山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁03民终1194号上诉人（原审原告）：淄博平安物业管理有限公司。住所地：山东省淄博市博山区白虎山路**号。法定代表人：张长红，总经理。委托诉讼代理人：祝仰民，男，该公司职工。委托诉讼代理人：王华章，男，该公司职工。被上诉人（原审被告）：郑玉长，男，1949年1月14日出生，汉族，博山水泵厂退休职工，住山东省淄博市博山区。上诉人淄博平安物业管理有限公司（以下简称平安物业）因与被上诉人郑玉长物业服务合同纠纷一案，不服山东省淄博市博山区人民法院（2017）鲁0304民初3056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人平安物业的委托诉讼代理人祝仰民、王华章和被上诉人郑玉长到庭参加诉讼。本案现已审理终结。平安物业上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案诉讼费由郑玉长承担。事实和理由：一、关于垃圾清运处理费，我公司为多个小区提供物业管理服务，其中包括万顺御花园和文姜花苑小区，我公司在各个小区的物业管理处不具备法人资格，相关费税都是我公司的财务部门统一缴纳。卫生协议书中载明垃圾清运点是万顺御花园是因为我公司有相关部门在万顺御花园办公。二、关于车位使用费，我公司现放弃该主张。三、关于路灯电费，文姜花苑小区业主委员会为我公司出具的关于路灯电费的说明证明物业费中未包括路灯电费，因此郑玉长应该向我公司支付路灯电费。四、关于违约金，郑玉长是故意违约，其不缴纳物业费是为了逃避缴纳物业费，如果我公司不起诉，郑玉长不会向我公司支付各项费用，因此郑玉长应按照物业服务合同约定向我公司支付违约金。郑玉长辩称，路灯电费都包含在物业费里了，路灯大部分已经坏掉；不能缴纳物业费的原因在于平安物业，违约金不应当缴纳。平安物业向一审法院起诉请求：1、依法判令郑玉长向其支付物业管理费1050.39元、垃圾清运费504.00元、路灯电费131.54元，以上费用合计1685.93元；2、依法判令郑玉长向其支付逾期缴纳物业费的违约金4980.00元，自起诉之日至清偿完毕之日的违约金按照每日2.00元另行支付；3、本案诉讼费由郑玉长承担。一审法院认定事实：平安物业系经工商行政管理部门依法核准登记的物业管理、服务企业。2008年12月3日，平安物业（乙方）同博山区文姜花苑小区业主委员会（甲方）签订物业管理服务合同，双方约定由乙方为文姜花苑小区提供物业服务，期限自2008年12月1日起至2014年12月1日止；物业服务费由乙方按房屋建筑面积每月每平方米0.25元，分别于每年1月1日-5日、7月1日-5日前按照半年一次性向业主或物业使用人收取；露天车位使用费由乙方按小型车每月50.00元交纳，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起每日加收2.00元违约滞纳金；合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。郑玉长系博山区文姜花苑小区３号楼4单元202号业主，其房屋建筑面积为115.64平方米。平安物业为郑玉长出具的四份物业费收据显示，自2010年至2013年平安物业按每年200.00元的标准收取郑玉长共计四年的物业管理费800.00元。双方在庭审中均认可郑玉长自2014年开始未再缴纳物业费。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。郑玉长作为博山区文姜花苑小区业主，业主委员会签订的物业管理服务合同对其具有约束力，郑玉长应当按照物业服务合同约定支付物业费。对于平安物业实际向郑玉长提供物业服务的时间。平安物业主张其提供物业服务至2016年1月10日，郑玉长对此不予认可，但根据平安物业提供的证据，2016年1月8日告知书中明确载明平安物业自2016年1月10日撤销文姜花苑小区管理处，该告知书有博山区文姜花苑小区业主委员会的签章确认，故对郑玉长的主张不予采信。平安物业为文姜花苑小区实际提供物业服务至2016年1月10日。对于郑玉长欠交物业费的时间及金额，平安物业主张郑玉长在2009年1月至2016年1月10日间向平安物业缴纳了2009年、2010年、2012年、2013年的物业费，欠缴2011年、2014年、2015年、2016年共计36个月零10天的物业费，按其房屋面积115.64平方米，每平方米每月0.25元计算，物业费金额为1050.39元。郑玉长对此不予认可，并提供收据四份，郑玉长提交的收据显示，其已缴纳2010年至2013年的物业费（每年物业费缴纳数额为200.00元）。平安物业对收据的真实性无异议，但认为郑玉长应按照每月28.91元的标准缴纳物业费。郑玉长提供的收据载明其缴纳的系全年的物业费，应视为平安物业认可郑玉长自2010年至2013年每年按全年200.00元的标准交纳物业费，故对平安物业的该项异议不予支持。郑玉长自2014年开始未再交纳物业费，且双方未就物业费的收费标准达成新的合意，故郑玉长仍应按每月每平方米0.25元的标准交纳物业管理费，2014年、2015年全年、2016年1月1日至10日，共计24个月零10天，郑玉长应交物业费的金额为703.48元（115.64平方米×0.25元/平方米/月×24个月零10天）。对于垃圾清运费。平安物业主张其为郑玉长提供了代缴垃圾清运费的服务，郑玉长应该依据博价字[2005]33号淄博市博山区物价局文件规定，按每月6.00元每户的标准支付平安物业自2009年1月至2015年12月的垃圾清运费共计504.00元，为此平安物业提供淄博市博山绿颜园林工程处出具的垃圾代运费发票，环境卫生协议书及市政园林局出具的证明及收款收据等予以证明。平安物业提供的上述垃圾代运费发票未体现清理垃圾的小区名称，且提供的环境卫生协议书中载明的垃圾清运地点为万顺御花园内，故平安物业提供的证据不足以证明其主张，对于该项诉讼请求不予支持。对于路灯电费，根据物业管理服务合同第二十六条（物业管理服务费）第四款第二项约定，物业服务支出包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。小区路灯作为共用设施设备，其在日常运行中用电所产生的电费作为共用设施设备的日常运行、维护费用应当属于物业服务支出的范围，平安物业不应在主张物业费的同时再行主张路灯电费。故平安物业的该项诉讼请求无事实和法律依据，依法不予支持。对于违约金，平安物业主张根据物业管理服务合同约定，郑玉长未按约定交纳物业费，平安物业可以从逾期之日起每日加收2.00元违约金，郑玉长对此有异议。违约金数额应当相当于因郑玉长违约所造成的损失。本案中，平安物业主张的违约金数额明显高于其损失，故酌定参照逾期罚息利率计算平安物业的损失。据此，平安物业的损失数额为144.33元，对平安物业主张超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、第四十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、郑玉长自判决生效之日起十日内支付淄博平安物业管理有限公司物业费703.48元；二、郑玉长自判决生效之日起十日内支付淄博平安物业管理有限公司违约金144.33元（截止到2017年10月31日，以后的违约金按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计算，至物业费付清之日止）；三、驳回淄博平安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取计25.00元，淄博平安物业管理有限公司负担22.00元，郑玉长负担3.00元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。平安物业提供博山区文姜花苑小区业主委员会于2016年1月10日出具的说明一份，其内容为文姜花苑小区自平安物业进行管理以来，小区楼前所有的照明设施除个别毁坏外，其余在合理时间段均正常运行，所产生电费由平安物业先行垫支，后可依据规定由平安物业向小区业主收取此款。平安物业提供该证据欲证明物业管理服务合同中对路灯电费没有明确约定，其中只是约定了保证路灯公共设施的运行功能，并不包括运行费用，当时和小区业主委员会口头约定该笔费用可以向业主要，该说明当时已经贴在了小区公告栏里公示。郑玉长对于平安物业提供的该证据不予认可，称该说明没有公示，其没有看到。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于平安物业提供的博山区文姜花苑小区业主委员会于2016年1月10日出具的说明一份，郑玉长有异议。对于该说明，虽然其中有博山区文姜花苑小区业主委员会的盖章，但从其内容来看却存在诸多问题。首先，其中针对的电费只系小区楼前的照明设施所产生的电费，此处所说的小区楼前的照明设施与小区路灯是否相同无法确定。其次，其中称该电费后可依据相关规定由平安物业向小区业主收取，即收取的前提是依据相关规定，但对此并无相关规定。再次，最为关键的一点是，《中华人民共和国物权法》第七十八条虽然规定业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力，但该规定要求相应的决定必须是依法设立的业主大会、业主委员会依据法定程序作出，且决定应当符合法律、法规及规章的规定，不违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益。而从该说明中无法明确体现出博山区文姜花苑小区业主委员会对于小区路灯电费问题依据法定程序作出了相关的正式决定。因此综上所述，平安物业提供的该说明不能证明其诉讼主张，故对平安物业提供的该说明在本案中的证明效力依法不予确认。二审经审理查明，平安物业（乙方）与博山区文姜花苑小区业主委员会（甲方）于2008年12月3日签订的物业管理服务合同第二十六条（物业管理服务费）第四款第二项约定，物业服务支出包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。二审庭审中，上诉人平安物业明确表示对于其上诉请求中的垃圾清运处理费和车位使用费均不再主张。二审审理查明的其他事实与原审认定一致，依法予以确认。本院认为，平安物业在二审中明确表示对于其上诉请求中的垃圾清运处理费和车位使用费均不再主张，系其对自身诉讼权利的处分，不违反有关法律规定，本院依法予以确认。据此，本案二审双方当事人争议的焦点问题有两个，一是路灯电费问题；二是违约金问题。关于路灯电费问题。平安物业与博山区文姜花苑小区业主委员会于2008年12月3日签订的物业管理服务合同第二十六条（物业管理服务费）第四款第二项约定，物业服务支出包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。平安物业对此则主张物业管理服务合同第二十六条第四款第二项约定的共用设施的日常运行、维护费用中不包含路灯电费，路灯电费应该由业主分担，不包括在物业费里。但是小区路灯作为共用设施设备，其只有在有电的状态下才能维持日常的正常运行，即路灯日常的正常运行不可能脱离用电。既然物业管理服务合同已明确约定物业服务支出包括了物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，那么小区路灯在日常运行中用电所产生的电费作为共用设施设备的日常运行、维护费用显然应当属于物业服务支出的范围，而物业服务支出的来源即是物业费。因此，根据物业管理服务合同，平安物业作为物业管理服务企业所收取的物业费应当用于支出小区路灯电费，其不应在主张物业费的同时再行主张路灯电费。平安物业上诉主张文姜花苑小区业主委员会为其出具的关于路灯电费的说明证明物业费中未包括路灯电费，因此郑玉长应该向其支付路灯电费。对于平安物业出具的该说明，本院已有详细论述且对其依法不予确认，在此不再赘述，平安物业以该说明来主张其有权向小区业主收取路灯电费的上诉理由无法成立。故平安物业在本案中主张路灯电费无事实和法律依据，依法不应予以支持。平安物业关于路灯电费的上诉主张不成立，本院不予支持。关于违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条的规定，违约金数额应相当于因当事人一方违约给对方所造成的损失数额。本案中平安物业并未举证证实其因郑玉长不按时交纳物业费所造成的具体损失数额，故其损失只能参照因逾期付款而产生的贷款利息损失加以认定，损失的数额因此应以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础参照逾期罚息利率标准计算。在此情况下，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、第四十五条的规定参照逾期罚息利率标准计算平安物业的损失从而确定违约金数额并无不当。本案中平安物业系按照物业管理服务合同约定的每日2.00元主张逾期缴纳物业费的违约金4980.00元以及自起诉之日至清偿完毕之日止的违约金按每日2.00元另行支付。平安物业按此主张的违约金显然过分高于其损失。而郑玉长在一审中已经提出对违约金的具体抗辩，应当视为其已经通过抗辩的方式请求调整违约金。故一审法院对违约金数额进行调整正确。因此一审判决对于违约金的认定并无不当，依法应予维持。平安物业关于违约金的上诉主张不成立，本院不予支持。综上所述，平安物业的上诉请求依法不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人淄博平安物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈燕萍审判员  马士军审判员  荣明潇二〇一八年六月十二日书记员  董迎硕