滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖11民终197号
上诉人（原审被告）：滁州瑶海物业服务有限公司，住所地安徽省滁州市南谯区。
法定代表人：贺家水，该公司董事长。
委托代理人：王伟，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：张仁玲。
委托代理人：周大伟，安徽苏滁律师事务所律师。
原审被告：滁州瑶海农机大市场开发有限公司，住所地安徽省滁州市（原担子办事处院内）。
法定代表人：唐俊东，该公司董事长。
上诉人滁州瑶海物业服务有限公司（以下简称瑶海物业公司）因合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院于2015年11月23日作出的（2015）南民一初字第01365号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年12月17日，张仁玲与滁州瑶海农机大市场开发有限公司签订了一份《滁州市商品房预售合同》，购买瑶海农机公司开发建设的位于滁州市紫薇南路1559号瑶海大市场23号楼26号商铺，建筑面积为91.26平方米，总价款323320元。2011年8月11日，张仁玲又与瑶海物业公司签订了一份《中国滁州瑶海大市场市场经营管理合同》（以下简称《市场经营管理合同》），约定：1、瑶海物业公司全权负责商铺所在市场的整体运营和管理；2、瑶海物业公司代表张仁玲签署商铺租赁合同并代为收取租金；3、合同期限为六年，自2011年10月1日至2017年9月30日止；4、自2011年10月1日至2014年9月30日止的三年内，张仁玲所购商铺在上述三年的租金收益为其总房款的24%，该租金收益已从总房款中一次性冲抵，瑶海物业公司不再另行支付；5、自2014年10月1日至2017年9月30日为止的三年内，张仁玲享有的租金收益为瑶海物业公司实际出租期间全部租金收入，并由瑶海物业公司在收到承租人所支付的租金后以现金方式支付；6、瑶海物业公司有义务代为收取租金，按时足额向张仁玲支付委托期内向承租人收取的租金，瑶海物业公司同时应依法向拖欠租金和相关市场管理理费用的租户进行追缴，保障张仁玲的合法权益；7、在合同履行期间，除双方另有约定外，任意一方均不得擅自解除本合同。擅自解除本合同、未履行或部分履行本合同，有阻碍本合同继续履行行为的，均视为违约……”。自2014年10月1日起，瑶海物业公司至今未向张仁玲给付过租金。
另查明：2011年12月10日，瑶海物业公司与杨号签订了《房屋租赁合同》，瑶海物业公司将包括张仁玲所购涉案房屋在内的共5间房屋出租给杨号经营，约定：1、杨号承租房屋的当前规划业态为灯具、灯饰；2、租期自2012年1月1日起至2014年12月31日共3年；3、第1年至第3年的月租金为10元／平方米，根据优惠政策，瑶海物业公司免除杨号第1年6个月的租金，第2年、第3年各3个月的租金。合同期满后，涉案房屋由瑶海物业公司管理至今。
原审法院认为：张仁玲与瑶海物业公司于2011年8月11日签订的《市场经营管理合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方均应当按照合同履行各自义务。现张仁玲要求解除与瑶海物业公司签订的《市场经营管理合同》的诉请，无法律依据，不予支持。合同签订后，张仁玲按约将涉案房屋交由瑶海物业公司统一经营管理至今，确已履行其合同义务。而瑶海物业公司作为受托管理方，在享有完全自主安排受托商铺的经营与管理权益的同时理应向张仁玲给付租金。张仁玲诉称自2014年10月1日起至今，瑶海物业公司未向其给付过租金，瑶海物业公司对此予以认可，故张仁玲要求瑶海物业公司自2014年10月1日开始给付其租金收益的诉请，符合法律规定，应予支持。参照瑶海物业公司与房屋承租人杨号签订的《房屋租赁合同》中约定的租金标准，张仁玲主张按月租金1000元的标准计算自2014年10月至2015年6月共9个月的租金计9000元的诉请，并无不当，应予采纳；后续租金在本案中暂不处理。瑶海物业公司辩称其与张仁玲之间系委托关系，涉案房屋的实际承租人未支付租金，其无垫付租金的义务。原审法院认为，若以房屋实际承租人支付租金作为瑶海物业公司向张仁玲给付租金的前提条件，对张仁玲而言显失公平，毕竟涉案房屋的实际承租人与张仁玲之间并无合同关系，房屋实际承租人对张仁玲无合同义务，张仁玲不能突破合同的相对性而直接要求房屋的实际承租人支付租金，故对于瑶海物业公司的此项辩称，不予采纳。瑶海物业公司与瑶海农机公司是两个独立的企业法人，张仁玲与瑶海农机公司只存在房屋买卖合同关系，张仁玲与瑶海物业公司之间签订的《市场经营管理合同》对瑶海农机公司无约束力，故张仁玲要求瑶海农机公司支付租金无法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告滁州瑶海物业服务有限公司于判决生效后10日内支付原告张仁玲自2014年10月至2015年6月租金人民币9000元；二、驳回原告张仁玲的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告张仁玲负担25元，被告滁州瑶海物业服务有限公司负担25元。
瑶海物业公司上诉称：其与张仁玲是委托合同关系，由其支付租金没有事实和法律依据。其并未实际收到租金，租金应由实际承租人支付。请求撤销原审判决，改判驳回张仁玲的诉讼请求。张仁玲已与实际承租人签订了《租房协议》，不应再要求其支付租金。张仁玲已收取了实际承租人自2015年6月1日至2016年5月31日的租金4000元，与本案诉请的2014年10月至2015年6月的租金发生重叠。请求撤销原审判决，改判驳回张仁玲的诉讼请求。
瑶海物业公司在二审中举出一份《租房协议》，证明张仁玲已与实际承租人直接签订了租房协议，瑶海物业公司已收回《经营管理合同》原本，双方已解除了该合同；且租赁期限与本案诉请的租金期限发生重叠。
张仁玲质证意见如下：对证据的真实性无异议，但对其证明目的不予认可。解除《经营管理合同》是瑶海物业公司、张仁玲及实际承租人协商一致的结果，合同的解除时间是2015年6月1日，在此之前的租金仍应由瑶海物业公司支付。
结合双方的举证、质证意见，本院对证据的分析认证意见如下：对该份证据的真实性予以确认。
各方当事人所举证据与原审相同，相对方质证意见同于原审。
二审查明：2015年6月1日，张仁玲、杨丽、钟道梅、罗斌与杨号签订《租房协议》，张仁玲将其所购买的瑶海大市场23幢26号商铺租赁给杨号经营，租赁期限自2015年6月1日至2016年5月31日，年租金4000元，半年一交。同时，瑶海物业公司将《市场经营管理合同》收回，双方以实际行为解除了合同，张仁玲同意扣减2015年6月份的租金1000元。
本院二审查明的案件其他事实与原审一致，对原审查明的事实予以确认。
综合各方当事人的诉辩意见，本院确定本案二审的争议焦点是：瑶海物业公司是否应当承担支付租金的责任。
本院认为：物业服务合同纠纷指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施服务的合同产生的权利义务纠纷。张仁玲与瑶海物业公司签订的《市场经营管理合同》的内容除物业管理的约定外，还有通过瑶海物业公司将房屋向第三方出租并代为收取租金的约定，故该合同内容已超出物业服务合同的范围，由此产生的纠纷应定为合同纠纷。
《市场经营管理合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方均应当按约履行各自义务。瑶海物业公司应当向张仁玲支付租金。后，张仁玲于2015年6月1日与实际承租人另行签订《租房协议》，并向实际承租人收取租金；瑶海物业公司将《市场经营管理合同》收回，双方以实际行动解除了该合同。《租房协议》中的租赁期间与张仁玲诉请的要求瑶海物业公司支付租金的期间发生了重叠，且其同意扣减6月份的租金1000元，故瑶海物业公司应向张仁玲支付2014年10月至2015年5月的租金8000元。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持（2015）南民一初字第01365号民事判决第二项，即驳回张仁玲的其他诉讼请求；
二、变更（2015）南民一初字第01365号民事判决第一项“被告滁州瑶海物业服务有限公司于判决生效后10日内支付原告张仁玲自2014年10月至2015年6月租金人民币9000元”为“上诉人瑶海物业服务有限公司于本判决送达后10日内支付被上诉人张仁玲自2014年10月至2015年5月的租金人民币8000元”。
一审案件受理费按原判执行；二审案件受理费50元，由上诉人滁州瑶海物业服务有限公司负担40元，张仁玲负担10元。
本判决为终审判决。
审 判 长 葛敬荣
代理审判员 王娟娟
代理审判员 王 铖
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 姚 远
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。