广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0602民初1262号原告：张玲，女，1975年8月21日出生，汉族，住所地云南省昭通市镇雄县，委托诉讼代理人：黄靖，广西海狮律师事务所律师。被告：广西粤华房地产开发有限公司，住所地防城港市港口区公车新城富康市场二楼。法定代表人：陈轩同，该公司董事长。原告张玲与被告广西粤华房地产开发有限公司（以下简称粤华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案后，依法由适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张玲及其委托诉讼代理人黄靖到庭参加诉讼，被告粤华公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张玲向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《粤同·江滨雅轩合作建房协议书》（以下简称《建房协议书》）；2.被告返还原告已付购房款144068元及利息（2万元从2014年1月16日起计；5万元从2014年3月29日起计；74068元从2014年5月15日起计，按同期同类银行贷款利率计付至付清之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月16日，被告在未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订《建房协议书》，约定原告购买被告开发的位于防城港市港口区。被告分别于2014年1月16日、2014年3月29日、2014年5月15日向原告共收取144068元购房款。2016年5月，被告向原告邮寄《商品房买卖合同》，要求原告签字后寄送回去，原告查看合同后发现被告擅自变更合同条款，并修改商品房交付期限延至2017年6月30日。为此，原告不予认可随后到被告处理论，但被告坚持按《商品房买卖合同》拟定的条款签约，原告则要求被告按原合同约定的时间交房。《建房协议书》中约定2016年5月31日前交房，到期后被告不能按期交房，只是被告不能实现合同目的，原告可依法解除合同并要求被告赔偿损失。被告粤华公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：以原告为甲方与以被告为乙方签订一份《建房协议书》（编号000102），约定甲方基于购买商品房的需要，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上委托具有地产开发资质的乙方合作建设商品房项目，项目名称为江滨小区二期（粤同·江滨雅轩），项目地点为防城港市港口区公车新城沙企路旁；甲方已对本协议约定的项目进行实地考察，在充分了解该项目的前提下自愿委托乙方对该商品房项目进行合作建设，并自愿按照本协议的约定向乙方交纳定向开发保证金；定向开发的商品房为9号楼1605号房，建筑面积为112.18平方米，单价为每平方米3673.28元，总价款为412068元；甲方在签订本协议当日向乙方交纳合作建房保证金2万元。协议第五条对付款方式及付款时间进行如下约定：第一次在签订本协议七日内交清合同总房款的30%（不含合作建房保证金）124068元；剩余部分房款由甲方向银行按揭贷款支付。协议第六条拟约定项目开工时间为2014年3月31日，竣工交付时间为2016年5月31日。协议第七条约定乙方在取得《商品房预售许可证》同时通知甲方，甲方在接到通知后七日内携带本《建房协议书》、收据、身份证（或其他证明证件）到乙方指定场所，按照本合同第三条约定的定向开发楼栋、房号、面积、单价与乙方签署《商品房买卖合同》，前期甲方按本协议交纳的合作建房保证金转为购房款，并按照本协议第五条约定支付剩余房款。《建房协议书》并对违约责任做了具体约定。被告分别于2014年1月16日、2014年3月29日、2014年5月15日向原告出具三张《收据》（编号：9034340、1028164、0013985，金额分别为2万元、5万元、74068元），表示收到原告江滨雅轩9号楼1605号房合作建房保证金144068元。2016年6月27日，原告就解除《建房协议书》、退款等事宜向本院提起诉讼。另查明，被告在2016年1月21日（发证时间）取得江滨雅轩9号楼的《商品房预售许可证》（编号：防房预售字号B2016007）。本院认为，在审查原告要求解除《建房协议书》是否有事实和法律依据之前应审查该协议是否有效。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”及《商品房销售管理办法》第十六条第二款“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”的规定，结合《建房协议书》的具体内容，《建房协议书》应属商品房买卖合同的性质，理由如下：一是《建房协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定的（一）至（五）的内容，而这五项内容属于必要条款，系合同的基础，否则就无法构成合同；二是被告已按约收取购房款，本案中，被告收取的合作建房保证金实为购房款。因此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告在未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订《建房协议书》但在本案起诉前已取得，其行为违反上述法律规定，该《建房协议书》应属有效。现原告以被告擅自变更延长交房期限为由解除合同，且认为被告已过《建房协议书》的交房期限认为被告逾期交房的行为导致其合同目的无法实现。根据《建房协议书》第六条，拟双方约定竣工交付时间为2016年5月31日前，但未对交付使用条件及逾期交房的违约责任作出具体约定。本院认为，《建房协议书》对房屋交付时间并未确定，而从“拟”字的文意解释，仅是对交房时间的一种预期或打算，《建房协议书》第七条亦未明确约定按照上述拟定的交房时间签订正式的《商品房买卖合同》，故被告须在《商品房买卖合同》时予以明确具体的交房时间、交房条件和逾期交房的违约责任，现被告将交房时间较《建房协议书》拟定的交付时间适当予以调整并不必然导致原告合同目的无法实现。因此，对原告要求解除合同及退还购房款并支付利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告张玲的诉讼请求。案件受理费3181元，减半收取1591元（原告张玲已预交），由原告张玲负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起七日内预交上诉费3181元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业部，帐号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  李明娟二〇一六年九月十二日书记员  罗艺文相关法律条文：一、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。二、《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。