金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0702民初7938号
原告：张跃辉，男，1977年5月8日出生，汉族，住金华市婺城区，
原告：董珍琳，女，1979年10月21日出生，汉族，住金华市婺城区，
两原告共同委托代理人：李军忠，浙江首望律师事务所律师。
被告：钱建娇，女，1975年6月17日出生，汉族，住金华市金东区，
委托代理人：胡梦玲，浙江杰正律师事务所律师。
第三人：金益，男，1974年6月24日出生，汉族，住金华市金东区，
委托代理人：赵李文，浙江杰正律师事务所律师。
原告张跃辉、董珍琳为与被告钱建娇房屋买卖合同纠纷一案，于2017年6月9日向本院起诉，本院于同日受理立案。同年7月21日，金益申请作为第三人参加本案诉讼，本院予以准许。本院依法适用简易程序，于同年7月25日公开开庭进行了审理。原告张跃辉、董珍琳及他们共同委托的代理人李军忠，被告钱建娇的委托代理人胡梦玲，第三人金益的委托代理人赵李文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张跃辉、董珍琳共同起诉称：2017年3月12日，原、被告与金华市庄园房地产信息咨询有限公司签订了《金华市房地产买卖合同》，合同约定：被告同意将坐落在双西溪路353号3-401、建筑面积59.74平方的房屋及土地使用权转让给原告；房屋总价为人民币68.7万元；定金数额、支付时间、房产过户、违约责任等。合同签订当日，原告按约定支付被告定金2万元整。2017年3月23日，原告前往金华市庄园房地产信息咨询有限公司办理第一期房款支付手续，该公司经办人庄朝霞告知原告，被告与胡文华因案涉房产纠纷已诉至金华市婺城区人民法院，暂时无法办理过户手续。现经原告了解，被告与胡文华已在法院达成调解协议，并办理了案涉房产的过户登记。原告诉请：1．判令被告继续履行原、被告于2017年3月12日签订的《金华市房地产买卖合同》；2．判令被告立即协助原告将坐落于金华市婺城区双西溪路353号3-401室的房产过户至原告名下；3．判令被告支付原告违约金2万元；4．由被告承担本案诉讼费用。
原告为证明其主张提交了下列证据：
1．身份证、结婚证复印件三份，用以证明原告的主体资格；
2．《金华市房地产买卖合同》一份，用以证明原、被告于2017年3月12日签订房地产买卖合同，对案涉房产的价格、定金、过户、违约责任等作了约定；
3．收条复印件一份，用以证明原告按照合同约定支付被告定金2万元；
4．银行存款证明复印件一份，用以证明原告有支付第一期购房款的能力；
5．原告与庄朝霞2017年3月23日的谈话录音及文字誊录，用以证明被告与胡文华因案涉房产发生纠纷，案涉房产不能按照合同约定的时间办理过户手续；
6．原、被告的谈话录音及文字誊录，用以证明被告违约，拒绝履行合同；
7．《金华市房地产买卖合同》、收条复印件各一份，用以证明被告钱建娇与胡文华于2017年2月16日签订房地产买卖合同，合同约定被告钱建娇购买胡文华所有的坐落于的房屋（即本案涉讼房产），被告钱建娇于2017年2月16日、3月9日支付胡文华全部购房款58.5万元，被告钱建娇取得案涉房产的处置权；
8．（2017）浙0702民初4862号民事调解书、不动产权属查询结果单各一份，用以证明被告钱建娇与胡文华之间的纠纷经婺城区人民法院调解达成协议，案涉房产已于2017年6月19日过户到被告钱建娇名下。
被告钱建娇答辩称：一、原、被告及案外人胡文华于2017年3月12日签订的房屋买卖合同无效。被告钱建娇与案外人胡文华于2017年2月16日签订了房屋买卖合同，但直至2017年6月19日才办理了房屋过户手续，被告在于原告缔约时并未取得房屋所有权。根据原告提供的房屋买卖合同及录音，被告是作为胡文华的代理人与原告签订合同。在签订合同时，原告并未要求被告出具胡文华的委托书，被告事实上也没有胡文华的委托书。案涉合同中作为出让方的胡文华的名字也是由被告代签。因此，被告钱建娇的代理行为系无权代理。原告并无理由相信被告有代理权，不构成表见代理。原告无权要求被告履行合同并承担违约责任。二、被告没有协助原告办理案涉房产转移登记的义务。虽然案涉房屋登记在被告一人名下，但该房屋是被告在与第三人婚姻关系存续期间取得，属于夫妻共同财产。根据《物权法》第九十七条的规定，处分共有财产应当经全体共有人同意。现第三人并不同意出售案涉房屋，被告未经第三人授权与原告签订房屋买卖合同的行为属无权处分行为。依据《婚姻法》司法解释（一）第十七条的规定，夫或妻对夫妻共有财产有平等的处分权。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，夫或妻任何一方均有权决定。非因日常生活需要而对夫妻共同财产的进行重大处分的，夫妻双方应当平等协商取得一致意见。他人有理由相信夫妻双方协商一致的，另一方不得以不知情为由对抗善意第三人。案涉房产系被告与第三人的唯一住房，属于夫妻的重大共同财产，对其作重大处理时，应当经夫妻双方平等协商取得一致。但被告一直对第三人隐瞒出售案涉房屋的事实，原告在明知被告有配偶的情况下也从未要求与第三人签订合同。第三人在收到起诉状副本前一直不知道卖房一事，其对外也从未有卖房的意思表示，被告对外卖房的行为不能构成对第三人的表见代理。第三人在知道被告卖房后一直表示反对，也从未予以追认。三、原告自与被告签订房屋买卖合同起，至今未支付任何购房款，也构成违约。
被告钱建娇为证明其主张提交了不动产权属查询结果单一份，用以证明案涉房屋是被告的唯一房产。
第三人金益陈述：案涉房产是被告与第三人夫妻共同财产，被告处置房产时未取得第三人同意，部分共有有擅自处分共有财产的，一般应当认定处分行为无效。请求驳回原告的诉讼请求。
第三人金益为证明其主张提交了结婚证一本，用以证明被告与第三人系夫妻，涉案房产系夫妻共同财产。
在审理过程中，本院依法组织双方当事人对上述证据进行了当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：
1．对原告证据，被告与第三人的质证意见：对证据1无异议；对证据2有异议，合同系被告在未取得胡文华授权的情况下以胡文华的名义签订，代理行为无效；对证据3有异议，收款人胡文华的签字是被告签的，被告未收到定金；对证据4的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，存款是在原告董珍琳的个人名下，无法证明原告有支付能力；对证据5有异议，主体是否是房产中介不清楚，录音资料不完整，原告承认签合同时没有胡文华的委托书；对证据6有异议，不能证明被告违约，但录音能证明原告到2017年6月8日未支付任何费用；对证据7的关联性有异议，被告虽向胡文华支付了全部价款，但2017年6月19日房产才过户到被告名下，被告签订合同时未取得处置权；对证据8的关联性有异议，调解书与本案无关；对不动产权属查询结果单无异议，能证明房产是被告的唯一房产。经查，被告是以出卖人的意思与原告签订房屋买卖合同，本案诉讼过程中被告已经取得对案涉房屋的处分权。本院确认原告证据的证明力。
2．对被告证据，第三人无异议。原告对真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为不能证明待证事实，被告在农村还有房产。本院认为，案涉房屋是否为被告的唯一房产与本案的处理无关。本院对该证据的证明力不作认定。
3．对第三人的证据，原、被告均无异议。本院确认其证明力。
根据上述确认证明力的证据及各方当事人当庭陈述，本院认定以下事实：
2017年2月16日，被告钱建娇与案外人胡文华签订房屋买卖合同，约定钱建娇以58.5万元向胡文华购买坐落于金华市房屋（以下简称案涉房屋），购房款于2017年3月10日前付清，同日办理房屋委托公证手续。合同签订后，钱建娇于2017年3月9日付清了购房款。同年2017年3月12日，被告钱建娇未经胡文华授权，以胡文华代理人的名义与原告张跃辉、董珍琳签订了一份房屋买卖合同，约定：胡文华、钱建娇将案涉房屋以68.7万元转让给两原告；签订协议后原告支付定金2万元；购房款分两期支付，第一期21万元（含定金2万元）于2017年3月25日前支付，当天办理房产过户手续；第二期47.7万元等原告贷款贷出后再支付；房屋于购房款付清之日交付原告；买受人违约，不得索还定金，出卖方违约，三日内退还定金，另给付相当于定金数额的违约金。合同中还对其他相关权利义务作了约定。该合同台头处的出卖方为胡文华、钱建娇。合同签订后，原告支付给被告定金2万元。2017年3月25日，原告准备向被告支付第一期购房款时，中介公司告知原告案涉房屋尚未从胡文华名下转移登记至被告名下，钱建娇已经向法院提起诉讼。得知房屋暂时无法办理转移登记后，原告就未支付第一期购房款。
2017年4月14日，钱建娇为与胡文华房屋买卖合同纠纷一案向本院提起诉讼，要求胡文华履行2017年2月16日签订的房屋买卖合同，将案涉房屋过户到钱建娇名下并交付房屋。该案在审理过程中经本院主持调解结案，2017年6月19日，案涉房屋转移登记到了钱建娇名下。期间，原告提出先支付第一期购房款，房屋可以等可以办理过户手续时再过户，但被告拒绝领受购房款。另查明，第三人金益系被告钱建娇的丈夫。
本院认为：原、被告2017年3月12日签订的房屋买卖合同，虽然被告是以胡文华代理人的名义在合同落款处签名，但从合同台头处记载的出卖方为胡文华、钱建娇，而且被告已经在2017年2月16日与胡文华签订房屋买卖合同并于2017年3月9日付清了购房款的情形分析，被告是以出卖人身份与原告签订合同。该点从原告提供的原告与中介公司工作人员及被告的谈话录音中也能得到印证。原、被告签订的合同合法有效，双方均应依约全面履行。被告在取得案涉房屋处分权后仍拒绝履行合同义务，构成违约，应当承担相应的民事责任。原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持。被告的抗辩及第三人的意见于法无据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告钱建娇于本判决生效之日起十日内将金华市双西溪路353号3-401室房屋转移登记至原告张跃辉、董珍琳名下，原告张跃辉、董珍琳则在办理转移登记的当天将第一期购房款21万元支付给被告钱建娇（扣除已付定金2万元，实际应付19万元）；
二、被告钱建娇于本判决生效之日起十日内赔偿原告张跃辉、董珍琳违约金2万元。
本案受理费5500元，保全费4020元，合计诉讼费用9520元，由被告钱建娇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 石伟明
二〇一七年九月一日
代书记员 卢梦青