江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣01民终1979号
上诉人（原审原告）：魏金龙，男，汉族，1959年11月24日生，住江西省南昌市西湖区。
委托诉讼代理人：周保国，江西阳中阳律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：邓茶英，女，汉族，1976年10月5日生，住南昌市西湖区。
委托诉讼代理人：徐建荣，北京市中银（南昌）律师事务所律师。
上诉人魏金龙与上诉人邓茶英返还租金纠纷一案，不服南昌市西湖区人民法院（2017）赣0103民初205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案后，依法组成合议庭，上诉人魏金龙及委托诉讼代理人周保国、上诉人邓茶英委托诉讼代理人徐建荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
魏金龙的上诉请求为：1.改判邓茶英返还魏金龙179668.4元（租金暂计算至2017年8月）；2.本案诉讼费由邓茶英承担。事实和理由：魏金龙主张租金并未超过诉讼时效，返还租金应自2012年2月起算。桃花五村村委会2017年5月17日出具的《证明》与2017年5月31日出具的《情况说明》内容上虽有违背，但《情况说明》并未完全否定《证明》效力，该两份证据均由村委会出具，且经过村委会主任邓萍萍同意，且《证明》更具有真实性、合理性，魏金龙就租金问题多次找到村委会及村主任邓萍萍，该两份材料仅就村委会是否参与调解产生分歧，该分歧并不影响本案诉讼时效认定。退一步讲，双方并未约定何时返还租金，魏金龙可随时要求返还。
邓茶英答辩称：涉案纠纷已过诉讼时效，该案主要涉及合同效力问题，如果合同无效，不涉及返还租金问题。
邓茶英的上诉请求为：1.撤销一审判决，改判驳回魏金龙的全部诉讼请求；2.由魏金龙承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。一审法院未对涉案纠纷的主要证据《农村房屋买卖协议》的效力作出认定，因魏金龙系城镇居民，该协议应认定无效，邓茶英作为产权人，有权收取租金，一审认定邓茶英返还租金没有事实和法律依据。2.一审法院适用法律错误。涉案房屋买卖合同应认定无效，一审法院以公平和诚实信用原则认定返还租金违反法律和事实，且混淆了房屋买卖合同与房屋租赁法律关系。3.一审法院存在程序违法，魏金龙当庭变更诉请，一审没有另行给上诉人任何举证期和答辩期。
魏金龙答辩称：1.一审法院客观事实认定准确，房屋买卖协议已经履行近20年，效力性并非本案焦点，邓茶英如果认为合同效力有疑问，应当反诉或另行起诉，本案是邓茶英截留魏金龙的租金而产生的纠纷。2.合同效力性认定应当以签订时为准。3.一审法院不存在程序违法，一审中变更诉请是由于租金计算的时间延长，诉讼费用是笔误原因，且一审中询问过邓茶英是否需要另行安排开庭。4.一审法院向桃花五村负责人所作的调查笔录，前后矛盾，不应作为证据采信。
魏金龙向一审法院提起的诉请：1.依法判令邓茶英返还自2012年2月份以来至起诉之日收取南昌市西湖区桃花镇五村村民委员会（以下简称桃花五村）房产证号郊房权证02·06字第××号的租金共计人民币158433.16元；2.本案诉讼费由魏金龙承担。一审审理中变更诉讼请求为：1.依法判令被告邓茶英返还收取的自2012年2月份以来至2017年8月份桃花五村房产证号郊房权证02·06字第××号的租金共计人民币179668.40元；2.诉讼费由邓茶英承担。
一审法院认定事实为：魏金龙与邓茶英非同村村民。1998年8月16日，上列魏金龙与邓茶英签订《房屋买卖协议书》一份并进行公证。协议书中约定邓茶英将其坐落在桃花五村（现五华批发市场五区12号）自建三层楼房一栋，底层110平方米共计380平方米左右，以人民币340000元整的价格出售给魏金龙，房地产权归魏金龙所有。邓茶英应将属于房地产权的有效证件交与魏金龙，如暂时不能提供的待被告在条件允许的情况下，保证如数提供。邓茶英全权委托魏金龙办理房地产权和宅基地证过户手续。如因邓茶英在办理房地产权过户时未能提供有效证件或因属于邓茶英有关乡村影响不能办过户手续及不能转卖时，邓茶英应按当时的市场房地产价补上应补差额部分，同时退还魏金龙原付给的房款并按当时同期银行定期存款利息补齐息金，并赔偿魏金龙的经济损失100000元整。现底层租金归村收取，二、三层归魏金龙收取。底层村收租期满或提前时，以后租金全部归魏金龙收取，邓茶英应及时协助魏金龙与村联系将租金转与魏金龙。如遇房屋拆迁，房地产权仍归魏金龙所有。本协议经魏金龙、邓茶英双方签订后，都不得违约，违约者必须赔偿对方损失贰拾万元整……。签约后，魏金龙向邓茶英支付了购房款340000元，邓茶英于同年8月24日向魏金龙出具收条，并向魏金龙交付了房屋。2002年涉案房屋所有权证下发后，邓茶英将房屋所有权证交给魏金龙保管（房产证号郊房权证02·06字第××号，房屋所有权人邓茶英），邓茶英将收取村里支付租金的存折交给魏金龙。自房屋买卖协议签订后至2012年1月，桃花五村支付的涉案房屋租金一直由魏金龙收取。但自2012年2月邓茶英将收取村里发放租金的存折挂失，致使魏金龙自2012年2月始至今未收到房屋租金。魏金龙诉至一审法院。
桃花五村于2017年5月8日出具证明一份，内容如下：“兹有村民邓茶英（身份证号），其自2012年1月至2017年8月的五华市场房屋（房产证号：02·06字第××号）一楼租金累计195654.40元（壹拾玖万伍仟陆佰伍拾肆元肆角整）。该款项已全部发放至邓茶英个人账户”。桃花五村于2017年5月17日出具证明一份，载明：“兹有我村民邓茶英与朝阳农场职工魏金龙，就五华批发市场房屋（房产证号：02·06字第××号）一楼租金问题，自2012年2月至2016年8月期间魏金龙多次找到我村反映该情况并提交报告，希望村委会冻结一楼租金不予发放，直至房屋纠纷解决为止。自2012年2月至2016年8月也进行了多次调解，至今未有结果”。
桃花五村于2017年5月31日出具《情况说明》一份，载明：“本村委会就2017年5月17日一份证明“关于我村村民邓茶英与朝阳农场职工魏金龙关于五华市场房屋（房产证号02·06字第××号）一楼租金问题”材料，就该份证明我村村委会经调查核实，其中部分事实与真实情况不相符，现就事实情况作以下情况说明：“我村村民邓茶英与朝阳农场职工魏金龙就房屋买卖产权纠纷问题，魏金龙2016年7月13日到我村委会协助解决，我村委会为化解双方矛盾，特提供村一楼会议室场所让双方自行协商，但村委会及工作人员没有直接参与双方谈判，因此我村委会对双方谈判内容并不清楚”。
桃花五村于2017年6月13日向一审法院出具《邓茶英五华租金》一份，载明自2012年1月至2017年8月向邓茶英名下账户发放租金合计195654.40元的明细。其中2014年7月至2017年8月桃花五村向邓茶英名下存折发放的租金为113624元，2014年7月至12月租金为15806元。魏金龙称其在2012年2月7日从邓茶英名下租金账户取走15986元，邓茶英则称魏金龙2012年上半年取走的金额为16806元。
2017年6月12日一审法院向桃花五村负责人做的调查笔录一份，就桃花五村2017年5月17日出具的《证明》与2017年5月31日出具的《情况说明》存在矛盾要求作出说明。该负责人称由于写《证明》的人与写《情况说明》的人不是同一人。经村委会调查核实，明确以《情况说明》为准。同时该负责人称2016年7月13日双方之间就房屋买卖产权纠纷以及租金纠纷在村委会一楼会议室自行进行过协商，村委会未派员参加。
一审法院认为：本案争议焦点：一、魏金龙的返还租金诉请是否必须在房屋买卖合同效力认定后才能根据认定结果对本案作出相应处理。邓茶英辩称魏金龙诉请能否得到支持与房屋买卖合同效力直接关联，并由房屋买卖合同效力决定。并认为由于双方不属于同一集体经济组织成员，邓茶英将性质为农村宅基地上的自建房屋与魏金龙签订房屋买卖合同，违反了法律强制性规定，因属无效合同。根据法律对无效合同的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，邓茶英只需将房屋买卖合同取得的财产340000元房款返还原告，魏金龙将合同取得的房屋返还被告。由于邓茶英系涉案房屋所有权人，故魏金龙无权要求返还租金。一审法院认为，邓茶英上述辩称理由不能成立。理由阐释如下：1、魏金龙向法院主张的是由邓茶英返还桃花五村支付的涉案房屋租金，魏金龙并未就其与邓茶英之间的房屋买卖合同效力或房屋权属提出诉请，故双方之间的房屋买卖合同效力不在本案审理范围，邓茶英可另行起诉。2、本案邓茶英认为其与魏金龙签订的房屋买卖合同无效，并基于此通过挂失存折将租金占为己有，并认为魏金龙无权要求其返还。一审法院认为，合同的效力只能由法院或仲裁机构作出认定，当事人无权自行对合同效力作出认定。邓茶英在法院或仲裁机构并未对合同效力作出认定情况下，以房屋买卖合同无效为由通过挂失存折，将租金占为己有，显然构成对魏金龙权利的侵犯，对此应承担过错责任。再退一步而言，即便房屋买卖合同无效，也并不意味着租金归邓茶英所有。理由1)双方关于租金条款的约定，并不违反我国法律强制性的规定，故该约定应为有效。2）魏金龙之所以占有、使用涉案房屋（包括收益）是以支付340000元房款为对价，根据权利义务相一致原则，魏金龙亦有权收取涉案房屋租金。邓茶英在取得魏金龙340000元房款情况下再截留本应由魏金龙收取的租金，亦违反公平和诚实信用原则。故邓茶英上述抗辩理由，一审法院不予支持。争议焦点二、魏金龙主张权利是否超过诉讼时效。庭审中魏金龙称其2012年就截留租金一事向村委会写过报告。由此可知，魏金龙在2012年已知其权利被侵犯，但其在2017年1月16日向法院起诉，此期间诉讼时效是否发生中断，关键在于对桃花五村2017年5月17日出具的《证明》及2017年5月31日出具的《情况说明》两份证据的认定。上述两份证据内容上相互矛盾，为此一审法院通知桃花五村负责人到法院作出说明，该负责人称《证明》及《情况说明》不是同一人所写，经村委会调查核实，明确以《情况说明》为准。但该负责人同时称2016年7月13日双方就房屋买卖产权及租金纠纷在桃花五村一楼会议室进行过协商，但村委会未派人参加。综合上述情况，可以确认魏金龙于2016年7月13日就租金问题向邓茶英主张了权利，诉讼时效因此发生中断。本案系返还不当利益纠纷，诉讼时效为两年，故自2014年7月13日始至2017年8月魏金龙返还租金诉请受法律保护，超过诉讼时效部分不予保护。争议焦点三、关于返还租金的数额认定。魏金龙提供桃花五村2017年5月8日的《证明》一份，载明自2012年1月至2017年8月桃花五村向邓茶英名下发放租金累计195654.40元。桃花五村还提供了《邓茶英的租金》一份，具体记载了从2012年1月至2017年8月向邓茶英发放租金的明细，邓茶英对桃花五村出具的上述证据未提出异议，但认为魏金龙2012年上半年取走现金16806元。庭审中本院指定邓茶英在庭后五个工作日内提供其将存折挂失后收取的租金数额及相关证据，其一直未向本院提供。鉴于邓茶英掌握该证据却不向法院提供，同时对桃花五村有关租金证明未提出异议，故一审法院对桃花五村2017年5月8日出具的《证明》及《邓茶英的租金》证据予以确认。根据桃花五村出具的《邓茶英的租金》，显示2014年7月至2017年8月桃花五村向邓茶英名下存折发放的租金合计为113624元，其中2014年7月至12月租金为15806元，那么自2014年7月13日始至2017年8月邓茶英名下存折的租金应为112570元{113624-【15806÷（30天×6个月）×12天】}，该期间租金应由邓茶英返还魏金龙。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、第一百三十四条第四项、第一百四十条之规定，判决如下：一、邓茶英于本判决生效之日起十日内一次性返还魏金龙租金112570元；二、驳回魏金龙其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。魏金龙预交的案件受理费3800元，财产保全费1310元，由魏金龙承担1810元，邓茶英承担3300元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：魏金龙与邓茶英就涉案房屋于1998年达成协议并办理公证，魏金龙按约支付了房款，并长期通过邓茶英的存折收取涉案房屋的租金，直至2012年邓茶英通过挂失存折的方式致其无法继续收租。本案中，魏金龙上诉称其自2012年后一直就未收到租金主张权利，但并未提供充分的证据，故其主张自2012年2月计算租金，本院不予支持，双方均确认2016年7月13日在村委会进行过协商，一审以此时间点认定时效中断并无不当。邓茶英上诉主张该合同无效，故其作为产权人，有权直接收取租金，本院认为，合同无效会产生一系列的法律后果，在未确认该合同无效以及无效的法律后果的情况下，邓茶英违反协议通过挂失存折另办存折的方式截取租金的做法不当，一审判决其应当返还租金并无不当。综上，魏金龙、邓茶英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3800元（上诉人魏金龙预交3900元，上诉人邓茶英预交2550元），由上诉人魏金龙负担2300元，退回魏金龙1600元，由上诉人邓茶英负担1500元，退回邓茶英1050元。
本判决为终审判决。
审判长 汪西菲
审判员 刘卫平
审判员 陈大奎
二〇一七年十月十七日
书记员 万志新