天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津01民终2366号上诉人（原审被告）天津卓达艺都投资有限公司，住所地天津市武清区河西务镇京津公路西侧企业服务中心二楼。法定代表人安金达，该公司经理。委托代理人师学仲，该公司员工。被上诉人（原审原告）徐小莉。委托代理人王成民，国浩律师（天津）事务所律师。上诉人天津卓达艺都投资有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2015）武民二初字第9747号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天津卓达艺都投资有限公司之委托代理人师学仲，被上诉人徐小莉之委托代理人王成民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2011年5月6日原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2010-0019914），约定，原告购买被告开发建设的天津市武清区河西务镇京津公路西侧三溪塘公寓35号楼，建筑面积344.7平方米，合同价款3000000元，原告以贷款方式付款，被告于2010年12月31日前将竣工验收合格的房屋交付原告。该合同已经天津市武清区房地产管理局登记备案；原告于2011年5月10日将房屋首付款1500000元支付给被告，余款1500000元原告于2012年6月12日支付给被告，被告为原告分别开具了销售发票。原告于2011年6月14日缴纳涉案房屋契税90000元，于2011年6月14日交纳维修基金30000元。2015年4月24日14:00，原告方及其他五位业主一并与被告在三溪塘项目会所进行协商，形成会谈纪要，载明：一、对于房屋不具备入住条件导致延期交房的赔偿问题，在2015年5月之前向业主反馈赔偿方案；二、对于何时满足入住条件的时间节点，在2015年4月27日回复业主，包括1、两书一表的交付时间，2、燃气、网络、闭路等接通时间，3、商电改民电的具体时间，4、各岛分区管理的落实时间。三、对于房屋质量问题，尽快协调解决，下列了5项质量问题明细；四、关于物业服务问题。2015年5月27日，包括原告在内的六家业主又与被告会面，被告提出可以适用买房返养老金的方案赔偿业主损失，大致分六年返还原告已付购房款的80%，具体方案需另定。2015年8月18日，被告与原告签订《协议书》，约定，现因被告延期交房被告同意按照其推出的购房六年返80%房款的购房政策方式，将原告已付购房款的80%计2400000元返还原告，该返还金额简称为“福利金”，原告不再追究被告2015年12月31日前延期交房、办证等违约责任；上述福利金分六次支付，该协议生效之日起五个工作日内（即2015年8月26日前），被告支付原告已付购房款数额的21%，计630000元；2017年7月31日前被告支付原告已付购房款的15%，计450000元；2018年7月31日前，被告支付原告已付购房款数额的14%，计420000元；在2019年7月31日前、2020年7月31日前、2021年7月31日前被告分别支付原告已付购房款数额的10%，计每笔300000元。该协议生效后，被告未按协议约定向原告支付第一笔福利金。原告催促被告支付该款项，被告明确表示协议约定的支付比例过高，不同意按协议继续履行。双方协商无果，本案成讼。原告申请诉讼财产保全由案外人永诚财产保险股份有限公司为其提供担保，为此原告向其支付保费13500元。原告诉至法院，请求依法判令被告立即向原告支付2400000元福利金，本案诉讼费用（含保全费及原告申请诉讼财产保全由案外人永诚财产保险股份有限公司天津分公司为其提供担保，为此原告向其支付保费13500元）由被告负担。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应按约定全面履行合同义务，未按合同约定履行义务构成违约的，应承担相应的违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告间的房屋买卖合同合法有效，原告已按约定履行了己方的付款义务，被告应依约及时交付合格的房屋给原告，现被告未能完全履行己方交房义务，瑕疵履行合同，已构成违约。双方于2015年8月18日就被告违约行为造成原告的损失赔偿问题形成合意，约定被告向原告支付一定数额的“福利金”，该支付款项虽冠以福利金之名其实质系双方当时就被告违约行为需赔付原告之违约金，且内含清算的意思表示即以原告亦不再追究被告违约责任为福利金对价，被告因此向原告负有按期支付款项的违约之债，该债权债务关系有效成立，应当予以认可。现被告到期未能按协议书约定付款，且表示不再按该协议书履行，故原告主张其余未到期之债应视为到期而要求被告一并履行的请求，于法有据，应当予以支持。但是，前文已述，本案债务实为因双方约定而生成的违约之债，约定的违约金显然过分高于原告的损失，应予调整。本案原告的损失主要表现为资金被变相占用而产生的利息损失，综合考虑本案实际情况，酌定在同期金融机构人民币贷款基准利率6%的基础上，参照逾期贷款利率上浮30%后以年7.8%的利率、以其已付购房款3000000元为基数计算至2015年8月18日止所得利息作为原告损失，对于该利息计算的起始时间，涉案商品房买卖合同的签订时间为2011年5月6日，但合同约定的房屋交付时间却为2010年12月31日，该交付时间客观上无法实现，故应视为双方对房屋交付时间未予约定，且双方亦未对此达成补充协议；现原告依约于2011年5月10日交纳房屋首付款1500000元，至2012年6月12日方付清全部购房款，两次付款间隔时间一年有余，此时间段作为被告履行房屋交付义务期间符合商品房买卖的交易习惯，故被告交付房屋的时间至迟应不得晚于原告付清全部购房款之日，即2012年6月12日。基于此，前述利息计算的起始时间自2012年6月13日起算，经计算利息为744847元作为原告损失，违约金在损失的基础上上浮30%为968301元，此款被告应给付原告。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告于判决生效之日起三日内给付原告违约损失赔偿金968301元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13000元，保全费18500元（含诉讼财产保全责任保费13500元），合计31500元，由原告负担18791元，被告负担12709元。原审法院判决后，上诉人天津卓达艺都投资有限公司不服，向本院提起上诉，请求二审法院：1、依法改判原审判决第一项为向被上诉人支付违约金及利息30万元；2、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原审法院认定事实、适用法律错误，原审判决第一项支付的“违约损失赔偿金”没有法律和合同依据，原审法院违反了法定程序，没有就本案金钱支付问题进行法庭询问、辩论，忽视了当事人的合意性。被上诉人徐小莉辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决无误，请求予以维持。经本院审理查明，原审法院查明认定的事实无误，本院予以确认。案经调解，双方当事人未能达成一致意见。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按约定全面履行合同义务，未按合同约定履行义务构成违约的，应承担相应的违约责任。双方当事人于2015年8月18日就上诉人未能按合同约定履行交房义务之违约行为，形成合意，约定上诉人向被上诉人支付一定数额的“福利金”，对该协议约定的内容双方当事人均予认可，本院予以确认。原审法院综合考量上诉人未能履行按期限交付涉案房屋的义务及未能履行协议之违约行为，按合同约定、依据法律确定违约金并予以调整，合理正当，本院予以确认。上诉人关于原审判决第一项支付的“违约损失赔偿金”没有法律和合同依据的上诉理由，经查，该判项系原审法院依据双方当事人认可的双方之间签订的协议内容而得出的结论，理据充分，故该上诉理由本院不予支持；关于原审法院在庭审中没有就本案金钱支付问题进行法庭询问、辩论，忽视了当事人的合意性的上诉理由，经查，原审法院在庭审中赋予并保障了双方当事人充分的、平等的诉讼权利，该上诉理由没有任何事实依据，本院不予支持；关于原审法院认定事实、适用法律错误、违反法定程序的上诉理由，经查，原审法院根据庭审中当事人陈述和双方提供的证据，认定事实客观，适用法律正确，该上诉理由是上诉人对原审判决的单方理解，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9483元，由上诉人天津卓达艺都投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 妍审 判 员  王 路代理审判员  姜纪超二〇一六年五月五日书 记 员  仇 维附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……