福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2015）城民初字第3590号原告江莹莹，女，1989年7月5日出生，汉族，农民，住所地莆田市荔城区。委托代理人陈军，福建凌龙律师事务所律师。委托代理人陈佳丽，福建凌龙律师事务所实习律师。被告莆田市世全房地产开发有限公司，住所地莆田市城厢区学园路。组织机构代码：61125271-7。法定代表人李国镇，董事长。委托代理人王金财、郑政煌，福建理顺律师事务所律师。原告江莹莹诉被告莆田市世全房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江莹莹的委托代理人陈军及被告莆田市世全房地产开发有限公司的委托代理人王金财、郑政煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江莹莹诉称：原告向被告购买世全·兴安名城北区第9幢11层1112号商品房，双方约定被告应在2014年9月30日前将符合有关规定及合同约定的商品房交付给原告，但被告未在约定的期限内交付。故请求判令被告支付给原告以其已支付的购房款人民币274295元为基数自2014年10月1日起至2014年12月26日止按日万分之二点一计算的违约金和以购房款人民币894295元为基数自2014年12月26日起至实际交付房屋之日止按日万分之二点一计算的违约金。被告莆田市世全房地产开发有限公司辩称：被告开发的项目原为“兴安名城·中央城市广场”，因莆田市城厢区人民政府将该项目定位为“中国·安福电商中心”并要求按电商规则进行设计装修等，由此造成9#楼尚未竣工交付使用；即便存在延期交房，原告的实际损失主要表现为租金损失，且原告的房屋为毛坏房，本案合同约定的逾期交房违约金高明显高于其实际损失，请求参照已生效的判决按日万分之一调整。经审理查明：2014年4月1日，被告莆田市世全房地产开发有限公司与原告江莹莹签订编号为C201402086的《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告以人民币894295元的价格向被告购买世全·兴安名城北区第9幢11层1112号商品房（建筑面积共83.89平方米）；第八条约定：被告应于2014年9月30日前交房；交房时该商品房应经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成;分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定期限内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人人民币1000元。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、非出卖人控制的延误因由，交房期限合理延长，但出卖人在交房时应告知买受人。第九条约定：除上述约定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1、逾期交房时间不超过90日，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二点一的违约金，合同继续履行；2、逾期交房时间超过90日，买受人有权解除合同，并且出卖人按买受人已付款的10%支付违约金；若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二点一的违约金。附件六：合同补充协议第二条第2项约定：在买受人未付清全部房价款或其他应付费用（含代收代付及办证等费用）之前，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋……。合同签订后，原告于2014年6月11日向被告交纳购房款人民币274295元，于2014年12月26日通过银行按揭贷款向被告交纳购房款人民币62万元。因该房屋尚未竣工验收和消防验收，被告至今尚未将上述房屋交付给原告使用，致引起诉讼。上述事实有原告提供的《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》及本案的庭审笔录为据，本院予以确认。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行义务。被告作为商品房的开发商，在商品房出售给原告后，应当按照合同约定将符合合同约定及相关规定的商品房交付给原告，但其却未能在合同约定的期限内将出售的房屋交付给原告，已构成违约，依法应承担违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》中虽约定被告应于2014年9月30日前交房，但因原告于2014年12月26日才交清购房款，根据合同补充协议第二条第2项的约定，被告在原告未付清全部房价款之前有权拒绝向原告交付房屋，故逾期交房日应为2014年12月26日。因在被告逾期交房期间，房屋装修材料价格及人工费用没有明显波动，原告因被告逾期交房而造成的实际经济损失主要体现为房屋租金的损失，而合同约定逾期交房违约金以被告已支付的购房款人民币894295元为基数按日万分之二点一计算（即每月人民币5634元），明显过高，故本院根据被告的申请，对逾期交房违约金酌情调整为以原告已支付的购房款人民币894295元为基数自逾期交房之日（即2014年12月26日）起按日万分之一计算。被告以莆田市城厢区人民政府将该项目定位为“中国·安福电商中心”并要求按电商规则进行设计装修等为由主张免除其延期交房违约责任，其理由不能成立，本院不予采纳。据此，为维护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告莆田市世全房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告江莹莹以其已支付的购房款人民币894295元为基数自2014年12月26日起至实际交房之日止按日万分之一计算的逾期交房违约金。本案案件受理费人民币371元,由原告江莹莹负担191元，被告莆田市世全房地产开发有限公司负担180元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  许国珍人民陪审员  陈 琴人民陪审员  林进希二〇一六年四月六日书 记 员  杨丽华《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。