浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终3965号
上诉人（原审被告）：陈仕转，男，1982年3月2日出生，汉族，住平阳县。
被上诉人（原审原告）：章途军，男，1984年6月15日出生，汉族，住平阳县。
被上诉人（原审原告）：吴小敏，女，1989年1月23日出生，汉族，住平阳县，系章途军之妻。
上诉人陈仕转因与被上诉人章途军、吴小敏房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省平阳县人民法院（2016）浙0326民初4102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈仕转上诉请求：1、撤销原审判决第二项并改判上诉人返还被上诉人购房款12.5万元；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、原审认定事实不清，程序违法，证据不足。《房屋卖尽契约》签订后，上诉人一直诚信履约，但原审法院仅凭被上诉人申请的证人蒋某的单方陈述，就认定上诉人未能出示款项40000元的凭据，无配合办理还贷手续，明显依据不足。更重要的是，一审庭审过程中，被上诉人父亲旁听了双方对案情的陈述后，竟然中途离席与在外侯庭的证人蒋某沟通，持续了较长时间，直至原审法官制止才作罢，由此细节可以看出被上诉人与证人蒋某事先串通，证人证言明显不具有客观性和合法性，不应采纳其证言。原审法院据此认定上诉人对还贷之事推托，致使合同无法履行，依据不足。二、被上诉人严重违反《房屋卖尽契约》的约定，应当承担违约责任，支付上诉人违约金，并赔偿由此给上诉人造成的损失。上诉人一直遵守合同约定，但被上诉人在履约过程中多次违约。1、拒不支付办理划拨转出让手续所需费用，导致上诉人至今无法办理房产的划拨转出让手续。2、拒不支付逾期付款利息。按照合同约定，余下房款226000元自2015年10月20日开始算到划拨转出让完毕止，每万按8毫利息计算。因此，被上诉人应当支付相应利息。现被上诉人违约导致合同解除，合同目的不能实现，应当参照该标准支付上诉人违约金至本合同解除。双方自2015年10月10日签订购房合同至今近一年，被上诉人未如期支付相应费用，且以各种理由推脱办理购房手续，上诉人多次征询被上诉人购房意愿，但被上诉人态度模糊，直至庭审中要求解除购房合同。被上诉人恶意拖延时间近一年，拒不如约付款，导致上诉人贷款到期无法及时偿还，不仅要额外缴纳银行逾期贷款利息，还留下信用污点，给上诉人经济及生活造成极大影响。房屋时价下行较快，本次交易未达成，上诉人不能及时将房屋转让或出租，导致上诉人遭受经济损失。因此，被上诉人应当支付上诉人额外支付的银行利息15000元，并赔偿上诉人交易损失，暂计40000元，总计55000元。
章途军、吴小敏辩称，一、双方约定于2016年3月11日去银行办理还贷业务，当天被上诉人已经准备好款项，但是上诉人没有按照约定出40000元还贷，导致无法还贷。双方后约定五日内再来办理，但上诉人一直以各种理由推脱。二、《房屋卖尽契约》约定划拨转出让完毕当天去办理房产证及银行还贷，双方约定好办理时间，但是上诉人每次都在九、十点才来。三、证人实际上并没有与被上诉人父亲沟通，只是被上诉人父亲去叫证人。四、第一次交易时，上诉人提出银行卡金额不够，要求被上诉人垫付2万元，被上诉人没有同意，所以交易时间延迟了。但之后中介叫上诉人过来交易的时候，上诉人一直以各种理由推脱。五、第二次还贷的时候，中介提出要求先确认银行账户金额，但上诉人拒绝给中介查看，导致交易中断。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
章途军、吴小敏向一审法院起诉请求：1、确认章途军、吴小敏与陈仕转签订的关于萧江镇繁兴嘉园1号楼第一单元201室房屋卖尽契约有效；2、判令继续履行协议，双方共同去银行还贷赎楼，注销抵押登记（章途军、吴小敏出资200000元、陈仕转出资40000元）；3、判令陈仕转协助章途军、吴小敏办理房屋权属过户登记手续；4、判令陈仕转交付房屋归章途军、吴小敏占有使用；5、判令陈仕转承担本案诉讼费用。诉讼中，章途军、吴小敏变更诉讼请求为：1、解除章途军、吴小敏与陈仕转于2015年10月20日签订的《房屋卖尽契约》；2、判决陈仕转返还章途军、吴小敏与陈仕转购房款180000元；3、案件受理费由陈仕转承担。
一审法院认定事实：2015年9月24日，章途军经平阳县新感恩房屋中介服务有限公司介绍，与陈仕转签订了1份《购房屋预付定金合同书》，约定陈仕转将自有坐落平阳县萧江镇繁兴嘉园1号楼第一单元201室，以时价406000元转让给章途军所有。当日预付定金50000元，定于2015年10月20日立契等事项。当日，章途军支付定金50000元。2015年10月20日，双方签订了一份《房屋买尽契约》，契约约定：一、出卖人陈仕转自愿将自有钢混结构商品房一套，位于萧江镇繁兴嘉园1号楼第一单元201室，凭契据卖尽给受买卖人章途军为业。二、房屋时价为406000元，……。补充条款：1、该套房按现在配套设施交付给买方；2、于2015年10月20日买方已付卖方180000元（包括50000元定金在内），余下房款226000元，从2015年10月20日开始算到划拨转出让完毕止，每万按8毫利息计算；3、划拨转出让完毕当日，买方与卖方同时去工商银行还贷，同时拿房产证去平阳公证处办理公证手续；4、划拨转出让完毕买方如果没钱去还贷，利息按双倍付给卖方；5、如果该套房不能办理划拨转出让，买方永远不付余款226000元的利息；6、买卖双方去拿房产证，买方付200000元，余款26000元到平阳公证处公证完毕，买方马上付清26000元给卖方。《房屋卖尽契约》签订后，章途军当日支付给陈仕转130000元，包括定金50000元，共计180000元。并由房屋中介出面向土地部门申请办理上述房屋划拨转出让审批手续。当中介告诉双方，审批手续已办理完毕后，章途军要求陈仕转按约定出资偿还上述房屋抵押贷款，章途军出示款项200000元凭据，而陈仕转却未能出示款项40000元的凭据，致使章途军不敢先将购房款200000元支付给银行用于偿还陈仕转房屋的抵押贷款。此后，陈仕转推拖不予办理，双方未能继续履行合同。
一审法院认为，双方签订房屋转让协议，系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，合同约定内容，双方必须恪守。按照交易习惯，买受人按协议约定付清购房款，出卖人交付房屋并提交拥有该房屋的房权证、土地使用权证，协助买受人办理房屋的房产权变更和国土地使用权转移登记手续。但本案涉案房屋设定了抵押贷款，为了规避交易风险，章途军、吴小敏按合同约定，在得知办理划拨转出让许可获得审批的情况下，要求陈仕转共同去银行偿还抵押贷款，取回房屋产权证，符合双方约定。陈仕转未能主动出示还贷资金凭证，致使章途军、吴小敏不敢单方支付款项，而实现归还贷款，注销抵押记录，取回房产证的目的，而且，此后陈仕转对还贷之事推拖不予办理，致使双方签订的房屋买卖合同无法履行，陈仕转构成了违约，应承担违约责任。现陈仕转已明确表示房屋不同意转让给章途军、吴小敏，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条，当事人可以解除合同的情形。章途军、吴小敏也已表示，若陈仕转不同意转让房屋，则要求解除合同，返还购房款。据此，原审法院对双方签订合同予以解除为宜。章途军、吴小敏要求合同解除后返还购房款180000元，符合法律规定，予以支持。陈仕转称章途军、吴小敏违约在先，章途军、吴小敏未按约定先办理划拨转出让，未按约定支付逾期付款利息、支付购房款，造成其还贷逾期，信用损失，现不同意退还购房款，理由不成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、章途军与陈仕转于2015年10月20日签订的《房屋卖尽契约》予以解除；二、陈仕转返还章途军、吴小敏购房款180000元，于本判决生效之日起十五日付清。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，减半收取1950元，由陈仕转负担。
二审期间，被上诉人没有提供新的证据。上诉人提供了如下证据：1、定金合同卖尽契约，拟证明被上诉人第一次违约，合同约定被上诉人于2015年10月20日向上诉人支付20万元，但被上诉人只付了13万元；2、房产证、土地证，拟证明被上诉人第二次违约，没有按照约定办理好划拨转出让手续，也证明中介和被上诉人串通欺骗上诉人，证人明显不具有客观性和合法性；3、提示短信，拟证明被上诉人第三次违约，上诉人已经提示被上诉人，被上诉人仍拒不付清房款；4、银行卡信息短信，拟证明上诉人已经准备好钱；5、房地产抵押评估报告，拟证明房屋价格下降较快，造成上诉人巨大损失；6、短信贷款利息，拟证明被上诉人迟迟不履行合同，造成上诉人额外支付银行利息15000元。经质证，被上诉人发表如下质证意见：关于证据1，双方签订合同应以正式的《房屋卖尽契约》为准；证据2，合同中已经明确约定去公证处公证，公证后不需要上诉人协助办理，不能证明上诉人的待证事实；证据3不能证明待证事实；证据4与本案无关，双方约定3月11日去银行办理还贷，而上诉人提供的是3月9日的短信；证据5与本案无关；证据6是上诉人的贷款利息与被上诉人无关。本院认为，证据1在一审中已经提供，不属于二审中新的证据；证据2、3不能证明上诉人的待证事实，本院不予认定；证据4非一审庭审后新出现的证据，且2016年3月9日的银行卡短信也无法证明上诉人在2016年3月11日卡内已准备好款项的事实，不能证明上诉人的待证事实，本院不予认定；证据5、6与本案不具有关联性，不属于二审中新的证据，本院不予认定。
本院经过阅卷、调查和询问当事人，依法对原审认定的事实予以确认。
本院认为，虽然双方于2015年9月24日签订的《购房屋预付定金合同书》约定被上诉人于2015年10月20日之前付上诉人20万元，但双方于2015年10月20日签订的《房屋卖尽契约》补充条款中已经明确约定“于2015年10月20日买方已付卖方壹拾捌万元正（包括伍万定金在内）。余下房款贰拾贰万陆仟元正从2015年10月20日开始算到划拨转出让完毕止，每万按8毫利息计算。”双方已经对《购房屋预付定金合同书》中约定的被上诉人2015年10月20日前的付款金额进行了变更。上诉人主张被上诉人只付款13万元违反合同约定的理由，与事实不符，本院不予采信。
对于上诉人主张的被上诉人应当先办理土地划拨转出让手续的问题。首先，办理划拨转出让手续与办理银行还贷之间不存在必然的先后顺序，可同时办理。其次，虽然双方《房屋卖尽契约》中约定“划拨转出让完毕当日买方与卖方同时去工商银行还贷”，但上诉人在一审庭审中已经明确表示同意办理还贷，双方已经以实际行为变更了合同内容。上诉人主张被上诉人未先办理划拨转出让手续违约的理由不能成立。最后，上诉人并无证据证明其因此而造成的损失。
双方对于还贷款项由被上诉人出资20万元，上诉人出资4万元的事实均无异议。上诉人于一审庭审中明确承认其拒绝在办理银行还贷当日将银行卡交给中介查看，一审法院结合中介的证人证言，认为系上诉人原因导致无法还贷，并无不当。上诉人于一审庭审中明确表示不同意转让房屋，在被上诉人变更诉讼请求后，一审判决上诉人返还被上诉人购房款180000元，符合法律规定，本院予以维持。上诉人要求被上诉人赔偿其因房屋交易未成功而导致的损失，无相关证据证明，一审法院未予支持，并无不当。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人陈仕转的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3900元，由上诉人陈仕转负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘伟达
代理审判员 曾 慧
代理审判员 陈黛锦
二〇一六年十月十日
代书 记员 蔡瑞洁