河北省肃宁县人民法院民 事 判 决 书（2015）肃民初字第1938号原告：齐娜，女，1986年6月6日出生，汉族，住肃宁县。被告：河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司。法定代表人：魏秀珍，该公司经理。组织机构代码：59356964-8。委托代理人：张微，男，河北浮阳律师事务所律师。原告齐娜与被告河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司为商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告齐娜到庭参加了诉讼，被告河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付未将天然气接通入户以及暖气全部接通的违约金13279.2元。开庭时原告提出增加逾期未办理房产证违约金6000元。事实与理由：2013年3月26日，原告购买了被告位于肃宁县××路北侧的春泽庭院第二幢西单元号房，并与被告签订了商品房买卖合同。被告违约在该商品房及配套设施未全部竣工验收就将该房屋交付给原告，一直未按合同约定将天然气、暖气全部接通，导致原告根本无法入住。直到2015年11月10日才将天然气接通。为了维护原告的合法权益，现原告依法起诉，望依法受并从速判决。被告辩称：原告的各项诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据：一、原被告签订的商品房买卖合同一份，证实原告购买被告开发的商品房以及约定了交房日期、违约责任。二、原告交付房款发票两张。证实原告已交付房款和储藏间等款项的事实；三、供气合同一份，证实被告接通天然气的时间，也证实了被告存在违约行为。四、大修基金及物业费发票各一张。五、垃圾清理费及装修保证金一张。被告质证称，原告提交的购房合同、房款发票、储藏间收据、大修基金及物业费发票、供气合同、、装修保证金及垃圾清理费的真实性无异议。对于原告提交的民用供气协议真实性及关联性，由于该协议合同相对人与本公司无关，因此无法确定真实性、关联性。被告提交证据：1、河北省建设工程竣工验收报告一份，证明案件所涉房屋已经于2014年7月31日经相关单位验收合格，交付使用。2、2016年8月24日北京大地燃气工程有限责任公司出具的证明一份，证明本案所涉建筑工程供气设施等已经于2014年5月13日经相关单位验收合格，具备通气条件。3、原告收取双方已经达成和解确认的违约金的收据，以及原告缴纳维修基金的表格，确认实际交房日期为2014年7月31日。原告质证称：关于被告提交的建设工程竣工验收报告只是证明被告所建房屋合格没有提交他综合验收报告，大地利华燃气有限公司出具的证明，只是说他的天然气的管道设施竣工验收合格，具备通气条件，并没有说明何时开通何时通气，应该以原告和燃气公司合同为依据。为查明案件事实，本院调取了春泽庭院小区天然气安装工程的备案表。原告的质证称，对材料的真实性没有异议，但是这个验收日期不等于通气的日期。另外备案前与验收后的时间怎么算，是否政策规定备案以后才能通气。备案日期与验收日期差两年多。被告的质证称，对于人民法院依法调取的该份证据的真实性、合法性、关联性予以认可，该证据与被告提交的北京大地燃气工程有限责任公司出具的证明相互印证，足以证明被告开发的春泽庭院小区的天然气等工程，于2014年5月13日经勘察、设计、施工、监理、建设等有关单位竣工验收合格，具备通气条件，被告方于2014年5月13日履行完毕商品房买卖合同约定的相关义务，天然气等工程是附属设施，它的交付前提是整个商品房的交付，二者的违约金约定不能重复主张。为查明案件事实，本院调取了肃宁县房屋产权产籍监理所原、被告签订的购房合同的备案合同，该合同第14条配套设施达到使用条件的时间为2014年5月1日。原告质证称，对该备案合同无异议。被告质证称，对该备案合同无异议。原告称，2013年3月26日原被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的春泽庭院2幢西单元801号单元楼，合同第8条约定被告应当于2014年5月1日前交房，实际交房时间为2014年8月29日，于2015年11月10日接通天然气，第14条第9条约定了逾期接通天然气的违约责任，房款总额为528530元，按照日万分之0.5支付违约金，违约天数555天，合计赔付为14666元。被告称，被告所销售的房屋于2014年7月31日按照原被告双方商品房买卖协议的约定验收合格。被告向原告交付房屋时，已经履行完毕合同约定的全部义务，包括原告主张的所谓天然气暖气等附属设施的交付。原被告双方于2014年7月31日交房时双方就被告逾期交房等违约事宜达成了和解协议，被告并向原告支付了双方共同确认的违约金的数额，原告方已经收取了该违约金，至此，双方对违约事宜已经解决完毕，最后，原被告双方签订的商品房买卖合同中对于附属设施等交付时间没有约定，更不存在被告违约的情形。对于商品房买卖合同第十四条的约定，违约的前提是违约交房，交房之后不能完成第十四项约定的附属设施的交付，才存在该项违约金，该项违约金与第八条的违约金不能重复主张，假如被告方存在违约也是由于商品房的开发、建设等是一个综合性的过程，被告方违约并非恶意违约，受到各方面条件的限制，所以被告方认为合同约定的违约金的比例数额太高，对此请求人民法院，如果认定被告方存在违约行为，应当依法减少违约金的比例，更何况被告方根本不存在原告所主张的违约行为。竣工验收报告，是被告按照建设施工房地产开发相关规定，按照原被告双方约定的交付条件的第一项而组织的相关部门和单位进行的验收，是符合法律规定和合同约定的。原告收取被告支付的违约金收据中有原告本人签字，假如双方未就违约事宜达成协议，原告方不能收取被告支付的违约金，其收取行为应当视为对违约事项解决方案的认可。该证明是燃气工程的施工单位出具的，具有真实性、合法性、关联性、能证实天然气工程于2014年5月13日竣工验收合格，具备通气条件。至于原告方是否与供气公司签订合同，缴纳天然气的费用，完全是原告自身决定，原告可以用也可以不用，但是不用不代表我方不具备供气条件。被告2014年7月31日交房时，天然气等附属设施被告方已经完成了合同约定的内容，不存在附属设施违约行为。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对双方当事人有争议的证据做如下认定：原告提交的民用气供气协议期真实性本院予以确认，但不能证实原告关于天然气达到使用条件的时间。2、被告提交的河北省建设工程竣工验收报告，该报告系建设单位根据验收要求组织设计、施工、监理等相关单位对建设项目竣工验收后出具的，真实性应予认可。3、被告提交的北京大地燃气工程有限责任公司出具的证明及本院调取的春泽庭院天然气安装工程备案表可以相互印证，对真实性本院予以确认，可以证实被告天然气具备通气条件的时间。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月26日，原告与被告河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司开发的春泽庭院小区商品房，价款合计478530元，该合同第八条约定：出卖人应当在2014年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十四条约定：出卖人关于基础设备、公共配套建筑正常运行的承诺出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电、天然气接通入户2014.5.1；2、电梯达到使用条件2014.5.1；3、暖气全部接通2014.5.1；4、有线电视、电话达到安装条件2014.5.1；5、相关共用设施及设备，符合《物业承接查验办法》规定2014.5.1；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.按第九条处理。第十五条约定：出卖人应当在商品房产交付使用后日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人承诺自交房之日起18个月内将产权证书办理完毕，如发生延期，自延期之日起，按合同第九条执行，到产权办理完成结止。原告已支付全部房价款478530元。被告购买的商品房天然气设施于2014年5月13日经验收合格，达到通气条件。本院认为，合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，未按照合同约定履行自己的义务应当按照合同约定和法律规定承担违约责任。原告诉请被告支付逾期安装天然气、暖气的违约金14666元，本院认为，根据本院调取的原被告签订的商品房买卖合同约定天然气于2014年5月1日达到使用条件，未按时达到使用条件的应按照合同第九条处理，根据本院查明的事实，天然气系2014年5月13日达到使用条件，但被告自认交房时间为2014年7月31日，达到使用条件后未能交付原告使用，原告合同目的不能实现，故天然气违约金应计算至2014年7月30日。原告计算违约金是以2幢西单元801号商品房价款和储藏间价款之和为基数，但储藏间并未约定天然气等的违约金，故对于天然气未达到使用条件的违约金应按照原告已支付的商品房价款为基数计算为2153元。原告诉请被告支付逾期办理房地产权属证书违约金600元，本院认为，原被告双方签订的商品房买卖合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后日内，将办理权属证书登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.出卖人承诺自交房之日起十八个月内将产权证书办理完毕。如发生延期，自延期之日起，按本合同第九条执行，到产权办理完成时结止。原告未能提交证据证实买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的原因系被告所导致，故原告诉请本院无法支持。被告主张违约的前提是违约交房，交房之后不能完成第十四项约定的附属设施的交付，才存在该项违约金，该项违约金与第八条的违约金不能重复主张，假如被告方存在违约也是由于商品房的开发、建设等是一个综合性的过程，被告方违约并非恶意违约，受到各方面条件的限制，所以被告方认为合同约定的违约金的比例数额太高，对此请求人民法院，如果认定被告方存在违约行为，应当依法减少违约金的比例，对于被告的主张，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。原被告签订的商品房合同系由被告提供的格式合同，在合同中就延迟交房和附属设施达到使用条件分别约定违约金并不违反法律规定，原被告双方对于格式合同条款有两种以上解释的，应作出不利于提供格式条款一方的解释，故对被告违约金不能重复主张的意见本院不予支持；被告认为约定的违约金过高请求予以减少，本院认为被告在合同中对违约金的约定既是一种针对于合同相对人的承诺，亦会对合同相对人产生积极的影响，促使相对人与其签订合同，且系双方真实意思的表示，被告现提出约定违约金过高有违诚实信用原则，被告亦未能举证证明约定的违约金过分高于给原告造成的损失，故本院对于被告的主张不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司支付原告齐娜天然气未达到使用条件违约金2153元。二、驳回原告齐娜要求判令被告河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司支付逾期未办理房屋产权证违约金的诉讼请求。上述判决第一项于本判决生效后十日内履行清。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费131元，原告齐娜承担39元，被告河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司承担92元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审判长  娄福信审判员  黄志成审判员  吴胜良二〇一六年十二月二十日书记员  刘 悦