广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠香法民三初字第1925号
原告：珠海市瑞联物业管理有限公司，住所地：珠海市香洲区。
法定代表人：杨继超，经理。
委托代理人：张晓辉，广东中晟律师事务所律师。
委托代理人：胡巡焕，广东××晟律师事务所实习律师。
被告：曹惠群，女，汉族，住珠海市香洲区，公民身份号码×××4844。
原告珠海市瑞联物业管理有限公司（以下简称“瑞联物业”）诉被告曹惠群物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月2日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告瑞联物业的法定代表人杨继超及其委托代理人张晓辉、胡巡焕以及被告曹惠群均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告瑞联物业诉称，被告系原告管理的欧柏美地小区的业主，2007年2月6日原告与欧柏美地小区开发商珠海市银瑞置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了涉案房屋。交楼后，小区物业管理由珠海市银瑞物业管理有限公司负责，被告也与该公司签订了《物业服务合同》，约定物业管理费1.6元／平方米／月，业主在每月10日前缴足当月费用，逾期未缴每天按应缴纳金额的千分之一缴纳滞纳金。2011年4月1日原告与开发商珠海市银瑞置业有限公司签订《欧柏美地物业管理委托合同》，将欧柏美地小区委托给原告进行物业管理，由原告向业主收取物业管理费、车辆停车费及公摊费用，管理费继续按1.6元／平方米／月收取，2014年4月管理费调整为2元／平方米／月，还约定业主逾期未缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之三缴纳滞纳金。被告在收楼后一直缴纳管理费及公摊费，但从2012年11月开始无故拖欠物业管理费及公摊费，原告也多次向被告催收，由于被告欠缴费日益增多，原告于2014年7月2日发出《催款通知》，但被告置之不理。原告为维护合法权益，特提起诉讼，原告当庭变更诉讼请求为：1.判令被告向原告支付从2012年11月1日至2015年11月30日止的物业管理费及公摊费用共计人民币11206.75元；2.判令被告向原告交纳逾期交纳物业管理费及公摊费用的滞纳金（以当月费用为本金，按每日千分之三的标准从逾期之日起各计算至实际付清之日止，详见滞纳金计算清单）；3.判令由被告承担本案的诉讼费用；4.判令被告向原告支付因本案所产生的律师费4000元。
原告瑞联物业提交了以下证据：1.《商品房买卖合同》；2.《物业服务合同》；3.《物业管理资质证书》；4.《欧柏美地物业管理委托合同》；5.管理费收费通知单35份；6.《催款通知》；7.录像资料；8.《欧柏美地收费情况明细》2份；9.《珠海市太川安防系统工程保养维护合同》；10.发票2张；11.《木亭子维修收据》；12.收据；13.《电梯维修发票》；14.收款收据；15.《收款收据》；16.收款收据；17.《欧柏美地2栋1单元公用分摊情况明细表》35份；18.《居委会证明》2份；19.《会议记录》；20.机打发票4张、管理费收费通知单2张、公用分摊情况明细表2张。
被告曹惠群提出如下答辩意见：一、原告没有履行职责协助解决房屋渗水问题，工作没有做到位，反而诬告我方无故拖欠物业管理费及分摊费和收到《催款通知》置之不理。没有如实反映实情。二、被告不是无故拖欠物业管理费及分摊费，从2009年至2012年7月被告房屋阳台陆续出现三个渗水地方，原告方回复处理结果为：欧柏美地2栋1单元1301房业主不肯维修，没有办法。直到2012年11月都没有解决，被告一气之下停交物业管理费及分摊费。此后从2013年7月5日被告收到第一份《催款通知》到2015年11月原告方都没有联系被告解决问题。原告没有尽职责和义务。三、被告从2013年7月5日，2014年7月2日，2015年8月27日，共收到三份《催款通知》。被告理解《催款通知》内容含有恐吓要挟的意思。如：停水停电等其他措施予以催缴，由此产生的后果管理处概不负责。除了张贴通知停水停电的时间段外，从2014年到2015年确实有突然停水停电的现象，被告因此经常失眠。因被告在工作期间精神上受到重大创伤，经医院开证明，单位同意43岁内退在家休养。可到单位查询核实。所以被告要求原告赔偿精神损失费。
2015年11月20日补充提交如下答辩意见：一、被告与珠海银瑞物业管理有限公司签订的《物业服务合同》有效期为2007年12月17日至2012年12月17日，约定滞纳金为每日千分之一。原告在2011年4月1日与珠海市银瑞置业有限公司签订的《欧柏美地物业管理委托合同》期限为2011年4月1日起至2016年4月1日止，延期是否合理？该合同约定滞纳金为日千分之三，被告没有与原告签订任何合同，并且不知小区物业管理公司有变，业主有权知道哪家物业管理公司管理小区，被告是否要向原告支付物业管理费？《欧柏美地物业管理委托合同》应得到业主委员会或者业主同意才能签订，被告对此存有疑问，要求原告提供有效证据。二、原告在2014年4月将管理费加价调整为2元／平方米／月，原告当时通知是业主同意加价，被告要求原告提供有效证据。
被告当庭补充如下答辩意见：关于房屋漏水问题，我找了建设局的工作人员过来查看，但是工作人员查看了一下说只是渗水不是漏水，不能开证明，而楼上的业主说要开了证明才可以维修，工作人员也说水渍确实是因为之前渗水留下的。我多次跑了居委会，居委会主任找过原告聊过，没有结果，就跟我说去司法局申请安排人员过来调解，调解要签协议也没有签成，我的房子在五年保修期内发现了几处渗水点，管理处没有尽到维修责任。
被告曹惠群向本院提交如下证据：1.渗水照片；2.《催款通知》。
经审理查明，被告曹惠群是香洲区银桦路427号欧柏美地2栋1单元1201房业主，占50%的产权份额，另一产权人蔡辉强占50%的产权份额，建筑面积是137.71平方米。涉案房屋所在的欧柏美地小区的开发商为珠海市银瑞置业有限公司（以下简称“银瑞置业”）。2007年12月17日，珠海银瑞物业管理有限公司（以下简称“银瑞物业”）（甲方）与被告曹惠群（乙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方为乙方提供物业管理服务，合同期限自2007年12月17日至2012年12月17日止；高层住宅：1、管理费1.6元／平方米／月计收，2、公用水电分摊费：按全小区的实际用量每户平均分摊；3、只能配套维护费8元／户／月；4、垃圾处理费8元／户／月；不按合同约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按欠费总额的千分之一收取滞纳金。
原告瑞联物业具有三级物业管理资质等级。2011年4月1日，欧柏美地小区的开发商银瑞置业（甲方）与原告瑞联物业（乙方）签订《欧柏美地物业管理委托合同》，约定：甲方委托乙方对银桦路427号欧柏美地小区实行物业管理，管理期限自2011年4月1日起至2016年4月1日止；本物业的管理服务费暂按《珠海市城区住宅物业管理服务收费办法》小高层现按二级标准执行；管理服务费标准的调整，与双方商定调整；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。合同签订后，原告瑞联物业按约为欧柏美地小区业主提供了物业管理服务。2014年2月，原告就上调物业管理费问题向欧柏美地小区业主发放《调整物业管理费标准征求意见书》，原告根据包括被告曹惠群在内的业主填写的意见书统计，占总人数过半数的业主同意将物业管理费由原来的1.6元／平方米／月上调为2元／平方米／月，并进行了公示，故原告主张物业管理费从2012年11月至2014年3月止按1.6元／平方米／月的标准计收，从2014年4月起按2元／平方米／月的标准计收。庭审中，原告明确被告曹惠群从2012年11月开始拖欠管理费及公摊费用，至2015年11月30日止，共计拖欠物业管理服务费9254.18元（2012年11月至2014年3月费用：1.6元／平方米／月×137.71平方米×17个月=3745.78元，2014年4月至2015年11月费用：2元／平方米／月×137.71平方米×20个月=5508.4元）、公摊水电费共计1281.3元、对讲机维护费259元（1500元／月÷209户×37个月）、木亭维护费40.67元（8500元÷209户）、电梯维修费345.77元（（5600＋4680＋3700＋4000）元÷52户）、楼道维修费16.7元（3500元÷209户）、更换蓄电池费14.3元（3000元÷209户）。
被告承认拒交管理费事实，但称对原告接手管理欧柏美地小区不知情并质疑其管理权的合法性，且在原告接手管理后在其房屋漏水问题的解决过程中工作没有做到位。
本院认为，原告瑞联物业具有物业管理资质。涉案房产所在的欧柏美地小区未成立业主委员会，根据国务院《物业管理条例》第二十一条的规定，原告依据其与欧柏美地小区的开发商银瑞置业签订的《欧柏美地物业管理委托合同》为被告曹惠群提供物业管理服务，符合法律规定，被告曹惠群作为业主也已享用了原告瑞联物业提供的物业管理服务，被告曹惠群以原告在其服务漏水问题的解决过程中工作不到位为由拒付物业服务费的理由不充分，本院不予采纳，故被告曹惠群应向原告瑞联物业支付相应的管理服务费用。被告曹惠群虽只占物业50%的产权份额，但依据《中华人民共和国物权法》第一百零二条规定“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿”，故原告瑞联物业有权向被告曹惠群主张全部的物业管理服务费用。原告瑞联物业主张按1.6元／平方米／月的标准计算2012年11月至2014年3月的物业管理费3745.78元，符合协议约定，本院予以采纳。针对原告从2014年4月起将物业管理费上调至2元／平方米／月的问题，原告采用向业主发放《征求意见书》的形式征求了业主的意见并将结果进行了公示，故对原告主张2014年4月至2015年11月的物业管理费5508.4元，本院亦予以支持。原告瑞联物业主张被告曹惠群拖欠2012年11月至2015年11月止的公摊水电费1281.3元、对讲机维护费259元、木亭维护费40.67元、电梯维修费345.77元、楼道维修费16.7元以及更换蓄电池费14.3元，原告瑞联物业已制作了收费通知单、收费情况明细列表，并提供了相应的票据证实，本院予以采纳。关于滞纳金，因被告曹惠群不按约定的收费标准和时间交纳上述物业管理费及公摊水电费，应向被告支付上述欠费从逾期之日起至实际付清之日止的滞纳金，根据原告提交的其向被告发放的《欧柏美地管理费收费通知单》记载：“提示：请业主每月10日前到银行存足款项，或15日前到管理处缴纳现金，逾期按每日1‰收取滞纳金”，故应按每日1‰的标准计算从逾期之日起至实际付清之日止的滞纳金，并且总金额不超过欠费本金；对其它公摊费用，因双方并未约定支付的时间，故对原告主张被告支付滞纳金，本院不予支持。因双方并未约定律师费由被告负担，故对原告主张被告支付律师费4000元，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百零二条、国务院《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条第一款的规定，判决如下：
一、被告曹惠群于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市瑞联物业管理有限公司支付2012年11月至2015年11月的物业管理费9254.18元、公摊水电费1281.3元及相应的滞纳金（按每日1‰的标准计算，从逾期之日起至实际付清之日止，总金额不超过上述欠费本金）；
二、被告曹惠群于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市瑞联物业管理有限公司支付2012年11月至2015年11月的对讲机维护费259元、木亭维护费40.67元、电梯维修费345.77元、楼道维修费16.7元、更换蓄电池费14.3元
三、驳回原告珠海市瑞联物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理292元，由被告曹惠群负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
代理审判员 彭 祎
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 谢国宏
朱梦春