湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终319号
上诉人（原审被告）：黄一熙，女，汉族，1981年6月16日出生，住湖南省邵阳市大祥区。
被上诉人（原审原告）：长沙市红星物业管理有限责任公司，住所地湖南省长沙市雨花区洞井镇鄱阳小区丰景苑3栋1楼。
法定代表人：杨兰，总经理。
委托诉讼代理人：戴嘉，女，汉族，1980年11月4日出生，住湖南省长沙市雨花区。
委托诉讼代理人：陈碧辉，男，汉族，1968年7月5日出生，住湖南省长沙市开福区。
上诉人黄一熙因与被上诉人长沙市红星物业管理有限责任公司（以下简称红星公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第05429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月13日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，双方均没有提出新的事实和理由，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。
上诉人黄一熙上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判上诉人不支付物业管理费和不缴纳违约金；2、判令由被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：1、一审判决认定事实完全偏袒，10月份被上诉人送到上诉人黄一熙的催交单与提交法院的催交单不一致，完全证明2015年6月之前被上诉人默认上诉人并未欠缴物业费。2、一审判决凭2013年11月发票上注明的（本年度按办公用房已交两个月，少收一个月在14年补），认定被上诉人2013年是自愿仅收取3个月的办公用房管理费，否认按实际办公面积25平米的标准加倍收取物业费，且上诉人提交的所有证据，一审判决并未做任何说明，判决没有法律依据。3、2015年8月4日-11月11日被上诉人对上诉人采取停水措施，停水期间上诉人不应交纳任何物业管理费用。4、2013年后的两年时间内，所有物业发票与催缴单都没有写上诉人欠2015年6月之前的物业费，一审法院判决违约金无法律依据。5、《湘价服（2010）76号文件》第十条规定，住宅前期物业服务收费未在房屋交易合同中与物业买受人预先明确的，业主有权拒绝收费，且2012年交房时，被上诉人也未与业主签订《前期物业管理服务协议》，而一审判决认可《前期物业合同》完全错误且没有任何法律依据。6、2010年的购房合同中并未预先约定物业服务内容、服务规范、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，上诉人黄一熙有权拒付物业费。同时上诉人提交的缴费发票与催缴单能证明双方自愿按1.7元每月每平方的标准收取办公用房物业费，同时证明上诉人并未欠缴2015年6月之前的物业管理费。综上，上诉人为保护其合法权益，特提起上诉，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人红星公司辩称，一、上诉人黄一熙的房屋应该按照3.4元/平方米每月向被上诉人缴纳物业管理费是有合法依据的。1、被上诉人对金领家族小区进行物业管理，依据的是被上诉人与红星实业集团有限公司签订的《前期物业服务合同》。黄一熙与红星实业集团有限公司签订的《商业房买卖合同》，购买该小区的房屋，就视为与答辩人形成的物业管理服务关系。2、黄一熙主张只有25平方米用于办公，与其公司开办登记不符，与事实不符。其提交的租赁合同，只是其自己与自己签的，不能作为证据使用。3、办公用房的物业费标准为3.4元/平方米每月，有《湖南省服务价格登记证》的核准，和《湘价服（2010）76号文件》的规定。4、黄一熙在2013年时就按照3.4元/平方米每月的标准缴纳过物业费，此后又拒绝按此标准缴纳。黄一熙拒绝缴纳物业费或拒绝按办公用房标准缴纳物业费的行为，不能视为被上诉人放弃向其追缴物业费的权利。二、黄一熙逾期交纳物业费应当支付违约金。黄一熙在签订《商品房买卖合同》时收到了《业主手册》，该手册约定，逾期交纳物业费按欠费额的千分之三每日支付违约金。一审判决认为约定过高，将违约金调整为万分之三每日是有依据的。综上所述，一审判决认定事实清楚，判决正确。黄一熙的上诉理由均不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人红星公司向一审法院提出诉讼请求：1、黄一熙支付2013年5月1日起至2015年10月31日止的物业服务费6954元。2、黄一熙按每日千分之三的标准支付截至缴清全部物业服务费之日止的违约金，截至2015年10月31日止的违约金为7588.18元。3、黄一熙承担本案诉讼费用。
一审法院经审理查明：2010年11月2日，黄一熙与案外人红星实业集团有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》一份，约定：黄一熙购买位于长沙市××与××路交汇处正东南角的金领家族A片N单元19层1917号房屋；房屋建筑面积127.84平方米；出卖人在销售前已制定不损害买受人合法权益的《临时管理规约》并明示，买受人应当书面承诺遵守；出卖人已选聘红星公司对该房屋进行前期物业管理，物业管理服务合同约定的期限、收费、服务标准、双方权利义务等内容，详见交房时与红星公司签订的《前期物业服务合同》，物业管理费收费的起始时间为出卖人书面通知交房次日起开始收取……等。2011年10月8日，红星公司与案外人红星实业集团有限公司签订《前期物业服务合同》一份，约定：红星公司为金领家族A片提供前期物业管理服务费；物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积缴纳，具体以物价局批准为准……等。其后案外人红星实业集团有限公司将本案所涉金领家族A片N单元19层1917号房屋交付给黄一熙使用，黄一熙开始缴纳物业管理费。黄一熙缴纳物业费情况如下：截至2013年4月，黄一熙按每平方米每月1.7元的标准支付；2013年5月至2013年8月，黄一熙按每平方米每月1.7元的标准支付了2个月，按每平方米每月3.4元的标准付了2个月；2013年9月至2015年6月，黄一熙按每平方米每月1.7元的标准支付。2015年7月起，黄一熙未再交纳物业管理费。2015年10月1日，红星公司通过在黄一熙房屋外张贴缴费通知的方式催讨物业管理费，但黄一熙未予缴纳。另查明，2013年4月起，黄一熙将本案所涉房屋出租用于办公用房使用。其后红星公司要求黄一熙按每平方米每月3.4元的标准缴纳物业费用。黄一熙向红星公司承诺：如果长沙楼盘只要是住宅变更为经营用房都增加一倍收取物业费，黄一熙也承诺按增加一倍缴纳物业费。本案诉讼中，黄一熙陈述其实际办公面积为25平方米，红星公司不予认可。红星公司自述愿仅按3个月标准收取黄一熙2013年的办公用房物业管理费。另，根据红星公司在湖南省物价局的登记，电梯住宅的收费标准为每月每平方米1.7元，如改变用途按湖南省物价局、湖南省住房和城乡建设厅颁发的《湘价服（2010）76号文件》执行。《湘价服（2010）76号文件》规定：改变使用性质的住宅，用于办公的按同类住宅收费标准加收100%。红星公司于2015年10月14日诉至该院，请求判如所请，经该院主持调解，当事人未达成调解协议。
一审法院认为，黄一熙与案外人红星实业集团有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》、红星公司与案外人红星实业集团有限公司签订的《前期物业服务合同》均不违反法律、法规强制性规定，合法有效，当事人均应依法履约。根据上述协议及《湖南省服务价格登记证》、《湘价服（2010）76号文件》规定，红星公司收取物业费的标准为电梯住宅每月每平方米1.7元、办公用房每月每平方米3.4元。红星公司主张黄一熙根据上述标准支付物业管理费，符合法律规定，该院予以支持。但《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为2年。红星公司举证其于2015年10月1日才向黄一熙主张权利，故2013年10月1日前的权利已超过诉讼时效，该院不予保护。故黄一熙仅需支付长沙市红星物业管理有限责任公司2013年10月至其诉称的2015年10月的物业服务费。关于黄一熙应支付的物业管理费，该院分析如下：一、2013年10月至同年12月。黄一熙已按1.7元的标准缴纳了该3个月的物业管理费。红星公司自愿2013年仅收取3个月的办公用房管理费，黄一熙已实际缴纳2个月，故黄一熙还应补缴1个月的办公用房管理费差额217.33元【（3.4元-1.7元）×1月×127.84平方米】。二、2014年1月至2015年6月。黄一熙已按1.7元的标准缴纳了18个月的物业管理费，还应补缴18个月的办公用房管理费差额3911.90元【（3.4元-1.7元）×18月×127.84平方米】。三、2015年7月至同年10月。黄一熙未缴纳该4个月物业管理费，应支付长沙市红星物业管理有限责任公司物业管理费1738.62元（3.4元×4月×127.84平方米）。综上，黄一熙应支付红星公司2013年10月至2015年7月物业管理费共计5867.85元（217.33元+3911.90元+1738.62元）。红星公司还主张黄一熙支付上述欠付物业管理费的违约金，符合法律规定。但红星公司主张每天千分之三的标准过高，该院依法予以调整，并酌情认定其中217.33元自2013年12月31日起、3911.90元自2015年6月31日起、1738.62元自2015年10月31日起按每日万分之三的标准计算至物业管理费清偿之日止。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、黄一熙于本判决生效之日起5日内支付长沙市红星物业管理有限责任公司物业管理费5867.85元及违约金（其中217.33元自2013年12月31日起、3911.90元自2015年6月31日起、1738.62元自2015年10月31日起按每日万分之三的标准计算至物业管理费清偿之日）；二、驳回长沙市红星物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费164元，由黄一熙负担。
二审中，上诉人黄一熙向本院提交了以下证据：（2015）雨民初字第5149号民事判决书复印件。拟证明：2015年8月-12月，黄一熙被红星公司控制用水、停止居住期间，根据物价局76号文件第6条，上诉人不应该缴纳任何物业费。被上诉人红星公司未到庭，亦未发表质证意见。本院经审查认为，该民事判决书系复印件，未提供原件予以核实，且未提供生效证明予以佐证，对其是否发生法律效力无法核实，故不予认定。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人黄一熙与案外人红星实业集团有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》、被上诉人红星公司与案外人红星实业集团有限公司签订的《前期物业服务合同》均系合同双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。各方当事人应当按照法律的规定全面履行各自的义务。上诉人与红星实业集团有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》中已经约定物业服务合同的内容见《前期物业服务合同》，且被上诉人实际上为上诉人提供了物业服务，故被上诉人要求上诉人按《前期物业服务合同》的约定支付物业费，符合合同约定，应予支持。上诉人提出该房屋只有25平方米作为办公用房及其未拖欠被上诉人2015年6月之前的物业管理费，因证据不足，本院不予支持。上诉人拖欠被上诉人物业费，应当依约缴纳违约金，一审判决酌情调整为按拖欠物业费每日万分之三的标准支付较为适宜，应予维持。上诉人提出不缴纳物业费及不支付违约金的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人黄一熙的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理妥当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费164元，由上诉人黄一熙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一七年七月二十日
书 记 员 何冰洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。