湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘31民终154号
上诉人（原审原告）：中国人民解放军湖南省龙山县人民武装部。
负责人：赵银河。
委托诉讼代理人：吴波训，湖南新世纪律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：周春秀，女，汉族，1975年10月19日出生。
被上诉人（原审第三人）：瞿德林，男，汉族，1972年2月20日出生。
被上诉人（原审第三人）：李梅英，女，汉族，1958年6月6日出生。
原审被告：龙山县金城房地产开发有限责任公司。
法定代表人：杜辉佳。
原审被告：杜辉佳，男，汉族，1970年11月1日出生。
上诉人中国人民解放军湖南省龙山县人民武装部(以下简称“龙山人武部”)因与被上诉人周春秀、瞿德林、李梅英，原审被告龙山县金城房地产开发有限责任公司（以下简称“龙山金城房产公司”）、杜辉佳租赁合同纠纷一案，龙山人武部不服龙山县人民法院（2017）湘3130民初1101号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭通过询问双方当事人进行了书面审理。本案现已审理终结。
龙山人武部的上诉请求：判决原审第三人将坐落在龙山县民安街道办事处北正街龙山县武装部办公楼一楼临老街5号门面（门牌号：北正街32-15）返还给上诉人。事实与理由：一、《合同法》第二百三十五条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，该条规定同样适用于转租行为。因此出租人与承租人签订的租赁合同解除时，出租人可基于物权追及效力对次承租人直接请求返还租赁物。上诉人一审所提“请求判令第三人周春秀、瞿德林、李梅英返还上诉人办公楼一楼临老街5号门面（门牌号：北正街32-15）”的诉讼请求，具有充分法律依据，一审法院不应漏判；二、转租是以原租赁关系为基础，具有附属性。原租赁合同解除，转租合同也随之解除。被上诉人作为承租人未占有租赁物，不能成为物上请求权的相对人，出租人直接基于租赁物的所有权，将实际占有租赁物的次承租人列为第三人主张返还租赁物，法理依据充分；三、负有腾房义务的第三人均已参加诉讼，保障了诉讼权利，负有腾房义务的第三人均已充分行使抗辩权，判决负有腾房义务的第三人返还租赁物在程序上也没有法律障碍。
被上诉人周春秀答辩称：本案系龙山人武部违约在先，本案所涉门面可以退回，但上诉人龙山人武部应按照现在的市场租赁费价值给予补偿。
被上诉人瞿德林答辩称：一、与周春秀签订商铺买卖协议时，周春秀提供了周春秀与龙山金城房产公司门面经营权出让合同，合同上双方均签字盖章。2011年1月1日上诉人龙山人武部与杜辉佳签订的《民兵训练基地续租补充协议》是后面签订的，没有与被上诉人协商，也没有通知被上诉人，故《民兵训练基地续租补充协议》应属无效协议；二、鉴于2016年中央军委印发《要求军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》要求军队和武警部队全面停止一切有偿服务的工作。被上诉人同意并支持军委文件，但国家和军队应以人为本，合法经营，作为人民军队要把有偿服务目标落实到位，把军队形象维护到位，把群众利益补偿到位，把人民军队为人民，人民法院为人民落到实处。上诉人要求收回门面属于单方违约，根据《合同法》107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的。应当承担继续履行采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。根据《合同法》113条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的给对方造成损失的损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。包括合同履行后和已获得的利益（按投资预算20年收回成本预算，余下的22年为获利期限：违约方应补偿我损失170000÷20×22=187000元），根据《合同法》第114条规定，当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向另一方支付一定数量的违约金。请求法院查明事实，秉公处理，维护答辩人的合法利益。
被上诉人李梅英、原审被告龙山金城房产公司、杜辉佳未到庭接受询问，未提交书面意见。
上诉人龙山人武部向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告龙山金城房产公司于2006年7月1日签订的《门面经营权出让合同》及2011年1月1日与二被告签订的《民兵训练基地续租补充协议》；2、判令本案第三人归还原告办公楼一楼临老街5号门面；3、原告自愿退回未履行租赁合同剩余期限的已收租金。
一审法院认定事实：2006年7月1日，原告龙山人武部（甲方）就其所有的办公楼一层临老街12间门面与被告龙山金城房产公司（乙方）签订《门面经营权出让合同》一份，合同约定甲方将龙山县武装部办公楼一层临老街12间门面经营权出让给乙方，出让年限为50年，自2006年7月1日至2056年6月30日止；出让金为380000元；在门面经营权出让期内，如遇政策性变故（如政府规划拆迁征用等），甲方应主动与乙方协商补偿，补偿标准甲乙双方商定认可。合同还对门面转租等事项进行了约定。在租赁案涉门面后，被告龙山金城房产公司于2007年8月27日与第三人周春秀签订《门面经营权出让合同》一份，合同约定被告龙山金城房产公司将前述门面中的第五号门面共一间经营权出让给第三人周春秀，出让时间为49年，从2007年11月7日至2056年11月6日止，出让费为35000元。2015年12月2日，第三人周春秀与第三人瞿德林签订《门面经营权出让合同》一份，合同约定第三人周春秀将前述第五号门面共一间经营权出让给第三人瞿德林，出让时间为42年，从2015年12月2日至2056年6月30日止，出让费为170000元。2017年4月1日，第三人瞿德林将前述第五号门面共一间租赁给第三人李梅英使用，租赁期限为1年，从2017年4月1日起至2018年4月1日止，年租金为8000元。案涉门面中的第五号门面现为第三人李梅英使用。案涉12间门面均被龙山金城房产公司转租。2011年1月1日，原告龙山人武部与被告杜辉佳签订《民兵训练基地续租补充协议》一份，协议将原告于2006年7月1日与被告龙山金城房产公司签订的《门面经营权出让合同》约定的案涉门面出让期限变更为从2011年1月1日起至2029年1月1日止，共18年，原交纳380000元出让金即为变更后应交纳的出让金。2017年3月13日，原告龙山人武部与被告杜辉佳签订《民兵训练基地租赁终止协议》一份，协议约定前述补充协议中就案涉门面的变更约定继续有效。2016年，中央军委印发《要求军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求军队和武警部队全面停止一切有偿服务的工作。再查明，工商登记载明被告龙山金城房产公司的法定代表人为被告杜辉佳，其持股比例为100%。
一审法院认为，本案原告与被告龙山金城房产公司就案涉门面虽然签订的是《门面经营权出让合同》，但其实质为门面租赁，因此本案系房屋租赁合同纠纷。我国合同法规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。原告与被告龙山金城房产公司订立的《门面经营权出让合同》虽系双方当事人的真实意思表示，但租赁期限长于法律规定的二十年的部分无效，该《门面经营权出让合同》在符合法律规定期限内的部分有效。原告与被告杜辉佳签订的《民兵训练基地续租补充协议》内将前述出让合同的期限调整为从2011年1月1日起至2029年1月1日止，该补充协议虽以杜辉佳个人名义签订，但被告龙山金城房产公司工商登记其全部股份为被告杜辉佳持有，且补充协议载明系对前述出让合同的调整，故应认定原告与被告龙山金城房产公司对前述出让合同的租赁期限进行了变更，该变更虽将案涉门面租赁期限调整为18年，但补充协议是在双方出让合同尚未到期时签订，出让合同已履行的期限加上变更的期限已超过二十年，这种变相延长20年最长租赁期限的行为亦违反租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效的法律规定，因此双方就案涉门面约定的变更租赁期限不得超过出让合同起止的二十年，超过部分无效。本案的争议焦点是原告与被告龙山金城房产公司就案涉门面达成的租赁协议能否解除。关于原告与被告龙山金城房产公司就案涉门面达成的租赁协议能否解除问题。该院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定因不可抗力致使不能实现合同目的，可以解除合同，但并未规定不可抗力具体包括什么情形，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般而言，自然灾害、战争、社会异常事件及政府行为等被认为属于不可抗力。本案租赁合同的标的物属军事产业，原告要求解除合同的理由是中央军委印发《要求军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求军队和武警部队全面停止一切有偿服务的工作，该情形属于因政府行为导致合同目的不能实现，符合上述法律规定的合同解除条件。综上，原告要求解除与被告龙山金城房产公司就案涉门面达成的租赁协议的诉讼请求该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故双方尚未履行的房屋租赁合同应终止履行。在前述租赁关系解除后，被告龙山金城房产公司应将案涉12间门面退还给原告，原告应将剩余未履行期限的租金退还给被告龙山金城房产公司。关于应退还租金数额问题。该院认为，双方约定的房屋租赁期限为2006年7月1日起至2029年1月1日止，共计270个月，截止本案宣判时，已履行138个月，尚未履行的期限为132个月，故原告应将前述未履行期限的租金退还被告龙山金城房产公司。因双方租赁门面未约定月租金及年租金金额，根据公平原则，该院酌定案涉12间门面月租金为1470元（380000元÷270个月），故原告应向被告龙山金城房产公司退还租金185724元（1470元×132个月）。关于本案各第三人请求赔偿等问题，根据合同相对性原则，不在本次诉讼中解决，可另行协商或解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（一）项、第九十七条、第一百一十七条第二款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国人民解放军湖南省龙山县人民武装部与被告龙山县金城房地产开发有限责任公司于2006年7月1日签订的《门面经营权出让合同》及双方于2011年1月1日签订的《民兵训练基地续租补充协议》中就案涉门面达成的“出让期限，调整为从2011年1月1日起至2029年1月1日止共18年，原缴纳38万元出让金即为现应缴纳的全部出让金”变更协议；二、被告龙山县金城房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将坐落于龙山县民安街道办事处北正街龙山县武装部办公楼一层临老街12间门面腾空返还给原告中国人民解放军湖南省龙山县人民武装部；三、原告中国人民解放军湖南省龙山县人民武装部在被告龙山县金城房地产开发有限责任公司履行完本判决主文第二项义务后三日内将剩余租金185724元退还被告龙山县金城房地产开发有限责任公司。案件受理费800元，由原告中国人民解放军湖南省龙山县人民武装部负担400元，被告龙山县金城房地产开发有限责任公司负担400元。
二审中，各方当事人均无新的证据提交。
本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，且当事人没有提出实质性异议，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，2016年2月16日，中国共产党中央军事委员会（通知）军发[2016]58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》系全国性就军产处置作出的统一性政策，该《通知》已明文规定原政策允许的空余房地产租赁属全面停止军队和武警部队有偿服务活动范围之内，且要在其他地方先行试点后于2017年6月底前停止有偿服务活动。因《通知》下发于2016年，在上诉人与原审被告双方签订《门面经营权出让合同》及《民兵训练基地续租补充协议》时上诉人龙山人武部无法提前预见，系双方在履行合同过程中国家就军队全面停止有偿服务活动所作出的强制性政策规定，属上诉人履行合同过程中出现的情势变更情形。因该《通知》已明确军队和武警部队房地产租赁有偿服务停止时间于2017年6月底前完成，直接导致上诉人及原审被告双方无法继续履行本案双方所签合同，故上诉人龙山人武部可依照《合同法》第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定解除《门面经营权出让合同》及《民兵训练基地续租补充协议》。
因本案各方在一审判决后，对解除《门面经营权出让合同》、《民兵训练基地续租补充协议》，并对原审被告龙山金城房产公司腾空返还本案所涉门面及龙山人武部退还剩余租金均未提出上诉，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。故根据本案上诉人的上诉请求，即：判决原审第三人将坐落在龙山县民安街道办事处北正街龙山县武装部办公楼一楼临老街5号门面（门牌号：北正街32-15）返还给上诉人，本院只对该上诉请求进行审理。
本案的争议焦点为：原审第三人是否应当将坐落在龙山县民安街道办事处北正街龙山县武装部办公楼一楼临老街5号门面返还给上诉人龙山人武部。本案中，上诉人龙山人武部系龙山县民安街道办事处北正街龙山县武装部办公楼一楼临老街5号门面的所有权人，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，其对该门面享有占有、使用、收益和处分的权利，如前所诉，其与原审被告龙山金城房产公司、杜辉佳签订的《门面经营权出让合同》《民兵训练基地续租补充协议》已解除，故其有权要求龙山金城房产公司退还所租门面，原审第三人周春秀、瞿德林、李梅英作为转租人，因原租赁关系解除，转租合同也应随之解除，其继续占有争议门面属无权占有，本案出租人龙山人武部作为门面所有权人，可基于物权效力，请求门面实际占有权返还占有的租赁物，故上诉人请求本案门面实际占有人即原审第三人返还所占有的门面于法有据，应予支持，原审判决遗漏该项诉讼请求，本院予以纠正。同时基于合同的相对性原则，上诉人龙山人武部与原审第三人周春秀、瞿德林、李梅英非合同的相对人，双方不存在合同法上的权利义务关系。原审被告龙山金城房产公司、杜辉佳与原审第三人周春秀、瞿德林、李梅英可根据各方签订的合同主张相应的权益。
另外，基于上诉人的上诉请求，其只对周春秀、瞿德林、李梅英是否返还争议门面进行上诉，故本案中周春秀、瞿德林、李梅英应列为被上诉人，龙山金城房产公司、杜辉佳应为原审被告。
综上所述，上诉人龙山人武部的上诉理由成立，本院对其提出的上诉请求予以支持。原判审判程序合法、认定事实清楚，但适用法律错误，遗漏诉讼请求，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条之规定，判决如下：
一、维持湖南省龙山县人民法院（2017）湘3130民初1101号民事判决第一、二、三项，即：“一、解除原告中国人民解放军湖南省龙山县人民武装部与被告龙山县金城房地产开发有限责任公司于2006年7月1日签订的《门面经营权出让合同》及双方于2011年1月1日签订的《民兵训练基地续租补充协议》中就案涉门面达成的“出让期限，调整为从2011年1月1日起至2029年1月1日止共18年，原缴纳38万元出让金即为现应缴纳的全部出让金”变更协议；”、“二、被告龙山县金城房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将坐落于龙山县民安街道办事处北正街龙山县武装部办公楼一层临老街12间门面腾空返还给原告中国人民解放军湖南省龙山县人民武装部；”、“三、原告中国人民解放军湖南省龙山县人民武装部在被告龙山县金城房地产开发有限责任公司履行完本判决主文第二项义务后三日内将剩余租金185724元退还被告龙山县金城房地产开发有限责任公司。”；
二、被上诉人周春秀、瞿德林、李梅英于本判决生效之日起三十日内将坐落于龙山县民安街道办事处北正街龙山县武装部办公楼一层临老街5号门面（门牌号：北正街32-15）腾空返还给上诉人中国人民解放军湖南省龙山县人民武装部。
如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费800元，二审案件受理费800元，共计1600元，由上诉人中国人民解放军湖南省龙山县人民武装部负担600元，被上诉人周春秀、瞿德林、李梅英各自负担200元，原审被告龙山县金城房地产开发有限责任公司负担400元。
本判决为终审判决。
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审判长 杨光福
审判员 曾浩恒
审判员 龙少松
二〇一八年三月二十六日
书记员 刘桂林
附：适用法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
……
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。