上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第942号
上诉人（原审原告、反诉被告）新蛋信息技术（中国）有限公司。
委托代理人刘晓维，上海市锦天城律师事务所律师。
委托代理人郭怡，上海市锦天城律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）上海世天投资管理有限公司。
委托代理人李国栋，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
上诉人新蛋信息技术（中国）有限公司（以下简称新蛋公司）、上海世天投资管理有限公司（以下简称世天公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2013）长民三（民）初字第2623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月3日受理后依法组成合议庭，于2015年4月21日公开开庭进行了审理。上诉人新蛋公司的委托代理人刘晓维、郭怡，世天公司的委托代理人李国栋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2012年7月，新蛋公司（出租方，甲方）与世天公司（承租方，乙方）签订一份合同。合同约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在本市长宁区＊＊＊路＊＊＊号8A、8B、8C、8D、8E、8F、8G、8H、8I、8J、8K、8L室房屋（以下简称：涉讼房屋）全部，实测建筑面积2，512.51平方米，甲方作为房屋的房地产权利人与乙方建立租赁关系……；乙方向甲方承诺房屋作为商务中心办公使用，租赁期自2012年9月1日起至2021年6月30日止。甲乙双方约定，涉讼房屋每日每平方米建筑面积租金为人民币（下同）4.30元，月租金总计约为328，615.37元。乙方应于每月25日前向甲方支付下一月租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的0.10%支付违约金。乙方支付租金的方式如下：押贰付贰，先付后用；甲、乙双方约定，甲方交付涉讼房屋时，乙方应向甲方交付相当于2个月的租金及物业管理费用的押金，金额为782，856.24元。除非双方另有特别约定，本合同、补充条款和相关文件所述押金及其金额即指本条所述内容。甲方收取押金后向乙方开具凭证；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的壹日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按8元／平方米向甲方支付涉讼房屋占有使用费。乙方返还房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应承担的费用；甲乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同。乙方违约的，甲方没收押金，甲方违约的，退还乙方支付的押金，并另行支付乙方押金的壹倍作为违约金。违约构成的损失超过押金金额的，超过部分予以补足：……（六）乙方逾期不支付租金累计超过一个月的；租赁期间，一方非因法律或者本合同规定的解除合同的权利而提前解除合同的，合同可以解除，并执行以下规定：（1）经提前6个月通知对方，本合同终止履行，乙方提出解除合同的，甲方没收押金，甲方提出解除合同的，退还乙方支付的押金，并另行支付乙方押金的壹倍作为违约金。无其他违约金，赔偿金责任。（2）未提前6个月通知对方，本合同终止履行，乙方提出解除合同的，甲方没收押金，甲方提出解除合同的，退还乙方支付的押金，并另行支付乙方押金的壹倍作为违约金。因提前解除合同造成另一方的损失超过押金金额的，超过部分，提出解除合同一方应当补足。合同的补充条款约定：对合同第七条7-2条款的补充。甲、乙双方约定，租赁期满乙方交还房屋时，乙方可按双方约定的交房标准进行房屋恢复，双方约定交付标准为：如届时甲方依其完全自主决定书面同意乙方无需将该房屋恢复标准状态的或无需将该房屋的部分装修、设备和设施恢复标准状态的，乙方可免责恢复。其中甲乙双方确认交房时的M05，M03，M06返还时应符合起租交付时的状态，其他房屋设施如：中央空调与甲方两套空调系统及室内控制开关，电气线路及电气控制箱和电器插座，电话线路及电话插座，照明灯具，消防报警和喷淋系统及装置，需保持或恢复到正常使用状态，并承担恢复实际所产生的费用，乙方未恢复的或不能保持正常使用状态的，甲方代为恢复，费用由乙方承担。
合同签订后，新蛋公司向世天公司交付了毛胚状态的涉讼房屋，世天公司向新蛋公司支付了租金及物业管理费用的押金。
2013年9月9日，世天公司向新蛋公司送达了一份《9月7日洽谈备忘录》。
2013年9月12日，新蛋公司针对世天公司《9月7日洽谈备忘录》向其快递了一份《通知函》。
2013年10月21日，新蛋公司向世天公司发催款函，向世天公司催讨欠付租金，并告知世天公司如仍然不付租金，新蛋公司将行使合同解除权。
2013年10月31日，新蛋公司向世天公司发《解除合同的通知函》。该函主要内容为：因世天公司逾期支付房租超过一个月，构成解除合同的条件。1、自即日起解除新蛋公司、世天公司签订的合同，世天公司在一周内腾清房屋，归还房产；2、支付拖欠的三个月租金并依照合同规定支付逾期违约金。
2013年11月18日，新蛋公司提起诉讼，请求判令：一、要求确认新蛋公司、世天公司签订的合同于2013年11月1日解除；二、要求世天公司归还涉讼房屋；三、要求世天公司支付拖欠的租金985，846.11元（2013年9月、10月、11月共计三个月），支付逾期违约金1，095元；四、要求世天公司自2013年11月8日起，按每日每平方米8元（总面积2，512.51平方米）为标准支付房屋占用使用费至世天公司归还涉讼房屋之日止。世天公司则提起反诉，请求判令：一、新蛋公司向世天公司支付相当于房屋押金一倍金额的违约金782，856.24元；二、新蛋公司赔偿世天公司涉讼房屋的装修损失约计7，000，000元。审理中，世天公司认为新蛋公司、世天公司之间已经缺乏信赖基础，故同意解除合同。世天公司同时认为新蛋公司主张的逾期违约金标准过高，房屋使用费法律本质也是违约金，且标准也过高，希望法院一并予以调整。庭审后，世天公司明确反诉请求二中的金额为：新蛋公司赔偿世天公司涉讼房屋的装修损失2，388，199元（与鉴定机构审价结论一致）。
审理中，经世天公司申请，法院通过上海市高级人民法院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对涉讼房屋内装修价值进行司法审价，出具了《上海市长宁区＊＊＊路＊＊＊号8楼房屋内装修残值鉴定意见书》（以下简称鉴定意见书）。鉴定结论意见为：涉讼房屋装修原值总价为3，232，100元，残值2，388，199元。新蛋公司、世天公司均对鉴定结论无异议。
庭审中，世天公司自认将涉讼房屋分割后予以装修，再转租给案外几十户次承租人。新蛋公司还自认收取了世天公司租金押金657，230.74元、物业费押金125，625.50元，共计782，856.24元。审理中，新蛋公司表示愿意退还上述物业费押金，但认为租金押金依据合同予以没收。世天公司则认为，新蛋公司未提出押金作为违约金的诉请，根据“不诉不理”的原则，法庭不应将押金作为违约金，故两笔押金均应退还世天公司。
因双方当事人各执己见，致本案调解未成。
原审认为，新蛋公司、世天公司之间就涉讼房屋签订的合同合法有效，法院予以确认。新蛋公司、世天公司均应恪守履行合同，世天公司作为承租人应按约支付租金，但世天公司从2013年8月25日起至今就未再支付过租金，其行为不但违反了合同的约定，还符合了合同的解除条件，新蛋公司据此行使合同解除权，符合法律的规定，法院予以确认。合同解除，世天公司依法应当向新蛋公司返还涉讼房屋。新蛋公司提出的第二项诉请，法院予以支持。合同虽然解除，世天公司支付拖欠租金的义务不能免除，但应按实际租赁时间计算，故世天公司应支付新蛋公司二个月的租金，共计657，230.74元。关于新蛋公司主张的逾期违约金亦符合合同的约定，且该笔违约金的金额极低，故法院予以支持。本案系房屋租赁合同纠纷，依法应对世天公司支付的押金一并处理。新蛋公司认为世天公司支付的租金押金因世天公司的违约已转化为违约金，新蛋公司据此提出租金押金没收的主张未违反相关法律、法规，法院予以认可。法院同时认为，新蛋公司要求世天公司按每日每平方米8元支付房屋占有使用费亦是合同约定的违约金条款，且该违约金的约定过分高于新蛋公司造成的损失，故法院就上述二笔违约金一并予以调整，调整如下：世天公司自2013年11月8日起，以建筑面积2，512.51平方米为计算面积，按每日每平方米4.30元支付房屋占用费；世天公司向新蛋公司支付违约金657，230.74元，以租金押金657，230.74元折抵。审理中，新蛋公司表示退还世天公司物业费押金125，625.50元，法院对此予以确认。
世天公司以不安抗辩权为由提出的本诉辩称以及反诉。法院认为，新蛋公司即使已经出售了涉讼房屋，根据“买卖不破租赁”的法律原则，世天公司也可以依法继续租赁房屋。本案事实是新蛋公司至今尚未出售房屋，新蛋公司仅仅是带客户看房，世天公司就在没有及时通知新蛋公司的情况下行使了不安抗辩权。综上所述，世天公司行使不安抗辩权的方式不符合法律的规定，显属错误，世天公司应当承担违约责任。世天公司据此提出的第一项反诉请求，法院不予支持。世天公司对涉讼房屋进行了装修，经审计评估残值为2，388，199元。装修依附于房屋内难以拆除，新蛋公司收回房屋后，装修依然有其本身的利用价值，故法院依据公平原则酌定新蛋公司补偿世天公司装修残值360，000元。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十八条、第六十九条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，于二〇一五年一月二十三日作出判决：一、新蛋信息技术（中国）有限公司与上海世天投资管理有限公司就本市长宁区＊＊＊路＊＊＊号8A、8B、8C、8D、8E、8F、8G、8H、8I、8J、8K、8L室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2013年11月1日解除；二、上海世天投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内向新蛋信息技术（中国）有限公司返还位于本市长宁区＊＊＊路＊＊＊号8A、8B、8C、8D、8E、8F、8G、8H、8I、8J、8K、8L室的房屋（建筑面积2，512.51平方米）；三、上海世天投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内向新蛋信息技术（中国）有限公司支付自2013年9月1日至同年10月31日止的房屋租金人民币657，230.74元；四、上海世天投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内向新蛋信息技术（中国）有限公司支付逾期违约金人民币1，095元；五、上海世天投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内向新蛋信息技术（中国）有限公司支付自2013年11月8日起至上海世天投资管理有限公司实际返还本市长宁区＊＊＊路＊＊＊号8A、8B、8C、8D、8E、8F、8G、8H、8I、8J、8K、8L室房屋之日止的使用费（以建筑面积2，512.51平方米为计算面积，按每日每平方米人民币4.30元标准计算）；六、新蛋信息技术（中国）有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海世天投资管理有限公司物业费押金人民币125，625.50元；七、新蛋信息技术（中国）有限公司应于判决生效之日起十日内补偿上海世天投资管理有限公司装修残值人民币360，000元；八、驳回上海世天投资管理有限公司其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费人民币5，000元新蛋信息技术（中国）有限公司已预缴），由上海世天投资管理有限公司负担。司法鉴定费人民币75，000元（上海世天投资管理有限公司已预缴），由上海世天投资管理有限公司负担。本诉案件受理费人民币13，800元新蛋信息技术（中国）有限公司已预缴），由新蛋信息技术（中国）有限公司负担人民币2，282元，上海世天投资管理有限公司负担人民币11，518元。反诉案件受理费人民币12，953元（上海世天投资管理有限公司已预缴），由上海世天投资管理有限公司负担。
判决后，新蛋公司、世天公司均不服，上诉于本院，新蛋公司诉称：合同解除日为2013年11月1日，之前的为租金，之后的为实际使用费，原审法院判决使用费从11月8日起算，少计算7天使用费。双方明确约定房屋占有使用费应当按照每天8元／平方米／天标准计算，世天公司拖欠租金构成违约，新蛋公司有权行使解除权，世天公司应当按合同约定支付房屋占有使用费，且涉讼房屋网上价格也达到5元，现法院调整按原合同价4.3元计算，明显过低。对于世天公司的装修残值，新蛋公司明确表示不予利用，在其违约的情况下，原审法院坚持要求新蛋公司予以补偿，违反法律规定。另房屋并非毛坯房交付，系经过装修的，世天公司在来往函中也予以确认，该装修约占评估残值的50%。因此原审法院在未区分装修归属的情况下，将残值全部认定为世天公司所有，不符合客观事实。综上，要求二审法院撤销原审判决第五、七项，改判支持新蛋公司的原审全部诉请。
世天公司诉称：世天公司拒付租金系行使不安抗辩权，新蛋公司欲出售涉讼房屋，使得租赁合同履行处于极度不稳定状态，新蛋公司违约在先，故新蛋公司无权解除合同、主张违约金、没收押金及占有使用费。相反，新蛋公司应当支付违约金，并赔偿全部装修损失。要求二审法院撤销原审判决第一、二、四、七、八项，改判支持世天公司的原审反诉请求。
双方均不同意对方的上诉请求。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
二审中，上诉人新蛋公司提供了六组证据：第一组：涉讼房屋在各家房地产网站的租金标价，证明涉讼房屋的市场价为5元／平方米／天，一审确定的4.3元使用费过低。第二组：物业中心出具的情况说明、装修施工许可证、新蛋公司更名文件、搬迁确认单、证明涉讼房屋于2005年进行过装修，2012年6月出租给世天公司时非毛坯房。第三组：《建筑装饰工程施工合同》及付款凭证（总价300万元）、《消防工程施工合同》及付款凭证（结算价格65万余元）、《中央空调工程安装施工合同》及付款凭证、弱电系统《合同书》及付款凭证（总价2，557，636.85元）、《会议系统工程承包合同》及付款凭证（总价2，148，918元）、办公家具《买卖合同》及付款凭证。证明新蛋公司对涉讼房屋的装修并购买家具花费数百万元。第四组：与招租中介的邮件，证明涉讼房屋已装修，交付租户可直接使用。第五组：与世天公司的邮件，证明世天公司承租后，希望新蛋公司对语音会议室设备调试给予指导，并要求新蛋公司同意其更换部分装修。证明涉讼房屋交付时带装修和设备。第六组：房屋交付前后的对比照片。证明涉讼房屋世天公司直接利用，并无新的装修，包括会议室、语音室、家具设备等。
世天公司质证意见：第一组：真实性无异议，但系装修后的价格，世天公司有贡献。第二、三组：形式上的真实性予以认可，但与本案不具有关联性。世天公司对原有装修进行翻新、改造，覆盖了新蛋公司的装修，被保留的极少。第四、五组：与中介的邮件真实性不予认可，为新蛋公司单方制作。与世天公司的邮件真实性予以认可，但证明的内容应为世天公司翻新、装修的事实。第六组：照片的真实性予以认可，但仅为极少部分房间的外观，无法证明世天公司利用新蛋公司的装修达到评估残值50%。
本院认为，第一组：双方予以确认，本院予以认可。第二、三组：结合双方意见认为，涉讼房屋非毛坯房交付，但无法区分各项装修的归属。第四组：无法确认邮件的真实性，本院不予认可。第五、六组：真实性予以确认，但无法确认新蛋公司的装修份额达到评估残值的50%。庭审中，新蛋公司明确表示，不要求重新做确认份额的评估。
本院认为：新蛋公司、世天公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反强制性法律规定，应属有效。双方均应按照约定履行自己的义务。世天公司主张欠付租金系行使不安抗辩权，但未提供相应的证据予以证明，本院依法不予采信。世天公司要求新蛋公司承担违约责任，但并没有事实和法律依据，本院不予支持。本案系世天公司拖欠租金构成违约，新蛋公司依约有权解除合同并要求世天公司承担违约责任，原审法院对此定性准确，本院予以确认。对于使用费起始时间，一审中新蛋公司明确其主张的使用费从2013年11月8日起算，现二审中提出要求从解除合同之日计算，违反法律规定，本院不予支持。关于实际占有使用费的标准，本院注意到新蛋公司援引的合同条款系在租期届满后，世天公司拒不返还房屋的情况下适用。本案现为新蛋公司行使提前解除权的情况，于合同约定的条件不符，因此无法适用，对于新蛋公司要求按照8元／平方米／天标准计算使用费的主张，本院不予支持。原审法院以合同租金金额确定使用费标准，有法律依据，本院予以维持。关于世天公司对涉讼房屋装修残值的补偿，新蛋公司主张不利用不补偿，且残值中包含自身原有的装修，应当予以区分。本院认为，由于双方的装修已经混同，现有装修残值中虽或有新蛋公司的原有装修，但无法确定其份额，在新蛋公司明确表示不要求重新鉴定的情况下，依据谁主张谁举证的证据规则，本院对于新蛋公司该项主张难予支持。原审对装修残值的认定与处理，本院予以维持。综上所述，上诉人新蛋公司、世天公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币23，819.7元，由上诉人新蛋信息技术（中国）有限公司负担10，816.7元，上海世天投资管理有限公司负担13，003元。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……