上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初20124号
原告吴淑珍。委托代理人俞杰，上海徐松婷律师事务所律师。被告上海金盛家居市场经营管理有限公司，注册地上海市闵行区。法法定代表人王德斌，董事长。委托代理人季学东。原告吴淑珍与被告上海金盛家居市场经营管理有限公司(以下简称金盛公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月14日立案受理后，依法适用简易程序并于2016年8月8日公开开庭予以审理。原告的委托代理人俞杰，被告的委托代理人季学东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴淑珍诉称，原告为上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室XXX号商铺产权人。原、被告于2007年11月20日签订《商铺租赁合同》，合同约定租金每三个月为一期支付，被告应于每年分4次向原告支付各期段的租金。如有违约，违约方应当支付人民币(币种下同)20万元违约金。合同签订后，被告总是拖欠租金。被告本应当于每年1月15日、4月15日、7月15日、10月15日支付当期租金，虽经原告多次讨要，但被告时至今日仍未支付。被告的行为侵犯了原告的合法财产权益，故原告起诉至本院，请求判令：1、被告支付原告2015年1月1日至2016年6月30日拖欠的租金51,288元；2、被告支付违约金2万元；3、解除双方签订的租赁合同，被告将系争商铺腾空并返还原告；4、本案诉讼费由被告负担。本案审理过程中，原告撤回第三项诉讼请求。被告金盛公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、对于原告主张的扣除税金后的租金金额予以确认，被告确实租金支付至2014年年底。2、原告主张的违约金过高，应以银行贷款利率为实际损失，并按照租金支付方式分段计算，请求调低违约金。经审理查明，上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人为原告吴淑珍等十六人，原告所有商铺位于101室16号。2007年11月20日，原告吴淑珍(出租方、签约甲方)与被告金盛公司(承租方、签约乙方)签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将其坐落在上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室商铺出租给乙方经营，其中甲方拥有该商铺(70.18/925.20)的权利份额，乙方支付租金的建筑面积为78.346平方米；乙方租赁该商铺依法通过招募商户(二次招商)开展包括甲方所有的商铺在内的金盛国际家居市场经营管理活动，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定，同时若乙方因公司发展需要，须将本合同承租主体变更为乙方关联企业，届时甲方须无条件配合；乙方保证，在租赁期间未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不得擅自改变上述约定的用途；甲方出租商铺的期限为10年，自2007年1月1日至2016年12月31日止，租赁期满，甲方有权收回该商铺，乙方应如期返还，乙方需要继续承租该商铺的，则应于租赁期满前3个月，向甲方提出续租的书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；合同期内，除本合同另行约定或双方协商一致，任何一方均不得提前解除本合同；双方约定租金标准以建筑面积核计，2007年1月1日至2007年12月31日合计年租金18,015元，2008年1月1日至2010年12月31日合计年租金24,020元，2011年1月1日至2013年12月31日合计年租金30,026元，2014年1月1日至2016年12月31日合计年租金36,031元；每三个月为一个支付期，乙方应于每年的1月15日、4月15日、7月15日、10月15日之前向甲方支付各期段租金，租金为含税租金，相关税收由甲方负责承担，甲方领取租金时应向乙方提供由税务部门开具的租赁发票；租赁期间，使用该商铺发生的水、电、通讯、设备、物业管理费用均由乙方承担，甲方不得干涉乙方的经营管理活动，乙方对承租的商铺具有完全的使用权和经营权；乙方应监督入驻商户合理使用并爱护该商铺及其附属设施，因商户使用不当或故意破坏商铺，引起商铺内部的设施损坏或发生故障，乙方应负责维修；租赁期间，乙方有权装修及增设附属设施，有权对商铺所在市场的整体规划重新设计，并对市场进行综合改建，包括道路、停车场等，但不得影响甲方商铺内的房屋结构，租赁期满乙方可选择恢复原状或拆除部分装修后返还甲方，甲方同意按届时的实际状况返还；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期限届满之日起30日内返还该商铺，未经甲方同意逾期返还商铺的，每逾期一日，乙方应按1.50倍日租金向甲方支付该商铺占用使用费，乙方返还该商铺应当符合正常使用的状态，返还时应经甲方验收认可，并相互结清各自应承担的费用；乙方有权将商铺全部或部分转租于他人，甲方应配合乙方的二次招商，包括但不限于提供产权证明、身份证明、同意转租证明等；甲方应无条件免费提供租赁商铺房屋外立面(包括房屋底楼到顶楼)及周围的店招租及可合理使用的所有广告位置，并协助办理广告审批事项，以满足乙方在市场范围内正常开展经营活动所需相应的广告宣传场地，但费用由乙方承担，甲方不得在租赁期内自己或出租或以其他方式授权给第三人使用该广告位置；乙方及其二次招商的客户应依法经营所需办理的各类许可证照及相关法律文件，甲方予以协助出具相关证明材料；甲乙双方应认真履行本合同中的各自义务，租赁期间任何一方无正当理由擅自解除本合同，甲方擅自将本合同之内容另行与第三方签约的，甲方未按本合同之约定提供房屋、公用设施、广告位置及实施其他影响乙方及其二次招商户正常开展经营活动的行为，租赁期间因甲方过错导致乙方不能正常经营的，任何一方严重违反本协议之相关规定并经另一方催告后仍不限期改正的，乙方承租商铺从事非法经营活动的，乙方逾期支付商铺租金超过三个月甲方在追索乙方违约金及损失的同时，还有权提前解除本商铺租赁合同，以上情况即对对方构成实质性违约，违约方应向对方支付20万元的违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分等。合同还对其他内容进行了约定。被告承租系争房屋后将租金代扣税金后向原告支付，付清了至2014年12月31止的租金，其中于2015年4月20日支付了自2014年1月至6月的租金17,096元，于2016年6月11日支付了自2014年7月至12月的租金17,096元。上述事实，由原告提交的上海市房地产登记簿、《商铺租赁合同》、银行账户明细及当事人的陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应按约履行各自义务。但被告在租赁系争商铺的过程中，并未能按照约定的支付期限履行，长期拖欠租金未付，已属违约。现就2015年1月1日起至2016年6月30日止的租金已至付款期限，原告要求被告支付租金的诉讼请求本院予以支持。至于租金数额，双方约定自2014年1月1日至2016年12月31日止的年租金标准为36,031元，同时也约定由被告代扣税金，实际履行过程中被告代扣税金后按照半年17,096元的标准向原告支付该阶段租金，对于双方均予以确认，故本院确认被告向原告支付自2015年1月1日至2016年6月30日止的租金51,288元。关于原告主张的违约金2万元，依据双方合同约定：“被告逾期支付商铺租金超过3个月，即对原告构成实质性违约，应向原告支付20万元违约金。给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分”，现被告已逾期支付租金逾一年，原告就此主张违约金于法有据，本院予以支持。至于违约金数额原告根据实际情况调整至2万元，由于违约金兼具惩罚性和补偿性，考虑到被告的违约时间、对原告造成的实际损失以及当前房屋租赁市场的经营状况等因素，该数额并无明显过高，对此本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴淑珍支付自2015年1月1日起至2016年6月30日的租金51,288元；二、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴淑珍支付违约金2万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计825.58元，由被告上海金盛家居市场经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 殷 雪
二〇一六年八月十六日
书记员 罗香琴
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。