海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼96民终2567号
上诉人（原审被告）:高华,男，汉族，1953年2月6日出生，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。
被上诉人（原审原告）:海南雅居乐物业服务有限公司，住所地海南省陵水县英州镇清水湾蔚蓝海岸商业街D1-1号。
法定代表人：张彦玲，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王华峰，该公司员工。
委托诉讼代理人：陈长奋，该公司员工。
上诉人高华因与被上诉人海南雅居乐物业服务有限公司（以下简称雅居乐物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服海南省陵水黎族自治县人民法院（2017）琼9028民初1227号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，因本案没有新的事实和证据，本院决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。
高华上诉请求：1、撤销一审判决，驳回雅居乐物业公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费均由雅居乐物业公司承担。事实和理由：一、雅居乐物业公司进驻涉案小区的程序不合法。首先，雅居乐物业公司于2012年6月15日进驻瀚海小区，此时虽未成立业委会，但已具备由业主共同选聘物业企业的法定条件。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。雅居乐物业公司未履行法定招投标程序，未经全体业主共同决定便进驻瀚海小区，其进驻程序非法。其次，虽然前期物业合同约定”合同履行期间，双方在并无出现违约行为的情况下，双方中任何一方提前终止本合同，另一方不得有异议”，但该约定并未载入《商品房买卖合同》之中，违反《物业管理条例》第二十五条的规定，该违法约定不具有法律效力。再者，雅居乐物业公司、前期物业公司和开发商三方”协商一致”变更前期物业公司的行为，因违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第二十五条、《海南经济特区物业管理条例》（49号文件）第九条、第二十七条的规定，该违法行为不能适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定。二、一审判决认定双方存在物业服务合同关系没有事实和法律根据。首先，雅居乐公司系强行安插和非法进驻瀚海小区，强行提供物业服务，高华并未接受雅居乐物业公司的物业服务，从高华未向雅居乐物业公司支付物业费，以及就物业服务问题多次向政府有关部门反映情况的事实看，便足以证明高华并不接受雅居乐物业公司的物业服务。其次，虽然高华向雅居乐物业公司缴纳了水电费，但代收水电费服务并不属于物业服务的范围，不能以此说明高华接受了雅居乐物业公司的物业服务。再者，瀚海小区的物业设施为小区全体业主所有，高华作为小区业主，有依法适用小区物业设施的权利，更不能据此视为接受雅居乐物业公司的服务。三、一审判决雅居乐物业公司按4.8元的标准收取物业费没有合同及法律依据。①雅居乐物业公司作为不合法的前期物业服务公司，其非法进驻瀚海小区，无资格也无权承接前物业公司物业管理服务相关权利和义务，无资格也无权声明保持前物业公司的收费标准，无资格也无权要求业主重新签署与原签署过的同类文本一致的相关物业管理服务文件。②即便雅居乐物业公司是合法的前期物业服务企业，其应依据《物业服务收费管理办法》（1864号文件）第七条的规定，与业主签订物业服务协议，在协议中约定物业费，而非自行制定收费标准，或是执行前物业公司的收费标准。③前期物业合同中物业收费标准的依据是陵发改（2011）165号文的规定，该文已被陵发改（2014）32号文废止，雅居乐物业公司还按前期物业合同中的标准收取物业费，没有法律依据。综上所述，雅居乐物业公司非法进驻瀚海小区，又拒不同高华签订物业服务协议，强行收费、违法收费事实清楚，请二审法院依法予以改判。
雅居乐物业公司辩称：一、雅居乐物业公司入驻涉案小区合法有效。①涉案小区原物业单位是第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司（以下简称戴维斯公司），因戴维斯公司中途撤场，雅居乐物业公司以协议方式与戴维斯公司进行债权债务转让，程序合法，未违反法律规定。②在前期物业服务阶段，由开发商选聘物业服务企业，雅居乐物业公司与戴维斯公司的债权债务转让已经过开发商的认可，且现行法律中并未规定因已选聘的前期物业企业中途退场，继任的物业服务企业仍需再次进行招投标手续。③涉案小区体量大，分批次进行开发建设，因戴维斯公司中途退场，雅居乐物业公司协议入驻该小区，因当时尚处于前期物业服务阶段并未成立业委会，并不需要由业主表决同意，且当时涉案小区整体开发尚未完成，多数已收房业主亦不在海南，并不具备表决条件。二、高华和雅居乐物业公司已具备物业服务合同关系，雅居乐物业公司已经实际提供物业服务，高华也已接受，应当按照约定支付费用。①雅居乐物业公司以协议方式承继了戴维斯公司的所有债权债务，包括与开发商签订的《前期物业服务协议》和与业主签订的《海南雅居乐清水湾瀚海银滩前期物业服务协议》。根据合同法及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，雅居乐物业公司与开发商之间的《前期物业服务协议》对高华有效力，高华与雅居乐物业公司之间存在物业服务合同关系。②根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。雅居乐物业公司在一审中提供的《水电费明细》，已证明高华在小区内居住的事实，高华已享受了雅居乐物业公司提供的物业服务，应当按照约定的时间和标准向雅居乐物业公司交纳物业管理服务费用。三、诉争小区的物业服务费用为4.8元/平方米的收费标准，已经过生效判决予以确认，亦在《前期物业服务协议》中明确约定，该收费标准合理、合法，高华应当按照该标准进行交纳。①（2015）海南一中民一终字第1101号民事判决已对该标准作出了判决，支持了雅居乐物业公司4.8元/平方米的收费标准。②根据高华签署的《海南雅居乐清水湾瀚海银滩前期物业服务协议》第四条第二款的约定，酒店公寓的物业服务收费标准为每月每平方米4.8元，该协议由高华签署，是高华的真实意思表示，高华应当按照其签署的协议内容履约。③高华房屋所在的区域有雅居乐瀚海酒店等诸多酒店，雅居乐物业公司提交的补充证据《服务项目对比表》也显示了高华房屋所在区域物业服务项目的种类和配置标准要远远高于普通的洋房小区，如配有超大大堂、公共卫生间、公共阅览室、活动室、免费泳池、免费WIFI、24小时安管值班岗台等，且高华也实际享受了上述服务。鉴于高配置的物业服务，雅居乐物业公司进行4.8元/平方米的收费并无不妥。④物业服务收费标准已经过备案，符合琼价费管（2011）154号文件的要求，可以作为当时的物业服务费用收费依据。虽然该文已被琼价费管（2014）474号文废止，但其中第六条规定：”其他物业的物业服务收费实行市场调节价。其他物业是指办公、生产、商业用房等非居住类物业，各类别墅（含拼连式、联排式别墅）、经营性公寓（含产权式酒店、酒店式公寓）等住宅物业，国家和省级保护区、风景区、旅游度假区内的住宅物业。”陵水县发改委于2014年作出的《关于海南雅居乐物业管理有关收费问题的通知》中明确了雅居乐物业公司物业小区属于旅游度假区内住宅，适用市场调节价。雅居乐物业公司沿用戴维斯公司与业主约定的收费标准进行收费，合情、合法、合理。高华亦认可诉争小区适用市场调节价，但其主张调整物业服务费用的依据却是海南省对于适用政府指导价的普通住宅小区的法律规定，法律适用错误。四、高华作为小区业主，对于共用部位的水电费，应当依法进行分摊。《海南经济特区物业管理条例》第三十九条规定：”物业管理区域共用部位和共用设施设备使用的水、电费用等，由业主根据实际消费分摊。具体办法由省价格行政主管部门会同省住房和城乡建设行政主管部门制定。”《海南省普通住宅物业管理区域共用部位水电费分摊办法》则对共用部位的分摊方式及原则作出了明确规定。雅居乐物业公司根据办法的要求，安装了相关共用区域的水电表后，向业主发通知已告知业主公摊水电费的计收时间及计收方式。雅居乐物业公司作为物业管理企业，高华作为小区业主，雅居乐物业公司向高华进行共用部位及设施的水电费分摊，符合法律规定，高华应缴纳共用部位的公摊水电费用。综上所述，高华拖欠物业服务费用毫无事实和法律依据，已严重违反《海南雅居乐清水湾瀚海银滩前期物业服务协议》的约定，雅居乐物业公司多次向高华致函催款，也通过律所向高华致函催款，高华均置若罔闻，拒不交费，请法庭依法查明事实，驳回高华的上诉请求，依法维持原判。
雅居乐物业公司向一审法院起诉请求：1、判令高华从2012年5月起向雅居乐物业公司支付物业费至本案判决生效之日，暂计至2017年1月，应付物业费为26642.08元（其中2012年5月至2014年11月，每月按471.98元标准，共计14631.38元；2014年12月至2017年1月，每月按461.95元标准，共计12010.7元，合计26642.08元）;2、判令高华从逾期之日起按逾期金额的千分之三标准支付逾期付款违约金至全部欠费付清之日止，现暂计至2017年1月12日，违约金金额约为27527元；3、判令高华支付2014年1月起至2016年5月10日公摊水电费用887.52元；4、本案诉讼费由高华承担。
一审法院认定事实：位于海南省陵水黎族自治县英州镇清水湾”瀚海银滩”小区由海南雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐开发公司）开发建设，高华为该小区X号房屋的业主，2010年4月10日高华与雅居乐开发公司签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋建筑面积99.59平方米（实测面积为98.32平方米），系酒店公寓。涉案房屋于2014年12月办理《房屋所有权证》，确认房屋的建筑面积为96.24平方米。高华于2011年12月26日收房入住，同日与前期物业服务企业戴维斯公司签订《前期物业服务协议》，约定酒店公寓物业服务管理费标准为4.8元/平方米/月，公共用水、用电费用另外分摊，每月5日前交纳当月物业服务费用；业主未按时交纳物业服务费的，从逾期之日起处以每日3‰的滞纳金；房产证办妥之前，物业服务费用按《商品房买卖合同》中约定的建筑面积计费；房产证办妥之后，管理费用的收缴以房产证中建筑面积计费；办理房产证前后所收取的管理费差额，双方互不退不补。协议签订后，高华先行支付了三个月的物业费，戴维斯公司赠送三个月的物业费。涉案小区至今未成立业主委员会。
据已生效的判决书查明，2008年12月29日，雅居乐开发公司与戴维斯公司签订《海南省清水湾发展项目A09-1公寓区前期物业管理顾问及后期全权管理合同》，约定由戴维斯公司为”瀚海银滩”小区提供物业管理服务，期限自2009年1月1日起至2012年12月31日止。合同同时约定，在合同履行期间，双方在并无出现违约行为的情况下，双方中任何一方有提出提前终止本合同，另一方不得有异议。协议签订后，戴维斯公司组建了戴维斯公司海南瀚海银滩分公司对”瀚海银滩”小区进行物业管理。2012年4月24日，雅居乐开发公司向戴维斯公司发出关于终止《海南省清水湾发展项目A09-1公寓区前期物业管理顾问及后期全权管理合同》的函，请求2012年6月15日终止物业服务委托事项。戴维斯公司于2012年4月28日复函表示同意。2012年6月15日，经雅居乐物业公司、戴维斯公司以及开发商雅居乐开发公司协商一致，决定提前终止戴维斯公司的物业管理合同，由雅居乐物业公司接管并承接所有权利义务。期间，开发商雅居乐开发公司与雅居乐物业公司于2012年5月1日联合印发《关于更换物业公司的函》致小区业主，声明保持戴维斯公司的收费标准，业主重新签署的相关物业管理服务文件中所有内容与原签署过的同类文本一致，并将该函张贴在小区各公告栏处，并于2013年初陆续向小区业主邮寄《物业服务费催缴函》。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1、双方是否存在物业服务关系；2、雅居乐物业公司主张的物业费、违约金及公摊水电费是否有事实和法律依据；3、雅居乐物业公司是否尽到了合理的物业服务义务。①关于双方是否存在物业服务合同关系的问题。高华与戴维斯公司签订《前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属依法成立的有效合同。协议约定了物业服务及收费标准。协议签订后，高华按该协议的标准缴纳了物业费。经雅居乐物业公司、戴维斯公司以及雅居乐开发公司协商一致，决定提前终止戴维斯公司的物业管理合同，由雅居乐物业公司承接”瀚海银滩”小区的物业管理服务相关的权利义务，并以张贴公告的形式告知小区业主，之后，雅居乐物业公司为包括高华在内的”瀚海银滩”小区的业主实际提供了物业服务。虽然雅居乐物业公司未与高华签订物业服务合同，但高华在实际使用房屋过程中，接受了雅居乐物业公司的物业服务，对物业设施实际使用，实际上高华与雅居乐物业公司已形成了事实上的物业服务合同关系。因雅居乐物业公司系前期物业服务公司，是在涉案小区业委会未成立之前受开发商委托为小区提供物业服务，并不违反相关规定。故双方存在物业服务合同关系。②关于雅居乐物业公司主张的物业费、违约金及公摊水电费是否有事实和法律依据的问题。第一，关于物业费标准问题。首先，根据《海南省物业管理条例实施细则》第三十八条”普通住宅物业服务收费，实行政府指导价;其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。省人民政府可根据本经济特区的实际和需要，适时调整实行政府指导价的物业范围”的规定，涉案小区属于旅游度假区内的住宅，物业服务可以实行市场调节价。其次，高华与戴维斯公司签订的《前期物业服务协议》约定的涉案小区物业费标准为每月每平方米4.8元，雅居乐物业公司承接戴维斯公司物业管理服务的相关权利与义务后，已实际为涉案小区提供了物业服务，同时还声明保持戴维斯公司的收费标准，业主重新签署的相关物业管理服务文件中所有内容与原签署过的同类文本一致。因此，戴维斯公司与雅居乐物业公司之间的债权转让对业主发生效力，雅居乐物业公司可依《前期物业服务协议》向高华主张权利。鉴于雅居乐物业公司物业费收费标准与《前期物业服务协议》一致，属合理范围。因此，雅居乐物业公司主张高华按每月每平方米4.8元标准向雅居乐物业公司支付物业费，予以支持。综上，高华于2011年12月26日收楼，同日签订《前期物业服务协议》，协议约定每月5日前交纳当月物业费，故高华物业费应自2012年1月起计收。高华收楼时预缴了三个月物业费及戴维斯公司赠送了三个月物业费，高华收楼至今已缴纳2012年1月至2012年6月物业费，高华自2012年7月起均未支付物业费，雅居乐物业公司可自2012年7月起主张物业费。涉案房屋于2014年12月办理房产证，由于《商品房买卖合同》约定的房屋面积99.59平方米（实测面积98.32平方米）与房产证确认的房屋面积96.24平方米存在差异，因此，物业费应分开计算。即高华应向雅居乐物业公司支付自2012年7月至2014年11月的物业费为13686.14元[29个月×4.8元/平方米×98.32平方米（雅居乐物业公司主张办理房产证前按实测面积计算）]及2014年12月起按每月461.95元[4.8元/平方米×96.24平方米（房产证登记的面积）]的标准支付物业费至本案判决生效之日止。第二，关于违约金的问题。自2012年7月至雅居乐物业公司起诉之日，高华四年多的时间里未支付任何物业费，此违约行为对物业公司的正常运营及小区服务的质量均会造成不利影响，故高华应当支付相应的违约金。但雅居乐物业公司主张违约金按日千分之三的标准过高，故一审法院酌定调整为按日万分之二标准计算。《前期物业服务协议》约定每月5日前交纳当月物业费，高华应自2012年7月6日起，以每月应缴物业费为基数，按日万分之二的标准以每月应缴日期的次日起分段累计向雅居乐物业公司支付逾期缴纳物业费的违约金至实际付清之日止。三、关于公摊水电费的问题。庭审中，高华对雅居乐物业公司请求支付2014年1月至2016年5月10日的公摊水电费887.52元不持异议，一审法院予以确认。③关于雅居乐物业公司是否尽到了合理的物业服务义务的问题。高华辩称雅居乐物业公司物业服务水平低、服务质量差，其服务质量达不到每月每平方米4.8元的标准。业主交纳的物业服务费用，除了用作物业服务企业的酬金外，另有大部分用于小区公共部位的维修养护及其它公共开支。业主不缴纳物业费，导致物业服务企业无法及时收回运营、管理投入。长期欠费，既是对物业服务企业经营积极性的挫伤，亦使物业服务企业无法将充足的资金及时有效地投入到公用设施、共同部位的维修、养护，最终损害业主共同利益。就本案而言，根据高华提交的证据7可看出，涉案小区确实存在部分公共设施损坏等问题，但仅是雅居乐物业公司物业服务过程中存在的瑕疵。而从高华提交的证据14亦可看出，雅居乐物业公司已及时对公共设施和公共部位等进行修缮和维护，以保证服务质量，可见雅居乐物业公司已尽到合理的服务义务，对高华的辩称意见，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼法若干规定》第九条之规定，判决：一、限高华于本判决生效之日起十日内，向雅居乐物业公司支付自2012年7月1日至2014年11月30日止的物业费13686.14元；二、限高华于本判决生效之日起十日内，自2014年12月1日起按每月461.95元标准向雅居乐物业公司支付物业费至本判决生效之日止；三、限高华于本判决生效之日起十日内，向雅居乐物业公司支付拖欠2012年7月1日至2014年11月30日期间物业费的违约金（违约金以每月471.93元为本金，按日万分之二的标准自2012年7月起，从每月6日分段计算至拖欠的物业费13686.14元清偿之日止）；四、限高华于本判决生效之日起十日内，向雅居乐物业公司支付2014年12月1日至判决生效之日期间物业费的违约金（违约金以每月461.95元为本金，按日万分之二的标准自2014年12月起，从每月6日分段计算至拖欠的物业费清偿之日止）；五、高华于本判决生效之日起十日内，向雅居乐物业公司支付自2014年1月至2016年5月10日的公摊水电费887.52元。案件受理费1176.42元，减半收取588.21元，由高华负担。
二审根据生效判决另查明以下事实：2012年6月28日，雅居乐开发公司作为委托方，与雅居乐物业公司签订《物业管理委托合同》，约定将海南清水湾项目（含”瀚海银滩”小区）委托雅居乐物业公司实行物业管理，委托管理期限自2012年7月1日起至小区业主委员会成立签订新的委托合同时止。主要约定有：物业管理服务费收取标准为洋房每月每平方米3.8元，别墅住宅每月每平方米5.8元，商铺每月每平方米5元，公寓每月每平方米4.8元；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金；其他公用水电费，按实际公摊。合同签订后，雅居乐物业公司即对”瀚海银滩”小区实行物业管理服务，公摊水电费则按实际抄表度数折算后，按住宅户均摊。二审审理查明的其他事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。
本院认为，根据双方的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：1、高华应否向雅居乐物业公司交纳物业费；2、如应交纳，则物业费的收费标准该如何确定；3、高华应否向雅居乐物业公司支付违约金及公摊水电费。
首先，关于高华应否向雅居乐物业公司交纳物业费的问题。因高华所居住的”瀚海银滩”小区至今尚未成立业主委员会，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，开发商雅居乐开发公司可以自行选聘前期物业服务企业，因此，雅居乐开发公司与雅居乐物业公司签订《物业管理委托合同》，选聘雅居乐物业公司作为”瀚海银滩”小区的前期物业服务企业符合上述规定。根据《物业管理条例》第二十四条第一款的规定，国家提倡建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，但该规定并非强制性、禁止性规定，从《物业管理条例》第五十六条的规定可知，未通过招投标方式选聘物业服务企业所给予的只是行政处罚，我国法律并未明确规定未经招投标而选聘物业服务企业的行为属无效行为，因此，高华关于雅居乐物业公司进驻”瀚海小区”的程序违法的上诉主张不成立，本院不予采纳。高华虽未与雅居乐物业公司签订物业服务合同，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，因此，雅居乐物业公司与雅居乐开发公司所签订的《物业管理委托合同》，依法对作为小区业主的高华具有约束力。雅居乐物业服务公司已进驻小区并实施物业管理服务，高华在”瀚海银滩”小区居住，已接受了雅居乐物业公司的物业服务，理应支付对价。
其次，关于物业费的收费标准该如何确定的问题。高华所购置的房屋属于酒店式公寓，不属于普通住宅，根据《海南经济特区物业管理条例》第三十八条”普通住宅物业服务收费，实行政府指导价；其他物业的物业服务收费，实行市场调节价”的规定，”瀚海小区”的物业服务收费标准实行市场调节价。高华与戴维斯公司在《前期物业服务协议》中约定物业费的收费标准为每月每平方米4.8元，因戴维斯公司已将涉案小区的物业管理服务权益转让给雅居乐物业公司，雅居乐物业公司在承接戴维斯公司的物业管理服务之后，已向小区业主进行公示，告知物业服务公司的更换及物业收费标准仍保持戴维斯公司的收费标准，雅居乐物业公司已履行了告知的义务，该转让行为已对业主发生效力。雅居乐物业公司的物业费收费标准仍为每月每平方米4.8元，与高华与戴维斯公司所约定的收费标准一致，本院予以认可。
第三，关于高华应否向雅居乐物业公司支付违约金及公摊水电费。如前所述，雅居乐开发公司与雅居乐物业公司所签订的《物业管理委托合同》对高华具有约束力，根据《物业管理委托合同》的约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。高华自2012年7月1日起便不再缴纳物业费，已违约，高华应向雅居乐物业公司支付违约金。一审法院将违约金的比例调整为日万分之二，雅居乐物业公司未提出上诉，视为服判，本院予以维持。雅居乐物业公司请求高华支付公摊水电费887.52元，高华在一审中对此不持异议，但在二审中又主张要待签订合同后再行协商水电费的缴纳，高华在一审中对公摊水电费887.52元的认可，属于自认行为，其在一审程序中实施的诉讼行为，在二审程序中仍有拘束力，且高华不予认可的理由并不成立，故本院对高华的这一上诉主张不予支持。
综上所述，高华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1176.42元，由上诉人高华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈小燕
审 判 员 吴党恩
审 判 员 蔡于干
二〇一七年十二月二十五日
法官助理 王经铭
书 记 员 邓芬芬
附：本案适用法律条文：
《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第五十六条违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
《海南经济特区物业管理条例》
第三十八条普通住宅物业服务收费，实行政府指导价；其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。省人民政府可根据本经济特区的实际和需要，适时调整实行政府指导价的物业范围。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。