辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）辽民一终字第00040号
上诉人（原审原告）：齐洪仁。
被上诉人（原审被告）：韩万龙。
被上诉人（原审被告）：时运海。
被上诉人（原审被告）：王素芬。
被上诉人（原审被告）：时晓娜。
齐洪仁诉韩万龙、时运海、王素芬、时晓娜案外人执行异议之诉一案，抚顺市中级人民法院于2013年11月25日作出（2013）抚中民一初字第00017号民事判决。齐洪仁对该判决不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，对该案进行了审理，现审理终结。
一审法院经审理查明：时运海、王素芬系夫妻关系，时晓娜系二人婚生女。韩万龙诉时运海、王素芬、抚顺市宏圣炼铁有限公司（法定代表人时晓娜）借款合同纠纷一案，于2008年向抚顺市中级人民法院起诉。2008年4月24日，依韩万龙保全申请，该院作出（2008）抚中民二初字第25号民事裁定书，查封时运海在抚顺市望花区雷锋路东段和平嘉园小区60号楼1单元702号，建筑面积为121.43平方米住宅一套。2008年5月7日，该院作出（2008）抚中民二初字第25号民事判决，判决主文内容如下：一、被告抚顺市宏圣炼铁有限公司欠原告韩万龙58万元借款本金，并承担从借款之日起至还清之日止的银行利息，利息按中国人民银行规定的流动资金同期贷款利率的四倍计付（其中48万元从2007年2月28日、10万元从2007年10月20日起计算，其中已给付的192,000元利息按此标准计算折扣），于本判决生效后十日内给付原告；二、被告王素芬、时运海对上述借款及利息承担连带责任；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费9,803元，保全费1,920元，计11,723元，由被告抚顺市宏圣炼铁有限公司负担，因原告已预交，由被告随欠款一并给付原告。该判决发生法律效力后，韩万龙向抚顺市中级人民法院申请执行，依据双方达成和解协议，被执行人仅偿还欠款20余万元，抚顺市中级人民法院依据（2012）抚中执一恢字第00007号及（2013）抚中执一恢字第00019号案件恢复对该案执行，拟拍卖保全时运海名下房产。2010年5月4日，抚顺市望花区人民法院作出（2010）执字第114号民事裁定书，将该房屋轮后查封。
一审法院另查明：2013年1月1日，本案原告齐洪仁向抚顺市中级人民法院提出执行异议，要求解除（2008）抚中民二初字第25号民事裁定书及（2008）抚中执字第58号民事裁定书，要求将查封房屋归还异议人，停止对该房屋拍卖，中止执行。抚顺市中级人民法院于2013年7月15日作出（2013）抚执异字第00007号执行裁定书，该裁定书认为，案外人虽主张其已购买法院所执行的房屋，并租与时运海、王素芬居住，但并无租金收条辅助证明，实际居住人亦非案外人，现有事实不能证明房屋物权已发生变动，因此案外人异议理由不成立，抚顺市中级人民法院不予支持。据此驳回案外人齐洪仁的异议。齐洪仁不服该裁定，向本院提出执行异议之诉。
一审法院再查明：2007年12月26日，齐洪仁（乙方）与时运海、王淑（应为素）芬、时晓娜（甲方）签订《卖房协议书》，内容如下：1、甲方将2套房屋自愿卖给齐洪仁，产权房屋地址：望花区台安街4号楼2栋1单元101号，房屋价款总计贰拾万元整，建筑面积91.05平方米；2、产权地址：望花区雷锋路东段60号楼1单元702号，建筑面积121.47平方米（应为121.43平方米）房屋价格贰拾捌万元整，以上2套产权为齐洪仁所有。甲方在1个月内配合乙方办理过户手续，如甲方1个月内没有配合乙方办理过户手续，甲方必须把房款返还给乙方，全部房款肆拾捌万元整（480000），如甲方无能力偿还，每月甲方付给乙方违约金陆万元整（60000）。（注）以上2套房屋甲方在银行抵押贷款由甲方负责还清。同日，时运海出具收到齐洪仁购房款贰拾捌万元整收条一份。齐洪仁又与时运海、王素芬签订《购房协议》，约定争议房屋在15日内交给齐洪仁，房屋所有权归齐洪仁，此协议从2007年12月26日起连同房屋所有权证和土地使用证一并交付生效（该份协议未注明日期）。2007年12月26日，时运海、王素芬向齐洪仁出具承诺书，内容为：争议房屋归齐洪仁所有，暂由时运海、王素芬居住。时运海、王素芬从2007年12月26日起给付齐洪仁房租每月300元，全年3600元，每年一交，如拖欠，齐洪仁有权收回房屋，未经同意不得处分房屋，其他未经齐同意处分房屋的行为一律无效。时运海在开庭审理期间提出以上证据系齐洪仁多次到其住所胁迫其签订，且均为2013年1月份后补签的，不存在房屋买卖的事实，时晓娜与齐洪仁系借款关系，欠齐洪仁款项未能全部偿还。另外，在一审法院审理执行异议期间，时运海、王素芬、时晓娜对《卖房协议书》、承诺书及收条上的签字不予认可，一审法院委托抚顺公正司法鉴定所对以上三人笔迹进行鉴定，文件检验司法鉴定意见书鉴定意见：送检的三份材料时运海等三人签名字迹与提供的样本签名字迹书写特征倾向一致。齐洪仁支出鉴定费12,000元。齐洪仁在开庭审理期间还向一审法院提交起诉状一份，拟证明其于2008年12月30日向望花区人民法院起诉时运海、王素芬，要求确认涉案房屋买卖协议有效，由时运海、王素芬交付房屋，因该房屋已被抚顺市中级人民法院查封，望花区法院未予立案。同时，齐洪仁向法院出具了争议房屋的房产证及土地使用证原件，以上证件已在抚顺市中级人民法院执行期间宣告作废。
一审法院又查明：涉案房屋在执行期间执行员多次至争议房屋找时运海夫妻做询问笔录，其所在的和平嘉园社区书记亦证实，时运海一家在该房居住。争议房屋在交行市分行有抵押，购买价值为286,113.37元，设定日期为2007年1月18日，约定期限为2006年5月30日至2011年5月30日。房屋所有权证及土地使用证均登记在时运海名下，2011年该房贷款还清。
2013年8月12日，抚顺市中级人民法院作出（2013）抚中执一恢字第00019号执行裁定书，对本案争议房屋在三次拍卖均无人参加竞买，以第三次保留价51万元进行了变卖，张晓军、时运梅以变卖价51万元购得。据此裁定：一、时运海、王素芬以所有的位于抚顺市望花区雷锋路东段（和平嘉园）60号楼1单元702号室（面积121.43平方米）、产权证号为抚房权证望字第2000636**号、土地使用证为抚顺国有（2007）第割2021546号房屋归张晓军、时运梅所有。二、买受人张晓军、时运梅可持本裁定到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2013年8月13日，申请执行人韩万龙向抚顺市中级人民法院申请在收到房屋变卖款中的26万元后同意结案，故韩万龙申请执行案件执行终结。
2013年8月6日，齐洪仁向一审法院提起案外人执行异议之诉，其主张：2007年12月26日，齐洪仁与时运海、王素芬、时晓娜签订了《卖房协议书》，时运海、王素芬、时晓娜将121.43平方米住宅房屋卖给齐洪仁，当时齐洪仁给付房款28万元，时运海出具收条并将房产证原件、国有土地使证一并交给齐洪仁，齐洪仁取得房屋后暂将房屋租给时运海、王素芬使用，房租每月300元，每年一交3600元，双方约定一个月内办理过户手续，但因该房屋有贷款，没有办完过户。2008年12月30日，齐洪仁向望花区人民法院起诉，要求确认双方买卖协议有效，但因该房屋被两级法院查封，法院未给确认所有权。抚顺市中级人民法院在执行申请人为韩万龙的案件中将齐洪仁已买的房屋当作时运海、王素芬财产进行评估、拍卖，齐洪仁向执行部门提出异议，执行异议审查中，在无法确定卖房真正事实的情况下，委托司法鉴定，鉴定结论中已确定协议中签字系时运海、王素芬、时晓娜所签，故法院裁定驳回案外人异议不当，属适用法律错误。据此请求撤销抚顺市中级人民法院（2013）抚执异字第00007号执行裁定书，中止对坐落于抚顺市望花区雷锋路东段60号楼1单元702号房屋的执行；判决确认齐洪仁与时运海、王素芬、时晓娜于2007年12月26日签订的卖房协议有效，房屋所有权归齐洪仁所有；案件受理费、鉴定费由时运海、王素芬负担。
韩万龙辩称：我不认识齐洪仁，与其无任何债务纠纷，起诉我没有道理，此案与我无关。
时运海、王素芬辩称：我与齐洪仁不存在买卖关系，时晓娜曾向齐洪仁借款35万元，已偿还10万元，还欠25万元，我们作为时晓娜的父母拿房产证做抵押，欠条是今年（即2013年）1月份后补的，因为时晓娜已在看守所了，因齐洪仁总去找，我们承担不了才打的条，欠条是虚假的，欠齐洪仁和欠韩万龙钱的事实都存在，抚顺市中级人民法院执行局始终没有中断对我的执行，现在房屋已由法院拍卖并已过户处理完毕，对法院拍卖价款我认可。
时晓娜未答辩。
一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。齐洪仁向法院主张其与时运海、王素芬、时晓娜签订的《卖房协议书》有效，要求依法确认该房屋归其所有一节，在法院审查案外人执行异议期间，根据案外人齐洪仁申请，抚顺市中级人民法院委托抚顺公正司法鉴定所对时运海等三人的签名进行了笔迹鉴定，该鉴定意见中《卖房协议书》、承诺书及收条中签字与时运海等三人字迹书写特征倾向一致，故对齐洪仁提供以上证明材料中时运海等三人签字予以确认。对于以上证明材料的形成时间，时运海、王素芬辩称系2013年1月补签，但未提供相应证据，而齐洪仁亦未主张对以上三份材料的形成时间进行鉴定，故从现有证据法院无法作出准确认定和判断。从《卖房协议书》内容看，买卖双方既有以28万元购买本案争议房屋的内容，又有一个月内办理过户手续，如未配合办理过户手续，返还全部房款，支付违约金的约定，而齐洪仁未能提供在法院查封该争议房屋前，即以时运海等三人为被告向有管辖权的人民法院主张合同有效、交付房屋的证据，又未对双方的房屋买卖行为向登记机构申请预告登记，故一审法院不能认定该争议房屋已发生物权变动。从齐洪仁提供的承诺书内容看，买卖双方约定争议房屋归齐洪仁所有，暂由时运海、王素芬居住，时运海、王素芬每月支付房租300元，全年3,600元。每年一交，但齐洪仁并未提供已收到时运海夫妇租房款的任何证据，时运海亦否认双方存在租赁关系及交付过租金，而从双方签订《卖房协议书》至该财产被人民法院依法变卖前，在该争议房屋中居住的始终是时运海夫妇，齐洪仁亦未能提供该买卖协议已实际完成交付的充分依据，一审法院无法认定齐洪仁已实际取得争议房屋，故在执行程序中驳回案外人齐洪仁的异议并无不当。对齐洪仁请求撤销抚顺市中级人民法院（2013）抚执异字第00007号执行裁定书，中止对坐落于抚顺市望花区雷锋路东段60号楼1单元702号房屋的执行主张，一审法院无法支持。据此，一审法院判决如下：驳回齐洪仁的诉讼请求。案件受理费100元，由齐洪仁负担。
齐洪仁的上诉请求及理由：一、2007年12月26日，双方当事人签订的购房协议，证明双方存在房屋买卖合同关系；时运海、王素芬出具的收条，证明齐洪仁交付了购房全额款项；时运海、王素芬出具的承诺书及涉案房产证件的交付，证明齐洪仁合法占有了涉案房屋，取得了标的物的所有权，故上述证据充分证明齐洪仁的案外人执行异议是成立的。二、依据《合同法》第一百三十条规定，买卖合同是一方支付价款，一方转移标的物的所有权。标的物转移之日所有权转移。而《物权法》的物权登记制度属对抗要件，不影响当事人之间的合同成立生效。而一审法院未认定涉案房屋买卖合同有效、标的物转移归齐洪仁的事实，属认定事实错误。时运海虽然主张，涉案28万元钱款系借款，但其未向法院提交任何证据，一审法院仅凭时运海没有依据的陈述，认定双方买卖合同不成立，造成齐洪仁28万购房款不成立，属漏审请求事项。三、最高人民法院《执行解释》第二十条明确规定：申请人提供充分有效担保，请求继续执行的，应当继续执行。案外人的诉讼请求确有理由或提供充分有效的担保，请求停止执行的，可以裁定对执行标的物进行处分。本案的案外人在执行异议中已经向执行法院提供了确实有效的担保（万帮公司的担保书，原卷存档）请求停止执行，而申请人未提供担保，执行法院在诉讼审理期间明知执行标的物有争议，而将案外人房屋予以变卖，属违法执行。被执行人的欠债是26万元，案外人的房屋是51万元，执行中房屋的价款有28万元是案外人的，违法执行也应扣除28万元，不应将剩余的钱给被执行人，但执行法院却把剩余的25万元给了被执行人是严重的执行违法。另外，执行中还有望花区法院的轮后查封也未执行，执行法院直接把剩余的25万元给付被执行人是十分明显的违法，原审法院审理中不对这些违法行为认定是事实错误证据错误。四、1、时运海、王素芬讲是时晓娜向齐洪仁借款35万元，已偿还10万元，尚欠25万元，但这样的事实是应由时晓娜自己陈述和人民法院进行调查，才能认定，时晓娜是本案的被告人，应依照《民事诉讼法》的规定，用传票传唤参加诉讼，原审判决没有传唤时晓娜而直接作出判决，严重违反法定的审判程序，致使时运海、王素芬辩称的时晓娜借款35万元，还10万元，尚欠25万元不是买卖房屋的事实无法查清，故原审判决违反了《民诉法》意见第181条规定，应撤销原判发回重审。2、原审判决对齐洪仁诉求房屋买卖合同有效及确认房屋所有权的主张漏审，依照《民事诉讼法》意见第182条规定，应发回重审。3、时晓娜是必须到庭的被告未参加诉讼依照《民事诉讼法》第155条的规定，应发回重审。4、依照《民事诉讼法》意见第188条（4）款，第210（2）第211条发回重审。5、依照《合同法》第一百三十条确认房屋买卖有效继续履行，被上诉人承担违约责任。原审判决未适用，有错误应改判。五、原审判决主文驳回齐洪仁实体条款有错误，应予改判。综上，请求二审法院：一、撤销抚顺市中级人民法院（2013）抚执异字第00007号执行裁定书，中止对案外人齐洪仁坐落于抚顺市望花区雷锋路东段60号楼1单元702号房屋的执行。二、判决确认案外人与时运海、王素芬、时晓娜2007年12月26日签订的房屋买卖协议有效，房屋的所有权归齐洪仁所有，时运海、王素芬协助给齐洪仁办理过户手续。三、判决时运海、王素芬、时晓娜承担鉴定费12,000元。四、判决时运海、王素芬承担一、二审案件受理费。
时运海、王素芬、时晓娜答辩：维持一审判决。
韩万龙辩称：本案与我无关。
本院经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点即为涉案讼争房产是否符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条不得查封、扣押、冻结的财产构成要件（即是否签订买卖合同、是否交付购房全款并实际占有、未办理更名过户的责任不在购房者）。
关于涉案买卖合同的效力问题。时运海虽然主张，涉案房屋买卖合同系受胁迫而签订，但未向法院提交有效证据，证明其主张，且涉案买卖协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故应认定涉案房屋买卖协议合法有效。一审法院未根据当事人的诉求确认合同效力欠妥，本院予以纠正。另，物权的变动，依照法律规定，一是物的交付，二是办理产权登记。故一审法院未支持齐洪仁的将涉案房产所有权归其所有主张，并无不当，符合法律规定，本院予以确认。
关于购房款问题。时运海为齐洪仁出具的购房款收据，可以证明齐洪仁足额交付购房款的事实。本院予以确认。
关于齐洪仁是否实际占有涉案房产问题。一审以时运海否认双方存在租赁合同关系及交付过租金，齐洪仁未提供已收到房租费用的任何证据，齐洪仁不能证明买卖协议已实际履行完成而驳回齐洪仁实际占有涉案房屋的主张，并无不妥。本院予以确认。
关于房屋未更名过户的责任问题。根据我国《物权法》第191条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。齐洪仁明知涉案房产存在抵押以及时运海卖房是基于偿还他人欠款，存在无法及时解除涉案房产抵押的风险，依然与时运海签订房屋买卖协议，并约定由时运海偿还房屋贷款违反法律规定，造成涉案房屋不能及时更名过户后果齐洪仁存在过错。
综合上述因素及涉案讼争房产已被执行完毕的事实，齐洪仁要求撤销抚顺市中级人民法院（2013）抚执异字第00007号执行裁定、中止对涉案房产执行的诉讼主张，本院不予支持。
关于齐洪仁上诉主张，执行程序违法问题，不属本案审查范畴，故齐洪仁的该项主张，本院不予支持。
关于时晓娜未出庭是否影响本案审理问题。经本院审查，一审诉讼期间，时晓娜委托其父亲时运海代为参加诉讼，故时晓娜未直接出庭并不影响本案的审理及判决。齐洪仁的该项主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由齐洪仁负担。鉴定费12,000元，由时运海、王素芬、时晓娜共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄立君
审判员 张宝华
审判员 刘新忠
二〇一四年三月十八日
书记员 孙梦依