福建省武平县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武民初字第1988号
原告（反诉被告）肖作勋，1974年5月13日生，男，汉族，经商，住武平县。
被告（反诉原告）林小琴，1980年2月5日生，女，汉族，农民，住武平县。
原告肖作勋与被告林小琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月4日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告肖作勋、被告林小琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖作勋诉称，2014年8月11日，经原告同意，原房屋合同租赁人王春兰把原告的广源楼402室房屋转租给被告林小琴，被告林小琴为实际租赁人，转租协议书约定，今后凡是与租赁合同相关的条款及产生的所有合同经济纠纷与王春兰无关，由实际转租人林小琴承担。林小琴不得转租他人。转租协议签订后，经原、被告协商，原告把出租房里的餐桌、沙发、茶具、办公桌、1.8米的床各一套，以及主卧室的空调一台、床一张、席梦思一张、落地电风扇一台、冰箱一台、沙发垫一套合计折价11800元，由房屋承租人林小琴在2014年9月1日付钱。承租人林小琴逾期不付11800元，则房屋合同自动终止。房屋承租人林小琴到期没有支付11800元，还擅自凿墙壁装监控，损坏原告出租房的墙壁，擅自把出租房的主门换成不锈钢门。依据房屋租赁合同第6条和合同法第222条、224条规定，被告的行为已经构成了违约，应要求被告支付5000元房屋受损押金，才能保护原告的出租房。遂请求判决：1、被告支付到期的11800元家具款；2、被告依据合同第6条的约定修复损坏的墙壁，恢复原告的豪华主门；3、被告支付房屋受损押金5000元。
被告林小琴辩称，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，依法应当予以驳回。一、2011年3月28日，王春兰与肖作勋签订《租赁合同》，肖作勋将广源楼402室房屋（毛坯房）租赁给王春兰。次日，王春兰将该房屋转租给被告林小琴，并签订了《房屋转租协议》，被告支付给原告36000元房租款，原告出具《收条》一张给被告。合同签订后，被告花费8万余元装修，并购买家具。原告提供的“收广源楼402房肖作勋家具款10480元”的条子和2014年8月11日有关家具、电器折价款的协议是伪造的，被告已向法院申请笔迹鉴定。二、原告于2012年9月23日至2014年8月间多次发生拆除租赁房门、损坏隐形纱窗和墙壁、打坏茶几、茶杯等物品的行为，被告向公安局报警，后原告反复打电话、发短息骚扰被告，故意诬告被告至其经营多年的天缘婚姻介绍所营业执照被吊销。原告多次违法和不道德行为，构成违约，应根据《租赁合同》第8条（1）项的规定，返还被告装修、装饰费用77257元（经评估公司评估装修、装饰79257元扣除原告代支付的装修费2000元），并支付违约金10800元（36000元×30%）。据此，被告提出反诉：要求判令原告肖作勋返还被告林小琴为其装修、装饰租赁房屋的各项费用77257元；原告肖作勋按《租赁合同》约定支付被告已支付租金30%的违约金计10800元。
原告针对被告的反诉提出答辩意见：一、原告是于2014年8月11日将房屋转租给林小琴，在此之前原、被告不存在任何合同上的权利和义务关系。原告出租给被告的是已经装修好的房屋而不是毛坯房，被告没有对出租房屋进行任何装修，《租赁合同》中没有约定承租人对房屋进行装修，被告的家庭经济条件也不可能对房屋进行装修。二、原告不存在违约行为，被告的婚姻介绍所是被工商局依法取缔和处罚。
经审理查明，2011年2月12日，原告肖作勋及其妻林雪珍取得坐落于武平县平川镇甘露亭（县标旁）4层402号房屋的《房屋所有权证》，证号为武房权证2011字第004**号。2011年3月28日，原告及其妻与王春兰签订《租赁合同》（原告、林雪珍为甲方、出租方，王春兰为乙方、承租方）约定：租赁期限10年即2011年6月1日至2022年6月1日，租金为600元／月，签订本合同时一次性付清前5年房租36000元，后5年房租在2015年底付清。合同第6条约定：房屋租赁期内，乙方因使用不当而使房屋或设备损坏的，乙方应负责赔偿。第7条约定：出租方允许承租方对租赁的房屋进行正常的装修或改善增设他物，租赁期满，租赁房屋（店铺）内可移动的装修物品归乙方，不可移动装修物品无偿归甲方所有。第8条约定：违约责任：租赁期间，甲、乙双方不得无故提前解除合同，如果任何一方违约，按以下方式承担违约责任：（1）如果甲方未征得乙方同意单方面解除合同的，甲方应赔偿乙方全部的装饰、装修租赁房相关费用和其他损失，并按乙方已付租金的30%支付违约金。（2）若乙方提前解除合同，则按乙方已付租金的30%支付违约金。第16条约定：本合同经甲乙双方签字之日起生效。2011年3月29日，被告林小琴与王春兰签订《房屋转租协议》约定，王春兰将从原告处租赁的前述房屋转租给被告，原《租赁合同》约定的权利义务全部转让给被告林小琴，5年租金36000元由林小琴一次性直接支付给肖作勋，租赁房屋为毛坯房，由林小琴负责装修，装修费用由林小琴负责。《房屋转租协议》签订后，被告林小琴在前述房屋内经营武平县天缘婚介所。2012年12月12日，武平县公安局平川派出所出具2012年9月23日林小琴报警出警情况：“2012年9月23日11时34分，林小琴向我局指挥中心报警：我刚回到家发现家门被撬，我的营业执照被盗。接警后，值班民警曾令华、莫家扬及辅警温春茂出警，现场位于武平县县标对面的“天缘婚介所”套房内，民警发现进门的房门已被拿走，阳台推拉门的窗纱被扯坏一点，“天缘婚介所”的营业执照被拿走。经现场询问，林小琴称是与肖作勋存在租房纠纷并出示合同，民警发现合同是王春兰与肖作勋签订的。民警随后打肖作勋手机询问情况，肖作勋称门是他拆走的，营业执照也是他拿走的，原因是王春兰欠房租，他找不到王春兰，因此拆了门。民警要求肖作勋通过诉讼程序解决纠纷，同时告知林小琴找到王春兰与肖作勋协商或通过诉讼程序解决纠纷”。2012年12月13日，被告林小琴因提交虚假材料骗取注册登记，被武平县工商行政管理局处以责令立即改正违法行为、罚款人民币200元、吊销营业执照的行政处罚。2013年12月13日，被告在出租房安装了监控摄像头。2014年7月29日武平县公安局平川派出所出具报警回执：“2014年7月29日18时18分，林小琴向武平县公安局指挥中心报警称，大门被人用铁线扎住，监控摄像头被损毁。”2014年8月11日，原、被告与王春兰三人签订《协议书》约定：2014年8月11日在武平县平川派出所肖作勋、王春兰、林小琴三方协商同意，肖作勋、林雪珍夫妇与王春兰签订的房屋租赁合同规定的条款转给实际租赁人林小琴。肖作勋与林小琴协商同意将原房屋租赁合同期限变更为至2016年6月1日止。在此租赁期间林小琴不得转租他人，肖作勋也不能再去骚扰林小琴。原告在庭审中确认在2011年8月份间知道王春兰把房屋转租给林小琴，后有去找被告林小琴但没有要求解除租赁合同，且原、被告在庭审中均表示不同意解除租赁合同。
另查明，在本案审理过程中，原告申请撤回要求被告支付到期的11800元家具款的诉讼请求。被告林小琴于2014年9月16日向本院申请对原告提供的“2014年8月11日的协议，房屋承租人林小琴”的笔迹进行鉴定，后又向本庭撤回该申请，并表示对其提出的反诉请求另行起诉解决。
以上事实，有原告提供的武房权证2011字第004**号房屋所有权证复印件、2014年8月11日的《协议书》各一份，照片6张；被告提供的《租赁合同》、《房屋转租协议》、《2012年9月23日林小琴报警出警情况》、《报警回执》、《行政处罚决定书》、2013年12月13日的《收款收据》各一份及原、被告的陈述等证据，可以证实。
本院认为，原告与王春兰签订《租赁合同》后，王春兰未经原告同意将房屋转租给被告林小琴，并签订《房屋转租协议》，但原告于2011年8月份知道转租事实后并不要求解除租赁合同，可认定原告同意王春兰与被告林小琴签订的《房屋转租协议》。原、被告与王春兰于2014年8月11日签订《协议书》，将原《租赁合同》的权利义务概括移转给实际租赁人林小琴，原、被告之间的房屋租赁合同关系成立并具有法律效力，原、被告应按照《租赁合同》约定全面履行自己的义务。根据《租赁合同》第7条约定，出租方允许承租方对租赁的房屋进行正常的装修和改善增设他物，被告林小琴在租赁房屋安装监控摄像头符合合同约定。根据武平县公安局平川派出所出具的2012年9月23日林小琴报警出警情况和2014年7月29日的报警回执，可以证实，本案租赁房屋的房门被拆除及监控摄像头被损毁并不是因被告林小琴使用不当导致。原告主张被告根据合同第6条的约定修复损坏的墙壁及恢复豪华主门，没有事实和法律依据，依法不予支持。《租赁合同》没有约定房屋受损押金事项，原告要求被告支付房屋受损押金5000元，没有事实和法律依据，依法不予支持。原告在本案审理过程中，撤回要求被告支付到期的11800元家具款的诉讼请求，依法予以准许。被告反诉要求原告返还装修、装饰租赁房屋的各项费用77257元及支付违约金10800元的请求，已另行裁定处理。综上，原告的诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百二十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，判决如下：
驳回原告肖作勋的诉讼请求。
本案案件受理费50元，由原告肖作勋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
审 判 长 王立音
人民陪审员 刘兴章
人民陪审员 陈向前
二〇一四年十一月二十一日
代理书记员 葛慧颖
附注：
主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十六条第一款出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。