山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民四终字第863号
上诉人（原审第三人）：孙庆叶，农民。
委托代理人：王嗣春，山东昆嵛律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：毕元伦，农民。
委托代理人：王星云，烟台莱山滨海法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：烟台市牟平区职业中等专业学校。住所地：烟台市牟平区崔山大街***号。
法定代表人：牟进军，该学校校长。
委托代理人：矫志勇，山东前卫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：曲国胜，农民。
原审第三人：姜杰。
上诉人孙庆叶、毕元伦因与被上诉人烟台市牟平区职业中等专业学校、被上诉人曲国胜、原审第三人姜杰租赁合同纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2014）牟民一初字第686号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告烟台市牟平区职业中等专业学校原审诉称，2001年4月28日，原烟台市牟平区第三职业中等专业学校（后被原烟台市牟平区第二职业中等专业学校合并）与被告签订《关于租赁本院蘑菇大棚及部分土地的协议书》，协议约定将位于上武宁村的学校西院蘑菇大棚及部分土地出租给被告，租赁期为五年。2006年5月1日，原烟台市牟平区第二职业中等专业学校与被告续签《关于租赁本院部分土地的协议书》，租赁期为三年，2009年4月30日到期。期满后，双方未再续签合同，但该土地及蘑菇大棚等仍由被告实际经营管理，管理期间被告未再交纳租赁费。2011年5月，原烟台市牟平区第二职业中等专业学校因校改校建需要，与被告协商确定终止租赁关系时，发现被告擅自将租赁土地转租给第三人毕元伦、孙庆叶、姜杰使用。为此，原烟台市牟平区第二职业中等专业学校与被告于2011年6月1日签订了《2006年5月1日至2009年4月30日租赁西校区西院土地的终止协议》，约定双方租赁协议于2011年5月30日终止，土地租赁期间被告在土地上所建建筑物及地上农作物收归学校所有，被告个人与他人签订的土地出租使用协议由被告个人负责处理，与原烟台市牟平区第二职业中等专业学校无关。2014年1月16日原烟台市牟平区第二职业中等专业学校向被告送达办理交接手续通知，至今被告仍未办理交接手续，第三人毕元伦、孙庆叶、姜杰仍占用涉案租赁土地及建筑物。2014年7月，原烟台市牟平区第二职业中等专业学校与原告合并。2014年11月5日烟台市牟平区职业中等专业学校诉至原审法院，请求判令被告立即与原告办理租赁土地交接手续；第三人毕元伦、孙庆叶、姜杰立即将占用土地返还给原告，将建筑物内及土地上的物品移除后返还给原告。
原审被告曲国胜辩称，对原告所述没有异议。
原审第三人毕元伦辩称，同意返还土地，但土地上的建筑物是由我方建造的，要求被告曲国胜赔偿，如果不赔偿我方不能倒出房屋。
原审第三人孙庆叶辩称，同意返还土地，但是要求对我的建筑物进行赔偿。
原审第三人姜杰未答辩。
原审法院审理查明，2014年7月，原烟台市牟平区第二职业中等专业学校与原告合并，原烟台市牟平区第二职业中等专业学校的债权债务由合并后的烟台市牟平区职业中等专业学校承担。2001年4月28日，原烟台市牟平区第三职业中等专业学校与被告签订《关于租赁本院蘑菇大棚及部分土地的协议书》，协议约定将位于上武宁村的学校西院蘑菇大棚及部分土地出租给被告，租赁期为五年。2006年5月1日，原烟台市牟平区第二职业中等专业学校与被告续签《关于租赁本院部分土地的协议书》，租赁期为三年，协议约定在协议期内，被告在所承租的土地上自己投资建设的一切设施，协议终止后均无偿交回原烟台市牟平区第二职业中等专业学校且保证基本完好；未经原烟台市牟平区第二职业中等专业学校同意，被告不得向外转租或转让。2009年4月30日期满后，双方未再续签合同，但该土地及蘑菇大棚等仍由被告实际经营管理，管理期间被告未再交纳租赁费。2009年4月1日，被告曲国胜与第三人毕元伦签订了租赁合同。被告曲国胜将其租赁原告土地中的两亩转租给了第三人毕元伦，合同约定租赁期限自2009年4月1日至2012年3月31日止，为期三年，约定合同期满后毕元伦必须把场地恢复原样及完好。第三人毕元伦租赁涉案土地时，土地上没有建筑物，第三人毕元伦建造了房屋和大棚用来养猪和牛。合同期内，第三人毕元伦每年向被告曲国胜交纳租赁费2200元；合同期满后第三人毕元伦向被告曲国胜交纳了2012年4月1日至2014年3月31日共两年的租赁费6000元。截至目前，第三人毕元伦继续占有使用涉案土地，未交纳2014年4月1日之后的租赁费。2006年4月27日，被告曲国胜与第三人孙庆叶签订了租赁合同书。被告曲国胜将其租赁原告土地中的部分土地转租给了第三人孙庆叶，合同约定租赁期限自2006年5月1日至2009年4月30日止，为期三年，合同约定在协议期内孙庆叶在所承租土地上自己投资建设的一切设施，协议终止后均无偿交回曲国胜且保证基本完好。第三人孙庆叶租赁涉案土地时，土地上没有建筑物，第三人孙庆叶建造了房屋用来制砖。第三人孙庆叶按照合同约定每年5000元向被告曲国胜交纳租金至2013年4月30日。截至目前，第三人孙庆叶继续占有使用涉案土地，未交纳2013年5月1日之后的租赁费。2011年6月1日，原烟台市牟平区第二职业中等专业学校与被告签订了《2006年5月1日至2009年4月30日租赁西校区西院土地的终止协议》，约定双方租赁协议于2011年5月30日终止，土地租赁期间被告在土地上所建建筑物及地上农作物收归学校所有，被告个人与他人签订的土地出租使用协议由被告个人负责处理，与原烟台市牟平区第二职业中等专业学校无关。2014年1月16日原烟台市牟平区第二职业中等专业学校向被告送达办理交接手续通知，通知要求被告曲国胜于2014年1月30日前与原烟台市牟平区第二职业中等专业学校办理租赁土地的交接手续，被告曲国胜签字确认。2014年12月3日，原告与被告、第三人姜杰达成了调解协议，第三人姜杰同意无条件搬出。至今被告仍未办理交接手续，第三人毕元伦、孙庆叶仍占用涉案租赁土地及建筑物。原审庭审中，原告撤回对第三人姜杰的起诉，原审法院口头裁定予以准许。
原审法院依据烟台市牟平区机构编制委员会文件、关于租赁本院蘑菇大棚及部分土地的协议书、关于租赁西院部分土地的协议书、租赁合同、终止协议、通知、当事人在法庭上的陈述笔录等证据确认上述事实。
原审法院认为，原烟台市牟平区第二职业中等专业学校的债权债务由合并后的烟台市牟平区职业中等专业学校承担，原告烟台市牟平区职业中等专业学校主体适格。原烟台市牟平区第二职业中等专业学校与被告曲国胜签订的租赁合同到期后，原烟台市牟平区第二职业中等专业学校未行使解除权，被告曲国胜继续使用租赁物，原烟台市牟平区第二职业中等专业学校没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告曲国胜未经原烟台市牟平区第二职业中等专业学校同意，私自将租赁的土地转租给第三人的行为无效。在原告将终止协议通知被告曲国胜后，被告曲国胜应按照2011年6月1日与原烟台市牟平区第二职业中等专业学校签订的《2006年5月1日至2009年4月30日租赁西校区西院土地的终止协议》的约定将租赁土地返还给原告。第三人毕元伦和第三人孙庆叶与被告曲国胜在租赁合同约定的租赁期满后并未交纳租赁费，第三人在未与原告有任何租赁合同的情况下，继续占用涉案土地，行为不当，于法无据，应将所租赁土地按照租赁合同约定保持土地原样并返还给原告。依照《中华人民共和国道路合同法》第六十条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，原审法院于2015年1月5日判决：一、被告曲国胜于判决生效之日起十日内与原告烟台市牟平区职业中等专业学校办理租赁土地交接手续。二、第三人毕元伦、孙庆叶于判决生效之日起十日内将建筑物及土地上的物品移除后，将占用土地返还给原告烟台市牟平区职业中等专业学校。案件受理费550元，由被告曲国胜交纳。
宣判后，上诉人孙庆叶、毕元伦不服原审判决，向本院提起上诉。
上诉人孙庆叶上诉称：曲国胜在出租涉案土地时，故意隐瞒不具有转租权这一事实，导致上诉人投入大量资金进行砖厂厂房建设；原烟台市牟平区第二职业中等专业学校的办公地点与上诉人租赁的土地近在咫尺，不可能不知道涉案土地由上诉人使用。尤其是2005年上诉人的砖厂噪音引发周围邻居向环保部门投诉，当时的学校校长还曾出面替上诉人向环保部门说情。学校作为土地所有权人，从未向租户告知曲国胜不具有转租权，而是放任曲国胜转租行为的发生和延续，存在过错，应与曲国胜共同赔偿上诉人的经济损失。上诉人对涉案土地的租赁是从2001年开始的，不是从2006年4月27日开始的。学校与曲国胜于2011年6月1日签订“终止协议”后，未告知上诉人，曲国胜甚至继续收取上诉人的租金，以致于上诉人于2012年再次购进制砖机一台，给上诉人增加了新的损失。请求查明事实，依法改判或发回重审。
上诉人毕元伦上诉称：曲国胜在出租涉案土地时，故意隐瞒不具有转租权这一事实，导致上诉人投入大量资金承建设施；原烟台市牟平区第二职业中等专业学校作为土地所有权人，在土地开始承建设施及上诉人开始使用后，不可能不知晓涉案土地由上诉人使用，其放任曲国胜转租行为的发生和延续，存在过错，应与曲国胜共同赔偿上诉人的经济损失。原烟台市牟平区第二职业中等专业学校与曲国胜之间签订的“租赁协议”以及“终止协议”对上诉人没有约束力。请求查明事实，依法改判或发回重审。
被上诉人烟台市牟平区职业中等专业学校答辩称，被上诉人将土地等出租给曲国胜，曲国胜又转租给两上诉人，被上诉人并不知情，该转租行为无效。被上诉人与曲国胜签订终止协议后，曲国胜应将租赁土地返还给被上诉人。两上诉人与曲国胜的租赁合同期满后未交纳租赁费，两上诉人未与被上诉人有任何租赁的情况下，继续占用涉案土地，行为不当，应将涉案土地按照租赁合同约定返还给被上诉人。被上诉人不存在过错，也不存在放任一说，两上诉人要求认定被上诉人存在过错无依据，要求赔偿损失无法律依据，也与租赁合同是两个法律关系。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人曲国胜答辩称，将学校的土地转租给两上诉人时均签订了书面合同，两上诉人知道是将学校的土地转租的，和毕元伦的合同中约定曲国胜不承担终止合同后的经济损失及相关责任，合同期满后，毕元伦必须把场地恢复原样及完好。和孙庆叶的合同中约定二职专如需改造拆建校舍，曲国胜有权终止协议，在协议期内孙庆叶投资建设的一切设施，终止后无偿交给曲国胜且保证基本完好。曲国胜与二职专的协议终止后，曲国胜就通知两上诉人搬出，何况后来也没收两上诉人租金。曲国胜不存在过错，两上诉人所建的建筑物应归曲国胜所有，然后再由曲国胜交给学校，两上诉人要求赔偿损失没有依据。请求驳回上诉，维持原判。
本院审理中，上诉人孙庆叶与被上诉人曲国胜称孙庆叶从曲国胜处承租涉案土地时经过当时学校领导的同意。被上诉人烟台市牟平区职业中等专业学校称经落实前几任学校领导，均不知道曲国胜将承租学校的部分土地又转租给孙庆叶、毕元伦等人。曲国胜认可上诉人孙庆叶从2001年开始租赁涉案土地。
本院审理查明的其他事实与原审判决查明事实一致。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”曲国胜与原烟台市牟平区第二职业中等专业学校签订租赁合同后，将承租的部分土地转租给孙庆叶与毕元伦。曲国胜与孙庆叶签订的租赁合同中明确约定协议期内孙庆叶自己投资建设的一切设施，协议终止后均无偿交回曲国胜并保证基本完好。曲国胜与毕元伦签订的租赁合同中也明确约定合同期满后毕元伦必须把场地恢复原样并完好。上述两份租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违背国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对合同双方当事人具有法律约束力。
曲国胜与原烟台市牟平区第二职业中等专业学校之间的租赁合同至2009年4月30日到期后，双方未再续签合同，但仍由曲国胜继续使用租赁物，应视为不定期租赁合同，承租人可随时要求解除合同。曲国胜与孙庆叶、毕元伦之间签订的合同分别至2009年4月30日和2012年3月31日到期，其后，双方也未续签合同。虽然毕元伦已经交纳了2014年3月31日以前的租赁费，孙庆叶已经交纳了2013年4月30日以前的租赁费，但土地所有权人要求解除合同，作为承租人的曲国胜以及次承租人的毕元伦、孙庆叶，应该按照各自签订的合同履行。上诉人毕元伦、孙庆叶要求赔偿地上附着物及财产损失，于约不合，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人毕元伦、孙庆叶共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 王天松
审判员 刘海波
审判员 张莉莉
二〇一五年六月三十日
书记员 姜永鑫