广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东三法常民一初字第1356号
原告王士珮，女，台湾居民，住址：台湾新竹市，台湾身份证号码：×××3230。
委托代理人赖声平，系广东常正律师事务所律师。
委托代理人周雪兰，系广东常正律师事务所律师。
被告东莞市常平房地产开发实业公司，住所：广东省东莞市。
法定代表人黎清志，系该公司总经理。
委托代理人陈松荣、古伟芳。
被告深圳市伊隆达投资发展有限公司，住所：广东省深圳市宝安区（办公场所）。
法定代表人王光生。
原告王士珮诉被告东莞市常平房地产开发实业公司（以下简称“常平房地产公司”）、深圳市伊隆达投资发展有限公司（以下简称“伊隆达公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年9月21日立案受理后，依法由审判员杨欢适用简易程序独任审判，于2015年12月8日公开开庭进行了审理。原告王士珮的委托代理人赖声平、被告常平房地产公司的委托代理人古伟芳到庭参加诉讼，被告伊隆达公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告王士珮诉称，2002年6月15日，原告与被告常平房地产公司签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定原告购买被告开发的位于东莞市常平镇＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊，合同编号：＊＊＊＊＊，建筑面积101.7平方米，该房楼价款共计150000元，付款方式为一次性付款。合同第八条、第十五条约定：被告应于2002年5月30日前交楼，并在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由其提供的资料报送登记机关。原告依约如数交付了楼款共计150000元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。合同第十五条也明确约定，被告应当在商品房交付使用后180天内立即为原告办理房产证。由于被告至今仍未缴纳依法应当由其缴纳的办证费用，亦未依法为案涉房屋办理初始登记，导致原告无法办理案涉房屋的房地产权证书。由于被告的行为已构成严重违约，为维护原告合法权益，现原告请求法院判令：1、被告立即为原告办理好东莞市常平镇司马村骏马花园第一栋3层301号房的房屋产权证书并承担一切办证应由其承担的费用；2、被告立即退还原告入伙费（防盗门800元，电视报装费800元，电话线路配置费300元）、水电报装费2400元；3、被告支付原告逾期办证违约金，以购房楼款150000元为本金，从2002年12月1日起按照中国人民银行同期逾期还贷利率日万分之二点一计至原告的房产证办好为止，现暂计至2015年9月15日逾期办证违约金为23058元；4、被告承担本案一切诉讼费用。
被告常平房地产公司辩称，骏马花园是香港柏时有限公司（以下简称“柏时公司”）挂靠我司开发的房地产项目，由柏时公司筹集资金独立开发、经营、管理。后因柏时公司经营不善，资金不足，撤出骏马花园，由被告伊隆达公司承接骏马花园项目，我司作为被挂靠方不参与经营管理，不参与利益分配、不承担经营风险。原告要求返还的入伙费、水电报装费无任何事实及法律依据。买卖合同由我司与原告签订，但入伙费收据显示收款方为骏马花园财务专用章，此章并非我司的财务章，此款亦非我司所收取，我司无授权或委托柏时公司及其他任何公司收取，不清楚原告向柏时公司及其他任何公司交纳的费用，建议原告另案起诉，向收取费用的公司追偿。退一万步讲，即使原告确实向其他公司交纳入伙费等，其中根据东莞市常平镇文化广播电视服务中心出具的收费标准可见，电视报装费是用户自身向广播电视服务中心缴纳的费用，收取人只是代为收取代为缴纳，原告要求返还无任何事实及法律依据。关于要求被告履行办理产权证义务，支付违约金的问题。我司认为我司负有协助业主办理产权证的义务，但办理产权证的主要义务还是在于原告。根据《城市房屋权属登记管理办法》第四条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条及《契税暂行条例》第十二条等法律明确规定，原告负有主动向房管部门申请办理产权证登记手续并按要求提供相关材料、缴纳契税等费用的义务。在原告申请办理登记手续及缴纳完毕契税等其他费用的情况下，我司才负有协助原告办理产权证的义务。本案中原告既没有主动提出办证申请，亦未按时交纳契税等费用。原告购买案涉商品房已达13年之久，一直没有向房管部门提出过办理产权证的申请，也未向房管部门提交应由购房者提交的办证材料，没有履行作为购房者办理产权证的申请义务；其次没有在规定的期间交纳契税。按《契税暂行条例》第八条规定，商品房买卖合同签订当天纳税人必须缴纳契税，本案双方合同于2002年6月15日签订，7月11日完成备案，原告本应最迟在7月11日前交纳完毕契税，而却迟至2007年8月24日才向东莞市财政局常平分局缴纳。故原告至今未能取得产权证的原因应当归责于原告。如前所述，原告不能如期取得产权证最根本的原因是没有在规定时间内提出办理产权证的申请，及缴纳契税等费用，并不是我司的过失。即使我司是未能按时办理好相关的确权证明，但在原告提出办理产权证申请前，已经办理好相关的确权证明，而且在案涉商品房买卖合同签订后及时到房地产交易所办理了备案手续，已完成一切应尽的协助义务。我司没有违约，故原告要求我司支付逾期办理产权证的违约金请求不能成立。原告如确是因为我司的原因不能如期取得案涉商品房的产权证，其诉讼请求也已经超过了诉讼时效。原告在商品房交付使用后90日内，既未提出过办证申请，也没有就确权手续未完成一事与我司提出异议，更加未就其未能如期办理产权证一事向我司主张违约金，况且原告于2007年8月24日方缴纳完毕案涉房屋的契税，根据买卖合同附件4第八条约定，即开发商于该日起才负有协助原告办理产权证的义务，于2008年8月24日起才需承担违约责任。根据民法通则第135条规定，普通民事纠纷的诉讼时效期间为2年，显然原告主张违约金的诉求已经超过2年的诉讼时效。恳请法院查清事实，依法驳回原告的全部诉求。
被告伊隆达公司没有答辩，亦没有向本院提交任何证据。
经审理查明，2002年6月15日，原告王士珮与被告常平房地产公司就购买位于东莞市常平镇＊＊＊＊＊补签一份《商品房买卖合同》，编号为＊＊＊，合同约定购房款为150000元，合同尾部委托代理人处盖有椭圆形的“骏马花园合同专用章”。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；合同附件四第八条还约定如因出卖人的过失造成买受人不能在实际交接之日起365天取得房地产权属证书，买受人有权向人民法院起诉。原告向被告支付了全部购房款150000元，于2002年6月11日交纳了入伙费（防盗门800元、电视报装费800元、电话线路配置费300元）、水电报装费2400元（收据上盖有椭圆形的“骏马花园财务专用章”，印章款式与商品房买卖合同上尾部委托代理人处的“骏马花园合同专用章”制式一致）并收楼。2007年8月24日，原告缴纳了案涉房屋的契税2250元及滞纳金402.75元。2013年4月26日，被告常平房地产公司就东莞市常平镇＊＊＊1栋、2栋、8－10栋办理了大确权手续。
案在审理过程中，依被告常平房地产公司的申请，本院依法追加伊隆达公司为本案的共同被告，原告要求被告伊隆达公司与被告常平房地产公司就本案的诉讼请求承担连带责任。
庭审中，被告常平房地产公司否认收取了原告入伙费、水电报装费，收据上“骏马花园财务专用章”并非被告常平房地产公司的印章，也无授权或委托柏时公司及其他任何公司收取；即使原告确实向其他公司交纳入伙费、水电报装费，收取人只是代为收取代为缴纳。被告常平房地产公司称其负有协助业主办理产权证的义务，但办理产权证的主要义务还是在于原告，原告请求办证及支付违约金诉讼请求已经超过了诉讼时效。
另查明，东莞市常平镇司马村骏马花园房地产项目原是柏时公司挂靠被告常平房地产公司开发的房地产项目，由于柏时公司经营不善，资金不足，导致部分开发手续不能及时办理等问题。后两被告于2007年5月25日签订《关于挂靠开发骏马花园房地产项目合同书》，约定由被告伊隆达公司挂靠常平房地产公司承接柏时公司的骏马花园房地产项目。
上述事实，有商品房买卖合同、公证书、收据、契税完税证、关于挂靠开发骏马花园房地产项目合同书、承诺书、有线电视收费标准、商品房权属证明书等证据及本院庭审笔录等附卷证实。
本院认为，合法的商品房销售合同应当受到法律的保护。被告伊隆达公司经本院传票传唤没有到庭，本院视为其放弃质证和抗辩的权利。
根据原告的起诉与被告常平房地产公司的答辩，本案的争议焦点为：1、原告至今未能取得房产证的原因是否在于被告常平房地产公司的违约；2、原告已交纳的入伙费、水电报装费是否需要退回。
关于焦点一。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《中华人民共和国契税暂行条例》第十一条规定，纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。被告常平房地产公司作为房地产开发企业，负有协助原告办理房屋所有权登记手续的义务。原告于2002年6月11日收楼，却迟至2007年8月24日才缴纳案涉商品房的契税，且逾期缴纳，被收取402.75元的滞纳金。根据原告与被告常平房地产公司签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告常平房地产公司最迟应于2008年2月20日前协助原告办理案涉商品房的所有权登记手续，而被告常平房地产公司于2013年4月26日才办理案涉商品房的大确权手续，因此，本院认定原告至今未能取得房产证的过错在于被告常平房地产公司。被告常平房地产公司除需协助原告办理房产证外，还应向原告支付违约金。由于办理房产证是商品房买卖合同约定的义务，同时属于不动产物权的确权登记，属于物权范畴，不适用诉讼时效（诉讼时效适用于债权）的规定。被告常平房地产公司主张原告请求办证及支付违约金诉讼请求已经超过了诉讼时效的意见，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《商品房买卖合同》第十五条约定的违约金明显低于因违约造成的损失，原告有权请求增加，故原告请求被告常平房地产公司按已付房价款150000元为本金，从2008年2月21日起按照中国人民银行同期逾期还贷利率日万分之二点一计至原告房产证办理完毕之日止的违约金，合理合法，本院予以支持，对原告请求超出此部分的违约金，本院不予支持。
原告请求被告常平房地产公司承担一切办证应由其承担的费用，因该项诉讼请求不明确，本院亦无法核算，原、被告双方按照相关法律法规执行即可。原告该项请求，本院不予支持。
关于焦点二。原告向骏马花园缴纳了入伙费（防盗门800元、电视报装费800元、电话线路配置费300元）、水电报装费2400元，并向本院提交了盖有“骏马花园财务专用章”的收据予以证明。被告常平房地产公司否认收取了原告入伙费、水电报装费，收据上“骏马花园财务专用章”并非被告常平房地产公司的印章，也无授权或委托柏时公司及其他任何公司收取；即使原告确实向其他公司交纳入伙费、水电报装费，收取人只是代为收取代为缴纳。收据上盖有椭圆形的“骏马花园财务专用章”，印章款式与商品房买卖合同上委托代理人处的“骏马花园合同专用章”的制式一致，不能排除柏时公司作为实际开发商向原告收取了该部分费用，且双方签订的《商品房买卖合同》中无约定除楼款以外的其他费用，属于价外收费，收取该费用于法无据，是违法行为。由于被告常平房地产公司没有向本院提交任何证据证明该费用已经向相关部门进行了代缴，因此，该抗辩主张，本院不予采信。被告常平房地产公司作为被挂靠的单位，应当对此承担退还费用的法律责任。原告要求被告常平房地产公司退还入伙费（防盗门800元、电视报装费800元、电话线路配置费300元）、水电报装费2400元的诉讼请求，本院予以支持。
被告伊隆达公司承接了柏时公司的骏马花园房地产项目，是现在该房地产项目的实际开发商，且与被告常平房地产公司是挂靠关系，应与被告常平房地产公司一起对上述法律义务承担连带责任。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《中华人民共和国契税暂行条例》第十一条之规定，本院缺席判决如下：
一、限被告东莞市常平房地产开发实业公司、深圳市伊隆达投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告王士珮办理东莞市常平镇司马村＊＊＊＊＊＊＊房的房屋产权证书；
二、限被告东莞市常平房地产开发实业公司、深圳市伊隆达投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告王士珮支付逾期办理房地产权证书的违约金（按已付房价款150000元为本金，从2008年2月21日起按照中国人民银行同期逾期还贷利率日万分之二点一计至原告房产证办理完毕之日止）；
三、限被告东莞市常平房地产开发实业公司、深圳市伊隆达投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告王士珮退还入伙费（防盗门800元、电视报装费800元、电话线路配置费300元）、水电报装费2400元；
四、驳回原告王士珮的其他诉讼请求。
如被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费242元，由原告王士珮承担120元，被告东莞市常平房地产开发实业公司、深圳市伊隆达投资发展有限公司承担122元。
如不服本判决，原告王士珮可在判决书送达之日起三十日内，被告东莞市常平房地产开发实业公司、深圳市伊隆达投资发展有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 杨欢
二〇一五年十二月十六日
书记员 刘猛
周敏华
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第五十四条以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《城市房地产开发经营管理条例》
第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
《中华人民共和国契税暂行条例》
第十一条纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。
纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。