北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终1905号
上诉人（原审被告）：于国，男，1965年6月23日出生。
委托代理人林根祥，北京市君祥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京燕鑫华冠商贸有限公司，住所地北京市房山区燕山岗南路23号。
法定代表人:张兵，董事长。
委托诉讼代理人：张翔宇，北京天驰君泰律师事务所律师。
上诉人于国因与被上诉人北京燕鑫华冠商贸有限公司（以下简称华冠公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2016）京0111民初8857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
于国上诉请求：一、撤销原判，驳回华冠公司的全部诉讼请求。二、本案诉讼费用由华冠公司负担。事实和理由：第一、我方与华冠公司签订的《2015年度外租商户合同签约明细表》（以下简称《明细表》）已经取代了《房屋租赁合同》，故《房屋租赁合同》已经废止。在明细表中并无违约条款以及禁止转租的约定。第二、2015年7月华冠公司工作人员恶意破坏租赁物内设施，导致我方无法正常经营，我才没交2017年租金，我方不构成违约。
华冠公司辩称：一审法院认定事实清楚，同意原判。
华冠公司向一审法院起诉请求：1、解除《房屋租赁合同》及《2015年度外租商户合同签约明细表》；2、于国支付租金64769.25元（暂计至2016年6月30日）；3、于国支付违约金25907.7元（按照129538.5元*20%计算）；4、于国立即腾退房屋，将租赁房屋恢复原状并交还，并支付从2016年7月1日起到实际腾退之日止的房屋使用费（以年租金129538.5元的标准按日计算）；5、诉讼费用由于国承担。
一审法院认定事实：2010年12月20日，华冠公司（甲方）与于国（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：华冠公司将位于北京市房山区华冠羊耳峪店×一间(使用面积约260平米)有偿租给于国使用，合同期限20年，自2011年2月1日至2026年12月31日止，限于经营服务类项目。合同第三条第一款约定，租金及付款方式：年租金为8万元，按半年度支付，每半年首月1号为缴费日，甲方在每半年末月15日—25日向乙方下发催缴单。签订该合同时交纳2011年上半年租金33333.33元，押金5000元，此后每半年度租金4万元，租金按每五年递增5%。合同第三条第四款约定，为保证乙方在承租期内履行本合同约定的应尽义务，乙方在签订本合同的同时，须向甲方交付合同履约保证金人民币5000元。合同第四条第二款第一项约定，乙方应按合同规定的期限、数额支付租金及水、电费。如乙方未按约定期限支付以上费用，视乙方违约，乙方同意以欠缴费为基数，每延迟一日支付给甲方5%作为违约金，若乙方欠缴费用在一个月以上时，乙方同意甲方终止该合同，并按合同年租金的20%支付给甲方作为违约金，且乙方同意在接到甲方通知后的三日内撤离甲方，将房屋完好交还给甲方。若乙方逾期不撤，视为乙方放弃并同意甲方处置经营场所内所留物品。合同第四条第二款第八项约定，乙方不得将房屋转租他人使用或擅自改变房屋用途。如有违反，甲方有权终止合同，并要求乙方支付违约金5000-10000元。合同签订后，华冠公司将涉案房屋交付于国，交付时房屋系空房，于国按期交纳租金至2014年12月31日止。
2015年1月30日，华冠公司与于国签订《2015年度外租商户合同签约明细表》（以下简称《明细表》），约定：于国自2015年1月1日起至2025年12月31日止承租华冠公司上述房屋，2015年租金123370元/年（合每平方米1.3元/天），2016年至2020年租金129538.5元/年（合每平方米1.365元/天），2021年至2025年租金136016元/年（合每平方米1.433元/天）。原合同质保金5000元延续，需新交10000元。每半年首日（即1月1日、6月1日）支付半年度租金。《明细表》签订后，于国连续交纳租金共计123370元至2015年12月31日止。
2016年1月23日，华冠公司以邮寄的方式向于国发出《费用缴纳通知书》，要求于国于2016年1月29日前缴纳2016年1月1日至2016年6月30日租金64769.25元，并声明于国欠租情况按合同约定交纳违约金5%，同时华冠公司可停止于国经营及供应水电，解除合同。2016年3月5日，华冠公司以邮寄的方式向于国发出《收回房屋的通知》，声明：因于国拖欠2016年1月1日至2016年6月30日租金64769.25元，经多次致电及邮寄的方式送达催缴通知无果后，根据《房屋租赁合同》的相关约定，双方解除合同，由华冠公司收回房屋。于国因“不在本市，电联无法签收”等原因未接收。涉案房屋现由于国占有，处于闲置状态，于国至今未向华冠公司交纳2016年上半年的房屋租金。
另查，2011年，于国将涉案房屋转租给案外人李×用于经营饭店，后李×经于国同意，将饭店转给案外人马×经营，并由马×向于国交纳租金。2015年，马×因拖欠债务失联，马×的债权人到饭店内哄抢财物。2015年7月1日，周×向北京市公安局房山分局（以下简称房山分局）报案称于国承租的门店内物品被盗。房山分局经调查后认为，饭店内物品为马×所有，饭店被盗的受害人并非于国，而受害人亦未报警，故于2016年8月30日作出不予立案通知书，以该案不具备立案条件为由，决定不予立案。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，华冠公司与于国所签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效。后双方就租赁期限、租金金额及交付方式等的变更达成一致意见，并签订了《明细表》。该《明细表》的租赁期间在《房屋租赁协议》的租赁期间内，应视《明细表》为双方对《房屋租赁协议》中租赁期限、租金金额及交付方式等条款的变更，《房屋租赁协议》中的其他条款对《明细表》仍然有效。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。本案中，华冠公司主张解除合同，其依据有以下两点：一是于国未经华冠公司同意将涉案房屋转租；二是于国欠交租金。关于于国未经华冠公司同意擅自将涉案房屋转租一节，本案中，双方在合同中明确约定，于国不得将涉案房屋转租他人使用，若有违反，华冠公司有权终止合同。而于国在未经华冠公司同意的情况下，将涉案房屋转租给案外人李×、马×，违反了合同约定，应当承担相应的违约责任。关于于国主张华冠公司知晓其转租行为并予以默认，缺乏证据证明，华冠公司亦不予认可，且与双方的约定不符，对其该项主张，本院无法采信；关于于国欠交租金是否符合解除合同条件一节，本案中，双方在合同中明确约定，于国欠缴费用在一个月以上时，华冠公司有权终止合同。根据双方约定，于国应在2016年1月1日向华冠公司交纳2016年上半年房屋租金，但其至今未交纳，其逾期交纳租金一个月以上的行为，构成双方约定合同解除的条件。且经华冠公司催缴后，于国至今仍未交纳。关于于国主张其未按期交纳租金系因其承租房屋内财物被华冠公司损毁，相关事宜尚未处理完毕，故未交纳租金一节，于国未能提供证据证明其承租房屋内财物损毁系华冠公司所为，其该项答辩意见，缺乏事实与法律依据，法院不予采纳。综上，关于华冠公司主张解除《房屋租赁协议》及《明细表》的诉讼请求，符合法律规定及双方合同约定，法院予以支持。
双方的租赁合同未解除之前，双方均应按照合同约定全面履行。现华冠公司主张于国支付2016年1月1日至2016年6月30日的租金64769.25元的诉讼请求，于国亦同意支付，法院对此不持异议；关于违约金一节，因于国存在违约情形，应当按照合同约定承担违约责任。现华冠公司主张于国按照合同约定支付年租金的20%为违约金，具有事实和法律依据，法院予以支持；关于恢复原状、腾退房屋并支付房屋占用使用费一节，租赁合同解除后，于国作为承租人，应当腾退房屋、恢复原状；持续占有房屋的，应当支付相应的房屋使用费。现华冠公司主张于国腾退房屋并恢复原状，并按租金标准支付占用期间房屋使用费，于法有据，对其该项诉讼请求，法院予以支持。
综上，一审法院于2016年12月判决：一、解除北京燕鑫华冠商贸有限公司与于国于二○一○年十二月二十日签订的《房屋租赁协议》、于二○一五年一月三十日签订的《2015年度外租商户合同签约明细表》；二、于国于判决生效之日起十日内支付北京燕鑫华冠商贸有限公司房屋租金六万四千七百六十九元二角五分（租赁期间自二○一六年一月一日起至二○一六年六月三十日）；三、于国于判决生效之日起十日内支付北京燕鑫华冠商贸有限公司违约金二万五千九百零七元七角；四、于国于判决生效之日起十日内将位于北京市房山区华冠羊耳峪店×一间恢复原状，腾退给北京燕鑫华冠商贸有限公司，并支付房屋使用费（自二○一六年七月一日起至实际腾退之日止，按照年租金十二万九千五百三十八元五角的标准计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对于一审法院认定的事实予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，华冠公司与于国所签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效。后双方就租赁期限、租金金额及交付方式等变更达成一致意见，并签订了《明细表》。该《明细表》的租赁期间在《房屋租赁协议》的租赁期间内，应视《明细表》为双方对《房屋租赁协议》中租赁期限、租金金额及交付方式等条款的变更，《房屋租赁协议》中的其他条款对《明细表》仍然有效。关于合同解除问题，华冠公司以于国未经华冠公司同意将涉案房屋转租且欠付租金为由，主张解除合同。关于于国未经华冠公司同意擅自将涉案房屋转租一节，本案中，双方在合同中明确约定，于国不得将涉案房屋转租他人使用，若有违反，华冠公司有权终止合同。而于国在未经华冠公司同意的情况下，将涉案房屋转租给案外人李×、马×，违反了合同约定，应当承担相应的违约责任。关于于国主张其未按期交纳租金系因其承租房屋内财物被华冠公司损毁，相关事宜尚未处理完毕，故未交纳租金的上诉主张，于国未能提供证据证明其承租房屋内财物损毁系华冠公司所为。综上，华冠公司要求解除合同的诉请本院予以支持。于国所提上诉主张缺乏依据，本院不予支持。
租赁合同解除后，于国作为承租人，应当腾退房屋、恢复原状；支付欠付的租金；持续占有房屋的，应当支付相应的房屋使用费。现华冠公司主张于国腾退房屋并恢复原状，支付欠付租金，并按租金标准支付占用期间房屋使用费，于法有据，对其该项诉讼请求，本院予以支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2067元，由于国负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 孟 龙
审判员 李 桃
审判员 王 云
二〇一七年三月三十一日
书记员 杨春雪