广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0785民初1028号原告：恩平市嘉诚建材有限公司。法定代表人：甄锐锋，职务：执行董事。委托代理人：莫月琴，广东义轩律师事务所律师。被告：黄志尧，男，汉族，1974年2月15日出生.委托代理人：黄健嫦，广东金泽律师事务所律师。被告：张灼庭，男，汉族，1982年1月17日出生.被告：张永桥，男，汉族，1977年8月16日出生.原告恩平市嘉诚建材有限公司诉被告黄志尧、张灼庭、张永桥租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序公开开庭进行了审理。原告恩平市嘉诚建材有限公司委托代理人莫月琴、被告黄志尧委托代理人黄健嫦、被告张永桥到庭参加了诉讼，被告张灼庭经本院依法传唤拒不到庭,不影响本案的审理。本案现已审理终结。被告黄志尧辩称，一、黄志尧与恩平市嘉诚建材有限公司于2015年12月12日订立的《租赁合同书》是无效合同，该合同自始没有法律约束力。恩平市嘉诚建材有限公司明知租赁物未取得建设工程规划许可证就向黄志尧出租，并试图用合同约定规避自己的责任，应承担主要的过错责任。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立租赁合同无效。涉案租赁物只有宗地图，属于未有取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，因此双方签订的《租赁合同书》是无效的合同，该合同自始没有法律约束力。二、原租赁物的配电房并无配电设施，租赁后经供电部门批准重新另外报装配电设施；黄志尧租赁租赁物后将废置的车间自己平整场地搭建厂房，装修宿舍、布装空调，所有的改造工程和租赁期间形成的添附物、装饰装修物，是恩平市嘉诚建材有限公司知情并同意，且租赁物的主体结构未有收到损害，黄志尧无须对租赁物中的配电房、五金仓库恢复原状，双方应按照各自的过错分担现时损失。上述黄志尧建成的厂房及添附物、装饰装修物应委托第三方评估机构进行评估价值后再按照双方各自的过错分担现实损失。三、对于恩平市嘉诚建材有限公司主张的保证金20万元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，恩平市嘉诚建材有限公司应向黄志尧返还保证金20万元，恩平市嘉诚建材有限公司主张没收保证金，于法无据。四、对于黄志尧已支付给恩平市嘉诚建材有限公司的189000元和140000元合计329000元均应该认定为黄志尧是向恩平市嘉诚建材有限公司支付第一个租赁年度的第二期场地占用费和第二个租赁年度的第一期部分场地占用费。五、因黄志尧与恩平市嘉诚建材有限公司于2015年12月12日订立的《租赁合同书》是无效合同，依据相关法律规定，相应的土地使用税和房产税等税种应由恩平市嘉诚建材有限公司自行承担，一般的不动产产生的税费包括房屋租赁、营业税地方教育费附加、市区（营业税附征）、其他房屋出租、城市土地使用税等级1、财产租赁合同、个人房屋出租。房屋租赁、营业税地方教育费附加、市区（营业税附征）是属于营业税及营业税的附加税种，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，未营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税”和根据《营业税暂行条例实施细则》第二条“条例第一条所称应税劳务是指属于交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务”的规定，恩平市嘉诚建材有限公司提供的是服务业中租赁业的劳务，应由恩平市嘉诚建材有限公司作为营业税的纳税人，因此营业税及附加税种营业税地方教育费附加、市区（营业税附征）应由恩平市嘉诚建材有限公司缴纳。其他房屋出租是属于房产税，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条“房产税由产权所有人缴纳”的规定，涉案不动产的房产税（其他房屋出租）应由产权所有人即恩平市嘉诚建材有限公司缴纳。个人房屋出租是属于个人所得税，根据《中华人民共和国所得税法》第二条的规定，涉案不动产的租金为恩平市嘉诚建材有限公司财产租赁所得，应由恩平市嘉诚建材有限公司缴纳个人所得税。城市土地使用税等级1属于土地使用税，根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条，涉案租赁物是由恩平市嘉诚建材有限公司使用租赁物用于出租，应为土地使用税的纳税人。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国个人所得税法》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》、《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》之规定，且根据原被告双方签订的合同为无效合同，涉案不动产的税费应由恩平市嘉诚建材有限公司承担，所以黄志尧支付的189000元不能用于认定为支付税款，应认定为属于黄志尧支付场地占用费的金额，黄志尧无须承担任何时期的土地使用税和房产税。六、黄志尧与恩平市嘉诚建材有限公司于2015年12月12日订立的《租赁合同书》是无效合同，恩平市嘉诚建材有限公司按照合同书约定要求黄志尧按日计算逾期欠租金千分之三的逾期付款违约金给原告，暂计至2017年7月24日，支付逾期付款违约金425520元没有合同依据和法律依据。恩平市嘉诚建材有限公司要求黄志尧自2017年7月25日起至返还租赁物按月租金的二倍支付场地占用费也没有合同依据和法律依据。并且原告未提供有效的不动产登记证明，证明原告对租赁物有所有权，原告也未提供租赁物的相关报建情况证明本租赁合同是否合法有效。现被告申请法院对租赁物的情况向不动产登记中心和规划局进行调查了解。原告所称使用租赁物产生的税费未有提交相关的税费票据，所以被告不应承担相应费用。如本租赁合同是有效合法的合同，因合同是原告方制作后给被告签名的格式合同，合同中约定的违约金标准过高，被告请求法院对违约金的标准予以调整，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算。原告提供的证据有：1、恩平市嘉诚建材有限公司营业执照复印件。2、法定代表人身份证明书复印件。3、甄锐锋身份证复印件。4、黄志尧身份证复印件。5、张灼庭身份证复印件。6、张永桥身份证复印件。7、租赁合同书原件。8、询问笔录（2015年12月15日）、移交清单（2015年12月15日）原件。9、律师函原件。10、法律文书接收、送达记录表原件。11、担保函原件。12、解除《租赁合同书》通知书原件。13、询问笔录（2017年7月18日）原件。14、记录表。15、两份税收证明原件。被告张永桥提供的证据有：中国农业银行个人对账单。被告黄志尧和张灼庭没有提供证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2015年12月12日，原告与被告黄志尧签订《租赁合同书》，约定被告黄志尧租赁原告位于恩平市××南郊工业区的四宗土地及地上房屋、供电设施设备等，用于经营五金加工、铝制品加工及铸造、铝灰加工等项目;租赁期限十年，自2015年12月12日起至2025年12月11日止,2015年12月12日至2020年12月11日共五个租赁年度中，每个租赁年度租金为40万元，每个租赁年度的租金分二期支付;在被告黄志尧不违反合同约定的前提下，第一个租赁年度（2015年12月12日至2016年12月11日）的第一期（2015年12月12日至2016年6月11日）租金减为3万元，在租赁物交付之日支付,第二期（2016年6月12日至12月11日）租金20万元应当于2016年5月1日前付清,第二个租赁年度（2016年12月12日至2017年12月11日）的第一期（2016年12月12日至2017年6月11日）租金20万元应当于2016年12月1日前支付，第二期（2017年6月12日至12月11日）租金20万元应当于2017年5月1日前支付;被告黄志尧应当于租赁合同订立之日向原告给付定金10万元，租赁物交付之日，定金转为租赁保证金,第一个租赁年度至第五个租赁年度期间的租赁保证金为20万元，被告黄志尧应当于租赁物交付之日向原告给付10万元，余下10万元以定金等额充抵;租赁期间，租赁物的土地使用税、房产税均由被告黄志尧负担;如被告黄志尧逾期支付租金的，应当按逾期日数，每日支付逾期金额3‰的违约金给原告;被告黄志尧逾期支付租金超过三十日的，原告有权解除租赁合同，租赁保证金不予返还，被告黄志尧在租赁物上添附形成的添附物（即被告黄志尧自负费用在租赁土地上建设的建筑物、构筑物、设施或改造、更换、增添的供电设施设备及环保设施设备等）不得拆除、损坏，全部无偿归原告所有;租赁期间届满或合同解除时，被告黄志尧应当在租赁期间届满或合同解除之日起三日内返还租赁物给原告。2015年12月15日，原告依约向被告黄志尧交付租赁物。被告黄志尧于同月13日向原告给付10万元定金，于同月16日给付了10万元租赁保证金和支付第一个租赁年度第一期租金3万元。但是，被告黄志尧未能依约支付第一个租赁年度的第二期租金20万元和第二个租赁年度的第一期租金20万元，并且没有支付土地使用税和房产税189000元。2017年3月18日，原告因被告黄志尧未支付租金和土地使用税和房产税委托律师向被告出具律师函。2017年3月21日，被告张灼庭、被告张永桥向原告出具《担保函》，《担保函》约定被告张灼庭和被告张永桥自愿对被告黄志尧在租赁合同项下的债务提供连带责任保证，保证期间为租赁合同主债务履行期限届满之日起二年。后被告黄志尧于2017年3月末支付原告189000元,2017年5月1日支付原告140000元。截止2017年7月28日，被告黄志尧还未搬离租赁物。本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案争议焦点如下：1、原、被告之间租赁合同是否有效，以及合同能否解除。2、涉案的租赁保证金原告是否应当返还给被告。3、原告主张被告支付租金及违约金的请求是否能得到支持。4、租赁期间形成的添附物、装饰装修物的处置问题。5、涉案税款究竟有谁来承担。6、两被告张灼庭、张永桥在本案中应如何承担责任。一、原、被告之间租赁合同是否有效，该合同能否解除。在本案中，原告与被告黄志尧就租赁事宜签订了《租赁合同书》，且在《租赁合同书》中就租金的数额及支付方式、定金及租赁保证金、土地使用税和房产税的负担主体、租赁物添附物及装饰装修的处理、合同的解除和违约责任等方面进行了详细的约定，原告是依法成立的营利性法人、被告黄志尧是具有完全民事行为能力的自然人，双方经过平等协商签订的《租赁合同书》，没有违反法律禁止性规定，该合同是双方的真实意思表示，应属有效。被告黄志尧辩称原告租赁物未取得建设工程规划许可证出租，违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《租赁合同书》是无效的合同。但本案中的原告提供的租赁物为土地、房屋、供电设施设备等，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋”之规定，租赁物为城市、镇规划区内的房屋才适用该司法解释，本案中的土地、供电设施设备不适用该司法解释，本案中的房屋为厂房同样不适用此司法解释。据此，被告黄志尧的辩驳理由不能成立。原告请求确认与被告黄志尧于2015年12月12日订立的《租赁合同书》自2017年7月18日解除，鉴于原告和被告黄志尧在《租赁合同书》中明确约定了合同解除条件，现该条件业已成就，且被告黄志尧也同意此主张。据此，本院认定双方的《租赁合同书》已于2017年7月18日解除。二、涉案的租赁保证金原告是否应当返还给被告。原告主张被告黄志尧给付的租赁保证金20万元不予返还，归原告所有。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务的，债权人可以以该金钱优先受偿”之规定，在本案中，被告黄志尧用20万元租赁保证金对原告享有的租金债权作担保，现被告黄志尧没有按时支付原告租金，原告有权就作为保证金的该20万元优先受偿。据此，本院对于原告对被告黄志尧交付的20万元租赁保证金不予返还的请求予以支持。但租赁保证金可以冲抵被告拖欠原告的租金在被告黄志尧未能按时支付租金时，原告可以就该租赁保证金优先受偿以抵租金。三、关于原告请求被告支付租金及违约金的的问题。原告主张被告黄志尧清偿租金46万元和支付逾期付款违约金425520（暂计至2017年7月24日），并自2017年7月25日起至被告黄志尧返还租赁物给原告之日止，继续按日计算逾期拖欠租金千分之三的逾期付款违约金给原告。对此，查明被告黄志尧拖欠原告2016年6月12日至12月11日期间的租金6万元,2016年12月12日至2017年6月11日期间的租金20万元，共计26万元，该事实应予以确认。因《租赁合同书》于2017年7月18日已经解除，所以案涉租赁物的租金也应当计算至2017年7月18日，2017年6月12日至7月18日的租金为40548元=400000元÷365天×37天，租金总计为300548元=60000元+200000元+40548元。根据《合同法》第一百四十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，原告与被告黄志尧约定按日计算逾违约金为逾期拖欠租金千分之三支付违约金，因被告黄志尧未按约定支付原告租金造成原告的实际损失为法定孳息损失，即利息损失，双方约定的逾期违约金确属过高，应当以被告黄志尧实际拖欠租金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算逾期违约金至被告黄志尧付清租金为止。至于违约其起始日期的计算，因原告对租赁保证金有优先受偿权，2016年6月12日至12月11日被告黄志尧拖欠的6万元租金在20万元租赁保证金中予以扣减，2016年12月12日至2017年6月11日被告黄志尧拖欠的租金在剩余的14万元（20万元-6万元）租赁保证金中予以扣除，因双方约定被告黄志尧应当在2016年12月1日前支付第二个年度第一期的租金，所以从2016年12月1起至2017年5月1日止，被告黄志尧实际拖欠原告的租金为6万元（20万元-14万元），从2017年5月2日起被告黄志尧拖欠原告的租金为100548元（60000元+40548元）。四、租赁期间形成的添附物、装饰装修物的处置问题。原告与被告黄志尧签订的《租赁合同书》是合法有效的，是双方真实意思的表示，在《租赁合同书》13.5.2中双方约定“因合同第10条10.3款约定的情形解除合同的，乙方不得拆除、损坏，全部归甲方所有”，在本案中，确实是因为被告黄志尧拖欠原告租金致使双方解除合同的，据此对于原告主张的被告黄志尧不得拆除、损坏在租赁期间形成的添附物、装饰装修物，全部归原告所有的主张，本院予以支持。五、涉案税款承担及原告主张按当月租金的二倍支付场地占用费问题。原告主张被告黄志尧负担2017年1月至7月期间的租赁物土地使用税、房产税110250元。被告黄志尧辩称根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第三条的规定，税费应当由原告承担，被告黄志尧之前支付的189000元应当认定为被告黄志尧支付场地占用费的金额。《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第三条只是规定了税务机关在征收税金时以谁为征收对象，并不能理解为该笔税金实际由谁支付，原告与被告黄志尧在《租赁合同书》8.2详细约定了在租赁期间，土地使用税、房产税由被告黄志尧负担，《租赁合同书》是原告与被告黄志尧双方真实意思的表示，被告黄志尧应当履行合同约定的义务。据此，对于原告主张被告黄志尧负担2017年1月至7月期间的租赁物土地使用税、房产税110250元，本院予以支持。原告主张被告黄志尧支付自2017年7月25日起至返还租赁物给原告之日止，按当月租金的二倍支付场地占用费给原告。在2017年9月15的庭审中，原告代理人称2017年7月25日原告已经接管租赁物，被告黄志尧在租赁物上还遗有非常多的废料未进行处理。但是在2017年10月30日的庭审中，原告代理人称原告并非于2017年7月上旬就接管租赁物，直至现时都未接管，只是在2017年7月25日派人驻守租赁物，而且被告是可以进入的，原告并没有阻止被告进入。在两次庭审中，原告代理人做出的言辞前后不一致，在两次庭审中，被告张永桥都称2017年7月25日，原告已经接管租赁物。原告提供了2017年7月18日做出的《租赁物现状记录表》、《承租方黄志尧（恩平市鸿力五金加工厂）改造、更换、增添设施设备记录表》、《承租方黄志尧（恩平市鸿力五金加工厂）堆放材料、废料记录表》、《承租方黄志尧（恩平市鸿力五金加工厂）增设临时建筑物、构筑物记录表》、《承租方黄志尧（恩平市鸿力五金加工厂）增设、变更装饰装修记录表》、由原告代理人询问张春华的《询问笔录》，不管是以上各种表还是询问笔录，上面都有张春华的签名，由此可以充分地看出被告方是配合原告方对租赁物接管的，且原告方也确实已经派人驻守租赁物。据此，本院有充足的理由相信原告已于2017年7月25日接管租赁物，对于原告主张被告黄志尧支付自2017年7月25日起至返还租赁物给原告之日止，按当月租金的二倍支付场地占用费给原告的请求不予支持，因被告黄志尧还有部分的废料遗留在租赁物中，而原告和被告黄志尧签订的《租赁合同书》于2017年7月18日解除，且租金计至合同解除之日止，为此，被告黄志尧应当自2017年7月19日起至废物搬出之日止，按当月租金（即400000元÷365天=1096元/日）支付场地占用费给原告。六、两被告张灼庭、张永桥在本案中应如何承担责任。原告主张被告张灼庭和被告张永桥对被告黄志尧对原告担负的金钱债务承担连带清偿责任。根据2017年3月21日被告张灼庭、被告张永桥作出的《担保函》，《担保函》约定“张灼庭、张永桥自愿对黄志尧在租赁合同项下的债务提供连带责任保证。保证期间为租赁合同主债务履行期限届满之日起二年。张灼庭、张永桥的保证担保范围包括但不限于租金、税单、违约金、恩平市嘉诚建材有限公司所受损失、恩平市嘉诚建材有限公司为实现租赁合同项下债权所产生的诉讼费、律师费、差旅费、诉讼保全担保费以及保险费等相关费用”，该《担保函》是各方当时人的真实意思表示，符合法律规定。据此，被告张灼庭和被告张永桥应当对被告黄志尧对原告负担的金钱债务承担连带清偿责任。被告张灼庭经本院依法传唤拒不到庭，不影响本案的审理。综上所述，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条、《合同法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：确认原告恩平市嘉诚建材有限公司与被告黄志尧签订的《租赁合同书》于2017年7月18日解除；确认被告黄志尧给付原告恩平市嘉诚建材有限公司的租赁保证金20万元原告恩平市嘉诚建材有限公司不予返还以抵偿被告黄志尧拖欠的租金；一、被告黄志尧在本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠原告恩平市嘉诚建材有限公司的土地使用税和房产税110250元、租金100548元及违约金（自2016年12月1起至2017年5月1日止以60000元为基数，2017年5月2日起至还清租金之日止以100548元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算）；被告黄志尧不得拆除、损坏在租赁期间形成的添附物、装饰装修物，全部无偿归原告恩平市嘉诚建材有限公司所有；被告黄志尧自2017年7月19日起至搬离所有废物之日止按照每日租金1096元支付场地占用费给原告恩平市嘉诚建材有限公司；被告张灼庭、被告张永桥对本判决第三、五项负连带清偿责任；驳回原告恩平市嘉诚建材有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15562元、保全费5000元，合计20562元，由原告恩平市嘉诚建材有限公司负担10334元，由被告黄志尧、张灼庭和张永桥负担10228元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  吴伟华人民陪审员  吴一玉人民陪审员  刘彬焕二〇一七年十二月二十七日书 记 员  吴惠胜