辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽04民终172号
上诉人（原审原告）：孟鑫，女，1975年8月21日出生，汉族，住抚顺市新抚区。
委托代理人：秦波，北京大成（海口）律师事务所律师。
委托代理人：邝碧瑶，北京大成（海口）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：抚顺万达百货有限公司，住所地：抚顺市新抚区浑河南路（中段）56-2号。
法定代表人：王志彬，该公司经理。
委托代理人：韩文杰，辽宁东来律师事务所律师。
委托代理人：沈哲，辽宁东来律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：抚顺万达广场商业管理有限公司，住所地：抚顺市新抚区浑河南路（中段）56号。
法定代表人：王志彬，该公司经理。
委托代理人：韩文杰，辽宁东来律师事务所律师。
委托代理人：沈哲，辽宁东来律师事务所律师。
上诉人孟鑫因与被上诉人抚顺万达百货有限公司（简称抚顺万达百货）、抚顺万达广场商业管理有限公司（简称抚顺万达商业）租赁合同纠纷一案，不服辽宁省抚顺市新抚区人民法院（2016）辽0402民初1177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孟鑫及其委托代理人秦波、邝碧瑶，被上诉人抚顺万达百货和抚顺万达商业的委托代理人韩文杰、沈哲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
孟鑫上诉请求：请求撤销原判第三项，依法改判。事实和理由：1、抚顺万达百货于2015年7月就已经根据万达集团商业策略的调整而从抚顺万达百货商城撤场，抚顺万达百货商城后续运营全面由抚顺万达商业接管，作为同属万达集团旗下的两个板块公司，实际上抚顺万达百货运营抚顺万达百货商城的权利义务已经概括转移给万达商业。于是，才有了抚顺万达商业对上诉人的装修的拆除行为。据此，上诉人和抚顺万达百货签订的《租赁合同》上的权利义务也一并转移给抚顺万达商业，抚顺万达商业当然地承担抚顺万达百货在租赁合同下的权利和义务。抚顺万达商业人员与上诉人之间针对租赁合同争议而进行的多次协商也证明了这一点。抚顺万达百货和抚顺万达商业作为万达广场运营主体的承继与衔接关系，在一审庭审中已经得到证实。据此，抚顺万达商业应对上诉人投入的装修费用、设计费、消防图纸费用与抚顺万达百货承担连带赔偿责任。2、上诉人与案外人北京凯瑞联盟教育科技有限公司（简称北京凯瑞公司）签订了《芝麻街英语培训中心合作协议》，鉴于抚顺万达百货违约行为，导致上诉人交纳给凯瑞公司的326600元的费用不能返还，该损失被上诉人应承担赔偿责任。3、上诉人提交的《租赁合同》、《空调通风合同》、《专用收款收据》等证实上诉人购买安装空调的事实和价值，应由被上诉人对其违约行为造成的实际经济损失46320元承担赔偿责任。
抚顺万达百货辩称：1、我公司在签订租赁合同时，无法预见孟鑫与第三方签订《芝麻街英语培训中心合作协议》，同时，孟鑫自行协商解除合作协议所支出的费用，不是租赁合同解除所造成的损失，孟鑫无权要求我公司进行赔偿。2、我公司没有占有孟鑫的空调设备，孟鑫要求我公司赔偿空调购置款没有依据。
抚顺万达商业辩称：我公司与孟鑫之间不存在租赁的法律关系，我公司也不存在对孟鑫的侵权行为，孟鑫无权要求我公司承担赔偿责任。
孟鑫向一审法院起诉请求：2014年11月，我与被告抚顺万达百货签订书面的租赁合同，约定抚顺万达百货已获得所有权人授权，有权向我出租位于抚顺万达百货商场第3层的场地，用于开办英语培训中心。合同签订后，我积极投入人力、物力、财力对承租场地进行装修，与此同时，基于该《租赁合同》，我于2015年1月26日与北京凯瑞公司签订了《芝麻街英语培训中心合作协议》，根据合作协议约定，我向北京凯瑞公司支付了基本许可使用费、履行协议保证金、设计费、管理费等共计人民币1141600元。在2015年3月16日，抚顺万达百货却突然要求我停止装修施工，并于2015年7月8日口头通知我解除租赁合同，接到通知后，我向抚顺万达百货发出书面通知，要求继续履行合同，但抚顺万达百货一直未给予明确答复，后被告抚顺万达商业曾派人与我接触，并称将由其接管万达广场的招商出租事宜，但亦未就如何妥善解决提出方案，只是一味地拖延。2016年3月18日，我在前往装修现场查看时发现我所装修的培训中心已全部被抚顺万达商业拆除，还设置了围挡。无奈诉讼至法院，要求判令解除我与抚顺万达百货签订的租赁合同，赔偿我以下的损失1、已支付的装修费、设计费、空调购置安装费、消防图纸费等损失共计451320元及利息，且抚顺万达商场对此损失承担连带赔偿责任；2、判令抚顺万达百货退还已收取的租金、合同保证金、装修保证金等共计167835元及利息；3、判令抚顺万达百货赔偿因其违约导致的损失1141600元及利息；4、诉讼费用由二被告承担。
一审法院认定事实：2014年11月被告抚顺万达百货（甲方）与原告孟鑫（乙方）签订了一份《租赁合同》，合同主要约定：“第一条，甲方已获得所有权人授权，有权向乙方出租位于抚顺万达百货商场第三层的场地，用于乙方设置柜台经营本合同第五条所述商品，双方确认，该场地的使用面积为562平方米。第二条，本合同项下租赁期限（不含免租装修期）为5个租约年。第三条，自进场日至开业日（亦为计租日）的前一日之间的期间为免租装修期。第四条，甲乙双方按计租面积结算该场地租金：第一个租约年，每月每平方米人民币65元，即每月租金为人民币36530元；第二个租约年，每月每平方米人民币65元，即每月租金为人民币36530元；第三个租约年，每月每平方米人民币70元，即每月租金为人民币39340元；第四个租约年，每月每平方米人民币70元，即每月租金为人民币39340元；第五个租约年，每月第平方米人民币75元，即每月租金为人民币42150元。本合同项下第一个支付周期自2015年5月1日至2015年7月31日的租金，即人民币109590元整，乙方应于本合同签署后2日内向甲方支付。第六条，在本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币伍万元整，作为乙方在本合同项下的履约保证金。乙方支付的履约保证金用以保证乙方完整妥善的履行本合同约定义务（包括但不限于依约装修、如期缴租、合法经营及保证提供商品及服务的质量），如出现乙方违约的情形，甲方有权从履约保证金中扣除相应的金额作为违约金/赔偿金，由此造成的履约保证金不足部分，乙方须接到甲方通知后5天内补足差额。本合同终止后的90日之由，经甲方确认，扣除乙方违约造成的损失赔偿、违约金及合同约定的乙方应付费用，乙方完好交还租赁场地后，甲方应将剩余的履约保证金（如有）无息退还给乙方。第七条，本合同项下的进场日为2015年3月1日。第八条，乙方承诺对装修设计文件自行承担全部责任，在装修施工过程中服从甲方的管理和指挥，并按照甲方的规定缴纳因装修而发生的收费项目，包括但不限于装修保证金人民币壹万元整、装修管理费、垃圾清运费等。第九条，乙方应当在免租装修期届满次日（就本合同而言，即2015年5月1日）开业经营”。原告出具收据证明其于2015年1月5日交纳合同保证金50000元，于2015年3月10日交纳装修保证金10000元，同日交纳租金107835元。原告提供《辽宁省家庭居室装饰装修合同》和两张收据证明已与装修公司签订了装修合同，并实际支付装修款360000元，提供《空调通风合同》和两张专用收款收据证明购买空调支出并安装在租赁场地共计43200元，提供《积田咏道.设计/制作项目委托合同书》和一张收条、一张银行回单证明为设计租赁场地支付设计费40000元，提供一张收条和资质证书证明为租赁场地支付消防图纸设计费2000元，提供《芝麻街英语培训中心合作协议》、《芝麻街英语培训中心合作协议之补充条款》、选址确认单、一张银行回单、两张收据和一张POS机消费存根证明已向第三方北京凯瑞联盟教育科技有限公司支付基本许可使用费、履行协议保证金、设计费、管理费等共计1141600元。原告提供录音资料、继续履行合同通知书、两份律师函、照片等证明原告装修没有完工，也没能如期开业经营，被告抚顺万达百货就告知原告停止施工，被告抚顺万达商业将原告的装修全部拆除。审理中，原、被告双方未达成一致意见，调解未成。一审法院认为：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。原告与被告抚顺万达百货签订的租赁合同，是当事人真实意思表示，符合法律规定，合同成立并发生法律效力。原告举证了其在对租赁场地装修过程中，被告抚顺万达百货于2015年3月16日要求原告停止施工，于2015年7月8日口头通知解除与原告的租赁合同关系，被告抚顺万达百货的行为已构成了违约，原告有权要求解除与被告抚顺万达百货之间的租赁合同，并要求被告抚顺万达百货对自己的经济损失承担违约责任。被告辩称因原告存在迟延开业、逾期支付租金等违约行为，其有权单方解除租赁合同，本院认为由于被告抚顺万达百货不让原告继续施工，造成原告对租赁场地的装修尚未完工，从而无法按照预计时间正常开业，迟延开业的责任并不在原告，原告已预先交纳了2015年5月1日至2015年7月31日的租金共计107835元，下一个交纳租金的周期为2015年7月末，而7月8日被告抚顺万达百货就要求解除与原告的租赁合同，因此被告抚顺万达百货的辩称不能成立，本院不予采信。经审查，原告的合理经济损失为：关于原告主张装修费360000元、设计费40000元、消防图纸费2000元，有合同、收据和收条为证，本院予以认定；关于原告主张空调购置安装费49320元，因原告可以要求卖家重新将空调予以安装，且对该损失没有提供其他相关证据，本院不予认定；关于原告主张返还租金107835元、合同保证金50000元、装修保证金10000元，由于被告抚顺万达百货阻止原告继续装修施工，造成原告没有正常开业经营，故对于原告要求返还租金、合同保证金和装修保证金的请求，本院予以支持；关于原告主张特许经营许可费412800元、履约保证金643200元、首批特招学生管理费15600元，因原告对以上损失的实际发生未提供相关证据，本院不予认定；关于原告主张特许经营统一设计费70000元，因该份设计与租赁合同密切相关，故本院予以认定，经本院认定的原告经济损失合计为639835元。损失赔偿额不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故对原告的利息请求，本院不予支持。被告抚顺万达百货与被告抚顺万达商业是两个独立的法人主体，根据合同相对性原则，第三人抚顺万达商业给原告造成的经济损失，应由被告抚顺万达百货承担赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条一款、第二百一十二条之规定，判决：一、确认原告孟鑫与被告抚顺万达百货有限公司签订的租赁合同合法有效并于本判决生效后予以解除；二、被告抚顺万达百货有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告孟鑫经济损失639835元；三、驳回原告孟鑫对被告抚顺万达广场商业管理有限公司的诉讼请求及其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20647元，由原告负担10448元，被告抚顺万达百货有限公司负担10199元。
二审中，北京凯瑞公司伙伴关系部总监王宏宽以及该公司法律顾问张斌向本院出证，证实北京凯瑞公司与孟鑫之间签订的《芝麻街英语培训中心合作协议》中关于基本许可使用费的约定为，“双方一致确认：本协议生效后，无论发生任何情况（包括但不限于任何一方提前解除本协议），本条所述的基本许可使用费48万元概不退还。乙方孟鑫确认前述约定系双方协商一致达成，不存在任何不公平、不自愿情形。”因孟鑫以不能获取承租教育用房为由，提出解除双方签订的合同，经协商，孟鑫缴纳北京凯瑞公司基本许可使用费、履行协议保证金、设计费、管理费等总计1141600元，被北京凯瑞公司扣掉基本许可使用费326600元，北京凯瑞公司返还孟鑫815000元。
抚顺市天胜电器经贸有限公司（简称天胜公司）职员蒋二虎出庭作证，证实：孟鑫与天胜公司签订《空调通风合同》是真实的，天胜公司收到孟鑫工程价款46320元，并为孟鑫进行了空调通风设施的安装。蒋二虎还向法庭提交了天胜公司财务部门提供的收款单，记载该公司收到了孟鑫空调款46320元。
综合上述证据，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：孟鑫与北京凯瑞公司签订《芝麻街英语培训中心合作协议》后，向该公司支付了基本许可使用费、履行协议保证金、设计费、管理费等总计1141600元，因被上诉人抚顺万达百货违约，致使孟鑫与北京凯瑞公司签订的合作协议不能履行，孟鑫被北京凯瑞公司扣掉基本许可使用费326600元；因被上诉人抚顺万达百货违约，导致孟鑫投资的空调通风工程不能实际使用，致使孟鑫损失空调款46320元。
本院认为，本案争议的焦点，一是被上诉人抚顺万达商业是否应与抚顺万达百货承担连带责任；二是孟鑫产生的基本许可使用费及空调款损失是否应获得赔偿。关于焦点一，二被上诉人认可抚顺万达百货与抚顺万达商业同属于万达集团旗下，抚顺万达百货从案涉租赁场地撤场后，由抚顺万达商业接管掌控案涉租赁场地，抚顺万达商业即应同时对抚顺万达百货与孟鑫之间基于案涉租赁场地签订的租赁合同享有权利并承担义务，因此孟鑫主张其与抚顺万达百货签订的《租赁合同》上的权利义务转移给抚顺万达商业是有事实依据的，在抚顺万达百货违约的情况下，抚顺万达商业在本案中应承担连带责任，故本院对孟鑫主张抚顺万达商业承担连带责任的上诉请求给予支持。关于焦点二，经二审详细调查，孟鑫产生的基本许可使用费326600元和空调款46320元的损失，有证据支持，均系孟鑫的实际经济损失，而该损失是基于抚顺万达百货违约导致，故本院对孟鑫主张由二被上诉人赔偿上述经济损失的请求给予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持抚顺市新抚区人民法院（2016）辽0402民初1177号民事判决第一项、第二项；
二、撤销抚顺市新抚区人民法院（2016）辽0402民初1177号民事判决第三项；
三、被上诉人抚顺万达百货有限公司于本判决生效后十五日内赔偿上诉人孟鑫经济损失372920元；
四、被上诉人抚顺万达广场商业管理有限公司对本判决确定的抚顺万达百货有限公司对孟鑫的经济损失赔偿承担连带责任。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费20647元，由上诉人孟鑫负担6732.21元，由被上诉人抚顺万达百货有限公司负担13914.79元；二审案件受理费6939元，由被上诉人抚顺万达百货有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 宫颖& # xB;
审判员 马开智
审判员 罗 华
二〇一七年五月二十三日
书记员 曹 扬