湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂28民终33号
上诉人（原审原告）：陈康，务农。
上诉人（原审原告）：郑秀菊，教师。
二上诉人共同委托代理人（特别授权）：郑天星，宣恩县水电开发有限公司职工。
被上诉人（原审被告）：恩施市东源房地产有限公司，住所地：湖北省恩施市舞阳大街78号。
法定代表人：林彩龙，董事长。
委托代理人（特别授权）：向绍国，湖北正典律师事务所律师。
上诉人陈康、郑秀菊因与被上诉人恩施市东源房地产有限公司（以下简称东源公司）商品房预售合同纠纷一案，不服恩施市人民法院（2015）鄂恩施民初字第00757号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年1月14日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月25日公开开庭审理了本案。上诉人陈康、郑秀菊及其委托代理人郑天星，被上诉人东源公司的委托代理人向绍国，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
陈康、郑秀菊向一审法院起诉称：陈康、郑秀菊与东源公司签订《商品房买卖合同》，购买东源公司开发的商品房，付清了购房款233883元。合同第八条约定，东源公司应于2014年8月31日前将具备“验收合格”条件的商品房交付使用。陈康、郑秀菊于2014年8月30日到东源公司售楼部办理商品房交接手续，东源公司未出示该商品房交付使用的批准文件，故陈康、郑秀菊拒绝收房。2015年1月4日，东源公司公示了《建筑工程竣工验收报告》复印件。根据有关规定，“商品房经验收合格”是指通过竣工验收合格，由东源公司向县级以上地方人民政府建设主管部门或委托机构申请备案，验收文件齐全后，备案机构加盖竣工验收备案专用章的《工程竣工验收备案表》并颁发《工程竣工验收备案证》，故《工程竣工验收备案表》或《工程竣工验收备案证》才是“商品房经验收合格”可以交付使用的批准文件。东源公司公示的《工程竣工验收报告》只是由东源公司利益攸关的相关单位形成的内部文件，是申请建筑工程竣工验收备案的必备资料之一，不是商品房可以交付使用的批准文件。根据合同第十一条约定，东源公司在与陈康、郑秀菊交接该商品房时，应当出示该商品房交付使用的批准文件，但东源公司未出示，所以陈康、郑秀菊拒绝交接商品房是依约、依法的。东源公司应当出示而没有出示《工程竣工验收备案表》或《工程竣工验收备案证》，违反了合同第八条、第九条、第十一条的约定，应承担延期交房的违约责任。请求判决：1、东源公司支付陈康、郑秀菊逾期交房违约金12699.85元（自2014年8月31日起至2015年2月28日止共计181天，按购房款233883元的日万分之三计算），以及自2015年3月1日起至实际交付之日止的逾期交房违约金；2、由东源公司承担本案诉讼费用。
东源公司一审答辩称：《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，东源公司按照约定时间和交房条件通知陈康、郑秀菊办理交房手续，出示了相关证明文件，不存在违约行为。请求驳回陈康、郑秀菊的诉讼请求。
一审法院查明：2012年10月8日，陈康、郑秀菊（××）与东源公司（××）签订《商品房买卖合同》。双方约定：第二条、××购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为恩施市房地产管理局，商品房预售许可证号为鄂恩市房售字2012-0021。第三条、××购买的商品房为东源·锦华苑16层1624号，建筑面积共49.94平方米（其中套内建筑面积40.41平方米，分摊建筑面积9.53平方米）。第四条、该商品房价款按建筑面积计算，单价为4683.27元／平方米，总金额为233883元。第八条、交付期限。××应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：2、因政府相关部门对房屋验收检测等原因导致延期交房的。第九条、××逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，××有权解除合同。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之三的违约金。第十一条、交接。商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示同意该商品房交付使用的批准文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××承担。由于××原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：××在接到交房通知书15日内到指定地点提供齐全资料办理交接，逾期不办理交接手续，由此产生的一切后果由××承担。此后，双方约定购房款为233602元，陈康、郑秀菊按照该数额付清了购房款。
2014年8月28日，东源·锦华苑工程经建设单位东源公司、设计单位深圳市中泰华翰建筑设计有限公司、监理单位广东天衡工程建设咨询监理有限公司、勘察单位武汉地质工程勘察院、施工单位浙江东源建设有限公司验收，形成《东源·锦华苑竣工验收会议纪要》、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》和《建筑工程竣工验收报告》，《建筑工程竣工验收报告》载明：工程质量符合建设强制性标准和设计文件要求，质量保证措施有力，质量管理体系健全，运行正常，确保工程质量达到好的效果，同意竣工验收。
2014年8月25日至8月29日期间，东源公司以登报、电话通知及邮递送达等方式，通知陈康、郑秀菊及其他××于2014年8月30日办理房屋交接手续。2014年8月30日，部分业主领取了入户门钥匙、业主临时公约、使用说明书及质量保证书等。诉讼中，郑秀菊表示“办理房屋交接手续是我去的，我当时要求东源公司拿出验收合格的文件，东源公司任何文件都没给我看，所以我才没有接受房屋”；东源公司提出当时出示了相应手续及资料，陈康、郑秀菊在诉状中陈述东源公司应当出示而没有出示的是竣工验收备案证和备案表。2015年3月25日，陈康、郑秀菊提起本案诉讼，请求判准前述诉讼请求。
一审法院认为：《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。东源公司提供的《建筑工程竣工验收报告》证实，东源·锦华苑工程经建设、设计、勘察、监理、施工等单位进行了竣工验收，结论为“同意竣工验收”。因此，涉案商品房已竣工验收合格，2014年8月28日以后达到了合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件。
关于陈康、郑秀菊主张的竣工验收备案才能证明涉案房屋验收合格的问题，因备案只是“验收合格”后的行政内部监管程序，《工程竣工验收备案表》或《工程竣工验收备案证》只是建设行政主管部门履行行政管理职能的表现，备案行为与工程竣工验收合格与否没有直接联系，不能作为评价开发商是否履行法定义务的标准，且《工程竣工验收备案表》或《工程竣工验收备案证》不是双方合同约定的交付条件，故东源公司是否办理竣工验收备案登记并不影响东源公司向陈康、郑秀菊交付房屋。
国务院办公厅分别在2002年和2004年发布的《关于第一批取消和调整行政审批项目的决定》和《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中将“房地产开发项目竣工验收”和“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”项目予以取消。由此可见，国家对商品房竣工验收的管理上已确立了由开发商申请、政府批准并组织验收向开发商自行组织、政府监督的制度性转变。
另外，根据建设部办公厅在2003年10月28日作出的关于对深圳市建设局《关于商品房主体结构质量重新核验有关问题的请示》的复函中提到：“《城市房地产开发经营管理条例》是1998年7月发布的，依据《立法法》第83条的规定‘新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。’根据《建设工程质量管理条例》第16条和第49条的相关规定，商品房经建设单位组织竣工验收合格后即可交付使用，建设行政主管部门依法对已竣工验收的建设工程不再进行质量核验，核发竣工验收证书。因此，购房人认为房屋的主体结构不合格的，可以委托具有相关资质的工程质量检测机构进行质量检测。”由此可见，经过竣工验收合格的房屋交付使用后，购房人认为房屋主体结构质量不合格的仍然享有其他救济手段，如委托工程质量检测机构进行质量检测，如果检测不合格可另行主张权利。
因此，在商品房交付使用条件的理解上，双方约定交付条件为“该商品房经验收合格”，只要开发商在工程竣工后组织了勘察、设计、施工、监理单位共同参加的竣工验收，并形成了竣工验收合格的确认文件即《建筑工程竣工验收报告》，就达到了商品房交付使用的条件，可以交付。涉案商品房经竣工验收合格，东源公司按照合同约定履行了通知义务，其行为不构成违约，不应承担逾期交房的违约责任。
综上所述，陈康、郑秀菊提出的诉讼请求，因缺乏事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回陈康、郑秀菊的诉讼请求。案件受理费118元，由陈康、郑秀菊负担。
陈康、郑秀菊不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审法院不应采信东源公司提交的《建筑工程竣工验收报告》。陈康、郑秀菊一审提供的证据三，证明该商品房2015年2月12日消防才验收合格。依据《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理办法》第六条规定，东源公司取得《建筑工程竣工验收报告》不合法，双方合同也未约定交房条件为东源公司取得《建筑工程竣工验收报告》。一审采信该证据，并认定“涉案商品房已竣工验收合格，2014年8月28日以后达到了合同约定的‘该商品房经验收合格’的交付条件。”是错误的，违反了《消防法》第十三条及相关法律、法规的强制性规定。二、一审法院采信东源公司提交的证据五，与本案没有关联性，不能证明在交房时东源公司已向陈康、郑秀菊出示了可以交付的证明文件。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，东源公司负有举证责任而未举证，应承担相应法律后果。综上所述，依据《商品房买卖合同》第八条、第九条、第十一条之约定，《合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，以及相关法律、法规关于商品房交付使用条件的强制性规定，请求二审法院：1、依法撤销（2015）鄂恩施民初字第00757号民事判决；2、判决东源公司支付陈康、郑秀菊逾期交房违约金12699.85元（2014年8月31日至2015年2月28日止计181日×已付房款233883元×万分之三／日），以及2015年3月1日起至实际交付之日的逾期交房违约金；3、本案一、二审诉讼费均由东源公司负担。
被上诉人东源公司二审答辩称：一审法院认定事实清楚，采信证据正确，适用法律正确，请求依法驳回陈康、郑秀菊的上诉请求，维持原判。
二审期间，陈康、郑秀菊未提交新的证据。东源公司提交了（2015）鄂恩施中民终字第00317号民事判决书和（2015）鄂民申字第01826号民事裁定书，证明：1、该生效判决认定了东源公司向陈康、郑秀菊交付的房屋符合合同约定的竣工验收合格标准，竣工验收合格不是以取得备案证为标准，备案证只是一个管理性的文件。2、向郑天星交付房屋时也提供了住宅竣工验收记录等相应的资料，因此不存在未向陈康、郑秀菊提供相应资料。经质证，陈康、郑秀菊发表如下质证意见：对真实性无异议，但是该证据与本案没有关联性。现在这两个案件还在申请最高人民检察院抗诉。本院认为，东源公司所提交的（2015）鄂恩施中民终字第00317号民事判决书和（2015）鄂民申字第01826号民事裁定书，是本院及湖北省高级人民法院分别对于李英、郑天星诉东源公司商品房买卖合同纠纷案所作出的生效裁判文书，陈康、郑秀菊对真实性未提出异议，与本案具有关联性，本院予以采信。
二审经审理查明：一审判决查明的事实，有相关证据证实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：案涉商品房是否自2014年8月28日起达到了双方合同约定的交付条件。对此分析评判如下：
本案双方当事人在涉案合同第八条对交付条件的约定是：“依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经验收合格”，但对于东源公司应提交何种证明文件，未明确约定，也未约定应以《工程竣工验收备案表》作为房屋交付使用的条件。且2000年以后国务院通过制定《建设工程质量管理条例》及2002年11月1日颁布《关于取消第一批行政审批项目的决定》、2005年5月19日颁布《关于取消第三批行政审批项目的决定》，取消了2000年以前在《城市房地产开发经营条例》和建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》等法规、规章中设置的行政主管部门进行竣工验收及综合验收的行政审批项目，改为备案制。这种备案制是一种事后监督的管理制度，并不是商品房交付使用的前置条件。一审中东源公司提交了涉案商品房的《建筑工程竣工验收报告》等验收资料，一审法院经深入细致地分析，认定案涉商品房自2014年8月28日起达到了合同约定的交付条件，并无不当。同时，双方在合同第八条中约定交房可以延期的情况是“……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：……2、因政府相关部门对房屋验收检测等原因导致延期交房的；……”按照该约定，即使因消防验收的原因造成了延期，也不属于东源公司违约。故陈康、郑秀菊称东源公司取得《建筑工程竣工验收报告》不合法及一审采信该证据违反《中华人民共和国消防法》第十三条及相关法律、法规的上诉理由，没有充分事实和法律依据，本院不予采信。
另外，关于陈康、郑秀菊称东源公司在交房时未向陈康、郑秀菊提供合同约定证明文件的上诉理由，陈康、郑秀菊在诉状中陈述东源公司应当出示而没有出示的是竣工验收备案证和备案表。本案双方当事人在涉案合同第十一条对交接时应出示、提供的证明文件和资料的约定是：“双方进行验收交接时，××应当出示同意该商品房交付使用的批准文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××承担”双方并未在合同中约定东源公司应当提供《工程竣工验收备案表》或《工程竣工验收备案证》，而且如前段所述，在相关行政职能部门的备案，并不是商品房交付使用的前置条件，陈康、郑秀菊的该要求既不符合双方约定，亦不属于法律、法规的强制性要求，故该上诉理由不能成立。
综上所述，陈康、郑秀菊的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，处理结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费118元，按一审判决承担；二审案件受理费118元，由上诉人陈康、郑秀菊承担。
本判决为终审判决。
审判长 王朝友
审判员 李 丽
审判员 李志华
二〇一六年四月十四日
书记员 何奕娥
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