江苏省宜兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0282民初7568号
原告：瞿祖平，男，1961年2月3日生，汉族，住宜兴市。
原告：严荷英，女，1963年6月22日生，汉族，住宜兴市。
委托诉讼代理人：卢晓峰（受瞿祖平与严荷英的共同委托），江苏宜欣律师事务所律师。
被告：宜兴市宜客隆超市有限公司，住所地宜兴市宜城街道宜北路61号,统一社会信用代码91320282761512393U。
法定代表人：周玉琴，该公司董事长。
被告：江苏宜客隆商业管理有限公司，住所地宜兴市宜城街道宜北路61号,统一社会信用代码91320282398393640J。
法定代表人：许保仙，该公司董事长。
委托诉讼代理人：施国华（受宜兴市宜客隆超市有限公司与江苏宜客隆商业管理有限公司的共同委托），江苏天哲（宜兴）律师事务所律师。
原告瞿祖平、严荷英与被告宜兴市宜客隆超市有限公司（以下简称宜客隆超市）、江苏宜客隆商业管理有限公司（以下简称江苏宜客隆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年9月14日公开开庭进行了审理。原告瞿祖平、严荷英的共同委托代理人卢晓峰，被告宜客隆超市、江苏宜客隆的共同委托代理人施国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告瞿祖平、严荷英向本院提出诉讼请求：1、解除其与宜客隆超市于2005年8月8日签订的房屋租赁协议书；2、判令二被告立即支付租金158.76万元，并承担违约金100万元；3、本案诉讼费由二被告承担。诉讼过程中，瞿祖平、严荷英对诉请中的租金158.76万元明确为，以年租金140万元为基数，在增加5%的基础上再增加8%计算得出。事实与理由：2005年8月8日，其与宜客隆超市签订房屋租赁协议书一份，由宜客隆超市承租馨兰苑营业用房1楼、2楼及3楼平台，以及馨兰苑店面2#二层，租期20年。宜客隆超市应于2015年11月15日支付下一年度租金，但经其多次催要，宜客隆超市无正当理由拒不支付，且其催要租金时发现宜客隆超市、江苏宜客隆将馨兰苑店面2#二层私自出租给了江苏三九医药连锁有限公司（以下简称三九公司）。综上，二被告的行为已构成违约，并造成其巨大的经济损失，故诉至法院。
被告宜客隆超市辩称：1、在合同履行过程中，由于出现市政道路扩建改造这一不可抗力原因，造成其无法继续履行合同。2014年2月18日至10月1日，施工段南起东山路、北至土城路，其中荆溪中桥、南桥拆除；2015年4月至2015年年底，施工段南起南仓路、北至巷头路，其中荆溪桥拆除。道路修建扩建前后达18个月，其无法经营，施工期间的租金应当扣除。2、按照合同约定，其支付租金后，原告应当向其开具正式的租金税票，但原告仅每年开具50万元的税票，其余均未开具，造成其成本增加，要求原告将所欠租金税票及时开具。3、其已于2015年8月搬离租赁场所，要求解除合同，但原告拒绝办理交接手续，故其不存在违约，无需承担违约责任。如法院认定其违约，原告主张的违约金也过高，应举证相关的损失依据。
被告江苏宜客隆辩称：其不是合同的相对方，也未与原告发生履行合同的相关事实，因此无需承担相应民事责任，请求法院依法驳回原告对其的诉讼请求。
瞿祖平、严荷英提供的房屋租赁协议书、场内租赁协议、房屋所有权证、土地使用证，各方对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2005年8月8日，瞿祖平、严荷英（甲方）与宜客隆超市（乙方）、宜兴市陶都祖平实业公司（丙方）签订房屋租赁协议书一份，约定由宜客隆超市承租瞿祖平、严荷英所有的房屋，宜兴市陶都祖平实业公司为瞿祖平、严荷英履行合同提供连带责任担保。出租范围包括：1、营业用房主楼1楼、2楼及3楼平台（部分绿化），建筑面积3747.47平方米；2、馨兰苑店面2#二层，建筑面积261.84平方米；3、地下室仓库（含冷库房在内）300平方米，另外配备独立的配电间、发电间；4、配备400KV用量配套的电柜、电线电路设施，主楼营业用房内的自动扶梯二架，双门货梯一架及与超市相配套的消防设施和自来水设施；5、主楼用房及店面门前的场地和主楼东侧、北侧按老围墙为界（附图红线之内），由乙方按规定使用。同时约定营业房主楼超市店面南、店面2#东侧为3#天井（约200平方米左右），在综合验收后由甲方在规定的范围内自行搭建，甲方未交付应扣除年租金10万元。出租期限为二十年，自2005年11月15日起至2025年11月15日止。年租金为150万元，在承租期内自第6年至第10年按上年租金全额年增长5%；第11年至第15年在增加租金的全额年增长8%；第16年至第20年在增加租金的全额年增长10%。付款方式为第一年至第三年的租金在合同签订后付清450万元，其中合同签订后三个工作日内支付400万元；20万元在甲方出具每年50万元正式税票时支付，其他年租金税票由双方自行消化，如税务部门要补税、罚税，由双方各半承担；30万元在3#天井搭建交付使用时支付。乙方在三年期满后第4年开始，提前15天给付全年租金，每年以此类推。承租期间，乙方提出中途终止合同履行，必须提前6个月通知甲方，并承担违约金100万元。
合同签订后，因天井未能搭建，扣除了租金10万元，双方实际履行过程中前五年的租金按照140万元计算，宜客隆超市按约支付租金至2015年11月14日。
另查明，2010年1月22日，宜客隆超市与三九公司签订了场内租赁协议，约定宜客隆超市将商场南侧面区域，第一、二层楼（详见图纸）地段出租给三九公司用于经营药品、医药器材等，租赁面积约250平方米左右。租赁期限为十年，自2010年1月22日起至2020年1月21日止。租金及支付方式：第一年至第三年的年租金为13.5万元，第四年至第六年的年租金为14.84万元，第七年至第十年的年租金为16.35万元，前述租金采用“先付后租”的方式每半年支付一次，但下半年必须是在上半年付款后三个月至四个月期间支付，每年以此类推。在该份协议上，另加盖了江苏宜客隆的公章。宜客隆超市确认，三九公司的租金其已收取至第八年，尚余两年的租金未收取。瞿祖平、严荷英则表示，该份协议是无效的，其不认可。
审理中，瞿祖平、严荷英确认，宜客隆超市现已搬离租赁场所，但对搬离的具体时间不清楚。其于2015年11月催要下一年度租金时，宜客隆超市提出不准备继续租赁了，并提了一个方案，当时其对合同解除是同意的，但不同意宜客隆超市的方案。
本案的争议焦点为：1、涉案房屋租赁协议书履行过程中，市政道路施工是否构成不可抗力因素；2、宜客隆超市将部分租赁场所出租给三九公司的行为是否合法；3、房屋租赁协议书约定的甲方开具税票的义务应如何理解。
针对焦点1，宜客隆超市认为：双方在签订合同时没有预料到道路施工的情况，后长达18个月的施工导致其无法经营，属于不可抗力，施工期间的租金亦应扣除。并向本院提供了从宜兴陶都网上打印的网页，证明修路的事实及时间段。瞿祖平、严荷英认为：对证据的真实性无异议，但与本案无关。修路是事实，但两篇报道不能证明实际修路的时间。超市本身是针对生活需要经营的，修路期间只是对交通方面产生影响，对小区居民的生活没有影响，对超市经营也不会产生大的影响，不认可宜客隆超市以此为理由要求减免租金。
针对焦点2，宜客隆超市认为：其与三九公司签订的是场内租赁协议，属于超市普遍存在的商业操作模式，不构成转租。瞿祖平、严荷英认为：宜客隆超市未经其同意，擅自将部分租赁场所出租给三九公司，已经构成违约。
针对焦点3，宜客隆超市认为：每年只开50万元税票的约定，只限于前三年；自第四年开始，原告应当按照实际租金金额全额开具发票，但实际履行过程中，原告仍然每年只开具50万元发票，已经构成违约。瞿祖平、严荷英认为：根据合同约定，整个租赁期内，其只需要每年开具50万元的税票，其他的发票双方自行消化。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，瞿祖平、严荷英与宜客隆超市之间的房屋租赁关系合法有效，受法律保护。宜客隆超市未经瞿祖平、严荷英同意，擅自将部分租赁场所转租给三九公司，且自行搬离租赁场所后未再按照合同约定继续支付租金，已构成根本违约，瞿祖平、严荷英有权要求解除合同，宜客隆超市并应承担相应违约责任。对于合同解除的具体时间，瞿祖平、严荷英确认其于2015年11月催要下一年度租金时，双方对合同解除已达成一致意见，只是对合同解除后的处理存在争议，故本院确认涉案房屋租赁协议书已于2015年11月解除。审理中，宜客隆超市辩称与三九公司签订的合同仅为场内租赁，不属于转租，因三九公司与宜客隆超市的经营范围并不一致，本院对该抗辩不予采信。对于宜客隆超市提出的市政道路施工属于不可抗力因素，本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，本案中市政道路施工虽然对宜客隆超市的经营产生了一定影响，但并未达到不能克服的程度，也不必然导致租赁合同无法履行，故宜客隆超市关于不可抗力的抗辩不成立，不能据此免除自身责任，也无权扣除施工期间的租金。
对于原告主张的租金158.76万元，因涉案房屋租赁协议书已于2015年11月解除，此时宜客隆超市也已搬离租赁场所，本身无需支付租金，但因宜客隆超市将部分租赁场所转租，三九公司目前仍在继续使用租赁房屋，本院参照转租部分面积占宜客隆超市租赁面积的比例，酌情确定宜客隆超市应支付的租金为9.21万元。对于原告主张的违约金100万元，宜客隆超市辩称已过分高于实际损失，请求法院予以调整，本院综合考虑合同的履行情况及承租方的违约情节，酌情确定违约金为50万元。对于宜客隆超市抗辩的税票问题，原被告双方对合同条款的理解存在争议，双方确认在合同实际履行过程中，瞿祖平、严荷英每年仅开具50万元的发票，宜客隆超市也进行了接收，根据该实际履行形成的交易习惯，本院确认合同条款的真实意思为出租方每年仅需开具50万元的发票，宜客隆超市要求开具全部发票的抗辩不成立。对于原告要求江苏宜客隆一并承担责任的诉请，因江苏宜客隆并非涉案合同的相对方，本院对该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十四条第二款之规定，判决如下：
一、确认瞿祖平、严荷英与宜客隆超市于2005年8月8日签订的房屋租赁协议书已于2015年11月解除。
二、宜客隆超市应于本判决发生法律效力之日起十日内向瞿祖平、严荷英支付租金9.21万元及违约金50万元。
三、驳回瞿祖平、严荷英对江苏宜客隆的诉讼请求。
四、驳回瞿祖平、严荷英的其他诉讼请求。
如宜客隆超市未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费127326元（经批准缓交63663元），由瞿祖平、严荷英与宜客隆超市各负担63663元。宜客隆超市应于判决发生法律效力之日起十日内将63663元直接缴纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 盛 熹
代理审判员 庄 妍
人民陪审员 许媛媛
二〇一七年二月七日
书 记 员 吴国珍