湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘07民终1500号
上诉人（原审被告）：万霞，女，1984年11月8日出生，土家族，居民，住石门县。
委托诉讼代理人（上诉人万霞丈夫）：陈翔宇，男，住石门县子良乡护城峪村**组。
被上诉人（原审原告）：覃琼芝，女，1971年4月8日出生，土家族，居民，住石门县。
上诉人万霞因与被上诉人覃琼芝房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省石门县人民法院（2016）湘0726民初1299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月10日立案后，开庭进行了审理。上诉人万霞及其委托诉讼代理人陈翔宇、被上诉人覃琼芝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
万霞上诉请求：1、撤销一审判决，判决覃琼芝单方违约解除门面租赁合同。2、赔偿万霞门面转让费55000元及门面装饰装修折旧费60000元。3、判决覃琼芝采取非常恶劣的方式，严重干扰和影响万霞日常经常和生活，按每日300元标准赔偿给万霞，直到停止干扰之日止。4、判决覃琼芝按门面租赁合同约定的租金标准收取租金，即12000元/年。事实和理由：1、在本案门面原产权人要出售时，万霞原本就准备购买门面，覃琼芝抢先购买了门面。且万霞与覃琼芝在租赁合同中约定“合同到期不再续租时，或者由于乙方的原因提前解除合同的，甲方不返还乙方有关的装修费用”，很明显，合同到期万霞不再续租，门面产生的费用由万霞自行承担，反之，覃琼芝不同意续租给万霞，门面产生的装修费用理应由覃琼芝赔偿给万霞。2、门面转让费普遍存在，万霞完全可以将门面转让给他人收取高额转让费免于损失。3、覃琼芝于2016年8月20日起，采取锁门，店内停放摩托车，无理吵闹等恶劣方式干扰万霞日常经营，并于2016年9月29日断水断电，严重影响万霞的日常经常和生活，只得另找地方花6000元租房居住和生活。4、双方门面租赁合同有明确约定，租金为每年12000元。依据最高人民法院法释（2009）11号文件第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，覃琼芝要求按每月3000元标准收取租金的理由不合法。
覃琼芝辩称，1、万霞说的单方面解除没有依据，合同早已到期，万霞恶意占有覃琼芝的门面。我已经提前一年告知万霞门面到期就会收回，不会继续租给万霞，我是要自己创业的，不存在单方面终止合同。2、万霞说的装修、转让赔偿与本案无关。合同中已经明确装修费不用赔偿。3、覃琼芝不存在干扰万霞经营，到目前为止万霞一直都在经营。4、关于租金，同地段的年租金已经涨到了2万多，一审判决18000多元我是认可的。请求驳回上诉，维持原判。
覃琼芝向一审法院起诉请求：1、万霞返还租赁的石门县翰林院1＃A-108号门面一间；2、支付占用门面租金损失每月3000元至交付门面之日止。
一审法院认定事实：1、关于双方租赁合同的签订情况。涉案门面原房主是胡皓，万霞于2013年7月31日与胡皓签订了房屋租赁合同，合同的租赁期限为2013年8月15日至2016年8月14日。双方签订合同后，万霞即开始租赁该店面进行经营。2015年11月覃琼芝从胡皓处购得该门面后，要求以房屋所有者的身份与万霞继续履行万霞与胡皓签订的租赁合同至合同期满，并且要求重新签订合同，该合同内容与原合同内容完全一致，只是将出租方改为覃琼芝名字，在取得万霞的同意后，双方签订了上述合同。
2、关于租赁合同的主要内容。A、甲方（覃琼芝）将位于翰林院1＃A-108店面租赁给乙方（万霞）使用；B、双方约定，该店面的租赁期为叁年，即自2013年8月15日至2016年8月14日；C、租赁期间届满，如不在续租，乙方需将租赁物如期归还；D、租赁期间届满时，在同等条件下，乙方有优先续租权，乙方如需续租应在租赁期届满前3个月向甲方提出申请，甲方同意续租后，再重新签订租赁合同；E、双方约定：在租赁期内，乙方需向甲方交租金12000元，租赁期内不浮动，乙方需另行交2000元作为押金，合同期满不再续租时，乙方若无拖欠水费、电费、物业费等相关费用，且经验收房屋相关设施无损害，甲方需及时退还乙方所交押金（无利息）；F、电费、水费、物业费、公摊水电费、卫生费、房产税等相关所有费用由乙方自行承担，不包括在租金内；G、租赁期间，甲方有权将租赁物进行抵押、出卖（转让），如进行出卖（转让）时，需提前一个月告知乙方，乙方在同等条件下，享有优先购买权。如乙方放弃优先购买权，且租赁物所有权已转移给第三人的，甲方应当建议第三人继续履行原租赁合同；H、甲、乙双方在租赁期间，无论何方欲提前终止合同，均需提前3个月告知对方，甲、乙双方经协商一致后，可以解除合同。要求提前解除终止合同的一方，应赔偿另一方1个月的租金作为补偿。如未提前3个月告知对方提前终止合同的要求，且双方协商一致同意解除合同的，违约的一方需支付另一方3个月的租金作为补偿，同时合同终止。甲、乙双方如未能就提前终止合同的有关事宜协商一致的，则原有租赁合同继续履行；I、合同有效期内，乙方对所租赁的店面及相关设施拥有合法使用权。在不危及店面结构安全且不违反国家法律法规及小区业主公约有关规定的前提下，乙方有权对所租赁的店面进行装修和改造，并接受甲方的监督和审查。乙方对店面装修或改造过程中发生的一切费用由乙方承担，不包括在租金内。乙方对装修及改造的施工安全及质量问题负责。合同到期不再续租时，或者由于乙方的原因，提前解除合同的，甲方不返还乙方有关的装修费用。乙方如因经营需要要求破拆房屋局部结构的，租赁期满不再续租或合同解除时，乙方有义务将破拆结构恢复原状，或根据破拆程度和范围作价补偿给甲方。
3、覃琼芝出租该店面所得的租金是由原房主胡皓支付的，租金已支付至2016年8月15日。押金2000元胡皓已转给覃琼芝。
一审法院认为：万霞与胡皓所签合同（亦及与覃琼芝所签合同）是双方真实意思的表示，也不违背法律的规定，是合法有效的，合法的租赁关系受法律保护，双方均应按照合同的约定履行义务。从覃琼芝、万霞签订合同的真实意思来看，双方只是将原合同履行完毕，合同期满是否再续租，双方再协商。因为在变更出租人后双方没有变更合同内容，所以覃琼芝在取得店面的产权后，实际上是承继了胡皓作为出租人在租赁合同中的权利和义务。故万霞辩称的合同租赁期应当是覃琼芝取得产权后的三年的主张没有事实依据，不予采信。合同的租赁期应是2013年8月15日至2016年8月14日，现合同期已满，覃琼芝要求收回店面自用，有事实和法律依据，予以支持。合同期满后万霞仍然占用覃琼芝的店面经营，又没有支付房租给覃琼芝，覃琼芝的损失是客观存在的，该损失因万霞的行为造成，万霞应当赔偿，但覃琼芝要求万霞按3000元/月赔偿损失，标准过高，根据万霞陈述的同地段店面租金标准，本院取中间数按年租金18000元计算，日租金为49元，万霞应当按该标准赔偿覃琼芝的损失。万霞辩称的如终止合同覃琼芝应赔偿其装修损失6万元的主张，因合同虽有约定赔偿装修款的情形，但约定的赔偿情形与万霞的主张不符，也即万霞的该主张没有事实依据，故不予采信。另外万霞在退店面时，覃琼芝应及时返还万霞押金2000元。
一审法院判决：一、万霞限本判决生效后十日内将覃琼芝所有的位于石门县永兴街道办事处翰林院1＃A-108店面腾空并交付给覃琼芝；二、万霞自2016年8月15日起至腾空交付店面之日止按每天49元赔偿覃琼芝损失，该损失在腾空之日前付清；三、驳回覃琼芝的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：覃琼芝与万霞所签房屋租赁合同约定“合同的租赁期限为2013年8月15日至2016年8月14日；合同到期不再续租时，或者由于乙方（本案中指万霞）的原因，提前解除合同的，甲方（本案中指覃琼芝）不返还乙方有关的装修费用”。一审庭审中，万霞承认涉案门面同地段门面的租金现为17000元至20000元/年。二审中万霞没有提交充分的证据证明覃琼芝严重干扰其生活和经营。二审对一审法院认定的事实予以认可。
本院认为，本案二审争议焦点为，1、覃琼芝是否单方违约解除门面租赁合同，并应赔偿万霞门面转让费55000元及门面装饰装修折旧费60000元。2、覃琼芝是否应按每日300元标准赔偿干扰万霞日常生活和经营的损失。3、万霞是否应按门面租赁合同约定的租金标准12000元/年支付占有门面的费用。
关于争议焦点一，覃琼芝与万霞就租赁门面签订了合同，约定了租赁期间，合同到期后自动终止。覃琼芝基于双方合同约定要求收回门面，并非单方违法解除合同。据二审中万霞提交的其与林智慧2013年12月27日签订的《门店转让合同》载明：林智慧将本案涉案门面转让给万霞使用；万霞一次性向林智慧支付转让费55000元。万霞遂以此为据主张门面转让费，但该门面转让费系万霞与林智慧之间发生的，并非万霞与覃琼芝之间的法律关系。万霞为获得涉案门面的使用权而向林智慧支付相应对价，林智慧予以同意，双方形成这一法律关系并未经覃琼芝同意，也与覃琼芝无关。故覃琼芝不应赔偿门面转让费55000元。关于门面装修装饰折旧费60000元，因双方在合同中有约定“合同到期不再续租时……甲方（即覃琼芝）不返还乙方（即万霞）有关的装修费用”，现双方所签订的租赁合同已经到期终止，覃琼芝不同意续租，故按合同的约定，覃琼芝不应赔偿有关的装修费。
关于争议焦点二，万霞没有提供充分证据证明覃琼芝有严重干扰其日常经营和生活的情况存在，其要求覃琼芝按300元/天赔偿因干扰而造成的损失没有事实依据，且万霞没有在一审中就此提出反诉，二审中再提出该请求，本院不予支持。
关于争议焦点三，万霞与覃琼芝之间的门面租赁合同到期后自动终止，万霞仍继续占有涉案门面，没有返还涉案门面给覃琼芝，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”具体到本案，万霞因未返还涉案门面应给覃琼芝赔偿损失，一审法院按当前同地段门面的租金来确定覃琼芝的损失符合上述法条之规定，一审庭审中，万霞认可同地段门面租金为17000元-20000元/年，故原审以18000元/年确定万霞占用门面损失的标准恰当，本院予以确认。万霞关于要求按12000元/年的标准支付门面占有费的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，万霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一条第一款规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由万霞负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 金春明
审判员 彭 炜
审判员 张 利
二〇一七年二月二十日
书记员 余 芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
㈠原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
㈡原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
㈢原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
㈣原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。