北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0101民初1648号
原告：北京天御恒德健身服务有限公司，住所地北京市东城区东长安街33号北京饭店E座二层和负二层。
法定代表人:蒋勇，董事长。
委托诉讼代理人:刘晨，北京市地平线律师事务所律师。
委托诉讼代理人:刘淑敏，女，1970年9月29日出生，该公司会计主管，住北京市东城区东长安街33号北京饭店E座负二层。
被告：共好汇（北京）企业管理有限公司，住所地北京市东城区东长安街33号北京饭店E座二层。
法定代表人：杜德利，执行董事。
委托诉讼代理人：杨崇学，北京市英岛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄晋奎，北京市英岛律师事务所律师。
原告北京天御恒德健身服务有限公司（以下简称天御恒德公司）与被告共好汇（北京）企业管理有限公司（以下简称共好汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天御恒德公司委托诉讼代理人刘晨、刘淑敏，被告刘淑敏委托诉讼代理人杨崇学、黄晋奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天御恒德公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告腾退原告拥有使用权的出租给被告使用的位于北京饭店区域（区域面积为1300平方米，实际使用面积为1200平方米）及三间办公室（以下简称涉案场地）；2、要求被告支付自2016年8月1日始至2016年9月22日止拖欠的租金5.4万元（已扣除保证金30万元）；3、要求被告自2016年10月1日按照中国人民银行同期贷款利率支付上述拖欠租金的利息至实际支付之日止；4、要求被告自2016年9月23日按照日租金7000元的标准支付占有使用费至被告实际腾退之日止；5、要求被告支付违约金50万元。事实与理由：2015年7月2日，原、被告订立《合作合同》，约定原告将北京饭店E座二层1300平方米的场地（实际使用面积1200平方米）提供给被告使用，租期五年半自2015年7月1日始至2020年12月31日止，场地使用费每月21万元，被告需于每月底支付当月租金。2016年8月，被告除向原告支付1万元的场地租金外，未再支付任何费用。2016年9月9日，原告向被告发送催缴《通知函》，但被告仍不交纳拖欠的费用。9月22日，原告第二次向被告发送催缴《通知函》并明确提出解除合同。直至原告起诉，被告仍未支付任何场地租金且占用涉案场地，给原告造成了经济损失。后双方产生纠纷，根据北京市东城区人民法院（2016）京0101民初20045号判决书认定，双方合同于2016年9月22日解除，且被告系导致合同解除的过错方。原告认为，被告长期拖欠租金构成根本违约，现合同已解除，故起诉至法院，诉如所请。
被告共好汇公司辩称：认可双方合同关系属实。2016年8月，被告支付租金1万元，后被告拒绝支付租金系因原告交付的租赁场地存在漏水给被告造成损失且拒不向被告提供合法转租合同及合同记载面积与实际使用面积不符。2016年9月9日，原告强行断水断电（仅保留消防通道）导致被告无法经营，9月22日，原告全面断水断电，造成被告严重损失。2016年9月23日，原告强行收回场地并对相关财物以封条封存，另行出租给案外人并交付使用，原告构成单方违约。被告认为，被告不存在违约行为，根据合同约定，仅在被告发生经营状况严重恶化致使拖欠费用达5日以上的，原告才有权解除合同，因此原告不具备合同的单方解除权，双方合同并未解除，要求继续履行合同，故不同意腾退场地；被告同意支付2016年8月1日至2016年9月9日期间的房租26.3万元，并以保证金折抵，但不同意支付2016年9月10日至9月22日期间的租金；不同意支付逾期付款的利息；9月23日，原告将场地收回并另行出租，被告不同意支付占有使用费；被告不存在违约，被告不同意支付违约金。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告出示被告作为原告主张漏水损失的起诉状，证明因2016年10月漏水被告除主张字画损失外并未主张造成其他损失。经质证，被告认可该证据的真实性，但是否认证明目的。2、原告出示被告工商信息查询情况、原告与案外人北京沃金投资有限公司的《合作合同》、被告与案外人北京沃金投资有限公司的《房屋使用合同》，证明被告自2010年使用涉案场地至今。经质证，被告认可上述证据的真实性。3、原告出示北京市东城区人民法院（2016）京0101民初20045号案件开庭笔录、北京饭店在该案中提交的空调装修图纸及设备设施维修保养记录表，证明2016年10月涉案场地漏水系被告加装的空调漏水造成，因被告原因北京饭店不能及时进场维修。经质证，被告认可笔录的真实性，但否认空调装修图纸及设备设施维修保养记录表的真实性及关联性，认为漏水原因系原告提供的场地不适租，与空调无关。且被告出示案外人裴某、生生馆（北京）健康科技有限公司出具的《说明》两份，证明被告从未加装空调设备，经质证，原告否认上述证据内容的真实性，认为不符合证言的法定形式，且出具证言的案外人与被告存在利害关系。4、原告申请北京饭店工程部总监作证，证人称2016年10月5日证人发现涉案场地漏水，但被告工作人员不让证人等进场维修，次日证人再次查看漏水原因，发现是涉案场地某处空调进水截门漏水。该空调系被告安装，北京饭店负责总阀门之前的维修，进入涉案场地后的空调系统由安装方负责，漏水位置在被告负责维修的范围。当时被告有工作人员留守、但未正常经营，最后由北京饭店将漏水位置维修完毕。原告出示的空调装修图纸系2005年原告加装空调以及2010年被告（2014年2月26日生生馆（北京）养生科技有限公司更名为共好汇（北京）企业管理有限公司）加装空调在北京饭店备案的图纸，设备设施维修保养记录表系北京饭店工程部人员查看漏水情况时填写。经质证，双方均认可证人证言的真实性，但被告认为证人对于部分内容记忆不清晰。5、原告申请涉案场地现承租方湖南恭喜发财茶叶有限公司实际负责人作证，证人称2016年10月自原告处承租涉案场地，约1300平方米，承租后向原告支付了保证金及两个月的租金，并对涉案场地地板及墙面进行了装修。因被告的物品仍遗留在涉案场地，证人无法经营，被告承诺春节过后腾退场地，但至今仍未腾退。因证人无法经营，故未再交纳租金，目前与原告尚未产生纠纷。经质证，原告认可证人证言的真实性，被告称因证人未出示租赁合同，证言内容无法核实。6、被告出示照片若干张，证明被告在原告停水前的经营状况；原告私自查封了租赁场地内被告房的物品；涉案场地存在漏水以及原告又将场地另租他人，且由他人占有使用。经质证，原告称上述照片未记载拍照时间，不认可被告的证明目的。被告曾经的经营状况与本案无关联性；被告人员于2016年11月1日撤场，但物品仍留在场地内，为防止展柜中的工艺品损坏，原告于10月底将展柜张贴封条，但并未封场地，根据被告提供的照片显示，原告多次要求被告腾退场地；涉案场地确曾在2016年10月份漏水，但原因系被告加装的空调漏水，北京饭店要求进场修理，被告拒绝，并未造成被告损失；原告认可将涉案场地于2016年10月20日另租他人并收取了2个月租金，但因被告并未腾退物品，案外人亦未进场，原告与新租户在协商处理租赁事宜。经询，被告未能提交2016年9月9日前涉案场地存在漏水情况的证据。7、被告出示公证书，证明涉案场地漏水造成被告字画、地毯损失。经质证，原告否认该证据真实性并出示被告法定代表人与原告委托代理人之间的微信记录予以佐证，且认为该证据与本案无关，漏水原因系被告加装的空调漏水。8、被告出示短信记录，证明原告工作人员要求被告方客户将瓷器等艺术品腾退，以此证明原告已实际占用涉案场地，导致被告无法经营。经质证，原告否认该证据的真实性。
根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月2日，原告（甲方）、被告（乙方）与案外人北京沃金投资有限公司（丙方）签订《合作合同》，约定合作区域：详见甲方提供的平面图红线所划该区域，该区域面积为1300平方米，实际使用面积为1200平方米，甲方将其拥有全部使用权的北京饭店区域以投入方式给乙方经营共好汇项目（原告实际使用区域为北京饭店E座二层西侧），合同期限自2015年7月1日至2020年12月31日，三方协商同意，甲方和丙方终止原合同，变更为甲方和乙方执行本合同，由甲乙丙三方确定签订此合同；甲方同意将甲方原保留三间办公室归乙方使用，乙方每月付甲方1万元作为合作金，丙方同意将原保证金30万元转为乙方交付甲方的保证金；乙方以固定合作费用的形式支付甲方的场地费用（包括甲方原保留的三间办公室），总合作费用为每月21万元，采用月付制，于每月月底前支付本月合作金。如乙方逾期5日不交，甲方可采取停电、停水措施；非经甲方书面同意，乙方不得擅自改变合作场地的房屋结构、经营范围及所附设施和结构；合同履行中，凡涉及到未经甲方书面同意，乙方擅自改变合作场地经营用途或将合作场地转让或用作担保、进行违法经营活动、或经营状况严重恶化、拖欠合作费用及合同规定的费用等达5天以上的，甲方有权单方面终止本合同并追究乙方的一切责任，如因甲方原因在两年内单方解约，甲方应向乙方支付违约金1200000元，两年后若甲方单方解约，甲方应向乙方支付违约金500000元，如乙方原因单方解约，乙方应向甲方支付违约金500000元。合同订立后，双方如约履行合同。
2016年1月5日，被告与北京饭店保卫部签订《安全责任书》，被告承诺遵守相关安全责任规定。
2016年8月底，被告向原告支付2016年8月租金1万元，尚欠20万元未支付。
2016年9月5日，原告委托代理人以短信方式通知被告法定代表人杜德利，称”贵公司已经拖欠我公司合作金5天，按合约4.1条我方可以停电，按合约7.2条视贵公司违约，请贵公司今日务必交足房租，否则明日停电并视贵公司违约”。被告法定代表人于次日回复：”刘会计希望通电......本周末付全房费！互谅！德利”。9月8日，被告法定代表人再次发送信息：”争取明天下班前全交齐......不然你们停也不能怨你们！我们在全力操持”。原告公司委托代理人回复”好的”。
同年9月9日，原告向被告发函，称被告已欠额合作金1个月9天，根据双方协议，被告已严重违约，”我公司将在今日采取停电，我们有权终止合同，并且一切损失由贵公司承担，特此通知！”被告称其于次日收到该函件。同年9月22日，原告再次向被告发函，称因被告欠付合作金，原告已于9月9日通知被告违约，并采取部分停电，拟于9月22日采取全面停电，”我公司有权立即终止合同并向贵司追讨因此造成之所有损失赔偿，请贵司尽快清除室内物品，否则我司将视为遗弃物品依约定我司有权任意处理，并向贵司追讨相关费用”。当日，被告复函原告：根据合同约定，原告单方违约需支付违约金120万元，现原告单方终止合同违反约定，故要求原告承担违约责任，支付被告违约金120万元及因原告多次私自断电引起的损失及其他损失，共计180万元。
2016年10月26日，共好汇公司曾起诉天御恒德公司认为天御恒德公司擅自断电、单方解除合同，要求共好汇公司腾退场地构成违约，起诉要求天御恒德公司承担违约责任等。该案中，共好汇公司为证明漏水存在，提交其分别于2016年6月14日、同年8月23日向天御恒德公司发出的《通知函》两份，第一份内容为要求天御恒德公司维修漏水，第二份内容为要求天御恒德公司维修漏水并向共好汇公司提供天御恒德公司与北京饭店的合同，否则共好汇公司将停止支付房租费。共好汇公司称其将第一份函件塞入天御恒德公司门缝，第二份函件贴于天御恒德公司门上，天御恒德公司对此不予认可，称从未见过该两份函件。该案中另查，天御恒德公司与北京饭店的租赁合同中并无不得转租的约定，经与北京饭店方合同签订经手人徐某核实，徐某表示北京饭店自2016年1月起即知晓共好汇公司在涉案房屋经营，自2016年1月至8月从未接到过共好汇公司的漏水报修通知。后北京市东城区人民法院经审理认定，天御恒德公司与共好汇公司签订的《合作合同》系双方的真实意思表示，约定天御恒德公司提供房屋给共好汇公司使用，共好汇公司按照固定费用向天御恒德公司支付合作金，故双方之间应为房屋租赁合同关系。共好汇公司虽称其未见过天御恒德公司与涉案房屋产权人北京饭店的合同，但根据查明的事实，共好汇公司于2016年1月与北京饭店保卫部签订安全责任书，可知北京饭店至少于2016年1月即已知晓共好汇公司使用涉案房屋的事实，共好汇公司亦认可其经营期间北京饭店从未要求其搬离，且共好汇公司的注册地址亦在其承租的涉案房屋内，故本院认定北京饭店早已知晓共好汇公司使用涉案房屋的事实，且未提出异议，故天御恒德公司与共好汇公司订立的《合作合同》合法有效，双方均应依约履行。虽共好汇公司称天御恒德公司与北京饭店签订的合同中约定的北京饭店E座二层面积与双方约定的《合作合同》的面积不符，但双方合同并未约定按面积收费，该理由并不能对抗共好汇公司应付的交纳租金的义务。双方合同履行中，共好汇公司未按期交付2016年8月租金，且在天御恒德公司催促后仍未在承诺的期间补足，共好汇公司庭审中虽辩称其未足额缴纳租金系基于天御恒德公司未出示原合同、天御恒德公司干扰客户、漏水等原因，但其并未对天御恒德公司干扰经营、漏水等进行充分举证，且根据双方的短信往来记录，共好汇公司在2016年9月初多次承诺补齐租金，故对共好汇公司所持拒交租金的理由不予采信。共好汇公司未按合同约定期间足额交纳租金，符合合同约定的解除条件，天御恒德公司据此享有合同解除权。后天御恒德公司于2016年9月22日行使合同解除权向共好汇公司发送函件要求共好汇公司腾退房屋，共好汇公司于当日收到该函件，故双方合同应于2016年9月22日解除。双方合同约定共好汇公司欠付租金天御恒德公司可以采取停电、停水措施，故天御恒德公司在共好汇公司拒付租金后采取断电、停水措施并不构成违约。据此，法院判决驳回共好汇公司的诉讼请求。该案已产生法律效力。
又查，被告因涉案场地于2016年10月发生漏水起诉原告及北京饭店，后申请撤回起诉，截至法庭辩论终结前，被告未重新起诉。
诉讼中，被告称2016年9月9日原告将涉案场地断水断电，后被告工作人员已经撤场，但钥匙未交还，原告曾要求被告客户将展品清退，故部分物品已被被告客户自行清退，场地内尚遗留有被告部分物品。原告称因原告张贴了停水停电的通知，被告客户主动要求拉走物品，在得到被告法定代表人同意的情况下，部分物品于2016年10月后陆续被被告客户清退。被告认可有被告法定代表人短信确认及录像确认的物品清退已经由被告认可腾退。2017年2月15日，本院组织双方当事人交接场地，被告表示因仍希望继续履行合同，故不同意腾退场地。关于违约金标准问题，被告表示双方约定的违约金标准过高，要求法院依职权调整违约金数额。
本院认为：根据已查明情况及生效判决确定的内容，可认定原、被告订立的《合作合同》系房屋租赁合同，合法有效，双方均应依照合同履行各自的义务，现被告未按照约定交纳租金，生效判决已认定原告依合同享有解除权，双方合同于2016年9月22日解除，被告认为双方合同未解除，要求原告继续履行合同的意见，本院不予采信，故原告要求被告腾退涉案场地并支付拖欠租金及相应利息损失的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。被告虽辩称因涉案场地实际面积与《合作合同》记载面积不符，但双方合同并未按面积收费，该理由不构成被告拒交租金的抗辩意见；考虑到双方订立《合作合同》的时间为2015年7月，且被告已与北京饭店订立过安全责任书，故被告称原告未提交其与北京饭店之间租赁合同的意见，亦无法构成被告拒交租金的抗辩意见；被告辩称涉案场地存在漏水，但其未提交2016年9月9日前涉案场地存在漏水的证据，且已生效的判决中查明北京饭店在2016年1月至8月从未接到被告漏水报修的通知，故本院对被告上述拒交租金的辩称意见，均不予采信。关于被告应支付拖欠租金的具体数额，被告现同意支付2016年8月1日至2016年9月9日期间的房租26.3万元，并以保证金折抵，本院照准。关于2016年9月10日至9月22日期间的租金，原告虽将涉案场地断水、断电，但合同中已明确记载因被告欠付租金，原告有权采取上述措施以行使合同履行抗辩权，故原告要求被告支付上述期间的租金，理由正当，本院予以支持。合同解除后，被告的物品仍遗留在涉案场地内，且诉讼中本院组织双方当事人交接场地，被告予以拒绝，故原告要求被告自2016年9月23日始支付房屋占有使用费的诉讼请求，理由正当。被告虽辩称原告将其物品封存，但根据已查明情况，原告多次要求被告腾退场地，且对封存物品行为进行了合理解释，故被告以此认为原告无权要求占有使用费，理由不足。关于占有使用费的标准问题，考虑到原告自认其于2016年10月将涉案场地另行出租给他人、被告未再实际办公等情况，本院将酌减占有使用费的标准。鉴于双方之间的合同因被告拖欠租金而解除，被告存在违约行为，故原告要求被告支付解除合同违约金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持，违约金的具体金额，本院依据被告的过错程度、剩余合同期限、原告的实际损失等情况予以酌定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告共好汇（北京）企业管理有限公司于本判决生效后十五日内将其承租的位于北京市东城区北京饭店E座二层西侧一千三百平方米，实际使用面积为一千二百平方米场地及三间办公室腾空交还原告北京天御恒德健身服务有限公司；
二、被告共好汇（北京）企业管理有限公司于本判决生效后十五日内向原告北京天御恒德健身服务有限公司支付自二〇一六年八月一日至二〇一六年九月二十二日期间拖欠的租金五万四千元（已扣除保证金三十万元）；
三、被告共好汇（北京）企业管理有限公司于本判决生效后十五日内向原告北京天御恒德健身服务有限公司支付拖欠上述五万四千元租金的利息，自二〇一六年十月一日始按照中国人民银行同期贷款利率支付至实际支付之日止；
四、被告共好汇（北京）企业管理有限公司于本判决生效后十五日内向原告北京天御恒德健身服务有限公司支付自二〇一六年九月二十三日始至实际腾退之日止的占有使用费，按照每日四千元的标准计算；
五、被告共好汇（北京）企业管理有限公司于本判决生效后十五日内向原告北京天御恒德健身服务有限公司支付违约金三十万元；
六、驳回原告北京天御恒德健身服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9096元，由原告北京天御恒德健身服务有限公司负担1096元（已交纳），被告共好汇（北京）企业管理有限公司负担8000元（于本判决生效后七日内交纳）；
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 龙琨
二〇一七年四月一日
书记员 康婧