福建省东山县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0626民初2052号原告：林少甫，男，1987年7月26日出生，汉族，住福建省漳浦县。原告：施逸，女，1989年9月28日出生，汉族，住福建省云霄县。委托诉讼代理人:林少甫（系原告施逸配偶），住福建省漳浦县。被告：东山天诚房地产开发有限公司，住所地福建省东山县西埔镇尖山商住小区B座-11号。统一社会信用代码91350626574730811U。法定代表人：陈国超，任总经理。委托诉讼代理人：沈光华，福建簪华律师事务所律师。委托诉讼代理人：许世鸿，福建簪华律师事务所律师。原告林少甫、施逸与被告东山天诚房地产开发有限公司（以下简称天诚房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林少甫，原告施逸的委托诉讼代理人林少甫，被告天诚房地产公司的委托诉讼代理人许世鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林少甫、施逸向本院提出诉讼请求：1.判令天诚房地产公司偿付林少甫、施逸逾期交房违约金237489.72元；2.本案的诉讼费用由天诚房地产公司承担。事实和理由：林少甫与施逸系合法夫妻，于2013年4月7日与天诚房地产公司签订商品房买卖合同，约定天诚房地产公司将位于福建省东山县西铜公路西埔尖山路段南侧天诚丽景3号楼903号商品房以总价493947元出售给林少甫、施逸，天诚房地产公司应于2014年12月28日前依规定和合同要求将商品房交付给林少甫、施逸，若天诚房地产公司逾期交房，则应按日向林少甫、施逸支付已付款万分之八的违约金。合同签订后，林少甫、施逸依约全面履行了支付购房款义务和相关义务，但天诚房地产公司直至2016年8月20日才向林少甫、施逸交付商品房，逾期601天。天诚房地产公司的违约行为损害了林少甫、施逸的合法权益，故请求依法支持其诉讼主张。天诚房地产公司辩称，1.林少甫、施逸主张的违约金与客观事实不符，没有事实和法律依据。根据合同的第八条约定，答辩人逾期交房的情况，仅需要向林少甫、施逸支付1000元的违约金；2.林少甫、施逸主张的违约金与客观事实不符，没有事实和依据（应扣除合同约定的免责期限），其主张从2014年12月28日起计算利息，没有事实依据。且涉案商品房已于2016年8月20日交房；3.违约金约定的计算标准偏高应依法作适当调整。违约金的主张应当充分考虑合同履行中的各方面因素及合同违约造成的实际损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：商品房买卖合同、交房通知书、销售不动产统一发票、竣工验收备案审查表，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：天诚房地产公司提交如下证据：1.《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，证明涉案房屋于2015年11月19日竣工验收，符合交房条件的事实；2.气象报告，证明施工期间发生延期交房的气象因素的事实；3.交房通知书及邮寄单，证明天诚房地产公司已经通知林少甫、施逸交房的事实；4.施工日记、监理说明，证明因天气原因影响施工进度的事实；5.中标通知书、建筑工程施工许可证、工程项目开工令，证明本案案涉的房地产开发项目周边的道路市政配套设施变更工程，于2015年7月1日才进行公开招投标，确定工程项目为东山县中央公馆等三项目周边道路市政配套工程，该道路工程的建设单位为东山县政通建设工程有限公司，工程的开工日期为2015年8月15日，至今该市政工程仍未完工,因该工程项目导致本案房地产项目工程的质量验收推迟的事实。林少甫、施逸对天诚房地产公司提交的证据的质证意见如下：对证据1的真实性无法确认，而且竣工验收并不能代表达到双方当事人约定的交房条件；对证据2的真实性无法确认，在天诚房地产公司建造商品房的隔壁小区聚福尊品比其晚开工，但是比天诚房地产公司早竣工，在同等的天气条件下聚福尊品都可以及时完工。而且，天诚房地产公司应将东山县常年气候风力大于六级的客观天气因素提前考虑进商品房买卖合同中；对证据3的真实性、合法性及关联性均有异议，林少甫、施逸仅收到天诚房地产公司寄过来的2016年8月20日的交房通知书；对证据4的真实性有异议，天诚房地产公司应将东山县常年气候风力大于六级的客观天气因素提前考虑进商品房买卖合同中，上述天数不能作为其逾期交房的依据；对证据5的真实性、合法性、关联性都有异议，对遭遇不可抗力因素，导致逾期交房，因在30天内以书面形式告知买受人，对该证据都是不认可的。本院认为，林少甫、施逸对天诚房地产公司提交的证据1能反映案涉工程已完成设计文件及合同约定内容、质量控制资料齐全、工程质量符合有关规定标准、安全和检验功能资料齐全等事实，本院对其真实性予以确认；证据2系福建省东山县气象局出具并加盖单位印章，能客观反映东山县2012年3月1日-2015年11月30日的气象情况，本院对其真实性予以确认；证据3交房通知书并未记载相应内容，与本案没有关联性，天诚房地产公司应承担举证不能的法律后果，故不予采信；证据4能反映案涉工程的施工情况，如案涉工程施工过程中出现因合同及附件约定的天气原因导致实际停工，可以据实延期交房；证据5系案涉工程周边道路市政工程，符合合同补充协议约定的可以据实延期交房的情形，天诚房地产公司可以据实延期交房。本院经审理认定事实如下：林少甫、施逸于2013年4月7日与天诚房地产公司签订商品房买卖合同，约定林少甫、施逸购买由天诚房地产公司开发的址在福建省东山县西铜公路西埔尖山路段南侧天诚丽景3号楼903号商品房。合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月28日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用，如在上述日期内该商品房未经有关单位依法组织竣工验收合格和消防验收合格，公共配套建筑、基础设施等未达到设计要求条件等，双方同意按以下第2种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人违约金1000元。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2.附件六合同补充协议第三条第2、3点约定的情况，也即不可抗力是指当事人不能预见、不能避免、不能克服并阻碍合同履行的客观情况，包括自然因素和社会因素；因市政原因导致停水停电等情况造成无法正常施工；出现无法施工或者进展缓慢的气象条件：累计24小时降雨超过24毫米或6级以上（含6级）大风；遇到政府及相关部门作出禁止施工作业、实施交通管制、噪音管制等决定，造成无法正常施工，或因政府规划调整、市政设施及相应配套设施建设不全（或不能及时到位）等出卖人无法控制的因素；施工中遇到重大问题或异常困难，非出卖人独家所能立即解决。出现以上原因时，出卖人必须在实际交房之日起30天内向买受人提供相应单位出具的证明文件或报刊刊登相关信息予以证实。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之八的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按买受人已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之八的违约金。合同签订后，林少甫、施逸支付了全部购房款493947元。案涉工程周边道路市政工程于2015年8月15日实际开工，工期为120日历天。案涉工程于2015年11月19日通过房屋建筑工程竣工验收，于2016年4月21日经消防检查合格。因天诚房地产公司未能按合同约定的时间履行交房义务，林少甫、施逸诉至本院请求支持其诉讼主张。另2016年8月20日，林少甫、施逸与天诚房地产公司办理了交房手续。本案争议的主要焦点为：1.天诚房地产公司是否构成逾期交房？2.林少甫、施逸与天诚房地产公司在合同中约定的逾期交房按日万分之八支付违约金应否进行调整？3.若天诚房地产公司构成逾期交房，应否支付林少甫、施逸所诉求的违约金237489.72元？对此，本院综合分析认证如下：林少甫、施逸认为，天诚房地产公司主张因气象因素可以据实延期交房缺乏充分的事实依据，主张因周边道路市政配套设施变更工程可以据实延期交房缺乏合同与法律依据。因其已依约支付全部购房款，但天诚房地产公司于2016年8月20日才向其交付商品房，已构成逾期交房，故依法应当按照合同第九条的约定，以其已付的购房款总额以日万分之八支付违约金。故其诉讼请求依法应予支持。天诚房地产公司认为，案涉工程实际施工过程受到天气、交通管制、周边市政工程等因素影响施工的时间多达几百天，故按照合同及附件的约定，其可据实延期交房，不构成逾期交房；案涉商品房于2016年4月21日消防验收合格，故交房时间最迟应认定为2016年4月21日；合同第九条约定的逾期交房违约金过高，且林少甫、施逸未举证证明其实际损失，请求依法对违约金的计算标准参照当地的房屋租金进行调整。故请求驳回林少甫、施逸的诉讼请求。本院认为，根据商品房买卖合同第八条和合同补充协议第三条约定，如遇特殊原因，天诚房地产公司可据实予以延期交房。根据天诚房地产公司提供的气象报告和施工日记，经核实可以确认在合同签订之日即2013年4月7日至约定的交房日期即2014年12月28日，有停工的日降水量≥25mm或者日最大风速≥6级（10.8m/s）的天数有304天，因此天诚房地产公司可以据此顺延至2015年10月28日交房。因案涉工程周边道路市政工程于2015年8月15日才开工，工期为120日历天，施工日期为2015年8月15日至2015年12月12日，根据合同补充协议第三条的约定，该期间也可以作为延期交房的因素予以抵扣，因天气因素顺延的期间与周边道路市政工程建设导致顺延的期间存在重叠，即2015年8月15日至2015年10月28日共75天，故天诚房地产公司可以据实延期交房的天数为349天（304天+120天-75天）。根据合同约定，天诚房地产公司应在2014年12月28日前将符合约定条件的商品房交付林少甫、施逸使用，而天诚房地产公司直至2016年8月20日才与林少甫、施逸办理交房手续，自合同约定的最后交付期限的第二天即2014年12月29日至2016年8月20日共601天，扣除可以据实延期交房的天数349天，天诚房地产公司已经逾期交房252天，故对林少甫、施逸认为天诚房地产公司构成逾期交房的主张予以确认。虽然林少甫、施逸与天诚房地产公司在签订合同时约定案涉商品房在规定日期未达到合同约定的条件的，买受人同意接收，出卖人支付买受人违约金1000元，但因案涉工程于2016年4月21日才经消防检查合格，故在合同约定的交房日期，案涉工程尚未达到法定的交房条件，林少甫、施逸依法有权拒绝接收案涉商品房，天诚房地产公司应依照合同第九条的约定承担逾期交房违约责任。因合同约定逾期交房违约金过高，应予调整，但该调整应在合同约定的框架下进行。根据公平原则和诚实信用原则，可将双方合同约定的逾期交房违约金调整为按日万分之三计算。综上所述，本院认为，林少甫、施逸与天诚房地产公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依照合同约定全面履行自己的义务。林少甫、施逸已经支付了全部购房款，天诚房地产公司则应按合同约定将符合约定条件的商品房交付给林少甫、施逸使用。根据合同约定，天诚房地产公司应于2014年12月28日前将商品房交付给林少甫、施逸使用，但天诚房地产公司至2016年8月20日才履行交房义务，扣除合同约定的可以据实延期交房的天数后，天诚房地产公司逾期交房252天。合同约定逾期超过90天，天诚房地产公司应当按合同第九条的约定承担相应的违约责任，林少甫、施逸要求天诚房地产公司以已付购房款493947元支付逾期交房违约金，于法有据，予以支持。鉴于合同约定的逾期交房违约金偏高，应予调整，故天诚房地产公司请求予以调整有理，予以支持。根据公平原则和诚实信用原则，可将双方合同约定的逾期交房违约金调整为按日万分之三计算。因此天诚房地产公司应向林少甫、施逸支付的逾期交房违约金为493947元×0.0003/天×252天=37342.4元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：东山天诚房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付林少甫、施逸逾期交房违约金37342.4元。二二、驳回林少甫、施逸的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4863元，减半收取计2431.5元，由林少甫、施逸负担2049.5元，东山天诚房地产开发有限公司负担382元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。代理审判员  陈剑峰二〇一七年六月二十九日书 记 员  高 霖附：申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。