湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终4247号
上诉人（原审被告）：朱晓，女，1973年7月13日出生，�族，住湖南省长沙市雨花区。
被上诉人（原审原告）：刘彦，女，1976年9月28日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。
上诉人朱晓与被上诉人刘彦房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2016）湘0111民初7819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月16立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱晓上诉请求：1、请求撤销（2016）湘0111民初7819号民事判决，重新核定财产损失后，依法改判；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：1、原审判决认定事实不清，被上诉人的财产损失未提供具体票据予以证明，法院酌情认定的残值损失过高。2、被上诉人已搬走抽油烟机、燃气灶，该两项不应赔偿；有线电视费因被上诉人未提供收费票据，只认可一半。3、合同没有约定搬家费，不应赔偿。4、租赁期间的水电费、物业费应由被上诉人承担，建议从退赔款中予以扣除。
刘彦答辩称：原审判决关于财产损失的认定均符合市场行情；合同中没有关于物业费的约定，且属于小区历史遗留问题，前任租户也未交物业费，租赁期间水电费愿意自行结清；因上诉人的原因导致提前终止租赁合同，事发突然，理应由上诉人赔偿搬家费。请求驳回上诉，维持原判。
刘彦向一审法院起诉请求：1、解除刘彦与朱晓签订的《房屋租赁合同》；2、朱晓向刘彦退还押金2000元；3、朱晓向刘彦赔偿损失共计22697.5元；4.本案诉讼费由朱晓承担。
一审法院认定事实：2014年6月8日，刘彦（乙方、承租方）与朱晓（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.朱晓将自有的坐落于同升湖教师公寓5-201未设定抵押的房屋出租给刘彦，该房屋现有装修及设施、设�情况详见合同附件，该附件作为被告按照合同约定交付刘彦使用和刘彦在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据；2.租赁期为3年，从2014年7月1日起到2017年6月30日，租赁期届满，刘彦有意继续承租的，应提前30日告诉朱晓，朱晓应无条件同意刘彦续租，租金价格维持不变（续租3年），本合同相关约定继续有效；3.租金标准为每月1000元，按季度支付，刘彦向朱晓支付房屋租赁押金2000元，租赁期限终止时，朱晓应将押金不计息退还刘彦；4.刘彦承担租赁期间产生的水费、电费、电视收视费、燃气费、宽带等费用，按国家相关部门收费并自行缴纳；5.合同解除后，刘彦应返还该房屋，其出钱购置安装的防盗门、防盗窗、纱窗、窗帘、沙发、茶几、电视柜、床、床头柜、书桌椅、餐桌椅及购置的家用电器电视机、电冰箱、洗衣机等电器及照明设备，新贴砖的两个阳台，可给朱晓留存继续给其他租户使用。合同所附“经乙方装修新增的房屋设施设备清单”内包含新装入户防盗门、两个阳台及所有房间窗户的防盗窗、两个阳台的地面贴瓷砖等。租赁合同签订后，朱晓向刘彦交付了涉案房屋，另已收取刘彦交付房屋押金2000元；刘彦进行装修后入住，并交纳至2016年9月底的租金。
另查明，涉案房屋系朱晓于2004年3月22日与亚兴公司签订《商品房买卖合同》后占有、使用。2016年9月21日，亚兴公司在涉案房屋张贴《通知》，载明：“教师公寓5栋201号住户：你户的购房款尚未付清，违反合同约定，现亚兴公司拟将房屋收回”。亚兴公司后将涉案房屋收回并安装防盗门，刘彦于2016年10月11日搬离该房屋。
刘彦提交“损失清单”包含以下内容：1.装修项目及费用19798元；2.搬家费用1500元；3.钢琴搬运费500元；4.110急开锁费用150元；5.新奥燃气新购气费用455.5元；6.2016年9月至2017年8月有线电视费用294元。刘彦庭审中撤回对装修项目中入户防盗门（1000元）的主张，另于庭审后确认已办理燃气费退还手续。朱晓庭审中主张装修项目中燃气灶、厨房电冰箱、抽油烟机、净水器均留存在涉案房屋，刘彦应自行取回；刘彦则陈述燃气灶、抽油烟机、净水器均为整体设备，附着于厨房整体橱柜，已无法再利用，电冰箱虽是动产，但于刘彦也无用处。
一审法院认为：朱晓虽未取得涉案房屋所有权，但其根据与亚兴公司签订的《商品房买卖合同》而长期占有使用涉案房屋，其在占有涉案房屋期间与刘彦签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的禁止性规定，且参考《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，涉案租赁合同合法有效，双方均�严格按约履行。在租赁合同约定租赁期内，因案外人将涉案房屋收回，刘彦、朱晓签订的《房屋租赁合同》已无履行的可能，合同目的无法实现，故一审法院确认涉案租赁合同于刘彦搬离之日（2016年10月11日）解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案系因朱晓原因导致合同无法继续履行，故刘彦要求朱晓退还房屋押金2000元并赔偿相应损失，应予以支持，本案争议焦点为刘彦损失的确认。
根据《房屋租赁合同》所附“经乙方装修新增的房屋设施设备清单”，一审法院就刘彦提交“原告损失清单”认定如下：一、装修项目：墙漆（刘彦主张费用为2100元）、整体橱柜（含燃气灶及洗菜台盆，刘彦主张3000元）、抽油烟机（刘彦主张400元）、门纱窗（刘彦主张含浴室门、换气扇切分玻璃窗共2000元）、不锈钢防盗窗（刘彦主张含伸缩晾衣架共2000元）、现场施工（刘彦主张5000元）、垃圾清运费（刘彦主张500元）符合租赁合同约定新增项目及装修必然开支，其中燃气灶、抽油烟机虽留存在涉案房屋，但系厨房整体配套使用物品，故朱晓辩称应由刘彦自行取回，一审法院不予采纳，朱晓在履行本案赔偿义务后可自行处置；其余项目均系经朱晓同意装饰装修并已形成附合，刘彦虽未提交费用支出凭据，但考虑时间相隔较长且刘彦主张金额符合市场一般行情，故一审法院对刘彦上述项目及支出予以认可，确认刘彦上述费用共计为13000元（2100+3000+400+2000/2+2000/2+5000+500）；电冰箱虽系经朱晓同意购置，但非附合物，可随刘彦搬离，故不应计入其损失�刘彦另主张厨房洗脸盆水龙头、洗脸间台盆台面及水龙头、浴室门及换气扇切分玻璃窗、伸缩晾衣架、窗帘、净水器，因均非租赁合同约定新增项目，故刘彦主张损失一审法院不予支持。根据租赁合同约定租赁期及已履行情况，刘彦上述项目折旧后损失为3250元（13000÷36月×9月）。二、搬家费用、钢琴搬运费及急开锁费用：均属实际产生且刘彦提交了相应单据，故一审法院确认该项损失为2150元（1500+500+150）。三、有线电视费用：刘彦支出294元属实，朱晓未提交证据证明该费用可以退还，故应计入刘彦损失。以上共计刘彦损失为5694元（3250+2150+294），朱晓应予赔偿，刘彦主张超出部分，一审法院不予支持。
就朱晓主张水、电费，因朱晓未提交证据证明其已代为缴纳，亦未提起反诉，本案不予处理；就朱晓主张物业服务费，因刘彦不予认可，且朱晓未在本案中提起反诉，本案亦不予处理，朱晓可另行主张权利。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参考《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、刘彦与朱晓签订的《房屋租赁合同》于2016年10月11日解除；二、朱晓于本判决生效之日起7日内返还刘彦押金2000元；三、朱晓于本判决生效之日起7日内赔偿刘彦损失共计5694元；四、驳回刘彦的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍�付迟延履行期间的债务利息。本案受理费417元，由朱晓负担。
本院二审期间，被上诉人刘彦当庭确认涉案抽油烟机、燃气灶已于一审判决后自行搬离。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：本案的争议焦点是涉案财物损失金额的确定及物业费、水电费能否一并处理的问题。关于涉案财物损失问题，虽然刘彦未提供具体的费用支出凭据予以佐证，但其主张金额与市场一般行情相符，一审法院酌情予以确认并无不当。鉴于一审判决后，刘彦已自行搬走抽油烟机和燃气灶，该两项应从财产损失中予以剔除，抽油烟机作价为400元，燃气灶酌情作价为400元，折旧价值为200元（800元÷36月×9月），故刘彦的财产折旧损失相应调整为3050元。关于搬家费问题，虽然租赁合同中未约定该费用，但本案租赁合同因朱晓的原因而提前终止，刘彦在第三方突然收回房屋的情况下，紧急搬离涉案房屋，所产生的搬家费损失应由朱晓承担，考虑到本案大部分家具仍留在房屋内，一审法院认定搬家费1500元过高，本院酌情核减500元。关于租赁期间水电费、物业管理费能否一并处理的问题，因朱晓未提出反诉，双方又无法达成和解，故本案不宜直接处理，朱晓可另行主张权利。综上所述，朱晓的上诉请求部分成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2016）湘0111民初7819号民事判决第一、二项；
二、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2016）湘0111民初7819号民事判决第三、四项；
三、变更湖南省长沙市雨花区人民法院（2016）湘0111民初7819号民事判决第三项为“朱晓于本判决生效之日起7日内�偿刘彦损失共计4994元”
四、驳回刘彦的其他诉讼请求。
如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费417元，二审案件受理费417元，共计834元，由刘彦负担34元，朱晓负担800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨林华
审 判 员 詹支粮
审 判 员 曾庆军
二〇一七年九月十三日
代理书记员 刘丽娜
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。