安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖13民终1357号上诉人（原审被告）：灵璧县中楠房地产开发有限责任公司，住所地安徽省灵璧县西关桥头中楠大楼6楼。法定代表人：王兴清，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆汝明，安徽陆汝明律师事务所律师。委托诉讼代理人：王成艳，安徽黄淮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘雪来，男，1985年8月22日出生，汉族，住安徽省灵璧县。委托诉讼代理人：李怀武，安徽鑫光律师事务所律师。上诉人灵璧县中楠房地产开发有限责任公司（以下简称中楠公司）因与被上诉人刘雪来房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安徽省灵璧县人民法院（2017）皖1323民初2836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中楠公司上诉请求：撤销一审判决第一项，发回重审或改判过渡费从违约金中予以扣除并由刘雪来给付中楠公司247305.71元。事实与理由：根据双方签订的《房屋拆迁产权调换拆迁安置补偿协议》和灵璧县拆迁指挥部文件规定,在18个月后至2017年6月5日双方结算交房止，扣除已领取的过渡费和应支付的违约金及房款，刘雪来应找补中楠公司247305.71元。1.中楠公司严格按照合同和政府文件执行，不存在违约和过错，逾期交房系国家拆迁法规和政策发生变化，导致灵璧县政府不能按期完成拆迁，安置协议也无法正常履行，属于不可抗力。2.按照双方签订的补偿协议，住房过渡期为18个月，超过18个月即由临时安置补助费转变为违约金，且双方签订的补偿协议只涉及拆迁房不能按时交付的违约责任，而一审判决将安置房屋由安置房优惠面积和购买面积加上拆迁房屋构成的安置房屋视为安置房并计算违约责任，违反合同约定，也与指挥部文件规定抵触。3.中楠公司要求刘雪来支付购买房屋差价理由充分，一审将未付款购买的商品房面积计算违约金，又不判决债务相抵错误。刘雪来辩称，1.中楠公司存在违约行为，刘雪来没有过错。2.一审违约金计算正确。3.房屋差价款与本案无关。刘雪来向一审法院起诉请求：1、判令中楠公司按2010年6月11日签订的“房屋拆迁补偿安置协议书”的约定向刘雪来交付位于灵璧县灵城镇温州商城F区面积为91平方米的3号楼5层505号房；2、判令中楠公司自2011年12月13日起按安置房总价值每日万分之二的标准支付逾期交房违约金至房屋交付之日止（至2017年6月13日暂计163800元）；3、判令中楠公司承担诉讼费用。一审法院查明事实：2010年6月11日，中楠公司（拆迁人）委托案外人灵璧县盛灵房屋拆迁有限责任公司与刘雪来（被拆迁人）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》一份。该合同第四条第一项规定：“1、补偿安置原则：拆迁人提供F区内新建房屋与被拆迁人进行产权调换。也可以选择货币补偿。安置房屋的具体位置，由拆迁人提供新建安置房屋的区位自行选择，具体位置在温州商城。…拆迁安置房必须符合国家质量安全标准…”；合同第四条第三项规定：“安置房屋（住宅）位置F-03楼6层603号房，房屋建筑面积为91㎡。其中：安置房屋与被拆迁房屋同等部分的建筑面积为17.94㎡，安置面积超出被拆除面积为73.06㎡,10㎡以内按成本价找补，超出63.06㎡按本地块市场开盘价找补”；合同第五条第六项规定：“拆迁人应在被拆迁人完成搬迁之日起，安置住宅的18个月内（安置商铺的24个月内），将安置房交给被拆迁人使用并办理入住手续。逾期拆迁人应按安置房总价值每日万分之二承担违约金”；合同第五条第八项规定：“安置房面积应以产权证记载为准，产权证记载面积和合同约定有误差的，差额按1500元／㎡互补”；合同第六条规定：“其他约定：该户拆迁搬家费、临时安置补助费1112.28元已预支，在安置房交付使用时，归还给拆迁人。该户房屋面积17.94㎡从其哥刘攀来协议中来，房屋平面图在刘攀来协议中，该户过渡期限从2010年6月12日起计算。”2016年9月5日，刘雪来与中楠公司签订《补充协议》一份，约定将拆迁安置协议（0334）号中安置房F03-603调换到F03-505号房，等面积调换不找差价，同时原协议房号作废；原协议其他条款不变，此协议双方签字后生效。2017年6月13日中楠公司向刘雪来下达交房通知书。另查明：F03-505号房实际面积为88.71㎡，其中应补面积60.77㎡，中楠公司要求刘雪来按每平方米4000元价格补齐房款。一审法院认为，刘雪来与中楠公司所签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》及《补充协议》，是双方真实意思的表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方均应依约履行。按合同约定，中楠公司交房日期应为刘雪来完成搬迁之日起18个月内；刘雪来房屋过渡期从2010年6月12日算起，即中楠公司应于2011年12月12日前交房。本案中，中楠公司没有在合同约定的期限内交付房屋已构成违约，应承担相应的违约责任。按合同约定中楠公司应自2011年12月13日起至房屋交付之日止，按安置房总价值每日万分之二支付违约金。故，中楠公司应向刘雪来支付自2011年12月13日至2017年6月13日期间迟延交房的违约金，即〔（17.94㎡﹢10㎡）×1500元／㎡﹢60.77㎡×4000元／㎡〕×0.0002元／天×2008天＝114451.98元。因刘雪来未付清涉案房屋房款，故刘雪来要求中楠公司交付涉案房屋的主张，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院》第二条之规定，判决：一、中楠公司应于判决生效后10日内付给刘雪来迟延交房的违约金114451.98元；二、驳回刘雪来的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取1788元，由刘雪来承担788元，中楠公司承担1000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对中楠公司提供的宿州市人民政府《关于2008年度灵璧县城市房屋拆迁货币补偿基准价格及相关修正系数的批复》、灵璧县人民政府办公室《关于成立灵城旧城改造07-4＃地块拆迁指挥部的通知》及灵璧县2007-4＃地块旧城改造拆迁指挥部文件，以证明房屋拆迁时住宅按每平方米3元计算过渡费，合同只涉及临时安置补助费，灵璧县2007-4＃地块旧城改造拆迁指挥部为解决18个月后不能安置房屋问题，以文件规范18个月后每平方米6元支付过渡费，并可在交房时予以扣除；刘攀来对宿州市人民政府文件规定每月每平方米3元无异议，予以认定；刘攀来对灵璧县2007-4＃地块旧城改造拆迁指挥部于2011年12月12日向中楠公司下达的灵拆发（2011）8号通知不予认可，且灵璧县2007-4＃地块旧城改造拆迁指挥部不是案涉房屋拆迁补偿安置协议当事人，其通知中楠公司事项对刘攀来无约束力，本案不予认定。一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，2001年11月1日起施行的《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条规定，拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费；在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。2011年1月19日施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条规定，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。不论是2001年施行的《城市房屋拆迁管理条例》中规定的临时安置补助费，还是2011年施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定的临时安置费，均是应由拆迁人向被拆迁人或者房屋承租人因原房屋被拆迁，在被拆迁人选择产权调换安置方式后、在房屋被安置前的过渡期内可能发生费用所支付的补助费用，通常又称为过渡费，该费用不论拆迁当事人是否在合同中约定，拆迁人均应依法支付。违约金和过渡费则是两种不同性质的费用。违约金既具有对违约方的惩罚性功能又具有对守约方的补偿性功能，而过渡费仅是对被拆迁人在房屋被拆迁后至房屋安置前一段时间内租赁房屋等费用的补偿，其仅具补偿功能；其次，违约金是根据当事人之间的约定而成立，过渡费是依据相关行政法规规定而产生，支付过渡费是拆迁人应当履行的法定义务，即无论双方是否约定支付违约金，拆迁人均应支付过渡费，拆迁人支付了过渡费也不能必然的免除其支付违约金的责任。本案中，刘雪来在案涉房屋安置前领取过渡费符合相关行政法规规定，中楠公司以超过18个月过渡期不应支付安置费用的理由不成立，本院不予采信。刘雪来与中楠公司在合同中明确约定了逾期交房按安置房总价值每日万分之二承担违约金，该约定系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规禁止性规定，故，刘雪来要求支付逾期交房违约金的请求亦应予以支持。虽灵璧县2007-4＃地块旧城改造拆迁指挥部针对案涉拆迁项目18个月后不能安置房屋问题向中楠公司下达了文件，明确案涉拆迁项目18个月后每平方米6元支付过渡费，并可在交房违约金中扣除，但灵璧县2007-4＃地块旧城改造拆迁指挥部不是案涉房屋拆迁补偿安置协议当事人，其通知中楠公司事项对刘雪来无约束力，中楠公司以该文件规定要求在违约金中扣减刘雪来已领取的过渡费无事实和法律依据，本院不予支持。一审时，刘雪来要求判令中楠公司交付案涉房屋，一审法院查明刘雪来尚有部分房款未予交纳，对其该项诉请未予支持，而中楠公司对其要求刘雪来支付房款的请求亦未提出反请求，一审法院未予处理并无不当，中楠公司认为未判决刘雪来支付房款错误的理由不成立，不予采信。综上所述，中楠公司的上诉请求不成立成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3576元，由灵璧县中楠房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周亚丽审 判 员 杨俊举审 判 员 李 震二〇一八年六月二十五日法官助理 Ｘ Ｘ书 记 员 刘 敏附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。