重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初13988号原告：付绍琼，女，1964年9月5日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：易良明，重庆市万州区长岭法律服务所法律工作者。被告：陈友琳，女，1980年11月13日出生，汉族，住重庆市城口县。委托诉讼代理人：黄毅，重庆翰墨律师事务所律师。原告付绍琼与被告陈友琳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后。被告陈友琳于法定期间提起管辖权异议申请，本院依法裁定驳回被告陈友琳的管辖权异议申请。被告陈友琳依法提起上诉，重庆市第一中级人民法院依法裁定驳回上诉。本院遂于2017年11月23日、2017年12月5日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告付绍琼及其委托诉讼代理人易良明、被告陈友琳及其委托诉讼代理人黄毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。付绍琼诉称：1.请求判令被告陈友琳依法履行合同，办理房地产过户登记；2.诉讼费、律师代理费等由被告负担。事实和理由：2017年3月22日，原告通过重庆悦中房地产经纪有限公司购买被告陈友琳所有的位于重庆市渝北区X幢X房屋一套，被告陈友琳委托其弟陈友利签订《房地产买卖居间合同》，合同对双方权利义务进行了约定。合同签订后，原告依约支付了定金，然被告陈友琳未按约提供产权调查材料及银行按揭贷款余额的相关材料，原告多次催促被告陈友琳履行义务，被告陈友琳一直拖延履行。故为维护原告的合法权益，起诉来院。陈友琳答辩称：不同意办理过户登记手续，原告迟延支付510000元，系原告违约。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，包括身份证、买卖居间合同、农业银行网上银行电子回单、收条、履约催告函、微信记录（3月31日之后）、录音文字资料（被告丈夫与原告之间）、档案查询结果、解约信函、快递单、回复信函、承诺书，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议之证据，即原告举示的微信记录（3月31日前）、证明、证人证言（高某、刘某），被告举示的通话录音（被告与中介公司）、房屋买卖合同，本院分析如下：原告举示的微信记录无原始记录可查，证明出具人员未到庭接受质询，真实性均无法核实；证人高某陈述合同并非其负责签订，只是3月27号通知双方协商，被告离开了未接电话，但被告当庭播放了当天其与高明的通话录音，高某亦无异议；证人刘某陈述其只负责合同签订，合同履行过程其未参与。证人证言均不能达到原告的证明目的。被告举示的通话录音（被告与中介公司）、房屋买卖合同与本案审理无关。据此，本院对上述证据均不予采纳。综上，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于重庆市渝北区X幢X房屋系被告所有，抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行。2017年3月22日，原告（买方）、被告（卖方）、重庆悦中房地产经纪有限公司（以下简称：“悦中公司”，经纪方）就上述房屋的买卖签订了《房产买卖居间合同》，第3.1条约定：房屋成交价为770000元；第5.1条约定：购房定金50000元，买方在签订合同当日支付，该笔定金将在产权转移登记时作为买方向卖方支付的第一笔房款；第5.2条约定：买卖双方经协商一致选择买方一次性付款支付剩余房款，买方在2017年3月31日以前支付扣除银行贷款剩余所有的余额；第9条手写条款约定：买方以全款方式购买，办公证当日买方支付卖方除银行贷款以外所有的房款；卖方于2017年3月31日之前办理公证于买方。合同尾部，卖方处签字人为“陈友利”。合同签订当日，原告向被告转账支付了定金50000元，被告亦出具收条载明收到该笔定金。原告亦向悦中公司承诺佣金由其承担。3月27日，原被告通话录音显示：被告：你现在先给我们付31万是不是？原告：反正除银行贷款之外的嘛，还留20万，银行贷款再加上个20万，剩下的嘛，反正全部付给你嘛，要得不嘛。被告：还有这么个情况，那现在银行的按揭，我们也就不得给哟，你们自己给哟，这几个月。原告：按揭，按揭我们给呀。被告：是啥，本来你们喊我们这次出来是办公证的，相当于我们就这个了的嘛，我们签了合同，我们这个就。原告：好嘛，好嘛。被告称：合同都是这么写的嘛，还有姐，我给你说，那这样的话，你们先给我们30万，我们就不得去做公证哦，你们必须把51万给完了，再去做公证，对，我们先通过中介给你打给收条收据，要得不？原告称：要的嘛，确保那个反正就是房屋的安全性嘛，要得不。被告称：对，对，对。3月31日晚上18:19，被告发微信称：请准备好合同约定款额51万和通知中介，我随时等候你的通知，来签订合同。原告回复称：我早已准备好了资金，并且通知了你，只要我们正式签完合同，按程序你最近产调没有问题，扣除银行贷款后，按要求办好公证后我就马上将购房款汇给你。今天31号我按约定在中介处等你们，一直不见你们的出现。你想找中介你自己联系。被告称：我一直等你和中介给我电话，我主动联系中介了，中介说来联系你，但他一直没回电话给我哟！因为当时是中介通知我的。原告称：那是你们的问题，我直接通知了你的。被告称：签合同必须3方在场，半夜发个短信就可以了？你通知我的具体时间地点是什么？我现在还在等你给我打电话哟，到底什么时候签？原告称：合同规定时间签。被告称：你说你今天在中介等我，你没让中介通知我，你也不通知我，请问，你和谁签合同？你通知我何时何地签合同？原告称：过了3月31日你不来签合同，你方已构成违约。2017年5月3日，悦中公司向被告发函称：根据合同约定，被告应当于2017年3月31日前与原告补签合同并办理委托公证书于原告办理该物业的相关手续。然被告在3月27日收取了定金后，未补签合同就自行离开。后多次联系仍不予配合，故催告被告于5月15日前带齐该物业的相关资料和证件办理相关手续，履行合同义务；并于5月15日前与原告一起去办理委托公证。2017年5月9日，被告向悦中公司发函称：悦中公司寄发的催告函所载情况与事实不符，希望悦中公司公正对待客户。2017年6月15日，被告向原告发函称：原告未按约在2017年3月31日前支付购房款，且经被告联系仍未按约支付款项，该行为违反合同约定，应适用定金法则，没收定金。审理中，原告认可于2017年6月20日左右收到该函件，但合同未解除。被告陈述虽然该份函件没有明确写解除买卖合同，但函中写了没收定金，有解除的含义，故合同已解除。另查明：审理中，原告陈述房屋产权证准备写孩子的名字，为了简便处理，需办理委托公证，即被告委托原告办理房屋出售及过户手续；按照合同约定是先办理公证再支付房款；3月27日，双方会面，根据约定，被告需先将产调和银行贷款余额给原告，然后双方去办理公证，公证完后原告即付款，下午被告去做产调并查询贷款余额，但被告没有交付贷款余额告知单，只是口头告知大概有26万元，微信上收到了被告发送的产调单，同时原告在悦中公司拟了一份补充协议，即同意原告延期一个月支付除银行贷款的剩余金额，但不知道什么原因被告离开了，录音中其表示同意先付款再公证前提是被告需签补充协议，并将产调和贷款余额告知原告；微信中提到的签合同是指正式的购房合同，因三方合同是被告的弟弟签订的，怕被告反悔或有其他问题，因此原告要求被告本人签合同；知晓被告住在城口县，3月30日下午4点多通知过被告办理公证，且晚上也告知了房款准备好了，3月31日也通知了。被告陈述签合同是弟弟签订的，认可弟弟签订的合同，但不清楚签订的过程，现弟弟出差联系不上，也不清楚是办理什么公证；3月27日被告去银行查询了贷款余额，因为银行不给书面的告知单，故悦中公司工作人员直接照相，并告知原告贷款余额，也告知了原告扣除了贷款余额后需支付510000元，但原告说当天没有这么多钱，协谈中，原告是提过延期一个月付款，但还提了其他条件，故被告未同意延期付款；3月30日晚11点多原告才告知房款准备好，3月31日下午6点多原告再通知签合同，但因人在城口，不可能赶到重庆，当天晚上也通知原告准备好钱，随时签合同，但中介一直没有通知，也不清楚微信中提到的签合同是什么合同，只是中介说要签合同；因原告未按期支付房款，现拒绝出售房屋。还查明：原告另陈述被告存在未提交产调单子、未告知贷款余额、未办理公证的违约行为。本院认为：原被告及悦中公司签订的《房产买卖居间合同》真实、合法、有效，双方均应依照合同约定履行义务。根据合同约定：原告需于2017年3月31日前支付所有房款（扣除银行贷款余额），被告需于该日前办理公证。故原被告的义务无先后之分，应同时履行。但3月27日，原被告的通话录音显示：原告当日不能全额支付510000元（扣除银行贷款余额），故被告表示需全额支付510000元后，才办理公证，原告亦表示认可。据此，应认定原被告双方对付款方式、时间以及公证办理时间进行了变更。按照此约定，原告履行支付房款的义务在先，被告办理公证义务在后。现原告要求办理案涉房屋产权过户登记，然2016年6月15日，被告向原告发函称因原告违约，将没收定金。《担保法解释》第一百二十条第一款规定：因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。被告发送函件明确表示没收定金，其含义为定金罚则的适用，故虽该份函件中，被告未明示解除合同，但具有解除合同的含义。且被告于庭审时亦陈述因原告违约拒绝出售房屋，亦具有解除合同含义。然截止庭审辩论终结时，原告亦未支付房款，履行义务，系其违约，故原告迟延履行债务，致使合同目的无法实现，被告有权解除合同，本院依法认定原被告之间有关案涉房屋的买卖合同已解除。据此，原告无权要求被告继续履行合同义务，办理案涉房屋的产权过户手续。审理中，原告陈述被告同意了延期一个月支付房款，同时双方协商了签补充协议或正式购房合同，现被告未签，构成违约。对此，本院认为，即或被告同意延期一个月支付房款，现原告也未支付；至于签补充协议或正式购房合同，双方并未就具体条款进行明确。就本案而言，争议的焦点亦在于付房款与办理公证的先后顺序，庭审中双方对此说法不一，如上所述，现有证据只能证明付房款义务在先，办理公证义务在后，故双方是否另行签订购房合同不构成原告不履行支付房款义务的有效抗辩。原告另称被告存在未提交产调单子、未告知银行贷款余额与其庭审陈述不一致，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下:驳回原告付绍琼的全部诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告付绍琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  欧春利二〇一八年一月十八日书 记 员  罗 难