江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0205民初4730号原告：陆文宇，男，1987年6月9日出生，汉族，住浙江省宁海县。委托诉讼代理人：余雯，江苏锐观律师事务所律师。被告：无锡东方国际轻纺城集团市场经营管理有限公司，组织机构代码79383638-4，住所地江苏省无锡市锡山经济开发区友谊北路300号。法定代表人：黄时平，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵静，该公司员工。被告：无锡东方国际轻纺城集团有限公司，统一社会信用代码91320205755066673P，住所地江苏省无锡市锡山经济开发区工业园（友谊路）。法定代表人：黄永杰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周静，该公司员工。原告陆文宇诉被告无锡东方国际轻纺城集团市场经营管理有限公司（以下简称管理公司）、无锡东方国际轻纺城集团有限公司（以下简称集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陆文宇委托诉讼代理人余雯，被告管理公司委托诉讼代理人赵静到庭参加诉讼。被告集团公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。陆文宇向本院提出诉讼请求：1.判令管理公司支付2015、2016年度租金74982元及违约金37400元，合计112382元；2.集团公司对管理公司的上述义务承担连带责任；3.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2009年6月，孙振杰与管理公司签订商铺租赁合同，约定孙振杰将位于无锡市锡山区东亭北路无锡皮革城（以下简称皮革城）4号楼3楼333室商铺出租给管理公司，租赁期间为十年。后孙振杰将商铺转让给陆文宇，且办理了所有权变更手续，并由陆文宇收取租金。租赁期间内，管理公司未支付2015年度及2016年度的租金共计74982元，按照租赁合同约定，如管理公司未按约支付租金，陆文宇有权按照购房款的10%要求管理公司承担违约金。因集团公司系管理公司的股东，系促成商铺租赁合同签订的必要因素，集团公司在销售商铺的广告中明确案涉商铺为售后返租，该广告应视为要约，孙振杰与集团公司签订买卖合同时，应视为同时达成广告中约定的租赁关系的合意。此外，集团公司与管理公司存在人格混同，根据法律规定，集团公司应对管理公司的义务承担连带责任。管理公司辩称，管理公司结欠陆文宇的租金金额应以税后金额计算；陆文宇主张的违约金过高，请求法院进行调整。集团公司书面辩称，集团公司并非租赁合同的相对方，集团公司与管理公司系两个独立主体，亦不存在公司人格混同的情形，故请求法院驳回陆文宇对集团公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对陆文宇提供的皮革城商铺租赁合同、银行来往明细对账单、管理公司工商档案、集团公司工商档案、2013年度管理公司、集团公司审计报告、录音摘要及光盘、照片、部分业主的银行流水、汇款凭证、宁海报社报纸、照片及信访处理意见书，管理公司、集团公司对与其有关的证据的真实性没有异议，本院予以认定。根据当事人无异议的证据和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年6月6日，孙振杰与管理公司签订无锡皮革城商铺租赁合同，约定孙振杰将其所有的无锡皮革城4号楼3楼333室商铺出租给管理公司，租赁期限为十年，自2009年6月6日起至2019年6月5日止。租期前两年为市场培育期，管理公司无需支付租金，后八年的租金标准均为每年37491元，租金支付时间为每年7月6日前；合同第八条约定：如管理公司未按约支付租金的，自合同约定的最后支付期限的第二天起，管理公司每日向孙振杰支付逾期部分万分之五的违约金，若超过三个月仍然未付清的，管理公司应向孙振杰支付首次买卖合同总价款10%的违约金，且孙振杰有权解除合同。2012年孙振杰将上述商铺转让给陆文宇，且办理了所有权变更手续，并由陆文宇收取相应租金。后管理公司按税后金额支付租金，2015年6月6日至2017年6月6日的租金未能按约支付。又查明：2009年6月6日，孙振杰与集团公司签订房屋买卖合同，约定孙振杰向集团公司购买无锡东方国际轻纺城4号楼3楼333室商铺，合同总价款总计为374000元。再查明：管理公司的住所为无锡市锡山经济开发区（东方国际轻纺城内），法定代表人为黄时平；其经营范围为市场经营场地及设施租赁、市场管理服务、经济信息咨询服务；其股东为集团公司及黄时平；其主要人员为：执行董事兼总经理黄时平、监事黄会伟。集团公司的住所为无锡市锡山经济开发区工业园（友谊路），法定代表人为黄永杰；其经营范围为房地产开发、经营、纺织品、纺织品原料……家具的批发、零售；营业房租赁；摊位招租及其配套管理服务、配套设施的建设、经营；其股东为黄会伟、黄永杰；其主要人员为：董事长黄永杰、董事朱华钦、黄永坤、倪建兵、黄阿棠、董事兼总经理黄会伟、监事黄永钊、王雪泉。2013年管理公司审计报告中载明，其对集团公司拥有应收款63220000元。2013年集团公司审计报告中载明，其对管理公司有应付款86352442.9元。本院认为：孙振杰与管理公司所订房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方均应恪守。合同履行过程中，孙振杰将案涉商铺转让给陆文宇，并办妥相关所有权变更手续，故租赁合同项下出租人的权利义务均由陆文宇承继。审理中，双方对管理公司结欠陆文宇已到期的2015年6月6日至2017年6月5日租金未支付无异议，但对于租金金额存有异议。关于租金金额，根据房屋租赁合同的约定，租金标准为37491元/年，现陆文宇主张管理公司立即支付两年租金74982元，于法有据，本院予以支持。至于管理公司辩称，应按照税后租金金额支付租金的抗辩意见，因合同中并未有此约定，且缴纳租金税费系出租人的义务，故本院对该抗辩意见不予采信。至于违约金37400元，管理公司认为该违约金数额过高，并请求本院予以调整，现本院依照相关规定调整为以未付租金金额自应付之日起至判决给付之日止按同期银行贷款利率的1.95倍计算。关于陆文宇主张其提供的宣传广告构成要约，其与集团公司订立买卖合同的同时就宣传广告之内容达成租赁合同之合意，故集团公司对管理公司的付款义务承担连带责任的诉讼请求，本院认为，首先，陆文宇无法证实其提供的宣传广告确系集团公司所发放；其次，即使该宣传广告确系集团公司所发放，因广告内容并非对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出具体确定的说明和允诺，该宣传广告不属于要约，故宣传广告的内容不构成房屋买卖合同的内容，本院对陆文宇的上述诉讼请求不予支持。关于陆文宇另主张集团公司与管理公司构成人格混同，应对管理公司的付款义务承担连带责任的诉讼请求，因两公司的经营范围、组织机构上并不完全相同，且本院注意到两公司财务独立，审计报告中存在应收应付款，故陆文宇提供的证据尚不能证明两公司存在人格混同，故本院对陆文宇的上述主张亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国公司法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、无锡东方国际轻纺城集团市场经营管理有限公司于本判决生效后10日内给付陆文宇74982元并给付其中37491元自2015年7月7日起，其中37491元自2016年7月7日起，均至判决给付之日止按同期银行贷款利率1.95倍计算的违约金。二、驳回陆文宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2550元，由管理公司负担2000元，由陆文宇负担550元（陆文宇同意其预交案件受理费由被告直接给付，本院不再退回。管理公司应于本判决生效后10日内将该款支付陆文宇）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 谢 妍人民陪审员 王 玲人民陪审员 叶锡忠二〇一八年六月六日书 记 员 张 芳