贵州省铜仁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔06民终600号
上诉人（原审被告）：广州子律节能技术有限公司，住所地广州市番禺区东环街番禺大道北537号番禺节能科技园内番山创业中心2号楼2区409号。
法定代表人：赖正伦，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：李重熏，湖南华略律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审原告）：铜仁市碧江区波西塔诺酒店有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区共青路37号（骏逸江山D栋）。
法定代表人：唐猛，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴波，贵州腾辉律师事务所律师，特别授权。
委托诉讼代理人：严飚，男，1969年9月14日出生，土家族，贵州省贵阳市云岩区人，该公司副总经理，住贵州省贵阳市云岩区，一般代理。
原审被告：赖正伦，男，1972年2月21日出生，汉族，广东省蕉岭县人，住广州市番禺区。
原审被告：胡瑞平，女，1981年3月1日出生，汉族，四川省荣县人，住广州市番禺区。
上诉人广州子律节能技术有限公司（以下简称“子律公司”）因与被上诉人铜仁市碧江区波西塔诺酒店有限公司（以下简称“波西公司”）、一审被告赖正伦、胡瑞平房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2016）黔0602民初2481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人子律公司的委托诉讼代理人李重熏，被上诉人波西公司的委托诉讼代理人严飚、吴波,一审被告赖正伦、胡瑞平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人子律公司上诉请求：依法改判一审判决第一项，确认子律公司与波西公司签订的《贵州省铜亿市波西塔诺酒店承包经营合同》（以下简称“承包经营合同”）和《贵州省铜仁市波西塔诺酒店承包交接补充约定》（以下简称“补充约定”）于2016年3月21日解除；改判一审判决第二项，驳回波西公司关于要求子律公司支付租金315.54万元，并承担94.5万元违约金的诉讼请求。依法改判由子律公司承担截止到2016年3月21日的租金（即267.3325万元）。事实和理由：一、贵州吉源房地产开发有限公司（下称“吉源公司”）的行为构成表见代理，本案合同的解除时间应为2016年3月21日,租金也应计算到该日为止（即267.3325万元），合同双方已经清算完毕，子律公司已将债权债务予以抵销，无需实际支付任何款项。二、子律公司正当行使抗辩权，无需承担违约责任。波西公司无证据证明其所遭受的损失，双方亦未就违约金事宜达成一致，一审判决违背当事人真实意思表示强行判决违约金金额，认定事实不清，适用法律错误。波西公司所主张的违约金无证据支持和法律依据。波西公司仅仅提交了其在与子律公司交接完毕后单方制作的会计记账凭证作为其所受实际损失的依据。子律公司认为，2016年5月16日双方对合同解除进行清算交接，自交接之日起，合同的权利义务全部终止，在波西塔诺酒店经营权发生转移的同时，因经营行为所致的对外债权债务一并发生转移，这是合同解除后清算的基础。其次，波西公司为何不在清算交接的同时或者之前与子律公司确定债务金额并明确由子律公司继续偿还债务，而要在清算工作完成后，自行单方制作所谓的会计记账凭证来要求子律公司承担，该相关债务的真实性、合法性和关联性均存在重大疑问，子律公司也在一审的质证过程中提出了严重质疑，并且逻辑上也不能仅凭单方证据就对事实进行实质性认定。
波西公司辩称，子律公司陈述的事实违背基本事实，上诉状事实都是编造，没有依据。在一审中，双方对主要问题进行辩论，也提出证据支撑，子律公司称抵消权问题，抵消行为必须要以事实为依据，子律公司应提交证据证实抵消。关于违约，本案是房屋租赁合同，子律公司未依约按时缴纳租金已是根本违约。关于违约金数额，按照合同第十五条约定，因子律公司拒付租金，导致违约金约定数额过高。一审中，违约金按不超过30%计算，2016年9月，波西公司代子律公司向销货商支付的数额为70余万元，该数额没有超过合同租金总额30%，应以此数额计算。子律公司诉称，进行了交接程序不是事实，交接核算书是对方单方编制，波西公司强行收回酒店后，各供货商找到酒店要求核算，尚欠81万元货款，双方没有达成债务一并转移的约定。综上，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
波西公司向一审法院起诉请求：1、请求确认波西公司、子律公司签订的《承包经营合同》和《补充约定》已于2016年5月17日解除；2、判令子律公司、赖正伦、胡瑞平立即向波西公司支付租金315.54万元；3、判令子律公司、赖正伦、胡瑞平向波西公司支付违约金94.5万元；4、本案诉讼费由子律公司、赖正伦、胡瑞平承担。
一审法院认定事实：子律公司（乙方）于2014年12月13日与案外人吉源公司（甲方）签署了一份《酒店承包经营、机电和装修工程总承包及改造工程承包框架合同》，约定由子律公司对荔波酒店项目、铜仁波西塔诺酒店项目、镇远天河华美达广场酒店三个酒店项目进行承包经营、机电和装修工程总承包及改造工程承包。双方就项目概况、项目承包、承包期内合同的解除、项目承包原则、合同的生效与其他等问题进行了框架性约定。其中第五条第2款第③项约定：甲方若安排除其自己外的其他公司与乙方签订承包经营合同，则甲方应就该合同的正常履行对乙方承担不可撤销的连带保证责任。该合同签订当天，以子律公司为乙方、波西公司为甲方订立了《贵州省铜仁市波西塔诺酒店承包经营合同》，合同约定：合同期限为20年，合同所指酒店为已装修在经营酒店，乙方装修改造所需费用由乙方自行承担。乙方需在2015年3月1日前完成改造验收并交接。履约保证金为300万元，在改造完工验收后10日内，乙方一次性支付甲方。酒店前15年的承包费为0元，乙方向甲方支付酒店装修投资款的银行利息及装修投资总额的折旧款，每年乙方向甲方支付的费用为315.54万元。其中庭审中波西公司提交的该份合同中尾页甲方签名处盖有波西公司公章及吉源公司公章，有唐猛签名，乙方处盖有乙方即子律公司公司公章，有赖正伦签名。庭审中子律公司提交的该份合同中尾页甲方签名处只盖有吉源公司公章，无波西公司公章，有唐猛签名，乙方处盖有乙方公章，有赖正伦签名。两份合同存在差别。
2015年4月1日，以子律公司为乙方（接受方），波西公司为甲方（交接方），双方订立了《补充约定》，合同约定：甲、乙双方于2014年12月13日共同签订了《承包经营合同》，确定乙方向甲方支付履约保证金的时间最迟不晚于2015年5月31日。承包经营期自2015年4月1日开始计算。租金自2015年5月16日开始计算。乙方根据经营需要可自费进行装修改造。本《补充约定》仅对原《承包经营合同》构成补充，原《承包经营合同》各项约定继续有效。
2015年4月1日，波西公司将位于贵州省铜仁市碧江区共青路37号的波西塔诺酒店移交给子律公司。子律公司接收该酒店经营后一直未按照合同约定交纳履约保证金及租金。2016年5月16日，波西公司与子律公司解除本案合同，子律公司完成波西塔诺酒店移交工作，将该酒店退回波西公司处。当天波西公司法定代表人唐猛在子律公司出纳处接款（包含现金及银行存款）8.365981万元。
另查明，2015年、2016年间，案外人吉源公司与子律公司相互有函件往来，部分函件内容涉及有本案波西塔诺酒店事宜。
一审法院认为，子律公司于2014年12月13日与案外人吉源公司签署的《酒店承包经营、机电和装修工程总承包及改造工程承包框架合同》，与2014年12月13日、2015年4月1日子律公司与波西公司先后订立的《承包经营合同》和《补充约定》之间并不是总分关系，各自独立。理由在于框架合同与另两份合同中子律公司的合同相对人并不相同，一个是吉源公司，另一个是本案波西公司；其次从框架合同第五条第2款第③项之约定可知，吉源公司与子律公司在签订框架合同时已经预见到可能出现后期正式合同由除吉源公司之外的其他公司与子律公司签订合同的情形，并明确约定吉源公司在此情形下应就该合同的正常履行对乙方承担不可撤销的连带保证责任。故吉源公司在此情形下已经不再属于子律公司合同相对人，而是连带保证责任人。据此子律公司抗辩本案并非简单的房屋租赁合同纠纷，而是基于框架合同的三个酒店项目的经营合同纠纷，应当综合三个项目的履行情况来判断，框架合同是三个子合同的基础和前提，框架合同与各子合同是总分关系，共同构成了不可分割的整体的理由不能成立。基于此，波西公司于本案中作为原告的诉讼主体资格适格，有权基于双方合同向子律公司主张合同权利。
经审查，波西公司与子律公司于2014年12月13日订立的《承包经营合同》，从双方提交的合同文本看，两份合同文本存在差异。波西公司提交的文本中合同尾页甲方签名盖章处盖有吉源公司公章及波西公司公章，乙方签名盖章处有乙方公章。子律公司提交的该份合同尾页甲方签名盖章处只盖有吉源公司公章，无波西公司公章，乙方签名盖章处有乙方公章。子律公司结合框架合同据此提出合同相对方应为吉源公司。综合审查本案，结合2015年4月1日以子律公司与波西公司订立的《补充约定》看，该合同约定：甲、乙双方于2014年12月13日共同签订了《承包经营合同》，确定乙方向甲方支付履约保证金的时间最迟不晚于2015年5月31日。承包经营期自2015年4月1日开始计算。租金自2015年5月16日开始计算。本《补充约定》仅对原《承包经营合同》构成补充，原《承包经营合同》各项约定继续有效。故综合两份合同内容，已经明确无误的体现出合同双方当事人为本案波西公司与子律公司，并不是子律公司提出的合同相对人为吉源公司，故子律公司依据提交的有瑕疵的《承包经营合同》文本，并不能达到其证明目的。
子律公司基于与吉源公司于2015年、2016年间往来的函件内容，主张本案《承包经营合同》已于2016年3月21日解除，租金自2015年5月16日起计算共10个月零5天，为267.3325万元。提出与吉源公司用荔波项目对子律公司所负债务进行了抵消，故无需再支付。还提出本案中未付保证金系得到了吉源公司书面认可，未付租金系得到了吉源公司口头认可。如前所述，本案合同双方为波西公司与子律公司，双方依据合同享有权利，承担义务。吉源公司与波西公司系各自独立的两个法人，相互间权利独立、责任独立、财产独立。故吉源公司在与子律公司的函件中作出的表示并不能视为波西公司的意见，更不能视为波西公司作出了具有法律效力的债权行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”因此，本案中子律公司依据与吉源公司的债权债务，主张与本案波西公司进行冲抵的理由不能成立，依法不予支持。本案合同为租赁合同关系，核心内容为酒店的占有、经营、使用，应以双方移交、退回的时间点进行统计，计算合同对价，故波西公司提出2016年5月17日子律公司将该酒店退回波西公司处，双方解除合同，租金从2015年5月16日开始计算，并主张一年租金315.54万元，理由成立，予以支持。扣除在合同解除后波西公司法定代表人唐猛在子律公司出纳处接收的款项（包含现金及银行存款）8.365981万元，子律公司还应支付波西公司307.174万元租金。
本案中基于子律公司根本违约，波西公司与子律公司双方解除合同，如果按照双方签订的《承包经营合同》第十三条第一款之规定计算违约金，金额明显过高，波西公司基于该违约金明显过高的情形，自行调整为94.5万元进行主张，诉讼中子律公司主张违约金过高。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。本案中，虽然波西公司主张在收回酒店后代子律公司向供应商支付的75.5564万元货款系子律公司违约给波西公司造成的直接经济损失，同时认为因子律公司的违约行为还给波西公司造成了资金占用损失。但波西公司综合自行调整为按94.5万元计算违约金。结合前述法律规定，波西公司主张的金额未超出法律规定的合理范围，于法有据，予以支持。
波西公司提出赖正伦、胡瑞平二人与子律公司之间构成人格混同，《补充约定》系胡瑞平签字，其行为不仅代表公司，也是其私人行为，属于人格混同，但未能提交证据支持其主张。故波西公司要求赖正伦、胡瑞平承担连带责任的请求于法无据，不予支持。判决：一、铜仁市碧江区波西塔诺酒店有限公司与广州子律节能技术有限公司签订的《贵州省铜仁市波西塔诺酒店承包经营合同》和《贵州省铜仁市波西塔诺酒店承包交接补充约定》已于2016年5月17日解除；二、广州子律节能技术有限公司应于本判决书发生法律效力之日起三十日内向铜仁市碧江区波西塔诺酒店有限公司支付租金307.174万元、违约金94.5万元，两项共计401.674万元。案件受理费减半收取2.2342万元（原告已预交），由广州子律节能技术有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，《承包经营合同》第十三条第1款约定，“除双方另有约定外，一方要求提前解除合同需提前三个月书面通知另一方，且提出提前解除合同的乙方向另一方按照以下计算方法支付赔偿金：1）赔偿金=装修投资总额*0.28*（20年-完成的承包时间）／20年；”第十五条第2款约定“乙方未按照本合同约定金额、时间向甲方（波西公司）缴纳银行利息、折旧费、承包费的，每超一天乙方应向甲缴纳滞纳金，滞纳金为拖欠款项的3‰,超过30天仍未支付的，甲方可单方面解除合同，乙方按本合同的第十三条第1款计算方式向甲方进行赔偿。”。
本院认为，根据当事人的诉辩主张，归纳本案二审争议焦点为：本案合同解除的时间是2016年3月21日还是2016年5月17日，子律公司主张债权债务予以抵销，无需实际支付款项是否成立；子律公司应否承担违约责任，违约金的赔偿是否恰当。
关于本案合同解除的时间是2016年3月21日还是2016年5月17日，子律公司主张债权债务予以抵销，无需实际支付款项是否成立的问题。本案中，波西公司与子律公司签订《承包经营合同》和《补充约定》约定，子律公司向波西公司支付履约保证金的时间最迟不晚于2015年5月31日。承包经营期自2015年4月1日开始计算。租金自2015年5月16日开始计算。合同签订后，子律公司对铜仁市波西塔诺酒店进行了承包经营，但子律公司未按照合同约定交纳保证金及租金，2016年5月16日子律公司将酒店退回波西公司，将酒店移交给了波西公司，子律公司终止了酒店的经营，因此，一审确定波西公司与子律公司解除合同的时间为2016年5月17日是正确的。子律公司以2015年、2016年其与吉源公司之间往来函件内容，主张《承包经营合同》解除时间是2016年3月21日，租金应计算至该日为止，租金为267.3325万元，并已将债权债务予以抵销的问题。从《承包经营合同》及《补偿协议》的签订看，系波西公司与子律公司对波西塔诺酒店的承包经营达成的协议，合同的主体是波西公司与子律公司，波西公司与吉源公司虽然法定代表人相同，但各系独立的法人，吉源公司在与子律公司的函件中作出的表示并不能视为波西公司的意见，并且函件只是表明将行使合同解除的权利，函件发出后，子律公司仍在经营管理，至2016年5月16日才终止履行《承包经营合同》，因此，子律公司主张合同解除时间是2016年3月21日不能成立。至于子律公司提出债权债务已进行抵销，无需实际支付款项的主张，因其未提供证据佐证，其主张不能成立。
关于子律公司应否承担违约责任，违约金的赔偿是否恰当的问题。波西公司与子律公司签订《承包经营合同》和《补充约定》后，未按约定履行交纳保证金及租金的义务，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，子律公司应承担违约责任。因双方在《承包经营合同》中对违约责任进行了约定，按照双方约定的违约金计算方式计算违约金，违约金明显过高，波西公司基于该违约金明显过高的情形，自行调整为94.5万元进行主张，一审法院认为，波西公司主张在收回酒店后代子律公司向供应商支付的75.5564万元货款系子律公司违约给波西公司造成的直接经济损失，同时认为因子律公司的违约行为还给波西公司造成了资金占用损失。波西公司综合自行调整为按94.5万元计算违约金。一审法院认定波西公司主张的金额未超出法律规定的合理范围并无不当。
综上所述，子律公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16891元，由广州子律节能技术有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐正洪
审判员 田 芳
审判员 熊亚飞
二〇一七年六月二十一日
书记员 王奕民