安徽省肥西县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0123民初2316号
原告（反诉被告）：王劲松，男，1968年7月22日出生，汉族，住安徽省经济技术开发区。
委托诉讼代理人：陈德林，北京市中银律师（深圳）事务所律师。
原告（反诉被告）：姚灵南，女，1972年1月10日出生，汉族，住址同上。
委托诉讼代理人：陈德林，北京市中银律师（深圳）事务所律师。
被告（反诉原告）：张亮，男，1978年9月8日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。
委托诉讼代理人：张宇平，安徽皖国泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：文晓恒，安徽皖国泰律师事务所律师。
原告（反诉被告）王劲松、姚灵南与被告（反诉原告）张亮、房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后由代理审判员杜倩倩依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王劲松、姚灵南及其共同委托诉讼代理人陈德林、被告（反诉原告）张亮及其委托诉讼代理人张宇平、文晓恒均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王劲松、姚灵南向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《存量房买卖合同》；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月6日，两原告与被告签订了一份《存量房买卖合同》，约定原告将自有不动产房屋与车位，其建筑面积148.51平方米，房屋所在地合肥市经开区桃花工业园学林雅苑A3幢1502室以人民币1,260,000元的价格出让给被告，被告明确表示愿意以此价格购买原告的房屋。《存量房买卖合同》第八条第二款明确规定，逾期超过十日后，被告未支付转让存量房价款给原告的，原告有权单方解除合同，被告应按日向原告支付本合同第二款约定转让存量房价款万分之一的违约金。本合同附件四第一条约定委托房地产管理部门实行存量交易资金托管的具体事宜：（一）“乙方”（即被告）同意在以下规定期限内将存量房转让价款存入房地产管理部门设立资金托管账户。1、2016年5月25日前将人民币（大写）陆拾万元存入托管账户；并在当日申请办理存量房转移手续。本合同并无约定房款支付期限与支付方式（即一次性支付，还是分期支付，或者是先过户产权登记再支付）。在此，原告认为应当依据《合同法》第六十六条的规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。案涉合同签订之后，原告为顺利履行合同约定义务做了大量的工作，2016年3月6日将房屋产权证书交于双方共同委托的中介公司保管；2016年4月9日向肥西县国土资源管理局办理了土地证书；2016年5月6日向交通银行支付了十几万元按揭余款注销了他项权证抵押；2016年5月28日特地去上海调出婚姻登记资料用以产权过户。然而，被告在陆续向原告支付了人民币260000元之后，并没有依据合同约定去履行义务，即没有按时向房地产管理部门设立的资金托管账户存入其承诺的托管资金人民币陆拾万元。时至今日，被告仍未履行该项义务。被告的故意违约行为严重地损害了原告的利益。原告认为本合同属于不动产出让合同，合同依据双方当事人自治的原则依法成立，但是，依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条规定房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方各级人民政府房产主管部门申请房产变更登记。结合本案，合同标的房屋属于不动产，并无房地产主管部门登记变更之证据，故此本合同效力待定，即尚未依法生效。为此，原告为使自己的合法权益免受损失，特诉至法院，请求法院依法支持原告的合理诉求。
张亮辩称，原告诉状陈述不是事实，双方签订合同后，原告未能在5月25日前将办理资金托管手续必备资料准备齐全导致被告不具备办理存入托管资金的客观条件；被告为履行合同，向原告表示购房诚意，共陆续给付定金26万元，并多次以电话、短信、微信等多种方式恳请原告配合，但两原告以各种理由推拖，拒不配合办理资金托管及过户手续；原告拒不履行配合办理资金托管手续的违约行为已给被告造成严重损失，无权要求解除合同，被告依据合同第九条之约定要求继续履行合同。综上所述：两原告与被告所签订的《存量房买卖合同》合法有效，双方应依约履行，两原告诉请解除合同无事实及法律依据，恳请贵院依法驳回原告诉求，被告要求原告继续履行合同。
张亮向本院提出诉讼请求：1、判令两反诉被告继续履行《存量房买卖合同》，协助反诉原告办理资金托管及房屋产权过户登记手续；2、判令两反诉被告按合同总价款126万元每日万分之一自2016年5月25日暂计算至2016年8月5日期间违约金8946元，2016年8月5日之后违约金按每日万分之一计付至两反诉被告协助反诉原告办理完毕产权过户登记手续之日止；3、两反诉被告承担反诉原告购房中介费15000元；4、两反诉被告给付反诉原告租房费8000元；5、本案诉讼费用由两反诉被告承担。事实和理由：2016年3月6日，反诉原告经中介公司介绍与两反诉被告签订《存量房买卖合同》，约定以126万元购买两反诉被告所有的位于合肥市经开区桃花工业园学林雅苑A3幢1502室（建筑面积148.51平方米）、车位（32.83平方米）及附属家电设备。双方约定两反诉被告准备齐全资金托管手续配合反诉原告在2016年5月25日前将首付款60万元存入托管账户，并于当天办理存量房转移手续，下剩购房款由反诉原告向商业银行申请贷款。合同签订后，反诉原告于3月8日、4月25日、6月8日分三次共给付定金26万元。5月25日，因两反诉被告未将办理资金托管及产权转移手续的资料准备齐全导致未能办理。之后反诉原告多次联系恳求两反诉被告配合办理资金托管及产权转移手续，但两反诉被告不但拒不配合，反将反诉原告诉至法院要求解除合同。综上，反诉原告与两反诉被告之间签订的《存量房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，合法有效，双方均应履行己方合同义务。反诉原告为购买诉争房屋将自己原有房屋出售后，依约共给付两反诉被告26万元定金并交纳房屋及车库过户税金31094.4元，两反诉被告却因房屋市场价格上涨拒不配合反诉原告办理资金托管及产权过户手续。两反诉被告的上述行为已严重违反合同约定并给反诉原告带来严重经济损失，反诉原告在与两反诉被告协商未果的情况下特诉至法院，请求法院依法判决。
王劲松、姚灵南辩称，请求驳回张亮方诉求；其诉求没有法律规范支持，基于债权没有法律规范相适用，涉案法律事实为不动产买卖，合同生效时间为登记簿登记的时间，本案未办理登记手续；定金的表述与事实不符，定金不可能分批、分期支付，合同并未约定该定金数额，合同中间只有一个6000元的定金，合同也没有补充约定定金及定金的性质，张亮方所提到的定金只是一种支付方式；6月14日双方均办理的托管协议，而张亮方未将款项存入资金托管账户。
本院经审理认定事实如下：2016年3月6日，王劲松、张亮分别与合肥永祥房地产代理销售有限公司（以下简称永祥公司）签订《房地产经纪合同》，王劲松委托永祥公司为其座落在合肥市经开区桃花工业园学林雅苑A3幢1502室（权属证号桃花字第030303）住宅房地产转让提供服务。张亮则委托永祥公司为其买受座落在合肥市经开区桃花工业园学林雅苑A3幢1502室附近的住宅。同日，经永祥公司中介，王劲松与张亮签订《存量房买卖合同》一份，约定王劲松作为出卖人（甲方）将其坐落在合肥市经开区桃花工业园学林雅苑A3幢1502室（车库等部位：编号（2009）房交字第200130号），出售给作为买受人（乙方）的张亮，转让价款为人民币1260000.00元。乙方同意在2016年5月25日前将人民币600000元存入房地产管理部门设立的资金托管账户，并在当日内申请办理存量房转移手续，甲方同意乙方向商业银行申请抵押贷款610000元。未托管的6000元为定金。合同第八条约定，乙方未在本合同约定期限内支付转让存量房价款的，逾期未超过十日的，乙方应按日向甲方支付存量房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过十日后，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付转让存量房价款万分之一的违约金，如乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行。合同第九条约定，甲方未按约定期限交接存量房的，逾期未超过十日的，甲方应按日向乙方支付转让存量房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过十日后，甲方应按日向乙方支付转让存量房价款万分之一的违约金，乙方解除合同的，甲方应当自收到乙方解除合同通知到达之日起十日内，退还全部已付款，如甲方愿意继续履行合同，经乙方同意，合同继续履行。合同第十条约定，若单方违约，由违约方赔偿定金加违约金加丙方代理费。同时，王劲松、张亮在各自持有的《房地产经纪合同》附件中注明，自本合同签订成立时，乙方即支付人民币伍万元整作为合同履行保证金，该保证金抵作房款，乙方于2016年5月25日前将首付款人民币（大写）陆拾万元整打入托管账户，余额陆拾壹万元整需乙方贷款。贷款须打入托管账户；本房产过户费用由乙方承担，本房产按成交价产生的营业税由乙方承担及个人所得税由乙方承担；甲乙双方同意在乙方房产证及贷款下来后3日内办理交接手续。合同签订后，王劲松将其持有的案涉房屋房地产权证原件交由永祥公司保管。2016年3月8日，王劲松向张亮出具《定金收条》一张，注明：“今收到张亮购买房屋位于桃花工业园学林雅苑A3#1502房购房定金（大写）：伍万元整（￥50000.00）。此据为证。”2016年3月15日，王劲松将其办理的案涉房屋土地证交给永祥公司。2016年4月25日，王劲松再次向张亮出具《定金收条》一张，注明：“今收到张亮：身份证）购买房屋位于桃花工业园学林雅苑A3#1502室购房定金（大写）：拾万元整（￥100000.00）。此据为证。”2016年5月9日，王劲松还清案涉房屋按揭贷款。2016年5月28日，王劲松、姚灵南从上海市宝山区民政局婚姻登记处调取《申请结婚登记声明书》及《结婚登记审查处理表》。2016年5月31日，因肥西县成立不动产登记局，机构和部门职能进行调整，原属于县房产局的存量房资金托管中心需整体规划到县国土局，故该中心在2016年5月31日至2016年6月1日期间暂停办理相关业务。2016年6月2日，案涉房屋他项权予以注销。2016年6月7日，张亮、王劲松双方共同到地税局就案涉房屋及车位办理税费缴纳，相关税票上注明商品住房（桃花030303）金额为949000元。2016年6月8日，张亮向王劲松账户转入110000元，2016年6月11日，张亮通过微信与王劲松就办理案涉房屋过户手续的时间进行协商，双方确定于2016年6月13日办理过户手续，后6月13日未能办理过户手续，张亮要求王劲松向其出具11万元的收条或者将11万元先予以退还，王劲松遂于2016年6月13日就其6月8日收到的11万元向张亮出具《定金收条》一份，注明：“王劲松收到张亮）和解成诚（340122198703262268）房款定金拾壹万整（￥110000元）”，同日，王劲松询问张亮贷款情况并要求其提供相关材料，张亮将其与妻子解成诚贷款所需的征信证明、收入证明通过微信向王劲松予以提供。2016年6月14日，王劲松、姚灵南及张亮在肥西县国土资源局存量房资金托管中心就案涉房屋签订《存量房资金托管协议》，协议注明：“房屋座落：桃花工业园学林雅苑小区A3幢1502室，产权证号：桃花030303，建筑面积：148.51，合同签订日期：2016年6月14日，合同金额：玖拾肆万玖仟元，其中：托管金额：玖拾肆万玖仟元［现金人民币449000.00元（第一次于2016年6月14日存入449000.00元）；金融贷款人民币500000元］”。后，双方前往托管银行进行资金托管时，王劲松、姚灵南要求张亮就贷款发放的具体时间作出承诺，张亮表示无法承诺，双方就此发生争议，资金托管当日未能完成。此后，张亮于2016年6月16日、6月19日、6月23日、6月25日、6月26日、6月27日、7月1日、7月2日多次通过微信要求王劲松就案涉房屋办理过户手续，王劲松未表示反对，但以“妻子姚灵南不在合肥，需与其商量”、“需要了解相关情况”为由一直未予办理。后，王劲松、姚灵南仍要求张亮就贷款期限作出保证，张亮遂就贷款事宜出具《承诺书》一份，王劲松、姚灵南表示内容不够完整清楚，没有接受。2016年7月1日，王劲松要求张亮出具规范的保证书，张亮将修改后的《承诺书》通过微信向其出具，张亮在该《承诺书》中表明，其将积极办理住房贷款，保证在完成过户后两个月内完成商业贷款的所有程序，如因其自身原因造成贷款延迟，责任由其自行承担，每天赔付剩余房款万分之三的买房损失，每日24点将违约费打入王劲松账户，按日结算。王劲松收到该《承诺书》后与姚灵南未再就此作出回复，2016年7月4日，王劲松、姚灵南诉至法院，要求解除其与张亮之间的房屋买卖合同。
以上事实，有原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的当庭陈述及原告（反诉被告）提供的《存量房买卖合同》、《房地产经纪合同》、房产交易收件单、收据、房地产权证、安徽省政府非税收入一般缴款书、交通银行原封保管品封签、交通银行还款记录、婚姻登记资料、试听资料、托管开户信息、资金托管协议，被告（反诉原告）提供的《存量房买卖合同》及四份附件复印件、《房地产经纪合同》、合肥永祥房地产代理销售有限公司《情况说明》、肥西县国土资源局存量房资金托管中心《通知》、《肥西县房屋产权信息》、《定金收条》三张、银行缴款凭证、完税证明三张、增值税发票一张、微信通话记录、《承诺书》、《个人信用报告》、《信用报告查询单》、《征信证明》、《收入证明》、微信聊天记录等证据附卷佐证，相关证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，王劲松、姚灵南与张亮签订的《存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效。双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。案涉房屋合同价为1260000元，其中含车位价格51000元，该51000元待双方办理过户手续后由张亮直接支付给王劲松、姚灵南。办理资金托管前张亮已实际支付王劲松、姚灵南260000元，双方实际按房屋价款949000元缴纳税款并办理资金托管。本案的争议焦点在于王劲松、姚灵南及张亮哪一方具有违约行为。
关于张亮是否具有违约行为的问题。从王劲松、姚灵南提供的案涉房屋房产证及其清偿按揭贷款的银行凭证可以看出，案涉房屋系王劲松、姚灵南以按揭贷款的方式购买，设立有抵押权，抵押权人为交通银行股份有限公司安徽省分行。结合《物权法》第一百九十一条的规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押人提前清偿债务或者提存。王劲松、姚灵南只有在清偿完毕案涉房屋按揭贷款时，方能出售案涉房屋。王劲松、姚灵南提交的银行还贷凭证虽显示其已在2016年5月9日将剩余贷款还清，但从张亮向法庭提交的肥西县不动产登记管理中心提供的案涉房屋房产信息可以看出，案涉房屋的他项权直至2016年6月2日方才注销。且根据合肥市二手房交易流程，办理资金托管及过户手续时，交易双方需提供各自的身份证明，而王劲松、姚灵南直至2016年5月28日方从上海市宝山区民政局调取其婚姻登记材料。由此表明，王劲松、姚灵南与张亮未能在2016年5月25日就案涉房屋办理资金托管及过户手续系因王劲松、姚灵南未能及时注销案涉房屋的他项权、提供必要资料导致，张亮对此并无过错。2016年6月14日，双方在已签订资金托管协议的情况下仍未能进行资金托管、房屋过户的原因在于王劲松、姚灵南要求张亮就贷款发放的具体时间作出承诺，双方就此发生争议，导致当日资金托管未能办理。对此，案涉合同已明确约定除首付款由张亮直接支付至资金托管账户外，剩余尾款由张亮通过银行按揭的方式进行支付。此前，张亮已就申请银行按揭贷款备齐相关材料，并将相关材料交于王劲松方进行查看，表明其已在积极准备办理按揭贷款，并不存在怠于办理贷款之情形，而贷款能否发放、发放时间则由贷款银行最终确定，该时间非张亮本人所能掌控，王劲松方超出合同约定要求张亮就其无法确定的事项作出承诺，张亮有权予以拒绝，故当日资金托管未能办理亦非张亮之过错。综上，张亮在合同履行过程中并不存在违约行为，王劲松、姚灵南以此为由要求解除其与张亮签订的《房屋买卖合同》无事实依据，不予支持。
关于王劲松、姚灵南是否构成违约的问题。因王劲松、姚灵南未能及时注销案涉房屋他项权、提供必要材料导致其与张亮未能在合同约定的时间办理资金托管及过户手续，其本身具有过错。后经张亮多次与其沟通协商，双方重新确定办理时间并于2016年6月14日就案涉房屋签订资金托管协议，但该协议又因王劲松、姚灵南要求张亮对不受其掌控的银行贷款发放的具体时间作出承诺而未能履行。此后张亮仍积极与王劲松方进沟通协商，并按其要求出具了承诺书，王劲松、姚灵南收到该承诺书后仍未配合张亮办理相关手续，其行为业已构成违约。张亮据此要求王劲松、姚灵南继续履行案涉合同具有事实和法律依据，予以支持。关于张亮要求王劲松、姚灵南按照合同第九条约定支付违约金的诉请，因该条款仅适用于王劲松、姚灵南逾期交房的情形，而合同中对交房时间并未作出明确具体的规定，故对该诉请，不予支持。关于张亮要求王劲松、姚灵南承担中介费的诉请，张亮在与中介公司签订的经纪合同中虽有15000元代理费的约定，但该合同系张亮与中介公司单方签订，其亦未能举证证明已实际支付该笔费用，对该诉请，不予支持。关于张亮要求王劲松、姚灵南支付其租房费的诉请，张亮所提供证据不足以证明其与案外人苏勋、柳婷婷存在租赁合同关系，对该诉请，不予支持。庭审过程中，王劲松、姚灵南主张案涉房屋合同价为1260000元，为少缴税款，由中介出面，由张亮先行支付其260000元，张亮实际系以949000元为基数缴纳的税款，另260000元的缴税凭证张亮始终未能提供，案涉合同因张亮及中介公司串通损害国家利益应当认定无效。对此，张亮就案涉房屋缴纳税款、办理资金托管时，王劲松方均在场，表明其对张亮就案涉房屋按照949000元的价格缴纳税款、办理资金托管知情，其对此亦未提出异议，即使存在避税的可能，案涉合同也不因此而无效，对其抗辩，不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、反诉被告王劲松、姚灵南继续履行其与反诉原告张亮于2016年3月6日签订的《存量房买卖合同》，并于本判决生效之日起十五日内，协助张亮办理位于合肥市经开区桃花工业园学林雅苑A3幢1502室（肥西桃花字第030303号）房产的产权转移登记手续；
二、驳回原告王劲松、姚灵南的全部诉讼请求；
三、驳回反诉原告张亮的其他诉讼请求。
本诉案件受理费16140元，减半收取8070元，由王劲松、姚灵南负担。反诉案件受理费599元，减半收取299.5元，保全费5000元，共计5299.5元，由张亮负担2649.5元，王劲松、姚灵南负担2650元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 杜倩倩
二〇一六年十月二十日
书 记 员 王 伟
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。