杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0110民初7913号
原告：杭州中沃净化科技有限公司，住所地：杭州市余杭区崇贤街道沾桥村。
法定代表人：姚晓民，总经理。
委托代理人：江优莉，浙江宝简律师事务所律师。
被告：杭州兰良实业有限公司，住所地：杭州市余杭区崇贤街道三家村。
法定代表人：齐正良，总经理。
委托代理人：陈海波，浙江金宏律师事务所律师。
原告杭州中沃净化科技有限公司诉被告杭州兰良实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2017年5月23日向本院起诉。本院同日受理后，依法适用简易程序由审判员钟其炳独任审判.因原告补充提交证据材料，原定2017年6月21日的庭审延期进行。本案于2017年8月7日公开开庭进行了审理。原告法定代表人姚晓民及其委托代理人江优莉、被告委托代理人陈海波到庭参加诉讼。后原告提交变更诉讼请求申请书。本案现已审理终结。
原告起诉称：2014年11月1日原、被告双方签订厂房租赁合同及厂房租赁合同补充协议一份，约定原告承租被告位于崇贤镇三家村的厂房、宿舍、办公楼及食堂，租赁期限为5年，同时约定违约责任等。2016年10月初，被告为将厂房出租他人，要求原告10月底之前腾空，厂房租赁合同终止。原告腾空后，厂房未能出租成功，然被告却要求原告补偿5000元，原告为继续承租办公室故予以同意（该款项于2016年11月22日支付给被告）。2017年3月被告将厂房、办公室等一并出租他人，要求原告在4月12日前腾空办公室，原告亦予以腾空。后经原、被告双方协商确定，被告一周内退还原告保证金等共计11190元，然到期后被告无故拒绝退还。诉讼请求：1、判令双方解除《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同补充协议》。2、判令被告退还原告款项共计11190元（其中保证金10220元、办公室租金870元、卫生费100元）。3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告陈述办公室租金是预收的，交到2017年5月31日，每六个月一交，其主张的退回办公室租金按办公室2间、时间是一个半月、每个月290元计算。庭审结束后，原告提交书面申请，撤回第一项诉讼请求。
原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据：
1、厂房租赁合同原件1份，厂房租赁合同补充协议原件1份，证明原告承租被告位于崇贤镇三家村的厂房、宿舍、办公楼及食堂，租赁期限为5年，同时约定违约责任等的事实；
2、房租缴费单3份（均为被告制作，其中落款日期2015年5月9日、2016年5月11日的系原件，落款日期2016年11月11日的系照片打印件），银行交易明细原件3份，中国农业银行交易凭证网页打印件1份，证明原告从承租日起按被告单据及时足额缴费及被告要求原告支付5000元用于解除厂房租赁合同且原告已支付的事实；
3、照片打印件2份，证明被告将厂房出租他人且该承租人已装修的事实；
4、光盘及文字整理稿各1份，证明2016年10月被告厂房未出租成功后被告代理人王宝才经与原告协商，由原告支付5000元，双方解除厂房租赁合同及补充协议，且王宝才确认已收到5000元的事实；
5、清单照片打印件2份（庭审中，原告法定代表人出示保存于其手机上的照片原件），证明2017年4月份原告腾空办公室后，被告和原告有结算，写明退房租的事实。
经原告申请，本院准许证人贺某（男，1979年10月5日出生，汉族，住杭州市余杭区贺家塘122号，公民身份号码）出庭作证。证人陈述，证人与朋友几个人想办厂需要租厂房，就找到了被告那边。原告法定代表人的老婆是证人同学，证人碰到原告法定代表人就聊起这个事情，他把王宝才介绍给证人，让证人问他有没有厂房出租。证人这里好几个人去了被告那边好几次，要看厂房，和王宝才谈租厂房、租金怎么付的事情，到时候定下来就签合同。后来厂没办起来就没租厂房了。证人与几个合伙人看中了原告承租的被告的厂房，王宝才说好的，如果原告搬掉的话就让证人和合伙人租。王宝才的职务不清楚，这个事情是和他谈的，包括他说到时候签合同。证人去看的时候原告还在使用，一个人去看过，当时几个合伙人也和证人一起去看过。和王宝才没有签合同，口头说的。
被告答辩称：原告诉称“2016年10月初，被告为将厂房出租他人，要求原告10月底之前腾空，后又要求原告补偿5000元”，“2017年3月被告要求原告在4月12日前腾空办公室，经原被告双方协商确定，被告一周内退还原告保证金等共计11190元”，这些都不是事实。事实上是原告因经营困难，提前退租而违约，并不是被告提前终止合同要求原告腾空厂房、办公室。因原告是在2016年11月中下旬将厂房和部分办公室腾空，并且和被告协商因部分物品没地方搬离，需继续租赁被告两间办公室暂放6个月（2016年12月1日至2017年6月1日），故被告收取了原告2016年11月份半个月的厂房租金5000元和2016年11月份6间办公室租金760元以及2016年12月1日至2017年6月1日的两间办公室租金3480元、卫生费600元。这一事实在原告提供的证据中“2016年12月1日至2017年6月1日缴费清单”可以得到证实，5000元是2016年11月的租金。按合同约定，本案原告违约提前退租，应当支付被告违约金，被告要求原告支付的保证金作为给被告的3个月的违约金。
被告于庭审结束后提交房屋所有权证一份（被告盖章确认的复印件）。
原告提供的证据材料，被告对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，对证明内容有异议，认为其收到的5000元并不是原告说的经济补偿金，是11月份的厂房租金；对证据3的真实性有异议，是打印件，不符合证据形式要件，不予确认；对证据4的真实性无异议，但认为王宝才仅是厂房租赁合同签约代表，对其他事项没有权限代表，并且通话录音不能证明原告的待证事实，录音内容可以看出是原告要求先解除合同；对证据5的真实性无法确认，并且没有被告任何一方的签字盖章确认。本院审查后认为，证据1符合有效证据的采信规则，本院确认其作为认定本案相关事实的依据；证据2的真实性予以确认，能否证明原告的待证事实，本院将在本院认为部分予以阐述；证据3不符合证据的形式要件，本院不予确认；证据4的真实性予以确认，能否证明原告所要待证的事实，本院在本院认为部分予以阐述；证据5，原告未进一步提供证据证明与本案的关联性，被告所提异议成立，本院不予确认。
证人证言，原告无异议，认为证人一直和被告在商谈承租的事情，口头也达成协议，被告基于此才要求原告于2016年10月底腾空房屋；被告认为证人是经原告介绍才认识王宝才，被告也没有和证人签订合同，不可能是因为被告要和证人签订合同才要求原告先腾空，不能达到原告的证明目的；本院审查后认为，证人曾与被告工作人员王宝才商谈租房的事实予以确认，但无法证明原告待证的被告因此要求其限期腾房的事实。
被告提交的证据材料，原告在庭审中表示不需质证，由法院审核。其看到过承租厂房的权属证书，可能部分面积不在权属证书范围。经审查，本院对该证据的真实性予以确认。
根据到庭当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：
被告提供的余房权证崇更字第××号房屋权属证书载明以下内容：房屋所有权人杭州兰良实业有限公司，坐落于余杭区，系混合结构2层建筑，建筑面积1200.5平方米，设计用途非住宅。
2014年11月1日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定如下主要内容：被告出租给原告坐落崇贤街道三家村厂房（钢结构，建筑面积729平方米，含税），税款由原告承担；租赁期限自2014年11月1日起至2019年10月31日止，租期5年；原告应向被告支付厂房租赁保证金，保证证为一个月租金，租金预付6个月；其他费用，租赁期间被告提供原告宿舍1间，每间150元/月，3间办公室95.1平方米（8元/平方米），食堂每月500元（其他费用以补充协议为准）；租赁期间如提前退租而违约，应赔偿对方三个月租金。同日，双方当事人签订《厂房租赁合同补充协议》一份，补充约定租赁的厂房面积1022平方米，10元/平方米，保证金为一个月租金。上述二份协议出租方授权代表人栏均签有“王宝才”名字。
被告制作的房租缴费清单载明以下信息：1、2015年5月1日至2015年11月1日，厂房6*10220元＝61320元，办公室6*760元＝4560元，宿舍6*150＝900元，食堂6*500元＝3000元，门卫6*500＝3000元，合计72780元。2、2016年5月1日至2016年11月1日，厂房61320元、办公室4560元、宿舍1800元（6*300）、食堂3000元、门卫3000元，合计73680元。3、2016年12月1日至2017年6月1日，厂房5000元（备注2016年11月）、办公室760元（备注2016年11月）、办公室6*580＝3480元（备注2016年12月－2017年6月）、卫生费6*100＝600元（2016年12月－2017年6月），合计9840元。上述款项原告汇入被告指定帐户内。
原告提供的原告法定代表人与被告工作人员王宝才2017年4月21日通话录音中，有下列对话：姚“我问你，第一次到期，到期以后她们要来租厂房，那么我说我搬掉，搬掉以后租给她们，她们后来没租，没租以后是不是我们两个协商好5000块钱，现在给你了，对不对？”王“对。”姚“给你以后，是不是协商好付5000块钱，厂房这个合同就终止了，对不对？”王“恩，恩。”姚“终止以后，那么我办公室没搬掉，那么我办公室继续租，对不对了？”王“恩。”
庭审中，原、被告均确认双方没有办理书面的交接手续。原告还陈述，其于2014年11月搬进，厂房是2016年11月4日搬出，2016年11月12日左右王宝才到现场交接，5000元是厂房、食堂的费用，全部终止掉，以后就不算了；办公室有3间，但是没有搬完，付了1个月780元，2间办公室580元再付2016年12月到2017年5月底6个月的费用；被告通知4月份搬掉，其在4月12日搬完，要退一个半月的费用（房租、卫生费）。被告还陈述，厂房是在2016年11月20多号搬走的，包括其中一间办公室，所以11月付了5000元的厂房租金和办公室租金760元；2016年12月至2017年5月31日付了租金3480元，卫生费600元，原告主张退一个半月的办公室租金和卫生费没有意见；2016年11月交付厂房的时候，被告参与人员是王宝才。
本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系合法有效，依法应予以保护。现原、被告对原告于2016年11月退租厂房和部分办公室，及2017年4月退租办公室的事实没有异议，被告亦同意退还原告自2017年4月下半月至5月的办公室租金870元及卫生费100元，争议的主要焦点是被告是否应当承担提前退租的违约责任。首先，关于原告于2016年11月交纳的5000元款项的性质。因房租缴费清单中备注该款系11月租金，而5000元数额相当于厂房月租金的一半，结合厂房亦于该月完成交接，故被告辩称该款系11月份半个月厂房租金亦符合常理，本院予以采信。其次，关于违约责任，因王宝才代表被告签订案涉租赁合同，2016年11月退租厂房时亦代表被告参与接收，其在电话中对原告主张的双方协商退租的事实没有异议，结合被告制作的2016年12月1日至2017年6月1日房租缴费清单中，亦认可厂房部分原告只需交纳11月份租金并同意其继续承租部分办公室的事实，以及无证据表明存在被告曾要求原告承担违约责任的情形，故本院认定原告提前退租厂房和继续承租部分办公室系双方合意变更了案涉租赁合同，被告关于原告提前退租应承担违约责任的主张，与事实不符，本院不予采纳。现原、被告已于2017年4月完成剩余办公室的交接手续，表明双方当事人已协议解除案涉租赁合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告有权要求被告退还保证金和相应的租金、卫生费。综上，原告的诉讼请求理由充分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十一条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告杭州兰良实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告杭州中沃净化科技有限公司保证金、办公室租金和卫生费合计11190元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取40元，由被告杭州兰良实业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 钟其炳
二○一七年八月十无
书记员 范书荟
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