广西壮族自治区宜州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜民初字第591号原告莫某某，居民。委托代理人徐婷婷，广西弘生联合律师事务所律师。委托代理人曾超煜，广西弘生联合律师事务所实习律师。被告雷某。委托代理人周九香，广西正营律师事务所律师。被告苏某，个体户。第三人宜州市房地产管理局，住所地宜州市庆远镇黄莺路。法定代表人牙运良，局长。委托代理人李庆环，宜州市法律援助中心律师。原告莫某某与被告雷某、苏某、第三人宜州市房地产管理局抵押合同纠纷一案，原告于2015年3月16日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员韦宜萍适用简易程序于2015年6月19日在本院第四审判庭公开开庭进行审理，书记员吴君担任庭审记录。原告莫某某及委托代理人徐婷婷、曾超煜、被告雷某的委托代理人周九香、被告苏某、第三人之委托代理人李庆环到庭参加诉讼。本案中止审理扣除审限两个月。现已审理终结。原告莫某某诉称，2007年4月30日原告与被告雷某曾经定有一份协议，协议约定由原告出资在宜州市购买一套住房，房产证署被告雷某的名字，但实际所有权、处分权属于原告，被告无所有权、处分权。后双方履约，原告于2007年5月17日买下宜州市山水宜人小区2栋2单元503号房。2012年12月，被告雷某在原告毫不知情的情况下擅自将该房产向银行抵押贷款20万，并对原告隐瞒贷款资金的用途和去向，这一行为严重违反了当初的协议约定。为进一步明确双方基于该房产的权利义务关系，2013年6月6日，双方签订了一份补充协议，该协议对购房款、装修款、家具家电等资金来源及双方权利义务关系都做了明确细致的约定，并特别注明：在原告需要时可随时将房产证过户到自己名下。2014年10月2日，双方关系破裂，原告向被告雷某提出将上述房产过户回原告名下，遭到被告拒绝。2014年10月30日，原告起诉至宜州市人民法院请求确认房屋权属并过户到原告名下。在案件进入诉讼程序尚未审结时，雷某擅自于2015年元月22日将已经进入诉讼程序的争议房产宜州市山水宜人小区2栋2单元503号房抵押给被告苏某，这一行为严重侵害原告的权益也违反了法律规定。此外，被告苏某对原告和被告雷某的关系、矛盾起因、房产争议等诸多内情了如指掌，2014年12月3日原被告因房产争议首次开庭时苏某就坐在庭下旁听，庭审结束后苏某又主动打电话给原告帮助调解，后又通过短信与原告交流试图为被告雷某求情，调和两人之间的矛盾。这一切充分说明被告苏某对该房产存在争议是知情的，然后其却罔顾这一事实同意雷某将上述争议房产为自己的债务设置抵押，很明显是两被告互相串通损害原告利益，目的是恶意侵占该房产。由于原告是房产所有权争议案中的权利相对人，如果不以法律的途径及时纠正被告错误的抵押行为，就很有可能会使原告在将来及时获得该房产的所有权，也无法追回该房产。为此，原告特提起民事诉讼，请求人民法院判令：1、被告雷某将宜州市山水宜人小区2栋2单元503号房房产抵押给被告苏某的行为无效（诉讼过程中，原告将该请求明确为：确认两被告签订的抵押合同及抵押登记行为无效）；2、撤销被告雷某将宜州市山水宜人小区2栋2单元503号房房产抵押给被告苏某在第三人处的备案登记。原告为其主张向本院提交的证据材料有：原告身份证复印件，用以证明原告身份；被告雷某身份证复印件，用以证明被告身份；2007年4月30日《明确产权归属协议书》复印件一份，用以证明被告所抵押的房产确实与原告存在争议；4、2014年6月6日《协议书》复印件一份，用以证明被告所抵押的房产确实与原告存在争议；房权证宜州字第××号房产证复印件，用以证明被告违法抵押的房产确实存在；《民事起诉书》副本一份，用以证明原告就被告所进行的抵押的房产的实际所有权归属问题已向人民法院起诉被告；《受理通知书》，用以证明宜州市人民法院就原、被告对争议房产的实际所有权诉讼已定于2014年12月3日开庭；民事裁定书一份，用以证明原、被告就争议房产的实际所有权归属案件尚未审理终结；宜州市房屋登记信息查询结果证明，用以证明被告违反法律规定将所有权待定的争议房产进行抵押；原告与被告苏某的短信通话信息，用以证明被告苏某对被抵押房产存在所有权争议知情；被告雷某辨称，1、上个案件的纠纷是合同纠纷，合同纠纷属于债权纠纷，不是所有权纠纷，房产证显示的名字是雷某，所有权没有争议；2、雷某与苏某是朋友关系，苏某对雷某与原告之间的事情不知情，雷某先后向苏某借款三次共30万元。前两笔的借款是在2014年10月前，借款真实、有效、合法。由于雷某偿还不能，所以要求其用房子进行抵押；3、苏某与雷某签订抵押合同时是其双方真实的意思表示，雷某享有该房屋所有权，依法享有对该房产的处分权。并且双方办理抵押登记符合所有的登记要件。综上所述，抵押行为符合法律规定，请求法院驳回原告诉讼请求。被告雷某为其辩解向本院提交的证据材料有：原告身份证复印件一份，用以证明原告主体资格；2、被告雷某身份证复印件一份，用以证明被告主体资格；3、房权证宜州字第××号房产证，用以证明被告违法抵押的房产确实存在；4、借条两张，用以证明两被告存在借贷关系；5、雷某建行账户明细，用以证明苏某交付借款给雷某，雷某收到借款的事实。被告苏某辩称：雷某与其借款时，其确实不知道该房屋所有权存在争议。7月28日的借款在第一个案子开庭前，第二次借款在12月25日，虽然在第一个案审理中，但其不了解他们双方的争议的具体内容，其是善意的，抵押合同应是有效的。被告苏某为其辩解向本院提交的证据材料有：1、原告身份证复印件一份，用以证明原告主体资格；被告苏某身份证复印件一份，用以证明被告主体资格；借条两张，用以证明被告雷某签写向苏某借款20万元的借条和被告雷某于2014年12月25日签写的借条，证明雷某尚欠苏某30万元的借款事实真实存在；苏某农村合作银行明细账目、卡折对账单，用以证明苏某苏某取款借给雷某的凭证；房权证宜州字第××号房产证，用以证明被告雷某是该房屋的所有权人；桂房权宜州字第0110072959号房他证，用以证明被告雷某已经把房产抵押给苏某，苏某是房屋他项权利人，是抵押权人，享有该房屋的优先受偿权。第三人宜州市房地产管理局述称，第三人的等级行为是基于雷某与苏某的申请，依据双方签订的抵押合同，在审核相关材料后得知猎房是该房产所有权人，所以第三人的登记行为是合法有效的。但如果法院对抵押行为进行认定，无论抵押行为有效还是无效，第三人再依据法院的判决协助办理相应手续。第三人向本院提交的证据材料有：房地产抵押权设立登记申请书，用以证明抵押登记手续合法，基于双方提交的材料办理抵押登记；个人抵押借款合同，用以证明双方存在借款抵押关系；房屋登记管理办法，用以证明进行房屋抵押登记所需要的材料；经开庭质证，被告雷某对原告提交的证据1、2、5、6、7、8、9、10真实性无异议，但认为证据6-9所述纠纷是合同纠纷，非所有权纠纷；对原告提交的证据3、4有异议，认为：原告未按协议全额出资，抵押时产权明确，该证据与本案无关。被告苏某对原告提交的证据1、2、5、10无异议，对证据3、4、6-9有异议，认为其对房屋争议不知情。第三人对原告提交的证据1、2、5、10无异议，对证据3、4、6-9表示不知情，与第三人无关。原告莫某某对被告雷某提交的证据1、2、5、6无异议，对证据3、4有异议，认为只能证明原被告存在借款关系，本案是撤销抵押权之诉，与本案无关，对真实性、合法性、关联性不予质证；被告苏某对被告雷某提交的证据无异议；第三人对被告雷某提交的证据1、2、5、6无异议，对证据3、4第三人认为与其审核的情况一致，存在借贷关系，但对借贷的真实性和有效性无从审查。原告对被告苏某提交的证据质证意见与对雷某的质证意见一致；被告雷某对被告苏某提交的证据无异议；第三人对被告苏某提交的证据质证意见与对雷某的质证意见一致。原告对第三人提交的证据1真实性关联性无异议，对合法性有异议，认为被告没有合法的抵押权和他项权，该财产不应作为抵押物抵押；对证据2有异议，认为：第一条第七款明确说明该合同一式三份，但被告没有主动提交；合同签订日期是2015年1月21日，该房已存在争议，苏某对财产争议知情，抵押登记行为是两被告恶意串通转移财产的行为；不能证明抵押行为合法；对证据3有异议，认为法规条文不应作为证据提交，登记是否合法由法院认定。被告雷某、苏某对第三人提交的证据无异议。本院对三方均无异议的证据予以认定。对于原告证据3-4、6-9与本案有关联，本院予以认定；被告雷某证据4、5与被告苏某证据3、4能够互相印证，证明存在借款事实，本院予以认定；雷某证据3与苏某证据5、6说明了当前的房屋状态，本院对真实性、关联性予以认定。第三人证据形式及来源真实合法，予以认定。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2007年4月30日，莫某某作为甲方与乙方雷某签订《明确产权归属协议书》，协议主要约定：“1、甲方所购商品房位于山水宜人小区2栋2单元503号，建筑面积约125㎡，总价值约175000元；2、所购房屋以乙方个人名誉购买，房产证亦以乙方姓名冠名；3、购房所需支付的资金（包括以乙方名誉按揭贷款及利息支出）均由甲方支付。房屋建成前和交付后的产权全部归甲方所有，房屋交付后的装修、使用、出租和转让权均由甲方支配，所发生的税费亦由甲方承担，该房屋的增值、贬值与乙方无关。4、乙方不得以任何方式或理由变更或转变以上第三款约定的权属性质，甲方有权随时将房产证过户到甲方名下。”2007年5月17日，雷某与宜州亚东置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买山水宜人小区2栋2单元503号建筑面积为126.91㎡的商品房一套，总价171876元。雷某同时办理了按揭贷款手续向工商银行宜州支行贷款12万元。该房于2009年11月2日进行产权登记，房屋所有权人为雷某，共有情况为单独所有。2012年3月20日，雷某提前将剩余贷款本息80943.75元归还完毕。2012年9月13日，雷某以该宗房产作为抵押向广西宜州农村合作银行贷款20万元，期限五年，已办理抵押登记手续。2014年6月6日，莫某某（甲）与雷某（乙）签订《协议书》，约定：“由甲方全额出资在宜州市山水宜人小区购买一套商品住房（房号为2-503），房产证登记于乙方名下，但实际所有权人为甲方一人。鉴于乙方于2012年12月在甲方不知情的情况下，将上述房产向银行申请了抵押贷款，从而导致甲方对属于自己所有的房产产生不安情绪，经与乙方协商特签订以下协议：一、该房屋抵押所产生的银行贷款本息，由乙方自行偿还，与甲方无关，如因乙方未按时归还银行贷款，导致银行拍卖该房屋用于抵债的，给甲方造成的一切损失由乙方赔偿。二、今后该房屋在未经甲方允许的情况下，乙方没有任何处分权。三、略。”2014年7月28日、2014年9月26日，被告雷某两次向被告苏某借款共20万元。2014年10月，莫某某与雷某产生争议，莫某某遂于2014年10月30日向本院提起诉讼【（2014）宜民初字第1944号案】（以下简称1944号案），请求确认其为山水宜人2栋2单元503号房屋的所有权人，并办理过户登记手续。该案于2014年12月3日第一次庭审，被告苏某参与旁听，庭后与莫某某发短信助调解。2014年12月24日，雷某再次向苏某借款10万元。2015年1月21日，被告雷某与被告苏某签订《个人抵押借款合同》，约定：“借款人授权出借人将借款资金转账至借款人在广西宜州农村合作银行开立的账户，户名，雷某，账号：62×××24。借款用途：门店流动资金补充；借款期限五年，自2015年1月21日起至2010年1月21日止，利率按同期贷款基准利率6%执行；借款方以位于宜州市庆远镇黄莺路山水宜人生活城小区2栋2单元503号房证号：宜房权证宜州字第××号作为抵押。违约责任（略）”同日，两被告向宜州市房地产管理局提交房地产抵押权设立登记申请书，申请一般抵押权登记。次日，宜州市房地产管理局为其办理抵押权登记。被告苏某取得【宜房他证宜州字第01100129**号】房屋他项权证。原告知情后，于2015年3月16日向本院提起本案诉讼。本院于2015年6月30日对1944号案作出一审判决，判决：确认莫某某为诉争房产的所有权人，驳回莫某某的其他诉讼请求。雷某不服判决提起上诉，现该案尚在二审审理中。本案的争议焦点是：两被告之间签订的抵押合同是否合法有效？本院认为，《中华人民共和国担保法》第三十七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十四条规定：“下列财产不得抵押：（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；”两被告签订《个人抵押借款合同》的时间是2015年元月21日，而原告莫某某于2014年10月30日已提起诉讼要求确认房屋所有权，案件尚未审结，故在两被告设定诉争房屋抵押权时，诉争房屋已处于所有权权属争议纠纷的诉讼中，属于所有权有争议的财产。因此两被告签订的《个人抵押借款合同》中关于诉争房屋的抵押违反了我国法律法规的强制性规定，应属无效。被告雷某辩称1944号案属于合同纠纷非所有权争议，诚然，1944号案因莫某某与雷某签订的《明确产权归属协议书》引起，案件定性为合同纠纷，但从原告的诉讼请求可知本案争议的是房屋所有权，抵押的房产属于所有权有争议的财产，故被告的辩解事由无法律依据，本院不予采纳。被告苏某辩称其对莫某某与雷某的纠纷不知情，但其参与了1944号案旁听，庭后又主动联系莫某某帮助调解，其辩解事由不能成立，本院不予采纳。我国物权法不承认物权无因性原则，抵押合同是具体的物权变动的原因行为，抵押登记是具体的物权变动事实，抵押合同无效，抵押登记行为自然无效。原告请求确认抵押合同及抵押登记行为无效有事实和法律依据，本院予以支持。第三人宜州市房地产管理局是房产登记的行政机关，抵押登记行为是具体行政行为，房产局在办理抵押登记时，只审查材料的完整性，不负责材料的合法性，故本院对第三人具体行政行为的合法性不作判定，亦不在民事案件中直接判定撤销行政行为。原告请求撤销两被告在第三人处的备案登记，本院不予支持。第三人可依人民法院的生效法律文书作出相应的登记行为。综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第三十七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：确认被告雷某与被告苏某于2015年元月21日签订的《个人抵押借款合同》中涉及以宜州市山水宜人小区2栋2单元503号房产抵押的部分无效以及两被告的抵押登记行为无效；驳回原告莫某某的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由被告雷某、苏某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。另在上诉期限届满后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向河池市中级人民法院交纳案件受理费。（款汇：开户行：中国农业银行河池分行城东分理处；户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，帐号：20×××98）。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员韦宜萍二〇一五年八月五日书记员吴君