杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭下民初字第666号
原告：杨泽建。
委托代理人：何涛。
被告：曹顺华。
委托代理人：杜斌。
原告杨泽建诉被告曹顺华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周菁晖独任审判，于2014年4月22日公开开庭进行了审理。原告杨泽建及其委托代理人何涛、被告曹顺华的委托代理人杜斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨泽建起诉称：原告自2006年起至今，一直承租被告所有的位于杭州市下城区绍兴路XXX－X号的沿街商铺，每月租金4000元，按半年为一期支付。2014年3月，案涉承租房屋涉及拆迁，被告在未通知原告的情况下私自与拆迁办达成拆迁协议，并领取了包括临时安置补助、经营补偿在内的所有补偿款。其后，被告在未退还剩余租金及给予任何补偿的情况下，采取以破坏原告尚在经营中的部分器材的手段迫使原告搬离，造成原告极大的经济损失。原告认为，被告的行为致使原告蒙受了巨大的经济损失，为维护自身的合法权益，故起诉至法院，请求：一、判令被告支付经营损失50000元；二、判令被告偿还剩余4个月房租共计16000元；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告曹顺华答辩称：一、原、被告就经营损失的相关内容有了明确的约定，双方理应按照该协议履行。原告提出5万元的经济损失，并举出了营业执照及烟草专卖零售许可证用于证明其实际经营的损失，该两份证据仅能证明原告有经营相关业务的资质，但与其是否实际经营不存在任何因果关系，与其所主张的5万元经济损失无联系。原告没有举出其遭受经济损失的直接证据。即使原告遭受经济损失，被告也没有赔偿其损失的义务。原告确实与被告签订两份房屋租赁合同，也确已切实履行，但该两份协议均已到期失效（最后一份协议已于2009年3月21日截止）。因此，两份协议无效力。双方为了避免拆迁产生纠纷，在2012年4月30日重新签订了《店面房租赁协议》，其中第四款约定“租赁期间如政府部门或国家征用拆迁应无条件退出并终止协议，对一切损失不作赔损处理”，被告无需对原告所谓的经营损失承担任何赔偿责任。且在整个拆迁过程中，原告也早已告知原告案涉房屋需拆迁的事实，劝其早点为搬离作打算。但原告不仅不配合拆迁，搬离房屋，更是多次骚扰被告，要求赔偿莫须有的损失，给被告造成诸多不便。二、被告已切实履行了合同中的义务，无需退还任何房租给原告。原告在诉状中所述的4000元／月的租金及尚欠4个月租金的说法均不符合事实。被告已于2012年重新与原告签订租赁协议，租金改为2500元／月，租期调整为3个月一付，该协议中的内容就从理论上杜绝了被告欠原告4个月租金的可能。原、被告之所以重新签订租赁协议，并且将租金支付方式从4000元／月、半年一付的基础上大幅下降，调整为2500元／月、一季度一付，就是考虑到了临近拆迁，不宜提前过长时间收取租金，而且降低租金也是从原告利益考虑而自愿作出的牺牲。另外一方面，原告至今还在使用案涉房屋，不但不配合拆迁部门的拆迁，更是多次阻挠拆迁，拒绝交出钥匙，仍继续无理侵占案涉房屋。因此，原告要求被告退还4个月房租的诉请更是无稽之谈。综上，原、被告之间签订的《店面房租赁协议》合法有效，理应受到法律保护，原告的诉请不符合双方之间的约定内容，也不为法律所支持。请求法院驳回原告的诉请。
原告杨泽建为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：
1.合同2份，欲证明原告承租的事实；
2.营业执照1份，欲证明原告实际经营的事实；
3.烟草专卖零售许可证1份，欲证明原告实际经营的事实。
上述证据经庭审出示，并经被告质证，本院审核后认定如下：证据1，被告对其真实性、合法性无异议，故确认双方曾经签订该2份合同的事实。证据2、3，被告对其真实性、合法性无异议，故确认原告持有相应证照的事实。
被告曹顺华为证明其反驳对方诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：
店面房租赁协议1份，欲证明原、被告之间的房屋租金为每季度7500元的事实，被告无须再向原告赔偿的事实。
上述证据经庭审出示，并经原告质证，本院审核后认定如下：被告虽对其真实性有异议，但认可协议上系其签字，故确认双方签订该协议的事实。
根据当事人的陈述及经确认的其他证据，本院认定下述案件事实：2007年8月23日，曹顺华与杨泽建签订《租房协议书》，约定曹顺华将杭州市绍兴路XXX－X号一楼店面出租给杨泽建，租期自2007年9月22日至2008年9月22日止，每月租金2400元。杨泽建在房屋租赁前必须向曹顺华支付租房押金1000元。承租期内，如遇国家土地征用、自然灾害等不可抗拒因素，杨泽建应无条件让出房屋，曹顺华退还多余房屋租金和押金给杨泽建，双方不承担任何责任。2008年3月2日，双方再次签订《租赁合同》，称曹顺华建好新的店面房2间，包括原来的营业房，归杨泽建使用，并且有租赁权，房租为每年48000元。租赁期限为2008年3月22日至2009年3月21日止。2012年4月30日，双方签订《店面房租赁协议》，称杨泽建租赁曹顺华店面房1间，租赁时间自2012年4月30日起。租金按季度支付，先付后用，每季度7500元，水电费押金500元，水电费每月底抄表收取。租赁期间如政府部门或国家征用拆迁应无条件退出，并终止协议，对一切损失不作赔损处理。杨泽建作为经营者，以上述租赁房屋为经营场所，分别于2013年6月20日和7月18日办出《个体工商户营业执照》和《烟草专卖零售许可证（个体）》。
庭审中，双方均认可案涉租赁房屋将被拆迁，曹顺华于2014年2月底通知杨泽建房屋将被拆迁的事实。杨泽建至今未从租赁房屋搬离。双方均认可杨泽建已支付租金至2014年3月，杨泽建主张支付至3月22日，曹顺华认为支付至3月21日。
本院认为：杨泽建和曹顺华对双方就绍兴路XXX－X号房屋订立租赁合同无异议，对租赁合同因案涉房屋将被拆迁而无法继续履行也无异议。本案的争议在于，在双方租赁关系因拆迁而无法履行的情况下，曹顺华是否应赔偿杨泽建的损失，杨泽建主张损失金额有无依据，杨泽建要求返还租金有无依据。一、关于赔偿损失。双方在2007年8月签订的租赁合同中即明确约定，如遇土地征用等情形，杨泽建应无条件让出房屋，曹顺华退还多余租金和押金，双方不承担任何责任。双方在2012年4月签订的租赁协议中也再次明确约定，租赁期间如遇征用拆迁应无条件退出并终止协议，对一切损失不作赔损处理。按照这些约定，因土地征用拆迁的原因导致合同终止，曹顺华无需赔偿杨泽建损失。杨泽建称2012年4月签订的协议系双方就现有租赁房屋之外的另一间房屋签订的协议且早已终止，但未能提交证据证明，本院不予采信。退而言之，如按杨泽建的说法，根据其提交的租赁协议，双方的租期至2009年3月21日止，此后未签订租赁协议，则双方之间的租赁关系为不定期租赁，当事人也可随时解除合同。关于损失金额，杨泽建主张的50000元损失，庭审中，其明确包括5000元经营损失和45000元曹顺华领取的补偿款。其中经营损失，杨泽建仅能证明其以案涉租赁房屋为经营场所办理了《个体工商户营业执照》和《烟草专卖零售许可证（个体）》，未能提交证据证明因合同终止其存在损失。另45000元补偿款，根据其陈述，系曹顺华与拆迁人签订拆迁协议取得的款项，即系曹顺华从拆迁人处取得的款项。杨泽建未能提交证据证明曹顺华领取的该款项应归其享有及该款项的具体金额，应承担举证不能的不利后果。综上，杨泽建既未能提交证据证明曹顺华应赔偿其合同无法继续履行的损失，也未能提交证据证明其损失金额，其要求曹顺华赔偿损失的请求缺乏依据，本院不予支持。二、关于退还租金16000元。双方均认可杨泽建支付租金至2014年3月，而杨泽建至今仍未交还租赁房屋，其要求退还租金缺乏依据。杨泽建称曹顺华采取以破坏其尚在经营中的部分器材的手段迫使其搬离，造成其租金损失，但未能提交证据证明，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告杨泽建的诉讼请求。
案件受理费1450元，因适用简易程序审理，减半交纳725元，由原告杨泽建负担（已预交1450元，剩余部分于本判决生效之日起十五日内退还）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1450元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68】。
审判员 周菁晖
二〇一四年五月十二日
书记员 王 菲