河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民一终字第317号
上诉人（原审原告）李刚，男，汉族，1971年12月23日出生。
委托代理人岳义顺，河南大河律师事务所律师。
上诉人（原审被告）河南东鑫实业发展有限公司。
法定代表人李建华，总经理。
委托代理人张红岩，北京大成（郑州）律师事务所律师。
上诉人李刚与上诉人河南东鑫实业发展有限公司（以下简称“东鑫公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第5900号民事�决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
原告李刚于2014年8月25日诉至河南省郑州市金水区人民法院，请求判令：1、被告向原告支付延期交付河南教育学院图书楼二层房屋违约金61万元；2、原告租赁被告的河南教育学院图书楼二层房屋从2014年2月17日开始计租；3、被告立即向原告交付河南教育学院图书楼一层3号房屋；4、原告租赁被告的河南教育学院图书楼一层3号房屋租赁面积变更为30平方米，每年租金变更为60480元；5、被告向原告赔偿拒不交付河南教育学院图书楼一层3号房屋的损失（以20万为基数，银行同期贷款基准利率计算，自2012年1月4日起至被告实际交付房屋止，截止到起诉时为32800元）；6、本案的诉讼费用由被告承担。
原审法院经审理查明：2011年9月15日，原、被告签订《教育学院整层租赁合同》一�，主要约定：合同第一条1.1约定被告将郑州市教育学院图书楼2层整层租赁给原告。1.4约定被告为原告提供的房间内有供水、供电、电梯（共用）等设备；2.1约定租赁期为10年，自2011年12月16日起至2021年12月16日止；2.2约定每一个租赁年度按年计算和缴纳；2.3约定合同的免租金装修期为2个月，即按本合同签订之月起至本月后的第三个月开始计算缴租时间；3.1约定2011年12月16日至2012年2月16日年租金60万元整，2012年12月16日至2013年12月16日年租金60万元整，以上两年期间免物业费、公摊费。租金水电费押金为2万元；4.1.1被告应保证所出租的房屋及设备完好并能够正常使用，并负责年检及日常维护保养、维修；5.5约定本合同签订原告缴纳第一年租金（含以上）后，被告在1个月内提供原告即可入场装修，装修和租赁期从被告通知原告入场之日开始计算。9.1原告已缴纳约定的全部价款后，被告未能按期完好如数的向原告移交出租房屋及设备，属于被告违约。被告每天按年租金的1%向原告支付延期违约金，同时原告有权向被告索回延误期的定金，直至全部收回终止合同。
原告于2011年9月15日、9月20日向被告交付郑州市教育学院图书楼2层整层第一年租金60万元及保证金2万元，被告向原告出具了收据。
2011年12月28日，原、被告签订《教育学院铺位租赁合同》及其附件一份，主要约定：被告将郑州市金水区纬五路教育学院图书楼一层3号租赁给原告，面积77.91平方米，一楼商铺需和二层图书楼租赁时间一致（10年）。被告交房日期为2012年3月1日，从2012年3月1日起至2012年4月30日止。两年租金共计314133元，两年后的租金双方预订按本市场其他商铺同等支付，合同期内的租赁税由被告负担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告交纳首付款20万元，后双方就合同约定“图书楼一层3号”房屋产生分歧，被告至今未向原告交付图书楼一层的房屋。
2012年10月15日，河南教育学院与郑州华润燃气股份有限公司签订《郑州市燃气工程施工合同》一份，主要约定：建设方为河南教育学院，施工方为郑州华润燃气股份有限公司，工程名称为鑫合苑酒店燃气管网安装工程，工程地点为经六路东，纬五路北。
2013年3月7日，河南省郑州市黄河公证处出具《公证书》一份，主要载明截止2013年3月5日该涉案图书楼电梯仍未安装。
2013年9月28日，河南教育学院与国网河南省电力公司郑州供电公司签订《高压供用电合同》一份，主要约定：河南教育学院作为用电人，其用电地址为郑州市金水区纬五路，用电行业为高等教育，用电分类为居民生活用电等。
2014年2月17日，案外人付良福作为经营者注册成立个体工商户，名称为郑州市金水区福来喜餐馆，经营场所为郑州市金水区纬五路21号，经营范围为餐饮服务。
2014年2月19日，被告出具《委托书》一份，主要载明：现委托付良福全权处理与河南东鑫实业公司房屋租赁所产生的事宜。
另查明：该涉案房屋所有人为河南教育学院，其与被告签订《合作办学协议》约定提供其所有的纬五路21号小区原图书楼和实验楼两座房产，由被告出资装修改造、负责经营管理。双方合作期间，两座楼房及其附属设施、设备的产权归河南教育学院所有，被告只有使用和管理权而无权转让该产权。双方合作时间为10年，合作协议期满后，在同等条件下，河南教育学院优先考虑被告，双方继续合作等。
原审法院认为：原、被告之间签订的《教育学院整层租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对合同效力予以确认，双方形成房屋租赁合同关系，各方均应按照合同约定履行各自的义务。根据合同5.5约定，在合同签订原告缴纳第一年租金（含以上）后，被告在1个月内提供乙方即可入场装修，装修和租赁期从被告通知原告入场之日开始计算。原告于2011年9月20日已向被告交付了第一年租金，被告应于2011年10月20日之前提供原告入场装修。结合法庭调查情况可知原告于2012年1月4日开始入场，故被告未能按期向原告移交出租房屋，共计75天。同时，原告在缴纳第一年租金后，被告未能按合同约定保证出租房屋的电梯设备完好并能够正常使用，截止2013年3月5日该涉案图书楼电梯仍未安装，被告未按合同约定提供电梯给原告使用，共计728天。依据合同约定的，被告应每天按年租金的1%向原告支付延期违约金，原告据此主张被告支付违约金61万元，明显过分高于对原告造成的损失，应当适当减少，酌情认为被告应承担15万元的违约责任为宜。
原、被告之间签订的《教育学院铺位租赁合同》及其附件系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对合同效力予以确认，双方形成房屋租赁合同关系，各方均应按照合同约定履行各自的义务。关于原告诉请第三项，依据合同约定，租赁标的为图书楼一层3号，面积为77.91平方米，庭审中，原、被告均认可租赁标的未实际交付，故被告应按合同约定将租赁标的即图书楼一层3号交付给原告；关于原告诉请第四项，将其租赁被告的图书楼一层3号房屋的面积及年租金进行变更，于法无据，不予支持；关于原告诉请第五项，被告对此辩称是原告拒收房屋，但未提交相关证据予以证明，对此辩称不予采信。被告已经收取原告交付的20万元的租金，但未将租赁标的交付给原告，构成违约，应承担相应的违约责任。依照�中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告东鑫公司于本判决生效后10日内向原告李刚支付违约金15万元；二、被告东鑫公司于本判决生效后15日内向原告李刚交付河南教育学院图书楼一层3号房屋；三、被告东鑫公司向原告李刚赔偿拒不交付河南教育学院图书楼一层3号房屋的损失（以20万为基数，自2012年1月4日起至本判决确认的被告交付房屋止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；四、驳回原告李刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11033元，原告承担8091元，被告承担2942元。此款原告已预交，不再退回，由�告在履行本判决规定给付义务时一并付清。
宣判后，李刚不服，向本院提起上诉称，本案与东鑫公司诉李刚房屋租赁合同纠纷案系基于同一法律关系的租赁合同纠纷，应合并审理。因李刚与其他两个案外人系合伙关系，申请追加其他两个合伙人作为当事人。一审对交付二楼房屋的时间认定错误。本案一层商铺至今未交付，东鑫公司直至2013年9月28日才开始进行电力改造，直至2013年3月5日电梯仍未安装等，致使李刚无法正常经营，构成根本违约。一审对李刚缴纳的一层商铺的20万元租金未处理，请求判令东鑫公司退还20万元的租金。
东鑫公司辩称，二上诉人均未针对对方的起诉提起反诉，故另案处理并无不当。李刚在二审过程中增加诉请申请、追加当事人无事实和法律依据。证人证言及电表用电情况显示，东鑫公司在2012年1月4日前已经交房，一审对交房时间的认定�确。东鑫公司已经按照约定交付一、二层房屋，但李刚坚持要调换房屋，拒绝收房，构成违约。综上，李刚的上诉请求不能成立，不应支持。
东鑫公司亦不服一审判决，向本院提起上诉称，东鑫公司提交的（2013）金民二初字第2500号民事判决显示，与本案情况相同的租赁纠纷案件中，金水区法院判决东鑫公司承担了10万元的违约金，本案一审判决15万元的违约金过高。一审判决东鑫公司向李刚交付3号房屋错误。东鑫公司已经按照约定向李刚交付3号房屋，但李刚拒绝收房，坚持要调换房屋，李刚提供的证人证言也能证明这一点。综上，一审认定事实不清，请求二审法院撤销原审判决，将本案发回重审或改判支持东鑫公司的上诉请求。
针对东鑫公司的上诉，李刚辩称，东鑫公司已构成根本违约。东鑫公司所称的3号房屋与双方约定的面积不符，双方合同中也未对3号房�具体化，东鑫公司的上诉理由不能成立。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，李刚二审要求追加付良福和李国平为本案当事人，一审并未提出，其二审追加不符合法律规定，理由不能成立，不予采纳。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案双方签订《教育学院整层租赁合同》、《教育学院铺位租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，双方应按合同约定全面履行各自的义务。根据在案证据，东鑫公司在房屋的移交时间、电梯等配套设施的提供方面未严格按照合同约定履行义务，存在违约行为，一审根据合同约定及本案具体情况，判决东鑫公司承担15万元的违约金并无不当。东鑫公司关于违约金过高、李刚关于东鑫公司构成根本违约的上诉理由均不能成立。根据双方签订的《教育学院铺位租赁合同》，东鑫公司具有交付房屋的义务，李刚具有支付租金的义务，故一审判决东鑫公司向李刚交付房屋、赔偿逾期交房损失并无不当，东鑫公司称李刚拒绝收房，但未提交有力证据予以证明，本院不予采纳。李刚要求退还20万元的租金，超出一审诉讼请求，不予处理。综上，二上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11033元，由上诉人李刚、河南东鑫实业发展有限公司各负担5516.5元。
本判决为终审判决。
审判长 闫 明
审判员 钟晓奇
审判员 张林利
二〇一五年五月二十二日
书记员 吴 松