湖北省宜城市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0684民初1794号
原告：中国建设银行股份有限公司宜城支行。住所地：宜城市自忠路***号。统一社会信用代码：91420684X157112002。
主要负责人：敖锋，该行行长。
委托代理人：李慧，湖北崇法律师事务所律师。
被告：宜城市津南德食品有限公司。住所地：宜城经济开发区白庙工业园区。统一社会信用代码：91420684691751099D。
法定代表人：张程钢，该公司总经理。
被告：朱月华，男，1964年11月1日出生，汉族，自由职业，住宜城市。
被告：邱珊（系被告朱月华之妻），女，1969年8月17日出生，汉族，住宜城市。
被告：闫圣刚，男，1955年6月28日出生，汉族，退休干部，住宜城市。
被告：张萍（系被告闫圣刚之妻），女，1957年2月25日，出生，汉族，退休职工，住宜城市。
被告：章朋程，男，1989年12月15日出生，汉族，个体户，住宜城市。
被告：王娴（系被告章朋程之妻），女，1990年5月18日出生，汉族，个体户，住宜城市。
原告中国建设银行股份有限公司宜城支行（以下简称建行宜城支行）与被告宜城市津南德食品有限公司（以下简称津南德公司）、朱月华、邱珊、闫圣刚、张萍、章朋程、王娴借款合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案后，依法适用普通程序公开进行审理。诉讼过程中，经建行宜城支行申请，本院依法裁定查封、冻结、扣留、扣押七被告价值520万元的财产、银行存款和其他合法收入，并查封了津南德公司所有的宜城市房权证鄢城字第××号房屋所有权及其宜城国用（2010）第0050060068号土地使用权。2017年7月31日，本院依法公开开庭审理本案。原告建行宜城支行委托诉讼代理人李慧，被告津南德公司法定代理人张程钢，被告朱月华、闫圣刚到庭参加诉讼，被告邱珊、张萍、章朋程、王娴经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建行宜城支行向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决津南德公司立即清偿借款本金4681725.01元及其利息（利息计算至2017年3月20日止），并从2017年3月21日起，依照贷款合同约定支付利息、罚息、复利直至付清之日止；2.判决津南德公司承担原告为实现债权、抵押权所支出的费用（包括律师费、公告费、评估、拍卖费等）；3.判决原告在上述享有的债权范围内，对津南德公司提供抵押的土地和房屋享有优先受偿权；4.判决朱月华、邱珊、闫圣刚、张萍、章朋程、王娴在保证范围内对以上债务承担连带保证责任；5.本案诉讼费用由七被告承担。事实和理由：原告与被告津南德公司于2015年12月8日签订了一份《最高额抵押合同》。合同约定：津南德公司愿意提供土地和房屋为原告与被告津南德公司在2015年12月2日至2020年12月1日期间签订的人民币资金借款合同项下的一系列债务提供最高额抵押担保，担保财产为津南德公司的土地和房屋；担保金额为人民币壹仟万元整（小写：10000000.00元）；担保范围为主合同项下全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金，以及债务人（津南德公司）应向乙方（原告）支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、电讯费、杂费、信用证项下受益人拒绝承担的有关银行费用等）、乙方实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、律师费等）。当日，原告与被告津南德公司签订了一份《人民币流动资金贷款合同》。合同约定：借款金额肆佰柒拾万元，借款期限为壹拾贰个月，从第一次放款转存凭证所载实际放款日期为准，即从2016年2月5日起至2017年2月4日，年利率为固定利率：按月结息，本金到期一次性还清。当日原告又与被告朱月华、邱珊，闫圣刚、张萍，章朋程、王娴签订了3份《自然人保证合同》。朱月华、邱珊，闫圣刚、张萍，章朋程、王娴自愿为津南德公司主合同项下的债务提供连带担保责任，担保范围同《最高额抵押合同》。2016年2月5日，原告向津南德公司发放了肆佰柒拾万元的贷款。津南德公司按月还息，但借款到期后，被告津南德公司未能偿还本息。为维护原告合法权益，降低贷款风险，特向贵院提起诉讼，请及时予以判决。
津南德公司在庭审中辩称，1.原告主张的借款事实属实，无异议;2.受经济形势影响，我公司发出去的货物收不回货款，造成我公司无法按期偿还借款，我公司现无法筹到资金，同意用公司抵押的房地产清偿债务。
朱月华在庭审中辩称，1.借款事实属实，但我和我妻子邱珊已将我们在津南德公司持有的股权转让给了张程钢，建行宜城支行的借款应由津南德公司和张程钢偿还；2.对我们夫妻为本案借款签订担保合同的事实无异议，但是我们在将津南德公司的股权转让给张程钢时，已经约定本案诉讼的借款全部由张程钢和津南德公司偿还。
闫圣刚在庭审中辩称，1.津南德公司向建行宜城支行借款470万元，我和妻子共同签字担保，根据法律规定在津南德公司没有偿还能力的情况下，我们应承担连带责任，但是我们在担保时，公司的运营状况是良性的，该借款不能如期偿还，该借款应由公司和现在的法定代表人承担；2.抵押的资产大于负债，应该尽快变现用来偿还银行负债。
邱珊、张萍、章朋程、王娴未到庭答辩，亦未提交证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。对建行宜城支行提交的津南德公司营业执照复印件，津南德公司与建行宜城支行签订的《最高额抵押合同》，朱月华、邱珊与建行宜城支行签订的《自然人保证合同》，闫圣刚、张萍与建行宜城支行签订的《自然人保证合同》，章朋程、王娴与建行宜城支行签订的《自然人保证合同》，宜城他项（2015）第0756号土地使用权他项权利证书、房他证鄢城字第××号房屋所有权他项权利证书，津南德公司给建行宜城支行出具的借款借据，银行借款对账单，建行宜城支行与湖北崇法律师事务所签订的委托代理协议，被告方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院分析认定如下：建行宜城支行与津南德公司签订的《人民币流动资金贷款合同》。朱月华庭审提出异议认为，该合同签订后，建行宜城支行确实按照合同约定向津南德公司出借了470万元借款，但此前津南德公司提前向建行宜城支行交纳了6万元的浮动利息，应当从借款本金中扣减，并补交了现金交款单和业务收费凭证，建行宜城支行主张该款项是因津南德公司以其企业房屋所有权和土地使用权提供担保而开支的企业信用资产评估费、手续费和建信人寿保险有限公司湖北分公司收取的抵押财产保险费，并向本院提交了企业信用等级评估协议书。本院认为，朱月华提交的收据载明了具体收费科目，且能够与建行宜城支行提交的企业信用等级评估协议书相印证，其抗辩意见没有事实依据，本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年12月8日，津南德公司与建行宜城支行签订《最高额抵押合同》。双方约定，鉴于建行宜城支行在2015年12月2日至2020年12月1日期间为津南德公司连续办理最高额为1000万元的发放人民币贷款授信业务，津南德公司自愿以其位于宜××××大道的宜房权证字第××号房屋所有权、宜国用（2010）第0050060068号国有土地使用权提供最高额抵押担保，担保债务的最高额度为1000万元，担保债务范围为双方在2015年12月2日至2020年12月1日期间签订的人民币资金借款合同项下的一系列债务，包括但不限于全部本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金，以及津南德公司应当向建行宜城支行支付的有关手续费、电讯费、杂费、信用证项下受益人拒绝承担的有关银行费用等。同时，双方还约定，津南德公司应当按照建行宜城支行指定的险种办理抵押财产保险，如因津南德公司违约致使建行宜城支行采取诉讼的方式实现债权，津南德公司应当承担建行宜城支行为此支付的诉讼费、财产保全费、评估费、律师费等实现债权的费用。该签订当日，津南德公司与建行宜城支行签订《人民币流动资金贷款合同》，约定津南德公司向建行宜城支行借款470万元用于购买生产酱、调味品所需的黄豆和辣椒等原材料，借款期限为12个月，到期后一次性还本，结息方式为按月结息，结息日固定为每月的第20日，借款期限内的利率为固定利率，即LPR利率加92基点（1基点=0.01%，精确至0.01基点），逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%，并按罚息利率和合同约定的结息方式计收利息和复利。上述两份合同签订当日，朱月华、邱珊夫妇，闫圣刚、张萍夫妇和章朋程、王娴夫妇还分别与建行宜城支行签订《自然人保证合同》，朱月华、邱珊，闫圣刚、张萍，章朋程、王娴自愿为上述借款合同项下的债务提供连带担保责任。2016年1月18日，津南德公司与建行宜城支行签订企业信用等级评估协议书，约定由建行宜城支行对津南德公司贷款发放前的企业信用等级进行评估，津南德公司向建行宜城支行交纳企业信用等级评估费40890元，向建信人寿保险有限公司湖北分公司交纳抵押财产保险费12000元。2016年2月5日，建行宜城支行向津南德公司发放贷款470万元。合同履行中，津南德公司按月还息，但借款到期后，津南德公司未能偿还全部借款。截止2017年3月20日尚借款本金4681725.01元未还。
另认定，2015年12月11日，津南德公司与建行宜城支行在宜城市住房保障和房屋管理局办理房屋抵押权登记，津南德公司将该公司位于宜××××大道的车间、仓库和综合用房等攻击10幢房屋抵押给了建行宜城支行，房屋他项权证号码：房他证鄢城字第××号。2015年12月14日，津南德公司与建行宜城支行在宜城市国土资源局办理土地使用权抵押登记，津南德公司将该公司位于宜××××大道、使用权为16677.9平方米的土地使用权抵押给了建行宜城支行，土地他项权利证明书号码：宜城他项（2015）第0756号。
本院认为，依合同当事人真实意思订立的合同，自成立时生效，合同双方当事人依法享有合同权利、承担合同义务。本案中，津南德公司与建行宜城支行签订《最高额抵押合同》、《人民币流动资金贷款合同》，以其公司房地产为抵押，向建行宜城支行借款470万元，双方订立合同，以及建行宜城支行依约向津南德公司发放贷款，全面履行合同义务的事实，有建行宜城支行提交的贷款转存凭证（借款借据）和房地产他项权利证书在卷为证。庭审中，津南德公司对建行宜城支行主张的借款事实和贷款合同约定的利息计算方式均未提出异议，双方当事人意思表示真实，借款事实清楚，不违反法律禁止性规定，不损害国家、社会公共利益，本院对上述合同的有效性予以认定。贷款资金发放前，朱月华、邱珊夫妇，闫圣刚、张萍夫妇，章朋程、王娴夫妇分别与建行宜城支行签订《自然人保证合同》，自愿为上述借款合同项下的债务提供连带担保责任。依据我国担保法的相关规定，建行宜城支行依法享有要求各保证人依约承担保证责任的权利。现在担保有效期内，各保证人又以自己已将公司股权转让给案外人张程刚为由要求免除保证责任，其抗辩请求于法无据，本院不予采纳。至于各保证人在股权转让合同中与张程刚对本案讼争借款清偿方式的约定，属另一法律关系，依合同相对性，本院对朱月华、邱珊、闫圣刚、张萍、章朋程、王娴要求追加张程刚为本案被告的请求不予采纳。建行宜城支行要求津南德公司偿还借款本金4681725.01元，并从2017年3月21日起直至付清之日止，按照贷款合同约定支付利息、罚息、复利的诉讼请求，以及要求朱月华、邱珊、闫圣刚、张萍、章朋程、王娴对上述借款本息承担连带保证责任的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。津南德公司的房地产为本案讼争债务的的抵押物，并办理了抵押登记，建行宜城支行要求对抵押物享有优先受偿权的请求，于法有据，本院也予以支持。此外，在建行宜城支行与津南德公司签订的《最高额抵押合同》、《人民币流动资金贷款合同》，以及建行宜城支行与各保证人签订的《自然人保证合同》中均有由债务人承担律师费并由保证人承担保证责任的约定。因此，本院认为，建行宜城支行要求津南德公司以欠款本金的2%承担因诉讼追偿欠款而产生的律师代理费，并由朱月华、邱姗、闫圣刚、张萍、章朋程、王娴承担保证责任的请求，未超过代理费用收费标准，本院也予以支持。
综上所述，津南德公司未依约偿还借款的行为，以及朱月华、邱姗、闫圣刚、张萍、章朋程、王娴未履行保证责任的行为，均属违约行为，应依法承担违约责任。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国物权法》第二百零三条、《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零一条、第二百零四条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第二十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、由宜城市津南德食品有限公司于本判决生效之日起10日内向中国建设银行股份有限公司宜城支行偿还借款本金4681731.51元，并按照2017年3月20日中国建设银行股份有限公司执行的一年期人民币贷款基础利率（如遇中国建设银行股份有限公司调整人民币贷款基础利率，则执行调整日前一个工作日中国建设银行股份有限公司一年期人民币贷款基础利率）加92基点向中国建设银行股份有限公司宜城支行支付自2017年3月21日起至借款本金付清之日止的利息，同时按照本判项确定的贷款利率上浮50%之利率向中国建设银行股份有限公司宜城支行支付复利和罚息；
二、由宜城市津南德食品有限公司于本判决生效之日起10日内向中国建设银行股份有限公司宜城支行因诉讼实现债权而支付的律师费93634.63元（4681731.51元×2%）；
三、在上述债权范围内，中国建设银行股份有限公司宜城支行对宜城市津南德食品有限公司提供抵押的宜房权证字第××号房屋所有权和宜国用（2010）第0050060068号国有土地使用权享有优先受偿权；
四、由朱月华、邱珊、闫圣刚、张萍、章朋程、王娴依自然人保证合同约定对上述第一、第二判项确定的给付义务承担连带清偿责任；
五、朱月华、邱珊、闫圣刚、张萍、章朋程、王娴承担保证责任后，有权向宜城市津南德食品有限公司追偿。
如果宜城市津南德食品有限公司、朱月华、邱珊、闫圣刚、张萍、章朋程、王娴未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22175元，财产保全费5000元，合计27175元，由宜城市津南德食品有限公司、朱月华、邱珊、闫圣刚、张萍、章朋程、王娴共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。
审 判 长 张松郁
人民陪审员 江晓辉
人民陪审员 杨明月
二〇一七年八月十六日
书 记 员 张湘楠