河南省安阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫05民终4667号
上诉人（原审被告）：刘新华，女，1963年3月30日出生，汉族，居民，住河南省汤阴县。
委托诉讼代理人：蒋晓茹，女，1986年10月20日出生，汉族，居民，住河南省汤阴县。系刘新华之女。
被上诉人（原审原告）：单明风，女，1959年6月10日出生，汉族，居民，住郑州市惠济区。
原审被告:马珊珊，女，1988年5月3日出生，汉族，居民，住河南省汤阴县。
原审被告:马有平，男，1962年12月28日出生，汉族，居民，住河南省汤阴县。
上诉人刘新华因与被上诉人单明风、原审被告马姗姗、马有平房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省汤阴县人民法院（2017）豫0523民初1692号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，因当事人没有提出新的事实，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘新华上诉请求：请求驳回单明风诉讼请求。事实和理由：单明风预交的10万元房款及佣金1万元已退还给其，买卖合同已经终止。1万元应为支付单明风的赔偿金。无论单明风是否买到房，合同已经终止，应驳回其诉讼请求。
单明风辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉，维持原判。
马姗姗、马有平未答辩。
单明风向一审法院起诉请求：要求被告刘新华、马姗姗、马有平给付定金10万元或者赔偿经济损失10万元，并承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2016年8月25日，被告刘新华持两份公证文书和房产证，在居间方郑州市顺通房地产营销策划有限公司的居间下，与买方原告单明风（乙方）签订了一份房产买卖合同，约定甲方拥有位于郑州市金水区××楼××单元××和××号的房产，房屋所有权人为马珊珊、马有平，乙方自愿购买甲方上述房产。成交价格为162万元，乙方在本合同签订时支付人民币110000元，其中佣金为10000元，余额作为丙方代为保管定金，甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方代为保管。付款方式为乙方应当在立契当日向甲方付清全部房款，定金在冲抵房款后转为物业交割保证金。被告刘新华以代理人的身份代表甲方马珊珊、马有平签字，原告单明风在乙方处签字。合同签订后，被告刘新华将房产证交给居间机构，原告支付定金10万元和1万元佣金，被告刘新华收取10万元并向中介机构出具收到条。收到条载明：“今收到购房款壹拾万元整，系金水区花园路159号、5号楼1单元14层82.83号马有平、马珊珊（1301187308和1301190394），代理人刘新华，2016年8月28日”。证人张某1、张某2作为中介机构经办涉案房屋的工作人员出庭证明了合同履行情况，后被告刘新华未能向原告交付房屋，双方形成纠纷。2016年11月7日被告刘新华出具承诺书，内容为：“2016年8月25日，单明风与刘新华在郑州顺通房地产营销策划签订房地产买卖合同，刘新华将位于马珊珊、马有平名下，由刘新华代为出售给单明风，总价款162万元，现刘新华要求解除该房产买卖合同，领取郑州顺通房产营销策划有限公司代为保管的房产证，并保证退还单明风支付定金10万元及1万元佣金，刘新华，2016年11月7日”。被告刘新华向中介机构返还购房款10万元和支付佣金1万元后将房产证取回。原告与被告刘新华均同意解除双方签订的房屋买卖合同，但对于合同没有履行造成的损失未能协商一致形成纠纷。诉讼中，原告为证明其经济损失，提交了2016年8、9、10月份期间有关机构出具的房价报告。
另查明，2016年8月3日被告马珊珊、原萌向被告刘新华出具经过公证的委托书，内容为委托人马珊珊与原萌系夫妻关系，委托人马珊珊名下拥有位于郑州市金水区××楼××单元××房产××套，欲办理上述房产在中国建设银行股份有限公司郑州郑东新区支行的贷款注销手续，因委托人工作繁忙无法亲自到场办理相关事宜，特委托刘新华为我们的代理人，代为办理如下事宜：一、代为到中国建设银行股份有限公司郑州郑东新区支行办理上述房产的预约提前还款、抵押注销及领取银行结清证明及其相关事宜，并在相关文件上签字及按手印；二、代为到房管局办理上述房产的抵押注销及归档手续，并在相关文件上签字及按手印；三、代为领取房屋所权证，并在相关文件上签字及按手印。受委托人无转委托权。受托人在委托权限范围内所签署的相关文件委托人均认可，并自愿承担法律责任。委托期限自二○一六年八月三日至二○一七年二月二十七日止。委托人马珊珊、原萌分别在委托书上签字。同日，被告马有平及王贵芹也向被告刘新华出具经过公证的委托书，委托事项为办理郑州市金水区花园路159号5号楼1单元14层82号的上述房产的抵押注销手续，委托权限与被告马珊珊、原萌委托权限相同。庭审中，被告马珊珊、马有平均否认委托刘新华出售本案诉争的两处房产，对刘新华出售上述两处房产的房屋买卖合同不予认可。
一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义签订的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案诉争房产所有权人分别是被告马珊珊、马有平，根据公证机关出具的公证文书，被告马珊珊、马有平委托被告刘新华的权限是在中国建设银行股份有限公司郑州新区支行办理贷款注销手续，委托权限中不包括对房产的出售。因被告刘新华对诉争房产没有所有权，也没有取得房产所有权人的授权或追认，属于无权处分，因此双方签订的房产买卖合同属于无效合同。原告称被告马有平、马珊珊知道刘新华处分房产的情况，但被告马有平、马珊珊当庭予以否认，原被告签订的房产买卖合同上卖方为被告马有平、马珊珊，被告刘新华在签订合同时是以代理人的身份在房产买卖合同上签字，原告作为买受人没有认真审查被告刘新华提交的公证文书，原告所举证据不足以认定马有平、马珊珊同意被告刘新华处分该处房产，因此，对于其辩称不予采信。合同无效，双方之间约定的定金条款不产生法律效力。原告要求被告赔偿定金10万元不予支持。但原告要求赔偿损失10万元，结合当事人在签订合同中的过错责任，被告刘新华明知没有代理权限非法处分他人房产，原告单明风在被告刘新华提交了公证文书的情况下依然与没有代理权限的人签订房产买卖合同也存在明显过错，因此，结合原告提交的损失情况，被告刘新华应当赔偿原告单明风经济损失25000元。被告马有平、马珊珊不是房产买卖合同的当事人，对原告损失不存在明显过错，原告要求被告马有平、马珊珊承担赔偿责任，证据不力，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告刘新华于判决生效后十五日内给付原告单明风赔偿款25000元；二、驳回原告其他诉讼请求。
二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人刘新华没有所有权，也没有代理权出售马姗姗、马有平所有的房屋，且未得到马姗姗、马有平对售房合同的追认，刘新华与单明风签订的售房合同属无效合同。上诉人刘新华因没有所有权、代理权且未得到所有权人追认，处分无权处分的财产，有明显过错，应承担相应的赔偿责任。被上诉人单明风在刘新华提交的公证书未写明有签订房屋买卖合同的权限的情况下，仍与刘新华签订房屋买卖合同，也存在过错。原审判决根据单明风提交的损失情况及双方过错情况，判决刘新华赔偿单明风损失25000元并无不当。刘新华上诉认为其已经将定金及佣金退还单明风，合同已经终止，不应再赔偿单明风损失的理由不能成立，本院不予采纳。上诉人刘新华所称给付单明风的1万元应计算为赔偿金的上诉理由，经查，根据刘新华出具的承诺书，其保证退还单明风定金10万元及1万元佣金，其现在主张1万元应作为赔偿款的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，刘新华的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费425元，由刘新华负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 静
审判员 张利平
审判员 付文华
二〇一七年十一月十日
书记员 张 朋