湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂06民终1001号
上诉人（原审被告）：詹秀琴，女，1969年9月21日出生，汉族，住襄阳市襄城区。
委托诉讼代理人：王桂群，襄阳市明正法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：陈扎丰，男，1986年5月2日出生，汉族，住襄阳市襄城区。
委托诉讼代理人：刘政，襄阳市襄城区王府法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：刘艺群，女，1976年1月30日出生，汉族，现住北京。
被上诉人（原审被告）：襄阳市樊房房产经纪有限责任公司胜利街分公司。住所地：襄阳市襄城区胜利街***号。
负责人：叶锐，该分公司经理。
委托诉讼代理人：吉飞，湖北亘恒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：襄阳市樊房房产经纪有限责任公司。
上诉人詹秀琴因与被上诉人陈扎丰、刘艺群、襄阳市樊房房产经纪有限责任公司胜利街分公司（以下简称樊房胜利街分公司）、襄阳市樊房房产经纪有限责任公司（以下简称樊房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院（2016）鄂0602民初1773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人詹秀琴的委托诉讼代理人王桂群，被上诉人陈扎丰及其委托诉讼代理人刘政，被上诉人樊房胜利街分公司负责人叶锐及其委托诉讼代理人吉飞到庭参加诉讼。被上诉人刘艺群、樊房公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人詹秀琴上诉请求：依法撤销一审判决，改判上诉人不承担违约�任或将本案发回重审，本案全部诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一审法院以上诉人没有代理权限，无权处分而认定买卖合同，包括居间合同履行不能而予以解除。但关于上诉人无代理权限的事实，两被上诉人是知道的，上诉人在签订合同时也明确自己没有书面授权。另外，两被上诉人在知晓房屋买卖合同没有被上诉人刘艺群的追认时，即应当立即处理，而不是一味耽误搁置，导致房屋价格上涨而损失扩大。再则，虽然被上诉人樊房公司不是本案房屋买卖合同的相对人，但是其收取的10000元费用应在本案一并处理予以退还上诉人。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人陈扎丰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。上诉人上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人樊房胜利街分公司辩�，一审判决裁判正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人陈扎丰向一审法院起诉请求：1、撤销与刘艺群签订的201号房屋买卖合同；2、判决刘艺群、詹秀琴共同偿还购房定金20000元，并按合同约定赔偿违约金150000元；3、承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2016年3月11日，陈扎丰、詹秀琴经樊房胜利街分公司居间，三方签订房屋买卖合同，合同中出买人由詹秀琴代刘艺群签名。合同约定：1、甲方（刘艺群）同意将其座落在襄阳市襄城区檀溪路山水檀溪G区佳园1幢2单元9层3室房屋卖给乙方（陈扎丰），该房屋建筑面积128.5平方米，房产证号70××29。2、房屋价格75万元。3、在签订合同时乙方付购房定金20000元，首付款150000元，双方约定于2016年5月15日之前到房管、土地、税务部门验审过户资料符合买卖条件签字后当时支付，剩余贷款部分600000元，待房屋过户到陈扎丰名下后抵押给银行，再由银行按程序支付给刘艺群。经三方商议，购房定金20000元，由乙方支付给甲方，甲方预留合同履行保证金10000元给经纪方，同时甲方也应将房产证、土地证交给经纪方，作为甲乙双方买卖此房的保证。6、甲方在2016年6月15日前将房屋按合同约定交给乙方，并结清该房之前的各种费用。如果甲方在2016年6月15日前不能交房或交房时有关费用未结清，则甲方预留10000元在经纪方，待甲乙双方办理完上述手续结清相关费用后，双方到经纪方办理退还押金手续。7、甲乙双方及其代理人保证按以上各条认真履行合同甲方保证卖给乙方的房屋没有任何产权及经济纠纷，并保证此房共有人和承租人认同此合同，已放弃优先购买权。乙方保证按时支付甲方房款。同时甲乙双方任何一方违约还应向对方赔偿总房款百分之二十的违约金。合同签订同日，陈扎丰支付定金20000元，詹秀琴出具收条（今收到陈扎丰购房定金人民币大写贰万元整，小写20000元整）。同年3月15日，詹秀琴将刘艺群房产证从中介方取回，并收据收条，载明：今收到刘艺群房产证一本（襄城区檀溪路G区佳园1幢2单元9层3室）房产证编号襄城区字第××号，用于作委托公证用，时间15天归还。而后詹秀琴未取得刘艺群出售房屋委托书，引起本案诉讼。
一审法院认为，本案争议房屋经不动产权登记为刘艺群单独所有，刘艺群享有该房占有、使用、收益和处分的权利。詹秀琴在没有取得房屋所权人的授权时，而处分该房屋的行为属无权代理。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中对当事人出卖标的物没有所有权或处分权，主张合同无效，法院不予支持的规定，本案陈扎丰与詹秀琴签订的房屋买卖合同并�因詹秀琴无权处分行为而无效。诉讼中房屋所有权人刘艺群表示未委托詹秀琴出售房屋，故而造成陈扎丰与詹秀琴签订的房屋买卖合同的标的物所有权不能转移，致该合同履行不能，不能实现合同目的。陈扎丰请求解除房屋买卖合同，予以支持。房屋买卖合同涉及房屋买卖及中介居间内容，房屋买卖合同解除后，房屋居间行为也产生履行不能的法律后果，该房屋买卖合同中居间合同一并解除。因出卖人詹秀琴未取得诉争房屋的处分权是导致本案合同解除的根本原因，该行为后果应当承担合同约定的违约责任。陈扎丰主张违约金150000元，詹秀琴抗辩违约金过高，一审法院考虑房价上涨的实际因素，酌定违约金50000元。刘艺群未授权詹秀琴出售其房屋，未实施出售房屋行为，在本案中不承担违约责任。樊房公司并不是本案合同相对人，在本案中不承担民事责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国物权法》第九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决：一、解除陈扎丰、詹秀琴、襄阳市樊房房产经纪有限责任公司胜利街分公司于2016年3月11日签订的房屋买卖合同。二、詹秀琴于判决生效后十日内返还陈扎丰定金20000元。三、詹秀琴于判决生效后十日内支付陈扎丰违约金50000元。四、驳回陈扎丰对刘艺群、襄阳市樊房房产经纪有限责任公司的诉讼请求。五、驳回陈扎丰其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟�履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5650元，由詹秀琴负担。
本院二审期间，当事人均未提交新证据。对一审判决认定的事实，与本院查明一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人詹秀琴上诉提出其在签订房屋买卖合同时，被上诉人陈扎丰及樊房胜利街分公司是明知其无被上诉人刘艺群书面授权委托的，故导致合同不能履行，对方亦有责任，其不应承担违约责任。但是从本案查明的事实，上诉人詹秀琴在代被上诉人刘艺群出售本案诉争房屋时，向对方交付了房产证原件，同时，在签订合同后，也收取了被上诉人陈扎丰交付的20000元定金，加之其与被上诉人刘艺群的亲属关系，足以让被上诉人陈扎丰及樊房胜利街分公司从履行事实状态相信其具有代理权限，即构成了表见代理。虽然当时上诉人詹秀琴未提供书面的委托书，但其代为签订的房�买卖合同，亦属效力待定状态。在一审中，被上诉人刘艺群明确没有授权上诉人詹秀琴出售本案诉争房屋，故上诉人詹秀琴签订房屋买卖合同的行为应属无权处分。最终导致双方合同无法履行，被上诉人陈扎丰请求解除合同符合法律规定，依法应予支持。上诉人詹秀琴因未获得诉争房屋所有权人的许可即处置诉争房屋，且事后未得到被上诉人刘艺群的追认。导致了被上诉人陈扎丰的合同目的不能实现，并产生了损失，故被上诉人陈扎丰有权请求无权处分人詹秀琴承担违约责任。一审法院对违约责任认定及违约金的数额确认客观，本院予以确认。上诉人詹秀琴还提出交付被上诉人樊房胜利街分公司10000元款项的返还问题，不属本案审理范畴，其可另行依据合同及法律规定主张权利，在此不再赘述。
综上所述，上诉人詹秀琴的上诉请求不能成立，应予驳回；�审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人詹秀琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 轶
审 判 员 杜丹丹
代理审判员 余以祥
二〇一七年五月三日
书 记 员 岳伟峰