广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初22825号原告：彭洲探，女，1978年4月17日出生，汉族，住湖南省长沙县，被告：中山市宏泽房地产开发有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇南坦路9号海伦花园108座。法定代表人：吕江涛，总经理。委托诉讼代理人：陈志元，该公司工作人员。原告彭洲探与被告中山市宏泽房地产开发有限公司（以下简称宏泽公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月28日立案后，依法适用普通程序，于2017年4月14日公开开庭进行了审理。原告彭洲探，被告宏泽公司委托诉讼代理人陈志元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭洲探向本院提出诉讼请求：1.判令被告要求原告签订的认购书、购房合同及补充协议中格式化霸王条款无效；2.被告因违约应支付原告违约金及损失420000元及并支付利息（利息从2015年3月15日起按日万分之五计算）,具体请求如下：（1）被告按中山市商品房销售登记备案表购房总价按照认购书上的各项目打折后退还232080元及利息；（2）被告退还园林绿化费300元及利息；（3）被告承担律师费1020元及利息；（4）被告返还其售楼人何建豪收取的额外费用3500元及利息；（5）被告立即办理产权证，赔偿违约金；（6）被告兑现其售楼人何建豪口头承诺的管理费5000元；（7）被告返还因层高缩水15公分不等导致多收的空间容积费40480元及利息；（8）被告赔偿因层高缩水15公分不等导致的总房价10%的违约金57829元；（9）被告赔偿因天花板严重不平的违约金57829元；（10）被告支付过道桥梁不平维修费2000元；（11）被告赔偿防盗对讲机未入户违约金5000元；（12）被告赔偿通信设施未达到使用条件违约金5000元；（13）被告按照国家标准采取相应措施为原告降噪；（14）被告承担物业每月乱收公摊水电费；（15）被告为原告配备水电表井钥匙；（16）被告为原告配置一国标汽车位；（17）被告出示在本小区销售车位的资质证书，如不能取得证书，立即停止销售，已非法售得的车位收益当公示并用作小区公益或纳入专项维修资金账户；（18）被告出示由政府部门综合验收合格并盖章的各项目明细表；（19）关于44栋房屋整体质量及其他本案暂未涉及的违约项目原告请求保留对被告的追诉权。事实与理由：经被告售楼人员何建豪宣传介绍，原告于2015年3月8日交付定金并购买中山市坦洲镇永二村心岸春天花园4期爱ME公园44栋1802房，2015年3月15日原被告签订商品房买卖合同，合同中存在霸王条款。原告于2015年12月12日收楼，收楼后原告发现房屋质量存在问题，层高不足、渗漏水、有裂缝等，且被告并未按照合同约定提供相应的配套设施。原告经过多次与被告协商，且经过政府多个部门协调未果，特诉至法院，提出上述诉请。被告宏泽公司辩称，1.双方所签订的认购书及购房合同、补充协议，是属于经过多次协商一致后才最终确定的，且相关的合同文件也经过了政府部门的备案，所以购买合同及相关的协议是合法有效的。2.原告的第2诉讼请求中第（1）、（4）、（5）、（6）点关于房屋价款的约定，被告认为应当以双方签订的合同最终约定的内容为准去执行，至于原告与经纪公司所确立的合同关系而产生的相关费用属于另一法律关系，与本案没有关系。3.原告第2项诉讼请求中第（2）、（3）、（10）-（19）点所列的相关的事项均经政府部门验收，完全符合规划、报建和政府建设规范的要求。4.原告的其他诉讼请求的依据并不充分。综上，原告所陈述的事实，被告不予确认，原告的各项诉讼请求理据不充分，应予以驳回。本院经审理认定事实如下：1.2015年3月15日，宏泽公司（出售方、甲方）、彭洲探（认购方、乙方）签订商品房认购书，约定：认购物业位于中山市××心岸春天花园××住宅××房，建筑面积107.51平方米，原价840228元，成交楼价578290元。备注：乙方已仔细阅读了甲方公示的商品房买卖合同，理解并接受约定的合同条款及补充协议。认购书还约定了其它内容。2.2015年3月15日，宏泽公司（出卖人）、彭洲探（买受人）签订中山市商品房买卖合同，约定：买受人购买的商品房为预售商品房，坐落为坦洲镇晴海街1号心岸春天花园44座1802房。层高3米，建筑面积107.51平方米，总楼价578290元。出卖人应当在2015年12月12日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人接获买受人的书面通知后，由出卖人按约定标准据实负责修补、返工，买受人不得藉词拒绝收楼。出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的供水、供电、电信、有线电视、管道燃气设施在该房交付日期达到使用条件。如未在规定时间内达到使用条件，双方同意本合同继续履行，买受人应先收楼，出卖人应按每逾期一天30元的标准向买受人支付违约金至达到使用条件之日，但买受人不得以此为由再追究出卖人其他违约责任。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其它内容。彭洲探与宏泽公司还签订了补充协议，对商品房买卖合同中的事项进行补充约定。3.2015年3月8日，彭洲探支付宏泽公司定金10000元，宏泽公司出具收据，何建豪复核。2015年3月9日彭洲探支付何建豪3500元，何建豪出具收据，内容有“今收到彭洲探交来3500元费用（流水）。”2015年3月15日，彭洲探支付宏泽公司首期款168290元，宏泽公司出具收据，何建豪复核。同日，彭洲探支付律师服务费900元，工本费120元，合计1020元，广东邦仁律师事务所出具收据。2015年3月16日，彭洲探支付房屋布局和室外花园绿化改造费300元，福建省杭辉建设工程有限公司番禺分公司出具收据并盖章，何建豪在复核处签字。4.2016年3月31日，中山市坦洲镇住房和城乡建设局出具关于心岸春天花园四期业主反映住房层高与合同不符问题的复函，内容如下：“关于层高问题，经中山市建设工程质量监督站，我局组织开发商、施工单位到心岸春天花园四期现场随机抽查测量，及查阅工程设计文件和工程质保资料。该工程设计层高为2.9米，所抽查的层高净高度均满足设计文件和规范要求。但开发商与业主签订的销售合同注明层高3米此属于开发商与业主合同纠纷，并非由工程质量引起。”55.2015年11月17日，中山市环保局向宏泽公司出具关于心岸春天花园新建项目（43-48座及地下车库）项目竣工环保验收意见的函，同意该项目竣工环境保护验收。2015年12月17日，中山市住房和城乡建设局向宏泽公司就坦洲心岸春天花园43-48座住宅及地下车库工程出具中建验字2015年第1535号中山市建设工程竣工验收登记证。6.彭洲探为证明涉案房屋存在质量问题，提供了数张其自行拍摄的房屋局部照片及与业主群聊天记录。7.庭审中，彭洲探述称，宏泽公司存在欺诈行为，认购书中的价格是虚构的，价格未经过备案，房屋价格未公示；宏泽公司未给予承诺书中约定的优惠价格，要求按照房屋买卖合同约定的价格再优惠后履行合同；绿化费在支付首付时一并支付给宏泽公司财务人员；宏泽公司应返还律师费1020元；何建豪收取额外3500元，宏泽公司应予返还；合同约定的在签订合同后270天办理房产证为霸王条款，宏泽公司应在合同签订后90天内办理完毕房产证，宏泽公司应支付违约金；宏泽公司应兑现何建豪承诺的5000元管理费；因房屋缩水15公分，宏泽公司应支付该房屋容积减少的费用，合同没有对该内容进行约定；宏泽公司应支付层高缩水15公分的违约金；天花板严重不平，宏泽公司应支付违约金，合同并未约定；房屋两侧过道不平应支付维修费；因没有安装对讲机，通讯设施没有达标，电梯及地下室没有信号，宏泽公司应支付违约金；宏泽公司因没有采取措施降低噪音，应采取措施降噪；宏泽公司应承担物业乱收的水电费；宏泽公司应配备水电表井钥匙，合同没有约定；宏泽公司应配备一对应国标汽车位；宏泽公司应按照合同约定出示由政府部门综合验收合格并盖章的各项目明细表。宏泽公司述称，认购书中约定的价格与合同中约定的价格存在不一致，表明在签订合同时已经给予了相应优惠，最终以合同约定的价格执行；何建豪非宏泽公司工作人员，是经纪公司工作人员；律师费是办理按揭时由律师事务所收取，属于另一种法律关系，不应向宏泽公司主张，工本费也非宏泽公司收取；彭洲探所主张的3500元由何建豪个人收取，与宏泽公司无关；按照合同约定涉案房产的房产证应在收楼之后720天办理完毕，宏泽公司并未违约；宏泽公司并未承诺彭洲探5000元管理费；涉案房产在报建、建设、验收、交付使用中层高均为2.9米，合同约定为3米是宏泽公司相关人员在录入合同时工作上的失误造成的；合同约定的交付条件为毛坯房，毛坯房是允许不平的，相关的建筑标准也没有规定过道平整度标准，彭洲探主张天花板及过道不平违约金没有依据；对讲系统在业主装修后到管理处申请安装，地下室、电梯内存在信号弱的情况是每个小区均存在的现象；涉案小区已经经过了环境方面验收；物业收费问题属于另一种法律关系，与本案无关；水电表属于公共管理区域，业主如有需要应找物业公司进行处理，不属于本案审理范围；车库应按照规定取得，若彭洲探取得了车位，在车位相关产权证没有出具之前，需办理相关的产权证；彭洲探关于销售车位是否符合要求的诉讼请求与本案没有关系，该请求涉及到开发商在车位销售方面的问题，与个别业主无关，若开发商存在违反销售问题，应由业主委员会主张权利。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。彭洲探与宏泽公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意识表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。彭洲探主张签订的认购书、购房合同及补充协议中格式化条款中一些条款无效，但其并未提供证据证明该条款违反法律法规或其他无效的情形，对该主张本院不予支持。关于购房总价，认购书中约定的购房成交价格与购房合同约定的购房总价一致，且购房合同签订在后，应按照购房合同约定的价格执行，对于彭洲探要求按照认购书中的各项目打折后退还购房款的请求，本院不予支持。关于园林绿化费300元及何建豪收取的额外费用3500元，因何建豪在宏泽公司收取定金及首付款的收据上均有签字复核，故可以认定何建豪为宏泽公司的员工。而园林绿化费及额外费用均有何建豪签字，故可以认定上述费用均由宏泽公司实际收取。宏泽公司违法收取上述费用，应当予以退还，并支付利息。利息计算如下：以3500元为基数，自2015年3月9日起计至2015年3月15日；以3800元为基数，自2015年3月16日起计至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。关于律师费，彭洲探不能证明其支付给宏泽公司，也不能证明宏泽公司违法收取该费用，对其要求返还的请求，本院不予支持。关于何建豪承诺的管理费，没有证据证明，本院不予支持。关于办理产权证的违约金，因合同对办理产权证的时间已经有约定，宏泽公司并未违约，本院不予支持。彭洲探要求交付涉案房产后90天办理房产证，没有依据，本院不予采纳。关于层高问题，合同约定层高为3米，根据中山市坦洲镇住房和城乡建设局出具的复函显示，涉案房产设计及施工均为2.9米，且所抽查的层高净高度均满足设计文件和规范要求。宏泽公司主张合同约定层高为2.9米，因录入合同错误导致合同书写为3米的抗辩，没有合理依据，本院不予采纳。宏泽交付的房屋层高不符合该约定，构成违约，应承担违约责任。彭洲探主张实际层高为2.85米，但其并未提供足够证据证明该主张，本院认定实际层高为2.9米。因涉案商品房买卖合同中并未对层高不足导致违约如何处理进行约定，彭洲探主张宏泽公司支付因容积不足退还多收的空间容积费的请求，没有法律及合同依据，本院不予支持。彭洲探亦未就层高不足致其实际损失的情况进行举证，故其主张宏泽公司按购房款10%赔偿违约金缺乏依据，本院不予支持。但层高不足造成彭洲探居住空间受限及房屋使用功能和价值贬损的事实客观存在，且房屋层高不足无法补救，故宏泽公司仍应在合理范围内向彭洲探赔偿损失。根据本案实际情况，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及房屋空间缩减比例、房价等因素，酌定宏泽公司按照购房款的3%向彭洲探赔偿层高不足的违约金17348.7元（578290元×3%）。至于违约金的利息，因合同没有违约金的付款时间，故逾期支付违约金利息的诉求，本院不予支持。关于天花板及过道梁不平问题，因合同并未对此进行约定，且彭洲探未提供足够证据证明宏泽公司未达到建筑相关规范，对其因天花板及过道梁不平要求支付违约金及维修费的请求，本院不予支持。关于对讲系统未入户问题，由于合同未具体约定安装程序，宏泽公司提出该系统需要业主对房屋装修后到管理处申请安装，彭洲探可在符合条件后申请安装，对其要求支付违约金的请求本院不予支持。关于通信设施，彭洲探未提供证据明证明通信未达到使用条件，故对其要求因通信设施未达标支付违约金的请求，没有事实依据，本院不予支持。关于噪音问题，因合同没有约定，且彭洲探并未提交证据证明因宏泽公司的行为导致涉案房产噪音超过相关标准，本院对该主张不予支持。关于公摊水电费、水电表井钥匙问题、宏泽公司销售车位资质问题，不属于商品房预售合同纠纷，本案不予处理。关于彭洲探主张宏泽公司配置停车位问题，彭洲探并未提供证据证明其购买了停车位，对其主张本院不予支持。关于提供有关部门验收合格的明细表，因没有相应依据，本院不予支持。对于44栋整体质量及其他违约追诉权问题，不是具体的诉讼请求，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告中山市宏泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告彭洲探违约金17348.7元；二、被告中山市宏泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告彭洲探园林绿化费300元、额外收费3500元及利息（利息计算如下：以3500元为基数，自2015年3月9日起计至2015年3月15日；以3800元为基数，自2015年3月16日起计至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回原告彭洲探的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7600元（原告彭洲探已预交），由原告彭洲探负担7217元，被告中山市宏泽房地产开发有限公司负担383元（被告中山市宏泽房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告彭洲探）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  罗晓冰审判员  陈 睿审判员  张剑峰二〇一七年六月二十日书记员  冯要举吴晓芳