广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终7072号
上诉人（原审被告）：孙谦，男，汉族，1969年12月8日出生，住福建省浦城县。
委托诉讼代理人：吴健，广东昊法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：佛山市华艺物业经营管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人：陈耀荣。
委托诉讼代理人：梁光楷、区丽容，均为广东骏和律师事务所律师。
上诉人孙谦因与被上诉人佛山市华艺物业经营管理有限公司（以下简称华艺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月6日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人孙谦上诉请求：撤销原审判决，驳回华艺公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、案涉合同应为无效合同。案涉合同商铺，华艺公司只办理了临时建设工程规划许可证（建字第440604201300xxx号)，该证有效期为两年，应于2014年12月29日失效。然而，华艺公司罔顾法律规定和诚信原则，隐瞒客观事实，虚假宣传招商，欺骗孙谦签订租赁合同入场。虽然华艺公司在2016年7月后补办了延期手续，但按照法律规定，该补办手续是违法的，已被提起行政诉讼，要求确认发证违法、予以撤销。孙谦与华艺公司签订的系列合同是无效的。退一步讲，如果要认定合同有效，也须等待该行政诉讼判决该建设规划许可证有效生效后再行认定。合同无效的原因是案涉商铺没有建设规划许可证，办证的责任主体是出租方，因此合同无效的责任主体是华艺公司，孙谦没有办理建设规划许可证的责任，也就无须对合同无效承担责任。
二、退一步讲，即使合同有效，原审法院对以下几个方面的认定也是错误的。(一)关于撤场时间的认定。在案涉商铺的违建事实曝光后，根本就再没有商家敢来承租，谁也不想在一个可能拆掉的违建中做生意，没有安全感，整个大楼越来越冷清，基本空置，孙谦不可能实现自己的合同目的，不得不向被告申请退铺，经华艺公司同意后已经在2016年9月1日撤场。因此承租时间应截止到2016年8月31日。该时间在华艺公司开具放行条中有明确体现，另根据华艺公司提供的水电费用单，也可以推算出来。(二)关于租金标准的认定。关于场地使用费计算标准。双方签订租赁合同时，华艺公司曾承诺北区一座二楼商铺承租率达九成时才起租，但是，自孙谦进场后，大量商铺一直空置。后经双方多次协商，达成一致约定为承租率达到八成时起租。但是，二楼商铺承租率一直不足三成。加之，管理处擅自调整了商铺规划，把一楼四个大门出入变成所有商铺都开门，对二楼影响经营影响更大。管理费中是包括商场空调费用的，然而，自2015年夏天到孙谦交铺前，都没有开过空调，电梯的扶手梯也没有开过，这些因素也导致二楼无法正常经营。还有，自2016年上半年开始，华艺公司还经常停商铺供电，更是让商铺雪上加霜。以上矛盾发生后，经双方多次协商，最后达成一致约定：调整租金和管理费价格，2015年底之前租金与管理费总计为每平方每月20元，2016年后租金与管理费总计为每平方每月30元。此标准在退场商铺移交审批表及表格、管理处给租户收租通知单、商户与管理处谈判录音中均有明确体现。(三)关于租金追诉时间的认定。双方签订合同后，因为没有达到约定的起租条件，孙谦一直不同意交纳租金，华艺公司对此也是默许的，也一直没有向孙谦主张收租金。合同中有约定，一个月不交付租金，华艺公司有法定解除权，如果华艺公司没有默许，孙谦不可能占用商铺如此长时间。退一步讲，按照《民法通则》第l36条规定：”延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年”。华艺公司主张计算占用商铺时间应自起诉之日起往前推算一年起。
三、再退一步讲，收租计算标准也应当按照收租通知单上数据2016年前欠租数据减去2016年后四个月的租金计算，因为孙谦2016年9月后已经将案涉商铺交给华艺公司。
被上诉人华艺公司答辩称：华艺公司与孙谦之间的房屋租赁合同合法有效，《建设工程规划许可证》、《华艺装饰材料物流城1#-3#、8#楼建设工程规划许可证延期审核意见》、《临时建设工程规划许可证》反映涉案商铺所在的建筑物业的规划许可至2017年8月21日，华艺公司于2016年12月底向人民法院就本案提起诉讼，即华艺公司是在合同的有效期内向孙谦提出解除合同的。因此，虽然2017年8月22日后的规划延期因未到续签期未进行申请，但该延期的结果已对双方2017年8月22日后租赁合同的效力无关。二、孙谦并没有在2016年9月1日向华艺公司提出交还铺位的申请，而且从孙谦在法院到场评估时仍掌握该铺位的钥匙反映，其该主张没有事实依据。华艺公司从没有与孙谦协商降低租金，华艺公司仅是对准时交租的租户同意给予优惠的政策，但如不按华艺公司的要求交租，则优惠取消且追收滞纳金。华艺公司对租金的主张并没有超过诉讼时效，本案租赁合同的租金是分段计收的，应以最后一期到期的租金开始计算诉讼时效，而且孙谦欠租期间，华艺公司一直向其追讨租金，也不存在超过诉讼时效的情形。请求二审法院驳回孙谦的上诉请求。
华艺公司向一审法院起诉请求：1.解除华艺公司与孙谦签订的《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》（租期：2016年12月15日至2019年12月14日），孙谦立即向华艺公司返还涉案商铺，孙谦已向华艺公司支付的履约保证金13560元归华艺公司所有；2.孙谦向华艺公司支付2015年3月15日起计至2016年12月14日的租金59325元、管理费35595元（租金、管理费计至被告返还商铺之日止）及违约金22780.8元（从2015年3月15日暂计至2016年12月14日，按月利率2%计算，计至款项付清之日止）。
原审法院审理查明：2014年11月4日，华艺公司（物业管理方、甲方）与孙谦（物业使用方、乙方）签订《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》，主要内容为：“第一条商铺位置、面积及用途1、甲方同意，将位于佛山市禅城区雾岗路33号的‘华艺装饰材料物流城’内，编号为北区1座二层77号商铺（总面积为56.5㎡）租给乙方作经营之用。……第二条物业管理期限1、本合同期限从2014年12月15日起至2016年12月14日止，从2014年12月15日起计收管理费和租金。2、乙方必须在2014年12月15日前开始营业。若乙方到期仍未正式营业，则逾期每天交纳月租金2%的违约金。乙方逾期十五天后仍未进场营业，甲方有权单方面终止合同。第三条收取管理费、水电费和租金的办法1、合同签订之日，商户必须在佛山农商银行开专用交纳管理费、水电费、租金的银行账户。2、乙方必须在物业管理期保持账户金额足额缴交各项费用。3、乙方必须在收到甲方书面通知后3天内补充交付扣除之费用。甲方可在乙方银行账户内扣划乙方应付之款项。4、租赁期未满，乙方要求退租或者因违约被甲方解除租赁关系的，甲方不予退还预交的管理费和租金等一切费用。5、租金：①从2014年12月15日起至2016年12月14日止，该商铺每月50元/㎡，每月租金合计人民币2825元（以上缴交的租金均含税）6、收取管理费：①从2014年12月15日起至2016年12月14日止，该商铺每月30元/㎡，每月管理费合计人民币1695元。（以上缴交的管理费均含税）7、保证金、管理费和租金收取方法：按先交后使用的原则执行。在签订本合同时，收取的三个月管理费及租金金额作履约保证金，并交纳三个月的管理费和租金。管理费和租金按三个月一期收取，在每期末提前十天收取下期的管理费和租金，以此类推直至合同期满止。合同期满经核实乙方履行合同条款后甲方应于十五天内无息退回保证金给乙方。……第五条甲方的权利和义务……5、甲方负责公共范围内配备照明、卫生、消防、道路、通讯、供水、供电、排水设施，并负责上述设施的维护保养。6、甲方负责公共范围内日常的管理，做好保安、清洁工作和定期对商铺内部进行安全检查，以维护该商铺的正常运营。……第六条乙方义务1、必须在市、区工商局、税务局办理工商营业执照及税务登记，持证经营。……5、自甲方交付商铺之日起，乙方可进场装修，装修方案必须申报甲方，经甲方书面批准后方可施工，商铺的外墙不能改动。第七条违约处理……2、物业使用期间，乙方拖欠甲方的管理费和租金视为违约，每逾一天，按拖欠金额的2%计算违约金，违约期间甲方有权停止水电供应，暂停乙方营业，限制乙方搬出商铺内的物品。拖欠时间达一个月（含一个月），甲方有权单方终止合同，乙方须付清所欠的款项，并无条件把商铺连同原附属物交回甲方。……4、物业使用期间，乙方严重违反本合同约定的乙方义务，视为根本性违约，甲方有权终止合同，并按照本条第6款追究乙方违约责任。……6、物业使用期间，由于乙方单方提前解除合同，或因乙方违约致使甲方提前解除合同的，甲方没收乙方已交付的履约保证金及预交的费用不予退回，如乙方有任何欠缴费用的，甲方有权进行追讨，乙方行为造成甲方损失的，应予全额赔偿；由于甲方原因致使合同终止，甲方全额无息退还预交的费用。7、因各种原因而提前解除合同或合同期满不再延续时，乙方应如期退还所承租的商铺，并将存放在商铺内的一切财物搬走。如乙方逾期退还所使用的商铺，每逾期一天，按80元/平方米收取违约金，超过五天，则视为乙方自动放弃对该物品的所有权，由甲方自行处理，乙方不得追索。……第十三条其他……2、本合同自双方签字之日生效，……”。
同日，华艺公司、孙谦就涉案物业再签订《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》，约定合同期限为2016年12月15日至2019年12月14日，其中：2016年12月15日至2017年12月14日每月租金3107.5元，每月管理费1864.5元；2017年12月15日至2018年12月15日每月租金3418.25元，每月管理费2050.95元；2018年12月15日至2019年12月14日每月租金3760.08元，每月管理费2256.05元。其他合同内容基本同上。
华艺公司向孙谦出具《华艺（国际）装饰博览城物业收租通知单》一份，该通知单显示打印日期为2017年1月9日。通知载明：“孙谦于2017年1月1日至2017年3月31日应付租金为9322.5元、管理费5593.5元；贵户前欠39791.07元的租金”；“温馨提示：1.请在合同约定的收租时间内到北区1号楼中庭客户服务中心处缴费，如逾期缴纳租金将按合同规定每逾期一天将加收逾期金额的2%作为滞纳金及取消优惠政策......”。
2017年3月16日，一审法院依法组织华艺公司、孙谦进行现场勘查。涉案铺位前后门均有门锁且铺位内存有箱装货物，其中一门门锁钥匙存留在隔壁铺。孙谦陈述：孙谦走的时候，铺位的前门是没有上锁的；铺内物品不是我们的，隔壁铺是有我方其中一个门的备用钥匙，另一个门不是我们锁的，如果铺内物品华艺公司确认不是其的，那我方现申请将其搬走。2017年3月22日，本院再次至涉案铺位现场勘查，发现涉案77号铺已清空且其中一门敞开。2017年3月24日，一审法院询问双方是否同意当日办理交接，华艺公司、孙谦均表示同意，但孙谦提出其于2016年8月与华艺公司达成口头合意交接了涉案铺位。
诉讼中，华艺公司陈述：孙谦预交的三个月租金管理费已经抵扣了最早的三个月租金，在本案起诉时的诉请是减去了预交的三个月租金管理费后孙谦的欠费；对《华艺（国际）装饰博览城物业收租通知单》真实性无异议，但当时是双方协商孙谦若能如期缴纳租金的话，我方给予优惠，且在收租通知单第四点有记载如有错漏一切以合同为准，最终双方没有协商达成一致，孙谦也没有如期缴纳租金，因此租金仍应按合同约定的计算方式计收；该通知单的优惠政策是有前提条件的，现在孙谦提出反诉要求装修损失的优惠条件不存在，保证金等必须要没收；从孙谦陈述反映，双方对于租金的交付并未达成合意，华艺公司给出的收租通知上的优惠，只是协商，双方并未达成合意，该通知单不发生任何效力。孙谦陈述：对华艺公司主张的欠费（租金、管理费）期间予以确认；对华艺公司诉请主张的水电费无异议；当时华艺公司签订合同时候已经口头约定二楼承租率达90%后才开始计租，且二楼承租率最高峰时候都没有超过三成，一直没有达到约定的计租条件；《华艺（国际）装饰博览城物业收租通知单》中载明的租金不是优惠政策，是双方协商后调整的租金标准，录音中也有说明；我方只同意按照调整后的费用标准缴纳相关费用，但是该收租通知单上的费用没有扣除三押三租、水电押金、前期推广费、装修押金，我方当事人于2016年9月1日之前双方达成合意解除合同已经交铺，不再使用，相关费用应当计算至2016年8月31日止。
另查明一，涉案华艺装饰材料物流城1#-3#、8#楼建设单位为案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道甲股份合作经济社、广东省佛山市禅城区石湾镇街道乙股份合作经济联合社、佛山市某狮陶瓷有限公司、佛山市某进资产经营有限公司。2012年12月28日，佛山市国土资源和城乡规划局就位于佛山市雾岗路东侧、绿景路南侧、莱翔路北侧地块颁发《建设用地规划许可证》（地字第44060420120XXX号）。2012年12月29日，佛山市国土资源和城乡规划局向位于佛山市雾岗路东侧、绿景路南侧华艺装饰材料物流城1#-3#楼、8#楼颁发《建设工程规划许可证》（建字第440604201300xxx号）。2013年2月7日，佛山市禅城区国土城建和水务局向位于佛山市雾岗路东侧、绿景路南侧华艺装饰材料物流城1#-3#楼、8#楼颁发《建设工程施工许可证》（编号44060120130207XXX）。2014年1月29日，位于佛山市雾岗路东侧、绿景西路西侧华艺装饰材料物流城1#-3#楼、8#楼通过相关部门的联合竣工验收，并取得《禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书》。2016年7月20日，佛山市国土资源和城乡规划局作出《华艺装饰材料物流城1#-3#、8#楼项目规划许可延期手续》，同意《临时建设工程规划许可证》（建字第440604201300xxx号）有效期延至2016年8月22日。2016年8月11日，佛山市国土资源和城乡规划局作出《华艺装饰材料物流城1#-3#、8#楼建设工程规划许可证延期审核意见》，同意《临时建设工程规划许可证》（建字第440604201300xxx号）有效期延至2017年8月21日。
另查明二，案外人佛山市某狮陶瓷有限公司于2014年5月29日出具《委托书》，委托并授权华艺公司对包含涉案商铺在内的佛山市禅城区雾岗路33号华艺装饰材料物流城内1座、8座物业进行经营管理。
另查明三，案件起诉状于2017年1月12日送达至孙谦。
原审法院认为：关于涉案两份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》的合同性质。上述合同虽名为物业管理合同，并于合同中约定由孙谦向华艺公司交纳租金及管理费，但通观合同全文，上述合同主要就华艺公司、孙谦之间房屋租赁合同关系项下权利义务作出约定，结合法院审理的华艺装饰材料物流城系列案件认定事实，法院确认涉案两份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》实为房屋租赁合同，本案应系房屋租赁合同纠纷。另据案外人佛山市某狮陶瓷有限公司出具的《委托书》，其已委托并授权华艺公司经营管理包含涉案铺位在内的相关物业，故华艺公司有权提起本案诉讼。
关于涉案两份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》的效力。据本院查明的事实，涉案商铺所涉物业系临时建设工程，佛山市国土资源和城乡规划局已分别于2016年7月20日、2016年8月11日作出《华艺装饰材料物流城1#-3#、8#楼项目规划许可延期手续》、《华艺装饰材料物流城1#-3#、8#楼建设工程规划许可证延期审核意见》，同意上述建设工程项目所涉《临时建设工程规划许可证》（建字第440604201300xxx号）有效期延至2017年8月21日，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，华艺公司、孙谦于2014年11月4日签订的《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》（合同约定租赁期限：2014年12月15日至2016年12月14日）为有效合同，并因合同期限届满已于2016年12月14日终止；华艺公司、孙谦于同日签订的《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》（合同约定租赁期限：2016年12月15日至2019年12月14日）租赁期限超出2017年8月21日的部分无效。
依据上述有效合同的约定，孙谦负有依约按期足额支付租金、管理费及水电费的合同义务。诉讼中，华艺公司主张孙谦拖欠涉案商铺2015年3月15日起的租金、管理费及相应电费，孙谦对电费无异议、对欠租期间无异议。孙谦虽抗辩认为双方曾口头约定二楼承租率达90%后才开始计租，华艺公司对此不予确认，而孙谦亦未提交有效证据予以证明，法院对孙谦的上述抗辩意见不予采信。故孙谦拖欠相关费用属实，其行为已构成违约。依据涉案有效合同第七条的约定，因孙谦违约，华艺公司有权主张解除有效合同部分。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”的规定，因华艺公司以起诉形式明确要求解除涉案合同，故应以本案起诉状送达孙谦之日视为华艺公司解除涉案合同的通知到达孙谦，故法院确认涉案《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》（合同约定租赁期限：2016年12月15日至2019年12月14日）有效合同部分（租赁期限：2016年12月15日至2017年8月21日）于2017年1月12日解除。另据上述合同第七条第7点的约定，华艺公司主张孙谦返还涉案商铺有事实和合同依据，法院亦予以支持。
关于华艺公司主张孙谦支付2015年3月15日起至孙谦返还涉案铺位之日止的租金、管理费及电费的诉请。孙谦负有依约支付相关费用的合同义务，其欠费的行为已构成违约。如上分析所述，涉案合同实为房屋租赁合同，则合同中所约定的管理费实为租金性质，故孙谦应依据合同约定标准（租金标准+管理费标准）向华艺公司支付相关费用。经计算，孙谦应向华艺公司支付2015年3月15日至合同解除之日即2017年1月12日的租金、管理费合计99571.2元【（2825元/月+1695元/月）×21个月+（3107.5元/月+1864.5元/月）×1个月÷31天×29天】。孙谦主张2016年8月已将涉案铺位返还华艺公司，但并未提供证据予以证实，且在法院于2017年3月至涉案铺位勘查时发现涉案铺位尚有钥匙存留在隔壁铺，故法院对孙谦的上述意见不予采信。2017年3月24日，双方于庭审中均表示同意于当日进行铺位交接，故法院确认孙谦于当日交接了涉案铺位。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，孙谦仍应参照合同约定标准即4972元/月（3107.5元/月+1864.5元/月）向华艺公司计付自2017年1月13日起至2017年3月24日止的占有使用费，共计11868.6元（4972元/月×1个月÷31天×2天+4972元/月×2个月+4972元/月×1个月÷31天×10天）。庭审中，孙谦虽举证了华艺公司出具的收租通知单以证实双方协商后租金标准调整为20、30元并要求按照调整后的费用标准缴纳相关费用。法院认为，孙谦主张双方已经协商确定租金标准调整为20元、30元，而上述通知单中注明的2017年1至3月的租金系按照合同约定标准计算，由此可见上述通知单也不能佐证孙谦提出的上述主张。据此对孙谦就租金标准提出的上述抗辩意见，法院不予采纳。至于《华艺（国际）装饰博览城物业收租通知单》载明的2017年1月前拖欠租金的金额问题。虽然该“通知单”载明的2017年1月前欠租金为39791.07元，该部分租金远低于按合同约定租金标准计算后孙谦实际拖欠的租金，但上述通知单中亦提示“如逾期缴纳租金将按合同规定每逾期一天将加收逾期金额的2%作为滞纳金及取消优惠政策”，可见华艺公司在通知单中已明确将前期拖欠金额进行调整或主动降低金额的前提条件是租户如期缴纳租金，而孙谦没有在收到通知单的合理期限内缴纳租金，故法院认为孙谦实际应缴纳的2017年1月前的租金应以合同约定的租金标准进行计算。
至于华艺公司主张的电费115.5元，因孙谦对上述费用无异议，故法院对华艺公司提出的该项诉请予以支持。
关于华艺公司主张没收履约保证金13560元及计收违约金的诉请。依据有效合同第七条第2点及第6点的约定，因孙谦存在逾期交费的违约行为致合同解除，故华艺公司有权主张没收履约保证金及计收违约金。因上述没收履约保证金及计收违约金的责任承担前提在本案中均指向孙谦欠费这一违约行为，则上述违约责任实已部分重合，且合同约定的逾期交费违约金标准明显过高，孙谦亦持异议，故法院综合考虑上述情形及当事人过错、惩罚弥补效果，依据公平原则，酌定华艺公司没收履约保证金13560元，对华艺公司主张计付违约金的诉请则不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认华艺公司与孙谦于2014年11月4日签订的《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》（合同约定租赁期限：2016年12月15日至2019年12月14日）有效合同部分（租赁期限：2016年12月15日至2017年8月21日）于2017年1月12日解除，合同租赁期限超出2017年8月21日的部分无效；二、确认上述《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》合同项下履约保证金13560元归华艺公司所有；三、孙谦于判决发生法律效力之日起十日内，向华艺公司返还佛山市禅城区雾岗路33号华艺装饰材料物流城内北区1座二层77号商铺；四、孙谦于判决发生法律效力之日起十日内，向华艺公司支付2015年3月15日至2016年1月12日的租金、管理费合计99571.2元及自2017年1月13日起至2017年3月24日止占有使用费11868.6元；五、孙谦于判决发生法律效力之日起十日内，向华艺公司支付电费115.5元；六、驳回华艺公司佛山市华艺物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取1464元，由华艺公司负担70元，由孙谦负担1394元。
本院二审期间，上诉人孙谦向本院提供了以下证据：
1.放行条三份，证明放行条格式与一审提供放行条的格式是一致的，华艺公司开具放行条说明孙谦已于2016年8月31日向其退回了案涉铺位。
2.佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布《佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》的通知，证明按照该标准推算，雾岗路二层的租金标准应为17.28元每平方米，合同无效后，案涉商铺使用费标准应当参照政府租金标准执行。
3.证人朱宏的证言，证明一审法院在现场勘察当天，涉案商铺内的物品是一名姓霍的男子经华艺公司同意放置的，孙谦早已向华艺公司退回铺位。
本院对原审判决所查明的事实予以确认。
本院认为：根据上诉人孙谦提出上诉的事实和理由，本案存在以下四个方面的争议：一、本案房屋租赁合同的效力问题；二、孙谦向华艺公司返还涉案铺位的时间问题；三、本案租金的计算标准问题；四、应付租金的诉讼时效问题。
一、合同效力问题
涉案铺位属于临时建筑，佛山市国土资源和城乡规划局分别于2016年7月20日、2016年8月11日作出许可证延期审核意见，同意将上述建设工程项目所涉的《临时建设工程规划许可证》的有效期延至2017年8月21日。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款的规定：“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”涉案临时建筑的使用期限被行政机关延长至2017年8月21日，故双方于2014年11月4日签订的《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》（合同约定租赁期限：2014年12月15日至2016年12月14日）为有效合同；而双方于同日签订的《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》（合同约定租赁期限：2016年12月15日至2019年12月14日）租赁期限超出2017年8月21日的部分无效，原审判决对此处理正确，本院予以维持。上诉人孙谦主张上述行政机关延长涉案临时建筑使用期限违法，但没有提供证据证明该行政许可已经被撤销，故本院对该上诉主张不予采纳。
二、返还时间问题。
根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”因此，返还租赁物是租赁合同中承租人的一项主要义务。又根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”在本案中，双方当事人对返还铺位的时间发生争议，应该由负有履行返还义务的一方即孙谦举证证明返还时间。孙谦主张其于2016年8月31日已向华艺公司返还了案涉商铺并提供了放行条予以证明，但按照通常理解，放行条的作用仅限于管理方为了租户财产安全考虑，对财产搬离实施一定的监管措施，与租赁物的交接无关。而且，孙谦亦未能举证证明华艺公司与租户之间存在租户交回铺位华艺公司才开具放行条的交易习惯。故华艺公司主张放行条仅仅限于对租户部分财物的放行的解释更符合常理，本院予以采纳。孙谦在二审期间提供的证人证言亦不足以证明其退还铺位的时间。孙谦未能提供确切证据证明其于2016年8月31日返还铺位，应承担举证不能的责任，本院对孙谦的该上诉理由不予采纳。原审法院组织双方于2017年3月24日交接铺位，原审判决认定孙谦于该日向华艺公司返还铺位有理，本院予以维持。
三、租金标准问题。
《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》约定2014年12月15日至2016年12月14日的租金为2825元每月，管理费为1695元每月，2016年12月15日至2017年12月14日的租金为3107.50元每月，管理费为1864.50元每月，孙谦作为承租人应该按照合同约定履行缴纳租金及管理费的义务。由于至本案起诉时止，本案合同仍处于有效期间内，故孙谦主张按照政府指导的租赁价格计算租金与合同约定相悖，本院对该主张不予采纳，其在二审期间提供的佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布《佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》的通知，本院不予审查。孙谦主张2015年底之前租金与管理费总计调整为20元每平方米，2016年后租金与管理费总计调整为30元每平方米，此属于合同内容变更的范畴，华艺公司对租金标准曾作变更不予认可。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”故孙谦主张合同约定的租金标准有变更，应该由孙谦承担举证责任，但孙谦所提供的证据不足以证明双方曾就调低租金达成一致意见，故孙谦应承担举证不能的责任。虽然《华艺（国际）装饰博览城物业收租通知单》载明的2017年前所欠租金远比合同约定计算的租金低，但上述通知单中提示“如逾期缴纳租金将按合同规定每逾期一天将加收逾期金额2%作为滞纳金及取消优惠政策”，可见，通知单中减免部分租金是附条件的，即孙谦应在合理的期限内缴纳租金，孙谦至今仍未清楚拖欠的租金，华艺公司有权取消该优惠政策，按照合同约定标准计收租金。原审判决按照合同约定标准计算租金及管理费用并无不当，本院予以维持。
四、租金的诉讼时效问题。
上诉人孙谦认为相关法律规定租金的诉讼时效为一年，因此，本案中多期租金超过了诉讼时效期间，超过诉讼时效期间的债权不应支持。对此，本院认为，在同一租赁合同下，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务的履行期限届满之日分别计算诉讼时效期间的话，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效期间而频繁主张权利，动摇双方之间的信任基础，不利于保护债权，更将背离诉讼时效制度的价值目标。因此，应从承租人拖欠的最后一期租金时起算拖欠租金的诉讼时效，华艺公司主张的债权整体没有超过诉讼时效期间，孙谦的该上诉理由不成立，本院不予支持。
孙谦没有按照合同约定支付多期租金，已经达到租赁合同约定的解除条件，华艺公司起诉请求解除租赁合同的有效部分并没收履约保证金13560元有理，本院予以支持。原审判决按照租赁合同约定，判令孙谦向华艺公司支付2015年3月15日至2016年1月12日的租金、管理费合计99571.2元及自2017年1月13日起至2017年3月24日止占有使用费11868.60元正确，应予以维持。上诉人孙谦提出的上诉理由均不成立，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2802元，由上诉人孙谦承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 欧阳建辉
代理审判员 焦 艳 辉
代理审判员 欧阳凤霞
二〇一七年十一月三十日
书 记 员 潘 妙 婷