中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终4016号
上诉人（原审被告）：司徒洁群，住广东省广州市海珠区。
委托代理人：刘彬，广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：肖永邦（BONSIU），美国国籍。
被上诉人（原审原告）：萧永扬，住广东省广州市海珠区。
两被上诉人共同委托代理人：张伶娟，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人：叶文欣，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。
原审被告：广州市海珠区老华美食店，住所地广州市海珠区。
经营者：司徒洁群。
委托代理人：刘彬，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人司徒洁群因与被上诉人肖永邦、萧永扬、原审被告广州市海珠区老华美食店（以下简称老华美食店）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院(2015)穗海法民三初字第932号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1994年8月8日，原审法院以（1994）海法房初字第316号民事判决书查明：座落本市同福西路162号房屋(3层）是肖某甲与肖永邦（居住美国）共有的产业。该屋首层在1958年由国家经租，1963年广州市国营洪德粮油贸易公司（曾称海珠区粮管处和洪德粮油购销部，以下简称洪德公司）向房管部门承租了该屋首层全层作粮店，不久又分配给职工韩某甲居住，并一直以洪德公司名义承租作住宅用途；1984年，韩某甲的弟妇司徒洁群（原也在该屋居住）在此开设老华饭店；韩某甲户便把该层原有阁楼扩大至全层，并在阁楼居住；1990年4月1日，洪德公司与房管部门重签了非住宅房屋租赁合约，地下全部作饮食用，租赁面积22.91㎡，月租195.13元。实际上仍交由司徒洁群开设饮食店；1993年4月，房管部门撤管，把该屋交还业主管业,肖某甲无与洪德公司重订租赁合约;同年12月14日，房管部门重新丈量过该屋，地下建筑面积42.08㎡，自搭楼阁31.43㎡，每月标准租金633.83元；肖某甲一直无收取对方租金。现该屋户籍人口有8人，实住人口5人。并判决：一、洪德公司在判决生效后1个月内，把1993年4月起所欠租金，按房管部门重新评定的租金标准一次性清还给肖某甲；二、司徒洁群在同福西路162号首层开设的老华饭店，在判决生效后6个月内迁出，并自行拆除炉灶，同时洪德公司把该屋首层（除楼阁部分）交还给肖某甲使用；三、韩惠莲从1994年8月起暂住同福西路162号首层楼阁2年，首层厨房共用，暂住期间按房管部门重新评定的租金标准的2倍交纳房屋使用金，暂住期满后，由洪德公司安排韩某甲搬迁，洪德公司把该屋首层楼阁等全部交还给肖某甲使用；等。后司徒洁群不服提起上诉，广州市中级人民法院于1994年12月7日作出（1994）穗中法房终字第1126号民事调解书，达成如下协议：一、肖展骅同意将本市同福西路162号首层继续给司徒洁群使用一年（从1994年11月起至1995年10月31日止）；肖某甲同意将该屋首层阁楼给韩某甲暂住二年（从1994年11月至1996年10月31日止），期满司徒洁群、韩某甲户自行迁出，将该屋交回给肖某甲管业使用；二、司徒洁群同意将上述房屋租金从1994年1月至10月按月租金633.83元计一次性清交给肖某甲，1994年11月至1995年10月以每月租金3500元计按月缴付给肖某甲（已包括阁楼租金）；三、韩某甲同意从1995年11月起至1996年10月止以每月租金50元计按月缴付给肖某甲；四、洪某公司同意安排韩某甲户在1996年10月前迁出该屋首层阁楼，将阁楼交还给肖某甲使用；同意将1993年6月至12月所欠的房屋租金按月租199.9元计，一次性清还给肖某甲；等。
1999年1月1日，肖展骅（甲方）与司徒洁群（乙方）签订《广州市房地产（非住宅）租赁契约》，约定甲方同意将座落在海珠区同福西路162号地下部位的房屋（连同土地）出租给乙方作饮食使用，房屋建筑面积42㎡；租赁期限自1999年1月1日至2001年12月31日，月租金为2500元；乙方在租赁期届满或者解除契约之日应交还原承租房屋和设备给甲方，如须继续承租的，应提前三个月与甲方协商，双方另签订契约；租赁期届满或者解除契约的，一切嵌装在房屋结构或者墙体内的设备和装修，乙方一律不得拆走，甲方不予补偿；租赁期届满，甲乙双方未续订契约或者解除契约的，乙方逾期不交出承租房屋的，除限期迁出补交占用期间租金外，还有权按占用期间月租总金额百分之收取违约金；等。该租赁契约分别于2002年1月16日和2005年1月6日备案登记，分别记载2002年1月至2004年12月租金2000元和2005年1月至2007年12月租金2000元；等。
广州市国土资源和房屋管理局于2012年6月30日核发的《房地产权证》记载，海珠区同福西路162号建筑面积144.07平方米，权属人为萧永扬和肖永邦，按份共有，各占1/2份额；萧永扬房屋所有权取得方式为赠与；等。该局于2014年4月10日核发的《房地产权证》记载，上述房屋建筑面积144.07平方米，权属人为萧永扬和肖永邦，按份共有，各占1/2份额；肖永邦房屋所有权取得方式为继承；等。
2014年4月18日，广州市稳固房屋鉴定有限公司出具稳固鉴字[2014]1383《房屋安全鉴定报告》，鉴定结论：广州市海珠区同福西路162号为“严重损坏房”，对房屋有损坏的部位须作加固、维修处理；等。
2014年12月22日，广州市海珠区国有土地上房屋征收办公室发出《关于地铁二、八号线同福西站施工范围周边房屋临时搬迁的公告》，主要内容：一、需临迁房屋地址：海珠区同福西路140号、142号、144号、160号、162号、164号、166号；……三、临迁房屋所有权人从本决定公告之日起，持房地产权证、身份证或其他有关证明材料到指定的地点办理房屋临迁补偿手续；四、若达不成临迁补偿协议的，或者居住人不愿意搬离房屋的，由此产生的房屋及人生安全由被临迁产权人或居住人自行承担；等。
2015年1月23日，肖永邦、萧永扬向司徒洁群、老华美食店发送《解除租赁契约通知书》，主要内容：现依据《中华人民共和国合同法》和《租赁契约》的规定，特依法通知解除租赁契约，请你定于2015年2月1日前迁出该房屋，并清结水、电费等费用，腾空交回房屋的使用权给我们；等。司徒洁群、老华美食店确认于2015年1月23日收到该通知书。
查册时间为2015年4月7日的房地产登记簿查册表显示，越秀区大南路2号2012铺的产权人是司徒洁群，占有部分是全部；海珠区新港东路磨碟沙大街22号3梯204房的产权人是韩某乙，占有部分是全部；等。
据公安部门常住人口登记卡反映，谭金是广州市海珠区同福西路162号地下房屋的户主，同户籍人员有其子韩某丙，孙女韩某丁；韩振华是广州市海珠区同福西路162号地下房屋的户主（本址分户），同户籍人员有其妻司徒洁群。
肖永邦、萧永扬于2015年5月4日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认肖永邦、萧永扬与司徒洁群、老华美食店之间从2015年2月1日起无租赁合同关系；2.司徒洁群、老华美食店立即停止使用肖永邦、萧永扬共有的位于广州市海珠区同福西路162号的房屋，3天内迁出房屋；3.司徒洁群、老华美食店支付从2015年2月1日起至其迁出之日止，占用广州市海珠区同福西路162号房屋的使用费（按6208.61元/月计）；4.司徒洁群、老华美食店承担本案诉讼费。本案庭审中，经原审法院释明法律，肖永邦、萧永扬明确其第一项诉讼请求为：确认肖永邦、萧永扬与司徒洁群之间的租赁合同关系于2015年2月1日解除。
司徒洁群、老华美食店原审共同辩称：一、司徒洁群与肖某甲之间的租赁合同关系合法有效，司徒洁群对涉案房屋享有合法承租权，肖永邦、萧永扬要求解除租赁合同关系并搬迁无事实和法律依据。1984年9月7日，司徒洁群以涉案房屋为经营场所，成立广州市海珠区老华美食店进行餐饮经营至今。期间，(1994)海法房初字第316号及(1994)穗中法房终字第1126号判决书查明，肖展骅是同福西路162号房屋的业权人，依法享有使用和支配该屋的权利，并通过民事调解书的形式，同意继续将涉案房屋给司徒洁群使用。1999年，司徒洁群与肖某甲签订了书面的租赁协议，租赁期限自1999年1月1日起至2001年12月31日止。协议期限届满后，司徒洁群与肖某甲持续延长租赁期限并办理租赁备案。2009年8月27日，肖某甲再次向司徒洁群出具书面证明，确认将涉讼物业租赁给司徒洁群长期进行餐饮经营。司徒洁群在经营期间，肖某甲从未告知司徒洁群涉讼物业的权属变更情况及主张解除租赁合同关系，肖永邦、萧永扬在起诉前也从未就司徒洁群使用租赁物业主张过任何权利或提出任何异议，司徒洁群亦一直按照肖某甲指定的账户支付租金。司徒洁群认为，其与肖某甲之间就涉讼物业的租赁关系合法有效，司徒洁群对涉讼物业享有合法承租权，肖永邦、萧永扬要求终止租赁合同关系没有事实和法律依据。二、司徒洁群作为涉讼物业的合法承租人，一直在涉讼物业处依法持续开展经营活动。政府决定对租赁物进行临时搬迁，损害了司徒洁群的合法权益，司徒洁群有权主张相应的临迁补偿费用。2014年12月22日，广州市海珠区国有土地上房屋征收办公室（以下简称征收办公室）发布《关于地铁二、八号线同福西站施工范围周边房屋临时搬迁的公告》，公告内容显示涉案房屋同福西路162号为需临迁房屋地址，并要求临迁房屋所有权人从本决定公告之日起，持房产证、身份证或其他有关证明材料到指定的地点办理房屋临迁补偿手续。经向征收办公室咨询，司徒洁群作为租赁权人及实际经营人，可获得补偿金额合计449700元，以及还包括其他搬迁补偿项目。经征收办公室多次组织司徒洁群与肖永邦、萧永扬进行协商，均因肖永邦、萧永扬执意要求非法占有所有的补偿金额（包括业主及承租人），无故拒绝签订三方补偿协议，导致无法完成补偿及临迁工作。肖永邦、萧永扬的行为阻碍了地铁工程的推进，并且给司徒洁群造成了重大的经济损失和引起重大人身安全隐患。三、肖永邦、萧永扬在政府部门对涉讼物业作出临迁公告决定后，为了非法侵占司徒洁群的停产停业损失等全部临迁补偿费，要求司徒洁群无条件解除租赁合同及进行搬迁，没有事实和法律依据。2014年12月22日临迁公告发出前，肖永邦、萧永扬从未就租赁事实提出任何异议，更未主张过解除租赁合同。然而，在临迁补偿公告出来之后，肖永邦、萧永扬无理要求无条件解除租赁合同并搬迁，无任何补偿，属于违法解除租赁合同。根据《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十一条规定，对因征收房屋造成被征收人停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的，被征收人负有清退被征收房屋的责任。被征收人与生产、经营单位或个人有合同约定的，依照约定分配停产停业损失补偿；没有约定的，由被征收人与生产、经营单位或个人协商分配。因此，司徒洁群作为涉案房屋的实际生产经营人，有权取得房屋临迁导致的停产停业等损失补偿，在被征收人与生产经营单位（即肖永邦、萧永扬与司徒洁群）之间未能协商一致前，肖永邦、萧永扬无权单方解除租赁合同，更无权要求司徒洁群无条件搬迁。四、因肖永邦、萧永扬拒不同意签订临迁补偿协议，导致司徒洁群无法领取临迁补偿款及完成搬迁工作，给司徒洁群造成了巨大的经济损失和人身安全隐患，司徒洁群保留追究肖永邦、萧永扬法律责任的权利。司徒洁群作为合法承租人，因肖永邦、萧永扬原因导致未能获得临迁补偿，无法完成搬迁工作，只能被迫继续惨淡经营。然而，虽然涉案房屋未能临迁，但地铁工程却在急速推进，经营场所周边均已经围蔽，施工现场每天都产生大量的粉尘、噪音和污水，尤其是地下挖掘导致的打桩和爆破，使涉案房屋每天遭遇剧烈震荡，房体开裂，时刻面临地陷的风险，客流量急剧减少。地铁部门为了减少施工风险，在涉案房屋处进行了人为施工加固，严重影响房屋的正常使用和经营。如果不幸因施工发生地陷，经营场所的顾客生命堪忧，在店里居住的老人、服务员及店主生命堪忧。即使没有发生地陷，司徒洁群家里的老人健康也处于危险状态，本来八九十岁，身体状况差，常年有高血压和心脏病，在长期处于剧烈震荡和环境污染的条件下，老人家已多次就医治疗，不堪其扰。综上所述，司徒洁群与肖永邦、萧永扬属于临迁补偿纠纷，而不是单纯的租赁合同纠纷。根据征收补偿相关法律法规之规定，业主有义务与承租人之间协商解决临迁补偿纠纷，否则，其无权单方解除合同并要求承租人搬迁。因此，肖永邦、萧永扬的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。
肖永邦、萧永扬为证明其诉讼主张，还提供以下证据：1.2014年广州市房屋租金参考价、房屋使用费的计算结果；2.被告呈报给工商登记部门的场地租赁合同。被告质证意见：对证据1的真实性、合法性和关联性均不确认，对租金标准有异议，政府决定对涉案房屋进行临迁后，整个经营的条件和环境都发生重大变化，所以肖某甲或者肖永邦、萧永扬均没有权利按照正常条件下收取房屋租金；对证据2的真实性没有异议，证明司徒洁群与肖某甲之间就涉案房屋签订租赁合同，肖永邦、萧永扬证明内容陈述司徒洁群私自篡改，司徒洁群不确认，事实上司徒洁群与肖某甲一直持续有租赁关系。
司徒洁群为证明其抗辩意见，还提交如下证据：1.肖某甲于2009年8月27日出具的字条，内容：同意同福西路162号司徒洁群开设之老华饭店开设餐饮经营；2.银行转账凭单。肖永邦、萧永扬质证意见：对证据1的真实性、合法性和关联性均不认可，司徒洁群所谓的证据原件并非原件，是复印件，肖某甲是否签订过这样一份同意书我方不清楚；对证据2中有原件的部分的真实性、合法性和关联性均认可，没有原件的不认可。
肖永邦、萧永扬与司徒洁群均确认以下事实：司徒洁群每月向肖某甲指定的两个账户分别支付租金，其中向户名为肖某甲的账户支付4800元，向户名为肖某乙的账户支付2500元，每月一交，一直支付到2015年1月，因为肖永邦、萧永扬取消上述账户而无法支付租金。肖永邦、萧永扬表示司徒洁群支付给肖某甲的租金视同肖永邦、萧永扬收到。司徒洁群表示现涉案房屋由谭某一人居住，司徒洁群在涉案房屋经营老华美食店；司徒洁群对涉案房屋有多次装修，但不在本案中主张装修赔偿。肖永邦、萧永扬表示不清楚实际居住人有谁，但要求包括司徒洁群在内的实际使用人全部搬出。
原审法院认为：肖展骅与司徒洁群签订的《广州市房地产（非住宅）租赁契约》，是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。租赁期限届满后，双方没有续签合同，但司徒洁群继续使用涉案房屋，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。涉案房屋产权人变更为肖永邦、萧永扬后，司徒洁群继续使用涉案房屋，并每月向肖某甲支付租金，肖永邦、萧永扬表示肖某甲收取租金视同肖永邦、萧永扬收取，故肖永邦、萧永扬与司徒洁群之间存在租赁合同关系。司徒洁群相关抗辩意见有理，原审法院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同。司徒洁群确认其于2015年1月23日收到肖永邦、萧永扬发出的《解除租赁契约通知书》，故肖永邦、萧永扬主张其与司徒洁群之间的租赁合同关系于2015年2月1日解除并要求司徒洁群搬出涉案房屋有理，原审法院予以支持。搬迁时，司徒洁群不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物。关于房屋使用费，司徒洁群确认其支付租金至2015年2月1日，且肖永邦、萧永扬主张的使用费6208.61元/月低于原租金标准，故肖永邦、萧永扬要求司徒洁群支付从2015年2月1日起至司徒洁群迁出之日止（按6208.61元/月的标准）的房屋使用费合法有理，原审法院予以支持。司徒洁群相关抗辩意见无理，原审法院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2015年11月18日作出判决如下：一、确认肖永邦、萧永扬与司徒洁群之间关于广州市海珠区同福西路162号房屋的租赁合同关系于2015年2月1日解除；二、司徒洁群一户和广州市海珠区老华美食店在本判决生效之日起15日内腾空并搬出广州市海珠区同福西路162号房屋，并将该房屋交还给肖永邦、萧永扬；司徒洁群、广州市海珠区老华美食店搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物；三、司徒洁群、广州市海珠区老华美食店在本判决生效之日起15日内按每月6208.61元标准向肖永邦、萧永扬支付从2015年2月1日起至交还房屋之日止的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费210元，由司徒洁群、广州市海珠区老华美食店负担。
判后，上诉人司徒洁群不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定肖永邦、萧永扬与司徒洁群之间存在租赁合同关系，且肖永邦、萧永扬向司徒洁群发出的《解除租赁契约通知书》有效，属于事实认定错误，法律适用错误。依照法院查明的事实，自1984年9月7日司徒洁群成立老华美食店一直是与肖某甲签订租赁合同，并由肖某甲享有全部的合同权利义务，肖某甲才是涉讼物业的出租人。2009年8月27日，肖某甲再次向司徒洁群出具书面证明，确认将涉案房屋租赁给司徒洁群长期进行餐饮经营，肖永邦、萧永扬一直未提出异议，亦未向司徒洁群主张过任何权利。据此，肖永邦、萧永扬并非本案适格原告，无权向司徒洁群发出解约通知，亦无权诉请司徒洁群搬迁。二、本案双方实际是临迁补偿纠纷，原审确定本案案由为租赁合同纠纷错误。原审在业主与承租人之间没有达成临迁补偿协议的情况下，判决解除合同并要求司徒洁群立即搬迁是错误的。依照《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十一条规定，对因征收房屋造成被征收人停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确认。被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的，被征收人负有清退被征收房屋的责任。被征收人与生产、经营单位或个人有合同约定的，依照约定分配停产停业损失补偿；没有约定的，由被征收人与生产、经营单位或个人协商分配。据此，司徒洁群作为涉案房屋的实际生产经营人，有权取得房屋临迁导致的停产停业等损失补偿，在肖永邦、萧永扬与司徒洁群之间未能协商一致前，肖永邦、萧永扬无权单方解除租赁合同，更无权要求司徒洁群搬迁。三、司徒洁群是否有权取得临迁补偿，应当征求政府部门的意见，原审不同意司徒洁群依法追加广州市海珠区国有土地上房屋征收办公室为本案的第三人，是错误的。司徒洁群是涉案房屋的实际经营人，因临迁问题合法利益受到损害，有权按照政府的标准获得临迁补偿。2014年12月22日，广州市海珠区国有土地上房屋征收办公室发布《关于地铁二、八号线同福西站施工范围周边房屋临时搬迁的公告》显示涉案房屋为临迁房屋，并要求临迁房屋所有权人从本决定公告之日起，持房产证、身份证或其他有关证明材料到指定的地点办理房屋临迁补偿手续。经向广州市海珠区国有土地上房屋征收办公室咨询，司徒洁群作为租赁权人及实际经营人，可获得临迁补偿标准为：商铺200元/平方米/月补偿三年共计309600元；住宅50元/平方米/月补偿三年共计57600元；一次性搬迁奖励22500元；装修补偿800元/平方米×（43首层商铺+32二层住宅）=60000元，上述补偿款合计449700元，还包括其他搬迁补偿项目。经广州市海珠区国有土地上房屋征收办公室多次组织双方进行协商，均因肖永邦、萧永扬执意要求非法占有所有的补偿金额，导致无法完成补偿及临迁工作，给司徒洁群造成巨大经济损失和人身安全隐患。四、原审法院在涉案房屋无法正常使用的情况下，仍然判决司徒洁群按正常租金标准6208.61元向肖永邦、萧永扬计付费用，是完全错误的。虽然涉案房屋未能临迁，但地铁工程却在急速推进，经营场所周边均已经围蔽，施工现场每天都产生大量的粉尘、噪音和污水等，客流量急剧减少，严重影响房屋的正常使用和经营。家里的老人谭某已八十多岁，身体状况差，在无法临迁搬迁的情况下，实际也无法搬迁。五、肖永邦、萧永扬原审诉状中自认与司徒洁群之间没有租赁关系，司徒洁群是恶意侵占其房屋，应当主张侵权纠纷，但是其又诉请解除双方租赁合同关系，事实理由与诉请冲突，法院应驳回其诉请。六、原审判决司徒洁群一户和老华美食店搬出涉案房屋，但司徒洁群一户究竟包括哪些人并没有明确。司徒洁群的婆婆谭某在司徒洁群使用房屋之前就使用涉案房屋，且不属于本案当事人，不应搬迁。七、因地铁围蔽施工导致环境恶劣司徒洁群无法正常经营，肖永邦、萧永扬应当向拆迁办主张损失而不是向司徒洁群主张损失，原审判决没有法律和事实依据。八、原审判决司徒洁群、老华美食店搬出涉案房屋并不得拆除装修，该装修对于肖永邦、萧永扬而言就是不当得利，肖永邦、萧永扬应当予以返还。综上所述，司徒洁群上诉请求撤销原审判决，依法改判驳回肖永邦、萧永扬原审全部诉请。
被上诉人肖永邦、萧永扬答辩称：一、司徒洁群主张临迁补偿与事实不符。1993年4月的诉讼中我方就表示不愿意继续出租房屋给对方，因司徒洁群、老华美食店欺骗肖某甲签订租赁合同，双方约定的租赁期限自1999年1月1日至2001年12月31日止，但是其将租赁期限涂改为2007年12月31日。之后双方就没有签订任何租赁合同，也即形成了不定期租赁合同关系，我方有解约权，并发过两次律师函，肖永邦一直就是涉案房屋产权人，肖某丙是肖某甲的继承人。二、关于补偿方案的问题，肖永邦、萧永扬一直想使用涉案房屋自主经营，但司徒洁群支付租金不搬离涉案房屋，导致一直无法实现。三、肖永邦、萧永扬不同意追加第三人，肖永邦、萧永扬是适格的原告主体。四、地铁施工并没有影响司徒洁群的经营而且司徒洁群还存有占道经营的问题。五、原审判决不予拆除装修是正确的，拆除会导致涉案房屋受损。如果对方不搬离涉案房屋会影响我方的拆迁补偿款，希望法院尽快判决。肖永邦、萧永扬保留向对方主张补偿损失的权利。
原审被告老华美食店陈述称：同意司徒洁群的上诉意见。涉案房屋原是韩某甲公司宿舍我方已居住很久，与肖永邦、萧永扬是没有关系的，肖某甲租给我方使用涉案房屋是其自愿的，如果肖某甲不同意我方租用，那么老华美食店每年工商年检就不可能办理。我方没有说不搬走，只要双方到拆迁办领取了临迁补偿款，我方就搬走，没有霸占使用涉案房屋。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
另查明，司徒洁群、老华美食店二审提交一份《海珠区地铁二八号线延长线同福西站红线周边受施工影响房屋的临迁补偿方案》，证明涉案房屋属于临迁补偿范围内的房产，我方作为合法的承租人根据该补偿方案有权获得停产停业损失等相应补偿款项。被上诉人肖永邦、萧永扬质证称：对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认；原审已经查明在2014年12月22日广州市海珠区国有土地上房屋征收办公室已发布《关于地铁二八号线同福西站施工范围周边房屋临时搬迁的公告》，只有合法承租人就有权利享受补偿，但双方租赁合同关系在2015年2月1日已经解除。
本院认为：依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。针对司徒洁群的上诉主张，本院认定如下：
一、司徒洁群上诉主张本案系临迁补偿纠纷而非租赁合同纠纷的问题。依照《中华人民共和国民事诉讼法》及《民事案件案由规定》的规定，民事案件案由应当依照当事人主张的民事法律关系的性质来确定。肖永邦、萧永扬原审主张肖某甲与司徒洁群签订的《租赁协议》约定的租赁期限届满后，双方未签订租赁合同，并且双方于2015年2月1日起不存在任何租赁合同关系为由诉请法院判令确认肖永邦、萧永扬与司徒洁群、老华美食店之间的租赁合同关系于2015年2月1日解除，司徒洁群、老华美食店停止使用涉案房屋，并支付占用费。原审法院据此依法进行审查认定和处理，确认本案案由为租赁合同纠纷并无不妥。司徒洁群主张本案系临迁补偿纠纷于法无据，本院不予采纳。
二、司徒洁群与肖某甲之间的租赁合同关系继续有效，在双方未就临迁补偿达成协议的情况下，原审判令解除双方合同并要求司徒洁群、老华美食店立即搬迁是错误的。虽肖展骅与司徒洁群签订《广州市房地产（非住宅）租赁契约》合法有效，但双方约定的租赁期限届满后，双方没有续签租赁合同。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，司徒洁群继续使用涉案房屋，并每月向肖某甲支付租金，双方形成不定期租赁合同关系。随后，涉案房屋产权人变更为肖永邦、萧永扬，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定,肖永邦、萧永扬表示肖某甲收取租金视同其收取，故肖永邦、萧永扬与司徒洁群之间存在租赁合同关系。肖永邦、萧永扬依法享有出租人的权利义务。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。司徒洁群确认其于2015年1月23日收到肖永邦、萧永扬发出的《解除租赁契约通知书》，肖永邦、萧永扬主张其与司徒洁群之间的租赁合同关系于2015年2月1日解除要求司徒洁群、老华美食店搬出涉案房屋并计付相应房屋使用费，合法有理，原审处理并无不妥。另外，如前文所述，司徒洁群提出肖永邦、萧永扬并非租赁合同相对方，无权提出本案诉讼，亦于法无据，本院均不予采纳。司徒洁群主张涉案房屋涉及拆迁等问题，因与本案并非同一法律关系，原审未作调处，并无不妥。司徒洁群以此抗辩不应解除双方之间的租赁合同关系，缺乏事实和法律依据。
三、关于司徒洁群上诉主张本案应追加广州市海珠区国有土地上房屋征收办公室为本案第三人的问题。因如前文所述，本案系肖永邦、萧永扬与司徒洁群、老华美食店之间的租赁合同纠纷，广州市海珠区国有土地上房屋征收办公室并非该租赁合同关系当事人。因此，司徒洁群该项主张并不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务”的相关规定，本院不予采纳。
四、至于房屋使用费标准的问题。肖永邦、萧永扬本案主张参照广州市房地产交易中心公布的2014年度广州市该地段房屋租金标准计付房屋使用费为6208.61元/月，已低于原租金标准，原审予以采纳并无不妥。司徒洁群主张涉案房屋面临拆迁，受地铁施工等影响无法正常经营因此不应按此标准计付使用费。因如前文所述，司徒洁群与肖永邦、萧永扬的租赁合同关系已于2015年2月1日解除，司徒洁群应依法将房屋交还给肖永邦、萧永扬，司徒洁群仍占用涉案房屋理应按照相关规定支付使用费。司徒洁群以经营困难为由抗辩使用费标准过高以及不应支付使用费，均缺乏依据，本院不予采纳。
五、司徒洁群上诉认为原审判令“司徒洁群一户”及老华美食店腾空并搬出涉案房屋，主体不明的问题。因司徒洁群系基于和肖某甲之间的租赁合同关系而使用涉案房屋，其他同住人员基于和原使用人韩某甲的亲属关系而使用涉案房屋，但因按照之前的生效法律文书，上述人员均已无使用涉案房屋的合法基础，原审判令司徒洁群户均应予迁出涉案房屋，并无不妥。司徒洁群及同住人员认为存在居住困难应通过其他法律途径解决，司徒洁群以此抗辩不予搬迁，依据不足，本院不予支持。至于搬迁不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物的问题，因司徒洁群与肖某甲签订的《租赁契约》已明确约定“租赁期届满或者解除契约的，一切嵌装在房屋结构或者墙体内的设备和装修，乙方一律不得拆走，甲方不予补偿”。据此，原审判令司徒洁群一户、老华美食店搬迁时不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物，符合合同约定，并无不妥。
六、司徒洁群主张肖永邦、萧永扬原审诉请和事实理由不符，因肖永邦、萧永扬原审诉请确认双方之间租赁合同关系自2015年2月1日解除，该日起不存在租赁合同关系，并无不当，司徒洁群该项上诉主张依据不足。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人司徒洁群的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费210元，由上诉人司徒洁群负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理审判员 柳玮玮
代理审判员 黄春成
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 璩方慧