湖南省汉寿县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汉民初字第1700号
原告（反诉被告）周纳喜，男，1961年12月18日出生，汉族，务工。
委托代理人张光好，汉寿县正义法律服务所法律服务工作者。
被告（反诉原告）代忠桥，男，1966年2月3日出生。
委托代理人张孝天，湖南天思律师事务所律师。
原告（反诉被告）周纳喜与被告（反诉原告）代忠桥确认合同无效纠纷、合伙协议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周纳喜及其委托代理人张光好、被告（反诉原告）代忠桥及其委托代理人张孝天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周纳喜诉称，2011年5月27日，周纳喜与代忠桥签订了1份《关于购买宅基地以及土地租用的协议》（以下简称《购买宅基地等的协议》），协议约定周纳喜购买代忠桥拥有的位于太子庙集镇的面积约为0.6亩的宅基地及租用邻近代忠桥该宅基地的面积约为2亩的水田，宅基地购买价为200000元，水田的租金为30000元/亩，共60000元，总价款为260000元。协议签订后，周纳喜按协议约定支付给代忠桥首期购买款、租金100000元。尔后，代忠桥未按协议约定向周纳喜交付宅基地。2011年9月27日，周纳喜与代忠桥签订《合伙建房协议》，约定两人合伙，共同出资开发商品房。尔后，周纳喜分5次共向代忠桥支付建房款255000元。2012年3月13日，周纳喜与代忠桥就合伙开发商品房事宜签订《合作补充协议》，协议约定，乙方（即周纳喜）受理联排别墅3、4号楼，别墅施工成本为300000元/幢，周纳喜在合同签订当日付450000元。周纳喜认为，因代忠桥一方的原因及周纳喜并非代忠桥所在村集体经济组织成员，双方关于宅基地买卖、水田租赁协议系无效协议，亦已无法继续履行，代忠桥应将其收取的100000元返还给周纳喜，并赔偿相应资金占用损失。同时，在《合作补充协议》签订前，案外人周震即出资100000元入股3号楼，周纳喜已将股金付给代忠桥。故《合作补充协议》签订时，周纳喜一方已实际向代忠桥支付455000元，已完成出资义务，现代忠桥未按协议约定完成房屋建设工程的施工义务，且未为所建房屋办理相关产权手续，亦无法按约定向周纳喜交付3、4号楼，故原告周纳喜诉至法院，请求判令被告代忠桥返还原告周纳喜出资款355000元，并向原告周纳喜支付资金占用利息损失223650元。
被告代忠桥辩称，争议双方虽均为周纳喜、代忠桥，但全案涉及两种法律关系，不宜一案处理，应由周纳喜分别起诉，或在本案中选择一种法律关系进行处理；关于双方签订的宅基地买卖、水田租赁协议，周纳喜付给代忠桥的100000元，代忠桥已按协议约定以租金形式品补给相关农户即涉案水田的实际承包经营权人，代忠桥不应向周纳喜返还该100000元；《合伙建房协议》签订后，代忠桥仅收到周纳喜出资款200000元，并非255000元；周纳喜未按《合作补充协议》履行出资义务，导致建房成本大大增加，致合伙亏损，无法达到合伙目的，代忠桥不应向周纳喜返还合伙出资款。
反诉原告代忠桥反诉称，周纳喜与代忠桥签订宅基地买卖、水田租赁协议后，该宅基地因其他原因，一直被闲置，双方均有损失，代忠桥一方的损失更大。《合伙建房协议》、《合作补充协议》签订后，周纳喜仅出资200000元。因周纳喜未按协议约定履行出资义务，给代忠桥一方造成了巨大的经济损失，故代忠桥提出反诉，请求判令反诉被告周纳喜赔偿反诉原告代忠桥各项损失共计893260.13元[含建房总成本的50%中周纳喜未出资部分664510.13元，3、4号楼土地成本60000元，周纳喜应付未付部分的利息168750元（以250000元为基数，按月利率1.5%自2012年3月起计算45个月）]。
反诉被告周纳喜辩称，反诉原告代忠桥的反诉请求无事实和法律依据，应予驳回。
原告（反诉被告）周纳喜为证明其诉讼主张、反驳对方的诉讼主张，向本院提交了如下证据：
1、《购买宅基地等的协议》、收条各1份，用以证明2011年5月27日，周纳喜、代忠桥签订了该协议及该协议的具体约定，以及签订协议当日，周纳喜向代忠桥支付了100000元，代忠桥亦向周纳喜出具收条的情况；
2、《合伙建房协议》1份、代协议（领条）1份、收条5张、《合作补充协议》1份，用以证明周纳喜、代忠桥合伙进行商品房开发，双方就合伙事项签订协议及补充协议，以及周纳喜向代忠桥支付建房出资款，代忠桥向周纳喜出具收条的情况。
被告（反诉原告）代忠桥为证明其诉讼主张、反驳对方的诉讼主张，向本院提交了如下证据：
1、《购买宅基地等的协议》1份、收条3份、电能销售专用收据1份、照片4张、宅基地四至示意图1份、证明1份，用以证明周纳喜、代忠桥双方签订宅基地等买卖协议，代忠桥收到周纳喜的100000元后，已按协议约定将该笔款项用于品补周围的农户，以及宅基地的现状；
2、《合伙建房协议》、《合作补充协议》、合作建房建设平面图、桥家住宅1-4#楼预算明细表各1份、照片5张，用以证明周纳喜、代忠桥合伙建房协议的具体约定，修建的1-4#楼的真正造价为1729020.26元，按双方约定周纳喜应出资总造价的50%即864510.13元；
3、证人代腊桂、曾召元的当庭证言，用以证明代忠桥收到周纳喜的100000元后，已按协议约定将该笔款项用于品补周围的农户。
经过庭审举证、质证、辩论，及本院对证据的核实，对本案证据认证如下：
本院认为周纳喜提交的证据1中的《购买宅基地等的协议》内容虽违反了法律强制性规定，但证明了双方关于宅基地交易的事实，故予以采信，证据1中的收条，予以采信；周纳喜提交的证据2，《合伙建房协议》、代协议（领条）、《合作补充协议》证明双方关于合伙建房的事实，故本院予以采信，2012年1月18日代忠桥出具的收条，其虽提出异议，但周纳喜未予认可，代忠桥亦未提交其他相应证据支持其质证主张或提交反证予以反驳，故对该收条予以采信，证据2中的其他证据，予以采信；代忠桥提交的证据1、3，《购买宅基地等的协议》虽违反了法律强制性规定，但反映了双方关于宅基地交易的部分事实，故本院予以部分采信，村委会系村民自治组织，涉案宅基地亦属于村集体所有，其出具的关于涉案宅基地的使用权人的证明及绘制的四至示意图，具有相应的证据效力，收条载明的协议内容虽然部分违反法律强制性规定，但证明了部分事实，经法庭当庭询问、周纳喜辨认，照片所拍摄内容系涉案宅基地，证据3中两证人已到庭陈述证言，接受质询，其证言与收条、证明、四至示意图载明的内容基本吻合，周纳喜虽提出异议，但未提交相应证据证明其质证意见或提交反证证明其质证主张，故对代忠桥提交的证据1中的照片、宅基地四至示意图、证明予以采信，对收条、证据3予以部分采信；代忠桥提交的证据2，《合伙建房协议》、《合作补充协议》虽违反了法律强制性规定，但证明了双方关于合伙建房的部分事实，故予以部分采信，合作建房建设平面图、照片证明了双方合伙建房的部分事实，故予以部分采信，桥家住宅1-4#楼预算明细表系代忠桥单方统计制作，其涉及的预算总造价与双方认可的合作补充协议载明的价格相矛盾，故不予采信。
经审理查明，2011年5月27日，周纳喜与代忠桥签订《购买宅基地等的协议》，协议约定：周纳喜购买并租用代中桥宅基地约0.6亩、租用荒废水田1.1亩，低洼荒田0.9亩，总面积2.6亩.租用时间为永久性.购买.租用补偿安置价格20万元，其中：宅基地14万元，水田租用每亩3万元，共计人民币6万元。当日，周纳喜向代忠桥支付购宅基土地租用补偿现金100000元。2011年6月23日，代忠桥分别从村民曾召元、代腊桂、曾召习处租得水田1.6亩、0.7亩、1亩，租赁期限为50年，租金为30000元/亩，分别向曾召元、代腊桂、曾召习支付租金48000元、21000元、30000元，共99000元。2011年9月27日，周纳喜委托代忠桥在此地上代建房屋。但截至本案法庭辩论终结，该宅基地上的房屋建设工程未动工。自2011年6月23日至本案法庭辩论终结，上述耕地均由代忠桥占用、使用。
2011年9月20日，周纳喜与代忠桥签订《合伙建房协议》，约定代中桥与周纳喜对太子庙倒流坪居委会火车货运站旁边一宗面积约为4.5亩土地共同开发建房，除自建1栋外，属共同开发建设，各承担50%风险，各享受50%的利益。销售收入先支付共同赊销款项，再支付各自垫付的费用，再分配利润各50%。建设结束后，尚未销售完所有房屋，双方协商可以分配房屋。2011年10月14日、2011年10月26日、2011年11月11日、2011年12月16日、2012年1月18日，周纳喜分别向代忠桥支付50000元、50000元、50000元、50000元、55000元，共计255000元。2012年3月13日，周纳喜与代忠桥签订《合作补充协议》对《合伙建房协议》进行补充和变更。约定：代中桥负责房屋建设，按图施工完成，办理好各种手续，土地证、房产证、水电、网络开户；负责成本价包干，联排别墅每栋约400平方米，成本价30万元。周纳喜受理联排别墅3号楼、4号楼（其中3号楼（案外人）周震有股份），余下代中桥受理。周纳喜受理总价款为60万元，签订合同付45万元，安好铝合金门窗、地面找平付10万元，余款交付使用时付清，投入资金按月息一分五计算成本。所有房屋销售需周纳喜、代中桥双方认同，产生利润各得50%。截至本案法庭辩论终结，涉案别墅均未办理建设用地规划许可证、房屋权证等，除未安装门窗外，其余主体施工工程已竣工。周纳喜、代忠桥均陈述，前述4号楼代忠桥已实际出卖给其他案外人。
本院认为，本案共有两个争议焦点：一是全案是否涉及两种或两种以上法律关系，是否可在一案中合并处理？二是周纳喜要求代忠桥返还现金355000元、支付利息223650元是否有事实和法律依据？代忠桥要求周纳喜赔偿其损失893260.13元是否有事实和法律依据？
焦点一：全案是否涉及两种或两种以上法律关系，是否可在一案中合并处理？
本院认为，周纳喜与代忠桥签订《购买宅基地等的协议》，周纳喜主张该协议无效并返还已支付款，该法律关系对应的民事案由为确认合同无效纠纷，周纳喜、代忠桥签订《合伙建房协议》、《合作补充协议》，周纳喜要求代忠桥返还其合伙出资款及支付相应利息，该法律关系对应的民事案由为合伙协议纠纷。且周纳喜认为，其在签订《购买宅基地等的协议》时向代忠桥支付的100000元，因该协议履行不能后，周纳喜已将该100000元转为合伙建房出资。同时，代忠桥提出的反诉亦涉及该两层法律关系。故全案虽涉及两种法律关系，但主体相同，且有一定的牵连，可在一案中一并处理。
焦点二：周纳喜要求代忠桥返还现金355000元、支付利息223650元是否有事实和法律依据？代忠桥要求周纳喜赔偿其损失893260.13元是否有事实和法律依据？
周纳喜与代忠桥签订的《购买宅基地等的协议》，主要涉及宅基地的买卖和农村耕地的租赁问题，涉案宅基地所有权人系汉寿县太子庙镇黄福居民委员会，原使用权人系代忠桥之父代玉保（代玉保已于2010年死亡），代忠桥将涉案宅基地出卖给非黄福居委会居民周纳喜，违反了《中华人民共和国物权法》第一百五十二条的规定，代忠桥通过租赁50年的方式从黄福居委会居民处取得耕地使用权后转租给非黄福居委会居民周纳喜，违反了《中华人民共和国土地管理法》第十四条、第十五条、《中华人民共和国物权法》第一百二十八条的规定，故周纳喜与代忠桥签订的《购买宅基地等的协议》依法应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，代忠桥应返还周纳喜支付的100000元及并按过错大小承担周纳喜损失。本案中，双方均应知道擅自买卖宅基地及向本集体经济组织外人员转租（期限为50年）耕地系违法行为，双方均有过错，且过错相当，均应对对方的损失承担50%的赔偿责任，周纳喜主张其损失以100000元为基数自2011年5月27日按月利率1.5%的标准计算至起诉之日即2015年11月27日，经审查，其主张的月利率1.5%无相应证据予以支持，应按中国人民银行2011年5月三至五年期贷款年利率6.65%计算。代忠桥未向本院提出因该份合同无效所受损失的诉讼请求。故代忠桥应返还周纳喜购买宅基地款项100000元并赔偿其损失14962.5元（计算方式为100000元6.65%÷12个月54个月50%）。
周纳喜与代忠桥签订《合伙建房协议》、《合作补充协议》，系双方共同出资、共同承担风险的合伙行为。截至本案法庭辩论终结，所涉建筑未办理建设用地规划许可等，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《中华人民共和国建筑法》第七条及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，合伙行为应无效。尽管双方合伙协议无效，但合伙协议已实际履行，且均有过错，因此对于合伙期间的财产或损失仍应共同享有或承担。现周纳喜要求代忠桥返还其建房出资款255000元及相应利息损失，代忠桥要求周纳喜赔偿其相应损失，但双方均未能提供证据证明现有合伙财产、投资总额、收入总额、盈亏情况，或者双方一致认可的核算方案或清算结果，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，故对周纳喜、代忠桥的该项诉讼（反诉）请求，本院均不予支持。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第一百二十八条第一百五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《中华人民共和国建筑法》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告代忠桥返还原告周纳喜宅基地购买款100000元，并赔偿原告周纳喜损失14962.5元，限本判决生效之日起七日内付清；
二、驳回原告周纳喜要求被告代忠桥返还合伙建房出资款的诉讼请求；
三、驳回反诉原告代忠桥要求反诉被告周纳喜赔偿合伙建房损失的诉讼请求；
四、驳回原告周纳喜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费9586.5元，由原告周纳喜负担7681.5元，被告代忠桥负担1905元，反诉受理费12733元，由反诉原告代忠桥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 曾见国
代理审判员 鲁 利
人民陪审员 曾双喜
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 赵胜兰