德阳市旌阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0603民初1613号原告（反诉被告）：樊李,住四川省德阳市旌阳区。原告（反诉被告）：李安琪，住四川省德阳市旌阳区。原告共同委托诉讼代理人：何光明、苏韬，四川润坤律师事务所律师。被告（反诉原告）：向阳，住四川省德阳市旌阳区。被告（反诉原告）：米雪辉，住四川省德阳市旌阳区。被告共同委托诉讼代理人：鲁行公、江丽，四川朗照律师事务所律师。原告（反诉被告）樊李、李安琪与被告（反诉原告）向阳、米雪辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）樊李、李安琪及其委托诉讼代理人何光明，被告（反诉原告）向阳及其委托诉讼代理人鲁行公、江丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊李、李安琪诉称：原告樊李与李安琪为母子关系，二人共有一套位于河东区南泉路300号南泉丽苑3-1-1房屋（房屋面积124.69平米）。2016年2月，原告转变将房屋出售即将房屋信息委托中介挂出。被告向阳、米雪辉是夫妻，2016年3月20日上午，二被告在看房后于当日在中介服务部的参与下与二原告协商一致签订了《房屋买卖合同》，约定房屋总价款630000元，并对付款、过户等相关事项进行了详细约定。2016年3月22日，原告李安琪收到被告的短信通知，称自己因资金压力无法筹齐房款而要求解除房屋买卖合同。原告认为：双方签订的《房屋买卖合同》是合法有效的协议，双方应当严格遵守协议的约定。被告以资金压力无法筹齐房款为由而解除合同的行为明显是一种毁约的严重违约行为。按照《房屋买卖合同》第15条之约定，被告应当就该违约行为按照房屋总价款金额的20%向原告支付违约金126000元。双方就此事进行协商未果，为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1。确认二被告解除房屋买卖合同的通知违约，二被告支付二原告违约金126000元；2.本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，二原告增加诉讼请求：解除原、被告所签订的《房屋买卖合同》。被告向阳、米雪辉辩称：原、被告双方签订《房屋买卖合同》后，被告向原告交付定金10000元，原告向被告出具收据一份；原告在宣传该房屋的花园信息时，未据实宣传，违背诚实信用原则，存在重大过错，故被告依法解除双方合同合法合理，且原告主张的违约金过高。反诉原告米雪辉、向阳诉称：2016年3月20日，反诉原、被告双方签订了《房屋买卖合同》，同时反诉原告向反诉被告交付定金10000元，反诉被告向反诉原告出具了收据一份。反诉被告在各网站推销出售房屋时均宣称所出售的房屋有附带花园，其面积为100余平米，其在与反诉原告签订房屋买卖合同时也明确告知出售房屋有100余平米的花园。反诉原告正是基于看上了该出售房屋有附带花园才与反诉被告签订买卖合同。但事后反诉被告并未向反诉原告出示该房屋花园的产权证或许可其占有使用该花园的相关合法证明文件，反诉原告认为，反诉被告在前期要约和合同谈判中违反诚实信用原则，未如实陈述出售房屋的相关状况，反诉被告对该房屋的附带花园既不具有合法所有权，也不具有合法占有使用的权利，况且该花园内还有反诉被告自建的违章建筑物。基于此原因，反诉原告在缴纳定金两天后、合同实际履行前，即2016年3月22日通知反诉被告依法解除了双方签订的房屋买卖合同。反诉原告解除合同的理由是因为反诉被告的违约行为致使不能实现合同目的（即所出售的标的物存在严重瑕疵、不符合卖方事先承诺的状况）造成的，故反诉原告通知反诉被告解除合同完全符合我国合同法的相关规定。请求判令：1.确认反诉原告通知反诉被告解除双方签订的《房屋买卖合同》合法、有效；2.反诉被告双倍返还定金给反诉原告（即：返还20000元）；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告樊李、李安琪辩称：对反诉原告的诉请不予认可，我方是适格的产权人，反诉原告的诉讼请求不应得到支持。经审理查明：2016年3月20日，原告（反诉被告）李安琪（卖方）与被告（反诉原告）米雪辉（买方）签订《房屋买卖合同》，约定卖方将位于德阳市河东区南泉路300号南泉丽苑A3幢1楼1号房屋[房屋所有权证号：德阳市房权证河东区字第01035**号，国有土地使用证号：德府国用（2007）第B51359-68575号，樊李、李安琪共同共有]以总价款630000元出售给买方。合同第4条第（1）款约定：定金交付：在本合同签订当日，买方向卖方交付定金10000元；合同第12条约定：交付房屋：在卖方收齐房款当日内，卖方将房屋交付给买方。合同第15条约定：买方不能按本合同约定买入该房屋，或因违约而无法买入该房屋的，须向卖方支付该房屋成交价20%的违约金。合同第16条约定：卖方不能按本合同约定将该房屋出售给买方，或因违约而无法将该房屋出售给买方的，须向买方支付该房屋成交价20%的违约金。卖方逾期交房，或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期1天，按该房屋成交价的5‰向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该房屋。合同签订后，米雪辉即于当日向樊李交付定金10000元。2016年3月22日，米雪辉以短信形式向樊李、李安琪发出通知：李安琪女士、樊李先生，本人米雪辉于2016年3月20日与樊李先生签订的关于河东区南泉路300号南泉丽苑A-3-1-1号房屋买卖合同，由于本人资金压力房款无法筹齐，且该房屋附属花园内有自建房，属违章建筑，无产权，利益无法得到保障，故解除该房屋买卖合同。特此通知。后原、被告双方未就合同履行及违约金问题达成一致意见，遂将此纠纷诉至本院。2016年6月3日庭审中，原告同意解除双方于2016年3月20日签订的《房屋买卖合同》，但要求被告向阳、米雪辉按照违约金条款承担违约责任。以上事实，有当事人陈述、房屋买卖合同、收据等证据予以证实。本案争议焦点为：一、被告米雪辉、向阳通知樊李、李安琪解除合同的行为是否合法、有效；二、原告诉请的违约金是否得当。关于被告米雪辉、向阳通知樊李、李安琪解除合同的行为是否合法、有效。本院认为，原告樊李与被告米雪辉所签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方具有约束力，当事人应严格履行。根据双方陈述，被告在签订合同前已实地查看原告房屋，对房屋的权属和现状应当知晓，在签订合同后，被告以资金不足及对房屋附属花园属违章建筑的理由要求解除合同，其理由不符合双方合同约定及法律规定，故被告米雪辉、向阳通知樊李、李安琪解除合同的行为无效，不能达到解除合同的法律后果。因米雪辉、向阳发出解除合同通知后未再履行合同已属违约，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，原告樊李、李安琪诉请解除双方房屋买卖合同符合法律规定，本院予以支持，庭审中原、被告同意解除合同，则原、被告双方的房屋买卖合同于2016年6月3日解除。原告诉请的违约金数额126000元是否得当。被告米雪辉、向阳抗辩过高。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告主张的违约金数额虽符合双方合同约定，但因该合同并未实际履行，考虑本案被告的过错程度，本着维护正常房屋买卖市场交易秩序，根据公平原则和诚实信用原则，原告樊李、李安琪诉请的违约金明显过高，本院予以酌情调整，予以支持40000元，品迭被告米雪辉向原告樊李支付的定金10000元，被告米雪辉、向阳还应向原告樊李、李安琪支付30000元。综上，原、被告之间的房屋买卖合同是双方当事人真实意思，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。因被告米雪辉、向阳违约导致合同解除，本院对本诉原告的诉请解除合同及部分违约金予以支持，对反诉原告的诉讼请求因不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告李安琪与被告米雪辉于2016年3月20日签订的《房屋买卖合同》于2016年6月3日解除；二、被告米雪辉、向阳于本判决生效之日起十日内向原告樊李、李安琪支付违约金30000元；二、驳回原告樊李、李安琪的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告米雪辉、向阳的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉减半征收案件受理费1410元，反诉减半征收案件受理费150元，共计1560元，由被告（反诉原告）米雪辉、向阳全部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审判员  熊良二〇一六年九月十九日书记员  王杨