湖南省永顺县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永民初字第471号
原告覃桃花，女。
委托代理人彭再明，湘西自治州武陵法律服务所法律工作者。
被告丁程，男。
委托代理人吴星国，湖南三页律师事务所律师。
委托代理人黄宏彬，湖南三页律师事务所律师。
被告蔡树芳，女。
被告曹义琴，女。
原告覃桃花与被告丁程、蔡树芳、曹义琴房屋买卖合同纠纷一案，于2015年5月26日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告覃桃花及其委托代理人彭再明，被告丁程及其委托代理人吴星国，被告蔡树芳、曹义琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告覃桃花诉称，2013年2月17日，被告丁程在永顺县南门桥农机公司旁修建商品房出售，当时该房已经修建到三层楼，原告看中该楼房便与房屋修建老板丁程协议，经过双方认真协商，被告丁程同意将修建的房屋第二层一套房屋出售给原告，合同约定：甲方将位于南门桥农机公司旁的私房转卖乙方，房屋为二层大约面积为110平方米，每平方米1260元，交房收方面积按国家标准收方，合同签订之日起乙方向甲方支付房屋预购款9万元，房屋结构为三室一厅，位置靠本屋基罗家前门处，乙方不得改建房屋结构，甲方在交房时应按照国家标准将房屋交付乙方，房屋在没有质量和变更的情况下乙方不得拒收房屋，余下的购房款一次性向甲方付清，双方交房时签订购房合同，在国家允许的情况下乙方如要办理房产证由乙方出资甲方办理，合同签订之日起生效，双方不得违约，否则，由违约方按照房产总价值的15%向对方赔付经济损失。房屋竣工后，原告按合同约定主张权利，遭到被告岳母蔡树芳的拒绝，问其原因时才知，因被告丁程修建房屋途中资金链短缺，蔡树芳自筹资金继续修建房屋，直到修建房屋竣工。因双方就房屋交付问题二被告相互推诿、搪塞至今，致使原告的权益得不到保护，遂酿纠纷。另，修建房屋的宅基地、国土证、房产证登记户主均系曹义琴，现在被告丁程修建房屋是在原宅基地基础上改建，被告蔡树芳、曹义琴不仅自己参与修建，更未阻止被告丁程修建，故应承担本案的违约责任。综上所述，被告将房屋卖给原告，该行为符合我国《合同法》的规定，原、被告相互签订的购房合同应属有效。故此，根据我国相关法律规定，现诉请人民法院依法确认原、被告签订的《房屋订购合同》无效，并判令被告赔偿购房双倍损失和违约金共计人民币20万元及诉讼费4300元，以维护正常社会经济秩序。
被告丁程辩称，丁程不是本案的主体，房屋的所有权人不是丁程，丁程只是修建人，在房屋修建完三层后，全是由曹义琴自己修建的，丁程与覃桃花签订的合同无效，丁程不是房屋所有权人，与覃桃花签订合同是无权处分，事后曹义琴没有追认，曹义琴建房虽然已完成但没有进行最后的验收。
被告曹义琴、蔡树芳辩称，蔡树芳母亲曹义琴具有国土证、房产证及危房改建许可证。2012年3月被告方在原县农机局公司旁边修建住宅，修到第二层框架结构防洪层，遭到毗邻关系的居民诬告陷害，被迫于2012年11月26日停工。蔡树芳是丁程的岳母，丁程与原告签订合同曹义琴、蔡树芳不知道，丁程只是代曹义琴、蔡树芳组织工人施工，并不是房屋的所有权人，丁程与原告所签合同是无效的。曹义琴、蔡树芳与原告没有关系，不应该成为本案的被告。
原告覃桃花为支持其诉讼请求，提交了下列证据：⑴、覃桃花身份证，拟证明原告具备主体资格的事实；⑵、房屋订购合同，拟证明原告覃桃花与被告丁程购买房屋的事实；、收款收据，拟证明原告覃桃花给被告丁程预购款的事实；、诉讼费，拟证明给原告造成的损失；、蔡树芳的答辩状，拟证明被告认可房屋修建的事实。
被告丁程对原告提供的证据质证如下：证据⑴、⑵、、没有异议，是真实的。证据是原告自己放弃了权利，不应该由丁程承担。
被告蔡树芳对原告提供的证据质证如下：证据⑴、不清楚。证据⑵本人没有签合同，不清楚。证据是原告自己造成的，由原告自己承担。证据属实，没有异议。
被告曹义琴对原告提供的证据质证如下：证据⑴、⑵、、，不清楚。证据是原告自己造成的，由原告自己承担。
被告丁程为支持其辩解，提交了下列证据：证据⑴，协议书，拟证明被告丁程仅负责房屋基桩到第三层的工程修建及工程承包形式为全包。
原告覃桃花对被告丁程提供的证据质证如下：证据⑴是真实的，没有异议。
被告蔡树芳对被告丁程提供的证据质证如下：证据⑴签订时蔡树芳不在场，也没有委托丁程签协议，丁程只是负责打框架，框架到第二层顶部没有修到第三层。
被告曹义琴对被告丁程提供的证据质证如下：证据⑴协议书是曹义琴丈夫代签的，没有楼梯。
被告蔡树芳、曹义琴为支持其辩解，提供下列证据：证据⑴，国土证、房产证、规划证、永顺县城市管理和行政执法局关于曹义琴违法建房的报告、2013年5月9日呈送中共永顺县委李平书记、永顺县人民政府孔凡卫副县长的感谢信。
原告覃桃花对被告蔡树芳、曹义琴提供的证据质证如下：没有异议。
被告丁程对被告蔡树芳、曹义琴提供的证据质证如下：内容没异议，停工日期是2013年6月13日，合同签订日期是在2013年2月17日，签订合同时没有停工。
依据当事人相互质证，并综合分析双方当事人的质证意见，本院认证如下：原告提供的证据⑴（2）、、与本案有关联，且真实合法，为有效证据；证据（4）与本案无关联对其效力不作认定。被告丁程提供的证据（1）为有效证据。被告蔡树芳、曹义琴提交的国土证、房产证、规划证为有效证据，被告蔡树芳、曹义琴提交的永顺县城市管理和行政执法局关于曹义琴违法建房的报告、2013年5月9日呈送中共永顺县委李平书记、永顺县人民政府副县长孔凡卫的感谢信，对其效力不作认定。
依据上述有效证据及当事人当庭陈述，本院查明事实如下：被告曹义琴是被告蔡树芳的母亲，被告蔡树芳是被告丁程的岳母。被告曹义琴委托被告蔡树芳在其宅基地上（位于南门桥农机公司旁）修建房屋，被告蔡树芳将该工程以每平方米620元的价格承包给丁程。被告丁程在承建房屋期间，与原告覃桃花于2013年2月17日签订了《房屋订购合同》，合同约定：丁程将位于南门桥农机公司旁的私房转卖给覃桃花，房屋为二层大约面积为110平方米，每平方米1260元，交房收方面积按国家标准收方，合同签订之日起乙方向甲方支付房屋预购款9万元，房屋结构为三室一厅，位置靠本屋基罗家前门处，乙方不得改建房屋结构，甲方在交房时应按照国家标准将房屋交付乙方，房屋在没有质量和变更的情况下乙方不得拒收房屋，余下的购房款一次性向甲方付清，双方交房时签订购房合同，在国家允许的情况下乙方如要办理房产证由乙方出资甲方办理，合同签订之日起生效，双方不得违约，否则，由违约方按照房产总价值的15%向对方赔付经济损失。该合同签订当天，原告覃桃花给被告丁程支付房屋预购款90000元。该合同签订后，因缺资金，被告丁程放弃了承包房屋的修建。尔后由被告蔡树芳自筹资金完成了房屋修建。
本院认为：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中所涉房屋的房屋所有权人为曹义琴，丁程只是房屋承建人，被告丁程是在没有经房屋所有权人曹义琴同意的情况下与原告覃桃花签订了《房屋订购合同》，该合同签订后房屋所有权人曹义琴没有进行追认，故原告覃桃花与被告丁程签订的《房屋订购合同》无效，被告蔡树芳、曹义琴不承担责任，被告丁程应退还原告覃桃花所付的房屋订购款9万元。房屋订购款不是定金，原告主张双倍返还损失的诉讼请求，本院不予支持，被告占用了原告90000元房屋订购款，被告应从占用之日起按银行同类贷款利率支付原告利息，对原告的损失进行赔偿。合同无效，至始没有法律约束力，故原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。原告自愿撤回起诉，所产生的诉讼费用由原告承担，故原告要求被告承担诉讼费用4300元的诉请，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告覃桃花与被告丁程2013年2月17日签订的《房屋订购合同》无效。
二、限被告丁程于本判决生效后五日内支付原告覃桃花房屋预购款90000元及利息（利息从2013年2月17日起按银行同类贷款利率计算直至房屋预购款实际付清之日止）。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费4300元，由被告丁程承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
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审 判 长 向云花
人民陪审员 曹 平
人民陪审员 田 婷
二〇一五年十月二十日
代理书记员 何 庆
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。