云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2014）安民初字第366号原告陈某甲，男，汉族，1963年6月17日生，江苏省海门市人，在武钢集团昆钢股份安宁公司新区分公司设备能源部工作，住安宁市。原告纪某某，女，汉族，1963年8月2日生，云南省昆明市人，国家广播电视总局501台退休职工，住安宁市。原告陈某乙，男，汉族，1988年10月4日生，江苏省海门市人，住安宁市。第二、三原告委托代理人陈某甲，男，汉族，1963年6月17日生，江苏省海门市人，在武钢集团昆钢股份安宁公司新区分公司设备能源部工作，住安宁市，特别授权代理。被告恒大鑫源（昆明）置业有限公司。住所地：昆明市安宁市朝阳路金方街道办事处办公楼。委托代理人王敏、杨松，该公司员工，特别授权代理。原告陈某甲、纪某某、陈某乙诉被告恒大鑫源（昆明）置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月27日受理后，依法组成合议庭于2014年5月8日、7月17日两次公开开庭进行了审理。原告陈某甲及其作为原告纪某某、原告陈某乙的委托代理人，被告恒大鑫源（昆明）置业有限公司王敏到庭参加了诉讼。诉讼中三原告申请对被告出售给三原告的恒大金碧天下御景苑第66幢B号房屋存在的质量问题以及修复所需费用进行司法鉴定，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二十六条之规定，本院委托云南光大司法鉴定中心对原告申请的事项进行了司法鉴定，该中心出具了云光司鉴（2014）鉴字第22号《司法鉴定意见书》，双方当事人均不要求鉴定人出庭接受质询。本案现已审理终结。原告诉称：2009年4月24日，原告就购买位于安宁市房屋事宜与被告签订了《商品房购销合同》，合同约定房屋总价款为1014923元，首付款454923元，其余560000元采取银行贷款方式已一次性支付给被告。2009年5月13日，原告与中国建设银行股份有限公司云南省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，于2009年6月4日开始还款，并于2011年3月7日已还清贷款。根据原、被告签订的上述《购房合同》第七条、第九条及《补充协议》之规定，被告应于2010年9月30日前交付诉争房屋，若被告逾期交房的，自2010年9月31日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，而被告却未按合同约定时间交付诉争房屋，原因是诉争房屋由于漏水等质量问题一直未能处理，使原告至今无法接房，造成合同约定的由被告办理房屋产权证、土地证等其他被告应履行的相关事宜至今未能履行。原告从2010年9月开始一直催促被告尽快处理诉争房屋质量问题，截止今日，被告亦未处理好诉争房屋质量问题并履行交房义务，并对原告索赔要求不予配合，给原告造成很大损失。为维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、要求被告履行《合同》，并承诺在一定期限内，将位于安宁市的房屋，按照合同规定及国家相关房屋质量标准，彻底处理好房屋漏水等质量问题后交房给原告；2、被告按合同一次性全额支付给原告逾期交房的违约金（自2010年9月31日起至实际交付之日止，按已交付房款1014923元的日万分之一计算）；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为：要求被告赔偿三原告因房屋存在质量问题需进行修复的费用38416元；第三项诉讼请求变更为由被告承担本案诉讼费及鉴定费；增加第四项诉讼请求为：由被告将诉争房屋交付给原告。被告辩称：对于原告变更后的诉请无异议，我方已经按照合同约定通知原告接房，原告接房时认为房屋有问题拒绝接房，通过鉴定虽然房屋存在质量问题，但本案涉案房屋经过政府有关部门竣工验收，质量合格，尽管还有小瑕疵也属于被告质保范围，未达到司法解释规定的因主体工程存在质量问题影响业主接房要求，原告拒绝接房导致延期交房，我方不应承担逾期交房的违约金，被告可以适当补偿原告的损失。归纳原、被告的诉辩主张，双方争议的主要焦点是：1、被告交付给原告的房屋是否存在质量问题？2、被告是否存在逾期交房的违约情形，是否应赔偿原告逾期交房的损失？原告对其主张的诉讼请求提交了以下证据予以证实：1、商品房购销合同，证明被告应交房的时间及迟延交房的违约责任。2、交房款发票。3、银行借贷支付凭证。证明原告已按购房合同约定全部履行了交款义务。4、银行贷款合同，证明原告贷款的事实。5、部分照片。6、照片视频。证明诉争房屋的质量问题，经多次处理仍无法交付。7、《司法鉴定意见书》一份，欲证明原告所购房屋修复所需费用。8、鉴定费发票，证明原告预交的鉴定费用。经质证，被告发表以下质证意见：对证据1—4的真实性无异议。证据5真实性无异议，照片反映是有些水印，墙角有印迹，但还达不到原告拒收房屋认为的工程质量有问题，这些属于质保范围。证据6、7、8的真实性无异议。被告针对其答辩主张提交了以下证据予以证实：1、安宁市建设工程竣工验收备案表，证明被告开发的包括原告购买房屋在内恒大金碧天下首期项目工程质量合格。2、房屋照片，原告购买的房屋不存在工程质量问题。经质证，原告发表以下质证意见：证据1的真实性无异议，只能证证明质检部门对整个小区的质量验收，不能证明诉争房屋没有问题。证据2真实性无异议，没有进行彻底整改修复，只是表面修复，仍存在质量问题。本院认为：原告出示的证据，被告对其真实性无异议，本院予以采信。被告出示的证据，原告对其真实性无异议，本院予以采信，被告出售给原告的房屋虽不属主体工程范围的质量问题，但从司法鉴定中心鉴定意见来看，存有的问题属于已知的比较明显足以导致买受人合同目的无法实现的质量问题，故本院对被告欲证明的事实不予采信。本案经过审理，可以确认以下案件事实：2009年4月24日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定：原告向被告购买恒大金碧天下御景苑组团第66幢B号房屋，总价款为1014923元，付款方式为原告于2009年4月24日前支付首期房价款454923元，余款560000元在2009年4月24日前办理完毕银行贷款申请手续。被告应于2010年9月30日前将房屋交付给原告。被告如未按合同约定的时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止玖拾天内，按每天已交付房价款万分之一向原告支付违约金，合同继续履行。逾期玖拾天后，被告按《补充协议》的约定承担违约责任。同日原、被告双方还签订了《补充协议》，协议第六条约定：被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条的规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后原告按约向被告支付了购房款1014923元。原告接到被告的通知按期去接房，因被告出售给原告的房屋存在质量问题，故诉讼来院。本院认为：原、被告双方签订的《商品房购销合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，应为合法有效。首先，关于被告是否存在逾期交房的违约行为？根据合同约定，原告履行的主要义务为按约定交付购房款，原告已按期履行了向被告支付购房款1014923元的义务无违约行为，则被告应按合同第七条约定的时间即法律规定的交房标准在约定届满期即2010年9月30日前将验收合格的房屋交付给原告，被告虽然在合同约定的交房期限届满时通知原告接房，但本案原告认为被告出售的房屋存在质量问题未予接房，而被告则认为系原告存在拒不接房的行为才导致本案的发生，对此，本院认为，被告出售的商品房虽经竣工验收合格，但该验收的工程只能表明被告出售的房屋主体结构不存在质量问题，根据原告出示的证据，原告提出的质量问题虽不属主体结构范围内的质量问题，但属于比较明显的已知的质量问题，已足以影响买受人对房屋正常使用和居住，根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同……”之规定，基于买受人验收的注意义务，原告拒绝接房时提出的维修及整改的要求对被告构成合理抗辩，不对被告构成迟延接房的违约行为，而被告根据原告的要求虽对出售的房屋多次进行整改，但经云南光大司法鉴定中心鉴定，该房屋仍存在前后两个露台的防水层、房屋电线外露未采取隔水措施、外墙面粉刷层砂浆含泥量超标等质量问题，并需进行修复由此而产生的修复费用为38416元，且因被告出售的房屋存在的上述质量问题直接导致了其未能按约定的时间将房屋交付给原告的后果，故被告已对原告构成迟延交房的违约行为，现原告要求被告继续履行合同，故被告应当按双方合同第七条规定的最后交付期限的第二天起即2010年10月1日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房款1014923元日万分之一的违约金，综上，三原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十八条第一百四十八条之规定，判决如下：一、由被告恒大鑫源（昆明）置业有限公司于判决生效后立即将原告陈某甲、纪某某、陈某乙购买的恒大金碧天下住宅楼御景苑第66幢B号房屋交付给原告。二、由被告恒大鑫源（昆明）置业有限公司于判决生效后十日内赔偿原告陈某甲、纪某某、陈某乙房屋修复费用38416元。三、由被告恒大鑫源（昆明）置业有限公司于判决生效后十日内支付原告陈某甲、纪某某、陈某乙延期交房违约金（以购房款1014923元按照日万分之一计算，自2010年10月1日起计至本判决确定的交房时间为止）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13934元，鉴定费20000元，由被告恒大鑫源（昆明）置业有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  杨文雁人民陪审员  李宏伟人民陪审员  杨亚雄二〇一四年十二月十五日书 记 员  石慧玲