福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）思民初字第12456号
原告（反诉被告）王炳伟，男，1967年9月14日出生，汉族，住福建省惠安县。
委托代理人陈志恭、庄梓梁，福建开元大同律师事务所律师。
被告（反诉原告）林月英，女，1943年9月29日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
第三人厦门市房典房地产营销策划有限公司前埔分店，住所地福建省厦门市思明区前埔一里203之13右侧。
负责人吴淑琴。
原告（反诉被告）王炳伟与被告（反诉原告）林月英、第三人厦门市房典房地产营销策划有限公司前埔分店（以下简称为房典公司前埔分店）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月22日立案受理。被告林月英于2013年10月21日向本院提出反诉。依法由代理审判员郭国超适用简易程序于2013年11月11日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）王炳伟及其委托代理人陈志恭，被告（反诉原告）林月英与第三人房典公司前埔分店的负责人吴淑琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王炳伟诉称，2012年11月26日，其与被告林月英、第三人房典公司前埔分店签订一份《房地产买卖居间协议书》（以下简称为讼争协议），约定：被告将坐落于厦门市思明区前埔一里160号404室房产（以下简称为讼争房产）出售给原告，房屋总价款为1500000元；签订本协议当日原告应向被告支付购房定金150000元，过户当日原告应支付购房款750000元（含定金），剩余750000元由原告向银行申请贷款直接支付给被告。讼争协议还对原、被告的权利义务作了具体约定。讼争协议书签订后，原告依约于2012年11月26日向被告支付了购房定金150000元，被告也向原告出具了《收条》。被告收到定金后，未履行讼争协议约定的义务，原告多次要求被告履行均遭到被告拒绝，被告至今仍未履行讼争协议。被告不履行讼争协议的行为致使合同目的无法实现，讼争协议依法应予以解除。同时，被告不履行讼争协议的行为构成违约，依法应对原告承担违约责任。另外，被告存在一房两卖的行为，另一买受人已起诉被告。为维护原告的合法权益，原告诉请判令：1、解除原告、被告及第三人签订的讼争协议；2、被告双倍返还定金300000元；3、被告承担原告支付的诉讼代理费20000元；4、本案诉讼财产保全费用、受理费由被告承担。
被告林月英辩称，2012年11月25日晚11时20分，买房人吴淑琴到前埔北社区160号404室，与被告仓促签订了一式二份的讼争协议，所谓买方原告并未到场，也没有其亲笔签字与捺印。吴淑琴利用被告系没有经验而又耳背的老妇人，致使被告与吴淑琴在权利与义务上明显违反公平与等价有偿有原则，吴淑琴乘被告危难之机，压低房价让被告作出不真实的意思，严重损害被告利益，依法可以认定为乘人之危。在写收据时，吴淑琴带来预先写好的字样叫被告照抄，使被告作出错误意思表示，此举可认定为欺诈行为。2012年11月26日凌晨，吴淑琴在讼争房产处电话联系一男人称“我卖房了，因我是中介，所以就写你的名字”，还称“急付钱不够，请借五万元。”被告问该男是否其老公，吴淑琴笑了笑。吴淑琴走后，被告越发现不妥，发信息给吴淑琴要求重写收据以及补全不公平的协议。被告要求重写并将原收据作废，吴淑琴却要收持原收据，也不同意补全协议。关于办理讼争房产过户手续，原告所述不实。早在2012年12月9日，被告与吴淑琴到厦门市鹭江公证处。吴淑琴称房价为1700000元，公证员测算后告知公证费为6498元，但吴淑琴不愿支付公证费，因此过户迟延。后吴淑琴与被告口头协定以1600000元出售讼争房产，吴淑琴答应尽力承办外地人购房办理户口事宜，双方还约定日期为2013年国庆节，吴淑琴再次违约。综上所述，请求确定协议书无效。
第三人房典公司前埔分店辩称，其对原告的诉讼请求无异议，被告存在一房二卖的行为，应向原告返还定金及支付违约金。
反诉原告林月英诉称，2012年11月25日晚11时20分，买房人吴淑琴到讼争房产与反诉原告仓促签订了一式二份的讼争协议，所谓买方即反诉被告并未到场，也没有其亲笔签字与捺印。吴淑琴利用反诉原告系没有经验而又耳背的老妇人，致使反诉原告与吴淑琴在权利与义务上明显违反公平与等价有偿有原则，吴淑琴乘反诉原告危难之机，压低房价让反诉原告作出不真实的意思，严重损害反诉原告利益，依法可以认定为乘人之危。在写收据时，吴淑琴带来预先写好的字样叫反诉原告照抄，使反诉原告作出错误意思表示，此举可认定为欺诈行为。反诉被告利用没有签名按印的讼争协议，侵犯了反诉原告的合法权益，故反诉原告请求判定吴淑琴与其签订的一式二份的没有反诉被告签名按印的讼争协议无效。
反诉被告王炳伟辩称，反诉原告所述与事实不符，其诉讼请求无事实与法律依据。第三人已向反诉原告表明买受人的身份情况，有讼争协议的反诉被告签名为证。后，反诉被告也通过邮件催促反诉原告办理过户手续，并不存在乘人之危的情形，从反诉状可以看出反诉原告思路清晰，具有文字表达能力。
第三人房典公司前埔分店辩称，反诉原告所述不实，其本人很清醒。与反诉被告签完合同后，反诉原告去房管局取产权证回来，其称要将产权证拿回家“拜拜”等合适的日子，结果就再也没拿出来，反诉被告与第三人已多次催促。直到2013年，第三人与反诉被告听说反诉原告一房二卖，才申请保全了讼争房产。反诉原告有关签订讼争协议的陈述不成立。第三人已向反诉原告告知买方系反诉被告，定金系反诉被告支付的，反诉原告须出具收条，为何要撕毁。办理一手产权证时，第三人与反诉原告咨询过公证费，但是后来反诉原告一直拖着没再去办理公证。反诉原告认为收条上不写违约条款，要求将收条作废，但是第三人并未作废。第三人并未向反诉原告称自己要买房，而是称朋友要买。第三人与反诉被告在2013年3月、5月以及起诉前多次到反诉原告家催告、协商，但反诉原告不见面也不接电话。
经审理查明，林月英与房典公司前埔分店的负责人吴淑琴就讼争房产签订一份编号为1204012的讼争协议。讼争协议的首部载明“出售方（甲方）：林月英，购买方（乙方）：王炳伟”，落款“甲方”、“乙方委托代理人”处分别有林月英、吴淑琴的签字，签订日期为“2012年11月26日”。讼争协议约定：“甲方同意将座落于前埔一里29号404室的房产出售给乙方。土地房屋权证号为00294**，建筑面积94.44平方米，用途划拨”；“甲、乙双方同意，上述房产成交价为1500000元，装修款为150000元，以上购房款共计1500000元。本协议签订当日乙方应支付购房定金150000元”；“已支付的定金可冲抵首期购房款”，“乙方于过户当天向甲方支付750000元”，”“乙方向银行申请公积金、商业贷款750000元，该贷款由银行直接转至甲方账户”；“甲方应于收到房款（全额）当日将房产交付给乙方使用”；“甲方须在2012年12月9日前往国土局办理产权证。该房屋乙方以炒房形式购买，甲方必须随时配合乙方看房，甲方无权干涉乙方以多少价格卖给第三方，甲方承诺在2012年12月25日前搬走，方便乙方看房，甲方有义务配合乙方与第三方签定买卖协议，若该房屋办理产权时超过100平方部分由乙方支付”。2012年11月26日，林月英出具一份《收条》，主要内容为“兹收到王炳伟（身份证号350521196709145597）购买前埔一里160号404室房产购房定金150000元，如甲方违约应赔偿买方购房定金150000元”。2013年8月22日，本院根据王炳伟提出的财产保全申请作出（2013）思民保字第72号《民事裁定书》，据此对讼争房产采取了查封、冻结措施。2013年9月6日，王炳伟通过特快专递邮件向林月英发出《要求办理房产过户手续的通知函》，三份《再投邮件批条》均显示为“电无人”、“址无人”。为提起本案诉讼，王炳伟与福建开元大同律师事务所签订《委托代理合同》并支出律师费20000元。
另查明，2000年7月26日，林月英与厦门经济特区房地产开发公司签订一份编号为0029404的《厦门市统建解困房（经济适用房）销售合同书》，约定林月英购买“位于前埔北小区第西段组团第29栋404室的三房一厅统建住宅”即讼争房产。
庭审中，王炳伟主张其委托吴淑琴代为购买讼争房产、签订买卖合同一事。林月英提供《房产买卖居间协议书》（落款“乙方”处无王炳伟签字）、《结婚证》、公证费纸条、《疾病证明书》、国内特快专递邮件详情单、《厦门市人民法院诉讼收费专用票据（预收）》作为证据，其中《房产买卖居间协议书》（落款“乙方（签章）”无王炳伟签字）、《结婚证》、公证费纸条、《疾病证明书》均未出具原件。2013年11月13日，林月英向本院表示不同意向王炳伟出示上述证据原件。
以上事实，有王炳伟提供的《房产买卖居间协议书》、《收条》、《厦门市统建解困房（经济适用房）销售合同书》、（2013）思民保字第72号《民事裁定书》以及庭审笔录、询问笔录为证，本院予以确认。
本案的主要争议焦点在于：（一）讼争协议的效力。本院分析认为，行为人因为对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。据此，重大误解的基本构成要件包括误解系由行为人自己的过错造成、行为人对合同的重要事项存在认识上的错误、该错误导致合同的内容与行为人内心的真实意思相违背，合同的履行会给行为人造成较大的损失，但排除行为人恶意或重大过失的行为。本案中，一方面，讼争协议的首部明确记载“出售方（甲方）：林月英，购买方（乙方）：王炳伟”，即林月英作为讼争房产的出售方，王炳伟作为购买方，讼争协议第一、二、六条对讼争房产的坐落地址、权属情况、建筑面积、交易价格、定金支付与房产交付时间作出了确认与约定，林月英在讼争协议签订当日收取了定金150000元并出具了《收条》。另一方面，虽然讼争协议的落款“丙方（居间方）经办人”处有吴淑琴的签字，但是讼争协议中没有关于居间合同的权利与义务的约定，且落款“乙方委托代理人”处有吴淑琴的签字，王炳伟亦当庭认可了吴淑琴的代理行为，据此可以认定吴淑琴系讼争房产购买方王炳伟的委托代理人，故讼争协议的本质系房屋买卖合同，并不包含居间合同，吴淑琴的代理行为后果应由王炳伟承担。林月英主张吴淑琴系买房人且存在欺诈、乘人之危的行为，但是未提供有效证据予以佐证，应承担举证不能的后果，故对其上述主张，本院不予采纳。综上分析，本院认定林月英订立讼争协议的目的系通过转让讼争房产收取购房款，讼争协议与定金收条均有其签字确认，其对讼争协议的主要内容与性质、对方当事人等方面不存在错误认识，意思表示真实、清楚，不构成重大误解。由于讼争协议系交易双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，应认定为有效合同，故林月英要求确认讼争协议无效的反诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
（二）讼争协议应否解除，林月英应否双倍返还定金以及承担王炳伟的律师费。王炳伟主张，林月英不履行讼争协议的行为致使其合同目的无法履行，构成违约，故讼争协议应予解除，林月英应承担双倍返还定金的违约责任。王炳伟提供《国内特快专递邮件详情单》、《要求办理房产过户手续的通知函》作为证据。林月英质证认为，《国内特快专递邮件详情单》未加盖邮戳，应属无效；详情单所显示的王炳伟的工作单位不符合事实；通知函的内容均不属实，定金系吴淑琴支付的，王炳伟未与其打过电话。房典公司前埔分店对王炳伟提供的上述证据的真实性、合法性、关联性无异议。
本院分析认为，当事人就合同履行期限约定不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，一方面，讼争协议约定“乙方（王炳伟）以炒房形式购买，甲方（林月英）必须随时配合乙方看房，甲方无权干涉乙方以多少价格卖给第三方”，“甲方有义务配合乙方与第三方签定买卖协议”，并未就林月英何时履行讼争房产的过户手续作出明确约定，据此王炳伟可以要求林月英随时履行，但是应当给予林月英合理的准备时间。另一方面，王炳伟通过特快专递邮件向林月英催告办理讼争房产的过户手续，但是该邮件并未送达到林月英。由于王炳伟未能有效履行前置的通知义务，其主张林月英不履行讼争协议并据此主张解除讼争协议，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款的规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。王炳伟未能提供有效证据证明林月英违约导致合同目的不能实现，其要求林月英双倍返还定金以及承担律师费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十四条、第九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第71条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款、第四十七条第一款、第四十九条的规定，判决如下：
一、驳回原告王炳伟的诉讼请求；
二、驳回反诉原告林月英的反诉请求。
本案本诉案件受理费3050元，由原告王炳伟负担；反诉案件受理费50元，由反诉原告林月英负担。款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 郭国超
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 程ＸＸ
附件：本案所适用的法律、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
……
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
……
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第一百二十条第一款因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》
71．行为人因为对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第五条第一款在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
第四十七条第一款证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据。
第四十九条对书证、物证、视听资料进行质证时，当事人有权要求出示证据的原件或者原物。但有下列情况之一的除外：
（一）出示原件或者原物确有困难并经人民法院准许出示复制件或者复制品的；
（二）原件或者原物已不存在，但有证据证明复制件、复制品与原件或原物一致的。