江苏省沭阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沭民初字第04258号
原告徐秀超，居民。
委托代理人刘尚飞，江苏序阳律师事务所律师。
委托代理人魏冬梅，江苏序阳律师事务所律师。
被告沭阳县怀文中学，住所地沭阳县沭城街道学府路。
法定代表人朱卫兵，该中学校长。
委托代理人解兆明，江苏雅凯律师事务所律师。
委托代理人刘绍康，江苏雅凯律师事务所律师。
原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月5日立案受理后，依法由审判员彭金波适用简易程序于同年11月30日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人刘尚飞、魏冬梅、被告的委托代理人刘绍康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告系被告沭阳县怀文中学职工。2009年，被告单位自建商住楼二幢对本校职工出售。一楼作为商铺，采取竞拍的方式对本校职工出售，竞拍之前被告承诺一楼商铺门口铺设道路，并开通南门，使商铺达到营业标准。2009年7月6日，原告通过竞拍的方式取得A－0101商铺的所有权，9月24日，原告向被告单位缴购房款248000元，被告出具收条一张。2013年1月7日，原告取得房屋房产证和土地使用权证，被告提供税务发票金额101608元，其中差价款146392元未开具发票。后原告多次找被告交涉，要求被告兑现承诺开通南门以保证原告正常经营。但被告告知原告，因规划部门不批准开通南门的申请，致承诺无法兑现，导致原告购买的房屋不具有商铺的价值，只能用于一般居住。现要求被告退回多收的购房款146392元及利息（从2009年10月15日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算至付款之日止）。
被告辩称，被告并没有多收取原告的购房款，正如原告在诉状中所称，原告是通过竞拍的方式取得涉案房屋，徐秀超购房款为248000元，也就是说原告与被告之间达成的购房款是通过竞拍方式，原告也按照竞拍的要求缴纳了涉案房款，并不存在多收房款这一问题，因此原告主张退还多收的购房款及利息没有事实和法律依据，不同意原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据：
1、2009年9月10日原告与沭阳县实验学校即被告签订的房屋买卖合同，在合同的第三条注明房屋用途是住宅，房屋面积是119.68平方米，在合同的第四条第一款约定了房屋的单价，为849元／平方米，总价款为101608元。
2、发票，原告按照合同约定缴纳了相关款项，被告出具了相应的发票，发票的金额与合同约定的金额相同。
3、被告于2009年9月24日出具的248000元收据一张，这张票据相对应与被告出具的发票差额就是原告要求被告返还的金额部分。
4、房屋土地使用权证、产权证，原告于2013年1月7日办证，上面注明是住宅用地。
5、2015年8月24日沭阳县城镇规划管理办公室出具给被告的回复一份，从这份回复上可以看出，被告申请开设南门的请求没有得到规划部门许可，造成被告承诺原告开设南门的事项得不到落实。
6、会议记录一份，时间是2009年7月5日，这份记录里主要强调的是一楼通过拍卖，并且作为商用的情况。
7、顾汉根、毛尚柱、刘海云与孙文成之间的录音，孙文成是学校负责房屋买卖的副校长，时间是在2015年5月20日，地点在孙文成家里，时长13分钟，从录音里可以反映出原告购买被告房屋时，被告明确承诺了在所购买的商住楼南侧开设南门，并且建设广场，使原告购买的房屋达到商用价值，但后来被告都没有落实。
8、原告于2015年5月14日、2015年9月22日分别向被告校领导以及所购买小区管委会提交的相关书面要求，要求开设南门以及退还多收房款。
被告对原告提供证据的质证意见为：
1、对证据1、2真实性没有异议，但与本案没有关联性，理由是所签的房屋买卖合同是在办房产证之前签的，目的是办房产证，而且涉案房屋是教育设施的辅助用房，原告向法庭陈述签订时间是9月10日，被告认为是虚假的。
2、对证据3房款收据真实性没有异议，该收据与原告诉状中所陈述的以竞拍方式取得房屋是一致，涉案房屋实际履行的价格是学校出具收据的价格。
3、对证据4的真实性没有异议。
4、对证据5真实性没有异议，该回复只能证明被告曾向县规划部门申请开南门的请求，但不能证明被告承诺开南门的事实，被告之所以这么做，是为原告和其他住户着想，并没有作出承诺。
5、对证据6会议记录的真实性没有异议，但该会议记录并没有载明学校承诺开南门这一事实。
6、对证据7录音资料，因为孙文成已经退休，而且现在在台湾，被告无法确认其真实性，因此对录音的真实性不予认可。同时，被告认为因录音人孙文成已经退休，被告因客观条件也无法核实其真实性，被告认为该举证责任在原告。即使该录音是真实的，该录音在本质上属于证人证言，该证人应该出庭接受法庭以及被告的询问，否则请求法庭不予认可该证据的效力。
7、对证据8未发表质证意见。
被告为支持其诉讼观点向本院提交了如下证据：
1、怀文中学教职工公寓决算表南楼、北楼各一份以及案外人洪武洋收据一份及胡晓春的购房款收据一份，洪武洋、胡晓春都是北楼一楼，上述证据证明：原、被告房屋实际履行的价格是原告在事实与理由中陈述的价款，涉案房屋与北楼一楼价格相当，因此不存在被告多收取原告房款的问题。
2、房屋买卖合同三份，分别是购买人单凯、刘建、姜恒，该证据与第一组证据中的公寓楼决算情况表证明其他房屋买卖合同与实际履行价格是不同的，也就证明原、被告涉案房屋真正履行价格并非是合同价格，买卖合同完全是为了办房产证，也不是真正履行合同价格。
北楼一楼胡晓春的房屋和南楼顾汉根的一楼，虽然是对应的，但价格确实有差异，差异的原因是：顾汉根的房屋比胡晓春的房屋高了80厘米，高出80厘米是学校考虑到一楼可以做点生意，如果需要间上、下层的话，采取点措施也是可以的，是学校争取来的，因此，在竞拍时南楼一楼价格当然要比北楼一楼要高。
原告对被告提供证据的质证意见为：
1、对证据1决算表中原告的房屋价格认可，该证据是由被告单方出具，并且被告并没有出具相关购房人的购房合同及发票，对其他价格无法确认，不认可。对被告提供北楼的决算表，与本案没有关系，其次在被告标注的一楼四户人家与北楼上面住户价格相差并不大，而原告购买的价格与上面的价格相差三倍。
2、对被告提供的证据2三份合同真实性无法确认，因为购房人是学校的直接领导，并且购买的房屋并不是一楼的门面房，并且在合同上注明的价格也是远远低于原告所购买房屋的价格。对胡晓春收据上，因为胡晓春所购买的房屋也是北楼的一楼3号房，与顾汉根家所购买的房屋平行存在，但是相互缴纳款项差额，顾汉根比胡晓春多出90000元，等于一套房屋，因此，从这份证据恰恰证实了被告多收原告款项没有法律依据，也证实被告向原告承诺开设南门，才导致原告额外多交了房款。
本院于2015年12月1日对涉案房屋现场勘查作出的勘验笔录、照片。
原告对本院勘验笔录和照片的质证意见为：
对勘验笔录真实性没有异议，从笔录上反映出原告所购买的房屋，前面被绿化带、栅栏进行隔离，原告购买房屋时被告承诺在绿化带的位置应该是建设广场，栅栏位置应该是南门，如果开设南门的话，原告购买的房屋应是南门第一排门面房，这也是原告购买房屋比北面房屋高出好几万的原因，但被告承诺没有实现以后，原告购买的房屋商用价值无法体现，原来最好的门面房变成了最差的房屋。从勘验笔录上也可以反映出，北楼一楼还能出租，但南楼一楼到目前为止是闲置的，因此，从勘验笔录和照片都可以反映出，原告花费比商住楼高出二倍价格购买的房屋，并没有体现任何商用价值，应该按照原、被告双方签订的备案合同的价格计算，被告应当将多收取的款项以及将多年来多收取款项的利息进行返还。
被告对本院勘验笔录和照片的质证意见为：
对勘验笔录和照片的真实性、合法性都没有异议，勘验笔录同时载明小区的东门位于南楼与北楼之间，表明东门对南楼一楼、北楼一楼商业附设的价值是一样的，同时南楼一楼比北楼一楼层高约80厘米，这是南楼一楼比北楼一楼拍卖价格高的原因。至于原告所称在南楼前面设置广场与南门，没有事实依据。
本院认证意见为：被告对原告提供的证据1、2、3、4、5、6真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以确认；原告提供的证据7真实性的举证责任本院已依法确定给被告，但被告在本院指定的举证期限内对证据7录音真实性未作确认或提供孙文成当庭证言，被告称存在客观原因致无法核实孙文成，未提供证据证明，应承担举证不能的法律后果，本院对原告提供的证据7的真实性予以认定，证据7能够证明被告承诺在原告所购买的商住楼南侧开设南门并建设广场，使原告购买的房屋达到商用价值。本院对原告提供的证据8的关联性予以认定。本院对被告提供的证据1、2的关联性予以认定。被告提供的证据1、2结合原告提供的证据1，可以确定，排除商用价值及竞拍因素，原告房屋直接价格与二楼孙宏亮A幢201室房屋一致，均为849元／平方米。孙宏亮房屋的直接价、公共设施、防盗门、煤气设施、阳台等费用分别为101608元、32181元、1395元、2500元、1950元，合计139634元。
原、被告对本院作出的勘验笔录及照片真实性均无异议，本院予以确认，通过勘验情况，原告的一楼房屋不存在阳台，涉案房屋的正门距离A幢与B幢之间的东门位置较为偏僻，不能体现商业价值。
经审理查明，原告系被告单位职工。2009年，被告单位自建商住楼（崇文小区）两幢（南边为A幢、北边为B幢）作为教师公寓楼对本校职工出售。沭阳县实验学校承诺在小区的A幢（总层数为17层）南侧开设出入口，铺设道路，使A幢一楼的房屋达到商用价值。实际施工中，一楼楼层比之上的楼层高约80厘米。2009年9月10日，原告与沭阳县实验学校签订房屋买卖合同，购买沭阳县实验学校A幢101室房屋。双方在房屋买卖合同中约定，商品房建筑面积119.68平方米，单价为每平方米849元，总金额101608元。在合同实际履行过程中，因A幢一楼房屋商用价值因素，沭阳县实验学校采取竞拍的方式对本校职工出售，涉案房屋经竞拍，包含公共设施、防盗门、煤气设施等，最后实际总成交价格为248000元。原告于2009年9月24日向沭阳县实验学校付清购房款248000元，沭阳县实验学校出具248000元的收据一份给原告。2009年12月28日，沭阳县实验学校出具A幢101室房屋金额为101608元的税务发票一份给原告。2012年12月18日，涉案房屋办理房屋登记手续。规划用途载明“住宅”。涉案房屋现已交付原告使用。房屋买卖合同履行过程中，沭阳县实验学校归被告沭阳县怀文中学统管。原告多次找被告交涉，要求被告兑现承诺开通南门以保证原告正常经营，实现房屋的商用价值。被告向沭阳县城镇规划管理办公室提出申请，申请在崇文小区南侧开设出入口。2015年8月24日，沭阳县城镇规划管理办公室作出回复：“考虑到小区东侧面向昆山路已有出入口，同时经征求交巡警大队意见，拟开设的南侧出入口距离苏州路与永康路交叉口太近，不满足安全视距要求，为避免交通隐患，对此申请不予同意”。因申请未能获得批准，被告无法开设南门、建设广场，A幢一楼相比其北边的B幢一楼更显闭塞，导致原告购买的房屋不具有商铺的价值，相反，A幢北边的B幢一楼住户正门因距离小区东门较近且较为显眼，具有部分商业价值，并得到房主利用。现原告诉至本院，要求被告退回多收的购房款146392元及利息。
上述事实，由原告陈述、被告答辩、合同、票据、房产证、土地证、回复、决算表、会议记录、书面请求、勘验笔录、照片等证据证实，足以认定。
本案的争议焦点为：被告收取原告的购房款是否应该退还部分？
本院认为，原告与沭阳县实验学校签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。沭阳县实验学校归被告统管，其合同权利义务应由被告承担。依法成立的合同，受法律保护。合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更。
本案中，沭阳县城镇规划管理办公室于2015年8月24日回复并明确不同意被告开设崇文小区南门的申请。规划部门该行为的实施是双方当事人在签订合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，并且客观上导致原告的房屋不具有竞拍时被告承诺的商用价值，因而按竞拍价格继续履行合同对房屋竞拍购买人一方明显不公，而造成该事实又不能归咎于合同双方当事人。根据公平原则，结合案件的实际情况应对涉案房屋价款予以变更。
原告要求退还部分购房款，有事实和法律依据，本院予以支持。退还购房款的数额，本院参照对应的A幢二楼孙宏亮201室房屋价格，结合原告房屋的结构、地理位置、原始价位、周边环境以及合同履行情况等，酌情确定原告房屋价格为1150元／平方米，其它费用参照被告提供的二楼孙宏亮A幢201室房屋价格。涉案房屋价格具体变更确定如下：房屋直接价137632元、公共设施32181元、防盗门1395元、煤气设施2500元、阳台（无），合计173708元。据此，被告应退还的购房款为74292元。原告主张的利息应从其主张权利之日起计算。被告辩解涉案房屋属于竞拍房屋，不应退还购房款，依据不足，本院不予采信。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告沭阳县怀文中学应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐秀超退还购房款74292元及利息（以本金74292元为基数，自2015年11月5日起至还清款之日止，按中国人民银行同期同档贷款利率计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3232元减半收取1616元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3232元（户名为：宿迁市财政局国库处，账号为4680，开户行为中国农业银行宿城支行，征收单位为宿迁市中级人民法院）。
审判员 彭金波
二〇一五年十二月三十日
书记员 王玮玮
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。