河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀10民终804号
上诉人（原审原告）：佘铁，男，1977年7月20日出生，汉族，住三河市燕郊开发区。
被上诉人（原审被告）：徐花，女，1984年3月12日出生，汉族，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：翁珍顺，男，1982年11月4日出生，汉族，住北京东城区。系被上诉人徐花丈夫。
上诉人佘铁因与被上诉人徐花房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院(2016)冀1082民初4251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。被上诉人徐花委托诉讼代理人翁珍顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人佘铁上诉请求：撤销(2016)冀1082民初4251号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人将应退还给上诉人的房租及押金折抵上诉人因装修给楼下业主造成的损失，没有证据支持。在处理与楼下业主的赔偿事宜时，被上诉人与楼下业主私自达成赔偿协议，不符合双方合同约定。双方租赁合同约定出现此情况必须经由上诉人处理，但出现此情况后被上诉人并未告知上诉人，被上诉人没有尽到合同义务；2、双方协议约定，租房人装修造成的损失均由租房人自行承担。依照该约定，被上诉人无权自行与楼下业主签订赔偿协议，该赔偿协议无效。对该项损失，被上诉人未申请评估，被上诉人也没有证据证明实际损失，故对被上诉人的该项主张不应支持。上诉人认为，给楼下业主造成的损失，应另行起诉，不能与本案合并审理；3、因上诉人与被上诉人签订的房屋租赁协议尚未履行完毕，被上诉人单方解除合同，其应该对上诉人的装修损失进行赔偿。上诉人仅凭微信语音聊天记录，不能证明上诉人具有违约行为；4、上诉人去年已赔偿楼下业主1000元；5、上诉人交给被上诉人的租房押金，在租赁合同中有明文规定，且有甲乙丙(中介)三方签字，能够证明上诉人实际支付过该笔费用，被上诉人应将该款项退还给上诉人。
被上诉人徐花辩称：1、上诉人租赁了被上诉人的房屋，后将房屋转租给多人。开始被上诉人并不知情。直到2016年上诉人因装修导致漏水，给楼下业主造成损失，楼下业主通过物业找到被上诉人，被上诉人才知道具体情况。对此，被上诉人多次找上诉人协调赔偿事宜，但后来上诉人拒接电话，最后是由被上诉人赔偿楼下邻居10000元钱；2、房屋押金虽在合同中注明，但上诉人一直没有支付。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
上诉人佘铁一审起诉请求：判令被告退还原告房屋租金9000元，押金1000元，房屋装修款20000元；诉讼费用由被告承担。
一审判决认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对以下事实存在争议：原告提供如下证据，一、原、被告于2014年3月13日签订的租赁合同，期限自2014年4月13日至2017年4月12日。合同第九条，若乙方擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，擅自转租给第三人的，甲方有权单方解除合同。但是对于这两项，原告方并没有擅自改变主体结构，也没有擅自转租。第十条约定了甲方单方解除合同后双方的义务。第十二条其他约定，装修由乙方承担，若装修期间出现什么问题，乙方本人负责。原告方认为跟被告没有关系。二、2016年至2017年房租缴纳的转账记录，每月1000元，共计缴纳12000元。要求退还2016年6月30日至2017年4月12日的租金，共计9500元。三、装修工程费用票据六张，计15000元；原告交付物业公司的费用收据，包括装修押金2000元、管理费及垃圾清运费1108元、证件费20元。经质证，被告的意见为，一、认可合同的真实性，称合同第五条（十二）约定，室内设施维修费用由乙方承担，第九条第四款约定了擅自拆改、变动、毁损房屋结构以及擅自将房屋租给第三人的，甲方有权单方解除合同的权利，并收回房屋。第十条第一款，约定乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按照月租金的百分之二百支付违约金。甲方可要求乙方将房屋恢复原状或者赔偿相应的损失。第十二条约定，装修由乙方承担，以后出现任何问题由乙方负全责。二、对缴纳的12000元租金认可，系2016年4月13日至2017年4月12日的租金，但是交付时间已经超过了合同约定的交付时间，约定是2016年4月13日交付，原告是4月28日交付的。三、对于装修工程费用及票据六张、原告交付物业公司的费用收据和装修押金、管理费及垃圾清运费、证件费不予认可。被告提供以下证据：一、物业客服中心出具的证明一份，证明原告将涉案房屋出租给他人居住，在租户居住期间因房屋漏水导致楼下1901室业主李某房屋受损，同时证明原告将涉案房屋改变了原有的结构。二、被告与李某签订的赔偿协议，被告的房屋因漏水导致李某房屋受损，被告一次性赔偿财产损失1万元，在签订赔偿协议时已结清。证明原告在租赁房屋期间，因用水不当以及其装修的管道和暖气漏水，导致李某房屋多处漏水。三、1901室房屋（李某房屋）目前现场照片一组以及李某房屋因漏水导致的损失现状和部分视频。四、被告的丈夫翁珍顺与原告本人于2016年6月16日、21日、28日、29日、30日的微信记录，证明原告将房屋出租给他人，并造成楼下损失。经质证，原告的质证意见为，一、认可公章是物业中心的，但不认可其内容，物业客服中心没有资格证明房屋结构的变化。二、被告与李某的协议与原告无关，不认可。三、认可微信记录内容。四、1901房屋的照片不予认可，且与本案无关。庭审中，证人李某出庭称，其居住在1901室在被告楼下。被告房屋多次往其家漏水，给其家造成了损失，前后有十几次，第一次漏水是去年，最近一次是今年。漏水发生后，其每次去楼上找，开门的人均不是同一个人，有几家在居住。租户称漏水与他们无关，让其找实际租房给他们的人。后找到房屋所有权人即被告，双方达成赔偿协议，被告已赔偿其10000元损失。通过原、被告双方的举证和质证以及证人证言，本院对原、被告双方于2014年3月13日签订的租赁合同及原告缴纳租金12000元、物业客服中心出具的证明、被告与李某签订的赔偿协议、证人证言予以确认；对于原告的装修工程费用及票据六张、交付物业公司的费用收据和装修押金、管理费及垃圾清运费、证件费不予认定，但对其装修事实予以确认。上述事实可以认定原告将涉案房屋转租给了他人，违反了合同约定。另查明，原、被告双方已于2016年6月29日终止了合同。原告主张缴纳被告1000元押金，同时已赔偿第三人1000元，但未提供证据证明。本院不予认定。一审法院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。原、被告双方于2014年3月13日签订的租赁合同，期限自2014年4月13日至2017年4月12日。上述合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告在合同期内违反合同约定，将涉案房屋擅自改变格局并转租给第三人。签订合同后其对涉案房屋进行了装修，因装修原因致使涉案房屋漏水，以至于楼下1901室住户受到损失。本应由原告赔偿的损失，被告却代替原告进行了赔偿。因原告的违约行为，被告提前终止与原告的租赁合同。原告已缴纳被告2016年4月13日至2017年4月12日一年的租金12000元，双方于2016年6月29日终止了合同。如原告没有违反合同约定，被告应退还原告租金9500元。本案中，因原告违约，其应当按照合同约定赔偿被告2000元，实际被告应再退还原告7500元，但由于原告的原因致使被告赔偿第三人10000元损失，故原告不应再向被告主张权利。原告另主张的押金1000元，其未提供证据证明，本院不支持。对于原告主张的装修款20000元，因双方在合同中约定由原告自行承担，且双方终止合同的履行系因原告过错引起，故对其主张本院不予维护。综上所述，原告违反了双方的合同约定，其主张无事实和法律依据，不应得到本院的维护。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：驳回原告佘铁的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取计150元，由原告佘铁负担（已预交）。
二审期间，双方当事人没有提交新证据。
本院二审查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均遵守合同约定，依约履行各自义务。合同履行期间，上诉人擅自将涉案房屋改变格局并转租第三人，其行为构成违约。上诉人在装修的过程中，因装修漏水给楼下业主造成一定损失，被上诉人提供的证人证言能够证明该事实的发生及被上诉人已对楼下业主进行了赔偿的事实。故上诉人应按合约定向被上诉人支付违约金并赔偿被上诉人垫付的赔偿费用。上诉人主张其已赔偿楼下业主1000元，且已向被上诉人支付了租房押金，但未提供证据证明，且被上诉人亦不予认可，故本院不予采信。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人佘铁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 欣
审 判 员 叶振平
代理审判员 梁志斌
二〇一七年五月四日
书 记 员 宋 超