山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终5928号
上诉人（原审被告）：山东体育学院，住所地济南市。
法定代表人：韩冬，院长。
委托诉讼代理人：王存忠，山东乾慧律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张铭君，山东乾慧律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：济南市历下区住房保障和房产管理局，住所地济南市。
法定代表人：谭世民，局长。
委托诉讼代理人：赵鹏，山东琴岛（济南）律师事务所律师。
原审第三人：济南市住房保障和房产管理局，住所地济南市。
法定代表人：徐春华，局长。
委托诉讼代理人：赵鹏，山东琴岛（济南）律师事务所律师。
上诉人山东体育学院因与被上诉人济南市历下区住房保障和房产管理局（以下简称历下区房管局）、原审第三人济南市住房保障和房产管理局（以下简称济南市房管局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院(2014)历民初字第751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
山东体育学院上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回历下区房管局的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由历下区房管局承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误：1.历下区房管局诉讼主体不适格，并非本案直接利害关系人。一审法院认为“鉴于济南市房管局认可涉案房屋应由历下区房管局具体经营管理，且明确同意本案中有可能产生的房屋赔偿金等款项由历下区房管局收取，故历下区房管局为本案的适格原告”。根据民事诉讼法第一百一十九条的规定，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。所谓“与本案有直接利害关系”，是指原告必须是发生争议的民事法律关系的双方主体之一。主体资格适格才能保证民事诉讼活动合法有效的进行。在历下区房管局向一审法院提交的证据《涉案房屋所有权档案资料》中，注明所有权单位为济南市房地产管理局，不是历下区房管局。另外，在山东体育学院向一审法院提交的证据4中《济南市直管公房接撤管工作管理暂行规定》第二条第二款也可以看出“市房产管理局作为直管公房的最终所有者，对直管公房享有终极处置权”。历下区房管局向一审法院提交的证据8《情况说明》所体现其与历下区房管局关系为代收款项、代为诉讼关系，即代理关系。原审法院不能据此认定历下区房管局可以作为不动产所有权人主张经济赔偿。本案为拆迁安置补偿合同纠纷，最终的补偿款项应当支付给房屋所有权人，即使济南市房管局同意产生的房屋赔偿金由历下区房管局收取，也仅为代济南市房管局收取。历下区房管局不是真正的所有权人，本案侵害的也不是历下区房管局的房产利益，山东体育学院不应向其赔偿经济损失。2.一审法院对本案涉及的已拆除直管公房具体间数、面积、坐落并未查实，已拆除的直管公房在历下区房管局提交的《涉案房屋所有权档案资料》中无从查找。山东体育学院在一审诉讼中已明确提出，无法查询到已拆除的35间722.14平方米直管公房的房产信息。根据历下区房管局提交的证据2《涉案房屋所有权档案资料》，从中无法查找到35间直管公房，该档案资料显示的房产信息共69间，1765.76平方米。山东体育学院与历下区房管局协商拆除了哪些房产，面积是如何计算出来的，一审法院未予查实。另外，上述直管公房在已拆除的情况下，应有相应的撤管手续，即使未办理撤管手续也应进行直管公房产权验证换证。历下区房管局仅提供一份早期的房屋所有权档案资料无法真实反映已拆除房产的真实状态(详见山东体育学院原审提交的证据4以及代理词中“三、关于历下区房管局向法庭提交的涉案房屋所有权档案资料真实性问题”)。一审法院仅依据双方签订的协议书中确定的间数、面积，作为认定直管公房赔偿数额的计算基础，太过草率，依据不足。如果《协议书》中注明拆除的直管公房间数、面积与事实不符，则会出现两种情况:（1）超过35间722.14平方米会造成国有资产流失，多拆除的房产得不到补偿;（2）低于35间722.14平方米会出现套取固有资产的情况，即补偿金超过实际拆除房产的赔偿金额。3.历下区房管局与济南市历下区房产管理局公用历下区公房管理所（以下简称历下区公房管理所）属不同事业单位，原审法院判决解除上述二单位与山东体育学院签订的两份《协议书》，明显错误。山东体育学院与历下区房管局仅于1996年10月29日签订《协议书》一份，2001年6月26日的《协议书》是山东体育学院与历下区公房管理所签订，该单位为独立事业法人单位，统一社会信用代码为:XXXXXXXXXXXXX，机构登记证号为:事证第XXXXXXXXXX号（详见山东体育学院一审提交的证据3）。历下区房管局仅可主张解除其签订的1996年10月29日《协议书》，2001年6月26日的《协议书》无权主张解除。4.一审法院依据房地产估价报告中的评估总价认定赔偿金额，依据不足。（1）本案不具备将估价对象设定为五证齐全的办公房地产进行估价的条件。涉案房产的土地性质为教育用地，既不是商业用地也不是住宅用地，即使山东体育学院按照协议将房产交付，也无法改变土地性质，仍然是教育用地。因此，将估价对象设定为五证齐全的办公房地产没有依据，也与事实情况不符。（2）本案的起因是涉案的35间722.14平方米的直管公房，涉案房产的间数、面积在山东体育学院与历下区房管局签订协议时是否真实存在，目前涉案房产产权状态是否已经注销，这些问题存疑。如果没有注销或者历下区房管局提交的房屋所有权资料中体现的间数、面积与事实不符，评估的基础也将不存在。（3）山东体育学院与历下区房管局在1996年10月29日签订的协议中并未约定图书实验综合楼中具体补偿房产的坐落。山东体育学院在2001年6月26日的协议书中确定用于补偿的房产具体坐落、面积，是与历下区公房管理所签订的，根据与历下区公房管理所签订协议书中的具体补偿房产坐落，确定估价对象是不符合鉴定程序的。山东体育学院认为不同的楼层、不同的户型、不同的位置其价值均不相同。（一审法院根据历下区公房管理所协议中提到的具体坐落，从而确定了估价对象，估价对象现为经营舜和海鲜，山东体育学院为了方便该企业经营，在院落中为其提供了车位，同时该企业为自身经营需要对水电配套设施进行了整改并对房屋进行了装修。在估价报告中，均将上述情况作为实物状况进行了参考，从而提高了评估单价。）（4）在评估机构向一审法院作出的《关于房地产评估异议书的回复》1中也可以看出“根据一方当事人申请，要求按简单装修的办公房产进行评估，并经委托方认可;根据提供的产权资料，房屋手续不全，根据鉴定说明按照五证齐全进行评估，因此本次评估按照五证齐全简单装修的办公房产进行评估。如对估价对象用途、装修有异议，请重新认定并经法院认可后转交我单位重新评估。”本案中拆除的直管公房为砖木平房，建成后的图书实验楼为手续不全的毛坯教学用房，因此评估机构根据一审法院的委托鉴定说明以及估价假设条件作出的房地产估价报告明显与事实不符，应重新评估。5.一审法院认定历下区房管局支付了评估费90900元，明显与事实不符，该费用并未实际缴纳。根据历下区房管局向一审法院提交的证据9《评估费发票》，交款人为历下区公房管理所，并非历下区房管局。历下区房管局并未实际交纳评估费用，不存在该方面的经济损失。该评估费发票与本案无任何关联性。6.一审法院在济南市房管局未到庭、未答辩、未提交证据的情况下仅依据历下区房管局提交的证据对诉讼主体是否适格、协议书是否有效、拆除房屋权属现状相关事实进行认定，依据不足，相关问题没有查实。一审法院追加第三人参加诉讼的意义何在?（1）一审法院依据历下区房管局提交的证据8《情况说明》认定历下区房管局具有本案诉讼主体资格。但该证据在一审法院并未向济南市房管局核实其真实性的前提下，便予以了采信，依据不足。（2）山东体育学院在一审诉讼中向一审法院递交证据4《济南市住房保障和房产管理局关于规范直管公房经营管理行为的通知》、《济南市直管公房接管撤管工作管理暂行规定》、《济南市房产管理局关于规范直管公房接管撤管工作的通知》，用以证明济南市房管局为直管公房的最终所有者，对直管公房享有终极处置权，未经济南市房管局批准，任何单位不得擅自处置直管公房产权，否则处置无效。由此可以看出，《协议书》是否有效，应当以济南市房管局的意见为准。一审法院在济南市房管局未作出任何答辩意见及意思表示的情况下，便认定两份《协议书》有效，依据不足。（3）一审法院既然认定拆除的房产为济南市房管局名下的直管公房，则应当以济南市房管局出具的拆除房屋档案为准。在济南市房管局未提交证据的情况下，仅以历下区房管局提交的证据2《涉案房屋所有权档案资料》认定拆除房产的真实情况，依据不足。7.山东体育学院已就直管公房拆除支付8万元补偿金，一审法院并未查实(详见本上诉状“原审程序违法”部分)。二、一审程序违法：1.济南市房管局委托代理人不具备委托诉讼代理人资格，一审法院并未向济南市房管局真实送达出庭通知及相关法律文书。济南市房管局济南市住房保障和房产管理局的诉讼代理人侯宁，为历下区房管局单位职工，因其不符合民事诉讼法代理人的相关法律规定，并不能代理济南市房管局在本案中参加诉讼工作。即使代理权限仅为“代签法律文书”也不符合民事诉讼法第五十八条、五十九条以及最高人民法院关于民事诉讼法的解释第八十六条之规定。侯宁向一审法院递交的是授权委托书，并不是送达地址确认书，侯宁既然不具备作为济南市房管局委托代理人的资格，那么在授权委托书中所注明的一切代理权限自然无效，因此无资格签收法律文书。另外，在济南市房管局的授权委托书中可以看出，侯宁的相关代理信息均为手写。济南市房管局在单位有专门负责法务的相关科室及人员的情况下，不可能指派非本单位员工以一般代理，代签法律文书的权限出庭参加诉讼的，明显不符合常理。济南市房管局的相关出庭通知及法律文书均未实际送达，均是由历下区房管局员工侯宁签收，济南市房管局对本案案情及庭审情况均无从知晓，一切诉讼工作均是由历下区房管局隐瞒实情而为之。这也是为何本案无法查清诉讼主体、已拆房产真实情况等问题的根本原因。2.山东体育学院向历下区公房管理所支付8万元补偿金的相关问题以及山东体育学院与历下区公房管理所签订的2001年6月26日《协议书》的真实性问题均未予以查实，应追加历下区公房管理所为第三人参加诉讼。在山东体育学院向一审法院递交的证据1中可以看出，已就直管公房的拆除与历下区公房管理所达成协议，山东体育学院已向其支付8万元作为经济补偿，既然原审法院认为历下区公房管理所代表历下区房管局签订合同应当约束山东体育学院、历下区房管局双方，那么就应当依职权将历下区公房管理所列为第三人参加诉讼，以便查明相关事实。综上所述，由于一审判决认定事实不清，程序违法，作出错误一审判决，为维护山东体育学院的合法权益，恳请贵院撤销一审判决，依法改判，并判令历下区房管局承担全部的诉讼费用。
历下区房管局辩称，山东体育学院的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审裁判认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。一、一审判决认定事实清楚，证据充分。（一）历下区房管局作为涉案房屋的具体经营管理人且作为拆迁补偿合同的相对方，与本案有着直接的利害关系，因此，诉讼主体适格。本案中，1.虽然涉案房屋登记在济南市房管局名下，但涉案的直管公有房屋作为一种特殊的历史产物，登记时物权法尚未颁布。济南市房管局仅是名义上的产权人，其对涉案房屋只是进行行政管理，具体的民事事务和民事活动均是由各区房管局进行经营管理。日常收取租金或因拆迁补偿等原因而获取的补偿款等，均列入各区房管局的财政收支账户，归各区房管局支配，涉案房屋的档案等均由历下区房管局保管，与济南市房管局毫无关联关系。该事实由济南市房管局向法院出具的《情况说明》中已经阐述清楚。另外，即使认定济南市房管局为涉案房屋的产权人，民事诉讼法第十三条：“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”。根据该规定，济南市房管局有权处分自己的民事权利和诉讼权利。从济南市房管局出具的《情况说明》可以得出，其已将本案的诉讼权利及有可能获取的补偿款处分给了历下区房管局，因此，因该房屋拆迁所获取的收益应当归历下区房管局所有，故历下区房管局可以作为适格的诉讼主体进行诉讼；2.民事活动应当遵守诚实信用原则。山东体育学院是与历下区房管局建立了直管公房租赁合同关系，该租赁合同关系一直存续至今。山东体育学院完全明知历下区房管局对涉案房屋进行具体经营管理，与济南市房管局无关。因此，在涉案房屋的翻建及补偿问题上，山东体育学院是与历下区房管局进行沟通并签订《协议书》的。在此过程中，山东体育学院从未与济南市房管局沟通或征求其意见，由此看出山东体育学院对济南市房管局的职责是明知的。同时，通过山东体育学院与历下区房管局签订《协议书》行为看，山东体育学院亦认可历下区房管局对涉案房屋享有处分权和收益权。另，物权法颁布之前，所有涉及到直管公房拆迁补偿的诉讼问题，均是由历下区房管局作为原告提起诉讼的，包括2007年山东体育学院与历下区房管局因同一院落中的自行车库的拆迁补偿纠纷的诉讼，当时山东体育学院亦未对历下区房管局的诉讼主体资格提出任何异议。因此，根据合同相对性原则，历下区房管局可以《协议书》的相对方提起诉讼。综上以上1、2两点，历下区房管局认为，在作为名义产权人的济南市房管局已作出《情况说明》的情况下，作为拆迁补偿协议相对方的山东体育学院，重点考虑的应当是切实遵循诚实信用原则履行其与历下区房管局签订的《协议书》，而不是纠结于诉讼主体适不适格的问题。（二）涉案房屋的拆除和补偿面积是由合同双方共同签定《协议书》予以确认的，通过涉案房屋档案材料亦可证实该事实的存在，山东体育学院仅凭主观臆测否认不了《协议书》的真实性。（三）历下区公房管理所是受历下区房管局委托与山东体育学院签订《协议书》的，该《协议书》直接约束历下区房管局和山东体育学院。历下区公房管理所是受历下区房管局委托负责收取涉案房屋的租金及从事相应的维修工作，山东体育学院日常交纳租金是由历下区公房管理所收取的，山东体育学院应当是知情的。但房屋租赁合同是与历下区房管局签订的，这一点山东体育学院也是知情的，根据《合同法》第四百零二条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道委托人与受托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”的规定，历下区公房管理所代历下区房管局签订的《协议书》应当约束历下区房管局和山东体育学院。（四）山东体育学院不遵守诚实信用原则，恶意违反合同约定不履行交付房屋及办证义务，理应承担相应的违约责任。根据历下区房管局与山东体育学院签订的房屋拆迁补偿协议，山东体育学院翻建房屋后向历下区房管局补偿的是产权房屋。因协议书签订时，涉案房屋属于直管公有房屋，根据国家相关法律规定并结合“房地一致”的原则，直管公有房屋的土地是不需要办理土地登记的。由此可以得知，房屋拆迁补偿协议签订时，历下区房管局既是涉案房屋的产权人又是涉案房屋土地的使用权人。因此，山东体育学院届时向历下区房管局补偿的房屋亦应当是“房地一致”的房屋，故虽然涉案房屋项下的土地使用权人因山东体育学院违规办理至名下，但并不影响山东体育学院根据合同约定和法律规定按照“五证齐全”的办公用房的价值赔偿历下区房管局的经济损失。（五）关于评估费问题，这是历下区房管局和历下区公房管理所之间的财务问题，并且，历下区房管局和历下区公房管理所在涉案房屋问题上属于委托合同关系，历下区公房管理所是代历下区房管局交纳的该费用，该评估费发票是由受法院委托的评估机构作出的，与本案存在直接关系，应当由山东体育学院予以赔偿。（六）济南市房管局虽然经法院正当传唤未到庭参加诉讼，但其已经提交《情况说明》对本案的权利主体、诉讼主体以及诉讼产生的补偿款等问题作出了说明，阐述了自己的观点，因此，其未到庭参加诉讼不影响本案的正常审理。二、一审诉讼程序合法，不存在违法情形。济南市房管局虽然委托了非本单位工作人员出庭参加诉讼，但在山东体育学院提出异议后，一审合议庭并未继续让济南市房管局委托的诉讼代理人侯宁参加诉讼活动，而在此之前一审法院送达诉讼文书的活动均是依法进行的，并不存在瑕疵，并且，济南市房管局已经收到了一审法院送达的全部法律文书，因此，一审法院程序不存在违法情形。综上，历下区房管局认为，山东体育学院的上诉状长达9页之多，内容多指向其主观臆测的事实问题和程序问题，但唯一未提到的就是其为何不遵守诚实信用原则及时全面的履行合同义务，向历下区房管局交付房屋和办理产权登记手续，而这才应是本案的重点所在。针对山东体育学院的事实理由，望二审法院在查明事实基础上依法予以驳回。
济南市房管局述称，涉案房屋为济南市直管公用房屋，济南市房管局仅对涉案房屋进行行政管理，山东体育学院与历下区房管局签订协议书并未改变涉案房屋的权属，也并未使涉案房屋的价值受到损害，应当为有效协议，双方在协议未解除前按照协议的约定全面履行。我们同意区房管局因山东体育学院违约行为导致合同解除，而追究对方违约责任，相应的补偿款由区房管局主张。济南市房管局另提交2017年9月8日向本院出具的情况说明一份，载明：一、济南市直管公有房屋作为一种历史性产物，济南市房管局仅是涉案房屋的名义产权人，仅对涉案房屋进行行政管理，而涉案房屋项下的民事活动均由各区房管局进行具体的经营管理，涉案房屋收取的租金、拆迁补偿款等款项均列入各区房管局财务收支明细，与济南市房管局均无关系；二、本案审理过程中，一审法院向济南市房管局依法送达了相关的起诉状副本、举证通知书和历次的开庭传票等法律文书，济南市房管局均己收到上述法律文书，但济南市房管局认为己对本案的相关情况做出了相应的情况说明，己无参加诉讼的必要性，由历下区房管局进行处理即可，故济南市房管局仅委托了历下区房管局的工作人员参加诉讼。
历下区房管局向一审法院起诉请求：判令山东体育学院向历下区房管局履行交付房屋及协助办理房屋产权登记手续的义务，并承担办理产权登记所需的费用。一审中，历下区房管局将诉讼请求变更为：1.解除双方于1996年10月29日和2001年6月26日签订的两份《协议书》；2.判令山东体育学院赔偿经济损失908.89万元；3.山东体育学院承担本案诉讼费及评估费等。
一审法院认定事实：1996年10月29日，历下区房管局（原名称为济南市历下区房地产管理局）与山东体育学院就位于本市某某区35间直管公房（以下称“涉案房屋”）的拆除补偿问题签订《协议书》一份，主要内容为：“一、甲方（历下区房管局）同意乙方（山东体育学院）将承租的上述直管公房35间（建筑面积722.14平方米）拆除，改建图书实验综合楼；二、按照拆除补偿的原则，乙方同意将新建图书实验综合楼中的722.14平方米产权补偿给甲方，从综合楼竣工交付使用之日起，由乙方承租使用，按济南市规定的住房租金标准交纳房租，甲方对其纳入管理，并负责维修和养护…”；2001年6月26日，历下区公房管理所与山东体育学院就上述问题再次签订《协议书》一份，主要内容为：“一、乙方（山东体育学院）同意将某某院内新建的图书实验综合楼，自东外墙向西壹拾柒米壹至叁层的建筑面积为722.14平方米的产权补偿给甲方（历下区公房管理所）；二、乙方补偿给甲方的房屋继续由乙方承租使用，该图书实验综合楼竣工后，撤旧租起新租，根据现行租金标准按每月1.17元每平方米收取房租。租赁期内如遇房租调整按济南市有关规定执行。乙方向甲方交纳自竣工至今房租差额，一次性计壹万伍仟元整；三、甲方按乙方现承租面积为乙方办理《济南市直管公房租赁证》，乙方应根据协议，按月准时交纳房租不得拖欠，甲方负责该房产权管理及维修…”。本案庭审中，历下区房管局、山东体育学院均认可涉案房屋所在的新建项目已经竣工并投入使用。山东体育学院称在拆除原涉案房屋时曾向历下区房管局支付了8万元经济补偿，但未提交补偿协议原件和相关补偿的支付凭证。
2014年2月28日，历下区房管局向山东体育学院邮寄送达了《关于履行交付房屋及协助办理产权登记义务的函》一份，主要内容：“历下区房管局认为与山东体育学院签订的两份《协议书》实际上是双方的一种互易行为，被拆除的直管公房在拆除前是存在产权登记的，因此，根据《协议书》约定，山东体育学院应当向历下区房管局交付房屋并协助办理产权登记，故限山东体育学院于本函通知之日起10日内履行上述义务”，该函于2014年3月2日送达山东体育学院。
另查明，原涉案房屋产权人为济南济南市房管局，由本案历下区房管局负责房屋的日常经营管理工作，由历下区公房管理所负责房租的收取工作。2005年5月30日，位于济南市某某区某某路XX号的土地使用权人登记为山东体育学院，地类（用途）为教育用地，使用权类型为划拨，使用权面积为72552.4平方米，该土地面积中包含本案涉案房屋项下的土地。2010年6月30日，山东体育学院将位于济南某某路XX号图书实验综合楼中建筑面积为2900平方米的部分房屋出租给某某公司使用，租赁期限为2011年5月10日至2021年5月9日止。针对本案诉讼，济南市房管局于2015年4月8日出具《情况说明》一份，内容为：“济南市直管公有房屋登记在我局名下，我局对直管公有房屋进行行政管理，对于日常事务（包括但不限于签订合同、进行民事诉讼等）属于各区房管局具体经营管理范畴，由区房管局以各自名义负责处理。本案中，历下区房管局与山东体育学院签订《协议书》以及与山东体育学院诉讼等事宜，属于区房管局具体经营管理的范围，对于该诉讼中有可能产生的房屋赔偿金等款项，区房管局有权收取”。针对涉案房屋的翻建手续问题，济南市规划局出具了济规法函[2014]2号《关于山东体育学院图书实验综合楼有关规划情况的复函》一份，内容为：“我局于1997年为山东体育学院图书实验综合楼核发1997年第49号建设工程规划许可证，许可面积7906.5平方米，层数为11层”；某某公司按照假设五证齐全的办公地产对涉案房屋进行了评估，722.14平米涉案房屋的评估价值为908.89万元;历下区房管局为此支付了评估费90900元。
一审法院认为，本案系因山东体育学院拆除涉案的35间房屋引发的争议，上述房屋原为登记在济南市房管局名下的济南市直管公房。本案受理后，一审法院依法追加济南市房管局作为济南参加诉讼并送达了相关诉讼文书，济南市房管局出具了相关委托手续，但未委派适格的委托诉讼代理人参加诉讼，一审法院依法进行了缺席审理。但是，济南市房管局在本案中出具了情况说明，称济南市房管局对涉案房屋只是进行行政管理，具体的民事事务均由历下区房管局进行处理，对于本案历下区房管局与山东体育学院签订的《协议书》以及进行民事诉讼活动，济南市房管局均予以了认可。鉴于济南市房管局认可涉案房屋应由历下区房管局具体经营管理，且明确同意本案中有可能产生的房屋赔偿金等款项由历下区房管局收取，故历下区房管局为本案的适格原告。
历下区房管局与山东体育学院于1996年10月29日签订的《协议书》没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害他人合法权益，涉案房屋在拆除后、新建前亦办理了相应的规划许可手续，并且通过历下区房管局提交的山东体育学院对外出租的《房屋租赁合同》看，该《协议书》没有造成原有房屋价值的流失，因此，应当为有效协议；对于历下区公房管理所于2001年6月26日与山东体育学院签订的《协议书》，一审法院认为，历下区房管局与山东体育学院关于涉案房屋存在房屋租赁关系，但通过历下区房管局提交的租赁费收费单据看，山东体育学院是向历下区公房管理所交纳房屋租金，由此看，山东体育学院应当知晓历下区公房管理所与历下区房管局之间存在委托代理关系，因此，历下区公房管理所代表历下区房管局签订的合同应当约束双方，故该《协议书》亦应为有效协议；其次，对于山东体育学院辩称“《协议书》中涉及到的土地为划拨土地，改变用途需经批准，否则无效”的观点，一审法院认为，双方签订的《协议书》仅约定涉案房屋的拆除及补偿事宜，涉案房屋是在原有土地使用权范围内进行翻建，山东体育学院在翻建后仍按原有房屋的面积向历下区房管局进行产权补偿，并未涉及到涉案房屋项下的土地转让及变更等情形，因此，对于山东体育学院的辩称合同无效的意见不予支持。
山东体育学院在与历下区房管局签订的协议书中约定，山东体育学院拆除原722.14平米的涉案房屋后，将新建图书实验综合楼中722.14平米的产权补偿给历下区房管局。山东体育学院作为拆迁方和涉案房屋所在项目的建设方，已将新建的涉案房屋对外出租，但其自1996年签订拆迁协议至今仍未办理涉案房屋的初始产权登记，更未给历下区房管局办理涉案房屋的转移登记。故，历下区房管局要求解除双方于1996年10月29日和2001年6月26日签订的两份《协议书》的诉讼请求，一审法院应予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；该法第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。因山东体育学院的行为导致历下区房管局未能取得涉案722.14平米房屋的产权，涉案拆迁补偿协议解除后，历下区房管局有权就此要求山东体育学院赔偿未能取得722.14平米相应房屋所有权的经济损失。对此，根据历下区房管局的申请，一审法院委托某某公司对涉案房屋进行评估，因涉案房屋尚未办理产权登记，该公司按照假设五证齐全的办公地产，评估722.14平米涉案房屋的价值为908.89万元。一审法院认为，涉案房屋在拆迁前为产权房屋，《协议书》约定将来补偿的房屋为产权房屋，故济南市房管局要求山东体育学院按照评估结果赔偿损失908.89万元的诉讼请求，一审法院应予支持。另，为查明涉案房屋的损失情况，历下区房管局支付了评估费90900元，该费用应由山东体育学院负担。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除历下区房管局与山东体育学院于1996年10月29日和2001年6月26日签订的协议书；二、山东体育学院于判决生效之日起10日内赔偿历下区房管局经济损失908.89万元；三、山东体育学院于判决生效之日起10日内支付历下区房管局评估费90900元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定一审查明的事实属实，本院予以确认。另，1984年10月16日，历下区公房管理所由历下区公用公房管理站改名而来，隶属于历下区房管局。2002年9月3日，历下区公房管理所经批准成为事业单位法人。1996年10月29日，历下区公房管理所与山东体育学院签订《协议书》一份，载明：一、山东体育学院为新建图书实验综合楼需将某某路XX号院内西小院的市管公房和附属建筑及违章房屋拆除。根据有关房管法规，山东体育学院需向历下区公房管理所交付资金8万元，作为对此院落的经济补偿。二、上述补偿费由山东体育学院在本协议生效后，一次性付给历下区公房管理所。此款不得作为房租。1996年10月29日，历下区公房管理所向山东体育学院出具了8万元收据，载明收到违章房屋拆除费用8万元。涉案2001年6月26日《协议书》的签订双方，分别为历下区公房管理所、山东体育学院后勤管理处。2017年3月10日，山东正诚土地房地产评估有限公司向一审法院出具《关于房地产评估异议书的回复》载明：直管公有房屋所占土地使用权性质均为划拨土地使用权且土地使用证记载土地使用权类型为划拨，因此本次评估在房地合一的基础上扣减了应补交的土地使用权出让金。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，济南市房管局明确表示济南市直管公有房屋作为一种历史性产物，其仅是涉案房屋的名义产权人，仅对涉案房屋进行行政管理，而涉案房屋项下的民事活动均由各区房管局进行。历下区房管局与山东体育学院于1996年10月29日签订协议，历下区房管局公用公房管理所与山东体育学院后勤管理处于2001年6月26日签订协议，山东体育学院拆除原722.14平米的涉案房屋后，将新建图书实验综合楼中722.14平米的产权补偿给历下区房管局，但山东体育学院至今未能履行协议，一审法院基于历下区房管局的请求，判决解除双方上述协议正确。鉴于，1996年10月29日，山东体育学院向历下区公房管理所交纳的8万元仅为违章房屋拆除费用；涉案房屋原为济南市直管公有房屋具有合法产权，双方协议约定房屋亦需要将产权补偿给历下区房管局，且一审法院委托的评估机构在评估涉案房屋价值时，已经考虑了涉案房屋及双方约定补偿的房屋所占土地均为划拨土地使用权，在评估时在房地合一基础上已经扣减了应补交的土地使用权出让金。一审法院根据评估结果，判令山东体育学院赔偿历下区房管局经济损失并承担相应的评估费用正确。
综上所述，山东体育学院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费57290元，由上诉人山东体育学院负担。
本判决为终审判决。
审判长 许海涛
审判员 何菊红
审判员 唐鸣亮
二〇一七年十一月二十二日
书记员 朱 茜