上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第28346号
原告郑妍含，女，1981年生，汉族，住上海市。
委托代理人齐彦伟，北京市中银律师事务所律师。
被告单丽艳，女，1981年生，满族，住江苏省。
委托代理人王寒笑，上海程惠瑛律师事务所律师。
原告郑妍含与被告单丽艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年9月8日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，本案依法转为普通程序，于2015年12月3日公开开庭进行了审理。原告委托代理人齐彦伟、被告及其委托代理人王寒笑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑妍含诉称，2011年12月22日，原告与案外人金某某签订租赁协议，约定金某某将上海市浦东新区XX路XXX号、上海市浦东新区XX路XXX号XXX楼XXX室出租给原告用于经营“上海XX餐厅”。2013年8月4日，原、被告签订租赁协议，约定原告将上述房屋出租给被告。同日，原、被告签订店铺转让协议，约定原告将“上海XX餐厅”转让给被告。2014年3月20日，被告未经原告同意将上述房屋转租给案外人王某某。原告认为被告的行为违反合同约定，故诉至法院要求解除原、被告之间的店铺租赁合同；被告将上述房屋中承租的73.34平方米房屋恢复原状，并返还给原告；被告按照每月人民币（以下币种相同）22，000元标准向原告支付自2014年8月1日起至2015年1月31日的房屋租金132，000元；被告按照每日16元／平方米的标准向原告支付自2015年2月1日起至迁出之日止的房屋使用费；被告向原告支付违约金87，905元（前案判决支付的违约金66，000元、诉讼费6，905元、律师费15，000元）；诉讼费由被告承担。庭审中，原告表示，因案外人王某某已于2015年9月5日迁出上述房屋，故撤回要求被告恢复原状返还房屋的诉请，房屋使用费的支付截止时间为2015年9月5日。
被告单丽艳辩称，根据店铺转让协议第二条约定，被告代原告直接向金某某履行租赁合同，故原、被告签订的租赁合同并未实际履行，双方履行的是店铺转让合同，原告将经营权及房屋租赁合同全部转让给被告，被告支付转让款66，000元，其中包括了押金；前案已就本案房屋租赁事宜做出判决，要求原告和王某某履行返还房屋的义务，本案原告再次诉请返还房屋无事实和法律依据；被告与王某某也达成了店铺转让协议，被告已于2014年2月将店铺转让给王某某，由王某某承担房屋的权利义务，由于王某某的行为导致金某某解除合同返还房屋，由王某某承担侵权责任；原告主张16元／平方米每日的使用费标准过高，且没有合同依据，原告主张违约金也无合同依据，原告即使有损失，也是前案判决的2万多违约金，但支付前提是原告已履行了前案判决内容才能向被告主张。
经审理查明，位于上海市浦东新区XX路XXX号、XX路XXX号XXX楼XXX室房屋登记的权利人为案外人夏某、卢某某。2011年8月25日，案外人金某某自案外人夏某、卢某某处承租上述房屋。2011年12月22日，金某某与郑妍含签订上海市房屋租赁合同一份，约定金某某出租给郑妍含的房屋坐落在本市浦东新区XX路XXX号、XX路XXX号XXX幢XXX室。该房屋出租建筑面积为78.34平方米，房屋用途为商业，作为咖啡厅使用；房屋租赁期自2012年2月1日起至2015年1月31日止；月租金总计为22，600元。2013年7月20日，金某某与郑妍含签订补充协议书一份，约定原租赁合同的租赁面积变更为73.34平方米，月租金减少至20，600元，第三年的租金减少至22，000元；房屋租赁保证金减少至41，200元……。
2013年8月4日，郑妍含（甲方）与单丽艳（乙方）分别签订《上海市商铺租赁合同》及《店铺转让合同》各一份，租赁合同约定，甲方将本市浦东新区XX路XXX号、XX路XXX号XXX幢XXX室房屋出租给乙方，租赁房屋作饮品店使用；房屋租赁期自2013年8月1日起至2015年1月31日；房屋月租金为20，600元，自2014年2月1日起月租金调整为22，000元；租赁保证金41，200元，租赁关系终止时，该保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还给乙方。合同第七条“房屋返还时的状态”约定；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的3日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按16元／平方米向甲方支付该房屋占用使用费；乙方返还房屋应当符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。合同第九条“解除本合同的条件”约定：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的五倍支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（三）乙方未征得甲方书面同意改变租赁商铺用途；……（五）乙方擅自转租该房屋，转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；（六）乙方逾期不支付租金累计超过三十日的……。租赁合同补充条款还约定，乙方按季支付租金，乙方应于每季的前一月25日之前付清下季租金。
《店铺转让合同》约定，郑妍含为甲方，单丽艳为乙方，金某某为丙方，甲方于2013年8月1日前将本市浦东新区XX路XXX号XX大厦A栋102室店铺转让给乙方使用；该店铺产权人为郑妍含，甲方同丙方签订了租赁合同，租期到2015年1月31日止，月租金为20，600元，店铺交给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行该租赁合同，每月交纳租金及该合同约定由甲方交纳的水电费等各项费用，该合同期满后由乙方领回甲方交纳的押金，该押金归乙方所有；乙方在2013年8月1日前一次性向甲方支付转让费66，000元，上述费用已包括甲方交给丙方再转付乙方的押金、装修装饰设备及其他相关费用；该店铺的营业执照已由甲方办理，经营范围为饮品店，租期内甲方店铺的营业执照、税务登记等所有相关手续均转让给乙方，店铺的所有责任与甲方再无关系。该《店铺转让合同》由郑妍含及单丽艳签字，金某某并未签署合同。合同签订后，郑妍含将房屋交付给单丽艳，单丽艳向郑妍含支付66，000元。庭审中，双方确认该66，000元中包含房屋租赁合同押金41，200元，郑妍含要求将押金抵扣单丽艳应付费用，单丽艳不予同意。
2013年9月3日，郑妍含与单丽艳共同出具了一份个人独资企业变更登记申请书，将上海XX餐厅的投资人由郑妍含变更为单丽艳。同年9月6日，单丽艳作为投资人取得了上海XX餐厅的个人独资企业营业执照，上面载明上海XX餐厅的住所地为上海市浦东新区XX路XXX号、XX路XXX号XXX楼XXX室。2014年3月20日，上海XX餐厅的投资人由单丽艳变更登记为王某某。同年3月26日，王某某作为投资人取得了上海XX餐厅的营业执照。租赁房屋实际由王某某使用。
2014年6月27日，金某某以（2014）浦民一（民）初字第23830号案件诉至本院，要求解除其与郑妍含的租赁合同、返还房屋支付租金，要求王某某腾退房屋等。该案审理过程中，本院依法追加了王某某、单丽艳作为第三人参加诉讼，该案审理过程中，王某某陈述其系从第三人单丽艳处受让了系争店铺的经营权；金某某称其与单丽艳、王某某不认识也从未有过任何接触，且金某某与单丽艳、王某某一致确认，双方之间未签订过书面的租赁合同；关于租金的支付情况，金某某与郑妍含均称郑妍含的租金支付至2013年7月31日，之后未付；单丽艳称其向金某某支付了自2013年8月1日起至2014年4月30日止的租金，之后未付；王某某称其向金某某支付了自2014年5月1日起至2014年7月31日止的租金，之后未付。2015年3月3日，本院对该案作出一审判决，本院认为因郑妍含未按约支付房屋租金，金某某要求解除双方的房屋租赁合同，符合合同约定。故判决：解除金某某与郑妍含的房屋租赁合同及补充协议书；郑妍含、王某某于判决生效之日起十五日内迁出承租的73.34平方米房屋，并将上述房屋返还给金某某；郑妍含于判决生效之日起十五日内按每月22，000元标准支付金某某自2014年8月1日起至迁出之日止的房屋租金及使用费；郑妍含于判决生效之日起十五日内支付金某某违约金24，800元；驳回金某某的其余诉讼请求。该判决中，本院认定郑妍含已交付的房屋租赁保证金41，200元作为违约金全部没收。该案判决后，郑妍含不服一审判决，提起上诉，上海市第一中级人民法院于2015年7月6日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。现郑妍含诉至本院，诉请如前。2015年9月5日，王某某自上述房屋内迁出，将房屋返还给金某某。
以上事实，由经庭审质证的《上海市商铺租赁合同》、《店铺转让协议》、（2014）浦民一（民）初字第23830号民事判决书、（2015）沪一中民二（民）终字第1239号民事判决书等证据及原、被告陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，郑妍含与单丽艳之间所签订的《上海市商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力，当事人应当按照合同的约定履行义务。单丽艳辩称双方实际履行的系店铺转让合同并非租赁合同，对此本院认为，虽双方同日签订了租赁合同及店铺转让合同，但该两份合同并无履行上的冲突，并不影响双方房屋租赁合同的权利义务，故单丽艳的该辩解意见本院不予采信，原、被告之间房屋租赁合同成立并生效。至于单丽艳辩称其与王某某也达成了店铺转让协议，应由王某某向金某某承担责任的辩解意见，本院认为，根据前案事实查明，上述73.34平方米房屋虽由王某某实际占用，但其取得上述73.34平方米房屋占有系其与单丽艳之间的合同权利义务关系，现前案既已认定单丽艳并未取代郑妍含成为原租赁合同当事人，王某某更非原租赁合同当事人，且王某某前案庭审中亦陈述其系从单丽艳处转让了经营权，故根据合同相对性原则，本案租赁合同的承租人依然为单丽艳，至于其与王某某的权利义务关系可另案主张。现前案已判决解除金某某与郑妍含的租赁合同，单丽艳与郑妍含之租赁合同随之解除，故本院确认单丽艳与郑妍含之租赁合同解除。现郑妍含与金某某的租赁合同解除系因郑妍含未付租金导致，就单丽艳及郑妍含的租赁合同而言，系单丽艳违反合同约定擅自转租而未按约向金某某支付租金导致，故从因果关系而言，单丽艳及郑妍含的租赁合同随之解除亦系单丽艳原因造成，应由单丽艳承担相应违约责任。
根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，郑妍含负有返还房屋的义务，鉴于前案判决后，案外人王某某已将房屋返还给金某某，故郑妍含撤回了要求单丽艳返还房屋的诉请，但单丽艳仍应支付租赁期间未付之租金及房屋实际返还前的使用费。现郑妍含主张按每月22，000元标准支付合同期内的租金系双方租赁合同约定，本院予以支持，但其主张按16元／平方米标准支付至2015年9月5日房屋返还前的使用费，本院认为，鉴于租赁合同第七条约定适用16元／平方米的标准系对租赁期满后承租人逾期返还房屋情形下带有惩罚性的支付标准，现双方租赁合同系并非正常履行期满而解除，而系单丽艳违约情形下的合同解除，应适用合同解除的违约责任，故原告主张适用该支付标准，与合同约定不符，本院不予采纳，由本院参照双方约定的租金标准酌定使用费的标准为每月22，000元。至于郑妍含主张的合同解除违约金，单丽艳提出违约金过高，本院认为，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。现单丽艳与郑妍含租赁合同约定的违约金为月租金的五倍即11万元，而根据前案判决应由郑妍含承担的调整后的违约金为66，000元（包括没收的租赁保证金），郑妍含自行减少违约金诉请主张为87，905元，并未过分高于因单丽艳的违约事实给郑妍含造成的实际损失，本院不予调整，对郑妍含之违约金诉请本院予以支持。至于双方租赁合同约定的租赁保证金，虽双方之店辅转让合同约定由单丽艳向金某某主张返还，但郑妍含与金某某之租赁纠纷案件中，郑妍含交付的房屋租赁保证金41，200元已作为违约金由金某某全部没收，故单丽艳无法向金某某主张返还，根据合同相对性原则，仍应由郑妍含向单丽艳返还租赁保证金41，200元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告郑妍含与被告单丽艳之间的《上海市商铺租赁合同》解除；
二、被告单丽艳应于本判决生效之日起十五日内按每月22，000元的标准支付原告郑妍含自2014年8月1日起至2015年9月5日止的房屋租金及使用费；
三、被告单丽艳应于本判决生效之日起十五日内支付原告郑妍含违约金87，905元；
四、原告郑妍含应于本判决生效之日起十五日内返还被告单丽艳租赁保证金41，200元。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币8，558元，由被告单丽艳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张春华
审 判 员 周 箐
人民陪审员 高天明
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 秦 叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。