安徽省巢湖市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）巢民二初字第00403号
原告：中国银行股份有限公司巢湖分行，住所地巢湖市巢湖。
负责人：李永中，该行行长。
委托代理人：张言达，安徽福达律师事务所律师。
被告：潘朝晖，男，1969年6月17日出生，汉族，住巢湖市巢湖。
被告：文则林，系被告潘朝晖妻子，1971年2月24日出生，汉族，住址同上。
被告：巢湖市碧桂园房地产开发有限公司，住所地巢湖市。
法定代表人：杨文杰，该公司总经理。
委托代理人：李言辉，该公司员工。
原告中国银行股份有限公司巢湖分行（下简称：中国银行巢湖分行）诉被告潘朝晖、文则林、巢湖市碧桂园房地产开发有限公司（巢湖碧桂园公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员肖金菊独任审判，公开开庭进行了审理。原告中国银行巢湖分行委托代理人张言达、被告巢湖碧桂园公司委托代理人李言辉到庭参加诉讼，被告潘朝晖、文则林经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国银行巢湖分行诉称：被告潘朝晖、文则林系夫妻关系，于2012年3月9日和原告签订借款合同，借款480000元用于购买巢湖碧桂园公司开发的巢湖市碧桂园银屏秀色苑二街28幢1单元101室房屋，借款期限为240个月，双方以此房产办理了抵押预告登记手续，后原告依约履行了放款义务。按照约定，被告潘朝晖、文则林应当按月履行还款义务，然被告潘朝晖、文则林经原告多次催讨，未能按约如期履行还款义务，另被告巢湖碧桂园公司与原告签订了按揭业务担保合作协议，约定原告为巢湖碧桂园开发的“巢湖碧桂园”商用房销售提供个人贷款，巢湖碧桂园公司对购房者的贷款承担连带保证责任。现因被告潘朝晖、文则林未履行还款义务，致原告诉讼要求被告潘朝晖、文则林归还原告借款本金450150.38元及逾期付款利息、罚息及实现债权的费用10000元并以被告的登记抵押物优先受偿，被告巢湖碧桂园公司对上述借款承担连带担保给付责任。
被告巢湖碧桂园公司辩称：一、根据原告与本公司签订的《按揭业务担保合作协议》的约定和担保法的规定，原告应优先受偿潘朝晖、文则林的房产，本公司当前无需承担连带保证责任；二、原告就潘朝晖、文则林逾期还款未按照约定及时通知本公司，原告存在严重违约行为，原告应当在处置抵押物后就仍未清偿的部分向本公司请求承担的连带清偿债务不应包含第五期起（含第五期）的贷款利息、逾期利息等；三、本公司不应承担本案的律师费和诉讼费；四、原告提出的诉讼请求不符合事实和相关法律规定，应驳回原告的诉讼请求。
被告潘朝晖、文则林未作答辩。
经审理查明：潘朝晖、文则林系夫妻关系。潘朝晖、文则林通过银行按揭贷款方式购买巢湖碧桂园公司开发的巢湖碧桂园银屏秀色苑二街28幢1单元101室房屋，购房总价款689440元，其中向中国银行巢湖分行借款480000元。2012年3月9日，中国银行巢湖分行与潘朝晖、文则林签订《中国银行股份有限公司安徽省分行个人一手房贷款合同》一份，合同约定中国银行巢湖分行借款480000元给潘朝晖、文则林，借款期限为240个月，自贷款人实际放款日起算，实际放款日与到期日以借款借据为准。借款利率为利率浮动周期为12个月，在第一个浮动周期内，贷款月利率为6.4625‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮10%作为下一个浮动周期的适用利率。若潘朝晖、文则林逾期还款，就逾期部分，中国银行巢湖分行有权自逾期之日起按合同约定的贷款利率水平加收50%计收罚息。若潘朝晖、文则林有逾期还款行为，原告有权宣布借款立即到期，要求潘朝晖、文则林立即清偿借款本息及相关费用。另中国银行巢湖分行与潘朝晖、文则林约定潘朝晖、文则林以位于巢湖市巢湖南岸巢湖碧桂园银屏秀色苑二街28幢1单元101室房屋为其向原告的借款提供抵押担保，抵押担保范围为借款本金及利息、违约金、赔偿金、贷款人保管担保财产、实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、公证费、送达费用、执行费、短信服务费用、资产评估及处置费、鉴定费、公告费等），以及因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。2012年3月20日，中国银行巢湖分行与潘朝晖、文则林办理了预购商品房抵押权预告登记。
另查明：中国银行巢湖分行与巢湖碧桂园公司于2008年11月4日签订编号为［中国银行股份有限公司巢湖分］行（2008）年［001］号《按揭业务担保合作协议》一份，约定中国银行巢湖分行对巢湖碧桂园公司开发的“巢湖碧桂园”项目的住宅、商业用房、车库的购房者提供相关的抵押贷款业务，凡购房者需要向中国银行巢湖分行申请抵押贷款的，中国银行巢湖分行同意在符合其贷款条件的基础上向购买巢湖碧桂园公司兴建的“巢湖碧桂园”房产的购房者提供以其所购的房产及其全部权益为抵押物的抵押贷款服务，住宅最高不超过总房价款80%，贷款期限最长不超过30年的个人住房抵押贷款，巢湖碧桂园公司的连带责任保证范围为：在巢湖碧桂园公司的保证期间内，巢湖碧桂园公司所保证的范围为购房者与中国银行巢湖分行、巢湖碧桂园公司所签订的《中国银行个人一手住房贷款合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及中国银行巢湖分行为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费用、公证费且以实际支出为准）。巢湖碧桂园公司的连带责任保证期限为：自中国银行巢湖分行依其与购房者、巢湖碧桂园公司签订的《中国银行个人一手住房贷款合同》将贷款划入巢湖碧桂园公司的账户之日起至购房者所购房产办妥合法、有效的《房地产他项权证》之日止。巢湖碧桂园公司在其保证期限内承担保证责任的方式为：购房者连续未足额支付四期贷款本息的，中国银行巢湖分行应在购房者连续未足额支付第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知巢湖碧桂园公司，如中国银行巢湖分行逾期书面通知巢湖碧桂园公司的，则巢湖碧桂园公司对购房者连续未足额支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。中国银行巢湖分行承诺在巢湖碧桂园的保证期限内，若购房者只拖欠中国银行巢湖分行贷款本息、逾期利息并由中国银行巢湖分行向有管辖权的人民法院提起诉讼的，中国银行巢湖分行承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分中国银行巢湖分行再向巢湖碧桂园公司请求承担连带清偿责任。中国银行巢湖分行与巢湖碧桂园公司还约定双方签订的《按揭业务担保合作协议》效力优先于双方与购房者签订的《中国银行个人一手住房贷款合同》。
嗣后，中行巢湖分行按约定发放贷款480000元。另通过原告提交的扣划明细表反映，潘朝晖、文则林最后偿还贷款本息为2015年4月26日，截止2015年10月19日，潘朝晖、文则林已逾期6期未偿还贷款本息，差欠中国银行巢湖分行借款本金444667.32元、利息14323.7元、罚息583.34元。另中国银行巢湖分行为追索债权，支付律师代理费10000元。
上述事实，有双方当事人陈述及书证载卷佐证，其事实清楚，足以认定。
本院认为：中国银行巢湖分行与潘朝晖、文则林之间的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》真实、合法、有效，应受法律保护。在合同履行中，中国银行巢湖分行按照合同约定向潘朝晖、文则林提供了贷款，潘朝晖、文则林应按照合同约定的期限、方式履行还款义务。现潘朝晖、文则林未依约按时足额偿还贷款本息显然违约，根据合同约定贷款人中国银行巢湖分行有权宣布贷款提前到期，并要求潘朝晖、文则林立即清偿借款本息及相关费用，故中国银行巢湖分行诉讼要求潘朝晖、文则林偿还下欠借款本息及律师代理费，本院予以支持。
潘朝晖、文则林以预售的房产进行抵押预告登记，但该房产在未办理产权登记前不属于潘朝晖、文则林，该预告登记实质是对期待权益的抵押，并非房屋抵押登记，抵押物权尚未依法生效，该预告登记并不产生物权效力。故中行巢湖分行虽与潘朝晖、文则林办理了预购商品房抵押权预告登记，但抵押权预告登记证明非他项权证，中行巢湖分行不享有抵押物权，中行巢湖分行主张对位于巢湖碧桂园银屏秀色苑二街28幢1单元101室房屋享有抵押权，本院不予采纳。
巢湖碧桂园公司为潘朝晖、文则林的借款向中行巢湖分行提供阶段性担保，即保证期限为自中国银行巢湖分行依其与购房者、巢湖碧桂园公司签订的《中国银行个人一手住房贷款合同》将贷款划入巢湖碧桂园公司的账户之日起至购房者所购房产办妥合法、有效的《房地产他项权证》之日止，但潘朝晖、文则林至今未办理房产证，故中行巢湖分行诉请要求巢湖碧桂园公司为潘朝晖、文则林的借款本息及相关费用承担保证责任，符合法律规定，本院予以支持。虽中行巢湖分行与巢湖碧桂园约定，若购房者只拖欠中国银行巢湖分行贷款本息、逾期利息并由中国银行巢湖分行向有管辖权的人民法院提起诉讼的，中国银行巢湖分行承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分中国银行巢湖分行再向巢湖碧桂园公司请求承担连带清偿责任，但因该案中所涉房屋未设立抵押权，故巢湖碧桂园公司辩称物的担保优先及其不应承担保证责任，与事实及法律规定不符合，本院不予采纳。
因中行巢湖分行与巢湖碧桂园公司约定在巢湖碧桂园公司的保证期间内，巢湖碧桂园公司所保证的范围为购房者与中国银行巢湖分行、巢湖碧桂园公司所签订的《中国银行个人一手住房贷款合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及中国银行巢湖分行为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费用、公证费且以实际支出为准），故中行巢湖分行要求巢湖碧桂园公司对其为实现债权所支出的律师费用承担连带保证责任，本院依法不予采纳。
因中行巢湖分行与巢湖碧桂园公司约定，购房者连续未足额支付四期贷款本息的，中国银行巢湖分行应在购房者连续未足额支付第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知巢湖碧桂园公司，如中国银行巢湖分行逾期书面通知巢湖碧桂园公司的，则巢湖碧桂园公司对购房者连续未足额支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。本案中潘朝晖、文则林已连续逾期6期未支付贷款本息，中行巢湖分行已提供证据证明其在潘朝晖、文则林连续未足额支付第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知巢湖碧桂园公司，故依据双方约定，巢湖碧桂园公司主张对潘朝晖、文则林连续未足额支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息不承担连带责任保证，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告潘朝晖、文则林于本判决生效后十日内给付原告中国银行股份有限公司巢湖分行借款本金444667.32元和利息（截止2015年10月19日计利息、罚息为14907.04元；自2015年10月20日始按中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮10%后再加收50%计算至本判决确定的给付之日止）、律师代理费10000元；
二、被告巢湖市碧桂园房地产开发有限公司对本判决第一项中借款本金444667.32元和利息（截止2015年10月19日计利息、罚息为14907.04元；自2015年10月20日始按中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮10%后再加收50%计算至本判决确定的给付之日止）承担连带清偿责任。
三、驳回原告中国银行股份有限公司巢湖分行的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8260元，本院减半收取4130元，由被告潘朝晖、文则林、巢湖市碧桂园房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 肖金菊
二〇一五年十月二十日
书 记 员 左小娟
附判决引用法律原文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：
以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》第十八条：
当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。