河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0191民初13933号
原告（反诉被告）方思洋，男，1977年9月9日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。
委托代理人周旭，河南大耀律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托代理人樊晓强，河南大耀律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告（反诉原告）李鸿，男，1981年5月6日出生，汉族，住郑州市。
委托代理人巴维波，北京天平（郑州）律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托代理人张坤杰，北京天平（郑州）律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原告（反诉被告）方思洋与被告（反诉原告）李鸿房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）方思洋委托代理人周旭、樊晓强，被告（反诉原告）李鸿委托代理人巴维波、张坤杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告方思洋诉称，原、被告于2016年2月24日签订了《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告所有的位于郑州市郑东新区商务外环路5号楼河南国际商会大厦10层04、05、06号房屋，租期为三年，自2016年4月1日起至2019年3月31日止，租金每月19794元，按季度支付，每期租金应提前15日支付。合同约定，在租赁期限内，被告未经原告同意，中途擅自退租的，应按照年租金的20%向原告支付违约金。合同签订后，被告拒不缴纳房租，且未经原告同意擅自退租，违反了合同约定，给原告造成直接、间接经济损失，严重侵犯了原告的合法权益。故诉至法院，请求法院依法判令：1、终止原、被告签订的房屋租赁合同；被告向原告支付违约金47505.6元，中介佣金9800元，共计57305.6元；3、本案诉讼费由被告承担。
本诉被告李鸿辩称,2016年6月初方思洋代理人方思光代表方思洋要求被告李鸿交出钥匙，搬离房屋，解除合同，被告无奈于2016年6月20日左右陆续搬出该涉案房屋，至此租赁合同解除。因原告要求收回钥匙，不允许被告继续使用房屋，才导致被告搬离该涉案房屋，故被告行为不属于中途擅自退租，原告要求被告承担违约责任无事实和法律依据。原告方思洋在合同履行期间内明确表示不继续履行合同，违约在先，租赁合同事实上也早已解除，故请求法院依法驳回原告诉请。
反诉原告李鸿诉称，反诉原告已经完全按照《房屋租赁合同》履行了合同义务，反诉被告在合同履行期间指派代理人方思洋要求反诉原告交出钥匙并搬离房屋，系单方毁约行为。反诉被告在2016年6月初多次催促反诉原告搬离涉案房屋，反诉原告无奈于6月20日左右搬离。反诉原告在涉案房屋上开办河南欧渡企业营销策划有限公司，因为反诉被告的单方毁约，给反诉原告造成了巨大的经济损失，反诉原告前期投资的装修、安装的网络宽带、购置的办公家具都被迫留在了涉案房屋。为维护其合法权益，特提起反诉，请求法院依法判令：1、反诉被告承担因其单方解除合同给反诉人造成的损失83330元，其中装修损失43600元、宽带损失19200元、家具损失20530元；2、反诉被告返还租房押金20000元；3、本、反诉所有诉讼费用由反诉被告方思洋承担。
反诉被告方思洋辩称，1、双方之间租房合同纠纷系因李鸿违约造成，根据双方签订的《房屋租赁合同》第四条关于房屋租金部分的约定，房屋租金按季度支付，乙方应于每期提前15日向甲方交付租金，双方第一期租金期间为2016年4月1日至2016年7月1日，反诉原告李鸿应于6月15日前向反诉被告方思洋交付第二季度租金，但李鸿并未如期足额交付租金，方思洋因此于2016年6月17日、22日以及此后多日通知李鸿交纳房租，故李鸿在反诉状中称方思洋6月份多次催促其搬离涉案房屋不是事实。2、因反诉原告不履行合同约定义务所造成的损失，应由其自己承担。涉案房屋原本已装修完好，应反诉原告李鸿所需，经双方协商，反诉被告方思洋给反诉原告李鸿一个月免费装修期，即从2016年2月24日已将房屋实际交付给被告使用，反诉原告主张装修费，需自己举证证明。当反诉原告明确表示不再租用涉案房屋时，反诉被告为防止损失继续扩大，才向反诉原告索要钥匙。李鸿于2016年6月30日才将房屋钥匙归还方思洋，反诉状中称于6月20日左右反诉原告搬出涉案房屋，李鸿持有房屋钥匙十天里，完全有时间搬离所有物品，反诉原告所称被迫留下物品的说辞，反诉被告方不予认可。3、关于房屋押金，反诉原告在该合同纠纷未解决前无权索要。合同第五条房屋押金部分已约定，待租赁期限届满，甲方验房并认可后，乙方将该房屋钥匙交与甲方，同时甲方将押金如数退还乙方。该条明确表明退还押金的条件，首先是租赁期限届满，其次是甲方验房并认可，双方对此无争议。现租赁期限未届满，反诉原告在反诉被告催要房租无果后表示退租，单方违约退房，未提前通知反诉被告，给反诉被告造成损失，故在此情形下反诉原告无权索要押金。
本诉原告方思洋为支持其本诉诉讼请求提交如下证据材料：1、被告身份证复印件一份，证明被告身份信息，本案存在明确被告。2、编号为GZ0000815的房屋租赁合同复印件一份，证明原、被告之间存在合法有效的房屋租赁合同关系，双方已对违约责任进行了约定。3、佣金确认书复印件、佣金交付证明各一份，证明原告已向居间方支付了中介佣金9800元。4、2016年6月17日录音证据一份，2016年6月29日录音证据一份，2016年6月30日录音证据两份；5、原告房屋托管人方思光手机通话记录打印单一份；6、方思光微信截图一份。以上三份证据证明被告逾期未交纳房租，经原告多次催要无果，被告于2016年6月底表示单方退租，被告违约致使合同目的无法实现。
本诉被告对原告的上述证据发表如下质证意见：1、对被告身份信息无异议。2、对租赁合同真实性无异议，但对其证明目的有异议。3、对佣金确认书、佣金交付证明真实性、证明目的均有异议，该证据不符合民诉法关于单位出具证据的形式要件，且佣金确认书单位未加盖公章。4、对2016年6月17日录音证据有异议，该证据表明被告并未违约，被告李鸿在该录音中声明其一直在使用该租赁房屋；对2016年6月29日的录音证据真实性有异议，不能证明该录音中显示的李属被告李鸿，从该录音中也可以显示原告方一直在要求收房；对2016年6月30日两份录音证据的真实性有异议，录音中王先生的身份信息不明。5、对通话记录打印单真实性有异议，未加盖移动公司公章，不能证明该通话记录所显示内容。6、对微信截图单真实性有异议，该截图系部分截图，不能还原该事实真相。
经本院审查，原告提交的证据均客观真实，与本案具有关联性，且证据之间能够相互印证，故本院予以采信。
本诉被告针对本诉提交的证据材料有：1、房屋租赁合同（合同编号：0000815）、方思洋委托书各一份，证明方思洋全权委托方思光代办房屋出租事宜。2、房租收条、押金收条各一份，证明李鸿按照合同约定履行了合同义务。3、李鸿与方思光谈话录音一份，证明在合同未到期，也未到付款时间时，方思光要求李鸿交出钥匙并搬出，单方毁约。
本诉原告对被告的上述证据发表如下质证意见：1、对房屋租赁合同和委托书真实性及证明目的无异议；2、对收条和收据的真实性无异议，对其证明目的有异议，仅仅证明被告履行了第一季付款义务，第二季付款应在2016年6月15日之前支付；3、通话录音真实性需向原告本人核实，对其证明目的有异议，另录音中提到被告方想降低房租。
经本院审查，被告提交的证据1、2均客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。证据3的录音内容结合其他证据综合予以认定。
反诉原告李鸿为支持其反诉诉讼请求提交如下证据材料：1、收据二张，2、工程承包协议一份，3；电信发票一张，证明因方思洋的单方毁约，给李鸿造成83330元的直接投资损失。
反诉被告方思洋对反诉原告的上述证据发表如下质证意见：对其证据1真实性有异议，未提交该公司营业执照及组织机构代码证等信息，对其证明目的有异议，如果存在该家具，反诉原告在交钥匙前也已搬离完毕。对证据2工程承包协议真实性有异议，该合同签订日期及承包方乙方身份信息均未提供，不能证明该工程承包装修在案涉房屋内进行。对证据3发票真实性无异议，对其证明目的有异议，网络是可迁移，反诉原告在搬离房屋的同时，可以将该网络一并迁移，且即使存在损失，也系反诉原告违约所造成。
经本院审查，反诉原告提交的证据1、2、3均真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。
针对反诉，反诉被告未向本院提交证据材料。
依据当事人庭审陈述及上述有效证据，本院确认如下案件事实：2016年2月24日，方思洋委托代理人方思光与李鸿签订《房屋租赁合同》一份，出租方为方思洋（甲方），方思洋委托代理人为方思光，承租方为李鸿（乙方），合同落款处甲方由方思光签字并按手印，乙方由李鸿签字并按手印，郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司作为居间方在合同落款处签章。合同约定：甲方将其拥有的位于郑州市郑东新区商务外环路5号10层1004、1005、1006号的房屋出租给乙方作为办公使用，房地产证号为11××93，建筑面积361.54平方米，房屋租赁期限为三年，自2016年4月1日至2019年3月31日,月租金为19794元，租金按季度支付，乙方应于每期提前15日向甲方交付租金。合同还约定甲方应于2016年2月25日交付该物业于乙方使用，为保证乙方合理善意地使用该房屋及其配套设施，乙方应在签订本合同并交纳首期租金时向甲方支付人民币20000元作为押金，待租赁期届满，甲方验房并认可后，乙方将该房屋钥匙交与甲方，同时甲方将此押金如数退还乙方。合同第八条第五款违约责任约定，租赁期内若甲乙双方任意一方违约，另一方有权终止合同，违约方应向另一方支付年度总租金的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。合同第十条第一款规定，合同签订后，如非因居间方原因，租赁双方解除、中止或变更租赁关系的，租赁双方仍应向居间方支付本条中所约定的佣金。非违约方向居间方支付的佣金有权向违约方追偿。合同第十三条甲乙双方约定，2016年2月25日至2016年3月31日为装修免租期。租赁期满后，乙方装修的固定不可移动的设施不可拆除。被告实际交纳了20000元押金，原告已向居间方支付了佣金9800元。
双方提交的录音资料显示，在合同履行过程中承租方曾协商想降低租金标准，双方未达成一致意见，承租方未按约定日期及时交纳房租，经出租方催要，被告方搬离，并于2016年6月30日将钥匙交于原告。庭审时经双方确认，租金实际支付至2016年6月30日。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同全面履行各自的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，方思洋与李鸿签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有约束力，双方应按照约定和有关法律规定履行各自的义务。庭审中双方均认可涉案房屋钥匙交付时间为2016年6月30日，且承租方已于交回钥匙前搬离完毕，故本院认定双方之间的租赁合同经双方协商一致，已于2016年6月30日以实际行为终止。现方思洋起诉要求终止双方房屋租赁合同，被告对此并未提出异议，应视为双方对终止合同事项达成了一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：当事人协商一致，可以解除合同。故对原告要求终止租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。
上述合同签订后，方思洋依约向李鸿交付了房屋，李鸿向方思洋交付了首期租金，即2016年4月1日至2016年7月1日的租金，第二期租金应提前15日，即2016年6月15日交付于方思洋。根据原被告双方向本院提交的证据显示，李鸿未按照合同约定如期向方思洋交付第二期租金，原告在合理期限内催要后仍未交付，构成违约，双方租赁合同明确约定了中途退租的违约责任，故李鸿依法应承担相应的违约责任。
对于方思洋请求李鸿承担违约金47505.6元及中介佣金9800元的诉讼请求，依照原、被告双方签订的租赁合同第八条关于违约金、第十条第一款关于佣金的约定，被告李鸿在合同履行过程中未按约定支付房租，应承担违约责任，非违约方向居间方支付的佣金有权向违约方追偿。故对原告的该项诉请，本院予以支持。
对于反诉原告李鸿请求反诉被告方思洋承担因解除合同所造成家具、装修、宽带损失的诉讼请求，因反诉原告李鸿违约在先，且涉案家具已由反诉原告方搬离完毕，故对反诉原告的该项诉请，本院不予支持。对于反诉原告李鸿请求反诉被告方思洋返还押金20000元的诉讼请求，因押金性质为债务人向债权人给付一定金额作为其履行债务的担保，在双方法律关系不存在且无其他纠纷后，押金应予退还，且双方已实际终止协议履行，出租方继续占有该2万元押金，缺乏事实及法律依据，故李鸿主张返还押金的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原、被告双方签订的租赁合同终止；
二、本诉被告李鸿支付本诉原告方思洋违约金47505.6元，中介佣金9800元，于本判决生效后十日内付清；
三、反诉被告方思洋退还反诉原告李鸿押金20000元，于本判决生效后十日内付清；
四、驳回反诉原告李鸿的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1233元，由本诉被告李鸿负担。反诉案件受理费942元，由反诉被告方思洋负担300元，由反诉原告李鸿负担642元。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审判员 李建涛
二〇一六年十一月二十五日
书记员 蔡 佳