湖北省阳新县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0222民初223号
原告：梅贤清，男，1975年10月1日出生，汉族，住阳新县兴国镇老木垅*幢**号,公民身份号码4202221975********。
委托诉讼代理人：邓林生，湖北富川律师事务所律师。
被告：佘家启，男，1963年10月17日出生，汉族，住阳新县兴国镇古商城路**号*单元**室，公民身份号码4202221963********。
委托诉讼代理人：柯丹，湖北鸣伸律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姜培铭，湖北鸣伸律师事务所实习律师。
原告梅贤清与被告佘家启房屋买卖及土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理后适用简易程序进行审理，并于同年7月13日作出（2016）鄂0222民初588号民事判决，被告佘家启不服该判决，提起上诉。2016年11月24日，黄石市中级人民法院作出（2016）鄂02民终948号民事裁定，以原一审判决认定基本事实不清为由，裁定撤销原一审判决，发回本院重审。2017年1月9日本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告梅贤清的委托诉讼代理人邓林生，被告佘家启及其委托诉讼代理人柯丹、姜培铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梅贤清向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿因违约给原告造成的损失50万元。事实和理由：2012年9月17日，原、被告签订一份《房屋拆迁补充协议书》，约定被告将其位于阳新县兴国镇虎山新村漆家里8号的私房一幢给原告拆迁还建，同时约定该住宅用地使用面积为260平方米，建筑面积为226.61平方米；原告支付房屋及土地使用权转让费65万元，并还建2套商品房和一个车位等。原告支付被告购房款65万元及保证金8万元后开始施工建设，后发现被告隐瞒订立协议的重要事实：被告房屋土地使用面积没有260平方米，仅有176.8平方米，给原告造成巨大损失。故根据相关法律规定诉至法院，请求支持原告诉讼请求。
被告佘家启辩称，2012年9月13日、同年9月17日，原、被告先后签订《房屋拆迁协议书》、《房屋拆迁补充协议书》后，原告挂靠阳新县城镇建设综合开发公司进行开发涉案盛世华庭楼盘，对外原告系盛世华庭项目的项目经理，该楼盘的拆迁补偿主体系阳新县城镇建设综合开发公司，原告梅贤清只是阳新县城镇建设综合开发公司的受托人，其与被告签订的拆迁补偿协议系履行职务行为，故原告诉讼主体不适格。另外，原、被告签订的《房屋拆迁补充协议书》中约定的土地面积实际包括了房屋占地面积、庭院面积和房屋周边面积，而不仅仅是土地证记载面积，阳新县城镇建设综合开发公司在开发涉案盛世华庭项目过程中也实际使用了涉案庭院面积和房屋周边通道面积，而且双方在签订协议前共同对土地面积进行了测量、得到了双方的认可，因此被告已经按约定向原告交付了260平方米面积的土地，被告并未构成违约。原告的诉讼请求，无事实和法律依据，请人民法院依法予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、关于涉案《房屋拆迁协议书》和《房屋拆迁补充协议书》的合同相对人方面的证据与事实。原、被告提交的《房屋拆迁协议书》和《房屋拆迁补充协议书》，双方对该证据的真实性均不持异议，从该协议书看，合同当事人为原、被告。被告提交涉案房屋及其相邻住户办理建设用地申请书、阳新县城镇建设综合开发公司出具的委托书，以及涉案楼盘“盛世华庭”规划图等，拟证明原告签订涉案合同系履行阳新县城镇建设综合开发公司委托的职务行为，原告并非该合同适格主体，其不能享有合同权利。本院认为，原、被告签订的涉案合同中明确约定原、被告为合同当事人，合同中并未提及阳新县城镇建设综合开发公司，更未约定该公司的任何权利、义务，该合同内容为房屋及土地使用权的转让，合同签订后向被告支付的房屋及土地转让款、保证金、房屋租金及补偿款等合计748000元，亦由原告梅贤清支付,被告向原告出具的收据中明确系收到原告的款项。对于原告挂靠阳新县城镇建设综合开发公司进行开发的事实，相关当事人不持异议,且被告提供的二审庭审笔录亦予以佐证,本院予以认定。至于合同签订后原告挂靠或者借用阳新县城镇建设综合开发公司资质、以该公司名义进行房地产开发，并不影响原、被告之间的合同权利、义务关系。开发过程中有关申请书、委托书、规划图等形成的目的是为了顺利进行房地产开发。故对被告提交前述证据拟证明原告并非合同适格主体的证明力，本院不予采信。本案合同相对人应为原告梅贤清与被告佘家启。
2、关于被告向原告交付的涉案土地使用面积是否符合合同约定的260平方米方面的证据与事实。原告认为被告交付的土地面积只有176.8平方米，不符合合同约定的260平方米，原告提交的证据有土地使用权证、公证文书，该两份证据显示涉案土地使用权面积为176.8平方米。被告认为实际交付的土地面积除了房屋及后院占地面积176.8平方米外，还有房屋前面院子及房屋周边通道占地面积84平方米,累计面积已达到合同约定的260平方米，被告认为公证文书中只是对房屋及后院面积进行公证，对房屋前院及周边通道面积没有公证，被告提交的证据有土地使用权证、从上街村购买其他土地凭证、“盛世华庭”规划图等。本院认为，关于原、被告涉案土地面积260平方米问题，双方签订的《房屋拆迁协议书》中的表述为“甲方在林峰路处有一栋3层的私房，占地面积260平方……”，在几天后签订的《房屋拆迁补充协议书》中表述为“甲方在林峰路处有一栋3层的私房，房屋结构为砖混，用地使用面积为260平方米，建筑面积226.61平方米……”。可见，双方约定的土地面积是指房屋占有范围内的土地面积，并未包括房屋前院及周边通道面积。从原、被告提供的涉案国有土地使用权证及原告进行证据保全的公证文书内容看，涉案房屋占有范围内（包括房屋后院）的国有土地使用面积为176.8平方米，而被告提交的1988年3月向当地村级集体组织交纳的补交公路（44平方米）使用费70元的收据，及1996年4月向当地村级房地产开发公司交纳的土地清理房屋面积补44平方米（公路面积）的600元收据，只能证明被告向土地所在村级有关组织或企业交纳了房屋占地之外的道路使用费，而不能证明被告对该部分土地取得了国有土地使用权，该部分土地属于国有土地，取得其国有土地使用权应当向国土部门交纳土地出让金并办理相应的国有土地使用权登记手续，被告所提交的证据并不能证明其拥有涉案房屋前院及周边道路的国有土地使用权。因此，本案中，被告向原告交付的土地面积为176.8平方米，与合同约定的260平方米不符。
3、关于原告的损失数额方面的证据与事实。原告主张其损失的依据为：按照合同约定的土地使用权面积260平方米，原告支付对价为：转让费65万元，还建给被告两套房屋（139平方米、129平方米，按照合同约定的多退少补价款每平方米3000元计算）折价80.4万元，车位一个估价10万元，共计155.4万元，相当于每平方米价款155.4万元÷260平方米=5976.9元，而被告交付的土地面积为176.8平方米，相差83.2平方米，根据每平方米5976.9元计算，直接经济损失5976.9元／平方米×83.2平方米=49.7万元，原告认为该损失不包括间接经济损失，诉讼中其要求被告赔偿的损失为50万元。被告认为其已经交付土地面积260平方米，且原告的损失无事实和法律依据，不予认可。本院认为，关于被告交付原告的土地使用权面积问题，前述已进行证据分析与事实认定，此节不再重复。原告主张的损失系基于被告交付的土地使用权面积不符合双方的约定所致。双方在合同中约定对土地面积不实造成的损失由被告承担，但并未约定损失的具体计算方式。本院认为，原告主张的损失计算方式，因其受让的不仅仅是土地，其中亦包含了房屋价值，且对于车位及还建房价款亦无充分证据证实，故对于其主张的50万元损失不予认定。但原告受让被告的房屋及土地使用权目的系利用土地使用权进行房地产开发，由于被告交付的土地面积与合同约定的面积相差八十余平方米，必然导致原告损失。在签订合同时，假如明确土地面积系176.8平方米而不是260平方米，原告支付给被告的受让补偿款65万元，按照常理会相应减少，以及对还建房面积、车位等亦作出相应的调整。对于原告而言，其进行房地产开发需要的系被告的土地面积，其之所以给予被告受让款65万元，系基于能取得约定的土地面积，单从相差土地面积考虑，按照相差面积与约定面积之比例,原告为此多支付受让补偿款二十余万元。至于因土地面积不符导致其它方面的损失，比如开发房屋（涉案楼房为三十余层）建筑面积减少及还建房屋等，亦必然存在，但无法确定具体数额。本案中，被告交付的土地面积不符合同约定，主要系被告对其房屋前院及周边通道面积性质的误解所致，并非恶意违约，且被告虽未取得涉案房屋周边通道的使用权但毕竟曾为争取该土地的使用曾支付一定的费用。因此，本院根据原、被告双方合同约定，结合原告支付给被告的受让价款、被告交付原告的土地面积相差情况，并考虑周边土地补偿情况及当地经济发展水平等诸多因素，酌定被告赔偿原告损失25万元。
通过上述对有异议的证据和事实的分析、认定，结合庭审中双方当事人的陈述等，本院查明如下案件事实：
2012年9月13日，梅贤清与佘家启签订一份《房屋拆迁协议书》，约定佘家启将其位于阳新县兴国镇林峰路一栋3层私房(约定占地面积260平方米)交由梅贤清开发,梅贤清补偿佘家启房屋拆迁款65万元，还建房屋2套，面积分别为129平方米、139平方米，车位1个，房屋补偿款在本协议签字生效时付清；佘家启租房期间房租由梅贤清负责，每月房租500元，期限两年，如两年未交房，房租顺延；梅贤清需向佘家启交付房屋保证金8万元，在房屋建成交付钥匙时返还4万元，收到房产证时返还另外的4万元；佘家启在本协议签字生效时将土地使用权证、房产证、购地发票交付梅贤清；等等。同年9月17日，双方就涉案房屋拆迁及土地使用权转让问题再次进行协商并签订一份《房屋拆迁补充协议书》，双方约定的房屋拆迁补偿款、房屋租金、保证金、拆迁房屋面积及还建房屋面积、车位等内容均与前次签订的协议相同，另约定，佘家启保证土地用地面积260平方米，如土地面积不实和因地基纠纷造成的损失由佘家启一方承担，佘家启保证将土地使用权证、房产证交付梅贤清，并协助梅贤清办理有关手续，但其不承担任何其他费用，佘家启在七日内搬出房屋交由梅贤清拆迁；梅贤清向佘家启还建商品房位于原房屋住址，楼层为10-20层，梅贤清在动工后两年内交付该商品房，并提供办理该商品房产权手续；违约方赔偿对方违约金5万元；等等。上述协议签订后，梅贤清支付佘家启房屋及土地使用权转让补偿款65万元、保证金8万元、2年房屋租金12000元，及房屋补偿费6000元，合计748000元；佘家启亦将房屋产权证、土地使用权证等交付给梅贤清。
另查明，佘家启交付给梅贤清拆迁开发的房屋于2006年元月6日登记在佘家启名下，为砖混结构三层私房，房屋建筑面积为226.61平方米，该房屋位于阳新县兴国镇林峰路，所占土地性质为国有，登记的土地使用权面积为176.8平方米（包括房屋及后院所占土地面积）。梅贤清进行拆迁开发的房屋包括梅贤清、佘家启在内的多家房屋。梅贤清系挂靠在阳新县城镇建设综合开发公司名下进行涉案房产开发。涉案房地产开发过程中，佘家启只负责交付房屋及相关证件，配合梅贤清办理相关手续，而不承担房屋开发的任何风险。新建的楼盘于2015年下半年竣工，命名为“盛世华庭”。合同履行过程中,梅贤清认为佘家启交付的房屋所占土地面积不符合合同约定而造成其损失，遂起诉来院，引起本案诉讼。本案诉讼中，佘家启未提出反诉，而是在2016年4月11日另行提出民事诉讼，请求判令梅贤清履行合同、给付其两套商品房及一个车位。本院于2016年4月12日立案受理了佘家启的起诉，经审理后在本案判决的同时，另行作出了（2016）鄂0222民初972号民事判决：梅贤清在判决生效后十日内将《房屋拆迁补充协议书》中约定的两套房屋及一个车位交付给佘家启。
本院认为，原告梅贤清与被告佘家启签订的《房屋拆迁协议书》及《房屋拆迁补充协议书》，从内容看，佘家启系涉案房屋及土地使用权的出让方，梅贤清系受让方，由梅贤清支付相应的对价（补偿款、还建房屋及车位等），佘家启获取固定的利益（转让款、还建房屋及车位等）而不承担房产开发的风险，亦不投资房地产开发项目，且合同中亦明确了房屋及土地使用权转让的内容，故双方签订的涉案合同系房屋买卖及土地使用权转让合同。该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属有效。该合同相对人系原告梅贤清与被告佘家启，至于梅贤清受让房屋及土地使用权后挂靠案外人资质进行房地产开发，系另一法律关系，并不影响原、被告之间的合同相对人身份及权利、义务关系，双方应当按照该合同享有权利、履行义务。故被告称原告主体不适格的辩解，本院不予支持。合同履行过程中，原告已按约定向被告支付了房屋及土地使用权转让补偿款65万元、保证金8万元、房屋租金12000元、房屋补偿费6000元，合计748000元（后期交付房屋及车位问题，已在另案中与本案一同判决），但被告交付给原告的土地使用权面积不符合合同约定的260平方米，相差83.2平方米，构成违约并造成原告损失，依法应当承担违约赔偿责任。本院综合考量本案的具体情况，酌定由被告赔偿原告损失25万元(详见争议事实的认定部分),对原告主张的超出该数额部分,本院不予支持。依照《中华人民共和合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告佘家启在本判决生效后十日内赔偿原告梅贤清损失25万元；
二、驳回原告梅贤清的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8800元,由被告佘家启负担5050元，原告梅贤清负担3750元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费8800元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，户名：湖北省黄石市中级人民法院，账号：17-154101040005118。上诉人在上诉期届满后七日内仍末预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 虞志远
人民陪审员 石 良
人民陪审员 柯于桂
二〇一七年六月二十九日
书 记 员 范倩楠