山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终5113号
上诉人（原审被告、反诉原告）：牛蕾，女，1964年5月13日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：王凤丽，山东文康（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李云嵋，女，1948年2月23日出生，汉族，住济南市。
原审被告：路馥菡，女，1990年3月7日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：王凤丽，山东文康（济南）律师事务所律师。
上诉人牛蕾因与被上诉人李云嵋、原审被告路馥菡房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初1036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
牛蕾上诉请求：1.撤销一审判决第一、四、七项诉讼请求，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由李云嵋承担。事实和理由：1.涉案房屋将要拆迁，导致过户手续处于冻结状态，双方的房屋买卖合同因不可归于牛蕾的原因无法履行，符合法定解除合同条件。双方的买卖合同应依法解除。双方的买卖合同签订了多年，在可以过户的前提下，房屋买受人李云嵋迟迟不予以补交尾款及房屋多余面积差价,导致房屋一直没有办理过户。现在该片区将要拆迁，牛蕾庭前经咨询相关部门，确认该房屋在冻结期间不能办理过户手续。因此，双方合同目的无法实现。一审判决下发后，牛蕾再次致电相关部门，确认仍然无法办理过户手续，因此双方的买卖合同已经实质无法继续履行。2.双方对于房屋实际面积超出《证明》中约定的房屋面积的部分房屋价款未作约定，如果法院判决牛蕾继续履行合同，配合买受人办理过户手续，其前提是买受人应当补足差价，这一差价的标准应当本着公平原则，至少按拆迁部门的补偿标准进行补足或按照现在该房屋所在地的市。而不应依据20多年前的房屋价款进行补偿。双方签订买卖合同的时间是1999年，而出卖人路克成于1998年即与槐荫区第三公房管修所订立了《合资、合作改造危、漏房协议书》，因该协议书中载明房屋建筑面积为51.90平方米，因此路克成与李云嵋的买卖合同中约定了房屋面积约52平方米。但房屋产权证书下来后，实际建筑面积为：57.1平方米，路克成也补足了该差价。既然双方没有约定多余面积的价款标准，则应当另行协商一致，协商不成的情况下，依法判决，在我们国家没有明确的法律依据时，则应当适用公平原则。即使牛蕾不卖这5.1个平方米的房屋，也可以从拆迁部门拿到相应的补偿款，而这一实偿款并不是一个可期待的利益，而是真实可以补偿到位的，而且补偿标准为每平方米11372元。从房屋产权登记公示的效力可知，出卖人对于57.1平方米的面积全部享有所有权，既然双方对于超出52平方米的面积没有约定，那么出卖人仍然对于该5.1平米享有所有权，出卖人可能至少享有57997.2元的拆迁补偿款，基于该5.1平方米跟其余52平方米有不可分割性，法院判决一并将房屋过户给买受人，牛蕾也可以理解，但是补偿再依据20多年前的标准，则明显有失公平。综上，请求二审法院支持牛蕾的上诉请求。
李云嵋辩称,同意一审判决。
路馥菡述称,拆迁已经无法过户，同意上诉人的上诉意见。
李云嵋向一审法院起诉请求：1.确认坐落于济南市槐荫区德兴西街19号楼3单元201室的房屋所有权归李云嵋所有；2.牛蕾、路馥菡配合李云嵋办理本案房屋的过户手续；3.牛蕾、路馥菡承担本案诉讼费用。
牛蕾向一审法院提出反诉请求:1.解除房屋买卖合同，牛蕾退还李云嵋购房款7.8万元；2.反诉费用由李云嵋承担。
一审法院认定事实：1998年9月25日，甲方济南市槐荫区房产管理局第三公房管修所与乙方路克成签订《合资合作改造危、漏房协议书》，约定甲方于1994年改造德兴街地区时拆除乙方德兴西街67号101房屋，经拆迁机构安置到该小区19号楼3单元201室，建筑面积51.90平方米，扣除各种优惠及安置费用最后实交16550元，由乙方一次性付清，甲乙方配合将房产证办理到乙方名下等内容。1999年10月20日，路克成与李云嵋签订《证明》一份，载明“今有济南轻骑摩托车厂职工茆燕荷老师家有住房一处，位于经十路振兴街19号楼3单元201室，2室1厅建筑面积约52平方米（系房改房）因急需现金愿把此房转让给朋友李云岫之妹李云嵋，房价捌万元整，因此房房产证未领到，李云嵋先支付房价柒万捌仟元，尚欠贰千元整，方案为二，一、等更改完房产户主姓名为李云嵋即把房产证拿到以后连同所办更名手续费壹仟元共计叁仟元一并付清。二、因房改房的上市交易政策还没有出台，故交易税未知，无论何时国家政策的交易税一出台，不管税费多少，所需税费双方均摊，各拿一半。如双方同意签字画押为证。证人茆燕荷、证人李云岫、旧房主路克成、新房主李云嵋”。2002年3月30日，涉案房屋办理了房屋所有权证，载明房屋所有权人为路克成，建筑面积57.10平方米，房屋所有权证号为济房权证槐字第某号。2012年2月2日，路克成死亡。2015年6月23日，路克成之母辛希英、之女路馥菡出具放弃继承权声明书，表示自愿放弃包含涉案房屋在内的两处房产中属于被继承人路克成的遗产份额的继承权。2015年7月15日，山东省济南市历城公证处出具（2015）济历城证民字第5465号公证书，公证上述两份声明中签名、指印。同日，山东省济南市历城公证处出具（2015）济历城证民字第5467号公证书，公证继承房产，载明路克成生前对涉案房屋及另外一处房产拥有所有权，路克成生前无遗嘱亦未与他人签订遗赠抚养协议，辛希英、路馥菡放弃继承路克成的遗产，上述遗产份额由其配偶牛蕾一人继承。2016年9月1日，济南市槐荫区城市更新局颁布经十一路棚户区改造项目征收冻结通告，显示经十一路棚户区改造项目征收范围已经确定，冻结范围包含涉案房屋，冻结期限为2016年9月1日至2017年8月31日，自冻结通告发布之日起，在征收范围内不得新建、扩建、改建、翻建房屋及附属物，改变房屋和土地用途，有房屋的析产和过户等行为的，不予增加补偿费用等内容。
本案诉讼过程中，一审法院对路克成之母辛希英、之女路馥菡进行调查，该二人均表示放弃继承路克成的遗产并不参加本案诉讼。李云嵋表示其不申请追加辛希英作为被告参加本案诉讼。2017年5月2日，济南市房地产市场信息系统显示李云嵋及其配偶何文涛已登记房屋为坐落市中区乾成街21号楼503一处房产。
一审法院认为，1999年10月20日，路克成与李云嵋共同签订《证明》一份，证明内容表达了双方买卖涉案房屋的意思表示，实际属于双方形成了一份房屋买卖合同。该证明系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应如约履行。
证明签订以后，双方已经履行了部分合同义务。李云嵋按照约定向路克成支付7.8万元购房款，路克成将涉案房屋交付给李云嵋居住使用。双方交易当时，涉案房屋尚未取得权属证书。2002年，涉案房屋取得房屋所有权证。此后双方产生争议，还有部分合同义务尚未履行完毕。李云嵋还有交付剩余房款的义务，路克成还有协助办理房屋所有权转移登记的义务。
2012年，路克成死亡。路克成的配偶牛蕾及其母辛希英、其女路馥菡作为法定继承人原本均应负有协助李云嵋办理房屋所有权转移登记的义务。辛希英与路馥菡在本案诉讼前曾公证声明放弃对涉案房屋应继承的份额。在本案诉讼过程中，该二人接受法庭调查表示放弃继承路克成的遗产，并表示不参加本案诉讼。基于权利义务的对等原则，既然该二人放弃继承的权利，其对应的义务理应免除。对于李云嵋不追加辛希英为本案被告的申请，一审法院予以准许。对于李云嵋继续要求路馥菡协助办理房屋所有权转移登记手续的请求，于法无据，一审法院不予支持。对于李云嵋要求牛蕾协助办理房屋所有权转移登记手续的请求，有法律依据，一审法院予以支持。对于变更登记的相关费用，双方原在证明中约定了两个方案，第一个方案约定办理合同更名及其费用承担，涉案房屋已办理了房屋所有权证，合同更名的相关约定已经不具有可行性，无法适用。第二个方案为所需税费双方均摊，该方案与现行国家相关规定不符。在诉讼过程中，李云嵋明确表示其自愿承担变更登记期间产生的相关费用，一审法院予以准许。双方约定房屋总价款为8万元，此前，李云嵋已向路克成支付了7.8万元，剩余房款2000元在办理更名手续取得房屋所有权证后一并付清。按照上述约定，牛蕾协助办理房屋所有权转移登记手续后，李云嵋应向牛蕾支付剩余房款2000元。李云嵋在诉讼过程中陈述其同意向牛蕾支付上述款项，一审法院予以准许。
双方有争议的事实，李云嵋应否补交面积差价款。1998年9月25日，路克成依据《合资合作改造危、漏房协议书》取得涉案房产，该协议中显示房屋建筑面积51.90平方米，双方于1999年10月20日签订《证明》时约定房屋面积约为52平方米，涉案房屋于2002年3月30日取得房屋所有权证载明房屋建筑面积57.10平方米。双方对于面积差额没有异议，对于面积差价款应否支付意见不一致。牛蕾认为李云嵋应按涉案房屋现在的市场价值向其补偿30万元。李云嵋认为按照约定不应补偿，但其同意按照买卖当时约定的价格向牛蕾支付补偿款7846.15元（8万元÷52平方米×5.1平方米）。对此，一审法院认为买卖房屋时涉案房屋尚未办理设立登记，双方在合同中约定房屋面积约52平方米，此后取得的房屋所有权证显示房屋面积为57.1平方米，路克成为此又支付了一定对价。双方在合同中没有明确约定按套计算房屋价值，李云嵋同意按照合同约定价款向牛蕾支付面积差价7846.15元，一审法院予以准许。牛蕾主张补偿30万元的意见，没有法律依据，一审法院不予采纳。牛蕾还提出涉案房屋以外，其另行出资购买小伙房一个，涉案房屋的房屋所有权证中未显示小伙房。李云嵋在诉讼过程中明确，其各项诉讼请求中并不包含牛蕾提到的小伙房。因此，一审法院在本案中对小伙房不予处理。
对于李云嵋要求确认涉案房屋的所有权归其所有的请求，《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。涉案房屋现登记在路克成名下，不动产物权的变动尚未发生效力。李云嵋的该项请求，与上述法律规定相悖，一审法院不予支持。
对于牛蕾要求解除房屋买卖合同的反诉请求，其提供的征收冻结通告显示2016年9月1日，涉案房屋在经十一路棚户区改造项目征收冻结通告范围内。李云嵋认为涉案房屋买卖在前，冻结系行政行为，不能据此否定合同效力，也不妨碍司法确认。对此，一审法院认为上述征收冻结通告并未禁止房屋办理转移登记，且冻结属于行政行为，不属于合同解除的法定情形。对牛蕾的该项请求，没有法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，对于李云嵋要求牛蕾协助办理房屋转移登记的请求，有合同依据，一审法院予以支持。对于其要求确认涉案房屋的房屋所有权归其所有的请求，与法律规定不符，一审法院不予支持。对于牛蕾要求解除合同的反诉请求，没有法律依据，一审法院不予支持。判决：一、牛蕾于判决生效之日起十日内协助李云嵋将坐落于济南市槐荫区德兴西街19号楼3-201号房屋（济房权证槐字第某号）办理房屋所有权转移登记至李云嵋名下；二、办理上述房屋所有权转移登记产生的相关费用由李云嵋负担；三、办理完毕上述房屋所有权转移登记当日，李云嵋向牛蕾支付购房款2000元；四、李云嵋于判决生效之日起十日内向牛蕾支付房屋面积差价7846.15元；五、驳回李云嵋要求确认济南市槐荫区德兴西街19号楼3-201号房屋（济房权证槐字第某号）归其所有的诉讼请求；六、驳回李云嵋对路馥菡的起诉；七、驳回牛蕾要求解除房屋买卖合同即路克成与李云嵋于1999年10月20日签订的《证明》的诉讼请求。案件受理费7296元，减半收取计3648元，由李云嵋负担1824元，牛蕾负担1824元。反诉费900元，由牛蕾负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，1999年10月20日，路克成与李云嵋共同签订《证明》一份，证明内容表达了双方买卖涉案房屋的意思表示，实际属于双方形成了一份房屋买卖合同。该证明系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应如约履行。牛蕾作为路克成的法定继承人，有义务根据双方合同的规定，协助牛蕾办理涉案房屋所有权转移登记，李云嵋在办理更名手续取得涉案房屋所有权证后，亦应根据合同约定将剩余购房款2000元付清。
关于房屋面积差价问题。1998年9月25日，路克成依据《合资合作改造危、漏房协议书》取得涉案房产，该协议中显示房屋建筑面积51.90平方米，涉案房屋此时尚未办理设立登记。后路克成、李云嵋在合同中约定房屋面积约52平方米。路克成取得的房屋所有权证时，涉案房屋的面积为57.1平方米，路克成为此支付了一定对价。因双方在1999年签订的买卖合同中没有明确约定涉案房屋若出现面积差如何处理，李云嵋现同意按照合同约定价款向牛蕾支付面积差价7846.15元，符合实际情况，一审法院予以准许并无不当。牛蕾主张按照现在市场价格计算房屋面积差价，因双方合同中未予约定，且无法律依据，故本院不予支持。
综上所述，牛蕾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7296元，由牛蕾负担。
本判决为终审判决。
审判长 闫振华
审判员 黄宏伟
审判员 李 静
二〇一七年九月二十六日
书记员 李在利