南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终268号
上诉人（原审原告、反诉被告）：黄卓颖，女，1981年7月4日出生，瑶族，住南宁市青秀区。
委托诉讼代理人：李建新，广西欣和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广西鸿优鸿投资有限公司，住所地武鸣县锣圩镇定湖开发区文广站一楼。
法定代表人：庞鸿杰,该公司执行董事。
委托诉讼代理人：龙泳漾，广西慧拓律师事务所律师。
上诉人黄卓颖因与被上诉人广西鸿优鸿投资有限公司（以下简称鸿优鸿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初6号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月14日立案后，依法组成合议庭，于2017年10月17日公开开庭进行了审理。上诉人黄卓颖的委托诉讼代理人李建新、被上诉人鸿优鸿公司的委托诉讼代理人龙泳漾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄卓颖上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初6号民事判决第一、二、三、四、五、六项，改判支持黄卓颖的一审诉讼请求；2.驳回鸿优鸿公司的一审反诉请求；3.本案一、二审全部诉讼费用由鸿优鸿公司承担。
事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院对《房屋租赁合同》解除时间认定错误。《房屋租赁合同》第十条第2款约定，“若乙方需提前终止合同的，乙方应提前30日书面通知甲方，并向甲方支付当年年租30%作为违约金，乙方缴纳的租金以及保证金不予退还。”该条约定表明，只有乙方履行了提前30日书面通知的义务后合同才解除。鸿优鸿公司因租金过高要求提前终止合同，没有证据证明其已经履行了提前30日书面通知的义务。合同解除时间应以双方办理交接手续之日为准。鸿优鸿公司应承担违约责任，无权要求黄卓颖退还保证金及房屋交接之日前已支付的租金。二、一审法院认为涉案合同不具备继续履行条件的认定错误。鸿优鸿公司从未与黄卓颖协商过因房租较高调整下一年租金。鸿优鸿公司擅自搬离涉案房屋后，一直持有房屋钥匙直至黄卓颖书面通知其返还钥匙，才于2016年11月22日将钥匙和门禁卡交给指定交接人。鸿优鸿公司要求提前终止合同已构成重大违约，黄卓颖有权要求鸿优鸿公司支付违约金后再行使房屋交接义务，鸿优鸿公司拒绝承担违约责任并放任涉案房屋空置的损失进一步扩大，直接导致涉案房屋的租金及物业管理等相关费用的损失，鸿优鸿公司应该支付房屋空置期间租金及物业等相关费用。三、一审法院认定黄卓颖有采取积极措施，避免损失扩大的责任错误。黄卓颖的损失是因鸿优鸿公司违约造成的，防止黄卓颖损失扩大的第一责任人是鸿优鸿公司。黄卓颖通过中介介绍找到新承租租户，承担了中介费用、新租户装修免租期等额外损失，尚未向鸿优鸿公司索赔，却被认定为损失扩大的责任人，明显不公。四、虽然合同中约定的逾期支付租金违约金按每日百分之五的标准过高，但黄卓颖起诉时已主动对过高的违约金作了适当调整。一审法院又再次调整为按中国人民银行同期贷款基准利率为标准计算，该计算标准无法律依据，应予改判。解除合同的违约金应当按照合同解除当年的租金284018.4元的30%计算为85205.25元。请求二审法院支持黄卓颖的上诉请求，依法改判。
鸿优鸿公司辩称，一、鸿优鸿公司虽未提起上诉，但鸿优鸿公司认为，黄卓颖是合同解除的违约方，也是过错方。1.合同解除的意思表示由黄卓颖发出，鸿优鸿公司只是被动的接受方。在合同履行的过程中，鸿优鸿公司的确曾就合同下一年度租金调整的问题征询黄卓颖的意见，但征询意见只是双方协商的一种形式，而非拒绝履行租赁合同的意思表示。黄卓颖在鸿优鸿公司征询意见后，就以此为借口单方解除合同，并索要违约金。鸿优鸿公司在一审中提供的短信记录证据显示，搬离房屋的指令是黄卓颖单方发出，没有任何证据显示鸿优鸿公司有解除合同的意思表示。鸿优鸿公司履行了合同约定的支付租金义务，足额支付了租金，在合同解除前鸿优鸿公司在黄卓颖处的租金尚有剩余，鸿优鸿公司并无违约行为。2.本案《房屋租赁合同》实际解除时间为2016年6月13日，一审法院对该合同解除时间的认定正确。黄卓颖于2016年6月6日发出短信，要求鸿优鸿公司于2016年6月15日前搬出，收到搬出的指令后，鸿优鸿公司另外找了房屋，于2016年6月13日搬出涉案房屋，并告知黄卓颖取回钥匙，结清了6月30日前的物业费等相关费用。鸿优鸿公司没有实际使用涉案房屋，合同也不再具备履行条件。3.鸿优鸿公司搬离房屋后，已及时告知黄卓颖取回房屋钥匙，但黄卓颖却以支付违约金为由，拒绝接受房屋钥匙，造成房屋未腾空交还的假象，并以此为由索要空租期租金。涉案房屋已于2016年11月18日有其他承租人进入装修，但鸿优鸿公司却于2016年11月21日方才收到《关于房屋钥匙退还的通知》，由此可见，黄卓颖并非在正当行使权利救济，而是在放任损失扩大。二、黄卓颖是解除合同的违约方，且解除行为存在过错，一审判决鸿优鸿公司承担当年租金30%的违约金高达78894元，已足够弥补损失。黄卓颖还另外要求保证金及其他赔偿于理不合。黄卓颖主张的违约金过高，鸿优鸿公司不同意支付。综上所述，黄卓颖上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉。
黄卓颖向一审法院起诉请求：1.确认黄卓颖与鸿优鸿公司签订的《房屋租赁合同》已实际解除；2.鸿优鸿公司向黄卓颖支付2016年6月21日至2016年11月22日的房屋租金119918.88元（2016年6月21日至2016年9月20日的租金为72004.6元，2016年9月21日至2016年11月22日的租金为48914.28（71004.6元÷90天×62天）；3.鸿优鸿公司向黄卓颖支付违约金85205.52元（年租金284018.4元×30％）；4.鸿优鸿公司向黄卓颖支付欠缴的垃圾处理费、物业服务费、电梯维保费、消防维保费、专项维修、水电费共计6142.18元；5.鸿优鸿公司向黄卓颖支付延付租金的违约金4931元；6.本案的诉讼费，保全费等费用由鸿优鸿公司负担。
鸿优鸿公司向一审法院反诉请求：1.黄卓颖返还鸿优鸿公司已支付的涉案租赁房屋的保证金43830元；2.黄卓颖返还鸿优鸿公司已支付但未使用的涉案房屋的租金6574.5元；3.黄卓颖向鸿优鸿公司支付违约金78894元；4.本案的诉讼费用全部由黄卓颖承担。
一审法院认定事实：位于南宁市XX号房屋的所有权人是黄卓颖。2014年6月20日，黄卓颖与鸿优鸿公司签订了《房屋租赁合同》，约定：黄卓颖将位于南宁市XX号三套房出租给鸿优鸿公司使用，租赁期限自2014年6月21日至2019年6月21日；租金标准为第一年和第二年的年租金为262980元，季度租金为65745元，第三年（2016年6月21日至2017年6月21日）年租金为284018.40元，季度租金为71001.60元；在租赁期限内按季度支付租金，每季度第一个21日为付款日；鸿优鸿公司同意向黄卓颖支付43830元作为承租上述房产的保证金；租赁期间房屋的物业管理费、清洁费、水电、电费、电话费、网络费、电梯费以及工商、房屋租赁税费等一切费用由鸿优鸿公司承担，鸿优鸿公司未按时支付租金及上述费用时，黄卓颖有权在保证金中扣除；鸿优鸿公司不支付或者不按约定支付租金，且在收到黄卓颖催收通知后10日内仍未支付、鸿优鸿公司欠缴与租赁房产有关的各项费用总计达到10000元的，黄卓颖有权提前终止合同，收回租赁房屋。鸿优鸿公司应在黄卓颖发出提前终止本合同的通知后，应立即退出租赁房屋，且鸿优鸿公司已支付的租金和保证金均不予退还；若鸿优鸿公司不按合同约定足额支付租金，应以欠缴的租金为基数按每日百分之五的标准向黄卓颖支付违约金；若鸿优鸿公司需提前终止合同的，鸿优鸿公司应提前30日书面通知黄卓颖，并向黄卓颖支付当年年租30％作为违约金，鸿优鸿公司已缴纳的租金及保证金不予退还；黄卓颖擅自单方面违约收回租赁房屋的，黄卓颖需退还鸿优鸿公司已支付但未使用的租金和保证金，并向鸿优鸿公司支付当年租金的30％作为违约金等内容。合同签订当日，鸿优鸿公司向黄卓颖支付了保证金43830元及第一季度的租金65745元。鸿优鸿公司于2014年10月8日支付了租金65745元、于2015年1月23日支付租金30000元、2015年1月24日支付租金35745元、2015年3月30日支付租金65745元、2015年6月29日支付租金20000元、2015年7月2日支付租金45745元、2015年9月29日支付租金65745元、2016年1月8日支付租金20000元、2016年1月12日支付租金20000元，2016年1月13日支付租金20000元，2016年1月14日支付租金5745元、2016年4月1日支付租金20000元、2016年4月7日支付租金45745元，此后，鸿优鸿公司未再支付租金。
2016年6月初，因鸿优鸿公司认为合同约定的租金过高，向黄卓颖提出，希望按第一年和第二年的租金标准缴纳第三年的租金，黄卓颖不同意，要求鸿优鸿公司按合同约定支付租金，双方为此产生纠纷。2016年6月6日，黄卓颖要求鸿优鸿公司于6月15日搬出涉案房屋，并告知鸿优鸿公司：因鸿优鸿公司于2016年6月6日才告知黄卓颖提前退租，已违反合同约定，要求鸿优鸿公司支付违约金。2016年6月13日，鸿优鸿公司从涉案房屋搬至同号楼3018号。2016年6月15日，鸿优鸿公司的工作人员通过手机向黄卓颖发送短信，告知黄卓颖已于2016年6月13日联系黄卓颖的姨丈来取钥匙。黄卓颖回复称在鸿优鸿公司未付违约金前，租赁合同未解除，故不接受鸿优鸿公司返还的钥匙。
2016年11月15日，黄卓颖向物业公司支付了2016年7月1日至10月31日的专项维修基金及违约金407.18元、2016年5月31日至6月30日的水费及违约金18.89元、2016年5月31日至6月30日的水费（损耗）及违约金1.1元、2016年5月31日至10月31日的公摊电费及违约金712.46元、2016年5月31日至6月30日加压费及违约金4.38元、2016年7月1日至10月31日的消防维保费及违约金325.76元、2016年7月1日至2016年10月31日的物业服务费及违约金4071.81元、2016年7月1日至2016年10月31日的生活垃圾处理费及违约金111.48元、2016年7月1日至2016年10月31日的电梯维保费及违约金489.12元。
2016年11月17日，黄卓颖向鸿优鸿公司发出《关于房屋钥匙退还的通知》，称鸿优鸿公司于2016年6月21日起拒付租金，已构成根本违约，要求鸿优鸿公司自收到通知之日起3日内将涉案房屋的钥匙退还给指定交接人李沛航。鸿优鸿公司于2016年11月21日收到上述通知，并于2016年11月22日将钥匙和门禁卡交给李沛航。
一审法院认为，黄卓颖与鸿优鸿公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。
关于黄卓颖和鸿优鸿公司是否存在违约行为的问题。鸿优鸿公司在合同期限内向黄卓颖提出，要求按第二年的租金标准支付第三年的租金，即不按合同约定支付租金，但黄卓颖不同意。因此，双方产生纠纷。从双方的手机短信内容看，虽然黄卓颖要求鸿优鸿公司在2016年6月15日搬出，但这是基于鸿优鸿公司不愿意按合同约定的租金继续支付租金而提出退租，违约责任应由鸿优鸿公司承担。
关于《房屋租赁合同》解除的时间问题，鸿优鸿公司在2016年6月13日从涉案房屋搬至同号楼XX号，并通知了黄卓颖返还钥匙，虽然黄卓颖因违约金问题拒绝接收钥匙，但鸿优鸿公司已不再使用涉案商铺，合同已不具备继续履行的条件，因此，《房屋租赁合同》已于2016年6月13日解除。
关于提前解除合同违约金问题。《房屋租赁合同》因鸿优鸿公司的违约行为造成合同解除，根据《房屋租赁合同》约定，鸿优鸿公司应当向黄卓颖支付当年年租金30％的违约金。合同于2016年6月13日解除，故鸿优鸿公司应按第二年度的年租金262980元的30％向黄卓颖支付违约金78894元。
关于黄卓颖要求鸿优鸿公司支付2016年6月21日至2016年11月22日期间租金的诉讼请求。因《房屋租赁合同》在2016年6月13日已解除，黄卓颖在2016年6月13日已知鸿优鸿公司搬离涉案房屋，黄卓颖就应采取积极措施，避免损失的扩大。但黄卓颖却拒绝接收钥匙。故黄卓颖的该项主张，一审法院不予支持。
关于黄卓颖主张鸿优鸿公司支付欠缴的垃圾处理费、物业服务费、电梯维保费、消防维保费、专项维修、水电费的问题。因鸿优鸿公司在2016年6月13日已搬离涉案房屋，故鸿优鸿公司只需要承担2016年6月30日前的水费及违约金18.89元、水费（损耗）及违约金1.1元、加压费及违约金4.38元、公摊电费及违约金142.49元（712.46元÷5个月×1个月）。黄卓颖主张的其他费用无事实和法律依据，一审法院不予支持。
关于逾期支付租金违约金的问题。《房屋租赁合同》约定，鸿优鸿公司未按合同约定按时足额支付租金，应以欠缴的租金为基数按每日百分之五的标准支付违约金。依合同约定，鸿优鸿公司应于2014年9月21日、2014年12月21日、2015年3月21日、2015年9月21日、2015年12月21日、2016年3月21日支付下一季度的租金65745元，鸿优鸿公司确实存在未按合同约定时间支付租金的情形，应向黄卓颖支付逾期支付租金违约金。但合同约定的标准过高，且鸿优鸿公司要求予以调整，一审法院确认按中国人民银行同期货款基准利率为标准计算逾期支付租金的违约金。2014年9月21日前的租金，鸿优鸿公司已按时足额支付，鸿优鸿公司应于2014年9月21日支付2014年9月21日至12月21日的租金65745元，鸿优鸿公司于2014年10月8日支付了租金65745元，故2014年9月21日至2014年10月8日的违约金，以欠付的65745元为基数计算；鸿优鸿公司应于2014年12月21日支付2014年12月21日至2015年3月21日的租金65745元，鸿优鸿公司于2015年1月23日支付了租金30000元，故2014年12月21日至2015年1月23日的违约金，以欠付的65745元为基数计算，2015年1月24日，鸿优鸿公司支付了租金35745元，故2015年1月23日至1月24日的违约金，以欠付的租金35745元（65745元-30000元）为基数计算；鸿优鸿公司应于2015年3月21日支付2015年3月21日至6月21日的租金65745元，鸿优鸿公司于2015年3月30日支付了租金65745元，故2015年3月21日至2015年3月30日的违约金，以欠付的租金65745元为基数计算；鸿优鸿公司应于2015年6月21日支付2015年6月21日至9月21日的租金65745元，鸿优鸿公司于2015年6月29日支付租金20000元，故2015年6月21日至6月29日的违约金，以欠付的65745元计算，鸿优鸿公司于2015年7月2日支付租金45745元，故2015年6月29日至7月2日的违约金，以欠付的45745元计算；鸿优鸿公司应于2015年9月21日支付2015年9月21日至12月21日的租金65745元，鸿优鸿公司于2015年9月29日支付了租金65745元，故2015年9月21日至2015年9月29日的违约金，以欠付的65745元计算；鸿优鸿公司应于2015年12月21日支付租金65745元，鸿优鸿公司于2016年1月8日支付租金20000元，故2015年12月21日至2016年1月8日的违约金，以欠付的租金65745元计算，鸿优鸿公司于2016年1月12日支付租金20000元，故2016年1月8日至1月12日的违约金，以欠付的租金45745元为基数计算，鸿优鸿公司于2016年1月13日支付租金20000元，故2016年1月12日至1月13日的违约金，以欠付的租金25745元为基数计算，鸿优鸿公司于2016年1月14日支付租金5745元，故2016年1月13日至1月14日的违约金，以欠付的租金5745元为基数计算；鸿优鸿公司应于2016年3月21日支付2016年3月21日至6月21日的租金65745元，鸿优鸿公司于2016年4月1日支付租金20000元，故2016年3月21日至4月1日的违约金，以欠付的租金65745为基数计算，鸿优鸿公司于2016年4月7日支付租金45745元，故2016年4月1日至4月7日的违约金，以欠付的租金的45745元为基数计算。
关于保证金是否应退还鸿优鸿公司的问题。因鸿优鸿公司违约导致《房屋租赁合同》解除，根据合同约定，鸿优鸿公司未按时支付租金及租赁期间房屋的物业管理费、清洁费、水费、电费、房屋租赁税费等各项费用时，黄卓颖有权在保证金中扣除。故扣除尚欠的水费及违约金18.89元、水费（损耗）及违约金1.1元，加压费及违约金4.38元、公摊电费及违约金142.49元，黄卓颖应退还鸿优鸿公司保证金43663.14元（43830元-18.89元-1.1元-4.38元-142.49元）。
关于鸿优鸿公司要求黄卓颖退还已支付但未使用涉案房屋租金6574.5元的反诉请求。鸿优鸿公司支付的租金至2016年6月21日，而《房屋租赁合同》于2016年6月13日解除，鸿优鸿公司在2016年6月13日从涉案房屋搬离，故黄卓颖应退还鸿优鸿公司在2016年6月13日至6月21日的租金6574.5元，鸿优鸿公司的该项反诉请求一审法院予以支持。
关于鸿优鸿公司要求黄卓颖支付违约金的反诉请求，因黄卓颖在履行合同过程中并无违约行为，故鸿优鸿公司要求黄卓颖支付违约金78894元无事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：1.黄卓颖与鸿优鸿公司签订的《房屋租赁合同》于2016年6月13日解除；2.鸿优鸿公司向黄卓颖支付提前解除合同的违约金78894元；3.鸿优鸿公司向黄卓颖支付延付租金的违约金（违约金计算方式：按中国人民银行同期贷款基准利率为标准，2014年9月21日至2014年10月8日的违约金，以欠付的租金65475元为基数计算；2014年12月21日至2015年1月23日的违约金，以欠付的租金65745为基数计算；2015年1月23日至1月24日的违约金，以欠付的租金35745元为基数计算；2015年3月21日至2015年3月30日的违约金、以欠付的租金65745元为基数计算；2015年6月21日至6月29日的违约金，以欠付的租金65745元为基数计算；2015年6月29日至7月2日的违约金以欠付的租金45745元为基数计算；2015年9月21日至2015年9月29日的违约金，以欠付的租金65745元为基数计算；2015年12月21日至2016年1月8日的违约金，以欠付的租金65745为基数计算；2016年1月8日至2016年1月12日的违约金，以欠付的租金45745元为基数计算；2016年1月12日至2016年1月13日的违约金，以欠付的租金25745元为基数计算；2016年1月13日至2016年1月14日的违约金，以欠付的租金5745元为基数计算；2016年3月21日至2016年4月1日的违约金，以欠付的租金65745元为基数计算；2016年4月1日至2016年4月7日的违约金，以欠付的租金45754元为基数计算）；4.黄卓颖退还鸿优鸿公司租赁保证金43663.14元；5.黄卓颖退还鸿优鸿公司租金6574.5元；6.驳回黄卓颖的其他诉讼请求；7.驳回鸿优鸿公司的其他诉讼请求。本诉讼案件受理费4542元，减半收取计2271元（黄卓颖已预交），由黄卓颖负担1432元，鸿优鸿公司负担839元。反诉案件受理费2886元，减半收取计1443元（鸿优鸿公司已预交），由鸿优鸿公司负担882元，黄卓颖负担561元。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。鸿优鸿公司对一审法院认定的事实无异议。黄卓颖对一审法院认定2016年6月6日，黄卓颖要求鸿优鸿公司于6月15日搬出涉案房屋，并告知鸿优鸿公司的事实提出异议，黄卓颖主张其不清楚是否曾向鸿优鸿公司的工作人员发过相关内容的手机短信。针对黄卓颖提出的异议，本院认为，根据鸿优鸿公司在一审提供的手机短信证据，可以证明黄卓颖要求鸿优鸿公司于6月15日搬出涉案房屋，并告知鸿优鸿公司的事实。对黄卓颖的上述异议，本院不予采信。经审查，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：一、双方租赁合同何时解除？二、鸿优鸿公司应当向黄卓颖支付合同解除的违约金数额是多少？三、鸿优鸿公司是否应当向黄卓颖支付2016年6月21日至2016年11月22日期间的租金？黄卓颖是否应当退还2016年6月13日至2016年6月21日的租金及保证金？四、鸿优鸿公司是否应当向黄卓颖支付其主张的垃圾处理费、物业服务费等费用？五、鸿优鸿公司向黄卓颖支付延迟支付租金的违约金如何计算？
关于第一个争议焦点，鸿优鸿公司于2016年6月13日搬离涉案房屋，并通知黄卓颖返还钥匙的行为，属于以自己的行为表明不再履行租赁合同。由于鸿优鸿公司已实际搬离涉案房屋，租赁合同目的已无法实现，一审法院认定鸿优鸿公司搬离涉案房屋的时间2016年6月13日为租赁合同解除时间并无不当，本院予以维持。
关于第二个争议焦点，鸿优鸿公司不能证明双方是经协商一致提前解除合同及黄卓颖已免除其提前解除合同的违约责任，鸿优鸿公司应当承担提前解除租赁合同相应的违约责任。根据《房屋租赁合同》约定，鸿优鸿公司应当向黄卓颖支付当年年租金30％的违约金。由于双方租赁合同租期从2014年6月21日开始，租赁合同解除之日2016年6月13日处于第二个租赁年度内，故一审法院以第二年度的租金262980元为基数，按30%计算违约金为78894元，并无不当，本院予以维持。
关于第三个争议焦点，根据一审查明的事实，由于双方对降低租金问题未能达成一致，2016年6月6日，黄卓颖要求鸿优鸿公司于2016年6月15日搬出涉案房屋，鸿优鸿公司于2016年6月13日实际搬离涉案房屋并通知黄卓颖，黄卓颖拒绝领取钥匙。在明知承租人已搬离的情况下，黄卓颖负有采取积极措施防止损失扩大的义务。双方租赁合同于2016年6月13日解除，鸿优鸿公司2016年6月13日之后也没有再使用涉案房屋，故黄卓颖主张2016年6月13日之后的租金，本院不予支持。鸿优鸿公司于2016年6月搬离涉案房屋，2016年6月的水费及违约金18.89元、水费（损耗）及违约金1.1元，加压费及违约金4.38元、公摊电费及违约金142.49元，应由鸿优鸿公司支付。根据租赁合同约定，鸿优鸿公司未按时支付租金及租赁期间房屋的物业管理费、清洁费、水费、电费、房屋租赁税费等各项费用时，黄卓颖有权在保证金中扣除，故扣除上述水电费及水电费的违约金后，黄卓颖应将其余保证金43663.14元（43830元-18.89元-1.1元-4.38元-142.49元）退还鸿优鸿公司。
关于第四个争议焦点，如前所述，由于租赁合同于2016年6月13日解除，且鸿优鸿公司实际搬离了涉案房屋，鸿优鸿公司除应承担2016年6月30日前的水费及违约金18.89元、水费（损耗）及违约金1.1元、加压费及违约金4.38元、公摊电费及违约金142.49元外，黄卓颖主张的垃圾处理费、物业服务费等其他费用，无事实依据及法律依据，本院不予支持。
关于第五个争议焦点，双方在房屋租赁合同中约定，若鸿优鸿公司未按合同约定按时足额支付租金，应以欠缴的租金为基数按每日百分之五的标准支付违约金。双方约定的租金逾期违约金过高，鸿优鸿公司一审请求予以调低，一审法院依法予以调整为以中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算，并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人黄卓颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5204元（上诉人黄卓颖已预交），由上诉人黄卓颖负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘俊伟
审判员 杨 斌
审判员 袁宇飞
二〇一七年十一月十七日
书记员 符贵芳