江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第4894号
上诉人（原审被告）史兆兰，女，1955年10月17日出生，汉族，退休。
委托代理人仇颀（系史兆兰丈夫），男。
委托代理人仇欣（系仇颀哥哥），男，退休。
被上诉人（原审原告）南京栖霞建设集团物业有限公司，组织机构代码13549568-8，住所地南京市栖霞区和燕路251号。
法定代表人范业铭，该公司董事长。
委托代理人郑宁，男，该公司员工。
委托代理人苏飞，男，该公司员工。
上诉人史兆兰因与被上诉人南京栖霞建设集团物业有限公司（以下简称栖霞物业）服务合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2014）栖霞民初字第345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月18日立案受理后，依法组成合议庭于2014年12月2日公开开庭审理了本案。上诉人史兆兰的委托代理人仇颀、仇欣，被上诉人栖霞物业的委托代理人郑宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
栖霞物业原审诉称，2007年8月28日，栖霞物业与南京栖霞建设股份有限公司（以下简称栖霞建设）签订《天泓山庄小区前期物业服务合同》，约定由栖霞物业对天泓山庄小区提供物业管理服务，史兆兰按时向栖霞物业交纳物业管理服务费及其它费用，合同期限至物业公司与天泓山庄业主委员会重新签订合同。合同约定高层住宅的物业管理费标准为2元／平方米／月，逾期不缴的，则从逾期之日起按每日万分之五交纳滞纳金。合同签订后，栖霞物业十分勤勉地履行合同约定的物业管理职责，史兆兰作为天泓山庄云山苑某幢某单元1002室（房屋面积为147.12平方米）的业主，自2009年7月至2013年12月无故拖欠物业管理服务费15886.80元、公摊水电费1875.20元，共计欠费17762元。栖霞物业多次催要无果，为维护栖霞物业合法权益，故诉至法院，请求判令：史兆兰支付2009年7月至2013年12月的物业管理服务费15886.80元及该费用自逾期之日起至清偿之日止的滞纳金（按日万分之五计算）；史兆兰支付至2013年12月的公摊水电费1875.20元；史兆兰承担诉讼费用。
史兆兰原审辩称，史兆兰于2008年6月购买了栖霞建设开发建设的天泓山庄小区。购房合同第十四条明确标明物业服务以栖霞建设与栖霞物业签订的《天泓山庄小区前期物业服务合同》（以下简称前期合同）为准。史兆兰购买天泓山庄小区的决定因素之一正是看中前期合同第七条第2款、第十八条第2款等相关条款，赞赏栖霞建设物业合同体现为房屋质量负责的态度，打消了对物业服务与房屋质量脱钩的担心。史兆兰在验房、装修及使用中发现所购房屋存在多处严重质量问题，这些质量问题既涉及业主专用部分，又有房屋公共部分。所涉问题均得到栖霞建设和栖霞物业的确认。栖霞建设依据前期合同第十八条第2款第（二）种方式，于2009年6月5日、2009年7月5日等先后数次，当史兆兰面向栖霞物业明确移交维修整改责任，要求史兆兰此后直接向栖霞物业主张维修整改权利。栖霞物业当史兆兰的面向栖霞建设承诺接手维修与整改后，却一直拖延敷衍，未解决史兆兰提出的任一维修整改要求。史兆兰购房时缴纳了首期物业费后，每年缴费日都向栖霞物业表达缴费意愿并重提维修整改要求时，栖霞物业对维修整改要求只记录不处理，一直以来都以不收物业费来回避史兆兰的维修整改要求。2014年6月9日，栖霞物业的陈经理向史兆兰表明，栖霞建设已收回栖霞物业以“物业费抵扣补偿款”的权利，现在栖霞建设对史兆兰的事不给说法，只有通过栖霞物业起诉史兆兰、史兆兰起诉栖霞建设来解决问题。在没有解决房屋维修整改问题前，栖霞物业将原来经三方共同确认转移的有关维修整改的权利、责任、义务，在没有栖霞建设在场、且未经史兆兰同意的情况下，单方面免除己方责任，应属无效，原经三方同意确立变更的权利、责任、义务关系应当依然有效。栖霞物业对房屋公共部分的维修负有不可推卸的法定责任，史兆兰房屋质量问题长期得不到解决，属栖霞物业对前期合同的违约，且违约在先，仅涉及公共部分的外墙渗水、电梯间天花脱落等质量问题等给史兆兰造成的损失，即大大超过栖霞物业主张的本案标的额。从另一方面讲，史兆兰与栖霞物业之间没有签署前期合同，史兆兰和栖霞建设之间的购房合同是栖霞建设提供的格式合同，栖霞建设仅在合同中提及所谓前期合同，实际并没有出示、签署前期合同，也没签署《业主临时公约》。购房合同相关条款还以后期物业因素淡化前期物业作用，误导购房者和史兆兰。正由于购房合同的误导，以及没有实际签署前期合同，使购房者和史兆兰理解为：正式物业合同将以业主与栖霞物业之间签署的后期物业合同为准。因此，前期合同和《业主临时公约》对史兆兰不具约束力，栖霞物业以此为依据的诉讼主张不应被采信。综上所述，史兆兰认为，栖霞物业的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。
原审法院经审理查明，2007年8月28日，栖霞物业和栖霞建设签订前期物业服务合同，载明甲方（栖霞建设）选聘乙方（栖霞物业）对天泓山庄小区提供前期物业管理服务，约定的合同期限自2007年9月1日之日起至小区业主委员会受全体业主委托与物业服务企业签订新的物业服务合同生效时止（第三十条）。约定会所、幼儿园、叠加别墅、别墅级全景复式电梯洋房及全景小高层、高层公寓属居住用途的物业管理服务费标准为2元／平方米／月（第六条第1项第2款），相关费用按月份计算，按季交纳（第七条第1款），如业主未能按时足额交纳物业服务费，则从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金（第二十五条）。史兆兰于2008年12月26日办理房屋入住登记手续并缴纳了首期物业费后，因史兆兰未再向史兆兰缴纳物业管理费，栖霞物业遂诉至原审法院要求处理。
原审审理中，栖霞物业、史兆兰一致确认，史兆兰的房屋坐落于南京市栖霞区天泓山庄云山苑某幢某单元1002室，面积为147.12平方米，房屋所有权人登记为史兆兰。2008年12月26日，栖霞物业收取了史兆兰交纳的2009年1月至6月的服务费1765.20元（每月服务费为294.20元）、清运费514.90元，代收公用水电费700元，以上合计2980.10元。
另查明，史兆兰主张涉案房屋存在吊顶倾斜、窗口缝隙过大、大门损坏、外墙渗水导致室内被浸泡、公共部分的电梯间天花大面积脱落等问题，导致无法正常使用，其向栖霞物业反映了房屋质量情况，栖霞物业仅仅就房屋的渗水问题到场维修一次，而且仅对室内局部进行了粉刷，外墙渗水并未解决。因房屋质量问题栖霞物业一直未能解决好，故史兆兰未交纳物业服务费。栖霞物业确认房屋存在质量问题，但认为这是房产出卖方的维修责任，栖霞物业仅负责沟通，其一直有与栖霞建设联系处理，但对于物业费充抵赔偿的问题，栖霞物业、史兆兰双方一直没达成一致意见。
原审中，栖霞物业向原审法院申请撤回要求史兆兰支付公摊水电费用的诉讼请求。
以上事实，有栖霞物业、史兆兰陈述、栖霞物业举证的天泓山庄小区前期物业服务合同、收费收据、业主情况登记表、史兆兰举证的购房合同、房屋质量问题照片、入住流程表、业主反映情况登记表等证据在卷证实，原审法院予以确认。
原审法院认为，栖霞物业和栖霞建设就天泓山庄小区前期物业管理服务所签订的前期合同合法有效，系合同当事人的真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应按约履行，依法对业主具有约束力。栖霞物业依据合同约定提供了物业管理服务，史兆兰作为业主应当按季支付物业管理服务费，史兆兰以栖霞物业未处理房屋质量问题为由抗辩支付物业服务费，对此原审法院认为，栖霞物业提供的是物业服务，对公共建筑质量具有维修责任，对业主专有部分建筑，具有协调处理责任，史兆兰自有房屋存在质量问题，应向房屋出卖方或有维修责任的其他主体主张权利，栖霞物业进行问题的反映和沟通，已尽到物业服务义务，根据物业服务的范围、程度以及史兆兰交纳物业服务费的标准，如要求栖霞物业承担史兆兰自有房屋的维修责任，违反公平原则，亦缺乏法律或缔约依据。栖霞物业和栖霞建设是两个独立民事法律主体，史兆兰主张栖霞物业承担栖霞建设应承担的责任，依据不足。史兆兰就房屋质量问题，可通过合法途径向其他有义务主体主张权利。关于史兆兰陈述的小区物业服务管理与公共部位的维修存在不尽如人意的地方，栖霞物业作为物业服务企业应当加强管理，努力不断提高物业服务水平，但史兆兰作为业主以此拒绝或拖欠交纳物业服务费于法无据。因此，史兆兰的上述辩称意见，依据相关法律规定和合同约定，均不能构成拒绝交纳物业服务费的充分理由；但史兆兰迟延交纳物业管理服务费，是出于双方就栖霞物业是否存在合同违约产生分歧，并非史兆兰主观故意不予交纳。故栖霞物业主张史兆兰支付滞纳金的请求依据不足，原审法院不予支持。在判决生效后，史兆兰应当按时向栖霞物业交纳物业服务费，如迟延交纳则可能承担支付滞纳金的法律责任。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、史兆兰于判决生效之日起五日内支付南京栖霞建设集团物业有限公司自2009年7月至2013年12月期间的物业服务费15886.80元。二、驳回南京栖霞建设集团物业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费减半收取122元，由史兆兰负担。
史兆兰不服原审法院判决，向本院提起上诉称，前期物业服务合同第一条第2款、第二十九条第6款明确界定，被上诉人负有对物业公用部位（包括户外墙面、楼梯间）的维修养护责任，而原审法院强调房屋质量问题应向栖霞建设主张权利，认定事实错误。2009年6月5日，栖霞建设将维修义务转移给被上诉人，被上诉人也向上诉人承诺以多年的物业服务费冲抵房屋质量问题的维修责任，被上诉人在原审庭审中是认可的，但因电脑系统出现故障，而未记入笔录。故请求二审法院依法改判驳回被上诉人在原审的全部诉请，并由被上诉人承担全部诉讼费用。
被上诉人栖霞物业答辩称，被上诉人从未承诺以诉争的物业费冲抵栖霞建设的维修责任。请求二审法院维持原判。
经审理查明，双方当事人对原审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院二审另查明，在栖霞建设与栖霞物业签订的《天泓山庄小区前期物业服务合同》中，第二条约定，栖霞物业提供的前期物业管理服务，包括物业共用部位（见附件三：房屋承重结构、主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙面、屋而、传达室）的维修养护；第六条约定，物业服务收费实行包干制方式，其中包干费不含物业共用部位、共用设施设备中修、大修和更新、改造费用和单个项目一次性投入的养护材料等费用需500元以上的养护费用；第二十九条约定，共用部位的含义是，指物业主体承重结构部位（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
此节事实，有前期物业服务合同、当事人陈述及本院开庭笔录等予以证实。
本院认为，栖霞物业依照前期物业服务合同约定提供了相应的物业服务，上诉人作为小区业主应当支付物业服务费。本案中，上诉人在原审拒缴物业费的理由，系被上诉人未解决诉争房屋及公共部位的质量问题；现二审上诉提出，其房屋外墙和电梯公共部分出现质量问题，系前期物业服务合同约定被上诉人应尽的维修义务。对此，本院认为，上诉人所主张房屋质量问题的维修责任，应向出卖方栖霞建设主张权利，而本案双方当事人之间系履行物业服务合同所产生的纠纷，现其以房屋质量问题拒缴物业服务费，法律依据不足。上诉人提出，被上诉人向其承诺以多年的物业费冲抵栖霞建设的房屋质量赔偿责任，现被上诉人并不认可，上诉人对此也未提交有效证据加以证明，本院对该意见不予采信。另，根据前期物业服务合同第六条约定的条款来看，对于不超出500元共用部位的维修养护费属被上诉人物业服务费包干范围，而上诉人以多年欠缴的物业服务费冲抵共用部位的维修养护费，冲抵数额相差悬殊，难以采信、也欠公平，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判决。
二审案件受理费244元，由上诉人史兆兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 左自才
代理审判员 汪德全
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 金丽丽