南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2015）南铁民初字第579号原告（反诉被告）：宋本纲，男，1943年7月10日出生，汉族，住广西南宁市。被告（反诉原告）：广西物资贸易储运有限责任公司,住所地广西南宁市西乡塘区大学东路35号。法人代表人：黄爱琼，该公司执行董事、总经理。委托诉讼代理人：卢琪，广西创想律师事务所律师。委托诉讼代理人：何龙海，广西创想律师事务所实习律师。被告（反诉第三人）：南宁轨道集团有限责任公司,住所地广西南宁市竹溪大道14－2新新旺角综合楼三、六、七、八层。法定代表人：苏拥军，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄丽洁，女，1981年2月28日出生，壮族，住广西南宁市，该公司员工。原告宋本纲与被告广西物资贸易储运有限责任公司（以下简称储运公司）、南宁轨道集团有限责任公司（以下简称轨道公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月10日立案后，依法适用简易程序审理。被告储运公司在法定期间向本院提出反诉，本院经审查，于2015年12月1日立案受理，并决定与本诉合并审理。因案情复杂，本院于2015年12月4日裁定将本案转为普通程序，分别于2016年2月19日、2016年5月9日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）宋本纲，被告（反诉原告）储运公司的委托诉讼代理人卢琪、何龙海，被告轨道公司的委托代诉讼理人黄丽洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）宋本纲向本院提出诉讼请求：1.被告储运公司与原告于2013年2月26日签订的四份《铺面租赁协议》无效；2.确认原告与被告储运公司于2012年2月13日、2013年2月26日签订的《铺面租赁协议》中第七条“因不可抗拒的原因或政府规划需征收或征用土地的，出租方因经营调整需要或转行升级改造的，本协议即解除，双方均不负各种形式或补偿，但出租方须在协议解除前30天通知承租方。”无效，被告轨道公司按有关房屋拆迁的补偿政策给予原告赔偿；3.被告储运公司赔偿原告装修损失35250元；4.被告储运公司退回原告所交的四间铺面的入场费共20000元；5.本案诉讼费由被告储运公司承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：被告储运公司将被告轨道公司赔偿给原告的停产停业补偿费、搬迁费等各项赔偿款共计94118元赔偿给原告，被告轨道公司对此负连带责任。事实与理由：2012年2月，原告与被告储运公司签订租赁合同，约定由原告承租被告储运公司位于南宁市间铺面，每间每月租金1500元，同时支付每间5000元的入场费，被告储运公司当时承诺原告可以承租5至6年。由于被告储运公司交付的四间铺面破旧不堪，原告经被告储运公司同意后，对四间铺面进行了装修，同时还做了一个排污沟和一个化粪池。2013年原告与被告储运公司就四间铺面的续租签订了租赁协议。被告储运公司其实已于2012年5月9日收到南宁市国土资源局发的关于征收涉案铺面的文件，但未告知原告。2013年9月，被告储运公司在涉案铺面粘贴终止合同的通知，要求原告搬离。被告储运公司的欺瞒行为造成原告的装修损失，被告应予赔偿。根据南宁市西乡塘区人民政府拆迁方案第六条规定，搬迁费、停产停业补偿费的归属，有约定从约定，没有约定的补偿给承租人。现被告储运公司已获得被告轨道公司的拆迁补偿款，而原告与被告储运公司对拆迁补偿没有约定，同时原告与被告储运公司签订的租赁协议第七条显失公平，应属无效，被告储运公司应将被告轨道公司支付给其的停产停业补偿费、搬迁费、地砖费等费用共计94118元赔偿给原告，被告轨道公司对此应负连带责任。被告储运公司并非涉案铺面的产权人，其与原告签订的租赁协议也应无效。为维护原告合法权利，原告诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）储运公司辩称：1.被告储运公司与原告于2013年2月26日签订的四份《铺面租赁协议》，系双方协商一致的结果，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效；2.2012年原告与被告储运公司签订租赁协议时，政府征地拆迁的文件并未公布，被告储运公司并没有欺瞒原告。原告所举的证据，既不能证明其对涉案房屋实际进行了装修，也不能证明装修费用的有效支出，原告要求被告储运公司赔偿装修损失没有事实和法律依据；3.原告所谓的“入场费”，实际上是原告与被告储运公司于2012年2月13日签订的三份《铺面租赁协议》中第三条第一款约定的第一个月租金，该条款是双方的真实意思表示，合法有效，且以上合同均已履行完毕，故原告要求被告储运公司退还入场费20000元无事实和法律依据，再者原告要求退还20000入场费也超过了诉讼时效；4.根据南宁市房屋拆迁补偿的相关规定，拆迁补偿款是补偿给被拆迁方即房屋所有权人，而不是承租人，且原告与被告储运公司签订租赁合同时，合同第七条对拆迁补偿款进行了约定，即不给予承租方补偿，实际上南宁市西乡塘区人民政府（以下简称西乡塘区政府）已将征收补偿款发放给广西物资集团有限责任公司（以下简称物资公司），原告应向西乡塘区政府索要该征收补偿款。被告轨道公司辩称：1.根据西乡塘区政府（2013）256号函，西乡塘区政府根据城乡建设委员会的委托与物资公司签订补偿协议，被告轨道公司只是配合西乡塘区政府做好相关征收补偿工作；2.被告轨道公司已经根据西乡塘区政府与物资公司签订的补偿协议的要求做好了相关的补偿工作，房屋所有权人物资公司与承租人之间的补偿约定与被告轨道公司无关，被告轨道公司与原告不存在补偿关系。被告（反诉原告）储运公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告向反诉原告储运公司支付铺面占用费54400元，逾期支付占用费产生的利息4624元（暂计至2015年12月）；2.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2013年2月26日原告与被告储运公司签订的四份《铺面租赁协议》约定租赁期限从2013年3月1日至2014年2月28日，按照政府有关部门的征地拆迁要求，被告储运公司于2013年9月30日向原告发出通知，通知终止双方签订的租赁协议，要求原告搬离其承租的四间涉案铺面，并将该铺面交还给被告储运公司，但原告不予理会，实际占用涉案铺面至2014年7月2日才交还铺面，办理退款手续。因此，原告应参照原租赁合同的租金标准即6800元/月向被告储运公司支付从2013年11月1日至2014年7月的铺面占用费54400元。但原告至今未向被告储运公司支付占用费。原告（反诉被告）宋本纲对被告（反诉原告）储运公司的反诉辩称：1.2013年12月13日，被告储运公司对涉案铺面停水停电的行为给原告造成了巨大的经济损失；2.因为停水停电的缘故，原告已于2013年12月15日搬离涉案铺面，因被告储运公司未及时退还相关款项，原告才于2014年7月份委托女儿宋秀菀同被告储运公司办理部分退款手续，被告储运公司称原告占用了涉案铺面8个月之久，与事实不符。被告（反诉第三人）轨道公司对被告（反诉原告）储运公司的反诉述称：被告（反诉原告）储运公司与原告（反诉被告）的纠纷，与被告轨道公司无关，被告轨道公司不清楚被告（反诉原告）储运公司与原告（反诉被告）的纠纷的情况。本案的争议焦点为：1.原告与被告储运公司于2012年、2013年签订的出租南宁市西乡塘区明秀西路x、x、x、x号铺面租赁协议是否合法有效；2.被告储运公司是否存在明知涉案铺面已经被征用而未通知原告的情况；3.原告要求被告储运公司赔偿装修费35250元是否有事实和法律依据；4.原告要求被告储运公司退还4间铺面的入场费2万元是否有事实和法律依据；5.原告要求被告储运公司、被告轨道公司赔偿原告停产停业等各项费用94118元是否有事实和法律依据；6.反诉原告储运公司要求反诉被告支付铺面占用费54400元是否有事实和法律依据；7.原告何时搬出涉案铺面。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的编号0505279的收款收据，可证实原告已交给被告储运公司入场费2万元；2.原告提交的黄德日出具的收据，该项证据单独不足以证明原告装修的费用；3.原告提交的南宁市国土资源局关于收回南宁轨道交通一号线110千伏五里亭主变电站工程项目用地范围内国有土地使用权的通知、南宁市国土资源局关于南宁轨道交通有限责任公司申请南宁轨道交通一号线110千伏五里亭主变电站工程项目用地建设用地的批复，该证据存于南宁市国土资源局，被告轨道公司对两项证据的真实性、合法性、关联性无异议，本院确认该项证据的真实性、合法性，但这份证据并不是发给被告储运公司，故不足以证明被告储运公司已得知所涉案土地已被列入征收范围；4.原告提交的铺面关门的照片，该项证据没有时间，不足以证明铺面关门的时间及交还被告储运公司的时间；5.原告提交的2012年2月17日的收款收据，与本案无关；6.被告储运公司提交的黄中华、ＸＸ育、罗有亮、屈丹的关于铺面拆迁补偿申请，并不足以证明原告未对涉案铺面进行了装修；7.被告储运公司提交的遗失发票/收据声明书，只能证明被告储运公司退还原告灭火器押金的时间，并不能证明原告于2014年7月2日退房；8.被告储运公司提交的被告储运公司水电管理系统2013年12月、2014年1月水电费使用情况，可证明2013年12月份原告有使用明秀西路2、3、4号铺面，但未使用明秀西路1号铺面，之后未再使用涉案铺面。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案铺面的所有权人是物资公司，物资公司于2011年3月23日将涉案铺面交由被告储运公司统一经营和管理。2012年2月13日，原告宋本纲（承租方，乙方）与被告储运公司（出租方，甲方）签订三份《铺面租赁协议》（协议编号分别为“258号”、“259号”、“260号”，以下简称“258号协议”“259号协议”“260号协议”），258号协议约定：甲方将位于南宁市铺面（面积约为45平米）的出租给乙方；乙方需缴纳2012年3月1日至2012年3月31日的租金6700元，以后每月租金1700元。259号协议约定：甲将位于南宁市铺面（面积约为51.7平方米）出租给乙方；乙方需缴纳2012年3月1日至2012年3月31日的租金6700元，以后每月租金1700元。260号协议约定：甲方将位于南宁市铺面（面积共计47.2平方米）出租给原告；乙方需缴纳2012年3月1日至2012年3月31日的租金13000元，以后每间每月租金1500元，两间每月租金共计3000元。上述三份协议均约定：1.租赁期限从2012年3月1日到2013年2月28日；2.乙方租赁铺面后，如需对铺面进行改建装修或增扩设备时，应书面征得甲方的同意，室内外装修的一切费用和铺面卷闸门等设施维修费由乙方自理；3.第七条约定，因不可抗拒的原因或政府规划需征收或征用土地的，甲方因经营调整需要或转行升级改造的，本协议即解除，双方均不负各种形式补偿或赔偿，但甲方须在协议解除前30天通知乙方。上述协议签订后，原告按协议约定向被告储运公司支付租金，被告储运公司将铺面交付原告使用。被告储运公司于2012年2月14日向原告出具一张《收据》，载明：今收到宋本纲交来明秀西路150号第1、2、3、4号铺面入场费20000元。原告分别于2012年3月17日、2012年3月26日向被告储运公司提出装修申请，被告储运公司于当日同意该申请。原告对铺面进行了装修，并开挖排污沟埋排污管。三份协议均已于2013年2月28日履行期限届满。2013年2月26日，原告宋本纲（甲方，出租房）与被告储运公司就涉案四间铺面签订四份《铺面租赁协议》（协议编号分别为广西储运（2013）-305、广西储运（2013）-306、广西储运（2013）-307、广西储运（2013）-308，以下分别简称“305号协议”、“306号协议”、“307号协议”、“308号协议”），305号协议约定：甲方将位于南宁市铺面（面积约为45平方米）出租给乙方，月租金1900元。306号协议约定：甲方将位于南宁市（面积约为51.7平方米）铺面出租给乙方，月租金1900元。307号协议约定：甲方将位于南宁市.6平方米）铺面出租给乙方，月租金1700元。308号协议约定：甲方将位于南宁市（面积约为23.6平方米）铺面出租给乙方，月租金1700元。四份协议均约定：1.租期自2013年3月1日至2014年2月28日；2.承租方租赁铺面后，如需对铺面进行改建装修或增扩设备时，应书面征得出租方的同意，室内外装修的一切费用和铺面卷闸门等设施维修费由承租方自理；3.第七条约定，因不可抗拒的原因或政府规划需征收或征用土地的，出租方因经营调整需要或转行升级改造的，本协议即解除，双方均不负各种形式补偿或赔偿，但出租方须在协议解除前30天通知承租方。在协议履行过程中，被告储运公司于2013年9月30日在涉案铺面粘贴《关于终止租赁协议的通知》，载明：涉案铺面位于被征收范围，现根据租赁协议第七条的约定终止《铺面租赁协议》，要求原告于2013年10月31日前清空铺面内的物品，将铺面交还被告储运公司。原告当天看到了该通知，之后原告多次向被告储运公司索要征收补偿款、装修损失及入场费等款项。2013年12月被告储运公司对涉案铺面的停水停电。2014年7月2日被告储运公司将原告已预付的2013年10月至11月的租金14400元、铺面履约金4000元退回给原告，同日原告交还涉案铺面给被告储运公司。另查明，2012年南宁市国土资源局的南国土资源﹝2012﹞50号批复，同意将位于明秀西路西面的2800平方米国有建设用地使用权划拨给被告轨道公司，作为南宁轨道交通一号线110千伏五里亭主变电站工程项目建设用地，另有公益用地2161.24平方米，由被告轨道公司承担征地成本和相关税费。西乡塘区政府为项目征收的实施单位。2013年6月6日被告轨道公司已将项目的部分征收补偿款及工作经费支付给西乡塘区政府。2013年8月20日，西乡塘区政府与物资公司签订《南宁市轨道交通1号线一期工程（110千伏五里亭主变电站）项目征收补偿协议书》，载明：物资公司应得被征收房屋特殊装修部分的货币补偿计算如下：铝合金卷闸门342平方米×65元/平方米×80%=17784元，地砖583.93平方米×75元/平方米×80%=35036.40元，胶合板门18.72平方米×150元/平方米×80%=2246.40元，无造型吊顶111.33平方米×74元/平方米×80%=6590.74元，喷塑73.5平方米×24元/平方米×80%=1411.20元，玻璃门32.25平方米×300元/平方米×80%=7740元。支付给房屋使用人征收补偿安置补助费：非住宅停产停业补偿费（铺面）60元/平方米/月×6个月，非住宅搬迁补助费10元/平方米，空调迁移费（柜式）300元/台。本院认为，原告宋本纲与被告储运公司于2012年2月13日签订的三份《铺面租赁协议》、2013年2月26日签订的四份《铺面租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。原告关于2013年2月26日所签订的四份《铺面租赁协议》无效的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。原告要求确认原、被告于2012年2月13日所签订的三份《铺面租赁协议》及2013年2月26日签订的四份《铺面租赁协议》协议第七条“因不可抗拒的原因或政府规划需征收或征用土地的，出租方因经营调整需要或转行升级改造的，本协议即解除，双方均不负各种形式补偿或赔偿，但出租方须在协议解除前30天通知承租方。”显失公平，应属无效的诉讼请求，原告未提交证据证实，本院不予支持。关于入场费的问题。2012年2月13日原告与被告储运公司所签订的“258号协议”、“259号协议”、“260号协议”，约定第一个月的租金分别比之后的月租金多5000元、5000元和10000元。被告储运公司主张2012年2月14日给原告出具的收据实际是收取上述三份协议第一个月高出的租金2万元面出具的收据，原告并没有多交。原告认为租金是租金，入场费是入场费，是两笔不同的款项。原告未提供证据证明其在足额交纳“258号协议”、“259号协议”、“260号协议”第一个月租金后又额外支付了被告储运公司2万元的入场费，本院采纳被告储运公司的主张，原告交纳的2万为铺面租赁协议第一个月的租金。铺租赁协议并未约定这2万元退还问题，原告与被告储运公司于2012年2月13日所签的三个《铺面租赁协议》已于2013年2月28日履行完毕，且原告要求被告退还2万元入场费的诉讼请求已超过2年诉讼时效，故原告要求被告储运公司退还入场费无事实和法律依据，本院不予以支持。关于装修损失的问题。原告对所租赁的铺面进行的装修系在其与被告于2012年2月13日所签订的258号协议、259号协议、260号协议履行期间，该258号协议、259号协议、260号协议已于2013年2月28日租赁期间届满，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”之规定，原告要求被告储运公司赔偿装修损失35250元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于拆迁补偿款的问题。被告储运公司否认其获得了拆迁补偿款，原告未提供证据证明被告储运公司获得征收补偿款，且2013年2月26日原、被告所签订的四份租赁协议并未约定被告储运公司需要支付原告停产停业补助费、搬迁补助费等费用，故原告要求被告储运公司赔偿给原告停产停业补偿费、搬迁费等各项赔偿款共计94118元，本院不予支持。被告轨道公司并非本案租赁合同的相对人，原告要求被告轨道公司赔偿停产停业、搬迁费等拆迁补偿款所产生的纠纷并非租赁合同纠纷，与本案为不同法律关系，原告的该项诉讼请求，本院不予处理，原告可另行起诉。关于房屋占用费及利息的问题。因政府征收，导致原告与被告储运公司于2013年2月26日所签的四份《铺面租赁协议》无法履行，被告储运公司于2013年9月30日粘贴《关于终止租赁协议》的通知，原告于当日看到，根据2013年2月26日原、被告所签的四份《铺面租赁协议》第七条“因不可抗拒的原因或政府规划需征收或征用土地的，出租方因经营调整需要或转行升级改造的，本协议即解除，双方均不负各种形式补偿或赔偿，但出租方须在协议解除前30天通知承租方。”之约定，原告宋本纲与被告储运公司于2013年2月26日所签的305号协议、306号协议、307号协议、308号协议于2013年10月30日解除。合同解除后，原告应及时的把涉案铺面交还给被告储运公司。原告主张其于2013年12月15日搬离了涉案铺面，但其提供证据不足证明其主张，本院对原告的意见不予采信。被告储运公司自认原告于2014年7月2日交还了涉案铺面，本院予以采信。原告未及时交还铺面，构成违约。2014年7月2日被告储运公司将原告支付的2013年10月-11月的租金14400元退还给了原告，是原告与被告储运公司关于不收取2013年10月租金、11月租金达成的协议，现被告储运公司要求原告支付2013年11月份的铺面占用费，本院不予支持。2013年12月份被告储运公司对涉案铺面采取了停水停电措施，且征收涉案房屋的工作已开展，原告对涉案铺面已无法正常使用，故被告储运公司要求原告支付2013年12月至2014年7月2日的铺面占用费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十六条第一款第（一）项、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：一、驳回原告宋本纲的诉讼请求；二、驳回反诉原告广西物资贸易储运有限责任公司的反诉请求。本案本诉受理费3288元（原告已预交），由原告宋本纲负担，反诉受理费638元（被告广西物资贸易储运有限责任公司已预交），由被告广西物资贸易储运有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。审 判 长  胡 欣代理审判员  刘东海代理审判员  吴永能二〇一六年十一月四日书 记 员  刘 燕附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照基规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。