北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终1045号
上诉人（原审被告）：高恩建，男，1965年4月14日出生。
委托诉讼代理人：李诗怀，北京市国汉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李灏，男，1982年11月21日出生。
委托诉讼代理人：耿君，北京市铭泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贾鹏，北京市铭泰律师事务所律师。
原审被告：赵英华，女，1972年4月30日出生。
原审第三人：北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层。
法定代表人：赖国强，执行董事。
委托诉讼代理人：蒋晨逸，男，该公司法务。
上诉人高恩建因与被上诉人李灏及原审被告赵英华、原审第三人北京中原房地产经纪有限公司（以下简称：中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院(2017)京0101民初122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月21日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
高恩建上诉请求：改判一审判决第一项“高恩建、赵英华负担该房屋过户需缴纳的个人所得税”为“该房屋过户如需缴纳个人所得税，由李灏负担”；撤销一审判决第三项；一、二审案件受理费、鉴定费由李灏负担。事实和理由：《房屋状况说明书》非我本人签署是本案的关键事实，一审法院至该事实于不顾，以《房屋买卖居间合同》及《房屋交易信息确认单》是我签字为由，即行确定我负担个人所得税是错误的。《房屋买卖居间合同》及《房屋交易信息确认单》虽系我签字，但内容均是由中介公司的工作人员填写后让我签的，对其中“满五唯一”的重要内容并未提示我予以注意，亦未对此予以说明，故此承诺非我真实意思表示，对我不发生法律效力。在我与李灏因个人所得税的负担产生争议的情况下，不能当然的将没有过户的责任归则于我，一审判决我支付逾期过户违约金错误。综上，请二审法院予以改判。
李灏辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持，请二审法院驳回高恩建的上诉请求。
赵英华向本院寄达书面意见表示：“对于高恩建与李灏的房屋买卖合同纠纷一案，因我与高恩建已经离婚，对案件的后续审理不发表任何意见，不出庭。”。
中原公司述称，我公司同意李灏的意见。
李灏向一审法院起诉请求：1、判令高恩建与赵英华继续履行《北京市存量房屋买卖合同》、附件一《资金划转补充协议》及《补充协议》，协助我办理位于北京市东城区某北里55号19层B2206号房屋的过户登记手续；2、判令高恩建与赵英华承担转让北京市东城区某北里55号19层B2206房屋应缴纳的个人所得税（暂定人民币45万元，实际金额以东城区地税局核定金额为准）；3、判令高恩建与赵英华向我支付逾期缴税违约金（以全部已付款80万元为本金，按每日万分之五的标准自2016年12月6日起至实际支付至我取得房屋所有权证书之日）；4、判令高恩建与赵英华向我支付逾期过户违约金（以全部已付款80万元为本金，按每日万分之五标准自2016年12月15日起至实际支付至我取得房屋所有权证书之日）；5、判令高恩建与赵英华向我支付逾期交房违约金（以房屋成交价450万元为本金，按每日万分之五标准自2016年12月15日起至实际交付之日止）；6、判令高恩建与赵英华赔偿我房屋租金损失（暂以年租金4万元为标准，自2016年12月15日起至实际支付至我取得房屋所有权证书之日）；7、判令高恩建与赵英华交付诉争房屋并将该房屋的出租合同交付我；8、判令高恩建与赵英华向我赔偿损失128344.38元；9、判令高恩建与赵英华承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：高恩建与赵英华系夫妻关系，坐落于北京市东城区某北里55号19层B2206的房屋（房屋建筑面积共63.79平方米）所有权登记在高恩建名下。2016年9月8日，李灏与高恩建经第三人中原公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。约定高恩建将上述房屋出售给李灏；成交价为450万元；购房定金50万元；李灏申请商业银行贷款2835000元；诉争房屋为出租状态，该房屋已经设定抵押，抵押权人为工商银行方庄支行；双方同意按照附件1《资金划转补充协议》的约定，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；高恩建应当于过户当日将该房屋交付给李灏；该房屋交付时应当履行下列手续：1、双方共同对房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表读数，并交接该附件中所列物品，2、双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字，3、移交该房屋房门钥匙。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，逾期在三十日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，高恩建按日计算向李灏支付房屋成交价的万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起三日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过三十日后，李灏有权退房；涉及此次房屋交易中产生的全部税费由李灏承担。双方未按照资金划转补充协议的约定办理网签、面签、缴税、过户等手续的，双方同意按照下列方式处理：李灏不解除合同的，自李灏应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，高恩建按日计算向李灏支付全部已付款万分之五的违约金，并于李灏实际取得房屋所有权证书之日起三日内向买受人支付。当日，李灏与高恩建签订《资金划转补充协议》，约定：定金50万元于查档后10日内支付；首付款（不含定金）人民币1165000元，于过户前7日支付至双方开立的银行托管账户中；尾款（不含定金）2835000元，由银行或公积金中心直接支付；双方共同于贷款获得批准后七日内申请缴税；双方于缴税完成后七日内但最晚不晚于本协议签订后2016年12月8日前共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续。
当日，高恩建与李灏及中原公司签订《房屋买卖居间合同》，约定双方协商一致，该房屋的交易条件为：1、总房价款450万元。2、涉及此次房屋交易中产生的全部税费由李灏承担，高恩建承诺诉争房屋“满五唯一”。同时，高恩建签署《交易信息确认单》。内容显示：房本年限，满五年，家庭唯一住房。上述合同签订后，李灏向高恩建支付定金2万元。2016年9月10日，李灏以汇款形式向高恩建支付定金48万元。2016年11月8日，李灏、高恩建双方办理网签手续。2016年11月17日，李灏以汇款形式向高恩建支付首付款30万元。2016年11月28日，中国农业银行股份有限公司北京崇文支行向李灏发放《个人二手房贷款审批通知书》，批准李灏贷款248万元。随后，双方向北京市东城区地方税务局就诉争房屋转让办理缴税手续，在办理过程中，经税务部门核实：在房屋未达到“满五唯一”的条件下，需缴纳个人所得税。双方就该笔税款的负担问题产生分歧。2016年12月3日，李灏、高恩建签订《补充协议》，约定在原合同标注最后过户日期2016年12月8日的基础上延期至2017年2月18日。此后，双方并未依约履行。
李灏提交其与高恩建签署的《房屋状况说明书》，该说明书中高恩建承诺诉争房屋系其家庭契税完税凭证或房屋所有权证填发日期满五年唯一住房。对此，高恩建、赵英华表示未签订过该份说明书。同时，高恩建、赵英华亦对中原公司提供的《网上签约委托书》中“高恩建”的签字不予认可。庭审中，高恩建申请对《房屋状况说明书》及《网上签约委托书》中“高恩建”的签字进行笔迹鉴定。2017年4月14日，一审法院委托北京天平司法鉴定中心对《房屋状况说明书》、《网上签约委托》落款处“高恩建”的签字进行鉴定。2017年5月2日，北京天平司法鉴定中心出具《文书鉴定意见书》。鉴定意见为：《房屋状况说明书》中“高恩建”签名笔迹与样本上“高恩建”签名笔迹不是同一人书写的；《网上签约委托》上“高恩建”签名笔迹与样本上“高恩建”签名笔迹是同一人书写的，本次鉴定的鉴定费为4200元。
高恩建、赵英华表示赵英华名下另有住房，故诉争房屋对于其家庭系“满五但不唯一”，在签订诉争合同时中原公司没有向高恩建释明诉争房屋“满五唯一”的含义，并同李灏伪造高恩建在《房屋状况说明书》中的签字，且中原公司的工作人员唆使他们以离婚的方式避税。对此，李灏不认可其与中原公司伪造高恩建的签字，并称高恩建、赵英华在2016年12月14日致电李灏表示其不再履行合同，故李灏认为高恩建、赵英华应从2016年12月15日起向李灏承担违约责任。同时，李灏表示为保障诉争合同的履行，其愿将剩余购房款一次性给付高恩建、赵英华。中原公司亦对高恩建、赵英华的陈述不予认可，并称诉争房屋是否“满五唯一”属于个人隐私，高恩建在签订合同时明确表示该房屋符合“满五唯一”的条件，故此才在相关文件上签字确认。
另查，诉争房屋现为出租状态，该房屋由高恩建的前手业主朱越出租给北京嘉安物业管理有限公司分公司，双方于2004年6月10日签订《金桥国际公寓委托租赁合同》（该合同显示为22层B2206号），租赁期限为2004年11月1日至2019年10月31日，租金标准为每月2582.58元。高恩建、赵英华取得诉争房屋的所有权后未与北京嘉安物业管理有限公司分公司重新签订合同，该合同尚在履行期间。
一审法院审理认为：依法成立的合同受法律保护。李灏、高恩建签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《资金划转补充协议》及《补充协议》等合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。上述合同签订后，李灏依约向高恩建支付购房款80万元，并积极履行贷款义务。后因诉争房屋不符合双方约定的“满五唯一”的条件，双方对个人所得税的负担产生争议，致使诉争合同未能继续履行。诉讼中，高恩建、赵英华表示双方对于诉争房屋是否“满五唯一”的含义理解不同，且中原公司在签约时未向其释明并进行相关解释，同时《房屋状况说明书》中亦非其本人签署。应当指出，虽然经过鉴定，《房屋状况说明书》中的签字并非高恩建本人所签，但在《房屋买卖居间合同》及《交易信息确认单》中高恩建均签字确认诉争房屋符合“满五唯一”的条件，同时，依据生活常识，高恩建在签字确认该项内容时理应理解其内容含义，故法院认定高恩建、赵英华在签订诉争合同时承诺诉争房屋符合“满五唯一”的条件。法院对高恩建、赵英华的该项辩解，不予采信。基于此，高恩建、赵英华曾承诺诉争房屋符合“满五唯一”的条件，而在合同履行期间，诉争房屋属于“满五但不唯一”的情形，尽管双方约定涉及此次房屋交易中产生的全部税费由李灏承担，但因高恩建、赵英华未能如实告知诉争房屋的实际情况，故因此产生增加的个人所得税应由高恩建、赵英华承担。现李灏起诉要求高恩建、赵英华继续履行合同，协助李灏办理诉争房屋的产权过户手续，理由正当，法院予以支持。诉讼中，李灏表示愿将剩余购房款一次性给付高恩建、赵英华，对此，法院予以准许。李灏要求高恩建、赵英华承担本次过户应缴纳的个人所得税，理由正当，法院予以支持。关于李灏要求高恩建、赵英华给付逾期过户违约金一节，因高恩建、赵英华的原因造成诉争合同迟延履行，依据合同约定，高恩建、赵英华构成违约，故李灏的该项诉讼请求，法院予以支持。但应指出，李灏计算该笔违约金的起始时间有误，双方在《补充协议》中约定最后过户日期2016年12月8日的基础上延期至2017年2月18日，而李灏从2016年12月15日起算违约金，依据不足，高恩建、赵英华应从2017年2月19日起给付李灏预期过户违约金。关于李灏向高恩建、赵英华主张逾期缴税违约金一节，因李灏在双方约定过户的期限内即已向法院提起诉讼，故李灏的该项诉讼请求，依据不足，法院不予支持。关于李灏向高恩建、赵英华主张逾期交房违约金一节，双方在合同中约定过户当日立即交房，虽为同日，但也指明过户在前，交房在后，在实际办理房屋所有权转移登记手续后当日为交付房屋时间，此前则不属违约。如果彼时高恩建、赵英华当日不履行交付房屋义务，李灏仍可另案追究其逾期交付房屋的违约责任。关于李灏要求高恩建、赵英华交付诉争房屋及租赁合同的诉讼请求，于法不悖，法院予以支持。关于李灏要求高恩建、赵英华赔偿诉争房屋租金损失的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。关于李灏要求高恩建、赵英华赔偿损失128344.38元的诉讼请求，依据不足，法院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、李灏与高恩建、赵英华继续履行《北京市存量房屋买卖合同》、《资金划转补充协议》及《补充协议》，高恩建、赵英华和北京中原房地产经纪有限公司于判决生效后十日内协助李灏办理位于北京市东城区某北里五十五号十九层B二二〇六号房屋的所有权转移过户手续，将该房屋的所有权登记至李灏名下，高恩建、赵英华负担该房屋过户需缴纳的个人所得税，李灏负担除个人所得税之外的其他税费；二、李灏于判决生效后十日内给付高恩建、赵英华剩余购房款人民币三百七十万元；三、高恩建、赵英华于判决生效后十日内向李灏支付自二〇一七年二月十九日至李灏取得上述房屋所有权证书之日止的逾期过户违约金（按照每日八十万元的日万分之五为给付标准）；四、高恩建、赵英华于判决生效后十日内向李灏交付东城区某北里五十五号十九层B二二〇六号房屋及该房屋的《金桥国际公寓委托租赁合同》；五、驳回李灏其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明相关事实予以确认。
本院另查明，2017年11月7日，高恩建与赵英华经北京市东城区民政局办理离婚，高恩建表示双方协议诉争房屋归其所有。
本院认为，本案的争议焦点有二，其一为高恩建是否在与李灏签订买卖合同时承诺诉争房屋“满五唯一”，其二为个人所得税的负担主体。就上述争点，本院分别考虑如下：关于“满五唯一”的问题，作为买卖房屋的双方当事人最为关注的是房屋的成交价格，而税费的多少和缴纳人是影响价格的一个很主要的因素，双方理应对此加以注意；即使如高恩建所述其本人对“满五唯一”并不了解，也没有签署《房屋状况说明书》予以承诺，但在《房屋买卖居间合同》及《交易信息确认单》中对此均有表述，并经高恩建签字确认，故一审法院据此认定高恩建曾于签订合同时承诺诉争房屋符合“满五唯一”的条件是正确的。关于个人所得税的负担问题，虽双方合同约定交易中产生的全部税费由李灏负担，但因高恩建的不实承诺，使可能产生的个人所得税，是李灏在签订涉案买卖合同时无法预见的，故高恩建对此应承担相应责任，一审法院据此判决该笔税费由高恩建负担亦正确。另，关于高恩建提出的《房屋状况说明书》非其签字一节，一审法院在审理中准许其申请对签字予以鉴定之处理并无不当，但鉴定后的否定结果不能改变高恩建在签订的其他合同及文件中所做确认，不能否定其对李灏承诺诉争房屋“满五唯一”的事实。
高恩建与赵英华于诉讼期间办理离婚手续，对本案的处理结果并无影响。
综上所述，高恩建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由高恩建负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 刘丽杰
审判员 陈 妍
审判员 陈雨菡
二〇一八年二月二十八日
书记员 张邵青