14日，武汉市人民政府办公厅颁发了《市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展意见》的文件，该文件对非本市户籍居民家庭购房进行了限购，周桂香、查义喜不符合购房条件。2016年12月26日，李俊、周奇向周桂香、查义喜邮寄了《催告周桂香、查义喜还款赎楼通知》，要求周桂香、查义喜于2016年12月31日前将交易房屋贷款余额结清。2017年1月3日，李俊、周奇向周桂香、查义喜邮寄了《解除合同通知书》，认定周桂香、查义喜在合同约定的最后期限未结清银行贷款，构成根本违约，通知其解除合同。
一审法院认为，周桂香、查义喜与李俊、周奇签订的《存量房居间（买卖）合同》系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。本案双方当事人于2016年9月签订了房屋买卖合同，武汉市人民政府于同年11月出台房屋限购政策，周桂香、查义喜属政策限购之列，导致合同不能履行系不可归责的原因，双方签订的房屋买卖合同应予解除，由李俊、周奇返还周桂香、查义喜的定金；李俊、周奇与周桂香、查义喜签订了合同并收取了周桂香、查义喜的定金后，在限购政策出台之前，未按合同约定提供房屋买卖所需资料，未积极履行义务以及考虑到盘龙城地区的房屋普遍涨价等综合因素，根据相关的司法政策，由李俊、周奇对周桂香、查义喜在房屋交易过程中的损失予以适当赔偿。周桂香、查义喜请求李俊、周奇赔偿房屋增值损失276951元以及中介费18960元，因未提供充分、确实的证据，不予支持。李俊、周奇辩称周桂香、查义喜违约在先的抗辩理由不符合事实，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除周桂香、查义喜与李俊、周奇于2016年9月22日签订的《房屋居间（买卖）合同》；二、李俊、周奇于本判决生效之日起十日内，向周桂香、查义喜返还定金3万元；三、李俊、周奇于判决生效之日起十日内，赔偿周桂香、查义喜损失费人民币4万元。四、驳回周桂香、查义喜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15210元，由周桂香、查义喜负担13145元，由李俊、周奇负担2065元。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
二审经审理查明，一审法院查明“合同约定，该房屋处于抵押状态，仍欠银行贷款约20万元，由买方按揭融资赎房，卖方于签署本合同之日起10日内出具全权委托公证书给经纪方办理赎房过户手续。”有误，应为“合同第二条B款（b）项约定，买卖双方同意委托买方提供融资赎楼，卖方于签署本合同之日起10日内出具全权委托公证书给经纪方指定人员，以方便办理赎房及过户手续。买卖双方签订本合同同时必须签署《垫资赎楼协议》，以上赎楼如产生费用由卖方承担。”；一审法院查明“因李俊、周奇未按合同约定向中介公司提供办理房屋买卖的相关手续，致使双方房屋买卖无法进行。”有误，应为“双方对办理出具全权委托公证书事宜产生争议，致使双方房屋买卖无法进行”。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
二审期间，双方均认可房屋买卖合同无法继续履行是对方违反了合同第二条B款（b）项约定。周桂香、查义喜认为系李俊、周奇未向中介方出具全权委托公证书，李俊、周奇认为根据合同的约定和交易规则，其出具全权委托公证书的受托方只能是提供融资赎楼的出资人，不可能是买方和中介方，否则存在交易风险，无法保证收到全部的房款，周桂香、查义喜及中介方从未告知提供融资赎楼的出资人情况，因此，无法出具和办理全权委托公证书。
二审另查明，双方签订房屋买卖合同时未按合同第二条B款（b）项的约定签署《垫资赎楼协议》。
本院认为，针对周桂香、查义喜和李俊、周奇的上诉请求及理由，本院评判如下：
周桂香、查义喜与李俊、周奇于2016年9月20日签订的《存量房居间（买卖）合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应全面履行合同义务。因案涉房屋存在抵押，双方在合同中虽约定了融资赎楼事宜，但未按照约定签订《垫资赎楼协议》，对垫资赎楼的具体事项未进行全面细致的约定，以致双方对出具全权委托公证书给经纪方指定人员，即委托书的受托人的身份产生争议，致使双方无法办理融资赎楼事宜，合同无法继续履行。现双方均同意解除合同，因此，本案双方所签房屋买卖合同无法继续履行，既有各方当事人自身的原因，也有合同约定不明的原因，合同解除并非合同相对方的根本违约所致。故对双方当事人认为对方违约导致合同不能履行的上诉理由均不予支持。合同解除后，李俊、周奇收取周桂香、查义喜的定金应予返还。一审法院鉴于李俊、周奇收取了周桂香、查义喜的定金，案涉房屋所处盘龙城地区的房屋普遍涨价等综合因素，根据相关的司法政策，酌情由李俊、周奇对周桂香、查义喜在房屋交易过程中的损失予以适当赔偿并无不当。
双方当事人签订的房屋买卖合同在武汉市人民政府出台房屋限购政策之前，周桂香、查义喜虽属政策限购之列，但该限购政策并不能导致该政策出台之间签订合法有效的房屋买卖合同不能履行。一审法院认定案涉合同解除系因房屋限购政策，属于不可归责双方的原因造成错误，应予纠正。上诉人周桂香、查义喜认为一审法院适用房屋限购政策解除双方的房屋买卖合同没有法律依据的上诉理由成立，本院予以支持。
综上，一审判决认定事实基本清楚，适用房屋限购政策解除案涉合同不当，但裁判结果正确，故对上诉人周桂香、查义喜和李俊、周奇的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15210元，由上诉人周桂香、查义喜负担7605元，上诉人李俊、周奇负担7605元。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 斌
审 判 员 丰 伟
审 判 员 张文霞
二〇一七年十月二十四日
法官助理 严 洁
书 记 员 陈佳佳