上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第22064号
原告（反诉被告）上海三林投资发展有限公司。
法定代表人周先浩。
委托代理人张雄，北京市君泽君律师事务所上海分所律师。
被告（反诉原告）上海尚电投资管理有限公司。
法定代表人何嫩晴。
委托代理人于元良，上海市金石律师事务所律师。
原告上海三林投资发展有限公司诉被告上海尚电投资管理有限公司以及反诉原告上海尚电投资管理有限公司诉反诉被告上海三林投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月13日立案受理后，依法适用普通程序，于2014年8月22日、2014年10月30日、2015年2月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）上海三林投资发展有限公司（以下简称三林公司）的委托代理人张雄，被告（反诉原告）�海尚电投资管理有限公司（以下简称尚电公司）的委托代理人于元良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告三林公司诉称，2009年3月19日，上海源深加州酒店有限公司（以下简称加州酒店）与上海浦东新区三林世博功能区经济发展促进中心（以下简称促进中心）签订《租赁合同》，约定促进中心将其向上海电力房地产有限公司（以下简称上电公司，2012年4月被上海电力实业有限公司吸收合并）承租的高科西路XXX号房屋及相关附属场地整体转租给加州酒店。2009年9月18日，加州酒店、促进中心及原、被告签订《补充协议》，约定《租赁合同》中促进中心的权利义务由原告全部承受，加州酒店的权利义务由被告全部承受。同日，原告与上电公司签订《租赁合同》。原、被告参照原租赁合同条款，签署了新的《租赁合同》，至此，原、被告成为该房屋的转租人和次承租人。但是，被告在履行双方之间的《租赁合同》过程中，长期拖欠租金，截止起诉时拖欠2014年第一至第三季度租金人民币（以下币种同）4，260，235.50元。此外，被告还存在改动承重结构、擅自扩建等违约行为。故原告起诉要求：1、被告支付2014年第一至第三季度拖欠的租金4，260，235.50元；2、被告支付逾期支付租金的违约金（自2013年8月21日起分期累计，每日按逾期金额的5‰计算，至判决生效日止）。审理中，原告增加诉讼请求，要求：1、解除原、被告之间的《租赁合同》，被告返还租赁房屋；2、被告支付2014年10月1日至合同解除之日止的租金及滞纳金，以及合同解除之日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费及滞纳金。
被告尚电公司辩称，租赁物没有通过消防验收；被告租赁房屋用于开设酒店和商业用途，要求两路进水和两路进电，至今没有完成；租赁物交付过程中，土建、给排水、基础工程应该完成，但实际没有完成，由被告出资完成。因此，原告提供的租赁物不符合合同约定和法律规定，被告依法享有拒付租金的抗辩。因为原告的房屋不符合租赁目的，导致了被告的巨大损失，故租金过高。因此，不同意原告的全部诉讼请求。
反诉原告尚电公司诉称，反诉被告未向原告提供符合合同约定和法律规定的租赁物，反诉原告为顺利出租，只能出资解决了相关问题，该部分费用应当由反诉被告承担。由于租赁物的瑕疵，导致反诉原告招商延期和商户退租，发生了巨大的经济损失；同时，反诉被告滥发指令，导致反诉原告对承租户承担了大额租金损失；反诉被告将广告位与其他公司进行合作赚取利益，却未承担日常养护责任，增加了反诉原告的成本。据此，反诉要求反诉被告赔偿经济损失7，950，000元。
反诉被告三林公司辩称�反诉原告主张租赁物不符合合同约定，反诉被告滥发指令，没有维护广告位，均与事实不符。反诉被告已经依约交付了房屋，不存在违约行为。不同意全部反诉请求。
经审理查明，高科西路XXX号房屋产权原属上电公司（2012年被上海电力实业有限公司吸收合并），上电公司于2006年10月24日取得上述房屋的房地产权证。另外，上述房屋1994年6月取得建筑工程竣工消防验收意见书，土建部分基本符合消防要求；2006年3月取得设备阶段消防验收合格意见。
2009年3月19日，上电公司与促进中心签署《租赁合同》，将高科西路XXX号房屋及场地出租给促进中心。同日，促进中心与加州酒店签署《租赁合同》，由促进中心将上述房屋场地转租给加州酒店。
2009年9月18日，上电公司、促进中心、三林公司签署《补充协议》，约定上电公司与促进中心于2009年3月19日签署的《租赁合同》承租人变更为三林公司。
同日，促进中心（甲方）、加州酒店（乙方）、三林公司（丙方）、尚电公司（丁方）签署《补充协议》，约定：甲、乙双方于2009年3月19日签订了《租赁合同》（简称原租赁合同），甲方已于2009年7月1日根据原租赁合同按约将房屋完整移交给乙方。现各方同意，原租赁合同的出租人变更为丙方、承租人变更为丁方；丙方和丁方对甲方和乙方进行的租赁房屋的交接验收表示认可，甲方和乙方应在本协议生效之日起10天内办妥书面的交接。
同日，三林公司（甲方）与尚电公司（乙方）签署《租赁合同》，约定甲方将其向上电公司承租的高科西路XXX号房屋及相关附属场地（简称租赁房屋）整体转租给乙方。租赁期限为五年，自合同3.1款规定的免租期届满之次日起算；租赁期限届满，如乙方无本合同第13.3款之违约情形的，合同自动延长五年；本�同可自动延长两次，即本合同最长租赁期限十五年。免租期自合同4.1款部分交付房屋之日起，至2010年1月1日起计算租金为止。甲方应自2009年4月5日前开始部分交付租赁房屋，至迟在2009年7月5日之前完全交付租赁房屋。第4.1.1.2条约定，甲方应在本合同签订后四十日内向乙方交付《设施设备清单》，该租赁房屋配套的设施设备指除土建工程外，已经安装完成的租赁房屋范围内包括区域分割、给排水系统、消控系统、升降电梯、公用部位及设施等（具体以《设施设备清单》为准），乙方在收到清单后至正式交接日前，可依据该清单至该租赁房屋进行核对，如有不符，可及时向甲方提出异议，由双方择日共同复核确认。租赁房屋的水、电、固定电话……等设备及容量以移交时为准，乙方为满足经营所需可自行出资进行增容，甲方不承担增容费用。租赁房屋第一租赁年度年�金为6，260，000元，从第三年开始，每一租赁年度的租金以上一年租金为基础作3%环比递增。年租金分四期按季度支付，采用先付后用原则，由乙方在每期起始日前提前40天将当期的全部租金进行预付。乙方应在2009年9月30日前另向甲方支付履约保证金50万元，如乙方违约原因导致甲方发生损失或乙方有应付未付的租金及费用时，甲方有权以该履约保证金作先行对外赔偿或相应扣除。乙方可根据需要对租赁房屋进行装修。合同第7.4条约定，乙方的任何装修均不可损害租赁房屋的承重结构。乙方在承租房屋后，若遇设施改建……等情形确须部分变动建筑结构的，在不损害租赁房屋承重结构的前提下，可以聘请有资质的房屋设计单位对房屋结构进行改建设计，经过政府建设部门审核批准或国家认可的有资质的第三方机构认定不损害租赁房屋承重结构并获得甲方的认可（如租�房屋承重结构未受到损害，且甲方无其他正当理由，则甲方不得拒绝认可），乙方才可以按改建方案进行改建装修。鉴于乙方对租赁房屋进行大规模装修，因租赁房屋主体结构所引起的维修责任由乙方负责，并由乙方承担费用；因不可抗力造成的主体结构损坏所形成的维修责任，由双方协商解决。租赁房屋和设备的日常维护均由乙方负责，并由乙方承担费用。租赁房屋之变配电、电梯等主要设备设施的到期更换由乙方负责并承担费用。甲方允许乙方将租赁房屋对外分隔租赁，但不得整体转租。租赁物建筑物的本体及周围的广告阵地所有权属房屋所有人所有；在租赁期内，广告阵地的使用权、收益权属房屋所有人及甲方所有，甲方可将其所合法享有的使用权、收益权授予乙方。房屋所有人或者乙方需在租赁物建筑物的本体或周围设立广告牌，须经房屋所有人及乙方�或甲方经乙方授权而代表乙方）协商一致后，共同与第三人签订合同，广告收益由房屋所有人、乙方均分。合同第13.3条约定，房屋租赁期间，乙方或与乙方在租赁房屋范围签订租赁合同的承租人或实际使用人有下列行为之一的，均视为乙方违约，甲方有权在该情形发生之日起3日内单方解除本合同，收回出租房屋并要求乙方承担违约责任：1、逾期支付租金超过30天；2、违反本合同7.4款的规定擅自改动房屋承重结构；3、利用房屋进行违法活动的。如因本合同第13.3款导致甲方提前解除合同，或因乙方原因提前解除本合同的，则乙方应赔偿甲方实际损失，自解除合同之日起租赁房屋内不可分割或不可移动的设备、设施和装修均无偿归甲方所有。乙方逾期支付租金，按拖欠金额的日万分之五向甲方支付滞纳金，但滞纳金总额最高不超过本合同项下之全部租金。
2009年7月，尚电公司委托上海宝钢工程技术有限公司对涉案房屋进行抗震鉴定，上海宝钢工程技术有限公司于2009年9月15日出具了《抗震鉴定报告》，该报告明确尚电公司拟将房屋改造为宾馆、住宅、餐饮等多功能商住楼，原结构的使用功能及受力状态发生较大变化，为确保结构安全、可靠使用而委托鉴定，由鉴定人提出抗震鉴定结论和加固处理意见。
2009年9月至2010年3月间，原、被告及上电公司等进行了多次房屋改造项目推进协调会，各方对房屋改造的设计、检测、实施等问题进行协调。其中2009年9月24日会议纪要明确根据检测报告对结构改动部分请设计单位作出具体的方案，请具有资质的专业审图公司对设计图纸进行审图，请施工单位在施工前作出保护原结构安全的方案和步骤。2009年11月25日，上电公司致函三林公司，表示发现尚电公司未征得同意的情况下，擅自拆除大楼西侧的楼梯，要求在2009年11月30日前拿出整改方案，否则恢复原样，如要对大楼结构进行局部改动，应按照租赁合同和2009年9月24日的会议纪要实施。次日，三林公司将该函转发给尚电公司，并要求严格按照2009年9月24日的会议精神组织施工，立即停止损坏结构的施工行为，按照上电公司要求进行整改。2009年12月4日，尚电公司致函次承租人上海致豪酒店管理有限公司，全面停工，待商定后再决定。
审理中，尚电公司提供了浦东供电公司电网建设中心出具的《关于中威厂房低压备用电源情况的说明》（复印件），主要内容为：中威厂房原低压备用电源低压电缆……在高科西路拓宽工程中已被损坏……由于新放电缆需开挖高科西路、浦东南路人行道，目前已不具备实施条件，待世博会结束办理相关掘路手续后再安排低压电缆的割接。尚电公司还提供了上海市电力公司浦东供电公司（发电厂）运检部工作票、单位工程开工报告（均为复印件）等材料，欲证明上述备用电源低压电缆铺设施工自2014年7月才开工。因三林公司对上述材料真实性不予认可，尚电公司申请本院向浦东供电公司调查核实，浦东供电公司回复本院因内部机构调整，上述资料无法找到，但材料显示的内容基本属实。
尚电公司又提供了上电公司致上海浦东自来水公司的《关于再增设一路进水管的申请》，主要内容为高科西路XXX号大厦在2005年消防改造中曾申请两路消防进水，但当时只进行了一路改造，另一路待高科西路敷设新管后再接通，现高科西路新建中已敷设另一路水管，为此申请在原有基础上尽快给予解决。
还查，2011年1月18日，上电公司、三林公司和上海新云传媒有限公司签订《广告阵地权租赁合同》，上电公司、三林公司将租赁房屋楼顶广告牌及墙面广告牌出租给上海新云传媒有限公司，租赁期限自广告牌获得政府相关许可后第十日起至2014年12月31日。同月，三林公司、尚电公司与上海新云传媒有限公司签署《协议书》，约定为简化支付方式，尚电公司同意三林公司先行与上电公司协商后共同与上海新云传媒有限公司签订《广告阵地权租赁合同》，而不再依照三林公司与尚电公司之间的《租赁合同》约定的由上电公司、三林公司、尚电公司进行协商后签署相关租赁合同的方式执行；各方同意在三林公司、上电公司与上海新云传媒有限公司签署的《广告阵地权租赁合同》生效时，三林公司将该合同中所有权利义务同时一并转让给尚电公司，转让后尚电公司享有《广告阵地权租赁合同》中出租收益的50%。
因尚电公司仅支付了2014年1月起的租金870，117.75元，2014年5月13日、2014年6月6日，三林公司两次向尚电公司送达了催款通知，要求尚电公司支付欠付的租金，否则追究违约责任。尚电公司于2014年6月6日向三林公司送达复函，表示因房屋两路进水进电问题始终困扰公司的正常经营，严重影响正常租金的收取，现两路进电将进入实质性的施工安排，重大隐患即将排除，我司将在隐患排除的6月底左右全额支付租金。
2014年6月13日，三林公司起诉来院。
另外，尚电公司在审理中向本院提供了其与次承租人上海致豪酒店管理有限公司诉讼档案材料，以及其与多位次承租人之间的房屋租赁合同、提前解除协议书等资料，欲证明因房屋两路进水进电问题以及三林公司滥发指令等原因，造成尚电公司巨大经济损失。
本院认为，原、被告之间的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。
现三林公司要求尚电公司支付租金，并以尚电公司逾期支付租金为由要求解除合同；而尚电公司抗辩其系因三林公司存在违约行为而拒付租金。因此，本案的争议焦点是尚电公司拒付租金的抗辩理由是否成立。
系争房屋已经分别通过土建消防验收和设备消防验收，并取得了房地产权证。2009年7月，尚电公司委托有关单位进行抗震检测的目的也仅是为了将房屋改造为多功能商住楼过程中的结构安全和可靠，与消防验收无关。因此，尚电公司主张系争房屋未通过消防验收的抗辩理由不能成立。
关于房屋基础设施。2009年9月18日促进中心、加州酒店、三林公司、尚电公司签署的四方《补充协议》明确载明促进中心已经于2009年7月1日根据原租赁合同向加州酒店完整地交付了租赁物，尚电公司对促进中心和加州酒店的交接验收予以认可。而尚电公司目前提供的施工合同、审价报告反映的基本为其在对房屋进行改造过程中发生的费用，不足以说明三林公司交付的房屋存在缺少基础设施的情况。因此，尚电公司主张的系争房屋缺少基础设施的理由，本院不予采信。
关于两路进水进电问题。尚电公司就此节事实提供的部分证据为复印件，但经本院向相关单位核实，上述证据反映的情况基本属实，故本院采信尚电公司的证据，认定系争房屋存在缺少两路进水进电的事实。根据《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）6.2.7.2规定，向环状管网输水的进水管不应少于两条，当其中一条发生故障时，其余的进水管应能满足消防用水总量的供给要求；11.1.4规定，消防用电设备应采用专用的供电回路，当生产、生活用电切断时，应仍能保证消防用电。该《建筑设计防火规范》为强制性国家标准，其中11.1.4为强制性条文，必须严格执行。基于上述情况，房屋缺少两路供水供电，确实存在一定的隐患，尚电公司因此暂不支付租金，确属事出有因。
根据本案的情况，尚�公司实际使用了房屋，两路供水供电问题没有对尚电公司使用房屋造成实质重大影响，目前两路供电问题已经解决，因此三林公司要求尚电公司支付租金的请求可予支持，本院根据其请求，结合双方合同约定的付款期限，判决尚电公司支付截至2015年6月底的租金。因尚电公司拒付租金事出有因，不能完全归责于尚电公司，三林公司要求尚电公司支付逾期付款违约金及解除合同的请求不予支持。值得说明的是，根据双方合同约定，双方租赁期限为五年，如乙方无合同第13.3款之违约情形的，合同自动延长五年；可自动延长两次。而合同13.3款约定甲方有权在乙方逾期支付租金超过30天、擅自改动房屋承重结构、利用房屋进行违法活动的情况下解除合同。可见，双方实际约定在尚电公司无根本违约的情况下，租赁合同自动延续五年，但最长期限为十五年。根据本案实际情况，在尚电公司已经投入巨大资金完成房屋改造，而其拒付租金也事出有因，在此情况下认定双方合同自动延续，更符合双方合同本意及公平合理的原则。
关于尚电公司的反诉请求。首先，消防验收及基础设施问题已如前述认定，不再赘述。其次，两路进水进电问题系当时世博会等客观原因造成，并非三林公司恶意造成，况且目前证据也不能说明尚电公司主张的损失系两路进水进电问题所造成。第三，由于次承租人未经同意拆除楼梯，上电公司和三林公司要求整改，是双方依据合同约定对相关问题的正常磋商，不能认定为滥发指令的行为。第四、根据在案证据，上电公司、三林公司与案外人签订广告阵地租赁合同在当时已经得到尚电公司的认可并签署了三方协议。综上，尚电公司的反诉请求无事实依据，不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海尚电投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）上海三林投资发展有限公司截至2015年6月30日止的租金人民币9，493，195.85元；
二、驳回原告（反诉被告）上海三林投资发展有限公司其余诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）上海尚电投资管理有限公司的反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费43，249元、保全费5，000元，合计48，249元由原告（反诉被告）上海三林投资发展有限公司、被告（反诉原告）上海尚电投资管理有限公司各半负担。反诉案件受理费33，725元（已减半收取），由被告（反诉原告）上海尚电投资管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
人民陪审员 田有娣
人民陪审员 曹 璐
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 陈裕国
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。