广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南市民一终字第1992号
上诉人（原审原告、反诉被告）：南宁市鑫恒运粮油购销有限责任公司，住所地：南宁市华西路13号。
法定代表人：蔡春晓，董事长。
委托代理人：邓坚，广西欣源律师事务所律师。
委托代理人：陈振宇，广西欣源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广西合慧房地产开发有限公司，住所地：南宁市双拥路40-1号东方明珠1单元2403A。
法定代表人：肖洪明，董事长。
委托代理人：陈蜀丽，广西桂盟律师事务所律师。
上诉人南宁市鑫恒运粮油购销有限责任公司（以下简称：鑫恒运公司）因与被上诉人广西合慧房地产开发有限公司（以下简称：合慧公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2013）西民一初字第2638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月18日受理后，依法组成合议庭，并于2016年1月20日公开开庭审理本案，上诉人鑫恒运公司的委托代理人邓坚，被上诉人合慧公司的委托代理人陈蜀丽到庭参加了诉讼。根据审理需要，本院于2016年8月11日第二次公开开庭审理了本案，上诉人鑫恒运公司的委托代理人邓坚到庭参加了诉讼。被上诉人合慧公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人鑫恒运公司的上诉请求：请二审法院改判支持上诉人鑫恒运公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定被上诉人未迟延履行主要义务是错误的。在讼争土地上进行房地产开发，第一步应将讼争土地由工业用地变为商住用地。南宁市国土资源局于2010年4月8日同意讼争土地改变土地用途，但被上诉人至今未能办理变更手续。原因是必须与讼争土地共同开发的鑫恒运公司的两栋职工住宅楼已出售给职工，被上诉人不是业主，不能办理职工住宅楼所占土地改变土地用途的手续。讼争土地的房地产开发，必须将鑫恒运公司的两栋住宅楼纳入项目共同开发，这是合同的约定，也是规划部门及法规政策的要求。二、继续履行合同对上诉人明显不公平。1、上诉人是由南宁市粮油购销储运公司第一仓库改制而来，一直是靠出租讼争土地上的物业来给职工发放工资和偿还职工债务。《南宁市遇安街东二里×55号房地产开发项目的协议书》从签订至今已十四年，合同还未实质履行。如果继续维持双方的合同，上诉人靠十几年前的租金来养活职工，实在是入不敷出。2、上诉人通过转让土地使用权而从被上诉人获得的对价，到现在为止仅为被上诉人代偿还财政借款等款项共约600万元，大约占其应支付的对价的5%。如果被上诉人与第三人发生债务纠纷而造成讼争土地被查封，或者被上诉人将讼争土地用于抵押，这将使被上诉人以几乎无偿的价格取得讼争土地，上诉人也将失去赖以养活职工的财产。综上所述，被上诉人迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行。而且，被上诉人的违约行为，也使得合同目的不能实现。一审判决认定事实和适用法律有误，应予纠正。
被上诉人合慧公司辩称，本案讼争的各个合同协议均合法有效，受到法律保护。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。
鑫恒运公司向一审法院起诉请求：一、解除鑫恒运公司与合慧公司于2003年1月28日签订的《南宁市遇安街东二里×55号房地产开发项目的协议书》、2004年9月18日签订的《2004年9月17日第一号补充协议书》、2004年9月18日签订的《南宁市遇安街东二里55号×号房地产开发项目的协议书》、2004年9月19日签订的《南宁市遇安街东二里×55号房地产开发项目的第二号补充协议书》、2007年7月21日签订的《南宁市遇安街东二里55号×号房地产开发项目的第三号补充协议书》、2004年12月27日签订的《协议书》、2004年12月27日签订的《土地变更协议书》、2005年1月18日签订的《转让合同》、2005年1月18日签订的《土地变更协议书》、2005年1月18日签订的《合作协议》、2009年8月16日签订的《关于南宁市遇安街东二里55号×号开发项目变更补偿方式的意向书》；二、合慧公司将南宁市遇安街东二里55号×号地块［宗地号为：×号0207003号和×号0207324号；土地权利证书号为：南宁国用（2008）第×号507811号和南宁国用（2008）第×号507812号］的土地使用权返还鑫恒运公司；三、本案诉讼费由合慧公司承担。
一审法院经审理查明：合慧公司成立于2002年9月5日，具有房地产开发与经营资质。2002年7月12日，原南宁市粮油购销储运公司、原南宁市粮油购销储运公司第一仓库与佛山市合慧房地产发展有限公司签订《南宁市遇安街东二里55号×号房地产开发项目的协议书》、《协议书》，约定三方以原南宁市粮油购销储运公司第一仓库，即南宁市遇安街东二里55号×号地块进行商品房的合作开发，双方对合作项目、合作期限、开发步骤等事项作出约定。2003年1月17日，原南宁市粮油购销储运公司及元南宁市粮油储运公司第一仓库改制为鑫恒运公司。2003年1月20日，佛山市合慧房地产发展有限公司向鑫恒运公司发函，主张该公司已按2002年7月12日所签协议登记注册了“合慧公司”，鑫恒运公司就原合作协议书约定的内容与合慧公司重新签订《合作经营协议书》。2003年1月28日，双方签订《南宁市遇安街东二里55号×号房地产开发项目的协议书》，合同的主要内容有：双方以鑫恒运公司提供土地、合慧公司出资金的方式合作开发南宁市遇安街东二里55号×号地块商品房项目；合作期限自鑫恒运公司完成企业转制工作及将本项目地块变性为商品房开发用地并且依法注册本项目的项目公司取得开发经营权之日起三到四年，最长不超过五年；鑫恒运公司负责将项目地块变性为商品房开发用地、负责将地块上现有的加油站和两栋职工宿舍的搬迁工作和负责将地块上的租赁户清退，合慧公司承担拆迁补偿责任；合慧公司分五年代鑫恒运公司偿还南宁市财政局的556万贷款本息；合慧公司负责合作项目开发经营的全部投资、负责开发过程中的具体工作；项目地块变性为商品房用地的土地出让金由合慧公司交纳；拆迁加油站所需支付给承租方的200万元违约金由合慧公司承担；合作项目开始拆迁后，合慧公司每年向鑫恒运公司支付70万元作为鑫恒运公司职工工资补偿；合作项目竣工验收后，项目的首层和二层各安排1000平方米的商业场地无偿归鑫恒运公司所有；合慧公司负责项目的全部投资和开发经营过程中的具体管理工作。2004年9月18日，双方签订《2004年9月17日第一号补充协议》，主要内容包括：鑫恒运公司欠南宁市财政局的556万元贷款本息，合慧公司在土地变性前一次性付清；合作项目开始拆迁后合慧公司每年向鑫恒运公司支付70万元工资补偿增加至100万元；由合慧公司作为本项目的经营公司申请立项报建；合慧公司不得将无偿划分给鑫恒运公司的2000平方米商业场地用于抵押。2004年9月18日，双方又重新签订了《南宁市遇安街东二里55号×号房地产开发项目的协议书》一份，该协议内容与2003年1月28日签订的《南宁市遇安街东二里55号×号房地产开发项目的协议书》基本内容一致，但增加了下述内容：合作项目地块四至图、佛山市合慧房地产发展有限公司与原南宁市粮油购销储运公司第一仓库于2002年7月12日签订的协议书、佛山市合慧房地产发展有限公司于2003年1月20日发送的《致南宁市鑫恒运粮油购销有限责任公司的函》、《2004年9月17日第一号补充协议》作为协议附件。2004年9月19日，双方签订《南宁市遇安街东二里55号×号房地产开发项目协议第二号补充协议书》，主要就合慧公司参股鑫恒运公司事宜作出约定：南宁市遇安街东二里55号×号地块的国有土地使用权人由鑫恒运公司变更至合慧公司名下，在合慧公司将地块转变为商住性质前，不得用于融资的抵押担保；鑫恒运公司向合慧公司提供的《南宁市鑫恒运粮油购销有限责任公司股东会议决议》和《股权转让协议》，只作为向工商部门、规划、土地部门办理南宁市遇安街东二里55号×号土地变性手续的文件，不作为合慧公司参与鑫恒运公司经营及管理、不作为合慧公司享受鑫恒运公司股东权益、不作为合慧公司将其股权向第三方行使权利之依据。双方还对股权转让的步骤等具体事宜作出约定。其后，双方于2004年12月17日签订《协议书》及《土地变更协议》、于2005年1月18日签订《转让合同》、《土地变更协议》及《合作协议》，约定将南宁市遇安街东二里55号×号的×003及×324地块的使用权人由鑫恒运公司变更至合慧公司名下以作合作开发，合慧公司全权负责项目开发经营，独立运作，自负盈亏。在×003及×324地块进行房地产开发并拆迁地上建构物之前，鑫恒运公司有权继续出租利用物业。2007年7月21日，鑫恒运公司和合慧公司签订了《南宁市遇安街东二里55号×号房地产开发项目协议第三号补充协议书》，主要内容为：1、将原《南宁市遇安街东二里55号×号房地产开发项目的协议书》中关于由鑫恒运公司负责将项目地块变性为商品房开发用地的条文废除并修改为由鑫恒运公司协助合慧公司将项目地块变性为商品房开发用地；2、合慧公司对项目范围内的租赁户、住户进行补偿；3、对合慧公司补偿鑫恒运公司一仓职工的工资的金额、时间，对项目的开发期、商业性质场地的分配等作出约定。2008年12月10日，×003及×324号两块地块的使用权转移登记至合慧公司名下［相应权属证书编号：南宁国用（2008）第×507811号和南宁国用（2008）第×507812号］。2009年8月16日，双方签订《关于南宁市遇安街东二里55号×号开发项目变更补偿方式的意向书》，就双方之前第三号补充协议书中2000平方米商业面积的拆迁补偿费的确定及支付方式等作出约定。对于“合作项目”的开发，涉及到的相关行政审批事实包括：2003年9月15日，南宁市国土资源局对双方作出复函，向双方当事人明确“以协议方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意”，双方应按规定到规划部门办理规定点手续，该局再按经营性土地办理相关用地手续。2007年4月30日，南宁市人民政府国有资产监督管理委员会作出《关于广西合慧房地产开发有限公司开发建设遇安街东二里55号×号用地问题的复函》，确认本案讼争的合作项目由企业自主决定，是否给予变性开发房地产项目应由国土和规划部门提出处理意见。2007年5月18日，南宁市建设委员会作出《南宁市建设委员会关于解决遇安街东二里55号×号房地产开发用地的处理意见》，主要内容包括：建议合慧公司提出申请将遇安街东二里55号×号用地纳入市旧城改造范围，以捆绑的方式通过公开招、拍、挂确实项目实施业主对地块进行房地产开发。2007年9月6日，双方作出《关于请求处理南宁市遇安街东二里55号×号地块历史遗留问题的请示》，行文对象为南宁市市委，在该请示中，双方确认自2003年10月至2006年10月，双方申请办理土地规划定点手续未获准许，合慧公司为项目累计投入2000多万元。2009年8月19日，双方作出《关于申请将南宁市遇安街东二里55号×号工业用地改变为经营性用地的函》，行文对象为南宁市国土资源局，双方当事人确认自2003年10月至行文之日，合作项目地块的土地变性问题未获政府相关部门的肯定答复。2009年11月19日，南宁市国土资源局向合慧公司复函，内容为：1、由于×324宗地规划性质为公园用地，因此不同意改变用途为商业、住宅用地，由市政府回购此宗地用于公园建设。2、003宗地规划为商业用地，如合慧公司同意由市政府回购×324宗地，则同意改变×003宗地的用地为商业、住宅。合慧公司应到规划部门办理规划变更手续后再到国土部门办理调整土地用途的手续。2010年4月8日，南宁市国土资源局向合慧公司复函，主要内容为合慧公司已同意由政府回购×324宗地用于公园建设，该局同意×003宗地改变土地用途。合慧公司应到规划部门办理规划变更手续再到国土部门办理调整土地用途的手续。2010年5月10日，合慧公司向南宁市规划管理局发出《广西合慧房地产开发有限公司关于申办遇安街东二里55号×号用地变性手续的请求函》，申办×003宗地的规划变性手续。自2010年至2012年，政府规划部门依合慧公司申请，下发×003地块蓝线图及总评设计方案，2012年8月16日，双方共同向南宁市人民政府发出《关于拟将南宁市遇安街东二里55号×号职工宿舍用地纳入统一规划、建设及用地变性的请示》，主要内容为：根据南宁市规划部门关于城市规划不能留规划死角的要求，合慧公司必须回建南宁市遇安街东二里55号×号两栋72户住房（两栋住宅对应的宗地号为×0207330、×0207331号，以下简称为“×330号土地”、“×331号土地”）。双方恳请政府同意其将上述两栋住房纳入统一规划、统一建设，并对用地性质变更为商业、住宅用地。《南宁市土地储备经营管理委员会第九十四次会议纪要》第（二十一）项载明：“原则同意市鑫恒运粮油购销有限责任公司×0207330和×0207331宗住宅用地纳入广西合慧房地产开发有限公司项目用地统一规划建设，用地性质变更为商业、住宅用地，在补交土地出让金后，用于职工危旧住房改造。具体由申请单位商市规划局、国土局、住房局按相关程序办理。”2012年10月30日，合慧公司向南宁市国土资源局申办×003号地块的“改变国有土地建设用途的审批／面积／用途／容积率（许可）”。该局在向一审法院的回函中载明市规划局将×003、×324、×330、×331宗地作为一个整体进行规划和开发。由于×330、×331宗地为划拨的城镇住宅用地并已房改出售给鑫恒运公司员工，因此，该局无法按规划部门审批的总平面图的规划指标给与合慧公司办理×003宗地的土地变性手续。2013年1月4日，南宁市规划管理局告知鑫恒运公司，“原则同意市鑫恒运粮油购销有限公司×0207330和×0207331宗住宅用地纳入广西合慧房地产开发有限公司项目用地统一规划建设，用地性质变更为商业、住宅用地，在补交土地出让金后，用于职工危旧住房改造。”2013年3月6日，双方向南宁市人民政府请示，申请将×330、×3314宗地上的职工宿舍特批为旧改项目，纳入到北大路商业中心统一规划，进行更新改造。2013年7月19日，南宁市西乡塘区人民政府作出《关于启动遇安街东二里55号×号地块征拆I作和昌泰尊府项目拆迁安置房的安置对象协调会会议纪要》，关联内容为城区政府支持合慧公司的建设诉求，原则同意启动×330、×331地块上两栋居民楼的征拆工作。2013年12月12日，南宁市西乡塘区人民政府作出（2013）156号会议纪要，关联内容包括×330、×331两宗土地属合慧公司项目用地范围，纳入北大商业中心项目统一规划建设开发使用。由合慧公司先启动330、331×、×宗地上的房屋征收工作，涉及征拆费用由合慧公司负责。双方于2004年11月28日确认合慧公司为项目开发投入资金累计2429．13万元。包括注册成立合慧公司花费1200万元、支持鑫恒运公司分流富余职工安置费181．82万元、缴交土地出让金224．31万元、生产经营资金550万元等。双方还确认合慧公司已代鑫恒运公司向南宁市财政局偿还了相应欠款，对该金额，合慧公司未能说明确切数额，鑫恒运公司主张约为600万元。鑫恒运公司起诉时之诉讼请求原包括要求合慧公司赔偿损失600万元，在诉讼进程中，鑫恒运公司变更起诉状，未再提出该项诉请。此外，鑫恒运公司起诉时，其诉讼请求原为解除双方于2004年9月18日签订的《南宁市遇安街东二里55号×号房地产开发项目的协议书》。其后鑫恒运公司变更诉讼请求，将解除的合同扩张至相关后续协议、附属协议。合慧公司反诉时原请求确认有效及继续履行的合同为双方于2004年9月18日签订的《南宁市遇安街东二里55号×号房地产开发项目的协议书》，在鑫恒运公司变更诉讼请求后，合慧公司于2014年5月20日庭审时将反诉请求指向的合同扩张至与鑫恒运公司变更诉讼请求后指向的各项合同一致。一审法院认为：民事活动遵循自愿、平等、等价、有偿的原则，鑫恒运公司和合慧公司于2003年1月28日签订的《南宁市遇安街东二里55号×号房地产开发项目的协议书》、2004年9月18日签订的《2004年9月17日第一号补充协议书》、2004年9月18日签订的《南宁市遇安街东二里55号×号房地产开发项目的协议书》、2004年9月19日签订的《南宁市遇安街东二里55号×号房地产开发项目的第二号补充协议书》、2007年7月21日签订的《南宁市遇安街东二里55号×号房地产开发项目的第三号补充协议书》、2004年12月27日签订的《协议书》、2004年12月27日签订的《土地变更协议书》、2005年1月18日签订的《转让合同》、2005年1月18日签订的《土地变更协议书》、2005年1月18日签订的《合作协议》、2009年8月16日签订的《关于南宁市遇安街东二里55号×号房地产开发项目变更补偿方式的意向书》等协议出自双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并依法有效。双方之协议内容虽名为合作，但提供土地使用权的鑫恒运公司并不承担项目开发之经营风险，只从合同的履行中获取固定收益，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，双方产生的基础法律关系应为土地使用权转让合同关系。关于合同是否解除的问题。鑫恒运公司在本案中诉请解除合同，其理由主要包括合慧公司违约及合作项目已在政策上不能继续履行，鑫恒运公司缔约时的合同目的无法实现。经查，在本案中，双方确认，鑫恒运公司自合同获取的利益包括合慧公司代鑫恒运公司偿还财政借款556万元、合慧公司承担003、324×、×号地块的土地出让金、合慧公司完成房地产开发项目后向鑫恒运公司交付2000平方米的商铺、合慧公司将鑫恒运公司在330、331×、×地块上的两栋职工住宅楼拆除回建，鑫恒运公司之利益与合慧公司之合同义务相对应，鑫恒运公司以违约为由解除合同，应证实合慧公司不履行合同的实质性、根本性的义务，导致鑫恒运公司合同目的无法实现。对此，合慧公司已为鑫恒运公司代为偿还财政借款，亦已支付相关土地出让金，取得003、321×、×地块的土地使用权，为其进行项目开发作必要准备。并且，合慧公司自2003年即申请对土地进行变性，因政府规划之原因搁置，直至2009年，政府相关部门对003、324×、×地块的处理意见明确，合慧公司具备×003地块变性之许可，项目之开发方具备进展只可能。此后，自2010年至2012年，政府规划部门依合慧公司申请，下发关于地块蓝线图及总评设计方案，在2012年至2013年间，又因双方共同申请变更合作项目开发方式，将330、331×、×地块申请纳入原合法开发项目并获政府准许，拆迁等工作须一并纳入合慧公司之合同义务之中，可见，虽然距离双方签订合作开发合同之日已逾十年，但合慧公司并未明显怠于履行合同义务，合慧公司已按约定代偿债务，并与鑫恒运公司协同申办相关项目审批事宜，具备履行合同意愿及行为，鑫恒运公司主张合慧公司构成根本违约于法无据，不予支持。至于鑫恒运公司主张合作项目已在事实上履行不能之问题。根据现有证据，未能反映讼争项目在履行中存在政策或其他障碍。就双方已向政府申办的相关事项及政府作出的回应，相关土地的规划已批准，项目的具体开展方式亦获政府认可，对于拆迁工作等后续事宜，亦有政府会议纪要显示相关部门之支持力度，合慧公司继续推动项目开发仍具有可能性。合慧公司已为项目投入逾千万并已耗时多年，在开发项目仍具有进行可能的情况下，如解除合同，采取返还财产、赔偿损失等责任方式将难以填补双方的所失利益，亦有悖于诚实信用原则。故对于鑫恒运公司解除合同，返还土地使用权之请求，予以驳回，合同应得以继续履行。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认鑫恒运公司、合慧公司于2003年1月28日签订的《南宁市遇安街东二里55号×号房地产开发项目的协议书》、2004年9月18日签订的《2004年9月17日第一号补充协议书》、2004年9月18日签订的《南宁市遇安街东二里55号×号房地产开发项目的协议书》、2004年9月19日签订的《南宁市遇安街东二里55号×号房地产开发项目的第二号补充协议书》、2007年721日签订的《南宁市遇安街东二里55号×号房地产开发项目的第三号补充协议书》、2004年12月27日签订的《协议书》、2004年12月27日签订的《土地变更协议书》、2005年1月18日签订的《转让合同》、2005年1月18日签订的《土地变更协议书》、2005年1月18日签订的《合作协议书》、2009年8月16日签订的《关于南宁市遇安街东二里55号×号房地产开发项目变更补偿方式的意向书》合法有效；二、驳回鑫恒运公司的诉讼请求；三、鑫恒运公司、合慧公司继续履行一审判决第一项列明的各项合同。本诉案件应收案件受理费74800元，由鑫恒运公司负担。反诉案件应收案件受理费用37400元，由双方各负担18700元。上诉人鑫恒运公司于2016年1月20日向本院提交两份（组）证据，分别是证据1《关于大板结构36家住户拆迁工作反馈意见函》、证据2被上诉人的《工作函》及附件《房屋拆迁补偿安置协议书（样稿）》，共同用于证明被上诉人在拆迁工作受阻后，未再继续开展拆迁工作，被上诉人怠于履行合同，涉案住户也拒绝拆迁。
被上诉人合慧公司的质证意见为：经核对证据原件，对两份证据的真实性没有异议，但这两份证据仅为双方在履行合同过程中的一些书面往来，2013年两栋宿舍楼已经交由政府负责处理。
本院的认证意见是：双方当事人对两份证据的真实性均无异议，本院对《关于大板结构36家住户拆迁工作反馈意见函》、《工作函》及附件《房屋拆迁补偿安置协议书（样稿）》的真实性予以确认。
被上诉人合慧公司于2016年1月20日向本院提交一份证据即2013年11月5日编号×4-B-248南宁市办公厅的文件处理笺，用于证明涉案两栋宿舍楼纳入危旧房改造，由政府牵头办理拆迁等相关事宜。
上诉人鑫恒运公司的质证意见为：因被上诉人不能提供该证据的原件，无法核实其真实性，故对该证据的真实性不予认可。且这是政府内部的记录，没有形成文件。
本院的认证意见是：因被上诉人不能提供该证据的原件，无法核实其真实性，故本院对该证据的真实性不予确认。
上诉人鑫恒运公司于2016年8月11日向本院提交五份证据，分别是证据1合慧公司向鑫恒运公司付款的清单及转账凭证，用于证明合慧公司向鑫恒运公司支付了6439956.27元；证据2即2008年11月两栋职工宿舍楼的71户业主签署的自愿书，证据3即2012年7月进行拆迁动员的《南宁市遇安街东二里55号×号×四栋36户住户拆迁动员会会议纪要》、北大南路×8号×4栋签收《工作函》《公开信》（样稿）表一，证据4即2012年12月下旬遇安街东二里55号×号三栋住户参会签到表和遇安街东二里55号×号四栋住户参会签到表，证据2、3、4共同用于证明鑫恒运公司已履行了做两栋宿舍楼业主拆迁思想工作的义务；证据5即2016年1月31日鑫恒运公司向职工宿舍楼72户业主调查回收到的46份调查表，用于证明本次调查结论为46份调查表都不同意被上诉人的拆迁方案。
被上诉人合慧公司未发表质证意见。
本院的认证意见是：证据1清单与转账凭证能相互印证，且被上诉人合慧公司没有提出异议或反驳证据，故本院对该清单与转账凭证予以采信。上诉人鑫恒运公司提供了证据2、3、4、5的原件，且被上诉人合慧公司没有提出异议或反驳证据，故本院对2008年11月两栋职工宿舍楼的71户业主签署的自愿书、2012年7月《南宁市遇安街东二里55号×号×四栋36户住户拆迁动员会会议纪要》、北大南路×8号4栋签收《工作函》《公开信》（样稿）表一、2012年12月下旬遇安街东二里55号×号住户参会签到表和遇安街东二里55号×号四栋住户参会签到表、2016年1月31日鑫恒运公司向职工宿舍楼72户业主调查回收到的46份调查表予以采信。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：合慧公司主张其为涉案项目累计投入2000多万元，但无法提供付款凭证；而鑫恒运公司只认可合慧公司向鑫恒运公司支付了6439956.27元，并提供了付款清单及转账凭证为证。如前所述本院对鑫恒运公司提供的付款清单及转账凭证予以采信，故本院确认合慧公司向鑫恒运公司支付了6439956.27元。
双方当事人对一审法院查明的其他案件事实均无异议，故本院对双方当事人均无异议的案件事实部分予以确认。
本院认为：一、关于合同的效力问题。鑫恒运公司与合慧公司于2003年1月28日签订的《南宁市遇安街东二里55号×号房地产开发项目的协议书》、2004年9月18日签订的《2004年9月17日第一号补充协议书》、2004年9月18日签订的《南宁市遇安街东二里55号×号房地产开发项目的协议书》、2004年9月19日签订的《南宁市遇安街东二里55号×号房地产开发项目的第二号补充协议书》、2007年7月21日签订的《南宁市遇安街东二里55号×号房地产开发项目的第三号补充协议书》、2004年12月27日签订的《协议书》、2004年12月27日签订的《土地变更协议书》、2005年1月18日签订的《转让合同》、2005年1月18日签订的《土地变更协议书》、2005年1月18日签订的《合作协议》、2009年8月16日签订的《关于南宁市遇安街东二里55号×号开发项目变更补偿方式的意向书》均为双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。
二、关于涉案的11个协议是否应予解除的问题。
1、关于×0207324、×0207003、×0207330和×0207331四宗地是否必须一起开发的问题。双方于2003年1月28日签订的《南宁市遇安街东二里55号×号房地产开发项目的协议书》第一条第2项约定“合作项目占地面积：22.51亩（具体以南宁市规划局批准的规划总平面图为准）”；南宁市规划局出具的总平面图也明确了上述四宗地是作为一个整体进行规划开发的，故本院确认本案中0207324、0207003、0207330和0207331×、×、×和×四宗地必须作为一个整体进行开发。
2、关于协议还能否继续履行的问题。鑫恒运公司于2016年1月31日向涉案职工宿舍楼72户业主调查，回收到的46份调查表结论为46户业主都不同意合慧公司的拆迁方案。目前这两栋宿舍楼的住户没有一户就拆迁问题与合慧公司达成一致意见。南宁市国土资源局于2014年6月3日向合慧公司发出的南国土资函（2014）×890号《关于广西合慧房地产开发有限公司0207003和0207324×和×宗地土地变性情况的函》及该局于2014年7月7日向一审法院发出的南国土资函（2014）1146号《关于广西合慧房地产开发有限公司0207003和0207324×和×宗地土地变性情况的复函》均说明：“市规划局将0207003、0207324、0207330、0207331×、×、×、×宗地作为一个整体进行规划和开发。由于×、×0207330、0207331宗地为划拨的城镇住宅用地并已房改出售给鑫恒运公司的员工，因此，市国土资源局无法按规划部门审批的总平面图的规划指标办理×0207003宗地的土地变性手续，已做退件处理。”从上述事实可知，在0207330、0207331×、×宗地的使用权人即两栋职工宿舍楼72户业主不同意的情况下，0207003、0207324、0207330、0207331×、×、×、×四宗地不可能完成土地变性，也不可能统一规划和开发。
3、关于双方约定的权利义务是否明确的问题。鑫恒运公司与合慧公司于2003年元月28日签订的《南宁市遇安街东二里55号×号房地产开发项目的协议书》约定：“7、在本项目内首层和第二层各安排1000㎡面积的商业场地无偿归甲方（鑫恒运公司）所有”双方于2009年8月16日签订《关于南宁市遇安街东二里55号×号开发项目变更补偿方式的意向书》就合慧公司的义务进行了变更，约定合慧公司应当向鑫恒运公司交付的2000平米的商业面积改为由合慧公司向鑫恒运公司折现补偿。但是就折现的具体金额双方始终没有协商并确定。从上述事实可知，鑫恒运公司与合慧公司并未就双方的权利义务协商达成一致。
4、综合上述事实，鑫恒运公司与合慧公司并未就双方的权利义务协商一致，导致双方之间的协议无法实际履行；且客观上0207330、0207331×、×宗地的使用权人即两栋职工宿舍楼72户业主不同意拆迁，0207003、0207324、0207330、0207331×、×、×、×四宗地不可能完成土地变性，也不可能统一规划和开发，鑫恒运公司与合慧公司的合同目的无法实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”结合本案事实，鑫恒运公司要求解除涉案的11份协议是符合法律规定的，本院予以支持。
三、关于解除协议的后果问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”鑫恒运公司依约定于2008年12月10日将×0207003及×0207324号两块地块的使用权转移登记至合慧公司名下，且积极履行了做两栋宿舍楼业主拆迁思想工作的义务，不存在违约行为。本案中的11份协议解除后，鑫恒运公司要求将×0207003及×0207324号两块地块的使用权［现登记在合慧公司名下，相应权属证书编号：南宁国用（2008）第×507811号和南宁国用（2008）第×507812号］变更登记至鑫恒运公司名下符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，一审法院认定事实及适用法律均有错误，本院予以纠正。上诉人鑫恒运公司的上诉请求依法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持南宁市西乡塘区人民法院（2013）西民一初字第2638号民事判决第一项；
二、撤销南宁市西乡塘区人民法院（2013）西民一初字第2638号民事判决第二项、第三项；
三、解除上诉人南宁市鑫恒运粮油购销有限责任公司与被上诉人广西合慧房地产开发有限公司于2003年1月28日签订的《南宁市遇安街东二里55号×号房地产开发项目的协议书》、2004年9月18日签订的《2004年9月17日第一号补充协议书》、2004年9月18日签订的《南宁市遇安街东二里55号×号房地产开发项目的协议书》、2004年9月19日签订的《南宁市遇安街东二里55号×号房地产开发项目的第二号补充协议书》、2007年7月21日签订的《南宁市遇安街东二里55号×号房地产开发项目的第三号补充协议书》、2004年12月27日签订的《协议书》、2004年12月27日签订的《土地变更协议书》、2005年1月18日签订的《转让合同》、2005年1月18日签订的《土地变更协议书》、2005年1月18日签订的《合作协议》、2009年8月16日签订的《关于南宁市遇安街东二里55号×号开发项目变更补偿方式的意向书》；
四、被上诉人广西合慧房地产开发有限公司将南宁市遇安街东二里55号×号地块［宗地号为：×0207003号和×0207324号；土地权利证书号为：南宁国用（2008）第×507811号和南宁国用（×2008）第×507812号］的国有土地使用权转移登记给上诉人南宁市鑫恒运粮油购销有限责任公司；
五、驳回被上诉人广西合慧房地产开发有限公司的全部反诉请求。
一审本诉案件受理费74800元及反诉案件受理费37400元均由被上诉人广西合慧房地产开发有限公司负担；二审案件受理费112200元由被上诉人广西合慧房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 卢玉梅
审判员 刘 萌
审判员 高翔宇
二〇一六年九月七日
书记员 梁志洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。