贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔26民终996号
上诉人（原审原告）：四川恒丰建设有限责任公司，住所地：四川省西充县晋城镇园林路二段。
法定代表人：范怀彪，公司董事长。
上诉人（原审原告）：四川恒丰建设有限责任公司贵州省天柱分公司，住所地：天柱县凤城镇高龙路。
负责人：邓洪彬，公司经理。
以上二上诉人的委托诉讼代理人：冯成。系公司员工。
上诉人（原审被告）：欧阳晟，农民。
上诉人四川恒丰建设有限责任公司、四川恒丰建设有限责任公司贵州省天柱分公司因与上诉人欧阳晟房屋租赁合同纠纷一案，不服天柱县人民法院（2015）天民初字第1214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
四川恒丰建设有限责任公司和四川恒丰建设有限责任公司贵州省天柱分公司上诉请求：撤销天柱县人民法院（2015）天民初字第1214号民事判决，租金部份判决不合法，依法改判欧阳晟支付房屋租金53884元（计算至欧阳晟实际搬出为止）并承担违约责任。事实和理由：一、招商手册不是《房屋租赁合同》的组成部分，招商手册是2013年发放的，主要是2013年开展对商户的一系列活动，欧阳晟是2014年4月1日才签订合同，招商手册承诺2013年开展对商户的一系列活动没有做，欧阳晟是知道的。而且招商手册并没有承诺2014年4月1日以后要开展什么活动。招商手册对欧阳晟是否签订租赁合同没有任何影响，而且招商手册是政府相关部门印制的，相关优惠政策相关部门已兑现。欧阳晟无力经营的问题是不存在的，欧阳晟在经营期间生意一直很好，就算招商手册开展活动全部到位，也不能决定欧阳晟做生意一定赢利赚钱。招商手册上载明相关活动的开展与欧阳晟的经营效益没有必然的因果关系。一审判决认定招商手册内容应视为合同的组成部分，进而判决四川恒丰建设有限责任公司存在违约并承担70%的民事责任，属认定事实和适用法律均错误。二、赔偿损失与减少租金属于不同的法律关系，欧阳晟在一审开庭期间并未提起反诉，要求四川恒丰建设有限责任公司赔偿其经济损失、少付或不付租金。一审法院在欧阳晟没有提起反诉，《房屋租赁合同》没有约定违反招商手册上的内容可以减少租金的情况下，判决减少租金70%无法律依据且违反法定程序。三、一审判决解除《房屋租赁合同》是正确的，但解除合同的理由错误。四川恒丰建设有限责任公司要求解除合同的理由是基于欧阳晟不按约定按时支付租金的法定事由，而不是四川恒丰建设有限责任公司未兑现招商手册上的承诺，导致商户亏损、无力经营。
欧阳晟上诉请求：请二审法院予以改判，并驳回四川恒丰建设有限责任公司和四川恒丰建设有限责任公司贵州省天柱分公司的上诉请求。事实和理由：一、招商手册的承诺并没有时间限制，一审判决认定招商手册内容是租赁合同内容的组成部分，四川恒丰建设有限责任公司和四川恒丰建设有限责任公司贵州省天柱分公司未落实相关承诺，导致商户无力经营，合同目的不能实现，判决解除合同是正确的。二、欧阳晟在签订合同时已尽到了相应的注意义务，四川恒丰建设有限责任公司和四川恒丰建设有限责任公司贵州省天柱分公司未兑现招商手册上的承诺，才导致欧阳晟无力经营，合同目的不能实现，一审判决认定欧阳晟未尽相应的注意义务，承担次要责任，错误。三、四川恒丰建设有限责任公司和四川恒丰建设有限责任公司贵州省天柱分公司违约在先，欧阳晟有先履行抗辩权，有不支付相应租金的权利。四、欧阳晟已向供电局缴纳了全部电费，不存在仍欠电费问题，一审判决欧阳晟承担电费错误。
四川恒丰建设有限责任公司和四川恒丰建设有限责任公司贵州省天柱分公司向一审法院起诉请求：人民法院依法判决解除四川恒丰建设有限责任公司和四川恒丰建设有限责任公司贵州省天柱分公司与欧阳晟于2014年4月1日签订的《商铺承租合同》，并由欧阳晟支付尚欠租金53884元（计算至欧阳晟实际搬出为止）、电费14239.2元及滞纳金（计算至欧阳晟搬出后不用电为止）。
一审法院认定事实：原告四川恒丰建设有限责任公司贵州省天柱分公司系进驻天柱县城的招商企业，为打造其开发的凤凰城，吸引商户承租其商铺，从2013年开始原告发放招商手册，大力宣传政府对商户的一系列优惠政策，并承诺在凤凰城定期开展有益于商户的一系列活动。于是2014年4月1日原告四川恒丰建设有限责任公司贵州省天柱分公司与被告欧阳晟及吴琨签订《商铺承租合同》。合同约定：原告将其开发的凤凰城5幢2层2号1间建筑面积为269.42平方米的商铺使用权出租给被告及吴琨作茶餐厅。租赁期限为2014年4月1日起至2022年3月30日止。此商铺为原告未销售商铺。租金的支付方式：第一次租金：2014年4月1日至2015年3月30日，其中包括3个月装修期（装修期内不计算租金），租金为400元／平方米／年，共80826元。第二次租金：2015年4月1日至2016年3月30日（共12个月，其中6个月免租期），租金为400元／平方米／年，共53884元。第三次租金：2016年4月1日至2017年3月30日（共12个月，其中6个月免租期），租金为400元／平方米／年，共53884元……以先付租金后使用为原则，第一次租金应于签订本合同当日一次性付清，以后每次租金至少提前30日一次性付清。被告延期交租半月，原告有权解除本合同。被告交纳物业管理费，水、电、气等被告产生的费用按时缴纳。被告使用该商铺进行商业活动产生的各种税费，由被告自行缴纳，原告向被告出租的商铺设施和装修标准按实际交房时现状为准。该商铺交付给被告的使用时间暂定为2014年4月1日。合同签订后，原告将商铺交给被告使用，由被告一人办理营业执照经营茶餐厅，吴琨退出合同，未参与茶餐厅经营。开始被告支付了合同约定的第一次租金。因原告宣传的政府优惠政策未能落实，且原告未兑现其在招商手册上的承诺，导致被告等商户亏损，无力经营，被迫关门停业。合同约定的第二次租金扣除6个月免租期，被告尚欠原告2015年10月至2016年3月的租金53884元、电费14239.2元无力支付。2015年12月7日原告以被告未按合同约定支付尚欠从2015年10月1日起之后的租金为由诉至本院请求依法判决解除原告与被告签订的《商铺承租合同》，并由被告支付尚欠原告租金53884元（计算至被告实际搬出为止）、电费14239.2元及滞纳金（计算至被告搬出后不用电为止）。一审法院认为，一、关于原告与被告签订的《商铺承租合同》应否解除的问题。因原告大力宣传政府对被告等商户的一系列优惠政策未能落实，且原告未兑现其在招商手册上的承诺，导致被告等商户亏损，无力经营，无力按合同约定支付租金，致使合同目的不能实现，且已达到合同约定的解除条件。原告请求解除合同，本院予以支持。二、关于被告应否支付尚欠原告从2015年10月1日起之后的所有租金问题。原告大力宣传政府对被告等商户的一系列优惠政策和其定期开展有益于被告等商户的一系列活动的招商手册内容具体明确，足以影响被告等商户是否决定承租原告商铺的意向。该招商手册内容应视为合同的组成部分。原告应对招商手册上的内容负责，兑现招商手册上的承诺，原告未兑现招商手册上的承诺，违反我国民事法律的诚实信用原则，构成违约，是导致被告无力经营，无力支付租金的主要原因，应对被告无力支付租金负主要责任。被告作为完全民事行为能力人，在签订合同时应注意到签订合同可能带来的风险，因被告未尽签订合同的注意义务，是导致其无力经营、无力支付租金的次要原因，应对其无力支付租金负次要责任。根据本案案情，负主要责任的承担70%的民事责任，负次要责任的承担30%的民事责任。至于尚欠租金的计算期限和金额，应从2015年10月计算至2016年3月为止，共计53884元。原告提出尚欠租金计算至被告搬出商铺为止，因合同解除后，合同的权利义务终止，且尚欠租金从2015年10月计算至2016年3月较为合理，其主张本院不予支持。综上，本案原告应承担尚欠的租金37718.8元，被告承担尚欠的租金16165.2元，即原告自负尚欠的租金37718.8元，被告支付其尚欠原告的租金16165.2元。三、关于被告应否支付原告电费14239.2元的问题。原告请求被告支付电费14239.2元，因该电费14239.2元已被被告实际使用，其主张本院予以支持。四、关于被告应否支付原告滞纳金的问题。原告请求被告支付滞纳金，因无约定，本院不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、第一百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告四川恒丰建设有限责任公司贵州省天柱分公司与被告欧阳晟于2014年4月1日签订的《商铺承租合同》。二、被告欧阳晟于本判决生效之日起10日内一次性支付其尚欠原告四川恒丰建设有限责任公司贵州省天柱分公司的租金16165.2元、电费14239.2元，合计人民币30404.4元。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1517元，减半收取758.5元，由原告负担478.5元，被告负担280元。
本院二审期间中，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。四川恒丰建设有限责任公司、四川恒丰建设有限责任公司贵州省天柱分公司对欧阳晟已向凤城供电所交纳电费的事实无异议，本院予以采信。经审理，本院查明的事实除与一审判决认定的事实一致外，另查明：欧阳晟经营涉案商铺所产生的电费已直接向凤城供电所交纳。
本院认为，四川恒丰建设有限责任公司贵州省天柱分公司与欧阳晟于2014年4月1日签订的《商铺承租合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，属有效协议。四川恒丰建设有限责任公司和四川恒丰建设有限责任公司贵州省天柱分公司将欧阳晟诉至法院后，一审判决解除双方于2014年4月1日签订《商铺承租合同》，双方当事人均无异议，且不违反法律规定，应予维持。
四川恒丰建设有限责任公司贵州省天柱分公司在开发打造天柱县凤凰城过程中，为吸引商户购买或承租其开发建设的商铺，2013年向社会公众发放招商手册，大力对凤凰城拟打造的商业业态、预期经济收益及政府的一系列优惠政策进行了宣传，并承诺在凤凰城定期开展有益于商户的一系列活动，将凤凰城打造成天柱县最优秀的商业圈。四川恒丰建设有限责任公司贵州省天柱分公司上述一系列宣传说明和允诺对商铺承租合同的订立以及租金价格的确定有重大影响，应当视为要约，即使该宣传说明和允诺没有载入《商铺承租合同》，依法亦视为合同的内容。租赁合同签订后，四川恒丰建设有限责任公司贵州省天柱分公司应按合同的约定履行交付租赁物、打造优秀商业圈等义务。作为承租人的欧阳晟应按约定使用租赁物并支付相应的租金。四川恒丰建设有限责任公司贵州省天柱分公司诉至法院要求欧阳晟支付租金，欧阳晟则以四川恒丰建设有限责任公司贵州省天柱分公司未履行承诺存在违约为由进行抗辩并要求不支付租金。因为商业圈打造的优劣关系到商户的经营效益，从履约情况来看，四川恒丰建设有限责任公司贵州省天柱分公司虽然按《商铺承租合同》约定向承租人欧阳晟交付了商铺，但是四川恒丰建设有限责任公司贵州省天柱分公司未全面落实其先前有关承诺及其他优惠措施，未将凤凰城打造成预期的商业圈，对欧阳晟商户的经营效益造成一定的影响，四川恒丰建设有限责任公司及其天柱分公司已构成违约。考虑到四川恒丰建设有限责任公司贵州省天柱分公司已按约定将案涉商铺交付给欧阳晟用于生产经营，欧阳晟经营的餐饮服务业效益好坏，除了商业圈优劣等外部因素外，亦与茶餐厅的经营管理模式、技术水平等自身因素有关，为了平衡各方当事人的利益，本院对尚未支付的租金酌情按减少50%的标准支持。欧阳晟支付第一笔租金后，2015年4月1日以后的租金一直未支付。根据双方在《商铺承租合同》中约定，涉案商铺2015年4月1日至2016年3月30日的租金为53884元，欧阳晟还应支付租金26942元（53884元×50%）。2016年4月1日至本判决生效之日的租金按53884元／年计算，欧阳晟应支付租金的50%。对于违约金问题，因四川恒丰建设有限责任公司和四川恒丰建设有限责任公司贵州省天柱分公司未全面履约，欧阳晟未按约支付租金，双方均存在过错，四川恒丰建设有限责任公司和四川恒丰建设有限责任公司贵州省天柱分公司要求欧阳晟承担违约责任的请求，本院不予支持。
反诉是一个独立的新诉讼请求，其目的是希望通过法院支持反诉的诉讼请求以达到抵消、吞并本诉的诉讼请求。抗辩是直接否定对方当事人的诉讼理由或请求，使对方当事人全部或部分的主张得不到法院的支持甚至败诉。本案中，四川恒丰建设有限责任公司和四川恒丰建设有限责任公司贵州省天柱分公司诉到法院要求支付商铺租金后，欧阳晟是以四川恒丰建设有限责任公司贵州省天柱分公司存在事先违约为由而要求直接驳回其租金请求。欧阳晟行为是对四川恒丰建设有限责任公司和四川恒丰建设有限责任公司贵州省天柱分公司诉讼请求的直接否定，不是一个独立的诉讼请求，不需通过提起反诉解决。
双方当事人在《商铺承租合同》中并未约定欧阳晟经营茶餐厅所产生的电费只能向四川恒丰建设有限责任公司贵州省天柱分公司交纳。欧阳晟在经营茶餐厅期间根据供电部门的交费通知直接向凤城供电所交纳电费并无不妥。欧阳晟交纳电费的义务已履行，四川恒丰建设有限责任公司贵州省天柱分公司要求欧阳晟再次向其交纳电费无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，四川恒丰建设有限责任公司和四川恒丰建设有限责任公司贵州省天柱分公司、欧阳晟的上诉请求均部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项和第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持天柱县人民法院（2015）天民初字第1214号民事判决第一项；
二、撤销天柱县人民法院（2015）天民初字第1214号民事判决第二项、第三项及案件受理费的负担；
三、欧阳晟于本判决生效之日起十日内一次性向四川恒丰建设有限责任公司和四川恒丰建设有限责任公司贵州省天柱分公司支付2015年4月1日至2016年3月30日租金26942元；
四、欧阳晟于本判决生效之日起十日内按53884元／年的50%的标准一次性向四川恒丰建设有限责任公司和四川恒丰建设有限责任公司贵州省天柱分公司支付2016年4月1日至本判决生效之日的租金；
五、欧阳晟于本判决生效之日起三十日内交还租赁的商铺，逾期按53884元／年的标准支付房屋占有使用费。
六、驳回四川恒丰建设有限责任公司和四川恒丰建设有限责任公司贵州省天柱分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1517元减半收取758.5元，二审案件受理费3034元，共计3792.5元，由四川恒丰建设有限责任公司和四川恒丰建设有限责任公司贵州省天柱分公司负担2000元，由欧阳晟负担1792.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘泽智
审 判 员 王山地
代理审判员 李维君
二〇一六年八月二十三日
书 记 员 王 涛