江苏省无锡市梁溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0213民初2297号
原告：刘彬，男，1988年9月3日生，汉族，住江苏省无锡市。
原告：李玲玲，女，1988年10月8日生，汉族，住江苏省无锡市。
共同委托诉讼代理人：金鸿，江苏伟嘉律师事务所律师。
被告：陈睿哲，男，1998年1月13日生，汉族，住江苏省无锡市。
委托诉讼代理人：季春玲，江苏崇安律师事务所律师。
被告：许方，女，1971年9月14日生，汉族，住江苏省无锡市。
原告刘彬、李玲玲与被告陈睿哲、许方房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月21日立案受理，依法适用简易程序分别于2016年12月1日、2017年2月28日公开开庭进行了审理。原告刘彬、李玲玲及其委托诉讼代理人金鸿、被告陈睿哲的委托诉讼代理人季春玲、被告许方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘彬、李玲玲向本院提出诉讼请求：1.确认双方之间签订的无锡市房屋转让合同无效；2.陈睿哲、许方连带赔偿因合同无效给刘彬、李玲玲造成的损失407600元；3.陈睿哲、许方负担本案诉讼费用。审理中，刘彬、李玲玲将第二项诉讼请求变更为要求陈睿哲、许方连带赔偿损失136500元。事实与理由：2016年8月17日，许方作为陈睿哲的代理人与其签订了《无锡市房屋转让合同》，将陈睿哲所有的坐落于金马国际花园X房屋以92万元的总价出售给其。其依约交付了房屋首付款并办理相应的贷款手续，但许方以陈睿哲不知情且不同意卖房为由，拒绝履行合同。签订合同时，中介工作人员明确询问许方是否有权代理儿子陈睿哲签字，许方明确答复可以，且许方在签订合同时说92万元系陈睿哲的意思，在办理契税时提供了陈睿哲的身份证原件，种种行为均让其相信许方征得了陈睿哲的同意，双方经多次协商无果，故诉至法院，望判如所请。
被告陈睿哲辩称：1.对于刘彬、李玲玲要求确认案涉合同无效无异议；2.许方并未取得其授权，对此，刘彬、李玲玲也是知情的，且其在2016年9月26日之前对于房屋买卖不知情，知道后立即表示不同意出售，故许方的代理行为系无效行为，由此产生后果与其无关，其无需承担民事责任，故请求驳回对其的诉讼请求。
被告许方辩称：1.对于刘彬、李玲玲要求确认案涉合同无效无异议；2.其不承担赔偿损失的责任。刘彬、李玲玲与其签订合同时看到了产权证的原件和身份证的原件的，知道其不是房主，却仍与其签订合同，存在过错。且在2016年9月26日，其联系陈睿哲告知陈睿哲卖房之事，陈睿哲明确不同意卖房，其立即将房款退还了刘彬、李玲玲，并通过中介公司与刘彬、李玲玲协商，表示其无权卖房，愿意适当补偿刘彬、李玲玲，但因为刘彬、李玲玲的漫天要价导致调解未成。双方各有过错，应当各自承担责任，其最多承担合理损失的50%的赔偿责任。3.在交易过程中，中介公司告知其有权签订合同且从未要求其出具授权委托书，是在中介公司的错误引导下才导致了本案的发生，应当由中介公司承担本案的全部损失。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.刘彬、李玲玲提交的无锡市房屋转让合同、手机短信截屏、微信聊天记录截屏、李玲玲与许方谈话录音，陈睿哲以其不知情为由，对真实性不予确认，但许方对上述证据的真实性并无异议，本院予以确认；2.刘彬、李玲玲提交的案涉合同的网签材料、贷款合同，陈睿哲、许方均表示不知情，本院经审查，对上述证据的真实性予以确认；3.刘彬、李玲玲提交的李玲玲咨询房产中介人员的录音，拟证明案涉房屋在2016年10月13日市值130万元左右。对此，陈睿哲、许方不予认可，本院认为，该录音无法显示相对方的真实身份，对其真实性不予确认。本院依刘彬、李玲玲的申请，对案涉房屋的市场价值委托江苏诚丰房地产土地资产评估有限公司进行了评估，该公司出具的《房地产估价报告》，陈睿哲提出异议认为：1.法院邮寄摇号通知的邮件并未邮寄到代理人提供的地址，也未注明联系电话，因此，程序不符合法律规定；2.鉴定机构到现场的工作人员仅有夏XX，李X并未到达现场；3.勘察现场的时间为2017年1月16日，评估报告中却书写为2016年12月27日。故评估报告不应该被采信。许方认为：1.法院通知摇号的邮件并未送达至其提供的送达地址，也未书写其电话号码，因此，程序不合法；2.该评估报告是采取比较法作出的，应当从交易实地中选取不少于三个可比的实例，其从中介公司、网上查过，2016年同户型含装修的最高价格是100万元，而且成交时间是房屋的价格高点，因此，该评估报告的价格明显过高，要求重新启动评估程序。本院司法鉴定科分别向刘彬、李玲玲、陈睿哲、许方的户籍所在地寄发了摇号通知书，后均因无人签收而被邮局退回。2016年12月27日，本院司法鉴定科在监督员的监督下进行摇号，确定了19号球所对应的江苏诚丰房地产土地资产评估有限公司为评估机构，11号球所对应的江苏方杰房地产评估咨询有限公司为备选机构。针对陈睿哲、许方提出的异议，江苏诚丰房地产土地资产评估有限公司回复：房地产估价对象的现场分外部周边环境勘查和内部具体情况勘查，其单位在接到法院委托后立即委派李X、夏XX于2016年12月27日对估价对象进行了外部勘查，两位估价师又于2017年1月16日对估价对象进行了内部具体情况勘查。该公司注册房地产估价师依据《房地产估价规范》及相关法律、法规、政策和估价人员实地查勘及市场调查资料，遵循独立、客观、公正原则，对估价对象做出客观公正的市场价格评估。本院认为，本院经摇号确定了鉴定机构，现无证据表明鉴定机构所作出的评估报告违反了法定程序，故本院对该评估报告予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月17日，许方持权属证书原件以陈睿哲代理人的身份与刘彬、李玲玲签订了《无锡市房屋转让合同》，将登记于陈睿哲名下的金马国际花园X号房屋以92万元的总价出售给刘彬、李玲玲，房价含固定装修及空调三只、冰箱、洗衣机等家电家俱；刘彬、李玲玲当天交付2万元，首付款45万元在2016年9月28日之前支付，余款45万元办理商业贷款，在产权过户当天交付43万元，交房后一天支付2万元；陈睿哲应在贷款审批通过后三个工作日内办理产权过户等。合同签订当日，刘彬、李玲玲支付了2万元的定金。2016年9月17日至9月26日，李玲玲分批将45万元首付款支付给了许方。2016年9月20日，许方交付了案涉房屋的钥匙。2016年9月21日，陈睿哲与李玲玲之间的《无锡市存量房买卖合同》办理了备案登记（合同备案号：2016XXXXXXXX）。2016年9月28日，李玲玲从中介处得知许方不想继续交易，遂发短信询问许方。许方回复称其子陈睿哲对其卖房一事不知情，等陈睿哲十一回来沟通再说。后许方又发短信至李玲玲称：其已于2016年9月26日将47万元转账至李玲玲帐户，因其出售房屋未征得其子陈睿哲同意，现陈睿哲坚决不同意卖房，希望李玲玲另寻房屋购买，至于因合同无效而面临的处理事宜，希望双方可以友好协商，妥善解决纷争。后双方于2016年10月6日再次电话商谈，许方提出了解决方案，但李玲玲未接受，许方仍坚称陈睿哲对卖房不知情，即使在签订合同时说的陈睿哲要求92万元也是许方自己陈述。诉讼中，经评估，案涉房屋的总价格为105.65万元，其中装潢价值3.5万元。为此，刘彬、李玲玲支付评估费11133元。
本院认为，行为人没有代理权以代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。现无证据表明许方作为签订案涉房屋买卖合同时得到了陈睿哲的授权，且陈睿哲明确表示拒绝追认，故刘彬、李玲玲与陈睿哲之间的《无锡市房屋转让合同》因缺乏陈睿哲的真实意思表示而未成立。无权代理人实施的行为未被追认的，善意相对人有权就其受到的损害请求无权代理人赔偿。刘彬、李玲玲要求陈睿哲承担损害赔偿责任，无相应的事实和法律依据，本院不予支持。刘彬、李玲玲要求许方承担房屋差价的损失13.65万元，该损失属于信赖利益损失，且未超出合同履行利益，故对于该损失的合理性，本院予以确认。至于许方是否应当承担损害赔偿责任以及是否应当减轻其赔偿责任，还应考量刘彬、李玲玲是否善意无过失。本案中，许方系陈睿哲的母亲，在签订合同时提供了案涉房屋权属证书的原件，后又提供了案涉房屋的钥匙及陈睿哲的身份证原件，应认定刘彬、李玲玲相信许方有代理权是善意的，但其未及时要求许方出具陈睿哲的授权委托书，存在轻微过失。因此，许方要求刘彬、李玲玲承担50%责任的辩称意见，本院不予采信。本院根据上述情况，认定许方应向刘彬、李玲玲赔偿损失13万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，判决如下：
一、许方于本判决生效之日起十日内向刘彬、李玲玲赔偿房屋差价损失13万元。陈睿哲于本判决生效之日起十日内协助刘彬、李玲玲办理合同备案号为2016XXXXXXXX的《无锡市存量房买卖合同》网上登记备案注销手续。
二、驳回刘彬、李玲玲的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10800元，减半收取为5400元，评估费11133元，合计16533元，由刘彬、李玲玲负担533元、许方负担16000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审判员 林丽华
二〇一七年三月十六日
书记员 应丽燕
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。