广东省英德市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清英法民二初字第784号
原告：马超，女，汉族，住广东省英德市。
委托代理人：李世润，本案原告之一。
原告：李世润，男，汉族，住广东省英德市。
原告马超、李世润共同的委托代理人：莫育民，男，汉族，住广东省英德市。
被告：英德市德兴贸易有限公司，住所地广东省英德市。
法定代表人：黄序立，总经理。
委托代理人：黄莉萍，该公司职员。
委托代理人：张红伟，该公司职员。
第三人：英德市农村信用合作联社，住所地广东省英德市
法定代表人：叶桂南，理事长。
委托代理人：黎敏，该社职员。
委托代理人：高海兰，该社职员。
原告李世润、马超与被告英德市德兴贸易有限公司（以下简称德兴公司）以及第三人英德市农村信用合作联社（以下简称英德信用联社）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月23日受理，依法由代理审判员吕振云独任审理，适用简易程序于2015年6月11日公开开庭进行了审理。原告李世润及原告李世润、马超的委托代理人莫育民到庭参加诉讼，被告德兴公司的委托代理人黄莉萍、第三人英德信用联社的委托代理人黎敏、高海兰到庭参加诉讼。本案已审理终结。
原告李世润、马超诉称：2012年10月9日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告开发的英德市房屋一套。合同第八条约定，被告应于2013年6月30日前将符合合同约定的商品房交付给原告。合同第九条约定，被告逾期交房超过180日，原告有权解除合同。合同签订后，原告按约支付了购房首期款，在第三人处办理了按揭贷款，并一直都按时还款，但被告并未在约定时间将符合交楼条件的房产交付给原告（被告2014年9月25日才发出交楼通知书，且该楼房尚未达到交楼条件）。被告的行为已构成严重违约，给原告造成了重大损失，现请求法院判令：1.被告退还原告购房首付款和办证费等共计86140元；2.被告赔偿原告已支付的按揭供楼款51047元（计至2015年3月，此后按实计算）；3.被告向原告支付违约金25580元（参照英红镇同等楼房租金10元／㎡，从2013年6月30日计至2015年2月30日），并计算至赔偿终结日止；4.解除原被告签订的《广东省商品房买卖合同（预售）》；5.被告负担诉讼费。诉讼中，原告将诉讼请求第3项变更为从2013年6月30日起按中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的计算标准计至房款返还完毕之日；并增加诉讼请求，要求解除原告、被告及第三人签订的《个人住房按揭借款合同》。
被告德兴公司答辩称：不同意原告要求解除合同的诉讼请求，现在房地产市场不好，被告目前没有能力返还现金给原告。现在涉案房屋已具备交楼条件，被告也承诺在两个月内帮原告办理好房产证，涉案商品房买卖合同完全可以继续履行。即使要解除合同，那么违约金也应按双方约定的已付房款的1%计算，即2430.86元（243086元×1%）。原告主张参照英红镇楼房租金的标准计算违约金没有法律依据，违约金因按合同约定的标准计算，且原告主张的租金标准也缺乏证据支持，其该主张不应得到支持。
第三人英德信用联社称：英德信用联社在本案中不提出独立的诉讼请求，不要求法院在本案中处理第三人与原告之间的借款合同。
经审理查明：原告被于2012年10月9日签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号201209261540275），约定原告向被告购买英德市房屋一套。该合同第八条约定，被告应于2013年6月30日前将符合合同约定的商品房交付给原告。合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1钟方式处理：1.按预期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金……。”
原告为购买涉案房屋，向被告支付了首期款73086元、办证费10245元、物业维修基金2559元、对讲门费用250元。原告与第三人于2012年11月5日签订《个人购房按揭借款合同》，向第三人借款170000元，借款期限为120个月，被告为该借款合同的担保人。第三人根据约定将该款划入了被告的银行账户，直至起诉之日，原告一直按约向第三人支付按揭款，截止2015年5月20日，共支付按揭贷款本息56038.76元。
被告于2014年9月25日向原告发出《收楼通知书》，要求原告与2014年10月5日办理收楼手续，原告至今尚未办理收楼手续。
原告于2014年7月13日向被告提出退房申请，并于2014年7月16日到英德市英红镇相关部门上访要求处理，英红镇相关部门多次协调无果。
上述事实，有原被告及第三人的陈述，原告提交的《广东省商品房买卖合同》、收据、银行流水、《收楼通知书》、英红镇司法局和英红镇维护未定级社会治安综合治理委员会办公室出具的《证明》、《人民群众来访（个访）登记表》在案佐证，本院对上述事实予以确认。
本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷。本案争议焦点是：1.原告是否有权要求解除涉案商品房买卖合同及被告是否应向原告返还购房款及相关费用；2.《个人购房按揭借款合同》应否解除；3.被告是否应承担违约责任及违约金如何确定。
关于第一个争议焦点。原被告在《广东省商品房买卖合同》中约定的交房时间为2013年6月30日，并约定逾期超过180日，买受人有权解除合同。被告2014年9月25日才向原告发出收楼通知书，比合同约定的交房时间迟延了一年多，被告的行为已构成违约，原告有权解除合同。原告要求解除《广东省商品房买卖合同》的诉讼请求成立，本院予以支持。被告认为不应解除涉案商品房买卖合同的主张缺乏事实依据，本院不予支持。被告的行为构成违约，原告于2014年7月13日向被告提出要求解除涉案商品房买卖合同，符合法律规定，被告应自收到原告的解除合同通知后30日内将其收取的款项退还给原告，故原告要求被告返还86140元（首期款73086元、办证费10245元、物业维修基金2559元、对讲门费用250元）的主张符合法律规定，本院予以支持。
关于第二个争议焦点。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案中，商品房买卖合同因被告违约而解除，三方平担保贷款合同的目的已无法实现，原告请求解除商品房担保贷款合同，本院予以支持。因第三人英德信用联社在本案中没有提出诉讼请求，故本院在本案中对该合同中涉及第三人英德信用联社权利的部分不作处理，各方当事人可自行协商，权利人也可另循合法途径解决。
关于第三个争议焦点。涉案商品房买卖合同因被告的违约行为而解除，故被告应向原告退还已收取的款项并承担违约责任。双方当事人在合同中约定的违约金为已付款的1%，在涉案商品房买卖合同解除的情况下，双方约定的违约明显低于原告的实际损失，原告主张的损失数额也远高于该约定，故本院酌定被告以原告已付款金额（86140元）按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计付从合同签订之日（2012年10月9日）至款项实际清偿之日的利息。原告主张的违约金过分高于其实际损失，本院对其主张的违约金予以酌情调整。至于原告已支付给第三人的贷款本息，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，应视为原告的损失，由被告偿还给原告，即被告应向原告支付贷款本息56038.76元
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款的规定，判决如下：
一、解除原告李世润、马超与被告英德市德兴贸易有限公司2012年10月9日签订的《广东省商品房买卖合同》；
二、解除原告李世润、马超与被告英德市德兴贸易有限公司及第三人英德市农村信用合作联社2012年11月5日签订的《个人购房按揭借款合同》；
三、被告英德市德兴贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告李世润、马超退还首期款、办证费、物业维修基金、对讲门费用等共86140元，并以实欠数额为本金从2012年10月9日按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计付从合同签订之日至款项实际清偿之日的利息；
四、被告英德市德兴贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告李世润、马超返还原告李世润、马超已支付的按揭款本息56038.76元
五、驳回原告李世润、马超的其他诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1777.67元，由被告英德市德兴贸易有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
代理审判员 吕振云
二〇一五年六月十九日
书 记 员 吴玉凤