安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滁民一初字第00094号
原告：张睿智，男，1970年4月19日出生，汉族，职员。
委托代理人：陈志刚，江苏唯衡律师事务所律师。
被告：安徽万和置业有限公司。
法定代表人：孙广龙，该公司董事长。
委托代理人：王磊，江苏东恒律师事务所律师。
委托代理人：刘颖。
原告张睿智诉被告安徽万和置业有限公司（以下简称万和公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月4日公开开庭进行了审理。原告张睿智及其委托代理人陈志刚，被告万和公司的委托代理人王磊、刘颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张睿智诉称：2011年1月，其与万和公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：万和公司向其出售位于来安县汊河经济示范区蒙塔卡利第77幢商品房一套，总价2200235元，万和公司于2012年7月30日前向其交付上述房屋，逾期超过90日，其有权解除合同，万和公司应自张睿智解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按累计已付款的2.5%向其支付违约金。合同签订后，其依照合同约定的期限支付了合同款，履行了相应的合同义务，但万和公司至今未办理法定的合同备案手续，也未向其交付合同标的，其多次与万和公司协商未果。2014年5月4日，其书面通知万和公司解除双方的《商品房买卖合同》，要求万和公司在30日内返还其已经支付的全部购房款，并赔偿其全部的经济损失。但万和公司至今未予理会，故其诉至法院，要求判令：一、万和公司返还其已支付的购房款本金人民币1320235元，支付其利息损失（按银行同期贷款利率计算至判决确定的还款之日）；二、万和公司向其支付违约金人民币33006元；三、本案诉讼费由万和公司承担。
万和公司在庭审中辩称：依据双方签订的商品房买卖合同，张睿智应当先付清房款，其才有义务交付房屋，依据合同法第六十七条规定，其享有先履行抗辩权，在张睿智仅仅支付了首付款1302035元，尚未付清全部房款的情况下，其有权拒绝张睿智要求交付房屋的要求；根据合同的约定附件4补充协议第6条，贷款办理的主义务人是张睿智，其是协助义务，其有权拒绝张睿智要求交付房屋的要求；根据商品房买卖合同司法解释的规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使则解除权消灭，根据合同约定，张睿智应在2012年10月30日起一年内行使解除权，而张睿智催告的时间为2014年4月，故即便万和公司存在违约行为，其解除权已经消灭，请求驳回张睿智的诉讼请求。
张睿智为支持其诉讼主张所举证据并经万和公司质证意见如下：
证据一、认购合同及商品房买卖合同，证明双方签订了房屋买卖合同，约定2012年7月30日前万和公司交付上述房屋，逾期超过90天，张睿智有权解除合同，万和公司应当于解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按照张睿智已付款2.5%支付违约金；付款方式在第六条第三项上明确约定，其应当于2011年12月31日前支付首付款1320235元整（已支付）。
万和公司的质证意见：真实性无异议，逾期90天交房解除的权利是建立在张睿智支付了全部房款的基础上，否则万和公司享有抗辩权。
证据二、付款凭证7份，证明万和公司开出了收款收据，张睿智共支付房款1320235元。
万和公司的质证意见：对该证据的真实性无异议，对凭证记载的首付款的数额及付款时间没有异议。
证据三、2014年3月3日的解约通知书、邮寄单据，证明万和公司违约的事实；张睿智已经明确通知万和公司解除双方的商品房买卖合同，并要求万和公司在30日内返还张睿智已支付的全部房款，赔偿张睿智的全部经济损失，并留了张睿智电话号码和银行账号；邮政网上查询，2014年4月8日万和公司收到了解约通知书，双方的合同已经于2014年4月8日解除。
万和公司的质证意见：对该证据的真实性无异议；证明目的不认可，因合同解除是附条件的，张睿智需把全部购房款付清，万和公司才有交付房屋的义务。
万和公司为支持其抗辩理由所举证据并经张睿智质证意见如下：
证据一、催款函一份，证明目的：2013年12月10日，万和公司向张睿智发出催款函，万和公司尚未收到张睿智的尾款，张睿智至今未履行支付尾款的义务。
张睿智的质证意见：张睿智未收到催款函；万和公司主张余款为884181.4元没有任何合同依据；合同除首付款外余款只有880000元贷款，万和公司伪造证据；合同约定，余款是由开发商协助贷款，由银行划转到万和公司的账户中，合同中未约定张睿智直接付款，故对证据的真实性、合法性不认可。
证据二、邮政局发票一张，证明万和公司已经发出了催款函。
张睿智的质证意见：该证据系复印件，真实性无法确定；该证据内容系邮递费的金额，而不是针对张睿智发出的邮寄，故该证据无关联性，不认可。
综合双方质证意见，本院认证如下：
（一）对张睿智举证证据的认证：证据一、二、三，万和公司对真实性均无异议，且与本案有关联，本院予以确认。
（二）对万和公司举证证据的认证：催款函系万和公司单方做出，张睿智不认可；万和公司称向张睿智邮寄了催款函，但从邮寄费发票中无法证实其主张，无法反映与本案的关联性，故对上述两份证据不予采信。
综合双方当事人举证、质证、认证及当事人陈述，本院查明案件事实如下：2010年12月26日，万和公司（甲方）与张睿智（乙方）签订了蒙塔卡利别墅认购合同。同日，万和公司与张睿智签订了商品房买卖合同，约定：……第三条买受人所购商品房的基本情况……第77幢……该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共242.05平方米……第四条计价方式与价款，出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米9090元，总金额（人民币）贰百贰拾零万零千贰百叁拾伍元整。……第六条付款方式及期限买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式（1）于2011年12月31日前首付款壹佰叁拾贰万零贰佰叁拾伍元整；（2）贷款捌拾捌万元整。……第八条交付期限，出卖人应当在2012年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.25的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2.5%向买受人支付违约金。商品房买卖合同签订后，张睿智分别于2010年12月26日、2011年1月16日、2011年4月8日、2011年5月21日、2011年12月31日向万和公司付款，共计1320235元。2014年3月3日，张睿智提出解除合同，制作解除合同通知书，主要载明：现正式通知贵司：解除双方的《商品房买卖合同》，请贵司在30日内返还已支付的全部购房款，并赔偿全部经济损失。逾期未返还购房款及赔偿损失的，将通过法律途径追究贵司责任。2014年4月3日，张睿智发出该通知（EMS全球邮政特快专递收寄），2014年4月8日，万和公司签收该邮件。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案争议焦点是：一、涉案商品房买卖合同是否已经解除；二、张睿智要求万和公司返还购房款本金及承担相应的利息、违约金损失的请求能否成立。
万和公司将其开发的商品房出售给张睿智，双方签订了商品房买卖合同，由此双方形成了商品房买卖合同关系。该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属有效，双方当事人均应按约履行自己的义务。张睿智负有按约支付购房款的义务，万和公司负有按约交付房屋的义务。
对于争议焦点一，张睿智与万和公司约定了涉案商品房交付日期为2012年7月30日，交房条件为“该商品房经验收合格”。因此，万和公司应当在此期限内向张睿智履行交付经验收合格的商品房义务，但截止庭审辩论结束，万和公司尚未举证证明涉案房屋已经验收合格，涉案房屋亦未实际交付张睿智。同时，合同约定张睿智付款方式为于2011年12月31日前付款1320235元，余款880000元以贷款方式支付。虽然张睿智按约履行了支付首付款义务，但因不可归责于双方当事人的原因，导致张睿智无法办理贷款，对剩余的购房款支付方式双方亦未能另行协商一致，张睿智也表示无力以现金等方式支付。鉴于本案中涉案商品房至今不符合交付条件，剩余的购房款张睿智已无力支付的情形，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，双方签订的合同目的已不能实现，张睿智可以主张解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。2014年4月3日张睿智向万和公司发出解除合同的通知，万和公司2014年4月8日收到该通知，故双方签订的《商品房买卖合同》已于2014年4月8日解除。
万和公司抗辩张睿智发出解除合同通知书时已超过解除权的除斥期间，解除权已经消灭，涉案合同并未解除。对此，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。本案中，双方当事人在合同中约定超过交房日期90日后，张睿智享有解除权，并未对行使解除权的届满期限作出约定，即只要万和公司逾期交房超过90日，且该行为持续的，张睿智即随时享有解除权。因涉案房屋至今尚未实际交付，故张睿智行使解除权的期限未届满，其有权主张解除合同。因此，万和公司的该项抗辩，不符合法律规定和合同约定，本院不予采纳。
对于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息返还买受人。本案中，因双方签订的合同已不能继续履行，故对张睿智要求万和公司返还已付购房款1320235元的请求，本院予以支持。对张睿智主张的违约金部分，因导致涉案商品房买卖合同不能继续履行的事由不可归责于当事人双方，故对张睿智要求万和公司承担逾期交房违约金的请求，本院不予支持。对张睿智主张的利息部分，双方在合同中未作约定，但鉴于张睿智支付的购房款1320235元一直由万和公司所持有使用的事实，张睿智的损失客观存在，结合上述司法解释的规定，对该部分损失可从2012年1月1日起按照中国人民银行发布的同期同类存款利息计算至本判决生效之日止，本院对张睿智的该项请求，予以部分支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告安徽万和置业有限公司于本判决生效后十五日内返还原告张睿智购房款1320235元及该款的利息（从2012年1月1日起按照中国人民银行发布的同期同类存款利息计算至本判决生效之日止）；
二、驳回原告张睿智的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16979元，由原告张睿智负担979元，被告安徽万和置业有限公司负担16000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 孔德敬
审 判 员 王忠良
人民陪审员 陈兆泉
二〇一四年七月十七日
书 记 员 张 倩
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。