广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠城法仲民初字第256号
原告：东莞市文景置业有限公司，住所地：东莞市南城区鸿福西路南城商务大厦3A07室。
法定代表人：易宝萍，总经理。
委托代理人：王爱平，广东宏尚律师事务所律师。
委托代理人：陈芳，广东宏尚律师事务所实习律师。
被告：惠州市三友投资发展有限公司，住所地：惠州市惠城区陈江街道办事处陈江大道28号。
法定代表人：黄锐忠。
委托代理人：郑永南，广东法村律师事务所律师。
原告东莞市文景置业有限公司与惠州市三友投资发展有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告东莞市文景置业有限公司诉称：原被告于2013年5月25日签订了《销售代理合同》，合同约定被告委托原告独家代理销售位于惠州市陈江“陈江三友义务小商品批发城”项目，委托期限自2013年5月25日至2013年11月30日止，委托期限内，被告对该项目不再另行委托其他公司代理销售。合同签订后，原告如约进场销售，自2013年6月至2013年8月代理销售总额27331437元，按合同约定的1.2%计算代理费，共计人民币327977元。被告于2013年8月14日支付50000元，2013年9月22日支付79539元，剩余代理费198438元至今未付。被告在尚未结清代理费的情况下无故单方终止合同已然违约，应当承担合同约定的违约责任。请求法院判决：1、被告支付拖欠原告代理销售商铺的代理费共计人民币198438元及其利息10318.78元（自2013年9月16日起暂计至今日为10318.78元）。2、被告赔偿原告违约金人民币200000元。
被告惠州市三友投资发展有限公司辩称：被答辩人与我公司于2013年5月25日签署《销售代理合同》，由我公司委托被答辩人代理陈江义乌小商品批发城的招商工作，期限从2013年5月25日至11月30日止。该合同第四条（二）第7项约定：乙方派驻符合要求的销售队伍进驻销售，主要工作人员驻场必须包括彭其青、刘东升（或覃晓）、姚俊华等人员，进行日常销售及管理工作；该合同第五条约定“被答辩人进场销售的70天内，总销售商铺数量完成﹤250间商铺，销售代理费率按：2.8%X（实际销售套数／250）计算，以上佣金结算被答辩人应开具合法税票。销售期内，每月30日进行当月结算，并于次月15日前支付销售代理费佣金。合同签署后，被答辩人派员进驻现场接受代理招商行为，但却违反合同的约定，没有派驻我公司认可的工作人员进场招商，造成招商工作进度缓慢，经我公司多次催促，被答辩人均没有履行合同约定的义务，在签署合同后70天内，只完成招商签约72套，并且在2013年9月份撤走工作人员。被答辩人提前终止履行《销售代理合同》，其提出由我公司承担20万元的违约责任没有事实和法律依据，鉴于被答辩人怠于履行《销售代理合同》的义务，虽经我公司的催促无法履行，造成我公司巨大的经济压力和损失，根据上述情况，请法院查清本案的事实，驳回被答辩人对我公司的诉讼请求。
查明的案件事实
经审理查明，原、被告于2013年5月25日签订《销售代理合同》约定：一、委托内容。甲方（本案被告，下同）委托乙方（本案原告，下同）独家代理销售位于惠州市陈江“陈江三友义乌小商品批发城”项目的商铺，面积约15000平方米，商铺约600个；二、委托期限。本合同自签订之日起生效，委托代理期限自委托之日之日起至2013年11月30日止……；四、代理期的双方责任与义务。（一）甲方责任及义务。……5、甲方于楼盘现场提供合适地点供乙方作销售、提供电脑等办公设备；提供销售区域的物业保安、清洁人员……。（二）乙方责任及义务。……7、派驻符合要求的销售队伍进驻销售，主要工作人员驻场必须包括彭其青、刘东升（或覃晓）、姚俊华等人，进行日常销售及管理工作……；五、相关费用的提取及支付方式。（一）销售代理费率：在乙方进场销售的70天内，总销售商铺数量完成≥250间商铺，销售代理费率则按总成交额的2.8%结算佣金，之后合同期间的销售代理费率统一按总销售额的2.8%结算佣金；若在乙方进场销售的70天内，总销售商铺数量完成＜250套商铺，销售代理费率则按：［2.8%×（实际销售套数／250套）］。如：70天内实际销售套数为180套，则实际代理费率为2.8%×（180套／250套）结算佣金；如乙方未能完成70天内250套的销售任务，在甲方结清代理费后，甲方可单方面终止本合同，不给予乙方其他任何补偿；如三级市场联动购买，乙方可计算销售业绩，销售代理费率则按以上标准的50%结算佣金；股东介绍的客户购买，在乙方铺源内，前三十套单位乙方只计算销售业绩，但甲方不结算佣金给乙方，之后股东介绍的朋友购买，按正常的销售佣金计算……；（二）销售代理费的计算方式：1、销售期内，每月30日进行当月结算，并于次月15日前支付销售代理费佣金，以客户交付第一期首付款，签订《商铺特许经营权转让合同》，并办理按揭或分期手续后做作为代理费最终依据；2、佣金及奖励的结算是以“销售单位实收总价”进行计算，“销售单位实收总价=销售成交总价-
返租金额”；六、违约责任。……3、委托期内，甲乙双方均不得无故终止本合同，否则违约方须向守约方支付违约金20万元。双方还就其他内容进行约定。合同签订后，原告于2013年5月底派营销人员进驻了被告委托的销售项目。2013年9月13日，被告向原告发出解除《销售代理合同》的函，称因原告没有按合同要求组织营销队伍进驻开展工作，且在70天内销售商铺的数量未达到250套的约定，已构成严重违约，要求原告自收到《函》后七日内与其结清代理费用，并自原告收到该函之日起解除与原告的《销售代理合同》。原告于2014年3月5日诉至本院，要求判如所请。
另查，根据原告提交的销售佣金表与被告提供的佣金结算表，双方一致确认的有72套（销售单位实收总价：23083173元），其中，双方认可的三级市场联动购买的商铺为4套（销售单位实收总价：1444704元）、股东介绍购买商铺为7套（销售单位实收总价：2302200元）。此外，原告主张被告未列入佣金结算表的有8套（铺位号：8199、8929、6299A、10611B、9621、10311A、10368、6826），被告认为认购未签约的有10套（铺位号：8932、9615、8990、8512、8511、8936、8829、9385、9386A、8595）。庭审中，原、被告确认被告提供的扣费统计表中的餐费按每人450元／月、房租500元／间计算。据此表，原告于2013年6月至8月期间在被告处共产生餐费、房租共计14120元。被告分别于2013年8月14日、2013年9月22日向原告转账支付佣金合计人民币129539元。
再查，根据原告所提供的签约确认表显示，签约流程为客户填完确认表后，到财务缴纳首期款或全款等费用，并由被告财务在签约确认表上签字确认，原告保留签约确认表的复印件。经本院向被告公司财务人员核实，上述签约流程属实。
裁判理由与结果
本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。原、被告签订的《销售代理合同》，系双方的真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有约束力。按双方签订的《销售代理合同》约定，如原告自委托之日起70天内未能完成250套商铺的销售任务，被告有权单方面终止合同。原、被告提供销售统计表，以及原告提供的签约表等证据材料均表明，原告未按约定在接受委托后70天以内完成相应销售任务，被告以此为由于2013年9月13日向原告发函，要求解除双方签订的《销售代理合同》，通知原告结清所有代理费，符合双方合同约定。原告认为被告无故单方终止合同，已构成违约，要求被告支付违约金200000元的诉讼请求，缺乏相应的事实与法律依据，本院不予支持。但被告应按合同约定向原告支付代理费。双方对原告完成代理销售商铺的套数及代理费的计算方式存在争议。本院认为，对于原告完成代理销售的套数问题。双方一致认可72套，其中包括三级市场联动购买4套、股东介绍购买7套，本院予以确认。原告主张被告未列入结算表有8套，其中有4套（铺位号：10611B、10311A、10368、6826，销售单位实收总价：1146910元），有经被告财务人员签名确认的相应签约确认表，本院予以确认，铺位号6229A已在被告认可的72套内，在此不再重复确认，原告主张的其余商铺套数，仅提供的认购书，或未经被告财务人员签字确认，不足以证明涉案商铺已与客户签约，并符合代理费计算条件，本院不予确认。被告对此在庭审中，被告认为原告提供的签约确认表是复印件，对其真实性不予认可。但经本院向被告公司财务核实，原告在客户签约后仅保留签约表的复印件，原告对该证据的真实性予以否认，但未能提供相应证据予以反驳，其质证意见，本院不予采纳，对原告提供签约确认表本院予以确认。被告认为认购未签约的10套中，与原告提供经被告财务人员签字确认的签约确认表相印证的有5套（铺位号：8512、8511、9385、9386A、8595，销售单位实收总价：2038060元），对该5套本院予以确认。故，对双方有争议的销售套数部分，本院确认为9套（销售单位实收总价：3184970元）。对于代理费的计算方式的问题，双方在合同中对代理费的计算方式已有明确约定，原告主张按1.2%计算，缺乏相应的事实依据，本院不予采信。根据原告完成代理销售商铺的套数及双方合同的约定，双方争议的销售代理费率应为0.9072%［2.8%×（81套／250套）］。据此，原告应获得的代理费为210865.86元［0.9072%×（23083173元-1444704元-2302200元＋3184970元）］＋（0.9072%×1444704元X50%）。双方在《销售代理合同》外，对原告工作人员在代理销售期间的餐费、房租进行约定，该费用应从代理费中予以抵扣。综上，扣除被告已向原告支付的佣金129539元及原告在被告处产生的餐费、房租共计14120元，即被告还应向原告支付代理费67206.86元。此外，被告还应按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付自原告起诉之日起至实际清偿之日止所欠代理费之利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告惠州市三友投资发展有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告东莞市文景置业有限公司支付代理费67206.86元及利息（计算方式：本金67206.86元，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2014年3月6日起计算至实际清偿之日止）。
二、驳回原告东莞市文景置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7431元，由原告东莞市文景置业有限公司6035.6元负担，由被告惠州市三友投资发展有限公司负担1395.4元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 刘贵传
审 判 员 赵顺喜
人民陪审员 翟耀年
二〇一四年九月一日
书 记 员 廖逸诗