江西省宜春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣09民终1545号
上诉人（原审被告）:江西大顺房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区桃园安居小区综合楼南区6栋2楼。统一社会信用代码：91360100672426813H。
法定代表人：程南平，该公司经理。
委托诉讼代理人：罗来章，江西剑石律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:聂新明，男，1956年2月22日出生，汉族，江西省铜鼓县人，退休职工，住江西省铜鼓县。
被上诉人（原审原告）:赖筱玲，女，1958年11月21日出生，汉族，江西省铜鼓县人，退休职工，住江西省铜鼓县。
委托诉讼代理人：聂新明，系赖筱玲丈夫。
上诉人江西大顺房地产开发有限公司（以下简称大顺公司）与被上诉人聂新明、赖筱玲商品房预售合同纠纷一案,不服江西省铜鼓县人民法院（2017）赣0926民初327号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2017年12月15日公开进行了审理，上诉人大顺公司委托诉讼代理人罗来章与被上诉人聂新明以及赖筱玲委托诉讼代理人聂新明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大顺公司上诉请求：1、撤销一审判决依法按照本案的实际情况对双方的争议重新判决；2、一、二审诉讼费用均由聂新明、赖筱玲承担。事实与理由：1、2014年4月14日，聂新明、赖筱玲只有50000元现金，但想以一次性付款450000元的方式购买房子，经双方协商才达成了《商品房买卖合同》和《借款协议》。一审法院认定《商品房买卖合同》有效，而《借款协议》无效，那么聂新明、赖筱玲凭什么只付50000元就以一次性付清全部款项的方式购买了商品房，所以只能是二个合同都有效才能够完成上述的购房行为。2、一审判决显失公平。《商品房买卖合同》是房产行政部门监制的格式合同，违约条款也是事先打印好的，双方从未就该条款进行过任何协商，该条款约定的违约金与现实情况不符，明显过高。大顺公司与聂新明、赖筱玲之间签有协议，聂新明、赖筱玲承诺的付款义务在前，大顺公司交房义务在后，聂新明、赖筱玲在承诺的期限内没有履行自己的义务，大顺公司同样可以拒绝履行自己的义务。一审判决计算违约金的方式明显错误。
聂新明、赖筱玲辩称：一审判决事实清楚、适用法律正确，大顺公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
聂新明、赖筱玲一审诉讼请求：1、要求大顺公司立即交付聂新明、赖筱玲所购买的位于定××路儒风苑东侧的华茂中央第3栋1101号房屋及证件；2、要求大顺公司支付逾期交付所购房屋的违约金：390000元×0.05％×30天/月×22个月－60000元＝68700元。
一审法院审理查明：2014年4月14日，聂新明、赖筱玲与大顺公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定总购房款为450000元。合同第六条付款方式及期限：买受人按一次性付款方式按期付款；第七条买受人逾期付款的违约责任：……（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。第八条交付期限：出卖人应当在2015年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条出卖人逾期交房的违约责任：（2）……自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。聂新明、赖筱玲于2014年4月13日、2014年4月14日、2014年5月2日、2014年8月1日分四次向大顺公司缴纳400257元（其中购房款390000元，契税和维修基金10257元）。大顺公司提交了一份《借款协议》，出借人（甲方）为江西大顺房地产开发有限公司，借款人（乙方）为赖筱玲、聂新明。协议约定：出借人同意借出人民币肆拾万元整给借款人，用于借款人购买“华茂.中央”项目江庭1101商品房支付房款的不足部分；本协议签署时，乙方出具借据，甲方即予以办理借款手续，同时，乙方必须将借到的款项支付甲方的购房款。在协议后还附有借据“今借到江西大顺房地产开发有限公司人民币肆拾万元整，用于购买华茂.中央项目江庭楼1101号，特立此据。还款时间2014年8月15日。借款人：聂新明、赖筱玲2014年4月14日”。虽然聂新明、赖筱玲与大顺公司签订了一份借款协议和借据，但大顺公司没有提供对应的借款交付的相关证明，因此，对大顺公司提交的上述借款协议及借据不予采信。
一审法院认为，聂新明、赖筱玲与大顺公司于2014年4月14日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，该合同合法有效，双方均应遵守。在双方签订的《商品房买卖合同》中约定大顺公司应于2015年7月30日前应将具备商品房验收合格条件的房屋交付给聂新明、赖筱玲，大顺公司未按照合同约定按期交付房屋，应承担逾期交房的违约金。大顺公司于2017年4月份（双方未明确具体时间）通知聂新明、赖筱玲收房，大顺公司要求聂新明、赖筱玲先缴纳剩余房款，聂新明、赖筱玲要求大顺公司先行支付逾期交房违约金，双方就此问题未达成一致，未能办理房屋交接手续，由此，大顺公司逾期交房的期限应计算至2017年3月份止。本案中大顺公司逾期交房的期限为约定交房时间的次日即2015年7月31日起至2017年3月31日止，共计610天。逾期交房的违约金，双方约定的按日万分之五的标准计算，换算成月利率即为1.5%（0.05%*30天），不违反法律规定，大顺公司应向聂新明、赖筱玲支付的违约金为：已付房款390000元×逾期天数610天×0.05%＝118950元。关于聂新明、赖筱玲是否逾期支付购房款的问题，合同对付款方式及期限作出了如下约定：买受人按一次性付款方式按期付款。在该条款中对聂新明、赖筱玲应支付购房款的具体时间没有作出约定，按照一般的交易习惯及其他一次性支付购房款购买华茂中央商品房的，一次性支付购房款的时间均为签订《商品房买卖合同》当日，本案中聂新明、赖筱玲应支付大顺公司购房款的时间也应为签订合同的当日即2014年4月14日，计算至2017年3月份止，聂新明、赖筱玲应支付给大顺公司的逾期付款的违约金为：60000元×0.05%×1082天＝32460元。据此，大顺公司应向聂新明、赖筱玲支付的逾期交房违约金为：118950元－60000元房款－32460元＝26490元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、限江西大顺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将铜鼓华茂中央3幢1101号商品房及证件交付给聂新明、赖筱玲；二、限江西大顺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付给聂新明、赖筱玲逾期交房违约金26490元。案件受理费1517元，由聂新明、赖筱玲负担584元，由江西大顺房地产开发有限公司负担933元。
本院二审期间，大顺公司提交以下证据：1、房屋评估租金报告书，用以证明聂新明、赖筱玲的房子现在没有装修，如果装修了每月租金是700元；2、宜春市中级人民法院（2015）宜中民四初字第22号民事判决书，用以证明大顺公司因为延期工程一事起诉了南昌市一建公司违约，但是宜春市中级人民法院认为这主要是市场经济原因造成，驳回了大顺公司的诉讼请求，大顺公司也是违约后果的受害方；3、宜春市中级人民法院（2017）赣09民终625号民事调解书，用以证明第一个起诉大顺公司业主的处理情况。
聂新明、赖筱玲经质证认为，证据1与本案没有关联；对证据2、3无异议，应由大顺公司承担责任。
聂新明、赖筱玲二审期间未提交证据。
本院对大顺公司二审期间提交的证据综合认证为：证据1系大顺公司自行委托鉴定机构进行的鉴定，其真实性、合法性无法核实，对该证据不予采信；对证据2、3的真实性、合法性、关联性予以认可，但证据2已认定工程延期系市场原因造成，证据3系民事调解书，不能作为判决依据。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，聂新明、赖筱玲与大顺公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，合法有效。双方应当按照合同约定享受权利、履行义务。按照《商品房买卖合同》约定，大顺公司应在2015年7月30日前向聂新明、赖筱玲交付房屋，大顺公司未履行合同义务，应承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”，大顺公司上诉主张双方约定的违约金过高，请求本院予以调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对大顺公司的该项上诉主张，本院予以支持。大顺公司于2017年4月份（双方未明确具体时间）通知聂新明、赖筱玲收房，大顺公司要求聂新明、赖筱玲先缴纳剩余房款，聂新明、赖筱玲要求大顺公司先行支付逾期交房违约金，双方就此问题未达成一致，未能办理房屋交接手续，由此，大顺公司逾期交房的期限应计算至2017年3月31日止。聂新明、赖筱玲未提供证据证明其因大顺公司逾期交房对其造成的损失是多少，而大顺公司提供的房屋月租金的鉴定意见本院不予采信，故本院酌情认定以聂新明、赖筱玲已支付购房款总额390000元按照中国人民银行同期贷款利率从2015年7月31日计算至2017年3月31日的违约金为31638.75元。聂新明、赖筱玲尚欠大顺公司60000元购房款未支付，但大顺公司未提起反诉，对于聂新明、赖筱玲拖欠的购房款及逾期付款利息，大顺公司可以另行主张权利。
综上，大顺公司的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持江西省铜鼓县人民法院（2017）赣0926民初327号民事判决第一项，即限江西大顺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将铜鼓华茂中央3幢1101号商品房及证件交付给聂新明、赖筱玲；
二、撤销江西省铜鼓县人民法院（2017）赣0926民初327号民事判决第二项，即限江西大顺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付聂新明、赖筱玲逾期交房违约金26490元；
三、上诉人江西大顺房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向被上诉人聂新明、赖筱玲支付31638.75元；
四、驳回被上诉人聂新明、赖筱玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1517元、二审案件受理费1517元，由上诉人江西大顺房地产开发有限公司负担1517元、被上诉人聂新明、赖筱玲负担1517元。
本判决为终审判决。
审判长 易 芳
审判员 黄若凡
审判员 高胜敏
二〇一七年十二月二十二日
书记员 周 卉