广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0105民初7332号
原告：张进光，男，1955年9月出生，汉族，住广州市番禺区，
委托代理人：马力伟，广东华之杰律师事务所律师。
被告：李广耀，男，1971年1月出生，汉族，住广州市海珠区，
被告：邹咏清，女，1975年7月出生，汉族，住广州市海珠区，
上述两被告的共同委托代理人：肖大伟，国信信扬律师事务所律师。
第三人：马少霞，女，1948年9月9日出生，香港公民，
委托代理人：肖大伟，国信信扬律师事务所律师。
原告张进光诉被告李广耀、邹咏清，第三人马少霞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张进光及其委托代理人马力伟，被告李广耀、邹咏清，第三人马少霞的委托代理人肖大伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2015年1月21日，原告与被告李广耀经友好协商一致，以被告李广耀为甲方，以原告为乙方，双方签订《房地产转让合同》，约定甲方将位于广州市海珠区琶洲街琶洲新村18栋A梯3309房的回迁安置房（建筑面积55.80平方米）转让给乙方，乙方同意购买。根据上述《房地产转让合同》第一条的约定，该回迁安置房是甲方依据其于2010年5月26日与保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称保利公司）签订的保琶拆协第20101399号《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议》取得的。该拆迁补偿安置协议约定甲方的回迁安置房屋的建筑面积为138.4775平方米（具体详见保琶拆协第20101399号《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议》）。甲方保证其是上述房屋唯一合法的产权人，有权独立处分上述房屋，保证上述房屋不存在产权纠纷。该《房地产转让合同》第二条约定转让价格、费用及权益：甲、乙双方经协商，约定该房屋的转让面积为55.80平方米，本合同的购房总价款1171800元。最终转让房屋面积以回迁时转让房屋的实际面积为准，最终购房总价款根据该转让房屋的实际面积确认；房屋面积的差额部分，按本合同约定的转让价格每平方米21000元的标准，进行多退少补。第三条约定付款方式及期限：1、在双方签订本协议之日起至2015年1月22日，乙方向甲方支付购房款的首期己包含定金650000元。2、于2015年2月16日前支付二期楼款521800元。3、在甲、乙双方到房管局过户交易当天支付楼款余额。第七条约定了赔偿责任：1、自本合同生效之日起，如甲方单方违约，不出售房屋的，或基于甲方的原因，乙方不能获得该房屋的，甲方应在违约行为发生后3日内将乙方已支付的购房款及孳息全部退还给乙方，并对乙方进行赔偿。赔偿标准：甲方按回迁安置房的建筑面积55.8平方米的商品房价格赔偿给乙方，并且赔偿不低于本合同购房总价的两倍。2、自本合同生效之日起，如乙方单方违约、不购买房屋的，甲方对乙方所支付的购房款不予退还，作为乙方对甲方的赔偿。双方特别约定：该赔偿责任条款，是不履行合同义务一方对履行合同义务一方的损失赔偿和补偿的特别约定，是双方约定的独立条款，不受本合同法律效力影响。此外，该《房地产转让合同》还对合同生效、违约责任、争议解决等其他条款进行了约定。上述《房地产转让合同》签订后，原告按约定先后于2015年1月22日、1月23日、2月16日向被告李广耀、邹咏清支付了购房款630000元、20000元、521800元，合计付清了涉案房屋的购房款1171800元。被告李广耀在原告付清房款后，也通知原告接收涉案房屋。但负责琶洲村城中村改造项目拆迁和回迁安置补偿的保利公司经核查，发现被告李广耀早已将其部分回迁安置面积转让给他人，依法无权取得琶洲新村18栋A梯3309房回迁安置房的权属。保利公司在多次要求被告李广耀立即退回涉案房屋。2016年6月23日，保利公司联合广州市海珠区琶洲街琶洲经济联合社共同向原告、被告李广耀、案外人李锡流发出《关于收回琶洲新村琶洲村城中村改造项目回迁安置区18A-3309号回迁安置房的告知书》，决定收回上述18A-3309号回迁安置房（建筑面积55.8平方米），要求该房屋实际住户立即迁出该房屋。目前，上述房屋已被保利公司收回，并被停水停电。由于被告涉案房屋存在重大权属争议，并己被案外人保利公司收回，被告根本无法取得涉案房屋的权属。事实上被告也没有实际取得涉案房屋的权属，且根据保利公司联合广州市海珠区琶洲街琶洲经济联合社对涉案房屋对应的回迁面积的核查：被告李广耀和案外人李锡流已在2010年5月27日通过《房屋产权交易协议书》、《回迁安置房面积调剂协议》将其上述保琶拆协第20101399号拆迁补偿安置协议项下的回迁安置建筑面积60平方米转让给了案外人马少霞、李广超。根据上述保琶拆协第20101399号拆迁补偿安置协议，被告李广耀对不应再享有该60平方米回迁安置建筑面积的回迁房是明知的，但被告李广耀仍将该60平方米回迁安置建筑面积的回迁房即涉案房屋转让给原告，是明显故意的民事欺诈行为，依法应承担全部法律责任。被告李广耀、被告邹咏清是夫妻关系，被告邹咏清不仅对被告李广耀上述行为予以确认同意，而且负责收取原告的房款，应共同对原告的损失承担赔偿责任和违约责任。故起诉请求判令：1、要求两被告向原告返还购房款1171800元和利息（按银行同期贷款基准利率上浮50%从2015年2月17日起计算至付清之日止）；2、两被告向原告支付违约金1171800元；3、本案受理费由两被告承担。
被告李广耀辩称，不同意原告的诉讼请求，理由：1、本案不存在欺诈的情形，不具备合同可撤销条件，涉案房屋是保利地产公司、琶洲联社经广州市公证处依法公证，通过摇珠方式公告、公示的合法程序给被告李广耀的回迁安置房，被告李广耀已依法办理了收楼手续。而且被拆迁房屋的面积为166.75平方米，因为保利地产公司无法向被告李广耀交付住宅，经过保利公司相关工作人员多次劝说，被告李广耀才同意收取两套公寓作为回迁安置补偿；2、本案不存在合同无法履行的情形，被告李广耀与保利公司就涉案房屋存在争议的情况下，不能仅仅凭保利公司的函件就认定合同无法履行，涉案房屋目前尚有人居住，没有证据证明保利公司已实际回收房屋，在涉案房屋权属存在争议的情况下应由司法机关最终判定房屋的归属后，才能得出本案的事实基础，才能对本案作出判定，被告建议本案应中止审理；3、原告增加的诉请违约金过高，且原告第一项诉请要求支付利息，又双倍追责无依据。
被告邹咏清辩称，不同意原告的诉讼请求，被告邹咏清不是本案适格被告，被拆迁房屋的宅屋证的发证日期是1997年8月28日，权属人是李锡流和李广耀，拆迁安置补偿协议的签订时间是2010年5月26日，涉案房屋的收楼时间是2014年12月11日，两被告于1998年6月19日结婚，于2009年6月29日经海珠区人民法院调解离婚，所以，涉案房屋不是被告邹咏清的财产，与被告邹咏清无关，而且被告李广耀与原告的房屋买卖合同主体是原告和被告李广耀，被告邹咏清仅仅是被告李广耀指定收款人，代被告李广耀收取房款，房款是由李广耀一人实际享有和支配，双方是委托代理的关系，实际合同主体是被告李广耀，请求驳回原告要求其承担责任的诉讼请求。
第三人述称，不同意原告的诉请，与两被告意见一致。
经审理查明：2010年5月26日，李锡流、李广耀（乙方）与保利房地产（集团）股份有限公司（甲方）签订保琶拆协第20101399号《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议》，主要约定乙方同意将其坐落于广州市海珠区琶洲村裕龙大街左二巷1号的房屋交由甲方组织拆迁，乙方被拆迁的房屋实测建筑面积为135.1平方米。甲方按以下标准向乙方提供回迁安置房屋：依据《琶洲村城中村改造村民房屋拆迁补偿安置方案》，以房屋合法产权建筑面积“拆一补一”为准则，回迁安置房屋按照国家“一级一类”标准装修，乙方选择回迁安置的面积为138.4775平方米，等。
2010年5月27日，李锡流、李广耀（转让方、甲方）与马少霞、李广超（受转方、乙方）签订《回迁安置房面积调剂协议》，主要约定，鉴于甲方与保利房地产（集团）股份有限公司签订编号为保琶拆协第20101399号《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议》，约定甲方在该协议项下的回迁安置面积为138.4775平方米；乙方与保利房地产（集团）股份有限公司签订编号为保琶拆协第20101636号的《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议》，约定乙方在该协议项下的回迁安置面积为156.374平方米；现甲乙双方经充分协商，依据广州市海珠区琶洲街琶洲经济联合社发布的《关于琶洲村改建项目村民回迁安置房面积调剂方案选择的公告》，就甲方向乙方转让部分回迁安置面积事宜达成本协议。甲方同意向乙方转让60平方米的回迁安置面积，乙方同意受让，转让价款及支付方式由双方另行签订协议，等。同日，出让人李广耀（甲方）与购买人李广超、梁玉冰（乙方）还签订《房屋产权交易协议书》，约定就甲方所拥有的广州市海珠区琶洲村裕龙大街左二巷1号的房屋产权交易的有关事宜达成一致，标的物位于广州市海珠区琶洲村裕龙大街左二巷1号，李广耀转让60平方米给李广超，实收价款390000元，等。
2015年1月21日，原告张进光（受让方、乙方）与被告李广耀（转让方、甲方）签订《房地产转让合同》，主要约定：广州市海珠区琶洲村裕龙大街左二巷1号的房屋属甲方所有之物业（产权证号码018285，登记建筑面积：166.75平方米）。由于琶洲村城中村改造的需要，琶洲村房屋由保利房地产（集团）股份有限公司负责拆迁和补偿，甲方己于2010年5月26日与保利房地产（集团）股份有限公司签订了保琶拆协第20101399号《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议》，甲方与保利房地产（集团）股份有公司就上述房屋拆迁的回迁安置己达成协议，回迁安置住宅的建筑面积为138.4775平方米（具体详见作为本合同附件）：保琶拆协第20101399号《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议》，该回迁安置房屋在琶洲村城中村改造琶洲村回迁安置区内，约定回迁时间是上述房屋交付拆迁之日起36个月内。甲方自愿将位于广州市海珠区琶洲村18栋A梯3309房的回迁安置房建筑面积55.80平方米转让给乙方，乙方同意购买。具体房屋交付在本协议约定的回迁安置房屋建成并依法符合转让条件时执行。甲方保证其是上述房屋唯一合法的产权人，有权独立处分上述房屋，保证上述房屋不存在产权纠纷。本合同的购房总价款1171800元。最终转让房屋面积以回迁时转让房屋的实际面积为准，最终购房总价款根据该转让房屋的实际面积确认；房屋面积的差额部分，按本合同约定的转让价格每平方米21000元的标准，进行多退少补。甲方确认指定的付款银行账户是：开户行建设银行，账号为62×××94，户名邹咏清，乙方或乙方指定的付款人把应付购房款转账到该账户上则视为甲方己收到购房款。甲方收到购房款后应同时向乙方开具同等金额的收款收据。自本合同生效之日起，如甲方单方违约，不出售房屋的，或基于甲方的原因，乙方不能获得该房屋的，甲方应在违约行为发生后3日内将乙方已支付的购房款及孳息全部退还给乙方，并对乙方进行赔偿。赔偿标准：甲方按回迁安置房的建筑面积55.8平方米的商品房价格赔偿给乙方，并且赔偿不低于本合同购房总价的两倍。双方特别约定：该赔偿责任条款，是不履行合同义务一方对履行合同义务一方的损失赔偿和补偿的特别约定，是双方约定的独立条款，不受本合同法律效力影响，等。合同落款甲方李广耀、马少霞（签名）、甲方配偶同意确认邹咏清（签名）。见证人陈某（琶洲第三联社生产队队长），黎景华（前保利房地产（集团）股份有限公司员工）。
《房地产转让合同》签订后，原告按约定先后于2015年1月22日、1月23日、2月16日向被告李广耀、邹咏清支付了购房款630000元、20000元、521800元，合计付清了涉案房屋的购房款1171800元。2015年1月22日、2月16日，被告李广耀、邹咏清出具了收到原告购房款630000元和521800元的收条，2015年1月23日，被告李广耀出具了收到原告购房款20000元的收据。之后，原告接收了涉案房屋。
2016年1月4日，保利房地产（集团）股份有限公司向李锡流、李广耀发出《关于催促返还不当得利及警告的函》,主要内容为:关于你们与保利房地产（集团）股份有限公司（我司）签订的《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议》（编为：保琶拆协第20101399），该协议约定的回迁安置面积为138.4775平方米,而你们己在2000年5月27日通过《房屋产权交易协议书》、《回迁安置房面积调剂协议》转出60平方米给马少霞、李广超（保琶拆协第20101399号），马少霞、李广超也己接受上述转出60平方米并己办理了回迁收楼。因此，你们上述《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议》（编为：保琶拆协第20101399号）享有的回迁安置面积应为78.4775平方米。由于你们两人未参加申报摇珠，我司依照规定为你们随机指定分房，因我司分房工作人员一时粗心大意，未及时注意到你们转让转出回迁安置面积60平方米给马少霞、李广超（协议号保琶拆协第20101399）的事实，错误为你们指定回迁（分配）了一套83.9平方米和另一套55.8平方米公寓（房号分别为1A-1909房、18A-3309房），合计面积139.7平方米，超出面积61.2225平方米，但：你们在明知上述己转让转出回迁安置面积60平方米给马少霞、李广超事实的情况下，仍接收上述房号分别为1A-1909房、18A-3309房的回迁安置房，合计面积139.7平方米；并在我司多次要求返还你们不应享有的超出面积61.2225平方米，或依照琶洲村城中村改造摇珠分房回迁安置统一方案支付回迁面积差价款补差款1285672.50元，你们却一直置之不理，企图强行占上述不应享有的超出面积61.2225平方米。因此，你们的行为已构成故意侵占，属法律上的不当得利，依法应及时无条件将上述超出面积61.2225平方米（先退回其中的一套55.8平方米公寓，房号为18A-3309），或超出回迁面积差价款1285672.50元返还（支付）给我司。本着先友好协商、妥善处理、大事化小的原则，我司特此发函给你，限你必须在10天之内联系我司工作人员，依法应及时无条件将上述超出面积61.2225平方米（先退回其中的一套55.80平方米公寓，房号为18A-3309），或将超出回迁面积的差价款1285672.5元返还（支付）给我司。我司作为央企，维护国有资产不被流失，是我司的重大职责。你如不按期返还上述款项的，我司将根据我国《刑法》第270条、《民法通则》第92条的规定，依法通过司法机关追究你侵占罪的刑事责任，以及起诉你由人民法院判决返还及赔偿利息的民事法律责任。否则，一切法律责任和后果自负！恳请你们高度重视！
2016年6月23日，保利房地产（集团）股份有限公司、广州市海珠区琶洲街琶洲经济联合社共同向原告、被告李广耀、案外人李锡流发出《关于收回琶洲新村琶洲村城中村改造项目回迁安置区18A-3309号回迁安置房的告知书》，内容主要为，经查实：你们（即李广耀、李锡流）与我司签订的《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议》（保琶拆协第20101399号），约定的回迁安置面积为138.4775平方米。而你们己在2010年5月27日通过《房屋产权交易协议书》、《回迁安置房面积调剂协议》转出其中60平方米给马少霞、李广超。马少霞、李广超也己接受上述转出60平方米回迁安置面积并己办理了回迁收楼。因此，你们上述《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议》（保琶拆协第20101399号）享有的回迁安置面积实际应为78.4775平方米。由于你们隐瞒上述事实，导致我司错误分配了合计建筑面积为139.7平方米的两套回迁安置房给你们（房号分别为1A-1909房、18A-3309房，建筑面积分别为83.9平方米，55.8平方米）。我司己在此之前己向你们发出了《关于催促返还不当得利及警告的函》。同时查实，李广耀将上述18A-3309号房非法转让给张进光。根据《琶洲村城中村改造村民房屋拆迁补偿安置方案》第二条关于城中村改造拆迁安置按有证建筑面积“拆一补一”的原则，我司和广州市海珠区琶洲街琶洲经济联合社决定、并收回上述错误多分配的18A-3309号回迁安置房（建筑面积55.8平方米）。该函原告张进光在2016年8月4日签收，被告李广耀在2016年8月15日签收。
2016年8月12日，原告的委托代理人马力伟向被告李广耀发出《律师函》，内容主要为：广东华之杰律师事务所马力伟律师依法接受张进光的委托，特将本法律意见致函给你：一、2015年1月21日，你、邹永清、马少霞与张进光经友好协商一致，双方签订《房地产转让合同》一份，约定你将位于广州市海珠区琶洲街琶洲新村18栋A梯3309房的回迁安置房（建筑面积55.80平方米）转让给张进光。张进光已按约定先后于2015年1月22日、1月23日、2015年2月16日向被告李广耀、邹永清支付了购房款人民币630000元、20000元、521800元，合计付清了购房款人民币1171800元。但负责琶洲村城中村改造项目拆迁和回迁安置补偿的保利房地产（集团）股份有限公司经核查，发现被你早己将其部分回迁安置面积转让给他人，依法无权取得琶洲新村18栋A梯3309房回迁安置房的权属，为此，保利公司在多次要求你立即退回涉案房屋或支付涉案房屋的价款。2016年6月23日，保利公司联合广州市海珠区琶洲街琶洲经济联合社共同向你和张进光发出《关于收回琶洲新村琶洲村城中村改造项目回迁安置区18A-3309号回迁安置房的告知书》，决定收回上述18A-3309号回迁安置房（建筑面积55.8平方米），并要求该房屋实际住户立即迁出该房屋。二、由于你严重违反《房地产转让合同》第一条关于“甲方（转让方）保证其是上述房屋唯一合法的产权人，有权独立处分上述房屋，保证上述房屋不存在产权纠纷”的约定，依法应按双方签订《房地产转让合同》的约定承担全部法律责任。除应立即向张进光返还购房款人民币1171800元外，还应向张进光支付利息损失和承担违约金。三、现限你在2016年8月25日返还购房款人民币1171800元给张进光，并与张进光协商达成处理支付利息损失和承担违约金事项，双方公正合理妥善解决。四、如不按期按上述第三项规定返还购房款给张进光，本律师将接受张进光委托，依法向人民法院起诉。根据法律规定，你将依法承担更严重的法律责任。除应立即支付上述房款外，还应负担违约金、诉讼费用、逾期付款利息损失，强制执行费、财产保全费等费用。望你能高度重视！早日联系张进光，早日返还房款给张进光及协商处理利息及违约责任事项，否则法律责任自负。被告李广耀在2016年8月15日签收。
另查，琶洲村房屋测量表记载，原宅基地证记载：位于广州市海珠区琶洲村裕龙大街左二巷1号的房屋业主姓名李广耀、李锡流，发证时间1997年8月28日。被告李广耀、邹咏清于1998年6月19日登记结婚，于2009年6月29日经本院（2009）海民一初字第171号案调解离婚。
原告于2016年9月9日提起本案诉讼。
庭审中，原告表示2016年10月保利房地产（集团）股份有限公司联合广州市海珠区琶洲街琶洲经济联合社收回了涉案房屋，被告李广耀表示不同意保利房地产（集团）股份有限公司收回房屋，现房屋确权在广州市海珠区琶洲街琶洲经济联合社名下。
被告李广耀表示父亲李锡流已过世，出售涉案房屋是个人行为，房屋是其个人财产，与被告邹咏清无关。经本院释明，原告要求解除与被告李广耀签署的《房地产转让合同》，不要求李锡流配偶马少霞承担责任。
本院认为：原告与被告李广耀签署的《房地产转让合同》均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均有约束力。
合同约定，被告李广耀保证其是上述房屋唯一合法的产权人，有权独立处分上述房屋，保证上述房屋不存在产权纠纷，如被告李广耀单方违约，不出售房屋的，或基于被告李广耀的原因，原告不能获得该房屋的，被告李广耀应在违约行为发生后3日内将原告已支付的购房款及孳息全部退还给原告，并对原告进行赔偿。赔偿标准不低于本合同购房总价的两倍。由于被告李广耀与保利房地产（集团）股份有限公司、广州市海珠区琶洲街琶洲经济联合社就琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置发生纠纷，涉案房屋被保利房地产（集团）股份有限公司、广州市海珠区琶洲街琶洲经济联合社收回，原告不能实现合同的目的，原告要求解除合同，本院予以支持，原告要求被告李广耀退回房款及全部孳息，赔偿损失，符合合同的约定，本院予以采纳。
至于原告要求被告邹咏清承担清偿责任，由于被告邹咏清与被告李广耀已于2009年6月29日经本院调解离婚，且被告邹咏清并非涉案房屋的所有权人，也不是《房地产转让合同》的合同主体，只是被告李广耀的代收房款人，故原告要求被告邹咏清承担共同清偿责任，依据不充分，本院不予采纳。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一款（四）、第一百零七条、第一百一十二条的规定，判决如下：
一、解除原告张进光与被告李广耀签订的《房地产转让合同》；
二、被告李广耀在本判决生效之日起10日内向原告张进光返还房款1171800元和支付利息（利息以1171800元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算，从2015年2月17日起计至被告李广耀付清上述款项之日止）；
三、被告李广耀在本判决生效之日起10日内向原告张进光赔偿1171800元；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费27257元，由被告李广耀负担。
如不服本判决，原告张进光、被告李广耀、邹咏清可在本判决书送达之日起十五日内，第三人马少霞
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄学文
人民陪审员 梁浩荣
人民陪审员 赵 婷
二〇一七年七月十四日
书 记 员 易 芳
陈秋贻