江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏民终347号
上诉人（原审被告）：徐州丰洋百货有限公司,住所地江苏省徐州市九里村襄王南路西侧1栋。
法定代表人：魏东，该公司总经理。
上诉人（原审被告）：徐州伟利房地产发展有限公司,住所地江苏省徐州市鼓楼区河清路64号。
法定代表人：农贵现，该公司总经理。
以上两上诉人共同的委托诉讼代理人：张国庆，江苏达谕律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张西荣,女,1956年7月20日出生，汉族，住江苏省徐州市。
被上诉人（原审原告）：王功民，男，1954年10月7日出生，汉族，住江苏省徐州市。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：桓轶，江苏尊鼎力律师事务所律师。
上诉人徐州丰洋百货有限公司（以下简称丰洋百货公司）、徐州伟利房地产发展有限公司（以下简称伟利房地产公司）因与被上诉人张西荣、王功民房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市中级人民法院（2015）徐商外初字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人丰洋百货公司、伟利房地产公司共同委托诉讼代理人张国庆，被上诉人张西荣、王功民的委托诉讼代理人桓轶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
丰洋百货公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回张西荣、王功民的诉讼请求或者发回重审；2、一、二审的诉讼费用由张西荣、王功民承担。事实和理由：1、一审认定的基本事实错误，张西荣、王功民的诉请与事实不符。（1）上诉人已与张西荣、王功民解除了《预约委托出租合同》，将诉争房屋交给了代表张西荣、王功民的徐州市富景广场业主委员会（以下简称业委会）。（2）张西荣、王功民隐瞒了部分事实，业委会另将诉争房屋交与第三人徐州富景百货有限公司（以下简称富景百货公司）经营，之后的租金不应当由上诉人承担。（3）张西荣、王功民认可2008年以后租金的事实行为证明了与上诉人之间的租赁合同已解除。2、上诉人与张西荣、王功民已解除《预约委托出租合同》，至今已远超两年，即使欠张西荣、王功民租金，也早已过诉讼时效。
伟利房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回张西荣、王功民的诉讼请求或者发回重审；2、一、二审的诉讼费用由张西荣、王功民承担。事实和理由：1、经业委会决定，富景百货公司在2008年以后即实际经营富景广场，原《预约委托出租合同》已经解除。2、《预约委托出租合同》的当事方是张西荣、王功民（××）、丰洋百货公司（××）。另从合同中上诉人对丰洋百货公司（××）承担担保责任。根据担保的法律规定，主合同解除，未签订新的担保合同的，担保人只能就主合同有效期间的租金承担担保责任，即2008年以前的租金承担担保责任。3、上诉人在本案中系“担保人”，并非保证人，且仅系提供预期的担保物进行抵押担保，但是担保物上诉人并未取得，也未进行抵押登记。抵押担保无效，上诉人担保责任不成立。
张西荣、王功民辩称：1、我方认为《预约委托出租合同》的主体是丰洋百货公司与张西荣、王功民，业委会不是合同的主体，张西荣、王功民也没有授权其代为处理《预约委托出租合同》的相关事宜。依据合同约定，丰洋百货公司也不享有单方解除权，而且到目前为止张西荣、王功民没有收到其任何关于解除合同的书面文件，因此丰洋百货公司认为案涉合同已经解除不能成立。2、一审判决伟利房地产公司承担连带保证责任是基于一审查明事实以及伟利房地产公司在一审审理过程中的陈述，该判决不违反法律规定。综上请求驳回上诉，维持一审判决。
张西荣、王功民向一审法院起诉请求：l、丰洋百货公司、伟利房地产公司支付拖欠租金731765.25元，并按同期银行贷款利率的两倍，自2007年开始，以当年度拖欠租金为本金，自次年2月13日开始支付滞纳金，均计算至2014年11月23日，合计355181元；2、丰洋百货公司、伟利房地产公司承担本案诉讼费用。
原审法院认定事实：张西荣、王功民系夫妻关系。2006年2月14日，甲方（委托方）张西荣、王功民分别与乙方（受托方）丰洋百货公司、丙方（担保方）伟利发展公司（香港）签订了《预约委托出租合同》，约定张西荣、王功民将其购买的富景广场1#1-5202(原3-502)、538、541、5201（原3-501）、459、297、298、476等八套房屋委托丰洋百货公司对外出租，期限十年，自2006年2月14日至2016年2月13日止。该合同第二条“租金及支付方式”约定，委托出租期限内，丰洋百货公司保证张西荣、王功民每年获得其购买该铺位房款总额一定比例（详见附表）的租金；租金计付日自全部房款按约付清日开始计算；租金按年计付，分期支付，每年元月十日、七月十日分两次支付。该合同第三条“违约责任”中约定，丰洋百货公司承担该铺位租赁风险（租赁是否成功风险），并应如期向张西荣、王功民支付租金，若逾期二十个工作日内未支付上述款项，张西荣、王功民有权按同期银行贷款利率向丰洋百货公司收取滞纳金。逾期二十个工作日后，张西荣、王功民有权要求丰洋百货公司按照同期银行贷款利率的两倍支付滞纳金。合同第八条约定，本合同期满则自动终止，张西荣、王功民若选择续租或由伟利发展公司（香港）统一回购届时由业委会集体表决，另行签订合同。张西荣名下合同附表中列明租期内回报率前五年为11％，此后每年递增0.2％，王功民名下合同附表中则列明前五年为8％，此后每年递增0.2％。2005年1月16日，伟利发展公司（香港）和徐州伟利公司签订一份合同附件，载明：伟利发展公司（香港）同意将以下属公司“徐州伟利房地产发展有限公司”名义开发建设的富景二期2900㎡土地及其9737㎡的地面建筑，作为富景广场《预约委托出租合同》中担保方的担保资产，并保证在甲乙双方合同履行结束前不转让其产权。
2006年6月9日，张西荣、王功民分别与徐州伟利公司签订了《商品房买卖合同》八份，约定张西荣、王功民向伟利房地产公司购买富景广场1#1-5202(原3-502)、538、541、5201（原3-501）、459、297、298、476等八套房屋，付款方式及期限为“买受人于2006年2月14日付清房款人民币壹拾伍万捌仟肆佰捌拾陆元/玖万陆仟叁佰捌拾肆元/壹拾贰万叁仟叁佰捌拾玖元/壹拾伍万捌仟肆佰捌拾陆元/壹拾伍万零陆佰壹拾叁元/贰拾叁万玖仟伍佰壹拾伍元/贰拾叁万玖仟伍佰壹拾肆元/壹拾伍万零陆佰壹拾叁元”，即张西荣名下房产总额为536745元，王功民名下房产总额为780255元。2012年11月10日，张西荣、王功民开具了销售不动产统一发票八张，此后相继办理了房屋产权证和土地使用权证。
另查明，从2006年2月14日起至2015年2月13日，应付租金为张西荣名下房款536745元*（11％*5+11.2%+11.4%+11.6%+11.8%）+王功民名下房款780255元*（8%*5+8.2%+8.4%+8.6%+8.8%）=1119499元，扣除存折中显示的已收取租金397522元，共计欠付租金721977元。其中，2006年2月14日至2007年2月13日，分别支付59042元、62420元，不拖欠房租；2007年2月14日至2008年2月13日，分别支付47636元、54468元，拖欠房租11406元+7952元=19358元；2008年2月14日至2009年2月13日，未支付房租，拖欠房租59402元+62420元=121462元；2009年2月14日至2010年2月13日，分别支付房租13958元、18726元，拖欠房租45084元+43694元=88778元；2010年2月14日至2011年2月13日，分别支付房租18786元、27842元，拖欠房租40256元+34578元=74834元；2011年2月14日至2012年2月13日，分别支付房租16102元、31210元，拖欠房租44013元+32771元=76784元；2012年2月14日至2013年2月13日，分别支付房租10735元、7803元，拖欠房租50454元+57738元=108192元；2013年2月14日至2014年2月13日，分别支付房租5375元、23419元，拖欠房租56887元+43683元=100570元；2014年2月14日至2015年2月13日，未支付房租，拖欠房租63336元+68662元=131998元。
以上事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《预约委托出租合同》、存折、发票、权属证书等证据予以证实。
原审法院认为，本案的争议焦点：1、张西荣、王功民主张丰洋百货公司支付租金731765.25元及滞纳金355181有无事实和法律依据。2、伟利房地产公司是否应当承担担保责任以及如何承担。
《商品房买卖合同》及《预约委托出租合同》及附件等是双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方当事人均应严格遵守合同约定全面履行各自义务。
本案中，根据《预约委托出租合同》第二条“租金及支付方式”的约定，委托出租期限内，丰洋百货公司保证张西荣、王功民“每年获得其购买该铺位房款总额一定比例（详见附表）的租金；租金计付日自甲方按《商品房买卖合同》中全部房款付清日开始计算”。也就是说，丰洋百货公司接受张西荣、王功民委托代为出租房屋，如果张西荣、王功民亦依约缴纳了全部房款，则丰洋百货公司即应从房款付清之日开始计算并按节点支付租金。关于张西荣、王功民缴清房款时间的认定问题，张西荣、王功民与伟利房地产公司于2006年6月9日签订的八份《商品房买卖合同》第六条“付款方式及期限”约定，“买受人于2006年2月14日付清房款人民币壹拾伍万捌仟肆佰捌拾陆元/玖万陆仟叁佰捌拾肆元/壹拾贰万叁仟叁佰捌拾玖元/壹拾伍万捌仟肆佰捌拾陆元/壹拾伍万零陆佰壹拾叁元/贰拾叁万玖仟伍佰壹拾伍元/贰拾叁万玖仟伍佰壹拾肆元/壹拾伍万零陆佰壹拾叁元”，且自2006年3月起丰洋百货公司即已经向张西荣、王功民支付租金，同时，丰洋百货公司虽对该付款时间有异议但未提供相反证据，故可以认定张西荣、王功民已于2006年2月14日付清全部房款。另外，根据《预约委托出租合同》第一条第2款及第八条之规定，涉案房屋的委托出租期限为十年，自2006年2月14日至2016年2月13日止，期满自动终止。结合该合同第三条关于租赁风险的约定，原审法院认为委托期内丰洋百货公司应承担该铺位租赁成功与否的风险，应如期向张西荣、王功民支付租金，否则应承担违约责任。根据张西荣、王功民和伟利房地产公司对账，2006年2月14日至2015年2月13日期间应付租金为1119499元，扣除存折中显示的已收取租金397522元，共计欠付租金721977元。故丰洋百货公司对此应当依法承担支付欠付租金的法律责任，关于滞纳金，根据《预约委托出租合同》第二条租金支付方式及第三条违约责任的规定，租金按年计付，分期支付，每年元月十日、七月十日分两次支付。逾期20个工作日未支付租金，甲方有权要求乙方按照同期银行贷款利率的两倍支付滞纳金。现为便于计算，张西荣、王功民自愿放弃部分利息，主张以当年度拖欠租金为本金，自次年2007年开始，每年2月13日起按照同期银行贷款利率的两倍计算滞纳金，符合法律规定，应予支持。
同时，根据担保的相关法律规定，以及伟利房地产公司的庭审答辩意见，伟利房地产公司应依法对欠付张西荣、王功民的租金及滞纳金承担连带保证责任。
丰洋百货公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为放弃相关的抗辩权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十六条、第十八条、第十九条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决：一、丰洋百货公司于判决生效之日起十日内支付张西荣、王功民租金721977元及滞纳金（以19358元为基数，从2008年2月13日起算；以121462元为基数，从2009年2月13日起算；以88778元为基数，从2010年2月13日起算；以74834元为基数，从2011年2月13日起算；以76784元为基数，从2012年2月13日起算；以108192元为基数，从2013年2月13日起算；以100570元为基数，从2014年3月13日起算；均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍计至2014年11月23日；以355181元为限）。二、伟利房地产公司对上述欠款承担连带保证责任。三、驳回张西荣、王功民的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14582元、公告费600元，由丰洋百货有限公司、伟利房地产公司负担。
对原审法院查明的事实各方均无异议，本院予以确认。
本院二审期间，丰洋百货公司提交以下证据：
第一组证据，证据1，2007年12月16日丰洋百货公司致徐州富景广场全体出租户解除租赁函，是复印件，原件已经丢失。证据2，2007年12月26日丰洋百货公司致函业委会、业主和伟利房地产公司，盖有徐州市鼓楼区人民法院调查材料专用章的复印件。证据3，2007年12月18日丰洋百货公司致徐州富景广场全体业主函的报纸公告。证据4，2008年5月4日致徐州富景广场全体业主公开信的报纸公告。证据5，2008年6月16日业委会公告富景广场全体业主的报纸公告。证据6，2008年11月28日业委会关于清理富景广场商厦经营场所的报纸公告。证据3-6是从徐州市档案馆调取的复印件，均盖有徐州市档案馆复制件印章。报纸是徐州当地的都市晨报、彭城晚报。
第二组证据，证据7，业委会出具的一份证明。证据8，富景百货公司承诺函一份。
第三组证据，证据9，2008年3月20日富景百货公司与王海燕之间签订的房屋租赁合同。证据10，王海燕向富景百货公司交租金及其他费用的收据3张、富景百货公司将王海燕缴纳的租金存入银行的存款凭证1张。证据11，2009年3月20日徐州富景广场业主委员会与陈晓峰签订的门面租赁合同。证明2008年之后，丰洋百货公司已经不再承租包括张西荣、王功民在内的所有业主的商铺，而且，以富景百货公司、业委会的名义出租商铺等事实行为能够反映丰洋百货公司已与张西荣、王功民解除了《预约委托出租合同》。
第四组证据，证据12，徐州富景广场业主大会授权委托书9页原件，证明业委会有权出租张西荣、王功民的商铺，业委会有权代表业主与丰洋百货公司解除《预约委托出租合同》。
第五组证据，证据13，业委会备案书，调取证据盖章的复印件留存在徐州市鼓楼区人民法院，证明业委会是合法的组织，张龙是业委会的主任。
以上证据证明目的：丰洋百货公司因为经营陷入困境不能实现租赁的目的，已以公告的形式告知了全体业主并公告解除《预约委托出租合同》。业委会有权代表广大业主行使权利。
张西荣、王功民质证认为，证据1，该证据是复印件无法核实真实性，张西荣、王功民也没有收到该解除函。丰洋百货公司有张西荣、王功民联系方式，可以联系到张西荣、王功民，以公开信的方式解除合同不符合法律规定，该函中的解除理由也没有依据，不能起到解除合同的法律效力。证据2，张西荣、王功民没有见过该份函件，无法确认真实性。如果解除案涉合同，丰洋百货公司应当向张西荣、王功民发出解除函，其向第三方发出的函件没有合同依据也不能产生解除案涉合同的法律效力。证据3，对报纸本身的真实性没有异议，但是伟利房地产公司是案涉合同的保证人，其致函无法产生解除案涉合同的法律效力。证据4，对报纸本身的真实性没有异议，但该证据同样不能产生解除案涉合同的法律效力。同时，在该公开信中伟利房地产公司仍然自认其是案涉合同的担保人。证据5，对报纸本身的真实性没有异议，该证据无法证明业委会已经合法成立，丰洋百货公司的证据中业委会是2009年7月20日成立。证据6，同证据5意见，补充一点张西荣、王功民从未授权业委会代为处理案涉合同的相关事宜，也没有授权其行使案涉合同中的权利，其无权对张西荣、王功民的不动产行使权利。因此，丰洋百货公司提交的第一组证据无法证明案涉合同已经解除，张西荣、王功民作为合同的相对人没有收到其发出的任何解除合同的函件，也没有书面授权包括业委会在内的任何第三人与合同相对人商谈解除合同的相关事宜。证据7、8，真实性无法核实。证据8的收函主体不是丰洋百货公司，丰洋百货公司持有该证据不合常理。同时，如上所述张西荣、王功民没有授权业委会代为处理案涉合同的相关事宜，张西荣、王功民也没有与富景百货公司就案涉的房屋租赁事宜进行过任何形式协商，因此证据7、8无论是否存在都不能够产生解除案涉合同，免除丰洋百货公司法律义务的后果。证据9、10、11，无论丰洋百货公司还是张西荣、王功民都不是该组证据中的合同相对人，对该组证据的真实性、合法性无法核实确认。与本案亦无关联性，无论王海燕、陈晓峰是否签订相关协议都不能证明上诉人主张的案涉合同已经解除的观点。证据12，真实性无法确认，该组授权委托书中并没有张西荣、王功民的签字，该组证据恰恰可以证明丰洋百货公司明知业委会并不当然具有代表业主与其处理协商案涉合同的权利，而在其没有向法庭出示业委会取得了张西荣、王功民授权的情形下，无论业委会是否实施了其所称的行为，该行为都不能对张西荣、王功民产生法律约束力。证据13、真实性没有异议。业委会正式备案成立时间是2009年7月20日，而丰洋百货公司主张的业委会实施的相关行为都在这个时间之前。
张西荣、王功民、伟利房地产公司二审中未提交新证据。
对于丰洋百货公司二审中提交的证据，本院将在文书说理部分一并阐述认证意见。
经当事人确认，本案二审的争议焦点为：1、《预约委托出租合同》是否已经解除；2、伟利房地产公司是否应承担担保责任。
关于《预约委托出租合同》是否已经解除的问题。本院认为，《商品房买卖合同》及《预约委托出租合同》合法有效，对当事人具有法律约束力。首先，根据合同约定，丰洋百货公司承担铺位租赁是否成功风险，应如期支付租金。合同并未约定丰洋百货公司的解除事由，丰洋百货公司主张解除合同缺乏事实和法律依据，不能成立。其次，《预约委托出租合同》的签订主体为张西荣、王功民和丰洋百货公司，即便丰洋百货公司有解除权，根据合同的相对性，其应将解除合同的通知送达张西荣、王功民本人，而不是张贴解除函、在报纸上发布公告，上述方式不能视为对张西荣、王功民的通知。第三，丰洋百货公司还主张其与业委会协商一致,协议解除了《预约委托出租合同》，但其二审提交的“徐州富景广场业主大会授权委托书”中并没有张西荣、王功民的签名，故业委会无权代表张西荣、王功民处理涉案合同的解除事宜，业委会的行为对张西荣、王功民不产生法律效力。至于丰洋百货公司提交的富景百货公司与案外人签订的租赁合同不能证明争议的委托租赁法律关系已经依法解除，其以此否定张西荣、王功民等业主有权向丰洋百货公司主张租金不能成立。综上，《预约委托出租合同》并未解除，对当事人具有法律约束力，丰洋百货公司应按照合同约定支付委托出租期限内的租金。
关于伟利房地产公司是否应当承担担保责任的问题。本院认为，首先，本案一审中，伟利房地产公司明确表示其“愿意承担担保责任”，其次，《预约委托出租合同》的名义担保方香港伟利发展公司系伟利房地产公司的股东，且伟利房地产公司在合同附件中明确以其开发建设的富景二期2900平米土地及9737平米的地面建筑作为富景广场《预约委托出租合同》中担保方的担保资产。故伟利房地产公司正是系基于上述情况承诺对案涉预约委托出租合同承担担保责任，富景二期的土地及建筑物是否办理抵押登记，不影响其承诺承担担保责任。
综上所述，丰洋百货公司、伟利房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，裁判结果并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14582元，由丰洋百货公司、伟利房地产公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱亚男
审 判 员 陈 亮
代理审判员 刘 燕
二〇一七年七月十二日
书 记 员 杨 蕾