南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0113民初1327号
原告：黄邦铀，男，1982年3月7日出生，汉族，户籍所在地浙江省苍南县。
原告：刘婧，女，1982年10月23日出生，汉族，户籍所在地南京市鼓楼区。
二原告委托代理人：郝伟扬，江苏圣典律师事务所律师。
被告：周娅彤，女，1987年2月4日出生，汉族，住南京市栖霞区。
委托代理人：张巧林，江苏环太律师事务所律师。
委托代理人：郁宏，江苏环太律师事务所律师。
被告：南京存房房地产经纪有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区菲尼克斯路70号总部基地43栋409室。
法定代表人：薛瑞，系公司经理。
委托代理人：邬维娜，女，1982年5月18日出生，汉族，公司职员，住南京市秦淮区。
委托代理人：周颖竹，女，1990年5月26日出生，汉族，公司职员，住安徽省天长市。
原告黄邦铀、刘婧与被告周娅彤、南京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月9日受理后，依法由审判员张亮独任审理，公开开庭进行审理。原告黄邦铀及二原告的委托代理人郝伟扬，被告周娅彤的委托代理人张巧林、郁宏，被告存房公司的委托代理人邬维娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄邦铀、刘婧向本院提出如下诉讼请求：1、解除两原告与两被告签订的《南京市存量房交易合同》；2、被告周娅彤双倍返还定金4万元；3、被告周娅彤赔偿两原告佣金9225元、保障服务费3690元、租房损失1万元、房屋增值损失25万元，共计272915元，被告存房公司对该损失承担连带赔偿责任；4、被告承担诉讼费及鉴定费。事实与理由：2015年12月5日，二原告通过被告存房公司与被告周娅彤商谈房屋买卖事宜，二原告提出被告周娅彤的房屋是预售商品房，购买后无法及时向银行抵押贷款，会影响孩子落户上学，被告周娅彤称房屋已交付，并且手续齐全，签订合同后1到2天就提交房管局，当天就能拿到房产证。两原告基于对被告周娅彤的信任，当日与二被告签订了《南京市存量房交易合同》（合同编号NJ20151061W），约定被告周娅彤将位于南京市栖霞区××街道××情××花园××单元××室房屋（房屋所有权证号：宁房预售合字2013117884号）以1845000元的价格转让给两原告，定金为20000元；被告周娅彤同意二原告向银行申请个人住房抵押贷款，总额为1200000元，用于支付房屋转让价款的余额；二原告同意于2015年12月25日前与贷款银行签订借款合同，同时委托银行将贷款资金全部划入南京市房屋置业担保公司设立的存量房交易结算资金监管账户；若二原告不能按计划贷足或银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分，二原告同意在银行贷款批准或不批准之日起3日内以现金解交监管账户；被告存房公司指定魏某负责该房屋经纪活动，在委托期限内办理二原告与被告周娅彤的委托事项，二原告于合同签订之日向被告存房公司支付佣金9225元；若被告存房公司未完成约定服务事项或约定的服务事项没有履行的，不得收取佣金。同日，针对案涉房屋，二原告与被告存房公司签订了《搜房综合保障服务协议》，约定二原告当日支付被告存房公司保障服务费3690元。同日，二原告将佣金、保障服务费共计12915元交与被告存房公司。被告存房公司指派了一名叫李某（后经核实，该员工不具有房地产经纪人资格）的员工全权处理涉案房屋经纪活动。出于对被告存房公司的信任，二原告对李某的身份未提出质疑。2015年12月5日、6日，原告黄邦铀将20000元定金交与被告周娅彤。后因被告周娅彤的个人手续不齐全，一直未能拿到房产证，直到2016年1月31日才告知二原告拿到房产证。2016年2月1日，二原告与被告存房公司联系银行贷款事宜，及时将所需材料交与被告存房公司。2016年2月17日，被告存房公司的工作人员李某通过微信告知二原告于2月18日下午到南京市房管局进行贷款预审批。2016年2月18日，被告存房公司的员工李某打电话给原告黄邦铀，告知被告周娅彤因之前用高利贷在苏州购买房屋，现急需现金，要求解除房屋买卖合同。二原告本着妥善解决问题的态度请求李某告知周娅彤，二原告愿意支付现金帮助被告周娅彤还高利贷。2016年2月21日，被告周娅彤通过微信通知原告黄邦铀解除《南京市存量房交易合同》，同意返还二原告的定金。当天下午，原告黄邦铀到被告存房公司处，当面质问李某，要求被告存房公司追究被告周娅彤的违约责任，但李某回复不会去追究责任，“只会将中介费用返还给你们”。当天晚上，李某打电话给原告黄邦铀称，如果二原告愿意提高房价，被告周娅彤同意出售，且因南京房价上涨，被告周娅彤要求签订补充协议，将房屋总价款增加250000元。二原告拒绝了这一请求，要求被告周娅彤双倍返还定金、赔偿相应的损失，被告周娅彤未回应。2月22日，二原告在与家人商量后告知李某，二原告同意增加100000元，被告周娅彤一直未回应。2月26日，原告黄邦铀告知李某准备起诉二被告。被告周娅彤的违约行为、被告存房公司违约及懈怠行为给二原告造成了巨大的损失，故维护合法权益，现诉至法院，请求判如所请。
被告周娅彤辩称，导致合同无法履行的原因是因为二原告的信用问题，无法贷款，导致我方损失，且原告并未按照合同约定支付首付款。
被告存房公司辩称，关于李某经纪人资格的问题，国务院已于2014年7月22日宣布取消房产经纪人职业资格许可和认定的行政审批。被告存房公司只是居间方，提供居间服务，协助买、卖双方办理与房屋买卖及过户相关的手续。在合同的实际履行过程中，被告存房公司切实按照合同约定的条款履行居间义务，贷款审批过程中，因买、卖双方的原因导致合同不能继续履行，与被告存房公司无关。根据合同约定，二原告与被告周娅彤双方任何一方发生违约行为，违约方向被告存房公司承担100000元的违约责任，被告存房公司根据该约定享有选择的权利，与原告的诉请无关。根据合同约定，如因二原告与被告周娅彤的责任，导致合同无法履行，被告存房公司的佣金不予退还，由违约方承担责任，在合同实际履行过程中，因买、卖双方的原因导致合同无法履行，被告存房公司有权不退还佣金。
经审理查明，2015年12月5日，二原告与被告周娅彤、存房公司签订《南京市存量房交易合同》（合同编号NJ201511061W），约定在被告存房公司的居间介绍下，被告周娅彤将位于南京市栖霞区××街道××情××花园××单元××室房屋出售给二原告，房屋面积为111.52平方米，房屋所有权证号为宁房预售合字2013117884号，房屋转让款为1845000元，其中含20000元定金、5000元尾款；二原告按照《南京市存量交易结算资金及经纪服务佣金监管实施细则》的要求,在下列期限内将房屋转让款解交南京市房屋置业担保公司设立的存量房交易结算资金监管账户:1、2016年1月31日前将首付款620000元，解交监管账户；2、被告周娅彤同意二原告向银行申请个人住房抵押贷款1200000元用于支付房屋转让价款的余额，二原告同意于2015年12月25日前与贷款银行签订借款合同，同时委托银行将贷款资金全部划入南京市房屋置业担保公司设立的存量房交易结算资金监管账户；若二原告不能按计划贷足或银行不同意贷款申请的，则转让款不足的部分，二原告同意在银行贷款批准或不批准之日起3日内以现金解交监管账户；二原告于合同签订之日向被告存房公司支付佣金9225元，若合同签订后，因二原告与被告周娅彤责任，导致合同无法正常履行的，被告周娅彤佣金不予退还，由违约方承担。2015年12月5日，二原告与被告存房公司签订《搜房综合保障服务协议》，约定二原告于签署协议当日向被告存房公司支付3690元的保障服务费，保障服务的内容有凶宅保障服务、辐射房保障服务、查封房保障服务、物业保障服务、房屋漏水保障服务。二原告分别于2015年12月5日、6日各支付被告周娅彤购房定金1万元。二原告于2015年12月5日支付被告存房公司居间服务费9225元、保障服务费3690元。2016年2月1日，被告周娅彤办理了案涉房屋的房产证及土地证。在被告周娅彤办理了案涉房屋两证之后，被告存房公司通知二原告与被告周娅彤办理贷款预审批手续。被告存房公司在初步审查二原告的贷款材料后，发现二原告的个人信用报告有数次不良记录，可能影响二原告的贷款预审批，就与二原告及被告周娅彤协商，通过担保公司向银行办理贷款手续。2016年2月17日，原、被告双方到南京市房管局通过担保公司办理贷款预审批手续，并在担保公司签署相关贷款材料。2016年2月17日晚，被告周娅彤表示要解除房屋买卖合同。
2016年2月21日上午，被告周娅彤向二原告发出微信，微信载明：2016年2月3日，被告周娅彤接到被告存房公司通知二原告的征信存在问题，不符合银行贷款要求，被告周娅彤当即告知被告存房公司与被告周娅彤尽快解决该问题，以便尽快完成交易。2016年2月17日，在被告存房公司改变方案和被告周娅彤的积极配合下，三方到工商银行签署贷款合同，但因二原告征信有问题，银行不能贷款给二原告，因二原告不能如期履约，已造成被告周娅彤承担了高利贷等相关损失，造成了被告周娅彤及家人精神上无法估量的伤害。鉴于二原告的征信问题，房屋买卖合同的目的无法实现，被告周娅彤对二原告履约诚信度及贷款能力产生严重怀疑，为避免更大的损失，通知二原告解除房屋买卖合同，且本着息事宁人的态度，愿意考虑将二原告支付的20000元定金返还二原告，如三方不能顺利达成解除房屋买卖合同的协议，被告周娅彤不退还定金。
2016年2月21日下午，二原告与被告周娅彤进行电话沟通，二原告表示全款购买案涉房屋，周娅彤表示“不是全部全款的问题，是我现在亏失（音译）了”，要求解除房屋买卖合同。
庭审过程中，二原告举证南京市住建委关于二手房买卖资金监管的相关文件以及相关银行的二手房贷款实施细则，拟证明必须要有房产证，才能办理银行贷款预审批手续，然后才能办理网上签约，到房产局办理首付资金监管手续，被告周娅彤则认为二原告举证的材料不具有法律约束力，只是指导作用，是因为原告的信用问题导致没有办法进入银行贷款流程，被告存房公司则陈述文件资料都是指导性文件，不是绝对的；二原告举证租房合同及收条一份，拟证明因被告周娅彤违约，致使二原告租房居住，月租金为3000元，产生租房损失，被告周娅彤认为租赁合同签署时间在房屋买卖合同之前，与被告周娅彤无关，被告存房公司认为与其无关。被告存房公司陈述在2月17日，原、被告双方均到南京市房管局通过担保公司办理贷款预审批手续，当时担保公司说直接走银行肯定不能贷款，可以通过担保公司来做，但是时间比较长，被告周娅彤说时间比较长，急着要首付款，所以就不卖了，要解除合同，且当时担保公司还没来及把材料递交给贷款银行，在通知二原告与被告周娅彤贷款终止后，担保公司就让各自拿回预审批贷款材料，但被告周娅彤则陈述，当时第一个担保公司说办不了商业贷款，第二个担保公司也是说试一试，时间很长，不一定贷款能下来，二原告则陈述当时担保公司说可以做，并且收了二原告的费用，被告存房公司认可担保公司收取了二原告办贷款费用。
案件审理中，本院于2016年6月16日对案涉房屋附近的房屋进行询价，经询问枫情水岸售楼处的销售人员，其告知二手房的均价在每平方米2.5万元左右（毛坯），其他小区的毛坯房屋价格在每平方米2.3万元-2.4万元。二原告与被告周娅彤均不认可本院的询价结果，二原告坚持申请对案涉房屋的价格进行评估。后经评估，案涉房屋在2016年2月21日的价值为196.4万元。
另查，在二原告与被告周娅彤于2016年2月21日的通话记录中，周娅彤表示“我也跟你们讲了是开发商没有办，这个是我们办晚了一点，责任不在我”，“我当时告诉你们房产证没有办下来，我说开发商那边说会快的，但也不知道开发商的速度慢了，那我也没有办法”，在原告刘婧表示“我们当时在谈的时候，你说手续都全了，明天送去明天就能办下来，所以我们都没有预料到中间会有两个月时间房产证没办下来”，周娅彤表示“你说你们没有预料到，我也没有预料到”。
再查，自二原告与被告周娅彤签订存量房交易合同到被告周娅彤向二原告发出正式解除合同的通知，案涉房屋上一直有设定的抵押权，被告周娅彤将案涉房屋抵押给银行。
上述事实，有南京市存量房交易合同、保障服务协议、收条、房产证、信用报告、微信聊天记录、录音材料、租房合同、询价情况说明、评估报告、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，二原告与二被告签订的存量房交易合同，系双方当事人真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。二原告现以被告周娅彤违约为由，请求解除交易合同，被告周娅彤同意解除交易合同，合同目的已无法实现，故对二原告解除交易合同的请求，本院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。具体到本案中，第一，根据双方签订的交易合同，二原告与被告周娅彤约定通过到南京市房管局进行资金监管的方式交付房屋购买款。第二，根据被告周娅彤提供的录音以及交易合同，二原告在与被告周娅彤签订交易合同时，被告周娅彤并未办理案涉房屋产权证，被告周娅彤应在二原告与银行签订借款合同（2015年12月25日）前办好案涉房屋产权证。被告周娅彤于2016年2月1日取得案涉房屋产权证。第三，被告周娅彤在办理案涉房屋产权证之后，被告存房公司通知二原告办理贷款，通过初步审查二原告的个人征信报告，认为无法办理贷款，并与二原告及被告周娅彤沟通，通过找担保公司的方式办理贷款，同时通知二原告及被告周娅彤于2016年2月17日到南京市房产局通过担保公司向银行办理贷款。2016年2月17日，二原告及被告周娅彤在担保公司处签署了相关贷款材料。第四，二原告及被告存房公司均陈述，担保公司已经收取了二原告办理贷款的费用，被告存房公司陈述担保公司还没来得及向银行递交材料，在通知二原告与被告贷款终止后，担保公司就将贷款预审批材料撤回来了，并让各自拿回了材料。第五，依据双方签订的交易合同，二原告与被告周娅彤约定若二原告不能按计划贷足或银行不同意贷款申请的，则转让款不足的部分，二原告同意在银行贷款批准或不批准之日起3日内以现金解交监管账户。在被告周娅彤于2016年2月21日正式告知二原告解除交易合同后，二原告当天即与被告周娅彤沟通，表示可以全款买房，但被告周娅彤表示“不是全部全款的问题，是我现在亏失（音译）了”，要求解除房屋买卖合同。故综上所述，二原告以被告周娅彤违约为由，要求被告周娅彤赔偿其损失，于法有据，本院予以支持。
至于二原告要求被告周娅彤双倍返还定金，本院认为，合同签订后，二原告依约支付被告周娅彤2万元定金，现被告周娅彤不同意继续履行交易合同，依据相关法律规定，被告周娅彤应双倍返还二原告定金4万元。
依据相关法律规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额不应高于因违约造成的损失。对于二原告的房屋增值损失，综合根据交易合同上载明的房屋交易价格、2016年2月21日案涉房屋的价值、被告周娅彤发出解除合同通知的时间、二原告需另购房屋的时间等因素，本院酌定二原告的房屋增值损失为16万元。对于二原告其他损失，本院核定如下：佣金损失9225元、保障服务费损失3690元、租房损失2000元。综上二原告的损失总额为174915元。依据上述法律规定，在被告周娅彤双倍返还原告4万元定金后，被告周娅彤应赔偿原告的损失数额为134915元。
至于二原告以被告存房公司违约及懈怠行为给二原告造成了巨大的损失为由，要求被告存房公司与被告周娅彤连带赔偿其损失，本院认为连带责任的承担需有相关法律法规明确规定，且被告存房公司并非买卖交易的双方当事人，二原告亦未举出充分证据证明被告存房公司存在明显过错，故对二原告的该项请求，本院不予支持。
上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：
一、解除原告黄邦铀、刘婧与被告周娅彤、被告南京存房房地产经纪有限公司于2015年12月5日签订的关于买卖位于南京市栖霞区仙林街道枫情水岸花园24幢1单元1101室房屋的《南京市存量房交易合同》（合同编号NJ201511061W）。
二、被告周娅彤于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还原告黄邦铀、刘婧定金人民币4万元。
三、被告周娅彤于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告黄邦铀、刘婧各项损失合计人民币134915元。
四、驳回原告黄邦铀、刘婧的其他诉讼请求。
案件受理费人民币5994元，减半收取为2997元，鉴定费10970元，由被告周娅彤承担12000元，由原告承担1967元。被告周娅彤负担部分，于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 张亮
二〇一七年二月二十二日
书记员 陈茜