江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终1442号
上诉人（原审被告）张坚。
上诉人（原审被告）帅晓华。
被上诉人（原审原告）南通金鼎湾物业管理有限公司，住所地南通市崇川区新建路1号。
法定代表人陈建华，董事长。
委托代理人鲁永群，副总经理。
委托代理人韩熙，行政副主管。
上诉人张坚、帅晓华因与南通金鼎湾物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2015）崇民初字第01354号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，南通金鼎湾花园由南通金鼎湾房地产开发有限公司开发建设，并由该公司委托南通金鼎湾物业管理有限公司实施前期物业管理，双方于2009年7月1日订立了前期物业管理委托服务合同。该合同对物业服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的使用与维护等事项作了约定。合同约定的收费标准为，住宅每月每平方米2.5元，于房屋交付之日起交纳物业服务费用，按年交纳，应在物业服务费到期前一个月履行交纳义务。合同约定的期限为2009年8月31日起至2015年8月30日止，但在该期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，该合同自动终止。该合同期满前1个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长该合同期限达成协议；未能达成协议的，南通金鼎湾房地产开发有限公司应在合同期满前选聘新的物业管理企业。自2009年8月31日至2015年8月30日止，南通金鼎湾物业管理有限公司一直在南通金鼎湾花园提供物业管理服务。
2012年8月9日，张坚、帅晓华与南通金鼎湾房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，向南通金鼎湾房地产开发有限公司购买了南通×××花园××幢×××室房屋。当日，南通金鼎湾物业管理有限公司与张坚、帅晓华、南通金鼎湾房地产开发有限公司签订了业主临时规约。该业主临时规约对业主的权利义务、物业服务费用的缴纳、违约责任等事项作了规定。规约载明,业主按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用以及物业管理企业代收代交的共用水、电等能耗分摊费。业主在办理房屋交付使用手续时，预收6个月的物业服务费和300元代收代缴的分摊公共能耗费，公共区域用水、用电费用由全体业主主要用于物业按户分摊。物业费用按半年交纳，应在物业服务费到期前1个月履行缴纳义务。2013年6月8日，张坚、帅晓华与南通金鼎湾房地产开发有限公司办理了张坚、帅晓华所购南通×××花园××幢×××室房屋的交接手续，房屋实测建筑面积185.88平方米。张坚、帅晓华自2014年7月15日起，未支付南通金鼎湾物业管理有限公司物业服务费。南通金鼎湾物业管理有限公司通过电话等形式向张坚、帅晓华催收，张坚、帅晓华未支付。遂引起诉讼。
庭审中，张坚、帅晓华提供了照片、工期变更单、交接单、广告纸，用以证明所购房屋存在质量问题，房屋已退还给物业公司和开发商，因介绍他人买房，开发商承诺给予30000元奖励，张坚被他人打伤后在医院治疗等事实。经质证，南通金鼎湾物业管理有限公司认为与本案没有关联性，张坚、帅晓华所购房屋存在质量问题，导致其不能居住，南通金鼎湾物业管理有限公司对此没有责任。承诺奖励介绍买房与其无关。张坚在与工作人员交涉房屋质量时，叫一购房户不要买房，并与客户产生争执。
原审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。南通金鼎湾花园的建设单位南通金鼎湾房地产开发有限公司在南通金鼎湾花园业主选聘物业服务企业之前，选聘南通金鼎湾物业管理有限公司作为前期物业服务企业，并与南通金鼎湾物业管理有限公司签订前期物业服务合同符合法律规定，南通金鼎湾物业管理有限公司据此获得在南通金鼎湾花园提供物业服务的资格。南通金鼎湾物业管理有限公司按照前期物业服务合同的约定，在南通金鼎湾花园提供了物业服务，张坚、帅晓华作为南通金鼎湾花园业主之一，与南通金鼎湾物业管理有限公司签订了业主临时规约，接受了南通金鼎湾物业管理有限公司提供的物业服务，依法应向南通金鼎湾物业管理有限公司支付物业服务费用。张坚、帅晓华拖欠2014年7月15日至2015年6月30日期间的物业服务费，按照前期物业服务合同约定的物业费价格和物业面积，张坚、帅晓华应付物业服务费人民币5344.05元（185.88*2.5*11.5）。南通金鼎湾物业管理有限公司要求张坚、帅晓华支付物业费人民币5364.20元，属于计算错误，对于超过部分不予支持。对于张坚、帅晓华不付物业服务费的抗辩理由，原审法院认为，张坚、帅晓华与南通金鼎湾房地产开发有限公司已于2013年6月8日办理了南通×××花园××幢×××室房屋的交接手续，物业服务费理应由张坚、帅晓华给付。而张坚、帅晓华提出的房屋质量问题应属其与南通金鼎湾房地产开发有限公司之间的纠纷，已另案处理。至于张坚、帅晓华提出的案涉房屋窗玻璃被喷油漆及张坚被不明身份的人打成脑震荡并据此认为南通金鼎湾物业管理有限公司未尽到对业主人身财产保障义务的抗辩意见，根据最高人民法院相关司法解释，物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据前期物业合同的约定，南通金鼎湾物业管理有限公司的物业服务义务之一为安全防范的协助管理，现张坚、帅晓华没有证据证明南通金鼎湾物业管理有限公司疏于履行此义务，或存在过错，且张坚、帅晓华未就损失赔偿提出诉讼请求，张坚、帅晓华以此作为由少交或不交物业服务费的理由不能成立。另外，张坚、帅晓华提出开发商承诺可免除1年的物业服务费（2014年底此奖励条件增加到3万元），因南通金鼎湾物业管理有限公司与南通金鼎湾房地产开发有限公司是两个独立的法人，故张坚、帅晓华的抗辩主张也不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《国务院物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决：一、张坚、帅晓华于判决生效之日起十日内，一次性给付南通金鼎湾物业管理有限公司南通×××花园××幢×××室房屋2014年7月15日至2015年6月30日间的物业服务费人民币5344.05元。二、驳回南通金鼎湾物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币50元，由南通金鼎湾物业管理有限公司负担5元，张坚、帅晓华负担45元。
宣判后，张坚、帅晓华不服，向本院提出上诉称，原审认定事实不清，对案涉房屋的质量问题、窗户玻璃被喷油漆问题及张坚被不明身份的人殴打问题均未能处理，而且房屋已经退还给开发商与物业公司，物业费用也应当由开发商负担，原审判决适用法律错误，请求二审撤销原判，依法改判。
南通市金鼎湾物业管理有限公司答辩称，张坚、帅晓华所陈述房屋质量问题系其与开发商之间的纠纷，与物业公司无关；对于张坚、帅晓华房屋窗户玻璃被喷油漆，物业公司只有协助管理义务，张坚、帅晓华无证据证明本公司未能履行义务；至于张坚被人殴打的事情，派出所已经介入调查，并非本公司派人所为，与本公司没有关联性；本公司已经履行了前期物业服务合同中的义务，请求二审维持原判。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
经双方当事人确认，本案二审中的争议焦点为：1、房屋质量问题是否应当由物业公司来处置；2、张坚被人殴打及其家中窗户玻璃被喷油漆造成的损失是否应当由南通市金鼎湾物业管理有限公司负担；3、已经发生的物业费用是否应当由张坚、帅晓华负担。
本院认为，关于争议焦点1，张坚、帅晓华向南通金鼎湾房地产开发有限公司购买房屋，双方形成了商品房买卖合同关系，当合同标的商品房存在质量问题时，张坚、帅晓华应当向其合同相对人南通金鼎湾房地产开发有限公司主张权利，该质量问题是对标的物瑕疵提出的异议，而不是因房屋使用过程中正常维修所产生的物业服务内容，故张坚、帅晓华以房屋质量问题要求免交物业费或者应由开发商缴纳物业费用的理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点2，张坚被人殴打系因房屋质量问题在向物业单位主张权利时发生，虽然其房屋存在质量问题客观存在，但其权利主张的对象错误，且由于向他人宣传房屋质量问题时被殴打，现无证据证明系物业公司雇人行凶，且其亦未提出反诉，其被殴打致伤的损失无法计算，故要求在物业费内扣抵的主张缺乏法律依据，本院不予支持；而对于其家中窗户玻璃被喷油漆的事实，物业公司亦认可，本院对此事实确认，但系什么原因致张坚家窗户玻璃被喷油漆，侵权人是谁尚不清楚，作为侵权责任应当由侵权人承担，张坚、帅晓华无证据证明是南通金鼎湾物业管理有限公司所为，且未提起反诉，请求赔偿缺乏依据，有证据可以另行诉讼。但张坚、帅晓华家中窗户玻璃被喷油漆的事实发生在张坚与南通金鼎湾房地产开发有限公司发生诉讼期间，案涉房屋的钥匙已经交付物业公司，而在九楼的外立面窗户玻璃上喷油漆非一般人所能为，说明南通市金鼎湾物业管理有限公司的巡查制度流于形式，未能真正确保小区内安全，故可以酌情减少其收取的物业费用。关于争议焦点3，物业合同是约束物业企业与业主之间权利义务的契约，虽然本案中张坚、帅晓华与南通市金鼎湾物业管理有限公司未签订物业合同，但根据开发商与物业单位签订的前期物业服务合同及开发商、物业企业与张坚、帅晓华签订的《南通金鼎湾花园业主临时规约》，前期物业服务合同的条款对张坚、帅晓华同样具有约束力，故张坚、帅晓华应当自开发商交付房屋之日始缴纳物业服务费用。本案中，张坚、帅晓华购买案涉房屋时由物业公司向张坚、帅晓华交付房屋钥匙，当房屋出现质量问题时，张坚、帅晓华也将案涉房屋交付给开发商和物业公司进行维修整改，期间房屋在开发商的控制之下，由此产生的物业费用应当根据张坚、帅晓华与开发商之间的合同关系确认是否属张坚、帅晓华的损失，并应另案确定是否该由开发商承担。本案中并不能因此免除张坚、帅晓华向物业公司缴纳物业服务费用的义务，张坚、帅晓华应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费。但在《南通金鼎湾花园业主临时规约》第十七条约定，房屋空置六个月以上的，物业管理单位按70%收取物业管理服务费和代收代缴的分摊公共能耗费。案涉房屋自购买后装修尚未结束，亦未能实际居住，且房屋钥匙亦交给物业公司，张坚、帅晓华虽未依据临时规约向物业公司备案，但物业公司对此情况明知，应当认定案涉房屋属空置房，物业公司应当依据临时规约的约定按70%收取物业管理服务费用。原审全额支付南通市金鼎湾物业管理有限公司的物业费主张不当，本院予以纠正。结合南通市金鼎湾物业管理有限公司对张坚、帅晓华家中窗户玻璃被喷油漆存在管理缺失过错，本院酌情确认南通市金鼎湾物业管理有限公司对张坚、帅晓华户已经发生的物业管理服务费用按50%的比例收取。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南通市崇川区人民法院（2015）崇民初字第01354号民事判决第二项；
二、变更南通市崇川区人民法院（2015）崇民初字第01354号民事判决第一项为：张坚、帅晓华于本判决生效之日起十日内，一次性给付南通金鼎湾物业管理有限公司南通×××花园××幢×××室房屋2014年7月15日至2015年6月30日间的物业服务费人民币2672.02元。
一、二审案件受理费各50元，均由上诉人张坚、帅晓华负担25元，由南通金鼎湾物业管理有限公司负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 倪红晏
审 判 员 卢 丽
代理审判员 郭相领
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 邱 晴
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；