河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1103民初1543号原告：李洪林，男，1967年7月25日出生，汉族，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：赵绍虎，漯河市郾城区法律援助中心指派河南平允律师事务所律师。被告：漯河市博盛置业有限公司，住所地，漯河市郾城区黄河路441号。法定代表人：盛双庆，该公司经理。被告：漯河海蓝置业有限公司，住所地，漯河市郾城区城关镇颖河路路北。法定代表人：李保垒，该公司经理。委托诉讼代理人：ＸＸ毅，河南强人律师事务所律师。原告李洪林诉被告漯河市博盛置业有限公司（以下简称博盛公司）、漯河海蓝置业有限公司（以下简称海蓝公司）确认合同有效纠纷一案，本院于2017年5月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人赵绍虎、被告海蓝公司的法定代表人李保垒和委托诉讼代理人ＸＸ毅到庭参加了诉讼，被告博盛公司经本院公告送达起诉状副本、开庭传票等应诉手续，公告期满未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。原告李洪林向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告博盛公司签订的《房屋拆迁置换协议》合法有效；2、被告根据置换协议所约定的位置、面积、单价等，分给原告相应的住房一套；3、被告因未按约定期限按期交房支付给原告违约金80000元；4、被告支付给原告拆迁安置租赁费用等40000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由，原告为原郾城县物资集团所属木材公司的职工，原住木材公司家属楼，并办理了房屋所有权证。后来盛双庆所在的公司博盛公司开发原物资集团的土地，因影响原告等住户相关权利，双方为解决纠纷，在充分协商的基础上，达成了《房屋拆迁置换协议》。原告依约搬出住房，但是被告却未履行协议的约定，至今既不向原告交房，也不赔偿违约金，且不支付原告拆迁租赁等费用。原告一直向被告及有关部门反映解决，但直到现在无果。后来李保垒称现在所建新房由被告海蓝公司所有并销售，但却拒绝向原告交房。原告认为，置换协议经双方充分协商所形成，且不违反法律规定，原告也依约履行了相关义务，但是二被告的行为，严重侵犯了原告的合法权益，应依法承担相应的法律责任。被告博盛公司未到庭未作答辩。被告海蓝公司辩称，第一，海蓝公司不是涉案协议的当事人，对协议约定的内容不承担法律责任。第二，海蓝公司在项目开发过程中并不涉及拆迁补偿行为，该拆迁补偿行为系人民政府对原有业主的补偿和安置，故人民法院应依法驳回对海蓝公司的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月11日，原告李洪林（乙方）与被告博盛公司（甲方）签订《房屋拆迁置换协议》一份，就博盛公司开发盛世花园小区拆迁原木材公司家属楼达成以下协议：1、乙方同意置换房屋的，旧房面积一比一置换新房，置换新房的多出面积按每平方米1800元计算；2、三楼以下集中安置；3、乙方不置换新房，甲方按照每平方米1500元购回；……7、置换新房入住时间最迟不得超过2014年12月31日；10、如有一方违约按80000元作违约金支付另一方。协议签订后，原告交出房屋所有权证书等手续，搬离房屋。另有其余12户居民同样与二被告因拆迁安置协议发生纠纷，另案处理。木材公司进入破产程序后土地进入拍卖程序，由徐四妮经过竞拍取得该宗土地使用权，2013年7月13日，徐四妮和盛双庆、李现宇签订《合作协议》，将竞拍所得土地转让给盛双庆和李现宇。2015年7月23日，海蓝公司取得该宗土地使用权，国有土地使用权证书中宗地图显示，海蓝公司取得的该宗土地使用权四至范围包含了李洪林等13户居民所居住原木材公司家属楼的土地面积。2015年8月18日，盛世花园小区规划许可证建设单位由徐四妮变更为海蓝公司。2015年4月7日，盛双庆和盛昭杰父子以1100万元将海蓝公司包括公司全部项目（包括土地及在建工程）转让给李欣、马举、周胜宇。被告博盛公司成立于2005年7月29日，盛双庆为公司法定代表人和股东之一。被告海蓝公司成立于2014年1月7日，法定代表人为盛昭杰，成立时股东为盛双庆和盛昭杰，2015年4月7日股东由盛双庆、盛昭杰变更为盛昭杰、马举、李欣，法定代表人同时由盛昭杰变更为李欣，2016年5月24日，法定代表人由李欣变更为李保垒，同时股东由盛昭杰、马举、李欣变更为盛昭杰、马举、李保垒，2017年1月19日，股东由盛昭杰、马举、李保垒变更为周胜宇、李保垒、马举。盛世花园小区1#、2#、3#楼建筑工程施工许可证记载，建设单位为海蓝公司，施工单位为博盛公司。原告李洪林等13户居民原来居住的位于木材公司院内北边三层小楼现在仍未拆除，但门窗已被破拆，部分墙体损坏，紧邻盛世花园小区新建住宅楼。本院认为：原、被告双方对原告李洪林等13户居民与被告博盛公司签订《房屋拆迁置换协议》的真实性，和原告等人原居住木材公司家属楼的土地面积现在在被告海蓝公司名下土地使用权证四至范围内的事实，均未提出异议，本院予以确认。本案涉及以下争议问题。一、盛双庆和博盛公司与原告签订《房屋拆迁置换协议》是否有效。盛世花园小区建设单位为海蓝公司，博盛公司作为施工单位，并非开发商，并未取得土地使用权和新建商品房的所有权，其从形式上无权与原告就房屋拆迁安置问题签订协议，但其是否与海蓝公司之间存在其他协议或约定，因博盛公司未参加诉讼，无从查实。但是从现有证据可以看出，博盛公司和海蓝公司在成立时的股东重合，作为博盛公司法定代表人和股东之一的盛双庆同样是海蓝公司的股东，盛双庆和博盛公司与原告签订拆迁置换协议后，又发起成立了海蓝公司，对盛世花园小区进行开发建设，同时，徐四妮将土地转让给盛双庆和李现宇后，土地使用权最终为海蓝公司取得，可以证实博盛公司和海蓝公司虽然均为独立法人，但实际上为关联公司。在和原告签订拆迁置换协议的过程中，原告等13户参与拆迁置换的居民属于善意第三人，博盛公司作为盛世花园小区的施工单位，有使协议相对方产生其对盛世花园小区具有处分权或代理权的表象；而盛双庆作为博盛公司的法定代表人和海蓝公司的股东，其与海蓝公司的法定代表人盛昭杰系父子关系，基于这种特殊的关系，盛双庆的签字，同样有使协议相对方产生其对盛世花园小区具有处分权或代理权的表象。2013年12月11日，盛双庆和博盛公司在《房屋拆迁置换协议》中签字盖章时，海蓝公司尚未成立，自然不可能作为协议相对方和原告签订协议，但在其后盛世花园小区的建设过程中，海蓝公司并未对存在其土地使用权四至范围之内的，原告等13户居民所居住的三层楼提出任何异议，并且在紧邻该三层楼的位置新建商品房住宅楼，说明海蓝公司对原告和博盛公司、盛双庆之间的协议是明知的，并且已经享受了该协议带来的合同利益，如果原告不同意拆迁，那么基于相邻关系，紧邻该三层楼的位置是不可能新建一栋商品房住宅楼的，以上事实足以说明，海蓝公司在成立后，盛双庆和盛昭杰父子作为公司的股东和负责人，对前述《房屋拆迁置换协议》是明知和认可的。因此，原告和被告博盛公司签订的《房屋拆迁置换协议》应为有效协议，由此产生的法律效果依法直接归海蓝公司承担，博盛公司因不能提供相应的委托代理权限手续，无法证明其代理权限，应当与海蓝公司承担连带责任。二、公司股权转让是否影响公司对外负债的承担。被告海蓝公司的公司类型为有限责任公司，有限责任公司的股东以其出资额为限，对公司承担有限责任，而不对公司债务承担连带责任。股东转让其持有的公司股权，并不会减少公司财产，也不影响公司的持续存在。对债权人而言，目标公司是承债主体和清偿主体，独立于股东而依法承担债务，与股东的股权转让不构成相互制约，不管股东是否转让股权，公司的负债都由公司自行承担，与股东无涉，与股权转让与否无涉。如果在股权转让过程中，出让方隐瞒了部分事实损害了受让方的合法权益，则受让方可以向出让方主张违约责任，而不能以不承担公司负债为由进行抗辩。因此，海蓝公司内部的股权转让并不影响其对外承担合同责任。博盛公司并不享有盛世花园小区的房屋所有权和土地使用权，故《房屋拆迁置换协议》中有关房屋安置的协议由被告海蓝公司承担履行责任，有关违约金之规定由海蓝公司承担，博盛公司承担连带责任。同时，在履行房屋置换过程中，如果被告海蓝公司不能向原告提供符合协议约定条件的房屋，则应当另行提供同小区、同面积房屋以供原告进行置换，同时，原告仍应当按照协议约定向被告海蓝公司补足房屋面积差价。三、关于原告主张的违约金数额和拆迁安置租赁费用。首先，原告主张被告支付拆迁安置租赁费用40000元，因双方对此并未约定，原告对此费用也未进行举证，本院不予支持。其次，根据拆迁安置协议约定，置换新房多出面积按照每平方米1800元，回购房屋按照每平方米1500元，原告主张违约金80000元，相较于按照当时的房屋价值，该违约金约定过高，且原告也未能举证证明其他实际损失数额，被告博盛公司未到庭，被告海蓝公司在庭审中对该协议也不予认可，故本院认为，违约金数额应当相应减少，酌定支持40000元。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条、第六十六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告李洪林与被告漯河市博盛置业有限公司签订的《房屋拆迁置换协议》有效。二、被告漯河海蓝置业有限公司于本判决生效后30日内根据置换协议所约定的位置、面积、单价，向原告李洪林交付置换房屋一套，置换同时原告李洪林应当按照协议约定向被告漯河海蓝置业有限公司补足房屋面积差价。三、如果上述第二项不能实际履行，被告漯河海蓝置业有限公司于本判决生效后30日内向原告李洪林置换同小区、同面积房屋一套，置换同时原告李洪林应当按照协议约定向被告漯河海蓝置业有限公司补足房屋面积差价。四、被告漯河海蓝置业有限公司于本判决生效后10日内向原告李洪林支付违约金40000元，被告漯河市博盛置业有限公司承担连带清偿责任。五、驳回原告李洪林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2700元，由被告漯河海蓝置业有限公司和漯河市博盛置业有限公司负担负担1800元，由原告李洪林负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于漯河市中级人民法院。审 判 长  陈质彬审 判 员  王佳佳人民陪审员  柳书平二〇一七年十二月二十八日书 记 员  付东博