广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中二法古民一初字第1007号
原告：中山市横栏镇茂兴土地开发有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：黄锦生，总经理。
委托代理人：陈媚、冯杰锋，广东德疆律师事务所律师、实习律师。
被告：苏永松，男，1972年4月出生，汉族，住广东省中山市，
被告：蔡群仲，女，1975年2月出生，汉族，住广东省中山市，
上列二被告委托代理人：利永波、杜文穗，广东弘力律师事务所律师、律师助理。
原告中山市横栏镇茂兴土地开发有限公司（以下简称茂兴公司）诉被告苏永松、蔡群仲土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月27日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月9日公开开庭进行审理。原告茂兴公司委托代理人陈媚、冯杰锋，被告苏永松、蔡群仲委托代理人利永波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年4月28日，原告与被告苏永松签订了土地租赁合同书，约定原告将三沙村十队“大围”的193.7444亩土地按签约时的现状出租给苏永松，租赁期限从2010年7月1日至2035年6月30日止。苏永松于每年的6月1日前将下一年度的租金全部支付给原告，如苏永松逾期15天未付款的，原告按每日5‰加收滞纳金（违约金），超出三个月付款的，原告有权单方终止该合同，收回土地及苏永松在土地上所建的建筑物及其他附属设施，不作任何补偿。原告与苏永松签订该合同后，原告已依约向苏永松交付土地，苏永松在支付保证金、补偿款及第一年租金后，拖欠自2011年6月1日起至今的租金，暂计至2015年9月30日，共拖欠租金5764319.45元。被告苏永松、蔡群仲系夫妻关系，上述拖欠租金及逾期违约金均在其夫妻关系存续期间发生，两被告对上述债务负连带责任。请求判令：1、解除原告与被告苏永松于2010年4月28日签订的土地租赁合同书，并判令苏永松自合同解除之日起向原告返还土地；2、被告苏永松按合同约定向原告支付自2011年7月1日起至该合同解除之日止的租金及逾期付款的违约金（违约金以所拖欠的租金为基数，按每日5‰的标准计算），暂计至2015年9月30日，被告拖欠的租金为5764319.45元；3、被告蔡群仲对上述支付义务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由两被告承担。
原告就其诉请提供如下证据：1、土地租赁合同书及被告支付第一期租金、保证金、补偿款的材料，证明原，被告双方于2010年4月28日签订土地租赁合同，合同已经成立且生效，原告已经履行交付土地的义务；2、同意转租证明，证明涉案土地的使用权人三沙村十队同意原告将涉案土地转租给被告使用；3、苏永松身份证复印件及人口信息查询表、蔡群仲人口信息查询表，证明二被告是完全民事行为能力人，且是夫妻关系，二被告诉讼主体适格。
被告辩称：一、涉案土地租赁合同为无效合同，无效合同自始没有法律约束力，因此原告解除合同的主张应予驳回。涉案合同无效的原因如下：1、原告不是涉案土地的使用权人，无权出租该土地使用权；2、原告将农用地违法作工业用途出租给被告，违反土地管理法；3、原告将农田保护区范围土地出租给被告作工业用途违反《基本农田保护条例》；4、原告“以租代征”方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，违反国务院2006年《关于加强土地调控有关问题的通知》。二、涉案土地租赁合同无效，该合同中的租金条款、违约金条款都为无效条款。原告的第二项诉讼请求不符合合同法关于合同无效法律后果的规定。被告未能按合同约定实际使用该土地，无法办理工业用途的土地证，也无法进行工业用途的规划、设计、建设，因此，原告无权主张租金及违约金。三、本案系合同之诉，合同的权利义务及法律责任限于原告与苏永松之间，与蔡群仲无关。涉案合同为无效合同，应由无效合同当事人按照法律规定承担相应的法律责任。原告对蔡群仲主张连带责任不成立。四、由于原告诉求不合法不合理，本案诉讼费应由原告承担。五、租金的诉讼时效为一年，原告关于租金的诉讼请求中超过一年的部分不符合诉权的基础。
被告就其辩解提供如下证据：1、茂兴公司营业执照复印件，证明茂兴公司出租工业用地超出其经营范围且违反法律规定；2、土地租赁合同书，证明茂兴公司无权出租涉案土地，其出租行为违法；3、收款收据，证明茂兴公司收取了租赁保证金、首年租金及租地补偿款；4、陈小东律师的法律意见书，证明国家实行土地管制制度，当事人不能擅自以约定方式变更土地使用权的性质；5、北京中仲律师事务所的法律意见书，证明涉案租赁合同违法无效；6、关于协商解决《土地租赁合同书》的方案，证明双方曾多次协商解决涉案合同，并曾草拟方案，因原告无法落实退款时间，该方案至今未达成。
经审理查明：2010年4月28日，原告茂兴公司与被告苏永松签订土地租赁合同书，约定茂兴公司将位于中山市横栏镇三沙村十队“大围”的193.7444亩土地按现状出租给苏永松作工业用途，租赁期限从2010年7月1日至2035年6月30日止。苏永松须向茂兴公司交纳租赁保证金120万元。租金按年交付，从2010年7月1日至2012年6月30日，年租金为1259339元，从2012年7月1日至2017年6月30日，年租金为1385272元。按先交租后使用的原则，苏永松须于每年的6月1日前将下一年的租金支付给茂兴公司。若苏永松逾期15天未付款的，茂兴公司按每日5‰加收滞纳金；超过三个月付款，茂兴公司有权单方终止本合同，收回土地及苏永松在土地上所建的建筑物及其他附属设施，不作任何补偿，并追索苏永松所拖欠租金及每日5‰加收的滞纳金。苏永松须支付578.5万元补偿款给茂兴公司，该款用于补偿茂兴公司已支付给中山市横栏镇三沙村第十股份合作经济社（以下简称三沙十社）的补偿款、租金及建设资金。苏永松负责将该土地“四通一平”，并负责为该土地在签订本合同两年内办理工业用地土地使用权证，土地使用权人为三沙十社，办理土地使用权指标费、办证税费等一切相关税费均由苏永松负责，茂兴公司协助办理。上述合同签订后，苏永松依约向茂兴公司支付了租赁保证金120万元、第一年租金125.9339万元及补偿款578.5万元。茂兴公司将上述土地交付给苏永松使用。苏永松未支付此后的租金。上述土地现状无地上建筑物。庭审中，茂兴公司确认涉案土地为农用地。茂兴公司提交三沙十社的同意转租证明表明：2007年7月5日，三沙十社与茂兴公司签订了关于三沙村十队“大围”200亩集体土地的租赁合同，将该地出租给茂兴公司使用。2010年4月28日，经三沙十社同意，茂兴公司将上述200亩土地中的193.7444亩土地转租给苏永松。
另查，苏永松与蔡群仲系夫妻关系。
本院认为：本案争议的焦点是茂兴公司与苏永松签订的土地租赁合同是否有效。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。……使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”茂兴公司将村集体所有的农用地转租给苏永松作工业用途，双方签订的土地租赁合同因违反上述法律的强制性规定而无效。茂兴公司与苏永松对该租赁合同的无效均有过错。茂兴公司已将土地交付给苏永松使用，苏永松应参照合同约定的租金标准支付占有使用费。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的……”。茂兴公司未提供证据证明其在提起本案诉讼前曾向苏永松主张过租金，故苏永松仅需支付最近一年的占有使用费，参照合同约定的租金标准即为1385272元。苏永松与茂兴公司的土地租赁合同的签订与履行发生在苏永松、蔡群仲夫妻关系存续期间，上述债务系苏永松、蔡群仲的夫妻共同债务，蔡群仲应对苏永松所负的上述债务承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、被告苏永松于本判决发生法律效力之日起10日内向原告中山市横栏镇茂兴土地开发有限公司支付土地占有使用费1385272元；
二、被告蔡群仲对被告苏永松的上述债务承担连带清偿责任；
三、驳回原告中山市横栏镇茂兴土地开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费52150元，保全费5000元，共计57150元（原告已预交），由原告中山市横栏镇茂兴土地开发有限公司负担43416元，被告苏永松、蔡群仲负担13734元。被告负担的部分在支付上述款项时迳付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 刘旭桂
审 判 员 何文璋
代理审判员 姚红波
二〇一六年三月九日
书 记 员 张淑结