广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0305民初4273号
原告：王永峰（反诉被告，以下简称原告），
委托诉讼代理人：王飞谭，广东创晖律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何金宝，广东创晖律师事务所律师。
被告：廖永洪（反诉原告，以下简称被告），委托诉讼代理人：刘集雄，广东深锐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨晴，湖南娄星律师事务所律师。
第三人：廖小清，，
第三人：美联物业代理（深圳）有限公司（以下简称美联物业）。
法定代表人：张锦成，董事。
委托诉讼代理人:王晓燕，女，系公司员工。
委托诉讼代理人：罗小珍，女，系公司员工。
原告王永峰诉被告廖永洪、第三人廖小清、第三人美联物业代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月15日立案受理后，被告廖永洪在法定期限内提起反诉，本院予以受理，并适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告及其委托诉讼代理人何金宝，被告及其委托诉讼代理人刘集雄、杨晴，第三人廖小清，第三人美联物业的委托诉讼代理人王晓燕、罗小珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2015年12月27日签订的《房屋转让合同书》；2.被告支付原告违约金93万元；3.被告承担本案受理费。事实和理由：2015年12月27日，原告经第三人美联物业介绍，与被告签订了《房屋转让合同书》，约定：原告将其名下的深圳市南山区内环路北前海路以西鼎太风华七期某房（以下简称“涉案房屋”）以465万元的价格转让给被告，房屋建筑面积为68.99平方米，被告须于签约后五日内向原告支付定金20万元，并于2016年3月10前将首期款（不含定金）支付至指定的监管账户；被告以银行按揭贷款的方式支付剩余房款，须于2016年3月10日前向银行提交申请贷款的相关资料，如其不能获得银行贷款，则应于知晓无法获得贷款之日起五个工作日内以其他方式足额履行付款义务。签约后，原告积极履行合同义务，配合被告办理合同首期款监管等事宜。2015年12月31日，原告就约定房屋担保赎楼事宜向深圳市融安融资担保有限公司出具《委托书》；2016年3月10日，中介公司又安排原告到指定的中国农业银行蛇口支行办理首期款资金监管，但由于被告没有提供足额首期款而无法完成监管，后查实被告因在银行有另一套住房抵押贷款而未能获得涉案房屋的贷款资格。2016年3月16日，原告委托律师向被告及第三人美联物业发出《律师函》，但被告仍未能在合同约定的期限内完成付款义务。直至本案起诉之日，原告仍未实际取得合同约定的定金。《房屋转让合同书》因被告的原因而无法继续履行。综上，被告的行为已构成违约，侵犯了原告合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。
被告反诉并辩称：1.解除原告与被告于2015年12月27日签订的《房屋转让合同书》；2.原告向被告返还定金25万元，由第三人美联物业协助返还该定金；3.原告向被告支付违约金93万元；4.原告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年12月27日，原告与被告经第三人美联物业居间介绍，签订了《房屋转让合同书》，约定被告以465万元的价格将涉案房屋转让给被告，定金25万元，剩余楼款以银行按揭贷款方式付款。签约后，被告依约支付定金，并告知原告其不具备购房资格，签订《房屋转让合同书》是帮其亲戚即本案第三人廖小清在深圳购置房产所需，为此双方签署《主体变更确认书》，该确认书中丙方信息暂为空白。该主体变更书由第三人美联物业保存。签约后，被告与第三人廖小清就购买涉案房产办理了授权委托的公证手续。2016年2月23日下午，原告及其配偶、第三人廖小清、第三人美联物业员工张利、廖建友等五人前往中国农业银行深圳蛇口支行办理涉案房屋首期款资金监管手续，原告以要看一下《主体变更确认书》原件为由将确认书的原件装入自己口袋后立即离开。张利、廖建友追上原告要求返还该确认书原件，原告谎称需要打电话咨询相关问题不予归还，在张利、廖建友多次要求下，仍不同意归还该确认书。廖建友发现该突发情况可能导致买卖交易无法完成，当即报警。深圳市公安局招商派出所出警后，廖建友向警方说明了原告强行带走《主体变更确认书》原件的经过，相关事实有报警笔录可以证明。此外，第三人美联物业曾多次催促原告提供办理委托公证所需资料，但原告不予配合，导致被告无法办理首期款的银行监管手续。2016年3月18日，被告向原告邮寄送达了《履约催告函》，催促原告依约履行合同约定的各项义务。综上，原告采取强硬手段抢夺《主体变更确认书》原件且未按合同要求配合被告办理资金监管手续等行为已构成根本违约，被告特向法院提起反诉，请求判如所请。
针对被告的反诉，原告辩称：1、原告签订《房屋转让合同书》并不知晓被告没有购房资格，第三人美联物业也无告知，对被告所称其系帮第三人廖小清购买涉案房屋之事也毫不知情，且被告与第三人廖小清关于买卖房屋的委托授权是在《房屋转让合同书》签订后补签的。原告是不同意签订《主体资格变更确认书》的。2、被告与第三人廖小清、第三人美联物业存在关联关系，在2016年2月23日三方前往银行办理资金监管手续时，第三人美联物业员工也未向原告介绍第三人廖小清为涉案房屋实际购买人。本案交易存在第三人美联物业与被告之间相互串通进行炒楼卖楼的非法目的。3、被告称原告不配合办理银行按揭贷款等手续，事实上委托赎楼的公证资料与银行按揭贷款没有必然的法律关系，原告已经按照约定办理了赎楼公证委托手续。4、导致《房屋转让合同书》不能履行的原因在于被告和第三人美联物业，被告反诉要求原告返还定金没有事实依据，定金至今仍托管在第三人美联物业处。综上，被告的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。
第三人廖小清陈述，2015年下半年，其想购买住房，由于没有经验和时间，所以委托其表哥即被告为其办理购买涉案房屋相关事宜。
第三人美联物业陈述，在签订《房屋转让合同书》时，其已将被告无购房资格、涉案房屋是被告帮亲戚购置的情况告知原告。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
经审理查明，2015年12月27日，原告（卖方）与被告（买方）签订《房屋转让合同书》，约定：卖方将涉案房屋以465万元的价格转让给买方，买方同意在签约当日向卖方支付的定金10万元，在签约后五日内（含当日）再支付定金10万元，双方约定该定金交由第三方监管；双方约定除定金之外的楼款由买方按揭付款，买方应于2016年3月10日前（含当日）将首期款（不含定金）以银行评估为准支付至第三方监管机构的监管账户；买方须于2016年3月10日前（含当日）向贷款部门提交申请按揭贷款的相关资料，并配合贷款部门进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭，提供相关资料及签署相应法律文件；如买方不能获得上述贷款，则应于得知不能获批贷款之日起五个工作日内以其他方式足额履行付款义务；涉案房屋有抵押，卖方须于签约之日起两日内（含当日）出具公证委托书给担保公司及指定人员，并与担保公司签订服务合同，同时买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署相应文件。如卖方拒不出具公证委托书，则视为卖方构成根本违约，买方有权解除合同并要求卖方承担违约责任；如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五个工作日，卖方可解除合同并要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；合同还约定了其他内容。同日，原告（卖方）、被告（买方）与第三人美联物业（丙方）签署《资金托管协议》，约定三方同意将定金20万元交由第三人美联物业托管。
2015年12月31日，原告委托深圳市融安融资担保有限公司、唐百林、苏志远、李小军、李建文等人代为办理涉案房屋的签署《二手楼（赎楼）贷款信贷资金托管协议》、申请转按揭贷款、注销抵押登记、转卖涉诉房屋、签署《房地产买卖合同》等事项。
2016年3月7日，原告与被告签订《协议书》，约定将涉案房屋交易定金变更为25万元，被告应于2016年1月21日前将该定金支付至第三人美联物业指定账号托管。同日，原告签署《指定收款书/收款委托书》，委托第三人美联物业将涉案房屋定金24万元存入其本人指定账户。
第三人美联物业于2016年1月2日和2016年1月21日分别出具《收据》，确认收到被告交来的定金20万元和5万元。庭审中，第三人美联物业确认该25万元定金仍在其处托管。
原告、被告和第三人美联物业曾签订一份《主体变更确认书》，其上卖方（甲方）为原告、原买方（乙方）为被告，现买方（丙方）处为空白，第三方为美联物业，约定：四方经协商一致同意将该物业之买方由乙方变更为丙方，即乙方将《房屋转让合同书》项下的权利义务转让给丙方，由丙方继续履行合同的权利义务（包括但不限于支付定金、首期款、办理按揭贷款手续等）；乙方对丙方履行上述合同义务承担连带保证责任；在签署正式房地产买卖合同及产权转移登记时将买方姓名写为丙方名字（即由甲方与丙方办理产权过户手续）；乙方在签署本《主体变更确认书》之前及以后就购买该物业所支付的所有款项均转为代丙方所支付，即视为乙方已代丙方支付了等额的购房款；合同还约定了其他内容。庭审中，原告确认其曾于签订《房屋转让合同书》当日签署上述《主体变更确认书》，但主张被告与第三人美联物业刻意隐瞒第三人廖小清为确认书中的丙方的事实，存在违规操作之嫌。
2016年3月10日，第三人廖小清出具《委托书》，委托被告代理其办理购买涉案房屋的有关手续，包括代为签署房屋买卖合同、办理银行按揭手续、资金监管手续等。
2016年3月16日，原告向被告及第三人美联物业发出《律师函》，称：希望第三人美联物业联系被告于2016年3月18日前完成涉案房屋首期款付款义务，逾期将视为被告拒绝继续履行《房屋转让合同书》。
2016年3月18日，第三人美联物业复函原告，称：因原告拒绝履行合同约定的“配合”义务，未依约向其提交公证委托资料而导致首期款监管未能完成，其与被告均会及时联系原告办理资金监管手续等。
被告提交《报警回执》，拟证明2016年2月23日原、被告与第三人美联物业共同前往银行办理资金监管手续时，原告借故抢夺《主体变更确认书》原件并拒绝交还给第三人，第三人美联物业员工廖建友报警处理的事实。庭审中，原告本人陈述其于2016年2月23日拿走上述《主体变更确认书》原件并放在车上，原件可能后来被其小孩撕毁了。
2016年3月23日，被告向原告发出《履约催告函》，称原告的违约行为导致《房屋转让合同书》无法继续履行，要求原告于收到函件后五个工作日内，归还《主体变更确认书》并按照约定办理资金监管事宜。
以上事实，有《房屋转让合同书》、《资金托管协议》、《委托书》、《协议书》、《指定收款书/收款委托书》、收据、《主体变更确认书》、《律师函》、《复函》、《报警回执》、《履约催告函》等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《房屋转让合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强行性规定，合法有效。原、被告在签订《房屋转让合同书》同日签订了《主体变更确认书》，虽然当时新买方尚未确定，但是双方在“现买方”处为空白的《主体变更确认书》上签名，应视为双方同意被告指定任何不特定的第三方作为涉诉房屋的新买方，继续履行合同中原买方的权利义务，被告作为原买方依约对新买方履行上述合同义务承担连带保证责任。上述合同权利的转让不存在法律规定的不得转让的情形，原告以其签约时对被告系帮第三人廖小清购买涉案房屋之事不知情为由，主张《主体资格变更确认书》无效，缺乏法律依据，本院不予支持。2016年2月23日三方约定前往办理首期款资金监管时，原告获取《主体变更确认书》原件后拒绝交还且事后销毁的行为，应视为其以实际行为表明不继续履行合同，原告的行为已构成违约，被告据此主张解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持。合同自享有解除权的一方通知到达对方时解除，本案的反诉状于2016年7月19日送达原告，故原告与被告于2015年12月27日签订的《房屋转让合同书》已于2016年7月19日解除。原告主张因被告未能在约定期限内完成首期款的付款义务，据此要求被告支付违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。合同解除后，被告要求原告返还定金及支付违约金的诉讼请求，符合合同和法律规定，本院予以支持。原告在庭审中主张违约金过高，考虑到违约金以补偿为主，兼具惩罚性，故本院以原告违约行为对被告造成的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错等因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡平，从而确定原告应向被告支付违约金558000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告王永峰与被告廖永洪于2015年12月27日签订的《房屋转让合同书》于2016年7月19日解除。
二、原告王永峰应于本判决生效之日起十日内向被告廖永洪返还购买深圳市南山区内环路北前海路以西鼎太风华七期某房定金25万元[该款由第三人美联物业代理（深圳）有限公司直接向被告廖永洪返还]。
三、原告王永峰应于本判决生效之日起十日内向被告廖永洪支付违约金558000元。
四、驳回原告王永峰其它的诉讼请求。
五、驳回被告廖永洪其它的诉讼请求。
如果各方当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费13100元，原告王永峰已预交，由原告王永峰负担。反诉案件受理费7710元，被告廖永洪已预交，由原告王永峰负担5279元，被告廖永洪负担2431元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 赖晖
人民陪审员 田敏
人民陪审员 陈琼
二〇一六年十月十一日
书 记 员 黄笑
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
（一）根据合同性质不得转让；
（二）按照当事人约定不得转让；
（三）依照法律规定不得转让。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。