江西省景德镇市珠山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0203民初1282号
原告（反诉被告）：高志国，男，1966年12月25日出生，汉族，住浙江省乐清市。
委托诉讼代理人：金鹏光，江西景之元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄长征，江西景之元律师事务所律师。
被告（反诉原告）：景德镇市丰华置业投资有限公司，住所地：景德镇市广场南路皇冠购物广场西三区6号楼（皇冠国际公寓一楼）。
法定代表人：郑巨鹏，该公司总经理。
委托诉讼代理人：方永红，江西晨天律师事务所律师。
原告高志国与被告景德镇市丰华置业投资有限公司（以下简称丰华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月12日受理后，依法组成合议庭，2017年8月7日被告丰华公司提起反诉，于2017年8月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高志国委托诉讼代理人金鹏光、黄长征、被告（反诉原告）丰华公司委托诉讼代理人方永红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告高志国向本院提出诉讼请求：1.被告向原告交付景德镇市广场××路××购物广场西××楼××楼××及××楼××、××、××、××、××、××号商铺；2.被告办理解除上述房产的抵押登记，并为原告办理上述房屋产权证书；3.被告承担违约金128万元；4.被告赔偿原告的房租损失40万元（按每月5万元房租计算，暂计算八个月，该损失一直计算至被告向原告交付房屋时止）；5.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年6月23日，原告与被告签订《房屋买卖协议》，双方约定原告支付总价款640万元购买被告开发的位于景德镇市广场××路××购物广场西××楼××楼××及××楼××、××、××、××、××、××号商铺。协议签订后，双方还签订了《商品房买卖合同》，合同对房屋交付时间和违约责任等条款进行约定。合同签订后，原告按被告指示交付房款，但直至起诉之日，被告未履行其约定的任何义务。被告行为已经明显违约，应承担约定的违约金。且被告一直未交付房屋，使原告无法按约定时间获得房租收益。原告为维护自身合法权益，诉至法院。
被告丰华公司辩称，原、被告签订商品房买卖合同的真实情况为：1.丰华公司股东金纪华于2016年3月23日签订退股协议，丰华公司支付金纪华退股金640万元。同日，金纪华、丰华公司、高志国三方签订三方代支付协议。协议约定，由原告高志国以640万元购买丰华公司的本案诉争房产，由原告高志国代被告丰华公司将640万元购房款作为退股款直接支付给金纪华。同时，被告丰华公司与原告高志国签订房屋买卖协议，被告丰华公司向原告高志国出具购房款收据，金纪华向被告丰华公司出具退股款收款收据。2.被告丰华公司与原告高志国签订的房屋买卖协议中已经明确告知原告高志国上述房屋已经办理抵押。虽然约定在2016年7月30日办理抵押注销，但该约定无法对抗银行的抵押权。协议第六条约定，双方可以解除该合同，但被告丰华公司要支付原告高志国人民币700万元。多出的60万元是被告丰华公司承担的违约责任。鉴于本案诉争房产处于抵押状态，双方协议无法实现合同目的，被告丰华公司提出反诉。
反诉原告丰华公司向本院提出诉讼请求：1.解除反诉原告与反诉被告签订的房屋买卖合同；2.反诉受理费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2016年6月23日签订的房屋买卖协议，就景德镇市广场××路××购物广场西××楼××楼××及××楼××、××、××、××、××、××号商铺达成买卖协议，并签订房屋买卖合同。现上述房产处于抵押状态，无法实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条之规定，于2017年6月21日告知反诉被告解除上述房产买卖协议。
反诉被告高志国辩称，1.反诉原告要求解除双方之间签订的房屋买卖合同缺乏事实和法律依据，江西银行股份有限公司景德镇分公司已明确地给其出具了证明，对应的上述抵押物可以释放，只是因反诉原告并未履行合同义务，导致本案的抵押状态暂时没有解除，但是是可以解除的，反诉原告的反诉理由无法成立；2.反诉原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条要求解除合同，但本案提出的解除理由与合同法第94条规定的解除理由是不一致的，解除权在反诉被告高志国手中，反诉原告提出的法律依据也是不成立的。
原告（反诉被告）高志国出示了下列证据：1.房屋买卖协议、商品房买卖合同、高志国收款收据两份；2.转账凭证三份、金纪华与郑丽丽结婚证、乐清市乐成派出所证明；3.景德镇市城市信用社借款合同、城市信用社借款抵押合同、被告丰华公司账本、原告代理人向江西银行景德镇分行发出的征询函；4.本院（2017）赣0203民初185号民事判决书；5.被告丰华公司向江西银行的借款合同、抵押合同。
被告（反诉原告）丰华公司出示了下列证据：1.房屋买卖协议及商品房买卖合同；2.景德镇市城市信用社借款合同、城市信用社借款抵押合同；3.解除房屋买卖合同的告知函及特快专递邮寄单。
经审理查明，2016年6月23日，金纪华、郑巨鹏、原告高志国三方签订代支付协议，约定被告丰华公司将景德镇市广场南路皇冠购物广场西二区2号楼二楼整层及2号楼底层11、12、13、24、25、26号商铺出售给高志国，总价款为640万元，上述款项由原告高志国直接付给金纪华，被告丰华公司与原告高志国签订购房合同后即向高志国开具购房收据。同日，被告丰华公司（甲方）与原告高志国（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定“…四、房屋交付时间：乙方从2016年5月1日开始收取租金；但乙方必须在2016年7月30日以后找承租户收取，收取房租时甲方出具有关手续，配合乙方收取房租，是否收到与甲方无关（甲方已收了房租除外）。五、房屋办证时间：由于该房屋已办理了抵押，由甲方负责在2016年7月30日前办理抵押注销，乙方予以配合…；六、在乙方办理产权证前，甲方可以人民币柒佰万元给乙方，双方解除该房屋买卖合同（由双方另行签订协议确定）…”。2016年6月23日，被告丰华公司与原告高志国签订《商品房买卖合同》,其中第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机构备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的20%向买受人支付违约金”。原告高志国分别于2016年6月27日向金纪华之妻郑丽丽转账人民币200万元、2016年6月28日分两次共转账人民币340万元。2016年6月28日，被告丰华公司向原告高志国开具收款收据。2017年6月26日，被告丰华公司向原告高志国寄送《解除房屋买卖合同的告知函》，告知高志国因其购买的房产正处于抵押状态，无法实现合同目的，解除与其签订的房屋买卖合同。
另查，被告丰华公司在出售房屋时，已于2015年5月27日将诉争房屋进行抵押，现抵押未解除。
证明上述事实的证据有：1.房屋买卖协议、商品房买卖合同、高志国收款收据两份；2.转账凭证三份、金纪华与郑丽丽结婚证、乐清市乐成派出所证明；3.景德镇市城市信用社借款合同、城市信用社借款抵押合同；4.告知函、特快专递邮寄单；5.当事人在庭审中的陈述与辩解。
本院认为，原、被告订立的《房屋买卖协议》、《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自的义务。原告高志国如约履行了付款义务，被告丰华公司未按期交付房屋并办理房屋所有权转移登记手续，属于违约，应依法承担违约责任。
对于原告高志国要求被告丰华公司交付房屋、办理房屋产权证的诉请，因诉争房屋已设定了抵押，现抵押未解除，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定“抵押期间未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。被告丰华公司在抵押权未被消灭之前不能转移登记房屋产权，且原告高志国也未代为清偿债务消灭抵押权，故对于原告的交付房屋及办理房屋产权证的诉请，本院不予支持。
对于原告高志国要求被告丰华公司支付违约金、赔偿房租损失的诉请，虽然双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定如因丰华公司原因高志国不能在规定期限内取得房屋产权证书，丰华公司按已付房价款的20%向高志国支付违约金，但因该违约金标准约定过高，本院酌定自2016年7月31日起，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告诉请的赔偿房租损失，鉴于原告未提交诉请每月5万元租金的依据，故对于原告关于房租损失诉请，不予支持。
对于反诉原告丰华公司要求解除房屋买卖合同的诉请，虽反诉原告丰华公司与反诉被告高志国签订的《房屋买卖协议》约定“六、在乙方办理产权证前，甲方可以以人民币柒佰万元给乙方，双方解除该房屋买卖合同（由双方另行签订协议确定）”，现反诉被告高志国与反诉原告丰华公司就合同解除一事无法达成一致意见，反诉被告高志国并不同意解除上述合同，故对于反诉原告丰华公司要求解除房屋买卖合同的诉请，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
被告景德镇市丰华置业投资有限公司于本判决生效后十日内向原告高志国支付违约金（以人民币640万元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算，自2016年7月31日起至办理不动产登记之日止）；
驳回原告高志国的其他诉讼请求；
驳回反诉原告景德镇市丰华置业投资有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费20420元，由原告高志国承担10540元，由被告景德镇市丰华置业投资有限公司承担9880元。
反诉受理费28300元，由反诉原告景德镇市丰华置业投资有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。
审 判 长 万 军
人民陪审员 付有松
人民陪审员 程园发
二〇一七年十月二十三日
书 记 员 盛美君