中华人民共和国
广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第558号
原告黄永光，1958年5月14日出生，香港永久性居民。
被告广东省信托房产开发公司，住所地为广州市越秀区下塘童心路5号。
法定代表人张庆忠，总经理。
委托代理人江时攀。
原告黄永光诉被告广东省信托房产开发公司（以下简称省信托公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月4日受理后，依法组成合议庭，于2013年5月6日公开开庭进行了审理。原告黄永光及被告省信托公司的委托代理人江时攀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄永光诉称：1993年12月24日，原告与被告签订《楼宇买卖合约》（粤信房外购93-0165号），约定原告预购被告所建位于广州市天河区黄埔大道牡丹阁（现地址为黄埔大道西路189、191号）地下B-7、B-7A共两个车位，总价款为148000元港币，并约定原告于签订合约时一次性支付上述楼宇价款，被告应在收到全部购房款后于1994年12月30日前将该楼宇建成并交付原告使用。实际上，被告迟至1996年4月26日才完成上述两个车位建设并交给原告使用，同时发出购置房屋所有权证明书给原告。其中B-7车位的《房地产证》于1998年4月8日核发，但因当时发觉B-7A车位并不存在，后来经双方同意将B-7A车位转换为B-8车位，被告亦向原告开具发票确认，但后发觉B-8车位已经另售他人。2012年5月16日，原、被告双方经协商，一致同意将原来的广州市天河区黄埔大道牡丹阁B-7A车位转换为广州市天河区黄埔大道牡丹阁B-16车位（现地址为广州市天河区黄埔大道西路189、191号地下B-16车位）。但之后因被告自身原因，一直未能为原告办妥B-16车位的《房地产权证》。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即将位于广州市天河区黄埔大道西路189、191号地下B-16车位转名过户登记至原告名下；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告省信托公司辩称：同意原告的诉讼请求，但由于涉案车位（B-16车位）没有办理备案手续，所以我方无法办理过户，请求法院判决过户。
经审理查明：1993年12月24日，原告（乙方，下同）与被告（甲方，下同）签订了《楼宇买卖合约》，约定：乙方以港币148000元的售价购买甲方所建的位于广州市天河区黄埔大道自编牡丹阁地库车位第B-7、B-7A车位；甲方在收到乙方全部购房款后应于1994年12月30日前将该楼宇交付给乙方使用；如因甲方的原因所造成不能按时交付该楼宇时，从逾期交楼的第90天起，每逾期一天，甲方应按楼宇售价的万分之三向乙方支付违约金，但该违约金的最高赔偿额为楼宇售价的百分之五，除此以外，乙方不能再向甲方提出任何赔偿要求；本合约之附件是合约的组成部分，本合约经双方签字盖章及经广州市公证处公证后生效；等条款。上述合同于1993年12月24日经广州市公证处办理了公证手续。合同签订后，原告依约向被告支付车位款港币148000元。
1996年4月26日，被告将合同项下约定的两车位交付原告使用，并向原告出具了《购置房屋所有权证明书》，内容如下：广州市天河区黄埔大道牡丹阁地库B-7、B-7A车位（结构框架，总造价为HKD148000元）是黄永光个人于1993年12月24日与我公司签订（93）粤信房统第615号协议的统建房屋，已在1996年4月26日竣工交付使用，双方交接结算完毕，房屋所有权及使用权属黄永光个人所有。
经原、被告当庭确认，在被告向原告出具上述《购置房屋所有权证明书》时，已发现约定原告向被告购买的广州市天河区黄埔大道自编牡丹阁地库车位第B-7A车位不存在，故双方同意将B-7A车位转换为B-8车位。被告亦于1996年4月26日向原告出具了发票一张，载明交款人为原告，地址名称为广州市天河区牡丹阁B-7、B-8车位，金额为HKD148000元；被告出具了《收据》一张，注明兹收到黄永光交来购买广信牡丹阁B-7、B-8车位合同书一份，合同编号93-0165用以办理产权登记。
根据原告向本院提供的《广州市房地产证》及《房地产登记簿查册表》显示，原告于1998年3月25日取得了天河区黄埔大道西路189、191号地下B-7车位的《房地产权证》，而天河区黄埔大道西路189、191号地下B-8车位则由案外人谭巧明于2007年11月8日购买取得。基于原约定由原告购买的B-8车位已另售他人的情况，原告（甲方，下同）与被告（乙方，下同）于2012年5月15日另签订《更换车位协议》，约定：甲方原购广州市天河区黄埔大道牡丹阁B-7A号车位更换为广州市天河区黄埔大道牡丹阁B-16号车位（现地址：广州市天河区黄埔大道西路189、191号地下B-16号车位，以下简称“B-16号车位”）；双方同意终止双方签订的关于广州市天河区黄埔大道牡丹阁地库车位第B-7、B-7A号的《楼宇买卖合约》（编号：粤信房外购93-0165号）中双方约定购买广州市天河区黄埔大道牡丹阁B-7A车位内容的权利义务关系，甲方原支付B-7A号车位价款作为支付B-16号车位的价款；乙方协助甲方办理B-16号车位有关产权的相关手续；甲、乙双方同意《楼宇买卖合约》（编号：粤信房外购93-0165号）已终止，全部履行完毕，甲方不得再追加乙方的所有违约赔偿责任等内容。
本案审理过程中，本院依职权向广州市国土资源和房屋管理局查询了广州市天河区黄埔大道西路189、191号地下B-16车位的产权登记及查封、抵押情况。该局于2013年4月25日以穗国房协查复字（2013）第162号函件答复如下：经查，我局暂无黄埔大道西路189、191号地下B-16车位的房地产登记信息。该地址已办理确权登记；根据房产登记号为统字508597号的查册表显示，广州市天河区黄埔大道西路185、187、189、191号的登记产权人为广东省信托房地产开发公司，未见189、191号地下B-16车位有办理转移登记、抵押登记和查封的记录。后本院又依职权向广州市国土资源和房屋管理局查阅了广州市天河区黄埔大道西路185、187、189、191号的房地产登记备案资料，显示被告于1996年4月8日取得了上述地址房产的《广州市城市规划局建筑管理验收合格证》。
2014年4月21日，原告向本院提交《复制档案资料申请表》，证明其向广州市房地产档案馆调取了购买车位合同和发票。其中“房地产平面附图”可显示B-16车位的存在；发票显示原告已于1996年4月26日付清了两个车位的购房款。
本院认为：原、被告双方所签订的《更换车位协议》是对双方于1993年12月24日签订的《楼宇买卖合约》有关条款的变更，《更换车位协议》所变更的内容不违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效。
依据该协议约定，双方关于广州市天河区黄埔大道西路189、191号地下B-7A车位的买卖关系自此解除，被告依此协议负有向原告交付案涉车位及转移车位所有权的义务。现被告已将B-16车位交付给原告使用，原告事实上亦将B-16号车位的价款支付给被告。因双方在该协议中未约定办理B-16号车位产权过户手续的期限，被告至今亦未协同原告办理该车位的所有权转移登记手续。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，由于出卖人的原因，买受人在自合同订立之日起90日内未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。现B-16号车位已经规划报建，不存在被查封、抵押的情况，原告要求被告办理B-16号车位的产权过户手续和房地产登记手续的诉求合法有据，本院予以支持。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
被告广东省信托房产开发公司于本判决发生法律效力之日起10日内，协同原告黄永光到广州市房地产管理部门办理广州市天河区黄埔大道西路189、191号地下B-16号车位的房地产产权过户手续和房地产登记手续。
本案受理费100元，由被告广东省信托房产开发公司负担。
如不服本判决，原告黄永光可在判决书送达之日起三十日内，被告广东省信托房产开发公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 吴敏燕
人民陪审员 严建华
人民陪审员 李 郁
二〇一四年五月四日
书 记 员 何靖文
陈穗芳