江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第02112号
上诉人（原审第三人）李艳宁。
委托代理人ＸＸ敏，江苏正大发展律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）何沛宇。
委托代理人王晓东。
被上诉人（原审被告）常熟好得家置业有限公司。
委托代理人顾小红，江苏震宇震律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）常熟好得家置业有限公司东南食品城。
委托代理人顾小红，江苏震宇震律师事务所律师。
上诉人李艳宁因与被上诉人何沛宇、常熟好得家置业有限公司（以下简称好得家公司）、常熟好得家置业有限公司东南食品城（以下简称食品城）房屋迁让纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2014）熟兴民初字第00471号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年4月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审法院经审理查明，何沛宇系常熟东南经济开发区富春江路79号东南食品广场A6幢121房屋的所有权人，并领取了房屋产权证及土地使用权证。2011年2月24日，何沛宇作为委托人（甲方）、食品城作为受托人（乙方）签订“委托管理合同”一份，内容中明确：“为保障常熟东南食品城的兴旺与繁荣，保障广大业主的利益最大化，甲方将常熟东南食品城内自有商铺委托乙方进行统一管理。”合同约定甲方委托乙方管理该商铺的期限为2012年5月30日至2022年5月30日止，该商铺建筑面积为41.46平方米。其中明确委托管理范围为：“1、甲方委托乙方对东南食品城整体经营定位进行管理，甲方服从乙方对商铺经营品种的分类定位和区域管理。2、甲方委托乙方对该商铺及整个东南食品城进行运营管理，包括广告宣传、促销活动策划与组织、对外形象宣传与售后服务管理。3、甲方委托乙方承担对政府部门的协调工作，工商、税务登记，同意乙方协助政府部门对商城进行管理，并严格遵守常熟东南食品城的《商城管理规定》。4、乙方管理期间，甲方同意商城公共部分出租使用的所得，用于常熟东南食品城的广告宣传。”甲乙双方的权利义务明确为：“1、甲方明确所购商铺在2012年5月30日至2014年5月30日两年经营培育期的租赁及收入归乙方所有，由乙方自主制定招商政策、统一经营管理，所得收入用于市场培育、广告宣传、广告促销等运营费用。2、两年到期后，如原租赁户租赁期满后不再续租，甲方可以自营或自行出租，但出租价格不得高出当年商城统一租金的50%，也可以委托乙方进行招商，乙方收取租金总额的5%作为委托招商费用。3、两年到期后，如甲方选择自营或自行出租，由甲方向乙方缴纳该商铺的运营管理费；如甲方选择委托乙方进行招商，则乙方不向甲方直接收取运营管理费，但乙方可向经营者收取运营管理费。4、合同规定有效期限内，甲方如将该商铺出租或转让而导致该商铺产权所有人发生变化的，必须至少提前一个月书面通知乙方，并确保产权受让方接受并同意变更签署甲乙双方已经达成的一切法律文本……”。2012年9月17日，食品城作为出租方（甲方）、第三人李艳宁作为承租方（乙方）签订“东南食品城商铺租赁管理合同”一份，明确就甲方管理的东南食品城商铺租赁给乙方经营南北干货、调味品，包括本案中的A6幢121商铺以及122商铺（建筑面积总计82.92平方米）。合同约定租赁期限自2012年9月17日至2014年5月29日，其中2012年9月17日至2013年5月29日属于免租期，第二年的租赁费用为38060元。其中约定甲方的权利和义务为：“1、甲方有权按本合同收取租金、预付商铺租金（经营保证金）、商铺押金。2、甲方有权行使该商铺管理权。3、甲方应严格执行东南食品城市场管理公约和管理制度，切实保障合营。”乙方的权利义务为：“1、乙方有权按本合同合法使用本商铺，自主经营，自负盈亏。2、乙方同意无条件遵守《常熟东南食品城管理规定》，接受市场管理公约的约束，服从市场管理人员的管理，保证合法经营。3、乙方应爱护商铺原有设施，如有损坏应按原价赔偿，不然将从商铺押金中扣除。如需装修应征得甲方书面同意。4、未经甲方书面同意，乙方无权随意转租第三方。5、合同期满乙方如不再续组，店面装修、改善增设附着物的产权归甲方所有，乙方无权拆除。6、合同期满，如甲方继续出租商铺，在同等条件下，乙方拥有优先续约权（乙方需在合同期满前三个月向甲方提出续组要求。”合同还对违约责任、装修时间及开门营业时间等作了约定。后食品城将商铺交给李艳宁进行经营。2014年5月12日，何沛宇向食品城递交申请书一份，内容为：“兹有何沛宇于2012年4月26日购买贵城A6幢121号商铺一间，已于2011年2月24日签订委托管理合同拾年。现申请终止委托管理合同，商铺自行招租，并按公司规定交纳物业管理费。望予批准。”食品城在该申请书上盖章确认并同意。因涉案商铺目前仍由第三人李艳宁使用，就返还商铺一事双方未能协商一致，故何沛宇诉讼来院。
另查明：食品城系好得家公司的分支机构。
原审原告何沛宇的诉讼请求为：请求判令李艳宁腾空房屋并将房屋交付给何沛宇；由食品城、好得家公司赔偿何沛宇因房屋不能按期交付造成的房屋使用费损失（自2014年5月31日起至房屋交付之日止按照同等租赁金额计算）。
原审法院认为，本案中涉及的委托管理合同、商铺租赁管理合同均为有效合同，应受法律保护，合同当事人应依法履行各自的义务。本案的争议主要是租赁管理合同中主体的认定包括食品城在租赁管理合同中是否系何沛宇的委托代理人。从租赁管理合同的签订方看，系食品城与第三人李艳宁签订；从合同内容来看，权利义务的指向对象为食品城与李艳宁；从合同形式上看，合同首部的出租方明确为食品城，承租方为李艳宁，落款处由食品城在委托代理方处印上“常熟好得家东南食品城”并盖章，李艳宁在承租方处签名。之后何沛宇也并未在落款出租方处补签或追认。尽管食品城方抗辩该合同中已明确该出租商铺的产权人与委托代理方签订了委托管理合同委托食品城对外出租及管理，但并未有证据证明其已向第三人李艳宁披露产权人的具体信息，李艳宁也表示签订合同及履行过程中并不知道商铺产权人的具体情况。结合委托管理合同对双方权利义务的约定，该委托管理合同并非等同于租赁合同，食品城也并非定义为何沛宇的委托代理人，因为该合同也限制了何沛宇作为商铺产权人的相应权利，是作为一种经营模式，其签订目的是食品城为了进行市场统一管理。因此，租赁管理合同的主体应为食品城和第三人李艳宁，在租赁关系中，食品城是以自己的名义进行民事行为，并非作为何沛宇的代理方，按照合同相对性原理，该合同不能直接约束何沛宇，且租赁管理合同约定的租赁期限已到期，何沛宇在两年委托管理期限到期后按照合同约定选择自营或自行出租，与食品城协商一致终止委托管理合同，应予确认，食品城应负有将商铺及时返还何沛宇之义务，不能返还的，应由食品城承担相应的民事责任。现因食品城未能将涉案商铺收回并交还何沛宇，目前商铺由第三人李艳宁实际占有，故何沛宇主张要求食品城、好得家公司赔偿何沛宇因房屋不能按期交付造成的房屋使用费损失，由第三人李艳宁腾空房屋并将房屋交付给何沛宇，符合法律规定，予以支持，其中房屋使用费应于委托管理合同终止之次日即自2014年6月1日起至房屋交付之日止参照租赁管理合同中约定的租金标准19030元／年（38060元／年的一半）进行计算。因食品城系好得家公司的分支机构，故应首先由食品城赔偿房屋使用费损失，好得家公司对食品城不能清偿部分承担清偿责任。对于好得家公司和食品城提出其一方只是何沛宇的受托人，并非适格的被告，由于第三人李艳宁不搬迁，应由李艳宁向何沛宇支付占有房屋的使用费的抗辩意见，不予采信。对于食品城、好得家公司还提出在委托民事法律关系中，受托人可以以自己的名义与第三人签订合同的意见，按照法律规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。结合本案所签订的租赁管理合同，应属于除外情形，故对该意见，亦不予采信。对于第三人李艳宁提出的向其主张腾空商铺的权利主体应是食品城，何沛宇无权向第三人主张腾空商铺的意见，因何沛宇是基于委托管理合同的约定行使其权利，目前该商铺由李艳宁实际占有，故根据实际情况，该商铺应由李艳宁直接返还给何沛宇。至于食品城与第三人李艳宁之间因租赁关系产生的纠纷，属于另外一个法律关系，应另案处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零二条之规定，一审法院判决：食品城应于判决生效之日起十日内向何沛宇赔偿房屋使用费损失（自2014年6月1日起至商铺交付之日止按照19030元／年的标准计算）；好得家公司对食品城的上述款项不能清偿部分承担清偿责任；李艳宁应于判决生效之日起十五日内将常熟东南经济开发区富春江路79号东南食品广场A6幢121房屋（商铺）腾让给何沛宇。案件受理费人民币130元，由食品城、好得家公司负担。
上诉人李艳宁不服上述民事判决，向本院提出上诉，认为基于租赁关系，食品城有权要求李艳宁腾空并返还涉案房屋，但何沛宇无权要求李艳宁腾空并返还涉案房屋，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人何沛宇答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人食品城、好得家公司答辩称：何沛宇应直接向李艳宁要求返还涉案房屋并赔偿相应损失。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，本案中，何沛宇在涉案委托管理合同期限到期后与食品城协商一致终止了委托管理合同。何沛宇有权依据委托管理合同要求食品城将涉案房屋返还。鉴于食品城与李艳宁之间的商铺租赁合同也已经到期，李艳宁不再具有继续占有、使用涉案房屋的合同依据。因此何沛宇作为所有权人有权要求李艳宁返还涉案房屋。至于李艳宁与食品城之间因租赁关系产生的纠纷，其可向人民法院另行主张。李艳宁的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由李艳宁负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 红
审判员 任小明
二〇一五年七月七日
书记员 杨颖颖