云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一终字第643号
上诉人（原审被告、反诉原告）朱伟艳。
特别授权诉讼代理人夏明友、杨永春，云南新洋务律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）昆明承为物业管理有限公司。
住所地：昆明市白龙路白龙小区*幢商办楼9-13轴*楼。
法定代表人黄节，总经理。
特别授权诉讼代理人张铭、吉剑锋，云南法彰律师事务所律师。
上诉人朱伟艳因与被上诉人昆明承为物业管理有限公司（以下简称“承为公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月25日受理后，依法组成合议庭于2014年11月13日对本案公开进行了询问，上诉人朱伟艳委托的诉讼代理人夏明友、杨永春，被上诉人承为公司委托的诉讼代理人吉剑锋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院确认的案件事实为：2012年原告与被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定将原告所有的昆明市白龙小区综合楼出售给被告，该房屋土地为划拨土地，至今未办理土地使用证。合同签订后，被告支付了部分购房款并办理了房屋过户手续，被告尚欠原告购房款1550000元。2013年9月17日，原、被告双方签订《协议书》，约定被告于2014年1月前支付原告所欠的购房款1550000元及资金占用费80000元。后被告支付了原告资金占用费80000元，但未支付所欠购房款。原告承为公司诉至原审法院，请求判令：一、判令被告支付欠款1550000元及资金占用利息80000元；二、判令被告承担本案全部诉讼费。被告朱伟艳认为原告隐瞒了涉案房屋无土地使用权证的事实，至今未办理房屋土地使用权证，构成违约，故提起反诉，请求判令：一、反诉被告按《房屋买卖合同》的约定协助反诉原告办理涉案房屋的土地使用权证；二、反诉被告支付反诉原告违约金200000元；三、判令反诉被告返还反诉原告资金占用费80000元；四、本案诉讼费由反诉被告承担。
原审法院认为：本案中，双方当事人存在如下争议：1、原告的诉讼请求是否应得到支持？2、原告是否存在违约行为；3、被告的反诉请求是否应得到支持？对于第一个争议焦点，原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条，原告与被告签订的《房屋买卖合同》系双方意思表示真实，合同内容未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。本案中被告未完全履行自己的付款义务，原、被告双方对被告所欠房款155万元无争议，原告主张被告支付所欠购房款155万元的诉请应得到支持。对于原告主张被告支付资金占用费8万元的诉请，原审法院认为被告提交的收条证实被告对该款已支付，故原审法院对该诉请不予支持。对于第二个、第三个争议焦点，原审法院认为，原告提出被告对房屋没有土地使用权证是明知，但其没有提交证据证实其对被告进行过告知，也没有证据证实被告是明知的，且原告在被告办理房屋抵押贷款时向银行出具了土地证声明，被告有理由相信本案涉案房屋有土地使用权证，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，由原告承担举证不能的不利后果，故本院对其抗辩理由不予支持。其次，原告提出合同约定只是配合被告办理产权过户手续，不含土地使用证，原审法院认为，根据交易习惯，房屋进行交易时应当产权证和土地使用权证两证齐全，且双方合同约定，原告应保证涉案房屋权属状况清楚，但本案涉案房屋为划拨土地，现仍未办理土地使用权证，权属确有瑕疵，故原告应承担相应的违约责任。根据双方合同约定，一方违约的，应向无过错方支付房屋价款的10%作为违约金，即85万元，现被告仅主张20万元的违约金，在约定范围之内，原审法院予以支持。关于被告主张原告返还8万元资金占用费的诉请，原审法院认为，该款项系原、被告双方对于被告拖欠支付购房款后果的自愿约定，被告已认可并实际支付，故原审法院对被告的该主张不予支持。关于被告主张原告协助其办理涉案房屋的土地使用权证的诉请，原审法院认为，本案涉案房屋土地为划拨土地，根据相关规定，需由开发商补办土地出让手续后，才能办理个人《国有土地使用证》，且根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，划拨土地属土地一级市场，其土地使用权的过户属于国土行政部门的职能范畴，能否办理国土使用证应由国土行政部门审查、审批，人民法院未经有审批权限的土地行政管理部门批准不能作出土地使用权转让处理，故本案中法院不宜作出处理，其诉讼请求原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告朱伟艳于本判决生效之日起三十日内向原告昆明承为物业管理有限公司支付所欠购房款1550000元；二、原告昆明承为物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告朱伟艳支付违约金200000元；三、驳回原告昆明承为物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告朱伟艳的其他反诉请求。案件受理费人民币19470元减半收取9735元，由被告朱伟艳承担。反诉案件受理费2750元减半收取1375元，由原告昆明承为物业管理有限公司承担。
原审判决宣判后，上诉人朱伟艳不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人应当按照《房屋买卖合同》的约定协助上诉人办理涉案土地使用权证。首先，被上诉人的协助义务不仅仅是提供资料，被上诉人关于其无法办理土地使用权证的主张不能成立，本案涉案房屋土地为划拨土地，须有开发商补办土地出让手续后方可办理土地使用权证，被上诉人实际上是涉案房屋开发商的下属公司，其完全可以补办涉案土地出让手续并进而办理土地使用权证。其次，虽然办理土地使用权的过户手续属于行政部门的职能范畴，能否办理土地使用权证由土地行政管理部门审批，但本案中上诉人系要求被上诉人按照合同约定履行其协助办理涉案房屋土地使用权证的义务，上诉人的该要求与政府部门行使职权属不同的概念，原审判决的该认定错误。再次，因被上诉人故意隐瞒涉案房屋不能办理土地使用权证的事实，导致上诉人不能办理涉案房屋的土地使用权证，涉案房屋的价值因此大打折扣，被上诉人的违约行为严重侵害了上诉人的合法权益。最后，根据银行要求，土地权属证明及房屋权属证明须同时具备，否则会收回上诉人的贷款，因涉案房屋不具备土地权属证明，将进一步损害上诉人的合法权益。二、被上诉人向上诉人出售涉案房屋时隐瞒了涉案房屋不能办理土地使用权证的事实，其行为已构成根本违约，被上诉人应当返还上诉人已支付的资金占用费8万元，原审判决驳回上诉人返还资金占用费的诉讼请求没有事实及法律依据。综上，请求二审法院判令：一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第311号民事判决第四项，改判被上诉人按《房屋买卖合同》第十二条的约定协助上诉人办理涉案房屋的土地使用权证，改判被上诉人返还上诉人已付资金占用费80000元；二、本案原审本诉诉讼费、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人承为公司答辩称：上诉人主张被上诉人未配合办理涉案房屋的土地使用权证没有依据，依据现行法律法规的规定，涉案房屋的土地使用权证应当由原开发商办理，上诉人要求我方协助办理土地使用权证并没有法律依据。上诉人未及时支付购房款给被上诉人造成了损失，上诉人要求被上诉人返还资金占用费80000元的主张没有事实和法律依据。被上诉人出售涉案房屋时已经告知上诉人涉案房屋没有办理土地使用权证，上诉人以银行贷款方式支付涉案房屋的购房款，根据被上诉人出具的《情况说明》，上诉人办理贷款时已经知道涉案房屋未办理土地使用权证的事实。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求，维持原判。
二审中，上诉人朱伟艳向本院提交《工商登记卡片》一份，证明：被上诉人成立时是昆明官房建筑安装经营公司独家出资成立，出资人为本案涉案房屋的开发商，被上诉人应为上诉人办理涉案房屋的土地使用权证。《承诺书》一份，证明：被上诉人承诺协助上诉人办理涉案房屋土地证，但涉案土地不存在被冻结的情况。经质证，被上诉人承为公司对上述两份证据的真实性均予以认可，对证明目的不予认可。因双方当事人对上诉人提交的上述两份证据的真实性均无异议，本院对该两份证据的真实性予以认可。
二审中，被上诉人承为公司未向本院提交新证据。
经审理本院确认的法律事实与一审判决认定事实一致。
综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：承为公司是否存在违约行为？承为公司应否向朱伟艳返还资金占用费80000元？
本院认为：根据双方于2012年10月29日签订的《房屋买卖合同》的约定，涉案房屋的产权变更手续由朱伟艳负责办理，承为公司有协助办理的义务。本案中，朱伟艳主张承为公司出售房屋时隐瞒涉案房屋无法办理土地使用权证的事实，导致其购买房屋后无法办理涉案房屋土地使用权证，承为公司的行为构成根本违约。对此本院认为，首先，根据昆明市国土资源局盘龙分局于2014年3月14日出具的《情况说明》，涉案房屋所在的白龙小区需待办理《商品房预售许可证》后，由开发商补办土地出让手续，再办理国有土地使用证，故涉案房屋的土地使用权证需要办理相应手续后方可办理，并非无法办理。其次，双方签订《房屋买卖合同》后，涉案房屋的房屋所有权证已于2012年12月7日变更至朱伟艳名下，承为公司为协助朱伟艳办理涉案房屋按揭贷款，出具了《土地证声明》，载明涉案房屋一直未办理土地使用权证，朱伟艳在知晓涉案房屋尚未办理土地使用权证的情况下，并未提出异议，而向承为公司支付房款继续履行双方签订的《房屋买卖合同》。再次，本案中承为公司并未拒绝履行协助办证的义务并向朱伟艳出具了《承诺书》表示愿意协助办证，朱伟艳亦未提供证据证实承为公司拒绝履行协助办证的合同义务。故承为公司不存在隐瞒涉案房屋未办理土地使用权证的事实，承为公司不构成违约，朱伟艳上述主张不成立，本院不予支持。对于原审判决判令承为公司向朱伟艳支付违约金200000元，因承为公司未向本院提出上诉，属于承为公司对其权利的处分，本院予以维持。对于朱伟艳向承为公司支付的资金占用利息80000元，系双方于2013年9月17日签订的《协议书》所约定的合同内容，现朱伟艳请求承为公司返还该资金占用利息缺乏法律依据，本院不予支持。综上，上诉人朱伟艳的上诉主张缺乏事实及法律依据，其上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币1800元，由上诉人朱伟艳承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。
审 判 长 起 俊
代理审判员 汪 佳
代理审判员 黄金成
二〇一四年十二月十日
书 记 员 仝倩华