江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2015)西民初字第701号原告：熊俊华，男，1967年7月18日生，汉族，住南昌市西湖区。原告：罗玉香，女，1969年5月1日生，汉族，住南昌市西湖区。两原告共同委托代理人：戴晨，江西洪城律师事务所律师，执业证号：13601199210101101。被告：熊洪耀，男，1960年9月26日生，汉族，身份证地址南昌市西湖区，现居住。被告:熊筱荣，女，1965年12月5日生，汉族，身份证地址：南昌市西湖区，现居住，系熊洪耀妻子。两被告共同委托代理人：饶智华，江西红阳光律师事务所律师，执业证号：13601200010859013。两被告共同委托代理人：彭辉淼，江西红阳光律师事务所实习律师。原告熊俊华、罗玉香诉被告熊洪耀、熊筱荣房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗玉香及其委托代理人戴晨，两被告共同委托代理人饶智华、彭辉淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊俊华、罗玉香诉称：2001年12月初，经人介绍，被告将位于西湖区绳金塔街43号南昌市绳金塔拆迁房安置区7幢2单元204室房屋以50000元价格出售给原告，2001年12月13日原告支付给被告第一期款32000元。后于2002年1月5日双方签订了《买卖房屋协议》，约定剩余款18000元在2002年底付清，房款付清后，被告配合原告办理房屋过户所需的一切手续，不得以任何借口拖延拒绝，否则负法律责任。协议签订后，被告立即将房屋交给原告，原告一家老小居住至今。依据双方签订的《买卖房屋协议》，原告在2002年12月19日拿着18000元现金找到被告，被告却以介绍人还要中介费为由拒收，后又多次找被告要求协助办理房屋产权过户手续，被告总是不理不睬，为了维护原告的合法权益，现诉至法院，要求：1、依法确认2002年1月5日原、被告双方签订的《买卖房屋协议》有效；2、依法确认2002年1月5日原、被告双方签订的《买卖房屋协议》继续履行，被告应接受原告18000元尾款，被告应立即为原告办理南昌市绳金塔7幢2单元204室房屋（现为南昌市西湖区金塔××单元××室）的产权过户手续，过户费用由被告承担；3、本案诉讼费用由被告承担。两原告提交了如下证据：证据一、熊俊华、罗玉香、熊洪耀、熊筱荣身份证信息，证明原、被告是适合的诉讼主体，熊俊华、罗玉香是夫妻关系，熊洪耀、熊筱荣是夫妻关系；证据二、买卖房屋协议、房屋档案资料，证明该协议是原、被告双方的真实意思表示，是合法有效的；证据三、收条、熊俊华给熊洪耀书面函，证明被告于2001年12月13日收到原告购房款32000元；原告于2002年12月19日将现金18000元交给被告，被告不收；原告于2007年10月3日给被告书面函件，说明被告推拖为原告办理房屋过户手续；证据四、证明，证明熊俊华、罗玉香一家六口自绳金塔公园拆迁安置返还就住在金塔××单元××室，原南昌市绳金塔拆迁房安置区第七幢2单元204室何绳金塔41号7栋2单元203室，现更名为南昌市西湖区金塔××单元××室；证据五、水费、电费、卫生费、有线电视交费单，证明从2012年开始至今金塔××单元××室的各种费用均由熊俊华缴纳；证据六、熊三仔、杜小兰、熊峰、火化证明，证明熊俊华的父母及儿子熊峰一直居住于金塔××单元××室，熊三仔在此终老。被告熊洪耀、熊筱荣辩称：原告熊俊华与熊洪耀个人签订的买卖房屋协议无效，且不构成善意取得。熊洪耀、熊筱荣系夫妻关系，其家庭财产属于夫妻共同所有。熊洪耀未征得熊筱荣的同意，即与熊俊华签订房屋买卖合同，事后也未得到熊筱荣的追认，属于无权处分，房屋买卖协议无效，且不构成善意取得。理由如下：1、本案所涉房产，是夫妻共有财产，为夫妻共同共有。虽然房产证登记的所有权人只有熊洪耀一个人，但是取得房屋发生在夫妻关系存续期间，根据婚姻法第十七条、物权法第一百零三条的规定，本案熊洪耀处分的为夫妻共有财产。2、在夫妻共有财产存续期间，熊洪耀未经过熊筱荣同意，对涉及夫妻双方重大权益房产事项之处分，属于无权处分。熊洪耀的行为属于无权处分。根据婚姻法司法解释（一）第十七条第（二）项之规定、物权法第九十七条规定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第八十九条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。”同时说明，熊洪耀处分房屋不属于家事代理。据婚姻法司法解释（一）第十七条第（一）项规定，本案熊洪耀的行为不属于日常家事的情形。事后共有人熊筱荣对合同没有追认。合同法第五十一条规定，熊洪耀事后也没有取得房屋的处分权，所以该房屋买卖协议无效。3、根据物权法第一百零六条的规定，熊俊华对所涉房屋不构成善意取得。另原告熊俊华的诉讼请求已过诉讼时效。原告要求产权过户的诉讼请求属于债权请求权，适用诉讼时效。原告在合同签订后长达十多年的时间不提出诉讼已过诉讼时效。综上所述，熊洪耀未经熊筱荣同意，擅自处分夫妻共同财产，与熊俊华签订的房屋买卖协议应属无效，熊俊华也不能善意取得该房屋的所有权，应当归还该房屋。恳请法院驳回原告诉请。两被告未提交证据。经审理查明，2001年12月初，经被告熊洪耀姐姐熊凤桂介绍，被告熊洪耀将位于西湖区××拆迁房安置区××单元××室（现××为南昌市××金塔××单元××室）房屋以50000元价格出售给原告熊俊华，2001年12月13日原告熊俊华付给被告熊洪耀32000元，被告熊洪耀并出具收条给原告熊俊华。2002年1月5日，被告熊洪耀与原告熊俊华签订买卖房屋协议，协议载明：“兹有熊洪耀出售一套二室一厅私房给熊俊华，特订立如下协议：1、卖方房屋坐落绳金塔7幢2单元204室，产权私有，现出售给熊俊华，价为人民币5万元整，第一期付款32000元，剩余款18000元在2002年12底付清。2、房款付清后，卖方应配合买房办理房屋过户所需的一切手续证明，不得以任何借口拖延拒绝，否则负法律责任。3、买房如在2002年12底之前未将剩余房款付清，卖方有权向买方索赔，每月180元的滞纳金，或随时中止买卖房屋协议。”协议签订后，被告立即将房屋交付原告，原告一家老小居住使用至今。另依据双方签订的《买卖房屋协议》，原告熊俊华在2002年12月19日带着18000元现金付给被告熊洪耀，熊洪耀却以某种客观原因为由暂时不收剩余房款。之后原告熊俊华多次找被告熊洪耀要求协助办理房屋产权过户手续，熊洪耀总是推脱，2007年10月7日，熊洪耀并在熊俊华的书面函件上签名确认此事。现原告诉至法院，提出如前之诉。本院认为，原告于2001年12月初经被告熊洪耀的姐姐介绍，与熊洪耀达成买卖房屋协议，原告以5万元价款，购买了被告以及其妻熊筱荣共有的房屋。2002年1月5日，原告与熊洪耀签订了《买卖房屋协议》。依协议，被告熊洪耀收取了原告第一期款32000元，随即原告一家也搬进该房居住、使用和管理至今。2002年12月19日，原告付给被告熊洪耀剩余房款18000元时，熊洪耀却以某种客观原因为由暂时不收原告的剩余房款。之后熊俊华多次找熊洪耀要求协助办理房屋产权过户手续，熊洪耀总是拖延；期间13年被告熊筱荣对其丈夫熊洪耀将房屋出卖给原告也从未提出异议。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第55条和56条的规定，判决如下：一、原、被告于2002年1月5日签订的《买卖房屋协议》有效；二、原告熊俊华、罗玉香在本判决生效之日起十日内给付被告熊洪耀、熊筱荣购房款18000元；被告熊洪耀、熊筱荣在本判决生效之日起十日内协助原告熊俊华、罗玉香办理南昌市绳金塔7幢2单元204室房屋（现为南昌市西湖区金塔东街115号2单元203室）的产权过户手续，过户费用由原告熊俊华、罗玉香承担。本案由原告预交的案件受理费4040元，由被告熊洪耀、熊筱荣承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。审 判 长  罗 雯人民陪审员  钟华华人民陪审员  胡晓霞二〇一五年十月九日书 记 员  雷志江速 录 员  谢露洁