辽宁省鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鞍民一终字第00209号
上诉人（原审被告）：鞍山凯瑞房地产开发有限公司。
法定代表人：叶者云，该公司董事长。
委托代理人：＊＊＊，辽宁卫尊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：解晓喻。
委托代理人：＊＊＊，鞍山市普派法律服务所法律工作者。
原审原告解晓喻与原审被告鞍山凯瑞房地产开发有限公司（以下简称凯瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，鞍山市千山区人民法院于2013年11月25日作出（2013）鞍千二初字第1578号民事判决，凯瑞公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年3月25日公开开庭审理了本案。上诉人凯瑞公司的委托代理人＊＊＊，被上诉人解晓喻的委托代理人＊＊＊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
解晓喻一审诉称：2012年3月20日原告与被告签订了一份预售“商品房买卖合同”，合同约定：原告购买被告开发的“凯兴-
富丽城一期”第22幢第6单元6层2号房，产籍号为：44-40-17-6062，公安号为：千山区通达路30号-101，该房建筑面积为67.38平方米，单价为3416元／平方米，总价款为230，170元，合同签订后原告现金交付70，170元首付款，鞍山银行贷款160，000元全部付给被告，并且原告又到房产部门缴纳预告所有权登记、契税、维修基金、代理费、公证费、担保费等相关费用12，420.95元。此后原告按期还贷至今计25，493.25元。原告已经按合同约定履行了全部义务，按合同第八条规定，被告应于2012年12月31日前依照国家和地方政府的有关规定，将具备使用条件的商品房交付原告，然而至今逾期240天被告仍未履行交付义务，致使原告期待的合同目的未按约实现，并给原告造成极大的经济损失。因此原告依据合同第九条第二款之规定，被告逾期超过180天后交房，原告有权解除合同，被告应在收到解除合同的之日起30日内退还全部已付款，并承担已付款的0.10%违约金。在2013年7月5日被告逾期交房180天之后，原告到被告公司签订一份“退房申请书”和一份放弃房屋所有权承诺书且又提示被告按期退款，被告至今亦未答复或退款并再次违约。另外该合同约定违约金0.10%低银行同期贷款利率难以弥补原告的经济损失，故原告按银行同期贷款利率计算违约金为18，557.54元。综上所述，原告为维护自己的合法权益，请求解除原、被告签订的商品房买卖合同。请求法院判令被告退还购房首付款70，170元及“鞍山银行”贷款160，000元、还贷款利息69，922.13元，其他费用12，420.95元。合同约定违约金0.10%即2301.70元，该违约低于银行同期贷款利率，故原告要求对全部购房款按银行同期贷款利率计算违约金为18，557.45元。
凯瑞公司一审辩称：我们不同意解除原、被告所签订商品房买卖合同，因为逾期交付商品房原因是召开12运，政府决定不得挖开路面进行管道铺设，所以凯兴富丽城小区的水、电、供暖、煤气等市政配套设施不能按期完工，所以导致该小区所承建的房屋不能按期交付，逾期交付的原因属于政府的原因，属于不可抗力，我们公司没有过错，所以我们不同意解除合同。对于原告提出的第二项诉讼请求，由于我们不同意解除商品房买卖合同不同意返还首付款，也不同意偿还贷款16万元，对于贷款利息其他费用均不是被告收取，被告无义务返还给原告。特别指出契税、维修基金是交给政府的相关部门，即使合同解除，是由相关政府和职能部门返还给原告，不是被告返还。针对第三项诉讼请求，即要求逾期租房费用、又要求按照合同赔偿违约金、又要求按照银行同期利率。这三项赔偿损失，我们都不同意赔偿。
一审法院审理查明：2012年3月20日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于千山区四达路65号“凯兴-
富丽城一期”项目中的第22幢6单元6层2号房（建筑面积共67.38平方米），公安号为千山区通达路30号-101，产籍号为44-40-17-6062。该商品房单价为3416元／平方米，总价款为230，170元。该合同第八条交付期限约定为：出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同规定的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任第2项约定，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.10%向买受人支付违约金。该合同签订后，原告以现金形式交付购房款70，170元，余款为银行贷款，因被告未按约定的时间交付房屋，原告诉至法院要求解除与被告签订的商品房买卖合同，由被告返还购房款并承担违约责任。另查，2012年5月8日原告与鞍山银行股份有限公司实业支行签订借款合同，合同约定借款金额为160，000元，借款时间自2012年5月28日起至2027年5月28日止，借款用途用于购买位于千山区通达路30号-101号，建筑面积67.38平方米的房产，借款利率为月利率5.875‰，合同签订后鞍山银行股份有限公司实业支行将借款160，000元直接汇入被告的帐户中。截止到2013年11月20日原告累计偿还银行借款及利息25，493.25元，因购买房屋原告发生公证费320元、代理费200元、契税2301.70元、印花费5元、专业维修基金5754.25元、所有权登记费80元、预售登记费80元、他项权利登记费80元、担保费3600元、合计12，420.95元。再查：至庭审结束，“凯兴-
富丽城”小区水、电、供暖、煤气等配套设施未完成接点即未施工完毕，所售商品房不具备交付条件，被告未将约定的商品房交付原告使用。又查：鞍山市中华人民共和国第十二届运动会（以下简称“十二运”）的分赛区，开幕时间为2013年8月31日，闭幕时间为2013年9月12日。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定按时全面履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系原、被告真实意思的表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，原、被告均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款约定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原、被告签订的商品房买卖合同约定的交付时间为2012年12月31日，但至庭审结束，被告仍未将约定的商品房交付原告且已逾期交房超过180天，已构成违约，原告可以依据约定解除合同，故对原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同、由被告返还购房款的诉讼请求该院予以支持。故被告应将原告的首付款70，170元及已偿还银行贷款的本金及利息25，493.25元，支付给原告。对于原告尚未偿还的银行贷款系原告尚未履行的义务，故不应由被告向其返还尚未履行的贷款。关于原告要求被告按银行贷款利率给付违约金一节，虽然双方在商品房买卖合同中约定违约金为房款总额的0.10%，但原告认为过低，要求增加。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的应当以违约造成的损失确定违约金数额”，本案原告的损失应按已付房款的银行贷款利率计算，故原、被告在合同中约定的违约金低于造成的损失，原告要求按中国人民银行有关流动资金同期贷款利率给付违约金的主张理由正当，该院予以支持。违约金给付时间及计算方法应按原告实际支付的首付款70，170元自原告交款之日即2012年3月20日起、已偿还的银行贷款本息25，493.25元应自最后一次还款之日即2013年11月20日起均至该判决确定的给付之日止，按中国人民银行有关流动资金同期贷款利率计付。关于原告要求被告支付的已付各项费用12，420.95元一节。因原告交纳的维修基金、契税等8300.95元在办理退房手续时可以到相关部门办理退款，故该款不应由被告再行支付，但被告应协助原告到相关部门办理退款手续，对原告发生的公证费、担保费及代理费总计4120元应由被告予以承担。关于被告辩解逾期交付的原因属于政府的原因，属于不可抗力，其没有过错，所以不同意解除合同，也不同意赔偿原告的相应费用损失一节，《中华人民共和国民法通则》第一百一十六条规定：“当事人一方由于上级机关的原因，不能履行合同义务的，应当按照合同约定向另一方赔偿损失或者采取其他补救措施，再由上级机关对它因此受到的损失负责处理。”原、被告约定的交房时间为2012年12月31日前，十二运的开幕时间为2013年8月31日，中间相隔243天，被告并未举证证明十二运的召开足以导致其逾期交房且即使由于十二运导致其无法完工也不是对抗合同相对方即原告的正当理由，故对被告的该项辩解，该院不予采纳。据此判决：一、解除原告解晓喻与被告鞍山凯瑞房地产开发有限公司于2012年3月20日签订的《商品房买卖合同》；二、被告鞍山凯瑞房地产开发有限公司于该判决生效之日起十日内返还原告解晓喻购房款70，170元。三、被告鞍山凯瑞房地产开发有限公司于该判决生效之日起十日内给付原告解晓喻自2012年5月21日起至2013年11月20日止已偿还鞍山银行股份有限公司实业支行贷款本金及利息25，493.25元。四、被告鞍山凯瑞房地产开发有限公司于该判决生效之日起十日内给付原告解晓喻违约金，违约金的计算方法为首付款70，170元自2012年3月20日起、偿还银行贷款本息25，493.25元自2013年11月20日起均至该判决确定的给付之日止，按中国人民银行有关流动资金同期贷款利率给付。五、被告鞍山凯瑞房地产开发有限公司于该判决生效之日起十日内给付原告已付公证费、代理费、担保费总计4120元。六、被告鞍山凯瑞房地产开发有限公司于该判决生效之日起三十日内协助原告解晓喻到有关部门办理住宅专项维修费、契税等8300.95元的退费手续。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5402元，由被告鞍山凯瑞房地产开发有限公司承担。
凯瑞公司的上诉理由及请求：1、原判认定事实错误，上诉人因不可抗力导致商品房无法按期交付，根据合同约定，上诉人在遭遇不可抗力时已告知被上诉人延期交付房屋。2、上诉人在案件审理期间，出售的商品房已达到交付条件，是被上诉人拒不接收上诉人交付的房屋。3、被上诉人与鞍山银行形成的借款关系，其法律责任依法由被上诉人承担，发生费用与上诉人无关。4、原判适用法律不当，依照《合同法》第94条、96条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条，被上诉人解除商品房买卖合同必须具备催告行为，被上诉人没有向上诉人作出催告而直接诉讼，其解除合同不发生效力。
解晓喻二审答辩认为：同意原审判决。
本院审理查明：一审认定的事实属实。
本院认为：上诉人凯瑞公司与被上诉人解晓喻签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且并不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。该合同第八条约定：“出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第九条第2项约定：“逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金……”。该合同签订后，被上诉人依约履行合同，向上诉人交付购房款70，170元，贷款160，000元，上诉人并未按照合同约定将房屋交付给被上诉人解晓喻。在超过约定的交房期限180日后，被上诉人请求解除该合同并返还购房款及支付违约金有事实和法律依据，故原审判决支持被上诉人解晓喻的诉讼请求正确，本院予以维持。
关于上诉人主张原判认定事实错误，上诉人因不可抗力导致商品房无法按期交付，根据合同约定，上诉人在遭遇不可抗力时已告知被上诉人延期交付房屋一节，本院认为，上诉人该项主张证据不足，故不予支持。关于上诉人主张其在案件审理期间，出售的商品房已达到交付条件，是被上诉人拒不接收上诉人交付的房屋一节，本院认为，因上诉人违约逾期交房，被上诉人可以按照约定要求解除合同而不予接房屋，故上诉人的该项主张本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人与鞍山银行之间形成的借款关系，其法律责任依法由被上诉人承担，发生费用与上诉人无关一节，本院认为，因上诉人的违约行为给被上诉人造成损失的，上诉人应当承担赔偿损失等违约责任，故被上诉人因购买房屋发生的其他费用应当由上诉人承担，上诉人的该项主张本院不予支持。关于上诉人主张原判适用法律不当，依照《合同法》第94条、96条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条，被上诉人解除商品房买卖合同必须具备催告行为，被上诉人没有向上诉人作出催告而直接诉讼，其解除合同不发生效力一节，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，本案被上诉人按照约定通过诉讼方式要求解除合同符合该条法律规定，故上诉人的该项主张本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5402元，由上诉人鞍山凯瑞房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张瑞虹
审 判 员 徐 琼
代理审判员 徐云龙
二〇一四年六月九日
书 记 员 陈 昆