杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭西泗民初字第272号
原告杭州市西湖区转塘供销合作社。
法定代表人�文林。
委托代理人杨雪源、袁晨。
被告杭州新世纪创意产业投资有限公司。
法定代表人俞建明。
委托代理人王广。
原告杭州市西湖区转塘供销合作社（以下称原告）为与被告杭州新世纪创意产业投资有限公司（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，于2012年8月7日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由代理审判员徐菁独任审判，于2012年8月31日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨雪源及被告的委托代理人王广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年11月10日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将其所有的位于杭州市西湖区龙坞葛衙庄115号的场地及房屋租赁给被告使用，租期为15年；租赁费和物管费前三年为每年85万元，第四年开始分段递增；合同双方均不得提前解除合同，若一方提前解除合同须提前三个月通知对方，并视解除合同方为�约方，违约方须向对方支付年租金的20%作为违约金。后原告依约履行，被告也按时支付了第一年租金。
2012年4月18日，被告致函原告，要求提前于2012年5月1日起解除与原告的房屋租赁合同。原告于2012年5月10日回函表示同意解约，但要求被告支付违约金17万元并承担原告的其他损失。被告至今未履行违约责任。原告认为，被告提前解约即构成违约，且因其未提前三个月通知原告，原告的实际损失已超出违约金。故诉请判令被告支付给原告违约金17万元，赔偿原告违约金抵充外损失42500元（三个月租金212500元-违约金170000元=42500元），并由被告负担本案诉讼费。
被告辩称，一、原、被告间的房屋租赁关系已于2011年4月16日合意解除，被告未单方提前解除。
2010年8月15日，原告与案外人杭州润世达文化创意有限公司（以下称润世达公司）的两位股东ＸＸ德、汤晓宁签订《合作协议书》，约定由润世达公司负责涉案租赁标的物的经营管理，并明确约定由其负责引进被告。
2011年4月16日，润世达公司的代理人ＸＸ德与被告签定《协议》，将涉案租赁标的物从被告手中收回。在原告与润世达公司存在合作关系的前提下，两者中的任何一方均能代表双方做出共同的意思表示。ＸＸ德为润世达公司的特别授权代理人，其为经营管理案涉标的物所做出的法律行为后果应当由润世达公司承担，同时对原告也具有同样的法律效力，原、被告间的租赁合同法律关系已于2011年4月16日合意解除。因被告在本案起诉前并不知悉原告与润世达公司的合作关系，被告于2012年4月18日发出的《联系函》系在错误认识下所做出的意思表示，属于重大误解，被告有权予以撤销，故不产生解约法律效力。且如上所述原、被告间的租赁合同关系已于2011年4月16日终止，无需再行解除。综上，被告未构成违约。
二、即使被告构成违约，原告主张的违约金也不合理。首先，依市场行情，租赁合同违约金一般应相当于一个月的租金，案涉租赁合同约定的违约金过高。其次，被告未造成原告违约金外实际损失。被告已于合同终止时撤出，原告未及时收回房屋，系其与ＸＸ德之间的纠纷所致。被告要求解除合同是在第二年租赁期开始前，且在退出时也介绍了下家单位继续承租案涉房屋，但原告未接受。
针对被告的答辩，原告称，一、原告和润世达公司间的合作关系与原、被告间的租赁关系是两个不同的法律关系。2011年4月16日的《协议》系被告私下将案涉房屋转租给ＸＸ德，原告并不知情。被告于2011年4月18日发出的联系函系其真实意思表示，被告要求撤销，没有事实和法律依据。二、本案所涉合同租赁期限长达15年，面积也较大，同时合同给�被告6个月免租期，合同约定以年租金20%作为违约金是合理的。被告未提前三个月通知原告解除合同，案涉房屋至今未租赁出去，原告实际的损失已超过上述违约金。且被告也未实际提供接续的承租人以减少原告的损失。
原告为证明其主张，举证如下：
1、租赁合同。证明原、被告间存在租赁合同关系及双方关于违约责任的约定。
2、联系单。证明被告违约解除合同的事实。
3、回复、快递详情单。证明原告同意解除提前解除合同，但要求被告承担违约责任的事实。
4、企业登记卡。证明ＸＸ德并非润世达公司的法定代表人，ＸＸ德的法律行为不能代表润世达公司。
被告为证明其主张，举证如下：
1、合作协议书。证明在原、被告签订租赁合同前的2010年8月15日，原告与润世达公司之间就已建立合作经营管理涉案租赁标的物的法律关系。
2、协议。证明2011年4月16�，ＸＸ德代表润世达公司将涉案租赁标的物收回，此时，原、被告间租赁关系终止。
3、安全责任书。证明在原、被告签订租赁合同前的2010年11月1日，原告与润世达公司签订《安全责任书》，约定由润世达公司承担涉案租赁标的物的消防安全管理责任。
4、房屋租赁协议书。证明2010年12月22日，原告与润世达公司就涉案标的物建立租赁合同法律关系。
5、解除合作的通知。证明2012年5月16日，原告通知润世达公司解除双方间的合作协议。
6、终止合作协议。证明2012年6月25日，原告与润世达公司解除合作关系。
法庭质证时，被告对原告提供的证据1-4发表如下质证意见：证据1，三性均无异议。证据2、3的真实性没有异议，证明目的有异议。被告事后才得知原告与润世达公司存在合作关系，故联系函系错误意思表示，请求撤销。原、被告间的租赁关系已于2011年4月16日终�，被告不存在违约。证据4的真实性、合法性没有异议，涉案租赁标的物地址与润世达公司住所地一致，该证据恰恰可以证明原告与润世达公司存在合作关系。
法庭质证时，原告对被告提供的证据1-6发表如下质证意见：证据1、3、5，真实性没有异议，但与本案无关。证据2，与本案无关，且原告并不知情；假设该协议是真实的，也是被告违约将租赁标的物转租给案外人ＸＸ德，不能对抗原告。证据4，真实性没有异议，该协议涉及的标的物与本案租赁的标的物是不同的建筑物，与本案无关。证据6，真实性没有异议，但与本案无关，协议中明确写明原告与润世达公司租赁的标的物位置、解除原因等，没有涉及被告利益。
经审查，本院对当事人提供的证据发表如下认证意见：原告提供的证据1-4具有真实性，证据来源合法，可以证明待证事实，予以认定。被告提供的证据1、3、4、5、6与证据2反映的分别为原告与案外人润世达公司及被告与案外人ＸＸ德之间的法律关系，对其证明力将在“本院认为”部分予以阐述。
根据上述本院采信的证据记载的内容，本院就本案事实确认如下：
2010年11月10日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将其所有的位于杭州市西湖区龙坞葛衙庄115号的场地及房屋租赁给被告使用；租赁期限为2011年5月1日至2025年4月30日；租赁费和物管费前三年为每年85万元，第四年开始分段递增；合同双方均不得提前解除合同，若一方提前解除合同须提前三个月通知对方，并视解除合同方为违约方，违约方须向对方支付年租金的20%作为违约金。后原告依约交付租赁房屋，被告也按时支付了第一年租金和物管费85万元。
2012年4月18日，被告致函原告，称因ＸＸ德多次要求被告与原告解除租赁合同，故其请求自2012年5月1日起�除与原告的房屋租赁合同。
2012年5月10日，原告回复被告，表示同意提前于2012年5月1日起解除合同，但要求被告支付违约金17万元并承担原告的其他损失。
被告至今未应原告要求承担违约责任，遂成讼。
庭审中，原、被告双方均认可《租赁合同》第三条约定租金和物管费前三年总价每年为85万元，该85万元中租金为75万元，物管费为10万元；原告确认其主张的违约金按照年租金75万元的20%计算。
本院认为，被告据以主张案涉租赁关系已提前合意解除的《协议》明确显示，协议双方分别为本案被告杭州新世纪创意产业投资有限公司（甲方）和案外人ＸＸ德（乙方），根据合同的相对性原则，该协议之效力仅及于合同双方，唯有原告与ＸＸ德间存在代理关系时，该协议方对原告产生拘束力。故本案争议焦点在于原告与ＸＸ德是否就签订该《协议》存在代理关系。根据双方当事人的诉辩意见，本院对该争议焦点评析如下：
首先，ＸＸ德明确以个人名义与被告签订《协议》，其既非润世达公司的法定代表人，又无润世达公司的相应授权，该缔约行为不能视为润世达公司的法律行为。因此，即使如被告所称润世达公司有权代表原告收回租赁标的物，ＸＸ德的上述个人缔约行为之效力也不及于原告。
其次，代理行为的核心在于代理人为被代理人的利益为民事法律行为。现考《协议》内容，ＸＸ德并无为原告之利益收回租赁标的物之意思表示。《协议》确认本案被告（甲方）已支出第一年租金及装修款共计91万元；ＸＸ德（乙方）须分期支付给甲方91万元及相应的银行同期借贷利息；在乙方履行上述付款义务的前提下，甲乙双方在2011年10月15日前共同与出租方（即本案原告）办妥租赁合同变更手续。庭审中，被告亦认可其承租案涉租赁标的物后，一直由ＸＸ德进行装修并实际使用，且ＸＸ德已支付上述部分款项，余款17万元左右未支付。可见，ＸＸ德旨在通过《协议》，向被告支付对价，使被告退出案涉租赁关系，并在被告的配合下向本案原告继续承租案涉租赁标的物。故ＸＸ德并无代理原告收回租赁标的物之意思表示。
综上，ＸＸ德既无代理原告签订协议之权限，更无代理原告收回租赁标的物之意思表示，故《协议》效力不及于原告，案涉租赁合同关系未于《协议》签订时合意解除。
被告称其于2012年4月18日发出的《联系函》系在错误认识下所做出的意思表示，属于重大误解，要求行使撤销权。根据《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第71条规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”如上所述，《协议》效力不及于原告，案涉租赁合同关系未合意解除，被告的《联系函》正是在《协议》的基础上，基于其欲提前解除租赁合同的意向而作出的，并不存在对行为性质认识错误的情形。故被告提供的证据1-6的证明逻辑不成立，本院对其证明力不予认定。
原、被告间的租赁合同关系依法成立并生效。租赁合同约定租赁期限于2025年4月30日方届满，被告发函要求提前于2012年5月1日起解除合同已构成违约，应承担违约责任。
案涉房屋建筑面积为4630平方米，短期内全部出租确有困难，被告提前十余日通知原告解除合同，势必造成原告的租金损失。且案涉租赁合同租赁期限为15年，被告承租方满一年即要求解除，有违诚实信用原则，造成原告因长期出租期待利益的丧失。现被告未提供证据证�合同约定的年租金的20%为违约金过分高于实际损失，故本院对被告要求调整违约金的抗辩意见不予采信。现双方均认可租金为每年75万元，故被告应承担的违约金为15万元。至于违约金抵扣外损失42500元，因原告未提供证据证明其实际损失数额，故该项诉请无法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、杭州新世纪创意产业投资有限公司支付给杭州市西湖区转塘供销合作社违约金150000元，于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回杭州市西湖区转塘供销合作社的其他诉讼请求。
如果杭州新世纪创意产业投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4488元，减半收取2244元，由杭州市西湖区转塘供销合作社负担660元，杭州新世纪创意产业投资有限公司负担1584元；其中由杭州新世纪创意产业投资有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行为工商银行湖滨分理处，帐号为12×××68，户名为浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 徐 菁
二〇一二年九月二十七日
书 记 员 郎晓军