广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂02民终1135号
上诉人（一审被告、一审反诉原告）来宾市林业局。
法定代表人张洪程，该局局长。
委托代理人覃少文，该局干部。
委托代理人张祖初，广西桂三力律师事务所律师
被上诉人（一审原告、一审反诉被告）肖经国。
委托代理人唐艳文，广西万铭律师事务所律师。
委托代理人杨鹏五，广西万铭律师事务所律师。
上诉人来宾市林业局因与被上诉人肖经国关于房屋买卖合同纠纷一案，不服柳州市柳北区人民法院（2015）北民一初字第1601号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，来宾市林业局前身是柳州地区行署林业局。2002年12月28日，来宾市成立，柳州地区行署林业局变更为来宾市林业局。位于柳州市××小区××套房屋产权归属来宾市林业局。1994年11月，来宾市林业局委托柳州市中大置业服务公司出售位于柳州市××小区××套房屋，其中包括本案诉争的位于柳州市××小区××房屋。1995年10月13日，柳州市中大置业服务公司以自己名义与肖经国签订购房委托单，约定：一、肖经国购买的房屋位于柳州市××小区××房；二、肖经国总共需交购房、过户、佣金等一切费用共65000元；于1995年11月12日前，柳州市中大置业服务公司交该房钥匙给肖经国，同时，肖经国付给柳州市中大置业服务公司10000元，为该房预付款，于1995年10月13日交200元购房定金；三、购房余款54800元在柳州市中大置业服务公司办好房产过户手续并交给肖经国的同时付清；四、房产证在12月底前办清，房产权归肖经国所有；五、以上条款如有单方违约，将支付给另一方违约金，违约金为总房款的2%；六、如中大中止合同，把所交房款在一个星期内全数退还并支付总房款2%的违约金，如肖经国中止合同，把房屋在一个星期内退还给中大公司，并支付总房款的2%的违约金。购房协议签订后，肖经国即按协议约定于协议签订当天向柳州市中大置业服务公司支付了200元购房定金。1995年11月10日，柳州市中大置业服务公司按约定将房屋钥匙交付肖经国，同日，肖经国向柳州市中大置业服务公司支付了10000元购房预付款。1995年12月26日，柳州市中大置业服务公司再次以自己名义与肖经国签订补充协议，约定：一、原协议中除第四条外，其他条款保持有效；二、原协议中第四条原定为“房产证在12月底前办清，房产权归肖经国所有”现修改为“柳州市中大置业服务公司尽快办清过户手续，房产权归肖经国所有”；三、补充协议与原协议有同等效力。自1995年4月起，肖经国所居住的位于柳州市××小区××房屋的水、电、管道煤气费由来宾市林业局托收。因柳州市中大置业服务公司一直未按协议约定将位于柳州市××小区××房屋的产权变更至肖经国名下，故肖经国要求来宾市林业局将该房屋产权变更至其名下。来宾市林业局于2015年5月8日出具答复，表示位于柳州市××小区××房屋属于来宾市林业局所有，肖经国应按照当时与柳州市中大置业服务公司签订的购房合约交清购买房屋欠款。另查明，柳州市中大置业房屋公司于1993年11月5日成立，目前企业状态为注销状态。
一审法院认为：委托合同是委托人与受托人约定，由受托人处理委托事务的合同。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，来宾市林业局委托柳州市中大置业服务公司出售位于柳州市××小区××房屋，双方之间属于委托人与受托人的关系，现柳州市中大置业服务公司以自己的名义与肖经国签订房屋买卖合同，来宾市林业局并没有证据证明该房屋买卖合同只约束柳州市中大置业服务公司和肖经国，且从来宾市林业局向肖经国出具的答复可以看出，来宾市林业局亦是要求肖经国按照与柳州市中大置业服务公司签订的协议履行交付购房余款的义务，故柳州市中大置业服务公司与肖经国签订的购房委托单直接约束来宾市林业局与肖经国。来宾市林业局与肖经国均应按照购房委托单及补充协议的约定履行自己的义务。关于来宾市林业局认为本案应当遵循公平原则进行处理，该院认为，本案中肖经国与柳州市中大置业服务公司是在平等自愿的基础上签订的房屋买卖合同，来宾市林业局并没有证据证明肖经国与柳州市中大置业服务公司订立的房屋买卖合同显失公平。故来宾市林业局该辩解意见，该院不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据补充协议第二条的约定，来宾市林业局尽快办清过户手续，房产权归肖经国所有。该约定没有对办理房屋过户手续的期限进行明确约定，事后双方也没有达成补充协议。履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。现肖经国要求来宾市林业局继续履行购房协议，将柳州市××小区××房屋产权变更至其名下，符合合同约定及法律规定，该院予以支持。肖经国已经提供证据证明其已经履行了支付购房定金200元及购房预付款10000元的义务，来宾市林业局否认收到购房定金200元，但未提供证据予以证明，故对来宾市林业局认为肖经国尚欠购房余款55000元的辩解，该院不予采纳。肖经国要求确认其应向来宾市林业局支付购房余款54800元的主张，该院予以支持。对于来宾市林业局要求肖经国支付购房余款未超过54800元的部分，该院予以支持，超出部分，该院予以驳回。根据购房委托单第三条的约定，购房余款54800元是在来宾市林业局办好产权过户手续并交给肖经国的同时，肖经国才有支付的义务。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。现来宾市林业局一直未按协议约定将位于柳州市××小区××房屋产权变更至肖经国名下的情况下，故肖经国拒绝支付购房余款54800元，并未违反合同约定。故来宾市林业局要求肖经国按照人民银行规定同期同类贷款利率支付购房余款55000元自1995年11月10日至2015年8月9日止的利息155969元的诉讼请求，没有事实及法律依据，该院不予支持。
关于肖经国要求确认柳州市××小区××房屋所有权归其所有的诉讼请求，根据补充协议第二条的约定，来宾市林业局尽快办清过户手续，房产权才归肖经国所有，现该房屋产权尚未变更至肖经国名下，且肖经国亦未付清购房余款，故肖经国要求确认该房屋所有权归其所有，不符合合同约定及法律规定，该院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条、第六十七条、第三百九十六条、第四百零二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、来宾市林业局于本案判决生效后十日内将位于柳州市××小区××房屋产权变更至肖经国名下；二、肖经国自柳州市××小区××房屋产权变更至其名下之日起五日内支付来宾市林业局购房余款54800元；三、驳回肖经国的其他诉讼请求；四、驳回来宾市林业局的其他反诉诉讼请求。案件受理费1170元（肖经国已预交），由肖经国负担350元，来宾市林业局负担820元；反诉案件受理费2232元（反诉原告来宾市林业局已预交），由来宾市林业局负担1116元，肖经国负担1116元。
上述义务，义务人应按照本判决确定的期间履行义务，逾期应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定承担相应的法律责任，权利人应在本判决确定的履行期间的最后一日起二年内向该院申请执行。
上诉人来宾市林业局不服上述一审判决，向本院提起上诉称，上诉请求：（一）撤销一审判决；（二）依法作出公正客观的判决。
事实和理由：一、一审判决查明事实错误
一审判决查明“自1995年月起，肖经国所居住的位于柳州市××小区××室号房屋的水、电、管道煤气费由来宾市林业局托收”。该事实查明错误，第一、涉案房屋在1995年4月当时尚未出卖，仍属来宾市林业局管理，不存在肖经国当时的水、电、管道煤气费由来宾市林业局托收；第二、来宾市林业局托收水、电、管道煤气费系11于胜利小区四村11栋房屋权属来宾市林业局。因此，一审判决查明事实错误。
二、一审判决遗漏认定事实
（一）一审判决对上诉人交给肖经国位于柳州市××小区××室号房屋一直居住和肖经国一直未付未提存其余房款的事实没有作出认定，属遗漏认定事实。事实上，上诉人于1995年1月2日将柳州市胜利小区四村11#1-3-1室号房屋交给肖经国居住，肖经国一直居住亦未付其余的54800元房款，也没有支付其余房款和提存其余房款。
（二）一审判决认定“根据补充协议第二条的约定，来宾市林业局尽快办理过户手续，房产权归肖经国所有。该约定没有对办理房屋过户手续的期限进行明确约定，事后双方也没有达成补充协议。履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。该认定遗漏对肖经国的对等义务作出认定，肖经国支付10000元房款时上诉人交房给其居住，这个期限不是一、二个月，也不是一、二年，可以忽略不计，但是肖经国使用该房屋二十年，未付清购房余款，也没有提存房屋余款。更没有和上诉人办理房屋变更登记，因此，
一审判决遗漏对肖经国的对等义务作出认定。
三、一审判决认定事实错误
（一）一审判决认定“关于来宾市林业局认为本案应当遵循公平原则进行处理，本院认为，本案中肖经国与柳州市中大置业服务公司是在平等自愿的墓础上签订的房屋买卖合同，来宾市林业局并没有证据证明肖经国与柳州市中大置业服务公司订立的房屋买卖合同显失公平。固来宾市林业局该辩解意见，本院不予支持”。该事实认定错误，其一、上诉人认为本案应当遵循公平原则进行处理，不仅仅是房屋买卖合同显失公平，还包括了上诉人交房给肖经国居住二十年，肖经国一直未交房屋余款；其二、房屋变更登记是互为的行为，没有证据证实肖经国及时与上诉人对接做好房屋变更登记，也没有证据证实肖经国将房屋余款提存，已经全面履行其个人的合同义务；其三、肖经国前述过错行为表明其在本案中应当承担一定的过错责任；其四、本案涉及的属国有资产，肖经国未付清购房款使用房屋二十年，上诉人的主
张依法受法律保护。
（二）一审判决认定“根据购房委托单第三条的约定，购房余款5480元是在来宾市林业局办好产权过户手续并交给肖经国的同时，肖经国才有支付的义务。当事人互负债务，有先后履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。现来宾林业局一直按协议约定将位于柳州市××小区××室号房屋产权变更至肖经国名下的情况下，故肖经国拒绝支付购房余款54800元，并未违反合同约定。故来宾市林业局要求肖经国按照人民银行规定同期同类贷款利率支付购房余款55000元自1995年11，310日至2015年8月9日止的利息155969元的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。”该事实认定错误，第一、该事实认定与前面事实认定互相矛盾前面认定没有对办理房屋过户手续的期限进行明确约定，事后双方也没有达成补充协议，履行期限不明确，此处认定上诉人一直未将房屋产权变更至肖经国名下，承担过错责任，前后认定互相矛盾。第二。本案中，上诉人与肖经国之间没有任何的债务关系综上，一审判决查明事实错误，一审判决遗漏认定事实，认定事实错误，导致一审判决适用法律错误；同时，一审判决在合同约定未明确的情况下，置被上诉人肖经国无偿使用上诉人房屋的事实不顾，加重上诉人的合同责任，未依法处理上诉人的损失，未适用公平原则处理该案，判决错误。上诉人不服，特提起上诉，何来当事人互负债务？第三、肖经国拒绝支付购房余款54800元未违反合同约定，但肖经国使用上诉人房屋二十年，长期无偿使用国有资产，依法应当予以赔偿或者补偿，依法应当承担上诉人诉请利息的赔偿责任。综上，一审判决查明事实错误，一审判决遗漏认定事实，认定事实错误，导致一审判决法律错误；同时，一审判决在合约未明确的情况下，置被上诉人肖经国无偿使用上诉人房屋的事实不顾，加重上诉人的合同责任，未依法处理上诉人的损失，未适用公平原则处理该案，判决错误。上诉人不服，特提起上诉，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人肖经国答辩称，请求二审法院驳回事实请求。1、本案不适用公平原则，本案的合同已经直接约束了上诉人与被上诉人双方，上诉人应当根据合同的约定将房屋产权变更被上诉人的名下，被上诉人也应当在产权变更后合理期限内向上诉人支付购房款54800元；2、本案的一审判决认定事实清楚，适用合同法第402、67条、396条的等合同法的相关规定，适用法律正确，综上请求二审法院维持一审判决。
双方当事人在二审均无新证据提交，本院经审理确认一审判决认定的事实。
本院认为，一审法院认定，来宾市林业局委托柳州市中大置业服务公司出售位于柳州市××小区××房屋，双方之间属于委托人与受托人的关系，现柳州市中大置业服务公司以自己的名义与肖经国签订房屋买卖合同，来宾市林业局并没有证据证明该房屋买卖合同只约束柳州市中大置业服务公司和肖经国，且从来宾市林业局向肖经国出具的答复可以看出，来宾市林业局亦是要求肖经国按照与柳州市中大置业服务公司签订的协议履行交付购房余款的义务，故柳州市中大置业服务公司与肖经国签订的购房委托单直接约束来宾市林业局与肖经国。一审法院的上述认定符合查明的事实，本院予以维持。柳州市中大置业服务公司与肖经国签订的购房委托单和补充协议是双方真实的意思表示，该两份协议属于有效协议，依法受到法律保护。来宾市林业局与肖经国均应按照购房委托单及补充协议的约定履行自己的义务。来宾市林业局认为本案应当遵循公平原则进行处理，肖经国与柳州市中大置业服务公司是在平等自愿的基础上签订的房屋买卖合同，来宾市林业局并没有证据证明肖经国与柳州市中大置业服务公司订立的房屋买卖合同显失公平，因此，来宾市林业局提出的理由不能成立。柳州市中大置业服务公司应当于1995年11月12日前将房屋钥匙交付给肖经国系购房委托单中双方明确约定的，肖经国得到房屋钥匙后即有权利居住该房屋，因此，来宾市林业局要求肖经国补偿或者赔偿所谓的经济损失的理由依法不能成立，该上诉理由依法应予驳回。关于购房款的问题，根据购房委托单第三条的约定，购房余款54800元是在来宾市林业局办好产权过户手续并交给肖经国的同时，肖经国才有支付的义务，直至诉讼中来宾市林业局都没有办理房屋过户手续给肖经国，肖经国因此没有付清购房款的行为并不违约。一审判决认定事实清楚，适用法律和处理正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1936元（来宾市林业局已预交），全部由上诉人来宾市林业局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 古龙盘
审 判 员 黄智文
代理审判员 翁春亚
二〇一六年六月二十七日
代书 记员 黄 媚