上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终3505号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海森盛房地产投资管理有限公司。法定代表人董德明，总经理。委托代理人金黎，上海市辉煌律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）袁相奎，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审原告、反诉被告）张清秀，XX年XX月XX日生，汉族。两被上诉人共同委托代理人诸东华，上海茂泰律师事务所律师。上诉人上海森盛房地产投资管理有限公司（以下简称森盛公司）因与被上诉人袁相奎、张清秀房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第40879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审查明：上海市浦东新区XX路XX号1-2层房屋（以下简称系争房屋）为袁相奎、张清秀共有。2012年3月，袁相奎、张清秀（甲方）与森盛公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方作为商业使用，租期8年，自2012年3月5日起至2020年3月4日；2012年3月5日至2012年5月4日为装修免租期；2012年5月5日起至2012年8月4日期间的租金作为甲方委托乙方根据实际需要对电扩容和管道天然气到户的费用（乙方承诺电扩容和管道天然气到户，如没做到乙方退回3个月租金72,000元整给甲方）；电扩容和管道天然气到户属于甲方所有权；租金自2012年8月5日起算；该房屋自2012年3月5日起至2014年3月4日每月（装修免租期除外）租金为24,000元，自2014年3月5日起每2年递增5%，其中2014年3月5日至2016年3月4日租金标准为每年302,400元；租金支付方式为押3个月租金付3个月租金，每3个历月作为一个租金计算期，先付后用，乙方须在第2个历月的28日前将下一次的租金支付给甲方，如遇历月28日为公众休息日或节假日则延后至历月28日后的一个工作日作为乙方按约支付租金的日期；逾期支付的，每逾期一日，按当期应付租金的万分之三向甲方支付滞纳金；保证金为租赁期内第1年的3个月租金，即72,000元。合同第九条“解除本合同的条件”约定，下列情形之一的，合同终止，双方互不承担责任：（一）该房屋座落范围内的土地使用权被国家提前收回的；（二）该房屋因社会公共利益或城市建设需要被征用或者拆迁的；（三）该房屋严重损毁或者被鉴定为危险房屋的；（四）遇到自然灾害、战争不可抗力情况不宜继续履行的。合同第十二条“租赁物被征用、拆迁”约定，如果租赁物业因政府主管部门的征用而全部或部分被征用而导致乙方不能实现本协议项下约定的目的，任何一方可以提前30天以书面形式通知对方解除本协议，双方互不违约。合同签订后，双方均实际履行，袁相奎方将系争房屋交付森盛公司使用，森盛公司将房屋转租给案外人实际经营，森盛公司向袁相奎方交付了押金72,000元，并自2012年8月5日起支付租金。2015年6月27日，森盛公司向张清秀发送短信，内容为“张总，这是东靖路修路通知书，您看看，这一修路，我们的生意就没法做了啊。”森盛公司支付租金至2015年8月4日，自2015年8月5日起的租金未支付。2015年11月，森盛公司向袁相奎、张清秀发出《确认解约通知函》，称因市政工程不可抗力因素，故解除合同，合同解除时间为2015年6月27日。袁相奎方否认收到上述解约通知。原审审理中，双方确认系争房屋附近自2015年7月起进行越江隧道的市政施工，对商铺经营产生影响。袁相奎方认为该市政施工并不涉及系争房屋本身，也不属于不可抗力，不过考虑到施工会对商铺周围环境产生一定影响，同意适当降低租金，在现有租金基础上减少10%。森盛公司认为市政施工占据了系争房屋前面的道路和停车场，导致商铺门口无法停车，通行也很困难，施工噪音粉尘影响经营环境，导致商铺无法经营，不能实现合同目的；如果法院认定合同应继续履行，考虑到商铺经营所受影响程度，应将租金降低为合同约定租金标准的30%。审理中，森盛公司递交了发票、照片等证据，证明实施了电力扩容和燃气施工。森盛公司同时承认上述施工没有经过电力公司和燃气公司，而是自行找人施工。袁相奎方对森盛公司证据不认可，并提供了电费发票和照片，证明电表未办理扩容，商户仍在使用煤气罐，天然气没有到户。袁相奎、张清秀于2015年11月3日诉诸原审法院：1、判令森盛公司支付拖欠的2015年8月5日至2016年2月4日共6个月的租金151,200元；2、判令森盛公司支付其欠付租金的滞纳金（分别以75,600元为基数，按日万分之三自2015年6月30日起计算至实际支付之日止；以75,600元为基数，按日万分之三自2015年9月29日起计算至实际付款之日止）；3、判令森盛公司补交三个月租金72,000元；4、判令森盛公司承担本案诉讼费。森盛公司反诉请求：1、确认双方租赁合同于2015年6月27日解除；2、袁相奎方返还2015年7月5日至2015年8月4日的房屋租金25,200元；3、袁相奎方退还押金72,000元；4、反诉诉讼费由袁相奎方负担。原审认为，袁相奎方与森盛公司就系争房屋建立的租赁合同关系合法有效。合同履行过程中房屋周边进行市政施工，该市政施工并不涉及房屋本身，不影响房屋使用，也未导致商铺完全无法经营，不属于合同约定以及法律规定的可以单方解除合同的事由。森盛公司2015年6月27日给张清秀发出的短信中并未明确表达解除合同的意思，而且森盛公司不具有单方解除合同的权利，其要求确认合同于该日解除的诉讼请求法院不予支持。森盛公司提出的房屋质量问题缺乏证据证实，其陈述管道堵塞问题早就存在，但在本案起诉前并未将此作为租赁合同解除事由提出，从合同履行情况看该问题即便存在，也并未影响商户经营，森盛公司现以此作为合同解除的理由，法院不予采纳。森盛公司与实际使用人之间的租赁合同与本案双方的合同系两个独立的合同，森盛公司与实际使用人之间合同履行情况不影响袁相奎方依据本案合同向森盛公司主张权利。目前房屋仍然由森盛公司使用，合同仍在继续履行，袁相奎方要求森盛公司支付欠付租金，依法予以支持；森盛公司要求袁相奎方退还2015年7月至8月的租金及押金，法院不予支持。不过本案系争房屋为商业用途，2015年7月起的市政施工确实对商铺经营产生影响，森盛公司提出的减少租金的意见可予采纳，法院根据目前市政施工对系争房屋经营的影响程度，将森盛公司目前应支付的租金标准酌情调整为合同约定租金的60%。由于双方对租金数额存在争议，欠付租金不可完全归责于森盛公司，故对于袁相奎方要求森盛公司支付滞纳金的主张不予支持。合同并未约定电扩容和天然气到户工程的施工时间，森盛公司至今未通过电力公司办理电扩容手续，也没有实现天然气到户，袁相奎方要求森盛公司补交2012年5月5日至2012年8月4日共三个月的租金，符合合同约定且未超过诉讼时效，法院予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条的规定，于二〇一六年一月二十九日：一、上海森盛房地产投资管理有限公司应于判决生效之日起7日内给付袁相奎、张清秀2015年8月5日至2016年2月4日的房屋租金90,720元；二、上海森盛房地产投资管理有限公司应于判决生效之日起7日内给付袁相奎、张清秀2012年5月5日至2012年8月4日的房屋租金72,000元；三、驳回袁相奎、张清秀的其余本诉诉讼请求；四、驳回上海森盛房地产投资管理有限公司的反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4,687元，减半收取计2,343.50元，由袁相奎、张清秀负担566.50元，上海森盛房地产投资管理有限公司负担1,777元；反诉案件受理费1,115元，由上海森盛房地产投资管理有限公司负担。判决后，森盛公司不服，上诉称，原审判决上诉人支付2012年3个月房租既缺乏被上诉人原审诉讼请求基础,同时合同中未约定天然气、电力扩容履行期限，在原判合同继续履行条件下，上诉人始终可予履行，该部租金判决错误。本案标的房屋存在漏水的严重质量问题且被上诉已实际占有房屋，同时标的房屋附近长期市政工程施工道路封闭，租约不可能再履行，原审判决错误。故上诉请求将本案发回重审或撤销原判并依法改判：1、双方租赁合同依法解除；2、被上诉人返还上诉人2015年5月5日至8月4日的租金25,200元；3、被上诉人返还押金72,000元。袁相奎、张清秀辩称，不同意上诉请求，要求驳回上诉、维持原判。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人森盛公司与被上诉人袁相奎、张清秀签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方由之形成的房屋租赁合同关系依法应属有效。有效合同依法约束当事人全面按约履行。森盛公司一、二审均坚持主张租约解除，根据查明事实，本案标的房屋周边之市政施工并不涉及房屋本身，并无证据表明其直接影响标的房屋使用，或导致商铺无法经营，法庭注意到，关于此部影响实际原审已在租金部分酌情减免予以考虑。同时，上诉人主张标的房屋存在严重质量及被上诉已实际占有房屋，但始终未能提供有效证据证明，法庭不能采信。因此，上诉人据之提出的解约通知、主张，缺乏事实、法律依据，不能支持。同时，押金部分因合同继续履行，亦不予返还。该等原审裁判有据，应予维持。关于3个月租金支付问题，经查，系双方租约中约定2012年5月5日至2012年8月4日的租金作为被上诉人委托上诉人办理标的房屋天然气、电力扩容的费用（可予免付）。租约中虽未约定履行期限，但租约履行已历三载余，上诉人仍未履行完毕显然超过合理期限。上诉人主张其享有上述三个月租金免除但不履行对价义务，缺乏合理性，原审据之要求其补足此部租金于法有据，应予维持。需要指出的是，此部义务双方确未约定期限，应该认为，被上诉人实际享有此设备之利益应至少在本案租约终止后。因此，在租约履行期内，上诉人如能完成天然气、电力扩容，此部租金仍可享有约定权利。上诉人其余主张原审已阐述详尽、合理，本院不再赘述。原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人上海森盛房地产投资管理有限公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,115元，由上诉人上海森盛房地产投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年五月十九日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……