广西壮族自治区荔浦县人民法院执 行 裁 定 书（2018）桂0331执异4号异议人(案外人)：蒋仁壬，男，1962年9月11日出生，汉族，住广西桂林市秀峰区。申请执行人：曾金伟，男，1973年10月4日出生，汉族，住湖南省邵东县。申请执行人：申顺求，男，1968年12月28日出生，汉族，住广西桂林市临桂区。被执行人：黄豪，男，1967年10月10日出生，汉族，住广西荔浦县。被执行人：荔浦桂北农产品批发有限公司，住所地广西荔浦县荔城镇龙口开发区。法定代表人：黄豪，该公司董事长。本院在执行申请执行人曾金伟、申顺求与被执行人黄豪、荔浦桂北农产品批发有限公司劳务合同纠纷一案中，异议人蒋仁壬于2018年3月26日提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人蒋仁壬称，近日，异议人无意中从阿里淘宝·司法网获悉荔浦县人民法院的拍卖公告，该院在拍卖黄豪名下的土地[土地位于荔浦县荔城镇龙口工业开发区，国有土地使用权证号：荔国用（2013第Cc13534号）]，但拍卖公告中没有依法明示异议人蒋仁壬享有优先购买权，拍卖竞得人需继续履行异议人的租赁合同，土地上的附属工程和房屋归异议人所有。该拍卖公告没有明示该土地的现状，损害了申请人及竞买人的合法权益，应当依法撤销，理由如下：一、异议人租赁使用该土地在荔浦县人民法院查封执行之前。2015年12月26日，异议人与被执行人黄豪签订《土地租赁协议》，异议人按照协议约定，占用使用该土地，按期支付租金。而荔浦县人民法院查封执行该土地，在申请人租赁使用之后，根据买卖不破租赁的原则，即使荔浦县人民法院要拍卖该土地，拍卖竞得人仍需继续履行异议人租赁合同，土地由异议人租赁使用；二、该土地上的附属工程和房屋所有权归异议人所有。异议人与黄豪签订的土地租赁协议中约定，在该土地上修建的设施工程、房屋归申请人所有。现状是申请人在租赁该土地后，修建了医院各附属工程和房屋，自然这些附属工程和房屋所有权为异议人所有，黄豪无所有权。荔浦县人民法院拍卖该土地，应当对该土地上的工程和房屋进行评估，而不应随意损害异议人对这些房屋所拥有的所有权。综上所述，异议人是该土地的合法租赁者，租赁使用该土地在荔浦县人民法院查封执行之前，依法享有优先购买权和继续履行租赁合同的权利，以及对该土地上修建的附属工程和房屋拥有所有权。但荔浦县人民法院委托发布的拍卖公告未提及上述内容，应为无效。据此，异议人请求荔浦县人民法院撤销对国有土地使用权的拍卖公告，如重新发布拍卖公告，应明示申请人蒋仁壬对该土地享有优先购买权，拍卖竞得人需继续履行申请人的租赁合同，该土地上的附属工程和房屋归申请人所有。本院查明，曾金伟、申顺求与黄豪、荔浦桂北农产品批发有限公司劳务合同纠纷一案，本院于2016年2月14日作出（2015）荔民初字第1620号民事判决书，该判决书确定“一、被告黄豪、荔浦桂北农产品批发有限公司支付给原告曾金伟、申顺求工程价款2487700元；二、原告曾金伟、申顺求对房屋所有权人为被告黄豪座落于荔城镇城北社区荔桂路321-1号荔浦桂北农产品批发有限公司2号综合楼（房屋所有权证为桂房权证荔字第××号）的折价或者拍卖价款中在上述2487700元工程价款范围内优先受偿。”判决书生效后，因被告黄豪、荔浦桂北农产品批发有限公司未按期履行法律文书确定的义务，曾金伟、申顺求于2016年6月27日向本院申请执行。2017年7月10日，本院作出（2016）桂0331执400号之三执行裁定书，查封被执行人黄豪国有土地使用权证为：荔国用（2013）第Cc13534号的土地使用权，期限为三年。2018年3月26日，异议人蒋仁壬对荔浦县人民法院作出（2016）桂0331执400号之三执行裁定书拍卖被执行人黄豪名下的国有土地使用权[证号：荔国用（2013）第Cc13534号]的执行行为提出执行异议。2018年3月29日，本院作出（2016）桂0331执400号之四执行裁定书，中止在淘宝网上拍卖被执行人黄豪名下的国有土地使用权[国有土地使用权证号为：荔国用（2013）第Cc13534号]。另查明，异议人蒋仁壬与被执行人黄豪于2015年12月26日签订《土地租赁协议》，该协议约定，被执行人黄豪蒋桂林市荔浦县荔城镇龙口工业开发区住宅用地荔国用（2013）第Cc13534号土地出租给异议人使用，租赁期限为20年，从2015年12月6日至2035年12月5日，一年的租金总额为20万元（另押金15万元）。本院认为，关于涉案土地的优先购买权问题。我国法律法规并无土地使用权人出卖土地使用权时承租人享有优先购买权的规定，异议人未在《土地租赁协议》中约定承租人享有优先购买权的情况下，无权在处置租赁土地时主张其享有优先购买权，对异议人请求优先购买权部分异议主张不予支持。关于涉案土地的租赁权问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”在法院执行过程中，承租人认为其对不动产享有租赁权而合法占有的，应提供书面租赁合同、占有凭证及租金支付凭证等证据以支持其请求。异议人蒋仁壬主张涉案土地在法院查封之前已取得租赁权，其提交的《土地租赁协议》及银行转账凭证等证据足以认定其承租涉案土地的事实，故异议人所主张其对涉案土地享有租赁权的异议成立，应中止对该土地不负担租赁权予以变现的执行。关于涉案土地上的建筑物、构筑物及其附属设施的权属问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”执行过程中，异议人主张涉案土地上的附属工程和房屋归其所有，在上述财产未进行产权登记的情况下，应以土地使用权登记簿登记的权属予以认定，涉案土地登记于被执行人黄豪名下，故对异议人主张涉案土地上的附属工程和房屋归其所有的异议请求不予支持，异议人对上述财产权属认定不服的，可另案起诉确权。在执行异议审查期间，本院作出（2016）桂0331执400号之四执行裁定书，中止对涉案土地的拍卖。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第四款“异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立”的规定，异议人的异议部分成立，但本案的执行行为已无撤销、变更内容，本院对执行异议部分成立予以确认。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第十七条、第二十五条的规定，裁定如下：异议人蒋仁壬关于其对土地使用权人为黄豪的土地（土地使用权证：荔国用（2013）第Cc13534号）享有租赁权部分异议成立。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  张翊诚审判员  叶 荔审判员  韦小丽二〇一八年四月九日书记员  颜 杰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理:(一)异议不成立的，裁定驳回异议;(二)异议成立的，裁定撤销相关执行行为;(三)异议部分成立的，裁定变更相关执行行为;(四)异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。