湖南省长沙市望城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0112民初2147号
原告：望城广源建筑装饰材料有限公司。
法定代表人：朱胜文，总经理。
委托诉讼代理人：黄蓉，湖南江荣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邱颖，湖南江荣律师事务所律师。
被告：高文明，男，汉族。
原告望城广源建筑装饰材料有限公司与被告高文明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年07月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告望城广源建筑装饰材料有限公司的委托诉讼代理人黄蓉、被告高文明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告望城广源建筑装饰材料有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的租金及经营服务费共计261118元；2、判令被告向原告支付违约金24542.4元；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年4月3日，原被告双方签订了《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同（附件）》及《补充协议》，约定原告向被告提供广源家居建材中心K栋××、××、××号商铺，计租面积为204.53平方米。租金4091元/月，经营服务费6135元/月，租金每半年缴纳一次，并提前一个月的3日前向原告支付。合同租赁期限为2015年1月1日起至2016年12月31日止。合同约定被告应当向原告缴纳租赁保证金30000元。2016年12月31日，双方合同期满后又进行了续签，并将经营服务费改为6136元/月，租金为2017年1月1日至2018年12月31日，其他内容不变。被告自2015年7月1日起开始拖欠租金和经营服务费，原告多次向被告发出催款通知函，但被告仍未履行按时交纳租金等费用的义务。原告催收未果后，为维护自己合法权益，故向人民法院提起诉讼。
被告高文明辩称，被告一直都有缴纳租金，不可能拖欠原告租金20多万元，只是被告平时缴费的途径有银行转账、支付宝转账等，暂时没有将缴纳凭证全部整理出来。
本院经审理认定事实如下：2015年4月3日，原告望城广源建筑装饰材料有限公司作为甲方与乙方即被告高文明签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同（附件）》及《补充协议》，合同约定甲方向乙方提供位于广源家居建材中心K栋××、××、××号商铺经营板材类兴湘品牌，计租面积为204.53平方米。每月租金4091元，租金自2015年1月1日开始计算，需一次性缴纳一年的租金，以后的租金每半年缴纳一次，并提前一个月的3日前支付。合同签订三日内乙方还须向甲方缴纳租赁保证金15000元/间，共计租赁保证金为30000元整。租赁期限自2015年1月1日起至2016年12月31日止。乙方须按照合同约定或甲方指定的时间支付相关费用，否则按照拖欠金额每日千分之三的标准向甲方支付违约金。乙方拖欠租金或其他款项达10天以上的，构成根本违约，甲方有权单方面解除合同并追究乙方的违约责任。
合同附件第2.01条约定，除当月租金外，乙方还应每月向甲方交纳经营服务费（包含物业管理费、销售管理、市场管理）共计6135元，经营服务费与租金缴纳期限同步。第13.05条约定，乙方构成根本违约时，甲方有权利单方面终止和解除合同。除不予退还乙方所交租赁保证金及其他费用外，乙方须按年租金与年经营服务费总额的百分之二十向甲方支付违约金，并赔偿甲方的一切经济损失。
2016年12月31日，上述合同到期，双方又续签了《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同（附件）》及《补充协议》，约定租赁期限为2017年1月1日起至2018年12月31日止，并将每月的经营服务费调整为6136元，其他合同内容保持不变。
自2015年7月1日起，被告一直欠缴租金和经营服务费，经原告多次催缴至今仍未履行。
另查明，原告望城广源建筑装饰材料有限公司系本案租赁房屋的所有权人，共有情况为单独所有。
上述事实有原、被告身份信息、望房权证高字第×××××××××号房屋产权证书、原被告双方分别于2015年4月3日和2016年12月31日签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同（附件）》及《补充协议》、缴款通知书及通知函共五份等予以证实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告望城广源建筑装饰材料有限公司与被告高文明签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同（附件）》及《补充协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。现原告依约将租赁物交付被告使用，被告拒不支付租金已构成违约。经本院查实，2015年7月1日至12月31日，被告欠付租金及经营服务费15682元；2016年1月1日至12月31日欠付租金及经营服务费122712元（4091×12+6135×12）；2017年1月1日至6月30日欠付租金及经营服务费61362元（4091×6+6136×6）。原告要求被告支付2017年7月1日至2017年12月31日的租金及经营服务费的请求，因原告与被告签订的合同尚未履行完毕，被告上述期间的租金及经营服务费尚未实际发生，原告可待该费用实际发生后另行向被告主张权利，本院对原告的上述诉讼请求不予支持。故被告应向原告支付自2015年7月1日起至2017年6月30日止的租金及经营服务费共计199756元（15682+122712+61362）。
关于违约金部分，被告未按时向原告支付租金及经营服务费，应支付逾期付款违约金，但原告主张按照年租金和年经营服务费总额的20%支付逾期付款违约金的标准过高，本院不予全额支持。本院考虑本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为按照欠缴金额的每日万分之二的标准支付逾期付款违约金，经计算至2017年6月30日的逾期付款违约金为16961元。被告提出其已经缴纳了大部分租金，欠费金额并没有原告主张的这么多，但不能提供相应的证据予以证明，应由被告承担不利后果，故本院对被告的上述抗辩意见不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告高文明在本判决生效后十日内支付原告望城广源建筑装饰材料有限公司自2015年7月1日至2017年6月30日的租金及经营服务费共计199756元；
二、被告高文明在本判决生效后十日内支付原告望城广源建筑装饰材料有限公司逾期付款违约金16961元（按每日万分之二的标准计算，暂计算至2017年6月30日止）；
三、驳回原告望城广源建筑装饰材料有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5584元，减半收取计2792元，由原告望城广源建筑装饰材料有限公司负担698元，被告高文明负担2094元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 王高瞻
二〇一七年八月二十一日
代理书记员 赵钰姣
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。