文书内容湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘04民终1104号上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南省庭都房地产开发有限公司，住所地湖南省耒阳市蔡子池街道办事处南外街匡家巷。法定代表人：陆锋锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘延泉，湖南教正律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗丽娟，湖南教正律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋冬芬，女。上诉人湖南庭都房地产开发有限公司（以下简称庭都公司）因与被上诉人蒋冬芬商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2015）耒民一初字第757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月3日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人庭都公司的委托诉讼代理人刘延泉，被上诉人蒋冬芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人庭都公司上诉请求：撤销原判，改判庭都公司不承担违约责任。事实和理由：一、原判认定事实错误。虽然涉案房屋于2016年4月17日竣工验收合格，但早在2012年12月就已经竣工。2013年6月庭都公司已经通知业主收房，蒋冬芬不按通知收房所造成的扩大损失不能由庭都公司承担。一审法院认定逾期交房时间错误。二、原审法院在作出上述错误事实认定的基础上判决庭都公司承担责任，有失公平公正。被上诉人蒋冬芬辩称，合同约定2013年5月31日竣工交房，但当时房屋没有达到交付条件，应当按合同约定从2013年6月1日起计算违约金。一审判决合理合法，应当予以维持。被上诉人蒋冬芬向一审法院起诉请求：一、确认《商品房买卖合同》第四条第1、2、3、7、9、11项约定无效，判决该部分费用由庭都公司负担；二、判决庭都公司尽快按合同约定交付房屋；三、判决庭都公司支付逾期交房违约金52689元（违约金按每日57.9元，暂计至2015年11月30日，并计算至实际交付房屋之日止）。上诉人庭都公司向一审法院反诉请求：一、驳回蒋冬芬的全部诉讼请求；二、判决蒋冬芬支付剩余购房款32169元及逾期付款违约金1608元。一审法院认定事实：2010年9月10日，被告在耒阳市蔡池路与群英路交汇处开工建设凯旋帝景楼，2011年9月23日，被告取得了凯旋帝景楼的商品房预售许可证，证号：耒预许字（2011）第043号。2011年10月26日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：LY2011002209）及《合同补充协议》，预购被告建设的房屋一套，约定：1、预购房屋位于凯旋帝景2004号房，建筑面积99.82m2，分摊面积16.01m2，2、单价3222.7元/m2，总价款321688元，不含水、电、天然气计量表、防盗门、监控系统及其建设费用；3、付款方式为分期付款，合同签订当日付清总房款的90%，即289519元，余款32169元于房屋交付之日一次性付清；4、逾期付款的违约责任：买受人如未按合同规定的时间付款：逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人（即被告）支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同后的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率不小于第项中的比率）的违约金；5、交付期限及条件：出卖人应当在2013年5月31日前向买受人交付经综合验收合格的房屋；出卖人逾期交房的：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二（该比率不小于第项中的比率）的违约金。当天，双方还签订了补充协议，约定书面通知的送达地址以主合同双方确定的地址为准，买受人通信地址或联系电话发生变更的，买受人须书面通知出卖方，否则，由此造成的后果由买受人负责；还确认双方已经详细阅读了全部条款并理解其含义，合同及补充协议的签署是买卖双方真实的意思表示。合同签订后，原告于2011年10月26日向被告支付了289519元，尚欠32169元。但被告未能按照约定期限在2013年5月31日前向原告交付符合合同约定的房屋，直至2016年1月27日，被告才取得了耒阳市住房和城乡建设局为凯旋帝景小区1#、2#、3#楼颁发的建设工程竣工综合验收合格证（编号20160003），于2016年2月3日对涉案房屋完成了初始登记。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效，受法律保护。涉案房屋现已通过了竣工综合验收，取得了合格证，具有了法定的交房条件，原告可随时要求被告交房，被告也可随时要求原告收房。由于原告未要求解除合同，故应由被告按约定支付逾期交房违约金，双方约定按日支付万分之二的逾期交房违约金，未超过法律限制性规定，予以支持。自2013年6月1日至2015年11月30日，被告逾期交房910天，应支付违约金52692元（289519元×910天×2‱），两原告要求被告支付该期间的违约金52689元，符合法律规定，予以支持。关于合同第四条第2项的效力，因被告并未因此向原告加收房价款之外的其他费用，原告也不能提供证据证实被告向原告通知加收房价款之外的其他费用，故该条款不影响合同整体的效力，原告要求确认该条款无效，与双方的约定不符，不予支持。被告关于双方没有接交房屋的原因在于原告，被告没有违约行为的主张，因被告直至2016年1月27日才通过了竣工综合验收合格，故被告的该项主张不符合合同约定，不予采纳。反诉原告在房屋竣工后，直至2016年1月27日才通过了竣工综合验收，才具有了交付合同约定条件的房屋，反诉原告要求以2013年6月通知反诉被告接交房屋的时间确定为具有交房条件的时间，与合同约定不符，不予采纳。反诉原告现已具有了向反诉被告交付约定房屋的条件，反诉原告要求反诉被告在交房时支付购房余款32169元，符合法律规定，予以支持。反诉被告应在反诉原告通知交付房屋时即付清购房余款54963元，如逾期支付购房余款，30日内按日利率2‱支付违约金，超过30日内按日利率5‱支付违约金。判决：一、被告湖南省庭都房地产开发有限公司于本判决生效之日起即向原告蒋冬芬交付凯旋帝景2004室房屋；二、被告湖南省庭都房地产开发有限公司于本判决生效之日起即向原告蒋冬芬支付2013年6月1日至2015年11月30日逾期交房违约金52689元；三、反诉被告蒋冬芬在本判决发生法律效力之日起向反诉原告湖南省庭都房地产开发有限公司支付购房余款32169元，如逾期支付购房余款，30日内按日利率2‱支付违约金，超过30日按日利率5‱支付违约金，均计算至购房余款付清时止；四、驳回原告蒋冬芬的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告湖南省庭都房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1117元，由湖南省庭都房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费322元，由蒋冬芬负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审有争议的事实，本院认定如下：关于一审法院对违约金的计算是否正确的问题。根据《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条的规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。《建设工程消防监督管理规定》第十四条第四项规定，国家标准规定的一类高层住宅建筑属于应当进行消防验收的特殊建设工程。涉案房屋所在建筑物地上层高达27层，是一类高层住宅建筑，属经消防验收合格才能投入使用的建设工程。庭都公司认可，涉案房屋于2016年1月27日才经消防验收合格。据此可认定，该房屋此时才具备法定的交付使用条件，一审法院确定的违约金计算时间并无不当。庭都公司对违约金并未主张过高，也未举证证明当事人之间约定每逾期一日按已付款的万分之二计付违约金的计算标准明显过高。因此，一审法院基于当事人的诉讼主张和现有证据认定违约金并无不当。一审法院认定事实清楚，应予确认。本院认为，当事人未依约全面履行合同义务，应当承担相应的违约责任。一审法院认定违约金并无不当，依此作出的相应判决符合法律规定。综上所述，上诉人庭都公司的上诉请求不能成立，应当予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1117元，由上诉人湖南省庭都房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐建华审判员  王洪峰审判员  周隽斓二〇一六年十月十二日书记员  谢倩茜校对责任人：王洪峰                    打印责任人：谢倩茜      附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……