重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0105民初458号
原告泸州市敢拼物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市江北区富强一村2号附31-4，组织机构代码55678509-3。
法定代表人陈彬，经理。
委托代理人孟贤伦，男，1955年8月17日出生，汉族，住重庆市江北区，系原告公司员工。
被告邱忠，男，1968年12月16日出生，汉族，住重庆市江北区。
委托代理人闫小琴，女，1974年10月29日出生，住重庆市江北区，系被告之妻。
原告泸州市敢拼物业管理有限公司重庆分公司（下称敢拼公司）与被告邱忠物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈花适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告敢拼公司的法定代表人陈彬、委托代理人孟贤伦，被告邱忠的委托代理人闫小琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告敢拼公司诉称，2013年7月，原告与北陆新居小区开发商即重庆沛东房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，约定由原告自2013年7月1日起为北陆新居小区业主提供物业管理服务。物业服务费以建筑面积计算，住宅为1.1元/月·平方米。被告作为小区A栋x-
x业主，自2013年7月起至2015年11月未支付物管费、水费及公摊费。为维护原告合法权益，现原告起诉至我院请求：被告支付欠缴的自2013年7月至2015年11月物管费2917.98元，水费967.5元，公摊费290元，共计4175.48元；诉讼费由被告承担。
被告邱忠辩称，我是北陆新居A-6-7的业主；2013年7月起至2015年11月期间我确实没有缴纳物管费和公摊费，原因是原、被告之间没有法律关系，原告与开发商签订的前期物业服务合同是不真实的，原告无权收取物管费；原告收取1.1元/月·平方米及10元/月公摊费应提供收费依据；要求原告公布自业主入住开始的小区公益性收入和公摊费的支出；我自愿交纳水费时原告不收，要求捆绑物管费一并交纳；原告提供的物业服务不到位，小区环境脏乱差、保安亭阻挡消防通道、电梯维修不尽责，住户电线被盗，消防水管爆裂，电梯坏了2部，小区业主多对原告不满；如果原告整改，我们不会欠物业管理费。
经审理查明，原告系具有贰级物业服务企业资质的服务机构，被告系重庆市江北区红石路x号北陆新居小区A-x-
x号房屋业主，房屋建筑面积91.48平方米。北陆新居小区至今未成立业主委员会。
本案庭审中，原告举示如下证据：
1、前期物业服务合同，由原告与案涉小区建设单位重庆市沛东房地产开发公司（以下简称沛东公司）签订，约定原告自2013年7月1日起开始对北陆新居小区提供物业服务，物业服务费用按建筑面积计算，3楼以上物业服务按1.1元/月/平方米收取，公摊费10元/月/户；
2、重庆市凯美物业管理有限公司（以下简称凯美物业公司）致沛东公司函告，拟证明凯美物业公司在2013年7月1日已与沛东公司解除了前期物业服务合同关系；
3、原告寄给沛东公司的函告，拟证明原告从2013年7月1日起对北陆新居小区进行了物业服务；
4、2013年7月3日北陆新居新老物业公司协调会会议纪要，拟证明原告和凯美物业公司就小区物业相关问题邀请小区代表见面进行了沟通；
5、业主提供的报告1份，拟证明业主曾经就小区存在的相关问题向区政府反映；
6、《重庆市江北区维稳办会议纪要》，载明2013年9月27日重庆市江北区信访办召开北陆新居拆迁安置户信访问题专题会议，江北区房管局、沛东公司、凯美物业公司、原告公司主要负责人及北陆新居拆迁安置户代表王贤生等参加了会议，会议协商决定物业服务费按照业主入住后与凯美物业公司签订的物业服务合同中1.1元/平方米标准收费；另，会议纪要对业主拖欠物管费问题作出如下意见：敢拼公司进驻北陆新居小区开展物管服务是按照相关规定组织实施的，物业管理的服务质量及效率较前物业公司有明显改变，多数业主认同其服务质量，要求拖欠未缴纳物管费的业主按规定及时缴纳；
7、重庆市房产面积测算报告书，证明本案被告房屋的建筑面积；
8、水费发票（3张）以及水费欠费记录表格，拟证明被告自2013年7月至2015年11月共计用水225吨（起止度数：50-275），被告因此为原告代交水费967.5元；
9、2013年6月11日告北陆新居全体业主公开信，拟证明原告已告知业主原告受委托对北陆新居小区进行物业服务；
10、重庆市江北区大石坝街道大路社区居民委员会与原告签订的物业服务合同，拟证明因北陆新居小区未成立业主委员会，大路社区居民委员会与原告签订物业服务合同，约定收费标准为1.1元/月/平方米，公摊费系10元/月/户；
11、照片15张，拟证明原告为小区提供了物业服务。
被告质证称证据1和证据2原告均没有公布，我方不清楚，怀疑证据真实性；证据3和证据5我方均不认可；证据4，这个会议没有形成文字，我没有签字；不认可证据6，业主代表王贤生参加了此会议，2008年沛东公司负责人李志盛表示与凯美物业公司共同协商物管费每平方米0.95元，并报物价局批复，凯美物业公司合同约定按1.1元/月/平方米收费，是霸王条款；证据7，建筑面积以房产证为准；证据8，我方愿意交纳水费，之前原告不收水费，表示要跟物管费一起收，小区物管前面有一个水管，任何人都可以用，别人用的水也算在了小区业主账上，我方认为不公平，水费也没有公布过；证据9，公开信没有在小区张贴过；证据10，我们不清楚原告与社区签订的物业服务合同，因为我们小区没有成立业委会，社区代签了物业服务合同，但是原告没有公布；证据11，照片只能说明原告的工作人员在小区上班，但是小区清洁非常糟糕。
庭审中，被告举示以下证据：
证据1，区房管局专题会议纪要，证明原告应当张贴物价局的收费文件；
证据2，照片1张，证明原告工作人员篡改了电梯的检验日期；
证据3，特种设备安全监察指令书，载明经重庆市江北区质量技术监督局于2015年检查，小区特种设备安全存在下列问题：1、无机房处置记录，2、电梯管理人员无操作证，3、检验合格标志检验日期为手工涂改，4、三方通话装置和报警装置无效，责令原告30日内采取以下措施予以改正或消除事故隐患：1、有机房巡查记录，2、维修三方通话和报警装置，3、按规定张贴检验合格标志，4、电梯管理人员必须持证。
原告质证称：对于证据1，我没见过这个文件，不认可真实性，我方是延续凯美公司的收费标准；对于证据2，电梯检验日期标志是监督局打错了，不是我方篡改；证据3，指令书中指出的问题我方已经进行整改，操作员已经持证上岗，电梯公司也对电梯三方通话装置进行了修复并出具了证明。
诉讼中，因被告已将欠缴水费缴纳，原告自愿撤回要求被告支付水费967.5元的诉讼请求。原告撤回该项诉讼请求系其处分诉讼权利的行为，符合法律规定，本院予以准许。
以上事实，有前期物业服务合同、函、会议纪要、业主公开信、重庆市房产面积测算报告书、水费发票、水费欠费表格、照片、特种设备安全监察指令书及当事人的陈述等证据佐证并经庭审质证，足以认定。
本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。案涉北陆新居小区至今未通过业主大会依法选聘物业服务企业，亦未成立业主委员会，作为小区建设单位的沛东公司有权依法选聘物业服务企业并签订前期物业服务合同。关于被告辩称《前期物业服务合同》未对业主公布并非真实有效的问题，本院认为《前期物业服务合同》不以是否对业主公布作为生效要件；原告举示的《前期物业服务合同》系原件，从原告举示的凯美物业公司与及沛东公司的函告及《重庆市江北区维稳办会议纪要》，能充分证明作为建设单位的沛东公司与原告签订前期物业服务合同的过程及合意真实，本院对原告举示的《前期物业服务合同》予以采信。沛东公司与原告签订的《前期物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在导致合同无效的其他情形，应属有效。《前期物业服务合同》对小区全体业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告及小区业主均应按照《前期物业服务合同》的约定享受权利、履行义务。现原告自2013年7月1日起为小区提供了物业服务，被告作为业主应当依约支付相关费用。
关于收费标准，重庆市政府现提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争形成，并未强制要求物业服务收费进行行政审批。《重庆市江北区维稳办会议纪要》确定，原告延续原凯美物业公司1.1元/月/平方米收费标准进行收费，依法对重庆市江北区物业管理活动履行监督管理职责的江北区房管局列席见证，王贤生作为业主代表亦列席会议。此外，《前期物业服务合同》系合同双方的真实意思表示，沛东公司与原告约定的收费标准对小区全体业主具有约束力。《前期物业服务合同》明确约定，3楼以上物业服务按1.1元/月/平方米收取，公摊费10元/月/户，被告应当按此标准支付2013年7月至2015年11月期间的物业服务费及公摊费。
关于被告以小区电梯存在问题，因此拒交物业服务费的抗辩意见。被告举示的安全监察指令书中的相关问题，原告已进行相关整改，被告以此拒交物业服务费的理由并不充分。此外，被告还提出原告物业服务质量差，因此拒交物业服务费。本院认为物业服务管理系针对整个小区进行，具有公共性。业主及时、足额支付物业管理费是保证物业服务企业能够对小区进行正常、有序、良性管理的必要条件。被告主张物业服务质量存在问题，根据双方的陈述及举证情况，不足以证明被告拒交物业费的理由成立。如被告认为原告确已无法提供良好服务，应通过召开业主大会、及时成立业委会依法重新选聘物业服务企业、与原告进行协商等合法、合理的途径行使权利，而不应采用拒绝支付物业管理费的方式使矛盾进一步扩大。若小区业主普遍采用该方式，不仅会使正常的物业管理难以为继，也会使整个小区的物业管理陷入恶性循环状态，最终损害全体业主的利益。对于被告要求公布小区公益性收入及公摊费支出等问题，原告作为物业管理企业，对业主普遍反映的问题，亦应及时沟通，寻找解决方案，提高服务质量。
因此被告应当支付原告自2013年7月至2015年11月期间物业服务费1.1元/月/平方米×91.48平方米×29个月=2918.21元，公摊费10元/月×29个月=290元，原告要求被告支付2013年7月至2015年11月物业服务费2917.98元，公摊费290元的诉请符合法律规定，本院予以支持。
综上，依据《物业管理条例》第五条第二款、第七条第（五）项、第二十一条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
被告邱忠于本判决生效之日起十日内支付原告泸州市敢拼物业管理有限公司重庆分公司2013年7月至2015年11月物业服务费2917.98元、公摊费290元，共计3207.98元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元，由被告邱忠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员 陈花
二〇一六年四月十一日
书 记 员 叶丹