海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海南二中民一终字第389号
上诉人（原审被告、反诉原告）陈堪亮，男，汉族。
上诉人（原审第三人）邱窗媛，女，汉族。
两上诉人共同委托代理人王圣哲、吴娟，海南圣合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陈早松，男，汉族。
委托代理人黎昌伟，男，汉族。
上诉人陈堪亮、邱窗媛因与被上诉人陈早松建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2014）儋民初字第374号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明，陈堪亮、邱窗媛于1993年1月28日按照当地风俗习惯举办结婚仪式，没有办理结婚登记手续即以夫妻名义共同生活，并分别于1993年、1995年、1997年生育三个儿子。双方于2013年8月8日补办结婚登记手续，领取结婚证。2004年，陈堪亮购买座落于儋州市那大中兴大街那控规54号街区B27号的建设用地，并办理国有土地使用权证，登记在其名下。2006年5月28日，陈早松与陈堪亮签订一份《宅基地转让协议书》，约定陈堪亮将位于儋州市那大中兴大街那控规54号街区B27号、面积为121㎡的建设用地使用权转让给陈早松。双方为减少土地使用权过户登记费用在协议书上约定土地使用权转让价为25000元，实际转让价格为45000元。签订协议当天，陈早松支付陈堪亮43000元，陈堪亮将涉案土地的国有土地使用权证（证号为：儋国用（那大）第11453号）原件及身份证原件交给陈早松，剩余2000元陈早松一个月后付清给陈堪亮。双方签订协议时，口头约定办理土地使用权过户登记的费用由陈早松自己承担。陈早松受让建设用地使用权后，于2008年8月在该地上建造地基。2013年6月至7月期间，陈早松要求陈堪亮协助办理土地使用权过户登记，陈堪亮拒绝。
另查明，邱窗媛曾于2013年9月24日向一审法院提起诉讼，请求：确认陈早松、陈堪亮签订的《宅基地转让协议书》无效，后申请撤诉。之后又于2013年12月17日向一审法院提起诉讼，请求判令陈早松拆除涉案土地上建造的地基等建筑物，将所占用的土地归还邱窗媛使用，后来又申请撤诉。
陈早松于2014年2月19日起诉至一审法院，请求：一、依法确认陈早松与陈堪亮2006年5月28日签订的《宅基地转让协议书》有效，该建设用地的使用权判归陈早松所有；二、判令陈堪亮在一定时间内协助将建设用地使用权过户登记到陈早松名下。陈堪亮于2014年2月20日提出反诉，请求：解除双方2006年5月28日签订的《宅基地转让协议书》。2014年3月17日，邱窗媛起诉，请求：确认陈早松、陈堪亮签订的《宅基地转让协议书》无效。
一审法院认为，本案的争议焦点有：一、陈早松与陈堪亮签订的《宅基地转让协议书》是否有效；二、陈早松与陈堪亮签订的协议是否应解除；三、陈早松诉请将争议地使用权判归其所有是否有事实和法律依据。
关于《宅基地转让协议书》是否有效的问题。陈早松、陈堪亮于2006年5月28日签订《宅基地转让协议书》时，陈堪亮与邱窗媛尚未领取结婚证，涉案建设用地使用权证登记在陈堪亮一人名下，陈早松、陈堪亮签订建设用地使用权转让协议并不违反当时的法律法规。该建设用地使用权转让协议中虽约定土地使用权转让价格为25000元，但陈早松实际支付的是45000元，该价格符合当时的市场价格，并已付清给陈堪亮。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第二项之规定，即使陈堪亮与邱窗媛于2013年8月8日补办结婚登记手续，成立夫妻关系，但邱窗媛也不能以不同意或不知道为由对抗善意第三人陈早松。邱窗媛与陈堪亮共同生活多年，陈堪亮转让涉案建设用地使用权给陈早松达七年之久，邱窗媛称不知晓转让建设用地使用权之事明显不符合常理。陈早松与陈堪亮签订协议不属于恶意串通，损害第三人利益的情形。该建设用地使用权转让合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，并已实际履行，依法应认定为有效合同。
关于《宅基地转让协议书》是否应解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，陈早松已按约定将45000元转让款付清给陈堪亮，陈堪亮应当全面履行义务，协助陈早松办理土地过户登记。陈堪亮以该转让协议未经其妻子邱窗媛同意导致协议不能履行、合同目的不能实现为由，要求解除双方签订的合同，一审法院认为，陈早松与陈堪亮签订的建设用地使用权转让协议合法有效，故对陈堪亮提出解除合同的反诉主张，不予支持。陈早松与陈堪亮签订的建设用地使用权转让协议应当继续履行，陈早松要求陈堪亮协助办理土地使用权过户登记手续符合法律规定，应予支持。
关于陈早松诉请将争议地使用权判归其所有是否有事实和法律依据。涉案建设用地的权属在未经国家行政机关进行过户登记之前，土地权属仍属于国有土地使用权证上记载的土地使用权人。陈早松以该转让协议有效为由，请求将涉案土地使用权判归其所有没有法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第二项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、陈早松与陈堪亮2006年5月28日签订的《宅基地使用权转让协议书》有效。二、陈堪亮于判决生效之日起三十日内协助陈早松办理将陈堪亮名下的位于儋州市那大镇中兴大街那控规54号街区B27号，证号为儋国用（那大）第11453号的建设用地的使用权过户登记到陈早松名下的有关手续。三、驳回陈早松的其他诉讼请求。四、驳回陈堪亮的反诉请求。五、驳回邱窗媛的诉讼请求。本诉案件受理费425元，反诉案件受理费212元，均由陈堪亮负担。邱窗媛预交案件受理费425元，减半收取212.5元，由邱窗媛负担，余下212.5元退回邱窗媛。
上诉人陈堪亮、邱窗媛不服一审判决，向本院提起上诉称，一、涉案建设用地使用权是陈堪亮与邱窗媛的共同财产，陈堪亮未经邱窗媛同意，擅自与陈早松签订《宅基地转让协议书》，该协议书无效。第一，陈堪亮与邱窗媛虽是2013年8月8日补办结婚登记，但根据《中国华人民共和国婚姻法》的相关规定，陈堪亮与邱窗媛的婚姻关系从1995年10月19日成立。涉案建设用地使用权是在夫妻关系存续期间取得，属于夫妻共同财产。第二，即使2006年5月28日签订《宅基地转让协议书》时，陈堪亮与邱窗媛尚未办理结婚登记，但双方早已以夫妻名义同居生活多年，涉案建设用地使用权属于陈堪亮与邱窗媛同居生活期间共同购置的，也应当属于陈堪亮与邱窗媛共同共有财产。第三，涉案建设用地使用权属于陈堪亮与邱窗媛共同共有财产，陈堪亮未经邱窗媛同意，擅自与陈早松签订《宅基地转让协议书》，将涉案建设用地转让给陈早松，违反《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第89条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该协议无效。二、即便该协议有效，根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条之规定，涉案土地未经邱窗媛同意，不能转让。因此，该协议无法继续履行。况且，陈早松签订协议时已知晓邱窗媛不知道陈堪亮将涉案土地使用权转让之事，因此，陈早松不属于善意第三人。综上，请求二审法院：撤销一审判决，改判确认陈堪亮与陈早松签订《宅基地转让协议书》无效，驳回陈早松一审诉讼请求。案件受理费由陈早松负担。
被上诉人陈早松答辩称，一、虽然陈堪亮、邱窗媛于1993年以夫妻名义共同生活，但于2013年才办理结婚登记。陈堪亮与陈早松2006年签订《宅基地转让协议书》时，陈堪亮和邱窗媛还不是夫妻关系，该土地使用权登记在陈堪亮名下，陈早松有理由相信陈堪亮对涉案土地有处分权。因此，双方签订的《宅基地转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，协议合法有效。二、陈堪亮与陈早松签订《宅基地转让协议书》时，陈堪亮明确表示事后会告诉邱窗媛，并表示将涉案土地款交给邱窗媛。另外，邱窗媛与陈堪亮一起生活，不可能在涉案土地转让后长达7年的时间内不知道陈堪亮将涉案土地转让给陈早松及陈早松在涉案土地上建造地基的事实。三、陈堪亮与陈早松签订《宅基地转让协议书》后，陈早松已按约定向陈堪亮支付土地转让款45000元，并于2008年在涉案土地上建地基，对该地进行合法占有使用。陈堪亮、邱窗媛要求确认该协议书无效的理由不成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院：驳回上诉，维持原判。
各方当事人二审均未提交新证据。
二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是陈堪亮、陈早松2006年5月28日签订《宅基地转让协议书》是否有效。陈堪亮、陈早松签订《宅基地转让协议书》时，陈堪亮与邱窗媛虽已同居生活，但并未办理结婚登记手续，涉案国有土地使用权登记在陈堪亮名下。该《宅基地转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，且陈早松已按合同约定付清涉案土地转让价款并实际使用该土地。虽然双方没有办理土地使用权登记及变更手续，但依照《中国人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，双方签订的《宅基地转让协议书》合法有效。一审法院确认合同有效并判令陈堪亮协助陈早松办理涉案土地使用权过户登记手续并无不妥。陈堪亮、邱窗媛以涉案土地属于夫妻共同财产，陈堪亮对该土地没有处分权为由，主张陈堪亮、陈早松签订《宅基地转让协议书》无效。本院认为，涉案土地使用权证登记在陈堪亮名下，陈早松有理由相信陈堪亮转让涉案土地使用权是夫妻双方的共同意思表示，且已付清土地转让款并实际占有使用土地。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人。”的规定，陈堪亮、邱窗媛关于涉案土地未经邱窗媛同意转让无效的主张没有事实根据及法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人陈堪亮、邱窗媛的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费850元，由上诉人陈堪亮、邱窗媛各负担425元。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟鸣亮
代理审判员 沈美萍
代理审判员 高景伟
二〇一四年九月三日
书 记 员 陈会甫
附：本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
审核：徐忠贵撰稿：沈美萍校对：陈会甫印刷：刘传凤海南省第二中级人民法院2014年9月10日印制（共印20份）