河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终12283号
上诉人（原审被告）：申会平，女，1972年7月26日出生，汉族。
委托诉讼代理人：王娜，河南英展律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘星绍，河南英展律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐婷婷，女，1986年7月1日出生，汉族。
委托诉讼代理人：魏亚南，河南银基律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高雷，河南银基律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：郑州居美房地产营销策划有限公司长江路分公司。
负责人：程鹏，该公司经理。
委托诉讼代理人：刘迎浩，男，该公司员工。
原审被告：周志强，男，1971年12月16日出生，汉族。
上诉人申会平因与被上诉人徐婷婷、郑州居美房地产营销策划有限公司长江路分公司（以下简称居美公司）以及原审被告周志强房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2017）豫0103民初5208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人申会平的委托诉讼代理人王娜，被上诉人徐婷婷及其委托诉讼代理人魏亚南，被上诉人居美公司的委托诉讼代理人刘迎浩，原审被告周志强到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
申会平上诉请求：一、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2017）豫0103民初5208号民事判决，依法发回重审或改判驳回徐婷婷的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用均由徐婷婷、居美公司承担。事实和理由：一、申会平已按照合同约定全面履行，合同未继续履行的根本原因系中介公司未尽到居间义务且徐婷婷丧失购房资格共同导致，申会平对此不存在过错，不应承担违约责任。1.自申会平配合办理贷款手续后，徐婷婷及中介公司从未通知过申会平贷款审批已通过及通过的具体时间，申会平无从得知何时应当解押，在此期间因郑州市出台限购政策徐婷婷丧失购房资格，导致合同无法继续履行，一审认定申会平系因资金不足未解押构成违约与事实不符。2.一审认定“申会平一直未向银行提出还款申请”错误，申会平贷款为商业循环贷款，无需申请可随时还款，且申会平已还款10万元。3.中介公司不顾事实真相，出具对徐婷婷明显有利的情况说明，导致一审法院将合同无法继续履行的责任全部归于申会平，对申会平明显不公。4.合同签订过程中，中介公司提供的格式合同未对首付款数额、支付方式及支付时间作出明确约定，在双方就上述条款协商过程中，徐婷婷丧失购房资格，对此申会平亦不应承担违约责任。二、徐婷婷与中介公司互相串通骗取高额贷款的行为违背国家调控房价及限购限贷的政策，一审判决结果有失公允。三、一审法院认定申会平违约，判决申会平承担高额房屋增值损失已远远超出申会平签订合同时可预见的违约责任，也与徐婷婷仅交付8000元定金比例却可获得高额的赔偿极不匹配。四、涉案房屋上设有抵押，存在权利瑕疵，对此徐婷婷明确知晓，后又因在合同履行过程中徐婷婷丧失购房资格，导致合同解除，根据合同约定，各方应互不承担违约责任。五、申会平自始至终未收到徐婷婷交付的定金，一审法院已查明定金由中介公司代申会平保管，且中介公司在一审已作为第三人参与诉讼，应当直接判决中介公司返还代收的该部分购房定金。六、本案房屋买卖合同未实际履行完毕，且中介公司也未尽到勤勉的居间义务，中介公司应退还其收取的佣金9000元，该部分费用不应由申会平承担。
徐婷婷辩称：一、涉案合同未能履行的根本原因是经徐婷婷及中介公司多次催促，申会平一直推脱未办理对涉案房屋的解押手续，且后期明确表示不愿再出售涉案房屋，拒绝履行房屋买卖合同，申会平的行为已构成严重违约。二、徐婷婷丧失购买资格的原因是申会平推脱不予办理网签等房屋买卖事宜造成的。三方签订买卖合同的日期是2016年6月19日，徐婷婷贷款审批通过时间是2016年7月7日，郑州市出台限购政策的时间是2016年10月2日，正是因为申会平的原因致使徐婷婷迟迟不能办理后续程序。三、徐婷婷购房资格问题并不能阻却申会平违约行为所应承担的违约责任。四、银行贷款是申会平和徐婷婷共同到中国工商银行办理面签手续后，双方确认的银行审批的。该行委托具有鉴定资质的鉴定机构作出的《房地产估价预评报告》，认定涉案房屋价值为549000元，该评估报告真实有效，且一审中申会平未提出重新鉴定申请，故一审法院依据该评估报告作出差价损失的判定，并无不当。五、徐婷婷之所以交付定金，目的是获得购买涉案房屋的权利，现因申会平的违约行为致使该目的不能实现，中介公司系代申会平保管该定金，故定金返还的主体为申会平。六、合同已经订立，因申会平的原因导致不能履行，给徐婷婷造成的佣金损失应由申会平承担。
居美公司辩称，合同已经约定如有任何一方违约佣金不再退还，所以佣金居美公司不再退还。
周志强发表意见称，同意申会平的上诉意见，周志强作为申会平的代理人参与此房买卖，不应承担赔偿责任，中介公司在一审出具的情况说明不符合事实。
徐婷婷向一审法院起诉请求：1.判令申会平、周志强返还定金16000元，赔偿徐婷婷佣金、代办费12000元、银行贷款按揭服务费9035元；2.申会平、周志强赔偿徐婷婷房屋增值损失暂计100000元；3.本案诉讼费用、鉴定费用由申会平、周志强承担。
一审法院认定事实：2016年6月19日，申会平（由其丈夫周志强代理）作为卖方（甲方）与徐婷婷作为买方（乙方）、第三人居美公司作为居间方（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，合同主要内容为：“申会平将位于二七区航海中路107号院1号楼16层1614号的房屋（产权证号11××10）出卖给徐婷婷，成交价450000元，徐婷婷在签订合同时向居美公司支付20000元，其中佣金9000元、代办费3000元，定金8000元，甲方同意该定金由居美公司代为保管；买卖双方于合同签订后十个工作日内共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续。该房屋处于抵押状态，卖方保证合同签订后五个工作日内向贷款银行提出还款申请（买方采用按揭贷款付款方式的，卖方保证自买方银行贷款审批通过后）按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，还清按揭银行贷款；需办理解押手续的，甲乙双方在解压注销手续办理完毕后的五个工作日内办理网签、资金监管手续，在资金监管机构出具郑州市存量房交易结算资金监管全款证明后买卖双方共同到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等相关手续；卖方违约致使合同不能履行的，应双倍返还买方交付的定金，并承担买方由此发生的经济损失，买方违约致使合同不能履行的，其无权要求返还定金，并承担卖方由此发生的其他经济损失；合同签订后卖方拒绝出售同时买方拒绝购买或买卖双方协商解除合同的，居间方收取的费用除佣金外如数退还，合同签订后买卖双方任何一方未按照本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付合同约定总房款1‰的违约金。另约定，买方贷款以银行审批为准。”合同签订当日，徐婷婷如约向居美公司支付佣金9000元、代办费3000元，并交付定金8000元。后徐婷婷、申会平到中国工商银行郑州支行办理涉案房屋的商业银行贷款，并于7月6日获银行审批通过，徐婷婷花费银行贷款按揭服务费9035元。徐婷婷告通过第三人居美公司中介人员催促申会平办理涉案房屋解押事宜，申会平告知居美公司中介人员资金不足。后徐婷婷因未偿还解押款无法继续办理房产网签、资金监管、过户等手续，提起本案诉讼。周志强于2017年4月份要求徐婷婷提供符合购房条件证明，否则拒绝办理房屋买卖后续手续。
另查明，徐婷婷提交的《房地产估价预评报告》显示，2016年6月23日，经申会平委托，涉案房屋评估价值为549000元。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，徐婷婷、申会平及第三人居美公司签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。在本案审理中，徐婷婷、申会平及第三人居美公司均同意解除该合同，一审法院认定三方已一致同意解除该合同。本案争议焦点在于周志强在本案合同中的身份以及申会平、周志强是否违约。一审法院认为，本案房屋买卖合同的出卖方虽仅注明系申会平，周志强仅以代理人身份在合同上签字，但根据徐婷婷提交的证据，该房产系申会平、周志强婚姻存续期间购买，申会平、周志强虽庭审中表明该房产系申会平个人财产，但未提供有效证据予以证明，且在申会平配合徐婷婷办理银行贷款手续时，周志强作为申会平的配偶、共有人，曾做出声明，同意将本案标的房屋出售给徐婷婷，故本房屋买卖的出卖方（甲方）实际应为申会平、周志强，周志强不仅是申会平的代理人，也实际是该合同中的卖方（甲方）。另根据《房屋买卖合同》的约定，申会平应在徐婷婷银行贷款审批通过后，向贷款银行提出还款申请，并按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，还清按揭银行贷款。但申会平却未在徐婷婷银行贷款审批通过后，履行向贷款银行提出还款申请的义务，也未能如约偿还银行解押款，致使本案买卖合同未能如约履行，故一审法院认定违约责任在申会平、周志强，申会平、周志强应赔偿徐婷婷各项损失。申会平、周志强辩称徐婷婷在合同签订后未支付分文首付款，一审法院认为，根据合同约定，徐婷婷支付首付款的时间应为双方办理网签买卖合同备案当日，而办理网签合同备案的时间应为解押注销手续办理完毕后的5个工作日内，但在徐婷婷贷款审批通过后，申会平一直未向银行提出还款申请，也未办理解押注销手续，故申会平、周志强该辩称意见不能成立。徐婷婷的损失计算为：银行贷款按揭服务费9035元，佣金9000元；根据合同约定，如买卖双方协商解除合同的，居间方收取的费用除佣金外如数退还，故第三人居美公司应将代办费3000元退还给徐婷婷；徐婷婷依据其提供的《房地产估价预评报告》主张房屋增值损失100000元，一审法院认为申会平、周志强虽对该评估报告有异议，但未重新申请评估房屋价值，且该报告系受申会平委托后相关机构出具的，故一审法院认定徐婷婷房屋增值损失为99000元。徐婷婷主张申会平、周志强双倍返还定金16000元，申会平、周志强辩称根据合同法规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，双方可以选择适用违约金或者定金条款，一审法院认为申会平、周志强该辩称意见成立，基于上述徐婷婷主张的各项损失已获支持，双方约定的定金条款不再适用，申会平、周志强仅应返还徐婷婷定金8000元。申会平、周志强辩称返还定金主体应为第三人居美公司，一审法院认为根据合同约定，第三人居美公司系代申会平、周志强保管该定金，故返还定金主体亦应为申会平、周志强。申会平、周志强其他辩称意见无事实和法律依据，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、申会平、周志强于该判决生效之日起十日内赔偿徐婷婷银行贷款按揭服务费9035元、佣金9000元、房屋增值损失99000元并返还徐婷婷定金8000元，以上共计125035元；二、驳回徐婷婷的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3041元，减半收取1521元，由徐婷婷承担134元，由申会平、周志强承担1387元，剩余1520元退还徐婷婷。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。申会平提交河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105刑初1095号刑事判决书一份，用以证明周志强因涉嫌非法拘禁罪于2016年9月23日被拘留，中介公司称多次催促我方及代理人办理手续，我方均未来办理，不符合事实。徐婷婷发表质证意见为，判决书为复印件且无生效证明，真实性需要核实，该证据不能证明申会平的证明目的，签订合同时间为2016年6月19日，贷款通过时间为2016年7月7日，贷款通过后多次催促申会平及周志强，该判决书显示周志强拘留时间为2016年9月23日，中间有两个多月，恰恰能证明周志强因债务问题与他人发生纠纷，不积极履行解押义务。居美公司发表质证意见为，周志强并没有告诉居美公司其被拘留事实，该判决书显示的拘留时间与银行贷款审批通过时间有两个多月，期间居美公司多次催促周志强，该房屋与周志强儿子名下另一套房屋被捆绑贷款，因此周志强无需出面也能还款。周志强表示对该证据无异议。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：申会平上诉称合同未继续履行系因中介公司未尽到居间义务且徐婷婷丧失购房资格共同导致，其不应承担违约责任。申会平、徐婷婷及中介方居美公司于2016年6月19日共同签订《房屋买卖合同》后，徐婷婷即按照合同约定交付了定金、佣金及代办费2万元，之后双方共同到银行办理涉案房屋的贷款手续，并于2016年7月7日获得银行审批同意发放贷款。根据合同约定，申会平应在徐婷婷银行贷款审批通过后，按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，还清按揭银行贷款，并及时办理抵押登记注销手续。但申会平及周志强却未按约履行上述义务，致使合同未能继续履行，故申会平、周志强已构成违约，应承担相应的违约责任。申会平上诉称一审法院判决其承担高额的房屋增值损失已远远超出其签订合同时可预见的违约责任，未能平衡双方利益。因合同中约定“甲方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，应双倍返还乙方交付的定金，并承担乙方由此发生的其他经济损失”，徐婷婷主张房屋增值损失10万元，并提供了《房地产估价预评报告》，该报告系双方在办理银行贷款时由申会平委托相关机构对涉案房屋进行的估价，评估价值为549000元，一审法院结合双方合同中约定的房屋价款45万元，综合认定徐婷婷房屋增值损失为99000元，并无不当。关于定金和佣金的返还问题，定金8000元系居美公司代申会平保管，佣金9000元仍属于徐婷婷的损失，故一审法院判令申会平予以承担亦无不当。
综上所述，申会平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2801元，由申会平负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢颂琳
审判员 童 铸
审判员 马 莉
二〇一七年九月十四日
书记员 佟欣玮