广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法东民一初字第1231号
原告苏继昌，男，1974年9月1日出生，汉族，住广东省东莞市万江区。
委托代理人张元龙，广东登润律师事务所律师。
委托代理人潘美凤，广东登润律师事务所律师助理。
被告东莞市东城街道办事处梨川社区居民委员会，住所地：广东省东莞市东城区梨川路122，组织机构代码：K3082099-6。
负责人祁树基。
委托代理人刘庭光，男，1982年10月2日出生，汉族，住广东省东莞市东城区，是东莞市东城区法律服务所所长。
委托代理人叶惠仪，女，1988年12月21日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区，是东莞市司法局东城分局的工作人员。
被告祁沛枝，男，1964年11月2日出生，汉族，住广东省东莞市东城区。
被告周建豪，男，1969年3月15日出生，汉族，住广东省东莞市万江区。
原告苏继昌诉被告东莞市东城街道办事处梨川社区居民委员会（下称“梨川居委会”）、祁沛枝、周建豪租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告苏继昌的委托代理人张元龙，被告梨川居委会的委托代理人刘庭光、叶惠仪到庭参加了诉讼，被告周建豪、祁沛枝经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告诉称：东莞市梨川村大王洲（地名）的“大王洲荔枝园”是被告祁沛枝从被告梨川居委会承包而来的承包经营地。被告周建豪与被告祁沛枝在2009年3月31日签订《梨川大王洲荔枝园租赁协议书》，承包经营了该“大王洲荔枝园”，占地约二亩。后由于被告周建豪无力经营，于2011年8月10日，把“大王洲荔枝园”转包给原告经营。被告周建豪拿出其与被告祁沛枝签订的《梨川大王洲荔枝园租赁协议书》，与原告在该协议书上再次签订协议内容，内容之意为：在遵守原《梨川大王洲荔枝园租赁协议书》的基础上，场地转由原告承包经营，每年承包经营费用为3000元，交两年押金；协议租赁期限为2011年9月1日至2023年3月31日止，共11年7个月；其他条款不变。合同签订当日，原告向被告周建豪支付了2011年8月至2012年8月租金3000元和两年押金6000元，共计9000元。同时原告向被告周建豪又支付了清场费用2000元。被告祁沛枝也认同被告周建豪转包给原告，亦安排电工给原告包装电线，因此向原告收取了荔枝树转让费7500元及电线包装费用800元。随后，原告投入大量成本和栽植青苗进行管理。2012年10月11日，原告向被告周建豪支付了2012年8月至2013年8月的租金3000元。直至2013年7月，被告梨川居委会在没有任何通知和沟通的情况下，开挖机到原告经营的“大王洲荔枝园”内破坏大量种植物及基础设施，擅自解约，严重损害原告的合法权益。被告祁沛枝与被告周建豪将荔枝园转包给原告，是合法有效的，三名被告应当连带承担违约责任，赔偿原告的实际损失及可预期收入。于是原告诉至法院请求依法判令：一、三名被告向原告返还两年押金6000元及利息（按同期银行贷款利率，自2013年9月3日起计算至付清之日止）；二、三名被告向原告连带赔偿荔枝树转让费7500元；三、三名被告向原告连带赔偿土地征收补偿费用（相当于可预期收入）50000元；四、三名被告连带承担本案诉讼费用。
被告梨川居委会辩称：一、原告与被告梨川居委会之间不存在租赁合同关系。被告梨川居委会将案涉土地发包给被告祁沛枝经营，被告祁沛枝未经被告梨川居委会的同意擅自将该土地转包给他人，被告梨川居委会对此从不知情，案涉土地的承包费用一直由被告祁沛枝交纳。因此，原告所主张的押金、租金及其他费用或损失的问题，应当基于合同关系向与其签订合同的相对人主张，原告向被告梨川居委会主张权利没有事实依据。二、原告主张被告梨川居委会的侵权行为，没有任何事实依据。原告此前以财产损害赔偿纠纷向法院提起诉讼，（2013）东一法民一初字第8588号民事判决已经查明认定原告提供的证据不足以证明被告梨川居委会事实侵权行为，据此驳回原告的赔偿请求。原告不服一审判决后提出上诉，二审法院已驳回上诉维持原判。因此，原告再次提出要求被告梨川居委会赔偿土地征收等诉求，根据一事不再理原则应予驳回。
被告祁沛枝、周建豪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提供任何书面答辩意见或证据材料。
经审理查明，2003年3月8日，被告梨川居委会的前身“东莞市东城区办事处梨川村村民委员会”（下称“梨川村委会”）与被告祁沛枝签订一份《大王洲大堤部份承包合同书》，约定由被告祁沛枝向梨川村委会承包一处位于梨川大王洲大堤的部分土地用于种植荔枝龙眼树，承包期自2003年4月1日至2023年3月31日止，每年承包款为1500元，被告祁沛枝应于每年7月份缴交当年承包款，大堤原有60棵龙眼和原有树木属于梨川村委会所有，被告祁沛枝不得损坏。被告梨川居委会确认被告祁沛枝在2011年4月以前均有向被告梨川居委会交纳承包费，在此之后便不再经营种植，下落不明，被告梨川居委会至今没有行使合同解除权。
2009年3月31日，被告祁沛枝（甲方）与被告周建豪、案外人陈浩能（乙方）签订《梨川大王洲荔枝园租赁协议书》。该协议书第一条约定，甲方要保证梨川大王洲围堤与梨川社区居委会签的合同具有真实性，并负责每年缴交承包款。第二条约定，租赁期限为14年，生效期从2010年2月26日至2023年3月31日止。第三条约定，乙方须在每年3月31日前缴交租金，如不按时缴交，则甲方有权解除合约。第四条约定，乙方每年交甲方租金叁仟元整。第六条约定，乙方不能单独转让或转租给第三方，如需转让或转租必须经甲方同意。第八条约定，先交两年押金6000元正。该协议书落款处甲方一栏有被告祁沛枝的签名及捺印，乙方一栏有被告周建豪的签名捺印，以及案外人陈浩能的签名捺印，但案外人陈浩能的签名捺印被涂改划掉。
2011年，原告与被告周建豪在上述《梨川大王洲荔枝园租赁协议书》的末尾处以手写方式备注两行文字，内容为：“以上场内有荔枝树柒条属周建豪所有，现从2011年9月1日起至合同期满，转由苏继昌承包使用。（其他条款不变）”，该两行文字下方有两栏，被告周建豪在转租人一栏签名捺印，原告在承租人一栏签名捺印。
2011年8月10日，原告向被告周建豪支付了“清场费（花场）”2000元、两年押金6000元以及“花场租金（2011年8月10日至2012年8月10日）”3000元。2011年10月3日，原告向被告祁沛枝支付7500元，被告祁沛枝向原告出具了一份收据，内容为：“苏继昌购买本人荔枝树壹拾棵，以每棵柒佰伍拾元正，总7500元正”。2012年10月11日，原告向被告周建豪支付了“花场租金（2012年8月至2013年8月）”3000元。原告又提供了一份现金支出证明单，拟证明其承包案涉花场后支付了报装电表的材料、人工及用餐费用共计1120元，但该单据无收款人签名。原告还提供了一组收据，拟证明其为经营案涉花场投入了相应成本，因合同不能继续履行而遭受了成本及可预期收入损失。
原告曾于2013年9月3日向本院提起财产损害赔偿纠纷诉讼，诉称被告梨川居委会在2013年7月无故损坏案涉荔枝园内的种植作物及道路等设施，要求被告梨川居委会、祁沛枝、周建豪赔偿青苗损失、荔枝园的成本损失、土地征收补偿费用（相当于可预期收入）、租赁押金及租金等损失。本院作出（2013）东一法民一初字第8588号民事判决，以原告未提供充分证据证明其主张的侵权事实为由驳回原告的全部诉讼请求。原告不服该一审判决提出上诉，东莞市中级人民法院在二审期间组织双方当事人到现场勘察，据此作出了（2014）东中法民一终字第1107号民事判决，认定原告承包的树木仍在案涉场地内并未遭受损毁，原告提供的证据不足以证明被告梨川居委会实施了侵权行为，因此维持原判。
原告于2015年5月8日向本院提起本案诉讼，主张被告祁沛枝与梨川村委会签订的《大王洲大堤部份承包合同书》并未限制被告祁沛枝使用，是允许转包的，而被告祁沛枝在2009年转包给被告周建豪，被告周建豪以及原告按照合同约定期限及方式经营使用场地，因此合同具有连续性。原告还主张被告梨川居委会擅自解约并损坏原告在该场地内种植的作物及建造的设施，据此要求三名被告承担连带赔偿责任。
以上事实，有原告提供的《梨川大王洲荔枝园租赁协议书》、收款收据、收据、《大王洲大堤部份承包合同书》（复印件）、收款收据（复印件）、送货单，被告提供的《大王洲大堤部分承包合同书》（复印件）、收款收据（复印件）、民事判决书，以及本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为，被告祁沛枝、周建豪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交任何书面答辩意见或证据材料，视为放弃抗辩及举证质证的权利，应当承担相应的不利后果。本案的争议焦点是：一、原告与何人存在租赁合同关系；二、原告以违约为由要求被告梨川居委会承担赔偿责任有无依据。本院对此分析如下：
案涉《梨川大王洲荔枝园租赁协议书》与《大王洲大堤部份承包合同书》针对案涉土地约定了“承包”事宜，但合同当事人并未就案涉土地依法办理农村土地承包经营权证登记，针对案涉土地形成的法律关系应为租赁合同关系。
原告与被告梨川居委会提供的证据可证实以下事实：梨川村委会与被告祁沛枝之间成立租赁合同关系，约定梨川村委会向被告祁沛枝出租案涉土地；被告祁沛枝与被告周建豪之间成立租赁合同关系，约定被告祁沛枝将案涉土地转租予被告周建豪；原告与被告周建豪之间成立租赁合同关系，被告周建豪将案涉土地再转租予原告；原告因受让荔枝树向被告祁沛枝支付转让费，故原告与被告祁沛枝之间成立买卖合同关系。原告与被告梨川居委会之间并未直接签订书面合同，亦未通过口头或其他方式达成合同关系。再者，原告在实际履行过程中并非向被告梨川居委会支付租金，而是向被告周建豪支付租金。由此可见，原告与被告梨川居委会并不存在租赁合同关系。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”原告主张《大王洲大堤部份承包合同书》并未限制被告祁沛枝使用案涉土地，由此主张被告祁沛枝可以转租给他人。原告的该项观点不符合上述法律规定，本院不予采信。被告祁沛枝未提供任何证据证明其取得出租人同意，因此其无权向被告周建豪转租案涉土地。同理，被告周建豪与原告达成的转租协议对被告梨川居委会不发生法律约束力。
综上所述，被告祁沛枝明知未经出租人同意转租案涉土地会造成合同履行受阻的后果，仍然向原告转让荔枝树。即使原告取得荔枝树的所有权，但由于荔枝树必须依附土地才能存活并实现经济价值，案涉租赁合同已无法继续履行，原告取得荔枝树亦无法实现合同目的，被告祁沛枝对原告的损失负有责任。因此，原告要求被告祁沛枝返还荔枝树转让费7500元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告周建豪在未核实被告祁沛枝有无权利处分案涉土地的情况下与之签订合同，又将案涉土地转租予原告，现租赁合同已无法继续履行，由此导致原告无法实现合同目的，被告周建豪的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告要求被告周建豪返还租赁押金6000元及利息的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。该利息应以6000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自原告首次起诉主张权利之日即2013年9月3日起计算至清偿之日止。但原告以被告梨川居委会擅自解约及破坏财产为由要求被告梨川居委会承担违约责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。另外，原告诉请的土地征收补偿费用（相当于可预期收入）50000元，证据不足，本院不予采信。故原告要求三名被告连带赔偿该项损失的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告祁沛枝向原告苏继昌返还荔枝树转让费7500元；
二、被告周建豪向原告苏继昌返还租赁押金6000元及逾期利息（以6000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2013年9月3日起计算至清偿之日止）；
三、驳回原告苏继昌的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1408.20元（原告已预交），由原告苏继昌负担1094.55元、被告祁沛枝负担164.18元、被告周建豪负担149.47元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 李春嫦
代理审判员 黄淑娇
人民陪审员 袁影霞
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 陈少艳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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