广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤53民终890号
上诉人（原审被告）：云浮市创宇贸易有限公司。住所地：罗定市。
法定代表人：肖志均，该公司总经理。
委托代理人：成国英，广东百誉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张艳（曾用名：张严），女，1981年12月28日出生，汉族，罗定市人，户籍住址罗定市。现住罗定市。
委托代理人：陈欢，男，汉族，1977年2月15日出生，住罗定市。
上诉人云浮市创宇贸易有限公司（以下简称创宇公司）因与被上诉人张艳商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2016）粤5381民初1658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
创宇公司上诉请求：一、维持一审判决第一项；二、撤销一审判决第二项；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：
一、一审法院认定上诉人存在逾期办证的违约责任行为是法律适用错误。
《合同法司法解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
本案中，因为《不动产登记暂行条例》的出台，是上诉人无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，导致上诉人不能按合同办证的主要原因是政策发生了相关的重大变化，要求上诉人继续履行合同是明显不公平，请贵院根据公平原则，结合案件的实际情况确定对合同办证部分条款进行变更或者解除。
二、一审法院要求上诉人承担的违约责任存在事实认定错误与法律适用错误。
1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。
本案中，罗定市房管局按法律规定要求委托办理产权登记的必须出具书面委托，该委托书是双方确立委托代理关系的法定要件。上诉人在知悉上述情况下，已从多渠道（电话、EMS、小区公示栏公示）、多次要求业主配合办理书面授权委托书，但被上诉人置若罔闻。根据《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”
本案中，上诉人自签订合同和收到罗定市房管局通知后，已从多渠道（电话、EMS、小区公示栏公示）、多次要求业主配合办理书面授权委托书，并于2015年11月16日在XX小区每座楼的大堂公示处公示关于办理房屋权属证书的通知，又在2015年12月13日通过EMS发出书面通知，要求其签署《办理房产证的书面授权委托书》，但被上诉人至今未签署、提供书面授权委托书，导致上诉人无法为被上诉人办理房产证，因此责任在于被上诉人。从本案可推知：被上诉人明显是为自己的利益而不正当地阻止办证条件成就的，因此应当视为办证条件已成就。被上诉人对自己的过错应当承担责任。
2、《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条规定：“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。”
在本案中，上诉人为协助被上诉人办理相关权属证书，已经将同一小区的数百户业主有关办理房屋权属证书的资料递交给罗定市房管局，而罗定市房管局在审理后也进行接收并开具相关回执，需要一提的是，罗定市房管局也只有在已具备办证条件的情况才会向提交人（即本案上诉人）开具回执。可见，上诉人出售的商品房是已经符合《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条的相关规定，但因被上诉人拒不提供委托办证的授权委托书的行为，导致产权登记迟延，造成上诉人无法按要求提交办理权属证书的材料的原因在于被上诉人。
一审法院存在事实认定的错误。
《附件四：合同补充协议》第四条约定第1点第一句后面的内容：“但乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知……”该条约定明确，上诉人代办房地产权证，必须由被上诉人履行了两个义务后才可以进行：一是缴清办证相关费用，二是委托办证的书面委托手续。至目前为此，被上诉仅完成了第一项义务，而没有完成第二项义务。
综上，至今不能办证的责任在于被上诉人，被上诉人要求上诉人承担办证迟延的违约责任于法无据，也与约定不符。
请求二审法院依法予以改判，支持上诉人的上诉请求。
二审诉讼中，上诉人补充事实理由如下：根据《合同补充协议》第四条的约定，上诉人在被上诉人交齐房价款并办理收楼手续后180日内将办证资料报产权登记机关备案的前提是被上诉人不但需要交清办理房地产权证应交的费用，还需完善办理房地产权证的有关手续如授权委托手续，否则上诉人办理房地产权证的期限相应顺延，并不再另行通知。即如被上诉人未履行前述完善办证手续义务的，上诉人协助办证的时限不受前述180日的限制。
本案中，被上诉人虽已于2012年4月24日向上诉人交付办证相关费用，但其并未向上诉人提交书面的授权委托书以完善办证相关手续。另，案涉商品房于2014年4月28日取得竣工验收备案表，此时的案涉商品房才符合交付条件，在此后的180日内（即2014年10月25日前，被上诉人曾向产权登记机关申请案涉商品房产权登记，但因欠缺前述授权委托书等办证手续材料而未果，对此，产权登记部门根据《房屋登记办法》第17条之规定只是口头通知上诉人需要补正的材料，而且，产权登记部门作为行政机关在无书面授权委托书的情况下不可能也不能简单地根据被上诉人的办证收据就认定被上诉人已完善办理房地产权证的授权委托手续。此后，上诉人已通过电话通知被上诉人并要求其补足授权委托书以完善办证手续，但被上诉人一直未予以回应，直至《不动产登记暂行条例》施行前被上诉人仍未给予任何答复，对此，上诉人根据《补充协议》第四条之规定有权顺延办证期限。《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行后，办理产权登记需要提供书面的授权委托书，为此，上诉人已多次通过电话方式通知被上诉人，但仍未收到回应，后上诉人于2015年12月13日通过快递形式通知被上诉人，至此，被上诉人仍未予以配合。
综上，上诉人在2015年3月1日《不动产登记暂行条例》施行前并不存在逾期办证的行为。在2015年3月1日至2015年12月13日期间，上诉人虽有通知被上诉人补足办证手续，但鉴于无相应书面证据予以证实，为此，上诉人愿意按照合同约定承担该期间的逾期办证违约责任。但在2015年12月13日后的时间内，因上诉人已书面通知被上诉人补足办证手续，但被上诉人至今仍未给予配合，由此产生的逾期办证责任应由被上诉人自行承担，与上诉人无关。
张艳辩称：一、上诉人主张以《不动产登记暂行条例》的出台属于“情势变更”为由无需承担逾期办证违约责任，没有事实和法律依据。
（一）《不动产登记暂行条例》在上诉人迟延履行办证义务后才颁布，责任由上诉人自行承担。被上诉人与上诉人在《商品房买卖合同》第八条中约定上诉人应当在2013年3月30日前将验收合格的房屋交付给被上诉人，并在第十五条中约定上诉人应当在商品房交付后180日即2013年9月30日前为被上诉人办理房产证。而《不动产登记暂行条例》于2014年12月22日才公布，自2015年3月1日才开始施行。如果上诉人在合同约定的期间内为被上诉人办理了房产证，根本不可能受《不动产登记暂行条例》的影响和制约。而上诉人以在逾期办证两年之后才开始实施的法律法规来抗辩免除其办证责任及违约金显然是荒谬的。我国《合同法》第一百一十七条明确规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。这表明，一方当事人迟延履行而遭遇不可抗力都不能免除，更何况是“情势变更”，而本案上诉人所辩称的“情势变更”正是在上诉人迟延履行办证义务后所产生。
（二）《不动产登记暂行条例》的颁布不属于情势变更。根据双方签订的《商品房销售合同》及附件的约定，无论是在《不动产登记暂行条例》出来之前还是之后，上诉人都有义务为被上诉人办理房屋权属证书。只是在《不动产登记暂行条例》实施之前系办理房产证，而在《不动产登记暂行条例》实施之后系办理不动产证，该两本证书在本质上并无任何冲突之处，只是将之前的房产证和国有土地使用权证合一，办理的项目并无重大改变，所需主要材料也无根本性变化。故即使《不动产登记暂行条例》实施在上诉人为被上诉人办理房屋权属登记期间，上诉人也不能以“情势变更”为由进行抗辩，因为根本不属于情势变更。
二、上诉人认为被上诉人没有提供书面授权委托导致其不能按期办证没有事实和法律依据。
（一）被上诉人已按照上诉人的要求在签订购房合同的时候办妥了相关委托手续并缴纳相关办证费用。双方签订的购房合同及补充协议证明被上诉人已经委托上诉人办理房产证，不需要重复签订。双方在《合同补充协议》第四条约定：“乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续。”被上诉人在签订购房合同的时候已经缴清了相关办证费用和办理手续。如果被上诉人在签订购房合同的时候没有缴清相关费用和办理办证手续，上诉人是不会与被上诉人办理相关购房合同的手续的。况且签署委托书仅仅是签字而已，并非繁重的工作，被上诉人在缴清大笔办证费用的情况下不可能不肯签订办证委托书，这与事实和常理不符。如果被上诉人在签订购房合同和协议的时候未签或者漏签委托书，上诉人也应当当场提出，或者在短期内提出。但是在本案中，上诉人从在2011年11月27日与被上诉人签订购房合同和补充协议及缴纳相关办证费用起至今将近5年之内，未向被上诉人催告过，不符合常理。这证明上诉人在5年内从未为被上诉人办理过任何房产证手续。
（二）上诉人从未向房产登记部门递交办证材料，办证部门未答复欠缺手续。1、被上诉人已办理包括委托书签署在内的委托手续。2、上诉人没有证据证明不能办理房产证登记的原因系因为被上诉人没有签署委托书。(1)《房屋登记办法》十二条并没有关于委托办理房产证需要签署书面委托书的规定。(2)《房屋登记办法》规定申办房屋登记材料不齐全的会告知需要补正的内容。第十七条规定申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证。申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，应当不予受理，并告知申请人需要补正的内容。在本案中，上诉人并未能提交任何房屋产权登记部门关于为被上诉人办理房产证需要补正材料的证据。证明上诉人从未开始为被上诉人办理房产登记手续。不能办理房屋权属登记的原因在上诉人，而不在被上诉人。3、实际上，上诉人尚未开始为被上诉人缴纳契税导致未能开始办理房产登记。(1)上诉人发送给被上诉人的材料证实上诉人尚未为被上诉人缴纳契税。2016年11月8日，被上诉人收到上诉人的《通知》及附件，该通知说明上诉人在2016年11月8日至2016年11月20日才开始为小区一期业主办理契税手续，邀请税局的工作人员到XX售楼部办理契税。而被上诉人早在2011年11月27日与上诉人签署购房合同的时候已经缴纳了契税费用。故未能办理房产证的原因并不在于是否签订办证委托书。(2)上诉人未依法为被上诉人缴纳契税导致不能办理房产证。上诉人提交的《罗定市行政服务中心房管窗口登记办证需要》中的《房屋所有权转移登记》第7项要求是“完税单据”，而在本案中上诉人在收到被上诉人的契税费用后并未依法按时为被上诉人缴纳房屋购置契税，导致不能办理房产证。上诉人尚未依法为被上诉人缴纳契税，显然是不能办理房产证的，上诉人辩称己办理房产手续的说法错误。(3)被上诉人从未签署上诉人所称的《关于办理房屋权属证书的通知》，也没有证据证实其曾向被上诉人公告过有关事项。
三、不能办理房产证的真正原因是上诉人迟迟未能办理房屋产权属初始登记。上诉人提交的《罗定房管局收件收据》证明其直到2016年1月4日才开始办理房屋产权属初始登记，才开始递交房屋产权初始登记的材料。房屋产权初始登记是上诉人通过建造的方式原始取得房屋的凭据，上诉人通过建造的方式原始取得房屋权属后才能转让给被上诉人，被上诉人才能缴纳契税。而上诉人一直到2016年1月4日才开始递交办理房屋产权属初始登记，而且其提交的《罗定房管局收件收据》的回执只是罗定市柑园祥发路XX小区A1、A2、B座的，而被上诉人居住在X座，没有证据显示上诉人为被上诉人开始办理房屋产权属初始登记。这才是上诉人一直未能办理房产证的原因。未办理委托只是上诉人试图推卸责任的借口，不是不能办理房产权属证明的真正原因。
综上所述，上诉人上诉认为不能办理房产证的原因在于被上诉人没有签署委托书、系被上诉人单方主观阻止上诉人办理房产证、认为《不动产登记暂行条例》的出台属于可免责的事由，这与事实和法律规定不符，上诉人的上诉没有事实和法律依据。请中级人民法院在查清事实真相的基础上，正确适用法律，依法驳回上诉人的上诉。
张艳向一审法院起诉请求：1、创宇公司继续履行与张艳签订的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》，并向张艳支付从2014年1月25日计至2016年7月28日（共916天）的逾期办理房地产权证违约金40725元（即44.46元/天）计至创宇公司为张艳办妥房产证之日止；2、创宇公司继续履行与张艳签订的《广东省商品房买卖合同》，并向张艳支付从2013年4月1日计至2014年4月28日（共393天）的逾期交房违约金17472元（即44.46元/天×393天），按已交房款总额444638元的每天万分之一（即44.46元/天）计算；3、创宇公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：创宇公司是位于罗定市XX街道XX路XX号的XX住宅小区的房地产开发商。2011年11月27日，张艳作为买受人（乙方）与创宇公司作为出卖人（甲方），双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为XX住宅小区第X座X层X号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为444638元。第六条约定买受人必须在2011年11月27日前付清首期房款194638元给出卖人，剩余房款250000元须于2011年12月5日前申请办理银行按揭手续。第八条约定出卖人应当在2013年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《合同补充协议》第七条约定双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程竣工验收相关备案证明及提供已加盖甲方公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按第3项处理：3、详见本合同附件《合同补充协议》第四条的约定。《合同补充协议》第四条约定：甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知。乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延的甲方无须承担责任……
合同签订后，张艳已于2011年11月27日向创宇公司支付了代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共14456元，并按约定支付完全部购房款。2013年7月24日，张艳办理了收楼手续，签收了钥匙。
另查明：涉案商品房于2014年4月28日予以备案，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。张艳认为，创宇公司存在逾期交付房屋和逾期办理房屋权属证书的违约行为，遂于2016年7月28日诉至一审法院，要求处理。
一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。张艳与创宇公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，一审法院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：1、张艳主张的逾期交房违约金，是否已经超过了两年的诉讼时效？2、创宇公司是否存在逾期办证的违约行为？至今未能办理房产证的责任应归责于哪一方？
对于第1个争议焦点，即张艳主张的逾期交楼违约金是否超过法律规定的诉讼时效问题。一审法院认为，张艳起诉的逾期交楼违约金已超过诉讼时效。首先，双方在合同第九条约定了逾期交房的违约金，是按日向买受人支付已付房价款的万分之一计算，由于违约金属合同之债受损后产生的救济性债权，且违约金在数额上持续变动，与日俱增，需要等到迟延履行时间确定下来，违约金的数额才能确定下来，权利人方可知道具体损失为多少，故诉讼时效从此时起算，符合我国民法通则第137条关于“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”之规定的本意。其次，双方在合同第九条仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有约定期限的债务，债权人可随时主张，只有当债务人明确表示不履行时，才认定债权人知道或应当知道权利受到侵害，诉讼时效才可依法起算。再次，就本案的实际情况而言，要求买受人在出卖人因违约行为持续而每日都产生的违约金债权提起诉讼或主张权利，不符合社会公众生活中所遵从的公序良俗。创宇公司迟延履行交付符合合同约定的商品房的违约行为直到2014年4月28日取得《竣工验收备案表》时才停止，即此时才确定迟延履行的时间。张艳于2013年7月24日收楼时，创宇公司未能出示《竣工验收报告》及《竣工验收备案表》就应当知道自己的权利受到侵害，直至2014年4月28日创宇公司取得《竣工验收备案表》，涉案商品房符合法律规定和双方约定的交付条件，确定了创宇公司迟延履行的时间，故从该日起计算诉讼时效，张艳于2016年7月28日才诉至一审法院，已超过法律规定的二年的诉讼时效期间。故张艳主张的逾期交楼违约金已丧失了胜诉权，法律不再保护，依法应予驳回。创宇公司对此提出的抗辩意见理由成立，一审法院予以采纳。
对于第2个争议焦点即创宇公司是否存在逾期办证的违约行为？至今未能办理房产证的责任应归责于哪一方的问题。本案中，创宇公司于2011年11月27日已收取张艳支付的代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共14456元，创宇公司收取了上述费用，以该行为表示接受张艳要求其代为申办房地产权证的委托。同时，根据双方在《合同补充协议》第四条：“乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续”的约定，张艳已履行签约手续并同时缴清办证费用的义务，由此可见，张艳亦已向创宇公司交付了办证资料及完善了有关手续，张艳与创宇公司之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系于2011年11月27日已成立。根据《商品房买卖合同》和《合同补充协议》的约定，创宇公司须在商品房“交付”使用后的180日内为张艳办妥房产证。《商品房买卖合同》第八条、第十一条及《合同补充协议》第七条的约定，涉案的商品房只有在满足本合同约定的两个条件，才能交付使用：一是取得报告结论为“合格”的《建筑工程竣工验收报告》；二是出示工程竣工验收相关备案证明，提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，而涉案商品房于2014年4月28日才取得竣工验收备案表，即涉案房屋于2014年4月28日才符合交付使用条件。根据张艳、创宇公司双方签订的《合同补充协议》第四条的约定，“甲方应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；……乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在乙方交齐房价款且办理收楼手续后180天内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行……”即创宇公司在上述期限内，不仅应将办理权属登记需由创宇公司提供的资料报产权登记机关备案，还应为张艳办妥房地产权证。该约定明确了创宇公司的办证义务及期限，现创宇公司未能依约为张艳办妥产权证件，其行为已构成违约。因此，创宇公司须在将符合约定的商品房交付使用后的180日内（即2014年4月28日至2014年10月25日期间）办妥房产证，否则，创宇公司应自逾期之日的次日（即2014年10月26日）开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向张艳支付违约金，至房地产权证出证之日止。创宇公司至今未向房地产登记部门递交权属转移登记所需的材料，且对逾期办证的原因未能提供充分证据证明在于张艳方面或在约定的期间内因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门方面造成，已构成违约，故张艳要求创宇公司办理房屋权属证书及支付逾期办证违约金的主张，合法有据部分，一审法院予以支持。即创宇公司应支付逾期办理房地产权证的违约金28501.3元（从2014年10月26日起至2016年7月28日止，共641天，每日按商品房总价款444638元的0.1‰的标准计付违约金）给张艳，2016年7月29日起至办妥房产权证之日止的违约金每日按商品房总价款444638元的0.1‰的标准计算。张艳主张的2014年1月25日至2014年10月25日的逾期办证违约金，没有依据，一审法院不予支持。创宇公司对此提出的抗辩意见，理据不成立，一审法院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、由云浮市创宇贸易有限公司于判决发生法律效力之日起60日内协助张艳办理罗定市XX街道XX路XX号XX住宅小区第X座X层X号房的房屋权属证书。二、限云浮市创宇贸易有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付从2014年10月26日计至2016年7月28日止的逾期办证违约金28501.3元给张艳；从2016年7月29日起的违约金，每日按商品房总价款444638元的0.1‰的标准计至办妥房产证之日止。三、驳回张艳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费628元，由张艳负担321元，云浮市创宇贸易有限公司负担307元。
二审中，上诉人提交罗定市不动产登记中心收件收据，被上诉人对此没有发表质证意见。被上诉人提交通知复印件一份，拟证明上诉人直到2016年11月8日前都未为被上诉人办理房产证。上诉人认为该证据证明业主至今未向上诉人提交授权委托书，所以未能办证，其他业主办理了签署授权委托书的手续，已经拿到房产证。对此，被上诉人认为其在签订商品房买卖合同及补充协议并缴纳有关办证费用时已签订授权委托书，无需重复签订。另外，被上诉人提交办理契税资料收件回执原件一份，拟证明被上诉人在上诉人通知办理契税时已积极配合办理有关房产证的手续。上诉人认为该回执不能证明是上诉人出具的。
一审法院查明的事实与本院查明的一致，本院予以确认。
另查明：创宇公司于2016年7月12日为办理罗定市XX路XX住宅小区X座的商品房权属初始登记向罗定市房地产管理局递交资料。
本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同的约定行使权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：上诉人应否承担逾期办证的违约责任。
上诉人认为《不动产登记暂行条例》的出台导致其未能按合同约定办证，属于上诉人无法预见的重大变化，上诉人无需承担逾期办证的违约责任。本案商品房于2014年4月28日才取得竣工验收备案表，即本案商品房于2014年4月28日才符合交付使用条件，上诉人须在商品房符合交付条件使用后的180日内（即2014年4月28日至2014年10月25日期间）办妥房产证，否则应自逾期之日的次日（即2014年10月26日）开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向被上诉人计付违约金至房地产权证办妥之日止。而《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日才开始施行。也就是说，《不动产登记暂行条例》实施前，上诉人的逾期办证违约责任已经产生，上诉人于2016年7月12日才向罗定市房管局递交商品房权属初始登记的材料，至今未能提供其已向办证机构递交了权属转移登记所需的材料，且对逾期办证的原因未能提供充分证据证明在于被上诉人方面或因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门方面造成，已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。
上诉人还认为被上诉人未能出具委托书给上诉人，致其不能办证。本院认为，根据双方在《合同补充协议》第四条“乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续”的约定，被上诉人向上诉人交付了办证资料并缴清办证费用，上诉人已收取被上诉人支付的代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用，表明其接受被上诉人要求其代为申办房地产权证的委托，被上诉人与上诉人之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系成立。上诉人在2016年7月12日前从未向房地产管理部门递交办证资料，更没有证据证实不能办理房产证的原因是被上诉人没有签署委托书，本院对其没有委托书而不能办证的主张不予采信。上诉人于2016年7月12日才向罗定市房管局递交商品房权属初始登记的材料，已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。
综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律及实体处理正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求，理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费513元，由上诉人云浮市创宇贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 邓建勇
审判员 罗晓红
审判员 陈洁涛
二〇一七年二月二十八日
书记员 冯梓叶