重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0153民初7089号原告：成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司，住所地重庆市荣昌区汇宇建材市场1幢四楼，统一社会信用代码9150022669122183X8。负责人：敖以露。委托诉讼代理人：周清华，男，公司员工，特别授权。被告：许权，男，1985年7月25日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司（以下简称和谐物业）与被告许权物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告和谐物业的委托诉讼代理人周清华、被告许权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和谐物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付所欠的物业管理综合服务费用及违约金3962元；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告在海德皓月小区提供物业管理服务工作中，按照前期物业服务协议内容，严格履行职责和义务，为业主提供了公共区域卫生保洁、绿化养护、小区公共秩序维护等服务，严格执行物价部门核定的收费标准。被告以各种理由拒不履行缴纳物业费用的义务，原告经多次催收未果，故诉至法院。许权辩称，原告要求我缴纳物业费，应出示收费标准文件。经查询，原告收取的物业服务费用标准为特价（级）收费标准，但原告提供的物业服务未达到该收费标准对应的服务内容，故我未交费。我不存在违约，不同意支付物业服务相关费用及违约金。本院经审理认定事实如下：原告系重庆市荣昌区海德皓月小区的物业服务企业，被告许权系该小区某号（建筑面积为115.43平方米）房屋的产权所有人。2011年11月19日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《海德皓月前期物业管理服务协议》，合同中与本案有关的约定为：第三条物业管理服务费用……2、高层住宅：（1）物业服务费按建筑面积每月每平方米0.9元（含日常维护费）；（2）电梯费实行按户收费：三层以上（包括三层）、十层以下（不包括十层）30元每月每户；十层以上（包括十层）35元每月每户……7、共用能源消耗费：每户预收150元/年（一年后结算多退少补），包括楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景等的用水、用电费用；第四条违约责任……2.……甲方必须在当月的10-18日内缴清当月物业管理综合费用，超过当月18日未缴的按日3%计算滞纳金。如甲方长期不缴乙方有权向法院起诉。被告在2011年11月接房后，缴纳了物业服务相关费用至2014年12月31日，自2015年1月1日起，未再缴纳物业服务相关费用。其后，经原告多次催收，被告一直未再交纳上述费用。另查明：原荣昌县发展和改革委员会荣发改发[2011]389号《关于核定海德皓月小区物业服务收费标准的通知》确定海德皓月小区收费项目及收费标准为：（一）公共性服务费按建筑面积（含分摊面积）计算，高层住宅物业服务费0.60元/平方米·月，公共设备设施日常维修养护费0.25元/平方米·月；（二）高层住宅电梯费收费方式，可实行月票和次票，由物业管理公司根据实际情况决定。1、月票票价：(1)按层计算：张/人=10元（第三层）+0.30元×（N-3），N为层数；（2）按人计算：按常住人口每人每月10元计收。2、次票票价：单上单下每人次0.30元，上下往返每人每次0.50元……其他类型的物业服务收费实行市场调节价，其收费由服务和被服务双方在合同中约定……。庭审中，原告出示《海德皓月公共能源费账目公布》载明该小区2012年8月15日至2015年8月14日期间每户公共能源费月平均分摊金额为12.1元，2015年8月15日至2016年5月14日期间每户公共能源费月平均分摊金额为12.05元，并提交2015年1月至2016年11月期间海德皓月小区公共能源费（电费）、水费支出票据予以佐证，原告对此不予认可但未提交相应证据予以证明。本案在审理过程中，原告明确第一项诉讼请求为：要求被告支付欠交的2015年1月1日至2016年11月30日期间的物服务费2124元（0.8元/月·平方米×23月×115.43平方米）、公共能源费277元（12.05元/月·户×23月）、电梯费690元（30元/月·户×23月），共计3091元，并以2015年一年的服务费总额1612.7元为基数，按照每日千分之三的标准计算2016年1月1日至2016年6月30日期间的违约金。被告对上述欠费期间无异议，对各项收费标准及违约金不认可，并称违约金标准过高。庭审中，被告举示光盘一份，拟证明2016年12月7日，海德皓月小区管理混乱，不符合特级小区收费标准、小区后门无保安执勤、小区三栋房屋消防通道堵塞、车辆乱停乱放等，原告对此质证称视频内容是小区的实际情况，小区没有设置路面停车棚，原告有出资在小区后大门搭建停车棚，但不能满足业主使用，原告在消防通道右侧划有区域供车辆停放；原告对小区也进行严格管理，部分业主称临时停放；对堵塞消防通道问题，原告将加大管理力度；保安缺岗，也有可能是工作人员在周边巡查，如果业主发现保安缺岗可向原告反映，原告将严肃处理。上述事实，有原、被告陈述，《海德皓月前期物业管理服务协议》、荣昌县发展和改革委员会荣发改发[2011]389号《关于核定海德皓月小区物业服务收费标准的通知》文件、催收通知书、照片及视频等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应根据合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《海德皓月前期物业管理服务协议》合法有效，该服务合同对原、被告具有约束力。原、被告双方均应当按照合同约定享有权利、履行义务。原告向被告提供了物业管理服务，被告有按约定交纳物业服务费用的义务，现被告未按时交纳物业服务费用，已构成违约，故本院对原告要求被告支付所欠的物业服务相关费用的诉讼请求予以支持。被告抗辩称“原告要求我缴纳物业费，应出示收费标准文件。经查询，原告收取的物业服务费用标准为特价收费标准，但原告提供的物业服务未达到该收费标准对应的服务内容，故我未交费。我不存在违约，我不同意支付物业服务相关费用及违约金”。本院认为，原告收取的物业服务相关费用的标准在双方合同中有明确约定，且有原荣昌县发展和改革委员会关于核定海德皓月小区物业服务收费标准的文件予以佐证。被告举示的证据仅能证明原告在物业服务过程中存在不足之处、提供的物业服务存在瑕疵，属于原告需改进和完善工作的方面，但不能证明物业服务瑕疵的量积累达到了原告可以少交或不交物业服务费的程度，故本院对被告不交物业服务相关费用的辩解意见，不予支持。对被告应交纳的物业服务相关费用，本院确认如下：（1）物业服务费：原告主张该费用标准为0.8元/月·平方米，不违反原荣昌县发展和改革委员会文件规定和原、被告物业管理服务协议约定，本院对物业服务费支持为2123.91元（0.8元/月·平方米×23月×115.43平方米）；（2）公共能源消耗费：根据《海德皓月前期物业管理服务协议》约定，该费用由原告每年向每户业主预收150元（一年后结算多退少补）。庭审中，原告主张公共能源费为277元（12.05元/月·户×23月），并举示《海德皓月公共能源费账目公布》、海德皓月小区公共能源费（电费）、水费支出票据，原告对此不予认可，但未提交充分证据予以证明。本院认为原告主张金额未超过协议约定的预收金额，且有相应费用票据予以佐证，故本院对公共能源消耗费支持为277元；（3）电梯费：根据物业管理服务协议的约定，原告主张被告应按照30元/月·户标准支付电梯费，该主张不违反荣昌县发展和改革委员会文件的规定，故本院对此支持为690元（30元/月·户×23月）。以上费用共计3090.91元（2123.91元+277元+690元）。另《海德皓月前期物业管理服务协议》虽约定了业主逾期不交纳物业服务费应承担违约金，但原告作为小区的物管公司，在提供物业服务时存在一定的瑕疵，被告未交纳物业管理服务费事出有因，并非恶意拒绝交纳，故对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告许权在收到本判决后五日内支付原告成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司2015年1月1日至2016年11月30日期间的物业服务费、公共能源费、电梯费共计3090.91元；二、驳回原告成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司的其他诉讼请求。如果被告许权未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告许权负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。代理审判员  钟明友二〇一七年一月二十日书 记 员  陈 静