成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0116民初969号原告：成都双流邦泰置业有限公司，住所地成都市天府新区。法定代表人：罗勇，董事长。委托诉讼代理人：冯沁涓，泰和泰律师事务所律师。被告：谢丽，女，1985年8月19日出生，汉族，住四川省荣县。原告成都双流邦泰置业有限公司（以下简称“邦泰公司”）与被告谢丽商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告邦泰公司的委托诉讼代理人冯沁娟到庭参加诉讼，被告谢丽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告邦泰公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令被告在《商品房买卖合同》及补充协议解除之日起30日内配合原告办理商品房买卖合同的撤销备案手续（备案号43×××2）；3.判令被告按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定向原告支付总房款10%的违约金，即42208.9元；4.判令被告向原告归还代偿款295674.72元，并按代偿款金额的总额5%支付违约金，即14783.74元；5.判决被告向原告支付原告所产生的律师费损失3000元。事实和理由：2015年4月15日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及其补充协议，由被告采用按揭贷款方式购买原告开发建设的位于双流县商品房，房屋面积为83.88平方米，总价款为422089元。商品房买卖合同约定被告签约当日应当支付房屋首付款人民币127088元，剩余295000元购房款通过由被告向银行申请按揭贷款的方式支付给原告，原告为被告的按揭贷款行为提供连带担保责任。合同签订后，原告依约为被告办理了商品房买卖合同备案登记，按揭银行向被告发放贷款用于支付房屋购房款。由于被告多次未偿还按揭银行借款本息，按揭银行向被告、原告发送《贷款提前到期通知书》，要求被告全额偿还贷款本息，原告履行担保义务。在此情况下，原告向按揭银行代偿了被告所欠的全部贷款本息及罚息。被告的行为不仅严重违反了商品房买卖合同的约定，也给原告造成了重大的经济损失，原告不得不采取合法的诉讼途径维护自己的合法权益，并支付了合理的律师费用3000元。被告未答辩，也未提交证据。本院经审理后认定事实如下：2015年4月15日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于成都市双流区房屋，房屋总价为422089元，付款方式为贷款方式支付，首期支付购房总价款的30%，其余价款向待定银行或住房公积金管理机构借款支付。《商品房买卖合同补充协议》第一条第三款第5项约定：“在出卖人提供阶段保证责任期内，买受人违约的处理办法：（5.1）若因买受人发生如下任一情形：①未按期足额偿还银行按揭贷款本息……出现以上情形，出卖人有权要求买受人分别按下列任一或几种方式承担责任：A、买受人必须在接到出卖人通知之日起5个工作内归还出卖人代偿款项，并按人民银行同期一年期贷款利率向出卖人支付代偿款项代垫期间的利息，以及代偿金额5%的违约金；B、出卖人有权解除合同，收回房屋另行销售或以拍卖、变卖、折价等方式处置乙方所购房屋，由此所发生的公证费、诉讼费、律师费、执行费、评估费、拍卖佣金、税费及其他相关实现债权的费用（以下统称：实现债权的费用）均由买受人承担，且出卖人还有权要求买受人支付总房价款10%的违约金……”2015年4月30日，被告作为借款人、原告作为担保人、中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行（以下简称“农业银行”）作为贷款人签订了《个人购房担保借款合同》，约定借款人借款金额为295000元，用于购买涉案房屋。2016年11月22日，农业银行向原、被告发出《贷款提前到期通知书》，载明因被告连续6个月未足额偿还借款本息，违反了合同约定，该行宣布合同于2016年11月3日提前到期，并立即归还全部借款本金金额286716.22元及相应的利息、罚息、复利，并按照合同约定支付该行为实现债权而产生的其他费用。2016年12月14日，原告代被告向农业银行偿还了贷款本金281837.73元以及利息、罚息、复利等13836.99元，共计295674.72元。2016年12月21日，农业银行出具《结清证明》，载明上述贷款已于2016年12月14日结清。2016年12月21日，农业银行出具《情况说明》，载明系原告代被告偿还了上述全部贷款本息。另查明，原告为向被告主张权利产生了律师费3000元。以上事实，有原告陈述、原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议、公证书、《个人购房担保借款合同》、《贷款提前到期通知书》、《结清证明》、转账凭证、委托代理合同、发票等证据在卷佐证，本院予以采信。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。本案的争议焦点为：1.原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议解除条件是否成就；2.被告是否应当向原告支付因履行担保责任向银行支付的代偿金295674.72元；3.被告是否应当向原告支付违约金及律师费；4.涉案房屋的合同备案登记手续是否应当撤销。一、关于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议解除条件是否成就的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议约定，若被告未按期足额偿还银行按揭贷款本息导致原告承担担保责任的，原告有权要求被告分别按下列任一或几种方式承担责任：“A、买受人必须在接到出卖人通知之日起5个工作内归还出卖人代偿款项，并按人民银行同期一年期贷款利率向出卖人支付代偿款项代垫期间的利息，以及代偿金额5%的违约金；B、出卖人有权解除合同，收回房屋另行销售或以拍卖、变卖、折价等方式处置乙方所购房屋，由此所发生的公证费、诉讼费、律师费、执行费、评估费、拍卖佣金、税费及其他相关实现债权的费用（以下统称：实现债权的费用）均由买受人承担，且出卖人还有权要求买受人支付总房价款10%的违约金……”，根据该约定，因被告未按时偿还银行贷款，原告已经代被告向银行支付了余下全部贷款本息，故原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议有事实和法律依据，本院予以支持。二、关于被告是否应向原告支付原告因履行担保责任向银行支付代偿金295674.72元的问题。被告应在接到原告通知之日起5个工作日内归还代偿款项，被告至今未向原告归还上述款项，属违约，故被告应向原告归还代偿款本息共计295674.72元。根据原、被告双方的合同约定，因被告未能按照合同约定按期向银行偿还本息，导致合同解除，被告系违约方，应当承担违约责任。原、被告双方虽在合同中约定，被告应向原告支付代偿金额5%的违约金以及付总房价款10%的违约金，但我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能。因原告未能举证证明其损失大小，故根据公平原则和诚信原则，结合原告的损失程度大小、被告的过错程度等因素，本院酌情认定违约金为30000元。三、关于被告是否应当向原告支付律师费3000元的问题。根据原、被告双方合同约定，因合同解除，导致原告收回房屋另行销售或以拍卖、变卖、折价等方式处置被告所购房屋所发生的律师费应由被告承担，故原告主张被告支付律师费3000元符合法律规定，本院予以支持。四、关于涉案房屋的合同备案登记手续是否应当注销的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》已经解除，原告可要求恢复原状，被告有义务协助原告办理撤销合同备案登记手续，故原告主张撤销合同备案登记手续有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告成都双流邦泰置业有限公司与被告谢丽签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；二、被告谢丽于本判决生效之日起七日内向原告成都双流邦泰置业有限公司支付代偿金295674.72元；三、被告谢丽于本判决生效之日起七日内向原告成都双流邦泰置业有限公司支付违约金30000元；四、被告谢丽于本判决生效之日起七日内向原告成都双流邦泰置业有限公司支付律师费3000元；五、被告谢丽于本判决生效之日起七日内协助原告成都双流邦泰置业有限公司办理成都市双流区房屋的合同备案撤销手续（合同签约备案号：43×××2）；六、驳回原告成都双流邦泰置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6636元，由被告谢丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  邱盛林人民陪审员  冷 静人民陪审员  徐 敏二〇一七年八月十日法官 助理  王 静书 记 员  冯子豪