天津市第二中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）津02执异132号
案外人：张会娜。
委托代理人：高凤静，天津四方君汇律师事务所律师。
案外人：苗泽军。
委托代理人：高凤静，天津四方君汇律师事务所律师。
申请执行人：吴学斌。
委托代理人：季春彪，北京盈科（天津）律师事务所律师。
被执行人：天津瀛安投资发展有限公司，住所地天津市宁河区芦台镇光明路7号。
法定代表人：施雨濛，董事长。
被执行人：天津市嘉熹房地产开发有限公司，住所地天津市宁河区芦台镇光明路42号。
法定代表人：施振国，董事长。
被执行人：轧南屏。
被执行人：施振国。
被执行人：任杰。
在本院执行吴学斌与天津瀛安投资发展有限公司（下称瀛安公司）、天津市嘉熹房地产开发有限公司（下称嘉熹公司）、轧南屏、施振国、任杰民间借贷纠纷一案中，案外人张会娜、苗泽军于2016年8月8日对执行宁河区芦台镇光明路东段北侧港湾公寓二期X号楼XXX室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人张会娜、苗泽军称，在吴学斌申请执行（2014）二中民一初字第0155号民事判决一案中，执行法院对案外人抵债加出资购买的坐落于宁河区芦台镇光明路东段北侧港湾公寓二期X号楼XXX室房屋进行了查封。案外人认为对执行法院查封的上述房屋依法享有排除执行的权利，故请求解除对上述房屋的查封，并停止对该房产的执行。
申请执行人吴学斌称，第一，吴学斌申请查封的涉案40套房产（包括张会娜、苗泽军主张的落于宁河区芦台镇光明路东段北侧港湾公寓二期X号楼XXX室房屋）均是被执行人瀛安公司名下的合法资产，而并非案外人名下的财产，人民法院查封行为正确不存在违法查封情况。第二，本案中，案外人的执行异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第29条规定的内容，人民法院应当依法驳回案外人的执行异议申请。理由如下：首先，案外人未能在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。瀛安公司在2013年8月26日才取得《销售许可证》，才有权利对外合法销售本案争议的40套房产，而案外人买受房产的时间为2012年至2013年8月份，瀛安公司存在违法销售的情况，应涉及房屋买卖合同无效：另外，案外人与嘉熹公司、土地整理中心签订的购房协议也不是合法有效的书面买卖合同，不存在关联性，与本案无关。其次，案外人无法证明所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。最后，案外人没有向瀛安公司支付用以购买涉案房屋的对价。执行异议案件中的大部分案外人没有向瀛安公司支付过任何的购房款，剩余部分案外人向王玉梅、施振国付款的行为，也不能视为向瀛安公司支付的买房对价，不排除案外人与王玉梅、施振国之间存在借款或其他法律关系；其中部分案外人存在抵债、贷款等行为，也并未实际向瀛安公司支付过购房价款超过合同约定总价款的百分之五十的情况。综上，请求人民法院依法驳回案外人的异议申请。
本院查明，吴学斌与瀛安公司、嘉熹公司、轧南屏、施振国、任杰民间借贷纠纷一案，本院于2014年10月28日受理，依吴学斌的财产保全申请，本院作出（2014）二中民一诉保字第0057号民事裁定，内容为：冻结瀛安公司、嘉熹公司、轧南屏、施振国、任杰银行存款人民币10323067元或查封、扣押其相应等值财产。2014年11月3日，本院对瀛安公司名下坐落于宁河区芦台镇光明路东段北侧港湾公寓的40套房屋予以了查封。2015年5月7日本院作出（2014）二中民一初字第0155号民事判决，内容为：一、瀛安公司于本判决生效之日起十日内偿还吴学斌借款本金700万元；二、瀛安公司于本判决生效之日起十日内以700万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍向吴学斌支付自2013年2月1日至实际给付之日的借款利息；三、瀛安公司于本判决生效之日起十日内给付吴学斌律师费10万元；四、嘉熹公司、轧南屏、施振国、任杰对上述给付事项承担连带保证责任；五、驳回吴学斌的其他诉讼请求。判决发生法律效力后，吴学斌于2015年5月27日向本院申请执行。
在执行过程中，吴学斌向本院提出申请，要求以加盖封条的方式对上述40套房屋进行查封，本院于2015年7月2日对该40套房屋张贴了封条。后由于未发现被执行人可供执行的其他财产，上述查封房产尚不具备处置条件，本院于2015年10月8日作出（2015）二中执字第0603-1号执行裁定，内容为：本院作出的（2014）二中民一初字第0155号民事判决，本次执行程序终结。2016年6月3日本院张贴（2015）二中执字第603号查封公告，主要内容为：本院对该查封房产加盖封条方式进行查封。若工程须开启查封房产才能作业，先由开发商与项目托管人（宁河区人民政府）联系，再由项目托管人向本院联系、解决。未经本院允许，任何人不得擅自开启、进住、处置上述查封的房产。否则，本院依法追究其法律责任。
张会娜、苗泽军是夫妻。2012年1月19日，瀛安公司为甲方与乙方天津市聚成建筑安装工程有限公司（苗春江项目部）签订《房屋抵款协议》，主要内容为：由于甲方资金困难未能及时给付乙方工程款，经甲乙双方协商同意，甲方向乙方提供在建工程港湾公寓五套房产，房号及金额如下：港湾公寓X号楼XXX室，118.01平方米×5413.1元=638800元等。乙方有权将以上房屋另行销售，甲方配合乙方为购买上述房屋的购房人完善购房手续。2012年6月20日，苗春江与苗泽军签订《房屋抵款协议》主要内容为：甲方：苗春江、乙方：苗泽军。在本协议中甲方有港湾二期房屋一套（X号楼XXX室118.01平方米×5413.1元=638800元），由于乙方资金原因，经双方协商同意，乙方先付给甲方人民币20万元，其余尾款在房本取下来后，乙方用房屋贷款还给甲方。或在此之间乙方为甲方干活以冲抵房款。当日，苗泽军通过银行转账支付15万元、以现金方式支付5万元，共计支付购房款20万元。此后，苗泽军又以劳务形式支付438800元。2014年5月23日，瀛安公司为苗泽军开具了全额收到上述款项的收据，并与张会娜、苗泽军签订了《供房协议》，主要内容为：一、乙方自愿购买港湾公寓X号楼XXX室，建筑面积118.01平方米，单价5413.1元/平方米，总房款638800元。注：此房全部房款冲抵苗春江项目工程款。二、房屋竣工日期为2014年10月31日后，由甲方将房屋交付于乙方，该房屋为高层住宅，毛坯房等。该房屋尚未竣工。
本院认为，关于本案的焦点：一、关于对争议房屋进行查封的执行行为有无法律依据的问题。本院作出的（2014）二中民一初字第0155号民事判决书已经发生法律效力，具有执行力。在执行过程中，本院对登记在被执行人名下的在建房产所采取的查封措施，符合法律规定，执行行为并无不当。
二、关于张会娜、苗泽军异议请求是否成立的问题。经审查，在本院查封之前，案外人张会娜、苗泽军与瀛安公司签订了宁河区芦台镇光明路东段北侧港湾公寓二期X号楼XXX室房屋的《供房协议》，按照约定张会娜、苗泽军支付和抵付了全部购房款，由于房屋尚未竣工，案外人无法占有使用，造成目前的后果案外人没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人张会娜、苗泽军的异议主张基本符合该规定中的情形，应予支持。
三、关于对争议房屋能否解除查封的问题。人民法院审查执行异议案件，属于程序上的执行救济措施，一般不涉及实体争议的事项。案外人张会娜、苗泽军请求解除对上述房屋的查封，因该房屋的权属尚处于待定状态，所以能否解除查封，要待诉讼确定权属之后才能决定。
综上，案外人张会娜、苗泽军的异议请求成立，本院依法中止对上述房屋的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第四百六十五条第一款第（二）项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
中止对位于天津市宁河区芦台镇光明路东段北侧港湾公寓二期X号楼XXX室房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 白中信
审 判 员 李会芝
代理审判员 吴志祥
二〇一六年八月十九日
书 记 员 冯建明
速 录 员 梁 群