江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0508民初169号原告（反诉被告）:孙晓东，男，1976年5月10日出生，汉族，住苏州市姑苏区。原告（反诉被告）：童秋菊，女，1981年11月1日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：李林，（两原告共同代理）江苏锡海律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴凯，（两原告共同代理）江苏锡海律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：王利明（曾用名：王和民），男，1968年9月3日出生，汉族，住苏州市。被告（反诉原告）：冯静，女，1970年6月30日出生，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：柳怡军，（两被告共同委托）江苏虎丘律师事务所律师。第三人：苏州你好房产信息咨询有限公司，住所地苏州市。法定代表人：刘万洲，经理。委托诉讼代理人：吴俊，该公司职员。原告孙晓东、童秋菊与被告王利明、冯静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中被告提起反诉，本院审查后决定与本诉部分转为普通程序合并审理。后根据被告申请，本院依法追加苏州你好房产信息咨询有限公司（以下简称你好房产公司）为本案第三人参加诉讼，并于2017年2月16日、4月10日公开开庭进行了审理。原告孙晓东及孙晓东、童秋菊共同委托诉讼代理人李林、吴凯，被告王利明及王利明、冯静共同委托诉讼代理人柳怡军，第三人你好房产公司的委托诉讼代理人吴俊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告孙晓东、童秋菊向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方签订的房屋买卖合同；2、被告承担违约金336000元；3、被告承担本案诉讼费用。审理中变更诉讼为：1、判令被告继续履行房屋买卖合同，协助办理过户手续;2、被告承担逾期交房违约金100800元（自2016年12月11日起至2017年4月10日）。事实和理由：2016年7月21日原、被告在苏州优家房产置业公司居间下就姑苏区清塘路×××号虎阜花园×××室房屋签订《房屋买卖（居间）合同》，合同约定房屋价款168万元，双方对支付方式、交付条件、违约责任等均作出明确约定。合同签订后，原告依约支付了定金6万元，2016年8月27日，双方共同前往产权交易中心办理了网签、资金托管手续。原告支付首付款64.80万元后，经中介及被告介绍至中国农业银行办理按揭贷款，后中介告知被告欲借机涨价，在按揭贷款即将办理完毕之际故意中断贷款办理，后无奈之下，原告借款支付房款，并于2016年12月1日在中介陪同下付清剩余房款97.20万元。此后，多次催促其继续履行合同未果，故诉来法院，请求判如所请。被告王利明、冯静辩称：原、被告确实签订《房屋买卖（居间）合同》，合同签订当天原告支付定金15000元，按合同约定原告应当在2016年8月5日支付剩余定金，而原告却在8月12日支付了45000元。2016年8月25日签订了存量房合同，之后我方一再催款，原告至12月1日房款才到位。这已超过了合同约定的付款时间90天，我方有权解除合同，但我方仅要求原告承担违约责任。按合同约定，从原告12月1日房款到位到起诉，并未满90天，没有超过共同办理产权转移登记的日期，故我方不存在违约，请求法院驳回原告请求。被告王利明、冯静向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告孙晓东、童秋菊支付违约金336000元；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：1、依据双方签订的存量房买卖合同约定，自买受人付清房款之日起90日内，双方共同办理房屋权属转移登记，逾期承担责任。但从原告付清房款的时间2016年12月1日起到2017年1月3日提起诉讼，刚过一个月，并未超过90天的期限，且我方并未有过拒绝卖房的意思表示，故没有过错；2、实际上原告一再违反付款约定日期在先，造成了我方卖房筹款的目的无法实现；3、对方的诉讼请求为终止合同并主张违约金，正说明其违约在先，而我方不存在违约的事实。针对反诉孙晓东、童秋菊辩称：合同并未约定明确的付款时间，而我方一直在积极办理贷款，在对方不配合情况下，我方借钱将房款一次性付清，故我方没有违约行为，请求驳回反诉请求。第三人你好房产公司公司陈述：我公司仅仅与苏州优家房产置业公司的张赢认识，原、被告间的居间业务也是张赢负责的，因张赢所在苏州优家房产置业公司无资质，就借用了我公司的名义办理了网签合同，故请求驳回对我公司的诉讼请求。经审理查明，2016年7月21日王利明、冯静（甲方）、童秋菊、孙晓东（乙方）和苏州优家房产置业公司（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定;甲方将其依法取得的位于苏州市姑苏区清塘路×××号虎阜花园×××房屋（含车库一个）出售给乙方，建筑面积89.93平方米，合同第二条：成交价格为168万元，该房屋产权过户时产生的个税、营业税、契税由乙方承担，其他相关税、费由乙方承担及房屋配套设施过户的相关税、费用由乙方承担；第四条付款约定：乙方于2016年7月27日向甲方付定金15000元，2016年8月5日前第二次交付定金45000元；第五条相关事宜：甲方承诺于款清腾空该房屋，并将该房屋的钥匙交于乙方；如有一方无法履行，每延期一天违约方须向另一方支付该房屋成交价格的万分之五作为逾期履行金；第六条违约责任：甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；第九条其它事宜：甲、乙双方于2016年8月25日前办理网签、资托、贷款手续，网签价格暂定为162万元。合同签订当日，童秋菊向王利明支付定金15000元，王利明收款后出具收条；2016年8月12日孙晓东支付定金45000元，由苏州优家房产置业公司向其出具收据。2016年8月27日王利明、冯静作为出卖人，童秋菊、孙晓东为买受人和你好房产公司为居间方签订了《苏州市存量房买卖合同》，约定王利明、冯静将共同共有位于苏州市姑苏区清塘路×××号虎阜花园×××房屋（及×××车库一个）出卖给童秋菊、孙晓东，第三条、房屋价格约定为162万元；第四条、房屋价款应当在申请房屋权属转移登记前按照相关规定缴入相应的房产交易资金托管帐户。房屋权属转移登记获准后，出卖人按房产交易资金托管有关规定收取房屋价款；房屋价格具体支付方式为买受人需贷款支付；第五条、买受人逾期付款违约责任：买受人未能按本合同第四条约定支付相应房款的，按逾期时间在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起，至实际缴入规定交易资金托管帐户之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；第七条、房屋交付日期为买受人付清房款之日起7日内；第八条、出卖人逾期交房违约责任：出卖人未能按本合同第七条约定的房屋交付期限将该房屋交付给买受人的，按逾期时间处理，其中逾期在90日之内，自第七条约定的交付期限届满之次日起实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价万分之一的违约金，并于该房屋实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行；第十条、关于房屋权属转移登记的约定：自买受人付清房款之日起90日内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记。如因一方责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当按逾期时间（90日内）承担房屋价格的万分之一的违约金。当天，王利明（甲方）、孙晓东（乙方）、苏州市房产交易管理中心（丙方）签订《苏州市存量房交易资金托管协议》，协议第一条第二款、甲、乙双方将存量房交易资金委托丙方管理。第二条乙方将购房款162万元存入以下托管帐户，开户银行：农业银行，开户帐号：55×××47，同时甲、乙双方分别在指定银行开设结算帐户；第三条买方如涉及贷款的，向银行申请贷款后，应委托银行将贷款直接划入第二条规定的资金托管帐户；第四条、涉及银行贷款需《不动产登记证明》办妥后方可办理托管资金领款手续；第七条甲、乙双方同意托管资金不计利息，丙方承诺不收取资金托管费用。上述合同及协议签订当天，孙晓东将首付款64.80万元汇入托管资金帐户，2016年12月1日孙晓东再次汇入托管资金帐户97.20万元。之后，孙晓东、童秋菊告知王利明、冯静房款已付清，双方好办理过户手续未果。审理中，孙晓东、童秋菊称：网签合同签订后，我方即委托苏州优家房产置业公司的经办人张赢向农行新区支行办理贷款申请手续。到十一月底左右苏州优家房产置业公司告知我方银行暂停办理贷款，后经我方向银行询问才得知，中介方和王利明方以房屋有纠纷未解决为由要求银行暂停办理贷款，我方为了继续履行合同无奈只得通过亲戚朋友借款，并于2016年12月1日将剩余款972000元汇入了托管资金帐户。但联系王利明要求协助过户遭拒。审理中，王利明、冯静称：九月底与中介联系，催促对方付款，并表示再这样人为的拖下去，就不卖房了。之后要求中介归还涉诉房屋的产证，但中介未能同意。本院认为：孙晓东、童秋菊与王利明、冯静签订的《房屋买卖（居间）合同》、《苏州市存量房买卖合同》及《苏州市区存量房交易资金托管协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应依约履行。孙晓东、童秋菊已依约支付购房定金6万元及首付款64.80万元购房款，后又于2016年12月1日将剩余房款97.20万元付至托管资金帐户，其已经履行买受人的付款义务，现其作为王利明、冯静合同之债的债权人，要求王利明、冯静继续履行合同协助办理涉案房屋权属转移登记手续于法有据，本院予以支持。王利明、冯静反诉辩称孙晓东、童秋菊剩余房款97.20万元支付时间已超过合同约定的90天时间，违约在先，应按约承担违约责任。本院认为《房屋买卖（居间）合同》中对于房款支付时间双方未作出明确约定；之后《苏州市存量房买卖合同》中首付款之外的剩余房款约定买受人需贷款支付，涉及银行贷款需《不动产登记证明》办妥后方可办理托管资金领款手续，即房款需要双方在办理房屋过户时支付。故王利明、冯静反诉认为其逾期付款的理由不能成立，对其要求孙晓东、童秋菊承担违约责任，本院不予支持。孙晓东、童秋菊以王利明、冯静逾期交房，主张承担违约金100800元（自2016年12月11日起至2017年4月10日止，每逾期一天按房屋总价的万分之五计算）。本院认为，孙晓东、童秋菊主张按合同约定，按实际逾期天数以总房款每日万分之五计算；王利明、冯静虽未明确表示违约金过高要求调整，但认为对方违约在先，并提出反诉要求承担违约责任，故本院参照实际损失即租金标准进行调整。鉴于合同约定的每日万分之五折合年利率为18.25%，而王利明、冯静逾期4个月交付房屋给孙晓东、童秋菊造成的实际损失系迟延利用房屋的收益损失或相应的未能入住房屋而额外支出的租金损失，据此，孙晓东、童秋菊提供的涉案房屋同地段同类房屋的租金行情的证据材料可以作为参照确定孙晓东、童秋菊租金损失的依据。虑及本案系王利明、冯静违约因素，故在确定违约金时除考虑违约金弥补损失的作用之外，亦应考虑违约责任的惩戒功能。本院综合考虑孙晓东、童秋菊的购房支出、房屋租金损失、违约方过错程度等因素，酌情确定王利明、冯静应承担的逾期交房违约金为11440元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、王利明、冯静于判决生效之日起十日内协助孙晓东、童秋菊将苏州市姑苏区清塘路×××号虎阜花园×××室的不动产权属转移登记至孙晓东、童秋菊名下，转移登记中的税、费由孙晓东、童秋菊负担；二、王利明、冯静于本判生效之日起十日内向孙晓东、童秋菊支付违约金11440元。三、驳回王利明、冯静的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6340元，由孙晓东、童秋菊负担340元，王利明、冯静负担6000元；反诉案件受理费3170元，由王利明、冯静负担。王利明、冯静负担部分于本判决生效之日起十日内直接支付给孙晓东、童秋菊。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。审 判 长  沈录印代理审判员  王 涛人民陪审员  钱雅平二〇一七年六月九日书 记 员  朱晶雯