陕西省榆林市横山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0823民初2738号
原告（反诉被告）：某某某公司。
法定代表人：姬某某。
委托代理人：刘某某。
被告（反诉原告）：高某。
委托代理人：郭某某。
原告某某某公司与被告高某物业服务合同纠纷和被告高某反诉原告某某某公司物业服务合同纠纷案，本院于2017年7月21日受理后，依法适用简易程序，于2017年8月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）及被告（反诉原告）的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称：原被告于2009年9月27日签订《元驰.世纪城前期物业管理服务协议》，协议约定了双方的权利义务及违约责任等内容。2015年供暖期开始后，被告一直推脱不缴纳物业相关费用及取暖费等。经原告催要，被告缴纳了部分费用，并承诺下欠部分会尽快缴清。但此后，被告一直推脱未缴纳所欠费用，并对之后产生的物业服务、供暖等费用也拒不缴纳，经原告多次电话、发放催费单催缴，至今仍未缴纳。原告认为，其已按照协议约定履行了义务，而被告拒不缴纳相关费用。根据双方协议第九条第四项“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五的比例缴纳滞纳金。”之约定，被告除应缴清拖欠费用外还应从逾期之日起按每天万分之五的比例缴纳滞纳金。综上所述，现原告提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告向原告支付拖欠的物业服务相关费用、采暖费共计7730.6元；2、判令被告支付从逾期之日起至款付清日止按每天万分之五的比例计算的滞纳金，截至起诉至日暂计1513.8元；3、由被告承担本案受理费等全部诉讼费用。
原告针对被告（反诉原告）高某的反诉辩称，1、有证据证明反诉人的第一项请求不成立。反诉人与被反诉人之间签订过前期物业服务管理协议和元驰世纪城业主公约。2、关于取暖费的收费问题，按照《榆林市经济开发区汇通供热有限公司热用户手册》中供用热双方维护、管理的界定及权利和义务第1条第（1）项：属于自建站的，从一级管网至水-
水换热站的第一个阀门（包括阀门），供热公司维护、管理并承担相应的费用。其他的管网等供热设施的维护、维修及更新改造归热用户承担。元驰世纪城属于自建站，在第一个阀门之前向供热公司支付3元／平方米·月，至第一个阀门以后的管网维护、交换站板换清洗、更换、二次加压、交换站补水、交换用电、用户前端管网维护、阀门更换等相关费用合计均摊0.5元／平方米·月。相关费用在前期物业服务协议中也有规定，业主已经签字，情况属实。相关的费用在榆林市物价局已经备案，不存在乱收费。3、反诉人提出的第三点与事实不符，缺乏事实依据，截止2017年8月29日开庭前，反诉人现有电量169度，水-2吨，故反诉人所称物业公司从2017年6月20日对反诉人采取断水断电与事实不符。4、受陕西元驰置地有限公司委托某某某公司对元驰世纪城实施物业服务，根据《物业管理》条例，后期物业服务由业主委员会聘请或委托具有相关资质的物业管理企业对小区进行物业服务行为，故反诉人单方请求与被反诉人解除物业服务关系无效。
被告（反诉原告）高某辩称，1、答辩人不应当按照被答辩人的诉请的标准支付相关物业费和滞纳金。依据《合同法》第三十二条之规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。但是，答辩人并未在《元驰•世纪城前期物业管理服务协议》上签过字盖过章，事实上不存在被答辩人在《民事起诉状》中称”原告于2009年9月27日签订《元驰•世纪城前期物业管理服务协议》……”这一事实。所以，答辩人与被答辩人之间没有真实且合法有效的物业服务合同存在。即使可以认定双方之间形成事实的物业服务关系，答辩人也不应当参照《元驰•世纪城前期物业管理服务协议》的规定履行自己的义务，包括不按照房屋1.2元/平方米•月、储藏室0.6元/平方米•月的标准交纳物业费、每日万分之五的比例缴纳滞纳金。2、被答辩人违约在先，所以答辩人才不交纳物业费、取暖费。
答辩人与被答辩人之间虽未签订物业服务合同，但双方己然形成了事实上的物业服务关系，答辩人也认可这一事实，一直以来答辩人都如数缴纳着物业和取暖等费用。故被答辩人也应当履行自己作为物业管理者的义务，切实维护业主的合法权益，向业主提供优质的物业服务。但事实相反，自2013冬起至今答辩人因房屋暖气不暖:自入住以来卫生间反臭等原因，多次和小区物业服务中心协商，被答辩人并未实际有效给答辩人进行处理，故答辩人没有交2015年物业费和2014年取暖费。被答辩人却因此拒绝向答辩人卖水、卖电。答辩人准备自行发电受阻。鉴此，经答辩人和小区物业服务中心协商，承诺物业服务中心一次性解决答辩人房屋中存在的问题，答辩人按约交纳了2015年全年的物业费以及2014年的取暖费共计4061元，小区物业服务中心向答辩人卖了500度电和30方水。然而，答辩人交费后，答辩人房屋的问题一直没有得到有效解决，答辩人就再次未交2016年至2017年的物业费、2015年至2017年的取暖费。所以，答辩人不交物业费、取暖费实属被答辩人不切实履行物业管理服务所致,故请求判令驳回被答辩人的要求答辩人支付物业费、取暖费7730.6元、滞纳金1513.8元的诉求。
被告（反诉原告）高某反诉称，一、被反诉人按照3.5元/平方米•月的标准向反诉人以及小区所有业主代收暖气费的行为违法。依法被反诉人应当向反诉人及小区所有业主返还过去6年间业主多支付的取暖费。依据榆林市物价局2005年12月5日作出的《关于揄林市区集中供热用户热价的批复))，同意揄林市热力将公司将居民用户的供热价由2.50平方米•月调整为4平方米•月，其中政府补贴1元/平方米•月。所以，全市区小区集中供暖的热价均为3元/平方米•月，且收款方为热力公司。然而，被反诉人却要求反诉人按照、3.5元/平方米•月标准支付取暖费，比热力公司的收费标准足足高出0.5元/平方米•月。依法物业公司只是接受业主委托代收代缴取暖费，代收取暖费的计费标准应当执行政府规定，并且《物业管理条例》第四十四条也明确规定物业服务企业接受委托代收供热、供水、供电等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。故物业公司不应当在收取取暖费时，擅自提高0.5元/平方米•月的取暖费，进而获取不正当利益。依法多收取取暖费的行为属于违法行为，多收取的费用也属于不当得利。所以，被反诉于过去6年间多收反诉人以及小区业主的取暖费用应当予以返还。二、被反诉人对反诉人所有的房屋的物业服务敷衍了事，不作为，而且多次采取断水、断电来制约反诉人。其断水断电行为依法属于违法、违约的行为，故应当承担因其违约行为给被反诉人造成10000元的损失。反诉人与被反诉人之间虽未签订物业服务合同，但双方己然形成了事实上的物业服务关系，反诉久也认可这一事实，一直以来反诉人都如数缴纳着物业和取暖、公摊等费用。但物业公司就反诉人家暖气不暖、卫生间反臭的问题的敷衍了事、不作为，致一到春秋两季，房屋臭气熏天，难以住人，房屋一到冬天就温度低迷难以住人，反诉人妻子在去年冬天，因为长期暖气不暖家里持续温度低而导致感冒、鼻炎、头痛、胸闷等，花费4000元的医疗费。纵观我国《物业管理条例》、《陕西省物业服务收费管理办法》等法律、法规、规章的规定，以及《元驰•世纪城前期物业管理服务协议》都没有赋予任何物业公司对小区业主有断水、断电的权利。被反诉人对反诉人所有的房屋从2017年6月20日左右起采取断水、断电的违法、违约行为己近60日，己经给反诉人及反诉人家人的正常生活造成严重的影响，给反诉人造成直接经济损失6000元。故依《物业管理条例》第三十五条之规定:其应当向反诉人承担共计10000元的赔偿责任。三、被反诉人选聘为元驰世纪城物业服务企业的程序违法、且在物业管理服务中存在诸多的违法、违约的行为，反诉人要求解除反诉人与被反诉人之间事实的物业服务关系。首先，被反诉人与陕西元驰置地有限公司在股东和高级管理人员上存在交叉，并且元驰世纪城在物业服务企业选聘过程中也未公开招标，直接采用协议的方式选聘被反诉人为元驰世纪域的物业服务企业存在违法。加之被反诉人在物业管理服务中存在违法乱收取暖费的行为，故反诉人请求人民法院依照《物业管理条例》第四十二条、五十六条等法律条文的规定，将被反诉人移交有关部门进行查处。其次，被反诉人在物业服务过程存在敷衍了事，不作为等不正当管理行为。并且在物业管理服务中存在乱收取暖费、给业主断水、断电等严重违法管理行为，给反诉人及反诉人家人的生活造成了严重的影响。所以反诉人认为，被反诉人的物业管理服务不仅不合格、还不合法，实在不能让人满意。故反诉人请求人民法院解除反诉人与被反诉人之间事实的物业服务关系。综上所述，反诉人为维护自己的合法权利，依据《物业管理条例》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律条文之规定，特向法院提起反诉，希望法院在查明事实的基础上，判令：1、判令被反诉人自2009年冬季开始按照3.5元/平方米•月的标准代收取暖费的行为违法，返还反诉人过去6年间多支付的取暖费1834.59元；2、判令被反诉人赔偿反诉人因其违约行为给反诉人造成的直接经济损失暂计10000元(暂计至起诉之日，实际计算至被反诉人纠正违法之日);3、判令解除反诉人与被反诉人之间事实上的物业服务关系；4、判令由被反诉人承担本诉和反诉的诉讼费用。
原告（反诉被告）某某某公司针对其诉讼请求及反诉答辩，向本院提交两组证据：
1、元驰世纪城前期物业管理服务协议、元驰世纪城业主公约各一份，该证据是与业主所签，存放于公司业主资料管理处，用以证明原、被告之间签订签订过前期物业服务管理协议和元驰世纪城业主公约，双方存在权利义务关系。
2、《榆林市经济开发区汇通供热有限公司热用户手册》一份、户内温度测量登记表一份（共5页），及现场照片（共8张），榆林市物价局陕西省物业服务收费备案表一份，用以证明反诉方理由第二条和第四条与事实不符，证明我方收费是有据可依的。
经质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）第一组证据的真实性无异议，证明目的也没有异议。对第二组证据中《榆林市经济开发区汇通供热有限公司热用户手册》的真实性无异议，证明目的有异议，认为是汇通供热有限公司单方出具的用户手册，不能反应出供热公司与元驰物业之间的收费协议，也不能反应元驰物业公司交换站能耗费为0.5元／平方米·月，所以该收费标准，被告不认可。第二组证据中图片的真实性、和证明目的均有异议，不能证明具体测量的是谁家的。对户内测温登记表的真实性无异议，证明目的有异议。其中有给高某家客厅测量的温度显然得不到应有的温度，表中显示是18度到20度，不能达到供暖需求，并且业主的取暖需求是全天后，下午四点都达不到20度以上，夜间凌晨就更达不到最低温度18度。关于榆林市物价局备案登记表，在2013年时就已经作废了，所有的计费标准都是采取市场指导价，所以备案表说明不了任何问题。
被告（反诉原告）针对其反诉请求及本诉答辩，向本院提交三组证据：1、小区物业服务中心拒卖水、电视频（3张光盘）、经济损失（没有票据），证据来源高某拍摄，证明对象和内容：2017年6月25日，反诉人高某前往元驰小区物业服务中心买水、买电，物业服务中心的工作人员告知反诉人，不交物业费、取暖费，一吨水、一度电也不卖反诉人。用以证明被反诉人拒卖反诉人水、电的行为不仅违反了法律、法规的规定属于违法行为，还违反了双方的代收代缴服务协议的约定，属于违约行为，给反诉人的生活造成了严重的影响和经济损失6000元，依法应当承担因其违约行为给反诉人造成的直接经济损失。
2、榆政价发【2005】161号文件一份，证据来源榆林市物价局印发。证明对象和内容：榆林市物价局于2005年12月5日出具的榆政价发【2005】161号批复文件确定的榆林市区居民用户集中供热价为4元／平方米·月（其中政府补贴1元／平方米·月）。用以证明反诉人应当按照3元／平方米·月的标准代收取暖费，故其按照3.5元／平方米·月的标准收取取暖费不合法，依法应当返还反诉人过去6年间多收取的取暖费用。
3、被反诉人违约造成反诉人家属感冒、鼻炎、头疼的医药费票据，证据来源被告。证明对象和内容：被反诉人一直未有效地解决反诉人房屋存在的卫生间反臭、取暖不暖的问题，导致被反诉人妻子郭红梅因房屋太冷感冒引发鼻炎、头疼，后就医治疗。用以证明被反诉人应当对反诉人的医疗费4000元承担赔偿责任。
经质证，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）第一组证据的3张光盘没有异议，对要求的6000元的经济损失不认可，认为他家截止现在为止显示有水、有电，不存在有损失问题。对第二组证据无异议。对第三组证据不认可，因为原告认为供暖已经达到国家供暖要求，她的感冒与物业公司无关。
经各方当事人的举证、质证，本院认为原告（反诉被告）提交的证据1组及被告（反诉原告）提交的证据1、2组双方均认可，本院予以确认。原告（反诉被告）证据2组被告（反诉原告）对户内测温登记表的真实性认可，对其证明目的不认可，对测量时显示实时温度的温度计图片的真实性、证明目的、《榆林市物价局备案登记表》有异议，本院认为本组证据相互关联，客观真实，本院予以采信。被告（反诉原告）的证据3组，原告（反诉被告）有异议，该证据确实不能证明感冒与物业管理存在因果关系，故对该证据本院不予采信。
本院依据当事人的陈述、经庭审举证、质证及法庭认证查明以下事实：原告某某某公司经榆林市工商行政管理局注册，取得营业执照，营业期限：2006年10月19日至2046年10月18日。原被告于2009年9月27日签订《元驰.世纪城前期物业管理服务协议》（以下简称协议），协议约定了双方的权利义务及违约责任等内容，未约定具体的服务期限。协议第二条规定物业管理服务内容主要有：1、就房屋共用部位（包括基础、内外承重墙体、梁、柱、楼板、屋顶等）及设施的维护和管理。2、房屋共用设备即上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施及其运行的维护和管理。3、住宅区共用设施、设备、公共场所（地）的维护和管理。4、环境卫生，包括楼宇清洁、住宅区内公共场所清洁。协议第四条规定物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）的收费标准按政府指导价调整，具体收费标准如下：物业服务费多层住宅0.8元／㎡·月、高层住宅1.2元／㎡·月、电梯费0.25元／㎡·月、生活垃圾6元／户·月、电费0.59元／度、水费2.75元／吨、采暖费3元／㎡·月（基础热费）+0.5元／㎡·月（交换站能耗费）、车辆停放费120元／辆·月执行；物业服务费自通知业主收楼之日起30日后开始计收物业费，乙方交纳费用的时间为每月5日前，采暖费在每个采暖季前一次性预收，具体时间以原告通知为准。协议第六条规定,受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、热费等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定。协议第九条规定了违约责任：1、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；2、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正的给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；3、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用并退还利息；4、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五的比例交纳滞纳金。被告高某系元驰世纪城美都郡5号楼101室业主，房屋建筑面积为122.3.6㎡，房屋用途为住宅。合同服务期间，2015年11月份开始，被告以家中反臭、暖气不暖需要原告维修等原因，拒绝交纳物业服务费、生活垃圾处理费及采暖费具体数额为：2016年1月I日至2017年9月30日共7个季度的物业服务费122.3.6㎡×1.2元／㎡·月×3（每季度月数）×7（欠费季度数）=3081.9元，生活垃圾处理费6元／月×3（每季度月数）×7（欠费季度数）=126元，以季度（收费）为单位累计欠费2095天；2015年11月1日至2017年3月3月31日两个采暖季10个月的采暖费122.3.6㎡×3.5元／㎡·月×5（采暖季5个月）×2（采暖季数）=4280元，以采暖季（收费）为单位累计欠费912天；地下储藏室2015年1月1日至2017年9月30日物业服务费122.3.6㎡×0.6元／㎡·月×3（每季度月数）×11（欠费季度数）=242.7元，以季度（收费）为单位累计欠费5303天。又查明，榆林市物价局榆政价（2005）161号文件对榆林市热力公司集中供热用户批复热价为4.0元／㎡·月（其中政府补贴1.00元／㎡·月），又榆林汇通供热公司的《供热公司汇通公司热用户手册》规定，采暖季供热后二次加压换热的维护（交换站能耗费）由小区负责。再查明，2015年11月份至2017年3月15日，原告在该采暖季测得被告家室内温度从17℃-25℃不等。2017年6月25日，原告方因被告拒交所欠费用而拒绝给其出售水电，现被告家电表显示有存电，水表显示-2吨。双方就该事宜协商未果，原告于2017年7月21日诉至本院请求判令：1、被告向原告支付拖欠的物业服务相关费用、采暖费共计7730.6元；2、判令被告支付从逾期之日起至款付清日止按每天万分之五的比例计算的滞纳金，截至起诉至日暂计1513.8元；3、由被告承担本案受理费等全部诉讼费用。被告（反诉原告）请求判令1、驳回被答辩人的要求答辩人支付物业费、取暖费7730.6元、滞纳金1513.8元的诉求。2、被反诉人自2009年冬季开始按照3.5元/平方米•月的标准代收取暖费的行为违法，返还反诉人过去6年间多支付的取暖费1834.59元；3、判令被反诉人赔偿反诉人因其违约行为给反诉人造成的直接经济损失暂计10000元(暂计至起诉之日，实际计算至被反诉人纠正违法之日);3、判令解除反诉人与被反诉人之间事实上的物业服务关系；4、判令由被反诉人承担本诉和反诉的诉讼费用。
本院认为，原告是取得物业服务资质的物业服务公司，具有独立的法人资格。业主委员会成立之前，开发商与物业公司签订的前期物业服务合同之效力及于全体业主，各业主与物业公司签订的《元驰.世纪城前期物业管理服务协议》内容不违反法律的规定，据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效”，应认定该物业服务合同有效，对原告及元驰世纪城全体业主均有约束力。根据《物业管理条例》第三十六条的规定，原告依据约定为小区提供了协议第二条规定物业管理服务内容的物业服务。被告虽称其室内反臭，但未提供证据，且室内卫生间的反臭排除不属于协议约定管理服务内容“对小区房屋共用部位设施运行及公共场所的维护、管理”的任何一项；又据双方认可的室内温度登记表记载的内容看，在被告拒交采暖费的两个采暖季期间，被告家的温度为17℃-25℃，均达到室内空气质量标准规定的冬季采暖季温度的标准值16℃-24℃的标准；证明原告尽到了管理义务，有权获得物业管理费。被告没有按期交纳管理费，已构成违约，根据《物业管理条例》第四十二条的规定，原告要求被告付还拖欠的物业管理费、违约金的诉讼请求于法有据，原告的物业收费项目、收费标准均经榆林市物价局核定许可收费，没有超出《元驰.世纪城前期物业管理服务协议》的约定，原告提交的证据充分，可予以支持。被告请求驳回原告的要求被告支付物业费、取暖费7730.6元、滞纳金1513.8元的反诉诉求，于法无据。
榆林市物价局榆政价（2005）161号文件对榆林市热力公司集中供热用户批复热价为4.0元／㎡·月（其中政府补贴1.00元／㎡·月），是指采暖季供热后二次加压换热由供热公司维护的，即交换站能耗费包含在热价之中；而据榆林汇通供热公司的《供热公司汇通公司热用户手册》规定，本案涉诉元驰世纪城小区二次加压换热站由小区自行维护，即交换站能耗费实际产生又不包括在批复的热价之中，且原被告双方在协议中又明确约定采暖费加收0.5元/平方米•月作为交换站能耗费，是业主真实的意思表示，也不违反国家法律强行性规定，故原告收取3.5元/平方米•月采暖费与物价局批复价不矛盾，对被告要求原告返还多支付的取暖费的反诉请求不予支持。
被告（反诉原告）高某违约不能作为原告（反诉被告）拒绝出售水电的当然理由，根据《物业管理条例》第三十六条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”的规定，反诉被告未向反诉原告提供代收代缴收费服务，构成违约，故对反诉原告要求反诉被告赔偿因停水造成反诉原告生活问题的损失部分的反诉请求酌情予以支持，但反诉原告高某称其妻的感冒因反诉被告公司服务不到位引起，要求物业公司赔偿治疗感冒所花费，因其未能提供充分证据加以证明二者存在因果关系，本院不予认定。而对被告要求判令解除其与原告之间事实上的物业服务关系的反诉请求，根据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业”的规定，不能成立，应予驳回。
综上，根据《中华人民共和国合同法》四十四条，《物业管理条例》第三十六条、第四十二条、第六十七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）高某于判决生效后五日内支付原告某某某公司（反诉被告）2016年1月I日至2017年9月30日的物业服务费3450.6元，违约金538元，共计3988.6元。
二、被告（反诉原告）高某于判决生效后五日内支付原告某某某公司（反诉被告）2015年11月I日至2017年3月31日的采暖费4280元，违约金975.8元，共计5255.8元。
三、反诉被告某某某公司于判决生效后五日内支付反诉原告高某2017年6月25日至恢复为其售水日20元／天的损失。
四、驳回反诉原告高某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费元50元，反诉受理费50元，由被告（反诉原告）负担75元，原告（反诉被告）负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判员 吴文艳
二〇一七年九月十八日
书记员 王开斌