河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1702民初5878号
原告(反诉被告)驻马店市现代物业管理有限公司。住所地：驻马店市中华路***号。统一社会信用代码：91411700793245525X。
法定代表人夏远芝，董事长。
委托代理人卢勇、徐海阔，河南同立律师事务所律师。
被告冯伟（反诉原告），男，1979年1月9日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
委托代理人蔡海彬，驻马店市高新法律服务所法律工作者。
第三人骏亚上河城小区业主委员会。住所地：驻马店市驿城区骏马路***号。
负责人董伟华，主任。
原告驻马店市现代物业管理有限公司（以下简称现代物业公司）与被告冯伟、第三人骏亚上河城小区业主委员会（以下简称骏亚业委会）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告现代物业公司的委托代理人卢勇，被告冯伟及其委托代理人蔡海彬，第三人骏亚业委会主任董伟华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告现代物业公司诉称，被告系原告所物业服务的骏亚上河城小区的业主。原告在接收物业时按《物业管理条例》的相关规定与骏亚上河城小区业主委员会签订了《物业服务合同》，并约定按建筑面积0.95/平方米收取物业管理费。在被告欠费期间，原告对其物业公共设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，为维护相关区域内的环境卫生和公共秩序作出了大量的物业管理工作，被告从2014年5月1日至2017年4月30日未交物业管理费3435元（建筑面积100.45㎡×0.95元=95.43元/月×欠费36个月=3435元）。经原告工作人员多次催促未果。请求：判令被告给付2014年5月1日至2017年4月30日的物业管理费，共计3435元。
被告冯伟辩称，原告的请求没有事实和法律依据请求驳回原告的诉讼请求。1、被告和原告没有签订物业服务合同，被告未收到原告管理该小区物业的任何通知，也不知道原告管理小区的事实，被告履行的仍然是被告本人与骏亚物业公司签订的物业合同。2、原告提交的物业服务合同的签订时间为2014年8月24日，而原告主张物业费的期间是2014年5月1日至2017年4月30日，超出前述签订合同的时间，原告没有收取物业费的权利；3、2017年2月21日，原告第一次起诉被告至庭审，被告没有收到过原告任何要求被告向原告支付物业费的通知。第一次诉讼后，原告在撤诉期间恶意向被告送达催缴物业费通知。
第三人骏亚业委会述称，对本诉请求无异议。
被告冯伟反诉称，2014年8月24日原告与第三人签订一份物业服务合同，约定有关骏亚上河城小区物业管理的相关权利义务。但原告及第三人至今未将相关合同内容告知被告，原告也未告知其管理该小区，被告认为原告与第三人签订的物业服务合同程序违法，且侵害全体业主的利益应当无效。请求：确认2014年8月24日原告与第三人签订的物业服务合同无效。
原告现代物业公司针对反诉辩称，1、骏亚上河城业主委员会依法成立和登记，其与原告签订的物业服务合同属于有效合同；2、被告反诉没有事实和法律依据；综上，请求驳回被告的反诉请求。
第三人骏亚业委会针对反诉述称，第三人在被告反诉原告之间的法律纠纷当中不存在过错，亦不应当承担任何责任。第三人系经过召开业主大会通过合法的程序产生，并且根据法律规定依法行使相关业主委员会的权利当然包括选定物业服务公司并与之签订物业服务合同。本案诉请的基础之《物业服务合同》系第三人基于全体业主的利益及法律规定与现代物业服务公司签订，双方经过协商在合法自愿的基础上形成该服务合同，根据法律规定该《物业服务合同》对于全体业主均具有约束力，第三人与原告签订合同过程当中已经尽到合法、勤勉的责任无任何过错。鉴于《物业服务合同》签订的主体、过程以及相关内容均符合法律规定，该合同应当合法有效，作为合同的双方应当依法履行合同义务。请求法院依法判决第三人不承担任何法律责任。
经审理查明，被告冯伟系驻马店市骏亚上河城小区7号楼北楼603室业主，所购房屋建筑面积为100.45平方米。一、2014年8月24日，第三人骏亚业委会（甲方）与原告现代物业公司（乙方）签订《物业服务合同》一份，约定：第二条在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）。2、物业共用设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细详见附件三）。3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。4、公共绿化的养护和管理。5、车辆停放管理。6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。7、装饰装修管理服务。8、物业档案资料及业主个人档案的管理。9、电梯的管理和维护。第六条本物业管理区域物业服务收费选择以下方式：包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅/元/月.平方米；高层住宅0.95（一层0.75）元/月.平方米；商业用房0.7元/月.平方米。第三十四条本合同期限自2014年9月1日起至2017年8月31日止等条款。合同签订后，被告一直未向原告交纳物业管理费。原告催要物业费未果，原告诉至法院，酿成纠纷。
诉讼中，原告提交了第三人出具的证明一份，用以证明诉争小区前物业服务公司为“驻马店市骏亚物业管理有限公司”（以下简称骏亚物业公司），被告拖欠骏亚物业公司2014年5月1日至2014年9月的物业费未交纳，现债务转移给原告现代物业公司。被告质证称，该证明无出具单位的负责人签名，不符合证据要求的形式。债权转让需通知债务人，被告至今未收到骏亚物业公司将其物业费债权转让给任何人的通知，该证据无效且对被告无约束力。第三人质证称，对证明的真实性无异议。
诉讼中，被告针对反诉提交了如下证据：①驻马店市驿城区老街街道办事处白桥社区居民委员会关于成立骏亚上河城小区委员会的批复；②驻马店市驿城区老街街道办事处白桥社区居民委员会出具的骏亚上河城小区成立业主委员会筹备组成员名单公告；③骏亚上河城业主委员会备案表；④小区业主大会及业主委员会筹备组第六号公告；⑤骏亚上河城小区第3、4次业主大会会议记录；⑥骏亚业委会第[20140828]号公告。用以证明第三人成立未召开全体业主大会，上述证据中没有召开业主大会的会议记录，所谓的业主代表也并没有其代表的相关业主的证明，会议记录上也未能显示其代表的业主的姓名，因此第三人的成立并未经过全体业主同意，第三人的成立是不合法的，第三人无权选聘物业公司。反诉被告对此质证称，上述证据恰恰能证明第三人的成立是经过选举公告登记等程序依法进行的，是经全体业主选举而产生的，需要说明的是业委会选举有两种方式：1、直接召开全体业委会逐一登记选举产生；2、根据楼数和栋数选举业委会委员或楼长然后由委员和楼长再选举业委会主任，因此该两种方式的任一种都是有效的。根据房管部门物业科所需，第三人需要提交房管部门报批的相关材料第三人已提交完毕，并经过审查完毕才依法成立的。反诉原告所指的每个人逐户签字是不需要提交房管局物业科的资料。第三人质证称，对上述证据的真实性均无异议，对证明内容有异议，业务会成立由相关部门的领导参与，所有的公告公示都有照片，也有悬挂条幅，根据《物业管理条例》的规定，原有物业公司已经撤出并保存有档案，骏亚物业公司在天中晚报登报声明该公司已经不存在；第三人拍摄有物业服务合同已经在小区广告栏公示的照片以及小区业主围观的照片，以及业主委员会成立时的照片。
上述事实，有原告提交的物业服务合同、业委会证明、催缴快递单、照片，被告提交的会议记录等证据，及原、被告的陈述在卷，经当庭质证，据以认定。
本院认为，本案本诉、反诉争议的焦点为：原告与第三人于2014年8月24日签订的《物业服务合同》是否有效，是否对被告具有约束力。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“下列事项由业主共同决定：……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。上述法律规定了选举业主委员会、选聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，该项规定属于法律的强制性规定，原告及第三人均未能提交第三人选举业主委员会和选聘物业服务企业经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的相关证据，故被告反诉主张第三人成立不合法，第三人无权选聘物业公司，于法有据，本院予以采纳。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，被告反诉主张原告与第三人于2014年8月24日签订的《物业服务合同》无效，于法有据，本院予以支持。关于原告提出业委会选举可以根据楼数和栋数选举业委会委员或楼长，然后由委员和楼长再选举业委会主任的辩解。《物业管理条例》第十二条的规定“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议”。但本案中，原告及第三人均未能提交业主授权委托委员或楼长的相关证据，故原告的该项辩解，无事实依据，本院不予采纳。
关于本诉，①本案中，《物业服务合同》虽对被告不具有约束力，但原告在2014年9月1日至2017年4月30日期间，为骏亚上河城小区提供了环境卫生、设施养护、维修、保安等大量的物业服务工作，以自己的行为实际履行了物业服务合同的主要义务；在履行过程中，被告未明确提出异议并接受了服务，故被告应对原告提供的服务支付对价，现原告请求参照《物业服务合同》约定的0.95元/平方米/月的标准支付物业费，本院予以支持。经核算，在2014年9月1日至2017年4月30日期间，共计32个月，被告应支付的物业费为3054元（100.45㎡×0.95元/平方米/月×32个月=3054元），原告请求数额超出3054元的部分，本院不予支持。②关于原告请求被告支付2014年5月1日-2014年8月31日期间的物业费的主张，原、被告双方对此期间诉争小区系骏亚物业公司提供物业服务均无异议，因此此段期间内收取物业费的权利主体应为骏亚物业公司，即债权人为骏亚物业公司，并非本案原告，原告提交由第三人出具的证明不足以证明骏亚物业公司的债权转让给了本案原告，因此，原告以债权转让为由向被告主张此段期间的物业费，无事实和法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《物业管理条例》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、限被告冯伟于本判决生效后十日内向原告驻马店市现代物业管理有限公司支付物业费3054元。
二、驳回原告驻马店市现代物业管理有限公司的其他诉讼请求。
三、确认原告驻马店市现代物业管理有限公司与第三人骏亚上河城业主委员会于2014年8月24日签订的《物业服务合同》无效。
如被告冯伟未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，由被告冯伟负担。反诉案件受理费150元，由原告驻马店市现代物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 赵丽莉
人民陪审员 董铁柱
人民陪审员 黄 艳
二〇一七年十二月二十五日
书 记 员 胡启阳