新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院
民 事 判 决 书
（2015）新兵民二终字第00035号
上诉人（原审原告）：张伟，无固定职业，住新疆维吾尔自治区库车县。
委托代理人：谭勇，新疆江清月律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：重庆山夫物业有限责任公司，住所地重庆市。
法定代表人：傅敌，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：阿克苏创业房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市。
法定代表人：王金坤，该公司董事长。
委托代理人：马林，新疆制衡律师事务所律师。
上诉人张伟、上诉人重庆山夫物业有限责任公司（以下简称山夫公司）因与被上诉人阿克苏创业房地产开发有限责任公司（以下简称创业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团第一师中级人民法院于2015年3月20日作出（2014）兵一民初字第00044号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月14日公开开庭进行了审理。张伟的委托代理人谭勇、山夫公司的法定代表人傅敌、创业公司的委托代理人马林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：一、2004年4月，张伟给山夫公司借款500000元，约定借款期限为2年，年利率18%，到期本息一次性付清。2006年4月，张伟找山夫公司董事长傅敌催还借款时，山夫公司愿将其建好的富苑小区1号楼二楼四套房屋（房号为：1-1-201、1-1-202、1-1-203、1-1-204）折抵给张伟清偿债务，双方于2006年4月23日签订了《商品房买卖合同》，合同载明“出卖人（即山夫公司）以四套房屋抵清2004年4月向买受人（即张伟）借款50万元及利息18万元”，并约定交房日期为2006年9月30日。
二、山夫公司于2003年9月投资开发建设了阿拉尔富苑小区项目，在开发过程中，山夫公司与创业公司于2006年7月29日签订了《新疆阿拉尔“富苑小区”联合开发经营合同》，其中第五条约定：“现已竣工的1﹟、2﹟住宅楼的工程款，按原乙方与原施工单位签订的施工合同决算后由甲方（即创业公司）支付工程款。乙方（即山夫公司）原先已处理的36套住房的售房款按股权超出部分及利息，从乙方股权收益中扣还”，创业公司与山夫公司联营前，已知晓山夫公司出售了36套房屋。山夫公司折抵给原告张伟的4套房屋，包含在已出售的36套房屋中。张伟自2006年8月知晓山夫公司与创业公司联营，但至本案起诉之日，始终未向创业公司主张交付房屋和其他权利。
三、2005年1月18日，阿克苏市人民法院在蒲松林系列案件的执行过程中，得知蒲松林在山夫公司开发的富苑小区项目中有未结工程款，遂找到山夫公司法定代表人傅敌进行调查，山夫公司法定代表人傅敌认可，山夫公司尚有蒲松林50余万元的工程款没有支付。随后，阿克苏市人民法院通知要求山夫公司限期履行到期债权，并于2006年3月3日裁定对阿拉尔市富苑小区一号楼二楼四套房屋予以查封，同年4月18日，阿克苏市人民法院执行人员再次找到山夫公司法定代表人傅敌，告知其房屋被查封的事实，并要求其履行法律义务，傅敌表示不会擅自出卖查封房屋，出卖后保证将卖房款交付阿克苏市人民法院，否则承担相应的法律责任，并出具了承诺书。但山夫公司法定代表人傅敌并未按法院要求履行法定义务，而是擅自于2006年4月23日将上述查封房屋折抵给了张伟。
另查明，在被告山夫公司与被告创业公司联营后，阿克苏市人民法院于2006年10月10日委托创业公司阿拉尔分公司出售查封的四套房屋，并将销售款交付法院。创业公司向阿克苏市人民法院交付执行款470000元后，阿克苏市人民法院于2008年11月26日解除了对一号楼二楼四套房屋的查封。上述房屋被创业公司陆续销售给他人，并已实际交付。
2014年9月3日，张伟以山夫公司和创业公司违约为由，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：解除张伟与山夫公司签订的《商品房买卖合同》；山夫公司和创业公司返还张伟购房款680000元，并赔偿房款680000元、房屋差价损失962560元、购房款利息损失363396元，以上费用合计2685956元。
创业公司在原审答辩称：张伟与山夫公司签订的购房合同已经超过两年，所以张伟的起诉已经超过诉讼时效。张伟与山夫公司的房屋买卖合同是基于双方之间存在借款关系，但是该借款关系并没有证据证实，因此双方之间并不存在房屋买卖合同。在张伟与山夫公司签订房屋买卖合同前，有关人民法院已经将本案诉争的房屋进行了查封，并告知山夫公司，张伟与山夫公司签订的购房合同无效。创业公司与张伟之间也不存在房屋买卖合同关系，不承担违约责任。
山夫公司在原审答辩称：不动产买卖合同关系不适用一般的买卖合同诉讼时效，2007年山夫公司和创业公司就签订合同联合开发富苑小区，在合同的第五条就已经对36套房屋进行了约定，创业公司接受该36套房屋上的债务债权，所以创业公司就应该将36套房屋的变化情况告知所有人，但是创业公司没有通知原告，所以本案没有超过诉讼时效，我方认可张伟的起诉主张。
原审法院认为，本案是一起房屋买卖合同纠纷案件，首先应当查明的焦点问题是房屋买卖合同是否成立及生效？其次就是根据合同效力确定当事人的法律责任及如何负担？
关于房屋买卖合同是否成立及生效的问题？张伟与山夫公司因借款形成债权债务关系，为清偿债务，双方约定了以房抵债的协议，并签订了《商品房买卖合同》。张伟与山夫公司具有相应的民事权利和民事行为能力；并且通过一方要约，即提出以房抵债意向，另一方承诺，即同意接受房屋抵债的方式；采用书面形式签订商品房买卖合同，该合同符合合同订立的基本要件，因此合同成立。创业公司辩解原告张伟与被告山夫公司的债务不真实，上述商品房买卖合同为假合同的意见，没有事实根据，且无证据证明，本院不予采纳。
合同成立并不当然有效，只有依法成立之合同才自成立时生效。山夫公司与张伟于2006年4月23日签订了《商品房买卖合同》，以阿拉尔市富苑小区1号楼二楼四套房屋（房号为：1-1-201、1-1-202、1-1-203、1-1-204）折抵清偿债务；但是该四套房屋已于2006年4月18日，被阿克苏市人民法院依法予以查封、扣押，并通知了山夫公司。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。而山夫公司将法院查封财产，折抵给债权人，即张伟，所签订的《商品房买卖合同》显然是违反了已被司法机关依法查封、扣押、冻结的财产不得处置的强制性规定，该合同当然无效。张伟与山夫公司的辩解意见，认为阿克苏市人民法院执行工作中存在瑕疵，不存在合同无效之情形，没有法律依据。首先对其他法院的执行措施的程序问题本院在审理本案中不具有审查权；其次执行措施之瑕疵，并不当然构成执行程序的撤销；最后执行措施之瑕疵，不是阻却处置查封财产构成违法的正当理由。对张伟和山夫公司该辩解意见，本院不予采纳。综上，张伟与山夫公司签订的《商品房买卖合同》无效。
关于认定合同无效后，张伟、山夫公司、创业公司之间的法律责任及如何承担的问题？对于无效合同承担的法律责任就是返还财产，赔偿损失。由于山夫公司是签订合同的一方当事人，是该法律责任的当然主体，本案的重点是创业公司是否该法律责任的主体？创业公司与山夫公司于2006年7月29日签订的《新疆阿拉尔“富苑小区”联合开发经营合同》中，对山夫公司已出售的36套房屋进行了约定，实际确定了创业公司作为36套房屋买卖合同的一方主体；而创业公司也实际从给付山夫公司的股权收益中扣减了山夫公司出售房屋获得购房款部分，结合本案来说，即是扣减了山夫公司出售给原告张伟的购房款680000元；由于创业公司不是合同无效的实际过错方，且在继受山夫公司的该房屋买卖合同权利义务后，被人民法院追加为被执行人承担了470000元执行款；因此创业公司应在受益范围内，即210000元（680000元－470000元）内与山夫公司共同承担无效合同的返还责任。合同无效的返还责任是请求权之诉，应当适用诉讼时效制度，张伟需在知道或者应当知道合同无效的情形的两年内请求被告创业公司承担该责任。张伟与山夫公司签订的《商品房买卖合同》中约定交房日期为2006年9月30日，而阿克苏市人民法院于2006年10月10日委托创业公司对查封的房屋予以买卖；如果张伟按照合同约定，向创业公司主张交付房屋，其应当于2006年10月10日起既知道其购买的房屋系查封、冻结的财产的情形，其诉讼时效应当于2008年10月9日期满。张伟虽然提供了其有××在治疗的证据，但是不构成诉讼时效中止、中断、延长之事由，也不能有效的说明在长达近八年的时间内其既不向被告创业公司主张交付房屋，也不主张其他权利的理由。因此，创业公司认为张伟的诉求已超过诉讼时效辩解意见，有事实和法律依据，本院予以支持。
诉讼时效届满，并不代表实体请求权的丧失。山夫公司在答辩中认可张伟的诉讼时效没有届满，应当按照山夫公司的答辩意见，确定张伟对山夫公司的财产返还请求权不受诉讼时效的限制。而山夫公司是造成该《商品房买卖合同》无效的过错方，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，应当承担返还财产和赔偿损失的法律责任。被告山夫公司返还财产即原告张伟的680000元购房款；其赔偿损失应该指680000元购房款的利息损失，张伟主张利息损失为363396元，山夫公司认可该金额，本院亦予以确定。张伟主张山夫公司返还购房款680000元及承担购房款利息363396元的请求，有事实和法律根据，本院予以支持。对张伟的其他诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第十三条、第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、重庆山夫物业有限责任公司返还张伟购房款680000元、赔偿利息损失363396元，以上合计1043396元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回张伟对阿克苏创业房地产开发有限责任公司的诉讼请求；三、驳回张伟的其他诉讼请求。
上诉人张伟不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院以查封、扣押、冻结财产不能处置为由认定《商品房买卖合同》无效是错误的。二、创业公司在明知房屋已经出售的的情况下将四套房屋出售给案外人，严重侵害了张伟的合法权益。三、傅敌的证词可以证明，张伟2014年4月才确切知道房屋已被他人居住，且2006年至2014年之间，张伟每年都打电话询问房屋情况，傅敌均让其等一等，诉讼时效因张伟的主张而中断。山夫公司和创业公司是联营单位，应对张伟的诉讼请求承担连带责任，故对创业公司也发生诉讼时效中断的效力，因此本案未过诉讼时效。请求二审法院撤销原审判决，发回重审，或依法改判，支持张伟的全部诉讼请求。
上诉人山夫公司针对张伟的上诉，答辩称：原审法院判决山夫公司返还购房款并赔偿利息损失违反法律规定，应当由创业公司承担全部责任。
被上诉人创业公司针对张伟的上诉，答辩称：原审法院认定事实基本清楚，认定张伟与山夫公司签订的购房合同无效正确，创业公司不应当承担任何责任，应当驳回上诉，维持原判。
上诉人山夫公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、2006年7月29日，山夫公司与创业公司签订《《新疆阿拉尔“富苑小区”联合开发经营合同》时，福苑小区1#、2#楼已售出36套房屋，包括出售给张伟的四套房屋，对此创业公司是完全知情的。创业公司也实际从给付山夫公司的股权收益中扣减了山夫公司出售房屋获得的购房款。因此，一审法院判决山夫公司返还张伟房款不当。二、2006年至2014年间，张伟每年都打电话给山夫公司询问房屋情况，山夫公司因与创业公司产生纠纷未能结算完毕，所以让张伟等待结果。山夫公司与创业公司是联营单位，张伟向山夫公司主张权利和向创业公司主张权利是一样的。依照法律规定，张伟对创业公司的诉讼请求没有过诉讼时效。请求二审法院撤销（2014）兵一民初字第00044号民事判决第一项及第二项，依法改判或发回重审。
上诉人张伟针对山夫公司的上诉，答辩称：山夫公司和创业公司是联营单位，应对张伟的诉讼请求承担连带责任，坚持上诉意见。
被上诉人创业公司针对山夫公司上诉的答辩与其针对张伟上诉的答辩内容一致。
二审庭审中上诉人与被上诉人均未提出新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：张伟与山夫公司签订的《商品房买卖合同》是否成立及有效；山夫公司和创业公司是否应当承担民事责任及该民事责任的性质和范围。
关于张伟与山夫公司签订的《商品房买卖合同》是否成立及有效的问题。合同的成立是指当事人的合意符合一定要件即成立合同。张伟与山夫公司因借贷形成债权债务关系，为清偿债务，双方商定以房抵债，并签订了《商品房买卖合同》。对于上述事实，张伟与山夫公司均无异议，且该合同符合合同成立的基本要件，因此该合同成立。创业公司认为张伟与山夫公司之间的借贷关系不真实，双方签订的商品房买卖合同系假合同的意见，未提供证据予以证明，本院不予采纳。
已成立的合同并不当然有效，合同是否有效是一个法律评价问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”。该规定为法律的强制性规定。山夫公司和张伟于2006年4月23日签订的《商品房买卖合同》，以阿拉尔市富苑小区1号楼二楼四套房屋（房号为：1-1-201、1-1-202、1-1-203、1-1-204）折抵清偿债务；但是该四套房屋已于2006年4月18日，被阿克苏市人民法院依法裁定予以查封、扣押，并通知了山夫公司。山夫公司明知上述情况仍然与张伟签订《商品房买卖合同》，违反了城市房地产管理法的上述强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因此，山夫公司与张伟签订的商品房买卖合同因违反法律的强制性规定，系无效合同。原审判决认定该合同成立但无效正确，本院予以确认。
关于山夫公司和创业公司是否应当承担民事责任及该民事责任的性质和范围的问题。认定合同当事人是否违约，合同是否应当解除，均应以存在有效合同为前提。由于山夫公司与张伟签订的商品房买卖合同被认定为无效合同，因此，张伟请求解除商品房买卖合同，并要求山夫公司和创业公司承担违约责任，即赔偿房款680000元、房屋差价损失962560元的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。依据我国合同法的相关规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，签订商品房买卖合同的双方当事人为张伟和山夫公司，且山夫公司明知房屋已被人民法院查封、扣押，依然签订合同，主观上存在过错，因此，山夫公司应当返还张伟购房款并赔偿张伟的损失。因张伟表示在签订合同时对房屋已被人民法院查封、扣押并不知情，山夫公司对此也表示认可，因此张伟对于该合同的无效并无过错，不承担相应责任。依据合同相对性原则，签订合同的双方为张伟和山夫公司，并不包括创业公司，创业公司无需对合同的无效承担法律责任，因此张伟要求创业公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。至于山夫公司与创业公司因合作开发房地产而产生的结算问题，属于另外一个法律关系，双方可另行解决。
确认合同无效不受诉讼时效的限制。但本案中因合同无效产生的返还购房款并赔偿损失的法律后果应受到诉讼时效的限制，诉讼时效应从法院确认合同无效时起算。因此张伟请求返还购房款并赔偿损失未过诉讼时效。依据张伟与山夫公司签订的《商品房买卖合同》，山夫公司应当返还张伟的购房款为680000元，其赔偿损失应为购房款的680000元的利息损失。张伟主张利息损失为363396元，山夫公司认可该金额，且该主张不违反法律规定，本院予以确认。
综上，上诉人张伟、山夫公司的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，应予以纠正，但判决结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民法通则》一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费49311元（张伟预交19583元，山夫公司预交29728元），由上诉人张伟负担19583元，上诉人重庆山夫物业有限责任公司负担29728元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 霞
代理审判员 蔡立军
代理审判员 刘婷婷
二〇一五年八月二十一日
书 记 员 田晓玲