江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0902民初4357号
原告：马永明，男，1963年11月18日生，住盐城市亭湖区。
委托诉讼代理人：郁力，江苏善合律师事务律师。
被告：盐城新城新奥燃气发展有限公司，住所地盐城市亭湖区建军东路105号。
法定代表人：韩继生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：胥雨蓓，该公司员工。
委托诉讼代理人：朱云，江苏因果律师事务所律师。
原告马永明与被告盐城新城新奥燃气发展有限公司（以下简称新奥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月1日受理后，依法适用简易程序，于同年9月22日公开开庭进行了审理。后依法适用普通程序，于同年2018年1月18日公开开庭进行了审理。原告马永明及其委托诉讼代理人郁力，被告新奥公司的委托代理人胥雨蓓、朱云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马永明向本院提起诉讼请求：请求依法判决被告赔偿原告室内装潢物和其他财产损失以及原告代垫相邻房屋因过水遭受的装潢物和其他财产损失合计人民币115109元。事实和理由：原告系位于**路*号院内**宿舍*室的所有权人。2014年9月30日，原告将该房屋出租给被告，并签订《房屋租赁合同》一份。2015年9月29日，案涉房屋卫生间的阀门发生破裂漏水，由于被告的房屋使用人将卫生间内洗衣机出水管塞入卫生间内唯一的下水道入口，导致卫生间内下水道被堵塞，漏水无法排除。楼下住户第一时间发生漏水后，及时找被告要求入室关闭水阀，但被告及其房屋使用人未能及时回家关闭水阀，导致原告房屋、相邻住户*室、*室及*室遭到不同程度的浸泡，房屋装潢物及相应财物受损。上述事件发生后，经原、被告多次协调，被告只同意按赔偿额的50%承担责任。被告在租房及对租赁物的使用过程中，未尽合理注意义务，且事后处理不及时，对损失的扩大负有全部责任。请求法院依法支持原告的诉讼请求。
被告新奥公司辩称：1、对双方签订租赁合同的事实没有异议，但租赁原告房屋时原告房屋中有一部分家具和电器一并出租给被告，其中就含原告所称的洗衣机；2、水管破裂是被告方不在出租房中发生的，事后被告方立即到场处理，并不存在原告方所称的不及时处理，而且这个水管破裂是因为水管年代长久老化导致的，并不存在被告方不当使用或故意的行为，故对水管破裂漏水，被告方不应当承担责任；3、对洗衣机出水管塞入下水道入口这个事实，不是被告方所为，被告方承租时洗衣机是原告的，安装也是原告安装好的，另外这个洗衣机的出水管即使塞入下水道入口是否导致原告所称的损失并不能因为原告所说就确定是造成损失的原因，对此应当进行鉴定。事情发生后，被告方也及时报警，并积极处理相关的事宜，并不是原告所称的我们同意按50%承担责任，当时赔偿楼下*住房的损失是盐城市信访局协调的，对如何承担责任也约定了通过其他途径处理。根据合同法第二百二十条及租赁合同第七条的规定本次损失被告方不存在过错，也不应当承担责任，故请求法院驳回原告的诉讼请求，并提起反诉，反诉请求为：请求法院判决反诉被告返还反诉原告代垫相邻房屋因过水遭受的装潢物和其他财产损失57859元。
经审理认定事实如下：
案涉房屋坐落于盐城市××路××（××路××）*幢*室，所有权人为马永明。2014年9月，马永明（出租方）与新奥公司（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定马永明将案涉房屋出租给新奥公司使用，租赁期限为2014年9月30日至2015年9月30日，租金每月为1500元。合同签订后，马永明将案涉房屋及室内配套设施（包括洗衣机）交由新奥公司使用。
2015年9月29日，案涉房屋卫生间内的水龙头阀门破裂导致漏水，因洗衣机的出水口软管插在卫生间唯一的地漏处，导致积水无法及时排出，并下渗至*室、*室，给案涉房屋及*室、*室造成不同程度的财产损害。事故发生时，新奥公司的房屋使用人并不在屋内，后经多方联系，新奥公司派人进入房屋，对事故现场进行处理。
2016年1月3日，盐城市锐信价格评估有限公司对案涉房屋及楼下*室的房屋因墙面渗水所造成的损失进行鉴定，鉴定结论为：*室的直接损失为17550元，*室的直接损失为92218元。马永明为此支出评估费1万元。庭审过程中，马永明与新奥公司认可*室的总损失为2万元，且马永明与新奥公司均要求在本次诉讼中对2万元的损失一并处理。
另查明，新奥公司在盐城市人民来访接待中心的协调下支付了*室的所有权人经丽萍各项费用计57859元。
再查明，2015年9月30日，马永明支付经丽萍700元餐费。因经丽萍所住的*室浸泡严重，无法居住，马永明承租了**宿舍楼*室的房屋给经丽萍居住使用，并支出租金计22500元。因经丽萍的赔偿事宜未能处理结束，导致案涉房屋在租赁期满后一直空置至2017年3月。
本案在审理过程当中，反诉原告在法院规定的时间内并未交纳反诉费用，本院对其反诉请求不予处理。
本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思之表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，应依法认定为合法有效。原、被告应按约履行各自的权利和义务。本案中，关于损失总金额问题。根据庭审中提交的相关证据，本院依法认定损失总金额为183968元[其中包括评估费1万元、租赁*室房租费22500元、应赔偿*室的损失2万元、应赔偿*室的损失92218元、案涉房屋的损失17550元、案涉房屋的空置费21000元（1500元/月×14个月，实际空置时间为17个月，扣除正常情况下合理的空置期3个月）、支付给经丽萍的餐费700元]。关于原、被告各自应当承担的责任比例问题。原告将案涉房屋及屋内的附属设施交由被告使用后，其作为出租人应对租赁物及屋内附属设施进行定期检查、修缮，已确保承租方能正常居住使用；被告作为承租人，应按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，应其未能合理使用租赁物导致损失的，应当承担赔偿责任。本案事故发生的起因系水龙头阀门破裂导致漏水，但积水无法排除的主要原因系被告将洗衣机的出水口插在了卫生间唯一的地漏里，致使水下渗至楼下住户。且因被告的居住使用人未在房屋内，导致无法及时采取措施减少渗水，致使损失扩大。综上，原告作为出租人未能尽到及时检修的义务，被告作为承租人未能尽到合理的使用注意义务并未能及时采取补救措施造成损失的扩大，原、被告对损失的发生均存在一定的过错，本院依法酌定各自承担责任的比例为40%和60%。被告应当承担的损失金额为110381元。扣减被告已承担的费用57859元，被告仍应赔偿原告52522元。关于被告辩称洗衣机下水管系原告交付其即插在地漏处的意见，因未能举证证明，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百一十九条之规定，判决如下：
被告盐城新城新奥燃气发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告马永明各项损失合计52522元。
案件受理费2602元，由原告马永明负担1489元，由被告盐城新城新奥燃气发展有限公司负担1113元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 马 静
人民陪审员 钟璟玲
人民陪审员 郑建春
二〇一八年一月二十四日
书 记 员 宋相慧
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十六条人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百一十七条人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。
二百一十九条人未按照约定的方法或者租赁物的性质使
用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。