宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吴利民初字第1450号
原告朱宝山，男，1940年8月30日出生，汉族，大学文化。
委托代理人王丽，系宁夏天纪律师事务所律师。（特别授权代理）
被告宁夏银川特地房地产开发有限公司，地址：宁夏银川市兴庆区北京东路427号。
法定代表人吴纪虎，系该公司董事长。
委托代理人单小明，系宁夏昊德律师事务所律师。（特别授权代理）
委托代理人王永东，系宁夏昊德律师事务所律师。（特别授权代理）
原告朱宝山诉被告宁夏银川特地房地产开发有限公司（以下简称特地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月22日立案受理后，依法组成合议庭于2013年8月5日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理。原告朱宝山及其委托代理人王丽、被告特地公司的委托代理人单小明、王永东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年7月，原告与被告签订了《书香苑小区商品房买卖协议书》及《补充协议》，购买了被告开发的位于吴忠市明珠路书香苑住宅小区8号楼3单元342号房屋一套。2008年8月30日，原告按照协议约定将全部房款向被告付清。按照约定，原告付清全部房款后，被告向原告出具购房发票，并按吴忠市房管局相关规定在60日内协助原告办理房屋产权证、土地使用证。被告却违反协议约定，以“住宅用地使用年限变更”为由，要求原告额外承担每平方米110元土地使用年限变更费用，才能协助办理房屋产权证、土地使用证。为此，原告多次与被告协商未果。直至2011年6月13日，被告在吴忠市建设局的行政强制下才协助原告办理了房屋产权证和土地使用证。原告认为，被告的行为严重违反了与原告签订的《书香苑小区商品房买卖协议书》及《补充协议》，违反了商品房买卖的法律规定，给原告造成了巨大的损失，为维护原告的合法权益提起诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付违约金73749元（自2008年8月30日至2011年6月13日，共计31个月的违约金），并赔偿给原告造成的经济损失2889.89元；2.案件受理费由被告承担。
原告为支持其主张提供证据材料如下：
一、书香苑小区商品房买卖协议书一份（复印件，从吴忠中学调取）、《书香苑小区商品房买卖协议书》的补充协议一份（复印件，从吴忠中学调取）、《商品房买卖合同》一份（复印件，从房管局调取），证明：1.原告向被告购买位于吴忠市利通区书香苑小区的商品房，原、被告先后签订了三份合同来约定双方的权利义务，2007年7月14日签订书香苑小区商品房买卖协议书一份、2008年6月24日签订《书香苑小区商品房买卖协议书》的补充协议一份、2008年8月5日签订《商品房买卖合同》一份；2.原告向被告购买的商品房位于吴忠市利通区书香苑小区8号楼3单元342室，面积为123.24㎡，单价为每平米1430元，总价为176233元；3.原、被告所约定的付款期限是2008年8月30日前支付购房款总额的95%；4.约定交付房屋的时间是2008年8月30日前；5.原告在付清购房款总额后，被告向原告出具购房总发票，并在60天内协助原告办理房产证和土地使用证；
二、宁夏回族自治区销售不动产专用发票一份（原件），证明被告于2009年7月22日向原告出具售房总发票；
三、《吴忠市建设局2011年第五次会议纪要》一份（复印件），证明：1.直至2011年5月17日被告都拒绝为原告办理房产证；2.被告超出合同约定，要求原告支付土地年限变更费用每平方米110元后，才能为原告办理房产证和土地使用证；3.被告要求原告支付土地年限变更费用的行为和拒绝为原告办理房产证的行为是一种违约行为；4.被告的违约行为受到了吴忠市建设局的行政处罚，限令被告自2011年5月20日起30日内无条件为原告办理房产证；
四、初始登记表一份（复印件，加盖房管局档案查阅章），证明被告向吴忠市房管局办理初始登记的时间分别是：六号楼是2010年12月17日，七号楼是2010年11月4日，八号楼是2010年11月4日；
五、房产证一份（原件）、契税发票一份（原件）、房屋转让手续费发票一份（原件），证明：原告于2011年6月13日取得房产证，多交纳契税和手续费共计2889.89元，原告实际取得房产证的时间比合同约定的时间晚31个月；
被告经质证对原告的证据一真实性、合法性、关联性均没有异议，对第一项、第五项证明目的没有异议，对第二项证明目的中的面积和款项均有异议，原告是把房证办结后的实际面积与合同暂定的面积进行了混淆，意图规避其拒交面积差额款的事实；对第三项证明目的也有异议，补充协议和商品房合同中已经对房款的支付期限进行了变更；对第四项证明目的约定何时交付房屋与本案的争议没有任何关联性；对证据二真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认可，该证据证明原告直至2009年7月22日才交清房款的事实，其要求从2008年8月30日计算违约金，明显与事实不符；对证据三真实性、合法性、关联性均予以认可，对证明目的不认可，不能根据该份证据认定被告存在违约行为；对证据四真实性、合法性、关联性均没有异议，对证明目的有异议，被告在重新核发的土地使用权证发下来不久，便及时将办理房屋权属登记的手续提交到了吴忠市房管局，原告始终拒绝缴纳面积差额款，才是导致办证期限被延长的主要原因，该份证据证明了原告主张违约金应计算至2011年6月13日是没有任何事实依据的；对证据五真实性、合法性、关联性均没有异议，对证明目的有异议，原告用该份证据根本不能证明其的损失是被告造成的，也不能证明取得房产证的时间比合同约定晚31个月的事实。
被告辩称，原告称其在2008年8月30日便按照协议约定将全部房款付清与事实不符，原告未及时支付全部房款是导致未能按期过户的一个重要原因。在吴忠中学代表原告与被告签订的《书香苑小区商品房买卖协议书》（以下简称《协议》）中明确约定了房款支付期限、方式及违约责任。2008年6月24日，吴忠中学代理原告与被告签订了《吴忠中学教职工〈书香苑小区商品房买卖协议书〉的补充协议》及原告与被告签订的《商品房买卖合同》中约定在房款全部付清后60日内被告协助办理房屋产权证和土地使用证。被告开始协助原告办理房屋权属登记手续的起始时间应当是自原告交清全部房款之时，而非原告声称的2008年8月30日。2009年6月中旬至2009年7月中旬，原告才陆续交清全部房款，因此原告声称其在2008年8月30日便将全部房款付清与事实不符。原告要求将2008年8月30日作为应当协助办理权属登记的起始日期明显没有事实依据。自2009年6、7月间开始协助原告办理房屋权属登记，迟迟未按期办结是由于被告不能预知的政策因素造成的。被告与原告签订《协议》时，被告明确告知了原告，被告建设商住楼所使用的土地用途为商业用，土地使用年限为40年。在原告交清房款后，被告便及时将协助办理权属登记的资料向吴忠市房管局进行了提交，但因政策变化必须将土地性质由商业用地变更为住宅用地，使用年限应变更为70年，同时被告就需要补缴土地出让金。鉴于前述政策变化导致《协议》标的物的价值发生重大变化，继续按照原定价款履行合同会导致被告遭受重大损失，被告便与原告及其代理人吴忠中学多次协商按照原告暂定的房屋面积分摊增加的土地出让金，但原告始终拒绝支付，被告垫付了全部增加的土地出让金后重新办理涉案住宅楼的土地使用权证。2010年4月26日，重新办理的土地使用权证核发后，被告继续就增加的土地出让金与原告进行协商，原告仍然拒不支付，双方为此发生纠纷。2011年年初在吴忠市政府的指示下，被告在吴忠市建设局、房管局等部门的协调下才协助原告办理了房屋权属登记。被告认为在与原告的合同履行过程中，出现不可预知和不可抗力的政策因素，导致按照原价款履行合同对被告极不公平的情形，进而在与原告重新协商的过程中发生争议，最终导致权属登记未按期办理。被告认为即使如原告所认为的被告存在违约行为，计算的违约金的起止时间也应是2010年6月24日至2011年年初。即使如原告认为被告未按期协助办理权属登记属于违约行为，原告的诉请也明显没有法律依据。原告起诉的请求中既主张高额的违约金，同时又主张被告赔偿给其造成的经济损失，这无异于要求被告在弥补其实际损失的同时又主张违约金，这是对《合同法》及《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》中相关法律规定的重大曲解，违约金的性质本身就是以能够弥补非违约方的实际损失，计算违约金和衡量违约金是否过高或过低的基础便是实际损失，原告既然已经主张被告未按期过户给其造成经济损失两千余元，请求法庭按照相关法律规定以不高于实际损失30%为限确定违约金的数额为妥。被告认为原告起诉缺乏事实与法律依据，应当依法予以驳回。
被告为支持其主张提供证据材料如下：
一、1.《书香苑小区商品房买卖协议书》（以下简称《协议》，复印件），2.《吴忠中学教职工﹤书香苑小区商品房买卖协议书﹥的补充协议》（以下简称《补充协议》、复印件）；3.《商品房买卖合同》各一份（复印件），证明被告开始协助原告办理房屋权属登记手续的起始时间是自原告交清全部房款之日而非原告声称的2008年8月30日；
二、《宁夏农村信用社现金缴款单》各一份（复印件），证明原告在2009年7月14日才按照合同暂定面积交清尾款11124元，因此原告声称其在2008年8月30日便将全部房款付清也明显与事实不符，原告要求将2008年8月30日作为应当协助办理权属登记的起始日期明显没有事实依据；
三、1.国有土地使用权证吴国用2005字第0294号（复印件）；2.国有土地使用权证吴国用2010字第0424号（复印件），证明在原告与被告签订协议时明确知晓被告为原告建设商住楼所使用的土地用途为商业用地使用年限为40年，直到2010年4月26日，该土地的使用权证才经变更后重新核发，从而印证了房屋权属登记迟迟未按期办结是由于被告不能预知的政策因素造成，被告不存在违约情形的事实。
原告经质证对被告的证据一真实性、合法性、关联性均没有异议，对证明目的有异议；对证据二真实性、合法性、关联性没有异议；对证据三真实性、合法性、关联性有异议，不能证明原告明知该房屋是商业用地还是住宅用地，对证明目的不认可。
经当庭举证、质证，对原、被告双方提供的证据认证如下：
原告提供的证据一、证据二、证据四、证据五的真实性、合法性与本案的关联性予以确认；证据三的真实性、合法性与本案的关联性予以确认，但原告的证明目的不成立；被告提供的证据一、证据二经被告质证对真实性、合法性及关联性均无异议，对其证明效力予以确认；被告提供的证据三的真实性、合法性、关联性予以确认，但被告的证明目的不成立。
经审理查明，2007年7月14日，吴忠市吴忠中学（吴忠中学订购“书香苑”房屋职工的委托代理人）与被告签订书香苑小区商品房买卖协议书，约定：吴忠市吴忠中学的职工购买被告开发的书香苑小区7号、8号楼和6号楼二单元部分商品房，各楼层每平方米的房价为：一层1150元；二层1280元；三层1370元；四层1230元；五层1090元。协议签订后的5个工作日内每户向被告支付10000元的预付款；住宅楼基础动工至一楼完工后10个工作日内向被告支付房款总额的30%（含10000元预付房款），住宅楼主体封顶后5个工作日内向被告支付房款总额的10%，住宅楼封顶后5个工作日内支付购房款总额的30%。房屋交工验收合格、交钥匙时支付购房款总额的25%。被告在房屋交工验收合格后60日内协助逐户办理完毕房屋产权证和土地使用证。被告将房屋产权证和土地使用证交付的同时，付清房款余额的5%。办理房屋产权证书的契税（1.5%）、办证费、印花税、取证费由吴忠中学购房职工承担。国家新出台相关费税或原有税费的政策性调整以及协议中未表明的其他税、费按吴忠市相关规定办理。2008年6月24日，吴忠市吴忠中学与被告又签订了一份吴忠中学职工《书香苑小区商品房买卖协议》的补充协议，约定：原告在原购房每平方米价格的基础上上调200元（含暖气外网费），即变更后的楼层每平方米的价格为：一层1350元；二层1480元；三层1570元；四层1430元；五层1290元，以及暖气入网费18元／㎡，此房价作为向被告交纳购房款的最终价格；在补充协议签订后7个工作日内向被告再交纳10000元（上调200元部分）和18元／㎡的暖气入网费，所购房屋验收合格于2008年8月30日前交钥匙时购房户支付协议中购房款的25%和每平方米200元的剩余部分。购房户在办房屋产权证和土地使用证前，将购房款全清，被告开具购房发票，并按照吴忠市房管局相关规定在60日内协助办理房屋产权证和土地使用证，如因被告原因不能办理，由此发生的一切经济纠纷和法律责任由被告承担，被告于2008年8月30日前交房。2008年8月5日，原告与被告又签订了一份商品房买卖合同，原告购买书香苑小区8号楼3单元342号房屋，每平方米单价1430元，被告在房款全部付清后60日内，将办理产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告原因不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意按照书香苑小区商品房买卖协议和补充协议的相关条款执行，房屋面积以房管局核定的面积为准，多退少补。原告于2009年7月14日向被告付清剩余的房款11124元，被告于2009年7月22日给原告开具发票，房款总金额176233元。2011年6月7日，原告按照已付房款的3%交纳房屋买卖契税5286.99元，并交纳房屋转让手续费246.40元。2011年6月13日，原告取得房屋产权证书，产权证书中房屋建筑面积为123.24㎡。在原、被告双方签订的合同中对逾期办理房屋产权证承担违约责任没有明确约定。经查明，2009年9月中国人民银行贷款基准利率为年利率5.31%。
以上事实有当事人当庭陈述及本院认定的证据佐证。
本院认为，原、被告双方签订的书香苑小区商品房买卖协议及补充协议、商品房买卖合同是双方真实的意思表示，合法有效，应受法律保护。被告没有按照约定的期限为原告办理房屋产权登记，构成违约，应当承担违约责任。原、被告双方在合同中对迟延办证的违约责任没有明确约定，故依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。本案中原告于2009年7月14日付清房款，按照约定被告在原告付清房款后的60日内协助原告办理房屋产权证及土地使用证，原告实际取得产权登记的日期是2011年6月14日，故被告应当按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付自2009年9月14日至2011年6月13日，共计635天的违约金16280.3元（176233元×635天×年基准利率5.31%÷365天）。本案中原告主张的违约金足以弥补因被告迟延办理产权证给原告造成的实际损失，故原告主张经济损失2889.89元的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称其是因为出现不可抗力的政策因素导致权属登记未按期办理，被告不存在违约情形的理由不成立。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下：
一、被告宁夏银川特地房地产开发有限公司支付原告朱宝山违约金16280.3元，限被告宁夏银川特地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内履行；
二、驳回原告朱宝山的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1368元，被告宁夏银川特地房地产开发有限公司负担366元，原告朱宝山负担1002元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。
审 判 长 马 茹
审 判 员 盖宁军
人民陪审员 杨培琪
二〇一三年十一月五日
书 记 员 马丽雯