福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0503民初3361号
原告：中国工商银行股份有限公司泉州丰泽支行，住所地福建省泉州市丰泽区田安路金帝大厦一楼，统一社会信用代码91350503705204804U。
主要负责人：颜波湧，该支行行长。
委托诉讼代理人：陈德贤，男，该支行员工。
委托诉讼代理人：郭雅恩，男，该支行员工。
被告：徐中艳，女，1979年1月15日出生，汉族，住安徽省明光市。
被告：钟如刚，男，1978年3月8日出生，汉族，住安徽省明光市。
被告：福建中升房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区江滨南路1号，统一社会信用代码9135050076406918X2。
法定代表人：许宗成，该公司负责人。
委托诉讼代理人：梁晓芬、郭荣锋，福建泉南律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司泉州丰泽支行（以下简称“工行丰泽支行”）与被告徐中艳、钟如刚、福建中升房地产开发有限公司（以下简称“中升房产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月13日公开开庭进行了审理。原告工行丰泽支行的委托诉讼代理人陈德贤，被告徐中艳，被告中升房产公司的委托诉讼代理人梁晓芬到庭参加诉讼，被告钟如刚经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
工行丰泽支行向本院提出诉讼请求：1、徐中艳、钟如刚应立即共同偿还工行丰泽支行借款本金630930.36元，并支付自2016年6月7日起至实际还清全部本息之日止的利息、罚息、复息（暂计至2017年4月29日利息、罚息、复息合计28990.57元）；2、工行丰泽支行有权以徐中艳、钟如刚共同提供的抵押物即址于鲤城区辉映江山三期（左岸英郡）3#1601房产折价或以拍卖、变卖抵押物价款在上述第1项的全部债务范围内优先受偿权；3、中升房产公司承担连带保证责任,立即偿还其所担保的借款本金630930.36元，并支付自2016年6月7日起至实际还清全部本息之日止的利息、罚息、复息（暂计至2017年4月29日利息、罚息、复息合计28990.57元）；4、本案诉讼费、公告费以及为实现债权而发生的其他费用由徐中艳、钟如刚、中升房产公司承担。事实与理由：徐中艳、钟如刚于2013年7月10日以购置鲤城区辉映江山三期（左岸英郡）3#1601住房资金需要为由，以所购房产作为抵押担保由中升房产公司提供阶段性连带责任保证担保,向工行丰泽支行申请办理个人一手住房购置贷款，徐中艳、钟如刚于2013年7月31日与工行丰泽支行签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定贷款金额71万元整，期限240个月,实际放款日与到期日以借款凭证为准（即自2013年10月29日至2033年10月29日止），贷款采用按月等额本息的方式还款，以徐中艳、钟如刚所有的位于鲤城区辉映江山三期（左岸英郡）3#1601房产作为抵押物，于2013年9月3日依法办理房地产抵押权预告登记手续，房地产抵押预登记编号：泉房预鲤城区（鲤）字第201311922号(徐中艳、钟如刚目前已取得房屋所有权证,证号为泉房权证鲤城区(鲤)字第201525623号,但因其负有厦门银行债务，本案抵押物被保全因此不能办理正式抵押登记，未取得他项权证),中升房产公司提供连带责任保证担保。徐中艳、钟如刚与工行丰泽支行签定01408丰泽2013年一手贷000870《个人购房借款/担保合同》，合同约定工行丰泽支行向徐中艳、钟如刚发放的贷款由徐中艳、钟如刚提供抵押担保。截至2017年4月29日，徐中艳、钟如刚的贷款本金余额为630930.36元，已连续逾期11期，积欠贷款本金21612.17元,积欠利息28990.57元。根据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。徐中艳、钟如刚已构成违反01408丰泽2013年一手贷000870号《个人购房借款/担保合同》第十四条违约及违约责任的约定,第14.1L项约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息,徐中艳、钟如刚已构成借款人违约，根据14.2条第（4）项约定宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。依据01408丰泽2013年一手贷000870《个人购房借款/担保合同》第二十一条抵押物的处分，第21.1条及A项约定，贷款到期(包括被宣布提前到期)借款人未予清偿,贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物,以所得价款受偿。依据01408丰泽2013年一手贷000870《个人购房借款/担保合同》第十条保证担保10.2约定，中升房产公司应承担连带责任保证。综上，徐中艳、钟如刚与工行丰泽支行签定的合同依法成立有效，其已构成违约行为，为了保障工行丰泽支行的合法权益，特向法院提起诉讼。
徐中艳辩称：本案欠款属实，其对欠款本金、利息、复利金额无异议，但其认为罚息金额过高且起诉后不应再计收罚息和复利。
中升房产公司辩称：工行丰泽支行诉请的本金、利息、罚息、复利的金额由法院依法认定，但其认为起诉后不应再计收罚息和复利；本案房产已经办理预告登记，应将其视同抵押权的排他权利，应支持工行丰泽支行对抵押物享有优先受偿权；工行丰泽支行请求中升房产公司承担保证责任的请求不应支持，本案诉争房屋已经办理房屋所有权证且该所有权证已交由工行丰泽支行保管，工行丰泽支行收到房屋所有权证后应积极办理他项权证，本案未取得他项权证的过错责任在工行丰泽支行，且其未能举证证明其取得房屋所有权证的时间晚于诉争房屋被保全的时间，因此不能因为工行丰泽支行的过错加重或延长中升房产公司的保证期间或责任。
钟如刚未作答辩。
本院经审理查明的事实与工行丰泽支行陈述的事实基本一致。另查明，本案贷款借款人为徐中艳，抵押人为徐中艳、钟如刚。《个人购房借款/担保合同》第4.1条约定：“贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率基准利率，据此确定的利率以借款凭证记载为准”；第9.1条约定：“借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定。”；第十条约定：“保证人承担保证责任的范围按下列第10.2种方式确定：10.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第A项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。2013年7月10日，钟如刚向工行丰泽支行出具《共同偿还贷款确认书》，载明：“中国工商银行股份有限公司丰泽支行：借款人徐中艳，申请个人住房贷款（人民币）柒拾壹万元，借款合同编号为01408丰泽2013年一手贷000870号，本人与借款人系夫妻关系，此借款系我与借款人的共同债务，今后此债务及贵行实现有关债权的全部费用由我和借款人共同偿还。特此确认。确认人：钟如刚2013年7月10日。”贷款发放后，徐中艳、钟如刚未能依约还款，截至2017年6月29日，徐中艳尚欠借款年金630930.36元，利息、罚息、复利计34518.05元。2017年6月29日后，徐中艳、钟如刚未偿还任何款项。另查明，本案房产于2015年12月24日办理所有权登记。
上述事实有工行丰泽支行提供的营业执照、身份证、结婚证、户口本、《商品房买卖合同》、首期款发票、预购商品房抵押权预告登记、《个人购房借款/担保合同》、借款凭证、共同偿还贷款确认书、贷款信息表、逾期贷款催收通知书等证据在卷佐证，相关证据业经质证，足以认定。
本院认为，工行丰泽支行与徐中艳、钟如刚、中升房产公司签订的《个人购房借款/担保合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同的约定履行相应的权利义务。工行丰泽支行依约发放贷款，贷款到期后，徐中艳未能依约还本付息，其行为已经构成违约。现工行丰泽支行依约要求徐中艳偿还尚欠的借款本金及相应的利息、罚息、复利，本院予以支持。徐中艳、中升房产公司辩称本案借款自起诉后不应再计收罚息和复利，于法无据，本院不予支持。钟如刚作为徐中艳的配偶，向工行丰泽支行出具《共同偿还贷款确认书》，确认本案债务系其与徐中艳的共同债务，同意共同偿还，因此工行丰泽支行请求钟如刚对本案债务承担共同偿还责任，本院予以支持。工行丰泽支行请求对徐中艳、钟如刚提供的本案房产折价或以拍卖、变卖抵押物价款享有优先受偿权，但本案涉案房产办理的系预告抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，工行丰泽支行据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对诉争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，本案抵押权并未设立，因此，工行丰泽支行对本案房产并无优先受偿权，工行丰泽支行上述请求本院不予支持。中升房产公司自愿为徐中艳的上述借款提供阶段性连带保证，意思表示真实，其保证方式、期限、范围明确，保证合法有效，根据《个人购房借款/担保合同》第十条约定，因本案正式的抵押登记手续尚未办理完毕，且贷款人也尚未收到正式的房屋他项权证书，现工行丰泽支行在保证期限内向中升房产公司主张权利要求其应对本案借款承担连带清偿责任，应予支持。中升房产公司辩称，本案房屋未办理抵押权证手续系因工行丰泽支行过错造成，不能因工行丰泽支行的过错而延长或加重其保证期间或责任，但根据庭审中工行丰泽支行、徐中艳及中升房产公司的陈述，其均确认本案房产已办理产权证，且已被他案保全，中升房产公司未能提供证据证明本案房产无法办理抵押登记手续系因工行丰泽支行过错造成，因此，中升房产公司该辩称本院不予采信。钟如刚经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理和判决。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告徐中艳、钟如刚应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司泉州丰泽支行编号为01408丰泽2013年一手贷000870号《个人购房借款/担保合同》项下截至2017年6月29日尚欠的借款本金630930.36元，利息、罚息、复利计34518.05元，并支付自2017年6月30日起至款项付清之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及编号为01408丰泽2013年一手贷000870号《个人购房借款/担保合同》约定计算的利息、罚息、复利；
二、被告福建中升房地产开发有限公司应对徐中艳的上述债务承担连带清偿责任；其在承担保证责任后，有权向被告徐中艳追偿；
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司泉州丰泽支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10400元，减半收取计5200元，由徐中艳、钟如刚、福建中升房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
代理审判员 谢燕玉
二〇一七年八月一日
书 记 员 黄小青
附本案引用的主要法律法规条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第八十九条依照法律的规定或者按照当事人的约定，可以采用下列方式担保债务的履行：
(一)保证人向债权人保证债务人履行债务，债务人不履行债务的，按照约定由保证人履行或者承担连带责任；保证人履行债务后，有权向债务人追偿。
(二)债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还。
(三)当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。
(四)按照合同约定一方占有对方的财产，对方不按照合同给付应付款项超过约定期限的，占有人有权留置该财产，依照法律的规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先得到偿还。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的。由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算