中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3747号
上诉人（原审被告）：广州中电物业投资有限公司，住所地：。
法定代表人：吕某东，该公司董事长。
委托代理人：侯金炳，广东建基律师事务所律师。
委托代理人：马利玲，广东建基律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴某华，男，1956年8月8日出生，香港居民，住香港九龙渡船街11-16号富怡阁二楼A室
被上诉人（原审原告）：吴庆某，男，1954年10月16日出生，香港居民，住香港九龙广东道513号八楼A室
被上诉人（原审原告）：冯某国，女，1932年1月27日出生，香港居民，住香港九龙渡船街11-16号富怡阁二楼A室
三被上诉人共同委托代理人：徐军，北京德恒（广州）律师事务所律师。
上诉人广州中电物业投资有限公司（以下简称中电公司）因与被上诉人吴某华、吴庆某、冯某国房屋使用权确权纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第109号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2002年9月24日，吴庆某与广州西关时代广场房地产发展有限公司（以下简称西关公司）签署了《十甫名都商厦认购书》约定：吴某华、吴庆某、冯某国认购十甫名都商厦首层A23商铺，该物业建筑面积37.04平方米，套内建筑面积20.3平方米（最终确定面积以房管局测绘部门实测面积为准），注：其中套内面积13.14平方米无产权证，套内7.2平方米有产权。认购价格210万元。2002年11月7日吴某华、吴庆某、冯某国与西关公司签订了《商品房买卖合同》约定：西关公司向吴某华、吴庆某、冯某国出售其开发的本市第十甫路十甫名都商厦首层A23号商铺，商铺建筑面积为13.14平方米、套内面积7.2平方米，房价为210万元。《商品房买卖合同》后面的房屋平面图附图当中，用阴影标注的A23铺与A21铺相邻，在A21铺东面，整个平面图没有显示A31铺。同日吴某华、吴庆某、冯某国与西关公司签订了《商品房买卖合同之补充协议》，《补充协议》最后部分有手写的内容：买受人另拥有建筑面积24.82平方米，套内建筑面积13.6平方米面积的永久使用权。该《补充协议》及《商品房买卖合同》均有在房屋管理部门存档。
上述合同签订后，西关公司将A23商铺交付给吴某华、吴庆某、冯某国使用，吴某华、吴庆某、冯某国在2002年12月25日与中海物业管理广州有限公司十甫名都商厦管理处签订的防火责任书当中，约定做好防火工作的部位包括A23铺、A31铺，吴某华、吴庆某、冯某国交纳物业管理费的部位包括A23铺、A31铺。吴某华、吴庆某、冯某国接收商铺后，将购买的商铺出租给广州市宝生园有限公司使用（以下简称宝生园公司）。
因西关公司拖欠债务，广州市中级人民法院依法将西关公司的物业进行拍卖。2011年7月18日广州市中级人民法院作出（2007）穗中法执字第1448号民事裁定书，将第十甫路“十甫名都商厦”未预售的首层A31铺裁定过户给买受人（中电公司）。中电公司于2012年2月23日取得了荔湾区第十甫路180号A31铺的房地产权证。该产权证登记商铺的建筑面积为23.83平方米，套内建筑面积为15.68平方米。产权证后面的房地产分户图中，与A21铺右边相邻的是A31铺，A23铺位于A31铺的右边，A23铺的位置与吴某华、吴庆某、冯某国的《商品房买卖合同》标注的位置不符。
2013年11月中电公司向原审法院起诉要求宝生园公司等人交还A31和支付房屋使用费，宝生园公司以与本案吴某华、吴庆某、冯某国签订了租赁合同为由不同意搬迁和支付房屋使用费。
吴某华、吴庆某、冯某国于2013年12月16日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：确认吴某华、吴庆某、冯某国对广州市荔湾区第十甫路180号A31号商铺拥有永久使用权。
原审法院认为：吴某华、吴庆某、冯某国与西关公司签订的《认购书》、《商品房买卖合同》及其《补充协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效。由于《商品房买卖合同》及其《补充协议》均有提交房屋管理部门存档，故原审法院对《补充协议》中书写部分约定的真实性予以确认。对于吴某华、吴庆某、冯某国主张的建筑面积24.82平方米永久使用权问题与中电公司竞买的A31铺是否有关联问题，因吴某华、吴庆某、冯某国向西关公司购买的A23铺的建筑面积只有13.14平方米，而认购书却注明A23铺的建筑面积为37.04平方米，增加了近24平方米，结合认购书上面还标注了该37.04平方米中有部分面积有产权，有部分面积无产权；《商品房买卖合同》后面的房屋平面图附图当中对A23铺的标注情况；以及吴某华、吴庆某、冯某国交纳物业管理费等情况，原审法院认定吴某华、吴庆某、冯某国除了购买A23铺的产权之外，还购买了与A23铺相邻的部分面积的永久使用权。吴某华、吴庆某、冯某国认为现出租给宝生园公司的场地包括了A23铺、A31铺位置，两铺是相连的。虽然《商品房买卖合同》后面的房屋平面图附图及《补充协议》均没有对永久使用权的部分面积的位置进行标注，但由于A31铺房地产权证后面的分户图上A31铺所在的位置与A23铺商品房买卖合同上标注的位置有部分重叠，有部分相邻，故原审法院认定吴某华、吴庆某、冯某国购买的永久使用权的部位在中电公司竞买的A31铺内。
根据物权法规定，中电公司通过竞买取得了现A31铺的产权，对该商铺享有物权。吴某华、吴庆某、冯某国向开发商西关公司购买了A31铺的使用权，在法律性质上属于吴某华、吴庆某、冯某国与西关公司建立了租赁合同关系。根据合同法规定，租赁合同最长不得超过二十年。因此吴某华、吴庆某、冯某国与西关公司约定租赁合同关系永久存在，该约定超过二十年的部分因违反法律规定而无效。从吴某华、吴庆某、冯某国2002年11月7日与西关公司签订《商品房买卖合同》和《补充协议》之日起算，吴某华、吴庆某、冯某国享有的A31铺使用权应到2022年11月6日止。现吴某华、吴庆某、冯某国要求确认对A31铺享有永久使用权缺乏法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的规定，原审法院于2014年8月5日作出如下判决：驳回吴某华、吴庆某、冯某国的诉讼请求。一审案件受理费100元由吴某华、吴庆某、冯某国负担。
判后，上诉人中电公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、中电公司以竞买方式拍卖取得包括涉案首层A31号铺在内的第十甫路158号至186号“十甫名都商厦”共计88套商铺，（2007）穗中法执字第1448号民事裁定书，裁定涉案A31号铺归中电公司所有，并取得该铺的房地产权证【证号：粤房地权证穗字第××号】。之前，法院拍卖过程中在“十甫名都”现场张贴有拍卖公告，然而吴某华、吴庆某、冯某国均未向法院提出异议。2011年8月16日，中电公司在《南方日报》上公告，公告内容：广州市中级人民法院于2011年7月18日作出（2007）穗中法执行字第1448号民事裁定书，裁定将广州市荔湾区第十甫路158-186号“十甫名都商厦”共88套商铺（含涉案首层A31号商铺）过户至中电公司名下，请上述商铺的承租人、实际使用人于2011年8月19前与中电公司联系，理顺上述商铺的租赁事宜。然而，吴某华、吴庆某、冯某国也没有与中电公司联系。直到2013年中电公司起诉宝生园公司十甫分店要求腾退之时，吴某华、吴庆某、冯某国才出现和提出永久使用权问题。上述事实足以证明，吴某华、吴庆某、冯某国依法无权对抗中电公司行使房屋使用权。原审对上述事实只字未提，十分不公正。二、吴某华、吴庆某、冯某国仅就永久使用权起诉，也没有对二十年的租赁使用权提出诉讼请求，故一审法院不应当对双方是否有租赁关系进行审理；退一步讲，一审法院如果认定存在租赁关系，应当释明，这样中电公司可以反诉宣告该租赁关系无效，然而一审法院却未释明就对租赁关系直接判定，剥夺了中电公司的起诉权。因此，一审判决严重违反法定程序。三、一审判决认定基本事实错误。（一）没有证据表明中海物业管理广州有限公司曾经是涉案商铺的物业管理单位，所以被上诉人单方提供的防火责任书，实乃无据可查。被上诉人也提供不了其向现在的物业管理公司“广州港联长江物业管理有限公司”交纳物业管理费的收据。因此被上诉人主张至今合法占有房屋，属无稽之谈。并且，被上诉人提供不了开发商最初的收楼入伙通知书，没有提供开发商签认的其主张权利的房屋附图和四至测绘图。因此，没有证据表明买卖合同附件的生效与履行。再退一步讲，理论上永久使用权并不等于赠与，被上诉人提供不了向开发商缴纳租金或者开发商确认免租的证据，也即被上诉人并没有就永久使用权与开发商进行必要连接和确认。然而，一审判决凭空认定被上诉人从2002年11月7日开始以来就占有和合法使用房屋的事实，是十分错误的。（二）被上诉人提供的买卖合同上的附图显示其商铺位置在内街，且完全没有确定其对A31号铺位置享有永久使用权。原审提供的2005年房产证附图显示，被上诉人的商铺已不在内街，并清晰显示出A31号铺是独立权属单位。因此，足以认定被上诉人从来就对A31号铺不享有权利，也更没有向开发商主张过权利。然而，一审判决在开发商缺席的特殊情况下，对上述关键事实视而不见，忽略了开发商办证时被上诉人并未主张A31号铺权利的真实意思表示的认定。综上所述，中电公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判或者发回重审。
被上诉人吴某华、吴庆某、冯某国二审答辩：原审法院程序正确，认定事实无误。一、西关公司与被上诉人签订的商铺买卖合同有经过房管局登记、见证、包括补充协议，被上诉人原审提供的查档资料可以证实。二、2000年，被上诉人与中海公司签订了物业服务合同缴纳了物业管理费，足以印证了西关公司将A23号铺卖给被上诉人的同时约定将31号铺也卖给了被上诉人。所以才会出现同时缴纳两个商铺的管理费。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
本院认为：中电公司于2012年2月23日取得涉案A31铺的房地产权证，依法对该商铺享有占有、使用、收益、处分的权利。吴某华、吴庆某、冯某国对中电公司以竞买方式拍卖取得涉案商铺，是涉案A31铺的所有权人，并无异议。吴某华、吴庆某、冯某国基于其与西关公司签订的《购买认购书》、《商品房买卖合同》及其《补充协议》取得的权利不能对抗中电公司依法享有的物权。吴某华、吴庆某、冯某国主张对涉案商铺享有永久使用权，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
另外，吴某华、吴庆某、冯某国主张向西关公司购买了涉案商铺的永久使用权，原审却认定两者建立了租赁合同关系，并认为租赁合同最长不得超过二十年，约定超过二十年的部分无效，吴某华、吴庆某、冯某国对涉案商铺享有使用权至2022年11月6日止，与客观事实明显不符，本院予以纠正。
综上所述，原审认定吴某华、吴庆某、冯某国向西关公司购买了A31铺的使用权，两者即存在租赁合同关系不妥，本院予以纠正，但原审查明其他事实正确，案件处理结果并无不当，可予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人广州中电物业投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 张永亮