广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1828号
上诉人（原审原告、反诉被告）：申箭峰，男，汉族，住所地：广东省深圳市福田区。
委托代理人：刘义，广东联建律师事务所律师。
委托代理人：安宪斌，广东联建律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：张子煜，男，汉族，住所地：广东省深圳市福田区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘春景，女，汉族，住所地：广东省深圳市福田区。
上诉人张子煜、刘春景的共同委托代理人：王列延，广东丽景律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉被告）：深圳市万科房地产有限公司。住所地：深圳市盐田区。
法定代表人：周彤，总经理。
委托代理人：吴海洋，系该公司员工。
委托代理人：郭嵚，系该公司员工。
被上诉人（原审被告、反诉被告）：深圳市万科物业服务有限公司。住所地：深圳市福田区。
法定代表人：向云。
上诉人申箭峰和上诉人张子煜、刘春景因与被上诉人深圳市万科房地产有限公司（以下简称为万科房地产公司）、深圳市万科物业服务有限公司（以下简称为万科物业公司）房屋买卖合同、物业服务合同及物权保护纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第2439号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。被上诉人万科物业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。在二审审理过程中，上诉人张子煜、刘春景于2014年11月11日向本院提交《撤回上诉申请书》，表示由于申箭峰已经放弃对其的诉讼请求，向本院申请撤回上诉。本院已另行作出（2014）深中法房终字第1828号民事裁定书，裁定准许张子煜、刘春景撤回上诉。本案仅针对申箭峰的上诉进行审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：申箭峰于2004年9月7日向万科房地产公司购买了该公司开发的17英里花园3b栋xx房。该房为两层复式结构，其上方为3b栋xx房，其中xx房阳台的正下方为xx房的主卧。xx房原为案外人薛某向万科房地产公司购买并于2005年5月至10月期间进行了装修，后于2007年8月2日开始转移登记为张子煜、刘春景所有。2006年11月23日，申箭峰装修完毕并经万科物业公司检查完工。申箭峰入住后发现有房屋渗漏水情况，但与张子煜、刘春景、万科房地产公司、万科物业公司协商处理均未获解决，遂向原审法院提起本案诉讼。
原审法院另查，万科物业公司负责人陈某出具的、3b栋3c房住户张某确认的《关于17英里3b-xx房渗漏水情况的说明》记载：2009年6月5日，万科物业管家将xx渗漏情况知会了楼上业主张某，就渗漏维修事项进行了电话沟通。2009年8月30日上午，物业管家、6b-1d装修负责人罗某、泥水技术员冉某、3b-xx业主张某一起查看了3b-xx渗漏现场。经征求张某意见，同意采纳冉工意见对局部进行防水处理，防水涂料由冉某采购，费用由张某支付，8月30日下午完成。下雨时观察3b-xx卧室渗漏情况，如两次下雨无异常可证明渗漏问题已经解决。2010年8月31日，应张某要求物业管家到现场沟通阳台维修管道改造事项，并与楼下业主申先生进行了沟通。由于天气原因，该阳台改造工程延期至2010年11月完工。原审另查，按深圳市房屋租赁管理办公室公布标准，涉案房屋的指导租金标准为：2009年度未发布同类租金标准，2010年度租金标准为50元／㎡，2011年度租金标准为45元／㎡，2012年度租金标准为30元／㎡，2013年度租金标准为25元／㎡，2014年度租金标准尚未发布。
一审期间，应申箭峰申请，原审法院依法委托了深圳市建设工程质量检测中心对申箭峰提出的“万科17英里花园3b栋xx房主卧外墙渗漏水问题”进行鉴定。该中心制定了“检验／鉴定方案”并进行了现场勘察。2013年6月9日，该中心来函要求进行进一步鉴定，包括对3b栋xx房阳台防水层进行破损检验。原审法院召集当事人各方对进一步鉴定所涉问题进行了协商并安排了破损检验后的临时维修方案，亦释明如因某方当事人不同意进行该检验导致鉴定无法继续进行，原审法院将认定由其承担鉴定不能的责任。原审法院随后安排了进一步鉴定，但张子煜、刘春景不同意进行阳台破损检验。原审法院函询检测中心破损检验是否必须、有无其他可替代方案，检测中心研究后答复，必须进行破损实验否则无法作出鉴定结论，也无其他可替代方案。经反复磋商，张子煜、刘春景仍坚持不进行该检验。原审法院因此终止了该司法鉴定委托。因渗漏原因的鉴定未继续进行，无法确定维修方案。
另外，原审法院庭审时要求申箭峰提供其房屋主卧面积测量数据及相关凭证，申箭峰未提供，原审法院告知申箭峰未提供则按鉴定时现场勘察实地测量数据确定该房面积。实地测量记录为6000㎝×2490㎝=14.94㎡。
申箭峰的一审诉讼请求：一、张子煜、刘春景、万科房地产公司对万科17英里花园3b栋3c阳台防水进行维修，排除因漏水对申箭峰房屋造成的侵害。二、张子煜、刘春景、万科房地产公司赔偿申箭峰无法使用房屋造成的租金损失（按指导租金标准自2005年5月计至主卧墙面修复完毕为止）、物业管理费损失（按月1098.28元标准自2005年5月计至主卧墙面修复完毕为止）。三、万科物业公司对上述义务承担连带责任。四、由张子煜、刘春景、万科房地产公司、万科物业公司承担本案诉讼费、鉴定费。
张子煜、刘春景在一审期间向原审法院提起反诉，请求判令：一、申箭峰向其赔偿损失7830元。二、万科房地产公司、万科物业公司承担连带责任。三、申箭峰、万科房地产公司、万科物业公司承担诉讼费用。张子煜、刘春景在本案庭审前申请撤回反诉，因本诉尚需继续审理，对其撤回反诉的申请，原审法院予以准许。
原审法院认为：申箭峰提起的诉讼为侵权责任纠纷，其与万科房地产公司因房屋买卖合同产生的合同纠纷、与万科物业公司因物业管理合同产生的合同纠纷，均不属本案受理范围。
经原审法院释明且反复磋商，张子煜、刘春景仍坚持不按照深圳市建设工程检测中心司法鉴定要求进行该阳台破损检验，导致该中心对“万科17英里花园3b栋xx房主卧外墙渗漏水问题”的原因及责任方无法做出鉴定结论，依法应由其承担鉴定不能责任，推定上述渗漏水系由3b栋xx房阳台防水瑕疵造成并且该防水瑕疵系因房屋所有权人原因造成。
张子煜、刘春景因其自身原因造成其阳台防水瑕疵，导致其阳台正下方申箭峰房屋主卧外墙渗漏水，妨害了申箭峰对其房屋的正常使用，依法应当承担侵权责任，对造成申箭峰使用妨碍的阳台防水瑕疵负维修义务并对因此造成申箭峰的损害承担赔偿义务。
申箭峰未提供证据证明万科房地产公司、万科物业公司对该渗漏水问题存在责任，其要求两公司承担连带责任的请求，原审法院不予支持。
申箭峰主张其损害包括从2005年5月至今3b栋xx房整体不能使用导致的损失，经审查，渗漏水问题影响仅为申箭峰主卧室的使用，其损失赔偿依法可以主卧室的面积按指导租金标准计算，赔偿的起算时间因申箭峰未提供证据证明渗漏水问题的发生时间，原审法院依法按万科物业公司负责人陈某及3b栋xx房住户张某确认的情况说明记载的渗漏水问题协调时间从2009年6月5日起算，计算方法如下：2009年度同类住宅租金标准未发布，参照2010年度租金标准50元／㎡计算，公式为：210日÷365日×12月×50元／㎡·月×14.94㎡=5157.37元；2010年度计算公式为：12月×50元／㎡·月×14.94㎡=8964元；2011年度计算公式为：12月×45元／㎡·月×14.94㎡=8067.6元；2012年度计算公式为：12月×30元／㎡·月×14.94㎡=5378.4元；2013年度计算公式为：12月×25元／㎡·月×14.94㎡=4482元；2013年12月31日前的损失合计32049.37元，2014年至维修完成之日的损失按该年度指导租金标准计算。申箭峰还请求张子煜、刘春景、万科房地产公司、万科物业公司赔偿其物业管理费损失，于法无据，原审法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十四条之规定，判决：一、张子煜、刘春景于判决生效之日起30日内对其阳台进行维修，消除其对万科17英里花园3b栋xx房二层主卧室渗漏水的影响。二、张子煜、刘春景于判决生效之日起3日内赔偿申箭峰2009年6月5日至2013年12月31日因渗漏水导致其3b栋xx房二层主卧室无法正常使用的损失32049.37元，2014年1月1日至判决第一项维修义务完成之日的损失，按14.94㎡面积为基础，以当年度同地段同类住宅指导租金标准计付。三、驳回申箭峰的其他诉讼请求。当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费11553.54元（申箭峰已预交5776.77元），申箭峰承担11075.97元，张子煜、刘春景承担477.57元。反诉诉受理费50元，减半收取25元（张子煜、刘春景已预交25元），由张子煜、刘春景自行承担。
上诉人申箭峰不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、维持原审判决第一项；2、变更原审判决第二项，改判张子煜、刘春景赔偿申箭峰因渗漏水导致房屋无法使用的租金损失346529.6元，物业管理费损失41734.94元，共计388264.54元（自2009年6月5日起计算至2012年7月31日，应计算至主卧渗漏修复完毕时止）；3、请求判令万科房地产公司、万科物业公司、张子煜、刘春景对赔偿损失以及对渗漏水进行维修承担连带责任；4、判令由万科房地产公司、万科物业公司、张子煜、刘春景承担本案一、二审诉讼费用。上诉理由：一、因主卧室漏水造成申箭峰无法使用整个房屋是各方当事人均认可的客观事实，原审判决仅以14.94㎡，计算损失事实认定错误。申箭峰房屋建筑面积为189.13㎡，房屋用途为住宅，为两层复式，主卧室位于二层即张子煜、刘春景房屋阳台下方。在一审委托鉴定期间，鉴定单位、审案法官以及各方当事人均多次到现场并进入申箭峰房屋进行查看。由于渗漏水导致整个墙面潮湿发霉并大面积脱落无法住人，对此各方当事人均予以认可。申箭峰房屋的卧室均位于二层并且出现渗漏水的房屋为主卧室，因房屋一侧下沉至地面以下，其他房间无法独立使用，直接导致整个房屋无法正常使用。居住功能是住宅的主要功能。主卧不能使用受影响的不仅仅是主卧本身，而是影响到整个房屋的居住。原审判决仅仅按照渗漏水的房屋面积计算相应的租金损失显然忽视了主卧室对整个房屋正常使用的重要性，以面积计算实际损失不符合实际情况。另外，申箭峰在一审庭审中已向法庭出示房屋户型图，仅房屋主卧面积为45.75㎡。鉴定单位对房屋面积的丈量数据作为认定案件事实的依据也并未在庭审时向各方当事人出示并由各方发表意见，另外鉴定是为了确定房屋漏水的原因，对房屋面积的测量仅是一种粗略的估计，且是否包括主卧的卫生间等配套面积并不清楚。一审判决舍弃申箭峰出示的户型图纸这一现有证据，而采纳鉴定时现场的一个估值没有任何依据。综上，涉案房屋因漏水导致整个房屋无法使用是客观事实，应按照整个房屋面积189.13㎡计算申箭峰的租金损失而不是仅仅按照没有依据的“主卧”面积14.94㎡计算租金损失。作为总建筑面积达189.13㎡的住宅，主卧室的面积也不可能仅仅为14.94㎡。一审的损失认定不仅没有依据，也有违常理。二、物业管理费是申箭峰实际发生的损失，理应由万科房地产公司、万科物业公司、张子煜、刘春景予以赔偿。申箭峰作为涉案房屋的产权人，依照约定向万科物业公司支付物业管理费，是履行自己支付物业管理费的合同义务。根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定物业管理费为5.8元／平方米，房屋建筑面积为189.36平方米。每月的物业管理赞为l098.288元。同时，由于申箭峰的房屋不能居住使用，为此支出的物业管理费用就成了申箭峰的损失。租金损失和物业管理费损失是两个并列的损失，既然认定漏水给申箭峰房屋造成损害应赔偿租金损失，就应包含赔偿物业管理费损失。三、原审判决对损失起算时间的认定不符合客观事实。申箭峰入住涉案房屋后发现出现渗漏水问题，即已向万科物业公司提出，万科物业公司也将漏水问题通知万科房地产公司予以维修。万科房地产公司、万科物业公司，也均承认在2009年之前张子煜、刘春景、万科房地产公司、万科物业公司一共进行了五次维修，均未能排除房屋的渗漏水问题。由于始终未能解决漏水问题，万科房地产公司、万科物业公司才推断可能是楼上阳台的防水出现问题，进而才协调要求张子煜、刘春景对房屋阳台进行维修。因此损害发生时间在2009年6月5日之前是客观事实。另外，维修记录本身就保存在万科房地产公司、万科物业公司处。万科物业公司的代理人也认可在房屋入住后不久即发现漏水并多次对漏水问题进行维修。法庭理应要求万科房地产公司、万科物业公司提供相关证据，否则应认定其承担不利后果，即应以申箭峰入住时间认定损害的起算时间。申箭峰诉前和诉中也一直要求张子煜、刘春景、万科房地产公司、万科物业公司积极处理房屋漏水问题，以减少申箭峰的损失，但是张子煜、刘春景、万科房地产公司、万科物业公司始终互相推诿致使问题长期未能得到解决，损失不断扩大。对这种恶意推诿，放任申箭峰房屋损害的行为，也理应判决万科房地产公司、万科物业公司、张子煜、刘春景承担全部损失。四、万科房地产公司、万科物业公司应与张子煜、刘春景承担连带责任。房屋漏水是本案的客观事实，因漏水无法使用所造成的损失，也是万科房地产公司、万科物业公司、张子煜、刘春景或不作为、或侵权行为造成的。在本案中，申箭峰与万科房地产公司、万科物业公司、张子煜、刘春景之间存在三种法律关系，即房屋买卖合同、物业服务合同、侵权责任。如果按照三个法律关系分别提起诉讼，显然无法查清房屋漏水的具体责任方，也是徒增当事人诉累。如果只能在一案中处理，必然存在案由确定问题，且无法将三种法律关系全部涵盖。一审判决以属于不同纠纷为由将万科房地产公司、万科物业公司排除在本案审理范围之外没有依据，也必然造成申箭峰只能被动地将本应能够由一个案件审理完毕的纠纷，而另行提起两个诉讼。万科房地产公司应向申箭峰履行保修义务。万科房地产公司的保修责任是一种推定责任，即只要出现漏水即应履行保修义务，除非其能够证明渗漏是由于申箭峰自身原因造成的。房屋防水的保修期为5年，自2005年4月13日起算。申箭峰的房屋在保修期内存在渗漏水问题已经是不争的事实，如果万科房地产公司认为不存在责任应由其提供相应的证据进行抗辩，而不是由申箭峰来举证证明其应承担责任。一审判决将举证责任分配给申箭峰没有法律依据也有违公正。一审判决对责任的认定是基于张子煜、刘春景对鉴定不予配合而推定的。但是在鉴定单位出具的现有资料以及对鉴定过程的陈述中，已经能够确定的一个事实是，阳台外侧墙面是出现渗漏的部位，只是“水”的来源来自阳台上面。目前不能确定的是阳台的防水问题是房屋建设时施工质量原因造成的还是后期装修造成的。万科房地产公司作为保修义务人显然应对防水出现的问题应承担保修责任。在发现房屋出现渗漏水后，申箭峰即向万科房地产公司提出维修要求。在万科房地产公司多次维修不能解决漏水问题后，才告知申箭峰可能是楼上阳台防水出现问题。申箭峰始终就损害结果，要求万科房地产公司承担责任，无论具体的漏水部位在哪里均不影响万科房地产公司承担保修责任。万科物业公司应向申箭峰履行物业服务合同中的管理义务。既然一审判决已经认定张子煜、刘春景应承担维修责任，说明张子煜、刘春景对其房屋阳台的装修存在问题。作为物业管理服务提供者，万科物业公司的一个重要义务就是监督房屋产权人的装修行为应符合有关建设工程的管理规定。既然没有履行相应的监督管理义务，显然应承担相应的责任。综上，一审判决以本案为侵权责任为由将万科房地产公司、万科物业公司排除在案件的审理范围之外，没有依据，也徒增当事人诉累。发现渗漏水后，申箭峰首先向万科房地产公司主张维修责任，后因始终无法消除漏水问题，万科房地产公司才认为是楼上阳台防水出了问题。万科房地产公司的防水保修责任并不会因他人的原因被免除，在因张子煜、刘春景不配合鉴定无法查明，而推断为张子煜、刘春景承担责任的情况下，仍应承担保修责任。因此应认定万科房地产公司、万科物业公司、张子煜、刘春景承担连带责任。
被上诉人万科房地产公司针对申箭峰的上诉，答辩称：一、对于本案而言，申箭峰所提诉讼的基础法律关系是侵权责任纠纷，万科房地产公司因房屋买卖合同而产生的合同纠纷不应在本案中一并处理，而一审中申箭峰明确其是基于侵权责任纠纷而提起的诉讼。二、万科房地产公司已于一审举证期间提交了涉案房产项目的竣工验收合格的证明文件，以此证明房屋不存在质量问题。三、依据法律相关规定和涉案房产住宅质量保修书的约定，该房产已经超过了我方承诺的法定保修期，有防水要求的卫生间、外墙渗漏保修期是自竣工验收合格之日起5年，这在我方提交的住宅质量保证书有体现，而涉案房产竣工验收备案的时间是2005年1月5日。四、涉案房产的渗漏原因系由于相邻业主违规装修房屋不当所致，在本案中其他当事人均没有提供证据证明相关的问题是由于房屋本身的质量造成，因此我方对此不应承担相关的责任，请求法院驳回申箭峰对万科房地产公司的诉讼请求。
张子煜、刘春景针对申箭峰的上诉，答辩称：一、一审判决认定申箭峰提起的诉讼为侵权责任纠纷，从而直接将万科房地产公司、万科物业服务公司排除在责任主体之外是错误的。申箭峰起诉的理由既包括了与张子煜、刘春景有关的侵权责任纠纷，也包括了与万科房地产公司的房屋买卖合同纠纷，还包括了与万科物业服务公司的物业管理合同纠纷，张子煜、刘春景认为一审法院正确的做法应当是合并审理，或者不合并审理，但应当向申箭峰释明情况，由申箭峰来选择诉讼的性质，一审法院没有做这些工作，只是凭主观意愿就将诉讼直接认定为侵权责任纠纷，导致事实上只有张子煜、刘春景才可能成为担责的唯一主体，显然对张子煜、刘春景是不公平的。按照这种裁判方式根本就没有解决申箭峰的真正问题，申箭峰自己也很清楚漏水的真正原因是万科房地产公司开发的房屋质量，和张子煜、刘春景的装修没有关系。二、原审判决认定张子煜、刘春景坚持不做阳台破损检验，导致检测中心无法对本案漏水问题的原因和责任方做出鉴定结论，因而推定漏水问题是张子煜、刘春景的原因造成的，这也是错误的，与事实不符。张子煜、刘春景从未表示过不同意做破损检验，张子煜、刘春景一直都是同意进行破损检验的，只是要求检测中心事先出具具体的破损方案，对破损检验是否影响房屋质量作出说明以及出具破损检验之后如何进行修复的方案，然后再进行破损检验。张子煜、刘春景的这些理由是合情合理的，要破损的阳台是张子煜、刘春景的住宅，如果要破损检验，检测中心当然应该在破损之前就出具具体详细的鉴定方案，比如破拆露台的具体哪个部位，破拆的面积大小和深度，以及与此有关的详细说明，检测中心也应当在破损之前对破损检验完毕后如何进行修复、由谁修复、费用由谁承担等修复问题给出具体的方案，检测中心也应当对张子煜、刘春景关心的破损检验后是否影响房屋质量作出说明。张子煜、刘春景的这些要求并不过分也是合法有据的，而张子煜、刘春景多次要求检测中心却一直没提供这些方案。在这种情况下要求张子煜、刘春景立即进行破损检验是无理的，是任何一个正常人都无法接受的。一审法院正确的做法应该是，要求检测中心满足张子煜、刘春景正当合理要求，如果检测中心仍不能做到，则应当重新指定鉴定机构进行鉴定，事实上张子煜、刘春景也提出了重新指定鉴定机构的申请。三、检测中心虽然没有做出鉴定结论，但从检测中心提供的情况说明中，也能得出房屋漏水问题是和万科房地产公司开发的房屋质量有极大关系，一审判决忽视了这个事实。四、涉案房屋漏水并没有达到不能居住的程度，本案中也没有证据证明漏水的房屋不能居住，也没有进行过鉴定和评估能否居住。在这种情况下，申箭峰称他没有住有损失，这个损失也是由于申箭峰自己的原因扩大的损失，不能由张子煜、刘春景来承担，而实际上申箭峰还是在涉案房屋内居住。三、在检测过程中，检测中心确实也出了函，上面也写明万科房地产公司的房屋质量是有问题的，在这种情况下一审判决全部由我方来承担责任，也是于理不合的。
在二审期间，上诉人申箭峰于2014年11月10日向本院提交《放弃诉讼请求申请书》，表示放弃对张子煜、刘春景的诉讼请求，坚持针对万科房地产公司、万科物业公司的诉讼请求。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审补充查明：一、万科房地产公司与申箭峰2004年9月7日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十一条约定，卖方在住宅交付使用时，应当向买方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。不提供的，买方可拒绝接收。《住宅质量保证书》应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。卖方应当按照《住宅质量保证书》的约定，承担房地产保修责任。万科房地产公司出具的《万科17英里住宅质量保证书》载明，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期限为5年，自竣工验收合格之日起算。在保修期内，由开发商负责安排相关施工单位完成保修义务。涉案房屋竣工日期为2005年4月13日。二、涉案房屋建筑面积189.36㎡，每月管理费为1098.33元，管理费的收费标准为5.8元／㎡。二审补充查明的事实有申箭峰提交的《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《住宅质量保证书》、《房地产证》、《万科物业公司正式收据》等证据证实。
本院认为：被上诉人万科物业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其自身诉讼权利，本院依法缺席判决。
合同法第一百二十二条有关违约责任与侵权责任竞合的规定系针对合同违约方同时又是侵权行为人的情况，赋予守约方选择权。在本案中，申箭峰基于其与万科房地产公司之间的房屋买卖合同要求万科房地产公司承担保修及损失赔偿责任，基于其与万科物业公司之间的物业服务合同要求万科物业公司承担维修和损失赔偿责任，基于其有关张子煜、刘春景系侵权行为人的主张要求张子煜、刘春景承担侵权责任。上述责任主体并非同一人，不构成违约责任和侵权责任的竞合。申箭峰在起诉时并不清楚房屋渗水的原因，因此同时起诉万科房地产公司、万科物业公司和张子煜、刘春景。原审法院未向申箭峰释明要求申箭峰分开起诉，而是将上述起诉合并审理，但又未对申箭峰针对万科房地产公司、万科物业公司的起诉进行审理，直接驳回申箭峰针对万科房地产公司、万科物业公司的诉讼请求，处理不当。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。申箭峰在二审期间放弃对张子煜、刘春景的诉讼请求，系对自身权利的放弃，本院予以准许。本案二审仅就申箭峰针对万科房地产公司、万科物业公司提出的诉讼请求作出处理。
根据本案查明的事实，涉案房屋外墙渗漏水发生在保修期内，为解决渗水问题，申箭峰也一直积极与万科房地产公司、万科物业公司及楼上业主积极协商处理。万科房地产公司在外墙渗水发生后即应当根据房屋买卖合同和《万科17英里住宅质量保证书》的约定积极履行保修义务，及时避免外墙渗漏水影响到买方对涉案房屋的使用。如果渗漏水系因第三人的原因造成，万科房地产公司也应当在履行保修义务后再向第三人主张权利，而不应当推诿责任，造成损失扩大。本院认为，万科房地产公司的行为已经构成违约，除应当对申箭峰房屋外墙渗漏水问题进行保修外，还应当赔偿由此给申箭峰造成的损失。申箭峰起诉要求万科房地产公司承担上述责任，有合同和法律依据。至于损失的大小，在申箭峰未按原审法院要求提供主卧房屋面积的情况下，原审法院采用鉴定机构现场勘察时的测量数据认定主卧面积为14.94㎡，并根据该面积按照指导租金标准计算租金损失，并无不当。万科房地产公司应当赔偿2009年6月5日至保修完成之日期间因渗漏水造成申箭峰无法正常使用3b栋1c房二层主卧室的租金损失。其中，2009年6月5日至2013年12月31日期间的损失为32049.37元，2014年1月1日至保修完成之日期间的损失，也应当按14.94㎡面积乘以当年度同地段同类住宅指导租金标准计付。因外墙渗漏水影响主卧室正常使用，申箭峰就该部分面积所交纳的物业管理费也应当认定为申箭峰所受损失，万科房地产公司也应当赔偿该部分损失。其中，2009年6月5日至2013年12月31日期间该部分损失为4757元（计算公式为5.8元／㎡·月×14.94㎡×54.9个月=4757元）。2014年1月1日至保修完成之日期间的物业管理费损失，也应当按14.94㎡面积乘以5.8元／㎡·月计付。因该损失即为外墙渗漏水导致申箭峰无法正常使用主卧室所遭受的损失，申箭峰主张按照整套房屋的面积计算损失，均缺乏依据，本院不予采纳。
申箭峰还起诉要求万科物业公司承担维修义务及赔偿责任，但申箭峰并未提交证据证明万科物业公司有上述合同义务，以及万科物业公司怠于履行上述义务。在申箭峰未能提交证据证明万科物业公司有违反物业服务合同的情况下，其要求万科物业公司承担违约责任的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，申箭峰针对万科房地产公司的诉讼请求部分有理，对有理的部分，依法应予支持。原审判决认定事实不清，适用法律错误，裁判错误。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第2439号民事判决；
二、深圳市万科房地产有限公司应于本判决生效之日起60日内完成对万科17英里花园3b栋xx房二层主卧室渗漏水的保修。
三、深圳市万科房地产有限公司应于本判决生效之日起10内赔偿申箭峰2009年6月5日至本判决第二项确定的保修责任完成之日期间因渗漏水导致3b栋xx房二层主卧室无法正常使用所遭受的租金损失。其中2009年6月5日至2013年12月31日期间的租金损失为32049.37元，2014年1月1日至本判决第二项确定的保修责任完成之日期间的租金损失，按14.94㎡面积乘以当年度同地段同类住宅指导租金标准计付。
四、深圳市万科房地产有限公司应于本判决生效之日起10内赔偿申箭峰2009年6月5日至本判决第二项确定的保修责任完成之日期间因渗漏水导致3b栋1c房二层主卧室无法正常使用所遭受的物业管理费损失。其中2009年6月5日至2013年12月31日期间的物业管理费损失为4757元，2014年1月1日至本判决第二项确定的保修责任完成之日期间的物业管理费损失，按14.94㎡面积乘以5.8元／㎡·月计付。
五、驳回申箭峰的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费11553.54元（申箭峰已预交5776.77元），由申箭峰负担11075.97元，由深圳市万科房地产有限公司负担477.57元；反诉案件受理费50元，减半收取为25元（已由张子煜、刘春景预交），由张子煜、刘春景负担。二审案件受理费7123.96元（申箭峰已预交），由深圳市万科房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年十二月九日
书 记 员 伍圣权（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。