山东省滨州市滨城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）滨民二初字第171号
原告刘士温。
原告王桂芹，系原告刘士温之妻。
以上两原告共同委托代理人张志刚，山东志城律师事务所律师。
被告李东元。
被告张合英，系被告李东元之妻。
被告李建红，系被告李东元之。
委托代理人孙兰本，山东一衡律师事务所律师。
第三人滨州滨城泰达法律服务所。
负责人朱玉磊，该法律服务所主任。
原告刘士温、王桂芹诉被告李东元、张合英、李建红，第三人滨州滨城泰达法律服务所房屋买卖合同纠纷一案，于2013年9月9日诉来本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘士温、王桂芹共同委托代理人张志刚，被告李建红委托代理人孙兰本，第三人滨州滨城泰达法律服务所负责人朱玉磊到庭参加诉讼，被告李东元、张合英经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘士温、王桂芹诉称，2012年12月10日，原告刘士温、王桂芹与被告李东元、李建红双方签订了《卖房合同书》，约定被告李东元、李建红将其位于滨州市南石小区的二层住宅房屋一套以50万元出售给原告，约定原告一次性付清购房款。鉴于原告支付能力受限及被告要求暂住到2013年5月底等客观条件的存在，经协商变更了付款条件，同日，原告交付购房款35万元与被告李东元、李建红。
2012年12月11日，应被告李东元要求，就房屋买卖事宜申请第三人滨州滨城泰达法律服务所出具法律见证书，同日在第三人的见证下原告刘士温、王桂芹与被告李东元、张合英签订了《房屋买卖合同》，此时被告李建红称买卖房屋系其父母即被告李东元、张合英所有，故自己未再签字。
后交房期限将至，原告要求交房，被告李建红声称其父母暂无法联系并要求代为收取购房余款15万元，原告将该15万元交付李建红，2013年5月6日李建红亦出具了收款15万元的证明。
原告于2013年5月底入住该房，李建红却以该房屋非其父母所有而属自己所有为由强行将原告赶出所购房屋。后在交涉处理该纠纷过程中，原告认识到涉案房屋的交易不受法律的保护，更为痛心的是自购房之初被告李东元、李建红父女就恶意串通，实施了一系列名为购房实则骗取钱财的行为，故三被告应负有返还原告购房款并承担违约责任的义务。期间，第三人滨州滨城泰达法律服务所作为法律范围专业机构应明知该合同无效而仍然作出法律见证，也是致原告权益受损的因素之一。原告为依法维护自身的合法权益，诉至法院，请求依法判令：1、确认原告刘士温、王桂芹与被告李东元、李建红于2012年12月10日签订的《卖房合同书》无效，确认原告刘士温、王桂芹与被告李东元、张合英于2012年12月11日签订的《房屋买卖合同》无效；2、三被告返还购房款50万元；3、三被告承担违约金5万元；4、第三人对三被告的给付义务承担连带清偿责任；5、案件诉讼费、财产保全费及其他诉讼费用由被告和第三人承担。
被告李东元、张合英在法定期间内均未提交答辩意见。
被告李建红辩称，原告诉状所诉与事实不符，被告李建红从未与原告签订过任何房屋买卖合同，仅是在两原告向其父母买房过程中代收过15万元购房款，该购房款也于收款后转交给父母。因此，被告李建红与两原告没有任何法律关系，不应承担责任。
第三人滨州滨城泰达法律服务所述称，第三人只是对原、被告之间房屋买卖进行了见证，见证活动尽到了合理审慎的注意义务，不存在过错，原告要求第三人承担连带责任没有法律依据。
原告刘士温、王桂芹为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、2012年12月10日签订的房屋合同一份，用以证明被告将涉案房屋卖与原告，合同价款及交付方式及房屋位置有明确约定，双方对房屋所有人及房屋位置均无异议，被告李建红全程参与了该合同签订，对合同所涉房屋买卖完全知情。
2、2012年12月11日原告与被告签订的房屋买卖合同一份，用以证明内容同证据1。
3、第三人出具的见证书一份，用以证明第三人对原、被告买卖合同出具了法律见证书，原告是基于该份见证书才相信了被告对涉案房屋是完全所有权人的认识，该见证书对原告签订合同及交付房屋款起到了直接影响。
4、收条两份，用以证明2012年12月10日被告李东元作为收款人收到35万元，被告李建红作为收款人出具15万元收据，被告李东元、李建红共同收到原告支付的房屋全款50万元，原告履行了合同全部义务。
5、被告李东元、张合英身份证及结婚证复印件，用以证明被告夫妇身份。
6、2012年12月12日向原被告及第三人提交的证明复印件一份，用以证明被告李东元对涉案房屋具有所有权。
被告李东元、张合英未到庭进行质证。
被告李建红质证意见为：对证据2、3，真实性无异议。对证据4中2013年5月6日的收条，证据5、6，均无异议。对证据1真实性有异议，当事人采用书面形式订立合同，自合同双方签字盖章后成立，该证据不能作为生效合同书，该合同中被告李建红签字并非其本人所签，有可能是为其父亲代收15万元购房款时签的字，即使是被告李建红本人所签，之后两原告与被告李东元所签的房屋买卖合同已对证据1的内容作了变更，该合同应属无效。对证据4中的2012年12月10日的收条有异议，我方签名系2013年5月6日出具收条时后补的。
第三人滨州滨城泰达法律服务所质证意见为：对证据2、3、4、5、6，均无异议。对证据1，有异议，第三人作出见证书时没有见到该证据。
被告李建红为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：
1、协议书复印件一份，原件在原告处，用以证明由被告李建红代被告李东元代收房款15万元，说明前期35万元与协议书中15万元均是两原告向被告李东元、张合英缴纳，与被告李建红无关，且没有签署日期。协议书中两个证人王宪华、胡小芹可证实协议书内容，协议书与15万元收条系同一天即2013年5月6日所签，两证人还可证实2012年12月10日收条上被告李建红的签名也是同日被告李建红所签。35万元和15万元收条中被告李建红的签字都是其本人所签，35万元被告李东元是否收到，被告李建红不知情。
原告刘士温、王桂芹质证意见为：对证据1，真实性无异议，事实是被告李建红向原告陈述被告李东元暂时外出，无法向被告李东元交付剩余房款，但被告李建红也是该房屋有权处分人之一，原告考虑到二人系父女关系及被告李建红全程参与，原告听信了被告李建红的陈述，将15万元交付给被告李建红。原告没有过错，被告李东元、李建红恶意串通，骗取原告财产，应承担连带返还责任。
第三人滨州滨城泰达法律服务所质证意见为：对证据1有异议，第三人见证时，被告李建红自始至终没有出现，协议书不是第三人见证的内容，与见证合同没有关联。
第三人滨州滨城泰达法律服务所为支持其述称，向本院提交如下证据：
1、见证书卷宗一宗，用以证明第三人见证程序正当，尽到了见证义务。
2、电话录音，用以证明原告对双方交易房屋的小产权知情，35万元购房款没有见证前，原告已交给了被告李东元。支付15万元时，是原告交给了被告李建红。
3、案例一份，用以证明双方都知情的小产权房的交易应受法律保护。
原告刘士温、王桂芹质证意见为：对证据1，真实性无异议，第三人对房屋产权是小产权房性质没有提示给原告，对该房屋交易产生的法律后果没有告知原告，这正是导致原告买房的真正原因。对证据2，真实性有异议，录音应是在见证书出具后，且有提示性的语言，与真实情况不符。对证据3，来源无法证实其合法性，与本案无关联性。
被告李建红质证意见为：对证据1、2，真实性均无异议，可证实至见证日为止被告李建红对该事完全不知晓。对证据3，不符合证据规则，不能作为证据使用。
经本院审查，对原告提交的证据2、3、4、5、6的真实性予以确认，对被告提交的证据1的真实性予以确认，对第三人提交的证据1的真实性予以确认。
据以上有效证据及当事人陈述，本院依法认定以下事实：
原告刘士温、王桂芹系夫妻关系。被告李东元、张合英系夫妻关系，被告李建红系被告李东元、张合英之女。2012年12月，原告刘士温与被告李东元就被告李东元位于滨州市南石小区黄河十三路以北十四路以南、渤海十八路以东十六路以西、西邻王春良、东邻赵群成的房屋买卖事宜达成一致。2012年12月10日，原告刘士温向被告交付房款35万元。同日，被告李东元、李建红向原告出具收条载明：房屋款35万元整，被告李东元、李建红均签字予以确认。
2012年12月11日，原告刘士温（乙方）与被告李东元、张合英（甲方）协商签订《房屋买卖合同》，约定：甲方所售房屋建筑面积为220平方米，二层楼附带院落，位于滨州市南石小区黄河十三路以北十四路以南、渤海十八路以东十六路以西；本次房产买卖按套计价（含附属设施）为50万元；合同签订后，乙方已交付首付款35万元，其余购房款由乙方在2013年5月30日前交付房屋后一次性付清；甲乙双方的交易税费全部由乙方承担；甲方按照约定交付房屋后，若发生政府征用、拆迁等情况的，政府所给的赔偿款归乙方所有；乙方未按本合同规定的付款时间付款的，每逾期一日，按照逾期付款金额的千分之二支付违约金；甲方未在本合同约定的交房日期按时交房的，每逾期一日，按照逾期金额的千分之二支付违约金；合同签订后，若甲方反悔不卖房屋或乙方反悔不购买该房屋，除双方各自返款、返房外，违约一方应向另一方承担本合同约定的房屋总价款10%的违约责任；按照双方的约定，在乙方交款后若甲方未能按时办理产权过户手续的，甲方应积极配合乙方办理，由此产生的费用由甲方负责；甲方出售的房屋如存在产权纠纷或存在抵押等权利瑕疵情况，由此给乙方造成的各项损失按双方约定的违约条款承担违约责任。本合同自双方签订之日起生效，本合同一式三份，均具有同等效力。原告刘士温在乙方落款处、被告李东元、张合英在甲方落款处、王宪华、胡小芹在见证人落款处均签字确认。
2012年12月11日，原告刘士温、被告李东元、张合英申请第三人滨州滨城泰达法律服务所就涉案房屋买卖合同出具见证书。见证书载明：“滨州滨城泰达法律服务所接受申请人委托，对双方签订的房屋买卖合同进行见证。本所审查了申请人提供的房屋买卖合同，以及买卖双方的结婚证、身份证、卖方对房屋享有所有权的证明，并委托朱玉磊和孙伟对文件以及所表述的内容的真实性进行了核查，在此基础上本所证明如下：本所对上述证明材料的真实性即文件及其所表述内容的真实性进行核查，双方所签订的合同为买卖双方真实意思表示，且买方对所购标的性质有清楚认识，提供的证明文件是双方的真实信息，现予见证。”
2012年12月12日，滨州市滨城区彭李街道办事处南石居民委员会出具证明，载明：“我居委会居民李东元在本居委会小区有二层楼一套。”
后原告刘士温（甲方）与被告李建红（乙方）签订《协议书》，约定原告因购买李东元住户南石村的二层楼房及小院一处（暂由李建红居住于此）价款50万元，已付款35万元，尚欠15万元，因交房时间已到，李东元暂无法联系到，由女儿李建红代收房款15万元，这15万元由李建红收到，如李东元回来后向甲方要取，责任由李建红承担，李建红应双倍赔偿30万元。被告李建红及见证人王宪华、胡小芹均签字确认。
2013年5月6日，被告李建红出具收到条载明：“今收到房屋剩余房款15万元，全部结清”，被告李建红、证明人王宪华、胡小芹均签字予以确认。
原告于2013年5月底入住该房之后，被告李建红以该房屋非其父母所有而属自己所有为由强行将原告赶出所购房屋。
另查明，本案诉争房产系由滨州市滨城区彭李街道办事处南石居民委员会在集体所有的土地上开发建设的，该宗地块至今尚未转为国有土地。滨州市滨城区彭李街道办事处南石居民委员会出具的证明载明：我居委会居民李建红在本居有居民安置房一套，土地所有权归集体所有。
双方协商未果，原告诉至本院。
本院认为，原告刘士温与被告李东元、张合英签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题是本案的关键。经本院审查，被告所出卖房产系由滨州市滨城区彭李街道办事处南石居民委员会在集体所有的土地上建设的居民安置房，该地块至今尚未转为国有土地，依据我国房地产管理法规，该类房产禁止进入房地产市场，不能办理物权变动手续。原、被告非同一集体经济组织成员。基于上述理由，原、被告签订的《房屋买卖合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而应当认定为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因被告李建红已将原告赶出涉案房屋，原告则不应承担向被告返还房屋的义务。但被告李东元、张合英与原告刘士温签订《房屋买卖合同》，被告李东元、李建红共同收取原告房款35万元，被告李建红收取原告房款15万元，且均出具收条，上述共计50万元。对该款，三被告应向原告刘士温承担返还责任。关于原告刘士温主张的违约金5万元，因本案合同无效，故不存在违约问题。考虑到被告作为出卖人在出卖时明知其所出卖的房屋及土地属于我国法律禁止流转范围，违背了诚实信用原则，应承担缔约过失责任。对原告刘士温由此造成的利息损失应予补偿，本案利息损失以实际交付房款为基数自交付房款之日起按中国人民银行同期贷款利率计算为宜。原告要求确认2012年12月10日签订的《卖房合同书》无效，因该合同不符合合同成立要求，该合同不成立，对原告的该主张，本院不予支持。原告刘士温虽与原告王桂芹系夫妻关系，上述房屋买卖行为也发生于其夫妻关系存续期间，但本案为房屋买卖合同纠纷，原告王桂芹非合同当事人，依合同相对性原则，原告王桂芹的诉讼请求，本院不予支持。对原告刘士温要求第三人承担连带责任的请求，因第三人出具的见证书仅载明双方所签订的合同为买卖双方真实意思表示，且买方对所购标的性质有清楚认识，未约定涉案合同不能履行或合同无效所应承担的责任，故原告的该主张，缺乏有效证据和法律依据，本院不予支持。被告李东元、张合英未按本院指定的时间到庭参加诉讼，视为对其答辩权、质证权的放弃，不影响本院对本案的正常审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告刘士温与被告李东元、张合英于2012年12月11日签订的关于滨州市南石小区黄河十三路以北十四路以南、渤海十八路以东十六路以西的房屋的《房屋买卖合同》无效；
二、被告李东元、张合英、李建红于本判决生效后十日内返还原告刘士温购房款50万元，并支付原告刘士温利息损失（以35万元为基数，自2012年12月10日起；以15万元为基数，自2013年5月6日起；均按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定履行之日止，但总计不超过5万元）；
三、驳回原告刘士温对第三人滨州滨城泰达法律服务所的诉讼请求；
四、驳回原告王桂芹的诉讼请求；
五、驳回原告刘士温的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9300元，由被告李东元、张合英、李建红负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。
审 判 长 陈建强
人民陪审员 廉爱翠
人民陪审员 甄秋英
二〇一四年六月十日
书 记 员 李永康