陕西省安康市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕09民终841号
上诉人（原审被告)：龚孝奎，男，1958年11月11日出生，汉族，住紫阳县。
委托诉讼代理人：龚芬芬（龚孝奎之女），住紫阳县。
委托诉讼代理人：唐辉，陕西腾浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李子平，男，1959年6月12日出生，汉族，住紫阳县。
委托诉讼代理人：李世秉，紫阳县蒿坪法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：郑银芬，女，1969年4月14日出生，汉族，住紫阳县。
委托诉讼代理人：李世秉，紫阳县蒿坪法律服务所法律工作者。
上诉人龚孝奎因与被上诉人李子平、郑银芬房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省紫阳县人民法院（2017）陕0924民初128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人龚孝奎及其委托诉讼代理人龚芬芬、唐辉，被上诉人李子平、郑银芬及其委托诉讼代理人李世秉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
龚孝奎上诉请求：1.撤销陕西省紫阳县人民法院（2017）陕0924民初128号民事判决，改判驳回李子平、郑银芬一审的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由李子平、郑银芬承担。事实和理由：1.我国法律并未禁止农村房屋转让，一审判决认定龚孝奎与李子平、郑银芬签订的《房屋买卖协议》无效没有法律依据；2.李子平、郑银芬在购买房屋时明知该房屋系小产权房，其本身存在重大过错；3.陕西安康嘉陵资产评估有限公司对房屋装修价值的鉴定意见不具有客观真实性,鉴定机构没有司法鉴定资质；4.李子平、郑银芬购买的房屋已经办理了物权登记，认定合同无效，影响其他住户的交易安全。
李子平、郑银芬辩称，1.龚孝奎与李子平、郑银芬签订的《房屋买卖协议》违反《土地管理法》的相关规定，该协议应为无效；2.李子平、郑银芬在购房两年后才得知房屋属小产权房，其不存在过错；3.陕西安康嘉陵资产评估有限公司对房屋装修价值的鉴定意见真实、合法；4.涉案房屋的房屋所有权证登记的是集体土地使用权，李子平、郑银芬作为城镇居民不能合法拥有该房屋的物权。
李子平、郑银芬向一审法院起诉请求：1.解除龚孝奎与李子平、郑银芬签订的《房屋买卖协议》；2.确认龚孝奎迫使李子平、郑银芬出具的61200元欠条无效；3.龚孝奎返还李子平、郑银芬已付购房款213144元，赔偿李子平、郑银芬装修、税费损失133632元；4.龚孝奎承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2013年9月28日，李子平、郑银芬与龚孝奎签订《房屋买卖协议》，协议约定：“一、房屋基本情况，1、乙方（李子平、郑银芬）购买甲方（龚孝奎）合法拥有的坐落于安康市紫阳县建筑面积132平方米（含所有公摊面积）的房产一套……二、付款方式，1、双方议定上述房产出售价格为贰拾肆万元整……四、双方责任，1、甲方保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的资料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由甲方承担……3、甲方在本合同生效之日起20日内将房屋钥匙交给乙方……”。协议签订后，李子平、郑银芬共向龚孝奎交付款项210000元，龚孝奎于2015年2月17日向李子平、郑银芬出具了金额为200000元的收条，另10000元未出具收条。房屋交付后，李子平、郑银芬对房屋进行了装修并居住至今。对房屋装修现值，经陕西安康嘉陵资产评估有限责任公司评估，于2017年5月5日作出陕安嘉评鉴字[2017]069号资产评估报告书，评估价值为98465.87元，鉴定评估费用为5000元。在办理房屋产权过户过程中，紫阳县房产管理局于2015年12月3日向李宏安、李子平下发了《关于钟鼓湾办理房屋所有权证的回复》，明确：1、李子平购买的房屋所占土地属于集体土地，2、李子平属城镇居民，紫阳县房产管理局不能为其办理房屋所有权登记。紫阳县住房和城乡建设局于2015年12月24日向李宏安等人下发了《答复意见书》，对龚孝奎在钟鼓湾建房情况、房屋办理转移登记情况、停止办理房屋产权登记原因进行了详细说明，并提出了建议。后为办理产权过户，龚孝奎与郑银芬签订了一份《合伙建房协议》，落款时间为2010年11月8日。2016年5月27日，紫阳县房产管理局向郑银芬颁发了紫房权证紫阳县字第00031824-1-1-5-南号房屋所有权证，向李子平颁发了紫房紫阳县共字第16422号房屋共有权证，其中，房屋所有权证中土地使用权取得方式记载为集体土地。对下余购房款，李子平向龚孝奎出具金额为61200元的欠条一张，注明本金40000元，2014年4月1日至2016年6月1日利息21200元，利率3%，落款时间为2016年6月1日。另查明，李子平、郑银芬均系城镇居民。龚孝奎修建的房屋位于紫阳县城关镇楠木村一组，总层数为9层，于2011年8月9日在紫阳县房产管理局办理了紫房权证紫阳县字第00031243-1号房屋所有权证，其土地使用权取得方式记载为集体土地。一审法院认为，李子平、郑银芬与龚孝奎签订的房屋买卖合同中所争涉的房屋系在农村村民集体所有的土地上建造的房屋，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，宅基地属于农民集体所有土地，宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，其主体只能是农村集体经济组织内的成员。而房屋买卖必然涉及宅基地使用权主体的变更，李子平、郑银芬系城镇居民，其与龚孝奎签订的房屋买卖合同，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，应属无效。在办理房屋所有权证过程中，郑银芬与龚孝奎签订了《合伙建房协议》，但该协议是为掩饰双方之间的买卖合同关系,为办理房屋过户所签订，故该协议也应为无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始不具有法律效力，故对李子平、郑银芬请求解除其与龚孝奎签订的《房屋买卖协议》的诉请不予支持、予以驳回。李子平向龚孝奎出具的金额为61200元的欠条系双方在履行买卖合同过程中所发生的民事行为，虽然李子平未能举证证明龚孝奎有胁迫行为，但该民事行为因双方之间的房屋买卖合同无效而不具有法律效力，对李子平、郑银芬要求确认欠条无效的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故对李子平、郑银芬要求龚孝奎立即返还已付购房款210000元、赔偿装修费98465.87元的诉讼请求，予以支持。对李子平、郑银芬所主张的税费损失31900元的诉讼请求，因龚孝奎在订立《房屋买卖协议》过程中未向李子平、郑银芬如实说明所出售房屋土地使用权取得方式为集体土地的事实，故龚孝奎应当赔偿给李子平、郑银芬造成的损失；但李子平、郑银芬在收到紫阳县房产管理局关于钟鼓湾办理房屋所有权证的回复和紫阳县住房和城乡建设局答复意见书后，在知道所购买房屋的土地使用权为集体土地之后仍然申请办理房屋所有权证，也存有过错，故双方对所产生的税费损失均应承担相应责任，酌定双方各自承担50%责任，即由龚孝奎赔偿李子平、郑银芬税费损失15950元（31900元×50%）。对李子平、郑银芬其他部分诉讼请求，不予支持、予以驳回。综上所述，李子平、郑银芬系城镇居民，与龚孝奎签订的房屋买卖合同所涉房屋的土地使用权为集体土地，违反《中华人民共和国土地管理法》的规定，应为无效。李子平、郑银芬应向龚孝奎返还位于紫阳县城关镇楠木村一组的住房一套，龚孝奎应向李子平、郑银芬返还已付购房款，赔偿装修添附价值，并赔偿因此造成的部分损失。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、李子平与龚孝奎于2013年9月28日签订的《房屋买卖协议无效》；二、李子平于2016年6月1日给龚孝奎出具的欠条无效；三、龚孝奎于判决生效后十日内返还李子平、郑银芬购房款210000元，并赔偿李子平、郑银芬房屋装修损失98465.87元、办理房屋过户税费损失15950元，上述合计324415.87元；四、李子平、郑银芬于判决生效后十日内返还龚孝奎位于紫阳县城关镇楠木村一组一幢一单元5楼南房屋一套，并交付装修附属物；五、驳回李子平、郑银芬其他的诉讼请求。案件受理费6500元，减半收取计3250元，鉴定评估费用5000元，由李子平、郑银芬负担532元，由龚孝奎负担7718元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：对李子平、郑银芬提交的何红平、王远方的房屋所有权证书照片的真实性予以认定，但与本案无关联性，对该证据不予认定。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，根据双方的诉辩主张,本案的争议焦点为：一、李子平与龚孝奎签订的《房屋买卖协议》及李子平于2016年6月1日向龚孝奎出具的欠条是否无效；二、合同无效双方有无过错，龚孝奎是否应当赔偿李子平、郑银芬的损失。
关于争议焦点一,龚孝奎在集体土地上修建房屋，并将房屋出卖给城镇居民李子平，其所签订的《房屋买卖协议》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条的相关规定，应为无效协议。《房屋买卖协议》无效，李子平就该协议所欠房款向龚孝奎出具的欠条亦无效。龚孝奎认为《房屋买卖协议》有效的上诉理由没有法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点二,龚孝奎将修建在农村集体土地上的房屋出售给城镇居民李子平，应对合同无效承担过错责任。李子平作为熟知国家政策法律的公务人员，其在购买房屋时对土地性质未尽谨慎审查的义务，对合同的无效也应负相应的责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因《房屋买卖协议无效》，李子平、郑银芬支出的装修房屋和办理房屋产权证书的费用损失共计114415.87元，应当由过错方予以赔偿。本院结案本案实际，酌情认定龚孝奎和李子平、郑银芬对合同无效造成的损失各承担50%的责任，即65182.94元。对于李子平、郑银芬的装修损失，龚孝奎在二审中申请重新鉴定，但其没有提供证据证明陕西安康嘉陵资产评估有限公司的鉴定意见书明显依据不足，其也未提供证据证实鉴定机构没有鉴定资质,经本院审查,该鉴定机构具有鉴定资质,不符合重新鉴定的法定条件，故对龚孝奎重新鉴定的申请不予准许。
综上，龚孝奎的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持陕西省紫阳县人民法院（2017）陕0924民初128号民事判决第二项、第四项；
二、撤销陕西省紫阳县人民法院（2017）陕0924民初128号民事判决第一项、第三项、第五项；
三、由龚孝奎在本判决生效后十日内返还李子平、郑银芬购房款210000元，并赔偿李子平、郑银芬各项损失65182.94元；
四、驳回李子平、郑银芬的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3250元，鉴定费用5000元，共计8250元，由李子平、郑银芬负担4125元，由龚孝奎负担4125元；二审案件受理费3250元，由李子平、郑银芬负担1625元，由龚孝奎负担1625元。
本判决为终审判决。
审判长 周红梅
审判员 刘 春
审判员 张 燕
二〇一七年九月十三日
书记员 杨锦龙