西安市新城区人民法院民 事 判 决 书(2014)新民初字第03390号原告（反诉被告）杨静，女，1984年11月12日出生，汉族，无业，住西安市碑林区。委托代理人史万利，陕西海普律师事务所律师。委托代理人金海亮，陕西海普律师事务所律师。被告（反诉原告）西安北华物资再生利用有限公司，住所地西安市东元�路7号付1号。法定代表人刘静宇，该公司经理。委托代理人刘贵生，西安市大明宫遗址区天平法律咨询服务所法律工作者。被告冯英，女，1971年12月12日出生，汉族，无业，住西安市雁塔区。委托代理人闫高峰，男，1962年6月6日出生，汉族，无业，住西安市雁塔区。原告杨静诉被告西安北华物资再生利用有限公司（以下简称北华公司）、冯英租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨静及其委托代理人史万利、金海亮，被告北华公司法定代表人刘静宇及其委托代理人刘贵生，被告冯英及其委托代理人闫高峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨静诉称，2010年9月，原告与被告冯英签订转让协议，协议约定：原告受让被告冯英小雨点幼儿园，支付转让费123000元，被告冯英保证原告享有其与被告北华公司租赁合同的权利和义务，租赁期限至房屋拆迁时止。协议签订后，原告支付冯英123000元转让费，接手小雨点幼儿园，并积极与被告北华公司沟通，按照合同约定及时足额缴纳租赁费。为使幼儿园建设更规范，2010年9月起，原告先后购置大量相关教学设备，且在征得北华公司同意的前提下，加盖设施及房屋，投资巨大。开始几年，双方一直合作愉快，2014年九月中旬，幼儿园开学在即，被告却突然违反合同约定，单方要求解除合同，拒绝收取原告缴纳的租赁费用，并于2014年10月登报声明要求解除租赁合同。被告擅自解约给原告造成巨大经济损失，原告多次联系被告协商赔偿问题，但被告总是无故推诿，故诉至法院，请求判令二被告共同赔偿因被告解除租赁合同导致原告人员遣散费43250元、间接损失45000元、加盖及改造房屋的费用10�元，以上各项损失合计188250元。被告北华公司辩称，2006年其与案外人刘娟签订了小雨点幼儿园占用房屋租赁合同，合同期限一年。期满后，双方自愿续签下年度合同。刘娟经营期间，被告要求其办理幼儿园合法经营许可手续，但刘娟未能办理。2010年9月，刘娟在被告北华公司不知情的情况下将该幼儿园转让给被告冯英，后被告冯英将该幼儿园转让给原告。被告北华公司得知后坚持无论谁接手经营幼儿园，均要办理合法经营手续，原告一再保证但始终未能办理。期间被告北华公司多次要求原告终止经营，公安机关和所在社区也多次介入调处，但迟迟未予落实。后原告在院内加盖简易活动房三间，拆除被告北华公司培植多年的花卉“爬山虎”。2014年9月4日，被告北华公司当面告知原告必须在2014年10月10日后终止经营，并于2014年11月4日、5日连续两天在《三秦�市报》刊登通知，要求原告在当月10日前腾出所占房屋，但原告置之不理。2014年10月10日，被告北华公司与案外人行登玉签署了新的《房屋租赁合同》，但由于原告未将经营期间的设施搬走，导致被告北华公司无法履行合同，并向行登玉承担了违约责任。被告北华公司通过太华路派出所和社区人员到场开锁，清点了设施，被告北华公司至今未能将房屋对外出租，无法享有房屋收益。被告北华公司作为出租方，没有任何过错，原告损失应向被告冯英主张，与被告北华公司无关，请求驳回原告对被告北华公司的诉讼请求。反诉要求解除原、被告位于新城区东元西路X号付X号小雨点幼儿园房屋租赁关系；判令原告10日内腾出小雨点幼儿园占用房屋及占用场地，并按照每月6600元标准承担自2014年10月11日至腾出小雨点幼儿园之日的房屋、场地占用费（即租赁费），暂计6个月合计37681.65元；判令原告支付2014年8月6日至2014年12月14日的电费1918.35元；判令原告赔偿绿化植物爬山虎损失5万元。被告冯英辩称，其与原告签订的是小雨点幼儿园转让协议，不是房屋转租协议，因租赁关系产生的纠纷，与被告冯英无关，原告起诉被告冯英没有依据；原告已承租房屋4年之久，其擅自建造房屋与被告冯英无关；原告承诺办理幼儿园手续但一直未办理，其自身存在违约行为，故请求驳回原告对被告冯英的诉讼请求。原告杨静就被告北华公司反诉辩称，被告北华公司2014年10月已登报解除租赁合同，不存在解除租赁合同的问题；被告擅自单方解除合同系违约行为，应赔偿原告各项损失；原告接手该场地时不存在任何爬山虎，不存在该损失；被告北华公司早在2014年已将原告相关物品进行了清点和搬离，原告要求搬走物品，被告北华公司拒绝，�存在原告占用其房屋场地和支付占用费的问题；2014年10月5日原告已向被告北华公司交过电费，被告向原告出具了收据，故请求驳回被告北华公司的反诉请求。经审理查明，1992年11月16日，西安市扳手厂经审批租赁新城区东元西路7号土地，租地面积16983.67平方米，建筑物占地4366.86平方米，用于生产。2002年7月18日，西安市扳手厂（甲方）将其部分房屋20间，4亩场地交被告北华公司（乙方）使用，双方签订协议一份，约定使用期限为十年，从2002年7月18日至2012年7月18日止；乙方每年负责承担甲方离退休人员生活及医药费柒万元；甲方提供部分房屋、设备及场地，包括西小院、球场院、车间四间；在协议期内乙方不得将甲方的房屋设备场地转让他人或单位使用；协议期内甲方或者主管上级若有重大变化，乙方要服从甲方统一安排；本协议任何一方提出变动，须�前告知对方，以免造成对方损失。协议签订后，被告一直按约交纳管理费，目前交至2016年7月18日。2005年4月10日被告北华公司（甲方）与刘娟（乙方）签订租赁协议一份，约定甲方将部分房屋、场地租给乙方使用，使用期限为五年，从2005年4月10日始至2010年4月10日止，乙方每年向甲方交纳房屋、场地费五万元（分两次交，每半年交纳贰万伍仟元）。甲方提供楼房十五间、简易房二间、场地180平方米。房屋场地费今后每年不再递增。本协议期内，乙方若需增加设施，需征得甲方的同意，方可施工，费用自理，协议期满，自行拆除，甲方不予干涉。协议签订后刘娟租赁该房屋场地用于开办小雨点幼儿园。2010年3月24日被告北华公司在该协议上备注：“此协议继续有效，到拆迁为止，协议同时终止。”2009年10月13日，刘娟（甲方）将上述小雨点幼儿园转让给被告冯英（乙方），双方为此签订小雨点幼儿园转让合同一份，约定：经（房东）同意甲方将自己位于东元西路X-X号的小雨点幼儿园转让给乙方使用；本协议生效后三日内，甲方应当协助乙方与房主达成协议，并保证乙方享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。如乙方未能与房主达成协议，本协议无效；小雨点幼儿园现有装修、装饰、设备在甲方收到乙方转让金后全部无偿归乙方使用，租赁期满后不动产归房主所有，动产无偿归乙方；乙方在2009年10月13日前一次性向甲方支付转让费共计人民币80000元，上述费用已包括上述的装修、装饰、设备及其他相关费用，不包括甲方给房东预交的半年房租25000元；该幼儿园已由甲方办理过的相应许可证留给乙方，甲方保证向乙方提供的幼儿园的一切信息的真实性。租期内乙方继续以小雨点幼儿园名义办理许可证等相关手续�但相关费用由乙方负责，与甲方无关。双方在该协议中还约定了不可抗力、保密责任、违约责任等内容。合同附件有原房屋租赁合同。2010年9月29日，被告冯英（甲方）与原告杨静（乙方）签订小雨点幼儿园转让协议一份，协议约定：甲方将自己位于西安市东元西路7号的幼儿园转让给乙方使用。（房东）与甲方签订了租赁合同，租期到房子拆迁止，年租为五万元人民币，房租为半年交一次，保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。幼儿园现有装修、装饰、设备在甲方收到乙方转让金后全部无偿归乙方使用，租赁期满后不动产归房主所有，动产无偿归乙方。乙方在2010年9月29日前一次性向甲方支付转让费共计人民币123000元，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，不包括10月10日需向房东续交的两万五千元半年房租。甲方不得再向乙方索取任何其他费用。租期内乙方继续以小雨点幼儿园名义办理许可证等相关手续，相关费用由乙方负责，与甲方无关。协议附件有原房屋租赁合同。该转让协议签订后，原告与冯英并没有清点幼儿园的物品财产。原告接手经营小雨点幼儿园并按照刘娟与被告北华公司之间租赁协议约定的租金标准，每半年25000元，自2010年10月10至2014年4月10日向北华公司交纳房租，原告将租金交至2014年10月10日。2011年5月5日至2014年10月5日，原告向被告北华公司交纳电费1894元。原告与被告北华公司未签订新的租赁协议。2014年9月，被告北华公司通知原告终止经营，10月10日前搬走。2014年11月4日、11月5日，被告北华公司在三秦都市报上刊登通知，内容为：“杨静：你在东元西路X号房租已于2014年10月10日到期，请你于2014年11月10日前尽快将屋内物品搬走，逾期公司�对室内物品进行清点搬移，所造成的后果公司不承担任何责任”。庭审中，本院根据原告申请，经西安市中级人民法院委托陕西通海资产评估有限责任公司对本案涉及的房屋、装修及水电改造费用等价值进行了评估。2015年7月27日，陕西通海资产评估有限责任公司作出陕通海评报字（2015）第065号《评估报告》，本案涉及的房屋、装修及水电改造费用等合计为人民币28638元，原告为此支付评估费3000元。2015年9月23日西安市扳手厂出具证明：“1、我厂与西安市北华物资回收公司签订的租赁协议于2012年7月18日已到期。2、根据上级要求，列入改制企业，不能与租户续签新的租房协议。3、近年来企业虽未改制，双方口头协商，仍按原协议执行交纳租金，直到接上级通知企业改制为止。”庭审中，被告北华公司称原告经营期间将其种植的绿植爬山虎拆除，原告称其接收幼儿园时并没有爬山虎，被告北华公司对此并无证据。原告在经营期间加盖三间房屋，并对房屋进行了装饰装修。小雨点幼儿园是刘娟经营时使用的字号，刘娟交冯英经营时该幼儿园资质已经过期。原告经营期间办理了食品卫生许可证。2015年9月24日，在法庭调解下，原告从经营场所将其所留物品拉走。上述事实有租赁协议、转让合同、转让协议、租赁费收款收据、陕通海评报字（2015）065号评估报告及当事人庭审陈述等在卷佐证。本院认为，依照法律规定，租赁期限六个月以上的，应采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。原告杨静实际承租西安市东元西路X号房屋场地超过六个月，且一直按照原租赁合同约定向被告北华公司交纳租金，被告北华公司未提出异议，也予以接受，但因原告与被告北华公司�签订书面租赁协议，依法应视为不定期租赁。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案被告北华公司有权解除租赁合同，且已经提前通知原告，故其解除合同并无不当，被告北华公司反诉要求解除租赁合同，本院予以支持。鉴于原告与被告北华公司之间系不定期租赁合同关系，故原告要求被告北华公司赔偿因被告北华公司解除租赁合同导致原告人员遣散费43250元、间接损失45000元，于法无据，本院不予支持。承租人未经出租人同意装饰装修，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，应给承租人酌情予以补偿。原告杨静对房屋进行装饰装修，已由被告北华公司利用，故原告要求被告北华公司支付房屋装饰装修费，本院予以支持。但关于加盖房屋一节，根据转让合同以及附件原房屋租赁合同的约定，租�期满不动产归房主所有，故原告要求被告北华公司支付加盖房屋的费用，本院不予支持。在本院主持调解下原告已从其承租的场所将所留物品拉走，故被告北华公司反诉要求原告杨静腾出小雨点幼儿园占用的房屋及场地，本院不予支持。被告反诉要求原告按照每月6600元标准承担自2014年10月11日至腾出小雨点幼儿园之日的房屋、场地占用费一节，被告北华公司口头并在报纸上刊登通知要求原告于2014年10月10日前尽快将承租房屋内的物品搬走，逾期将对室内物品进行清点搬移。2014年10月10日后，原告并未继续使用承租房屋，但是在承租房屋内遗留了部分物品未搬离，对于承租房屋的利用客观上造成了一定障碍。对于该损失的发生和扩大双方均有过错。结合房屋的实际占有情况以及原、被告的过错程度，原告承担10%的责任为宜。具体占用费的标准应比照原租赁合同的�定予以酌定。关于被告北华公司主张的绿植爬山虎一节，因被告北华公司证据不足，其该诉请本院不予支持。电费1918.35元一节，因原告出具了缴纳电费的收据，故被告北华公司该反诉请求本院不予支持。原告杨静与被告冯英系转让合同关系，且其承租小雨点幼儿园房屋已经由被告北华公司认可，故其要求被告冯英承担赔偿责任，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决如下：原告杨静与被告西安北华物资再生利用有限公司于2014年10月10日租赁合同关系予以解除。二、被告西安北华物资再生利用有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告杨静房屋装修及水电改造费用等合计15765元。三、驳回原告杨静其余诉讼请求。四、原告杨静于本判决生效后十日内支付被告西安北华物资�生利用有限公司房屋场地占用费4764元。五、驳回被告西安北华物资再生利用有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8135元（包括被告预交的反诉费1070元、原告预交的评估费3000元），由原告杨静承担5329元，被告西安北华物资再生利用有限公司承担2806元（被告西安北华物资再生利用有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨静人民币1736元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  王素梅审 判 员  左 立人民陪审员  赵小江二〇一六年八月二十五日书 记 员  于继勇