山东省新泰市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第3512号
原告岳彬。
委托代理人燕西海，山东众成天信律师事务所律师。
被告赵霞。
委托代理人张灿峰，新泰放城法律服务所法律工作者。
原告岳彬与被告赵霞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行�审理，原告岳彬及其委托代理人燕西海、被告赵霞及其委托代理人张灿峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告在2011年12月1日与银座集团股份有限公司签订了为期3年的合同，约定原告在新泰市银座商城购物广场（新泰二店超市出口）面积188.42平米的地方经营火锅生意，因中间有消防卷帘门隔断，故经与银座集团股份有限公司同意，将该隔断的61.6平米的面积转租给了被告，并签订了为期一年的租赁协议，由被告按月支付原告租金及物业管理费7795元。合同签订后，被告即在此经营麦肯基西餐，一年合同到期后，被告还再次继续经营，原告默许，被告在支付5个月租金后就不再向原告支付任何费用，原告多次催要至今，被告置之不理，至起诉时，原告多次要求解除合同并要求被告支付拖欠租金、搬出该租赁场地，被告拒不搬出。请求：1、解除不定期租赁合同，归还租赁场地；2、被告支付拖欠租金共计202670元（自2012年7月1日2014年8月11日，约计26个月租金）并支付违约金；3、诉讼费用由被告承担。
被告赵霞辩称，1、合同签订后，被告严格按照合同条款履行，不存在任何违约行为。被告缴纳了5000元质保金，2012年2月至6月的房租被告已全部付清，原被告签订的书面合同虽然约定每月租金7795元，后来原被告协商自2012年7月份开始，房租改为每平方米每天1元，因此，自2012年7月1日至2014年6月30日的房租应当按照每月1873.6元计算；2、原告在履行合同的过程中严重违约。按照合同约定，原告保证被告经营过程的用电，不能断电，2014年7月6日原告无故给被告断电，至今停业不能经营，对此被告提出反诉，要求原告赔偿经济损失6万元；3、原被告签订的合同属无效合同，原告应当赔偿被告经营麦肯基西餐的投资及装饰费用。原�转租给被告的房屋，没有经过消防部门进行验收合格，对外不能租赁，根据合同法第五十二条的规定，应属无效合同，在签订合同时，原告隐瞒该事实，造成了合同无效，其过错完全在原告，因此被告提出反诉，要求原告赔偿损失29万余元。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年12月，原告作为乙方承租方与甲方出租方银座集团股份有限公司签订租赁合同书一份，合同代码CZ6167405223，约定甲方负责提供位于6121新泰二店超市出口丁家区域188.42平方米的面积作为租赁经营场地，乙方不得将租赁场地、设施转让或转租给其他第三方使用，如乙方自行转租，甲方有权终止合同，租赁经营的范围限于6502超市变电尚品香火锅，该协议为甲乙双方租赁经营证实协议，自2011年12月1日起至2014年11月30日止，合同中还约定了付款、物业费等其他内容。2011年12月28日，新泰银座商城有限公司购物广场分公司出具证明一份，“兹证明岳彬承租我店188.42平方米面积用于火锅餐饮经营，但由于小部分面积因消防卷帘门隔离，无法同时用于火锅经营，我店同意岳彬将该部分面积进行转租，特此证明。”
2012年1月16日，原告作为甲方出租方与被告乙方承租方签订租赁合同一份，约定：1、甲方提供租赁经营场地，乙方在甲方提供的租赁场地上进行经营活动，采取按期缴纳租金的方式，甲方对租赁经营实行全方位管理。2、甲方负责提供位于（新泰二店）超市出口区域位置61.6平方的面积，作为租赁经营的场地，乙方不得将租赁场地设施转让或转租给其他第三方使用，如乙方自行转租，甲方有权终止合同，租赁经营的范围限定于麦肯基西餐，经营范围一经确定，不经甲方批准，不得经营本范围之外的项目，乙方在该门店不得经营与超市内同一类相同品牌的产品。3、乙方保证经营商品、服务、包装等符合相关法律要求，如乙方商品质量及知识产权侵权问题导致甲方经济受到损失，乙方承担全部经济损失。4、在租赁经营中，出现商品质量问题，乙方应保证无条件退换，由于乙方原因给消费者造成损失的，乙方应负责赔偿，乙方向甲方交纳质量保证金5000元，如无质量问题，在合同期结束1年后退还乙方。5、乙方扩大、缩小或变更商品经营须经甲方同意后方可执行。若乙方擅自扩大、缩小或变更商品经营范围，则乙方应交纳违约金10000元，甲方有权单方解除合同。6、营业款收取方式为乙方自收的方式，并由乙方进行货款的全面管理，乙方负责对在租赁场地经营的营业额自行向税务机关申报纳税。7、合同期内，乙方向甲方每年交纳租金及物业管理费，租金共计93533.44元，自2012年1月16日起开始计算，租金每月交纳一次，每次7795元，在该月开始前的15日内交清，每延期一个月甲方有权解除合同。乙方增加经营设施和水电，暖计量设备应征得甲方同意，并按实际消耗量向甲方支付费用，增加设施和计量设备的费用由乙方自行承担。本协议为甲乙双方租赁经营正式协议，自2012年1月16日起至2013年1月16日止，协议期满前一个月，根据本项目经营管理的全面情况，在同等条件下，乙方有优先续约权，若乙方在合同期限内提前解除合同，应支付三个月租金作为违约金。
原被告租赁合同签订后，双方依据合同约定履行，被告依据合同约定每月7795元租金支付了2012年1月16日至2012年6月30日的租赁费，共计33970元，此后，被告未交纳合同期内租赁费。合同期满后，被告继续使用租赁场地，原告予以默许认可，但被告均未再向原告支付租赁费用。后�被告因租赁费发生纠纷，原告于2014年8月11日诉来本院，提出上述诉讼请求。
庭审中，被告当庭提出反诉，请求：1、确认反诉原被告签订的租赁合同无效；2、判决反诉被告赔偿返还反诉原告质量保证金5000元，3、判决反诉被告赔偿反诉原告装饰费用32122元、投资损失26万元、营业损失60000元，合计352122元；4、反诉费用由反诉被告承担。经法庭告知，被告未在法庭规定期限内交纳反诉费用，对被告的反诉请求未予受理。
另，原告主张被告经营期间欠付电费6879.3元，该费用由原告交纳，并提交新泰银座商城有限公司购物广场分公司2012年11月29日电费通知一份，被告对此不予认可，主张已向原告交纳了电费并提交2012年3月19日、4月24日、6月15日、10月23日、11月13日原告收取被告电费的收条五份予以证实。
被告提交装饰明细表一份，证实装修花费32212元；提交销货清单7张、�款收据5张，证实因修理下水道花费2600元；提交收款收据2张、销货明细表2张、销货清单2张、日销货表1张，证实购买经营用品支出103344元，支出加盟费10万元、培训费5万元；提交照片17张，证实房屋现状，因没电无法经营。如合同无效，过错方在原告，原告应赔偿损失及停电给原告造成的停业损失。原告认为上述证据是否真实，与本案和原告无关。
本案的审理焦点为原被告之间签订租赁合同的效力及被告欠付的租赁费数额。
被告主张原被告租赁的房屋没有消防部门进行验收合格，原被告之间的租赁合同应为无效合同，且自2012年7月份开始，原被告之间的租金更改为每天每平方米1元，按每月1873.6元计算。被告针对其房屋消防未验收合格，原被告之间租赁合同无效，未提供证据证实；原告提交2012年7月5日新泰市公安消防大队颁发的新泰银座商城有限公司购物广场分�司《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》复印件证实。被告主张自2012年7月份每月租金为每月1873.6元，提交其丈夫刘云新与原告通话录音及通话清单，证实原被告通过电话口头协商自2012年7月份以后租金为每天每平1元。原告对录音真实性有异议，但原被告对录音均未申请鉴定；原告对通话清单无异议，但与原被告之间的诉求没有任何证据效力，谈话也未达成任何协议，不能作为定案依据。根据原告提交的录音及通话清单，对通话录音真实性本院予以认可。
上述事实，有原被告陈述、原告与银座集团签订的租赁合同书、原被告签订的租赁合同、新泰银座证明、消防安全检查合格证、电费通知、录音光盘及整理材料、电费收到条五张等证据在卷予以证实。
本院认为，原告与银座集团股份有限公司签订的租赁合同合法有效，原告基于该合同取得了相应租赁物的租赁权，后因租赁场地问题，原告经新泰银座商城有限公司购物广场分公司同意，将场地分割租赁给本案的被告经营使用，该合同系原被告真实意思表示，被告虽主张租赁场地消防不合格，但未提供该证据证实，且原告已提交了消防安全检查合格证，对被告的该主张本院不予采信，原被告签订的合同内容不违背法律规定，形式要件完备，合法有效，该合同对原被告具有约束力。原被告签订合同后，应依据合同约定履行各自义务，现被告依据合同约定月租金7795元向原告支付了2012年月16日至2012年6月30日的租金，之后未交合同期内的租金，合同到期后，原被告未签订新的租赁合同，被告继续占有使用租赁场地，原告予以默许认可未提出异议，原被告继续履行租赁合同，原租赁合同继续有效，但租赁期限已转化为不定期。在此期间，被告并未向原告交纳合同期内�剩余租金及合同期满后的租金，被告已构成违约，现原告要求解除原被告之间的不定期合同，符合合同解除的条件，对原告要求解除不定期租赁合同，归还租赁场地的请求，本院予以支持。
关于被告应当支付原告的租赁费用，被告虽主张自2012年7月开始，房屋租金变更为每天每平米1元，并提交了原告与被告丈夫刘云新的录音及通话予以证实，该证据能证实原被告就房屋租金问题进行了协商，录音内容中对2012年7月份以后的租金进行了商定，原告也认可了自2012年7月以后租金可按每天每平米1元计算，但该录音中原被告约定的房屋租金被告并未向原告交纳，被告亦认可并没有按照每平米每天1元向原告支付租赁费，并不能认定原被告就房屋租金形成了新的口头约定协议，不能对原被告产生法律上的约束力，现原告以被告未交纳租赁费要求解除合同，返还租赁场地，被告应当依据原租赁合同向原告支付租赁费用。原告主张自2012年7月1日至2014年8月11日（起诉之日）共计25个月零10天，依据合同约定每月7795元租金，被告应支付原告的租金数额为（25个月×7795元）＋（7795×12个月÷365天），共计195131.3元。关于原告主张的违约金，租赁合同对违约金数额及计算方式并无约定，无法计算，本院不予支持。关于被告主张的质保金5000元应当退还，因其反诉未予受理，且合同约定在合同期结束1年后退还，现原被告合同已转化为不定期合同，合同尚未解除，因此对被告的该主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、解除原告岳彬与被告赵霞于2012年1月16日签订的租赁合同�
二、被告赵霞于本判决书生效之日起十日内返还租赁原告的位于新泰市东方时代广场负一层银座超市出口61.6平方米（新泰市中麦乐基西餐厅）的场地；
三、被告赵霞自本判决生效之日起十日内，支付原告岳彬租金195131.3元；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4340元，诉讼保全费1520元，由原告负担218元，被告负担5642元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审 判 长 刘守新
审 判 员 马新华
人民陪审员 翟传河
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 范 婷