江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初5161号原告：杨盛，男，1962年9月10日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：苏南，上海丰进立和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斌，上海丰进立和律师事务所律师。原告：鲍小进，女，1961年11月3日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：苏南，上海丰进立和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斌，上海丰进立和律师事务所律师。被告：城市名人资产经营有限公司，住所地在江苏省南京市鼓楼区中山北路30号益来国际广场25楼。法定代表人：石飞跃，总经理。委托诉讼代理人：胡馨研，上海市建纬（南京）律师事务所律师。原告杨盛、鲍小进与被告城市名人资产经营有限公司（以下简称名城市名人公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨盛、鲍小进委托诉讼代理人苏南、被告城市名人公司委托诉讼代理人胡馨研到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨盛、鲍小进向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2017年1月至6月拖欠的租金28096.98元；2、被告向原告支付逾期支付2015年11月至2016年12月租金的违约金10116元（详见违约金计算表），并支付2017年1月至2017年4月的违约金（自次月10日起至实际给付之日止）；3、被告于每月10日前向原告支付4566.67元，直至2018年4月。事实和理由：2005年3月6日，两原告与被告签订了益来国际广场租赁协议，将共有的房屋出租给被告使用，租期10年，自2005年3月6日至2015年3月5日，年租金56194元，被告每月10日支付上月租金，如逾期支付的，每逾期一日支付年租金万分之二点五的违约金。2015年11月27日，原告就房屋的续租问题与被告签订了补充协议，约定租期延长至2018年3月6日，租金每月支付一次，每次4682.83元，并约定本协议与原协议一并作为双方履约的法律依据。2016年10月被告开始拖欠房租，且被告还有延期支付房租的行为，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告城市名人公司辩称：首先，关于原告请求给付的租金数额，被告没有异议，被告之所以延迟支付房屋租金是因为被告从2016年上半年开始出现经营困难，但被告减持支付了每月的租金，无任何不履行合同义务的行为。其次，原告主张的违约金过高，请法庭予以调整。再次，原告主张的违约金存在重复计算的情况，被告认为根据合同约定不应计算2月份之后的违约天数，因此被告对2017年1月份之后的违约金不认可。最后，关于原告主张的2017年7月份以后的租金，被告认为合同履行的条件尚不成就，原告的主张没有依据。综上，请求人民法院依法判决。本院经审理查明：城市名人公司的前称为南京益来名人城市酒店有限公司。位于南京市××××室的房屋为原告杨盛和鲍小进所有。2005年3月6日，杨盛和鲍小进与南京益来名人城市酒店有限公司签订了益来国际广场租赁协议，约定将上述房屋出租给该公司使用，租期10年，自杨盛和鲍小进交清全部购房款之日起第61日始至满10年止，年租金为56194元，每月10日前支付上月租金。2015年11月27日，原、被告双方签订了补充协议，约定原告继续将上述房屋出租给被告使用，租期至2018年3月6日止，年租金56194元，每月4682.83元，并约定该协议与原租赁协议一起成为双方履约的依据。城市名人公司未依约支付2016年11月份的租金，且此后一直未能在每月10日前支付上月租金。2015年12月至2016年7月，城市名人公司虽每月支付一次租金，但均晚于约定的给付日起，延迟天数分别为19天、22天、19天、26天、23天、21天、20天、23天、30天，共计违约203天。2016年8月至12月的租金，城市名人公司均是分两次支付的，付清日期分别为11月23日、12月27日、2017年2月20日、4月7日和6月1日，付清日期距应付之日分别延迟了73天、78天、102天、118天和142天，共计513天。城市名人公司应于2017年2月10日前支付2017年1月份的租金，但其没有支付，且至法定辩论终结前的租金均未支付。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告双方所签订的益来国际广场租赁协议及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，故合法有效，对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按照协议的约定履行自己的义务。本案中，城市名人公司没有依约支付2017年1月至6月的租金28096.98元，杨盛、鲍小进主张支付该款，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于支付租金的违约金的问题。城市名人公司没有按时支付2016年11月份及以后的租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。但是，按照双方约定的计算比例和计算基数计算的违约金数额确实过高，城市名人公司请求适当调低，具有事实和法律依据，本院予以支持。因被告每月支付租金的数额为4682.83元，且双方约定的日违约金计算比例并不太高，故以月租金数额作为基数，按双方约定的比例计算违约金较为合适。因此，本院认定，城市名人公司应承担延迟给付2015年11月至2016年7月租金的违约金237.65元（4682.83元×0.00025×203天）。关于延迟给付2016年8月至2016年12月租金的违约金问题，被告虽将上述期间内每月的租金分两笔支付，但鉴于本院已将违约金基数予以调整，且双方约定的违约金计算比例并不过高，故本院不再单独考虑中间的付款行为。据此，本院认定，城市名人公司应支付延迟给付2016年8月至12月租金的违约金600.57元（4682.83元×0.00025×513天）。关于逾期支付2017年1月至4月租金的违约金问题，原告主张的违约金不仅过高，而且存在重复计算的问题，故本院不予支持。根据本院确定的标准，本院认定城市名人公司应以4682.83元为基数，以日万分之二点五为标准，分别以2017年2月10日、3月10日、4月10日和5月10日为起点，向杨盛、鲍小进支付逾期违约金。关于2017年7月至2019年1月的租金问题。因法庭辩论终结时上述租金的给付日期尚未届至，故两原告请求支付上述租金的条件尚不具备，本院对其请求不予支持，两原告可在被告实际违约后另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告城市名人资产经营有限公司于本案判决生效之日起十日内向原告杨盛、鲍小进支付2017年1月至2017年6月的租金28096.98元；二、被告城市名人资产经营有限公司于本案判决生效之日起十日内向原告杨盛、鲍小进支付逾期给付2015年11月至2016年12月租金的违约金元838.22元（237.65元+600.57元）；三、被告城市名人资产经营有限公司于本案判决生效之日起十日内向原告杨盛、鲍小进支付逾期给付2017年1月至4月租金的违约金（以4682.83元为基数，以日万分之二点五为标准，分别自2017年2月10日、3月10日、4月10日、5月10日为起点，计算至实际给付之日止）；四、驳回原告杨盛、鲍小进的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1664元，减半收取为832元，由被告城市名人资产经营有限公司承担（原告已预交，被告在履行上述义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  孙晋辉二〇一七年八月十六日书记员  陈 蓉