广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清中法民二终字第266号
上诉人（原审被告）：清远市清新区恒利房地产开发有限公司。
法定代表人：曾伟燕，该公司执行董事。
委托代理人：成惠雄、陈健莉，广东粤翔律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：郑金昌。
上诉人（原审原告）：唐湛钊。
上诉人郑金昌、唐湛钊委托代理人：祝启欢，广东大观律师事务所律师。
上诉人郑金昌、唐湛钊委托代理人：李军苗，广东大观律师事务所实习律师。
原审第三人：中国农业银行股份有限公司清远清新支行。
负责人：张波，该行行长。
委托代理人：伍建华，该行员工。
委托代理人：苏雨婷，该行员工。
上诉人清远市清新区恒利房地产开发有限公司（以下简称恒利公司）因与上诉人郑金昌、唐湛钊、原审第三人中国农业银行股份有限公司清远清新支行（以下简称农行清新支行）商品房预售房合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2014）清新法民二初字第495号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明：2012年6月15日，郑金昌、唐湛钊与恒利公司签订《广东省商品房买卖合同》，郑金昌、唐湛钊购买恒利公司开发的位于清远市清新区太和镇清新大道北8号恒利阳光新城＊＊幢＊＊＊号商品房，该商品房的用途为住宅。预售商品房批准机关为原清新县住房和城乡规划建设局，商品房预售许可证号为2012005。合同第四条约定：该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币4977.61元／m2，总金额438975元。第六条约定：付款方式及期限为其他方式：首期房款168975元于2012年6月15日付清，余款270000元办理银行按揭。第八条约定：恒利公司应当在2013年12月30日前，将具备经工程竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付郑金昌、唐湛钊使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，恒利公司可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且恒利公司在发生之日起15日内告知郑金昌、唐湛钊的；2、政府行为导致恒利公司无法按期取得有关验收文件；3、遭遇不可避免或者不可克服的异常天气、地质状况等。合同第九条约定：恒利公司逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，郑金昌、唐湛钊有权解除合同。郑金昌、唐湛钊解除合同的，恒利公司应自郑金昌、唐湛钊解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按郑金昌、唐湛钊累计已付款的5％向郑金昌、唐湛钊支付违约金。郑金昌、唐湛钊要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒利公司按日向郑金昌、唐湛钊支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，恒利公司应当书面通知郑金昌、唐湛钊办理交付手续。双方进行验收交接时，�利公司应当出示合同第八条的证明文件，并签署房屋交按单。所购商品房为住宅的，恒利公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。恒利公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，郑金昌、唐湛钊有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由恒利公司承担。
2013年6月15日，郑金昌、唐湛钊向恒利公司支付首期房款168975元、房权证综合费2418元、契税13169.25元。同日，郑金昌、唐湛钊交纳住房维修基金2450元。
2012年7月16日，郑金昌作为借款人、农行清新支行作为贷款人、恒利公司作为保证人、郑金昌及唐湛钊作为抵押人，共同签订《个人购房担保借款合同》，办理了270000元的贷款，该贷款直接划入恒利公司的帐户。
2012年9月3日，农行清新支行已按约定将按揭贷款270000元发放至恒利公司的帐户。郑金昌、唐湛钊自2012年10月3日�始，于每月的3日当天向农行清新支行缴纳按揭贷款，至2014年11月3日止，郑金昌、唐湛钊已经向农行清新支行偿还贷款本金及利息共57611.06元（2215.81元×24），尚欠农行清新支行贷款本金243451.21元。
2014年1月3日，恒利公司发出的关于恒利阳光新城14栋延期交楼通知书载明：由于14栋工程验收工作仍在进行中，故暂时未能交付使用。
2014年6月18日，恒利公司致业主一封信载明：13、14两幢楼处于规划验收阶段，定于2014年8月30日前办理正式交楼手续。
2014年8月11日，郑金昌、唐湛钊向恒利公司发出解除合同通知书。
2014年8月12日，恒利公司收到解除合同通知。
恒利公司提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明：竣工验收日期为2014年9月12日，竣工验收单位：勘察单位为广东有色工程勘察设计院、设计单位为佛山市顺德建筑设计院有限公司、施工单位为贵州建工集团第六建筑工程有限责任公司、监理单位为惠州广夏工程项目管理有限公司、工程质量监督机构为清远市清新区建设工程质量监督站，竣工验收备案日期为2014年9月15日。
截至法庭辩论结束前（即2014年11月5日），郑金昌、唐湛钊已支付恒利公司首期房款168975元，已支付农行清新支行贷款本息共计57611.06元。
原审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。郑金昌、唐湛钊与恒利公司签订的《广东省商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。双方均应履行合同义务。二、关于合同的解除，本案中，《广东省商品房买卖合同》第九条约定“恒利公司逾期交房的，逾期超过60日后，郑金昌、唐湛钊有权解除合同”，郑金昌、唐湛钊已按照合同约定支付了购房款，恒利公司理应在2013年12月30日前交付房屋，涉案房屋2014年9月12日才通过竣工验收，恒利公司逾期交付商品房超过了60日，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条关于“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，双方约定的解除合同条件成就，郑金昌、唐湛钊有权依约解除与恒利公司签订的《广东省商品房买卖合同》。恒利公司于2014年8月12日收到郑金昌、唐湛钊向其邮寄的《解除合同通知书》，并未提出异议，�郑金昌、唐湛钊与恒利公司于2012年6月15日签订的《广东省商品房买卖合同》已于2014年8月12日解除。郑金昌、唐湛钊请求解除其与恒利公司于2012年6月15日签订的《广东省商品房买卖合同》及其附件，原审法院不予支持。郑金昌、唐湛钊与恒利公司于2012年6月5日签订的《广东省商品房买卖合同》于2014年8月2日解除后，郑金昌、唐湛钊与农行清新支行签订的《个人购房担保借款合同》没有继续履行的基础，借款合同的目的也无法实现。郑金昌、唐湛钊要求解除与农行清新支行于2012年7月16日签订的《个人购房担保借款合同》，合法合理，本院予以支持。三、关于房款、贷款本息、权证综合费、住房维修基金、契税的退还问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款关于“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销�解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，恒利公司应向郑金昌、唐湛钊支付款项共计226586.06元（168975元＋57611.06元），对于应返还农行清新支行的贷款本金，农行清新支行没有主张权利，宜另案处理。对于房权证综合费2418元，该费用由恒利公司收取，恒利公司提供的证据不能证明其已向有关部门交纳，恒利公司应向郑金昌、唐湛钊退还上述款项。对于住房维修基金2450元，该笔费用并非由恒利公司收取，恒利公司没有退还义务。对于契税13169.25元，契税是由郑金昌、唐湛钊交付给恒利公司，再由恒利公司向有关税务部门交纳，税务部门开具税款的发票注明付款名称为郑金昌、唐湛钊，该发票并由郑金昌、唐湛钊收执，换言之，款项并非恒利公司收取，只是代缴性质，该款不是恒利公司收取的房屋对价，恒利公司已完成代缴的义务，实际上，也没有占有该款项，恒利公司没有直接退还该款项的义务。该税金应由郑金昌、唐湛钊按规定向相关税务部门申请退还，恒利公司负有协助义务。四、关于违约责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”由于合同的解除系由恒利公司逾期交房的违约行为所导致，恒利公司应承担相应的违约责任。《广东省商品房买卖合同》第九条约定“郑金昌、唐湛钊解除合同的，恒利公司应自郑金昌、唐湛钊解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按郑金昌、唐湛钊累计已付款的5％向郑金昌、唐湛钊支付违约金。”郑金昌、唐湛钊已�恒利公司支付首期款168975元，其向农行清新支行申请的住房按揭贷款270000元也已经付至恒利公司帐号，违约金应按438975元的5%的标准计算为21949元。对于郑金昌、唐湛钊请求恒利公司赔偿全部已付款的利息损失，因郑金昌、唐湛钊已主张了违约金，该违约金具有补偿损失的作用，在郑金昌、唐湛钊不能证明违约金不足以弥补其损失的情况下，郑金昌、唐湛钊请求判令恒利公司同时赔偿利息损失的理由不能成立，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、九十七条、一百零八条、一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、解除郑金昌、唐湛钊与农行清新支行于2012年7月16日签订的《个人购房担保借款合同》。二、恒利公司应于本判决生效之日起十日内向郑金昌、唐湛钊退还购房款168975元、房权证综合费2418元及支付违约金21949元。三、恒利公司应于本判决生效之日起十日内向郑金昌、唐湛钊支付缴纳的自2012年10月3日至2014年11月3日止的按揭贷款本息合计57611.06元。四、驳回郑金昌、唐湛钊的其他诉讼请求。一审案件受理费2682元，由郑金昌、唐湛钊负担198元，恒利公司负担2484元。
恒利公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人郑金昌、唐湛钊认购的商品房在合同约定的交付时间前已竣工，事实上已完全具备使用条件。且被上诉人认购的房屋已于2014年9月12日通过竣工验收，能实现合同�的，被上诉人要求解除合同缺乏事实依据和法律依据。退一步而言，即使我方迟延交付房屋，但仍未达到解除合同的条件。二、一审既判令上诉人支付违约金，又判令上诉人支付被上诉人贷款利息损失缺乏依据。上诉人依法无需支付被上诉人缴纳的自2012年10月3日至2014年11月3日止的按揭利息。三、一审判令上诉人退还被上诉人房权证综合费2418元缺乏事实依据。
郑金昌、唐湛钊对恒利公司的上诉，未作书面答辩。
郑金昌、唐湛钊亦不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、改判被上诉人恒利公司返还两上诉人住房维修基金2450元、契税13169.25元。2、判令若上诉人在2014年9月份后继续向第三人缴纳按揭贷款的，被上诉人应按实际发生额支付给上诉人（暂计至2015年1月份为4431.62元）。3、改判被上诉人向两上诉人赔偿全部已付款的利息损失，包括首付�168975元的利息损失、房权证综合费2418元的利息损失、住房维修基金2450元的利息损失、契税13169.25元的利息损失、已缴纳按揭贷款本息的利息损失。3、本案诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、维修基金、税金应由被上诉人退还上诉人。维修基金、税金是两上诉人为购买房屋而支付的，现因被上诉人违约导致合同解除，在被上诉人未提供证据证明该两项费用可以从其它第三方退还的情况下，该费用应认定为两上诉人的损失，被上诉人应予赔偿。双方签订的合同约定出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起30天内退还全部已付款。上诉人的全部已付款肯定包括维修基金、税金。二、被上诉人应向上诉人支付的按揭贷款本息，应计到2015年1月份。三、上诉人的损失已超过违约金。
恒利公司对郑金昌、唐湛钊的上诉，未作书面答辩。
�审第三人农行清新支行陈述称：一、请求法院确认我行债权，保护国家金融资产安全。请求二审法院直接判决恒利公司将应退还借款人郑金昌的购房款优先用于偿还我行的贷款本息，剩余资金才退还借款人。二、请求法院确认我行对抵押物享有优先受偿权。三、请求法院判定恒利公司对贷款承担连带保证责任。
二审查明，原审判决查明事实基本属实，本院予以确认。
另查明，二审期间，农行清新支行向本院提供了郑金昌还款明细，载明：自2012年10月3日至2015年5月4日止，郑金昌共向农行清新支行偿还贷款本金32135.27元，支付利息36997.54元。
本院认为：根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律�止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外”的规定，为此，根据当事人的上诉意见和陈述，本案争议焦点为：1、当事人签订的合同是否已解除或应当解除。2、即使合同解除，一审判决既支付违约金，又支付贷款利息是否恰当。3、对于房权证综合费、维修基金、税金是否应当退还，如果退还，是否还应当支付利息。4、农行清新支行陈述的请求是否应在二审中一并处理。
一、当事人签订的合同是否已解除或应当解除的问题。
恒利公司与郑金昌签订的《广东省商品房买卖合同》第九条约定，恒利公司逾期交房超过60日后，郑金昌、唐湛钊有权解除合同。郑金昌、唐湛钊解除的，恒利公司应自郑金昌、唐湛钊解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款。该约定实际是约定一方解除合同的条件，只要是恒利公司逾期交房超过60日，即赋予了郑金昌、唐湛钊有权解除合同。本案中，恒利公司已逾期交房超过60天，郑金昌、唐湛钊当然有权按双方签订的合同行使解除权。原审依照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，认定恒利公司在收到郑金昌、唐湛钊邮寄《解除合同通知书》后，并未提出异议，双方所签订的《广东省商品房买卖合同》已解除，该认定并无不当，本院予以维持。恒利公司上诉认为涉案的商品房在合同约定的交付时间前已竣工，事实上具备使用条件，且已于2014年9月12日通过竣工验收，郑金昌、唐湛钊解除合同没有事实及法律依据。本院认为，因双方所签订的合同约定恒利公司应于2013年12月30日前，将具备经竣工验收合格的商品房交付给郑金昌、唐湛钊使用。在2013年12月30日前，恒利公司没有证据证明已通知郑金昌、唐湛钊收楼，且郑金昌、唐湛钊同意接收，即使涉案商品房于2014年9月12日通过竣工验收，也不能掩盖恒利公司违约的事实，同时也不能剥夺郑金昌、唐湛钊解除合同的权利。为此，恒利公司该上诉理由没有法律及事实依据，本院不予支持。此外，原审对郑金昌、唐湛钊与农行清新支行、恒利公司于2012年7月16日签订的《个人购房担保借款合同》予以解除，因该合同履行目的是为郑金昌、唐湛钊购房涉案商品房提供按揭，而郑金昌、唐湛钊与恒利公司签订的《广东省商品房买卖合同》已解除，为此，《个人购房担保借款合同》合同目的已不可能实现，且各方当事人均未对此提出异议及上诉，本院予以维持，至于该合同解除后的法律责任，可由当事人另行解决。
二、合同解除后，是否应当支付违约金及利息的问题。恒利公司逾期交付商品房，违约事实清楚，郑金昌、唐湛钊要求恒利公司支付合同约定的逾期交房违约金理由�分，原审对此予以支持正确，本院予以维持。同时，依据当事人签订的《广东省商品房买卖合同》第九条约定，郑金昌、唐湛钊解除合同的，恒利公司应自郑金昌、唐湛钊解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并支付累计已付款的5%的违约金。但郑金昌、唐湛钊要求解除合同且恒利公司在收到解除合同通知书时，恒利公司未提出异议及未在30天内退还郑金昌、唐湛钊全部已付款，即恒利公司实际上占用了郑金昌、唐湛钊的已付款项，应支付相应的占用利息，郑金昌、唐湛钊上诉提出原审没有判令恒利公司支付该利息理由成立，原审对此处理不当，本院予以纠正。该利息应从恒利公司逾期退还已付款（168975元）之次日起（2014年9月12日）按中国人民银行规定的同期贷款利率计算。
上诉人郑金昌、唐湛钊上诉提出在一审后又向农行清新支行偿还部分本息，至2015年5月4日共偿还本息合计69132.81元，经本院审查属实，对于该款，应由恒利公司予以退还给郑金昌、唐湛钊，原审对此认定正确，但退还的数额本院予以纠正。同时，该款项属购房款性质，且恒利公司又实质占有了郑金昌、唐湛钊通过农行清新支行发放的购房款，在双方解除购房合同后，恒利公司应在解除合同30天内及时将上述款项退还给郑金昌、唐湛钊，但恒利公司并没有履行退款义务，违反约定，为此，恒利公司应支付相应的占用资金利息给郑金昌、唐湛钊，即从2014年9月12日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计算利息。上诉人郑金昌、唐湛钊上诉要求对未发生的缴纳按揭款也一并由恒利公司支付的问题。恒利公司应对郑金昌、唐湛钊在诉讼期间实际缴纳的费用承担责任，对未发生的费用可由郑金昌、唐湛钊在实际发生后另行主张权利。
三、对于房权证综合费、维修基金、税金是否应当退还，如果退还，是否还应当支付利息的问题。维修基金、税金并不是商品房的对价款，住房维修基金并非恒利公司收取，税金实际上是恒利公司代缴性质，对上述两项费用的支出情况，郑金昌、唐湛钊均是明知，为此，原审认定恒利公司没有直接退还的义务正确，本院予以维持。如果郑金昌、唐湛钊有证据证明上述两项费用不能退还或恒利公司拒不履行协助义务，可由郑金昌、唐湛钊另行主张权利。对于房权综合费，原审基于费用由恒利公司收取，其提供的证据不能证明其已向有关部门交纳，判决恒利公司退还该款项正确。二审中，恒利公司仍没有提供相关的证据，为此，本院对原审的处理予以维持，即恒利公司仍应按合同第九条约定退还该款项给郑金昌、唐湛钊，同时，恒利公司又实际占用了该款项，应从2014年9月12日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计算利息。郑金昌、唐湛钊上诉提出恒利公司应支付占用资金利息理由充分，本院予以部分支持。
四、农行清新支行陈述的请求是否应在二审中一并处理。因农行清新支行与本案的处理有直接的法律利害关系，该行可作为有独立请求权的第三人参加诉讼，但农行清新支付在原审参加诉讼时，没有提出独立的诉讼请求，即其仅作为无独立请求权的第三人参加诉讼，且在二审时对农行清新支行的请求调解不成，为此，本院对此不作处理，农行清新支行可另行主张权利。
综上所述，原审认定事实基本清楚，但实体处理部分不当。上诉人恒利公司的上诉没有法律及事实依据，本院不予支持；上诉人郑金昌、唐湛钊的上诉部分有理，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持清远市清新区人民法院（2014）清新法民二初字第495号民事判决第一项、第四项。
二、变更清远市清新区人民法院（2014）清新法民二初字第495号民事判决第二项为：清远市清新区恒利房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向郑金昌、唐湛钊退还购房款168975元、房权证综合费2418元及支付违约金21949元，并支付购房款及房权证综合费的利息（利息从2014年9月12日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计算至付清款日止）。
三、变更清远市清新区人民法院（2014）清新法民二初字第495号民事判决第三项为：清远市清新区恒利房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向郑金昌、唐湛钊支付缴纳的自2012年10月3日至2014年5月4日止的按揭贷款本息合计69132.81元，并从2014年9月12日�按中国人民银行规定的同期贷款利率计算至付清款日止。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费合共6388元，由郑金昌、唐湛钊负担500元，清远市清新区恒利房地产开发有限公司负担5888元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李文宇
代理审判员 余允添
代理审判员 林士嵛
二〇一五年六月十六日
书 记 员 冯敏静
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定�式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。