山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0103民初3412号
原告：李志广，男，1957年9月9日生，汉族，无业，住济南市
委托诉讼代理人：王成宝，山东天宝兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王金虎，山东天宝兴律师事务所律师。
被告：高冬，男，1979年12月17日生，汉族，无业，住济南市
被告：孙静，女，1982年5月4日生，汉族，无业，住济南市
两被告共同委托诉讼代理人：尹红燕，山东中坛律师事务所律师。
两被告共同委托诉讼代理人：方青，山东中坛律师事务所律师。
原告李志广与被告高冬、孙静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月10日受理后，依法适用普通程序。于2017年7月20日公开开庭进行了审理。原告李志广及其委托诉讼代理人王成宝，被告高冬、孙静的委托诉讼代理人尹红燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李志广向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与第一被告签订的房屋买卖合同无效。2、依法判令两被告返还购房款315000元，并赔偿利息（以315000元为基数，自2015年6月9日起至实际支付之日止，以中国人民银行同期贷款利率计——暂计算至2017年6月9日利息为31500元）。3、依法判令两被告赔偿原告产生的损失：物业费5120元、装修费2万元、房屋升值的差价损失（以司法鉴定结果为准）。4、本案诉讼费用、保全费由被告承担。事实和理由：2015年6月14日原告与第一被告签订房屋买卖合同，购买位于仲宫镇月亮湾旅游度假西区C4－9号房屋一套，并将总房款315000元分两次支付给第一被告。双方依约到历城区仲宫镇杨而庄村民委员会办理变更登记手续，将买受人由第一被告变更原告名下，原告与历城区仲宫镇杨而庄村民委员会签订了房屋买卖合同（合同编号为C4－9）。房屋交付后，原告缴纳物业费并开始装修，装修过程中有人阻止装修称“该房已由杨敏购买”。原告到历城区仲宫镇杨而庄村民委员会处协调处理，得知在卖给原告前其已经将此房屋卖给了杨敏、仇燕子等。第二被告与第一被告系夫妻关系，应对夫妻存续期间的共同债务承担清偿责任。被告一房多卖行为属于民事欺诈，侵害了原告的合法财产权益，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院。
被告高冬辩称：一、原告所述与事实不符，其起诉被告属主体错误，希望法院查清事实，驳回原告对被告的起诉。本案的实际情况为：2013年1月被告经人介绍得知杨而村委会有房出售，被告便与村委会人员商议购房事宜，双方就价格等问题协商好后于2013年1月22日与济南市历城区仲宫镇杨而村委会签订了房屋买卖合同。合同签订后被告便按村委会指定的打款账户将购房款325000元转账给村委会指定的王阳。村委会交房后因该房距市区较远交通不方便，被告只是按时交物业费、卫生费等，一直未过去实际居住。直至2015年5、6月份村委会人员打电话让被告过去一趟，说因房子的问题与被告商量，被告去之后才得知村委会想将房子出卖于他人，让被告解除与他们之间的卖房合同，起初被告比较生气，但回来后自己考虑了一下房屋的状况以及自己一直无法居住的现状，加之自己资金周转出了些问题，后来就同意了解除合同的意见。正常程序应该是村委会将购房款直接退给被告，但村委会为了减少麻烦，让后来的买房人直接将购房款转给被告，被告当时考虑反正收到款就可以了，程序怎样无所谓，就在后来的买房人转款后应他的要求给他出具了收条。被告收到款项后村委会就让被告将被告其签订的房屋买卖合同及收款收据原件交回了村委会，并让被告补签了一份早已起草好的房屋买卖合同，该合同是在被告收款后补签的。从以上事实可以看出原告是与村委会有房屋买卖关系，被告仅是配合他们双方解除了被告与村委会的房屋买卖关系而已。原告所诉与被告存在房屋买卖关系与事实不符。其次，从原告自己提交的与杨而村委会在2014年11月20日签订的房屋买卖合同看，杨而村委会在未经被告同意的情况下在2014年11月20日便将房屋出卖给了原告，村委会与原告双方存在房屋买卖关系。2015年5月村委会正是基于其已经将房卖给原告的原因，才找被告协商让被告解除合同的问题。原告与村委会早就已经签订了房屋买卖合同，不可以再向被告购买，这与常理不符。原告与村委会签订的协议长达11页，权利义务等内容非常详细具体，签订协议态度非常认真，而其提交的与被告的协议不足2页纸，内容简单至极，且合同在交款时间、办理变更登记等问题上有很多矛盾及不合理之处，可以看出，后来的协议只是走个形式而已，根本不是真正的卖房协议。从原告自己提交的协议可以看出，原告是与村委会有房屋买卖关系而不是被告，原告要求被告还款赔偿损失没有事实依据。再次，从原告提交的杨而村委会于2012年3月10日与杨敏签订的房屋买卖合同看，村委会在2012年便将房屋出卖给杨敏，却在2013年还将房屋卖给不知情的被告，村委会又在都不知情的情况下于2014年又将房屋卖给了原告。村委会将一房连续卖给了三个人，很明显的存在一房多卖的情况，原告诉状中称被告一房多卖不现实，从证据看存在一房多卖的是村委会而非被告。被告并没有把房子卖给他人，被告也是村委会一房多卖的受害人之一而已，原告陈述被告一房多卖不属实。综上所述，原告所诉与事实不符，其起诉被告属主体错误，望法院查清事实驳回对被告的起诉。二、原告要求被告返还购房款等请求均没有事实和法律依据，望法院查清事实驳回其对被告的起诉。（一）、被告与原告签订的房屋买卖合同本身就是应村委会的要求，协助原告与村委会之间合同的履行而签订，没有实质意义，双方不存在真实的房屋买卖关系，原告起诉被告属主体错误。（二）、原告要求被告返还购房款并赔偿利息的请求没有事实和法律依据。被告当时仅是代村委会收了部分购房款，是应村委会的要求简化了收付款的程序而已。完全按流程走的话应该是原告将款项支付了村委会，村委会再将款项支付给原告，村委会为了方便直接让原告将款项支付给了被告，实际与原告之间有收款关系的应该是村委会，即便原告要求返还购房款也应是要求村委会返还而不是代收款的被告，要求被告返还款项赔偿损失没有事实和法律依据。（三）、原告要求我方赔偿物业费、装修费等损失亦没有依据。被告从未收到过原告交纳的物业费，其要求赔偿没有依据。实际出卖给原告房屋的是村委会，其要求我方赔偿损失没有依据。综上，原告的各项请求均没有事实和法律依据，望法院查清事实驳回其对被告的起诉。三、原告起诉被告孙静没有依据，望法院查清事实驳回对被告孙静的起诉。被告与孙静在2013年9月29日便在民政局协议离婚，离婚前双方便已分居多时，被告当时购买该房时孙静并不知情，因其不知情双方在离婚协议中对该房也未有涉及。2015年被告给村委会退房时与孙静正处于离婚状态，所得的款项被告也未给过孙静。孙静对该房自始至终就没有涉及过，也未得到过款项，原告起诉孙静没有事实依据，望法院查清事实驳回对孙静的起诉。
被告孙静辩称：原告诉被告返还购房款并赔偿损失没有事实和法律依据，望法院查清事实驳回原告对被告的起诉。被告与高冬自婚后不外便争吵不断，2012年双方开始分居，2013年9月经多人劝说被告与高冬在民政局协议离婚，离婚时就双方的共同财产进行了分割。接到本案诉状之前被告并不知悉涉案房产的存在，高冬购买该房时并没有告知被告，其在2015年退房时更没有告知被告，高冬退房时被告与其正处于离婚状态，双方没有往来，高冬也没有给付被告一分钱，被告以该房购买、退房事宜一无所知，也从来没有收到过房款，原告起诉被告要求返还房款赔偿损失没有事实和法律依据。望法院查清事实，驳回原告对被告的起诉。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的房屋买卖合同两份、收条、物业费收据、建设银行活期账户明细、高冬购房款收据、被告户籍信息、婚姻登记审查处理表等证据，本院予以确认并在卷佐证。对原、被告有争议的证据和事实，本院认定如下：
关于原告李志广与被告高冬是否存在房屋买卖合同关系的问题。原告主张，2015年6月8日，被告高冬在微信朋友圈发布仲宫镇月亮湾旅游度假村C4－9房屋出售信息，所留联系人电话1505417****与被告高冬工商登记材料中房屋租赁合同中所留电话号码一致。原告李志广当晚8、9点钟与被告高冬商谈确定房款为315000元。2015年6月9日，原告李志广通过杨而村物业办公室工作人员到现场看房后，通过妻子公司内勤转账给被告高冬30万元。2015年6月14日，原告李志广与被告高冬在杨而村物业办公室签订房屋买卖合同，被告高冬将原购房收据及钥匙一把交付给了原告，原告李志广付清了余款15000元。接收房屋后物业费由原告李志广交纳。2017年3月，原告对案涉房屋进行装修时，案外人杨敏持2012年与杨而村委会就案涉房屋签订的房屋买卖合同到村物业公司要求对案涉房屋进行装修。2017年4月6日，案外人仇燕子称案涉房屋为他所有，并带人将房屋玻璃砸烂。被告高冬一房多卖的行为属于民事欺诈。杨而村物业办公室证明原告与被告高冬就案涉房屋存在买卖关系。原告为证明其主张提交微信截图四张、工商登记材料、原告与被告高冬于2015年6月14日签订的房屋买卖合同、收条两张、高冬购房收据、物业费的收据、杨而村委会与杨敏签订的房屋买卖合同、仇燕子交纳房款、杨而物业公司证明两份、仲宫派出所证明等证据。被告高冬对原告提交证据质证意见如下：对证据微信截图四张、工商登记材料真实性无异议，对证明内容有异议，认为并非被告高冬本人微信所发，之前高冬向朋友表示过想卖房子的意思，但并没有发布过卖房信息。工商登记材料里的租赁合同中的电话号码确为高冬的号码，但不能因为号码一致推定为高冬发了卖房信息。对证据2015年6月14日房屋买卖合同真实性无异议，对证明内容有异议，认为该合同并非双方真实的房屋买卖关系，被告高冬将案涉房屋退给了杨而村委会，是应杨而村委会的要求后补的合同，高冬手中的合同签订日期为2015年6月17日，与原告合同中的6月14日不符，日期是原告后补的。原告合同中约定的付款时间与实际付款时间不符，约定共同办理变更登记手续在签订合同后也没有办理，种种迹象表示合同是后补的，双方不存在真实的买卖关系。对证据收条真实性无异议，对证明内容有异议，认为收原告的购房款315000元，是应杨而村委会减化收付款程序的要求，直接让原告将款项交给高冬，向原告出具的收条是代杨而村委会收款，并非被告高冬收取原告购房款。对证据高冬购房款收据真实性无异议，对证明内容有异议，认为该购房收据随高冬的房屋买卖合同、钥匙一起交给了杨而村委会，不知为何到了原告手中。对证据物业费收据真实性无异议，对证明内容有异议，认为收费主体是杨而庄物业办公室，并非被告高冬。对证据杨而村与杨敏签订的房屋买卖合同、仇燕子交纳房款、杨而物业公司证明、仲宫派出所证明真实性无异议，对证明内容均有异议，认为杨敏与杨而村委会签订的合同及仇燕子的房款收据证明案涉房屋在2012年3月卖给高冬之前，已经卖给了杨敏、仇燕子，高冬在2013年买房时不知情。砸房子等事更说明了杨而村委会对案涉房屋存在一房多卖的情形。被告高冬于2015年5月退房，对后来发生的事情不知情。杨而庄物业办公室并非独立的主体，也不是与高冬有房屋买卖关系的合同相对方，签字的程连新也并非是签订合同的经办人，不具有证明资格。
被告高冬、孙静主张，被告高冬与杨而村委会于2013年1月就案涉房屋签订房屋买卖合同，总房款325000元。高冬应杨而村委会的要求将房款打入王阳的账户，杨而村委会为高冬出具了收据。高冬对杨而村委会将房屋卖给杨敏的事一无所知。2015年6月17日，原告与高冬签订的房屋买卖合同是应杨而村委会要求补签的，该合同的签订日期和约定的付款日期不符，合同约定共同办理房屋变更登记手续，合同签订后双方并没有办理，说明高冬与原告并不存在真实的买卖关系。两被告于2013年9月已经协议离婚，孙静对该房产的存在不知情，退房时两被告处于离婚状态，款项也未付给孙静，要求被告孙静承担责任没有事实和法律依据。被告高冬于2015年5月将案涉房屋退给了杨而村委会，退房之前交纳物业费，对该房屋享有权利。在原告将房款付给高冬后，购该房的房屋买卖合同和收据原件由杨而村委会收回。退房后高冬与杨而村委会不再有房屋买卖关系，双方的合同关系已经终止。被告为证明其主张提交2013年1月高冬与杨而村委会的房屋买卖合同复印件一份、建设银行活期账户明细、高冬购房款收据复印件、物业费收据、2015年6月17日房屋买卖合同一份、离婚协议书等证据。原告对被告提交证据质证意见如下：对证据2013年1月房屋买卖合同、收据因系复印件不予质证。对证据建设银行活期账户明细真实性及证明内容均无异议。对证据物业费收据的真实性无异议，对证明内容有异议，认为从2015年6月14日的物业费收据内容反映了原告与被告高冬签订房屋买卖合同，当天高冬去物业办公室结清了之前的物业费。对证据2015年6月17日房屋买卖合同真实性及证明内容均无异议，但被告的合同日期是后补的。对证据离婚协议书的真实性及证明内容均有异议，认为协议是两被告提供，未提供在民政局备案的协议。
本院认为，被告高冬对2015年5月其将2013年1月购买的杨而村委会建设的位于济南市历城区仲宫镇月亮湾旅游度假村C4－9的房屋退给了杨而村委会，购房合同、收据、钥匙一起交给了杨而村委会的辩解理由，没有提供证据予以证实，本院对其辩解理由不予采信。原告李志广提交的朋友圈卖房信息、2015年6月14日与被告高冬签订的房屋买卖合同，同日被告高冬出具的收到条，同日被告高冬交纳物业费收据、原告李志广持有的被告高冬2013年1月22日的购房收据等证据，可以综合证明2013年1月，被告高冬购买了杨而村委会建设的位于济南市历城区仲宫镇月亮湾旅游度假村C4－9的房屋。2015年6月14日，原告李志广就购买被告高冬出售的案涉房屋，与被告高冬签订房屋买卖合同。原告李志广给付被告高冬购房款315000元。被告高冬结清2015年6月14日之前的物业费用，将房屋及个人购房收据交付给原告的事实。原告李志广与被告高冬之间存在房屋买卖关系亦有杨而村物业办公室证明证实。根据原告与被告高冬2015年6月14日签订的房屋买卖合同第四条：“双方到杨而村委会办理合同变更登记后剩余房款15000元一次性付给高冬”内容。再结合杨而村委会与原告李志广及李志广之子李岱原就案涉房屋签订的落款时间为“2014年11月20日”的房屋买卖合同内容，以及“小产权房”二手买卖需要进行合同更名的交易习惯。可以认定案涉房屋系杨而村委会未经行政主管部门规划许可，在村集体土地上建设的没有产权的房屋，杨而村委会是该房产的建设出售单位，也是购房者使用权的备案登记单位。原告李志广与被告高冬签订房屋买卖合同后，到杨而村委会变更合同是必经程序。故“2014年11月20日”原告李志广及其子李岱原与杨而村委会签订的房屋买卖合同是原告李志广与被告高冬2015年6月14日所签房屋买卖合同的变更形式。原告李志广与被告高冬实际履行的是2015年6月14日签订的房屋买卖合同。原告李志广与被告高冬之间就案涉房屋存在真实的房屋买卖关系。原告李志广持有的落款时间为2015年6月14日的房屋买卖合同，与被告高冬持有的落款时间为2015年6月17日的房屋买卖合同除落款时间外其他内容一致，本院认定两份合同为同一合同。
《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。案涉房屋的用地为杨而村委会集体土地，土地用途为农用地。杨而村委会未经行政主管部门审批擅自改变土地用途建设案涉房屋。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告李志广与被告高冬在签订合同时，对案涉房屋土地用途违法现状是明知的，案涉房屋买卖合同因违反法律规定，应认定为无效。
综上，原告主张案涉房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。被告高冬应当返还原告李志广购房款315000元。原告李志广应当返还被告高冬位于济南市历城区仲宫镇月亮湾旅游度假西区C4－9号房屋一套（钥匙一把）。因案涉房屋买卖行为违法，对原告李志广要求被告高冬赔偿购房款利息损失及赔偿其他经济损失的诉讼请求，本院不予支持。原告李志广提交证据婚姻登记审查表，认可与被告高冬之间的房屋买卖行为发生时，两被告已经离婚，且未能举证证明被告孙静参与案涉房屋买卖交易或获得房款收益，对原告李志广要求被告孙静承担夫妻共同清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告李志广与被告高冬因买卖位于济南市历城区仲宫镇月亮湾旅游度假西区C4－9号房屋，于2015年6月14日签订的房屋买卖合同无效。
二、被告高冬于本判决生效之日起十日内返还原告李志广购房款315000元。
三、原告李志广于本判决生效之日起十日内返还被告高冬济南市历城区仲宫镇月亮湾旅游度假西区C4－9号房屋（钥匙一把、2013年1月22日高冬购房款收据一张）。
四、驳回原告李志广的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6400元，原告李志广负担3200元，被告高冬负担3200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 郭庆军
人民陪审员 高 霞
人民陪审员 李迎春
二〇一七年九月三十日
书 记 员 周炜炜