上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1611号
上诉人（原审被告）毛继东。
上诉人（原审被告）毛乾龙。
上列两上诉人之共同委托代理人周洪恩，上海浩锦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）邵萍。
被上诉人（原审原告）韩进德。
上列两被上诉人共同委托代理人吴薏，上海谭春明律师事务所律师。
原审第三人上海宏天房地产经纪事务所。
投资人毛宏章。
委托代理人杨沛，上海海若律师事务所律师。
上诉人毛继东、毛乾龙因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2013）宝民三（民）初字第679号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人毛继东及其与毛乾龙的共同委托代理人周洪恩、被上诉人邵萍、韩进德之共同委托代理人吴薏，原审第三人上海宏天房地产经纪事务所（以下简称宏天事务所）之委托代理人杨沛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年6月24日，毛继东（委托人甲）、邵萍（委托人乙）及宏天事务所（居间方）签订《房地产居间合同》，约定，委托人甲的房地产坐落于宝山区新二路XXX弄XXX号XXX室（以下简称系争房屋），主要委托事项为出售。补充条款约定，该房屋总价1，104，120元，乙方于2009年6月支付定金2万元，乙方于2009年6月24日支付房款33万元。甲方于2009年6月24日将房屋腾空交付乙方使用，并结清交房前水电煤及物业费、并迁出户口。甲方收取乙方补差房款2万元及进户一切费用。同年5月25日，宏天事务所工作人员范根娣出具收条，载明收到邵萍购买新二路XXX弄XXX号XXX室房屋定金2万元；同年6月29日，邵萍通过银行转账向毛继东支付29万元，当日，毛继东出具收条，写明今收到邵萍购买系争房屋房款29万元，并有宏天事务所见证并盖章；同年8月14日，邵萍向毛继东银行转账10万元，毛继东又出具收条，表示收到邵萍购买系争房屋房款10万元，宏天事务所在下方盖章见证；8月20日，邵萍向范根娣转账716，120元，范根娣出具收条，载明收到邵萍购买系争房屋房款716，120元；8月30日，邵萍向范根娣转账2万元，范根娣出具收条，载明收到邵萍购买系争房屋房款2万元，房款全部结清。
2009年8月20日，毛继东、毛乾龙（抵押人，甲方）、邵萍、韩进德（乙方）及宏天事务所（见证人）签订《房地产抵押借款协议》，约定，甲方向乙方借款，双方经友好协商，一致同意甲方以其合法拥有的房地产作为借款抵押物抵押给乙方，房屋坐落宝山区新二路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积92.01平方米，借款金额116万元，借款期限自2009年8月20日起至2014年8月19日止，甲方以上述抵押物做抵押，向乙方提供担保，并于本合同签订之日到上海市宝山区房地产管理处办理抵押登记手续，即办理房屋他项权证，该房屋价值为116万元。乙方已于2009年5月将41万元交付给甲方，余款75万元在甲方办理抵押登记手续当日交付给见证人，甲方应同时将与抵押物有关的一切原始凭证、票据交付见证人，待上述抵押物他项权证办妥后三天内，见证人需将与抵押物有关的一切原始凭证、票据，他项权证交付给乙方，同时上述款项一次性交付给甲方。借款利息为年利率20%。还款日期为2014年8月20日。抵押物在抵押期间由乙方无偿占用。同日，上海市房地产登记处出具《上海市房地产登记证明》，系争房屋的房地产抵押权人登记为邵萍、韩进德，债权数额为116万元，债务履行期限自2009年8月20日起至2014年8月19日止。
原审法院另查明，2009年8月8日，毛继东、毛乾龙经核准登记为系争房屋的房地产权利人，两人对该房屋为共同共有。在房地产登记簿中注明，该房屋为配套商品房，自2009年7月28日登记日起五年内不得转让、出租。2014年4月11日，系争房屋因（2014）宝执字第2035号案件被原审法院采取司法查封措施。
原审审理过程中，邵萍、韩进德提供一组装修材料收据、发票、物业管理费账单、水电煤费发票、居委会证明，并表示，上述证据可证明毛继东、毛乾龙早已将房屋交付给邵萍、韩进德，邵萍、韩进德一家入住至今。邵萍、韩进德还提供两份上海市公安局报警回执单和照片，证明，2014年4月期间，毛继东纠集社会人员将系争房屋门锁撬坏，并擅自进入房屋，甚至派了两个人在房屋内起居生活，严重影响和破坏了邵萍、韩进德的正常生活。毛继东表示，对上述证据的真实性没有异议，依照双方借款抵押协议，房屋是由邵萍、韩进德使用的，故相应的费用均应由其自行承担，至于报警记录，因为毛继东要求将借款返还给邵萍、韩进德，但遭到邵萍、韩进德的拒绝并称房屋是属于邵萍、韩进德所有的，故毛继东采取自救措施。毛继东提供一组上海银行帐户历史明细，证明在2009年6月29日转账获得29万元、2009年8月14日转账获得10万元、同年8月20日转账获得550，100元（由范根娣转付），故毛继东共计收到940，100元，该款为毛继东向邵萍、韩进德的借款。毛继东在庭审中表示，原新建路XXX号房屋是毛继东承租的公房，2008年该房屋动迁后取得了系争安置房屋一套还有部分安置款，该房屋毛继东没有入住过，其和前妻离婚后与母亲共同居住在虹口区，儿子毛乾龙随毛继东共同生活。当时毛继东是做酒生意的，一次毛继东与朋友华富说需要资金周转，华富说有房屋就可以用来抵押借款。直到2009年6月29日在上海银行瑞宏支行，毛继东第一次看到邵萍、韩进德和中介，华富也在场，并称邵萍、韩进德可以借钱给毛继东，将房屋做抵押，当天任何协议也没有签订，毛继东说要100万元左右，邵萍、韩进德当天转账29万元，之后8月14日转账10万元。毛继东所出具的收条都是真实的，其中“房款”是房屋借款抵押的简写，如果是真实的买卖，在收条上应当写明“购房款”。随后，邵萍、韩进德就让毛继东共同至房地产交易中心在借款抵押协议上签字，签字的时候，所有的内容已经全部写好了，毛继东当时对房屋无偿占有的条款提出异议，宏天事务所说不要紧的。房地产交易中心回来后，宏天事务所就和毛继东共同至广中路的上海银行，并将550，100元转账给毛继东，因为借款是要利息的，故宏天事务所没有将借款全部转付给毛继东，余款用作利息后再最后结算。2009年6月29日，毛继东就把房屋钥匙交给范根娣了，范根娣说邵萍、韩进德没有房住，既然借款给毛继东了，就把房屋给邵萍、韩进德住，双方没有谈过租金。2013年8月19日，毛继东至系争房屋处，表示要将借款还给邵萍、韩进德，邵萍、韩进德就说房屋已经卖给了邵萍、韩进德。2014年3月份，毛继东至系争房屋处，双方发生争议，毛继东报警。毛继东称，实际收到借款是940，100元，毛继东表示可以按照此金额作为本金还给邵萍、韩进德，另外再加利息20%，还愿意补偿房屋装修款，但邵萍、韩进德不同意。毛乾龙今年高考，准备高考后要搬回系争房屋内居住的。邵萍、韩进德就交易过程陈述，邵萍和范根娣是同事关系，后来范根娣做中介了，一次邵萍、韩进德至宏天事务所玩，说要找一个高境的房屋方便儿子上下班，其现在住在顾村，范根娣就介绍了系争房屋，邵萍、韩进德看房后觉得满意，6月29日第一次支付房款的时候才看到毛继东，邵萍、韩进德为了购买房屋将顾村的房屋出售了。后为了保证交易正常进行，故邵萍、韩进德提出做抵押手续，毛继东称要收到全款后才能做抵押，邵萍、韩进德也不放心，故双方就同意把钱交给宏天事务所，上午汇款后，下午就去办理抵押，再由范根娣转账给毛继东，转账金额邵萍、韩进德不清楚，邵萍、韩进德已经付清房款了。抵押办理后，范根娣说毛继东又要加价2万元，邵萍、韩进德同意了，也把2万元给了范根娣。邵萍、韩进德还表示，房款共计1，144，120元，其总共支付了1，146，120元，多出的2，000元是给宏天事务所的中介费。宏天事务所表示，没有向邵萍、韩进德收取过中介费，双方交易尚未结束，故不存在中介费的收取。对此，邵萍、韩进德主张，该2，000元已向宏天事务所支付，即便宏天事务所不认为是中介费，邵萍、韩进德也不要求取回。针对毛继东的陈述，邵萍、韩进德还称，不存在毛继东上门要求归还借款的事实，而系因为嗣后安置房过户政策发生了变化，只要符合小产证取得满三年既可过户，故邵萍、韩进德要求毛继东配合办理房地产权利转让手续，毛继东突然提出加价50万元的不合理要求，邵萍、韩进德对此不予同意，双方发生纠纷，毛继东即派人上门进行骚扰。另外，宏天事务所所述应邵萍、韩进德的要求扣留的部分房款也与事实不符，在双方发生纠纷并报警后，范根娣在警察局才第一次说出尚有20万元在宏天事务所处。
原审法院认为，当事人行使权利和履行义务，应当遵循诚实信用的民法原则。本案的争议焦点在于，邵萍、韩进德主张与毛继东就系争房屋建立了买卖合同法律关系，毛继东认为双方是抵押借款法律关系。根据民事诉讼证据规则的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。邵萍、韩进德为证明自己的主张，提供房地产居间协议、收款收条、转账凭证、装修、水电煤、物业费用的收据及发票，同时，邵萍、韩进德还表示已依照买卖合同约定实际取得房屋并由全家入住至今，对此，毛继东不予否认；宏天事务所作为中介方，也就促成双方达成买卖交易的过程进行详细陈述。上述证据形成较为完整和严密的证据链，可证明邵萍、韩进德的主张符合生活常理和事实依据，法院予以确认。关于毛继东所主张的借款抵押法律关系，邵萍、韩进德在立案起诉时一并提供了借款抵押合同以及他项权证的证据材料，并表示，由于购买的是动迁安置房，无法立即满足过户条件，故在与宏天事务所共同咨询之后决定在形式上签订借款抵押合同，其目的在于进一步保障系争房屋买卖合同的完全履行。对于上述观点，宏天事务所也予以确认。同时，毛继东所出具的收条中均写明收取的为“房款”，意思表示清楚明确，毛继东关于上述写法系应案外人要求所写，实质意思是“房屋抵押借款”的解释，缺乏相应证据佐证，更不符合常理，难以采信。故法院依据法律规定、运用逻辑推理和日常生活经验法则，认为，尽管房地产买卖居间协议上毛继东没有亲笔签字确认，但从本案双方的实际履行情况、结合证据材料以及当事人陈述等等，可认定双方就系争房屋建立的是买卖合同法律关系，而非借款抵押合同法律关系。关于系争房屋的交易价格和支付情况，根据查明的事实，居间协议中约定的房款共计1，124，120元，根据2009年8月30日范根娣出具的收条，邵萍增加支付购房款2万元，据此，房款共计1，144，120元。有鉴于范根娣作为提供双方买卖居间服务的中介工作人员，而此前的房款收据中也有范根娣的见证确认，故邵萍、韩进德称范根娣告知毛继东要求加价2万元的陈述，符合双方交易习惯，可予确认。邵萍、韩进德支付的全部款项为1，146，120元，其表示其中2，000元为支付给宏天事务所的费用，宏天事务所对此不予认可，但邵萍、韩进德作为付款方表示自愿给付宏天事务所并不要求取回，该观点与法不悖，故认定该款由宏天事务所获取。根据毛继东的银行转账及收条，可证明其已收到房款940，100元，再结合上述分析，在宏天事务所处尚有204，020元房款未转付，宏天事务所表示该款可以在本案中一并支付给毛继东、毛乾龙，法院也予以准许。据此，邵萍、韩进德作为购房人已付清全部购房款项，也实际取得房屋，现其起诉要求毛继东配合办理过户手续，将系争房屋的房地产权利转移给邵萍、韩进德，具有事实和法律依据，予以准许。鉴于系争房屋被法院查封，故可在该项查封解除后，由毛继东、毛乾龙配合邵萍、韩进德完成房屋过户手续。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、毛继东、毛乾龙于判决生效之日起十日内，配合邵萍、韩进德办理房屋过户手续，将上海市宝山区新二路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利转移至邵萍、韩进德名下；二、上海宏天房地产经纪事务所于判决生效之日起十日内，向毛继东、毛乾龙转付房款204，020元。
原审法院判决后，毛继东、毛乾龙不服，向本院提起上诉称：1、涉案房屋因其他债务纠纷，已被法院查封，故根据《房地产管理法》第三十七条第二款规定，不得转让；2、原审判决侵害未成年人合法权益。上诉人毛乾龙在案发和原审期间均为未成年人，其为该房屋权利人之一，但从未参与该事项，在该案件中未获得任何利益；3、原审法院违法认定房地产居间合同的效力。毛继东从未签订过该合同，原审中也提出笔迹鉴定申请，但原审未准许，直接认定该证据有效；4、范根娣无权代表上诉人，上诉人无任何售房的意思表示，更未授权任何人代为出售房屋。宏天事务所的工作人员范根娣实际为民间借贷的中间人，即使其是房屋买卖关系中的居间方，也无权代表上诉人收取购房款、无权代为签订居间合同，更无权决定购房款已结清；5、本案实为借贷关系，而非买卖关系。双方未签订任何关于买卖关系的合同，居间合同粗糙简单，中介方未收取任何中介费，却拿了20余万元的借款差价，至今未归还。6、房屋买卖交易的重要条件未约定，居间合同虽有房价款的约定，但该合同上诉人从不知情，更未签订过，对己方没有约束力，被上诉人虽出具房款全部结清收据，但该收据并非上诉人出具，对上诉人没有约束力。钱款交付后多年上诉人没有提出异议是因为上诉人认为是借款，只知道自己收到了94万元，其他情况均不知情；7、被上诉人提供的证据无法形成证据链；8、被上诉人与宏天事务所恶意串通损害上诉人合法权益。被上诉人与宏天事务所在上诉人不知情的情况下，合谋签订了虚假的居间合同，诱骗上诉人将借款收条写为房款收条，宏天事务所在未得到上诉人任何授权的情况下，多次擅自收取所谓房款，并称房款已结清，利用借款合同诱导上诉人将房屋交给被上诉人使用。综上，上诉人请求二审法院撤销原审判决主文第一、二项，改判驳回邵萍、韩进德原审全部诉讼请求。
被上诉人邵萍、韩进德共同辩称：1、系争房屋起诉前被原审法院查封，但被上诉人已经向原审法院提出了执行异议，原审法院判决书也写明在解除查封之后上诉人配合被上诉人过户，所以原审判决没有违反任何法律强制性规定；2、毛乾龙作为未成年人，其民事行为由其法定代理人代理，其有异议也与被上诉人无关；3、房地产居间合同上是否毛继东本人签名被上诉人不清楚，但综合双方之后的行为，包括银行打款，书写收条等行为都表明上诉人对于买卖房屋是认可的；4、双方之间是房屋买卖关系而非民间借贷关系，签订抵押合同也是因为系争房屋是动拆迁房屋不能及时过户，在房地产部门建议下才办理的抵押借款合同。综上，被上诉人请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人宏天事务所述称：1、房地产居间合同上是否上诉人本人签字不能确认。当时上诉人毛继东一个姓周的朋友拿上诉人的动迁协议原件、毛继东离婚判决书等材料来挂牌售房，被上诉人是公司一员工的朋友，其正好要买系争房屋，就先由其在居间协议上签字。宏天事务所留材料原件在公司，让姓周的拿着居间协议给上诉人去签字，后来其拿来了毛继东签好字的协议，公司不清楚是否是毛继东本人签字；2、204，020元房款没有付出去是因为应被上诉人的要求没有支付给上诉人；3、上诉人和被上诉人之间的关系是借贷关系不是房地产买卖的合同关系。综上，宏天事务所表示同意上诉人的意见，本案应依法改判。
本院经审理查明，原审查明事实无误本院予以确认。
二审审理中上诉人毛继东表示：2014年2月毛继东向案外人借款178万元用于归还本案被上诉人的借款，利率与被上诉人签订的借款合同的利率相同，也是20%，但被上诉人不收。后来和案外人办了份公证的债权文书，案外人向原审法院就此债权申请执行，故原审法院查封了系争房屋。
本院认为，上诉人毛继东、毛乾龙虽上诉认为与被上诉人之间发生的是抵押借款合同法律关系，但其所持证据仅有《房地产抵押借款合同》，其对所收被上诉人款项出具多份收条写明为房款也无法作出合理解释。相反，邵萍、韩进德在原审中陈述的相关购房事实有房地产居间协议，收条、转账凭证等证据证明，也与居间方宏天事务所的陈述相印证，并符合常理，故本院对上诉人认为双方之间成立抵押借款合同法律关系的观点不予采纳。毛继东在出卖房屋时，毛乾龙尚未成年，毛继东作为其法定代理人可以代理其民事法律行为。宏天事务所在二审中虽然认同上诉人所称的抵押借款合同法律关系，但其观点显然和原审观点相背，也无合理解释，并与其在二审中表示，上诉人让朋友提供相关材料表示要卖房的陈述也不一致，故本院对宏天事务所二审陈述的观点不予采纳。二审中上诉人又表示，被上诉人与宏天事务所互相串通损害上诉人利益，但其也无证据予以证明，本院亦不予采纳该观点。综上，原审法院根据查明事实，运用逻辑推理和日常生活经验法则，认定双方就系争房屋建立的是房屋买卖合同法律关系并无不当，本院予以认同。上诉人毛继东、毛乾龙的上诉请求依据不足，本院难以支持。原审法院所作判决均无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15，097元，由上诉人毛继东、毛乾龙共同承担。
本判决系终审判决。
审 判 长 刘建颖
代理审判员 成 皿
代理审判员 王晓梅
二〇一四年十月三十一日
书 记 员 孙幸冬
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……