江西省上饶县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣1121民初3032号原告：上饶市其远物业管理有限公司，住所地江西省上饶市信州区沿城新村4号2幢1-201，组织机构代码361100210014014。法定代表人：吴少伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：余华毅，江西赣瀛律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴玉雯，江西赣瀛律师事务所实习律师。被告：曹林华，女，1979年10月20日生，汉族，小学文化，无业，住江西省上饶市上饶县。原告上饶市其远物业管理有限公司（以下至判决主文前简称其远物业公司）与被告曹林华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告其远物业公司的委托诉讼代理人余华毅、吴玉雯、被告曹林华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告其远物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费和电梯使用费2,117元；2、判令被告支付违约金2,371元（从2011年7月1日计算至2016年2月29日，按月利率2%计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年6月1日，原告与江西上饶锦溪房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，入驻凯旋·江岸首府小区为全体业主提供物业服务，合同约定：住宅物业管理费标准为每月0.68元/平方米，每户的电梯使用费为520元/年，委托期限从2011年6月1日至2014年5月30日或至业主大会公开选聘的物业管理公司与业主委员会签订的物业服务合同生效时止。被告曹林华系该小区13栋1单元302室的业主，2011年6月25日，原、被告签订了《管理服务费收缴协议》及承诺书，协议约定：1、被告每月向原告缴纳物业管理费59元；2、被告须于每月10号之前缴清当月的管理费，如延期缴付，原告可按延期天数每天收取1%的违约金。因被告居住在三楼，实际上电梯使用费用是按照364元/年收取。此后原告依约为小区业主提供了物业服务，但被告除交房时交纳了2,492元物业管理费外，再未支付过物业管理费、二次供电、二次供水等费用，其中2011年8月1日至2012年2月1日，因被告未入住，物业管理费及电梯使用费按照50%支付，费用为267元，2012年2月1日至2015年10月1日的物业管理费及电梯使用费为3,919元，除去已支付的2,069元，被告还应支付2,117元。被告曹林华辩称，原告没有尽到物业管理公司应有的义务，被告在房屋进行装修的时候曾让原告对楼上402室的阳台及卫生间进行试水，原告表示没有时间，导致402室业主装修后，被告家中屋顶漏水、墙壁渗水；被告隔壁的301室业主装修时将被告门外的墙壁剐蹭了，被告向原告反映情况，原告也不予处理；被告所住楼房顶楼的防盗门坏了，被告要求原告向开发商反映更换防盗门，但是原告并没有反映，防盗门也没有更换；2015年6月，被告停在楼外的电动车电瓶被偷，原告没有提供当时的监控视频给被告看；被告所住楼房楼道安全通道的灯箱掉下来，里面的电线裸露，楼下的电表箱的盖子也没有关严，对孩子存在安全隐患，原告也没有进行处理；被告居住的楼房和隔壁楼的间距太近，也存在安全隐患；小区的绿化不好，很多树木已经坏死；如果原告不解决好上述问题，被告就不交纳物业费，也不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下：2011年6月1日，原告与江西上饶锦溪房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同书》，该合同约定，由原告为位于上饶县春江大道1号的凯旋·江岸首府住宅小区提供物业管理服务，管理服务事项包括：1、房屋建筑本体共用部位（包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等）的维修、使用、管理；2、共同设施、设备（包括共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、天线、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设备）的维修、养护、运行和管理；3、附属建筑物、构筑物（包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等）的维修、养护和管理；4、共用绿地、花木养护（维保期内由承建单位负责养护、成活，维保期后由物业全面负责养护管理）建筑小品的维护与管理；5、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部分的清洁卫生、垃圾的收集、清运等；6、对物业内交通与车辆停放秩序进行管理；7、协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、包括安全监控、巡视、门岗执勤等；合同期限从2011年6月1日至2014年5月30日或至业主大会公开选聘的物业管理公司与业主委员会签订的物业服务合同生效时止；物业管理服务费收费标准为：住宅每月为0.68元/平方米，非住宅（商铺）为1.2元/平方米，每年电梯使用费为520元/户，空置房的物业管理服务费，按规定标准的50%交纳。2011年6月25日，原告与被告签订《管理服务费收缴协议》，协议约定：原告每月向被告交纳物业管理费59元，原告须于每月10号之前缴清当月的管理费，如延期缴付，被告可按延期天数每天收取1%的违约金。2015年10月15日，因凯旋·江岸首府小区业主委员会成立，原告不再为小区提供物业管理服务，2015年10月1日至2015年10月15日期间，原告与小区业委会办理了移交对接工作，该期间的物业管理等相关费用由上饶市锦溪房地产开发有限公司负担。被告曹林华是凯旋·江岸首府小区13号楼1单元302室的业主，2011年6月25日办理了交房手续，2012年2月1日入住该房屋，房屋的建筑面积为86.49平方米，系小高层住宅，因被告居住在三楼，实际上电梯使用费是按照364元/年收取，被告已交纳物业管理费和电梯使用费2,069元，之后再未交纳过物业管理费和电梯使用费。上述事实，有原、被告的当庭陈述及其提供的证据予以证明，本院予以确认。另查明，被告所居住的门外走廊存在外墙受损情况；楼道的安全指示灯损坏，未及时进行维修。被告辩称屋顶漏水、绿化枯死、电动车电瓶被盗、两楼间距过近、电表箱未关闭的问题，原告表示被告天花板漏水可能是楼上住户装修造成的，也有可能是开发商的房屋质量问题，不是物业的管理范畴；绿化现在仍处于开发商的养护期内，应由开发商进行维护；被告并未提供电瓶是在小区内被盗的证据；两楼间距过近并不是原告的责任；电表箱未关闭是因为小区业主为方便维修要求的，电表箱位置较高，对小孩来说并没有安全隐患。对以上辩称意见，被告提交了照片一组及其购买电动车电瓶的收款收据予以证明。庭审过程中，原告同意将违约金的金额调整为92.2元，该款从2015年10月1日计算至2016年11月1日止。本院认为，为改善小区物业工作的无序状态，原告其远物业公司与江西上饶锦溪房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同书》，该合同内容不违反法律规定，合法有效，对凯旋·江岸首府住宅小区的全体业主均有约束力，原、被告双方之间形成物业服务关系；原告其远物业公司为小区业主提供了服务，被告事实上也享受了相应的服务，其拒付物业管理费的行为，已构成违约，故对原告要求被告支付物业管理费和电梯使用费的诉讼请求，本院予以支持；被告辩称的屋顶漏水问题、绿化树木枯死、电表箱未关闭以及电瓶失窃问题，虽然未明确规定属于物业管理服务范围，但作为物业服务机构，原告应履行沟通、协调职责，协助业主处理以上事项，共同营造安全、有序、舒适的居住环境，原告没有证据证明已合理履行上述职责，且被告所居楼层走廊外墙受损、安全指示灯损坏，原告并未及时进行维护，在管理工作上确实存在瑕疵，因此可由原告承担本案诉讼费用；若原告在物业管理过程中确实存在不履行或者不完全履行物业服务义务的行为，被告作为业主可以依据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以维护其合法权益，但不能以此作为拒交物业管理费的理由。2011年7月1日至2012年1月31日期间，原告办理了收房但未入住，应按照50%的标准支付物业管理费及电梯使用费，其中每月物业管理费为0.34元/平方米，每月电梯使用费为182元/户÷12个月；2012年2月1日入住后至2015年9月30日期间每月的物业管理费标准为0.68元/平方米，每月电梯使用费标准为364元/户÷12个月，以上费用共计4,234.46元（86.49平方米×0.34元/平方米×7个月+182元/户÷12个月×7个月+86.49平方米×0.68元/平方米×44个月+364元/户÷12个月×44个月）,扣除被告已支付的费用2,069元，被告还应支付的物业管理费和电梯使用费为2,165.46元,原告要求被告支付物业管理费及电梯使用费2,117元，并未超出被告应支付的数额，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。根据原、被告签订的《管理服务费收缴协议》约定，被告未能在每月10日前按时支付当月的物业管理费，原告可按延期天数每天收取1%的违约金，按照该标准计算违约金，显然过分高于所造成的损失，原告只请求被告承担逾期付款违约金92.2元，系原告对自己权利的处分，故对该项诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：一、被告曹林华在本判决生效之日起三日内支付原告上饶市其远物业管理有限公司物业管理费及电梯使用费2,117元；二、被告曹林华在本判决生效之日起三日内支付原告上饶市其远物业管理有限公司违约金92.2元（计算至2016年11月1日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告上饶市其远物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院，在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：36×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。代理审判员  徐梦莹二〇一六年十二月二十二日书 记 员  杨 郡判决生效后，请于履行期限届满前将执行款交本院（开户行：上饶银行城西灵山支行，账号：20×××75）。