广东省开平市人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0783民初107号原告：广东永安贸易有限公司开平分公司，住所地：广东省开平市三埠长沙光明西路3号7层之4。负责人：方广彬。委托代理人：林祺祥，系广东风采新纪元律师事务所律师。委托代理人：梁炜俊，系广东风采新纪元律师事务所实习律师。被告：熊秋灵，女，1985年8月17日出生，壮族，住广东省开平市。委托代理人：王新春，男，1973年2月14日出生。原告广东永安贸易有限公司开平分公司诉被告熊秋灵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年7月4日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人林祺祥、梁炜俊到庭参加诉讼，被告的委托诉讼代理人王新春到庭。本案现已审理终结。原告广东永安贸易有限公司开平分公司诉称，2014年5月20日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定由被告向原告租赁位于开平市三埠长沙光明西路3号一层B10号的商铺，租赁期限从2014年7月1日至2017年6月30日止。首年租金为每月7000元，第二年租金为每月7760元，第三年租金为每月8503元，每月5日或之前交纳租金。但由于招商的原因，租赁期间每月实际交纳的租金为4590元。物业空调管理费每月2410元。租赁期间产生的水电费由被告承担。若被告逾期支付租金15天以上视为违约，原告有权提前解除合同，且有权要求被告支付违约金，逾期期间，每日按每月租金的千分之二计收违约金。2015年1月15日，原、被告签订一份《补充协议》，物业空调管理费调整为每月1280元。合同签订后，原告依约将上述商铺交付给被告使用，但被告长期拖欠租金等应缴费用。截至2015年12月6日，被告拖欠原告2015年6月至12月的租金共32130元、6月至12月的物业空调管理费共8960元、5月至11月的水电费共7483元，以及因逾期支付租金产生的违约金5930.28元，合共54503.28元。原告曾多次向被告发出催款通知无果。故起诉请求：1、判令解除原告与被告于2014年5月20日签订的《房屋租赁合同》。2、判令被告将开平市三埠长沙光明西路3号一层B10号的商铺交回原告。3、判令被告向原告支付租金32130元、物业空调管理费8960元、水电费7483元和违约金5930.28元（暂计至2015年12月6日），合共54503.28元，以及从2015年12月7日起至全部租金清还之日止，每日按每月租金的千分之二计收违约金。4、本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告认为被告已搬离涉案铺位，原告变更第三项诉讼请求为“判令被告向原告支付租金41310元，物业空调管理费为11520元，电费为8086元，水费为475元，违约金为5930.28元。合计人民币67321.28元。”被告熊秋灵答辩，被告不同意支付原告67321.28元。1、被告欠原告的租金原因在于在开业当天就停了电3小时，导致开业所有的食物坏了，影响开业。2、原告把被告商铺的后门封掉，导致被告无法经营。3、该商业城根本没有人营业，被告无法找到原告老板反映问题。4、原告的老板在《补充协议》找人冒签原告的名字。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院确认并在卷佐证。对于有争议的证据本院认定如下：对原告提交的房屋租赁合同及租赁合同附录1，因该合同未对商场的商铺的开业率进行约定，故原告不存在欺骗行为；对于水电费和租金计算清单，因原告未能提供其他证据印证，对其真实性、合法性和关联性本院不予确认；对于律师函，因原告未能提供被告签收的依据，故不能作为原告向被告的催款凭证；对于“《房屋租赁合同》补充协议”，该协议由原、被告签订的，具有真实性、合法性和关联性；对于水电费记录、登记簿、照片、消费及电费收据以及网上查询资料，因未经被告确认，不能作为被告拖欠水电费的依据。对于被告提交的《补充协议》，因被告不确认《补充协议》的签名，且原告亦未予肯定被告的签名，故对该《补充协议》的真实性本院不予确认；对于《房屋租赁合同》客户原件及《租赁合同》附录1，因被告未能提供其他证据印证，不足以证明原告存在违约。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月20日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，合同约定，原告将位于开平市三埠长沙光明西路3号一层B10号的铺位出租给被告，租赁期限从2014年7月1日至2017年6月30日止。第一年租金为每月7000元，第二年租金为每月7760元，第三年租金为每月8503元。被告应于签订合同前支付合同保证金9180元、物业空调管理费保证金4820元。被告应在每月5日前支付租金及物业空调管理费，若逾期15天支付，视为被告违约，原告有权没收被告已付的全部保证金，被告还须按日向原告支付违约金，逾期一日每日按每月租金的2‰计付违约金。合同签订后，被告交付合同保证金9180元、物业空调管理费保证金4820元给原告。2014年8月6日，原、被告又签订一份《房屋租赁合同》补充协议，约定上述租赁合同的租赁期由3年延长至5年，第四年每月租金6800元、第五年每月租金7500元。2015年1月15日，原、被告又签订一份《补充协议》，约定每月的物业空调管理费调整为1280元。合同签订后，原告将涉案铺位交付给被告使用。合同虽然约定了每月的租金，但在合同履行过程中，经原、被告协商，被告实际按每月4590元向原告支付租金。被告自2015年6月起开始拖欠原告的租金及物业空调管理费。原告认为被告于2016年2月上旬搬离涉案商铺，要求被告支付2015年6月至2016年2月期间的租金共41310元。但被告认为2016年1月已搬离涉案商铺。诉讼中，原、被告均同意解除房屋租赁合同。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点是被告是否构成违约。原、被告签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且合同内容没有违反法律规定，该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，诉讼中，由于原、被告均同意解除租赁合同，故本院予以准许。对于被告是否存在违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，原告已依约履行了铺位交付义务，但被告违反合同约定，没有依约履行支付租金义务，自2015年6月开始欠原告的租金及物业空调管理费，其行为已构成违约，应承担违约责任。原告认为被告于2016年2月上旬搬离涉案商铺，但被告认为于2016年1月已搬离涉案商铺，双方均未能提供证据证实，根据公平原则，故本院酌定被告所欠的租金及物业空调管理费自2015年6月计至2016年1月，其中租金36720元、物业空调管理费10240元。虽然合同约定若被告违约，原告有权对其收取的保证金不予返还并按每月租金的2‰计付每日的逾期违约金的双重惩罚性条款，但原告收取的合同保证金14000元足以补偿因被告违约造成的损失，应认定原告不予返还合同保证14000元视为已对被告违约责任的追究并实现了权利。故原告主张被告支付违约金5930.28元、并按每月租金的2‰计付每日的逾期违约金理据不充分，本院不予支持。关于原告主张的水电费问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提供的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，由于原告未能提供充分的证据证明被告拖欠水电费的依据，且未经被告确认，故原告要求被告支付水电费的理据不充分，本院也不予支持。此外，由于被告已搬离涉案铺位，不存在占有、使用该铺位的事实。故原告要求被告将涉案铺位交还给原告的理由不成立，本院不予支持。综上所述，元给原告。而原告主张67321.28元，对于超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除原告广东永安贸易有限公司开平分公司与被告熊秋灵于2014年5月20日签订的《房屋租赁合同》；二、被告熊秋灵应在本判决发生法律效力之日起10日内支付租金36720元及物业空调管理费10240元给原告广东永安贸易有限公司开平分公司；三、驳回原告广东永安贸易有限公司开平分公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。本案受理费4346元，由原告广东永安贸易有限公司开平分公司负担1304元，由被告熊秋灵负担3042元，原告已向本院预交4346元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长 司徒有劲代理审判员 余 小 红代理审判员 甄 灼 辉二〇一六年九月二十三日书 记 员 梁 佩 琼张淑贤