广西壮族自治区贺州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）桂11民终228号上诉人（一审被告）：张丽芳，女，1972年12月29日出生，汉族，住贺州市八步区。被上诉人（一审原告）：广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司。住所地：贺州市八步区鞍山西路**号。法定代表人：张倩瑜，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴媛容，该公司员工。委托诉讼代理人：冯钧，广西桂东律师事务所律师。上诉人张丽芳与被上诉人广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司（以下简称“圣展公司”）物业服务合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2017）桂1102民初2451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日受理后，依法组成合议庭书面审理了本案，本案现已审理终结。上诉人张丽芳上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，驳回一审原告诉讼请求，维持判决第二项；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院对本案事实没有查清，导致作出错误判决。一、被上诉人主体不适格。1.被上诉人是汇豪国际城小区前期物业服务企业，双方于2015年6月1日签订了《贺州桂东·汇豪国际城前期物业管理委托合同》，合同第十八条约定：“委托管理期限自2015年6月1日起至首届业主大会召开后，选聘或者续聘（了）物业企业，并签订了本住宅区的物业管理委托合同后，本合同自行终止。”汇豪国际城小区于2016年5月21日业主大会依法选聘了景祥物业公司，被上诉人的合同依约被终止，已不具有物业服务管理等活动的主体资格，诉请支付管理费、水电费、电梯年检等费用不应得到人民法院的支持。2.汇豪国际城小区依据国家《物业管理条例》和《广西物业管理条例》的规定，2015年8月3日经上级行政主管部门贺州市房产管理局批准，成立了首次业主大会筹备组，并召开汇豪国际城小区业主大会，通过公开招、投标的方式选中广西（桂林）景祥物业服务有限公司作为汇豪小区新的物业管理企业，双方于2016年5月21日签订了物业管理服务合同。此后，业主大会书面通知圣展物业公司终止合同、退出服务并与景祥物业公司办好交接手续，但圣展公司拒不回应。又以文书当面送达、挂号信函送达、登报公告送达等，被上诉人圣展物业公司置若罔闻，不以为然，至今拒不退出，已构成违法，被上诉人无证据能够证实其仍具有物业服务、收取费用的适格主体。3.根据相关法律规定以及《前期物业管理委托合同》约定，圣展物业公司的前期物业管理委托合同，因汇豪国际城小区已经选聘了新的物业服务企业并与之签订了物业服务合同而实际被“终止、解除，不得继续从事物业服务活动”。从那时起被上诉人的服务活动即被认为不合法，特别是继续向业主收取服务费无法律依据。4.2014年11月7日，被上诉人圣展物业管理公司单方面决定并通知业主，从2014年12月1日起，物业服务费按一级服务标准收费，提高到1元/㎡，被上诉人圣展物业管理公司的这一行为是超越资质等级承接物业管理业务、提高收费标准的行为。《广西壮族自治区物业管理条例》第五十一条规定：“物业服务企业违反规定和物业服务合同，扩大物业服务收费范围、提高收费标准或者重复收费的，业主有权拒绝。”被上诉人只有二、三级物业服务资质，但超越资质等级承接一级物业管理业务，违反了法律规定，业主有权拒交物业管理费。二、被上诉人不按贺州市住宅小区物业服务收费管理规范收费，属于违规收费。三、物业服务备案制度，大概意思表达为物业服务登记评价不是由专业部门来评价，国家已经取消评定制度，改为备案制度，所以圣展物业的服务等级、服务水平不应由相关部门认定，应该是由小区业主评定为标准。四、被上诉人只提供三四等级服务却按一级收费，严重违法。汇豪国际城小区物业服务中暴露出诸多如综合服务、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护等服务质量问题：1.按一级收费，但未严格按照一级物业小区实行封闭式管理，北门敞开无保安守护严重失职；各大门长期敞开，门禁长期坏损不修复；外来闲杂人员、车辆随意进出，地下车库被撬，小车被刮花，电动车电瓶被盗等，近年来发生几十起入室盗窃案，仅2016年1-4月经公安机关破获的入室盗窃案件就达21起，被盗财物30多万元，5月以后仍发生多起类似案件，业主人身财产安全得不到保障。2.上诉人于2014年12月电动车在汇豪小区内被盗，当时物业的保安告诉上诉人已经报案了，但今年8月28日上诉人去建东派出所查，建东所的工作人员明确告知没有报案，物业失职的同时又欺骗业主。上诉人去工商所投诉物业，物业扬言“你有本事就去告我啊”。物业表现出无责任无担当的恶劣态度。3.小区秩序混乱，公共部位车辆乱停乱放，架空层车辆乱停乱放。消防道也乱停乱放，严重堵塞交通。地下车库长期积水，公共保洁区域不按一级服务清扫，公共区域灯光晚上经常不亮，物业对业主报修不及时修复，对业主建议置之不理。建筑物的安全隐患不检查、不防患、不向业主示警、不及时处理。4.没有定期向业主公布物业服务费收支情况。绿化未达一、二级服务标准。物业挪用小区专项维修资金1300万元及利息200万元，还有公共部位的广告费、停车费收入等。五、被上诉人超标准、超范围，重复收费部分应退还上诉人。物业公司无理收费，业主有理拒交。六、2017年3月至4月小区业主以书面形式召开业主大会，不认可现在的物业服务，要求现物业退出小区。综上，上诉人认为被上诉人不具有物业服务、收费的主体资格，且是超标准、超范围重复收费，一审法院认定事实错误，请求二审法院支持上诉人的请求，维护上诉人的合法利益。被上诉人圣展公司答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，实体处理恰当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.答辩人属于适格主体。上诉人与答辩人签订的《前期物业管理服务协议》及广西贺州市桂东房地产开发有限公司与答辩人签订的《前期物业管理委托合同》系各方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，各方均应遵照诚实信用的原则履行。涉案小区至今是答辩人提供相应的物业管理服务，答辩人与上诉人之间的物业管理关系一直客观存在，并未出现法定或者约定解除双方的物业管理关系的情形，故上诉人理应根据答辩人提供的服务支付对价，交纳相关物业费用，主体资格不存在任何异议。2.上诉人称答辩人没有履行相应的合同义务，所提供的服务管理达不到一级服务标准，无事实和法律依据。因物业服务系针对广大业主，具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利；上诉人与答辩人签订的《前期物业管理服务协议》第四条第七款约定“物业管理服务费用标准根据社会经济变化，管理实需费用，物价变动进行调整，按物价部门核准的最新标准收取。”答辩人对涉案小区物业费用收费标准的调整是报请了贺州市物价局备案，结合贺州市房产管理局考察所确认的服务等级，实行按政府指导价收取物业管理服务费。答辩人认为，答辩人的一级服务标准不是随意取得，在上诉人提交的证据资质材料中是一年一年通过努力取得，并有贺州市房产管理局确认同意按一级核定物业服务等级备案文件认可。上诉人在未通过合法途径推翻贺州市房产管理局备案文件的前提下，主张答辩人无法达到一级服务标准是没有法律依据的。答辩人在提供物业服务时并不能令所有业主都满意，但小区是业主的，物业的服务离不开业主的支持，业主在发现问题时应当主动提示或告知，而不是置之不理，拍照留存。答辩人已经在努力提高服务质量，但上诉人拒交物业服务费，势必导致物业公司经营资金减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，恶性循环的结果不利于小区的发展与完善，同时也侵害已缴纳物业费业主的合法权益。综上所述，结合现阶段物业服务的客观情况，涉案小区当前物业管理服务是符合一级物业服务标准的，请本着公平合理、等价有偿、质价相符的原则，驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。圣展公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付物业管理等各项费用及违约金10625.51元;2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年6月1日，广西贺州市桂东房地产开发有限公司（甲方）与原告圣展公司（乙方）签订《前期物业管理委托合同》，约定：甲方将案涉小区一期2#楼-6#楼受委于乙方实行物业管理，委托管理期限自2015年6月1日起至首届业主委员会成立并选聘新的物业管理企业止，本物业的物业管理服务费，住宅房屋每月1元/平方米，电梯维护费0.3元/平方米，私家车位、地下车位按物价局收费标准收取。被告张丽芳系案涉小区5幢2单元803号房的业主，该房屋建筑面积实测为94.31平方米。原告圣展公司（甲方）与被告张丽芳（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：由原告为被告提供物业服务，乙方依据本协议和政府物价部门核准的物业管理服务费用的收费标准向甲方交纳物业管理费用，物业管理服务费用住宅按建筑面积每月0.7元/平方米，电梯维护费每月30元,私家车位按建筑面积每月2元/平方米，每次交纳时间每月首5日内，乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方从逾期之日起按每天千分之三收取违约金。物业管理服务费用标准根据社会经济变化、管理实需费用、物价变动进行调整，按物价部门核准的最新标准收取。2014年9月19日，贺州市物价局、贺州市房产管理局印发《贺州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》（试行），规定：贺州市一级服务等级住宅物业服务费收费基准价为每月1元/平方米，电梯维护费为每月0.3元/平方米，车位、车库物业服务费每月0.19元/平方米，电梯专业维护保养和年检费用另行计费收取。2014年10月10日，贺州市房产管理局核准：同意原告圣展公司按一级核定物业服务等级收费。2014年10月13日，贺州市物价局同意了汇豪国际城小区物业服务等级和新收费标准的备案。2014年11月7日，原告向全体业主发出《关于汇豪小区物业管理费、电梯维护费等费用按照贺州市物业服务等级一级收费标准收取的通知》，载明：自2014年12月1日起，案涉小区物业管理费、电梯维护费等费用将根据贺州市物业服务等级一级的收费标准收取，并将上述通知张贴于公示栏。被告自2015年1月起未按期交纳物业管理服务费等各项费用，截止2017年4月30日，被告拖欠原告物业管理费2640.4元、电梯维护费792.4元、电费1004.9元、水费168.7元、城市垃圾处理费135元、2015年-2017年电梯年检费84.96元、2015年-2017年电梯专业维护保养费249元、摩托车停车服务费700元，合计5775.36元。再查明，圣展公司基本履行了物业合同中的各项义务，但在涉及小区环境、安保、公共设施维护维修方面存在一般瑕疵。截止法庭辩论终结前，涉案小区尚未成立业主委员会。一审法院认为：原告圣展公司与被告张丽芳签订的《前期物业管理服务协议》以及广西贺州市桂东房地产开发有限公司与圣展公司签订的《前期物业管理委托合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，各方均应恪守。合同订立后，原告按照上述合同约定内容履行了物业管理义务，被告在事实上接受原告提供的物业服务后，亦应履行付费义务。关于物业费用的收费项目及收费标准问题。首先，根据《前期物业管理服务协议》第四条第7款“物业管理服务费用标准根据社会经济变化、管理实需费用、物价变动进行调整，按物价部门核准的最新标准收取。”以及《前期物业管理委托合同》第二十二条、第二十三条“本物业的物业管理服务费，住宅房屋每月1元/平方米，私家车位、地下车位按物价局收费标准收取。”的约定，原告根据其服务等级相应调整收费标准，上述调整并未违反《物业服务收费管理办法》以及《贺州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》，调整范围在物价上涨幅度范围内且符合贺州市社会经济发展状况；其次，新的收费标准经政府相应职能部门的批准后，在小区业主出入口公示栏对新的收费标准已进行公示。原告主张按一级服务等级收费标准向被告收取相关费用，合理有据，该院予以支持；对被告辩驳主张原告圣展公司超越资质等级承接物业管理业务，单方提高收费标准，业主有权拒交物业管理费的辩驳意见，该院不予采纳。被告主张原告的各项服务存在种种瑕疵，均未达到一级服务标准要求从而有权拒交物业管理费的问题。该院认为，物业服务是维护小区正常运转的持续性、多方位服务。第一，案涉小区在涉及小区环境、安保、公共设施维护维修方面存在一般瑕疵，但并未持续影响所有业主基本居住利益，原告已基本履行了应尽义务；第二，圣展公司的经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。业主拒绝交纳物业服务费，则势必会导致圣展公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，恶性循环的结果不利于小区的发展与完善，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。因此，原告物业服务存在一般瑕疵不能构成被告不交纳物业管理费的抗辩理由，案涉小区可通过业主委员会或业主大会委任新的物业公司进行管理，或者在圣展公司对存在瑕疵不予整顿的情况下向政府相关部门申请相应调整原告的服务等级等合法途径主张权利，而不是通过拒绝缴纳物业管理费的方式，故被告以原告提供物业服务存在各种瑕疵为由拒交物业费的辩驳主张，该院不予采信。综上，原告主张被告支付2015年1月至2017年4月30日期间拖欠的物业管理费2640.4元、电梯维护费792.4元、电费1004.9元、水费168.7元、城市垃圾处理费135元、2015年-2017年电梯年检费84.96元、2015年-2017年电梯专业维护保养费249元、摩托车停车服务费700元，合计5775.36元的诉请，理据充分，该院予以支持。关于原告要求被告给付逾期交纳物业费违约金的诉讼请求。原告代被告缴纳水电费、城市生活垃圾处理费部分本应按合同约定计算违约金，但被告对2014年12月起的新收费标准存在争议，双方沟通不当等多种因素导致本案诉讼的产生，又因原告服务存在一般瑕疵，存在一定的过错，综合上述因素，原告要求被告承担违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条的规定，判决：一、被告张丽芳应于本判决书生效之日起十日内向原告广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司支付2015年1月至2017年4月30日的物业管理费、电梯维护费、电费、水费、城市垃圾处理费、电梯年检费、电梯专业维护保养费、摩托车停车服务费等各项费用合计5775.36元；二、驳回原告广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取33元（原告已预交），由被告张丽芳负担。上诉人对一审判决认定“圣展公司基本履行了物业合同中的各项义务，但在涉及小区环境、安保、公共设施维修维护方面存在一般瑕疵”有异议，认为圣展公司在以上方面已经存在重大瑕疵。并向本院提供证唐某福证言，拟证实汇豪小区业唐某福停放在小区车位内的私家车于2015年至2017年多次无故被刮花，车胎被划破，圣展物业管理不善的事实。被上诉人对一审认定的事实无异议。对上诉人申请的证唐某福证言，被上诉人认为，业主向其反映问题，物业都会陪同业主去报案，对于业唐某福小车多次被刮花的事情，认为是个人的恶作剧，是针对个人的，不能升华到物业的管理问题，被上诉人认为该证人证言反映的问题与本案无关联。对上诉人申请的证人反映的问题，本院经审查认为，与上诉人一审庭审时陈述的物业管理存在瑕疵属于同一类型的问题，不属于新的事实和证据，对该证人证言不予采信。关于上诉人对事实提出的异议，本院将在裁判理由中作进一步的分析和认定。综上所述，一审判决认定其他事实清楚，本院予以确认。综合诉辩双方的意见，本院归纳本案的争议焦点为：1.上诉人与被上诉人之间是否存在物业管理服务合同关系？2.被上诉人所诉请的物业费收取标准和项目是否合理有据？本院认为，关于焦点一：上诉人与被上诉人之间是否存在物业管理服务合同关系的问题。上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》以及广西贺州市桂东房地产开发有限公司与被上诉人签订的《前期物业管理委托合同》系各方真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，各方均应遵照诚实信用的原则履行。虽然涉案小区的部分业主曾自主发起业主大会，选举产生业主委员会，并选聘了新的物业公司，但由于该业主委员会已被有关部门撤销了备案登记，而新聘请的物业公司也没有实际接管涉案小区的物业管理事务，对该小区进行物业服务。涉案小区及业主至今接受的仍是被上诉人提供的物业管理服务，双方之间的物业管理服务合同关系并未中断且一直客观存在，故上诉人理应根据被上诉人提供的服务支付对价，交纳相关物业费用。综上，上诉人所主张的双方物业管理合同已终止，被上诉人诉讼主体不适格，无权收取物业费用的上诉意见，与查明的事实不符，本院不予采纳。二、关于被上诉人所诉请的物业费用收取标准和项目是否合理有据的问题，即本案物业费用的收费标准与项目应如何确定的问题。第一、如前所述，上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》以及广西贺州市桂东房地产开发有限公司与被上诉人签订的《前期物业管理委托合同》，系各方的真实意思表示，各方应遵照诚实信用的原则履行。第二、物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。虽然上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》第四条第七款约定“物业管理服务费用标准根据社会经济变化，管理实需费用，物价变动进行调整，按物价部门核准的最新标准收取。”被上诉人对涉案小区物业费用收费标准的调整报请了贺州市物价局备案，实行按政府指导价收取物业管理服务费，但是被上诉人物业管理服务收费仍应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则，以体现质价相符。被上诉人对涉案小区物业服务费收费标准进行调整，应当在政府价格主管部门或其他有关部门核准的范围内，根据其所提供的物业服务水平标准、双方之间的协议等确定最终的物业服务的收费标准，确保服务标准与收费质价相符。第三、本案无充分证据证明被上诉人完全按照约定履行了合同义务，并且所提供的服务管理达到了一级服务标准的要求。上诉人一审提交的证据材料及陈述能够证实被上诉人提供的物业服务在小区环境、安保、公共设施维护维修等方面存在瑕疵的事实。综合以上分析，结合本案的实际情况及涉案小区当时物业管理服务现状、当地的经济与物业管理市场情况，遵照公平合理、等价有偿、质价相符的原则，本院确定上诉人应支付被上诉人2015年1月至2017年4月期间的物业费用为：物业管理费1848.56元（66.02元/月×28个月）、电梯维护费792.40元(30元/月×28个月=840元，但被上诉人一审诉求电梯维护费为792.40元，因此，本院仅支持792.40元)、电费1004.90元、水费168.70元、生活垃圾费135元、2015-2017电梯年检费84.96元、2015-2017电梯专业维护保养费249元、摩托车停车服务费560元(20元/月×28个月)，合计4843.52元。对于上诉人主张的收取了电梯维护费不应再收取电梯专业维护保养和年检费用的意见，因电梯专业维护保养和年检费用另行计费收取，不包含于电梯维护费中已有明确规定，且如一审判决所述，电梯是高速运转的智能化、自动化的特种设备，有高度危险性，除了物业公司平时的保养维护，还必须由专业的公司进行全系统性、高标准的检验及专业维护。对电梯进行年检及专业维护，也是基于对业主人身安全保障的需要，故对上诉人提出不应承担该两项费用的主张，本院不予支持。此外，被上诉人圣展公司作为为涉案小区提供物业管理服务的企业，应不断提高服务质量与水平，敦促企业员工竭诚为业主提供物业管理服务；业主或物业使用人亦应按时足额交纳物业服务费，并根据物业公司提供的服务质量以及市场经济的发展状况积极配合提供物业管理服务一方相应调整物业收费标准，确保物业公司正常运营以便提供更好的服务，形成“优质优价、优价优质”的良性循环，推动小区物业管理服务健康发展，实现和谐共赢、安居乐业的良好社会效果。综上，一审判决认定主要事实清楚，审判程序合法，但考虑到本案实际情况，本院对物业服务收费标准以及上诉人应交纳的物业费用予以适当变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销贺州市八步区人民法院（2017）桂1102民初2451号民事判决；二、上诉人张丽芳应向被上诉人广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司支付2015年1月至2017年4月的物业管理等各项费用合计4843.52元；三、驳回被上诉人广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费33元，二审案件受理费50元，合计83元，由上诉人张丽芳负担38元，上诉人广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司负担45元。本判决为终审判决。审 判 长 赖雳峰审 判 员 黄灵峰审 判 员 陈小坤二〇一八年四月二十三日法官助理 常国慧书 记 员 张 荃