福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第201号
上诉人（原审原告）郑志杰，男，1974年出生，汉族。
委托代理人康复，福建凯峰事务所律师。
被上诉人（原审被告）福州海晨建设发展有限公司。
法定代表人张文赐，董事长。
上诉人郑志杰因与被上诉人福州海晨建设发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2013）仓民初字第584号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2008年1月12日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定：被告将位于福州市仓山区金山街道金桔路827号金山湾第11#楼1、2、3［层］整座房屋卖给原告，房屋总价款为人民币12750000元，付款方式为合同签订之日付清购房款5750000元，剩余购房款7000000元于2008年3月25日前全部付清；被告在原告付清全部房屋价款后，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，原告应当在被告交房通知确定的交房日期前到被告指定的交房地点付清所有应付费用后办理交房手续。逾期交房超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。讼争房于2007年7月27日通过竣工验收，同年9月17日通过消防验收。2008年1月13日，双方签订了《补充协议》，约定对讼争房屋进行设计变更。至2008年4月3日，原告付清全部购房款人民币12750000元。2008年5月14日，被告书面通知原告于2008年5月20日至被告处办理交房手续，但原告至今未办理交房手续。
原审法院认为：郑志杰与福州海晨建设发展有限公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均有约束力。讼争房屋于2007年7月27日通过竣工验收，同年9月17日通过消防验收，该房屋符合合同约定的交付条件；2008年1月13日，双方又签订了《补充协议》，约定对讼争房屋进行设计变更；至2008年4月3日，郑志杰依约付清了全部购房款人民币12750000元。2008年5月14日，海晨公司书面通知郑志杰在2008年5月20日办理房屋交付手续，但郑志杰未按通知前往办理，已构成违约。郑志杰提供的证据不能证明讼争房屋经设计变更后不符合合同约定的交付条件，其关于海晨公司逾期交房，应按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告郑志杰的诉讼请求。
原审宣判后，原审原告郑志杰不服，向本院提起上诉。
上诉人郑志杰上诉称：一、请求撤销一审判决；二、依法改判支持上诉人在一审的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认为，讼争房屋符合合同约定的交付条件，系认定事实错误。1、《商品房买卖合同》第11条约定，被上诉人交付房屋时，应出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，若不出具该两书，上诉人有权拒绝交房。被上诉人是在2009年7月2日才向备案机关提交该两书，也就是说被上诉人在合同约定的交房时并没有签发该两书。证明，被上诉人没有按《商品房买卖合同》的约定，在向上诉人交房时就已签发了该两书，已构成逾期交房。2、《商品房买卖合同》第11条约定，商品房达到交付使用条件后，被上诉人应当出示本合同第八条规定的证明文件。因此，只有经依法备案的商品房，才是经验收合格的商品房，才符合合同约定的交付条件。被上诉人于2009年7月2日才将本案讼争房屋进行备案登记，该工程竣工验收无效。因此，一审认定被上诉人交付房屋符合合同约定，没有事实依据。3、依据《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的规定，讼争房产若验收合格，可以交付使用的，被上诉人应提交相关材料证明，显然，被上诉人也未全部提交相关材料。证明，一审判决完全是认定事实错误。二、一审判决未对上诉人提出的设计变更的事实和理由进行分析、认定，有悖法律。且设计变更后未经竣工验收，不符合交房条件。上诉人在庭审中明确提出设计变更后，未经竣工验收不符合交房条件的辩论意见，但一审法院不但在判决中未对该事实和理由进行分析、认定，该判决完全违反法律程序。三、被上诉人逾期交房事实清楚，证据充分，其应按约向上诉人支付逾期交房违约金。1、上诉人交清全部房款后，被上诉人应在商品房达到交付使用条件后，书面通知上诉人办理交付手续，但上诉人至今没有收到该《交房通知书》。而被上诉人提交的证据《交房通知书》的邮寄凭证上，没有写明所交房屋的房号，该凭证完全有可能为被上诉人在起诉时重新填写。上诉人确实已接收了另一房产，并已装修入住。2、被上诉人没有按约向上诉人发出《交房通知书》，致使上诉人至今没有收房，其所交的购房款被被上诉人无偿占有，上诉人为此遭受巨大经济损失，被上诉人应按日向上诉人支付已交房款万分之二的违约金。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人福州海晨建设发展有限公司答辨称：其在2008年5月14日书面通知上诉人办理交房手续之前，讼争房屋已具备合同约定的交付条件。被上诉人履行了合同约定的通知义务。上诉人最后一笔购房款700万元是按揭支付，2008年2月29日转账，上诉人来开购房款发票时被上诉人才得知，为此应当认定上诉人在2008年4月3日开票日才完成付款义务。上诉人诉请金额中，在本案立案之日往前推算2年止的之前部分，已超过2年诉讼时效，因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本案一审期间，双方当事人向一审法院提交的证据材料已随一审案卷移送本院；二审期间，双方当事人没有新证据。
根据双方当事人向一审法院提交的证据材料，经过庭审双方质证，以及二审法院对本案所进行的庭审询问，本院可以确认以下事实：2008年1月12日，上诉人与被上诉人签订一份《商品房买卖合同》，根据合同约定，上诉人购买被上诉人开发的位于福州市仓山区金山街道金桔路827号金山湾第11#楼1、2、3［层］整座房屋，建筑面积430.3平方米，套内建筑面积379.8平方米。按套（单元）计算，该房屋总价款人民币12750000元。付款方式为本合同签订之日付清购房款5750000元，剩余购房款7000000元于2008年3月25日前全部付清。上诉人在签订合同当日支付购房款5750000元，剩余7000000元经向银行贷款，于2008年2月29日通过交通银行福州分行广达支行同城转帐到被上诉人开户银行建行城东支行帐上，按照购房合同约定上诉人提前25天付清全部购房款12750000元。但被上诉人开给上诉人支付房款收据的时间为同年4月3日。上诉人所购买的诉争房于2007年7月27日通过竣工验收合格；2007年9月17日通过消防验收合格；2009年7月2日通过竣工验收备案。根据购房合同第八条约定：被上诉人应当在上诉人付清全部房屋价款后，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格并符合本合同约定的商品房交付上诉人使用。合同第九条规定逾期交房超过30日后，上诉人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被上诉人按日向上诉人支付已付房价款万分之二的违约金。购房合同第十一条还约定：商品房达到交付条件后，被上诉人应当书面通知上诉人办理交付手续。双方进行验收交接时，被上诉人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被上诉人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被上诉人不出示证明文件或证明文件不齐全，上诉人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被上诉人承担。2008年1月12日，在双方签订《商品房买卖合同》的第二天，即同年1月13日，上诉人与被上诉人又签订一份《补充协议》，该协议载明，上诉人要求对其所购买的诉争房进行设计变更，设计变更情况详见本补充协议附件一房屋平面图。双方同意以本协议书附件“房屋平面图”为准进行上诉人所购商品房的交付。合同附件一的“房层平面图”与本协议书附件的“房屋平面图”不一致之处，均以本协议书附件的“房屋平面图”为准。因上诉人要求的上述设计变更造成的房屋面积差异，双方不解除合同，《商品房买卖合同》约定的该房屋总价款不变。本协议书附件为本协议书之有效组成部分，与本协议书具有同等法律效力。本协议书与双方签订的《商品房买卖合同》冲突之处，均以本协议书为准。本协议书自签订之日起生效。《补充协议》签订后，上诉人所购买的诉争房屋共有14项设计变更，其中一层房屋设计变更8项，其中一层原图东侧外墙有3个双开门，现图取消2个；二层变更4项，其中原图上的厨房被取消，现图改为起居室，原图设计有客厅，现图改为开洞，两图的西北角露台、阳台有局部调整，房间缩小；三层变更2项：其中更衣室与卫生间位置对调，现图三层露台面积增大7点多平方米，个别房屋面积缩小，外立面墙没有变更。该《补充协议》没有约定设计变更竣工后双方是否要进行验收后再办理房屋交接手续。被上诉人提交产权备案的是经验收合格原来的设计图纸。
另查明：被上诉人向一审法院提交有2008年5月14日寄出的国内特快专递邮件详情单，该特快专递邮件详情单表面备注有交房通知书，没有注明交房的具体房号。上诉人于同年5月16日在该特快专递邮件详情单封面上有签名。被上诉人没提交具有上诉人签名的交房通知书“购房人联”。其持有的交房通知书“出卖人联”复印件没有上诉人签名。另外，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》没有时间记载，何时填写尚不清楚。
再查明：经本院向上诉人和被上诉人释明不及时办理诉争房交房手续的后果后，双方当事人于2014年5月23日办理了诉争房屋的交接手续。但办理房屋所有权证和土地使用权证所需的相关资料被上诉人没有同时交给上诉人。
又查明：二审期间，上诉人向本院出具书面意见，表示起诉状中请求被上诉人自2008年3月28日起至实际交房止，按日向上诉人按已交付房价款万分之二的逾期交房违约金，降低为日万分之一的标准计付违约金。
本院认为：上诉人向被上诉人购买诉争房屋，双方所签订的《商品房买卖合同》系合法有效的合同，双方应自觉履行。根据购房合同第六条的约定，购房款分两期支付，首付款5750000元，在签订合同当日上诉人已支付；余款7000000元约定于2008年3月25日前付清。合同签订后，上诉人经向银行贷款，于2008年2月29日通过开户行交通银行福州分行广达支行同城转帐将7000000元转到被上诉人的开户行建行城东支行帐上，按照购房合同约定提前25天付清全部购房余款7000000元，至此，上诉人已经付清全部购房款12750000元，履行了购房合同约定的交付房款的义务。虽然上诉人于2008年4月3日才到被上诉人处要求开据支付购房款的收据，但不会改变上诉人于2008年2月29日已付清全部购房款的事实。一审法院采纳被上诉人的意见，认定上诉人于2008年4月3日前往被上诉人处开取支付购房款收据的时间为付清全部购房款的时间，该认定与事实不符，应予纠正。上诉人于2008年2月29日付清购房余款，比购房合同约定提前25天付清全部购房款12750000元。因此，依合同约定，被上诉人应从2008年3月26日起将诉争房交付给上诉人，但被上诉人没有交付，存在违约事实。被上诉人在一审时虽提供一份特快专递邮件，封面上备注有“交房通知书”，上诉人在该邮件封面上亦有签名，但不能改变按照购房合同约定被上诉人逾期通知交房的事实。况且，上诉人购买的是住宅，依照合同第十一条的约定，被上诉人还要向上诉人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，由于被上诉人出卖的商品房于2009年7月2日才通知竣工备案，所以，即便可以认定被上诉人以特快专递邮寄的“交房通知书”，确实是通知交付上诉人所购的诉争房，也不足以证明被上诉人当时具备了交房条件。上诉人主张被上诉人逾期交房的事实成立，可以认定。上诉人提起诉讼时，被上诉人逾期交房超过30日。上诉人要求按照购房合同第九条的约定，逾期交房超过30日后，上诉人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被上诉人按日向上诉人支付已交付购房款万分之二的违约金，二审时上诉人自愿请求逾期交房违约金降低按日万分之一计付，应予照准。根据上诉人于2012年7月23日才主张权利，依照法律规定，以及被上诉人对时效的抗辩，上诉人起诉之日往前推2年的违约金主张已超过诉讼时效，本院不予支持。被上诉人应从2010年3月26日起，按上诉人支付全部购房款12750000元的日万分之一向上诉人计付违约金至2014年5月23日实际交房的前一日（即5月22日）止。至于双方在签订购房合同的第二天，又签订《补充协议》，被上诉人应上诉人的要求对所购商品房进行设计变更。经查，设计变更主要是室内、阳台等变更，没有涉及外立面墙。被上诉人向产权部门备案的是原来经相关部门审批的建筑设计图纸。诉讼期间，由于被上诉人还没有将上诉人所购商品房交给上诉人，经本院释明，不及时办理交房手续损失会扩大后，双方才与2014年5月23日办理了交房手续。但办理产权登记和土地使用权登记所需的相关材料，被上诉人尚未交付给上诉人，影响上诉人及时办理房产权属和土地使用权登记，被上诉人的违约事实仍在继续。本案经本院多次调解未果。综上，一审法院判决有误，应予纠正。上诉人上诉有理，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销福州市仓山区人民法院（2013）仓民初字第584号民事判决；
二、被上诉人福州海晨建设发展有限公司应于2008年10月26日起至实际交付房屋时止，按上诉人郑志杰已全部支付12750000元购房款的日万分之一计付逾期交房违约金；
三、驳回上诉人郑志杰其他上诉请求。
本案一审案件受理费38950元，按照一审判决确定的负担；二审案件受理费38950元，由上诉人郑志杰负担8950元，被上诉人福州海晨建设发展有限公司负担30000元，该款系上诉人垫付，双方可予对抵。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑克华
代理审判员 黄 锋
代理审判员 缪 羽
二〇一四年七月四日
书 记 员 陈秀瑜