浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0782民初9368号
原告（执行案外人）:李云萍，女，1968年4月4日出生，汉族，住浙江省东阳市。
委托诉讼代理人：黄森腾，浙江望朔律师事务所律师。
被告（申请执行人）：浙江稠州商业银行股份有限公司，住所地浙江省义乌市江滨路义乌乐园东侧。
法定代表人：金子军。
委托诉讼代理人：颜婕，系公司法务。
委托诉讼代理人：方新跃，系公司客户经理。
第三人（被执行人）：东阳市金泽纺织有限公司，住所地浙江省东阳市江北高新产业园区西楼。
法定代表人：吴国珍。
第三人（被执行人）：义乌市择和布行，经营场所浙江省义乌市诚信一区**幢*号-1。
经营者：吴国珍，女，1968年10月13日出生，汉族，住浙江省东阳市。
原告李云萍与被告浙江稠州商业银行股份有限公司（以下简称稠州银行）、第三人东阳市金泽纺织有限公司（以下简称金泽纺织）、义乌市择和布行（以下简称择和布行）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年6月7日立案后，依法适用普通程序，于2017年7月19日公开开庭进行了审理。原告李云萍的委托诉讼代理人黄森腾、被告稠州银行的委托诉讼代理人颜婕、方新跃到庭参加诉讼。第三人金泽纺织、择和布行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李云萍向本院提出诉讼请求：1、确认原告享有对第三人金泽纺织所有的坐落于东阳市××街道轻工业园区厂房的第一到第三层房屋和综合楼第1、2、4、5层房屋自2016年1月1日至2030年12月31日止的租赁权。2、停止对上述房屋的腾空。事实理由：2016年1月1日，原告与第三人金泽纺织签订房屋租赁合同，约定原告承租第三人金泽纺织所有的坐落于东阳市江东街道轻工业园区厂房的第一到第三层房屋和综合楼第1、2、4、5层房屋。租赁期限自2016年1月1日至2030年12月31日，共计15年。租金前6年抵偿第三人金泽纺织向原告借款440万元本金及利息，租期后9年租金按每年136万元计算，并约定了原告可留置租金以行使追偿权。2016年1月12日，第三人金泽纺织与被告稠州银行签订最高额抵押合同，将其所有的厂房为第三人择和布行在被告处的借款提供担保，签订抵押合同时被告对于原告的租赁情况知情，被告于2016年1月13日取得他项权证。
2016年1月31日，原告与东阳市凯达塑业有限公司签订合作协议，以该租赁房屋使用权和现金出资与其合作经营PET饮料杯生产项目，随后凯达塑业开始对租赁房屋进行装修并安装流水线和各类生产所需设备，并对该房屋实际占有使用。2017年3月16日，因第三人无力偿还借款，义乌市人民法院依据（2016）浙0782民初10265号民事判决书作出（2017）浙0782执11191号执行裁定，决定拍卖该厂房，并责令第三人金泽纺织腾空厂房。原告于2017年4月10日提出执行异议，请求法院保护合法租赁关系，义乌市人民法院2017年4月25日作出裁定驳回了执异请求，原告于2017年5月23日收到该裁定书。原告认为，原告与第三人金泽纺织的租赁时间先于抵押权设立时间，应当根据“买卖不破租赁”的原则，对该厂房进行带租拍卖，为维护自身的合法权益，原告依法起诉，望判如所请。
被告稠州银行辩称：1、被答辩人李云萍与第三人金泽纺织用借款440万元及利息抵偿租金，实际上为以租抵债，租赁合同的真实性不应予以确认。浙江省高级人民法院办公室印发的《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》中关于审查租赁合同真实性标准中规定“执行机构一般作形式审查，经审查发现当事人自认或者有其他明确证据证明租赁合同为虚假，或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的事实性不予认可。”被答辩人李云萍与第三人金泽纺织签订的房屋租赁合同第三条租金及支付方式中明确约定：“租期前6年的租金抵偿甲方向乙方的借款440万元本金及利息”。该租赁合同中的约定，明确表示了上述行为实为房屋使用权抵债，因此，租赁合同的真实性不应予以认可。
2、东阳市凯达塑胶制品有限公司对房屋的占有在抵押权成立之后，不得对抗抵押权。案外人主张对房屋所享有的租赁权发生在担保物权设立之前的，需保证签订租赁协议和占有房屋均发生在抵押权设立之前。签订租赁协议和占有房屋系主张租赁期有效的两个必备要件。我行在抵押之前对抵押物进行现场走访，评估公司也就抵押物进行评估，当时留存的照片均显示在办理抵押前案涉抵押物处于空置状态，里面并未有企业进行生产。并且抵押人金泽纺织向我行出具承诺书，承诺抵押房地产上未设定租赁权利，房地产的流通不存在法律或合同上的障碍。我行于2016年1月12日与第三人金泽纺织签订抵押合同，约定就其所有的坐落于东阳市××街道轻工业园区[房产证号：东房权证江北字第××号，25××20号；土地证号：东阳市国用（2011）第4-2638、26**号]房地产抵押于我行为择和布行借款提供最高额抵押担保，担保有效期为2016年1月12日至2018年1月11日，并于2016年1月13日办理他项权证。被答辩人与凯达塑业合作经营PET项目的合同签订于2016年2月1日，且凯达塑业与第三方签订购买设备合同，电器安装合同、供电证明等证明其实际使用租赁房屋的证据时间均在我行抵押之后。
综上所述，被答辩人与第三人签订租赁合同实际为以租抵债，并在设立抵押权后由东阳市凯达塑业有限公司占有抵押物，意图阻碍抵押人实现抵押权，恳请法院驳回原告所有的诉讼请求，维护答辩人相关权益。
第三人金泽纺织、择和布行均未作陈述。
原告李云萍为证明其主张举证如下：
1、房屋租赁合同、银行转账记录，证明原告与第三人金泽纺织签订租赁合同和租金抵消借款的事实。2、合作协议、银行转账记录，证明原告以租赁房屋和现金出资与凯达塑业合作经营PET项目的事实。3、技改备案通知书、购买设备合同，证明凯达塑业实际使用租赁房屋的事实。4、电气安装合同和发票、供电证明和电费发票，证明凯达塑业实际使用租赁房屋的事实。5、执行裁定书，证明被告申请法院执行腾空本案房屋的事实。
被告稠州银行质证意见如下：
对证据1房屋租赁合同的真实性不予确认，房屋租赁合同系房屋使用权抵债合同；2015年2月1日2015年4月8日这2笔银行明细的真实性有异议，无法确认是吴国珍的账户；对兴业银行的存款申请表的真实性没有异议，对关联性有异议，收款方黄凤珍与本案无关，借款用途及附言写的是“还贷款”，不是原告所说的李云萍给吴国珍的借款；2015年7月12日的银行明细的真实性没有异议，对关联性有异议，与本案无关。对证据2的真实性没有异议，关联性有异议，仅能证明原告与凯达塑业就作经营PET项目达成意向，该意向达成时间在我行设立抵押之后。对证据3、4的真实性没有异议，关联性有异议，凯达塑业实际使用涉案房屋的时间均在抵押权设立之后。对证据5的三性均无异议。
被告稠州银行举证如下：
1、最高额抵押合同及补充协议、他项权证，证明我行的抵押权设立于2016年1月13日，先于凯达塑业实际占有抵押物的事实。当庭提供：2、承诺书，证明金泽纺织向我行承诺涉案房地产上未设定租赁，且未经抵押权人同意保证不在涉案房地产上设定租赁权。3、评估报告，证明我行在设定抵押权时涉案房地产不存在租赁。4、2015年1月14日签订的最高额抵押合同，证明我行一直就涉案土地享有抵押权。
原告李云萍质证意见如下：对证据1的真实性、合法性没有异议，但不能达到被告的证明目的，本案的租赁合同成立于2016年1月1日，先于被告的抵押权设立时间，签订租赁合同后原告即对涉案房地产进行占有、使用。对证据2，对承诺的具体内容的真实性有异议，该承诺书只是第三人单方陈述，与事实不符。对证据3的真实性、合法性没有异议，但不能达到被告的证明目的，报告书中的照片不能客观真实地反映涉案房屋的真实使用情况。对证据4的真实性、合法性没有异议，但与本案没有关联。
出示本院勘察现场拍摄的照片5页。
原告李云萍质证没有异议，能客观反映涉案房产现由凯达塑业占有使用。
被告稠州银行质证没有异议，上述照片仅能反映涉案房产现在的使用状况，不能证明凯达塑业在我行设立抵押时占用使用涉案房产。
第三人金泽纺织、择和布行均未提供证据。
对原告李云萍提供的证据，本院认证如下：
对证据1,房屋租赁合同第三条租金及支付方式约定：租期前6年的租金抵偿金泽纺织向原告的借款440万元本金及利息，租期后9年租金按每年136万元计算，原告可留置租金以行使追偿权，据此可以该合同实质为以租抵债，故对房屋租赁合同的真实性不予认定。对银行转账记录的真实性予以认定，但对原告的证明目的不予认定。被告质证对证据2、3、4的真实性均没有异议，故对真实性予以认定。对证据5予以认定。
对被告稠州银行提供的证据，本院认证如下：对证据1、4予以认定，被告稠州银行2015年1月15日在涉案房地产上设立的抵押权存续期限为2015－1－14至2016－1－13，2016年1月13日被告继续在涉案房地产上设立的抵押权。对证据2的真实性予以认定。对证据3予以认定。
对本院出示的证据予以认定。
经审理查明，2016年6月23日，本院受理稠州银行诉择和布行、金泽纺织、东阳市锦兴针织有限公司、葛红霞、吴国珍、黄志浩、陈瑶琴、吴国平金融借款合同纠纷一案。2016年7月4日，本院作出（2016）浙0782民初10265号民事裁定，查封金泽纺织所有坐落东阳市××街道道轻工业园区房地产[房产证号：东房权江北字第××925××20号号；土地证号：东阳市国用（2011）第4-2638、4-26**号]。2016年7月29日，本院作出（2016）浙0782民初10265号民事判决。该判决判令：一、义乌市择和布行于本判决生效后十五日内归还浙江稠州商业银行股份有限公司借款本金1600万元及利、罚息（按合同约定计付，自2016年4月21日至实际履行完毕之日止，扣除已支付的2.79元）。二、浙江稠州商业银行股份有限公司在上述债权及诉讼费用范围内对东阳市金泽纺织有限公司所有的坐落东阳市××街道道轻工业园区房产【房产证号：东房权江北字第××925××20号号；土地证号：东阳市国用（2011）第4-2638、4-26**号；最高本金限额3600万元】享有优先受偿权。三、葛红霞、陈瑶琴、吴国平、东阳市锦兴针织有限公司、吴国珍、黄志浩对上述债务承担连带清偿责任。后稠州银行于2016年11月21日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。2017年3月16日，本院作出（2017）浙0782执11191号执行裁定，拍卖金泽纺织所有的坐落东阳市××街道道轻工业园区房产。2017年3月24日，本院作出（2017）浙0782执11191号公告，责令金泽纺织于2017年4月10日前将上述房屋内的物品腾空。逾期仍不履行本案债务，又不自觉腾空，本院依法强制腾空。2017年4月21日，李云萍以案外人名义向本院提起书面执行异议，本院于2017年4月25日作出（2017）浙0782执异30号执行裁定，驳回李云萍的异议。李云萍不服，提起本案之诉。
目前金泽纺织所有的坐落东阳市××街道道轻工业园区厂房的第一到第三层房屋和综合楼第1、2、4、5层房屋由东阳市凯达塑业有限公司占有使用。
本院认为，根据原告李云萍的诉称、其提供的房屋租赁合同中有关租金及支付方式的约定，本案的房屋租赁实为以租抵债，原告李云萍与第三人金泽纺织不存在真实、合法、有效的租赁关系。原告李云萍的诉请，与法不符,本院不予支持。第三人金泽纺织、择和布行经本院传票传唤无不当理由拒不到庭，不影响本案的审理。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十二条的规定，判决如下：
驳回原告李云萍的诉讼请求。
案件受理费117800元，由原告李云萍负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 吴敬清
人民陪审员 方义伟
人民陪审员 陈鹏程
二〇一七年九月八日
书 记 员 杨巧珍