苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴开民初字第800号
原告苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司，住所地苏州吴中经济开发区广建路20号1幢103室。
负责人吴小霞，经理。
委托代理人孙善伟，江苏新开利律师事务所律师。
被告孙国付。
原告苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司诉被告孙国付房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月19日立案受理。依法由代理审判员韩亚光适用简易程序公开开�进行了审理。原告的委托代理人孙善伟，被告孙国付到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司诉称，其自2008年7月起接受苏州大学文正学院（以下简称文正学院）委托，对位于苏州市吴中经济开发区越溪文正学院生活服务区房屋进行招租经营和物业管理。2011年10月26日，其与被告签订《服务用房使用合同书》及《物业管理合同书》各两份，约定由被告承租文正学院生活服务区C1-20、21号建筑面积均为45.6平方米的房屋两间，用于经营电脑配件和奶茶饮品；期限均为自2011年10月27日至2012年10月26日；全年房屋使用费各为51984元，合计103968元，保洁费共每月75元，每年按10个月收取，折合全年实交750元；全年物业管理费各为2736元，合计5472元；水电费按原告所核成本价收取，每月结算一次。上述合同履行至2012年10�26日期满后，被告仍继续占用该房屋，经原告多次催促腾退未果。故起诉要求被告立即搬迁出苏州市吴中经济开发区越溪文正学院学生后勤生活服务区C1-20、21号建筑面积均为45.6平方米的房屋两间，并将该房屋交还给原告；支付该房屋自2012年10月27日起至实际交还日止按合同约定标准计算的房屋使用费、物业管理费、保洁费，暂计算至2015年10月26日，房屋使用费311904元、物业管理费16416元、保洁费2250元，扣除已交保证金32832元，被告实际还应支付297738元，自2015年10月27日起至房屋交还日止的房屋使用费、物业管理费、保洁费三项费用合计按9182.5元/月计算；本案诉讼费由被告承担。
被告孙国付辩称，其自2010年起就承租原告管理的房屋，其愿意按照合同约定支付租金及相关费用。但原告在2011年7月曾封其店3个月，给其造成了损失，应予赔偿；其曾在2010年向原告交过100000元的装修补偿金，应予退还；原告未能尽到物业管理责任，导致其不能正常经营并造成损失，故应减免相关费用。综上，请求法院依法判决。
经审理查明，2005年左右，文正学院公寓楼、食堂、辅房等项目经相关部门审批后建设。2008年7月起，文正学院将位于学院内的学生生活服务区商业街一区至四区、学生后勤服务区A、B、C区及第一、二、三学生食堂，全权委托苏州科桥物业管理有限公司进行招租经营和物业管理。
另查明，2011年10月26日，原、被告签订《服务用房使用合同书》及《物业管理合同书》各两份，约定由被告承租文正学院生活服务区C1-20、21号建筑面积均为45.6平方米的房屋两间，用于经营电脑配件和奶茶饮品；期限均为自2011年10月27日至2012年10月26日；全年房屋使用费各为51984元，合计103968元，保洁费共每月75元，每年按10个月收取，折合全年实交750元；全年物业管理费各为2736元，合计5472元；水电费按原告所核成本价收取，每月结算一次；使用期满，原告有权收回房屋，被告应如期返还；到期如需续租，被告须于使用期满前3个月书面告知原告，双方另行协商，如协商不成，协议不再续签，合同到期终止，原告不再另行发不再续租的通知；被告如有违约行为，原告有权决定不再续签合同；本合同终止后，如被告未按约归还房屋，应向原告支付违约金人民币300-1000元/天（根据面积确定，房屋面积小于200㎡按300元计算，大于200㎡小于400㎡按600元计算、大于400㎡按1000元计算）。嗣后，被告按约向原告支付了合同期内的房屋使用费、物业管理费，并交付了两处房屋的保证金共计32832元。上述两份合同于2012年10月26日到期后，双方未再续签合同，被告仍一�使用涉案房屋，且自2012年10月26日起未再支付涉案房屋的使用费、物业管理费、保洁费。
审理中，原告提出为方便计算，C1-20、21号房屋按每月人民币9182.5元计算房屋使用费、物业管理费和保洁费，被告对此没有异议。
审理中，被告称原告未尽到物业管理责任，但未提供证据证明，原告对此不予认可。被告称原告曾在2011年7月时对其封店3个月，现原告应予赔偿。原告称该事件已在2011年10月份双方签订租赁合同时处理完毕，且和本案没有关联。被告称其曾在2010年10月27日向原告支付过装修补偿金100000元，现应予以返还，为证明该主张，其提供了收据复印件一张。原告对收据的真实性没有异议，但表示该费用实际是被告承租本案所涉房屋时付给两个前手的转让费，其只是代收，且相关款项已交付前手房客，也打了收条，�告儿子孙中伟还在收条上签字确认。后法庭询问被告为何向原告交纳装修补偿金及收条上的签字是否为其儿子孙中伟所写，被告称孙中伟确系其儿子，但其不清楚签字是否是其儿子的书写，同时其坚持认为钱是交给原告的。
以上事实，有原告提供的苏州市吴中区发展计划局批复复印件、建设工程规划许可证复印件、建设工程施工许可证复印件、建筑工程消防设计审核意见书复印件、苏州大学文正学院出具的证明、《服务用房使用合同书》、《物业管理合同书》、申请书、说明、收条，被告提供的收据及法院制作的笔录材料在卷证实。
本院认为，原、被告签订的《服务用房使用合同书》、《物业管理合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容于法不悖，属合法有效，双方均应恪守。合同履行过程中，原告已依约交付了房屋，被告作为承租人理应按约支付房屋使用费、电费、保洁费等。合同约定的房屋使用期限至2012年10月26日届满，被告作为承租人理应于期满前腾退房屋，故对原告要求被告搬迁出房屋并将其交还给原告的诉请，本院予以支持。被告逾期至今仍未腾房，理应承担房屋占有使用费，因合同约定的逾期腾房违约金标准高于约定的房屋使用费标准，原告仍按合同约定的房屋使用费标准即两套房屋每年103968元计算逾期腾房占有使用费系对其自身权利的自由处分，并无不妥，本院予以支持。关于物业管理费，原告主张仍按原合同约定标准即两套房屋每年5472元计算物业管理费，并无不妥，本院予以支持。关于保洁费，原告主张按750元每年的标准计算，系对其自身权利的处分，并无不妥，本院予以支持。综上，本案所涉房屋的房屋使用费、物业管理费、保洁费至2015年10月26日，共计330570元，扣除押金32832元后，为297738元。被告称原告未尽物业管理职责，依据不足，本院不予认可。被告要求原告返还其向原告交纳的装修补偿金100000元，原告称该装修补偿金实际是交付给前手的转让费，并提供了相关的说明及收条，被告称该款项并非转让费，但未能就交纳该款的原因进行合理说明，故本院采信原告的陈述。被告称原告在2011年7月曾对其进行封店，给其造成损失，该主张与本案无关，被告可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告孙国付于本判决生效之日起十日内腾出苏州大学文正学院学生生活服务区C1-20、21号建筑面积均为45.6平方米的房屋两间，交还原告苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司。
二、被告孙国付于本判�生效之日起十日内支付原告苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司自2012年10月27日起至2015年10月26日止的房屋使用费311904元、物业管理费16416元、保洁费2250元，扣除已交保证金32832元，为人民币297738元；自2015年10月27日起至房屋交还之日止的房屋使用费、物业管理费、保洁费三项费用合计按9182.5元/月计算。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，双倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为人民币2853元，由被告孙国付负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定�江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
代理审判员 韩亚光
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 钱喆人