天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终131号
上诉人（原审原告）：李洪雷，男，1978年9月22日出生，汉族，住天津市蓟州区。
上诉人（原审被告）：天津市琪晟源房地产投资有限公司，住所地天津市静海区蔡公庄镇蔡中路1号。
法定代表人：张兆亭，经理。
委托诉讼代理人：刘双双，天津观潮律师事务所律师。
上诉人李洪雷因与上诉人天津市琪晟源房地产投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服天津市静海区人民法院（2017）津0118民初5113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人李洪雷上诉请求：1.判令撤销原审判决第一项，改判在原审判决第一项基础上增加逾期交房利息及违约金共计13621.49元。2.一、二审诉讼费用由天津市琪晟源房地产投资有限公司承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。关于交房的时间，原审法院认定交房时间为2017年5月5日，严重错误。根据合同约定，关于交房应当是以天津市琪晟源房地产投资有限公司取得《天津市新建住房商品房准许交付使用证》，并且依法“通知交房”后才能产生收房后果。但本案的事实是天津市琪晟源房地产投资有限公司从未通知李洪雷交房，2017年1月天津市琪晟源房地产投资有限公司不具备交房条件。因此原审法院认定2017年1月天津市琪晟源房地产投资有限公司对李洪雷有交房通知的事实严重错误。本案应以2017年8月9日计算为实际收房日。逾期交房天数为295天。二、原审判决适用法律错误。1.根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》约定，逾期交房违约责任约定的明确、具体。2.根据司法实践，人民法院审理案件应当充分尊重双方当事人的意思自治，而不应擅自改变。3.双方签订的《商品房天津市买卖合同》中约定的逾期交房违约金为万分之一，其约定已十分之低，根本不具有被人民法院再次调整的条件。4.根据法学专家学者之观点，本案之违约金亦不符合被调整的条件。三、本案的合理利息与违约金应以违约金总房款的万分之一为标准，天数295天计算。共计32057元，原审判决仅支付16692.41元，应依法予以改判。
上诉人天津市琪晟源房地产投资有限公司对李洪雷上诉请求辩称，不同意上诉人李洪雷的全部上诉请求。理由：李洪雷在二审中增加的逾期利息及违约金没有事实及法律依据。天津市琪晟源房地产投资有限公司认为，一审法院认定的交房时间及逾期利息的调整无任何过错，认定清楚，适用法律正确。
上诉人天津市琪晟源房地产投资有限公司上诉请求：1.改判不支付逾期交房利息及违约金。2、诉讼费用由李洪雷承担。事实和理由：一审法院认定逾期时间过长，未扣除不可抗力（政府政策、大气污染及村民阻挠）等因素。虽确实存在逾期交房，但逾期交房系天津市琪晟源房地产投资有限公司意志以外的因素导致的，属于不可抗力，具体天数为210天，因此天津市琪晟源房地产投资有限公司无需支付李洪雷逾期交房违约金及利息。
上诉人李洪雷对上诉人天津市琪晟源房地产投资有限公司上诉请求辩称，同李洪雷上诉理由。
李洪雷向一审法院起诉请求：1、判令被告给付原告商品房逾期交房利息及违约金（自2016年10月16日起至2017年8月9日为止）；2、判令被告承担本案诉讼费及交通费用。事实与理由：2016年9月23日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，由原告出资购买了被告开发的坐落于静海区蔡公庄镇静王路西侧圣乾园3-1-1702号房产，每平方米5008.53元，建筑面积87.13平方米，房款共计436393元。合同约定，被告应于2016年10月15日前将符合条件的商品房交付使用，如未能按照预定日期交房的，逾期在90日内的，原告有权追究已付款利息，利息自合同约定应交付商品房之次日起至实际交付之日止按照银行同期贷款利率计算；如逾期超过90日的，合同继续履行，被告除给付已付款利息外，被告还应每日按商品房价款的1%00向乙方支付违约金；原告按约定交付全部房款，被告在收到原告的全部房款后并未在约定的期限内书面通知原告办理商品房交接手续，亦未提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品房住宅使用说明书》，故成讼，请求法院判如所请。
一审法院认定事实：2016年9月23日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，由原告出资购买了被告开发的坐落于静海区蔡公庄镇静王路西侧圣乾园3-1-1702号房产，每平方米5008.53元，建筑面积87.13平方米，房款共计436393元。合同约定：商品房竣工后，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。于2016年10月15日前交付使用，如遇不可抗力，不能履行合同的，予以延期。除遇不可抗力外，甲方如未按合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列第1种约定追究甲方违约责任。1、合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的1%00向乙方支付违约金。合同签订后，原告李洪雷已交付全部房款，被告天津市琪晟源房地产投资有限公司于2017年1月通知原告接收房屋，因被告未取得交付使用证，原告拒接收房屋。庭审中，原告增加诉讼请求，经法院释明，原告未于法院指定期限内补缴诉讼费。
另查，被告于2017年5月5日取得涉案房屋的天津市新建住宅商品房准许交付使用证。
再查，在2016年9月23日至2016年10月15日期间，2016年10月2日-4日，被告受政府政策因天气重污染经静海建委下发信息共停工3天。
以上事实有商品房买卖合同一份、天津市新建住宅商品房准许交付使用证一份、2016年10月2日发布的重污染天气预警信息一份及开庭笔录为凭。
一审法院认为，原告于庭审时增加诉讼请求，将逾期利息及违约金计算至开庭时，经法院释明后未补缴诉讼费，故对其增加诉讼请求部分法院不予处理。本案涉及原告李洪雷与被告天津市琪晟源房地产投资有限公司之间房屋买卖合同的法律关系。双方均应诚实信用地遵守法律和双方的约定，本案双方当事人争议的焦点问题是：一、双方实际应履行交房的日期是何时的问题；二、被告是否逾期交房及其逾期天数的问题；三、本案违约金的计算是否适用万分之一的比例，如适用该比例是否过高的问题。
一、关于双方实际应履行交房的日期是何时的问题。
本案中，被告主张2017年1月电话通知原告收房，原告主张虽得到通知至被告处办理接收房屋，因被告未取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证，而拒绝收房，关于原告何时收到通知，法院认为以2017年1月为宜。原告主张，即使被告通知其收房，也不符合其与被告在合同约定的书面通知收房的条件，被告认为电话、短信通知更快捷方便，对此法院认为，根据双方签订的合同之约定，交房方式应为由出卖人书面通知买受人，但是交房的通知义务是为实现买受人知道交房事实而设立，该义务并非合同的主要义务，被告使用电话或短信方式通知，虽然不符合合同约定的履行形式，但已达到通知原告收房的合同目的，原告于庭审中亦认可2017年1月得到通知，因电话、短信方式通知更符合效率的要求，故被告履行该项义务形式上虽有瑕疵，但该瑕疵并不影响合同目的的最终实现，法院认定被告以电话、短信方式通知原告收房的行为，视为其履行了合同约定的通知收房义务。
原告在被告未按合同约定取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的交房条件下，拒绝办理入住，不违反法律规定。故以被告取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的日期即2017年5月5日为实际交房日期为宜。
二、被告是否逾期交房及其逾期天数的问题
虽然双方签订的《天津市商品房买卖合同》约定的交房时间是2016年10月15日前，但还约定如遇不可抗力可延期的情形。受天气影响的情形。被告主张延期交房是由于大气污染治理等政府政策原因造成,非其本身原因造成。被告延期交房虽有不可抗力因素，但不可抗力仅有2016年10月2日-4日停工的三天发生在交房期限以内，其余均发生在原、被告签订商品房买卖合同至约定交房期限以后，关于被告主张的其他延期交房的不可抗力因素，因均发生在实际应履行交房日期以后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的不能免除责任，故原、被告约定的交房日期可顺延至2016年10月18日。至实际交房日期2017年5月5日，被告实际逾期交房天数为199天。
三、本案违约金的计算是否适用万分之一的比例，如适用该比例是否过高的问题。
原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》中对违约金约定为万分之一，被告主张如法院认定该违约金比例为万分之一时，认为违约金比例过高，请求法院调整违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”、“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，即我国合同法规定的违约金兼有补偿和惩罚的双重性质，且以补偿性为主，惩罚性为辅。本案中，被告答辩称，如按补充协议中约定的万分之一计算违约金则违约金比例过高，要求裁判以原告租金损失为标准。基于违约金具有“补偿和惩罚”的双重性质，并以补偿非违约方的损失为主要功能，故本案综合考虑涉案房屋位于天津市静海区，该地区租金水平较低，且被告在整个施工期确实多次因天气、政策原因停工，并于逾期后积极应对等因素，考虑到原告并未提供证据证明其损失的情况，兼顾公平原则及损益相抵规则，对违约金作适当裁减，酌定逾期交房违约金比例应调整至万分之零点五。
四、关于逾期利息利率的认定
被告逾期交房时间为2016年10月19日至2017年5月5日，逾期交房时间为199天。因逾期交房时间未超过一年，因此逾期利息应按同期人民银行（一年内）贷款利率计算，即对逾期利息利率认定为4.35%。
五、原告李洪雷与被告天津市琪晟源房地产投资有限公司之间签订《天津市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效协议，应受法律保护，各方均应按照合同约定履行各自义务。原告依约履行了交付全部房款的义务，被告应于合同约定交房日期交付房屋，被告逾期交房应依约承担违约责任。因此被告应自2016年10月19日起至2017年5月5日止，共计199天给付逾期交房利息及违约金。结合前面所述，违约金标准为商品房总价款每日万分之零点五计算，（即每日21.82元,436393元*0.5%00=21.82元），违约金共计4342.18元（21.82元*199天=4342.18元）逾期利息为10349.68元（436393元*4.35%*199天/365天=10349.68元）,以上共计14591.86元（4342.18元+10349.68元=14591.86元）。本案中原告虽然主张交通费用由被告承担，但是原告未提交证据予以证明，故对原告主张交通费用的诉讼请求法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决：一、被告天津市琪晟源房地产投资有限公司于本判决生效后十五日内给付原告李洪雷逾期交房已付款利息及违约金共计14591.86元。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费242元，由原告承担160元，被告天津市琪晟源房地产投资有限公司承担82元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。
本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.天津市琪晟源房地产投资有限公司是否应承担逾期交房违约责任问题。2.李洪雷各项经济损失应如何认定。
一、关于上诉人天津市琪晟源房地产投资有限公司是否应承担逾期交房违约责任问题。上诉人天津市琪晟源房地产投资有限公司主张延期交房是由于大气污染治理等政府政策原因造成,非其本身原因造成。但该不可抗力因素仅发生在2016年10月2日至4日，仅为三天。天津市琪晟源房地产投资有限公司主张的其他不可抗力因素，均发生在双方签订商品房买卖合同至约定交房期限以后。因此上诉人天津市琪晟源房地产投资有限公司要求改判不承担逾期交房违约责任的主张，证据不足，本院不予支持。
二、关于上诉人李洪雷各项经济损失应如何认定问题。
1.关于天津市琪晟源房地产投资有限公司应承担违约责任的具体天数问题。天津市琪晟源房地产投资有限公司曾于2017年1月电话及短信通知李洪雷收房，李洪雷表示接到天津市琪晟源房地产投资有限公司电话及短信，但主张该通知内容不应视为通知交房。根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》约定，天津市琪晟源房地产投资有限公司通知交房应以书面的形式通知。虽然天津市琪晟源房地产投资有限公司通知交房的方式非合同之约定，但是交房的通知义务是为实现买受人知道交房事实。天津市琪晟源房地产投资有限公司使用电话或短信方式通知，虽然不符合合同约定的履行形式，但已达到通知李洪雷收房的合同目的，因电话、短信方式通知更符合效率的要求，故天津市琪晟源房地产投资有限公司履行该项义务形式上的瑕疵并不影响合同目的的最终实现，因此一审法院认定天津市琪晟源房地产投资有限公司以电话、短信方式通知李洪雷收房的行为，视为其履行了合同约定的通知收房义务并无不当。因天津市琪晟源房地产投资有限公司通知李洪雷交房时尚未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，一审法院以天津市琪晟源房地产投资有限公司取得《天津市新建住房商品房准许证》的日期，即2017年5月5日确定为实际交房日期，符合法律规定。上诉人李洪雷要求以2017年8月9日计算为实际收房日，计算违约金及利息证据不足，本院不予支持。一审法院认定上诉人天津市琪晟源房地产投资有限公司自2016年10月18日至实际交房日期2017年5月5日，承担逾期交房违约责任，符合法律规定。
2.关于违约金的计算标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中天津市琪晟源房地产投资有限公司主张违约金比例过高，请求法院调整违约金。一审法院根据该地区租金水平、施工期因天气、政策原因停工等因素，兼顾公平原则及损益相抵规则，对违约金作适当裁减，酌定逾期交房违约金比例应调整至万分之零点五，符合法律规定。上诉人李洪雷要求改判按照合同约定的违约金标准计算违约金，证据不足，本院不予支持。一审法院对李洪雷各项经济损失的认定，符合法律规定，数额亦无不当。
综上所述，上诉人李洪雷、天津市琪晟源房地产投资有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费285元，由上诉人李洪雷负担120元，上诉人天津市琪晟源房地产投资有限公司负担165元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭萍会
审 判 员 王宗新
代理审判员 纪曼丽
二〇一八年一月三十一日
书 记 员 封占江
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；