广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初字26495号
原告汪发胜，男，汉族，1967年6月24日出生，地址安徽省巢湖市庐江县，
委托代理人李国，广东安泰信律师事务所律师。
被告深圳市凤天物业发展有限公司，地址广东省深圳市龙华新区.
法定代表人张明海。
委托代理人夏学义，广东国晖律师事务所律师。
委托代理人黄竹桢，广东国晖律师事务所实习律师。
原告汪发胜与被告深圳市凤天物业发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李国、被告委托代理人夏学义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年4月1日，原、被告签订了《物业租赁合同》，被告将位于龙华新区龙华办事处水到清湖社区大和路凤天创新科技产业园1楼45、46、47、48、52、51、50的物业出租给原告作为员工餐厅使用，租金每两年递增一次，递增幅度为10%，第一、第二年月租金为人民币22,000元，租赁期限为2015年3月31日起至2021年1月31日止，合同第一条第三款双方约定，原告正常经营期间，被告不再租赁第二家餐厅进驻园区。合同签订后，被告将物业实际交予原告使用，原告将物业用来经营快餐连锁。但被告违反合同约定，于2016年5月底至2016年6月初引进第二家餐厅。原告得知被告将要引进第二餐厅进驻园区时，立即委托律师事务所发函予被告，希望能制止被告的违约行为，但被告一意孤行，完全不理原告的交涉行为，被告引进第二家餐厅后，原告的餐厅生意急剧下降，收入明显剧减。基于以上事实，被告的违约行为，已经导致了原告经济损失，且原告欲在园区独家经营员工餐厅的合同目的无法实现。为了维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的《物业租赁合同》；2、被告向原告赔偿损失人民币1,986,048.5元（其中986,048.5元是装修直接损失，100万元是间接经营损失）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告答辩称，一、原告主张解除双方的物业租赁合同没有任何事实依据，被告不存在违约行为，理由如下：1、原告并没有按照合同的约定使用涉案房屋，原告违约在先，原、被告于2015年4月1日签订物业租赁合同，双方在合同中对涉案房屋的使用进行约定，合同约定是将出租房屋给原告作员工的餐厅使用，但是原告没有取得被告的同意，直接开办了一家一品佳的快餐连锁店对外经营，原告的行为严重违反了双方的合同约定；2、原告无权依据合同第1条第3款的约定主张权利，原告在涉案房屋开办的餐厅没有未办理相关的卫生许可手续，深圳市市场和质量监督委员会的食品和药品局查封了原告开办的餐厅。根据双方合同的约定，原告正常的经营情况下，其可以按照合同第1条第3款的约定主张权利，但是原告一直违法经营，并非进行正常经营的行为；3、第二家进入本园区牛肉面馆与原告没有关系，原告是二手转租的涉案房屋，牛肉面馆的老板与原来房东签订了合同，且当时承租时约定做办公使用的，并非开办餐厅。另，原告开办的餐厅不符合相关的法律手续，导致园区没有地方吃饭，所以才导致了第二家牛肉面馆的存在，被告也一直不允许开办牛肉面馆但是没有办法处理；4、原告与园区新开其他所谓的面馆没有直接的因果关系，由于原告开办的一品佳的餐厅因消防及卫生不符合相关法律规定，多次遭到相关部门的查封，加之园区富士康人员的大量搬迁，园区的出租率一直下降，也是导致营业额下滑的真实原因。二、原告主张的损失没有任何的事实依据。1、原告提交的装修单据并不能证明其用于装修涉案房屋，原告在深圳是开设了7家一品佳餐厅，原告完全可以用于其他餐厅的装修费用用于本案；2、原告没有对其装修进行审计，其提交的大部分单据非正规的单据，因此其缺乏相应的事实依据；3、原告主张100万元的损失没有任何的事实依据。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2015年4月1日，被告作为出租方（甲方），原告作为承租方（乙方），双方签订了编号为凤天（2015）字021号《物业租赁合同》，相关约定如下：1、甲方将位于龙华新区龙华办事处清湖社区大和路凤天创新科技产业园1楼45、46、47、48、52、51、50号房出租给乙方作员工餐厅使用，乙方承诺在经营过程中依法合法使用该物业；2、甲方租赁此物业给乙方做员工餐厅，甲方承诺在乙方正常经营期间不再租赁第二家餐厅进驻本园区（不可在餐厅内经营小卖部）；3、乙方租赁厂房的期限为6年，自20l5年3月31日起至2021年1月31日止，免租期为60天，免租期内不免管理费，从2015年6月1日正式计租；4、第一、二年租金为人民币22,000元/月，租金每两年递增一次，递增幅度10%，即第三、四年租金为人民币24,200元/月，第五、六年租金为人民币26,620元/月，递增日期的计算以合同起始日期为准，租赁厂房所产生的一切税金和费用全由乙方负责（包含租赁税等）。乙方从2015年6月1日开始支付租金给甲方，之后甲方每月1号前下发收费通知单，乙方在两日内支付当月租金；5、管理费人民币500元；6、本合同签订之日，乙方应该向甲方缴交两个月的物业租赁押金人民币44,000元和首月房租人民币22,000元及水电费押金人民币30,000元，共计人民币99,620元，若以后用水、用电量再增加的，须根据实际用水、用电量另行补足水电费押金。租赁期限届满，在乙方已向甲方交清全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等合同所约定的责任后10日内，向乙方无条件退还租赁押金及水电费押金（不计利息）。
2015年4月1日，被告将涉案房屋交付给原告。
2016年11月3日，原告提起本诉，请求判令解除合同。
原、被告确认涉案餐厅于2016年12月6日因未办理消防和卫生许可被市场监督管理局查封。原告主张涉案餐厅已经于2016年11月20日停止经营，停止经营的原因是原告入不敷出且已经主张解除合同；被告主张涉案餐厅于2016年12月6日因被查封才停止经营。
经本院询问，原告主张在涉案《物业租赁合同》无效的情况下，原告的损失如下：1、装修损失人民币986,048.5元，被告对原告主张的该损失不予认可。经原告申请，本院依法委托深圳市高丰安资产评估交易有限公司对涉案房屋的装修损失进行评估，深圳市高丰安资产评估交易有限公司于2017年3月29日作出深高资评字（2017）第001号《龙华新区凤天创新科技产业园1楼45、46、47、48、52、51、50号房装修价值的资产评估报告书》，评估结论为：装修损失为人民币497,573元；2、直接的经营损失人民币100万元。原告主张因为第二家餐厅的进驻，导致原告营业额下滑，从2016年3月1日至2021年1月31日期间，营业额下滑导致的损失为人民币100万元，原告提交了收款收据、销售单、原告单方制作的营业登记表和投资款明细表证明其该主张，被告对原告关于营业损失的主张以及上述证据均不认可；3、租赁押金人民币44,000元、水电押金人民币30,000元。原、被告均确认原告于2015年4月2日向被告交付了租赁押金人民币44,000元、水电押金人民币30,000元；4、进场费人民币60,000元。原告主张其于2015年4月2日向被告支付进场费人民币60,000元，原告提交了收款收据证明其该主张，被告称其记不清楚了，被告既未对原告提交的其开具的收款收据予以充分说明，又未对该款项提出相应主张。被告主张在涉案《物业租赁合同》无效的情况下，被告的损失如下：1、2016年12月1日至原告搬离之日期间的占有使用费损失。原、被告在庭审中均同意上述损失的计算标准按合同约定的标准计算；2、电费人民币7,173元，水费人民币765元。被告未提交证据证明其关于水电费的主张，原告对被告该主张不予认可。
另查，1、原、被告确认涉案房屋既无权属证明，又无报建手续。
2、被告主张其是向赵锦洪租赁的涉案房屋，被告提交了其与赵锦洪签订的《房地产租赁合同》证明其该主张。
3、原、被告确认中国化隆牛肉面馆进驻园区经营，原告主张进驻时间为2016年3、4月份，被告未对进驻时间提出明确主张，且被告称并非被告同意进驻的。
4、原告主张其于2016年5月26日委托律师向被告发出《律师函》，向被告告知：被告将要在园区引进第二家餐厅的行为构成违约，届时原告将通过司法途径，解除租赁合同并要求被告承担装修损失、营业额损失，由此引起的一切法律责任和后果均应由被告承担。原告并未提交快递查询单，被告主张其并未收到上述《律师函》。
以上事实，有物业租赁合同、收款收据、个体工商户营业执照、深高资评字（2017）第001号《龙华新区凤天创新科技产业园1楼45、46、47、48、52、51、50号房装修价值的资产评估报告书》等证据和庭审笔录、笔录予以证实。
本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原、被告均确认涉案房屋既无权属证明又无报建手续，故原、被告签订的《物业租赁合同》为无效合同，原告应当将涉案位于龙华新区龙华办事处清湖社区大和路凤天创新科技产业园1楼45、46、47、48、52、51、50号房返还给被告。
关于过错比例。根据合同无效的处理原则，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，首先原告和被告作为《物业租赁合同》的合同相对人，在签订合同时，应当对合同约定的内容负有审慎的审查义务，均知悉或应当知悉合同的效力是否受到违法性的阻却的情况，但双方在涉案房屋缺乏权属证明和报建手续的情况下仍然签订《物业租赁合同》，双方在签订合同的过程中均有过错，且过错程度相当，对于因本合同造成的损失双方应当各自承担50%的责任。
关于损失。根据本院查明的事实，本院对原、被告主张的损失认定如下：
关于原告主张的装修损失人民币986,048.5元。经原告申请，本院依法委托深圳市高丰安资产评估交易有限公司对涉案房屋的装修损失进行评估，深圳市高丰安资产评估交易有限公司于2017年3月29日作出深高资评字（2017）第001号《龙华新区凤天创新科技产业园1楼45、46、47、48、52、51、50号房装修价值的资产评估报告书》，评估结论为：装修损失为人民币497,573元。综上，根据双方的过错比例，被告应向原告支付装修损失费用人民币248,786.5元（497,573×50%）。
原告主张的2016年3月1日至2021年1月31日期间的经营损失人民币100万元。原告主张因为第二家餐厅的进驻，导致原告营业额下滑，从2016年3月1日至2021年1月31日期间，营业额下滑导致的损失为人民币100万元，但原告并未提交充分有效证据证明其该主张，且涉案《物业租赁合同》为无效合同，原告开办的餐厅亦于2016年12月6日因未办理消防和卫生许可而被市场监督管理局查封，即2016年12月6日之后的经营损失并非被告行为导致，综上，根据谁主张谁举证原则，本院对原告关于经营损失的主张不予支持。
关于原告主张的租赁押金人民币44,000元、水电押金人民币30,000元。根据本院查明的事实，原、被告均确认原告于2015年4月2日向被告交付了租赁押金人民币44,000元、水电押金人民币30,000元，涉案《物业租赁合同》无效后，根据无效合同的全面处理原则，被告应当向原告返还租赁押金人民币44,000元、水电押金人民币30,000元。
关于原告主张的进场费人民币60,000元。原告主张其于2015年4月2日向被告支付进场费人民币60,000元，原告提交了收款收据证明其该主张，在被告既未对原告提交的其开具的收款收据予以充分说明，又未对该款项提出相应主张的情况下，本院对原告主张的上述进场费予以采信，根据无效合同的全面处理原则，在被告未对该款项的用途提出明确主张和说明的情况下，原告主张被告向其返还进场费人民币60,000元，本院予以支持。
关于被告主张的2016年12月1日至原告搬离之日期间的占有使用费损失。根据本院查明的事实，原告于2016年11月3日提起本诉主张解除合同，原告开办的餐厅亦于2016年12月6日因未办理消防和卫生许可而被市场监督管理局查封，由此可见，虽然原告2016年12月1日并未将涉案房屋返还给被告，但该期间属于原告提出解除合同的主张后双方发生争议的期间，即双方均负有未能即时交接返还涉案房屋的过错，且原告在此期间并未正常使用涉案房屋，故本院将涉案房产在上述期间的占有使用费用作为损失由原、被告根据过错比例进行分摊。另，原、被告在庭审中均同意上述损失的计算标准按合同约定的标准计算。综上，原告应当向被告支付2016年12月1日起至本判决确定的还涉案房屋之日止的占有使用费（2016年12月1日至2017年3月31日期间占有使用费的计算标准为每月人民币22,000元×50%=11,000元，2017年4月1日至2019年3月31日期间占有使用费的计算标准为每月人民币24,200元×50%=12,100元，此后的占有使用费每两年增加10%，如原告实际返还之日在本判决确认返还之日前，则计算至实际返还之日）。
被告主张的电费人民币7,173元，水费人民币765元。被告未提交证据证明其关于水、电费的主张，原告对被告该主张不予认可，根据谁主张谁举证的原则，本院对被告主张的水电费不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告汪发胜和被告深圳市凤天物业发展有限公司于2015年4月1日签订的《物业租赁合同》无效；
二、原告汪发胜应于本判决生效之日起五日内将涉案位于龙华新区龙华办事处清湖社区大和路凤天创新科技产业园1楼45、46、47、48、52、51、50号房返还给被告深圳市凤天物业发展有限公司；
三、被告深圳市凤天物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告汪发胜支付装修损失费用人民币248,786.5元，并返还租赁押金人民币44,000元、水电押金人民币30,000元、进场费人民币60,000元；
四、原告汪发胜应于本判决发生法律效力之日起三日内向被告深圳市凤天物业发展有限公司支付自2016年12月1日起至本判决确定的返还涉案房屋之日止的占有使用费（2016年12月1日至2017年3月31日期间占有使用费的计算标准为每月人民币22,000元×50%=11,000元，2017年4月1日至2019年3月31日期间占有使用费的计算标准为每月人民币24,200元×50%=12,100元，此后的占有使用费每两年增加10%，如原告实际返还之日在本判决确认返还之日前，则计算至实际返还之日）；
五、驳回原告其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币22,675元，由原告负担人民币19,835元，由被告负担人民币2,840元；评估费人民币30,000元，由原告负担人民币14,862元，由被告负担人民币15,138元。本案受理费和评估费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 朱林华
人民陪审员 陈施宁
二〇一七年六月一日
书 记 员 李玉婷
书 记 员 李婷霞
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。