内蒙古自治区乌审旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌民初字第402号
原告巴音达来，男，蒙古族，1982年9月13日生，现住内蒙古自治区乌审旗嘎鲁图镇。
委托代理人格日乐，女，蒙古族，1983年4月13日出生，现住内蒙古自治区乌审旗嘎鲁图镇（系原告巴音达来的妻子）。
被告刘永，男，汉族，1967年3月13日生，现住内蒙古自治区乌审旗嘎鲁图镇。
被告窦志刚，男，汉族，1962年11月25日生，现住内蒙古自治区乌审旗嘎鲁图镇。
原告巴音达来诉被告刘永、窦志刚房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2015年1月9日向本院起诉，本院于当日立案受理。本院受理后，依法由审判员高健适用简易程序独任审理，于2015年4月1日、2015年8月13日两次公开开庭进行了审理。原告巴音达来、被告刘永、窦志刚第一次庭审到庭参加了诉讼。第二次庭审被告窦志刚未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告巴音达来诉称，2008年6月7日，原告巴音达来和被告刘永、窦志刚签订《教育局家属院旧房拆迁及土地置换补偿协议书》，合同约定刘永、窦志刚拆除原告的位于乌审旗教育局家属院砖木结构房屋一处，住房建筑面积64.5平方米，以旧房拆迁置换新建楼房。现时间已过去七年，刘永、窦志刚一直无力履行协议。现诉至法院请求依法判令：1、请求依法确认原告与被告于2008年6月7日签订的《教育局家属院旧房拆迁及土地置换补偿协议书》无效；2、请求被告依法赔偿原告拆迁房屋损失（以评估单位鉴定为准）。
被告刘永、窦志刚辩称，该协议属于有效合同，签订合同的实际情况都是双方自愿签订的，对于原告所说的事实予以认可，被告拆迁是经过相关部门、政府及原告的同意才进行房屋拆迁，双方签订的《教育局家属院旧房拆迁及土地置换补偿协议书》没有明确的履约期限，相关部门都清楚这个情况，不是被告无故不履行合约，而是政府叫停了被告的工程，政府要区域性规划，我被告所拆迁的房屋属于规划范围内的，政府不让盖，被告一直停工到现在。被告也在该工程中投资了上百万，现在也想建房。对于原告陈述的事实没有意见，认可原告陈述的事实，但是在赔偿损失方面被告认为过高，请求原告减少一部分。
原告提供证据及被告质证情况：
证据一、《教育局家属院旧房拆迁及土地置换补偿协议书》一份，证明原、被告签订拆迁协议书，被告违约未按时履行合同的事实。被告质证认为该证据没有异议。
证据二、乌审旗人民法院（2013）乌民初字第1355号民事判决书一份。证明原被告之间签订的《教育局家属院旧房拆迁及土地置换补偿协议书》是无效的，且该判决书已经生效的事实。被告质证认为该证据没有异议。
证据三、乌审旗法院谈话笔录一份，证明原告的房屋是从沈阳春、阿南达手中购买房屋，该拆迁房屋没有房产证及土地证的事实。被告质证认为该证据没有异议。
证据四、价格鉴定结论书一份及票据一份，证明被拆迁房屋损失价格为61791元及原告支付鉴定费1200元的事实。被告质证认为有异议，认为房屋已拆迁，没有实物作出的鉴定不予认可，对鉴定费票据无异议。
被告提供证据及原告质证情况：
证据一、乌审旗悦鑫小区拆迁与建设的情况说明一份。证明该小区的实际情况被告向政府相关领导汇报的事实。原告质证认为无异议。
证据二、《房屋土地置换协议》五份，证明被告通过相关部门同意后才拆迁该房的，并证明该工程停工的原因是政府相关部门审批未果导致无法动工建设的事实。原告质证认为有异议，具体的事情是被告和相关部门商量的，和原告无关。
对原告提供的证据一、二、三因被告无异议，本院予以采信；对原告提供的证据四因该鉴定结论来源合法，内容真实，鉴定程序合法，本院予以采信。对被告提供的证据一双方无异议，本院予以采信；被告提供的证据二与本案无关联性，不符合证据“三性”，本院不予采信。
根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见，本院确认事实如下，2008年6月7日，被告刘永、窦志刚在未取得《房屋拆迁许可证》、《房屋拆迁资格证》、《城市规划许可》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权批准文件》的情况下，与原告巴音达来签订《教育局家属院旧房拆迁及土地置换补偿协议书》，合同约定被告刘永、窦志刚拆除原告巴音达来位于乌审旗教育局家属院砖木结构房屋一处，住房建筑面积64.5平方米，以旧房拆迁置换新建楼房一处，车库一间，协议签订后原告巴音达来搬迁后将空房交付被告刘永、窦志刚，被告刘永、窦志刚拆除了原告巴音达来的房屋。被告刘永、窦志刚至今未能履行拆迁置换新建楼房协议。经乌审旗价格认定局价格鉴定，原告巴音达来的被拆迁房屋损失价格为61791元，原告支付鉴定费1200元。
另确认，原告巴音达来的被拆迁房屋系购买沈阳春、阿南达的房屋，购买时没有将房屋过户于原告巴音达来。
本院认为，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第二款“本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位”的规定，拆迁是指取得拆迁许可的单位，根据城市规划建设要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。被告刘永、窦志刚作为公民个人，不具备拆迁单位的法人主体资格，在未取得《房屋拆迁许可证》的情况下，与原告巴音达来所签订的《教育局家属院旧房拆迁及土地置换补偿协议书》应属无效；根据《中华人民共和国合同法》第五十六条第一款“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”的规定，原、被告双方签订的《教育局家属院旧房拆迁及土地置换补偿协议书》从2008年6月4日签订之日起自始无效；根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案被拆迁房屋已不能实际返还，被告刘永、窦志刚应对违法拆迁所造成的损失承担赔偿责任。原告巴音达来的诉讼请求本院予以支持。被告抗辩“《教育局家属院旧房拆迁及土地置换补偿协议书》属于有效合同，签订合同的实际情况都是双方自愿签订的。被拆迁房屋鉴定价格过高”的理由无事实依据，且无证据支持，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：
一、2008年6月7日原告巴音达来与被告刘永、窦志刚签订的《教育局家属院旧房拆迁及土地置换补偿协议书》无效。
二、被告刘永、窦志刚赔偿原告巴音达来被拆迁房屋损失61791元，于本判决发生法律效力起十日内付清。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，被告刘永、窦志刚应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费625元，鉴定费1200元，共计1825元由被告刘永、窦志刚负担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
审判员 高 健
二〇一五年八月二十四日
书记员 郃春鹤
法条链接：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条第一款第五项有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。