湖南省永顺县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘3127民初1296号原告（反诉被告）湘西自治州汽车运输总公司永顺一六八车队，住所地湖南省永顺县灵溪镇棚场街23-1号。法定代表人田久武，该车队经理。委托代理人郑泽峰，该车队副经理。委托代理人邓兴平，永顺县法律援助中心律师。被告（反诉原告）李天明，男，1968年4月23日出生，住永顺县。被告（反诉原告）高克斌，男，1965年9月19日出生，住永顺县。两被告共同委托代理人罗立志，湖南如金律师事务所律师。原告湘西自治州汽车运输总公司永顺一六八车队（以下简称“一六八车队”）诉被告李天明、高克斌合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告一六八车队的法定代表人田久武、委托代理人郑泽峰、邓兴平、被告李天明、高克斌及两被告共同委托代理人罗立志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告一六八车队向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告签订的《168市场二楼商场租赁合同》、《168老主楼三楼租赁合同》；2、判令被告支付租金1107149元；3、本案诉讼费用由被告全部承担。事实及理由：原告与被告李天明于2012年7月15日签订了一份《168市场二楼商场租赁合同》，被告高克斌为李天明的担保人；2013年3月21日原告与两被告签订了一份《168老主楼三楼租赁合同》。另外，2012年7月6日，被告李天明挂靠湖南省永顺猛洞河建筑工程有限责任公司与原告签订了永顺168车队综合楼维修工程施工合同，其中第七条约定：完工及验收合格后，待办理决算后除扣除2%的质保金外，工程款（不计息）一年内付清，若一年内没付清工程款，由修建的二楼商场租金抵扣工程款。租赁合同订立后，被告一直没有给原告支付分文租金。截止2016年9月30日，被告共欠租金累计1938749元，减去原告应付的工程款831600元，被告还应支付原告租金1107149元。被告不讲诚信，导致原告蒙受损失，为维护原告的合法权益不受侵害，故提起诉讼。2017年2月23日，原告一六八车队向本院提交变更诉讼请求申请书，将诉讼请求第2项变更为“判令被告共同支付租金2168300元”。被告李天明、高克斌共同答辩称：对二楼的商场租赁合同，被告高克斌只是担保方，且已超过担保期限，被告高克斌不是适格的被告。被告欠原告租金是事实，但并非被告恶意拖欠租金，而是原告违约在先，其未将租赁合同约定的停车场交付给被告使用。被告多次要求原告交付停车场均未果，原告反而将停车场租赁给小商小贩摆摊设点，严重影响了被告的商场营业，导致很多商户退租，租金一减再减。被告多次找原告要求减少租金，原告均不理睬。被告要求继续履行合同，原告将停车场交付被告使用。如果原告执意要求解除合同，应当赔偿被告的损失并承担违约责任。另外，二楼和三楼的修建资金是被告全额垫付的，根据原告和被告的维修工程施工合同第七条约定，应该先扣除工程款。原告只付了八十多万的工程款，工程造价中有很多部分原告都未计算进去，故原告诉状上的抵扣部分有较大遗漏，修建合同中约定两边的楼梯由原告出资修建，停车场入口那部分地方是被告的，但实际上楼梯是被告出资修建，停车场入口部分也被原告卖给自己单位职工了。反诉原告李天明、高克斌提出反诉请求：请求判令被反诉人支付因未交付停车坪致反诉人的损失1500000元。事实及理由：2012年7月15日被反诉人与反诉人签订的《168市场二楼商场租赁合同》第六条约定，被反诉人应该将楼下停车坪同时交给反诉人使用，但被反诉人拒绝交付停车坪，致使反诉人无法获得停车坪的收益，也因为停车坪不能使用，致使反诉人二楼的营业惨淡，毫无收益。反诉被告一六八车队辩称：未交付停车场不是反诉被告人为因素造成的，而是因为停车场是消防通道，所以不能交付乙方，这是违反法律强制规定的，是无效条款。而且停车场不是租赁标的物，《168市场二楼商场租赁合同》的租赁标的是168车队商场二楼，作为停车场来说，对反诉原告即便没有移交，但也未给其造成损失，因为二楼商场几个方向都有楼梯，未移交停车场不会给其经营造成损失，请法庭驳回反诉原告的诉请。原、被告围绕其诉讼请求及主张分别提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证，对当事人无异议的本诉原告证据1、2、3、本诉被告证据1、2本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据及事实，本院认定如下：1、本诉被告证据4、反诉原告证据1、反诉被告证据1、3及本院依本诉原告申请调取的证据具有客观性、合法性，与本案有关联，本院予以采信；本诉被告证据3、5、反诉原告证据2、3、4、反诉被告证据2不具有客观性、合法性、关联性，本院不予采信。根据原、被告的当庭陈述及本院认定的证据，查明如下事实：2012年7月6日，原告一六八车队（甲方）与湖南省永顺猛洞河建筑工程有限责任公司（以下简称“猛建公司”）（乙方）签订一份《湘西自治州汽车运输总公司永顺168车队综合楼维修工程施工合同补充协议》，约定：由猛建公司按660元/㎡的价格承包原告综合楼维修公司，建筑面积按实结算，完工及验收合格后，待办理结算后除扣留2%的质量保修金外，工程款（工程款不计息）一年内付清，若一年内没付清工程款，由修建成的二楼商场租金抵扣工程款。2012年7月15日，原告一六八车队（甲方）与被告李天明（乙方）签订一份《168市场二楼商场租赁合同》，被告高克斌作为担保方在合同上签字。合同约定：甲方将老主楼二楼1200㎡的商场租赁给乙方，租期15年，即从2013年2月1日至2028年1月30日止，前八年每年租金400000元，从第9年开始租金递增20%，即从第9年至合同期满每年租金480000元，每年租金一次性交清，第1年乙方交付租金的时间是2012年10月15日，以后每年1月1日一次性交清租金，如果没交清租金，由担保人交清租金，否则二楼商场由甲方收回经营权，一切损失由乙方和担保人负责；甲方不负责框架商场装修，由乙方负责装修；乙方服从甲方管理，停车场由乙方管理使用，但不得在停车场搞修建占用停车场，一经发现，由甲方收回乙方对停车场的管理使用权，一切损失由乙方负责。合同签订后，原告一六八车队一直未按约定将停车场交给被告李天明管理使用，被告李天明也未给原告支付分文租金，且该停车场经常被一些移动小商贩占用。2013年3月21日，原告一六八车队（甲方）与被告李天明、高克斌（乙方）签订一份《168老主楼三楼租赁合同》，约定：原告将老主楼三楼租赁给两被告，两被告自行修建房屋，修建的设施及费用全部由乙方自己承担，三楼的所有权归原告所有，三楼房屋建成后，乙方租赁期为20年，从2013年8月8日至2033年8月8日止。前八年即从2013年8月8日至2021年8月8日每年租金为150000元，从第九年开始即从2021年8月到合同终止时每年租金为180000元，两被告必须于每年8月8日交清年租金，逾期一个月，原告有权终止合同，收回场地，造成的损失由两被告承担。该合同签订后，两被告按约定修建了原告一六八车队老主楼的三楼并管理使用，但未给原告支付租金。2013年12月21日，永顺县安全生产委员会办公室做出永安办函[2013]3号函，指出原告一六八车队管辖的168车队大市场内存在擅自搭建雨棚、违规修建台阶；占用消防扑救场地、消防车道和疏散通道；摊位、移动货柜（架）占用疏散通道等问题，特函告车队于2014年1月22日前对168市场重大安全隐患整改到位。本院依据原告一六八车队的申请，向永顺县公安消防大队调取证据，永顺县公安消防大队于2017年4月19日出具一份情况说明，说明168市场内必须在现有条件下确保市场内有净宽度和净高度不小于4米的消防车道并保持消防车道的畅通，市场内消防车道应为环形消防车道，若不能形成环形消防车道的应设置消防回车场，且回车场长、宽均不能小于12米。本院认为，双方当事人对原告一六八车队与被告李天明签订的《168市场二楼商场租赁合同》及原告一六八车队与被告李天明、高克斌签订的《168老主楼三楼租赁合同》真实性均无异议，该两份合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应按照合同的约定履行。被告李天明、高克斌未按合同约定的时间支付租金，构成违约，应承担违约责任及时给原告支付租金；原告一六八车队未将停车场交付给被告李天明使用，亦构成违约，应承担相应的违约责任，给被告李天明赔偿因其无法管理使用停车场造成的损失。因双方的违约行为及停车场的现状，导致《168市场二楼商场租赁合同》及《168老主楼三楼租赁合同》已无法继续履行，故本院对原告一六八车队要求解除两份租赁合同的诉请予以支持。合同解除后，被告李天明、高克斌已租赁使用期间的房屋租金仍需给原告一六八车队支付，截止到法庭辩论终结前，被告李天明应给原告一六八车队支付的二楼租金计算为：400000元/年÷12个月/年×51个月=1700000元，被告高克斌作为担保人应承担连带支付责任，被告高克斌答辩时主张其担保已过担保期，不应承担担保责任，但被告高克斌担保的主合同《168市场二楼商场租赁合同》的合同期限为2013年2月1日至2028年1月30日，其担保期限并未过期，故本院对被告高克斌这一主张不予支持；被告李天明、高克斌应给原告一六八车队支付的三楼租金计算为：150000元/年÷12个月/年×44个月=550000元，两层楼租金合计2250000元，但原告一六八车队只主张租金2168300元，本院只能按照原告主张的2168300元予以支持。反诉原告李天明、高克斌要求原告一六八车队给其赔偿因未交付停车场而导致的损失1500000元，因反诉原告李天明、高克斌没有提供有效证据证明其损失的金额，本院结合实际情况，酌情支持由反诉被告一六八车队给反诉原告李天明补偿损失400000元。对于被告李天明、高克斌关于应按《湘西自治州汽车运输总公司永顺168车队综合楼维修工程施工合同补充协议》的约定先扣除其垫付的工程款后再计算租金的辩称，因签订该协议的主体系一六八车队与猛建公司，被告李天明、高克斌并非该协议的合同当事人，故本院对于被告李天明、高克斌的该项辩称不予支持，被告李天明、高克斌如认为需主张权利，应另行协商或诉讼解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告湘西自治州汽车运输总公司永顺一六八车队与被告李天明签订的《168市场二楼商场租赁合同》；二、解除原告湘西自治州汽车运输总公司永顺一六八车队与被告李天明、高克斌签订的《168老主楼三楼租赁合同》；三、限被告李天明于本判决生效之日起十日内给原告湘西自治州汽车运输总公司永顺一六八车队支付168市场二楼租金1618300元，并由被告高克斌承担连带支付责任；四、限被告李天明、高克斌于本判决生效之日起十日内共同给原告湘西自治州汽车运输总公司永顺一六八车队支付168市场三楼租金550000元；五、限反诉被告湘西自治州汽车运输总公司永顺一六八车队于本判决生效之日起十日内给反诉原告李天明补偿损失400000元；六、驳回原告湘西自治州汽车运输总公司永顺一六八车队及反诉原告李天明、高克斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24146元，由被告李天明、高克斌负担；反诉案件受理费18300元，由反诉原告李天明、高克斌负担10000元，由反诉被告湘西自治州汽车运输总公司永顺一六八车队负担8300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  黎霞审 判 员  丁琼人民陪审员  张锋二〇一七年五月二十四日书 记 员  黄龙附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。