浙江省杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭上民初字第1654号
原告：杭州南宋御街商业管理有限公司，住所地：浙江省杭州市上城区祠堂巷19号。
法定代表人：邓海鹰，董事长。
委托诉讼代理人：夏晓明，浙江浙元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：牛金卓，浙江浙元律师事务所律师。
被告：何少华，女，1977年12月16日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
被告：杭州久酩堂酒类销售有限公司，住所地：浙江省杭州市上城区大井巷50号。
法定代表人：何少华，总经理。
两被告共同委托诉讼代理人：罗绍康，浙江泰杭律师事务所律师。
两被告共同委托诉讼代理人：郑利芬，浙江泰杭律师事务所律师。
原告杭州南宋御街商业管理有限公司（以下简称南宋御街）与被告何少华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月17日立案受理后，依法由代理审判员吴媛媛适用简易程序独任审判，于2015年12月14日公开开庭进行了审理，原告南宋御街的委托诉讼代理人夏晓明、牛金卓，被告何少华的委托诉讼代理人罗绍康到庭参加诉讼。审理过程中，原告申请追加杭州久酩堂酒类销售有限公司（以下简称为久酩堂公司）为被告，本院予以准许。因案情复杂，于2016年3月4日裁定本案转为普通程序审理，由代理审判员吴媛媛与人民陪审员赵惠健、咸青央组成合议庭，于2016年4月14日第二次公开开庭进行了审理。原告南宋御街的委托诉讼代理人夏晓明、牛金卓，被告何少华的委托诉讼代理人罗绍康到庭参加诉讼。因本案双方争议较大、案情复杂，故延长审限三个月。本案经本院审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。
原告南宋御街起诉称：2010年7月26日，原告与两被告签订《南宋御街*中山路商铺租赁合同》，约定两被告承租位于杭州市上城区商铺，该商铺建筑面积约为204.28平方米，租赁期共8年，自2010年8月1日起至2018年7月31日止，并约定了租金及支付方式。合同签订后，原告依约履行了合同的义务，将房屋租赁给两被告，但两被告却并没有按照合同的约定履行义务，拖欠租金至今。原告多次催促两被告缴纳租金均未果。现为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，请求依法判决：1.解除原告与两被告签订的《南宋御街*中山路商铺租赁合同》，两被告立即腾退杭州市上城区商铺返还原告，并按每月28209.33元标准支付房屋占有使用费（自法院判决合同解除之日起计算至房屋实际腾退之日止）；2.租赁房屋内装修归原告所有；3.两被告立即向原告支付拖欠的租金，从2010年8月1日起暂计算至2015年10月31日止，共计737047.05元（此后继续按此标准计算至合同解除之日止），并按央行同期贷款利率的1.3倍标准支付2012年10月30日起至实际付清时止的违约金（暂计算至2015年9月15日为90861.99元）；4.本案诉讼费由两被告承担。
被告何少华答辩称：1.原告诉讼主体不适格。原告是接受杭州市清河坊历史街区管委会的委托，受托人只能以委托人的名义进行诉讼，不能以自己的名义提起诉讼。2.被告何少华的诉讼主体不适格。何少华是代表设立中的久酩堂公司与原告签订的租赁合同，不是个人行为。而且根据涉案租赁合同第2.1条规定，涉案租赁房屋用途为红酒沙龙经营，也明确规定合同签订后，须注册成立独立核算的经营公司。久酩堂公司于2011年5月31日成立。根据公司法解释三第三条的相关规定，应由成立后的公司承担责任。原告在发催款通知的时候，主体为薄荷餐厅，故被告何少华的主体不适格。从合同履行来看，也是久酩堂公司在实际履行。3.原告违反了合同第8.2条、第8.3.2条的约定，原告的违约行为导致久酩堂公司签订合同的目的无法实现。合同第2.1条明确约定承租涉案商铺的用途为商业用途，同时合同中也明确约定原告对所有商铺进行广告宣传等，将大井巷打造成一流商区。原告的宣传代表政府的行为，也让被告久酩堂公司相信原告能将大井巷打造成一流商区。基于此，被告久酩堂公司才签订涉案房屋租赁合同。但合同签订后原告并未履行合同中的职责。同时，交付的房屋存在产权争议，导致原拆迁户不愿搬迁，出现钉子户。在被告久酩堂公司使用涉案商铺后，钉子户采取各种违法行为，阻止被告久酩堂公司及其该街区其他商户的经营，整条街至今为止不符合商业街区的条件，也不符合被告久酩堂公司签订合同的目的。原告交付的房屋没有经过消防验收，存在严重的质量瑕疵，且案涉房屋不在国家规划范围内，交付的房屋不合法。根据最高院关于审理房屋租赁合同纠纷案件的相关解释，若原告在庭审结束时仍不能提交相关合法证件，应认定为无效合同。合同第14.3条约定，合同自保证金缴纳之日生效。从原告提交证据来看，无法证明该合同已生效。4.即使租赁合同是有效的，原告向被告久酩堂公司主张的部分租金也超过诉讼时效。根据民法通则规定，租金的诉讼时效是一年，双方签订租赁合同的时间为2010年，因此部分租金超过诉讼时效。综上，因原告未履行自己的义务，应当解除或免除两被告支付租金的义务，所以原告的第二项诉讼请求不成立，而且违约金的计算标准明显偏高，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告久酩堂公司答辩称：涉案租赁合同签订主体是被告久酩堂公司，而非被告何少华。本案合同无效，其余同被告何少华的答辩意见。
原告南宋御街为证明自己的诉称意见，向本院提交如下证据材料：
1.房屋租赁合同，证明租赁事实、期限、租金标准和支付时限、违约金计算标准、押金和装修约定；
2.杭州市计划委员会文件；
3.建设用地规划许可证及附件；
4.建设用地批准书；
5.国有土地划拨决定书；
6.标准地名门牌使用证；
证据2至证据6共同证明杭州市清河坊历史街区管理委员会对涉案房屋拥有合法产权的事实；
7.房屋出租授权书，证明原告拥有合法出租权的事实；
8.催缴通知单，证明原告向两被告催缴租金的事实；
9.产权调换协议、货币补偿协议，证明杭州市清河坊历史街区管委会已经通过产权调换协议和货币补偿协议的方式取得了的房屋产权；
10.催缴通知及邮寄回单，证明原告向两被告催缴租金的事实；
11.杭州市人民政府关于杭州清河坊历史街区二期建筑保护实施方案的批复、关于清河坊历史街区二期保护实施方案审查会的会议纪要，证明原告对涉案房屋享有合法产权。
被告何少华、久酩堂公司为证明自己的辩称意见，向本院提交如下证据材料：
1.《南宋御街*中山路商铺租赁合同》；
2.《证明》；
3.《房屋登记信息查询记录》；
证据1至证据3共同证明：⑴租赁合同的承租方为久酩堂公司；⑵原告是接受杭州市清河坊历史街区管理委员会委托进行出租；案涉商铺所有权人为成志根、贾志成、徐虹、则原告既无所有权，也无出租权，原告主体不适格；⑶涉案商铺权属性质为住宅，并不是商业用途；
4.《清河坊*中山路》、《吴山*清河坊》（宣传手册）；
5.杭州报纸、杭州官网上关于大井巷的报告；
证据4、证据5共同证明原告在招商引资的过程中勾勒美好蓝图的事实，被告久酩堂公司基于这样的宣传才承租了案涉标的物，但事实上原告没有兑现其承诺；
6.照片，证明原告没有履行合同义务，导致大井巷脏乱差、无序的事实；
7.请示报告、联名报告、信访答复意见，证明原告没有履行义务，导致久酩堂公司以及大井巷其他商户就所有商铺共同存在的问题，与清河坊历史街区管委会及原告多次进行沟通，并向相关部门多次反映的事实；
8.2012年3月20日关于清河坊历史街区管委会召集大井巷商铺进行座谈的会议摘要，证明久酩堂公司及其他商铺在租赁期间由于原告管理混乱、没有处理好与原所有权人的安置工作，影响久酩堂公司正常经营的事实；
9.音频及文字整理2份（2013年9月17日录于清河坊历史街区管委会办公室，2015年6月8日清河坊历史街区管委会负责人及大井巷部分商户），证明清河坊历史街区管委会、原告对大井巷以及包含久酩堂公司在内的租赁户没有尽到其职责，且当时的领导也认可这一事实，原告没有履行自己的义务导致整条街无法正常经营，给被告久酩堂公司及其他商户造成重大损失的事实；
10.2015年5月25日上城区清波街道、清波执法中队、清河坊历史街区管委会、市场监督所的告知书，证明整条街道的管理混乱，导致久酩堂公司在内的其他商铺无法正常经营；
11.久酩堂公司的营业执照及组织机构代码证，证明久酩堂公司于2011年5月31日成立，公司的类型是有限责任公司；
12.《杭州市国土资源局政府信息公开告知书》，证明案涉房屋无土地使用权证信息的事实；
13.视频两份；
14.今日头条报道（杭州清河坊景区商户“想走走不掉：证件办不了，还要交租金”）；
证据13、证据14共同证明涉案房屋没有产权证及消防证明的事实。
当事人对上述证据材料均发表了质证意见，双方的质证意见如下：
（一）原告提交的证据材料
两被告对证据1合同的主体资格有异议，其余无异议；对证据2至证据6的真实性无异议，对证明对象有异议，认为涉案房屋不在规划范围内，故原告出租属于违法出租的行为；对证据7的三性无异议，认为该证据充分说明原告只是受托人，不能以受托人的名义行使诉讼权利，原告无诉讼主体资格；对证据8中2012年10月16日缴费单的三性均有异议，认为该证据无法证明原告将缴费单送达两被告的事实，对另一份催缴通知单的真实性、合法性无异议，但对原告要求被告何少华支付租金有异议，而且该证据写明是薄荷餐厅；对证据9的真实性无异议；对证据10质证认为形成时间是在2016年1月份，而原告起诉时间在2015年9月份，该证据为本案诉讼形成，故不予认可，另外两被告也未收到该通知单；对证据11的真实性无异议，对涉案房屋是否在规划范围内无法核实，且政府的批文与前面的文件内容是有冲突的，故对合法性有异议。
（二）两被告提交的证据材料
原告对证据1的三性均有异议，对两被告提交的档案专用章不否认，但认为未提交原始原件，且与原告提交的证据材料有差异，两被告提交的租赁合同封面首页何少华之后有久酩堂公司及原告公司公章，但原告提交的材料无上述材料；对证据2质证认为没有看到原件，故对三性及证明对象均有异议；对证据3的真实性无异议，对关联性及证明对象有异议，认为房屋查询记录当前状态为已注销；对证据4、证据5的三性有异议；对证据6的三性均有异议，认为照片系单方制作，与本案无关；对证据7的三性均有异议，认为均系两被告制作，原告未收到；对证据8、证据9的三性均有异议，认为系两被告单方制作，没有原始载体；对证据10的三性及证明对象均有异议；对证据11的关联性及证明对象有异议，认为该证据恰能反证涉案房屋适合办理酒类营业执照，适合合同约定的经营事项；对证据12的真实性无异议，对关联性有异议，认为本案为房屋租赁合同纠纷；对证据13、证据14的三性及证明对象有异议，认为视频有众多案件的关联人，且只是新闻媒体的观点。
结合原、被告举证、质证的情况，本院认为：原告提交的证据1至证据7、证据8中的2014年催缴通知单、证据9，真实、合法，且与本案有关联，予以认定；证据8中2012年10月16日的催缴通知单，因签收人一栏无人签字，故不予认定；证据10，因在本案诉讼中形成，且在原告已经起诉的情况下，再次邮寄催缴通知，对本案处理结果并无影响，故不予认定；证据11，因两被告对其真实性无异议，故对其真实性予以认定，对其证明对象综合认定。
两被告提交的证据1，本院对其真实性认定，关于合同主体，本院综合分析后认定；证据2，本院对其真实性予以认定，关于原告是否有权出租涉案房屋，本院综合分析后认定；证据3，因查询记录当前状态显示为已注销，故与本案缺乏关联性，不予认定；证据4、证据5、证据7、证据12，对其真实性予以认定，对其证明对象综合认定；证据6，因无法证明两被告的待证事实，故不予认定；证据8，因系两被告单方制作，故不予认定；证据9，结合其他证据综合认定；证据10，因无法证明原告的待证事实，故不予认定；证据11，真实、合法，且与本案有关联，予以认定；证据13、证据14，系新闻媒体的报道及观点，与本案缺乏直接关联性，故不予认定。
本院根据当事人的陈述以及确认的有效证据，认定案件事实如下：
2010年7月26日，原告南宋御街（作为甲方）与被告何少华（作为乙方）签订《南宋御街中山路商铺租赁合同》，约定：甲方受业主方杭州市清河坊历史街区管理委员会委托，将坐落于杭州市上城区，建筑面积约为204.28平方米的商铺出租给乙方使用；该商铺用于经营红酒沙龙，其品牌为意大利红酒，签订合同时须提供品牌授权书及代理资格证明等；合同签订后，乙方须在二个月内在，注册成立独立核算的经营公司；待乙方在该项目所在地注册成立新公司后，甲乙双方以书面形式变更本合同项下的承租人；租期为8年，自2010年8月1日起至2018年7月31日止，第一年（自2010年8月1日至2011年7月31日止）租金为173229元（免租期至2010年12月31日止，实际租金从2011年1月1日起计收）；第二年（自2011年8月1日至2012年7月31日止）租金为298249元；第三年（自2012年8月1日至2013年7月31日止）租金为313161元；第四年（自2013年8月1日至2014年7月31日止）租金为313161元；第五年（自2014年8月1日至2015年7月31日止）租金为313161元；第六年（自2015年8月1日至2016年7月31日止）租金为338512元；第七年（自2016年8月1日至2017年7月31日止）租金为338512元；第八年（自2017年8月1日至2018年7月31日止）租金为338512元；其中第一、二年的租金单价为4元/㎡/日，第三、四、五年的租金单价为4.2元/㎡/日；第六、七、八年的租金单价为4.54元/㎡/日；乙方在2010年12月20日之前，先支付自2011年1月1日至2011年3月31日（共95天）的租金，计77626元，以后租金按季支付，先付后租，每季租金在计租日前十日起支付。同时，合同还约定：合同结束（不论基于何种原因），甲方有权要求乙方自费将商铺内的所有动产（附属设施/设备除外）搬离该商铺，该商铺交还时的状况应当与乙方在最后一段正常营业时间内的状况一致；商铺之装修及所有附属设施、设备归甲方所有，甲方无需给予乙方补偿，如果乙方原因致使商铺的装修或附属设施遭到破坏，乙方应当赔偿甲方由此导致的损失；如乙方连续3个月未足额或及时支付租金，则视为实质性地违反合同，甲方有权在书面通知乙方后提前终止合同；乙方逾期付款的，每逾期一日，乙方应按逾期付款额的0.4%的标准计算违约赔偿。合同还对物业用途、交付与验收等相关事项进行了约定。合同签订后，南宋御街公司将讼争房屋交付使用。讼争房屋实际由被告久酩堂公司用于经营餐饮及红酒，店铺名为“薄荷庭院”，两被告均未支付租金。杭州市清河坊历史街区管委会曾于2014年向薄荷餐厅送达缴费通知单，载明于2014年12月31日前将所欠租金496982.7元（计费时间：2010年10月1日至2015年1月31日）汇入杭州市清河坊历史街区管委会银行帐户。
另查明，被告何少华持有的《南宋御街*中山路商铺租赁合同》文本，首页乙方处何少华后添加“（杭州久酩堂酒类销售有限公司）筹”的字样，上面加盖了南宋御街公章；合同书次页签订书体及末页落款处乙方何少华后均手写“杭州久酩堂酒类销售有限公司”字样。上述合同文本在杭州市上城区市场监督管理局办理备案登记。
审理过程中，经原告申请，本院委托浙江千麦司法鉴定中心对被告何少华手中持有的《南宋御街*中山路商铺租赁合同》封面页“杭州南宋御街商业管理有限公司”印文的真实性及封面页“杭州南宋御街商业管理有限公司”印文与“（杭州久酩堂酒类销售有限公司）筹”书写字迹的先后顺序进行鉴定，鉴定意见为：1、送检的《南宋御街*中山路商铺租赁合同》封面页“杭州南宋御街商业管理有限公司”印文与样本中“杭州南宋御街商业管理有限公司”印文系同一枚印章盖印形成；2、送检的《南宋御街*中山路商铺租赁合同》封面页“杭州南宋御街商业管理有限公司”印文与“（杭州久酩堂酒类销售有限公司）筹”书写字迹系先书写后盖印。
本院认为，《南宋御街*中山路商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反强制性的法律法规，故应为有效，对合同双方均具有约束力。至于两被告主张的案涉合同系无效的意见，因两被告并未充分举证证明案涉合同存在法律规定的无效情形，故本院对于该意见不予采信。至于南宋御街公司的诉讼主体资格问题，本院认为，杭州市清河坊历史街区管理委员会已经通过房屋调换或货币安置的方式取得了涉案房屋的相关权利，且出具了房屋出租授权书将案涉房屋签订租赁合同、收取租金等权利义务授予南宋御街，故南宋御街作为签订案涉合同的相对方具有本案的诉讼主体资格。根据《南宋御街*中山路商铺租赁合同》约定，“如乙方连续3个月未足额或及时支付租金，则视为实质性地违反合同，甲方有权在书面通知乙方后提前终止合同”，因承租户未支付租金已经连续3个月以上，故原告要求解除《南宋御街*中山路商铺租赁合同》符合合同约定，本院予以支持。关于原告要求支付逾期未付的租金的诉讼请求，两被告抗辩部分租金已超过诉讼时效，对此，本院认为，根据合同约定，除第一年租金外，每季租金在计租日前十日起支付，因而各期租金债务履行期届满后，均为独立债务，从而各期租金的诉讼时效也应分别起算。而根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。鉴于杭州市清河坊历史街区管委会曾向薄荷餐厅送达催缴通知单，因原告是接受杭州市清河坊历史街区管委会委托出租涉案房屋，且两被告对该份催缴通知单的真实性、合法性并无异议，故杭州市清河坊历史街区管委会的催缴通知视为原告已经主张过租金。因催缴通知单复印件中并未注明送达时间，但原件中却有“2014年12月8日”的字样，故本院对原件载明的催缴通知单的送达时间不予认定。关于原告主张租金的具体时间，应由原告承担举证责任，但原告现有证据尚不能明确其主张租金的具体时间，故本院结合催缴通知单中注明的缴纳租金宽限期，认定原告主张租金时间为2014年12月31日，故原告主张的2013年12月31日之前的租金已经超过诉讼时效。2013年12月31日至2015年10月31日的租金为521748.5元，之后的租金按年租金338512元标准，支付至本判决生效之日止，本判决生效之日后至实际腾退之日止的占有使用费，按每月28209.33元标准继续计算。关于原告要求腾退交还讼争房屋，并主张讼争房屋内的装修归原告所有的诉讼请求，符合合同约定，亦予以支持。至于两被告主张南宋御街公司未履行招商承诺、消防未经验收的抗辩意见，本院认为，因被告久酩堂公司实际使用了房屋，若两被告认为其合同目的不能实现，可以向原告提出解除合同，但两被告却未提交相应的证据材料，故该辩称意见，本院亦不予采信。关于违约金，本院根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素酌情确定应该支付的违约金为34494.2元（暂计算至2015年9月15日），并以未付租金为基数，自2015年9月16日起按中国人民银行同档次贷款基准利率的1.3倍支付违约金至付清之日止。
关于上述租金、占有使用费、违约金及腾退房屋的责任承担主体问题，对此本院认为，从租赁合同的签订主体看，虽然原告认为系与两被告共同签订租赁合同，但被告何少华手中持有的租赁合同版本封面乙方处为“何少华（杭州久酩堂酒类销售有限公司）筹”，合同落款处乙方为“何少华（杭州久酩堂酒类销售有限公司）”，从文义解释看，何少华与久酩堂公司之间以括号的标点符号相隔，而非以顿号的标点符号并列，以此表明何少华与久酩堂公司并非共同的合同主体。两被告辩称合同签订主体为久酩堂公司，对此本院认为，虽然原告及两被告各自手中持有不同的租赁合同版本，但何少华均在合同乙方（即承租人）一栏签字，且原告手中持有的租赁合同，并未出现久酩堂公司的字样，故从形式上看，涉案租赁合同的签订主体应为原告南宋御街与被告何少华。但合同名义上的签订主体并不能等同于责任承担主体。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定：“受托人以自己的名义，在受托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。本案中，被告何少华与原告签订的租赁合同约定“合同签订后，乙方须在二个月内在，注册成立独立核算的经营公司。待乙方在该项目所在地注册成立新公司后，甲方双方以书面形式变更本合同项下的承租人”。再结合南宋御街在被告何少华手中持有的房屋租赁合同封页“（杭州久酩堂酒类销售有限公司）筹”的字样上加盖公章的行为，可以认定，南宋御街在与何少华签订租赁合同时，明知何少华作为久酩堂公司的发起人，以自己名义与相对人南宋御街签订租赁合同，故涉案租赁合同应直接约束南宋御街与久酩堂公司。且久酩堂公司已经设立，成立时也是以讼争房屋作为其注册登记地，讼争房屋实际上也是由久酩堂公司使用，从权责一致的角度，也应由久酩堂公司承担相应的法律责任。发起人何少华在久酩堂公司设立后的责任形式应体现为对久酩堂公司承担出资充分的责任，并仅以其出资为限对久酩堂公司承担责任，而非以个人名义与久酩堂公司一起对外承担连带责任，故原告要求被告何少华承担共同法律责任的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第四百零二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告杭州南宋御街商业管理有限公司与被告何少华于2010年7月26日签订的《南宋御街*中山路商铺租赁合同》于本判决生效之日解除；
二、被告杭州久酩堂酒类销售有限公司于本判决生效之日起30日内腾退坐落于杭州市上城区房屋，并将上述房屋返还给原告杭州南宋御街商业管理有限公司，上述房屋内的装修归原告杭州南宋御街商业管理有限公司所有；
三、被告杭州久酩堂酒类销售有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告杭州南宋御街商业管理有限公司租金521748.5元，自2015年11月1日起继续按照年租金338512元标准支付租金至本合同解除之日止，并自合同解除次日起按每月28209.33元的标准支付房屋使用费至实际腾退之日止；
四、被告杭州久酩堂酒类销售有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告杭州南宋御街商业管理有限公司违约金34494.2元，并自2015年9月16日起以未付租金为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.3倍支付违约金至付清之日止；
五、驳回原告杭州南宋御街商业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告杭州久酩堂酒类销售有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
预收案件受理费12079元，由原告杭州南宋御街商业管理有限公司负担2717元，由被告杭州久酩堂酒类销售有限公司负担9362元；财产保全费4660元，由原告杭州南宋御街商业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状一份，并按对方当事人人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 长 吴媛媛
人民陪审员 赵惠健
人民陪审员 咸青央
二〇一六年九月二十七日
书 记 员 化耀民
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本判决所依据的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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