上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2275号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海华敏达企业策划管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人归晓明，总监。
委托代理人李勇，上海市金茂律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海复兴广场文娱有限公司，住所地上海市。
法定代表人章民强，董事长。
委托代理人吴燕华，上海市光大律师事务所律师。
委托代理人桂云柯，上海市光大律师事务所律师。
上诉人上海华敏达企业策划管理有限公司（以下简称“华敏达公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2014）黄浦民四（民）初字第1020号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海复兴广场文娱有限公司（以下简称“复兴公司”）系上海市雁荡路XXX号复兴广场513、515室房屋（以下简称“系争房屋”）权利人。2013年1月18日，复兴公司与华敏达公司签订房屋租赁合同，约定由华敏达公司在2013年5月1日至2015年11月30日期间租赁系争房屋（建筑面积274.16平方米）作办公用；每月租金人民币（以下币种均为人民币）41，695元，每月5日前支付租金，每逾期一日则需按月租金0.5%支付违约金，逾期不支付租金累计超过半个月则应按月租金的3倍支付违约金且复兴公司可书面通知解除合同；保证金为125，000元，不能抵充租金和其他费用；租赁期间使用该房屋所发生的电费、物业管理费等由华敏达公司负担，物业管理费、空调费每月每平方12.50元，应于每月5日前支付，电费按表计收，于收到帐单5日内支付，每逾期一日，则按应付费用的5‰支付迟纳金；除复兴公司同意续租外，华敏达公司应在合同租期届满后的当日返还系争房屋，未经同意逾期返还的，每逾期一日按每平方米10元的标准支付使用费。2014年1月3日，复兴公司向华敏达公司发出催款通知书，要求其支付2013年10月至12月的租金、空调费、物业管理费、电费。2014年1月16日，复兴公司向华敏达有限公司发函表示于2014年1月17日解除房屋租赁合同并要求华敏达公司于2014年2月10日17时前搬离。2014年2月17日，复兴公司向华敏达公司发出律师函，表示因华敏达公司拖欠费用且房屋租赁合同已解除，故将切断水、电等供应，并要求华敏达公司于2014年2月20日前恢复系争房屋至交付时状态，若逾期则复兴公司将自行收回系争房屋。2014年4月21日，复兴公司向华敏达公司发函表示双方之间的房屋租赁合同已于2014年1月17日解除，要求华敏达公司于2014年4月23日之前返还系争房屋并支付拖欠费用，并表示将于2014年4月24日切断水、电等供应。2014年5月15日，复兴公司向华敏达公司发出通知函，要求其于2014年5月18日前完成系争房屋物品清理事宜，并表示将于2014年5月19日切断水、电等供应。2014年5月19日、6月6日，复兴公司与华敏达公司因上海市雁荡路XXX号复兴广场513室房屋租赁纠纷及拆空调事宜发生纠纷，并3次报警。2014年6月12日华敏达公司向复兴公司发出律师函，要求其解除对系争房屋的强行封闭措施，2014年6月16日，华敏达公司与复兴广场物业管理中心签订了退楼表，以证明系争房屋已于当日返还。现上海市雁荡路XXX号复兴广场513室房屋已另行出租。因华敏达公司与复兴公司就合同解除后的后续事宜发生争议，复兴公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认华敏达公司租赁系争房屋拒付租金导致合同于2014年1月17日解除；2、华敏达公司支付2013年10月1日至2014年1月17日期间租金149，417.20元、2014年1月18日至2014年6月16日期间房屋使用费411，240元（按双倍租金标准）、2013年10月1日至2014年6月16日期间物业费29，129.50元、2013年10月1日至2014年6月16日期间空调费29，129.50元、2013年9月1日至2014年4月30日期间电费人民币7，370元、并按月租金的0.5%支付拖欠租金自应付之日起至实际付清之日止的滞纳金及按物业费、空调费、电费日均金额的0.5%支付拖欠物业费、空调费、电费自应付之日起至实际付清之日止的迟纳金；3、华敏达公司支付违约金125，085元，租赁保证金抵扣应付欠费不予返还。华敏达公司则提起反诉，请求判令：复兴公司返还租赁保证金125，000元并赔偿装修损失113，987元。
原审法院另查明，案外人仲量联行测量师事务所（上海）有限公司与仲量联行复兴广场物业管理中心出具说明，证明复兴公司已支付上海市雁荡路XXX号复兴广场513室房屋2013年10月至2014年6月期间物业管理费30，843元及2013年9月1日至2014年7月31日期间的电费。
原审法院又查明，案外人仲量联行测量师事务所（上海）有限公司物业管理部向华敏达公司发出的缴费通知载明，华敏达公司2013年9月应付电费1，116.77元（通知日期2013年10月8日），2013年10月应付电费1，062.95元（通知日期2013年11月6日），2013年11月应付电费1，279.26元（通知日期2013年12月4日），2013年12月应付电费1，287.54元（通知日期2014年1月8日），2014年1月应付电费539.24元（通知日期2014年2月7日），2014年2月应付电费371.52元（通知日期2014年3月4日），2014年3月应付电费473.04元（通知日期2014年4月2日），2014年4月应付电费619.92元（通知日期2014年5月6日），合计6，750.24元。
原审法院再查明，上海第一测量师事务所有限公司就系争房屋装修残值作出的审价为：原值113，987元，每月折旧1，709.81元，折旧18个月，残值83，210.42元。华敏达公司预付评估费6，000元。
原审法院认为，复兴公司与华敏达公司就系争房屋签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，应予恪守履行。现因华敏达公司拖欠租金等费用，复兴公司提出解除合同，符合合同约定，且华敏达公司亦同意解除合同，故法院确认房屋租赁合同于2014年1月17日解除。关于租金，华敏达公司拖欠2013年10月1日至2014年1月17日期间租金未付，理应继续履行支付义务。关于物业管理费及房屋使用费，鉴于华敏达公司提供的证据尚不足以证明其在合同解除后曾积极搬离但因复兴公司阻扰而未能返还系争房屋，故房屋返还日期应以双方签订退楼表之日即2014年6月16日为准，其应当支付2013年10月1日至2014年6月16日期间的物业费及2014年1月18日至2014年6月16日期间的房屋使用费，但复兴公司要求房屋使用费按双倍月租金标准计算所依据的约定条款仅适用于合同期满终止情形而非中途解除情形，故法院确定房屋使用费标准仍为一倍月租金标准。关于空调费，因复兴公司自认其于2014年5月19日停止对系争房屋供电，华敏达公司自此日起实际已无法使用空调，故其应支付2013年10月1日至2014年5月18日期间的空调费。关于电费，有仲量联行测量师事务所（上海）有限公司物业管理部的缴费通知为证，且复兴公司已代为支付，故华敏达公司应向复兴公司支付。综上，华敏达公司须向复兴公司支付2013年10月1日至2014年1月17日期间租金总计为149，416.60元（计算方式：41，695元／月×12个月÷365天×109天）、2013年10月1日至2014年6月16日期间的物业费29，129.50元、2014年1月18日至2014年6月16日期间房屋使用费205，619.18元（计算方式：41，695元／月×12个月÷365天×150天）、2013年10月1日至2014年5月18日期间空调费13，632.89元（计算方式：12.50元／平方米／月×274.16平方米×12个月÷365天×121天）、2013年9月1日至2014年4月30日期间电费6，750.24元。关于违约金及迟纳金，华敏达公司逾期不支付租金等累计超过半个月、根据合同约定已构成违约，复兴公司解除合同及要求其按约承担违约金，有约定依据，并无不当，且合同解除违约金与逾期付款迟纳金性质不同而非重复计算，而复兴公司提出的违约金为3倍租金的标准亦属合理，故法院予以支持。关于保证金，因双方签订的合同中明确不能抵充租金和其他费用，故应由复兴公司在华敏达公司付清所有应付费用后予以全额返还。关于装修残值赔偿，华敏达公司违约导致合同解除，作为违约方应自行承担其违约行为造成的损失，且无证据可以证明复兴公司对于其遗留的装修再行利用，故对于华敏达公司要求复兴公司赔偿装修残值损失的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院作出判决：一、确认上海复兴广场文娱有限公司与上海华敏达企业策划管理有限公司就上海市雁荡路XXX号复兴广场513、515室房屋签订的房屋租赁合同于2014年1月17日解除；二、上海华敏达企业策划管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海复兴广场文娱有限公司2013年10月1日至2014年1月17日期间租金人民币149，416.60元；三、上海华敏达企业策划管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海复兴广场文娱有限公司2014年1月18日至2014年6月16日期间房屋使用费人民币205，619.18元；四、上海华敏达企业策划管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海复兴广场文娱有限公司2013年10月1日至2014年6月16日期间的物业费人民币29，129.50元；五、上海华敏达企业策划管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海复兴广场文娱有限公司2013年10月1日至2014年5月18日期间空调费人民币13，632.89元；六、上海华敏达企业策划管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海复兴广场文娱有限公司2013年9月1日至2014年4月30日期间电费人民币6，750.24元；七、上海华敏达企业策划管理有限公司按每日月租金0.5%的标准支付上海复兴广场文娱有限公司逾期支付租金的违约金（2013年10月租金41，695元为基数自2013年10月5日起算至实际付清之日止，2013年11月租金人民币41，695元为基数自2013年11月5日起算至实际付清之日止，2013年12月租金人民币41，695元为基数自2013年12月5日起算至实际付清之日止，2014年1月1日至2014年1月17日租金人民币23，303.43元为基数自2014年1月5日起算至实际付清之日止）；八、上海华敏达企业策划管理有限公司按每日应付费用的0.5%的标准支付上海复兴广场文娱有限公司逾期支付物业管理费的迟纳金（2013年10月物业管理费人民币3，427元为基数自2013年10月5日起算至实际付清之日止，2013年11月物业管理费人民币3，427元为基数自2013年11月5日起算至实际付清之日止，2013年12月物业管理费人民币3，427元为基数自2013年12月5日起算至实际付清之日止，2014年1月物业管理费人民币3，427元为基数自2014年1月5日起算至实际付清之日止，2014年2月物业管理费人民币3，427元为基数自2014年2月5日起算至实际付清之日止，2014年3月物业管理费人民币3，427元为基数自2014年3月5日起算至实际付清之日止，2014年4月物业管理费人民币3，427元为基数自2014年4月5日起算至实际付清之日止，2014年5月物业管理费人民币3，427元为基数自2014年5月5日起算至实际付清之日止，2014年6月1日至2014年6月16日物业管理费人民币1，713.50元为基数自2014年2月5日起算至实际付清之日止）；九、上海华敏达企业策划管理有限公司按每日应付费用的0.5%的标准支付上海复兴广场文娱有限公司逾期支付空调费的迟纳金（2013年10月空调费人民币3，427元为基数自2013年10月5日起算至实际付清之日止，2013年11月空调费人民币3，427元为基数自2013年11月5日起算至实际付清之日止，2013年12月空调费人民币3，427元为基数自2013年12月5日起算至实际付清之日止，2014年1月空调费人民币3，427元为基数自2014年1月5日起算至实际付清之日止，2014年2月空调费人民币3，427元为基数自2014年2月5日起算至实际付清之日止，2014年3月空调费人民币3，427元为基数自2014年3月5日起算至实际付清之日止，2014年4月空调费人民币3，427元为基数自2014年4月5日起算至实际付清之日止，2014年5月1日至5月18日空调费人民币2，028.03元为基数自2014年5月5日起算至实际付清之日止）；十、上海华敏达企业策划管理有限公司按每日应付费用的0.5%的标准支付上海复兴广场文娱有限公司逾期支付电费的迟纳金（2013年9月电费人民币1，116.77元为基数自2013年10月13日起算至实际付清之日止，2013年10月电费人民币1，062.95元为基数自2013年11月11日起算至实际付清之日止，2013年11月电费人民币1，279.26元为基数自2013年12月9日起算至实际付清之日止，2013年12月电费人民币1，287.54元为基数自2014年1月13日起算至实际付清之日止，2014年1月电费人民币539.24元为基数自2014年2月12日起算至实际付清之日止，2014年2月电费人民币371.52元为基数自2014年3月9日起算至实际付清之日止，2014年3月电费人民币473.04元为基数自2014年4月7日起算至实际付清之日止，2014年4月电费人民币619.92元为基数自2014年5月11日起算至实际付清之日止）；十一、上海华敏达企业策划管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海复兴广场文娱有限公司违约金人民币125，085元；十二、上海复兴广场文娱有限公司于上海华敏达企业策划管理有限公司付清上述所有应付费用之日向其返还保证金人民币125，000元；十三、上海华敏达企业策划管理有限公司其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币11，033元、反诉案件受理费人民币3，098元、财产保全费人民币5，000元、评估费人民币6，000元，合计人民币25，131元，由上海复兴广场文娱有限公司负担人民币2，000元，由上海华敏达企业策划管理有限公司负担人民币23，131元。
华敏达公司不服原判，向本院提起上诉称，第一，复兴公司主张的是合同约定解除权，但房屋租赁合同对复兴公司享有合同解除权所载的华敏达公司逾期付租超过天数的字迹不清。另外复兴公司2014年1月3日发出的催款函中又载明“根据合同9-2（六）逾期不支付累计超过壹个月的属违约”，可见复兴公司对于逾期多久未支付租金可以解除合同，前后表述混乱。华敏达公司认为约定解除的时间无法确定，应认定为约定不明。关于约定不明的处理，应按照上海市房屋租赁条例第二十三条的规定，承租人逾期不支付租金累计超过六个月的，出租人可以解除租赁合同。复兴公司在华敏达公司仅两三个月未交房租的情况下就立即解除合同属于擅自提前解约构成违约，应承担相应的违约责任。第二，由于复兴公司是违法解除合同，因此华敏达公司对2014年1月17日后的物业费、房屋使用费以及电费、空调费等相关费用均没义务承担。而且华敏达公司将工作人员撤离系争房屋后，复兴公司一直阻扰华敏达公司将物品取出，因此华敏达公司认为复兴公司在合同解除后，复兴公司即对系争房屋实行了管控，对于系争房屋迟延交接复兴公司应当承担一定的过错责任。第三，租赁合同约定保证金不能抵充租金和其他费用，而且复兴公司提供的是格式合同，根据合同法有关规定，格式合同规定有异议的，应按不利于提供格式合同一方进行解释。因此，华敏达公司交付给复兴公司125000元的保证金，复兴公司应在合同解除同时全额返还。第四，复兴公司利用缔约地位的不平等，采用格式合同，拟定了高额违约金条款，在华敏达公司因拖欠一两个月租金的情况下，就发律师函立即通知解除了合同，复兴公司的行为具有恶意取得高额违约金的目的。而且即便华敏达公司违约，造成的损失也就是租金损失，合同中约定的租金和租金滞纳金条款也足以弥补复兴公司全部损失，因此合同中另行约定的违约金已远超复兴公司的损失，应予以调整。第五，复兴公司违法违约解除合同，华敏达公司原审所提的反诉诉请应得到全部支持。故请求撤销原审判决主文第三至第六项、第七至第十三项，依法改判：1、驳回复兴公司房屋使用费的相应诉请；2、驳回复兴公司违约金的相应诉请；3、电费、空调费和物业费及滞纳金华敏达公司愿意支付至2014年1月17日，驳回复兴公司关于2014年1月18日以后的电费、空调费和物业费及滞纳金的相应诉请；4、复兴公司于合同解除之日无条件返还保证金125，000元并按银行同期贷款利率的四倍计算利息。诉讼费用由复兴公司承担。
被上诉人复兴公司辩称，第一，房屋租赁合同第9-2（六）条款载明华敏达公司逾期付租超过半个月，复兴公司享有合同解除权，字迹清晰。华敏达公司自2013年9月开始拖欠租金，复兴公司经过催讨于2014年1月17日发出解除通知书，所以复兴公司有权解除合同并且要求华敏达公司支付3倍月租金的违约金；第二，合同解除后，华敏达公司仍实际占用系争房屋，之后复兴公司多次发函告知其迁离，遭拒绝后，才于2014年5月18日后采取断电断水措施。由于断电后门禁系统失灵，物业公司在门上加锁仅系为保障安全而采取的措施，并不存在华敏达公司要求搬离却遭阻止的情况。华敏达公司仍占用系争房屋，直至2014年6月16日才实际还房，故华敏达公司应支付1月17日前的租金及1月17日之后的占用系争房屋使用费；第三，关于保证金的返还，根据合同约定，抵充后如有剩余才无息返还，现华敏达公司交付的保证金不足以抵充拖欠的租金等费用，故保证金应不予返还。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，故不同意华敏达公司的上诉请求，请求维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，复兴公司与华敏达公司就系争房屋订立的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。双方租赁合同载明承租方逾期付租超过半个月，出租方有权解除合同。即便按照复兴公司2014年1月3日发出催款函上所载的“根据合同9-2（六）逾期不支付累计超过壹个月属违约”的内容来衡量，华敏达公司实际拖欠租金等费用已达数月之久的行为，也让复兴公司得以享有按约行使解除房屋租赁合同的权利。华敏达公司认为欠租六个月以上复兴公司方能行使合同解除权的意见，缺乏依据，本院不予采纳，其上诉提出复兴公司擅自提前解约应当承担责任的主张，理由不能成立，本院不予支持。房屋租赁合同解除后，承租方应当及时迁离租赁房屋，但华敏达公司仍长期占用系争房屋直至2014年6月16日才正式迁离。华敏达公司对其所称欲迁离系争房屋但遭复兴公司阻扰并未提供确凿证据，本院不予采信。原审法院对本案所做的处理并无不当，应予维持。华敏达公司的上诉请求，缺乏依据和理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币10，842.67元，由上诉人上海华敏达企业策划管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理高原
审 判 长 顾慧忠
审 判 员 周刘金
代理审判员 陈家旭
二〇一六年一月十八日
书 记 员 范庆韵
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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