南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓商初字第1305号
原告中国农业银行股份有限公司南京雨花台支行，组织机构代码83496166-8，住所地在南京市鼓楼区汉中门大街50号。
负责人朱曙光，该行行长。
委托代理人陈红霞，江苏天晖律师事务所律师。
委托代理人王洪利。
被告徐声香，女，汉族，1969年2月22日生。
被告刘忠保，男，汉族，1974年2月22日生。
被告金地集团南京置业发展有限公司，注册号320100000040102，住所地在南京市雨花台区板桥街道大方村村委会办公楼。
法定代表人陈必安，该公司副总裁。
原告中国农业银行股份有限公司南京雨花台支行（以下简称农业银行）诉被告徐声香、刘忠保、金地集团南京置业发展有限公司（以下简称置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告农业银行委托代理人陈红霞到庭参加诉讼，被告徐声香、刘忠保、置业公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农业银行诉称，徐声香因购房之需向农业银行借款550000元，并以所购房屋作为抵押，刘忠保承诺对借款承担共同还款义务，置业公司为借款提供连带责任保证。贷款发放后，徐声香、刘忠保多次出现逾期还款或逾期未还情形，置业公司亦未按约承担担保责任。现请求判令：一、被告徐声香、刘忠保立即偿还借款本金537881.43元、利息18140.05元（截至2013年8月9日，含罚息、复利），并自2013年8月10日起按照合同约定的利率标准继续支付利息；二、被告徐声香、刘忠保支付律师费18500元；三、被告置业公司对上述（一）、（二）项债务承担连带清偿责任；四、原告农业银行对抵押房产在借款本金、利息、律师费、诉讼费范围内享有优先受偿权；五、被告徐声香、刘忠保、置业公司承担本案的诉讼费用。
被告徐声香、刘忠保未作答辩，亦未提交证据材料。
被告置业公司书面辩称：本案既有物保又有人保，根据物保优先原则，应先就抵押房产实现担保物权；置业公司已经履行了交房的所有手续，但徐声香、刘忠保迟迟不予收房，置业公司对买房人无法约束，全部由置业公司承担担保责任有失公平。
经审理查明，2011年8月23日，徐声香、置业公司与农业银行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：徐声香向农业银行借款550000元用于购买南京市雨花台区板桥街道大方村金地自在城第六街区6-3幢1单元1002室房屋；期限自2011年8月23日起至2036年8月22日止，利率为同期银行贷款基准利率7.05%，并随人民银行基准利率调整，逾期利率为10.575%；还款方式为等额本息还款法，还款日为每月9日；刘忠保对借款承担共同还款义务；置业公司对借款提供阶段性连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息罚息、复利、诉讼费、律师费等，保证期间为每期还款日起两年；借款同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任；如借款人未按约定期限归还借款，贷款人有权计收罚息，罚息利率标准为借款利率上浮50%；对应付未付利息，贷款人有权计收复利；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保物权；因借款人、保证人或抵押人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人、保证人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。
同日，徐声香、刘忠保、置业公司与农业银行签订《南京市房地产抵押合同》（预购商品房贷款抵押），约定：徐声香、刘忠保将其购买的南京市雨花台区板桥街道大方村金地自在城第六街区6-3幢1单元1002室房屋抵押给农业银行，作为上述550000元借款的担保；抵押担保的范围为借款本金及利息、借款合同约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；置业公司为借款承担连带保证责任，保证担保的范围为借款本金及其利息、借款合同约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；担保期间自抵押合同生效之日起至农业银行领取抵押房产的他项权利证书之日止。2011年9月8日，房管部门对该抵押合同进行核准登记，但农业银行至今尚未领取房屋他项权证。
2011年9月9日，农业银行向徐声香发放贷款550000元。后徐声香、刘忠保出现逾期还款行为，农业银行遂诉至本院。截至2013年8月9日，徐声香尚欠借款本金537881.43元、利息18140.05元（含罚息、复利）。
另查明，农业银行因本案与江苏天晖律师事务所签订《委托代理合同》一份，双方约定由该所指派陈红霞师作为本案一审诉讼阶段的代理人，律师费为18500元。2014年3月6日，农业银行向江苏天晖律师事务所支付律师费18500元。
上述事实，由农业银行提交的《个人购房担保借款合同》、《南京市房地产抵押合同》、个人借款凭证、逾期欠款明细清单、《委托代理合同》、律师费发票与转账凭证及本院庭审笔录予以证实。
本院认为，案涉《个人购房担保借款合同》、《南京市房地产抵押合同》均系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应依约履行各自的义务。合同签订后，农业银行已实际发放贷款，但徐声香未按约还本付息，已构成违约，应承担相应的违约责任。农业银行有权按照借款合同的约定要求徐声香立即偿还所欠借款本息，并支付律师费、诉讼费。刘忠保承诺与徐声香共同还款，故其亦应承担还款责任。现农业银行要求徐声香、刘忠保偿还借款本金537881.43元、利息18140.05元（截至2013年8月9日，含罚息、复利），并自2013年8月10日起按照合同约定的利率标准继续支付利息，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于律师费，农业银行主张18500元，经审核，该数额不违反《江苏省律师服务计件收费标准》的规定，且已实际支付，故本院予以支持。
置业公司自愿为借款提供阶段性连带责任保证，且借款合同约定在物的担保与人的担保并存的情况下，贷款人有权选择实现债权的担保方式，故在借款人徐声香出现违约行为后，农业银行有权直接要求置业公司对借款本息、诉讼费、律师费承担连带清偿责任。置业公司承担保证责任的期间应截至农业银行领取抵押房产的他项权利证书之日止，且其在承担保证责任后，有权向债务人徐声香、刘忠保追偿。置业公司辩称农业银行应先就抵押房产实现担保物权，不符合合同约定，本院不予采纳。
徐声香、刘忠保将其购买的南京市雨花台区板桥街道大方村金地自在城第六街区6-3幢1单元1002室房屋抵押给农业银行作为借款的担保，并进行了抵押登记。在其出现逾期还款行为后，农业银行有权就上述房屋进行折价或以拍卖、变卖价款优先受偿。因抵押合同约定的抵押担保的范围为借款本金及利息、借款合同约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用，并不包括律师费、诉讼费，故农业银行无权就律师费、诉讼费对抵押房产行使优先受偿权。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告徐声香、刘忠保于本判决生效之日起十日内一次性偿还原告中国农业银行股份有限公司南京雨花台支行借款本金537881.43元、利息18140.05元（截至2013年8月9日，含罚息、复利），并自2013年8月10日起至本判决确定的给付之日止按照借款合同约定的标准继续支付利息、罚息、复利；
二、被告徐声香、刘忠保于本判决生效之日起十日内一次性支付原告中国农业银行股份有限公司南京雨花台支行律师费18500元；
三、被告金地集团南京置业发展有限公司对上述（一）、（二）项债务承担连带清偿责任，保证期间截至原告中国农业银行股份有限公司南京雨花台支行领取抵押房产的他项权利证书之日止，并在承担保证责任后有权向被告徐声香、刘忠保追偿；
四、如被告徐声香、刘忠保未履行上述（一）、（二）项债务，原告中国农业银行股份有限公司南京雨花台支行有权对其购买的南京市雨花台区板桥街道大方村金地自在城第六街区6-3幢1单元1002室房屋进行折价或以拍卖、变卖所得价款在借款本息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用范围内优先受偿；
五、驳回原告中国农业银行股份有限公司南京雨花台支行的其他诉讼请求。
如果三被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9545元，财产保全费3770元，公告费600元，合计13915元，由被告徐声香、刘忠保负担（此款原告已预交，被告徐声香、刘忠保于本判决生效之日起十日内直接给付原告，被告金地集团南京置业发展有限公司对此款承担连带给付责任）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定预交相应的上诉费用，上诉于江苏省南京市中级人民法院（开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76）。
审 判 长 毛 锦
人民陪审员 王乐凡
人民陪审员 白长宁
二〇一四年三月十三日
见习书记员 宋宇燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国担保法》
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第三十九条人民法院审理第一审民事案件，由审判员、陪审员共同组成合议庭或者由审判员组成合议庭。合议庭的成员人数，必须是单数。
适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。
陪审员在执行陪审职务时，与审判员有同等的权利义务。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。