贵州省纳雍县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0525民初455号原告：任某，男，某年某月某日出生，汉族，住纳雍县某镇某街。原告：史某（系任某之妻），女，某年某月某日出生，汉族，住纳雍县某镇某街。二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：刘煜，贵州雍盛律师事务所律师。被告：董某，女，某年某月某日出生，汉族，住纳雍县某镇某街。委托诉讼代理人：陈强（系董某之夫），男，某年某月某日出生，汉族，住纳雍县某镇。第三人：刘某，男，某年某月某日出生，汉族，住纳雍县某办事处。第三人：陆某（系刘某之妻），女，某年某月某日出生，汉族，住纳雍县某办事处。原告任某、史某与被告董某及第三人刘某、陆某案外人执行异议纠纷一案，本院2017年2月9日立案后，依法适用普通程序于2017年3月24日公开开庭进行了审理。原告任某、原告任某及史某的委托诉讼代理人刘煜，被告董某及其委托诉讼代理人陈强到庭参加了诉讼。第三人刘某、陆某经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任某、史某向法院提出的诉讼请求：判决立即停止纳雍县人民法院（2016）黔0525执异19号执行裁定书对位于纳雍县雍熙镇工贸小区房产证号为××、面积为142.02平方米的房产的执行。事实和理由：该房产事实上是我们向刘某夫妇购买，已支付所有购房款及缴纳所有税费，该买卖合同未违反法律的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，依法应合法有效，故该房产的所有权已转移，我们系实际所有权人，且该房产未办理变更登记不是我们的过错。该房产的土地使用权人开始登记为刘世华名下，2009年杨奇霖与刘世华向纳雍县国土资源局申请变更登记为杨奇霖，后又变更为杨奇霖和陆某。2006年1月9日，杨维作为刘世华的代理人以刘世华的名义与任某签订《合资建房协议》，约定房产为第五层平面图中的二号房，面积为140平方米，具体面积以产权证上登记的面积为准，先预付6万元，余款交房时一次性付清，实际是以每平方米780元的价格将该房产卖给任某。2006年1月9日，任某将预付款6万元支付给杨维，同年11月3日，支付给杨维余款4.5万元。房屋移交后，任某对该房屋进行装修并实际占有居住至今。刘某和陆某告诉我们因政府停止批建工贸小区相关手续而不能办理产权证，所以我们并没有要求刘某和陆某尽快办理房屋变更登记。2013年7月30日，纳雍县房产事业局将该房产登记在刘某和陆某名下，我们并不知道。刘某和陆某后来告诉我们房屋所有权证上登记的面积为142.02平方米，按照实际面积计算，还应补购房款5775元，办证费13400元。2016年1月2日，任某向刘某支付了购房款5775元及办证费13400元。2016年1月31日，为办理产权证变更登记的需要，陆某与史某补充签订了《房屋转让协议》，但当任某于2016年10月份到房产局办理房屋产权证变更登记时，才被告知自己购买的房产已被法院查封。根据《合同法》及《物权法》的规定，原告已取得该房屋的所有权并实际占有居住至今，没有登记只是物权未设立，故依法应予以排除强制执行。原告已支付刘某、陆某全部购房款124175元，又投资10余万元进行装修，并缴纳了相应税收7031元，且以现在的市场价格计算，即使不装修，房屋价格也应在40万左右，加上装修成本，如果该房产被执行，原告将有50万元的合法权益无辜受到损害而得不到保护。本案中，原告与刘某、陆某之间系买卖合同关系的债权，被告与刘某、陆某系民间借贷关系的债权，两种债权之间是平等的，不能牺牲原告买卖合同关系的债权去挽救被告民间借贷关系的债权，原告已完全支付购房款并实际占有居住十年的房产仅仅因为未办理变更登记就被执行，法律的精神将无从得以体现。被告董某辩称，根据相关法律规定，本案涉及的房产属于不动产，其物权是否发生转移应以产权登记为准。纳雍县房产事业局是法定的不动产登记机构，从该单位查实涉案房产登记为刘某、陆某的名下，即该房产属于第三人所有，并未发生物权变动。我与第三人刘某、陆某两人的债权债务关系已经过法院出具的（2016）黔0525民初104号民事判决书确定，且我经法定程序申请强制执行了涉案房产，原告提出执行异议后，法院作出了（2016）黔0525执异19号执行裁定书，已驳回原告的执行异议申请，现原告提出的与刘某、陆某存在房屋买卖合同关系，系他们之间的债权债务关系，与我无关，我申请执行的是我的债务人刘某、陆某名下的财产。我只认房产证上登记的名字，既然房产证上登记的是刘某、陆某的名字，那么就应当是属于刘某、陆某的房产，应当予以查封。原告说是第三人已将房卖给其，但如果真的卖了，为什么这么多年还未办理变更房产登记。第三人刘某述称，涉案房屋确实属于原告所有，原告所讲都是属实的，为什么这么长时间没有办理变更登记手续，是因为2013年我们办理房屋所有权证书后，在房产局办理过户登记需要补的手续太多，还需要缴纳税钱，因此就没有及时办理过户登记，并不存在故意转移资产的行为。第三人陆某未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据：1、合资建房协议、房屋转让协议、房屋平面图、杨维出具的情况说明及收条、税收凭证各1份，用以证明涉案房屋系原告向刘某、陆某购买，已经支付全部房款、税费及办证费，且房屋未变更登记，过错不在原告，实际所有权人系原告，依法应排除强制执行。被告质证认为该份证据不具真实性、合法性，协议不具有买卖的效力，且房屋没有在相关部门登记。2、从纳雍县国土资源局复印的国有土地使用权出让申报表、审批表、国有土地使用证、承诺书、变更申请、土地使用权共同使用协议书、土地转让协议等资料各1份，用以证明涉案房屋土地使用权的取得及变更过程，从而证明房屋系原告向刘某夫妇购买，系实际所有权人。3、装修工程施工合同1份、收条及收据5张、办理水电放户的证明及票据各1份，用以证明原告对涉案房屋投资装修并实际入住至今的事实。经审查，以上证据来源合法、内容真实、与本案有关联性，符合证据的“三性”特征，本院予以采信，作为本案认定案件事实的依据。经审理查明，2006年1月9日，刘世华为甲方与任某为乙方签订《合资建房协议》，约定甲方在纳雍县雍熙镇工贸小区自购地基上修建房屋，乙方要求在该栋集资一套住宅为第五层，建筑面积为140平方米，集资单价为780元/平方米，总价款为109200元(集资金额按照房地产办证机关核定面积计算)，付款方式为第一次预付6万元，剩余49200元交房时一次性付清。还约定由于政府暂停审批工贸小区手续，房屋产权手续暂办不到给乙方。等政府开始批工贸小区手续后，由甲方统一办理房屋产权证，所需交纳的税费由乙方承担。刘世华委托杨维负责该栋房屋的修建，并代刘世华收取了任某的集资款。协议签订后，杨维收到任某交来的购房款6万元。2006年11月3日，杨维收到任某交来的剩余购房款4.5万元。房屋建好交付后，原告任某便对房屋进行了装修并于2007年11月入住至今。2013年7月30日，该房屋办理了房屋产权证，纳雍县人民政府将产权证号为××的房屋登记在刘某、陆某名下，建筑面积为142.02平方米。2016年1月2日，任某根据房产证上登记的建筑面积，将购房款差价5775元及办证费用13400元补给刘某。2016年1月31日，原告任某与第三人陆某为办理房屋产权证变更登记手续签订了《房屋转让协议》。2016年2月5日，史某缴纳了办理房屋产权证变更登记手续的税费7031.85元。另查明，2005年12月，刘世华取得纳雍县雍熙镇2005-00721地块的使用权，2009年8月变更使用权人为杨奇霖，2009年11月又变更使用权人为杨奇霖、陆某。2013年12月17日及2014年5月22日，第三人刘某、陆某分别向被告董某借款40万元和180万元。2016年1月8日，董某向本院提起诉讼，2016年2月5日，本院作出（2016）黔0525民初104号民事判决书判决刘某、陆某偿还董某贷款220万元及利息。2016年4月6日，本院在执行申请执行人董某与被执行人刘某、陆某民间借贷纠纷一案中，作出（2016）黔0525执114-1号执行裁定书，查封了该房屋。任某发现涉案房屋被本院查封后无法变更登记房屋所有权人，向本院提出案外人执行异议，本院于2016年12月26日作出（2016）黔0525执异19号执行裁定书，驳回任某的异议。原告任某、史某向本院提起诉讼。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让、和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，刘世华与原告任某签订的《合资建房协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效协议。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，原告依照《合资建房协议》的约定已向第三人支付了全部购房价款，第三人也将涉案房屋交由原告实际占有，且已实际占有10年的时间，因此双方当事人已经全部履行完毕协议内容，且在原告获得房屋后，一直居住至今。由于刘某、陆某在办理了房屋产权证后未及时告知原告，且再加上变更登记手续较为复杂，另，原告也在积极的配合办理产权变更登记手续，并缴纳了相应的税费及办证费，因此原告对涉案房屋未办理过户手续并不存在过错。综上所述，原告请求停止对涉案房屋的执行的主张，应予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院《关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一二条之规定，判决如下：停止对座落于纳雍县雍熙镇工贸小区五层房产证号为××号的房屋的执行。案件受理费100元，由被告董某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审 判 长  丁明香审 判 员  陈 弦人民陪审员  彭明华二〇一七年四月六日书 记 员  丁智超