贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终3157号
上诉人（原审被告）：张正铨，男，汉族，1962年12月11日出生，住贵州省长顺县。
被上诉人（原审原告）：谢强，男，汉族，1965年9月1日出生，住贵州省惠水县。
委托诉讼代理人：罗朝琼，贵州秀岳律师事务所律师。
被上诉人（原�第三人）：余超岚，女，汉族，1985年4月17日出生，住湖北省武汉市硚口区。
上诉人张正铨因与被上诉人谢强、余超岚房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初8186号民事判决。向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张正铨上诉请求：一、撤销原判，依法改判；二、判令被上诉人按国家标准赔偿上诉人所有经济损失；三、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、双方合同未约定免租期计算在第一年内，被上诉人未提供证据予以佐证，故原判认定半年免租期和一个月装修期计算在第一年内无据可依。二、双方合同约定的房屋租期是2014年11月18日至2019年11月18日，同时也约定了租金季付，上诉人与被上诉人先谈好了免租期，并确定第一至第五年的租金才�订合同，合同并未约定免租期和装修前包含在第一年内。三、上诉人提前7个月缴纳了第一年的第一个季度的租金，且每个季度均是提前一个月支付，原判对租金的计算是错误的。四、被上诉人谢强修改了证据内容，弄虚作假，原审予以认可涉嫌枉法裁决。五、被上诉人谢强注销缴款银行账号，使上诉人不能继续履约，其行为违约。被上诉人谢强单方面终止合同的行为给上诉人造成了极大损失，对此被上诉人应承担赔偿责任。六、上诉人在本案一审中提出了反诉，由于缴费未成功，未进行审理，但不应影响裁判结果。原审偏袒被上诉人，判决错误，请求二审法院依法改判。
被上诉人谢强答辩称：一、双方在签订合同时合同没有约定免租期，上诉人在2014年11月18日至2015年5月18日期间没有交租金，此后才开始交租金，免租期是合同约定的最开始的半年；二、上诉人主张赔偿经济损失，应在一审中以反诉的方式主张。
被上诉人余超岚未答辩。
谢强向一审法院起诉请求：一、依法解除原、被告于2014年11月18日签订的房屋租赁合同；二、判令被告将租赁的房屋返还给原告；三、判令被告向原告支付拖欠2015年11月18日至2016年5月18日的房屋租金5000元，支付2016年8月18日至11月18日拖欠的房屋租金5091元。2016年11月18日以后的房屋租金算至被告将租赁房屋返还给原告时止；四、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2014年11月18日，原告谢强（甲方，出租方）与被告张正铨（乙方，承租方)签订《租赁合同》一份，约定由被告承租原告谢强所有的位于贵阳市花果园国际金融街2号28层7号办公用房，面积为56.42平方米，合同租期为60个月，从2014年11月18日至2019年11月18日。合同第四条约定“4-1、该房屋月租金�人民币30元。4-2、该房屋租金支付方式为按季度支付，先付后用，第一期租金签订合同当日支付，以后每期租金提前7日支付”。合同第十二条其他补充约定处手写备注“第一年每月30元租金，第二年每月45元租金，第三年每月55元租金，第四年起按照市场价调整，但不超过8%”。合同第五条约定“5-1、乙方在租赁期限内，使用的水、电费、电话、网络使用、物业管理费、租金税费由乙方按有关规定自行承担。5-2、根据甲方要求乙方应支付甲方房屋押金人民币1500元整，待租赁期届满结清费用后，甲方应于结清当日将押金全额退还乙方。”合同签订当天，原告将上述办公用房交付给被告使用，被告支付第一期（2015年6月18日至2015年9月18日）约定的租金5077.8元及押金1500元。此后被告陆续按30元/月/平方米标准支付了2015年9月18日至2016年8月18日的租金，被告于2016年8月18日按45元/平方米标准支付原告一个月房屋租金2525元，以上共计支付租金32025元（含第一期租金5077.8元及押金1500元）。2015年9月15日，被告张正铨将上述房屋转租给第三人余超岚，租期为2015年9月20日至2019年11月18日，租金为第一年50元/平方米。2016年9月22日，原告谢强注销收取被告张正铨租金的账户。2016年9月23日，原告谢强要求被告补足2015年的租金，被告不认可尚欠租金。原告谢强以被告张正铨理应从2015年11月18日起按照45元/月/平方米计算租金，多次向被告催要应付租金未果，诉至法院，提出如前诉请。
一审法院认为，本案原被告双方争议的焦点问题在于第一年租金的起算时间。原告方认为双方的租期为60个月，第一年的租金起算应从2014年11月18日至2015年11月18日，包含6个月的免租期及一个月的装修期，虽然免租期和装修期不收取租金，但仍应计算在第一年租期内。被告张正铨则认为应扣除免租期6个月及一个月的装修期，第一年租金起算时间为2015年6月18日至2016年6月18日。本案中原被告双方已签订书面房屋租赁合同，该合同系原被告双方真实意思表示，不违反国家禁止性和强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。根据双方的房屋租赁合同第三条租赁期限为60个月的约定，虽然原告自愿给予被告6个月的免租期及一个月的装修租赁期，但该免租期依然在60个月的租期范围内，而不是超过60个月的租赁期限，且被告实际使用该房屋也是从2014年11月18日签订合同之日，故租赁第一年的起算时间理应从2014年11月18日计算至2015年11月18日，第二年为2015年11月18日至2016年11月18日。而被告张正铨按照其自行理解的租金起算时间支付租金，经原告催告后仍旧未补足应付的租金，构成违约。根据双方的合同约定，被告谢强理�按30元/平方米标准支付2015年6月18日至2015年11月18日的租金8463元，按45元/平方米标准支付2015年11月18日至2016年11月18日的租金30466.8元，合计38929.8元。而本案经审理查明被告张正铨从2014年11月18日开始使用房屋至2016年8月18日共计支付租金30325元，尚欠租金8604.8元，已逾期3个月租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之规定，原告通过短信向被告催交租金，被告迟迟不予履行，被告构成违约。故对原告要求解除合同，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原告要求�告返还租赁房屋于法有据，予以支持。原告要求被告支付尚欠的租金，经核实为8604.8元，被告理应支付。因被告张正铨还在继续使用该房屋，故理应按照合同约定的55元/平方米标准支付2016年11月18日以后至返还房屋为止之日的租金。第三人余超岚经法院合法传唤未到庭参加诉讼，自行放弃其享有的权利，所造成的法律后果自行承担。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，缺席判决：一、解除原告谢强与被告张正铨于2014年11月18日签订的《租赁合同》。二、被告张正铨于本判决生效之日起十日内将贵阳市花果园国际金融街2号28层7号，建筑面积为56.42平方米办公用房返还原告谢强。三、被告张正铨于本判决生效之日起五日内支付原告谢强房屋租金人民币8604.8元�并按照55元每月每平方米标准支付原告谢强2016年11月18日起至返还上述房屋时止的租金。四、驳回原告谢强的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52元，减半收取26元，由被告张正铨承担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行合同义务。本案中，关于第一年租金起算时间的问题，根据双方《租赁合同》第三条约定，房屋租赁期限共60个月，自2014年11月18日至2019年11月18日。合同第十二条约定租金标准为：第一年每月30元/平方米，第二年租金为每月45元/平方米，第三年每月55元/平方米，第四年起按市场价调整，但不超过8%。可见双方合同明确约定了租期及租金标准，二者应为相互对应的关系，即第一年租期为2014年11月18日至2015年11月18日，第一年租金标准为30元/平方米。虽然上诉人从2015年6月18日起支付租金，可以确认双方认可2014年11月18日至2015年6月17日为免租期，但免租期仍应包含在合同约定的租期范围之内。因此上诉人主张第一年租期从2015年6月18日起算并无依据，本院不予采信。上诉人对租期、租金起算时间计算错误导致欠付租金，已构成违约。原判判令解除双方《租赁合同》，由上诉人将租赁房屋返还给被上诉人谢强并补足欠付租金并无不当，本院予以维持。关于上诉人主张经济损失的上诉请求，因其未在一审中提出反诉，该诉请已超出原审判决的内容，本院不予处理。
综上所述，张正铨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实�楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费52元，由上诉人张正铨负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 新
审判员 田 勇
审判员 刘 劼
二〇一七年七月七日
书记员 杨兴平