广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0104民初10081号
原告：余一亮，男，1972年9月7日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。
委托代理人：汪旭东，广东广信君达律师事务所律师。
委托代理人：谭丽明，广东广信君达律师事务所实习律师。
被告：陈继源，男，1966年3月12日出生，汉族，身份证住址广东省罗定市。
委托代理人：许健，广东润科律师事务所律师。
委托代理人：颜凤雯，广东润科律师事务所律师。
原告余一亮诉被告陈继源物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人汪旭东，被告的委托代理人许健、颜凤雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2016年3月13日从前业主陆某购买了广州市越秀区德政中路x号房屋,并于2016年3月21日拿到了房产证。购买房屋时，该房屋是交吉状态即空置。然而，被告以原告母亲欠其购房款为借口竟将该房屋一楼大门堵住，后于2016年3月21日擅自搬入涉讼房屋居住，并安排了一些社会人员霸占了整栋房屋（一至五层），使得原告无法使用该房屋。原告认为，被告与原告之间并无任何让渡房屋使用权的约定，其霸占原告房屋无任何法律依据。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、被告及同住人员立即腾空广州市越秀区德政中路x号房屋，将该房屋交还原告；二、被告向原告支付从2016年3月21日起计至实际腾空交还房屋之日止的房屋使用费（按20000元/月的标准计）。
被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。被告自2000年12月1日左右开始向原业主承租涉讼房屋3楼前座，约40平方米，因为被告与原业主是熟人关系，所以没有签订书面租赁合同，租期为不定期租赁，租金每月500元。当时直至现在其他房间有别的租户在承租，并非被告转租。不存在原告所说的霸占涉讼房屋5层的情况，被告没有霸占广州市越秀区德政中路x号房屋的其他部分。没有腾空房屋是因为原告与涉讼房屋原业主进行房屋买卖时承诺对租户进行补偿，用以清租及补偿涉讼房屋九户租户承租十多年来对涉讼房屋自费进行门窗、墙壁、排水排污、分装水表电表等维修装修的费用。当时原告并没有兑现诺言，因此包括被告在内的大部分租户均没有腾空房屋。关于原告提出的房屋使用费，被告仅仅承租3楼前座约40平方米左右的面积，每月租金是500元。不应承担原告所提的20000元/月的占用费，不应按照整栋2号房屋的面积计算。
经审理查明：2016年3月13日，原告（代理人司徒某）与卖方陆某签订《房产买卖合同》，购买广州市东山区（现越秀区）德政中路x号房屋。其中订明“该物业交付使用情况：空置”。
2016年3月21日，广州市国土资源和规划委员会核发了产权人为原告的（2016）广州市不动产权第x号《不动产权证书》，其中载明：广州市越秀区德政中路x号，建筑面积248.65平方米，住宅。
另查明：原业主陆某的代理人曾于2000年11月23日与被告签订《广州市德政中路x号住房出租临时协议》，将涉讼房屋地下，后座，四楼前座及厨房，中座首层、二层，五楼厨房出租给被告作住宅使用；租赁期限二年，地下自2001年1月1日至2002年12月31日止，三楼以上自2000年12月1日至2002年12月31日止，月租金1800元。
2015年8月26日，被告以卖方代表的名义与买方代表司徒某签订《购买房屋诚意协议》，内容为：甲方陈继源，临时代表他的亲戚有房屋座落在广州市德政中路x号，房屋总建筑面积为248平方米以445万元按房屋现状腾空，出售给司徒某等。
2016年5月25日，司徒某向本院提起诉讼，要求被告返还590000元及利息。在该案诉讼中，被告陈述称：所有款项均是基于《购买房屋诚意协议》而收取的费用，该协议的意思是被告将购买笋盘的机会让与司徒某，业主与司徒某最终成交价与《购买房屋诚意协议》约定的差额全部归被告所有，该费用包括被告本可获得笋盘的机会、被告促成司徒某与业主沟通成交及安置其他住户的费用、腾空房屋等费用。本院经审理于2016年11月22日作出（2016）粤0104民初7231号民事判决，判令被告向司徒某返还520000元及支付利息。被告不服该判决，提出上诉。广州市中级人民法院于2017年7月7日作出（2017）粤01民终4256号终审民事判决，驳回上诉，维持原判。
因本案纠纷，原告于2016年7月18日提起诉讼。
诉讼中，原告称：按每月20000元计算房屋使用费是原告自行估算的。在原告购买涉讼房屋前，被告使用及管理涉讼整栋房屋有十多年了，被告对外一直都称是业主的亲戚，业主在国外。原告购买房屋前，租户已经腾空搬离了，原业主将房屋交付给原告了，原告也取得钥匙。但被告要索取高额的补偿款，原告不同意，被告又强行撬开门搬回涉讼房屋占用。原业主是整栋房屋出租给被告。被告与原告的母亲司徒某签订了购买房屋诚意协议，被告承诺将整栋房屋按现状腾空。过了半年左右，原业主回来了，原告与原业主签署了房屋买卖合同。在被告协助下房屋已经腾空，房屋买卖合同标注房屋交付情况为空置。由此证明在交易时房屋是交吉的。后来被告为了索取高额补偿款，原告没有同意支付补偿款，所以被告封门不让原告进去。原告报警也处理不了，被告又搬进去居住。封门发生在2016年4月17日，是被告封门不让原告进入房屋，2016年4月17日双方分别报警了。
被告称：涉讼房屋一共5层，1-4层有前座、后座，5层是一个大房间间隔为两间房，总共10个租户左右。从2000年开始，被告一直承租居住3楼前座房屋，没有腾空搬出过，由被告、被告儿子儿媳、孙子共4人使用。之前交租给原业主，2015年的租金都缴清了，现在没有交租了。原告所说的管理，事实是被告帮原业主代收其他租户的租金，实际就是将所有租户的租金集中统一转账，被告并非原业主的代理人，因为被告没有从中赚取差价。房屋的装修都是租户自己出资。公共部分都是租户大家共同出资维修的。其他租户不是被告转租、分租的。被告有与其他租户说过原告准备补偿，补偿后就同意搬离，所以租户都在等待原告补偿，据被告了解1楼租户有搬走，其他具体情况不清楚。不存在原告所说全部租户腾空将房屋交吉给原告。原告曾派人进入房屋扔租户的东西，双方因此有纠纷。后原告封门不让被告及租户进去，2016年4月17日双方分别报警处理。封门之后，因为被告所有东西都在屋内，为了回家，确实找人拆开门。
原告主张被告封住涉讼房屋门口，提供了照片及报警回执予以证明。被告质证称：是原告请人封门的。照片来源有逻辑上的问题。如果被告找人封门，肯定是瞒着原告进行，原告不可能知道被告什么时候封门，不可能拍摄到被告封门的照片，故不符合生活逻辑。如果是被告拍摄的封门照片，被告也不可能将拍摄的照片发送给原告，更不符合生活逻辑。这恰好证明是原告找人封门，所以才能拍摄到该照片。报警回执真实性没有异议，确实有报警，警察没有处理，就做了笔录。
据原、被告提供的报警回执显示，原告方曾于2016年4月17日、6月4日报警，被告曾于2016年4月17日、6月2日报警。经向广州市越秀区公安分局大塘派出所调查取证，该所向本院提供了被告于2016年4月17日、5月5日在派出所所作的询问笔录。在2016年4月17日所作的笔录中，被告陈述称：“2016年4月17日8时许我离家，12时许我回到家，发现一楼的铁门被人焊死了，我报警后将铁门打开，上到三楼我居住的地方，门锁被撬，房屋内的所有财物都不见了，所以我就到派出所来报案。”在2016年5月5日所作的笔录中，被告陈述称：2016年3月14日我代亲戚将位于广州市越秀区德政中路x号卖给司徒某的儿子余一亮，协议是同司徒某签的，出售房屋共248平方米，售价445万元，售房款345万我亲戚已经收到，我作为代理方已经收到60万，对方还欠我40万元的代理费，对方称因兑换美元，找银行行长的好处费及自认为房产证面积少了14平方米等理由不支付这40万元。因对方还有40万元没有支付给我，所以我没有将房屋交给对方使用。2016年5月4日20时许我接到帮我做装修的工仔陈某1打来的电话，他说准备返回x号居住时发现一楼大门被人用水泥砖封住，一楼的铁门也被人焊死了，他说已将那水泥砖推掉了，我当时还跟他说先不要撬铁门另外找地方住。之后今天民警就打电话给我要求我过来协助调查。……广州市越秀区德政中路x号现在的产权人是余一亮，但我代亲戚卖这房时已说明了要付清全部费用才交吉的，由于余一亮还欠40万元未付清，所以房屋是还未交吉他使用的，现在还是平时帮我搞装修的几个工仔在那里住。……因为该房屋还未交吉，现在还是我的工仔在那里居住，余一亮在未付清余款房屋又未交吉的情况下私自用水泥砖封住一楼大门影响我们正常的出入所以我们要推掉它。……德政中路x号现在是帮我打工的陈某1、陈某2、李某在居住，我是要等收够余款才会将该房屋交吉给余一亮使用的。我要求余一亮能够出来协商并遵守协议将余款付清，我就将房屋交给余一亮使用，否则大家会继续在这件事上产生更多的纠纷。”
被告对此质证称：因为被告从事的是装修工作，当时一楼已经搬空了，被告只是安排三个员工临时居住，且只是居住了一小段时间，现在也已经搬空了。其他楼层是其他人居住的。
关于《广州市德政中路x号住房出租临时协议》，被告称：该协议是临时协议，落款是2000年11月23日，距今16年了，该协议早就履行完毕或变更了，与2016年的租赁及使用情况完全不同了，不能证明2016年被告的使用情况。
本院认为：广州市越秀区德政中路x号房屋已由原告购买所得。原告作为该房屋的所有权人，对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
因被告与原告之间不存在租赁关系或者其他房屋使用关系，原告要求被告腾退房屋及支付房屋使用费，合法合理，本院予以支持。至于被告抗辩称原告承诺对其补偿以腾退房屋，没有充分的证据予以证明，本院不予采信。被告以此为由拒不腾退房屋，本院不予支持。
关于房屋的使用情况。原告主张上述房屋全部由被告占用，没有提供充分的证据予以证明。至于被告在派出所所作的相关陈述，被告亦予解释；仅凭此认定房屋全部由被告占用，理据不足。故对于原告的该主张，本院不予支持。房屋使用情况以被告所述的其使用上述房屋3楼前座约40平方米为准。
关于房屋使用费的计算标准。依公平、等价有偿原则，可参照同期房管部门公布的同地段同类住宅房屋租金参考价标准计付。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告陈继源及其同住人员将占用的广州市越秀区德政中路x号房屋三楼前座腾空交还原告余一亮。
二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告陈继源向原告余一亮支付从2016年3月21日起至本判决发生法律效力之日止的上述房屋使用费（以建筑面积40平方米，按同期房管部门公布的同地段同类住宅房屋租金参考价标准计）；自本判决发生法律效力之次日起，被告陈继源逐月按上述标准向原告余一亮支付房屋使用费至交还上述房屋之日止。
三、驳回原告余一亮的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1900元、保全费820元，由原告余一亮负担2198元，被告陈继源负担522元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邓小斌
人民陪审员 龙咏诗
人民陪审员 黎满华
二〇一七年七月十八日
书 记 员 邓鸿明