宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）银民终字第92号
上诉人（原审被告）宁夏隆盛房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区宝湖东路283号。
法定代表人魏海鹰，该公司总经理。
委托代理人康洁琼，北京市中银（银川）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张文祥，男，1947年6月5日出生，汉族，同心县武装部退休干部，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人李金莲，系张文祥妻子，1952年2月8日出生，汉族，中卫市移动通讯局退休职工，住宁夏回族自治区银川市。
上诉人宁夏隆盛房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2013）兴民初字第2512号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年2月20日公开开庭审理了本案。上诉人宁夏隆盛房地产开发有限公司的委托代理人康洁琼与被上诉人张文祥及其委托代理人李金莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2004年5月20日，被告隆盛公司与原告签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定，被告隆盛公司将位于银川市兴庆区银河家园六区二幢1单元2号营业房出售给原告，该房建筑面积为149.82平方米，总价款为973830元；合同签订后，原告付50万元，余款待交工验收合格后一次付清；被告隆盛公司应当在2004年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；隆盛公司逾期交房超过90日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告隆盛公司应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的10%向原告支付违约金；被告隆盛公司应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由被告隆盛公司提供的资料报产权登记机关备案；如因被告隆盛公司的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。合同签订当日，张韬代表被告隆盛公司向原告出具证明一份，载明：“经双方协商，现用胡天才借李金莲借款中的伍拾万元整抵顶张文祥购买银河家园六区2#-1-2号营业房的首批购房款。特此证明”。原告在该证明上签注姓名及日期予以确认。2005年1月9日，胡天才给原告出具收条一张，载明：“今收到张文祥交来购买银河六区二幢1单元2号营业房现款973830元整（玖拾柒万叁仟捌佰叁拾元），交工后正式开据票手续，如任何一方反回（反悔）按合同房款价双倍赔偿。”2006年1月25日，被告隆盛公司通过报纸通知银河家园六区的业主到其工程部办理交房手续。2006年3月，被告隆盛公司的物业人员邢清和将涉案房屋钥匙两把交付原告，原告将其中一把交付给邢清和代为负责看管和联系出租、出售事宜。2007年11月15日，原告因被告隆盛公司未能及时办理房屋所有权证将被告隆盛公司及胡天才诉至银川市中级人民法院，要求解除上述《商品房买卖合同》、返还购房款973830元并承担违约金513869元。庭审中，被告隆盛公司及胡天才均认可原告购房款已经全部付清。涉案房屋的《商品房买卖合同》已于2004年6月1日在银川市房地产交易管理中心登记备案，而房屋所有权证至今未办理，双方对办理期限也没有具体约定。2008年3月28日，银川市中级人民法院作出（2007）银民初字第341号民事判决书，判决驳回了原告的诉讼请求，但认为，被告隆盛公司和胡天才应当协助原告办理房屋所有权证书。2008年4月18日，被告隆盛公司收到上述判决，该判决已生效。故原告诉至法院，请求依法判令：一、被告隆盛公司立即协助原告办理涉案房屋所有权证；二、被告隆盛公司支付自银川市中级人民法院判决下发之日即2008年4月18日起至2013年9月28日逾期协助原告办理产权证的违约金29万元（973830元×6.4％×6.5年），并主张计算至被告实际履行协助办理产权证义务之日止；二、案件受理费由被告承担。
原审法院认为，原告与被告隆盛公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容形式不违反法律规定，应属有效合同，双方都应遵照合同履行。由于胡天才以抵顶工程款的方式实际取得了涉案房屋的处分权，合同签订后，原告向胡天才如约支付了全额购房款973830元，已履行了全部合同义务，且被告隆盛公司认可这一事实，故被告隆盛公司应当协助原告办理房屋所有权证书。现被告隆盛公司同意协助原告办理房屋所有权证书，故法院对原告要求被告隆盛公司协助办理房屋所有权证书的诉讼请求予以支持。关于原告诉请被告隆盛公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，被告隆盛公司抗辩称双方对逾期办证及逾期办证违约金的问题没有约定，只是在合同中约定协商解决，但法院认为，虽然对此问题没有约定，但双方协商解决无果，原告有权通过诉讼方式解决。2007年11月15日，原告诉至银川市中级人民法院，银川市中级人民法院也认为被告隆盛公司应当协助原告办理房屋所有权证书，但是自银川市中级人民法院判决送达之日至今，被告隆盛公司未履行该义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》之规定，被告隆盛公司应当按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付违约金，原告已付购房款973830元自2008年4月18日起按照中国人民银行同期贷款年基准利率6.4％计算至2013年9月28日的逾期办证违约金为339629.20元，现原告主张290000元，不违反法律规定，法院予以确认。原告主张逾期办证违约金计算至被告隆盛公司实际履行协助义务之日止的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告宁夏隆盛房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内协助原告张文祥办理银川市兴庆区银河家园六区二幢1单元2号营业房的房屋所有权证书；二、被告宁夏隆盛房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告张文祥已付购房款973830元的逾期办证违约金290000元（按照中国人民银行同期贷款年基准利率6.4％，暂自2008年4月18日起计算至2013年9月28日），并支付逾期办证违约金至实际履行协助义务之日止。案件受理费5850元，由被告宁夏隆盛房地产开发有限公司负担。
一审宣判后，被告宁夏隆盛房地产开发有限公司不服，上诉称，本案经银川市中级人民法院审理，各方均确认胡天才是涉案房屋的实际开发人，并非以抵顶工程款的方式获得房屋产权，一审法院前后矛盾的认定混淆了各方的法律关系。办理房产登记应由购房人和出卖人相互配合才能完成，上诉人与被上诉人在合同中约定上诉人对于逾期办理房产登记仅负有协助义务，上诉人所要履行的协助义务应当是应被上诉人的要求向其交付购房发票及竣工验收单。但是银川市中级人民法院（2007）银民初字第341号民事判决书生效至今，被上诉人从未与上诉人就办理产权登记的相关事宜进行过任何形式的协商。上诉人从未拒绝为被上诉人办理产权登记的相关手续，上诉人无过错，不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条来认定上诉人违约。上诉人已将房屋实际交付被上诉人使用，未能协商一致办理产权登记的原因不是上诉人单方的原因，被上诉人主张违约金缺乏事实依据。被上诉人主张的违约金系债权请求权，适用两年的普通诉讼时效，诉讼时效应当从（2007）银民初字第341号民事判决书生效之日起计算，被上诉人的主张已超过诉讼时效，被上诉人已丧失了胜诉权。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，从而导致判决结果错误，请求二审法院依法改判或将本案发回重审；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人张文祥答辩称，商品房买卖合同证实上诉人系涉案房屋的出卖方，被上诉人系买受人。相关法律、法规及文件的规定，以及产权登记部门办理产权登记的办证过程证实，产权登记过程中商品房的出卖方起主要作用，上诉人在办理产权登记过程中负有初始登记的义务，以及向被上诉人交付购房发票和竣工验收报告的义务，但是上诉人至今未履行相关义务，造成了产权登记无法办理，何来被上诉人的主张超过诉讼时效一说。涉案房屋被上诉人已于2008年9月10日转卖给了案外人，被上诉人与案外人在合同中约定了办理过户手续的期限，如不能按时履行被上诉人不能取得剩余20万元购房款还需要承担违约责任。上诉人的违约行为已经给被上诉人造成了损失，被上诉人认为一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
二审庭审中，被上诉人提交了商品房转让合同一份，证明目的：涉案房屋被上诉人已转让给田永军，合同约定如果被上诉人逾期办理房屋产权证要承担房款20%的违约金，故被上诉人多次要求上诉人办理房产证，但上诉人拒绝办理。上诉人质证称，对商品房转让合同的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。合同形成的时间是2008年9月10日，在第一次庭审时已经形成，不属于新证据。转卖是被上诉人与案外人之间的行为，与本案无关，不能证明上诉人存在逾期办理房产证的过错。
上诉人与被上诉人对一审查明的事实予以认可，二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，对一审认定的事实，予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人之间形成商品房买卖合同关系，被上诉人按照合同约定支付了购房款，上诉人应当按照合同约定交付房屋。因房屋系不动产，交付的内容包括交付使用和协助办理产权登记两项。虽然上诉人与被上诉人在合同中未明确约定办理产权登记的时间，但是被上诉人因上诉人未完全履行交付义务于2007年11月15日将上诉人诉至法院要求解除合同，法院作出生效判决驳回了被上诉人要求解除合同的请求，要求上诉人与被上诉人继续履行合同，上诉人应当按照法院的判决在合理的期限内履行办理产权登记的义务，但是上诉人至今未履行，一审法院按照合同约定和生效判决确定的内容认定上诉人履行协助被上诉人办理产权登记义务并支付被上诉人违约金，认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。协助办理产权登记的义务在于上诉人，上诉人应当举证证明其积极履行了义务而被上诉人不配合，而不能以被上诉人未积极要求办理产权登记而主张上诉人不存在违约行为。上诉人在一审中未就诉讼时效问题提出抗辩，二审中提出的诉讼时效的问题，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5850元，由上诉人宁夏隆盛房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 万淑君
代理审判员 曾琳巧
代理审判员 赵来珍
二〇一四年三月七日
书 记 员 郝小梅
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。