广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）穗中法民五终字第2439号
上诉人（原审被告）王丽辉，女，1982年1月6日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）广州市正原房地产代理有限公司。
法定代表人廖ＸＸ，该公司总经理。
委托代理人邱宏润，广东广之洲律师事务所律师。
原审第三人徐阿松，男，1948年9月2日出生，汉族。
原审第三人林新丽，女，1951年3月31日出生，汉族。
上诉人王丽辉因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2011）花法民三初字第247号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。经本院传唤，徐阿松、林新丽无正当理由未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年9月25日，王丽辉（买方）经正原公司（中介方）介绍与徐阿松（卖方林新丽的委托代理人）三方签订《房屋买卖合同》，合同约定：王丽辉向林新丽购买位于广州市花都区新华街镜湖大道16号轩逸花园D5栋1401房，成交价为540000元。买方应按照附件约定的付款方式按时将楼款支付给卖方，同时买方确认已查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地查看该物业，故对物业的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况等均予以认可。基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订本合同，买方于本合同签订之日向经纪方支付10800元作为咨询及中介服务费，逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的百分之一向经纪方支付违约金。如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消，违约方须支付非违约方的咨询费及中介服务费，即违约方需向经纪方支付约定的买卖双方应支付的全部咨询及中介服务费；如非违约方已向经纪方支付咨询及中介服务费，则违约方应向非违约方返还已付的咨询及中介服务费。三方还约定违约方支付对方的律师费用及约定买方于2010年9月27日前支付部分楼款人民币拾万元给卖方，卖方在收到拾万元当天将该房产交付买方使用；因产权人林新丽有事未能到现场签署合同，由代理人徐阿松代为签署合同，如该产权人林新丽不予追认本合同，则所产生的所有法律责任由代理人徐阿松本人全部承担。
合同签订当天，王丽辉向徐阿松支付购房定金10000元，向正原公司支付佣金（咨询及中介服务费）500元。王丽辉称因多次与正原公司及徐阿松交涉，林新丽未能前来亲自签订正式合同及徐阿松未能提供林新丽的身份证明、《购房合同》原件及确定其真实有效的证明、林新丽的授权证明等，认为其权益处于交易风险失控状态，于2010年10月7日向林新丽、徐阿松和正原公司发出《通知函》，以上述理由为由，决定撤销与徐阿松签订的《房屋买卖合同》，并要求林新丽和徐阿松退回定金1万元；决定解除与正原公司的中介服务关系，要求正原公司退回已缴纳的中介服务费500元。王丽辉称正原公司和林新丽、徐阿松对此均没有回复。正原公司称要求王丽辉继续履行合同，并通知王丽辉，林新丽、徐阿松已补办相关资料，但王丽辉没有理会。
正原公司因王丽辉没有按合同约定支付咨询及中介服务费委托广东广之洲律师事务所邱宏润律师代为诉讼，支付律师费2000元。
正原公司向原审法院诉称：2010年9月25日，林新丽（卖方）及其委托代理人徐阿松、王丽辉（买方）及正原公司（中介方）签订《房屋买卖合同》，约定：买卖双方经中介方撮合，在平等自愿、友好协商的基础上，就房屋的买卖事宜达成如下协议：成交物业的地址为广州市花都新华街镜湖大道16号轩逸花园D5栋1401房，建筑面积约89平方米（以房产证面积为准）。买卖双方同意该物业成交价为540000元。买方应按照附件约定的付款方式按时将楼款支付给卖方，同时买方确认已查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地查看该物业，故对物业的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况等予以认可。基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订本合同，买方于本合同签订之日向经纪方支付10800元作为咨询及中介服务费，逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的百分之一向经纪方支付违约金。如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消，违约方须支付非违约方的咨询费及中介服务费，即违约方需向经纪方支付约定的买卖双方应支付的全部咨询及中介服务费。三方还约定违约方支付对方的律师费用。合同签订后，被告王丽辉没有向原告支付咨询及中介服务费。故正原公司于2011年3月15日向原审法院提起诉讼，请求：1、王丽辉立即支付正原公司房地产代理费及咨询费10800元。2、王丽辉向正原公司支付逾期支付上述房地产代理费及咨询费的违约金暂计10800元（以10800元为本金，按每日百分之一的标准，从2010年9月26日计至实际支付之日止）。3、王丽辉向正原公司支付律师费损失2000元。4、诉讼费由王丽辉承担。
王丽辉辩称正原公司的诉请没有事实依据，理由如下：我经正原公司推荐于2010年9月25日和徐阿松在正原公司就广州市花都区新华街镜湖大道16号轩逸花园D5栋1401房草签了《房屋买卖合同》，并同时向正原公司支付中介服务费500元。正原公司在起诉状中所陈述的情况不符合事实。9月25日徐阿松称该房产的所有人是林新丽，他俩是夫妻关系。正原公司在三方签署合同时明确表示已经审核过房产的法律文件，具备交易条件，我要求查看该房产的所有相关法律文件和身份证明文件，正原公司称该文件在林新丽家，并且徐阿松也口头确认。正原公司和徐阿松一致表示9月26日签署正式合同的同时可以检查确认该房产的所有法律文件。三方约定9月26日我和林新丽到正原公司签订正式合同，并同时支付首付楼款。9月26日，我带着首付楼款到正原公司，正原公司却通知我林新丽有事不能来签合同，让我先回去等通知。事后，我多次催促正原公司，正原公司表示联系不到业主，让我继续等通知。因我多次要求与林新丽和正原公司签署正式合同均未果，我担心他们对我进行诈骗，便向林新丽和正原公司发出《通知函》，要求解除合同，退还我支付的中介费和定金。林新丽和正原公司均没有回复。2010年12月我向花都区房管所投诉，要求正原公司及林新丽履行自己应尽责任签署正式的买卖合同，房管所的工作人员表示此事他们处理不了，建议直接向法院起诉。因我当时没有徐阿松和林新丽的身份证，导致我无法起诉。至今正原公司就此事仍未与我联系。事实上，在9月25日签合同时，徐阿松表示自己是林新丽的丈夫，我要求看其身份及关系证明时，徐阿松表示在家里，事实上当时根本没有关系证明，二人的“结婚证”是在2010年11月10日才取得。签合同时，徐阿松没有获得林新丽出卖该房产的授权。正原公司收取我中介费后一直不履行自己应尽的责任，长期推托，更在起诉状上捏造未收中介费的事实。由于正原公司在提供中介服务过程中没有尽到中介机构应尽的保证上述房屋买卖信息真实充分的义务，并且采取欺诈的行为，在发生上述问题后，正原公司没有积极应对，而采取躲避来拖延时间，使我完全失去对正原公司的信任。我认为正原公司和林新丽、徐阿松合谋对我进行诈骗，故请求驳回正原公司的诉讼请求，同时要求正原公司返还我中介服务费500元及定金10000元。
在一审审理过程中，经征询王丽辉的意见，王丽辉表示合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。
原审法院认为，正原公司与王丽辉、徐阿松签订的《房屋买卖合同》包含了买卖双方分别与正原公司之间的居间合同关系及王丽辉与徐阿松、林新丽之间的买卖合同关系。其中正原公司与王丽辉之间的居间关系的合同条款是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方当事人均应自觉履行。上述合同第九条约定王丽辉于本合同签订之日向正原公司支付10800元作为咨询及中介服务费，逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的百分之一向经纪方支付违约金。正原公司作为居间人，已为买卖双方提供了订立合同的媒介服务，促成王丽辉与徐阿松、林新丽建立房屋买卖合同关系，王丽辉没有依约向正原公司支付咨询及中介服务费，已构成违约。正原公司诉请王丽辉支付拖欠的咨询及中介服务费用，理据充分，但应扣减王丽辉已支付的500元，即王丽辉应向正原公司支付咨询及中介服务费10300元。正原公司要求王丽辉按日百分之一的标准支付从逾期付款之日（即2010年9月26日）至实际支付之日止的违约金。王丽辉认为违约金过高，请求法院调整。原审法院认为，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，王丽辉逾期支付咨询及中介服务费给正原公司造成的主要是利息损失，参照日万分之二点一的银行同期逾期贷款利率，日百分之一的违约金远远超过该利息损失的百分之三十，故应认定过高，酌情予以调整。另，正原公司根据合同约定要求王丽辉支付律师费2000元，理据充分，予以支持。王丽辉抗辩不应支付咨询及中介费的理由是正原公司在提供中介服务过程中没有尽到保证上述房屋买卖信息真实充分的义务，且采取欺诈的手段。合同法第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。原审法院认为，三方签订的《房屋买卖合同》第四条约定：买方应按照附件约定的付款方式按时将楼款支付给卖方，同时买方确认已查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地查看该物业，故对物业的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况等均予以认可。第十六条第4点约定：因产权人林新丽有事未能到现场签署合同，由代理人徐阿松代为签署合同，如该产权人林新丽不予追认本合同，则所产生的所有法律责任由代理人徐阿松本人全部承担。从上述合同条款可知，王丽辉对购买的房产的情况及签约人徐阿松的身份情况是清楚的，正原公司对此并没有隐瞒或提供虚假情况。故王丽辉该抗辩理由不能成立。另，王丽辉称正原公司与徐阿松、林新丽合谋对其诈骗，没有提供证据证明，不予认定。王丽辉认为徐阿松、林新丽应承担违约责任，向其退回购房定金10000元，属另一法律关系，本案不作处理。第三人徐阿松、林新丽经原审法院传唤，拒不履行到庭义务，原审法院依法缺席判决。
据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，于2011年6月10日作出判决：一、被告王丽辉于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市正原房地产代理有限公司支付咨询及中介服务费10300元。二、被告王丽辉于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市正原房地产代理有限公司支付逾期支付咨询及中介服务费10300元的违约金（以10300元为本金，日利率按银行同期逾期贷款利率的1.3倍计算，从2010年9月26日计至实际支付之日止；违约金总额以不超过10300元为限）。三、被告王丽辉于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市正原房地产代理有限公司支付律师费损失2000元。四、驳回原告广州市正原房地产代理有限公司的其他诉讼请求。受理费195元，由广州市正原房地产代理有限公司负担90元，王丽辉负担105元。
判后，王丽辉不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院未查明本案客观事实，认定事实错误。（一）关于违约责任认定。原审法院的判断错误。首先应该查明违约责任人，因为房屋买卖合同中第九条约定；如买方或者卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，违约方须支付非违约方的咨询及中介服务费，即违约方需向经纪方支付本条约定的买卖双方应支付全部咨询及中介服务费，如非违约方已经向经纪方支付咨询以及中介服务费，则违约方向非违约方返还已付的咨询及中介服务费。王丽辉多次到正原公司要求履行合同，同时要查看签合同之前没有见到的房屋买卖相关文件，正原公司以种种理由告诉王丽辉房屋卖方不能来，文件在房屋所有人林新丽（以及其所谓代理人徐阿松）手里，一切都没有问题，让我回去等消息，最后竟对我不理会了。正原公司在3月15日起诉书里提供的广州市花都区房地产产权情况表，查册时间是2011年1月25日，王丽辉也是在起诉书里看到，说明王丽辉根本没有在签合同之前没有查看该物业的权属文件证明，对权属文件所载内容毫不知情。而事后正原公司可以轻易安排林新丽（以及其所谓代理人徐阿松）查册做伪证，而此时间已过双方约定买卖时间。目的就是获得不法收益。所以本案违约方应该为林新丽（以及其所谓代理人徐阿松），甚至可以认为正原公司和林新丽（以及其所谓代理人徐阿松）是一致行动人，采取欺骗的手段，获取不合法收益，而这已符合刑法第二百六十六条，正原公司和林新丽（以及其所谓代理人徐阿松）以非法获利为目的，用虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取了我数额较大的财物，这分明是诈骗行为。原审法院根本没有仔细核实该物业的权属文件证明以及获取时间，签合同之前和之后获取是关键，而原审法院并没有提及，草率判王丽辉违约。（二）原审法院一审第一次开庭是要求正原公司追加第三人，为了增加法院难度，达到非法获利的目的，作为一致行动人的林新丽（以及其所谓代理人徐阿松）故意在二次开庭时拒不到庭，而原审法院就草率判我违约，理由如下：1、正原公司提供的第三人委托书（证据2）是伪证，任何一个认识字的人都可以看出是所谓代理人徐阿松自己给自己写的委托书，来谎称是林新丽写的委托书，这分明是隐瞒和捏造事实，有着非常明确的诈骗动机和诈骗行为。2、结婚证（证据3）2010年11月10日才取得，在该合同签署的时候是不存在的，签署合同的时候正原公司和林新丽（以及所谓代理人徐阿松）口口声声的表示证明文件在家里，这分明是隐瞒事实，有着非常明确的诈骗动机和诈骗行为。以上两点表明多要求解约理由真实可信，我不想再陷入到更深层次的被骗当中，已于2010年10月8日发出通知函解约，故不存在违约情况，况且我一直表示愿意购买该房产。3、正原公司提供的具结书（证据4）上只写林新丽名字，没写身份证号码，普天下叫林新丽名字的人太多了，到底是谁都不知道，这也是一种隐瞒事实的诈骗行为。因当时不能确认身份，徐阿松称林新丽的身份证遗失需补办，可在正原公司提供的证据里有林新丽的身份证，而且显示日期是2006年2月17日签发的。王丽辉请求法院查看原件，查明真相，原审法院认为复印件不会造假，而没核实调查，不给我查原件，原审法院偏信正原公司一面之词，不去查明真相。二、关于王丽辉支付正原公司咨询及中介费一事认定完全错误。（一）正原公司提供虚假证据（证据5）。正原公司在3月15日提供的《房屋买卖合同》和一审时提交的房屋买卖合同（证据6）不同，其中一份必然是伪证，而原审法院却偏袒正原公司，而采信伪证。3月15日提供的《房屋买卖合同》和王丽辉持有的《房屋买卖合同》一致，显示林新丽没有追认此合同，在二次开庭时正原公司提供了林新丽追认的《房屋买卖合同》，就是这份伪证被原审法院采纳，并且成了最为关键的证据，表明林新丽是本案的非常关键人。原审法院应该调查清楚，当庭传唤林新丽到场，而原审法院却在林新丽缺席的情况下，不去查明真相：林新丽是否追认合同、何时追认以及其真实意图，才能判定此合同是否有效，而不能草率判我违约，支付中介费用。此外，原审法院适用法律不当，《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费，王丽辉已于20l0年9月26日当天和正原公司协商先支付500元中介咨询费，等事成之后才付余款，而且也收了王丽辉500元（证据6），说明正原公司对付款方式是认可的，故王丽辉已经支付正原公司从事居间活动的必要支出。（二）房屋买卖合同前后不一致，很明显是正原公司采取诈骗手段，隐瞒事实，讹诈王丽辉钱财，提供虚假证据。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居问人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害责任。在此案中林新丽（以及其所谓代理人徐阿松）和正原公司构成了一致行动人。正原公司可以轻易安排林新丽（以及其所谓代理人徐阿松）做伪证，目的就是获得不法收益，房价跌了就叫王丽辉履行合同，房价涨了就不追认，不履行合同，进退自如。使王丽辉利益处于失控状态，联合对王丽辉进行诈骗。三、关于王丽辉支付正原公司律师费一事，原审法院认定缺乏依据。理由如下：在房屋买卖合同是没有约定该项目，而是在签完合同后正原公司单方面补充上去格式条款，更改后盖章处王丽辉并没有签字确认。原审法院却不对该证据进行确认，就草率做出错误判断。故上诉不承担此费用。四、请求法院调整违约金不是王丽辉真实意图。事实如下：原审法院法官于2011年6月9日私下单独找我，引导我说违约金过高，可以调整，问王丽辉要不要调整，王丽辉说不知道合不合理，由法院决定，王丽辉认为法院是为人民服务的，不会坑害人民，法律意识薄弱，就签字给法官。法官此行为不合公平、公正、公开的逻辑，变相给王丽辉定罪，行为明显偏袒正原公司一方，没有保护遭受损失的王丽辉，有损维护司法公正，有损人民法官形象。综上所述，由于（一）第三人房屋提供虚假资料，（二）正原公司没有尽居间人责任，反复出伪证。以上二点导致合同没能成交，故请求：1、依法撤销广州市花都区人民法院（2011）花法民二初字第247号民事判决；2、依法判令王丽辉无须向正原公司支付咨询及中介服务费；3、由正原公司承担律师服务费；4、正原公司承担案件受理费。
正原公司答辩称原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回王丽辉的全部上诉请求。对于事实和理由的认定以原审判决为准。
林新丽、徐阿松未作答辩。
王丽辉在二审庭询中称，如果法院认定其违约，其即请求调整违约金；咨询及中介服务费应由违约方支付，其已另案起诉林新丽、徐阿松，请求中止本案审理。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据正原公司的诉讼请求，其系依据与王丽辉之间的居间合同关系向后者主张咨询及中介服务费，故本案案由应为居间合同纠纷。
关于王丽辉拒绝按照约定向正原公司支付咨询及中介服务费的理由是否成立的问题，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的约定，正原公司不得要求支付居间报酬的前提是其故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况损害委托人利益。本案中，根据《房屋买卖合同》第四条、第十六条的约定，王丽辉确认其已清楚涉案房屋的权属情况和徐阿松的身份情况。王丽辉作为完全民事行为能力人，应当对其签订《房屋买卖合同》的民事行为承担相应后果。王丽辉未能证明正原公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况损害其利益，亦未能证明正原公司的居间服务存在瑕疵导致《房屋买卖合同》不能履行，更未能证明其与正原公司已达成交易成功后再支付剩余咨询及中介服务费的一致意见，故其拒绝按照约定向正原公司支付咨询及中介服务费的理由不能成立。
关于房屋买卖合同关系中违约方的认定问题，王丽辉与正原公司系居间合同关系，王丽辉与林丽新的房屋买卖合同关系属另一法律关系，房屋买卖合同关系违约方的认定问题不属本案审理范围，亦不成为中止本案诉讼的理由。如王丽辉认为卖方系房屋买卖合同关系的违约方，可根据《房屋买卖合同》的约定另行向违约方主张其向正原公司支付的咨询及中介服务费。
关于律师费用损失的承担问题，双方各自持有的《房屋买卖合同》一致约定，违约方承担对方的律师费用。原审法院基于王丽辉违反居间合同约定的事实，判决王丽辉承担正原公司的律师费用损失，并无不当。
关于正原公司、徐阿松、林新丽的行为是否构成诈骗罪的问题，不属民事诉讼审理范围，王丽辉可循相关法律途径解决。
综上所述，王丽辉的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费390元，由上诉人王丽辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 梁淑敏
代理审判员 黄彩丽
二〇一一年××月××日
书 记 员 茹艳飞
余倩云