广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第1249号
原告：万菱实业（广东）有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：王德雄，董事长。
委托代理人：陈广鹏、梁纪锋，均系广东法制盛邦律师事务所律师。
被告：黄虹玮，住广东省深圳市福田区。
委托代理人：温丽莉、韩旭，均系广东维强（广州）律师事务所律师。
原告万菱实业（广东）有限公司（以下简称万菱公司）诉被告黄虹玮租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万菱公司的委托代理人陈广鹏、梁纪锋，被告黄虹玮及其委托代理人韩旭、温丽莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告万某公司诉称：2009年12月25日，原告与被告签订《广州市万某汇商铺租赁合同》，约定被告向原告承租位于广州市天河区天河路230、232号万菱汇B1层107号商铺，此后双方办理了租赁登记备案手续。原告按照合同约定向被告履行了包括交付租赁单元在内的各项义务，然而在合同履行过程中，被告于2011年1月至2011年12月期间拖欠应付租金。原告向被告多次发出催促缴纳租金的通知文件，但被告对此置之不理，仍然拒缴款项。此后，《广州市万某汇商铺租赁合同》因被告原因而解除，原告委托广东法制盛邦律师事务所向被告发出催缴租金的《律师函》。原告认为，被告欠付租金构成严重违约，应承担违约责任。根据《广州市万某汇商铺租赁合同》第十条第3款“（1）乙方如逾期七天不缴付租金，甲方有权向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付租金，如乙方收到甲方发出通知后十四天内仍未缴付租金，甲方有权单方即时解除本合同及《广州市房地产租赁合同》，收回物业不予退还保证金，并且乙方需要支付剩余租期内总租金的60%作为违约金给甲方”的约定，鉴于被告的严重违约行为，《广州市万菱汇商铺租赁合同》以及因办理租赁登记备案手续而签订的《广州市房屋租赁合同》等文件已经依法解除。合同解除后，原告有权不予退还被告已缴纳的租赁保证金，要求被告立即清偿拖欠租金以及按照合同约定的每日千分之二计收拖欠款项的违约金。此外需要强调的是原告保留向被告追讨剩余租期内总租金的60%作为违约金的权利。为维护原告合法权益，请求法院判令：1、被告向原告支付2011年1月6日至2011年12月10日期间租金（计租期间自每月1日至最后一日，2011年1月到10月期间月租金为22295元，2011年11月的租金为23409元、2011年12月租金为23632元）及逾期支付上述租金的违约金（以每月拖欠的租金为本金，按每日2‰的标准计算，自当月6日起计至实际付清之日止，以不超过每月拖欠租金本金为限）；2、被告承担本案诉讼费用。
被告黄虹玮辩称：一、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。二、原告所诉租金计算有误。1、原告所诉租金应当扣减履约按金74970元，违约金亦应以抵扣后的租金为基础计算。2、确认被告欠租期间为2011年1月6日至2011年5月31日，其中1月份欠付18699元，其余月份欠付22295元，共计107879元。3、原告所诉违约金过分高于其损失，应当予以适当减少。三、原告虚假宣传违约在先。双方缔约过程中，原告宣称有诸多国际知名品牌已确定入驻，更曾以地铁1号线会在其楼体中开设出口进行招商宣传。在双方签订的《租赁合同附件一：该物业平面图》中也清楚载明了“一号线连廊”。被告正是以此为商机，才选择在原告处开设店铺。然而，被告与原告签订租赁合同后，原告所宣传的诸多有利经营的条件始终未成就。原告的虚假宣传影响了被告作出正确的经营决策，给被告造成了严重的经济损失。其虚假宣传的行为违反了诚实信用原则及相关法律法规，应当承担相应责任。2011年1月开始原、被告之间已经就上述虚假宣传引发的纠纷进行协商，但是双方并没有达成一致，故被告拒绝支付租金。另，根据合同约定，原告应当于2010年3月31日交付租赁商铺，而实际交付日期却是2010年7月13日，逾期达104天。原告在其提供的格式合同第三条中规定“若甲方推迟交付时间，乙方不得以任何形式要求赔偿”。根据《合同法》第40条、《消费者杈益保护法》第26条之规定，上述条款已经严重违反了法律法规的禁止性规定，原告应当就其违约行为承担同等的违约责任。被告仍保留向原告主张违约赔偿责任的权利。综上，被告认为，原告的请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。
经审理查明：原告是位于广州市天河区天河路230、232号的房地产的登记权属人。
2009年12月25日，原告（出租方／甲方，下同）与被告（承租方／乙方，下同）签订《广州市万菱汇商铺租赁合同》（合同编号R-B1107，以下简称《合同》），约定：甲方同意将位于广州市天河路230、232号万菱汇B1层107号商铺（以下简称案涉商铺）出租给乙方，计租面积共49平方米；乙方承诺租赁案涉商铺用作经营女装包；租赁期限为三年，甲方应至少提前四十五天书面通知乙方物业交付的具体日期，所通知的交付日期即为案涉商铺装修期的起始日，甲方暂定2010年3月31日交付案涉商铺给乙方，若甲方推迟交付时间，乙方不得以任何形式要求赔偿，唯租金及其相关费用按实际交付时间起计算，若甲方延迟交付超过90天，乙方可选择退铺及无息退回已缴费用；（第四条）自起租日起首十二个月每月租金22295元，第十三个月至第二十四个月每月租金23632元，第二十五个月至第三十六个月每月租金25051元，自起租日起首个月为免租期，上述租金不包括管理费及其它费用，乙方须于公历每月第5日前向甲方缴付当月租金及上月扣点租金高于基本租金的差额部分（如有）予甲方指定账户，逾期视为拖欠，甲方可按照本合同第十条第3点第（1）款规定执行，甲方收到租金后7个工作日内应将相应金额之发票交予乙方，乙方在签订本合同时须缴纳相当于两个月租金的按金44590元作为履约保证金，乙方在甲方交付商铺时须缴纳相当于壹个月租金的按金22295元作为履约保证金，租赁期满终止合同后，甲方将履约保证金在乙方缴清一切租金和费用及清理场地后十四个工作日内无息退还给乙方，在租赁期内，乙方不得以保证金冲抵租金、管理费和其他费用；乙方在甲方交付案涉商铺时须缴纳壹个月租金22295元，此款项将当作乙方正式迁入案涉商铺时的首月租金；（第十条第3款第1项）乙方须按时缴付租金、管理费、电费及一切相关费用，乙方逾期七天不缴付租金，甲方有权即时向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付租金，如乙方收到甲方发出书面通知后十四天内仍未缴付租金，甲方有权单方面即时解除本合同及广州市房地产租赁合同收回案涉商铺不予退还保证金，且乙方须支付剩余租期内总租金的60%作为违约金给甲方；（第十条第3款第3项）乙方须按时缴付租金、管理费、电费及一切相关费用，如逾期缴纳，甲方有权或通过管理公司在逾期当日开始收取违约金，违约金按照每逾期一日按欠款总额的0.2%收取；（第十一条）如乙方于租赁期内违反本合同的条款或单方终止《广州市房地产租赁合同》和本合同……乙方已付之当月租金及履约保证金不予退还，同时乙方应于14天内按本合同要求交回案涉商铺，并且在5天内向甲方支付剩余租赁期内总租金的60%作为违约金，如甲方于租赁期内违反本合同的条款或单方面终止《广州市房地产租赁合同》和本合同，甲方除按《广州市房地产租赁合同》和本《租赁合同》约定承担责任外，并将退回任何乙方已付而未到期之租金、管理费及已付之履约保证金，乙方保留向甲方追讨由于甲方毁约而引致乙方一切有关案涉商铺之经济损失的权利；（第十七条）根据本合同需要发出的全部通知，均以书面形式，甲方或管理公司对乙方发出的发票、单据或其他通知，如送至案涉商铺或挂号寄给乙方，则被视为已经送达，乙方发给甲方或管理公司通知如送交或挂号寄给甲方以下地址和管理公司地址，亦被视为已经送达给甲方或管理公司，甲方联系地址：广州市天河区天河路230、232号，管理公司联系地址：广州市天河区天河路230、232号，乙方联系地址：广州市中山大道骏景花园骏翔轩F座601；凡万某汇租赁活动中一切口头承诺，解释及商业广告，文件往来及已签订的《广州市房地产租赁合同》与本合同不一致的，均以本合同为准，《租赁合同》与《广州市房地产租赁合同》同时生效，均具有法律效力；等内容。上述《合同》的附件一《该物业平面图》显示在万某汇商场负一层西北角有一条向商场之外延伸的通道，并注明“1号线连廊（政府规划兴建）”文字。被告称原告在招商时向其承诺将在正式起租之前兴建一条连接万某汇商场负一层与地铁一号线的连廊（即上述附件一中的通道）。原告对被告上述承诺予以否认。另，原告（甲方，下同）与被告（乙方，下同）于2010年8月13日就案涉商铺签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定租期为2010年10月1日至2013年9月30日等内容。上述《租赁合同》于2010年8月办理了租赁登记备案手续。
2010年7月13日，原告将案涉商铺交付被告使用，被告与“北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司万某汇管理处”某贤彬共同签署了相应的《万某汇租户接收商铺确认书》。
原告为证明其向被告追讨租金及逾期付款违约金提交了以下证据：1、落款时间介于2011年1月24日至2011年10月25日期间的《催促缴纳租金通知书》（复印件，抬头为被告、落款人为原告；内容均为催缴案涉商铺在发函日期之前的应付租金，最后一份的落款时间是2011年10月25日）；2、落款时间为2011年6月10日的《解除合同通知书》（复印件，抬头为被告、落款人为原告；主要内容为因被告拖欠自2011年1月1日至6月30日的租金等款项，且经原告发函催缴后，超过十四天仍未缴纳欠款，故原告依约行使解除权，《合同》及其补充协议（如有）均自本通知到达被告之日正式解除，原告即日起收回案涉商铺，不予退还保证金等）；3、两份《律师函》（落款时间先后为2013年1月9日、2013年12月27日，主要内容均为要求被告支付拖欠案涉商铺自2011年1月至2011年12月期间租金及违约金等）和相应的EMS《国内特快专递邮件详情单》（投递时间先后为2013年1月11日、2013年12月31日，收件人均为被告，收件人地址均为《合同》约定的被告联系地址）、邮政速递改退批条（其中未显示退件时间的批条写明“七次投递不成功，且电话联系电话错误”、退回时间为2014年1月9日的批条写明“上门无此人，电联不是该人，要求退回”）。经质证，被告以上述证据1、2均为复印件为由对其真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据3认为虽然《律师函》有原件，但因其没有收到而不确认其真实性，对改退批条真实性无法确认但对其内容予以确认。确认两份邮件详情单上的收件人手机号码与《万某汇租户接收商铺确认书》中被告所留的联系电话一致，但在《律师函》发出时被告已经停用该号码。
庭审中，原、被告均确认被告已向原告支付了相当于三个月租金的履约保证金；从万某汇商场整体试业经营之日即2010年11月6日开始计租，租金标准是每年调整一次（2010月11月6日到2011年11月5日的租金标准按照第一年度的月租金标准计算，2011年11月6日到2012年11月5日的租金标准则按第二年度的月租金标准计算），如果第一个月不足整月则应在该月5日前支付不足月部分的租金，第二个月的租金（1日至最后一日）应在该月5日前支付，最后一个月租金不足整月的则应在该月5日前支付不足月的租金；双方的租赁合同关系已经解除（但原告认为应以其实际收回场地的时间为合同解除时间；被告认为合同解除时间为原告发出解除合同通知的时间），双方并无就案涉商铺交还办理书面交接手续。被告确认其未支付过原告诉讼请求中所主张的被告欠租期间的租金；并以原告主张的按千分之二的标准计算违约金过高为由请求法院予以调整；还称其于2011年6月收到解除通知后就没有继续经营，大约在2011年11月因原告通知其搬离案涉商铺内物品而实际撤场。原告称被告于2011年12月10日才将案涉商铺内货物搬走并实际撤场，其于当日实际收回了案涉商铺。被告未提供证据证实其将案涉商铺交还原告的时间。
现原告以被告拖欠租金及逾期付款违约金为由提起本案诉讼。
本院认为：原、被告双方就案涉商铺签订的《合同》、《租赁合同》是双方当事人的真实意思的表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约切实履行。
现原、被告双方均确认就案涉商铺形成的租赁合同关系实际已经解除，本院对此予以采信。上述租赁合同关系解除后，向作为出租人的原告交还案涉商铺是作为承租人的被告的义务，应由被告就实际交还案涉商铺的时间承担举证责任。经查，原、被告双方并无就案涉商铺交还办理书面交接手续。被告虽辩称其于2011年11月实际撤场，但未提供证据证明其向原告交还案涉商铺的时间，故应承担举证不能的不利后果。本院对原告关于其于2011年12月10日收回案涉商铺的陈述予以采信。被告作为承租人，依约交纳租金是其主要义务，现被告承认其未支付原告诉讼请求中所称的欠租期间的租金，属于对不利于己方事实的自认，本院予以采纳。被告拖欠上述租金违反了《合同》第四条、第十条的约定，显属违约，原告有权依约向被告主张相应的租金及逾期付款违约金。被告对此首先以原告的诉请超过诉讼时效为由提出抗辩。从本案查明的事实看，原告收回案涉商铺的时间为2011年12月10日，应视为原告知道或应当知道其权利受到侵害的最晚时间不会超过2011年12月10日。但现有证据显示原告直至2013年1月11日方向被告发函追讨欠付租金及其逾期付款违约金，明显已经超过一年的诉讼时效，因此，原告已经丧失了胜诉权。故本院对被告关于本案诉讼请求超过诉讼时效的抗辩予以采纳，对原告的诉讼请求依法予以驳回。
综上所述，本院依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告万菱实业（广东）有限公司的全部诉讼请求。
本案受理费8810元由原告万菱实业（广东）有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 秦 雯
人民陪审员 陆亚非
人民陪审员 陈玲志
二〇一五年七月三十一日
书 记 员 张 杳
何嘉杰
本判决书于2015年月日送达