浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终592号
上诉人（原审原告）：豪爵控股有限公司，住所地：广东省江门市宏江路3号。统一社会信用代码：914407037615549999。
法定代表人：JINXIAOQIN，董事长。
委托代理人：赵夏焱、来亚明，浙江海之星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：冠鼎泽恒业千岛湖旅游有限公司，住所地：浙江省淳安县千岛湖镇羡山半岛洲际酒店一楼。统一社会信用代码：913301277291179915。
法定代表人：余勇文，董事长。
委托代理人：章献彪，浙江泽道律师事务所律师。
上诉人豪爵控股有限公司（以下简称豪爵公司）因与被上诉人冠鼎泽恒业千岛湖旅游有限公司(以下简称冠鼎泽公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服淳安县人民法院（2016）浙0127民初2639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2012年12月4日，豪爵公司作为买受人、杭州千岛湖顺发房产开发有限公司（以下简称顺发公司）作为出卖人签订《浙江省商品房买卖合同》，合同约定顺发公司将位于淳安千岛湖镇随园99号房产出卖给豪爵公司，房产建筑面积共计842.57平方米。合同第五条第三款约定了房屋按套计价，总价款24800000元；第七条约定，买受人应在2012年12月11日前支付房价款12400000元，在2012年12月31日前付清余款12400000元房款。合同第九条约定，出卖人应当在2012年12月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用，但出卖人将房屋交付给买受人的前提条件是买受人已付清全部房款，若买受人未在本条款约定日期前付清全部房款，出卖人有权推迟交房。待该房屋款项全部付清后十日内由出卖人向买受人寄发交付通知；交付时间以交付通知上的日期为准。合同第十六条约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记。出卖人不能在约定的期限交付权属证书或登记证明的，超过日期30日以后，买受人有权选择是否退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或者登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2012年12月12日，双方就上述买卖合同签订补充协议一份，约定出卖人同意赠送买受人千岛湖乡村俱乐部公司会籍卡一张；赠送游艇泊位一个供买受人永久使用停靠在千岛湖乡村俱乐部游艇码头，也使用千岛湖洲际酒店游艇码头等。
合同签订之后，豪爵公司于2012年10月25日向顺发公司转账500万元，于2012年12月7日、2013年1月7日分别电汇740万元、1240万元，顺发公司分别于2012年11月30日、2013年1月25日开具500万元、1980万元的购房款发票。
2013年10月3日，顺发公司将房产交付给豪爵公司使用，同时双方在对接单上约定，顺发公司将代办业主的权属证书，按合同约定在商品房交付使用后180天内，将权属证书办理完成。同日，双方就商品房买卖合同面积差异达成补充协议，载明：原合同约定买受人所购商品房建筑面积842.57平方米，现淳安县房地产管理处测量的实际建筑面积为753.28平方米。根据《商品房买卖合同》第五条第3种方式的约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，房屋总价不予变更。
2016年3月27日，顺发公司通知豪爵公司房屋初始登记已经完成，可以办理商品房转移登记。
另查明，双方的商品房买卖合同中并未提及高尔夫球场，但在悠然山别墅宣传册中载明的关于高尔夫球场的内容如下：“悠然山别墅总占地面积约10.7万方，由18套双拼别墅和49席独栋别墅组成。别墅沿高尔夫球场展开，坐拥开阔南向湖景，让主人活动的主要空间都可欣赏千岛湖景。别墅地块进深短、景观线宽，拥有极为开阔的湖面和高尔夫球场景观，为别墅景观营造准备了优良的先天条件。悠然山别墅区的设计沿袭地中海建筑“以景为导向”的规划精髓，打造全湖景高尔夫别墅”。高尔夫球场在双方签订房屋买卖合同时确在运营，现已停业。2013年3月8日，冠鼎泽公司吸收合并顺发公司，顺发公司的资产、债权、债务全部由冠鼎泽公司继承。2016年6月27日，豪爵公司起诉至原审法院，请求：一、冠鼎泽公司支付延期交房违约金1354080元（自2013年1月1日计算至2013年10月3日，共计273天，以总房款为基数，按每日万分之二计算）；二、冠鼎泽公司支付豪爵公司延期办证违约金3596000元（自2014年4月1日计算至2016年3月26日，共计725天，以总房款为基数，按每日万分之二计算）；三、冠鼎泽公司赔偿豪爵公司损失2480000元（按房价10%计算）；四、冠鼎泽公司返还豪爵公司购房款2628140元（计算方式：总价款24800000元/预计面积842.57平方米*差额面积89.29平方米）；五、案件受理费由冠鼎泽公司承担。庭审中，豪爵公司将诉讼请求第四项变更为：判令冠鼎泽公司返还豪爵公司购房款2737339元，实际差额面积为93平方米。
原审法院认为，豪爵公司与冠鼎泽公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应属合法有效。对于合法有效的合同，合同双方均应全面、适当地予以履行。冠鼎泽公司未能按照约定的时间将房屋权属登记办理，理应根据合同的约定承担相应的违约责任。豪爵公司关于延迟办证违约金的主张，系双方的约定，且不违反法律规定，该院予以采纳。
关于延迟交房违约金的诉讼时效问题。该院认为，该案中，双方约定以日为单位累计计算违约金数额，按日给付的违约金是一个持续的可分性债务，每一天新产生的违约金给付请求权分别都受到两年诉讼时效的限制。现豪爵公司主张的为自2013年1月1日起至2013年10月3日止的延迟交房违约金，该期间距豪爵公司起诉之日已经超过两年，豪爵公司亦未提供证据证明在2015年10月3日前就逾期交付违约金主张过权利，故豪爵公司主张的延迟交房违约金已经全部超过诉讼时效。
关于房屋面积的差额是否需要返还房屋差价的问题。双方签订的房屋虽然商品房买卖合同第五条约定了三种计价方式，但第一、二种均为空白，第三种按套计价才是双方当事人约定采用的计价方式，也才符合面积差异但总价不予变更的意思表示，因此该处虽然出现笔误，将第三种写成了第二种，但双方就面积有差异但总价不予变更的意思表示明确，应予认定。该院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。该案中，双方签订的商品房买卖合同虽然约定了商品房的建筑面积为842.57平方米，但同时第五条第三款约定了房屋的计价方式为按套计价，第六条进一步明确，本合同约定按套计算价格，合同约定面积与产权登记面积有差异的，房屋总价不予变更；此后在房屋交付时双方当事人在已经明确知道商品房的实测面积与合同约定缩小90多平方米的基础上进一步签订补充协议约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，房屋总价不予变更。现豪爵公司再要求冠鼎泽公司返还房屋差价，于法无据，不予支持。
关于豪爵公司要求冠鼎泽公司赔偿因高尔夫球场未予建设房屋贬值导致的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及商品房价格的确定有重大影响的，应当视为要约。通过上述条文，对比本案中悠然山别墅的宣传册的具体内容，结合高尔夫球场面向全社会开放经营的特性来看，该院认为悠然山别墅的宣传册关于高尔夫球场的宣传应认定为仅仅是对房屋周围环境的介绍，而非对所购买房屋的配套设施的一种允诺。且双方均认可高尔夫球场停业后景观、开阔湖景均未发生改变，所购房屋周边的自然环境未受到影响。因此豪爵公司要求冠鼎泽公司赔偿其因高尔夫球场未予建设、房屋价值发生贬值的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。但豪爵公司因买房从冠鼎泽公司处获赠的千岛湖乡村俱乐部公司会籍卡在使用中存在的问题，豪爵公司可以另行主张。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十四条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2016年12月16日作出判决：一、冠鼎泽公司支付豪爵公司延迟办证违约金3596000元（以总房款24800000元为基数，自2014年4月1日起至2016年3月26日止，共计725天，按每日万分之二计算）。二、驳回豪爵公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费164298元，由豪爵公司负担128730元，冠鼎泽公司负担35568元。2016年12月17日，原审法院作出补正裁定，将“案件受理费164298元，由豪爵公司负担128730元，冠鼎泽公司负担35568元”补正为“案件受理费82804元，由豪爵公司负担53518元，冠鼎泽公司负担29286元”。
宣判后，豪爵公司不服，向本院提起上诉称：一、本案合同约定与实际获得的房屋面积实际差异达93平方米，显失公平。但一审法院仍错误认定豪爵公司“明知商品房实测面积与合同约定缩小90多平方米的基础上进一步签订补充协议约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，房屋总价不予变更”，并以此驳回豪爵公司诉请，与事实不符。1、本案合同未约定“按套计价”的具体计价方式，且面积存在重大偏差，如不予补偿，系典型的显失公平。根据《商品房销售管理办法》第十九条第二款规定“按套计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。”本案房产未约定误差范围，平面图亦没有进行标明。双方未对误差范围存在明确的合意。本案交易对象系房产物权，判断物权价值的主要标准即房屋面积。现房产误差面积高达10％以上，实际上已经严重影响本案房产的实际价值，对买受人而言极不公平。原审法院没有根据《办法》规定理解合同条文，未将约定误差范围等内容予以考虑，反而机械得将“按套计价”的约定与房产面积进行了割裂。如果按照原审法院的理解，只要是“按套计价”，无论房产面积差异有多大，都是公平合理的。显然这种逻辑推论是错误的。2、本案合同房产面积与实际房产面积差距巨大，冠鼎泽公司存在重大的欺诈行为。本案合同签订于2012年12月4日，双方于合同中约定2012年12月31日前交房。合同签订之时，房产已经完工，冠鼎泽公司作为房产开发商，对于本案房产面积是完全清楚的。在冠鼎泽公司完全清楚真实房产面积仅有749.57平方米的情况下，冠鼎泽公司向豪爵公司承诺本案房产面积可达842．57平方米，并按套将之销售。冠鼎泽公司的行为使豪爵公司对销售房产产生了错误认识，实际系对豪爵公司的重大欺诈。原审法院以合同约定按套计价为由，罔顾冠鼎泽公司虚构房产真实面积753.28平方米，原审法院未对这一事实作出评价，原审法院存在明显漏判。二、原审法院以“宣传手册”内容判定使用高尔夫球场“不是对所购房屋的配套设施的一种允诺”，系对事实的误判。本案对于高尔夫球场问题的关键性证据并非宣传手册，而是2012年12月12日，冠鼎泽公司与豪爵公司针对高尔夫球场及签订的补充协议。该协议明确约定了冠鼎泽公司赠送豪爵公司会员卡一张，具体服务内容即高尔夫打球的相关服务，同时赠送游艇码头。该协议实际上已经是双方针对高尔夫球场及赠送游艇码头问题所做出的明确约定，承诺存在高尔夫球场享有权使用游艇码头是合同的一部分，而不仅仅是广告宣传。原审法院仅针对广告宣传做出了说明，但是却忽视了双方的书面协议已经明确约定了高尔夫球场的内容，原审法院判决忽略了最为重要的事实，存在事实认定的错误，基于此所适用的法律也存在错误。综上所述，一审法院对于本案基本事实认定存在错误，所适用法律不正确，故提起上诉，请求：1、撤销（2016）浙0127民初2639号民事判决书判决内容第二项，改判支持豪爵公司原审诉讼请求三、四【诉讼请求三：判令冠鼎泽公司赔偿豪爵公司损失2480000元（按房价10％计算）；诉讼请求四：判令冠鼎泽公司返还豪爵公司购房款2737339元，按实际差额面积为93平方米计算】；2.由冠鼎泽公司承担诉讼费用。
被上诉人冠鼎泽公司答辩称：一、涉案商品房买卖过程中，对于买卖标的位于淳安县干岛湖镇随园99号别墅按套计价已有明确约定。一审查明关于涉案商品房买卖的价款的约定事实有：1.《商品房买卖合同》第五条第3款约定：按套计价，总价2480万元；第6条第2款第2项约定，本合同按套计算价格，合同约定面积与产权登记面积有差异，房屋总价不予变更。2013年10月，双方当事人在涉案商品房交接过程中，对商品房买卖合同面积差异的补充协议在双方明确登记面积与建筑面积因技术规范原因只能登记753.28平方米的情形下，确认房屋价款仍按套计价，总价不变，也不需调整。二、本案交易中，冠鼎泽公司不存在有欺诈行为，涉案房产实际建筑面积并未减少。首先，涉案房屋买卖过程中，豪爵公司与顺发房产签订商品房买卖合同时附有房屋结构图纸，自始至今实际建筑面积并没有变化。其次，豪爵公司对涉案房产是由其承担装修装饰义务，装修实际也由其设计图纸和施工，装修过程中，双方对房产面积均没有异议提出。第三，发生实际建筑面积和登记面积有出入，并非是实际建筑面积有所减少，实质是房产一楼走廊及北面车库在豪爵公司装修时设计为镂空花架，依据《国家标准房屋测量规范》GB／T17996.1——2000及《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》规定，测量单位认为镂空花架为顶盖走廊不能计算登记面积，房屋登记时对该部分不作为建筑面积登记，但并没有导致实际建筑面积减少，实际使用面积功能即也未减少也未有损失，而这一事实也是由豪爵公司造成的，不是冠鼎泽公司原因形成的，因为装修是由豪爵公司负责承担施工和设计的。因为，豪爵公司认为冠鼎泽公司有欺诈行为没有事实和法律依据。三、关于豪爵公司提出冠鼎泽公司的“宣传手册”是对高尔夫球场为所购房屋的配套设施的一种允诺的事实也没有依据。首先，一审中豪爵公司提供的宣传手册内容本身来看，并不存在将高尔夫球场作为房产配套设施的内容，而是介绍了地产周边的设施和环境，而在当时这是一个不争的事实，也没有虚假宣传。其次，当时高尔夫球场为乡村俱乐部经营，是一个独立的经营实体，是面向全社会开放的，如是涉案地产配套设施，那仅能为业主提供服务，事实并非如此。第三，双方涉案房产的《商品房买卖合同》也从未有将顺发房产周边的乡村俱乐部（高尔夫球场）约定为地产的配套设施的内容。第四，顺发地产在涉案房产签订买卖合同时，并非以乡村俱乐部（高尔夫球场）会籍服务作为前提条件，而是考虑到豪爵公司当时为优质客户，而附带赠送球卡。2014年以来，因不可归责于双方原因退出经营，但并没有影响地产优质的周边环境。第五，目前己生效法律判决对其他当事人与豪爵公司提出同样理由也被法院驳回，也确认上述事实。综上，冠鼎泽公司认为，豪爵公司二审诉求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，豪爵公司未提交新的证据材料，冠鼎泽公司提交如下证据：房地产测绘成果报告两份（原件）、情况说明一份（原件），证明装修前后涉案房屋的建筑面积与登记面积差异部分就是车库及走廊的顶部变为镂空花架导致的，建筑面积并无减少，只是登记面积减少。对冠鼎泽公司提供的证据，豪爵公司认为：对于2012年2月9日的预测报告的真实性、合法性认可，对关联性不予认可，该证据恰恰证明这段期间的房产面积可以达到842平方米，后续冠鼎泽公司未将相应面积房产交付豪爵公司，是存在重大违约的。对实测报告的三性不予认可，因为是复印件，不符合法定形式。根据情况说明，可知这个实测报告发生于2013年4月，早于房屋交付时间，即使存在相关更改，这些更改是冠鼎泽公司自行做出的，与豪爵公司无关，同时未征得豪爵公司同意，即合同标的发生重大变更。对情况说明的真实性没有异议，其它意见同实测报告的意见。走廊变更为镂空花架的情况是冠鼎泽公司造成，并非豪爵公司。对冠鼎泽公司提供的证据，本院认为：鉴于冠鼎泽公司补充提交了盖有淳安县房地产管理处原件章的2016年1月15日的《房地产测绘成果报告》，本院对冠鼎泽公司提供的三份证据的真实性予以认可，该三份证据证明案涉房屋实测面积小于预测面积，但根据杭州市房地产测绘公司淳安测绘队出具的《情况说明》，案涉房屋系因2013年4月份将车库顶盖改为镂空花架而导致面积减少，而案涉房屋于2013年10月3日交付豪爵公司，因此，上述证据不能证明系豪爵公司装修导致面积减少。
本院经审理查明的事实与原审认定事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、冠鼎泽公司是否应当返还房屋面积差价款；二、冠鼎泽公司是否应当赔偿高尔夫球场未建设而造成的损失。
第一，关于房屋面积差价款问题。虽然案涉《浙江省商品房买卖合同》第三条约定“该商品房合同约定建筑面积共842.57平方米”，而案涉商品房实测建筑面积为753.28平方米，实测建筑面积少于合同约定建筑面积，但该合同第五条同时约定：“出卖人与买受人约定按下述第3种方式，计算该商品房价款（货币单位人民币）：3.按套（单元）计算，该商品房总价为人民币24800000元。”豪爵公司上诉认为，虽然合同约定按套计价，但不论房产面积差异，显失公平，顺发公司在签订合同时明知案涉房屋实际面积少于约定面积，仍然要求案涉房屋按套计价存在重大欺诈。对此，本院认为商品房买卖双方有权选择商品房的计价方式，豪爵公司并无证据证明合同约定“按套计价”显失公平、顺发公司存在重大欺诈，因此应当认定案涉《浙江省商品房买卖合同》第五条的约定系双方真实意思表示，双方明确约定案涉房屋按套计算房价款。且双方签订的《商品房买卖合同面积差异补充协议》中约定：“原合同约定买受人所购商品房建筑面积842.57平方米，现淳安县房地产管理处测量的实际建筑面积为753.28平方米。一、根据《商品房买卖合同》第五条第2种方式的约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，房屋总价不予变更。”本院认为，虽然该补充协议中将合同约定的计价方式写为第2种，但在《浙江省商品房买卖合同》中双方并未选择第五条第2种计价方式，而是第3种计价方式，且该补充协议明确写明合同约定面积与实际面积不一致，房屋总价不予变更，因此应当认定补充协议中的“第五条第2种”系笔误。结合《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同面积差异补充协议》，应当认定案涉商品房系按套计算总房价款，不论实际面积是否有变化，均不影响房屋的总价款，豪爵公司要求冠鼎泽公司赔偿面积差价款的诉讼请求并无合同及法律依据。
第二，关于冠鼎泽公司是否应当向豪爵公司赔偿高尔夫球场未建设而造成的损失。本院认为，2012年12月12日签订了的补充协议仅约定“1.甲方（顺发公司）同意赠送乙方（豪爵公司）千岛湖乡村俱乐部公司会籍卡一张……。3.甲方赠送游艇泊位一个供乙方永久使用停靠在千岛湖俱乐部游艇码头。也可使用千岛湖洲际度假酒店游艇码头。”该协议并未约定案涉商品房配套设施中包含高尔夫球场。且根据该协议，高尔夫球场为千岛湖乡村俱乐部公司所有并经营，并非由顺发公司所有，顺发公司只是向豪爵公司赠送千岛湖乡村俱乐部公司会籍卡及游船码头的永久使用权，并未承诺案涉楼盘存在高尔夫球场的配套设施。且案涉楼盘的宣传册中也只是对楼盘周围环境的介绍，并非对其开发规划范围内配套设施的允诺。故豪爵公司要求冠鼎泽公司承担高尔夫球场未建设的损失并无事实及合同依据。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费48200元，由上诉人豪爵控股有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 余文玲
审判员 张一文
审判员 盛 峰
二〇一七年七月十日
书记员 何英杰