河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫13民终2472号
上诉人（原审被告）：南阳市智信投资有限公司，组织机构代码56247801-4
公司住所地，南阳市新华东路中奇花园1单元3楼西户
法定代表人吴秀献，任公司董事长。
委托诉讼代理人：王世锋，河南子午律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：李洪，男，汉族，生于1966年5月16日，住南阳市。
委托诉讼代理人：马胜利，河南达圣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈建平，女，汉族，住址，系李洪妻子。
原审第三人：南阳市东方房地产开发有限责任公司。
法定代表人ＸＸ，任公司董事长。
上诉人南阳市智信投资有限公司因与上诉人李洪、原审第三人南阳市东方房地产开发有限责任公司为执行异议之诉纠纷一案，不服南阳市卧龙区人民法院（2016）豫1303民初1819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日立案后，依法组成合议庭审理了此案。本案现已审理终结。
南阳市智信投资有限公司上诉请求：撤销原判，解除对位于南阳市××与××交叉口南侧兴华花园2号楼3层东户（房号306）和6层东户（房号606）房屋的强制执行，并解除查封。事实和理由：该宗土地不属于南阳市东方房地产开发有限责任公司，根据政府协调由上诉人南阳市智信投资有限公司接受投资该项目，有涉案房屋的销售权，是该房产的实际权利人，且房屋已销售给第三方，法院应解除查封。
李洪辩称，该房产是第三人南阳市东方房地产开发有限责任公司开发，上诉人南阳市智信投资有限公司不是该房产的所有权人，法院查封与南阳市智信投资有限公司没有关系。要求驳回南阳市智信投资有限公司的上诉，维持一审判决。
南阳市东方房地产开发有限责任公司未到庭答辩。
李洪上诉请求：纠正一审判决书中，在本院认为中，引用南阳市智信投资有限公司诉状中称“兴华花园2号楼3层东户（房号306）和6层东户（房号606）房屋已出售给第三人，且第三人已支付完毕购房款，并将钥匙交给第三人”的部分，因这是不存在的事实。要求维持一审判决。
南阳市东方房地产开发有限责任公司未到庭答辩。
南阳市智信投资有限公司向一审法院起诉请求：请求判令立即解除对位于南阳市南新路与长江路兴华花园2号楼3层东户（房号306）和6层东户（房号606）房屋的强制执行，并解除查封扣押。
一审法院认定事实：李洪及其母亲王付珍均系南阳市电业局职工，东方公司的主管单位河南省南阳东方企业（集团）股份有限公司曾吸纳该单位职工存款，后为解决广大储户的存款兑付问题，东方公司开发建设“东方电力花园”住宅小区，允许储户以占总房款50%储金单购买该项目中的房产。2003年3月6日东方公司向李洪出具了一份河南省南阳东方企业（集团）股份有限公司盖章，法定代表人ＸＸ签名的函件，内容：市电业局王付珍同志自2000年以来就帮助东方集团做储户的思想稳定工作，东方集团将东方电力花园开发实施后，向王付珍同志提供一套住宅房产，此房由王付珍同志以全额储金抵购房款。2003年4月26日，李洪作为乙方和甲方东方公司签订《购房协议书》一份，约定一、甲方将位于南阳市张衡西路北侧“东方电力花园住宅小区7号楼”东单元一层西号，面积为154.75平方米，出售给乙方；二、乙方所购房价总计131636元，其中现金元，占总价款的50%，储金单元，占总价款的50%；三、本协议签订之日，乙方按所购房产的总价款先支付给甲方5万元，剩余现金部分及储金单于交房时一次付清；四、甲方于2004年7月1日前将竣工且经南阳市建设工程质量监督站验收合格的房产，交于乙方使用，超出日期由甲方按银行同期利息补偿给乙方；同日李洪向东方公司交付两张面额合计为67803.3元的储金单，2008年3月29日又向被告交付一张面额为58074元的储金单，两次共向东方公司支付购房款125877.3元。东方公司为李洪出具了收款收据，收据上记载有抵李洪交来的股金单抵东方电力花园7号楼东单元一层西号购房款的内容。后因东方公司未向李洪交付房屋，李洪向南阳市卧龙区人民法院提起诉讼，卧龙区法院审理后于2013年8月20日作出（2013）宛龙民商三初字第81号民事判决书，判令一、解除李洪与东方公司于2003年4月6日签订的《购房协议书》；二、本判决生效后十日内，东方公司返还李洪已付购房款125877.3元及利息（其中67803.3元利息自2003年4月26日起按中国人民银行同期贷款利率计算至款付清之日止。58074元的利息自2008年3月29日起按中国人民银行同期贷款利率计算至款付清之日止）；三、本判决生效后十日内，东方公司向原告李洪赔偿房屋差价款385229元；四、本判决生效后十日内，东方公司赔偿李洪一倍的购房款125877.3元。案件受理费10170元，鉴定费8240元，由被告东方公司负担。该民事判决书生效后，东方公司未履行民事判决书确定的义务，李洪向南阳市卧龙区人民法院申请执行，卧龙区法院于2015年11月16日作出（2013）宛龙执字第1120-2号执行裁定书，查封东方公司位于南阳市××与××交叉口东南侧××花园××楼××东户（房号306）和6层东户（房号606）的商品房。南阳市智信投资有限公司于2015年12月17日对执行标的提出书面异议，南阳市卧龙区人民法院于2016年3月11日作出（2016）宛龙执异字第4号执行裁定书，裁定驳回南阳市智信投资有限公司提出的执行异议。南阳市智信投资有限公司不服（2016）宛龙执异字第4号执行裁定书，于2016年4月1日提起执行异议诉讼，要求判令立即解除对位于南阳市南新路与长江路兴华花园2号楼2号楼3层东户（房号306）和6层东户（房号606）的商品房的强制执行，并解除查封扣押。另查明，2012年4月25日，东方公司作为甲方与乙方南阳市智信投资有限公司签订房地产投资联合开发合同，合同第二条约定：因甲方在开发“东方兴华花园二期一、二号楼”过程中，资金不足无力独立开发，故邀请乙方全面接管“东方兴华花园二期一、二号楼”的开发、建设、销售工作，该两栋楼的后续资金全部由乙方出资，甲方做好配合工作；合同第三条约定：1、甲方提供工程的所有合法手续，乙方提供后续全部建设资金。2、甲方负责办理该项目的土地使用证、建设规划许可证、用地许可证、施工证、预售许可证及房屋产权证等。3、项目工程完成后按本协议进行房产销售，销售资金首先支付项目投资成本，剩余款项扣除应缴纳的各项税费后，利润由甲乙分配，乙方分得利润100%。同日，东方公司作为委托人（甲方）对关于南阳市“东方兴华花园二期”项目开发委托合同，向受托人吴秀献出具委托合同，委托合同约定：甲方就“东方兴华花园二期”在建工程已于2012年4月25日与南阳智信投资有限公司签订房地产投资联合开发合同，为了该合同能够尽快实施，为节省时间和程序，减少不必要的环节，现甲方将关于开发此项目的有关事宜委托乙方，乙方表示接受，双方达成条款如下：一、甲乙双方共同确认乙方系项目投资方的法定代表人，负责此项目的开发、项目部的管理。二、在开发期间，甲方为了节省时间和减少环节，同意委托乙方就此项目对外具有代表甲方签订法律文书的权力。三、甲方委托乙方全权负责项目中涉及到“东方兴华花园二期”甲方需要负责和办理的一切事宜，全权代表甲方处理协调事务。四、甲方同意乙方对“东方兴华花园二期”项目部的用人决策、财务决策等管理事项拥有绝对权力，甲方确定一经授权不予干涉。五、本委托合同为不可撤销的合同，授权范围为特别授权，授权范围按上述约定。六、本合同委托期限为：自双方签字或盖章之日起至本项目开发、房产处理、房产手续办理、债权债务清偿完毕之日止。七、授权委托书为本合同的有效组成部分，具有同等效力。八、在本合同履行期内，甲方不得另行委托第三方插手“东方兴华花园二期”项目的有关事宜，不得违反上述条款约定，若甲方违约，将赔偿乙方投资总额30%的违约金，并赔偿由此给乙方造成的一切经济损失。2012年4月27日，东方公司作为甲方与乙方南阳市智信投资有限公司签订补充协议，补充协议约定：针对2012年4月25日签订的《房地产投资联合开发合同》未尽事宜，经双方友好协商，自愿补充以下条款：一、由于甲方在乙方接手兴华二期之前，已经销售部分房产，为划清责权，双方协商自双方签订本协议之日起，甲方确保不再销售该两幢房的房产（以甲方移交给乙方的清单为准）。二、甲方若再对外销售该两栋楼房产（含甲方已经卖出的房产但房款未收齐部分），按销售房产市场价的双倍赔偿乙方损失。三、从即日起，凡涉及该两栋楼的房产销售票据均要加盖吴秀敏私章，否则销售无效，且乙方有权要求甲方按第二条承担法律责任。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等效力。本协议自双方签字盖章之日即行生效。2013年7月29日南阳市宛城区处理东方集团问题工作组向南阳市智信投资有限公司下发通知，内容为：南阳市东方房地产开发有限责任公司（以下简称东方公司）开发的东方兴华花园二期1#、2#楼项目，是东方公司为认真落实南阳市委、市政府文件精神，解决涉及“两会”储蓄问题，稳定南阳社会大局的房地产项目，是市委、市政府的稳定工程。近期，该项目的购房户不断到政府有关部门进行上访，投诉你公司乱涨房价、一房多卖问题，在社会上造成了恶劣的影响，已影响了南阳社会大局的稳定，引起了各党委、政府的高度重视。为遵守法律法规及落实市委、市政府、宛城区委、区政府的文件精神，保持南阳社会大局稳定，现将该项目房产销售及有关事宜通知如下：一、东方公司在与你公司合作开发该项目之前，东方公司已将1#楼房产售出住宅30套、2#楼房产售出住宅56套，售房销控表在东方公司与你公司合作开发该项目时已移交你公司，南阳市宛城区处理东方集团问题工作组已存档备案。东方公司与购房户签订的“商品房认购协议书”合法有效，东方公司已售出的房产，你公司不得再次出售，如果出售，一律视为非法无效，必须确保东方公司售出的1#楼住宅房产30套、2#楼住宅房产56套购房人的合法权益。二、关于你公司拟对东方公司已售出房产的房价调整问题，待项目竣工交房时由区工作组报宛城区委、区政府研究后另行决定。三、关于购房户投诉你公司乱涨房价、一房多卖的问题，如果情况属实，你公司必须立即予以纠正，必须立即妥善解决，坚决防止发生影响社会大局稳定事件。四、鉴于你公司对该项目投入部分资金，你公司可收取东方公司已售出房产中购房户所欠的尾款部分，你公司可以对东方公司未售出的1#楼住宅房产14套及门面房、2#楼住宅房产40套进行销售，但售房价格必须经过东方公司同意，购房合同和收款收据必须由东方公司签订和出具。购房合同和收款收据未经东方公司签订和出具，一律视为非法无效，由此引起的一切经济及法律责任全部由你公司负责承担。2015年7月20日，东方公司出具情况说明一份，内容为2012年4月25日，我公司与南阳市智信投资有限公司签订房地产投资联合开发合同，双方约定：我公司兴华花园二期2号楼由南阳市智信投资有限公司全权负责该项目投资、建设、销售。南阳市智信投资有限公司需承接我公司已收缴认购款的老购房户的房源供应，2号楼剩余房源由南阳市智信投资有限公司自行销售（包括2号楼三楼东户306、606、九楼东户906、十楼东户1006），所得收益归南阳市智信投资有限公司所有，作为南阳市智信投资有限公司的投资款回收及收益。再查明，南阳市智信投资有限公司与第三人东方公司签订上述投资联合开发合同后，即筹集资金出资建设。现双方争议的房屋在南阳市智信投资有限公司的销售范围，由南阳市智信投资有限公司自行销售。位于南阳市××与××交叉口东南侧东方兴华花园2号楼的土地审批文件、建设用地规划许可证用地单位及施工许可证均为东方公司。
一审法院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）、案外人是否系权利人；（二）、该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。本案系因南阳市智信投资有限公司对法院查封东方兴华花园2号楼3层东户（房号306）和6层东户（房号606）的商品房提出执行异议申请，不服（2016）宛龙执异字第4号执行裁定书“驳回南阳市智信投资有限公司提出的执行异议”引起的民事诉讼，该诉讼属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定的执行异议之诉。位于南阳市××与××交叉口东南侧的兴华花园2号楼办理建设用地规划许可证及建设工程规划许可证的单位是东方公司，南阳市规划局在办理许可建设用地规划许可证及建设工程规划许可证时也是对准东方公司。建设用地规划许可证及建设工程规划许可证是行政机关依法定职权做出的行政行为，具有确定性和公示性。南阳市智信投资有限公司和第三人东方公司签订的“东方兴华花园二期”项目开发委托合同及补充协议，系双方关于继续建设兴华花园2号楼投资及盈余利润分配的约定，属于债的权利义务范围。南阳市宛城区处理东方集团问题工作组下发通知内容中明确写明，鉴于南阳市智信投资有限公司对该项目投入部分资金，南阳市智信投资有限公司可收取东方公司已售出房产中购房户所欠的尾款部分，可以对东方公司未售出的1#楼住宅房产14套及门面房、2#楼住宅房产40套进行销售，也是对南阳市智信投资有限公司投入资金后，以销售房屋收取房屋价款作为盈利收益，亦是因合同约定产生的权利义务。本案中涉及的兴华花园2号楼2号楼3层东户（房号306）和6层东户（房号606）的商品房，南阳市智信投资有限公司在民事起诉状中已明确兴华花园2号楼2号楼3层东户（房号306）和6层东户（房号606）的商品房已出售给第三人，且第三人已支付完毕购房款，并将房屋钥匙交付于第三人。南阳市智信投资有限公司与东方公司签订项目开发委托合同及补充协议，系对投资及房屋利润收益享有的约定，其与房产的所有权无关，且本案中涉及到房产还可能与其他主体有关，故南阳市智信投资有限公司不是本案中涉及房产的权利主体，不能排除执行。判决：驳回南阳市智信投资有限公司的诉讼请求。
二审期间，上诉人南阳市智信投资有限公司出示三份政府文件：《宛区办【2004】28号文》、《南阳市政府（2005）67号会议纪要》、《宛城区区委（2009）20号会议纪要》，证明参与本案兴华花园项目是经过政府协调；上诉人李洪提交了（2014）宛民初字第2760号判决书，以证明南阳市智信投资有限公司提供的兴华二期2号楼《房地产投资联合开发合同》后所附《销控表》为虚假证据。
本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案争议的房产系原审第三人南阳市东方房地产开发有限责任公司开发建设的房产，人民法院在受理李洪申请执行南阳市东方房地产开发有限责任公司返还购房款案件时，依法查封南阳市东方房地产开发有限责任公司开发的房产，符合法律规定。上诉人南阳市智信投资有限公司上诉称，争议房产系政府协调由其参与开发的房产，上诉人南阳市智信投资有限公司是该房产的实际所有人，有权销售，且房屋已卖给第三方等理由，本院认为，原审第三人南阳市东方房地产开发有限责任公司是依法设立的房地产开发企业，本案争议的房产系经相关部门批准，由原审第三人南阳市东方房地产开发有限责任公司开发建设，南阳市东方房地产开发有限责任公司是该项目房产开发、销售的合法企业，上诉人南阳市智信投资有限公司称经政府协调参与该房产的合作开发，并与原审第三人南阳市东方房地产开发有限责任公司签订《房地产投资联合开发合同》，但上诉人南阳市智信投资有限公司既不是房地产开发企业，也未办理相关房地产开发变更手续，仅以双方签订的《房地产投资联合开发合同》，并不因此取得房地产开发、销售的法定资格，其在合伙开发房地产项目中应获得的收益，属于债权范畴，双方签订的房屋分配协议并不产生物权效力，不能对抗人民法院对该房产的查封，至于被查封的房产是否已销售第三方，不是本案审理的范围。
综上所述，南阳市智信投资有限公司和李洪的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由南阳市智信投资有限公司负担100元，李洪负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 赵清军
审判员 田晓凯
审判员 娄 理
二〇一七年八月二十日
书记员 秦 震