重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秀法民初字第02890号
原告赵成刚，男，土家族，1970年8月4日出生，重庆市秀山自治县人。
委托代理人徐文青，重庆群峰律师事务所律师。
被告四川荣新房地产开发有限公司，住所地：四川省自贡市大安区盐都大道盐都花园会所。组织机构代码：62073686-0。
法定代表人张森，该公司董事长。
原告赵成刚诉与被告四川荣新房地产开发有限公司（以下简称荣新公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年11月10日立案受理，依法适用简易程序，由本院代理审判员李文雯于2014年12月3日公开开庭进行了审理。原告赵成刚的委托代理人徐文青到庭参加诉讼，被告荣新公司经合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告赵成刚诉称，原告于2010年11月21日购买了被告开发的位于重庆市秀山县平凯街道凤栖居委会荣新领秀边城商品房，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定房屋总价款为286156元，并约定被告在原告交清全部有效资料、税费并办理交付手续后360日内为原告办理房屋所有权证，如因被告的责任未在上述期限内取得房屋所有权证的，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。双方在合同签订时，原告就按照被告的要求和指示交清了全部的有效资料和相关的首付款、税费等。被告于2011年11月30日交房后，至2014年9月2日才为原告办理房屋产权证，其行为已构成违约，应按合同约定向原告支付违约金。故原告特诉至法院，请求法院支持以下诉讼请求：1、判令被告立即支付原告逾期办证违约金，从2012年11月26日起至2014年10月31日止，按总房款286156元万分之一每日计算，合计违约金19748元。2、本案诉讼费由被告承担。
被告荣新公司未到庭参加诉讼，亦无书面答辩意见。
原告为支撑其所主张的事实，在举证期限内，向本院举示了如下证据材料：
证据一、《重庆市商品房买卖合同》一份，用以证明原被告之间的商品房买卖合同依法成立的事实。
证据二、《商品房买卖合同补充协议》一份，用以证明原告向被告主张已付房款万分之一违约金的依据。
证据三、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》一份，用以证明原告计算违约金起始日期的依据。
证据四、《销售不动产统一发票（自开）发票联》一张，用以证明原告已经支付购房款及相关税费的事实。
证据五、《房地产权证复印件》一份，用以证明房产证办理的时间及违约金计算的截止时间。
被告荣新公司未到庭参加诉讼，亦无质证意见。
对于原告提交的证据一、二、三、四、五，真实、合法，与本案具有关联，能证明本案的案件事实，本院予以确认。
综合原告的起诉，庭审中原告的陈述、举证及本院对证据的认定，确认以下法律事实：
2010年11月21日，原告赵成刚（乙方）与被告荣新公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定乙方在甲方处购买商品房一套，房屋总价款286156元，乙方于2010年11月21日前支付购房首付款86156元，余款200000元于2011年3月21日前向银行贷款支付。属于预售商品房的，甲方应当在2011年11月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第十三条关于办理产权登记的约定：2、预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。同日，原、被告双方亦签订了《商品房买卖合同补充协议》，其中第三条第3项约定，若买受人未签署委托出卖人代办房屋产权证、国土证或他项权利登记的各项手续或未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、政府部门规定费用（含买受人委托出卖人代交的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费等）、或银行按揭（月供）欠款等，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，则房屋实际交付日期相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续。但该房屋的损毁、灭失风险及应缴纳的物业管理费、水电气费、公共维修基金、全部税费应自本补充协议约定的交房期限届满之日起由买受人承担。第四条关于权属办理的变更及补充约定：1、买受人委托出卖人办理合同项下商品房的权属转移登记及买受人商品房抵押贷款的他项权利登记时应无条件配合出卖人、贷款银行办理，上述委托为无偿委托。2、买受人须出具办理上述事项的委托书并全力配合出卖人开展办证工作。3、在合同约定的商品房交付期限届满前，买受人须主动向出卖人提交相关资料，支付按政府规定应由买受人承担的专项维修资金和办理商品房权属转移登记所需的各种税、费并提供全部代办资料，否则，出卖人有权拒绝买受人提出的交付商品房的请求，同时，不能及时办理商品房权属转移登记的后果由买受人自行承担。4、出卖人在买受人交清全部有效资料、税、费并办理完毕商品房面积补偿手续、商品房验收交付手续后的360日内，为买受人办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人未能在上述期限内取得房屋所有权证书，双方同意按以下方式处理：买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于买受人取得房屋所有权证书之日起30日内支付。出卖人与买受人双方同意：关于该商品房的权属办理不适用合同第十三条的约定。5、如因买受人原因导致未在商品房交付时办理上述委托手续和提供办理产权证所需的费用，买受人除自合同约定的商品房交付之日每日向出卖人支付总房款的万分之一违约金外，出卖人不承担逾期办理商品房权属转移登记的责任。6、出卖人延期交房的，则办理房屋所有权证时间相应顺延。买受人按相关政府规定应交大修基金5723元。2011年11月30日，原、被告双方签订《补充协议》，协议约定，该协议是《商品房买卖合同》的补充协议，并对房屋的建筑面积、套内面积进行了确认，以此面积办理产权证书，双方同意按实际建筑面积与合同预售建筑面积的差额进行找补，购房款为286156元。被告荣新公司于2011年11月30日将商品房交付给了原告。2014年9月2日，秀山土家族苗族自治县国土资源和房屋管理局为原告所购商品房办理了房地产权证。
另查明，原告所购商品房于2011年11月14日已在秀山土家族苗族自治县国土资源和房屋管理局办理了抵押登记。原告已经支付了购房款286156元。
本院认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。本案中，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系签约双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对签约双方均具有拘束力，双方应依诚实守信原则，行使合同权利，履行合同义务。
原、被告双方在《重庆市商品房买卖合同》第十三条对办理产权登记进行了约定，《商品房买卖合同补充协议》亦对权属办理进行约定，并明确了关于该商品房的权属办理不适用合同第十三条，可以认定双方通过补充协议对权属办理约定的权利义务进行了变更，关于权属办理的问题应当适用该补充协议第四条，而非原《重庆市商品房买卖合同》第十三条。《商品房买卖合同补充协议》第四条约定，被告应在原告交清全部有效资料、税、费并办理完毕商品房面积补偿手续、商品房验收交付手续后的360日内，为原告办理房屋所有权证。如因被告的责任，原告未能在上述期限内取得房屋所有权证书，原告不退房的，被告需按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。原、被告双方在2011年11月30日签订的《补充协议》对房屋的建筑面积、套内面积、购房款等进行确认，且被告于当日将房屋交付给了原告。双方亦在《商品房买卖合同补充协议》第三条约定，如果原告未签署相应的授权委托书、交纳全部购房款及税费等，被告有权拒绝办理房屋交付手续。同时，被告荣新公司经本院合法传票传唤，没有到庭参加诉讼，亦未提供书面证据证明未能按时办理房地产权证的责任在于原告。综上，可以认定，原告已经按照合同的约定履行了支付全部购房款及税费等义务，房地产权证未能办理的原因系被告荣新公司的违约行为所致。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，由于被告违约导致房地产权证未能按时办理，其理当按照《商品房买卖合同补充协议》第四条的约定向原告支付逾期办理房地产权证的违约金。因原告所购商品房已于2014年9月2日办理了房地产权证，故违约金的起始时间，应在2011年11月30日后扣除360日，即从2012年11月25日开始起算，至2014年9月1日止。
而原告在诉状中要求从2012年11月26日开始起算，对于原告的该请求，本院予以确认。因此，违约金的具体计算方式为，以286156元为基数，按照每日万分之一，从2012年11月26日起计算至2014年9月1日止（违约天数645天），金额为18457.1元。对于原告要求被告支付违约金19748元，对于超出部分，本院不予支持。被告荣新公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，可缺席判决。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告四川荣新房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告赵成刚逾期办理房地产权证的违约金18457.1元。
二、驳回原告赵成刚的其他诉讼请求。
案件受理费252元，减半收取126元，由原告负担16元，被告四川荣新房地产开发有限公司负担110元。
如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 李文雯
二〇一五年二月五日
书 记 员 任海滔