湖南省湘潭市雨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨法响民初字第152号
原告张鸿轩，男，1996年11月23日出生，汉族，住湘潭市岳塘区。
委托代理人王承志、段懿，湖南潭州律师事务所律师。
被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司，住所地湘潭九华经济区。
法定代理人陈立国，该公司董事长。
委托代理人万敏超、彭春秋，湖南湘君律师事务所律师。
第三人湖南省水府庙水电站，住所地湘乡市。
法定代表人谢智树，该站站长。
委托代理人陈乔良，男，住湘乡市，该站职工。
原告张鸿轩与被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月25日受理后，被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司在提交答辩状期间，向本院提出管辖权异议，本院于2015年5月8日作出（2015）雨法响民初字第152-1号民事裁定书，驳回被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司提出的管辖权异议。被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司于2015年5月29日申请追加湖南省水府庙水电站作为本案第三人参加诉讼。本院于2015年6月15日通知湖南省水府庙水电站作为本案第三人参加诉讼。本案由审判员王喜申担任审判长、代理审判员边峰、人民陪审员张双艳组成合议庭于2015年7月20日公开开庭审理，代理书记员冯钊担任法庭记录，原告张鸿轩的委托代理人王承志及段懿、被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司的委托代理人万敏超、第三人湖南省水府庙水电站的委托代理人陈乔良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张鸿轩诉称：原告与被告于2009年10月22日和2012年6月12日分别签订了《商品房预售合同》和《商品房买卖合同》，约定原告购买湖南省水利厅（湘潭）公务员小区X楼X单元110XXX号房，建筑面积为128.7平方米，总房款为239697元。《商品房买卖合同》第八条第三款约定，原告应于2009年10月22日前将第一期房款221700元存入指定监管账户，2010年4月25日前将第二期房款17997元存入指定监管账户；第十条约定，被告应当在2010年4月25日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。《商品房预售合同》第八条约定，“出卖人如在本合同规定期限内60天仍不能交付商品房的，则每超过延期的天数，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行。如超过规定期限3个月，买受人有权解除本合同。违约方向买受人支付该商品房价总额的5%的违约金。”
合同签订后，原告已经按照合同约定全面履行了付款义务，将房款转入第三人湖南省水府庙水电站账户，但截至起诉日，被告仍未履行交房义务。原告认为，被告延迟交房已明显构成违约，给原告带来金钱和时间上的重大损失，严重损害了原告的利益。从2010年4月25日起算到2015年元月31日，依据房款总额239697元，每日依据万分之五的违约金计算，被告应支付原告207337元违约金。
被告与原告虽约定了仲裁协议，但由于该案件事实必然涉及到第三人湖南省水府庙水电站，而湖南省水府庙水电站没有与原告、被告约定仲裁，湘潭仲裁委员会不予受理该案。故原告诉至法院，请求判令：1、被告继续履行合同约定的交房义务，向原告交付房产证、国土证及房屋钥匙；2、被告因逾期交房而向原告支付违约金47939.4元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司辩称：1、原告未履行付款义务。2、被告根据合同约定无需承担违约责任。3、原告诉请已过诉讼时效。
第三人湖南省水府庙水电站述称：第三人不是商品房买卖的相对主体。
原告为支持其诉讼主张，向本庭提供以下证据：
证据一：原、被告的身份信息复印件，拟证明原、被告主体适格；
证据二：《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》，拟证明原、被告签订了合同，对合同内容进行了约定。
证据三：收款收据、银行存款凭证等付款凭证，拟证明原告已履行交付房款的义务。
被告对原告出示的证据的质证意见为：
对证据一：无异议。
对证据二：真实性有异议，没有提供原件。对证明目的有异议，根据合同约定，应由原告交付税费和办证费用，且对逾期办证出卖人无需承担责任。
对证据三：真实性有异议，没有提供原件。关联性有异议，其付款人显示为张勇和黄诚慰，并非原告。证明目的有异议，证实原告未履行付款义务。且有一份票据2006年11月21日收款凭证，在预选房合同签订之前，与本案无关。且未提供张勇、黄诚慰与本案原告关系的证明。
第三人对原告出示的证据的质证意见为：均无异议。
被告为支持其答辩意见，向本庭提供以下证据：
证据一：情况说明，拟证明第三人欠被告款项59万余元，因第三人违反了合同约定，未足额支付相应款项，导致未能办证，被告无需向原告承担违约责任。
证据二：办公楼及住宅建设合同，拟证明第三人与被告双方签订的合同，约定了有关办证费用应由房屋所有权人负责，因第三人未交付有关费用致不能办证，被告无需承担责任。
证据三：原告提供的商品房买卖合同复印件，拟证明原、被告签订房屋买卖合同，约定原告应将房款存入指定银行账户，并约定交房的条件为商品房竣工验收合格，逾期取得房产证的出卖人无需承担责任。原告未履行向指定账户付款的合同义务，即使被告逾期办证亦无需承担违约责任。
原告对被告出示的证据的质证意见为：
对证据一、二：该证据真实性请法院核实，该证据系被告单方面制作。更证明第三人应当对原告承担责任。
对证据三：真实性无异议，但对证明目的有异议。被告的证据目的没有事实依据，原告已将钱存入指定账户，但是被告没有指定是哪个账户，原告已将房款存入了第三人的账户。
第三人对被告出示的证据的质证意见为：
对证据一：有异议，是被告单方面制作，被告列举的费用是没有依据的，第三人欠款是不真实的。
对证据二：无异议。
对证据三：有第三人的财务公章，第三人承认。
第三人为支持其述称意见，向本庭提供以下证据：
《借款协议》，拟证明协议里面表述了第三人已向被告按期支付了工程进度款，被告因当时资金紧缺向第三人借款300万元。
原告对第三人出示的证据的质证意见为：
因第三人提交的证据为复印件，其真实性请法院核实，该证据与本案原告的请求没有关联性，只能说明第三人与被告存在借款行为，第三人应对本案被告延期交房，承担责任。
被告对第三人出示的证据的质证意见为：对真实性有异议，没有提交原件。关联性有异议，只是证明第三人与被告的借贷关系，与本案无关。
本院对原告、被告、第三人出示的证据综合认证如下：
（1）原告出示的证据内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以认定。
（2）被告出示的证据一真实性难以确定，且与本案没有关联，本院不予认定；证据二系第三人与被告签订的合同，约定的是第三人与被告之间的权利义务，不能达到免除被告承担延期交房违约责任的证明目的。
（3）第三人出示的证据与本案没有关联，不予认定。
根据当事人的陈述以及对以上证据的分析认定，本院查明：
2008年5月15日，第三人与被告签订《办公楼及住宅建设合同》，第三人委托被告定向开发建设第三人的行政办公楼及职工住宅320户，第三人在收取职工购房款之后按照建设进度向被告付款。
2009年10月22日，原告与被告签订《商品房预售合同》，购买被告定向开发的湖南省水利厅（湘潭）公务员小区X栋X单元11XXX号住房，房屋总价款为259060元，在签订合同时付清总价款的90%即221700元，余款在房屋交付时一次性付清；该合同约定交房时间为2010年4月25日，并一起交付国土证、房产证及房屋钥匙；该合同第八条约定，“逾期超过60天仍不能交付商品房的，则每超过延期的天数，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之五的违约金”。
原告按约履行了交付房款的义务，然而被告未能在2010年4月25日按期交房。2012年6月12日，因被告向湘潭市房产管理局提交合同备案，需建立电子合同，原、被告双方在原《商品房预售合同》的基础上，重新签订《商品房买卖合同》。该合同第三条约定原告购买的商品房为“湖南省水利厅（湘潭）公务员小区X楼X单元110XXX号房”，建筑面积128.7平方米，总房款为239697元；该合同第八条约定付款方式为分期付款，“2009年10月22前，将第一期房款221700元存入指定监管账户；2010年4月25前，将17997元存入指定监管账户”。该合同第九条对“买受人逾期付款的违约责任”进行了约定。该合同第十条约定交付期限：“出卖人应当在2010年4月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格的商品房交付买受人使用”。该合同第十一条约定了出卖人逾期交房的违约责任：“逾期超过60天仍不能交付商品房的，则每超过延期的天数，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之五的违约金”。该合同第十三条对交接进行了约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示该合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单……”。
另查明，原告的祖父张勇于2006年11月21日向第三人交购房报名费2.2万元，原告的祖父张勇于2009年6月15日向第三人交购房款22万元，原告的祖父张勇于2009年9月3日向第三人交杂屋款2000元，2012年12月11日通过黄诚慰账户向第三人交付购房尾款20875元。但是被告一直没有向原告交付房屋，故原告诉至本院。
本院认为：原告张鸿轩在签订《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》时，虽系限制民事行为能力人，但是他的监护人已经按照合同的约定履行了支付房款的义务，且被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司已经接受，可以视为其法定代理人已经追认《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》，因此，上述合同有效。双方都应当遵守合同约定。本案第三人作为原告所在单位，不是商品房买卖合同的权利义务主体，不享有相应的合同权利，也不应承担相应的合同义务。
现有证据足以证明原告已向第三人交付房款239697元，亦即原告已经履行了合同约定的房款交付义务，理由是：虽然房屋买卖合同约束的是原、被告双方，但是由于房屋的开发建设涉及第三人，被告与第三人之间对于房屋的开发建设、房款的收取方式、时间是有约定的，原告之所以向第三人交付房款，是依据被告与第三人之间的约定，被告对此是知情并认可的。因此，原告向第三人交付房款，就意味着已经履行了合同约定的房款交付义务。
既然原告已经履行了合同约定的付款义务，被告就应当及时并且书面通知原告收房，将符合合同约定的房屋交付原告使用，并按照合同约定交付国土证、房产证。被告没有提交证据证实其已按照合同的约定书面通知原告收房，即视为被告一直没有书面通知原告收房，原告在付完全部房款之后至提起诉讼时已有二年多的时间，法律赋予原告的合同解除权消灭，但是这并不免除被告的继续交房义务，因此，本院对被告提出的“原告诉请已过诉讼时效”的抗辩意见不予采纳，对原告诉请被告继续履行合同约定的交房义务的主张予以支持。被告没有按照合同约定向原告交付房屋，被告存在逾期交房的违约行为，因此，被告应当承担合同约定的违约责任。《商品房预售合同》和《商品房买卖合同》均约定，“逾期超过60天仍不能交付商品房的，则每超过延期的天数，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之五的违约金”，这是对违约金计算标准的约定。至于违约金的起算时间点的问题，从合同签订时间、合同约定时间与实际付款时间来看，原、被告双方事实上均认可第二期房款付款时间及房屋交付时间变更为2012年12月11日，此时，原告已经全额交完房款，被告予以接受并认可，所以，应从2012年12月12日起计算违约金。按照合同约定的日万分之五的标准，从2012年12月12日起计算至2015年1月31日止，违约金数额为93481.83元，比原告诉请主张的违约金多了45542.43元，本院视为原告对多余部分予以放弃。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司在本判决生效后三十日之内向原告张鸿轩交付湖南省水利厅（湘潭）公务员小区X楼X单元110XXX号房屋，并向原告张鸿轩交付房产证、国土证及房屋钥匙；
二、被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司在本判决生效后三十日之内向原告张鸿轩支付迟延交房的违约金47939.4元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费998.5元，由被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 员 王喜申
代理审判员 边 峰
人民陪审员 张双艳
二〇一五年十月十六日
代理书记员 冯 钊
附：有关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。