北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终350号
上诉人（原审被告）：何磊，男，1983年8月11日出生。
委托诉讼代理人：及瑞玲，北京市君创律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：于环宇，男，1988年3月24日出生。
被上诉人（原审原告）：田之秋，女，1988年4月14日出生。
二被上诉人之委托诉讼代理人：田军，北京英淇律师事务所律师。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：孙凤起，男，该公司法律顾问。
上诉人何磊因与被上诉人于环宇、田之秋及第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初7335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
何磊上诉请求：1、撤销一审判决第三项，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院查明“何磊表示不再出售北京市昌平区261房屋（以下简称涉案房屋）”“何磊未配合履行其余合同义务”的事实错误；2、一审法院认定何磊违约错误。何磊从未向被上诉人明确提出过解除合同，一审法院将何磊主张的因“3·17购房新政”导致购房资格丧失作为何磊违约的认定理由错误；3、一审法院认定居间服务费、保障服务费由何磊承担错误。《居间服务合同》与《房屋买卖合同》属于不同的法律关系；4、一审法院判决何磊支付违约金35万元属于过高。
于环宇、田之秋共同辩称，要求驳回何磊的上诉请求，维持一审判决。何磊在起诉前和一审法院开庭时都已明确表示不出售涉案房屋，当时被上诉人说要履行合同，何磊让被上诉人多交20万，否则就不出售涉案房屋。所以何磊已构成根本违约。根据合同，何磊根本违约应承担47.8万元的违约金，一审判决违约金35万元已经是调低后的金额。违约金不仅体现了损失的补偿，而且体现了对违约方法律上的惩罚。
链家公司述称，同意一审判决，不同意何磊的上诉请求和理由。
于环宇、田之秋向一审法院起诉请求：1、解除于环宇、田之秋与何磊签订的房屋买卖合同；2、判令何磊返还于环宇、田之秋已经支付的购房款58万元，并按照同期银行贷款利率支付利息；3、判令何磊支付给于环宇、田之秋违约金47.8万元、居间服务费5.019万元、保障服务费1.195万元、保全担保费0.717万元；4、案件受理费和财产保全费由何磊承担。
一审法院认定事实：2016年12月14日，何磊（甲方）与于环宇、田之秋（乙方）及链家公司（丙方）签订《买卖定金协议书》，约定乙方购买甲方所属的涉案房屋，商定房屋总价款为239万元；同时约定乙方向甲方支付定金10万元。甲乙双方同意由丙方为交易提供居间服务，且应在签署《买卖合同》时由乙方向丙方支付居间代理费6.214万元。当日，于环宇、田之秋交付何磊购房定金10万元，何磊在收据上签字确认。
2016年12月15日，于环宇、田之秋（买受人）与何磊（出卖人）在第三人链家公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定于环宇、田之秋购买何磊所有的涉案房屋，建筑面积为58.96平方米；经协商一致，该房屋成交价格为180万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价59万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。买受人向出卖人支付定金10万元，定金支付方式为直接支付给出卖人。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为117万元。双方约定2016年6月10日将该房屋交付给买受人。同日，何磊（甲方）与于环宇、田之秋（乙方）及链家公司（丙方）签订《补充协议》，约定交易房屋有抵押，甲方应于2017年1月11日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2017年2月10日前办理完毕解除抵押登记手续。乙方于2017年2月8日前将第一笔首付款48万元以第三方担保支付的方式支付甲方，就建委监管支付方式支付的首付款，甲乙双方协商一致，通过理房通办理。甲乙双方应于接到丙方通知后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。违约责任：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；（1）…（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）…甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。
签订上述定金协议和房屋买卖合同及补充协议后，2016年12月15日、16日，于环宇分两次给付何磊购房定金共10万元。2017年1月11日，于环宇给付何磊购房款48万元。于环宇、田之秋向第三人链家公司支付居间服务费5.019万元、保障服务费1.195万元，合计6.214万元。2017年1月，链家公司协助办理完毕了购房资格审核和房屋核验。2017年2月底左右，链家公司协助买卖双方办理了网签手续。2017年3月初，链家公司组织买卖双方到贷款银行办理了面签手续。2017年3月17日，北京市相关部门颁布了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（以下简称“3·17购房新政”）。2017年3月19日，于环宇、田之秋申请银行按揭贷款的批贷函下发。2017年3月20日左右，因3·17购房新政出台，何磊出售涉案房屋后，再次购买普通自住房按政策支付首付款的比例不低于60%，加之其本人非京籍，未连续五年缴纳社保和连续60个月缴纳个税，出售房屋后将丧失购房资格，所以表示不再出售涉案房屋，未配合履行其余合同义务。
一审诉讼中，于环宇、田之秋申请财产保全，要求查封何磊所属的涉案房屋，在于环宇、田之秋提供相应的担保后，法院依法作出了民事裁定书，法院执行部门依法查封了涉案房屋。于环宇、田之秋预交保全费0.5万元。何磊在诉讼中表示，若法院认定其违约，认为于环宇、田之秋主张的违约金过高，请求法院依法予以酌减。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》《买卖定金协议书》《居间服务合同》、银行转账凭证、收据、微信记录、证人证言、通话录音、电话通信详单及当事人三方的陈述在案佐证。
一审法院认为，于环宇、田之秋与何磊于2016年12月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及于环宇、田之秋与何磊及第三人链家公司签订的《补充协议》系当事人真实意思表示，合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。于环宇、田之秋与何磊应按照合同约定全面履行各自的权利义务。现双方房屋买卖合同已经履行至于环宇、田之秋申请银行贷款的批贷函下发，后续交税等合同内容并未履行，何磊在“3·17购房新政”出台后，借故不再配合于环宇、田之秋履行涉案房屋的买卖合同，导致涉案房屋买卖合同未能完全履行，属于何磊违约，因何磊的违约行为，致使于环宇、田之秋签订房屋买卖合同的目的不能实现，故于环宇、田之秋起诉要求解除与何磊签订的房屋买卖合同及补充协议，符合法律规定，法院予以支持。同时何磊及第三人链家公司亦同意解除合同，对此法院不持异议。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。于环宇、田之秋与何磊签订的房屋买卖合同及与第三人签订的补充协议在依法解除后，何磊应该返还于环宇、田之秋已经交付的58万元（含定金），故于环宇、田之秋要求何磊返还已付的购房款58万元，具有事实和法律依据，法院予以支持。于环宇、田之秋主张上述58万元的同期银行贷款利息，何磊同意给付，对此法院不持异议。至于利息的起算时间，因2017年6月30日于环宇、田之秋变更诉请，要求解除房屋买卖合同并返还购房款及利息，故法院认为利息起算时间自2017年6月30日为宜。同时，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现何磊拒不配合履行后续合同义务致使合同目的无法实现，构成根本违约，应当承担对于环宇、田之秋赔偿损失的违约责任。于环宇、田之秋主张按合同约定要求何磊赔偿其违约金47.8万元，何磊认为于环宇、田之秋主张的违约金明显高于造成的损失，且目前房价下降，其实际损失仅仅是居间服务费用，要求法院予以减少。对此，法院认为，虽双方合同约定的违约金为47.8万元，但违约金的支付标准应当以实际损失为基础，还需兼顾涉案合同的履行情况、双方当事人的过错程度以及于环宇、田之秋预期利益等综合因素，故法院结合双方合同履行情况和当事人过错程度、于环宇、田之秋实际损失情况，参考现阶段同一小区、相同和相似户型、面积的房价水平，基于公平原则，对违约金数额酌减为35万元。关于于环宇、田之秋要求何磊赔偿其居间服务费5.019万元、保障服务费1.195万元、保全担保费0.717万元，因于环宇、田之秋与何磊及第三人签订的补充协议中明确约定，若何磊出现根本违约情形的，第三人收取的所有费用不予退还，由何磊直接赔付于环宇、田之秋，保全担保费亦是因何磊的违约行为导致于环宇、田之秋额外支出的费用，故于环宇、田之秋主张上述几项损失，于法有据，法院予以支持。
第三人链家公司经法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和辩论的权利，不影响法院依据查明的事实依法判决。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除原告于环宇、田之秋与被告何磊于二〇一六年十二月十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及原告于环宇、田之秋与被告何磊、第三人北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》；本判决生效后七日内，原告于环宇、田之秋、第三人北京链家房地产经纪有限公司配合被告何磊办理解除该房屋的网上签约手续。二、被告何磊于本判决生效后七日内返还原告于环宇、田之秋已付购房款人民币五十八万元及利息（以五十八万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自二〇一七年六月三十日起计算至实际给付支付之日止）。三、被告何磊于本判决生效后七日内支付原告于环宇、田之秋违约金人民币三十五万元。四、被告何磊于本判决生效后七日内支付于环宇、田之秋居间服务费、保障服务费、保全担保费合计人民币六万九千三百一十元。五、驳回原告于环宇、田之秋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。于环宇、田之秋与何磊签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方应按照合同约定履行义务。何磊在“3·17购房新政”出台后，因自身原因不配合于环宇、田之秋履行涉案房屋的买卖合同，致使于环宇、田之秋签订合同的目的无法实现，何磊构成根本违约。何磊主张自己不存在违约行为的上诉理由，与本案一、二审法院查明的事实不符，本院对此不予支持。
当事人协商一致，可以解除合同。本案一、二审期间，于环宇、田之秋与何磊及链家公司一致同意解除各方之间的《房屋买卖合同》及《补充协议》，本院对此不持异议。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如前所述，何磊构成根本违约，其应承担违约责任。《补充协议》明确约定了何磊根本违约的违约金支付标准为该房屋总价款的20%，何磊认为违约金过高，请求法院酌减，一审法院结合合同履行情况和当事人过错程度以及于环宇、田之秋的实际损失等情况，将违约金数额酌减为35万元，符合法律规定，本院对此不持异议。何磊主张居间服务费和保障服务费不应由其承担，因《补充协议》对此明确约定，若何磊构成根本违约，居间方链家公司收取买受人于环宇、田之秋的所有费用不予退还，由何磊直接赔付于环宇、田之秋。因此，何磊主张一审认定违约金过高以及居间服务费、保障服务费不应由其承担的上诉请求和理由，缺少事实根据和法律依据，本院不予支持。
综上所述，何磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13794元，由何磊负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳适思
审 判 员 王爱红
审 判 员 辛 荣
二〇一八年二月二十七日
法官助理 王志栋
书 记 员 刘芳芳