河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终5783号
上诉人（原审被告）：郑州市久光鑫企业管理咨询有限公司（郑州市管城回族区东大街街道办事处东大街村委会），住所地郑州市管城区城东路68号。
法定代表人：崔振州，董事长。
委托诉讼代理人：王鹏，河南国基律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵坤，河南国基律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：尤红艳，女，1980年11月7日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：武春燕，北京大成（郑州）律师事务所律师。
原审被告：王宝馨，女，1979年2月28日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：梁巧丽，河南千益律师事务所律师。
原审第三人：田自申，男，1966年5月16日出生，汉族，住河南省临颖县。
上诉人郑州市久光鑫企业管理咨询有限公司（以下简称久光鑫公司）因与被上诉人尤红艳及原审被告王宝馨、原审第三人田自申房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2018）豫0104民初84号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人久光鑫公司的委托诉讼代理人赵坤、王鹏，被上诉人尤红艳及其委托诉讼代理人武春燕，原审被告王宝馨的委托诉讼代理人梁巧丽到庭参加诉讼。原审第三人田自申经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
久光鑫公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法发回重审或者改判驳回被上诉人的诉求。2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审认定事实不清，上诉人与尤红艳不存在任何法律关系，上诉人也不是本案适格的久光鑫公司。2、原审就本案涉及房屋面积、配套设施拆装费的计算存在严重错误。3、原审认定法律错误。
尤红艳辩称，1、上诉人作为涉案的房东，是房屋的实际出租人，我方是涉案房屋的实际承租人，双方具有事实上的租赁关系。我方与上诉人存在法律上的利害关系，上诉人是适格的被告。2、我方是涉案宾馆的实际经营者，有权取得相关的拆迁补偿费。3、上诉人有义务将涉案宾馆应得的拆迁补偿款返还。4、原审认定涉案房屋的面积计算及配套设施拆装费完全合理、合法、有充分的事实依据。
王宝馨述称，我方未收到涉案房屋的任何拆迁补偿费用，一审认定我方不承担返还义务，认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法维持原判。
尤红艳向一审法院起诉请求：1．久光鑫公司、王宝馨返还拆迁补偿等有关费用508489.68元［基于租赁房屋应得的装修补助费318780元、搬迁补助费25200元（40元／㎡X630㎡=25200）、临时安置补偿费63967.68元、房屋配套设施拆装费100542元］；2．久光鑫公司、王宝馨支付自收到第1项诉讼请求所列款项之日起至久光鑫公司、王宝馨实际返还之日止的利息（按中国人民银行发布的同期贷款利率计算）；3．久光鑫公司、王宝馨承担本案诉讼费用。诉讼过程中，尤红艳将诉讼请求1和2变更为要求久光鑫公司返还拆迁补偿费用330772元（装修补助费为230230元、房屋配套设施拆装费100542元）及利息（按中国人民银行同期贷款利率、自起诉之日起计算至实际返还之日止）。
一审法院认定事实：郑州市郑汴路16号房屋系郑州市管城回族区东大街办事处东大街村委会所有。郑州市管城回族区东大街办事处东大街村委会于2011年4月22日更名为久光鑫公司。2011年5月1日，久光鑫公司将涉案房屋租赁给王宝馨，王宝馨转租给屈某某后涉案房屋被用于经营郑州志友建材宾馆。2014年7月29日，在王宝馨在场的情况下，尤红艳（乙方、接收方）与郑州志友建材宾馆的原承租人田自申（甲方、转让方）签订《转让合同》一份，主要约定：田自申同意将位于郑州市郑汴路16号的建材宾馆转让给尤红艳经营使用；转让后的建材宾馆现在的装修、装饰、所有设备、附属设施及用品全部归尤红艳所有；全部转让费尤红艳分三次向田自申支付，第一次于2014年7月28日前向田自申支付转让费人民币10万元，第二次于2014年7月30日前向田自申支付转让费100万元，第三次待所有手续办完后一次性付清；田自申应积极协助尤红艳办理建材宾馆的工商营业执照、税务登记证、特种行业许可证、卫生许可证、消防证等相关证件的相关手续，但相关费用由尤红艳负责。合同最后另注：如前承租人即甲方转让该“建材宾馆”有隐情，比如：事先知道这地方要拆迁或是有其它会给甲方经营造成影响的问题，但在转让时未能如实告知乙方，乙方有权解除合同，并要求甲方退还转让费。在合同后空白处手书“附：经房东王宝馨同意，转让费壹佰叁拾万元（房租另计）”。合同签订后，尤红艳于2014年7月31日向第三人田自申支付郑州志友建材宾馆转让费110万元，于2014年8月1日又支付20万元，2014年8月4日再次支付11.5万元。2014年10月至2017年6月期间，尤红艳向王宝馨支付房屋租金。2017年4月底，因郑州市轨道交通三号线工程建设郑州志友建材宾馆大部分房屋被围挡。2017年6月3日，久光鑫公司（被征收人、乙方）与郑州市管城回族区房屋征收与补偿办公室（征收部门、甲方）签订《补偿协议》，协议约定：被征收房屋补偿补助金额第4项房屋配套设施拆装费507716元（含电话移机费227台，35866元；有线电视200台，64000元；空调移机费300台，60000元；集中、壁挂取暖2600台，共260000元；水表5块，3750元；电表38块，15200元，动力电表8块，36000元；电热水器180台，18000元等）；第8项装修补助4484481元（详见附表）等。附表《房屋征收装修评估分户报告》（豫开源征字［2016］02-06-001Z号评估报告）载明“装修补助费为3531483元”，《房屋征收装修评估分户报告》（豫开源征字［2016］02-06-002Z号评估报告）载明“建筑装修补助费为952998元（其中，时尚快捷为630㎡，单价506元／㎡，装修评估总价为318780元）”。《关于豫开源征字［2016］02-06-002Z号评估报告的补充说明》载明：“管城区东大街593号街坊的装饰装修，该房屋位于东大街××××东北角，建设工程规划许可证号为（1995）郑城规建管临字（0096）号，共3层，估价对象位于1-3层全部，总建筑面积630㎡，装饰装修总评估价值318780元。估价对象包括时尚快捷酒店（建材宾馆，现场门牌号××、衣城市、易菲等商户，装饰装修包括水电、室内地面、墙面、顶、门头、地弹门、橱窗等不可移动部分）等。”截止2017年6月20日，郑州市管城回族区房屋征收与补偿办公室向久光鑫公司支付补偿款11000万元。2011年5月1日，王宝馨与郑州市管城回族区东大街街道办事处东大街村委会签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：王宝馨承租郑州市管城回族区东大街街道办事处东大街村委会坐落于郑州市××及××、××、××楼××、楼梯间、××、××楼；房屋为一楼东一间及二层、三层及四层楼梯间……房租为叁拾万元／年，每三年按10％递增，租期为2011年5月1日起至2024年8月31日止；房屋为商业用房，辅楼宾馆装修好之日算房租；王宝馨可转租房屋，不可转让房屋。房屋押金65000元，转租房屋到期押金如数退还；因不可抗力原因导致本合同不能履行或造成损失，双方互不承担责任等。又查明，2006年4月28日，郑州市管城区公安消防大队出具《建筑内部装饰装修消防验收意见书》，载明：“位于郑州市郑汴路16号郑州志友建材宾馆有限公司室内装修工程（装修层数为地上二至三层，装修面积414㎡），进行了消防验收，经现场检查，认为该装修工程符合消防安全要求。”2017年10月17日，郑州市公安局商城路分局治安管理服务大队出具《证明》，载明：“我辖区郑汴路16-5号郑州志友建材宾馆有限公司与上方墙体上所写的‘时尚快捷酒店’系同一家单位，实际经营人为尤红艳。”再查明，2017年7月14日，尤红艳将田自申、王宝馨诉至本院，要求解除与田自申签订的《转让合同》、田自申退还经营权转让费80万元。2017年9月29日，法院作出（2017）豫0104民初4955号民事判决，认定：尤红艳与田自申在王宝馨在场的情况下签订了《转让合同》，尤红艳已支付全部转让费，且王宝馨收取了尤红艳交纳的房租。诉讼过程中，法院就久光鑫公司得到的房屋配套设施拆装费问题向郑州市管城回族区房屋征收与补偿办公室进行了核实，郑州市管城回族区房屋征收与补偿办公室工作人员明确回复，《补偿协议》中含有时尚快捷酒店的房屋配套设施拆装费，但无法提供配套设施的种类、数量及金额。
一审法院认为，尤红艳与第三人签订的《转让合同》、久光鑫公司、王宝馨签订的《房屋租赁合同》均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。综合双方举证、质证及诉辩意见，本案争议焦点为：1．房屋租赁合同现实际承租人是尤红艳还是久光鑫公司、王宝馨；2．郑州志友建材宾馆与《房屋征收装修评估分户报告》（豫开源征字［2016］02-06-002Z号评估报告）载明的“时尚快捷”能否认定为同一涉案房屋；3．关于诉争房屋拆迁面积问题；4．尤红艳能否获得涉案房屋拆迁面积部分装修补助费、房屋配套设施拆装费，能获得多少问题；5．关于久光鑫公司王宝馨是否承担责任的问题。针对上述争议焦点，法院分析评判如下：1．房屋租赁合同现实际承租人是尤红艳还是王宝馨问题。王宝馨与久光鑫公司签订的租赁合同中约定王宝馨“可转租所承租的房屋”，王宝馨全程见证了尤红艳与第三人田自申签订转让合同的过程，说明王宝馨知道田自申将其承租的涉案房屋转租给尤红艳用于经营郑州志友建材宾馆，且王宝馨收取尤红艳交付租金的行为，应视为其对田自申转租行为的认可，故郑州志友建材宾馆实际经营人为尤红艳，尤红艳享有对郑州志友建材宾馆财产的占有、使用的权利。2．郑州志友建材宾馆与《房屋征收装修评估分户报告》（豫开源征字［2016］02-06-002Z号评估报告）载明的“时尚快捷”能否认定为同一涉案房屋问题。郑州市公安局商城路分局治安管理服务大队出具的《证明》载明“位于郑州市郑汴路16-5号的郑州志友建材宾馆有限公司与时尚快捷酒店为同一家单位”，《关于豫开源征字［2016］02-06-002Z号评估报告的补充说明》载明“估价对象包括时尚快捷酒店（建材宾馆，现场门牌号××、衣城市、易菲等商户”，该二份证据相互佐证，足以证明郑州志友建材宾馆有限公司与时尚快捷酒店为同一家单位，但《房屋征收装修评估分户报告》中所列时尚快捷酒店的面积及补偿应包括尤红艳及衣城市、易菲等商户承租且被拆迁的面积及补偿。3．关于诉争房屋的拆迁面积问题。尤红艳主张其经营的郑州志友建材宾馆实际拆迁面积为455㎡，虽然《转让合同》及《房屋租赁合同》均未注明涉案房屋实际面积，但《房屋租赁合同》载明“承租的房屋为一层东一间及二层、三层、四层楼梯间，另一层自西向东四间，为他人所租”，以上可认定涉案房屋主楼1层共5间房，尤红艳承租了1层的1间，及2层、3层；根据《关于豫开源征字［2016］02-06-002Z号评估报告的补充说明》所载明的“估价对象位于1-3层全部，总建筑面积630㎡，估价对象包括时尚快捷酒店、衣城市、易菲等商户”，可计算出尤红艳承租且被拆迁的面积为462㎡［（630㎡÷3层×2层）＋（630㎡÷3层÷5间）×1间］；依据郑州市管城区公安消防大队出具的《建筑内部装饰装修消防验收意见书》载明的“郑州志友建材宾馆二层、三层装修面积为414㎡”，计算出尤红艳承租且被拆迁的面积为456㎡［414㎡＋（630㎡÷3层÷5间）×1间］，根据《关于豫开源征字［2016］02-06-002Z号评估报告的补充说明》和《建筑内部装饰装修消防验收意见书》计算而得的尤红艳承租房屋被拆迁面积大体相当，故尤红艳主张其经营的郑州志友建材宾馆实际拆迁面积为455㎡，本院予以确认。4．尤红艳能否获得涉案房屋拆迁面积部分装修补助费、房屋配套设施拆装费，能获得多少问题。虽然久光鑫公司、王宝馨在《房屋租赁合同》中约定“因不可抗力原因导致合同不能履行或造成损失，双方互不承担责任”，但久光鑫公司与郑州市管城回族区房屋征收与补偿办公室签订的《补偿协议》中明确载明含有涉案房屋的装修补助费及房屋配套设施拆装费，且尤红艳经营涉案房屋未满三年，但是涉案房屋改建为宾馆后总体经营已超过三年，期间经历了几手经营者，尤红艳亦是从原承租人田自申手上转让经营了涉案宾馆，转让费中也明确约定包含有装修、设备、附属设施等费用，因此，尤红艳要求久光鑫公司返还装修补助费、房屋配套实施拆装费于法有据。依据《房屋征收装修评估分户报告》中时尚快捷酒店的装修评估单价为506元／㎡，尤红艳主张的装修补助费应为230230元（506元／㎡×455㎡），故对尤红艳要求久光鑫公司支付装修补助费230230元的诉讼请求，法院予以支持。尤红艳主张的配套设施拆装费为100542元。尤红艳、久光鑫公司提交的《补偿协议》详细列明了久光鑫公司得到补偿的房屋配套设施拆装费的种类、数量及标准，但庭审中尤红艳称其无法从郑州市管城回族区房屋征收与补偿办公室及久光鑫公司处查明有关房屋配套设施拆装费的种类及数量的原始资料，久光鑫公司称其得到的配套设施拆装费补偿款中不含时尚快捷酒店。法院经向郑州市管城回族区房屋征收与补偿办公室核实，郑州市管城回族区房屋征收与补偿办公室工作人员明确回复久光鑫公司得到的房屋配套设施拆装费含有时尚快捷酒店，但无法提供配套设施的种类、数量及金额，因涉案房屋已拆迁，无法查实涉案宾馆被拆迁部分的房间数量、被拆装设备的种类及数量，结合涉案房屋经营性质、拆迁面积及当事人陈述，本院认定涉案宾馆被拆迁房间为25间，电话总机1部，电话移机费158元；互联网络1部，互联网络移机费158元；有线电视25台，有线电视移机费8000元（320元／台×25台）；空调25台，空调移机费5000元（200元／台×25台）；集中、壁挂取暖费44500元（100元／㎡×445㎡）；水表1块，750元；电表1块，400元；电热水器25台，2500元（100元／台×25台），以上房屋配套设施拆装费共计为61466元。故认定尤红艳应获得的房屋配套设施拆装费为61466元，超出部分，不予支持。5．关于久光鑫公司、王宝馨是否承担责任的问题。王宝馨称从未收到久光鑫公司支付的关于涉案房屋的拆迁安置补偿款，久光鑫公司也对此无异议，故尤红艳要求王宝馨承担连带责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，久光鑫公司应返还尤红艳拆迁补偿费291696元（装修补助费230230元、房屋配套设施拆装费61466元）。久光鑫公司至今未支付，已构成违约，故尤红艳主张按银行同期贷款利率计付利息损失，于法有据，予以支持。久光鑫公司辩称，久光鑫公司与尤红艳未建立法律关系、《转让合同》对久光鑫公司无法律约束力、郑州志友建材宾馆有限公司经营场所非《补偿协议》中“被征收房屋”等与本院查明事实不符，对其辩称意见本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、郑州市久光鑫企业管理咨询有限公司于本判决生效后十日内返还尤红艳拆迁补偿费291696元并支付利息（装修补助费230230元，房屋配套设施拆装费61466元）并支付利息（以291696元为基数、按银行同期贷款利率、自起诉之日即2018年1月3日起计算至实际返还之日止）；二、驳回尤红艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8885元、减半收取计4443元，由尤红艳负担1894元，由郑州市久光鑫企业管理咨询有限公司负担2549元。
本院经审理查明的事实与原审法院一致。
本院认为，关于久光鑫公司、尤红艳是否本案适格主体问题以及涉案房屋的面积和配套设施拆装费数额问题，一审法院结合双方当事人诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上作出原审判决，合理合法，且理由阐述充分，本院予以确认。本院审理期间，久光鑫公司亦未提交新的证据予以佐证自己的主张，综上所述，久光鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5098元，由郑州市久光鑫企业管理咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 成 锴
审判员 王 怡
审判员 李剑锋
二〇一八年五月十八日
书记员 唐珍珠