浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0602民初4040号
原告广东中奥物业管理有限公司绍兴市分公司，住所地绍兴市越城区西郊路770号盛鼎世家9幢2单元107、108室。
负责人龙为民。
委托代理人（特别授权代理）常雪峰，男，1983年2月26日出生，汉族，住安徽省利辛县。
委托代理人（特别授权代理）瞿诚，男，1992年9月14日出生，汉族，住四川省仁寿县。
被告何招园，女，1960年8月27日出生，汉族，住绍兴市越城区。
委托代理人（特别授权代理）李雄，浙江和畅律师事务所律师。
原告广东中奥物业管理有限公司绍兴市分公司与被告何招园物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案受理。依法由审判员赵钦宇适用简易程序独任审判，于2017年6月7日公开开庭进行了审理。原告委托代理人瞿诚、被告何招园委托代理人李雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广东中奥物业管理有限公司绍兴市分公司诉称：被告购买了盛鼎世家小区4幢1703室，面积89.12平方米，根据被告与原告签订的盛鼎世家小区《前期物业管理服务协议》第五条约定，该房屋综合服务按1.98元/月/平方米建筑面积，综合服务费按每12个月为一个周期交纳，业主应在每周期前30日内按时向甲方交纳当周期综合服务费和日常维修资金。逾期付款违约金的收取标准为每逾期一日加收欠费缴额的千分之三。原告按照合同约定为被告提供了物业服务，但被告自2016年4月1日起无故拖欠综合服务费共计2118元，2016年4月1日至2017年3月31日期间拖欠的物业服务费用产生的违约金1902.29元，共计4020.9元。原告多次催缴，被告仍未履行义务。现原告诉至法院，请求判令：1、被告立即支付盛鼎世家项目4幢1703室房屋物业服务费用共计人民币2118元；2、被告立即支付违约金1902.9元，两者共计人民币4020.9元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告何招园辩称：原告未履行前期物业管理协议，被告拒交物业费合理合法。物业服务合同属于双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，业主依合同法的规定，完全可以拒交物业费依法对物业服务企业进行抗辩。由于原告没有履行合同义务，使物业管理十分混乱，小区内私搭乱建现象普遍、恶意侵占业主的已购买使用权的停车位，严重危及业主的生命财产安全，主要表现在：1、对本小区4号楼1704室业主有违反房屋装饰装修管理办法擅自将燃气废气排入公共楼道，严重危害其他业主健康安全，擅自在公共楼层通道内安装玻璃铝合金窗，严重影响其他业主的通风、采光和观景，未按规定在规定位置安装空调外机，而擅自在其他位置，造成噪音和空气污染，影响相邻业主的身体健康；2、对4号楼1603室业主擅自进入被告物业（4号楼1703室）内擅自搭建影响被告物业的正常使用等；3、在被告不知情的情况下，原告擅自将被告的209号车位转让他人使用，造成被告无法正常使用和财产损失。被告多次向原告和有关部门反映，一直没有得到解决，因此大部分业主由于物业公司的严重合同违约，行使先履行抗辩权，拒交物业费，完全是情理中的事，是逼于无奈，合理合法。原告已构成根本违约，使合同目的无法实现，依法可行使先履行抗辩权，且违约在先，收取业主的违约金事实不充分，有违公平正义。在原告不完全履行合同的情况下，足额收取服务费显失公平。
经审理查明：被告为绍兴市盛鼎世家4幢1703室业主。2012年5月10日，原告与被告签订《前期物业服务协议》一份，约定由原告为绍兴市盛鼎世家小区提供物业管理服务，被告所购买商品房建筑面积为89.12平方米。物业费按每12个月为一个周期交纳，被告应于交付（即按照《商品房买卖合同》内约定的交付日起或按实际办理交付手续时间当日，两者以先发生者为准），被告应在每周期起始日起30日内按时向原告交纳当期物业服务费用，履行交纳义务。高层住宅物业，第一、二个缴费周期内，被告应向原告缴纳的物业服务费标准为1.78元/月/平方米建筑面积（含公共能耗），自第三个缴费周期起（含第三个缴费周期），被告应向原告缴纳的物业服务费标准为1.98元/月/平方米建筑面积（含公共能耗）。被告应按时交纳物业服务费，如被告连续三个月未交纳物业服务费，原告将采取法律诉讼方式追缴物业服务费及逾期付款违约金。逾期付款违约金的收取标准为每逾期一日加收欠缴额的千分之三。
同时查明，被告于2014年4月24日交房。2016年10月25日，原告向被告发送物业费催缴通知书，要求被告缴纳2016年4月1日至2017年3月31日期间的物业费2118元。
以上事实由原告提交的前期物业管理服务协议复印件1份、催缴函复印件1份、房屋交接确认表复印件、交房流转表复印件各1份，被告提交的前期物业管理服务协议1份予以证实。本院对被告提交的临时管理规约1份、照片打印件4张的真实性予以确认。被告提交的申诉书系其自述内容，故不予认定。
本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，合法有效，合同签订后，被告作为业主，应遵守合同约定。原告依约对被告所居住的小区进行了物业管理，履行了合同义务，被告作为涉案物业的业主，享受了原告提供的安保、卫生等物业服务，故应当在原告提供物业管理期间向原告支付物业管理费。被告在自己房屋发现房屋有被他人擅自搭建等情况，客观上对被告后期的装修和入住带来不便和损失，虽然原告公司认为其并不清楚，但原告在业主装修房屋的监管上有较大瑕疵。原告在庭审中亦没有提供相应的证据足以证明其履行了相应的职责。因此，对于原告请求被告支付的2016年4月1日至2017年3月31日期间物业费，本院酌定按80%收取为宜。因原告方在物业服务中存在较大瑕疵，被告相关的意见本院予以采纳，故对于原告公司请求的违约金本院不予支持。希望原告公司在之后的物业服务中能不断改善服务质量、提高服务水平。综上所述，原告主张要求被告支付2016年4月1日至2017年3月31日期间物业费1693.99元（89.12平方米×1.98元/月/平方米×12月×80%）的诉讼请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，国务院《物业管理条例》第三十六条、第四十二条之规定，判决如下：
一、被告何招园于本判决生效之日起三十日内向原告广东中奥物业管理有限公司绍兴市分公司支付物业管理费1693.99元；
二、驳回原告广东中奥物业管理有限公司绍兴市分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取25元，由被告何招园负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 赵钦宇
二〇一七年七月六日
书记员 朱黄莹
附页：
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
国务院《物业管理条例》
第三十六条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。