杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0103民初2121号
原告：郭富荣，男，1956年4月24日出生，汉族，住杭州市下城区。
委托代理人：施斌、宋海鹏，浙江民凯律师事务所律师。
被告：杭州速腾实业有限公司。住所地：杭州市拱墅区和睦路**号*幢***室。
法定代表人：周晓岚，总经理。
委托代理人：蔡洪星，浙江刚诚律师事务所律师。
委托代理人：蓝吴飞，浙江士宝律师事务所律师。
原告郭富荣为与被告杭州速腾实业有限公司（以下简称速腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年3月29日向本院起诉，本院立案受理后，依法组成合议庭分别于2016年6月7日、7月27日公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告郭富荣及其委托代理人施斌、被告速腾公司的委托代理人周晓到庭参加诉讼。后被告速腾公司解除其与周晓的委托关系。第二次开庭时，原告郭富荣及其委托代理人施斌、被告的委托代理人蔡洪星、蓝吴飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭富荣起诉称：2013年7月31日，原告经过招投标，与杭州市下城区东新街道三塘经济合作社签订了房屋租赁协议书，约定原告承租××、469、471、473、475、477、479、481、483、485、487、489、491、493、495、497、499、501、503、505、507商铺一、二层，第一年租金为501万元，之后租金金额及支付时间按照合同约定履行。后经过三塘经济合作社同意，原告于2013年11月15日将467、469、471、473、475、477、479、481、485、487、489、491、493、201室、495（一楼）、497（一楼）、499（一楼）商铺转租给了本案被告，面积约为3117.65平方米，履约保证金为53万元。转租协议签订后，被告并未依照协议约定支付第三年的租金3333339元，原告于2016年3月16日委托律师向被告递交了律师函催讨租金，但被告仍然拒不支付租金。现原告为维护自身合法权益,向本院提起诉讼，请求判令：1.解除原、被告双方于2013年11月15日签订的转租协议；2.被告腾退转租的房屋；3.被告自2016年1月1日起至转租协议实际解除之日止按照每日9132.43元（3333339元/365日）支付租金（暂计至2016年3月31日为831051.64元），并承担自转租协议判决实际解除之日至房屋实际腾退之日止的按原租金5倍标准计算的违约金（45662.15元/日）；4.被告自2015年12月2日起至转租协议判决实际解除之日止，按当年度租金3333339元标准计算的日1%的违约金（暂计至2016年3月31日为4033340.19元）；5.履约保证金53万元归原告所有；6.本案诉讼费用由被告承担。
被告速腾公司答辩称：被告公司已经履行了支付150万元租金的义务。被告承租涉案房屋两年多来，被告公司又将涉案房屋进行了转租，转租合同中约定，所有的租金收入均打入朱胜华的银行账户，朱胜华再将租金按约定通过各种形式支付给三塘经济合作社。被告公司通过朱胜华的账户分别于2015年12月28日、2016年2月2日向三塘经济合作社支付了2016年的租金150万元，三塘经济合作社也已经向被告公司出具了租金发票。被告分期支付部分租金的行为，符合去年原被告及三塘经济合作社三方关于租金金额及支付方式调整的约定精神。鉴于近些年商铺租赁市场的不景气，2015年原被告在经得三塘经济开发区的同意下，在有关涉案房屋租金支付的（2015）杭下民初字第2042号一案中，三塘经济合作社及原告对被告的租金进行了减免。在该案中，被告原本欠付租金1783339元，经调解协商后同意给予被告降低租金579500余元，故今年的租金与去年相同，也是3333339元，租金的支付方式也默许了被告可以分期支付，故被告在今年上半年度按去年的调解精神，按调整后275万元左右的租金先支付部分租金，完全符合各方当初约定。现G20峰会准备期间，外来人口急剧减少，商户的生意惨淡，收取租金有一定困难，也是当下存在的客观现象。故被告并未违约，原告没有法定及约定的合同解除权，故其要求被告支付违约金及没收履约保证金没有合同依据。担保法解释第一百一十八条约定，当事人交付保证金，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。故即便被告违约，合同载明的51万元履约保证金也仍归被告所有，无非原告能仅就该项优先受偿而已。综上，请求法院在查明案情的基础上，驳回原告的诉讼请求。
为证明上述事实，原告郭富荣向本院提交了如下证据材料：
1.房屋租赁协议书一份，证明原告从三塘经济合作社租赁房产的事实。
2.转租协议一份，证明原告将从三塘经济合作社租来的房产的部分转租给被告的事实。
3.律师函（复印件）、邮寄凭证及查询记录（打印件）各一份，证明原告委托律师发函催讨租金的事实。
4.情况说明一份，证明三塘经济合作社开具150万元租金发票给被告公司是错误操作，其实150万元是一标段的租金，承租人是朱胜华。
5.电子回单二份，证明2015年12月28日支付的120万元、2016年2月2日支付的30万元是一标段的房租。
被告速腾公司向本院提交如下证据材料：
1.房屋租赁协议书复印件一份，证明原告应于2015年12月1日前向三塘经济合作社支付租金5010000元。
2.转租协议复印件一份，证明被告除第一年租金直接向原告支付外，剩余每年租金直接支付给三塘经合社，无需向原告进行支付。
3.部分房屋租赁合同复印件三份,证明被告将承租房屋转租后的租金支付至朱胜华杭州联合银行账户内，所收租金都是打到其尾号为3364的账户中。
4.2015年11月26日发票一份，证明被告按照转租协议要求，将第二年租金从朱胜华银行账户支付给三塘经济合作社，且已履行完毕；被告实际支付的第二年租金数额275万元是被告与三塘经济合作社经过商量后减少部分租金确定的，并且发票的付款户名为被告公司。
5.2016年部分租金发票一份，证明被告已经向三塘经济合作社支付了2016年度部分租金150万元，积极履行支付租金的义务。
6.朱胜华分户明细对账单一组，证明被告出租商铺，收取的房屋租金均在朱胜华联合银行账户内；被告向三塘经济合作社支付2016年部分租金150万元，是从朱胜华账户直接提现支付的，分别是2015年12月28日的120万元和2016年2月2日的30万元；对账单中尾号为3364的朱胜华的银行账户与被告和租户签订的租赁合同约定的账户是一致的。
7.录音资料整理六份及录音光盘一张，证明三塘村阻止被告收取店铺租金，导致被告资金困难以致拖延支付2016年度租金。
8.民事调解书一份；
9.证据清单一份;
证据8-9共同证明2015年度租赁市场遇冷，双方因租金支付问题涉诉，后原、被告在三塘经济合作社同意下，原告对被告的租金由333万元进行了59万余元下调的事实，今年的租金也与前年的租金一致。
上述证据经庭审出示、质证，本院认证意见如下：针对原告郭富荣提交的证据，被告速腾公司对证据1、2的三性均无异议。转租协议中写明了被告的租金直接向三塘经济合作社支付；对证据3的形式真实性无异议，但收件人为朱胜华，可以证明原告也应该知道被告与朱胜华合伙租赁的事实；对证据4的形式真实性无异议，但仅表明有人报案，对如何处理的情况未能明确；对证据5的形式真实性无异议，对内容真实性有异议，虽然表明了是一标段的房租，但是被告能证明该150万元是由朱胜华银行账户打出，且该笔款项是从二标段处收的房租，三塘经济合作社既然出具发票给被告，就能说明三塘经济合作社当时认可该款项是二标段的房租，不能仅凭朱胜华事后的说明就认为该笔款项就是一标段的房租。针对被告速腾公司提交的证据，原告对证据1的真实性无异议，原告提交证据的目的是证明原告对二标段房屋承租权的取得是来自三塘经济合作社，至于原告何时向三塘经济合作社支付租金与本案无关；对于证据2，为了减少麻烦，所以才约定由被告直接支付租金给三塘经济合作社，但这并不代表原告无主张租金的权利；对证据3的真实性无法确定，即使真实，这是被告转租给其他租户的，与本案无关；对证据4的真实性无异议，但该证据是针对2015年度的租金，原告起诉的是2016年度的租金，与本案无关；对证据5的形式真实性无异议，确实是三塘经济合作社开具的，但结合原告提交的证据4，该款项其实是一标段的租金；对于证据6，这是被告与朱胜华之间的内部结算，原告是与被告公司签订合同，与本案无关，即使二标段的租金都是收在朱胜华的账户内，但租金是种类物，不是特定物，只能说明其收进来时是二标段的租金，但不能说明支出时代表的就是二标段的租金；对证据7的真实性有异议，被告庭审前也没有申请证人出庭作证；对证据8的真实性无异议，但针对的是2015年度的租金，双方经协商予以下调，与2016年度的租金无关；证据9，与本案无关联性。本院认为，被告对原告所举证据1、2的三性以及证据3-5的形式真实性无异议，前述证据来源及形式合法，与本案事实存在关联，故均予以确认；对于被告所举证据1、2、4、5、8、9与本案事实存在关联，本院均予以确认；被告所举证据3与本案不存在关联性，不予确认；证据6与本案原告向被告主张租金的事实无直接关联性，亦无法证明被告所主张的待证事实，不予确认；证据7录音资料中相关对话人的身份无法确定，且从被告提交该份证据的证明目的来看，其性质实际是证人证言，亦不符合证据形式的相关规定，不予确认。
结合当事人的陈述及上述认定的证据，本院查明事实如下：
2013年7月31日，原告郭富荣向案外人杭州市下城区东新街道三塘经济合作社（以下简称三塘经合社）承租三塘城中村改造项目（三塘人家）内第二标段商铺（以下简称二标段商铺），双方于同日签订《房屋租赁协议书》，约定：商铺的建筑面积约为4685平方米，分为二层，具体门牌号为××、469、471、473、475、477、479、481、483、485、487、489、491、493、495、497、499、501、503、505、507商铺一、二层，承租期限自2013年8月1日起至2019年12月31日止，其中前五个月为装修免租期；前三年租金均为5010000元，第四年起租金相应递增等。2013年11月15日，郭富荣作为甲方与速腾公司作为乙方签订《转租协议》一份，约定：双方一致确认××#、469#、471#、473#、475#、477#、479#、481#、485#、487#、489#、491#、493#201室、495#（一楼）、497#（一楼）、499#（一楼）的商铺（以下简称二标段部分商铺）由郭富荣转租给速腾公司，转租商铺建筑面积合计约3117.65平方米，租赁期限从本协议订立日起至2019年12月31日止；乙方在本协议订立后，应向甲方支付履约保证金53万元，履约保证金在双方租赁关系解除且不存在任何纠纷后30日内，由甲方无息退还乙方；第一年租金于本合同订立后三日内支付，由乙方直接支付给甲方，共计2547950元；第二年租金于2014年12月1日前支付，由乙方直接支付给三塘经合社，共计3333339元；第三年租金于2015年12月1日前支付，由乙方直接支付给三塘经合社，共计3333339元；第四年租金于2016年12月1日前支付，由乙方直接支付给三塘经合社，共计3500006元；因乙方过错导致三塘经合社追究甲方责任的，甲方有权在承担责任后向乙方追偿，并要求乙方承担实际损失20%的违约金；任何一方不得擅自单方解除本合同，因一方原因导致合同解除的，违约方应承担当年租金标准50%的违约金；本次转租所涉及的其他与房屋租赁相关的权利义务，均以甲方与三塘经合社订立的《房屋租赁协议书》为准，乙方承租后必须按《房屋租赁协议书》约定的权利义务履行合同；等等。速腾公司的法定代表人朱胜华在《转租协议》乙方落款处签字并盖公章。
上述合同签订之后，因速腾公司拖欠二标段部分商铺2015年度的租金，郭富荣于2015年9月21日起诉速腾公司至本院[案号：（2015）杭下民初字第02042号]，后双方达成调解，下调当年剩余租金金额为1203820.25元。截至2015年12月31日二标段部分商铺的租金共2753820.25元，被告速腾公司已付清，三塘经合社于2015年11月26日向速腾公司开具完毕当年租金发票，并在该发票背后手写注明当年租金支付情况。2015年12月28日、2016年2月2日，案外人朱胜华以现金存款方式分别向三塘经合社开设于杭州联合银行的账户存入1200000元、300000元，银行结算业务入账自助回单附言一栏备注为“‘一标段’房租费”。2016年4月1日，三塘经合社开具金额为1500000元的发票一张，其中付款户名为杭州速腾实业有限公司，项目及摘要为2016年部分租金，该发票上以手写方式注明“2015.12.28收120万元、2016.2.2收30万元”。2016年7月25日，下城区公安分局东新派出所出具情况说明一份，内容为，“2016年6月30日下午，我所接到费李平报案称：三塘经济合作社名下的城中村改造项目商铺第二标段的实际承包公司速腾公司，利用三塘经济合作社工作中的失误，将城中村改造项目商铺第一标段交付的2016年的150万元租金发票抬头写成了速腾公司，致使速腾公司以此为由拒绝交付租金，认为被骗。”。现原告郭富荣以被告速腾公司拖欠2016年1月1日起的租金为由，诉至本院，请求判如所请。
另查明：被告速腾公司于2015年8月17日经杭州市拱墅区市场监督管理局核准变更工商登记，变更事项为：股东由朱胜华、祝史英、祝增英变更为周晓岚、周晓，法定代表人由朱胜华变更为周晓岚，执行董事兼总经理由朱胜华变更为周晓岚。
2013年7月31日，案外人朱胜华与三塘经合社签订《房屋租赁协议书》一份，约定由朱胜华向三塘经合社承租一标段商铺（以下简称一标段商铺，具体门牌号为××、431、433、435、437、439、447、449、451、453、455、457、459商铺一、二层，建筑面积约为3047平方米），第一年至第三年租金均为3900000元，自第四年起租金相应递增，有关租赁期限、租金支付方式、违约责任等相关权利义务的约定与上述二标段商铺的《房屋租赁协议书》一致。
关于一标段租金的支付情况，经本院向案外人三塘经合社与朱胜华询问，朱胜华与三塘经合社一致陈述如下：2014、2015年度的租金，均系朱胜华以现金存款方式向三塘经合社开设于杭州联合银行的账户存入当年租金各3900000元；2016年度的租金，朱胜华于2015年12月28日向三塘经合社开设于杭州联合银行的账户存入现金1200000元；2016年1月15日，三塘经合社向本院提起诉讼[案号：（2016）浙0103民初00394号]，以朱胜华仅于2015年12月支付1200000元租金而未按约全额支付2016年度租金为由要求解除双方之间的《房屋租赁协议书》并支付租金，该案双方达成调解同意继续履行房屋租赁协议，后朱胜华于2016年2月2日向三塘经合社开设于杭州联合银行的账户存入现金300000元；后三塘经合社因工作人员失误将朱胜华于2015年12月28日、2016年2月2日交纳的共1500000元一标段商铺租金误开发票抬头为“速腾公司”，并将该发票交于速腾公司股东周晓。三塘经合社得知速腾公司以该发票向本院举证用于主张其已向三塘经合社支付二标段部分商铺的租金后，已由该社工作人员费李平向东新派出所报案。
关于二标段商铺租金的支付情况，三塘经合社陈述如下：2014年度租金5010000元，由郭富荣向三塘经合社交纳；2015年度租金，速腾公司分别于2015年1月6日、1月8日、1月16日、1月30日、2月17日、5月26日通过速腾公司银行账户向三塘经合社转账共1550000元；后速腾公司分别于2015年9月30日、11月2日以该公司股东周晓的银行本票向三塘经合社交纳租金800000元、403820.25元。
本院认为，原告郭富荣与被告速腾公司之间签订的《转租协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。各方当事人应当恪守合同约定，履行各项义务。原告郭富荣已经向被告速腾公司交付案涉租赁房屋并由速腾公司进行了使用，现速腾公司未按约支付房屋租金，应承担相应的民事责任。本案争议焦点主要在于三塘经合社于2016年4月1日开具的租金金额为1500000元、付款户名为速腾公司的发票是否为被告速腾公司所支付的案涉二标段部分商铺租金。本案中，原、被告双方均确认该份发票所对应的1500000元租金系速腾公司原法定代表人朱胜华于2015年12月28日、2016年2月2日以现金存款1200000元、300000元的方式存入至三塘经合社的银行账户。结合原告所举证据以及本院向案外人三塘经合社、朱胜华进行询问并调取的材料显示，朱胜华所支付给三塘经合社的1200000元、300000元系用于支付其以个人名义向三塘经合社承租的一标段商铺租金，其在银行进行现金存入时均已在附言中备注为“一标段房租费”；三塘经合社在2016年1月15日以房屋租赁合同纠纷为由起诉朱胜华主张一标段商铺租金时，已在诉状中表明朱胜华于2015年12月所支付的1200000元为一标段商铺租金，且三塘经合社已经就该份发票的情况向本院作出说明并向公安部门报案。故被告速腾公司虽提交了三塘经合社开具的租金金额为1500000元的发票，但不能证明其实际向三塘经合社支付了2016年度的二标段部分商铺租金1500000元。被告逾期支付租金，原告主张解除双方之间《转租协议》、要求被告腾退转租的房屋并支付自2016年1月1日起至转租协议实际解除之日止的租金（3333339元/365日），于法有据，本院予以支持。案涉《转租协议》对承租人逾期付款的违约责任既约定违约金又约定定金，原告可以选择适用，本院基于原告的实际损失，酌定被告向原告支付自逾期付款之日（2015年12月2日）起按当年租金3333339元每日万分之五的标准（每日1666.67元）计算的违约金。原告主张被告承担自转租协议实际解除之日起至房屋实际腾退之日按原租金5倍标准计算的违约金，因原、被告之间的《转租协议》未对此违约责任作出约定，其诉讼请求不能成立，本院不予支持。被告辩称双方已经对转租租金进行了下调，未提交有效证据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告郭富荣与被告杭州速腾实业有限公司于2013年11月15日签订的《转租协议》于本判决生效之日解除。
二、被告杭州速腾实业有限公司于本判决生效之日起十日内腾退案涉房屋。
三、被告杭州速腾实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郭富荣房屋租金831051.64元（暂计至2016年3月31日，此后按9132.43元/日的租金标准继续计算至《转租协议》确认解除之日止）。
四、被告杭州速腾实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郭富荣逾期付款违约金201667元（暂计至2016年3月31日，此后按每日1666.67元的标准继续计算至《转租协议》确认解除之日止）。
五、驳回原告郭富荣的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费49561元，由原告郭富荣负担35467元，被告杭州速腾实业有限公司负担14094元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 长 叶东晓
审 判 员 陈 丹
人民陪审员 王土根
二〇一六年十月十三日
代书 记员 夏 璐