广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛南法民三初字第764号
原告彭学良，男。
委托代理人沈少林，系广东君之杰律师事务所律师。
被告佛山市南海红彤物业投资发展有限公司，住所地：佛山市南海区。
法定代表人陈美卿，任总经理。
委托代理人黄慧湾，系广东南岭律师事务所律师。
委托代理人杨莉，系广东南岭律师事务所律师。
原告彭学良诉被告佛山市南海红彤物业投资发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月9日受理后，依法适用简易程序由审判员周桂颜独任审判，于2013年10月10日、10月23日、12月13日、2014年1月27日公开开庭进行了审理。四次开庭，原告的委托代理人黄慧湾、被告的委托代理人沈少林均到庭参加诉讼，原告的委托代理人杨莉到庭参加第一、二次庭审。诉讼期间，本院依法向行政部门征询意见；诉讼中，双方当事人申请庭外和解，但未能达成和解协议；上述期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年6月9日，原告与被告签订一份租赁合同，约定将被告位于佛山市南海仓库约1100平方米租赁给原告使用。原告原计划租赁被告仓库使用3年，经营铝型材小规模灯饰配件氧化加工业务，由于生产经营项目对环保要求较高，营业执照一直未办下来。2012年4至5月间，南海区狮山镇工商局例行进行年度营业执照检查时两度前往涉案租赁场所，发现被告尚无办妥经营执照，第一次要求被告搬厂停业。第二次查封了租赁场所外墙悬挂的配电箱。之后，虽然被告企业负责人邝桐景让门卫揭去封条，把电箱开关打开让租赁库房继续通电，但原告还是觉得欠妥。2012年5月中旬，原告向被告正式提出退租，被告却说“合同未到期，提前退租就算违约，不租可以，定金78000元不退”。原告无奈，权衡再三。因为营业执照毕竟未办下来，如果继续经营，将面临被工商行政部门处罚，于是决定先退租歇业。2012年6月13日下午，原告先后请了两辆汽车撤厂，把物品搬出了涉案租赁仓库。2012年6月13日，原告搬厂之后，被告和原告未再有任何联系，被告既没有向原告催租也没有催水电费。但被告扣押原告了定金78000元一直未退还。2013年8月11日，原告接到（2013）佛南法民三初字第635号《应诉案件通知书》，方知被告已向法院提起诉讼，被告这一行为不仅缺失法律依据，且有违商业道德。2013年9月5日，（2013）佛南法民三初字第635号案开庭，原告方获知被告租赁给原告的场地是临时建筑物，其提交的诉讼材料中所附的房屋所有权证与其租赁给原告的场地风马牛不相及，其主张的电表用电度数和水表用水度数也全是杜撰和虚构。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条规定，原、被告之间签订的租赁合同无效。而原告在实际使用被告临时建筑物期间已付清场地租赁费和水电费等，2012年6月13日原告搬离了所租赁的仓库后，该仓库一直处于被告管理和掌控之下。被告扣押了原告78000元定金法律依据不足，应予退还。为此，原告依法提起诉讼，请求判令：1、被告返还租赁定金78000元。2、被告支付全部诉讼费用。
被告辩称，1、原告请求返还定金没有事实和法律依据。原告因无证经营在政府例行检查时受到处罚而擅自搬离涉讼租赁物。租赁同类厂房的案外人持证经营，没有收到政府处罚。并非被告的原因导致原告退租，故定金应予没收。2、被告出租给原告的租赁物是经法院拍卖得来的，是合法有效的建筑物，仅因原告的原因导致其无法使用租赁物，并非合同无效。
诉讼中，原告提供下列证据：
1、原告身份证（各1份，复印件），证明原告诉讼主体资格。
2、被告企业信用信息网信息（1份，打印件），证明被告诉讼主体资格。
3、合同（1份，复印件），证明原、被告双方存在租赁合同关系。
4、证人证言（3份，复印件），证明原告2012年6月13日雇车撤厂搬离涉讼租赁物。
5、收据（1份，复印件），证明被告于2011年6月9日收到原告交付的78000元定金，一直未予退还。
6、（2013）佛南法民三初字第635号应诉案件通知书（1份，复印件），证明2013年8月11日原告接到该应诉通知书方知被告起诉原告要求解除合同。
7、民事诉状（1份，复印件），证明被告起诉原告要求原告向被告支付2012年7月10日至2013年7月9日的租金及2012年6月1日至2012年8月31日的水电费等。
8、涉讼租赁仓库外景和电表、水表实景照片（3张，复印件），证明2013年9月7日上午原告根据（2013）佛南法民三初字第635号法院的安排应约到被告涉讼租赁物处拍摄的三张实景照片，其中两张显示水表、电表的度数和被告提交证据时所称2012年6月份的读数一致。
9、房屋所有权证（1份，复印件），证明被告在（2013）佛南法民三初字第635号中提到该房地产权证与被告租赁给原告的场地不一致。尽管被告没有提交宗地图，但该产权证面积和四至表述与涉讼租赁场地明显不符。
10、卫星图（2张，复印件），证明粤房字第27561**号房屋所有权证描述的仓库并非涉讼租赁场地。
11、租赁场地内景照片（4张，复印件），证明涉讼场地大部分是临时搭建的棚屋。其中约60米的间隔是原告所建。
12、示意图（1份，复印件），证明临时搭建棚屋的面积占涉讼租赁场地四分之三的面积。
经质证、辩证，被告对原告出示的证据对证据1、2无异议。对证据3、5-7、9的真实性无异议。对证据4的真实性有异议，因证人没有出庭作证。对证据8的真实性有异议，该证据是原告单方制作的。对证据10-12的真实性有异议，原告的证明内容有待法院调查核实。
诉讼中，被告提供下列证据：
1、被告营业执照、企业机读档案登记资料（各1份，复印件），证明被告诉讼主体资格。
2、合同（1份，原件），证明在2012年4月、5月期间，南海区狮山镇工商局例行检查时，案外人邝冠恒租赁的类似厂房及在厂房开办的企业并未受到政府的处罚、正常经营，间接证明原告因为无证经营受到政府处罚而擅自撤离涉讼厂房，原告违约，单方解除合同，被告有权没收租赁定金。
3、房屋所有权证（1份，复印件）。
经质证、辩证，原告对被告出示的证据1的真实性无异议。对证据2的真实性有异议，与本案无关，该合同的租赁物与涉讼的租赁物非同一建筑物，该合同的租赁物是办公楼，具有房产证，而本案的租赁物仓库，是违章建筑，没有房产证。对证据3的真实性无法确认，该证据显示面积为1089平方米，但法院出示的证据3复函所述面积为1100平方米，面积不符，且该证据为复印件，故不能确认其真实性。请求法院要求其提供原件，如不能提供原件，请求法院驳回其诉讼请求。该证据所示的房屋四至与勘察现场的四至不一致，涉讼房屋的东西是厂房，北面是路，南面是墙，该证据所示不一致。且涉讼房屋的面积、地点与该证据不一致，涉讼房屋宽21.6米，长30.6米，面积只有700平方米，其中174平方米的地方是两层建筑，其余是棚区，而证据3房产证只有一层。故涉讼房屋与证据3房产证内容不一致。涉讼房屋平面示意图原告已于2013年9月9日提交，与该房产证不一致。综上，请求法院不予采信。
为查清本案事实，本院依法出示如下材料：
1、现场勘察笔录（时间：2013年10月16日下午，1份）；
2、照片（8份）；
3、佛山市南海区国土城建和水务局关于广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南民三初字第635、655-1号查询函的复函（1份）；
4、南建设函（2014）3号佛山市南海区国土城建和水务局关于广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南民三初字第635、655-1号查询函的复函（1份）；
5、答复编号2013576佛山市南海区国土城建和水务局关于广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南民三初字第635、655-1号调查函的复函（1份）。
经质证、辩证，原告对本院调取的材料1、2的真实性无异议。涉案场所是无证的，被告提供的房产证跟涉案租赁物毫无关联，没有任何证据证明涉案租赁物是合法建筑物。被告所述的从法院拍卖到的土地及建筑物被告是按现状接收与事实不符，被告拍卖的是南法执字4428-5号裁定书的裁定项目，即16个集体土地使用权上的建筑物，而非被告所述的现状接收。根据证据规则，被告应举证证明涉诉租赁物是合法的，被告提供的房产证已经证实证载建筑物非涉诉租赁物，被告应承担举证不能的法律后果。经多次开庭，被告的陈述是虚假的，请求法院据实作出判决。对材料3的真实性无异议，对内容有异议，因为原告至今没有见到函件中所提及的房产证，本案审理过程中被告所出示的房产证，从未提及房产证是涉讼房屋的房产证，故对内容不认可，原告需向国土局核查。国土部门所提及房产证的来源原告不清楚，需核查。被告所述的房产证原告也不清楚。对证据4无异议。对证据5的真实性无异议，但对函件的内容有异议，该函复认定的涉讼厂房对应的房产证的面积是420平方米，而本案涉讼厂房的面积是1100平方米，显然不是对应的。
被告对本院调取的材料1的真实性无异议，但对国土部门在笔录中的答复有异议。被告是从南海人民法院公开拍卖取得的涉案厂房及对应的土地，是合法途径取得，国土部门答复租赁物不在土地证的红线范围内。被告需要再次核实，并在7日内向法院补充提供16份房产证复印件。对证据2的真实性无异议，确认严红彬与被告代理人共同指认的建筑物为涉讼租赁物，但被告需再次核实是否加建改建情形。对照片反映的水电表读数无异议。对材料3的真实性无异议，认为涉讼房产已取得合法有效的权属证书，因此原被告签订的厂房租赁合同是合法有效的。原告拒付欠付租金等费用已属违约，被告可没收其保证金。对材料4的真实性无异议，对关联性有异议，该复函与房产部门出具的复函的证明内容是矛盾的，如没有土地登记信息则不能办理房产证。厂区的发展存在历史遗留问题，以往的作法有可能是未办理房产证。对材料5的真实性无异议，有部分有房产证无异议，涉讼的厂区有两层的，二层的应该也有房产证的。与现状改变较多该内容被告不确认，被告购买涉讼房屋后没有对原状进行改变。
经审查，原告提供的证据1-3、5-7、9及被告提供的证据1，相对方对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。原告提供的证据4为证人证言，但证人并未出庭作证，本院对其证明效力不予确认。原告提供的证据8与本院现场勘查情况一致，本院对其真实性予以确认。原告提供的10-12为复印件，未能提供原件核对，本院对其证明效力不予确认。被告提供的证据2为案外人与原告签订的合同，与本案无关，本院对其关联性不予确认。被告提供的证据3为复印件，未能提供原件核对，原告对此不确认，本院对其证明效力不予确认。对本院依法调取的证据1-5，双方当事人对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。
经审理查明：2011年6月9日，被告佛山市南海红彤物业投资发展有限公司（甲方）与原告彭学良（乙方）签订一份《合同》，约定原告承租位于佛山市南海仓库约1100平方米（含公摊）。租赁期限为三年，即从2011年7月9日起至2014年7月8日止。乙方向甲方交纳78000元作为定金，期满乙方凭定金收据向甲方退还定金。租金为每月26000元，每月五号前采用银行转帐方式收取当月租金。租赁期间，乙方不能按时缴交租金、水、电费或其合计之总和金额超过定金，则乙方必须增加定金数额，否则甲方有权对乙方采取断水、断电处理，收取超出约定交租时间每天3%的滞纳金，并有权单方面解除协议，收回所出租的仓库，定金及仓库内属于乙方的物品、设备，无论多少，全部用作抵偿由于乙方违约而给甲方造成的损失，不足以抵偿的甲方有权继续追讨。每月乙方必须缴交其应付的水费、电费、水电增容费300元及垃圾费200元等［（基本水价、电价）×1.15的线损费，基本价的增减，按供水、供电部门在此基础上作相应的调整］。甲方必须保证所出租之仓库来源合法、双方所需缴的一切税费等均由乙方负责支付和承担（包括租赁、土地使用、物业、房产等税费）。如遇行政管理部门检查，乙方缴清所使用水、电之费用及租金，交还给甲方；经甲方验收合格后，即退还定金。双方同时约定转租、厂房改建等。
同日，原告向被告支付定金78000元。
2013年8月5日，佛山市南海红彤物业投资发展有限公司以与彭学良发生租赁合同纠纷为由向本院提起诉讼，致本院（2013）佛南法民三初字第635号案。佛山市南海红彤物业投资发展有限公司在该案中请求彭学良向其支付租金、水电费、线损费、垃圾费等合共463568.3元。
2013年9月9日，原告向本院提起诉讼。
为查清涉讼租赁物情况，本院依法致函佛山市南海区国土城建和水务局。该局国土资源管理部门函复本院，认为本案的涉案土地位于佛山市南海，经询村委会工作人员并经原、被告指认，可确认具体位置不在土地证号为的宗地范围内。经查，该涉案地块未办理土地登记。2014年1月6日，该局建设房产管理部门函复本院，认为经再次核查该局产权管理系统与现场实勘，涉讼房屋佛山市南海仓库约1100平方米，经该局工作人员与双方当事人共同再次核查证实，涉案房屋现状部分建筑与房产证号房屋（基底面积为442.05平方米，建筑面积442.05平方米，建成年份1998年，登记日期1999年5月12日）登记基本一致，余下部分由于房产现状改变较大，无法进一步核实，建议由当事人提供相应房产证后再进一步核对。被告自认无法再提供相应房产证核对。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，佛山市南海区国土城建和水务局已函复涉讼租赁物现状部分建筑与房产证号房屋登记基本一致，余下部分由于房产现状改变较大，无法进一步核实，被告亦未能提供租赁标的余下部分规划、报建、竣工验收备案等相关资料，涉讼租赁标的作为不可分割的建筑物整体，大部分面积未经规划、报建、竣工验收，故原、被告签订的《合同》依法无效。无效合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应当予以返还，原告请求被告返还已支付的定金78000元合法有据，本院予以支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
被告佛山市南海红彤物业投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还定金78000元予原告彭学良。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，受理费减半收取为875元（原告已预交），由被告负担。被告负担的受理费应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付还予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 周桂颜
二〇一四年三月五日
书记员 黄爱文