天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2015）滨汉民初字第815号原告崔润喜。委托代理人贾林，天津名士律师事务所律师。被告天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司。法定代表人许世坛，职务：董事长。委托代理人郭立伟，该公司员工。委托代理人徐东，天津朗文律师事务所律师。原告崔润喜诉被告天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年1月23日立案受理后，因原告崔润喜就质量维保单上业主签字的真实性申请司法鉴定，本案依法扣除审限。本案依法由代理审判员柳斌适用简易程序于2015年2月9日、2015年6月3日公开开庭进行了审理。原告崔润喜的委托代理人贾林，被告天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司的委托代理人郭立伟、徐东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年10月16日原告与被告签订了《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的坐落于天津中新生态城中津大道980号鲲玉园×-××××号房屋，被告应于2011年12月31日前向原告交付上述房屋。因被告延迟交房，原告直到2012年8月9日才去被告处办理了房屋交付手续，办理房屋交付手续当天原告同被告人员去房屋现场勘验时发现诉争房屋存在大量质量问题，被告承诺同意按照合同约定予以维修，故原、被告签订了钥匙托管协议，由被告对诉争房屋存在的质量问题予以维修。2012年11月20日，原、被告再次对房屋进行验收，但因仍存大量质量问题，继续由被告予以维修，但始终未修理完毕。2013年11月，原告再次去诉争房屋进行勘验，发现诉争房屋房顶跑水，原告及时告知被告由被告对诉争房屋进行了大部拆改装修，直至2014年12月中旬诉争房屋才基本达到入住条件。此后，原、被告就房屋入住事宜以及索赔事宜进行了多次协商，但协商未果。综上所述，被告交付的房屋存在大量质量问题，导致原告2012年8月至2014年12月期间不能正常入住，给原告造成了极大的经济损失。为维护原告合法权益，根据法律规定请求法院依法判令：被告赔偿原告延迟入住房屋损失81776.02元；案件受理费由被告承担。原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.《天津市商品房买卖合同》以及销售不动产统一发票，拟证实原、被告达成房屋买卖合同、房屋交付标准以及原告已按约向被告履行了全部房款；2.缴费票据，拟证实原告就诉争房屋所交纳的各项费用（物业费、暖气费以及车位费）；3.《钥匙托管协议》以及《房屋验收记录单》，拟证实诉争房屋存在的各种质量问题，原告按被告要求将诉争房屋钥匙托管给物业以便被告及时维修；4.房屋现场跑水照片，拟证实诉争房屋损坏情况以及程度。被告辩称，原告所述与事实不符，诉争房屋勘验后被告及时对房屋存在的质量瑕疵进行了维修，况且原告所述的质量瑕疵并不影响原告的实际入住。即使确因房屋质量瑕疵维修导致原告无法及时入住，因原告无法及时入住的损失亦应按照原、被告双方的合同约定（附件五补充条款）来予以计算。其次，原告主张的房屋租金损失应包含采暖费、物业费以及车位费等费用，原告分别主张属于重复计算，应不予支持。最后，按照原告所述，2012年8月交付房屋后即进行维修，但原告直至2015年1月才提起诉讼，可见部分请求已经超出诉讼时效。综上，原告主张损失无事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告为支持其抗辩，向本院提交了以下证据：1.《天津市商品房买卖合同》复印件，拟证实诉争房屋的交付标准，被告已经按照合同约定向原告交付了房屋；2.《房屋验收交接单》（2012年8月9日、2012年9月1日、2012年11月20日以及2013年8月29日），拟证实诉争房屋质量瑕疵经原告报修后被告及时维修并予以确认。经审理查明，2010年10月16日，原、被告签订了《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2010-0112488），原告出资1281542元购买了被告开发建设的中新天津生态城中津大道980号鲲玉园×-××××室商品房，建筑面积为126.10平方米。合同其中约定：商品房竣工、经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。被告应于2012年6月30日前，将符合上述条件的房屋交付给原告。另，被告交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和被告承诺（详见附件三商品房质量、设备等情况），未达到国家规定标准和承诺的，被告应承担责任。在原告正常使用情况下，被告应按照《天津市商品住宅质量保证书》的规定履行保修职责。原告持办理商品房交付通知书办理商品房交付手续，并签署《商品房交接单》、交接商品房钥匙后，即为合同项下商品房已交付。自交付之日起，该商品房的风险责任转由原告承担。其中原、被告双方在附件五补充合同中补充约定：在保修期间发生保修质量问题而给原告造成损害的，双方同意在被告履行维修整改责任基础上，被告应当参照维修整改实际发生费用的10%作为原告损失额的计算标准向原告承担一次性赔偿责任，乙方同意自愿放弃不再向被告提出其他任何赔偿或补偿要求（该条款未加粗加黑，亦未予以下划波浪线进行提醒）。另查，2012年8月9日原告应被告书面通知去被告处办理房屋交付手续，办理房屋入住手续当天原告交纳了年度物业服务费3729.65元以及年度采暖费2308.5元。原告办理房屋入住手续后同被告工作人员对诉争房屋进行了勘验，双方对诉争房屋存在的质量瑕疵进行了共同确认，该确认单上记载了诉争房屋在交付时主卧踢脚线脏，主卧地板起鼓（2处）；其后于2012年9月1日进行复验时，房屋存在厅门窗损坏、工作阳台门损坏以及所有踢脚板接缝不平；2012年11月20日原告再次对诉争房屋进行复验，房屋存在主次卧、书房大理石窗台有划痕、壁纸色差大、地板有污点、踢脚板掉漆等；2013年8月29日原告对诉争房屋存在的大理石破损、划痕、壁纸接缝不齐等质量瑕疵维修进行了确认。庭审中，原告主张2013年11月诉争房屋发生严重跑水情况，导致房屋地板、墙壁以及壁纸均受损，经报修后被告直到2014年12月才予以维修完毕。被告对诉争房屋存在跑水维修的事实予以认可，但对跑水时间以及维修时间均不予认可，被告主张诉争房屋跑水时间为2014年3月中下旬，2014年5月维修完毕。再查，原告办理房屋入住手续时交付房屋采暖费以及物业费共计6038.15元（其中采暖费2308.5元，物业费3729.65元），2013年4月27日交纳2013年5月1日至2014年4月30日停车费1200元，2013年12月31日交纳2013年度采暖费2308.5元，2015年1月13日交纳2014年度采暖费2329.37元（其中包含违约金59.03元以及减免费用38.16元）。庭审中，被告主张诉争房屋存在质量瑕疵不足以影响业主正常入住，且上述质量瑕疵保修后均已通知原告予以复验确认；对此，原告不予认可，其仅对2012年8月9日《房屋验收交接单》上业主签字予以认可，对于2012年9月1日、2012年11月30日《房屋验收交接单》上业主签字不予认可，认为系别人代签。经本院释明，被告坚称业主签字确认处均系原告本人所签，为此原告申请对2012年9月1日、2012年11月30日《房屋验收交接单》上供业主使用一栏业主签字处业主签字的真实性申请司法鉴定。本院依法委托天津市天鼎物证司法鉴定所对被告提交的2012年9月1日（检才一）以及2012年11月30日《房屋验收交接单》（检才二）上供业主使用一栏处的业主签字是否是原告本人所签进行司法鉴定。津天鼎[2015]物证鉴字第087号天津市天鼎物证司法鉴定所物证鉴定意见书鉴定意见如下：检才一、检才二供业主使用一栏处的业主签字非原告本人所签。为此，原告支付司法鉴定费4000元。上述事实，有原、被告提交的证据、双方当事人当庭陈述以及津天鼎[2015]物证鉴字第087号司法鉴定意见书在案予以佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人自愿签订，内容不违反相关法律、法规的规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。庭审中，被告认为即使房屋真因维修所致原告产生损失也应依据双方合同签订的房屋买卖合同补充条款予以解决，对此本院不予支持，评判理由如下：被告主张的《补充协议》系被告提前拟定好重复使用的格式条款，对于提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方权利的，该条款无效。同时，提供格式条款的一方，应采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款按照对方的要求，对该条款予以说明。被告主张的上述条款不能证实被告就上述条款内容已向原告提醒注意或予以说明且排除原告的合法权利，故被告主张的补充协议条款应属无效。同时，对于被告主张原告部分诉讼请求已经超过诉讼时效期间，因诉争房屋存在质量瑕疵原告均向被告主张维修且后甚至发生房屋跑水事件，可见损害事实持续发生，故原告待损害事实终结后提起诉讼并未超过诉讼时效期间。关于被告是否应当赔偿原告2012年8月至2014年12月房屋维修期间的损失以及数额问题，本院评判如下：原、被告签订的商品房买卖合同第八条约定：在原告正常使用的情况下，被告应按照《天津市商品房住宅质量保证书》的规定履行保修职责。原告在2012年8月9日办理房屋入住手续时，发现房屋主卧踢脚线脏，主卧地板起鼓（2处）、其后数次复验发现的房屋质量瑕疵均为划痕、污点、色差、门损坏等瑕疵。毋庸讳言，商品房的建造开发系一项浩繁的工程，对于精装修房屋主要依靠人工进行装修存在瑕疵在所难免，若无论质量瑕疵严重与否买受人均以维修房屋导致业主不能正常入住为由参照房屋租金主张损失显然不妥，根据原告办理房屋交付手续时《房屋验收交接单》上记载的质量瑕疵，原告主张因维修导致其不能入住的理由不能成立，本院不予支持。但根据实际情况房屋瑕疵的维修必然影响业主的合理使用房屋，影响业主的房屋入住使用且被告履行保修职责后未及时通知原告予以验收确认（被告主张的业主验收确认系别人代签非原告本人所签），直至2013年8月再次予以确认，综合上述事实2012年8月至2013年8月期间本院酌情被告赔偿原告上述期间交纳物业服务费的50%；原告主张2013年11月房屋发生严重跑水现象，直至2014年12月才整体修理完毕，根据原告提交的照片能够证实房屋严重跑水，该质量瑕疵属于重大质量瑕疵确实影响业主正常入住，故对此维修期间导致原告不能正常入住房屋的损失应予以赔偿。至于维修时间，被告对房屋跑水维修事实予以认可，但对跑水时间不予认可，但根据原告数次验房所签订的《房屋验收交接单》以及被告未提交证据证实其在2014年10月之前已将托管钥匙给付原告，故本院对被告的关于房屋跑水维修一事时间主张不予认可；同时，原告作为房屋所有权人，其虽将房屋钥匙进行托管但其对房屋的维修以及维修完成时间负有一定的注意义务，原告有义务对被告的维修进行督促与监督，故根据本案实际情况以及通常维修时间本院酌定房屋因跑水至维修完毕时间为2013年11月至2014年9月。至于损失数额问题，2012年8月至2013年8月，原告交纳物业费的50%计为1864.83元（3729.65÷2）、2013年度采暖费2308.5元以及2013年11月至2014年4月停车费600元（1200÷2），就维修期间不能正常使用房屋的损失问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，2014年政府主管部门公布的塘沽新北街板块（位于滨海新区核心区北部，东起京山铁路；西至宁车沽路、新河干渠；南至京津塘高速公路；北至北环铁路）高层每平方米每月为18元，汉沽城区板块（北至北环桥延长线、大丰路；东至东风路；南至化工街与营城镇边界；西至蓟运河）高层每平方米每月为12元，考虑到诉争房屋的定位（生态城）以及区域，本院参照上述公布价格酌定为高层每平方米15元（18+12÷2）。截止2014年9月，原告因房屋维修逾期交付使用房屋的损失为126.1平方米×15元/平方米/月×10个月=18915元，上述损失共计为23688.33元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十七条第三款之规定，判决如下：自本判决生效之日起五日内，被告天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司赔偿原告崔润喜逾期交付使用房屋各项损失共计人民币23688.33元。驳回原告崔润喜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币922元，由原告担负547元，被告天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司担负375元，并于本判决生效后五日内直接向本院交纳。司法鉴定费人民币4000元，由被告天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司担负，并于本判决生效之日起五日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  柳斌二〇一五年七月二十日书 记 员  吴娜附：法律释明1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民法通则》第一百四十四条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十七条第三款逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。4.《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应当告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。温馨提示天津市第二中级人民法院地址：天津市河西区新围堤道6号。