济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）历民初字第418号
原告杨孟炎，男，1991年1月3日出生，汉族，住山东省禹城市
委托代理人冷倩倩，济南市中荣凯法律服务所工作者。
委托代理人王强，济南市中荣凯法律服务所工作者。
被告济南艾尚市场管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人曲志浩，董事长。
原告杨孟炎与被告济南艾尚市场管理有限公司（以下简称艾尚市场公司）房屋租赁合同纠纷一案，经本院受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，分别于2013年5月20日、2015年3月13日公开开庭进行了审理。原告杨孟炎的委托代理人冷倩倩、王强，被告艾尚市场公司的法定代表人曲志浩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告杨孟炎诉称，2012年8月份，艾尚市场公司通过网络、报纸等方式宣称家乐福商铺对外招租，致使杨孟炎误认为招租的商铺系家乐福旗下商铺故而于2012年8月20日与艾尚市场公司签订商业内街租赁合同，租赁家乐福内街E01号商铺并交纳三个月的租金9000元和履约保证金9000元。随后杨孟炎发现艾尚市场公司并未取得“家乐福”商标和字号的使用权，而其招租的商铺与家乐福也没有任何的隶属关系。原被告双方签订的商铺租赁合同时基于艾尚市场公司的欺诈行为而致使杨孟炎误解所签订的，属于可撤销合同，故诉至法院，要求判令：1、依法撤销原被告于2012年8月20日签订的商业内街租赁合同，并判令艾尚市场公司返还原告杨孟炎履约保证金9000元；2、诉讼费用由艾尚市场公司承担。
原告杨孟炎为证明其主张，向本院提交以下证据：
证据1、公司登记基本情况，证明艾尚市场公司的主体资格；
证据2、原被告之间签订的家乐福商业街承租意向书以及商业内街租赁合同，证明原被告之间合同租赁关系。合同文本的文字理解已经将与艾尚市场公司之间的租赁合同框定在家乐福购物中心之内，可以证明艾尚市场公司假借家乐福名义欺骗商户，属于欺诈行为；
证据3、杨孟炎向艾尚市场公司交纳租金以及违约保证金的收据两张，租金为9000元，违约金也是9000元，收款事由表明也是家乐福商业街，与证据2形成证据链条，艾尚市场公司以家乐福商业街的名义收取租金以及违约保证金，而杨孟炎根据合同以及收据也误认为缴纳的是家乐福商业街的租金以及违约保证金；
证据4、家乐福商业街宣传彩页一份，家乐福商业街招商联系人名片一张（联系人是签订意向书的经办人），证明艾尚市场公司在对外宣传中声称是家乐福商业街对外招商；
证据5、山东商报2012年9月11号D6版分类广告中，其中由艾尚市场公司商铺招租时有家乐福内街的招租广告，内容是家乐福一层商业街招租；
证据6、艾尚市场公司于2012年8月16日、2012年11月1日、2012年12月10日，在济南58同城网上发布的家乐福商业内街的招租广告（网页打印页6份），前两份标题都采用的是家乐福内街招商，而且在下面的内容中重点介绍家乐福的相关信息，给杨孟炎造成误导，在2012年12月10日最后一次的广告发布中，艾尚市场公司修改了广告的内容，将标题改为历山路商业街一楼内街招商，下面的内容也没有了家乐福的相关介绍，这实际上是杨孟炎发现艾尚市场公司与家乐福没有任何关系时找到艾尚市场公司，艾尚市场公司在这之后修改的广告内容，这一变化证明艾尚市场公司对其出租的商业街身份隶属、字号以及地理位置的差别是明知的，为避免留有证据而做出的改变；
证据7、家乐福购物中心房屋租赁合同一份，艾尚市场公司与宋欣阳于2012年7月26日签订的，该合同的标题为家乐福购物中心房屋租赁合同，这份证据也印证了艾尚市场公司对外出租商铺是以家乐福购物中心的名义；
证据8、盖有商业内街家乐福管理部专用章付款通知一份，相关的管理通知一份，工商注册通知一份（复印件），商业街家乐福管理协议两份（复印件），商业内街家乐福驻场销售员须知一份（未加盖公章，此件为当时发放的原件），证明艾尚市场公司在实际管理过程中也采用家乐福的名义；
证据9、杨孟炎于2012年12月13日发给艾尚市场公司撤销合同的通知函以及国内特快专递邮件详情单以及查询回单，证明原告已通知艾尚市场公司撤销合同，被告接收商铺返还履约保证金。
被告艾尚市场公司辩称，一、艾尚市场公司与杨孟炎签订的商业内街《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，是合法有效的，不存在艾尚市场公司假称家乐福公司对外出租商铺的欺诈行为、并致杨孟炎误解的事实：1、在商业内街《房屋租赁合同》中，艾尚市场公司没有任何向杨孟炎表明所出租的商铺房屋系家乐福公司所有或商业街隶属于家乐福公司的意思表示，艾尚市场公司也未向杨孟炎承诺取得了“家乐福”商标和字号的使用权。2、从商业内街《房屋租赁合同》及其附件签约主体看，出租方是艾尚市场公司，而非济南家乐福公司，杨孟炎作为完全行为能力人，不可能存在将艾尚市场公司误认为济南家乐福公司的情况。二、关于“家乐福”三字的引用问题。济南家乐福超市所在的解放桥店址是济南市的地标性建筑，这在济南市区的纸制和网络地图中以及在电子导航器材的显示中均有家乐福的地标所在，是为公众所熟悉的地理位置。艾尚市场公司在合同附件中所注明的“商业内街（家乐福）”也仅仅是对本案所涉商业内街在众多商业区域的具体位置的表明。艾尚市场公司未在除合同以外的其它文件中说明艾尚市场公司与济南家乐福公司的任何关系，也未有商铺系济南家乐福所属的任何表明。三、杨孟炎退租商铺或是要求解除合同是因为杨孟炎认为经营状况不佳所致。杨孟炎与艾尚市场公司签订商业内街《房屋租赁合同》后即入住商铺进行装修，并对外进行商业行为，直至第二个营业交费期临近，期间三个多月的时间内并未对租铺房屋与家乐福的关系问题提出异议，在2012年12月10日艾尚市场公司按照合同约定向其催缴下一期租费时，杨孟炎均是以没有钱作为拒交租费的理由，并在此后寻找媒体进行所谓“曝光艾尚市场公司的欺诈行为”为要挟手段要求退回其履约保证金。任何市场经营都存在盈亏风险，不能因为自己未达到商业预期就违反契约。在承租商铺房屋之前，杨孟炎也多次到现场考察，对涉案商铺周围的经营状况是了解的。现在杨孟炎要求本案的诉讼请求无非就是找一借口，在不承担违约责任、甚至打算在不承担租赁期间费用的情况下撤离店铺，艾尚市场公司认为这不是诚实信用的表现，是违背契约精神的。四、杨孟炎的擅自解约行为已给艾尚市场公司造成了巨大的经济损失。由于杨孟炎违反承租约定拒不支付租金，致使艾尚市场公司的商铺空置时间达多月，给艾尚市场公司造成了损失；同时由于杨孟炎故意诋毁艾尚市场公司的商誉，给艾尚市场公司造成了无形资产的损失。对上述损失，杨孟炎应给予赔偿。综上所述，艾尚市场公司请求驳回杨孟炎的诉讼请求。
被告艾尚市场公司为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：
证据1、一张照片、一张光盘3份（2012年12月26日杨孟炎以艾尚市场公司欺诈为由向济南电视台进行投诉，包括其他业主电视采访内容）证明杨孟炎要求撤销合同，其原因在于杨孟炎在经营中没有达到经营预期。照片是家乐福超市外观，证明是家乐福超市所在大厦，除家乐福超市外还有其他的经营商家，且在进出本案所涉租赁房屋的大门处未悬挂任何与家乐福有关的标志。
证据2、签约意向书一份，时间是2012年12月7日，内容是在第一交费期届满时，艾尚市场公司向各商户收取第二交费期租金时推出的优惠活动的征求意见表，在此表中包括原告在内的本次向历下法院起诉的8个商户明确表明是没有钱交租。
证据3、济南国美电器有限公司出具的说明一份，证明艾尚市场公司是经同意后转租涉案商铺的。
另，为查明涉案租赁房屋的权属问题，本院于庭后调取了济南新惠德实业有限公司与山东齐鲁远大住房设备有限公司的租赁合同一份、山东齐鲁远大住房设备有限公司与济南国美电器有限公司的租赁合同一份、济规管审字（2002）第33号建设工程设计方案规划审查意见书一份、济南国美电器有限公司与艾尚市场公司签订的房屋租赁合同一份，并交原被告双方质证。
经庭审质证，被告艾尚市场公司对原告杨孟炎提供的证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据7、证据8无异议；对证据6，认为系网页截图，真实性有异议；对证据7真实性虽没有异议，但是认为该份合同未发生效力，应以双方后签订的正式合同为准。对被告艾尚市场公司有异议的证据6，原告杨孟炎未能提供相应的原始记录，本院不予采纳；对证据7，该证据与本案无相关性，本院不予采纳；对证据9，系原告杨孟炎与案外人之间形成，且未能提供其他证据或者证人证言予以说明，本院不予采纳。原告杨孟炎对被告艾尚市场公司提供的证据1真实性无异议，对证据2认为存在改动行为，原告杨孟炎的签字是在改动前形成还是改动后形成无法得知，对其证明力不予认可。对原告杨孟炎有异议的证据2，被告艾尚市场公司未能对改动之处作出合理说明，本院不予采纳。对本院调取的证据，原被告双方均无异议。即，本院对原告杨孟炎提供的证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据8、被告艾尚市场公司提供的证据1以及本院调取的证据确认为合法有效。
综合上述证据的分析认定及庭审中双方当事人的陈述，本院确认以下事实：
2012年8月20日，杨孟炎作为乙方与艾尚市场公司作为甲方签订《商业内街》一份，约定杨孟炎租赁家乐福内街C07号商铺（以下简称涉案商铺），商铺面积为35.5平方米，租赁期限为1年，自2012年8月25日至2013年8月24日，年度租金为103660元，首期租金为当期年度的三个月租金9000元应于合同签订后三日内支付，后期租金交纳日期为：2012年11月20日前、2013年2月20日前及2013年5月20日前，后期每次缴纳当期年度的三个月租金；履约保证金为当期年度的三个月租金9000元，支付时间为合同签订后三日内。合同第六条关于履约保证金约定：6.1为确保其全面履行本合同，乙方（即杨孟炎）应于支付首期租金的同时向甲方（即艾尚市场公司）支付相当于年度租金的三个月的履约保证金，具体金额详见本合同附件一。6.2履约保证金不计利息，不得冲抵任何乙方应付的租金或本合同规定的其他费用。6.5本合同终止时，乙方按本合同规定将房屋交还甲方后，甲方应于乙方退还甲方履约保证金收据原件后的三十天内，经扣除乙方应付的违约金和损失赔偿，将履约保证金剩余部分无息退还乙方。乙方不退还收据原件的，甲方有权不退还履约保证金。如果履约保证金不足扣除，乙方应于收到甲方通知后的十天内向甲方支付不足部分，否则须按以下第10.3条的规定支付逾期付款违约金。如经甲方判断，乙方所售商品的保修期或承诺的服务期限超过了上述九十天的期限，甲方退还履约保证金的时间顺延到该保修期或服务期满。第十一条合同的变更和解除约定：11.2双方协商一致解除本合同1、甲方因有特殊原因需提前收回全部房屋的，经双方协商一致后，本合同解除。在这种情况下，甲方仅需将乙方已付履约保证金无息退还予乙方，而无需支付任何其他违约金或赔偿金。2、乙方因有特殊原因需提前退还全部房屋的，经双方协商一致后，本合同相应地解除。在这种情况下，乙方无权要求返还已支付的履约保证金。11.4乙方单方解除本合同：因出现非甲方能及的情况使房屋设施的正常运行或公用事业的正常供应连续中断超过三十天，严重影响乙方正常使用该房屋的，有权解除本合同。在这种情况下，甲方仅需将履约保证金及乙方预缴的租金无息退还甲方，而无需向乙方支付任何其他违约金或赔偿金。合同第十二条合同终止的后果第12.2约定：租赁期满或非甲方原因本合同提前终止时，乙方无权要求甲方赔偿其因装修房屋而发生的任何费用、支出或发生的搬迁费。合同第十五条15.1合同的完整性约定：本合同及其附件构成双方之间关于本合同主题的全部协议。除双方另有相反的明确约定外，本合同及其附件应替代双方于本合同签署前的任何及所有有关本合同主题的口头和书面的合同、协议、声明或其他文件。本合同附件构成本合同不可分割的组成部分，与本合同主文具有同等效力。该合同附九个附件，内容分别为：附件一基本租赁信息，附件二房屋的详细位置和平面图，附件三房屋的现有装修及设施状况，附件四乙方月销售额信息报告（本格式适用于联营客户），附件五《装修指南》，附件六《承诺书》，附件七《租户营业员规章制度》，附件八租赁消防准则，附件九乙方进场前须向甲方提供的有关资料。
合同签订后，杨孟炎支付了三个月的租金9000元以及履约保证金9000元，艾尚市场公司开具了相应收据。
2012年12月13日，杨孟炎以特快专递的方式致函艾尚市场公司，载明：因你公司存在欺诈行为，导致我方误以为家乐福对外出租商铺，因此与你公司签订了商铺租赁合同，现根据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，向你公司发出如下通知：一、撤销2012年8月20日你公司与我方签订的商业内街租赁合同；二、我方将于2012年12月14日撤出商铺，请你公司接收；三、请你公司在收到该函的次日，将我方已缴纳的履约保证金全额退还我方。特此函告。特快专递（EMS）邮件查询回单显示，上述邮件已于2012年12月14日妥投。
另查明，涉案商铺位于济南市历山路101号建筑物内。该建筑物具有合法的建设依据，建成后经有权使用人济南新惠德实业有限公司于2003年8月22日租赁给山东齐鲁远大住房设备有限公司，租赁期限为20年，并同意山东齐鲁远大住房设备有限公司用于商业经营，包括房屋的转租赁。经生效民事调解书确认，2005年2月7日，济南国美电器有限公司自山东齐鲁远大住房设备有限公司处承租历山路101号建筑物一层面积为3300平方米的房屋，合同期限为18年，自2005年3月24日至2023年3月23日，合同第五十四条约定，济南国美电器有限公司享有自主经营权，可以承包、联办展台等形式与第三方部分合作经营或部分转租。2012年，济南国美电器有限公司作为甲方与艾尚市场公司作为乙方签订租赁合同，约定将其承租的历山路101号建筑物一层部分面积为1578平方米的房屋转租给艾尚市场公司，租赁期限自2012年7月15日至2020年7月14日，合同第五十二条约定：在本合同规定的租期内，若乙方（即艾尚市场公司）未经甲方（即济南国美电器有限公司）事先书面同意而将本合同单位出租或分租，则甲方有权解除本合同，并要求乙方在规定期限内消除由此产生的第三人对甲方的权利之影响。
再查明，济南国美电器公司于2012年6月27日向艾尚市场公司出具同意书，同意艾尚市场公司对位于历山路101号建筑物一层部分面积为1578平方米的房屋进行分组、转租。
本院认为，本案有以下两个争议焦点：一、涉案商铺租赁合同是否存在可撤销事由；二是艾尚市场公司是否应退还履约保证金。
关于第一个焦点问题，应先明确合同是否有效。经查明，涉案商铺所在的历山路101号建筑物系合法建设，经过有权使用人济南新惠德实业有限公司和有权出租人山东齐鲁远大住房设备有限公司、济南国美电器有限公司层层转租，艾尚市场公司自济南国美电器有限公司处承租该建筑物内一层建筑面积1578平方米的房屋，并在取得承租人济南国美电器有限公司的同意后，将涉案商铺分别租赁，合同中租赁的期限亦未超过承租人济南国美电器有限公司以及山东齐鲁远大住房设备有限公司的租赁期限，即艾尚市场公司有权就涉案商铺的租赁问题与杨孟炎签订合同，双方当事人就涉案商铺自愿签订的合同，不违反强制性法律法规，为有效合同。合同各附件亦不违反强制性法律规定，与合同共同构成完整的协议，与主文具有同等效力，亦为有效。杨孟炎主张艾尚市场公司在招商和合同签订过程中存在欺诈行为，使其误以为家乐福在招商并签订了房屋租赁合同。本院认为，2012年8月20日所签订的《商业内街》中明确出租方为艾尚市场公司，加盖的公章和骑缝章均为艾尚市场公司，合同明确了：1、涉案商铺可能是艾尚市场公司转租的物业；2、涉案商铺的具体位置和坐落等信息。杨孟炎作为完全民事行为能力人，在租赁商铺经营时应仔细考察交易对象、租赁标的物所在地、租赁周围环境及其他交易所涉相关内容，并尽谨慎的调查和注意义务，其在明知合同由艾尚市场公司提供、由艾尚市场公司签章的情形下签署了该合同并按照合同约定交付了租金，应认定为其对合同相对方是艾尚市场公司这一情形是明知的，其在正常履行合同三个月后以欺诈为由请求撤销合同，理由不当，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于第二个焦点问题，本院认为，《商业内街》第六条明确了履约保证金的性质为保证租赁合同的全面履行，并在合同第六条第五项、合同第十一条11.2和11.4约定了是否应退还履约保证金的各种情形，明确在以下三种情形下应退还履约保证金且无需支付违约金或赔偿金：1、本合同终止时，杨孟炎按本合同规定将房屋交还的；2、艾尚市场公司因特殊原因需提前收回全部房屋的，经双方协商一致后，合同解除的；3、因出现非艾尚市场公司能及的情况使房屋设施的正常运行或公用事业的正常供应连续中断超过三十天，严重影响杨孟炎正常使用该房屋的，杨孟炎单方解除合同的。本院认为，杨孟炎应于2012年11月20日前缴纳下一季度的租金，但其未能如期缴纳，还以艾尚市场公司存在欺诈为发函要求撤销合同、退还履约保证金，并于发函次日撤出商铺，其单方面终止合同的行为不符合上述载明应退还履约保证金的情形。对杨孟炎要求退还履约保证金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条等法律规定，判决如下：
驳回原告杨孟炎对被告济南艾尚市场管理有限公司的诉讼请求。
案件受理费150元，原告杨孟炎负担。
如不服本判决，可在判决书送达之起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 阮 斌
人民陪审员 赵秀芹
人民陪审员 秦 芳
二〇一五年六月十八日
书 记 员 刘玉宁