北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初41917号
原告（反诉被告）：李想，女，1974年5月9日出生。
委托诉讼代理人：张佶，男，1972年5月11日出生。
委托诉讼代理人：才岩，北京威诺律师事务所律师。
被告（反诉原告）：马艳，女，1977年9月26日出生。
委托诉讼代理人：陈雷明，男，1982年8月27日出生。
原告（反诉被告）李想（以下简称李想）与被告（反诉原告）马艳（以下简称马艳）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李想的委托诉讼代理人张佶、才岩，马艳的委托诉讼代理人陈雷明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李想向本院提出诉讼请求:要求马艳退还租金65143元、押金23000元，支付违约金69000元。事实和理由：2015年12月20日，我与马艳签订《房屋租赁协议》及《续租协议》，由我向马艳承租北京市朝阳区东四环北路6号阳光上东10号楼3单元某某号房屋（以下简称涉诉房屋），租期三年，自2016年2月1日至2018年1月31日,第一年的月租金为23000元，第二年的月租金为24000元，第三年的月租金为25000元。当日，我向马艳支付押金23000元。2017年1月12日上午，经过马艳及其丈夫陈雷明的同意，我丈夫张佶向其支付了2017年1月31日至2017年4月30日的租金72000元。但当日下午，马艳就向我出具了房屋租赁合同提前解除通知书，要求我在2017年2月11日之前搬离涉诉房屋。2017年2月8日，我从房屋内搬出。由于马艳提前解除合同，且搬家时适逢春节，在短期内我都没办法找到其他合适居住的房屋，故我被迫于2017年1月22日提前解除了我与我房屋承租人的房屋租赁协议，并向承租人支付了违约金17500元，且产生对应的居间费损失4000元。此外，我承租涉诉房屋后更换了壁纸，但由于租赁合同的提前解除，壁纸未能达到预期的使用价值，产生壁纸损失3696元。此后，我曾向马艳发送律师函，希望协商解决双方纠纷，但被马艳拒收。故为维护合法权益，现诉至法院。
马艳辩称：不同意李想的全部诉讼请求。李想未按时支付租金，在居住期间造成漏水将地板浸泡，私自更换屋内壁纸，并处理了房屋内的净水器、床垫，因李想隐瞒了其上述严重的违约行为，故我发出的解约通知不应发生法律效力。
马艳向本院提出反诉请求：1.确认双方就涉诉房屋的租赁合同关系于2017年2月11日解除；2.要求李想支付合同提前解除的违约金23000元；3.要求李想赔偿壁纸损失13313元、床垫损失6000元、净水器损失8780元、木地板损失3580元、租金损失5600元；4.要求李想支付能源费2194元（热水费1408元、中水费77元、电费430元、燃气费269元、冷水费10元）。事实和理由：根据双方租赁合同的约定，李想如有下列行为之一的，我有权解除合同，一是延迟支付租金、押金及其他费用，超过五个工作日的；二是因使用不当导致房屋及相关设施设备损坏，且拒绝赔偿的；三是在承租房屋内增加设备或其他装修，未征得我同意的。事实上，李想在2016年9月将涉诉房屋客厅壁纸全面更换，破坏了房屋整体装修风格，并在事情过去后几个月才告知我，已经构成违约。2017年2月，我去收房时，发现李想私自将房屋内的净水器、床垫丢弃，私自改造了洗衣间的下水，导致了洗衣间外木地板被泡。在双方签署解约协议时，李想承认了上述违约行为，但拒不履行维修义务，给我造成了相关修复费用的损失及租金损失。双方达成解约的初步意向后，李想在应当交纳2017年半年租金时，以欺骗的方式告知我是否可以只交纳三个月的租金，我是在不知情的情况下才同意了其欺骗性的请求。而且，李想至今未结清承租房屋期间的各项费用。故为维护合法权益，现提出反诉。
李想针对反诉答辩称：认可双方房屋租赁合同关系是在2017年2月11日解除，但我实际搬离的时间是2017年2月8日。同意支付能源费用2194元。我没有任何违约行为，马艳发出的解约通知是具有法律效力的，故不认可违约金。即便我违约，租赁合同中也没有约定由我承担违约金的条款。关于客厅壁纸，是经马艳同意我才更换的，双方也未在合同附件中对于壁纸进行约定。关于床垫、净水器，均未约定在合同附件中，故不认可马艳的此两项反诉请求。木地板损失不是我造成，不予认可。租金损失，亦不予认可。
本院经审理认定事实如下：2015年12月20日，李想（甲方、出租方）与马艳（乙方、承租方）、北京某某房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将其所有的涉诉房屋出租给乙方，建筑面积172.72平方米；租赁期限自2016年2月1日至2017年1月31日；租金为23000元/月，支付方式为每六个月支付一次；付款日期为2015年12月20日支付押金23000元，2016年1月15日（或交接当日）付6个月租金138000元，2016年7月15日付6个月租金138000元；水电燃气费、电话费及安装费、网络使用费、车位管理费、有线电视费、卫星电视费由乙方承担；本协议签订后，甲方不得收回出租房屋，租赁期内，甲方需提前收回出租房屋的，应提前30日通知乙方，甲方应将已收取的租金余额和押金退还乙方，并向乙方支付数额相当于押金100%的违约金；乙方应按期交纳租金、押金及其他费用，如乙方延迟支付，超过期限五个工作日，则甲方有权提前终止本协议，押金不予退还；乙方应爱护房屋及相关设施，如房屋出现任何问题，乙方应及时通知甲方，如因使用不当而导致损坏，乙方应赔偿合理费用；除出租房屋内已有的装饰和设施之外，乙方如要增加设备或其他装修须征得甲方同意，租赁期满，乙方向甲方交还房产时，必须恢复原状（正常磨损除外）。
同日，马艳（甲方）与李想（乙方）签订《关于阳光上东某某房屋续租协议》，约定：甲乙双方在2015年12月20日签订涉诉房屋的租赁协议，租期为2016年2月1日至2017年1月31日；合同到期后，双方在原合同的基础上，自动续租两年，第一年2017年2月1日至2018年1月31日，租金24000元；第二年2018年2月1日至2019年1月31日，租金25000元。当日，李想向马艳支付了押金23000元。
2016年1月18日，马艳将涉诉房屋交付李想，双方签订《房屋附属设施、设备清单》，载明的涉诉房屋附属设施、设备包括：主卧衣柜二组（抽屉钥匙三把）、主卧双人床一张、西门子冰箱一台、内嵌式烤箱及微波炉各一台、洗衣机一台、西门子饮水机一台、入户门禁卡二张、电卡一张、阳台门钥匙一把、中水卡一张、热水卡一张、煤气卡一张。
房屋交付后，李想依约支付了截止至2017年1月31日的租金276000元。2017年1月12日，李想又向马艳支付了2017年2月1日至2017年4月30日的租金72000元。同日，马艳向李想送达了《房屋租赁合同提前终止通知书》（以下简称《终止通知》），内容为“朝阳区东四环北路6号二区业主马艳（甲方）与李想（乙方）于2015年12月20日订立《租赁协议》，现由于甲方原因，甲方提前30日通知乙方终止该《租赁协议》，根据约定《租赁协议》将于2017年2月10日终止。在此期间，根据合同约定，乙方应积极配合甲方客户看房。乙方应于2017年2月11日之前搬出租赁房屋，并于该日前或当日与甲方办理物业交接手续”。
2017年2月11日，李想将涉诉房屋交还马艳，双方签署《交接单》，载明的能源费用为2194元，并列明了五条争议事项。马艳提出的争议事项为：1.李想擅自更换壁纸并未提前通知，要求3日内恢复原貌；2.全屋踢脚线损坏，要求恢复原貌；3.净水器未见，被李想擅自处理，需恢复；4.主卧床垫遗失，需恢复；5.洗衣机使用不当导致地板泡水发黑，需恢复。李想就此的回复为：1.需双方确认壁纸样式、价格、共同在场时恢复；2.原踢脚线已损坏，早有沟通；3.合同无记录，而且是马艳同意；4.马艳同意处理，合同无记录；5.防水层问题，乙方正常使用。
李想表示《租赁协议》的提前解除给其造成了壁纸损失、违约金损失、居间费损失和律师费损失，而马艳逾期退还押金、剩余租金，且逾期支付违约金亦有利息损失，故主张将违约金数额增加至69000元。
关于壁纸损失，李想提交了德国朗饰墙纸销售单以及刷卡付款凭证。马艳认为李想私自更换壁，构成违约。
关于律师费损失，李想提交了北京威诺律师事务所出具的律师费发票（金额为17500元）。马艳不认可律师费。
李想表示因《租赁协议》提前解除，其需要搬回自有房屋居住，而被迫提前解除了其自有房屋的租赁合同，向其承租人支付了违约金，并产生了居间费损失。为此，李想提交了：1.其与案外人王某、某某（北京）房地产经纪有限公司（以下简称某某公司）签订的《租赁协议》，证明其于2016年4月16日通过某某公司居间，将自有房屋出租给王更，租赁期限自2016年4月20日至2017年4月19日，约定的提前解除租赁合同违约金为17500元；2.某某公司出具的房屋服务费收据，证明其支付了居间费15750元；3.其与王更的微信记录，证明其提前解除租赁合同，需承担违约金17500元。马艳认为此组证据均与本案无关。
马艳认为李想私自更换壁纸，构成违约，应赔偿壁纸损失。为此，马艳提交了报价单二份。李想认为其更换壁纸系对涉诉房屋的善意添加，无需恢复原状，且马艳未提交关于壁纸的实际付款凭证，故对此组证据均不予认可。
马艳表示在李想承租期间洗衣间发生跑水，导致木地板受损，应就此予以赔偿。为此，马艳提交了2017年2月11日的照片以及木地板报价单打印件。李想表示其承租期间从未发生跑水，此组证据与本案无关。
马艳表示其需对涉诉房屋进行修复，故以800元/日为标准主张了7日的租金损失。李想对此不予认可。
马艳主张李想未按期支付2017年2月1日至2017年7月31日的租金，构成根本违约。李想表示系经过马艳同意，其才在2017年1月12日支付了三个月租金。就此，李想提交了其配偶张佶与马艳的委托代理人陈雷明的微信记录。其中：1.2016年12月13日，陈雷明向张佶发送微信称“早，我这房子很明确要卖了，你看咱们把合同履约完（1月30日），即使在此之前卖了，我也会要求他们履约合同。OK吗？我估计过完年问题也不大”，张佶回复称“好的，我通知中介来协调提前解约的事”。2.2017年1月8日，张佶向陈雷明发送微信称“mac，因我们的租约必须提前终止，我们最近在看房，但并没有比较合适的，考虑到我们解约日期尚未确定，未来租房不确定性较大，所以我们商量决定搬回15号楼我们自己的房子了，以现在你卖房的进程，你觉得能匹配上吧（正常三个月，快的两个月）？但考虑情况特殊，若卖房进程非常顺利，则需要你能协调物业交接发生在420或稍后几天，以便我们能顺利回迁，你觉得这样会有什么问题？我并没有觉得420会没卖掉，所以就不考虑怎么办了。这个事情定下来，我也可以付下面几个月房租给你。谢谢”，陈雷明回复“没问题，卖房进度不会那么快的”、“年前成交可能性很小”、“过完年成交，也需要至少两个月差不多完成过户”，张佶回复“起租我记得是2月1日，那咱们定430解约，我付2、3、4三月房租，这样好算，如何”，陈雷明回复“行，没问题”，张佶回复“好极了，按第二年价格是24000每月，我应付72000”，陈雷明回复“好的”。3.2017年1月12日，陈雷明通过微信向张佶发送了《房屋租赁合同提前终止通知书》，张佶就此询问陈雷明“我上午转了2-4的租金，你看我还需要转另外三个月的吗？如果你同意，我建议不转了，这样可以吗”，陈雷明回复“不用了”，张佶回复“好，那我就不转了，谢谢”。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
本案中，李想、马艳签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。根据查明的事实，马艳于2017年1月12日向李想送达了《终止通知》，要求解除《租赁协议》，李想收到《终止通知》，并按马艳要求于2017年2月11日交还了涉诉房屋，此《终止通知》合法有效，本院确认双方《租赁协议》于2017年2月11日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因《租赁协议》已解除，李想主张退还押金的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。涉诉房屋已在2017年2月11日交还马艳，故其应退还2017年2月12日至2017年4月30日的租金。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，马艳提前解除《租赁协议》构成违约，其应就此承担违约责任。李想主张其损失高于《租赁协议》约定的违约金数额，故对于违约金数额的判定，应以李想的实际损失为依据。李想提交的证据能够证明《租赁协议》解除后，其需要搬回自有住房居住，并就此产生了违约金及居间费损失，但李想主张的律师费损失，于法无据，不应予以考虑。关于更换壁纸的问题，李想未能提供直接、充分的证据证明其更换壁纸确系经过了马艳的同意，且从《交接单》中其委托代理人张佶就壁纸问题所作之回复能够认定李想应对涉诉房屋客厅壁纸予以恢复，故其主张的壁纸损失，缺乏事实依据，亦不应予以考虑。有鉴于此，《租赁协议》约定的违约金23000元已能够弥补李想的实际损失，其主张的违约金中超过此标准的部分，本院不予支持。
马艳主张系李想隐瞒了违约行为，其《终止通知》不发生法律效力。对此，本院不予采信。虽然，《租赁协议》约定了租金支付方式为每六个月支付一次，但根据张佶与陈雷明的微信记录，二人作为李想、马艳的委托代理人在《租赁协议》履行过程中就租金的支付问题进行了协商，双方一致同意2017年2月起的租金，李想先行支付三个月即可，此系对于《租赁协议》中租金支付方式的变更，双方应按变更后的约定全面履行。现李想已按期在2017年1月12日支付了2017年2月1日至2017年4月30日的租金，马艳关于李想逾期支付租金的抗辩，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。另一方面，马艳主张的更换壁纸，洗衣间漏水、净水器及床垫丢失等问题并非《租赁协议》约定的合同解除条件，即便李想存在此类违约行为，亦不产生合同解除的法律后果，故马艳此项抗辩，本院不予采信，其主张违约金的反诉请求，本院亦不予支持。
马艳主张李想在承租期间造成屋内床垫及净水器丢失，但双方在承租之初签署有《房屋附属设施、设备清单》，对于向李想交付房屋时的屋内附属设施设备进行了明确约定，但其中并未包括床垫及净水器，故马艳主张此两项物品损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于壁纸损失，马艳既未提交其铺装原始壁纸时的费用支出凭证，亦未就涉诉房屋客厅现有壁纸的恢复费用进行充分证据，故具体金额，本院酌情确定。根据更换壁纸的工程量，其工期以1天为宜，故马艳主张的租金损失，本院参照本案租金标准，按1天计算。关于木地板损失，马艳未能举证证明系李想在承租期间的不当使用所致，故其此项反诉请求，本院不予支持。能源费，李想同意支付，本院不持异议。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）李想与被告（反诉原告）马艳就北京市朝阳区东四环北路6号阳光上东10号楼3单元某某号房屋订立的房屋租赁合同关系于2017年2月11日解除；
二、被告（反诉原告）马艳于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）李想退还押金23000元、租金62571.43元；
三、被告（反诉原告）马艳于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）李想支付违约金23000元；
四、原告（反诉被告）李想于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）马艳支付能源费2194元；
五、原告（反诉被告）李想于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）马艳赔偿壁纸损失4000元、租金损失800元；
六、驳回原告（反诉被告）李想的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）马艳的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1721元，由原告（反诉被告）李想负担485元（已交纳），由被告（反诉原告）马艳负担1236元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费681元，由被告（反诉原告）马艳负担631元（已交纳629元，余款于本判决生效之日起七日内交纳），由原告（反诉被告）李想负担50元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 孙茜倩
二〇一七年八月二十四日
书记员 张 颖