南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）玄锁民初字第597号
原告刘贵明，男，1963年3月3日生，汉族。
委托代理人李亚军，江苏金禾律师事务所律师。
被告南京玄武苏宁置业有限公司，住所地在南京市玄武区玄武大道699-1号6楼。
法定代表人陈艳，该公司董事长。
委托代理人段声平，南京玄武苏宁置业有限公司法务。
第三人南京新善恒基混凝土有限公司，住所地在南京市雨花台区西善桥街道梅山村姚南组。
诉讼代表人江苏三法律师事务所，南京新善恒基混凝土有限公司管理人，住所地在南京市玄武区洪武北路188号。
委托代理人杨博炜，江苏三法律师事务所律师。
委托代理人倪杰，江苏三法律师事务所实习律师。
本院于2015年6月24日立案受理原告刘贵明与被告南京玄武苏宁置业有限公司（以下简称苏宁公司）合同纠纷一案后，依法组成合议庭，适用普通程序进行审理。审理中，应被告申请追加南京新善恒基混凝土有限公司（以下简称新善恒基公司）为本案第三人，于2015年8月6日和12月1日公开开庭进行了审理。原告刘贵明及其委托代理人李亚军、被告苏宁公司的委托代理人段声平到庭参加诉讼。第三人新善恒基公司委托代理人杨博炜、倪杰参加了第一次开庭审理；第二次庭审，经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘贵明诉称：2012年7月20日，原、被告及新善恒基公司签订一份三方协议，协议约定：新善恒基公司将其对被告2054698.78元债权转让给原告，其中已到期债权1961338.23元，该债权最终以被告审核为准。同年7月25日，新善恒基公司向被告转款93360.55元。被告将其开发的xx郡一期x栋201室商品房出售给原告，面积144.02平方，房价总计2118246.16元，折价后为2054698.78元，原告用新善恒基公司转让的债权2054698.78元充抵上述购房款。若被告对新善恒基公司债权审核后不够购房款2054698.78元，不足部分，原告应在接到被告补交房款书面通知后用现金一次性补齐，协议经三方签字盖章后生效。三方协议签订后，原告与被告签订了xx郡一期x栋201室商品房买卖合同，当时被告以合同要到总公司盖章为由没有将合同给原告，后被告销售部以抵债协议是物资部签订与其无关为由一直不将合同给原告，也不向原告交付房屋。2013年9月11日、2014年5月5日被告物资部工作人员二次叫原告写承诺书，承诺被告对新善恒基公司债权审核后不够购房款2054698.78元，不足部分，原告应在接到被告补交房款书面通知三日内用现金补齐。此后，因被告内部部门之间协调不一，导致原告不能取得此房，现此房备案登记的购房人仍是原告，故请求法院判令被告按协议履行，限期向原告交付xx郡一期x栋201室商品房。
被告苏宁公司辩称，原、被告双方并未签订购房合同，原告也未完成购房款支付义务，因此双方房屋买卖合同尚未成立。三方协议约定转让的奥体CBD广场15%混凝土余款尚未到付款期，根据新善恒基公司与苏宁置业签订的供货合同，混凝土货款应当按图纸结算，三方协议中的债权金额为前期根据新善恒基公司提供的小票计算得出，双方没有确认，也未完成审计结算，具体金额未定。苏宁公司对已到期的93360.55元债权的转让和冲抵房款没有异议，但是供货合同约定进度款余款20%待工程封顶结算审计后3个月内付清，现CBD项目未封顶且新善恒基公司与苏宁置业集团有限公司（以下简称苏宁置业）也没有完成结算审计，债权没有到期，三方协议约定的1961338.23元债权冲抵房款条件尚未成就，因此原告的诉讼请求不能成立，应予驳回。
第三人新善恒基公司述称，1、第三人与原、被告之间签订的三方协议明确，第三人对被告享有的奥体CBD广场的15%余款，最终以被告审计确定的金额为准，现第三人与被告之间关于奥体CBD广场项目的砼款结算尚未完成。2、原、被告系涉案商品房买卖合同的相对方，双方由此产生的纠纷应由双方解决，第三人在与被告完成结算之前，尚无法就双方之间的房屋买卖纠纷发表意见。3、被告称并未与原告签订房屋买卖合同，在原、被告之间房屋买卖合同尚未明确成立的情况下，第三人作为材料严重缺失的破产企业无法就双方争议表态。请求法院在查明事实的基础上依法判决。
经审理查明：2011年3月7日，苏宁置业签订《商品混凝土供货合同》，约定由新善恒基公司向苏宁置业供应商品混凝土，用于奥体CBD广场建设，合同约定混凝土货款按施工图纸结算，新善恒基公司垫付12000立方混凝土，垫付量在主体工程封顶后三个月内无息付清，每月26日统计上月26日至当月25日混凝土实浇量，次月25日付上月浇注统计量的70%货款，第三个月25日再付该批浇注统计量的10%货款，依此类推，图纸及图纸变量与实际量之间的差额在最后一个月70%进度款中调整，进度款余款的20%待工程封顶结算审计后3个月内无息付清。上述合同签订后，新善恒基公司向苏宁置业供应混凝土。
2012年，苏宁置业、新善恒基公司与苏宁公司签订《债务转让三方协议》，约定苏宁置业将《商品混凝土供货合同》中对新善恒基公司的4095969.33元债务转让给苏宁公司，由苏宁公司继续履行该笔债务。苏宁公司受让上述债务后，与刘贵明、新善恒基公司签订《三方协议》一份，约定：结算截止到2012年6月25日，乙方（新善恒基公司）对甲方（苏宁公司）享有奥体CBD广场的15%余款（混凝土货款余款）共1961338.23元，最终以甲方审计确定的金额为准（以下简称债权一），结算截止到2012年7月25日，就此工程乙方对甲方享有到期进度款债权93360.55元（以下简称债权二）；丙方（刘贵明）欲购买甲方xx郡一期x幢201室，面积144.02平方米，总价为2118246.16元，折后价为2054698.78元。现就丙方购买甲方商品房的购房款支付以及债权转让事宜，达成如下协议：1、乙方将其对甲方享有的债权二中的93360.55元部分债权转让给丙方，本协议签订后且甲方收到乙方开具的等额合法发票时，甲方同意丙方将该笔债权冲抵丙方应向甲方应支付的等额部分购房款；2、乙方将其对甲方享有的债权一中的1961338.23元部分债权转让给丙方，自该债权到期且甲方收到乙方开具的等额合法发票时，甲方同意丙方将该笔债权冲抵丙方应向甲方应支付的等额部分购房款，若甲方最终审定的乙方对甲方享有的债权一的金额不足以支付丙方应向甲方支付的剩余购房款的，丙方应在甲方书面要求补交房款的通知后3日内一次性以现金补交；若债权一、二扣除了1961338.23元、93360.55元后，尚有余额，由甲乙双方据实结算；4、在丙方支付第一笔购房款后7日内，甲丙双方签订《商品房预售合同》；5、乙方应按照供货合同向甲方开具甲方认可的合法发票，甲方应按照售房合同向丙方开具发票；6、甲、乙、丙三方同意，乙方须保证甲方所有项目混凝土的供应，否则甲方有权取消丙所购房屋的价格优惠等。
2012年11月27日，刘贵明向苏宁公司支付x幢14室储藏室的预收购房款2449元，苏宁公司向刘贵明开具了《销售不动产统一发票》。
2013年9月13日，苏宁公司向刘贵明发告知函一份，主要内容为：刘贵明于2012年10月22日认购了苏宁公司开发建设的xx郡x幢201室物业，并于10月23日签订了《商品房预售合同》，根据双方预售合同的约定，刘贵明采用的是全额付款方式，并应于2012年10月23日前支付总价款2054699元，但至今尚有1961338.45元房款未付清，现致函提醒，请于2013年9月20日前付清剩余全部合同房款，否则苏宁公司有权根据合同约定追究逾期付款的违约责任，并有权解除合同。
另据查明：2012年12月27日，苏宁公司将玄武区xx大道8号x幢一单元201室房屋登记至其本人名下。
2013年9月4日，新善恒基公司向南京市栖霞区人民法院申请破产清算，9月17日南京市栖霞区人民法院裁定受理该申请。
2014年7月，新善恒基公司管理人书面发函与刘贵明联系，管理人对新善恒基公司与刘贵明之间是否存在相应的债权债务关系、债权转让的目的以及对价支付情况提出疑问，并要求刘贵明提供相关的证据材料。
上述事实有房屋登记簿、商品混凝土供货合同、债务转让三方协议书、三方协议、销售不动产统一发票、告知函各一份，xx郡花园商品房现售合同两份及本院庭审笔录等证据证实。
本案审理中，刘贵明提供一份新善恒基公司与张年红的债权债务清单（以下简称“张年红债权清单”），该清单来源于新善恒基公司法定代表人的配偶谭影图，经由新善恒基公司管理人出示给刘贵明。“张年红债权清单”记载2012年7月30日，新善恒基公司偿还给张年红2054698.78元（xx郡一期刘贵明）。刘贵明依据该证据主张其对新善恒基公司的债权系由张年红处获取，并且已于2012年7月30日以房屋买卖的方式获得清偿。
审理中，苏宁公司提供两份《xx郡花园商品房现售合同》原件，分别为：打印于2013年1月15日的《xx郡花园商品房现售合同》文本，主要内容为：刘贵明向苏宁公司购买玄武区xx大道8号x幢一单元201室房屋，建筑面积143.85平方米，总价款2054699元，刘贵明应于2012年12月27日前一次性支付总价款2054699元，苏宁公司应于2013年3月27日交付房屋等。该合同由刘贵明签署姓名和日期，无苏宁公司签章。被告认为其没有在这两份合同上盖章，证明双方房屋合同并未成立。新善恒基公司表示不清楚原、被告之间有关房屋买卖的情况，至今未主张撤销新善恒基公司所为与本案相关的债权转让和债务清偿行为。
打印于2013年1月16日的《xx郡花园商品房现售合同》文本，主要内容为：刘贵明向苏宁公司购买玄武区苏宁大道8号x负一层14室储藏室24.49平方米，价款2449元，刘贵明应于2012年12月27日前一次性支付总价款2449元，苏宁公司应于2013年3月27日交付房屋等。该合同由刘贵明签署姓名和日期，无苏宁公司签章。
刘贵明对上述证据的真实性不持异议。依据上述两份证据主张，原、被告双方房屋买卖合同已签订并已实际履行，原告已将第二份合同约定的房款交付给被告，被告也开具了发票，但是原告将签署完成的合同交给被告后，被告却未再返还给原告，也没有到房产局办理相应的备案和登记。
对上述三份证据的真实性，原、被告及第三人均未提出异议，本院亦予确认。
本院认为：新善恒基公司因履行与苏宁置业的商品混凝土供货合同，对苏宁置业享有混凝土货款请求权，经新善恒基公司同意，苏宁置业将此笔债务转让给苏宁公司，且与新善恒基公司及苏宁公司签订了三方债务转让协议，该债务转让合法有效。基于上述债务转让协议，新善恒基公司享有对苏宁公司的4095969.33元债权，苏宁公司应当按照商品混凝土供货合同约定的方式和期限向新善恒基公司清偿债务。
新善恒基公司因取得对苏宁公司的债权而与刘贵明、苏宁公司签订了三方协议，三方协议未记载签订日期，但是从“张年红债权债务清单”记载内容可判断，三方协议应当签署于2012年7月30日前。
三方协议包含三项内容：一、新善恒基公司将对苏宁公司的已到期债权93360.55元和预计1961338.23元未到期债权转让给刘贵明。二、刘贵明向苏宁公司购买苏宁公司开发的xx郡一期x幢201室房屋，价款2054698.78元。三、刘贵明以其自新善恒基公司处受让的对苏宁公司的两笔债权抵偿应支付给苏宁公司的购房款。关于上述三项约定内容的效力，本院认为：一、根据苏宁置业与新善恒基公司的混凝土供货合同的约定，新善恒基公司所供混凝土货款的最后余款应于工程封顶结算审计后3个月内付清，现刘贵明及新善恒基公司均未能举证证明工程封顶审计完毕，故新善恒基公司对苏宁公司预计1961338.23元债权尚未到期。但是，根据合同法的规定，债权人可以将合同权利全部或部分转让给第三人，不以所转让权利是否到期为条件，因此虽然新善恒基公司对苏宁公司预计1961338.23元债权尚未到期，但仍可转让给刘贵明所有，三方协议中有关新善恒基公司向刘贵明转让债权的内容符合法律规定。
二、三方协议约定，刘贵明向苏宁公司购买其开发的房屋，双方就房屋买卖的约定包含了房屋的具体坐落、价款、数量，具备了合同成立的必备条款。在三方协议签订后，刘贵明与苏宁公司已实际部分履行了房屋买卖的约定，苏宁公司收取了刘贵明所买房屋的附属设施地下储藏室的房款、出具了发票等。因此，本院认为原、被告间的房屋买卖合同于三方协议签订时已成立，不违反法律、行政法规定的强制性规定，且系三方真实意愿，该房屋买卖合同合法有效，对协议各方均有约束力。至于买卖双方是否已签订商品房预售合同、现售合同等只是买卖双方履行上述房屋买卖合同的履行行为，无论是否已签订均不影响双方之间房屋买卖合同的成立和效力。
三、三方协议中，三方约定刘贵明以其自新善恒基公司受让的合同权利，包括已到期的93360.55元债权和尚未到期的预计1961338.23元债权，抵偿应向苏宁公司支付的房屋价款。苏宁公司认为，因1961338.23元债权尚未到期，冲抵条件未成就，不能冲抵购房款，故不认可原告的诉讼主张。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十九条规定“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销……；当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效……”，该规定是针对合同当事人单方行使法定抵销权所设定的条件，当事人单方行使的法定抵销权作为一项形成权具有凭借单方的意思表示实现债务抵销法律后果的效力，合同法因此而设置了较为严格的行使条件。本案中，刘贵明主张债务抵销并非依据上述法律规定，而是基于当事人之间签订的三方协议，属于约定的债务抵销，应当适用《中华人民共和国合同法》第一百条的规定，即“当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销”，该规定并未将债务履行期届满作为约定抵销的条件，债务履行期作为一项期限利益，权利人明示放弃自愿提前清偿的，不违反法律、法规的强制性规定，所以法律并不禁止当事人约定以尚未到期的债权为债务抵销。
三方协议约定“自该债权到期……甲方同意丙方将该笔债权冲抵丙方应向甲方支付的等额部分购房款”，从文义上看是约定了债权到期方可冲抵房款，但当事人同时在该条的后半段约定了“若甲方最终审定的乙方对甲方享有的债权一的金额不足以支付丙方应向甲方支付的剩余购房款的，丙方应在甲方书面要求补交房款的通知后3日内一次性以现金补交”的嗣后结算条款，并且该结算是以冲抵房款为前提的，即不论债务履行期届满后债权金额为何，刘贵明只需补交不足部分房款即可，而无需对1961338.23元债权是否冲抵房款再行协商。因此，综合分析当事人签订三方协议时的真实意图，应为苏宁公司同意刘贵明以尚未到期的、对苏宁公司的1961338.23元债权抵偿其应向苏宁公司支付的房款。
至于苏宁公司以刘贵明所享有的对苏宁公司的债权数额未经最终审计确认，债权尚不确定为由，提出的不能抵销的主张，本院认为：本案中刘贵明最终取得的是混凝土货款给付请求权，并非施工合同中的工程款支付请求权，混凝土供需双方对实际所供应货物的数量和价款并非完全无知，从苏宁公司与苏宁置业、新善恒基公司签订的债务转让三方协议，以及本案三方当事人签订的三方协议对债权和债务数额的描述中可以看出，相关各方对苏宁置业尚未清偿的奥体CBD项目混凝土货款数额均有较为清晰的了解，所欠缺的仅为按混凝土供货合同约定的最终审计结算，但对此各方亦设定了弥补条款，即三方协议中的嗣后结算条款，以便审计结论与各方认识产生偏差时，保证各方利益不受损害。因此，虽然刘贵明对苏宁公司的债权数额尚未经审计确认，但并非完全不确定的债权，更何况苏宁公司自愿以此相抵，且不为法律所禁止，故苏宁公司该项抗辩主张本院不予支持。
基于以上分析，本院认为三方协议中各方约定的刘贵明以其享有的对苏宁公司的债权清偿应支付给苏宁公司的房款，不足或剩余部分，各方另行结算的约定合法有效，三方当事人均应照此履行。
综上所述，刘贵明、苏宁公司、新善恒基公司签订的三方协议所约定的三项内容：债权转让、房屋买卖、债务抵销均合法有效，三方协议签订后，苏宁公司与刘贵明也实际部分履行了三方协议的约定，刘贵明享有的93360.55元债权和尚未到期的1961338.23元范围内的债权均因冲抵购房款而消灭，刘贵明今后不得再行主张；相应地苏宁公司亦应履行其房屋买卖约定中的承诺，将标的房屋交付给刘贵明。审计结算确认之后，三方当事人仍可按三方协议约定结算找补。关于房价优惠问题，三方协议已有约定，苏宁公司若经审计能够证明新善恒基公司未全面履行供货合同的义务，各方均可按三方协议的约定办理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第一百条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告南京玄武苏宁置业有限公司于本判决生效后十五日内将南京市玄武区xx大道8号x幢一单元201室房屋交付给原告刘贵明。
本案案件受理费费23238元，由被告南京玄武苏宁置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户银行：南京市农业银行鼓楼支行；账号：10×××76。
审 判 长 张 贇
人民陪审员 刘 琳
人民陪审员 张 虹
二〇一五年十二月二十三日
见习书记员 顾梦寅