广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗云法民二初字第1054号原告：中国银行股份有限公司广州白云支行，住所地广州市白云区机场路。负责人：许培京，行长。委托代理人：范宇丽，广东厚诚律师事务所律师。委托代理人：袁谦，广东厚诚律师事务所律师。被告：唐焱，男，汉族，住四川省渠县。被告：罗家容，女，汉族，住四川省渠县。被告：佛山市裕东龙房地产发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区里水洲村村“岗美岗”。法定代表人：岑兆雄，执行董事。委托代理人：刘琪，公司员工。委托代理人：陆彬，公司员工。原告中国银行股份有限公司广州白云支行与被告唐焱、罗家容、佛山市裕东龙房地产发展有限公司（以下简称裕东龙公司）借款合同纠纷一案。本院于2015年5月5日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司广州白云支行的委托代理人袁谦到庭参加了诉讼，被告唐焱、罗家容、佛山市裕东龙房地产发展有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国银行股份有限公司广州白云支行诉称：原告与被告唐焱、裕东龙公司于2008年5月20日签订《个人一手住房贷款合同》及附件一，约定：原告向被告唐焱发放贷款人民币360000元用于购房，期限为20年（240个月），月利率采用浮动利率，浮动周期为一年，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率下浮15%作为下一个浮动周期的适用利率；被告唐焱采用每月等额本息还款法，以每月15日为还款日。若被告唐焱未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率上加收50%；被告唐焱保证按合同约定履行全部义务，依时按期偿还贷款本息，如被告唐焱未按期归还贷款本息或违反合同中关于当事人权利义务的其他约定，原告有权分别采取或同时采取下列措施：终止或解除本合同；宣布合同项下贷款本息全部提前到期；要求被告唐焱赔偿因其违约而给原告造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等；要求保证人承担保证责任；依法按合同约定对抵押房屋行使抵押权。为保证合同的履行，被告唐焱以其贷款所购房屋即佛山市里水镇洲村村岗美岗悦园小区8-xxx房作为偿还贷款及承担相关费用的担保，被告裕东龙公司同意上述抵押担保，亦同意为上述贷款提供阶段性连带责任保证。合同签订后，原告依约向被告唐焱发放了贷款，被告唐焱就上述房屋尚未办理抵押登记即颁发房地产他项权证，故被告裕东龙公司仍应按照合同约定对被告唐焱的上述债务承担连带清偿责任。另查，被告唐焱、罗家容为夫妻关系，涉案债务发生在夫妻关系存续期间，属于夫妻共同债务，故被告罗家容应当承担共同还款义务。现为维护原告的合法权益，特诉请法院判令：一、解除原告与被告唐焱、裕东龙公司签订的《个人一手住房贷款合同》（合同编号：JBYAA20088289号）；二、被告唐焱归还贷款本金283953.68元及利息、罚息（暂计至2015年4月10日，利息为4128.05元，罚息为237.34元。自2015年4月11日的利息、罚息按照合同约定计算至欠款清偿之日止）；三、被告唐焱支付原告律师费22000元；四、原告对处分被告唐焱提供的佛山市里水镇洲村村岗美岗悦园小区8-xxx房的价款享有优先受偿权；五、被告罗家容、裕东龙公司对被告唐焱上述债务承担连带清偿责任。6、由各被告承担本案全部诉讼费用。被告唐焱无答辩。被告罗家容无答辩。被告裕东龙公司辩称：一、裕东龙公司对被告唐焱的债务提供的是阶段性连带责任保证，保证期限至裕东龙公司办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止。二、裕东龙公司解除担保责任的条件已成就，暨裕东龙公司无须再向原告承担保证责任。涉案房屋已于2011年7月13日在佛山市住房和城乡建设局办妥了《房地产权属证书》及抵押登记手续，抵押登记的权利人为原告，义务人为被告唐焱。即原告的担保责任已于2011年7月13日免除。故要求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2008年5月20日，原告（贷款人）与被告唐焱（借款人）、佛山市南海区裕东龙有限公司（保证人、开发商）签订编号为JBYAA20088289号的《个人一手住房贷款合同》，约定：“第一条、本合同项下贷款金额为人民币360000元。本合同项下贷款期限为20年/240个月，自贷款人实际放款日起算。第二条、本合同项下的贷款用途为借款人支付其购买的坐落于佛山市里水镇洲村村岗美岗悦园小区8-xxx的房屋的购房款。第三条、1、本合同项下的贷款利率为浮动利率，浮动周期为一年，从贷款人实际放款日起一年内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮15%计息，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮15%作为下一个浮动周期的适用利率；3、按月结息和付息，每月的15日为结息日和付息日；4、若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%。第五条、贷款人在同意借款人提款申请后，按以下方式发放贷款：将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商或售房单位的专用账户（账户名称：南海区农村信用合作联社九江信用社；账号为：19×××99）；第六条、贷款偿还方式为按月等额本息还款，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款，还款期共计240期，约定还款日为每月的15日；第八条、借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。所购房屋为期房的，借款人应在本合同签署后30日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得《房屋所有权证》后10日内办理正式抵押登记；保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证”。该合同附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》约定：“二、借款人以本合同项下贷款所购房屋提供抵押。1、借款人应按约定及时与贷款人办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记或预告抵押登记手续，并将抵押物的相关权利凭证及他项权利证书交贷款人执管。7、担保责任发生后，贷款人应在主债权诉讼时效期间内行使抵押权。若贷款为分期清偿的，则贷款人应在基于最后一期债权起算的诉讼时效期间届满之日前行使抵押权。8、在担保责任发生后，借款人不履行到期债务或者发生本合同约定的实现抵押权的情形，贷款人可以与借款人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先清偿本合同项下的债务。协议不成的，贷款人有权依法请求人民法院拍卖、变卖抵押物。处分抵押物所得款项在优先支付抵押物处分费用和本合同项下借款人应偿付给贷款人的费用后，用于清偿本合同项下贷款。三、借款人违约事件及处理1、借款人出现下列事件之一即构成或视为本合同项下违约：（2）未按期归还贷款本息；2、出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：（5）终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同；（8）依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权；（10）要求保证人承担保证责任；四、开发商保证，若保证人（开发商）为本合同项下贷款提供保证的，则：1、保证人应按照本合同的约定承担保证责任。2、本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年，若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年；若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。3、如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。4、主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本合同项下的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩贷款人。5、主合同双方解除主合同或者使主合同提前到期的，保证人对于主合同项下已发生的债务承担担保责任。七、除依法另行确定或当事人另有约定外，因本合同订立，履行及争议解决发生的费用（包括律师费用）由借款人承担。”2008年6月3日，原告依约向佛山市南海区裕东龙有限公司交付了贷款360000元。之后，原告与被告唐焱到房管部门办理了佛山市南海区里水镇洲村里横路悦园小区8栋xxx房的房屋产权证书和预抵押登记。贷款发放后，被告唐焱自2015年3月15日起开始未向原告还款。被告唐焱在原告起诉后向原告还了部分欠款，尚未原告借款本金总额为280742.45元。现原告认为被告唐焱未按时足额归还涉案贷款本息，合同解除的条件已经成就，诉至本院。另查明：被告唐焱、罗家容于1990年10月18日登记结婚。涉案借款发生于婚姻关系存续期间。佛山市南海区裕东龙有限公司于2009年7月24日经工商部门核准名称变更为佛山市裕东龙房地产发展有限公司。诉讼中，原告未能提供证据证实其已经实际发生律师费用。三被告未到庭答辩，无提供证据证实就涉案房屋的抵押登记手续办理了房屋他项权证，亦无提供证据证实不能办理房屋他项权证的过错在于原告。以上事实，有《个人一手住房贷款合同》、借款借据、佛山市南海区房地产按揭登记证明书、欠款明细表、结婚证、企业机读档案变更登记资料、房产查询证明及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与被告唐焱、裕东龙公司签订的《个人一手住房贷款合同》属合同缔约方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，内容合法有效，合同各缔约方均应恪守履行。原告在《个人一手住房贷款合同》签订后，已经依约向被告唐焱发放了贷款360000元，履行了合同义务，其合法权益应予保护。现原告主张被告唐焱尚欠借款本金280742.45元未予归还，并提供欠款明细表予以佐证。各被告均未到庭就尚欠本金、利息、罚息金额进行答辩，视为其放弃相应的诉讼权利，故本院对原告的陈述及提交的证据均予以采纳。被告唐焱自2015年3月15开始逾期还款，属于未按期归还贷款本息的情形，故《个人一手住房贷款合同》约定的合同解除条件已经成就。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”被告唐焱、罗家容因下落不明，经本院公告送达民事起诉状，公告期满时间为2015年9月15日，故依照上述规定，原告的解除合同通知实际上在公告期满之日已经到达两被告，故合同实际已经于2015年9月15日解除，本院予以确认。对于合同解除前的利息，罚息可按照合同约定计算。对于合同解除后的利息标准，综合考虑涉案借款存在尚未到期的因素，故本院确定利息、罚息的总额，以280742.45元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算确定，并计付至借款还清之日止。原告要求合同解除后的利息、罚息按照仍按合同约定计付缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于是否属于夫妻共同债务的认定问题，两被告于1990年10月18日登记结婚，涉案借款发生于原、被告夫妻关系存续期间。依照《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，本院认定涉案债务属于夫妻共同债务，应当由被告唐焱、罗家容共同清偿。对于优先受偿权的问题，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”本案中，被告唐焱就涉案债务向原告提供佛山市南海区里水镇洲村里横路悦园小区8栋xxx房作为抵押物，且已经在房管部门办理了预告抵押登记手续，履行了法定抵押登记手续，该抵押行为有效。被告唐焱未能履行涉案债务，故原告有权就处分该抵押物所得的价款优先受偿。对于被告裕东龙公司是否应当承担保证责任的问题，根据合同约定“若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任”。涉案房屋只办理了预告抵押登记而无办理房屋他项权证，故原告要求被告裕东龙公司承担连带保证担保责任符合合同约定，本院予以支持。另《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中，既有借款人被告唐焱提供其购买的房屋作为抵押物，亦有被告裕东龙公司的担保，故依据上述法律规定，被告裕东龙公司仅就处分被告唐焱提供的担保物所得价款中不足清偿涉案债权的部分承担连带保证担保责任，且在承担责任后有权向被告唐焱追偿。原告未能提供证据证实其已经实际发生律师费用，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。被告唐焱、罗家容经本院公告传唤，期满未到庭参加诉讼，被告裕东龙公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告中国银行股份有限公司广州白云支行与被告唐焱、佛山市裕东龙房地产发展有限公司于2008年5月20日签订的《个人一手住房贷款合同》于2015年9月15日解除；二、于本判决生效之日起十日内，被告唐焱、罗家容共同向中国银行股份有限公司广州白云支行清偿借款本金280742.45元并支付利息、罚息（2015年9月15日前的利息、罚息按照《个人一手住房贷款合同》约定计付；2015年9月15日起，利息及罚息的总额以尚欠借款280742.45元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，计付至上述借款清偿之日止）；三、中国银行股份有限公司广州白云支行就上述判决第二项所涉债权对处分登记在被告唐焱名下位于广东省佛山市南海区里水镇洲村里横路悦园小区8栋zzz房房屋所得价款享有优先受偿权；四、佛山市裕东龙房地产发展有限公司就上述判决第二项中唐焱所负债务对上述判决第三项清偿不足部分承担补充清偿责任，并在承责后可向被告唐焱追偿；五、驳回中国银行股份有限公司广州白云支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5954元，由被告唐焱、罗家容负担（原告同意其预交案件受理费由被告唐焱、罗家容向其直接支付，本院不再退还，由被告唐焱、罗家容在本判决生效之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 鲍 敏人民陪审员 吴 冠人民陪审员 王丽艳二〇一五年十二月七日书 记 员 莫宇桐