北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终12710号
上诉人（原审被告、反诉原告）：原宪永，男，1942年8月23日出生。
上诉人兼原宪永之委托诉讼代理人（原审被告、反诉原告）：张秀英，女，1945年11月3日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张玉成，男，1956年2月21日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：贾淑齐，女，1955年7月15日出生。
被上诉人共同委托诉讼代理人：母福奎，北京母福奎律师事务所律师。
上诉人原宪永、张秀英因与被上诉人张玉成、贾淑齐确认合同有效纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初13064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月30日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人兼原宪永之委托诉讼代理人张秀英，被上诉人张玉成、贾淑齐及共同委托诉讼代理人母福奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原宪永、张秀英上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张玉成、贾淑齐的诉讼请求，判决涉案房屋买卖合同无效。事实及理由：贾淑齐不是买卖协议中的买房人，实质原因是其名下已有一处宅基地，其再行购买农村房屋违反“一户一宅”的强制性规定。张玉成系唯一购房人，为城镇居民，其购买农村房屋违反国家土地管理相关法律法规的强制性规定，包括1986年的《土地管理法》第四十一条、1999年修订的《土地管理法》第六十三条、《关于确定土地权属问题的若干意见》、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、《物权法》第一百六十二条第一款、《关于深化改革严格土地管理的决定》以及《合同法》第五十二条第（五）项的规定。首先，宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的，对此《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》明确予以规定；其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利；再次，农村房屋买卖无法办理产权变更登记；最后，原宪永、张秀英出卖房屋的前提是村委会另行审批新的宅基地，此事未果，原宪永、张秀英生存权益受损。
张玉成、贾淑齐辩称：不同意原宪永、张秀英的上诉请求。请求驳回上诉，维持原判。
张玉成、贾淑齐一审诉讼请求：确认张玉成与原宪永签订的房屋买卖协议（以下统称房屋买卖合同）有效。
原宪永、张秀英一审反诉请求：1.确认原宪永与张玉成签订的房屋买卖合同无效；2.张玉成、贾淑齐腾退房屋并将房屋返还给原宪永、张秀英；3.反诉案件受理费由张玉成、贾淑齐承担。
一审法院认定事实如下：张玉成、贾淑齐系夫妻关系，双方于1980年3月9日登记结婚，原宪永与张秀英亦系夫妻关系。原宪永、张秀英、张玉成、贾淑齐的户籍均在北京市通州区宋庄镇小杨各庄村，贾淑齐、原宪永、张秀英三人均系北京市通州区宋庄镇小杨各庄村农民，张玉成为居民户口。1998年9月26日，由案外人张殿顺、宋明玉、王森见证，案外人郑守宽代书，原宪永为卖房人，张玉成为买房人，双方签订房屋买卖合同一份，约定：1.原宪永因本人前往通县（通州区城区）居住，将本人所有的房屋正房六间、厢房四间及门楼、东西院墙等建筑物与树木、暖气、电话等一并相随卖给张玉成；2.房屋坐落于小杨各庄村西北，房屋四至为东至宋明宝、西至宋明宝煤房及村集体空闲地、南至道、北至道，具体使用面积以宅基地使用证为准；3.房屋及院落等作价人民币50000元，笔下房、款两清，各无反悔。经一审法院核实，涉案房屋的登记土地使用权人为张秀英，集体土地建设用地使用证的编号为：通集建（93宋）字第4-338号，涉案房屋具体四至为东至宋明宝、西至煤厂、南至道、北至道。涉案房屋买卖合同签订后，张玉成按照合同约定支付了全部购房款50000元，原宪永、张秀英亦按照约定将涉案房屋交付与张玉成居住使用。经一审法院核实，涉案房屋目前由张玉成、贾淑齐实际控制、使用。
一审法院判决认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，本案存在以下焦点问题。
第一、原宪永的签字行为定性，涉案房屋买卖合同的签署是否取得了登记宅基地登记使用权人的同意？
首先，原宪永、张秀英系夫妻关系，张秀英主张其对涉案房屋的出售不知情且不同意，对此其并未就此提供相关证据予以证明，张玉成、贾淑齐亦不予认可。其次，根据原宪永、张秀英关于涉案房屋出售后二人去向（居住地的变化）、房屋出售价款及用途的表述，可知张秀英清楚的知悉房屋出售的整个事宜，其该项表述与其该项答辩意见存在直接冲突；而且即使张秀英主张的不同意出售房屋意见成立，但其并未采取任何有效措施以终止该次交易行为，张秀英反对出售房屋的意见与涉案房屋买卖合同签订后，双方即完成涉案房屋的交割事实存在明显冲突。再次，涉案房屋买卖合同签订时间至今已近20年，原宪永、张秀英并未提交充足证据证明其对该房屋买卖合同的效力存在质疑或表示明确反对。此外，社会经济发展、进步的关键在于效率与安全。据此，法律并不要求任何主体就任何与之相关的事项必须做出书面表态，或以书面方式予以确认。当事人完全可以“默许”、不发表反对意见或者直接以具体行为表达其具体意见。综上，张秀英在涉案房屋买卖合同签订后配合迁出房屋并将房屋交付买受人的行为，可以确定张秀英对原宪永签订涉案房屋买卖合同的行为是知悉且同意的；另，根据张玉成、贾淑齐的意见并结合我国农村地区的传统风俗及事发的时间节点，进一步可以认定原宪永的签字行为系其作为家庭代表，是在征得了张秀英的同意下代表整个家庭签订涉案房屋买卖合同进而处分涉案房屋。
第二、张玉成是否具有购房资质，涉案房屋买卖合同是否违反国家法律法规的强制性规定？
经该院核实，涉案房屋买卖合同的直接签订人张玉成并非北京市通州区宋庄镇小杨各庄村农民，张玉成之妻贾淑齐系北京市通州区宋庄镇小杨各庄村农民，为该集体经济组织成员。虽然贾淑齐并未在涉案房屋买卖契约上签字确认，但是根据其意见，可以得知贾淑齐对该次契约签署系知悉、同意的，而且该次购房款来自张玉成、贾淑齐的夫妻共同财产。另，结合涉案房屋当前由张玉成、贾淑齐共同使用的状态，可以认定张玉成系作为家庭代表，与出卖人家庭代表即原宪永签订了涉案房屋买卖契约，且是以其与贾淑齐的夫妻共同财产出资购买涉案房屋。同时，结合事发的具体时间节点以及我国农村地区的传统风俗，可以认定张玉成、贾淑齐的意见成立，即张玉成的购房行为及原宪永的售房行为均并非其个人的单独行为，而是一个涉及户内相关成员的资产处置行为，系家庭行为。在张玉成之妻即贾淑齐具有涉案房屋所在村集体村民资质的情况下，张玉成作为家庭代表签字的购房行为，并不违反国家法律规定。另，本案中目前并无任何证据证明涉案房屋买卖契约的签署并非买卖双方真实意思表示，或违反了相关法律法规的规定。故，涉案房屋买卖合同应为合法有效。关于张玉成、贾淑齐的诉讼请求，证据充足、于法有据，该院予以支持。关于原宪永、张秀英要求确认涉案合同无效，并要求张玉成、贾淑齐自涉案房屋腾退并将涉案房屋返还给原宪永、张秀英的反诉请求，证据不足、于法无据，该院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张玉成与原宪永于一九九八年九月二十六日签订的房屋买卖合同有效；二、驳回原宪永、张秀英的全部反诉请求。一审本诉案件受理费525元，由张玉成、贾淑齐负担（已交纳）。反诉案件受理费525元，由原宪永、张秀英负担（已交纳）。
本院二审期间，张玉成、贾淑齐提交证据：卖房契约，证明目的为其在购买涉诉房屋后将其原有房屋出卖，涉诉房屋为其唯一住房。本院组织当事人进行了质证，原宪永、张秀英对该证据的真实性不予认可。因该证据与本案无法律上的关联性，故本院对该证据不予采信。庭后，原宪永、张秀英提交《房屋使用权有偿转让合同》一份，证明二人之子原亮购房情况及其二人与原亮共同居住的情况，本院认为原宪永、张秀英二人实际居住情况与本案没有法律上的关联性，本院对该证据不予采信。本院认定的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：本案为确认合同有效纠纷，涉及农村房屋买卖。根据各方当事人的上诉以及答辩意见，本案的上诉争议焦点为张玉成的身份对涉案房屋买卖合同效力的影响。本院认为，涉案房屋买卖合同的直接签订人张玉成并非北京市通州区宋庄镇小杨各庄村农民，但购房款来自张玉成、贾淑齐的夫妻共同财产，张玉成签字的购房行为系其与贾淑齐的夫妻共同意思表示。张玉成之妻贾淑齐系涉案房屋所在乡村农民，为该集体经济组织成员，故张玉成的身份不影响涉案房屋买卖合同的效力。原宪永、张秀英上诉主张贾淑齐已有宅基地，以张玉成的名义买房是为了规避“一户一宅”的原则。本院认为，农村一户只能拥有一处宅基地，主要是就申请而言，“一户一宅”的限制性规定，是基于宅基地的福利性及其所承载的社会保障功能而对宅基地使用权初始取得的限制，而不是对宅基地使用权继受取得的限制，故张玉成、贾淑齐购买涉案房屋的行为不违反“一户一宅”的规定。
综上所述，原宪永、张秀英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由原宪永、张秀英负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 杨 路
审判员 赵 霞
审判员 贾 旭
二〇一七年十一月十五日
书记员 王永基
书记员 陆九阳