苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虎民初字第0668号
原告苏州市长江路农副产品批发市场有限公司，住所地苏州高新区长江路838号（浒关新区）。
法定代表人陈永康，该公司董事长。
委托代理人黄志刚，江苏同益大地律师事务所律师。
被告孙爱霞。
原告苏州市长江路农副产品批发市场有限公司（以下简称长江路批发市场）与被告孙爱霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月1日受理后，依法组成合议庭审理，于2014年8月28日公开开庭审理了本案。原告长江路批发市场的委托代理人黄志刚到庭参加诉讼，被告孙爱霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告长江路批发市场诉称，2013年1月4日，原告与被告签订场地租赁合同书一份，约定原告将位于苏州高新区某路某号某区二层11120平方米房屋出租给被告用于开设“高新区吴江大润发超市长江路加盟店”，租期十年，第一年租金280万元，第二年租金350万元，以后逐年递增。合同还约定，如果被告提前终止合同应支付相当于三个月租金的违约金，并承担原告原来的装修损失等600万元。后双方实际履行了合同。被告由于经营不善未能在合同约定的2013年10月20日前支付第二年的租金350万元，并于2014年1月关闭了超市，被告本人也潜逃至今。原告认为，被告以其行为终止了合同的继续履行，被告应当对合同的终止承担违约责任。据此，现原告诉至法院，请求：1、判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同。2、判令被告赔偿原告损失共计600万元。3、判令被告承担本案的诉讼费用。
被告孙爱霞未答辩。
经审理查明，2013年1月4日，原告长江路批发市场（甲方）与被告孙爱霞（乙方）签订《楼层场地、商铺（摊位）租赁合同》，合同约定：租赁地点位于苏州市高新区某路某号某区二层，建筑面积为11120平方米，租赁期限自2012年11月20日至2022年11月19日，首年期甲方同意给乙方4个月招商和装饰的预备期；第一年租金为280万元，第二年为350万元，第三年为360万元，第四、五年为460万元，第六、七、八年为500万元，第九、十年为550万元；租金支付方式为年交，每年期满前一个月，先付后用，以上租金为不含税价，若乙方要求甲方开具发票，在开票前乙方应将应纳税金交至甲方；乙方在租赁期内向甲方支付10万元作为水电押金；乙方自行负责为二楼物业的装饰设计，费用乙方自理；若甲方提出终止合同，应提前六个月书面形式通知乙方，并赔偿乙方装修费用和违约金（相当于年度年租金）；乙方若提出终止合同，也应提前六个月书面形式通知甲方，乙方不得撤回不动产（包括装修）并按实结清资金及水电其他费用，并赔偿违约金（相当于当年度三个月租金），同时承担未装饰超市前得甲方所投入的小商品铺面设施，具体以照片和楼层铺面的摄象为准，整体评估价约600万元价值；乙方应按合同规定及时支付租金，若逾期则按每天2万元赔偿给甲方，若乙方逾期超过2个月，甲方有权解除合同，乙方并承担违约金（相当于年度三个月租金），同时关于乙方在经营过程中对外所发生应收支的债权债务一并由乙方自行承担处理，甲方一概不承担任何经济责任。双方在合同中对双方其他的权利和义务亦进行了约定。
合同签订后，被告孙爱霞按约支付了第一年即2012年11月20日至2013年11月19日期间的租金共计280万元，并向原告交纳水电押金10万元。原告亦按约将租赁房屋交付被告使用。
另查明，位于苏州市高新区某路某号某幢房屋（合计建筑面积48831.81平方米）的所有权人为苏州市水星房地产有限公司，该公司于2010年起将所有的位于苏州高新区某路某号某幢的房屋交由原告长江路批发市场经营管理。
再查明，位于苏州市高新区某路某号某区二层的房屋，在被告孙爱霞承租之前，原告进行了装修改造用于开设小商品市场。孙爱霞承租了上述房屋后，将该房屋重新进行了装修，用于开设高新区吴江大润发超市长江路加盟店。因经营不善，被告孙爱霞弃企避债，2014年1月16日孙爱霞的多位债权人同时至高新区吴江大润发超市长江路加盟店主张债权、自提商品，导致高新区吴江大润发超市长江路加盟店停业至今，但被告孙爱霞未将租赁房屋返还给原告，也未向原告交纳第二年度的租金，原告遂诉至本院。
又查明，在孙爱霞弃企避债之后，原告于2014年3月28日将高新区吴江大润发超市长江路加盟店外围部分的3000平方米收回出租给他人。2014年6月26日，原告将出租给他人的3000平方米再次收回。
诉讼中，原告同意按照双方约定的第二年的租金支付标准即350万元／年的标准计算原告实际交还租赁房屋之前的租金。
以上事实，由原告提交的《楼层场地、商铺（摊位）租赁合同》、《楼层场地、商铺（摊位）总承包合同》、《商铺（摊位）租赁合同》、照片、房屋装修资料、房屋权属登记信息、房屋使用说明，以及本院听证笔录、庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金或者违约金的计算方法，并可以约定一方在何种情况下可以行使解除合同的权利。因一方的违约行为导致合同解除的，违约方还应根据合同约定或者法律规定赔偿对方因此所遭受的损失。
本案中，按照原、被告双方合同约定，被告应于2013年10月19日前支付原告第二承租年度的租金350万元，被告因经营不善弃企避债后，至今未向原告交纳该年度的租金，并继续占用租赁场所，至今未归还给原告，时间已远远超过两个月，根据双方合同约定，承租人逾期支付租金超过两个月出租人即有权解除租赁合同，故对原告要求解除房屋租赁合同的主张，本院予以支持。合同解除权人解除合同的意思表示自到达对方时合同解除，原告向本院递交的载有解除合同意思表示的诉状，本院已经将诉状副本通过公告程序于2014年7月28日送达被告，故双方之间签订的租赁合同自该日解除。
关于原告要求被告赔偿损失的主张，本院认为：
根据双方合同约定，被告提前终止租赁合同的，应赔偿原告未装饰超市前原告所投入的小商品铺面设施，因双方已经在合同中确定了整体评估价约600万元价值，故被告在提前终止合同的情况下应按照此标准赔偿原告装修损失。
因被告的原因导致合同解除，被告还应按照合同约定赔偿原告违约金，双方在合同中约定了违约金的计算方法为当年度三个月的租金，故被告应支付原告违约金87.5万元（计算方式为350万元／年÷12个月×3个月）。
根据双方合同约定，被告应按照合同约定及时支付租金，即在每年期满前一个月支付下一年度的全部租金，先付后用，逾期按每天2万元赔偿给原告，故被告应在2013年10月19日前支付原告下一年的租金，但双方就租金的支付所约定的违约金过高，本院予以调整，原告可按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.5倍计算违约金。为公平起见，因被告已经弃企避债，无法再继续经营其所开设的超市，不应苛责被告按照合同约定以年度为标准支付原告租金，但在其未将房屋返还给原告前，其应继续支付将房屋返还给原告之前的租金和使用费，双方在合同中约定的第二年度的租金为350万元／年，其后每年的租金均高于350万元，现原告同意按照350万元／年的标准计算被告将房屋返还给原告之前的租金和使用费，系原告依法自主处分其民事权利的行为，本院对此予以支持，原告并可以未付的租金和使用费为基数，要求被告支付按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.5倍计算的违约金。截至双方合同解除时也即2014年7月28日，因原告在2014年3月28日将其中3000平方米的租赁房屋收回，故就该3000平方米的租赁部分，被告应支付原告自2013年11月20日至2014年3月27日期间的使用费为331132.35元（计算方式为350万元／年÷365天／年÷11120平方米×3000平方米×128天），对其余8120平方米原告未收回的租赁部分，截至2014年7月28日被告应支付原告的的使用费为1757519.46元（计算方式为350万元／年÷365天／年÷11120平方米×8120平方米×251天），以上合计2088651.81元，因原、被告双方在合同中约定了下一年度的房屋提前一个月支付，故被告并应以2088651.81元基数、按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.5倍支付原告自2013年10月20日至2014年7月28日期间的违约金计146727.80元。
综上，截至2014年7月28日，因被告的原因导致合同解除后，被告应支付原告的款项包括装修损失600万元，因合同解除导致的违约金87.5万元，未付的房屋租金和使用费为2088651.81元，利息为146727.80元，上述款项的总金额为9110379.61元。因被告已经向原告交纳水电押金10万元，为公平起见，在计算被告应支付原告的款项时，应将该10万元水电押金抵扣被告应支付原告的款项，但扣除了被告已经交付原告的水电押金10万元，被告仍应支付原告9010379.61元，现原告主张被告赔偿的总损失共计600万元，远远低于被告应支付原告的金额，故本院在原告诉请范围内予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、原告苏州市长江路农副产品批发市场有限公司与被告孙爱霞于2013年1月4日签订的《楼层场地、商铺（摊位）租赁合同》于2014年7月28日解除。
二、被告孙爱霞于本判决生效之日起十日内赔偿原告苏州市长江路农副产品批发市场有限公司各项损失共计600万元。
如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：新区农行商业街支行，账号：548401040002924。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费53800元，公告费600元，合计54400元，由被告孙爱霞负担，于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告预交的案件受理费本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行；账号：10-550101040009599。
审 判 长 王耀华
代理审判员 游进国
人民陪审员 茅梅兰
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 蒋雅静