江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣08民终260号
上诉人（原审原告）：戴海峰，男，1956年8月27日生，汉族，住江西省吉水县。
委托诉讼代理人：蔡峰，江西钧略律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王华，男，1966年10月20日生，汉族，住江西省吉水县。
被上诉人（原审被告）：宋富姑，女，1971年3月28日生，汉族，住江西省吉水县。
上列两被上诉人的委托诉讼代理人：郭昊，江西钧略律师事务所律师。
上诉人戴海峰因与被上诉人王华、宋富姑合同纠纷一案，不服江西省吉水县人民法院(2014)吉民初字第602号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人戴海峰上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、原审法院适用法律错误。原审法院在认定上诉人与被上诉人签订的协议合法有效的前提下，又认定上诉人要求被上诉人履行协议的诉请侵犯他人合法权益，从而不支持上诉人的诉请，属于适用法律错误。上诉人要求被上诉人履行协议没有侵犯第三人的合法权益。根据被上诉人2009年审批的建设用地规划许可证地字第360822200900108号的规定：所建新房总用地面积为253.46平方米，建筑占地面积为120平方米，建筑层数为四层，且所建房为自住房，不进行变相开发等。实际上，被上诉人建房超过八层，全部已出售，建房行为违反规划。虽然被上诉人在2012年向吉水县人民政府缴纳罚金后，吉水县人民政府给被上诉人已经建好的房屋重新进行规划并发放所有权证，但是上诉人与被上诉人签协议的时间是2010年，被上诉人在签订协议时不具备合法手续，亦不存在所谓的第三人，该协议不可能侵犯第三人的合法权益。因上诉人的让步，被上诉人才得以继续建房。因此，被上诉人所建房屋应受到双方协议内容的约束，被上诉人也应严格履行该协议，即该房靠上诉人的墙面不能开窗户，前一栋房屋的飘檐不能超出10公分；不能走上诉人地面出水等。在该房的建设施工期间，上诉人在工地上悬挂了“请各位新购房业主注意靠本栋北面墙严禁开窗户，以免产生不必要纠纷请各位谨慎考虑，谢谢合作”的横幅，各购房户应当知道该房权利受限，且被上诉人也应当将房屋的实际情况告知购房户。如果被上诉人向第三人隐瞒事实出售房屋，第三人可向被上诉人主张权利，要求被上诉人承担相应的法律责任。因权利受限之房屋必然会影响房屋的价格，被上诉人为了追求高额利润，违反协议内容，应承担相应的违约责任。二、原审法院认定涉案房屋的窗户对上诉人未造成实际损失以及上诉人的第二项诉请没有事实依据均属于认定事实错误，也与客观实际明显不符。被上诉人违反双方的约定，其前后两栋房屋靠上诉人方的墙面都开了窗户，必然产生生活垃圾以及油烟，这都会影响上诉人的正常生活。并且前一栋房屋的飘檐已经超出墙面二十多公分，这将影响上诉人房屋的改建，会造成巨大的经济损失。在靠上诉人墙面安装水管及排水口，导致被上诉人的排水以及雨水排入上诉人处，上诉人的房屋就成了被上诉人房屋的垃圾场、污水沟、排烟区，严重影响了上诉人的生活质量。
被上诉人王华、宋富姑答辩称：一审法院事实清楚，认定法律正确，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。
上诉人戴海峰向一审法院起诉请求：1、被告履行合同，封掉前后两栋房屋靠原告的墙面的窗户，把前栋房屋超出合同约定的飘檐锯掉；拆除靠原告墙面的水管、排水口及改善排水；2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2009年7月30日，被告王华、宋富姑与案外人张啟昌、张吉平等人签订一份《协议书》，约定张啟昌等人将其名下位于吉水县文峰镇城南岭下新村的一宗土地（土地使用权面积1013.86平方米）及房屋一栋（建筑面积288.38平方米）转让给王华、宋富姑进行商品房开发，并委托宋富姑丈夫张智锋全权代理其办理一切房产证、土地分户证、过户、分户等交易手续。2009年9月22日，吉水县规划建设局颁发一份建设工程规划许可证，该证记载“建设单位张啟昌、建筑面积480平方米、建筑层数四层”。此后，王华、宋富姑（两人合伙，各占一半的份额）开始在所购土地上动工建造房屋，宋富姑之夫张智锋负责建筑施工。合伙建房事务由宋富姑直接管理。在建过程中，原告以被告紧邻原告地界施工为由阻止被告建造。为此，原告与被告王华于2010年3月20日签订一份《协议书》。该协议主要约定:1、如果乙方（即原告）今后需改建房屋，乙方的墙基可以座落在甲方（即被告王华）的墙基并仅靠甲方前栋墙面做新房；2、甲方靠乙方新建的案涉两栋房屋乙方的整面不能开窗，且房屋每层地板面不能偷（应为“超”）出墙面10厘米，而且甲方整个房屋以及地面出水不能走乙方地面出水。被告陈述涉案两栋房屋于2011年3、4月建造完毕，每栋房屋除柴间和隔热层外建有六层、每层有三套商品房。截止2017年9月6日，前栋房屋与原告房屋相邻的墙面每层均开有两个窗户（每层窗户大小不一），前栋房屋屋顶飘檐约20厘米；后栋房屋与原告房屋相邻的墙面每层均开有窗户。两被告于2011年7月22日补办建设工程规划许可证，该证载明“建设单位（个人）张啟昌、建筑面积1814.7平方米、建筑层数（六层）”，于2011年11月21日补办建设工程规划许可证，该证载明“建设单位（个人）张吉平、张吉林、建筑面积1800平方米、建筑层数（六层）”。2012年8月17日前，涉案房屋共三十六套商品房已全部出售并办理相应的分户产权证。原告房屋位于吉水县××××号，该房建于2002年，并于2002年10月16日办理赣房权证吉字第××号房屋所有权证（该证载明“建筑面积375平方米、房屋总层数5层”）。2010年9月25日，原告办理坐落于吉水县××××号土地的国有土地使用权证（证号为吉国用2010第357号，该证载明“使用面积217.7平方米”，该面积包括赣房权证吉字第××号房屋的土地面积）。原告庭审中申请撤回对张智锋的起诉。
一审法院认为：公民的合法权益受法律保护。原告庭审中明确表示选择合同之诉来主张自身权利，并表示不需要追加案涉房屋的现有房主为第三人参加诉讼。法院作为国家的司法机关，秉承中立原则，就原告的起诉进行被动审查，虽本案涉及相邻间的排水等问题，但原告只起诉两被告要求履行合同，故本案就案涉协议是否有效等问题进行审查。一、关于原告与被告王华于2010年3月20日签订的《协议书》是否合法有效问题。原告认为该协议合法有效，为此要求被告按案涉协议约定履行义务。被告认为该协议无效，理由如下：首先王华与宋富姑系合伙建造案涉两栋房屋，王华未征得合伙人宋富姑同意擅自处分合伙事务与原告签订该协议，且事后宋富姑对此未于追认；其次该协议内容损害国家及他人即现住户合法权益。我国《合同法》第五十二条明确规定了合同无效的情形，因此，案涉协议是否无效应审查该协议是否存在我国法律规定的合同无效情形。该协议签订时，案涉两栋房屋尚在建造中，既未竣工，更未销售，案涉房屋应属两被告所有，故两被告有权处置自身的财产，有权放弃自身的权利，也有权为实现自身权利设置障碍。案涉协议约定的权利和义务都是原告与被告王华之间真实意思表示，不存在欺诈与胁迫等合同无效的情形。同时，签订协议时，两被告并未完全取得建造房屋的所有合法手续，王华为使案涉房屋顺利建造与原告签订协议的行为，应视为王华在为合伙事务追求利益最大化，被告宋富姑为此已受益。王华虽未征得宋富姑同意处理合伙事务，但这并不能认定王华属无权处分，而且原告签订协议时并不知晓宋富姑系合伙人之一。因此，王华的处分行为对外应属有效。因此，被告认为协议无效的意见并不充分，依法不予采纳。王华与戴海峰的协议在签订时应认定为有效。二、关于原告第一项诉请应否支持问题。案涉房屋共三十六套商品房现已全部出售给他人，他人对案涉商品房享有合法的物权，两被告对案涉房屋现已无权处分。因此，在案涉房屋已出售给他人的情况下，原告还要求两被告履行合同，封掉涉案房屋靠原告的墙面的窗户，把前栋房屋超出合同约定的飘檐锯掉，已侵犯他人的合法权益，法院不能支持不合法的诉请，即两被告在房屋已出售给他人的情形下，协议已无法履行，且涉案房屋的窗户对原告并未造成实际损害，故原告该诉请不应支持。三、关于原告第二项诉请应否支持问题。原告以前栋涉案房屋生活污水排污管裸露在相邻的巷道内，后栋屋面雨水排到巷道内，雨水就流入原告的地下室为由要求两被告拆除靠原告墙面的水管、排水口及改善排水。协议第三条已载明“甲方（即王华）靠乙方（即戴海峰）新建的案涉两栋房屋乙方的整面不能开窗，且房屋每层地板面不能偷（应为“超”）出墙面10厘米，而且甲方整个房屋以及地面出水不能走乙方地面出水”。两被告应按照约定内容履行义务。原告自述前栋房屋生活污水排污管裸露在巷道内及后栋房屋屋面雨水排到巷道内，故涉案两栋房屋排水没有走原告地面出水，未违反上述协议内容。同时原告自述后栋房屋屋面雨水排到巷道内后会流入其地下室，但未提供证据予以证实。因此，原告的第二项诉请，没有事实根据，依法不予支持。原告的诉请虽不能得到支持，但原告若认为被告的违约行为给其造成了损失，原告可向被告另行主张权利。原告当庭申请撤回对张智锋的起诉，系其真实意思表示，未违反法律规定，依法予以准许。经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：驳回原告戴海峰的诉讼请求。案件受理费收取150元，由原告负担。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：本案的争议焦点为，上诉人戴海峰与被上诉人王华签订的协议是否符合继续履行的条件。上诉人戴海峰上诉称，两被上诉人违反其2009年取得的建设用地规划建房，因上诉人戴海峰的让步，与两被上诉人在2010年签订协议，两被上诉人才能顺利建房，两上诉人应遵守诚实信用原则，履行协议约定的义务，当时不存在第三人。原审法院在认定上诉人与被上诉人签订的协议合法有效的前提下，又认定上诉人要求被上诉人履行协议的诉请侵犯他人合法权益，属于适用法律错误。上诉人戴海峰与被上诉人王华在2010年3月20日签订的协议，系双方真实意思表示，虽然被上诉人宋富姑没有在协议中签字，但是被上诉人王华与被上诉人宋富姑系合伙关系，签订协议时，涉案房屋未完全取得建造房屋的所有合法手续，原审法院认为被上诉人王华为使涉案房屋顺利施工而与上诉人戴海峰签订协议，视为被上诉人王华在为合伙事务追求利益最大化，被上诉人宋富姑因此已受益，从而认定该协议合法有效，该认定并无不当。虽然上诉人戴海峰与被上诉人王华签订的协议合法有效，但是被上诉人王华、宋富姑建设的房屋已出卖给36户业主，且已办理合法的所有权属证书，两被上诉人对其建设的房屋已不享有所有权，上诉人戴海峰要求两被上诉人履行协议，涉及到该36户业主的权益，本院认为，在两被上诉人对涉案房屋没有所有权而是36户业主享有所有权的情况下，上诉人戴海峰与被上诉人王华在2010年签订的协议，在客观情况下已不符合继续履行的条件。因此，上诉人戴海峰的该上诉理由因客观上履行不能，本院依法不予支持。上诉人戴海峰上诉还称，原审法院认定涉案房屋的窗户对上诉人未造成实际损失以及上诉人的第二项诉请没有事实依据均属于认定事实错误，与客观实际不符。本院认为，民事诉讼应遵循不告不理的原则，法院应围绕当事人的诉讼请求进行审理，上诉人戴海峰诉请两被上诉人继续履行合同，但并没有主张损失的诉请，该项上诉理由不属于本院审理范围。若上诉人戴海峰认为两被上诉人违反合同约定给其造成损失，可另行主张。因此，上诉人戴海峰的该项上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决事实认定清楚，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人戴海峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡 婧
审判员 肖永兰
审判员 李国红
二〇一八年三月九日
书记员 郭 琴