海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海中法民三终字第51号
上诉人（原审被告）：海南华辰实业投资有限公司。
法定代表人：王士林，董事长。
委托代理人：刘溪，海南知非律师事务所律师。
委托代理人：邵帅，该司职员。
上诉人（原审原告）：郑钟伟，男，1965年8月8日出生，汉族。
委托代理人：陶玮玮，海南嘉天律师事务所律师。
原审被告：中国建设银行股份有限公司海南省分行。
法定代表人：张中科，行长。
委托代理人：方世平，该行职员。
委托代理人：利秉芹，该行职员。
上诉人海南华辰实业投资有限公司（以下简称华辰公司）因与被上诉人郑钟伟、原审被告中国建设银行股份有限公司海南省分行（以下简称建行海南省分行）商品房预售合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2013）秀民一初字第184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月6日立案受理后，依法组成由审判员梁琼担任审判长，审判员符玉梅、庹军参加的合议庭对案件进行审理，并于2014年3月7日公开开庭进行了审理，上诉人华辰公司的委托代理人刘溪、邵帅，被上诉人郑钟伟的委托代理人陶玮玮到庭参加了诉讼。原审被告建行海南省分行经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年4月22日，郑钟伟与华辰公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定：由华辰公司将其开发的建筑面积为265.52平方米的蔚蓝海岸博士居8单元801号房出售给郑钟伟，该房每平方米单价人民币15688元，总价款合计4165478元，首付款为1255478元，余款2910000元由银行按揭贷款支付。华辰公司应在2010年12月30日之前将经验收合格的商品房交付给郑钟伟，如华辰公司逾期交房超过30天后，郑钟伟有权解除合同，华辰公司应自郑钟伟解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款并按郑钟伟累计已支付款项的2%向郑钟伟支付违约金。另外，在郑钟伟与华辰公司双方签订的《商品房买卖合同》附件4《合同补充协议》的第四条还规定：“本合同所指不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府、政策发生新的变动，法律法规变化、政府主管机关、测量机构原因导致误差等非出卖人可预见、控制并避免的事件。对因不可抗力产生的延期交房，出卖人有权顺延履行相应义务，且不承担违约责任”。合同签订后，郑钟伟依约将首付款1255478元支付给了华辰公司。2010年5月24日，郑钟伟与建行海南省分行及华辰公司签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，其后郑钟伟取得了2910000元的银行按揭贷款（贷款利率在银行基准利率水平上浮或下调15%）。但至郑钟伟提起诉讼时（2013年1月18日）止，华辰公司一直未能将房屋交付给郑钟伟，为此郑钟伟向原审法院起诉。
原审法院另查明：一、自2010年5月至2010年11月，海口市出现大至暴雨及大风、酷暑的天气共计为48天，其中2010年5月4天、2010年6月3天、2010年7月4天、2010年8月7天、2010年9月2天、2010年10月16天、2010年11月1天；2010年11月至2011年4月未出现大至暴雨及大风、酷暑的天气。二、2011年3月11日，日本发生了里氏9.0级大地震。三、2011年8月2日，海口市人民政府作出海府（2011）77号《海口市人民政府关于收回增加容积率用地管理规定的通知》。此外，至2013年3月21日止，郑钟伟尚欠建行海南省分行借款本金人民币2666158.02元未还。
郑钟伟诉讼请求为：1、解除郑钟伟与华辰公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、解除郑仲伟与建行海南省分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：南航住房2008-003-040）；3、判令华辰公司立即向郑钟伟退还购房已支付的全部本金共计人民币4165478元；4、判令华辰公司从2011年2月1日起至合同解除之日止按中国人民银行同期贷款利率支付郑钟伟已付购房首付款的利息损失（按首付款1255478元计算，暂计至起诉之日止）为人民币156952.88元；5、判令华辰公司赔偿郑钟伟因购房按揭贷款所产生的利息损失共计人民币377352.1元；6、判令华辰公司按郑钟伟已付全部购房款的2%向郑钟伟支付逾期交房违约金，共计人民币83309.56元；7、判令华辰公司赔偿郑钟伟为购房所支付的按揭贷款公证等费用，共计人民币4365元；8、本案诉讼费用由华辰公司承担。
原审法院认为，郑钟伟与华辰公司就蔚蓝海岸博士居8单元801号房签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及与建行海南省分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是双方的真实意思表示，内容合法，为有效合同，受法律保护。依《商品房买卖合同》的约定，华辰公司应在2010年12月30日之前将经验收合格的商品房交付给郑钟伟。因2010年5月至2010年11月，海口市出现大至暴雨及大风、酷暑的天气共计为48天，上述天气情况确实影响工程的施工，依双方所签订的《商品房买卖合同》附件4《合同补充协议》第四条的约定，可视为不可抗力，故华辰公司的交房时间可顺延48天至2011年2月16日。2011年2月16日，华辰公司未能将蔚蓝海岸博士居8单元801号房交付给郑钟伟构成违约。2011年3月11日，日本发生了里氏9.0级大地震及2011年8月2日，海口市人民政府作出的海府（2011）77号《海口市人民政府关于收回增加容积率用地管理规定的通知》等事实均发生在华辰公司违约之后，华辰公司基此抗辩为免责事由，理由不成立。因华辰公司逾期远超30天未能将蔚蓝海岸博士居8单元801号房交付给郑钟伟。郑钟伟依双方合同的约定，通过诉讼要求解除《商品房买卖合同》、要求华辰公司退还全部已付购房款4165478元，并按郑钟伟累计已支付款项的2%向郑钟伟支付违约金83309.56元，其诉讼请求有事实依据，符合法律规定，原审法院予以支持。为购买蔚蓝海岸博士居8单元801号房，郑钟伟支付了首期购房款1255478元，在诉讼中郑钟伟要求华辰公司返还此期间的利息损失156952.88元（以1255478元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2011年2月1日起至计至2013年1月18日起诉之日止），以及要求华辰公司赔偿郑钟伟因购房按揭贷款2910000元期间所产生的利息损失377352.1元和郑钟伟为购房所支付的按揭贷款公证等费用4365元，其诉讼请求有事实依据，符合法律规定，原审法院予以支持。由于华辰公司违约，致使郑钟伟与建行海南省分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的目的无法达到，合同已无履行的必要，且建行海南省分行也同意解除该借款合同，原审法院予以照准。在双方的借款合同解除后，对郑钟伟尚欠建行海南省分行的借款本金人民币2666158.02元及利息（从2013年3月21日起至本判决限定还清之日的利息按双方贷款合同的利率计算，其后迟延履行期间的债务利息按民事诉讼法第253条的规定执行），由郑钟伟负责清偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、解除郑钟伟与华辰公司就蔚蓝海岸博士居8单元801号房于2010年4月22日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。二、限华辰公司于本判决书发生法律效力之日起三日内向郑钟伟返还已付购房款4165478元。三、限华辰实公司于本判决书发生法律效力之日起三日内向郑钟伟支付违约金83309.56元。四、限华辰公司于本判决书发生法律效力之日起三日内向郑钟伟支付利息损失156952.88元（以1255478元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2011年2月1日起计至2013年1月18日起诉之日止）。五、限华辰公司于本判决书发生法律效力之日起三日内向郑钟伟支付银行贷款的利息损失377352.1元。六、限华辰公司于本判决书发生法律效力之日起三日内向郑钟伟偿还支付的按揭贷款公证等费用4365元。七、解除郑钟伟与建行海南省分行于2010年5月24日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：南航住房2008-003-040）。八、限郑钟伟于本判决书发生法律效力之日起三日内向建行海南省分行偿还借款本金人民币2666158.02元及利息（从2013年3月21日起至本判决限定还清之日的利息按双方贷款合同的利率计算）。本案受理费45100元，由华辰公司承担40100元，郑钟伟承担5000元。
华辰公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求将本案发回原审人民法院重审，或者查清事实后驳回郑钟伟的诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费由郑钟伟承担。事实与理由如下：
一、按照合同约定和相关司法解释规定，郑钟伟已丧失了合同解除权，原审判决对此不予审查并支持了郑钟伟要求解除商品房买卖合同的请求是错误的。根据合同第八条的约定，华辰公司应当在2010年12月30日向郑钟伟交付其所购买的房产。根据合同第九条出卖人逾期交房的违约责任第1款第（2）项的约定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”根据此规定，郑钟伟的解除权发生之日应当是2011年1月30日，但郑钟伟直到2012年10月23日才向华辰公司发出解除商品房买卖合同的通知书，此时距郑钟伟的解除权发生时间已有632天，远远超过司法解释规定一年内行使解除权的期限。因此，郑钟伟的解除权已消灭。原审判决对此事实不仅不予审查，反而支持郑钟伟解除合同的请求，与规定不符。二、华辰公司已具备交房条件，并且也早已通知郑钟伟交接房屋，但郑钟伟由于受到楼市价格下滑的影响却故意怠于配合接收房产，继而又通过诉讼来解除合同。因此，郑钟伟负有一定的责任，不仅不应当解除合同，同时还应当客观地根据过错责任适当减轻华辰公司的违约责任。三、原审判决在支持了郑钟伟违约金请求同时，又支持郑钟伟损失赔偿的请求，显然违反了《中华人民共和国合同法》关于合同约定违约金及实际损失并存时只能选择其中一顼主张赔偿的规定，原审判决结果显失公正。郑钟伟为了在诉讼中取得最大的赔偿利益，既主张违约金也主张损失赔偿，违约金赔偿以实际损失为基础，而公正的处理是最终法院只能根据一项标准作出判决。
综上，原审判决认定事实错误，在确定华辰公司赔偿责任时适用法律规定不当，判决结果显失公正，故提出上诉，请求二审法院依法做出公正裁决。
郑钟伟答辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。郑钟伟请求解除与华辰公司之间的商品房买卖合同合理、合法，应予维持。（一）合同解除权是指合同当事人在法律规定或者合同约定的情况下，享有解除合同的权利。结合本案，郑钟伟行使解除权的事实依据是华辰公司未能按约交付房屋，法律依据是《合同法》第九十三条第二款，行使的是约定解除权。即“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”按照双方合同第八条的约定，逾期交房超过30日的，买方可以解除合同并要求卖方承担违约责任。上述约定具体明确，对双方均有法律约束力。而依据合同法对约定解除权行使期限的规定，本案解除权行使期限并没有超过。《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”依据该条款的文义，解除权经对方催告后在合理期限内不行使而消灭。而对于法律没有规定或当事人没有约定合同解除权行使期限且相对人又没有催告的情况下，解除权人的解除权于何时消灭，《合同法》却没有作出明确的规定。由于本案双方在合同中并未约定解除权的行使期限，华辰公司也未催告郑钟伟在合理期限内行使解除权，因此郑钟伟依法享有的约定解除权并没有消灭。（二）本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款之规定。如前所述，郑钟伟行使的是约定解除权，而不是行使法定解除权；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款适用的是发生法定解除权之情形，不适用于本案郑钟伟基于双方合同约定行使解除权。其仅仅是对《合同法》第九十四条解除合同的条件、期限的细化，而非判断解除权人能否享有解除权的依据。华辰公司主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款之规定，显然是对法条断章取义的理解。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”事实上，该两款规定均应放在整个第15条的规定中综合理解。第15条第1款规范的是“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款”的宽限期问题，而第2款虽然为了避免重复未再次提及，但从法条整体性的理解来看，规范的应是“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款”的法定解除权的行使期限问题。前已述及，本案双方已经约定了解除权的行使，依照合同自治之原则，本案不再适用法定解除之情形；因此，本案应适用关于约定解除权的相关规定，而上述司法解释第15条第2款属于法定解除权的法律规定，不适用于本案。更为重要的是，本案中，华辰公司对于其违约事实并无异议，如适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款之规定，认定郑钟伟已经无权解除合同，那么华辰公司长达几年没有交房，作为守约方的郑钟伟一方面要承担巨额贷款利息，一方面却无法享有任何房产权利；反而华辰公司却可以通过被上诉人支付的全部房款坐享收益。这样，作为违约的一方没有受到任何的惩罚，相反却因其违约行为而获益，社会公平正义无法体现。最高人民法院负责人就《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》答记者问时谈到前述司法解释公布实施的第一个意义就是有利于推动我国住房制度的改革和商品房市场健康发展。该司法解释的出台对规范房地产开发经营行为，维护商品房市场秩序，促进商品房市场诚信体系的建立，推动我国住房制度改革的深化，都将产生积极的影响。因此，从该司法解释的立法本意看，本案也应当认定郑钟伟有权解除与上诉人签订的《商品房买卖合同》。二、原审认定由华辰公司承担违约金及利息损失没有违反法律的强制性规定，应予维持。首先，本案属于合同解除之诉，合同解除是基于违约事实而产生的法律后果，不属于违约责任方式，而属于合同违约后的一种补救措施；合同解除后的法律后果也不表现为违约责任，而是一种民事责任，主要包括不当得利返还责任和损害赔偿责任。则郑钟伟依据合同的解除要求华辰公司承担利息损失符合《合同法》第九十七条的规定。该条对合同解除后的法律后果规定得十分明确，即“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”赔偿损失是合同解除后的一项法律后果，但这种法律后果不表现为违约责任，更不表现为违约金，因为该赔偿责任的适用有两个原则：一是实行过错原则，无过错不产生赔偿责任；而违约责任实行无过错原则，只要有违约事实的存在，不论主观上有无过错，都要承担违约责任。二是损失实际发生原则，即赔偿的损失必须是实际发生的损失。其次，郑钟伟对违约金的主张是依据双方的约定，而非重复要求。商品房买卖合同第八条第2款明确约定，合同解除的，出卖人应按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，对违约金的计算方法进行了约定。这种约定一经双方确认，都是有效的，法官、仲裁庭均无权宣告违约金条款无效，否则无异是对当事人自由意志的侵犯，不符合合同自由原则。并且上述违约金的约定具有惩罚性，不具有赔偿性，因此与郑钟伟依据合同解除所主张的利息损失并不矛盾。最后，特别值得一提的是：华辰公司一直声称其早已通知郑钟伟交接房屋，但在一审、二审期间均未提供任何证据以证明其达到房屋交付的条件以及履行了收房的通知义务。因此，华辰公司迟迟拖延交付房屋并拒绝承担相关责任的行为才是对正常交易秩序的极大破环，是对法律赋予的诉讼权利的滥用，应受到法律的严惩，决不能姑息。
综上，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确。恳请二审法院在查明事实的基础上依法驳回华辰公司的全部上诉请求，维持原判。
原审被告建行海南省分行未作陈述。
二审期间，华辰公司向本院提交以下三份证据：1、蔚蓝海岸小住宅《单位工程竣工验收报告》，证明竣工验收时间2012年3月21日，说明竣工验收以后符合交房条件，也是合同中约定的交房条件；2、海口市建设工程质量安全监督站文件海建质监（2012）66号海口市建设工程质量安全监督站《建筑工程施工质量监督意见》，结论是同意验收组的验收结论，落款时间是2012年5月14日；3、《海南省建筑工程竣工验收备案证》，备案号：2013059号。说明竣工验收备案程序已经做了。上述三份证据证明涉案房产在2012年3月份已经符合交房条件。华辰公司确实存在违约，同意承担违约责任，但不同意解除合同。
郑钟伟的质证意见如下：对第一份证据《单位工程竣工验收报告》的真实性由法庭综合全案材料予以确认，对其证明内容及与本案的关联性有异议。此份证据恰好证明了华辰公司存在严重的逾期交房违约事实，开工时间是2009年5月，竣工时间是2012年3月份，工程建设长达三年的时间。而且该竣工验收报告也不能证明涉案房产已经达到了交付条件，因为根据合同第八条第1项规定，具备第一种条件也是验收合格，竣工并没有取得质检站验收合格的材料。第二份证据《建筑工程施工质量监督意见》的时间为2012年5月，当取得质检站的质量合格监督意见以后，房子才具备交付条件。对其真实性由法庭综合确认。第三份证据《海南省建筑工程竣工验收备案证》的取得时间2013年9月2日，也就是在郑钟伟起诉后8个月才取得，这也不符合华辰公司的主张。
本院对华辰公司二审期间提交的三份证据的真实性、合法性予以确认。但该三份证据仅是对验收组做出验收报告、建设工程质量安全监督站同意验收组结论及最后验收备案的时间的客观反映，且以上验收各环节的时间均在双方当事人合同约定的交房时间之后，并不能证明或支持华辰公司在本案中的诉讼主张成立。本院对以上三份证据的关联性和证明力均不予认可。
本院二审经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”华辰公司和郑钟伟《商品房买卖合同》约定了合同解除的条件，属约定解除，郑钟伟依法享有合同解除权。华辰公司上诉主张郑钟伟的解除权已消灭，依据《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”之规定，本案《商品房买卖合同》约定的合同解除条款并未有明确的解除期限，华辰公司亦未催告郑钟伟行使解除权，本案不存在郑钟伟解除权消灭的情形。华辰公司的上诉理由不成立，本院不予支持。
合同解除后，郑钟伟请求华辰公司应向其支付相应的违约金有合同依据，原审法院的此项处理结果并无不妥，本院予以维持。
郑钟伟为购买房屋向华辰公司支付了首付款1255478元及向建行海南省分行按揭贷款2910000元，此两笔款项所产生的利息是法定的，亦是客观存在的。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》因华辰公司的违约而解除后，郑钟伟作为合同履行中的完全无过错方及守约方，郑钟伟主张华辰公司向其支付首付款的利息损失及银行按揭贷款利息有事实依据，亦不违反法律规定，同时也符合公平和诚实信用原则。华辰公司主张依合同约定支付违约金后不应再支付利息损失和贷款利息理由不成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十五条第二款、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，缺席判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费45100元，由上诉人海南华辰实业投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁 琼
审判员 符玉梅
审判员 庹 军
二〇一四年三月三十一日
书记员 韩青妮