江西省南昌高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0191民初883号原告（反诉被告）：彭火荣，男，1964年2月3日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。委托诉讼代理人：张海燕，江西灯正律师事务所律师。委托诉讼代理人：周慧梅，江西灯正律师事务所律师。被告：南昌高新技术产业开发区昌东镇光明村民委员会，住所地：南昌高新技术产业开发区昌东镇光明村民委员会，组织机构代码：Ｂ37180439。负责人：余学武，该村村长。委托诉讼代理人：杨云飞，江西周象律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴书琴，江西周象律师事务所律师。被告（反诉原告）：南昌高新技术产业开发区昌东镇光明村民委员会车坊黄村小组，住所地：南昌高新技术产业开发区昌东镇光明村民委员会车坊黄村小组。负责人：黄兵林，该村小组组长。委托诉讼代理人：李涛，江西周象律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁文君，江西周象律师事务所律师。原告（反诉被告）彭火荣与被告南昌高新技术产业开发区昌东镇光明村民委员会（以下简称光明村委会）、被告（反诉原告）南昌高新技术产业开发区昌东镇光明村民委员会车坊黄村小组（以下简称车坊黄村小组）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月14日、12月11日、12月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）彭火荣及其委托诉讼代理人张海燕、周慧梅、被告光明村委会的委托诉讼代理人杨云飞、戴书琴、被告（反诉原告）车坊黄村小组的负责人黄兵林及其委托诉讼代理人李涛、梁文君到庭参加诉讼。本案审理过程中，原告（反诉被告）彭火荣申请追加车坊黄村小组为被告，被告（反诉原告）车坊黄村小组向本院提出对原告（反诉被告）彭火荣的反诉。本案现已审理终结。原告（反诉被告）彭火荣向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还原告自2017年3月1日至2017年5月31日房租计13800元整。2、判令被告支付违约金552000元整。3、判令被告赔偿原告损失66251元和装修款220000元，共计286251元。4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告、被告于2011年5月20日签订《房屋租赁合同》，约定由被告将位于老年活动中心靠东面连接新竣工的二层框架商铺楼（农房）总面积为230平方米，出租给原告，租赁期限自2011年9月1日至2026年5月31日止。第一年至第六年租金单价为每平方米20元，月租金4600元，年租金55200元，为了与活动中心租赁期同步，第一次租金只交二年零九个月。即2011年9月1日至2014年5月31日止。租金每三年支付一次，第一期租金于合同订立之日起七日内支付，后每期租金乙方（原告）应于前一周期届满前的第三个月的前十日内支付。原告承租后，为了出租商铺花费了220000元对商铺进行装修。2017年3月1日开始，被告组织施工队在租赁房屋前砌墙施工，完全封闭，导致原告所承租的商铺无法出入，无法经营，原告出租的商户纷纷向贵院起诉原告解除合同，承担退回押金、房屋租金和违约金（共计66251元）的责任（刘燕燕、万克洋、侯高峰、罗必泰、罗根红、程茂安、何婷、喻巧玲、李志伟、陈淋玲、邓永华等与原告之间的房屋租赁合同纠纷）。合同第八条明确约定“若甲方（被告）原因造成乙方（原告）无法经营，或者擅自毁约的，甲方（被告）应无条件赔偿乙方（原告）损失，具体赔偿标准为乙方租金的十倍”因此，被告应依法向原告支付十倍租金的违约金552000元。被告光明村委会辩称，1、在彭火荣与车坊黄村小组签订的《房屋租赁合同》首部，出租方（甲方）载明：光明车坊黄村代表；承租方（乙方）载明：彭火荣。从形式上可以直观看出，合同当事人为车坊黄村小组与彭火荣，而非光明村委会。2、根据《土地管理法》第十条，农民集体所有的土地已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理。《最高人民法院》中也明确村民小组作为拥有独立财产和独立意思表示的组织，其合法拥有诉讼主体的地位。车坊黄村小组是涉案房屋的所有权人，对涉案房屋、土地有经营、管理的权利，且彭火荣与之签订的租赁合同所涉的标的物，也是光明车坊黄村村民集体筹资建造，符合了“谁收益、谁负担”的原则。合同签订的主体及涉案土地的所有权人并非光明村委会，光明村委员根本没有出租的权利。3、彭火荣与车坊黄村小组代表签订的合同约定，租金由承租方彭火荣向车坊黄村代表支付。光明村委会从未收取租金，该笔租金直接交付至合同当事人即出租方车坊黄村小组。4、彭火荣与车坊黄村代表签订的合同约定，甲方（出租方）违约需向乙方赔偿乙方租金的10倍。面对高额的违约责任，按照正常逻辑，如果光明村委会是该合同的当事人，那么其一般不可能采取过激的行为，组织施工队砌墙围堵自己出租的商铺楼，达到致使自己可能违约的后果。5、落款日期2011年1月17日处，有光明村委会盖章但未有法人代表签字，我方对该盖章的合法性有所怀疑。据悉，该盖章是光明村委会前任会计应彭火荣的强烈要求私自所盖，目的是为了让光明村委会见证承租方与出租方是基于真实意思表示所签订的合同。通过以上分析，根据合同相对性原则，光明村委会不是彭火荣与车坊黄村代表签订的《房屋租赁合同》的主体，光明村委会在本案中不应当承担违约责任。此外，彭火荣诉状中诉称由于光明村委会在原告承租的店铺前砌墙导致其出租的商户无法经营，包括刘燕燕、罗必泰等人。在法院审理其他案件中可以了解到上述商户并未作为次承租人，租赁彭火荣的店铺，其起诉的事实与理由不存在。且彭火荣被其商户状告的无法经营的根本且直接原因在于彭火荣拖欠涉案房屋所有权人车××黄村小组的租金，构成根本违约，导致车坊黄村依法解除与其签订的房屋租赁合同，收回店铺。综上所述，光明村委会与彭火荣不存在房屋租赁合同关系，不是本案的适格被告，更不应承担违约责任，故请求法院依法驳回原告诉请。被告（反诉原告）车坊黄村小组辩称，车坊黄村小组与彭火荣存在房屋租赁合同关系，在合同履行过程中车坊黄村小组不存在违约行为，反而是彭火荣存在违约行为，其未按合同约定向车坊黄村小组支付租金。此外，本案系房屋租赁合同纠纷，光明村委会不是案涉合同当事人，故彭火荣要求光明村委会承担违约责任无法律依据。事实和理由如下：1、案涉房屋属于车坊黄村小组，该房屋是车坊黄村小组村民在经合法审批后自筹自建，与其他人无关，根据《中华人民共和国物权法》第三十条之规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”故案涉房屋属于车坊黄村小组，与其他人无关。车坊黄村小组可以自由处分该房屋，对该房屋享有经营、管理的权利。2、案涉《房屋租赁合同》系车坊黄村小组与原告彭火荣所签，与光明村委会无关。3、案涉《房屋租赁合同》履行过程中，车坊黄村小组不存在违约行为，反而是彭火荣存在违约行为，其应承担违约责任。彭火荣诉称因光明村委会组织施工队在租赁房屋前砌墙施工导致其承租的商铺无法出入，无法经营，且不论施工行为是否对租赁房屋造成上述影响，因该施工行为与车坊黄村小组无关，也无法控制，故彭火荣要求车坊黄村小组承担违约责任无法律依据。合同履行过程中，彭火荣未按合同约定向车坊黄村小组支付2017年6月1日至2020年5月31日的房租。车坊黄村小组曾多次向其催缴，但其拒不支付。尔后，车坊黄村小组迫不得已于2017年6月7日依法将租赁房屋收回。故彭火荣已对我方违约，应承担违约责任。彭火荣诉称因光明村委会的施工行为导致其对刘燕燕等次承租人违约，其需承担违约责任的说法，没有事实依据。被告（反诉原告）车坊黄村小组向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付552000元违约金。2、本反诉案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告承租的商铺楼系反诉原告自建。2011年05月20日，光明车坊黄村代表经反诉原告同意，与反诉被告签订《房屋租赁合同》，光明车坊黄村代表为甲方，反诉被告为乙方。合同主要约定内容：1、租赁房屋概况,甲方将位于老年活动中心靠东面连接新竣工的二层框架商铺楼（农房）出租给乙方自主合法经营，商铺楼（农房）总面积为230平方米；2、租赁期限为15年，从2011年6月1日至2026年5月31日止。免租金期为3个月，从2011年6月1日至2011年9月1日止。3、租金支付标准，第一年至第六年的每年租金为55200元。从2017年6月1日起，以三年为一周期，每一周期应交的年租金在前一周期的基础上递增百分之六（乙方应付租金详见附表）。4、租金支付时间，每期租金乙方应于前一周期届满前的第三个月的前十日内支付。5、违约责任，若乙方未按期支付，甲方有权通知乙方解除本合同。若因乙方原因退出经营或擅自毁约的，乙方应按年租金的10倍赔偿甲方损失，共计552000元。2017年3月，反诉被告违反合同约定未向反诉原告支付2017年06月01日至2020年05月31日的房租。虽经反诉原告多次向其书面或口头催交，但反诉被告仍拒不支付房租。于是，反诉原告在反诉被告未交租金的情况下，依据上述合同的约定行使解除权，于2017年6月7日将商铺楼收回。反诉原告曾就其损失与反诉被告进行协商，但反诉被告不仅拒绝赔偿，反而要求反诉原告赔偿其所谓的损失。原告（反诉被告）彭火荣辩称，1、本案提起反诉的虽然是车坊黄村小组，但是《房屋租赁合同》出租方是车坊黄村小组及光明村委会，在合同履行中共同承担出租方的权利义务，所以在反诉中，也应作为共同的权利义务承担者。2、在本案中，光明村委会及车坊黄村小组构成根本违约，原告当然可以拒交房租，并应由光明村委会、车坊黄村小组赔偿违约金并承担原告的一切损失。光明村委会在其答辩状中自认其违约的事实。被告在违约后，还于2017年6月7日把原告承租的房屋全部焊接地锁强制关闭。光明村委会出于自身经济利益开发商业街，无论围挡是否按照规定，只要影响了原告的经营，就已经构成违约。3、我方没有任何违约行为。被告已经违约在先，我方自然有权拒绝履行支付租金的义务。被告是出租方却在2017年3月份开始修建商业街，采取封路行为阻断了出租房屋的经营，已经构成了根本违约，我方可以有权拒绝支付租金，这是合法行使抗辩权。而且，我方还积极与被告协商调整租金，但是被告态度蛮横，拒绝下调租金，这些在会议纪要中已经得到体现。4、被告光明村委会和车坊黄村小组，应按照合同约定向答辩人支付年租金的十倍的违约金，并赔偿原告的全部损失。庭审中，双方当事人均认可案涉房屋租赁合同已实际解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年3月1日，光明村车坊黄家自然村(即被告车坊黄村小组)全体村民向南昌市高新区管委会、昌东镇人民政府、光明村委会请求建设老年活动中心综合楼，并经逐级审批同意后建成。2011年3月8日，光明村黄家组(即被告车坊黄村小组)老年协会申请扩建老年活动中心厨房，即本案所涉出租房屋，位于老年活动中心靠东面连接新竣工的二层框架商铺楼。2011年5月20日，原告（反诉被告）彭火荣与被告（反诉原告）车坊黄村小组签订《房屋租赁合同》，约定由被告（反诉原告）车坊黄村小组将位于老年活动中心靠东面连接新竣工的二层框架商铺楼（农房）出租给原告（反诉被告）彭火荣，房屋面积为230平方米，租赁期限自2011年9月1日至2026年5月31日。上述合同首部载明：“出租房（甲方）为光明车坊黄村代表，承租方（乙方）为彭火荣”，并约定：“第一年至第六年租金单价为每平方米20元，按二层230平方米计算，月租金4600元，年租金55200元”，“为了与活动中心租赁期同步，第一次租金只交二年零九个月，即2011年9月1日至2014年5月31日止”，“租金每三年支付一次，第一次租金于合同订立之日起七日内支付，后每期租金乙方应于前一周期届满前的第三个月的前十日内支付。若乙方未按期支付，甲方有权通知乙方解除本合同。租金要交给三房代表，不能交给任何其他人”，“若甲方原因造成乙方无法经营，或者擅自毁约的，甲方应无条件赔偿乙方损失，具体赔偿标准为乙方租金的十倍”，“若乙方原因退出经营或擅自毁约的，乙方应赔偿甲方损失年租金的10倍”。合同底部有车坊黄村代表和彭火荣签字，并加盖了光明村委会公章。合同签订后，原告（反诉被告）彭火荣分别于2011年、2014年按约定支付了房屋租金，因村小组、村委会无独立帐户，该租金由昌东镇经管站代管，出具了“村账镇代管专用收款收据”，由被告（反诉原告)车坊黄村小组村民代表作为收款人，加盖了“组帐村代管收入”印章。随后，该租金由被告（反诉原告)车坊黄村小组领取并发放给本小组全体村民。2017年3月1日，被告光明村委会在案涉房屋附近进行商业街项目建设，并搭建临时围挡。为此，原告（反诉被告）彭火荣要求被告（反诉原告）车坊黄村小组减少租金，但多次与该村小组村民代表交涉未果。原告（反诉被告）彭火荣也未向被告（反诉原告）车坊黄村小组支付2017年6月1日之后的下一期租金，按双方合同约定，该租金应于2017年3月10日前支付。2017年6月2日，被告（反诉原告）车坊黄村小组向黄家组老年活动中心店面租户发出通知称，因我组老年活动中心合同期已到期，现我组决定关闭老年活动中心所有店面，限所有商户五天之内（2017年6月2日至2017年6月6日）将自有物件搬出，交还店面，如不执行，我组2017年6月7日将强制关店，其他后果自负。2017年6月7日，车坊黄村村民将上述店面强制关闭。另查明，我院于2017年6月22日分别受理案外人刘燕燕、万克洋、侯高峰、罗必泰、罗根红、程茂安、何婷、喻巧玲、李志伟、陈淋玲、邓永华起诉案外人胡凯、杨慧云、被告光明村委会房屋租赁合同纠纷案件。其中，案外人侯高峰、罗必泰诉争房屋属于本案案涉原告（反诉被告）彭火荣承租的房屋。以上查明的事实，有以下证据证明：原告（反诉被告）彭火荣、被告光明村委会、被告（反诉原告）车坊黄村小组的陈述，原告（反诉被告）提交的房屋租赁合同1份、照片6张、通知、装修合同、收据4份、2017年5月5日村委会、车坊黄村小组就调整租金协商过程的会议纪要、2014年3月15日票据号0091021的收款收据、农业银行转账流水，被告光明村委会提交的2009年3月1日光明村车坊黄村全体村民向南昌市高新区管委会、昌东镇人民政府、光明村委会提交的请求建设老年活动中心的报告、2009年3月9日昌东镇人民政府向南昌高新区管委会提交的关于光明村车坊黄村建设案涉房屋的请示昌政字【2009】42号、2009年11月6日昌东镇人民政府高新管委会规划建设局抄告单、2011年光明村车坊黄村以扩建活动中心厨房的名义申请扩建了老年活动中心的报告、黄家村小组领取老年活动中心租金的收据4张、车坊黄家自然村活动中心租金发放花名册、照片13张、视频2组、村民代表大会决议、昌东镇瑶湖商业城建设工程会议纪要、步行街立项报告、商业街规划图、高新管委会同意光明村广进路商业街项目可行性研究的批复、证人黄某的证人证言，被告（反诉原告）车坊黄村小组提交的（2017）赣0191民初756、757、759、760、762、763、764、765号民事裁定书、房屋租赁合同等，上述证据经庭审质证，本院予以确认。原告（反诉被告）彭火荣还提供房屋租赁合同、收款收据1张（2011年1月17日票据号0003434），因上述证据系案外人胡凯与被告（反诉原告）车坊黄村小组签订的合同及案外人胡凯支付租金的收据，与本案并无关联，故对于上述证据本院不予采信。本院认为，《房屋租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，案涉出租房屋系车坊黄村小组集体经逐级呈报审批后自筹自建，自行经营管理，且本案合同中亦明确约定房屋租金应交给车坊黄村小组三房代表，不能交给任何其他人，故本案所涉租赁物即该房屋属于车坊黄村小组所有，车坊黄村小组系出租方。合同实际履行中，彭火荣交纳的租金也是交给了车坊黄村小组的村民代表并由昌东镇经管站代管，此后，该租金被车坊黄村小组领出并分发给车坊黄村小组的全体村民，故该合同实际履行者即权利义务的承受者为车坊黄村小组。被告光明村委会虽加盖公章但其并不是出租人，不是该合同的当事人，也不是合同的实际履行者。关于本诉原告主张本诉两被告返还房租、支付违约金并赔偿损失和装修款的诉讼请求。本院认为，案涉房屋附近的围挡系被告光明村委会组织搭建，虽围挡在一定程度上影响了案涉房屋的正常经营使用，但因被告光明村委会并非合同当事人，根据合同相对性原则，被告光明村委会在本案中不应承担违约责任。而被告（反诉原告）车坊黄村小组并非上述围挡的搭建者或管理者，亦无其他违约行为，故原告（反诉被告）彭火荣要求被告（反诉原告）车坊黄村小组承担违约责任，无事实和法律依据。故对于原告（反诉被告）彭火荣的上述主张，本院不予支持。关于被告车坊黄村小组反诉要求原告（反诉被告）彭火荣支付违约金的诉讼请求。被告（反诉原告）车坊黄村小组虽无违约行为，但光明村委会组织搭建的围挡在客观上对原告（反诉被告）彭火荣承租的案涉房屋的经营造成了一定影响，为此，双方也就减少租金事宜进行反复交涉未果，直至2017年6月2日，被告（反诉原告）车坊黄村小组向案涉房屋的次承租人发出通知，要求收回案涉房屋。原告（反诉被告）彭火荣未交房租事出有因。故被告（反诉原告）车坊黄村小组的主张不尽合理，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）彭火荣的全部诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）南昌高新技术产业开发区昌东镇光明村民委员会车坊黄村小组的全部反诉诉讼请求。案件受理费12321元，反诉费4660元，共计16981元，由原告（反诉被告）彭火荣负担12321元，由被告（反诉原告）南昌高新技术产业开发区昌东镇光明村民委员会车坊黄村小组负担4660元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  徐慧娟人民陪审员  石 庆人民陪审员  万 丽二〇一七年十二月二十八日书 记 员  乐智昀