深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深宝法民三初字第1053号
原告麦某芬。
委托代理人彭某球，广东宝X律师事务所律师。
委托代理人谢某娜。
被告深圳市宝安石X工贸有限公司。
法定代表人刘某，董事长。
委托代理人刘某宏、冯某义，均为广东东X律师事务所律师。
上述当事人铺位租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员杨继周独任审判，并公开开庭进行了审理。原告委托代理人彭某球、被告委托代理人冯某义均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告向原告租赁宝城48区裕安二路广X阁一间商铺，租期至2010年2月28日止。签订《租赁合同》后，原告依照合同约定向被告交付了租赁物，被告将宝城48区裕安二路广X阁首层商铺进行了整体装修以经营商场，包括拆除铺位隔墙，将临街铺位改为向临街开门，拆除广X阁与荣X阁之间的铁闸门等。自2009年2月起，虽经原告多次敦促，被告拒向原告支付租金。无奈，原告于2010年6月30日通知被告解除上述《租赁合同》，同时要求被告付清拖欠款项、交回租赁物、恢复原状等，但被告至今未履行上述义务。为维护原告的合法权益，现特提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付自2009年2月起至2010年6月30日的租金为人民币27404元；以及自2010年7月1日起至交回租赁物之日的房屋占用使用费，按约定租金暂计至2010年7月15日为人民币837.5元；2、被告向原告支付拖欠租金及房屋占用使用费的利息人民币962元（按银行同期贷款利率，从应付款之日计算至付清之日的利息，暂计至2010年6月30日）；3、被告将铺位或铺柜恢复原状交回原告。
原告在举证期限内增加了一项诉讼请求，要求被告承担诉讼费；并当庭对第三项诉讼请求进行了明确，其所指恢复原状包括恢复原告所有的铺位、铺柜的隔墙、装修等，还包括将广X阁首层商铺临街铺位的开门恢复为向内开门，拆除广X阁与荣X阁之间的铁闸门，恢复广X阁4个大门。
被告口头答辩称，1、原告诉求的拖欠租金已经超过《民法通则》第136条诉讼时效期间为1年的规定，其诉求应当予以驳回。根据原告的陈述，被告在2009年2月就开始拖欠租金，但原告于2010年7月才向法院主张权利，显然已经超过法律规定的1年期的诉讼时效。2、原、被告之间的租赁合同在2010年2月28日就已合同到期，合同期满后被告无须向原告支付租金。被告也没有使用、占有或者控制原告的租赁房屋，该房屋自从2008年底就已空置，原告诉求合同期满后的租金没有事实及法律依据。3、基于上述两点理由，原告诉求的利息毫无根据。4、原告诉求的铺位恢复原状没有事实及法律依据，应当予以驳回。
经审理查明，2004年8月30日，原告与被告签订《租赁合同书》，约定原告同意将位于宝城48区裕安二路广X阁首层2X号铺柜物业出租给被告使用，租赁期限自2004年9月1日至2010年2月28日止。其中2008年9月1日-2009年8月31日的租金为1522元；2009年9月1日至2010年2月28日租金为1675元。租金首次支付时间为2004年9月15日，起止时间为2004年9月1日至2004年11月30日。此后每三个月支付一次，被告于季度前的15号通过银行划转到原告的账户上（注：月均按30天计算）。被告负责支付该铺位的装修费、经营管理费、水电费等使用费用。在租赁期限内被告享有对该铺柜的经营权和收益权，并承担经营风险，其收入均归被告所有，此期间内原告不再享有该铺位（柜台）的经营权和收益权。在租赁期满5日内，被告须将该铺柜的经营权和收益权返还给原告，如需续约双方另签订协议书，如不再续约，被告将恢复原告原物业予交还原告。本合同有效期内，被告拥有对该铺位进行扩建、改建及装修的权利。原告同意被告对本合同项下铺柜具有转租权和委托转租权，但转租期限不得长于本合同期限，合同期满，被告对该物业享有优先承租权和经营权。本合同一经签订，原被告双方应严格遵守，不得违约。否则，违约方应赔偿守约方的经济损失及可预期的收益。
合同签订后，原告将涉案商铺交由被告经营，被告经原告同意，拆除原有装修，并重新进行了改造。
被告从2009年2月开始拖欠租金，2010年2月28日，《租赁合同书》所约定的租赁期限届满，双方未签订书面续约合同，被告也未将涉案商铺返还原告。同年6月30日，原告委托广东宝X律师事务所向被告发去《律师函》，要求被告支付拖欠的租金及利息，并以被告违约为由，要求被告在收到该函件10天之内将商铺恢复原状交还原告，还要求被告在收函之日30天内将首层商铺临街铺位恢复原状并拆除广X阁与荣X阁之间的铁闸门。该函件通过同城速递，由宝城速递部妥投，被告前台人员于2010年7月3日签收。
被告至今仍未将涉案商铺交还原告。经本院实地勘察，广X阁首层内部目前处于空置状态，东、西两个出口均由被告上锁，南面临街两出口被改造成为商铺，曾有出租的迹象，现处于关闭状态；南面临街商铺现均朝街道开门，并都在正常经营，对照平面图，原临街商铺均是朝首层内部开门。原告所有的房产位于首层内部，临街商铺并非其所有。
经查，原被告均承认，广X阁与荣X阁之间铁闸门是案外人荣X实业有限公司开发荣X阁时安装，并非被告直接安装。
以上事实，有经庭审举证、质证的房地产证、《租赁合同书》、平面图、分层查丈图、《律师函》、同城速递业务详情单、同城速递查询结果、照片、收款收据等证据以及当事人庭审陈述笔录、法院现场勘查笔录为证，本院予以认定。
本院认为，原告与被告签订的《租赁合同书》是当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应全面遵照履行。虽然该《租赁合同书》于2010年2月28日到期，双方也未续签合同，但原告未明确表示异议，按照法律规定，应视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方仍应按照《租赁合同书》的约定履行各自义务。被告承租商铺后，理应如约支付租金，其从2009年2月开始拖欠租金，显属违约，原告以《律师函》的形式通知被告解除《租赁合同书》，于法有据。该《律师函》系以同城速递方式投递，并已经显示于2010年7月3日妥投，被告未提供相反证据反驳，本院认定《律师函》当日送达被告行为有效，《租赁合同书》依法于2010年7月3日解除。按照法律规定，合同自解除通知到达对方时解除，原告主张解除时间为2010年6月30日，属法律理解上的错误，本院予以纠正。
对于合同解除后，双方责权利的分担，本院做如下处理：
（一）被告应向原告支付拖欠租金及房屋使用费。由于被告怠于支付租金，原告有权要求被告支付从2009年2月至合同解除之日止租金及利息。按照法律规定，租金的诉讼时效为1年，原告向被告发送《律师函》主张权利的时间为2010年7月3日，由此倒推1年，2009年7月4日以前的租金已过诉讼时效，人民法院不予保护，原告主张的该部分租金及其产生的利息，本院不予支持；2009年7月4日至2010年7月3日的租金及其产生的利息，被告应予支付。经计算，2009年7月4日至2009年8月31日的租金为人民币2891.8元（1522元／月×2个月－50.73元／天×3天），2009年9月1日至2010年7月3日的租金为人民币16917.49元（1675元／月×10个月＋55.83元／天×3天），因此，2009年7月4日至2010年7月3日的租金合计人民币19809.3元。对于利息的计算，合同没做约定，应参照中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准，从每笔租金的应付款之日起算至清偿之日止。按照合同约定，被告应三个月支付一次租金，并于每季度前的15日支付，因此，2009年7月4日-9月的租金利息（其中租金为人民币2891.8元＋1675元=4566.8元）应于当年7月15日起算，2009年10月-12月、2010年1月-3月、2010年4月-7月的租金利息（每笔租金均为人民币1675元／月×3个月=5025元）分别应于2009年10月15日、2010年1月15日、2010年4月15日起算；2010年7月1日-7月3日的租金利息（租金为人民币55.83元／天×3天=167.49元）从2010年7月15日起算。
虽然合同已经于2010年7月3日解除，但被告一直没有将涉案房产返还原告，故仍应向原告支付从2010年7月4日起至返还房产之日止的使用费，该费用参照《租赁合同书》有关2009年9月1日以后租金标准计算，应为每月人民币1675元。使用费是被告占用涉案房屋向原告支付的对价，不是以《租赁合同书》为支付基础，因此，合同解除后，被告是否应当支付该费用，在法院认定之前，还不能确认被告有迟延付款的情形，原告要求被告支付使用费的迟延利息缺乏依据，本院不予支持。
（二）被告应将承租的商铺返还原告。按照法律规定，合同解除后，被告承租的房产应当返还原告。至于返还房产应达到何种状况，双方仅概括性地约定恢复“原物业”，有关“原物业”状况，装修如何，双方均未做明确约定。而涉案房产在交付使用后，被告进行装修改造是合同已经授予的权限，也没有迹象表明这种对原告房产的装修改造有明显超出合同约定范畴，实际也未妨碍该房产继续作为商铺柜台的使用功能。按照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，“返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，因此，承租人需要返还的房产，应当保持按照合同约定进行使用后的状态，而不是原告所主张的房产出租前的状态。现原告要求被告将房产的装修恢复到出租以前的状态，恢复原铺柜的隔墙、装修等，缺乏合同和法律依据，同时也加重了承租方的返还义务，对此请求，本院不予支持。至于被告对广X阁首层的装修、改造是否违反法律规定，非本案处理范围，当事人可另寻法律途径解决。
被告抗辩称原告拒绝接收房产，故而导致房产无法返还原告。本院认为，被告作为房产的返还义务人，按照证据规则，负有证明已经履行该义务的举证责任，现被告未能提供证据，理应承担相应的不利后果，故本院不采信其抗辩。被告另辩称该房产一直处于空置状态，要求被告为此支付租金缺乏依据。本院认为，本案属于租赁合同纠纷，被告支付租金的依据是双方的租赁合同，而不是该房产是否实际处于转租、经营状态，被告不将承租房产返还原告，则无法清结双方的租赁合同关系，原告要求被告支付相应对价即为合理有据。
（三）有关临街商铺、广X阁与荣X阁之间铁闸门以及广X阁首层4个大门的问题。本院认为，所有权人对其合法拥有的房产有权依法进行处分、改造等。临街商铺应朝广X阁首层内部开门还是临街开门，在不违反法律法规、不损害他人权益的情况下，应由其实际所有权人决定，原告诉请被告将临街商铺改为朝首层内部开门，缺乏依据，本院不予支持；如果原告认为该临街商铺开门朝向的改变对其所属房产造成损害，可依法向侵害人主张权利。广X阁与荣X阁之间铁闸门的安装，原告并无证据证明是被告直接或者是授意他人所为，其要求被告就此承担责任缺乏依据，本院不予支持。至于首层4个大门，其中东西两门仅是上锁，并未封闭，因而不存在恢复的问题；但南面临街两门，被告承租期间擅自将其改造成商铺出租，显属不当，理应将其恢复到原有状态，原告该项请求成立，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告应向原告支付从2009年7月4日至2010年7月3日止的租金人民币19809.3元及其产生的利息（其中一笔4566.8元租金的利息从2009年7月15日起算，三笔各5025元租金的利息分别从2009年10月15日、2010年1月15日、2010年4月15日起算，一笔167.49元租金的利息从2010年7月15日起算，均参照中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准计算至清偿之日止）。
二、被告应按照每月人民币1675元的标准向原告支付从2010年7月4日起至返还房产之日止的使用费。
三、被告应于本判决发生法律效力之日起五日内将承租的宝城48区裕安二路广X阁首层2X号铺柜返还原告，并将广X阁首层南面临街大门恢复原状。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
第一、二判项，义务人均应于本判决发生法律效力之日起五日内履行完毕。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。
本案受理费人民币265元，由被告负担。该费用原告已预交，被告在履行本判决时迳付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 杨继周
二〇一〇年十一月十五日
书记员 武 琼
书记员 莫莹莹
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