河北省永清县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永民初字第957号
原告刘朋年，退休职工。
委托代理人申素梅，河北恒帆律师事务所律师。
委托代理人乔博雅，河北恒帆律师事务所律师。
被告廊坊开发区荣盛锦程房地产开发有限公司，住所地：廊坊开发区春明道。
法定代表人高荣，现任公司总经理。
委托代理人田国忠，河北天枢律师事务所律师。
委托代理人陶东坡，河北天枢律师事务所律师。
本院于2014年6月11日立案受理原告刘朋年诉被告廊坊开发区荣盛锦程房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，依法由审判员余利适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘朋年及其委托代理人申素梅、乔博雅，被告委托代理人陶东坡到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告刘朋年诉称，原告是原永清县农机修造厂职工，在永清县益昌路196号原农机修造厂宿舍区建有住宅一套，土地面积为92.47平方米。被告于2007年2月对该地块进行房地产开发，将该小区命名为“锦绣花园”。经原被告协商，于2007年10月2日签订了《房屋拆迁补偿协议》，协议约定：被告拆迁原告所有的土地面积92.47平方米的住宅，将90平方米的砖混结构住宅楼还迁给原告，楼号为：锦绣花园6B楼2单元201室，并给面积为8平方米左右的地下室。约定回迁日期为自搬迁之日起16个月内，即被告应在2009年2月将回迁楼房交付原告适用，但被告直到2010年10月才通知原告领取回迁房钥匙。原告在领取房屋钥匙时，经测量被告交付原告的回迁住宅楼房套内面积只有79.33平方米，与协议约定的90平方米住宅楼套内面积相差10.67平方米，按照每平方米1400元的价格计算，被告应补偿原告楼房面积差额部分折价款14938元。另外原告在领取楼房钥匙时，被告收取原告房款4312元没有任何依据，应予返还。
被告收取原告地下室款7855元。而在原告领取回迁楼房钥匙时，被告规定统一赠送每户地下室面积10平方米。而原告地下室使用面积仅为13.71平方米，因此被告只能收取原告3.71平方米的地下室款，按照地下室每平方米500元（来源于被告收取原告地下室款的价格）的补差价格，原告仅需交给被告地下室差价款1855元，因此被告应退还原告多收取的地下室款6000元。
被告虽于2014年5月17日给原告办理了房屋产权证书，但被告未按双方签订的《房屋拆迁补偿协议》中约定的期限给原告办理房屋产权证书，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中规定，被告应依法赔偿原告经济损失87076.42元，期限从2009年5月18日至2014年5月17日。再有被告收取原告置换房屋契税费65元、测绘费93元、工本费80元、回迁房屋契税2144.94元、测绘费46.76元、房屋产权费80元、地下室产权费550元，于法无据，应予退还。因被告安装的防盗门质量不合格，配套设施根本不管用，所以被告应返还原告单元防盗门配套费1100元。上述事由经多次与被告协商未果，故诉至法院，要求判如所请，并由被告承担本案一切诉讼费用。
原告就其诉讼主张当庭提供证据如下：
一、房屋拆迁补偿协议一份（复印件）。证明：（一）、该《房屋拆迁补偿协议》是被告向包括原告在内的该小区被拆迁人发放的统一制式的拆迁协议。（二）、此协议约定了被告给付原告回迁房屋的条件等约定。据此，还迁标准为：1、甲方按90平方米的砖混结构住宅楼还迁乙方，而且双方约定的是90平方米的还迁住宅楼使用面积。此协议未写明该90平方米是使用面积，这是被告在有意回避。2、协议约定了甲方（被告）赠与乙方（原告）8平方米的地下室或储藏间一间。3、还迁楼具体楼号为6B楼2单元201室。4，回迁时间为自搬迁之日起16个月之内，搬迁时间为协议签订后十五日内完成搬迁，即被告应当在2009年2月18日之前向原告交付回迁房屋，逾期则为被告违约。5，协议签订后，乙方（原告）将被拆迁房屋土地证、房产证原件交与甲方（被告）。6，原告自行交纳入住回迁房所需交纳的维修基金、契税、物业管理费、开口费及相关费用。被告对证据一的真实性无异议，可以证实双方的权利义务约定的并不明确具体。对于还迁标准的面积90平方米应指的是建筑面积，被告已对逾期交房进行了补偿。
二、缴费明细表。来源于：2010年9月21日原告领取回迁房门钥匙之前，被告给原告出具。证明：在原告领取回迁房门钥匙之前，只有交纳了其上列明的相关费用后，被告才将回迁房交付给原告，其上有的项目不应当原告交纳，原告为了拿到房屋钥匙尽早入住，无奈交纳了相关的费用。该表注明：1、楼房面积差数及补交的房款数额，该款原告不应当交纳；2、在发放此表时，被告承诺赠与原告地下室从拆迁补偿协议的8平方米增加至10平方米；3、该表标注了地下室的实际面积和原告还要交纳的地下室面积差款的数额，此数额是地下室的产权面积数额，非使用面积数额，被告不应当按照此产权面积给原告计算，应按照使用面积进行计算，故按此面积计算并收取原告的地下室款被告应当返还给原告。4、标注了原告需交纳的契税、测绘费、工本费、配套费等费用数额，该费用原告不应交纳。被告不认可证据的真实性，理由为没有被告公司盖章确认。
三、缴费收据六张。证实2010年9月4日原告在领取回迁房屋钥匙时，按照被告给的费用表交纳的契税65元、测绘费93元、工本费80元收据一张，补房款4312元收据一张，地下室补款7855元票据一张，配套费1100元收据一张，2014年4月2日交纳的测绘费46.76元、房屋产权80元、地下室产权550元、门卡5元收据一张，2014年1月15日永清县地方税务局税票一张，数额为契税2144.94元。证实原告已经将该款实际交付给被告，因被告不该收取该款，故被告应返还给原告。被告认可证据的真实性，但认为上述费用是受相关部门委托收取的，上述证据不能证实原告的证明目的。
四、国有土地使用证一份（复印件）。来源于：永清县国土资源局。证明：原告被拆迁的座落在益昌路东光明道北侧原农机局修造厂的房屋，土地使用权面积是92.47平方米。该土地证已经在原被告签订房屋拆迁补偿协议时由被告收走。该证结合证据一《房屋拆迁补偿协议》，证实原被告所签订的《房屋拆迁补偿协议》中约定的回迁房屋90平方米是使用面积。被告以该证据为复印件，无法与原件核对，且达不到原告的证明目的为由不认可。
五、《永清县锦绣花园小区地下室面积表》一份。来源于：永清县鑫琳房产测绘有限公司。证明：经永清县鑫琳房产测绘有限公司对原告回迁房地下室实际测量，原告地下室使用面积为13.71平方米。按照原被告的约定，被告赠给原告地下室面积10平方米，被告只能收取原告地下室面积3.71平方米的补款，多收取的部分应依法退还。被告对证据真实性不认可，理由是未有测绘公司的资质证明，也没有房管部门的确认证明并且地下室面积应以产权面积计算。
六、房屋产权证书一份。证实原告房屋的套内建筑面积为79.33平方米。该房屋证书登记的户主为原告之子刘辉。被告对该证的真实性认可，但认为不能以楼房套内建筑面积向被告主张赔偿经济损失。
七、永清县鑫琳测绘有限公司出具的永清县锦绣花园小区分层房屋面积表一份。证明：原告回迁房屋套内建筑面积不足拆迁补偿协议约定的90平方米的差额部分，被告应折价补偿给原告。被告对证据真实性有异议，理由是没有测绘公司的资质，也没有房产部门的确认，不能证明其主张。回迁房应以建筑面积为准，而不是套内建筑面积。
被告辩称，1、原告主张被告赔偿逾期办理房产证经济损失的诉请缺乏事实和法律依据，在双方签订的《房屋拆迁补偿协议》中也未约定，并且被告已于2009年11月24日和2010年9月21日对原告进行了补偿，有原告的两张收条为证，且原告在2009年11月24日的收条中明确表示自愿放弃其他权利主张，不再追究被告的违约责任。综上原告的该主张不成立；2、在原告的房屋产权证中，已载明被告给原告的地下室产权面积为23.94平方米，完全超出被告赠送原告的10平方米地下室面积。原告要求按地下室使用面积计算费用的主张，没有事实和法律依据，也不符合常理，因此被告没有多收取原告地下室款。另外被告交付房屋日期为2010年10月，原告在2014年6月4日提起诉讼，已超过了两年的诉讼时效。综上应依法驳回原告该诉讼请求；3、原告主张合同约定的90平方米为回迁楼房使用面积，在补偿协议中并没有约定，而双方签订的《商品房买卖合同》第5条约定：“以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异自理”，“按产权登记面积结算价款”。原告以“套内建筑面积”结算价款的主张不符合双方的合同约定，也没有法律依据。并且原告主张回迁住宅楼房面积小，要求补偿房价款并返还收取的房款的诉请也已超过诉讼时效，因此应依法予以驳回；4、置换房屋契税费、测绘费、工本费、房屋产权费、地下室产权费并不是违法收取，而是替相关部门代收的款项，不存在退还的问题。再有配套费1100元是用于购买每户的单元门、地下室门和每个单元的单元门，被告未从中获利，且该主张也已超过诉讼时效。因此原告的上述主张没有事实与法律依据，应依法予以驳回。
被告就其辩称主张提供证据如下：
1、商品房买卖合同一份。证明原、被告双方在商品房买卖合同中对房屋拆迁补偿协议中的相关内容进行了补充和变更。回迁楼房建筑面积为93.08平方米，地下室建筑面积为25.71平方米。原告对《商品房买卖合同》不认可，认为不具真实性、合法性与关联性，不能证明被告要证明的问题。
2、收条两张。2009年11月24日收条证明原告收到房租费2500元，并承诺自愿放弃其他权利主张，不再追究被告的违约责任。2010年9月21日收条证明原告收到了补偿款。原告对该证据的真实性认可，但该证据与本案无关联，该收条达不到被告的证明目的。
本院对原被告提供的证据确认如下：原告提供的证据复印件与原件核对无异，证据来源合法，证据具有真实性、合法性，与本案也具有直接的关联性，被告虽对部分证据不认可，但未提出相反有效证据予以反驳，故本院予以确认。被告提供的证1《商品房买卖合同》，原告不认可，而本案涉案楼房非商品房买卖，其签订内容缺乏真实性，故意规避自己应承担的法律责任，因此本院不予确认；对证2的真实性本院认可，但其内容与本案缺乏关联性，故该证据本院不予确认。
经审理查明，原告是原永清县农机修造厂职工，在永清县益昌路196号原农机修造厂宿舍区建有住宅一套，土地面积为92.47平方米。被告于2007年2月对该地块进行房地产开发，将该小区命名为“锦绣花园”。经原被告协商，于2007年10月2日签订了《房屋拆迁补偿协议》，协议约定：被告拆迁原告所有的土地面积92.47平方米的住宅，将90平方米的砖混结构住宅楼还迁给原告，楼号为：锦绣花园6B楼2单元201室，并给面积为8平方米左右的地下室。约定回迁日期为自搬迁之日起16个月内。2010年9月21日被告在交付回迁房屋时，双方又签署了一份商品房买卖合同，合同载明原告回迁的6B-2-201楼房建筑面积为93.08平方米，房价为1400元／平方米，地下室面积为25.71平方米，总价为15426元。原告在领取楼房钥匙时，被告承诺赠送每户10平方米地下室。同时被告按1400元／平方米收取原告楼房面积差款4312元，地下室按500元／每平方米收取面积差款7855元，契税65元、测绘费93元、工本费80元、配套费1100元。2014年4月2日被告又收取原告测绘费46.76元、房屋产权80元、地下室产权550元、门卡5元。2014年1月23日被告以原告儿子刘辉的名义办理了永清县城区益昌南路锦绣花园6B号楼二单元201室的房屋产权证书，证书号为永房权证直字第××号。正上载明建筑面积为91.88平方米，套内面积为79.33平方米，地下室面积23.94平方米。
又查明，2009年11月24日原告收取被告支付的房租费2500元，期限为从2009年11月1日至2010年3月31日，共5个月。收条上载明该支付款已包括延期入住的租金、违约金、补偿金等损失。本人在收到此费用的同时，自愿放弃其他权利主张，不再追究廊坊开发区荣盛锦程房地产开发有限公司的违约责任。2010年9月21日原告之子刘辉给被告出具收条，收到被告支付的补偿款包括过度费补偿、延期过渡补偿、装修补偿、装修费用补偿等费用共计9000元。
本院认为，1、原告主张回迁楼房面积和地下室面积应为套内实际使用面积，对此被告不认可，原告该主张在双方签订的《房屋拆迁补偿协议》中并没有约定，也没有相关法律的明确规定，更不符合建筑行业有关商品房买卖中就房屋面积的规定，因此原告以此要求被告就涉案楼房按实际使用面积进行经济补偿的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原告房屋产权证书中载明原告涉案楼房建筑面积为91.88平方米，地下室建筑面积为23.94平方米，根据《房屋拆迁补偿协议》第4条的规定，原告应按建筑面积向被告补交房屋面积差款2632元（1.88平方米×1400元），补交地下室面积差款6970元（13.94平方米×500元），因此被告应退还原告多收取的楼房面积差款1680元，地下室款885元，原告主张被告全额退还补交房款和地下室款的诉请，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
2、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以计算的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中涉案楼房虽为回迁楼房，但开发商在交付楼房时已向原告收取了相关办证的税费，原告在领房钥匙时也应被告要求全额交清了楼房的补款，并且原告的房屋产权证书实际上也是被告负责办理的，所以应认定被告已自愿承担为原告办理房屋产权证书的责任。被告未在法定期间办理，存在违约行为，亦可比照法律有关处理商品房买卖合同纠纷案件的相关规定赔偿原告逾期办证的经济损失。本案涉案房屋在签署《房屋拆迁补偿协议》时尚未建成，依据原被告的当庭陈述及原告补交房款的日期，交付涉案房屋的日期应为原被告签订《商品房买卖合同》的日期，即2010年9月21日，因此推后90日，从2010年12月20日至原告房产证依法登记日期为被告逾期办证的期间，即到2014年1月23日，共计1129日。经向永清县房产管理局核实，被告向该局报送的锦绣花园商品房预售方案中表明，原告涉案楼房的市场价格高于2100元／每平方米，因此原告要求按当时市场价格2100元／每平方米计算涉案楼房的价款的主张本院予以支持。根据原告为回迁楼房的实际情况，本院认为楼房款应包括两部分：根据《房屋拆迁补偿协议》的约定，回迁楼房90平方米应以当时市场价格2100元／每平方米进行计算，超出部分1.88平方米按1400元／每平方米计算，为原告已付购房款数额，所以得出原告已付购房款数额为191632元。本案逾期办证期限为三年多，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％，被告应承担的经济损失具体数额为已付购房款总额191632元乘以逾期办证的日期1129天乘以贷款利息5.76％（三至五年的年利率）除以365天，再上浮40％较适宜。计算结果为47799.09元。原告主张的赔偿数额较高，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
3、被告收取原告的契税费、测绘费、工本费、房屋产权费、地下室产权费当庭没有出示受相关部门的委托，代收上述费用的证据，也没有提供国家认可的正式税费票据，本院认为被告收取上述费用目的是为原告办理房屋产权证，因此被告应在办完房屋产权证并交付原告时一同交付上述费用的国家相关部门的正式票据，多退少补较适宜。不能提供国家正式票据的，属违法收费，应予全额退还。因此原告要求被告退还上述费用的主张本院不予支持。原告当庭提供的一张2014年1月15日由永清县地方税务局出具的收取契税2144.94元的税票，原告认为收取不合理，于法无据，被告应予退还。被告予以否认。本院认为该税票为国家税务部门出具的正式税票，原告未提供有效证据证实该税费收取违反法律的相关规定，因此本院对原告该主张不予支持。
4、原告主张被告返还单元防盗门1100元的诉讼请求，被告不认可，原告未提供有效证据支持其主张，且该配套费已购买了防盗门并实际使用，故本院对该主张不予支持。
5、被告辩称主张原被告签订的《房屋拆迁补偿协议》中回迁楼房面积应为楼房产权面积，对此原告认为与事实不符，予以否认，但原告未提供有效证据反驳被告的主张，且《房屋拆迁补偿协议》对此约定不明，也无相关法律法规的明确规定，更不符合建筑行业的交易习惯，因此本院对被告该主张予以支持；被告提供的2009年11月24日原告的收条中虽然明确表示自愿放弃其他权利主张，包括违约金、补偿金等经济损失，不再追究被告的违约责任，但被告在交付涉案楼房后，没有在法定期间履行自己办理房屋产权证书的义务，应属被告再次违约，因此被告以此收条作为抗辩理由不能成立；被告其他辩称主张缺乏事实与法律依据，也不符合回迁楼房的实际情况，因此本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第六十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告廊坊开发区荣盛锦程房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘朋年逾期办证经济损失47799.09元；
二、被告廊坊开发区荣盛锦程房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告刘朋年多收取的楼房面积差款1680元，地下室款885元；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2630元，诉讼保全费520元，共计3150元由原告承担1200元，被告承担1950元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于廊坊市中级人民法院。
审判员 余 利
二〇一四年十二月十二日
书记员 王丽伟