南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0106民初4776号
原告：南京阅江商贸有限公司,统一社会信用代码913201067594688,住南京市鼓楼区中山北路426号8楼。
负责人：范德生,该公司总经理。
委托诉讼代理人：崔立鹤，南京阅江商贸有限公司管理人职员。
被告：王学庆,男,1959年9月13日出生,汉族，住南京市鼓楼区。
被告：王晶,女,1987年5月16日出生,汉族，住南京市鼓楼区。
以上两被告委托诉讼代理人：何烨，北京德恒（南京）律师事务所律师，执业证号13201201011466471。
原告南京阅江商贸有限公司（以下简称“阅江商贸公司”）诉被告王学庆、王晶物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案受理，依法适用小额程序审理。2017年6月26日经被告王学庆、王晶申请，本院依法变更为简易程序审理。后因案情复杂、双方争议较大，本院于2017年8月2日依法转普通程序并组成合议庭，公开开庭进行审理。原告阅江商贸公司委托诉讼代理人崔立鹤、被告王学庆、被告王学庆和王晶共同委托诉讼代理人何烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告阅江商贸公司向本院提出诉讼请求：l、判令被告向原告支付2011年6月1日至2017年5月31日期间拖欠的物业费8838.72元、入住预交后至2017年5月31日公摊电费1587.92元、空调电费8230.98元，共计人民币18657.62元；2、判令被告向原告支付逾期付物业费的利息及违约金共计人民币4550.54元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年11月，原告与阅江广场开发企业南京万江-
安鸿房地产开发有限公司（以下简称开发商）签订了前期物业管理合同，合同约定由原告为南京市鼓楼区热河路50号阅江广场酒店式公寓提供物业服务。被告于2010年5月31日与原告签订《业主手册》并入住阅江广场1820室。当日，原告分别交纳了511.52元作为预交公摊电费及2339.28元作为预交空调电费。2010年4月20日、2012年5月、2014年5月30日，原告与南京万江-
安鸿房地产开发有限公司又分别签定了补充协议，延长了物业服务期。自前期合同签订之日起至诉讼时，一直由原告为被告提供物业服务。被告欠交纳多项费用。原告曾多次要求被告交纳相关费用，但被告均不予理睬，后原告进入破产清算阶段，阅江公司管理人多次要求被告交纳拖欠费用，但被告至今仍未交纳。综上，原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼。
被告王学庆、王晶辩称：1、因原告不完全履行前期物业合同约定的管理、养护、维护等义务，存在将规划绿地违法改变为经营性停车场、未能有效管理车辆停放导致小区车辆长期堵塞消防通道、未能及时提供物业共用部分和相关场地的清洁卫生服务导致小区垃圾乱堆乱放污水横流等重大物业管理服务瑕疵且拒不整改，阅江广场业主经报南京市下关区人民政府阅江楼街道办事处（以下简称阅江楼街道）批准成立业主大会筹备组，于2012年4月13日依法召开首届业主代表大会，成立业主委员会，王学庆当选业主委员会主任，并经物业住宅管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主一致投票同意解聘原告。原告与开发商签订的《前期物业管理合同》已于2012年5月31日因合同期满自动终止履行。后阅江广场业主委员会就合同解除的后续交接和清算事宜多次致函原告，原告均不予理睬和配合。根据最高人民法院相关司法解释规定，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不应支持；且被告不认可原告存在继续服务的行为，故原告无权主张2012年6月至2017年3月31日期间的物业费、公摊水电费、空调电费及逾期付款利息和违约金。2、原告从未向答辩人主张过自2011年6月1日起的物业费、公摊水电费、空调电费及逾期付款利息和违约金，故原告主张2011年6月1日至2015年5月期间的相关费用已超过法定诉讼时效，丧失胜诉权。3、即使不考虑诉讼时效，原告每平方按1.8元收费应按照南京市物业收费办法提供五级物业管理公共服务。但是原告在安全卫生、各种硬件维护、物业服务、绿化等服务存在重大瑕疵，所以物业费因达不到五级标准也应少付，最多付50%。4、原告主张的公摊水电费，未能提供实际支付费用的原始账目明细和计算依据，公摊电费中停车场照明灯、电梯商业部分人员用电、一楼大厅的出租房、物业管理用电、电梯广告等费用没有在公摊费用中扣除；被告对原告主张的空调电量计算方法有异议，原告提供的电量计算所依据的计量器具未经国家计量认证，空调生产商的电量划分标准和计量方法不应作为认定被告实际使用电量数额的依据，空调内机的电量已由被告自行付，室外机应依照该室外机运行电量/各分机均摊，原告没有提交室外主机的电量明细，只提供开关次数和时间，所以计算空调电量、电费依据不合理。综上所述，原告的诉求没有事实和法律依据，且部分已超过诉讼时效，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。
原告阅江商贸公司为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、原告与南京万江—安鸿房地产开发有限公司于2008年11月21日签订《前期物业管理合同》、双方于2010年4月20日和2014年5月30日签订补充协议复印件。原告认为虽然2012年5月和2014年5月的补充协议原件均遗失，但2014年5月的复印件上可见有阅江楼街道公章确认，且内容能证实2012年5月补签过协议并续签至2016年5月31日止。证明前期物业服务合同四次延期至2016年5月31日止。2、阅江广场入伙手续签认单、业主手册，证明被告入住，并接受大金空调，预付了空调电费。3、阅江广场销售许可证，证明阅江广场1－6层裙楼属商业用房，不是在建工程。4、阅江楼街道热河路社区于2017年5月25日发布公告：阅江广场全体业主，因本小区前期物业阅江商贸有限公司将于8月底终止物业服务，根据南京市住宅物业管理条例相关规定，需成立业主大会决定聘请新的物业服务企业、于2017年6月6日发布《关于征集阅江广场小区业主大会筹备成员的通知》：阅江广场小区入住率已超80%，根据物业相关规定，应召开首次业主大会，选举产生业主委员会，现向全体业主征集业主大会筹备组成员等内容。证明阅江广场业主委员会尚未合法成立，并证明原告物业服务始终继续并于2017年7月底终止。5、四张使用物业办公室、客服中心、配电房等现状照片、2012年至2017年包括被告1820室在内的业主报修的施工单8张、2016年1日1月至2017年12月31日期间电梯维修保养合同，证明阅江广场电梯、消防和配电设备由原告进行保养、维护或监管，原告为业主提供收发件服务，原告从2008年至今一直在阅江广场为业主服务，包括被告在内的业主知晓原告继续服务的情况。阅江广场424户业主中仅80多户欠交费用，其他业主正常交费。6、大金空调说明、电量划分系统说明、空调计费设备照片、软件照片以及通过软件导出的电量数据，证明大金公司分配电量设备的运行原理、计量方法和每户的空调电量由第三方设备进行计量。结合入伙手续签认单中记录1820室空调电量6.675（从大金空调电量分配设备上记录的），证明被告已接受大金公司设备作为计算电量的依据。7、涉及阅江广场住宅用四个电表历年的电费缴费证明、三张电表图片、公摊电费推算过程。因管理人没有接管到原始的材料，以上证据证明原告已代阅江广场业主交纳电费，公摊电费由四个电表缴费总数减去全部空调室外机用电电费，余数除424户得出每户的公摊电费。1-6楼的电路与住宅电路不通，没有计算到业主的公摊费用中。8、自建自行车棚照片、车辆停放照片、公告照片。证明阅江广场确实存在部分业主车辆乱停及部分业主扰民的现象，但并不严重，且原告已尽到最大努力，采取增建自行车棚、口头规劝管理、张贴公告提醒等措施制止业主的不文明行为。9、物业告示栏照片，证明管理人接管阅江公司后，分别于2016年12月7日、2017年1月9日张贴公告要求被告交纳拖欠费用。
被告对于上述证据认为，对前期物业管理合同、2010年4月20日补充协议、入住时间、入住手续等没有异议，对原告提供2014年5月30日签订补充协议的真实性有异议，对被告不具有约束力；销售许可证不能证明不是在建工程，1-6楼到目前为止任然是在建工程，1-6楼商住楼与六楼以上是两个部分，六楼以上业主应独立成立业委会。对于2017年5月25日的公告，发布公告的社区组织不具备出具公告的主体，因为其不是物业管理行政主管部门，公告内容不能证明原告提供物业服务；1820室的施工单是伪造的，就算是真的，没有被告签字确认，看不出原告怎么维修，其他施工单没有业主签字或签字的名字和报修人不一致，对真实性有异议，只是证明登记，不能证明维修过；两份电梯维保合同都是发生在2016年之后的，2016年之前有没有维保不清楚，第一份的形式上的真实性没有异议，与本案没有关联性，第二份与某电梯厂的合同，对真实性、关联性、有效性均有异议；物业办公室刚入住时就有，即使合同到期了被原告强占不等于提供物业服务，照片看不出是阅江广场的配电房，是原告单方制作，不予认可，配电房运行记录表是单方证据，是发生在原告诉请之后，之前有没有提供服务不能证明，配电房和物业用房是固定存在的，不能证明物业服务行为；被告入住时，所有交付材料都是格式化的，第二次收电费的时候才发现空调计量的问题，向原告提出并拒绝交费；公摊电费中的电梯广告电费、物业管理办公用电费、1-6楼商业部分使用电梯电费如何计算不明确，应该提交公摊电费的公示；原告公告催缴费用，被告对此完全不知情，原告以公告形式催收物业费和电费不属于法律规定的诉讼时效中断的情形。
被告王学庆、王晶为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：1、阅江楼街道于2011年9月21日《关于阅江广场成立业主委员会申请的回复》、“阅江广场首届业主委员会委员管理规约（草案）、议事规则（草案）、解聘前期物业、业主自治选票”等（均有阅江楼街道核盖公章和经办科长签证）、阅江广场首届业主代表大会选举情况汇报。证明阅江广场业主大会召开和决议程序符合法律规定，其作出的关于解聘原告的决议合法有效，前期物业管理合同己于2012年5月期限届满之日自动终止。2、阅江广场业委会与新聘物业企业签订物业服务合同、阅江广场业主委员会邀标工作和新物业交接的情况汇报。证明阅江广场业主大会依法选聘新物业，并依法向阅江楼街道和下关区房产局物业科备案。3、阅江广场业主委员会2012年6月6日、6月20日发出阅江广场业（通）字第004号、006号通知。证明阅江广场业主委员会多次致函要求被告退场移交的事实。4、2012年6月20日发出阅江广场业（通）字第005号通知、业主委员会张贴通知现场照片两张、2012年6月19日业委会会议记录，证明因原告非法强占阅江广场物业区域，业委会明确通告全体业主拒绝原告服务，拒交物业费并向有关部门反映原告的违法违规行为。5、中共下关区委办公室2012年9月26日对被告王学庆来信的回复内容：“在开发商未提供商业部分整体验收手续的情况下，区房产局仅能认定该项目商业部分为在建工程，其面积仍计算在项目总建筑面积之内”。证明阅江广场1-6楼为在建工程，不是法律规定的业主。6、房产证复印件，证明本案所涉物业性质为一般住宅，应按南京物业服务管理收费办法收费，并提供五级标准服务。7、原告前期物业管理服务混乱的现场照、业主业委会发第003号关于请停发阅江广场停车收费发票的函、区城市管理局告阅江广场及市民书、中共下关区委办公室2012年8月21日对被告王学庆来信的回复内容：“物业公司阅江商贸前期物业服务质量较差，对小区的环境卫生、保安工作、车库管理等方面服务不到位，且物业公司服务态度较差，物业收支不公开，引起业主不满。----将约谈物业企业，要求整改”。证明原告在前期提供物业管理服务方面存在重大瑕疵，安全卫生、各种硬件维护、物业服务、绿化等服务不到位，小区卫生差、楼道乱放、车辆乱停乱放、养动物，将绿地改为经营性停车场，侵害业主权益，不符合五级物业管理服务标准，并经区委、政府调查确认。
对于上述证据，原告认为，证据一中阅江楼街道物业科只是同意成立，但后续未成立合法的筹备组，筹备组中无建设单位代表、未包含1-6层裙楼业主，业主大会同一天决定业委会成员和物业解聘行为不合法，反证明筹备组、业主大会、业委会均不合法，解聘物业的主体及程序都存在问题，主楼和裙楼公用消防系统、配电房等物业配备设备，主、裙楼应当划定为一个物业管理区域，应当统一成立一个业主大会。证据二中的业委会与新聘物业公司的真实性无法确认，第003号情况汇报，真实性予以认可，关联性存在异议，根据情况汇报1-3行，说明新选聘物业未召开业主大会，根据相关规定选聘新的物业应该召开业主大会，业主委员会及部分业主无权选聘新的物业，选聘不合法，选聘行为无效。证据三中第004号和006号真实性不予认可，林某不是原告法定代表人，不能代表原告签收，005号文、照片和会议记录真实性予以认可，关联性存在异议，仅是部分业主单方面认为原告属于非法强占，原告继续服务是在阅江楼街道指导下合法经营行为。对2012年8月21日、2012年9月26日下关区委办公室的回复，真实性予以认可，2012年8月21日的回复中内容：“业委会成立存在的问题。业业委会成立后，经与市物业办再次核实，区房产局发现目前阅江广场一、二期工程不符合划分为独立物业区域的条件，不能将二期工程作为独立物业管理区域。根据《南京市物业管理办法》（南京市政府令第244号）第六条之规定，物业区域划分需满足三个条件：一是划分后的物业区域要有明显的界限或标识（如道路、围墻等），二是管线必须要独立：划分后的物业区域后期管理责任明确：三是划分后的物业区域建筑面积不得低于五万平方米。目前，上述三个条件阅江广场均不符合。业主委员会成立时，因有关工作人员对政策理解不深，误以为阅江广场二期可作为独立物业管理区域，导致目前成立的业委会成员全部是二期业主，仅代表二期业主，不能代表全体业主。无法选聘新物业的原因，《物权法》第七十六条第四款规定：‘选聘和解聘物业企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。’目前，开发商作为1-6层商业用房的产权人，拥有专有部分面积约5.6万平方米，8层以上住宅专有部分面积总共约2．5万平方米，现业委会选聘新物业并不满足面积过半的要求。因开发商万江安鸿不能提供商业部分完整的前期开发及整体验收手续，亦末提供商业部分任何产权证明，区房产局及阅江楼街道无法认定其业主身份，无法启动业委会成员增补程序。小区业委会不能代表全体业主，不能合法有效行使选聘新物业的权利”。以上回复内容反证明业委会不合法，政府要求增补商业裙楼业主及开发商为代表，选聘新物业企业无效。被告提供现场照片的真实性无法确认，照片仅仅是局部图片，无法看出时间和地点、垃圾乱放的情况，管理人前往并未发现此状况，卫生良好。鼓楼区城管局2013年8月7日告市民书的照片，对真实性予以认可，关联性存在异议，是开发商将绿地改为经营性停车场，开发商的行为与原告无关。对证据六真实予以认可，对关联性不予认可。南京市物业收费标准现仅对普通住宅制定价格，阅江广场是商住混用楼，不适用此等级标准办法。前期物业合同已写明物业类型是酒店式公寓，酒店式公寓也可能被登记为一般住宅，阅江广场物业服务标准应该以服务合同约定为准。
本院在审理中向阅江楼街道调查：原告是否服务至2017年7月底结束、2014年5月30日补充合同复印件上街道物业管理办公室公章真实性、热河路社区发布公告和通知是否得到授权。以上问题均得到阅江楼街道认可。
经审理查明双方无争议事实如下：被告王学庆、王晶系南京市鼓楼区（原属下关区，现下关区与鼓楼区已合并为鼓楼区）热河路50号阅江广场1820室房屋业主，房屋建筑面积68.2平方米，房产证记载：规划用途为一般住宅。2008年6月1日，原告开始对阅江广场进行物业管理服务。2008年11月21日，原告与阅江广场开发企业南京万江-
安鸿房地产开发有限公司签订《前期物业管理合同》，合同约定：原告为南京市鼓楼区热河路50号阅江广场（酒店公寓）提供物业服务，建筑面积约26000平方米，合同期限自2008年6月1日至2010年5月31日；服务内容：物业公共部位的维修养护，设备设施的日常运行维修养护（电梯等特种设备的专业维修需另行签定合同），物业公共部位和相关场地的清洁卫生服务，公共绿化的养护服务，车辆停放管理服务，公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料服务；开发商应提供建筑面积250平方米物业管理用房；物业服务费标准为每平方米每月1.8元，物业服务收费实行包干制方式，包含物业管理企业办公费用；物业服务费按季交纳，于每季的前第一个月第15天内交纳；物业公共区域能耗费由全体业主按户分摊，单元楼道内公共照明电费由单元内的业主按户分摊、电梯运行电费由有电梯楼房内六层及以上业主按户分摊；业主未能按时足额交纳物业服务费用的，按应交数额每日1%支付违约金；合同期限内，业主大会召开，业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时该合同自动终止等等。2010年4月20日，上述双方又签定《补充协议》，约定：《前期物业管理合同》合同期延长至2012年5月31日止。
被告购买开发商开发阅江广场1820室房屋为精装修（含室内空调）商品房。阅江广场全部住宅室内空调为中央空调，由开发商选定的大金牌空调供应商提供统一安装，并提供电量划分系统设备软、硬件，统一计算每户空调用电量。2010年5月31日，被告王学庆在接收阅江广场1820室房屋时与原告签订《业主手册》，该手册记载：物业名称为阅江广场，物业类型为酒店式公寓，建筑面积24500平方米，业主总户数为424户；未能按时足额交纳物业服务费用的，按应交数额每月1%支付违约金，物业管理企业可以采取电话或上门催缴措施，逾期仍未交纳的，物业管理企业可以在本物业管理区域内公布并限期补交；《业主手册》自首位物业买受人签署之日起生效，至首次业委会另交的业主公约生效之日终止等等。同日，被告王学庆对阅江广场入伙手续签认单签字确认。签认单记载：相关设施设备含空调室内机（含面板）1台，验收记录空调电6.675度。签收资料有：1、空调使用说明书原件1份；2、空调安装说明书原件l份；3、空调产品出厂合格证原件1份；4、空调质量保证书（总保复印件）1份。被告于2010年5月31日入住阅江广场1820室，并分别交纳了511.52元作为预交公摊电费及2339.28元作为预交空调电费。2010年6月1日至2017年5月31日，被告未向原告交纳空调电费和公摊电费；2011年6月1日至2017年5月31日，被告未向原告交纳物业费。经债权人申请，本院于2016年5月9日裁定受理对原告破产清算、于2016年7月5日决定[见2016苏01**民破2-1号民事裁定书、民破2号决定书]指定江苏东方清算事务所有限公司担任原告管理人，接管原告的事务。
上述事实由前期物业管理合同、2010年4月20日补充协议、房产证、业主手册、入伙手续签认单、调查笔录、民事裁定书、决定书及原、被告的陈述予以证明，上述证据经庭审质证具有证明效力，本院予以采信。
对双方争议证据本院认定如下：
1、2012年5月、2014年5月的前期物业管理合同补充协议虽遗失，但经本院向阅江楼街道调查，证实该两份协议客观存在，并经庭审质证具有证明效力，本院予以采纳；2、原告举证补充合同、物业办公室照片、客服中心与配电房等现状照片、电梯合同、业主维修单、热河路社区公告和通知等证据，经本院调查和庭审质证具有证明效力，上述证据相互印证，能够证明原告自2008年进入小区至2017年7月底，未间断对阅江广场小区物业服务的事实，本院予以采纳；3、原告提交的代交电费证据，虽无原始交费发票，但该证据是收费单位开出的原告历年已交电费证明，证明原告已向供电部门代阅江广场小区垫交了2011年6月1日至2017年5月31日公摊电费、空调电费，对原告提交的证据，经庭审质证具有证明效力，本院予以采纳；4、原中共下关区委办公室于2012年8月21日、9月26日回复等证据，双方对真实性无异议，仅对关联性存在异议，经庭审质证具有证明效力，本院对与本案相关事实的部分予以采纳；5、本案理涉原、被告之间物业合同纠纷，对阅江广场小区成立业主委员会等行为是否合法、合规不予评判，对原、被告提交相关证据不予认定。
综上，本院归纳认定以下事实：2012年5月、2014年5月30日，原告与南京万江-
安鸿房地产开发有限公司又分别签定了补充协议，将前期物业合同延期至2016年5月31日，后两次签订补充协议行为均得到阅江楼街道认可。原告自2008年进入阅江广场小区至2017年7月底，未间断物业服务，原告于2017年7月31日停止对阅江广场小区服务。原告对阅江广场小区服务期间代业主向供电部门交纳了公用、空调等电费。涉及阅江广场住宅用四个电表计量含：中央空调室外机用电、6-28层电梯用电、电梯广告用电、楼道照明、一楼大厅照明、消防和监控用电、物业办公用房用电、路灯照明、停车场照明和保安亭门卫照明等用电。
另查明，阅江广场小区1-6层裙楼为商业用房，7层为设备层，8层-28层为住宅。2011年9月，阅江广场8－28层业主向阅江楼街道申请成立业主委员会，2012年4月召开业主代表大会，内容包含：选举业主委员会成员、解聘前期物业企业等，随后，阅江楼街道认为阅江广场应作为一个物业管理区域，此次业主会议未包含阅江广场1－6层商用房业主，存在对政策理解错误，又因1－6层业主资料不全，要求等条件成熟时再召开业主大会，增补业主委员会成员，不同意选聘新物业企业。2017年5月25日、2017年6月6日,阅江楼街道热河路社区受阅江楼街道委托分别发布公告、通知，内容包含：前期物业阅江商贸有限公司将于8月终止物业服务，根据相关规定需成立业主大会决定聘请新的物业服务企业；阅江广场小区入住率已超80%，拟召开首次业主大会选举产生业主委员会、征集业主大会筹备组成员等内容。
本院认为，根据《物业管理条例》的规定，房屋的所有权人为业主，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主和物业服务企业具有约束力，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
本案双方当事人争议的焦点为：一、前期物业管理合同的补充协议对业主是否具有约束力；二、2011年6月至2015年5月期间的物业费用是否超过诉讼时效；三、物业服务质量及收费标准；四、空调电费、公摊电费的收费是否合理；五、逾期付物业费利息及违约金。对上述争议焦点，本院认为：
一、关于前期物业服务合同的补充协议对业主是否具有约束力的问题。根据《物业管理条例》的规定：县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的街道办事处的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。2012年阅江广场小区关于业委会的成立存在争议，原告在物业行政管理部门认可情况下，与开发商续签物业服务协议，不违反法律、法规的规定；在2013年-2017年长达五年中，阅江广场小区业主未阻止原告物业服务而实际接受物业服务，前期物业服务合同的权利义务尚未终止，故本案不属最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的情形。上述补充协议对阅江广场小区业主和物业服务企业具有法律约束力，双方均应按前期物业管理合同约定履行各自的义务。物业交付使用后，原告一直为该小区提供物业管理服务，被告作为阅江广场业主应当履行合同约定的交纳物业费义务。
二、关于诉讼时效问题。原告为被告所在小区一直提供物业服务，物业费的产生对于物业企业而言是一种持续性的债权，对于业主而言，其交纳物业费是法定和约定义务，在物业服务期间其实际接受物业服务，物业费的诉讼时效因其接受服务发生中断，诉讼时效应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，且本案原告亦提供了证据证明在其提供服务期间公告要求欠费业主交纳物业费，原告的主张没有超过诉讼时效。故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。
三、关于物业服务质量及收费标准问题。因前期物业服务合同并未约定参照南京市物业收费管理办法执行，故被告提出原告应按五级标准服务的主张，没有合同依据，本院不予采纳。
本院虽对2012年阅江广场“业主委员会”成立的合法性不予评价，但业主会议的业主意见和原下关区委办公室的回复，均能证明原告2012年9月之前一段时间服务质量存在问题，本院采纳被告减交物业费的主张；本院酌定2011年10月1日至2012年9月30日期间物业费按八折交纳，即被告按每月每平方1.44元交纳（1.44元×68.2㎡×12个月）。
小区物业服务的特点决定了物业公司的服务不可能使全体业主全部达到满意，被告抗辩中提到的卫生、楼道乱放、车辆乱停乱放、养动物等问题，属其他个别业主不文明行为造成，不能证明物业企业没有宣传告知，也不能成为被告拒绝交纳物业费用的理由；原下关区委办公室的回复证明，2012年9月之后，经政府相关部门督促整改，原告物业服务得到改善。故本院认定，2011年6月1日至2011年9月31日、2012年10月1日至2016年5月31日期间物业费，被告应按合同约定的每月每平方1.8元交纳（1.8元×68.2㎡×48个月）。
2016年5月31日至2017年5月31日期间，原物业合同虽然对阅江广场小区业主没有约束力，但原告确实已为阅江广场小区提供了的物业服务，做出了付出，且被告未提交相关证据证明在原告向阅江广场小区提供物业服务时，小区业主采取相关行动阻止其服务。根据民法关于“民事活动应遵循公平原则”的规定，已经享受了物业服务的小区业主应当延用原物业合同标准给付物业服务费用。本院认定，被告按每月每平方米1.8元的标准给付物业服务费（1.8元×68.2㎡×12个月）。
四、关于空调电费、公摊电费问题。
空调是商品房买卖合同中开发商作为精装修交付的项目，空调电费计量方式方法由开发商选定的空调供应商提供，被告在接受房屋时一并接受了空调，如被告对空调设备计量方法有异议，应向房屋买卖合同相对方即开发商交涉；原告作为物业公司的责任是代垫代收空调电费，无责任无义务改变空调电费计算方式方法；空调电费计量方法的问题，不能作为被告拒绝交纳空调电费的理由。对被告以空调电费计量方法不当为由拒交空调电费的主张，本院不予支持。原告有证据证明已代垫空调电费，被告应当返还原告，故对原告主张被告返还代垫空调电费的请求，本院予以支持。
涉及阅江广场住宅用四个电表计量含：中央空调室外机用电、6-28层电梯用电、照明、消防和监控用电、物业办公用房用电等用电。物业合同约定6层电梯电费应由6层业主分担，原告计算由8-28层业主分担，属计算错误；6层电梯虽为商用，但与二十一层住宅四百多户业主数量相比，仍属少数，6层电梯电费应适当扣除；涉及各项照明、消防和监控用电与1-28层业主均相关，不应全部由8-28层住宅业主分担，其他楼层业主也应适当分担；物业办公用房电费应属物业企业经营成本，业主交纳物业费后不应再分摊。综合以上情况，本院酌定被告应承担公摊电费为：8-28层住宅业主用上述四个电表的电费扣除空调电费后按80%计算，再除424户后由每户承担。原告有证据证明已代垫公摊电费，被告应当返还原告，故对原告主张被告返还代垫公摊电费的请求，本院予以支持。
五、关于逾期付物业费利息及违约金问题。
被告没有按照物业服务合同约定支付物业费，构成违约，应承担违约责任。2012年9月前系由于原告物业服务存在质量问题，被告欠交费用有一定原因。为平衡已按时交纳物业管理费等相关费用业主之间的利益，倡导业主依法维权和督促物业公司依法履行义务，单个业主应负担不按时交纳物业费等费用的一定的违约责任，根据本案被告欠缴物业费的时间、数额、原因等实际情况，本院酌定被告应承担逾期付物业费违约金2000元。因物业合同未约定逾期付款应支付利息，故对原告主张被告支付逾期付款利息的请求，本院不予支持。
综上，被告应支付原告2011年6月1日至2017年5月31日期间的物业费8544.1元、公摊电费1247.9元（应付分摊电费1759.42元-已付公摊电费511.52元）、空调电费8230.98元（应付空调电费10570.26元-已付空调电费2339.28元），共计18022.98元；支付原告逾期付款违约金2000元。
依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第五条、第七条第五项、第十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条的规定，判决如下：
一、被告王学庆、王晶于本判决发生法律效力后十日内给付南京阅江商贸有限公司物业服务费、空调电费、公摊电费、违约金合计20022.98元；
二、驳回原告南京阅江商贸有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费190元，由原告负担30元，被告负担160元（原告已预交，被告负担部分随前述物业费直接给付原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 何蓉
人民陪审员 高腾
人民陪审员 吴奕
二〇一七年十一月七日
见习书记员 张伟
履行告知书
依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。
如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：
1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；
2.将被执行人纳入失信人员名单；
3.对被执行人限制高消费、限制出入境；
4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；
5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。
以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。