上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第839号
原告（反诉被告）上海永峰投资管理有限公司。
法定代表人彭红辉。
委托代理人顾叶青，上海市长江律师事务所律师。
委托代理人陈哲，上海市长江律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海时代豪爵大酒店有限公司。
法定代表人叶祖贤。
委托代理人郑杰锋，上海磊天律师事务所律师。
委托代理人沙剑，上海磊天律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海永峰投资管理有限公司（以下简称“永峰投资公司”）与被告（反诉原告）上海时代豪爵大酒店有限公司（以下简称“时代豪爵公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月14日立案受理后，被告于2014年5月27日向本院提出反诉，审理中，原、被告同意简易程序延长一个月审理。本院依法适用简易程序分别于2014年6月25日、7月29日公开开庭进行了审理，原告永峰投资公司的委托代理人顾叶青、被告时代豪爵公司的委托代理人郑杰锋到庭参加了两次庭审，被告时代豪爵公司的委托代理人沙剑到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。
原告永峰投资公司诉称：2009年8月8日，原、被告签订了《租赁合同》一份，约定原告将其拥有的座落于上海市松江区荣乐西路XXX号XXX-
XXX层及地下一层（部分）房屋租赁给被告，用于被告开设饭店餐饮用途。租赁合同对于租赁期限、租金标准、违约金、合同解除权等相关事项进行了约定。2010年8月23日，原、被告又签订了《租赁合同》一份，约定原告将其拥有的座落于上海市松江区荣乐西路XXX号XXX-
XXX层房屋出租给被告，用于被告开设宾馆住宿及会务用途。租赁合同对于租赁期限、租金标准、违约金、合同解除权等相关事项也进行了约定。2011年6月16日，原、被告与案外人上海新吉物业服务有限公司（以下简称“新吉物业公司”）签订《补充协议书（一）》一份，其中原、被告就松江区荣乐西路XXX号XXX-
XXX层及地下一层（部分）承租房屋电费、停车场占用费、灯光设施损害及维修费等作了一并调整和重新约定。上述合同陆续签订后，双方均按约履行。但从2013年开始，被告未能正常支付租金，且应付的停车场占用费、灯光设施损坏及修复费均未能按约支付。期间，虽经原告多次催讨，但被告仅支付了部分款项，且被告因拖欠银行贷款也已被银行起诉。为此，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2009年8月8日、2010年8月23日签订的两份《租赁合同》，以及2011年6月16日签订的《补充协议书（一）》，被告限期搬离并将位于松江区荣乐西路XXX号XXX-
XXX层及地下一层（部分）之承租房屋交还原告；2、被告支付承租使用上述房屋至实际返还之日止的租金和使用费（暂计至2014年4月30日为1，976，991.67元，2009年8月8日租赁合同产生的租金及使用费按照年租金314.61万元的标准计算；2010年8月23日租赁合同产生的租金以及使用费按照年租金198.92万元的标准计算）；3、被告限期将松江区荣乐西路XXX号房屋作为营业场所的工商登记予以变更，逾期变更的按《租赁合同》约定的当期租金赔偿原告损失；4、被告支付承租使用上述承租房屋自2014年6月起算至实际返还之日止的水费、电费（2014年6月份的电费为42，538.11元、水费为123.08元，合计42，661.19元）；5、被告支付使用上述承租房屋至实际返还之日止的停车场占用费、灯光设施损坏及修复费（其中停车场占用费从2014年7月1日起，按每年9万元的标准计算；灯光设施损坏及修复费从2014年1月1日起，按照每年1万元的标准计算，以上暂计6，000元）；6、被告支付原告违约金2，567，650元。
被告时代豪爵公司辩称：1、不同意原告的部分诉请。对于诉请1，被告同意解除合同以及补充协议，但2014年3月18日，原告没有通知被告而断电，所以被告就撤离了，解除时间应该是2014年3月18日，因为2014年3月18日后被告就不再经营；被告承租涉讼房屋后，1-5楼是用作餐饮部，6-8楼是客房部，目前作为餐饮部的酒店是停业的，但客房部是原告在经营，钱收了后就拿走了；被告的餐饮部和客房部于2014年3月18日全部搬离了，现在的客房部虽然在经营，但是是原告在经营，不是被告在经营，不存在腾空的情况；原告要求恢复原状，被告要求原告赔偿被告的装修损失，故恢复原状被告是不同意的。2、对于房屋租金，拖欠的租金数额2，046，991.67元是没有异议的，但是再扣除7万元是应该的，经营客户部的钱是原告收取的，扣除7万没有异议，被告认为租金的截止日期应该是2014年3月18日，原告的断电行为造成被告无法经营，无法实现租赁合同的目的，被告只同意租金结算至2014年3月18日；此外，原告应该开具发票后被告才支付租金，但至诉讼之后，原告才将300多万元的发票补开给被告，2014年的发票并没有开具，根据合同第4.2条约定，原告没有开具发票被告是不会支付租金的。3、现在合同是合意解除了，被告也是愿意变更工商登记的，但是赔偿损失这块被告是不认可的。4、关于原告主张的水、电费，2014年6月份的水、电费42，661.19元被告的确没有支付，但是原告主张的标准过高，原告从来没有向被告出具财务凭证，原告为被告代缴水电费的收费标准高于国家标准，2009年合同成立到现在，产生的水电费是很多的，所以原告多收了被告水电费，被告多交达到150多万；被告和原告沟通多次并发函给原告，差额被告要求原告返还，帐册只能反映一部分内容，对于金额要求和原告帐册核对一下，2014年3月18日起系争房屋已经被原告断电，故之后的水电费不应由被告承担。5、从2014年3月18日起，被告无法经营，故停车场占用费只能结算至2014年3月18日，现停车场占用费已经支付到2014年6月30日；灯光设施损坏和恢复费用已支付至2013年12月31日，被告认为该笔费用也只能计算至2014年3月18日。6、对于原告主张的违约金，被告没有违约行为，退一步讲，如果法庭认为被告违约，原告主张的违约金也过高，请求法院调整；被告认为违约方是原告，被告支付给原告120万元的押金，被告有二份函件，证明在租赁过程中原、被告有矛盾，被告有些事情要求解决，但是原告未解决，2014年3月18日原告强行断电，被告无法经营，被告认为原告违约，被告保留诉权；关于押金，被告签订二份合同的时候向原告交纳了120万元押金，如果需要承担的话，可以抵扣相应的租金和其他的费用。
同时，被告时代豪爵公司反诉称：原、被告分别于2009年8月8日、2010年8月23日以及2011年6月16日签订了两份《租赁合同》和一份《补充协议书》，双方约定原告将其持有的物业即上海市松江区荣乐西路XXX号出租给被告，被告用其作餐饮饭店、宾馆住宿经营场所。以上《租赁合同》和《补充协议书》还对租赁期限、租赁价格、付款方式、水电费缴纳方式、物业管理等均有明确约定。合同及协议书签订以后，被告积极履行自身义务按时依约向原告支付租金及其他费用。自2012年起，原告在履行合同中有诸多违约行为，其一，原告在酒店大楼与裙楼相连的消防安全通道中违章搭建临时棚，造成重大安全隐患，违反了租赁合同的相关约定；其二，原告不按时甚至不开具房屋租赁发票，亦违反了租赁合同的相关约定；其三，原告委托的上海新吉物业服务有限公司怠于履行义务，损害了被告的合法权益；其四，原告违反合同随附义务，双方合同约定由原告为被告代缴水电费及其他费用，但从未向被告出具过任何财务凭证。为此，2012年3月23日及2013年10月23日，被告曾委托律师及亲自发函给原告，但原告一直置之不理。随后，被告又多次找原告沟通，均未果。2014年3月18日，原告在未通知被告的情况下直接断电造成被告难以经营，直接损失达160，087.50元。目前，在原告的干扰下，被告已难以正常营业，被告同意解除双方之间的租赁合同及补充协议，但依据相关法律规定，由于原告的违约导致租赁合同解除，原告应承担被告在剩余租赁期限内装饰装修残值损失。为此，被告依法提起反诉，请求判令：1、原告赔偿被告剩余租赁期内装饰装修残值损失暂记10万元（具体金额有待司法鉴定估值后再明确）；2、原告赔偿因停电给被告造成的损失168，700.5元。
原告永峰投资公司针对被告时代豪爵公司的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。1、关于反诉诉请1，原告提供了充分的证据，证明本案合同解除是因为被告违约造成的（被告逾期未支付租金），不存在原告承担损失问题，且原告要求恢复原状。原告打算另行租赁的承租方租赁房屋的目的是用于商务办公、银行门店使用，故对于鉴定申请原告不予同意。2、关于反诉诉请2，不存在原告停电的情况，故不同意赔偿损失；对事实理由，原告认为，被告一直按时支付租金以及其他费用不是事实，关于违章搭建被告也没有任何依据；对于被告所称的发票，发票的开具并不是被告付款的条件；物业公司是和被告直接签约，故物业服务问题与原告是无关的；被告称违反合同的随附义务，只是被告要求开具水电费的发票，但原告已经开具了收据，且2014年3月18日不是原告断电的。
经审理查明：原告是位于上海市松江区荣乐西路XXX号房屋的登记权利人。
2009年8月8日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方），双方签订了《租赁合同》一份，约定甲方将位于上海市松江区荣乐西路XXX号XXX-
XXX层及地下一层（部分），其中：1-4层总计建筑面积约5，500平方米、地下一层部分建筑面积约1，100平方米（合计建筑总面积约6，600平方米，具体详见平面图【见附件一】）租赁给乙方；该房屋的现有装修及设施状况，由双方在本合同附件（二）中加以列明，甲方同意乙方自行依法装修和增添附属设施的内容、标准及其他需约定的有关事宜由双方在本合同附件（三）中加以列明，甲、乙双方一致同意附件（二）、（三）作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方交还该房屋时的验收依据；乙方向甲方承诺，承租该房屋仅作以有关部门批准同意的饭店餐饮用途；甲、乙双方同意，本协议签订后，乙方可对该房屋进行装修设计，但向甲方承诺不影响相关部门对该房屋规划、消防的验收，对此双方予以确认；租赁期限为十年，自2010年6月1日起至2020年5月31日止，其中本协议签订后至2010年5月31日为免租期，含装潢免租期；甲、乙双方约定，该房屋第一年年租金为280万元，该房屋租金二年内不变，第三、四、五年逐年递增6％，第六、七、八、九、十年逐年递增8％，具体年租金为：……2013年6月1日至2014年5月31日期间，当年租金为314.61万元……；乙方每年分二次支付，即每六个月为一期，付租日分别为每年的5月15日前，11月15日前各支付一期，先付后用，甲方应于每期租金支付日前7日内开具租金发票送交乙方，并承担相关税收；甲、乙双方约定，在签订本合同的同时，乙方应向甲方支付租赁押金，押金金额为100万元，本合同终止时，租赁押金除用以抵充乙方未偿付的任何费用外，余额由甲方不计息返还乙方，乙方亦应出具收据；乙方在租赁期限内，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设施、物业管理费等费用均由乙方自行负担，按实逐月结算，物业管理费由乙方支付给时代广场物业单位（具体另行签订物业管理协议）；本合同提前解除或终止的，乙方应在本合同解除或终止之日后的七日内（简称搬迁宽限期）返还该房屋，搬迁宽限期内，乙方应按当时日租金计付实际房屋占用使用费，未经甲方同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应按当时日租金之三倍向甲方支付该房屋占用使用费；乙方返还该房屋应当符合正常使用的状态，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按当时半年租金支付违约金，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；……乙方逾期不支付租金累计满1个月的，或者连续出现两期不按时付租、结算其他费用的……；乙方擅自解除本合同的，除甲方原因外，不论何因，均应及时将该房屋腾空并交还甲方，否则还应按当时租金标准支付房屋占用费；乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意范围的要求装修房屋的或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状；乙方承诺，本合同签订后，应在该房屋所在的松江区永丰街道经济小区内注册成立餐饮酒店或公司，新注册成立的餐饮酒店或公司对本合同中乙方的合同义务承担共同履行责任，该公司注册地为该房屋地址的，则本合同到期终止或提前解除的，乙方应将该公司注册地变更，否则乙方或该公司需按当时租金标准赔偿甲方损失。租赁合同还对其他相关事宜进行约定。
2010年8月23日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方），双方签订了《租赁合同》一份，约定甲方将位于上海市松江区荣乐西路XXX号XXX-
XXX层建筑面积为4，504平方米房屋租赁给乙方；该房屋的现有装修及设施状况，由双方在本合同附件（一）中加以列明，甲方同意乙方自行依法装修和增添附属设施的内容、标准及其他需约定的有关事宜由双方在本合同附件（二）中加以列明，甲、乙双方一致同意附件（一）、（二）作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方交还该房屋时的验收依据；乙方向甲方承诺，承租该房屋仅作以有关部门批准同意的宾馆住宿及会务等用途；双方一致同意，本合同签订后且乙方支付押金后的7日内办理该房屋移交手续；租赁期限自2010年8月23日起至2020年5月31日止，其中本协议签订后至2010年12月31日为免租期，（已含装潢免租期）实际租金从2011年1月1日起算；甲、乙双方约定，第1年该房屋建筑面积每平方米日租金为0.98元，第2年该房屋建筑面积每平方米日租金为1.08元，第3、4、5年按逐年递增6％，第6、7、8、9、10年按逐年递增8％，具体年租金为：……2014年1月1日至2014年12月31日期间，当年租金为198.92万元……；乙方每年分二次支付，即每六个月为一期，付租日分别为每年的12月15日前，6月15日前各支付一期，先付后用，甲方出具发票给乙方；甲、乙双方约定，在签订本合同的同时，乙方应向甲方支付租赁押金，押金金额为20万元，本合同终止时，租赁押金除用以抵充乙方未偿付的任何费用外，余额由甲方不计息返还乙方，乙方亦应出具收据；乙方在免租及租赁期限内，使用该房屋所发生的水（2.0元／吨）、电（基本用电量暂定为300KV，按39元／KV收取，产生用电量按1.2元／度收取）、排污费（1.8元／吨）煤气、通讯、设施等费用均由乙方自行承担，按实逐月结算，若今后相关部门收费标准上涨，则上述单价同比例上涨；本合同提前解除或终止的，乙方应在本合同解除或终止之日后的七日内（简称搬迁宽限期）返还该房屋，搬迁宽限期内，乙方应按当时日租金计付实际房屋占用使用费，未经甲方同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应按当时日租金之三倍向甲方支付该房屋占用使用费；乙方返还该房屋应当符合正常使用的状态，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按当时半年租金支付违约金，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；……乙方逾期不支付租金累计满1个月的，或者连续出现两期不按时付租、结算其他费用的……；乙方擅自解除本合同的，除甲方原因外，不论何因，均应及时将该房屋腾空并交还甲方，否则还应按当时租金标准支付房屋占用费；乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意范围的要求装修房屋的或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方拆除并恢复房屋原状；乙方承诺，本合同签订后，应在该房屋所在的松江区永丰街道经济小区内注册成立宾馆住宿行业的公司，新注册成立的宾馆住宿行业的公司对本合同中乙方的合同义务承担共同履行责任，该公司注册地为该房屋地址的，则本合同到期终止或提前解除的，乙方应将该公司注册地变更，否则乙方或该公司需按当时租金标准赔偿甲方损失。租赁合同还对其他相关事宜进行约定。
2011年6月16日，原告作为甲方、被告作为乙方，案外人新吉物业公司作为丙方，三方签订了《补充协议书（一）》，约定甲、乙双方曾于2009年8月8日和2010年8月23日分别签订关于乙方餐饮部及客房部用房的租赁合同，现就有关事宜，签订补充协议：1、关于电费收取标准：甲、乙双方一致同意并确认，自2011年7月1日起，乙方餐饮部及客房部确定基本用电量为550KV，基本电费按39元／KV收取，其余电费按分时电表实际用电费加损耗系数0.8％来按实计算（即电费＝基本电费＋实际用电费×100.8％），每月十日之前由甲方收取上月电费，分时电表由乙方负责安装并承担该费用……；2、关于停车场占用费收取标准：甲、乙双方一致同意并确认，自2011年7月1日起，乙方餐饮部每年按9万元支付，付款日期与房屋租赁费同步，客房部则按原租赁合同约定执行；3、鉴于甲方投资安装的楼宇灯光，现由乙方在使用，故甲、乙双方一致同意并确认，由乙方每年向甲方支付灯光设施损坏即维修费1万元，在每年的12月15日之前一次性支付，该灯光照明电费由乙方承担；4、根据甲方与丙方的委托合同，甲、乙、丙三方一致同意并确认，自2011年7月1日起至2014年6月30日期间的物业服务由甲方委托丙方负责设施，并由乙方与丙方签订物业服务合同，其中物业服务范围为乙方餐饮部和客房部的物业面积总计11，104平方米，收费标准为每1平方米建筑面积3.60元／月，该合同甲方审核后由乙、丙两方签订，并由甲方备案合同原件一份。补充协议还对其他相关事宜进行了约定。
上述租赁合同和补充协议签订后，原告按约将涉案房屋交付被告使用，被告按约支付了120万元租赁押金，且将涉案房屋所在地登记为住所地，并在对涉案房屋进行装修后进行宾馆住宿和饭店餐饮类经营。经营过程中，被告拖欠了原告松江区荣乐西路XXX号XXX-
XXX层及地下一层（部分）承租房屋自2013年6月1日至2013年11月30日的部分租金73，050元，2013年12月1日之后的租金亦未支付；被告还拖欠了原告松江区荣乐西路XXX号XXX-
XXX层承租房屋2014年1月1日之后的所有租金。2014年1月13日、1月23日，被告分别向原告开具了金额为1，073，050元、1，567，650元的上海农商银行支票一张，但均因被告账户存款不足而被退票。
2014年3月17日，本院作出（2014）松民二（商）初字第634号民事裁定书，另案查封了被告在上海市松江区荣乐西路XXX号XXX-
XXX层内的所有电器设备、厨房设备、办公用品等物品。
2014年3月18日，被告不再在松江区荣乐西路XXX号XXX-
XXX层及地下一层（部分）房屋处经营餐饮部，但客房部仍有人在经营。庭审中，被告陈述原告于2014年3月18日强行断电，导致被告被迫撤离，故2014年3月18日之后发生的所有费用，均不应由被告负担，且2014年3月18日之后被告已经退出房屋了，承租房屋处的客房部是由原告在经营，被告仅在该处保留了五楼的财务室，被告的反诉涉及到装饰装修损失的赔偿问题，这个问题解决后是可以交接的。原告则表示2014年3月18日原告没有强行断电，被告是因自身经营不善的原因而停业，被告还向原告提供了由被告加盖公章的大酒店转让信息，让原告帮忙寻找下家；因被告一直没有搬离并返还系争房屋，故应当承担至返还之日止的各项费用；被告虽然愿意配合交接，但被告的相关财物已被本院另案查封在系争房屋内，无法搬走而难以返还房屋，且现在客房部以及财务室还在被告控制下，交接是有问题的。
2014年4月1日，被告向原告出具情况说明一份，载明2014年3月中旬开始，上海时代豪爵大酒店客房部陆续从营业款中向上海永峰投资管理有限公司支付水电费等，具体金额以双方签收为准。由于时代豪爵大酒店尚需支付上海西房物业管理有限公司2014年2月份始的物业费，故时代豪爵大酒店同意从已支付永峰投资公司的款项中转付，并从中扣除已付永峰投资公司的金额，具体金额以物业公司出具的发票为准。
2014年5月19日，原告、被告及案外人上海西房物业管理有限公司（以下简称“西房物业公司”）签订了情况说明一份，载明自2014年3月19日起至2014年5月7日，根据事先协商意见，被告以暂付方式陆续向原告支付现金301，176.70元，另将时代豪爵大酒店普客车一辆（车牌号：JD72**）作价80，000元以抵债形式过户给原告，以上两项合计381，176.70元。根据时代豪爵大酒店的要求，其中原告为时代豪爵大酒店支付了欠西房物业公司的2014年2月和3月的物业服务费79，948元，剩余301，228.70元作为被告抵充原告2014年1月水电费106，290.93元，2014年2月水电费82，805.22元，2014年3月水电费68，128.73元，2014年4月水电费44，003.82元的拖欠款。以上说明内容，各方均无任何异议。
庭审中，原、被告确认被告预交的部分电费及客房部的部分收入共计7万元，用以抵扣被告拖欠原告的租金。2014年5月16日，原告向被告开具了松江区荣乐西路XXX号XXX-
XXX层房屋2013年1月至12月的租金发票以及松江区荣乐西路XXX号XXX-XXX层房屋2013年4月至11月的租金发票。
原、被告亦确认，截至2014年5月份的水电费双方已结清，2014年6月份的水电费42，661.19元被告没有支付。关于水电费的缴纳问题，被告陈述是一直按照原告的标准在缴纳水电费、双方从2009年开始一直争议到现在，原告水电费的收取标准远高于国家标准，为这个事情被告一直在和原告交涉。原告则认为被告向原告发出的函件中从来没有提到过水电费超收的问题，且被告要求的是开具水电费发票的问题，因为原、被告共用一个总水表、总电表，所以原告是代收代付水电费而不存开具发票的问题，原告已向被告开具过收据。
庭审中，原告还提交了租赁意向书一份，证明原告和案外人上海古树园实业集团有限公司（以下简称“古树园公司”）达成了租赁意向书，租赁用途是商务办公，银行门店用途；对于系争房屋上的装饰装修原告不同意利用，认为是被告违约导致合同解除，且原告已与新的承租人达成意向，用途是商务办公，所以不同意被告提出的对装修残值进行司法鉴定。被告表示对于租赁意向书真实性不清楚，且与本案无关；被告认为违约的是原告，租赁合同的履行一直存在矛盾，被告一直通过函件与原告进行沟通。特别是水电费，原告多收了且发票也不开具，所以被告也不支付租金；且在2014年3月18日原告自行断电，酒店被告花费了大量的装修投入，大概花费了2，000万，这么大的价值，原告再转租就会获得巨大的利益，这样也是不太公平的，如果不经过司法鉴定也不能确定相应的价值。
另查明，2012年3月26日，被告委托律师向原告发送了律师函一份，载明双方租赁合同签订后，被告按照原告提供的水电费使用清单支付水电费，但原告未能就水电费部分向被告出具相应财务凭证，致使被告无法应对税务部门的检查，希望原告在代收了被告的水电费后，向被告提供相应税务发票。2012年4月1日，原告向被告发出复函一份，载明经咨询相关税务部门，鉴于原告系根据被告实际使用水量、电量，并按照双方协议约定代收代缴水电费，而并非向被告转售水、电，故只需提供税务收据，无需开具税务发票。
2013年10月，被告向原告寄送公函一份，载明：1、关于水电费发票事宜。依据合同约定，被告自行承担租赁期限内所产生的水电费，并由原告代缴，被告自2010年至2012年共计向原告缴纳水电费4，546，002.96元，但原告没有向被告出具上述费用的财务凭证（发票），请原告尽快处理；2、违章搭建事宜。被告承租原告房屋后，发现酒店大楼与裙楼相连的消防安全通道中被原告搭建了临时棚，为了安全起见，请原告接函后尽快拆除临时棚及相关设施，消除安全隐患。另，设立在酒店东边副楼三楼的紫金城娱乐会所，自行制作了大型广告牌，损失了被告的合法权益，请原告协调让其尽快拆除；3、据被告酒店客房住宿的客人反映，早晨六七电钟在原告管辖的西广场上有“早间广场舞”现象，严重影响了住宿客人的休息，请原告接函后立即停止“早间广场舞”。公函还对其他事宜进行了说明；4、近期被告电梯经常处于运载不稳定的状态，为了防止意外发生，请原告通知员工上、下班不要再使用被告的电梯。
2013年11月12日，原告向被告寄送了复函一份，载明：1、关于所谓水电费发票问题。原告曾走访相关税务机关，答复很明确，根据有关税收规定，鉴于原告是代收代付水电费，即非水电转售，故不存在另行开具所谓发票的问题；2、关于所谓违章搭建、广告牌设置问题。被告来函中提及的临时棚，系原告征得有关部门的同意而搭建，就其现状而言，不存在所谓安全隐患问题，也不是违章搭建，紫金城娱乐会所的室外广告牌系征得相关部门审批后设置，并无违法违规；3、关于早间广场舞问题。广场舞是附近居民自发的民间自娱自乐的群众性活动，接函后，原告已与相关居委会进行了联系沟通，并加强了广场物业管理，现该群众性活动已转移；4、关于电梯使用问题。松江区荣乐西路XXX号的电梯均为本公司所有，不存在是被告电梯的问题，也不存在电梯运行不稳定的问题。希望被告严格执行双方租赁协议，杜绝长期拖欠租金或相关费用的违约行为。
庭审中，被告向法庭提交厨房库存数据二页，欲证明2014年3月18日，因原告在未通知被告的情况下突然断电，导致被告相关直接损失达160，087.50元。原告对该份证据的真实性不予认可，认为这是被告自行制作的，不能证明损失的存在。原告向法庭提交了2014年4月份的水电费签收清单，欲证明2014年3月18日之后被告仍在涉讼房屋处经营客房部，经营收入上交后抵扣拖欠原告的水电费，被告工作人员高梅在客房部负责人处签字。被告则表示仅凭这份证据不能证明原告的证据目的，高梅之前的确是被告的员工，但是在2014年3月18日之后高梅的行为并不代表被告的行为，除了人员工资等费用外，其他的费用全部是由原告在收取。
2014年4月22日，本案承办人员至涉讼房屋处向被告送达了开庭传票等法律文书，被告的财务人员褚红莲填写了送达地址确认书并加盖了被告的公章，其还表示被告客房部仍在经营，高梅是被告客房部的前台主管，被告的法定代表人长期不在公司。
以上事实，由上海市房地产权证、租赁合同、补充协议书、情况说明、银行支票及退票通知、大酒店转让信息、收据、费用签收清单、收条、银行转账单、银行转账凭证、授权委托书、快递单律师函、公函、发票、水电费明细、询问笔录、复函及邮寄凭证、民事裁定书及查封财产清单、水电费发票、付款凭证、水电费统计表及结单以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的二份租赁合同及补偿协议书（一），均系双方真实意思的表示，并未违反法律和行政法规的强制性效力性规定，应属有效，当事人均应按约履行。
对于原告主张的解除合同，被告恢复原状后腾空并返还房屋的请求。一则，本案中原、被告双方在租赁合同中约定了一方解除合同的条件，被告逾期支付租金的行为符合该条件，原告据此行使合同解除权并无不当，本院予以支持；二则，被告虽辩称原告迟延开具了部分租金发票，且2014年的租金发票原告也未开具，被告支付租金的条件并未成就，但双方仅在松江区荣乐西路XXX号XXX-
XXX层及地下一层（部分）房屋的租赁合同中约定了原告应于每期租金支付日前7日内开具租金发票送交乙方，并承担相关税收，并未将其作为支付租金的前提条件，原告没有及时开具发票并不影响被告使用租赁物，被告的合同目的仍然能够实现。2014年5月16日，原告向被告开具了涉讼房屋2013年的租金发票，但被告仍然拖欠了原告松江区荣乐西路XXX号XXX-
XXX层及地下一层（部分）房屋2013年6月1日至11月30日期间的租金73，050元。2014年1月13日、1月23日，被告向原告开具了金额为1，073，050元、1，567，650元的上海农商银行支票各一张，但均因被告账户存款不足而被退票，此后，被告的财物被本院另案查封，被告也从其餐饮部搬离。因此，被告以其行为表明其难以继续履行租赁合同，本案的租赁合同及补充协议系因被告的违约行为而解除，故对于被告上述抗辩意见，本院也不予支持。三则，因原告同意被告装修并使用涉讼房屋，现原告主张被告恢复房屋原状至毛坯房状态缺乏法律和合同依据，本院不予支持。但合同解除后，被告理应将涉讼房屋腾空并返还给原告。至于合同解除的时间，因原告起诉前并未向被告发出解除合同的通知，故本院以本案起诉状副本送达被告之日即2014年4月22日作为双方合同解除之日。
关于原告主张的租金及使用费问题。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，合同解除后，被告还应当按照租赁合同约定支付其拖欠的租金。根据庭审查明的事实，被告尚拖欠原告上海市松江区荣乐西路XXX号XXX-
XXX层及地下一层（部分）房屋2013年6月1日至11月30日期间的租金73，050元，2013年12月1日至2014年4月22日的租金1，241，919.38元；被告拖欠原告上海市松江区荣乐西路XXX号XXX-
XXX层2014年1月1日至2014年4月22日的租金619，467.77元，以上被告应当支付的租金合计1，934，437.15元。此外，庭审中，原、被告均确认7万元其他费用同意在租金中扣除，本院予以准许；被告已支付的押金1，200，000元，原告虽主张在案件执行阶段中处理，但此与双方合同约定不符，本院不予采纳，上述押金亦应在被告应支付的租金中予以扣除。被告虽辩称原告于2014年3月18日强行断电，导致被告被迫搬离，租金只应计算至2014年3月18日，但此与原告提供的由被告加盖公章的大酒店转让信息以及2014年3月17日被告财产被本案另案查封的事实不符，被告亦未提供证据予以证实，本院对此不予采信。故本案中被告应当支付原告的租金为1，934，437.15元-70，000元-1，200，000元=664，437.15元。另，原告主张被告还应按照租金的标准支付返还房屋之前的使用费，于法不悖，本院予以支持。至于被告辩称的酒店客房部现为原告在经营，被告仅余财务室未返还的意见，一则涉案房屋的现场仍留存有被告被本院另案查封的厨房用品、电器设备、办公用品等，二则从被告向原告出具的情况说明以及被告财务人员的陈述分析，被告的辩称意见，本院不予采信。
关于原告主张的被告限期将涉讼房屋作为营业场所的公司登记予以变更，逾期变更的赔偿原告损失的问题。根据双方合同约定，合同到期终止或提前解除的，被告应将公司的注册地址变更，庭审中被告亦表示同意变更工商登记，故本院对此予以酌情处理。但对于原告主张的逾期变更的赔偿原告损失的意见，因双方并未约定变更工商登记的具体时间，故在本判决确定的履行期限内，被告应予以解决，现原告要求被告承担逾期变更的违约责任依据不足，本院不予支持。
关于原告主张的水、电费问题。原告主张中2014年6月份的水费123.08元、电费42，538.11元，合计42，661.19元是双方统计并结算的费用，根据双方约定由原告为被告代付代缴，每月十日之前收取上月电费，故被告理应将该费用支付给原告。至于被告抗辩的原告没有开具水电费发票且收费标准过高的意见，因双方对于开具水电费发票没有明确约定，原告的理由亦属合理，且合同履行期间，被告对于与原告结算水电费的标准并未提出异议，一直按照实际发生的水电费数额与原告进行结算，故本院对此不予采纳。
关于原告主张的停车场占用费、灯光设施损坏及修复费问题。因双方对此有明确约定，且被告并未将涉讼房屋返还原告，原告对于停车场及灯光设施无法再次利用，故对于原告的主张，本院予以支持，但因每年9万元的停车场占用费是针对被告餐饮部的收取标准，故停车场占用费应计算至被告实际返还原告位于上海市松江区荣乐西路XXX号XXX-
XXX层及地下一层（部分）房屋为止。
关于原告主张的违约金问题。基于上述分析，本案系因为被告违约而导致合同解除，被告应当承担相应的违约责任，但原告主张的违约金过高，考虑到被告的违约情形以及被告现场的物品被另案查封给原告造成的损失，本院参照四个月的租金标准予以酌情调整，因此，被告应当向原告支付违约金的数额为1，711，767元。
关于被告反诉主张的原告赔偿剩余租赁期内装饰装修的残值损失的问题。因本案属于因承租人违约导致合同解除，且原告明确表示对于涉讼房屋内被告的装饰装修不同意利用，本院不再委托鉴定部门予以司法鉴定，故被告请求原告赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失，本院不予支持。
关于被告反诉主张的原告赔偿因强行停电造成的经济损失问题。因被告并无证据证明原告存在上述行为及其损失的发生，本院对此不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海永峰投资管理有限公司与被告（反诉原告）上海时代豪爵大酒店有限公司于2009年8月8日签订的《租赁合同》、于2010年8月23日签订的《租赁合同》以及于2011年6月16日签订的《补充协议书（一）》中的租赁合同关系于2014年4月22日解除；
二、被告（反诉原告）上海时代豪爵大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内腾空并返还原告（反诉被告）上海永峰投资管理有限公司位于上海市松江区荣乐西路XXX号XXX-
XXX层及地下一层（部分）承租的房屋；
三、被告（反诉原告）上海时代豪爵大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海永峰投资管理有限公司截至2014年4月22日的租金664，437.15元；
四、被告（反诉原告）上海时代豪爵大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海永峰投资管理有限公司自2014年4月23日起至实际返还房屋之日止的使用费（其中，上海市松江区荣乐西路XXX号XXX-
XXX层及地下一层部分房屋按照每年3，146，100元的标准计算，上海市松江区荣乐西路XXX号XXX-XXX层房屋按照每年1，989，200元的标准计算）；
五、被告（反诉原告）上海时代豪爵大酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内将上海市松江区永丰街道荣乐西路XXX号XXX-
XXX层房屋作为营业场所的工商登记予以变更；
六、被告（反诉原告）上海时代豪爵大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海永峰投资管理有限公司2014年6月份的水电费42，661.19元；
七、被告（反诉原告）上海时代豪爵大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海永峰投资管理有限公司停车场占用费和灯光设施损坏及维修费（其中，停车场占用费按照每年90，000元的标准，自2014年7月1日起计算至被告实际返还位于上海市松江区荣乐西路XXX号XXX-
XXX层及地下一层（部分）房屋之日止，灯光设施损坏及维修费按照每年10，000元的标准，自2014年1月1日起计算至被告实际返还位于上海市松江区荣乐西路XXX号XXX-
XXX层及地下一层部分房屋之日止）；
八、被告（反诉原告）上海时代豪爵大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海永峰投资管理有限公司违约金1，711，767元；
九、驳回原告（反诉被告）上海永峰投资管理有限公司的其余诉讼请求；
十、驳回被告（反诉原告）上海时代豪爵大酒店有限公司的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费45，358元，减半收取22，679元，反诉案件受理费1，937元，合计诉讼费24，616元，由原告（反诉被告）上海永峰投资管理有限公司负担2，392元（已付），被告（反诉原告）上海时代豪爵大酒店有限公司负担20，287元（于判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 洪飞
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 黄燕
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
……
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
……
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。