江苏省海安县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安少民初字第0012号
原告徐建云。
委托代理人张健。
原告周国栋。
法定代理人周松亚（系周国栋之父）。
委托代理人周朝均。
委托代理人张健。
原告周松亚。
委托代理人周朝均。
委托代理人张健。
被告韩良余。
被告李元根。
委托代理人李国华。
委托代理人任德善。
原告徐建云、周国栋、周松亚诉被告韩良余、李元根确认房屋买卖合同无效纠纷一案，本院2014年2月24日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月13日、6月5日公开开庭进行了审理，原告徐建云，原告周国栋、周松亚的委托代理人周朝均以及三原告共同的委托代理人张健，被告韩良余，被告李元根的委托代理人李国华、任德善到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐建云、周国栋、周松亚诉称：徐九洲与夏巧玲系夫妻，二人分别于2010年9月20日和2004年9月25日去世，双方生前育有两女，长女徐建云，次女徐建梅（1977年1月16日生）。韩良余是徐建云丈夫，系入赘上门。周松亚是徐建梅丈夫，双方生有一子周国栋。徐建梅于2003年3月11日因车祸去世。1993年，徐九洲与夏巧玲及女儿徐建云、徐建梅在原宅基地上翻建正房四间、附房四间。2009年7月2日，被告韩良余未征得房屋所有人和其他权利人同意，将原告共有的集体所有的土地上的房屋转让给被告李元根，违背了国家法律，损害了原告的合法权益。原、被告协商未果，现向法院诉讼请求判决确认被告韩良余、李元根2009年7月2日签订的座落于海安县原胡集镇青萍港村11组的房屋转让协议无效，本案诉讼费由被告负担。
被告韩良余辩称：讼争的房屋是我卖的，但房屋登记的产权人是我岳父徐九洲，徐九洲有病不准卖房，我与被告李元根在买卖协议上明确约定要过户，但该房至今没有过户，所以买卖不算数。我收了李元根35000元房款是事实，他买房后也进行了装潢，我同意将购房款和装潢的钱都贴给他。
被告李元根辩称：1、房屋买卖协议是买卖双方的真实意思，协议已经实际履行，双方从未产生争议。2、买卖的标的物系农村房屋，土地为集体所有，买卖双方为同村同组邻居，被告因房屋被政府征收，购买原告闲置的房屋自行居住，卖方已在他处另行建房并转让房屋，房屋买卖符合农村宅基地使用的相关规定，合法有效。3、卖方诉讼是因该房屋现被政府征收，买方因此获得补偿而引起的。4、政府征收过程中确认了被告对房屋享有合法权利，并于2014年3月依法进行了安置补偿，且已将涉案房屋拆除。综上，卖方见财起意，不讲诚信，寻找借口提起诉讼，理由不能成立，应当驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：徐九洲与夏巧玲婚后生有两女，长女徐建云，次女徐建梅。被告韩良余系徐建云丈夫，1989年9月7日，韩良余因结婚将户口迁入徐九洲家中入赘，与徐九洲、夏巧玲一家共同生活，韩良余与徐建云生有一女徐月。1999年左右徐建梅出嫁给原告周松亚，双方婚生有一子周国栋。2003年3月11日，徐建梅因交通事故去世。
1993年4月29日，徐九洲家庭经申请获得建设用地规划许可。同年6月4日，徐九洲一家共6人（徐九洲、夏巧玲、徐建云、韩良余、徐月、徐建梅）向户籍地原海安县青萍乡人民政府申请在青萍村1组（现为青萍村11组）原宅基地上将草房翻建瓦房，1993年6月28日获得批准，同意翻建建筑面积101.9平方米、扩建38平方米、合计建筑面积140平方米、宅基地245平方米的房屋。同年，徐九洲取得17.65平方米的临时用地使用证。随后，徐九洲一家在原址建正房4间、附房4间。1999年12月12日，徐九洲领取了上述房屋的集体土地使用证，使用权面积为245平方米。1999年12月13日，海安县青萍乡人民政府向徐九洲颁发了上述房屋的村镇房屋所有权证，确认了建筑面积为152.1平方米的房屋属私有房屋性质。2004年9月25日，夏巧玲去世。徐九洲与徐建云、韩良余夫妇共同居住于上述房屋中。
2009年，因焦港河上的青萍桥建设，同组村民李元根家房屋将被拆迁。经本组村民徐某介绍，韩良余与李元根两家达成以35000元买卖房屋的意向，7月2日，由青萍港村民调兼治保主任陆某执笔书写，经时任青萍港村村民委员会主任钱某、村民调兼治保主任陆某、村民徐某、倪世元见证，韩良余代表其家庭与李元根达成房屋买卖协议一份，内容为青萍港村11组韩良余、李元根经平等自愿协商，韩将住房卖给李，立协议如下：1、韩良余正房4间、附房4间，门窗水电，包括太阳能、浴缸卫生间，不包括树木，计价3.5万元人民币；2、李元根先付2000元押金，韩良余择日搬家，若李元根反悔则押金奉送，若韩良余反悔则加2000元反还给李元根；3、余款3.3万元待李元根拆迁补偿款到帐后，韩良余交出土地使用证、房产证后，李元根全部付清；4、韩良余必须协助办理房屋过户手续，转让税由李元根负担；5、成交后，韩良余原宅基地的产权归李元根所有，不管以后发生什么变化与韩良余无关，李无根必须提供韩良余小型生产用具存放的地方；6、李元根贴韩良余红砖2000块；7、韩良余原南排屋南墙外即界址线，转让后李元根必须保持原状；8、此协议一式两份，双方各执一份。被告韩良余、李元根均在立协议人处签名，徐某、倪世元、钱某、陆某亦在见证人处签名。协议签订时，徐建云始终在场。协议签订后，李元根当即交付押金2000元给韩良余。一周之内，李元根将其余房款33000元通过陆某交付给韩良余，韩良余将登记户名为徐九洲的房屋产权证和土地使用权证通过陆某转交给李元根，并将房屋腾空交李元根，其与妻子徐建云、岳父徐九洲则搬至韩良余原籍海安县孙庄镇韩庄村房屋中居住至今。李元根一家对购买的房屋进行装修后，即搬入居住至2014年3月。2010年9月20日徐九洲病故。后韩良余将户口迁回原籍。2013年10月，讼争房屋区域因黄海大道西延焦港河大桥项目被列入拆迁范围。徐建云、韩良余夫妇找到青萍港村党支部书记钱某（卖房时其任青萍港村村民委员会主任）称房子卖亏了，钱某让他们到房子实际拆迁时，枝节问题请原来介绍卖房人帮助调解一下。听到拆迁消息后，徐建云、韩良余夫妇又找到见证人陆某，说房子尚未过户，应该还是他们的，陆某让他们自行协商解决。2014年2月24日，徐建云、周国栋、周松亚向本院提起诉讼，要求确认韩良余与李元根签订的房屋买卖合同无效。2014年3月，海安工业园发展有限公司与李元根签订房屋拆迁安置协议，后将讼争房屋拆除。
另查明，徐建梅出生于1977年1月16日，1993年徐九洲家庭建房时，徐建梅尚未成年，无稳定工作及收入。2013年春节期间，周松亚埋怨韩良余将房子卖掉怎么不告知他的，并向韩良余要求把卖掉房子的钱给他。
以上事实，有海安县村民建设用地规划审批表、海安县青萍乡居民建住房用地报批表、2009年7月2日韩良余与李元根签订的房屋转让协议、徐九洲、夏巧玲、徐建梅户口注销证明、海安县海安镇园庄村村民委员会证明、海安县海安镇青萍港村村民委员会证明、海安县公安局胡集派出所出具的徐九洲家庭人口底册、周国栋的出生医学证明、村镇房屋的所有权证复印件、土地使用权证复印件、海安高新区房屋征收补偿安置协议复印件、双方当事人陈述等证据予以证明。
被告李元根还申请证人徐某、钱某、陆某出庭作证，三位证人均反映签订房屋转让协议时，徐建云始终在场，房屋买卖协议签订后，双方也都履行了协议，李元根一家一直住在讼争房屋内。证人徐某反映，至本次根据法庭通知到庭作证之前，从未有任何人找其反映称房屋不卖了或者房屋卖错了。证人钱某、陆某亦反映，在2013年社会传闻讼争房屋区域将被列入拆迁范围之前，没有人找过他们对出卖讼争房屋提出反悔，之后徐建云、韩良余向他们提出房子尚未过户买卖不算数时，两位证人建议他们通过协商解决。证人徐某、钱某称房屋买卖协议签订时，李元根大儿子李国华还将徐九洲搀扶到场，征求了他的意见，徐九洲称一切由孩子们作主。证人陆某称因为全神贯注起草协议未注意周围情况，但其向当时在场围观的妻子询问，陆某妻子回忆签订协议时徐九洲是到了场的，是李元根的大儿子李国华把他搀来的。
综合三位证人证言，可以证明因徐九洲患病在家，在签订房屋买卖协议过程中，考虑到其系户主，被告李元根的长子李国华到讼争房屋内将徐九洲搀扶至协议签订现场，并征询其意见，徐九洲表示全由孩子们作主，后李国华仍将徐九洲搀扶送回家的事实。
原告徐建云对被告李元根申请的三位证人证言质证认为，对证人陆某反映的情况无异议，但另外两位证人反映不实。被告韩良余质证认为，三位证人反映老头（徐九洲）到场不是事实，对其余证言没有意见。
原告周松亚、周国栋的代理人周朝均认为卖房子他们不知道，对所有的证据均不发表意见。同时认为，徐建梅也赡养了父母的，出卖的房子应有徐建梅的份。2013年春节时，周松亚问过韩良余把房子卖掉为什么不告诉他，房子被韩良余卖掉，也要付钱给周松亚。
本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十九条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般应认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
本案中，座落于海安县原胡集镇青萍港村11组的讼争房屋，虽然仅登记在徐九洲名下，但建房手续办理于徐九洲与夏巧玲夫妻、韩良余与徐建云夫妻关系存续期间，该房屋系徐九洲、夏巧玲夫妻以及韩良余、徐建云夫妻共同建造，系他们的共有财产。虽然申办建房手续中有徐月和徐建梅的名字，但1993年建房时徐月尚幼，徐建梅尚未成年，无证据证明他们对房屋建设有投入，故不能认定徐月及徐建梅在上述房屋中有共有份额。2004年9月25日，夏巧玲去世后，本应由法定继承人徐九洲、徐建云、徐建梅对上述房屋中属于夏巧玲的份额依法享有法定继承权，但次女徐建梅却先于母亲去世，则应由徐建梅之子周国栋代位继承其母在外祖母遗产中的应得份额。2009年7月2日，韩良余与李元根签订房屋转让协议时，上述房屋则为徐九洲、徐建云、周国栋、韩良余的共同财产。徐九洲去世后，其财产应当由法定继承人徐建云、代位继承人周国栋继承。鉴于本案诉讼时周国栋尚未成年，其父周松亚依法应当作为法定代理人参与诉讼。
2009年7月2日，李元根与韩良余签订房屋转让协议书，以双方平等协商的合理价格35000元购买讼争房屋，买卖双方均根据协议约定已经完成了钱、房交付。签订买卖协议时，李元根与韩良余系同组村民，买卖的房屋系农村集体土地上的私有房屋，买卖由同组村民介绍，经本村干部见证，房屋买卖协议不违反法律法规的强制性规定，也未损害国家利益或者社会公共利益。转让协议签订时，讼争房屋即使并非韩良余一人的财产还有其他共有人的份额，但因韩良余系入赘之婿，在岳父母年老之后，按照农村习俗其即为一家之主，可以代表家庭对外作出重大决策，证人钱某、徐某均证实签订协议时产权登记人徐九洲亦到了场，并表示一切由孩子们作主，陆某经向在场围观的妻子了解情况后也证实徐九洲在场，故应当认定房屋买卖协议得到了产权登记人徐九洲认可。证人钱某、徐某、陆某还证实签订协议时共有人徐建云在场，其明知协议内容未持异议，证明了徐建云同意卖房并由丈夫韩良余作为家庭代表签字。退一步讲，即使韩良余无权代理周国栋家庭成员签订房屋买卖协议，周松亚在2013年春节期间才获悉讼争房屋出卖情况，但其后他不向房屋买受人提出异议，而向出卖人韩良余索要卖房款，也以行为表明对韩良余代理出卖房屋予以追认。韩良余在签订协议后不久即收取了李元根全部购房款，并实际交付了登记人为徐九洲的村镇房屋所有权证、集体土地使用权证，腾空交付了房屋，该履行行为足以使李元根确信韩良余具有处分房屋的权限。买卖双方从签订并履行合同至房屋被列入拆迁范围经历了四年多时间，足以使共有人充分知晓签订涉案协议并将房屋转让他人的情况，但未有任何共有人就自己的权利向买受人提出主张，而任由李元根一家居住使用案涉房屋，明显不符常理。韩良余亦无证据证明转让协议违背其真实意愿，或者违反法律法规的强制性规定，或者其与买方恶意串通，损害了第三人利益，故李元根与韩良余签订的房屋转让协议不存在法定的合同无效的情形。被告韩良余辩称房屋未过户，买卖不算数，因双方并未约定以房屋过户作为合同生效的要件，故未办理产权变更登记不影响合同的效力，李元根支付了相应对价，按照合同约定取得了讼争房屋，善意无过错，该买卖协议合法有效。原告徐建云、周国栋、周松亚主张确认李元根与韩良余签订的房屋买卖协议无效，于法无据，本院不予采纳。若原告认为被告韩良余转让房屋的行为侵害了其他共有人利益，共有人可以要求被告韩良余承担侵权赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：
驳回原告徐建云、周国栋、周松亚要求确认被告韩良余与被告李元根于2009年7月2日签订的座落于海安县原胡集镇青萍港村11组徐九洲名下房屋转让协议无效的诉讼请求。
案件受理费675元，由原告徐建云、周国栋、周松亚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费675元（户名：南通市财政局，开户行：中行西被闸支行，账号：47×××82）。
审 判 长 吕 群
代理审判员 李晓萍
人民陪审员 蔡庆观
二〇一四年六月六日
书 记 员 陈 丽
附：《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；
恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
以合法形式掩盖非法目的；
损害社会公共利益；
违反法律、行政法规的强制性规定。
最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）
第八十九条共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。