河南省周口市川汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1602民初1447号
原告（反诉被告）：深圳市良策房地产经纪有限公司周口分公司，组织机构代码：09531008-6。
负责人：姚红祥，经理。
委托诉讼代理人：薛冰冰，该公司员工。
委托诉讼代理人：郭玉，河南陈州律师事务所律师。
被告（反诉原告）：河南益发鼎盛房地产开发有限公司，地址：罗山县城关行政路16号。统一社会信用代码：9141152175070666XF。
法定代表人：谌新国，经理。
委托诉讼代理人：王广欣，该公司员工。
委托诉讼代理人：姜耀升，河南众望律师事务所律师。
原告（反诉被告）深圳市良策房地产经纪有限公司周口分公司（以下简称良策公司周口分公司）诉被告（反诉原告）河南益发鼎盛房地产开发有限公司（以下简称益发公司）合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）良策公司周口分公司的委托诉讼代理人郭玉、薛冰冰、被告（反诉原告）益发公司委托诉讼代理人姜耀升、王广欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）良策公司周口分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告（反诉原告）益发公司支付原告（反诉被告）良策公司销售服务费210000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年10月29日，原、被告签订了“周口馨丽康城一期项目销售招商代理合同”，合同约定的委托代理期限为2015年10月29日至2016年8月29日（后经双方同意延长一个月），委托代理结束后，被告仍欠原告服务费210000元未付。
被告（反诉原告）益发公司辩称：1、请求依法驳回原告虚假部分的诉讼请求；2、本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：被告（反诉原告）益发公司承认原告良策公司周口分公司主张的部分事实，但原告起诉的210000元佣金，数额不实存在虚假部分。事实和理由：依据原、被告签订的“周口馨丽康城一期项目销售招商代理合同”内容约定，被告（反诉原告）益发公司应支付原告良策公司实际到账的房屋销售价款的佣金，对于未实际到账的房屋价款，原告不得请求。对于原告良策公司离场后由后任销售公司签订的销售合同、收回的欠款，原告不得请求。原告按12385328元向我公司主张佣金，扣除前述不当请求部分8800100元之后，下余只有3585228元的销售金额可以提成佣金，按1.6%的比例再扣除5%后，原告应提成的佣金只有54495.47元（3585228×1.6%×95%=54495.47）。
被告（反诉原告）益发公司向本院提出反诉请求：1、依法判令原告（反诉被告）良策公司周口分公司违反合同约定构成过错并赔偿被告（反诉原告）益发公司各项经纪损失：301945.28元；2、反诉费用由原告（反诉被告）良策公司周口分公司承担。事实和理由：原告（反诉被告）良策公司周口分公司未尽理性销售人的代理销售义务，将被告（反诉原告）益发公司委托其销售的16#楼一二层连体部分进行分拆销售及出租，照成二层用户无法独立经营（无独立楼梯），且对16#号楼115/215#商铺一房二卖，原告（反诉被告）良策公司周口分公司的过错行为严重损害了客户及我公司的权益，我公司为此损失巨大，原告（反诉被告）良策公司周口分公司依法应当承担违约赔偿责任。
原告（反诉被告）良策公司周口分公司辩称：被告（反诉原告）益发公司在设计楼房的时候未考虑到一、二楼之间的连接问题，没有建造供二楼使用的公共楼梯，且原告每次对拆分房屋进行出租出售时都经过被告（反诉原告）益发公司的同意，故拆分销售所造成的后果应由被告承担。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：原告（反诉被告）良策公司周口分公司与被告（反诉原告）益发公司于2015年10月19日签订了“周口馨丽康城一期项目销售招商代理合同”，合同中约定，益发公司授权委托良策公司周口分公司代为销售周口馨丽康城一期项目房产，良策公司周口分公司拟按照实际销售总金额（到账金额）的1.6%收取合同范围内的销售代理佣金。在本诉中，原告（反诉被告）良策公司周口分公司起诉就未实际到账部分、后任销售公司收回价款部分（系原告代理期间所售）、后任销售公司签订正式售房合同部分（原告代理期间签订预约）索要佣金，被告（反诉原告）益发公司以超出合同约定为由拒绝给付。从原、被告签订的合同内容来看，原告（反诉被告）良策公司周口分公司应按其所售实际到账金额收取佣金，对未实际到账部分则原告良策公司周口分公司应待实际发生后请求。对于由原告代理期间所售、后任销售公司所收回的价款原告是否应当收取佣金，合同中未予明确，但根据合同第五条第12款的约定“本合同履行期间内及履行期限终止后的贰个月内，甲方应对乙方所受理的准客户（由承购一项并已签订认购书或类似协议之客户）予以确认。经甲方确认的该准客户最终在履行期限终止后的二个月内与甲方直接成交，均视作乙方销售服务成交，甲方应按照本合同约定的佣金标准支付给乙方佣金”，从该条款中可以得出即便是由后任公司签订的销售合同（原告订立预约），只要其签订时间系在原被告履行期限终止后的2个月内，被告就应当按照合同约定支付给原告佣金，因此运用举重以明轻的解释方法，对于原告代理期间所售、后任销售公司所收的价款当然由应由原告公司收取佣金。综上所述，除去被告良策公司已认可的54495.47元的佣金，对有争议佣金本院认定如下：
1、对于原告所诉请的吴斌斌、郭换换、李永涛、康燕、袁尚权5人后期按揭到账的房款1420000元的佣金即22720元，本院予以支持。
2、对于原告诉请的李雪梅的房屋销售佣金，因正式购房合同签订于2016年11月11日，该日期系在原、被告合同履行终止后的2个月内，依据合同约定，被告应予支付佣金，故对于原告诉请的由已后任销售公司收回的400000元的佣金即6400元，本院予以支持。
3、对于其它未实际到账金额，按照合同约定，本院不予支持，原告可待房款实际到账后予以主张。
以上原告良策主张的佣金合计83615.47元。
在反诉中，被告（反诉原告）益发公司以原告（反诉被告）良策公司周分公司合同违约为由，要求原告（反诉被告）良策公司周口分公司赔偿被告（反诉原告）益发公司损失301946.28元。基于双方签订的委托代理合同，原告良策公司作为销售委托代理人，在进行代理销售活动中，应当保持理性代销人的一般注意义务。由原告良策公司代销的16#号楼一二层属于临街商铺，并非经营自由度较高的大型商场，该房屋在设计的时候没有规划公共的上下楼梯，仅在内部设置了供独立使用的楼梯。虽然原告良策公司在分拆销售之前经过了被告（反诉原告）益发公司的确认，但作为专业从事房地产销售的受聘企业，理应做好份内的职责工作。被告益发公司作为被代理人，虽然雇佣了原告良策公司为其销售房屋，但在确认房屋销售时应当尽到起码的形式上的审查义务，故原告良策公司对于损害结果存在过错。另，原告良策公司先后将同一套房与两人订立商业合同，明显违反了市场经营规则，属于违约行为，应承担违约责任。对于被告（反诉原告）益发公司的损失数额，本院确认如下：
1、由于原告良策公司将房屋拆分销售，二楼商户王建奇所租16#204商铺无上下楼行进通道，无法独立经营，导致王建奇与被告（反诉原告）益发公司必然解除合同，而对路庆波负担的42534元租金损失，因尚未实际发生，被告（反诉原告）益发公司暂时放弃该诉求，本院予以准许。
2、对于因解除房屋租赁合同而退还张一帆的255000元房租，因16#楼一层115商铺一卖一租，故被告（反诉原告）益发公司不再要求115商铺不参与索赔计算，本院予以采纳。关于二层208#至217#9间商铺的已收租金212040元，每天租金为580.93元，由于原告一卖一租导致张一凡退租，益发公司与张一凡解除租赁合同并退回第二层208#至217#9间商铺的已收年租金212040元，其损失系形成系因原告一卖一租行为导致二楼无通道上楼，致使解除房屋合同后，房屋至今不能对外出租，本院酌定原告赔偿被告半年租金为宜（182.5天），即赔偿租金106019.99元。
3、因原告良策公司一房数卖导致合同违约，致使被告（反诉原告）支付给吴芳的违约金60000元及利息损失120000元损失，因尚未实际发生，被告（反诉原告）益发公司暂时放弃该诉求，本院予以准许。
4、被告（反诉原告）益发公司反诉退还已支付给原告25662元吴芳的房屋佣金，因原告良策公司与吴芳签订了认购合同，原告索取的佣金符合合同约定，因此，反诉人的该项反诉请求，本院不予支持。
5、对被告（反诉原告）益发公司要求原告（反诉被告良策公司承担对吴芳多缴纳的税费98823.50元，因被告（反诉原告）益发公司尚未与吴芳解除认购合同，该损失未实际产生，反诉人现在提起该项诉求，本院不予支持。
被告（反诉原告）益发公司请求对以上损害结果由原、被告双方各自承担50%的责任，本院予以采纳。上述被告（反诉原告）益发公司的损失共计53009.99元（106019.99×50%）。
本院认为：本案为委托代理合同纠纷，当事人均应严格依据合同约定履行合同义务。原告良策公司（反诉被告）应履行妥善销售房屋的义务，被告（反诉原告）益发公司（反诉原告）应履行及时支付佣金的义务。对未履行的义务，当事人应严格履行完毕；对于合同履行中出现的违约行为，违约方应就因违约行为给对方造成的损害承担违约赔偿责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百二十五条、第四百零六条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）河南益发鼎盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）深圳市良策房地产经纪有限公司周口分公司佣金83615.47元。
二、原告（反诉被告）深圳市良策房地产经纪有限公司周口分公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）河南益发鼎盛房地产开发有限公司违约损失53009.99元。
三、驳回原告（反诉被告）深圳市良策房地产经纪有限公司周口分公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）河南益发鼎盛房地产开发有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理4450元，减半收取2225元，被告（反诉原告）河南益发鼎盛房地产开发有限公司负担885元，原告（反诉被告）深圳市良策房地产经纪有限公司周口分公司负担1340元。
案件反诉费2900元，减半收取1450元，原告（反诉被告）深圳市良策房地产经纪有限公司周口分公司由原告负担253元，被告（反诉原告）河南益发鼎盛房地产开发有限公司负担1197元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提供副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。
审判员 吴中强
二〇一七年五月十一日
书记员 董春艳