湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终3468号
上诉人（原审原告）：长沙中拓包装有限公司，住所地湖南省长沙市开福区鸭子铺（湘南出口包装厂内）。
法定代表人：陈志强，公司董事长。
委托代理人：欧卫军，湖南麓和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈利军，1971年5月3日。
委托代理人：彭飞章，北京大成（长沙）律师事务所律师。
原审第三人：湖南致臻节能门窗有限公司，住所地湖南省长沙市开福区综合农场鸭子铺中拓办公楼。
法定代表人：陈利军，公司执行董事。
委托代理人：彭飞章，北京大成（长沙）律师事务所律师。
上诉人长沙中拓包装有限公司（以下简称中拓公司）因与被上诉人陈利军、原审第三人湖南致臻节能门窗有限公司（以下简称致臻公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2015）开民一初字第01531号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人中拓公司上诉请求：请求二审法院撤销原审判决第二项，依法改判支持中拓公司的全部诉讼请求。事实及理由：虽然中拓公司与长沙市开福区城市房屋征收和补偿管理办公室在《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》中约定了在2014年10月29日前将中拓公司位于鸭子铺的被征收的土地、房屋移交给征收办，但是因致臻公司提出另行租赁场地需要时间，故中拓公司与拆迁办达成一致意见，即拆迁办同意中拓公司移交土地、房屋的时间适当延期，土地、房屋移交之前依然由中拓公司行使权利。陈利军实际使用房屋至2015年6月，故其应当承担相应的租金。一审判决认定本案租赁合同至2014年10月29日就已经解除是错误的。
被上诉人陈利军辩称，中拓公司与开福区征收管理办公室约定了房屋腾空时间，所以中拓公司在该时间点就丧失了房屋的所有权，不能再向中拓公司收取该房屋的租金，且各方已经对房屋租金进行了结算，陈利军并不拖欠中拓公司的租金。
原审第三人致臻公司述称，致臻公司的意见与陈利军的意见一致。
中拓公司向一审法院起诉请求：一、由陈利军立即将承租中拓公司位于长沙市开福区鸭子铺的房屋、场地腾空交还给中拓公司；二、由陈利军付清所欠中拓公司的租金289818元、电费31700元，并支付逾期缴纳租金的违约金259643元（暂计算至2015年4月10日）；三、由陈利军赔偿中拓公司因其逾期交还承租房屋、场地给中拓公司造成的损失188043元（暂计算至2015年4月10日）；四、由陈利军承担本案全部诉讼费用。
原审法院经审理查明，2012年11月6日，中拓公司（甲方）与陈利军（乙方）签订了一份《厂房仓库租赁协议》，约定：一、甲方为乙方提供的厂房位于长沙市××区洪山旅游管理局鸭子铺中拓公司内，其中室内面积约2500平方米、室外场地约2000平方米公用（不得堆放货物或搭建厂房仓库），用于生产或中转货物；二、租期为3年，从2012年11月1日起至2015年10月30日止；三、租金按所租建筑面积总体计价年租金500000元（此价格为不含税价），租金按季度预交（合同期内按此价格执行），乙方提前一个月支付给甲方，逾期未交清，甲方按计费总额每日收取3‰的滞纳金，并有权终止该合同；四、水电费按表收取，乙方必须按时付清水电费，逾期未交清，甲方有权停水、停电。厂房仓库在不影响主体建筑结构前提下，乙方可自行隔墙、自行搭建阁楼等，但厂房外的坪地不得自行搭棚，装修施工期及施工后的任何安全事故均由乙方负责。合同到期，装修以来修去丢的原则处理，损坏甲方的东西照价赔偿或恢复原样，由乙方后续投资建造的物品财产允许乙方自行处理或转移带走；五、承租期内，乙方不得私自转租或转让厂房仓库，确因特殊原因需转让给第三方者或中途退出，须先至甲方办理相关手续，同时该合同自行失效，否则甲方有权收回厂房仓库；六、甲、乙双方共同遵守本合同，若有一方违约，根据《中华人民共和国合同法》处理，如遇国家政策性拆迁，该合同即自行终止，甲方负责退还剩余租金，不作任何补偿；七、合同期满前30日内，若乙方需续租，同等条件下优先乙方续租。2012年11月25日，致臻公司召开股东大会，会议内容为：一、推举产生公司执行董事、经理、监事；二、讨论通过公司章程内容；三、讨论公司地址事宜。该股东会议一致决议：一、一致选举陈利军为执行董事、法定代表人、经理，陈志强为监事；二、经全体股东决议，一致通过公司章程所写内容；三、经全体股东决议，一致通过由陈利军签订的长沙市开福区综合农场鸭子铺中拓办公楼作为办公场地。致臻公司章程显示，该致臻公司的股东为陈利军和中拓公司，注册资本为500万元，陈利军占出资比例的85%，中拓公司占出资比例的15%。2012年11月27日，长沙市工商行政管理局开福分局为致臻公司颁发了营业执照，登记致臻公司登记的住所地为长沙市开福区综合农场鸭子铺中拓办公楼。在《厂房仓库租赁协议》签订后，致臻公司实际租用了中拓公司位于长沙市开福区鸭子铺厂房中的厂房三（权证号为：长房权证开福字第××号，建筑面积：788.24平方米）、厂房四（权证号为：长房权证开福字第××号，建筑面积：1028.70平方米）、综合楼（权证号为：长房权证开福字第××号，建筑面积：129.76平方米）一半面积、机修车间（权证号为：长房权证开福字第××号，建筑面积：315.05平方米）30平方米之外的面积进行节能门窗生产经营。2010年8月5日，长沙市发展和改革委员会作出《关于朝正垸城中村改造及环境整治工程项目立项的批复》，同意实施朝正垸城中村改造及环境整治工程，该工程北至319国道，西南两面临浏阳河，东抵75105部队。2013年11月28日，长沙市开福区人民政府发布（2013）第034号《征收土地方案公告》，决定征收长沙市国营综合农场鸭子铺分场的集体土地，作为朝正垸城中村改造体育公园及桐梓坡路至鸭子铺大通道一期项目。2014年9月29日，中拓公司与长沙市开福区城市房屋征收和补偿管理办公室（以下简称“开福区征收办”）经协商签订了一份《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》，约定中拓公司将其位于鸭子铺分场的房屋及国有土地使用权交由开福区征收办征收，并约定于2014年10月29日前腾空交付房屋及土地。2014年10月11日中拓公司向致臻公司以及陈利军发出搬迁通知，内容为“因政府政策性征收需要，公司院内的所有企业须在2014年12月31日之前搬迁完毕，请贵单位在规定的搬迁日期之前完成搬迁工作。”2015年1月5日中拓公司再次发出搬迁通知，要求各租赁户于2015年1月10前搬迁完毕。2015年3月12日中拓公司第三次发出搬迁通知，要求各租赁户于2015年3月16日前搬迁完毕。致臻公司及陈利军在接到中拓公司搬迁通知后，因与中拓公司就拆迁补偿问题发生分歧，未按照中拓公司的要求期限腾退租赁的房屋。本案在审理过程中，经原审法院协调处理，致臻公司于2015年6月19日腾退了全部租赁的房屋及场地。在租赁期间，致臻公司已向中拓公司交纳了2014年10月31日之前的租金。另外，致臻公司法定代表人陈利军确认尚欠中拓公司自2014年10月至2015年4月的电费31700元未付。中拓公司也确认所欠致臻公司的门窗款60552元从所欠租金中抵扣。另查明，本案在审理过程中，原审法院考虑到中拓公司房屋、场地出租的实际使用人为致臻公司，向中拓公司释明是否变更诉讼请求，向致臻公司主张支付租金的权利。中拓公司书面回复原审法院，认为《厂房仓库租赁协议》的合同相对方为陈利军而非致臻公司，不同意变更诉讼请求。
原审法院认为，本案的诉讼焦点主要为《厂房仓库租赁协议》的合同相对方是陈利军还是致臻公司，陈利军是否应承担支付租金、电费、违约金、损失赔偿金的民事责任，现分述如下：一、本案的《厂房仓库租赁协议》系陈利军与中拓公司所签订，根据现有证据表明，陈利军在与中拓公司签订《厂房仓库租赁协议》的前提背景，是为了成立致臻公司所作的筹备工作。在致臻公司的股东会议上，一致选举陈利军为执行董事、法定代表人、经理，作为股东之一的中拓公司也明确认可陈利军签订的长沙市开福区综合农场鸭子铺中拓办公楼作为致臻公司办公场地。在《厂房仓库租赁协议》的实际履行过程中，该房屋及场地一直由致臻公司作为生产经营使用，房屋租金也是由中拓公司向致臻公司收取。由此可知，《厂房仓库租赁协议》虽为陈利军以个人名义与中拓公司签订，但实际的房屋使用人为致臻公司，陈利军的签约行为是一种为成立致臻公司的前期代表行为，《厂房仓库租赁协议》的实际承租人应为致臻公司而非陈利军。但是，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条第一款的规定“发起人为设立公司以自己的名义对外签订合同，合同相对方请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。”陈利军为致臻公司的发起人，依据此规定，中拓公司起诉要求陈利军承担本案民事责任，诉讼主体适格。二、中拓公司与开福区征收办于2014年9月29日签订了的《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》约定，中拓于2014年10月29日以前将该被征收房屋腾空交开福区征收办验收，一并移交该房屋的相关手续和有效证明，由开福区征收办办理产权注销手续。中拓公司于2014年10月11日向致臻公司以及陈利军发出搬迁通知，要求其在2014年12月31日之前搬迁完毕。因此，致臻公司与中拓公司之间的租赁合同应于中拓公司与开福区征收办约定的交付腾空房屋场地日（即2014年10月29日）解除。在中拓公司要求解除租赁合同前，致臻公司已向中拓公司支付了至2014年10月31日之前的租金。故原审法院认定，致臻公司并未拖欠中拓公司的房屋租金，并对中拓公司要求致臻公司支付租金、违约金的诉讼请求不予支持。致臻公司法定代表人陈利军确认尚欠中拓公司自2014年10月至2015年4月的电费31700元未付，故原审法院对中拓公司要求陈利军支付电费31700元的诉讼请求予以支持。对于中拓公司要求陈利军承担逾期腾空房屋场地给其造成经济损失188043元的诉讼请求，因中拓公司未向原审法院提交相应证据证明该损失客观存在，故原审法院对此项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、陈利军于本判决发生法律效力之日起5日内向中拓公司支付电费31700元；二、驳回中拓公司的其他诉讼请求。本案受理费11492元，中拓公司承担10902元，陈利军承担590元。
在二审中，当事人没有提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，2014年11月6日，中拓公司与作为致臻公司发起人的陈利军签订《厂房仓库租赁协议》，该协议系双方真实意思表示，且无法律规定的合同无效情形，应认定为合法有效，后因本案涉案房屋被纳入征收范围，双方遂产生纠纷，现分述如下：一、关于致臻公司已交纳租金至何时止的问题。中拓公司诉称致臻公司欠交租金，并在一审审理过程中提交了明细表，本院认为，该明细表系中拓公司单方面制作，且其中所载的租金交纳时间与致臻公司提交的交纳租金的收据时间、金额不符，本院认为该明细表与事实不符，不应予以采信。且在一审庭审中，中拓公司与致臻公司也一致确认了致臻公司已经向中拓公司交纳租金至2014年10月，故本院认为一审判决认定中拓公司交纳租金至2014年10月并无不当。二、关于致臻公司应交纳租金至何时止的问题。中拓公司与开福区征收办于2014年9月29日签订《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》约定，中拓公司于2014年10月29日以前将该被征收房屋腾空交开福区征收办验收，本案涉案房屋亦在其中，本院认为，因中拓公司与开福区征收办约定的交房时间为2014年10月29日，故致臻公司与中拓公司之间的租赁合同应于2014年10月29日解除。故一审判决认定致臻公司应交纳租金至2014年10月29日并无不当，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，判处得当，依法应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费11492元，由上诉人长沙中拓包装有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一六年九月七日
书 记 员 孙 娇
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。