湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0106民初5656号
原告（反诉被告）：宋家训，男，1966年7月16日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：刘远岗，湖北诤如铁律师事务所律师。
被告（反诉原告）：宋仁华，男，1948年2月15日出生，汉族，居民身份证住址广西壮族自治区柳州市柳北区，
被告（反诉原告）：宋仁鹏，男，1955年2月21日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，
原告宋家训与被告宋仁华、宋仁鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月14日受理后，于2016年12月6日第一次开庭，公开进行了审理。2017年1月5日，本院作出（2016）鄂0106民初5656号民事裁定书，裁定将本案转为适用普通程序审理，由审判员金莎担任审判长，与人民陪审员胡巧莲、彭开莉组成合议庭。因原告宋家训申请进行房屋价格鉴定，本院依法委托武汉银建房地资产评估咨询有限公司进行鉴定，该公司于2017年4月20日作出（鄂）银建房估字（2017）第056号房地产估价报告。被告提出异议，该公司于2017年8月7日作出对评估报告【（鄂）银建房估字（2017）第056号】评估范围的说明。被告宋仁华、宋仁鹏提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理。于2017年9月1日第二次开庭，公开进行了审理。原告（反诉被告）宋家训及委托诉讼代理人刘远岗，被告（反诉原告）宋仁华、宋仁鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）宋家训诉称，宋仁华、宋仁鹏与宋家训是叔侄关系，本案诉争房屋是宋仁华、宋仁鹏共同继承其父宋汉卿（宋家训的祖父）原武昌区莺坊巷30号房屋因拆迁置换所得。1997年8月31日，宋仁鹏将自己的份额转让给了宋仁华，宋仁华就此对该房屋拥有了全部产权（未办证）。2004年11月20日，宋仁华与宋家训签订《房屋转让合同》，以63,000元的价格将该房转让给宋家训。自此，宋家训占有、使用该房屋。2013年12月宋仁华因在武汉帮其儿子带小孩无住所，与宋家训签订租房协议，又以每月600元的价格从宋家训处承租该房屋用以居住。2015年因该房屋开始办证，相关权利人诉至武昌区人民法院。2015年9月，武昌区人民法院作出（2015）鄂武昌民初字第03349-2号民事调解书，确认了宋仁华、宋仁鹏对本案诉争房屋共同共有，各占50%份额这一事实。
宋家训认为，本案诉争房屋是宋仁华、宋仁鹏的共同财产，宋仁鹏于1997年即将自己的份额转让给了宋仁华，宋仁华于2004年将该房屋转让给宋家训，所签《房屋转让合同》时已拥有该房屋的全部权利。意思表示真实，且将该房屋实际交付宋家训占有使用至今，合同应属合法有效。现该房屋已具备办理过户手续的条件，宋仁华、宋仁鹏不协助宋家训办理过户手续的行为，侵害了宋家训的合法权益，为此，宋家训向法院起诉，请求：1、依法确认宋家训与宋仁华所签《房屋转让合同》合法有效，武昌区后补街英坊小区B2栋3-1-1号面积57.43平方米房屋归宋家训所有。2、判令宋仁华、宋仁鹏协助宋家训办理过户手续。3、诉讼费用由宋仁华、宋仁鹏承担。2017年1月13日，宋家训将第一、二项诉讼请求变更为判令赔偿宋家训购房损失861,450元。
原告（反诉被告）宋家训为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
证据一、宋家训的身份证复印件，拟证明宋家训的主体身份。
证据二、（2015）鄂武昌民初字第03349-2号民事调解书，拟证明本案诉争房屋是宋仁华、宋仁鹏所继承的家族遗产，二人各占50%的份额。
证据三、宋仁鹏出具给宋仁华的《关于房屋一事说明》，拟证明宋仁鹏于1997年8月31日将自己50%的份额转让给了宋仁华。
证据四、宋家训与宋仁华所签《房屋转让合同》、邮政储蓄利息清单复印件，拟证明宋仁华于2004年11月20日与宋家训签订《房屋转让合同》将该房屋以63,000元的价格转让给宋家训，宋家训支付了购房款。
证据五、宋家训就诉争房屋与他人签订的《租房协议书》、水电费单据，拟证明宋家训与宋仁华签订《房屋转让合同》后，宋仁华将房屋交付给宋家训，宋家训用于出租。
证据六、宋家训与宋仁华签订的《租房协议书》和《房屋租金收条》，拟证明2013年12月15日宋家训将诉争房屋出租给宋仁华，宋仁华向宋家训支付了房租，认可宋家训对诉争房屋的财产权利。
被告（反诉原告）宋仁华辩称，本案诉争房屋为遗产，在2015年9月17日经武昌区人民法院（2015）鄂武昌民初字第03349-2号民事调解书确定析产之前，系宋汉卿、刘杨惠的遗产，宋汉卿所留遗嘱仅处分其遗产部分，对于刘杨惠遗产的处分无效。宋仁华、宋仁鹏为宋汉卿、刘杨惠的子女，具备遗产继承权，遗产继承权属人身权，转让无效，宋家训举证的《房屋转让合同》，为2004年11月20日签订，当时诉争房屋仍为宋汉卿、刘杨惠的遗产，宋仁华在未办理产权登记的情况下，不具备房屋所有权，无权转让可继承房产，更无权转让继承权，故《房屋转让合同》不属于效力待定合同，应为无效合同。请求驳回宋家训的诉讼请求。对变更后的诉讼请求，认为原告支付的6万元，远远达不到当时的房屋市场价。原告占有、使用房屋多年，原、被告之间明确约定房屋不能出租，原告是恶意取得房屋，合同无效就应按照合同无效的法律规定处理，而不应按房屋现有价值处理。
被告（反诉原告）宋仁华提交如下证据：
证据一、宋仁华的身份证，拟证明宋仁华的身份信息。
证据二、1997年10月11日承诺书复印件一份，原件被宋家训拿走了，拟证明宋仁华与宋仁鹏之间没有发生过转让关系。
被告（反诉原告）宋仁鹏辩称，本人不是本案的被告，应是有独立请求权的第三人，《房屋转让合同》是无效的。1997年8月31日《关于房屋一事说明》是本人的单方意思表示，被宋仁华否定，内容无效，不具有约束力。本人和宋仁华于1997年10月11日签订的《关于房屋转让一事的承诺》否认了本人单方转让继承权的行为，同时二人确认：本人向宋仁华借款，将诉争房屋的继承份额抵押给宋仁华，宋仁华转让诉争房屋需经本人同意。《关于房屋转让一事的承诺》合法有效，本人始终没有失去诉争房屋的继承权。宋家训和宋仁华签订的《房屋转让合同》无效，其不能取得诉争房屋的所有权。宋家训不是房屋所有权人，也没有获得房屋所有权人同意出租，宋家训与宋仁华签订的《租房协议书》无效。综上所述，宋仁鹏对诉争房屋始终享有合法有效的继承权，宋仁华和宋家训签订的《房屋转让合同》无效。请人民法院查明事实，依法驳回宋家训的全部诉讼请求，维护本人的合法权益。
被告（反诉原告）宋仁鹏提交如下证据：
证据一、驾驶证，拟证明被告宋仁鹏的身份信息。
证据二、1997年10月11日承诺书，拟证明宋仁鹏从来没有放弃诉争房屋所有权。
证据三、房屋转让口头合同追认，拟证明双方对于当时情况的确认。
被告（反诉原告）宋仁华、宋仁鹏提出反诉诉称，宋家训用违法手段将武昌区后补街英坊小区B2栋3-1-1号房屋占为己有，并对外出租109个月，每月租金800元。到2013年12月才将上述房屋交还给宋仁华，根据武昌区人民法院（2015）鄂武昌民初字第03349号-2民事调解书确定上述房屋由宋仁华和宋仁鹏共同所有，宋家训违法占有上述房屋出租获利，损害了反诉人的合法利益，并给反诉人十几年来造成了极大的精神伤害，为此提出反诉请求：1、判令宋家训支付宋仁华、宋仁鹏房屋租金87,200元（从2004年11月20日至2013年12月20日，共计109个月，按800元/月）；2、由被反诉人承担反诉费用。
被告（反诉原告）宋仁华、宋仁鹏提交如下反诉证据：
证据一、（2015）鄂武昌民初字第03349-2号民事调解书，拟证明宋仁华、宋仁鹏是本案诉争房屋的共有权人。
证据二、房屋租赁协议，拟证明2004年11月以后宋家训将诉争房屋出租给刘小松，每月租金800元。
证据三、2016年8月18日宋家训作为原告的民事起诉状，拟证明诉争房屋自2004年11月对外出租，直到2013年12月才将房屋交还宋仁华。
证据四、录音，拟证明宋家训用胁迫手段签订的协议。
针对宋仁华、宋仁鹏提出的反诉，宋家训辩称，2004年11月20日宋仁华、宋仁鹏将诉争房屋转让给宋家训，宋家训从当时开始对本案诉争房屋是合法的占有、使用。2013年12月宋家训不是将房屋交还给宋仁华，而是宋仁华与宋家训签订了租房协议，宋仁华承租了自己此前转让给了宋家训的诉争房屋，租期两年，宋仁华支付了3个月的房租，余下房租至今未付，因此，宋家训对本案诉争房屋是合法的占有使用，宋仁华、宋仁鹏的反诉请求无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。
本院依法调取如下证据：（2015）鄂武昌民初字第02498号民事裁定书、（2015）鄂武昌民初字第03349-1号民事判决书，证明诉争房屋前期处理的有关情况。
经宋家训申请，本院依法委托武汉银建房地资产评估咨询有限公司进行房屋价格鉴定，该公司于2017年4月20日作出（鄂）银建房估字（2017）第056号房地产估价报告，估价结果为评估价值总价89.80万元，单价每平方米15,636元。宋仁华、宋仁鹏提出异议，该公司于2017年8月7日作出对评估报告【（鄂）银建房估字（2017）第056号】评估范围的说明，认为：我公司严格按照法院委托的评估范围和价值时点（现场查勘之日）进行了评估，与本异议所述内容无实际冲突。
经当庭举证、质证，对原告（反诉被告）宋家训提交的证据，被告（反诉原告）宋仁华、宋仁鹏发表如下意见：对证据一无异议；对证据二，宋仁华对真实性无异议，对合法性有异议，在该案调解的当天宋仁华提出大家共同共有，法官说到房管局咨询不能共同共有，才达成这份调解协议，宋仁鹏对真实性无异议，合法性有异议，认为调解书是在自己没有得到宋仁芳特别授权下签订的；对证据三，宋仁华对真实性和内容都认可，但这是在与宋家训签订合同时被他抢过去的，宋仁华当时还带了其它的很多材料，不可能将这份材料给宋家训，宋仁鹏认可是其本人所写，因90年代单位效益不好，自己向二哥宋仁华借钱，一时还不上钱，就把所继承的房屋抵押给宋仁华，并写了一份说明给二嫂带回广西，二嫂交给二哥后，二哥还打电话说不能这样做，此证据是宋仁鹏对诉争房屋单方面的意思表示，宋仁华并没有同意，继承权是不能买卖的，所以这份证据无效；对证据四，宋仁华对真实性无异议，但认为不是其真实意思表示，是宋家训口述、宋仁华受到胁迫所写，起因是宋仁荣给宋仁华打电话说他不能再帮忙管理房屋，宋仁华就给宋仁鹏打电话让他管理房屋，出租给中医药大学的学生，宋仁华的儿子大学毕业后，宋家训给宋仁华打电话，要求将房屋卖给他，宋仁华说已将房屋交给宋仁鹏管理，如要购买房屋要与宋仁鹏协商。宋仁鹏认为合同是无效的，诉争房屋不仅有自己的份额，还有其他人的份额，签订合同时自己不在场，也不知情，直到2004年12月份向学生收房租时才知道这个事情，后来宋仁鹏还向宋家训的哥哥说明自己从来没有放弃过诉争房屋，宋家训的父亲是老大，对家庭有贡献，将诉争房屋给宋家训出租十年，就当是还他家的情，十年后是要收回来的。对证据五的真实性无异议，但认为不能说明宋家训取得房屋所有权，租房协议的时间是2007年，宋家训与宋仁华签订买卖合同是2004年，大哥宋仁荣找宋仁鹏的爱人将以前和承租人签订的协议包括房屋拆迁还建的全部资料都拿走了。对证据六，宋仁华认为自己从广西回来没有地方住，找大哥宋仁荣商量将房屋给宋仁华居住，宋家训说需要签订租房协议书，所以签订了租房合同；宋仁鹏认为该证据与本案无关，宋家训不是房屋所有权人，无权出租房屋，不能达到其证明目的。
对被告（反诉原告）宋仁华提交的证据，宋家训发表如下质证意见：对证据一无异议，对证据二表示从来没有见过这份承诺书。
对被告（反诉原告）宋仁鹏提交的证据，宋家训发表如下质证意见：对证据一无异议，对证据二、证据三表示从来没有见过。
对被告（反诉原告）宋仁华、宋仁鹏提交的反诉证据，宋家训发表如下意见：对证据一无异议，对证据二的真实性无异议，证明目的有异议，诉争房屋并不是一直租给刘小松，之前的租金没有这么高，房屋后来出租给宋仁华。证据三是本案起诉状。证据四录音是非法取得的，不能作为证据。录音的时间是2014年10月26日，不能证明十年前双方的房屋买卖是否胁迫。
对本院调取的证据一，各方当事人均无异议。对本院委托鉴定的鉴定意见书，宋家训无异议，宋仁华对评估有异议，认为，按照当时的房屋价格，6万元买不到本案诉争房屋。评估应以与本案诉争房屋相同的其他房屋进行评估，才是合理的。诉争房屋的买卖合同已经被法院认定无效，不应以现在的价格进行评估，应以合同无效条款进行处理，追溯到2004年的房屋价值。不认可评估报告。宋仁鹏对评估有异议，认为，按照当时的房屋价格，6万元买不到本案诉争房屋。评估应以与本案诉争房屋相同的其他房屋进行评估，才是合理的。房屋估价有两种形式产生，一种是以市场价格，双方自愿的情况下处理；二是不应按现在的价格对房屋进行评估。
本院对当事人无异议的证据真实性和证明效力予以认可，对有争议的证据，本院结合已查清的事实和已确认的证据及当事人陈述综合予以认定。
经审理查明，本院（2015）鄂武昌民初字第03349-1号民事判决书查明如下事实：宋汉卿（1914年1月23日出生，1992年2月17日死亡，公民身份号码）与刘杨惠（1914年11月16日出生，1983年1月11日死亡）夫妻共生育七个子女，分别为：宋仁荣、宋仁珍、宋仁玉、宋仁芳、宋仁华、宋仁钧、宋仁鹏。宋仁玉（1943年4月出生，1984年6月死亡）与丈夫程新如生育三个子女，即程鹏、程贤、程静。宋仁钧（1952年11月24日出生，2012年1月19日死亡，公民身份号码）与前妻生育一女宋思聪，与妻子程婷婷生育一女宋嘉龄。
1968年12月20日，武汉市房地产公司武昌区公司以（68）武房民字第2061号《关于接管莺坊巷26号房屋的通知》，同意自1969年1月无条件全部接管宋汉卿所有的莺坊巷26号砖木平房、建筑面积68.82平方米。1982年3月19日，武汉市武昌区人民政府房地科以编号：文579号《发还房屋通知》，将英坊巷25号，建筑面积84.49平方米的全部房屋发还宋汉卿。
1986年1月1日，宋汉卿亲笔书写“房屋继承书凭证”四份，其中一式两份交给宋仁荣和宋仁钧，载明：兹有武昌后补街莺坊巷老25号平房一栋，业主宋汉卿，该房屋在文革期间，由粮道街房管所改做为两个门面，现已改为29至30号，该29号房屋由宋仁荣、宋仁钧继承共有。今家长年老体弱多病，情势之下本人生前特为写立继承书交给其子宋仁荣保存以资凭证为荷。另一式两份交给宋仁华和宋仁鹏，载明：兹有武昌后补街莺坊巷老25号平房一栋，业主宋汉卿，该房屋在文革期间，由粮道街房管所改做为两个门面，现已改为29至30号，该30号房屋由宋仁华、宋仁鹏两兄弟继承共有。今家长年老体弱多病，情势之下本人生前特为写立继承书交给其子宋仁华保存以资凭证为荷。
1987年4月17日，宋汉卿取得武更字第1507号武汉市城镇私有房屋所有权证，房屋座落莺坊巷30号，1栋1层，砖木结构，占地面积、建筑面积88.45平方米，用途住宅。1987年4月17日，宋汉卿取得武房地籍更字第1507号武汉市国有土地使用权证，用地座落莺坊巷30号，用途宅基，用地面积、房屋占地面积88.45平方米。
1993年7月27日，拆迁人（甲方武汉华中房地产综合开发总公司）与被迁人（乙方宋汉卿）签订《房屋产权调换协议书》，约定：一、乙方座落在英坊巷××＃、××＃的私有房屋，建筑面积88.45平方米，使用面积82.35平方米，正屋每平方米121.50元计10,746.68元，总金额10,746.68元。二、甲方在英坊片就近就地安置乙方D型二室一厅（使42.98、建55.87），G型二室一厅（使45.69、建66.13）住房同乙方进行产权调换。三、产权调换结算差价办法：1、乙付甲39,261.95元，2、甲付乙10,746.68元，3、结算乙付甲28,515.27元，先付14,257.64元，余欠14,257.64元。相关手续由宋仁鹏和宋仁钧经办，由宋仁钧在协议书上代表宋汉卿签字。
1997年6月18日，武汉华中房地产综合开发总公司出具《还建安置结算单》一份，载明：拆迁户姓名宋汉卿（宋仁荣、宋仁钧、宋仁华、宋仁鹏），备注G型二室一厅（宋仁荣、宋仁钧）、D型二室一厅（宋仁华、宋仁鹏），栋号B2，单元3，层次1，房号1、2，结算余款230.41元。宋仁钧在结算单上签字。
1998年3月30日，宋仁钧出具《放弃继承权承诺》，载明：我自愿将父母产权放弃给其兄宋仁荣，以后有关房屋遗产权利义务均与我无关（此房屋座落武昌区粮道街莺坊巷29号）。宋仁华、宋仁鹏作为担保人在承诺书上签字。1998年4月1日，宋仁钧出具收条一份，载明：兹收到兄宋仁华现金叁仟元整（代大哥宋仁荣付购房款）。1998年5月12日，宋仁钧出具《产权转让书》一份，载明：兹有父母遗产（房屋）原座落在武昌莺坊巷29号，父将其产权归长兄宋仁荣与我共同继承，现本人将继承产权全部转让给长兄宋仁荣。并收到转让费贰万玖仟元整。现金收讫。
2005年5月23日，武汉华中房地产综合开发有限责任公司出具《武汉市房产交易权属登记申请表》一份，载明：出让人武汉华中房地产综合开发有限责任公司，承受人宋汉卿。房屋状况B2幢3-1-1，砖混结构，建成年份97年，建筑面积57.43平方米，产权来源还建；房屋状况B2幢3-1-2，砖混结构，建成年份97年，建筑面积58.53平方米，产权来源还建。该公司同日开出《具结书》一份，载明：宋汉卿委托我公司办理莺坊小区B2栋3-1-1、3-1-2号房屋交易产权手续，我公司承诺提交资料的真实性、合法性，如产生任何纠纷，由我公司承担一切法律责任。当日，该公司还出具《说明》一份，载明：宋汉卿同志系我公司武昌粮道小区的拆迁户，已于97年6月在英坊小区B2栋3-1-1、3-1-2号房安置，安置建筑面积57.43、58.53平方米，特此说明。
2014年8月11日，武汉华中房地产综合开发有限责任公司对英坊小区居民出具《告知书》一份，要求尚未办理房屋所有权证的居民于2014年12月31日之前到该公司办理《房屋所有权证》，过期将不再受理办证。因各继承人之间就产权归属未协商一致，故原告宋仁荣曾于2015年5月29日向本院提出起诉，要求确认位于武昌区后补街英坊小区B2栋3-1-2号、建筑面积58.53平方米的房屋归宋仁荣所有。本院以（2015）鄂武昌民初字第02499号案件受理后，经本院释明，原告宋仁荣于2015年8月12日提出撤诉申请，本院依法予以准许。原告宋仁荣于撤诉当天重新递交起诉状，要求：1、依法确认宋汉卿、刘杨惠位于武昌区后补街英坊小区B2栋3-1-1号57.43平方米，3-1-2号58.53平方米（原莺坊巷30号）房屋遗产继承份额；2、依法分割上述房产；3、诉讼费由原、被告分担。
另查明，宋仁荣之子宋家训亦于2015年5月29日向法院起诉，请求：1、确认宋家训、宋仁华签订的房屋转让合同合法有效，位于武昌区后补街英坊小区B2栋3-1-1号、建筑面积57.43平方米房屋归宋家训所有；2、宋仁华协助宋家训办理过户手续；3、宋仁华腾退房屋；4、宋仁华承担诉讼费。本院认为，宋家训提出的第一项诉讼请求，即要求确认宋家训、宋仁华签订的房屋转让合同合法有效，位于武昌区后补街英坊小区B2栋3-1-1号、建筑面积57.43平方米房屋归宋家训所有的请求，因武昌区后补街英坊小区B2栋3-1-1号系由宋汉卿、刘杨惠共同所有的坐落武昌区莺坊巷30号房屋拆迁还建而来，在宋汉卿、刘杨惠去世后，各继承人尚未就继承事项达成一致，而2004年11月20日宋仁华与宋家训签订的房屋转让合同的效力必须等待继承完成后才能确定；宋家训提出的第二、三项诉讼请求，即要求宋仁华协助宋家训办理过户手续和宋仁华腾退房屋的请求，必须等待其第一项诉讼请求得到支持后才能确定。故依法裁定驳回宋家训的起诉。该民事裁定书已发生法律效力。
在审理过程中，原、被告一致确认：原坐落莺坊巷30号，1栋1层，砖木结构，占地面积、建筑面积88.45平方米的房屋（房屋所有权证号武更字第××号），由宋仁荣、宋仁钧、宋仁华、宋仁鹏各占20.3125%的份额，由宋仁珍、宋仁玉、宋仁芳各占6.25%的份额。因原坐落莺坊巷30号房屋已拆迁还建为武昌区后补街英坊小区B2栋3-1-1号57.43平方米的房屋和3-1-2号58.53平方米的房屋，两套房屋面积共计115.96m2，宋仁荣、宋仁钧、宋仁华、宋仁鹏各占23.55m2，宋仁珍、宋仁玉、宋仁芳各占7.25m2。根据继承人的生存状况和房屋使用状况，原、被告共同确认：宋仁荣、宋仁钧（程婷婷、宋思聪、宋嘉龄）在武昌区英坊小区B2栋3单元1层2号房屋中各占40%的继承份额，宋仁珍、宋仁玉（程新如、程鹏、程贤、程静）、宋仁芳共占20%的继承份额，宋仁珍、宋仁玉、宋仁芳获得相应的补偿款后，其所享有的继承份额由宋仁荣、宋仁钧享有；宋仁华、宋仁鹏在武昌区英坊小区B2栋3单元1层1号房屋中各占41%的继承份额，宋仁珍、宋仁玉（程新如、程鹏、程贤、程静）、宋仁芳共占18%的继承份额，宋仁珍、宋仁玉、宋仁芳获得相应的补偿款后，其所享有的继承份额由宋仁华、宋仁鹏享有。原、被告一致商定房屋现单价为每平方米8,000元。因宋仁钧的继承人宋思聪与宋仁荣不能达成一致意见，原、被告一致同意武昌区后补街英坊小区B2栋3-1-1号57.43平方米的房屋权利归属由本院制作民事调解书予以确认，3-1-2号58.53平方米的房屋权利归属由本院依法进行判决。
本院于2015年9月23日作出（2015）鄂武昌民初字第03349-1号民事判决书，判决：一、坐落于武昌区英坊小区B2栋3单元1层2号，建筑面积58.53平方米的房屋由原告宋仁荣所有；二、被告宋仁珍、被告程新如、程鹏、程贤、程静、被告宋仁芳、被告宋仁华、被告程婷婷、宋思聪、宋嘉龄、被告宋仁鹏于本判决书生效之日起十日内协助原告宋仁荣办理所有权过户登记手续；三、原告宋仁荣于2016年3月16日前支付被告宋仁珍补偿款31,216元，支付被告程新如、程鹏、程贤、程静补偿款31,216元，支付被告宋仁芳补偿款31,216元。
本院于2015年9月17日作出（2015）鄂武昌民初字第03349-2号民事调解书，确认当事人达成的如下协议：一、坐落于武昌区英坊小区B2栋3单元1层1号，建筑面积57.43m2的房屋由被告宋仁华和被告宋仁鹏共同所有，其中被告宋仁华占有50%的份额，被告宋仁鹏占有50%的份额；二、原告宋仁荣、被告宋仁珍、被告程新如、程鹏、程贤、程静、被告宋仁芳、被告程婷婷、宋思聪、宋嘉龄于本调解书生效之日起十日内协助被告宋仁华、被告宋仁鹏办理所有权过户登记手续；三、被告宋仁华、被告宋仁鹏于2016年3月16日前各支付被告宋仁珍补偿款13,783.2元（57.43m2×8000元/m2×6%÷2），支付被告程新如、程鹏、程贤、程静补偿款13,783.2元（57.43m2×8000元/m2×6%÷2），支付被告宋仁芳补偿款13,783.2元（57.43m2×8000元/m2×6%÷2）。
在本案审理过程中，本院查明如下事实：
1997年8月31日，宋仁鹏出具《关于房屋一事说明》，载明：遵照父亲生前遗嘱，祖屋继承我和二哥宋仁华拥有1/2面积，现开发公司已发还分配二套两室一厅，其中B23-1D型二室一厅44.87平方米一套分到我和二哥宋仁华（兄弟四人已认可），由于本人有些经济困难，愿将此套房二分之一部分全部转卖给二哥宋仁华继承，从此放弃继承权，永不反悔！
1997年10月11日，宋仁华、宋仁鹏签订《关于房屋转让一事的承诺》，载明：一、1997年8月31日宋仁鹏因家庭困难，以叁万元将位于武昌后补街莺坊小区B23-1D型二室一厅44.87平方米房屋的1/2继承权转让给二哥宋仁华。二、该套房屋依父遗嘱是兄弟二人共同继承，只是仁鹏经济困难，而转让给兄仁华，但仁华认为这不是转让而是抵押，一旦仁鹏经济好转，随时可原价赎回该房屋1/2继承权，此房仍为兄弟二人共同财产。三、在抵押期间所产生的收益所归仁华所有，今后仁华家遇有经济困难，也可照以上方法办法。四、双方承诺该房屋无论何时在仁华、仁鹏之间都以叁万元价格转让或抵押，如转让给第三人需经双方同意，但绝不许转让给非家庭以外的第三人。
2004年11月20日，宋家训与宋仁华签订《房屋转让合同》，约定：甲方宋仁华（叔），乙方宋家训（侄）。1、甲方自愿将位于武汉市武昌区后补街小区21号B2××单元××一厅44.87平方米的一套住房以陆万叁仟元人民币价格转让给乙方。2、该套住房系甲方与其小弟宋仁鹏从其父宋汉卿、母刘杨惠继承遗产而来的共同财产。并于1997年8月31日因小弟宋仁鹏家庭经济困难，甲方以叁万元人民币价格买到了其二分之一的继承权，即甲方已于1997年8月31日获得了该套住房的全部继承权，亦即该住房的全部产权。3、遵照原房主宋汉卿的遗嘱，该套住房不可流于非宋氏家庭之手，因甲方愿将此房转让给其侄儿宋家训。为遵遗嘱，甲、乙双方约定，该房屋只可自住或出租，不可自行转让给非宋氏家族以外的任何人，若需转让乙方只能按其原价格陆万叁仟元人民币再行转让给甲方。4、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，签字之日即为本合（同）生效之日。
宋家训提交2004年11月18日的中国邮政储蓄利息清单两份，本金为2.4万元、3.6万元，宋家训陈述包括此款项在内共交付宋仁华6.3万元。宋仁华认为只收取了6万元，另3,000元是替宋家训之父给付了宋仁钧。
从2007年2月开始诉争房屋由宋家训控制并出租。宋家训提交与胡庆泰签订的租赁合同一份，租期从2007年2月1日至2009年2月1日，季租金为1000元。提交与刘小松签订的租赁合同一份，租期从2010年6月1日至2011年6月1日，季租金为2,400元。宋仁鹏陈述2004年房屋由自己管理时，与湖北中医药大学的学生签订租房合同，租金为每季度1,000元。
2013年6月6日，宋仁华（甲方）与宋仁鹏（乙方）签订《房屋转让口头合同追认》，约定：1、由于仁荣兄不愿意帮甲方出租位于武昌区后补街小区21号B2栋3-1-1号房屋，甲方工作和常住在广西柳州，无法管理该房屋。因此甲方自愿以陆万元整的价格转让（抵押）给乙方。2、乙方因资金周转困难暂无钱支付，但双方共同作出约定：在二00五年前先支付叁万元。此时该房屋为甲、乙共同所有，且房屋出租的收益为甲、乙共享。二00六年付清余下的叁万元，该房屋归乙方所有。3、遵父亲遗嘱，该房屋不可转让给外人，只能在甲、乙之间互相转让或抵押。价格依旧是这个内部扶困解难价陆万元整。4、本追认合（同）一式两份，甲、乙各持一份。于二00四年七月十五日已生效。
2013年12月15日，宋家训（甲方）与宋仁华（乙方）签订《租房协议书》，约定：甲方将诉争房屋出租给乙方居住，租期从2013年12月15日至2015年12月15日，暂定24月，房租按季付，合计1,800元整。2014年4月28日，宋家训出具房屋租金收条，载明：从2013年12月15日至2014年3月15日三个月，按房屋租赁协议每月缴费600元整，季度性付费1800元整，其中1,000元用于房屋装修，实际付费800元正。宋仁华也在收条上签字。
此后房屋由宋仁华控制使用，再未向宋家训交租金。因双方对房屋买卖合同的效力发生争议，为此，宋家训诉至本院，要求判如所请。宋仁华、宋仁鹏亦提出反诉诉讼请求。经本院主持调解，双方不能达成协议。
本院认为，本案争议的焦点为：一、房屋买卖合同的效力。二、宋家训、宋仁华、宋仁鹏各自应承担的责任。三、宋家训收取的房屋租金是否需要返还？
一、房屋买卖合同的效力。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”的规定，在2015年9月17日本院（2015）鄂武昌民初字第03349-2号民事调解书生效前，宋仁华、宋仁鹏尚未取得诉争房屋的所有权，故宋仁华亦无权将诉争房屋卖给宋家训。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，宋仁华虽已取得部分所有权，但系支付相应的补偿款后取得，且房屋的共有权人宋仁鹏对买卖行为不予追认，故宋仁华与宋家训签订的房屋买卖合同无效。
二、宋家训、宋仁华、宋仁鹏各自应承担的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，宋家训作为宋仁华的侄子，对诉争房屋的权属状况应当清楚明了，在宋仁华未取得所有权的情况下，要求签订买卖合同，对造成的后果应自行承担50%的过错责任，宋仁华在未取得所有权的情况下，与宋家训签订买卖合同，并将房屋交给宋家训，在此后十多年中也未主张相应的权利，对造成的后果亦应承担50%的过错责任。诉争房屋应归宋仁华、宋仁鹏共同共有，宋家训已支付的购房款6.3万元，宋仁华应予返还，对房屋的增值部分83.5万元（89.8万元-6.3万元），本院确定宋仁华应赔偿宋家训417,500元，即共计返还房屋价值480,500元。
宋仁华称仅收取6万元房款，另3,000元系代宋家训之父宋仁荣给付宋仁钧，但宋仁钧出具收条的时间是1998年，而宋家训向宋仁华支付房款的时间为2004年，且宋仁华与宋仁荣之间系另一法律关系，故本院对宋仁华的此项辩称意见不予支持。
宋仁华称6万元房款并非当时的房屋市场价值，因宋仁华提交的证据不足以证明在签订合同时存在欺诈、胁迫的情形，对房屋的定价应当是双方协商一致的结果，故对宋仁华的此项辩称意见本院亦不予支持。
宋家训要求宋仁鹏共同承担返还房款的民事责任，因宋仁鹏并非房屋买卖合同的相对方，也未收取宋家训支付的房款，故本院对宋家训的此项诉讼请求，本院不予支持。
三、对于宋家训已收取的房屋租金。因房屋买卖合同无效，对收取的租金应予返还，因双方对房屋买卖合同无效均有责任，故本院认定宋家训应返还50%的租金。根据宋家训提交的证据及庭审查明的事实，本院认定从2004年12月至2009年11月，按季租金1,000元计算，为每年4,000元，5年计2万元；从2009年12月至2013年11月，按季租金2,400元计算，为每年9,600元，4年计38,400元；加上收取的宋仁华租金800元，共计59,200元，宋家训应返还宋仁华、宋仁鹏29,600元。
综上，本院根据《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）宋仁华于本判决生效之日起十日内一次性退还原告（反诉被告）宋家训房屋价值补偿款480,500元。
二、原告（反诉被告）宋家训于本判决生效之日起十日内一次性退还被告（反诉原告）宋仁华、宋仁鹏房屋租金29,600元。
三、驳回原告（反诉被告）宋家训其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）宋仁华、宋仁鹏其他反诉请求。
本案案件受理费12,415元，由原告（反诉被告）宋家训负担6208元，由被告（反诉原告）宋仁华负担6207元（此款宋家训已垫付，与宋仁华已垫付的反诉案件受理费抵扣后，不足部分由宋仁华直接给付宋家训）；反诉案件受理费减半收取988元，由原告（反诉被告）宋家训负担494元（此款宋仁华已垫付，与宋仁华应负担的本诉案件受理费抵扣），由被告（反诉原告）宋仁华负担494元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审 判 长 金 莎
人民陪审员 胡巧莲
人民陪审员 彭开莉
二〇一七年九月六日
书 记 员 任冬春