广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0602民初1552号原告：邓贤进，男，1990年5月4日出生，汉族，住湖南省临武县。委托诉讼代理人：李恒慧，广西南港律师事务所律师。被告：广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司，住所地防城港市港口区仙人湾小区二区18栋西。法定代表人：李忠飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：王彪，该公司员工。原告邓贤进与被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司（以下简称腾飞龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓贤进的委托诉讼代理人李恒慧，被告腾飞龙公司的委托代理人王彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓贤进向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期交房违约金301985.60元（自合同规定最后交房期限即2014年12月1日至2017年7月1日计为944天，每日按照已交房价款639717元的万分之五即319.90元的违约金计算，以后另计）。事实和理由：2013年9月2日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。原告购买被告开发的北部湾大道与建港路交汇处西北侧腾飞广场5号楼1807号房，总房款639717元。原告已支付30%的首付款（即239717元），余款采取银行按揭的付款方式。涉案合同第八条约定了被告应在2014年11月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。至今，被告开发的涉案房屋仍未建造完成并交付使用。被告逾期交房的行为，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。被告腾飞龙公司辩称,1.根据涉案商品房买卖合同附件五的约定，原告应在签署商品房买卖合同并交纳首期款之日起七日内到被告指定的银行办理按揭手续。原告于2013年9月25日才到指定的银行办理按揭手续。原告违反上述约定办理按揭逾期15天，应承担违约责任；2.根据涉案商品房买卖合同第八条“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力......;2.其他非出卖人能控制因素（如政府举办有关活动、节日、庆典、禁令、交通管制、停水、停电、气象部门记录降水量达到中雨以上等）造成工期延误......”的约定，涉案楼盘建筑开工时间为2012年11月19日，因节日、降水量达到中雨以上等原因，出卖人可依据合同约定合理扣除逾期交房天数为：法定节假日44天，中雨以上天数205天。据此，被告可延期到2015年8月8日交房；3.原告主张的违约金过高，如因被告延期交房造成原告损失，应按照中国人民银行同期贷款利率计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.开工申请、开工令，涉案项目开工时间在原、被告签订合同之前，不能作为被告计算据实延期的起算点，该份证据与本案争议事实无关，本院不予采纳；2.法定节假日统计表、气象资料咨询，该两份证据与本案有关，本院予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月2日，被告与原告签订了一份《商品房买卖合同》。该合同约定原告向被告购买位于防城港市港口区，面积为108.74平方米，总价款为639717元。被告应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《建设工程质量竣工验收意见书》且经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。包括其他非出卖人能控制因素（如政府举办有关活动、节日、庆典、禁令、交通管制、停水、停电、大风、气象部门记录日降雨量达到中雨以上等）造成工期延误，被告可据实延期交房。被告如未能按本合同规定的期限将涉案商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之伍的违约金。2013年8月30日，原告就涉案房屋向被告支付了首付款239717元。2013年9月25日，原告与中国建设银行股份有限公司防城港分行签订了《住房公积金借款合同》，完成了剩余房款的支付，被告对此予以认可。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应全面履行合同约定的义务。按照涉案商品房买卖合同的约定，原告已完成了支付购房款的义务，被告应于2014年11月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。庭审中，被告自认其至庭审之时仍未履行交付房屋的义务，逾期天数已超过90日，被告的行为已构成违约。基于此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，原告有权选择继续履行合同并要求被告按照合同约定的违约金计算方式向其支付违约金。关于违约金的计算问题，原、被告双方于2013年9月2日签订商品房买卖合同，被告根据合同约定可据实延期的起算点应为合同签订之日，而非被告主张的涉案楼盘项目开工之日。从2013年9月2日至2014年11月30日，法定节假日15天，中雨天气以上天数75天，台风天数8天，扣除重复天数7天，故被告可据实延期91天至2015年3月1日前向原告交付房屋。违约金计算方式应为自2015年3月2日起暂计至2017年7月1日，逾期天数852天，按照已付房款639717元的日万分之五计算，以后另计至实际交房之日。被告认为按上述标准计算的违约金明显过高，请求人民法院予以调整。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”及《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，虽然被告本身存在逾期交房的主要过错，但其表明在2017年底前可完成交房。结合原、被告买卖房屋的总价款，从公平原则和诚信原则的角度，本院对原告主张的违约金予以调整，并酌定被告一次性向原告支付逾期交房违约金94957元。对于原告要求从2017年7月2日起另行计算的逾期交房违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司向原告邓贤进一次性支付逾期交房违约金94957元；二、驳回原告邓贤进的其他诉讼请求。上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费2914.89元，由被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司负担917元，原告邓贤进负担1997.89元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费2914.89元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。代理审判员  林国锦二〇一七年十一月十四日书 记 员  王 颖