温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温鹿民初字第3430号
原告：温州市名城建设开发有限公司。
代表人：吴松泉。
委托代理人：方园园、周光。
被告：滕永昌。
委托代理人：陈辉。
原告温州市名城建设开发有限公司诉被告滕永昌房屋租赁合同纠纷一案，于2014年12月9日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员张乓乓适用简易程序分别于2015年2月13日、2015年6月5日公开开庭进行了审理。原告温州市名城建设开发有限公司的委托代理人方园园，被告滕永昌的委托代理人陈辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告温州市名城建设开发有限公司诉称：2013年11月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告坐落于“市区信河街广信大厦一层××商场”，总计建筑面积1262.904㎡（面积如有增减以房管部门办证最后测绘实测面积为准，租金以招租中标成交价格标准按面积增减比例进行调整确定）。租期为5年，自2013年11月9日起至2018年11月8日止。其中免租金装修宽限期3个月，租金从2014年2月9日开始计算。第一年实缴租金为1441485元（原中标成交价为1921980元，扣除装修宽限期免租金金额480495元）；第二年开始，每年租金在上一年基础上递增5%。第一年的实缴租金在签订本合同之日一次性向原告付清；第二年起，租金每6个月交付一期，先付款后使用。如迟延履行，每逾期一天，按照未交金额的1‰向原告计付违约金；连续逾期超过30天仍未付清当期租金的，原告有权单方解除合同，即行收回出租房屋另作处理，并有权要求被告支付32万元的违约金。根据合同约定，被告应于2014年11月1日支付2014年11月9日至2015年5月8日的租金计1009040元，但被告一直拖延不予支付，期间原告已经多次催讨，并于2014年11月4日向被告发函要求支付租金，但被告至今仍未履行。被告未支付租金的行为已连续逾期超过30天，严重损害了原告的合法权益，故请求判令：1、被告支付租金至实际腾空之日止，现暂计算至2014年12月8日的租金为162567.62元（房屋租赁合同约定2014年11月9日——2015年5月8日的租金为1009040元，即日租金为5605.78元）；2、支付违约金32万元；3、解除原、被告之间的租赁合同，要求被告立即腾空租赁房屋；4、本案诉讼费用及律师代理费由被告承担。
审理期间，原告申请变更诉讼请求如下：一、判令被告支付租金2018080元（面积如有增减以房管部门办证最后测绘实测面积为准，租金以招标中标成交价格标准按面积增减比例进行调整确定）；二、判令被告支付违约金257305.2元（违约金为日1‰，按应付未付租金计算至租金偿付完毕之日止，现暂计算至2015年6月8日）；三、被告继续履行租赁合同；四、本案诉讼费用及律师费用由被告承担。
原告温州市名城建设开发有限公司为证明诉称事实，向本院提供了如下证据：
1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，证明原告的诉讼主体资格
2、居民身份证，证明被告主体资格。
3、房屋租赁合同，证明原被告之间的租赁关系，及被告应缴纳每期租金的实付时间、金额。
4、产权证（复印件）及图纸，证明原告系标的房屋的合法所有权人，有权出租标的房屋。
5、律师函，证明因被告未按约定缴纳租金，原告在多次催讨无果后，曾于2014年11月4日委托律师发函催告。
6、委托合同及发票，证明为追讨租金支付律师费15400元。
7、《企业名称变更核准通知书》、《关于广信大厦一层商场0102营业房所有权证问题的说明》（附：规划资料及住宅部分产证），证明原告系出租房屋的合法所有权人，有权出租该商场。
被告滕永昌辩称：对于原、被告双方签订房屋租赁合同的事实无异议。本案并非被告故意拖延拒不支付租金。根据《房屋租赁合同》第五条第1点的规定，原告负有及时完整交付出租房屋，并确保出租之房屋权属明确、租赁期间不存在权利瑕疵的义务。但事实上合同签订之后被告支付租金并打算装修时，原告与部分拆迁户存在矛盾纠纷，拆迁户对被告的的装修事宜经常阻挠。导致被告装修从原预定期3个月延长到11个月，存在巨大经济损失，且涉案出租商场靠近业主案外人林某、全作善所享有的安置权益的商场部分，被告想要做封闭处理，但林某、全作善拆迁户等一直阻挠，导致该部分面积无法使用。另涉案商场中存在40平米面积被业主委员会管理公司占有使用，出租房交付时被告已经向原告提出异议，但原告没有解决。2014年10月28日，因第二次缴纳租金时间即将到期，被告就上述重大瑕疵及其他权利瑕疵也告知原告，向原告发送了《要求处理商业用房权利瑕疵导致我司经济损失的报告》，但被告仅催促租金，并无任何积极协商解决瑕疵的行为。故要求被告排除瑕疵，实付租金要求从排除瑕疵日开始计算。并且本案原告未取得房屋所有权证，其房屋权属尚未明确，是否有权出租涉案房屋并收取租金，被告存在异议。另原告主张逾期支付租金的违约金，标准过高，要求法院依法进行调整。
被告滕永昌为证明其主张，向本院提供了如下证据：
1、2013年11月8日《房屋租赁合同》，证明双方签订房屋租赁合同的事实；
2、营业执照、《中央空调产品购销合同》、《建筑工程施工许可证》，明被告原定装修安排；
3、《迁户提交强烈要求归还店面的报告》、五马派出所接警单、处警综合记录单、2014年6月27日被告报警后与原告负责人沟通的短信截图、身份证明，证明原告出租的商场存在重大权利瑕疵；
4、租赁合同里的××商场平面图、实际交付被告使用的××商场平面图、一直被业主委员会营业用房管理者占据的40㎡租赁面积现状照片，证明被告商场交付不完整；
5、2014年10月7日至2014年10月9日《临时张挂、张贴宣传品许可证》，证明被告延迟装修至2014年10月7日才开业的事实；
6、《要求处理上也用房权利瑕疵导致我司经济损失的报告》、2014年10月31日邮寄给原告的EMS单、2014年11月4日原告委托律师的复函、2014年11月4日原告委托律师催租金的律师函，上述证据证明被告在租期内主动与原告沟通无果，被告不履行合同义务。
经本院审理查明：2013年11月8日，原告温州市名城建设开发有限公司（甲方）与被告滕永昌（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：因乙方经营需要，通过公开拍卖方式取得甲方信河街广信大厦一层××商场商业用房的租赁权；甲方出租之房屋坐落于市区信河街广信大厦一层××商场（地址门牌号命名最终以地名办为准），总计建筑面积：1262.904㎡（面积如有增减以房管部门办证最后实测面积为准，租金以招租中标成交价格标准按面积增减比例进行调整确定）；租期为伍年，自2013年11月9日起至2018年11月8日止，其中免租金装修宽限期三个月（即2013年11月9日至2014年2月8日），租金从2014年2月9日日开始计算；租期届满之日，乙方应无条件腾空承租之房屋，由甲方查验后回收，如有损坏残缺，乙方承担修复或照价赔偿的责任；租金按年计价，第一年租金为招租中标成交价1921980元减去装修宽限期免租金金额480495元，第一年实缴租金为1441485元；第二年开始，租金每年递增5%，租金每六个月支付一期，先付款后使用，支付使用为每年的5月1日、11月1日，乙方应在规定支付日期缴纳完毕，乙方必须全数付清下期租金后方有权使用；2014年11月1日支付租金1009040元（使用时间为2014年11月9日至2015年5月8日），2015年5月1日支付租金1009040元（使用时间为2015年5月9日至2015年11月8日）；甲方享有按约收取租赁房屋租金的权利，按现有实际条件，以建筑单位竣工验收合格、消防验收合同和通水通电作为租赁标的物交付条件，除此之外，甲方不承担任何责任，承租人不得以任何理由拒绝接收；甲方负有及时完整交付出租房屋，并确保出租之房屋权属明确、租赁期间不存在权利瑕疵的义务，乙方签订本合同之日起，视为甲方已按双方认可的出租房屋现有实际条件及时、完整的完成交付义务；乙方负有按约及时足额给付租赁房屋租金的义务，享有在租期内依法按约占有使用承租房屋及附属配套设施的权利；乙方违反合同第三条、第五条第2项之约定，逾期交付房屋租金的，每逾期一日，按应交未交金额的1‰向甲方计付违约金，乙方连续逾期超过30天仍未付清当期租金的，甲方有权单方解除本合同，即行收回出租房屋另作处置，并有权要求乙方支付32万元的违约金，甲方保留追索乙方拖欠租金及违约金的权利，有关追索的费用（包括但不限于诉讼受理费、律师代理费、交通费等），均由乙方全额承担。协议签订后，原告将涉案租赁物交付被告滕永昌使用。
同日，原告温州市名城建设开发有限公司（甲方）与被告滕永昌（乙方）签订《消防安全责任协议书》。后被告按约向原告支付第一年的租金。但第二年的租金（2014年11月9日至2015年11月8日），被告至今未予支付，原告多次催讨未果，遂提起诉讼。
另查明：涉案出租房屋坐落于温州市广场路广信大厦一层，温州市广场路广信大厦即信河街6#地块安置房项目系原温州房地产联合开发有限公司承建旧城改建项目，其于2004年11月3日经温州市规划局批准获得建设工程规划许可证后进行开发建设，该房经（2011）温市规验字监第03010009号确认，已经竣工验收。但涉案商场因门牌号及局部分割等未完成，最终测绘成果尚未出具，故尚未进行产权初始登记。涉案商场楼上的住宅部分，已由原告温州市名城建设开发有限公司领取产权证。2012年4月24日，原告温州市名城建设开发有限公司经工商部门登记由温州房地产联合开发有限公司变更为温州市名城建设开发有限公司。
又查明，被告滕永昌承租期间，涉案××商场隔壁业主案外人金某（门牌号××号）、林某（门牌号××主张涉案商场西首店面系公用通道，出租给被告后，侵犯了大家的共有利益，使店面通行受阻。故其曾书面向温州市国资委、旧城改造指挥部、原告温州名城建设有限公司、温州柏裘商贸有限公司报告，要求被告恢复商场此200㎡的通行权。期间，案外人并多次对被告的装修施工进行阻挠，并与被告发生纠纷。针对该房屋的瑕疵问题，2014年10月28日，滕永昌以温州柏裘商贸有限公司的名义书面向温州名城建设开发有限公司报告，要求减免租金并要求解决商业用房使用权利的相关问题。
另2014年11月4日，原告委托浙江光正大律师事务所发函被告滕永昌，要求其按照合同约定支付租金及违约金。
庭审中，原告确认涉案商场中有部分面积被广信大厦业主委员会占有使用，同意该部分面积在总面积中予以扣除，但认为具体占用时间应由被告滕永昌举证。
以上事实由原、被告提供的所有证据以及双方当事人的陈述等予以证实。
另审理中，被告滕永昌向本院申请要求对涉案广信大厦××商场的总面积以及被业主委员会占用的建筑面积进行测绘。本院依法委托温州华信测绘信息有限公司对涉案广信大厦××商场的总面积以及被业主委员会占用的建筑面积进行测绘，该公司经测绘认定上述商场套内面积为1262.9041㎡，被业主委员会占用的建筑面积为24.53㎡。计算公摊面积后，商场总面积为1375.59㎡，被业主委员会占用的建筑面积为26.72㎡。原告对鉴定结论无异议，认为计算租金应按鉴定后总的面积计算，被告滕永昌对被业主委员会占用的建筑面积无异议，对于商场总面积，其认为因商场已装修，现场部分区域无法测量，故鉴定当天双方认可按照原合同面积，但被告认为原合同面积已包括分摊系数，鉴定机构不应再计算分摊面积，且被告认为广信大厦部分区域尚未完成分割，分摊系数还会发生变化，故鉴定部门出具的商场总面积并不准确，要求按原合同的面积计算租金。
本院认为：原告与被告滕永昌于2013年11月8日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现原、被告均要求继续履行涉案租赁合同，故本院予以支持。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，原告已按约交付涉案房屋由被告进行占有使用，被告亦应及时支付租金。根据合同约定，被告应分别于2014年11月1日、2015年5月1日支付原告2014年11月9日至2015年5月8日、2015年5月9日至2015年11月8日的租金，但被告至今未予支付。被告辩称涉案房屋原告未取得房屋所有权证，其房屋权属并不明确，是否有权出租涉案房屋并收取租金，被告存在争议。且涉案房屋中被广信大厦业主委员会占用面积26.72㎡，另有拆迁户主张进出商场西首店面的通行权，多次阻挠被告装修，导致被告装修工期延长，影响正常开业，故被告要求扣除权利瑕疵部分的租金并要求原告免除租金至瑕疵解除之日止的租金。原告确认涉案房屋中有被业主委员会占用面积26.72㎡，同意在总面积中相应扣减该部分的租金，具体被占用的时间被告负举证责任，另认为拆迁户主张进出商场西首店面的通行权无依据，且原告也已经对拆迁户的书面报告进行回复，告知拆迁户西首店面属于原告的产权范围内，不能作为通道使用。本院认为涉案出租房屋系被告承建旧城改建项目，其于2004年11月3日取得建设工程规划许可证后进行开发建设，该房经（2011）温市规验监字第03010009号确认，已经竣工验收，原告虽未取得房屋所有权证，但系涉案房屋的建设单位，对涉案房屋具有所有权，并不存在权利瑕疵问题，且被告在签订涉案房屋租赁合同时亦了解涉案房屋尚未领取所有权证，其亦认可按照现有实际条件交付。对于被业主委员会具体占用的时间，原告曾提交广信大厦管理处出具的情况说明，部分面积面积交付后就与业委会进行置换，且被告以温州柏裘商贸有限公司的名义书面在2014年10月28日向向温州名城建设开发有限公司报告，要求减免租金并要求解决商业用房使用权利的相关问题时亦已提到该部分面积被占用的情况，故本院认定该部分面积自交付就已经被业委会占用。现原告同意该部分面积在租金中予以扣除，本院予以准许。另本院认为案外人金某（门牌号××号）、林某（门牌号××等主张涉案商场内部的通行权等并无依据，对于案外人不合理的主张影响被告营业，被告应向案外人主张侵权责任，不能据此拖延拒不支付租金，故对于被告不合理的辩称，本院不予支持。另涉案房屋房管部门尚未最后测绘，现原、被告均要求租金按合同面积暂计，最后租金按照房管部门办证最后测绘实测面积以招标中标成交价格标准按照面积增减比例进行调整，本院予以准许。经核算，现2014年11月9日至2015年5月8日的租金为（2018080元÷2）÷1262.904㎡×（1262.904㎡－26.72㎡）＝987691.15元，根据合同约定该款应在2014年11月1日支付；2015年5月9日至2015年11月8日的租金为（2018080元÷2）÷1262.904㎡×（1262.904㎡－26.72㎡）＝987691.15元，根据合同约定该款应在2015年5月1日支付。面积如有增减以房管部门办证最后测绘实测面积为准，租金以招租中标成交价格标准按面积增减比例进行调整确定。另原告认为根据双方合同约定，被告逾期交付房屋租金的，每逾期一日，按应交未交金额的1‰向原告计付违约金。本院认为，被告未按约及时履行合同义务，应当承担赔偿损失等违约责任，但鉴于原被告约定的违约金计算标准偏高，且原告交付的房屋确实存在涉案商场部分面积被业主委员会占用等问题直到本案庭审过程中才确认，故本院酌情对违约金进行调整，酌情按照中国人民银行同期同档贷款利率计算，自合同约定应付租金之日开始计算。原告诉请要求被告承担律师费，因该费用非必要支出，亦于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告滕永昌继续履行原告温州市名城建设开发有限公司与被告滕永昌于2013年11月8日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告滕永昌于本判决生效之日起十五日内支付原告温州市名城建设开发有限公司租金1975382.30元及违约金（违约金分两笔累加计算，第一笔从2014年11月1日起至本判决确定的履行之日以租金987691.15元为基数按照中国人民银行同期同档贷款利率计算，第二笔从2015年5月1日起至本判决确定的履行之日以租金987691.15元为基数按照中国人民银行同期同档贷款利率计算）；
三、驳回原告温州市名城建设开发有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25000元，减半收取12500元，由原告温州市名城建设开发有限公司负担920元，被告滕永昌负担11580元。鉴定费2576.32元，原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
代理审判员 张乓乓
二〇一五年七月十五日
代书 记员 蔡 帆
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第十四条：要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：
（一）内容具体确定；
（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
第二十一条：承诺是受要约人同意要约的意思表示。
第三十条：承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。