江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0508民初4378号
原告：苏州鋆记酒店管理有限公司，住所地苏州市姑苏区西环路3051号。
法定代表人：朱捷，总经理。
委托诉讼代理人：徐海兵，江苏高仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张明华，江苏高仁律师事务所律师。
被告：翟献群，女，住苏州市虎丘区。
委托诉讼代理人：谢群山，江苏百年东吴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张馨云，江苏百年东吴律师事务所律师。
原告苏州鋆记酒店管理有限公司(以下简称鋆记酒店)与被告翟献群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，于2016年9月18日转为普通程序，依法组成合议庭，于2016年11月16日、2017年3月9日公开开庭进行了审理。原告鋆记酒店的委托诉讼代理人张明华、被告翟献群及其委托诉讼代理人谢群山两次开庭均到庭参加诉讼，原告鋆记酒店的委托诉讼代理人徐海兵、被告翟献群的委托诉讼代理人张馨云第一次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鋆记酒店向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2015年4月16日签订的房屋租赁合同中属违章建筑部分无效(共计412.9平方米)，并判令被告前三年每年减少租金30万元，第二个三年在减少后的90万元租金的基础上增5%，依此以后每三年按6%递增至合同到期；2、判令被告返还租金413500元(以法院认定的减少后的租金为准)、赔偿损失1968250.56元(其中装饰装修损失968250.56元、因违章建筑问题致使消防审核延期5个月造成的房租损失50万元、经营损失50万元)；3、判令被告应赔偿原告损失的费用与原告应当支付给被告的2016年7月16日后的租金相抵销；4、诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告撤回第2项中被告返还租金及第3项诉讼请求，变更第2项为被告赔偿损失128.83万元(其中装饰装修67.98万元、延期开业5个月房租损失38.75万元、经营损失22.1万元)。事实和理由：原告在筹备阶段，由发起人之一朱捷与被告于2015年4月16日签订房屋租赁合同，原告在成立后对该合同予以确认。合同约定被告将坐落于苏州市西环路某号二、三层全部房屋出租给原告使用，用途为开设宾馆等，出租面积为2600平方米，前三年年租金120万元，第二个三年增5%，以后每三年按6%递增，租期15年，租金从2015年7月16日开始计算。合同签订后，原告即开始对该房屋进行装修，在装修后申请消防验收许可时，被告知该房屋内有违章建筑，无法办理相关证照。无奈原告将已装修好的涉及违章部分的21个房间封闭，才得以办理了相关证照。由于减少了21个房间，原告的经营规模和市场竞争力大大降低，预期盈利目标无法实现。为此，诉讼至法院，请求依法公正处理。
被告翟献群辩称，一、被告按照合同约定将涉案房屋以双方确认的现状交付给原告使用，被告不否认房屋交付时有部分搭建，但在签订合同时告知了原告，原告已通过签署相关交接书予以了确认，因此，房屋租赁合同及补充协议即便部分无效，也非被告的过错。二、原告主张营业前消防检查未通过是由所谓违章建筑造成不是事实，事实是原告没有按照法律规定和合同约定，进行消防设计报请审核所致，原告的所谓损失没有相应的事实依据，且都是原告自己的行为造成的，与被告无关。三、双方所订立的租赁合同已解除，对于原告不支付租金和费用的行为，被告保留通过法律途径要求原告承担法律责任的权利。
本院经审理认定事实如下：2015年4月16日，被告翟献群(出租方，甲方)与朱捷(承租方，乙方)签订房屋租赁合同，约定甲方将苏州市西环路某号二、三层全部房屋出租给乙方，租赁面积2600平方米，租赁期限15年，自2015年4月16日起至2030年7月15日止，计租日为2015年7月16日，双方确认甲方于2015年4月16日交付房屋。对于租金及支付方式，双方约定，自2015年7月16日起，前三年每年租金为120万元，第四年起租金以前三年的租金为基数增加5%，为126万元，此后每三年按照6%递增。合同第11-4条约定，租赁期间乙方对房屋进行的改造，如有需要乙方应自行向相关部门进行备案审批同意后方可进行施工。第11-5条约定，租赁期间，必须按照消防要求进行施工。
2015年4月16日，翟献群(甲方)与朱捷(乙方)签订房屋租赁合同补充协议一份，约定甲方将电梯门厅一楼部分以每年3万元租赁给乙方，面积约80平方米，合同同时约定，乙方在装修时必须按照政府部门的相关程序进行办理，涉及到有关部门的审批，批准后方能进行装修或经营。
2015年5月28日，鋆记酒店成立，法定代表人朱捷，注册资本100万元，经营范围住宿服务、酒店管理等。
2015年7月17日苏州市公安消防支队姑苏区大队在检查中发现原告正在内部装修，未进行设计备案，违反了《中华人民共和国消防法》第十条的规定，于8月14日向原告送达了行政处罚决定书。
2015年9月29日，原告取得了建筑工程施工许可证，面积1804平方米。2016年3月17日，苏州市公安消防支队姑苏区大队向原告鋆记酒店颁发了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，场所所在层数为第一、三层局部，第二层全部，场所建筑面积为1496平方米。2016年5月9日，原告取得了特种行业许可证。
审理中，原告提交了苏州市公安消防支队姑苏区大队于2015年10月30日出具的建设工程消防设计备案检查意见书复印件，主要内容：你单位于2015年10月20日申报的苏州鋆记酒店管理有限公司内装修工程消防设计图纸及相关申请资料收悉。(工程概况：该工程位于西环路某号，嘉业阳光综合楼，……。此次装修为一、三层局部，二层整体，装修面积1804.03平方米，使用性质为酒店)。……同意该工程建设工程消防设计，请按照检查批准的消防设计图纸资料进行施工，设计备案检查合格的建设工程消防设计不得擅自修改。……。原告提供该证据的目的，证明其于2015年10月20日申报消防备案，2016年3月17日才取得消防安全检查合格证，由于涉案房屋中存在违章建筑，才延误了5个月，是被告的过错造成的，因此，被告应当承担赔偿责任。被告认为该证据系复印件，对其真实性不予认可，但同时认为该意见书可以说明，原告在2015年10月20日提交消防图纸时已排除了临时搭建部分412.9平方米，如果原告按照双方的约定及相关法律法规规定在装修前即申请建筑工程施工许可及消防备案，就不可能发生412.9平方米的装修损失。
苏州市西环路某号所有权于2012年6月18日登记为被告翟献群单独所有，共4层，建筑面积4502.29平方米。2016年11月28日经苏州工业园区人民法院淘宝网司法拍卖，由苏州市苏创化工石油有限公司竞得。2016年12月14日，苏州工业园区人民法院以(2016)苏0591执251号之二执行裁定书裁定，苏州市西环路某号不动产归苏州市苏创化工石油有限公司所有。
审理中，双方一致确认原告承租的房屋面积2600平方米中有412.9平方米系违章面积，位于出租房屋的西北部分，该部分面积已装修成客房21间，原告自主编号为201、203、205、207、209、211、213、215、217、219、301、303、305、307、309、311、313、315、317、318、319室，原告陈述因消防原因无法使用。其余承租房屋由原告使用至今。
审理中，根据原告的申请，本院委托苏州华衡资产评估事务所对苏州市西环路某号二楼、三楼中违章建筑412.9平方米的装饰装修进行评估，评估价值为67.98万元。原告支付了评估服务费8000元。原告对该评估价值不持异议，被告则认为其中单价远高于原告的购置价格。对此，评估机构出具了书面答复意见，认为其取价依据符合相关规定，购置单价为原采购主材价，未包含上楼费、辅材价及人工费等，而评估单价中包含了主材价、辅材价、材料上楼费、安装装饰人工费、机械费、措施项目费、设计费及相应的管理费及利润等。
以上事实，有房屋租赁合同、补充协议、营业执照、行政处罚决定书、建筑工程施工许可证、消防安全检查合格证、房屋所有权证、苏州工业园区人民法院执行裁定书、评估报告书、答复意见及评估费发票、原、被告的陈述等证据予以证实。
本院认为，合同的签订不得违反法律、行政法规的强制性规定，否则合同无效。原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，但其中412.9平方米系未取得建设工程规划许可证建设的房屋，违反了《中华人民共和国城乡规划法》的强制性规定，因此租赁合同中有关该部分的租赁应为无效，自始没有法律约束力，但合同部分无效，不影响其他部分效力，其他部分仍然有效。因此，原告要求减少租金的诉讼请求，本院予以支持，依据租赁总面积与搭建面积的比例及租赁合同约定的租金标准，自2015年7月16日起，前三年年租金变更为101万元，此后的增幅不变。
关于合同部分无效的责任问题。原告认为在签订租赁合同时，被告并未告知其中有违章建筑，且这部分面积分布在二楼、三楼，目测无法确认，因此，导致合同部分无效的责任在被告，被告应当承担赔偿责任；被告认为租赁合同签订时对于无证搭建的412.9平方米面积是口头告知过原告的，且双方现场交接，因此合同部分无效并非是被告的过错，被告不应承担损失的赔偿责任。本院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果，对于租赁面积2600平方米中包含违章面积412.9平方米，被告是否告知原告，原告是否明知，应由被告承担举证责任，但被告未提供相关证据，故应承担举证不能的法律责任。导致合同部分无效，责任在被告，原告要求被告承担损失赔偿责任的诉讼请求，应予支持。
关于装饰装修损失，经苏州华衡资产评估事务所评估为67.98万元，被告对此提出异议，但并未提供相应证据，故对该评估价值本院予以确认。鉴于原告在装修相关手续不齐备的情况下，进行装修施工，对损失的产生及扩大亦存在一定过错，故本院按照双方过错程度，确定由被告承担75%的赔偿责任。
关于延期开业的房租损失及其他经营损失，原告认为因违章建筑的存在，致使重新到消防部门备案，延迟开业5个月，期间的租金损失房屋租金90万元/年及门厅租金3万元/年，计5个月为38.75万元，此外，还产生其他成本损失(人员工资、停车费、水电费、酒店管理费等)计22.1万元。原告提供了如下证据：1、苏州市公安消防支队姑苏区大队出具的建设工程消防设计备案检查意见书复印件，证明其于2015年10月20日申报消防设计备案，至2016年3月17日取得消防安全检查合格证，期间5个月是由于涉案房屋内存在违章搭建而导致的延误期。被告认为该证据系复印件，原告未提供原件，对其真实性不予认可。2、照片打印件6份，证明其产生的人员工资、停车费、水电费、酒店管理费。被告对该组证据的真实性不予认可，且认为与本案无关。本院认为，原告提供的证据均为复印件或照片打印件，不符合证据的形式要件，被告对此也不予认可，故对原告提供的证据不予采信，同时，从证据1的内容反映，消防部门同意了该工程建设的消防设计，该证据与原告的证明内容无关联性，对于何时检查未通过，为何原因未通过，原告并无相应证据证明，故其认为至2016年3月17日取得消防安全检查合格证，导致其延期开业5个月，要求被告承担房租损失及其他经营损失的诉讼请求，本院碍难支持。
审理中，原告撤回返还租金及租金与损失相抵销的诉讼请求，被告保留通过法律途径主张合同解除、原告支付租金及费用的权利，均系对自身权利的处分，本院照准。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，判决如下：
一、原告苏州鋆记酒店管理有限公司与被告翟献群于2015年4月16日签订的房屋租赁合同中关于搭建部分412.9平方米(原告自主编号为201、203、205、207、209、211、213、215、217、219、301、303、305、307、309、311、313、315、317、318、319室)的租赁无效。
二、变更上述房屋租赁合同第三条3-1，自2015年7月16日起房屋租金为：前三年每年租金101万元，第四年起租金以前三年的租金为基数增加5%，此后每三年按照6%递增。
三、被告翟献群于本判决生效之日起十日内赔偿原告苏州鋆记酒店管理有限公司损失50.985万元。
四、驳回原告苏州鋆记酒店管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25854元，评估费8000元，合计33854元，由原告苏州鋆记酒店管理有限公司负担22320元，被告翟献群负担11534元。被告承担部分于本判决生效之日起十日内直接支付给原告。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：a。
审 判 长 凌 晨
审 判 员 张花锋
人民陪审员 钱雅平
二〇一七年三月三十一日
书 记 员 周苏彦