上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初28270号
原告：上海霖泉资产管理有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：高峰，总经理。
委托诉讼代理人：杨曹兵，上海津堂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔海伟，上海津堂律师事务所律师。
被告：徐明华，男，1974年4月8日出生，汉族，住福建省建瓯市。
被告：龙能，女，1981年3月9日出生，汉族，住上海市。
第三人：上海搏安工贸有限公司，住所地上海市闵行区平阳路XXX号XXX室。
法定代表人：徐明华。
原告上海霖泉资产管理有限公司(以下简称霖泉公司)与被告徐明华、龙能、第三人上海搏安工贸有限公司(以下简称搏安公司)债权转让合同纠纷及抵押合同纠纷一案，本院于2016年8月17日立案后，依法适用普通程序。后本院于2017年1月20日依法追加搏安公司作为第三人参加诉讼。并于2017年6月5日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨曹兵到庭参加诉讼。被告徐明华、龙能、第三人搏安公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
霖泉公司向本院提出诉讼请求：1、判令霖泉公司有权对徐明华、龙能名下坐落于上海市松江区九亭镇沪亭路XXX弄XXX号XXX室的房屋享有优先受偿权，对折价、或者拍卖、变卖该房屋所得价款在29万元的债务范围内按法律规定的顺序优先受偿；2、本案诉讼费、公告费由徐明华、龙能承担。
事实和理由：2013年12月25日，霖泉公司依法从中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司受让了涉案的债权并取得基于合同及法律规定的相应权利。该债权系原债权人中国工商银行上海市漕河泾开发区支行转让给中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司的债权。2013年7月1日，搏安公司与中国工商银行上海市漕河泾开发区支行签订了《商品融资合同》，约定了借款金额、期限、利息及担保方式等，后银行依法履行了款项出借义务。2012年5月30日，徐明华、龙能与银行签订了《最高额抵押合同》，明确了徐明华、龙能对上述主债权中的29万元承担抵押担保责任，并办了相应抵押登记手续。现债权期限届满，但搏安公司及徐明华、龙能均未按约履行还款责任，故霖泉公司诉至法院。
徐明华、龙能未作答辩。
搏安公司未陈述意见。
本院认定事实如下：2012年5月30日，中国工商银行上海市漕河泾开发区支行和徐明华、龙能签订了《最高额抵押合同》，为确保中国工商银行上海市漕河泾开发区支行债权的实现，徐明华、龙能自愿提供抵押担保，担保的主债权为自2012年5月30日至2015年5月29日期间、在29万元的最高余额内，该银行与搏安公司签订的本外币借款合同、外汇转贷款合同、银行承兑协议等而享有的对债务人的债权，不论该债权在上述期间届满时是否已经到期，也不论该债权是否在最高额抵押权设立前已经产生；最高额抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现抵押权的费用；主债权到期(包括提前到期)债务人未予清偿的，中国工商银行上海市漕河泾开发区支行有权实现抵押权；银行实现抵押权时，可通过与徐明华、龙能协商，将抵押物拍卖、变卖后以所得价款优先受偿，或将抵押物折价以抵偿债务人所欠债务，双方未就抵押权实现方式达成一致的，可直接请求人民法院拍卖、变卖抵押财产；中国工商银行上海市漕河泾开发区支行将主债权和最高额抵押权转让的，无需经徐明华、龙能同意，其继续按照本合同的约定履行担保责任；主债权存在其他担保的，不论该担保是由债务人提供还是由第三人提供，银行有权自行决定实现担保的顺序；抵押物清单列明的抵押物位于上海市松江区九亭镇沪亭路XXX弄XXX号XXX室；等等。同日，上述房产办理了抵押权登记手续，抵押权人为中国工商银行上海市漕河泾开发区支行，登记的最高债权限额为29万元。
2013年7月1日，搏安公司与中国工商银行上海市漕河泾开发区支行签订了《商品融资合同》，本合同项下借款用途为采购货物，借款金额为840万元，借款期限自2013年7月1日至2013年12月25日止，实际提款日以借据为准；本合同项下人民币借款利率以提款日的基准利率加浮动幅度确定，其中基准利率为与本合同1.3所约定的借款期限对应的中国人民银行同期限档次人民币贷款利率，浮动幅度为上浮5%；发放借款后，按日计息，按月结息；等等。2013年7月8日，中国工商银行上海市漕河泾开发区支行向搏安公司发放借款840万元。
2013年11月25日，中国工商银行上海市漕河泾开发区支行将搏安公司所欠的不良贷款本金及相应利息转让给中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司，双方签署《债权转让协议》，称截至2013年10月12日，本协议项下的债权账面价值为840万元本金及30,184元利息。同年11月27日，中国工商银行上海市分行与中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司在《上海商报》刊登了双方之间关于债权转让通知暨债务催收的联合公告，债务人包括搏安公司。
2013年12月25日，中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司与霖泉公司签署《债权转让协议》，将包括对本案项下搏安公司享有的全部债权资产转让给上海霖泉资产管理有限公司，其中对搏安公司享有的债权本金为840万元，欠息30,184元，债权转让总价款为40,860,828.67元。同年12月26日，中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司在《文汇报》刊登了债权转让暨债务催收联合公告，公告要求搏安公司及其担保人向债权受让人即上海霖泉资产管理有限公司履行相应的责任。
以上事实，除当事人陈述外，另由商品融资合同、最高额抵押合同、借款凭证、抵押权登记证明、房地产登记信息、债权转让协议、公告等证据证明，本院予以确认。
本院认为，本案项下的商品融资合同、最高额抵押合同、债权转让协议等，均系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。搏安公司未按期偿还欠款的行为构成违约，理应承担相应的违约责任。
现中国工商银行上海市漕河泾开发区支行将其对搏安公司的债权转让给中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司，双方已经依照规定在全国或省级有影响的报纸上发布了债权转让公告或通知，可认定双方对债务人搏安公司履行了通知义务。同时，中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司收购、处置该债权的，担保债权同时转让，抵押担保人徐明华、龙能仍应在原担保范围内对受让人继续承担担保责任。后中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司又将系争债权转让给霖泉公司，双方以登报公告的形式发布了债权转让通知，应视为已对债务人搏安公司尽到债权转让的通知义务，债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让。因此，霖泉公司的诉请于法有据，本院予以支持。
本案中，徐明华、龙能作为抵押人，将其名下位于上海市松江区九亭镇沪亭路XXX弄XXX号XXX室的房屋抵押给中国工商银行上海市漕河泾开发区支行并办理了最高额抵押的登记手续，该抵押权已依法设立，现霖泉公司要求在29万元债权限额内行使抵押权，具有事实及法律依据，本院均予以支持。
审理中，徐明华、龙能、搏安公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十二条、第一百九十五条第一款、第二款、第一百九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决如下：
上海霖泉资产管理有限公司可与徐明华、龙能协议，以徐明华、龙能名下的坐落于上海市松江区九亭镇沪亭路XXX弄XXX号XXX室的房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款按该财产抵押权登记顺位在债权数额29万元内优先受偿；抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归徐明华、龙能所有，不足部分由上海搏安工贸有限公司清偿。
案件受理费5,650元、公告费600元，合计6,250元，由徐明华、龙能负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 王 嵘
人民陪审员 王兰芳
人民陪审员 刘绿华
二〇一七年六月五日
书 记 员 李 倩
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百九十二条抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
……
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。