江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书(2015)东民初字第1053号原告：东台市台城房地产开发有限公司，住所地：江苏省东台市望海西路12号楼南楼405室。法定代表人：韩荣祖，该公司经理。委托代理人：陆志强，江苏海瑞华律师事务所律师。被告：陈向明，居民。被告：唐娟，居民。被告：陈楠，居民。第一、三被告的委托代理人：唐娟，居民。第二被告委托代理人：陈亚富，江苏天全律师事务所律师。原告东台市台城房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“台城房地产公司”）与被告陈向明、唐娟、陈楠商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月30日立案受理后，依法由审判员王元元适用简易程序于2015年8月4日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2015年11月10日公开开庭进行了审理。原告台城房地产公司的委托代理人陆志强，被告陈向明、陈楠的委托代理人唐娟，被告唐娟及其委托代理人陈亚富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告台城房地产公司诉称：陈向明、唐娟系夫妻关系，陈楠系陈向明、唐娟之子。2004年4月20日，陈向明与台城房地产公司北关项目部签订商住楼购房协议书，协议书约定，陈向明预订台城房地产公司北关项目部于东台市政府2000招商13号宗地段开发的9号楼301室，建筑面积为159.12平方米，此房无层次差，以均价计算，2004年4月20日预交20000元，住房建成后交清全部房价款。陈向明预交了20000元。2006年11月17日，东台市物价局核准，9号楼普通住宅商品房基准销售价格为1476元/平方米，户内面积为152.48平方米。2007年5月14日，为开取契税发票，唐娟以陈向明、陈楠名义签订了9号楼303室商品房买卖合同。2008年2月，唐娟等人入住后，未能给付余款。为此，诉讼要求三被告给付尚欠购房款204968元，并按中国人民银行同期贷款利率计算的利息标准支付违约金（暂定112342.96元）。被告陈向明、唐娟、陈楠辩称：台城房地产公司诉称与事实不符。2004年4月20日，三名被告曾以陈向明名义与台城房地产公司签订《购房协议》一份，向其预定159.12平方米的住宅房一套（位于综合商城9号楼301室）。但台城房地产公司无法向陈向明提供该房，双方经协商三名被告以陈向明、陈楠的名义与台城房地产公司于2007年5月14日重新签订《商品房买卖合同》一份，约定房屋面积为152.43平方米，购房款为180000元，位置为东台市东台镇北关北路1号9幢2单元303室。后三名被告根据约定向台城房地产公司交清了购房款180000元，并且承担了相应的税费，三名被告不欠付台城房地产公司的购房款。台城房地产公司一直未给三名被告办理产权登记，在催促过程中台城房地产公司一直声称将为三名被告办理产权登记，但想不到突然以拖欠购房款为由将三名被告告上法庭。原告的诉求不符合事实和法律，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2003年4月，台城房地产公司以政府招商方式取得位于台城北关桥下编号为13号地块的土地使用权，该地块规划用途为商住，土地使用年限自2003年4月28日至2071年4月28日。台城房地产公司经批准在上述地块上建设商品房（建设工程规划许可证号为2006075，施工许可证号为320981200606210101），定名为东台市北关综合商城，并取得商品房预售许可证。2004年4月20日，台城房地产公司北关项目部（甲方）与陈向明（乙方）签订《东台市台城房地产开发有限公司北关项目部商住楼购房协议书》一份，约定：一、乙方预订甲方开发的北关综合商住楼9号楼301室一套，建筑面积为159.12平方米。建房周期从开工之日起，一年交房使用。二、商住楼均以建筑面积为计价1180元/平方米，根据楼层次，确定差价如下：一层营业用房（价格另订），二层加价10%，三层加价13%，四层加价6%，五层减价4%，六层减价25%。三、乙方于2004年4月20日向甲方预交建房款贰万元。待住房建成后应交清全部房价款，方能领取钥匙。合同下方附手写文字：此房无层次差，以均价计算。2004年4月20日，陈向明交纳购房预付款20000元，台城房地产公司北关项目部向其出具20000元收据一份。2006年11月17日，东台市物价局出台《关于北关商城三期工程普通住宅商品房销售价格的批复》，批复内容为：北关商城三期工程位于台城北关桥北西首，建9号楼一栋，建筑面积9650平方米，其中普通住宅商品房9550平方米，另有不计入建筑面积的自行车库1200平方米。经核定普通住宅商品房基准备销售价格为1476元/平方米，自行车库平均销售价格为848元/平方米。2007年5月14日，台城房地产公司与陈向明、陈楠签订《商品房买卖合同》一份，约定陈向明、陈楠购买北关综合商城9号楼303室。建筑面积为152.48平方米，按套（单元）计算，该商品房总价款为180000元整。双方约定，付款方式为分期付款。合同第七条对买受人逾期付款的违约责任进行了约定，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。双方还对交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、规划设计变更、交接、争议解决方式等进行了约定。2008年2月4日，陈向明、陈楠取得案涉房屋的购房款税票一张，载明北关综合商城住宅楼9号303室，建筑面积152.48平方米，售房款180000元。原告认为，唐娟当时系北关项目部工作人员，负责办理房产证和到税务部门开票。被告认为，当时唐娟有一辆小汽车，经常帮助拿北关项目部送取材料，跑跑腿。合同签订后，案涉房屋于2008年3月中旬交付，至今未领取房屋所有权证。陈向明、陈楠已缴纳案涉房屋的契税、维修基金、物业费等，物业费的交纳时间为2008年3月11日。陈向明于2008年1月23日、2008年3月14日分别向供电公司、自来水公司提出开通用电、用水申请。2008年7月20日，唐娟与台城房地产公司签订《东台市台城房地产开发有限公司北关项目部商住楼购房协议书》一份，唐娟向台城房地产公司北关项目部购买车库一间，价款60000元，唐娟于当日交纳60000元，北关项目部出具给唐娟60000元收款收据一份。2012年8月11日，就北关商城业主办理房屋登记有关程序和要求，经市政府组织会办，形成《关于北关商城业主办理房产证的意见》，主要内容：办理房屋登记需提交的要件：（1）购房合同；（2）购房发票、收款收据或台城房产公司出具的房款已结清的证明；（3）台城房产公司代收契税的收款收据；（4）房屋维修基金缴款凭证；（5）购房人身份证复印件；（6）房屋登记申请书。原告认为三名被告仅交纳购房款20000元，提供下列证据予以证明：1、被告交纳的20000元收款收据；2、北关综合商城9号楼缴款记录中记载：“303陈向明2004.4.20，2万元”；3、9号楼房屋预销售情况登记表中记载：“303陈向明已交2万元”；4、夏红存遗留的北关商城9号楼欠款清单中记载“9号楼陈向明20”；5、北关综合商城9号楼其他住户购房收款收据；6、《关于北关商城业主办理房产证的意见》；并申请证人周某、崔某出庭作证。被告认为其已付清购房款，提供下列证据证明：《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、契税、维修基金、水电工料费、物业费缴纳收据及凭证。审理中，台城房地产公司明确诉讼请求为：要求三名被告给付尚欠购房款204968元（152.43平方米*1476元/平方米-20000元），并自2008年2月至诉讼时（2015年6月30日）止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息标准支付违约金。另查明，陈向明与唐娟原系夫妻关系，陈楠系陈向明、唐娟的婚生子。陈向明、唐娟于2007年10月24日向东台市民政局申请离婚登记，双方提交的离婚协议书中载明：“共同财产分割：……住宅一套154平方米，位于北关北路9号楼303室归唐娟所有，未交足部分的款项由唐娟交纳……”再查明，案涉房屋所在的北关综合商城实际开发人为夏红存，其与台城房地产公司之间系挂靠关系，因夏红存涉及借高利贷无法偿还，为逃避债务外出未归，2010年，夏红存过世。上述事实，有原告提交的：《东台市台城房地产开发有限公司北关项目部商住楼购房协议书》、东台市物价局东价[2006]112号文件、北关综合商城9号楼缴款记录、9号楼房屋预销售情况登记表、夏红存遗留的北关商城9号楼欠款清单、2004年4月20日收据、陈向明申请水、电开户资料、《关于北关商城业主办理房产证的意见》、《商品房买卖合同》、北关综合商城9号楼其他住户购房收款收据、唐娟与台城房地产公司北关项目部签订的车库购买协议及收款收据、离婚登记处理表及离婚协议书、证人周某、崔某出庭作证的证言；被告提交的：《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、契税、维修基金、水电工料费、物业费缴纳收据及凭证以及双方当事人的当庭陈述等证据在卷证明。本院认为：2004年4月20日，台城房地产公司北关项目部与陈向明签订《购房协议书》，陈向明预订北关综合商住楼9号楼301室一套。2007年5月14日，台城房地产公司与陈向明、陈楠签订《商品房买卖合同》，约定陈向明、陈楠购买北关综合商城9号楼303室。上述两份合同均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规规定，应当认定有效。《购房协议书》系预订合同，《商品房买卖合同》系双方就案涉房屋签订的正式买卖合同，且原告向三名被告实际交付的是北关综合商城9号楼303室，故《商品房买卖合同》系双方当事人实际履行的合同，双方当事人的权利义务应按《商品房买卖合同》约定履行。一、关于被告是否差欠原告购房款的问题。首先，从北关项目部保存的当时购房资料来看，北关综合商城9号楼缴款记录中记载：“303陈向明2004.4.20，2万元”，9号楼房屋预销售情况登记表中记载：“303陈向明已交2万元”，夏红存遗留的北关商城9号楼欠款清单中记载“9号楼陈向明20”，以及证人周某、崔某作为台城房地产公司在北关商城处理遗留问题的工作人员出庭作证的证言，两位证人均证明从移交的资料上看，唐娟家购买的房屋只交了20000元，唐娟差欠购房款。上述几份证据相互印证。其次，从案涉房屋所在的9号楼其他住户交纳购房款的情况来看，9号楼103、104、203、204、304、403、503、504、603、604等住房户交纳购房款后均持有收款收据，且根据市政府会办意见形成的《关于北关商城业主办理房产证的意见》中办理房屋登记需提交购房发票、收款收据或台城房产公司出具的房款已结清的证明，本案被告认为其已付清案涉房屋的全部购房款，其提供的交款凭证仅为销售不动产统一发票（税票），其未能提供其他证据佐证已付清全部购房款，故对被告关于已交清全部购房款，不欠购房款的抗辩意见，没有事实和法律依据，本院不予采信。原告关于本案应按东台市物价局《关于北关商城三期工程普通住宅商品房销售价格的批复》中核定的销售价格1476元/平方米计算案涉房屋价款的意见，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》中对案涉房屋的总价款已进行了明确约定，且该价款与双方签订的《购房协议书》中约定的房屋面积单价1180元/平方米按案涉房屋建筑面积152.48平方米计算的房屋总价款基本相当，故对原告要求按1476元/平方米计算案涉房屋价款的请求，本院不予采纳。案涉房屋的总价款应为180000元，三名被告已给付20000元，三名被告尚应给付原告所欠购房款160000元。二、关于原告主张逾期违约金的问题。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，对买受人逾期付款的违约责任进行了约定，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。现买受人逾期付款，房屋买卖合同已实际履行，双方在合同中约定付款方式为分期付款，但对具体的分期付款时间未进行约定，原告于2008年3月中旬实际交付案涉房屋，故对原告主张的逾期违约金应自2008年3月21日起至2015年6月30日止以160000元为本金按日万分之一计算，对原告主张的超出该部分请求的违约金，本院不予支持。原告主张按中国人民银行同期贷款利率计算违约金，没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第一百三十条、第一百六十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告陈向明、唐娟、陈楠于本判决生效之日起20日内给付原告东台市台城房地产开发有限公司购房款160000元及违约金（以本金160000元自2008年3月21日起至2015年6月30止日按日万分之一计算）；二、驳回原告东台市台城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6060元，由原告东台市台城房地产开发有限公司负担1730元，被告陈向明、唐娟、陈楠共同负担4330元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。并按有关规定向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：盐城市农行中汇支行，账号：40×××21）。在上诉期内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王元元代理审判员  于志丽人民陪审员  姜凤玲二〇一五年十二月二十四日书 记 员  刘 平附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。2、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》法释[2001]33号第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。