湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）株中法民四终字第11号
上诉人（原审被告）朱莉莉（曾用名朱丽丽），女，1966年3月8日出生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市。
委托代理人李柳荫，湖南醴源律师事务所律师。代理权限为特别授权，及代为承认、放弃、变更诉讼请求、进行和解。
被上诉人（原审原告）黎何青，女，1963年5月24日出生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市。
委托代理人刘昌全，醴陵市法律援助中心律师。代理权限为一般代理。
原审被告叶伟生，男，1979年6月27日出生，汉族，广东省揭东县人，住广东省揭东县曲溪镇。
上诉人朱莉莉与被上诉人黎何青、原审被告叶伟生房屋租赁合同纠纷一案，上诉人于2014年12月30日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年1月26日公开开庭审理了此案。上诉人朱莉莉及其委托代理人李柳荫，被上诉人黎何青的委托代理人刘昌全到庭参加了诉讼。原审被告叶伟生经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭本案现已审理终结。
一审查明：2004年原告与其丈夫张世安购买了位于醴陵市李畋西路（原名为醴陵市建设西路）商业街A栋一层门面122-123，二层219-228号，总建筑面积为586.85平方米，其中一层的临街门面面积为103.65平方米，二楼房屋面积为483.2平方米，商业街A栋总层数为6层，其中1至2层为商业，3至6层为商品住房。2009年6月19日，原告取得醴房权证醴字第000434**号房屋所有权证。
2008年11月24日，原告（甲方）与被告朱莉莉（乙方）就被告朱莉莉租赁原告所有的位于醴陵市李畋西路A栋一、二层门面经营茶餐吧签订“房屋租赁协议”，该协议的主要内容为：一、甲方的出租房屋共586.85平方米，其中一楼的临街门面103.65平方米，二楼房屋483.2平方米。租期自2009年2月10日至2014年2月9日止；二、本协议签订后15日内，乙方应交甲方押金人民30000元，作为履行协议的保证金；每月租金为人民币12000元整，租金每三个月一付，先交租后使用，租金于每个交租期前10日内支付，租金以现金结算；三、甲方有权监督乙方进行合法经营，甲方在签订本协议后15日内将出租房屋整体移交给乙方。甲方保证出租房屋符合国家房屋质量标准，房屋如有结构质量问题，由甲方负责维修。甲方负责水、电接入室内，保证乙方正常使用；租赁期间非乙方人员人为原因造成的室外水、电设施损坏，由甲方负责维修，因乙方人为原因造成的室外水、电设施损坏，由乙方负责维修。本协议签订之日前，该出租房屋的一切债权、债务由甲方负责。甲方应提供房屋相关的法律文书，并协助乙方办理经营相关证照；四、乙方在租赁期内，应保证合法经营。未经甲方同意，不得擅自改变经营范围，乙方负责办理经营所需的各种证照，并承担经营相关的各种税、费。未经甲方同意，乙方不得擅自改变房屋原有结构并负责出租屋内的水、电设施的维护和维修。由于使用、装修造成租赁屋损坏，由乙方及时负责修复；由于乙方经营使用不善造成租赁物损毁、灭失的，乙方应承担赔偿责任。租赁期乙方装修及增设的安稳之物自装修安放之日起无偿归甲方所有（乙方自愿赠予给甲方），租赁期间由乙方使用（乙方只有使用权，无所有权），乙方退租时（含提前终止合同）不得撤除和破坏，更不得折价给甲方。租赁期间的全部经营风险、法律责任由乙方负责。未经甲方同意，乙方不得将承租房屋擅自转租给第三人，其擅自转租无效。未经甲方同意，乙方不得中途退租或终止合同，否则，乙方应缴足至合同终止日止的租金。协议期满，乙方应将租赁房屋按原交房质量标准修复后交还甲方，甲、乙双方在严格遵守协议的前提下，甲方应在终止日后7日内退还乙方所交押金30000元整；五、如乙方违约，甲方有权全部扣除乙方所交租赁押金，收回乙方租赁房屋，并依法向乙方索赔相应的经济损失；如甲方违约，乙方有权依法向甲方索赔相应的经济损失。协议签订后，被告朱莉莉于2008年12月10日向原告支付押金30000元。2009年4月27日，被告叶伟生在醴陵市工商行政管理局注册成立“醴陵耶士咖啡店”，并领取了营业执照，该店组成形成为个体工商户（个人），经营者为被告叶伟生，资金数额为500000元，经营地址为醴陵市李畋西路A栋22-23号（为原告出租的房屋）。被告叶伟生在醴陵市工商行政管理局办理“醴陵耶士咖啡店”注册期间，向醴陵市工商行政管理局提交了非原告本人签名的与被告叶伟生签订的“房屋租赁协议”。被告叶伟生在经营期间，被告朱莉莉为“醴陵耶士咖啡店”会计，原告所收取的租金均是从“醴陵耶士咖啡店”在中国建设银行醴陵支行开设的银行帐号转帐至原告个人建行卡内。从2013年1月起，被告朱莉莉、叶伟生未向原告支付租金，2013年4月间，“醴陵耶士咖啡店”已关门歇业，租赁期满后，被告朱莉莉、叶伟生未向原告交付所租赁的房屋及门面。2014年3月10日，原告向本院起诉要求被告朱莉莉支付所欠15个月的租金180000元，2014年5月6日，原告将出租经营的房屋及门面收回。在开庭审理过程中，原告要求两被告共同支付从2013年1月至2014年7月间共计19个月的租金228000元。
一审法院认为：本案案由为房屋租赁合同纠纷。本案系因房屋租赁合同引发的返还财产纠纷，从本案双方争执的情况看，本案争议的焦点：一、原告是与被告朱莉莉还是与被告叶伟生签订的“房屋租赁协议”；二、原告要求被告朱莉莉腾退房屋并支付拖欠租金是否有事实依据和法律依据；三、被告叶伟生在本案中是否承担民事责任。
第一个焦点：原告与被告朱莉莉在平等互利协商一致的基础上于2008年11月24日所签订的“房屋租赁协议”，是双方真实意思表示，且协议内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效协议。被告朱莉莉、叶伟生提交的2008年12月20日原告与被告叶伟生签订的“房屋租赁协议”，原告提出该协议中甲方“黎何青”的签名不是本人所写，并据此提出鉴定申请，在鉴定过程中，被告朱莉莉于2014年6月5日向本院出具书面材料，陈述在办理工商营业执照时必须出具“房屋租赁协议”，该合同中甲方“黎何青”名字不是原告本人所书写，本院于2014年7月16日据此作出终结鉴定。由于被告朱莉莉、叶伟生提交的2008年12月20日的“房屋租赁协议”中甲方“黎何青”的签名不是原告本人所写，本院应认定原告将位于醴陵市李畋西路商业街A栋一层门面122-123，二层房屋219-228号出租给被告朱莉莉。被告叶伟生提出：“指派作为会计的朱莉莉代本人与原告签订的合同，且合同签订后，房屋一直由本人注册的“醴陵耶士咖啡店”经营使用，所有与出租人的经济往来也是从“醴陵耶士咖啡店”的银行帐号支付，朱莉莉不是原告房屋使用人”；被告朱莉莉提出：“本人与原告个人之间无资金往来，所付租金均以“醴陵耶士咖啡店”的帐户汇款给原告，本人与原告不存在实质上的房屋租赁合同关系”。原告提交的2008年11月24日的“房屋租赁协议”，系原告与被告朱莉莉所签订，且被告朱莉莉已按协议履行了向原告交付30000元押金的义务。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，应认定原告与被告朱莉莉之间存在房屋租赁合同关系，对被告朱莉莉、叶伟生提出“朱莉莉与原告之间无房屋租赁合同关系”的理由，本院不予采纳。
第二个焦点，根据原告与被告朱莉莉于2008年11月24日所签订的“房屋租赁协议”，被告朱莉莉所租赁原告门面、房屋于2014年2月9日已届满，且双方在2014年2月9日以后未再签订任何合同，被告朱莉莉在租赁期限届满后仍占用原告的门面、房屋的行为系对原告合法产权的一种侵犯，据此，无论是按照法律规定还是合同的约定，被告朱莉莉均应向原告交还所占用的门面、房屋并支付拖欠租金及有关占用期间费用。在诉讼过程中，原告已于2014年5月6日将出租的门面、房屋收回，原告起诉要求立即搬出占用位于醴陵市李畋西路商业街A栋一层门面122-123，二层219-228房屋的诉讼请求，本院不予支持，应予驳回。原告要求被告朱莉莉支付2013年1月至2014年7月期间的租金228000元，因原告已于2014年5月6日已收回门面、房屋，被告朱莉莉在此后并未占用，故被告朱莉莉应支付2013年1月至2014年4月间的租金和占用费192000元（12000元／月×16月），超过部分，本院不予支持，应予驳回。被告叶伟生提出：“租赁合同事实上已提前15个月终止”，原告予以否认，且被告叶伟生无证据证实，对被告叶伟生提出租赁合同已提前15个月终止的事实，本院不予采纳。被告叶伟生提出：“2013年4月，“醴陵耶士咖啡店”消防通道被人为堵塞，原告不履行出租义务，经营活动被迫停止并造成房屋闲置，双方均有责任，原告应当返还押金30000元”。经庭审查明，被告朱莉莉、叶伟生在经营期间与楼上住户引发纠纷，造成消防通道被人为堵塞，这种堵塞不是原告的原因造成，对被告叶伟生提出“消防通道被人为堵塞，系原告不履行出租之义务”的理由，本院不予采纳。被告叶伟生要求原告返还押金30000元，因本案系房屋租赁合同纠纷，现原告已收回门面、房屋，原告所收取的押金30000元应予返还，被告叶伟生要求原告返还押金30000元，本院予以采纳。
第三个焦点：原告与被告朱莉莉于2008年11月24日签订了“房屋租赁协议”，协议签订后，被告朱莉莉向原告所租赁的门面、房屋，实际由被告叶伟生独资开办的“醴陵耶士咖啡店”，经营使用，被告朱莉莉为该店会计，且原告所收到的房屋租金，均以“醴陵耶士咖啡店”在中国建设银行醴陵支行开设的银行帐号转帐至原告个人的建行卡内。被告叶伟生作为原告出租门面、房屋实际使用人，已按被告朱莉莉与原告所订“房屋租赁协议”向原告履行支付租金之义务，对被告朱莉莉所欠原告租金和占用费192000元，应与被告朱莉莉承担共同偿还责任，扣除原告黎何青收取的押金30000元，两被告实际应付162000元。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百零六条第二款、第一百一十七条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定判决如下：一、被告朱莉莉、叶伟生在本判决生效后十日内向原告黎何青支付门面、房屋租金和占用费162000元；二、驳回原告黎何青其他诉讼请求。案件受理费4720元，原告黎何青负担1180元，被告朱莉莉、叶伟生共同负担3540元。
一审宣判后，上诉人朱莉莉不服提起上诉，认为消防通道被堵塞，在查明原因后黎何青没有尽到出租人的义务，及时妥善解决消防通道畅通的问题，未能保证承租人对房屋的正常使用；黎何青在上诉人已经出资在电视台广告表示转租的情况下，没有采取措施防止损失扩大，对扩大的损失上诉人依法不承担责任；被上诉人非法占有叶伟生的财产，可以充抵其相应的法律责任。
被上诉人黎何青答辩称：一审判决客观公正，请求依法维持原判；上诉人的第三点上诉理由不属于本案审理范围。
二审中上诉人提交两份新证据。证据一、傅建刚证人证言；证据二、廖枚香询问笔录。证据一、二拟证明店铺停止营业是因为消防通道被楼上业主人为砌墙堵塞，查明不是上诉人一方的原因后，被上诉人一直没能协助解决。
被上诉人黎何青对上述两份证据的质证意见：证据一的证人证言是不客观公正的，证人只陈述了消防通道堵塞的问题和见过房东爱人一面的事实，证人陈述在醴陵耶士咖啡店工作一个月负责水电管理，为何对协调处理等事项确不知情。对证据二的询问笔录不符合证据规则，证人没有出庭作证，对该证词的真实性不予质证。且两份询问笔录的内容都大致相同，系同一模板做出。
本院认为上述两证据只说明上诉人与租赁房屋楼上业主之间产生纠纷的原因，并不能直接证明涉案房屋出租人履行合同存在瑕疵，故对该两份证据应结合其他证据综合认定。另对一审采信的证据和查明的事实，依法予以确认。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点为：1、被上诉人黎何青对出租房屋的消防堵塞是否应承担出租人对出租房屋正常使用的义务？2、被上诉人是否应承担没有积极采取措施防止损失扩大的责任？现分析如下：
朱莉莉、叶伟生在经营醴陵耶士咖啡店期间与楼上住户因落水管漏水引发纠纷，造成消防通道被人为堵塞，这种堵塞不是被上诉人黎何青的原因造成，根据双方《租赁合同》的第三条规定“甲方（出租方）有权监督乙方（承租方）进行合法经营，甲方在签订本协议后15日内将出租房屋整体移交给乙方。甲方保证出租房屋符合国家房屋质量标准，房屋如有结构质量问题，由甲方负责维修。甲方负责水、电接入室内，保证乙方正常使用；”被上诉人已经履行了合同约定的义务，现因案外人的原因，堵塞了该楼道的消防通道，不管是否存在侵权均系另一个法律关系，所以对上诉人提出“消防通道被人为堵塞，系被上诉人不履行出租人之义务”的理由，一审法院不予采纳，并无不妥。
上诉人认为被上诉人应自其在醴陵电视台打广告并拒绝缴纳租金之日起，是以自己的行为明示不再履行合同，被上诉人应该采取行为防止损失扩大的问题。根据上诉人在一审当庭陈述2014年5月6日双方因房屋交接发生纠纷并报警的事实和被上诉人在2014年3月10日向一审法院申请先予执行的情况均证实上诉人与被上诉人在房屋交接的事情上一直存在分歧。故上诉人要求被上诉人承担其自在醴陵电视台打广告转租并拒绝缴纳租金之日后，因被上诉人未采取行为防止而造成扩大的损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人的第三个上诉事实，因属于新的诉讼请求，不属于二审审理范围，本院不予审查。
综上，上诉人朱莉莉的上诉理由均不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确、程序合法、处理结果恰当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4720元，由上诉人朱莉莉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢飞虎
代理审判员 谢晓红
代理审判员 陈 强
二〇一五年二月九日
书 记 员 王 琳
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。