广东省梅州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）梅中法民二终字第177号
上诉人（原审被告）：彭贵泉。
委托代理人：周建广。
被上诉人（原审原告）：温伟崇。
委托代理人：卢晓波，兴宁市法律援助处法律工作者。
彭贵泉因与被上诉人温伟崇房屋买卖合同纠纷一案，不服兴宁市人民法院于2015年5月12日作出的（2015）梅兴法民二初字第142号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年7月9日公开开庭审理了本案。上诉人彭贵泉的委托代理人周建广、被上诉人温伟崇的委托代理人卢晓波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人一审起诉和答辩意见
原告温伟崇诉称：原、被告双方于2010年3月5日签订了一份《房地产买卖合约书》，约定原告把自己向崇福房地产公司购买的坐落在兴城兴华内街中段（即兴宁酒家对面14米大街）一卡门店一至七层出卖给被告。该房产的出卖价款为人民币42.8万元，房款给付方式为分期，其中签订合约当天给付定金1万元，第二期在2010年3月20日前给付18万元，第三期给付20万元，当时被告提出给付第三期房款20万元暂时会有困难，要求原告把第三期房款20万元作为借款计算利息给原告，利率为千分之六点三，计息时间从2010年4月1日起，每半年付一次利息款7560元。最后余款3.8万元待办证后付清。合同签订后原告向被告交付了所买卖的房屋，被告向原告给付了购房款现金19万元及确认欠原告20万元，并按合同约定分别于2010年9月30日和2011年3月31日二次给付了欠款利息共15120元，后被告以经济困难为由停付了利息。原告多次向被告催收和协商未果，遂向一审法院起诉，请求一审法院判令：1、被告彭贵泉偿还其欠款人民币20万元，并支付拖欠的利息30240元（约定从2011年4月1日起至2013年3月31�两年未付的利息）。2、本案的受理费由被告承担。
被告彭贵泉辩称：2010年3月5日，原告温伟崇与被告彭贵泉就涉案买卖的房屋签订了《房地产买卖合约书》。该合约除了明确该房屋的价格和支付房款的条件和方式外，双方还特别约定卖方温伟崇保证该房屋产权清楚，而且从约定合同之日始3年时间左右为买方彭贵泉包办好房地产权证。双方还约定将买方彭贵泉于2010年4月1日应付的第三期房款20万转为借款，约定利率为千分之六点三，从2010年4月I日起计息，每半年付息一次。彭贵泉为此借款已支付给温伟崇利息15120元。2011年5月份，彭贵泉获悉温伟崇根本不可能在余下的两年时间内为其包办好房屋产权证，即停止支付利息，以免其的权益遭受更大的损失。事实证明，时逾五年，温伟崇至今仍未为其办妥房屋产权证。彭贵泉为此支付了购房款（含利息15120元）403120元。温伟崇主观恶意欺诈将不能办理房地产权证的房屋出卖给彭贵泉。原告请求其偿还购房欠款20万及利息，明显错误，20万元是由原来的购房款转为借款，应为民间借贷关系，非房屋买卖关系。应驳回原告的全部诉讼请求。
一审法院查明的事实和判决结果
一审经审理查明，2010年3月5日，原告温伟崇与被告彭贵泉签订了一份《房地产买卖合约书》，约定由原告温伟崇在2009年9月28日以41.8万元向崇福房地产公司购买的位于兴宁市兴城镇兴华内街中段一卡门店一至七层卖给被告彭贵泉。此《房地产买卖合约书》其中约定：一、甲方自愿将坐落在兴宁市兴城镇由崇福房地产公司开发的（即兴宁酒家对面）新开发14米大街兴华内街中段门店建好一至七层卖给乙方，占地面积约40多平方米，总建筑面积约350多平方米，甲方未办有房地产权证，房屋四至界限：东：14米大街，南：巷道，西：门店后门巷道，北：罗建华门店。甲方愿意出售给乙方永久所有。维持房屋按现有现状。二、经双方面议成交价为人民币（大写）肆拾贰万捌仟元整（小写）￥428000元整，房产转让后，甲方包办房地产权证给乙方，办证费用及税费等费由甲方负责。三、付款方式：首期于二○一○年三月五日双方签订本合约签字后由乙方先预付定金人民币壹万元整（￥10000元整）给甲方，第二期于二○一○年三月二十日再付购房款人民币壹拾捌万元整（￥180000元整）给甲方，第三期甲方同意乙方的要求，乙方仍欠甲方购房款人民币贰拾万元整（￥200000元整）从二○一○年四月一日开始按信用联社合作社的利息6.3‰）计算，按每（半年）一次付利息人民币￥7560元整，最后余款人民币叁万捌仟元整（￥38000元整）待甲方从2010年3月5日开始在三年时间左右由崇福房地产开发公司包办好�方的房地产权证后，乙方拿到证后将最后余款付清给甲方，双方做到钱证两清，交款以收据为准。五、违约责任：甲乙双方签字后生效，双方不得以任何借口违约，口说无凭，立字为据，如卖方违约按购房交易金额双倍返还给乙方，如乙方违约不准向甲方索还购房金额。七、双方约定的其他事项：如到三年后仍未能办好房地产权证，则停交利息。合约签订后，被告彭贵泉依约支付给原告温伟崇购房定金1万元和第二期购房款18万元，合计已支付购房款19万元给原告温伟崇，并支付了约定的第三期欠款20万元一年(2010年3月5日起至2011年3月4日止每半年7560元计算)的利息15120元给原告温伟崇。原告温伟崇依约把上述买卖房产交付给被告彭贵泉管理使用。2014年5月25日，被告彭贵泉出具了一张欠条给原告温伟崇收执，欠条内容如下：“兹有2010年3月5日签订的原合约购房款肆拾贰�捌仟元，已交壹拾玖万元，仍欠贰拾叁万捌仟元。其中欠款贰拾万元按信用社利息计算，叁万捌仟元待办好房地产权证付清。因当时未写欠条（若有也无效）现补写此欠条给温伟崇同志。”欠款人为彭贵泉，时间为2014年5月25日。由于崇福房地产公司未能办好上述买卖房产的房地产权证，导致被告彭贵泉未能在约定的期限2010年3月5日开始在三年时间左右即2013年3月5日左右拿到房地产权证。被告支付了20万元借款第一年的利息15120元后，发现原告不可能在约定的期限内办好房地产权证给其即停止支付利息给原告。按合约第三条和第七条的约定可以确认，双方约定第三期购房款20万元已转为借款，按每半年7560元计付三年的利息期限至2013年3月5日止，如到2013年3月6日仍未能办好房地产权证，则从2013年3月6日起不计利息。因被告彭贵泉已付了一年的利息15120元，故被告彭贵泉仍欠原告温伟崇二年的利息共30240元。双方因办证和支付第三期购房款20万元及利息协商未果，原告遂向一审法院起诉，提出上述诉讼请求。
一审法院认为：原告温伟崇与被告彭贵泉于2010年3月5日签订的《房地产买卖合约书》是双方真实意思表示，没有违反法律禁止性强制性规定，合法有效。依法成立的合同，自成立时生效。依据《房地产买卖合约书》第三条约定：“第三期甲方同意乙方的要求，乙方仍欠甲方购房款人民币贰拾万元整（￥200000元整）从二○一○年四月一日开始按信用联社合作社的利息6.3‰）计算，按每（半年）一次付利息人民币￥7560元整”双方已明确合意将第三期购房款20万元转为借款，并实际已经支付了部分利息15120元，双方的民间借贷法律关系依法予以确认。双方应当按照约定全面履行自己的义务。在法庭辩论终结以前原告变更诉讼请求为判�被告彭贵泉偿还借款人民币20万元，拖欠利息变更为30240元，符合法律规定，依法予以准许。《中华人民共和国民法通则》第八十四条规定：“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。”被告拖欠原告借款20万元、利息30240元，有上述双方签订的《房地产买卖合约书》、被告于2014年5月25日出具给原告的欠条、原告于2010年9月30日出具给被告的利息收条等证据证实，依法予以确认。原告诉请，事实清楚，证据确凿，依法予以支持。根据本案查明的事实，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条的规定，判决如下：被告彭贵泉应于本判决生效�三十日内给付原告温伟崇人民币20万元（第三期购房款）、利息30240元。本案受理费5207元，由被告彭贵泉负担（此款已由原告预交，由被告在给付上述款项时一并付给原告）。
当事人二审诉辩意见
彭贵泉不服，向本院提起上诉称：一、一审法院严重违反审判程序法律规定。在一审过程中，一审法院既没有向上诉人出具因被上诉人温伟崇当庭变更诉讼案由及诉讼请求之裁定、通知书等法定文书，也没有给予上诉人应享有的举证及抗辩时间，即将原为一个案号（142）号案由为房屋买卖合同之诉讼与反诉且应予合并审理的民事纠纷案件，擅自划分为两个独立的案件（号），强制将上诉人在一审为“反诉人及被告”之主体资格改判为两个独立的“原告”和“被告”主体资格。一审法院不仅明显损害了法律的严肃性和公正性，而且也明显侵害了上诉人的合法的诉讼权益，依法应予纠正。二、一审法院不仅擅自删减上诉人一审之反诉请求文字内容，而且断章取义，曲解《房地产买卖合同书》条款文字含义，混淆事实，无视上诉人应享有的同时履行抗辩权，错误认定上诉人也“违约”。无视上诉人已实际占有和使用涉案房产因无正式产权登记而存在潜在的巨额财产损失风险，在无任何事实证据佐证的基础上，擅自认定涉案房产至今多年尚未办理产权证书，其主要责任归属案外人崇福房地产开发公司。与此同时，一审法院在（2015）梅兴法民二初字第142号将涉案房款转化为民间借贷纠纷中，不仅明显存在认定事实错误，而且，无视申诉人同时履行抗辩权之权利，及其因果关系，错误判令上诉人在判决生效三十天内还款付息，显然违反了公正、公平原则。三、适用法律不当。上诉人作为一审被告之原始案由为房屋买卖合同纠纷，为此，上诉人基于同一法律事实提起反诉。按照专门法优于普通法的法律规定，本案不仅适用《民法通则》、《合同法》，更应适用《物权法》的相关规定。但是，一审法院在认定事实错误的前提下，却单项选择有利于被上诉人的《合同法》有关债权的条款，偏颇地作出了对上诉人明显不公平的错误判决。四、一审法院在审理过程中，没有依照法律规定主动追加与本案有关的崇福房地产开发公司为第三人或者作为被告参加诉讼，被上诉人也没有主动申请，但是一审法院将应由被上诉人承担的责任归于案外人崇福房地产开发公司，明显是擅用职权的行为。请求：撤销（2015）梅兴法民二初字第142号判决，支持上诉人同时履行抗辩权。
被上诉人温伟崇辩称：一审判决事实清楚，证据充分，程序合法，请求二审法院予以维持。上诉人要求被上诉人办理房产证，其只要求被上诉人一人办�，不符合双方合同的约定，应按合同约定要求崇福房地产开发公司一同办证。
本院二审查明的事实及判决结果
本院经审理查明，一审查明的事实清楚，本院依法予以确认。
本院认为：上诉人在一审答辩状中认为双方争议属民间借贷纠纷，但在审理过程中，又对被上诉人的起诉提起反诉，认为本案属房屋买卖合同纠纷。经查，本案当事人与原审（2015）梅兴法民二初字第370号案的当事人均是基于2010年3月5日签订的《房地产买卖合约书》产生的纠纷，温伟崇起诉请求判令彭贵泉偿还购房款20万元；彭贵泉反诉请求判令温伟崇办妥诉争房屋的房地产权证书，并承担违约责任。据此，原审在审理中，将本诉与反诉认定为构成民间借贷纠纷与房屋买卖合同纠纷分别审理不当。因为本案中双方当事人不存在民间借贷纠纷。温伟崇主张彭贵泉所欠20万元购房款转为借款，并提供由彭贵泉书写的《欠条》予以证明。经查，该《欠条》内容：兹有2010年3月5日签订的原合约购房款肆拾贰万捌仟元，已交壹拾玖万元，仍欠贰拾叁万捌仟元。其中欠款贰拾万元按信用社利息计算，叁万捌仟元待办好房地产权证付清。因当时未写欠条（若有也无效）现补写此欠条给温伟崇同志。”对此，本院认为：1、该欠条是依据本案诉争的《房地产买卖合约书》约定的内容出具的，在《房地产买卖合约书》中，双方未约定给付第三期购房款的期限，只约定三年内应计息，在《欠条》中同样反映出上述内容，与一般意义上的借款不同，可以看出依然是购房款。2、房屋买卖合同属双务合同，本案双方当事人正是互负债务且未履行完毕，分别要求对方继续履行合同义务而引发纠纷，因此，本案属房屋买卖合同纠纷。双方当事人根据《房地产买卖合约书》分别要求对方履�合同义务，属于同一种诉求，构成本诉与反诉，应当与（2015）梅兴法民二初字第370号案进行合并审理。
案件合并审理后应注意的问题：1、解决遗漏诉讼主体问题。本案双方当事人均确认诉争的房屋是由梅州市崇福房地产开发有限公司开发建造，因该诉争房产尚未办理产权的初始登记，无法查清诉争房产是否具备办理契税、房屋产权证的条件，因此，梅州市崇福房地产开发有限公司与本案的处理结果存在法律上的利害关系，为查清事实，应追加梅州市崇福房地产开发有限公司为解决房屋买卖合同纠纷的第三人。2、查清判令将诉争房产办证确权到彭贵泉名下是否存在程序障碍问题。据查，该诉争房产自建造至今，尚未办理产权的初始登记，而梅州市崇福房地产开发有限公司是否仍然具备房地产开发企业的资质，该诉争房产办理契税、房屋产权证的手续是否齐备、条件是否成就等事实尚未查清，该诉争房产在办理房地产权证方面有可能存在重大障碍。
综上所述，由于本案存在上述方面程序违法情形，且无法通过二审直接改判而得到纠正，故应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项的规定，裁定如下：
一、撤销兴宁市人民法院（2015）梅兴法民二初字第142号民事判决；
二、发回兴宁市人民法院重审。
二审案件受理费5207元，由本院退回上诉人彭贵泉。
审 判 长 肖庆浪
审 判 员 黄莉芬
代理审判员 曾柳青
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 刘 琴