上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪二中民二（民）终字第2632号
上诉人（原审被告）上海谷际生物科技有限公司。
法定代表人徐建飞。
委托代理人徐建平。
被上诉人（原审原告）上海金兔企业发展有限公司。
法定代表人周仁忠。
委托代理人宋伟敏，上海市震旦律师事务所律师。
上诉人上海谷际生物科技有限公司（以下简称谷际公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2013）黄浦民四（民）初字第1612号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人谷际公司的法定代表人徐建飞及委托代理人徐建平，被上诉人上海金兔企业发展有限公司（以下简称金兔公司）的委托代理人宋伟敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：金兔公司系上海市中山南路XXX号XXX层房屋的产权人。2012年5月30日，金兔公司与谷际公司签订《房屋租赁合同》，约定由谷际公司承租上海市中山南路XXX号XXX层260平方米房屋（以下简称系争房屋）作办公用，租赁期限为2012年6月1日至2014年5月31日，每月租金人民币（以下币种均为人民币）19，770元，押金为两个月的租金，首付2个月租金及押金，此后每年的2、4、6、8、10、12月的第1周支付下2个月的租金，用电、通讯等费用由谷际公司承担。合同另约定，任何一方不遵守合同条款、不履行或单方面终止合同的，均视为违约，必须支付对方违约金60，000元。
合同签订后，金兔公司依约交付了系争房屋。谷际公司在2012年6月1日至2013年7月31日期间实际支付租金及押金合计214，540元；其中2012年11月及2013年3、5、6、7月期间均未全额支付租金，而2012年10、12月及2013年2月1日至3月13日、4月期间均未支付租金。金兔公司认为谷际公司未按合同约定支付租金及电费构成违约，与谷际公司协商未果，故提起诉讼，请求法院判令解除双方之间的房屋租赁合同及谷际公司于合同解除之日搬离上海市中山南路XXX号XXX楼，另要求谷际公司支付截止2013年8月31日的拖欠租金122，930元、电费1，245元、违约金60，000元及按每月19，770元的标准支付2013年9月1日起至其实际搬离之日止的房屋租金，押金待谷际公司返还房屋并确认设施完好后可以返还。
原审审理中，谷际公司辩称：由于金兔公司在谷际公司暂时不能支付房租时将出租房屋上锁累计4个半月，故双方签订的房屋租赁合同早已失效，双方之间只是临时租赁关系而不存在再行解除合同的问题；因金兔公司于2013年8月1日再次将房屋上锁，导致谷际公司既无法使用房屋亦无法搬离；现不同意承担金兔公司锁门期间的租金，同意搬离并愿意以押金抵扣拖欠的2013年7月期间部分租金及金兔公司主张的电费，剩余押金应由金兔公司予以返还。
原审审理中，金兔公司认可其在2012年10、12月及2013年2月1日至3月13日、4月期间将出租房屋上锁，并表示系为保护双方利益及房屋设施、物品而采取的措施，不影响谷际公司使用房屋；亦认可2013年8月10日再次将出租房屋上锁至今，并表示不同意谷际公司在付清所有欠费之前自行搬离。谷际公司则表示在金兔公司将出租房屋上锁期间无法使用房屋，且因金兔公司2013年8月1日再次将出租房屋上锁而至今无法搬离。双方另确认租赁房屋内的装修及附属设施均由金兔公司提供。
原审法院审理后认为：金兔公司与谷际公司于2012年5月30日签订《房屋租赁合同》系真实意思表示，合法有效，签约双方均应恪守履行。谷际公司提出的《房屋租赁合同》早已失效而双方仅为临时租赁关系之辩称意见，缺乏事实及法律依据，不予采纳。谷际公司长期未按《房屋租赁合同》约定之数额及日期支付租金，构成违约，金兔公司要求解除《房屋租赁合同》及谷际公司搬离承租房屋、承担违约金之诉讼请求，有约定依据，予以支持。谷际公司对于合同解除前所拖欠的租金及电费仍应继续履行支付义务。鉴于双方对于拖欠电费的支付并无争议，故对于金兔公司要求谷际公司支付电费1，245元的诉讼请求，予以支持。
金兔公司自认其在2012年10、12月及2013年2月1日至3月13日、4月期间将出租房屋上锁，虽然是出于谷际公司拖欠租金之故，但该行为有悖于出租人保证承租人按约使用承租房屋之义务，仍属不当，故依据公平原则，法院酌情调整此期间的应付房屋租金标准为合同约定标准的三分之一。金兔公司自认其自2013年8月10日起将出租房屋上锁至今，而谷际公司提出的金兔公司于2013年8月1日将出租房屋上锁之辩称意见，因缺乏相应证据予以佐证而难予采信，故谷际公司仍负有全额支付2013年5月1日至2013年8月10日期间租金之义务。又鉴于金兔公司在2013年8月10日起将出租房屋上锁后即以诉讼的方式作出解除合同的意思表示，却又拒绝谷际公司自行搬离，阻碍了承租房屋的返还，故2013年8月10日后的租金损失应由其自行承担。综上，根据《房屋租赁合同》约定的2012年6月1日至2013年8月10日期间的应付租金及押金，扣除实际已支付租金及押金214，540元及应减免的2012年10、12月及2013年2月1日至3月13日、4月期间部分租金，谷际公司还须支付金兔公司拖欠租金49，910元。
关于押金，双方在《房屋租赁合同》中并未对合同解除后的返还问题作出明确约定，且金兔公司不同意以押金抵扣拖欠费用，故依照法律规定及交易习惯，应在谷际公司付清所有欠费并将承租房屋完好返还后，由金兔公司向其退还全部押金。
据此，原审法院判决如下：一、上海金兔企业发展有限公司与上海谷际生物科技有限公司就上海市中山南路XXX号XXX层260平方米房屋签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除；二、上海谷际生物科技有限公司于判决生效之日搬离上海市中山南路XXX号XXX层，将其承租的房屋返还于上海金兔企业发展有限公司；三、上海谷际生物科技有限公司于判决生效之日起三日内支付上海金兔企业发展有限公司拖欠电费1，245元；四、上海谷际生物科技有限公司于判决生效之日起三日内支付上海金兔企业发展有限公司拖欠租金49，910元；五、上海谷际生物科技有限公司于判决生效之日起三日内支付上海金兔企业发展有限公司违约金60，000元；六、上海金兔企业发展有限公司于上海谷际生物科技有限公司付清所有上述欠款及按合同约定标准返还承租房屋之时向其返还押金39，540元；七、上海金兔企业发展有限公司其余诉讼请求不予支持。
原审判决后，上诉人谷际公司不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，法律适用有误，判决有失公正。承租系争房屋后，上诉人的资金周转发生了问题，上诉人于2012年7月底与被上诉人商定将系争房屋的租赁方式改为月租，如上诉人支付租金，则可继续使用，如不支付下月租金则锁门停止使用。此时原定期租赁关系事实上就变成了临时租赁关系，从双方来往账单、收款凭证上可以看出双方实际上也是这么履行的。2013年7月底，双方结算了当月拖欠的租金和水电费并从2013年8月1日起不再使用，该临时租赁合同至2013年8月1日自然终止。因此，本案中不存在合同解除的问题，上诉人无须支付被上诉人锁门的四个半月期间的房屋租金，亦无需承担违约责任。至于水电费及租金，双方在2013年7月底曾进行过结算，确认上诉人欠付水电费1，245元及2013年7月的部分租金14，770元，被上诉人同意该部分拖欠的金额从押金中抵扣，根据押金的目的和使用习惯，亦应当先抵扣欠付的金额，余额由被上诉人予以返还。被上诉人还扣押了上诉人的部分机器设备，原审法院对此未作出任何认定和处理，应属原审审理遗漏。综上，谷际公司请求本院撤销原审判决第一、三、四、五、六项内容，改判双方的租赁合同自然终止；谷际公司拖欠水电费1，245元及2013年7月租金14，770元，金兔公司应将该部分欠款从押金中予以抵扣，并返还谷际公司多余押金25，480元；双方互不承担违约责任；金兔公司返还其非法扣押的水质处理机设备。
被上诉人金兔公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。被上诉人从未与上诉人达成过变更租赁模式的协议，上诉人主张合同自2013年8月1日起自然终止缺乏依据。上诉人在承租期间未按时支付租金的行为构成违约，理应承担违约责任并支付拖欠的租金，被上诉人锁门是为了防止上诉人的其他债权人擅自来拿取物品，原审法院判决上诉人按租金三分之一的标准支付锁门期间的租金，被上诉人认为该标准略低，但尊重原审法院的判决结果。被上诉人从未表示过水电费和欠付的租金在押金中予以抵扣，亦不同意抵扣。系争房屋内存放有一定的机器设备，但是否是上诉人所列清单中的内容不清楚。综上，被上诉人认为原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回谷际公司的上诉请求，维持原判。
本院审理中，谷际公司表示：2012年7月底其与金兔公司就变更租赁模式一事达成一致，同时谷际公司将系争房屋的钥匙交给了金兔公司的办公室主任，并陪同其他租客上门看房，可以证明金兔公司同意其不再租赁系争房屋。根据原审查明的事实，金兔公司接受了谷际公司按月支付的租金，说明金兔公司认可双方商定的临时支付方式，亦证明了临时租赁关系的存在。
对此，金兔公司则表示：谷际公司未提供任何证据证明双方曾就租赁模式的变更达成一致，其主张与事实不符，不予认可。
本院经审理查明，原审法院判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，金兔公司与谷际公司签订的《房屋租赁合同》系其真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。谷际公司主张双方曾通过口头协商的方式对租赁合同的内容进行了变更，但未提供证据予以证明，金兔公司对此亦予以否认，故对其该项主张本院难以采信。谷际公司长期未按合同约定支付租金构成违约，金兔公司有权要求解除合同，谷际公司应当承担合同约定的违约责任。尽管谷际公司违约在先，但金兔公司自行将系争房屋上锁仍属不当，原审法院根据公平原则，酌情将锁门的四个半月期间的租金标准调整为合同约定标准的三分之一，并无不妥，本院予以确认。至于押金，谷际公司主张金兔公司曾同意将拖欠费用从押金中予以抵扣，亦未提供相应证据，本院不予采信；原审法院对押金的处理并无不当，本院予以确认。本院审理中，谷际公司要求金兔公司返还扣押的相关机器设备，但其在原审中未就该项诉请提出反诉，金兔公司亦拒绝进行调解，根据相关法律规定，谷际公司应就该项诉请另行起诉。综上，上诉人谷际公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币437元，由上诉人上海谷际生物科技有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张志煜
代理审判员 陈家旭
代理审判员 吴 燕
二〇一四年二月十九日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见
184、在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。