江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初6400号原告：中国人民解放军无锡联勤保障中心，住所地在无锡市滨湖区梁清路***号。负责人：侯志平，该联勤保障中心部队长。委托诉讼代理人：刘诚，该联勤保障中心助理会计师。委托诉讼代理人：崔保华，江苏九州祥和律师事务所律师。被告：张庆，女，汉族，1981年10月5日生，住南京市建邺区。原告中国人民解放军无锡联勤保障中心（以下简称无锡联保中心）与被告张庆房屋租赁合同一案,本院于2017年6月28日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告无锡联保中心的委托诉讼代理人刘诚、崔保华，被告张庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告无锡联保中心向本院提出诉讼请求：1.被告返还位于南京市××××层门面房；2.被告向原告支付房屋占有使用费（自2017年5月2日起按原年租金标准97000元计算至实际返还上述房屋之日止）；3.判令原告不予退还被告租赁保证金1000元；4.被告向原告支付违约金5000元。事实和理由：原中国人民解放军73841部队有偿服务办公室与被告签订了一份《军队房地产租赁合同》，约定原告将位于南京市××××层房屋（建筑面积为226平方米）出租给被告用于经营网吧，租赁期限自2014年5月2日起至2017年5月1日止，年租金为97000元等等。2016年2月，因中央军委提出军队和武警部队全面停止有偿服务活动的决策，且原、被告之间租赁合同于2017年5月1日到期后未再续租，故原告要求被告返还房屋，并于2017年5月7日以张贴告示的方式将上述事项通知被告，但被告至今未将案涉房屋返原告，亦未支付合同到期后的任何费用，因此原告诉至法院，请求判如所请。被告张庆辩称，被告同意返还案涉房屋，但原告要赔偿其装修等损失。被告曾口头承诺续签合同，对于原告主张的违约金，被告亦不予承担。根据原、被告双方提交的证据及质证情况，本院认定事实如下：南京市鼓楼区新门口2号地块（地号：320106004004GB00094，地类：城镇单一住宅用地，国有土地使用权证号：宁鼓国用2014第13382号）的土地使用权人系原中国人民解放军总后勤部（73856部队），于2014年办理了土地使用权证。2000年4月4日，经南京市规划局颁发建设工程规划许可证，许可中国人民解放军83483部队在南京市鼓楼区新门口2#建设2层商业用房（建筑面积为2925平方米），该规划建设许可系临时性许可，建筑物的使用期限为2年。该商业用房建成后，交由中国人民解放军73841部队使用。2014年1月28日，中国人民解放军73841部队有偿服务办公室（合同甲方）将商业用房二层房屋（庭审中，双方确认租赁房屋为设计图中的原201室至208室房屋）出租给被告张庆（合同乙方），双方就其中的201室至205室房屋（以下简称案涉房屋）签订了《军队房地产租赁合同》（编号为0026291-A），约定:甲方将案涉房屋出租给乙方使用，租赁用途为网吧；租赁期限自2014年5月2日至2017年5月1日止；租金总额为291000元，年租金为97000，租金按季度结算，乙方于每季的前十日交付甲方；乙方向甲方支付房地产租赁保证金1000元，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金；同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满或者解除协议时，必须无偿移交给甲方；租赁期满，协议解除；乙方如有违法本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时乙方应当向甲方支付违约金5000元等等。上述合同签订后，被告依约取得房屋，将201室至208室房屋打通后合并使用，进行了整体装修并用于经营网吧。2016年2月16日，中国共产党中央军事委员会下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求全军和武警部队停止有偿服务。2016年12月10日，中国人民解放军武汉联勤保障基地作出《关于联勤分部机关停止运行实施意见》，根据该实施意见，原73841部队于2016年12月15日零时停止运行，其权利义务由中国人民解放军无锡联勤保障中心（即本案原告）承继。2017年5月2日，《军队房地产租赁合同》期限届满；2017年5月7日，原告无锡联保中心在案涉房屋处张贴告示，要求被告返还案涉房屋，但被告至今未将案涉房屋交还原告，亦未向原告支付2017年5月2日之后的房屋占有使用费。上述事实由国有土地使用权证、建设工程规划许可证、《军队房地产租赁合同》、《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》、《关于联勤分部机关停止运行实施意见》、原告张贴的告示、装修工程施工合同及开庭笔录中当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，原73841部队因部队机构调整被撤销，由无锡联保中心承继权利和义务，故无锡联保中心是本案的适格原告。关于《军队房地产租赁合同》的效力，首先，案涉房屋所在建筑物的建设规划许可系临时性许可，许可期限为两年，依据当时有效的《中华人民共和国城市规划法》（1990年4月1日实施，2008年1月1日失效）及现行有效的《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日实施）均规定：“城市规划区内进行建筑物工程建设的，应当向规划主管部门申请办理建设工程规划许可证”，“城市规划区内的临时建设，必须在批准的使用期限内拆除”；案涉房屋所在建筑物未在使用期限内拆除，也未依法取得新的建设规划许可，故而，案涉房屋所在建筑物的建设违反了《中华人民共和国城市规划法》及《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定；其次，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，并且，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”；综上，《军队房地产租赁合同》应为无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，因此，原告主张被告返回案涉房屋，本院予以支持。关于原告主张的房屋占有使用费，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，因此，原告要求被告按合同约定的年租金标准97000元支付自2017年5月2日至实际返还之日的房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。因案涉租赁合同无效，故原告要求被告支付逾期交房的违约金5000元以及不予退还房地产租赁保证金1000元的主张，不符合法律规定，本院不予支持。关于被告主张的房屋装修等损失，因本案仅涉及201室至205室房屋，而被告承租的201室至208室房屋系整体装修、整体使用，故被告应就所承租房屋整体损失另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张庆于本判决生效之日起十日内将南京市鼓楼区新门口2号建筑物中的二层房屋（设计图中的201室至205室房屋，建筑面积226平方米）返还给原告中国人民解放军无锡联勤保障中心；二、被告张庆于本判决生效之日起十日内按年租金97000元的标准向原告中国人民解放军无锡联勤保障中心支付自2017年5月2日起至实际返还上述房屋期间的房屋占有使用费；三、驳回原告中国人民解放军无锡联勤保障中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履新金。案件受理费5665元，减半收取2832.5元，由原告中国人民解放军无锡联勤保障中心负担1332.5元，被告张庆负担1500元（此款原告已预交，被告在履行上述义务时加付此款）。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  胡腾云二〇一七年八月二十八日书记员  宋宇燕