四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第4777号
上诉人（原审原告）苏浩，男，汉族，1990年10月14日出生，住四川省资阳市雁江区
委托代理人韦海军，北京安博（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）四川阳城实业有限公司。住所地：四川省成都市武侯区。
法定代表人刘军，经理。
委托代理人曾珊，女，汉族，1987年1月24日出生，住重庆市渝北区。
上诉人苏浩与被上诉人四川阳城实业有限公司（以下简称阳城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院作出（2015）青羊民初字第1557号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院查明，2014年8月6日，阳城公司作为出卖人与买受人苏浩签订了《商品房买卖合同》，约定苏浩购买位于青羊区培风村5、6、7组“心灵家园”6幢3单元101号房屋，测绘面积为144.66平方米，单价12?721.19元／平方米，房屋总价款为156万元；付款方式为贷款方式，具体为买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款以贷款方式支付。同日，双方签订了《心灵家园商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），其中载明“第二条房价款的支付……（二）抵押贷款付款方式：买受人采用首付部分房款，其余房款通过银行抵押贷款方式支付。1、买受人于本合同签订之日内，以自有资金向出卖人支付的首付房款为47万元人民币（含支付认购定金5万元）。其余购房款共109万元人民币，买受人以向中国银行成都西区支行申请房屋抵押贷款的方式进行支付。……3、买受人房屋抵押贷款按以下约定进行办理：1）买受人须于《商品房买卖合同》签订后的五日内主动将办理个人房屋抵押贷款手续所需的相关文件及相关费用交给贷款银行并积极配合银行办理按揭贷款手续（包括申请、银行审批、签署按揭贷款合同、缴纳相关费用、预抵押登记等），买受人自行承担房屋抵押贷款过程中所产生的全部费用。买受人逾期提交符合银行要求的申请贷款所需各种资料、费用、委托手续的，应按下列方式承担相应违约责任：……2）买受人在签订合同时，已经充分了解到个人住房贷款的办理条件、程序及需缴纳的全部费用，并承诺自己的偿还能力、信用情况等都符合贷款银行的办理条件，如因买受人不具备银行要求的偿还能力或信用情况不符合银行要求或者未如期提交银行所要求的相关资料、证明文件的等，而导致出卖人在合同共签订之日起三十日内仍无法获得相关银行支付的按揭贷款的，则视为由于买受人的原因未能及时支付出卖人购房款，买受人构成违约，自合同签订后的第三十一日后出卖人有权解除合同，买受人向出卖人支付合同约定总购房款10%的违约金；出卖人不解除合同的，买受人自合同签订后的第三十一日起，每日按合同约定总房款的万分之四向出卖人支付违约金。……第五条关于合同解除的补充约定：如因买受人逾期偿还贷款等违约行为而导致出卖人行使解除房屋买卖合同的权利的，买受人应于出卖人书面解约通知送达之日起七日内，与出卖人到政府相关部门办理好买卖合同销售登记注销手续，如买受人已入住的……买受人违反本条约定，每延迟一日应向出卖人支付房屋总价款万分之五的违约金。该条款不影响出卖人依据其他条款约定向买受人追究的其他违约责任。……”。《商品房买卖合同》及《补充协议》均经阳城公司盖章，苏浩签名捺印予以确认。合同签订当日，苏浩向阳城公司支付了47万元的首付款项。之后苏浩因故向中国银行成都西区支行办理贷款未果，未向阳城公司支付剩余购房款。
因与阳城公司协商解除《商品房买卖合同》及《补充协议》未果，苏浩2015年1月15日起诉认为，根据贷款银行要求，现不可归责于双方的情形导致房屋抵押贷款不能办理，苏浩不能取得房屋抵押贷款，致使合同无法继续履行。请求判令：1、解除苏浩与阳城公司签订的《商品房买卖合同》及《心灵家园商品房买卖合同的补充协议》；2、阳城公司返还苏浩购房款47万元；3.阳城公司承担本案全部诉讼费用。
原审法院认定以上事实有苏浩身份证、阳城公司营业执照、组织机构代码证、税务登记证及法定代表人身份证明书，《商品房买卖合同》及《补充协议》、收据、四川银行卡POS凭证等证据，及当事人陈述、庭审笔录在案为证。
原审审理中，苏浩表示其按照《补充协议》第二条约定，在提交相关手续后，中国银行成都西区支行基于苏浩是1990年以后出生且未婚而要求提高首付额度，而阳城公司在签订格式条款时未对苏浩进行明确告知，因此导致苏浩无法继续履行合同，现苏浩已无能力继续履行合同。阳城公司认为苏浩应积极配合银行办理相关手续，导致无法贷款系苏浩的过错。
原审法院认为，苏浩与阳城公司于2014年8月6日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。根据《补充协议》第二条的约定，苏浩应履行办理房屋抵押贷款并支付购房款的义务，但苏浩未履行该项义务。虽然苏浩表示其未履行该项义务系贷款银行提高首付额度所致，但无论是否贷款银行存在提高首付额度的行为，办理贷款并按约定支付购房款系作为房屋买受人一方的义务，是否能够按照买受人的预期顺利办理贷款，并不影响买受人向出卖人履行支付购房款的义务。故苏浩一方无法办理贷款，未按期足额向阳城公司支付剩余购房款，其行为构成违约。对苏浩主张的系阳城公司未尽到告知义务以及不可归责于双方的原因导致合同无法继续履行，与事实不符，原审法院不予支持。现苏浩要求解除《商品房买卖合同》及《补充协议》，原审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。……”及参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”之规定，苏浩明确表示其无力继续履行合同属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定的解除情形，但苏浩无法继续履行合同系因其不能按约办理贷款导致，对方当事人才有解约权，且根据《补充协议》的约定“第五条关于合同解除的补充约定：如因买受人逾期偿还贷款等违约行为而导致出卖人行使解除房屋买卖合同的权利的，买受人应于出卖人书面解约通知送达之日起七日内……”，出卖人才享有约定合同解除权，就违约方苏浩而言，对涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》并无法定及约定解除权。苏浩也无证据证明其符合其他法定解除权的解除条件。因此，对苏浩关于解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的主张，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条及依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定判决：驳回苏浩的全部诉讼请求。案件受理费8?350元，减半收取4?175元，由苏浩负担。
宣判后，原审原告苏浩不服提起上诉，请求撤销原审判决，改判解除苏浩与阳城公司签订的《商品房买卖合同》及《心灵家园商品房买卖合同补充协议》，由阳城公司返还苏浩购房款47万元，本案一、二审诉讼费由阳城公司承担。理由是：1、因阳城公司销售人员明确向苏浩告知首付30%即47万元，其余购房款均可以向中国银行西区支付贷款的情况下，苏浩才决定与阳城公司签订合同购房，否则苏浩不可能签订合同购房，由于银行首付比例提高不能按合同金额贷款造成苏浩无法继续履行合同，合同目的不能实现，苏浩有权请求解除合同；2、苏浩签订合同后按阳城公司的要求提供了贷款所需的资料、费用、委托手续，因银行不同意苏浩贷款申请，该事实苏浩在签订合同时无法预见，阳城公司也没有向苏浩说明或告知，该情形符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定的情形，原审法院适用《中华人民共和国合同法》第94条进行判决不当；3、补充合同第二条关于办理按揭、解释合同等约定是对买受人权利的限制，且是格式条款，根据公平合法原则对苏浩无约束力。
被上诉人阳城公司答辩认为，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，关于格式条款的问题，原审中阳城公司已举证尽到了告知义务，根据合同约定，贷款的风险应当由苏浩承担。
二审审理过程中，双方当事人均未提供新证据，本院二审查明的案件事实与原审法院查明的案件事实一致。
本院另查明，《心灵家园商品房买卖合同的补充协议》第二条第（二）款2项2）约定：出卖人协助买受人办理房屋抵押贷款（仅限于向已与出卖人签订合作协议的银行申请贷款）。
本院认为，在商品房买卖过程中，由于房地产法律法规、购房政策、银行按揭贷款的比例及审批内容等均具有较强的专业性，对购房者而言，这些专业问题往往是通过房产销售人员的介绍来认知和了解的；同时，在商品房买卖过程中，买受人以按揭贷款方式支付购房款的，按揭贷款银行往往是与出卖人签订了合作协议的银行，按揭贷款银行对购房者贷款申请审查内容及细节只有出卖人才知晓。因此，出卖人在与买受人商品房买卖合同的缔约过程中，房地产出卖人有义务根据买受人的具体情况具体分析，对房地产法律法规、购房政策、银行按揭贷款的比例及审批内容等向买受人详细的说明，以避免因按揭贷款的审查不能通过造成商品房买卖合同履行不能。
苏浩与阳城公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方签订的《心灵家园商品房买卖合同补充协议》第二条第（二）款3、2条约定“买受人在签订合同时，已经充分了解到个人住房贷款的办理条件、程序及需缴纳的全部费用，并承诺自己的偿还能力、信用情况等都符合贷款银行的办理条件，如因买受人不具备银行要求的偿还能力或信用情况不符合银行要求或者未如期提交银行所要求的相关资料、证明文件的等，而导致出卖人在合同共签订之日起三十日内仍无法获得相关银行支付的按揭贷款的，则视为由于买受人的原因未能及时支付出卖人购房款，买受人构成违约，自合同签订后的第三十一日后出卖人有权解除合同，买受人向出卖人支付合同约定总购房款10%的违约金”，该条款属阳城公司提供的格式条款，且是阳城公司明知苏浩的个人基本情况下签订的，该条款明显存在加重购房人苏浩责任的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款无效。
《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，苏浩按约支付了首付款47万元，又按约提交了办理购房按揭贷款的相关资料，该事实表明，苏浩履行合同约定的自身能够独立完成的义务是主动的、积极的。后因贷款银行审查认为苏浩不具备贷款条件对苏浩的贷款申请不予审批，银行对贷款申请不予审批并不是苏浩主观过错造成的，该情形属不可归责于当事人的事由。由于对苏浩的贷款申请未审批造成未能订立商品房担保贷款合同，导致苏浩对商品房买卖合同不能继续履行的，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，房屋买受人苏浩可以请求解除合同，出卖人阳城公司应当根据苏浩的请求将收受的购房款本金返还苏浩。
综上所述，上诉人苏浩的上诉请求解除《商品房买卖合同》、《心灵家园商品房买卖合同补充协议》、退还购房款47万元的上诉理由成立，本院予以支持。原审法院认定事实清楚，但适用法律有误，依法应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销成都市青羊区人民法院作出（2015）青羊民初字第1557号民事判决；
二、解除四川阳城实业有限公司与苏浩签订的《商品房买卖合同》、《心灵家园商品房买卖合同补充协议》；
三、四川阳城实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还苏浩购房款47万元。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4175元，由苏浩负担2087.5元，由四川阳城实业有限公司负担2087.5元；二审案件受理费8350元，由苏浩负担4175元，由四川阳城实业有限公司负担4175元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 俊
代理审判员 毛程程
代理审判员 曹 巍
二〇一五年八月五日
书 记 员 罗晓都