上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0101民初26561号
原告朱乐平，男，汉族，1981年9月4日出生。
委托代理人王海斌，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
被告李隽，男，汉族，1976年6月3日出生，户籍地址为上海市。
委托代理人姜志明，上海市中和律师事务所律师。
委托代理人张文飞，上海市中和律师事务所律师。
原告朱乐平诉被告李隽房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王海斌、被告委托代理人姜志明及张文飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱乐平诉称：2012年6月25日，原、被告就上海市黄浦区福州路XXX号房屋部分转租予被告用于商业用途达成合意并签订租约，其中约定月租金为人民币52,000元。租赁期间，被告自2016年5月5日起未再支付租金，原、被告经协商签订终止协议，约定双方所签租约于2016年5月5日提前终止，协议并对被告应予承担之义务予以明确。签约后，被告始终未予返还系争房屋及清结相关费用，原告因向被告催告未果，遂于2016年10月15日自行收回系争房屋。现原告诉请要求(1)确认原、被告所签租约于2016年5月5日予以解除；(2)被告支付房屋使用费(自2016年5月5日起至2016年10月15日止、以月租金人民币52,000元及每月30日折算日租金计算)；(3)被告支付电费人民币74,625元；(4)被告支付煤气费人民币17,712元。同时，要求对被告所付押金予以没收。
原告提供以下证据：
1、2012年6月25日《租赁协议书》，以证明原、被告之间存在租赁合同关系，同时证明根据协议书5-7之约定，原告有权没收被告所付押金。
2、2016年5月5日《终止租赁协议书》，以证明原、被告协议终止租赁关系并对相关电费、煤气费抄表读数予以明确，同时证明被告同意按照租约约定承担违约责任。
3、电费及煤气费收据存根，以证明费用单价及最后付款所涉抄表读数。
4、《上海市公有非居住房屋租赁合同》、《租赁合同书》及《租赁合同证明》，以证明原告对系争房屋享有合法出租权。
5、《委托书》及案外人工商登记信息，以证明原告系接受案外人委托办理系争房屋出租事宜。
6、2016年7月14日原告致被告催告短信，以证明原告短信催告被告支付欠款并交付系争房屋。
7、2016年10月15日原告打开店铺并自行收房时所摄煤气表及电表照片，以证明收房当日煤气表及电表之抄表读数。
8、业主出具之《证明》，以证明业主于原告自行收房时到场见证收房过程，并对煤气表及电表读数予以确认。
9、2016年10月15日原告打开店铺时之照片及视频资料(附光盘)，以证明原告收房时之房屋状况，同时证明被告并未与原告办理房屋交接事宜。
被告李隽辩称：原、被告于2016年5月5日协商终止租约，故对租约于当日解除予以确认。另解除当日，原、被告亦实际办理房屋交接手续，被告亦实际支付截至2016年5月4日止之费用，就此，被告并无占用系争房屋之情节，故不同意支付房屋使用费。对于原告诉请之电费及煤气费，同意支付2016年1月1日至2016年5月4日期间费用。对于被告所付押金，要求将押金先行抵充所欠煤气费及电费，并将剩余押金款项返还予被告。
被告对原告提供证据1、2、6形式真实性予以确认；对原告提供证据1称租金系3个月一付，且租约项下存在押金，并称被告在租赁关系终止后系按房屋现状交还房屋；对原告提供证据2称据此可予证明原、被告系协商一致解除租约，此亦可证明双方于当日已经实际办理房屋交接手续，双方于当日并无其他任何争议；对原告提供证据3不予认可，并明确表示不需要核对证据原件，同时称被告系以现金方式支付该项费用，故无法提供任何支付凭证，亦从未收讫费用收据；对原告提供证据4、5称系涉及案外人，故对形式真实性并不清楚；对原告提供证据6确认曾收讫该短信，但认为此短信并非原告所发，故该短信与原告无关，另称被告已交还系争房屋，故该短信亦与被告无关；对原告提供证据7-9形式真实性不予确认，并称被告在之前已交还系争房屋，故原告如何处理房屋与被告无关。
被告提供以下证据：
1、被告最后1年租金支付明细，以证明最后1年月租金调低至人民币50,000元，并称被告最后1次仅支付1个月租金，据此亦可证明双方已经口头约定租约于2016年5月5日终止。
2、案外人徐某某与原告之间手机短信记录，以证明被告系通过案外人与原告沟通租金事宜，同时证明押金支付、合意解除租约及租金调整情节。
3、照片，以证明系争房屋已由他人使用。
原告对被告提供证据1形式真实性及内容合法性予以确认，但对其关联性不予认可，认为该证据可予证明被告存在延迟付租情节，并称虽然租金曾予以下调，但原告仍要求被告按照最初租金标准支付房屋使用费；对被告提供证据2形式真实性及内容合法性均无法确认，对其关联性亦不予认可，认为即使内容属实，亦仅可证明双方协商终止租约，无法证明被告亦将房屋返还予原告；对被告提供证据3不予认可，认为被告无法证明拍摄时间，并称原告于2016年10月15日基于减损而自行收回房屋，之后，系争房屋确实处于原告控制之下。
经审理查明：2012年6月25日，原、被告签订《租赁协议书》(下称《租赁协议》)一份，约定(1)原告将所承租之位于上海市黄浦区福州路XXX号房屋部分转租予被告作为商业用途使用，租期自2012年7月5日起至原告租赁该商铺合同终止时为止；(2)月租金为人民币52,000元，租金每3个月支付一次，另被告须于本协议签订之日支付履约保证金人民币104,000元；(3)保证金应当保持足额，原告有权在被告违约情形下抵扣保证金以弥补遭受之损失，被告应于之后补足保证金，另被告不得以交付保证金为由拒绝或延期支付应付之款项；(4)被告应当按时缴纳所使用之水电煤及通讯等费用；(5)被告未按时向原告支付所有应付款项属于被告违约，原告有权采取强制措施，随时收回店铺并没收被告所缴纳之保证金；(6)如被告在原告未违反本协议情形下提前解除协议，则视为被告违约，原告有权没收被告已缴纳而未用完之租金及保证金，作为给予原告之经济损失赔偿(协议5-7)。签约后，原、被告履行各自合同义务，被告按约缴纳保证金人民币104,000元，并实际缴纳截至2016年5月4日之租金、截至电表读数30827之电费及截至煤气表读数12957之煤气费。2016年5月5日，原、被告就解约事宜签订《终止租赁协议书》(下称《终止协议》)一份，约定(1)原、被告之间协议履行日期提前截止至2016年5月5日；(2)被告应于2016年5月15日之前结清经营期间未予缴纳之水电煤费用，现电表及煤气表抄见数分别为73716及20481；(3)被告自愿依据《租赁协议》第五条第7款承担相应违约责任。《租赁协议》解除后，被告未与原告办理系争房屋交接手续，亦未清结欠付之电费及煤气费。2016年7月14日，案外人上海原也餐饮管理有限公司(下称原也公司)致被告手机短信，称原告系原也公司下属分店负责人，并要求被告于收讫短信后3日内与原告结清租赁费用、清理店铺并交还钥匙。被告收讫短信后，始终未与原告办理上述后续事宜。2016年10月15日，原告强行打开店铺并自行收房，收房当日电表及煤气表抄表读数分别为80577及20494。现原告称被告欠付电费及煤气费，且被告在解约后未能及时交还系争房屋，原告并以此为由起诉来院，要求确认原、被告之间《租赁协议》于2016年5月5日予以解除，同时要求被告支付80577扣除30827后读数之电费人民币74,625元、支付20494扣除12957后读数之煤气费人民币17,712元，另外要求被告按月租金人民币52,000元标准、按每月30日折算之日租金数额计付2016年5月5日至2016年10月15日期间房屋使用费。对于被告所付保证金人民币104,000元，原告则要求予以没收。
另查明：被告支付电费及煤气费之单价分别为人民币1.50元及人民币2.35元，且租赁期间，月租金曾于2015年下调至人民币50,000元。
以上事实，由原告提供的《租赁协议》、《终止协议》、收据存根、手机短信记录、收房时照片、被告提供的租金支付明细以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告所签《租赁协议》及《终止协议》均系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，原、被告作为签约方均应恪守协议约定之义务。《终止协议》约定原、被告所签《租赁协议》于2016年5月5日予以解除，故本院依法确认该日期系解约日期。对于原告诉请之房屋使用费，被告虽称其已交还房屋，但被告就此未能提供钥匙收据或房屋交接书等证据加以证明，故本院对被告所述已交还房屋一节依法不予采信，被告就延迟返还房屋应予承担房屋使用费。但对于原告而言，在《终止协议》签订之时，原告即应知晓《租赁协议》已于2016年5月5日提前解除，故在被告未予返还房屋情形下，原告应当在合理期限内及时履行收房义务以避免损失扩大。现原告实际于2016年10月15日履行收房义务，该收房时间距解约日期已长达5个多月，而解约后1个月时间应系原告履行收房义务之合理宽限时间，鉴此，本院仅对该1个月合理宽限时间之房屋使用费依法予以支持，对于之后所产生之房屋使用费则属于原告怠于行使收房义务而导致扩大之损失，该部分损失应由原告自行承担。对于房屋使用费之计费标准，原告采纳原租金标准并无不当，本院依法予以确认。对于原告诉请之电费及煤气费，被告就电表读数30827及煤气费读数12957后付费情节未能提供证据加以证明，故本院对原告所述被告付费情节依法予以采信。对于解约当日及收房当日之间抄表读数所涉电费及煤气费，鉴于原告怠于收房而导致损失扩大一节，本院亦对该时段内之电费及煤气费依法予以酌情支持。对于被告所付保证金，原告要求予以没收，原告该项处理意见与《终止协议》约定内容无悖，本院依法应予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十九条第一款之规定，判决如下：
一、原告朱乐平于被告李隽于2012年6月25日所签《租赁协议书》于2016年5月5日予以解除；
二、被告李隽于本判决生效之日起十日内支付原告朱乐平房屋使用费人民币52,000元；
三、被告李隽于本判决生效之日起十日内支付原告朱乐平电费人民币66,392元；
四、被告李隽于本判决生效之日起十日内支付原告朱乐平煤气费人民币17,688元；
五、原告朱乐平不予退还被告李隽履约保证金人民币104,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币6,975.05元(原告朱乐平已预付)，减半收取为人民币3,487.53元，原告朱乐平负担人民币1,936.73元，被告李隽负担人民币1,550.80元，本院退还原告朱乐平人民币3,487.52元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 李 慧
二〇一七年四月七日
书记员 薛文辉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
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第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
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