文书内容广东省广州市天河区人民法院p t ; ' ' > 民 事 判 决 书（2017）粤0106民初13397号原告：袁菊琴，女，1977年10月21日出生，汉族，住广东省广州市东山区。原告：孙玉平，男，1973年9月14日出生，汉族，住址同上。两原告共同委托代理人：袁娜娜、吴静屏，均系广东银德律师事务所律师。被告：柯培源，男，1985年11月7日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：潘文婷，女，1984年8月28日出生，汉族，住广东省雷州市。两被告共同委托代理人：陈明礼、陈明信，均系广东绅源律师事务所律师。原告袁菊琴、孙玉平诉被告柯培源、潘文婷合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告袁菊琴、孙玉平的共同委托代理人吴静屏，被告柯培源及其与被告潘文婷的共同委托代理人陈明礼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告袁菊琴、孙玉平共同诉称：原告与被告于2014年7月9日签订《租赁合同》，约定原告将位于广州市天河区新陶大街5号2207号的房屋出租给被告。后双方于2015年8月21日签订《房屋买卖合同》，原告以3480000元的价格将上述房屋出售给被告。双方签订买卖合同后，原告收取了被告的部分首期款，并按合同约定向银行还清剩余贷款，就在原告准备将上述房屋过户给被告时，上述房屋因原告牵涉的其他案件被广州市越秀区人民法院查封。因双方的《房屋买卖合同》无法继续履行，双方又无法就合同解除相关事项达成调解方案，被告于2015年12月7日向广州市天河区人民法院提起诉讼，要求原告承担违约责任。该案审理过程中，原、被告双方于2016年7月20日达成调解方案，被告同意原告在2016年11月20日前向被告支付950000元（包括首期款和违约金），放弃追究原告其他违�赔偿责任；原告同意由被告继续在上述房屋免费居住二年。由于上述房屋已经被广州市越秀区人民法院查封，广州市天河区人民法院无法在调解书上约定被告是否能够继续居住上述房屋，于是双方当事人就是否能免费居住的问题于2016年7月20日另行签订《协议书》，约定如原告未按调解书约定的期限付款，则被告可向法院申请执行，该协议书自原告违反调解书付款义务之日起失效。广州市天河区人民法院于2016年7月20日出具（2015）穗天法民四初字第1907号民事调解书。原告与被告签收上述民事调解书后，原告因资金未能及时到位，无法在2016年11月20日前向被告支付950000元，被告遂向法院申请强制执行，法院受理后以（2016）粤0106执11321号案立案执行。在被告申请强制执行期间，原告于2017年1月18日资金到位后，马上主动向法院一次性支付了执行款1185659元（包括被告申请执行的1159888元、迟延履行金及法院执行费）。根据《协议书》约定，原告未能按照（2015）穗天法民四初字第1907号民事调解书约定在2016年11月20日前向被告支付950000元的，被告可向法院申请执行，双方签订的被告可继续在上述房屋免费居住两年的《协议书》在2016年11月20日即归于无效。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定，“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”因此，《协议书》为附解除条件的合同。原告因资金未能及时筹足而无法于调解书约定的期限内（即2016年11月20日前）向被告支付950000元，导致被告向法院申请强制执行，从被告申请强制执行之日起，《协议书》的解除条件已成就，直接导致《协议书》失效。所以，被告在收取了（2016）粤0106执11321号案中的全部执行款1159888元（包括购房款800000元、违约金348000元、中介费及担保费损失11888元）后，已经不能再根据《协议书》而继续占用原告的房屋。被告在收取全部执行款项后应立即搬离上述房屋，并将该房屋交还原告。原告支付全部执行款后，多次与被告沟通要求其搬出房屋，但被告拒不搬出。为此原告还向广州市公安局天河区分局石牌派出所报警多次，警方也为此多次处理，但被告拒不理会，至今仍强行占住在上述房屋，不肯搬走。综上，原、被告在2016年7月20日签订的《协议书》是双方真实的意思表示，内容合法有效，具有法律约束力。原告因资金未能及时筹足的问题不能按该《协议书》约定的期间付款，导致被告申请强制执行，因此，《协议书》的解除条件已经成就，《协议书》已经失效，被告在收取全额执行款后仍然依据已经失效的《协议书》继续占用原告的房屋，于法无据、于理不合，被告的行为已经严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求判令：一、确认原、被告在2016年7月20日签订的《协议书》于2016年11月20日解除；二、两被告立即搬离原告的广州市天河区新陶大街5号2207号房并向原告支付房屋占用费（按月租金5400元的标准，从2016年11月21日起计至两被告实际搬离原告房屋之日止）；三、本案诉讼费用由两被告承担。被告柯培源、潘文婷共同辩称：原告起诉的事实、理由与客观事实不符，理由不成立。原告在起诉状中陈述的事实并不完整，根据相关民事调解书，如果原告在2016年11月20日前没有向被告支付950000元，则应该向被告支付115万多元。双方签订的《协议书》是双方的真实意思表示，是合法有效的，并不存在原告所称的失效。原告认为《协议书》已解除且要求被告立即搬离房屋，是违背双方合同约定且对被告的生活造成极大影响，请求法院驳回原告的诉讼请求，被告保留追究原告相关法律责任的权利。经审理查明：根据袁菊琴、孙玉平提交的《个人名下房地产登记情况查询证明》显示，广州市天河区新陶大街5号2207房（下简称案涉房屋）登记在袁菊琴、孙玉平名下，建筑面积为116.8137平方米。2014年7月9日，袁菊琴（出租方）与柯培源（承租方）签订了《租赁合同》，约定出租方将案涉房屋出租给承租方使用，租期从2014年8月1日至2016年8月1日止，租金为每月5000元，租金从第2年起每年递增200元等。后柯培源、潘文婷与袁菊琴、孙玉平签订了案涉房屋的《房屋买卖合同》，在该合同履行过程中双方产生纠纷，柯培源、潘文婷向本院提起诉讼，本院以（2015）穗天法民四初字第1907号案件立案审理。在该案审理过程中，双方当事人达成和解协议，本院根据双方当事人要求，于2016年7月20日作出了（2015）穗天法民四初字第1907号民事调解书，内容为：一、确认柯培源、潘文婷与袁菊琴、孙玉平于2015年8月21日签订的《房屋买卖合同》解除；二、袁菊琴、孙玉平于2016年11月20日前向柯培源、潘文婷支付950000元（开户行：广东南粤银行广州分行，账号：62×××78，开户名：潘文婷），逾�未付上述款项袁菊琴、孙玉平应向柯培源、潘文婷支付共计1159888元；三、柯培源、潘文婷放弃本案的其他诉讼请求，双方不得再以任何理由追究对方责任；四、本案受理费15240元减半收取7620元，由袁菊琴、孙玉平承担；保全费5000元，由柯培源、潘文婷承担。2016年7月20日，袁菊琴、孙玉平（甲方）与柯培源、潘文婷（乙方）还签订了《协议书》，内容为甲方与乙方房屋买卖合同纠纷一案[案号：（2015）穗天法民四初字第1907号]，双方已经达成调解方案，甲方除履行（2015）穗天法民四初字第1907号民事调解书确定的支付义务外，还同意由乙方免费继续居住在案涉房屋二年；为明确甲方将案涉房屋继续交由乙方使用期间双方的权利义务，特订立以下条款供双方共同遵守执行：一、甲方同意乙方在案涉房屋继续免费居住二年，即自2016年8月1日起至2018年8月1日止；若案涉房屋在本协议签订后二年内出现被法院拍卖执行且因拍卖执行需要过户给第三方的情况，乙方不得追究甲方任何违约责任；因出现前述情况导致乙方因另行解决居住问题所产生的所有经济损失，由乙方自行承担，甲方无须承担任何责任；……七、在乙方搬出房屋当天甲方退回乙方原缴交租赁押金10000元等。另，该《协议书》上手写约定，“九、甲方未按调解书约定期限付款的，乙方可向法院申请执行，双方签订的本协议自甲方违反调解书付款义务之日起失效。”后因袁菊琴、孙玉平未按照（2015）穗天法民四初字第1907号民事调解书内容履行义务，柯培源、潘文婷向本院申请强制执行，本院以（2016）粤0106执11321号案立案执行。该案执行过程中，孙玉平于2017年1月18日向本院缴付了1185659元，本院于同日向其开具了《广东省人民法院案款收据》。2017年8月7日，本院出具了（2016）粤0106执11321号《结案证明》，确认在执行过程中袁菊琴、孙玉平全额履行该案义务，该案全部执行完毕。现袁菊琴、孙玉平以《协议书》已解除，柯培源、潘文婷无权继续占用案涉房屋为由，向本院提起诉讼。诉讼过程中，柯培源、潘文婷确认已收到了袁菊琴、孙玉平在（2016）粤0106执11321号执行案件中支付的执行款，确认袁菊琴、孙玉平已按（2015）穗天法民四初字第1907号民事调解书履行完毕全部义务。袁菊琴、孙玉平主张其同意柯培源、潘文婷继续免费居住案涉房屋二年的前提条件是其只需向柯培源、潘文婷返还购房款800000元及支付违约金150000元，当该前提条件不能实现时，双方关于免费居住二年的约定作废。柯培源、潘文婷确认签订《协议书》后案涉房屋仍由其居住使用，但由于袁菊琴、孙玉平经常骚扰，影响其正常使用案涉房屋，故其于2017年4月已经没�在案涉房屋内居住，但其物品仍放置在案涉房屋，案涉房屋至今没有交还袁菊琴、孙玉平。袁菊琴、孙玉平主张依据双方签订的《租赁合同》约定，在2014年时案涉房屋的租金为5000元/月，而合同约定第二年起每年递增200元月租金，因此其主张自2016年11月21日起柯培源、潘文婷按照5400元/月的标准支付房屋占用费。柯培源、潘文婷认为其不需要向袁菊琴、孙玉平支付房屋占用费，且袁菊琴、孙玉平依据的《租赁合同》已因为双方签订《房屋买卖合同》而终止，因此在本案中袁菊琴、孙玉平再以《租赁合同》作为确定房屋占用费标准的依据是错误的，2016年7月20日双方签订的《协议书》是双方新的租赁合同，双方的权利义务应当以《协议书》约定为准。本院认为：柯培源、潘文婷与袁菊琴、孙玉平因《房屋买卖合同》而产生纠纷并诉至本院，后在（2015）穗天法民四初字第1907号案件审理过程中，双方当事人达成和解协议并由本院作出民事调解书予以确认。除此以外，双方当事人还签订了《协议书》，对柯培源、潘文婷继续免费居住在案涉房屋进行了约定。《协议书》第九条约定，“甲方未按调解书约定期限付款的，乙方可向法院申请执行，双方签订的本协议自甲方违反调解书付款义务之日起失效。”根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”据上规定，《协议书》即为附解除条件的合同，而合同解除的条件即为袁菊琴、孙玉平未按调解书约定期限付款。根据已查明的事实，（2015）穗天法民四初字第1907号民事调解书生效后，袁菊琴、孙玉平并未按照调解书内容于2016年11月20日前向柯培源、潘文婷支付950000元，柯培源、潘文婷因此向本院申请强制执行。在执行过程中，袁菊琴、孙玉平向本院缴付了执行款1185659元，（2015）穗天法民四初字第1907号民事调解书已执行完毕。因此，现袁菊琴、孙玉平根据《协议书》第九条约定，要求确认《协议书》自2016年11月20日起解除，该项诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。另，由于袁菊琴、孙玉平违反上述调解书约定期限未向柯培源、潘文婷支付950000元而导致《协议书》解除，但在此情况下袁菊琴、孙玉平要向柯培源、潘文婷支付1185659元，比原950000元多出235659元，远超案涉房屋二年的租金。因此，袁菊琴、孙玉平并未从上述违反约定期限支付款项的行为中获利，故并不属于上述法律规定中的“当事人为自己的利益不正当地促成条件成就”，并不视为《协议书》解除条件未成就。《协议书》于2016年11月20日解除，柯培源、潘文婷无权继续占用案涉房屋，因此，现袁菊琴、孙玉平要求柯培源、潘文婷搬离案涉房屋并支付自2016年11月21日起的房屋占用费，上述诉讼请求均合法有理，本院予以支持。对于上述房屋占用费的标准，袁菊琴、孙玉平�张按《租赁合同》约定，以5400元/月的标准计算；而柯培源、潘文婷则主张《租赁合同》已终止，不能作为确定房屋占用费标准的依据。对此，本院考虑到广州市房地产租赁市场租金情况及综合本案案情、从公平原则出发，参考《租赁合同》酌情判令柯培源、潘文婷按照5200元/月的标准向袁菊琴、孙玉平支付房屋占用费。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，判决如下：一、确认原告袁菊琴、孙玉平与被告柯培源、潘文婷签订的《协议书》于2016年11月20日解除；二、被告柯培源、潘文婷自本判决发生法律效力之日起30日内搬离广州市天河区新陶大街5号2207房；三、被告柯培源、潘文婷自本判决发生法律效力之日起30日内向原告袁菊琴、孙玉平支付房屋占用费（自2016年11月21日起计至被告柯培源、潘文婷搬离上述房屋之日止，按照每月5200元的标准计算）；四、驳回原告袁菊琴、孙玉平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费480元，由原告袁菊琴、孙玉平负担80元，被告柯培源、潘文婷负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判长王伟雄人民陪审员杨国峰人民陪审员许蔚琳二〇一七年九月二十九日书记员许丽凤罗小玲本判决书于年月日送达