广东省珠海市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）粤04民终352号
上诉人（一审原告）：胡斯杰，男，汉族，1973年10月10日出生，身份证住址:惠州市惠阳区，
委托代理人：裴沛，广东德赛律师事务所律师。
上诉人（一审原告）：谢建旺，男，汉族，1966年1月24日出生，住珠海市香洲区，
委托代理人：裴沛，广东德赛律师事务所律师。
上诉人（一审原告）：施竑青，女，1969年4月6日出生，澳门特别行政区居民，住珠海市香洲区，
委托代理人：裴沛，广东德赛律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：珠海经济特区广信物业管理有限公司广信物业桂花村管理处。住所地：广东省珠海市九洲大道****号桂花村配电房。
负责人：黄振全，总经理。
被上诉人（一审被告）：珠海市水禾轩餐饮管理有限公司拱北分公司。住所地：广东省珠海市九洲大道*****号*****号*****号商铺。
负责人：庄水养，总经理。
委托代理人：陈小博，广东华杨律师事务所律师。
上诉人胡斯杰、谢建旺、施竑青因与被上诉人珠海经济特区广信物业管理有限公司桂花村管理处（以下简称广信物业桂花村管理处）、珠海市水禾轩餐饮管理有限公司拱北分公司（以下简称水禾轩拱北分公司）建筑物区分所有权纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2016）粤0402民初5404号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
胡斯杰、谢建旺、施竑青向一审法院提出以下诉讼请求：1.水禾轩拱北分公司立即腾退桂花村B区4栋、5栋首层的公共单车房（库房），恢复原状；2.广信物业桂花村管理处履行物业服务义务，采取措施要求水禾轩拱北分公司腾退桂花村B区4栋、5栋首层的公共单车房（库房），恢复原状；3.广信物业桂花村管理处、水禾轩拱北分公司共同承担本案诉讼费用。2016年7月20日，胡斯杰、谢建旺、施竑青向一审法院递交申请增加如下诉讼请求：1.水禾轩拱北分公司立即停止使用并拆除占用小区北部物管处后方空地而安装的大型冷气设备，腾退该公共用地，恢复公共用地的原状；2.水禾轩拱北分公司立即停止使用并拆除4栋、5栋之间公共用地的违建消防梯，腾退公共用地，恢复公共用地的原状；3.水禾轩拱北分公司立即停止使用并拆除占用小区4栋、5栋之间公共用地的循环水系统水箱，腾退该公共用地，恢复公共用地的原状；4.广信物业桂花村管理处履行物业服务义务，采取措施要求水禾轩拱北分公司腾退上述公共区域，恢复原状。一审庭审中，胡斯杰、谢建旺、施竑青撤回起诉时提出的第1、2项诉讼请求。经询问，胡斯杰、谢建旺、施竑青明确其增加的3项诉讼请求中腾退该公共用地，恢复公共用地的原状是指拆除并搬走；增加的第4项诉讼请求是指催促和协助水禾轩拱北分公司履行相关义务。
一审法院经审理查明：
胡斯杰为珠海市香洲区拱北九洲大道西1043号6栋1C房登记产权人、谢建旺为珠海市拱北迎宾大道桂花村晓春阁7B房登记产权人、施竑青为珠海市香洲区拱北九洲大道西1025号、1027号房产登记产权人，上述房产位于拱北××村内，广信物业桂花村管理处为该小区物业管理公司。珠海市水禾轩餐厅管理有限公司于2016年3月1日起承租该小区内地址为九洲大道西1033号、1031号、1035号的临街商铺,面积共2116.54平方米，用于经营水禾轩拱北分公司。上述商铺位于桂花村××、××栋之间，6栋前方，并与4栋、5栋相连。
2014年至2015年间，水禾轩拱北分公司租赁商铺的前任承租人“粥宫一号”在桂花村小区管理处与排洪渠道、配电室之间的死角位置安放大型冷气主机装置，约长8米，宽2.4米，高3.1米，通过约70米长的连接管接入商铺；在商铺的二楼中间位置的消防出口外安装一铁架消防梯，消防梯一侧向下与原有消防梯相连，一侧向下延伸至小区6栋前方、4栋与5栋之间的地面。上述冷气主机装置及消防梯现均由水禾轩拱北分公司使用。水禾轩拱北分公司承租后对商铺进行装修，在面向小区的商铺墙体外侧安装一排塑料水箱（约长6.6米，宽1.4米，高0.94米），该水箱通过水管与室内的鱼池相连，形成循环水系统，24小时运转，运转时声音较大。
胡斯杰、谢建旺、施竑青主张上述三项装置占用了小区全体业主的共用面积，在建设时业主就提出反对，但仍然建设，胡斯杰、谢建旺、施竑青一直有投诉。广信物业桂花村管理处主张，在中央空调制冷机组选址时，广信物业桂花村管理处牵头找了质监局、城市管理局、街道办以及居委会进行调研，最终选择目前安放位置是最为合适的。水禾轩拱北分公司主张因商铺面积大，装置了中央空调，才产生了放置大型冷气机组的需要，没有把机组安装在商铺上面也是出于较少影响的考虑。
2016年6月，珠海市公安消防局向水禾轩拱北分公司颁发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（珠公消安检字[2016]第0201号）。
胡斯杰、谢建旺、施竑青不同意安装冷气机组及消防梯、水箱循环系统的理由，胡斯杰、谢建旺、施竑青回答影响楼价，影响小区业主的通行、影响小区业主的审美、产生的噪音也影响小区的生活。
另查明，桂花村小区尚未成立业主委员会。根据桂花村的竣工图显示，安放冷气机组的位置用地性质为绿化用地；4栋与5栋之间的空地用途为拟在此处建配套设施，胡斯杰、谢建旺、施竑青认为是小区业主公共用地，广信物业桂花村管理处及水禾轩拱北分公司认为是商铺的配套用地。
一审法院认为：
一、根据桂花村竣工图显示，胡斯杰、谢建旺、施竑青请求拆除的空调冷气机安放的位置为小区的公共用地、消防梯以及循环水箱安放的位置拟建配套设施，该用地均位于小区内，未包含在水禾轩拱北分公司承租的商铺的产权证面积内，故应为全体业主共有用地，属于全体小区业主共有，应由全体业主共同管理，水禾轩拱北分公司认为消防梯及循环水箱占用的用地为商铺的配套设施，理据不足，一审法院不予采信。
二、水禾轩承租的商铺面积较大，安装中央空调是使用该商铺的合理需要，而安装空调必然会产生放置空调外机组之需要，空调外机组现有安装位置，占用的位置为小区的死角位置，对小区居民的影响明显会小于安装于商铺外墙或屋顶。水禾轩承租的商铺系用于商业用途，基于公众场所安全的需要，建设消防梯也是使用商铺之必需。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权，但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”的规定，水禾轩拱北分公司现使用的大型空调主机组及消防梯均是使用商铺的合理需要，占用小区共有部分，不构成侵权。胡斯杰、谢建旺、施竑青请求水禾轩拱北分公司拆除，理据不足，应予驳回。
三、与鱼池相连的循环水系统水箱可以安装在室内，水禾轩拱北分公司将其安装在室外公共区域，系对共有部分的不合理使用，且该循环水系统运转产生的噪音及对环境产生的影响，对小区居民生活产生不利的影响，胡斯杰、谢建旺、施竑青请求拆除并搬走，有事实和法律依据，一审法院予以支持。
四、胡斯杰、谢建旺、施竑青请求广信物业桂花村管理处催促和协助水禾轩拱北分公司履行相关义务，无法律依据，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用若干法律问题的解释》第四条规定，一审法院作出如下判决：—、水禾轩拱北分公司于判决发生法律效力之日起十日内拆除安装于九洲大道西1033号、1031号、1035号商铺外墙的循环水系统水箱；二、驳回胡斯杰、谢建旺、施竑青的其他诉讼请求。一审案件受理费400元，由胡斯杰、谢建旺、施竑青负担300元，水禾轩拱北分公司负担100元。
胡斯杰、谢建旺、施竑青不服上述判决，向本院提起上诉，请求:一、撤销一审判决第二项，判决水禾轩拱北分公司拆除在桂花村小区北部物管处后方公用绿地处的空调冷气机组设备、拆除4栋、5栋之间公共用地的违建消防梯；广信物业桂花村管理处催促、协助水禾轩拱北分公司履行拆除义务。二、广信物业桂花村管理处、水禾轩拱北分公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。
事实与理由如下：一、一审判决根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，认定水禾轩拱北分公司占用公共绿地使用空调冷气机组及建造消防梯是合理需要，不构成侵权，法律适用错误。首先，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，只有在合理需要、不损害其他人合法权益的前提下，且利用“屋顶”及“专有部分相对应的外墙面”的，才不构成侵权。而水禾轩拱北分公司使用的空调冷气机组安放的位置是小区的公共绿地，占用该公共绿地本身就已经损害了小区全体业主的对公共绿地享有的使用权，并且该公共绿地所处位置，也并非是水禾轩拱北分公司所承租物业的“屋顶”及“专有部分相对应的外墙面”，而是距离较远的公共绿地。因此，一审判决认定水禾轩拱北分公司使用空调冷气机组不构成侵权，适用法律错误。其次，水禾轩拱北分公司使用中央空调也并非唯一选择，其完全可以选择独立的柜式空调，如果为了方便其经营而以牺牲全体业主的利益为代价的话，不符合合理使用的范畴，也不符合公平正义的原则。最后，胡斯杰、谢建旺、施竑青并未见到珠海市公安消防局向水禾轩拱北分公司颁发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，且消防梯自始至终都未完善报建工作，属于违章建筑设施，根据法律规定，理应拆除。二、广信物业桂花村管理处是桂花村小区的物业管理单位，具有相应的物业管理义务。广信物业桂花村管理处作为小区的物业管理单位，在未组织征求全体业主意见的情况下，对水禾轩拱北分公司的侵权行为不作为，放任水禾轩拱北分公司占用公共用地建造使用相关设备，严重的损害了业主的共同利益，其应当履行起自己的管理职责，对小区的侵权行为采取切实的措施。
水禾轩拱北分公司二审辩称：一、一审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决结果应当予以维持。二、水禾轩拱北分公司放置空调外机组的位置属于共有部分，且系为了在最大限度减少对小区其他业主的影响的同时，满足自身合理需求，属合理、必要的使用。对于胡斯杰、谢建旺、施竑青所称的可以使用柜式空调，只是一种没有依据的不合理假设。水禾轩拱北分公司经营蒸汽火锅餐厅，餐厅内温度较高，因此对于降温设备有较高要求，安装柜式空调一则送风方式不够均匀，无法完全覆盖餐厅整体，会影响顾客的用餐体验；二则需要大量柜式空调，会产生安装大量空调外机的需求，届时不能排除像胡斯杰、谢建旺、施竑青又提出其他形式的投诉。三、水禾轩拱北分公司在一审第二次开庭之后，应一审法院要求庭后提交了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》和验收图纸，并经书记员核对了原件。案涉房屋系根据消防局的要求设置的两个二楼消防出口，对应必须有消防梯，否则消防出口没有存在意义。对于消防梯未能完成报建手续，是行政执法部门的问题，胡斯杰、谢建旺、施竑青可以向相关部门进行投诉。站在建筑区区分所有权的角度，水禾轩拱北分公司搭建消防梯的行为系合理使用，不存在侵犯业主权益。四、水禾轩拱北分公司在接到一审判决后，立即将循环水系统水箱拆除并放置在店铺内，没有坚持一审诉求继续上诉，可见水禾轩拱北分公司一直致力于与小区业主和谐共处，尽可能减少对业主的影响。
二审中，胡斯杰、谢建旺、施竑青向本院提交了一份关于水禾轩占用桂花村B区公共用地的征求意见。证明：2016年5月13日，桂花村B区208户小业主集体签名，反对水禾轩拱北分公司擅自占用公共用地，要求停止侵害行为；要求广信物业桂花村管理处对违建行为不作为进行改正。
广信物业桂花村管理处对上述证据材料未发表质证意见。
水禾轩拱北分公司发表如下质证意见：1.该证据并非二审产生的新证据，胡斯杰、谢建旺、施竑青提起此证据已经超过举证期限；2.该证据所提到的水禾轩拱北分公司占用B区公共用地，指的是B区4栋、5栋、6栋的库房，而胡斯杰、谢建旺、施竑青在一审的时候已经撤回此诉求，因此该份证据与本案没有关系。
经审查，本院对胡斯杰、谢建旺、施竑青二审提交的证据的形式上的真实性予以确认，但其并非二审新证据，亦与本案缺乏关联性，本院不予采信。
经审查，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为：
本案中，水禾轩拱北分公司承租涉案商铺系用于商业用途，面积较大，安装中央空调相较于普通柜式空调更节能环保，且案涉大型冷气主机装置在水禾轩拱北分公司租赁涉案商铺之前，已由涉案商铺的前任承租人安放在桂花村小区管理处与排洪渠道、配电室之间的死角位置，故水禾轩拱北分公司安装中央空调是使用涉案商铺的合理需要。冷气主机装置目前的安装位置对小区居民的影响程度明显小于安装于商铺外墙或屋顶，已最大限度减少对小区居民的影响。建设消防梯系基于大型公众场所的安全需要，亦是水禾轩拱北分公司使用涉案商铺的合理需要。综合上述分析，一审法院根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，认定水禾轩拱北分公司现使用的大型空调机组及消防梯均是使用商铺的合理需要，不构成侵权，并无不当。胡斯杰、谢建旺、施竑青诉请水禾轩拱北分公司予以拆除，理据不足，本院不予支持。
此外，广信物业花村管理处系拱北××村小区物业管理公司，负有履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务。胡斯杰、谢建旺、施竑青本案请求广信物业桂花村管理处催促和协助水禾轩拱北分公司履行相关义务，缺乏法律依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人胡斯杰、谢建旺、施竑青的上诉请求，理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币400元，由上诉人胡斯杰、谢建旺、施竑青共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑伟民
审判员 管文超
审判员 汪 栋
二〇一八年三月十六日
书记员 吴馥楠