广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0205民初3801号原告：柳州市世华房地产中介有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市桂中大道南端2号阳光壹佰城市广场34栋1-9，统一社会信用代码91450200348559737E。法定代表人：刘飞，总经理。委托诉讼代理人：黄俊平，广西创恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈柳山，广西正泰和律师事务所律师。被告：郭海明，男，1982年1月27日出生，住广西柳州市柳北区。委托诉讼代理：熊梓杏姿，被告另一被告，与该被告系夫妻。被告：熊梓杏姿，女，1981年9月25日出生，住广西柳州市柳北区。原告柳州市世华房地产中介有限公司与被告郭海明、熊梓杏姿居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告柳州市世华房地产中介有限公司委托诉讼代理人黄俊平，被告郭海明委托诉讼代理人暨本案被告熊梓杏姿到庭参加诉讼。当事人庭外未能达成和解。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决被告单方面违反《限时销售合同》须向原告支付违约金32800元；二、请求法院判决被告单方面违反《限时销售合同》须向原告返还1000元保证金。合计：33800元；三、本案诉讼费由被告承担。原告的事实和理由：原被告签订一份独家《限时销售合同》，该合同内容对其他条款作出相关约定外，还对被告拒绝与原告找到的适格买家签订《房屋买卖合同》违约责任、违约金进行了相关的约定；还对被告单方面终止《限时销售合同》的违约条款、违约金进行了相关的约定。《限时销售合同》签订后，原告按约定向被告支付了1000元保证金，原告开始工作，原告的工作人员覃喜念、刘文柳通过努力促成了涉案房屋的交易，但是，原告在收到了买家1万元房屋意向金以及6万元代管购房定金后，组织被告以及买家签订房屋买卖合同，但被告以明示的方式单方面违反《限时销售合同》，致使原告遭受损失。经协商未果。为了维护原告的合法权益，原告根据《民事诉讼法》的规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。被告郭海明、熊梓杏姿辩称：不同意原告关于违约金的诉请，认为原告吃了中间差价，当时与原告签订的合同是尽快解决问题，原告像是在故意拖延我的时间。我们不应该支付违约金。对于返还1000元保证金没有异议，愿意返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院审查后可以作为事实认定的依据。对于双方真实性无异议的证据，本院审查后予以采信，可以作为本案事实的认定依据。经审理本院确认以下法律事实：被告郭海明与被告熊梓杏姿系夫妻关系，2017年6月6日，被告郭海明向被告熊梓杏姿出具一份《委托书》，委托熊梓杏姿办理鹧鸪江路12号滨江世纪城9栋1单元8-1号房屋出售事宜，并约定受托人无权转委托。原告与被告熊梓杏姿于2017年7月13日签订一份《限时销售合同》（编号：LZSHDC0000978），约定：被告委托原告独家限时销售被告位于鹧鸪江路12号滨江世纪城9栋1单元8-1号的房产（第一条），有满足交易净收人民币77万元价格条件的，原告即可全权代理被告出售该房产（第二条）；原告向被告支付限时销售保证金人民币1000元，原告保证在期限内为被告找到适格买家，否则被告有权没收此保证金，原告在期限内找到适格买家后，此保证金在被告与买家签订《房屋买卖合同》当日返还给原告，如被告拒绝与原告找的适格买家签订《房屋买卖合同》，被告须向原告返还此保证金，且被告应向原告支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金（第四条）；限时销售期限内，原告不履行推销义务，须向原告支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金（第五条）；限时销售期限内，被告必须保证原告能够带领客户顺利看房，如原告按被告委托条件与买家签订承购确认书，即视为原告居间成功，被告同意将房产实际售价高于77万元委托价的差额作为支付给原告的咨询及中介服务费（第七条）；限时销售期限内，被告不得擅自终止本合同、自行出售该房产或者另行委托其他公司及个人销售该房产，如被告不予配合，拖延时间影响原告销售工作的，原告有权单方面解除合同并追究被告的违约责任（第十条）。签订本合同当天，被告收取了原告限时销售保证金人民币1000元。同日，被告在一份原告提供的保证书上签字，保证如不销售房屋给原告所找买家，则愿意按合同所列违约赔偿条款承担赔偿责任，并在一份原告提供的内容为已详细阅读且原告公司员工也已详细说明《限时销售合同》内容的《明示单》上签字。2017年7月16日，案外人龙丽丹对被告的上述房屋有购买意向并与原告签订一份《承购意向书》，同时向原告交纳了1万元的诚意金。后因被告拒绝与原告及案外人龙丽丹签订买卖房屋出卖房屋，故引纠纷成讼。另查明，被告已将本案诉争合同约定的鹧鸪江路12号滨江世纪城9栋1单元8-1号房产出售。本院认为，民事活动中当事人地位平等，应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原、被告签订的《限时销售合同》，约定原告为被告寻找房屋买家，并在交易价格满足约定条件时，即授权原告代为出售，根据《中华人民共和国合同法》的规定，此份《限时销售合同》兼具委托合同与居间合同的性质，适用《合同法》的相关规定进行规范与调整。对于原、被告无异议的1000元保证金退还问题，本院审查后予以确认。本案的争议焦点为：1、被告是否构成违约？2、原告诉请的金额是否有事实和法律依据。对于争议焦点1：本院认为，首先，本案《限时销售合同》虽然是原告方提供的格式条款，但被告在独立的《明示单》上签字认可自己已详细阅读且原告公司员工也已详细说明《限时销售合同》内容，被告对此未能提供相反证据予以反驳，因此本院认为原告已尽到对格式条款的说明义务；其次，《限时销售合同》第七条约定“被告不得擅自终止本合同”，此约定虽与《合同法》四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”的规定相悖，但《合同法》第四百一十条为授权性规范，即合同当事人可通过协商一致自愿放弃该权利，自愿放弃该权利的约定并不直接导致全部合同无效；第三，《限时销售合同》除约定被告违约要向原告支付委托交易价格的4%作为违约金外，也约定了原告在独家委托期限内不履行推销义务需向被告支付房产委托交易价格的4%作为违约金，双方权利义务并未明显失衡；第四，在郭海明向熊梓杏姿出具的《委托书》中虽注明不能转委托，但基于郭海明和熊梓杏姿的夫妻关系，原告有理由相信熊梓杏姿有权代理郭海明作出民事行为；第五，被告在无意继续委托原告履行居间和代售约定时，应当及时通过告知、协商或诉讼等方式依法解除合同，但实际上被告并未及时告知原告，要求与原告解除合同，行使解除权，而是在原告履行了寻找交易机会的义务后，消极躲避，拒绝交易；综上，本院认为，被告郭海明、熊梓杏姿未能以合法的方式行使自己的解除权，其行为已经构成违约。对于争议焦点2：对于原告诉请的违约金数额，首先，原告为被告寻找到交易机会，但实际上并未最终促成被告房屋买卖交易的达成；其次，《广西壮族自治区物价局、住房和城乡建设厅关于重新规范房地产中介服务收费管理有关问题的通知（桂价费[2013]33号）》中对于房屋买卖代理收费有“按成交价格总额的0.5%-2.5%计收，实行独家代理的，最高不超过成交价格的3%，具体收费标准由双方协商确定”的相关规定；因此本院认为，《限时销售合同》中违约金按该房地产委托交易价格的4%计算的约定过分高于原告因被告违约行为遭受的损失，依法应予调整。结合本案合同履行的实际情况以及目前房地产中介服务收费管理的相关规定，本院酌情将违约金调整为按该房地产委托交易价格的1%（即770000元×1%＝7700元）计算为宜。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百一十条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郭海明、熊梓杏姿向原告柳州市世华房地产中介有限公司退还限时销售保证金1000元；二、被告郭海明、熊梓杏姿向原告柳州市世华房地产中介有限公司支付违约金7700元；三、驳回原告柳州市世华房地产中介有限公司的其他诉讼请求。案件受理费645元，保全费358元，共计1003元（原告柳州市世华房地产中介有限公司已预交），由被告郭海明、熊梓杏姿负担258元，由原告柳州市世华房地产中介有限公司自行负担745元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院；账号为：20×××09；款交开户行：中国农业银行柳南支行潭中分理处；联系电话为：0772－269****）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  覃可基人民陪审员  莫欣能人民陪审员  文记珍二〇一七年十二月十三日书 记 员  韦 羽附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。