广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深宝法民三初字第1123号
原告曹爱华，男，汉族。
委托代理人张伟松，广东博诺律师事务所律师。
被告莽敬春，男，蒙古族。
委托代理人周争锋，广东盛唐律师事务所律师。
第三人深圳市家家顺房产交易有限公司。
法定代表人杜艳花，职务总经理。
委托代理人莫英，系公司法务专员。
上列原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员陈平担任审判长，与人民陪审员陈文伦、蔡碧玲组成合议庭。在审理过程中，本院依职权追加深圳市家家顺房产交易有限公司为第三人参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告委托代理人张伟松，被告莽敬春及其委托代理人周争锋，第三人的委托代理莫英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告、被告及第三人于2013年6月29日签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定被告以1,475,000元的价格受让原告位于深圳市宝安区花样年花乡家园房产，被告于合同签订当日支付20,000元定金，双方约定买方须于2013年10月1日之前支付除定金之外的首期款600,000元，如买卖双方任何一方未按合同约定期限履行义务，另一方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同；任何一方逾期履行义务超过15日的，另一方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20％的违约金或承担定金罚则，同时违约方须按成交价的3％向居间方支付佣金。合同签订后，原告即向被告交付了钥匙，被告在未经原告许可的情况下，对房屋进行了装修，破坏了原告原有的装修设计。因被告未履行支付首期款的义务，原告于2013年10月1日发函催告被告履行义务，并于2013年10月16日发函通知被告及第三人解除合同。原告认为，原、被告及第三人签订的合同是三方的真实意思表示，合同对三方有法律约束力，因被告的违约行为致使原告签订合同的目的无法实现，被告应当承担违约责任。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、解除原、被告签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，被告支付原告违约金200,000元；2、被告将原告所有的房屋恢复原状；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告答辩称，1、原告在履行合同过程中早已先期违约。在第三人见证下，原被告在签订买卖合同的同时签订了一份房屋租赁合同，将涉案的房产以出租的方式先行交付被告使用、装修，租赁合同约定的租期为2013年7月4日至2013年10月3日，租金含在购房款里。但是原告在被告装修完毕的情况下，突然在2013年8月25日强行将门锁更换，导致被告不能继续使用，已构成违约。为此被告在第三人的见证下先后两次发函要求原告依约交付房产，但原告均不予理会。2、关于办理首付款的问题。因合同约定的办理资金监管时间恰逢国庆节，银行不上班，在第三人协调下，原告同意10月8日和被告办理首期款监管手续，10月8日被告和第三人等待原告前去办理监管手续，但原告又推脱在外地要晚两天，后原告突然发函解除了对担保公司和第三人的公证委托手续，原告已无履行合同诚意。后第三人又约被告于2013年10月11日前去办理监管手续，2013年10月11日被告和第三人依约前往，原告没有到场。被告发短信催告原告，原告回复要求被告先支付200,000元的违约金才办理资金监管手续。被告不存在违约行为，即便有也没有达到延迟履行超过15日的程度，当然不能同意原告的无理要求。3、被告装修涉案房产经过原告的同意。双方最初确定的购房款是1,460,000元，后在第三人见证下，原告同意被告支付3个月的租金可以提前交房，并给了被告一定的装修期，最终合同确定的购房款1,475,000元里面有15,000元是预付的租金。4、原告急于收回涉案房产、不履行协助办理资金监管义务、解除对第三人和担保公司的委托手续是为了把房子高价转卖他人。综上，被告在履行过程中没有任何违约行为，被告要求继续履行合同，原告请求解除双方买卖合同的法律依据不足，应予驳回
第三人答辩称，2013年6月29日，原、被告签订了买卖合同和居间服务合同，第三人根据合同约定积极履行居间义务，第三人认为合同应当继续履行。
经审理查明：2013年6月29日，原告作为卖方、被告作为买方、第三人作为居间方签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定卖方将其所有的位于深圳市宝安区宝安中心区宝安大道西南侧花乡花园房地产出售给被告，涉案房地产建筑面积52.54平方米，用途为住宅，转让总价款为1,475,000元，买方须在签订合同时向卖方支付定金20,000元。涉案房地产处于抵押状态，买方愿意为卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签订合同之日起17日内给担保公司或第三方指定的人员办理委托赎楼公证手续。买方向银行抵押付款，买方须于2013年10月1日前支付除定金之外的首期款600,000元至买卖双方约定的银行监管账户。卖方须依买方或第三方的通知前往约定的银行签署资金监管协议，办理资金监管手续，首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准。买方须于办理资金监管手续当日向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。若银行承诺发放的贷款不足以支付房款余额的，买方在接到银行或第三方通知后应积极配合，并签署相关文件。税费由买方承担。关于违约责任，合同约定买卖双方任何一方未按照合同约定期限履行义务，另一方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同；任何一方逾期履行义务超过15日的，另一方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20％的违约金或承担定金罚则，同时违约方须按成交价的3％向居间方支付佣金。合同备注条款约定卖方违约须赔偿买方违约金200,000元，买方违约须赔偿卖方违约金200,000元；买卖双方自行约定自合同签订之日起三个月内的物业供楼款由卖方支付，超出三个月外的供楼款的利息由买方支付，否则视为违约，卖方同意买方以第三人名义过户。双方自行协商，超过三个月的供楼款项金额由买方承担，与本合同冲突的以此条为准。
上述合同签订的同日，原告作为出租方、被告作为承租方、第三人作为经纪方签订了《房地产租赁合同》，约定原被告通过第三人出租及租入深圳市宝安区宝安中心区宝安大道西南侧花乡花园单位物业，建筑面积52.54平方米，用途为住宅。租期自2013年7月4日起至2013年10月3日止，交楼期为2013年6月29日。租金为每月5,000元，租金支付方式与时间一栏记载的为“三个月总共5000元整”。
2013年6月29日，被告向原告支付了定金20,000元。
2013年7月5日，原告出具委托书，并办理公证。
2013年10月1日，原告向被告和第三人发出《催告函》，称被告未按照合同支付首期款，亦未提交抵押贷款申请的相关资料，要求被告于2013年10月15日前向原告支付首期款，办理资金监管手续，并于当日向银行提交抵押贷款申请的相关资料，配合银行办理贷款审批手续；同时要求被告支付2013年10月之后的供楼款本金及利息4,009.04元。如买方未在上述期限支付首期款、供楼贷款本息及办理上述手续，卖方将依据合同约定单方解除合同并追究买方违约责任及赔偿损失。
2013年10月9日，原告撤销了上述委托，被告于当日向原告支付了供楼款本息4,009.04元。
2013年10月10日，被告和第三人分别向原告发出《履约催告函》和《催告函》，原告拒收。被告在《履约催告函》中称原告已经向被告交付了房屋，被告已于2013年8月17日完成了对涉案房产的装修，并称原告在2013年8月25日换掉门锁，导致被告无法将家私搬进涉案物业，且没有地方居住，被告因此遭受了损失，要求原告承担截至2013年10月10日的所有费用，并要求原告三日内将涉案物业交付予被告。第三人在《催告函》中称原被告双方约定的办理资金监管截止日，即2013年10月1日为法定节假日，因此自动顺延至2013年10月8日，但原告以不在深圳为由拒绝配合办理银行按揭及监管手续，被告已支付了10月份的供楼款本金及利息4,009.04元，要求原告在三日内履行办理资金监管及配合办理银行按揭贷款的义务。上述《履约催告函》和《催告函》的收件人均为原告，收件地址均为原告在《深圳市二手房买卖及居间服务合同》中所确认的通讯地址。
2013年10月16日，原告向被告和第三人发出《解除合同通知函》，称被告未在2013年10月1日之前完成交付首期款及做资金监管，已构成违约；原告多次电话和短信通知被告和第三人须在2013年10月15日前按合同支付违约金后，再继续履行合同，但截至2013年10月16日，被告已逾期履行义务超过15日。根据合同约定，原告自2013年10月16日依法解除合同，不予退回被告交付了20,000元定金，并保留对被告追究违约责任的权利。
2013年10月27日，原告与案外人李宏太签订了《房产买卖合同》，约定将涉案房地产出售给案外人李宏太，转让价为160万元，并收取了案外人李宏太定金10,000元。
2013年12月3日，本院依据原告的诉前财产保全申请查封了涉案房地产。
庭审中，关于办理资金监管手续的期限。原告主张办理资金监管手续期限为2013年10月1日之前，不含2013年10月1日当日；被告主张办理资金监管手续的截止日为2013年10月1日，当日为法定节假日，应当顺延至2013年10月8日；第三人的主张与被告一致，并称于2013年9月20日多次和原告联系，要求原告配合办理资金监管手续，但原告称不在深圳，后第三人又于2013年10月8日、2013年10月10日两次通知原告到银行办理资金监管手续，但原告均没有到场。关于合同价款的构成，被告和第三人均称合同转让价款中已包含了三个月的租金15,000元，原告主张合同转让价款中不包含上述租金。原告同时称因为被告没有按照租赁合同的约定支付租金，加上发现被告有转卖房屋的行为，因此于2013年8月27日换锁。
上述事实，有当事人当庭陈述及原告提供的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》、《房地产租赁合同》、催告函、解除合同通知函公证书、撤销委托通知书、快递单回执等证据，被告提交的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》、《房地产租赁合同》、《履约催告函》、《催告函》、《房产买卖合同》、快递单回执等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，本案原被告及第三人签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》、《房地产租赁合同》均系合同各方主体的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。原被告间亦因此存在两个合同关系，一个为依据《房地产租赁合同》而产生的租赁合同关系，被告依据该租赁合同占有使用的涉案房地产，但在履行该合同过程中产生纠纷，原告更换了涉案房地产的门锁，被告丧失了对涉案房地产的控制。另一个为依据《深圳市二手房买卖及居间服务合同》而产生房屋买卖合同关系，被告应当于房屋买卖合同签订当日向原告支付定金20,000元，原告应于合同签订之日起17日内出具委托书楼公证手续，原被告亦应于2013年10月1日前办理资金监管手续。两个合同关系虽然存在一定的交叉和牵连，但原被告任何一方在一个合同履行过程中的违约行为并不必然导致另一合同的履行不能。原被告双方在履行《房地产租赁合同》中是否存在违约行为均不影响《深圳市二手房买卖及居间服务合同》的继续履行。根据《深圳市二手房买卖及居间服务合同》关于合同解除条件的约定，除发生法定的合同解除情形或一方根本违约导致合同目的无法实现的情形外，一方违约超过十五日的，对方方可解除合同。根据合同约定，原被告双方应于2013年10月1日前办理资金监管手续，但2013年10月1日为法定节假日，因此，办理资金监管协议的履行期限应当顺延至2013年10月8日。原告认为被告未按约定的期限履行支付首期款及办理资金监管手续，其应于2013年10月23日后方可行使解除合同的权利，但原告发出《解除合同通知函》的时间为2013年10月16日，此时合同解除的条件并未成就。原告依据上述理由要求解除《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，并要求被告支付原告违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。因《深圳市二手房买卖及居间服务合同》尚未解除，原告依据《中华人民共和国合同法》关于合同解除后处理的相关规定要求恢复原状的诉讼请求没有法律和事实依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告曹爱华的全部诉讼请求。
本案受理费2,150元，由原告负担，受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 平
人民陪审员 陈文伦
人民陪审员 蔡碧玲
二〇一四年一月六日
书 记 员 罗乐瑜
书 记 员 刘 婷
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。