四川省武胜县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武胜民初字第1960号
原告陈菁，男，汉族，生于1991年3月12日。
委托代理人李伟，四川君尊律师事务所律师。
被告四川诚鹏房地产开发有限公司，住所地：邻水县鼎屏镇青年路38号。
法定代表人蒋国模，董事长。
委托代理人ＸＸ，四川欣锐律师事务所律师。
原告陈菁诉被告四川诚鹏房地产开发有限公司（以下简称诚鹏房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月12日受理后，依法由审判员金永红独任审判，于2015年10月15日公开开庭进行了审理。原告陈菁及其委托代理人李伟，被告诚鹏房产公司的委托代理人ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈菁诉称：2013年4月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告诚鹏房产公司将诚鹏·城市江山江郡X栋第X层X号住房一套出售给原告陈菁，房屋成交价格为586626元。合同签订后，原告陈菁依约向被告诚鹏房产公司支付了全部购房款，但至今被告诚鹏房产公司也未给原告陈菁办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，被告诚鹏房产公司的行为已构成违约。现诉请：1.判令被告诚鹏房产公司为原告陈菁所购买的房屋办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》；2.判令被告诚鹏房产公司从2014年1月11日起按每日58.6626元的标准向原告陈菁支付违约金，直到被告诚鹏房产公司为原告陈菁所购买的房屋办理到《房屋所有权证》和《国有土地使用证》为止，暂算至2015年8月11日违约金33437元；3.诉讼费用由被告承担。
被告诚鹏房产公司辩称：1.迟延办证不是被告方原因造成，是政府及职能部门的行为所致，被告方不应承担违约责任。同时，合同约定的房屋所有权证书仅明确为房产证，并不包括原告陈菁主张的土地使用权证；2.对于按揭贷款购房的原告方，在未还清银行贷款之前，无权请求被告方支付迟延办证的违约金；3.原告方主张的违约金条件尚未成就，其诉讼请求不明确；4.若被告方需要承担迟延办证的责任，原告方主张计算违约金的起算时间存在错误，原告方实际接房时间为2013年7月25日，违约金的起算时间应为2014年7月25日，且按揭购房户应当以缴纳的首付款为计算基数；5.若被告方承担责任，因原告方并无任何经济损失，其主张的违约金约定标准过高，请求法院对违约金予以调减。综上，请求人民法院驳回原告方的诉讼请求。
经审理查明：2013年4月10日，原告陈菁与被告诚鹏房产公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，原告陈菁购买被告诚鹏房产公司位于武胜县沿口镇金雁街的诚鹏·城市江山江郡X栋第X层X号房屋。合同约定：“……第三条买受人所购商品房……为预售商品房……其预测建筑面积共135.23平方米……第五条……此商品房按照下列第2种方式计算该商品房价款……2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币4337.99元，总价款人民币伍拾捌万陆仟陆佰贰拾陆元整……第六条买受人采取下列第3种方式付款……3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的40%，其余价款可以向武胜县农村信用合作联社弘武信用社银行或住房公积金管理机构借款支付……第二十条……（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照付款时银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内由出卖人支付。
2013年4月10日，原告陈菁按合同约定向被告诚鹏房产公司交纳购房款236626元。同年6月19日原告陈菁与被告诚鹏房产公司以及武胜县农村信用合作联社弘武信用社共同签订了《个人住房抵押借款合同》，借款350000元支付购房余款。
2013年7月25日，原、被告办理了房屋交接手续。同日，原告陈菁向被告诚鹏房产公司交纳了办证费用11942元及大修基金5369元，被告诚鹏房产公司退还原告陈菁因房屋实际面积减少1平方米的购房款4337元。
另查明：武胜县住房城乡规划建设局于2015年8月12日对诚鹏城市江山X栋业主的信访答复意见为：城市江山X栋已于2012年12月竣工验收，正在税务局办理清税，清税后按法律、法规规定程序办理房产证，该局已责令诚鹏房产公司尽快办理房产证相关事宜。
上述事实，有原、被告双方当事人陈述、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、购房款收据、《个人住房抵押借款合同》、代办证件费用收据、大修基金收据、住宅质量保证书、信访事项处理意见书等证据在卷佐证，并经庭审质证，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告签订的《商品房购销合同》是双方当事人的真实意思表示，且双方当事人对合同效力均无异议，故该合同合法有效，对双方当事人具有约束力。被告诚鹏房产公司辩称合同约定的房屋所有权证书仅明确为房产证，并不包括原告陈菁主张的土地使用权证；但本案中的房屋买卖合同是格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。故本院对被告诚鹏房产公司该辩称不予采信。本院认定原、被告双方签订《商品房买卖合同》第二十条约定的内容，应当是对被告诚鹏房产公司逾期办理包括房屋所有权证、国有土地使用权证在内的房屋所有权属证书的违约金的约定。被告诚鹏房产公司辩称迟延办证是政府职能部门的行为所致，不是被告诚鹏房产公司的责任，被告诚鹏房产公司不应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。因此本案中即使是因政府职能部门的原因而造成被告诚鹏房产公司违约，也不能成为被告诚鹏房产公司不承担违约责任的免责事由，且被告诚鹏房产公司也未提供证据证明其未按照合同约定办理房屋产权证书并交付的行为是因火灾、水灾、地震等自然灾害或战争、暴动、动乱等不可抗力因素。即具有法定的免责事由，故对被告诚鹏房产公司的该辩称意见，本院不予采信。被告诚鹏房产公司还辩称按揭贷款购房户因与银行签订了《个人住房抵押借款合同》，抵押期间，原告陈菁应将《房屋他项权证》及其他相关资料交由银行代为保管，在原告陈菁还清贷款后，再从银行取回《房屋他项权证》及其他有关文件资料，故原告陈菁在未还清银行贷款之前，无权请求被告诚鹏房产公司交付房屋产权证明，即无权请求被告诚鹏房产公司支付迟延办证的违约金。但被告诚鹏房产公司于2013年7月25日收取原告陈菁交纳的代办证件费用11942元，纵使原告陈菁在按揭还款期间无法取得房屋所有权证及国有土地使用权证，但被告诚鹏房产公司至今未为原告陈菁办理相关证件，根据合同约定结合被告诚鹏房产公司已收取代办证件费用的事实，被告诚鹏房产公司已属违约，应当承担相应的违约金。被告诚鹏房产公司的该辩称意见无法律依据，本院亦不予采信。被告诚鹏房产公司应当按照合同约定为原告陈菁办理房屋所有权证和国有土地使用权证。关于违约金的标准，被告诚鹏公司提出合同约定违约金过高，请求减少。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，原告陈菁主张被告诚鹏房产公司从2014年1月11日起按每日58.6626元的标准向原告陈菁支付违约金，直到被告诚鹏房产公司为原告陈菁所购买的房屋办理到房屋所有权证和国有土地使用权证为止。但被告诚鹏房产公司在庭审中以约定的违约金过高为由请求减少，被告诚鹏房产公司的该请求符合法律规定，本院予以认可。且本案中原告陈菁并未举出被告诚鹏房产公司逾期办证给其造成的损失的证据，故本案宜根据被告诚鹏房产公司的违约事实、过错程度、合同的履行情况以及预期收益等综合因素，结合《合同法》第五条、第六条规定的诚实信用、公平原则，再根据被告诚鹏房产公司调减违约金数额的请求，确定被告诚鹏房产公司应当承担的违约责任及违约金，本院酌情认定由被告诚鹏房产公司向原告陈菁支付违约金1240元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告四川诚鹏房地产开发有限公司在本判决生效之日起一个月内将位于武胜县沿口镇金雁街诚鹏·城市江山江郡X栋第X层X号房屋的所有权证和土地使用权证办理并交付给原告陈菁；
二、被告四川诚鹏房地产开发有限公司支付违约金1240元给原告陈菁。
上述金钱债务，义务人应于本判决生效之日起十日内给付完毕，如果未按本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
案件受理费636元，减半收取317元，由原告陈菁负担292元，被告四川诚鹏房地产开发有限公司负担25元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或四川省广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。
审判员 金永红
二〇一五年十月二十七日
书记员 彭 丽
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。