安徽省安庆市迎江区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖0802民初24号
原告：周凌龙，男，1976年9月25日出生，汉族，住安庆市迎江区。
原告：石庆莉，女，1978年2月13日出生，汉族，住址同上。
委托诉讼代理人：程超超，安徽振风律师事务所律师。
被告：詹春梅，女，1973年2月27日出生，汉族，住安庆市迎江区。
被告：蒋峻峰，男，1973年8月11日出生，汉族，住安庆市迎江区。
被告：蒋建辉，男，1938年7月1日出生，汉族，住安庆市迎江区。
以上三被告共同委托诉讼代理人：金吕峰，安徽国誉律师事务所律师。
被告：安庆市兴旺房地产经纪有限责任公司，住所地安徽省安庆市迎江区华中西路95号华一小大门西侧5#门面，统一社会信用代码91340800666246293L。
法定代表人：陈旺圣，总经理。
委托诉讼代理人：汪太宇，安徽长江人律师事务所律师。
原告周凌龙、石庆莉与被告詹春梅、安庆市兴旺房地产经纪有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，追加蒋峻峰、蒋建辉为本案被告参加诉讼。依法适用简易程序,后因案情复杂转普通程序，公开开庭进行了审理。原告周凌龙以及两原告委托诉讼代理人程超超，被告詹春梅及其被告詹春梅、蒋峻峰、蒋建辉委托诉讼代理人金吕峰，被告安庆市兴旺房地产经纪有限责任公司（以下简称兴旺公司）委托诉讼代理人汪太宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周凌龙、石庆莉向本院提出诉讼请求：一、依法解除两原告与被告詹春梅、兴旺公司三方签订的房屋买卖合同；二、判令被告兴旺公司立即向两原告返还购房定金2万元；三、判令被告詹春梅、兴旺公司立即向两原告赔偿12万元；四、本案诉讼费用由被告詹春梅、兴旺公司承担。事实与理由：两原告在被告兴旺公司的介绍下得知被告詹春梅有房屋出售。在被告詹春梅、兴旺公司保证该房屋可以出售的情况下，2017年3月5日两原告与被告詹春梅、兴旺公司签订了房屋买卖合同一份，约定甲方（被告蒋建辉、詹春梅）将坐落于安庆市炮营月山铜矿住宅楼2单元604室（后安置在安庆市谐水湾二期4栋706室）的房屋出售给乙方（两原告），两原告按照约定于当日向被告兴旺公司支付了2万元的购房定金。合同签订后不久，被告兴旺公司告知两原告：被告詹春梅将无法按照约定时间办理房屋过户。经被告兴旺公司的劝说和从中协商，2017年6月4日在被告兴旺公司的业务经办人的签字保证下，两原告与被告詹春梅签订了一份《补充协议》，约定：过户时间延长至2017年8月31日。到期后，两原告得知被告詹春梅仍然无法办理过户，但是基于对被告兴旺公司的信任以及被告詹春梅保证能办理过户的态度，原告于2017年10月2日与被告詹春梅又签订了一份《补充协议》，约定：甲方（被告蒋建辉、詹春梅）积极办理房产证，办理好后立即过户给乙方（两原告），过户时间延长至2017年11月31日，如到期仍不能办理过户即视为甲方（被告蒋建辉、詹春梅）违约，赔偿乙方（两原告）因房价上涨造成的损失及违约金12万元整，同时被告兴旺公司的业务经办人在该协议上签字保证。但时至今日该房屋任然无法办理过户。两原告出于对被告詹春梅、兴旺公司的充分信任一再给予机会，希望能交易成功，但被告詹春梅、兴旺公司违背了诚实守信原则，给两原告造成了损失，侵害了两原告的合法权益。综上，为维护两原告合法权益，特向法院提起诉讼,请求支持原告的诉讼请求。
被告詹春梅、蒋峻峰、蒋建辉辩称：一、同意依法解除两原告与被告詹春梅、兴旺公司三方签订的房屋买卖合同；二.被告詹春梅受其丈夫（被告蒋峻峰）的委托有权处理该房屋，合同签订后积极履行了合同义务。但由于该房屋涉及遗产继承等因素导致交易无法完成，被告詹春梅没有主观违约的意愿；三、涉案房屋两原告以及被告兴旺公司都知道该房屋涉及遗产继承的问题仍然签订房屋买卖合同，三方均存在过错，特别是被告兴旺公司是专业的房屋交易服务机构在签订合同时没有提供专业服务，误导了两原告与被告詹春梅签订了无法履行的买卖合同；四、两原告要求被告詹春梅赔偿12万元没有事实和法律依据，按照合同法的相应规定违约金是用来弥补直接的经济损失即使被告詹春梅存在违约，两原告也应当提供证据证明其直接经济损失是12万元或超过12万。综上，请求法庭驳回原告诉求。
被告兴旺公司辩称：一、两原告与被告詹春梅所签订的房屋买卖合同是两原告与被告詹春梅自愿签订的，合同合法有效，合同签订时两原告也知道被告詹春梅出具的房屋存在着遗产继承的情况，被告詹春梅也向两原告承诺房屋继承问题家庭成员能够协商解决，在此情况下被告兴旺公司才建议双方签订合同，被告兴旺公司在本案中应当属于第三人，房屋买卖合同的双方是出卖人和购买人，被告兴旺公司只提供中介服务，属于第三人而不是被告。合同签订后，两原告与被告詹春梅在合同履行中出现问题，因被告詹春梅家庭成员不能自行协商解决继承问题，但又一再表示该房屋愿意出售。在被告兴旺公司见证下，两原告与被告詹春梅分别签订了补充协议一、二。协议涉及了交房时间问题和违约问题，被告兴旺公司在两份补充协议上签字。但被告兴旺公司只是见证人而不是保证人，不能承担保证责任，本案违约责任是被告詹春梅独立承担；二、本案过错是由两原告与被告詹春梅共同过错造成的，被告兴旺公司作为房地产经纪公司不存在过错，被告兴旺公司在房屋买卖合同签订和履行过程中，被告兴旺公司已经提供了完善的服务，从两原告的陈述来看被告兴旺公司也不存在过错，两原告的过错是明知道房屋存在继承问题仍然签订合同，应当承担责任，被告詹春梅在自己知道该房屋不能过户的情况下，仍然一再承诺该房屋能够过户，自行协商解决继承问题，如果不能履行合同愿意承担违约责任，被告詹春梅的过错责任大于两原告；三、两原告与被告詹春梅约定的赔偿金是12万，但因为两原告在本案中有过错应当适当减少被告詹春梅的赔偿责任。约定的违约金明显过高，被告詹春梅没有故意违约，两原告没有证据证明其损失是12万元，依照合同法114条应当适当减少违约金；四、根据合同约定以及被告詹春梅的承诺，被告兴旺公司提供的中介服务费应当由被告詹春梅承担。基于本案的房屋买卖合同不能履行，故只能解除。依据被告詹春梅的承诺，中介费应由被告詹春梅承担，被告兴旺公司愿意在扣除中介费12000元的前提下退还两原告购房定金。
两原告为支持自己的诉讼请求，向法庭递交了以下证据：
一、身份证两份、户籍证明一份、企业信息查询单一份，证明：两原告及被告詹春梅的诉讼主体资格；
二、房屋买卖合同一份、产权过户费用明细表一份，证明：2017年3月5日两原告与被告詹春梅、兴旺公司三方签订一份《房屋买卖合同》，约定被告詹春梅将坐落于安庆市谐水湾二期4栋706室的房屋以674650元的价格（包含了房款、办理过户手续的相关费用、水电增容、天然气等）卖给两原告；两原告支付2万元定金给被告兴旺公司，待办理过户手续时，被告兴旺公司退还给两原告充抵房款；
三、收条一份，证明：两原告按照合同约定于2017年3月5日向被告兴旺公司支付了定金2万元；
四、2017年6月4日、2017年10月2日补充协议各一份，证明：因被告詹春梅、兴旺公司的原因，涉案房屋无法办理过户手续，两原告给予了两次延长期限，但被告詹春梅、兴旺公司仍然无法履行合同。按照协议约定，被告詹春梅愿意赔偿原告因房价上涨造成的所有损失及违约金12万元，被告兴旺公司的业务经办人在协议中签名保证。
被告詹春梅、蒋俊峰、蒋俊辉对两原告递交的证据质证意见为：对证据一无异议；对证据二真实性无异议，但证据二的证明目的恰恰证明了被告兴旺公司在此次房屋交易中不是单纯的中介机构，其收取2万元定金的行为应当视为参与本案买卖合同；对证据三的真实性，请法庭核实；对证据四的真实性、合法性没有异议，但从补充协议上无法看出房屋买卖合同无法履行的真正原因，房屋买卖合同无法履行的真正原因是涉及遗产继承，本案房屋买卖双方以及被告兴旺公司均存在相应过错，其约定的损失及违约金12万元过高，两原告应当提供相应证据，证明因房价上涨导致的直接经济损失。
被告兴旺公司对两原告递交的证据质证意见为：对证据一无异议；对证据二真实性没有异议，但本案房屋买卖合同中出售房屋的产权人不是被告詹春梅，也没有房屋产权人的书面授权，签字也不是被告蒋建辉本人所签的，合法性由法庭认定。房屋买卖合同约定的产权人特别说明：如合同不能履行，违约由被告詹春梅全部承担。房屋买卖合同第一条约定：甲方（被告蒋建辉、詹春梅）保证该房屋产权清晰。因此从这个约定来看，合同不能履行是两原告与被告詹春梅造成的，被告兴旺公司没有过错；对证据三没有异议；对证据四真实性没有异议，但被告兴旺公司只是做为见证人在合同上签字。房屋买卖合同是主合同，补充协议是从合同，根据合同一致性的原则，被告兴旺公司只是见证人。
被告詹春梅为支持其抗辩主张，向法庭递交了以下证据：
一。被告詹春梅身份证一份，证明：被告詹春梅主体资格；
二．结婚证、赠予协议、死亡证明，证明：被告詹春梅有权处置涉案房屋，未能过户是因为继承问题导致；
三、收条一份、收执证明书，证明：被告兴旺公司收取了被告詹春梅的相关权属文件，被告兴旺公司应当返还相应文件。
两原告对被告詹春梅递交的证据质证意见为：对证据一没有异议；对证据二的真实性由法庭核实，达不到被告詹春梅的证明目的，即使三份证据是真实的，被告詹春梅应当知道其在产权上存在瑕疵，在签订合同前应当将该事实告诉两原告，两被告没有履行告知义务，被告詹春梅存在主观过错；对证据三真实性由法庭核实，这组证据证明了被告詹春梅将房屋相关材料交付给被告兴旺公司，被告兴旺公司对涉案房屋遗产继承问题很清楚。
被告兴旺公司对被告詹春梅递交的证据质证意见为：对证据一没有异议；对证据二真实性、合法性、关联性没有异议；对证据三真实性没有异议，但被告詹春梅要求被告兴旺公司返还原件，被告詹春梅须在本活动结束后支付了中介费，被告兴旺公司才能退还有关权属文件。
被告兴旺公司为支持其抗辩主张，向法庭递交了以下证据：
一、涉案房屋的房屋拆迁补偿安置协议书、涉案房屋搬迁证、房屋产权安置证明书，证明：被告詹春梅有权代理产权人签订合同，出售房屋。两原告看到这些材料后也同意购买房屋，两原告知悉房屋产权情况，被告兴旺公司履行了告知义务，交易不能成功责任不在被告兴旺公司；
二、被告蒋建辉与蒋曼芳干部履历表两份，证明：被告蒋建辉将干部履历表交给被告詹春梅，被告詹春梅交给被告兴旺公司，被告蒋建辉委托被告詹春梅处理涉案房屋，两原告也知道这个情况；
三、不动产登记证明书两份、房屋拆迁补偿安置结算清单，证明：被告蒋建辉、蒋峻峰委托被告兴旺公司将其名下的房产出售给两原告；
四、土地证及房屋所有权证，证明：被告蒋建辉委托被告兴旺公司将其名下的房产出售给两原告。
两原告对被告兴旺公司递交的证据质证意见为：对证据一的真实性不清楚，由法院依法核实，两原告在签订合同前以及签订合同时从来没有看见这三份材料，该组证据达不到被告兴旺公司已经如实履行告知义务的证明目的；对证据二、三真实性我们不清楚，因为这是被告詹春梅、蒋建辉、蒋峻峰与被告兴旺公司之间的交易，两原告全程没有参与；对证据四真实性没有异议，两原告知道房屋是蒋建辉的。
被告詹春梅、蒋建辉、蒋峻峰对被告兴旺公司递交的证据质证意见为：对证据一、二、四真实性、合法性没有异议，证据一、二、四均显示本案涉案房产存在四位所有权人即被告蒋建辉、蒋峻峰、詹春梅以及蒋曼芳。由于蒋曼芳已经死亡，涉案房产涉及遗产继承，产权不明晰，被告兴旺公司在明知这个情况下接受委托代理是违法行为。我们认可被告兴旺公司在这次代理中做了很多事情，但这些事均违反了房产交易的相关规定；对证据三真实性无法核实。
被告蒋建辉、蒋峻峰未向法庭递交证据。
经审查，原、被告递交的证据均符合证据的真实性、合法性、关联性，故本院均予以认定。
根据以上认定的证据以及原、被告庭审陈述，本院查明以下案件事实：
坐落于安庆市炮营山月山铜矿住宅楼2单元604室房屋（房权证号：20××03）原系被告蒋建辉与蒋曼芳所有，2007年2月18日，被告蒋建辉与蒋曼芳将该房赠与被告蒋峻峰（被告蒋建辉与蒋曼芳之子，被告詹春梅的丈夫）所有。2016年3月31日，蒋曼芳因病去世。后在被告蒋建辉、蒋峻峰授权委托下被告詹春梅与两原告以及被告兴旺公司于2017年3月5日签订了一份房屋买卖合同，约定：被告蒋建辉、詹春梅将坐落于安庆市炮营山月山铜矿住宅楼2单元604室（后安置在安庆市谐水湾二期4栋706室，建筑面积102.45平方米）的房屋出售给两原告，总房款为674650元；合同签订当天被告蒋建辉、詹春梅将所售房屋的产权证件等交付被告兴旺公司作为履约保证，待房屋过户时退还，两原告交付2万元给被告兴旺公司作为履约保证金，待房屋过户时自动冲抵办证费用；被告蒋建辉、詹春梅、两原告应于4月30日前提供真实有效的相关材料以申办该房屋产权过户手续；被告蒋建辉、詹春梅、两原告如不能按上述条款履行合同则视为中途违约，违约方须支付守约方4万元；如被告蒋建辉、詹春梅违约，违约责任由被告詹春梅一人承担。合同签订后，两原告按照约定于当日向被告兴旺公司支付了2万元的购房定金。被告詹春梅也于当日将所售房屋的产权证件等交付被告兴旺公司作为履约保证。合同签订后不久，被告兴旺公司告知两原告：被告詹春梅将无法按照约定时间办理房屋过户。经过被告兴旺公司的劝说和从中协商，2017年6月4日在被告兴旺公司业务经办人的见证下，两原告与被告詹春梅签订了一份《补充协议》，约定：过户时间延长至2017年8月31日。到期后，被告詹春梅仍然无法办理过户。在被告兴旺公司业务经办人的见证下，两原告于2017年10月2日与被告詹春梅又签订了一份《补充协议》，约定：被告蒋建辉、詹春梅积极办理房产证，办理好后立即过户给两原告，过户时间延长至2017年11月31日，如到期仍不能办理过户即视为被告蒋建辉、詹春梅违约，赔偿两原告因房价上涨造成的损失及违约金12万元。但时至今日，该房屋仍然无法办理过户。此后，两原告向被告詹春梅、兴旺公司主张权利未果，遂诉至本院。
本院认为：两原告与被告詹春梅、兴旺公司签订的房屋买卖合同及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容合法，应属于有效合同，各方当事人应严格按合同约定履行自己的义务。两原告与被告詹春梅、蒋建辉、蒋峻峰、兴旺公司均同意解除房屋买卖合同，故对两原告要求依法解除两原告与被告詹春梅、兴旺公司三方签订的房屋买卖合同的诉讼请求依法予以支持。两原告依约向被告兴旺公司支付了2万元的购房定金，履行了合同义务，但被告詹春梅未能按合同的约定交付房屋，构成违约，且合同约定：如被告蒋建辉、詹春梅违约，违约责任由被告詹春梅一人承担。故应由被告詹春梅向两原告承担违约责任。两原告与被告詹春梅在《补充协议》中约定：过户时间延长至2017年11月31日，如到期仍不能办理过户即视为被告蒋建辉、詹春梅违约，赔偿两原告因房价上涨造成的损失及违约金12万元。但因两原告在被告蒋峻峰未取得出售房屋所有权的情况下，而与被告詹春梅签订房屋买卖合同，本身存在过错，故约定的违约金12万元酌情下调25%,即被告詹春梅向两原告支付违约金9万元（12万*75%），对两原告要求赔偿12万元的诉讼请求依法予以部分支持。房屋买卖合同解除后，被告兴旺公司收取的2万元购房定金应当退还两原告，故对两原告要求返还购房定金2万元的诉讼请求依法予以支持。被告兴旺公司系中介公司，房屋买卖的双方是两原告和被告詹春梅，合同签订时两原告知道被告詹春梅出售的房屋所有权存在瑕疵，在此情况下双方仍然自愿签订房屋买卖合同，故被告兴旺公司在双方签订房屋买卖合同过程中并不存在过错，对两原告要求被告兴旺公司承担违约责任的诉讼请求不予支持。两原告购买的房屋坐落于安庆市谐水湾二期4栋706室（建筑面积102.45平方米），根据该地域房价上涨的幅度，被告詹春梅因违约给两原告造成的经济损失显然超过12万元，故对被告詹春梅、蒋建辉、蒋峻峰辩称，要求被告詹春梅赔偿12万元没有依据的辩解不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、依法解除原告周凌龙、石庆莉与被告詹春梅、兴旺公司于2017年3月5日签订的房屋买卖合同；
二、被告詹春梅于本判决生效之日起十日内支付原告周凌龙、石庆莉违约金9万元；
三、被告安庆市兴旺房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告周凌龙、石庆莉购房定金2万元；
四、驳回原告周凌龙、石庆莉的其他诉讼请求。
如不按上述指定的期间履行给付金钱的义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费3100元，原告周凌龙、石庆莉负担664元，被告詹春梅负担1993元，被告安庆市兴旺房地产经纪有限责任公司负担443元（两原告已预交，被告在履行本判决确定的给付义务时将该款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 曹 志
人民陪审员 裴立宇
人民陪审员 张红雨
二〇一八年五月十八日
书 记 员 许荣雅
本案适用法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。