贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔01民终712号
上诉人（原审被告）：郑恩秀，女，1962年12月14日出生，汉族，住贵州省织金县。
委托诉讼代理人：左方伟，男，1966年1月15日出生，汉族，系郑恩秀之夫,住贵州省织金县。
被上诉人（原审原告）：上海宝达投资有限公司，住所地上海市黄浦区西藏南路760号904室。
法定代表人:沈伟，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨正林，贵阳市云岩区中西法律服务所法律工作者。
上诉人郑恩秀因与被上诉人上海宝达投资有限公司（以下简称宝达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2016）黔0113民初2889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人郑恩秀的委托诉讼代理人左方伟、被上诉人上海宝达公司委托诉讼代理人杨正林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑恩秀上诉请求：一、撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；二、一二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、原判依据其他案件认定上诉人与被上诉人之间存在租赁合同关系，而上诉人并不是这些案件的当事人，故原判认定违反了客观事实。二、原判直接依据其他案件的错误判决作为本案裁判依据，没有事实与法律依据，本案被上诉人系无权经营，白云区工商局的相关答复也认定被上诉人违反《公司登记管理条例》，且《公司登记管理条例》系国务院颁布，属于《合同法》第五十二条规定的行政法规，故被上诉人系违法经营，无权签订租赁合同。
宝达公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，多份生效判决均认定宝达公司对大山洞农贸市场有经营管理权和收取租金权，请求驳回上诉，维持原判。
宝达公司向一审法院起诉请求：一、判令被告支付原告2012年1月1日至2015年12月31日期间的摊位租金共19200元（400元／月×48个月）；二、判令被告支付原告违约金1200元（400元／月×3个月）；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：
一审法院认定的事实：原告宝达公司的注册登记地位于上海市黄浦区西藏南路760号904室，被告郑恩秀为租赁贵阳市白云区大山洞农贸市场摊位经营的个体工商户。2008年6月19日，贵州南湖商贸有限公司与原告宝达公司签订《租赁协议》，约定贵州南湖商贸有限公司将贵阳市白云区大山洞农贸市场出租给原告宝达公司，由宝达公司独自经营管理，租赁期限自2008年8月6日起至2026年8月6日止。被告郑恩秀于2011年11月1日与贵州南湖商贸有限公司（甲方）签订《租赁协议》，约定租金400元/月，协议期限自2011年11月1日至2012年10月31日；协议另约定：“乙方拖欠租金累计达60天以上的视为违约，赔偿甲方三个月租金的违约金”；协议还约定终止的情形之一为“本协议期限届满，双方不再续签协议的”。该协议签订后，被告郑恩秀支付了2011年11月1日—2011年12月30日这两个月的租金共计800元。贵州省贵阳市白云区人民法院（2016）黔0113民初199号民事判决书已查明，2012年7月26日，原告宝达公司与贵州南湖商贸有限公司联名向大山洞农贸市场的经营户发出通知，告知经营户大山洞农贸市场的经营权人变更为原告宝达公司，经营期限为2008年8月6日起至2026年8月6日，在此期间各经营户应向原告宝达公司履行交付租金的义务，各经营户原来所签协议在期限届满后，由原告宝达公司与之续签合同。2016年1月，贵州南湖商贸有限公司向大山洞农贸市场全体经营户发出公告，表示原告宝达公司未能有效履行管理职责，市场经营管理混乱，从2016年1月3日起收回大山洞农贸市场的经营管理权，全体经营户从此日起不再向原告宝达公司交纳任何费用，大山洞农贸市场由贵州南湖商贸有限公司管理。
另查明，贵州省贵阳市中级人民法院（2015）筑民一终字第987号、第988号、第1439号民事判决书就宝达公司诉大山洞农贸市场经营户的租赁合同三案作出终审判决，贵阳市中级人民法院确认原告宝达公司与经营户之间签订的《租赁协议》合法有效，宝达公司有权按协议约定每月400元的标准收取大山洞农贸市场食肉摊位的租金，经营户应以此标准向宝达公司支付2012年1月1日至2014年12月31日期间的租金。贵州省贵阳市白云区人民法院（2016）黔0113民初199号民事判决书、贵州省贵阳市中级人民法院（2016）黔01民终2569号民事判决书对该事实予以采信。
一审法院认为，本案争议的焦点为原告宝达公司与被告郑恩秀是否存在真实的租赁关系及租赁期限的截止时间。本案中，因贵州省贵阳市中级人民法院（2015）筑民一终字第987号、第988号、第1439号民事判决书、贵州省贵阳市白云区人民法院（2016）黔0113民初199号民事判决书、贵州省贵阳市中级人民法院（2016）黔01民终2569号民事判决书，均查明了“原告宝达公司与经营户之间签订的《租赁协议》合法有效，宝达公司有权按协议约定以每月400元的标准收取大山洞农贸市场食肉摊位的租金，经营户应以此标准向宝达公司支付2012年1月1日至2014年12月31日期间的租金”这一事实；虽然原、被告双方在该协议期限届满后没有续签《租赁协议》，但事实上双方形成了不定期租赁合同关系；而贵州南湖商贸有限公司于2016年1月发布的关于收回大山洞农贸市场的经营管理权的公告，原告宝达公司主张由被告郑恩秀向原告支付自2012年1月1日2015年12月31日期间的摊位租金19200元（400元/月×48个月）的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。按照被告郑恩秀于2011年11月1日签订的租赁协议期限，被告郑恩秀只支付两个月的租金，尚有十个月的租金未支付，逾期支付租金达60天以上，按该协议约定已构成违约，故对原告宝达公司主张由被告郑恩秀支付原告违约金1200元（400元/月×3个月）的诉讼请求，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告郑恩秀于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝达投资有限公司2012年1月1日至2015年12月31日期间的摊位租金共计19200元：二、被告郑恩秀于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝达投资有限公司违约金1200元。案件受理费205元，由被告郑恩秀负担。
二审中被上诉人提交照片彩印件4张及律师意见书复印件一份，拟证明被上诉人曾召集黑社会打砸摊位。被上诉人称该证据已在相关生效裁判的案件中经过质证且法院不予采纳。因无其他证据印证该打砸摊位的行为系被上诉人所为，本院不予采信。二审查明的事实与一审认定的事实一致。上述事实，有当事人的陈述以及各方提供的证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，本案的二审争议焦点为：一、上诉人与被上诉人之间是否成立租赁合同关系；二、上诉人是否应缴纳拖欠的租金及违约金。
关于焦点一，上诉人以被上诉人未在贵阳市相应的注册登记和领取营业执照无农贸市场经营资质为由，主张双方当事人签订的租赁合同无效。上诉人确实举证被上诉人未在贵阳辖区办理营业执照，但被上诉人系依法登记的法人，具有法律认可的民事权利能力和行为能力。其未办理本地营业执照及相关行政登记的行为仅可能违反行政管理性规范，是否导致行政责任不属于本案民事诉讼的处理范围，更不影响其民事行为的法律效力。且本院（2015）筑民一终字第987号、第988号、第1439号、（2016）黔01民终2583号民事判决书，均认定“原告宝达公司与经营户之间签订的《租赁协议》合法有效”。而本案上诉人亦属于同一农贸市场的经营户，故在被上诉人经营管理权存续期间被上诉人与上诉人之间签订的租赁合同合法有效。上诉人也未证实该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故对上诉人提出的租赁合同无效的主张，本院不予支持。关于焦点二，本案中，上诉人与被上诉人签订了租赁期为一年的书面合同，在书面合同约定的租期内，按期交付租金，自是合同约定的上诉人应尽义务。此后双方虽未再签订书面租赁合同，但上诉人实际一直占用摊位，并未将摊位交还被上诉人，被上诉人也未解除该合同，故二者之间成立事实上的不固定期限租赁合同，上诉人仍应按原书面合同约定的标准和期限对其实际占用摊位期间缴付租金。而上诉人拖欠48个月租金，已构成违约，依约应支付其拖欠的租金并承担数额为三个月租金的违约金。至于上诉人主张被上诉人在期经营期间存在打砸摊位等违约事实，因其未举证证实，本院不予支持。此外，上诉人主张被上诉人改造农贸市场未达到白经贸[2009]1号文件中提及的“4A级标准”构成违约。因农贸市场改造后，白云区经贸局出具了该农贸市场基本符合建设标准为4A级初验意见，而会议纪要以及上诉人与被上诉人签订的合同均未对“4A级标准”的具体内容进行明确，故对该农贸市场是否符合4Ａ级标准的事实难以认定，对上诉人此项主张，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费410元，由上诉人郑恩秀负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 刘 妍
审 判 员 李云鹤
代理审判员 石 敏
二〇一七年三月十四日
书 记 员 袁华丽