上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终8892号
上诉人（原审被告）：上海银欧投资有限公司，住所地上海市闵行区吴中路1369号3幢801室。法定代表人：卢军，董事长。委托代理人：金培娟，该公司职员。被上诉人（原审被告）：瑞伴（上海）实业有限公司，住所地上海市闵行区元江路5500号第1幢E227室。法定代表人：周旭阳，经理。委托代理人：孙忠仁，该公司职员。上诉人上海银欧投资有限公司（以下简称银欧公司）因与被上诉人瑞伴（上海）实业有限公司（以下简称瑞伴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五(民)初字第2896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月11日受理后，依法组成合议庭于2016年9月6日公开开庭审理了本案。上诉人之委托代理人金培娟女士、被上诉人之委托代理人孙忠仁到庭参加了诉讼，现已审理终结。上诉人银欧公司上诉请求：撤销一审判决，改判在原判第一、二项给付金额中扣除上诉人已支付的5,000元装修还原费，并以之为基数计算利息。事实和理由：原审认定事实不清，本案租赁合同明确约定返还房屋后如未清理杂物或未对租赁物破坏、改动恢复原状，被上诉人瑞伴公司对之承担恢复费用。实际上诉人已向物业公司支付了该5,000元并提供了收据等，被上诉人应予承担。如本案不处理，则实际增加当事人另行起诉的讼累。被上诉人瑞伴公司辩称，一审判决正确，要求维持原判。被上诉人瑞伴公司向一审法院起诉请求判令：银欧公司退还一个月的租房押金20,782元，并以20,782元为本金，从2015年10月19日起至还清日止，按照中国人民银行同期四倍利率向瑞伴公司支付占用资金期间的利息。一审法院认定事实：2014年6月18日由银欧公司作为甲方，瑞伴公司作为乙方签订房屋租赁合同，合同约定：一、甲方将坐落于上海市闵行区XX路XX号XX中心XX层XX单元租赁于乙方使用，租赁的总建筑面积为273.30平方米，该面积已包括了公摊部分的面积；二、租赁期限3年，即从2014年6月19日起至2017年6月18日止；租赁押金的数额相当于三个月的租金为62,346元；乙方应于2014年6月18日前向甲方支付租赁押金。租赁期满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定履行完毕乙方所有应尽责任（包括且不限于向甲方交还承租的租赁物、迁移注册地址等）后15个工作日内，甲方将向乙方无条件退还租赁押金。三、乙方在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日办完一切合法手续。租赁期满之前，乙方应将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给甲方。如乙方归还租赁物时不清理杂物，则甲方对清理该杂物所产生的费用由乙方负责；乙方在租赁期满不再续租或其他原因搬离租赁物后，须对装修期间所造成租赁物的破坏、改动等部分将主动恢复原状；若不能恢复原状则须赔偿对此所产生的一切损失及费用。由于乙方的局部装修对租赁物不能恢复原状而给甲方带来的相关损失可从乙方交予甲方的租赁押金和交予甲方委托的物业管理公司的物业储备金中扣除，不够部分乙方须另行补足；四、甲方指定XX物业为XX中心的物业服务管理企业，乙方在租赁期间内，接受XX物业提供的服务管理。2015年10月12日，由瑞伴公司作为协议乙方，银欧公司作为协议甲方签订《终止协议》，协议约定：一、根据甲乙双方于2014年6月18日签订的XX层XX室的《房屋租赁合同》，合同的终止时间为2017年6月18日，甲方同意乙方于2015年11月5日提前终止该合同，并于2015年10月20日前办理该房屋的退还手续。乙方退房后，甲方全权处理该房屋，乙方无异议；2、乙方应交清承租期间的租金及其他因本合同所产生的费用（包括且不限于租金、物业费、水电费、通讯费及专项装潢费等），乙方如以该房屋地址申请的服务应于解约前转移或停止，上述费用结算至2015年11月5日止；3、待乙方履行完毕上述全部条款后，甲乙双方于2014年6月18日签订的关于XX层XX室的租赁合同将自动终止，双方不再互负权利义务关系；若乙方届时未履行完上述条款中的任何一项时，则甲方将按原合同中违约责任条款的约定追究乙方的违约责任。双方对此均无异议；4、甲方同意在乙方付清所有应支付费用及履行所有义务后甲方退还乙方一个月房屋租赁押金和物业储备金。甲方同意将上述应退款项在15个工作日内无息退还给乙方。甲、乙双方对此无异议。2015年11月24日，银欧公司在扣除瑞伴公司支付的两个月押金之后，出具收据一份给瑞伴公司，该份收据中载明交款单位为瑞伴公司，收款事由为解约补偿金。同日，银欧公司出具了一份金额为15,605.20元的支票给瑞伴公司，但由于瑞伴公司、银欧公司之间存在分歧，该支票最终未能兑现。另查明，瑞伴公司提供的日期为2015年11月18日的收据中载明，交款单位为瑞伴公司（3H20-21），金额为5,000元，收款事由载明：装修还原费。收款单位XX物业加盖了发票专用章。瑞伴公司庭审称其并未实际支付过该笔5,000元给XX物业，XX物业出具该份收据给瑞伴公司的目的是与瑞伴公司所缴纳的保证金进行相抵。再查明，银欧公司提供的日期为2015年12月11日的收据中载明交款单位为银欧公司，金额为5,000元，收款事由载明：闵行区XX路XX号XX中心XX装修还原费。收款单位XX物业加盖了发票专用章。针对该份收据银欧公司并未提供直接的付款凭证。原审庭审中，双方考虑到瑞伴公司与XX物业之间的物业服务合同纠纷尚在审理中，故双方一致确认有关物业管理费、水电费、网络占用费等费用在瑞伴公司与XX物业之间的纠纷中一并处理。故双方在本案主要处理的争议就是上述5,000元的装修还原费。一审法院认为：瑞伴公司、银欧公司之间所签订的《房屋租赁合同》及《终止协议》均系双方当事人真实意思表示，合同及终止协议依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同及终止协议当属有效，对双方当事人均具有合同约束力。双方均应按照合同及终止协议的约定全面履行各自的合同义务。本案目前主要的争议焦点是银欧公司主张的其向XX物业支付的5,000元装修还原费，是否应该在瑞伴公司主张的诉请中予以扣除。结合本案事实，XX物业出具了多份收据，其中包括由XX物业出具给瑞伴公司的2015年11月18日收据，结合瑞伴公司、银欧公司庭审陈述的事实，该份收据中载明的还原费瑞伴公司并未额外支付，XX物业出具该份收据的目的仅是为了与瑞伴公司缴纳的备用金进行相抵。而XX物业于2015年12月11日虽然亦出具了一份收据给银欧公司，但是基于之前该份收据，法院认为银欧公司若确实按收据所载支付了相应的还原费给XX物业，其尚应提供直接的付款凭证用以证明其支付了还原费5,000元的事实，但是银欧公司针对该付款行为并未提供相应的证据加以证明，故法院认为就目前银欧公司所提供的证据，难以证明银欧公司已经实际支付给XX物业5,000元的装修还原费，故银欧公司主张在本案中扣除5,000元的辩称，缺乏事实及法律依据，对此辩称不予采信，银欧公司理应退还给瑞伴公司押金20,782元。由于双方对于部分扣款产生的争议支付，故法院认为瑞伴公司主张要求银欧公司赔偿利息损失的起算点不当，应以瑞伴公司起诉的时间作为起算点为妥，且瑞伴公司主张要求银欧公司承担四倍银行利息的利率标准缺乏法律依据，其所援引的法律条文仅针对存在借款合同关系的民间借贷纠纷而言，对于本案所涉的房屋租赁合同纠纷不具备法律适用效力。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，原审法院于二〇一六年六月二十日判决：一、上海银欧投资有限公司于判决生效之日起十日内返还给瑞伴（上海）实业有限公司房屋押金20,782元；二、上海银欧投资有限公司于判决生效之日起十日内赔偿瑞伴（上海）实业有限公司以20,782元为本金，自2015年12月7日起算至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息损失。一审案件受理费减半收取计159.78元，由瑞伴（上海）实业有限公司负担59.78元，由上海银欧投资有限公司负担100元（于判决生效之日起十日内向瑞伴公司直接支付）。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人银欧公司与被上诉人瑞伴公司签订的《房屋租赁合同》、《终止协议》系双方当事人真实意思表示，双方本案项下之租赁合同关系依法成立并予终止，由此产生的约定权利、义务双方均应全面履行。本案一、二审的争议焦点是银欧公司主张的其作为出租人向物业公司支付的5,000元装修还原费是否可向承租人瑞伴公司主张。我们注意到，原审于此已阐述详尽、有据，本院不再赘述。需要强调的是，正如上诉人主张，该等清扫、恢复原状义务系租约约定由承租人（被上诉人）承担。根据查明事实，双方已履行《终止协议》及房屋返还，并无证据表明已履行完毕的返还程序中被上诉人尚有“还原”义务未履行；上诉人主张其履行了该部义务，但未能有效证明其实际支付了与之有关的费用、该部义务履行，其该部主张本院难予采信。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人银欧公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海银欧投资有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年九月二十九日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……