浙江省淳安县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭淳民初字第65号
原某：刘某某。
委托代理人：汪某某。
被告：余某某。
委托代理人：童某某。
委托代理人：甘某某。
原某刘某某诉被告余某某房屋租赁合同纠纷一案，本院
于2010年1月21日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行
了审理。原告的委托代理人汪某某，被告的委托代理人童某某
、甘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原某诉称，2009年9月6日，原某与郑甲签订房屋买卖�
议，约定郑甲将位于淳安县××××号房屋（以下简称案涉房
屋）转让给原某，之后办理了房屋过户手续。郑甲将该房卖给
原某时，已告诉原某此前该房已出租给被告，但未告诉该房已
由被告转租给解甲的情况。原某与郑甲当时说好，该房可以继
续承租给被告至租期届满。后被告表示要继续租赁该房屋。租
金支付期限到达后，被告通知郑甲拿房租，当时郑甲收到了律
师函。原某知道并证实被告已私自将三分之二的房屋转租给了
解乙使用，根据2008年11月11日租赁协议书第七条的约定，应
该由郑甲与接受转租的人签订房屋租赁协议，但郑甲并未与解
乙、解甲签订转租协议。2005年11月1日的房屋租赁协议书，假设郑甲同意转租，也只是同意被告在2006年1月1日至2008年
12月31日转租，但从现状看，第一不是转租给解甲而是解乙，
第二转租期间已经超过，不能证明郑甲在2008年也同意转租。
被告的行为违反了被告与郑甲签订的房屋租赁协议书和合同法
的有关规定，原某要求被告将转租给解乙的房屋收回，因解乙
不肯，被告无法收回，原某就一直没有去领取36000元房租，
律师函发后几天（2010年1月8日）才去领的。原某在2010年1
月10日致函给被告，通知解除房屋租赁协议书，要求被告收回
房屋，但被告至今拒不归还房屋。现起诉，要求解除被告与郑
乙在2008年11月11日签订的《房屋租赁协议书》，并腾退房屋
；本案诉讼费用由被告承担。
原某为支持诉请，提供如下证据：1、房屋买卖协议1份
（原件）、房屋所有权证1份（复印件，与原件核对一致），
欲证明原某在2009年9月28日取得了案涉房屋，对该房享有所
有权及处分权。2、2008年11月11日郑甲与被告签订的房屋租
赁协议1份（原件），欲证明房屋的承租人是被告，因为原某
已经购买了该房产，故原某享有郑甲在这份协议中的所有权利
和义务，被告如要转租，应征得出租人的同意并办理转租手续
。3、律师函1份（原件），欲证明该房承租人为被告。4、工
商登记表1份（打印稿，加盖淳安县工商行政管理局个体工商
户专用章）、欲证明登记在册的是解乙，在册的房屋即为涉案
房产。5、房屋租赁协议书1份（复印件，加盖淳安县工商行政
管理局个体工商户专用章），欲证明被告私自将案涉房屋转租
给他人，若郑甲当时同意转租，被�和解乙无需伪造，可以与郑甲重新签订协议按照正常程序办理工商登记。6、解除合同
函、回复函各1份（原件），欲证明原某已告知被告解除房屋
租赁等事实。7、证人郑明道某某陈述：这套营业房，证人于2
005年10月24日与被告签订了租赁合同，当时被告做茶叶生意
。被告店里，证人每年都去次把买茶叶，店面前面卖菜，后面
卖茶叶，前面店里证人没有去过，卖菜的人证人也不认识。20
05年11月1日，被告与解甲协议上的签名肯定不是证人签的。
证人在2005年11月没有接到解甲要办营业执照的电话。案涉房
屋卖给原某之前租赁给被告，证人没有同意被告将该房转租给
他人。2009年12月20日，被告夫妻打电话叫证人去领房租，证
人当时是说房子已卖给原某，叫被告与原某联�。证人收到被
告律师函后，2010年1月5日告诉原某，叫原某去拿房租，2010
年1月8日领了房租。证人与原某在1月8日去领房租之前，不知
道被告已经将该房转租给解甲，证人是原某后来到工商局查后
才知道的。
被告辩称，被告于2005年10月24日即与郑甲签订了第一
份房屋租赁协议书，向郑甲承租案涉房屋。按该协议书第十一
条约定，被告在2005年11月1日，在征求郑甲同意的情况下，
与解甲签订了第一份转租协议，将案涉房屋的半间营业房转租
给解甲，并由郑甲签字确认。2008年，被告与郑甲签订第二份
房屋租赁协议，其他条件没有变化，被告有理由相信郑甲仍同
意转租，故被告于2008年12月20日与解甲签订了第二份转租协
议。第二份转租协议符合第一份转租协议中郑甲、余某某、解
甲的真实意思表示。郑甲知道第一份转租协议中第八条约定，签订第二份转租协议无需另外征求郑甲的同意，且郑甲经常到
被告和解甲的店里去，对第二次转租的现状很清楚，但从未提
出过异议。原某代理人对转租合同由谁签字及租金如何交付有
曲解。原某称房子转租给解乙与事实不符，解乙与解甲系夫妻
，实际承租人是解甲和解乙两人，只不过协议以解甲的名义签
订，当时为方便办理个体工商户营业执照，制作了“郑甲与解
乙的房屋租赁协议书”的假协议，将营业执照登记为解乙的名
字。该假协议不能证明被告擅自转租的事实。2009年12月20日
及之后几天，被告与妻子童某某打电话叫郑甲拿第二年房租，
郑甲以房屋已经出卖给原某为由，不肯接收租金，被告对郑甲
说双方的租赁合同要继续履行至租期届满。后被告通过律师事
务所通知郑甲领取房租。2010年1月8日上午8时许，原某与郑
甲一起到浙江信仁律师事务所领取了36000元房租，这充分说
明在2010年1月8日之前，原某与郑甲对转租行为是认可的。20
10年1月13日被告收到原某发出解除合同函，对此，被告于201
0年1月14日向原某复函，就此提出异议。
被告为支持答辩意见，提供如下证据：1、2005年11月24
日与2008年11月11日房屋租赁协议书2份（原件），欲证明郑
甲将案涉房屋租赁给被告的情况。2、2005年11月1日与2008年
12月20日房屋租赁协议2份（原件），欲证明被告将案涉房屋
的半间营业房转租给解甲已经征得了郑甲的同意，郑甲对转租
是明乙的。3、收款收据、领付款凭证各1份（复印件，与原件
核对一致），欲证明原某从被告处领取了2010年1至12月的租
金，原某对转租是认可的。4、解甲与解乙结婚证1份（复印件，与原件核对一致），欲证明两人系夫妻关系。5、证人姚某
某当庭陈述：证人的妻子与解甲的妻子是姐妹，解乙2005年在
茶叶市场第五间店面开店，向被告夫妻租的店面。店面租给解
甲夫妻时，房东郑甲知道的，因为转租协议上有郑甲的名字。
解甲当时的工商登记比较困难，图方便就伪造了协议。6、证
人解甲当庭陈述：被告嫌自己租的房屋太大，要分租给别人一
半，郑甲也同意，证人2005年11月25日就向被告承租了半间，
用于经营食品、水果。证人认识营业房的房东郑甲，其经常到
茶叶�场上玩，到证人店门上走过是有，但是店里没有来过。
证人欲以妻子解乙的名字办理该店的营业执照，在办营业执照
过程中，工商所要求个体户拿出原件合同，原件合同是证人与
被告签订的，不能办理。2008年11月11日解乙与郑甲签订的协
议书是从被告处复印过来，将被告的名字改成解乙，用来办理
登记。证人在2005年11月打电话给郑甲，郑甲说只要证人与被
告签订的合同就能办，后来证人就用与被告的合同托熟人办理
了营业执照，故未叫郑甲直接与解乙签订合同。7、申请法庭
鉴定的司法鉴定意见书1份（原件），欲证明2005年11月1日，
被告的转租行为是经过郑甲同意的，上面的签名是郑甲本人的
签名。
比照证据的规定，对上述证据的证明力本院分析认定�
下：原某的证据1，被告提出其中买卖协议非原始协议，系事
后所补的异议，因无足以反驳的相反证据，且原某已取得该房
所有权，异议不能成立，证据1予以认定。证据2，被告未提出
实质异议，予以认定。证据3、4，被告无异议，予以认定，但经营地址登记为千岛湖镇茶叶市场大门以南第三间营业房，并
不能证明解乙夫妻承租了该营业房的全部。证据5，被告提出
解乙与解甲系夫妻，其承租房屋是用于夫妻共同开店，该协议
是当初为了方便办理个体工商户营业执照而制作的假协议，经
审查，原、被告均认为该协议上郑甲的签名非其本人所签，但
该协议出租的是全部房屋，而原某主张和郑甲看到的均为部分
转租，故该协议应属解乙与解甲为方便办理营业执照而制作�
假协议；2005年11月1日第一份转租协议租期至2008年12月31
日止，已经郑甲签字同意，2008年11月11日，被告第二次取得
该房承租权，在被告本已转租给解甲（尚有一个多月才到期）
，解乙与解甲系夫妻的情况下，为方便办理个体工商户营业执
照制作该协议，被告同意应属合理，不属擅自转租。根据2005
年11月1日协议第八条，如被告租期满后再取得租赁权，郑甲
同意被告与解甲重新签订协议书，再转租给解甲，郑甲对此是
明乙的，2008年11月11日被告已取得租赁权，被告将半间营业
房再转租给解甲和其妻子解乙，并未违反郑甲承诺的该条款，
故该证据不能证明原某主张的待证事实，应以2005年11月1日
和2008年12月20日两份转租协议为准。证据6，被告所提真实
性异议不能成立，真实性予以认定。因原某在该函中主张的被
告违约将承租房擅自转租给他人的事实不能认定，故解除函的
关联性、合法性不予认定；回复函，被告无异议，予以认定。
证据7，被告提出，证人与原某存在买卖利害关系，证言偏向
买方，从证言中可看出证人每年都到被告店里，且知道营业房
已经分为两间，所以应该知道转租的异议，经审查，其中与被告证据7矛盾的部分以被告证据7为准，其中对原某不利的部分
及有其他证据佐证的内容予以认定，其余不予认定。
被告的证据1，其中2005年的协议书，原某称不知有此协
议，不知是否系郑甲所签的异议，因与郑甲出庭作证的内容不
符，异议不能成立，该协议予以认定；2008年的协议书，原某
所提比原某�证据2多出的部分不认可的异议不能成立，予以
认定。证据2，其中2005年11月1日房屋租赁协议，原某对郑甲
的签名真实性有异议，根据被告的证据7，异议不能成立，该
证据予以认定；2008年12月20日房屋租赁协议，根据2005年11
月1日协议第八条，如被告租期满后再取得租赁权，郑甲同意
被告与解甲重新签订协议书，再转租给解甲，郑甲对此是明乙
的，2008年11月11日郑甲将该房租赁给被告，被告将半间营业
房再继续转租给解甲，并未违反郑甲承诺的上述条款，结合郑
明道某某陈述，其每年都到被告店里去次把买茶叶，店面前面
卖菜，卖菜的人其不认识，但郑甲未提异议，故该租赁协议予
以认定。证据3，原某提出不能证明原某同意被告转租的异议
，根据原某的陈述，在领租金前，原某通过查阅工商登记就知
道该房由解甲夫妻承租经营。原某所提领租金前其就要求被告
收回房屋，因被告无法收回房屋才领取了租金的辩解，因证据
不足，本院不予采信。原某和郑甲已经知道被告转租事宜，但
仍领取了36000元租金，可见原某和郑甲对转租行为是认可的
，且郑甲同意被告将该房转租给解甲，是在郑甲将该房卖给原
告之前，原某买受该房后，被告此前将该房转租给解甲的事宜
无需再经原某同意，故原某的异议不能成立，证据3予以认定。证据4，与本案有关，予以认定。证据5、6，原某提出两证
人与被告及本案存在重大的利害关系，证言应不予采纳的异议
，对解甲证言中所提后来解甲就用与被告的合同托熟人办理了
营业执照的内�，不予采纳，因办理营业执照的档案中保留的
是郑甲与解乙签订的协议书，证据5、6中对被告不利和有其他
证据佐证的内容予以认定，其余不予认定。证据7，原某虽有
异议，但无足以反驳的相反证据，予以认定。
综合上述证据的证明力和当事人陈述，本院认定事实如
下：2005年10月24日，郑甲将坐落于千岛湖镇茶叶市场大门以
南第三间营业房，计面积63.93平方米出租给被告经营，被告
用于经营茶叶生意，租期自2006年1月1日起至2008年12月31日
止，年租金23000元。双方约定被告不得在租赁期内私自转租
给第三方某租使用，确需转租者必须征得出租方同意并经出租
方办理转租手续，否则保证金没收，在不影响整体局面的情况
下部分另用。2005年11月1日，被告与解�签订协议，约定将
其承租的该营业房（新安东路552号）靠街面半间租给解甲经
营食品、水果，租期与被告的租期相同，年租金12000元。并
约定三年后，在承租方权限下，双方愿意延长租赁期，可在本
协议规定的租赁期满前一个月进行协商，年租金按现比例上下
浮动，并重新签订协议书，郑甲也在该协议上签了名。2008年
11月11日郑甲又将案涉房屋租赁给被告经营，租期自2009年1
月1日起至2011年12月31日止，年租金36000元，于每年12月20
日前支付，有关承租方转租的约定与2005年10月24日租赁协议
书相同。郑甲已收到被告所交的2009年租金36000元。2008年11月，解甲从被告处将被告与郑甲签订的2008年11月11日协议
书复印过来，将被告的名字改成其妻子解乙的名字，就承租的
半间营业房经营项目以解乙的名义办理了个体工商户营业执照
。2008年12月20日，被告又与解甲签订房屋租赁协议，约定被
告将案涉房屋靠街面半间租给解甲经营，租期自2009年1月1日
起至2011年12月31日止，年租金19000元。郑甲每年都要到被
告经营的茶叶店里一、两次买茶叶，并发现其租给被告的营业
房，前面有人卖菜，后面由被告方卖茶叶，但未提出异议。
2009年9月6日，原某与郑甲签订房屋买卖协议，约定郑
甲将案涉房屋转让给原某，转让价1000000元，并约定该房可
以继续承租给被告，承租至租期届满。由于该房还在租赁期内
，由郑甲与被告协商，如被告愿意放弃租赁，在2010年1月1日
腾空房屋交付原某，如被告要求继续租赁，则原某按郑甲与被
告租赁合同继续履行到期，房租由原某收取。合同签订后，该
房已于2009年9月28日过户登记于某告名下。2009年12月20日
，被告夫妻打电话叫郑甲去领房租，郑甲说房子已卖给原某，
叫被告与原某联系。同年12月30日，浙江信仁律师事务所律师
向郑甲发出律师函，写明其已接受被告委托转交房租，不论郑
甲有无将案涉房屋转让给他人，房屋租赁协议书仍具有法律效
力，应当继续履行。郑甲将收到律师函之事告诉原某后，原某
通过查阅工商档案，知道被告已将案涉房屋部分转租给解乙夫
妻。2010年1月8日上午8时许，原某与郑甲到该所领取了2010
年房租36000元。2010年1月10日，原某致函被告，通知被告从
收到此函之日起解除原、被告之间的房屋租赁关系，并在收到本函之日起七日内腾�所租赁的营业房。2010年1月14日，被
告向原某回函称，原某以所谓房屋转租而提出解除租赁合同的
理由不能成立，被告不能接受。
本院认为，被告与解甲在2005年11月1日签订了转租协议
，郑甲知道被告将案涉房屋中靠街面半间营业房租给解甲经营
，根据该协议第八条，如被告租期满后再取得租赁权，可再转
租给解甲，郑甲对此是明乙的，2008年11月11日被告已取得案
涉房屋自2009年1月1日起三年的租赁权，故其将半间营业房再
转租给解甲，并不构成擅自转租。解甲夫妻承租后，郑甲知道
被告经营茶叶的店面和另半间卖菜的店面是分开经营的，理应
知道被告存在转租行为，但郑甲未提出异议，可见其认可被告
将半间营业房转租给解甲的行为。案涉房屋在被告租�期间，
郑甲将其转让给原某，该房的所有权发生了变动，但不影响租
赁合同的效力，故原某仍应按郑甲与被告在2008年11月11日所
签租赁合同履行。原某所提被告未经郑甲同意，擅自将承租房
转租给他人，违反了被告与郑甲签订的房屋租赁协议书和合同
法的有关规定的主张，因证据不足，本院不予采纳，原某因此
要求解除被告与郑乙在2008年11月11日签订的房屋租赁协议书
及被告腾退房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予
支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条
、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合
同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的
规定，判决如下：
驳回原告刘某�的诉讼请求。案件受理费130元，减半收取65元，由原告刘某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院
递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭
州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉
案件受理费130元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照
不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未
缴纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院
开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法
院，帐号12×××68）。
审判员 余建军
二〇一〇年五月三十日
书记员 孙 婷