广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂12民终599号
上诉人（原审被告）：刘记恒，男，1982年11月12日出生，汉族，住河池市金城江区。
委托诉讼代理人：刘茂珠，男，1946年11月10日出生，壮族，住河池市金城江区。
被上诉人（原审原告）：黄杰元（无民事行为能力人），男，1945年2月17日出生，汉族，住河池市金城江区。
法定代理人：兰某，系黄杰元妻子。
被上诉人（原审原告）：兰某，女，1950年1月7日出生，瑶族，住河池市金城江�。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：李雯伊，广西飞度律师事务所律师。
上诉人刘记恒因与被上诉人黄杰元、兰某房屋买卖合同纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院（2016）桂1202民初2776号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年5月9日立案受理后，依法组成由审判员祝贺担任审判长，审判员吴亚玲和代理审判员覃阳组成的合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘记恒及其委托诉讼代理人刘茂珠，被上诉人黄杰元、兰某的共同委托诉讼代理人李雯伊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人刘记恒上诉请求：一、撤销一审判决，改判上诉人不支付被上诉人购房余款及相应利息。二、判决被上诉人将讼争房屋后空190对平方米的租赁合同移交给上诉人，自2017�起租金由刘记恒收取，并要求被上诉方退回由其收取的5年租金15000元（2011年9月
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2016年9月）。三、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由如下：一、一审判决引用法律与本案事实不符。被上诉人起诉请求还欠款，却没有欠条，无法证明上诉人拖欠欠款。本案房屋买卖成交4年多来，被上诉人从不追问欠款，五次诉讼也从不提及欠款一事，这就证明2011年9月3日上诉人和其小叔刘茂珠到被上诉人家协商交清余款和欠条“失落”一事（因兰某没有土地出让金发票交给买方，自愿承担个人所得税顶八万元的欠条），欠条写在兰某的日记本上，因未将欠条撕下来带走，后协商由被上诉人交所得税顶八万欠条，被上诉人完全同意。二、一审时兰某自认“土地出让金已经交过，发票丢失了，没有给”，一审判决不以兰某“丢失”发票没有给到上诉人而推定欠条的存在，继而推定2011年9月3日上诉人到被上诉人家协商一事的存在，是错误的。三、一审判决将被上诉人请求的6‰利息改做6.4%违反法律规定，应当撤销。四、上诉人买得讼争房屋及屋后空地245平方米，只得使用52.7平方米的房屋占地，屋后空地192.3平方米在卖房前已租给《西南汽修厂》使用，租期20年，至今仍由被上诉人兰某收取租金，严重侵害买受人刘记恒的合法权利。五、被上诉人并未举出诉讼时效不超过的理由，一审认定不公正。2011年9月6日被上诉人第一次起诉时，上诉人已同意支付个人所得税61295元，被上诉人坚决不要钱一定要收回房屋，自此以后被上诉人从未向上诉人要过这笔钱，起码是被上诉人放弃权利。
被上诉人黄杰元、兰某答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，上诉人的上诉请求没有依据，请求二审法院依法予以驳回。事实和理由如下：一、本案没有超过诉讼时效。《房屋买卖合同》签订后，被上诉人多次提起诉讼请求确认协议无效，该案在2015年才得到最终判决，期间诉讼时效中断。二、合同签订后没有口头协商的事实，协商过的事宜已经补写在《房屋买卖合同》中。一审判决有事实和法律依据，上诉人应当支付被上诉人购房余款和相应利息。
黄杰元、兰某向一审法院起诉请求：一、刘记恒给付尚欠购房款61295元，并支付逾期付款利息17652.96元（自2012年9月6日--
2016年9月5日，按银行同期贷款月利率6‰计算），共计78947.96元；二、本案诉讼费由被上诉人承担。
一审法院认定事实：原告黄杰元、兰某系夫妻关系。2011年11月，兰某在“雄基信息报”刊登欲出售位于河池市金城江区乾霄路97号楼房及宅基地的信息，被告刘记恒获悉后提出购房意愿。经协商，黄杰元、兰某作为甲方，刘记恒作为乙方，双方于2011年11月30日签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：“一、甲方以1200000元将房屋并土地一同卖给乙方，永远由乙方所有使用。二、甲方必须在合同签字后，壹拾日内将国有土地使用证和房屋产权证过户（专户）到乙方名下。三、付款方式：先付伍拾万元定金，等到两证过户到乙方名下后，乙方一次性付清余款700000元，万一遇到过户不得之事，甲方必须退还乙方定金伍拾万元，……另补充有一切费用由乙方自理的条款。”此外，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同落款甲方有黄杰元、兰某签名，家庭成员有黄喜签名，乙方有刘记恒签名，家庭成员有刘继彪签名。签订上述合同后，刘记恒于当日以银行转账方式向原告兰某工商银行账户（卡号：62×××88）汇入了500000元。尔后，黄杰元、刘记恒向河池市房产管理局提出将河房权证字第××号房屋办理权属转移登记的申请，经黄杰元、刘记恒申报，河池市地方税务局于2011年12月1日委托河池市价格认证中心对位于河池市房地产进行价格认证。2012年1月17日，河池市价格认证中心作出河价定[2012]24号涉税财物价格认定结论书，认定的价格为943000元。2012年2月17日，刘记恒向河池市金城江区地方税务局交纳个人所得税（房屋转让所得943000元）、城市维护建设税、教育费附加收入、营业税共计61295元。2012年2月18日，河池市房产管理局在河池日报刊登“黄杰元将房屋卖给刘记恒”的公告。2012年2月27日，黄杰元与刘记恒又签订一份《房地产买卖契约》，约定成交价格为943000元，该份转让合同备案于河池市房产管理局。2012年3月27日，河池市房产管理局为黄杰元办理了产权转移登记手续，即将涉案房屋登记在刘记恒名下，房屋所有权证号变更为：河房权证字第××号。2012年6月20日，河池市人民政府根据黄杰元、刘记恒的申请，将该宗宅基地的土地使用权登记在刘记恒名下，土地使用证号变更为：河国用（2012）第0148号。2012年8月28日，刘记恒向黄杰元发出因空地的租赁问题和税费负担问题未解决而暂不支付余款的通知。2012年8月28日，兰某、黄杰元向刘记恒发出“关于对刘记恒通知的回复意见”函，要求刘记恒5日内支付购房余款。2012年9月5日，刘记恒通过银行转账方式向兰某工商银行账户（卡号：62×××88）汇入638705元。2012年9月6日�黄杰元、兰某向一审法院提起要求解除2011年11月30日原告黄杰元、兰某与刘记恒签订的《房屋买卖合同》并由刘记恒承担违约责任的诉讼，后撤回起诉。2013年1月，黄杰元、兰某向一审法院提起诉讼，请求依法确认与刘记恒于2011年11月30日签订的《房屋买卖合同》、于2012年2月27日签订的《房地产买卖契约》无效，责令刘记恒将房产权、土地使用权过户回黄杰元名下。一审法院于2013年7月29日作出（2013）金民初字第120号民事判决：驳回黄杰元、兰某及该案第三人黄屹、黄喜、黄立要求确认黄杰元、兰某与刘记恒于2011年11月30日签订《房屋买卖合同》为无效合同的诉讼请求；确认黄杰元与刘记恒于2012年2月27日签订的《房屋买卖契约》为无效合同；驳回黄杰元、兰某及该案第三人黄屹、黄喜、黄立要求刘记恒协助办理将位于河池市房屋、宅基地登记在黄杰元名下的诉讼请�。判决后，该案当事人不服向河池市中级人民法院提起上诉，河池市中级人民法院于2013年11月18日作出（2013）河市民一终字第310号民事判决，驳回上诉，维持原判。此后，黄杰元、兰某向河池市中级人民法院提出再审申请，河池市中级人民法院依法驳回其再审申请。2014年3月14日，黄杰元、兰某向一审法院提起行政诉讼，请求判决撤销河池市住房保障与房产管理局颁发给刘记恒的河房权证字第××号房屋产权证，由河池市住房保障与房产管理局恢复涉案房屋产权人为黄杰元，后一审法院以（2014）金行初字第5号行政判决驳回了黄杰元、兰某的诉讼请求。黄杰元、兰某不服提起上诉，河池市中级人民法院以（2015）河市行终字第8号行政判决驳回黄杰元、兰某的上诉，维持一审判决。2016年10月，黄杰元、兰某以刘记恒未付清购房余款61295元为由向一审法院提起诉讼，提出前�诉讼主张。另查明，2001年6月14日，黄杰元以出让方式购买得位于河池市住宅用地一宗（地号为02-02-32-0305，图号为六圩-79），2001年7月18日登记在黄杰元名下。2006年在该宅基地上建有占地面积为52.70平方米的一栋6层楼房，2007年7月26日登记在黄杰元名下。2015年6月29日，黄杰元经一审法院判决宣告为无民事行为能力人，指定兰某为其监护人。
一审法院认为，关于本案第一个争议焦点。《中华人民共和国民法通则》规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，根据双方当事人于2011年11月30日签订的《房屋买卖合同》所作约定看，刘记恒应于涉案房地产的房屋所有权证、土地使用权证均变更至其名下后一次性付清购房余款700000元；虽涉案房地产的房屋产权证、土地使用证分别于2012年3月27日、2012年6月20日变更登记至刘记恒名下，诉讼时效从2012年6月20日起开始计算，但因黄杰元、兰某方先后提起民事诉讼要求确认本案《房屋买卖合同》无效以及提起行政诉讼请求撤销河池市住房保障与房产管理局颁发给刘记恒的河房权证字第××号房屋产权证，其诉讼行为导致诉讼时效中断。在上述判决生效前，上述合同的效力及河池市住房保障与房产管理局颁发给被告的河房权证字第××号房屋产权证的行为合法与否亦处于待定状态，在判决确认河池市住房保障与房产管理局颁发给被告的河房权证字第××号房屋产权证合法后，本案诉讼时效重新开始计算。后河池市住房保障与房产管理局上述行为于2015年被确认为有效，据此，故本案诉讼时效未超过。关于本案第二个争议焦点。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案《房屋买卖合同》已经生效判决确认为有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。首先，从合同中约定“一切费用由乙方自理”看，房地产过户过程中所涉的税费应由被告方承担；其次，结合刘记恒在庭审过程中所述内容可见，刘记恒意为在实际办理产权变更登记过程中，双方重新协商达成由黄杰元、兰某再支付给刘记恒8万元用于办理房屋产权过户的相关费用并出具了《欠条》一份，因该《欠条》遗失，双方经协商再次达成口头协议：相关税费由黄杰元、兰某负担，亦即双方当事人在履行合同过程中变更了合同相关内容。对此，黄杰元、兰某予以否认，刘记恒应当就其主张进一步提交证据加以证实，但未举证予以证实，故该举证不能的不利后果由刘记恒承�。据此，涉案房地产产权变更登记过程中所涉相关税费（交纳个人所得税、城市维护建设税、教育费附加收入、营业税）共计61295元应由刘记恒负担。对于刘记恒上述抗辩主张，因缺乏事实依据，不予采纳。综上，涉案房地产交易价款为1200000元，扣除已支付的1138705元，刘记恒尚应支付购房余款61295元。关于逾期付款利息17652.96元（自2012年9月6日至2016年9月5日止，按银行同期贷款月利率6‰计算）的问题。一审法院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”如前所述�在涉案房地产的房屋所有权证、土地使用证均变更登记至刘记恒名下后，刘记恒负有付清购房余款的义务，后其共计付款1138705元，余款61295元未按约定期限支付，其行为已构成违约，黄杰元、兰某请求支付逾期付款利息于法有据，应予支持。关于利息损失的诉求，一审法院参照中国人民银行同期（2012年，三至五年期）贷款年利率6.4%计算原告利息损失为15691.52元[61295元×6.4%×4年（2012年9月6日至2016年9月5日）]。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、由被告刘记恒于本判决生效之日起十五日内支付给原告黄杰元、兰某购房款61295元及相应逾期付款利息15691.52元，合计76986.52元；二、驳回原告黄杰元、兰某的其他诉讼请求。
二审过程中，各方当事人均无新证据向本院提交。
一审查明的事实属实，本院予以确认。
根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、本案是否超过诉讼时效？2、上诉人是否拖欠被上诉人购房余款，具体数额和利息如何认定？
本院认为，一、关于本案是否超过诉讼时效的问题。经审理查明，《房屋买卖合同》约定的付清余款时间为两证过户到刘记恒名下后，2012年6月20日，讼争房屋及土地产权才全部转移登记至刘记恒名下，故本案诉讼时效应从2012年6�20日起计算，时间为两年。此后不久，黄杰元、兰某因对买卖合同效力及河池市房管局向刘记恒颁发产权证的行为有异议，多次提起民事诉讼、行政诉讼，直至2015年本案合同效力、颁证行为是否合法等问题才被生效判决予以确认。本院认为，黄杰元、兰某提起的前述诉讼，亦是他们对房屋买卖合同相关权利义务的主张，且直接影响着购房款的认定等问题，而本案又是双方当事人对购房余款的争议，故在前述诉讼期间，本案诉讼时效应一直处于中断状态，直至行政诉讼审结完毕，诉讼时效才重新起算，时间为两年。本案黄杰元、兰某提起诉讼的时间是2016年10月，并未超出两年诉讼时效期间。上诉人刘记恒以被上诉人黄杰元、兰某未在多次诉讼中主张房屋欠款为由，认为本案诉讼时效已超过没有法律依据，本院不予支持。
2关于上诉�是否拖欠被上诉人购房余款，具体数额和利息如何认定的问题。1、上诉人刘记恒主张，对于讼争的61295元房屋交易税费，双方当事人已口头协商由被上诉人承担。本院认为，首先，在《房屋买卖合同》中已经注明，“一切费用由乙方（即刘记恒）自理，本人同意”，该处费用应包含房屋交易过程中产生的各项税费，换言之，本案房屋交易总价1200000元和已查明的交易税费61295元都应由刘记恒负担。其次，刘记恒并未提供相应证据证明，在履行合同过程中，双方存在口头协商由被上诉人负担税费的事实。故对刘记恒的上述主张不予认可，黄杰元、兰某请求由刘记恒支付61295元购房欠款有事实和法律依据，应予支持。2、上诉人刘记恒未按照合同约定足额支付购房款和房屋交易过程中产生的费用，尚欠余额61295元，且被上诉人已于2012年8月28日发出�面函，要求5日内付清购房款，一审法院据此从2012年9月6日起计算逾期付款利息正确，且认定的年利率6.4%并未超出黄杰元、兰某月利率6‰的起诉请求，本院予以认定。
对于上诉人刘记恒请求的由被上诉人退回收取的5年租金15000元，并将讼争房屋后190平方米空地的租赁合同移交给上诉人的主张，本院认为属另一法律关系，当事人可另行主张其权利，本案不再予以一并审理。
综上所述，上诉人刘记恒的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费175元�由上诉人刘记恒负担。
本判决为终审判决。
审判长 祝 贺
审判员 覃 阳
审判员 黄美秀
appoint
二〇一七年七月十日
书记员 刘清华