浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第113号
上诉人（原审原告）：杭州市滨江区风雅钱塘世纪花园小区业主委员会。
代表人：李玲华。
委托代理人：朱建农。
被上诉人（原审被告）：何永峰。
委托代理人：徐广平。
委托代理人：倪梁青。
原审第三人：上海深和平物业管理有限公司杭州分公司。
代表人：赵迎莉。
委托代理人：黄亚飞。
上诉人杭州市滨江区风雅钱塘世纪花园小区业主委员会（以下简称风雅钱塘业委会）因与被上诉人何永峰、原审第三人上海深和平物业管理有限公司杭州分公司（以下简称深和平公司杭州分公司）返还原物纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2013）杭滨民初字第1495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月24日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：杭州市滨江区风雅钱塘世纪花园小区系由杭州工信房地产开发有限公司（以下简称工信公司）承建。2005年6月17日，工信公司选聘深圳市和平物业管理有限公司（以下简称和平公司）对风雅钱塘世纪花园提供前期物业管理服务，同日双方签订《前期物业服务合同》，约定物业管理用房968平方米，物业经营用房1279平方米；物业管理用房属全体业主所有，和平公司在合同期限内无偿使用，但不得改变其用途；合同期间自2005年6月17日至2010年12月31日止。2009年3月19日，原和平公司杭州分公司变更登记为深和平公司杭州分公司，即本案第三人。
2010年6月18日，深和平公司杭州分公司与何永峰签订房屋租赁合同，约定深和平公司杭州分公司将滨江区月明路1076号风雅钱塘物业管理用房二层、三层房屋，共计708平方米出租给何永峰；租赁期自2010年9月1日起至2020年8月31日止，租赁期内何永峰为深和平公司杭州分公司装修职工住宿16间；房屋租金按每年70000元计，两年后每年按5%递增。2011年11月24日，何永峰注册成立个体工商户杭州市滨江区舒捷商务酒店（以下简称舒捷酒店），何永峰为该酒店的业主。2011年10月17日，何永峰向深和平公司杭州分公司支付70000元租金，但是深和平公司杭州分公司于同月19日将租金70000元退回给何永峰。事后，何永峰多次向深和平公司杭州分公司汇出租金，但是均遭到深和平公司杭州分公司拒收。
2011年6月15日，风雅钱塘世纪花园小区成立风雅钱塘业委会，即本案原审原告，经主管部门备案。2012年5月27日，该小区成立小区业主大会并通过《风雅钱塘世纪花园小区业主大会议事规则》。
2012年4月19日，风雅钱塘业委会与深和平公司杭州分公司签订《风雅钱塘世纪花园物业服务合同》，约定合同期限为3年5个月，自2011年1月1日起至2014年5月31日止；风雅钱塘业委会向深和平公司杭州分公司提供物业管理用房；小区物业经营用房、广告、场地等物业经营项目全部委托深和平公司杭州分公司包干经营、管理；经营价格由风雅钱塘业委会定价，深和平公司杭州分公司自负盈亏；委托经营性项目包括小区经营性用房：舒捷酒店（2010年9月1日至2011年8月31日租金按7万元／年计价，2011年9月1日至2014年8月31日的租金按25万元／年计价）等。
风雅钱塘业委会于2013年8月20日诉至原审法院，请求：1.判令何永峰立即向风雅钱塘业委会返还其占有使用的滨江区月明路1076号风雅钱塘世纪花园小区6号楼二层和三层房屋；2.诉讼费何永峰承担。
原审法院审理认为：居民小区的物业管理用房和经营用房，属于全体业主共有。依据法律规定和涉案小区的业主大会议事规则，就物业管理用房和经营用房的纠纷，风雅钱塘业委会经过业主大会的授权，可以提起本案诉讼，对此，何永峰及深和平公司杭州分公司均未提出异议。本案的争议焦点：何永峰占有、使用涉案房屋是否具有合法依据。
首先，深和平公司杭州分公司依据《前期物业服务合同》取得了物业管理用房和物业经营用房的占有、使用权；并依据《风雅钱塘世纪花园物业服务合同》的约定，获得物业管理用房的占有、使用权和物业经营用房的“包干经营、管理”的权利。因此，深和平公司杭州分公司有占有、使用物业管理用房和物业经营用房的权利。
其次，原审法院注意到《前期物业服务合同》规定第三人对于物业管理用房仅有无偿使用的权利，不得改变用途，而《风雅钱塘世纪花园物业服务合同》则将舒捷酒店占有的房屋作为“小区经营性用房”，将该酒店支付的租金收入作为委托深和平公司杭州分公司“包干经营、管理”的“经营性项目收益”。该酒店系个体工商户，业主即为何永峰，该酒店占有的房屋即为本案争议房屋，从《风雅钱塘世纪花园物业服务合同》关于小区经营性用房：舒捷酒店“2010年9月1日至2011年8月31日租金按7万元／年计价，2011年9月1日至2014年8月31日的租金按25万元／年计价”的表述上来看，风雅钱塘业委会是自2010年9月1日至2014年8月31日止的期间，改变了《前期物业服务合同》的做法，将涉案的房屋全部作为该小区的物业经营用房。因此，依据《风雅钱塘世纪花园物业服务合同》的约定，深和平公司杭州分公司获得了对于涉案房屋“包干经营、管理”的权利，即为法律上的占有、使用的权利，同时也有将上述权利移转给他人以获得租金等收益的权利。
最后，何永峰与深和平公司杭州分公司签订《房屋租赁合同》，约定第三人将涉案房屋出租给何永峰使用，该合同意思表示真实，合法有效，自合同成立时即发生法律效力。风雅钱塘业委会和深和平公司杭州分公司主张该合同已经解除，但是未能提供充分的证据，应承担举证不能的不利后果。风雅钱塘业委会主张，何永峰对于涉案房屋的占有存在恶意，原审法院认为租赁合同的内容为出租人将房屋交付给承租人使用、收益，根据前述分析，深和平公司杭州分公司已经获得了对于涉案房屋的占有、使用的权利，以及将上述权利移转给他人的权利，现深和平公司杭州分公司与何永峰签订《房屋租赁合同》，深和平公司杭州分公司将涉案房屋的占有、使用权利移转给何永峰，符合法律规定，不构成恶意，风雅钱业委会的上述主张，原审法院不予采信。
综上，原审法院认为，深和平公司杭州分公司依据《前期物业服务合同》和《风雅钱塘世纪花园物业服务合同》的约定，获得了对于涉案房屋自2010年9月1日起至2014年5月31日止占有、使用的权利，同时，也有将上述权利移转给他人的权利。何永峰依据其与深和平公司杭州分公司《房屋租赁合同》的约定，在自2010年9月1日至2014年5月31日期间，获得了自深和平公司杭州分公司处移转的对于涉案房屋的占有、使用的权利。风雅钱塘业委会现请求何永峰返还其占有、使用的涉案房屋，依据不足，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2013年11月20日判决：驳回风雅钱塘业委会的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由风雅钱塘世纪业委会负担。风雅钱塘业委会于判决书生效之日起十日内来原审法院退费。
宣判后，上诉人风雅钱塘业委会不服原审判决上诉称：一、前期物业服务企业擅自改变小区物业管理用房，将该房屋出租于何永峰开办酒店从事经营活动，其租赁合同依法应当认为无效。二、新的物业服务合同生效后，前期物业服务合同即行终止，何永峰已失去了对小区物业用房的正当占有权源，依法应当向风雅钱塘业委会返还系争房屋。三、原审判决曲解新的物业服务合同的意思，显然不当。四、无论如何，新的物业服务合同只是风雅钱塘业委会与物业服务企业之间的约定，尽管其中涉及到舒捷酒店租赁房屋条件的约定，但毕竟不是风雅钱塘业委会对舒捷酒店的授权，而是风雅钱塘业委会与物业服务企业就小区经营用房出租条件和价格确定方法的约定，在前期物业服务合同依其第三十条的约定已终止，何永峰依约应当返还房屋，而新的物业服务企业与何永峰之间未签订新的租赁合同，同时又数次向何永峰退还租金，表明其拒绝履行原租赁合同的情况下，何永峰继续主张对小区物业管理用房和经营用房的占有、使用权利，实属无理。综上，原审判决无视前期物业服务企业与何永峰签订的有关小区物业管理用房租赁合同无效的事实以及何永峰依法承担的返还小区物业管理用房的义务，无视前期物业服务合同已经终止的事实以及何永峰依约返还小区物业管理用房的义务，曲解新的物业服务合同原意，并且违背债的相对性的基本原理，以何永峰与前期物业服务企业之间的债务关系为据，强制捆绑风雅钱塘业委会的物权，严重损害风雅钱塘业委会的合法权益。请求：1、撤销（2013）杭滨民初字第1495号民事判决；2、判令何永峰立即返还系争房屋杭州市滨江区月明路1076号风雅钱塘世纪花园小区6号楼二层和三层房屋；3、诉讼费由何永峰负担。
被上诉人何永峰答辩称：一、风雅钱塘业委会以最高法院司法解释认为涉案房屋租赁合同无效是错误的，该条款不适用本案。本案第三人深和平公司杭州分公司在物业服务合同范围内行使权利，没有违反强制性规定，没有侵犯业主的使用权，深和平公司杭州分公司是在房屋包干管理权限下出租，没有损害业主方利益，有事实依据，一审认定正确。二、根据风雅钱塘业委会在上诉状中提到的，即使有新的物业合同也不影响何永峰与深和平公司杭州分公司之间的合同，新的物业合同不能对抗租赁合同，深和平公司杭州分公司在权限范围内签的租赁合同是真实意思表示有约束力，不能擅自变更，该租赁合同的效力及于风雅钱塘业委会。租赁合同的期限不能因为物业服务合同进行缩短。一审法院认为到2014年5月31日止也是错误的，租赁合同应该到2020年8月31日。风雅钱塘业委会提到深和平公司杭州分公司签订租赁合同没有代理权是不符合事实的，作为承租人清楚知道物业公司是管理小区事项，签订租赁合同行为是清楚的。即使深和平公司杭州分公司没有代理权，但作为何永峰来说有表见代理。风雅钱塘业委会称委托人可以随时解除合同，但这只是委托方与受托方之间的事情，不能因为合同解除导致租赁合同也解除。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人深和平公司杭州分公司答辩称：深和平公司杭州分公司和风雅钱塘业委会于2012年4月19日签订的物业服务合同附件第11页，包括小区经营性用房和小区广告，是有计费标准的，双方之间是按实际收到房屋租金交给风雅钱塘业委会，风雅钱塘业委会没有开票权利而由深和平公司杭州分公司出具。游泳池和网球场是深和平公司杭州分公司自负盈亏的，而第一项的重新招租是风雅钱塘业委会在做。请求依法判决。
二审调查中，何永峰、深和平公司杭州分公司未向本院提交新的证据。风雅钱塘业委会向本院提供证据：2012年2月23日业委会会议记录一份，证明所谓包干经营的意思，其中第二条有所规定，小区用房价格的问题关系到业主的利益，租金不符合业主委员会的租金标准，对业委会的损害。何永峰质证：对证据的真实性不认可，认为即使现在写也可以写出来，且认为与本案没有关联。深和平公司杭州分公司质证：认为该证据不属于二审新的证据，不应当作为二审审查的依据。本院认证：该证据系风雅钱塘业委会内部会议记录，形成于一审审理前，风雅钱塘业委会未在一审指定的举证期限内提交且无合理理由，该证据不属于二审程序新的证据，本院不予认定。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：深和平公司杭州分公司系风雅钱塘世纪花园小区前期物业服务公司，其根据与开发商工信公司签订的前期物业服务合同取得了包含案涉房屋在内的小区物业管理用房和经营用房的占有和管理权利。该合同第三十条约定：“本合同期限自2005年6月17日起至2010年12月31日止；但本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物管理企业签订物业合同生效时，本合同自动终止。”第三十一条约定：“本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前聘新的物业管理企业。”该合同期满后，风雅钱塘世纪花园小区仍由深和平公司杭州分公司管理。2011年6月15日风雅钱塘业委会成立后，于2012年4月19日与深和平公司杭州分公司签订了物业服务合同。该合同第六条物业管理经营第1项约定：“本小区物业经营用房、广告、场地等物业经营项目全部委托物业公司包干经营、管理。经营价格由业主委员会定价，物业公司自负赢亏。”该合同附件二中对舒捷酒店的相关收益认定及起讫时间约定为：“2010年9月1日至2011年8月31日，租金按7万元／年计价；2011年9月1日至2014年8月31日的租金按25万元／年计价。”
深和平公司杭州分公司与何永峰于2010年6月18日签订房屋租赁合同，深和平公司杭州分公司将其占有管理的部分物业管理用房和物业经营用房出租给何永峰使用系双方真实意思表示，除租赁合同期限超过深和平公司杭州分公司取得的授权部分无效外，其余内容未违反法律和行政法规的规定，也无其他合同无效的情形。在前期物业合同及风雅钱塘业委会与深和平公司杭州分公司签订的物业服务合同约定的有效期限内深和平公司杭州分公司对该房屋有相应的占有和经营管理权利。故原审法院认定何永峰自2010年9月1日至2014年5月31日期间根据与深和平公司杭州分公司签订的房屋租赁合同享有对案涉房屋占有、使用的权利并无不当。风雅钱塘业委会、深和平公司杭州分公司虽主张案涉房屋租赁合同已解除，但未提供有效证据证明。现风雅钱塘业委会在委托深和平公司杭州分公司经营管理该房屋的期限内要求何永峰返还案涉房屋没有事实与法律依据，原审法院未予支持并无不当。即使深和平公司杭州分公司未按照其与风雅钱塘业委会签订的物业服务合同约定与何永峰就案涉房屋的租金达成新的协议，风雅钱塘业委会亦应当根据合同相对性原则向深和平公司杭州分公司主张权利。风雅钱塘业委会认为何永峰不接受年租金的条件即应当根据深和平公司杭州分公司与工信公司签订前期物业服务合同返还案涉房屋也没有法律依据。
综上，风雅钱塘业委会的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由杭州市滨江区风雅钱塘世纪花园小区业主委员会负担（杭州市滨江区风雅钱塘世纪花园小区业主委员会已预交上诉案件受理费8650元，应退还8570元，于本判决生效后十五日内来本院退费）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 波
代理审判员 盛 峰
代理审判员 睢晓鹏
二〇一四年三月十二日
代书 记员 丁 晔