济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）历城民初字第630号
原告吕林，男，住济南市。
原告任健，女，住济南市。
二原告委托代理人胡连菊、李雷，均系山东名泉律师事务所律师。
被告张伟镝，男，住济南市。
原告吕林、任健与被告张伟镝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月13日立案受理，被告张伟镝在答辩期内提出管辖权异议，本院经审查驳回了张伟镝提出的管辖权异议，张伟镝不服提起上诉，后撤回上诉。本院依法组成合议庭，于2014年9月25日公开开庭进行了审理。原告吕林及两原告共同委托胡连菊、李雷，被告张伟镝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕林、任健诉称，2009年7月3日，原告吕林与山东万华全福房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，购买济南市房屋一套，2011年1月20日，原被告双方签订房屋买卖协议，将此房屋卖给张伟镝。2013年3月27日张伟镝因买卖合同纠纷一案起诉至法院，法院（2013）历城民初字第769号判决书现已生效，判决双方签订的房屋买卖合同无效，两原告返还购房款并支付利息，判决现已生效。因房屋买卖合同无效，张伟镝应当返还房屋并支付在此房屋内居住三年多的房屋使用费，请求法院判令被告张伟镝支付其居住涉案房屋期间的房屋使用费56950元及利息（以银行同期同类贷款利率从2011年1月20日计算至张伟镝实际支付之日），张伟镝支付其居住房屋期间应当负担的2013-2014年度采暖费1054.9元及滞纳金477.9元（2014年4月15日之后的滞纳金另行计算），判令张伟镝支付房屋损坏部位的修缮费1400元及利息（按银行同期同类贷款利率从起诉之日计算至实际支付之日）。
被告张伟镝辩称：两原告的诉求没有事实依据。本案事实为双方买卖涉案房屋发生纠纷，是因为两原告在出卖涉案房产之初即故意欺骗张伟镝，称该房屋手续齐全，为正规商品房。现双方房屋买卖合同已经法院审理被认定为无效合同，二原告因其欺骗的过错行为被告法院判令返还张伟镝购房款并支付银行同期贷款利息。在二原告明确表示其房屋是正规开发的商品房的前提下，双方于2011年1月20日签订房屋买卖合同，张伟镝以略高于市场价格的对价自两原告处购买涉案房屋，并依约交付了购房款，耗资9669元对涉案房屋进行了装修，但之后二原告并未按照合同约定办理房屋产权证。张伟镝入住房屋之后的第一个冬季，涉案房屋并未向两原告承诺的有供暖，直到2012年12月25日才开始供暖。因为两原告此前种种不诚信的行为，张伟镝向专业人士了解并进行了查证，发现涉案房屋并非正规开发商品房。2013年3月16日，张伟镝要求两原告退还购房款，被拒绝。张伟镝无奈向法院起诉，法院经审理作出（2013）历城民初字第769号民事判决书，认定双方的房屋买卖合同无效，并判决两原告因为过错承担返还购房款并支付同期银行贷款利息的责任，也认定张伟镝负审查不慎的过错，承担装修款的损失。判决已经在2013年9月23日生效，现处于强制执行阶段。张伟镝占有使用房屋属于合法使用，无需再支付使用费用。2011年1月12日至2013年9月23日，是双方签订合同至判决无效的判决书生效期间，此期间的房屋买卖合同是张伟镝购买商品房的真实意思表示，并支付了购房款，善意取得房屋使用权。自2013年9月24日-2014年4月15日，两原告应当履行判决书确定的义务，因两原告迟迟不履行，为避免其隐匿财产，张伟镝只能对房屋进行合法留置，这属于民法保障的自力救济行为。房屋买卖合同的无效是因为两原告的欺骗行为，其应当承担合同无效的主要过错责任，张伟镝是善意购买人，支付了对价，是合法使用房屋，无需支付费用。关于两原告主张的采暖费，如果两原告自动履行判决确定的义务，此时张伟镝已经返还房屋，则不会产生此费用。当时吕林是供热合同的相对人，其作为权利人有权报停采暖服务，其未及时行使权利，应当对此承担全部过错，自行承担费用。张伟镝系房屋善意使用人，对房屋及室内物品是合理使用，对于房屋的正常损耗不应承担责任。任健并非房屋的屋主，无权向张伟镝主张采暖费和房屋修缮费。综上，请求法院驳回两原告的请求。
经审理本院认定，原告吕林与任健原系夫妻关系，双方于2012年11月22日办理离婚登记。原告吕林于2009年7月3日与山东万华全福房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，购买济南市历城区＊＊＊＊房屋一套，建筑面积为51.51平方米，总价款为258815元。被告张伟镝（乙方）与原告吕林（甲方）于2011年1月20日签订房屋买卖协议，约定：甲方将坐落于济南市历城区＊＊＊＊房屋卖给乙方；房产价款：400000元；甲方负责修改于该房产开发商签订的房产买卖合同，购房合同户名为乙方，乙方承继甲方取得该房产的全部权利义务；乙方已于2011年1月12日向甲方支付购房定金10000元，买卖协议生效后，自动转为购房价款；2011年1月20日向甲方支付价款150000元、电视开户水表过户费、（2011年3月1日至2012年2月29日）物业费996元，共计150996元；2011年2月18日，乙方向甲方支付价款40000元；购房合同户名更改为乙方，乙方承继甲方取得该房产全部权利、义务当日内，乙方向甲方支付剩余价款20万元。原告分别于2011年1月12日、1月20日、2月20日支付被告房款10000元、150996元、40000元。因被告未能按合同约定为原告更改合同。双方就涉案房屋于2011年8月3日重新签订房屋买卖协议，约定：房屋价款为400000元；乙方已向甲方支付了购房款200000元，剩余房屋价款200000元，分四期支付。第一期2011年12月31日前支付40000；第二期2012年3月31日支付30000元；第三期2012年6月30日之前支付70000元；第四期双方完成房屋产权过户完毕当日支付；自本协议签订之日后，办理该房产的房产证件费用及房屋维修基金等所需全部费用由甲乙双方平均承担；在甲方取得房产证后，乙方可随时要求甲方办理过户手续，甲方无条件协同配合；原告分别于2012年1月2日、4月2日、6月27日支付被告购房款40000元、30000元、70000元。后张伟镝向本院起诉请求：一、确认双方签订的合同无效；二、要求二被告返还购房款及利息；三、二被告赔偿经济损失9669元。2013年8月29日，本院就此案作出（2013）历城民初字第769号民事判决书，判决书认定了上述事实，判决确认双方买卖合同无效，并认为双方在签订协议时未尽到审查义务应当承担相应责任，双方对合同的无效均应当承担相应责任，对张伟镝要求的利息损失予以支持，对其要求的装修损失不予支持。判令吕林、任健共同返还张伟镝购房款340000元，并分别自2011年1月12日、1月20日、2月20日、2012年1月2日、4月2日、6月27日起至判决生效之日止分别以10000元、150000元、40000元、40000元、30000元、70000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率分段计算支付张伟镝利息。两原告起诉前此判决已经生效，并已经进入执行程序。目前两原告尚未完全履行判决确定的义务。
本案审理中，2014年4月15日，原告吕林与被告张伟镝就涉案房屋进行了交接，双方共同确认《房屋交接证明》一份，说明房屋主体、水电气管路、采暖管路情况正常，房屋墙面空调打眼破损，卫生间顶墙皮脱落一块，2013-2014年度采暖费及相关产生费用未交。原告吕林提交房屋维修协议及施工报价表一份，证明其为房屋修缮支出1400元。原告吕林提交济南热力有限公司发票一张，说明吕林为涉案房屋结清了2013-2014年的暖气费及滞纳金，其中暖气费为1054.9元，滞纳金为990.6元，共2045.5元。
吕林自述，自己与任健已经离婚，双方约定房屋归吕林所有，尾款由吕林收取，有关房产的权利义务由吕林承担。虽然（2013）历城民初字第769号民事判决确定是两人共同承担，但目前都是吕林自己偿还的。两原告表示本案中是两人共同主张，之后两人再自行协商如何分割。
本院认为：原被告签订的房屋买卖合同无效，两原告出卖的房产未取得备案，对房屋买卖合同无效应当承担责任，被告张伟镝作为专业律师，对购买的房屋未尽到应尽的审查义务，对房屋买卖合同无效也应当承担责任。根据法律规定，合同无效双方应当返还因合同取得的财产，过错方并应当赔偿对方因此造成的损失。吕林、任健已经被判令赔偿张伟镝房款的贷款利率损失，张伟镝也应当支付吕林任健占有房屋期间的使用费。二原告主张的房屋使用费系依照网络查询资料，以2011年1月20日起1459元／月计算，至2013年以1600元／月计算，其提交了＊＊小区同类房产的网络租赁广告，广告显示是精装修有家电，且根据原被告陈述，该小区自2012年12月才开始供暖，结合涉案房屋的设施、装修情况，本院以1000元／月开始计算，至2013年以1200元／月计算至交房之日，计42267元。二原告主张房屋租金利息无法律依据，本院不予支持。二原告主张2013-2014年度采暖费及滞纳金2045.5元，此期间确实张伟镝占有房屋，应当由张伟镝负担，本院对二原告此项请求予以支持。二原告主张判令张伟镝支付房屋损坏部位的修缮费1400元及利息，张伟镝对房屋的使用是合理使用，并支付房屋使用费，房屋的正常损耗应当由二原告自行承担，本院对该项请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告张伟镝支付原告吕林、任健房屋使用费42267元，于本判决生效之日起十日内付清。
二、被告张伟镝支付原告吕林、任健2013-2014年度采暖费及滞纳金2045.5元，于本判决生效之日起十日内付清。
三、驳回原告吕林、任健其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1157元，由原告吕林任健负担578.5元，被告张伟镝负担578.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 马悦静
人民陪审员 刘庆宝
人民陪审员 吕春华
二〇一四年十一月七日
书 记 员 周 佳