安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滁民一终字第00840号
上诉人（原审原告、反诉被告）：戴青斌，男，1978年7月5日出生，汉族，个体经营户。
委托代理人：韦荣神，安徽环滁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：孙苏成，男，1967年4月18日出生，汉族，公务员。
上诉人戴青斌因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省全椒县人民法院于2014年4月28日作出的（2013）全民一初字第01334号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年7月17日公开开庭审理了本案。上诉人戴青斌的委托代理人韦荣神，被上诉人孙苏成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年，孙苏成与其两兄弟在全椒县二郎口镇前李村前李组自建四层楼房一幢，开办了“晨阳（阳光）幼儿园”。2012年下半年，因经营不善，致使“晨阳（阳光）幼儿园”关闭。2013年9月1日，孙苏成与戴青斌签订了《幼儿园房屋租赁合同》，戴青斌租赁孙苏成的全椒县二郎口镇前李村前李组自建四层楼房一幢，作为开办幼儿园所用。合同第五条约定：租期为十年，2013年9月10日至2018年6月30日为第一租赁期，2018年9月10日至2023年6月30日为第二租赁期；第六条约定：房屋租金按年计算、半年一缴。第一租赁期，第一年租金为人民币5万元，第二至第五年每年租金为人民币10万元。第二租赁期双方改为平等办学模式，办学所得各项收入扣除正常的办学支出之后所得盈余双方各得50%；合同第七条约定：甲方交付该房屋时，乙方支付房屋租赁保证金5万元，甲方应出具书面收款凭证；第十一条约定：该房屋仅用于在第一租赁期内乙方自行开办幼儿园和在第二租赁期内双方联合开办幼儿园之用，不得用作其他用途。合同签订后，戴青斌随即给付了50000元保证金，该房屋交由其实际占有。在筹备幼儿园的初期，戴青斌发现该房屋无法办理相关手续，也无法开办合法幼儿园。2013年10月，双方协商，要求解除合同，返还保证金，但孙苏成予以拒绝。
另查明，2010年5月18日，孙苏成从全椒县二郎口镇前李村前李组村民手中，以转让方式取得位于全椒县二郎口镇城乡结合处土地一处。后自筹资金在该块土地上建造四层楼房一幢，该幢房屋未办理相关建设、审批手续，没有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，也未办理相关工程竣工验收手续。
原审法院认为：戴青斌与孙苏成签订《幼儿园房屋租赁合同》，约定孙苏成将位于全椒县二郎口镇城乡结合部的四层楼房租赁给戴青斌开办幼儿园，但至该案一审辩论终结前，孙苏成仍未提交该幢房屋的建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，也没有向本院提交竣工验收和消防验收合格手续。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。该合同从表面形式上看系单纯的房屋租赁合同纠纷，但由于双方在合同中已经明确约定：该房屋只能开办幼儿园，且孙苏成明知（以前自己办过幼儿园）该房屋缺少相关手续，无法取得幼儿园的办学许可，仍然与戴青斌签订幼儿园房屋租赁合同，并在合同中约定：合同第二租赁期内，孙苏成以入伙的形式参与幼儿园的经营，主观上存在明显过错，违背了诚实信用原则。另根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款的规定，戴青斌与孙苏成签订的《幼儿园房屋租赁合同》违反了法律、行政法规的强制性规定（开办幼儿园需要依据相关法律、法规的规定），为无效合同。关于该合同的效力认定，原审法院已对戴青斌依法进行适当的阐明，戴青斌坚持自己的诉请，不影响本案的定性。关于戴青斌给付孙苏成的50000元保证金，根据《幼儿园房屋租赁合同》第七条约定，可以认定该50000元为履约保证金，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故对戴青斌要求孙苏成返还50000保证金的请求，予以支持。《幼儿园管理条例》规定，开办幼儿园需要具备一定条件，进行相关手续审批。戴青斌租赁涉案房屋开办幼儿园，没有充分了解相关法律、法规的规定，认真履行审慎核查义务，与孙苏成签订幼儿园房屋租赁合同并实际占用，主观上存在一定的过错，客观上使孙苏成的财产未能物尽其用，给孙苏成造成了一定的经济损失，依法应当适当予以赔偿。综合考虑，赔偿损失10000元为宜。对于孙苏成的反诉请求，因该合同属无效合同，其要求戴青斌按合同履行，承担合同义务，没有法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（五）款、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，原审判决：一、原告（反诉被告）戴青斌与被告（反诉原告）孙苏成签订的《幼儿园房屋租赁合同》无效，被告（反诉原告）孙苏成返还原告（反诉被告）戴青斌保证金50000元；二、原告（反诉被告）戴青斌赔偿被告（反诉原告）孙苏成经济损失10000元；上述款项于判决生效后30日内一次性付清；三、驳回被告（反诉原告）孙苏成的反诉请求。案件受理费1050元，反诉费706.5元，合计1756.5元，原告（反诉被告）戴青斌负担250元，被告（反诉原告）孙苏成负担1506.5元。
戴青斌上诉称：2013年9月1日，双方签订的《幼儿园房屋租赁合同》，由于租赁物缺乏相关手续，导致无法办理开设幼儿园的许可证。2013年9月，戴青斌已告知了孙苏成，并向孙苏成发出书面解除租赁合同通知书。孙苏成提供的租赁房屋无产权证明，又未经过验收，系非法建筑，出租给戴青斌开设幼儿园，主观存在恶意欺诈，戴青斌未尽审慎的核查义务，仅仅是一般过错，由此造成的损失应当由孙苏成承担。请求：1、撤销（2013）全民一初字第01334号民事判决中第二项；2、本案一审、二审费用均由孙苏成负担。
孙苏成在庭审中辩称：一审法院对案件的事实没有查清，合同上约定了双方的权利和义务，合同中约定孙苏成提供房屋，保证房屋产权问题上是有效的，至于该房屋是否符合承办幼儿园的国家规定，合同中第四条规定，由戴青斌对诉争房屋做装饰装潢，经营权是戴青斌负责的，一审法院对此避而不谈，将房屋不符合办幼儿园的责任强加给其是不符合合同约定的。涉案合同是双方协商一致签订的，应为合法有效。合同履行过程中，戴青斌未做幼儿园的安保、防护等设施项目，责任应当由其自己承担。无法办理开设幼儿园的证件，戴青斌并未提供证据予以证明。请求撤销一审判决。
当事人所举证据与一审相同，相对方的质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
本院二审查明的事实与一审一致。对一审认定的事实本院予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：戴青斌是否应当赔偿孙苏成经济损失10000元。
2013年9月1日，戴青斌与孙苏成签订的涉案《幼儿园房屋租赁合同》约定，戴青斌租赁孙苏成建造的位于全椒县二郎口镇城乡结合部的房屋，但该房屋并未办理建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，也未办理相关工程竣工验收手续。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故双方签订的涉案《幼儿园房屋租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因涉案《幼儿园房屋租赁合同》无效，依据上述法律规定，孙苏成收取的戴青斌5万元保证金，应予以返还。戴青斌租赁孙苏成的房屋开办幼儿园，并签订涉案《幼儿园房屋租赁合同》，其作为完全民事行为能力人，应当了解其租赁的涉案房屋是否具有合法的审批手续等，因戴青斌未尽到合理的审查义务，其有一定的过错，应承担相应的过错责任。考虑戴青斌已实际占有涉案房屋，给孙苏成造成一定损失，结合双方约定的租金数额，一审法院认定戴青斌赔偿孙苏成损失10000元并无不当。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人戴青斌的上诉理由不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人戴青斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 达
代理审判员 张 倩
代理审判员 付广永
二〇一四年八月二十七日
书 记 员 曹琰玲
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。