北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京民终558号
上诉人（原审原告）：翁振拓，男，1968年9月23日出生，汉族，永清中迪服饰有限公司负责人，住北京市亦庄经济技术开发区。
委托诉讼代理人：卞颖华，北京隆安（杭州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：艾顿，北京市隆安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告兼高X1、高X2之法定代理人）：王伟洁，女，1968年4月4日出生，汉族，北京市蓝梦宸服装服饰有限公司总经理，住北京市怀柔区。
被上诉人（原审被告）：高X1，女，2001年2月27日出生。
被上诉人（原审被告）：高X2，女，2006年2月17日出生。
上述三被上诉人之委托诉讼代理人：杨保华，北京雷杰展达律师事务所律师。
上述三被上诉人之委托诉讼代理人：李修琴，北京雷杰展达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京中视联国际数字产业园建设有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区地盛西路6号A号楼七层。
法定代表人：ＸＸ，总经理。
被上诉人（原审被告）：北京义会嘉置业有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华中路5号院1号楼1606。
法定代表人：刘源超，董事长。
委托诉讼代理人：曹晓敏，女，该公司职员。
上诉人翁振拓与被上诉人王伟洁、高X1、高X2、北京中视联国际数字产业园建设有限公司（以下简称中视联公司）、北京义会嘉置业有限公司（以下简称义会嘉公司）申请执行人执行异议之诉一�，不服北京市第二中级人民法院（2016）京02民初191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人翁振拓之委托诉讼代理人卞颖华、艾顿，王伟洁、高X1、高X2之委托诉讼代理人李修琴，义会嘉公司之委托诉讼代理人曹晓敏，于2017年3月2日到庭参加诉讼。中视联公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭诉讼。本案现已审理终结。
翁振拓上诉请求：1.撤销（2016）京02民初191号民事判决书;2.依法改判在（2015）二中执字第01026号执行案件中对中视联公司名下的北京经济技术开发区地盛西路6号院2号楼的房屋（以下简称涉诉房屋）予以继续执行；3.由被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，涉诉房屋未能登记过户的事实系因王伟洁、高X1、高X2等自身原因造成。本案中王伟洁等与中视联公司在2007年12月22日签署的补充协议第17条明确约定：如因出卖人不能获得土地用地性质的变更而使买受人不能获得商品房权属证书……。从该约定可以断定王伟洁等明知其受制于政策限制极有可能无法将涉诉房屋登记到自己名下，即其物权期待权自始就存在重大瑕疵和不确定性；而王伟洁等在明知的情况下，仍然签署了合同并支付款项，足以说明其放任这种风险的产生，因此涉诉房屋至今无法登记过户系王伟洁等自身原因造成，其情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项规定这一核心构成要件。2.一审判决认定基本事实不清，王伟洁、高X1、高X2并未实际占有涉诉房屋，涉诉房屋的购买主体已经变更。涉诉房屋的现场视频录像显示，房屋首层现状为空置状态，王伟洁等人并未实际占有。涉诉房屋所在园区的工业用地只能由园区内注册且符合相应资质条件的企业才能过户受让，王伟洁通过在涉诉房屋注册企业的形式以期实现涉诉房屋产权过户，并与2014年6月17日作为唯一股东及法定代表人在涉诉房屋上投资设立了北京时代新诚科技有限责任公司（以下简称时代新诚公司）。王伟洁与中视联公司之间的涉案合同主体已经实际变更为时代新诚公司，王伟洁只是作为法定代表人受托购买房屋，而高X1、高X2已经不是实际的购房主体，其均为未成年人也不可能以有限责任公司法定代表人的身份参与购房，涉诉房屋的买卖主体已经发生变更，王伟洁提起执行异议的主体不适格。综上所述，一审判决认定事实错误、认定基本事实不清，为维护合法权益，现根据民事诉讼法相关规定向法院提起上诉。
王伟洁、高X1、高X2辩称：同意一审判决，不同意翁振拓的上诉请求。涉诉房屋不能办理产权过户不是王伟洁、高X1、高X2自身的原因，预售合同补充协议第17条仍然是对办理产权证的违约责任的约定。王伟洁、高X1、高X2严格按照合同约定履行了自身义务，没有其他证据证明其存在过错，翁振拓的上诉理由的第一点不成立。自2011年1月1日起涉诉房屋的物业费、水电费、供暖制冷费等物业相关费用由王伟洁、高X1、高X2承担。中视联公司告知政策可能允许将房屋过户至自然人买受人担任法定代表人的公司名下，故王伟洁在涉诉房屋处注册成立时代新诚公司，充分说明王伟洁等已实际合法占有涉诉房屋，且为了解决房屋过户问题一直在积极做工作。故翁振拓的上诉理由的第二点不成立。
义会嘉公司称：同意一审判决，认同王伟洁、高X1、高X2的观点。
翁振拓向一审法院起诉请求：1.判令在（2015）二中执字第01026号执行案件中�中视联公司名下的北京市经济技术开发区地盛西路6号院2号楼的房屋予以继续执行；2.诉讼费由王伟洁、高X1、高X2、中视联公司、义会嘉公司承担。
一审法院认定事实：翁振拓与义会嘉公司、中视联公司曾因商品房预售合同纠纷诉至一审法院，翁振拓在该案中起诉要求解除其与义会嘉公司签订的二份《资产转让合同》，并由义会嘉公司返还已付购房款及利息、赔偿房屋差价损失及已付一倍购房款，中视联公司对义会嘉公司承担的返还已付购房款及利息和赔偿责任承担连带责任。在该案审理过程中，翁振拓向该院申请财产保全，该院于2014年12月4日作出（2014）二中民初字第03194-1号民事裁定，对翁振拓提出的财产保全申请予以准许，并于同年12月16日保全查封了中视联公司名下位于北京经济开发区地盛西路6号院（房屋所有权证号：X京房权证开字第0080**号）包�涉诉房屋在内的房产。
2014年12月18日，一审法院针对双方上述纠纷作出（2014）二中民初字第03194-2号民事判决，判令：“一、解除北京义会嘉置业有限公司与翁振拓于二○一一年一月二十八日及二○一一年四月十四日签订的编号为YHJ－2011－010及编号为YHJ－2011－011的两份《资产转让合同》；二、北京义会嘉置业有限公司于判决生效后七日内向翁振拓返还购房款八千一百八十五万一千九百七十元并按照中国人民银行同期贷款利息支付该款项至判决生效之日止的利息（其中五百万元购房款的利息起算时间为二○一一年一月二十九日、一千万元购房款的利息起算时间为二○一一年三月九日、五百万元购房款的利息起算时间为二○一一年三月十六日、一千二百万元购房款的利息起算时间为二○一一年四月二十二日、三百万元购房款的利息起算时间为二○一一年四月二十七日、五百万元购房款的利息起算时间为二○一一年五月十八日、四千零三十万元购房款的利息起算时间为二○一一年十二月一日、一百五十五万一千九百七十元购房款的利息起算时间为二○一一年十二月六日）；三、北京义会嘉置业有限公司于判决生效后七日内赔偿翁振拓一亿一千万元；四、北京义会嘉置业有限公司若无力清偿上述对于翁振拓的债务，北京中视联国际数字产业园建设有限公司对于前述款项承担偿还义务；五、驳回翁振拓的其他诉讼请求。”判决后，义会嘉公司不服，向本院提起上诉，本院经审理，于2015年6月12日作出（2015）高民终字第00782号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
因义会嘉公司、中视联公司未按上述生效判决履行义务，翁振拓向一审法院申请强制执行，执行案号为（2015）二中执字第1026号。执行过程中，王伟洁、高X1、高X2以一审法院查封的涉诉房屋系其合法购买为由提出执行异议，请求该院解除对涉诉房屋的查封措施。该院经审查认为王伟洁、高X1、高X2提出的要求解除对涉诉房屋查封措施的异议成立，遂于2015年12月作出（2015）二中执异字第01232号执行裁定：中止对北京经济技术开发区地盛西路6号院2号楼房屋的执行。
王伟洁、高X1、高X2与中视联公司于2007年12月22日签订《北京市商品房预售合同》，约定王伟洁、高X1、高X2向中视联公司购买涉诉房屋，购房款总额为26441910元，建筑面积4144.50平方米，王伟洁、高X1、高X2应于合同签订之日起3个工作日内付清全款，中视联公司应于2008年9月30日交付房屋，于2009年12月31日前取得楼栋权属证明。2007年12月25日，王伟洁、高X1、高X2分二笔以银行转账的形式支付完毕上述款项。后中视联公司未按上述约定时间交付房屋，亦未按上述约定时间办理楼栋权属证明。2011年8月22日，王伟洁、高X1、高X2与中视联公司签订《北京市商品房预售合同补充协议》，对中视联公司应承担的逾期交房违约金及逾期办理权属证明违约金予以确定，并约定双方同意按2011年1月1日办理相关收房手续，并自2011年1月1日起计算相关收房所需费用。
2014年6月17日，王伟洁以涉诉房屋为注册地址投资设立北京时代新诚科技有限责任公司。该公司法定代表人为王伟洁，公司类型为自然人独资有限责任公司，住所地为北京市北京经济技术开发区地盛西路6号院2号楼201室。
本案一审审理中，王伟洁、高X1、高X2为证明其已于2011年合法占有涉诉房屋，另提交了《BDA国际广场收楼通知书》、《BDA国际广场入住文件签收单》、《前期物业管理服务委托协议》、《BDA国际广场供暖制冷协议书》、《BDA国际广场代收代缴水（�）费协议》、物业公司于2012年3月31日向王伟洁发出的《交款通知书》、物业公司起诉王伟洁、高X1、高X2要求支付2015年欠付物业费的起诉状、物业费及供暖制冷费发票等证据材料。翁振拓对上述证据不予认可，并提交2016年9月9日下午4点拍摄的涉诉房屋现状视频录像，其中显示房屋首层现状为空置状态。王伟洁、高X1、高X2对上述证据的真实性不持异议，但认为该证据不能否定其自2011年起已合法占有房屋的事实。
涉诉房屋所涉土地使用权性质为工业用地，房屋规划用途为生产研发。北京市土地管理部门曾于2010年10月发布《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》[京国土（2010）480号]（以下简称480号文），要求进一步加强对研发、工业项目用途监管。就此问题，一审法院在另案中曾依职权赴北京市国土资源局经济技术开发区分局进行调查，该单�相关工作人员答复称：涉诉房屋所在项目尚不存在违规使用土地问题，亦不涉及480号文，在该文件出台前，中视联公司已经补交了土地出让金，故可以进行分割销售转让。
一审法院认为，当事人不服法院执行异议裁定书，可以依法主张权利。案外人、当事人对执行异议裁定不服，与原生效判决裁定无关的，可以自执行异议裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。翁振拓不服该院作出的中止执行的执行裁定，依据上述法律规定提起申请人执行异议之诉，根据相关司法解释规定及本案当事人诉辩意见，案件审理焦点有四：其一、王伟洁、高X1、高X2与中视联公司之间是否存在真实的房屋买卖合同关系，且该合同关系成立于人民法院查封之前；二、王伟洁、高X1、高X2是否支付了全部价款；三、王伟洁、高X1、高X2在涉诉房屋查封之前是否已合法占有涉诉房屋；四、涉诉房屋未能过户登记是否因王伟洁、高X1、高X2自身原因所致。关于焦点一，根据现有证据显示，王伟洁、高X1、高X2与中视联公司已于2007年12月就涉诉房屋签订《北京市商品房预售合同》，其中明确约定双方的主要权利义务，系王伟洁、高X1、高X2支付房款、中视联公司交付房屋并转移所有权，符合房屋买卖合同的基本特征。此后，双方亦于2011年8月22日签订《北京市商品房预售合同补充协议》，就履行合同期间产生的违约责任予以确定。翁振拓虽否认王伟洁、高X1、高X2与中视联公司买卖合同关系的真实性，但其并未提交相反证据予以反驳，故法院对翁振拓的此项诉讼理由难以采信。据此，法院认定王伟洁、高X1、高X2与中视联公司于涉诉房屋查封之前已经存在真实的房屋买卖合同关系。关于焦点二，针对付款事实，王伟洁、高X1、高X2提交了涉诉房屋购房款银行付款凭证用以证明，其中显示的付款数额已经达到涉诉房屋的全部价款，付款时间亦于合同约定的期限相符。翁振拓虽对上述付款事实不予认可，但并未提交相反的证据予以反驳，故法院对翁振拓的此项诉讼理由难以采信。据此，法院对王伟洁、高X1、高X2已支付全部购房款的事实予以确认。关于焦点三，根据王伟洁、高X1、高X2提交的现有证据显示，其已于2011年办理了房屋交接手续，并在此后合法占有涉诉房屋。翁振拓虽对上述占有的事实不予认可，但其提交的视频录像，仅可反映拍摄时的房屋现状，而无法达到反驳王伟洁、高X1、高X2所主张事实的证明力。加之，王伟洁于2014年6月17日以涉诉房屋为登记注册地设立公司的事实，已可佐证王伟洁、高X1、高X2已于查封前实现了占有使用的客观状态。据此，法院认定王伟洁、高X1、高X2已于查封之前合法占有涉诉房屋。关于焦点四，根据王伟洁、高X1、高X2与中视联公司签订的《北京市商品房预售合同》，王伟洁、高X1、高X2已经按照其中约定履行了自身义务，现涉诉房屋未能过户，依据现有证据难以认定王伟洁、高X1、高X2作为买受人对此存在过错。据此，法院认定涉诉房屋未能过户登记并非因王伟洁、高X1、高X2自身原因所致。基于上述分析，王伟洁、高X1、高X2依据其与中视联公司签订的房屋买卖合同，已经支付全部价款并实际占有涉诉房屋，亦对未办理过户登记手续的事实不存在过错，且签订合同与占有的事实均发生于涉诉房屋查封之前。因此，王伟洁、高X1、高X2要求停止对涉诉房屋执行的异议请求，具有事实和法律依据。翁振拓要求对涉诉房屋许可执行的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。判决：驳回翁振拓的诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求�交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。翁振拓提交了时代新诚公司的工商公示信息和购房发票以证明涉诉房屋的买卖主体已经发生变更，王伟洁、高X1、高X2提起执行异议之诉的主体不适格。王伟洁、高X1、高X2对该证据的真实性没有异议，但是称王伟洁成立该公司是在购房后，是为了方便涉诉房屋能够过户，公司是王伟洁可控的，因此不认可其证明目的。翁振拓提交（2016）京长安内民证字第17962号《公证书》以证明王伟洁等并未实际占有涉诉房屋。王伟洁、高X1、高X2认为该证据只能证明当时房屋的现状，但是不能证明2011年起至今王伟洁占有房屋的情况，不认可其证明目的。
本院另查明，2007年12月25日，王伟洁、高X1、高X2分三笔以银行转账的形式支付购房款26441910元。
在一审法院审理（2015）二中执异字第01232号执行异议案件中，中�联公司向王伟洁、高X1、高X2开具购房发票。
义会嘉公司因不服（2015）高民终字第00782号民事判决，向最高人民法院提起再审申请，最高人民法院于2016年4月25日作出（2015）民申字第1798号民事裁定书，裁定指令本院对该案再审。本院于2016年12月30日作出（2016）京民再80号判决书，判决维持（2015）高民终字第00782号民事判决。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关�人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
关于王伟洁、高X1、高X2提起执行异议是否适格的问题。现有证据显示，王伟洁、高X1、高X2与中视联公司签订房屋买卖合同，约定购买涉诉房屋，并按照合同约定支付了全部价款。基于此，王伟洁、高X1、高X2对法院执行涉诉房屋提出异议，符合法律的规定。签订购房合同六年半之后，王伟洁在涉诉房屋�册成立时代新诚公司。中视联公司曾向王伟洁、高X1、高X2开具购房发票，之后于2016年3月28日和2016年4月5日开具了付款单位为时代新诚公司的购房款发票。本案中，购房发票仅作为支付购房款的参考依据，王伟洁、高X1、高X2置换购房发票的行为并不构成对购房合同主体的变更。因此，翁振拓主张购房发票主体变更导致王伟洁、高X1、高X2提出执行异议主体不适格的理由不能成立。关于王伟洁、高X1、高X2是否实际占有涉诉房屋，翁振拓提交的公证书以及视频录像内容，仅能反映拍摄时房屋的现状，不足以否定王伟洁、高X1、高X2已于查封前占有使用涉诉房屋的事实。对于涉诉房屋未办理产权转移登记的事实，翁振拓主张系王伟洁、高X1、高X2明知政策风险却放任风险的产生而导致，但其提供的证据并不能证明其主张，本院对此不予采信。结合以上分析，根据本案现有证�，王伟洁、高X1、高X2与中视联公司签订涉诉房屋买卖合同，支付全部价款，实际占有涉案房屋，且签订合同与占有的事实均发生于涉案房屋被法院查封之前。涉诉房屋未能办理产权转移登记并非王伟洁、高X1、高X2自身原因所致。因此，王伟洁、高X1、高X2要求停止对涉诉房屋执行的异议请求，具有事实和法律依据。
综上所述，翁振拓的上诉理由缺乏事实和法律依据，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费七十元，由翁振拓负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张稚侠
审 判 员 赵 彤
代理审判员
付晓华
二〇一七年四月十日
书 记 员 孔甜甜