北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第08271号
上诉人（原审被告）方德意，男，1965年3月7日出生。
委托代理人袁帅，北京市翱翔律师事务所律师。
委托代理人向晖，女，1980年12月28日出生。
被上诉人（原审原告）陈进，男，1981年4月14日出生。
委托代理人文栋，北京市首信律师事务所律师。
上诉人方德意因与被上诉人陈进房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第04516号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人方德意之委托代理人袁帅、向晖，被上诉人陈进之委托代理人文栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2015年1月，陈进在原审法院诉称：我经营电子商务生意，需要租赁一处能够办理公司工商注册登记手续的房屋场所，用于电子商务经营办公，经北京远行房地产经纪有限公司保荐，我与方德意于2014年3月8日签署了《北京市房屋租赁合同》。合同明确约定，方德意将位于北京市朝阳区南三里屯危改小区××层01-2101号房屋（以下简称“2101号房屋”）租赁给我使用，面积为524.8平方米，房屋用途为办公。租�期自2014年3月15日至2016年3月14日，租期贰年。每月租金为148000元人民币，押金为两个月租金即296000元，租金（押金）支付方式为押贰付陆（个月）。押金296000元及首期租金444000元于2014年3月10日前支付。双方另行约定，方德意为我正常使用承租区域提供与物业注册手续及相关产权证明文件，确保其真实有效并协助我办理工商注册。如方德意不能提供本房屋的产权证明或所提供的产权证明与实际产权人不符的，我有权解除本合同并无需支付任何赔偿，因方德意原因造成本合同无法继续履行的，在我结清使用房屋期间所产生的各项费用的前提下，方德意应退还我全部押金和已经支付但没有使用的租金，并赔偿我相当贰个月房租的违约金及我全部装饰费用。
双方签署房屋租赁合同后，我如约支付了押金及相应的房屋租金，方德意将房屋交付给我，我按经营目的对�屋进行了装修，并多次要求方德意提供办理工商注册手续所需的房屋产权证明文件，以供我在租赁房屋办理工商注册登记，用于商业经营，但方德意总以各种理由推拖、拖延时间。由于我租赁方德意的房屋主要目的是商业经营，而商业经营必须办理工商营业执照，没有方德意提供的房屋产权证明，我就无法办理工商注册手续，亦无法正常用于商业经营，且每天仍需支付巨额的租赁费用。无奈之下，我于2014年9月5日向方德意发函，告之其在40日内提供房屋产权证明、协助我办理注册手续，否则我将按双方合同约定解除合同、撤离房屋并追究其违约责任。
早在2014年8月26日，浙江温州市中级人民法院在该房屋门上张贴了公告，告之该房屋将被强制执行拍卖，方德意根本无法提供房屋产权证明，我不能正常商业经营，无法实现合同之目的，方德意收到通知后仍然置之不理，随后我通知方德意解除合同并要求搬离房屋，但方德意始终未露面接收房屋，我于2014年11月11日正式搬离房屋。
我认为，我要求方德意提供房屋产权手续时限达半年多之久，但方德意始终未向我提供办理工商注册手续所需的房屋产权证明，致使我无法办理工商注册、无法正常商业经营、无法实现合同之目的，合同理应解除。根据合同法以及双方合同约定，我有权解除合同以防止自己造成更大损失，方德意的行为属于严重违约，理应退还我的全部押金并承担相应的违约责任。我请求法院判令：1.解除双方签署的《北京市房屋租赁合同》；2.方德意返还我房屋押金296000元、已支付但未使用的房屋租金14800元；3.方德意向我支付违约金296000元。
方德意原审未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈进、方德意签订的《北京市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自义务。
根据《北京市房屋租赁合同》约定，陈进逾期付款，构成违约，要承担相应的违约责任，根据法院查明的事实，陈进有未按期支付租金的情形发生，但是因方德意经法院合法传唤无正当理由未出庭，视为放弃答辩和举证、质证的权利，故对于陈进因违约要承担的法律责任，本案不予处理。根据陈进提交的证据和陈述，法院对陈进的陈述予以采信。依照双方签订的《北京市房屋租赁合同》，方德意应为陈进提供产权证明文件并协助其办理工商注册，但是方德意未履行其合同义务，构成合同约定的陈进单方解除合同的事由。对陈进解除双方签署的北京市房�租赁合同的诉讼请求，法院予以支持。2014年11月11日，陈进搬离2101号房屋，租金交付至2014年11月14日，根据合同9.1.4约定，对于陈进的第二、三项诉讼请求，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院于2015年3月判决如下：一、解除陈进与方德意签订的《北京市房屋租赁合同》；二、方德意于判决生效之日起七日内返还陈进房屋押金二十九万六千元、剩余租金一万四千八百元；三、方德意于判决生效之日起七日内支付陈进违约金二十九万六千元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，方德意不服，以原审认定事实不清，适用法律错误为�向本院提起上诉，请求撤销原判决，改判驳回陈进的诉讼请求。主要上诉理由为：我方出租的房屋2010年6月交房，至今没有办下来产权证。在签订合同时，我方明确告知陈进上述情况，向陈进出示了购房合同复印件，询问过陈进是否办理工商注册，陈进表示暂时不需要。在2014年8月1日之前没有产权证也是可以办工商注册的，只要提供购房合同和发票，由物业公司和派出所出具证明就可以办理工商注册。2014年8月1日以后，不提供房屋产权证不能办理工商注册了。因此，不能办理营业执照的责任不在我方，对方要求解除合同的真实原因是其在经营上发生变化想退租。2101号房屋存在查封，但不影响租赁使用，我们商量过交纳两个月租金，但陈进仍有迟延交纳租金的行为。按合同约定逾期十天付款押金可不退还，是对方违约在先，我方不应退还押金。我方没有收到陈进2014�9月5日以快递方式发出的通知函和2014年10月28日发出的关于解除租赁合同的通知函。我方认可于2014年9月11日收到由陈进的员工胡亚静发出的邮件，该邮件催告我方于40日内提供涉案房屋房产证以办理公司注册登记。我方认可陈进是2014年11月11日搬出租赁房屋的，也同意2014年11月11日为合同解除的日期。我方没有违约，是陈进违约，因此我方不同意退还房租和押金，不同意承担违约责任。
陈进同意原审判决，不同意方德意的上诉意见。
经审理查明：2014年3月8日，方德意（甲方、出租方）、陈进（乙方、承租方）、北京远行房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市朝阳区南三里屯危改小区××层01-2101号出租给乙方，建筑面积524.8平方米，免租期为5天，自2014年3月8日至2014年3月14日，租期自2014年3月15日起至2016年3月14日止，租期贰年，每月租金148000元，租金（押金）支付方式为押贰付陆，租金每陆个月支付一次，于每付款月5号之前支付下一期租金，押金296000元，押金及首期租金740000元，乙方须在2014年3月10日之前全额汇入甲方账户，本合同正式生效；甲方为乙方正常使用承租区域提供与物业注册手续及相关的产权证明文件，确保其真实有效并协助乙方办理工商注册（6.2）；甲方不能提供本房屋的产权证明或所提供的产权证明与实际产权人不符的，乙方有权单方解除本合同并无需支付任何赔偿（9.1.1）；因甲方原因造成本合同无法继续履行的，在原告结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿乙方相当贰个月房租的违约金及乙方全部装饰费用（9.1.4）。在合同期内乙方累计拖欠租金超过十五天或者未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过十天的，甲方有权单方解除合同并无须退还乙方所交纳的押金；乙方未按本合同约定支付租金，逾期按日加付欠缴租金金额的千分之五作为滞纳金；逾期十日仍未支付视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋、无须退还乙方所交纳的押金，如押金不够赔付给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿。
陈进提交银行汇款明细打印件、银行汇款业务受理回单等证据，证明支付了押金和2014年3月15日至2014年11月14日的租金，方德意对上述证据的真实性予以认可。
陈进提交了北京天禄太仓电子商务有限公司章程，证明其租赁房屋是为了设立公司进行商业经营。陈进提交了分别于2014年9月5日、2014年10月28日向方德意发出的关于催告提供房产证的通知函和解除租赁合同通知，方德意不�可收到上述两份通知书，亦不认可上述证据的证明目的。陈进不能提供上述两份通知函方德意已经收到的证据。
陈进在原审中申请证人黄×、唐×、豆×出庭作证，证明其2014年11月11日搬出了2101号房屋，方德意认可。
原审中，陈进放弃向方德意主张全部装饰费用的权利。
另查，双方租赁标的正式地址为北京市朝阳区工人体育场北路×号院×号楼×层01-2101号。该房屋所在楼盘2011年3月1日完成房屋初始登记，房屋初始登记产权人为北京搜候房地产有限责任公司，北京锦融物业管理有限公司为该房屋所在楼盘提供物业服务。2012年12月23日，该房屋被浙江省温州市中级人民法院查封，经两次续封，查封期限至2015年12月22日。2014年8月26日，浙江省温州市中级人民法院在该房屋门上张贴了公告，告之房屋将被强制执行拍卖。本院与北京搜候房地产有�责任公司联系核实为何2101号房屋至今未办理房屋转移登记，答复：方德意购买的2101号房屋，因存在法院查封且目前由该公司作为连带责任人替方德意偿还房屋贷款，故不能为方德意办理该房屋的房屋转移登记。该公司曾应业主要求，为没有办下来房屋转移登记权属证书的业主提供过房屋初始登记权属证书的复印件协助办理工商注册登记，但2101号房屋的业主没有提出过上述要求。本院与北京锦融物业管理有限公司联系核实方德意是否要求过其出具证明帮助租户办理工商注册登记，答复：方德意购买的2101号房屋，因存在法院查封，没有法院出具的相关证明，不会为这套房屋开证明办理工商注册，且该房屋的业主方德意没有要求过物业公司开证明办理工商注册。本院与北京市工商局朝阳分局登记注册科联系核实办理工商注册登记是否必须提供拟注册地址的房屋产权证�件，答复：根据《北京市人民政府办公厅关于转发市工商局关于进一步支持产业优化升级加强业态调整促进经济发展方式转变工作意见的通知》（京政办发（2011）62号）第三点第（二）条的规定，登记机关在审查住所（经营场所）证明文件时，要求申请人提交拟登记住所（经营场所）的《房屋所有权证》复印件并加盖产权单位公章或产权人签字，房屋应符合“权属明确、用途一致”的要求。对于尚未办理房屋转移登记的“权属明确、用途一致”的房屋，可以提供所在楼盘的房屋初始登记的复印件及辅助证明。未在2014年8月起要求必须提供房产证原件。
2014年9月，双方就改变租金交纳方式进行过交涉，方德意未明确表态，陈进分别于2014年9月25日、2014年10月27日各支付房租148000元，方德意收到租金后未就此提出异议。
方德意称在与陈进签订合同时已�确告知对方房屋被查封的情况，陈进不予认可，方德意亦不能就此举证。方德意认可陈进催告过其提供产权证明文件协助办理工商注册登记，承认其没有向开发商和物业公司要求过出具房屋初始登记等其他产权证明用于协助陈进办理工商注册登记。
上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、租赁定金协议、银行汇款业务受理回单、银行卡客户交易查询单、付款回单、通知函、关于解除租赁合同的通知、北京天禄太仓电子商务有限公司章程、证人证言；本院调取的房屋登记簿、房屋所有权初始登记申请书、法院联系笔录、工作记录及当事人当庭陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈进、方德意签订的《北京市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律的强制�规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务。
依照双方签订的《北京市房屋租赁合同》，方德意应为陈进提供产权证明文件并协助其办理工商注册。但2101号房屋在双方签订租赁合同前已被法院查封、无法办理产权证，方德意称向陈进告知过上述情况，陈进不予认可，方德意亦不能就其主张举证，本院对其主张不予采纳。陈进在向方德意进行催告后的合理期限内，方德意仍没有为协助陈进办理工商注册登记采取任何有效行动，违反合同约定，应承担相应的违约责任。依据双方签订的《北京市房屋租赁合同》第9.1.4条的规定，陈进以方德意违约为由要求解除合同、返还房屋押金和已支付但未使用的房屋租金的请求有事实与法律依据，本院予以支持。方德意认可以陈进搬离2101号房屋的日期2014年11月11日为双方合同解除日期，本院无异议。
综上，方�意的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持；原审虽有部分事实未查清，但适用法律正确、处理结果适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
公告费300元，由方德意负担（陈进已预交，方德意于本判决生效后七日内给付陈进）。
一审案件受理费4934元，由方德意负担（陈进已预交，由方德意于本判决生效后七日内给付陈进）。
二审案件受理费9868元，由方德意负担（已交纳）
本判决为终审判决。
审 判 长 束建华
审 判 员 何灵灵
代理审判员 胡 泊
二〇一五年九月十六日
书 记 员 郑 芳