吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终6125号
上诉人（原审被告）：长春海华房地产开发有限公司，住所：长春市南关区南环城路190号409室。
法定代表人：张智超，董事长。
委托诉讼代理人：孙玲，吉林吉天行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：于清华。
委托诉讼代理人：李志庆，北京大成（长春）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：何绍臣。
委托诉讼代理人：李志庆，北京大成（长春）律师事务所律师。
上诉人长春海华房地产开发有限公司（以下简称海华地产）因与被上诉人于清华、何绍臣房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院于2017年9月25日作出的（2017）吉0102民初2662号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年11月18日，于清华、何绍臣与海华地产签订两份《商品房买卖合同》，其中编号为×××合同约定于清华、何绍臣购买房屋位于第E5幢110号房，建筑面积234.57平方米，总金额2472376元；编号为×××合同约定于清华、何绍臣购买房屋位于第E6幢108号房，建筑面积133.66平方米，总金额1543234元。两份合同均约定：“出卖人应当在2011年6月30日前将商品房交付买受人；出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分类处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定交的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人按（电话形式、媒体公告、书信）的时间及时办了入伙手续，若属买受人原因延迟办理手续，则视出卖人已经将上述房产权交付给买受人，买受人必须按照入伙通知的时间交纳物业管理费、手续费等相关费用；若不按照通知时间办理入伙，物业公司将按日收取管理费0.3%的滞纳金。”2013年6月6日，于清华、何绍臣到物业办理E5栋110室收房手续，接收房屋；2014年6月1日，于清华、何绍臣到物业办理E6栋108室收房手续，接收房屋。2015年9月21日，中海物业管理有限公司长春分公司国际社区橙郡管理处（以下简物业管理处）出具两份《情况说明》，分别载明：“中海国际社区E6-108、E5-110室商铺业主因患病于2011年7月1日未能进行集中入伙办理房屋接收。2012年该室业主病愈后于3月份、8月份到达商铺，发现无任何通知的情况下E6-108、E5-110室内存放沙盘、装修材料。后经核实为地产销售部门和项目部门存放。该问题从反映至今已2年有余，现该室业主要求尽快处理，补偿占用房屋损失共计：60000元整。应维修中心要求，橙郡管理处特出具此情况说明”；“中海国际社区E6－108、E5－110室商铺业主因患病于2011年7月1日未能进行集中入伙办理房屋接收。2012年该室业主病愈后于3月份、8月份到达商铺，发现无任何通知的情况下E6－108、E5－110室内存放沙盘、装修材料。E6-108由项目部胡彦军借用钥匙使用存放材料，后期项目部李轶宽与该业主沟通过该问题；E5－110由国际社区营销经理张亮借用存放沙盘。该问题从反映至今已2年有余，现该室业主要求尽快处理，补偿占用房屋损失共计：60000元整（维修中心要求出据此证明）。”2017年8月21日，物业管理处出具两份《情况说明》，其中：《关于中国国际社区E5－110（于清华）、E6－108（何绍臣）入住情况的说明》载明：“中海国际社区E5栋，集中办理入伙时间为2011年6月30日至2011年8月30日。E5－110（于清华）、E6－108（何绍臣）由于个人原因没有在集中办理入伙手续期间办理入伙。2012年8月1日至10日期间，业主前来办理入伙手续，表示自己曾于3月份过来看过房子，但发现房屋内放有物品便离开了，随即在物业管家陪同下进行验房时，发现仍有物品，表示无法收房（由于未收房屋内出现物品，地产公司和物业管理处对存放物品情况进行调查核实，原因为E5－108、E6－108业主为地产公司员工，房屋没有装修，在物业管理处拿钥匙存放物品时说错了门牌号拿到了E5－110（于清华）、E6－108（何绍臣）两套房屋的钥匙，所有被占用）。物业管理处当即派保洁人员到现场进行清理，后于2012年8月通知业主前来收房，业主当月便对房屋进行查看，并且要求赔偿因房屋被占用的损失，不赔偿便不收房。直到2013年6月6日、2014年6月1日业主对E5－110、E6－108办理入伙手续，并缴纳了采暖费（向前交至2011年8月30日）。2015年9月，业主找到了地产及物业管理处主张赔偿因房屋被占用的损失，并于2017年起诉至贵院。”另查，于清华于2013年9月4日缴纳中海国际社区E5栋110室2012-2013年度采暖费2308.18元；2014年6月5日缴纳中海国际社区E6-108室2013－2014采暖费1444.24元；2013年6月6日补交2011年8月30日至2013年5月29日物业管理费12314.4元；2014年6月5日缴纳2011年7月1日至2014年5月31日物业管理费12239.5元。
2017年7月11日，于清华、何绍臣向一审法院提起诉讼，请求判令：1.被告海华地产给付逾期交付房屋违约金677356.46元；2.被告赔偿原告物业费、采暖费损失35684.5元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由为:2010年11月18日，原、被告签订两份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于长春市南关区临河街中海国际社区第E5栋110室、总价款2472376元，第E6栋108室、总价款1543234元，交房时间为2011年6月30日前，如逾期交房，按已付房款日万分之二支付违约金。后因被告占用房屋不能按合同约定交付，直至2013年6月6日、2014年6月1日才向原告交付房屋，存在严重违约行为，并造成原告重大损失。
海华地产辩称：1.原告由于自身原因未能如期办理入住手续，被告不存在逾期交房的违约事实。物业费、采暖费应当由原告承担。原告因其个人原因未按约定办理入理手续，应当依法按照买卖合同中约定的房屋交付日期交纳物业管理费及采暖费。2.原告在诉状中事实与理由部分称“因出卖人占用房屋不能按合同约定交付出卖房屋，直至2013年6月6目，2014年6月1日才向原告交付了房屋”，该陈述与事实不符。原告由于自身原因未能于2011年7月1进行集中入伙办理房屋接收，属其个人原因，并非被告的房屋不符合交付条件或者被告不予交付。同一时间在同一小区同E区购买的两套商铺，入住时间相差近一年之久，与常理不符。因此原告所陈述的内容既不符合客观的事实情况，也经不起一般常理的推敲，不应予以认定。3.原告的起诉已过诉讼时效。合同约定交房时间为2011年6月30日前，假设被告逾期交房，那么从2011年7月1日起原告就应该知道权利受到侵害，应当主张权利，可是原告起诉时间为2017年7月11日，期间已经过六年多，此其一；其二，退一步讲，原告入住两商铺时间分别为2013年6月6日，2014年7月11日，从这两个时间点开始计算，也已超过诉讼时效，因此应当驳回原告的诉讼请求。
一审法院审理后认为：2010年11月18日，原告与被告签订的两份《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性、禁止性规定，应认定合法有效。被告作为房屋出售方应按合同约定履行交付房屋及在交付前妥善保管房屋的义务，由于其工作存在过失，导致未向原告交付的房屋被占用，从而不能在原告收房时交付房屋，应承担逾期交房违约责任。在2011年6月30日，原告因自身原因未能在合同约定日期办理集中入伙，对于原告因自身原因未办理入住的期间，不能认定被告逾期交付房屋。后被告于2012年3月、8月到达商铺，发现商铺被占用，并向物业反映，可认定原告在2012年3月已作出接收房屋的意思表示。对于已发生的房屋被他人占用的事实，双方均不能举证该占用行为发生的时间。被告在交房房屋前，应负有保管房屋的义务，被告对未妥善保管房屋存在过错并应承担举证不能的不利后果，故被告逾期交付房屋违约责任可自2012年3月1日起计算。根据证人曹某的证言及物业管理处证明可知原告8月份找被告反应房屋被占用情况后，被告已于2012年9月15日前将占有房屋清理完毕，并通知被告接收房屋，被告履行了合同约定义务。被告对于2012年9月15日之后原告未接收房屋不承担违约责任。对于2012年3月1日至2012年9月15日被告逾期交付房屋期间的原告多缴纳的物业费、采暖费应由被告承担。但原告仅提供E5栋110室2012－2013年度的采暖费票据及E6－108室2013－2014年度采暖费票据，故该项费用不予保护。关于被告逾期交房期间原告缴纳的物业费，其中2012年3月1日至2012年9月15日的物业费共计6096元，应由被告承担。本案原告多次向原告主张过权利，并有物业管理处出具的证明，故其诉讼请求不超过诉讼时效。综上依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告海华地产于本判决生效后立即给付原告于清华、何绍臣逾期交房违约金159017.76元（逾期交房房屋天数198天乘以每天803.12元）；二、被告海华地产于本判决生效后立即给付原告于清华、何绍臣2012年3月1日至2012年9月15日的物业管理费6096元。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5415元，由原告于清华、何绍臣负担4162元，被告海华地产负担1253元（原告已垫付）。
宣判后，海华地产不服向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要理由为：1.被上诉人是因个人原因未及时办理入住手续，上诉人不应承担逾期交房违约责任。2.被上诉人发现房屋内有杂物后通知物业管理处的时间是2012年8月，其没有证据证明是2012年3月。3.被上诉人于2012年8月找物业管理处反映情况后，物业管理处当即对屋内杂物进行了清理，并在第一时间通知被上诉人接收房屋，但被上诉人以此为借口要求地产公司索赔6万元，后期更是提出30万元的索赔要求，因地产公司未同意其无理要求，其迟迟不接收房屋，直到2013年6月1日和6月30日有人要承租商铺，被上诉人才办理了入住手续，这一事实有被上诉人一审提供的出租合同为证。4.2012年3月1日至2012年9月15日的物业费不应由上诉人承担。因不论其是否使用房屋，根据《商品房买卖合同》第十一条第二款约定和《长春市物业管理条例》第36条规定，物业费均应由其承担。5.合同约定的交房时间是2011年6月30日前，诉讼时效应当自此时开始计算。即使按照被上诉人自认的2013年6月6日和2014年6月1日计算，至其起诉时，也已超过2年诉讼时效期间。
于清华、何绍臣辩称：一审判决正确，应当维持原判。
本院二审查明的案件事实与一审相同。
本院认为：1.海华地产虽然依合同约定于2011年6月30日前通知于清华、何绍臣接收房屋，而于清华、何绍臣因自身原因于2012年3月才到海华地产办理入住手续，在2011年6月30日至2012年2月28日期间不能认定海华地产逾期交房，但据海华地产的关联单位物业管理处于2015年9月21日出具的两份《情况说明》证实，在于清华、何绍臣拟接收房屋时，房屋内存放沙盘、装修材料及被他人占有使用，不符合交付条件，其后海华地产虽然进行了整改，但据物业管理处工作人员曹某出庭作证证实，2012年9月15日该房屋才清理完成并具备交付条件，因此应当认定海华地产在2012年3月1日至2012年9月15日期间存在逾期交付房屋违约行为，故一审判决海华地产给付于清华、何绍臣此期间的逾期交房违约金、赔偿此期间于清华和何绍臣已缴纳的物业管理费并无不当，海华地产主张其不存在逾期交房违约本院不予支持。2.海华地产依据物业管理处于2017年8月21日出具的《情况说明》主张于清华和何绍臣在2012年8月份才来接收房屋而非2012年3月份，但因该物业管理处于2015年9月21日曾出具过《情况说明》，明确表述于清华和何绍臣在2012年3月份即已到达案涉房屋，准备办理“入伙”手续，作为海华地产的关联单位，物业管理处在本案诉讼后再出具书面证明材料否认其曾经陈述的事实，不具有证明力，故海华地产主张于清华和何绍臣于2012年8月份才接收房屋本院不予支持。3.海华地产主张其在于清华和何绍臣反映案涉房屋被占用后立即进行了整改，并已及时通知二人接收房屋，是二人因索赔未果拒绝接收，怠于行使权利，但据证人曹某出庭作证证实，于清华和何绍臣于2012年3月份主张权利后，海华地产在2012年9月15日才整改完成，存在逾期交房的事实。虽然于清华和何绍臣一直拖延到2013年6月6日和2014年6月1日才实际接收房屋，存在拖延接收房屋问题，但一审判决并未保护其二人此期间的违约金诉求，故海华地产以此主张全部免责不能成立。4.于清华和何绍臣因海华地产逾期交房而未能居住使用房屋，已交纳的2012年3月1日至2012年9月15日期间的物业管理费属于于清华和何绍臣的损失，海华地产应当赔偿，故海华地产主张其不应承担物业费损失本院不予支持。5.于清华和何绍臣虽然因自身原因未能在2011年6月30日前接收房屋，但其于2012年3月份接收房屋时，房屋不具备交付条件，于清华和何绍臣在此时方知权利被侵害，诉讼时效期间亦应自此时开始计算。于清华和何绍臣虽然在2017年7月11日才提起本案诉讼，但据物业管理处于2015年9月21日出具的《情况说明》证实，其二人一直在向海华地产主张权利，诉讼时效已中断，故海华地产主张于清华和何绍臣的起诉超过诉讼时效期间本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，海华地产的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3603.00元，由上诉人长春海华房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 张新华
代理审判员 贺银婷
二〇一七年十二月七日
书 记 员 林星辰