贵州省安顺市西秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第1180号
原告（反诉被告）陈敏。
原告（反诉被告）孙廷明。系原告陈敏之夫。
被告（反诉原告）王治国。
被告（反诉原告）曹萍。系被告王治国之妻。
二被告委托代理人徐勇，贵州虹湖律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原告（反诉被告）陈敏、孙廷明诉被告（反诉原告）王治国、曹萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月23日立案受理后，依法由本院助理审判员顾然然适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈敏、孙廷明、被告王治国、二被告委托代理人徐勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告，以下称原告）陈敏、孙廷明诉称：2001年，原、被告双方协商签订了购房协议书，原告将自建的房屋三楼西面一套，面积100m2卖给被告，价格为陆万贰仟捌佰元整（￥62800.00元）。协议签订后，我们将房屋的钥匙交给了被告，被告仅付了约40000元，至今被告就再没有履行协议应付的款项。在签订协议时，由于双方对国家有关房屋买卖的政策法规不了解，导致房屋的产权不能过户。这是双方都有过错的。2008年我们的土地使用证被省政府撤销，2010年我们的房屋所有权证被法院判决撤销。双方签订的购房协议无合法买卖依据，协议应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，请求法院判令原、被告所签订的购房协议无效，被告返还原告的房屋，原告返还被告的购房款约40000元，具体以收据为准。二原告对被告王治国、曹萍的反诉辩称：一、2001年2月，原、被告签订购房协议书后，未按规定付清购房款，只付了约40000元后就没有再付，这是违约行为；二、既然被告已知道该《购房协议书》无效，那么按照《中华人民共和国合同法》第58条规定，原告返还被告的购房款，被告返还原告的房屋，这是有法可依的，而被告不予返还房屋是没道理的，不合法的；三、被告要求赔偿装修费20000元是没有依据的，当时被告装修仅花了一万多元，且其装修是为了自己使用，已用十多年，再加上该房是处罚拆除，装修是得不到补偿的。综上所述，该购房协议书违反国家的有关政策法规定，该购房协议无合法买卖依据，协议应属无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，请求法院依法判令被告返还原告房屋，原告返还其已付的房款。
被告（反诉原告，以下称被告）王治国、曹萍答辩及反诉称：2001年9月29日，原、被告经多次协商，达成《购房协议》，该协议书中明确约定，原告将坐落于安顺开发区二环路和龙井路口新建房屋第三层一套卖给被告，房屋总价款为62800元，并约定了付款的方式。协议达成后，被告按协议约定的付款方式支付了大部分的房款共计43000元，剩余房款待原告方办完产权并交付给被告后再支付，原告方也按照协议将房屋交付给被告居住使用至今，同时被告在接受房屋后对所购的房屋进行了必要的装修，支付了装修费用约20000元。在被告居住使用房屋期间原告一直未将房屋的产权证等相关手续交付给被告。因原告所建房屋土地证照被撤销，被告对本案争议的房屋没有合法的所有权，无权要求返还，被告方也因房屋不能办理产权证而无法获得拆迁补偿，由于原告的过错行为给被告造成了房屋的重大损失，如要返还房屋依法应当由原告方按照现在的房屋拆迁补偿价格即2050元／m2房屋的价款，而不是按照十多年前的房屋价款返还。综上所述，原告请求返还房屋无法律依据应当予以驳回，请求判决双方达成的《购房协议书》无效，判令原告退还购房款43000元，赔偿被告装修款人民币20000元，被告不予退还房屋。
经审理查明：原告陈敏、孙廷明为夫妻关系，被告王治国、曹萍为夫妻关系。2001年9月29日，二被告在看过二原告的安开集用（2000）字第067号集体土地使用权证后，与二原告签订《购房协议书》，约定：原告陈敏自愿将座落于二环路和龙井路口的新建房屋第三层西面一套（100m2）卖给被告王治国，合同总房价62800元，含办产权证的税费，二原告负责办理房产证的一切手续，所需证件由二被告主动配合；付款方式为：双方签订协议之日付房价款4800元，2001年10月30日付5000元，2001年12月30日付10000元，2002年1月30日付10000元，2002年12月30日付10000元，2003年12月30日付10000元。2004年12月30日付完房价款（但必须先交权证），后三期付款按工行按揭购房款计息（2002年2月1日起计算）。同时约定，若购房五年内国家城市规划撤除该房，二原告退回全部房价款。合同签订后，二原告将房屋交给二被告使用至今，二被告分七次共支付二原告购房款人民币43000元，余款人民币19800元，因原告未给被告办理产权证而没有支付。被告为自己使用也作了必要装修。2004年，二原告办理了安市房权证开发字第××号房屋产权证并出示给二被告看，被告所购房在该产权证上为301号房。2008年8月4日，贵州省人民政府作出黔府行复决字（2008）13号贵州省人民政府行政复议决定书，撤销了贵州省国土厅安顺开发区国土分局向陈敏颁发的安开集用（2000）字第067号《集体土地使用权证》的具体行政行为。2009年12月8日，安顺市西秀区人民法院作出（2009）西行初字第1号行政判决书，认为安开集用（2000）字第067号《集体土地使用权证》已依法被撤销，安顺市房产管理局向陈敏、孙廷明颁发的安市房权证开发字第030002431、03××32、030002433、03××34、030002435号房屋所有权证的具体行政行为失去合法存在的基础，判决撤销安顺市房产管理局于2004年12月3日向陈敏、孙廷明颁发坐落于安顺开发区龙井路（中华西路）龙井村二组安市房权证开发字第030002431、03××32、030002433、03××34、030002435号房屋所有权证。贵州省安顺市中级人民法院于2010年3月23日作出（2010）安市行终字第14号行政判决书，维持原判。2012年3月8日，贵州省国土资源厅安顺经济技术开发区国土资源分局作出安开国土执罚（2012）3号行政处罚决定书，对原告陈敏作出限期一个月内自行拆除非法占用集体土地349.33平方米修建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，并对陈敏非法占用集体土地（耕地）349.33平方米修建住房的违法行为处以人民币3493.3元罚款。
同时查明：原告在2006年知道不能为被告办理产权证时，告知过被告，同时也表明愿意退还购房款及装修费，但双方就退款金额未能达成一致意见，而后双方未再提出退房退款事宜。
上述事实，有原、被告陈述及原告提供的二原告身份证、《购房协议书》、贵州省人民政府作出的黔府行复决字（2008）13号行政复议决定书、贵州省安顺市中级人民法院作出的（2010）安市行终字第14号行政判决书、贵州省国土资源厅安顺经济技术开发区国土资源分局作出的安开国土执罚（2012）3号行政处罚决定书，被告提供的二被告身份证、《购房协议书》、收条7张、贵州省人民政府作出的黔府行复决字（2008）13号行政复议决定书、贵州省国土资源厅安顺经济技术开发区国土资源分局作出的安开国土执罚（2011）54号行政处罚决定书，本院调取的安开集用（2000）字第067号《集体土地使用权证》、安市房权证开发字第××号房屋产权证等证据在卷佐证，并经庭审质证认证，足以认定。
被告提交的安顺锦城拆迁公司出具的证明、安顺市中华西路棚户区改造二期工程房屋征收与补偿方案及拆迁公告，该组证据被告用于证实争议房屋属拆迁房屋；安顺锦城拆迁公司不属于房屋征收部门，亦不属于房屋征收实施单位，故其不能出具该证明，而本案争议房屋至今原、被告均未进行拆迁登记，达不到被告证明目的，且与本案无关，故本院不予采信。
本院认为：公民应当依法行使民事行为。原、被告双方于2001年9月29日签订《购房协议书》，原告将位于二环路和龙井路口的新建房屋第三层西面一套（100m2）卖给被告，并交房给被告使用至今的事实客观存在。因二原告建房的集体土地使用证及房屋权属证书被撤销，导致原、被告所签订的购房协议无合法的买卖依据，该《购房协议书》应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告诉请及被告反诉均为判令合同无效，返还购房款人民币43000元，本院予以支持。合同无效，因该无效合同取得的财产也应返还。被告王治国、曹萍在原告陈敏、孙廷明返还购房款后应返还房屋给二原告。二被告在向二原告购买房屋时，二被告对该房屋座落的土地性质（集体土地）及房屋无产权证的事实清楚，且二被告不属于该龙井村村民，不具备购买资格，2006年，原、被告已完全知晓该房屋无法办理产权证，但未达成一致处理意见，而原告未再让被告支付余下购房款，被告则继续居住该房屋至今，双方均有过错。结合双方对房屋买卖合同无效均有过错，且双方均放任该过错持续至今，本院酌情判令被告王治国、曹萍在返还陈敏、孙廷明房屋时，由陈敏、孙廷明赔偿二被告损失20000元。被告反诉要求原告赔偿被告装修款人民币20000元的诉请，但其不能提供证据证实其实际装修费用，而原告认可其装修花费约13000元，考虑被告已装修使用十多年，本院酌情由二原告补偿给二被告装修补偿款人民币10000元。被告辩称因该房屋的产权证被撤销，土地使用证也被撤销，原告不具有该房屋法律意义上的所有权，而房屋现在是被告居住，所以原告不能主张要回。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当返还。该房屋系原告非法所建，二被告从二原告处所购买，且就该房屋作出拆除的处罚决定对象是原告陈敏。现该购房合同无效，二原告理应退还二被告房款，二被告理应返还二原告房屋，由二原告执行行政处罚决定。故被告的辩称理由不能成立，本院不予采信，对二被告不予退还房屋的反诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告陈敏、孙廷明与被告王治国、曹萍签订的《购房协议书》无效；
二、由原告陈敏、孙廷明在本判决生效之日起十日内返还被告王治国、曹萍购房款人民币43000元；
三、由原告陈敏、孙廷明在本判决生效之日起十日内赔偿被告王治国、曹萍损失人民币20000元；
四、由原告陈敏、孙廷明在本判决生效之日起十日内赔偿被告王治国、曹萍房屋装修损失人民币10000元；
五、被告王治国、曹萍在原告陈敏、孙廷明付清上述款项之日起三个月内返还房屋给原告陈敏、孙廷明。
六、驳回被告王治国、曹萍的其他反诉请求。
如果原告陈敏、孙廷明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按人民银行同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币800元，减半收取人民币400元，反诉费人民币1376元，减半收取人民币688元，共计人民币1088元，由原告陈敏、孙廷明负担544元，被告王治国、曹萍负担544元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，当事人可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。
代理审判员 顾 然 然
二〇一四年九月九日
书 记 员 赵益莲（代）