福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0203民初18200号
原告：黄旭，男，1977年6月14日出生，汉族，住厦门市湖里区。
委托诉讼代理人：庄建明，福建厦宇律师事务所律师。
被告：高丽英，女，1976年8月27日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托诉讼代理人：陈碧云，福建唯灿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：都占胜，福建唯灿律师事务所实习律师。
原告黄旭与被告高丽英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。黄旭的委托诉讼代理人庄建明，高丽英的委托诉讼代理人陈碧云、都占胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄旭向本院提出诉讼请求：1.高丽英立即腾空位于厦门市思明区的房产并交付黄旭使用；2.高丽英立即将落户在厦门市思明区内高丽英、廖永嘉、廖坤成、陈金英的户口迁出；3.高丽英向黄旭支付逾期迁出户口的违约金（以200万元为基数，按照日0.05%自2016年11月1日计算至实际迁出户口之日）、逾期交付房产的违约金（以200万元为基数，按照日0.05%自2016年11月1日计算至实际迁出户口之日）、已经支付的中介佣金25000元。
高丽英辩称，1.黄旭尚有5万元购房款未支付，待其付清5万元购房款后同意立即将厦门市思明区房屋交付给黄旭。2.高丽英户口未及时迁出系因黄旭逾期支付讼争房屋二期购房款，致使高丽英错失购房机遇所致，高丽英未及时迁出户口也未给黄旭造成任何实际损失。即便高丽英需承担违约责任，双方约定的违约金也过高，违约金以50元/日计算较为合理。3.高丽英未交付房屋不构成违约，无需承担违约责任。黄旭应于2016年5月18日之前支付二期购房款30万元，但到期未支付，已经构成违约。黄旭为避免承担违约责任，诱骗高丽英于同年5月24日签订补充协议。无论补充协议是否有效，黄旭逾期付款违约在先，高丽英有权要求黄旭承担违约责任后再履行交房义务。且并非高丽英不履行交房义务，而是黄旭未要求办理交接手续。4.黄旭逾期支付二期购房款，违约在先，高丽英无需赔偿中介佣金。综上，请求驳回黄旭的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了《房产转让协议》、《补充协议》、《收据》、《个人担保借款合同》、《个人贷款保证合同》、《担保意向函》、《借款凭证》、《中国建设银行单位客户专用回单》、《房屋产权证》、《户口本》等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年2月29日，高丽英（甲方）与黄旭（乙方）、厦门大嘉泰勒房地产营销策划有限公司（丙方）签订一份《房产转让协议》，约定高丽英将坐落于厦门市思明区的房产转让给黄旭，成交总价款为200万元整，于协议签订之日支付购房定金40万元，于2016年5月1日前支付首期款85万元（含定金），于2016年5月18日之前到担保公司解押当日支付购房款30万元，向银行申请贷款85万元，该款由银行直接转至高丽英账户。高丽英应于收到全额房款当日起三个月内将房产交付黄旭使用。合同第十条约定，高丽英承诺于收到全额房款当日起三个月内，将落户在房屋的户口全部迁出。如未及时迁出户口，每逾期一日按房款总额的万分之五赔偿给黄旭。合同第十二条约定，签订协议当日由黄旭支付居间报酬25000元。签订协议后，若黄旭不能按协议约定向高丽英付清购房款或高丽英不能按期向黄旭交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述房款0.05%作为违约金。合同第十九条“其它事项”约定，双方交易途中不得违约，若有一方违约，由违约方支付丙方中介佣金25000元。高丽英及黄旭均确认该《房产转让协议》一式三份，高丽英、黄旭及中介方各执一份。另，黄旭提供的《房产转让协议》第十条旁手写补充“甲方同意乙方预留人民币伍万元，等甲方户口迁走当日，乙方以现金方式支付甲方。该预留款从银行贷款85万额度中扣除。”高丽英主张该手写补充部分系黄旭事后添加，其所持有的《房产转让协议》并无该条款，但并未在法庭指定的期限内提供其所持有的《房产转让协议》。
合同签订后，黄旭分别于2016年2月29日、2016年3月3日、2016年3月19日、2016年4月7日、2016年4月20日支付高丽英5万元、5万元、25万元、20万元、30万元，共计85万元。2016年5月24日，高丽英与黄旭签订《补充协议》，约定“房产转让协议过户方式改为由担保公司办理转按揭方式，房产协议第四条第2项无效，第4项更改为黄旭向银行申请贷款金额为115万元”。2016年7月25日、2016年8月1日，黄旭两次通过厦门市住房置业担保有限公司向高丽英支付购房款664918.17元、432387.42元。至2016年8月1日，黄旭已支付高丽英购房款195万元。高丽英已将厦门市思明区房屋产权过户登记至黄旭及其指定的人员名下，但尚未将房屋交付黄旭使用。
另查明，高丽英、廖永嘉、廖坤成、陈金英的户籍地址仍登记在厦门市思明区，尚未迁出。
审理中，高丽英主张2016年5月24日与黄旭签订《补充协议》系在黄旭诱骗的情况下签订的，并提供高丽英爱人廖坤成与中介方厦门大嘉泰勒房地产营销策划有限公司工作人员的通话记录。通话内容主要为中介方工作人员陈述“他突然转5000元到我老板卡上”、“他怕到时出事我们中介不配合他”。高丽英据此主张黄旭存在向中介行贿的事实，由此可以推断黄旭与中介方串通诱骗高丽英签署了《补充协议》，该《补充协议》应为无效。高丽英主张黄旭未依约在2016年5月18日之前支付第二期购房款，且还有购房款尾款5万元未支付，已经构成违约，但未提供证据证明其在本案诉讼前曾向黄旭主张过违约责任。
黄旭主ＸＸＸ英逾期交付讼争房屋，给其造成的损失包括租金损失、按揭款利息损失以及为购房筹款的资金占用费。高丽英逾期迁出户口的损失包括子女就学及其就业的损失。但均未明确其所主张的各项损失的具体情况，也未举示相关证据。另，黄旭主张其已支付中介方厦门大嘉泰勒房地产营销策划有限公司中介佣金25000元，但未提供证据证明。
本院认为，黄旭与高丽英签订的《房产转让协议》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。高丽英未依约将厦门市思明区房屋交付黄旭及未依约迁出户口的行为构成违约。首先，双方《房产转让协议》虽然约定购房款为200万元，但黄旭提供的《房产转让协议》第十条手写补充字样体现双方另行协商同意由黄旭预留5万元购房款待户口迁出当日再行支付。高丽英虽主张该部分补充字样系黄旭事后添加，但在其亦持有《房产转让协议》原件的情况下却未向法庭提供，依法应当承担不利法律后果。且高丽英已配合黄旭办理了厦门市思明区房屋的产权过户手续，亦无证据证明其在本案起诉前向黄旭主张过违约责任，据此，本院认定双方已协商一致同意购房款预留5万元待户口迁出当日支付。《房产转让协议》其他条款约定的“收到全额房款”应指收到195万元购房款。其次，高丽英提供的廖坤成与中介方工作人员的通话记录并未体现黄旭与高丽英串通、诱骗的事实，也未能体现该通话内容与本案房产交易的关联性，其据此主张黄旭与高丽英2016年5月24日签订的《补充协议》系高丽英受诱骗所签缺乏依据。《补充协议》已就购房款的支付时间及方式作出新的约定，故可以认定双方当事人已协商一致变更了《房产转让协议》第四条约定的购房款支付方式。综上，黄旭已依约于2016年8月1日付清购房款195万元，高丽英未于收到购房款当日起的三个月内即2016年11月1日前将讼争房屋交付黄旭使用并将落户在厦门市思明区房屋内的户口全部迁出，且无其他合理抗辩理由，构成违约，应当承担违约责任。
关于黄旭的各项诉求，1.高丽英依约应将厦门市思明区房屋腾空并交付黄旭使用；2.高丽英未将落户在厦门市思明区房屋内的户口迁出虽然构成违约，但因现行户籍管理制度原因，户口迁移属于公安部门管辖，不属于人民法院民事案件主管范围，对于该项诉求本院另行制作民事裁定书予以处理；3.高丽英未依约交付房屋及迁出户口应承担违约责任。高丽英抗辩《房产转让协议》约定的违约金过高，鉴于黄旭未能就其损失的具体情况进行举证，本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度，依照公平原则及诚实信用原则，酌定逾期交付房屋违约金每日按照黄旭已支付购房款195万元的万分之二计算，逾期迁出户口违约金按照每日100元计算，自2016年11月1日计算至讼争房屋实际交付之日及户口全部迁出之日止。依据双方《房产转让协议》之约定，应由违约方支付中介方中介佣金，黄旭未提供证据证明其已支付中介佣金25000元，对于该项诉求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告高丽英于本判决生效之日起十五日内将厦门市思明区房屋腾空并交付原告黄旭使用；
二、被告高丽英于本判决生效之日起十日内支付原告黄旭逾期交房违约金（以195万元为基数，按照每日万分之二的标准自2016年11月1日起计算至房屋交付之日止）、逾期迁出户口违约金（按照每日100元，自2016年11月1日起计算至户口全部迁出之日止）；
三、驳回原告黄旭的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1525元，减半收取计762.5元，由原告黄旭负担276元，被告高丽英负担486.5元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 刘远萍
二〇一七年二月八日
书 记 员 ＸＸ安
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。