广西壮族自治区河池市金城江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金民初字第502号
原告黄亮。
原告黄晓燕。
以上两原告委托代理人余小毅，广西吉强联合律师事务所律师。
被告河池市东耀房地产有限公司。
法定代表人黄某，董事长。
委托代理人韦启德，广西博爱律师事务所律师。
委托代理人罗荣灯，广西博爱律师事务所实习律师。
原告黄亮、黄晓燕与被告河池市东耀房地产有限公司（以下简称河池东耀公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年2月6日立案受理，依法由代理审判员覃木熠适用简易程序，于2015年3月25日公开开庭审理了本案。书记员韦京辰担任法庭记录。原告黄亮、黄晓燕的委托代理人余小毅，被告河池东耀公司的法定代表人黄某及其委托代理人韦启德、罗荣灯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2012年7月26日与被告签订合同编号为XX的商品房买卖合同，合同第八条约定：出卖人应当在2013年2月20日前依照国家和地�人民政府的有关规定，将依照下列第5种条件，并符合本合同约定商品房交付买受人使用：5、在行政主管部门监督下，经建设、施工、监理、设计、勘察单位验收合格。但是被告未能遵守合同约定，时至今日都没有向买受人交付房屋。根据双方签订买卖合同的第九条第一款的约定，被告应当自违约之日起按日向原告支付已交付房价款的万分之一点五作为违约金。原告已向被告支付房款216，557元，故被告应当支付原告2013年3月20日至2015年2月20日的违约金共计23，713元。另被告违反合同及国家相关规定向原告收取用水用电安装立户费，应当予以退还。原告为维护自身合法权益遂诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金23，713元；2、被告退还原告用水安装立户费3，155元，用电安装立户费3，510元；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告对其诉请的事实在举证�限内提供的证据有：
1、原告身份证复印件一份，用以证明原告主体资格。
2、商品房买卖合同及附件一份，用以证明原告与被告之间存在商品房买卖合同关系。
3、《中国某银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及附件、河池市东耀房地产出具的首付款收据及中国某银行借款借据各一份，用以证明原告购买该房支付首付款后，余款以银行按揭贷款的方式支付。
4、收据二张，用以证明原告向被告支付用水安装立户费及用电安装立户费的事实。
被告辩称，一、原告要求被告支付逾期交房违约金，被告认为原告该诉请没有事实和法律依据，应当予以驳回。原告要求支付的违约金是不存在的，被告不是逾期交房，被告不能交房有气象局出具的气象情况、村民人为阻挠等客观的不可抗力的原因。原告交纳的水电安装立户费系原告应尽的合同义务，被告已经代原告支�给供水供电部门，故原告应当支付被告水电安装立户费。综上，原告的诉请不应成立。二、原告的起诉已经超过诉讼时效。三、原告延迟付清购房款存在违约行为。
被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：
1、组织机构代码证一份，用以证明被告的诉讼主体资格；
2、法定代表人身份证明书一份，用以证明黄某是河池市东耀房地产有限公司的法定代表人；
3、商品房买卖合同一份，用以证明原、被告之间权利义务的约定受法律保护；
4、气象局出具的气象凭证及详细的气象记录各一份，用以证明被告不能按照合同约定如期交房的客观因素；
5、给河池市委书记的报告一份，用以证明：1、被告不能按期交房的人为因素；2、是不可抗拒、不可预见、无法避免的因素；
6、违法砌围墙图片一份，用以证明村民违法堵路，造成被告不能交房的客观因素；
7、金城江街�办事处受阻综合执法的请示报告一份，用以证明1、被告不能按期交房的人为因素，2、是不可抗拒、不可预见、无法避免的因素；3、金城江街道办事处对居民违法建围墙堵路处理不了只能往上反映；
8、金城江区政府函一份，用以证明：1、被告不能按期交房的人为因素，2、是不可抗拒、不可预见、无法避免的因素；3、金城江街道办事处对居民违法围墙堵路处理不了去函与相关部门要求给予处理；
9、河池市综合执法局听证告知书一份，用以证明：1、市综合执法局依法对违法建围墙堵路的居民告知听证；2、被告不能交房的人为因素；3、不按时交房不是被告原因，被告无过错；
10、河池市综合执法局催告书一份，用以证明：1、市综合执法局依法对违法建围墙堵路的居民进行催告；2、被告不能交房的人为因素；3、不按时交房不是被告原因，被告无过错；
11、河池市综合执法局行政处理决定书一份，用以证明：1、市综合执法局依法对违法建围墙堵路的居民告知听证；2、被告不能交房的人为因素；3、不按时交房不是被告原因，被告无过错；
12、河池日报刊登的2014年X月X日河池市综合执法局公告一份，用以证明：1、河池市综合执法局强制拆除违法围墙公告；2、被告不能交房的人为因素；3、不按时交房不是被告原因，被告无过错；
13、执法情况说明一份，用以证明1、河池市综合执法局依法对违法建围墙堵路某园（某局小区，本案原告购得的房屋）道路强制执行；2、被告不能交房的人为因素；3、不按时交房不是被告原因，被告无过错；
14、保证书一份，用以证明原告于2014年2月14日已搬进房屋；并再次接受水、电安装费用的约定；
15、银行按揭贷款证明一份，用以证明原告不按合同约定付款，有违约行为；
16、水电使用时�证明一份，用以证明原告已经实际使用房屋；
17、建设工程竣工规划验收合格单一份，用以证明被告的商品房经验收是合格的；
18、单位房初始登记初始材料一份，用以证明：1、缺少“14”项，房产局不予办证；2、这是部分业主的责任，不是被告的责任；
19、供电工程合同和用电申请复函及发票，用以证明：1、电的安装工程施工及产生的费用；2、被告只收取业主（含原告）40%的电安装费；
20、供水工程施工、购买水安装设备及发票各一份，用以证明：1、水安装工程，购买供水设备及产生的费用；2、被告只收取业主（含原告）60%的供水安装费；
21、业主（含原告）领取房屋相关证件一份，用以证明被告向原告提供合格的房屋及相关手续是合法的。
经开庭举证、质证，被告对原告提供的证据的真实性均无异议，但对关联性及证明的目的有异议，认为原告未按�付清房款属违约，被告未按时交房有客观原因，不是违约。
原告对被告提供的证据1-2的真实性无异议；对证据3的真实性无异议，对证明内容有异议，认为原告主张权利没有超过诉讼时效，从原告的交费证明可以看出；对证据4的真实性不发表质证意见，但对证明的目的有异议，认为虽然被告提供了气象凭证，证明一年多内有下雨现象，但不是据以延迟交房的理由，小雨、中雨以上对施工可能有影响，但会影响到两年拖延交房不切实际，这是被告延迟交房的借口，不是原因；对证据5、7、8、9、11、13的真实性无异议，但对证明内容有异议，村民阻工、通道不符合规范要求等不应是延迟交房的借口，是被告工作没有做到位的原因，开发商开工前就应该做好安抚村民的工作，否则不应销售房屋，这不是被告不能交房的客观原因，不能成为借口；对证据6的真实性、关联性�异议，该照片无拍照时间，且做好周边工作、道路通畅是开发商应尽的义务；对证据10的真实性无异议，对证明的内容有异议，是开发商应自行承担的风险；对证据12的真实性无异议，对关联性有异议，此公告是针对二队的人，不是业主，而且公告不应是被告延迟交房的借口，这是开发商应承担的风险；对证据14的真实性无异议，原告是得到钥匙并对房屋装修，但是得到装修钥匙装修使用不等于被告已经交房，业主不懂法律，合同为格式合同，业主签了保证书，开发商收取的费用不符合国家法律法规的规定，约定无效，应该退还；对证据15的真实性无异议，银行按揭贷款说明原告按照合同约定足额缴纳了购房款，不存在违约；对证据17的真实性无异议，但对证明的目的有异议，房屋质量合格应当具有住宅质量保证书和合同书，只是城建认为商品房合格，一个单位说合�不等于合格；对证据18的真实性有异议，其证明的内容亦与本案无关，本案诉讼是交房问题而不是办证问题，不能证明办不了房产证是业主的责任；对证据16、19、20的真实性无异议，但对证明的目的有异议，水电立户是开发商应该履行的通水通电义务，这不代表被告已经交房，开发商和水电部门签订合同，是开发商应该履行的义务，根据国家相关文件的指导精神，供水、供电应打入商品房的销售价格，水电安装不允许开发商额外收费，应该计算在商品房价格中，被告巧立名目，不存在帮业主代收代缴的情况；对证据21的真实性无异议，是业主签订的，但对证明内容有异议，时间上是2015年3月1日领取，亦证明被告交房超过了约定的交房时间。
2015年5月21日，为查明案件事实，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条第一款第一项的规定，法院依职�向被告调取《河池市建设工程质量监督档案资料》（编制日期2014年8月2日）。对以上资料，原、被告对其真实性均无异议。
本院认为，当事人对对方提供的证据的真实性无异议的证据，本院予以认定，作为本案的定案依据。对被告提供的证据6，该组照片为复印件，照片上未载明有拍摄时间及地点，故其真实性无法认定，本院对其不予认定。对被告提供的证据18，该份证据与本案原被告争议的事实无关联，故本院不予认定。
经审理查明，被告于2009年3月9日，以出让方式取得位于河池市某路某小区，编号为河国用（200X）第XX号地块的土地使用权，规划用途为住宅用地，使用年限自2009年3月9日至2070年3月9日；被告经批准，在上述地块上建设商品房定名某园，建设工程规划许可证号为XX，施工许可证号为XX；该项目自2010年7月10日开工。2012年9月17日，某园商住楼取得施工�设计、勘察、监理、建设五个单位出具的《建设工程质量竣工验收意见书》，验收意见均为合格。2013年12月18日该工程主体结构竣工，验收意见均为合格。2014年7月10日整体竣工。2015年1月23日，城市规划行政主管部门出具《建设工程竣工规划验收合格单》，综合审验意见为该工程建筑位置、地面标高、立面等均符合规划要求，同意签发工程规划竣工验收合格单。
原告黄亮、黄晓燕系夫妻关系。原告与被告于2012年X月2X日签订编号为XX的《商品房买卖合同》，合同主要约定：原告购买被告开发的该商品房第X幢第X单元第X层XX号房，该商品房用途为住宅，建筑面积共62.77平方米，其中套内面积为53.45平方米、公摊面积9.32平方米；该商品房单价为每平方米4052元，总金额为216557元；付款方式为签订合同时，原告交付被告购房总价款的30%，即66557元作为首付款，余款150000元原告�向银行办理按揭贷款方式支付给被告；原告如未按合同规定的时间付款，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之1.5的违约金，合同继续履行，逾期超过60日，被告有权解除合同，原告按累计应付款的3%向被告支付违约金，原告愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之1.5的违约金。被告应当在2013年2月20日前，依照国家和人民政府的有关规定，将具备在行政主管部门监督下，经建设、施工、监理、设计、勘察单位验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付原告使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同的，被告可据实予以延期交房：1、不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2、因国家有关法律法规、政策改变或政府限制行为而导致工期延误的；3、政府通知停工、禁止车辆进出该商品房施工场地而影响工期的；4、以下情况工期顺延：①非因被告原因一周内停水、停电超过8小时导致工期受影响的②风雨顺延（以市气象局提供的气象资料为准）。除以上特殊情况外，被告逾期交房的，分别处理：逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1.5的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付�日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1.5的违约金。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，被告不出示证明文件或证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按被告不承担任何责任，由此造成被告损失的，原告承担赔偿责任的方式处理。四、合同附件三第4条配套设施设备约定，供电部分，出卖人安装独立一表一户，安装费用由买受人承担；供水部分出卖人安装独立一表一户，安装费用由买受人承担以及其他相关费用由买受人承担。
签订合同当日，原告支付被告购房首付款66，557元，被告出具收据给原告收执。2012年9月6日，原告与中国银行签订编号为XX个人一手住房贷款合�，以该套商品房为抵押物并以按揭贷款的方式向中国某银行股份有限公司河池分行贷款150，000元，并不可撤销地授权该行将贷款直接用来支付原告购房尚欠的余款。2013年2月28日，中国某银行股份有限公司河池分行将该150，000元购房余款支付给被告。
2013年6月，该工程建设过程中遇到某社区二组覃某等54人无故砌围墙阻挠，金城江区政府成立协调小组开展协调工作，未果。2013年8月23日，金城江区金城江某办事处向金城江区政府上报关于联合推进某小区道路受阻综合执法的请示。2013年8月30日，金城江区人民政府向市综合执法局、市住建局提交《关于推进某社区某小区内道路受阻综合执法的函》。2013年10月13日，被告河池东耀公司向河池市委书记呈交某园项目公用道路受阻的报告。2014年3月17日，河池市城市管理综合执法局出具《行政处理听证告知书》，告知覃某等54人�砌的围墙严重影响城市规划实施，并作出限期拆除的处理决定。2014年3月31日，河池市城市管理综合执法局出具行政处理决定书，责令覃某等54人收到决定书后15日内自行拆除违法建设围墙。2014年7月3日，河池市城市管理综合执法局出具履行行政决定催告书，催告覃某等54人5日内自行拆除该围墙，否则将申请强制执行。2014年7月4日，河池市城市管理综合执法局在河池日报刊登对某小区X至XX号巷道西面建设围墙的违法建筑物进行强制拆除的公告。2015年1月5日，河池市城市管理综合执法局出具《执法情况说明》，2014年7月21日对当事人下达《行政强制执行决定书》，2014年7月25日完成对该围墙的强制拆除工作。
2014年2月18日，河池市气象局出具气象凭证，证实被告在施工建设期间的2012年7月1日至2014年2月18日，河池市金城江区总降雨量1988.2毫米，雨日共计252天，中雨以上70天�结论意见是连续小雨（特别是中雨以上）降水、大风、大于35度高温、低于5度低温天气对建筑施工有较大影响。
另查明，2013年10月15日，建设、施工、监理三个单位通过对某园商住楼进行逐套验收，原告所购买的X单元X户型XX号房经逐项验收，验收结论均为合格，存在问题处理结果为“无”。2014年2月14日，原告黄晓燕向被告领取其所购买的某园X幢X单元X户型XX号房钥匙并在保证书上签名捺印，保证书左下方有原告黄晓燕亲笔署明：“同意交房！如有违反后果自负。”2015年3月6日，原告向被告领取业主∕用户手册、河池市商品房屋质量保证书、河池市商品房屋使用说明书，并在备案登记表签名确认其收到。2014年1月21日，原告向被告支付用水安装立户费3155元，用电安装立户费3510元，被告出具收据给原告收执。
2013年8月，被告东耀公司与广西河池某有限责任公司签订�某园小区供电工程施工合同》，2013年9月26日竣工，至2013年11月13日至2014年5月7日，被告东耀公司支付供电工程安装费用共计40.2634万元。2011年6月1日，被告东耀公司支付河池市某工程有限责任公司某小区某园给水安装工程安装款22340.09元。
因原告认为，2013年2月20日交房期限届满后，被告仍未按合同约定向原告交付房屋且被告收取原告水电安装立户费没有依据，故原告认为被告损害其合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。
综合诉辩双方的意见及依据审理查明的事实，该案的争议焦点为：原告的起诉是否超过诉讼时效？原告支付购房款是否存在违约行为？原告的诉讼请求是否有事实和法律依据？
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议均系当事人双方的真实意见表示，内容未违反法律强制性规定，未损害国家、集体和第三人的合法权益，�签订之日起即为合法有效合同，合同当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。
一、关于原告的起诉是否超过诉讼时效的问题。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的商品房交付时间为2013年2月20日前，故依据合同的约定，原告以被告逾期交房为由起诉的时间应在2015年2月20日以前，本案原告于2015年1月29日向本院提交诉状，本院于2015年2月6日向原告出具受理通知书，故原告的起诉仍在诉讼时效内，未超过诉讼时效。被告辩称原告起诉已超诉讼时效，没有事实及法律依据，本院不予采信。
二、关于原告支付被告购房款是否存在违约的问题。本案原被告签订的《商品房买卖合同》约定，付款方式为签订合同时，原告交付被告购房的首付款，余款以向银行办理按揭贷款方式支付给被告。该规定中，未明确约定原告应在何具体时间付清购房余款，明确约定的�原告与银行办妥贷款后支付购房余款。依据审理查明的事实，原告在签订合同当日已经根据约定支付首付款，2012年9月6日，原告与贷款银行签订贷款合同，9月13日银行已将购房余款支付给被告。故原告系在合同约定范围内支付购房款，并不构成违约行为。被告辩称原告支付购房款构成违约，没有事实及法律依据，本院不予采信。
三、关于原告的诉讼请求是否有事实及法律依据的问题。（一）、本案原告的诉讼请求是被告支付原告逾期交房违约金23，713元，本院认为，本案被告不构成违约交付房屋，原告该诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。理由为：1、本案被告建设的某园商住楼小区已经于2012年9月17日，通过建设、施工、监理、设计、勘察五单位的验收，验收结论均为合格，符合《商品房买卖合同》第八条在2013年2月20日前达到第5种交付条件的约定。2、依据本案审理查明的事实，被告在施工建设该商品房时遇到人为阻挠施工，根据金城江区政府、河池市政府及河池市综合执法局对该阻挠行为作出的相关请示、批示及处理文件可知，阻挠被告施工的围墙至2014年7月25日才被相关行政主管部门强制拆除，在围墙拆除以前被告的施工进度客观上应受到影响，故本案人为阻挠施工的行为对被告而言应属一种不能避免、不能克服、无法控制以致不能如期履行的不可抗力行为。依据合同约定如被告遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的，除双方协商同意解除合同或变更合同的，被告可据实予以延期交房。本案中，该阻挠行为系参与人数众多、社会影响较大，政府多次参与处理的群体性行为，相关行政执法部门亦在本地公开发行的报纸上刊登过相关的公告，故可推定原告作为该商品房小区业主，对该情况应当知晓。�告与被告在发生该阻挠施工行为时未协商同意解除或变更合同，故被告交房的时间可依据合同约定据实延期。3、依据本案合同约定，以河池市气象局提供的气象资料为准，如遇风雨则工期顺延。本案中，根据河池市气象局提供的气象凭证可知，自2012年7月1日至2014年2月18日，原告施工期间，河池市金城江区中雨以上70天，中雨以上天气对建筑施工有较大影响，故该70天应当计入被告工期顺延的时间。4、本案原告购买的房屋于2013年10月15日通过逐套验收，2014年2月14日原告向被告领取其所购买的商品房钥匙，并在保证书上署明同意交房时，对被告延期交房未提任何异议。2015年3月6日，原告向被告领取业主∕用户手册、河池市商品房屋质量保证书等相关证件时亦未提任何异议。依据以上事实可认定，被告已于2014年2月14日向原告交付房屋，原告对被告延期交房无异议，故被告向原告交房的时间不构成违约行为。原告作为完全民事行为能力人，其签署的保证书应系其真实意思表示，该表示具有法律效力。原告称其不懂法律，保证书是格式合同应为无效，被告至今尚未交房的陈述，均没有事实及法律依据，本院不予采信。综上，被告不存在逾期交房的违约行为，原告应承担举证不能的责任。（二）、原告向被告支付水电立户安装费是其应尽的合同义务，不能要求被告予以退还。本案讼争的《商品房买卖合同》的效力及于补充协议，合同附件四已经明确约定，水电立户安装费即相关费用由买受人承担，原告已签署该合同及附件，应遵守合同的约定。而对该约定的效力问题，本院认为，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条关于“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及�常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，买受人称该约定已被明令禁止，但未举出相关依据，其诉称该约定无效的理由于法无据，本院不予采信。买受人即原告应当依照约定支付被告水电立户安装费。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告黄亮、黄晓燕的诉讼请求。
案件受理费481元（原告已预交），减半收取241元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。另在上诉期限届满后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向河池市中级人民法院交纳案件受理费481元。款汇户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院；开户银行：农行河池分行城东分理处，账号：20×××98。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
代理审判员 覃木熠
二〇一四年六月三日
书 记 员 韦京辰
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第五十七条【法律效力】民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。
第一百五十三条本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十七条【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有�证责任的当事人承担不利后果。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》
第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。