广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第3776号
上诉人（原审被告、反诉原告）仇诗怡，女，1978年12月16日出生，住广东省龙门县。
委托代理人阮建科，广东格然律师事务所律师。
委托代理人李兰，广东格然律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）戴春理，男，1962年11月24日出生，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人赵海俊，广东派力律师事务所律师。
上诉人仇诗怡因与被上诉人戴春理房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2014）佛城法民一初字第93号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（七）项、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、仇诗怡于判决发生法律效力之日起十日内，向戴春理支付2013年12月1日至2014年6月6日的占有使用费12600元；二、仇诗怡于判决发生法律效力之日起十日内，向戴春理赔偿房屋修复费用4746.06元；三、仇诗怡于判决发生法律效力之日起十日内，向戴春理支付门禁卡费用30元、开锁换锁费640元、公摊电费239.40元、管理费565.44元，合计1474.84元；四、驳回戴春理的其他诉讼请求；五、驳回仇诗怡的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费176元，反诉受理费50元，合计226元，由仇诗怡负担；鉴定费3600元，由戴春理负担324元，仇诗怡负担3276元。
上诉人仇诗怡不服上述判决，向本院提起上诉称：一、仇诗怡事实上已将涉案房屋移交给戴春理，一审判决以仇诗怡“没有书面证据证明有交还钥匙、门禁卡”认定仇诗怡“未有履行返还租赁物的义务”，认定事实错误。1.涉案房屋的交接情况。仇诗怡于2013年11月29日交清所有费用后，于2013年11月30日下午搬离涉案房屋，打扫完卫生后，将涉案房屋交接给戴春理，在交接的同时，仇诗怡已经将钥匙、门禁卡交给戴春理，但双方没有书面交接钥匙、门禁卡的记录。2.从本案的以下具体情况可以推出仇诗怡已经交还钥匙、门禁卡的事实：（1）戴春理在出租涉案房屋时双方并未作书面交接钥匙、门禁卡的记录，可见双方租赁过程中并不注重书面记录文件。（补充说明：在出租房屋时没有进行书面交接钥匙、门禁卡，怎能要求在租赁到期的时候进行书面交接）（2）按照个人房屋租赁生活经验，房屋出租、租赁期限届满时，房东都会与租户到场交接房屋，交接时一般会将钥匙、门禁卡同时交接，由于是私人之间的交易，讲求快速、方便，一般都不会作书面交接钥匙的记录。具体就本案来说，没有书面交接钥匙的记录这样的交易惯例。（补充说明：这样的交易惯例符合现实生活，若按一审判决的要求，势必影响快捷、便利、稳定的市场交易。）（3）仇诗怡已经全部交清了租金、费用，搞好卫生，且叫戴春理到现场接收房屋，就是要把钥匙、门禁卡交回戴春理，否则也无需叫戴春理到涉案房屋现场。（4）如果仇诗怡不是把钥匙、门禁卡给回戴春理，戴春理又不肯退回租赁保证金，又通知物管禁止仇诗怡进入小区，致使仇诗怡处于弱势地位，仇诗怡又何须采用报警求助、阻挡戴春理车辆行进的手段维权（5）双方2014年6月6日在法院主持下进入涉案房屋，涉案房屋所有物品已经搬空。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条（三）规定“根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实”的，当事人无需举证。因此，尽管仇诗怡没有举证证明已经交还钥匙、门禁卡的事实，但本案完全可以根据以上已知事实和日常生活经验法则推定这一事实。3.一审法院在明知双方当事人没有书面交接钥匙、门禁卡的惯例，本案不可能存在书面交接记录情况下，直接适用“谁主张谁举证”的举证规则，以“仇诗怡没有提供证据证明交还钥匙、门禁卡”而认定仇诗怡没有交还房屋，太过简单、机械，也违背了分配举证责任所要求的公平原则和诚实信用原则。4.不管一审法院如何认定涉案房屋的交接情况及责任承担，仇诗怡为了避免扩大损失，在一审阶段于2014年4月21日向一审法院提交了《现场勘验申请书》，要求一审法院组织现场交接，然而一审法院直至2014年6月6日才组织双方到涉案房屋看现场。即使一审法院以“仇诗怡没有提供证据证明交还钥匙、门禁卡”而认定仇诗怡没有交还房屋，但仇诗怡已经要求戴春理接收房屋，因此一审法院要求仇诗怡承担自2014年4月21日之后的房屋占有使用费完全不公平、不合理。
二、戴春理未提供证据证明出租时的原状，也未举证涉案房屋的损坏原因在于仇诗怡，一审法院判决仇诗怡须按“新房”标准赔偿房屋损失，认定事实、适用法律均有误。1.戴春理未能完成相应的举证责任。戴春理《起诉状》第二项要求赔偿房屋维修费的诉讼请求，实质上等同于要求仇诗怡“恢复原状”。但是，戴春理要求恢复的原状是“新房”（从戴春理提交新房装修时的费用单可见）。然而，涉案房屋已经使用十多年，又多次出租，仇诗怡并不是首批住客，戴春理所述损坏部位（比如射灯缺失、水龙头缺失、墙面打孔等），在仇诗怡入住时已经存在。因此，戴春理要求“恢复原状”，首先就必须举证证明“原状”究竟是何状。戴春理《起诉状》第二项要求赔偿房屋维修费的诉讼请求，本质上属于损害赔偿纠纷，根据损失赔偿纠纷的构成要件及举证责任，戴春理应当举证证明仇诗怡存在损坏涉案房屋的行为，但仇诗怡未提供任何证据，一审法院就直接推定是仇诗怡所为，缺乏基本的证据支持。双方签订的租赁合同第五条约定戴春理应当对房屋定期检查，但在仇诗怡租住的3年时间内，戴春理从未对房屋使用情况提出任何异议，但在房屋交接时戴春理提出如此多问题，完全不符合常理。2.一审法院对属于戴春理的举证责任视而不见，反之加重仇诗怡的举证责任，责任分配轻重有别，对仇诗怡不公平。在戴春理未能完成上述事实的举证责任的情况下，一审法院明显放宽对戴春理的要求，没有适用举证规则判决戴春理败诉，与一审法院违背市场交易惯例要求仇诗怡完成提交钥匙移交书面记录的举证责任相比，一审法院对举证责任的分配明显轻重有别。3.一审法院在对部分损坏情况进行推定时也明显违反生活常理，也与双方合同的约定不符。比如对主人房靠近卫生间的木地板的水浸痕迹，木地板因此发霉和拱起，认为不属于自然损耗。但众所周知，木地板的上述情况是因常年遇水而成，进出卫生间必然涉水，而损坏部位靠近卫生间，住户常年进出卫生间，鞋底不可避免沾有水迹，日积月累，木地板自然会因吸水而损坏。而且，也不能排除因卫生间防水工程不合格涉水加剧的因素。还有，卫生间砖墙面破损（几个小洞），是因为热水器拆除后遗留，而安装使用热水器，是出租房屋所必须允许的，仇诗怡前任租户也有在同样位置安装热水器。再有，主人房阳台灯具损坏一项，该灯具属于塑料制品，在阳台经受风吹日晒十多年，损坏是正常的。另外，双方签订的租赁合同第五条约定戴春理应当对房屋定期检查并承担维修费用，戴春理反映的涉案房屋部分损坏，本来就应当由戴春理负责维修，戴春理非但无需承担维修责任，反而将修复责任强加于仇诗怡，有何道理
据此上诉请求：1.撤销原审判决第一项、第二项、第三项、第五项，判决驳回戴春理的全部诉讼请求，判决支持仇诗怡的全部反诉请求；2.本案诉讼费用、鉴定费用由戴春理承担。
被上诉人戴春理答辩称：一、关于房屋的交还问题。1.本案中，仇诗怡在搬离时没有交还钥匙，在11月29日后的几天因为押金的事而报警，派出所组织双方调解，代理人代表戴春理去调解，派出所警官去涉案房屋查看，是仇诗怡的老公用IC卡开门的，进去现场后就拍了一些照片，走的时候是仇诗怡的老公锁门，走的时候，戴春理把窗户都关好了。但在2014年6月一审法院去现场调查的时候，窗户又打开了，因为雨季原因致使房屋进水，这就说明了仇诗怡后来又回去房屋并把窗户打开。2.一审过程中仇诗怡递交了一份仇诗怡与管理处人员的录音材料，内容是关于仇诗怡希望搬回涉案房屋的，证明了仇诗怡手中掌控着案涉房屋的钥匙。3.在派出所调解的时候，戴春理希望把房屋先出租出去，但仇诗怡的老公威胁称即便戴春理换锁也会堵锁眼。从以上几个方面可以说明，钥匙掌握在仇诗怡手中，戴春理也不敢换锁及出租，只能等待法院处理。二、关于房屋受损的赔偿标准问题，当时在一审法院调解的时候，戴春理是要求恢复原状的，但仇诗怡拒绝调解，赔偿标准也是由原审法院认定的，原审法院对此处理合法合理，请求法院驳回仇诗怡的上诉。
双方当事人在二审期间均没有向本院提交新证据。
经审查，原审判决认定的事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，根据当事人的上诉请求和答辩意见，本院对本案的有关问题具体分析如下：
第一，仇诗怡上诉认为其于2013年11月30日搬离案涉房屋时已将房屋钥匙、门禁卡交还给戴春理，房屋已交还，故无需承担此后的房屋占有使用费，但戴春理予以否认，并认为仇诗怡并未交还案涉房屋的钥匙及门禁卡。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条规定：“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。”经审查，仇诗怡提供的离场登记表和报警回执仅能证明仇诗怡搬离物品和报警的事实，并不能直接证明其已将房屋交还给戴春理，而从现有证据分析，双方于2013年11月底发生争议后报警但调解未果，戴春理即于2014年1月20日向法院提出诉讼，其起诉请求中即明确包括要求仇诗怡交还房屋钥匙和门禁卡，根据民事诉讼高度盖然性的证明标准，本院认为仇诗怡并未履行交还案涉房屋钥匙和门禁卡的义务的可能性更高，因此，原审法院判令仇诗怡支付至交还房屋前的占有使用费恰当，本院对此予以维持。仇诗怡同时上诉提出其于2014年4月21日即已向原审法院提出要求组织现场交接，故至少此后至法院组织办理交接日即2014年6月6日的使用费无需支付。经审查，根据本院前述认定，案涉房屋未能及时交接系因仇诗怡未履行交还钥匙和门禁卡的义务所致，而在法院实际组织办理交接前案涉房屋确实存在空置损失，故仇诗怡亦应对该期间的损失承担责任，原审法院判令仇诗怡支付占有使用费至2014年6月6日恰当，本院予以维持。仇诗怡的前述理由不能成立，本院不予支持。
第二，仇诗怡上诉认为戴春理未能提供证据证明案涉房屋出租时的原状及损坏原因在于仇诗怡，故原审法院按“新房标准”判决赔偿损失有误。对此，本院认为，仇诗怡在承租案涉房屋时没有对房屋状况提出异议，故应视为在仇诗怡承租时案涉房屋状况良好，因此，现因交还时发现房屋存在破损情况需修复，应视为系仇诗怡使用不当所致。案涉房屋的破损情况及修复费用已经过法院现场勘察并委托司法鉴定，而原审法院已扣除符合自然损耗特征部分的修复费用，故仇诗怡应承担余下因不当使用造成损坏部分的修复费用。原审法院根据双方租赁合同中关于“租赁期满解除合同之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则在乙方押金（保证金）中扣除，不足部分由乙方负责赔偿”的约定，将仇诗怡交纳的押金4000元用于抵扣其应向戴春理赔偿的上述修复费用，并判令仇诗怡承担不足抵扣的修复费用4746.06元，处理正确，本院予以维持。仇诗怡的前述理由不能成立，本院不予支持。
第三，关于仇诗怡主张的车位管理费和利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。本案中，戴春理确认仇诗怡代垫2010年11月1日至2013年11月30日车位管理费合计1110元的事实，但认为其代垫了管理费、电视费等可以抵扣。经审查，双方在租赁合同中约定租赁期内物业的管理费、电视天线费等费用由仇诗怡承担，而戴春理提供的扣费存折可反映戴春理代垫管理费208元，仇诗怡也未提供证据证明其自行交纳了租赁期间电视费962元，故可认定该费用为戴春理缴纳，因此，戴春理代交的费用可用于抵扣仇诗怡代交的车位费，债权因抵销而得到清偿，原审法院据此不予支持仇诗怡的前述主张恰当，本院予以维持。
综上，仇诗怡的上诉主张不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费398.25元，由上诉人仇诗怡负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴健南
代理审判员 彭进海
代理审判员 姜欣欣
二〇一五年一月十五日
书 记 员 莫志恒