湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0105民初163号
原告：曾顺，男，1972年10月13日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。
委托诉讼代理人：李高翔，湖南通程律师事务所律师。
委托诉讼代理人：季思，湖南通程律师事务所律师。
被告：何志友，男，1986年8月9日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。
委托诉讼代理人：刘湘华，湖南环楚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：涂悦，湖南湘天律师事务所律师。
第三人：李广迪，男，1983年11月21日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。
委托诉讼代理人：李高翔，湖南通程律师事务所律师。
委托诉讼代理人：季思，湖南通程律师事务所律师。
原告曾顺诉被告何志友与第三人李广迪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾顺的委托诉讼代理人李高翔、被告何志友及其委托诉讼代理人涂悦、第三人李广迪及其委托诉讼代理人李高翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾顺向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的租赁合同；2、被告腾空房屋且恢复原状，将房屋交付给第三人；3、被告按照实际占用该房屋的时间支付使用费560元（截至起诉时：2017年1月5日）；4、本案所有诉讼费由被告承担。
事实与理由：2015年9月28日，原告与被告签订了一份房屋租赁合同，合同约定租赁期限和租金金额以及出租方和承租方的权利义务。合同签订后原告随即将房屋交付给被告使用。2016年初，原告因家中突生变故，须将被告承租的房屋出售，原告在2016年6月7日将房屋出售一事告知被告，但被告对于是否购买该房屋没有明确的表态。因被告一直没有主张承租房屋的优先购买权，于是原告与第三人于2016年10月11日签订房屋买卖合同，并于2016年11月28日办理了房产过户手续。另外，现被告将承租的房屋进行了翻天覆地的改造，将该房屋隔断成单间，并安装了分户的水电表，对外进行转租，进行营利性活动。被告的转租对承租房屋建筑主体进行改造都没有经得原告的书面同意，严重违反了国家法律规定，损害了原告的合法权益。综上所述，原、被告之间的房屋租赁合同是合法有效的，原告向被告提供符合合同要求的房屋，但被告没有合理、正当地使用该房屋。且在不经原告的同意之下擅自改变房屋建筑主体结构将房屋进行转租，严重违反国家法律的规定，损害原告的合法权益。原告与第三人秉着诚实信用原则，贯彻“房屋买卖不破租赁”之规定，向被告发出《整改通知书》，但被告不予履行。
第三人李广迪向本院提出诉讼请求：1、终止原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告将房屋腾退给第三人。
事实与理由：第三人在买房前不知道原、被告的租赁合同，第三人买的房屋是不带租赁与优先购买权的，带有室内装修，第三人按照第三人的购房合同行使房屋所有权的权利，第三人希望可以调解。第三人买房是自住的，原、被告的房屋租赁合同应当终止，被告主张的赔偿与第三人无关。
被告何志友辩称，1、原告要求解除与被告签订的租赁合同，理由不能成立，不应得到法院的支持，法院应当依法予以驳回其诉讼请求。首先，原告称“未经其同意，被告擅自转租”不属实。被告与原告在签订的房屋租赁合同之时就已经表明被告租赁原告房屋将用于房屋的转租，双方在租赁合同的第八条关于“不得擅自转租”格式内容进行了删除，双方均对删除内容按下手印；双方在租赁合同的第十一条中，手写备注条款注明“甲方（即原告）许乙方（即被告）转租”；签订合同之后，因当时房屋租赁及房屋转租的具体事宜均由被告岳母程霞在办理，原告也向程霞出具书面《委托书》，以便于被告对外出租该房屋；其次，原告称“未经其同意，擅自改变房屋建筑主体结构”不属实。被告在与原告签订房屋租赁合同之时就已经表明被告租赁原告房屋是用于房屋的转租，而且需要对房屋进行隔断，房屋的水电、卫生间等也将进行改造，原告为明确房屋装修改造的权责，书写了一份承诺书，由被告岳母签署后交由原告。该承诺书为原告书写，明确装修按物业中心的规定进行施工，房屋隔断、改造、卫生间加高层在合同期满后，由被告自行拆除；租期内，因房客发生的纠纷及工商、税务的手续，由被告负责。承诺书签署后，被告对承租的毛坯房进行了装修，整个装修过程也取得了物业管理部门的许可，装修完毕，物业部门也验收合格，原告也在装修完工后到房屋进行了查验，也未对装修提出任何异议；再次，原告称“被告发出《整改通知书》，被告不予以履行”不属实。原告所谓的《整改通知书》被告自始至终未曾收到，直到收到法院起诉状及证据才看到。综上几点，被告并未违反房屋租赁合同的相关约定，原告为达到解除合同的目的，歪曲事实，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求；2、被告与原告签订的《房屋租赁合同》租期为十年，被告为房屋租赁事宜对租赁的毛坯房进行装修改造，光改造装修费用近十万元。时至今日，租赁合同才履行一年时间，现在解除租赁合同，对于被告而言是无法接受的，既然房屋买卖已成现实，根据《合同法》“买卖不破租赁”的规定，被告援引原租赁合同内容与第三人签订租赁合同，符合法律规定，应得到法院支持。
根据当事人的陈述和经审查确认的房屋租赁合同、公证书、出租房屋户型图、承诺书、委托书、借记卡账户历史明细清单等证据并予以在卷佐证，本院认定事实如下：
2015年9月28日，原告作为甲方（出租方）与被告作为乙方（承租方）与湖南旺科房地产顾问有限公司作为丙方（居间方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定由甲方将自己名下的位于长沙市开福区复地崑玉国际2栋2203号房屋出租给乙方，房屋租赁期限从2016年1月1日至2025年12月30日止，房屋租金每月2800元，支付方式为年付，前五年租金2800元一个月，后五年租金3200元一个月，五年以后，卖带租约卖，或者五年以后卖，返回一年的房租给乙方，甲方许乙方转租。签订合同当天内支付首次租金和押金，后期支付时间提前15天交付下期租金，乙方向甲方交纳押金2800元，租赁合同期内，甲方单方解除本合同、提前收回该房屋的，甲方应双倍退还乙方押金，已交剩余租金以及赔偿其他经济损失，乙方不得在该房屋内进行违反法律、法规及政府对出租房屋用途有关规定行为，租赁期间乙方因单位、个人作为商业、办公用途所产生的相关费用及债务由乙方全权负责。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告将房屋交付给被告。2015年10月1日，原告向被告的岳母程霞出具了一份《委托书》，内容为：“本人昆玉国际2203房房东，现委托陈霞对外出租该房”。因该房屋系毛坯房，且被告需对该房进行装修后进行转租，2015年10月7日，原告要求被告出具一份承诺书，经协商，原告亲笔书写了一份《承诺书》，内容为：“本人承租曾顺先生复地崑玉国际2203房，现自行对该房屋进行装修改造，经双方协商，本人同意承诺如下：“一、按照物业中心装修规定进行各项施工规范要求施工；二、房屋装修水电材料使用，严格按照负荷标准进行购买，如因此造成的损失维修及事故责任，与房主无关；三、现对房屋进行的隔断、改造、卫生间的加高层，在合同期满后，全部自行拆除，恢复原样；四、在本人租期内，因同房客发生的纠纷及工商、税务管理部门的手续，均由本人负责，与房主无关”。程霞在上述《承诺书》上予以签字。被告将房屋装修隔断成7个单间房屋进行出租，在被告进行转租期间，原告对此并未提出异议。在租赁合同履行过程中，原告因需将上述房屋出卖，于是通知被告，被告对优先购买权未进行主张。2016年10月11日，原告作为甲方（出售方）与第三人作为乙方（买受方）及长沙德成房地产经纪有限公司作为丙方（居间方）签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定甲方将本案涉案房屋出售给乙方，房屋总售价为2200000元。合同还对其他事项进行了约定。2016年11月28日，原告将房屋产权过户至第三人名下。
另查明，原告收取了被告的租金至2016年12月31日，2016年12月12日与同年12月31日，被告两次按合同约定向原告的银行账户支付租金33600元，均被退回。
本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的。原、被告在合同中对“卖带租约卖，甲方许乙方转租”等内容进行了明确的约定，且原告对被告将该房屋隔断成单间是经双方协商后由被告方向原告出具了承诺书，该承诺书上明确对上述事实进行了确认，被告将房屋隔成单间进行出租原告也是明知的，故原告要求解除与被告签订的租赁合同并由被告腾空房屋且恢复原状的诉讼请求与第三人要求终止原、被告签订的房屋租赁合同无事实与法律依据，本院不予支持；《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。该条系对房屋买卖不破租赁的原则性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。该条系对买卖不破租赁原则的例外规定，即只有符合上述两项条件的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的权利才予以受到限制。原告与被告签订的《房屋租赁合同》继续有效，故原告要求被告将房屋交付与第三人与第三人要求被告腾退房屋的诉求本院不予支持；关于原告要求被告按照实际占用该房屋的时间支付使用费的诉讼请求，因原告将房屋出卖给第三人后，从房屋产权过户登记之日起，收取租金的权利人由原告转为第三人，但因第三人在本案中对被告无租金支付的诉求，故对原告的该项诉请本院不予支持，第三人可另行向被告主张租金。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：
一、驳回原告曾顺的全部诉讼请求；
二、驳回第三人李广迪的全部诉讼请求。
本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由原告曾顺承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 杨 标
二〇一七年三月三十一日
代理书记员 黄俊杰