上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终13253号
上诉人（原审被告）：段修振，男，1980年10月27日出生，汉族，住上海市浦东新区。
上诉人（原审被告）：上海榴芒贸易有限公司，住所地上海市浦东新区新场镇牌楼东路285号1幢828室。
法定代表人：段修振，总经理。
上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：王丽，上海九泽律师事务所律师。
上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：郑斐戈，上海九泽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈少华，男，1962年8月15日出生，回族，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：陶晨烨，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆耘，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。
上诉人段修振、上海榴芒贸易有限公司（以下简称榴芒公司）与被上诉人陈少华因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初38473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年11月22日公开开庭进行了审理。上诉人段修振及两上诉人之共同委托诉讼代理人王丽，被上诉人陈少华的委托诉讼代理人陆耘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
段修振、榴芒公司共同上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈少华一审中的全部诉讼请求；本案一审、二审案件受理费由陈少华负担。事实和理由：就上海市浦东新区XX路XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），通过签订一系列协议，陈少华与段修振成立租赁合同关系。段修振于2017年1月11日通过微信转账支付给陈少华2016年12月的租金，并提出由于经营商圈人气惨淡，希望陈少华派员面谈。并且在2017年2月、3月间双方一直在交涉系争房屋的租金支付问题，直至2017年3月21日，在双方沟通下，段修振支付陈少华2017年1月租金，2017年4月27日支付陈少华2017年2月至5月的租金，陈少华主张的拖欠租金无事实依据。段修振从未收到陈少华解除合同的通知，在双方往来聊天信息中，陈少华从未提及发送解除函的事宜，故双方的租赁合同应继续履行，陈少华要求解除租赁合同的诉讼请求，应予以驳回。
被上诉人陈少华辩称，不同意段修振、榴芒公司的上诉请求。段修振已拖欠2016年12月份的租金，陈少华依照合同约定的解除合同的程序及合同中约定的通讯地址向段修振发送了催款函和解除函，故系争房屋合同已于2017年1月3日解除。即便之后双方的微信聊天记录中显示双方在磋商合同解除后续事宜的解决，该情节也不足以排除系争房屋租赁合同已经解除的事实。租赁合同解除后，段修振支付款项的行为是其支付系争房屋返还前租金及占有使用费的行为，并非双方继续履行租赁合同，也不能由此认定陈少华放弃了合同解除权。退一步讲，即便陈少华因段修振逾期支付2016年12月租金的行为无权解除合同，但2017年1月至5月的租金，段修振仍存在逾期支付行为，其违约行为已符合陈少华行使合同解除权的约定条件。在陈少华催告后，段修振仍未支付，陈少华向法院提起诉讼要求解除合同，仍发生租赁合同解除的法律效果。因系段修振责任致租赁合同解除，故段修振应按约承担相应的违约责任，并支付欠付的租金及房屋占有使用费。
陈少华向一审法院提出诉讼请求：1、确认陈少华、段修振签订的《房屋租赁合同》于2017年1月3日解除；2、段修振返还陈少华上海市浦东新区XX路XX号XX室房屋；3、段修振支付陈少华拖欠的租金13,988元（自2016年12月1日起计算至2017年1月2日止）及滞纳金，按13,988元为计算基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍，自2016年12月21日起计算至2017年3月21日止；4、段修振支付解除合同违约金39,342元；5、段修振支付装修期全部租金26,128元（装修期自2015年7月1日至8月31日，按第一个租赁年度每月13,114元计算，扣减已支付的100元）；6、段修振支付自2017年1月3日起至2017年1月10日止的房屋占有使用费3,018元，自2017年1月11日起至返还系争房屋之日止的房屋使用费，按每天1,311.4元计算（合同租金标准的三倍）；7、榴芒公司对段修振的付款义务承担连带责任。
一审法院认定事实：系争房屋产权人为陈少华。
2015年7月1日，上海XX有限公司（甲方）与榴芒公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，房屋建筑面积78.39平方米，乙方经营内容为餐饮。租赁期限自2015年7月1日起至2020年9月30日止，装修期二个月即2015年7月1日至2015年8月31日，经营租金优惠期4个月即2015年9月1至2015年12月31日。装修期、经营租金优惠期内乙方共需向甲方支付租金100元，双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期的前提，如乙方原因导致本合同提前终止，乙方应在本合同终止后7日内按第一租赁年度的租金标准补交装修期的全部租金。第一年（2015年7月1日至2016年9月30日）、第二年（2016年10月1日至2017年9月30日）月租金为13,114元，第三、第四年月租金为14,306元，第五年月租金为15,498元。租金支付方式，除首期租金外，租金按每一个完整的自然月为一个交租期，乙方应在每个交租期最后一个月的20日前（遇法定节假日自动顺延），向甲方一次性支付下个月交租期租金。履约保证金为3个月租金即39,342元。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满或提前终止后的7日内，将房屋连同所有的附属物、装置、附加物在与原状一致或甲方书面认可良好的情况下交还甲方，该期间内乙方须按照每日每平方米5.50元标准向甲方支付房屋占用费。若乙方未按约定的时间将该房屋返还予甲方，则乙方应赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该房屋而需承担的违约金、中介费、律师费等，及该房屋占用使用费（房屋占用使用费每日按本合同约定的最近十二个月的平均日租金的三倍计算）。合同第十三条关于通知与送达，乙方的联系地址为浦东新区XX路XX号。使用挂号信发出的国内邮件，在挂号信寄出三日后视为收讫。国外邮件，在挂号信寄出十五日后视为收讫。乙方上述联系地址及传真号码若非该房屋及该房屋所配置的传真号码，自本合同规定的租赁起始日起，联系地址即自动变更为该房屋。合同第十四条终止与解除中约定，有下列情形之一的，违约方应向守约方按保证金金额的1倍支付违约金，给守约方造成损失且支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，同时守约方有权书面通知违约方解除本合同：乙方逾期支付租金、物业管理费或合同项下任何应付款累计超过30天，经甲方书面催告仍未缴纳的。合同第十五条违约责任约定若乙方逾期支付合同项下任何款项，甲方可依据合同规定提前终止本合同外，还可要求乙方就迟延支付之应付款支付滞纳金，其中租金、保证金、管理费之滞纳金按每日0.5%计收，其他设施费用之滞纳金按每日0.5%计收。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，系争房屋交由乙方使用。乙方支付甲方租赁保证金39,342元。
2016年6月，上海XX有限公司（甲方）与榴芒公司（乙方）以及段修振（丙方）签订外高桥阳光商都房屋租赁合同主体变更协议，确定系争房屋租赁合同的主体变更为甲方与丙方，乙方承诺为丙方履行租赁合同项下的全部义务与责任承担连带保证责任。
2016年6月，陈少华（甲方）与上海XX有限公司（乙方）、段修振（丙方）签订三方协议书，约定系争房屋项下的租赁合同主体变更为甲方和丙方，乙方不再作为出租主体，乙方在房屋租赁合同中的权利义务由丙方概括承受。该房屋租赁期限为5年，即从2015年7月1日起至2020年9月30日止，其中2015年7月1日至2015年12月31日为装修免租期，租金自2016年1月1日起计。凡与本协议相关的通知事项，应当按首部地址发送通知、信函等，任何一方通讯地址变更，应当以书面形式通知对方，如怠于履行通知义务，该方应承担不利的法律后果。本协议构成对房屋租赁合同的有效变更和补充，本协议与房屋租赁合同约定不一致的，以本协议内容为准。丙方在该协议书中的通讯地址为浦东新区XX路XX号。
2016年12月20日，陈少华向段修振发送租赁合同催款函，指出根据合同约定应当于2016年11月20日前支付2016年12月租金，已拖延，要求于12月23日前付款。函件发送至浦东新区XX路XX号。函件于次日签收。此后，段修振未付款。12月25日，陈少华再次发函催告，邮件遭拒收退回。2016年12月31日，陈少华发送租赁合同解除函至前述地址及租赁地，通知租赁协议已解除，要求收函后办理房屋交还手续及付清欠款。邮件均遭拒收退回。2017年5月15日，陈少华提起本案诉讼。浦东新区人民法院于2017年5月24日向段修振、榴芒公司送达了应诉材料。
本案一审审理中，段修振、榴芒公司提交了段修振与陈少华之间于2017年1月至5月间的微信记录以及段修振的银行付款电子凭单，证明段修振于2017年3月21日支付陈少华13,114元，4月27日支付陈少华52,456元，陈少华对收款金额无异议。微信记录显示，2017年1月11日，段修振转账支付13,114元。2017年2月18日，陈少华询问何时支付今年一、二月租金。段修振回复要求与陈少华面谈租赁事宜。2017年2月20日，陈少华称若本月再不支付租金，商铺不再租借给段修振。2017年3月中旬，陈少华再次询问段修振何时支付租金。2017年4月21日，陈少华称段修振至今尚拖欠四个月租金，若不能履行，按协议约定办理，若有诚意应支付欠付租金等。经庭审质证，陈少华确认于2017年1月11日收到段修振支付的13,114元，但对微信聊天记录的真实性不予确认，且认为聊天记录不代表陈少华同意继续履行合同。段修振、榴芒公司称2017年1月11日支付的是2016年12月的租金，3月11日支付的是2017年1月的租金，4月27日支付的是2017年2月至5月的租金。
一审法院认为，涉及系争房屋的租赁合同历经出租人主体变更以及承租人主体变更，合同主体变更后的出租人、承租人分别为陈少华、段修振，双方间就系争房屋建立的租赁合同关系以及补充协议书均合法有效，对双方当事人具有约束力。根据租赁合同的约定，租金应当先付后用，于每月20日前支付下月租金，拖欠租金超过30天，出租方有权解除合同，并由承租方承担合同约定的违约责任。段修振迟延支付2016年12月起的租金，陈少华依约具有解除合同的权利。然关于租赁合同的解除时间，陈少华提交了其于2016年12月31日发送给段修振的租赁合同解除函，该函件因遭拒收而退回。陈少华认为依照合同约定自通知函发出后三日即视为收讫，即本案租赁合同已于2017年1月3日解除，此后段修振逾期未返还租赁物，应当承担合同约定逾期返还租赁物的违约责任。段修振对此未予确认。一审法院认为，租赁合同约定的有关通知送达的方式并非租赁双方之间发送通知的唯一途径，在陈少华明知其发出解除通知遭致退回的情况下，陈少华并没有通过其他途径告知段修振其已经行使合同解除权。并且从双方间收付款行为以及段修振提交的微信记录显示，陈少华与段修振之间不存在联络障碍，而陈少华没有尽到善良的告知义务，通知段修振其已经行使解除权。相反，陈少华在2017年2月、3月的微信中仍在向段修振催要后续租金并表示若再不付租金，其将解除合同等。故在彼时双方均没有认为涉案租赁合同已解除，陈少华诉请要求确认租赁合同已于2017年1月3日解除，不予认同。而段修振虽于2017年3月、4月又陆续向陈少华支付了欠付租金，付款期限已超过了合同约定，陈少华向其催要租金，不能视作陈少华放弃合同解约权的行使，陈少华具有单方解除合同的权利。因此，确定双方间的租赁合同自陈少华的解除通知即诉状副本送达段修振之日（2017年5月24日）解除。
租赁合同解除后，段修振应将系争房屋返还陈少华，并承担解除合同的违约责任。2017年5月24日之前的租金，段修振已经支付，5月25日至5月31日的房屋使用费依照合同约定即每日每平方米5.50元为3,018元。段修振已支付陈少华的租金，抵扣截止2017年5月31日的应付租金和房屋使用费后，尚应付房屋使用费57元。自2017年6月1日起的房屋使用费，段修振认为合同约定的房屋使用费计算标准过高，请求予以调整。对该项请求予以准许，依照公平及诚实信用的原则，酌情调整至按合同租金标准的1.5倍即每月19,671元计算2017年6月1日起至返还系争房屋之日止的房屋使用费。由于段修振违约以致涉案租赁合同解除，陈少华诉请要求段修振承担解除合同违约金39,342元以及装修期的租金26,128元，符合合同约定，予以支持。关于逾期支付租金（2016年12月1日起至2017年1月2日止）的滞纳金，应计算至段修振的实际付款时间。陈少华收取段修振的租赁保证金39,342元，陈少华同意返还，本案一并予以处理。榴芒公司承诺对段修振的合同责任承担连带责任，陈少华诉请要求其承担连带责任，予以支持。
一审法院审理后于2017年8月11日作出判决：一、解除陈少华与段修振就上海市浦东新区XX路XX号XX室房屋签订的《房屋租赁合同》；二、段修振于判决生效之日起十日内将上海市浦东新区XX路XX号XX室房屋返还陈少华；三、段修振于判决生效之日起十日内支付陈少华拖欠的房屋使用费（截止2017年5月31日）57元，并按每月19,671元为标准，支付陈少华自2017年6月1日起至返还陈少华上海市浦东新区XX路XX号XX室房屋之日止的房屋使用费；四、段修振于判决生效之日起十日内支付陈少华违约金39,342元；五、段修振于判决生效之日起十日内支付陈少华装修期租金26,128元；六、段修振于判决生效之日起十日内支付陈少华逾期付款滞纳金，计算方式为：按13,114元为计算基数，自2017年12月21日起，计算至2017年1月11日止。按846元为计算基数，自2016年12月21日起，计算至2017年3月21日止。计算标准为按照中国人民银行同期贷款利率的四倍；七、陈少华于判决生效之日起十日内返还段修振租赁保证金39,342元；八、上海榴芒贸易有限公司对段修振的上述第二至第六项义务承担连带责任。案件受理费3,184元，减半收取计1,592元，由陈少华负担592元，段修振、上海榴芒贸易有限公司负担1,000元。
二审中，双方当事人均未向本院递交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，通过签订涉案《房屋租赁合同》、《外高桥阳光商都房屋租赁合同主体变更协议》、《三方协议书》，段修振与陈少华就系争房屋确立租赁合同关系，系当事人真实的意思表示，当事人均应恪守，否则应承担相应的责任。从已查明的事实看，段修振确实存在欠付租金的行为。2016年12月，陈少华也向段修振发送了催缴通知及解除合同的通知。但之后，段修振于2017年1月11日支付了2016年12月的租金，陈少华予以接受，且陈少华又于2017年2月18日催付2017年1月、2月的租金，并表示若本月再不支付租金，商铺不再租借给段修振，段修振于2017年3月11日支付了13,114元，在2017年4月21日陈少华再次发送微信催促段修振支付4个月租金后，段修振又于2017年4月27日支付52,456元。且从2017年后陈少华与段修振的来往微信截图看，陈少华并未提及其已发函解除合同，也未要求段修振返还系争房屋，而是不断催促段修振支付租金。综合当事人的上述行为，可以看出陈少华虽然于2016年发送了催款函及合同解除函，但尚无证据显示解除函有效送达了段修振，且此后陈少华与段修振就合同的履行及租金支付进行了协商，段修振也支付了陈少华提起本案诉讼前的全部租金。据此，本院认为，陈少华2017年后的实际履行行为，已变更了其解除租赁合同的意思表示，段修振对陈少华的上述行为产生了信赖与预期，并支付了租金，对于该种信赖与预期，法律应于保护，故陈少华要求确认系争房屋租赁合同于2017年1月3日解除的诉讼请求，本院予以驳回。
因陈少华要求确认租赁合同解除的诉讼请求本院已予以驳回，故陈少华基于租赁合同解除而要求段修振返还系争房屋、支付解约违约金、支付装修期租金的诉讼请求，已缺乏法律依据，本院均予以驳回。因段修振确实存在延付租金的行为，故陈少华主张逾期支付租金违约金即滞纳金的诉讼请求，符合合同约定，也具备相应的基础，本院予以支持。因段修振于2017年1月11日支付了2016年12月的租金，故就该笔租金，段修振应负担2016年11月21日起至2017年1月11日止的滞纳金；因段修振于2017年3月11日支付了2017年1月的租金，故就该笔租金，段修振应负担2016年12月21日起至2017年3月11日止的滞纳金；2017年2月份、3月份、4月份、5月份的租金，段修振于2017年4月27日支付，故就上述四笔租金，段修振应分别负担2017年1月21日起至2017年4月27日止的滞纳金、2017年2月21日起至2017年4月27日止的滞纳金、2017年3月21日起至2017年4月27日止的滞纳金、2017年4月21日起至2017年4月27日止的滞纳金。滞纳金的计算标准，一审法院按银行同期贷款利率的四倍予以调整，尚属合理，本院予以认同。就2017年6月份及之后的租金，段修振虽主张其与陈少华存在以三个月物业费押金抵扣2017年6月至8月租金的协议，但并未提供证据加以证明，陈少华也予以否认，故对段修振的上述意见，因缺乏证据证明，本院不予采信。对于2017年6月及之后的租金，段修振仍需支付，但因2017年5月，双方已发生争议并诉至法院，故对2017年6月至本院判决确定日期间的租金，段修振无需承担逾期支付之违约责任，段修振应按照合同约定的租金标准支付2017年6月1日至2017年9月30日止的租金52,456元，支付2017年10月1日至2017年12月30日止的租金42,918元，共计7个月的租金95,374元。因涉案《合同主体变更协议》约定榴芒公司为段修振履行租赁合同项下的全部义务与责任承担连带保证责任，故榴芒公司应对段修振应负的支付租金及逾期支付租金滞纳金的义务承担连带责任。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初38473号民事判决；
二、段修振于本判决生效之日起十日内支付陈少华逾期付款滞纳金，计算方式为：以人民币13,114元为计算基数，自2016年11月21日起，计算至2017年1月11日止；以人民币13,114元为计算基数，自2016年12月21日起，计算至2017年3月11日止；以人民币13,114元为计算基数，自2017年1月21日起，计算至2017年4月27日止；以人民币13,114元为计算基数，自2017年2月21日起，计算至2017年4月27日止；以人民币13,114元为计算基数，自2017年3月21日起，计算至2017年4月27日止；以人民币13,114元为计算基数，自2017年4月21日起，计算至2017年4月27日止；计算标准为按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算；
三、段修振于本判决生效之日起十日内支付陈少华2017年6月至2017年12月间的租金共计人民币95,374元；
四、上海榴芒贸易有限公司对段修振的上述第二、第三项义务承担连带责任；
五、驳回陈少华一审中的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币1,592元，由陈少华负担1,000元，由段修振、上海榴芒贸易有限公司共同负担592元。二审案件受理费人民币2,000元，由陈少华负担1,000元，由段修振、上海榴芒贸易有限公司共同负担1,000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 谢 猛
审 判 员 蒋庆琨
二〇一七年十二月二十七日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六条
当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
二、《中华人民共和国合同法》第六十条
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
三、《中华人民共和国合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
四、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……