浙江省永康市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0784民初2000号
原告：李存期，男，1981年9月28日出生，汉族，住浙江省永康市。
委托诉讼代理人：周玉洁，浙江君振律师事务所律师。
被告：张玉芳，女，1983年4月6日出生，汉族，住浙江省永康市。
被告：任彬，男，1970年6月28日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。
委托诉讼代理人：张娟，浙江五金律师事务所律师。
原告李存期与被告张玉芳、任彬确认合同无效纠纷一案，本院于2017年3月2日立案受理，依法适用简易程序由审判员陈飞峰独任审理，分别于2017年6月13日、8月8日公开开庭进行了审理。原告李存期的委托诉讼代理人周玉洁、被告张玉芳、被告任彬的委托诉讼代理人张娟到庭参加诉讼。审理中，被告任彬在答辩期限内向本院提出管辖权异议，本院依法驳回其管辖权异议。审理中，原告申请对被告的收条进行鉴定，后因鉴定条件不能成就，放弃鉴定。本案现已审理终结。
原告李存期向本院提出诉讼请求：两被告于2013年8月7日签订的房屋买卖合同无效。事实与理由：原、被告原系夫妻关系。2012年至2015年，原告因仿冒注册商标罪在监狱服刑，被告张玉芳以子女生病需要医药费为由骗取原告同意由被告张玉芳处置位于东塔路××单元××室房产的授权委托。被告张玉芳取得授权后与被告任彬恶意串通，在原告出狱前仓促将上述房产转移至被告任彬名下。
被告张玉芳答辩称，原告所诉不属实，被告将房屋出让给被告任彬，是正常的买卖房屋，真实有效，所有的买卖过程有中介参与。
被告任彬答辩称，双方进行房屋买卖是真实意思表示，不存在串通行为，请求驳回原告的诉讼请求。
原告李存期围绕诉讼请求，依法提交了证据：买卖协议复印件一份、（2015）金永民初字第650号案件庭审笔录、录音资料、（2015）金永民初字第650号民事判决书一份、刑事判决书一份，被告任彬为证明其抗辩主张，依法提交了买卖协议原件一份、收条四份、房屋过户手续材料、取款凭证。本院组织了双方当事人进行质证。被告张玉芳、任彬对原告证据中的买卖协议无异议，并认为应以2013年的协议为准，对庭审笔录、录音资料，认为录音资料的真实性有异议，不能证明原告的证明目的，两被告无不正当的关系，且该案中也未确认该证据，录音中的人物身份不明。另外，庭审笔录已明确了房屋买卖的事实，当时说没有合同不等于没有证据，且买卖合同是取得了公证过的授权，也是在中介的参与下进行的。对民事判决书认为，判决书没有确认录音所谈及的事实，对录音的完整性有异议，即使真实也只能证明被告张玉芳的情况，而不能证明两被告存在串通，要求录音中的证人出庭作证，对刑事判决书，认为不能证明被告任彬没有购买能力，且被告任彬在杭州有房产，故该刑事判决书与本案无关。
原告对被告的证据收条，认为收条不能证明交付的事实，且均为大额收条，房产过户手续材料，因房管部门不审查房屋合同的真实性，故不能证明被告的证明目的，对取款凭证，因取款凭证显示的取款时间与被告收条所显示的“交付”时间相差三个月，不符合常理，故只能证明没有交付购房款。被告张玉芳对被告任彬的证据无异议。
对双方无异议的证据，本院予以确认并存案佐证。双方争议的焦点是购房款是否已实际交付。
对此，原告认为：根据两被告所主张，总购房款150万元，2013年8月7日支付购房定金45万元，2013年8月12日支付48万元，2014年4月18日支付45万元，2015年2月16日支付12万元，所有的款项均为现金交付，被告任彬提出，因为要付房款，在2013年5月11日两次取款40万元，用于2013年8月7日交付购房定金。2014年4月18日的购房款实际交付二十几万元，因为其中2013年帮被告张玉芳交罚金10万元，2013年5月至2014年3月的房屋按揭款63771元，2013年10月17日帮被告张玉芳交小孩学保险11949.54元，2013年9月5日帮被告张玉芳支付学费12230元。被告张玉芳认为上述款项是向任彬的借款，并在2014年4月18日的购房款中予以抵扣。所以原告认为，上述四笔款项均不是小数目，如此大额款项均现金交付不符合常理。
被告张玉芳则认为，购房款已全部收到，因为其在法院存在执行案件，发现银行卡中的款被自动扣划，所以在收取购房款时，均要求被告任彬以现金交付。款项均用于日常生活，包括两个小孩的学费、生活费等，另有为生意亏损。
被告任彬认为，款项已全部交付，除自有资金外，另44万元是向朋友朱苏晓所借，朱苏晓于2013年7月26日取现34万元、8月9日取现10万元，再交付被告张玉芳的。另有向朋友借款8万元、10万元，均也是现金交付的。
对此，本院认为，首先，原告的证据（2015）金永民初字第650号民事判决及该判决确认的录音资料的内容证明以下事实：2013年4月12日，两被告以原告的名义办理信用卡、被告张玉芳借用被告任彬的身份证办理电信宽带业务。另据被告任彬陈述，2013年4月1日被告任彬代被告张玉芳交罚金10万元、涉案交易中部分房款为代被告张玉芳交保险费、学费、房屋按揭。上述事实表明，两被告在2013年8月7日达成涉案房地产买卖契约之前，交往密切。其次，涉案房款共计150万元，两被告主张系现金交付，正如原告所提出的，金额巨大；且被告任彬2013年5月11日分两次取款40万元，用于相距近三个月后的2013年8月7日交付购房定金，该解释有悖常理；再次，根据被告的陈述，2014年4月18日的购房款45万元中包括2013年帮被告张玉芳交付的罚金10万元。然根据刑事案卷材料显示，该10万罚金交付于2013年4月1日之前，然而，该款既未在2013年8月7日的定金中抵扣，也未在2013年8月12日房款中抵扣，却于2014年4月18日款项中抵扣，不符合日常生活经验法则；第四，被告任彬提出2013年8月12日的购房款48万元中，其中44万元系向朱苏晓所借，而朱苏晓则系于7月26日取现34万元、8月9日再取现10万元，后现金交付房款的。然被告既未提交朱苏晓的取款凭证，也未提交之后归还的相关证据，朱苏晓也未到庭作证，且7月26日时，两被告尚未签订购房协议，案外人朱苏晓事先半个月即取出金额巨大的现金，用于出借给被告任彬交付购房款，该情形有悖日常经验法则。第五，被告任彬陈述，向其他朋友借款8万元、10万元，也未提交相应的交付凭证或归还的相关证据。第六，被告张玉芳关于该150万元的去向，无相关证据予以证明。第七，被告张玉芳提出，要求现金交付购房款的原因是存在法院执行案件，害怕款项被法院自动扣划掉。然经本院审判系统查询，被告张玉芳在2013年、2014年并不存在民事案件、执行案件，被告张玉芳也未举证证明在其他法院存在民事执行案件。
综上所述，本院认为，两被告于2013年8月7日所签订关于东塔路××单元××室房产的房地产买卖契约所约定的购房款150万元未实际交付。故对原告的相关证据本院予以确认并存案佐证，对被告的证据不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
两被告系夫妻关系。2012年至2015年原告因仿冒注册商标罪在监狱服刑，2013年6月5日，被告张玉芳公证取得原告委托，办理两被告所有的位于东塔路××单元××室房产的转让事宜。2013年8月7日，被告张玉芳与被告任彬签订房地产买卖契约一份，约定被告任彬以150万元的价格购买两被告的上述房产，当日交付定金45万元，2013年8月13日前付款48万元，2014年4月18日前付房款45万元，2015年2月16日之前付清余款12万元，双方同意于2014年4月18日前交付房产。但上述购房款，被告任彬至今未支付清。
本院认为，根据民事法律规定，代理人行使代理权时应为被代理人的利益着想，代理人不得和第三人串通，损害被代理人的利益。本案中，两被告在签订合同的整个过程中，没有将交易的价格、交付款项方式及交付情况通知原告，已经有悖日常生活经验法则。而被告张玉芳以150万元的价格将与原告李存期共有的房产出让给被告任彬，却无确实的证据表明收取了购房款，明显损害了被代理人的利益，既显失公平，也损害了被代理人的利益。故被告张玉芳、任彬签订的房地产买卖契约损害了第三人的利益，应认定为无效。两被告提出购房款已实际交付的抗辩主张，证据不足，本院不予采信。综上，原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
两被告于2013年8月7日签订的关于位于永康市东塔路310弄6幢2单元102室房屋的房地产买卖契约无效。
案件受理费40元，由被告张玉芳、任彬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 陈飞峰
二〇一七年八月十六日
代书记员 王丽秋