江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）亭伍民初字第0098号
原告邓某甲，男，汉族，工人。
原告朱某，女，汉族，个体工商户。
原告蔡某，女，汉族，退休工人。
原告陈某甲，女，汉族，退休工人。
原告陈某乙，男，汉族，公务员。
委托代理人范开楼，男，汉族，居民。
原告张某（曾用名张英），女，汉族，退休工人。
委托代理人范开楼，男，汉族，居民。
原告邓某乙，女，汉族，工人。
原告邓某丙，女，汉族，工人。
八原告共同委托代理人陈劲松，江苏理高律师事务所律师。
被告陈某丙，女，汉族，农民。
被告李某（系陈某丙丈夫），男，汉族，农民。
两被告共同委托代理人张晓岚，江苏法鼎律师事务所律师。
原告邓某甲、朱某、蔡某、陈某甲、陈某乙、张某、邓某乙、邓某丙与被告陈某丙、李某遗赠抚养协议纠纷一案，本院于2013年5月14日受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于同年6月21日、9月9日公开开庭进行了审理。原告邓某甲、朱某、蔡某、陈某甲、陈某乙、张某、邓某乙、邓某丙的委托代理人陈劲松、原告陈某乙、张某的委托代理人范开楼、被告陈某丙与被告李某的共同委托代理人张晓岚到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
八原告共同诉称：座落于盐城市城南新区伍佑街道北街＊号的房产，原系邓某某、张某某夫妇（已去世）共有。邓某某、张某某生育子女六人，分别为：长女邓某兰（原告朱某之母，已去世）、长子邓某庆（原告蔡某丈夫，原告陈某甲之父，已去世）、次子邓某煜（已去世）、三子邓某甲、次女邓某秀（原告陈某乙之母，已去世）、四子邓某恺（原告张某的丈夫，原告邓某乙、邓某丙之父，已去世）。在1987年，伍佑镇（现伍佑街道）北街＊号的房产因租赁合同纠纷，经原盐城市郊区人民法院审理，作出（87）民伍字第21后民事判决书，后盐城市中级人民法院对此案作出（87）民上字第231号民事调解书，法院生效的法律文书已确认伍佑镇北街的房产系邓某某、张某某的六位子女共有的祖产。1997年房屋土地普查，因邓某煜一人长期居住在该房屋，作为共有财产的代表人，房产登记在邓某煜名下，并领取了房产证、土地证。2007年5月11日邓某煜订立遗书一份，载明伍佑镇北街房产系祖产，产权未分割，若出售按六人平分，其他权利人签字认可，被告陈某丙、李某夫妇也在遗书上签字确认。2007年8月18日邓某煜与被告陈某丙签订了一份《遗赠扶养协议》，将伍佑镇北街房产作为个人财产遗赠给陈某丙。2010年11月7日邓某煜因病去世，被告陈某丙、李某擅自占有房产，并进行了改建，2011年7月27日被告陈某丙、李某夫妇取得了房屋产权证，原告为房产问题与被告多次交涉未果。原告认为，伍佑镇北街房产系共有财产，邓某煜作为共有人之一，只能处分自己的财产，与陈某丙达成的《遗赠扶养协议》部分无效，被告陈某丙、李某占住房屋并办理了产权登记，侵害了原告的合法权益。现诉至法院，请求对盐城市城南新区伍佑街道北街的共有房产依法分割，房屋的产权归原告所有，对被告陈某丙、李某享有的份额折价补偿。
被告陈某丙、李某共同辩称：1、被继承人邓某煜生前与被告陈某丙签订的《遗赠扶养协议》合法有效，是双方真实意思的表示，不存在侵害第三人利益和违反国家法律的规定。2、被告陈某丙履行了为邓某煜生养死葬的义务。3、邓某煜遗赠给陈某丙的房产是生前个人合法财产，依法享有处分权。4、被告陈某丙、李某依照遗赠人邓某煜与其签订的《遗赠抚养协议》，经产权登记机关审核后依法将房屋产权登记在被告名下。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：邓某某、张某某夫妇生有邓某兰、邓某庆、邓某煜、邓某甲、邓某秀、邓某恺六个子女。邓某某、张某某去世后，遗留的伍佑镇北街的房屋由儿子邓某煜夫妇居住。2007年8月18日邓某煜（遗赠人）与被告陈某丙（扶养人）签订《遗赠扶养协议》一份，载明：扶养人已照料我八年了，为老有所养，安度晚年，现经双方协商达成如下遗赠扶养协议：1、在我百年过世后，我的房产（座落于伍佑镇北街，建筑面积125.92平方米，有房产证、土地证）及所有家具、如有剩余存款及长寿人身保险等一切财产均归扶养人陈某丙所有，他人不得干涉；2、扶养人陈某丙从现在起，负责承担起邓某煜今后的生、养、死、葬一切义务，负责操办丧事等一切费用，包括疾病治疗、精神安慰等一切照料责任；3、本协议成立后，双方不得反悔，单方反悔则承担相应的赔偿责任。协议并经盐都区公证处进行了公正。2010年11月7日邓某煜去世，2011年7月被告陈某丙依据遗赠扶养协议将房屋的产权登记在其名下，共有权人为被告李某。八原告认为两被告侵害了其合法权益，于2013年5月14日诉至法院，请求对盐城市城南新区伍佑街道北街的房屋产权依法分割，产权归原告所有，对被告陈某丙、李某享有的份额折价补偿。
另查明，1987年因部分案涉房屋出租给王某某引发纠纷，邓某煜、邓某甲、蔡某（邓某煜之嫂）、张英（邓某煜之弟媳）作为原告提起了诉讼，原盐城市郊区人民法院作出（87）民伍字第21号判决书，王某某上诉后，盐城市中级人民法院作出（87）民上字第231号调解书，调解内容为：“1、王某某与邓某煜、邓某甲、蔡某、张英解除房屋租赁关系，王某某在接到调解书后一个月内搬出。2、邓某煜、邓某甲、蔡某、张英付给王某某人民币1192元”。两份法律文书均载明案涉房屋为邓家祖产。邓某煜与妻子陈志英未生育子女，1995年12月21日陈志英去世。1999年3月20日盐都县国土管理局将案涉房屋的土地使用权登记在邓某煜名下，邓某煜并领取了房屋产权证。2007年5月11日邓某煜曾立遗书一份，其中第一条载明：“家有祖瓦房九间，产权未分，根据父母遗言兄弟姐妹六人均有继承权，每人应分得一间半屋的权利。按照父母的遗愿，为了均平起见，房屋出卖，价款按六人平分，我应分得的一份，现一分二，由侄儿跃建继承一份（因挽钉），跃建虽死，现由其母所得，另一份由侄儿小旭和其儿继承，他人不得争占”，遗书还载明了其它事项。被告陈某丙、李某均在遗书上签名。
原告邓某甲、朱某、蔡某、陈某甲、陈某乙、张某、邓某乙、邓某丙系邓某某、张某某遗产的合法继承人，八原告的户籍及居住地均不在伍佑街道。邓某煜去世后，伍佑街道北街的房屋一直由被告陈某丙、李某夫妇管理并居住。
在审理过程中，根据原告的申请，本院依法作出（2013）亭伍民初字第0098号民事裁定书对盐城市城南新区伍佑街道北街的房屋进行了查封，并委托盐城市荣诚价格评估有限公司对伍佑街道北街房产的价格进行了鉴定，出具的盐荣诚鉴评字{2013}第050号报告书的意见为：鉴定标的的价格为296400元（因伍佑街道北街房产的土地使用权为划拨，根据国家的相关法律法规的规定，划拨土地的房产转让时需缴纳出让金，鉴定价格中扣减了土地出让金43470元）。审理中原、被告提出土地出让金不应在鉴定价格中扣减。
本案在审理过程中，因原、被告的意见差距较大，致本案调解未果。
本院认为，公民合法的民事权益受到国家法律保护。（一）、关于邓某煜与被告陈某丙签订的《遗赠扶养协议》的法律效力。座落于盐城市城南新区伍佑街道北街的房屋产权和土地使用权虽登记在邓某煜名下，但1987年因房屋租赁发生纠纷时，邓某煜与弟弟邓某甲、嫂子蔡某、弟媳张英作为共同原告提起诉讼，原盐城市郊区人民法院及盐城市中级人民法院审理后均认定房屋系祖产。2007年5月11日邓某煜所立遗书中明确载明：“家有祖瓦房九间，产权未分，根据父母遗言兄弟姐妹六人均有继承权，每人应分得一间半屋的权利。按照父母的遗愿，为了均平起见，房屋出卖，价款按六人平分”，被告陈某丙、李某也在遗书上签名。综上，伍佑街道北街房产应为邓某煜兄弟姐妹六人共有，邓某煜只能处分其个人财产。《遗赠扶养协议》在邓某煜订立遗书之后签订，被告应当知道邓某煜不享有全部产权，而《遗赠扶养协议》将伍佑街道北街的全部房产遗赠给被告陈某丙，侵害了他人的财产权，该协议部分无效。（二）、伍佑街道北街的房产如何分割。根据《中华人民共和国继承法》的相关规定，邓某煜兄弟姐妹六人对房产享有同等的继承权，邓某煜在遗书中也载明了继承的份额，邓某煜只能将房产六分之一的份额遗赠给被告，剩余的六分之五应由八原告共同继承。因八原告的户籍地及居住地均不在盐城市城南新区伍佑街道，被告陈某丙、李某长期居住在伍佑街道北街的房屋中，并对房屋进行管理、维护，邓某煜去世后，房屋的产权证已过户至被告名下，因此伍佑街道北街房产归两被告所有较为合理，被告应对原告享有的部分折价补偿。关于房产的鉴定价格中43470元土地出让金是否应扣减的问题，盐城市荣诚价格评估有限公司经审核，该房产的土地使用权为划拨，根据相关法律法规的规定，土地使用权转让需缴纳出让金，鉴定机构在评估的价格中扣减出让金符合相关规定，伍佑街道北街房产的价格应按鉴定报告确定的296400元为准。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十三条、第一百零六条、《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、第十三条、第二十条、第二十一条、第二十五条、第三十一条的规定，判决如下：
座落于盐城市城南新区伍佑街道北街的房屋产权归被告陈某丙、李某所有，两被告应于本判决生效后十日内补偿原告邓某甲、朱某、蔡某、陈某甲、陈某乙、张某、邓某乙、邓某丙人民币247000元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5750元，诉讼保全申请费1520元，鉴定费3000元，合计人民币10270元，由八原告负担8558元，两被告负担1712元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院交纳上诉案件受理费5750元。
审 判 长 孙 明
代理审判员 陈永胜
人民陪审员 张福桂
二〇一三年十月二十二日
书 记 员 刁文娟
附本案相关法律条文：
1、《中华人民共和国物权法》
第三十二条：物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
第三十三条：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权；
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
2、《中华人民共和国继承法》
第三条：遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：
（一）公民的收入；
（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；
（三）公民的林木、牲畜和家禽；
（四）公民的文物、图书资料；
（五）法律允许公民所有的生产资料；
（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；
（七）公民的其他合法财产。
第十条：遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。
第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。
本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。
第十三条：同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。
对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。
对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。继承人协商同意的，也可以不均等。
第二十条：遗嘱人可以撤销、变更自己所立的遗嘱。
立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。
自书、代书、录音、口头遗嘱，不得撤销公证遗嘱。
第二十一条：遗嘱继承或者遗赠附有义务的，继承人或者受遗赠人应当履行义务。没有正当理由不履行义务的，经有关单位或者个人请求，人民法院可以取消他接受遗产的权利。
第二十五条：继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。
受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。
第三十一条：公民可以与扶养人签订遗赠扶养协议。按照协议，扶养人承担该公民生养死葬的义务，享有受遗赠的权利。
公民可以与集体所有制组织签订遗赠扶养协议。按照协议，集体所有制组织承担该公民生养死葬的义务，享有受遗赠的权利。