广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第768号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳泰生房地产开发有限公司，住所地：深圳市福田区。
法定代表人：蔡维谦，总经理。
委托代理人：梅文，广东首胜律师事务所律师。
委托代理人：朱文艳，广东首胜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱伟，男，汉族，住所地：广东省深圳市罗湖区。
委托代理人：李宁，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市辰森实业发展有限公司，住所地：深圳市福田区。
法定代表人：庄卫东。
原审第三人：李淑波，女，汉族，住所地：黑龙江省佳木斯市向阳区。
上诉人深圳泰生房地产开发有限公司因确认合同无效及商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第565民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明：香珠花园项目原名香珠园。1994年3月8日和4月8日，深圳市农业科学研究中心（以下简称农科中心）与香港华深国际发展公司（以下简称香港华深）就农科中心自留用地（宗地号b302-21）分别签订了《合作开发“深圳农贸综合批发市场”合同书》及《补充协议书》，合同约定，由农科中心在自留用地范围内提供用地，香港华某提供建设资金，共同开发房地产项目，项目建成后，双方按3：7的比例分成。同年4月8日，农科中心又与香港华某及深圳华某房地产开发公司（以下简称深圳华某，此后该公司先后改名为深圳华某实业发展公司、深圳市辰森实业发展有限公司）签订协议书，将原香港华某公司提供建设资金的约定改为香港华某与深圳华某共同提供资金。深圳华某因无力投入资金开发该土地，于1995年3月8日与深圳泰生实业公司（后更名为深圳泰生房地产开发有限公司，以下简称泰生公司，原法定代表人为张兴展）签订了《合作开发农科商住楼合同书》，约定由泰生公司负责提供开发该项目的所有资金。1997年3月3日，农科中心、深圳华深与原深圳市国土局签订了深地合字（福95）039号《深圳市土地使用权出让合同书》。1997年8月15日和10月28日，农科中心、深圳华某、泰生公司分别签订了《合作开发农科商住楼补充合同》、《合作开发农科商住楼合同书》，最终约定，农科中心与深圳华某提供合作用地，泰生公司提供开发项目的所有资金，建成后的房产按农科中心19.8%、深圳华某15.2%、泰生公司65%的比例分成，其中深圳华某按合同应分得的15.2%的房产以3300万人民币转让给泰生公司〔泰生公司实际向深圳华某（即此后的深圳市辰森实业发展有限公司）支付40016390元，其中，深圳市辰森实业发展有限公司（以下简称辰森公司）从1997年至1998年间分七笔向成都军区驻深办付款共计2650万〕。至此，张兴展所在的泰生公司在与农科中心、辰森公司签订一系列合作合同后，开始开发建设“香珠花园”项目。
2010年6月9日，深圳市规划和国土资源委员会第一直属分局（甲方）与泰生公司（乙方）签署《深地合字（福95）039号﹤深圳市土地使用权出让合同书﹥第一补充协议书》，该补充协议书称：根据2010年2月10日中共深圳市委政法委员会《“香珠花园”案件“02.10”协调会议纪要》（深政法委［2010］5号）意见，结合辰森公司已被吊销营业执照的情况，按照2010年4月30日“香珠花园”案件善后处理工作领导小组办公室《关于“香珠花园”专案有关问题的函》的精神，甲方同意乙方承接辰森公司在原合同书规定的权利、责任和义务，乙方应保障农科中心在本宗地的合法权益，并按专案组上述会议纪要的要求监督落实。
2010年11月12日，香珠花园项目完成初始登记，xx栋、x栋、x栋全部登记至泰生公司名下。
1999年11月16日，泰生公司原法定代表人张兴展以辰森公司（甲方）委托代理人身份与朱伟（乙方）签订三份《深圳市房地产买卖合同（预售）》及补充协议，分别约定乙方向甲方购买香珠园x栋202房、203房、902房，建筑面积分别为110.2平方米、286.78平方米、202.46平方米，单价均为2669元／平方米，总价款分别为294135元、765444元、540386元；甲方委托泰生公司为预收款的代收机构和监管机构（预售款代收机构账号处为空白），乙方于签订合同时付清全部楼价款；甲方须于1999年12月31日将合同规定之验收合格的房地产交付乙方使用。甲方不能按规定时间交付房地产予乙方使用时，每延期一日应向乙方支付相当于上述房地产价款的百分之五的违约金，延期超过三十日，乙方有权单方解除合同并书面通知甲方，甲方应在十天内将乙方已付的一切款项（不计利息）退还乙方，并支付房地产价款百分之十的违约金；乙方不解除合同的，甲方应按每延期一日向乙方支付相当于上述房地产总价款的万分之三的违约金；甲方应在领取房地产《竣工验收证书》后的一百五十天内书面通知乙方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。如因甲方的过失造成乙方不能按法定期限领取《房地产证》，从甲方取得房地产《竣工验收证书》之日起的第一百八十天起，按市房屋租赁主管部门规定的指导租金标准，由甲方向乙方支付租金直至产权登记机关核发《房地产证》之日止。三份合同于1999年11月17日进行了公证。
泰生公司在合同签订前的1999年11月15日向朱伟开具了四张收款收据，其中0004675号收据写明金额为64万元、购203房全部房款；0004677号收据写明金额为294135元、购202房全部房款（现金）；0004678号收据写明金额为25865元、购203房全部房款（现金）；0009421号收据写明金额为32万元、购902房房款（现金）。泰生公司在合同签订后的2000年1月15日向原告开具了一张0009422号收款收据，写明金额为32万元、购902、203房房款。泰生公司认为，上述款项是借款，朱伟实际出借100万元，另有60万元是利息。朱伟陈述，上述款项共计160万元，均是现金支付；朱伟于1999年11月15日上午到泰生公司处支付了64万元，泰生公司开出了0004675号收据；交完款后，朱伟家人通知又筹集到了32万元，朱伟在当日上午又将该32万元交给泰生公司，泰生公司开出了0004677、0004678号收据；下午，朱伟又筹集到32万元并将款交给泰生公司，泰生公司开出0009421号收据；2000年1月5日，朱伟将902房、203房余款32万元付清给了泰生公司，泰生公司开出0009422号收据。
辰森公司及泰生公司没有在合同约定的交房日期将房屋交付给朱伟。2000年3月24日，泰生公司及张兴展出具一份《承诺书》，内容为“承诺人保证于2000年4月15日前将已收取朱伟购买香珠园x栋商品房202号、203号、902号共599.44平方米的房价款人民币壹佰陆拾万元，按如下时间退还给朱伟：2000年3月31日前退还60万元，2000年4月6日前退还40万元，2000年4月15日前退还60万元，并结清延期欠息；到期如不能按以上计划退还，承诺人保证将未退还房款的商品房即时无条件移交给朱伟，并无条件负责该房产权转移给朱伟的一切手续，有关税费由承诺人负责、承诺人保证在以上事项没有办理完善之前，香珠园x栋202号、203号、902号商品房没经朱伟书面同意不得出卖、抵押、转让或产权转移登记等损害朱伟利益的行为。”朱伟陈述，该承诺书是张兴展单方出具的，朱伟因202房、203房延期仍无法交付，朱伟同意退还202房、203房，902房因是空房，可以交付，朱伟不同意退还902房。同日，泰生公司向朱伟出具了一份致香珠花园物业管理处的函件，内容为：请将x栋902号房、门锁一套交给朱伟。朱伟实际占有了x栋902号房。2003年，朱伟将该房借给他人使用。
2000年3月31日，泰生公司向朱伟出具一份金额为60万元的建设银行支票，因泰生公司账户余额不足，该支票未承兑。此后至2001年5月11日，泰生公司的原法定代表人张兴展分14次共退还朱伟114万元，朱伟均出具收条给张兴展，收条未注明款项性质。朱伟认为该114万元有106万元是退202房、203房的购房款（1059579元），有8万元是延期利息。
2002年7月22日，泰生公司原法定代表人张兴展因涉嫌合同诈骗罪被刑事拘留，同年8月27日被逮捕。在刑事案件的卷宗中，有朱伟出具的上述14张收条、“朱伟收到金额明细”、“还朱伟借款明细”。本院作出的（2003）深中法刑二初字第375号刑事判决书、广东省高级人民法院作出的粤高法刑二终字第716号刑事判决书认定张兴展将香珠花园的房产采取签订假销售合同向银行按揭、重复销售、假销售高息借款等方式骗取巨额资金的行为，构成了合同诈骗罪。刑事判决书查明的张兴展假销售高息借款的犯罪事实中，未包含本案涉及的三份买卖合同，但查明x栋202房、203房、902房曾被张兴展假销售给赖某、张某甲，分别骗取建设银行、招商银行按揭贷款，其中案涉的902房于1999年10月11日抵押给了招商银行华侨城支行，抵押人是张某甲。深圳市公安局经济犯罪侦查局在侦查张兴展合同诈骗一案中将案涉902房查封。2011年11月9日，该局对包括x栋902房在内的157套房解除查封。原审法院在审理本案中，就刑事案件卷宗中出现的收条、明细等问题发函询问深圳市公安局经济犯罪侦查局。该局复函称：一、“朱伟收到金额”，是我局在侦查张兴展涉嫌合同诈骗一案的过程中，由办案民警根据调取的署名朱伟收到深圳泰生实业公司相关金额的统计；二、“还朱伟借款明细”，是我局在侦查张兴展涉嫌合同诈骗一案过程中，由深圳泰生实业公司提供的书证，具体是何人书写、制作，我局没有查证；三、卷内文书目录所写的“与张兴展借款人的借款还款凭证”，只是对本卷证据材料的归类说明；张兴展合同诈骗一案，人民法院已经作出了生效判决，所涉资金的去向、用途、性质等，应以人民法院的生效判决为准。
2005年、2009年，“香珠花园”案件善后处理工作领导小组办公室针对香珠花园的安全隐患及房产纠纷，决定对香珠花园房屋采取空楼行动。涉案的x栋902房于2009年7月被腾空，朱伟未再实际占有使用涉案房屋。
2010年4月，泰生公司将x栋902房出售给案外人吕某。2012年6月，泰生公司与吕某解除买卖合同。2012年6月20日，泰生公司与李淑波签订《深圳市房地产买卖合同（一手房现售）》，将x栋902房作价3248400元出售给李淑波，并于2012年6月21日将房屋交付给李淑波。泰生公司和李淑波陈述，签订合同时，约定李淑波是通过银行按揭贷款付款，后无法做按揭贷款，双方又约定改为一次性付款。泰生公司和李淑波确认：泰生公司应退还吕某的1299360元购房款，由李淑波委托高海波于2012年6月20日付给了吕某，抵作李淑波应付的购房款；本案审理期间，李淑波另于2014年4月28日通过转账付给泰生公司150万元，于4月29日向某公司支付现金449040元。
原审另查，李淑波及其丈夫为非深圳户籍人员，李淑波在香珠花园另外向某公司购买了两套房屋，并于2013年取得了该两套房屋的房地产证，其中一套房屋已转让过户给他人。案涉的c栋902房尚未办理房地产证。
泰生公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认朱伟与辰森公司签订的香珠花园c栋902房《深圳市房地产买卖合同》无效；2、朱伟承担本案的诉讼费用。
朱伟亦向原审法院提起反诉，请求判令：1、确认朱伟与辰森公司于1999年11月16日就福田区香珠花园x栋902房签订的《深圳市房地产买卖合同》［深（福）房预买字（1998006）号］及补充合同有效；2、泰生公司停止侵害、排除妨碍，并立即向朱伟交还福田区香珠花园x栋902房供朱伟占有、使用；3、泰生公司赔偿朱伟经济损失40万元（自2009年7月暂计至反诉日，应计至泰生公司实际交还房屋之日止）；4、确认朱伟为香珠花园x栋902房的所有权人，并判令泰生公司及辰森公司立即办理房地产过户手续将香珠花园x栋902房过户至朱伟名下，房产过户所涉全部税费由朱伟及辰森公司承担；5、确认泰生公司与李淑波签署的《深圳市房地产买卖合同（现售）》及交付房屋的行为无效；6、泰生公司及辰森公司承担本案全部诉讼费。
原审法院认为，本案争议的主要焦点为：一、泰生公司与朱伟是真实的房地产买卖合同关系还是借款合同关系；二、泰生公司是否应将房屋交付给朱伟。关于第一个争议焦点。朱伟与辰森公司签订有三份房地产买卖合同，合同履行期间，泰生公司开具了收据，注明是购房款。泰生公司及其原法定代表人张兴展在2000年3月24日出具的《承诺书》确认收到朱伟的款项是购房款。泰生公司也实际将案涉的x栋902房交给朱伟占有。上述一系列行为表明泰生公司与朱伟是在履行房地产买卖合同，双方之间成立了房地产买卖合同关系，没有任何借款合同关系的特征。泰生公司据以主张双方是借款关系的证据，是张兴展合同诈骗案刑事卷宗中的材料，对此，深圳市公安局经济犯罪侦查局给原审法院的复函中已作了明确的说明，“还朱伟借款明细”是泰生公司提供的，该局对张兴展还给朱伟款项的性质并未定性。本院作出的（2003）深中法刑二初字第375号刑事判决书、广东省高级人民法院作出的粤高法刑二终字第716号刑事判决书，查明的张兴展假销售高息借款的犯罪事实中，也未包含本案涉及的三份买卖合同。因此，泰生公司主张泰生公司与朱伟是名为房地产买卖合同关系实为借款合同关系，依据不足，原审法院不予采信。泰生公司据此诉请确认朱伟与辰森公司签订的x栋902房《深圳市房地产买卖合同》无效，没有事实和法律依据，原审法院予以驳回。朱伟与辰森公司就x栋902房签订的《深圳市房地产买卖合同》经朱伟、张兴展和辰森公司签字盖章，且不具备违反法律和行政法规的强制性规定的情形，应认为系双方真实的意思表示，朱伟反诉请求确认该合同有效，原审法院予以支持。因香珠花园已初始登记至泰生公司名下并已对外公示，应视为泰生公司已对外概括承受了辰森公司在涉案买卖合同中的全部权利义务，故泰生公司与朱伟现为涉案买卖合同的适格当事人，至于泰生公司与辰森公司之间的实际关系，系属其内部关系，不影响泰生公司对外主张合同权利承担合同义务。
关于第二个争议焦点。泰生公司在未与朱伟解除合同的情况下，又与李淑波签订房地产买卖合同，将案涉房屋卖给李淑波并作了交付，案涉房屋由李淑波实际占有。朱伟主张泰生公司与李淑波恶意串通，损害朱伟利益，依据不足，原审法院不予采信。就案涉的x栋902房，泰生公司与朱伟成立了房地产买卖合同关系，泰生公司与李淑波也成立了房地产买卖合同关系，两者均为有效，在案涉房屋未登记在任何一方购买人的情况下，朱伟签订合同时间在先、付清房款时间在先、实际占有房屋时间在先，且朱伟现在未能实际占有案涉房屋不是朱伟的原因造成，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。”案涉房屋应归朱伟。此外，在深圳市现仍然实行限购政策的情况下，作为非深圳户籍的李淑波名下已有深圳市住房一套，按现有政策李淑波已不能再购买第二套住房，其与泰生公司签订的案涉房屋买卖合同事实上也不能履行，据此案涉房屋也应优先移转于朱伟。如李淑波认为其依据有效合同不能取得案涉房屋而有损失，李淑波可另行向出卖人泰生公司主张权利。故朱伟反诉主张泰生公司及李淑波应将案涉房屋交给朱伟并由泰生公司将案涉房屋过户登记至朱伟名下，原审法院予以支持。案涉房屋因泰生公司原法定代表人张兴展实施犯罪行为设定了抵押，抵押权人是招商银行华侨城支行，泰生公司应消除案涉房屋过户登记的障碍，涤除案涉房屋的抵押登记。案涉房屋过户登记产生的税费，泰生公司应按照2000年3月24日《承诺书》的承诺，由泰生公司承担。由于我国实行不动产物权登记制度，案涉房屋尚未登记在朱伟名下，朱伟请求确认其是案涉房屋的所有权人，与物权法的规定不符，原审法院不予支持。朱伟是因政府维护社会稳定、保护业主安全及利益和解决合同签订人的矛盾纠纷，在香珠花园采取的清楼行动中退出案涉房屋的，并不是泰生公司赶走朱伟，朱伟诉请泰生公司停止侵权、赔偿损失，与事实不符，原审法院予以驳回。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认朱伟与辰森公司于1999年11月16日就深圳市福田区香珠花园x栋902房签订的《深圳市房地产买卖合同》及补充协议有效；二、泰生公司、李淑波应于判决发生法律效力之日起三十日内将深圳市福田区香珠花园x栋902房交付给朱伟；三、泰生公司应在判决发生法律效力之日起三十日内将深圳市福田区香珠花园c栋902房的抵押登记涤除，泰生公司逾期涤除的，朱伟可代为涤除，因此发生的必要费用，朱伟可向某公司追偿；四、泰生公司应在深圳市福田区香珠花园x栋902房涤除抵押登记之日起三十日内，与朱伟一起向深圳市房地产权登记机关申请将深圳市福田区香珠花园x栋902房过户登记在朱伟名下，过户登记产生的税费由泰生公司负担；五、驳回泰生公司的诉讼请求；六、驳回朱伟的其他反诉请求。本案案件受理费9204元由泰生公司负担；反诉费3650元由泰生公司负担100元，由朱伟负担3550元。
上诉人泰生公司不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、原审判决认定事实定性错误，泰生公司与朱伟已自行解除房地产买卖合同关系，已经形成新的债权债务关系。2000年3月24日张兴展、赖某、张某甲共同向朱伟承诺退还购房款，从该承诺书可以看出，赖某、张某甲作为该房产先于朱伟购买的购房者，已经将该房产抵押给招商银行，泰生公司当时己无法履行将争议房产转让给朱伟。于是四方经协商，解除与朱伟签订的买卖香珠园x栋202房、203房、902房的买卖合同，退回朱伟已交款项，至此泰生公司与朱伟形成了新的债权债务关系。
二、朱伟接收并保留该《承诺书》原件，收取了泰生公司实际退回的款项，双方就新的债权债务关系已经实际履行。在2000年3月31日泰生公司向朱伟出具60万元的建设银行支票及此后至2001年5月11日，泰生公司的原法定代表人张兴展已分14次共退还朱伟114万元，朱伟均出具收条。从2001年5月11日朱伟共收到114万元，至2002年7月22日张兴展被刑事拘留之前，一年多的时间朱伟并未向张兴展再要求办理房产备案登记事宜，由此可见，朱伟已实际认可泰生公司解除合同、退回款项的行为。
三、朱伟如认为泰生公司未依约全部退清款项，可以依债权债务关系进行追索，而不得要求担保房产直接归属债权人朱伟。在上述《承诺书》中还约定：到期如不能按以上计划退还，承诺人保证将未退还房款的商品房即时无条件移交给朱伟，并无条件负责该房产权转移给朱伟的一切手续，有关税费由承诺人负责。该条款实质上是流质契约条款，我国《物权法》、《担保法》均严禁流质契约，禁止当事人在债务履行期限届满前约定债务人不履行到期债务时抵押物或质物直接归属债权人所有。因违法我国法律的禁止性规定，《承诺书》中该部分内容无效，不应得到履行。因此，如朱伟基于此条款取得的c栋902房的先占使用是基于返还款项的督促保障行为，与商品房买卖无关，据此要求确认房产买卖合同己实际履行于法无据。
综上，为维护泰生公司的合法权益，请求：1、撤销原审判决第一、二、三、四、五项。2、判令确认朱伟与辰森公司于1999年11月16日就深圳市福田区香珠花园x栋902房签订的《深圳市房地产买卖合同》无效。3、判令朱伟承担本案的诉讼费用。
被上诉人朱伟答辩称：一、泰生公司在上诉状中称：泰生公司与朱伟已自行解除房地产买卖合同关系，形成新的债权债务关系，这种说法属张冠李戴。第一，泰生公司于2000年3月24日将x栋902房交付给朱伟后，朱伟在占有使用（双方已实际履行了x栋902房买卖合同，除办证外）。第二，泰生公司已将x栋202、203房款退还给朱伟，朱伟已收到相应款项。第三，承诺书是泰生公司单方承诺，朱伟并没有同意x栋902房不交房而做退房款处理。以上事实，一审法院已经审理查明，所以就x栋202、203房而言，双方已经自行解除房地产买卖合同关系，但是对于x栋902房，泰生公司与朱伟不存在自行解除房地产买卖合同的可能和实际行为，没有形成债权债务关系。可见，泰生公司将x栋202、203房退房款的“冠”戴在已交付房屋的x栋902房的“头”上，张冠李戴。泰生公司在上诉状中还称：从承诺书中可以看出，赖某、张某甲作为该房产先于朱伟购买的购房者，已经将该房产抵押给招商银行，泰生公司当时无法履行将争议房产转让给朱伟。于是四方经协商，解除与朱伟签订的香珠花园x栋202、203、902房买卖合同，退回朱伟已交款项，至此泰生公司与朱伟形成了新的债权债务关系。事实并非如此：1、张伟龙是经深圳市经侦局认定签订x栋902房假销售合同骗取银行贷款的当事人，不是购房者，一审已查明。2、四方从来就没有协商过，更没有协商解除与朱伟签订的香珠花园x栋202、203、902房买卖合同。3、泰生公司在上诉状前段称：泰生公司与朱伟已自行解除买卖合同，在后段又称：四方经协商解除买卖合同，前后矛盾。可见，泰生公司的上述说法，歪曲司法机关认定的事实，无中生有。
二、泰生公司在上诉状称：朱伟接收并保留承诺书原件，收取了泰生公司实际退回的款项，双方就新的债权债务关系已经实际履行，这种说法是以偏概全。第一，朱伟只收取了泰生公司退回x栋202、203房的款项，并没有收取x栋902房的款项。第二，朱伟实际接受的是泰生公司交付的x栋902房屋。以上事实，一审法院也已经审理查明。所以就x栋202、203房而言，双方实际履行了债权债务关系，但是对于x栋902房，并没有债权债务关系存在。可见，泰生公司的上述说法以偏概全，纯属曲解。泰生公司在上诉状还称：朱伟未要求办理房产备案登记事宜，由此可见，朱伟实际认可泰生公司解除合同，退回款项的行为，属胡编滥造。依照x栋902房《深圳市房地产买卖合同》第二十一条规定，甲方应自本合同生效之日起7日内将本合同向深圳市房地产权登记机关作备案登记，合同备案登记是卖方应尽的义务。泰生公司以自己未尽义务的行为，认为朱伟实际认可泰生公司解除合同、退回款，真是荒唐无理。
三、泰生公司在上诉状称：朱伟如认为泰生公司未依约全部退清款项，可依债权债务关系追索，而不得要求担保房产直接归属债权人朱伟。并将泰生公司在承诺书的单方承诺内容引申演绎为x栋902房买卖合同的流质契约条款，这种说法是错误的。首先，自买卖双方签订x栋902房买卖合同后，从来就没有改变买卖合同有关条款的约定，卖方交付房屋，说明卖方已实际履行房产买卖合同，从来就没有形成债权债务关系。其二，泰生公司从来就没有针对某个债权额外提供担保作为债权不能清偿时的担保措施。香珠花园x栋902房既没有债权债务关系存在，也没有担保措施，为何就成为流质契约条款的抵押物了？显然，泰生公司并没有正确理解流质契约的内涵，把泰生公司承诺办理房产过户的内容理解为流质契约条款，所以泰生公司的上述说法完全是错误的。
综上所述，泰生公司的上诉理由不成立，请求法庭驳回泰生公司的全部上诉请求，维持一审法院判决。
被上诉人辰森公司、原审第三人李淑波未作答辩。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院二审经审理查明，深圳市房地产权登记中心于2015年5月8日出具《购房资格证明》，载明：经核查，2015年5月8日，朱伟家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购1套。
本院认为，本案为确认合同无效及商品房预售合同纠纷案件。根据当事各方的上诉及答辩意见，本院二审的争议焦点为：涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》是否有效及是否已解除。针对该争议焦点，本院认为，根据相关法律规定，经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻公证证明的除外。本案中，朱伟与辰森公司、张兴展就涉案香珠花园x栋902房签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》经过深圳市福田区公证处公证，朱伟就双方成立房产买卖关系还提供了泰生公司的购房款收款收据、泰生公司及张兴展出具的退还购房款的《承诺书》、泰生公司出具的致香珠花园物业管理处移交房、门锁的函件等一系列证据，形成完整的证据链，原审法院据此确认朱伟与辰森公司签订的涉案合同为当事人的真实意思表示并且合法有效，认定事实清楚，本院予以确认。泰生公司虽上诉称当事双方实为借款关系，但并未提供充分证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故对其上诉理由，本院不予采信。在合同履行期间，泰生公司及张兴展在《承诺书》中单方承诺退还香珠花园x栋202号、203号、902号房购房款160万元，但其并未按照《承诺书》的期限履行，且最后实际退还的金额为114万元。由于该金额与202号、203号房的购房款大致相当，与朱伟所称双方已解除202号、203号房买卖关系能够相互印证，朱伟主张114万元中有部分利息亦较为符合常理，故本院依法采信朱伟的抗辩意见，确认当事双方仅就解除202号、203号房买卖关系达成一致意见，泰生公司关于双方已解除涉案902号房买卖关系的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予采信。
综上，泰生公司的上诉主张没有事实和法律依据，本院依法驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费9304元，由上诉人深圳泰生房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一五年六月十六日
书 记 员 伍圣权（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。