浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙08民终177号
上诉人（原审被告）：浙江开化瑞泰置业有限公司。
法定代表人：周金峰，董事长。
委托诉讼代理人：徐芳，浙江天赞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈信国，浙江天赞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：叶颖，女，1991年2月18日出生，汉族，住浙江省开化县。
委托诉讼代理人：滕玲玲，浙江锦丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王雷，浙江锦丰律师事务所律师。
上诉人浙江开化瑞泰置业有限公司（以下简称瑞泰置业公司）因与被上诉人叶颖商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省开化县人民法院（2016）浙0824民初1554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：被告瑞泰置业公司经营房地产开发、销售、室内装修、租赁房屋等业务。2014年1月6日，原告与被告签订了《浙江省商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的位于开化县南湖旅游综合开发地块东方广场第18幢商品房，房屋总价款为818万元。双方在合同第九条第一款中约定“出卖人应当在2014年9月30日前将符合下列条件的商品房交付买受人：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明或验收会议纪要；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。”在合同第十条第一款第二项中约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起且办理完成退房手续后30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1﹪向买受人支付违约金。”在合同第十二条第一项中约定“商品房达到交付使用条件后出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收对接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单…出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”2014年1月6日，原告支付被告购房款318万元。2014年3月13日，原告以购房为由向中国农业银行股份有限公司开化县支行贷款500万元，双方在《个人购房担保借款合同》（合同编号：33020120140026152）中主要约定借款利率为年利率6.55﹪（以借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率为准）、逾期利率为年利率9.825﹪、还款方式为等额本金、借款期间遇中国人民银行同期同档次贷款基准利率调整的则自下一个周期首月的借款发放日的对应日起进行调整。原告截止至2015年8月13日已返还中国农业银行股份有限公司开化县支行借款本金708333.39元并依约支付借款利息422008.3元。2014年3月14日，原告支付被告购房款500万元。2014年10月21日，原告与杭州圣都装饰设计工程有限公司签订了设计合同，并于2014年10月22日支付设计费5万元。2014年12月26日，被告向原告发出交房通知书，通知原告于2014年12月30日（9：30-16：30）前来办理收房交接手续以及原告未按规定时间办理领房手续导致被告不能交房的，其后果应由原告承担。2014年12月27日，原告又与杭州圣都装饰设计工程有限公司签订了装修施工合同，并于2015年1月2日支付其工程款10万元。2015年4月15日，原告及其他四户业主与被告就涉案房屋渗水、漏水的维保问题以及逾期交房违约责任进行磋商，并约定如被告对房屋漏水问题没有实质性、有效性的解决方案，并且再行推诿逾期交房违约责任，则原告要求解除合同。2015年4月27日，原告及其他四户业主发函至被告，对房屋漏水及逾期交房违约金等问题提出处理意见，并要求被告于2015年5月11日前给予答复，但无果。2015年7月13日，原告为提起诉讼委托浙江锦丰律师事务所代理，并支付律师代理费10万元以及约定后续需按本案标的额的3﹪支付律师代理费。2015年8月11日，原告委托浙江锦丰律师事务所向被告发函，告知因被告交付的房屋不符合交付条件，且逾期交房超过90天，双方于2014年1月6日签订的《浙江省商品房买卖合同》于2015年8月13日已解除。
被告瑞泰置业公司关于涉案房屋在内的房产项目于2014年9月组织竣工验收，于2014年12月31日召开了竣工联合验收会议。但该前述房产项目于2014年12月2日取得环保验收意见、于2014年12月23日取得消防验收意见，开化县规划局于2015年3月13日出具《浙江省建设工程竣工规划核实确认书》。开化县住房和城乡建设局曾于2014年11月12日向被告颁发《房屋建筑工程竣工验收备案表》，后因违反法定程序于2016年5月27日被浙江省衢州市中级人民法院（2016）浙08行终13号行政判决予以撤销。2016年7月15日，开化县住房和城乡建设局复核备案后重新向被告颁发《房屋建筑工程竣工验收备案表》。
原审法院审理认为：原告叶颖与被告瑞泰置业公司签订的《浙江省商品房买卖合同》，其主体适格、内容合法、意思表示真实，为有效合同，具有法律效力。双方均应按照约定全面履行自己的义务。双方在合同明确约定了“涉案房屋须经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明或验收会议纪要以及取得法律、行政法规规定应由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件的交付条件。”以及“被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担”。被告于2014年9月组织竣工验收，于2014年12月31日召开了竣工联合验收会议，但直到2015年3月13日才取得由开化县规划局出具《浙江省建设工程竣工规划核实确认书》，根据《浙江省城乡规划条例》第四十四条第五款“未取得建设工程规划核实确认书的，建设单位或者个人不得组织竣工验收。”以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”之规定，被告组织的联合验收违反了法律、行政法规的强制性规定，且被告于2016年7月15日才取得由开化县住房和城乡建设局复核备案颁发的《房屋建筑工程竣工验收备案表》。故被告通知2014年12月30日交房时，并不能合法持有上述文件，涉案房产并不具备双方合同约定交付房屋的条件，被告于2014年12月26日在涉案商品房未达到交付条件的情况下即向原告发出交房通知书，并不能约束买受人，原告有权拒绝收房。且被告于2016年7月15日才取得由开化县住房和城乡建设局复核备案颁发的《房屋建筑工程竣工验收备案表》，涉案房产在完全符合合同约定交付条件时已逾期超过90天。原告虽曾与被告就涉案房屋的渗水、漏水以及违约责任等相关事宜进行磋商，但均在被告取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》之前，涉案房屋在此期间也并不符合合同约定的交付条件，在原告并未明确表示接收房产、选择继续履行合同时，原告仍保留行使合同约定解除权的权利。原告对房屋是否装潢设计以及支付相关费用系其自由处分，与原告是否同意接收房产以及是否选择继续履行合同无必然联系。原告现主张双方签订的《浙江省商品房买卖合同》于2015年8月13日解除合同，符合合同约定，故应予以支持。被告逾期交房并且超过90天的行为构成违约，应承担违约责任，除返还原告购房款外还应赔偿原告其他合理损失。本案中，原、被告签订的合同中虽明确约定逾期交房90天导致合同解除的违约金按买受人已付房款1﹪支付，但结合原告在本案中的实际利息损失，该违约金约定标准明显低于给原告造成的损失，故法院依法对其予以调整。对于原告已付房款中318万元的利息损失，应自支付购房款的2014年1月6日起以3180000元为本金按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计付至款项还清之日止较为合理。对于原告已付房款中500万元的利息损失，结合原告向中国农业银行股份有限公司开化县支行贷款的借款年利率为中国人民银行同期同档次贷款基准利率的事实，原告虽以等额本金还款方式已清偿部分借款本金，但该部分资金仍存在利息损失，故原告利息损失应自支付购房款的2014年3月14日起以5000000元为本金按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计付至款项还清之日止较为合理。故法院对于原告主张超过上述利息损失部分的诉讼请求不予支持。对于原告要求被告赔偿涉案房屋设计费240000元及委托装修工程款100000元的诉讼请求，经查原告实际支付设计费50000元、装修工程款100000元。该费用超过被告订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故法院对原告该项诉讼请求不予支持。对于原告要求被告赔偿律师代理费的诉讼请求，因本案不属于法定由被告方承担律师代理费的情形，且原、被告对此并无约定，故对其不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条以及《浙江省城乡规划条例》第四十四条第五款之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决：一、原告叶颖与被告浙江开化瑞泰置业有限公司于2014年1月6日签订的《浙江省商品房买卖合同》于2015年8月13日解除；二、被告浙江开化瑞泰置业有限公司于判决生效之日起十五日内返还原告叶颖购房款8180000元并支付利息（利息计算方法：购房款3180000元，利息自2014年1月6日起以3180000元为本金按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计付至款项还清之日止；购房款5000000元，利息自2014年3月14日起以5000000元为本金按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计付至款项还清之日止）；三、驳回原告叶颖的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间完成给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费84639元，由原告叶颖负担4939元，由被告浙江开化瑞泰置业有限公司负担79700元，定于判决生效之日起十五日内交纳。
判决后，浙江开化瑞泰置业有限公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决关于一审原告曾与一审被告就涉案房屋的渗水、漏水以及违约责任等相关事宜进行磋商时，涉案房产不符合合同约定的交付条件的认定，明显属于认定事实错误。1.案涉《房屋建筑工程竣工验收备案表》未被撤销前为合法有效文件。现行行政法规没有规定竣工验收备案表被撤销自始无效。《房屋建筑工程竣工验收备案表》仅是因程序原因被撤销。涉案房产在竣工验收备案表撤销前已办理权属证书，可表明原备案表在撤销前为合法文件。2.被上诉人于2015年4月多次与上诉人就房产问题进行交涉，假定规划核实确认书是2015年3月13日取得，那么双方交涉时，涉案房产符合交付条件。二、一审判决关于本案中被上诉人未明确表示接收房产、选择继续履行合同，因此，其仍保留行使合同约定解除权的认定，与客观事实不符。1.合同解除条件成就后，被上诉人以业主身份提起行政诉讼，确认其为行政行为的直接利害关系人，可见被上诉人选择继续履行合同。2.合同解除条件成就后，被上诉人以业主身份参与房产维修事宜并提出要求。3.被上诉人按合同关于继续履行合同的违约金支付标准向上诉人主张违约金赔偿。4.被上诉人在合同解除条件成就后，约2015年5-6月，在电视台及涉案房产门口发布出售房产广告，并以所有人身份向第三人对外协商、出售涉案房产。三、一审判决关于被上诉人保留行使合同约定解除权的权利、其主张双方签订的《浙江省商品房买卖合同》于2015年8月13日解除、符合合同约定的认定，属认定事实错误。1.被上诉人在合同约定的条件成就时，选择继续履行合同，就放弃了约定的解除合同的权利。2.根据双方合同约定，被上诉人诉请的各项理由不享有约定解除权。被上诉人解除合同理由有：一是交付时未取得规划核实确认书；二是竣工验收备案表被撤销；三是房产存在漏水质量问题。合同并未约定瑕疵交付被上诉人有解除权，漏水非结构性质量问题。四、一审判决关于被上诉人对房屋是否装潢设计以及支付相关费用系其自由处分，与被上诉人同意接收房产以及是否选择继续履行合同无必然联系的认定，明显与常理不符，属于认定事实错误。五、退一步来讲，即使判令解除双方之间的合同关系，上诉人也仅需按照合同约定的方式去承担损失赔偿责任，因此一审判决关于结合被上诉人在本案中的实际利息损失，已付房款1%的违约金约定标准明显过低应予调高的认定，缺乏事实依据，属于错误认定。损失赔偿不能仅限为损失增长部分，而应当结合案情综合分析，涉案房产行情低走，才导致本案发生，因此判令解除合同，退还全额房款足以弥补被上诉人的全部损失。在合同解除的情况下，违约赔偿应当依据双方合同约定方式处理，一审调高违约金错误。请求二审法院撤销原判，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人叶颖答辩称：一、《房屋建筑工程竣工验收备案表》被撤销后，自被撤销之日起失去法律效力，撤销的效力可追溯到行政行为作出之日，自始无效，上诉人的交房不符合合同约定条件，被上诉人当然有权拒收。二、在行使合同解除权和继续履行合同的问题上，上诉人错误地认为被上诉人只能二选一，事实上两项权利被上诉人均可行使。解除权是法律赋予被上诉人的特殊权利，被上诉人可以随时行使。三、上诉人于2014年12月30日通知被上诉人收房，不符合交房条件，被上诉人有权拒收并有权解除合同。上诉人于2015年3月13日才取得开化县规划局出具的《浙江省建设工程竣工规划核实确认书》。由此可知，被上诉人在交房时并没有取得规划部门出具的认可条件，《房屋建筑工程竣工验收备案表》也被撤销，因此根本不符合合同约定交房条件。再根据合同约定逾期超过90天的，被上诉人有权解除合同，因此，一审确认双方之间的合同于2015年8月13日解除完全正确。四、一审判决按照同期银行贷款利息计算被上诉人的实际损失符合法律规定，目前房价上涨猛烈，根本不存在房产贬值需要弥补损失的问题。五、上诉人组织的联合验收违反了法律、行政法规的强制性规定，不仅程序错误，而且由于没有起到真正的验收和备案的作用，造成房屋实体上存在严重的质量问题，而开化县住建局没有纠正错误、重新竣工验收，就在现有的《竣工验收备案表》上进行复核，程序上和实体上均是错误的。
二审中，双方当事人均未提交新的证据材料。
经审理，本院查明的案件事实与一审法院判决认定的事实基本一致。
本院认为：本案二审的争议焦点是被上诉人是否有权单方解除合同以及违约金数额如何确定的问题。双方当事人在商品房买卖合同中约定，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。商品房买卖合同中还约定了交付时间及条件，出卖人应当在2014年9月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人：1.工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明或验收会议纪要（以时间先者为准）；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、电、气、道路、排污等，具备商品房正常使用条件。根据已查明的案件事实，上诉人于2015年3月13日取得规划部门出具的建设工程竣工规划核实确认书。上诉人通知被上诉人于2014年12月30日办理交房手续，在该交房时间，上诉人并未取得规划部门出具的建设工程竣工规划核实确认书，不符合法律规定及合同约定的交房条件，上诉人交房逾期达90日以上的事实可以认定。故被上诉人有权根据合同约定单方解除商品房买卖合同。被上诉人一直未接受涉案房屋的钥匙，上诉人以被上诉人提起行政诉讼、发布广告、行使业主权利等为由认为被上诉人已选择继续履行合同，无事实依据。被上诉人于2015年8月13日向上诉人发律师函解除商品房买卖合同，符合合同约定，一审法院认定双方商品房买卖合同于2015年8月13日解除，并无不当。关于违约金数额的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加。双方商品房买卖合同约定逾期交房导致合同解除，出卖人按买受人累计已付购房款的1％向买受人支付违约金。双方约定的违约金数额，在出卖人较长时间地占有买受人已付房款的情况下，明显低于买受人的实际损失。一审法院综合本案情况，酌情确定以已付购房款为本金按中国人民银行同期同档次贷款基准利率调整违约金数额，属合理范围。综上，上诉人浙江开化瑞泰置业有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费84639元，由上诉人浙江开化瑞泰置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 勇
审 判 员 刘小伟
代理审判员 郑一珺
二〇一七年四月二十四日
书 记 员 胡芬芬