江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云民初字第2486号
原告徐州新东方物业管理有限公司，住所地在本市云龙区郭庄路骆驼山办事处狮子山居委会办公楼207室、208室。
法定代表人戴祥，该公司经理。
委托代理人尚玉强，该公司副经理。
委托代理人许礼，该公司副经理。
被告张秀芹，女。
原告徐州新东方物业管理有限公司（以下简称新东方公司）诉被告张秀芹物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月16日立案受理。依法由审判员陈涛适用小额诉讼程序独任审判，于同年8月6日公开开庭进行了审理。原告新东方公司的委托代理人尚玉强、许礼、被告张秀芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新东方公司诉称，我公司系被告所在的徐州市云龙区尚景名庭小区的物业管理服务公司，2010年9月26日，我公司和徐州金狮房地产开发公司签订尚景名庭物业管理服务合同，合同约定：由我公司为被告所在小区提供物业管理服务，期限自合同签订之日起至业主委员会成立，物业服务费为小高层住宅1元／月／平方米、商业1.50元／月／平方米，上房时交纳一年的物业服务费，以后每半年第一个月的10日前交纳6个月的物业服务费。2012年4月，被告与我公司签订物业管理服务协议书，协议就双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务要求标准、物业服务费、违约责任等进行了约定。被告房屋建筑面积90.44平方米，每月应付物业服务费90.44元。我公司按照约定为被告提供了物业管理服务，但被告尚欠2013年4月至2015年4月的物业服务费2170元。根据合同约定，被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费1‰交纳违约金，被告应承担违约金590元。现向人民法院提起诉讼，请求法院判决被告支付物业服务费2170元、违约金590元。
被告张秀芹辩称，原告的物业服务不到位，收费高而物业服务水平低，原告没有和业主进行沟通，我有权拒绝交纳物业费。原告的物业服务存在下列问题：小区楼梯破损，楼道内堆满杂物，存在安全隐患；下水窨井盖毁坏不更换，小区道路路面脱落，高低不平；绿化草坪不修整，杂草无人清理；环境卫生打扫不到位，门窗、楼梯扶手长期无人打扫；小区外来人员和车辆随意进出，对乱贴小广告现象不闻不问；传达室改成复印室，我们不知道复印收取的费用归谁，电瓶车、机动三轮车在传达室充电，我们不知道电费由谁负担；小区内没有配套健身设施，电梯里没有换气扇且经常毁坏，监控改造只是为了个别人利益。原告张贴的告示用语不文明，我没有违法行为，我要求赔礼道歉。我们小区未成立业主委员会，不知道怎么选举的管理员，但管理员只是向业主收费，不为业主提供物业服务，且服务态度恶劣。原告的收费标准不合理，我们周边小区的收费标准是0.60元／月／平方米至0.80元／月／平方米，我要求原告公示2013、2014年的物业费、车位费明细及交税发票，原告收取我们的物业费、车位费是开具的收据，没有发票；小区内设立停车位，原告称收取的费用用于小区改造和建设，我们未看到改造和建设的效果。我是2012年4月1日上房，当时交纳了2012年4月1日至2013年4月1日的物业费和装修保证金1000元，2013年5月份原告物业服务人员到我家收取物业费，我要求退还装修保证金，但原告至今未退还。上房后原告通知房屋若有问题到原告处登记，我家窗户坏了登记后至今没有人来维修，原告也没有和我沟通协商。
经审理查明，2012年4月1日，原告新东方公司（甲方）和被告张秀芹（乙方）签订物业管理服务协议，协议约定：物业管理服务内容房屋共用部位的维修、养护和管理，包括楼板、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间走廊通道、门厅、庭院、梁柱、车库等；设施设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、共用照明、保安监控系统、消防设施设备、水箱、电视天线、避雷装置等；设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、泵房、电话分线间、照明路灯等；绿地的养护和管理；公共环境卫生，包括物业共用部位和公共场所的清洁卫生、垃圾的收集以及本物业外墙面的保养和外围区域的清洁卫生工作；车库交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，包括本物业的安全监控，外围巡视，门岗执勤及内外巡视；物业管理服务要求标准房屋外观完好、整洁；设备运行正常、无事故隐患，资料档案齐全；房屋及设施设备的维修、养护、检修、保养制度完备；公共环境垃圾日产日清，无乱贴乱画，公共部位保持清洁；绿地合理分配，无破坏，践踏及随意占用现象；交通秩序无乱停放机动、非机动车，车辆运行管理有序；24小时保安制度，物业内无重大事故；物业管理公共服务费用乙方交纳时间上房时交纳一年的物业服务费，以后每半年第一个月10日前交纳6个月的服务费，按建筑面积收取，小高层1元／月／平方米，商业1.50元／月／平方米，装修垃圾处理费1元／平方米／户，预收公共水电费1000元／户；委托管理期限自乙方上房之日起到业主委员会成立之前，按与开发公司签订的委托合同办理。双方还就权利义务、代收代缴服务、违约责任等事项进行了约定。物业管理服务协议签订后，原告新东方公司即开始为被告进行物业服务管理。被告张秀芹为尚景名庭小区3#-3-502室房屋所有权人，房屋建筑面积90.44平方米，其尚欠2013年4月1日至2015年3月31日期间的物业服务费90.44平方米×1元／月／平方米×24个月≈2170元。
另查明，原告新东方公司在为徐州市云龙区尚景名庭小区提供物业服务期间物业服务质量存在和合同约定的物业服务质量标准不一致的情形，如小区楼道内乱堆乱放、路面破损严重未修复、下水窨井盖毁坏不予更换、绿地草坪无人清理、小区卫生保洁不到位、外来人员和车辆随意进出、对业主反映的问题不予解决或解决不及时等。
本院认为，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。2012年4月1日原告新东方公司和被告张秀芹签订的物业管理服务协议合法有效，对双方当事人均具有约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应履行的法定义务。被告张秀芹为尚景名庭小区业主，原告为被告提供了物业管理服务，被告应及时给付原告物业服务费。因原告在为尚景名庭小区提供物业服务期间，物业服务质量与物业服务合同约定的收费标准不相适应，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，一方当事人履行合同质量不符合约定的，另一方当事人根据标的的性质及损失的大小，可以要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。为积极推进在本市居民小区开展创建幸福佳园活动，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的城市人居环境，本着保障物业公司正常运转、促进服务质量提升、同时保护业主合法权益的原则，本案物业服务费应作相应调整，本院确定被告应向原告交纳的物业费为2170元×85%≈1845元。由于原告的物业服务质量存在瑕疵，被告并非无故拖欠物业服务费，故本院对原告要求被告支付违约金的主张不予支持。被告辩称其交纳的装修保证金1000元原告未返还，原告又同意在本案中一并处理，被告应交纳的物业服务费可和原告应当返还的房屋装修保证金抵顶，即1845元-1000元=845元。被告又辩称其房屋室内窗户存在质量问题，若有证据证明，被告的房屋如在质量保证期限内，应由其和房地产开发企业解决；如超过了房屋的质量保证期限，则应该通过提取房屋维修基金进行解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告张秀芹应于本判决生效之日起十日内给付原告徐州新东方物业管理有限公司物业服务费845元。
二、驳回原告徐州新东方物业管理有限公司要求被告张秀芹支付违约金590元的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元，由原告徐州新东方物业管理有限公司负担5元、被告张秀芹负担20元（原告已预交，被告在履行本判决时直接支付给原告）。
本判决为终审判决。
审判员 陈 涛
二〇一五年八月二十八日
书记员 崔朝宇