广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂05民终1037号
上诉人(原审原告)：北海市万国都物业管理有限公司，住所地北海市北部湾中路凯旋国际商住大厦二楼。统一社会信用代码：91450500753730921T。
法定代表人：王锡廷，董事长。
委托诉讼代理人：杨正华，广东广和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈佳豪，广东广和律师事务所实习人员。
上诉人（原审被告）：郎波，男，1965年12月5日出生，汉族，住广西北海市海城区。
委托诉讼代理人：吴怡璇，广西嘉友律师所事务所律师。
上诉人北海市万国都物业管理有限公司因与上诉人郎波房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2017）桂0502民初972号民事判决，均向本院提出上诉。本院于2017年9月12日立案受理后依法组成合议庭，以询问、质证、调解的方式审理了本案。上诉人北海市万国都物业管理有限公司（以下简称万国都公司）的法定代表人王锡廷及委托诉讼代理人杨正华，上诉人郎波及其委托诉讼代理人吴怡璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
万国都公司上诉请求：一、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院(2017)桂0502民初972号民事判决第二项，改判确认万国都公司与郎波签订的《凯旋大厦房屋租赁合同》解除并没收郎波的租赁保证金80000元；二、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院(2017)桂0502民初972号民事判决书第一项，改判郎波向万国都公司支付2015年4月、5月的租金56000元及滞纳金392000元，共计448000元(滞纳金按照每日1％的标准自租金逾期支付之日起计算至款项清偿之日止，前述滞纳金暂算至2017年3月20日)；三、改判郎波停止装修行为，恢复原状，向万国都公司返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好；四、改判郎波从2017年3月15日起至实际交还租赁房屋之日止，按照每月28000元的标准向万国都公司支付房屋使用费；五、本案一、二审全部诉讼费由郎波承担。
事实与理由：一、一审判决认定事实不清。郎波的根本性违约行为严重损害了万国都公司的合法权益，根据法律规定以及房屋租赁合同关于违约责任的约定，万国都公司有权解除该合同并追究郎波的违约责任。1.一审法院已认定郎波拖欠万国都公司2015年4月、5月的租金56000元的前提下，仍认定郎波未构成根本性违约，属于事实认定严重不清。无论郎波拖欠租金的期限还是金额，均满足了租赁合同中合同第九条合同解除的约定，属于根本性违约，因此万国都公司有权根据合同约定解除租赁合同。2.郎波未经万国都公司书面同意，擅自对租赁房屋进行内部装修，万国都公司多次向郎波进行催告，要求停止违约行为，并于2017年3月6日向郎波送达《工作联络函有关停止装修和催缴租金事宜》和于2017年3月15日向郎波送达《律师函》，要求停止侵权行为，并将租赁房屋恢复原状。根据万国都公司提交的证据《工作联络函有关停止装修和催缴租金事宜》及《律师函》中万国都公司已经就郎波擅自对租赁房屋进行装修的事实作出了回应，且郎波在《复函》第三条：针对函告的第二、第三条回复意见是：协商并责任分清后再出意见。上述证据足以佐证郎波存在擅自进行装修的违约行为，一审法院却以证据不足为由不予认可万国都公司的上述主张，属于事实认定错误，法律适用不当。3.房屋租赁合同第十一条特别约定事项：“l、将在大厦东侧观光电梯一楼入口的小房间提供给承租人作为接待及办公用房。”合同中对该小房间的用途做了明确的约定，现郎波在未通知万国都公司的情况下私自将该小房间改作成经营性的商店，虽然郎波的经营范围是卷烟、酒类、食品销售，但租赁合同中明确约定该小房间的用途为接待以及办公用房，上述约定已经排除了该小房间用作经营性商店的用途。因此，郎波擅自改变房屋用途的行为严重违反合同约定，万国都公司有权依照约定解除合同。综上，郎波存在诸多违约行为，违反了双方订立的租赁合同第九条、第十一条的约定，其己构成根本性违约，万国都公司解除与郎波的租赁合同于法有据。
二、租赁合同是万国都公司与郎波真实意思表示，且不违反强制性法律规定，是合法有效的，双方应当全面履行合同约定的义务，郎波应当根据合同约定的违约金计算标准就其违约行为向万国都公司支付违约金。根据租赁合同第十二条约定：“承租人违约或逾期缴纳租金、水电费等除应及时如数补交外，还应支付滞纳金。滞纳金按每日1％计算。如发生本合同第九条的情形，出租人对承租人的押金不予退还，并有权留置承租人相应价值的商铺物质抵扣欠费。”该违约金计算标准是万国都公司与郎波签订合同之时，对违约造成损失的预定，双方在签订合同时，不仅考虑己方所可能获得的补偿，也会考虑己方可能的赔偿责任，因此该约定的数额不会故意畸高或者畸低，应当推定双方均认可是公平合理的。再者，郎波也未举证证明合同约定的违约金过高，应当承担举证不能的不利后果，但一审法院却以违约金约定过高为理由调整违约金，该主张证据不足、法律适用不当，万国都公司请求二审法院依法进行改判，要求郎波依法承担合同约定的违约责任。
郎波上诉请求：一、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院(2017)桂0502民初972号民事判决第一项；改判驳回万国都公司全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由万国都公司承担。
上诉请求事实与理由及答辩的事实与理由：郎波在履行与万国都公司的合同过程中，没有拖欠支付租金；一审法院认定涉案的两个月租金是郎波逾期未支付租金，判决郎波应支付两个月租金和违约金欠缺乏基本证据。1.郎波出具的有万国都公司工作人员签收的《申请》，可以证明万国都公司同意郎波提出延期两个月的租金申请，实际交纳租金是2015年6月开始的。万国都公司对郎波当庭提交的《申请》不予认可，但没有提供相反的证据证实，也没有对庭审中出示的《申请》要求进行司法鉴定。一审法院应当采纳郎波在庭审中出示的《申请》。2.2015年3月23日的《申请》内容与2015年3月15日原承租人林金模出具给郎波的委托书及万国都公司于2015年4月24日出具的《证明》相印证，都证实了郎波直至2015年4月24日仍无法办理特种行业的证件，郎波于2015年4月底都没办理经营证件，合同目的就根本无法实现。郎波直至2015年7月24日才得到了特种行业许可证，与郎波无法办理特种行业许可证才向万国都公司申请延期的事实相印证。2、郎波不支付涉案两个月租金是合法、合情、合理的，郎波不存在故意拖欠租金的行为，更不存在任何违约。(1)根据合同约定，双方需办理书面交接(交房)手续。在合同签订后，万国都公司没有按照合同约定将房屋全部移交承租人，也没有办理书面交接，结合郎波的证据可以证实万国都公司显然逾期交付房屋。万国都公司无法提供确实有利的证据能够证明其已经按时履行交付房屋(办理书面交接手续)的义务。故此，万国都公司存在逾期交房义务，那么免除两个月的租金也是理所当然的；(2)郎波出具从2015年6月至今交纳租金的收款收据，证实郎波按时支付租金，不存在任何拖欠房租的情形。万国都公司以郎波拖欠两个月并以此作为解除合同的理由是不能成立的。结合上述论述，装修延期两个月的事实是具有确实充分的理由提出的，万国都公司也同意延期两个月，经双方认可后于2015年6月开始履行支付义务的。万国都公司在郎波交纳第一笔租金时出具的收款收据载明“11楼郎波6月租金”，即是认可是从2015年6月份开始交纳租金；(3)万国都公司同意郎波延期两月是因其自身不履行义务，致使郎波无法对房屋进行维修及无法办理相关特种行业证遭受重大损失；(4)万国都公司要求支付的两个月租金已经超过法律规定的提起诉讼时效期间一年，法院应当依法予以驳回。我国《民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：……(三)延付或者拒付租金的；”因此，万国都公司要求支付欠付租金的诉讼时效仅有一年；(5)万国都公司虽未采用书面形式同意延期两个月，但一方已经履行主要义务，郎波提出申请，万国都公司在后期履行中也接受的，应认定万国都公司对郎波申请装修免租期两个月的默认。3、万国都公司认为郎波擅自改变装修用途是没有事实及法律依据。郎波租赁的物业作为经营旅馆业的，郎波按约定将小房间作为前台的接待，郎波作为旅馆业应该有前台的场所，且郎波的经营范围包括酒类的销售并不违反法律的规定，所以万国都公司根据合同第11条的规定解除合同的理由不成立，因为合同约定的小房间作为办公接待也没有超过郎波的经营范围，万国都公司以此来解除合同违背合同目的。4、涉案合同是依法成立的合同，应受到法律的保护，应维护其稳定性。在签订合同之后，郎波对经营目的投入了大量的资金装修，如果解除合同造成无法估量的损失，如果维持合同既可以保证万国都公司的正常收益，又能维护郎波的合法权益，无论从法律效果、社会效果来看维持合同都是有利于双方的，故此请求二审法院驳回万国都公司的全部上诉请求。
万国都公司针对郎波的上诉请求辩称，一审法院认定郎波欠付两个月的租金事实清楚。根据双方所签订的租赁合同，郎波应当按合同约定以每月28000元的标准，每月5日前交付租金，但截止本案，郎波并没有将2015年4、5月的租金交付给万国都公司。万国都公司对郎波在上诉中阐明结合在一审时所提交的《申请》进行了质证，对其真实性、合法性、关联性不予确认，没有万国都公司的盖章也没有法人的签字确认，且该份申请中郎波的签字并不能确认。相反，根据一审时郎波所提交的2014年12月26日的致万国都公司的函件可以说明其承租11楼自2014年12月19日签订合同以来，自认对涉案的房屋进行了接收，不存在本案的房屋没有交付的事实。本案的房屋郎波逾期交付租金，擅自改变房屋用途，未经本案的万国都公司的同意擅自装修，擅自改变特别条款中约定的将涉案的小房间改为经营用途也违反租赁合同的约定，根据租赁合同的第九条第1款、第2款、第3款、第5款的约定，违约的事实清楚，万国都公司要求解除合同合法有据。请求二审法院依法全部支持万国都公司的上诉请求，驳回郎波的上诉请求。
万国都公司向一审法院起诉请求：一、判令万国都公司与郎波签订的《凯旋大厦房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”）（编号：WGD201412002）于2017年3月15日解除并没收租赁保证金80000元；二、判令郎波向万国都公司支付拖欠租金56000元及滞纳金392000元，共计448000元（滞纳金按每日1%的标准自租金逾期支付之日起计算至款项清偿之日止，前述滞纳金暂算至2017年3月20日）；三、判令郎波停止装修行为，恢复原状，向万国都公司返还租赁房屋及大厦东侧观光电梯一楼入口对面的小房间，并保证租赁房屋、前述小房间及附属设施的完好；四、判令郎波从2017年3月15日至实际交还租赁房屋之日止，按照每月28000元的标准向万国都公司支付房屋使用费；五、判令郎波承担本案所有诉讼费。
一审法院认定事实：万国都公司、郎波于2014年12月19日签订《租赁合同》一份，主要约定万国都公司（出租人）将坐落于北海市北部湾中路58号之“凯旋国家大厦”主楼11层约1192平方米，按现状租赁给郎波（承租人）合法经营；租赁期从2015年1月1日至2027年6月30日。装修免租期3个月。出租人于2014年12月20日交付房屋给承租人，双方办理书面交接手续；租金从2015年4月1日到2018年3月31日为首期，每月租金28000元，首期期满后按每3年递增5%对租金进行调整；押金80000元，在签订本合同之日交付；租金的支付期限与方式：每月5日前交当月租金，现金或银行转账的方式均可；租赁房屋的用途：休闲、健身、茶吧、办公、会议会务、房屋出租、旅业等法律法规允许的经营项目；承租人不得擅自更改原有设施，如对租用场地进行装修，必须事先征得出租人意见，并提交装修方案，经出租人审核（审核时间为3天）并书面同意后方能进行施工。否则视为违约，租赁合同即行终止。出租人房屋已有设备，出租人不得擅自破坏拆除；合同解除条件有下列情形之一，出租人有权解除本合同：1、承租人不交付或不按约定时间交付租金及水电费等逾期30日；2、承租人所欠各项费用达28000元以上；3、未经出租人同意及有关部门批准，承租人擅自改变出租房屋用途…特别约定事项：将在大厦东侧观光电梯一楼入口对面的小房间提供给承租人作为接待及办公用房；承租人违约或逾期交纳租金、水电费等，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金。滞纳金按每日1%计算。如发生本合同第九条的情形，出租人对承租人的押金不予退还，并有权留置承租人相应价值的商品物资抵扣欠费等内容。上述合同签订后，郎波向万国都公司交付了80000元的押金。郎波主张因万国都公司原因导致其未能全部接收案涉房屋及办理相关营业证件，其申请延长两个月的装修期，故其未交付2015年4月和5月份的租金。郎波从2015年6月开始向万国都公司交付租金及水电费。
2017年3月6日万国都公司向郎波发出《工作联络函有关停止装修和催缴租金事宜》一份，主要载明：“本物业公司今日发现，你所承租的11楼未经我公司书面同意，擅自进行内部装修，违反了本公司与你所签房屋租赁合同第七条之第二款承租人不得擅自更改原有设施，如归租用场地进行装修，必须事先征得出租人意见，并提交装修方案，经出租人审核并书面同意后方能进行施工，否则视为违约，租赁合同即行终止。另，你拖欠我公司2015年4月和5月共两个月租金合计56000元，经多次催讨，你一直以各种理由拒付，违反所签房屋租赁合同第九条。现我公司要求你立即暂停装修，履行合同约定的程序和手续，收到本函后三日内还清所欠租金。否则，我公司将采取法律手段维护自身权益，直至解除合同”。
2017年3月16日万国都公司通过律所向郎波发出一份《律师函》，该份主要载明双方于2014年12月19日签订《凯旋大厦房屋租赁合同》一份，合同签订后万国都公司按约将租赁房屋交付郎波，但郎波拖欠2015年4月和5月两个月租金共计56000元，且郎波未经万国都公司书面同意，擅自对租赁房屋进行内部装修，郎波的上述行为违反了租赁合同约定，已构成违约。万国都公司已多次向郎波进行催告，要求停止违约行为，并于2017年3月6日向郎波送达《工作联络函有关停止装修和催缴租金事宜》，但截至本函出具之日止，郎波仍以各种理由推脱。为此，万国都公司依据合同的约定，提出：1.自本函发出之日，解除与郎波签订的《房屋租赁合同》（编号：WGD201412002）；2.自本函发出之日起3日内，向万国都公司支付拖欠租金56000元及滞纳金388080元，共计444080元（滞纳金以每日1%的标准，从每期租金逾期之日起算，暂算至2017年3月14日）；3.自本函发出之日起3日内，停止装修行为，恢复原状，向万国都公司返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好等内容。2017年3月19日郎波复函给万国都公司，《复函》的内容主要载明郎波对于万国都公司所发出上述函告的第一条“自本函发出之日，解除房屋租赁合同”有异议，认为万国都公司所述事实缺乏真实性，不客观，依据不足，郎波不同意解除合同；对于函告的第二、第三条回复意见是协商并责任分清后再出意见。
现万国都公司以郎波未交付2015年4月和5月份的租金以及擅自改变房屋用途和擅自装修构成违约为由，诉至法院，提出上诉诉求。
另查明，郎波租赁案涉房屋用于经营北海市海城区凯丽商务酒店，经营范围：旅馆业；卷烟、酒类、食品销售。郎波取得了《营业执照》、《烟草专卖零售许可证》、《特种行业许可证》。案涉大厦东侧观光电梯一楼入口对面的小房间现被郎波用于作前台接待以及经营烟酒和部分的食品销售。
一审法院认为：万国都公司、郎波于2014年12月19日签订的《凯旋国际商务大厦房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规规定，合法有效，该院予以确认，双方当事人均应按合同的约定全面履行自身的义务。上述合同签订后，万国都公司按约向郎波交付了案涉房屋，郎波亦应按合同的约定交付租金，为此，对于万国都公司请求郎波支付2015年4月和5月的租金共计56000元于法有据，该院予以支持。郎波逾期未支付租金的行为构成违约，应承担违约责任。万国都公司主张违约金按每日1%的标准计算，郎波不予认可。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，该院依法调整违约金的计算标准，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算。为此，郎波应向万国都公司支付违约金（违约金计算：在2015年3月6日至2015年4月5日期间以28000元为本金，从2015年4月6日开始以56000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计算至本生效判决确定的还款之日止）。对于郎波抗辩称其已向万国都公司申请延长装修期，装修期间免交租金，为此上述两个月的租金无需交付，但其向该院所提交的证据不足以证实万国都公司同意延长装修期，且万国都公司亦不予认可，为此，郎波的上述抗辩不成立。对于郎波主张万国都公司的该项诉求已过诉讼时效的抗辩，从2017年3月6日万国都公司向郎波送达《工作联络函有关停止装修和催缴租金事宜》的事实可知，万国都公司主张上述权利并未超过两年的时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，郎波的上述抗辩不成立。
对于万国都公司请求解除上述合同所依据的事实，该院认为，从所查明的事实可知，郎波除了不交付2015年4月和5月份两个月的租金，从2015年6月份就开始向万国都公司交付租金及水电费至今，郎波并非恶意拖欠租金。除了2017年3月6日万国都公司向郎波送达《工作联络函有关停止装修和催缴租金事宜》开始催讨租金外，其无其它的证据予以证实其在上述合同履行长达两年的过程中有向郎波进行过追讨。另结合自万国都公司向郎波发出上述的催讨租金的函以及郎波的复函来看，双方对上述两个月的租金问题存在争议。为此，不宜认定郎波拖欠租金构成严重违约。另对于万国都公司主张郎波未经其书面同意，擅自对案涉房屋进行内部装修，但其无相关的证据予以证实，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干问题》第二条的规定，对于万国都公司的上述主张该院不予认可。对于万国都公司主张郎波擅自将大厦东侧观光电梯一楼入口对面的小房间改变为经营性的商店，改变房屋用途存在严重违约。根据所查明的事实可知，合同约定该小房用途为作为接待及办公用房，该小房间现被郎波用于作前台接待以及经营烟酒和部分的食品销售。从郎波租赁案涉房屋用于经营北海市海城区凯丽商务酒店，经营范围：旅馆业；卷烟、酒类、食品销售的事实可知，郎波将小房用于作前台接待以及经营烟酒和部分的食品销售属于其合法的经营范围之内，并没有违反合同的规定。另合同的该条规定属于特别约定事项，亦不属于合同中所约定的万国都公司有权解除合同的情形。为此，对于万国都公司认为郎波改变该小房用途存在严重违约的主张不成立。综上，万国都公司主张解除上述合同所依据的三个事实不成立，对于万国都公司请求解除双方之间于2014年12月19日签订的《凯旋国际商务大厦房屋租赁合同》于法无据，本院不予支持。为此，对于万国都公司请求郎波停止装修行为、恢复原状，返还案涉房屋并支付合同解除后的房屋使用费和没收郎波押金80000元的诉求于法无据，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干问题》第二条之规定，判决：一、郎波支付万国都公司2015年4月、5月的租金共计56000元及违约金（违约金计算：在2015年3月6日至2015年4月5日期间以28000元为本金，从2015年4月6日开始以56000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计算至本生效判决确定的还款之日止）；二、驳回万国都公司其他的诉讼请求。案件受理费8020元，减半收取4010元，由郎波承担530元，万国都公司承担3480元。
在本院二审指定的举证期间，上诉人万国都公司、郎波均无新证据向本院提交。
二审经询问及查阅一审卷宗材料，查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。
综合双方的诉辩意见，本院归纳本案二审的争议焦点为：一、万国都公司一审的诉讼请求有没有事实及法律依据；二、万国都公司向郎波主张2015年4月、5月的租金是否超过诉讼时效。
本院认为，一、关于万国都公司、郎波于2014年12月19日签订的《凯旋国际商务大厦房屋租赁合同》是否符合合同解除条件的问题。万国都公司在一审及二审中均主张合同据以解除的理由主要有以下违反涉案合同第九条、第十一条约定的行为：1.郎波逾期支付2015年4、5月份的租金已达56000元；2.郎波未经其书面同意，擅自对租赁房屋进行内部装修；3.郎波擅自改变大厦东侧观光电梯一楼入口的小房间的经营用途。第一，郎波是否尚欠万国都公司2015年4、5月份的租金问题。郎波在一审及二审中均主张落款时间显示为2015年3月23日的《申请》已作出说明，由于前手林金模未及时注销该承租房屋的特许经营许可证、卫生许可证等证件，导致其无法变更手续后正常经营，产生延期开业，万国都公司是知悉和同意的。本院认为，该《申请》上并未有万国都公司物业管理部同意免交的意思表示，仅有署名为朱波的人于当天签收的字样，万国都公司未加盖印章予以同意，仅能认定万国都公司物业管理部已知晓该申请，但并不能由此认定万国都公司已同意郎波免交2015年4、5月份的租金。但由于郎波在随后的时间内均能交纳租赁房屋的月租，万国都公司亦出具相应的收款收据予以确认，可知万国都公司即便在郎波欠交2015年4、5月份的租金的情况下，仍同意双方继续履行涉案《凯旋国际商务大厦房屋租赁合同》直至2017年3月份向郎波送达《工作联络函有关停止装修和催缴租金事宜》，万国都公司未有解除合同的意思表示，万国都公司未在合理期限内行使解除权。万国都公司现以郎波欠付双方有争议的2015年4、5月份租金为由行使合同约定的解除权与其给予郎波继续履行合同的信赖利益的行为不符，且郎波基于以上客观因素，其行为不宜认定为对合同的根本性违约。第二，郎波是否存在未经万国都公司书面同意，擅自对租赁房屋进行内部装修的问题。本院认为，郎波接手涉案房屋是为了经营酒店所需，万国都公司主张其未书面同意郎波对酒店进行装修，但作为物业管理公司既没有相应的劝阻证据，亦未提供证据证明郎波存在较大规模装修行为并危及租赁物的安全的行为。第三，关于郎波使用大厦东侧观光电梯一楼入口对面的小房间经营烟酒和部分的食品销售的问题。本院认为，郎波仅是增加该前台的经营效益，系其自主经营的应有之义，使其所经营的酒店在提供前台接待的同时，附加提供烟酒及部分食品的销售，不违反涉案合同第十一条的特别约定。因此，现万国都公司以上述三个理由提出解除合同，本院不予支持，一审法院认定事实清楚，本院予以维持。
二、关于2015年4月、5月的房屋租金是否超过诉讼时效的问题。郎波在一审诉讼中提出了该两个月租金已超过诉讼时效的抗辩。一审法院认定万国都公司于2017年3月6日向郎波送达《工作联络函有关停止装修和催缴租金事宜》，尚未超过二年的诉讼时效。本院认为，万国都公司在一审诉讼请求第二项所主张的是租金及其滞纳金，应依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，适用一年诉讼时效，因此，万国都公司该项诉讼请求的诉讼时效按照涉案合同第十条的约定，最迟从2015年5月6日起就应当知道郎波已经连续两个月欠交月租，则诉讼时效应到2016年5月5日满一年。尽管万国都公司在2017年3月6日的《工作联络函有关停止装修和催缴租金事宜》的律师函中提及到该两个月租金问题，但万国都公司并无证据表明郎波在收到律师函后认可并自愿履行该笔租金，且本案一审庭审辩论终结时，《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效的规定并未施行生效，且在《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条也同样规定，法律另有规定的，依照其规定，万国都公司主张未超过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳，本院认为，万国都公司对该部分租金的诉请已超过诉讼时效，从而丧失胜诉权。一审法院认定郎波应支付万国都公司2015年4、5月份的租金并支付相应的违约金，属适用法律错误，本院予以纠正，并对万国都公司请求郎波支付2015年4、5月份租金及违约金的诉讼请求不予支持。
至于郎波在一审、二审均主张万国都公司延迟交付房屋及拒不履行房屋交接手续。本院认为，郎波所提供的证据并不能证明万国都公司存在上述行为，且即使存在该行为，也是属于瑕疵交付的情形，而通过郎波从2015年6月起至2017年5月均能及时交纳水电费、月租金的行为来看，郎波仍是足额交纳相应费用，双方并未就此问题进行具体协商。因此，郎波的该抗辩理由不成立。
综上所述，万国都公司的上诉请求不能成立，应予驳回；郎波的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院(2017)桂0502民初972号民事判决；
二、驳回上诉人北海市万国都物业管理有限公司的全部诉讼请求。
一审案件受理费8020元，减半收取4010元，二审案件受理费8040元，合计12050元，由上诉人北海市万国都物业管理有限公司负担（一审案件受理费4010元，上诉人北海市万国都物业管理有限公司已预交；二审案件受理费8020元，上诉人北海市万国都物业管理有限公司、郎波已分别预交，上诉人郎波预交的二审案件受理费8020元，由本院退还上诉郎波）。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶长程
审 判 员 何能媛
审 判 员 叶 萍
二〇一七年十二月七日
法官助理 明 智
书 记 员 龚安珍