福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽07民终459号
上诉人（原审被告）：武夷山市碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省武夷山市新扣冰街D幢9-12店面。
法定代表人：杨文杰，经理。
委托诉讼代理人：李文希，福建拓维律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李艳，福建拓维律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨斌，男，1990年10月6日出生，汉族，住武夷山市。
被上诉人（原审原告）：周萍，女，1990年10月27日产生，汉族，住武夷山市。
共同委托诉讼代理人：张元芳，福建九曲律师事务所律师。
上诉人武夷山市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）与被上诉人杨斌、周萍商品房预售合同纠纷一案，不服武夷山市人民法院（2017）闽0782民初1850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
碧桂园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求并承担一二审诉讼费用。事实与理由：1.一审判决适用法律错误。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议及附录三委托办理权属登记协议书并非格式条款，属于双方真实意思表示，合法有效，双方关于产权办理的权利义务应以委托办理权属登记协议书为准。2.《商品房买卖合同》附件六补充协议和附录三委托办理权属登记协议书已变更《商品房买卖合同》第十四条关于办证问题的约定，双方均应依照《商品房买卖合同》附件六补充协议和附录三的约定主张权利义务。3.关于逾期办证违约金的约定，双方并非未作约定，而是约定无需支付违约金。即使被上诉人对于产权办理存在违约，根据附录三的约定，计算标准也应为50元／日。
杨斌、周萍共同答辩称，1.碧桂园公司未依约办理初始预登记，致使被上诉人未在房屋交付后90日内取得不动产登记证，应承担违约责任。2.本案商品房买卖合同及附件均为碧桂园公司为销售诉争楼房事先拟定，并反复适用的，属于格式合同。根据合同法之规定，上诉人应尽到提示义务否则不发生效力。然而上诉人没有进行任何提示，也没有证据证明其已经尽到相关的提示义务。合同内容是碧桂园公司制定的霸王条款，严重侵害了业主的合法权益。3.补充协议并没有改变办证责任的条款，且该协议实际上已履行不能。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
杨斌、周萍向一审法院提出诉讼请求：判令碧桂园公司支付从2016年3月31日起至2017年3月30日止的逾期办证违约金20302元（违约金按人民银行同期贷款利率计算，日息0.012%）。
一审法院认定事实：2014年9月7日，杨斌、周萍与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201401429）及附件一房屋分层平面图、附件二公共部位共有分摊建筑面积构成说明、附件三建筑节能措施、指标和室内分割、装饰装修设备标准、附件四前期物业服务合同（另件）、附件五管理规约（另件）、附件六合同补充协议：附录一、税费及其他交款项明细；附录二、住宅质量保证书；附录三、委托办理权属登记协议书，碧桂园公司将其位于武夷山市605号成套住宅出售给杨斌、周萍，合同总价款464799元，付款方式为银行按揭分期付款，2014年9月9日前支付144799元，2014年10月9日前支付320000元。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2015年12月30日前交付该商品房。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋使用权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的X向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。附录三委托办理权属登记协议书第一条约定，买受人自愿委托出卖人办理该商品房合同备案登记、预告登记、抵押预告登记、申办和领取房屋所有权证及国有土地使用权证。第二条约定，买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的210天内，将办理该商品房《房屋使用权证》所需的权属登记资料送交武夷山市房屋权属登记中心，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋使用权证》所需的税费代缴给相关部门：1.买受人已向出卖人付清《商品房买卖合同》及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费及其它应付款等一切款项；2.按房地产管理部门的要求提供或者签署身份证明或其他办理该商品房的《房屋使用权证》所必须的一切文件（包括身份证、户口簿）；3.买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接收该商品房并签署了相关收楼文件；4.已完成本协议第一条第二款约定的事项。第四条约定，出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第二条和第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天应向买受人支付50元违约金。《商品房买卖合同》及补充协议签订后，双方依约办理了该商品房的按揭贷款手续（包括合同备案、预告登记、抵押预告登记），杨斌、周萍依约支付了全部购房款。该商品房于2015年11月19日通过了竣工验收及消防验收，碧桂园公司于2015年12月11日书面通知杨斌、周萍收房，杨斌、周萍于2015年12月30日接收了该商品房。碧桂园公司于2016年12月9日收到武夷山市不动产登记中心受理通知书，该通知告知其申请商品房首次登记已经受理，将在30个工作日办结。收件材料清单有：不动产登记申请书、询问记录、结婚证、身份证、宗地图。2017年3月30日碧桂园公司领取了该商品房的权利人为碧桂园公司单独所有的不动产权证，编号为闽（2017）武夷山市不动产权第0002465号，而后不久杨斌、周萍从碧桂园公司处领取了该不动产权证。后，杨斌、周萍与碧桂园公司因逾期办证问题双方发生纠纷，杨斌、周萍诉至一审法院。杨斌、周萍与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系由福建省建设厅、福建省工商管理局监制的示范文本，该示范文本说明第5条内容为：对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。在【】中选择内容，未选择的划=；对于实际情况未发生或者买卖双方不作约定时，应在空格部位打X,以示删除。
一审法院认为，本案争议的焦点：一、关于附件六合同补充协议及附录三委托办理权属登记协议书是否是格式条款及其效力问题。双方的商品房买卖关系由双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议确定，《商品房买卖合同》格式系由福建省建设厅、福建省工商管理局监制的示范文本，特别是该合同第二十二条的内容表明两房地产行政管理部门在注意保护购房者及房地产开发者的合法权益的基础上，特别注意依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定保护相对弱势的购房者合法权益，对此应予以充分的肯定与尊重。而双方之间签订的附件六合同补充协议及附录三委托办理权属登记协议书系由碧桂园公司为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与对方协商而制作提供的格式条款。《商品房买卖合同》第二十二条约定，合同未尽事宜可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。从委托协议书第二条、第四条约定的内容与《商品房买卖合同》合同第十四条内容对比分析，可以发现《商品房买卖合同》第十四条约定，碧桂园公司要在商品房交付使用后60日内办好房屋权属初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。在这里并没有杨斌、周萍提供材料的责任，只有碧桂园公司提交材料的责任。而委托协议书第二条约定杨斌、周萍要提供缴纳税费等材料的内容，这可以理解为碧桂园公司加重了杨斌、周萍提供材料的责任。该条款中关于“买受人对商品房的质量等无任何异议”的内容也会产生排除了买受人对质量提出异议主要权利的效果。另外从“60日”“90日”变为“210日”“每日50元违约金”也可认为减轻了碧桂园公司的责任。由于通知杨斌、周萍提交材料的时间可由碧桂园公司控制决定，故该条款产生了减轻或免除了碧桂园公司在《商品房买卖合同》第十四条约定的碧桂园公司要在商品房交付使用后60日内办好房屋权属初始预登记责任的作用。实际上，本案中碧桂园公司至今并没有通知杨斌、周萍缴纳税费，而是通知杨斌、周萍领取了该商品房的权利人为碧桂园公司单独所有的初始登记不动产权证，由杨斌、周萍自行办理权属转移登记手续。碧桂园公司据此依据委托协议书第二条约定，而主张其不存在逾期办证的违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条及《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条的规定，附录三委托办理权属登记协议书第二条及第四条无效，对杨斌、周萍没有约束力。碧桂园公司的相关主张与《商品房买卖合同》第二十二条的约定和法律的规定相悖，不予采纳。二、双方是否约定逾期办证违约金问题。根据《商品房买卖合同》说明第五项内容，空格部分打X视为双方不作约定，杨斌、周萍主张双方没有约定逾期办证违约金有理，予以采纳。三、杨斌、周萍主张对《商品房买卖合同》第十四条约定的内容，可以理解为碧桂园公司负有在商品房交房后60日内办理初始预登记并将相关材料交付买受人，再根据委托办理权属登记协议书约定的内容，在杨斌、周萍将相关材料交付给碧桂园公司后，公司负有办理将涉案商品房转移登记至杨斌、周萍名下的义务，碧桂园公司主张理解为第十四条约定的内容已变更为委托办理权属登记协议书，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，应作出不利于提供格式条款方的解释。因此认定，碧桂园公司存在“出卖人应在交付使用60日内办好初始预登记以便买受人在90日内取得权属证书”的违约责任。综上，无论是对委托办理权属登记协议书作无效的认定或作出不利于碧桂园公司的解释，碧桂园公司均应承担逾期办证的违约责任。碧桂园公司于2016年12月9日收到不动产申请受理通知书，依通知书的内容可在30个工作日后即2017年1月20日办结房屋所有权初始预登记。碧桂园公司于2017年3月30日才办结初始预登记。2017年1月20日至2017年3月30日期间逾期不属于碧桂园公司的原因，在该期间的逾期不承担逾期办证责任。碧桂园公司于2015年12月30日交付该房屋，依照合同的约定应在60日后即2016年3月1日前办结房屋所有权初始预登记，并保证不因碧桂园公司的原因，使得杨斌、周萍在2016年4月1日前不能取得房屋所有权证书，而本案确因碧桂园公司不能及时办理初始预登记而逾期。因此，碧桂园公司应承担2016年4月1日至2017年1月20日期间的逾期办证违约责任，双方对逾期办证违约金的计算没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。杨斌、周萍的诉请有理，予以支持。碧桂园公司主张系由于登记机关整合等原因造成逾期，碧桂园公司没有举证，应承担不利的后果，对碧桂园公司该主张不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、武夷山市碧桂园房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付杨斌、周萍逾期办证违约金16398元（自2016年4月1日起至2017年1月20日止按已付款464799元每日0.012%计算）；二、驳回杨斌、周萍的其他诉讼请求。案件受理费308元，由杨斌、周萍负担50元，武夷山市碧桂园房地产开发有限公司负担258元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本案二审的争议焦点是：碧桂园公司是否应承担逾期办证的违约责任及违约金如何计算。
本院认为，根据《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定，碧桂园公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋使用权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付杨斌、周萍；如因碧桂园公司的原因，杨斌、周萍不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，碧桂园公司承担相应的违约责任。该条款约定办理房屋权属证书首先应当由碧桂园公司在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋使用权初始预登记，而双方签订的合同附件六补充协议及附录三委托办理权属登记协议仅是对办理杨斌、周萍房屋权属证书的委托协议，该协议建立在碧桂园公司办理房屋使用权初始预登记的基础之上，并未变更碧桂园公司应在商品房交付使用后60日内办理初始预登记的约定。且从本案看，碧桂园公司并未按照委托协议的约定为杨斌、周萍办理房屋权属登记，而是由杨斌、周萍自行办理商品房权属转移登记手续。碧桂园公司关于补充协议和委托办理权属登记协议已变更合同办证问题的约定，应以补充协议和委托办理权属登记协议主张权利义务的上诉理由不能成立，本院不予采纳。因为碧桂园公司未在商品房交付使用后60日内办理初始预登记，导致杨斌、周萍不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，应当承担逾期办证的违约责任。碧桂园公司于2015年12月30日交付商品房，因其未依约在交付后60日内办理初始预登记，致使杨斌、周萍在交付后90日内(即2016年4月1日前)不能取得房屋所有权证书，应承担2016年4月1日至2017年1月20日(即应办结初始登记之日)期间的逾期办证违约责任。一审计算逾期办证的期间以商品房交付使用后90日为起点，截止至应办结初始预登记之日，已有利于碧桂园公司。《商品房买卖合同》中并未约定逾期办证违约金，一审按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金，符合法律规定，判决并无不当。
综上，碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费210元，由上诉人武夷山市碧桂园房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 斌
审判员 张廷贵
审判员 江琳清
二〇一八年六月八日
书记员 卢娟娟
本案所依据的主要法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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