福建省福安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安民初字第1363号
原告福安市永源联钦物业服务有限公司，住所地福安市城南南湖大坂（原福星公司二楼）。组织机构代码：75736717-0。
法定代表人郑珠英，经理。
委托代理人王立平，福建怀行律师事务所律师。
被告林碧梅。
原告福安市永源联钦物业服务有限公司与被告林碧梅物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月22日立案受理后，依法由代理审判员蔡玉贤适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福安市永源联钦物业服务有限公司的委托代理人王立平和被告林碧梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福安市永源联钦物业服务有限公司诉称，被告于2008年2月入住凯兴大厦，根据福安市凯兴房地产开发有限公司与原告订立的物业管理合同，被告向原告交纳了前期垃圾清运费，并交纳了2009年及2010年1月至3月的物业管理费。之后被告便未交纳物业管理费，被告未交纳物业管理费共计39个月，按每平方米1元计算，未交纳的物业管理费共计人民币4914元。原告多次向被告催讨，但均交涉无果。故原告诉至本院，请求依法判决：被告支付原告物业管理费人民币4914元。
被告林碧梅辩称，第一，其所有的福安市凯兴大厦3号楼810室是2009年交房的，2010年初其搬入。房屋的物业管理费是交到2010年3月1日，之后的物业管理费确实没有交，原因是其房子的墙体发生漏水，导致墙纸腐烂，但原告作为物业服务公司没有进行管理；第二、原告诉称的物业管理费按每平方米1元计算过高，根据物业服务等级标准，最高一级每平方米按照8毛计算，没有绿化的还要减掉1毛，所以其认为应按照每平方米8毛计算；第三、本案原告作为物业服务公司，没有尽到应尽的义务和责任，例如：楼层的电梯坏了，物业没有进行维修；值班室也没有人值班；小区的绿化地被占用，公共消防通道被占用，顶楼被占用；小区内没有安装监控摄像等等；其房子漏水导致墙纸腐烂，物业公司都没有进行维修。综上，原告作为物业服务公司没有尽到最基本的义务。
在本院审理过程中，原告提供以下证据：1、福安市永源联钦物业服务有限公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证、法定代表人证明，证明原告的诉讼主体适格；2、物业管理委托合同，证明原告已提供服务以及要求被告支付物业管理费的合法性；3、房屋登记信息证明，证明被告是本案的适格主体以及房屋的面积；4、前期物业管理协议，证明双方已经约定的物业费计算标准是每平方米1元的事实；5、收款收据1张，证明被告的物业管理费只缴纳至2010年3月1日。
被告林碧梅质证认为，其对原告提供的证据1没有异议；对证据2的形式要件没有异议，但原告没有按照合同的规定履行其相应的义务；对证据3的真实性没有异议，但其所有的房屋实际建筑面积是124平方米；对证据4的真实性没有异议，但该协议的约定是双方前期约定，目前物业管理费应按照现在的标准0.8元每平方米计算；对证据5有异议，收款收据不是正式发票，不予认定。
在本院审理过程中，被告林碧梅提供以下证据：1、照片俩张，证明被告的房屋漏水，墙体发生损坏，但原告没有出面协调处理，没有尽到应尽的管理义务；2、福安市永源联钦物业服务有限公司凯兴大厦物业处违约行为书面材料一份、《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《普通住宅小区物业管理服务等级标准》，证明原告没有尽到应尽的义务且物业管理费的计算标准不符合法律规定。
原告福安市永源联钦物业服务有限公司质证认为，其对被告提供的证据1有异议，该照片没有体现拍摄时间，不能体现实际情况，只有经过实地考察才能确定，在十楼业主建浴缸的过程中被告的房屋确有墙体渗水的事实，但侵权人是十楼住户，而不是物业公司，被告以此来抗辩不交物业管理费，没有法律依据；对证据2的形式要件没有异议，证据中说明的是9层以上的电梯房屋的物业管理收费标准，这恰恰证明了原告的物业收费标准是符合规定的；其中被告拍摄的照片不能证明原告的服务管理不到位，原告收取的物业管理费是用于公共设施的维修，并非用于墙体补漏，故原告作为物业服务公司，对被告房屋的墙体渗水问题只能申请基金维修，但这不能证明原告存在违约行为，且被告只是口头陈述，没有提供相应证据加以证明，不能成为被告拒交物业管理费的依据。
对原、被告双方提供的上述证据，本院综合分析认证如下：一、原告提供的证据1，可以证明原告的基本身份情况，本院予以采信；原告提供的证据2，可以证明2007年9月19日原告与福安市凯兴房地产开发有限公司签订了物业管理委托合同，双方就委托管理事项、双方权利义务等作出约定的事实，对此本院予以采信；原告提供的证据3，可以证明坐落于福安市鹤兴中路凯兴大厦8层810室的产权人为林碧梅及该房屋的建筑面积为126.37平方米的事实，对此本院予以采信；原告提供的证据4，可以证明2009年2月3日原、被告签订了前期管理协议，双方就前期管理的事项作出相关约定的事实，对此本院予以采信；原告提供的证据5，不是正式发票，形式要件不合法，本院不予采信。二、被告提供的证据1、2，无其他证据佐证，不能证明被告的证明目的，本院不予采信。
经审理查明，被告林碧梅系福安市鹤兴中路凯兴大厦8层810室的业主，该房屋的建筑面积为126.37平方米。2007年9月19日，原告与福安市凯兴房地产开发有限公司签订了物业管理委托合同。2009年2月3日，原告福安市永源联钦物业服务有限公司与被告林碧梅签订了前期管理协议。原告据此为凯兴大厦提供物业服务。被告林碧梅搬入凯兴大厦后，物业管理费交到2010年3月，自2010年4月至2013年6月被告未交物业管理费，共计39个月。原告多次向被告催讨无果，故提出上述诉讼请求。
本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。原告根据与福安市凯兴房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》和与被告签订的《前期管理协议》，为凯兴大厦提供物业管理服务，该合同、协议合法有效。被告林碧梅作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按照约定支付未交纳的物业管理费。因此，原告要求被告支付未交的物业管理费，于法有据，本院予以支持。关于物业管理费的计算标准问题，庭审过程中，被告林碧梅辩称，根据物业服务等级标准，原告诉称物业管理费按照每平方米1元计算过高，应当按照每平方米0.8元计算。原告亦表示同意按照每平方米0.8元计算物业管理费，对此本院予以确认。原告要求被告未交的物业管理费自2010年4月开始计算至2013年6月，并按照建筑面积126平方米计算，系其对自己诉讼权利的处分行为，未违反法律规定，本院予以支持。因此，被告未交的物业管理费为126平方米×0.8元×39个月=3931.2元。审理中，被告辩称原告没有尽到物业服务公司应尽的管理义务，但其提供的证据不足以证明其主张，故对其主张本院难以支持。另，关于被告因房屋墙体渗水造成的损失，其应向侵权人另行主张自己的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告林碧梅应于本判决生效之日起十日内向原告福安市永源联钦物业服务有限公司支付2010年4月至2013年6月的物业管理费人民币3931.2元；
二、驳回原告福安市永源联钦物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由原告福安市永源联钦物业服务有限公司负担5元，被告林碧梅负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：向本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。）
代理审判员 蔡玉贤
二〇一四年四月十六日
书 记 员 胡茶凤
附注：义务人未履行法院判决确定义务，权利人可以向法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。