江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0303民初3066号
原告（反诉被告）:徐州宁港机动车检测服务有限责任公司，住所地徐州市云龙区津浦东路32号。
法定代表人:郭孝平，该公司总经理。
委托诉讼代理人:朱伟成，江苏润诚律师事务所律师。
被告（反诉原告）:王状，男，1976年4月13日生，汉族，住徐州市铜山区。
委托诉讼代理人:上官丙权，江苏富玲律师事务所律师。
原告（反诉被告）徐州宁港机动车检测服务有限责任公司（以下简称宁港公司）与被告（反诉原告）王状房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宁港公司的委托诉讼代理人朱伟成，被告王状的委托诉讼代理人上官丙权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁港公司诉称，原、被告于2016年5月1日签订房屋租赁合同，原告将位于徐州市云龙区津浦东路32号8-12号门面房出租给被告使用。租期自2016年5月1日至2020年4月30日，租金按每平方米每天30元计算，半年交付一次。2016年12月1日，被告应当缴纳2016年12月至2017年5月期间的租金，原告虽多次催要，被告仅缴纳8000元。被告的行为严重违反合同约定，为此提起诉讼，请求：1、解除原、被告之间签订的房屋租赁合同。2、被告向原告支付拖欠的房屋租金76000元（计算至2017年6月30日）及逾期违约金28800元。3、返还所承租的房屋。4、承担本案诉讼费。
被告王状辩称，原、被告之间并没有就合同解除的条件进行约定，被告拖欠租金也是由于原告没有履行协助被告办理工商注册手续并导致被告经营困难所致。因此，原告无权解除合同。被告已经向原告支付租金共计92000元，欠付租金应为64000元。原告主张的违约金也过高，应当按照同期银行贷款利率的1.3倍进行调整。此外，案涉房产为军产，原告未经所有权人同意即擅自转租给被告，转租合同应属无效。法院应驳回原告的诉讼请求。
反诉原告王状诉称，原告未经所有权人同意擅自将案涉房产转租给反诉人，严重违反了诚信原则并给反诉人造成巨大经济损失，要求确认双方签订的房屋租赁合同无效，判令反诉被告返还租金92000元和保证金25000元、赔偿房屋装修损失及搬迁损失以及可期待利益损失（按每月利润31173.92元从实际搬迁之日计算至2020年4月30日）。
反诉被告宁港公司辩称，反诉原告与反诉被告在签订房屋租赁合同时对房屋权属状况是明知的，反诉被告也将房屋权属情况如实告知了反诉原告。而且，案涉房产即位于部队管控区域之内，该区域内所有房屋承租人均知晓房屋权属性质。因此，反诉被告并不存在违反诚实信用原则的情况。此外，反诉原告系案涉房屋的次承租人，其以转租未经出租人同意为由要求确认转租人与其之间签订的租赁合同无效，没有法律依据。其建立在合同无效基础之上的其他反诉请求因丧失法律基础，也不能成立。请求法院予以驳回。
经审理查明，2015年10月20日，原告宁港公司（乙方）与南京军区联勤部徐州物资采购办事处（甲方）签订《军队房地产租赁合同》和《场地租赁附加协议》，承租位于徐州市××东路××号面积为9800平方米的场地，用于机动车尾气环保检测服务及维修美容。租赁期限自2015年11月1日至2020年10月31日。合同第八条中约定，乙方不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租应当在不违背本合同约定的情况下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施。双方在附加协议中约定，甲方同意乙方在大门南侧建设二层综合服务楼，建设面积1660平方米……，建设费用由乙方自理，租赁期内乙方无偿使用。租赁期满后权属归甲方所有……。2016年5月1日，原告宁港公司（甲方）与被告王状（乙方）签订《房屋租赁合同》，将上述自建综合楼8-12号门面房出租给被告用于汽车美容。合同约定出租面积为400平方米，租金先付后租，按每平方米每天30元计算，半年缴纳一次即72000元。被告还应交纳保证金25000元。租期自2016年5月1日起至2020年4月30日止。合同第五条中约定，租赁期满或合同解除后，乙方必须将添置的可移动的动产搬离并甲方返还房屋，房屋的装修不得拆除，返还房屋及附属设施应当完好并符合日常使用状态等。合同第六条约定，乙方应当按照合同规定的时间和方式支付租金，保证金及其他费用；第十条第（2）项约定，租赁期内，甲乙任何一方无法定或约定理由解除本合同，应承担违约责任。甲方出现上述违约情况的向乙方支付年租金30%的违约金，并退还乙方已付租金，乙方如出现上述违约的应向甲方支付年租金30%的违约金，保证金扣除乙方应付费用后剩余部分退还乙方。合同签订后，原告如约定履行了合同义务。被告向原告支付了2016年5月1日至2016年10月30日期间的租金72000元及保证金25000元。2016年11月后，原告向被告催要当月至2017年4月30日期间的租金。被告于2016年12月19日书面承诺于当月26日支付租金，如不付无条件退房。事后，被告未兑现此承诺。2017年1月13日，被告第二次向原告书面保证：于2017年1月20日付房租，如果不付原告可停电。但此次保证也没有兑现。2017年3月4日，被告再一次向原告出具书面《承诺书》：承诺于2017年3月13日前交清租金72000元，逾期不交，原告有权将其房屋内设备清除出场，其不向原告主张任何权利，后果自负，同时无条件终止合同。但该承诺期限届满后，被告再一次违反承诺，仅于2017年4月27日和2017年5月24日分别缴纳租金10000元。原告遂于2017年6月7日在本院提起诉讼。被告在本诉开庭时当庭提出反诉。
上述事实，有原、被告双方当庭陈述，原告与南京军区联勤部徐州物资采购办事处签订的《军队房地产租赁合同》和《场地租赁附加协议》，原告与被告签订的《房屋租赁合同》，被告向原告出具的书面承诺书及缴纳租赁费收据等证据证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合法有效。被告未按合同约定履行支付租金的义务，经原告多次催要后在合理的期限内仍未履行。在此情形下原告提出解除合同符合我国《合同法》第九十四条第（三）项之规定，应予支持。被告认为原告无权解除合同的抗辩意见，无法律依据，不能成立。依据合同约定自2016年11月至2017年6月共计产生租金96000元，被告后期支付20000元，原告主张欠付租金76000元，有事实依据，但应当扣除被告先期交纳的履约保证金25000元。从案涉房屋租赁合同的标的及被告违约行为所给原告造成的损失等因素衡量，双方约定违约金过高，原告依此主张违约金28800元，本院不予支持。被告提出以欠付租金额按照同期银行贷款利率的1.3倍对违约金予以调整的抗辩意见，较为合理，本院予以采纳。案涉房产系原告依据与南京军区联勤部徐州物资采购办事处签订的《场地租赁附加协议》自行建造且在租赁期限内享有无偿使用权。虽然双方在《军队房地产租赁合同》中有关于未经出租方许可原告不得擅自转租的内容，但该约定并没有明确指向原告自建房，而且南京军区联勤部徐州物资采购办事处应当知晓原告将案涉房产出租给被告的事实并一直没有提出异议。因此，被告以原告无权出租案涉房产为由反诉主张合同无效，缺乏事实和法律依据，本院也不予支持；被告基于合同无效而提出的返还租金、保证金并赔偿各项损失之反诉请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告徐州宁港机动车检测服务有限责任公司与被告王状签订的《房屋租赁合同》。
二、被告王状于本判决生效之日起十日内，向原告徐州宁港机动车检测服务有限责任公司支付自2016年11月至2017年6月期间的租金51000元及违约金（违约金以27000元为本金自2016年11月1日起、以24000元为本金自2017年5月1日起，按照同期银行贷款利率分别计算至本判决确定的给付之日止）。
三、被告王状于本判决生效之日起三十日内向原告徐州宁港机动车检测服务有限责任公司交付承租房屋。
四、驳回原告徐州宁港机动车检测服务有限责任公司的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告王状的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9560元，由原告负担4560元，被告负担5000元；反诉案件受理费2640元，由被告王状负担（本诉案件受理费，原告已预交，被告王状随租金一并给付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 董 新
人民陪审员 黄 蕾
人民陪审员 张立勇
二〇一七年十月十日
书 记 员 戴琛琛