江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第02760号
上诉人（原审被告）朱瑞平。
上诉人（原审被告）于恩强。
被上诉人（原审原告）苏州高新区横塘街道新丰村村民委员会。
上诉人朱瑞平、于恩强因与被上诉人苏州高新区横塘街道新丰村村民委员会（以下简称新丰村）土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2013）虎民初字第0606民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2004年4月17日，新丰村与朱瑞平签订《农田续租合同书》，合同载明因朱瑞平前租合同存有违约行为，本该终止合同履行，但考虑朱瑞平的实际情况，双方续签合同并约定：一、租赁土地为东至石湖部分旱地、南至河浜、西至水泥路、北至水泥路止，粮田47.74亩、旱地9.02亩，合计56.76亩；二、新丰村同意朱瑞平自行建造临时办公用房1500平方米；三、租赁期限为2004年1月1日起续租田地交付朱瑞平进行种植使用至政府征用、动迁时止收回；四、租金按56.76亩、年租金23500元计，合同签订生效之日起先付第一年租金，满一年再付下一年租金；五、租赁期间朱瑞平不得擅自将承租土地转租他人使用，在租赁期间如遇不可抗力的政府征地或其他用途动迁行为时应无条件服从，并宣告合同自行终止；六、如朱瑞平违反应守的义务，新丰村有权终止合同。
新丰村与朱瑞平签署了《农田续租合同书》后，2007年10月25日朱瑞平与案外人孙刚签订协议，将自新丰村承租的土地中的5亩转租给孙刚使用；2008年4月2日朱瑞平与孙玉龙签订协议，将自新丰村承租的土地中的5亩转租给案外人孙玉龙使用；2009年10月1日，朱瑞平与于恩强签订协议，将自新丰村承租的土地中的3.2亩转租给于恩强使用；2010年3月5日、10月1日，朱瑞平与孙玉虎签订协议2份，将自新丰村承租的土地中的6亩转租给孙玉虎使用。上述次承租人中除于恩强外，均已将转租的土地返还朱瑞平；于恩强现仍占用转租土地用于经营废旧钢材回收业务，朱瑞平则在承租土地上种植了大量苗木。
2011年3月17日，新丰村书面通知朱瑞平，因朱瑞平违反合同，存在擅自搭建违章建筑，改变了土地的使用性质，存在转租行为并违法经营，乱堆乱放，影响周边环境，要求朱瑞平限期在2011年3月底前自行拆除违章建筑，清理废旧塑料、金属等物品、恢复原土地用途，停止转租，并终止转租合同，收回转租土地。
自2012年1月1日起，朱瑞平尚未支付承租土地的租金。2013年4月9日，法院向朱瑞平送达了起诉状副本。庭审中，新丰村撤回了要求朱瑞平和于恩强承担土地修复费用的诉讼请求。
以上事实由新丰村提供的《农田续租合同》、转租协议5份、限期整改通知，以及庭审笔录等证据予以证明。
新丰村的一审诉讼请求为：请求判令朱瑞平和于恩强：1、解除新丰村与朱瑞平签订的《农田续租合同》；2、立即迁出并归还承租的土地；3、支付租金13708元（按原租金约定标准，自2012年1月1日起计算至实际迁出之日止）；4、支付土壤修复费；5、承担诉讼费用。审理中新丰村撤回了要求朱瑞平、于恩强支付土壤修复费的诉讼请求。
原审法院认为：《农田续租合同书》首部载明承租人为“朱瑞平”，承租人落款处也由朱瑞平签名确认，因此本案所涉土地租赁合同的承租人是朱瑞平个人，法院对朱瑞平辩称承租人是天马公司的辩称意见不予采信。朱瑞平将承租土地中的部分转租给于恩强及其他案外人的行为违反了其与新丰村间签订合同中不得转租的约定；其次，次承租人于恩强将转租土地用于经营废旧钢材回收，改变了土地的用途，该行为应视为朱瑞平违反了其与新丰村签订合同中土地用于种植使用的约定；再次，经新丰村2011年3月17日书面催告后，朱瑞平仍未改正上述行为；因此，新丰村按合同约定有权解除合同。
关于庭审中朱瑞平辩称本案租赁合同因政府拆迁早已终止的意见，本案审理的是当事人之间的民事法律关系，与政府拆迁无关，并且承租人朱瑞平、次承租人于恩强仍占有土地，并未将土地交还出租人新丰村，合同当事人在本案诉讼发生前均未宣告合同终止或解除，该答辩意见法院不予采纳。合同自解除通知到达时解除。在本案诉讼前，新丰村虽未通知朱瑞平解除合同，但新丰村提交的起诉状副本已明确载明解除合同的意思表示，故法院确认合同自起诉状副本送达被告朱瑞平的2013年4月9日解除。合同解除后，朱瑞平尚未支付的租金应予结清，并应与于恩强各自将承租、占用的土地腾空、返还新丰村。合同解除后朱瑞平、于恩强逾期返还土地的，还应参照新丰村与朱瑞平签订的租赁合同约定的租金标准，各自赔偿实际占用土地期间新丰村的租金损失。同时，由于3.2亩土地系因朱瑞平擅自转租的违约行为而交付于恩强占用，故朱瑞平对于恩强应赔偿新丰村的租金损失应承担连带赔偿责任。关于新丰村诉讼过程中撤回要求朱瑞平、于恩强支付土地修复费用的诉讼请求的行为，是自主行使诉权的行为，法院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条的规定，判决：一、苏州高新区横塘街道新丰村村民委员会与朱瑞平签订的《农田续租合同》于2013年4月9日解除。二、于恩强于判决生效之日起二十日内将转租的土地3.2亩腾空、并返还苏州高新区横塘街道新丰村村民委员会。三、被告朱瑞平于判决生效之日起二十日内将承租的土地53.56亩腾空、并返还苏州高新区横塘街道新丰村村民委员会。四、于恩强于判决生效之日起二十日内赔偿苏州高新区横塘街道新丰村村民委员会租金损失（自2013年4月10日起，按1324.88元／年，计算至判决第二项中3.2亩土地返还之日止）。五、朱瑞平于判决生效之日起二十日内给付苏州高新区横塘街道新丰村村民委员会租金并赔偿租金损失（自2012年1月1日起，按2.35万元／年，计算至2013年4月9日止；之后按22175.12元／年，计算本判决第三项中53.56亩土地返还之日止）。六、朱瑞平对判决第四项中于恩强的债务承担连带责任。案件受理费304元，减半收取152元，由朱瑞平负担。
朱瑞平不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、朱瑞平与新丰村的租赁合同在起诉前已经终止，一审判决认定租赁合同在2013年4月9日解除错误。二、朱瑞平在承租前期在承租土地上种植苗木，但新丰村在2011年3月30日暴力拆除并损坏土地，导致朱瑞平无法继续使用，朱瑞平不应支付无法使用期间的租金。三、朱瑞平不存在擅自转租的行为。四、一审判决未对朱瑞平提供的证据予以展示说明。请求二审法院撤销原判，依法改判。
于恩强不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误，于恩强是合法承租不存在违约行为。二、新丰村在2011年3月30日暴力拆除临时用房后，于恩强已无法有效使用土地，不应支付相应土地租金。请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人新丰村二审答辩认为：新丰村与朱瑞平在合同中约定不得转租，同时土地使用性质为种植。朱瑞平在履行合同过程中擅自转租，并且改变土地使用性质，用于废品收购等与农业种植无关的活动，拖欠租金约两年，故新丰村依据合同约定和法律规定有权解除合同。于恩强与朱瑞平的转租合同没有经过新丰村的同意，不是合法转租。新丰村也不存在暴力拆除行为，并且于恩强目前尚在使用租赁场地。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实与原审一致。
二审另查明：朱瑞平在一审中提供了2000年11月20日新丰村与苏州市天马汽车租赁有限公司签订的租赁土地30年的协议，以及新丰村2007年4月16日出具的证明，内容为：兹证明本村树林老板为配合区、街道、村的环境综合整治工作，将对原树林内的几十户养猪户进行搬离，其搬离费用由树林老板负责赔偿。本村同意清理后，在原有废猪棚占地范围内，改建临时用房，以此作为对树林老板的补偿。朱瑞平还提供了2009年12月24日新丰村出具给横塘城管中队的证明，内容为：新丰村与石湖村（树林）西交界处，原围墙内一处彩钢板的建筑，由于存在安全隐患，现将彩钢顶三面用砖围起来，屋顶不变面积不变。朱瑞平认为上述证据证明新丰村同意其在承租土地上建造临时房屋并予以支持。
二审中，朱瑞平认为对承租土地进行转租是经过新丰村同意的，承租土地因涉及拆迁补偿，尚未归还给新丰村。于恩强陈述其向朱瑞平租赁的土地用于放置收购的废品，目前仍在使用，向朱瑞平支付租金到2013年10月为止。
本院认为：新丰村与朱瑞平在2004年4月17日签订的《农田续租合同书》不违反法律规定，应为合法有效，双方租赁关系成立。根据合同约定，朱瑞平不得擅自将承租土地转租他人使用，如违反应守义务，新丰村有权终止合同。朱瑞平未经新丰村同意，将承租的土地转租给于恩强、孙刚等人，于恩强用转租来的土地从事废品收购，均违反了合同约定的进行种植用途，新丰村起诉要求解除与朱瑞平的租赁合同符合合同约定，应予支持。朱瑞平、于恩强应承担返还租赁土地的责任，并赔偿新丰村相应的租金损失。朱瑞平上诉认为一审判决未对其提供的证据予以展示，经二审审查其提供的证据证明新丰村同意其在承租土地上建造临时用房，与《农田续租合同书》中的约定一致。但朱瑞平未能提供证据证明新丰村同意其转租土地及改变土地用途用来收购废品。朱瑞平上诉认为双方的租赁合同因涉及拆迁在新丰村起诉前已经终止也未提供证据证明，其上诉理由依据不足，不予支持。于恩强上诉提出其在新丰村2011年3月30日暴力拆除临时用房后已无法有效使用土地，但其在二审中确认目前仍在使用承租土地进行废品收购并向朱瑞平支付租金到2013年10月止，其应当对转租的3.2亩土地向新丰村赔偿租金损失。于恩强上诉还提出其是合法承租土地与事实不符，本院均不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。朱瑞平与于恩强的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费608元由朱瑞平负担304元，于恩强负担304元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
代理审判员 沈维佳
代理审判员 陈 斌
二〇一四年九月五日
书 记 员 毛莉莉