河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2015）新民初字第3384号原告新郑市小龙人白庙范幼儿园。负责人贺文霜。委托代理人张飞，河南豫新律师事务所律师。委托代理人刘四军，河南豫新律师事务所实习律师。被告李振海，男，汉族，1956年12月28日出生。原告新郑市小龙人白庙范幼儿园（以下简称小龙人幼儿园）诉被告李振海房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告小龙人幼儿园的委托代理人张飞、刘四军，被告李振海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告小龙人幼儿园诉称，2015年4月18日，李振海隐瞒事实真相与原告签订《场地租赁协议》，被告将其位于新郑市国税局西侧、金沙湾大酒店东侧、金基汽车美容会所北侧土地及东侧一栋楼一至三层共21间租赁给原告。合同约定租金为35万元，保证金5万元。后被告又要求原告交付档案管理费1万元，租赁期限为2015年5月1日至2020年4月30日。合同签订后，原告于2015年5月13日、2015年5月14日、2015年5月17日共付给被告41万元。原告交付完租金后，被告迟迟不予交付场地。后经多方查询，房屋所有权人已经将该房屋租赁给河南金基汽车租赁有限公司，租赁期限至2018年2月28日。而李振海与（房屋所有权人）新郑市四发置业有限公司（以下简称四发公司）签订的租赁合同起始期限为2015年9月1日。因李振海对租赁场所根本没有租赁权，其所出租场地性质属于工业用地且在文物保护区域范围，不允许进行房屋建筑，无法适应原告正常经营。原、被告多次协商无果。故原告诉至本院，请求判令：1、确认原、被告之间的租赁协议无效；2、被告返还租金35万元、保证金5万元、档案管理费1万元，共计41万元，并支付利息（利息自2015年5月17日起至还清41万元之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付）；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告李振海辩称，1、原告在诉状“事实与理由”部分陈述“被告又要求原告交付档案管理费1万元不属实，实际情况是：2015年4月18日，原、被告签订租赁协议后，原告又提出在原租赁场所范围内再增加使用一部分土地，即《租赁协议》第六条中的金基汽车与车间北侧约10米宽的土地，经双方协商，增加土地使用租赁费1万元。2、原告陈述“被告迟迟不予交付场地”不属实，虽然《租赁协议》中未约定交付租赁场地的时间，但实际上《租赁协议》签订后，原告已接受并实际使用了。3、原告陈述“被告对租赁场所根本没有租赁权……不允许进行房屋建筑，无法适应原告正常经营”不属实。李振海根据与四发公司签订的《租赁合同》取得了对租赁标的物的租赁权和转租权，同时根据原、被告之间签订的《租赁合同》约定，原告对租赁场所只有租赁使用权，没有在租赁场所内的土地上进行建筑的权利。4、原告的诉讼请求，无事实和法律依据。《租赁合同》签订后，被告已将租赁标的物交付原告使用，不存在违约事由，因此不存在向被告退还租金、保证金的问题。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年4月18日，郭冬梅受原告（乙方）小龙人幼儿园的委托，与被告（甲方）李振海签订《租赁协议》，协议主要内容为：甲方将位于新郑市国税局西侧、金沙湾大酒店东侧、金基汽车美容会所北侧土地及东侧一栋楼一至三层，共21间（含楼梯）一同租给乙方使用。协议如下：一、租赁期限：租赁期限五年，自2015年5月1日至2020年4月30日止。二、租金及交纳方式：1、租金每年35万元整。2、交纳方式：按合同签订日期提前30个工作日交付下年房屋租金35万元整，超过2个月甲方有权解除合同，乙方所有投资归甲方所有。3、自2015年5月1日起每年租金35万元，续签下期合同租金随行就市增加。4、五年内甲方不得增加租金，如甲方增加租金，乙方有权拒绝不予支付房屋租金。5、乙方需向甲方缴纳房屋、水电保证金5万元整，乙方解除合同不再租用经甲方验收后退还保证金。三、租赁期间一切需要的相关手续、证件及其他事项由乙方负责办理。四、租赁期间水费、电费、卫生费及其他相关费用由乙方承担。乙方应保持周围环境整洁做好防火防盗及门前三包工作，如发生事故乙方应负全部责任。五、在租赁期间，如出现国家征用，不可抗拒的自然灾害及特殊情况下，自动解除合同。六、金基洗车车间北侧南北宽米，东西长米左右空地甲方保留使用。七、合同到期后，固定设施（不可移动）归甲方所有，活动物品在不破坏建筑房屋情况下乙方可自行带走。八、租用期满后，乙方如继续使用，应提前一个月提出，续签下期合同，甲方不允许临租其他方。九、如有未尽事宜，双方应友好协商解决。合同落款处甲方李振海签名并加盖“新郑市文化路奇强宾馆“印章，乙方代表郭冬梅签名并加盖“新郑市小龙人白庙范幼儿园”印章。2015年4月26日，李振海出具收到条一份，内容为：今收到玉前路国税局西侧小龙人幼儿园郭冬梅2015年5月1日至2016年4月30日的房租年租金，共计叁拾伍万元整，房屋水、电、税保证金，共计伍万元整；合计肆拾万元整。收款人李振海签名，并加盖“新郑市文化路奇强宾馆”印章。后郭冬梅通过其农商银行城关镇支行的账户，向李振海在农商银行城郊支行的账户于2015年5月13日、2015年5月14日、2015年5月17日分别转账20万元、12万元、9万元，共计41万元。庭审中，原、被告均认可41万元中的35万元系租金、5万元系水、电、税保证金、1万元系档案管理费。原告提交（出租方、甲方）四发公司与（承租方、乙方）李振海签订的《租赁合同》照片一张，李振海对该照片真实性无异议，同时李振海另提交一份与该合同内容相同的《租赁合同》复印件，只是原告提交的合同落款处日期为2015年，而李振海提交的合同落款处日期为2015年4月6日。原告提交该合同拟证明：李振海的租赁期限为2015年9月1日—2025年8月30日，在原、被告签订租赁合同时，被告没有房屋的承租和转租权。李振海提交该合同拟证明：李振海与四发公司于2015年4月6日签订合同，虽然合同约定的租赁期限自2015年9月1日起，但2015年4月6日—2015年9月1日期间，四发公司允许李振海自己想办法把涉案土地出租出去。本院查证，根据双方提交的《租赁合同》第2条（1）约定：“租用期限：甲方同意乙方租赁10年，自2015年9月1日起至2025年8月30日止”。原告提交2012年12月15日《租赁合同》复印件一份，拟证明：2012年12月15日，（出租方）四发公司与（承租方）河南金基汽车租赁有限公司签订《租赁合同》，租赁地址为新郑市玉前路金沙湾东隔壁房屋及场院南至院内南界墙，北至东院三层楼房北山墙，西至金沙湾外墙，东至场院外墙包括三层楼及楼前场院，租赁期限为2013年3月1日至2018年2月28日。李振海对该证据有异议，认为系复印件，不属实。原告提交2015年8年17日连北松证言一份，证言主要内容为：2015年5月份，李振海与四发公司协商房屋场地租赁事宜，四发公司委派连北松作为公司代表与李振海协商。双方是2015年5月16日签订协议，李振海5月18日交付租金，租赁期限自2015年9月1日起，之前双方没有签订任何协议，李振海也没有房屋承租及转租权。被告对该证言有异议，认为连北松不是四发公司的法定代表人，其证言不属实。另查明，1、新郑四发实业（集团）有限公司于1999年1月14日在新郑市国土资源局办理了土地登记，土地使用者：新郑四发实业（集团）有限公司，土地座落：玉前路，土地证号：新土国用（1999）第0**号，土地面积：10150.0平方米，权属性质：国有，用途：工业，使用权类型为租赁，终止日期为2008年11月。涉案土地系（1999）第002号土地的一部分。2、关于在涉案土地建造房屋是否具备建设工程规划许可证问题，本院到新郑市规划局调取相关证照材料，未调取到涉案房屋具备建设工程规划许可证的相关登记信息。以上事实，有当事人的陈述，《租赁协议》，介绍信，《租赁合同》，收到条，银行转账凭证、土地使用权证、新郑市国地资源局档案材料等相关证据证明。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，四发公司作为出租人，将其具备使用权的涉案土地及房屋出租给承租人李振海，而李振海又出租给次承租人小龙人幼儿园，根据原告提交的涉案土地登记信息显示涉案土地系工业用地，如需建造房产只能建造厂房，而不能建造民用房屋。而经本院到新郑市规划局调取涉案土地上房屋的规划信息时，并未调取到涉案土地上建造房屋已取得建设工程规划许可证的相关登记信息，故本院认为，因未取得建设工程规划许可证，李振海与小龙人幼儿园之间的《租赁协议》系无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。根据原告提交的收到条和银行转账凭证，能够证实李振海收到原告支付的租金35万元、保证金5万元、档案管理费1万元，共计41万元，庭审中李振海对收到该41万元也予认可，故被告应将该41万元退还给原告。根据庭审调查，因双方在签订租赁合同时均存在过错，故原告要求的利息损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，判决如下：一、确认原告新郑市小龙人白庙范幼儿园、被告李振海（新郑市文化路奇强宾馆）于2015年4月18日签订的《租赁协议》无效。二、被告李振海（新郑市文化路奇强宾馆）应当于本判决生效之日起十日内退还原告小龙人幼儿园租金35万元、保证金5万元、档案管理费1万元，共计41万元。三、驳回原告新郑市小龙人白庙范幼儿园的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7450元，由被告李振海（新郑市文化路奇强宾馆）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状十一份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证递交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  徐亚磊审 判 员  乔东亮人民陪审员  万亚娟二〇一五年十二月十七日代理书记员  白 雪