贵州省贵阳市乌当区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）黔0112执异44号
异议人（案外人）xx，女，xx年x月xx日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。身份证号码xx。
申请执行人xx，男，xx年xx月xx日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区，身份证号码xx。
委托代理人xx、xx。
被执行人贵州陆航达商贸有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区官井路14号1单元。
法定代表人xx，该公司经理。
被执行人xx，男，xx年xx月xx日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区，身份证号码xx。
被执行人贵州森鼎贸易有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区粑粑街16号A单元1号，组织机构代码xx。
法定代表人xx，该公司经理。
被执行人xx，男，xx年xx月xx日出生，汉族，住贵州省贵阳市小河区，身份证号码xx。
被执行人xx，女，xx年xx月xx日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，身份证号码xx。
本院在执行xx与贵州陆航达贸易有限公司、xx、贵州森鼎贸易有限公司、xx、xx民间借贷纠纷执行一案中，异议人xx于2018年5月17日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人xx称，请求：停止执行（2015）乌执字第271-7号裁定书中属异议申请人xx部分的财产。主要事实和理由：一、xx对六盘水钟山区凉都大道xx号xx室所属80%产权享有实体权利。该房于2015年7月7日办理了产权登记，证明该房屋80%的产权系xx个人所有。xx系xx诉贵州陆航达贸易有限公司、贵州森鼎贸易有限公司、xx、xx民间借贷纠纷案件的案外人，与该案毫无关系。二、根据六盘水中级人民法院（2017）黔02民初115号民事判决书判决结果已证明xx购买的六盘水凉都大道xx号xx室与贵州森鼎资产管理公司无任何关系。在案件审查过程中查明xx与六盘水恒宇房地产开发有限公司签订了商品房销售合同，且已全额支付房款，交纳了相关税费，并办理了产权登记，系xx真实的个人购买行为。而且贵州森鼎资产管理公司及xx在庭审中的证言证词也对xx购买该房的真实性进行了印证。三、xx本人从六盘水钟山区凉都大道xx号xx室被查封之前从未到乌当区人民法院做过任何笔录，乌当区人民法院执行该案时称是依据xx、xx等其他人在法院作的所谓以异议申请人之名义签名的笔录为依据，法院在审理、开庭、庭审、调解等诉讼活动中，异议申请人均没有参与，也从未得到法院的任何通知，故在该案中称有异议申请人xx本人在场的相关笔录皆不是xx所为，xx也不知该笔录从何而来，更不是异议申请人的真实意见的表述。综上所述，异议申请人xx对上述涉案财产依法享有合法权利，并且足以排除被异议申请人xx对该财产的执行。特依据法律规定，请求依法停止执行（2015）乌执字271-7号裁定书中申请人xx的房屋。其为了证明自己的主张，向法庭提供了下列证据：1、商品房买卖合同；2、房屋所有权证；3、维修基金及相关税费转账凭证；4、六盘水中级人民法院（2017）黔02民初115号民事判决书；5、贵州森鼎资产管理有限公司二审上诉状；6、六盘水红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司一审起诉状和二审答辩状；7、贵州森鼎资产管理有限公司出具给六盘水红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司的委托书；8、xx与贵州森鼎集团的借款证明；9、凉都大道xx号xx室房屋信息摘要。
申请执行人xx称，乌当区人民法院作出的（2015）乌执字第271-7号执行裁定书程序合法，认定事实清楚，异议人的异议理由不成立。1、该裁定书是依照生效的（2015）乌民初字第60号法律文书及查明的异议人xx是被执行人xx的表妹，是被执行人xx为规避执行，以其秘书xx和其表妹xx的名义而购买和办证，xx及xx均是名誉购买人，xx才是实际所有人。2、根据2015年11月5日xx在乌当区人民法院的谈话笔录，明确表明该房屋实际购买人是xx，是xx以其表妹xx的名义购买的，xx没有支付购房款。3、据xx同xx的谈话，xx明确表明所购买的房屋，其中包括被执行的六盘水钟山区（红桥新区）凉都大道xx号xx室房屋的购买款是xx支付。综上，该执行财产并非属异议申请人，是被执行人利用合法的形式掩盖非法的目的，逃避执行，拖延执行。因此该异议理由不成立，应予驳回。
本院查明，xx申请执行贵州陆航达贸易有限公司、xx、贵州森鼎贸易有限公司、xx、xx民间借贷纠纷执行一案，执行中，本院于2015年11月18以（2015）乌执字第271-4号执行裁定书裁定：查封贵州省六盘水市钟山经济开发区（红桥新区）凉都大道xx号xx室、xx号xx室两处商业房产（产权证号为：六盘水市房权证钟山区字第**号、六盘水市房权证钟山区字第**号）两处房产。2015年11月18日，本院以（2015）乌执字第271-7号执行裁定书裁定：评估、拍卖前述房屋。
另查明，2013年4月10日，xx作为甲方与贵州森鼎集团作为乙方签订资金管理协议一份，该协议约定：经甲、乙双方友好协商，甲方自愿将人民币2000000元（大写：贰佰万元整）注入贵州森鼎集团，委托乙方全权管理。委托管理细则如下：一、委托管理期限：从2013年4月10日至2013年10月10日。二、利益分配1、乙方承认合法有效的对资金进行投资管理，资金增值部分每月与甲方进行结算；2、乙方对甲方资金的增值部分进行保底结算，承诺不低于银行同期利率的2倍；3、甲方欲在途中追加资金，应由甲乙双方协商，并签订补充协议；4、甲方退回资金，需提前50天告知乙方，以使乙方有充分时间合理调节资金。三、本协议一式二份，甲乙双方各执异份，本协议自双方签字之日起生效。甲方xx、乙方贵州森鼎集团法定代表人xx签名。2013年4月12日，xx作为甲方与贵州森鼎集团作为乙方再次签订了一份资金管理协议，内容与前述资金管理协议一致。
2015年6月21日，xx向钟山经济开发区财政局缴纳340217.4元维修基金；2015年6月24日，xx向钟山经济开发区财政局缴纳11974.8元维修基金；同日向六盘水地方税务局钟山经济开发区分局缴纳977934.44元税费、向六盘水红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司缴纳商品房交易手续费、产权登记转移费、产权分户印花税、土地证办理费等共计316678元。
另查明，原告六盘水红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司与被告贵州森鼎资产管理有限公司、xx、xx、xx商品房销售合同纠纷一案，经贵州省六盘水市中级人民法院（2017）黔02民初115号民事判决书判决确认了以下事实：2015年3月23日，被告森鼎公司（甲方）、xx（乙方）与原告恒宇公司（丙方）签订《合伙购房协议》，由甲乙双方共同出资购买丙方所有的凉都大酒店写字楼，约定：一、购买后甲方享有凉都大酒店写字楼80%的产权，乙方享有凉都大酒店20%的产权。二、甲乙双方共同购买的商品房位于红桥新区凉都大道北侧的凉都大酒店写字楼，系现房，购买的商品房为凉都大酒店写字楼建筑层数地上20层，地下一层，该商品房位于地上第xx层为商业用房、第xx层为办公用房，地下-1层为设备和停车用房。总建筑面积30300.43平方米。乙方委托甲方与丙方签订商品房买卖合同。三、甲乙双方共同出资的购房款总金额为￥70903006.00，大写：人民币柒仟零玖拾万叁仟零陆元整。四、购房款支付方式根据甲方与丙方签订的凉都大酒店写字楼商品房买卖合同约定的支付方式由甲乙双方共同按本合同约定的产权分配比例支付；……。六、房屋产权证办理：甲乙双方共同向丙方出具书面指定，通知丙方与甲乙双方指定的所有权人签订办证所需的购房合同，同时告知丙方办理产权证时将乙方列为共有人。协议还对甲乙双方的其他权利义务进行约定。
2015年3月24日，被告森鼎公司与原告恒宇公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为：xx），约定由被告森鼎公司向原告恒宇公司购买三方在《合伙购房协议》中约定的房屋，房屋坐落、面积、购房总金额等事项与《合伙购房协议》中约定的一致。同时约定了以下主要内容：买受人采取分批次付款方式付款。第一批：双方签订购房合同之日起7日内，买受人一次性支付1000万元保证金给出卖人，出卖人开始办理1-2层房产证，30天办理完毕后交付给买受人指定的所有人名下；第二批：出卖人将1-2层的房产证交付给买受人之日起20日内，买受人向出卖人支付购房款2000万元，出卖人开始办理4-8层房产证和土地证，7天内办理完毕后交付给买受人指定的所有人名下；第三批：出卖人将4-8层房产证交付给买受人之日起20日内，买受人向出卖人支付购房款2000万元，出卖人开始办理9-14层房产证和土地证，7天内办理完毕后交付给买受人指定的所有人名下；第四批：出卖人将9-14层房产证交付给买受人之日起20日内，买受人向出卖人支付购房款20909006元，出卖人开始办理15-20层房产证和土地证，7天内办理完毕后交付给买受人指定的所有人名下。出卖人逾期付款责任：逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当在收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的50%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。如因买受人原因导致后面批次交易不能正常进行，出卖人又将《房屋所有权证》过户给了买受人，买受人应按10000元/平米单价算补付已过户面积的房款，交易终止。
2015年3月24日，案外人xx向原告转款1200万元，原告向被告森鼎公司出具借条，借款200万元，原告向被告森鼎公司出具收款收据，确认收到购房保证金1000万元。2015年3月30日，被告xx向原告出具收条，确认收到原告偿还借款200万元。当日被告森鼎公司向被告xx出具收条，确认收到购房款200万元。2015年6月11日，被告森鼎公司向原告出具委托书，委托原告将购买的凉都酒店（办公楼）x层xx室产权证办理到xx名下，xx层xx室的产权办理到xx的名下。2015年6月11日，原告与被告xx、xx签订《商品房买卖合同》，约定购买xx层xx室房屋为二人共有，其中xx占80%，xx占20%，购房总价款为4096500元；原告与被告xx、xx签订《商品房买卖合同》，约定购买2层201室房屋为2人共有，其中xx占80%，xx20%，购房总价款为4191080元。
2015年7月3日，被告xx、森鼎公司向原告出具承诺函，承诺“若自1-2层房产证办理完成之日起20日内我公司未足额支付第二批次购房款人民币2000万元，则由产权人（xx、xx与xx）按比例在5日内支付；若产权人也不能按时、足额支付，则依照原购房合同签署的违约责任执行。若产权人购买1-4层后终止履行合同的，应由产权人按房产占比按照原始合同约定以10000/平米计算，补足已过户面积的房款”，被告xx作为森鼎公司的法定代表人在森鼎公司的法定代表人处签字。被告xx未在该承诺函上签字。
2015年7月7日，xx、xx经登记取得钟山经济开发区（红桥新区）凉都大道xx号xx室房屋所有权，房屋建筑面积2048.25平方米，套内面积1685.77平方米，房屋按份共有xx（20%）、xx（80%）；xx、xx取得钟山经济开发区（红桥新区）凉都大道xx号xx室房屋所有权，房屋建筑面积2095.54平方米，套内面积1724.69平方米，房屋按份共有xx（20%）、xx（80%）。
2017年5月18日，原告恒宇公司向被告森鼎公司、xx发出解除《合伙购房协议》和《商品房买卖合同》的通知，被告xx同日在该通知上签字确认已收到。2017年5月24日，恒宇公司又通过《贵阳晚报》向森鼎公司发出通知，通知其解除合同，并限其自该报刊出通知之日起30日内按约付清全部购房款，否则，恒宇公司将通过诉讼途径解决纠纷。
本案争议焦点为：一、原告与被告森鼎公司、xx签订的《合伙购房协议》、原告与被告森鼎公司签订的《商品房买卖合同》是否应当解除？二、被告森鼎公司、xx是否应当向原告支付购房款？如果应当支付，支付的数额是多少？三、被告森鼎公司、xx是否应当向原告支付违约金？如果应当支付，支付的数额是多少？四、被告xx、xx是否应当对涉案的购房款承担连带清偿责任？如果承担，分别承担连带清偿责任的数额是多少？
关于原告与被告森鼎公司、xx于2015年3月23日签订的《合伙购房协议》、原告与被告森鼎公司于2015年3月24日签订的《商品房买卖合同》是否应当解除问题。原告恒宇公司与被告森鼎公司签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。因被告森鼎公司、xx未按合同约定的付款方式支付原告恒宇公司第二批购房款，原告恒宇公司已按照合同的约定书面通知被告森鼎公司、xx解除合同，故双方约定的合同解除条件成就，现原告诉请解除与被告森鼎公司、xx签订的《合伙购房协议》、与被告森鼎公司签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。
关于被告森鼎公司、xx是否应当向原告支付购房款？如果应当支付，支付的数额是多少问题。原告恒宇公司与被告森鼎公司签订的《商品房买卖合同》约定，如因买受人原因导致后面批次交易不能正常进行，出卖人又将《房屋所有权证》过户给了买受人，买受人应按10000元/平米单价计算补付已过户面积的房款，交易终止，故森鼎公司和xx应按产权比例，按照每平方米10000元单价共同向恒宇公司补足已办理过户的一、二层房屋的购房款，其中森鼎公司应当支付的购房款是25150320元{[（一层2048.25m2+二层2095.54m2）×单价10000元/m2
--
充抵保证金10000000]}×产权比例80%、xx应当支付的购房款是6287580元{[（一层2084.5m2+二层2095.54m2）×单价10000元/m2
--充抵保证金10000000元]×产权比例20%}，故本院对于原告恒宇公司的该项诉讼请求予以支持。
被告森鼎公司、xx是否应当向原告支付违约金？如果应当支付，支付的数额是多少问题。各方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合合同的约定的，应当承担违约责任。本案中，2015年3月24日的《商品房买卖合同》约定买受人应当在收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的50%向出卖人支付违约金，因第二批的付款金额为2000万元，故对原告要求被告森鼎公司和xx共同向恒宇公司支付违约金10000000元的诉讼请求予以支持。对于被告森鼎公司抗辩原告未按期办理房产证，原告与森鼎公司约定购买的房屋进行抵押销售以及房屋被查封，原告在该情况下是不可能履行该合同，违约责任在原告的理由，因案涉房屋的产权证已经办理，即使原告未按期办证，但2015年7月3日被告xx、森鼎公司向原告出具承诺函时，原告才根据该承诺函办理相关的产权证，同时案涉房屋在2017年抵押，是在恒宇公司向森鼎公司、xx发出解除合同通知之后，故被告森鼎公司的该项抗辩理由不能成立。
关于被告xx、xx是否应当对涉案的购房款承担连带清偿责任？如果承担，分别承担连带清偿责任的数额是多少问题。2015年7月3日，被告xx、森鼎公司向原告出具承诺函，承诺“若自1-2层房产证办理完成之日起20日内我公司未足额支付第二批次购房款人民币2000万元，则由产权人（xx、xx和xx）按比例在5日内支付；若产权人也不能按时、足额支付，则依照原购房合同签署的违约责任执行。若产权人购买1-2层后终止履行合同的，应由产权人按房产占比按照原始合同约定以10000元/平米计算，补足已过户面积的房款”，被告xx作为森鼎公司的法定代表人在森鼎公司的法定代表人处签字，对该承诺函的内容知晓，也未提出反对，故xx应承担连带责任。被告xx未在该承诺函上签字，对被告xx不产生法律上的约束力，故被告xx在本案中不应承担责任。被告xx应负连带偿负责的范围为在其受益范围内对尚欠付的购房价款为12431649元[(一、二层总面积4143.79m2x单价10000元/m2-充抵保证金10000000元)÷一、二层总面积4143.79m2×一层面积2048.25m2×产权比例80%]。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十二条、第一百零七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告六盘水红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司与被告贵州森鼎资产管理有限公司、xx于2015年3月23日签订的《合伙购房协议》、原告六盘水红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司与被告贵州森鼎资产管理有限公司于2015年3月24日签订的《商品房买卖合同》。
二、被告贵州森鼎资产管理有限公司于本判决发生法律效力后十五日支付原告六盘水红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司购房款25150230元；被告xx于本判决发生法律效力后十五日内支付原告六盘水红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司购房款6287580元。
三、被告xx对上述购房款中的12431649元承担连带偿付责任。
四、被告贵州森鼎资产管理有限公司、xx于本判决发生法律效力后十五日内支付原告六盘水红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司违约金10000000元。
又查明，贵州森鼎资产管理有限公司法定代表人xx于2015年7月21日、2018年3月20日以及xx、xx、xx于2015年11月5日在本院的陈述笔录，均体现案涉房屋系贵州森鼎资产管理有限公司购买，并不是案外人xx购买，xx是名义产权人。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”。本案中，位于六盘水市钟山经济开发区（红桥新区）凉都大道xx号xx室系贵州森鼎资产管理有限公司向六盘水红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司购买，该房屋的实际权利人为贵州森鼎资产管理有限公司，而案外人xx是该房屋的名义权利人。虽然该房屋的税费及其他费用是案外人xx支付，但案外人xx与贵州森鼎资产管理有限公司实际是债权债务关系。在听证会上，被执行人贵州森鼎贸易有限公司法定代表人xx及贵州森鼎资产管理有限公司法定代表人xx也明确了xx是该房屋的名义产权人，xx与贵州森鼎资产管理有限公司是债权债务关系。因此，案外人xx不是案涉房屋的实际权利人，其提出排除执行的异议理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百六十五条之规定，裁定如下：
驳回案外人xx的异议申请。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 康银翔
人民陪审员 汪晓慧
人民陪审员 舒 静
二〇一八年六月十九日
书 记 员 王家源