宁夏回族自治区中卫市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁05民终69号
上诉人（原审被告）霍建华，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
被上诉人（原审原告）徐治平，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
委托代理人高茜，宁夏鸣钟律师事务所律师。
原审被告中卫市楚雄房地产开发有限责任公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
法定代表人马仲林，该公司董事长。
委托代理人刘文香，宁夏君元律师事务所律师。
原审被告张学明，男，住宁夏回族自治区中宁县。
委托代理人陈永栋，宁夏永东律师事务所律师。
委托代理人陈国宝，宁夏中宝律师事务所律师。
原审被告袁杰，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
上诉人霍建华为与被上诉人徐治平、原审被告中卫市楚雄房地产开发有限责任公司（以下简称楚雄公司）、张学明、袁杰房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2015）沙民初字第1685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月10日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月23日公开开庭进行了审理，上诉人霍建华，被上诉人徐治平及其委托代理人高茜，原审被告楚雄公司的委托代理人刘文香，原审被告张学明的委托代理人陈永栋、陈国宝，原审被告袁杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：楚雄公司与霍建华联合开发建设中卫市沙坡头区某两栋楼。2009年8月4日，霍建华作为上述工程的发包人将该工程包给张学明施工，双方签订《建设工程承包合同书》1份，对工程款的支付方式约定以霍建华开发的住宅楼顶付50%的工程款。袁杰从张学明处承包该两栋楼的粉刷分项工程。袁杰在施工中，张学明提出用霍建华抵顶的某号房屋给袁杰顶付工程款。袁杰同意用该房屋抵顶工程款，并在楚雄公司的售楼部出卖该房屋。2010年4月13日，徐治平同意购买张学明顶给袁杰的房屋，徐治平与袁杰协商签订了《房屋买卖协议》1份，约定房屋总价款为21.50万元，协议签订当日支付10万元，袁杰办理房屋手续时，徐治平付清剩余房款。因签订本协议所发生的契税、印花税等费用由徐治平负担，其他税费按有关法律规定各自承担。该协议签订当天，徐治平向袁杰支付购房定金10万元。徐治平与袁杰签订《房屋买卖协议》后，要求与张学明签订该房屋的顶房协议，2010年4月26日，张学明与霍建华签订《顶房协议》1份，约定霍建华将其开发建设的某号房屋以每平方米2360元的价格抵顶给张学明，房屋暂定面积91.9平方米，暂定房屋总价216884元。2010年4月27日，袁杰带徐治平与张学明共同签订《顶房协议》，协议的出卖方为张学明、袁杰，购买方为徐治平，协议的其他内容与张学明和霍建华签订的《顶房协议》的内容相同。签订该《顶房协议》时，张学明将与霍建华签订的《顶房协议》交付给徐治平。2010年4月27日，徐治平给袁杰支付了购房款，袁杰给徐治平出具了收条1份。2010年12月27日，霍建华、张学明及妻子王某给徐治平出具承诺书1份，保证不得将出卖给徐治平的房屋转让给第三人。2011年3月，涉案房屋竣工后，张学明给徐治平交付了钥匙，徐治平自己办理了该房屋的电卡、水卡后入住该房屋。中卫市沙坡头区某两栋楼由楚雄公司与霍建华联合开发建设，该两栋楼的房屋由霍建华负责销售，楚雄公司按照霍建华签名认可的销售手续与实际买房人签订正式商品房买卖合同，并出具购房发票。徐治平入住该房屋后，要求霍建华、张学明、袁杰协助徐治平到楚雄公司办理正式购房合同及发票，张学明、袁杰同意协助，霍建华以与张学明之间的工程款未结算为由，不同意协助办理。徐治平起诉请求：1.依法确认徐治平与袁杰2010年4月13日签订的房屋买卖协议，与袁杰、张学明2010年4月27日签订的顶房协议，霍建华与张学明2010年4月26日签订的顶房协议有效；2.判令楚雄公司与徐治平签订中卫市沙坡头区某号房屋的商品房买卖合同、向徐治平出具购房发票，并协助徐治平办理房屋产权登记手续，承担办理房屋产权登记所需的各项费用；3.判令霍建华、张学明、袁杰与楚雄公司协助徐治平办理房屋产权登记手续；4.本案诉讼费由楚雄公司、霍建华、张学明、袁杰负担。
原审法院认为：楚雄公司与霍建华联合开发建设中卫市沙坡头区某两栋楼，霍建华作为发包方将该项目工程承包给张学明施工，并用该项目工程中的房屋给张学明抵顶工程款。霍建华将其开发建设的中卫市沙坡头区某号房屋抵顶给张学明，与张学明签订的《顶房协议》及张学明因用该房屋给袁杰顶付工程款，与袁杰及徐治平签订的《顶房协议》没有违反法律规定，上述两份《顶房协议》均为有效协议。袁杰将张学明抵顶工程款的房屋卖给徐治平与徐治平签订的《房屋买卖协议书》是双方当事人真实意思表示，该协议有效。霍建华与张学明签订的《顶房协议》的内容约定了出售房屋的具体位置、楼号、面积、单价和总价款，具备了商品房买卖合同的主要内容，且房屋价款已经用工程款抵付，所以属于具有预售性质的商品房买卖合同。霍建华作为联合开发建设该房屋的房地产开发方，在涉案房屋已向徐治平交付后，应当按照《顶房协议》的约定，履行协助徐治平办理该房屋产权登记手续的义务。楚雄公司作为涉案房屋的联合开发商，认可霍建华用该房屋抵顶工程款的行为，且依据楚雄公司陈述的与霍建华在联合开发中的权利义务，涉案房屋由霍建华负责销售，楚雄公司依据霍建华认可的房屋销售手续，给实际购房人办理正式的商品房买卖合同并出具发票。本案中，霍建华与张学明签订《顶房协议》将涉案房屋抵顶给张学明，证明霍建华已将该房屋预售给张学明，且张学明用工程款支付了房屋价款，所以楚雄公司作为联合开发商应当按照霍建华认可的已销售该房屋的《顶房协议》与徐治平签订正式的商品房买卖合同，并给徐治平出具发票。徐治平要求楚雄公司与其签订中卫市沙坡头区某号房屋的商品房买卖合同、出具购房发票的诉讼请求，符合法律规定，应与支持。张学明、袁杰作为该房屋的转让人，也应当按照协议履行协助办理义务。关于徐治平要求楚雄公司承担办理该房屋产权登记所需各项费用的诉讼请求。因徐治平与袁杰签订的《房屋买卖协议书》约定买卖房屋的契税、印花税等费用由徐治平负担，其他税费按有关法律规定各自承担。所以，徐治平的该项诉讼请求，不符合合同的约定和法律规定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、楚雄公司、霍建华与张学明于2010年4月26日签订的《顶房协议》及张学明、袁杰与徐治平于2010年4月27日签订的《顶房协议》和徐治平与袁杰2010年4月13日签订的《房屋买卖协议》有效；二、楚雄公司于判决生效后30日内与徐治平签订中卫市沙坡头区某号房屋的商品房买卖合同、出具合法的购房发票；霍建华、张学明、袁杰对上述内容负协助履行的责任。三、驳回徐治平的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由霍建华负担100元，张学明负担50元。
霍建华不服上述判决，向本院提起上诉称：一审认定事实正确，但适用法律错误。判决确认徐治平与张学明、袁杰签订的《房屋转让协议》有效不当。判决楚雄公司与徐治平签订商品房买卖合同、出具购房发票，霍建华负协助履行责任无法律和合同依据。1.霍建华、楚雄公司与张学明签订的《顶房协议》只能约束霍建华、楚雄公司、张学明，对袁杰、徐治平不产生权利义务。只有张学明履行完义务后，张学明有权要求霍建华、楚雄公司履行《顶房协议》的协助过户义务。2.张学明没有完全履行施工合同，并且超领40多万元工程款，工程没有竣工、验收就擅自离开工地，霍建华有权不履行与张学明签订的《顶房协议》。张学明在退还超付的工程款后，有权要求霍建华、楚雄公司履行办理购房相关手续。3.徐治平在与张学明、袁杰签订《房屋转让协议》时没有征得霍建华、楚雄公司的同意，故《房屋转让协议》无效。即使有效，因霍建华、楚雄公司不是《房屋转让协议》的合同一方，一审判决霍建华、楚雄公司承担责任无事实和法律依据。4.霍建华不是本案适格诉讼主体。请求：1.撤销原判第一、二项，维持第三项，改判驳回徐治平的一审诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费由徐治平承担。
被上诉人徐治平答辩称：徐治平与袁杰，袁杰与张学明签订的《房屋转让协议》，霍建华与张学明签订的《顶房协议》均对出售房屋的具体位置、楼号、面积、单价和价款作了约定，具备商品房买卖合同的主要内容，属于具有预售性质的商品房买卖合同。张学明用工程款向霍建华抵付了涉案房屋价款，楚雄公司已予以认可，张学明取得了房屋的处分权。袁杰用工程款向张学明抵付了房屋价款，取得了房屋的处分权，徐治平向袁杰支付了房款，取得了房屋所有权。霍建华认可张学明、袁杰转让房屋，并向购买人徐治平承诺协助办理房屋登记手续、保证不再出卖房屋。楚雄公司应与徐治平签订商品房买卖合同，出具购房发票。霍建华、张学明、袁杰应负协助履行的责任。楚雄公司作为涉案房屋的联合开发商、具有向购买人徐治平出具售房发票办理房屋手续的资质，且认可霍建华用房屋抵付工程款的行为。霍建华、张学明、袁杰作为《顶房协议》、《房屋转让协议》中的权利义务主体之一，张学明、袁杰和徐治平各自履行了用工程款、现金支付房款的义务，徐治平要求霍建华、张学明、袁杰履行协助办理房产手续的义务有事实和法律依据。霍建华、张学明向徐治平出具的承诺书确定霍建华认可将涉案房屋顶给张学明，及张学明、袁杰对涉案房屋的出卖行为，并向徐治平承诺协助办理房屋登记手续、保证不再出卖涉案房屋。并非霍建华对张学明、袁杰出卖涉案房屋的行为不知情，所以，霍建华有协助履行义务。霍建华与张学明之间因工程建设存在的债权债务纠纷与本案属于两个民事法律关系。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告楚雄公司答辩称：涉案房屋虽以楚雄公司资质开发，但实际开发人是霍建华，房屋的处分权也归霍建华，只要霍建华同意，楚雄公司愿意配合徐治平办理相关的产权手续。楚雄公司是否具有办理涉案房屋相关手续的义务由法院判决确定。
原审被告张学明答辩称：涉案房屋是以支付工程进度款的方式顶付给张学明的。霍建华对该事实无异议，该房屋所有权已经属于张学明。如果张学明无权处分，就意味着当初支付工程款无效，这和霍建华主张向张学明多付工程款相互矛盾。张学明有权处分抵顶工程进度款的房屋是双方都认可的。霍建华对受让方办理手续的义务也包含在该顶房协议意思之中，否则以房屋顶付工程款的目的就无法实现。张学明接受顶账房的本意不是张学明自用，该意思表示霍建华和张学明都是明确的，因此霍建华协助办理房屋手续符合双方顶房协议意思表示。霍建华称超付工程款的事实不存在，无证据证实。霍建华与张学明之间的建筑施工纠纷，不影响本案的审理。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告袁杰以同意原判为由进行了答辩。
上诉人霍建华、被上诉人徐治平、原审被告张学明、原审被告楚雄公司、原审被告袁杰均未提供新的证据。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为：霍建华与楚雄公司作为涉案房屋的联合开发商，霍建华与楚雄公司有义务共同为其开发并对外销售的房屋办理产权登记手续。故霍建华作为本案当事人参加诉讼，主体适格。霍建华以涉案房屋抵付工程款的真实意思就是让张学明转卖变现筹集资金继续施工。张学明又以涉案房屋抵付袁杰的工程款，袁杰又将涉案房屋转卖给徐治平，霍建华虽未在上述协议上签字确认，但随后霍建华以出具承诺书的形式，承诺协助徐治平办理房屋产权登记手续，说明霍建华认可张学明以涉案房屋抵付袁杰工程款，袁杰又向徐治平转卖涉案房屋的行为。对此，楚雄公司亦不表异议。原审依据以上事实认定涉案《顶房协议》和《房屋转让协议》有效，符合协议各方当事人的意思表示。霍建华作为联合开发商，应按照其承诺履行协助徐治平办理涉案房屋产权登记手续的义务。霍建华与张学明之间因建设工程发生的争议，与本案不属同一法律关系，霍建华应另寻途径解决。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人霍建华的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人霍建华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛鹏飞
审 判 员 韩金芳
代理审判员 吕广飞
二〇一六年三月十七日
书 记 员 张 津
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。