江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆民初字第4896号
原告江苏新城物业服务有限公司昆山分公司，住所地昆山市巴城镇通澄村十组，组织机构代码77866045-6。
负责人严政，该公司总经理。
委托代理人刘伟。
被告昆山三之三新城域幼儿园，住所地昆山市长江南路88号，组织机构代码56032109-9。
负责人沈祖玲，该单位园长。
委托代理人黄金晶。
原告江苏新城物业服务有限公司昆山分公司诉被告昆山三之三新城域幼儿园房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月29日受理后，依法由审判员徐伟独任审判，并于2014年1月7日公开开庭审理，后因案情复杂转为普通程序，由代理审判员邓丽红与人民陪审员钱晓红、吴兰娟共同组成合议庭，于2014年5月27日公开开庭进行了审理，原告委托代理人刘伟、被告的负责人沈祖玲及委托代理人黄金晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江苏新城物业服务有限公司昆山分公司诉称：根据原被告签订的《租赁合同》约定，被告向原告租赁位于昆山新城域花园小区内的房屋用于开办幼儿园，房屋面积5097.92平方米。被告在合同履行过程中，自2012年8月15日起拒绝向原告支付房租并拖一年有余，期间经原告再三催收，被告均拒绝缴纳。根据《租赁合同》第四条约定：“乙方超过30天不缴纳房租的，甲方有权无条件收回房屋”。基于此约定，原告于2013年9月29日向被告发送《解约函》，宣告《租赁合同》自解约函寄出之日起解除，并要求被告于解约函发出之日起解除，并要求被告于解约函发出之日其25日内搬离房屋，被告至今仍未搬出。现原告诉至法院要求：1、判令确认解除原被告签订的《租赁合同》；2、判令被告于《租赁合同》解除之日起10日内搬出原告房屋；3、判令被告向原告支付租金130000元；4、判令被告承担本案的诉讼费用。
被告昆山三之三新城域幼儿园辩称：2009年9月被告承租原告位于昆山新城域花园小区配套幼儿园房屋开办园所以来，该房屋一致存在严重的房屋主体结构渗水和内外墙剥落问题，经被告强烈要求，2010年暑假原告对房体内外表皮进行维修，可是维修效果不佳，当年冬天因化雪就有渗漏，内饰涂料多处被毁。经请求被告又屡次安排工人来补涂料，但仅是小面积刷刷补补，无济于事，2012年年初情况加重，墙体多处剥落，走廊铁栏杆因材质问题出现断裂状况，被告从事的是教育性行业，园所里都是两三岁的幼儿，这种状况时刻危及到孩子们的生命安全。为维护幼儿安全，被告仅采取紧急维护措施，但不是长久之策。原告的诉求实属片面之言，被告拒绝缴纳房租系履行同时履行抗辩权，是被告请求原告修缮房屋主体结构无果的无奈之举，希望法院驳回原告的各项诉请。
经审理查明，2009年9月，原告与被告签订《租赁合同》一份，约定如下：第一条，原、被告双方在平等、自愿的基础上，经协商一致，就原告将新城域配套幼儿园出租给被告，被告承租该房屋及场地等相关事宜，订立本合同；第二条幼儿园基本情况：1、原告出租给被告房屋及场地位于昆山市玉山镇新城域小区，2、原告出租的幼儿园占地约5097.92平方米，建筑面积约3319平方米，原告提供的房屋为毛坯并通水电，3、被告租用原告的房屋及场地用于开办幼儿园，幼儿园名称为“昆山三之三新城域幼儿园”；第三条租赁期限：1、房屋租赁期限为十五年，租赁时间为2009年9月1日至2024年8月15日，2、租赁期满后，原告不再出租该房屋被告，被告应无条件将房屋交给原告；第四条押金、租金及支付方式：1、原告鉴于被告开办幼儿园初期投资较大，根据双方约定，被告按照以下金额向原告支付租金：2009年8月15日前支付50000元，2010年8月15日前支付50000元，2011年8月15日前支付50000元，2012年3月15日前支付50000元，2012年8月15日前支付50000元，2013年2月15日前支付60000元，2013年8月15日前支付70000元，2014年2月15日前支付70000元，2014年8月15日前支付80000元，2015年2月15日前支付80000元等，2、合同租赁期限内租金总额为2650000元，3、租金实行先付款后租用的方式支付，被告不按规定时间缴纳房租的，原告有权无条件收回房屋，因被告原因提前终止合同的，原告不返还已收租金及押金，6、被告在合同签订之日向原告交纳人民币100000元的租房定金，该定金在原告将幼儿园移交给被告时转为房租与押金，押金为50000元，在被告结清水电费、电话费、有线电视费、网络费及其他相关费用、租赁房屋经原告验收合格后一次性归还；第六条装修与修缮：2、被告应合理使用其所承租的房屋及附属设施，不得对园舍主体结构作更改变动，不得对房屋的承重墙、承重梁、现浇板等进行破坏，否则原告有权终止与被告的合同，并要求立即负责修复，被告如需经营的需要要求改变房屋内部结构的，须事先征得原告书面同意，否则不得施工；第十条变更声明：经昆山新城创置发展有限公司与上海三育教育管理有限公司同意，双方于2009年9月1日签订的关于租赁昆山市玉山镇新城域小区内一所幼儿园的合同（“原合同”），自本合同发生效力之日起双方基于原合同所产生的一切权利义务均由江苏新城物业服务有限公司、昆山三之三新城域幼儿园概括转移和承受。
合同签订后，原告将房屋及场地出租给被告，原告确认被告已经按约付清2012年8月15日前应付的租金，被告又于2013年10月25日向原告支付租金60000元，于2013年12月9日支付租金60000元，于2013年12月17日支付租金70000元。原告于2013年9月29日向被告发送《解约函》，告知被告超过30天不缴纳房租的，原告无条件收回房屋，租赁合同自解约函发出之日解除，被告于解约函发出之日起25日内办理承租房屋并完成清理工作，另协商补缴租金事宜。被告确认收到上述解约函，并于2013年10月21日经由上海三育教育管理有限公司向昆山新城创置房地产有限公司出具回复函，言明：原告有义务修缮墙体结构所致安全问题，自2013年3月幼儿园墙体渗漏、多处剥落，并且开裂，走廊铁栏杆出现断裂，被告承诺按合同付款。后由于，原、被告双方对租赁合同履行产生矛盾，诉诸本院，引发本次纠纷。
另查明，被告系经昆山市教育局批准成立的全日制幼儿园，2012年11月20日经苏州市教育局评为2012年上半年度“苏州市优质幼儿园”，2012年12月26日，被苏州市卫生局列为“江苏省优质幼儿园卫生保健合格单位”，被告昆山市卫生局评审为“达到苏州市萌芽保健室A级标准的单位”。
上述事实有原告提供租赁合同、解约函、被告提供的回复函、通知的以及原、被告在庭审中的陈述予以证实。
本院认为：原告江苏新城物业服务有限公司昆山分公司与被告昆山三之三新城域幼儿园签订的租赁合同，系双方真实意思的表示，属合法有效，双方的权利义务应受法律之保护。关于被告尚欠租金，因原告在庭审中已确认被告付清庭审日前所有租金，故本院认为原告主张尚欠租金130000元无事实依据，不予支持。关于租赁合同解除与否，原告认为被告未按约支付租金超过30天，符合合同约定的解除条件，并据此要求解除合同；被告认为在收到原告解约函后，已提出异议，并因租赁房屋存在质量问题行使同时履行抗辩权。对此，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，不得擅自解除合同，具体理由如下：1、被告已经向原告履行了交付租金义务，原告亦接收截止本案诉讼之日的所有租金，双方实际已继续履行合同，并不会造成合同目的无法实现之后果；2、被告在合同履行过程中明确提出租赁物存在不符合合同用途的质量问题并要求维修，原告确认质量问题并已维修，从上述事实可以推断原告交付的租赁物在一定时间内并不符合约定用途，被告鉴于原告以上违约行为行使抗辩权并无不当；3、原、被告双方在合同中约定租赁用途为开办幼儿园，被告作为经批准设立的幼儿园，承载培育幼儿的社会责任，本案租赁合同的解除可能会对幼儿教育造成不良影响，扰乱社会稳定，损害社会公共利益。因此，根据我国合同法关于履行合同不得扰乱社会经济秩序、不得损害社会公共利益之原则，本案租赁合同不得解除，对于原告要求被告搬出租赁房屋的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十六条、第八十八条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定判决如下：
一、驳回原告江苏新城物业有限公司昆山分公司要求解除其与被告昆山三之三新城域幼儿园签订的租赁合同之诉讼请求。
二、驳回原告江苏新城物业有限公司昆山分公司要求被告昆山三之三新城域幼儿园搬出租赁房屋的诉讼请求。
三、驳回原告江苏新城物业有限公司昆山分公司要求被告昆山三之三新城域幼儿园支付租金130000元的诉讼请求。
案件受理费3060元，由原告江苏新城物业服务有限公司昆山分公司承担，此款原告已预交，本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 邓丽红
人民陪审员 钱晓红
人民陪审员 吴兰娟
二〇一四年五月二十八日
书 记 员 周雨茜
附页：
《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。