青岛市城阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）城民重初字第1号
原告招京祥。
委托代理人招作坤，男，1961年12月28日出生，汉族。
被告招京乡。
委托代理人牛艇光，山东志伟律师事务所律师。
被告孟玉萍，身份证上住址山东省青岛市李沧区汾阳路*号***户。
被告陈秀珍。
被告孟玉萍、陈秀珍共同委托代理人万德寿，山东海乐普律师事务所律师。
原告招京祥与被告招京乡、孟玉萍、陈秀珍物权保护纠纷一案，本院受理后，本院于2011年9月23日作出（2011）城民初字第1726号民事判决书，宣判后，原告不服一审判决提起上诉，青岛市中级人民法院于2011年12月2日作出（2011）青民一终字第2562号民事裁定书，裁定撤销青岛市城阳区人民法院（2011）城民初字第1726号民事判决书，并发回青岛市城阳区人民法院重审。本院受理后重新组成合议庭，公开开庭进行了审理，于2012年5月21日作出（2011）城民重初字第1726号民事判决书，宣判后，原告不服提起上诉，青岛市中级人民法院于2012年9月26日作出（2012）青民一终字第1361号民事裁定书，裁定撤销青岛市城阳区人民法院（2011）城民重初字第1726号民事判决书，并发回青岛市城阳区人民法院重审。本院受理后重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告招京祥的委托代理人招作坤，被告招京乡的委托代理人牛艇光，被告孟玉萍、陈秀珍共同委托代理人万德寿均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告招京祥诉称，1952年1月19日，原告办理了青岛市城阳区丹山村796号房屋的土地房产所有证，1975年10月17日，原告与被告招京乡同时接受了丹山村796号房屋，其父母留下的房屋遗产契约：正房四间，（遗产契约为证）即原告两间被告招京乡两间。因原告念及与被告招京乡的兄弟之情，被告招京乡当时又没有房屋居住的情况下，原告将属于自己的两间房屋让给被告招京乡居住，但不得买卖。然而现在原告才得知，被告招京乡未经过原告同意和告知原告的情况下，擅自将原告的两间房屋买卖并过户到被告孟玉萍名下，为维护原告合法权益，诉至法院请求依法判令被告招京乡返还丹山村796号房屋的一半归原告所有（面积73.6平方，价值约4万元）；确认被告招京乡与孟玉萍的房屋买卖无效；诉讼费由被告招京乡全部承担。
被告招京乡辩称，原告诉请无事实和法律依据，应依法予以驳回。原告诉状中的签名与诉状书写人系同一笔迹，被告认为本次起诉非原告本人的真实意思表示，且本案诉状中所述的标的物不明确，原告起诉的房子与被告招京乡所有的城阳区丹山村796号房屋无关，该房屋系招京乡夫妻自己所建，与原告主张的不是同一房屋。被告招京乡与被告孟玉萍间的房屋买卖是否有效与本案无关。诉讼费由原告本人自己承担。
被告孟玉萍辩称，原告所称房屋买卖并过户到孟玉萍的名下，与事实严重不符合，该房屋从未登记在孟玉萍名下，孟玉萍与被告招京乡从未签订过任何房屋买卖协议，因此其与本案无任何关系，不应承担任何责任。原告起诉已超过诉讼时效，请依法驳回原告诉请。
被告陈秀珍辩称，位于丹山村796号房屋的集体土地使用证及该房屋买卖印契证均登记在案外人孟文良名下，按法律规定该房屋应归孟文良所有。因此原告诉请无依据并且明显超过诉讼时效，应依法予以驳回。
原告为支持其诉请提交的证据及三被告的质证意见如下：
证据1，1952年土地房产所有登记证存根1份，证明当年的户主是原告。
被告招京乡对该证据真实性无法确认，该证据出自李沧区城乡建设档案馆，该证据并没明确系本案争议的标的物，最上端的丹山村796号系原告后来手写，非该证据本身所带，因此与796号房屋无关。该证据中有房主但无房号，四至部分与796号房屋的四至不符合，因此不能证明原告主张，不予认可。
被告孟玉萍、陈秀珍认为该证据没法证实与该案有任何关系。该证据仅能证实存根记载的事项是1952年的相关情况，无法证明记载内容目前真实的情况。该证据出自李沧区城乡建设档案馆，并非法定的房屋确权机关出具，本案诉争的796号房屋，早已登记在孟文良名下，因此该档案材料已失去效力，不能做为本案审理的依据。
证据2，1975年10月17日遗产契约1份，证明1975年原告将房屋让于其弟弟招京乡永远居住，被告招京乡只有居住权，没有处分权。
被告招京乡对该证据真实性无异议，但对原告证明事项有异议，认为该证据不能证明遗产所指向的是哪一处房屋，涉案标的物不明确。该证据系1975年10月17日所立，距现在已经有30多年的时间已超过了法律规定的最长20年的诉讼时效。
被告孟玉萍、陈秀珍认为该证据真实性无法确认，从内容看，系原告与被告招京乡于1975年10月17日对房屋进行的处分，该证据当中已明确约定归被告招京乡所有，与原告的主张相冲突。原告与被告招京乡于1975年已对遗产进行了处分，原告现对遗产进行诉讼已超过了法律的时效。
证据3，青岛市公安局交通警察支队车辆管理所证明1份，证明原告代理人以前的名字是招作崑，但现在改为招作坤。
被告招京乡、被告孟玉萍、被告陈秀珍对该证据均无异议。
证据4，1992年5月1日被告招京乡和被告陈秀珍立契约复印件1份，证明被告招京乡将房屋卖给了被告陈秀珍。
被告招京乡对该证据真实性有异议，认为该买卖协议即使是真实的，也无法证实买卖协议中的房屋与本案中796号房屋是同一处房屋，且买卖协议与本案无关。
被告孟玉萍、陈秀珍对该证据真实性无异议，认为该证据证实1992年5月1日被告陈秀珍与被告招京乡签订买卖协议将该房屋出卖给了被告陈秀珍，后该房屋登记在孟文良名下，且一直占用使用居住至今。
证据5，户籍证明书1份，证明原告代理人的名字改动情况。
被告招京乡、被告孟玉萍、被告陈秀珍对该证据均无异议。
被告招京乡为反驳原告的诉请提交的证据及原告、被告孟玉萍、陈秀珍质证意见如下：
证据1，青岛市崂山区夏庄镇丹山村地籍管理材料1份，土地登记申请书1份，土地调查表1份，（2011）城民初字第1726号卷宗第64页夏庄街道丹山社区居委会出具的证明1份，证明城阳区丹山村796号房屋系本案被告招京乡所有，且证实招京香与本案被告招京乡两者是同一人。
原告认为招京香与招京乡不是同一人，没有公安机关出具的曾用名证明，仅有社区出具的证明不能证明，所以说招京香与招京乡是两个人。对地籍管理材料认为当年是崂山区夏庄镇丹山村，但后来上面是青岛市城阳区夏庄街道丹山社区居委会盖的章，认为是假的。对土地登记申请书、土地调查表的质证意见都同地籍的质证意见，全是假的。在（2011）城民初字1726号卷宗第47页的地籍调查表名称是招京香，在48页又出现了5个同样的招京乡，且在日期当中有改动，应为1991年10月10日，但改为1991年10月20日，且在第51页丈量当中把日期也是改为了10月20日，说明是假的。
被告孟玉萍、陈秀珍对土地调查表复印件及丹山社区出具的招京香与招京乡系同一人的证明，两被告无异议。对丹山社区的地籍管理档案，两被告对该证据的真实性无法确认，地籍档案无法确认所有权问题，丹山社区也无权出具该证据，地籍管理并不等于是房屋所有权证和集体土地使用证，该地籍管理的时间是1991年10月至12月，1992年该房屋变更登记在孟文良名下，该地籍登记的房屋四至与孟文良房屋产权证记载的四至一致，证明了两被告的主张。
证据2，（2011）城民初字1726号卷宗39页城阳区夏庄街道丹山社区居委会出具的证明1份，证明城阳区丹山村796号房屋地籍管理档案登记在被告招京乡名下，从而证明丹山村796号房屋现在系被告招京乡所有。
原告认为这个材料是2011年6月14日出具的，是青岛市城阳区夏庄街道丹山社区居民委员会出具的证明，是假的。
被告孟玉萍、陈秀珍认为该证明根据内容看，只是地籍管理档案管理材料在被告招京乡名下，但该地籍管理档案管理材料无法确认房屋的所有权，丹山社区无权出具该证据，不具有任何的法律效力。该房屋于1992年登记在孟文良名下，并不能证明被告招京乡的主张。
证据3，（2011）城民初字1726号卷宗第60页遗产契约1份，证明原告将自己所有的遗产份额自愿转让给被告招京乡的事实。
原告对该证据真实性有异议，但认为不是转让，让于只有居住权，没有处置权。
被告孟玉萍、陈秀珍对该证据真实性无异议。
证据4，（2011）城民初字1726号卷宗中92、93页庭审笔录里面证人招京君的证人证言，证明该证人证言证明的遗产契约是所有权的转让。
原告认为这是重审，证人应到庭，前面证人所说的证词无效。
被告孟玉萍、陈秀珍对该证据无异议。
证据5，（2011）城民初字1726号卷宗93、94、95页证人招作金的证人证言，证明该证人证言证明的遗产契约是所有权的转让。
原告认为这是重审，证人应到庭，前面证人所说的证词无效。
被告孟玉萍、陈秀珍对该证据无异议。
证据6，（2011）城民初字1726号卷宗第61页中的证明1份，证明原告在遗产契约中将自己所得的遗产份额转让给了被告招京乡的事实。
原告认为该证据是2009年4月10日写的一份证明，全是假的。原告现健在，原告没有签字，该证明中已故人都能签字盖章是假的。
被告孟玉萍、陈秀珍对该证据无异议。
被告孟玉萍、陈秀珍为反驳原告的诉请提交的证据及原告、被告招京乡质证意见如下：
证据1，（2011）城民初字1726号卷宗中集体土地建设用地使用证（崂集建92字）第40727号、房屋产权买卖印契证2份、交纳契税收据2张，证明丹山社区796号房屋于1992年变更登记在孟文良名下，该房屋的所有权已归孟文良所有。原告及其他人对该房屋依法不能主张任何权利。
原告认为40727号上面的数字“4”有改动，是92年买的房子，为何变更成为97年了，对真实性不认可，是假的。
被告招京乡对上述所有证据的真实性均有异议。集体土地使用证经过了多处涂改，因此无法证实其真实性。
依原告申请，本院依法调取公安机关出具的招京乡户籍证明书1份、制作了对丹山社区两委成员招超的调查笔录1份，原、被告双方意见如下：
原告对调查笔录的意见有异议，丹山社区两委成员招超说1992年的崂村集字0669号宅基地使用证没有了，说作废了，难道说没有存档，原告1952年的宅基地证档案都有，1992年的就没有了，其不认可，招超是狡辩。招京乡在1992年户籍迁出了，就他女儿一个人在家，被告招京乡何时迁出去的证据没有，原告代理人可有被告1997年4月11日迁入现住址的证据，对1992年被告招京乡迁出去的说法不认可。户籍证明招京乡属于乡村的“乡”，不是其到庭上出具的所有证件上的“香”。原告只认户籍证明上的“乡”，其他全部作废。
被告招京乡对调查笔录的意见：崂村集建0669号宅基地使用的历史演变过程我方不是很清楚，当初该证上的名字是招京香，是村委工作人员的笔误，后来村委也出具了相关证据予以证实。对其的家庭户口情况认可。对户籍证明书真实性无异议。
被告孟玉萍、陈秀珍对户籍证明书及丹山社区两委成员招超的调查笔录均无异议。
经审理查明，原告招京祥与被告招京乡系兄弟关系，两人于1975年10月17日订立如下遗产契约：招京祥、招京乡接受父母百年遗产，正房四间，长兄京祥情愿将房子让于其弟京乡永远居住。以下子女及任何人不得干涉，口恕无凭，立字为证。长兄招京祥弟招京乡证明人招作财招京岳招京央招京密招京朋招作金立字人招京君。
另查明，2011年5月11日，城阳区夏庄街道丹山社区居委会证实：原丹山村村民招京乡，男，1937年2月5日出生，身份证号××，与招京香二名字同属一人。同年6月14日，该社区居委会还证实：我社区796号房屋的地籍管理档案材料（地籍号685）为招京香名下。
又查明，招京乡1991年10月1日进行土地登记申请，1991年10月20日，编号为40727的地籍调查表证实坐落在崂山区夏庄镇丹山村（因行政区划现为城阳区夏庄街道丹山社区）预编地籍号为I7-17-727宗地四至为东至自己山招京央墙外根，南至墙中邻招京桂，西至自己山墙外根邻胡同，北至后院1.30米墙中邻招京宗的土地使用者为招京乡。同年12月1日，崂山区人民政府的土地登记审批表证实，编号为40727的土地，坐落于崂山区夏庄镇丹山村地号为I7-17-727宗地四至为东至自己山招京央墙外根，南至墙中邻招京桂，西至墙外根邻胡同，北至后院墙中邻招京宗的土地使用者为招京乡。
还查明，1992年5月1日，被告招京乡与被告陈秀珍签订“立契约”一份，内容如下：招京乡老房四间门窗具全，坐落在丹山村街南，亲自说允，情愿卖与陈秀珍名下，永远为业。言定卖价捌佰元整（800元），当交不欠，恐后无凭，立契约为证。四至东至招京央，南至招吉平换至招京桂，西至胡同，北至招京宗。面积依房证为证。证明人招京央，卖方人招京乡，立字人招京岳，买房人陈秀珍。崂集建（92）字第40727号集体土地建设用地使用证，地号为I7-17-727宗地四至为东至自己山邻招京央墙外根，南至墙中邻招京桂，西至墙外根邻胡同，北至后院墙中邻招京宗的土地使用者为孟文良（系被告陈秀珍之夫、被告孟玉萍之父，已于2003年5月去世），该证变更记事一栏载明：因买卖房屋转孟文良名下97.3.25并加盖青岛市城阳区夏庄镇土地管理所印章。
再查明，1997年3月26日，青城字第N00014629号印契显示丹山村平房四间由招京乡卖于孟文良，卖价为2000元，当天孟文良向崂山区夏庄镇财政所缴纳了10元工本费和120元契税。
本院认为，公民的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案中，原告请求确认被告招京乡与被告孟玉萍、陈秀珍的房屋买卖无效的前提应当是原告对争议房屋享有物权，原告与被告招京乡于1975年10月17日订立遗产契约约定，原告情愿将房子让于被告招京乡永远居住。原告虽称被告招京乡只有居住权，没有所有权，但根据订立契约时在场的立字人招京君及证明人招作金的证言均证实，情愿将房子让于被告招京乡永远居住就是将房屋给了招京乡，原告虽认为本案是重审，证人应到庭，前面证人所说的证词无效，但招京君、招作金在本院（2011）城民初字第1726号一案庭审中已出庭作证，其证言已经经过双方质证，证言已经固定，结合被告招京乡提交的其他证据，本院认为，证人招京君、招作金作为当时的见证者，其证言具有较高的可信度，本院对该两份证言予以采信。1975年10月17日原告招京祥与被告招京乡所立的遗产契约是双方当事人的真实意思表示，因此本院依法确认该份遗产契约中所约定的“长兄京祥情愿将房子让于其弟京乡永远居住”，即为原告招京祥将自己所继承的房屋物权自愿转让给被告招京乡，因原告对争议房屋不享有物权，其请求确认被告招京乡与孟玉萍、陈秀珍的房屋买卖无效的诉讼请求，没有合法依据，本院不予支持。既然原告对争议房屋不享有物权，其要求被告招京乡返还原丹山村796号房屋一半归原告所有的诉讼请求，依法亦不予支持。另外，本案中，遗产契约订立于1975年10月17日，继承事由发生距今已30余年，远超过20年的最长诉讼时效的保护期限，被告招京乡、孟玉萍、陈秀珍也对原告诉讼时效已过进行了抗辩，因此引起的诉讼纠纷人民法院不予保护。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十四条、第五十七条，《中华人民共和国继承法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告招京祥的诉讼请求。
案件受理费800元，由原告招京祥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 宋承峰
审 判 员 刘界元
代理审判员 康廷富
二〇一三年七月十六日
书 记 员 胡保红
附本案判决所依据的法律规定：
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
第五十四条民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。
第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。
《中华人民共和国继承法》
第八条继承权纠纷提起诉讼的期限为二年，自继承人知道或者应当知道其权利被侵犯之日起计算。但是，自继承开始之日起超过二十年的，不得再提起诉讼。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。