河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）信中法民终字第1114号
上诉人（原审被告）信阳市乳腺病医院。
被上诉人（原审原告）信阳市建新房地产开发有限责任公司。
上诉人信阳市乳腺病医院（以下简称乳腺医院）与被上诉人信阳市建新房地产开发有限责任公司（以下简称建新公司）占有物返还纠纷一案，不服浉河区人民法院（2012）信浉民初字第812号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人乳腺医院委托代理人，被上诉人建新公司委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，原告建新公司是2002年9月5日成立的有限责任公司，公司的法定代表人马久昌与浉河区五星乡红星村于2004年1月19日签订了《土地房屋出让协议》。马久昌按协议约定以110万元购买了浉河区五星乡红星村的信阳市北京路60号临街地块及地上的已出租给信阳市肿瘤医院作为门诊和病房使用的房屋后，又于2005年11月3日与被告信阳市乳腺病医院签订了《房屋租赁协议》协议约定租赁期限为10年，自2006年元月1日起至2015年12月31日止，租赁费前3年每年11万元，中工年每年14万元，后5年每年15万元……。2006年元月1日马久昌将出租的房屋及附属设施经被告核实完好无损，全部移交给被告使用管理并签订了移交协议书，由于信阳市肿瘤医院未及时搬出，直至2006年5月31日被告才全部接收管理承租的房屋。被告开始尚能履行协议的约定交纳租赁费，自2009年7月起，被告不再支付租金，经马久昌多次催要未果后，马久昌遂通知被告解除合同，并要求被告搬出租赁的房屋，被告不但未搬出，还在事先未告知马久昌并征得马久昌同意的情况下，擅自对马久昌的出租房屋进行了装修和改造。为此，马久昌诉至浉河区人民法院，请求判令终止双方所签订的房屋租赁协议，判令被告立即支付房屋租金26万元及支付违约金10万元。浉河区人民法院于2011年8月24日作出（2011）信浉民初字第668号民事判决，判决终止马久昌与乳腺医院2005年11月30日签订的《房屋租赁协议书》，被告乳腺医院支付马久昌自2009年7月1日至2011年4月30日的租金26万元，判决乳腺医院支付马久昌违约金10万元。被告乳腺医院不服一审判决，提起上诉，信阳市中级人民法院于2011年11月18日作出（2011）信中法民终字第1195号民事判决，驳回被告的上诉维持了原判决。另查明，原告根据信阳市北京路，工区路拆迁改造、开发建设的需要，于2010年11月2日领取了信阳市北京路60号地块的土地使用权证，取得了该地块国有建设用地的使用权后，为了开发地块，便向社会和银行融资。由于被告拒不搬出其占用原告的房屋，致使原告拆迁开发迟迟不能进行。
原审认为，本案属占用物返还纠纷。造成本案纠纷的原因是被告乳腺医院拒不返还占用原告的房屋所致。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条“土地使用权转让的，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让的规定，原告在取得信阳市北京路60号地块的土地使用权的同时，依法取得了该地块上被告占用房屋的所有权。被告依据其与马久昌签订的《房屋租赁协议书》的约定，取得了对北京路60号马久昌房屋的使用权。该房所有权转让给原告后，在租赁期限内，被告仍有使用该房屋至合同期限届满。人民法院判决终止原告马久昌与被告乳腺医院于2005年11月3日签订的《房屋租赁协议书》的约定，取得了对北京路60号马久昌房屋的使用权。该房所有权转让给原告后，在租赁期限内，被告仍有权使用该房屋至合同期限届满。人民法院判决终止原告马久昌与被告乳腺医院于2005年11月3日签订的《房屋租赁协议书》的判决生效后，被告与马久昌之间的房屋租赁合同关系已经结束，被告对其原租赁的房屋不再享有使用权，原告作为该房屋的所有权有权要求被告返还其占用原告的房屋。被告返还原告房屋后并不影响其与马久昌之间的清理和结算。被告拒不返还原告房屋的行为已对原告构成侵权。原告要求被告停止侵权行为，立即搬出所占用原告的房屋并赔偿损失的理由成立。被告占用原告房屋的直接损失可参照马久昌与被告签订的《房屋租赁协议书》中约定的后期租金标准确认并赔偿，计算至房屋返还日。被告延误原告的拆迁、开发造成原告的间接经济损失，可待司法鉴定机构依法作出评估鉴定后，再行解决。对原告诉请的合法合理部分，本院予以支持。被告辩称马久昌是自然人，原告是股份制企业，二者不是同一法律关系，不能等同的抗辩意见，本院予以采纳。本案审理的是建新公司与被告返还占有物纠纷，诉讼原告主体是建新公司而不是马久昌，与被告反诉的被告与马久昌的房屋租赁合同纠纷非同一法律关系，建新公司与被告之间并无房屋租赁合同关系。自然人马久昌与企业法人建新公司二者不是同一法律主体，不能同等。被告对建新公司提起反诉，属主体错误，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、第一百三十九条的规定，判决如下：一、被告信阳市乳腺病医院于本判决生效后立即将占用原告信阳市建新房地产开发有限责任公司的位于信阳市北京路60号地块上的房屋返还给原告；二、被告信阳市乳腺病医院于判决生效后三日内赔偿原告信阳市建新房地产开发有限责任公司自2011年5月1日至2012年5月6日的房屋占用损失152465元，起诉后的损失仍按每年15万元的标准计算，自2012年5月7日起至房屋返还之日；三、驳回反诉原告信阳市乳腺病医院对反诉被告信阳市建新房地产开发有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23862元，原、被告各负担11931元，反诉费7620元由被告负担。
乳腺医院上诉称，原审判决认定事实错误，马久昌是以自己的名义同红星村签订的土地房屋出让协议，而不是以公司购买，马久昌是因为房屋开发，单方撕毁租赁协议。原审判决适用法律错误，导致判决错误。请求二审法院准予上诉人的诉讼请求。
建新公司辩称，一审认定事实清楚，上诉人乳腺医院一审反诉没有事实依据。请求上级法院依法给予维持。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点有三点：一是乳腺医院与马久昌的房屋租赁协议是个人行为还是公司行为；二是解除房屋租赁合同的原因是什么，乳腺医院是否占用建新公司的房屋；三是原审适用法律是否正确，是否应支持反诉请求。建新公司于2002年9月5日成立，该公司的类型为有限责任公司，注册资本800万元，马久昌为股东，占投资比例的70%。2004年元月19日马久昌以110万元购买了浉河区五星村在信阳市北京路60号临街地块及地上附作物，并于2009年11月11日以建新公司的名义向信阳市国土资源局交纳了国土土地出让金10556624元，取得了该地块的房屋开发权，所以马久昌与乳腺医院签订的房屋租赁协议是公司行为；乳腺医院与马久昌签订房屋租赁合同后，没有按时交纳租金，违反合同约定，马久昌于2010年向法院提出请求乳腺医院终止合同，赔偿损失的起诉，已经法院一、二审判决终止了合同，法院判决已发生法律效力，乳腺医院与马久昌的房屋租赁协议，已被发生法律效力的判决所确认终止。乳腺医院在法院判决终止双方房屋租赁协议后，现仍占用该房屋不退，侵犯了建新公司的合法权力，依法应及时返还占用建新公司的房屋；乳腺医院上诉提出原审驳回反诉的上诉理由，亦不能成立。乳腺医院在交接使用马久昌房屋时，并没提出马久昌延期交付房屋半年，给其造成经济损失的要求，只是因为市政府对北京路北段拆迁改造公布后，乳腺医院才拒付了房屋租赁费的交纳。按照双方房屋租赁合同第三条第（3）项的规定，房屋使用期间，因城市规划扩建等，马久昌不负任何经济赔偿责任。所以原审驳回乳腺医院的反诉请求，适用法律并无不当。综上，上诉人乳腺医院上诉提出原审查明事实不清，使用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费31482元，由上诉人信阳市乳腺病医院承担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 宏
审判员 郭毅勇
审判员 门长庚
二〇一二年九月二十九日
书记员 付 巍
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