襄阳市樊城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂樊城柿民初字第00092号
原告襄阳住房XX管理中心（以下简称XX中心）。
被告朱某某
原告XX中心诉被告朱某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月21日立案受理后，依法组成由审判员马胜明担任审判长，审判员毛清国、人民陪审员段占琴参加的合议庭，于2014年4月4日公开开庭进行了审理。原告XX中心及其委托代理人高某某，被告朱某某经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告XX中心诉称，2008年2月1日，襄樊市XX银行股份有限公司将其所有的位于樊城区XX路门面房XX号出租给被告朱某某用于做美容护肤使用。约定：租期为不定期租赁，租金每月650元，每月前10日内支付租金，若甲方需要，有权随时收回房屋，违约金为当期租金的万分之四，逾期支付租金超过两个月的，襄樊XX银行股份有限公司有权解除合同等。2012年5月9日襄樊市XX银行股份有限公司改名为XX银行XX分行。2010年12月29日襄樊市XX银行、中国XX业监督委员会襄樊XX分局将该租赁合同中房屋所占有的土地（地籍号XX）及地上附着物整体转让给原告，本案租赁合同出租房的权益也依法转给了原告，襄樊市XX银行为该转让行为已给被告发文通知到，被告从2012年1月开始拖欠租金至今，因此请求判令被告立即搬出樊城区XX路XX号门面房，并恢复原状；赔偿原告租金损失13650元（2012年1月至2013年9月共21个月×650元），并支付从2012年1月起至2013年9月逾期交付租金的违约金12012元；被告承担本案的诉讼费及律师代理费。
被告朱某某辩称，不交房租不是我们的错，我们房租一直交到2011年12月份，2012年2月份，住房XX中心过来人说房租要涨三倍，而且在我们没有达成一致意见的情况下给我们断电，还欺诈我们说要在此施工。因为断电，我们无法经营，失去了唯一的生活来源，所以是原告违约在先，在租赁期内，他们不得单方面随意提高租金，并赔偿因停电所造成的实际损失。
经审理查明，2008年2月1日，襄樊市XX银行股份有限公司与朱某某签订房屋租赁合同一份，合同约定：襄樊市XX银行股份有限公司将位于樊城区XX路门面房XX号租赁给被告朱某某经营使用，房屋租赁期限自2008年2月1日起，因襄樊市XX银行股份有限公司随时在此施工建设，故本合同截止时间具有不确定性，具体截止时间襄樊市XX银行股份有限公司提前一个月书面通知朱某某；每月租金650元，被告应在每个月前10日内以现金方式支付当月全部租金，本合同签订后三日内被告支付押金1500元；本合同无固定期限，如襄樊市XX银行股份有限公司需要有权随时收回房屋，襄樊市XX银行股份有限公司在收回房屋时提前一个月通知朱某某；朱某某不按时支付租金费用的，每延迟一日，须向襄樊市XX银行股份有限公司支付当期租金万分之四的违约金。合同签订后，原告按约定将房屋交给被告承租。2010年12月29日，中国XX监督管理委员会XX监管分局和襄樊市XX银行作为甲方，与乙方襄樊住房XX管理中心签订国有土地使用权转让合同，甲方将位于襄樊市樊城区XX路中段（地籍号XX）土地及地块范围内现有的建筑物、构筑物及附着物的所有权随土地使用权同时转让给乙方，并办理了国有土地使用权证书。2012年4月6日，XX中心书面通知朱某某解除该房屋租赁合同，主要内容为：自本通知之日起，您我之间的不定期房屋租赁关系解除，请您在收到本书面通知后30日内（最迟在2012年5月5日前）搬出上述租赁房屋，并缴纳2012年1月至3月份房租。并将解除租赁合同通知书张贴于被告门面房上，但被告朱某某拒绝履行。2012年5月29日，原告XX中心委托湖北春园律师事务所向被告朱某某发出律师催告函，告知被告朱某某腾退房屋。解除租赁合同通知书及律师函当面送达被告朱某某，但朱某某拒绝签收。遂引起诉讼。
另查明，XX中心在取得了上述房屋所有权后，未与被告重新签订书面租赁合同。实际履行中，被告未按照原合同约定的时间交纳房屋租赁费，但被告按原合同约定的租金标准于2011年9月和2011年12月13日分两次向原告付清了2011年全年的租金，原告对被告未按照原合同约定的时间交纳2011年12月前租金的行为，未提出异议。现被告尚欠从2012年1月起至今的房屋租赁费。
还查明，2011年襄樊住房XX管理中心名称变更为襄阳住房XX管理中心。
本院认为，襄樊市XX银行股份有限公司与被告朱某某于2008年1月1日所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的规定，属有效合同。双方应严格按照合同的约定履行各自的义务。本案原告XX中心通过国有土地使用权转让合同成为本案所涉出租房屋的所有权人，即为房屋出租人，享有房屋租赁合同中的所有权利和义务。虽然原告与被告未重新签订书面租赁合同，但房屋所有权的变动并不影响原租赁合同的效力。原租赁合同对本案原、被告双方均有约束力。从租赁合同中第四条关于租赁期限约定“房屋租赁期限自2008年1月1日起，因甲方随时在此施工建设，故本合同截止时间具有不确定性，具体截止时间甲方提前一个月书面通知乙方”可以看出，合同截止期限不确定，为无固定期限合同。约定中“甲方随时在此施工”是本合同无固定期限的原因。从合同第六条第六款的约定“本合同无固定期限，如甲方需要有权随时收回房屋，甲方在收回房屋时提前一个月通知乙方。”进一步说明了此合同是无固定期限，所以甲方即本案原告享有合同的任意解除权，只需提前一个月通知乙方即本案被告即可。故对被告关于原告没有施工，所以合同不能解除的辩称理由，本院不予支持。原告XX中心将解除租赁合同通知书张贴于被告门面房上并委托湖北春园律师事务所向被告朱某某发出律师催告函，告知被告朱某某腾退房屋。解除租赁合同通知书及律师函当面送达被告朱某某，并由照片为证，故对于原告诉求被告搬出樊城区XX路门面房XX号共一间的请求，本院予以支持。由于原告于2012年4月6日书面通知被告解除房屋租赁合同，根据合同约定，解除合同需提前一个月通知被告，双方解除合同的日期应为2012年5月5日。从2010年12月29日原告受让给房屋之日起到被告付清了2011年12月31日止的房屋租金期间，原告对于被告没有按照原合同约定的时间交纳租金并没有提出异议，应视为原、被告双方在实际履行中对交付租金时间进行了变更。因此，原告按照原合同中关于租金交付时间的约定，认为被告有违约行为，从而要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。原告取得房屋权属后，被告应当履行向原告支付租金的义务。故被告应依合同约定支付从拖欠租金之日起至解除合同之日止，即从2012年1月1日起至2012年5月5日止的房屋租金2708.30元（650元÷30天×125天）。被告朱某某在合同到期后至今未交付租赁物，继续占用该房屋，其应缴纳此期间的租赁物占用费。此期间仍参照原约定租金的标准计算，被告应从2012年5月6日起至实际腾退房屋返还给原告之日止按每月650元向原告支付房屋占用费。原告要求恢复房屋原状的请求未提供证据证实，故对于此请求本院不予支持。被告辩称原告违约在先，及断电给其造成了经济损失，但未提供证据证实，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告朱某某于本判决生效之日起十五日内向原告XX中心返还位于樊城区XX路门面房XX号的房屋。
二、被告朱某某于本判决生效之日后十五日内支付原告从2012年1月起至2012年5月5日止的房屋租金2708.30元，并按每月650元向原告支付从2012年5月6日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费450元，由被告朱某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费，上诉人也可以直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 马胜明
审 判 员 毛清国
人民陪审员 段占琴
二〇一四年十月十日
书 记 员 罗庆宁