浙江省台州市路桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1004民初650号
原告（反诉被告）：陈正，男，1985年2月2日出生汉族，住三门县。
被告（反诉原告）：程金花，女，1958年7月4日出生汉族，住台州市路桥区。
原告陈正与被告程金花房屋租赁纠纷一案，本院于2016年2月1日立案后，依法适用简易程序，于同年3月10日公开开庭进行了审理；被告于同年4月1日提起反诉，本院于同年4月11日对反诉部分进行了公开开庭审理。原告陈正、被告程金花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈正向本院提出诉讼请求：判令被告程金花退还原告自2015年11月初至2016年4月16日的租金6600元及2015年11月初至2016年8月31日的物业费1000元。审理中，原告变更诉讼请求为要求判令被告退还原告自2015年11月初至2016年4月16日的租金6600元及2014年9月1日至2015年8月31日的公摊费821元，2015年9月1日至2016年8月31日的公摊费1271元。事实和理由：原告向被告租赁位于台州市路桥区，租赁期限为2015年4月17日至2016年4月16日，年租金为15000元。原告由于工作需要于2015年10月底搬家，在搬家的五六天时间里，被告程金花多次到出租房内，当时被告不但同意原告将套房转租，而且还说要帮忙找承租人。此后，原告将剩余租赁期的房屋使用权转让给王燊，并于10月29日完成转租相关事宜。由于原告一直在外出差，2016年1月27日原告父亲收到一份民事判决书才得知，被告在2015年11月初不知为何原因将套房换了门锁，导致王燊无法入住。原告于2016年1月30日上午10点多，到租赁房发现门关着，便联系被告开门，被告以住院为由拒给钥匙，之后再次拨打被告电话，都拒接。原告于同日发现荷塘月色小区西大门公告栏处有张贴此套房出租信息，并留有被告的电话，在原告不知情的情况下，被告早就已经打算私自出租套房，被告在主观意识中已经把套房挪为己用。被告恶意夺回房屋使用权，更换门锁，故自2015年11月份开始，原告与被告之间未形成租赁关系。
被告程金花向本院提起反诉请求：要求反诉被告陈正赔偿反诉原告各项损失8000元。审理中，反诉原告变更反诉请求为要求反诉被告赔偿反诉原告出租房内损失水管一根价值40元、开关一个价值10元、灯泡一个价值5元、墙面恢复原状费用1000元、窗户修复费用300元、灯头四个价值10元、水管弯头八个价值35元，合计人民币1400元；返还车辆门禁卡一张，支付其垫付的电费101.25元。事实和理由：被告将位于台州市路桥区出租给原告，双方签订了房屋租赁协议书，协议约定物业管理费由原告自负。被告于2014年2月取得该安置房，后于2014年4月将房屋出租给原告，第一年租赁期限从2014年4月17日起至2015年4月16日止，年租金为12000元；第二年租赁期限从2015年4月17日起至2016年4月16日止，年租金为15000元。原告提前搬离出屋，是其自身原因，并非被告要求其搬离，故原告之后的租金应当予以没收，房屋一直闲置，并未出租给他人，被告不同意退还租金。原告搬离出租房前，被告已告知原告搬离后剩余租金不予退还，被告亦表示同意。双方合同约定原告未经被告同意不得转租，现原告未经被告同意将房屋转租给王燊，被告不同意王燊入住，故更换了门锁。原告诉称的公摊费就是合同中约定的物业管理费，应当由被告支付，且该费用并非被告收取，不应由被告退还。被告将毛坯房租给原告，原告在租赁期间未经被告同意在出租房内的墙壁涂了涂料，致使被告现无法在墙壁上涂白水泥，且出租房内的门窗损坏，原告另将开关、灯泡、车辆门禁卡、水管拿走，原告租住期间的电费101.25元尚未支付。
原告陈正对被告程金花反诉辩称，反诉原告系将毛坯房租给反诉被告，反诉被告在墙面上涂上涂料是经过反诉原告同意的，对反诉原告诉请的损失不认可。门窗上的缺口反诉被告入住之前就存在，和反诉被告无关。反诉被告认可房内损失为水管一根、开关一个、灯泡一个，但对其损失金额不认可。车辆门禁卡现在反诉被告处，电费101.25元亦系反诉被告租赁期间产生，反诉被告同意支付给反诉原告。灯头及水管弯头房屋出租时并不存在，反诉被告不予认可。
本院经审理认定事实如下：2014年4月17日，原告陈正与被告程金花签订房屋租赁协议书，约定被告将其坐落于台州市路桥区荷塘月色小区9-1-501室房屋出租给原告，租赁期限从2014年4月17日至2015年4月16日，年租金为12000元。后双方就该房屋再次签订房屋租赁协议书，约定租赁期限从2015年4月17日至2016年4月16日，年租金为15000元；原告未经被告同意不得转租给他人，每月水电物业管理费由原告自行支付。合同签订后，原告向被告支付了自2015年4月17日起至2016年4月16日止的租金15000元。2015年10月20日，原告向松塘村荷塘月色小区临时管理委员会交纳公摊费1271元。2015年10月底，原告将房屋转租给案外人王燊，尔后被告更换该房屋门锁。租赁期间，被告为原告垫付电费101.25元。
另查明，荷塘月色小区无物业，由松塘村村部接收管理，所收费用为公摊费，包括电梯年检费、电梯维修费、公用电费、监控年检费、保安费。
上述事实，有原告提交的房屋租赁协议书、收款收据、证明、被告提交的房屋租赁协议书、房屋拆迁安置协议书、套式安置房结算书、浙江省行政事业单位（社会团体）资金往来结算票据、国网浙江台州市路桥区供电公司机打发票、本院依职权调取的松塘村荷塘月色小区临时管理委员会出具的证明及原、被告的陈述等所证实。
本院认为，原告陈正与被告程金花自愿成立房屋租赁合同，双方意思表示真实，且内容不违反法律法规禁止性规定，应为有效。原告在租赁期限内未经被告同意，将路桥区荷塘月色小区9-1-501室房屋转租给王燊，被告有权解除合同。现被告更换房屋门锁，视为其以行为解除合同。被告主张其在原告搬离出租房前，曾告知原告搬离后剩余租金不予退还，原告亦表示同意，故对原告要求退还自2015年11月初至2016年4月16日的租金6600元的诉讼请求，本院依法不予支持。原告主张其向荷塘月色小区临时管理委员会支付的公摊费并非合同中约定的物业费，本院认为，荷塘月色小区无物业，松塘村荷塘月色小区临时管理委员会收取的公摊费系小区内电梯年检费、电梯维修费、公用电费、监控年检费、保安费等费用，其与物业管理费具有相同性质，原、被告在房屋租赁协议书中约定的物业管理费与公摊费应为同一费用。鉴于原、被告双方签订的房屋租赁合同在2015年10月前均系正常履行，现原告要求被告返还此前2014年9月1日至2015年8月31日期间产生的公摊费821元，于法无据，本院依法不予支持。原告要求被告返还2015年9月1日至2016年8月31日的公摊费1271元，本院认为，被告更换房屋门锁前本案讼争房屋仍由原告及王燊使用，故期间产生的公摊费仍应由原告自行承担，后期公摊费由于原、被告在房屋租赁协议书中约定每月水电物业管理费由原告自行支付，被告并未向原告收取公摊费，综上，本院对原告要求被告返还自2015年9月1日至2016年8月31日的公摊费的诉讼请求依法不予支持。反诉原告主张出租房内损失水管一根价值40元、开关一个价值10元、灯泡一个价值5元、墙面恢复原状费用1000元、窗户修复费用300元、灯头四个价值10元、水管弯头八个价值35元，要求反诉被告赔偿其损失1400元，本院经询价未果，启动鉴定评估程序，反诉原告亦未提交鉴定费，现反诉原告未能提供证据证明其损失，反诉被告亦不予认可，故依法由反诉原告承担举证不能的法律后果，综上本院对反诉原告该反诉主张依法不予支持。被告要求原告返还车辆门禁卡一张，原告认可车辆门禁卡系在原告处，现原、被告签订的房屋租赁协议已解除，车辆门禁卡应予以返还。被告要求原告支付其垫付的电费101.25元，原告亦予以认可，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十四条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、反诉被告陈正于判决发生法律效力之日起十日内支付反诉原告程金花电费人民币101.25元，返还车辆门禁卡一张。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告陈正的诉讼请求，驳回反诉原告程金花的其他反诉损失请求。
本诉案件受理费人民币50元，依法减半收取25元，由原告陈正负担；反诉案件受理费50元，依法减半收取25元，由反诉原告程金花负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院，并同时按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费[款汇：台州市财政局；开户银行：台州市农行；帐号：19－900001040000225089001]。预交上诉案件受理费后，及时将收据复印件送交本院，在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 陈 霄
二〇一六年九月十三日
代书 记员 林佩莉
附件：
本案判决所依据的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。