浙江省江山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0881民初5468号
原告：汪贤军，男，1974年7月16日出生，汉族，住江山市。
委托代理人（特别授权）：陆寨贞，女，1978年4月27日出生，汉族，住江山市，与原告系夫妻关系。
被告：汪水荣，男，1975年5月24日出生，汉族，住江山市，现住江山市。
委托代理人（特别授权）：刘亚娟，女，1976年1月14日出生，汉族，住江山市市区，与被告系夫妻关系。
原告汪贤军与被告汪水荣定金合同纠纷一案，原告于2016年12月28日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员陈力群适用简易程序于2017年1月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陆寨贞、被告汪水荣及其委托代理人刘亚娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汪贤军向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告30000元定金并支付利息；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、确认原、被告签订的协议书无效；2、被告返还原告28000元定金。事实与理由：2016年11月16日，原、被告经协商确定原告以55万元的价格向被告购买位于江山市双塔街道××小区××号的宅基地，并向被告支付了3万元定金。后经了解，该宅基地不在同一集体经济组织范围内，农村的宅基地不能买卖。而且原告在双塔街道××村已有一处宅基地，根据一户一宅的法律规定，亦不能再购买其他的宅基地。综上，原告请求法院支付其诉讼请求。
被告汪水荣辩称：第一，被告通过合法途径取得本案所涉宅基地的使用权。2009年12月，江山市双塔街道灵泉村根据江山市政府相关政策，将灵泉村康达小区的宅基地对符合条件的竞标主体实施公开招标。被告通过公开竞标，以总价232900元的价格取得康达小区75号宅基地的使用权，并与灵泉村村委签订了中标协议书。第二，双方自愿协商并经村委同意后签订宅基地转让协议，该份协议系双方真实的意思表示。原告多次以资金困难为由拒绝继续履行合同，其行为已构成违约。依据相关法律规定，原告支付被告的定金应不予退还，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告汪贤军为证明其主张，向本院提供了以下证据材料：
1、协议书复印件、收条各一份，证明原、被告签订了宅基地转让协议后，原告支付被告3万元定金的事实。
2、集体土地使用权证一份，证明原告在江山市××村已有一处宅基地，根据一户一宅的法律规定，原告不得再另行建房的事实。
被告汪水荣为证明其主张，向本院提供了以下证据材料：
1、协议书、收条各一份，证明原、被告经村委同意后自愿签订宅基地转让协议，原告支付被告30000元定金的事实。
2、通话记录一份，证明原告因资金困难拒绝继续履行合同的事实。
3、被告与江山市双塔街道××村村委会签订的协议书、集体经济组织统一收据各一份，证明被告通过竞标得到涉案宅基地，并支付了232900元的事实。
4、江政发[2005]3号、《双塔街道办事处关于加快农村住房改造建设的实施办法》、市委发[2009]35号文件复印件各一份，证明原告依据相关政策合法取得涉案宅基地的事实。
经庭审质证，对原告出示的证据1，被告无异议。对原告出示的证据2，被告表示原告村里很多村民也存在类似情况，只要原告把原先的房屋转让给其他人，再重新购买宅基地建房是允许的。对被告出示的证据1，原告表示涉案宅基地无相关土地使用权证明，依法不得转让。对被告出示的证据2，原告对其真实性无异议，但表示实际是因为原告无法在宅基地上审批建房，才拒绝继续履行合同。对被告出示的证据3，原告无异议。对被告出示的证据4，原告表示虽然有这些文件，但被告仍未取得宅基地的使用权。本院对双方当事人无异议的证据予以认定，有异议的部分将结合争议焦点进行论述。
根据以上本院所确认的有效证据以及当事人的陈述，本院认定案件事实如下：
2009年12月4日，被告汪水荣与江山市双塔街道××村村民委员会签订《协议书》一份。该协议书载明：“灵泉村经村民代表公决，灵泉村新村建房地块以竞投基础设施配套费及择位费决定农户建房位置，通过竞标乙方（汪水荣）取得75号地块的使用权，面积为100㎡…。”后被告汪水荣向村委缴纳了基础设施配套费及择位费等费用合计232900元。2016年11月16日，被告向原告出具《收条》一份。该收条记载：“今收到汪贤军叁万元，作为灵泉村康达小区75号宅基地的转让定金，余款伍拾贰万元于2016年11月20日前付清。双方不得反悔，买方若反悔，则叁万元定金归卖方所有，不得退还，卖方若反悔，则退还叁万元定金并另付叁万元违约金。”2016年11月22日，原、被告签订了《协议书》一份。该协议份约定：“被告将位于康达小区100㎡的宅基地转让给原告，计价550000元。在订协议时一次性付清，付清后，该宅基地使用权属汪贤军所有。”原告汪贤军系江山市双塔街道××村集体经济组织内部成员。灵泉村村民委员会在该协议书上盖章确认。
本院认为，本案原、被告的主要争议焦点为：双方签订的宅基地转让协议书是否合法有效，具体从以下三方面进行分析认定：
第一，从我国《土地管理法》、《物权法》的立法精神分析。我国《土地管理法》第六十二条、第六十三条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。”其立法宗旨在于保护农民宅基地的专有使用权，防止农民因宅基地的转让丧失宅基地的使用权，从而丧失基本的生存权利，影响社会的稳定。该条规定仅限定了宅基地的审批资格，即出卖后不得再申请宅基地，并未禁止宅基地使用权的出租、转让。《物权法》第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或消灭的，应当及时办理变更登记或注销登记。”亦未禁止宅基地使用权的依法转让。第二，从我国当前宅基地使用现状分析。部分村民因土地改革分配、继承、赠与等多种原因获得两处以上宅基地。若完全禁止宅基地的转让，可能造成宅基地的闲置和浪费，不利于宅基地资源发挥应有的作用。第三，从宅基地的所有权、使用权主体分析。《土地管理法》第八条、第十条规定：“宅基地属于农民集体所有。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。”即宅基地所有权主体为村农民集体所有，使用权主体为集体经济组织成员，经营、管理主体为村集体经济组织或村民委员会。因此，村集体经济组织或村民委员作为宅基地的经营、管理者，可以有条件地允许村集体经济组织成员之间进行宅基地使用权的转让，符合我国宅基地使用现状，亦不为法律所禁止。
具体到本案，被告基于市政府的相关政策于2009年通过公开竞标的方式取得涉案宅基地的使用权（该宅基地位于原告所在的集体经济组织范围内）。2016年11月，原告汪贤军作为灵泉村集体经济组织内部成员，与被告自愿协商并经灵泉村村民委员会盖章同意，签订了宅基地转让协议书。该协议书内容未损害灵泉村集体经济组织利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认为有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告虽主张其已有一处宅基地，依法不得再另行审批建房。但因原告是否可以审批建房，属于另一法律关系的调整范畴，并不必然导致原、被告转让宅基地行为的无效。且农户在其依法、占有使用的宅基地上可以建造房屋或其他各种生活设施。原告获得宅基地使用权后的实际用途不属于本案的审查范围。故对原告的该主张，本院不予认定。根据2016年11月16日被告向原告出具的《收条》记载，被告收取了原告宅基地转让定金30000元。现因原告违约，根据定金罚则，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。故原告要求被告返还定金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、第一百五十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条之规定，判决如下：
驳回原告汪贤军的诉讼请求。
案件受理费550元，减半收取275元，由原告汪贤军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审判员 陈力群
二〇一七年二月十三日
书记员 郑 云