广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1239号
上诉人（原审被告、反诉原告）：洪梅，住浙江省温州市瓯海区。
委托代理人：黄锡峰，广东百高律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李康翠，住广东省吴川市。
委托代理人：赵学丰，广东红棉律师事务所律师。
委托代理人：杨俊圣，广东红棉律师事务所律师。
上诉人洪梅因租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1170号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年3月1日，洪梅与广州市明天企业管理顾问有限公司签订《协议书》，约定洪梅向广州市明天企业管理顾问有限公司承租新中国大厦七楼D25号写字楼用于经营服装，租赁期限从2013年3月1日至2015年3月5日止。
2013年5月28日，李康翠与洪梅签订《联营协议书》，约定：李康翠向某甲承包新中国大厦七楼D25号档（涉案场地）经营服装生意，承包期从2013年8月1日至2014年7月31日止；每月承包费为145000元，李康翠在承包前先向某甲缴纳二个月承包费作为押金和一个月的承包费（租金）共435000元，另商铺押金1000元；每月提前5天缴纳承包费145000元，逾期不付或未付清的除应如数付清外，每天应增缴欠交总额的3%作为滞纳金，逾期3天内不交作自动弃权，押金不退还，并退出经营档口；承包期间，洪梅负责D25档内的场租、税收、工商管理等费用，李康翠负责自己的债务，自负盈亏；如李康翠自己中途退场，洪梅对李康翠不退回押金，但如洪梅中途收回档口的，除退回押金外，赔偿290000元给李康翠；李康翠在承包经营期间必须遵守《安全防火消防责任》。
上述协议书签订后，李康翠接收了涉案房产开始经营，并向某甲支付了租赁押金435000元及商铺押金1000元。洪梅确认李康翠已支付了2014年4月份之前的租金。
2014年3月24日，荔湾区人民政府向新中国大厦各大经营公司（业主）发出《关于区公安消防部门依法对存在严重消防安全隐患的新中国大厦分步实施临时查封措施的告知书》【荔府（2014）3号】（以下简称《告知书》），主要内容是：针对新中国大厦存在疏散通道严重堵塞、消防安全出口不足、大量存放可燃货物、违法改建扩建等严重消防安全隐患问题，区公安消防部门于2013年12月27日、30日分别向大厦各大经营公司（业主）发出《责令限期改正通知书》，责令其于2014年1月13日前完成消防违法行为整改。现责令整改期限已过。但各大经营公司（业主）始终未能消除安全隐患。因此，从2014年3月20日开始，区公安消防部门依法对存在严重消防安全隐患的部分楼层，分步实施临时查封措施。
2014年5月13日，李康翠委托广东红棉律师事务所以邮政快递方式向某甲身份证显示的住址寄出《律师函》，表明鉴于荔湾区人民政府于2014年3月24日发出《告知书》，引发“新中国大厦消防事件”全面爆发及洪梅出租给李康翠的档口存在违法改变规划用途、违法转租等问题，认为李康翠、洪梅签订的《联营协议书》依法属于无效合同。李康翠确定即日起解除与洪梅签订的《联营协议书》，同时李康翠已于2014年5月10日退还场地给洪梅的事实。李康翠定于2014年5月16日下午14点到租赁场地与洪梅办理退还全部押金款项等手续，逾期由此产生的法律后果均由洪梅承担。
李康翠于2014年5月22日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1.确认李康翠、洪梅双方于2013年5月28日签订的《联营协议书》无效；2.洪梅立即向某乙翠返还已收取的房屋租赁押金291000元；3.洪梅退还已向某乙翠收取的自2014年3月24日至2014年4月30日的租金183666.67元；4.李康翠无需支付2014年5月1日至洪梅实际接收场地之日的房屋使用费；5.洪梅立即接收场地；6.本案诉讼费由洪梅承担。
洪梅在原审中答辩称：不同意李康翠全部诉讼请求。并反诉请求法院判令：1.解除李康翠、洪梅签订的《联营协议书》；2.李康翠向某甲支付2014年5月1日至2014年5月31日期间未付的承包费人民币145000元及滞纳金（以145000元为基数，每日按3%的标准，自2014年4月26日起计付至承包费实际付清之日止）；3.李康翠向某甲支付2014年6月1日至2014年6月13日期间未付的承包费人民币62833.33元及滞纳金（以62833.33元为基数，每日按3%的标准，自2014年5月26日起计付至承包费实际付清之日止）；4.李康翠赔偿洪梅经济损失145000元；5.本案诉讼费用由李康翠承担。
原审审理期间，李康翠提供其于2014年5月10日广州市仁柏杰物业管理有限公司出具新中国大厦七楼D25档编号：0004257《物品出入放行条》，证实李康翠已经迁出涉案档口。
洪梅否认收到上述律师函，洪梅一直在广州居住，但李康翠却把邮件邮寄到洪梅的户籍地。对放行条，洪梅认为没有管理公司的盖章确认，同时从内容看，若李康翠搬离场地，清单中却没有最重要财产-
衣服，即当天李康翠仍占有讼争房屋。并认为新中国大厦部分楼层存在消防隐患，但并非消防不合格。消防隐患可通过整治消除，不影响合同履行。涉案房屋自2013年12月27日至今没有收到过整改通知，也没有被事实查封和停止营业的措施，告知书并不包括涉案房屋。即使整改，义务人也是李康翠，而不是洪梅。因为消防隐患的原因是大量存放可燃货物，表明隐患是由李康翠造成。
针对洪梅提供的上述证据，李康翠对其证明对象及内容均不予确认，并认为洪梅擅自改变涉案场地的用途将其出租给李康翠属违法行为。
原审庭审中，李康翠、洪梅均确认双方签订的《联营协议书》实质是租赁合同。洪梅自认已于2014年6月15日收回涉案场地。
原审法院认为：李康翠、洪梅签订的《联营协议书》实质是关于涉案场地的租赁协议，双方对此亦予以确认。本案争议的焦点在于李康翠、洪梅签订的《联营协议书》的效力和该协议书是否应解除及双方在履行合同过程中的责任界定问题。
首先，关于《联营协议书》效力问题。李康翠主张该协议书无效的主要依据是新中国大厦存在严重消防安全隐患被区政府实施临时查封措施及洪梅违反规定擅自改变涉案场地的规划用途。但是，从洪梅提供的市公安消防局的《意见》来看，涉案场地在内部装修方面符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件，已经验收合格，可以投入使用。区公安消防部门目前实施临时查封措施主要针对的是大厦在使用过程中出现的疏散通道被堵塞、消防安全出口不足、大量存放可燃货物、违法改建扩建等严重消防安全隐患问题。其次，洪梅将承租作为办公室用途的涉案场地出租给李康翠做经营服装的商铺，虽然改变了场地用途，但作为场地出租方的广州市明天企业管理顾问有限公司并没有对此提出异议，且该行为也非导致合同无效。因此，李康翠以区政府实施临时查封措施及洪梅改变涉案场地的规划用途为由主张《联营协议书》无效依据不足，原审法院不予支持。另外，李康翠以洪梅未经广州市明天企业管理顾问有限公司同意擅自转租涉案场地为由主张《联营协议书》无效亦缺乏法律依据，原审法院不予支持。由于李康翠、洪梅双方的联营协议已实际履行，故李康翠要求洪梅返还2014年3月24日至4月30日经营期间的租金183666.67元缺乏依据，原审法院不予支持。
其次，关于《联营协议书》是否应解除及双方在履行合同过程中的责任界定问题。鉴于李康翠已退出涉案场地不再经营，洪梅也已自行收回该场地，可见双方之间的《联营协议书》已终止履行。因此，洪梅反诉要求解除该《联营协议书》，原审法院予以支持。虽然由于李康翠提前退场导致协议终止，但是，李康翠在涉案场地的经营的确因消防问题遭遇整改及政府部门实施临时查封措施而受到一定程度的影响，因此，李康翠提前终止协议并非恶意不履行协议的行为，在此情况下，洪梅应将押金291000元返还给李康翠。另外，李康翠提供的《律师函》及《放行条》，均不能证实洪梅已经知道李康翠提出解除《联营协议书》及移交场地给洪梅。因此，洪梅反诉要求李康翠支付5月份未付的承包费145000元具有合理性，原审法院予以支持。洪梅另要求李康翠支付6月13日前的承包费62833.33元及滞纳金、赔偿损失均依据不足，原审法院不予支持。由于洪梅已自行收回该场地，故李康翠要求洪梅接收场地的请求，原审法院不予处理。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条的规定，于2014年11月6日作出如下判决：一、解除李康翠与洪梅于2013年5月28日签订的《联营协议书》；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，洪梅向某乙翠返还押金291000元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，李康翠向某甲支付租金145000元；四、驳回李康翠其他诉讼请求；五、驳回洪梅其他反诉请求。案件一审本诉受理费8520元、反诉受理费3081元，由李康翠负担5140元，洪梅负担6461元。
判后，上诉人洪梅不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定消防整改对李康翠经营造成影响，李康翠提前终止协议并非恶意不履行协议的行为是事实认定不清。1．新中国大厦消防整改的范围不包括涉案场地。对新中国大厦商铺的消防整改针对的是违法加建、扩建的情形，荔湾区公安消防部门对纳入整改范围的商铺在下发给商场管理公司的《整治情况表》中有明确的罗列，而涉案场地并未列入整改范围；2．新中国大厦的消防整改并不导致李康翠无法经营，李康翠擅自撤场提前终止协议的行为已构成违约。新中国大厦被查封的楼层发生在14楼以上，七楼及涉案档口在消防整改期间从未被行政部门采取查封和停业整顿的强制措施，包括涉案场地在内的所有商户依然可以正常经营。荔湾区人民政府于2014年3月已发出整改告知，如果案涉场地受到影响不可能经营到6月份。新中国大厦7楼除了涉诉的十多个商铺外其余都正常经营，由此证明消防整改并不影响7楼商户的正常经营。原审法院在未查明消防整改对商户经营影响程度的情况下，即认同李康翠的撤场行为，显然缺乏事实依据；3．消防隐患整改不属于李康翠有权单方终止协议的法定情形，李康翠逾期缴纳承包费及擅自撤场的行为构成违约，押金不应退还。消防隐患不等同消防不合格，消防隐患可以通过事后补救措施得以弥补和消除，在隐患整改期间及消除后，合同依然可以继续履行。然而，李康翠在明知可以照常经营的情况下，依然恶意欠租、擅自撤场并起诉要求洪梅退还押金，其行为已构成根本性违约，原审法院却认定李康翠并非恶意不履行协议，判决洪梅退还押金显然是于法无据。4、新中国大厦存在消防隐患不可归咎于洪梅，不应由洪梅为此而独自承担责任。涉案档口不存在违法加建扩建的情形，在交付给李康翠时已通过消防验收，洪梅已全面履行合同义务。大量存放可燃货物的消防隐患是李康翠在自主经营过程中因大量囤积货物而产生，由李康翠单方造成，与洪梅无关。二、原审法院对李康翠撤离涉案场地时间的事实查明不清，判决由洪梅自行承担2014年6月13日前的承包费损失于法无据。1．李康翠虽单方撤离场地，但没有向某甲提出解除合同，故在洪梅收回涉案场所前，《联营协议书》依然有效，李康翠仍负有缴纳承包费义务。本案中，截至洪梅向原审法院提出反诉，李康翠未向某甲提出解除合同，洪梅于2014年6月15日才收回案涉场地。故李康翠应承担在此之前占用涉案场地的承包费；2．李康翠撤离涉案场所后，并未将房屋的钥匙交还洪梅，涉案场所一直处于被锁状态，即在洪梅收回房屋前，涉案场地由李康翠控制和占用。另原审法院已认定李康翠的《律师函》及《放行条》不能证实洪梅已经知道李康翠提出解除《联营协议书》及移交场地给洪梅，因此，李康翠应向某甲支付2014年6月的承包费。三、《联营协议书》合法有效，李康翠逾期缴费及单方终止协议的行为已构成违约，应承担违约责任。关于滞纳金的问题。根据《联营协议书》第一条约定：李康翠应每月提前5天缴纳承包费，逾期缴纳承包费的，滞纳金每日按欠缴总额的3%计算。本案中，2014年5月份的承包费最迟应于2014年4月26日缴纳，而李康翠主张其已在2014年5月10日搬离涉案场所，但其并未依约支付5月份的费用，该行为显然构成违约，应承担相应的违约责任。且洪梅于李康翠的合同期为1年，李康翠未在合同期届满即提前终止协议，导致洪梅无法获得剩余租期的逾期利益。同时因遭遇7、8月淡季，涉案场地再行出租的难度加大，放租时间延长，租金收入下降，给洪梅造成重大经济损失，原审法院认定洪梅要求李康翠支付滞纳金的依据不足，没有法律依据。四、原审法院的判决不利于维护市场的交易安全。本案中，涉案场所本身不存在消防问题，且消防部门对消防隐患的整改也未导致商户无法继续经营，但原审法院却无考虑影响程度大小的因素，便简单的以商户经营遭受影响为由支持李康翠的单方提前终止协议的行为，这意味着在日后的市场交易中，只要商户经营遭受非自身因素的影响，不论影响程度的大小，即可单方解约，故原审判决极不利于维护市场的交易安全，同时也违背了合同法的法治精神。综上，洪梅上诉请求：1.依法撤销原审判决第二项，改判驳回李康翠该项诉讼请求；2.依法撤销原审判决最后一项，改判李康翠向某甲支付2014年6月1日至2014年6月13日的承包费62833.33元和滞纳金；3.维持原审判决其余判项；4.本案一、二审诉讼费由李康翠承担。
被上诉人李康翠答辩称：同意原审判决，不同意洪梅的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，一审中为了证明案涉商铺不存在消防隐患，洪梅提供了广州市公安消防局于2010年3月10日出具的《关于对新中国大厦办公室建筑内部装修工程消防验收合格的意见》（以下简称《意见》），《意见》指出，装修部分为第七层，装修后为办公室，建筑面积4130平方米；内部装修工程符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件，并要求已经验收的建筑如有改建、内部装修、用途变更等，应向公司消防机构申报审核、验收或备案。对该证据，李康翠质证称真实性没有意见，对关联性有异议，《意见》明确7楼是作为办公室，洪梅对于其改变规划用途及消防局验收用途，将案涉场地出租给李康翠作为商业经营性质是知情的，而李康翠不知情。一审庭审中双方均确认签订《协议书》时，并没有约定联系地址，只约定联系电话。李康翠一审提供的证据《邮政快递单》中记载寄出时间为2014年5月13日，退回时间为2014年5月21日。收件人为洪梅，邮寄地址为洪梅身份证地址和户籍地址，联系电话与双方签订的《协议书》中联系电话一致。
本院认为：李康翠与洪梅于2013年5月28日签订的《联营协议书》实为租赁合同，故本案的争议焦点在于：1.洪梅应否将押金291000元退还给李康翠；2.李康翠是否应承担2014年6月1日至2014年6月13日的租金；3.李康翠应否自2014年4月26日起支付租金的滞纳金给洪梅。
关于洪梅应否将押金291000元退还给李康翠的问题。洪梅提供的广州市公安消防局于2010年3月10日出具的《意见》来看，涉案场地所在第七层装修后为办公室，并且注明如有改建、内部装修、用途变更等，应向公安消防机构申报审核、验收或备案。现涉案场地并非作为办公室而是作为商铺经营服装，洪梅并无充分证据证明涉案场地在改变用途后向公安消防机构进行了申办审核、验收或备案，不能证明涉案场地在变更用途后通过消防验收，故本院对洪梅关于涉案场地不存在消防隐患的主张不予采信。虽然《告知书》中并没有明确广州市荔湾区公安消防部门具体对新中国大厦的哪个楼层进行消防整改并实施临时查封措施，也没有明确涉案场地及所在楼层不在整改范围，但是政府有关部门对新中国大厦进行消防整改以及实施临时查封措施在一定程度上影响了李康翠的正常经营，结合李康翠在2014年5月份之前并无拖欠租金的履约情况来看，原审法院认定李康翠提前终止协议并非恶意不履行协议的行为，并判决洪梅返还押金给李康翠并无不当。洪梅以李康翠单方撤场构成违约并要求没收押金的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于李康翠是否应承担2014年6月1日至2014年6月13日租金的问题。李康翠于2014年5月13日通过快递方式邮寄《律师函》向某甲告知其已撤场，并要求洪梅于2014年5月16日办理交接，由于双方之间并无约定联系地址，故李康翠按照洪梅身份证地址（户籍地址）邮寄送达合情合理。而且邮政快递单上亦有洪梅在《协议书》上确认的联系方式，亦可通知到洪梅本人，结合李康翠立即于2014年5月22日向一审法院起诉要求洪梅立即接收场地，因此，可以认定李康翠已尽到要求洪梅办理场地交接的通知义务。同时，李康翠亦提供《物品出入放行条》证明其2014年5月10日已经迁出案涉场地，洪梅并无充分证据证明李康翠在2014年5月10日之后仍占用涉案场地进行经营。综合双方陈述及案情的实际情况，本院对李康翠主张其已于2014年5月10日撤离案涉场地的事实予以确认，洪梅主张李康翠并未将案涉场地钥匙交回，不认可李康翠单方撤场的行为亦不成立，本院亦不予采信。由于李康翠是在合同届满前撤离应当给予洪梅合理接收场地时间，故李康翠仍应承担5月份租金。因此，原审法院虽然上述认定有误，但不影响处理结果，原审法院判令李康翠向某甲支付2014年5月份租金并无不妥，本院予以维持。洪梅主张李康翠应支付2014年6月1日至2014年6月13日的租金损失，缺乏事实依据，本院不予支持。
关于李康翠应否自2014年4月26日起支付欠付租金的滞纳金给洪梅的问题。依照约定，李康翠本应每月提前5天向某甲缴纳租金，李康翠存在逾期缴租的行为。鉴于洪梅并无证据证明涉案场地在变更用途后已向公安消防机关申报审核、验收或备案，且涉案场地所在的新中国大厦于2014年3月底已开始进行消防整改，在一定程度上影响了李康翠的正常经营，另结合李康翠多次主动向某甲提出要求提前交还场地等事实来判断，李康翠并非恶意拖欠租金，故原审法院驳回洪梅要求支付欠付租金的滞纳金并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人洪梅的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6607元，由上诉人洪梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 蔡峰
代理审判员 余盾
二〇一五年七月十五日
书 记 员 张辉
李杨