北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终868号
上诉人（原审被告、反诉原告）：朱岩，男，1971年5月12日出生。
委托诉讼代理人：王中伟，北京市晨野律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马荣振，北京市晨野律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李谨，女，1978年9月27日出生。
委托诉讼代理人：杨志国，北京大成律师事务所律师。
第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：刘田，董事长。
委托诉讼代理人：杜文娜，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。
上诉人朱岩因与被上诉人李谨、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人朱岩之委托诉讼代理人王中伟、被上诉人李谨及其委托诉讼代理人杨志国、第三人我爱我家公司之委托诉讼代理人杜文娜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱岩上诉请求：1、撤销一审判决第二、四项，改判驳回李谨的全部本诉请求；2、改判李谨向我支付违约金40万元；3、本案诉讼费由李谨负担。事实和理由：1、2016年8月15日，双方签订购房合同和《补充协议》后，即到海淀区建委进行查档取得诉争房屋全部档案材料，证明诉争房屋无抵押、查封的情况，我已经履行查档义务；2、一审判决认定我没有催要过定金不符合常理，是错误的，我已履行查档义务，李谨未按照补充协议的约定在查档当日补齐定金，构成违约，我有权要求解除合同；3、一审法院认定周某1代理我与李谨协商涨价事宜系我的意思表示，周某1的行为超越代理权，我不认可；4、李谨未按合同约定补齐定金构成违约，我有权要求解除合同，并要求李谨按照双倍定金标准支付40万元违约金。
李谨辩称，我同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。1、交易过程中，我们是先去查档后才签订的买卖合同和补充协议，当时因为产权证丢失，所以去建委查底档，但正常来说当时是查询不了房屋的抵押查封情况的，所以我们才签订了补充协议，把定金20万元更改为定金5万元，在完成真正的查档后，再给付剩余的15万元；2、合同履行过程中，朱岩一直要求涨价，涨到525万元，我也基本上同意这个价格，但之后朱岩又要求涨价，因双方没有就涨价的金额达成一致，所以朱岩才要求解除合同；3、我不存在违约情况，朱岩存在违约，故应当驳回朱岩的上诉请求。
我爱我家公司述称，我公司同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。朱岩未配合我公司完成查档义务，导致合同未继续履行，朱岩的陈述与事实不符。
李谨向一审法院起诉请求：1、判令解除我与朱岩签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和《补充协议》；2、判令朱岩向我返还已支付定金50000元；3、朱岩支付中介费90000元；4、朱岩支付违约金986000元；5、诉讼费由朱岩负担。
朱岩向一审法院反诉请求：1、确认我与李谨签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》于2016年11月21日解除；2、李谨支付违约金40万元（包含李谨已支付的定金5万元）；3、诉讼费由李谨负担。
一审法院认定事实：2016年8月15日，李谨（买受方、乙方）与朱岩（出售方、甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《房屋买卖合同》），约定甲方所售房屋坐落在海淀区1507号房屋（以下简称1507号房屋），房屋成交总价为4930000元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金200000元；乙方采取贷款方式支付该房屋成交总价款；本次交易应缴纳的所有税、费由乙方承担全部；甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同，如乙方选择解除合同的，适用本合同第十一条第二款约定；除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任，乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同，甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。合同第十一条合同解除条款：（一）如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任；（二）如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。
同日，李谨（买受方、乙方）与朱岩（出卖方、甲方）、我爱我家公司（见证方、丙方）签订《补充协议》，约定：为了保障资金安全，甲乙双方未到建委进行房屋查档确权之前丙方建议定金自行交接不超过10万元，并建议您选择资金监管或者资金存管的方式进行交接；由于乙方原因无法于签署本协议时缴纳足额定金，甲方同意乙方暂交50000元，余额部分在查档当日内补齐。如逾期未补齐，则视为乙方违约，甲方有权要求乙方按《买卖合同》中约定的定金金额双倍标准承担违约金，并甲方有权解除合同；甲乙双方协商同意，因甲乙双方原因要求签订《买卖合同》后从2016年9月10日起再开始办理该合同的所有流程及手续，甲乙双方不能因此原因解除合同，上述时间导致的延期甲乙丙三方原约定的各项权利义务均顺延；甲乙双方协商同意，因甲方出售标的房屋非家庭名下唯一住宅，本次交易产生个人所得税均由甲方承担；除甲方、乙方、丙方签署的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。
李谨（乙方、买受方）、朱岩（甲方、出售方）与我爱我家公司（丙方、居间方）另于2016年8月15日签订《居间服务合同》，约定甲、乙任何一方违反本合同或《买卖合同》的约定，导致丙方不能继续协助其办理买卖交易后续事项的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费用。如已交付，丙方无须退还。如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。
李谨于签订上述《房屋买卖合同》及《补充协议》当日，支付朱岩定金5万元，支付我爱我家公司居间服务费5万元。李谨于2016年8月31日支付我爱我家公司居间服务费4万元。朱岩委托周某1办理出售房屋相关事宜。双方签订上述《房屋买卖合同》及《补充协议》时，朱岩所售1507号房屋的不动产权证书丢失，需进行补办。2016年10月17日，朱岩补办不动产权证书完毕。朱岩委托代理人周某1于2016年10月26日将不动产权证书照片通过微信发送给李谨，告知李谨不动产权证书办理完毕。2016年11月12日，李谨与朱岩代理人周某1电话沟通购房事宜，周某1在通话中曾表示“那你现在515行不行？你这边，515。”2016年11月13日、15日、16日，李谨与朱岩代理人周某1再次沟通购房价和税费负担问题，周某1曾表示“他让我给你说一声，他那个就是550万，税费由我们承担，这个意思，让我赶紧给你说一声，行，咱就赶紧签，签那个协议什么的……”。2016年11月21日，朱岩向李谨发送短信，以李谨未按合同约定履行付清定金等义务，通知李谨解除双方签订的相关协议。同时，我爱我家公司工作人员通过微信与朱岩代理人周某1联系“周哥，房价你们协商的怎么样了？如果协商好的话，咱们的房本也出来这么长时间了，你和朱老板他们商量个时间，咱们一起带着新房本去建委查个档。”周某1回复“我在等李老师信息！后天联系吧！”
庭审中，李谨、我爱我家公司均认可《补充协议》约定的查档是指查询1507号房屋是否存在抵押、查封或其他限制交易的情况。朱岩则表示查档仅指确认房屋的权属情况，顺便可查询抵押、查封情况。现李谨以朱岩未配合查询房屋档案为由，要求解除双方合同，要求朱岩退还定金并赔偿违约金。朱岩则表示因1507号房屋不动产权证丢失，双方在签订《房屋买卖合同》及《补充协议》后，于当日已前往建委进行了查档，对房屋权属、是否存在抵押、查封等情况一并进行过查询，并以李谨在查档后未支付剩余定金为由主张李谨违约。对此，李谨、我爱我家公司均表示由于朱岩不动产权证书丢失，三方于2016年8月15日确前往建委，但仅查询了房屋权属并办理补办手续，未能查询抵押、查封情况，且《房屋买卖合同》及《补充协议》系在查询后签署。另经询问，朱岩主张双方于2016年8月15日已查档完毕，但同意李谨可于不动产权证书补发后支付剩余15万元定金，但未就此约定向法院提交相应证据。朱岩另抗辩李谨要求违约金过高，主张李谨未产生实际损失，李谨则主张房屋价值上涨已对其造成损失。
朱岩另表示不动产权证书补发后，李谨仍未支付定金，其已告知周某1要求解除双方合同，周某1与李谨沟通房屋涨价事宜属于越权代理，且周某1是否提出涨价，李谨均应依约支付定金。另查，双方产生争议后，朱岩通过另一家房地产中介机构发布出售房屋信息，标价为640万元。
一审法院认为，依法成立的合同具有法律效力，可以作为确认缔约双方权利义务内容的依据。本案中，李谨与朱岩基于买卖1507号房屋签订了《房屋买卖合同》、《补充协议》，合同内容系双方的真实意思表示且不违反法律、法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》均涉及定金支付、税费负担等内容，前后不一致之处，应视为双方以签订在后的《补充协议》变更了原约定内容，并以《补充协议》内容为准。依据双方合同约定，朱岩负有协助查档之义务，李谨负有在查档当日支付剩余定金之义务。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。现双方当事人虽均认可于签订合同当日前往建委对1507号房屋进行相关查询，但对查询内容存在争议。对此，法院认为，李谨与朱岩订立合同的目的在于顺利购得1507号房屋，不因房屋存在抵押、查封或其他事项影响合同正常履行，而双方订立合同时，因朱岩将1507号房屋不动产权证书丢失，导致李谨无法核实上述情况，故双方约定查档的目的不应仅限于对房屋权属的确定，还应包括对房屋是否存在抵押、查封等事项的查询。现朱岩作为协助查询一方，应对其已履行查档义务承担举证责任，现朱岩未能对此进行举证，应承担不利的诉讼风险。另，如依朱岩所述，双方在签署《房屋买卖合同》、《补充协议》时已协商确定于签订合同后立即进行查档并查档完毕，则依照常理推断，双方应在合同中明确查档时间，且李谨应于签署合同当日支付全部定金20万元。但实际履行中，朱岩在收取李谨5万元定金后并未提出异议，且在后续双方沟通时，朱岩并未有催要定金的表示，却提出上涨交易价款的主张，故朱岩所述明显与交易常理不符。朱岩亦未就其主张的变更15万元定金支付时间提交相应证据，法院对此不予采信。朱岩在与李谨订立合同时明确周某1为其代理人，故李谨有理由相信周某1的行为系代理朱岩所为，朱岩主张周某1越权代理，应与周某1另行解决。综上，朱岩未依约履行查档义务，且向李谨发送解除合同通知，以自身行为明确表示不再履行合同，应属合同违约，李谨以此主张解除双方《房屋买卖合同》、《补充协议》，要求朱岩返还定金，具备事实及法律依据，法院对此予以支持。朱岩作为不履行合同义务一方，应当承担赔偿损失等违约责任。现李谨为购房支出的中介费用，应属损失，朱岩应予以赔偿。李谨主张的违约金数额过高，法院考虑李谨的实际损失情况酌情予以判定。同时，朱岩并不享有合同解除权利，法院对其反诉请求均不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第二款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除李谨与朱岩于2016年8月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及李谨、朱岩与北京我爱我家房地产经纪有限公司于2016年8月15日签订的《补充协议》；二、朱岩于本判决生效后十日内退还李谨定金5万元、赔偿中介费9万元及违约金60万元；三、驳回李谨的其他诉讼请求；四、驳回朱岩的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人未提交新证据。本院另查明，二审中，法官询问：“第三人去建委窗口查询的时候，查询什么内容？”我爱我家公司回答：“仅是查询了房屋的产权人情况，没有其他的担保或抵押信息”。法官询问：“你们去建委当天查询担保或抵押情况么？”我爱我家公司回答：“没有。”本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，双方在《补充协议》约定，“甲方同意乙方暂交50000元，余额部分在查档当日内补齐”。就该“查档”的内容，双方存在争议，李谨主张是指查询1507号房屋是否存在抵押、查封或其他限制交易的情况；朱岩则表示仅指确认房屋的权属情况，顺便可查询抵押、查封情况。从双方合同目的来说，双方买卖房屋的目的系使朱岩获得购房款，李谨取得1507号房屋的所有权，而1507号房屋是否存在抵押、查封或其他限制交易的情况对房屋能否顺利过户、李谨的合同目的能否实现具有决定性的影响，故该事项应当为交易双方必须关注的重要事项；从合同条款来说，若查询仅指确认房屋权属，则双方在当日即可查询完毕，无须在《补充协议》中特别说明定金分两笔支付，余额在查档当日内补齐，若依据朱岩所说如此约定系因李谨无法凑齐款项，则双方完全可以约定一个具体明确的日期，亦无须将定金余额支付的时间约定为“查档当日”这样一个无法确定的时间。再结合朱岩未提供证据证明其在合同履行过程中曾向李谨催要过剩余定金的事实，故本院确认双方在上述约定中所称“查档”系指查询1507号房屋是否存在抵押、查封或其他限制交易的情况。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，朱岩主张其已经履行完毕协助查档的义务，并提供北京市国土资源局海淀分局于2016年8月15日出具的1507号房屋产权登记申请书予以证明，但该申请书系朱岩2003年购房时的申请书，其上并不涉及抵押、查封的内容。朱岩亦未提供其他证据证明其已经履行了协助查询1507号房屋是否存在抵押、查封或其他限制交易情况的义务，故朱岩上诉坚持自己已经完成查询义务，并据此主张李谨违约，要求确认合同解除、李谨支付违约金的请求，证据不足，不能成立，本院不予支持。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。双方《房屋买卖合同》约定，因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同，如乙方选择解除合同的，甲方应按成交总价款的20%向乙方承担违约责任。三方《居间服务合同》约定，甲、乙任何一方违反本合同或《买卖合同》的约定，导致丙方不能继续协助其办理买卖交易后续事项的，……如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。本案中，因朱岩未依约履行查档义务，且向李谨发送解除合同通知拒绝履行合同，导致李谨未在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书且至今仍未取得，李谨要求解除合同并要求朱岩赔偿居间服务费、支付违约金，具有事实及法律依据，应予支持。一审法院判决解除双方房屋买卖合同，朱岩退还李谨定金、赔偿中介费是正确的，应予维持。一审法院依据本案合同履行情况、双方过错程度等因素，确定朱岩支付李谨违约金60万元亦是正确的，应予维持。朱岩主张系李谨主动向其代理人周某1提出涨价，但未提供证据证明。故朱岩上诉否认存在违约行为并拒绝承担违约责任，缺乏事实及法律依据，不能成立，本院不予支持。
综上所述，朱岩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14850元，由朱岩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘秋燕
审 判 员 刘 磊
二〇一八年四月二十六日
法官助理 王湘羽
书 记 员 明 玥