云浮市云城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）云城法民二初字第370号
原告（反诉被告）梁水凤，女，1967年5月15日出生，汉族，现住云浮市云城区。
委托代理人区德龙，广东言邦律师事务所律师。
委托代理人林剑飞，广东言邦律师事务所实习律师。
被告任石林，男，1946年6月15日出生，汉族，住云浮市云城区。
被告陈文，男，1967年11月8日出生，汉族，住云浮市云城区。
被告伍水泉，男，1961年5月16日出生，汉族，住云浮市云城区。
上述三被告的委托代理人邹梅健，广东广鑫律师事务所律师。
上述三被告的委托代理人林静莉，广东广鑫律师事务所律师助理。
被告廖爵源，男，1949年3月5日出生，汉族，住广东省云安县，现住云浮市云城区。
委托代理人赵连玉，广东玉成律师事务所律师。
委托代理人易伏祥，广东玉成律师事务所律师。
原告（反诉被告）梁水凤诉被告陈文、任石林、伍水泉以及被告（反诉原告）廖爵源房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月21日受理后，由于案情复杂，争议较大，不适宜简易程序，于2014年1月7日转为普通程序审理，依法组成由法官林燕担任审判长，法官康石英、人民陪审员刘伯云参加的合议庭审理本案。被告廖爵源在举证期限内提出反诉，本院予以合并审理，于2014年4月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梁水凤的委托代理人林剑飞，被告陈文、任石林、伍水泉的委托代理人邹梅健，被告（反诉原告）廖爵源的委托代理人赵连玉、易伏祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁水凤诉称：2005年6月份，被告委托云浮市中信房地产经纪有限公司，通过电视、报纸及传单等广告方式，向社会公开宣传独家代理销售星辉大厦房地产。原告通过发布的广告，知道星辉大厦有房地产出售，于是，原告向被告的委托代理人购买上述房地产。在2005年7月5日，原告与云浮市中信房地产经纪有限公司签订了《商品房定购协议书》，约定将座落于云浮市云城区城南金华路星辉大厦楼房的B梯505号房产卖给原告，建筑面积为102.17平方米，总价款为120000元。具体条款详细内容见《商品房定购协议书》。原告签订协议书当天，原告立即按约定支付定金20000元、首期款28000元和装修保证金1000元，被告即将该房产交付原告使用，并由原告装修后入住使用至今。期间，由于被告人之间产生了共有财产分割矛盾纠纷，从而导致了被告未能及时为。期间，由于被告之间产生了共有财产分割矛盾纠纷，从而导致被告未能及时为原告所购买的上述房产办理好房地产权证及银行按揭事宜。现被告之间的共有财产分割纠纷案件已了结，被告应按协议约定继续履行办理房地产权证给原告的义务。
原告认为，上述房产已经由被告出售给原告，权属依法归原告所有，但由于被告没有按协议约定及时去履行其为原告办理房地产权证的义务，其行为已严重损害了原告的合法权益，致使原告向被告购买所得的上述房地产至今仍未办理好房地产权属证。据此，请求法院判令：1、确认座落于云浮市云城区城南金华路星辉大厦B梯505号房产归原告所有；2、被告履行协助办理上述房地产权属登记过户到原告名下手续的义务，并由被告承担上述房地产权属登记过户所需的费用；3、原告将余下购房款72000元付清给被告；4、本案的诉讼费用由被告承担。
原告在庭审中明确第三项诉求，即：原告将余下购房款72000元付清给被告，余款在正式办理房产证后按照合同的约定支付给被告。
原告为证明自己的主张，在举证期限内，向本院提交以下证据予以证明：1、身份证，证明原告身份及主体资格；2、商品房定购协议书，证明原告与被告委托代理人云浮市中信房地产经纪有限公司于2005年7月5日签订商品房定购协议书，购买“星辉大厦”B505号房。3、收据，证明原告于2005年6月28日向云浮市中信房地产经纪有限公司交付定金￥20000元、首期款￥28000元、装修保证金￥1000。4、星辉大厦装修规则、物业管理委托合同，证明原告交付首笔费用后入住星辉大厦的事实。5、广东省云浮市中级人民法院民事判决书，证明被告主体适格以及被告曾与被告廖爵源发生经济纠纷，原告所购买房产因此未能办证房产证。目前被告之间的经济纠纷已经明确，现根据上述判决书请求法院作出房产确权判决。
被告陈文、任石林、伍水泉辩称：对原告提交的证据真实性无异议，其诉讼的理由与事实符合客观事实，对原告的诉讼请求无异议。现原告请求判决位于云浮市云城区城南金华路星辉大厦B梯505号房，根据原告的举证，2007年3月27日广东省高级人民法院作出的（2006）粤高法民一终字第246号民事判决，已确权为廖爵源所有。由于本案原告起诉的理由、事实与请求，与林友文诉陈文、任石林、伍水泉买卖合同纠纷案的理由与事实、请求及所举的证据基本相同，只是房地产座落层数、方位、面积、单价、支付款项数额不同。再根据2012年9月3日云浮市中级人民法院作出的（2012）云中法民二终字第106号民事判决，是支持了林友文的诉讼请求。综上，由于有广东省高级人民法院作出的（2006）粤高法民一终字第246号民事判决和云浮市中级人民法院作出的（2012）云中法民二终字第106号民事判决为依据，对原告的诉讼请求无异议。
被告廖爵源辩称：1、广东省云浮市中级人民法院和广东省高级人民法院的生效判决已将原告诉请的“星辉大厦”B梯505号房屋权属判决归廖爵源所有，故原告的诉求违反法律程序，请依法驳回原告的起诉。2、涉案房屋已经属于云浮市中级人民法院的强制执行对象，在法院强制执行过程中，原告已向法院提出过执行异议，但其执行异议已被驳回，故原告应当立即腾退非法占据的属于原告所有的星辉大厦B梯505号房屋。3、即时原告可以提起本案诉讼，鉴于原告与被告任石林、陈文、伍水泉签订的《商品房订购协议》属于非法无效的协议，原告占据的“星辉大厦”B梯505号房也不属于善意取得，故原告的诉讼请求也应当予以驳回。
同时，被告廖爵源反诉称：2005年1月28日，反诉原告廖爵源与陈文、任石林、伍水泉、彭啟才、刘金明在珠海市君华拍卖有限责任公司举办的拍卖会上以5491500元竞得云浮市云城区城南在建工程（原金华广场及相应原土地使用权）和云浮市云城区城南天马路东侧的401.6平方米土地使用权[土地使用权证号：云府国用（94）字第23-X-XXX号]。同日，反诉原告廖爵源与陈文、任石林、伍水泉、彭啟才、刘金明与珠海市君华拍卖有限责任公司签订《拍卖成交确认书》。
2005年2月4日，彭啟才、刘金明申请退出合作，陈文、任石林、伍水泉、廖爵源均表示同意，并由陈文、任石林、伍水泉、廖爵源承接彭啟才、刘金明的份额，每人应承担的四分之一拍卖标的价款。之后，反诉人与被告陈文、任石林、伍水泉付清了各人应承担的拍卖标的价款份额。反诉人与被告陈文、任石林、伍水泉付清狂后，就相互合作开发取得的拍卖标的物进行了磋商，但四人未能形成一致意见，也没有签订合作协议。在磋商未成的情况下，本案被告陈文、任石林、伍水泉于2005年2月间擅自对反诉人共同竞买所得的原“金华广场”进行改建和装修，并将金华广场工程更名为“星辉大厦”，同时委托云浮市中信房地产经纪有限公司将“星辉大厦”对外销售。
面对三被告的侵权行为，反诉原告与2005年7月25日对本案被告陈文、任石林、伍水泉及其聘用的财务人员陈木水四人向云浮市中级人民法院提起了诉讼。案经云浮市中级人民法院一审认定：三被告自行对楼房改建、装修及全面公开销售楼房，又不向原告公开收入、支出数目，三被告的行为已经侵害了廖爵源的合法权益，应当停止侵权。并判决，将座落于云浮市云城区城南金华路星辉大厦楼房的第一层铺（分17卡，附件二）面积1060.12平方米归反诉人所有，其余794.81平方米归被告陈文、任石林、伍水泉按各值三分之一共有。一审判决后，被告上诉，广东省高级人民法院维持了一审主要判项。判决生效后，反诉原告依法向云浮市中级人民法院申请强制执行。在强制执行过程中，反诉被告梁水凤就执行标的物即涉案房屋的归属问题向云浮中级法院提出执行异议，认为其所购买的房屋属于善意取得。经审查，云浮市中级人民法院认为反诉被告的执行异议不成立，依法驳回了反诉被告的执行异议。
至此，反诉被告已经明确知道其所购买的“星辉大厦B梯”505房属于非法取得，并且反诉被告已经明确知道其所占据的上述房屋属于云浮市中级人民法院的强制执行对象，但反诉被告为了强占房屋，竟然又对涉案房产提起确权之诉。现为了维护反诉原告的权益，特向法院提起反诉，要求判令：反诉被告梁水凤立即腾退其非法占据的属于反诉原告所有的“星辉大厦”B梯505号房屋，并赔偿反诉原告的损失。
反诉原告廖爵源为证明自己的主张，提供以下证据证实：1、拍卖成交确认书，证明答辩人与本案被告通过共同竞买，取得了原金华广场在建工程及其土地使用权。2、云浮市中级法院（2005）云中法民二初字第82号《民事判决书》，证明答辩人为了制止本案被告陈文、任石林、伍水泉的侵权行为，曾于2005年7月向云浮市中级法院起诉。该案经云浮市中级法院审理后，认定陈文、任石林、伍水泉三人对答辩人构成了侵权，并且对答辩人与陈文、任石林、伍水泉之间按份共有的“星辉大厦”份额权属进行了分割。云浮市中级法院已经将本案原告占据的“星辉大厦”房屋确认归反诉人所有。
3、广东省高级人民法院（2006）粤高法民一终字第246号《民事判决书》，证明广东省高级法院维持了云浮市中级人民法院（2005）云中法民二初字第82号民事判决书主要判决，即确认原告占据的“星辉大厦”房屋归答辩人所有。4、云浮市中级法院（2007）云中法执字第38-1号《通知书》，证明在答辩人向云浮市中级法院提起强制执行后，原告向云浮市中级法院提出的执行异议，但原告的执行异议理由不成立，被法院驳回，该执行案件现在正处在强制执行阶段。同时，证明原告提起本案诉讼违反了程序法，依法应当不予立案。原告的诉求应当通过上级法院的审判监督程序解决。5、云浮市中级法院（2007）云中法执字第38-1号《协助执行通知书》，证明云浮市中级法院通知各相关单位，要求各相关单位协助法院执行，把省高级法院确认给答辩人的房屋份额办理到答辩人名下。6、云浮市云城区法院（2013）云城法立刑初字第2号《刑事裁定书》，证明云城区法院在2013年11月审查答辩人对本案被告提起的刑事自诉案件中，也认为答辩人与本案三被告的“星辉大厦”侵权与权属分割案件已经进入法院强制执行程序。再一次证明云城区法院对本案予以立案违背了法律规定，依法应当驳回原告的起诉及其诉讼主张。
经审理查明：2005年6月3日，被告陈文、任石林、伍水泉（甲方）与云浮市中信房地产经纪有限公司（乙方）签订《房地产委托代理合同》，合同约定，甲方委托乙方独家代理销售产权属甲方的座落在云浮市云城区城南金华路的星辉大厦商住楼，住房和车库、杂物房，总建筑面积共约10783平方米，甲方委托乙方代理与买方签订广东省房地产买卖合同和前期物业代管协议，该代理行为不另签委托书，所有销售房款都由甲方派人负责收款。合同还对委托代理方式、代销价格、违约责任等作了约定。为此，云浮市中信房地产经纪有限公司向社会公开宣传销售座落于云浮市云城区城南金华路的星辉大厦房地产。2005年7月5日，原告与云浮市中信房地产经纪有限公司签订了《商品房定购协议书》，约定甲方（委托方）为陈文、任石林、伍水泉，代理方（受托方）为云浮市中信房地产经纪有限公司、乙方（购买方）为梁水凤，甲方将座落于云浮市云城区城南金华路星辉大厦B梯505号房产卖给乙方，建筑面积为102.17平方米，房价按每平方米1175元，总价款为120000元；该房办理房地产权证按购房总价的3%计算共3600元，公证费、保险费、抵押登记费、银行办理按揭手续费等暂收1500元/户，合计5100元，由乙方在交付首期款时向甲方一齐交付；甲方在收到乙方定金20000元后，不得将该房售给他人，乙方在交付定金款后支付首期款28000元和办证费、水电入户等杂费（定金款算入首期款内）后，乙方并向甲方提供银行按揭申请资料给银行审批，甲方将该房交付乙方，甲方协助乙方办理银行按揭手续，但办理按揭手续的所有费用由乙方负责支付，如乙方提供申请银行按揭资料未获得银行批准，乙方同意按一次性付款方式购房；甲方应在房屋交付乙方使用后办理权属登记，并由甲方按乙方提供的资料报产权登记机关备案，在办证过程中乙方要协助办理，如甲方原因令到乙方不能取得房地产权证的，乙方可追究甲方责任（因行政部门拖延办理除外），甲方保证上述房地产没有产权财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在的纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理。协议还对其他事宜作了约定，协议签订后，原告于2005年7月5日支付了定金20000元、首期款28000元、银行办理按揭手续费等1500元、办证费3600元，均由云浮市中信房地产经纪有限公司出具了收据给原告收执。被告陈文、任石林、伍水泉亦将房产交付给了原告，原告装修后入住使用至今。期间，由于被告陈文、任石林、伍水泉与被告廖爵源之间产生了共有财产分割纠纷，导致至今未能为原告所购买的上述房产办理好房地产权证及银行按揭事宜，遂引起本案纠纷。
另审理查明：2005年1月28日，陈文、任石林、伍水泉、廖爵源、彭啟才、刘金明在珠海市君华拍卖有限责任公司举办的拍卖会上以5491500元竞得云浮市云城区城南在建工程（原金华广场及相应原土地使用权）和云浮市云城区城南天马路东侧的401.6平方米土地使用权[土地使用权证号：云府国用（94）字第23-X-XXX号]。2005年2月4日，彭啟才、刘金明申请退出合作，陈文、任石林、伍水泉、廖爵源均表示同意，并由四人承接彭啟才、刘金明的份额，由四人支付各人应承担的四分之一拍卖标的价款。其后，陈文、任石林、伍水泉在未与廖爵源对如何投资开发竞买所得的在建工程（原金华广场）协商一致的情况下，陈文、任石林、伍水泉对金华广场的楼房进行改建和装修，同时将金华广场更名为星辉大厦，并委托第三人销售星辉大厦楼房。
2005年7月25日，廖爵源以陈文、任石林、伍水泉对外否认其合伙份额、继续销售楼房等，向云浮市中级人民法院起诉陈文、任石林、伍水泉、陈木水等四人，陈文、任石林、伍水泉则以廖爵源没有履行合伙出资建设楼房的义务，还阻碍工程的顺利建设和房地产手续过户，双方的合伙基础已不存在为由对廖爵源提出反诉。云浮市中级人民法院作出（2005）云中法民二初字第82号民事判决书，判决书作出了十项判决，其中五、六、七项判决内容为：五、座落于云浮市云城区城南金华路星辉大厦楼房的西南角三至九楼共21套楼房（房号详见附件七，除公用楼梯外）归廖爵源所有。六、座落于云浮市云城区城南金华路星辉大厦楼房的东南角21套、西北角21套、东北角21套、共63套楼房（房号详见附件八-1、附件八-2，除公用楼梯外）归陈文、任石林、伍水泉按各值三分之一共有。七、上述判项归廖爵源所有的星辉大厦西南角三至九楼的楼房，陈文、任石林、伍水泉三人已进行装修、出售的，应于本判决发生法律效力之日起3日内移交未出售楼房房门锁匙以及出售楼房的售楼合同书给廖爵源。本案原告购买的房屋是上述第六项判决中确定的房屋中的其中一套，即该房屋已确权给陈文、任石林、伍水泉三人共有。陈文、任石林、伍水泉不服上诉至广东省高级人民法院，2007年3月27日，广东省高级人民法院作出（2006）粤高法民一终字第246号民事判决书，判决：一、维持原审判决第二、三、四、五、六、七、八、九、十项。二、撤销原审判决第一项。三、驳回陈文、任石林、伍水泉的上诉请求。该民事判决书已生效。
庭审中，被告陈文、任石林、伍水泉对原告李群娣现尚欠的购房款为110800元无异议，亦表示同意收取该款。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，原告李群娣与被告陈文、任石林、伍水泉的委托代理人（即第三人云浮市中信房地产经纪有限公司）签订《商品房定购协议书》，约定将座落于云浮市云城区城南金华路星辉大厦A梯402号房产及夹层11号车房/柴房卖给原告。虽然被告廖爵源不是《商品房定购协议书》的相对方，但本案涉及的房屋等是廖爵源、陈文、任石林、伍水泉合伙购买的，原告与被告陈文、任石林、伍水泉于2005年7月12日签订《商品房定购协议书》购买房屋时，该房屋还是廖爵源、陈文、任石林、伍水泉共同共有的财产，四被告的共同共有财产是在2007年3月27日广东省高级人民法院作出（2006）粤高法民一终字第246号民事判决书是才予以分割确定权属，在此之前，涉案财产仍处于四人共同共有存续期间。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”原告与被告陈文、任石林、伍水泉签订的《商品房定购协议书》是遵循平等互利、协商一致的原则订立了，内容没有违反法律规定，本案原告善意、有偿购买该房屋，陈文、任石林、伍水泉作为部分共有人在共同共有关系存续期间擅自处分共有财产，是陈文、任石林、伍水泉与廖爵源之间的共同共有纠纷，不能据此对抗原告的权利，如因陈文、任石林、伍水泉的行为而导致廖爵源的损失，损害了廖爵源的物权，廖爵源可另主张权利。为此，《商品房定购协议书》合法有效，本院予以确认，对双方具有约束力，双方应按协议书约定履行义务。原告已按协议书约定支付了定金、首期房款、办证费用及银行按揭手续费等，履行了应尽的义务。故本院对于原告要求确认座落于云浮市云城区城南金华路星辉大厦A梯402号房产及夹层11号车房/柴房权属归原告所有的主张予以支持。
国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”原告已按协议履行了应尽的义务，被告陈文、任石林、伍水泉作为协议书相对方，有依照协议书的约定协助原告办理房地产权登记过户的义务。由于廖爵源在涉案房屋买卖时是房屋的共同共有人，且云浮市住房和城乡建设局于2011年6月16日作出信访回复亦载明房地产权属登记程序为，应当先办理原产权人的确权手续，然后，根据拍卖文件办理到廖爵源等六个共有人，最后才能将权属办到各住户的名下。故涉案的房屋虽然现已经生效判决确认属陈文、任石林、伍水泉所有，但房屋办理过户手续时，必须得到廖爵源的协助才能办理，故廖爵源亦应协助原告办理房地产权登记过户，由此因陈文、任石林、伍水泉的行为而导致廖爵源的损失，廖爵源亦可另主张权利。
对于办证费用的负担，《商品房定购协议书》约定原告应交的办证费为4260元，原告已约定交付了办证费用给被告陈文、任石林、伍水泉，履行了应尽的义务，由于被告陈文、任石林、伍水泉与他人就该房屋的权属产属等问题产生纠纷，导致迟迟未能办证及银行按揭事宜，因此如产生超过4260元的办证费用，则超过部分应由被告陈文、任石林、伍水泉承担，因三被告已收取原告办证费4260元，故房屋办证费应由被告陈文、任石林、伍水泉支付。对于原告请求将余下购房款110800元一次性付清给被告，被告陈文、任石林、伍水泉是《商品房定购协议书》的出卖方，对尚欠购房款是110800元无异议，亦表示愿意收取，该行为属当事人对自身权利的处分，没有违背法律，没有损害他人合法权益或社会的公共利益，本院予以支持。
因《商品房定购协议书》约定的出卖方是陈文、任石林、伍水泉，买受人是原告，第三人只是受陈文、任石林、伍水泉的委托与原告签订合同，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故因《商品房定购协议书》产生的民事责任应由陈文、任石林、伍水泉承担，另外，《商品房定购协议书》没有约定第三人需履行协助办理房产证过户手续的义务，亦没有约定由第三人承担过户办证费，为此，原告对第三人提起的诉讼请求理据不足，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第八十八条第一款、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年）第六十条第三款、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认座落于云浮市云城区城南金华路星辉大厦A梯402号房的房屋及夹层11号车房/柴房属原告所有；
二、限被告陈文、任石林、伍水泉、廖爵源于本判决发生效力之日起六十日内协助原告李群娣办理云浮市云城区城南金华路星辉大厦A梯402号房的房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。上述房地产权属登记过户所需的办证费，由被告陈文、任石林、伍水泉支付。
三、限原告在收到云浮市云城区城南金华路星辉大厦A梯402号房及夹层11号车房/柴房的房地产权属证书之日起三天内将余下购房款110800元支付给被告陈文、任石林、伍水泉。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3140元，由被告陈文、任石林、伍水泉承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审 判 长 林 燕
审 判 员 康石英
人民陪审员 区卓年
二〇一四年八月十五日
书 记 员 邓伟静