广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤17民终232号上诉人(原审第三人)：潘辉干，男，1969年8月27日出生，汉族，住广东省阳春市。委托诉讼代理人：周新林，广东森德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：盘华友，男，1965年2月5日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：莫益站，广东广信君达律师事务所律师。原审被告：阳春市恒盛养殖有限公司。住所地：广东省阳江市春湾镇青松路。法定代表人：潘能干，该公司董事长。上诉人潘辉干因与被上诉人盘华友以及原审被告阳春市恒盛养殖有限公司（以下简称恒盛养殖公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服阳春市人民法院于2016年10月31日作出的（2016）粤1781民初126号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：恒盛养殖公司于2006年9月28日由潘能干出资80000元和潘辉干出资20000元，潘能干为公司的法定代表人登记成立，公司类型为有限责任公司，经营范围为禽畜、水产养殖；销售：饲料。2009年12月27日，恒盛养殖公司作为甲方与盘华友作为乙方签订《房地产转让协议书》，该协议书的内容为“甲方：阳春市恒盛养殖有限公司，法定代表人：潘能干，身份证号码：44……57。乙方：盘华友，身份证号码：44……37。经甲乙双方协商同意，甲方自愿将位于春湾镇青松路（鸡公岭脚）的阳春市恒盛养殖有限公司的房地产及地上建筑物占地面积：13081平方（四个证），建筑面积：794平方（三个证）转让给乙方。转让价款为人民币185万元。具体约定条款如下：一、乙方在2009年12月27日交定金15万元给甲方。二、乙方在2009年12月29日前用现金（含定金15万元）还清阳春市恒盛养殖有限公司欠春湾信用社的借款本金1230000元，利息429341.53元（利息计到2009年12月29日）。余款190658.47元也在2009年12月29日前用现金一次性付给甲方。三、乙方付清第二点的款项后，甲方将在春湾信用社取出的他项权证交给乙方到相关部门领取房、地产权证原件。甲方必须无条件协助乙方办理房地产相关过户手续，过户到乙方名下，过房所需的费用全部由乙方支付。四、甲方必须将上述房地产在2010年4月30日前交付给乙方使用，如不能清场交付乙方使用，甲方要按超期每天赔偿500元给乙方。五、房地产转让成功后，阳春市恒盛养殖有限公司的所有债权债务，以及潘能干的个人所有债权债务均与乙方无关。六、以上协议自甲乙双方签字后生效，本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，见证人一份。（阳春市恒盛养殖有限公司印章）甲方：潘能干（指模）乙方：盘华友（指模）见证人：李晓明（指模）2009年12月27日”。上述协议签订后，盘华友于2009年12月29日将转让款1850000元中的1659341.53元代潘能干偿还了原借阳春市春湾信用社的贷款1230000元和利息429341.53元，余款190658.47元及盘华友另行支付的协助办理手续报酬50000元交付给潘能干，由恒盛养殖公司在以打印形式的“收据”签名盖章确认。“收据”的内容为“收据现收到盘华友买阳春市恒盛养殖有限公司房地产及地上建筑物占地面积：13081平方（四个证），建筑面积：794平方（三个证）转让款人民币壹佰捌拾伍万元正（￥1850000.00元），以及作为协助办理手续的报酬款人民币伍万元（￥50000.00元）。收款人：潘能干（指模）（阳春市恒盛养殖有限公司印章）2009年12月29日”。盘华友、恒盛养殖有限公司签订的《房地产转让协议书》约定“房地产及地上建筑物占地面积：13081平方（四个证），建筑面积：794平方（三个证）”中的国有土地使用证证号分别是：春府国用（20××）字第特0……017……28号（4058平方米）、春府国用（20××）字第特0……117……45号（2265平方米）、春府国用（20××）字第特0……217……49号（2788平方米）、春府国用（20××）字第特0……317……46号（3970平方米）;房地产权证证号：粤房地证字第2×××××4号（建筑面积：435.5平方米）、粤房地证字第2×××××7号（建筑面积：193平方米）、粤房地证字第2×××××8号（建筑面积：164平方米）。庭审中，潘辉干提供了恒盛养殖公司章程和现金缴款单证据，拟证明恒盛养殖公司的股东分别为潘能干和潘辉干，以及潘能干和潘辉干的交付投资款的情况。恒盛养殖公司对潘辉干提供的证据没有异议。盘华友对潘辉干提供的恒盛养殖公司章程真实性没有异议，认为只能证明恒盛养殖公司成立后才订立章程；对潘辉干提供的现金缴款单认为由法院认定。另，潘辉干在申请参加诉讼时，向原审法院提出独立诉讼请求，请求判令盘华友、恒盛养殖公司签订的《房地产转让协议书》无效、诉讼费用由盘华友承担，在一审庭审中变更独立请求权，认为合同无效，不同意原告的全部诉讼请求。原审法院认为：本案为盘华友与恒盛养殖公司因阳春市春湾镇鸡公岭国有土地使用权转让和阳春市春湾镇青松路房地产转让过程中发生的纠纷，本案为建设用地使用权转让合同和房屋买卖合同纠纷。盘华友、恒盛养殖公司签订的《房地产转让协议书》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有损害国家、集体或者第三人的利益，该协议书有恒盛养殖公司法定代表人签名，并盖有恒盛养殖公司的印章，是恒盛养殖公司法定代表人的民事行为，而该民事行为的法律后果应由企业法人承担。至于恒盛养殖公司是否召开股东大会，股东是否同意是企业法人的内部事务，不能对抗善意第三人。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，盘华友与恒盛养殖公司签订的《房地产转让协议书》依法成立、有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按合同的约定履行各自义务。潘辉干提出盘华友、恒盛养殖公司签订的《房地产转让协议书》无效的意见，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”的规定，潘辉干的上述意见，没有事实和法律依据，原审法院不予采纳。盘华友、恒盛养殖公司签订《房地产转让协议书》后，盘华友已依协议书的约定支付了转让价款给恒盛养殖公司，并已支付协助办理手续的报酬给恒盛养殖公司，已经履行了协议书所约定的全部义务，而恒盛养殖公司在收取盘华友支付的协助办理手续报酬后至今，没有协助盘华友办理国有土地使用权和房地产权证的过户手续，没有履行协议书所约定的全部义务，显属违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，现盘华友请求恒盛养殖公司按《房地产转让协议书》约定的国有土地使用证和房屋产权证过户至盘华友名下，以及返还协助办理手续报酬，符合法律规定，原审法院予以支持。恒盛养殖公司提出在2006年贷款时本案的土地和房屋评估为3000000多元，无奈以1850000元低价转让给盘华友，也没有收到盘华友的任何款项的抗辩主张，没有提供证据证明，原审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、恒盛养殖公司在本判决发生法律效力之日起三十日内协助盘华友将恒盛养殖公司名下位于阳春市春湾镇青松路的国有土地使用权[国有土地使用权证号为：春府国用（20××）字第特0……017……28号、春府国用（20××）字第特0……117……45号、春府国用（20××）字第特0……317……46号]以及位于阳春市春湾镇鸡公岭的国有土地使用权[国有土地使用权证号为：春府国用（20××）字第特0……217……49号]办理过户至盘华友名下；二、恒盛养殖公司在本判决发生法律效力之日起三十日内协助盘华友将恒盛养殖公司名下位于阳春市春湾镇青松路的房地产权证（粤房地证字第2×××××4号、粤房地证字第2×××××7号、粤房地证字第2×××××8号）办理过户至盘华友名下；三、恒盛养殖有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内返还协助办理手续报酬50000元给盘华友。一审案件受理费21900元，由恒盛养殖公司负担。上诉人潘辉干不服原审判决，共同向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，发回原审法院重审，或者改判确认盘华友与恒盛养殖公司签订的《房地产转让协议书》无效，驳回盘华友的诉讼请求。主要事实和理由是：一、一审遗漏了潘辉干及盘华友的诉讼请求，应发回重审。一审判决不但遗漏了潘辉干提出的请求盘华友、恒盛养殖有限公司签订的《房地产转让协议》无效的诉讼请求，而且也遗漏了盘华友提出的确认《房地产转让协议》有效的诉讼请求。潘辉干在原审第一次庭审中没有撤回原来的独立请求权，只是将《第三人参加诉讼申请书》中的“判令原、被告签订的《房地产转让协议书》无效”的诉讼请求变更为“认为合同无效，不同意原告的全部诉讼请求”的诉讼请求，那么一审法院还是应当对其诉讼请求进行审理。一审既未通知潘辉干预交受理费，又未就合同是否有效未作出判决，属于重大的程序违法。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十六条“对当事人在第一审程序中已经提出的诉讼请求，原审人民法院未作审理、判决的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则进行调解；调解不成的，发回重审。”的规定，潘辉干认为，如三方在二审中不能达成调解协议，应当撤销一审判决，发回重审。二、盘华友提起诉讼时已超过诉讼时效，应驳回其全部诉讼请求。1、根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”规定，不动产物权的变更须经依法登记才能发生法律效力，未经登记不发生物权变更的法律效力。2、《广东省城镇房屋登记办法》第七条规定：“房屋所有权发生转移时，当事人应在所有权转移之日起三十天内，持申请书、本人身份证明，并按下列规定提交证明文件，办理转移所有权登记”。《广东省城镇房地产权登记条例》第八条规定：“下列房屋所有权与所占用土地的使用权相统一的房地产应当在规定期限内向房产管理部门申请房地产权属登记：(五)已经确认权属的房地产发生买卖、赠与、交换、继承、析产、分割、合并或者房地产现状变更的，有关当事人应当自有关合同签订之日或者有关法律文件生效之日起三十日内申请办理转移、转让或者变更登记，换发领新的房地产权证”。依照以上两份法律规定，盘华友与恒盛养殖公司应在签订协议后三十日内办理房屋所有权转移登记。3、《广东省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第二十二条规定：“土地使用权转让双方应签订转让合同，并持土地使用证、土地出让合同、土地转让合同，向土地所在地的市、县国土部门申请办理转让登记手续。如土地上已建有房屋的，转让双方应先向所在地的房地产交易所申请办理转让手续，并在办理转让手续之日起三十日内，持有关文件资料向土地所在地的市、县国土部门和房地产管理部门申请办理土地使用权转让登记手续。只经一个部门登记的，转让无效”。依此规定，土地上未建有房屋的，应当在签订转让合同后三十日内办理土地使用权过户登记；已建有房屋的，在办理房屋所有权转移登记后三十日内应向国土部门申请办理土地使用权转让登记手续。盘华友于2009年12月27日与恒盛养殖公司签订协议，应当按照法律规定在2010年1月27前办理房产及未建房屋的土地过户登记手续，过期后被上诉人应当知道其要求房产及土地过户的权利受到侵害，诉讼时效应从2010年1月28日开始计算。4、潘辉干及恒盛养殖公司在一审第二次开庭时已提出诉讼时效抗辩，但一审判决对此未予回应。三、潘能干以恒盛养殖公司名义与盘华友签订《房地产转让协议》，相互串通损害恒盛养殖公司及潘辉干的利益，根据合同法第五十二条之规定，该协议无效，双方应相互返还对方的财产。四、因为涉案房屋已经全部被盘华友拆除，一审判决第二项也是错误的。五、涉案四宗土地使用权在2006年9月13日评估价值为3434493元，三座房屋评估价值为397835元，共3832328元。到2013年4月28日，四宗土地使用权价值达到948.5万元。盘华友与恒盛养殖公司双方于2009年12月27日签订协议时标的物总价值超过500万元，盘华友以190万元的价格购买，这是明显违反公平、等价有偿原则的，属于显失公平。综上所述，请求二审法院支持其上诉请求。被上诉人盘华友辩称：一、原审并没有遗漏诉讼请求，潘辉干在原审过程中并没有明确诉讼请求，因此，潘辉干主张原审遗漏其诉讼请求的意见是不成立的。盘华友在原审提出在合同有效的条件下，直接判决恒盛养殖公司协助办理四宗土地的登记等手续，原审并没有遗漏盘华友的诉讼请求。二、本案的《房地产转让协议》涉及的是土地和房产，在双方签订之日起就已经生效，鉴于本案的特殊情形，也就是说，相关的权属证明是由恒盛养殖公司抵押权放置在银信部门，因此其过户的所有条件以及手续都需要恒盛养殖公司协助办理，但在此过程中，恒盛养殖公司不予配合，盘华友已经多次催告未果，而且，本案合同涉及的土地房屋已经实际交付给盘华友，现在案件的诉争的是合同的给付义务的从义务（即物权变动的协助）而产生，不适用诉讼时效的抗辩理由，因为诉讼时效适用的是债权请求权，因此潘辉干提出诉讼时效的抗辩理由不成立。三、盘华友与恒盛养殖公司之间签订的合同既有双方的签名以及恒盛养殖公司的盖章，其合同的效力合法有效，而且，盘华友也已经支付了合同的对价，并且潘辉干也没有证据证明恒盛养殖公司与盘华友之间存在恶意串通的事实。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告恒盛养殖有限公司述称：同意潘辉干的意见。盘华友在签订合同以后到起诉前从没有要求过恒盛养殖公司协助办理过户手续，至盘华友起诉时已经超过诉讼时效。请二审法院驳回盘华友的诉讼请求。本院经审理查明：原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，在一审诉讼过程中，潘辉干于2016年2月23日以有独立请求权第三人的身份，向原审法院递交《第三人参加诉讼申请书》，请求判决确认盘华友与恒盛养殖公司签订的《房地产转让协议》无效。2016年3月31日，原审法院第一次开庭审理本案，潘辉干的诉讼委托代理人在庭上陈述“变更原来的独立请求权，不要求确认转让合同无效，只是认为合同无效，不同意原告的全部诉讼请求”。潘辉干没有向一审法院预交受理费。潘辉干在一审的诉讼委托代理人委托权限为“代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，签领法律文书”。在二审诉讼期间，潘辉干向本院提交了一份阳春市大地房地产评估事务所有限公司出具的《房地产评估报告书、土地使用权评估报告》，拟证明涉案四宗土地使用权在2006年9月13日评估价值为3434493元，三间房屋评估价值为397835元，共3832328元。双方在2013年4月28日四宗土地使用权评估价值9485000元。潘辉干据此主张，恒盛养殖公司与盘华友签订协议时标的物总价值应该超过500万元，而盘华友却以190万元的价值购买，明显违反了公平及等价有偿原则。经本院组织各方当事人质证，盘华友认为，一、该两份报告书并非法定的新证据，因为该两份报告书都是2006年由恒盛养殖公司委托作出的，其在一审开庭之前就已经实际存在并为其持有，但是恒盛养殖公司及潘辉干在一审都没有提供，其在二审才提供不符合法律对新证据的标准的规定。二、该两份报告书都是恒盛养殖公司自行委托，盘华友在此前都不知情，缺乏客观公正性，不能作为定案依据。因此，该两份报告书并不能证明盘华友存在如潘辉干所说的与恒盛养殖公司恶意串通的问题。恒盛养殖公司认可潘辉干提供的全部证据。另外，根据盘华友向原审提供的证据，阳春农商银行春湾运行于2016年10月26日出具了一份《关于贷款情况查询的证明》，内容为：“阳春市恒盛养殖有限公司于2013年6月18日以其土地使用权为盘华棠借款作担保，向阳春农商银行春湾运行借款460万元，借款本息已于2016年3月17日还清。特此证明”。在诉讼中，盘华友认可盘华棠与其是兄弟关系；潘能干与潘辉干亦是兄弟关系。本院认为：本案是建设用地使用权转让合同和房屋买卖合同纠纷，因盘华友、恒盛养殖公司作为合同双方当事人均服从一审判决，没有提出上诉，故原审有关盘华友与恒盛养殖公司之间权利义务的处理不属二审审查范围。本案是原审第三人潘辉干提出上诉，综合其上诉和各方当事人的诉讼意见，本案上诉争议的焦点，是原审是否遗漏了潘辉干的诉讼请求并构成程序违法，以及潘辉干主张盘华友与恒盛养殖公司之间的《房地产转让协议》无效能否成立的问题。首先，关于第一个争议焦点。涉案的房地产登记在恒盛养殖公司名下，合同由盘华友与恒盛养殖公司签订，盘华友主张恒盛养殖公司未履行合同而于2016年1月8日向原审法院提起本案诉讼。在一审诉讼过程中，潘辉干于2016年2月23日向原审申请以第三人的身份参加诉讼，并在申请书中提出了“判令原、被告签订的《房地产转让协议》无效”的独立请求。2016年3月31日，原审法院第一次开庭审理本案，潘辉干的诉讼委托代理人在庭上陈述“变更原来的独立请求权，不要求确认转让合同无效，只是认为合同无效，不同意原告的全部诉讼请求”。从上述事实看，潘辉干已经实际上参加了诉讼，原审判决在裁判理由当中也进行了相应的论述，并对潘辉干提出的合同无效主张作出了“没有事实和法律依据，本院不予采纳”的结论，因此，不论潘辉干提出的是独立请求还是抗辩，原审的处理都未妨碍潘辉干的诉讼权利，潘辉干主张原审遗漏其诉讼请求和没有通知其预交受理费，属于重大的程序违法理据不足，本院不予支持。其次，关于第二个争议焦点。恒盛养殖公司是有限责任公司，由潘能干出资80000元、潘辉干出资20000元成立，潘能干为公司的法定代表人。涉案的《房地产转让协议》由潘能干以公司的名义与盘华友签订，且恒盛养殖公司对原审判决确认该合同合法有效并应继续履行的判决结果并没有提出上诉，而潘辉干作为拥有恒盛养殖公司20%股权的股东，其所提供的证据均不能证明盘华友与拥有80%股权的大股东兼法定代表人的潘能干之间构成恶意串通，因此，潘辉干主张盘华友与恒盛养殖公司之间的《房地产转让协议》无效理据不足，原审对其该请求不予支持并无不妥，本院予以维持。至于潘辉干如果认为其在恒盛养殖公司的利益被侵害，可依据公司法另循法律途径解决。综上所述，原审并未妨碍潘辉干的诉讼权利，且判决结果并无不当，本院予以维持。潘辉干的上诉理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21900元，由上诉人潘辉干负担。本判决为终审判决。审判长 龙 飘审判员 何桂霞审判员 姜玉华二〇一七年五月八日书记员 曾秋霞