福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2014）台民初字第1300号原告（反诉被告）王琦，男，1972年10月14日出生，汉族，住所地福州市台江区。原告（反诉被告）王济钦，男，1939年11月1日出生，汉族，住所地福州市台江区，委托代理人王琦，上列原告，系王济钦之子。被告（反诉原告）福建群升置业有限公司，住所地福州市台江区安南路18号八一七旧城改造二期工程F1号楼（群升商务中心）12层，组织机构代码证代码76615384-4。法定代表人徐步升，董事长。委托代理人黄新生、陈钦，国浩律师（福州）事务所律师。原告（反诉被告）王琦、王济钦与被告（反诉原告）福建群升置业有限公司（以下简称群升置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王琦和被告（反诉原告）群升置业公司的委托代理人陈钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王琦、王济钦诉称，2009年4月，原告看见被告群升置业公司为开发商的“群升国际I区”售楼广告，并现场听取被告公司的售楼宣讲介绍，参考售楼沙盘及户型模型后，挑选商品房一套，并于2009年8月13日购买×幢×单元，与被告群升置业公司订立一份《商品房买卖合同》。2011年4月28日为商品房交付日期，根据合同约定房产证办理时间应为2012年4月27日，到达合同约定办证日后，原告向被告提出办理产权登记手续，但被告迟迟未有明确的办理时间回复，在拖延的期间，原告多次催问，被告以办证时间不确定等种种理由不予办理，最终被告于2012年8月30日通知“群升国际I地块”告知可以办理房屋所有权证，办理时间为2012年9月17日至21日，延期142天，故请求判令：被告应依照《商品房买卖合同》第十四条“关于产权登记的约定”向原告支付逾期办证违约金8223元。被告群升置业公司辩称，被告虽逾期完成群升国际三期I地块的初始登记，以及将办理权属登记所需的资料交给原告，但未给原告造成实际损失。2012年8月29日，被告获得群升国际三期I地块的初始登记通知书，2012年9月1日，被告发函通知原告于2012年9月17日至2012年9月21日前往群升白马郡营销中心领取办理权属证书的相关材料。商品房的实际功能为居住经营抵押贷款等，被告已依约于2011年4月30日前将商品房交付给原告使用，房屋产权办理事宜延后，丝毫不影响原告实现商品房的现实功能，未给原告造成损失，原告也无证据证明其存在损失，而商品房买卖合同第十四条关于产权登记的约定，双方经协商同意选择2，即买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金的约定显然对出卖人不公平，原告不存在损失，不能依照此合同条款要求被告支付违约金。故恳请法院降低或免除原告主张的违约金金额。反诉原告群升置业公司诉称，2009年8月13日，反诉原告与反诉被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：×××）及其附件（下称“合同”），合同约定反诉被告购买反诉原告开发的位于福州市××中路横街群升国际三期I地块第×楼×层×单元房。反诉原告与反诉被告签订的合同补充协议附件六第七条产权登记约定：“1、买受人在出卖人通知办理产权证之日起30日内应携带有关办证材料到出卖人指定地点办理产权证相关手续。2、若因买受人的原因导致产权证无法在60日内办出（从出卖人通知办理产权之日起计算），每延期一日应向出卖人支付50元违约金。3、逾期若超过90日，除支付第2点所指违约金外，产生的所有后果由买受人承担。”2012年8月29日，反诉原告取得群升国际三期I地块的《初始登记通知书》；2012年9月1日，反诉原告立即发出《群升国际尚都（I地块）领取办理材料通知函》，通知反诉被告前往售楼中心领取办理产权证材料。但反诉被告未依据《商品房买卖合同》附件六第七条的约定按期办理所购房屋的产权证，已严重违反了合同约定义务，应承担合同约定的违约责任。现反诉原告请求判令：反诉被告向反诉原告支付逾期办理产权证的违约金（自2012年11月1日起按每延期一日支付50元违约金计至实际办理出产权证之日止）。反诉被告王琦、王济钦辩称，时间计算问题，当时在合同附件中约定是六十日内办出，如果按照当时反诉原告通知的时间，2012年9月17日至2012年9月21日前往群升白马郡营销中心领取办理权属证书的相关材料，反诉被告认为违约金计算起始日应为拿到办理产权材料的通知之日即2012年9月21日起算，加上六十日内完成办理就不需要赔偿，即违约金起算时间应为2012年11月21日。反诉原告提起反诉的依据是合同的附件，而合同附件是由开发商另外制定的，反诉被告对于附件的法律效力有异议，对方利用不对等的交易地位促成合同签订。根据反诉原告提供的相关材料未见反诉被告逾期办理产权证对反诉原告造成实际损失。根据合同第八条第一款的规定2011年4月30日前讼争房需经建设单位组织勘察设计施工监理及消防验收合格才能交付，但是反诉被告交房时反诉原告未提供相应的验收材料，故反诉原告所提的所有时间计算依据反诉被告认为都有出入，故反诉原告反诉请求没有依据。另外，反诉被告是一次性付款的不是贷款买房，不需要开发商承担担保风险，也不需要开发商提供担保资金，对开发商没有任何损失。反诉被告收到办证材料后就去办理产权证，但是因为开发商开具的发票有误两个买受人只写了一个人的名字，导致反诉被告至今无法办证。故请求法院驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明，2009年8月13日，原告王琦、王济钦（买受人）与被告群升置业公司（出卖人）订立了一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将经过批准预售的坐落于福州市××中路横街群升国际三期I地块第×楼×层×单元房预售给原告；该商品房建筑面积为64平方米，总价款为576629元；被告应当在2011年4月30日前履行交房义务。另，该合同第十四条约定“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择2：[1]出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：[2]因开发商无法按照第[1]约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金。”合同补充协议附件六第七条约定：1、买受人在出卖人通知办理产权证之日起30日内应携带有关办证材料到出卖人指定地点办理产权证相关手续。2、若因买受人的原因导致产权证无法在60日内办出（从出卖人通知办理产权之日起计算），每延期一日应向出卖人支付50元违约金。上述合同订立后，经福州市房地产交易登记中心预告登记。2009年6月26日，被告向原告出具发票，确认收取原告购房款576629元。后被告于2011年4月28日向原告履行了交房义务。另查明，2012年8月29日，福州市房地产交易登记中心向被告群升置业公司发出《初始登记通知书》，对群升国际三期I地块×楼、×楼、×、×楼地下室房屋产权准予初始登记。2012年8月30日，被告发出《群升国际尚都（I地块）领取办理〈房屋所有权证〉材料通知函》，通知群升国际三期I地块第×楼×-×层业主住宅业主于2012年9月17日至9月21日前来领取办理产权登记的相关材料。2012年9月14日，原告向被告补交了所购商品房面积差价款2433元，被告亦向原告开具了金额为2433元的《销售不动产统一发票（自开）》。2012年9月21日，原告签收了由被告提供的办理房屋所有权登记所需的全部资料。诉讼中，原告确认其要求被告支付逾期办证违约金算至2012年9月17日止。另，反诉被告确认其至今未办出讼争房房屋所有权证。庭审中，反诉被告提供了反诉原告开具的时间为2009年6月26日付款方名称为王济钦、金额为576629元的的票据，反诉被告认为反诉原告在发票中漏开了王琦的名字，而后其找反诉原告交涉该问题，未能解决。因此未能办理产权证的责任不在反诉被告。对此，反诉原告认为其并没有开错发票，并提供了一份《商品房买卖预告登记申请登记表（变更）》，该申请合同变更信息如下：原备案信息为：购房人为王济钦；变更后条款：现备案信息为：购房人为王济钦、王琦。反诉原告认为发票的开票日期为2009年6月26日，而商品房买卖预告登记申请登记表（变更）》上记载的申请日期是2009年8月13日，因此反诉原告并未开错票据，反诉被告未到其公司换取发票，因此反诉被告以发票开错作为不能办证的理由未能成立。综上事实，本院认为，本案《商品房买卖合同》及其补充协议系原被告双方的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，原被告双方均应依约全面履行自己的义务。被告在合同订立后，依约于2011年4月28日履行了交房义务。根据合同的约定，被告应当在履行交房义务后365日内，即2012年4月28日前向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付原告，但被告迟延至2012年8月29日才完成群升国际I地块第I1#楼房屋产权的初始登记，并通知原告于2012年9月17日至2012年9月21日前往领取办理权属登记需由出卖人提供的资料，其行为已构成违约，应承担合同约定的违约责任。现原告要求被告违约金支付至2012年9月17日，本院予以支持。因此被告应按《商品房买卖合同》第十四条的约定，按违约时已付购房款576629元的每日万分之一的标准，向原告支付自2012年4月29日起至2012年9月17日止（计142天）的逾期办证违约金8188元（576629元×0.01％×142天）。原告诉请中超出上述金额的部分，本院不予支持。诉讼中，被告以房屋产权办理事宜延后并不影响原告实现商品房的现实功能，亦未给原告造成损失为由，提出请求降低或减免其违约金数额的答辩意见，于法无据，不予采纳。对于反诉原告要求反诉被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院认为，根据《商品房买卖合同》补充协议附件六第七条约定：1、买受人在出卖人通知办理产权证之日起30日内应携带有关办证材料到出卖人指定地点办理产权证相关手续。2、若因买受人的原因导致产权证无法在60日内办出（从出卖人通知办理产权之日起计算），每延期一日应向出卖人支付50元违约金。反诉原告于2012年8月30日向反诉被告发出《群升国际尚都（I地块）领取办理〈房屋所有权证〉材料通知函》，通知群升国际三期I地块第I1#楼住宅业主于2012年9月17日至9月21日前来领取办理产权登记的相关材料。而反诉被告于2012年9月21日签收了由反诉原告提供的办理房屋所有权登记所需的全部资料后至今未办出讼争房的房屋所有权证，反诉被告的行为亦构成违约，亦应承担合同约定的违约责任，其违约金应从2012年9月22日算起六十天即2012年11月20日起算。因此反诉被告应按每日50元的违约金标准向反诉原告支付从2012年11月20日起算至反诉被告办出讼争房房屋所有权证之日止。反诉原告要求反诉被告逾期办证违约金从2012年9月1日算起六十日作为计算违约金的起算点的主张，因反诉原告系通知反诉被告于2012年9月17日至9月21日前来领取办理产权登记的相关材料，故对于反诉原告的上述违约金起算点错误的主张，本院不予支持。对于反诉被告提出反诉原告给其开具的票据有误，因此未能办证的责任不在反诉被告的主张，本院认为，《商品房买卖预告登记申请登记表（变更）》申请日期为2009年8月13日，能够体现购房人从王济钦变更为王济钦、王琦。因此反诉原告出具的开票日期为2009年6月26日，付款方名称为王济钦的票据并无误。而反诉被告并无证据证明更名后，反诉原告拒绝为反诉被告开具付款方为王济钦、王琦的票据，因此对于反诉被告认为反诉原告发票开错，因此未能办证的责任不在反诉被告的主张，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告福建群升置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王琦、王济钦支付逾期办理×区×街道×路×号群升国际三期×地块×楼×单元房屋所有权证的违约金人民币8188元。二、反诉被告王琦、王济钦应于本判决生效之日起十日内至福州市房屋登记中心××区××街道××前××号群升国际三期×地块×楼×单元房屋所有权证。三、反诉被告王琦、王济钦应于本判决生效之日起十日内向反诉原告福建群升置业有限公司支付从2012年11月20日起至反诉被告办出×区×街道×路×号群升国际三期I地块×楼×单元房屋所有权证之日止的逾期办证违约金（违约金按每日50元标准计算，其中：2012年11月20日起至本判决生效之日止的违约金，反诉被告应在本判决生效之日起十日内支付；本判决生效第二日起至反诉被告办出上述房屋所有权证的违约金，由反诉被告每月支付一次，于每月月底支付）。四、驳回原告王琦、王济钦的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告福建群升置业有限公司的其他反诉请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由被告福建群升置业有限公司负担，反诉案件受理费324元，由反诉被告王琦、王济钦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  盛 洁人民陪审员  曾依铨人民陪审员  郑云玉二〇一四年十二月九日书 记 员  曾 琦附本案适用的主要法律条款：一、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。