黑龙江省佳木斯市前进区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0804民初675号原告：黑龙江省安邦河房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省双鸭山市集贤县福利镇安邦现代城小区6#—7#之间商服。法定代表人：刘某某，董事长。委托诉讼代理人：韩某，黑龙江海天庆城律师事务所律师。被告：黑龙江省大兆房地产开发有限公司，住所地黑龙江省佳木斯市前进区佳南实验农场后新立屯。法定代表人：张某某，董事长。第三人：佳木斯德昌建筑工程有限责任公司，住所地黑龙江省佳木斯市前进区春光巷中段。法定代表人：关某某，董事长。委托诉讼代理人：丁某，黑龙江中东律师事务所律师。原告黑龙江省安邦河房地产开发有限责任公司（简称安邦河公司）与被告黑龙江省大兆房地产开发有限公司（简称大兆公司）、并有第三人佳木斯德昌建筑工程有限责任公司（简称德昌建筑公司）参加诉讼的债权人撤销权纠纷一案，本院于2016年12月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韩某、第三人委托诉讼代理人丁某到庭参加诉讼。被告大兆公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安邦河公司向本院提出诉讼请求：1.撤销被告与第三人签订的编号分别为1210681、1210686、1210687、1210688、1210689共计5份《商品房买卖合同》及相应转让房屋的行为；2.本案诉讼费由被告大兆公司承担。事实和理由：2010年5月，黑龙江省恒运房地产集团股份有限公司以开发佳木斯实验农场后新立棚户区一事向原告安邦河公司借款10000000元，2010年5月27日，原告按黑龙江省恒运房地产集团股份有限公司的指示向省农垦科学院支付10000000元保证金。2010年底，安邦河公司向黑龙江省恒运房地产集团股份有限公司索要借款，被告知该项目已转由大兆公司负责开发。2010年12月，安邦河公司与黑龙江省恒运房地产集团股份有限公司、大兆公司签订《三方协议书》1份，将黑龙江省恒运房地产集团股份有限公司欠安邦河公司的债务，转由大兆公司承担。之后，原告一直向被告主张债权，均未果。2016年8月，被告以低于该项目附近开发小区楼盘销售均价，甚至低于建设成本的价格，于2015年11月与第三人德昌建筑公司签订5份《商品房买卖合同》，被告以不合理的低价转让财产，对原告造成了损害，故诉至法院。被告大兆公司未出庭，未作答辩。第三人德昌建筑公司述称，原、被告之间的债权债务关系第三人毫不知情。第三人以工程款抵作房款方式买受被告房屋，被告出卖给第三人的房屋价格与该房屋周边其他楼盘房屋价格基本一致，甚至比周边其他同样房屋价格还略高些。第三人所买受的被告房屋并非被告仅有资产，被告也并非没有其他履行债务清偿能力。原告安邦河公司为支持其诉讼主张，提供如下证据：证据一、佳南实验农场后新立棚户区改造项目《合同书》及电汇凭证各1份。欲证明：2010年5月27日，黑龙江省农垦科学院与黑龙江省恒运房地产股份有限公司签订棚户区改造合同，合同第6.1条约定，恒运公司应于签订合同之日向黑龙江省农垦科学院付款人民币10000000元。2010年5月27日，原告根据恒运公司的指使向黑龙江省农垦科学院汇款10000000元。证据二、三方协议书1份。欲证明：2010年12月7日，黑龙江省恒运房地产股份有限公司、黑龙江大兆房地产开发有限公司、黑龙江省安邦河房地产开发有限责任公司三家公司签订债务转让协议，同意将恒运公司所借的该笔10000000元债务转移给大兆公司，由大兆公司负责偿还，恒运公司不再偿还。证据三、催款通知4份，共计4页。欲证明：原告多次向被告催索债权。证据四、佳木斯市棚户区该改造推进指挥部《关于印发江南府邸棚户区建设项目审批意见的通知》（复印件）1份，共计4页。欲证明：位于佳南实验农场后新立棚户区改造项目经政府批准由被告负责开发建设。证据五、《商品房买卖合同》9份，及1份统计表，共计56页。（复印件）欲证明：被告以住宅均价每平方米1665元，商服均价每平方米2655元，明显不合理低价与第三人签订5份《商品房买卖合同》，转让被告名下开发的位于佳木斯市前进区江南府邸小区2套住宅和3套商服。证据六、以房抵款协议书1份。欲证明：2016年9月18日被告与沈阳天北鸿基建设集团签订以房抵施工款的协议书，当时约定的住宅价格是2200元，远高于被告抵账给第三人的1590元的住宅价格。证据七、认购协议1份。欲证明：被告于2016年8月30日将江南府邸小区5至6号楼群房3号商服出售给案外人陈伟华，出售的价格为建筑面积每平方米4000元，该价格远高于被告抵账给第三人的2566元。两者之间的差距较为明显。经原告现场实地走访，案外人陈伟华对商服已经实际占有使用。证据八、佳木斯市前进区地方税务局税务事项通知书、佳木斯龙达电力安装有限公司催款通知、佳木斯中燃城市燃气发展有限公司往来余额确认函、华电能源佳木斯热电厂热力公司供热费催缴通知各1份。欲证明被告对外所欠债务情况，该情况足以证明被告资不抵债。被告大兆公司未出庭，未质证。经庭审质证，第三人新一建公司认为，因证据一、证据二、证据三、证据八与第三人无关，故不予质证。对证据四、证据五的真实性无异议。对证据六、证据七的真实性有异议，被告与案外人买卖房屋的价格与被告与第三人买卖房屋价格毫无关系。本院经审查认为，证据一、证据二、证据三形成完整的证据链，能够证实原、被告之间因债务转移形成债权债务关系。第三人对证据四无异议，故本院对证据一、证据二、证据三、证据四予以确认。因第三人对证据五的真实性无异议，故本院对证据五的真实性予以确认。因第三人对证据六、证据七有异议，且该证据显示的内容为2016年8、9月份被告与案外人之间房屋交易价格，与本案商品房买卖合同中的交易价格无可参照性，故本院对证据六、证据七不予确认。对于证据八，因被告未出庭，无法证实该外债的实际情况，故本院不予确认。第三人德昌建筑公司为支持其诉讼主张，提供如下证据：黑龙江省绥化农垦法院（2016）黑8105民初186号民事判决书及黑龙江省农垦中级法院民事判决书各1份。欲证明：第三人与原告之间的商品房买卖关系，已经由黑龙江农垦中级法院做出生效判决，该判决中已经认定第三人与被告之间商品房买卖合同合法有效。经庭审质证，原告认为真实性无异议，但判决内容有异议，该判决系未生效判决，判决书内的所有内容不具有法律效力。该判决可以认定第三人系被告开发江南府邸小区的施工单位。本院经审查认为，因原告对此份证据的真实性无异议，故本院对此份证据的真实性予以确认。被告大兆公司未向本院提交证据。根据本院审查认定的证据，结合当事人陈述，可以认定以下基本事实：2010年5月27日，黑龙江省农垦科学院与黑龙江省恒运房地产股份有限公司（简称恒运公司）签订合同书1份，约定由恒运公司开发建设佳南实验农场后新立棚户区危房改造项目，并于合同签订同时，恒运公司向黑龙江省农垦科学院交纳保证金共计10000000元。同日，安邦河公司按照恒运公司的指示向黑龙江省农垦科学院汇款10000000元。2010年12月7日，恒运公司、大兆公司、安邦河公司签订三方协议书，约定恒运公司欠安邦河公司的10000000元借款由大兆公司偿还。2012年7月31日，佳木斯市人民政府棚户区改造推进指部下发《关于印发江南府邸（前后新立屯）棚户区建设项目审批意见的通知》，通知中规定江南府邸项目（前后新立屯）由黑龙江省大兆地产开发有限公司实施建设。2015年11月19日，被告大兆公司与第三人德昌建筑公司签订编号为1210681、1210686、1210687、1210688、1210689共计5份《商品房买卖合同》，其中住宅房屋2套，商服房屋3套，合同中约定住宅房屋单价平均为每平方米1665元，商服房屋平均为每平方米2655元。2016年3月9日，第三人德昌公司以房屋买卖合同纠纷将被告大兆公司诉至黑龙江省绥化农垦法院，后上诉至黑龙江省农垦中级法院，现该案已生效，判决确定案涉3份商服房屋的商品房买卖合同有效，2份住宅房屋因质保期限未届满，对该2份住宅房屋所涉的商品房买卖合同效力不予认定。本院认为，原告向本院提交的佳南实验农场后新立棚户区改造项目《合同书》、电汇凭证及三方协议书形成完整的证据链条，足可以认定原告安邦河公司系被告大兆公司债权人，享有债权人撤销权的主体资格。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。关于本案，首先，债权人撤销权须有债务人的处分行为，被告与第三人之间的5份商品房买卖合同，其中有2份暂未确定效力，无法认定被告对涉案房屋中的2套住宅进行了法律上的处分行为；其次，原告称被告以明显不合理的低价转让财产，第三人德昌建筑公司与被告大兆公司以房屋抵偿工程款的事实发生于2015年，9份房屋买卖合同也是于2015年11月19日签订的，原告提交2016年8、9月份购房协议中的价款，不能证实2015年同类涉案房屋的交易价格，故无法认定被告与第三人之间以房屋抵偿工程款的价格系明显不合理的低价；第三，债务人的处分行为是否对债权人造成了伤害，本案被告大兆公司系房地产开发有限责任公司，注册资本总计达42000000元，该公司现正处于正常运营状态，原告仅提供被告部分负债证据，并未提供足以证实被告陷于资力不足而不能履行或履行困难的证据，且原告也未就自己债权通过司法部门寻求救济，故对原告主张被告的处分行为对其造成伤害的事实不予确认；最后，债务人和第三人主观上是否具有恶意。本案原告无相关证据证明被告财产不足以清偿全部债务，故不能推定被告具有损害原告利益的主观恶意。第三人对原、被告之间的债权债务关系并不知情，其与被告签订房屋买卖合同是基于被告所欠工程款而产生的，第三人对其行为可能有害债权人的事实缺乏认识，故不能认定第三人存在损害债权人利益的主观恶意。综上所述，本案无法认定被告转让涉案房屋存在主观恶意和以明显不合理低价转让财产对原告造成损害等撤销权存在的事实，故对原告主张撤销被告和第三人之间转让房屋行为及相关诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告黑龙江省安邦河房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告黑龙江省安邦河房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审判员  王海英二〇一六年十二月二十八日书记员  马新宇