江西省萍乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）萍民三终字第32号
上诉人（原审被告）萍乡华美立家置业有限公司。
法定代表人张树斌，执行董事。
委托代理人陈明，江西广予律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）林长春，男，汉族，萍乡市人。
被上诉人（原审原告）刘金兰，女，汉族，萍乡市人。
被上诉人（原审原告）林梓乐，女，汉族，萍乡市人。
法定代理人林长春、刘金兰，系被上诉人林梓乐之父母。
上列三被上诉人共同委托代理人刘雅琳，江西博韬律师事务所律师。
上诉人萍乡华美立家置业有限公司（以下简称“华美公司”）与被上诉人林长春、刘金兰、林梓乐房屋买卖合同纠纷一案，萍乡市安源区人民法院于2015年5月4日作出（2015）安民初字第374号民事判决，上诉人华美公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人华美公司的委托代理人陈明、被上诉人林长春及林长春、刘金兰、林梓乐的共同委托代理人刘雅琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
萍乡市安源区人民法院经审理查明，2014年6月26日，林长春欲购买华美公司开发的华美立家家居建材广场26栋1层01、02、03号商铺。当日，林长春即以本人及其妻女的名义向华美公司交纳了三间商铺的购铺意向款3万元，华美公司也向林长春、刘金兰、林梓乐出具了三张收取意向款的收款收据。2014年7月8日，华美公司工作人员联系林长春商谈三间店铺事宜，林长春委托其任法定代表人的萍乡市宏兴矿业有限公司出纳颜函前往处理。当日，颜函即以林长春、刘金兰、林梓乐的名义与华美公司签订了认购华美立家家居建材广场26栋1层01、02、03号商铺的认购书，并在合同右下角乙方代理人签名处签署其个人名字并按捺手印。上述三份认购书中均约定：购房人需支付购房定金3万元，在签署萍乡市商品房买卖合同时等额计入首期房款中。购房人在签订本认购书后，须于2014年7月21日前与华美公司签署萍乡市商品房买卖合同，并支付相应的款项。逾期未缴纳相应款项的，视为自动放弃认购资格，华美公司有权重新出售该商铺，购房人所付定金不予退还。认购书须由购房人本人签署，本人不能亲自签署者，可授权委托他人代理签署认购书，代理人须持有效委托凭证办理相关手续。颜函签订上述认购书后，华美公司即收回了之前由林长春交纳购铺意向款3万元的收款收据，颜函按认购书约定的每间商铺定金3万元向华美公司再次支付了6万元，华美公司向其出具了收取林长春、刘金兰、林梓乐3万元的三张收款收据，收款事由注明为购铺定金。之后，林长春、刘金兰、林梓乐认为华美公司将购铺意向款改为购铺定金的行为有失诚信，便未与华美公司签订商铺买卖合同。双方就上述款项协商未果。为此，林长春、刘金兰、林梓乐诉至一审法院。
萍乡市安源区人民法院认为，当事人的合法权益应当受到法律的保护。本案双方当事人争议的焦点问题为：颜函代林长春、刘金兰、林梓乐签订认购书并缴纳定金的行为是否构成表见代理。我国合同法第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”表见代理应当具备以下条件：1、以被代理人的名义进行了代理行为。2、相对人在客观上有理由相信无权代理人有代理权。3、相对人主观上是善意的且无过错。4、无权代理人与相对人之间的民事行为具备成立要件。本案中，颜函以林长春、刘金兰、林梓乐名义签订认购书并缴纳定金的行为，双方均不持异议。故华美公司客观上是否有理由相信颜函有代理权及华美公司主观上是否善意无过错的认定，是确定颜函的行为是否构成表见代理的关键。颜函作为林长春任法定代表人的萍乡市宏兴矿业有限公司出纳，在没有取得林长春、刘金兰、林梓乐的书面授权的情况下，签订商铺认购书，并在林长春、刘金兰、林梓乐之前已交付3万元购铺意向款的基础上再支付6万元作为认购商铺的定金。从购铺意向款到购铺定金，二者所产生的法律后果相差甚远，这也要求出卖人和购铺人均应当对此承担更加审慎的注意义务。华美公司作为华美立家家居建材广场的开发商，对于其开发范围内的商铺认购和出售应当有较为完善的、长期使用的合同范本。颜函代林长春、刘金兰、林梓乐所签订的认购书中对于代理他人签订认购书的行为有明确约定，即认购书须由购房人本人签署，本人不能亲自签署者，可授权委托他人代理签署认购书，代理人须持有效委托凭证办理相关手续。故华美公司对于代理他人签订认购书的情形应具备哪些条件很清楚，但由于华美公司工作人员的疏忽大意，在明知颜函没有持林长春、刘金兰、林梓乐有效的授权委托手续的情况下，并未要求颜函补充提交相关委托凭证，而是径行与颜函签订认购书并收取购铺定金，缺乏应有的谨慎而轻易将没有代理权的颜函认作有代理权的人。故颜函代林长春、刘金兰、林梓乐签订认购书并缴纳定金的行为不构成表见代理，属无权代理。无权代理行为必须经过本人追认，才能对本人产生效力。本案中，林长春、刘金兰、林梓乐对颜函代签认购书并缴纳定金的行为并未追认，故依法不能约束林长春、刘金兰、林梓乐。无权代理行为自始不产生法律效力，双方签订的合同无效；已经履行的，双方应当负返还财产，恢复原状的义务。故颜函代交的购铺定金9万元，华美公司应予返还。对于林长春、刘金兰、林梓乐的该项诉讼请求，一审法院依法予以了支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十六条、五十八条之规定，判决：萍乡华美立家置业有限公司在判决生效之日起三日内返还林长春、刘金兰、林梓乐人民币9万元。本案受理费2050元，由华美公司承担。
一审判决宣判后，上诉人华美公司不服上述判决，向本院提起上诉，认为原审判决认定事实、适用法律均有错误，请求二审撤销原判，改判驳回被上诉人要求返还9万元的诉讼请求。其主要上诉理由如下：一、一审判决认定被上诉人的委托代理人颜函的代理行为不构成表见代理，是无效的代理行为，是认定事实错误。表见代理应具备以下条件：1、以被代理人的名义进行代理行为；2、相对人在客观上有理由相信无权代理人有代理权；3、相对人主观上善意且无过错；4、无权代理人与相对人之间的民事行为具备成立、生效要件。首先，根据认购书和定金收据表明，颜函以被上诉人的名义签订了认购书并用银行卡缴纳了定金，符合上述构成要件之一。其次，被上诉人在其委托代理人颜函签订认购书之前已经缴纳了3万元购房意向金，可以说购房意向明确。上诉人工作人员打电话通知其前来办理认购书并缴纳定金也是明确的。被上诉人在起诉状中和法庭调查中也自认颜函是其委托来的。被上诉人将购房意向金收款收据和被上诉人的身份证、银行卡交给颜函，颜函到上诉人处代被上诉人签订认购书，将购房意向金收款收据交回给上诉人，刷被上诉人的银行卡交纳购房定金，这一系列客观行为足以使上诉人相信颜函有代理权，符合上述构成要件之二。再次，上诉人在主观上是善意的，没有任何过错，符合上述构成要件之三。最后，颜函与上诉人签订认购书并缴纳定金的民事行为具备成立、生效要件，符合上述构成要件之四。因此，颜函的代理行为完全具备法律规定的四个构成要件，其代理购房并缴纳定金的行为有效，应受法律保护。二、一审判决将认购书第四条第五项约定的有效委托凭证曲解为授权委托书，从而认定代理行为无效，是认定事实错误。根据认购书第四条第五项约定，本人不能亲自签署者，可授权委托他人代理签署认购书，代理人须持有效委托凭证办理相关手续。这里的有效委托凭证包括但不限于授权委托书，还应包括持有被委托人的身份证、缴纳意向金的收款收据、购房定金或银行卡等等。被上诉人的委托代理人持有被上诉人的身份证、缴纳意向金的收款收据、购房定金或银行卡，足可认定持有有效委托凭证并办理购房相关手续。何况认购书并未约定没有授权委托书代理行为就无效，是否有效应依法认定。表见代理只需要具备法律规定的四个构成要件即可，并没有规定需要被上诉人追认，一审判决认为没有得到被上诉人的追认，认定代理行为无效，是认定事实错误。三、被上诉人无权要求返还定金，请法院依法驳回被上诉人的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。因此，被上诉人无权要求返还9万元定金，请依法驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人林长春、刘金兰、林梓乐辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理客观公正，上诉人的上诉理由于法无据，请求依法予以驳回，维持原判。其主要答辩意见如下：一、被答辩人上诉称颜函的代理行为具备表见代理的四个构成要件，其代理购房并缴纳定金的行为有效是错误的。1、答辩人仅仅是委托颜函前往了解购房及购房意向金事宜，并未授权其签订认购书和支付购房定金。颜函的行为已超出了答辩人的授权范围，属于无权代理。2、答辩人认为表见代理必须有使相对人相信行为人具有代理权的事实和正当理由。本案中，颜函仅为林长春公司的出纳，与答辩人不存在任何法律上的联系和一般常人认为的事实上的紧密联系。双方之间关于购买商铺及缴纳意向金事宜也不存在通过颜函来处理的交易习惯。另外，被答辩人作为专业的房地产商，对于非本人签订房屋购买合同或认购书，应当审查授权委托书或核实代理人的身份。而本案，答辩人认为并没有使答辩人相信颜函具有代理权的事实和正当理由。3、被答辩人在本案中不仅具有过失且具有主观恶意。被答辩人提出的是增加意向金而不是定金。意向金与定金之间产生的法律后果相差甚远，这也要求出卖人和购房人应当承担更加慎重的注意义务。认购书中对于代理人签订认购书行为有明确约定，即认购书需由购房人本人签署，本人不能亲自签署者，代理人须持有效委托凭证办理相关手续。被答辩人在认定颜函是代理人的情况下，并未要求其按照约定出具书面授权委托手续，也未尽到出卖人慎重注意义务。因此，被答辩人在明知颜函没有有效委托手续也未要求提交委托凭证的情况下，径行与颜函签订认购书收取购铺定金，具有严重过失，甚至可以认定其主观具有恶意。二、被答辩人认为原审曲解有效委托凭证的观点是错误的。重大事项的代理采用的均是书面授权形式，这既便于代理人处理委托事务，也可以使相对人减少顾虑，利于提高交易效率。本案系房屋购买，对如此重大的事项，买卖双方均应尽更加慎重谨慎的注意义务。答辩人认为，认购书所称有效委托凭证，应当就是指书面授权委托书。三、综上，答辩人认为颜函的行为不构成表见代理，属于无效代理。答辩人对颜函的行为未予追认，故颜函的行为对答辩人不产生法律效力，双方签订的合同无效。因此，被答辩人应返还答辩人人民币9万元。
二审中，上诉人华美公司向法庭提交以下证据材料：1、VIP卡申领单三份，欲证明2014年7月8日到华美公司是签订认购书并缴纳购铺定金的，也证明VIP卡是由颜函交回被上诉人的；2、收款收据三份，欲证明被上诉人交纳了3万元，被上诉人将收款收据交给颜函，由颜函返还给了上诉人；3、中信银行的刷卡凭证，欲证明被上诉人分两次将购房款给上诉人，也证明颜函是代理被上诉人进行交钱。经质证，被上诉人林长春、刘金兰、林梓乐对第1组证据的三性均无异议，但对上诉人的证明目有异议，认为只能证明被上诉人具有购买意向，而不能证明到华美公司是签订认购书并交纳定金；对第2组证据的三性均无异议；对第3组证据三性无异议，但认为林长春只授权颜函缴纳意向金，而非交纳定金。本院认为，鉴于林长春、刘金兰、林梓乐对上述证据的三性均无异议，故上述证据本院予以认定。至于上述证据能否实现华美公司的证明目的，由本院结合其他证据予以认定。
经开庭审理和查阅一审案卷材料，二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案的争议焦点是颜函代被上诉人签订认购书并缴纳定金的行为是否构成表见代理？所谓表见代理，是指行为人虽无代理权，但由于本人的行为，造成了足以使善意第三人相信其有代理权的表象，而与善意第三人进行的、由本人承担法律后果的代理行为。构成表见代理，须相对人在主观上善意且无过失。上诉人华美公司系专业的房地产开发商，在长期的业务过程中形成了较为完备的房产认购及销售流程，也具有比常人更高的谨慎、注意意识。从华美公司提交的VIP卡申领单申领须知第6条可知，华美公司在客户选铺及支付购铺定金时，明确要求须客户携带本人身份证、本单、VIP卡及选铺定金前往办理；另认购书第四条第5项亦明确约定，认购书须由购房人本人签署，本人不能亲自签署者，可授权委托他人代理签署认购书，代理人须持有效委托凭证办理相关手续。上述证据表明，华美公司对认购书应当由谁签订、签订应当具备哪些条件是清楚明白的。而华美公司在与颜函签订认购书时，明知颜函并非林长春、刘金兰、林梓乐本人，其既未审查颜函的委托代理凭证，也未与林长春、刘金兰、林梓乐取得联系确认颜函的代理权限，而是径行与颜函签订认购书并缴纳购铺定金。显然，华美公司存在怠于履行审查义务之过失，并不具备表见代理中善意且无过失的成立要件。因此，颜函代林长春、刘金兰、林梓乐签订认购书并缴纳购房定金的行为并不构成表见代理。华美公司上诉称，有效委托凭证包括但不限于授权委托书，本案被上诉人的委托代理人持有被上诉人的身份证、银行卡、缴纳意向金的收款收据以及缴纳购房定金，可以认定被上诉人的代理人持有有效委托凭证。本院认为，委托凭证是记载委托人与受托人之间委托事项和委托权限的相应凭证，其目的不仅在于明确受托人的具体委托权限，也在于便利相对人对受托人权限的审查，从而使委托事项在受托人与相对人之间顺利进行。本案中，颜函虽持有林长春等人的身份证、收款收据以及银行卡等，但这些凭证无论在形式上还是在内容上，抑或在证明目的上，都与法律意义上的委托凭证相去甚远。因此，华美公司认为颜函持有被上诉人有效委托凭证的观点，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2050元，由上诉人萍乡华美立家置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾东林
代理审判员 周丽娜
代理审判员 蔡美来
二〇一五年七月二十八日
书 记 员 黄 毅
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