河南省镇平县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镇民初字第815号
原告（反诉被告）：谢喜俤，男。镇平县宏祥包装厂厂长。
委托代理人：王芬杓，河南荣祥律师事务所律师。特别受权。
被告（反诉原告）：孙秀粉，女。
委托代理人：徐谧，河南涅阳律师事务所律师。特别受权。
原告谢喜俤与被告孙秀粉为买卖合同、租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月29日受理后，依法组成合议庭，分别于2015年6月17日、8月3日、11月24日公开开庭进行了审理。原告谢喜俤及其委托代理人王芬杓、被告孙秀粉及其委托代理人徐谧均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谢喜俤起诉并对被告的反诉答辩称：2014年4月25日原、被告双方签订了《合同书》，约定被告将原天恒棉业有限公司所属的7.2亩多土地转租给原告使用，该土地上包括厂房等所有附属物的产权卖给原告所有，土地租赁期限为26年。为此原告向被告支付了合同价款50万元，剩余75万元于一年后付清。合同签订后，原告即在合同约定的厂区内建设镇平县宏祥包装厂并生产。在合同签订的下半年，包装厂所在地的当地村民即联名到政府、土地、公安等相关部门告状、信访，称被告转租、售卖给原告的土地及厂房等附属物侵犯了当地村民的合法权益，为此当地乡政府也多次约谈原告。因被告转租的土地及出售的厂房等出现权属争议纠纷，严重影响了原告工厂的生产经营，故被告的行为不但构成合同书第四条约定的对原告构成违约，而且涉及到权属争议，将致使合同自始无效。被告反诉的理由不能成立，原、被告双方签订的合同违反了土地管理法第63条的规定，协议约定时间为26年，已超过法律规定的租赁合同不超过20年的规定。被告租赁的土地存在权属纠纷，租赁地的村民经常去厂房所在地闹事，导致原告现无法生产经营。现依法请求：1、要求确认原、被告签订的涉及违法占地合同部分无效，同时撤销其合法占地有效部分，并责令被告孙秀粉返还原告已付的50万元；2、依法判令被告孙秀粉向原告谢喜俤支付违约金50万元；3、诉讼费用由被告承担。
原告为证实自己的主张向法庭提交如下证据：一、合同书、见证书、协议书、收据、附图各一份，用以证实：1、被告孙秀粉将厂房卖给原告谢喜俤所有，厂房的买卖导致所属土地的买卖；2、土地租赁期限26年违反规定，超过了20年；3、被告孙秀粉有义务保证合同使用权不得有任何纠纷；4、本合同约定的土地属耕地性质；5、依据合同要求，被告孙秀粉反诉要求支付违约金50万元没有任何依据。二、郭庄乡孙楼村四组村民联名控告信一份、郭庄乡孙楼村四组村民联名向纪委提供情况反映材料一份及原告方代理人在核实情况时孙楼村四组村民提供的情况反映一份，用以证实本诉被告处置的土地有纠纷，造成原告工厂停工、停产。三、相关票据证明复印件共19张，用于证实因土地纠纷造成原告谢喜俤工厂停工、停产，被告孙秀粉给原告谢喜俤造成了100多万的损失。四、宏祥包装厂2014年度建设开支情况支出清单47张，用以证实由于被告孙秀粉的违约行为造成本诉原告损失2785380元。
被告孙秀粉答辩及反诉称：本诉原告主张合同无效的理由不能成立。本诉被告在流转土地使用权时，经过了该土地权利人镇平县郭庄乡孙楼村第4村民小组的同意，土地上附属物系被告增添，应归本诉被告所有。本诉原告无证据证明因土地及房屋产权争议严重影响其生产经营，本诉原告无法正常生产的原因是因为其资金链断裂，原材料供应困难而无法正常生产，是其自身原因所致，与本诉被告无关。本诉原告要求支付50万元违约金的请求缺乏事实根据及法律依据，应予以驳回。原、被告签订的合同是在双方自愿情况下所签，并不违犯法律及行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体及他人的合法权益，合同应为有效合同，在合同的履行过程中本诉原告已经营多日，并无纠纷，被告无根本违约之处。被告反诉请求：1、要求法院判令原告谢喜俤支付被告转让款75万元及利息；2、要求原告谢喜俤支付违约金50万元；3、反诉诉讼费由原告谢喜俤承担。
被告为证实自己的主张向法庭提交如下证据：一、本诉被告所办的镇平县天恒棉业有限公司营业执照、组织机构代码、税务登记证、开户许可证复印件各一份，用以证实原镇平县天恒棉业有限公司是合法企业，占地也是合法占地。二、合同书、见证书、协议书各一份，用以证实：1、争议厂房土地使用权来源合法，土地上所建厂房物权属被告；2、本诉被告将厂房、土地使用权流转给本诉原告是经过了郭庄乡孙楼村第4组组长及承包地村民的同意；3、反诉请求是有依据的。三、郭庄乡土地利用总体规划图一份，用以证实本诉被告当时办厂所占土地系建设用地，非农用地，更不是耕地。四、郭庄乡孙楼村村民委员会出具的证明一份，用以证实本诉原、被告签订的合同是有效的，是经过原出租方同意的。
经原告申请，本院依法调取两组证据，第一组：1、镇平县公安局郭庄派出所询问笔录一份；2、镇平县国土资源局登记的信访件一份；3、法庭对蒋某某、王某某的调查笔录各一份以及王某某提供的信访事项受理书复印件一份，用于证实本诉被告流转及卖给本诉原告的厂房，群众因土地争议以及补偿问题多次信访的情况。第二组：本院分别于2015年7月15日、7月27日调取的镇平县国土资源局土地行政处罚决定书、询问笔录、土地违法案件现场勘验笔录、郭庄乡孙楼村孙某某占地建厂的情况说明以及孙某某占地位置的情况说明各一份，用于证实本案的相关情况。
对原告提交的第一组证据，被告对证据的真实性无异议，但认为原、被告双方签订的合同不违反土地法及合同法的规定，该合同是土地流转合同，本诉被告转让的房产及土地使用权并无争议，第三人干扰与本诉被告无关，故本院对该组证据真实性予以采信。对第二组证据，被告提出异议，称材料系复印件无法核实其真伪，且该材料所反映的问题相关部门没有做出定论，因与本院调取的一、二组证据能够相互印证，故本院予以采信。对第三、四组证据，被告提出异议，认为票据不是正规票据，有部分票据不显示单位，无购货单位名称以及本诉原告对损失的计算不正确、无根据等，因本诉原告提供的证据材料不完整，部分票据非正规票据，且原告谢喜俤当庭表示暂保留要求被告孙秀粉承担超出违约金部分损失的追偿权利，故本院对该组证据证明的损失金额不予确认。
对被告提交的第一组证据，原告对证明目的提出异议，认为不能证实其占地的合法性，因该组证据系行政机关出具的有效证明，故本院对证据的真实性予以采信。对第二组证据，原告对证明目的有异议，认为原镇平县天恒棉业有限公司于2006年10月份注册成立时，本诉被告并未取得土地使用权，作为土地承包人无权将土地出租给原告谢喜俤从事非农业建设，土地流转不合法，因该组证据与本诉原告提交的第一组证据一致，故本院对其真实性予以采信。对第三组证据，原告对证据的真实性没有异议，本院仅对该组证据的真实性予以采信。对本院调取的第一、二组证据，本诉原告仅对第二组证据中，本院于201实本诉被告违法占地，对镇平县国土资源局土地行政处罚决定5年7月27日调取的县国土资源局情况说明的最后部分现阶段情况有异议，其它均无异议，本诉被告提出异议，称群众闹事本诉被告不清楚，原告没有停工停产，信访件及笔录不能证书、询问笔录、土地违法案件现场勘验笔录的真实性没有异议，但对合法性和关联性有异议，对处罚的主体有异议，测绘和处罚决定对厂整体占地面积错误，不能达到合同无效的目的，因两组证据之间能够相互印证，内容真实，本院予以采信。
经庭审调查，依据法庭采信的证据和当事人的合理陈述，本院确认以下案件事实：
2014年4月25日原、被告签订合同，双方约定被告孙秀粉将位于镇平县郭庄乡孙楼村的原镇平县天恒棉业有限公司所属的7.2亩多土地，转租给原告谢喜俤使用，该土地上所属厂房、变压器等所有附属物卖给原告谢喜俤所有，土地租赁期限为26年，全部费用为125万元，2014年4月26日前先付50万元，剩余75万元于2015年4月26日前全部付清。若不能按时付清余款75万元，原告谢喜俤已付的50万元作为合同违约金全部扣除，而且被告孙秀粉收回本棉花厂及所属土地使用权。被告孙秀粉须保证该土地使用权在租赁期间无纠纷，厂房等权属无争议，如因该原因造成原告谢喜俤停工、停产，被告孙秀粉须支付50万元违约金给原告谢喜俤。合同签订后当天原告谢喜俤依约向被告孙秀粉支付了50万元。同日，原、被告双方在镇平县司法局张林法律服务所办理了见证书。合同签订后，原告即在合同约定的厂区内建镇平县宏祥包装厂并生产。2014年下半年起，包装厂所在地的郭庄乡孙楼村四组村民以孙某某非法转租、售卖给原告谢喜俤的土地及厂房侵犯了当地村民的合法权益以及补偿未到位为由，多次联名到相关部门告状、信访，2015年4月25日部分群众到原告谢喜俤开办的镇平县宏祥包装厂阻止其生产。现原告谢喜俤开办的镇平县宏祥包装厂已停产。
另查明，被告孙秀粉的丈夫程某某于2005年4月份委托孙某某、被告孙秀粉在郭庄乡孙楼村四组建轧花厂，占地3648平方米，但未办理任何用地审批手续，2005年6月28日镇平县国土资源局作出了镇国土监（2005）39号土地行政处罚决定，限孙某某于15日内自行拆除，恢复土地原状，并处以罚款109440.2元。2006年10月20日被告孙秀粉注册成立了镇平县天恒棉业有限公司。该公司报经南阳市政府依法审批（宛政土（2006）30号）批准用地面积3亩。剩余占地面积2618.28平方米（3.93亩），其中基本农田2.88亩，一般农田0.64亩，居民点0.42亩。原告谢喜俤于2014年5月26日在该厂原址注册成立镇平县宏祥包装厂。
本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”第十二条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第四十四条第一款规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。被告注册成立的镇平县天恒棉业有限公司，违法占地面积3.93亩，既未办理相关的土地审批手续，也未执行镇平县国土资源局的土地行政处罚决定书，将该厂转卖给原告，在本案法庭辩论结束前，被告仍未能向本院提供相关审批手续，该厂属违法占地，违反了法律、行政法规的强制性规定，因而该部分合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。第五十六规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。第五十八规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因合同部分无效，但该厂作为一个整体，不宜分割，有效部分亦无法继续履行，应予撤销，故原告要求确认原、被告签订的合同部分无效，同时撤销其有效部分，并责令被告孙秀粉返还原告已付的50万元的诉讼请求，本院予以支持。因合同部分无效，合同的有效部分应解除，故原告要求被告孙秀粉向支付违约金50万元的诉讼请求，本院不予支持。被告反诉要求原告支付剩余转让款75万元及利息并支付50万元违约金的诉请，本院亦不予支持。原告的诉请部分得到支持，故本案诉讼费用，由原、被告合理分担。依照《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款、第十二条、第四十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原、被告于2014年4月25日签订的合同中未办理土地审批手续的部分无效。
二、撤销原、被告于2014年4月25日签订的合同中办理过土地审批手续的部分。
三、限被告孙秀粉于本判决生效后十日内返还原告谢喜俤50万元。
四、限原告谢喜俤于本判决生效后十日内返还被告孙秀粉所有的全部厂房及设备。
五、驳回原告谢喜俤其他的诉讼请求。
六、驳回被告孙秀粉的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13800元，反诉费16050元减半收取8025元，原告承担6900元，被告承担14925元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审 判 长 徐明奇
审 判 员 余 谦
人民陪审员 王 飞
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 王梅铎