广东省罗定市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云罗法民初字第648号
原告朱海珠，男，1977年8月28日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。
原告钟洁嫦，女，1979年1月26日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。
被告罗定市御丰兆业房地产开发有限公司，住所地：罗定市。
法定代表人陈团，董事长。
委托代理人梁舜，广东端庆律师事务所律师。
原告朱海珠、钟洁嫦诉被告罗定市御丰兆业房地产开发有限公司（以下简称“御丰兆业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月5日受理后，依法由审判员李云福独任审判，于2015年6月12日公开开庭进行了审理。原告朱海珠、钟洁嫦及被告御丰兆业公司委托代理人梁舜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告在签订《商品房买卖合同》后，原告依约付清了全部房款及相关费用，并无任何违约行为。双方订立之《商品房买卖合同》第八条、第九条明确约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备……约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”但是，被告至今未能向原告出示《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》等符合交楼条件的相关证件，更未能向原告交付符合交楼条件的商品房。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告与被告签订的合同合法有效，原告已依约履行了合同义务，被告延期交付标的商品房的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。另根据合同法第五条、第三十九条、第四十条规定，“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方排除对方主要权利的，该条款无效。”首先，被告作为提供格式条款的一方，在对原告逾期付款超100天的违约责任（合同第七条第二款）与被告逾期交房超100天的违约责任（合同第九条第二款）的确定时，未遵循公平原则确定，恣意加重原告逾期付款超100天的违约责任（与该条原告逾期付款超60天违约责任比较），恣意限制被告自身逾期交房超100天的违约责任（与该条被告逾期交房超60天违约责任比较），更未采取任何合理的方式提请原告注意该条款。遵循公平原则，即使被告逾期交房超100天的违约责任不在被告逾期交房超60天违约责任上加重，也应当参照被告逾期交房超60天违约责任按日向原告支付已付房款万分之五的违约金。其次，被告提供的确定被告逾期交房超100天的违约责任的格式条款，恣意排除了原告在被告逾期交房超100天情况下，赋予原告解除合同的主要权利（逾期交房超100天，合同继续履行）。该格式条款应当属于无效条款。
为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告于判决生效之日起十日内向原告一次性支付自2015年1月1日起至符合交楼条件后向原告实际交楼之日止的违约金。如被告涉案楼盘于判决作出时仍未符合交楼条件的，则：请求判令被告于判决生效之日起十日内向原告一次性支付自2005年1月1日始至判决生效之日止的违约金。判决生效后，被告于每月10日前逐月向原告支付自判决生效之日起至符合交楼条件后向原告实际交楼之日止期间的违约金。暂计至起诉之日（2015年5月5日）违约金为28532.75元（房款456524元×0.0005/天×125天）。2、本案全部诉讼费用由被告承担。
为证明其主张，原告在举证期间提交了如下证据：1、《商品房买卖合同》，证实原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定双方的权利义务关系。2、购房首期款发票，证实原告于2013年11月8日按照合同的约定支付了首期房款给被告。3、《住房公积金借款合同》，证实原告按照合同的约定到银行办理按揭手续，贷款35万元支付余下的购房款给被告。4、中国建设银行个人贷款支付凭证，证实贷款35万元已经划到被告的账户。5、身份证复印件，证实两原告的身份情况。原告当庭提交证据：6、通知，证实被告在2015年5月29日前水电还未安装到户，涉案商品房未达到交付条件。
被告辩称：一、原告与被告签订的《商品房买卖合同》第八条第一款约定，交付商品房的条件是“该商品房经验收合格”。被告开发的鸿禧华庭小区一期已于2014年10月16日竣工，并于2015年2月12日通过验收，被评定为合格工程，罗定市城乡建设规划局也出具《建设工程竣工规划验收合格证》，符合交楼的条件。原告以被告未向其出示《建筑质量认定书》等证件，即认为未能向其交付符合交楼条件的商品房没有理据。二、鸿禧华庭小区一期于2015年2月12日通过验收合格后，被告委托指定的物业服务公司于2015年2月15日通过电话通知原告收楼，并于2015年2月15日向所有业主用特快专递寄送《收楼通知书》，通知各业主2015年2月15日开始收楼。因此，被告逾期交付商品房的时间没有超过60日，不适用《商品房买卖合同》第九条第一款第1项第（2）的约定计算违约金。原告认为被告逾期交付商品房超过60日，要求按日向其支付已交房价款万分之五的违约金没有依据。三、《商品房买卖合同》第九条第一款第2项的约定是合法有效的，如果原告坚持认为被告已逾期交付超过100日，那么，人民法院应驳回原告的起诉。《商品房买卖合同》第九条第一款第2项的约定是原告与被告在平等、自愿的基础上作出的约定，该约定是双方合意作出的约定，并非格式条款，也没有违反法律的强制性规定，是合法有效的。被告认为，被告开发的商品房已于2015年2月12日符合交楼条件，并于2015年2月15日通知原告收楼，逾期交付的时间仅45日，如果原告坚持认为被告逾期交付超过100日，那么，按照《商品房买卖合同》第九条第一款第2项“从逾期第五个月起按日向买受人支付万分之二的违约金，合同继续履行”的约定，由于被告的商品房早在第五个月前已符合交付条件，故无需支付违约金。综上所述，原告认为被告逾期交付商品房超过60日，要求按日向其支付已交房价款万分之五的违约金没有依据，其诉讼请求大部分不合理。请人民法院依法审理，驳回原告不合理的诉讼请求。
为证明自己的主张，被告在举证期间提供了以下证据：1、建筑工程竣工验收报告，2、建筑工程竣工规划验收合格证，证据1-2证实被告出售给原告的楼房已于2015年2月12日通过竣工验收，并取得建设工程竣工规划验收合格证，符合交楼条件。3、收楼通知、快递回执，证实被告指定的物业服务公司已于2015年2月15日通知原告，其所购买的楼房已于2015年2月15日开始交付。被告当庭提供了：4、授权委托书、罗定市家福物业服务有限公司的营业执照、组织机构代码证，拟证实其于2014年12月18日已授权委托了罗定市家福物业服务有限公司全权代理被告办理将房产交付给业主的事宜。
对原、被告提供的证据，经庭审出示质证，被告对原告提供的证据的合法性、真实性、关联性无异议。但认为值得注意的是商品房买卖合同第八条约定的交楼条件及第九条第一款第二项约定违约金的计算。通知不能够证实原告所要证实的内容，因为在5月31日之前的水电费全部由开发商负责的，并且8月30日前业主装修的水电费也是由开发商负责的，6月1日前水电是到户，但不入业主的水电表，从通知也看出，已有业主入住，并非没有水电。已经入住的业主，6月1日后产生的水电由业主负责。
原告对被告提供的证据1、2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，被告提交的竣工验收报告属于内部文件，对原告无法律效力；而建筑工程竣工规划验收合格证只是规划的阶段性，并不表示涉案商品房符合交楼的条件。对证据3有异议，收楼通知写的楼盘地址出错，且没有按合同的第十一条规定执行，被告到目前为止也没法出示备案表。
综合原、被告诉辩、质证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，对经原、被告双方质证无异议的证据，本院予以采信。对双方质证有异议的证据，本院将综合本案案情及其他证据佐证情况进行认定。
经审理查明：被告御丰兆业公司是位于罗定市罗城街道兴业路7号的鸿禧华庭商住小区的房地产开发商。2013年11月8日，原告朱海珠、钟洁嫦与被告御丰兆业公司签订了《商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为鸿禧华庭商住小区3栋907房，用途为住宅。第四条约定该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为456524元。第六条约定付款方式为银行按揭付款方式，买受人须于2013年11月8日前付清购房的首期款106524元，并在签订合同七天内在公司指定的银行办理按揭贷款手续，贷款350000元。第八条约定出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。第九条约定出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。2、逾期超过100日，从逾期的第五个月起出卖人按日向买受人支付房款万分之二的违约金，合同继续履行。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十四条约定出卖人承诺与商品房正常使用直接关联的给水、排水、供电系统设施及小区道路和绿化在交付使用时可达到使用条件。
合同签订后，原告于2013年11月8日向被告支付了首期房款106524元，并于2014年1月14日通过向中国建设银行股份有限公司罗定支行贷款350000元划入被告指定账户，至此，原告已全额付清购房款456524元。
2014年10月16日，罗定市城乡建设规划局向被告核发了《建设工程竣工规划验收合格证》。2015年2月12日，由建设、勘察、设计、施工、监理五个单位组成验收组，对被告的鸿禧华庭商住小区一期3、4栋工程进行了验收，经验收组一致同意该工程评定为合格工程，同意竣工使用。被告由此取得了《鸿禧华庭商住小区一期3、4栋建筑工程竣工验收报告》，证实涉案商品房已于2015年2月12日竣工验收合格。
2015年2月14日，被告委托罗定市家福物业服务有限公司通过特快专递方式向原告发出收楼通知（该公司于次日即2015年2月15日寄出），原告确认收到。后原告以涉案商品房未达到交付条件为由而拒绝收楼，引致发生纠纷。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：1、被告向原告发出收楼通知，通知原告收楼时涉案商品房有无达到合同约定的交付使用条件？2、被告在履行合同过程中有无违约行为？3、原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条第二款是否属格式条款？该条款是否属于无效条款？
对于第一个争议焦点，即被告向原告发出收楼通知，通知原告收楼时涉案商品房有无达到交付使用条件的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条，双方对商品房的交付使用条件约定为“商品房经验收合格”，但再没有具体的约定，而对于如何理解“商品房经验收合格”的内涵，现双方当事人存在较大争议：原告认为应理解为完成工程竣工验收、消防、配套、设施、绿化、环保等，并以取得建筑工程竣工备案表作为条件；而被告认为应理解为商品房经建设单位组织勘察、设计、施工、监理、建设五单位进行竣工验收合格。本院认为，根据2000年1月30日施行的国务院《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十六条、第四十九条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责；建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格的，方可交付使用；建设工程质量实施监督管理，可以由建设行政主管部门或其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施；建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。2000年6月30日施行的建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第四条规定：“工程竣工验收工作，由建设单位负责组织实施。县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。”国务院于2002年11月1日颁布了《关于取消第一批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关房地产开发项目竣工验收的行政审批项目；国务院于2004年5月19日颁布了《关于取消第三批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目。即2000年以后，以建设单位组织进行、由建设行政主管部门委托质量监督机构进行监督的竣工验收制度逐步取代了建设行政主管部门组织竣工验收及住宅小区竣工综合验收相关制度；竣工验收由建设单位组织五方单位进行，由质监机构实施监督；竣工验收现实施的是质监机构确认下的五方验收标准。因此，结合行政法规、规章的相关规定，可以认定双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的“商品房经验收合格”是指质监机构确认的五方竣工验收合格，而第二项的“商品房经综合验收合格”是指五方验收加项目验收合格。故双方约定的交付条件为质监机构确认的五方竣工验收合格。综上所述，由于双方当事人约定的是“商品房经验收合格”作为涉案商品房交付条件，而非需以建筑工程竣工验收备案表即行政备案作为交付条件。原告主张的以取得建筑工程竣工验收备案表作为交付使用条件是缺乏理据的，因为在通过五方单位竣工验收后，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的文件报建设行政主管部门或其他部门备案，但公安消防、环保等部门的验收属于综合验收的范畴，是公安消防、环保部门履行行政权利的行为，而不属于竣工验收的范畴，而合同双方约定的不是“经综合验收合格”，所以原告的主张不成立。因被告的“鸿禧华庭商住小区一期3、4栋”工程已于2015年2月12日经建设、勘察、设计、施工、监理五个单位进行竣工验收合格，被告已于2015年2月15日通知原告收楼，即被告在通知原告收楼时，涉案商品房已达到交付使用条件。故原告认为涉案商品房在被告通知其收楼时，并未达到交付使用条件而拒绝收楼的理据不足，本院不予支持。
对于第二个争议焦点，即被告在履行合同过程中有无违约行为的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人即本案原告。但被告“鸿禧华庭商住小区一期3、4栋”工程于2015年2月12日才经验收合格，被告于2015年2月15日才向原告邮寄发出收楼通知，通知原告收楼。即被告的实际交付使用时间明显超过合同约定的交付使用时间。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现被告违反了合同的约定，构成逾期交楼，故被告应承担相应违约责任。又根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行……。由于被告未按合同规定的期限在2014年12月31日前将涉案商品房交付原告使用，至其向原告发出收楼通知日（2015年2月15日）止，逾期时间为45天，符合上述条款逾期不超过60日的约定，原告于2014年1月14日已付清房价款456524元，故被告应按该合同的约定以每日万分之二支付违约金4108.72元（456524元×2／10000×45天）给原告。被告认为鸿禧华庭商住小区一期已于2015年2月12日已竣工验收，故违约金应计到其通知原告收楼之日（2015年2月15日）的理由成立，本院予以采纳。而原告认为被告通知其收楼时涉案商品房并未达到交付使用条件，违约金应从2015年1月1日计至涉案商品房符合交楼条件后向原告实际交楼之日止并按每日万分之五计付的理据不足，本院不予支持。
对于第三个争议焦点，即原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条第二款是否属格式条款的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。而本案中，原、被告之间的《商品房买卖合同》的签订是经双方协商一致达成的，合同第九条第二款内容为“逾期超过100日，从逾期的第五个月起出卖人按日向买受人支付房款万分之二的违约金，合同继续履行。”该条款是属于有下划线的条款，即并非为了重复使用而预先拟定，而是在订立合同时被告与原告协商一致而拟定的，属于在订立合同时可以协商更改的条款，且该条款约定有明确的逾期时间（100日）、明确的逾期违约责任（即从逾期的第五个月起出卖人按日向买受人支付房款万分之二的违约金）等，不符合上述合同法关于格式条款的规定，故原告认为其与被告签订的《商品房买卖合同》第九条第二款属格式条款，应当属于无效条款的主张，理据不足，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
由被告罗定市御丰兆业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告朱海珠、钟洁嫦支付从2015年1月1日起计至2015年2月15日止的违约金4108.72元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费257元（原告已预交），由被告罗定市御丰兆业房地产开发有限公司负担37元，原告朱海珠、钟洁嫦负担220元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 李云福
二〇一五年六月十九日
书记员 罗列君