重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝03民终543号
上诉人（原审被告）：徐明强，男，1964年11月10日出生，汉族，教师，住重庆市武隆县。
上诉人（原审被告）：江小蓉，女，1970年10月11日出生，汉族，居民，住重庆市武隆县。
被上诉人（原审原告）：重庆市荣融房地产开发有限公司，住所地重庆市武隆县巷口镇芙蓉中路77号2单元4-1，组织机构代码68148258-5。
法定代表人：韩琦，系该公司经理。
委托诉讼代理人：倪政焰，系该公司副总经理。
委托诉讼代理人：黄代兵，重庆星空律师事务所律师。
上诉人徐明强、江小蓉因与被上诉人重庆市荣融房地产开发有限公司（以下简称荣融房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市武隆县人民法院（2016）渝0232民初2485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐明强、江小蓉上诉请求：撤销一审判决，改判驳回荣融房地产公司的诉讼请求，案件受理费由荣融房地产公司承担。事实和理由：一、一审法院采用简易程序审理复杂案件,违反法定程序。二、一审判决认定事实错误。1、一审判决对（2014）武法民初00728号判决中认定的案件事实作出相反认定，不符合证据采信规则。2、一审法院未全面听取江小蓉的抗辩意见，片面认定上诉人所提交的证据不充分，但未说明具体理由。3、上诉人举示的证据能够证明，（2014）武法民初00728号判决认定上诉人没有违约行为。4、被上诉人曾对诉争房屋所在楼栋的业主进行赔偿，诉争房屋存在质量问题，应当对房屋进行整改。三、上诉人撤回住房公积金贷款的本意并非违约。房屋整改完毕，上诉人会缴纳剩余房款。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
荣融房地产公司辩称：1、我公司在（2014）武法民初字第00728号案件中的诉讼请求为解除双方商品房买卖合同，而我公司在本案中的请求为要求上诉人履行合同，支付购房款。因此，本案不属重复起诉，没有违反一事不再理原则。2、上诉人认为其拒付购房款是在行使不安抗辩权的理由不能成立。3、上诉人所称房屋存在质量瑕疵，不能构成上诉人拒付购房款的理由。诉争房屋已竣工验收合格，我公司也履行了交付房屋的主要合同义务，上诉人拒绝向我公司支付剩余购房款有违诚信。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
荣融房地产公司向一审法院起诉请求：1、判决徐明强、江小蓉立即向我公司支付购房款298000元；2、本案诉讼费由徐明强、江小蓉承担。
一审法院认定：荣融房地产公司（甲方）与徐明强、江小蓉（乙方）于2012年10月29日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定：“……第三条、乙方所购商品房的基本情况。（一）本商品房座落为：重庆市武隆县巷口镇芙蓉东路1号龙溪柳岸XX幢XX-
XX……第五条、付款方式及期限。……（二）乙方按下列第3种方式按期付款：……3、按揭付款：本商品房总成交金额426949.00元整。（1）首付款￥86949.00大写（捌万陆仟玖佰肆拾玖元整）。（2）余款￥340000.00大写（叁拾肆万元整）由银行提供按揭贷款。（三）办理按揭贷款违约责任的约定。……2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。……第七条、交房期限及交付条件。（一）本商品房交房期限。……2、属预售商品房的，甲方应当在2013年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。……第十条、乙方逾期付款的违约责任。乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应按应付款的百分之三向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，……”同时，该合同附件五为《合同补充协议》，荣融房地产公司与徐明强、江小蓉均在该补充协议上签字或盖印进行了确认，该协议约定：“……四、乙方在签订本合同后的5个自然日内必须办理完善银行按揭贷款手续；乙方选择办理住房公积金按揭贷款的，应在甲方书面通知（包括电话通知）之日起7个工作日内，完善公积金手续。若因乙方原因导致银行拒绝批准按揭贷款或公积金贷款或批准贷款额度不足本合同双方约定的贷款额度、或乙方提供按揭个人资料不全或不真实、或乙方有不良贷款信用记录、或未按约定期限支付代收费用等乙方原因造成无法按约定时间办妥全部银行按揭贷款审批手续或公积金审批手续，视为乙方逾期付款，乙方应承担逾期付款的违约责任（具体按本合同第十条执行）。……”。
合同签订后，徐明强、江小蓉于2012年10月30日按照合同约定向荣融房地产公司交纳了购房首付款86949元，并就剩余房款340000元向重庆市住房公积金管理中心武隆县分中心申请住房公积金贷款，同时向该中心提交了相关资料。2013年6月28日，荣融房地产公司向徐明强、江小蓉发出书面通知，载明：“由于你方办理公积金按揭贷款过程中一直不去完善相关手续，而公积金贷款的相关政策又出现变动，致使你方只能获得298000元贷款，少于《商品房买卖合同》第五条第（三）条规定，你方应将该部分差价以现金方式支付与我公司指定账户。……现特书面通知你方，请于在接到该通知7个自然日内到我公司完善相关手续，如你方未在规定时间内与我公司完善相关手续，我公司将按照合同规定有权单方面解除合同，并将房屋另行销售。”徐明强、江小蓉接到该通知后，向荣融房地产公司支付了购房款42000元，对剩余房款298000元继续向重庆市住房公积金管理中心武隆县分中心申请住房公积金贷款。
2013年11月5日，诉争房屋在国土房管部门办理了土地房屋预告登记，在预告登记证明中记载：“该房屋于2013年11月4日至2030年11月4日抵押（按揭）给中国建设银行股份有限公司武隆支行，抵押（按揭）贷款金额298000元。”2013年11月9日，荣融房地产公司通知徐明强、江小蓉接房，同日徐明强、江小蓉向荣融房地产公司提交了委托办理房产证的相关资料，但在验房后徐明强、江小蓉以诉争房屋存在大梁断裂等质量问题和荣融房地产公司未出示相关验收证明文件等为由未办理接房手续，并要求荣融房地产公司对房屋质量问题进行整改。2013年12月1日，徐明强与荣融房地产公司办理了房屋交接手续，之后，徐明强、江小蓉继续以房屋质量问题等向荣融房地产公司提出整改要求。2013年12月4日，徐明强向重庆市住房公积金管理中心武隆县分中心申请退回了公积金贷款申请。之后，对房屋进行了装修使用。2014年3月5日，荣融房地产公司向徐明强、江小蓉发出告知函，内容为：“……我司向银行确认你方贷款审批通过并已经办理好房屋抵押登记后将房屋交付于你方使用，但春节后我司工作人员接到银行电话告知，你方已放弃贷款申请，了解之后才知你方已从银行撤回按揭申请及相关资料，致使按揭贷款手续终止。经我司工作人员电话催促你方前来公司补齐剩余房款，并多次协商无果，现特书面通知你方请在接到该告知函7个自然日内到我司来完善相关补款手续，或在公积金贷款系统清零前办理好相关贷款手续，否则我司将严格按照相关法律程序来维护公司的利益。……”2014年3月7日，徐明强、江小蓉向荣融房地产公司发出整改告知函，内容为：“……现特书面通知贵公司，请做好以下整改：1、根据《全国民用建筑工程技术措施》2009版表9.2.2之规定再完善两台电梯。2、根据《住宅建筑规范》（GB50368-2005）第385号8.2.7之规定，将住宅厨房与卫生间排水立管分别设置。3、根据整改方案和检测报告，对裂缝和断裂及时处理。4、完善消防等证照。请在接到该告知函7个自然日内完善相关事项。否则，贵司将承担由此带来的一切法律责任和因此按揭款不能按时发放之责任，同时承担相关的经济责任。……”。后因双方就相关争议未能达成一致意见，荣融房地产公司于2014年4月10日诉至一审法院，请求：1、判决解除荣融房地产公司与徐明强、江小蓉于2012年10月29日签订的关于重庆市武隆县巷口镇芙蓉东路1号龙溪柳岸XX幢XX-
XX房屋的《重庆市商品房买卖合同》；2、判令徐明强、江小蓉腾空搬离重庆市武隆县巷口镇芙蓉东路1号龙溪柳岸XX幢XX-
XX房屋并将该房屋返还给荣融房地产公司；3、判令徐明强、江小蓉配合荣融房地产公司办理重庆市武隆县巷口镇芙蓉东路1号龙溪柳岸XX幢XX-
XX房屋的重庆市预购商品房买卖合同登记备案和重庆市土地房屋预告登记、抵押登记的注销手续；4、判令徐明强、江小蓉向荣融房地产公司支付违约金8940元；5、诉讼费由徐明强、江小蓉承担。一审法院于2014年9月17日作出（2014）武法民初字第00728号民事判决，判决驳回荣融房地产公司的诉讼请求。2016年8月25日，荣融房地产公司再次起诉，请求判决：1、徐明强、江小蓉立即向荣融房地产公司支付购房款298000元，并承担违约金（违约金计算方法：从2013年12月4日起至付清购房款之日止，按日支付逾期应付款298000元万分之一的违约金）；2、本案诉讼费由徐明强、江小蓉承担。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。荣融房地产公司与徐明强、江小蓉于2012年10月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，该合同合法、有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。结合查明的事实，徐明强、江小蓉在合同签订的次日支付了首付款86949元，且就剩余房款向重庆市住房公积金管理中心武隆县分中心申请了住房公积金按揭贷款。2013年6月，荣融房地产公司通知徐明强、江小蓉因住房公积金贷款的政策变动需补交房款，徐明强、江小蓉又向荣融房地产公司补交了规定的购房款42000元。2013年11月9日，荣融房地产公司通知徐明强、江小蓉接房，同日二人向荣融房地产公司提交了委托荣融房地产公司办理房产证的相关资料，但在验房后以诉争房屋存在大梁断裂等质量问题和荣融房地产公司未出示相关验收证明文件等为由未办理接房手续，并要求荣融房地产公司对房屋质量问题进行整改。2013年12月1日，荣融房地产公司向徐明强、江小蓉交付了讼争房屋。这些事实足以证明荣融房地产公司与徐明强、江小蓉双方在诉争房屋交接前期均已按照合同约定履行各自的义务。出卖人对房屋负有瑕疵担保责任，买受人可以基于房屋质量问题的程度，可以选择解除合同或进行修复的请求。徐明强、江小蓉在发现诉争房屋存在多处质量问题后，要求荣融房地产公司进行整改修复，既是对自身合法权利的自由行使，亦是为了所购房屋能够更好的满足正常居住、使用和收益之初衷。徐明强、江小蓉辩称要求荣融房地产公司对诉争房屋存有质量瑕疵部分进行整改，并与荣融房地产公司数次协商未能达成一致意见，直到2014年12月4日仍未整改，徐明强、江小蓉无奈才采取暂缓支付剩余房款的抗辩策略。但2014年至今已有两年，为尽快使所购房屋能够更好的满足正常居住、使用和收益，徐明强、江小蓉理应在荣融房地产公司于合理期限内不整改修复的情况下，选择依法主张权利。
徐明强、江小蓉辩称荣融房地产公司没有按照前述判决书对房屋裂缝和断裂进行修复、对厨房与卫生间排水管分别设置等，但该房屋已经有关部门竣工验收，且徐明强、江小蓉已实际占有并入住，故荣融房地产公司交付的房屋实现签订合同之主要目的，故对于徐明强、江小蓉的抗辩主张，不予采信。至于徐明强、江小蓉辩称荣融房地产公司未完善公共绿地指标面积，私自出卖属于业主的车库，不按规定比例设置车位等其他抗辩理由，不属本案审理之范畴。
综上，鉴于徐明强、江小蓉已对房屋实际居住使用，徐明强、江小蓉并未举示足够的证据证明所购房屋完全不符合合同约定，对其提出的抗辩，不予采信；对于荣融房地产公司要求徐明强、江小蓉支付购房款298000元的请求，于法有据，予以支持。荣融房地产公司庭审后自愿撤回要求徐明强、江小蓉承担违约责任的诉请，系其自主处分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：徐明强、江小蓉在判决生效后三十日内支付荣融房地产公司购房款298000元。一审案件受理费减半收取2885元，由荣融房地产公司负担1442.5元，徐明强、江小蓉承担1442.5元。
本院二审补充查明：1、诉争房屋所在楼栋共有32层，业主315户，安装两部电梯。2、徐明强、江小蓉谈及的质量问题为：电梯数量不合规、厨房下水管道与厕所下水管道共用、房屋大梁有裂缝。徐明强、江小蓉二审陈述房屋大梁裂缝在装修后已不可见，房屋由二人装修后出租，月租金1000元。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，荣融房地产公司与徐明强、江小蓉签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人按照合同约定享有合同权利并承担合同义务。荣融房地产公司在诉争房屋达到约定交付条件后，将诉争房屋交付给徐明强、江小蓉，且徐明强、江小蓉在验收后亦接受了房屋，且对房屋进行装修，故荣融房地产公司已按合同约定履行了合同的主要义务，徐明强、江小蓉作为房屋买受人应当依约履行支付房款的义务。如果徐明强、江小蓉在接受房屋后发现所交付的房屋存在其他质量瑕疵，依法也只能请求荣融房地产公司承担保修义务，其不能据此主张荣融房地产公司违约，进而拒绝支付剩余购房款，故徐明强、江小蓉的上诉请求不能成立。一审判决虽存在笔误，但审理程序合法、判决结果正确，故仍应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5770元，由徐明强、江小蓉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余云中
审 判 员 张 艳
代理审判员 冯 超
二〇一七年五月十一日
书 记 员 赵彦傑