山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一终字第851号
上诉人（原审被告）：烟台旺埠置业有限公司。住所地：烟台市莱山区港城东大街南山世纪大厦*座**层。
法定代表人：刘文忠，该公司董事长。
委托代理人：杜广勇，烟台旺埠置业有限公司办公室主任。
被上诉人（原审原告）：李桂芹，无固定职业。
上诉人烟台旺埠置业有限公司（以下简称旺埠公司）因与被上诉人李桂芹商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市莱山区人民法院（2015）莱山民三初字第25号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2013年4月22日，李桂芹与旺埠公司签订商品房买卖合同（合同编号：高预字第130418200049号），李桂芹以653703元购买旺埠公司开发建设的位于烟台市高新区海澜路以西、经三路以东、成龙线以北的三兴·御海城29#住宅楼1单元第10层1001号房屋。合同中载明了土地使用权出让合同号、建设工程规划许可证号、施工许可证号及商品房预售许可证号。合同第八条“交付期限”约定：卖方应当于2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》及法律、法规、规章规定需满足的其他事项等条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用。合同第九条“卖方逾期交房的违约责任”约定：除合同约定的特殊情况外，卖方如未按合同规定的期限将该商品房交付买方使用，逾期不超过180日，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之1的违约金，逾期超过180日，买方有权解除合同，买方要求继续履行合同的，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之2的违约金。
同日，李桂芹与旺埠公司签订了合同附件，其中附件一：补充协议第十一条“其他约定”约定，违约方应赔偿守约方提起诉讼或仲裁所发生的款项，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、公证费、交通费、查询费等。
合同签订后，李桂芹付清全部购房款。涉案房屋所属烟台市三兴·御海城29#住宅楼及地下车库于2014年7月27日取得工程竣工验收报告，2014年10月13日旺埠公司按照李桂芹在合同中预留的通讯地址及联系方式通过EMS特快专递向李桂芹发出交房公告、入伙通知书，要求李桂芹于2014年10月24日到三兴·御海城售楼中心办理入伙手续。李桂芹签收后，因涉案房屋未达到合同约定的交付条件，至今未接收涉案房屋。李桂芹为本案支付律师代理费3676元。
李桂芹诉至原审法院，请求判令：1、旺埠公司支付李桂芹逾期交房违约金45628.47元，自2014年1月1日至2014年12月15日，按已付房款的日万分之二计算，之后仍按该标准支付至判决生效之日；2、旺埠公司支付李桂芹律师费3676元；3、诉讼费由旺埠公司负担。旺埠公司辩称，1、我方对李桂芹主张的违约金的计算期间有异议，应从2014年1月1日计算至我方的交房公告日即2014年10月16日；2、我方愿意支付李桂芹违约金，但公司资金紧张，无现金支付，希望以物抵现。
原审法院依据当事人的陈述、工程竣工验收报告、商品房买卖合同及附件、委托代理合同及发票、代理费转账凭证等证据及庭审笔录认定以上事实。
原审法院认为，2013年4月22日，李桂芹与旺埠公司签订的商品房买卖合同及附件是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，李桂芹依约履行了付款义务。但旺埠公司至今未将符合合同约定条件的房屋交付李桂芹，旺埠公司的行为已构成违约。李桂芹要求旺埠公司按合同约定，以已付房价款653703元为基数，按日万分之二的标准向李桂芹支付2014年1月1日至判决之日的逾期交房违约金及律师代理费，符合法律规定，本院予以支持。判决之后产生的逾期交房违约金李桂芹可待实际发生后另行主张。原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定判决：一、烟台旺埠置业有限公司支付李桂芹2014年1月1日至2015年6月15日（531天）期间的逾期交房违约金69423元；二、烟台旺埠置业有限公司支付李桂芹律师代理费3676元；三、驳回李桂芹的其他诉讼请求。上述二、二项合计73099元，烟台旺埠置业有限公司于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1628元，由烟台旺埠置业有限公司负担。
上诉人旺埠公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、原审判令旺埠公司支付531天的违约金错误。旺埠公司通知李桂芹于2014年10月24日交接房屋，李桂芹已接到通知，房屋已达到交付条件，李桂芹不接收房屋并无正当理由，所以旺埠公司支付违约金只能计算到2014年10月24日。二、原审判决旺埠公司均按日万之二支付逾期交房违约金错误。按照双方合同约定，自2014年1月1日起，前180天的违约金是以房价款653703元为基数，按日万分之一向李桂芹支付违约金；逾期交房超过180天后，旺埠公司按日万分之二向李桂芹支付违约金。原审判决均按日万分之二计算违约金，加重了旺埠公司应承担的违约责任，请求二审法院依法改判。
被上诉人李桂芹答辩称：旺埠公司应根据商品房买卖合同的约定赔付我方违约金。从2013年12月31日起计算至达到合同约定的交房条件止。另按照合同第九条的约定，卖方逾期交房超过180天，买方继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之二的违约金。
二审审理查明：旺埠公司在原审2015年1月22日庭审中，明确表示涉案房屋未达到合同约定的交付条件。
旺埠公司、李桂芹于2013年4月22日签订的商品房买卖合同第九条对开发商逾期交房超过180天的违约责任起止时间的约定为：“逾期超过180日后，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之二的违约金”。
本院查明的其他事实与原审法院认定事实一致。
本院认为，旺埠公司与李桂芹于2013年4月22日签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反国家法律法规的禁止性规定，为有效合同。本案争执焦点有二，一是旺埠公司向李桂芹支付违约金的截止时间；二是旺埠公司逾期交房违约责任应如何承担。
针对第一个问题，旺埠公司在与李桂芹签订的商品房买卖合同第八条中明确约定：“卖方应当于2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》及法律、法规、规章规定需满足的其他事项等条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用”。至今，旺埠公司尚未具备取得合同中约定的相关证件的条件，其在一审审理时也明确表示涉案房屋尚未具备合同约定的交付条件。因此，旺埠公司虽于2014年10月24日通知李桂芹交接房屋，但因房屋不具备交付条件，李桂芹未接收房屋，旺埠公司应继续向李桂芹交付符合合同约定的房屋，并承担此期间逾期交房的违约责任。原审法院判令旺埠公司支付违约金至2015年6月15日并无不当，旺埠公司该上诉理由不当，本院不予支持。
针对第二个问题，旺埠公司与李桂芹签订的商品房买卖合同第九条对开发商逾期交房超过180天的违约责任起止时间的约定为：“逾期超过180日后，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之二的违约金”。合同第八条“交付期限”约定为卖方应当于2013年12月31日前将符合规定标准的房屋交付李桂芹。旺埠公司逾期交房，应依约向李桂芹支付自2014年1月1日起至实际交房之日止按已交付房价款日万分之二的违约金。原审法院依据双方合同约定及李桂芹的合理诉求所做判决正确，应予维持。旺埠公司上诉理由不当，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1628元，由旺埠公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯伟平
审判员 王守远
审判员 姜松诚
二〇一五年九月十四日
书记员 车丽翠