吉林省白山市浑江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0602民初629号
原告：白山市德众健康产业连锁有限责任公司。
统一社会信用代码：×××。
住所：白山市浑江区绿苑小区*号楼***室。
法定代表人：韩蕊鸿，总经理。
委托诉讼代理人：雷承龙，吉林长白山律师事务所律师。
被告：张宝宏。
原告白山市德众健康产业连锁有限责任公司诉被告张宝宏租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马恩鹏独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2015年7月1日，原告与被告签订房屋租赁协议，被告将其在绿苑小区2号楼117室门市房租给原告开办公司使用，约定租赁期限为三年，每月租金1500元，季交。原告租赁房屋后，经被告同意将房屋进行了装修。2015年7月6日，原告公司成立。双方又于2016年3月25日将租赁协议主体及交费方式进行了变更，其他约定未更改。在房屋租赁期间的2016年3月5日，原告发现房屋屋顶漏水，要求修复时被告以种种借口推脱，后经过多次维修，直到2016年5月末才修好屋顶，但租赁房屋的地下室仍然漏水至今未能修好。在此期间给原告造成装修、停业、商品浸泡毁损等多项经济损失。原告要求被告给予相应赔偿但被拒绝。原告为维护合法权益，根据《合同法》第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条等规定，现起诉至人民法院，请求依法判令被告免除原告12个月的租金1.8万元，并赔偿原告装修、停业、商品浸泡毁损损失2万元（最终以评估意见为准），维修地下室达到可正常使用的状态。后明确12个月为从2016年3月至2017年3月。
被告辩称：不同意免除12个月租金，因为没有道理。被告是低价把房屋租给原告，租给原告时房屋完好无损。被告不同意原告装修，原告装修也没告诉过被告，不过原告改动原来的装修被告也没表示反对。装修、停业、浸泡损失与被告无关。地下室原来留了出水口，被告装修的时候出水口就封闭不住，年年返水。被告不是第一次出租房屋给别人使用，之前都告诉过每个租户需要往外排水，而且在租赁协议中没有约定地下室租给原告使用。2016年3月份原告发现房屋漏水后通知了被告，被告就去了。因为当时气温较低没法做防水，原告说可以找人做，被告表示同意，约定原告找人被告出钱，双方商定按照每平方米120元标准找施工人员。第二天原告单位法定代表人打电话给被告说他哥要做，被告也同意了。到现场后商定4800元的价格做好防水，当时被告说没有钱，原告方说变更合同交租金条款，由季交变成半年交，一次性交给被告9000元租金，双方重新签订了租赁协议，被告还给原告打了一个4800元的条，约定做完防水后被告验收付款，原告单位法定代表人的哥哥就同意了，一直到5月末原告单位法定代表人的哥哥也没做防水，他找的人说当时气温低没法做防水。被告就花了两、三千块另外找人进行了维修，在维修期间原告不让进屋去看，被告根据自己的观察让工人对屋面进行了维修，后来原告在法庭上告诉被告说屋面不漏了。原告从2016年10月就拖欠房租至今，而且未交水费、取暖费，现在房屋由原告锁着，被告也进不去。
经审理查明：2015年7月1日，张宝宏（甲方，下同）与白山市德众健康产业连锁有限责任公司法定代表人韩蕊鸿（乙方，下同）签订了一份《房屋租赁协议》，约定“经甲乙双方协商，达成本租赁协议：一、甲方将绿苑小区2号楼117门市房租赁给乙方使用，每月租金为1500元，租期为叁年。乙方按季交租金（￥4500元）。二、乙方向甲方交纳抵押金壹仟元，交下一个季度租金提前10天内交付。三、房屋在租赁期间内甲乙双方不得以任何借口终止协议，如有一方终止协议，所造成的经济损失由终止方负责赔偿。租期自2015年7月1日至2018年7月1日止。四、在租房期间，所有产生的费用由乙方自己承担。此协议一式两份，甲方双方各执一份，协议自甲乙双方签字之日生效”。签订协议后，乙方对承租房屋进行了装修，经营美容产品和进行美容理疗项目。2016年3月份房屋屋顶开始漏水，张宝宏自认所出租房屋的地下室每年春季均有返水现象，室内和地下室里部分存放物品浸水。后白山市德众健康产业连锁有限责任公司又在邻近地点承租房屋经营前述业务。
2016年3月25日，张宝宏（甲方，下同）与白山市德众健康产业连锁有限责任公司（乙方，下同）就涉案房屋重新签订了一份《房屋租赁协议》，约定“经甲乙双方协商，达成本租赁协议：一、甲方将绿苑小区2号楼117门市房租赁给乙方使用，每月租金为1500元，租期为叁年。乙方按半年交租金（￥9000元）。二、乙方向甲方交纳抵押金伍佰元，交下一个半年租金提前10天内交付。三、房屋在租赁期间内甲乙双方不得以任何借口终止协议，如有一方终止协议，所造成的经济损失由终止方负责赔偿。租期自2015年7月1日至2018年7月1日止。四、在租房期间，所有产生的费用由乙方自己承担。此协议一式两份，甲方双方各执一份，协议自甲乙双方签字之日生效”。同日，张宝宏出具了一份收条，载明“今收到房租9000元，玖仟元整，4-9月房租”。张宝宏收到该9000元房租。
也是在当日，张宝宏（甲方，下同）与白山市德众健康产业连锁有限责任公司（乙方，下同）又达成一份“防水补充协议”，载明“甲方负责房屋防水费用，乙方负责找施工队伍，防水工程结束后，甲方一次性结清施工产生的一切费用。（￥4800元），共计肆仟捌佰元整”。
后在2016年5月末张宝宏找人对房屋屋顶进行了防水处理，白山市德众健康产业连锁有限责任公司从2016年10月起开始拖欠房租。涉案房屋从2016年3月份漏水后未再使用。
上述案件事实，有经过庭审质证的《房屋租赁协议》、收条、“防水补充协议”、短信、照片、光碟，以及当事人陈述等证据在卷为凭，经本院审核，足资认定。
综上所述，本院认为，原、被告订立租赁协议后，在无特别约定的情况下，被告应负责对所出租房屋进行维修，保证具备安全使用条件。在被告未能及时维修的情况下，若未解除合同，原告可先行维修，由被告承担维修费用。本案中，因自然条件所限，被告在2016年5月才能进行维修，原告在2016年3月至2016年5月期间未能经营，原告可主张免除该3个月期间的租金4500元，又因被告已实际收取前述费用，应予返还。至于房屋装修、停业、商品浸泡的损失超出被告签订房屋租赁协议时的预见，如有上述损失应由原告自行承担，故此项主张不予支持。至于维修地下室的主张，无证据证明被告出租前已告知存在春季返水现象，则须承担责任，予以维修。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修；维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下：
一、被告张宝宏于本判决发生法律效力后立即返还给原告白山市德众健康产业连锁有限责任公司2016年3月至5月的房屋租金4500元；
二、被告张宝宏于本判决发生法律效力后立即将涉案房屋地下室维修至可正常使用状态；
三、驳回原告白山市德众健康产业连锁有限责任公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果被告未按本判决指定的期间履行协助义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金。
案件受理费750元减半收取，由原告负担330元，由被告负担45元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
审判员 马恩鹏
二〇一七年六月十六日
书记员 张婷婷