广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东三法民一初字第799号
原告张定康，男，汉族，住址：广东省东莞市，公民身份号码：×××5333。
委托代理人唐浩锋，广东迎君律师事务所律师。
委托代理人范艳芳。
被告李其中，男，汉族，住址：湖南省平江县，公民身份号码：×××5138。
原告张定康诉被告李其中房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张定康及其委托代理人唐浩锋到庭参加了诉讼。被告李其中经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张定康诉称，原告与被告于2013年9月1日签订一份租赁合同，合同约定每月租金为17000元，中途退租的应补两个月租金给原告。被告在2014年9月份向原告支付了5、6月份租金后一直没有再支付任何费用。至起诉之日时拖欠原告11个月租金（2014年7月至2015年5月）。原告多次追讨无果，为了维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：一、被告支付所拖欠租金187000元、违约金34000元及原告垫付的电费11069.11元，合计232069.11元；二、本案诉讼费用由被告负担。
被告李其中在法定期限内未向本院提供任何证据，也未提出答辩。
经审理查明，位于东莞市凤岗镇凤德岭上村凤昌路12号的案涉厂房，系由原告投资建造。案涉房屋未取得土地使用权证，截止本案一审法庭辩论终结前尚未取得房地产权证或建设工程规划许可证。
2013年9月1日，原、被告签订了一份《租赁合同》，主要约定：原告将案涉房屋出租给被告，租赁期限自2013年9月1日起至2015年8月31日止；租金为17000元／月；被告中途退租应补两个月租金给原告，按金17000元不得退回；等等。
原告主张被告拖欠自2014年7月份之后的租金，主张被告自2014年12月份之后去向不明，主张原告为被告垫付了2014年12月3日至2015年2月3日期间的电费11069.11元，主张被告一直沿用原东莞市凤岗炜力模具加工厂为用电、用水户名。对上述主张，原告举证了东莞市凤岗镇凤德岭村村民委员会出具的《证明书》及中国南方电网电费发票为证，被告未举证予以反驳。
2015年5月27日，原告以被告长期拖欠租金等为由提起本案诉讼。后原告向本院申请对被告的财产采取财产保全措施，本院于2015年9月22日对被告的财产依法采取了保全措施，当时被告已停止经营，主要负责人去向不明，但被告的机器设备仍占用案涉房屋。经原告申请，本院于2015年9月22日将被告的设备搬出放置于案涉房屋外的一处铁皮房内。庭审中，原告确认只主张截止2015年9月22日前的租金。经本院依法向原告释明：因案涉房屋截止一审法庭辩论终结前尚未取得房地产权证或建设工程规划许可证，故案涉《租赁合同》依法无效。经本院释明后，原告变更诉讼请求将其主张的租金变更为房屋占有使用费，金额不变。
以上事实，有《租赁合同》、《证明书》、个体工商户营业执照、电费发票等以及本案庭审笔录附卷为证。
本院认为，被告李其中经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未向本院提出答辩及提供任何证据，视为放弃对原告的主张进行抗辩、对原告的证据进行质证的权利，应当承担由此产生的不利法律后果。
案涉房屋由原告投资建造，原告对案涉房屋有处分收益权。案涉《租赁合同》虽系原、被告双方的真实意思表示，但是否有效，还应审查该租赁合同是否违反了法律的强制性规定。本案中，案涉房屋未取得土地使用权证，截止本案一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证，也未取得房地产权证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原、被告于2013年9月1日签订的《租赁合同》依法无效。
《租赁合同》虽然无效，但被告已实际占有使用案涉房屋，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告仍应按约定的租金标准支付原告房屋占有使用费。本案中，原告按《租赁合同》约定的租金标准17000元／月主张房屋占有使用费，较为合理，本院予以支持。原告主张被告未支付自2014年7月份起至2015年9月22日被告设备被搬离案涉房屋之日止的房屋占有使用费，被告未举证予以反驳，应承担举证不利的后果，本院采信原告的主张，认定被告应支付原告此期间房屋占有使用费250410元（17000元／月×（14＋22÷30）个月］。原告只主张187000元，低于依法计算的金额，系原告自由处分诉讼权利，本院予以准许，故被告应支付原告房屋占有使用费187000元。同时，原告主张为被告垫付了电费11069.11元，有原告提供的《证明书》及电费发票为证，被告未举证予以反驳，本院予以采信原告的主张，此款被告应返还给原告。综上，对原告要求被告支付其房屋占有使用费187000元及返还垫付的电费11069.11元的诉讼请求，本院予以支持。
因《租赁合同》无效，合同约定的违约条款也随之无效，原告主张按合同的约定由被告支付两个月租金的违约金34000元，无事实与法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、被告李其中应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告张定康房屋占有使用费187000元；
二、被告李其中应于本判决发生法律效力之日起三日内返还原告张定康垫付的电费11069.11元；
三、驳回原告张定康的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4781.03元，原告已预交，由原告张定康负担650元，被告李其中负担4131.03元；保全费1680.3元，原告已预交，由原告张定康负担170.3元，被告李其中负担1510元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 韦枝展
人民陪审员 张丽芬
人民陪审员 李敏仪
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 余秋玲
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。