重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝02民终271号
上诉人（原审被告）：蒋令，男，1984年7月7日出生，汉族，重庆市开州区人。
委托诉讼代理人：谭本均，重庆市开州区文峰法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：袁永芬，女，1973年2月7日出生，汉族，重庆市开州区人。
委托诉讼代理人：冉光龙，重庆无尤律师事务所律师。
上诉人蒋令因与被上诉人袁永芬房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市开州区人民法院(2017)渝0154民初6887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
蒋令上诉请求：1、撤销(2017)渝0154民初6887号民事判决，改判驳回被上诉人袁永芬的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审关于“被告蒋令拒绝签订正式房屋买卖合同，双方发生纠纷”的认定是错误的。上诉人没有必要不配合签订正式合同，并未拒绝签订正式合同，相反是被上诉人和中介公司拒绝签订正式合同。《房屋买卖定金协议》已经具备房屋买卖合同的主要条款，属于房屋买卖正式合同；2、被上诉人没有举示确实、充分的证据证明是上诉人拒绝签订主合同，在签订协议的2017年10月16日，上诉人已经将涉案房屋交付，被上诉人持有房屋的钥匙，并准备装修房屋，且目前房屋买卖合同已经完全能够履行，不存在任何障碍，上诉人不存在违约行为。
袁永芬辩称，1、上诉人对涉案房屋并不享有完整的所有权或处分权，事实上不可能在协议约定的时间2017年10月26日前签订正式买卖合同并办理银行面签手续；2、上诉人一直强调现在可以无障碍的进行房屋交易，但是已经超过了合同约定的期限，违约事实客观存在；3、定金协议约定的内容十分明确，相应条款的理解也没有歧义，上诉人应承担相应的法律后果。综上，请求二审维持原判。
袁永芬向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋买卖定金协议》；2、判令被告立即双倍返还定金60000元；3、判令被告赔偿原告的律师费、误工费、交通费等损失5000元；4、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2017年10月16日，蒋令作为甲方，袁永芬作为乙方，中介方开州区花落我家房产经纪有限公司作为丙方签订《房屋买卖定金协议》，协议约定甲方自愿将其位于开县汉丰镇田园街粮油购销宿舍9单元7-1号房屋以454800元出售给乙方，乙方以银行按揭付款方式支付，由乙方委托丙方办理房屋产权过户登记手续。2017年10月16日在签订协议时由乙方向甲方支付30000元作为房屋定金，双方应于2017年10月26日前到中介公司签订正式买卖合同并办理银行面签手续……协议签订的当日，袁永芬支付蒋令定金30000元。此后，被告蒋令拒绝签订正式房屋买卖合同，双方发生纠纷，原告依法起诉。
一审法院认为，定金协议系双方当事人的真实意思，不违反法律规定，合法有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”原告以被告对涉案房屋不具有所有权为由主张双方签订的定金协议无效，不予支持。因被告已构成根本违约，原告请求解除合同予以支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”原告主张的损失未超过约定的定金，故对原告要求被告双倍返还定金的主张予以支持，对原告要求赔偿损失的主张不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决:一、解除原告袁永芬与被告蒋令签订的《房屋买卖定金协议》；二、由被告蒋令于判决生效的五日内返还原告袁永芬定金60000元；三、驳回原告袁永芬的其他诉讼请求。案件受理费1425元，减半收取712.50元，由被告蒋令负担。
本院二审期间，上诉人蒋令围绕其上诉请求，提供了以下证据：1、通话录音，证明涉案房屋已经交付，被上诉人持有房屋钥匙，门锁已换；2、《房屋所有权证》原件，证明涉案房屋的交易不存在任何事实和法律障碍，设定的抵押权已经涂销。被上诉人质证认为，通话录音的对象、时间、内容均无法核实，不予认可；认可《房屋所有权证》的真实性，但房屋是属于案外人徐洪的，与上诉人无关，即便有关，该房屋设定的抵押权是在2017年12月8日才涂销，恰好证明上诉人存在违约行为。经本院审查认为，通话录音不能查明其客观真实，因此不予采信；《房屋所有权证》应予采信，该证件显示涉案房屋属于徐洪所有，且房屋上设立的抵押权于2017年12月8日涂销，可以证明在2017年10月26日房屋处分权仍受限制，上诉人在《房屋买卖定金协议》约定的时间点不具有完整的处分权。
二审另查明：涉案房屋的不动产登记簿编号为312房地证2006字第00xxx号，记载的权利人为“徐洪”。2015年11月2日，该房屋办理抵押登记，抵押给中国农业银行股份有限公司重庆开县支行，后于2017年12月8日办理抵押登记注销手续。蒋令在二审中陈述，为促成房屋的顺利交易，已经及时清偿完毕了抵押担保的债务，但是由于银行系统方面的原因，导致抵押权涂销的时间发生迟延，并非故意拒不签订正式买卖合同，交易仍然可以完成。
经本院二审查明的其他事实与一审判决认定事实相同。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则应承担不利的法律后果。本案中，当事人签订的《房屋买卖定金协议》合法有效，当事人应按照约定全面履行自己的义务。根据协议内容，上诉人蒋令须保证对涉案房屋享有完整的所有权，能完全支配及处理（若为代理人签署，则认同代理人已得到该房屋的产权人授权及认可接纳代理人所签署此合同的所有条款，产权人及代理人均须按本合同条款接受约束），并且双方应于2017年10月26日前签订正式买卖合同并办理银行面签手续，但由于涉案房屋上设立的抵押权于2017年12月8日才涂销，故即便上诉人蒋令签订协议时获得了产权人徐洪的授权及认可，但因抵押权在2017年10月26日仍然存在，房屋所有权中的处分权能受到限制，故根据协议第三条内容，上诉人蒋令应承担双倍返还定金的违约责任。此外，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”据此，上诉人蒋令应向被上诉人承担的违约责任不因其它第三人的原因而免除，一审判决蒋令返还袁永芬60000元并无不当。蒋令的该项上诉理由不能成立。
本案中，虽然上诉人蒋令存在违约行为，但不构成根本违约，被上诉人以此为由主张解除《房屋买卖定金协议》缺乏事实和法律依据，不应得到支持。理由如下：第一，设立根本违约制度的目的在于鼓励交易，最大限度地实现合同的社会经济价值。判定是否构成根本违约，主要应看实现合同利益的关键因素是否被违反，实现合同目的是否受到影响。对此无法判断时，则应从是否有利于实现社会利益最大化来判断；第二，从当事人的角度，履行《房屋买卖定金协议》的目的是通过签订正式的房屋买卖合同，最终达到顺利交易、实现房屋所有权转移的目的。二审查明，上诉人蒋令持有房屋所有权证原件，已积极消除了房屋物权变动的法律障碍，从2017年12月8日起即可以办理物权转移登记手续，与2017年10月26日的间隔时长并不明显超出完成房屋市场交易全过程的一般时长，当事人的合同目的可以实现；第三、《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条规定了合同约定解除和法定解除的条件，本案情形与之均不相符。涉案协议约定的签订正式合同期限是2017年10月26日，被上诉人袁永芬具状的时间是同年10月28日，一审法院于同年10月30日受理后，被上诉人在一审中又补充请求解除涉案协议，在时间上并未留下催告并等待上诉人蒋令履行的合理期限。蒋令提出一审错误认定其拒绝签订正式合同的上诉理由成立。
综上所述，上诉人蒋令提出的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决审理程序合法，认定蒋令逾期签订正式合同的违约责任正确，但认定蒋令拒绝签订正式合同并据此判决解除涉案协议不当。本院依据二审中出现的新事实，依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市开州区人民法院(2017)渝0154民初6887号民事判决第二项;
二、撤销重庆市开州区人民法院(2017)渝0154民初6887号民事判决第一项、第三项;
三、驳回被上诉人袁永芬的其他诉讼请求。
一审案件受理费712.50元，二审案件受理费1425元，共计2137.50元，由上诉人蒋令负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨继伟
审判员 黄文革
审判员 柯 言
二〇一八年四月八日
书记员 章立立