浙江省舟山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙09民终125号
上诉人（原审原告）：崔宏亮，男，1986年12月25日出生，汉族，住舟山市定海区。
上诉人（原审原告）：王珊珊，女，1988年9月24日出生，汉族，住舟山市定海区。
被上诉人（原审被告）：胡海光，男，1973年9月15日出生，汉族，住舟山市普陀区。
被上诉人（原审被告）：王盈，女，1977年1月23日出生，汉族，住舟山市定海区。
上诉人崔宏亮、王珊珊因与被上诉人胡海光、王盈房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省舟山市普陀区人民法院（2016）浙0903民初3694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
崔宏亮、王珊珊上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由胡海光、王盈负担。事实和理由：1.一审既未认定达成房屋买卖的前提，也未裁定违约金。2.胡海光、王盈从未向崔宏亮、王珊珊具体说明案涉房屋的出租情况。3.崔宏亮、王珊珊购房目的是立即住用，现该目的无法实现。且案涉房屋租金低于当地市价，严重损害崔宏亮、王珊珊利益。4.因房屋在出租无法办理银行贷款，胡海光、王盈在协助崔宏亮、王珊珊办理房屋贷款时却从未提出房屋出租的事实，应视为同意房款付清交房。且胡海光、王盈曾承诺过承租人会腾退房屋。
胡海光、王盈辩称，1.对于案涉房屋处于租赁状态，崔宏亮、王珊珊是知情的，一审多处证据可以证明。2.案涉房屋已经办理过户登记，已经实际完成交付。3.承租人的租金10000多元已经打入崔宏亮、王珊珊方账户。综上，请求驳回上诉，维持原判。
崔宏亮、王珊珊向一审法院起诉请求：依法判令胡海光、王盈共同连带承担违约责任，自2016年7月21日起至房屋实际交付之日止按每天1000元的标准（暂定为100000元）。事实和理由：崔宏亮、王珊珊购买胡海光、王盈位于，2016年4月10日，双方及中介在朱家尖芳芳中介签订房屋买卖合同，4月13日完成房产证过户，4月22日办妥契证，5月9日办妥土地证，7月19日中信银行按揭付清房款。2016年7月20日13时40分，双方及中介在芳芳中介准备进行房屋交接，然而此时，胡海光、王盈强制要求将房屋出租给他人，崔宏亮、王珊珊拒绝。同时，崔宏亮、王珊珊提出让胡海光、王盈提供一套住房或者租一套房屋给其居住，或用其他方式解决，胡海光、王盈均拒绝。后再次联系要求协商，胡海光、王盈拒绝协商。
一审法院认定事实：2016年4月10日，崔宏亮、王珊珊与胡海光、王盈签订房屋买卖合同1份，约定胡海光、王盈将位于舟山市普陀区朱家尖街道庆丰路朱家尖房地产开发公司12幢203室的房屋出售给崔宏亮、王珊珊，房屋总价为396000元，自订立本合同之日起5日内办理房产过户手续，交房日期定于全款付清房款之日，延期按每天1000元计算补偿给对方。现房屋款项已付清并已办理房产过户手续。
另查明，1.案涉房屋于2015年11月出租给案外人应元章居住，月租金为1100元/月，租期为两年，自2015年11月15日开始计算租期；2.王盈于2016年11月25日汇付王珊珊案涉房屋的租金11000元；3.根据崔宏亮、王珊珊提供的聊天记录显示，王盈于2016年4月6日已明确告知崔宏亮房屋出租的事实。
一审法院认为，本案房屋买卖合同是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方当事人应按约定全面履行各自的义务。该合同虽约定胡海光、王盈应在房款付清之日交付房屋，否则应承担相应违约责任，但崔宏亮、王珊珊在签订购房合同前已明知案涉房屋已出租给他人使用，并且在取得房产权属及付清房款后，收取了王盈向其交付的房屋租金，二人已因案涉房屋而实际获利，二人与案涉房屋承租人之间的租赁合同关系已事实成立，应视为胡海光、王盈向其交付了房屋。崔宏亮、王珊珊要求胡海光、王盈承担违约责任的诉讼请求缺乏相应依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：驳回崔宏亮、王珊珊的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由崔宏亮、王珊珊共同负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。崔宏亮、王珊珊提交两组证据：第一组：中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同（编号：银757201字/第811082112516号）和承诺书，拟证明崔宏亮、王珊珊办理贷款时不知道案涉房屋出租情况。第二组：应元章证人证言复印件一份，拟证明胡海光、王盈出售房屋前未事先告知承租人。胡海光、王盈质证认为，崔宏亮、王珊珊办理银行贷款是其个人事务，且办理时也知道房屋出租。应元章证人证言内容与本案无关，是胡海光、王盈与应元章之间的法律关系。本院认为，第一组证据真实性、合法性双方无异议，对其证据效力予以确认。第二组证据为证人证言，证人未出庭作证，对其证据效力不予认定。
二审查明的事实与一审认定的事实基本一致，本院对一审查明事实予以确认。
另查明：崔宏亮、王珊珊方就诉争房屋买卖事项从2016年4月4开始与胡海光、王盈方进行沟通联系；从4月5日17时16分显示崔宏亮得知诉争房屋有租房人；4月7日，崔宏亮表达了自己想购买该房入住的意愿。同日13时15分，王盈回复：“租给他们才半年时间……”在4月10日10时37分，王盈述：“你们马上入住还是可以让他们续租。”“可以续租的话房租由你们收，房子让他们住。”10时41分，崔宏亮述：“最好给我们。”当天下午，双方签订房屋买卖合同。合同约定交房日期定于全款付清交房。
本院认为，双方当事人均认可本案房屋买卖合同系双方真实意思表示，该合同未违反禁止性规定，合法有效，合同双方均应遵守诚信原则，依约履行各自义务。本案争议焦点为：一、订立合同前，崔宏亮、王珊珊是否知晓案涉房屋处于租赁状态。二、崔宏亮、王珊珊与胡海光、王盈是否就房屋承租户腾退达成协议。
关于争议焦点一，崔宏亮、王珊珊提供的中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同（编号：银757201字/第811082112516号）和承诺书中虽有表述抵押房屋不存在任何形式的出租情况，但该合同及承诺形成时间为2016年6月30日，即购房合同签订后，该组证据内容系崔宏亮、王珊珊向银行的单方意思表示，且此证据与崔宏亮、王珊珊一审提供双方无异议的与对方聊天记录内容相矛盾，不能由该证据证明崔宏亮、王珊珊主张的待证事实，对该组证据的证明力，本院不予采信。购买房屋属于家庭重大事件，崔宏亮、王珊珊称购房前对房屋状态不知情，与其提供的聊天记录及签订合同签前曾到案涉房屋实地查看的事实相矛盾。一审认定崔宏亮、王珊珊在签订购房合同前已经明知案涉房屋处于租赁状态，正确。
关于争议焦点二，双方在房屋买卖协商过程中，曾就承租人腾退事宜进行过协商，但在最终订立房屋买卖合同中没有特别的约定。当然，当事人可以在书面合同约定之外就相关事项达成一致，作为对原合同补充约定。崔宏亮、王珊珊主张其与胡海光、王盈曾就承租人房屋腾退事宜达成一致，胡海光、王盈对此予以否认。当事人对其诉讼主张应当提供相应的证据，崔宏亮、王珊珊未能举证证明双方在房屋买卖合同外达成了胡海光、王盈负责腾退该房屋交由崔宏亮、王珊珊的约定，双方之间的权利义务内容应当以房屋买卖合同约定为准。该合同中对承租人腾退、房屋交付方式均未有特别约定，鉴于房屋买卖不破租赁的黄金法则，崔宏亮、王珊珊主张胡海光、王盈违约，无合同依据，亦无法律依据。
综上所述，崔宏亮、王珊珊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由崔宏亮、王珊珊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈立东
审 判 员 袁志雄
代理审判员 王丽民
二〇一七年五月二十二日
代书 记员 牟 聪