新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌中民四终字第1201号
上诉人（原审被告、反诉原告）：周朵。
委托代理人：安芳，新疆鸿华律师事务所律师。
委托代理人：王菁，新疆鸿华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司，住所地乌鲁木齐市钱塘江路508号德汇国际广场7楼701室。
法定代表人：陈永东，该公司总经理。
委托代理人：高江龙。
上诉人周朵因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙民三初字第568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月31日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月12日公开开庭审理了本案。上诉人周朵及其委托代理人王菁，被上诉人乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司（以下简称十鼎房产经纪公司）的委托代理人高江龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年6月15日，十鼎房产经纪公司与周朵签订《房屋租赁合同》一份，约定十鼎房产经纪公司将乌鲁木齐市钱塘江路508号德汇广场3B21号建筑面积216.61平方米的商铺租赁给周朵，租赁期限从2011年8月19日至2014年11月18日；租金按建筑面积为90元／月／平方米，按半年或全年支付租金，承租人在签订合同前需将第一年租金一次性付清，下年度租金需在上年度租金到期之日提前壹个月支付，半年租金为116970元，第一年给予三个月免租政策；承租人负责支付出租房屋的水费、电费、物业管理费及采暖费等；承租人在签约时交合同履约保证金10000元；承租人不交付或不按约交付租金、欠付各项费用的，出租人有权解除本合同；承租人、出租人因某种原因终止合同，其承租人的装修费用出租方不予承担等等。合同签订当日，周朵向十鼎房产经纪公司交纳履约保证金10000元、半年租金116970元，十鼎房产经纪公司亦按约将房屋交付给周朵。合同实际履行中，十鼎房产经纪公司给周朵免租至2012年9月，从2012年10月开始计收租金。2011年7月13日、2013年8月22日，周朵分二次按每月30元标准向十鼎房产经纪公司交纳了2011年8月至2013年7月水费703元。2013年8月，十鼎房产经纪公司以周朵欠付租金及商场三层需转型经营为由要求周朵搬离，同年8月28日，周朵搬离租赁商铺。截止2013年8月28日，周朵尚欠十鼎房产经纪公司房屋租金96174.84元（2013年4月1日至2013年8月28日租金）、水费28元（2013年8月水费）、采暖费9530元（2011年至2012年、2012年至2013年采暖费，标准为22元／平方米／年）。2012年8月20日，十鼎房产经纪公司与周朵就周朵租赁的德汇广场3C06号商铺签订补充协议一份，约定自原租赁合同签订之日起至德汇广场四层以下整体出租率达80%之日止，如承租人在此期间能严格遵守市场管理规定，正常营业，未出现无故关门等现象，出租人给予此期间免租优惠；否则承租人不享受此项优惠条件，租金计算日期仍为原租赁合同中的规定日期，德汇广场四层出以下整体出租率依据德汇广场商铺租赁合同签订之数据确认等等。
本案审理中，十鼎房产经纪公司与周朵认可2013年8月28日终止房屋租赁的事实，十鼎房产经纪公司当庭放弃要求解除双方房屋租赁合同的诉讼请求。周朵当庭提交其与案外人新疆华润建筑工程有限责任公司签订的装修合同一份、装修费收据五份，用以证实其租赁商铺后产生装修、购买货架及灯布等费用172200元，按月折旧后产生装修损失76533.33元。另周朵还当庭提交商场其他商户与十鼎房产经纪公司签订的《房屋租赁合同补充协议》及乌鲁木齐英特来商业管理有限公司通知复印件一份，用于证实十鼎房产经纪公司承诺德汇广场整体出租率达到80%后开始计收租金。
原审法院认为：关于本案本诉部分，十鼎房产经纪公司与周朵签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。2013年8月28日，十鼎房产经纪公司要求周朵搬离租赁商铺，周朵同意并实际搬离租赁商铺，视为双方协商一致终止《房屋租赁合同》。鉴于双方已实际解除房屋租赁合同，十鼎房产经纪公司当庭放弃要求解除双方租赁合同的诉讼请求不再予以处理。在房屋租赁合同履行中，周朵作为承租方负有交纳租金的义务，双方虽在合同中约定第一年免租三个月，但在实际履行中，十鼎房产经纪公司实际自2011年8月19日至2012年9月30日给周朵免租一年有余，周朵应从2012年10月以后交纳房屋租金，截止2013年8月28日周朵搬离商铺，周朵欠付十鼎房产经纪公司租金96174.84元（2013年4月1日至2013年8月14日租金）属实，十鼎房产经纪公司在本案中主张欠付租金数额中扣减周朵已交纳的履约保证金10000元，对所欠剩余租金86174.84元，周朵应当支付，十鼎房产经纪公司仅主张租金85592元予以支持。十鼎房产经纪公司主张周朵应按40元／月／户标准补交2011年8月至2013年8月的水费267元，对此周朵已按30元／月／户标准将水费交纳至2013年7月，十鼎房产经纪公司提供其制定的水费收费标准中周朵租赁面积对应的水费标准虽为40元／月／户，但该标准仅是十鼎房产经纪公司单方制定，且十鼎房产经纪公司在实际履行中均是按30元／月／户标准收取，故对周朵应交纳的水费按30元／月／户标准计算，据此周朵只应交纳2013年8月水费28元，对十鼎房产经纪公司主张的其余部分水费不予支持。对十鼎房产经纪公司主张的2011年至2012年、2012年至2013年采暖费9530元，属周朵租赁商铺期间应交纳的费用予以支持。
关于反诉部分，周朵以商场整体出租率未达到80%，十鼎房产经纪公司无权收取房屋租金并要求退还已交纳租金116970元的反诉请求，因十鼎房产经纪公司与周朵签订的房屋租赁合同中无此约定，双方签订的《房屋租赁合同补充协议》是针对周朵租赁的德汇广场3C06号商铺，与本案周朵租赁的3B21号商铺无关；周朵提供商场其他商户与十鼎房产经纪公司签订的《房屋租赁合同补充协议》均为复印件，亦与本案无关联性，其提供证人刘志斌、彭艳萍、李海平的证言及另一主体乌鲁木齐英特来商业管理有限公司通知复印件，亦不能有效证实周朵与十鼎房产经纪公司之间就涉案租赁商铺存在商场整体出租率达到80%后开始计收租金的约定，故周朵以商场整体出租率未达到80%，十鼎房产经纪公司无权收取租金而要求退还租金的反诉请求，不予支持。关于周朵要求十鼎房产经纪公司退还履约保证金10000元的反诉请求，对此周朵虽依合同交纳了履约保证金10000元，但在合同履行中周朵欠付十鼎房产经纪公司房屋租金，在双方合同终止的情况下十鼎房产经纪公司有权以该保证金抵交周朵所欠租金，对该10000元履约保证金，十鼎房产经纪公司不应再予退还。对周朵要求十鼎房产经纪公司赔偿装修损失76533.33元的反诉请求，因周朵提供其与案外人新疆华润建筑工程有限责任公司签订的装修合同及收据真实性不能认定，且十鼎房产经纪公司与周朵房屋租赁合同中约定：“承租人、出租人因某种原因终止合同，承租人的装修费用出租方不予承担”，现十鼎房产经纪公司与周朵协商终止房屋租赁合同，周朵要求十鼎房产经纪公司赔偿装修损失76533.33元不符合该约定，对该反诉请求，亦不予支持。遂判决：一、周朵给付乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司租金85592元（2013年4月1日至2013年8月28日租金）；二、周朵给付乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司水费28元（2013年8月水费）；三、周朵给付乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司采暖费9530元（2011年至2012年、2012年至2013年采暖费）；四、驳回乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司其他诉讼请求；五、驳回周朵要求乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司退还租金116970元的反诉请求；六、驳回周朵要求乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司退还保证金10000元的反诉请求；七、驳回周朵要求乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司赔偿装修损失76533.33元的反诉请求。
宣判后，上诉人周朵不服一审判决向本院上诉称：一、原审法院认定双方协商一致解除《房屋租赁合同》错误，我搬离商铺是因为十鼎房产经纪公司将经营范围由原来的服装改成鞋子，逼迫经营服装的我搬离商场。双方间的合同实际是十鼎房产经纪公司单方解除。二、原审法院判决我向十鼎房产经纪公司支付租金85592元无依据。十鼎房产经纪公司曾向包括我在内的所有商户承诺自租赁合同签订之日起至德汇广场整体出租率达80%之日给予全体商户免租优惠。十鼎房产经纪公司起诉时，其整体出租率还未达80%，收取租金的条件还未成就，十鼎房产经纪公司无权向全体商户收取租金。一审法院以双方之间不存在免租约定为由判决我向十鼎房产经纪公司支付租金错误。综上，原审判决认定事实错误，请求二审法院查明事实，改判驳回十鼎房产经纪公司要求我支付租金的诉讼请求。
被上诉人十鼎房产经纪公司答辩称：周朵的上诉理由与事实不符。我公司与周朵之间不存在出租率不达到80%免租的约定，且我公司在一审中已提供证据证实，商场的出租率已达到80%，我公司有权收取租金。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经二审审理查明的事实与原审法院查明事实相一致。
另查明，周朵于2011年7月13日向十鼎房产经纪公司交纳装修保证金1500元，十鼎房产经纪公司向周朵出具加盖新疆戴维斯商业管理有限公司收款专用章的收款单一份，十鼎房产经纪公司工作人员在该收款单上书写“折抵2011年度暖气费后退款”。
认定上述事实有房屋租赁合同、租金收据、水费收据、履约保证金收据、租赁合同补充协议、当事人陈述及庭审笔录等证据为证。
本院认为：一、关于双方间是否存在德汇广场整体出租率未达到80%不收取租金的约定。周朵提供十鼎房产经纪公司与其他商户签订的补充协议复印件及乌鲁木齐英特来商业管理有限公司通知复印件，用以证实十鼎房产经纪公司与其他商户有上述免租约定及十鼎房产经纪公司对全体商户均作出在上述期间内免租的承诺。本院认为，上述证据均系复印件，十鼎房产经纪公司对该证据的真实性不予认可。根据法律规定，无法与原件核对的复印件不能作为认定案件事实的依据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因周朵未提供有效证据证实其与十鼎房产经纪公司之间存在德汇广场整体出租率未达到80%不收取租金的约定，对其该项上诉理由，本院不予支持。二、根据本院二审查明的事实，周朵向十鼎房产经纪公司交纳的装修保证金1500元，可以与其欠付的暖气费9530元相折抵，折抵后，周朵尚欠十鼎房产经纪公司暖气费8030元，该款项应当给付。综上，原审判决认定基本事实清楚，因周朵一审未举证证实装修保证金可以折抵暖气费的事实，导致原审判决部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙民三初字第568号民事判决第一、二、四、五、六、七项即：一、周朵给付乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司租金85592元（2013年4月1日至2013年8月28日租金）；二、周朵给付乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司水费28元（2013年8月水费）；四、驳回乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司其他诉讼请求；五、驳回周朵要求乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司退还租金116970元的反诉请求；六、驳回周朵要求乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司退还保证金10000元的反诉请求；七、驳回周朵要求乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司赔偿装修损失76533.33元的反诉请求。
二、变更乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙民三初字第568号民事判决第三项即：周朵给付乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司采暖费9530元（2011年至2012年、2012年至2013年采暖费）为周朵给付乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司采暖费8030元。
以上周朵应给付乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司款项，须于本判决生效之日起十日内一次性付清。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉请求标的95309元，核定给付标的93650元，占请求标的的98%，一审本诉案件受理费2184.72元（十鼎房产经纪公司已预交），由周朵负担2141.02元，十鼎房产经纪公司负担43.7元，反诉案件受理费2176.28元（周朵已预交），由周朵负担。二审请求标的95150元，支持标的1500元，占请求标的的1.6%，二审案件受理费2178.75元（周朵已预交），由周朵负担2144.33元，由十鼎房产经纪公司负担34.42元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王建国
代理审判员 马小梅
代理审判员 曾 敏
二〇一四年十二月二日
书 记 员 谢 静