天津市北辰区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0113民初5396号
原告:曹建国，男,1969年10月3日出生,汉族,住天津市河北区。
委托诉讼代理人：任利萍（系原告妻子），住天津市河北区。
委托诉讼代理人：白河，北京市常鸿律师事务所律师。
被告:宋延凯，男,1955年6月15日出生,汉族,住天津市北辰区。
委托诉讼代理人：刘斌，天津淇奥律师事务所律师。
第三人:天津市胜朗房地产经纪有限公司,住所地天津市武清区自行车王国产业园区祥园道160号105-3（集中办公区）。
法定代表人：刘吉，总经理。
委托诉讼代理人：宋俊朋，男,该公司职员。
委托诉讼代理人：张吉亭，女,该公司职员。
第三人:王秀楼，女，1955年3月8日出生，汉族,住天津市北辰区。
原告曹建国与被告宋延凯、第三人天津市胜朗房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月19日立案后，被告宋延凯申请追加其配偶王秀楼作为本案第三人参加诉讼,本院依法准许。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹建国及其委托诉讼代理人任利萍、白河，被告宋延凯及其委托诉讼代理人刘斌，第三人天津市胜朗房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人宋俊朋、张吉亭及第三人王秀楼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曹建国向本院提出诉讼请求:1.被告继续履行《房地产买卖居间合同》（以下简称《居间合同》）和《天津市房产买卖协议》(以下简称《买卖协议》)，立即协助原告办理坐落于天津市北辰区××新××房屋（以下××街新邨房屋）产权过户手续，将房屋过户至原告名下；2.被告支付原告以房款1,220,000元为基数按照日1‰计算自2016年7月22日至实际办理过户之日止的违约金；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：2016年4月4日，原被告在第三人天津市胜朗房地产经纪有限公司（以下简称胜朗公司）的居间下签订编号为MM1600223的《居间合同》，约定被告将坐落于双街新邨房屋出售给原告，成交价格1,220,000元，其中定金20,000元（已支付）。合同同时约定原被告于2016年5月15日前往天津市北辰区房地产管理局签订《买卖协议》并办理相关手续，原被告已于2016年5月11日提前办理。被告同意原告以贷款形式支付房款，并约定于2016年5月16日办理贷款手续，原告已于2016年5月11日提前办理，且提供的贷款材料符合银行要求。《居间合同》第二款第5条约定，待原告贷款申请经银行审核通过后5个工作日内，原被告应亲自到房管局办理房屋所有权转移登记。2016年7月9日，原告申请的贷款通过审批。后，原告多次通过胜朗公司通知被告至房管局协助办理过户手续，被告不予配合。原被告签订的买卖合同合法有效，现被告拒不履行合同义务，已构成违约，故呈诉。
宋延凯辩称,1.原被告签订房屋买卖合同时，未征得双街新邨房屋共有人王秀楼的同意，《居间合同》与《买卖协议》均属无效；2.因原告个人原因导致购房贷款长时间未能通过审批，原告及胜朗公司违约在先，被告已于2016年6月底7月初明确告知胜朗公司不再出售双街新邨房屋；3.无效合同的法律后果应为恢复原状，而非继续履行合同，亦不同意支付违约金；4.即使支付违约金，原告主张违约金过高，应予以调整。综上，不同意协助原告办理房屋过户手续，请求驳回原告全部诉讼请求。
胜朗公司述称：《居间合同》与《买卖协议》均属有效，原告申请的贷款已通过审批，原被告应继续履行合同义务，同意原告诉讼请求。
王秀楼述称：作为双街新邨房屋的共有人，其不知道被告出售房屋且不同意出售，故请求驳回原告诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人提交的证据，本院认定如下：因被告及第三人对原告提交的买卖定金收条、买卖房款收条、天津市存量房屋交易监管资金收款凭证、佣金确认书及专用收据、个人贷款还款计划明细表、中国建设银行个人贷款还款凭证、个人住房公积金贷款还款计划、个人住房公积金贷款还款凭证均无异议，本院予以确认。被告及第三人王秀楼对原告提交的《居间合同》和《买卖协议》真实性无异议，对其效力有异议，且被告同时提交《居间合同》证明其系无效合同，故对于《居间合同》和《买卖协议》真实性予以确认，对合同效力问题将在本院认为部分综合予以认证。对于原告提交的贷款银行短信通知，因无法证实其来源，本院不予确认。对于原告提交的个人征信报告，与本案无关联性，本院不予确认。对于被告提交的双街新邨房屋房地产权证、王秀楼身份证、户口簿、结婚证，本院对其真实性予以确认。对于被告提交的录音资料，不能证明原告作出签订《买卖协议》45天内房款到账的承诺，故对于该证据的证明目的不予确认。
本院经审理认定事实如下：2016年4月4日，原、被告及第三人胜朗公司签订编号为MM1600223的《居间合同》，合同约定：被告为出售方，原告为买受方，胜朗公司为中介方；房产坐落于天津市北辰区××新××，产别私产，建筑面积124.28㎡，权利人为被告；该房地产成交价为1,220,000元，原告于签订合同时向被告支付定金20,000元，该笔定金在原被告办理产权过户手续时自动转为房款的一部分；双方须于2016年5月15日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《买卖协议》，并依照该协议约定办理买卖手续；除定金外的剩余房款1,200,000元，被告同意原告以银行贷款方式支付，上述剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款；原告须于2016年5月16日前办理贷款申请手续，并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心；待原告贷款申请经贷款银行审核通过后五个工作日内，原被告双方应亲自赴该房地产所辖区房管局办理房屋所有权转移登记及抵押登记手续；买卖双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明，并积极配合亲自到场办理贷款过户的相关手续，各自及时支付各自应付税款，因任何一方书面材料、相关证件不齐或税费不足等原因导致双方无法办理均视为违约，每逾期一日应付守约方该房产成交价1‰作为违约金。2016年4月4日，原告交付被告10,000元，被告出具《买卖订金收条》，记载今收到曹建国因购买双街新邨房屋，人民币壹万元。同年4月5日，原告妻子交付被告10,000元，被告出具《买卖房款收条》，记载今收到任利萍因购买双街新邨房屋，人民币壹万元。
2016年5月11日，原被告在天津市北辰区房地产管理局签订协议编号为27937-XX的《买卖协议》，主要条款约定：出卖人（甲方）为被告，买受人（乙方）为原告；房产坐落于天津市北辰区××新××房屋，产别私产，用途居住，建筑面积124.28平方米；甲乙双方同意以银行贷款方式支付房价款，由房地产交易资金监管中心对房价款实施监管，房价款1,200,000元，乙方首付款240，000元，申请银行贷款960,000元，监管房价款合计1,200,000元，纳税依据1,200,000元，贷款种类为包含公积金；甲方应收房价款1,200,000元；乙方应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的首付款合计240，000元一次性存入房地产交易资金监管中心在天津市建设银行设立的专用账户；乙方订立借款合同时，应委托贷款银行将贷款资金全部划入房地产交易资金监管中心在天津市建设银行设立的专用账户；当银行贷款未被批准时，乙方应一次性补足全部房价款，房价款总额不变；协议签订后，甲乙双方应在30日内，到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续。签订《买卖协议》当日，原告依约将房屋首付款240，000元存入双方约定的资金监管账户，《天津市存量房屋交易监管资金收款凭证》记载交款人姓名曹建国，监管资金总额1,200,000元，本次交款金额240，000元。
2016年7月9日，原告与中国建设银行股份有限公司天津津城支行、天津市津房置业担保股份有限公司签订编号为042016663396《天津市个人住房公积金（组合）借款（抵押）合同》，合同主要条款约定：借款人曹建国，贷款人中国建设银行股份有限公司天津津城支行，保证人（抵押权人）天津市津房置业担保股份有限公司，抵押人曹建国；售房人宋延凯，购房合同编号27937-XXX，该房屋性质为私产住房，坐落于北辰区双街镇××新××，房屋总价1,200,000元，建筑面积124.28㎡；借款人向贷款人借960,000元，其中住房公积金贷款390,000元，银行自营资金发放的住房贷款570,000元；借款期限约定216个月，即自2016年5月17日起至2034年5月17日止，本合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日以贷款支付凭证所载实际放款日为准，借款到期日根据借款期限相应调整。2016年7月，原告申请的960,000元贷款通过银行审批。2016年7月15日，该行向原告发放贷款，原告已于2016年8月开始按合同约定偿还借款本息。为查明案件事实，本院向贷款银行核实，原告申请的该笔贷款申请与审批手续符合公积金组合贷款常规审批流程与审批时间，无原告原因导致延长审批时间的情况。
另查明，被告与第三人王秀楼系夫妻关系，双方于1980年11月12日登记结婚。双街新邨房屋登记在被告名下，登记时间为2013年1月28日，尚无抵押、查封或其他异议登记。王秀楼述称被告出卖双街新邨房屋未征得其同意，但自认知晓被告出卖天津房屋为儿子购买北京房屋的事实。被告自认双街新邨房屋现在对外出租价格为每月1700元，原告及第三人胜朗公司认可同地段相同房型房屋租金为每月1700-2000元。
本院认为，本案的争议焦点为：1.原被告签订的《居间合同》与《买卖协议》是否有效；2.《居间合同》与《买卖协议》未能履行的违约责任应由原告还是被告承担；3.《居间合同》与《买卖协议》是否应继续履行；4.原告主张的违约金是否过高，是否应予调整。
关于争议焦点1.依法成立的合同，自成立时生效。双街新邨房屋登记在被告名下，基于不动产公示公信原则，原告有理由相信被告系房屋的完全权利人，原被告签订的《居间合同》与《买卖协议》系双方真实意思表示，且不存在法律规定的无效情形，故合法有效。被告与第三人王秀楼以被告在缔约时未征得其他权利人同意为由主张合同无效，无法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点2.被告主张原告口头承诺于签订《买卖协议》45日内全部房款到账，因原告申请的贷款长时间未能通过审批，故原告违约在先，导致被告毁约，并提供原被告及胜朗公司录音资料。原告对此不予认可。原被告签订的《居间合同》、《买卖协议》均未约定原告购房贷款审批完毕的时间，被告提供录音资料中不能证明原告作出房款45天内到账的承诺，且原告贷款符合常规审批时间，无原告原因导致延长审批时间的情况，故原告不存在违约。现原告已依约履行合同义务，被告拒绝协助办理房屋所有权转移登记手续，应属违约。
关于争议焦点3.根据相关法律规定，依法成立的合同，对双方当事人均产生法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告主张其出售双街新邨房屋的目的是为儿子购买北京的房屋，第三人王秀楼亦自认被告曾告知其需要卖房为儿子购买北京房屋，且被告告知胜朗公司不再出售房屋时的理由亦系因原告贷款审批时间过长，耽误为其儿子在北京买房，未提出王秀楼不同意出卖房屋，故可以认定王秀楼知晓被告出售双街新邨房屋的事实，对于王秀楼主张不知情也不同意被告出售房屋的抗辩，本院不予支持。《买卖协议》签订后，原告作为购房人已经履行合同约定的主要义务，主张继续履行合同，不存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的履行不能的情形，其主张应得到支持。被告应依约继续履行《买卖协议》，即协助原告将该房屋变更登记至原告名下。（原告亦应按照《买卖协议》履行，支付被告剩余购房款960,000元。）
关于争议焦点4.《买卖协议》约定，协议签订后，原被告应在30日内，到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续。《居间合同》约定，原被告应在合同履行过程中积极配合亲自到场办理过户手续，因任何一方原因导致双方无法办理视为违约，每逾期一日应付守约方房产成交价1‰作为违约金。现原告主张被告支付违约金，符合相关法律规定，本院予以支持。考虑原告贷款发放时间是7月15日，应给被告留有必要履行时间,被告违约金自8月1日开始计算为宜。原告主张按照合同约定的日1‰标准计算违约金，被告主张双方约定的违约责任过高。庭审中，原被告对于被告未协助办理房屋过户手续给原告造成的实际损失，均未提供证据，故本院酌定原告的实际损失为双街新邨房屋租金损失即每月1700元，对于原告主张按全部房款的日1‰计算违约金，本院予以酌减，被告应支付的违约金按照双街新邨房屋每月租金的1.3倍计算即2210元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、原告曹建国与被告宋延凯及第三人天津市胜朗房地产经纪有限公司签订的编号为MM1600223的《房地产买卖居间合同》及原告曹建国与被告宋延凯签订的协议编号为27937-XXX的《天津市房产买卖协议》继续履行；
二、被告宋延凯于本判决生效后十日内协助原告曹建国将坐落于天津市北辰区双街镇双街新邨XXX号房屋登记权利人变更登记至原告曹建国名下，相关手续费用由原告曹建国负担；
三、被告宋延凯于本判决生效后十日内按每月2210元支付原告曹建国自2016年8月1日起计算至被告宋延凯履行协助过户义务之日止的违约金；
四、驳回原告曹建国其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费358元，由原告曹建国负担158元，被告宋延凯负担200元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 吕宏辰
二〇一六年十二月二十九日
书记员 宋爱峰
附：本裁判文书所依据法律规定具体条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款、第二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。