成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦江民初字第2584号
原告熊舸，男，1983年1月17日出生，汉族，住成都市锦江区。
委托代理人宋文君，四川蜀嘉律师事务所律师。
委托代理人张宗强，四川智典律师事务所律师。
被告成都融创置地有限公司。住所地：成都市锦江区。
法定代表人韩放，成都融创置地有限公司总经理。
委托代理人杨雅婷，泰和泰律师事务所律师。
委托代理人王宇，男，1982年8月22日出生，汉族，住成都市青羊区，系成都融创置地有限公司的工作人员。
原告熊舸与被告成都融创置地有限公司（以下简称融创公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月13日受理后，依法由审判员龚晓明适用简易程序独任审判，于2015年5月15日公开开庭进行审理。原告熊舸的委托代理人宋文君、张宗强，被告成都融创置地有限公司的委托代理人杨雅婷、王宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告熊舸诉称，2010年1月19日，熊舸与融创公司签订了商品房买卖合同，约定熊舸以515510元的价格购买融创公司开发的位于锦江区水杉街的蓝谷地天域五期9幢2单元2604号商品房。同时约定融创公司应于2011年12月31日前向熊舸交房，且在交房之日起450日内为熊舸办结房屋产权证。如融创公司未按期办理产权证，熊舸又愿意继续履行合同的，则融创公司应当按已付房款每日万分之一的方式向熊舸支付违约金。并约定融创公司应当于2012年12月31日前取得熊舸购买房屋所在楼栋的权属证明，如未取得则按已付房款日万分之一向熊舸支付违约金。合同签订后，熊舸依约向融创公司支付了款项。后融创公司通知熊舸于2011年12月30交付购买的房屋。
融创公司交房后，因其自身原因，长期未取得涉案房屋所在楼栋的权属证，也未为熊舸办理上述房屋房产证，导致熊舸的物权长期处于不稳定状态。直到2014年6月24日，融创公司方才取得熊舸购买房屋所在楼栋的权属证，直到2014年9月19日方才为熊舸办理完毕房产证。请求判令被告融创公司立即支付熊舸逾期办证违约金28044元（庭审中明确为所有权转移登记违约金：房屋总价款515510元×自2013年3月26日至2014年9月19日违约天数544天×万分之一）；立即支付原告熊舸因其未按期取得所购房屋所在楼栋的权属证明而产生的违约金27838元（庭审中明确为所有权初始登记的违约金：房屋总价款515510元×2013年1月1日至2014年6月24日共540天×万分之一）；诉讼费用由被告融创公司承担。
被告融创公司辩称，熊舸在2015年4月13日向法院提起诉讼，其请求支付逾期办理争议房屋的所有权初始登记及转移登记的违约金均已超过两年的诉讼时效，应当依法驳回其诉讼请求，熊舸提出的违约金没有相关证据证明其实际遭受的损失，应当依法予以驳回。如果有违约金，逾期办理房屋的所有权初始登记及转移登记属于同一违约行为，所有权转移登记的办理依附于所有权初始登记的办理，对违约金不应分别计算。熊舸关于违约金的截止时间应当是2014年7月29日，因为当日融创公司已经向成都市城乡房产管理局提交了办理熊舸房屋所有权转移登记的申请书等完备材料。从2014年7月29日起融创公司再无违约行为，不应再承担违约责任。同时，请法庭依据合同法以及司法解释对违约金予以调低。
经审理查明，2010年1月19日，熊舸与融创公司签订《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定：熊舸购买位于成都市锦江区三圣乡大观村一、二组“蓝谷地·天域”9栋2单元26层04号房屋，其房价款515510元；房屋交付时间为2011年12月31日前，融创公司应当在2012年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因融创公司的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，熊舸有权退房，熊舸不退房的，合同继续履行，自融创公司应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，融创公司应当按日计算向熊舸支付全部已付款万分之一的违约金，并于融创公司实际取得权属证明之日起30日内向熊舸支付；熊舸同意委托融创公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因融创公司的责任，熊舸未能在房屋交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，熊舸有权退房，熊舸不退房的，自融创公司应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，融创公司按日计算向熊舸支付全部已付款万分之一的违约金，并于熊舸实际取得房屋所有权证书之日起30日内由融创公司支付。《〈商品房买卖合同〉补充协议》第二条约定：约定房屋总价款为515510元，熊舸在《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》签订当日，一次性付清全部首付款157510元，余款35.8万元由熊舸向银行申请“个人住房抵押贷款”的方式支付。
由于融创公司逾期为熊舸办理房屋所有权登记，熊舸于2014年4月2日提起诉讼，要求融创公司为熊舸办理房屋所有权证及国有土地使用权证，并支付逾期取得房屋初始产权登记违约金及逾期为熊舸办理房屋所有权证的违约金至取得房屋产权登记之日。诉讼中，熊舸自愿撤回关于办理国有土地使用权证登记及逾期办证违约金的诉讼请求。
2014年6月24日，融创公司取得位于成都市锦江区水杉街166号（“蓝谷地·天域”五期）9号楼、10号楼的房屋所有权初始登记及地下2层车位的房屋所有权初始登记。
2014年7月29日，成都市城乡房产管理局受理融创公司提交的“成都市锦江区水杉街166号9栋2单元26楼2604号房屋”所有权转移登记申请。2014年9月19日，熊舸取得成都市锦江区水杉街166号9栋2单元26层2604号房屋所有权证登记。
2015年4月13日，熊舸提起本案诉讼。
庭审中，熊舸、融创公司一致认可案涉房屋的实际交付日期为2011年12月31日。
上述事实的认定，有熊舸、融创公司提交的熊舸《居民身份证》、融创公司《企业信息查询》、《商品房买卖合同》及附件、《〈商品房买卖合同〉补充协议》、《房屋所有权证》、《成都市城乡房产管理局房屋所有权转移登记申请书》、（2014）锦江民初字第1911号民事调解书、（2015）锦江民初字第121号《民事判决书》，以及熊舸、融创公司的当庭陈述在案为证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。熊舸、融创公司双方在平等、自愿基础上签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，其合法有效，熊舸、融创公司双方应全面履行合同约定的义务。根据双方《商品房买卖合同》约定，融创公司应在2012年12月31日前取得案涉房屋的初始登记，且应协助熊舸在房屋交付使用之日即2011年12月31日起450日内即2013年3月25日前办理房屋所有权转移登记。但是，由于融创公司的原因，其直至2014年6月24日才取得案涉房屋的初始登记；熊舸直至2014年9月19日才取得房屋所有权转移登记，融创公司的行为已构成违约。
关于诉讼时效。因融创公司已经违约，根据双方合同约定，融创公司应于取得其所有权初始登记期限届满之次日即2013年1月1日起至实际取得之日止，按日以购房款的万分之一支付房屋初始产权违约金，并于融创公司实际取得所有权初始登记之日起30日内支付；应于取得房屋所有权证书的期限届满之次日即2013年3月26日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日以购房款的万分之一支付房屋所有权转移登记的违约金，并于熊舸实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。融创公司取得初始产权登记的时间为2014年6月24日，熊舸取得房屋所有权转移登记时间为2014年9月19日，故熊舸权利受到侵害的时间应分别自2014年7月24日、2014年10月19日起，熊舸于2015年4月13日提起本案诉讼并未超过2年的诉讼时效，融创公司辩称熊舸的诉讼主张超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予支持，融创公司应支付违约金。
关于违约金的具体数额。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在房屋买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任”及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，熊舸请求融创公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金，具有事实及法律依据，本院予以支持。且因逾期办理房屋产权初始登记和逾期办理房屋所有权转移登记是不同的违约行为，且双方在《商品房买卖合同》中对上述违约行为分别约定相应的违约金计算标准，故融创公司应当就其违约行为分别承担违约责任。一、关于房屋产权初始登记的违约金，根据合同约定，融创公司应当在2012年12月31日前取得房屋所在楼栋产权的初始登记，逾期登记的，其应当自期限届满之次日至实际取得之日止，按日以购房款的万分之一支付违约金。经查，融创公司至2014年6月24日才实际取得房屋所在楼栋产权的初始登记，实际逾期540天（2013年1月1日起至2014年6月24日）。但是，融创公司请求减免该项违约金。对此，我国法律对于违约金采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于被告明确请求对违约金予以减免，并且原告也未举证证明其实际损失，故根据原、被告履约的实际情况、违约程度等因素，本院依法确定逾期取得房屋所在楼栋产权初始登记的违约金为10100元。二、关于房屋所有权转移登记的违约金。根据双方合同约定，房屋交付后，熊舸委托融创公司申请办理房屋所有权转移登记，如因融创公司的责任，熊舸未能在房屋交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，自熊舸应取得的期限届满之次日起至实际取得之日止，融创公司按房价款的日万分之一支付违约金。关于此项违约金的计算时间，因本院已支持熊舸所主张的房屋交付之次日起450日即2013年3月26日至2014年6月24日期间的初始登记违约金，熊舸再次主张该期间段的所有权转移登记违约金，显属不当，本院不予支持。同时，融创公司于2014年7月29日向成都市城乡房产管理局申请办理案涉房屋的所有权转移登记，因开发商将办理房屋所有权登记的相关资料提交产权监理部门后，取得房屋所有权证的期间已非由于“出卖人的原因”所能控制，故在计算逾期办证违约责任时间时，应将办证机关办证期间予以扣除。综上，融创公司自取得案涉房屋初始登记起，实际逾期35天（2014年6月25日至2014年7月29日）。融创公司请求减免该项违约金。故本院酌情确定逾期取得房屋所有权证的违约金为700元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告成都融创置地有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告熊舸支付逾期取得房屋所有权证的违约金700元。
二、被告成都融创置地有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告熊舸支付逾期取得房屋所在楼栋产权初始登记的违约金10100元。
三、驳回原告熊舸的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费599元，由被告成都融创置地有限公司承担。此款已由原告熊舸缴纳，被告成都融创置地有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将此款给付原告熊舸。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 龚晓明
二〇一五年六月九日
书记员 赖婷婷
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。