福建省明溪县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0421民初80号原告：黄定成，男，1971年6月9日出生，汉族，住福建省明溪县。委托诉讼代理人:黄桂英，女,1968年5月21日出生，汉族，住福建省明溪县。系黄定成姐姐。被告：福建省旭城房产开发有限公司，住所地明溪县夏阳乡夏阳村乌石乾108号2#栋。法定代表人：李春华，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄锡珍，福建明经律师事务所律师。原告黄定成与被告福建省旭城房产开发有限公司（简称旭城房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄定成委托诉讼代理人黄桂英、被告旭城房产公司委托诉讼代理人黄锡珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄定成向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付原告自2015年8月1日至2016年8月17日（共计382天）期间违约金合计人民币24714元。事实与理由:原告与被告系商品房买卖合同关系。2014年10月27日，原告与被告签署了《商品房买卖合同》，合同约定原告（即买受人）购买被告（即出卖人）建造的明溪县箭岗保障性住房3幢1梯401室房屋，房价款为323483元整。原告依据合同约定付清了全部房价款。根据本买卖合同第八条的约定，该商品房应于2015年8月1日前验收合格并交付使用，但被告于2016年1月2日才通知原告交房，当原告要求被告按合同第八条和第十一条的规定出示该商品房竣工验收合格证明文件和消防验收合格文件原件时，被告未能出示且以各种理由推托，造成原告无法接收。自2016年1月2日至今，原告与被告多次交涉，被告从未出具各种相关的合法的验收合格证明文件原件，达不到房屋交付条件，经被告多次催着交房，本人于2016年4月27日到被告处进行交房，当时被告依然未能出示合同约定的交房验收合格的各项证明文件。被告于2016年8月17日才提供符合交房条件的有关证明。根据合同第八条和第十一条的约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买卖人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定条件以达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。根据合同第九条约定，被告未按合同约定的期限上述房产交付给原告，应当负逾期交房的违约责任，按合同第九条第2款约定逾期超过90日后，按日计算全部房价的万分之二违约金。被告违约日期自2015年8月1日至2016年8月17日止，共计382天，所以被告应支付的逾期违约金24714元。基于上述事实，旭城房产公司的行为构成了严重违约，侵害了黄定成的合法权益，黄定成根据有关规定提起诉讼，恳请法院判如所请。旭城房产公司辩称：黄定成要求公司支付逾期交房违约金的诉讼请求不能成立，理由：1.依据《国有建设用地使用权出让合同》及明溪县政府会议纪要等，争议土地因拆迁不到位等原因延期3个月交付公司，故交房时间应顺延3个月时间。2.依据明溪县政府发出的《关于东方军路面、东方军桥改造工程的通告》，该工程造成本案讼争工程197天无法施工，依法应当顺延交房时间197天。3.依据明溪县气象局出具的《证明》，工程施工期间出现中雨及以上天数为52天，造成工程无法施工，该时间应予顺延。4.原告逾期付款138天，按照补充协议第二条第2项、第3项的约定，可顺延138天交房。5.公司与黄定成签订的合同中关于违约金的标准超出了实际标准，建议按当地租房标准予以重新计算。黄定成向本院提供：1.《商品房买卖合同》一份，证明原告与被告就本案所涉商品房买卖的相关约定；2.购房款发票一份、住宅质量保证书一份，证明原告已交纳购房款323483元。旭城房产公司对黄定成提供的证据的真实性没有意见，但认为合同约定内出现的可延期交房的情形应当予以扣除。旭城房产公司提供如下证据：1.营业执照，证实被告的主体资格及基本信息。2.《商品房买卖合同》，证实合同第八条第二款约定，如遇特殊原因，出卖人可据实予以延期交房。3.福建省房屋建筑工程竣工验收报告、建设工程竣工验收消防备案复查意见书各一份，证实本案讼争房屋建筑工程于2015年7月31日竣工验收评定为合格，由于当时车库消防的原因于2016年8月17日综合评定工程验收消防备案复查合格。4.明溪县城市建设领导小组会议纪要一份、明溪县人民政府常务会议纪要一份，证明政府延迟交地三个月的事实。5.关于东方军路面、东方军桥改造工程的通告一份，证实明溪县政府于2014年10月9日发出《关于东方军路面、东方军桥改造工程的通告》，造成讼争工程197天无法完工，也是影响本案讼争工程施工进度，故可顺延197天交房。6.气象证明一份，证实自2013年12月1日至2015年12月31日，明溪县出现中雨及中雨以上日数共52天，造成无法施工，同样是影响本案讼争工程进度，故可顺延52天交房。7.原告办理贷款的业务受理材料。证明原告逾期提交贷款资料138天，可顺延相应的交房时间。黄定成质证认为：对证据1、2、3没有异议。对证据4真实性无异议，但认为与原告无关。对证据5认为政府出通告时原、被告双方还没签订《商品房买卖合同》。对证据6认为，天气原因扣除的天数应该是在签订商品房买卖合同之后，交房之前的天数，其他天数不应该扣除。对证据7认为是被告通知什么时候提交材料，原告就什么时候去交材料。提交贷款资料与顺延交房时间是不相关的，没有关联。对双方提交的证据，本院认定如下：原告提交的证据，被告对真实性没有异议，与本案有关联的部分，本院予以采信。对被告提交证据1、2、3，原告无异议，本院予以采信。对被告提交的证据4、5，因原、被告双方签订《商品房买卖合同》在这两个证据证明的可顺延交房的情形之后，该两项证据证明的内容均不属于不可预见的意外因素，故该两项证据证明可延期交房的抗辩本院均不予支持。对证据6，该证据系明溪县气象局出具的，本院予以采信，但可以扣除的天数仅限于双方签订《商品房买卖合同》之后、实际交房之前的天数。对证据7，系明溪县农村信用合作联社出具的，被告未能举证证明其有在2015年3月19日前向旭城房产公司提交了完整的按揭贷款资料，故对该证据，本院予以采信。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据庭审质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.旭城房产公司提交了明溪县城市建设领导小组会议纪要、明溪县人民政府常务会议纪要、国有建设用地使用权出让合同各一份，证明因政府将争议房产的土地延迟3个月交付给开发公司，导致开发公司延迟3个月动工，主张预售房的交房时间应相应延迟3个月时间。黄定成对该主张不予认可，认为该主张所依据的证据与其无关。本院认为，本案双方当事人签订的商品房买卖合同是在上述文件作出后签订的，旭城房产公司在明知土地的交付时间后仍然签订了合同，故该原因不能作为延迟交房的理由。2.旭城房产公司提交了明溪县政府于2014年10月9日发出《关于东方军路面、东方军桥改造工程的通告》一份，证实由于城市建设的需要争议房屋建设中主要交通运输路线被封闭，造成工地197天无法施工的事实，故主张商品房的交房时间应相应顺延197天。黄定成认为双方签订《商品房买卖合同》是在政府出通告之后，故该事由不构成不可抗力。本院认为，构成不可抗力的事件必须在合同签订之后、终止之前。双方签订《商品房买卖合同》是在政府出具通告之后，说明在订立合同时旭城房产公司对涉案商品房施工会产生影响的事实是明知的，该道路建设项目不属于旭城房产公司无法预知的情形，不属于意外因素，故道路封闭造成无法施工的天数不应在商品房交房时间中予以顺延。3.旭城房产公司提交了福建省房屋建筑工程竣工验收报告、建设工程竣工验收消防备案复查意见书各一份，证实本案讼争房屋建筑工程于2015年7月31日竣工验收评定为合格，2016年8月17日消防备案复查合格。本院认为，被告提交的该份证据真实合法，本案讼争房屋建筑工程于2015年7月31日竣工验收评定为合格，且原告自愿在2016年4月27日接收涉案房产，根据《商品房买卖合同》的约定，逾期交房违约金计算至实际交付之日止即2016年4月27日。4.旭城房产公司提交了明溪县农村信用合作联社出具的黄定成按揭贷款资料，证明原告于2015年3月19日向明溪县农村信用合作联社提交了完整的购房贷款申请资料，依《商品房买卖合同补充协议》第二条第2项的约定，买受人应于协议签订之日（即2014年10月27日）起七日内向出卖人提供银行要求的完整的按揭贷款材料。该《商品房买卖合同补充协议》第三条第3项约定，出卖人未收到买受人应支付的全部购房款之前或买受人未付清其他约定的应付款项之前，有权顺延向买受人交付房屋（每逾期付款一天，相应地相延一天），即使超过了双方约定的交房期限，出卖人也不构成违约。黄定成未能举证证明在合同约定的期限内提交完整的按揭资料，故原告逾期提交完整按揭材料导致逾期付款的天数为136天（即从合同签订之日起第八天2014年11月4日至提交完整按揭材料的时间2015年3月19日），故被告可相应顺延交房天数136天。5.旭城房产开发公司提出违约金过高应予调整。本院认为，双方签订的商品房买卖合同约定，逾期交房90日内的，违约金为日万分之一，逾期交房超过90日的，违约金为日万分之二，该违约金仅比同期银行利率略高，故对旭城房产公司调整违约金的请求不予支持。综上，结合当事人庭审陈述，对本案事实作如下认定：2014年10月27日，原告与被告签署了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告建造的明溪县箭岗保障性住房3幢1梯401室房屋，房价款为323483元整。原告通过银行按揭贷款方式支付了全部房价款。《商品房买卖合同》第八条约定该商品房应于2015年8月1日前验收合格并交付使用，原告于2016年4月27日接收了涉案房屋。涉案房屋于2015年7月31日竣工验收评定为合格，2016年8月17日消防验收备案复查合格。《商品房买卖合同》第九条第2款约定“逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日支付已付款万分之二的违约金”。《商品房买卖合同补充协议》第二条第2项约定“买受人应于本协议签订之日起七日内向出卖人提供银行要求的完整按揭贷款材料”和《商品房买卖合同补充协议》第三条第3项约定“出卖人未收到买受人应支付的全部购房款之前或买受人未付清其他约定的应付款项之前，有权顺延向买受人交付房屋，即便超过约定的交房期限，出卖人也不构成违约”。原告于2015年3月19日向明溪县农村信用合作联社提交了完整的按揭贷款相关材料。另查明，根据旭城房产公司提供的气象证明可以得出，《商品房买卖合同》签订后即2014年10月27日至实际交房之日，因气象原因导致无法施工的实际天数为23天。本院认为，黄定成与旭城房产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方自愿签订，不违反有关法律规定，该合同合法有效，双方应当按合同约定全面履行。针对黄定成要求旭城房产公司自约定交房日（2015年8月1日）起至符合交房条件时止按合同第九条第二项的约定支付违约金的主张，依照上述对相关证据的认定，争议房屋交付时间为2016年4月27日，依合同约定交房时间已逾期270天。同时，依照合同中有关条款的约定，该时间尚应扣除气象原因造成停工时间23天和逾期付款顺延的136天，则被告实际逾期交房天数为111天。综上所述，黄定成要求旭城房产公司支付逾期交房违约金的主张，本院部分予以支持。旭城房产公司因政府延期交地请求顺延交房3个月时间的主张，不予支持。旭城房产公司请求顺延因道路封闭造成停工请求，不予支持。因气象原因造成停工的请求，本院部分予以支持。本院认定因气象原因造成停工时间为23天，黄定成逾期付款相应顺延交房天数为136天。旭城房产开发公司主张违约金过高请求调整的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、福建省旭城房产开发有限公司应支付黄定成逾期交房违约金7181.3元（323483元*万分之二*111天），该款于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回黄定成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费418元，由黄定成负担297元，福建省旭城房产开发有限公司负担121元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 长  黄炳发人民陪审员  苏丹玲人民陪审员  张 宪二〇一七年六月五日书 记 员  杨丽娟附：本民事判决书适用的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。