湖北省黄冈市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂11民终114号
上诉人(原审被告)：项桂飞，男，1986年7月24日出生，汉族，湖北省黄梅县人，住黄梅县。
被上诉人(原审原告)：程亚安，男，1979年8月19日出生，汉族，湖北省黄梅县人，住黄梅县。
被上诉人(原审被告)：叶三军，男，1981年7月5日出生，汉族，湖北省黄梅县人，住黄梅县。
上诉人项桂飞因与被上诉人程亚安、叶三军房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省黄梅县人民法院（2017）鄂1127民初925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
项桂飞上诉请求：1、依法撤销原判第二项，驳回程亚安关于要求支付房租利息的诉讼请求。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审认定提交支付租金双方约定了利息与实际不符。第一、项桂飞与程亚安在十余年的租赁关系中从未就提前支付租金约定利息，双方租赁合同可以证实这一点。第二、欠息条是在利息尚未实际产生时受胁迫而书写的，不是项桂飞真实意思表示，属于无效民事行为。
被上诉人程亚安、叶三军均未向本院提交书面答辩意见。
程亚安向一审法院起诉请求：1、判令项桂飞、叶三军返还提前交纳的房租76万元及支付房租利息。2、判令项桂飞、叶三军承担提前解除房屋租赁合同给程亚安造成的损失。
一审法院认定事实：2014年6月9日，程亚安与项桂飞经协商签订《房屋租赁合同》，合同约定：项桂飞将其家庭所有的位于黄梅镇人民大道580号临街门面房三间一至四层租赁给程亚安作家电商场卖场使用，租赁期间为五年，自2014年6月9日起至2019年6月9日止，租金定为前三年每年35万元，第四年为37万元，第五年为39万元，租金交付方式为合同签订时付前二年租金共计70万元，以后每年付一次；经项桂飞同意，在不损坏房屋结构的情况下，程亚安可装修承租房屋，装修费用由程亚安自负，租期结束后，程亚安装修不可剥离装修物归项桂飞所有，项桂飞不作任何补偿，程亚安退回门店时，项桂飞不负担程亚安任何装修费用。合同签订后，程亚安在支付约定租金后即开始装修房屋进店经营家电。2016年3月29日，因项桂飞投资需要，经与程亚安协商，在程亚安已交纳前三年租金的基础上，再提前将2017年6月9日—2018年6月9日的租金37万元及2018年6月9日—2019年6月9日的租金39万元支付给项桂飞，由项桂飞按月息1分(年利率12%)计算利息给程亚安，在程亚安提前向项桂飞交付上述租金后，项桂飞于2016年4月1日向程亚安出具了欠息条据，内容为：租金(37万元)2016年4月1日至2017年6月9日欠息计币51800元，租金(39万元)2017年4月1日至2018年6月9日欠息计币101400元。2016年12月26日，项桂飞及其父亲项先国与叶三军及其父亲签订了《商住房买卖合同》，约定将上述房屋转让给叶三军，后于2017年1月25日双方办理了该房产过户不动产登记手续，登记权利人为叶三军及其妻子向城，同日项桂飞告知程亚安，其已将租赁房屋转让给叶三军，且办理了产权过户登记手续，在程亚安、叶三军、项桂飞三方在场的情况下，程亚安与叶三军签订了《房屋租赁合同》，该合同除出租方由项桂飞改为叶三军及房屋租金改为前三年为每年18万元、第四年为20万元、第五年为21万元外，合同双方其他权利与义务与程亚安与项桂飞于2014年6月9日签订的房屋租赁合同一致。另双方约定变更日期为2017年1月25日，同时项桂飞向叶三军支付了程亚安所租赁房屋至2017年6月9日租金9万元(从叶三军购房款中扣除)。后叶三军因租金及叶三军对毗邻房屋装修事宜与程亚安发生矛盾，叶三军欲解除与程亚安房屋租赁关系，并在黄梅“城市在线”及程亚安承租的房屋门前或网上发布、张贴租赁房屋招租广告，欲将程亚安租赁的房屋向社会招租，后又在诉讼过程中通过法院通知程亚安在2017年6月8日前退出租赁房屋，程亚安于是于2017年6月8日退出租赁的房屋。
另查明，程亚安租赁的房屋(九九家电)装修价值及现时价值于2017年6月2日经湖北循其本价格鉴定评估有限公司进行评估为：九九家电房屋装修总价为104792元，现时价值为41916.8元(104792元×40%)，评估费为2295元。
一审法院认为，程亚安与项桂飞在签订为期五年的房屋租赁合同后，在租赁期间项桂飞将租赁房屋转让给叶三军，在办妥产权转让登记手续后，三方于2017年1月25日经协商，由程亚安与新房主即叶三军续签除租金不同外其他内容均一致的租赁合同，项桂飞将程亚安已交的部分（2017年6月9日前）租金9万元以抵购房款形式交付给了叶三军，以上各当事人之间的民事行为，均系各方真实意思表示，应为合法有效。在程亚安与叶三军于2017年1月25日续签的房屋租赁合同后，程亚安与项桂飞之间房屋租赁合同关系应视为双方提前合意解除，项桂飞此前预收程亚安提前预付2017年6月9日至2019年6月9日共计76万元的房屋租金应予退还。至于该提前支付租金的利息，因双方约定为月息1分（年利率12％）不违反法律规定，项桂飞应向程亚安支付，但利息数额，按项桂飞占用该资金时间计算（自2016年4月1日起），不应以项桂飞出具欠息条确定利息数额为准，故程亚安要求返还预付房租76万元及支付相应利息的主张，予以支持。2017年1月25日，程亚安与叶三军续订房屋租赁合同后，该合同具备法律效力，程亚安与叶三军均应当遵守，但叶三军因与程亚安在对租赁房屋进行改造及预收租金过程中发生矛盾，谋求另行招租，要求程亚安腾退租赁房屋，视为叶三军以自己行为明确表示不履行租赁合同的主要义务，程亚安在此情况下于2017年6月8日被迫腾退租赁房屋，以行动表明其解除与叶三军之间租赁合同关系，依据《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十三条之规定，叶三军作为违反合同义务的违约方，应承担相应违约责任，赔偿程亚安因此而造成的损失，故对程亚安诉请要求叶三军赔偿其装修租赁房屋而造成损失的请求，亦予支持。至于程亚安因装修门面而造成的损失计算，按程亚安提供的湖北循其本价格鉴定评估有限公司鄂循价鉴［2017］第38号评估报告书对装修租赁房屋费用价值评估结论，程亚安装修总价为104792元，扣除使用年限后，装修现时价值41916.8元计算（104792元×40％）。项桂飞辩称，其向程亚安出具的欠息条不是双方约定的对程亚安提前交付租金利息的主张与查明案件事实不符，故不予支持。叶三军辩称，按以前及后来双方续订的房屋租赁合同，合同到期后程亚安所装修的房屋不可剥离物归其所有，其不支付任何补偿的辩解意见，因装修后残物所有权归属约定与叶三军所承担的违约赔偿责任是不同方面的问题，不能相互混淆与抵消，且程亚安投资装修花费是建立在预期可以租房五年的基础上，现因叶三军违约，致使双方提前二年解除租赁合同，缩短了程亚安对投入装修物的使用周期，实际给程亚安造成了直接投入装修损失，故对叶三军上述辩解意见，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第一百零八条、第一百一十三条之规定，遂判决：一、由项桂飞向程亚军返还租金76万元。二、由项桂飞按76万元租金自2016年4月1日起至判决生效确定履行之日止以年利息12％向程亚安支付利息。三、由叶三军赔偿程亚安装修损失44211.8元（41916.8元＋2295元）。上述应履行义务，均限义务人于判决生效之日起十日内履行完毕。四、驳回程亚安其他诉讼请求。逾期履行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，由程亚安承担800元，由叶三军承担1200元，由项桂飞承担9800元。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明，一审查明的事实属实。
本院认为，项桂飞在提前收取程亚安预付的租金时，出具了欠息条据，从该条据可以看出，双方约定月息为1分（年利率12％），此约定不违反法律规定，是双方真实意思表示，应为有效。项桂飞认为双方提前收取租金未约定利息的上诉理由，与其出具的欠条不符，本院予以驳回；其同时认为该欠息条据出具时存在胁迫，因无证据证实，对其该上诉理由本院亦不予支持。
综上，项桂飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但在判决主文第一项内容将程亚安的姓名错误写为“程亚军”，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖北省黄梅县人民法院（2017）鄂1127民初925号民事判决第二项、第三项、第四项，即：二、由项桂飞按76万元租金自2016年4月1日起至判决生效确定履行之日止以年利息12％向程亚安支付利息。三、由叶三军赔偿程亚安装修损失44211.8元（41916.8元＋2295元）。四、驳回程亚安其他诉讼请求。
二、撤销湖北省黄梅县人民法院（2017）鄂1127民初925号民事判决第一项，即：一、由项桂飞向程亚军返还租金76万元。
三、由项桂飞向程亚安返还租金76万元。
上述应履行义务，均限义务人于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期履行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费3100元，由上诉人项桂飞负担。
本判决为终审判决。
审判长 饶贵芳
审判员 易 俊
审判员 邱爱兵
二〇一八年三月六日
书记员 彭 聪