广东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤执复340号
复议申请人：（被执行人）：重庆金岛置业有限公司。住所地：重庆市渝北区松石北路**号。
法定代表人：孙飚，该公司董事长。
申请执行人：兴业银行股份有限公司广州天河支行。住所地：广州市天河区天河南二路**号首层。
负责人：蔡见罕，该支行行长。
委托诉讼代理人：廖晓钢，广东四方三和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯盛先，广东四方三和律师事务所律师。
被执行人：广州正浩实业有限公司。住所地：广州市白云区新市岗贝路***号***房。
法定代表人：关远珊。
被执行人：广州荔京房产发展有限公司。住所地：广州市越秀区小北路***号*******房。
法定代表人：余浩，该公司董事长。
被执行人：余浩，男，1951年11月9日出生，汉族，住北京市西城区，联系地址：广州市。
被执行人：关远珊，女，1955年11月14日出生，汉族，住广州市越秀区。
被执行人：广州方策实业发展有限公司。住所地：广州市越秀区小北路***号***房。
法定代表人：余浩，该公司董事长。
复议申请人重庆金岛置业有限公司不服广州市中级人民法院作出的(2017)粤01执异218号执行裁定，向本院申请复议。本院已立案受理，并依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
广州市中级人民法院（以下简称广州中院）在执行兴业银行股份有限公司广州天河支行（以下简称兴业银行广州天河支行）与重庆金岛置业有限公司、广州正浩实业有限公司、广州荔京房产发展有限公司、余浩、关远珊、广州方策实业发展有限公司借款纠纷一案中，被执行人重庆金岛置业有限公司提出书面异议称：法院委托对本案拍卖标的物—重庆市渝北区***负二层车库评估作出的评估价与标的物实际价值严重偏离，违反了公平、正义原则。1、金岛花园位于重庆××××区商业核心地段，这几年来金岛花园社区道路旁已是停满车辆，一旦第三期工程竣工交付使用，车位将严重不足。2、其司是重庆市金岛花园的开发商，也是拍卖标的物负二层车库的产权人。该车库现实际作两部分使用，其中2048平方米作停车场，实有104个车位，除公共进出车道外，平均每个车位实用建筑面积为19.6923平方米，有重庆市沙坪坝公证处对现状作出的（2012）渝沙证字11348号公证书证明；其余车库面积6201.47平方米暂时作货仓使用，按同样密度计，有车位315个；上述两部分共同统计就有车位419个。其司在报建和后来的施工中都是按机械式立体车库来建的，计划立体车库将在第三期工程竣工同时建设完成。如此被评拍的负二层车位，将远远不止419个。3、金岛花园2004年售楼均价3805元/平方米，现二手房价为7600元/平方米。其司一直以来就是计划建设立体车库，所以至今没有到重庆市规划局办理车库车位产权分割手续，绝大部分车位保留至今也没有出售。由于特殊原因至今只在负一层车库出售了三个车位50年的使用权，2010年出售时价格是每个车位15万元，即使不按立体车库评估车库价值，就按现状平面车库每个车位建筑面积19.6923平方米，每个车位售价15万元计算，总共419个车位价值已达6285万元。4、法院委托的重庆渝淇澳评估事务所在2012年曾对该物业进行过评估，作出的渝淇澳评[2012]报字第011号评估报告说明“评估价3200元/平方米，总价2639.83万元”。经过了几年时间，物业价格不增反降明显与市场情况不符。5、法院委托评估书中明确要求按照每个车位评估，重庆渝佳资产评估土地房地产评价有限公司以车库每平方米/单价来评估的方式，严重违反法院的委托评估书要求，也严重违背车库市场交易方式，车库市场交易方式是按每车位/单价进行交易。因此其司认为法院应将金岛花园社区中心负二层车库分成每一个车位来进行评估以及拍卖，这样该车库评估价格将更高，拍卖数额也将更高。6、由于该车库是小区配套车库，小区业主有优先购买权，法院应按单个车位评估后按照国家物管条例相关规定按照每个车位拍卖优先出售给小区业主。目前金岛花园的业主正在占用该车库，小区业主不同意将该车库进行整体拍卖或以物抵债给兴业银行，若强行将该车库进行整体拍卖或以物抵债给兴业银行，就剥夺了小区业主的优先购买权，小区业主会有抵触情绪，进而会产生影响社会稳定等问题。7、广州正浩实业有限公司法定代表人关远珊为该案另一个担保人，同时也是因为其涉嫌违法操作调动涉案资金并侵占公司房产导致，法院应对关远珊及其涉案人员进行资产查封并追索欠款。同时其司也已向公安机关报案，以求尽快追回关远珊挪用的项目资金，并将她非法侵占的房产退还公司或变卖，用于偿还兴业银行剩余的1050万元。8、本案另一担保人余浩于2016年10月向兴业银行提出和解方案，目前正在与兴业银行协商支付给兴业银行500万元，请法院协调兴业银行尽快答复余浩和其司的和解方案。综上所述，重庆渝佳资产评估土地房地产评价有限公司的评估方式、标准和结果严重错误，导致其所有的车库评估价严重偏离实际价值达到238%以上，显失公平。故请求暂缓广州中院公告（2015）穗中法执恢字第28号中所述对重庆市渝北区***负二层车库的拍卖，并对该标的物按每个车位重新进行评估后按每个车位拍卖，以保障小区业主的优先购买权，维护社会稳定。
重庆金岛置业有限公司提交的证据有：1、（2012）渝沙证字第11348号公证书、车库照片、录像、车位附图；2、立体车库报建图纸及规划回复函；3、车位销售合同及收据；4、和解协议书；5、6、关于请求对（2008）穗中法民二初字第19号民事判决和解的情况；6、渝北区车位买卖合同，徐彤、李宪宝车位合同；7、业主异议书。
申请执行人兴业银行广州天河支行称：异议人对评估价值严重偏低的主张依法无据，涉案评估结果客观真实应当继续维持；涉案抵押物不以建设立体车库或者分割为具体车位作为司法处置前提条件，其真实价值可在司法拍卖中得到市场检验；小区业主对涉案抵押物享有首先满足其需要的权利而非优先购买权，尽快推动司法处置恰恰能充分保障首先满足业主的需要；涉案债权的抵押担保由异议人而非债务人提供，债权人可以选择处置抵押物实现自身债权。故请求驳回异议，依法执行涉案抵押物。
被执行人广州正浩实业有限公司、广州荔京房产发展有限公司、余浩、关远珊、广州方策实业发展有限公司均没有提交书面意见。
原审法院查明，关于兴业银行广州天河支行诉广州正浩实业有限公司、广州荔京房产发展有限公司、余浩、关远珊、广州方策实业发展有限公司及重庆金岛置业有限公司借款合同纠纷一案，该院于2008年12月作出（2008）穗中法民二初字第19号民事判决，判令：广州正浩实业有限公司清偿借款本金人民币3000万元及利息给兴业银行广州天河支行；广州荔京房产发展有限公司、余浩、关远珊对上项债务承担连带清偿责任；兴业银行广州天河支行在广州正浩实业有限公司不履行上述债务时，对重庆金岛置业有限公司设定的抵押物即位于重庆市渝北区龙溪***负二层8249.47㎡，房屋所有权证号：重房（1997）预字第（010）号的房产折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；等。该判决已发生法律效力，经兴业银行广州天河支行申请，广州中院于2010年1月15日立案执行，案号为：（2010）穗中法执字第247号。
在执行过程中，广州中院查封了被执行人重庆金岛置业有限公司名下的重庆市渝北区龙溪***负二层8249.47㎡房产[房屋所有权证号：重房（1997）预字第（010）号]，并裁定拍卖上述房产以清偿债务。2013年，广州中院委托重庆渝佳资产评估土地房地产估价有限公司对上述房产进行评估，评估总值为2550.45万元。之后，该院委托重庆创毅拍卖有限公司在重庆联合产权交易所拍卖。在2014年12月12日第二次拍卖流拍后，申请执行人兴业银行广州天河支行致函广州中院表示愿意以第二次拍卖的保留价2040.36万元接受以物抵债。因重庆渝佳资产评估土地房地产估价有限公司评估报告有效期（从2013年12月19日至2014年12月18日止）已过，广州中院又于2016年10月委托重庆渝佳资产评估土地房地产估价有限公司重新进行评估。鉴于重庆市渝北区龙溪***负二层8249.47㎡属在建工程（现仅建负二层），尚没有车位规划备案，无法按车位评估，广州中院要求按现状（在建工程）作整体评估。2016年11月8日，重庆渝佳资产评估土地房地产估价有限公司出具重庆渝佳（2016）渝房报字第534号《房地产估价报告》，估价结果：评估面积为8148.41平方米；评估单价为3090元/平方米；评估总价为2517.86万元。广州中院向重庆金岛置业有限公司送达了上述估计报告，并向其发出《评估、拍卖征询意见表》,征询当事人对评估报告、拍卖底价、整体拍卖或分拆拍卖的意见。重庆金岛置业有限公司表示有异议。
原审法院对执行异议审查认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定：“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议”。评估报告是评估机构根据法院的委托而作出的专业技术报告，为法院处置房地产提供价值参考。参考评估报告的结果，确定对拟拍卖房产的起拍价属于法院的执行行为，而作出评估报告并非法院的执行行为。重庆金岛置业有限公司认为评估机构的评估方式、标准和结果错误，对涉案房产的评估价偏低，均为针对评估报告的意见，应由评估机构进行复核，不属于执行异议的审查范围。
关于重庆金岛置业有限公司提出按每个车位拍卖的问题，因涉案房产现为在建工程，尚没有车位规划备案，其司也自述“至今没有到重庆市规划局办理车库车位产权分割手续”，该公司要求按每个车位重新进行评估后按每个车位拍卖缺乏依据，广州中院不予支持。
涉案房产是重庆金岛置业有限公司提供的抵押物，兴业银行广州天河支行有权根据生效的（2008）穗中法民二初字第19号民事判决，请求法院处置涉案房产以实现抵押权。重庆金岛置业有限公司提出法院对另一担保人的财产进行查封、协调和解方案等，不影响法院对涉案房产的处置，该公司以此要求暂缓拍卖的理由不成立，广州中院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项的规定，裁定驳回重庆金岛置业有限公司的异议请求。
重庆金岛置业有限公司不服广州中院上述异议裁定，向本院申请复议。请求：1、请求撤销广州中院（2017）粤01执异218号执行裁定。2、对重庆市渝北区龙溪***负二层车库暂停以物抵债，并出函委托重庆市物价局物价鉴定中心对该标的重新评估。3、车位单独拍卖。理由称：一、有新证据表明，债务人及担保人已经归还了银行的款项划到了银行，用于归还本笔已经到期的贷款，我司担保责任已经免除，但兴业银行广州天河支行没有将该笔贷款做还款处理，而是擅自归还了债务人另外两笔未到期的贷款，违背了债务人的真实意思，极大损害了担保人的利益。二、广州中院认为车库不能单独拍卖与事实不符。三、广州中院委托重庆渝佳资产评估土地房地产估价有限公司评估，作出的评估价以2004年的标准来估值，严重偏离标的物实际价值，严重损害了申请人的合法权益，应委托重庆市物价局物价鉴定中心对该标的重新评估。
申请执行人及其他被执行人未提出书面答辩意见。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的焦点问题是广州中院委托重庆渝佳资产评估土地房地产估价有限公司对涉案标的进行价值评估是否违反了有关法律规定。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条第一款规定，对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。本案中，评估报告所附重庆市工商行政管理局渝中区分局颁发的《营业执照》副本（统一社会信用代码：***）、重庆市国土资源局颁发的《房地产估价机构资质证书》[行政许可证书号：（2015）第2-002号]以及重庆市司法局颁发的《司法鉴定许可证》（证号***）复印件显示，重庆渝佳资产评估土地房地产估价有限公司具备房地产估价资质。广州中院执行中委托该评估公司对被执行人重庆金岛置业有限公司名下的重庆市渝北区龙溪***负二层房产进行评估，符合上述司法解释的规定。因此，复议申请人关于法院应委托重庆市物价局物价鉴定中心对该标的重新评估的主张，缺乏事实依据和法律依据。
关于评估价格偏离涉案标的实际价值的复议申请理由。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第一款规定，人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。本案中，重庆渝佳资产评估土地房地产估价有限公司于2016年11月8日出具重庆渝佳（2016）渝房报字第534号《房地产估价报告》，被执行人重庆金岛置业有限公司对评估报告有异议，应于收到评估报告后十日内以书面形式向执行法院提出。但其没有在上述司法解释规定的期限内向广州中院对评估报告提出异议，而是在本次执行异议中提出。虽然重庆金岛置业有限公司向广州中院提交的《执行异议申请书》落款时间为2016年12月25日，但广州中院《执行案件立案登记表》显示，该院收到材料日期为2017年6月23日。因此，对复议申请人此项复议申请理由，本院不予支持。
关于当事人双方对还款争议的问题。复议申请人在复议申请书中提出，债务人及担保人清偿到期贷款而银行作另外两笔未到期贷款的还款，损害了债务人和担保人的合法权益。本院认为，此项复议申请理由非本案审查范围，本院不予审查处理。
关于涉案车位应单独拍卖的复议申请理由。复议申请人主张每个车位应单独估价、单独拍卖，此属评估方法和执行方法方面的问题，亦不属于本案审查范围，本院不予审查处理。
综上所述，重庆金岛置业有限公司的复议申请理由不能成立。广州中院(2017)粤01执异218号执行裁定认定事实清楚、法律适用正确，结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条以及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回重庆金岛置业有限公司的复议申请，维持广州市中级人民法院(2017)粤01执异218号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 邱 丹
审 判 员 李昙静
审 判 员 周小劲
二〇一七年十二月五日
法官助理 吴明春
书 记 员 叶雪莹