襄阳市樊城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0606民初266号
原告：谷城祥瑞置业有限公司，住所地：谷城县城关镇步行街198号。
法定代表人：蔡宗军，该公司总经理。
原告：廖少斌，男，1967年12月24日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市。
二原告共同委托代理人：蔡巍，湖北三顾律师事务所律师。一般授权代理。
被告：湖北襄阳安一五金建材有限公司，住所地：襄阳市襄州区航空路339号。组织机构代码：08640804-9
法定代表人:李金平，该公司总经理。
委托代理人：闫荣军，湖北美仑律师事务所律师。一般授权代理。
原告谷城祥瑞置业有限公司（以下简称祥瑞公司）、廖少斌与被告湖北襄阳安一五金建材有限公司（以下简称安一五金公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告祥瑞公司、廖少斌的共同委托代理人蔡巍，被告安一五金公司的法定代表人李金平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
祥瑞公司、廖少斌向本院提出诉讼请求：1、判令解除廖少斌与安一五金公司于2014年10月28日签订的《房屋买卖协议》，安一五金公司将协议项下的全部房屋返还给两原告；2、确认两原告已收取被告的100万元定金不予返还；3、判令被告按每月5万元的标准向两原告支付自2014年11月2日起至返还房屋止的租金；4、判令被告支付原告律师代理费4万元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年12月11日，祥瑞公司以竞买方式以8505000元从武汉嘉德兴拍卖有限公司取得位于襄阳市襄州区航空路XX号（原中国人民财产保险公司襄阳永隆保险汽车修理厂）的房屋产权。从2013年11月至2014年11月，被告租赁该房产从事生产经营。2014年10月28日，祥瑞公司委托廖少斌与被告签订《房屋买卖协议》，协议约定廖少斌向安一五金公司转让的房产作价1120万元（不包括税费），付款方式为签订协议时付200万元（其中100万元为定金），2015年2月15日前付100万元，2015年6月30日前付100万元，2015年9月底前付150万元，2015年12月30日前付250万元，2016年2月1日前付清余款。转让款未付清前房屋按每年60万元租金计算。合同签订后，被告仅向原告支付160万元（含定金100万元），其余款项虽经廖少斌多次催要，被告仍不能支付。故请求依法支持原告的诉讼请求。
安一五金公司辩称，1、祥瑞公司与被告没有合同上的权利义务关系，祥瑞公司不是本案适格原告；2、廖少斌要求解除合同不符合解除合同的条件，被告是因巨额债权难以清收导致未能按期支付购房款，并未构成根本违约。故请求驳回廖少斌的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人提交的证据，本院认定事实如下：2011年12月11日，祥瑞公司以竞买方式从武汉嘉德兴拍卖有限公司取得位于襄阳市襄州区航空路XX号原中国人民保险公司襄阳永隆保险汽车修理厂房屋产权。祥瑞公司于2013年11月11日将该房屋以年租金15万元租赁给被告安一五金公司从事生产经营。2014年10月28日，祥瑞公司委托廖少斌与安一五金公司签订《房屋买卖协议》。协议主要约定，廖少斌（甲方）将位于襄阳市襄州区航空路XX号，原中国人民保险公司襄阳永隆保险汽车修理厂的房屋所有权（其中：厂房2栋、2层办公楼1栋、门房1栋、平房2栋及四周其他房屋建筑及围墙）转让给安一五金公司（乙方），该房屋的土地使用权系划拨土地，不再交易范围。房屋状况及质量以交付时的现状为准，范围以拍卖确认书标记为准，乙方现场确认。房屋转让价款为1120万元，为甲方所得净收入，不包括乙方办理该房屋产权的税费和房屋增值产生的税费。付款方式为，签订协议时乙方支付给甲方200万元（其中100万元为定金，100万元为首付款）。2014年12月底前付200万元、2015年2月15日前付100万元、6月30日前付100万元、9月底前付150万元、12月30日前付250万元，2016年2月1日前付清余款。转让款未付清前，双方同意每年60万元租金冲抵房屋出让金，否则视为付房屋租金，乙方承担继续支付购房款的义务。乙方向甲方支付的定金100万元，乙方支付最后一笔购房款时，如无违约，定金充作购房款，如乙方根本违约，定金不退。协议签订后，安一五金公司于合同签订同日向廖少斌转账支付100万元、2015年10月30日转账支付60万元。合同约定的分期付款最后期限届满后，安一五金公司除首付160万之外，未再支付购房款，廖少斌多次向被告催要购房款，被告以资金困难为由未予支付。本案审理过程中被告于2016年2月6日支付80万元。
本院认为，祥瑞公司通过竞买方式取得位于襄阳市襄州区航空路XX号，原中国人民保险公司襄樊永隆保险汽车修理厂房产所有权。祥瑞公司、廖少斌均认可该房产系共同出资购买。廖少斌与安一五金公司签订的《房屋买卖合同》是合同双方真实意思表示，不违反国家法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的合同义务。廖少斌按合同约定履行了交付房屋义务，安一五金公司未按合同约定的期限履行支付购房款的义务，属违约行为，应当承担违约责任。安一五金公司辩称，祥瑞公司与被告没有合同上的权利义务关系，祥瑞公司不是本案适格原告。本院认为，房屋买卖合同虽然是廖少斌与安一五金公司签订的，但本案诉争房屋系祥瑞公司通过竞买方式取得的房屋所有权，且廖少斌认可该房屋系祥瑞公司与廖少斌共同所有，祥瑞公司作为原告主张权利并无不当，故安一五金公司的该项辩称理由不能成立，本院不予支持；安一五金公司辩称，廖少斌要求解除合同不符合解除合同的条件，被告是因巨额债权难以清收原因未能按期支付购房款，并未构成根本违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原告主要权利义务是交付房屋后获得相应购房款。被告的主要权利义务是支付相应的购房款后取得该房屋。现安一五金公司仅支付了160万元购房款后便已使用了该房屋，之后经多次催促仅又支付了80万元购房款，绝大部分购房款至今未交纳，但却一直占有使用该房屋并从中获益，而原告却无法依上述合同实现其目的。鉴于安一五金公司迟延履行债务，经原告多次催告后仍未在合理期限内履行主要义务，相对人要求解除合同，符合法律规定，因此，安一五金公司的该项辩称理由不能成立，本院不予支持。祥瑞公司、廖少斌请求判令解除廖少斌与安一五金公司于2014年10月28日签订的《房屋买卖协议》，安一五金公司将协议项下的全部房屋返还给两原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。其请求确认两原告已收取安一五金公司的100万元定金不予返还，并按每月5万元的标准向两原告支付自2014年11月2日起至返还房屋止的租金的诉讼请求，本院认为，双方签订的房屋买卖协议既约定了“转让款未付清前房屋按每年60万元租金计算”作为违约金的支付方式又约定了定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可选择适用违约金或者定金条款”的规定，原告同时按违约金条款和定金条款主张权利，不符合法律规定，本院不予支持。本院酌情按房屋占用费标准计算违约金。祥瑞公司、廖少斌请求判令安一五金公司支付原告律师代理费4万元的诉讼请求，原告未向本院提交其已支付律师代理费的证据证明，故其该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定，判决如下：
一、解除廖少斌与湖北襄阳安一五金建材有限公司于2014年10月28日签订的房屋买卖协议，湖北襄阳安一五金建材有限公司于本判决生效之日起30日内，将位于襄阳市襄州区航空路XX号，双方签订的房屋买卖协议项下的房屋腾退给谷城祥瑞置业有限公司和廖少斌；
二、湖北襄阳安一五金建材有限公司于本判决生效之日起十日内，按每月5万元，向谷城祥瑞置业有限公司及廖少斌支付自2014年10月28日起至房屋腾退之日止的房屋占用费；同时，谷城祥瑞置业有限公司、廖少斌返还湖北襄阳安一五金建材有限公司购房款240万元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回谷城祥瑞置业有限公司、廖少斌的其他诉讼请求。
案件受理费79630元，祥瑞公司、廖少斌负担10000元，安一五金公司负担69630元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市人民法院。
审 判 长 张耀承
审 判 员 石海燕
人民陪审员 周 芹
二〇一六年十二月二十一日
书 记 员 鲁 锐