江苏省南通市港闸区人民法院
行 政 裁 定 书
（2016）苏0611行初306号
原告管云龙，男，1962年12月5日生，汉族，户籍所在地南通市通州区。
原告周洪英，女，1962年8月12日生，汉族，户籍所在地南通市通州区。
共同委托代理人刘松波，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。
被告南通市国土资源局，住所地南通市跃龙路32号。
法定代表人魏钦稳，职务局长。
委托代理人金晔，南通市国土资源局通州湾示范区分局工作人员。
委托代理人丁连冲，江苏洲际英杰律师事务所律师。
第三人周秀贞（曾用名周秀珍），女，1942年8月15日生，汉族，住南通市通州区。
第三人潘国华，男，1962年12月14日生，汉族，住南通市通州区。
第三人潘勇，男，1997年9月27日生，汉族，住南通市通州区。
原告管云龙、周洪英不服被告南通市国土资源局（以下简称南通国土局）房屋行政登记，于2016年7月20日以通州湾示范区不动产登记分中心为被告向如皋市人民法院提起诉讼。同年11月8日，原告管云龙、周洪英变更被告为南通市国土局。11月14日，�皋市人民法院以对南通国土局提起诉讼的第一审行政案件由本院管辖为由，裁定将本案移送至本院审理。本院于同年11月29日立案后，于11月30日向被告南通国土局邮寄送达了起诉状副本及应诉通知书。2017年1月19日，本院以本案应由不动产所在地法院管辖为由报请南通市中级人民法院指定管辖，同年3月7日，南通市中级人民法院裁定本案由本院管辖。因周秀贞、潘国华、潘勇与本案被诉行政行为具有利害关系，本院依法追加周秀贞、潘国华、潘勇作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2017年4月20日、6月21日公开开庭进行了审理。原告管云龙、周洪英及委托代理人刘松波，被告南通国土局的委托代理人金晔、丁连冲，第三人周秀贞、潘国华到庭参加诉讼，第三人潘勇经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
2001年2月26日，原通州市房屋产权监理所将通州市三余镇人民路北段路西67号原属于原告管云龙、周洪英所有的房屋转移登记到第三人周秀珍（贞）、潘耀虎（已故）名下。
原告管云龙、周洪英诉称：1994年4月，两原告自建案涉房屋并于1999年7月取得房屋所有权证。2001年，两原告将案涉房屋借给第三人周秀贞夫妇居住且一直居住至今。2016年5月，两原告在要求第三人周秀贞搬离案涉房屋遭到拒绝后得知通州区房管部门依据第三人周秀贞提交的《房屋买卖契约》和通州区三余镇法律服务所出具的《见证书》将案涉房屋所有权登记在第三人周秀贞夫妇名下。两原告认为其从没有将案涉房屋出卖给第三人周秀贞夫妇的意思表示，也从未与第三人周秀贞夫妇签订《房屋买卖契约》，更不清楚通州区三余镇法律服务所对该契约见证的事实，上述《房屋买卖契约》和《见证书》均系伪造，没有任何法律效力。另外，案涉房屋的土地使用证仍在原告名下。通州区房屋管理部门未审查案涉《房屋买卖契约》和《见证书》的真实性，也未通知两原告到场办理变更产权登记手续，而违规将案涉房屋登记在第三人周秀贞夫妻名下，程序严重违法。请求撤销被告南通国土局作出的通三余字第（01）20010号《房屋所有权证》。本案诉讼费用由被告南通国土局负担。
两原告为证明其主张，向本院提交以下证据：
1.房屋所有权证、建筑工程规划许可证、土地使用权证，证明案涉房屋系两原告自建，并领取了房屋所有权证和土地使用权证。
2.房地产买卖契约及见证书，证明潘耀虎、周秀贞伪造房地产买卖契约，通州区三余法律服务所非法出具见证书。
3.房屋所有权登记�请表、审批表、房屋所有权存根、契税凭证，证明案涉房屋已登记在潘耀虎、周秀贞名下。
被告南通国土局辩称：1.两原告的起诉超过了起诉期限。2.两原告以从未与第三人签订房屋买卖契约为由，要求被告撤销产权登记，依法应由两原告先行解决民事争议。3.两原告已将案涉房屋售予第三人并收取购房款，两原告称将案涉房屋借给第三人使用没有事实依据。4.案涉房屋权属清楚，所有权来源资料齐全，案涉房屋转移登记程序合法。请求驳回原告管云龙、周洪英的起诉。
2016年12月14日，被告南通国土局向本院提交以下证据及依据：
（一）证据
1.房地产买卖契约、收条、见证书，证明两原告将案涉房屋卖给第三人并在办理房屋所有权转移登记时向被告提交的事实。
2.通州区三余法律服务所钱建辉向原告管云龙、第三人周秀贞所作的调查笔录复印件，证明两原告在2009年即知道案涉房屋转移登记的事实。
3.两原告将案涉房屋所有权登记在自己名下时填写的《通州市私有房产所有权登记申请书》，证明两原告也曾办理过房屋所有权登记，应当知道与第三人到房屋登记机关办理登记的法律后果。
4．案涉房屋《土地申请书》、《地籍调查表》、《土地登记审批表》等，证明案涉房屋土地使用权未办理转移登记的事实。
（二）依据
《最高人民法院关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第四十一条、1997年《城市房屋权属登记管理办法》第十七条、第二十七条等
第三人周秀�、潘国华述称：两原告所述案涉房屋系借给第三人住以及2016年才知道房屋转移登记行为均不是事实。2009年以来原告多次在案涉房屋放置污物、车辆等，第三人周秀贞多次向派出所报警并向法院提起诉讼，潘耀虎去世后也在案涉房屋内办理丧事，原告明知房屋登记在潘耀虎、周秀贞名下。两原告的起诉缺乏事实依据，请求驳回两原告的起诉。
两第三人向本院提交以下证据：
民事起诉状、江苏省通州市人民法院（2009）通余民一初字第0491号《民事裁定书》、谈话笔录、照片、房屋所有权证、报警记录，证明2009年4月7日，因原告管云龙将汽车停放在案涉房屋门前，第三人周秀贞向原通州市人民法院提起排除妨碍民事诉讼，后管云龙将车辆开走，周秀贞撤诉。在该案诉讼中，原告管云龙即知道案涉房屋登记在周秀贞名下的事实。
第三人潘勇未提供述称意见及证据。
本案审理过程中，本院依职权调取以下证据：
1.本院向通州区三余法律服务所调取了该所工作人员钱建辉在2009年4月24日向原告管云龙、周洪英、第三人周秀贞所作调查笔录的原件。
2.向南通市通州湾示范区分局三余派出所调查两原告与第三人周秀贞就案涉房屋纠纷情况，并依法调取以下材料：
通公（余）行决字[2010]第2096号《公安行政处罚决定书》、询问笔录、现场笔录，证明2010年4月14日南通市通州区公安局对原告周洪英将尿液泼在周秀贞家门口的治安违法行为作出罚款300元处理的事实。
经庭审对各方当事人所举两原告有无超过举证期限的证据进行质证，两原告对被告所举证据2的真实性不予认可，对证据3的真实性不持异议，对关联性不予认可。两原告对第三人所举证据的真实性不持异议。两原告对本院调取的证据1，认为在笔录事后已被撕毁，不具有法律效力。对本院调取的证据2的真实性不持异议。被告及第三人对本院调取证据不持异议。
本院对以上证据质证如下：被告南通国土局所举证据2系被告依职权收集，与本院调取的调查笔录原件一致，虽然两原告提出调查笔录原件系撕毁后粘贴而成，但两原告承认在三余法律服务所作过该笔录，因事后认为该笔录对其不利，到三余法律服务所要求将笔录撕毁的事实。本院认为，该证据虽有碎裂状态，但系证据形成后人为撕毁，不能否认该证据内容系两原告的真实陈述，故对该证据的关联性、真实性、合法性予以认定。被告南通国土局所举证据3与被诉行政行为无关，不予采纳。第三人周秀贞、潘国华所举证据及本院调取证据2均出自相关办案机关，对该证据效力予以认定。
经审理查明：2001年2月26日，原通州市房屋产权监理所将通州市三余镇人民路北段路西67号原属于原告管云龙、周洪英所有的房屋转移登记到第三人周秀珍（贞）、潘耀虎（已故）名下。后原告管云龙、周洪英与第三人周秀贞就案涉房屋发生争议。
2009年4月7日，因原告管云龙将汽车停放在案涉房屋门前，第三人周秀贞向通州区人民法院提起民事诉讼要求管云龙排除妨碍，提供了案涉房屋所有权证等材料。在该案审理过程中，2009年5月6日，通州区人民法院法官找管云龙谈话，笔录记载：“（法官）问：你的车辆停放在周秀贞门前的方式不能从根本上解决问题，且这种方式也得不到我们法律上的认可，你看看怎么�？（管云龙）答：我的车子已经不停放在那里了，今后也不会这样做了。”后周秀贞撤回起诉。
2009年4月24日，通州区三余法律服务所工作人员钱建辉向原告管云龙调查，笔录中记载：“问：办理买卖房子手续是谁去办理的？答：是周洪英和周秀贞去办理的。问：你何时知道周洪英将你们房子卖给周秀贞的？答：2001年，周秀贞夫妻俩搬进来住原我们的房子时，我阿哥林生不允许周秀贞搬进来，林生把潘跃虎拉到三余派出所，后来我过来打圆场，事态才平息。问：潘跃虎在去年死时停放在哪里？答：停放在现在周秀贞住的房子里。”同日，通州区三余法律服务所工作人员钱建辉向原告周洪英调查，笔录中记载：“问：到房管所转户是谁办理的？答：我没有去。”
2010年4月14日，南通市通州区公安局对周洪英作出通公（余）行决字[2010]第2096号《公安行政处罚决定书》，认定：违法行为人周洪英一直认为邻居周秀贞未遵守以前双方买卖房屋时的相关承诺，心中存有怨气。为发泄不满，周洪英于2010年3月28日8时许，当着他人的面将尿液泼在周秀贞家门口，造成较坏影响，遂根据《中华人民共和国治安管理处罚法》第四十二条第二项的规定，决定给予周洪英罚款300元的处罚。在公安机关对原告周洪英所作的询问笔录中，（公安人员）问：“房屋的房产证是谁的？”（周洪英）答：“我不知道。”问：“你为什么说房屋是你家的？”答：“这房子是我家里起的，当时起了四万元，2001年以三万四千元卖给老太婆的，因为这是我私自做主的，我丈夫不知道的，所以我说这个房子是我家里的。……我要求等老太婆年纪大了把房子退还给我。”
本院认为，本案的争议焦�在于原告管云龙、周洪英提起本案诉讼有无超过起诉期限。
《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。《最高人民法院关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第四十一条规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年。被诉房屋登记行为发生在2001年，鉴于房屋登记机构作出房屋登记行为时不可能告知诉权，根据上述法律及司法解释的规定，两原告对被诉登记行为的起诉期限为两年，�算起点为知道或者应当知道该登记行为之日。从该起算起点的规定可以看出，即使原告否认知道被诉行为，也没有其他直接证据证明被告已经向原告告知的情况下，如果有充分的证据证明原告应当知道，也不影响起诉期限的计算。所谓“应当知道”，是指按照一般人的普遍认知能力可以推断出行为人应当知道某种状态。本案中，虽然两原告称直至2016年才知道被诉房屋登记行为，但本院有充分的理由认定两原告最迟在2009年至2010年期间即知道案涉房屋登记在第三人周秀贞名下。具体阐述如下：
第一，在2009年4月7日第三人周秀贞提起排除妨碍之诉时，原告管云龙主动排除妨碍，当法官向原告管云龙释明原告将车辆停放在案涉房屋门前的方式得不到法律认可后，原告管云龙表示以后不会这样做了。这足以表明原告管云龙已经知道案涉房屋所有权�登记在自己名下，第三人周秀贞是权利人。
第二，原告周洪英在案涉房屋门口泼尿液被公安机关处罚，该案件中对原告周洪英侵权行为的认定必然涉及案涉房屋的所有权归属问题，在公安机关调查过程中，当民警询问案涉房屋的房产证是谁的，周洪英回答我不知道。如果周洪英认为案涉房屋仍在自己名下，而不知道已转移登记到周秀贞名下，不可能作出不知道房产证登记在谁名下的回答。这足以表明周洪英明知房屋所有权已经转移至周秀贞名下，只是回避该问题。公安机关最终作出的处罚决定书中明确写明周洪英“当着他人的面将尿液泼在周秀贞（珍）家门口”，已确定案涉房屋系周秀贞家。周洪英对该认定也未提异议，对处罚决定书未提起诉讼等请求撤销。
第三，从2009年4月24日通州区三余法律服务所工作人员�原告管云龙、周洪英的调查笔录中也可以看出原告管云龙、周洪英应当知道案涉房屋登记在周秀贞名下的事实。
第四，尽管原告管云龙、周洪英始终对房屋买卖行为不予认可，并否认知道案涉房屋所有权转移登记的事实，甚至认为是第三人周秀贞伪造买卖关系，与房屋登记人员串通办理了房屋登记，但两原告却从未以房屋所有权人的身份通过提起确认房屋买卖行为无效，或对虚假登记非法取得房屋所有权等违法行为向公安机关报案等法律途径寻求救济。相反，在周秀贞以案涉房屋权利人的身份起诉原告管云龙，或公安机关认定周秀贞为案涉房屋权利人而对周洪英予以处罚时，两原告都未提出异议，而是主动纠正自己的行为或接受处罚。以上足以看出两原告当时明知案涉房屋转移登记在周秀贞名下的事实。
综上，两原告在2009年、2010年期间，为取得案涉房屋所有权，采取了多种非法手段，无论是人民法院还是公安机关，对相关案件作出的最终处理意见，都是维护了第三人周秀贞对案涉房屋的合法权益，要求原告管云龙排除妨碍，或者对原告周洪英作出行政处罚。以上案件的处理均建立在第三人周秀贞对案涉房屋享有所有权，两原告侵犯第三人周秀贞合法权益的基础之上。在案件处理过程中，两原告不可能不知道案涉房屋已经登记在第三人周秀贞名下的事实，从两原告对案件处理结果所持的态度以及相关陈述也足以判断得出两原告在当时已经明知案涉房屋登记在第三人周秀贞名下的事实。两原告直至2016年10月17日才向人民法院提起行政诉讼，已明显超过法定起诉期限。据此，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第三条第一款第二项的规定，裁定如下：
驳回原告管云龙、周洪英的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。
审 判 长 刘海燕
代理审判员 巴静涛
人民陪审员 顾胜男
二〇一七年七月二十八日
书 记 员 许美燕
附：适用的法律条文
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》
第三条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：
（二）超过法定�诉期限且无正当理由的；