北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初14670号
原告（反诉被告）：付X，女，19XX年X月X日出生，住北京市大兴区。
委托代理人：付XX（原告之兄），男，19XX年X月X日出生，住北京市朝阳区。
委托代理人：张雪，北京大成律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李XX，女，19XX年X月X日出生，住天津市河西区。
委托代理人：王琮玮，北京市京师律师事务所律师。
原告（反诉被告）付X（以下简称姓名）与被告（反诉原告）李XX（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。付X及其委托代理人付XX、张雪，李XX及其委托代理人王琮玮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
付X向本院�出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》（依据合同法第九十四条第二项，李XX于2016年12月19日明确表示不再履行合同）；2、请求判令李XX退还付X房屋买卖定金10万元（依据合同第七条第一款第一项）；3、请求判令李XX支付付X合同约定违约金44万元（依据补充协议第三条第二款第四项）；4、请求判令李XX向付X赔付中介费2.8万元（依据补充协议第三条第二款）。事实和理由：原、被告于2016年12月13日签订《北京市存量房屋买卖合同》，并共同与北京恒众伟业房地产经纪有限公司（以下简称恒众伟业公司）签订《居间服务合同》，约定由恒众伟业公司（丙方）居间撮合付X（乙方）与李XX（甲方）达成房屋买卖交易，李XX将其名下位于朝阳区来广营乡清河营村（1号地）X地块F座办公楼X层X号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积55.51平方米的房屋一套出卖给付X，总成交价格为220万元。此后双方又签订《北京市存量房屋买卖合同》的《补充协议》，《补充协议》约定付X于2016年12月13日向李XX支付购房定金10万元；付X于网签之前向李XX支付第二笔购房定金70万元；付X于产权过户前一天向李XX支付购房款50万元；剩余房款90万元由付X贷款支付；买卖双方约定自补充协议签订之日起150日内共同向房屋权属登记部门申请办理涉案房屋的权属转移登记手续；李XX拒绝将涉案房屋出售给付X或者擅自提高房屋交易价格的，付X有权以书面通知的方式解除合同，李XX应在违约行为发生之日起7日内，以相当于涉案房屋总价款的20%向付X支付违约金，恒众伟业公司收取付X的费用不退，由李XX直接赔付付X。签约后，付X依约支付定金10万元，李XX却无故拒绝继续履行合同，并于2016年12月19日短信通知恒众伟业公司�止协议，“房子不卖了”。李XX作为房屋买卖合同的出卖方，无故毁约，在合同履行期内明确表示拒绝继续履行合同，根据《中华人民共和国合同法》的规定及合同约定，付X作为守约方有权解除合同，李XX应按合同约定承担相应违约责任，支付违约金、赔付中介费用，并应退换己收取的房屋买卖定金。
李XX辩称，同意第一项诉讼请求，不同意第二、三、四项诉讼请求。我一直积极配合，要求继续履行合同。现在是对方单方提出要求解除合同，根据双方补充协议第三条第三款第二项的规定，我无需向付X支付违约金。
李XX向本院提出反诉请求：1、请求解除原、被告于2016年12月13日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（依据补充协议第三条第三款第二项）；2、请求判令付X向我支付违约金44万元（依据补充协议第三条第三款第二项）。事实和理由：李XX�付X于2016年12月13日签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定李XX向付X出售涉案房屋，总房款人民币220万元。双方在《补充协议》第一条第2款第(1)项约定付X于2016年12月13日向李XX支付定金10万元；第(2)项约定付X于网签之前向李XX支付第二笔购房定金70万元，用于办理涉案房屋银行解押手续。但付X时至今日仍未向李XX支付合同约定之定金70万元，导致无法办理解押手续。而今付X向法院起诉，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，李XX同意解除，但鉴于是付X要求解除合同，因此应当由付X承担违约责任。
付X对李XX的反诉辩称，同意李XX反诉请求第一项，即判令解除双方签订的《北京市存量房买卖合同》，不同意其他反诉请求。第一，《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》无法继续履行的原因是李XX单方违约。李XX的违约情节�以下四点：1、早在2016年12月19日，李XX因房屋价格快速上涨，已正式以短信形式通知恒众伟业公司不再继续履行合同，2016年12月19日前后，李XX还曾陆续提出：要求付X负担交易期间月供，否则解除合同；房屋价格涨到230万元，否则不卖；合同没有签完，可以不履行；买卖属于无房本交易不合法等种种毫无依据的理由明示不履行合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，构成根本性违约。2、李XX通知恒众伟业公司不再继续履行合同后，已实际委托其他中介寻找意向购买者，以实际行为表明不履行合同。3、据付X向恒众伟业公司及李XX贷款银行渤海银行进行了解，李XX房屋权属已于2016年6月1日进行登记并制发不动产权登记证。李XX明知与银行配合办理抵押登记就能取回不动产登记证，但至2017年2月付X提起诉讼时，李XX甚至尚未与其贷款银行办理抵押登记手续，导致银行无法发放权属证书或复印件，李XX也始终未查询并向恒众伟业公司或付X具体披露房屋权属登记情况，直接致使房源核验申请及网签申请这两项房屋买卖必须进行的初始环节事实上均无法进行，李XX拖延必要初始环节的进行，已从实际行动上证明其没有继续履行合同的意愿。4、李XX应于2016年12月30日前办理抵押注销手续，但因第3项所述原因，李XX连抵押登记尚未完成，不可能依约及时办理抵押注销，也未及时采取其他方式消除贷款银行的权利限制，同样致使后续交易环节受阻。第二，李XX提出付X违约的理由没有合同依据、法律依据，罔顾事实。李XX反诉要求付X支付违约金的理由是付X未按合同约定支付第二笔定金70万元，致使李XX无法办理解除抵押手续。双方关于支付70万元定金及办理解除抵押签订过如下相关合同条款：《北京�存量房买卖合同》第二条第（四）款第2项中约定，出卖人应于2016年12月30日前办理抵押注销手续；《补充协议》第一条第2款第(2)项约定付X于网签之前向李XX支付第二笔购房定金70万元；第一条第3款约定“李XX应于双方约定办理房屋的抵押登记注销手续”。由上述条款可见，双方约定了李XX应办理解除抵押登记的具体日期，李XX具有按时解除抵押登记的合同义务。但合同既未约定先于解除抵押登记的某一日期作为70万元定金的支付日期，也未约定办理解除抵押登记以支付70万元为前提条件，付X并未违反合同约定，反而李XX未按照约定时间办理解除抵押登记，属于违约行为，违约情节确定。早在2016年12月19日，李XX已正式通知恒众伟业公司不再继续履行合同，当时即已不具有按时办理解除抵押的意愿。李XX事实上也没有在该项义务的履行期限内为解除抵押作出包括提出申请�筹款等任何实际行动，自身构成根本违约，却将不能继续履行的理由无根据地强行解释为需要70万元定金办理解除抵押，将责任强加给没有任何违约情形的付X，显然属于强词夺理逃避自身违约责任，其根本意图是以更高价格另行出卖房屋。综上，李XX自身存在诸多根本违约情形，在付X起诉前就曾以诸多毫无根据的理由宣布解除合同，其意图毁约谋取更高价格出售房屋的主观故意非常明显。付X始终依照合同履行义务，合同无法履行过错完全在于李XX，李XX反而反诉付X承担违约责任，这种无视合同严肃性，随意违约哄抬房价，不顾诚信的行为严重破坏了房地产交易秩序，从事实、合同约定和法律规定上均不应获得支持。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2016年12月13日�李XX（出卖人、甲方）与付X（买受人、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：李XX将涉案房屋出售给付X，房屋已设定抵押，李XX于2016年12月30日前办理抵押注销手续，李XX未将房屋出租。买卖双方通过恒众伟业公司成交。房屋成交价格为220万元，其中包含装修及家具家电的费用为40万元。付X采取商业贷款申办抵押贷款，拟贷款金额为90万元，付X因自身原因未获得银行批准的，双方同意由付X继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间产生的费用由付X自行负担。李XX应当在网签之日将涉案房屋交付给付X。付X未按照约定时间付款的，逾期超过1日，李XX有权解除合同，李XX解除合同的，付X应当自解除合同通知送达之日起1日内按照累计的逾期应付款的200%向李XX支付违约金，并由李XX退还付X全部已付款。当事人双方同意，自本合同签订之日起1日内，双方共同向�屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
此后，买卖双方以及恒众伟业公司又共同签订了《补充协议》，约定：涉案房屋成交价格为220万元，付X于2016年12月13日向李XX支付购房定金10万元；于网签之前向李XX支付第二笔购房定金70万元；于产权过户前一天向李XX支付购房款50万元；剩余房款90万元付X以贷款方式支付。李XX应于双方约定时间或条件办理涉案房屋的抵押登记注销手续。双方应于约定之日共同前往贷款机构办理贷款申请手续。李XX应在接到恒众伟业公司的评估通知后7日内配合评估公司对房屋进行评估。自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理涉案房屋的权属转移登记手续。李XX拒绝将涉案房屋出售给付X或擅自提高房屋交易价格的，构成根本违约，付X有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，李XX应在违约行为发�之日起7日内以相当于涉案房屋总价款的20%向付X支付违约金，恒众伟业公司收取付X的所有费用不予退还，由李XX直接赔付付X；付X拒绝购买涉案房屋的，构成根本违约，李XX有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，付X应在违约行为发生之日起7日内以相当于涉案房屋总价款的20%向李XX支付违约金，付X向李XX已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，恒众伟业公司有权继续收佣，已收取的不予退还。
2016年12月13日，付X向李XX支付购房定金10万元。
2016年12月14日，付X向恒众伟业公司支付服务佣金2.8万元。
就合同履行情况，付X提交恒众伟业公司工作人员时XX与李XX往来微信打印件，其内容包括：“……2016年12月15日时XX：抵押登记做完房本就能借的出来了。一周时间差不多就能做完登记了。2016年12月16日李XX：那10万我不去拿了。我现在�己做抵押手续。下个月20号对方若是不承担1万元月供的话，我就解除合同。这房子不卖给他了。10万元定金退给他。其实我们的合同并没有签完。因为房本情况不确定，网签时间没确定。这个合同没签完，我可以解除合同。时XX：你不是让银行的人去做抵押的么？你配合银行去做怎么自己去的？如果你房本明年也拿不到总不能让客户替你还月供到明年吧，现在问题是出在咱们这边，不是客户方，网签的早晚取决于你拿到房本的时间。李XX：不行。时XX：现在去做抵押了没？李XX：这个客户对我来说已经没有任何意义了。我还是和别的中介保持联系吧。时XX：什么意思？合同签了呀。登记做完了没有？李XX：思源成交一套，全款228。购房合同都没有，就是让开发商拍的照片，连房本都没有。230，咱们继续，不然就算了。时XX：你意思要违约？李XX：我已经通知链家继续带客户了，我爱我家。时XX：合同自你签字后便产生法律效力，你单方面违约承担2倍定金的违约责任。李XX：合同不完整，这些没规定。时XX：合同上都有体现的。2016年12月19日李XX：今天是2016年12月19日。我向你们中介公司正式提出终止协议，房子我不卖了。请准备解除协议，三方签字，解除前协议。李XX。解除前买卖协议，我退还十万元。建委明确禁止无房本交易，此交易不合法。我要到建委去投诉你们中介公司。时XX：通知：尊敬的客户李XX女士，您与买方签订了编号为000158号的北京市村联房买卖合同；根据您发来的短信内容确认，现在您拒绝将房屋出售给买方，您已经构成对买卖合同的根本违约，需要承担根本违约责任为总房款的20%作为违约金。特此通知！”李XX认可证据的真实性，但不认可证明目的，称可以证明李XX要求付X先付70万元的目的就是为了提前还款，实际李XX售房的目的就是因为李XX不能负担每月的房贷；李XX说带客户看房，实际没有做成，因为中介反复来堵锁眼。李XX提交2017年1月6日恒众伟业公司工作人员时XX与李XX通话录音两段，其中通话内容包括：“……李XX：小时啊，你就给我明确一句，是不是买方毁约，之前答应的70万的提前还款，她后来不给了？时XX：不是这样说的。是客户替你还这个银行贷款，这是没错的。但是得房屋核验通过啊。李XX：之前你打电话说有人要买这个房子，我就跟你说了，买家得替我把这个贷款还了。时XX：现在也是这样啊……是在房屋核验之后办理网签的时候，客户给你还这个贷款。”付X认可证据的真实性，但不认可证明目的，称时XX在录音中已经说了要求先做房屋核验以及在网签前再支付70万元，李XX提出的未付70万元拿不出房产证的理由已被时XX在录音中否认，可以看出李XX所称�“解押以支付70万元为条件”恒众伟业公司工作人员是予以否认的。李XX还提交其与付X之兄付XX往来短信打印件，其中内容包括：“……2017年1月5日付XX：李女士，我刚才直接跟渤海银行赵X联系了186XXXX****，他说您随时过去填个单子，他们就能去建委做抵押登记，大概15天左右房本就能回到银行，到时候您可以取走房本，接下来我们就可以按照合同走正常手续，银行没有非要结清贷款才给房本的规定，如果您不相信我说的话可以发录音给您。还有个问题需要跟你沟通清楚，我们一直按照合同约定在付了定金10万之后等您进行房屋核验和网签，也就是说您具备房屋核验和网签条件时，我们按合同付您70万，您现在没推进房屋核验和准备网签资料，让我们再付70万就不符合合同约定了，这不就变成定金80万的逻辑了吗？即使网签之前付70万也是要等您落实上述问题的前提之下呀！中介当时说的很清楚，我也听的很清楚，是您理解偏差了，要不怎么会有定金和网签两个付款阶段呢？我现在做的都是您和中介的事儿，多余的话不说了，如果想顺利推进交易，请尽快去渤海银行办抵押登记手续，15天左右房本下来咱们往下推进。说句后话，如果上月14号您跟中介去银行按照银行要求办理，抵押登记委托，29号之前房本您已经就拿到了，现在正是走房屋核验和网签的档期，您也应该拿到我付的70万跟银行结清贷款了。所以您抓紧去银行办理委托抵押登记吧！咱们签约到现在3周多了，就是因为您没搞明白流程，一心想着要我们提前付您70万，您好跟银行结清贷款避免您继续交月供，再跟我们补房屋核验和网签手续。但是国家为什么设了房屋核验和网签这个环节呢？是要证明房子是不是您名下财产，有没有债权债务，能不能过户…在没搞清楚这些基�信息之前换位思考谁敢提前付款？所以房屋买卖标准合同里才有了网签之前付一笔款的节点，既然是法规和惯例，而且我们也都在合同上签字了就应该按合同流程办，我们并没有失信或反悔承诺，合同上写的明明白白，您可以拿着合同问问别的中介或律师事务所，看看是不是这个流程，您别老按照您的理解办，我们找了中介公司代办这些事情，就应该信任别人按照合理流程走，这个社会还是好人多。您一直提到的渤海银行不结清贷款不给房本的说法，我也帮您问清楚了，您随时都可以去办了，最大的障碍现在不就解决了吗？我妹把理财和股市的钱都退出来了，因为您的原因拖着无法推进，我们才是这件事情受害者，早办双赢，晚办双输，希望您给个明确的答复，继续推进还是别的选项？我好给付X回话并做下一步准备，谢谢！2017年1月9日李XX：身份证到了，明天我去做抵押，解押你去做？付XX：刚问了中介，抵押登记完成之后咱们房屋核验和网签，中介带您去做解押。2017年1月19日付XX：李女士您好！房本下来后告诉我一声，我联系中介做房屋核验，中介说这几天办理的人不多，快的话有可能年前就能完成核验和网签，我等您消息。2017年2月4日付XX：李女士您好！又过去半个月了没等到您的任何答复，中介公司和我联系您电话关机，短信不回，既然我们找不到您履行合同，那就只能让司法机关找您了，事不过三，我方将按照之前的合法诉求正式向朝阳法院提起诉讼，特告知！2017年3月10日李XX：付先生你好，我昨天已经去朝阳法院奥运村法庭签收了传票。看到了付X起诉书的内容。我现在答复，同意解约，不同意赔偿。因为我是守约方。是因为你不支付70万定金导致我无法完成解抵押手续，才使合同履行不下去的。”付X认可证据的�实性，但称其中显示付X否认签约过程中与李XX进行过先付70万元的协商，也说明了是李XX的理解偏差；直至2017年2月4日付X起诉前李XX未履行任何合同义务；李XX始终没有告知付X何时可以继续履行合同，或以其他方式解决履行合同中的问题，因此该份证据没有体现李XX希望继续履行合同。
就取得房屋所有权证书复印件渤海银行方面所需手续，付X提交其兄付XX2017年1月5日与渤海银行工作人员通话录音一段，其中内容包括：“……付XX：你好，是这样的，那个我是铁建广场一业主啊，那个我最近想买一个二手房，想跟你那儿做商业贷款，你那儿可以做吗现在？她呢，房子在您那儿做的抵押，业主。完了以后，就是说，房本不是都陆续下来了吗都，我们那也是。下来的话，就是说，我要买她这房子的话，她是不是得到你那儿拍照还是复印啊什么的？渤海银行：那个�真不允许。付XX：为什么呢？渤海银行：因为如果办完抵押登记之后，是允许的，就把房产证就给她了，如果没办抵押登记之前，这些东西是不允许给客户的。包括复印件包括拍照。付XX：那那个什么时候能办完呢？渤海银行：叫什么名啊？你买的那个。付XX：叫李XX。渤海银行：哦，李XX，是吗？唉，李XX是不是还没办呢？她没来抵押呢！付XX：那办的话，不是您那儿办吗？还是说让她去办去。渤海银行：对对对，让她来我这办，让她来上我这儿办就行。付XX：他跟着您去建委呢，还是说去您那儿办就行。渤海银行：她得亲自，她得上我这儿来签字，我们交上去就行。付XX：那大概周期得多长时间啊？渤海银行：周期半个月左右吧差不多，朝阳现在快。付XX：半个月左右，也就是说，等你那儿抵押完了以后，回过头来可以复印或拿走房本是吧？是这意思？渤海银行：房�就给她了，原件就给她了。付XX：好好好，明白。我还以为非要您那儿结清了以后才能拿房本。渤海银行：没有没有，不是，不是。付XX：明白明白，那也就是说合着就是我买的这个业主那房，她不用去建委，只要她上您那儿办个手续就行，是吧？渤海银行：对对对。付XX：得唻。她去您那儿签完字，您就给递上去，15天以后你给她，她把房本可以取走。渤海银行：直接给她取走啦。对对对。”李XX称证据的真实性无法核实，也不能证明其违约。
经询，付X表示，就本诉，不要求调整违约金，就反诉，请求法院调整违约金，认为违约金过高；李XX则表示，就本诉，请求法院调整违约金，认为违约金过高，就反诉，不要求调整违约金。
就本反诉原告所承受的实际损失，付X未举证，称据其了解，截止到起诉时，涉案房屋总价涨到260万元。李XX对此不予认可，称涉案房屋大概涨到了240万元。李XX提交银行对账单3张、刷卡小票4张，证明其实际损失为从签订合同至今的月供（自2016年12月31日至今），每月约1万元，计算了4个月，共4万元。付X认可证据的真实性，但称具体是否为还贷款不清楚，其中本金、利息的金额也无法确定。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，买卖双方于2016年12月13日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，以及与恒众伟业公司共同签订的《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应按照约定履行自己的义务。
合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。从双方提交的往来短信、微信以及通话录音证据看，买卖双方确实在合同签订后对于70万元房款的付款时间存有理解偏差，但正如李XX自己所述，2017年1月9日的短信可以证明，其与买方付X已就该问题达成一致意见，并欲继续履行合同，具体方式即按照买方付X此前的理解，由李XX办理抵押登记。但此后，除2017年1月19日付XX再次询问李XX是否办理完毕、2017年2月4日付XX正式通知李XX起诉外，双方再无其他证据证明期间李XX如何履行了1月9日承诺的合同义务，或因何又未履行。这次情况下，付X主张李XX已构成拒绝将涉案房屋出售给付X而据此要求解除合同，本院予以支持。李XX虽同意解除合同，但认为系因付X违约所致，并由此要求付X支付违约金，无事实依据，本院均不予支持。
当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现付X已支付李XX定金10万元，付X选择使用违约金条款，要求李XX退还定金10万元，并要求李XX支付违约金，本院予以支持。至于违约金的数额，鉴于付X未能就其实际损失举证，本院结合双方合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则综合予以确定。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损�。现双方合同因李XX违约而解除，付X已为双方立约支付恒众伟业公司中介服务费2.8万元，依约应由李XX赔偿给买方付X。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第六十一条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）付X与被告（反诉原告）李XX于2016年12月13日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于本判决生效之日起解除。
二、被告（反诉原告）李XX于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）付X定金十万元。
三、被告（反诉原告）李XX于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）付X违约金三十万元。
四、被告（反诉原告）李XX于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）付X中介费二万八千元。
五、驳回原告（反诉被告）付X的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）李XX的全部反诉请求。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费12200元，由被告（反诉原告）李XX负担（付X已交纳，李XX于本判决生效之日起七日内支付付X）。反诉案件受理费12200元，由被告（反诉原告）李XX负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 王阳
二〇一七年五月九日
书记员 戴玥