浙江省淳安县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭淳民初字第65号
原告：刘金兰。
委托代理人：汪建银。
被告：余国顺。
委托代理人：童素玉。
委托代理人：甘志伟。
原告刘金兰诉被告余国顺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年1月21日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人汪建银，被告的委托代理人童素玉、甘志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年9月6日，原告与郑明道签订房屋买卖协议，约定郑明道将位于淳安县千岛湖镇新安东路552号房屋（以下简称案涉房屋）转让给原告，之后办理了房屋过户手续。郑明道将该房卖给原告时，已告诉原告此前该房已出租给被告，但未告诉该房已由被告转租给解贤忠的情况。原告与郑明道当时说好，该房可以继续承租给被告至租期届满。后被告表示要继续租赁该房屋。租金支付期限到达后，被告通知郑明道拿房租，当时郑明道收到了律师函。原告知道并证实被告已私自将三分之二的房屋转租给了解潭英使用，根据2008年11月11日租赁协议书第七条的约定，应该由郑明道与接受转租的人签订房屋租赁协议，但郑明道并未与解潭英、解贤忠签订转租协议。2005年11月1日的房屋租赁协议书，假设郑明道同意转租，也只是同意被告在2006年1月1日至2008年12月31日转租，但从现状看，第一不是转租给解贤忠而是解潭英，第二转租期间已经超过，不能证明郑明道在2008年也同意转租。被告的行为违反了被告与郑明道签订的房屋租赁协议书和合同法的有关规定，原告要求被告将转租给解潭英的房屋收回，因解潭英不肯，被告无法收回，原告就一直没有去领取36000元房租，律师函发后几天（2010年1月8日）才去领的。原告在2010年1月10日致函给被告，通知解除房屋租赁协议书，要求被告收回房屋，但被告至今拒不归还房屋。现起诉，要求解除被告与郑道明在2008年11月11日签订的《房屋租赁协议书》，并腾退房屋；本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持诉请，提供如下证据：1、房屋买卖协议1份（原件）、房屋所有权证1份（复印件，与原件核对一致），欲证明原告在2009年9月28日取得了案涉房屋，对该房享有所有权及处分权。2、2008年11月11日郑明道与被告签订的房屋租赁协议1份（原件），欲证明房屋的承租人是被告，因为原告已经购买了该房产，故原告享有郑明道在这份协议中的所有权利和义务，被告如要转租，应征得出租人的同意并办理转租手续。3、律师函1份（原件），欲证明该房承租人为被告。4、工商登记表1份（打印稿，加盖淳安县工商行政管理局个体工商户专用章）、欲证明登记在册的是解潭英，在册的房屋即为涉案房产。5、房屋租赁协议书1份（复印件，加盖淳安县工商行政管理局个体工商户专用章），欲证明被告私自将案涉房屋转租给他人，若郑明道当时同意转租，被告和解潭英无需伪造，可以与郑明道重新签订协议按照正常程序办理工商登记。6、解除合同函、回复函各1份（原件），欲证明原告已告知被告解除房屋租赁等事实。7、证人郑明道当庭陈述：这套营业房，证人于2005年10月24日与被告签订了租赁合同，当时被告做茶叶生意。被告店里，证人每年都去次把买茶叶，店面前面卖菜，后面卖茶叶，前面店里证人没有去过，卖菜的人证人也不认识。2005年11月1日，被告与解贤忠协议上的签名肯定不是证人签的。证人在2005年11月没有接到解贤忠要办营业执照的电话。案涉房屋卖给原告之前租赁给被告，证人没有同意被告将该房转租给他人。2009年12月20日，被告夫妻打电话叫证人去领房租，证人当时是说房子已卖给原告，叫被告与原告联系。证人收到被告律师函后，2010年1月5日告诉原告，叫原告去拿房租，2010年1月8日领了房租。证人与原告在1月8日去领房租之前，不知道被告已经将该房转租给解贤忠，证人是原告后来到工商局查后才知道的。
被告辩称，被告于2005年10月24日即与郑明道签订了第一份房屋租赁协议书，向郑明道承租案涉房屋。按该协议书第十一条约定，被告在2005年11月1日，在征求郑明道同意的情况下，与解贤忠签订了第一份转租协议，将案涉房屋的半间营业房转租给解贤忠，并由郑明道签字确认。2008年，被告与郑明道签订第二份房屋租赁协议，其他条件没有变化，被告有理由相信郑明道仍同意转租，故被告于2008年12月20日与解贤忠签订了第二份转租协议。第二份转租协议符合第一份转租协议中郑明道、余国顺、解贤忠的真实意思表示。郑明道知道第一份转租协议中第八条约定，签订第二份转租协议无需另外征求郑明道的同意，且郑明道经常到被告和解贤忠的店里去，对第二次转租的现状很清楚，但从未提出过异议。原告代理人对转租合同由谁签字及租金如何交付有曲解。原告称房子转租给解潭英与事实不符，解潭英与解贤忠系夫妻，实际承租人是解贤忠和解潭英两人，只不过协议以解贤忠的名义签订，当时为方便办理个体工商户营业执照，制作了“郑明道与解潭英的房屋租赁协议书”的假协议，将营业执照登记为解潭英的名字。该假协议不能证明被告擅自转租的事实。2009年12月20日及之后几天，被告与妻子童素玉打电话叫郑明道拿第二年房租，郑明道以房屋已经出卖给原告为由，不肯接收租金，被告对郑明道说双方的租赁合同要继续履行至租期届满。后被告通过律师事务所通知郑明道领取房租。2010年1月8日上午8时许，原告与郑明道一起到浙江信仁律师事务所领取了36000元房租，这充分说明在2010年1月8日之前，原告与郑明道对转租行为是认可的。2010年1月13日被告收到原告发出解除合同函，对此，被告于2010年1月14日向原告复函，就此提出异议。
被告为支持答辩意见，提供如下证据：1、2005年11月24日与2008年11月11日房屋租赁协议书2份（原件），欲证明郑明道将案涉房屋租赁给被告的情况。2、2005年11月1日与2008年12月20日房屋租赁协议2份（原件），欲证明被告将案涉房屋的半间营业房转租给解贤忠已经征得了郑明道的同意，郑明道对转租是明知的。3、收款收据、领付款凭证各1份（复印件，与原件核对一致），欲证明原告从被告处领取了2010年1至12月的租金，原告对转租是认可的。4、解贤忠与解潭英结婚证1份（复印件，与原件核对一致），欲证明两人系夫妻关系。5、证人姚发根当庭陈述：证人的妻子与解贤忠的妻子是姐妹，解潭英2005年在茶叶市场第五间店面开店，向被告夫妻租的店面。店面租给解贤忠夫妻时，房东郑明道知道的，因为转租协议上有郑明道的名字。解贤忠当时的工商登记比较困难，图方便就伪造了协议。6、证人解贤忠当庭陈述：被告嫌自己租的房屋太大，要分租给别人一半，郑明道也同意，证人2005年11月25日就向被告承租了半间，用于经营食品、水果。证人认识营业房的房东郑明道，其经常到茶叶市场上玩，到证人店门上走过是有，但是店里没有来过。证人欲以妻子解潭英的名字办理该店的营业执照，在办营业执照过程中，工商所要求个体户拿出原件合同，原件合同是证人与被告签订的，不能办理。2008年11月11日解潭英与郑明道签订的协议书是从被告处复印过来，将被告的名字改成解潭英，用来办理登记。证人在2005年11月打电话给郑明道，郑明道说只要证人与被告签订的合同就能办，后来证人就用与被告的合同托熟人办理了营业执照，故未叫郑明道直接与解潭英签订合同。7、申请法庭鉴定的司法鉴定意见书1份（原件），欲证明2005年11月1日，被告的转租行为是经过郑明道同意的，上面的签名是郑明道本人的签名。
比照证据的规定，对上述证据的证明力本院分析认定如下：原告的证据1，被告提出其中买卖协议非原始协议，系事后所补的异议，因无足以反驳的相反证据，且原告已取得该房所有权，异议不能成立，证据1予以认定。证据2，被告未提出实质异议，予以认定。证据3、4，被告无异议，予以认定，但经营地址登记为千岛湖镇茶叶市场大门以南第三间营业房，并不能证明解潭英夫妻承租了该营业房的全部。证据5，被告提出解潭英与解贤忠系夫妻，其承租房屋是用于夫妻共同开店，该协议是当初为了方便办理个体工商户营业执照而制作的假协议，经审查，原、被告均认为该协议上郑明道的签名非其本人所签，但该协议出租的是全部房屋，而原告主张和郑明道看到的均为部分转租，故该协议应属解潭英与解贤忠为方便办理营业执照而制作的假协议；2005年11月1日第一份转租协议租期至2008年12月31日止，已经郑明道签字同意，2008年11月11日，被告第二次取得该房承租权，在被告本已转租给解贤忠（尚有一个多月才到期），解潭英与解贤忠系夫妻的情况下，为方便办理个体工商户营业执照制作该协议，被告同意应属合理，不属擅自转租。根据2005年11月1日协议第八条，如被告租期满后再取得租赁权，郑明道同意被告与解贤忠重新签订协议书，再转租给解贤忠，郑明道对此是明知的，2008年11月11日被告已取得租赁权，被告将半间营业房再转租给解贤忠和其妻子解潭英，并未违反郑明道承诺的该条款，故该证据不能证明原告主张的待证事实，应以2005年11月1日和2008年12月20日两份转租协议为准。证据6，被告所提真实性异议不能成立，真实性予以认定。因原告在该函中主张的被告违约将承租房擅自转租给他人的事实不能认定，故解除函的关联性、合法性不予认定；回复函，被告无异议，予以认定。证据7，被告提出，证人与原告存在买卖利害关系，证言偏向买方，从证言中可看出证人每年都到被告店里，且知道营业房已经分为两间，所以应该知道转租的异议，经审查，其中与被告证据7矛盾的部分以被告证据7为准，其中对原告不利的部分及有其他证据佐证的内容予以认定，其余不予认定。
被告的证据1，其中2005年的协议书，原告称不知有此协议，不知是否系郑明道所签的异议，因与郑明道出庭作证的内容不符，异议不能成立，该协议予以认定；2008年的协议书，原告所提比原告的证据2多出的部分不认可的异议不能成立，予以认定。证据2，其中2005年11月1日房屋租赁协议，原告对郑明道的签名真实性有异议，根据被告的证据7，异议不能成立，该证据予以认定；2008年12月20日房屋租赁协议，根据2005年11月1日协议第八条，如被告租期满后再取得租赁权，郑明道同意被告与解贤忠重新签订协议书，再转租给解贤忠，郑明道对此是明知的，2008年11月11日郑明道将该房租赁给被告，被告将半间营业房再继续转租给解贤忠，并未违反郑明道承诺的上述条款，结合郑明道当庭陈述，其每年都到被告店里去次把买茶叶，店面前面卖菜，卖菜的人其不认识，但郑明道未提异议，故该租赁协议予以认定。证据3，原告提出不能证明原告同意被告转租的异议，根据原告的陈述，在领租金前，原告通过查阅工商登记就知道该房由解贤忠夫妻承租经营。原告所提领租金前其就要求被告收回房屋，因被告无法收回房屋才领取了租金的辩解，因证据不足，本院不予采信。原告和郑明道已经知道被告转租事宜，但仍领取了36000元租金，可见原告和郑明道对转租行为是认可的，且郑明道同意被告将该房转租给解贤忠，是在郑明道将该房卖给原告之前，原告买受该房后，被告此前将该房转租给解贤忠的事宜无需再经原告同意，故原告的异议不能成立，证据3予以认定。证据4，与本案有关，予以认定。证据5、6，原告提出两证人与被告及本案存在重大的利害关系，证言应不予采纳的异议，对解贤忠证言中所提后来解贤忠就用与被告的合同托熟人办理了营业执照的内容，不予采纳，因办理营业执照的档案中保留的是郑明道与解潭英签订的协议书，证据5、6中对被告不利和有其他证据佐证的内容予以认定，其余不予认定。证据7，原告虽有异议，但无足以反驳的相反证据，予以认定。
综合上述证据的证明力和当事人陈述，本院认定事实如下：2005年10月24日，郑明道将坐落于千岛湖镇茶叶市场大门以南第三间营业房，计面积63.93平方米出租给被告经营，被告用于经营茶叶生意，租期自2006年1月1日起至2008年12月31日止，年租金23000元。双方约定被告不得在租赁期内私自转租给第三方承租使用，确需转租者必须征得出租方同意并经出租方办理转租手续，否则保证金没收，在不影响整体局面的情况下部分另用。2005年11月1日，被告与解贤忠签订协议，约定将其承租的该营业房（新安东路552号）靠街面半间租给解贤忠经营食品、水果，租期与被告的租期相同，年租金12000元。并约定三年后，在承租方权限下，双方愿意延长租赁期，可在本协议规定的租赁期满前一个月进行协商，年租金按现比例上下浮动，并重新签订协议书，郑明道也在该协议上签了名。2008年11月11日郑明道又将案涉房屋租赁给被告经营，租期自2009年1月1日起至2011年12月31日止，年租金36000元，于每年12月20日前支付，有关承租方转租的约定与2005年10月24日租赁协议书相同。郑明道已收到被告所交的2009年租金36000元。2008年11月，解贤忠从被告处将被告与郑明道签订的2008年11月11日协议书复印过来，将被告的名字改成其妻子解潭英的名字，就承租的半间营业房经营项目以解潭英的名义办理了个体工商户营业执照。2008年12月20日，被告又与解贤忠签订房屋租赁协议，约定被告将案涉房屋靠街面半间租给解贤忠经营，租期自2009年1月1日起至2011年12月31日止，年租金19000元。郑明道每年都要到被告经营的茶叶店里一、两次买茶叶，并发现其租给被告的营业房，前面有人卖菜，后面由被告方卖茶叶，但未提出异议。
2009年9月6日，原告与郑明道签订房屋买卖协议，约定郑明道将案涉房屋转让给原告，转让价1000000元，并约定该房可以继续承租给被告，承租至租期届满。由于该房还在租赁期内，由郑明道与被告协商，如被告愿意放弃租赁，在2010年1月1日腾空房屋交付原告，如被告要求继续租赁，则原告按郑明道与被告租赁合同继续履行到期，房租由原告收取。合同签订后，该房已于2009年9月28日过户登记于原告名下。2009年12月20日，被告夫妻打电话叫郑明道去领房租，郑明道说房子已卖给原告，叫被告与原告联系。同年12月30日，浙江信仁律师事务所律师向郑明道发出律师函，写明其已接受被告委托转交房租，不论郑明道有无将案涉房屋转让给他人，房屋租赁协议书仍具有法律效力，应当继续履行。郑明道将收到律师函之事告诉原告后，原告通过查阅工商档案，知道被告已将案涉房屋部分转租给解潭英夫妻。2010年1月8日上午8时许，原告与郑明道到该所领取了2010年房租36000元。2010年1月10日，原告致函被告，通知被告从收到此函之日起解除原、被告之间的房屋租赁关系，并在收到本函之日起七日内腾空所租赁的营业房。2010年1月14日，被告向原告回函称，原告以所谓房屋转租而提出解除租赁合同的理由不能成立，被告不能接受。
本院认为，被告与解贤忠在2005年11月1日签订了转租协议，郑明道知道被告将案涉房屋中靠街面半间营业房租给解贤忠经营，根据该协议第八条，如被告租期满后再取得租赁权，可再转租给解贤忠，郑明道对此是明知的，2008年11月11日被告已取得案涉房屋自2009年1月1日起三年的租赁权，故其将半间营业房再转租给解贤忠，并不构成擅自转租。解贤忠夫妻承租后，郑明道知道被告经营茶叶的店面和另半间卖菜的店面是分开经营的，理应知道被告存在转租行为，但郑明道未提出异议，可见其认可被告将半间营业房转租给解贤忠的行为。案涉房屋在被告租赁期间，郑明道将其转让给原告，该房的所有权发生了变动，但不影响租赁合同的效力，故原告仍应按郑明道与被告在2008年11月11日所签租赁合同履行。原告所提被告未经郑明道同意，擅自将承租房转租给他人，违反了被告与郑明道签订的房屋租赁协议书和合同法的有关规定的主张，因证据不足，本院不予采纳，原告因此要求解除被告与郑道明在2008年11月11日签订的房屋租赁协议书及被告腾退房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，判决如下：
驳回原告刘金兰的诉讼请求。
案件受理费130元，减半收取65元，由原告刘金兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费130元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。
审判员 余建军
二〇一〇年五月三十日
书记员 孙 婷