安徽省滁州市琅琊区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）琅民一初字第00436号
原告（反诉被告）：滁州市琅琊国有资产运营有限公司，住安徽省滁州市，组织机构代码75680497-3。
法定代表人：张跃祖，该公司经理。
委托代理人：谢其国，安徽会峰律师事务所律师。
委托代理人：邓锐，安徽会峰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：袁伟，男，1982年10月28日出生，汉族，住所地安徽省滁州市琅琊区。
委托代理人：戴厚平，滁州市琅琊区清流法律服务所法律工作者。
第三人：曹亭亭，女，1989年12月14日出生，汉族，住安徽省明光市。
第三人：滁州百姓缘药品零售连锁有限公司，住所地安徽省滁州市，组织机构代码75298062-X。
法定代表人：吕志贤，该公司经理。
委托代理人：陈敏，该公司员工。
原告滁州市琅琊国有资产运营有限公司与被告袁伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月15日立案受理后，依法组成合议庭审理。被告袁伟在举证期间内就本案向滁州市琅琊国有资产运营有限公司提起反诉，本院予以受理。本院分别于2015年5月20日、同年10月13日二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）滁州市琅琊国有资产运营有限公司的委托代理人邓锐，被告（反诉原告）袁伟及委托代理人戴厚平，第三人曹亭亭，第三人滁州百姓缘药品零售连锁有限公司的委托代理人陈敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
滁州市琅琊国有资产运营有限公司诉称：2012年11月15日与袁伟签订一份房屋租赁合同，约定滁州市琅琊国有资产运营有限公司将位于滁州市菱溪北路368号菱溪苑小区大门南侧一层二间和二层六间门面房租赁给袁伟使用，合同签订后滁州市琅琊国有资产运营有限公司依约履行义务，袁伟自2013年11月1日至今未支付房租。现要求判令：一、解除双方于2012年11月5日签订的《房屋租赁合同》；二、袁伟将滁州市菱溪北路368号菱溪苑小区大门南侧一层二间和二层六间门面房返还给滁州市琅琊国有资产运营有限公司；三、袁伟支付截止到2015年2月1日的房屋租金338433.33元及至实际交房日前的房屋租金（至2015年11月30日按年租金314600元计算，以后每年增长10%）；四、袁伟支付违约金68640元（按2013年11月1日应当支付的租金286000元的银行同期贷款利率四倍计算）及2014年12月1日以后应支付租金的违约金（按银行同期贷款利率四倍计算），并由袁伟承担本案诉讼费用。审理期间，滁州市琅琊国有资产运营有限公司增加诉讼请求，要求判令第三人曹亭亭、滁州百姓缘药品零售连锁有限公司承担协助返房义务。
袁伟答辩并反诉称：滁州市琅琊国有资产运营有限公司在没有履行通知义务的情况下，向法院起诉解除租赁合同，违反法律规定。租赁费明显过高，且每年递增10%显示公平，请求法院予以调整。2013年11月5日至2014年11月5日的房屋租金增加到286000元，袁伟已支付滁州市琅琊国有资产运营有限公司房租费143000元，仅欠143000元，滁州市琅琊国有资产运营有限公司诉称338433.33元租赁费有误。由于滁州市琅琊国有资产运营有限公司不能拆除承租房屋门前的违法建筑，存在过错，袁伟违约非主观恶意行为，不属于违约，滁州市琅琊国有资产运营有限公司无权主张违约金。违约金过高，申请法院予以调整。滁州市琅琊国有资产运营有限公司要求提前解除合同，应当赔偿其装潢损失。要求判令滁州市琅琊国有资产运营有限公司赔偿袁伟租赁期间内装修残值损失130200元，并承担本案反诉费用。
滁州市琅琊国有资产运营有限公司针对反诉辩称：根据双方签订的房屋租赁合同，袁伟存在违约，滁州市琅琊国有资产运营有限公司有权解除合同。袁伟称所租房屋门前存在违建与滁州市琅琊国有资产运营有限公司无关，不是袁伟拖欠房租的理由。根据有关法律规定，滁州市琅琊国有资产运营有限公司不应当支付袁伟的装修进行赔偿。
第三人曹亭亭无述称意见。
第三人滁州百姓缘药品零售连锁有限公司无述称意见。
滁州市琅琊国有资产运营有限公司为支持其本诉请求，举证下列证据：
证据一、滁州市琅琊国有资产运营有限公司的法人身份证明、组织机构代码证、营业执照复印件一份，证明滁州市琅琊国有资产运营有限公司的基本情况。
证据二、2012年11月5日的租赁合同一份，证明双方之间的租赁关系、租赁期限、租金、支付方式以及违约金的情况。
证据三、2011年11月20日滁州市琅琊区重点项目拆迁安置建设工作领导小组办公室出具的移交函一份，证明出租房屋权属属滁州市琅琊国有资产运营有限公司所有。
上述三组证据经袁伟质证，对真实性均无异议。上述三组证据经曹亭亭质证，对证据均称不清楚。上述三组证据经滁州百姓缘药品零售连锁有限公司质证，对证据均不清楚。
袁伟为支持其反诉及辩解意见，举证下列证据：
证据一、袁伟的身份证复印件一份。证明袁伟的基本情况；
证据二、房屋装修造价表和收条两张。证明袁伟在承租房屋后，对房屋进行装修，装修费217000元；
证据三、照片十九张。证明滁州市琅琊国有资产运营有限公司未尽义务，造成出租房屋门前存在违章建筑；
证据四、《房屋租赁合同》一份。证明房屋租赁时间为五年，实际只经营二年，滁州市琅琊国有资产运营有限公司应支付袁伟剩余三年的装修残值130200元；
证据五、通话录音文字材料打印件一份，证明袁伟在承租房屋时，被他人增建多间违章建筑物，在违章建筑物出现以后，袁伟多次向滁州市琅琊国有资产运营有限公司提出将违建拆除，滁州市琅琊国有资产运营有限公司同意拆除，但至今没有拆除，导致袁伟经营损失。滁州市琅琊国有资产运营有限公司要求解除合同，支付违约金的诉求不能成立；
证据六、袁伟缴纳房租的回单一份。证明袁伟最后一次缴纳房租的时间是2014年3月12日，滁州市琅琊国有资产运营有限公司诉称拖欠一年房租无依据。
上述六组证据经滁州市琅琊国有资产运营有限公司质证，对证据一真实性无异议；对证据二真实性不认可，应当提供发票；对证据三真实性无异议，证明目的不认可，认为照片中反映的违建并不是滁州市琅琊国有资产运营有限公司所建，也无执法权力，且认为违建并不影响袁伟经营；对证据四真实性无异议，因袁伟违约，不交付租金，滁州市琅琊国有资产运营有限公司有权要求解除合同；对证据五由法院核实，证明目的不认可；对证据六的真实性庭后核实，即使是真的，袁伟也构成违约。上述六组证据经曹亭亭质证，对证据均称不清楚。上述六组证据经滁州百姓缘药品零售连锁有限公司质证，对证据均称不清楚。
第三人曹亭亭举证了2013年9月10日房屋租赁合同一份，证明滁州市菱溪北路368号小区大门南第六间门面楼上楼下各一间是从袁伟手中租过来的。
上述证据经滁州市琅琊国有资产运营有限公司质证，对真实性有异议，不知道这份租赁合同的存在。上述证据经袁伟质证，对真实性无异议。
第三人滁州百姓缘药品零售连锁有限公司举证了网上转账汇款电子回单两份，证明滁州百姓缘药品零售连锁有限公司向袁伟支付了2014年和2015年房租。
上述证据经滁州市琅琊国有资产运营有限公司质证，对真实性有异议。上述证据经袁伟质证，对真实性无异议。
本院认为：滁州市琅琊国有资产运营有限公司举证的三组证据，袁伟举证的证据一、六，第三人曹亭亭及滁州百姓缘药品零售连锁有限公司举证的证据符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认。袁伟举证的证据二不能够证明其支付房屋装修费217000元，本院对其证明效力不予确认。袁伟举证的证据四能够证明双方存在租赁关系，租赁时间为五年，但不能够证明租赁房屋的装修残值为130200元，本院对其证明目的不予确认。滁州市琅琊国有资产运营有限公司对袁伟举证的证据五的真实性不认可，且袁伟未提供充分证据加以佐证其真实性，本院对其证明效力不予确认。
依据上述有效证据，并结合庭审调查，本院查明如下事实：
2012年11月5日，滁州市琅琊国有资产运营有限公司作为甲方，袁伟作为乙方签订一份《房屋租赁合同》，约定：滁州市琅琊国有资产运营有限公司将位于滁州市菱溪北路368号菱溪小区大门南侧一层二间和二层六间门面房，出租给袁伟使用。第二条、租赁期限。租赁合同期五年，自2012年12月1日起至2017年11月30日止。第三条、租金及支付方式。1、第一年租金贰拾陆万元。自第二年起每年租金在上一年基础上递增10%。即第一年租金贰拾陆万元；第二年租金贰拾捌万陆仟元；第三年租金叁拾壹万肆仟陆佰元；第四年租金叁拾肆万陆仟零陆拾元；第五年租金叁拾捌万零陆佰陆拾陆元。2、乙方应在合同签订当日支付第一年总租金，并同时缴纳合同履约保证金陆万伍仟元。剩余年租金于每年11月1日前支付，逾期支付当期租金，每推迟一天，乙方应按本合同租金总额千分之二支付违约金。逾期一个月不支付当期租金的，甲方有权解除合同，所造成的如何损失由乙方负责。合同期满，乙方履行全部合同约定义务并经甲方验收交回租赁物后，甲方将履约保证金全额退还乙方，不计利息。第四条、甲方的权利和义务。2、乙方有违约行为，甲方有权终止租赁关系，提前收回房屋的权利……第六条、租赁标的的维护、维修、装潢。2、乙方如经营需要，需对房屋进行装潢，由乙方书面提出申请并注明装修事项，经甲方书面同意后，进行装潢，费用由乙方承担。产生的税收必须在琅琊区税务局缴纳。合同终止后，乙方无偿将房屋交付给甲方，甲方不给予任何补偿费用。第八条、违约责任。3、乙方因拖欠房租、甲方违约或不执行政府决定，甲方有权提前收回房屋。袁伟于签订合同时支付滁州市琅琊国有资产运营有限公司履约保证金65000元，并支付了2014年5月31日前的房租。
另查，袁伟将其承租的滁州市琅琊国有资产运营有限公司的房屋中的位于滁州市菱溪北路368号菱溪苑小区南第六间门面房（楼上楼下各一间）转租给曹亭亭，并将其承租的滁州市琅琊国有资产运营有限公司的房屋中的位于滁州市菱溪北路368号菱溪苑小区南第二间门面转租给滁州市百姓缘药品零售连锁有限公司。
本院认为：综合双方当事人举证、质证，本案的争议焦点为：滁州市琅琊国有资产运营有限公司的诉讼请求是否应当得到支持，袁伟要求滁州市琅琊国有资产运营有限公司赔偿袁伟租赁期间内装修残值损失130200元的反诉请求是否应当得到支持。
滁州市琅琊国有资产运营有限公司与袁伟在平等自愿的基础上签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，该协议不违反法律强制性规定，合法有效。合同签订后，滁州市琅琊国有资产运营有限公司将房屋交给袁伟，袁伟亦对房屋进行了装潢，实际使用了房屋，双方应严格按约履行。袁伟未按双方约定支付2014年6月1日之后的房租，构成违约。滁州市琅琊国有资产运营有限公司无行政执法权，本院对袁伟辩称滁州市琅琊国有资产运营有限公司不能拆除其承租房屋门前的违法建筑存在过错，袁伟违约非主观恶意行为，不予采纳。双方约定逾期一个月不支付当期租金的，滁州市琅琊国有资产运营有限公司有权解除合同。滁州市琅琊国有资产运营有限公司要求解除双方于2012年11月5日签订的《房屋租赁合同》，本院予以支持。曹亭亭转租了出租房屋中位于滁州市菱溪北路368号菱溪苑小区南第六间门面房（楼上楼下各一间），滁州市百姓缘药品零售连锁有限公司转租了出租房屋中位于滁州市菱溪北路368号菱溪苑小区南第二间门面，并实际使用。在袁伟返还房屋时，曹亭亭、滁州市百姓缘药品零售连锁有限公司有义务协助让出房屋。袁伟已缴纳2014年5月31日前的房租，还应当支付滁州市琅琊国有资产运营有限公司自2014年6月1日起至实际返还房屋日止的房租（2014年6月1日至2014年11月30日的租金为143000元；2014年12月1日至2015年11月30日，按年租金314600元计算；2015年12月1日至2016年11月30日，按年租金346060元计算）。滁州市琅琊国有资产运营有限公司主张的违约金68640元过高，袁伟申请本院对违约金进行调整，本院依法调整为第二租赁年度的半年租金143000元的10%即14300元。
关于袁伟反诉请求滁州市琅琊国有资产运营有限公司赔偿装修残值损失130200元的问题。袁伟有违约行为，滁州市琅琊国有资产运营有限公司有权终止租赁关系，提前收回房屋。双方约定合同终止后，袁伟无偿将房屋交付给滁州市琅琊国有资产运营有限公司，滁州市琅琊国有资产运营有限公司不给予任何补偿费用，本院对袁伟的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）滁州市琅琊国有资产运营有限公司与被告（反诉原告）袁伟于2012年11月5日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告（反诉原告）袁伟于判决生效后三十日内返还原告（反诉被告）滁州市琅琊国有资产运营有限公司所有的位于滁州市菱溪北路368号菱溪苑小区大门南侧一层二间和二层六间门面房，第三人曹亭亭、滁州市百姓缘药品零售连锁有限公司协助被告（反诉原告）袁伟返还上述房屋；
三、被告（反诉原告）袁伟于判决生效后三十日内支付原告（反诉被告）滁州市琅琊国有资产运营有限公司自2014年6月1日起至实际返还房屋日止的房租（2014年6月1日至2014年11月30日的租金为143000元；2014年12月1日至2015年11月30日，按年租金314600元计算；2015年12月1日至2016年11月30日，按年租金346060元计算）及违约金14300元。
四、驳回原告（反诉被告）滁州市琅琊国有资产运营有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）袁伟的反诉请求。
如果被告袁伟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7610元，由原告（反诉被告）滁州市琅琊国有资产运营有限公司负担3590元，被告（反诉原告）袁伟负担4020元。反诉案件受理费2900元，由被告（反诉原告）袁伟负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 长 汪 涛
审 判 员 弓家旺
人民陪审员 李光元
二〇一五年十月二十七日
代理书记员 贾 瑶
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。