湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江岸民商初字第01357号
原告：武汉德富勤资产管理公司，住所地：武汉市硚口区解放大道1127号。
法定代表人：陈幸钢，总经理。
委托诉讼代理人：李伊苓（特别授权代理），湖北正信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭磊（特别授权代理），湖北正信律师事务所律师。
被告：武汉市电影发行放映公司，住所地：武汉市江岸区台北路153号。
法定代表人：吴叶奭，总经理。
委托诉讼代理人：张伟（特别授权代理），湖北诚明律师事务所律师。
第三人：武汉恒信国际经贸集团股份有限公司，住所地:武汉市江汉区建设大道623号福星科技大厦B座607号。
法定代表人：汪美成，董事长。
委托诉讼代理人：李伊苓（特别授权代理），湖北正信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：聂挺（特别授权代理），湖北正信律师事务所律师。
原告武汉德富勤资产管理公司（以下简称德富勤公司）诉被告武汉市电影发行放映公司（以下简称武影公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月15日立案受理后，依法组成由审判员丁杰担任审判长，和人民陪审员丁凤玲、石俊参加的合议庭审理此案。在提交答辩状期间，武影公司对本案管辖权提出异议。2015年8月17日，本院作出（2015）鄂民商初字第01357号民事裁定书，裁定驳回武影公司对本案管辖权提出的异议。武影公司不服，提出上诉。2015年11月11日，湖北省武汉市中级人民法院作出（2015）鄂武汉中立终字第00640号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。其后，因人民陪审员丁凤玲另有工作安排，故本院另行组成由审判员丁杰担任审判长，和人民陪审员葛一红、石俊参加的合议庭审理此案。2016年1月18日，武影公司另案提起诉讼，要求确认涉案《房屋及土地使用权买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）、《资产转让协议》无效，本院予以立案受理[即（2016）鄂0102民初537号案]。因本案必须以前述（2016）鄂0102民初537号案的审理结果为依据，故本院于2016年1月26日作出（2015）鄂民商初字第013571号民事裁定书，裁定中止本案诉讼。2016年8月2日，本院作出了（2016）鄂0102民初537号民事判决。该判决生效后，因中止诉讼的情形消除，本案恢复诉讼。2016年11月18日，案外人武汉恒信国际经贸集团股份有限公司（以下简称恒信公司）以武影公司未将涉案房屋先过户登记该公司为由申请作为本案有独立请求权的第三人参与诉讼。因该公司的申请不违反法律规定，本院予以准许。此案于2016年12月7日公开开庭进行了审理。德富勤公司的委托诉讼代理人彭磊，武影公司的委托诉讼代理人张伟，有独立请求权第三人恒信公司的委托诉讼代理人聂挺到庭参加了诉讼。因案情复杂，双方当事人争议较大，经本院院长批准，本案延长审理期限三个月。本案现已审理终结。
原告德富勤公司向本院提出诉讼请求：1、判令武影公司为我公司办理武汉市江岸区台北路153号第十二、第十三、第十四层房屋过户手续；2、本案诉讼费由武影公司负担。
事实与理由：2003年9月22日，武影公司与恒信公司签订《房屋买卖合同》，约定武影公司将其所有的坐落于武汉市江岸区台北路153号武汉影城的第十二、第十三、第十四层共三层全部房屋出售给恒信公司，每平米成交单价为2,050元，共计5,868,022.50元。《房屋买卖合同》签订后，恒信公司向武影公司支付房屋价款5,750,000元，武影公司将房屋钥匙交付给恒信公司，但却一直以各种理由拖延办理房屋过户手续。2009年3月27日，我公司、武影公司与恒信公司签订《资产转让协议》，约定恒信公司将其在《房屋买卖合同》中的所有权责全部转让给我公司。武影公司同意配合我公司按市房地产转让相关政策规定，及时办理房产、地产“两证”过户手续。此后，我公司通过恒信公司多次催办房屋过户手续，但武影公司至今仍未履行过户义务。2016年9月6日，我公司、恒信公司与武影公司签订了《和解协议》一份，约定武影公司将涉案房屋的十二层、十三层过户至恒信公司或恒信公司指定的公司，但该《和解协议》履行不能。
第三人恒信公司向本院提出独立的诉讼请求：判令武影公司为我公司办理武汉市江岸区台北路153号第十二、第十三、第十四层房屋过户手续。
事实与理由：2003年9月22日，我公司与武影公司签订一份《房屋买卖合同》，约定武影公司将其所有的坐落于武汉市江岸区台北路153号武汉影城第十二、第十三、第十四层共三层全部房屋出售给我公司，每平米成交单价为2,050元，共计5,868,022.50元，双方约定的付款方式为合同签订一周内，武影公司向我公司出示房屋所占土地的国有土地使用证后，我公司支付房屋价款的40%；合同签订一个月内支付房屋价款的40%；合同签订后40天内，双方开始办理“两证”过户手续，该手续办理完毕之后，我公司再向武影公司支付房屋价款的20%。《房屋买卖合同》签订后，我公司向武影公司支付房屋价款5,750,000元，武影公司将房屋钥匙交付给我公司，但却一直拖延办理房屋过户手续。
2009年3月27日，我公司、武影公司与德富勤公司签订了一份《资产转让协议》，约定我公司将自己在《房屋买卖合同》中的所有权责全部转让给德富勤公司。武影公司同意配合德富勤公司，按市房地产转让相关政策规定，及时办理房产、地产“两证”过户手续。因武影公司至今未履行房屋过户义务，德富勤公司诉至法院。由于武影公司将房屋转让给我公司后未办理过户手续，我公司未能取得转让房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产转让在登记后发生法律效力。我公司只有经转让登记取得房屋所有权后，才能将该房屋转让给德富勤公司。2016年9月6日，我公司与武影公司等签订了《和解协议》，武影公司也向我公司支付了其所收十二层、十三层房屋的部分租金，但该《和解协议》确定的房屋过户义务至今未履行且履行不能。
在本案审理过程中，德富勤公司表示同意恒信公司的诉讼主张。
被告武影公司辩称：涉案房产属于国有资产，《房产买卖合同》、《资产转让协议》不符合相关法律法规及政策规定的办理国有房产过户的条件，且在签订《资产转让协议》后，涉案房屋的权利转由德富勤公司享有，《资产转让协议》在没有撤销或无效之前，恒信公司应不具有独立的诉权。恒信公司因自身改制原因要求暂缓过户，是涉案房产在2011年9月28日之前没有过户的原因。2011年9月28日，恒信公司函告我公司“将在年内启动该产权的运作”，但双方因增加的过户费用承担问题未能协商一致，导致过户工作再次搁置，且签订《房屋买卖合同》后至今已逾10年，现在办理过户登记的税费很高，将会给我公司造成巨大的损失。2016年9月6日，我公司与德富勤公司、恒信公司曾就涉案房屋过户事宜签订了一份《和解协议》，内容主要为：各方同意将涉案房屋武汉市江岸区台北路153号第十二、第十三房屋过户给德富勤公司或其指定的其他公司，第十四层房屋不再过户，相应价款随之变更等。《和解协议》签订后，我公司已向德富勤公司指定的银行账户支付我公司所收租金131余万元。2016年9月后，德富勤公司、恒信公司及我公司多次共同到相关房地产管理部门咨询过户事宜，但相关房地产部门明确表示各方提交的文件不符合过户要求，因此，合同约定的过户义务属于“法律上或者事实上不能履行”。如果不考虑过户税费，不考虑《和解协议》及按《房屋买卖合同》、《资产转让协议》给我公司造成重大经济损失，依据《和解协议》，我公司只应配合办理将武汉影城第十二、十三层房屋过户至恒信公司，第十四层房屋不再转让。因此，请求依法驳回德富勤公司及恒信公司的诉讼请求。
经审理查明：就本案纠纷事实，已生效的（2016）鄂0102民初537号民事判决书中载明：经恒信公司向武影公司支付定金200,000元后，武影公司（作为甲方）与恒信公司（作为乙方）于2003年9月22日签订了《房屋买卖合同》一份，其中约定：甲方将其坐落于武汉市江岸区台北路153号（武汉影城）第十二层（房屋所有权证号为武房权证岸字第××号，建筑面积为959.93平方米）、第十三层（房屋所有权证号为武房权证岸字第××号，建筑面积为959.93平方米）、第十四层（房屋所有权证号为武房权证岸字第××号，建筑面积为954.69平方米）具有完全产权（含该房产所占土地使用权）出售给乙方（或者乙方确认指定的合法单位）；甲方保证该房产（含土地使用权）的权属明晰完整，没有对外抵押、担保、质押等甲方遗留争议事项和纠纷；上述三层楼房每平方米成交价为2,050元，共计5,868,022.50元；付款方式为首付40%，合同签订之日起一周之内，甲方向乙方出示由该房产所占土地的国有土地使用证（使用权类型为出让土地使用权）后，由乙方汇入甲方指定的账户内；合同签订的一个月内为第二期付款，数额为购房总价的40%；合同签订后的四十天内，甲方和乙方（或者乙方确认指定的合法单位）双方开始办理“两证”过户手续、该手续办理完毕之后，乙方再向甲方付款20%；甲方向乙方无偿提供地下车位三个（归乙方固定专用），产权仍归甲方所有；该三层楼（含土地使用权）的过户手续费、税务费由甲乙双方各自承担。该合同还对水电费、物业费的收取等作了约定。其后，恒信公司分别于2003年9月29日、同年12月19日向武影公司支付购房款2,350,000元、2,350,000元，武影公司收款后出具了相应金额的《湖北省武汉市统一收款收据》各一张。2004年9月15日、2005年9月27日，武影公司又分别以借款方式向恒信公司收取了购房款500,000元和350,000元，即恒信公司共计向武影公司支付购房款5,750,000元。
2009年3月27日，恒信公司（作为甲方）、武影公司（作为乙方）与德富勤公司（作为丙方）签订《资产转让协议》一份，该《资产转让协议》约定“甲方为购房已付给乙方的575万元现金权益及与购房相应的权责全部转让给丙方。甲方与丙方之间的权责与乙方无关。甲、丙两方的责、权由双方自行协商解决。乙方同意，乙方将配合丙方，按市房地产转让相关政策规定，及时办理房产、地产‘两证’过户手续”。2011年9月28日，恒信公司向武影公司出具《关于电影城十二、十三、十四三层楼权属及办理房产过户的函》（以下简称《权属及过户的函》），该函载明“我司当年购买十二、十三、十四共三层楼后，由于改制原因，加上贵司将此三层楼产权抵押给武汉市交通银行，贵司在2009年3月前没有为我司办理房产过户手续。或许现在办理房产过户增加了一些费用，提高了过户成本上升。我司拟承担超出贵司在2004年初至贵司押出该三层楼产权给市交行以前的办理过户手续费的部分费用”。2012年7月24日，恒信公司再向武汉市委宣传部提交《关于我司购买武汉影城3000平方米房产产权过户的情况报告》（以下简称《情况报告》）一份，该报告除反映2003年9月武影公司出售涉案房屋的原因、恒信公司付款情况以及武影公司擅自将涉案房屋抵押贷款导致不能过户的情况外，并载明“到2011年下半年，经我公司多次强烈要求，通过武影公司上级纪委和检察院审理后，武影公司确认我公司与武影公司所签房屋买卖合同属正常交易，没有障碍。后来，我公司多次与武影公司新任领导洽谈具体过户事宜，武影公司只是强调过户费上涨，增加了过户成本，其它没有问题。最后，双方协商一致，我公司愿意承担超出武影公司在2004年初办理过户手续的70%的费用。然而时至今日，武影公司既不交付房屋使用权，又以种种理由拖延过户，恳请部领导协调相关单位，帮助我公司解决上述产权过户中出现的问题和困难”。随后，武影公司于同年8月14日向恒信公司出具《工作联系函》一份，其中载明“贵公司于2012年7月24日向武汉市委宣传部上报的《情况报告》已批转至我公司。该房屋买卖合同已签订多年，按照当时合同约定，我公司理应出让12－14楼房屋，并于合同签订后的40天内办理“两证”过户手续，但由于多方原因，至今未予办理。目前，鉴于武影公司的职能划转，主管部门发生变化；公司法人因经济犯罪被依法追究刑事责任。在这种情形下，办理该房产过户手续，一方面，职工思想上存在顾虑甚至抵触情绪；另一方面，原始文件依据已不具备法律效力，所有法定程序需要重新启动，如上级主管部门批文、公司职代会议等。特别是根据武文政[2000]35号文精神，市领导明确批示‘原则同意武汉影城出售部分房产（不超过总建筑面积的50%）’，这是公司在出让房屋中唯一的文件依据，也是出让房屋数量的硬性要求。目前武汉影城的房屋已经出售五层半（6.7.8.9.11层及10层近700平方米），交易手续已完成，现实已无法改变。因此，在总共15层楼的前提下，最多也只能再出售2层楼。现拟提出回购一层出让两层的设想，力争在回购价格及其他事宜上达成一致共识，尽快完成过户手续”。2012年12月13日，武影公司再向恒信公司出具《工作联系函》一份，对“回购一层出让两层”的意向提出具体意见，即：一、武影公司按当时售房价格向恒信公司退回一层楼的购房款，同时办理两层楼的房产过户；二、武影公司在办理房产过户时愿意承担超出原购房时应予支付的过户费（约2,000,000元）。该《工作联系函》还对拟过户的两层楼双方的税费负担作了预算、预估。
本院（2016）鄂0102民初537号民事判决书中另载明：2003年9月22日，武影公司向恒信公司出具《授权书》一份，授权恒信公司对涉案武汉影城十二层、十三层、十四层全部房屋可以使用和出租。尔后，恒信公司将武汉影城第12层中建筑面积为150平方米的房屋曾短期出租给案外人武汉市新纪元国际贸易有限公司（以下简称新纪元公司）等使用。自2003年12月起至2011年3月期间，武影公司陆续将其坐落于武汉市江岸区台北路153号武汉影城6层（建筑面积为1,475.88平方米）、7层（建筑面积为904.54平方米）房屋、8层（建筑面积为904.54平方米）、9层（建筑面积为959.93平方米）、10层（建筑面积分别为438.35平方米、226.10平方米）、11层（建筑面积为959.93平方米）房屋分别进行了出让，并办理了过户登记，上述房屋的所有权人由武影公司更名至相关受让的案外人名下。
上述（2016）鄂0102民初537号民事判决书所载事实与本案查明事实一致。另查明：2014年11月21日，德富勤公司、武影公司及案外人武汉市江岸区人民政府台北街办事处（以下简称台北街办事处）共同签订《协议书》一份，约定德富勤公司、武影公司将涉案房屋十二层、十三层租赁给台北街办事处使用，三方并对租金支付标准，德富勤公司、武影公司对收取租金账户的共管等事宜作了约定。
再查明：对武影公司要求确认《房屋买卖合同》、《资产转让协议》无效的主张，本院作出（2016）鄂0102民初537号民事判决，认定涉案《房屋买卖合同》有效，《资产转让协议》成立未生效，判决驳回武影公司的诉讼请求。该案判决后，德富勤公司（作为甲方）与恒信公司（作为乙方）、武影公司（作为丙方）及案外人新纪元公司（作为丁方）于2016年9月6日，签订了一份《和解协议》，其中载明：1、甲、乙、丙方同意：涉案《房屋买卖合同》及《资产转让协议》合同项下的转让房产变更为：武汉市江岸区台北路153号的武汉影城第十二层、第十三层，即第十四层房屋不再转让，且丙方应提供两个车位（含一个地下固定车位）给乙方或其关联方使用，乙方无需支付车位租金，但乙方应承担每个车位的200元/每月的车位管理费。为此，丙方放弃对本院（2016）鄂0102民初537号民事判决提起上诉；本协议生效后，丙方与乙方共同办理完结将武汉市江岸区台北路153号的武汉影城第十二层、第十三层房屋所有权及对应的土地使用权过户给乙方（或乙方指定的其它公司）的相关手续，房屋过户税费均由双方依法分别承担。丙方不另行向乙方收取任何其他费用。为办理过户手续而签署的相关协议仅为办理过户用，与本协议约定相冲突之处以本协议为准；房产管理部门收取双方提交的过户文件并明确过户税费后七个工作日内，丙方向乙方支付因乙方放弃购买第十四层房屋的补偿款，补偿款金额为：5,750,000元减去办理房产过户丙方所缴纳的一切税费后的余额;本协议签订后五日内，丙方将已收取的十二、十三层房屋租金在扣除房产税及因该房屋租金产生的税费（丙方提供相应凭证复印件）后支付之乙方指定账户，并配合乙方与承租方签订补充协议。十二、十三层房屋自本协议签订后的租金应缴纳给乙方，由乙方向承租方开具发票。该协议还对相关案件的诉讼费用负担等作了约定。《和解协议》签订后，武影公司向恒信公司指定的银行账户支付了其收取的武汉市江岸区台北路153号第十二、第十三层的部分租金。
上述事实，有原告德富勤公司与被告武影公司、第三人恒信公司的当庭陈述及经庭审质证的涉案房屋所有权证、国有土地使用权证；《房屋买卖合同》、《湖北省武汉市统一收款收据》、《武汉市地方税务统一收款收据》；《授权书》；《资产转让协议》；《权属及过户的函》、《情况报告》、《工作联系函》；《和解协议》等证据在案佐证。
本院认为，涉案《房屋买卖合同》、《资产转让协议》的效力已经本院生效的（2016）鄂0102民初537号民事判决书确定，即《房屋买卖合同》有效，《资产转让协议》成立未生效。德富勤公司虽主张涉案房屋应过户登记至其名下，但其对涉案房屋享有所有权是依据《资产转让协议》，而《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房屋至今未登记至恒信公司名下，《资产转让协议》生效的条件尚不具备，故德富勤公司的主张尚缺乏相应法律依据，本院对德富勤公司的诉讼主张不予支持。
对于恒信公司要求武影公司协助办理涉案房屋过户登记至该公司名下的主张，武影公司辩称《资产转让协议》签订后，恒信公司应不再具有本案的诉权，且涉案房屋属于国有资产，至今未经审批、评估、公示、挂牌出让等手续，《房屋买卖合同》、《资产转让协议》约定的过户义务应属法律上或者事实上不能履行，而三方当事人曾于本院（2016）鄂0102民初537号案判决后，形成“出让十二、十三层楼，十四层不再出让”的《和解协议》，应依照该协议履行。
恒信公司系《房屋买卖合同》中的房屋受让方，并系《资产转让协议》中的转让方，对涉讼房屋享有诉权，武影公司所称其不具有独立的诉权的抗辩主张不能成立。涉案房屋虽属国有资产，1991年11月16日颁布并施行的《国有资产评估管理办法》第三条规定国有资产在转让前应当进行评估；2003年5月27日颁布并施行的《企业国有资产监督管理暂行条例》第三十三条规定“所出资企业中的国有独资企业、国有独资公司的重大资产处置，需由国有资产监督管理机构批准的，依照有关规定执行”，但上述规定均属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定，武影公司违反上述规定出让房屋可能面临的是相关国有资产管理部门的责任追究，但并不必然导致其对外签订的合同无效，而2009年5月起施行的《中华人民共和国企业国有资产法》虽确立国有资产的出让需经审批等程序，但涉案《房屋买卖合同》系于2003年9月签订，且恒信公司也系于该法实施前（即2005年9月前）完成了相应房款的支付义务，只是因为个别因素未完成房产交易过户登记，故未完成涉讼房屋的过户登记系属历史遗留问题。对于历史遗留问题形成的民事纠纷，《中华人民共和国立法法》第八十四条的规定：“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外”，且对拟转让的国有资产进行报批、评估等应当是房屋出让人武影公司的法定义务，武影公司以自己没有履行法定义务为由主张十数年前签订的《房屋买卖合同》无效，有违诚实信用原则，故《中华人民共和国企业国有资产法》的相关规定并不适用于对涉案《房屋买卖合同》的生效和履行。虽德富勤公司、武影公司、恒信公司等于2016年9月6日形成“出让十二、十三层楼，十四层不再出让”等的《和解协议》，但该协议是于本案审理过程中形成和解方案，一般情况下，现行形成的具有民事权利义务关系的协议应按照现行法律和行政法律规定执行，结合本案现有证据分析，武影公司等并不能提交证据证明《和解协议》已具备《中华人民共和国企业国有资产法》对国有资产转让规定的前置程序的条件，且德富勤公司、恒信公司也未明确作出放弃本案房屋部分权利的意思表示，故武影公司要求按《和解协议》确定双方权利义务的抗辩主张缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。本案应以《房屋买卖合同》、《资产转让协议》作为处理依据。武影公司应当全面履行涉案《房屋买卖合同》约定的义务。武影公司未能履行过户登记等义务是形成本案纠纷的主要原因，应承担相应违约责任。故本院对恒信公司的诉讼主张予以支持，武影公司应协助办理坐落于武汉市江岸区台北路153号武汉影城第十二、十三、十四层房屋的过户登记手续，过户登记至恒信公司名下。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、驳回原告武汉德富勤资产管理公司的诉讼请求；
二、被告武汉市电影发行放映公司于本判决生效后一个月内协助办理房屋过户登记手续，将被告武汉市电影发行放映公司名下坐落于武汉市江岸区台北路153号第十二层（建筑面积为959.93平方米）、第十三层（建筑面积为959.93平方米）、第十四层（建筑面积为954.69平方米）房屋过户登记至第三人武汉恒信国际经贸集团股份有限公司名下。
本案预收案件受理费52,876元，按《诉讼费用交纳办法》的规定，实收100元及邮寄费40元，共计140元，由被告武汉市电影发行放映公司负担。因原告武汉德富勤资产管理公司已将此款全部预交本院，故被告武汉市电影发行放映公司于本判决生效后十日内将此款支付给原告武汉德富勤资产管理公司。余款52,776元退还原告武汉德富勤资产管理公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 丁 杰
人民陪审员 葛一红
人民陪审员 石 俊
二〇一七年一月十一日
书 记 员 尹代嫒