山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁06民终4257号
上诉人（原审被告）：刘佳林，男，1987年10月10日生，汉族，住海阳市。
委托诉讼代理人：李浩，山东万阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：烟台筑家房地产经纪有限公司，住所地：烟台经济技术开发区静海小区36号楼东侧6号网点。
法定代表人：赵光善，总经理。
委托诉讼代理人：刘雅勤，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕新宇，山东齐鲁（烟台）律师事务所实习律师。
上诉人刘佳林因与被上诉人烟台筑家房地产经纪有限公司委托合同纠纷一案，不服山东省烟台经济技术开发区人民法院（2017）鲁0691民初1149号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
被上诉人烟台筑家房地产经纪有限公司向一审法院起诉请求：1、上诉人赔偿被上诉人装修费、广告费、维护费等费用共计30,000元；2、上诉人支付被上诉人违约金2,200元。事实和理由：2014年10月7日，上诉人与被上诉人签订房屋出租委托代理合同，约定上诉人将其所有的坐落于烟台开发区海信慧园西区3-804号房屋委托被上诉人代理出租。合同签订后，上诉人违反约定提前终止合同，其行为已构成违约。按照合同约定，上诉人应对被上诉人所支出的装修费、广告费、维护费等费用承担赔偿责任，并支付被上诉人违约金。
上诉人刘佳林辩称，1、房屋出租委托代理合同约定的出租代理期限只有两年，到2017年1月22日结束，而非被上诉人主张的三年。房屋出租委托代理合同签订时只有第三条第二款的约定，代理期为一年，一年期限将尽时，经上诉人与被上诉人口头协商，将期限延伸至2017年1月22日。至于第十一条第三款中手写的第二年、第三年的情况，上诉人签订合同时没有，是被上诉人后来私自添加的；2、即使合同期限是三年，上诉人从2017年1月份两年期满后不再履行合同，也是依据合同第四条第三款、第八条第四款第1项及第3项行使单方解除权的合法行为。房屋出租委托代理合同约定前两年租金标准每月1,100元，应当支付24次，但被上诉人期间仅付款22次，两次出现未按约定支付租金达30日以上的情况；另外，房屋出租委托代理合同履行期间，被上诉人在上诉人明确反对的情况下，私自变更房屋主体结构，用推拉门将两卧改为三卧，且在上诉人明确提出书面异议的情况下仍不予恢复，上述行为名为装修，实为降低上诉人房屋价值的违约破坏；3、被上诉人两项诉讼请求的依据分别是第九条第一款和第三款，均为违约金条款，第九条第一款是非法提前终止违约金，第三款是合法单方解除违约金，被上诉人无权同时主张。被上诉人诉请第一项违约金，明显约定过高，因为即使履行三年期满，租金总计39,600元，申请酌情予以降低；两年期满后被上诉人已将其房屋内设施搬走，如果有损失，被上诉人应举证。最后，关于被上诉人的诉请二，虽然房屋出租委托代理合同第九条第三款约定了行使单方解除权仍应支付月租金两倍的违约金，但该条款明显不合理，我方作为守约方不应向违约方支付违约金，否则违反公序良俗的基本原则。
一审法院认定的事实：2014年10月7日，被上诉人（租赁代理机构、乙方）与上诉人（委托人、甲方）签订房屋出租委托代理合同，第一条约定，房屋坐落于烟台开发区海信慧园西区3-804号，房屋附属家具、电器、装修及其他设备设施状况详见房屋交割清单。房屋所有权人为上诉人。第三条约定，乙方出租代理权限为代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续；代甲方向承租人收取租金等。出租代理期自2014年10月8日至2015年12月7日，共计14个月，其中前60天为免租期，出租代理期限可延长4个月；出租委托代理期限届满或本合同终止后，乙方应将房屋收回。第四条约定，（一）租金标准1,100元/月；物业费由乙方交至物业；（二）租金收取方式为甲方在工商银行开设账户（略），乙方将租金按约定划入甲方账户；（三）乙方每月20号将租金划入甲方账户，首次划款日期为2014年12月20日,共计划款12日。第八条第四款约定，乙方有未按约定支付租金达三十日以上，及擅自拆改变动或损坏房屋主体结构情形的，甲方有权单方解除合同；第九条约定，出租代理期限内甲方需提前终止合同的，应提前三十日通知乙方，乙方装修的需赔偿乙方装修费、广告费、维护费等费用30,000元整作为违约金。第十一条与第十二条之间空白处载明：第2年出租代理期自2015年12月8日至2017年1月22日，共计13个月15天，其中前45天为免租期，租金1,100元/月，首次划款日期为2016年2月20日，共计划款12次；第3年出租代理期自2017年1月23日至2018年3月7日，共计13个月15天，其中前45天为免租期，租金1,100元/月，首次划款日期为2017年3月20日，共计划款12次。上诉人与被上诉人于2014年10月7日签署的房屋交割清单载明：交房日期为2014年10月7日，欠的水、电、物业从第一个月房租中扣除，其中电欠72元、水欠281元、物业欠1,215元，共计1,568元。
房屋出租委托代理合同签订后，被上诉人对涉案房屋进行装饰、装修，将客厅增加一扇推拉门隔成两个空间后对外出租。2016年10月25日，上诉人与案外人苏成功达成协议，上诉人将涉案房屋卖与案外人苏成功，并于2016年11月17日办理了房屋所有权变更登记手续。2017年1月3日，上诉人向被上诉人发出关于海信慧园西区3号楼804室租赁代理解约事宜联系函，载明：房屋出租委托代理合同履行期间，被上诉人存在违背上诉人意愿超越代理权的重大违约行为，自发现违约行为后，本人多次与贵公司相关人员沟通但无果，现正式与被上诉人协商解约。违约事项为被上诉人私自改变原房屋格局，将客厅隔断，房屋已分为三室出租给三人使用。客厅隔断是被上诉人增加的装修内容，合同签订前并无此项，上诉人明确禁止做客厅隔断。被上诉人在未经委托人允许情况下欺瞒上诉人私自改变房屋格局提高房屋租赁价格的行为已构成严重违约。请被上诉人于2017年1月22日前与现承租人办理完租赁到期交接手续等。
被上诉人代为缴纳水电及物业费共计1,500.53元。于2015年1月21日向上诉人支付租赁费82元，自2015年2月至2015年11月、自2016年2月至2017年1月，被上诉人每月向上诉人支付租赁费1,100元。2017年1月22日后，涉案房屋交接给案外人苏成功。
一审庭审过程中，上诉人对被上诉人提交的房屋出租委托代理合同内容提出异议。上诉人称其签合同时，没有第十一条和第十二条之间的手写部分，其按指印的地方是空白的，手写部分是在其按捺指印后被上诉人自行添加的。上诉人就上述合同争议部分是“先印后字”申请鉴定，但上诉人又放弃了鉴定申请。
一审法院认定，被上诉人提交的房屋出租委托代理合同内容清晰明确，第十一条和第十二条之间的手写部分由上诉人按捺指印，予以采信。上诉人称按捺指印时是空白的，但上诉人并未提供其所持有的房屋出租委托代理合同，也未就上述手写部分是“先印后字”还是“先字后印”申请鉴定，对于上诉人陈述，不予采信。
一审法院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋出租委托代理合同系双方当事人的真实意思的表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照房屋出租委托代理合同的约定行使权利并履行各自的义务。双方虽然约定被上诉人擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，上诉人有权单方解除合同，但是根据建筑行业一般理解，房屋主体结构是指在房屋建筑中，由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系，主体结构要具备足够的强度、刚度、稳定性，用以承受建筑物上的各种负载，如地基、承重墙等。顾名思义，拆改变动或损坏房屋主体结构是指对房屋的根本性损坏，而被上诉人在涉案房屋的客厅中添加推拉门作为空间隔断，只是在装饰、装修过程中对房屋空间划分的改变，并非对房屋主体结构的损坏，上诉人以此作为单方解除合同的依据，于约不符，不予支持。
一审法院认为，根据双方的收付款记录，被上诉人于2015年1月未付足的租金计六十余元，其他月份的租金均依据房屋出租委托代理合同的约定按时足额支付至2017年1月，被上诉人违约情形轻微。另，上诉人向被上诉人发出的关于海信慧园西区3号楼804室租赁代理解约事宜联系函中，上诉人仅以被上诉人破坏房屋主体结构为由提出解约，并未提出被上诉人欠付租金的情况，只是在诉讼过程中以被上诉人未按约定支付租金达三十日以上为由解除合同，距解除权发生之日已两年有余。虽然房屋出租委托代理合同中没有约定解除权的行使期间，但上诉人拖延行使解除权是对现存法律秩序的破坏，有违公平正义的原则。故对于上诉人以被上诉人欠付租金达三十日以上为由解除房屋出租委托代理合同的主张，不予支持。
一审法院认为，上诉人在出租委托期限内收回房屋并将涉案房屋转卖他人的违约行为，致使双方的房屋出租委托代理合同无法依约履行完毕，上诉人应当承担违约责任。房屋出租委托代理合同约定的由被上诉人装修的违约金是由双方确定的固定数额，并不一定等同于被上诉人实际花费的装修费用或实际遭受的损失。上诉人认为违约金过高，但没有提供约定的违约金过高的证据或依据，对于上诉人请求降低约定的违约金的主张，不予支持。被上诉人主张的2,200元违约金所基于的上诉人违约行为与其主张的30,000元违约金所基于的上诉人违约行为相同，系重复主张，不予支持。综上，被上诉人关于上诉人支付违约金30,000元的主张，于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、刘佳林于判决生效之日起十日内向烟台筑家房地产经纪有限公司支付违约金30,000元。二、驳回烟台筑家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取303元，由烟台筑家房地产经纪有限公司负担20元，刘佳林负担283元。
上诉人刘佳林不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实不清，证据不足。1、依据上诉人与被上诉人签订的《委托代理合同》第八条第四款第三项的约定，乙方擅自拆改变动或损害房屋主体结构的，甲方有权单方解除合同。本案中，被上诉人为了牟利，将房屋客厅增加推拉门隔成两个空间，进行分割出租，对房屋空间进行结构变动，按照《房地产经纪管理办法》第二十五条第六款“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得改变房屋内部结构分割出租”的规定，被上诉人的行为明显属于擅自拆改变动的违法行为，而原审法院将此认定为不属于对房屋主体结构的损坏，而没认定这是不是属于擅自拆改变动，显然属于偷换概念，因为该合同约定中乙方擅自拆改变动或损害房屋主体结构的，是上诉人解除合同的两个理由，拆改变动或损害房屋主体结构是并列关系，上诉人依据该约定解除合同有明确的事实依据和合同依据，同时被上诉人分割出租的行为是被法律、行政法规所禁止的行为，原审法院对此事实的认定不符合合同约定和法律规定。2、双方涉案合同第四条第一款约定，上诉人委托被上诉人进行出租的租金标准为1100元/月，按照《房地产经纪管理办法》第二十五条第二款的规定：房地产经纪机构和房地产经纪人员不得对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价。被上诉人作为专业的房地产经纪机构，在本案合同履行过程中存在分割出租、赚取差价、逾期支付款项等重大过错，原审认定被上诉人违约情形的观点是错误的。二、原审适用法律错误。1、上诉人与被上诉人签订的《房屋出租委托代理合同》从合同首页的格式及合同编号及内容来看，是被上诉人单方提供的格式合同，特别是该合同第九条违约责任的约定，如果在代理期内上诉人提前终止合同的，上诉人要按照叁万元的标准支付违约金，而如果被上诉人提前终止合同的，按照月租金200%也就是2200元支付违约金显然是霸王条款，同时也是加重上诉人的责任、免除或减少被上诉人的责任、排除上诉人主要权利的条款，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，涉案合同第九条第一项、第二项系被上诉人一方加重对方责任、免除或减少自己责任、排除对方主要权利的条款，应当属于无效的合同条款。2、原审法院认为上诉人拖延行使解除权是对现存法律秩序的破坏，有违公平正义原则，因此不予支持上诉人解除房屋委托代理合同的主张，原审法院系对法律理解和适用错误。本案是委托合同法律关系，按照《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：委托人或者受托人可以随时解除委托合同，对被上诉人拖延支付租金的事实上诉人可以随时主张和提出，不存在原审认定的拖延行使解除权的情形。3、如前所述，上诉人与被上诉人形成的是委托合同法律关系，上诉人可以随时解除委托合同，同时，合同中约定的违约金数额上诉人认为属于加重对方责任的格式条款应被认定为无效条款；即使有效的情况下上诉人已经提出了违约金的约定过高，原审应当按照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》二十九条的规定进行调整。本案中，被上诉人所谓的装修费为将房屋客厅增加推拉门两个空间，分割出租，此行为是被法律行政法规所禁止的行为，同时被上诉人应当提供装修费、广告费、维护费的证据来证明其损状况，可对此被上诉人并未提供相应证据来证实其损失。
被上诉人烟台筑家房地产经纪有限公司答辩称，一、原审法院认定事实清楚，证据充足。1、被上诉人并未改变或损害主体结构，不符合《房屋出租委托代理合同》第八条第四款第三项约定的情形，上诉人不应据此行使解除权。2、涉案合同并不是严格意义上的委托代理合同，因为上诉人并不向被上诉人支付服务费用。二、原审法院适用法律正确，不存在理解和适用法律错误。1、从《房屋出租委托代理合同》条款约定的权利义务关系看，不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款。根据合同第九条第一款条款的设计，只有在乙方对房屋进行了装修的情况下方适用该条，因而该条款是根据实际情况，合同双方对于乙方支付的装修费、广告费及维护费的事先约定，在甲方提前终止合同的情况下，对乙方的一种补偿。根据合同法第三百九十八条规定“委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。本案中，被上诉人为办理出租事宜，与被上诉人协商对房屋进行装修、宣传、维护等，前述费用均为办理委托事务的必要费用，双方在合同中事先约定补偿金额，于法有据，于情合理，不应属于“霸王条款”。且根据合同第九条，甲乙双方在其他情况下解除或终止合同时，双方均适用月租金200%的违约金，不属于加重对方责任，免除或减少自己责任的条款。2、根据上诉人于2017年1月3日出具的《关于海信慧园西区3号楼804室租赁代理解约事宜联系函》，上诉人提出解约的事由为“贵公司私自变更房屋格局”，而非原告欠付租金达三十日以上，且被上诉人已在一审中提交证据证明并不存在欠付租金的事实。上诉人从未以“欠付租金”向被上诉人主张解除合同，上诉人也未有证据证明其通知被上诉人要求解除合同（因“欠付租金”）。因而上诉人因“欠付租金”行使解除权既无事实基础，也无法律依据。3、仅仅根据上诉人于2017年1月3日出具的《关于海信慧园西区3号楼804室租赁代理解约事宜联系函》就可知，被上诉人的装修内容并非上诉人在上诉状中所说的只是“增加推拉门”，合同签订后是有一段免租期用于房屋装修的。合同双方在合同中约定了装修费等费用合计3万元，已经免除了被上诉人的举证责任，是合同双方为避免未来纠纷，经协商后的真实意思表示。违约方以违约金过高主张调减，但未就其主张进行举证，且该调减请求与合同约定违约金目的明显不符的，其主张不应得到支持。本案中，上诉人在2016年底将房屋出售给第三人，并在未提前告知上诉人的情况下换门钥匙，致使被上诉人无法继续履行合同；随后上诉人在2017年1月才以被上诉人过错通知被上诉人解除合同，其行为违反了诚实信用原则。上诉人提出的违约金过高、被上诉人欠付租金、违约破坏房屋主体结构等主张均未提供相关证据证明，应当承担举证不能的不利后果。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人提交照片及录音资料，用以证明被上诉人将房屋通过割断进行分割出租，构成违约。根据《房地产经纪管理办法》第二十五条第二、六款的规定，被上诉人作为专业的房地产经纪机构，在本案合同履行过程中存在分割出租、赚取差价、逾期支付款项等重大过错。被上诉人认为上诉人提交的上述证据系一审庭审结束后出现的新证据，不予质证。被上诉人称上诉人主张被上诉人存在赚取差价的违约行为，其在合同履行过程中从未主张过。《房地产经纪管理办法》的相关条款与本案无关。
本院二审查明的其他事实同一审查明的事实。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋出租委托代理合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。双方均应恪守履行。上诉人主张被上诉人将房屋分割出租破坏房屋主体结构构成违约，对此本院认为，被上诉人在客厅中加装推拉门，并不构成对房屋主体结构的变动或损坏，上诉人亦未提交证据证实被上诉人将房屋分割后出租给多位承租人，故上诉人上述主张证据不足，理由不成立，本院不予支持。上诉人与被上诉人签订的是房屋出租委托代理合同，依据合同的约定，上诉人将自己所有的房屋委托被上诉人对外出租，被上诉人将合同约定收取的租金交付给上诉人，符合委托代理合同的法律特征。根据合同法第四百一十条之规定，作为委托人的上诉人可以随时解除委托合同，但因解除合同给被上诉人造成损失的，应予赔偿。双方于合同中亦约定，上诉人提前终止合同应赔偿被上诉人相应的损失，故上诉人应赔偿被上诉人受托期间支出的装修费等损失，但被上诉人未在本院限期内提交证据证实装修费等费用的具体金额，根据公平原则，综合考虑双方合同的约定及被上诉人确实在涉案房屋内安装推拉门的事实，由上诉人赔偿被上诉人损失5000元为宜，被上诉人要求上诉人赔偿装修费、广告费、维护费等费用30000元，证据不足，本院不予支持。被上诉人称因上诉人在未提前告知被上诉人的情况下换门钥匙，导致被上诉人无法继续履行合同，上诉人对此不予认可，被上诉人亦未提交证据予以证实，故上诉人该项主张，本院不予采信。双方合同中并未约定在合同期内上诉人不能对外转让涉案房屋，且根据合同法的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故上诉人将涉案房屋卖于案外人并不当然影响双方合同的履行。依据合同法的相关规定及涉案委托代理合同的约定，作为委托人可以随时解除委托合同，被上诉人亦未提交证据证实上诉人存在合同第八条第（三）款约定的情形，故被上诉人诉请上诉人支付违约金2200元，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人部分上诉理由成立，本院予以支持。原审判决适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销山东省烟台经济技术开发区人民法院（2017）鲁0691民初1149号民事判决；
二、上诉人刘佳林于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人烟台筑家房地产经纪有限公司损失5000元；
三、驳回被上诉人烟台筑家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费909元，由上诉人刘佳林负担150元，由被上诉人烟台筑家房地产经纪有限公司负担759元。
本判决为终审判决。
审判长 孙 威
审判员 杨少华
审判员 王汝娟
二〇一八年四月二十五日
书记员 董昭懿