安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宜民一终字第01250号
上诉人（原审原告、反诉被告）：安庆市锦通数码技术有限责任公司。
法定代表人：吴少安，该公司董事长。
委托代理人：徐光奇，安徽中皖律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：中国平安财产保险股份有限公司安徽分公司。
负责人：王兵，该分公司总经理。
委托代理人：查玲莉。
委托代理人：刘天峰，安徽安联律师事务所律师。
上诉人安庆市锦通数码技术有限责任公司（以下简称锦通数码公司）因与上诉人中国平安财产保险股份有限公司安徽分公司（以下简称平保安徽公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省安庆市迎江区人民法院（2014）迎民一初字第00451号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年9月29日在本院公开开庭审理了本案。上诉人锦通数码公司的委托代理人徐光奇，上诉人平保安徽公司的委托代理人查玲莉、刘天峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：被告因其下属平保安庆公司办公需要，于2009年4月30日与原告签订房屋租赁合同，合同约定原告将安庆市菱湖南路189号一楼门面房及6-7层出租给被告使用，租赁期限自2009年5月1日至2014年4月30日（原告于租期起始之日前免费提供2个月装修期），年租金为320000元；合同第十六条约定：租赁期间，双方都不能借故解除合同，如原告确需解除合同，应提前两个月通知被告，双倍返还定金并赔偿被告的装修费用，如被告确需退房的，应提前两个月通知原告，并以定金赔偿原告所造成的损失。2010年4月29日原、被告就该楼第八层的租赁又订立了一份租赁合同，约定租赁期限自2010年5月1日至2014年4月30日（原告于租期起始之日前免费提供2个月装修期），年租金81800元。该合同第十六条约定的内容与前一份租赁合同一致。两份租赁合同虽均有定金赔偿的约定，但双方并未洽谈定金事宜，被告也未交付定金。2010年12月被告在租赁房屋门前安放了麒麟、狮子工艺石雕各一对，石雕购置价及安装费共计18000元。因平保安庆公司业务发展，租赁房屋不能满足其经营需要，2013年1月28日被告与安徽雨润地华置业发展有限公司另行签订了租赁合同，2013年7月19日被告搬离原告出租的房屋，被告搬迁物品过程中，对其安放在租赁房屋门前的麒麟、狮子石雕进行搬离时，原告阻止其搬离。现该石雕工艺品仍在原告处。另查明：原、被告第一份租赁合同的租金被告已支付了四整年，第二份租赁合同的租金被告已支付三整年。被告提前搬离承租的房屋，原告先后在出租房屋门前及安庆晚报上发布房屋招租的信息，该房屋至今未能向第三人出租。
原判决认定上述事实的证据有：租赁合同二份、房产证、迁址公告、2013年9月12日《安庆晚报》刊登的招租公告、营业执照、组织机构代码证、被告与安徽雨润地华置业发展有限公司签订的房屋租赁合同、关于平保安庆公司变更营业场所的请示、安庆市迎江区博宏电脑经营部出具的情况说明、照片、发票、水、电、垃圾处理费收据、收款收据。
原审法院认为：本案争议的焦点为：一、被告能否提前解除租赁合同？二、被告提前解除租赁合同，对造成原告的损失如何赔偿？三、原、被告房屋租赁的起算点如何计算？四、被告要求返还工艺石雕能否支持？
针对第一个焦点，原、被告两份租赁合同的第十六条均约定：租赁期间，双方都不能借故解除合同，如原告确需解除合同，应提前两个月通知被告，双倍返还定金并赔偿被告的装修费用，如被告确需退房的，应提前两个月通知原告，并以定金赔偿原告所造成的损失。该约定赋予了双方合同解除权，故被告提前解除合同有合同依据。针对第二个焦点，从本院已认定的被告的证据看，被告至迟在2013年6月8日通知原告解除合同已成事实，至于通知的形式，可以是口头的，也可以是书面的。再结合被告搬离前原告在出租房屋张贴招租广告的行为，可以推定原告对被告解除合同是予以认可的。租赁合同第十六条对一方提前解除合同的赔偿虽作了约定，但合同实际履行中，原告并未收取定金，双方甚至对定金的数额亦未作约定，故合同关于提前解除合同的损失赔偿是约定不明的；被告提前解除租赁合同，必然给原告带来租金的损失，原告另行出租必然需要一定的时间，原告至今未能出租成功，这其中有各种因素的影响，被告提前退租也系其因素之一，因此被告应适度赔偿原告的租金损失，其赔偿数额酌定为二个月的租金较为合理。针对第三个焦点，两份租赁合同均约定了两个月的免费租赁期，该两个月是否包含在租赁期限内，是双方的争议点，根据双方的约定“原告于租期开始前免费提供两个月的装修期”，而另一方面，双方对租期的开始时间又有明确的约定（分别是2009年5月1日和2010年5月1日），按一般通常理解两个月的免租金装修期在租赁期间之外，即原告在签订合同之前已将租赁的房屋交付被告装修，被告应付租金的起算点应是5月1日，故本案被告的租金交付至2013年4月30日。被告于2013年7月19日搬离承租场地，对2013年5月1日至2013年7月19日实际发生的租金，被告应支付原告。针对第四个焦点，麒麟、狮子工艺石雕系被告合法财产，原告阻止被告将该财产搬离自行占用，侵害了被告的财产权，现该财产仍存在，返回财产可以实际履行，故对被告要求原告返还麒麟、狮子工艺石雕的诉求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条之规定，原审判决：一、原告（反诉被告）安庆市锦通数码技术有限责任公司与被告（反诉原告）中国平安财产保险股份有限公司安徽分公司的租赁合同于2013年7月19日解除；二、被告（反诉原告）中国平安财产保险股份有限公司安徽分公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）安庆市锦通数码技术有限责任公司自2013年5月1日至2013年7月19日的租金88173元，并赔偿原告损失66967元；三、原告（反诉被告）安庆市锦通数码技术有限责任公司于本判决生效后七日内返还被告（反诉原告）中国平安财产保险股份有限公司安徽分公司麒麟、狮子工艺石雕各一对；四、驳回原告（反诉被告）安庆市锦通数码技术有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费7330元减半收取3665元，由原告安庆市锦通数码技术有限责任公司负担2000元，被告中国平安财产保险股份有限公司安徽分公司负担1665元（该款已由原告预缴，被告于本判决生效后七日内直接支付给原告），反诉案件受理费175元，由反诉被告安庆市锦通数码技术有限责任公司负担（该款已由反诉原告预缴，反诉被告于本判决生效后七日内直接支付给反诉原告）。
宣判后，锦通数码公司、平保安徽公司均不服，向本院提起上诉。锦通数码公司上诉称：1、在合同租期届满前，被上诉人并未提出解除租赁合同，认定被上诉人口头通知解除《房屋租赁合同》没有依据。在2013年6月8日前，被上诉人下属安庆公司的工作人员确实告知上诉人，被上诉人已为安庆分公司另选办公地址，安庆分公司将于2013年7月19日前搬走。但该“告知”首先不是被上诉人自己或者授权委托人员向上诉人作出意思表示的，其实这也不是明确的“解除合同”的意思表示，不产生合同解除的法定效力。被上诉人要解除合同，依法必须向上诉人明确通知。在得知被上诉人将违约不再继续租赁使用房屋时，上诉人为降低违约所造成的经济损失，张贴广告向其他人招租，仅为依法履行出租人降低损失的义务，不构成默认被上诉人解除合同。原审以上诉人张贴广告向其他人招租行为，认定“至迟在2013年6月8日通知原告（上诉人）解除和已成事实”，并推定上诉人对“解除合同是予以认可的”，显然违背法律对“合同解除”基本要件的规定。二、被上诉人履行《租赁合同》违约，应依法赔偿上诉人的实际损失，上诉人原审诉讼请求应获支持。被上诉人实际缴纳租金为2014年3月30日前，2013年7月19日搬走停止使用租赁房屋，上诉人虽经努力，房屋仍然没有出租出去，至2014年4月30日合同届满，上诉人的实际损失为401800元（一年租金），该损失完全系被上诉人履行《租赁合同》违约造成的，被上诉人应依法承担赔偿责任。如果将单方违约事实都按解除合同处理，显然不能公正的维护守约方的合法权益。请求二审法院撤销原判，依法改判。
平保安徽公司在庭审中辩称：原审判决合同是否解除及损失认定判决正确。1、平安公司已经履行合同解除的义务，上诉人上诉称未履行通知义务不符合事实，2013年4月24日送达了房屋退出通知，2013年8月29日搬迁结束。如果答辩人没有提前退房，锦通数码公司也不会提前贴出招租通知；2、关于租金损失缺乏事实与法律依据，上诉人房屋无法满足分公司业务需要，答辩人提前两月通知，解除是协商结果，合同第16条约定了提前解除合同赔偿是不明确的，根据合同法规定，合同约定提前二个月就是给对方合理时间准备搬迁，原审判决依据二个月的租金赔偿损失公平合理，上诉人房屋能否在二个月内出租应遵循可预见的规则。请求二审驳回上诉人锦通数码公司的上诉理由。
平保安徽公司上诉提出：1、原审判决认定被上诉人在签订合同之前已将租赁的房屋交付上诉人装修，上诉人应付租金的起算点是5月1日，上诉人的租金交付至2013年4月30日的事实错误。上诉人与被上诉人分别于2009年4月30日、2010年4月29日签订《房屋租赁合同书》，上述合同第二条均规定，被上诉人于租期起始之日起免费提供2个月装修期。同时，合同第五条均约定被上诉人于5月1日前向上诉人交付出租房屋。原审庭审中，被上诉人提交了一份补充合同，拟证明签订合同前被上诉人已将房屋交付给上诉人，但该份证据未被原审法院采信，即被上诉人未提供任何证据证明其在合同签订前两个月已将出租房屋实际交付上诉人装修、使用。原审判决未审查合同履行情况，仅根据《房屋租赁合同书》第二条的文字约定推定两个月的免租金装修期在租赁期间之外，违背生活常识。由于被上诉人在原审中只主张赔偿损失，而未主张支付租金，故上诉人未提供租金起算点的相关证据。原审判决送达后，上诉人调取了2009年5月19日由被上诉人出具给上诉人的租金发票，其中明确记载了“半年2009.7.1-2010.1.1”，该份发票足以证明被上诉人根本未在租赁合同签订前向上诉人交付租赁房屋，租金的起算点为2009年7月1日，上诉人的租金已交付至2013年6月30日。故原审判决认定上诉人的租金交付至2013年4月30日是错误的。2、原审超出被上诉人诉求进行判决，违背了“不告不理”的民事诉讼原则，属程序错误。被上诉人原审诉求只要求上诉人赔偿其停止租赁房屋的经济损失401800元，而未向上诉人主张应付未付租金。原审判决在部分支持了被上诉人赔偿损失的诉求之外，又判决上诉人向被上诉人支付2013年5月1日至2013年7月19日的租金88173元，显然超出了被上诉人的诉求范围，违背了“不告不理”的民事诉讼原则。请求二审法院撤销原判，依法改判。
锦通数码公司在庭审中辩称：1、关于双方合同租期计算，有合同书明确约定，上诉人认为免费提供2个月装修期是在5月1日之后是上诉人自己单方理解；2、一审提出要求赔偿经济损失包含使用期和未使用期，合同一年可实现的租金收益作为整个赔偿，原审判决一方面考虑到起诉请求的合理因素，另一方面存在合同履行情况，作为当事人，不是完全认可，因为我们要求40万余元赔偿，请求二审法院按照原审诉讼请求判决，上诉人的上诉理由不能成立，请求法院驳回平保安徽公司上诉理由。
二审庭审中平保安徽公司提交锦通数码公司出具给平保安徽公司的租金发票，证明双方的租金的起算点为2009年7月1日，而非2009年5月1日。锦通数码公司在庭审中质证认为，该发票是税务机关根据平保安徽公司提供的信息开具的，不能达到证明目的。本院认证意见为：该证据只能证明平保安徽公司向锦通数码公司缴纳2009年7月1日至2010年1月1日的房屋租金，不能达到租金的起算点为2009年7月1日。
二审庭审中锦通数码公司复核二份租赁合同，认为出租房屋期限约定明确，二个月装修免租期应在合同租期的起始之日前。另关于合同第十六条约定，双方不得借故解除合同，解除合同应提前两个月告知对方，现平保安徽公司未按合同约定要求解除合同，应赔偿锦通数码公司的损失。平保安徽公司在庭审中质证认为，合同中虽约定了起始之日前免费提供二个月装修期，但锦通数码公司未提交证据证明租赁屋已在租赁起始之日前已交付给平保安徽公司使用，故二个月装修免租期应在合同约定的租期内。平保安徽公司解除行为符合合同第十六条约定，不应承担赔偿损失的责任。本院认证意见在理由部分阐述。
本院认为，综合各方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、原判决认定锦通数码公司于2013年6月8日已认可平保安徽公司解除合同有无事实依据。2、原判决对锦通数码公司要求平保安徽公司赔偿因违约造成的损失401800元未予支持是否正确。3、原判决认定平保安徽公司应付租金的起算点为5月1日是否正确。4、原判决平保安徽公司向锦通数码公司支付租金88173元是否超出了锦通数码公司的诉讼请求。
（一）关于原判决认定锦通数码公司于2013年6月8日已认可平保安徽公司解除合同有无事实依据的问题。根据双方签订的《房屋租赁合同书》第十六条约定，合同一方不得借故解除合同，如果确需解除合同的，应提前两个月告知对方，该约定赋予了双方合同解除权。从平保安徽公司提交的证据和双方当事人的陈述，锦通数码公司对平保安庆公司的职工早在两个月前通知退房是予以认可的，但认为该单位的职工无权代表平保安徽公司作出任何意思表示。后锦通数码公司于2013年6月在租赁场所对外发布了租赁房屋的出租信息，从锦通数码公司的行为可以看出，其对平保安徽公司解除合同是予以认可的，该合同解除已成事实。原判决认定锦通数码公司于2013年6月8日已知晓并认可平保安徽公司解除合同是有事实依据的，并无不当。（二）关于原判决对锦通数码公司要求平保安徽公司赔偿因违约造成的损失401800元未予支持是否正确的问题。因锦通数码公司对平保安徽公司在2013年6月8日解除合同的事实已予以认可，故依据租赁合同第十六条的约定，平保安徽公司应以定金赔偿锦通数码公司的损失，由于双方对定金的数额未作约定，且平保安徽公司提前解除合同必然给锦通数码公司带来租金的损失，故原判决酌定平保安徽公司以两个月的房屋租金来赔偿锦通数码公司的损失适当。（三）关于原判决认定平保安徽公司应付租金的起算点为5月1日是否正确的问题。根据合同约定，平保安徽公司租赁房屋的起始时间分别为2009年5月1日和2010年5月1日，并约定锦通数码公司于租期起始之日前免费提供二个月装修期。锦通数码公司应在5月1日之前将房屋交付给平保安徽公司，如迟于上述时间交付，可将合同有效期延长，并经双方签字确认。现平保安徽公司未提交证据证明两个月装修免租期是在5月1日之后，且又未提供双方签字确认的内容，故原判决认定应付租金的起算点为5月1日并无不当。（四）关于原判决平保安徽公司向锦通数码公司支付租金88173元是否超出了锦通数码公司的诉讼请求的问题。锦通数码公司在一审起诉时，其损失的计算是以一年可实现的租金收益来计算的，现原审法院查明，平保安徽公司于2013年7月19日搬离出租屋，对2013年5月1日至2013年7月19日实际发生的租金，平保安徽公司应支付给锦通数码公司，该部分租金应属损失的部分，原判决并未超出诉讼请求范围，程序并无不当。二上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7004元，由安庆市锦通数码技术有限责任公司负担5000元，中国平安财产保险股份有限公司安徽分公司负担2004元。
本判决为终审判决。
审判长 周大庆
审判员 江 韵
审判员 胡 毅
二〇一四年十一月十八日
书记员 严 正
附相关法律条文：第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院审理上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原决、裁定。