甘肃省武威市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武中民终字第132号
上诉人（原审原告）姚国录，男，1953年3月25日出生，汉族，小学文化。
委托代理人李文海，甘肃金黎明律师事务所律师。
上诉人（原审被告）甘肃省武威宏地房地产开发公司。
法定代表人吕军，该公司董事长兼经理。
委托代理人冉强，该公司副经理。
委托代理人张伟华，甘肃金致诚律师事务所律师。
原审第三人武威市凉州区金羊农村信用合作社。
法定代表人冯建平，该社主任。
委托代理人丁光仁，该社副主任。
原告姚国录与被告甘肃省武威宏地房地产开发公司（以下简称宏地公司）、第三人武威市凉州区金羊农村信用合作社（以下简称金羊信用社）房屋买卖合同纠纷一案，甘肃省武威市凉州区人民法院于2013年1月26日作出（2011）凉民初字第2986号民事判决书，宣判后，原告姚国录、被告宏地公司不服提出上诉，本院审理后，认为原判认定事实不清、适用法律错误，于2013年9月2日作出（2013）武中民终字第278号民事裁定，将本案发回甘肃省武威市凉州区人民法院重新审理。甘肃省武威市凉州区人民法院另行组成合议庭进行了审理，于2013年12月11日作出（2013）凉民初字第3188号民事判决，宣判后，原告姚国录、被告宏地公司均不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人姚国录及其委托代理人李文海，上诉人宏地公司的委托代理人冉强、张伟华，原审第三人金羊信用社的委托代理人丁光仁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，1997年，被告宏地公司申请立项，于1998年动工修建位于凉州区西大街民族街宏地综合楼。期间，原告姚国录与被告宏地公司经协商达成口头协议，由原告姚国录向被告宏地公司投资，预购该综合楼部分商铺。1997年6月15日，被告宏地公司出具收条1张（法定代表人吕军书写，加盖公司财务章），内容为“今收到姚国录投资给宏地开发公司门市部款750000元”。1997年6月17日，原告姚国录通过武威市向阳住房合作社给被告宏地公司法定代表人吕军转账付款200000元。1998年1月23日，原告姚国录又联系第三人金羊信用社、案外人顺源公司为购房方经协商，第三人金羊信用社（时为一级法人）与被告宏地公司签订《售房协议》1份，该协议约定的主要内容为，金羊信用社购买被告宏地公司修建的商业综合楼4、5号商铺（一、二层）铺面，建筑面积为492平方米，每平方米售价2800元，总房款1377600元。由宏地公司负责办理产权证书，向阳住房合作社姚国禄投资给甲方（宏地公司）的人民币580000元作为前期付款。1998年6月26日，案外人顺源公司与被告宏地公司签订《售房协议》1份，协议约定顺源公司购买被告宏地公司修建的商业综合楼3号（一、二层）铺面房，建筑面积为254.7平方米，每平方米售价2450元，总房款624015元，于协议日预交450000元，其余款于交钥匙日交清，由宏地公司协助办理产权证书。1998年7月1日，被告宏地公司法人代表吕军收到姚国录3号铺面房款190000元；1998年8月10日，被告宏地公司开具260000元的收条1张，并注明“购综合楼铺面交款”。以上被告宏地公司共计收到450000元的购房款，××此，被告宏地公司共收到原告姚国录向其交纳宏地综合楼3、4、5号商铺（一、二层）房款共计1400000元。1998年10月12日，被告宏地公司向原告姚国录出具铝合金欠款条据1张，金额为20250元。2000年5月9日，被告宏地公司法人代表吕军向原告姚国录出具欠条1张，金额为1100元。此外，原告姚国录还持有被告宏地公司欠高坝楼板厂货款88143元的欠条1张，王东旭（当时为被告宏地公司施工）出具的借条1张，金额为47000元，借条中注明“用于购宏地公司综合楼楼板砖”。同年5月27日，王东旭在为被告宏地公司修建综合楼二、三层时，工地使用原告提供的钢材（经吕军签字认可）73吨，计价185400元。××此，原告姚国录共支付给被告宏地公司现金及实物1741893元。1998年2月19日，原告姚国录向第三人金羊信用社收取房价款580000元，1998年3月27日收金羊信用社营业楼预付款580000元。共计1160000元。原告姚国录于1998年11月4日、12月17日和2000年1月8日分别向第三人金羊信用社贷款300000元、500000元和100000元，合计900000元（含百花分社和金北分社），用于交付购房款。2010年，被告宏地公司向第三人金羊信用社交付4号商铺（一层，现凉融信用社百花分社）1间，双方对使用面积××今未予以确定，房屋产权证××今仍未办理。第三人金羊信用社与被告宏地公司协议约定购买的4号商铺中的二层，被告宏地公司于2000年8月20日售于案外人顺源公司并签订《售房协议》1份，该协议约定将被告宏地公司修建的商业综合楼3号商铺（一、二层）及4号商铺的二层（即原第三人金羊信用社与被告协议购买的铺面房）出售给案外人顺源公司，总建筑面积为390.8平方米，每平方米1500元。总房款为586200元。2001年10月20日，被告宏地公司又与李文顺（案外人顺源公司法定代表人）签订了《售房协议》1份，约定被告宏地公司将商业综合楼5号商铺一、二层（原第三人金羊信用社与被告协议购买的铺面房），建筑面积为240.23平方米，以每平方米3200元的价格出售给李文顺，总房款768700元。上述出售给案外人顺源公司和李文顺的商铺，现部分房屋产权（面积386.37平方米）已于2005年6月14日登记在袁建华（李文顺之妻）名下。另查明，武威顺源商贸公司成立于1999年2月11日，公司股东为李文顺和丁任年，该公司已于2008年8月8日被武威市工商行政管理局注销。2001年11月8日，被告宏地公司又与于泽阳签订商品房屋买卖合同1份，该合同约定，被告宏地公司将商业综合楼5号商铺（一层），建筑面积为116.25平方米，以每平方米3300元的价格出售给于泽阳，总房款为383600元。现商铺实际由于泽阳占有使用。此后，第三人金羊信用社多次催促原告和被告办理房屋产权证，被告宏地公司××今未给第三人金羊信用社办理房屋产权证。2011年7月6日，原告姚国录与第三人金羊信用社就该社百花、金北储蓄所两处房产的产权办理及修建预付款返还等问题达成协议，协议约定由原告姚国录向金羊信用社返还修建资金和预付款1432790元及占有资金产生的部分利息600000元；百花分社的房产证由原告姚国录于2012年12月底前办结交付给金羊信用社，之前发生的房产纠纷全部由原告姚国录承担解决等违约责任。因原告姚国录与被告宏地公司交涉未果，原告遂提起诉讼，请求依法判令被告交付出售商铺372平方米；向第三人金羊信用社（产权所有人）办理房产登记证书；由被告承担未交付房产部分的房屋使用费967200元（从1998年××今13年，按每100平方米每年20000元计算）；赔付损失费600000元。案件审理期间，本院依职权委托甘肃开元司法鉴定所对被告未按合同约定购买的房屋进行了评估，甘开元评字（2012）014号司法评估报告书认定，宏地公司修建的商业综合楼一楼商铺（面积为116.25平方米，现房主于泽阳）及二楼商铺（面积为225平方米）市场价值为3041653元，原告支付评估费22000元。
原审法院认为，被告因立项修建商业综合楼资金紧缺而向原告要求投资，原告在前期投资款到位后，又以支付购房款的形式向被告投入大量资金。原、被告之间实际形成房屋预售合同关系。在被告未将修建中房屋交付原告时，被告经原告引荐与第三人签订了书面《售房协议》合同，与原告形成房屋转售合同关系；与第三人形成房屋买卖合同关系。上述合同关系，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，属有效合同。原告已依照合同履行了支付价款义务，被告亦接受了原告支付的购房款及投资款，被告也已将标的房屋部分进行了交付，该合同的主要条款已得到实际履行，故原、被告之间的房屋预售、转售、买卖关系合法、有效，对原、被告及第三人各方具有法律约束力。第三人金羊信用社（产权所有人）诉请被告协助其办理讼争房屋产权过户手续，是该房屋买卖合同中明确约定的卖方义务，符合法律规定，应予以支持。被告辩解认为与原告从未签订书面合同，故不存在任何合同关系。根据原告提供的证据证实被告收取原告大量资金且又不能说明收取原告大量资金的用途和目的，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二条规定，当事人未以书面或口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。其辩解理由因未提供证据佐证且与事实不符，不予采纳。被告关于原告不具有本案诉讼主体资格之辩解，经审查，原告是被告修建房屋的初始投资人后转换为购房人，且原告向被告交付了房款是收条的持有人，其完全有资格向被告主张权利并受法律保护。被告的辩解理由，与事实不符，不予采纳。原告要求被告交付出售商铺372平方米之诉讼请求，于法有据，予以支持。但因上述房屋已由被告售于第三人，即把原本属于第三人金羊信用社的5号（一层）、4号（二层）商铺出售给案外人顺源公司和他人占有使用，致使交付实际履行不能。被告的行为违反了诚实信用原则，其行为损害了他人的合法权益，被告理应按市场房屋评估价值予以赔偿，其赔偿标准按照未交付房屋建筑面积（以实际测量为准）以现评估价值进行赔付。被告辩解其出售4号商铺二层和5号商铺一层是经过第三人金羊信用社同意的理由，无据证实，不予采纳。原告要求被告承担未交付部分房产的房屋使用费的请求，因未交付房屋已按市场现值进行了折价赔偿，其请求不予支持。原告关于被告赔付其损失费600000元之请求，因原告未举证证实该赔偿款是否实际赔付，故不予支持。被告关于原告给付的建材、借款、银行汇款不能抵顶购房款之辩解，因其法定代表人非正当理由不到庭质证，且有证据证实是被告修建该综合楼时发生的债权债务，条据中已加盖了被告单位印章，与原告的诉讼请求有关联性，予以认定。其辩解理由无据证实，且与事实不符，不予采纳。被告关于原告诉讼请求已超过诉讼时效之辩解，因未提供相关证据佐证，其辩解无据证实，不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第五十八条、第五十九条，每一百零七条、第一百二十二条、第一百三十条、第一百三十三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条（一）款、第二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条第（一）项之规定，判决如下：一、被告甘肃省武威宏地房地产开发公司支付给原告姚国录位于凉州区西大街民族街宏地综合楼4号商铺（二层，面积为225平方米）、5号商铺（一层，面积为116.25平方米）房屋折价款人民币3041653元。二、被告甘肃省武威宏地房地产开发公司为第三人武威市凉州区金羊信用社已占有、使用的位于凉州区西大街民族街宏地综合楼4号商铺（一层）房屋办理房屋所有权证书。三、驳回原告姚国录的其他诉讼请求。案件受理费23406元，评估费22000元，均由被告负担。
宣判后，原审原告姚国录、原审被告宏地公司均不服提出上诉。姚国录上诉称，宏地公司出售的商铺位于黄金地段，上诉人姚国录及原审第三人金羊信用社的逾期收益未能实现，上诉人姚国录要求宏地公司承担未交付房产部分的房屋使用费967200元的诉求应予以支持。宏地公司上诉称，上诉人宏地公司是与原审第三人签订的房屋买卖合同，与姚国录之间就涉案房屋不存在任何合同法意义上的法律关系，姚国录向上诉人宏地公司交付部分房款的行为只能证明其与原审第三人之间存在民事代理法律关系，并不能证明宏地公司与姚国录之间存在房屋买卖合同关系，姚国录的各项诉讼请求没有事实根据和法律依据，应当依法予以驳回。
原审第三人金羊信用社辩称，宏地公司和姚国录应该给金羊信用社办理房产证。
二审诉讼中，各方当事人均未提供新的证据。
经审理查明，1997年，上诉人宏地公司申请立项，于1998年动工修建位于凉州区西大街民族街宏地综合楼。1997年6月15日，上诉人姚国录向上诉人宏地公司付款750000元，上诉人宏地公司向上诉人姚国录出具内容为“今收到姚国录投资给宏地开发公司门市部款750000元”的收条一张。同年6月17日，上诉人姚国录通过武威市向阳住房合作社给上诉人宏地公司法定代表人吕军转账付款200000元。后上诉人姚国录联系原审第三人金羊信用社（时为一级法人）、武威市顺源商贸有限责任公司与上诉人宏地公司分别于1998年1月23日、6月26日签订了售房协议。上诉人宏地公司与原审第三人金羊信用社签订的《售房协议》主要内容为：金羊信用社购买宏地公司修建的商业综合楼4、5号商铺（一、二层）铺面，建筑面积为492平方米，每平方米售价2800元，总房款1377600元。由宏地公司负责办理产权证书，向阳住房合作社姚国禄投资给甲方（宏地公司）的人民币580000元作为前期付款。上诉人宏地公司与顺源公司签订的《售房协议》的主要内容为：顺源公司购买宏地公司修建的商业综合楼3号（一、二层）铺面房，建筑面积为254.7平方米，每平方米售价2450元，总房款624015元，于协议日预交450000元，其余款于交钥匙日交清，由宏地公司协助办理产权证书。1998年7月1日，上诉人宏地公司法人代表吕军收到姚国录代顺源公司交纳的3号铺面房款190000元；同年8月10日，上诉人宏地公司收到上诉人姚国录代顺源公司交纳的260000元铺面款，并出具注明“购综合楼铺面交款”收条1张。××此，上诉人宏地公司共收到上诉人姚国录支付的款项1400000元。1998年5月27日，王东旭在为上诉人宏地公司修建综合楼二、三层时，工地使用上诉人姚国录提供的钢材（经吕军签字认可）73吨，计价185400元。同年10月12日，上诉人宏地公司向上诉人姚国录出具金额为20250元铝合金欠款条据1张。2000年5月9日，上诉人宏地公司法人代表吕军向上诉人姚国录出具金额为1100元欠条1张。此外，上诉人姚国录还持有上诉人宏地公司欠高坝楼板厂货款88143元的欠条1张，1999年4月12日王东旭（当时为宏地公司施工）出具的注明“用于购宏地公司综合楼楼板砖”、金额为47000元借条1张。2010年，上诉人宏地公司向第三人金羊信用社交付4号商铺（一层，现凉融信用社百花分社）1间，双方对使用面积××今未予以确定，房屋产权证××今仍未办理。原审第三人金羊信用社与上诉人宏地公司协议约定购买的4号商铺中的二层，上诉人宏地公司于2000年8月20日售于顺源公司并签订《售房协议》1份，该协议约定将宏地公司修建的商业综合楼3号商铺（一、二层）及4号商铺的二层出售给顺源公司，总建筑面积为390.8平方米，每平方米1500元。总房款为586200元。2001年10月20日，上诉人宏地公司又与李文顺（顺源公司法定代表人）签订了《售房协议》1份，约定宏地公司将商业综合楼5号商铺一、二层，建筑面积为240.23平方米，以每平方米3200元的价格出售给李文顺，总房款768700元。上述出售给顺源公司和李文顺的商铺，部分房屋产权（面积386.37平方米）已于2005年6月14日登记在袁建华（李文顺之妻）名下。另查明，武威顺源商贸公司成立于1999年2月11日，公司股东为李文顺和丁任年，该公司已于2008年8月8日被武威市工商行政管理局注销。2001年11月8日，上诉人宏地公司又与于泽阳签订商品房屋买卖合同1份，约定宏地公司将商业综合楼5号商铺（一层），建筑面积为116.25平方米，以每平方米3300元的价格出售给于泽阳，总房款为383600元。现商铺实际由于泽阳占有使用。此后，原审第三人金羊信用社多次催促二上诉人办理房屋产权证，××今未果。2011年7月6日，上诉人姚国录与原审第三人金羊信用社就该社百花、金北储蓄所两处房产的产权办理及修建预付款返还等问题达成协议，协议约定由上诉人姚国录向原审第三人金羊信用社返还修建资金和预付款1432790元及占有资金产生的部分利息600000元；百花分社的房产证由上诉人姚国录于2012年12月底前办结交付给金羊信用社，之前发生的房产纠纷全部由上诉人姚国录承担解决等违约责任。因上诉人姚国录与上诉人宏地公司交涉未果，遂提起诉讼，请求依法判令上诉人宏地公司交付出售商铺372平方米；向原审第三人金羊信用社办理房产登记证书；由上诉人宏地公司承担未交付房产部分的房屋使用费967200元（从1998年××今13年，按每100平方米每年20000元计算）；赔付损失费600000元。案件审理期间，原审法院委托甘肃开元司法鉴定所对被告未按合同约定购买的房屋进行了评估，甘开元评字（2012）014号司法评估报告书认定，宏地公司修建的商业综合楼一楼商铺（面积为116.25平方米）及二楼商铺（面积为225平方米）市场价值为3041653元，上诉人姚国录支付评估费22000元。
本院认为，上诉人宏地公司在修建涉诉楼房时，上诉人姚国录以投资款、购买铺面款和提供借款、钢材、铝合金等形式向上诉人宏地公司支付了预购涉诉房屋的款项。二上诉人之间形成了事实上的房屋预售合同关系。但××今上诉人姚国录与上诉人宏地公司就买卖商铺的位置、面积、价款、交付方式及期限、产权证办理及费用负担、违约责任等都未订立明确的书面合同，且在上诉人姚国录的引荐下，上诉人宏地公司与原审第三人金羊信用社、武威顺源商贸有限责任公司又签订了涉诉房屋的买卖合同，上诉人姚国录与上诉人宏地公司签订及履行房屋买卖合同的客观条件已不存在，因此，上诉人宏地公司应当返还上诉人姚国录给付的房屋预付款，并承担资金占用期间的利息。上诉人姚国录主张已支付购房款为1741893元，但其中的580000元在1998年1月23日已变更为原审第三人金羊信用社购买上诉人宏地公司房屋的购房款，应当由金羊信用社和上诉人宏地公司之间进行结算。上诉人宏地公司应承担该笔款项变更前占用期间的利息；上诉人姚国录代顺源公司交付的450000元，应由顺源公司和上诉人宏地公司结算；1997年6月17日上诉人姚国录通过银行向上诉人宏地公司法定代表人吕军付款200000元，上诉人宏地公司虽提出与本案无关，但并未提供其与上诉人姚国录还有其他经济往来的证据，该款应认定为上诉人姚国录支付的购房款项；上诉人宏地公司1998年5月27日出具的收到价款为185400元的钢材的收条和1999年10月12日出具的金额为20250元的欠条及2000年5月9日上诉人宏地公司法人代表吕军出具的金额为1100元的欠条，属修建涉诉楼房时双方形成的债权债务，可认定为上诉人姚国录为购买商铺支付的款项；1998年11月13日上诉人宏地公司给高坝楼板厂出具的金额为88143元的欠条，因该债权凭证由上诉人姚国录持有，且亦系修建涉诉楼房形成的债权债务关系，亦可认定为上诉人姚国录为购买商铺支付的款项；1999年4月12日王东旭出具的金额为47000元的借条，因借条特别注明“用于购宏地公司综合楼地板砖”，且上诉人宏地公司亦认可欠上诉人姚国录的地板砖款，因此，综合全案证据可认定为上诉人姚国录为购买商铺支付的款项。综上，上诉人宏地公司收取上诉人姚国录购房预付款金额为711893元。上诉人宏地公司与原审第三人签订的购房协议，对房屋产权证的办理有具体的约定，上诉人姚国录要求上诉人宏地公司为原审第三人办理产权证，主体不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持甘肃省武威市凉州区人民法院（2013）凉民初字第3188号民事判决第三项；
二、撤销维持甘肃省武威市凉州区人民法院（2013）凉民初字第3188号民事判决第一、二项；
三、上诉人甘肃省武威宏地房地产开发公司返还上诉人姚国录预付的购房款人民币本金711893元并支付资金占用期间的利息（利息从占用之日起按中国人民银行同期贷款利息计算至本金付清之日。其中：1997年6月15日给付的750000元从1997年6月15日开始计息至1998年1月23日，扣除变更为金羊信用社购房款后的170000元从1998年1月24日开始计息；200000元从1997年6月17日开始计息，185400元从1998年5月27日开始计息，20250元从1999年10月12日开始计息，1100元从2000年5月9日开始计息，88143元从1998年11月13日开始计息，47000元从1999年4月12日开始计息）。上述款项限于判决生效后30日内付清。
一审案件受理费23406元，评估费22000元，由上诉人姚国录负担20000元，上诉人甘肃省武威宏地房地产开发公司负担25406元；二审案件受理费36878元，由上诉人姚国录负担13473元，上诉人甘肃省武威宏地房地产开发公司负担23406元。
本判决为终审判决。
审 判 员 沈忠清
代理审判员 蒋辉明
代理审判员 胡春芳
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 贺建珩