北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终823号
上诉人（原审被告）：宋蕾，男，1979年4月30日出生。
委托诉讼代理人：郭小年，北京兆泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杜鹏，男，1969年1月4日出生。
委托诉讼代理人：陈静，女，1972年4月20日出生。
上诉人杜鹏因与被上诉人宋蕾房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2016）京0107民初1721号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年1月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宋蕾及其委托诉讼代理人郭小年，被上诉人杜鹏之委托诉讼代理人陈静均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
宋蕾上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回对方的诉讼请求。并请求受理并支持我方的反诉请求。上诉理由：1.一审存在程序错误，上诉人按照指定期限提交了反诉状，一审没有按照程序进行审理，违反了法律规定。2.锅炉房顶二层房屋系另案中判令被上诉人拆除的房屋，是违法建筑，所以现在要求上诉人予以补偿没有任何依据。3.车棚和三层楼的改造装修属于违法建设，也不应当由我方进行赔偿。出租单位向我方发送的函件，要求我方拆除涉诉的房屋即车棚和三层楼。4.涉诉的房屋都是被上诉人未经上诉人以及产权单位同意建设的，是被上诉人为了自己经营收入投入的成本，所以上诉人没有赔偿的义务，被上诉人投资改造的房屋是为了出租盈利，并且获得了数倍的盈利，所以我方不应当赔偿。5.涉诉房屋不属于上诉人自有，而是上诉人租赁的，租赁期限即将届满。6.司法鉴定人员在一审询问时，明确表示了没有见到被上诉人改造房屋的协议和相关凭证，就作出了鉴定意见，没有事实根据。在鉴定结果中，有现场提出的争议项，没有反映在结论中。
杜鹏答辩：我同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。
杜鹏向一审起诉请求：1、判令宋蕾支付杜鹏石景山区模式口东里游泳馆出租房锅炉房顶二层房屋残值损失30000元；2、宋蕾支付杜鹏石景山区模式口东里游泳馆出租房车棚改造费用及南侧护坡、石景山区模式口东里游泳馆出租房车棚东侧三层楼的第三层改造、装修费用342271.14元（包括鉴定报告中无争议部分339694.45元以及争议工程1140.57元、1436.12元、评估费15000元）；3、案件受理费由宋蕾负担。
一审法院认定事实：位于北京市石景山区模东游泳馆产权人为首钢实业公司。2009年，乙方北京同心鼎力健身中心（个体工商户、营人宋蕾）与甲方首钢物业管理处签订模东游泳馆租赁合同，约定甲方将石景山区模式口东里游泳馆，建筑面积2873平方米承包给乙方经营，乙方只有管理（包括相应设备）使用权和合同规定的收益权，承包期限自2009年6月15日至2019年6月14日。
2009年9月15日，宋蕾与杜鹏达成口头租赁协议，约定由杜鹏承租游泳馆南侧三层楼的三层、车棚，年租金七万元。关于租赁期限：宋蕾主张租期五年，至2014年9月15日到期，杜鹏主张租期十年。
上述口头租赁协议达成后，宋蕾将租赁房屋交付杜鹏经营使用。承租期间，杜鹏于2009年将承租三层楼三层的更衣室改造为20间房屋出租使用，于2011年在锅炉房顶上自行建设二层楼房，另将承租的原车棚拆除并改造成现房屋出租经营。
庭审中，宋蕾陈述称：对杜鹏改造三层楼三层的20间房屋是知情的，知道杜鹏在改造车棚及锅炉房上自建二层楼房后，虽有异议但就让其使用了。另，宋蕾与杜鹏共同确认杜鹏自行建设二层楼房的现值为2万元。
另查：2015年12月20日，法院作出（2015）石民初字第1544号民事判决书（已发生法律效力）中认定，宋蕾与杜鹏之间口头的租赁合同为不定期租赁。宋蕾采用断水、电、暖及诉讼的方式向杜鹏主张合同权利义务终止，双方之间的不定期租赁合同应当被确认已经解除，并判令杜鹏将北京市石景山区模式口东里游泳馆三层楼房的三层部分以及车棚的屋内物品腾空，将上述房屋返还宋蕾，并将锅炉房顶上二层房屋拆除。
2016年8月20日，杜鹏将占用的房屋腾退交付给宋蕾。
本案诉讼过程中，经杜鹏申请，法院委托北京祝标建设工程咨询有限公司对石景山区模式口东里游泳馆三层楼房的三层部分以及三层楼西侧房屋（原车棚）建造及装修残值进行鉴定。2016年10月11日，鉴定机构出具鉴定基准日为2016年8月19日的ZB022016-009-（鉴审）002鉴定意见书，载明：1、原车棚改造房间现值119773.74元（其中税金现值4027.7元）；2、南侧护坡及过道现值26537.12元（其中税金现值892.46元）；3、三层楼三层现值193383.59元（其中税金现值6502.92元）；另，室外排水管道现值1140.57元（其中税金现值38.55元）、三层楼室外平台现值1436.12元（其中税金现值48.35元）。为此，杜鹏垫付鉴定费用15000元，宋蕾垫付鉴定人出庭费用1600元。宋蕾认为车棚及三层楼房屋均系杜鹏改造而成，而非建造，鉴定意见不能作为本案采用的依据。为此，宋蕾申请鉴定机构人员出庭，其中鉴定机构人员到庭陈述称：鉴定意见中建造费实际为改造费用，鉴定范围均没有超过鉴定申请人的施工范围，且鉴定意见采用的是原值折旧后的现值，如果建造方没有开具完税作证明等票据，鉴定意见中列税金应当自总价中扣除。
上述事实，有（2015）石民初字第1544号民事判决书、照片、ZB022016-009-（鉴审）002鉴定意见书及当事人陈述等证据材料，在案佐证。
一审法院认为：承租人经出租人同意的装饰装修，因不可归责于双方事由导致合同解除的，剩余租赁期限内的装修装饰残值损失，由双方按照公平原则分担。承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用没有约定的，且未办理合法建设手续的，扩建造费用由双方按过错分担。本案中，杜鹏主张租赁期限为十年，宋蕾主张租赁期限为五年，因杜鹏、宋蕾双方未采用书面形式，故应视为不定期租赁，对不定期租赁,当事人可以随时解除合同。因此，杜鹏不应对不定期租赁的房屋进行使用时间较为长久的装修改造或自建行为，杜鹏进行使用时间较为长久的装修改造及自建应当与宋蕾协商一致并签订书面协议。宋蕾对杜鹏装修改造及自建房屋行为，当时并未表示反对，且杜鹏已经使用经营多年，宋蕾均未提出异议，应视为对杜鹏装修改造及自建行为认可。根据查明的事实，宋蕾并非客观原因行使不定期租赁合同解除权而致使杜鹏被法院生效判决判令限期腾退承租房屋。因双方未对租赁合同解除后添附物如何处理进行约定，且杜鹏已将房屋腾退并交付宋蕾。因此，杜鹏请求宋蕾补偿其装修残值及房屋改、建费用损失合理部分的主张，符合公平原则和诚实信用原则，法院予以支持。
杜鹏、宋蕾共同确认锅炉房顶上二层房屋现值2万元，法院不持异议。杜鹏主张该部分现值增至3万元，未提供有效反驳证据，法院不予采纳。杜鹏主张室外排水管道、三层楼室外平台为其施工改造，未能提供充分有效证据予以证实，法院不予采信。杜鹏未能提供施工改造房屋税票、完税凭证等证据材料，故鉴定意见中税金部分应当从鉴定项目总价中扣除。由于杜鹏所改造车棚、房屋及自建房屋并未办理合法审批手续，对合同解除后杜鹏装修装饰及改、建房屋现值损失，双方均存在过错。因此，参照鉴定机构出具的鉴定意见并依据合同履行状况、杜鹏、宋蕾双方过错程度、杜鹏实际损失等因素，法院酌情确定宋蕾补偿杜鹏装修装饰及改、建房屋费用损失的数额。
综上所述，依照《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条之规定，判决：一、宋蕾于本判决生效后七日内给付杜鹏装修装饰及改、建房屋损失补偿费共计十八万元；二、驳回杜鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院对一审查明的事实予以确认。上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为，承租人经出租人同意的装饰装修，因不可归责于双方事由导致合同解除的，剩余租赁期限内的装修装饰残值损失，由双方按照公平原则分担。承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用没有约定的，且未办理合法建设手续的，扩建造费用由双方按过错分担。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方的租赁合同，已经生效判决确认解除。宋蕾对杜鹏装修改造及自建房屋行为，当时并未表示反对，且杜鹏已经使用经营多年，宋蕾均未提出异议，应视为对杜鹏装修改造及自建行为认可。宋蕾通过诉讼要求杜鹏将游泳馆三层楼房的三层部分以及车棚的屋内物品腾空，将上述房屋返还宋蕾，并将锅炉房顶上二层房屋拆除，已经法院判决确认支持其主张。现杜鹏请求宋蕾补偿其装修残值及房屋改、建费用损失合理部分的主张，符合公平原则和诚实信用原则，本院予以支持。具体数额，本院将参照评估报告、以及双方的过错程度确认。关于锅炉房顶上二层房屋，因生效判决已经判令杜鹏将其拆除，杜鹏现主张宋蕾补偿其该部分损失，缺乏依据，本院不予支持。一审法院将该部分一并计算有误，本院予以纠正。
宋蕾陈述的反诉未受理的程序问题，如其坚持主张，可另行起诉。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销北京市石景山区人民法院（2016）京0107民初1721号民事判决第二项；
二、变更北京市石景山区人民法院（2016）京0107民初1721号民事判决第一项为：宋蕾于本判决生效后七日内给付杜鹏装修装饰及改、建房屋损失补偿费共计十六万四千元。
三、驳回杜鹏的其他诉讼请求。
二审案件受理费3600元，由宋蕾负担3300元（已交纳）；由杜鹏负担300元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 柳适思
审判员 刘秋燕
审判员 王爱红
二〇一七年三月二十八日
书记员 明 玥