上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终8291号
上诉人（原审被告）：上海翎平商务咨询有限公司，住所地上海市嘉定区安亭镇漳翔路1288号1幢1-250。
法定代表人：张龙瑶，总经理。
委托诉讼代理人：何彬，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海中星虹达置业有限公司，住所地上海市长宁区中山西路1350号。
法定代表人：陆华，总经理。
委托诉讼代理人：黄政，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：张振平，男，该公司员工。
上诉人上海翎平商务咨询有限公司（以下简称翎平公司）因与被上诉人上海中星虹达置业有限公司（以下简称中星虹达公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初24026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人翎平公司上诉请求：撤销原审判决第一、二、三项，依法改判驳回被上诉人中星虹达公司原审诉请。事实和理由：《上海市商品房出售合同》补充条款一第六条是对合同第十九条的补充，不是变更，没有免除被上诉人根据第十九条承担的义务。被上诉人没有按照第十九条主动在2015年6月30日办理房屋过户手续，故上诉人享有先履行抗辩权。案外人已经支付房屋余款，上诉人一审申请法院向被上诉人的开户行东亚银行征询是否收到人民币800万元，但一审没有查明。房屋交付后即由其他人实际占有，致使上诉人无法实际主张房屋权利，故上诉人不支付房款有合理理由，被上诉人不能以此为由主张解除合同。上诉人已经实际支付408.48万元购房款，该房款的利息构成被上诉人的利益，故原审认定的违约金过高。
被上诉人中星虹达公司辩称，其不同意上诉人翎平公司的上诉请求。上诉人主张已经支付房款800万元，应当提供证据加以证明。《上海市商品房出售合同》补充条款一已经覆盖第十九条，被上诉人一直表示只有付完全款才可能办理房屋小产证。上诉人认可收到房屋，之后又称他人占有房屋，没有事实根据。关于合同解除的法律后果，原审未支持房屋占有使用费对被上诉人不利，并且违约金偏低。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
2016年11月，中星虹达公司向一审法院起诉请求：1、确认中星虹达公司、翎平公司签订的《上海市商品房出售合同》自解除合同通知书送达之日起（2016年8月26日）解除，并要求翎平公司立即将房屋交付中星虹达公司；2、翎平公司承担违约金604,240元；3、翎平公司承担房屋占用期间的占有使用费，自2015年1月14日计算至翎平公司将房屋实际交还中星虹达公司之日止，以每月28,000元计算。
一审法院认定事实：上海市长宁区XX路XX弄XX号XX层XX室商品房（以下简称涉讼房屋）登记在中星虹达公司名下。
2014年12月29日，中星虹达公司（甲方）与翎平公司（乙方）签订《上海市商品房出售合同》一份，乙方及委托/法定代理人吕某，住所均为上海市XX路XX弄XX号XX室。合同约定翎平公司以12,084,800元的价格购买中星虹达公司的涉讼房屋，翎平公司应于2014年12月15日支付中星虹达公司首期房款3,684,800元，于2015年12月31日前支付房款8,400,000元，付款方式为一次性付款，不贷款。合同第五条约定：乙方如未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之3计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过90天，甲方有权选择下列第一种方案追究乙方责任；一、甲方有权单方面解除本合同。二、……第七条第三款约定：甲方在收到乙方全部房价款之日起30天内，甲方向乙方交付该房屋。第十二条约定：甲方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知乙方。在书面通知发生之日起30日内将乙方已支付的房价款扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房价款退还乙方。赔偿金额以总房价款的5％计算。第十九条第一款约定：甲、乙双方商定，2015年6月30日前，由甲方向上海市房屋土地资源管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证（小产证）。第十九条第二款约定：因甲方原因，乙方无法在2015年12月30日前取得房地产权证（小产证），甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的5％；2016年6月30日之日起60日内，乙方仍无法取得房地产权证（小产证），则乙方有权单方面解除合同。补充条款一第六条对出售合同第十九条的补充：1、鉴于甲方已具备该房屋大产证，乙方办理小产证的，须付清全额房款及相应的维修基金、税费等相关费用，除甲方不配合提供相关资料外，乙方无法办理小产证的，甲方均不予承担任何责任。
2015年1月14日，中星虹达公司开具发票，收到翎平公司房款3,684,800元。
中星虹达公司提供由吕某签字的一组交房凭证，载明日期2015年1月14日，认为已于该日将涉讼房屋交付翎平公司。翎平公司表示对签名无异议，但日期非吕某本人书写，认为系于2015年1月底2月初收到涉讼房屋，目前该房屋由案外人占有。
中星虹达公司提供由吕某签字的承诺书一份，载明：现因本人急于入住该房屋，特向开发商申请提前办理入户手续，本公司承诺若未在2015年12月31日前将840万余款划入开发商指定账户，逾期未支付，本公司愿承担相应违约责任（详见出售合同第五条）。并恢复该房屋原貌，同时搬离该房屋。中星虹达公司认为该承诺书于交房时翎平公司提供。
2015年1月18日，翎平公司出具交房委托书一份，载明：因无法办理交房事宜，委托吕某代为监管。
2015年4月7日，翎平公司当时的法定代表人吕某通过个人银行帐户转帐给中星虹达公司400,000元。
2016年7月12日，中星虹达公司将落款日期为2016年6月30日的催款函邮寄至翎平公司合同上的住所上海市XX路XX弄XX号XX室，查询结果为2016年8月15日已签收、员工代收。中星虹达公司信函中称截止于2016年6月30日，翎平公司尚欠购房款8,000,000元，要求翎平公司于2016年6月30日前支付拖欠的房款，并按合同约定支付逾期付款违约金436,800元（暂计至2016年6月30日）。同时表明不放弃法律所赋予的其他权利，包括但不限于追究翎平公司的违约责任等。
2016年7月24日，中星虹达公司将落款日期为2016年7月10日的解除合同通知书同样邮寄至翎平公司合同上的住所上海市XX路XX弄XX号XX室，查询结果为2016年8月26日已签收、收发室代收。中星虹达公司表示因翎平公司未按合同约定期限支付余款，已构成违约，致使合同无法正常履行，故通知翎平公司自2016年7月10日起，双方签订的《上海市商品房出售合同》即告解除，将翎平公司已支付的购房款扣除应支付的赔偿金额，剩余房款退还。赔偿金额以总房价款的5％计算，应付房款违约金604,240元。同时通知翎平公司于本通知送达后15日内与中星虹达公司协商有关合同解除的善后事宜，并至房地产登记部门配合中星虹达公司办理撤销登记。
翎平公司表示未收到上述两封信函。
一审庭审中，中星虹达公司表示对于翎平公司支付的4,084,800元房款，同意在本案中一并予以处理。
一审法院认为，中星虹达公司、翎平公司之间的《上海市商品房出售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方应恪守履行。翎平公司依约仅支付了部分房价款。根据合同约定，双方应于2015年6月30日前办理房产过户手续，合同补充条款中明确，翎平公司办理房屋小产证，须付清全额房款及相应的维修基金、税费等相关费用。翎平公司辩称由第三方代翎平公司付清了房款，中星虹达公司予以否认。法院认为，翎平公司未向法院提供相关付款凭证，即使有第三方给付行为的存在，也不能表明其系代翎平公司支付。现翎平公司至今未付清房款，中星虹达公司按合同第五条规定行使解除权，解除合同通知书邮寄至翎平公司合同中地址。翎平公司称已搬离该址，中星虹达公司对此并不清楚。法院认为，中星虹达公司解除函邮寄的地址系翎平公司合同中地址，应视为送达。合同解除后，翎平公司理应负有向中星虹达公司返还涉讼房屋的义务。中星虹达公司要求确认双方签订的《上海市商品房出售合同》自解除合同通知书送达之日2016年8月26日解除，并返还涉讼房屋的诉请，符合事实和法律规定，法院予以支持。
关于违约金的问题，中星虹达公司要求按合同第十二条追究翎平公司违约责任，承担总房价款5％的违约金604,240元。翎平公司认为，违约金约定过高，要求法院进行调整。根据本案查明的事实，中星虹达公司诚意卖房，但因翎平公司的违约行为，导致合同无法继续履行，客观上造成了中星虹达公司的实际损失。法院认为，在尊重当事人约定的前提下，综合考虑中星虹达公司的实际损失，兼顾合同履行的具体情况、违约方的过错程度、房屋价值的增长情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，法院酌定翎平公司应支付的违约金调整为302,120元。
关于房屋占有使用费的问题，法院认为，违约金具有补偿性和惩罚性，已对守约方损失进行赔偿，虑及双方就合同解除效力发生争议，且双方就合同解除后各自返还义务均尚未履行，故中星虹达公司另行主张涉讼房屋占有使用费的损失的诉请，不予支持。
鉴于中星虹达公司同意返还翎平公司已支付的房款，故法院在本案中一并予以处理。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条之规定，于二○一七年五月十七日作出判决：一、上海中星虹达置业有限公司与上海翎平商务咨询有限公司就上海市长宁区XX路XX弄XX号XX层XX室房屋签订的《上海市商品房出售合同》于2016年8月26日解除；上海翎平商务咨询有限公司应于判决生效之日起十日内将前述房屋返还上海中星虹达置业有限公司；二、上海翎平商务咨询有限公司应于判决生效之日起十日内向上海中星虹达置业有限公司支付违约金302,120元；三、上海中星虹达职业有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海翎平商务咨询有限公司购房款4,084,800元；四、驳回上海中星虹达置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,842.40元，由上海中星虹达置业有限公司负担4,921.20元，上海翎平商务咨询有限公司负担4,921.20元。
二审中，当事人未提交新证据。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人翎平公司与被上诉人中星虹达公司签订的《上海市商品房出售合同》合法有效，双方均应恪守履行。出售合同补充条款一第六条已标明系对合同第十九条的补充，故上诉人在办理涉讼房屋小产证前显然应付清全额房款，而上诉人至今尚欠被上诉人房款800万元，虽然上诉人主张案外人已经替其支付上述房款，但未能提供证据证明案外人付款情况以及与上诉人之间的法律关系，故对其主张，本院不予采信。上诉人确认收到涉讼房屋，虽主张之后房屋被案外人占有，但未能证明案外人与被上诉人的关系，故上诉人丧失对涉讼房屋占有不是其拖欠房款800万元的理由。鉴于上诉人无故拖欠800万元房款至今，被上诉人根据出售合同约定主张解除合同，并确认自解除合同通知书送达之日2016年8月26日合同解除，合法有据，应予支持。上诉人主张原审酌定的违约金数额过高，但上诉人违约行为明显，原审根据被上诉人的实际损失等因素已对违约金进行合理调整，恰当合理，本院予以确认。上诉人翎平公司的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币9,842.40元，由上诉人上海翎平商务咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金绍奇
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一七年九月八日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……