福建省仙游县人民法院民 事 判 决 书（2015）仙民初字第5966号原告林明建，男，1976年10月18日出生，汉族，居民，住仙游县。委托代理人陈宗贤，福建鹏翼律师事务所律师。委托代理人王荣山，福建鹏翼律师事务所实习律师。被告福建省安特房地产开发有限公司，住所地莆田市城厢区荔城中大道三信城市家园综合楼四楼。法定代表人黄鸿华，总经理。委托代理人陈秋燕，系该公司董事长秘书。原告林明建与被告福建省安特房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月9日受理后，依法由代理审判员朱良回适用简易程序，于2015年12月9日公开开庭进行了审理。原告林明建的委托代理人陈宗贤及被告福建省安特房地产开发有限公司的委托代理人陈秋燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林明建诉称，原告向被告购买“安特·豪景园”第4幢5层501号房，并已交清购房款379436元（人民币，下同）。合同约定被告应于2011年3月10日之前向原告交付房屋。根据合同约定，原告不能在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告应承担自逾期之日起每日按已付款的0.002%向原告支付违约金。原告早已向被告提交了办理房屋权属证书所需的材料，且被告交房后，原告不断就办证问题与被告交涉，但被告以各种理由推诿，拒不履行合同义务，致原告至今无法取得房地产权属证书。请求判令：1、被告协助原告办理房地产权属证书；2、被告向原告支付逾期交付房屋权属证书的违约金，违约金计算方法：以房款总价379436元为基数，自2013年6月10日起按每日0.002%计至原告取得房屋权属证书之日止。被告福建省安特房地产开发有限公司辩称，原告所在的4号楼已于2015年10月12日办理了房屋所有权初始预登记。原告存在违建和未及时提交办理产权材料问题，原告已按被告通知对违建进行整改，可以办理产权证，但被告通知原告在2015年10月20日前提交办证相关材料，原告至今未提交。对于原告要求被告协助办理房屋权属证书的诉讼请求没有异议，但原告的违约金请求部分超过诉讼时效，应自其起诉之日起往前倒推按2年计算违约金，且2015年10月20日之后至起诉之日的违约金不能支持。经审理查明，2010年3月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的坐落仙游县鲤城街道城内社区安特·豪景园第4幢5层501号房，总价款379436元；被告应在2011年3月10日前交房。合同第十四条还约定：被告应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.002%向原告支付违约金。经原告书面委托，被告可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件中另行约定。同日，原、被告签订的补充协议（附件六）第三条“办理产权登记及违约责任的约定”第1款约定，被告应当在交房后90日内办理商品房房产权属登记，需由被告提供的材料报送仙游县产权登记机关后，双方将根据仙游县产权登记机关的要求，共同办理该商品房产权登记相关手续。若原告未按《商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”的规定按时与被告结清房屋的面积差价款，或原告未能及时提交材料，被告有权顺延办理权属登记手续期限。合同签订后，原告依约向被告支付购房款379436元。被告于2011年6月30日向原告交房，并于2015年10月14日向原告邮寄《催办理产权材料通知书》，告知原告已开始办理房产证和土地证，通知原告于2015年10月20日前提交身份证复印件、户口本、房屋所有权者婚姻证明（若是单身需要提供单身证明原件）、门牌号；若逾期未提交办证资料，被告将无法协助原告及时办理房产证和土地证，责任应由原告自行承担，与被告无关。上述事实，当事人均无异议，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应全面履行合同义务。原告已依约缴纳了全部房价款，被告已于2011年6月30日向原告交房。根据合同第十四条的约定，被告应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并在交房后90日内办理商品房房产权属登记。但按被告自认，其直至2015年10月12日才办理房屋所有权初始预登记，造成原告未能在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书，且被告未能提供充分证据证明非其原因所致，故被告的行为违反了《商品房买卖合同》第十四条及补充协议第三条第1款的约定，已构成违约，应承担协助原告办理房屋权属证书并向原告支付违约金的民事责任。根据补充协议第三条第1款之约定，原告也应及时提交办理房屋权属证书所需材料。现原告主张办理房屋权属证书所需材料早已提交给被告，被告予以否认，原告没有提供相应的证据证明，不予认定。被告于2015年10月14日书面告知原告已开始办理房产证和土地证，并通知原告于2015年10月20日前提交办理房屋权属证书所需材料，但原告未提交，其于2015年11月9日提起诉讼，故被告应向原告支付自2013年11月10日起至2015年10月20日止的违约金；原告请求2015年10月21日至其起诉之日止的违约金，不予支持，予以驳回；原告主张2013年11月10日之前的违约金，因其起诉已超过诉讼时效期间，不予支持，予以驳回。被告关于原告部分违约金请求已超过诉讼时效期间的抗辩意见有理，予以采纳。由于原告何时能取得房屋权属证书尚无法确定，原告要求违约金计至房屋权属证书交付其之日止，必然造成判决后的执行障碍，在本案中难予支持，故2015年11月9日之后的违约金，原告可另寻途径解决。原告有理的诉讼请求予以支持，无理的诉讼请求予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告福建省安特房地产开发有限公司在本判决生效之日起一个月内协助原告林明建办理坐落仙游县鲤城街道城内社区安特·豪景园第4幢5层501号房的房屋权属证书；二、被告福建省安特房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付给原告林明建违约金，违约金计算方法：以人民币三十七万九千四百三十六元为基数，自二O一三年十一月十日起按每日0.002%计至二O一五年十月二十日止；三、驳回原告林明建要求被告福建省安特房地产开发有限公司支付自二0一三年六月十日起至二0一三年十一月九日止及自二0一五年十月二十一日至二0一五年十一月九日止的违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币一百元，减半后收取人民币五十元，由被告福建省安特房地产开发有限公司各负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员  朱良回二〇一五年十二月十六日书记员  郑凌琳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。