北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终3353号
上诉人（原审原告）北京昌鸿博金物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区清河安宁庄东路海洋出版社1层101室。
法定代表人陈文昌，总经理。
委托代理人周晓征，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
委托代理人高雅，北京市北斗鼎铭律师事务所实习律师。。
被上诉人（原审被告）北京天安祥达投资有限公司，住所地北京市丰台区郑常庄天安街15号。
法定代表人刘士果，总经理。
委托代理人吴子君，北京圣运律师事务所律师。
上诉人北京昌鸿博金物业管理有限责任公司因租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第20394号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年9月，北京昌鸿博金物业管理有限责任公司（下称昌鸿博金公司）起诉至原审法院称：2014年7月9日，我公司与北京天安祥达投资有限公司（下称天安祥达公司）签订了《房屋租赁合同》，约定天安祥达公司将位于北京市丰台区×××8号综合楼租赁给我公司，租赁用途为办公用房和经营用房，租赁期限自2014年7月9日至2023年12月24日止，年租金为630万元，每半年支付315万元，租赁保证金50万元。合同签订当日，我公司支付保证金50万元，2014年7月16日支付半年租金315万元。我公司为了保障顺利实现合同目的，耗费了大量时间、精力、智力及财力，包括：1、完成了房屋内部设计改造方案；2、完成了房屋外部的外观设计方案；3、委托了相关设计及钢结构加工企业，支付了20余万元设计费用及150万元加工费用，并将相关方案报请天安祥达公司审核；4、向工商部门进行了新企业注册登记工作。2014年10月23日、27日，天安祥达公司以口头、书面形式通知我公司解除房屋租赁合同并腾退场地，理由是政府规划对本地区进行开发改造，但并未向我公司出示任何合法有效证据。为维护自身合法权益，现诉至法院请求判决：1、天安祥达公司退还租金315万元；2、退还保证金50万元；3、给付我公司违约金630万元（一年租金）。
天安祥达公司辩称：租赁合同不能履行是甲方将项目收回做其他利用，我方也是受害人。我们确实违约，同意退还房租、保证金。昌鸿博金公司主张违约金过高，请求降低违约金，可在年租金的10%内给付违约金。
原审法院经审理确认：2014年7月9日，昌鸿博金公司（乙方）与天安祥达公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定天安祥达公司将坐落于北京市丰台区×××院内建筑面积9716.7平方米的8号综合楼租赁给昌鸿博金公司，租赁期限自2014年7月9日至2023年12月24日止。天安祥达公司于2014年10月27日向昌鸿博金公司发出关于解除《房屋租赁合同》的告知书，构成违约，应承担相应的违约责任。昌鸿博金公司请求天安祥达公司返还租金及定金，天安祥达公司同意，法院不持异议。关于违约金，天安祥达公司主张昌鸿博金公司应按合同约定给付630万元，天安祥达公司主张过高请求调整。根据我国合同法的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。关于违约给昌鸿博金公司造成的实际损失，昌鸿博金公司称给付北京中冀时代建筑工程有限公司（下称中冀时代公司）公司预付款150万元且已折抵违约金，但关于给付方式，昌鸿博金公司称38万元系现金给付、剩余由第三人债权折抵，但未提供证据佐证，法院难以采信。综上，法院以昌鸿博金公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金的金额酌情予以调整。据此，原审法院于2016年1月判决：一、北京天安祥达投资有限公司于判决生效之日起七日内返还北京昌鸿博金物业管理有限责任公司租金三百一十五万元，押金五十万元；二、北京天安祥达投资有限公司于判决生效之日起七日内给付北京昌鸿博金物业管理有限责任公司违约金一百万元；三、驳回北京昌鸿博金物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，昌鸿博金公司不服向本院提出上诉称：原审判决酌定的违约金数额过低，不能弥补我方的实际损失，且没有考虑我公司的预期利益，适用法律错误。要求撤销原审判决第二项，改判天安祥达公司向我公司支付违约金650万元。天安祥达公司同意原判。
经审理查明：2014年7月9日，昌鸿博金公司（乙方）与天安祥达公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定天安祥达公司将坐落于北京市丰台区×××院内建筑面积9716.7平方米的8号综合楼租赁给昌鸿博金公司作为办公用房和经营用房。租赁期限自2014年7月9日至2023年12月24日止，每年年租金为630万元。合同同时约定在本合同规定的期限内，因甲方原因致使本合同无法执行而需要终止解除合同的，甲方应提前30天通知乙方，结清租金和其他费用，并给乙方相当于当年年度租金标准的经济补偿。合同签订后，昌鸿博金公司交纳了50万元租赁保证金、315万元租金。2014年10月27日，天安祥达公司向昌鸿博金公司发出关于解除《房屋租赁合同》的告知书，载明按照北京市政府的统一规划，现北京市丰台区×××院处于整体规划及改造开发区域内，因政府行为不可抗拒，现根据变化了的情况通知昌鸿博金公司于本日起终止双方签订的《房屋租赁合同》。庭审中，昌鸿博金公司为证明其损失提供北京中奥建工程设计有限公司、北京昊泰长跃广告有限公司、北京晶图港建筑装饰工程有限公司、北京天创日晟工程设计有限公司盖章的收据证明其给付设计费共计27.8万元。昌鸿博金公司（甲方）还提供其与中冀时代公司（乙方）签订的《加工定做合同》及《合同解除协议书》，载明甲方已经支付工程预付金150万元，乙方根据甲方要求购入钢结构原材料2158625.21元，加工费467000元，甲方再支付违约金53500元，且乙方不返还工程款预付金。关于150万元预付金的支付方式，昌鸿博金公司称其中38万元系现金给付，剩余由第三人债权折抵，但昌鸿博金公司未提供充分证据佐证。昌鸿博金公司提供工资表及劳动合同证明工资损失共计498135元，提供其与尹志刚签订的《汽车租赁合同》，证明其损失186000元。天安祥达公司对上述损失均不予认可。
上述事实，有《房屋租赁合同》、收据、当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：昌鸿博金公司与天安祥达公司于2014年7月9日签订《房屋租赁合同》，天安祥达公司于2014年10月27日向昌鸿博金公司发出关于解除《房屋租赁合同》的告知书，经本院查明天安祥达公司解约系其单方原因，天安祥达公司的单方解约行为构成违约，应承担相应的违约责任。昌鸿博金公司要求天安祥达公司返还租金及定金，天安祥达公司同意，本院不持异议。
对于昌鸿博金公司上诉主张原审判决确定的违约金数额过低，要求按照合同约定标准给付630万元违约金的请求。天安祥达公司在原审中提出合同约定违约金过高请求调整。根据我国合同法的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，昌鸿博金公司主张的实际损失除已支付租金、保证金的利息损失外，所主张的其他支出损失，装修设计费有付款收据，无交易合同。其他损失均未提交实际付款凭证。昌鸿博金公司上诉要求考虑其预期利益损失，因其并未在租赁房屋实际经营，无法判断其预期利益的情况，且原审判决酌定的违约金数额中已考虑了预期利益因素。综上，昌鸿博金公司就其主张的实际损失所提交的证据与合同约定的违约金标准有较大差距，原审法院以昌鸿博金公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金的金额酌情予以调整并无不当，昌鸿博金公司上诉请求依据不足，本院不予支持。
综上所述，原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费81450元，由北京昌鸿博金物业管理有限责任公司负担43385元（已交纳），由北京天安祥达投资有限公司负担38065元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费55900元，由北京昌鸿博金物业管理有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 赵胤晨
代理审判员 何江恒
二〇一六年五月五日
书 记 员 马丽雅