江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张商初字第0116号
原告招商银行股份有限公司张家港支行，住所地江苏省张家港市杨舍镇人民中路109号国泰大厦1层、3层。
负责人潘杰，该行行长。
委托代理人陈超，江苏立泰律师事务所律师。
委托代理人王灵波，江苏立泰律师事务所律师。
被告李洪敏。
被告许咏梅。
被告张家港海澜港城房地产有限公司，住所地江苏省张家港经济开发区悦丰大厦。
法定代表人杨洪，该公司总经理。
委托代理人叶东南，江苏国之泰律师事务所律师。
原告招商银行股份有限公司张家港支行（以下简称招商银行张家港支行）与被告李洪敏、许咏梅、张家港海澜港城房地产有限公司（以下简称海澜房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年1月22日立案受理后，依法由审判员陈晓红独任审判，于2014年2月27日、3月24日、4月10日三次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈超参加了第一、第二次庭审，原告的委托代理人王灵波参加了第二、第三次庭审，被告许咏梅，被告海澜房产公司的委托代理人叶东南参加了三次庭审，被告李洪敏经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，于2014年5月5日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人陈超，被告许咏梅，被告海澜房产公司的委托代理人叶东南到庭参加诉讼，被告李洪敏经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告招行张家港支行诉称：2008年10月20日，被告李洪敏与原告签订《个人购房借款及担保合同》一份，约定原告向被告李洪敏提供总额为人民币820000元的贷款，贷款用途为购房，被告李洪敏、许咏梅以所购买房产为上述贷款提供抵押担保，被告海澜房产公司对被告李洪敏的上述债务承担阶段性保证担保责任。同日，被告海澜房产公司与原告签订《个人贷款不可撤销担保书》，约定海澜房产公司对被告李洪敏的前述债务承担不可撤销担保责任。上述合同签订后，原告按约发放了贷款。但原告尚未办出他项权证，便发现用于抵押的房产已被法院查封，且被告李洪敏并未按照合同约定还本付息，截至2013年4月20日拖欠原告贷款本息已逾多期。2013年5月13日，原告委托江苏立泰律师事务所向三被告发律师函，但被告李洪敏、许咏梅至今仍未偿还贷款本息，被告海澜房产公司也未承担相应保证责任。为此，请求法院判令：1、被告李洪敏归还贷款本金739037.67元及欠息（包括利息、罚息、复利）6730.11元（暂计算至2013年4月20日，之后欠息按合同约定的计算方式计算至本息还清时止）；2、被告李洪敏承担原告律师费损失23244元；3、诉讼费用由李洪敏承担；4、被告许咏梅、海澜房产公司对被告李洪敏的本案债务承担连带清偿责任。
被告李洪敏未作答辩。
被告许咏梅辩称：1、原告起诉提供的编号为“512570000298”（以下简称298）的《个人购房借款及担保合同》并非是真实合同，李洪敏、许咏梅与原告签订的298号《个人购房借款及担保合同》的借款金额只有95000元，该合同与原告提供的借款借据的借款金额、期限、利率都是吻合的，原告提供的298号《个人购房借款及担保合同》是原告未经李洪敏、许咏梅同意擅自修改的，该修改后的合同与编号为“512570000298”的借款借据（以下简称298借款借据）上载明的金额、用途、期限都是不符合的。2、原告经办人向法庭陈述820000元的借款是由两份合同组成的，即298合同和编号为“512570000297”（以下简称297）的《个人购房借款及担保合同》，但原告一直未向法庭提供297合同。3、被告李洪敏向原告借款820000元，是李洪敏的婚前债务，原告不能擅自将其转化为婚后共同债务。4、本案抵押登记未办理的责任，完全在于原告，李洪敏与许咏梅已经办妥了办理抵押的所有手续，至于原告没有办成的原因，我们并不清楚。之后房产被法院查封，是由于原告的工作失误导致的。5、李洪敏婚前向原告借款是其个人行为，属于婚前个人债务，许咏梅与原告不存在任何借贷关系，许咏梅用个人财产支付首付和其他费用获得了房屋的部分产权。6.许咏梅代李洪敏偿还贷款的条件是将房屋所有权全部转移至许咏梅名下。
被告海澜房产公司辩称：1、我公司的担保义务已经履行完毕。理由是原告已经在2010年1月13日收到我公司交付的房产证和土地证，办理他项权证的相对人应为原告和购房人李洪敏、许咏梅，要求我公司交付他项权证不现实。2、原告按照298合同仅向李洪敏发放了95000元贷款，原告向李洪敏发放725000元贷款依据的是297合同，由于我公司没有为297合同出具担保书，因此不应对297合同项下的借款承担责任。而且由于李洪敏已经偿还了298合同的全部欠款，原告无权就298合同主张权利。3、我公司没有在《个人购房借款及担保合同》上签字盖章，该合同的权利、义务与我公司无关，我公司不应承担责任。4、原告已经持有了办理他项权证的所有资料，未及时办理他项权证的责任在原告。5、《招商银行个人购房贷款合作协议书》与本案没有关联，不能作为本案的定案依据。综上，请求法庭驳回原告对我公司的诉讼请求，我公司将对原告财产保全错误所造成的损失追究法律责任。
经审理查明：2008年10月20日，招商银行张家港支行（贷款人）与李洪敏（借款人、抵押人）、许咏梅（抵押人）签订298号《个人购房借款及担保合同》，约定：李洪敏向招商银行张家港支行贷款95000元，具体贷款金额以借款借据为准，借款用途为购买海澜房产公司开发的蓝湖湾2幢2-304号房车位；贷款期限为120个月，具体贷款期限以借款借据为准；贷款利率为年利率6.723%，如遇人民银行调整贷款利率，按固定日调整方式进行调整；借款人未按合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在合同载明的利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；抵押人愿意以其购买的蓝湖湾2幢2-304号房车位的全部权益抵押给贷款人，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保；抵押担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等；抵押期间为从本合同生效之日起至本合同项下贷款本息及其他一切相关费用债权诉讼时效届满的期间；合同签订后，抵押人须在贷款人规定的时限内积极配合售房人、贷款人到抵押登记机关办理抵押登记，并将相关抵押权利证书交由贷款人保管；借款人连续三个月或累计六次未按合同约定按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用。该合同由李洪敏作为借款人，李洪敏、许咏梅作为抵押人签字确认。当天，海澜房产公司向招商银行张家港支行出具《个人贷款不可撤销担保书》，约定：鉴于银行同意向李洪敏提供820000元的贷款，并与李洪敏签订了298借款合同，海澜房产公司自愿为李洪敏在上述借款合同项下的全部债务承担连带责任保证，保证期间为自本担保书签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或／和房地产他项权证交由银行保管之日止。同日，招商银行张家港支行向李洪敏发放贷款95000元，李洪敏在借款借据上签字确认：向招商银行张家港支行借款95000元，合同编号298，期限自2008年10月20日起至2018年10月20日止，贷款执行年利率6.723%，借款用途购车位。同一天，招商银行张家港支行向李洪敏又发放了贷款725000元，李洪敏在借款借据上签字确认：向招商银行张家港支行借款725000元，合同编号297，期限自2008年10月20日起至2038年10月20日止，贷款执行年利率6.3495%，借款用途购房，扣款日为每月20号。
招商银行向李洪敏发放上述95000元、725000元贷款后，认为其与李洪敏、许咏梅签订的298号《个人购房借款及担保合同》有错误，未经李洪敏、许咏梅同意，擅自将298号合同的内容进行了修改，将借款金额更改为820000元，借款用途更改为购买蓝湖湾2幢2-304号房及车位Q107#，贷款期限更改为360个月，并且在更改前将原298号《个人购房借款及担保合同》复印后存档。2009年3月12日，李洪敏、许咏梅登记结婚，同年12月28日，李洪敏、许咏梅办理了房屋所有权证，2010年1月4日，李洪敏、许咏梅办理了国有土地所有权证，房屋所有权人和土地使用权人为李洪敏，许咏梅为共有人，房屋及土地位于杨舍镇蓝湖湾2幢304室（地下汽车位Q107#）。2010年1月13日，招商银行张家港支行员工从海澜房产公司处拿到了上述房产证和土地证原件。2010年1月18日，李洪敏、许咏梅到招商银行张家港支行签署《张家港市房产登记申请表（抵押登记）》，招商银行张家港支行于2012年4月13日在抵押权人意见栏内盖章确认。2010年4月12日，李洪敏、许咏梅所有的杨舍镇蓝湖湾2幢304室房屋（含车位）被无锡市南长区人民法院查封。2012年4月10日、2013年4月11日，该房屋又被唐山市路北区人民法院、无锡市滨湖区人民法院轮后查封。由于李洪敏借款后自2013年3月20日起未再偿还借款本息，江苏立泰律师事务所于2013年5月13日向李洪敏、海澜房产公司发出律师函，告知李洪敏合同项下的借款本金全部提前到期，要求李洪敏于2013年5月20日17：00前清偿借款本金及相应的利息、罚息、复利。李洪敏仍未予以归还借款本息。为此，引起诉讼。
另查明，1、原告招商银行张家港支行为本次诉讼与江苏立泰律师事务所签订《聘请律师合同》，并支付律师费23244元。
2、李洪敏、许咏梅于2010年1月18日在《张家港市房产登记申请表（抵押登记）》上签好字后，招商银行张家港支行办理抵押登记的材料已齐全，招商银行张家港支行根据与房产登记部门的约定，单方就可到房产登记部门办理抵押登记。招商银行张家港支行称许咏梅签字的时间不是2010年1月18日，而是2010年4月12日，招商银行张家港支行盖章的时间应是2010年4月13日，写成2012年4月13日是笔误，对此说法招商银行张家港支行未能提供相关证据。
3、李洪敏、许咏梅于2010年8月离婚，离婚时约定：杨舍镇蓝湖湾2幢304室房屋及配套车位系由女方出资付首付、交费等并偿还贷款，现该房产归女方所有，剩余贷款仍由女方负责偿还，男方协助办理相关变更手续。
4、诉讼前，许咏梅到招商银行张家港支行要求拿回属于自己的合同，招商银行张家港支行将未修改的298号《个人购房借款及担保合同》复印件提供给了许咏梅。
5、2010年6月21日，招商银行张家港支行与海澜房产公司曾签订过一份《招商银行个人购房贷款合作协议书》，就海澜房产公司开发建设并销售的蓝湖湾进行个人购房贷款合作进行了总体上的约定。
6、截止到2013年5月20日，李洪敏对298借款借据项下的贷款尚欠本金60463.65元，欠息895.14元（含利息880元、罚息10.84元、复息4.30元）；李洪敏对297借款借据项下的贷款尚欠本金678574.02元，欠息9078.24元［尚欠利息9209.34元-2008年11月20日起至2013年5月20日止被扣的罚息36.61元和复息94.49元（因该笔贷款没有签订借款合同，扣罚息、复息没有合同依据，故被扣除的罚息、复息充作利息计算）］。
审理中，原告要求李洪敏归还尚欠298借款借据贷款本金60463.65元，截至2013年4月20日的欠息605.55元（含利息590.37元、罚息10.89元、复息4.29元，2013年4月21日至判决确定的履行之日止的利息按298合同约定计算）；要求李洪敏归还尚欠297借款借据贷款本金678574.02元，截至2013年4月20日欠息6124.56元（含利息6070.29元、罚息13.64元、复息40.63元，2013年4月21日至判决确定的履行之日止的利息也按298合同约定计算）。
上述事实有298号《个人购房借款及担保合同》、修改后的298号《个人购房借款及担保合同》、《个人贷款不可撤销担保书》、298借款借据、297借款借据、房产证、土地证、房屋所有权证与国有土地使用证移交签收表、《张家港市房产登记申请表（抵押登记）》、房屋权属信息查询结果证明、律师函、《聘请律师合同》、律师费发票、逾期清单、李洪敏账户流水单、结婚证、离婚证、自愿离婚协议书、《招商银行个人购房贷款合作协议书》、调查笔录等书证及庭审笔录予以证明。
本院认为，李洪敏、许咏梅与原告签订的298号《个人购房借款及担保合同》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效，各方均应依合同的约定履行各自义务。原告依约履行了放款95000元的义务，李洪敏应当按约每月向原告偿还贷款，其从2013年3月20日开始未能按期还款，至2013年5月20日已连续三个月未按合同约定按时足额偿还贷款本息，原告依据合同约定要求提前收回贷款，本院予以支持。李洪敏应当承担相应的违约责任，按照298号合同的约定向原告偿还剩余贷款本金并支付相应的利息、罚息、复息，李洪敏还应按约承担招商银行张家港支行为实现债权支付的律师费。海澜房产公司向招商银行张家港支行出具《个人贷款不可撤销担保书》，愿意为李洪敏与原告签订的298号合同项下的全部债务提供连带责任担保，意思表示真实，担保范围明确，担保合同不违反法律规定，合同有效。在298号合同中虽然约定了以李洪敏、许咏梅所购车位作抵押，但未办理抵押登记，因此298号合同中的抵押内容不生效。由于原告在2010年1月13日已拿到房产证和土地证的原件，且抵押人李洪敏、许咏梅在2010年1月18日已办妥了所有办理抵押登记需要的手续，而原告直到2012年4月13日才在抵押登记申请表上盖章，此时距李洪敏、许咏梅办妥手续已达二年多，原告在长达二年多的时间内不办理抵押登记，致使李洪敏、许咏梅所购车位在被法院查封后无法办理抵押登记，故抵押登记未办理的责任在于原告，许咏梅不应承担抵押人的责任。担保合同约定了保证期间由担保书签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或／和房地产他项权证交由银行保管之日止，298号合同未能办理抵押登记的责任在原告，海澜房产公司对298号合同的保证责任免除，原告要求海澜房产公司承担连带清偿责任，本院不予支持。李洪敏向原告借款725000元有借款借据为证，李洪敏应当按借款借据的约定每月将款打到还款账户由原告直接扣款，但其账户从2013年3月20日开始就没有款可扣，原告委托江苏立泰律师事务所于2013年5月13日催告其在2013年5月20日17：00前履行，但李洪敏仍未履行。原告依据法律规定要求解除合同，提前收回贷款，本院予以支持，725000元的借款合同自2013年5月21日起解除。由于原告向李洪敏发放7250000元贷款依据的是297号合同，但原告不能提供297号合同，原告要求李洪敏承担该借款项下的罚息、复息、律师费的请求，没有依据，本院不予支持，李洪敏应归还借款本金678574.02元，截至2013年5月20日的利息9078.24元，2013年5月21日至判决确定的履行之日止的利息，按人民银行同期同档的贷款利率支付。李洪敏在2008年10月20日向原告借款95000元和725000元时，许咏梅与李洪敏不是夫妻，上述两笔借款是李洪敏的婚前个人债务，李洪敏、许咏梅离婚时虽约定杨舍镇蓝湖湾2幢304室房屋及配套车位归许咏梅，剩余贷款由许咏梅负责归还，由于该房屋目前被多家法院查封，李洪敏、许咏梅对房屋归属的约定无法兑现，原告以债务承担为由要求许咏梅承担还款责任的主张，理由不能成立。综上，原告要求许咏梅对李洪敏的上述借款承担连带清偿责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。海澜房产公司未对297号合同提供担保，原告要求海澜房产公司对李洪敏725000元借款承担连带责任保证，没有依据，本院也不予支持。原告与海澜房产公司签订的《招商银行个人购房贷款合作协议书》，仅是双方的合作意向，没有具体的指向对象，原告以此要求海澜房产公司承担连带担保责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第一款第（三）项、第九十七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告李洪敏归还原告招商银行股份有限公司张家港支行“298号借款合同”项下借款本金60463.65元，利息895.14元（计算至2013年5月20日，2013年5月21日至判决确定的履行之日止的利息按原合同约定计算）。
二、被告李洪敏归还原告招商银行股份有限公司张家港支行“297借款借据”项下借款本金678574.02元，利息9078.24元（计算至2013年5月20日，2013年5月21日至判决确定的履行之日止的利息按人民银行同期同档的贷款利率计算）。
三、被告李洪敏承担原告招商银行股份有限公司张家港支行的律师费损失2693元（按支持律师费的95000元借款占820000元总借款的比例计算）。
上述第一、二、三项限于本判决生效后十日内履行。
三、驳回原告招商银行股份有限公司张家港支行对被告许咏梅的诉讼请求。
四、驳回原告招商银行股份有限公司张家港支行对被告张家港海澜港城房地产有限公司的诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11640元，由被告李洪敏负担11378元，原告招商银行张家港支行负担262元；财产保全费4520元，由被告李洪敏负担。被告李洪敏负担的15898元原告已预交，由被告李洪敏在履行本判决时一并给付原告招商银行张家港支行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式四份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院缴纳上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行及帐号：农业银行苏州工业园区支行营业部，10-550101040009599。
审 判 长 陈晓红
代理审判员 朱婷婷
人民陪审员 张惠良
二〇一四年五月二十二日
书 记 员 王飞青
本判决引用的法律法规
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人就可以解除合同。
第九十四条第一款第（三）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能明确的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
三、《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到
庭的，或者未经法院许可中途退庭的，可以缺席判决。