湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0211民初252号原告湖南尚格置业有限公司。法定代表人洪卫军。委托代理人何赐龙，湖南一星律师事务所。代理权限为特别授权，即代为放弃、承认、变更诉讼请求，代为进行和解、调解，代为签收相关法律文书等。被告吴宇清，男，1969年7月25日出生，汉族，湖南省株洲市人。原告湖南尚格置业有限公司（以下简称尚格置业公司）诉被告吴宇清商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案受理后，依法组成由代理审判员曾吉担任审判长，人民陪审员曹佩均、彭福寿参加的合议庭于2017年6月26日和2017年6月30日公开开庭进行了审理，书记员袁姣艳担任法庭记录。两次开庭原告的委托代理人何赐龙到庭参加了诉讼，被告吴宇清经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年11月8日，原告与被告签订了商品房买卖合同，购买了位于株洲市天元区株洲大道68号滨江花园9栋1404号房屋，房屋建筑面积为110.58平方米，单价为4934.66元/平方米，总价为545675元。合同约定：被告应在合同签订日支付首付款165675元，余款380000元以银行按揭形式支付。被告仅支付10675元，余款535000元至今未予支付.被告逾期付款超过90天，原告有权解除购房合同，并要求被告按应付款的15%支付违约金。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、确认原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》已解除；2、被告向原告支付违约金80250元；3、被告赔偿原告因违约所产生的律师费12019元；4、被告承担本案的诉讼费用。被告吴宇清未予答辩，亦未向本院提供证据材料。本院经审理查明：原告尚格置业公司与被告吴宇清于2015年11月8日签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：9000302070），约定由被告购买位于株洲市天元区株洲大道68号滨江花园9栋1404号房屋，合同载明案涉房屋预测建筑面积为110.58平方米，其中套内建筑面积90.86平方米，分摊共有建筑面积19.72平方米。房屋单价为4934.66元/平方米，房屋总价为545675元。《商品房买卖合同（预售）》对付款方式、期间以、逾期付款责任以及送达等均予以明确约定，被告应于2015年11月8日之前支付首期房价款人民币165675元，余款人民币380000元向银行申请贷款支付。案涉购房合同第八条约定：除不可抗力外，买受人逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金；买受人逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的15%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。合同第二十五条亦对送达进行了约定，出卖人与买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方，任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起5日内书面通知对方，变更一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。此外，案涉购房合同附件四约定买受人违约，出卖人依约解除合同的，买受人按合同第八条规定支付违约金以及出卖人因处理该等事物而支付或需要支付的各类费用（包括不限于诉讼费用、律师费（不超过规定标准上限）、公证费、差旅费等），出卖人有权在退还买受人的房款中直接扣除。另查明：案涉《商品房买卖合同（预售）》中载明的通讯地址为湖南省株洲市芦淞区贺家土34栋603号。被告已向原告公司支付房款10675元。2016年7月19日，原告公司向被告邮寄了《关于要求付清房款的函》，2016年10月31日，原告公司向被告邮寄了《关于解除的通知》。以上事实有原的陈述、《商品房买卖合同（预售）》、湖南省株洲市地方税务局预收款专用凭据、《关于解除的通知》、邮寄单等证据予以证实，足以认定。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。本案的审查重点为：1、案涉《商品房买卖合同（预售）》是否解除？2、原告要求被告支付违约金80250元有无事实和法律依据？3、原告要求被告支付律师费12019元有无事实和法律依据？关于第一个审查重点：本院认为由于案涉《商品房买卖合同（预售）》明确约定，被告应于2015年11月8日前支付165675元，余款38万元申请贷款支付，被告仅支付10675元，至今尚欠53.5万元未予支付。被告逾期支付款项已超过90日，符合案涉《商品房买卖合同（预售）》约定的解除条件。虽然原告向被告邮寄的《关于解除的通知》已退回，但购房合同中已明确约定了送达方式及地址，原告依照约定的方式和地址邮寄《关于解除的通知》的行为应视为履行了解除合同的通知义务，故原告主张案涉《商品房买卖合同（预售）》已解除的诉请，本院予以支持。关于第二个审查重点：本院认为依照约定，案涉《商品房买卖合同（预售）》解除后，买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的15%向出卖人支付违约金。被告尚欠原告的房屋价款为53.5万元，被告应支付违约金为80250元（53.5万元×15%）。此外，依照合同约定，被告已支付的款项，原告应全部退回，故被告已向原告支付的10675元应从上述违约金中予以扣除，被告仍应向原告支付违约金69575元。关于第三个争议焦点：由于原告未提交律师费的正规发票，故原告要求被告支付律师费12019元的诉请，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告湖南尚格置业有限公司与被告吴宇清之间签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告吴宇清于本判决生效之日起十日内向原告湖南尚格置业有限公司支付违约金69575元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告李俊龙未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2146元、公告费560元，合计2706元，由原告承担546元，由被告吴宇清承担2160元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  曾 吉人民陪审员  彭福寿人民陪审员  曹佩均二〇一七年六月三十日书 记 员  袁姣艳附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款没有代理权、超越代理权或者代理终止的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取不久措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。