浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0523民初7902号
原告：邹勇，男，1972年8月23日出生，汉族，住安吉县。
委托诉讼代理人：姚金海，上海盛联律师事务所律师。
被告：杭州群丰果品连锁有限公司，住所地杭州市拱墅区登云路236号（杭州市和睦农副产品综合市场1号），统一社会信用代码91330105790935301A。
法定代表人：韩树人。
委托诉讼代理人：曾银良，男，1957年9月12日出生，汉族，住浙江省建德市。系该公司员工。
委托诉讼代理人：吕旭东，男，1964年11月14日出生，汉族，住浙江省建德市。系该公司员工。
原告邹勇与被告杭州群丰果品连锁有限公司（以下简称群丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月14日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员金辰蕾独任审理,于2017年2月16日公开开庭进行了审理，原告邹勇及其委托诉讼代理人姚金海，被告杭州群丰果品连锁有限公司法定代表人韩树人的委托诉讼代理人曾银良、吕旭东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邹勇向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告损失237972元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年5月，原被告签订《商铺租赁合同》一份，约定被告承租原告位于递××镇××路商铺三间用于经营水果超市，租赁期限为10年，自2012年5月26日起至2022年6月25日止，租金计支付方式为：第一个月为装修期，免房租，自2012年6月26日起至2013年6月25日止为第一个年度，年租金为110000元，第二、三年度（2013年6月26日至2015年6月25日），年租金为121000元，第四、五、六年度（2015年6月26日至2018年6月25日）年租金为133100元，第七、八、九年度（2018年6月26日至2021年6月25日）年租金为153065元，第十年度（2021年6月26日至2022年6月25日），年租金为165000元。签约后，原告依约在2012年5月26日前向被告交付了涉案商铺，被告接受商铺并装修后进行营业。至2016年6月24日，被告短信通知原告终止双方商铺租赁合同，次日即退还商铺给原告。之后，被告租赁原告商铺经营水果超市期间的店长叶建新前来与原告商议，欲个人租赁原告商铺继续经营水果超市，原告为减少损失，故与其签订房屋租赁协议，约定租赁期限为三年，自2016年7月4日起至2019年7月14日止，年租金为100000元。原告认为，被告擅自单方终止合同，构成违约，已经造成原告重大经济损失，按照双方约定以及合同法相关规定，被告应当承担违约责任，赔偿原告全部损失计237972元。清单如下：1.2016年6月27日至2016年7月14日，商铺待租18天，按原被告合同约定133100元/年计算，租金损失为6563元；2.2016年7月15日至2018年5月25日，共计680天，原被告合同约定租金标准为133100元/年，原告与叶建新协议约定租金标准为100000元/年，租金损失为61666元；3.2018年5月26日至2019年7月14日，共计415天，原被告合同约定租金标准为153065元/年，原告与叶建新协议约定租金标准为100000元/年，租金损失为60334元；4.2019年7月15日至2021年6月25日，共计711天，原被告合同约定租金标准为153065元/年，参照原告与叶建新协议约定租金标准为100000元/年并上浮20%，租金损失为64409元；5.2021年6月26日至2022年6月25日，共计365天，原被告合同约定租金标准为165000元/年，参照原告与叶建新协议约定租金标准为100000元/年并上浮20%，租金损失为45000元；以上合计为237972元。
被告杭州群丰果品连锁有限公司答辩称：由于承租人经营亏损，已于2016年5月下旬电话告之原告将不再租赁该商铺，并于2016年6月24日短信通知原告终止了双方的商铺租赁合同且已于6月25日腾退。故被告已经履行了告知义务，原告之后的房屋是否出租及租金多少均与被告无关。另依据原被告双方签订的《商铺租赁合同》第九条第四款的约定，承租人中途擅自退租的，违约金应为当期两个月的租金即22183元，被告单方面解除租赁行为的确是违约，但承担的违约责任仅为合同约定的数额并非原告所诉称的23万余元且目前被告租赁房屋的保证金1万元仍在原告处，应在违约金中予以抵销。
原告为证明其主张，向本院提供下列证据：
证据1.商铺租赁合同复印件一份，用以证明原被告于2012年5月签订商铺租赁合同一份，约定被告承租原告商铺用于经营水果超市，租赁期间为10年，以及租金支付标准和方式的事实。
证据2.公证书复印件一份，用以证明被告于2016年5月24日通过手机短信告知原告终止合同，并在次日退还商铺的事实。
证据3.房屋租赁协议复印件一份、银行交易凭证复印件一份、情况说明及身份证复印件一份，用以证明被告中途退租后，第三人叶建新以租金每年100000元承租了原告的商铺，租赁期限为三年。
证据4.被告退还商铺后商铺现状复印件一份，用以证明被告中途退租后，第三人叶建新承租了原告商铺且对外仍就悬挂被告超市招牌的事实。
被告群丰公司质证对证据1、2的三性均无异议，对证据3、4的真实性无异议，关联性有异议，认为被告退租后，原告如何处理商铺与自身无关，与本案亦没有关联性。
被告群丰公司未向本院提交证据。
本院经审核认定证据如下：证据1、2内容真实确定，被告对此亦不持异议，故本院对证据1、2予以认定。证据3、4，因被告对其真实性无异议故本院对其真实性予以认定。
综上，结合原被告举证、质证及庭审中原被告陈述一致的事实，本院认定本案事实如下：2012年5月，原被告签订《商品租赁合同》一份，约定原告将坐落于湖州市安吉县递铺镇天荒坪路楼下三间门面（建筑面积133.86㎡）出租给被告，租赁期限为10年（2012年5月26日至2022年5月25日止）。自2012年5月26日起至2013年5月25日止为第一个年度，年租金为110000元；第二、三年度（2013年5月26日至2015年5月25日），年租金为121000元；第四、五、六年度（2015年5月26日至2018年5月25日）年租金为133100元；第七、八、九年度（2018年5月26日至2021年5月25日）年租金为153065元；第十年度（2021年5月26日至2022年5月25日），年租金为165000元。租金以一年为一个支付周期，被告应先付后用，在每期计租首日前的30日内向原告一次性付足本期租金；租赁期间，非本合同规定的情况，被告中途擅自退租的，被告应向原告支付两个月的租金作为赔偿。该合同签订后，原告依约在2012年5月26日前交付了房屋，被告承租后按约支付了每期相应房租直至2016年6月24日以短信方式通知原告要求终止合同并退租，且于2016年6月25日退还了承租商铺。2016年7月6日原告将上述商铺出租给了案外人叶建新。
本院认为，原被告之间的商铺租赁合同系双方真实意思表示、内容合法，对双方均有约束力。现被告抗辩其已履行告知义务于2016年6月24日短信通知原告要求终止合同，原告亦认可其于2016年6月24日收到了被告终止合同的短信通知且已于2016年7月6日起将商铺租赁给案外人叶建新，故本院认定涉案租赁合同于2016年6月24日解除。合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。原告现以被告擅自退租且合同约定的违约金过低为由诉请要求被告赔偿其实际损失共计237972元（计算至合同到期日2022年6月25日），本院分析后认为，原告诉请项目清单属合同的预期收益并非其实际损失，亦无其它证据证明该合同中违约条款约定的数额明显低于其实际损失，故原告的损失应以合同中结算和清理条款为准，即若被告中途擅自退租的，应向原告支付两个月的租金作为赔偿。现被告违约在先擅自退租本院认定应由其支付原告违约金22183元（133100元/年÷12个月×2个月）。另被告抗辩要求将先行已经支付给原告的10000元保证金用于折抵违约金，本案中，保证金数额未超过本院认定的违约金数额，故本院认定该保证金10000元予以抵扣违约金。综上，原告诉请合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。据此依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、九十七条、九十八条、第一百一十四条，第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告杭州群丰果品连锁有限公司支付原告邹勇违约金22183元，扣除被告已支付原告的保证金10000元，剩余12183元限被告于判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告邹勇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2435元（已减半），由原告邹勇负担2265元，由被告杭州群丰果品连锁有限公司负担170元，限于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
代理审判员 金辰蕾
二〇一七年六月十六日
书 记 员 顾 秀