上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终4793号
上诉人（原审原告）：王毛弟，男，1949年7月12日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：周君理，上海小城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴慧清，上海小城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海明旺房地产有限公司，住所地上海市金山区朱泾镇金龙新街528弄1118号-2。
法定代表人：李艳，董事长。
被上诉人（原审被告）：农工商房地产（集团）有限公司，住所地上海市普陀区长寿路798号208室。
法定代表人：张智刚，董事长。
委托诉讼代理人：吴春明，公司员工。
被上诉人（原审被告）：光明房地产集团股份有限公司，住所地上海市浦东新区张杨路838号25楼A座。
法定代表人：张智刚，董事长。
上列三被上诉人之共同委托诉讼代理人：张嘉兴，上海市嘉诚律师事务所律师。
上诉人王毛弟因与被上诉人上海明旺房地产有限公司（以下简称明旺公司）、农工商房地产（集团）有限公司（以下简称农工商公司）、光明房地产集团股份有限公司（以下简称光明公司）商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初3948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
王毛弟向本院提起上诉，请求判令：维持一审判决第一、第二、第三项，撤销一审判决第四、第五、第六项，改判支持王毛弟一审中的全部诉讼请求。事实和理由：就上海市浦东新区XX路XX弄XX号房屋（以下简称系争房屋），王毛弟与明旺公司签订了认购书，同年10月9日，王毛弟支付了大部分购房款，在明旺公司交付的测绘报告里，也明确系争房屋为商业用房。同年12月4日，明旺公司将系争房屋性质由商业用房变更为公共设施用房，但未告知王毛弟，显属恶意。导致双方签订的上海市商品房出售合同无法履行的责任，在于明旺公司。自签订出售合同后，王毛弟一直催促明旺公司办理产权过户手续。2004年7月5日，明旺公司告知并承诺可以办理产权过户手续，要求王毛弟付清尾款，7月8日，王毛弟缴纳了税费，并由明旺公司申请办理产权过户手续。基于对明旺公司的信任，王毛弟之后并未一直催促明旺公司办理产权过户手续。2011年6月，经王毛弟一再催告明旺公司后，其授权王毛弟自行办理产权过户手续，最终房地产交易中心告知该房屋的性质自2001年12月4日已变更为公共设施用房的事实，之后王毛弟即以诉讼的形式维护己方的权利，不存在王毛弟怠于行使合同解除权的事实。上海A有限公司出具的鉴定意见，程序违法，鉴定结论明显偏离实际市场价格，一审法院认定的明旺公司应赔偿的房屋差价损失，数额过低。交房后，王毛弟自2002年开始装修系争房屋并招商，2004年1月起，由于明旺公司并未办理出产权证，导致王毛弟无法将系争房屋出租并获益，系争房屋长期空置，相应的租金损失，应予以赔偿。王毛弟对系争房屋的装修虽然年份较久，但保存较好，具有使用价值，相应的装修损失，明旺公司应予以赔偿。明旺公司与农工商公司均为一人公司，一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任，明旺公司、农工商公司、光明公司经营场所及人员混同，已构成混同经营，平等主体间一般以支付对价的方式进行股权转让，但明旺公司根据光明公司的批复以无偿划拨的方式将股权转让给农工商公司，光明公司实际控制明旺公司与农工商公司，光明公司等仅凭2014年年检报告不足以证明三公司之间财产独立，农工商公司、光明公司应对明旺公司的债务承担连带责任。
被上诉人明旺公司、农工商公司、光明公司共同辩称，不同意上诉人王毛弟的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
王毛弟向一审法院提起诉讼，请求判令：明旺公司继续履行合同，并办理房地产权证。本案一审审理中，明旺公司明确表示系争房屋无法办理产权证，王毛弟遂变更诉讼请求为判令：1、解除王毛弟、明旺公司之间2001年12月10日就XX路XX弄XX号房屋商品房买卖合同；2、明旺公司退还购房款1,679,730元，赔偿王毛弟同类型同地段房屋差额2千万，及税收损失50,391.90元；3、明旺公司赔偿装修损失100万元；4、明旺公司赔偿王毛弟2001年到2015年的租金损失500万元；5、农工商公司、光明公司对明旺公司上述第2、3、4项诉请承担连带责任。后王毛弟撤回了第2条诉讼请求中的税收损失的请求。
一审法院认定事实：2001年9月17日，王毛弟与明旺公司签订《XX园房屋认购书》一份，约定：XX园位于XX路XX弄XX号。每平方米单价6,500元，建筑面积258.42平方米，房价1,679,730元。合同第三条约定：签订本认购书时，每套房屋交付3万元定金，买方同意于大产证下来签出售合同，并交清全部房款。
2001年12月10日，王毛弟与明旺公司签订《上海市商品房出售合同》一份，合同第一条约定：甲方（指明旺公司）依法取得浦东新区XX路XX号地块土地使用权，投资建造的XX园商品房已竣工，并办理了新建商品房初始登记，取得了房地产权证（大产证）证书号：沪房地浦字（2001）第XXXXXX号。合同第二条约定：乙方（指王毛弟）向甲方购买XX路XX弄XX园XX号……建筑面积为258.42平方米。合同第三条约定：乙方购买该房屋每平方米房屋建筑面积单价为6,500元。根据该房屋的建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款为1,679,730元。合同第九条约定：……该房屋为商业用房。合同第十九条约定了双方办理交易过户手续，但时间为空白。合同附件一付款时间和付款方式约定：第三条付款方式：1、签本合同时乙方付房款：首付3万元，2001年10月9日付150万元，余款交房付清。合同第十三条约定：除不可抗力外，甲方如未在本合同第七条约定的期限内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十九条约定过户事宜，但过户时间系空白，其中第二款约定“因甲方原因，乙方无法在XX前取得房地产权证（小产证），甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的0.5%；在XX之日起的九十日内，乙方仍无法取得房地产权证（小产证），则乙方有权单方面解除合同”。合同第二十条约定的单方面解约的违约及赔偿责任亦系空白。
2001年9月17日，王毛弟向明旺公司付款3万元，明旺公司出具了发票。2001年10月9日，王毛弟向明旺公司付款150万元，明旺公司出具了发票。2004年7月5日，王毛弟付清了尾款149,730元。
2004年7月8日，王毛弟缴纳了契税50,391.90元。
一审法院另查明，系争上海市浦东新区XX路XX弄XX号房屋于2001年12月4日经核准登记的权利人系明旺公司，房屋类型为公共设施用房，房地产权证号浦2001XXXXXX。
2012年4月19日，王毛弟起诉要求明旺公司协助办理将系争房屋产权登记至王毛弟名下的手续，后撤诉。2012年7月11日，王毛弟起诉要求与明旺公司、农工商公司解除系争房屋的出售合同并赔偿相关损失，后撤诉。
明旺公司、农工商公司、光明公司提供了系争房屋自2002年2月起的水电费及物业管理费缴款明细，每月电费从一百多元至一千多元不等，每月水费亦自十多元至近百元不等。
2010年5月13日，XX办公室发出光明食品资产（2010）182号《关于同意无偿划转上海明旺房地产有限公司25%股权的批复》，同意农工商房地产（集团）股份有限公司所属上海B有限公司持有的上海明旺房地产有限公司25%股权以国资无偿划转的形式划转至农工商房地产（集团）有限公司，基准日为2009年12月31日。2010年6月1日，明旺公司临时股东会决议：同意上海B有限公司将其持有的上海明旺房地产有限公司25%股权以国资无偿划转的形式划转至农工商房地产（集团）有限公司。
本案一审审理中，王毛弟申请对系争房屋同类型、同地段商业用房的市场价格进行评估，对系争房屋内的装修及添附设施造价进行评估，对系争房屋自2002年1月至2015年12月止同地段商业用房的租金进行评估。
经上海A有限公司鉴定，系争房屋截止2016年5月31日的市场价（不含装修）为780万元。对此，王毛弟认为评估价格偏低，其曾于三年前评估的房屋价格为每平方米32,000多元，且评估公司未提供技术报告；明旺公司、农工商公司、光明公司则认为房屋价格偏高，系争房屋系公共设施用房，而评估价格系按商业用房的性质评估，且评估报告参照的建筑物系沿街商铺，地段比系争房屋好，无可比性。对此，评估公司认为，评估的委托人系上海市高级人民法院，且报告中的成交案例涉及他人隐私，故技术报告不应提供给王毛弟；关于房屋价格，影响商业物业价值的因素主要是楼层、地段、临街状况、时间节点等，系争房屋西邻东方路，而东方路为交通主干道，商业氛围一般，与道路之间有绿化带，临街状态也不太好，故评估价格是客观公正的，与不同时间的评估价格也没有可比性。
经上海C有限公司鉴定，系争房屋的装修造价为242,532元，另有争议部分造价为44,246元。对此，王毛弟认为，评估中仅对燃气表进行了评估，但实际安装时排了管道，共花了7万多；关于樟木树的移动，评估仅为71元，实际中动用了一辆卡车、一辆吊车和4个工人，花了2千多元；王毛弟装修时安装了紫铜的水管，评估为PVR的水管。故价格偏低。明旺公司、农工商公司、光明公司则认为，评估费用中计算了税金，但王毛弟未能提供发票；铲除地坪、地砖、拆除铝合金门窗、铲除墙面粉刷硬底、屋面防水灯工程、脚手架工程、栽培樟木树等事实不存在。评估公司则认为，关于装修，双方没有约定，故评估中系按定额的信息价及指导价确定。关于王毛弟所述的天然气管道的安装，樟木树的移动，王毛弟均未能提供证据，故按正常流程鉴定；关于水管，王毛弟主张系紫铜材质，鉴定人员曾要求打开查看以确认，但王毛弟不同意，故王毛弟所述无证据证明；关于税金，是鉴定的正常计算程序；关于铲除及拆除部分、塑钢窗、脚手架、樟木树，王毛弟未能提供证据证明，故列为争议项；关于卫星天线，现场确实有，是否给付由法院认定，鉴定报告中遗漏了材料价格3,600元。
经上海A有限公司鉴定，系争房屋于2002年的月租金为82.23元/㎡，于2003年的月租金为81.28元/㎡，于2004年的月租金为87.29元/㎡，于2005年的月租金为88.08元/㎡，于2006年的月租金为93.45元/㎡，于2007年的月租金为98.91元/㎡，于2008年的月租金为103.81元/㎡，于2009年的月租金为104.52元/㎡，于2010年的月租金为113.77元/㎡，于2011年的月租金为115.12元/㎡，于2012年的月租金为119.15元/㎡，于2013年的月租金为123.10元/㎡，于2014年的月租金为127.13元/㎡，于2015年的月租金为131.09元/㎡。对此，王毛弟认为，价格偏低，其自行调查的像类似商铺的租金高于评估价。明旺公司、农工商公司、光明公司则认为价格过高，系争房屋系公共设施用房，但评估中按商业用房性质估价，且评估报告参照的建筑物系沿街商铺，地段比系争房屋好，无可比性。
一审法院认为，系争房屋的上海市商品房出售合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，但根据相关法律法规的规定，系争房屋系公共设施用房，不能办理转让过户手续，故双方合同无法继续履行，应予解除。
王毛弟认为，双方签订上海市商品房出售合同时，明旺公司隐瞒了系争房屋系公共设施用房的事实，在合同上标注为商业用房，导致合同无法继续履行，责任在于明旺公司。明旺公司、农工商公司、光明公司则认为，明旺公司在签约前即向王毛弟明确了房屋性质及无法转让过户的风险，且合同上明确了大产证的号码，故王毛弟在签约前明知房屋性质，合同不能履行的过错在王毛弟方。一审法院认为，系争房屋无法过户的原因在于房屋性质为公共设施用房，明旺公司、农工商公司、光明公司称王毛弟明知该性质而坚持购买，遭王毛弟否认，明旺公司、农工商公司、光明公司亦未能提供证据证明，故合同无法继续履行系明旺公司违约，应承担违约赔偿责任。但王毛弟在2001年12月签约至今如此长的时间内怠于行使解约权利，并在2004年亦曾要求明旺公司配合其办理转让过户手续，且双方签约时系争房屋的大产证即已明确了系争房屋系公共设施用房，王毛弟未尽审慎审核之责，故可适当减轻明旺公司的责任。
合同解除后，明旺公司应返还王毛弟已付房款1,679,730元，王毛弟亦应向明旺公司返还房屋。
王毛弟要求明旺公司赔偿同类型同地段房屋差价损失2千万元，首先，上海A有限公司、上海C有限公司的评估程序合法，鉴定结果客观真实，当事人对鉴定结果的异议已由鉴定部门作出明确解释，故确认该鉴定结论作为本案定案依据。其次，明旺公司将公共设施用房出售给王毛弟导致本案出售合同解除，故明旺公司理应对王毛弟的房屋差价损失进行赔偿。但如前所述，王毛弟长期怠于行使权利导致差价损失扩大，故其要求按目前的价格确定差价损失，缺乏依据，根据本案实际情况并参考鉴定结论酌情确定。同理，王毛弟要求明旺公司赔偿装修损失，对于装修鉴定中的争议项，王毛弟认为水管使用的是紫铜材质的，但未能提供证据证明，故紫铜的差价不予支持；对于樟木树的移植费用，王毛弟未能提供证据证明，不予采信；对于铲除工程，王毛弟亦未能提供证据证明，亦不予采信；对于屋面防水，鉴定人员根据现场情况作出判断并无不当，予以采信；对于中空玻璃，鉴定人员所述符合常理，且明旺公司未能提供证据证明，故支持王毛弟该项费用；关于脚手架，王毛弟未能提供证据证明，不予采信；关于卫星天线，根据鉴定人员现场勘查情况确实存在，故予以确认。对于装修价值的折旧问题，鉴定单位认为，系争房屋内的装修保护得较好，尚有利用价值，但已经超过了折旧年限，据此酌定明旺公司应赔偿的费用。
关于王毛弟主张的租金损失，一审法院认为，根据在案证据可以认定，系争房屋自始处于使用中，王毛弟要求赔偿租金损失，无充分证据证明，不予支持。
王毛弟认为明旺公司与光明公司系混同经营，明旺公司仅为光明公司的事业部，农工商公司系光明公司的全资股东，故要求光明公司及农工商公司对明旺公司的上述债务承担连带清偿责任，无事实依据，不予支持。
一审法院审理后于2017年2月16日作出判决：一、解除王毛弟与上海明旺房地产有限公司就上海市浦东新区XX路XX弄XX号房屋签订的上海市商品房出售合同；二、王毛弟应于判决生效后十日内将上海市浦东新区XX路XX弄XX号房屋返还给上海明旺房地产有限公司。三、上海明旺房地产有限公司应于判决生效后十日内返还王毛弟房款1,679,730元；四、上海明旺房地产有限公司应于判决生效后十日内给付王毛弟房屋差价损失3,060,135元；五、上海明旺房地产有限公司应于判决生效后十日内给付王毛弟房屋装修损失8万元；六、驳回王毛弟其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费180,450.57元，鉴定费57,500元，由王毛弟承担164,322.57元，由上海明旺房地产有限公司承担73,628元。
二审中，双方当事人均未向本院递交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，王毛弟与明旺公司就系争房屋签订的认购书及出售合同，系双方真实的意思表示，双方均应恪守。双方于2001年9月17日签订的认购书第三条，明确约定王毛弟同意于大产证办出后签订出售合同，并付清全部房款。王毛弟对系争房屋未办理大产证属于明知。此后，系争房屋于2001年12月4日经核准登记的权利人为明旺公司，房屋类型为公共设施用房。同月10日，王毛弟与明旺公司签订系争房屋出售合同，合同记载的系争房屋性质为商业用房，但该合同中明确了系争房屋的大产证及相应编号。本院认为，双方在出售合同中虽明确约定系争房屋性质为商业用房，但结合认购书中对大产证的约定及明旺公司已办出大产证的事实，及出售合同中对办理产权过户手续未作约定的情形，可以认定在签订出售合同时，王毛弟对大产证上系争房屋的性质记载为公共设施用房应属明知，王毛弟对系争房屋无法办理产权过户手续的风险亦属明知。现系争房屋无法办理产权过户手续致买卖合同无法继续履行，王毛弟与明旺公司均有过错。退一步讲，即便王毛弟未查看系争房屋大产证，明旺公司也未告知王毛弟大产证上登记的系争房屋的性质，在认购书对大产证作出特别约定，且大产证与签订出售合同、支付购房款直接挂钩的情形下，王毛弟未查看大产证之登记状况，显然未尽到必要的注意义务及审核义务，对于相应的交易不能之风险，王毛弟亦有过错，故对于系争房屋最终未能办理产权过户手续，王毛弟同样存在过错。
2004年时，王毛弟曾要求明旺公司配合其办理产权过户手续，对于过户不能的情形，王毛弟应属明知，但王毛弟此后长期怠于行使合同解除权，2012年7月11日王毛弟起诉要求解除出售合同，但又撤诉，由此导致的扩大损失，应由王毛弟承担。王毛弟对上海A有限公司出具的鉴定意见存有异议，但未提足以反驳或者推翻鉴定意见的证据，故对该鉴定意见予以采纳。综合考虑合同的履行状况、系争房屋市场价值的上涨幅度、当事人的过错程度及公平合理原则，一审法院判令明旺公司赔偿王毛弟房屋差价损失3,060,135元，具有相应的事实基础，本院予以维持。
关于王毛弟主张的房屋租金损失。自系争房屋交接后，从在案证据看，王毛弟从未向明旺公司提出因系争房屋小产证未能办理致其无法对外出租的异议，且在较长的时间内，王毛弟从未要求明旺公司办理产权过户手续，故王毛弟要求明旺公司赔偿租金损失的诉讼请求，本院同样予以驳回。关于王毛弟主张的装修损失及王毛弟要求农工商公司、光明公司承担连带责任的诉讼请求，一审法院的认定并无不当，本院予以认同，不再赘述，王毛弟的上述两项诉讼请求，本院同样予以驳回。
综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人王毛弟的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币156,351元,由上诉人王毛弟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
审 判 员 蒋庆琨
二〇一七年七月四日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……