重庆市开州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0234民初597号
本诉原告（反诉被告）程和清，女，生于1944年8月1日，汉族，住重庆市开州区。
委托代理人（一般授权）王建国，重庆新盟律师事务所律师。
委托代理人（一般授权）陈娟，重庆新盟律师事务所律师。
本诉被告（反诉原告）康丕珍，女，生于1964年3月20日，汉族，住重庆市开州区。
委托代理人（特别授权）王本国，重庆市开县剑维法律服务所法律工作者。
本诉原告程和清与本诉被告康丕珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案受理后，由本院代理审判员凡磊适用简易程序，于2016年2月24日公开开庭进行了审理。原告程和清的委托代理人王建国、被告康丕珍及其委托代理人王本国到庭参加诉讼。在审理过程中，本诉被告康丕珍当庭提起反诉。后本诉原告（反诉被告）程和清与本诉被告（反诉原告）康丕珍房屋买卖合同纠纷一案，依法由本院代理审判员凡磊适用简易程序，于2016年6月6日公开开庭进行了合并审理。本诉原告（反诉被告）程和清的委托代理人陈娟、本诉被告（反诉原告）康丕珍及其委托代理人王本国均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告程和清诉称，2008年10月4日，本诉被告康丕珍与本诉原告程和清的丈夫刘兴安签订售房协议，将重庆市开县某某苑某幢某单元X-
X室出售给刘兴安，刘兴安和程和清夫妇按照约定给付了房屋价款并入住该房屋。该合同已经签订了七年，本诉被告康丕珍在2015年9月2日取得了房屋产权登记证书，房屋具备了合同约定的过户条件，但本诉原告程和清多次要求本诉被告康丕珍进行房屋登记被拒绝。根据双方的约定，若一方违反合同，应承担20000元违约金，本诉被告只向本诉原告出示了房产证的原件，没有为本诉原告过户，而且还提出额外的请求，本诉被告的行为构成违约，应当承担责任。现本诉原告程和清为了维护自己的合法权益依法起诉请求判决将开县某某街道某某路某某号XX幢X-
X-X房屋过户到本诉原告程和清名下，并依法判决本诉被告康丕珍支付违约金20000元；本诉诉讼费由本诉被告康丕珍承担。
本诉被告康丕珍辩称，本诉原告程和清的诉讼主体不适格，本诉被告康丕珍与刘兴安签订的房屋买卖协议，刘兴安后已死亡，刘兴安有其他的继承人。本诉原告程和清起诉不具备独立的诉讼主体资格。康丕珍提出反诉要求法院判令程和清支付合同外5.66㎡的房屋面积差价。康丕珍与刘兴安签订的协议写明了60㎡，但房产证面积为65.66㎡，现面积超出合同面积5.66㎡，该5.66㎡康丕珍没有卖给程和清，属于康丕珍的财产。本诉原告程和清无偿占有该5.66㎡七年之久，程和清应当按照现行房价补足差额给康丕珍。康丕珍没有违约的事实，没有与程和清约定办理过户手续的期限，协议中也没有约定将房产证过户给程和清的时间。诉争房屋的房产证办理时间是客观原因，并不是康丕珍违约。程和清拒不支付超面积房屋的价款，导致房产证不能办理过户，该过错责任在程和清，请求驳回本诉原告程和清的诉讼请求。
反诉原告康丕珍反诉称，2008年10月4日，反诉原告康丕珍与反诉被告程和清之夫刘兴安签订了一份《售房协议》，该协议明确约定了反诉原告康丕珍将开县某某苑XX幢X单元X-
X室60㎡以7万元出售给刘兴安。当时是以三峡移民搬迁销号合同的预约面积60㎡作价7万元出售的。但2015年7月2日，反诉原告康丕珍与开县建设工矿企业及职工住房搬迁工作领导小组办公室（以下简称统建办公室）办理产权证前结算时，最后结算面积为65.66㎡，对超出5.66㎡面积反诉原告康丕珍还向迁建办公室补缴了5.66㎡×660元/㎡=3735.60元的差价款。显然这5.66㎡的房屋面积是超出的，在售房协议以外的房屋面积，应当由反诉被告程和清将5.66㎡的房屋面积按现行市场房屋折价给反诉原告康丕珍。反诉被告程和清拒不给付上述房款，则构成不当得利行为。反诉原告康丕珍为了维护其合法权益，现依法起诉请求判令反诉被告程和清支付反诉原告康丕珍原售房协议外超出房屋面积价款5.66㎡×4000元/㎡=22640元；本诉诉讼费和反诉诉讼费由程和清承担。
反诉被告程和清辩称，请求驳回反诉原告康丕珍的反诉请求，理由是程和清与康丕珍于2008年10月4日签订了购房协议，约定的房屋为7万元的总价，该协议中并未约定每平米的单价，而是以“套”为单位出售的，虽说现在的面积超过60㎡，但当时房屋价款为总房款。程和清还认定为该60㎡为套内面积，但现在房产证面积上套内面积只有58.5㎡，还没有60㎡，故反诉原告康丕珍诉称的理由不能成立，并且反诉原告康丕珍按照4000元/㎡计算价款也无依据。因该房屋买卖是在2008年10月4日达成的协议，当时程和清已经支付了价款，但康丕珍未按照协议约定将房屋过户给程和清。
经审理查明：本诉原告（反诉被告）程和清与刘兴安系夫妻关系，2008年10月4日，刘兴安与本诉被告（反诉原告）康丕珍签订了《售房协议》，约定康丕珍（甲方）将位于重庆市开县某某苑XX幢某单元X-
X室（面积60平方米）出售给刘兴安（乙方），约定：一、出售价格为人民币7万元整（大写：柒万圆整）；二、乙方分三期付款给甲方：1、签订此合同之时，乙方付甲方人民币2万元整（大写：贰万圆整）；2、甲方交钥匙给乙方之时，乙方付款给甲方人民币4.5万元整（大写：肆万伍仟圆整）；3、房产证办完之时，乙方付给甲方人民币5千元整（大写：伍仟圆整）；三、房屋房产证过户的所有费用均由乙方承担，由甲方协助乙方办理；四、甲方负责房屋水、电、气、有线电视线路四通，以及房屋按照国家统一简装标准进行装修（卫生间、地板砖、脸盆、厨房、洗衣台、灶台、淘菜盆等）；五、本协议一式两份，由甲乙双方各持一份，自行保管，以此为证；六、甲乙双方如有一方违约，责违约方付给被违约方违约金人民币2万元整(大写：贰万圆整）。2008年10月4日，刘兴安支付本诉被告（反诉原告）康丕珍房款20000元。2009年2月11日，本诉被告（反诉原告）康丕珍收到房款40000元。2009年3月2日，本诉原告（反诉被告）程和清支付房款5000元，现尚有5000元房款未支付。2009年10月21日，刘兴安自书遗嘱一份，载明：我这个家除了现住景苑有60㎡的一套房子外，积蓄没有，其他财产没有。房子去年在景苑买成七万元，已付现金六万伍千元正，现还下欠卖房方人民币伍千元正，按法律这套房屋属于我和程和清俩的共同财产，应各持一半。我走后<即离人世后>，程除了付卖房方康丕珍未付齐的伍千元外，另外还要付三万元钱给我的两个儿子。从此现住景苑这套房屋一切所有权、使用权、处理权等均属程和清的，任何人不得干涉和强占。2009年11月1日，刘兴安因病死亡。刘兴安的继承人除了本诉原告（反诉被告）程和清外，有长子刘晓华、次子刘建伟。2010年1月30日，刘小华和刘建伟出具收条，载明：今收到程和清现金30000.00元（大写：叁万元整）。（注）1、此款是程和清根据刘兴安（遗嘱）第二条所支付的款项。2、收款人收到此款后与程和清在遗产继承人无任何纠纷也无其他债权债务关系。2015年9月2日，本诉被告（反诉原告）康丕珍为案涉房屋办理了房地产权证，产权证号为312房地证2015字第1XXXX号，房屋建筑面积65.66㎡，套内建筑面积58.5㎡。2015年7月2日，本诉被告（反诉原告）康丕珍在进行开县企业职工统建房分户结算时交纳差额4922.20元。
以上事实有本诉原告（反诉被告）程和清和本诉被告（反诉原告）康丕珍的当庭陈述、本诉原告（反诉被告）程和清的身份证复印件、本诉被告（反诉原告）康丕珍的户口证明、刘兴安死亡注销户口证明、结婚证复印件、售房协议、收条、遗嘱、刘小华和刘建伟出具的收条、房产证复印件、销号合同复印件、开县XX街道XX社区和开县公安局XX派出所的证明、开县企业职工统建房分户结算表、收据在卷佐证，其真实性可以确定。
综上，本院归纳本诉原告（反诉被告）程和清与本诉被告（反诉原告）康丕珍的争议焦点如下：一、本诉原告程和清的诉讼主体是否适格的问题；二、本诉原告程和清要求本诉被告康丕珍协助办理房屋过户手续能否成立的问题；三、本诉原告程和清主张违约金20000元能否成立的问题；四、反诉原告康丕珍主张反诉被告程和清支付5.66㎡房屋面积的差价22640元的请求能否成立的问题。
本院认为，针对争议的第一个焦点，本院分析评判如下：本诉原告（反诉被告)程和清与刘兴安1993年5月24日登记结婚，2008年10月4日，刘兴安与本诉被告（反诉原告）康丕珍签订了《售房合同》，本诉被告（反诉原告）康丕珍将位于重庆市开县某某苑XX幢某单元X-
X号房屋（现登记的位置为开州区某某街道某某路XX号XX幢X-
X-X）出售给刘兴安，该房屋应当属于本诉原告（反诉被告）程和清与刘兴安的夫妻共同财产。2009年10月21日，刘兴安自书遗嘱，表明本诉原告（反诉被告)程和清在支付本诉被告（反诉原告）康丕珍剩余房款5000元和支付刘小华、刘建伟30000元后案涉房屋的所有权、使用权、处理权等均属本诉原告（反诉被告）程和清。2010年1月30日，本诉原告（反诉被告）程和清支付刘小华、刘建伟30000元，刘小华和刘建伟在收到此款后表明与本诉原告（反诉被告）程和清在遗产继承上无任何纠纷也无其他债权债务纠纷，故刘兴安自书的遗嘱合法有效。本诉被告（反诉原告）康丕珍虽然对遗嘱的真实性提出了异议，但是没有提供证据予以反驳。现本诉原告（反诉被告）程和清作为案涉房屋的共有人和继承人，起诉要求本诉被告（反诉原告）康丕珍协助办理过户手续，其主体身份是适格的。
针对争议的第二个焦点，本院分析评判如下：依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”之规定，本案中，刘兴安和本诉原告（反诉被告）程和清已经按照合同约定支付本诉被告（反诉原告）康丕珍房款65000元，现本诉被告（反诉原告）康丕珍已经将案涉房屋登记在自己名下，具备协助本诉原告（反诉被告）程和清办理过户手续的条件，根据《售房协议》第三条“房屋房产证过户的所有费用均由乙方承担，由甲方协助乙方办理”的约定，本诉被告（反诉原告）康丕珍应当承担履行过户义务的责任。故本院对本诉原告（反诉被告）程和清要求本诉被告（反诉原告）康丕珍协助将登记在本诉被告（反诉原告）康丕珍名下的现位于开州区某某街道某某路XX号XX幢X-
X-X【产权证号：312房地证2015字第1XXXX号】号房屋过户到本诉原告（反诉被告）程和清名下的诉讼请求予以支持。
针对争议的第三个争议焦点，本院分析评判如下：对于本诉原告（反诉被告）程和清要求本诉被告（反诉原告）康丕珍支付违约金20000元的请求，因双方对过户时间没有明确约定，现本诉原告（反诉被告）程和清主张本诉被告（反诉原告）康丕珍违约的事实不成立，故本院对本诉原告（反诉被告）程和清主张本诉被告（反诉原告）康丕珍支付违约金的请求不予支持。
针对争议的第四个争议焦点，本院分析评判如下：本诉被告（反诉原告）康丕珍称该房屋系以60平方米出售给刘兴安，现登记的房屋建筑面积为65.66平方米，多出的5.66平方米属于公摊面积，应当按照现在市场价值4000元/平方米补5.66平方米的差价22640元，但从合同的约定来看，双方约定出售价格为人民币70000元，故本院认为案涉房屋以套出售更符合当时的意思表示，并非按面积出售，如果双方系以房屋面积作为买卖标的的计价标准，通常双方会在协议中约定房屋每平方米的单价；如果双方系以房屋面积作为买卖标的的计价标准，通常也会对协议的面积如果出现差异后如何补救进行约定。而本案中双方签订的售房协议对这些均没有反映，按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十一条第一款第（一）项“主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”的规定，本诉被告（反诉原告）康丕珍未举证证明是按房屋面积作为买卖标的的计价标准，应当承担举证不能的责任。其主张按4000元/平方米计算5.66平方米房屋面积的差价，不符合法律规定，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国继承法》第三条第一款第（二)项、第十七条第二款、第二十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十一条第一款第（一）项之规定，判决如下：
本诉被告（反诉原告）康丕珍在本判决生效后七日内协助本诉原告（反诉被告）程和清将登记在本诉被告（反诉原告）康丕珍名下的现位于开州区某某街道某某路XX号XX幢X-
X-X【产权证号：312房地证2015字第1XXXX号】号房屋过户到本诉原告（反诉被告）程和清名下。
二、本诉原告（反诉被告）程和清在将登记在本诉被告（反诉原告）康丕珍名下的现位于开州区某某街道某某路XX号XX幢X-
X-X【产权证号：312房地证2015字第1XXXX号】号房屋登记在自己名下后三日内支付本诉被告（反诉原告）康丕珍房屋尾款5000元。
三、驳回本诉原告（反诉被告）程和清的其他诉讼请求。
四、驳回本诉被告（反诉原告）康丕珍的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2050元，减半收取1025元，由本诉被告康丕珍承担。
反诉案件受理费366元，减半收取183元，由反诉原告康丕珍承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决即发生法律效力。
本判决生效后，当事人可以向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本案申请执行的期间为两年。该期间，从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效的中止、中断的规定。权利人逾期不申请执行的，视为放弃申请执行的权利。
代理审判员 凡 磊
二〇一六年十月二十七日
书 记 员 王兴佳