广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终4162号
上诉人（原审被告）：莫骆生，男，1968年2月12日出生，汉族，住广东省阳春市。
被上诉人（原审原告）：吴水泉，男，1990年3月10日出生，汉族，住广东省云浮市云城区。
委托诉讼代理人：张春峰，广东保信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢金枚，广东保信律师事务所实习律师。
上诉人莫骆生因与被上诉人吴水泉房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初14790号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
莫骆生上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吴水泉的全部诉讼请求。事实和理由：一、莫骆生欠吴水泉50000元的欠条的形成时间是2015年12月20日，并非一审法院认定的2015年12月15日。二、莫骆生和吴水泉口头约定双方各自承担本次交易产生的税费，莫骆生欠吴水泉的房款应为50000元。三、中介告知莫骆生房产抵押给个人存在风险，建议莫骆生将房产抵押给银行，莫骆生才没有按照合同约定将房产抵押给吴亚军。四、吴水泉欺骗莫骆生车库是可以过户的，因旧证被注销且吴亚军女儿扣押不动产权证，导致车库不能过户至莫骆生的名下。且吴亚军拖欠二年的物业管理费，物业管理处可能收回车库。
被上诉人吴水泉辩称：莫骆生的上诉没有事实和法律的依据，请求予以驳回。2015年12月15日，双方签订的涉案合同第十七条约定莫骆生应当在出证后将房产证抵押给吴亚军直至房款还清为止。2016年1月7月，莫骆生写保证书再次保证房产过户至其名下后，莫骆生在2016年1月27日至2016年3月31日之间配合吴亚军办理抵押，如不配合视为违约，吴水泉有权提起诉讼。双方在两处文件中已经约定，莫骆生应当将房产证抵押给吴亚军直至莫骆生还清全部房款后才注销抵押，现在莫骆生违约，莫骆生应当将剩余房款付清吴水泉。
吴水泉向一审法院起诉请求：1.莫骆生立即支付吴水泉购房尾款6万元及利息（利息从起诉之日起计算）；2.莫骆生承担违约责任，吴水泉没收莫骆生定金人民币1万元。一审庭审中，吴水泉变更其上述第1项诉讼请求为：莫骆生支付购房尾款63000元及利息（利息的计算方法：按银行同期同类贷款利率计算，其中53000元从2015年12月15日起计算至实际付清之日止，另外1万元从起诉之日起计算至实际清偿之日止）。
一审法院认定事实：2015年12月15日，吴水泉父亲吴亚军（已去世）与莫骆生签订一份房屋买卖合同，约定：1.吴亚军将其位于中山市三乡镇侨兴花园38幢302房出售给莫骆生，价格为人民币283000元；2.莫骆生在签定合同时支付定金1万元，在国土局办理过户当天莫骆生支付首期款223000元，剩余楼款5万元，莫骆生于2017年12月15日前付清；3.合同签订后，若买方中途违约，则定金归卖方所有，若卖方中途违约，则卖方应双倍返还定金给买方；4.出证后新业主即莫骆生将房产抵押给原业主吴亚军，直至剩余楼款5万元还清为止，双方再到中山市国土局注销抵押登记手续。合同还约定了其他条款。同日，莫骆生向吴亚军支付了定金1万元，并书写了欠条一份，内容为：莫骆生确认因购买上述房产尚欠吴亚军5万元，定于2017年12月15日还清，并同意按银行房贷利率4厘支付利息给卖方。2015年12月20日，莫骆生向吴亚军支付了购房款人民币22万元，吴亚军出具了相应的收款收据给莫骆生。后双方到房管部门办理了上述房屋的产权过户手续，产权人已变更为莫骆生。2016年1月17日，吴亚军将新的房产证交给了莫骆生，莫骆生出具了一份保证书，内容为：莫骆生确认在2016年1月27日拿到上述房屋的产权证，并承诺在2016年3月31日前配合吴亚军到中山市国土局办理个人抵押，如有不配合视为违反合同处理。后莫骆生一直未到房管部门办理上述房屋的抵押登记手续，也未支付剩余的购房款53000元给吴亚军或吴水泉。2016年7月15日，吴水泉诉至一审法院，提出前述诉讼请求。诉讼中，莫骆生称当时旧的房产证上载明有车库的，是连同房屋一起出售的，但新的房产证并没有车库，故不同意支付剩余的购房款，也不同意为吴水泉办理房屋的抵押登记。吴水泉称车库只有使用权，没有产权的，也已实际把车库交给莫骆生使用。莫骆生也承认已实际接收了车库使用。
一审法院另查明：关于吴水泉与其父亲吴亚军继承纠纷一案，一审法院于2016年7月4日作出（2016）粤2071民初7588号民事调解书，其中一项调解内容为：吴亚军与莫骆生于2015年12月15日签订的房屋买卖合同的权利义务均由吴水泉继承。
一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。吴水泉父亲吴亚军与莫骆生签订的房地产买卖合同，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应恪守履行。吴亚军已去世，根据一审法院（2016）粤2071民初7588号民事调解书的内容，吴亚军与莫骆生在本案中签订的房屋买卖合同的权利义务由吴水泉继承，一审法院依法予以认定。吴水泉已依约履行了合同约定的义务，将产权过户到了莫骆生名下。莫骆生仅支付了购房款23万元（含定金1万元），尚欠购房款53000元。对于该尚欠的房款，虽然房屋买卖合同约定的支付时间为2017年12月15前，但同时约定莫骆生须协助吴水泉办理涉案房屋的抵押登记手续，作为尚欠房款的抵押担保，但莫骆生一直未协助吴水泉办理抵押登记手续，诉讼过程中也明确表示不同意办理，故对于尚欠的房款53000元，莫骆生应支付给吴水泉。莫骆生辩称当时旧的房产证上登记有车库，新房产证没有车库，故不同意支付剩余的房款，而吴水泉则确认车库只有使用权，没有产权。对此，一审法院认为，双方签订的房地产买卖合同并未约定交易的对象包括车库，莫骆生也没有证据证明旧的房产证上登记有车库，而且现吴水泉也已实际将车库交给莫骆生使用，故对于莫骆生的这一抗辩理由，一审法院不予采纳。对于吴水泉主张的逾期付款利息问题，因房屋买卖合同约定的房屋尾款的支付时间为2017年12月15日前，现尚未达到合同约定的支付时间，只是由于莫骆生未履行合同约定的抵押登记义务，吴水泉才有权要求提前收回房屋尾款，故逾期利息的起算时间可从吴水泉起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算。对于吴水泉要求没收定金1万元的诉讼请求，一审法院认为，定金1万元属于履约定金性质，现吴水泉已将房屋过户给了莫骆生，莫骆生也已支付了绝大部分购房款，定金已转化为购房款，故对于吴水泉的这一诉讼请求，一审法院不予支持。
综上，吴水泉的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，一审法院予以支持，对其不合理的诉讼请求，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、莫骆生应于一审判决发生法律效力之日起三日内清偿购房款人民币53000元及逾期付款利息（逾期付款利息的计算方法：按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年7月15日起计算至实际清偿之日停止）给吴水泉；二、驳回吴水泉的其他诉讼请求。案件受理费1300元，减半收取为650元（吴水泉已预付），由吴水泉负担150元，莫骆生负担500元，莫骆生应于一审判决发生法律效力之日起五日内将应承担的案件受理费500元支付给吴水泉。
本院二审期间，莫骆生围绕上诉请求向本院提交两份新证据：接受房产证的收据一份、涉案房屋欠缴物业管理费的说明一份。经庭审质证，吴水泉对以上两份证据的真实性、合法性及关联性均不确认。
本院另查明：双方2015年12月15日签订的房屋买卖合同第六条约定该次交易产生的税费由买方负责支付。莫骆生未对涉案房屋的物业管理费缴纳问题在一审时提起反诉。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。莫骆生与吴亚军签订的涉案合同是双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。双方对于莫骆生未能按约在2016年3月31日前办理涉案房屋抵押登记的事实没有异议。本案二审争议焦点为：一是涉案房产交易产生的税费如何承担，莫骆生尚欠吴水泉的房款总额为多少。二是莫骆生未按约定将涉案房产抵押给吴水泉应归责于哪一方，莫骆生是否应向吴水泉支付剩余购房款及利息。
关于争议焦点一，根据本院查明事实，双方已经在房屋买卖合同中约定房产交易产生的税费由买方（莫骆生）负担，现莫骆生主张双方对于税费承担的约定已经变更为各自承担交易产生的税费，莫骆生欠吴水泉房款应为50000元。本院认为，房产交易税费是房屋买卖合同的重要内容，对于合同内容的变更应有双方一致的意思表示，莫骆生主张税费的承担方式变更，但未提供证据证明双方就税费承担变更已经协商一致，本院对莫骆生该项主张不予采信，认定莫骆生欠吴水泉的房款总额为53000元。
关于争议焦点二，莫骆生主张其未按约将涉案房产抵押的原因有三，一是中介要求其将涉案房产抵押给银行，但莫骆生没有提供相应的证据予以证明，对其该项主张本院不予采信，即使是因为中介的误导导致莫骆生未能如期将涉案房产抵押，根据合同的相对性，莫骆生也应就其违约行为向吴水泉承担相应的违约责任。二是因为吴水泉未能按照约定将车库过户给莫骆生，总房价款应该减少，莫骆生才拒绝支付剩余房款。本院查明，涉案房屋买卖合同中没有约定转让标的包括车库，吴水泉在一审及二审庭审中均否认转让标的包括车库，莫骆生也未能提供其他证据证明房屋买卖合同的标的包括车库，莫骆生主张因车库不能转让要求减少房价款，拒绝支付剩余房款的主张本院不予采信。三是因为吴水泉未按约交清涉案房产的物业管理费，莫骆生才拒绝支付剩余房款。因二审案件是在一审案件的审理基础上进行审理，是对一审案件已经审理但仍有争议的部分进行处理，因涉案房屋尚欠物业管理费与本案房屋买卖关系属于不同的法律关系，不属于本案的审理范围，本院不作审理，莫骆生可以另循途径解决。综上，一审法院判令莫骆生清偿购房款人民币53000元及逾期付款利息并无不当，本院予以维持。
综上，莫骆生的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元（上诉人莫骆生已预交），由上诉人莫骆生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 刘 通
代理审判员 马燕清
二〇一七年一月十一日
书 记 员 龙战江
高丽