江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰中民终字第1162号
上诉人（原审被告）封阿明，男，汉族。
委托代理人佴荣正（特别授权），江苏海之阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李长征，男，汉族。
委托代理人王怀宝（特别授权）。
上诉人封阿明因与被上诉人李长征房屋买卖合同纠纷一案，不服泰州市海陵区人民法院（2014）泰海民初字第1561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，1993年7月28日，原泰州市泰西多种经营公司（甲方，以下简称泰西公司）、泰州市泰山电器五金公司（乙方，以下简称泰山公司）、泰州市泰西乡东夏村村民委员会（关系方，以下简称东夏村委会）签订“联合开发九龙住宅群商品房协议书”，内容为：乙方与关系方签订的协议因未办许可证使工程停工，约定泰山公司继续一次性开发住宅群，由泰西公司缴清税费后1周内办齐住宅区的许可凭证；住宅区完工房屋出售时出具发票；住宅区商品房售完后向乙方收取10000元红利及管理费……，乙方承担住宅区出售中的一应税收、施工土建款项、征地费用，……该住宅群商品房售出后在支付了甲方约定红利、关系方协助费后，有权取得其余权利及自主权。1993年9月，泰西公司领取该住宅区的建设工程规划许可证。1994年6月7日，泰山公司在泰州市报第四版刊登售房广告。
1996年12月2日，泰山公司（甲方）与李长征（乙方）签订购房协议书，约定李长征购买泰山公司位于九龙镇九龙别墅B型1套（由西向东第一大套、东侧壹套）房屋面积198.93平方米，总房款174000元，收定金60000元后此协议生效，1996年12月底付40000元，余款74000元于1997年9月底前付清，不得拖欠；泰山公司收到100000元后，交付房屋给李长征使用，但李长征在付清余款前不得改变房屋结构，否则经济损失由其负责；截止1997年9月底前，李长征如不能按此协议执行，将全款交于泰山公司，则泰山公司将收回此房屋并不予退还已付的100000元房款；总价174000元，以收款收据结算。协议签订后，李长征向泰山公司交付100000元房款，泰山公司将房屋交付李长征使用，李长征对房屋进行装潢和改建，并在房屋中从事生产经营活动，但李长征一直未向泰山公司支付余款。
另查明，2001年，封阿明与泰山公司签订协议，约定泰州市泰山经济实业总公司改制中的资产、债权债务等处理方案，其中包括：原企业的所有资产除使用的土地外，以及所有债权债务均为李长征个人所有，原企业的工作人员由封阿明负责安排。2002年3月，泰山公司申请注销登记。封阿明于2012年1月4日涉讼，要求解除购房协议，同时主张李长征返还房屋。审理过程中，封阿明变更诉讼请求，主张确认购房协议无效及返还房屋。经原审法院审理作出（2012）泰海民初字第329号民事判决书，判决李长征与泰山公司于1996年12月2日签订的购房协议书无效；李长征从涉案房屋中搬出，将房屋腾空交还封阿明收回；封阿明在李长征交房同时返还购房款100000元。李长征不服上述判决上诉于本院，本院作出（2012）泰中民终字第0929号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后封阿明向原审法院申请执行，李长征于2013年1月31日将上述房屋交还封阿明。现李长征要求封阿明赔偿相应损失而涉讼。
另查明，讼争房屋于2011年被纳入搬迁范围，泰州市海润国有资产经营有限公司就讼争房屋及李长征搭建的附属物、装潢委托泰州安信房地产评估咨询有限公司进行评估，其中讼争房屋评估价为人民币785968元，另李长征搭建附属物面积163.57平方米，评估价为人民币48919元、装潢评估价为人民币18162元，合计人民币67081元。2011年5月26日，封阿明与海润资产公司就位于海陵大桥西侧所属房屋（含原、被告讼争房屋）签订补偿安置协议一份，封阿明选择货币补偿，海润资产公司给予封阿明各项补偿及补贴和奖励合计人民币18083941元，其中私房评估价9437114元，土地使用面积大于房屋建筑面积部分补偿金额1242188元，装饰装修及附属物评估价1479463元，住改非增补金额3176546元，非住宅、住改非停产停业补偿金额1077570元，对接咨询期交房奖励60000元，交房奖励418855元，一次性临时安置补助费358283元，搬迁补助费14400元，自行安置购房补贴471856元，未显示房屋补贴347666元。
原审审理过程中，李长征述称其要求十二倍赔偿款系依据拆迁协议，按告李长征所购房屋面积和套数与封阿明拆迁房屋面积和套数总和的比例计算所得，封阿明不予认可。
原审法院认为，公民合法的民事权益受法律保护。2001年原泰山公司改制后，其所有资产（除使用的土地外）及债权债务均由封阿明承继，泰山公司亦已被注销，故购房协议相关权利、义务主体应为李长征与封阿明。李长征与泰山公司于1996年12月2日签订的购房协议书已经为生效法律文书确认无效。合同无效后，依合同取得的财产应当予以返还，不能返还或无必要返还的，应折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。泰山公司作为售房者，在未取得相关房地产开发与销售的合法审批手续的情况下销售房屋，存在重大过错，应承担90%的过错责任；李长征作为购房者，在购买房屋时未能尽到一般注意义务，对合同无效亦存在一定的过错，根据其过错大小确定李长征对其损失自行承担10%的责任。故李长征要求因购房合同无效而造成损失、封阿明予以赔偿的诉讼请求应予支持。关于李长征依据拆迁要求封阿明赔偿十二倍的房屋价款的诉讼请求，由于泰山公司在未取得合法权属即出售房屋，致李长征无法办理房屋权属证书，且由于涉案房屋已经拆除，而封阿明作为受益人获取了收益，赔偿依据可参照现讼争房屋评估价，在扣减李长征购房时的投入及封阿明建房投入部分，即785968元减去174000元等于611968元，对该增值部分，按照双方过错责任进行分担，即封阿明赔偿李长征购房合同未履行损失人民币550771元。关于讼争房屋李长征添附的附属物及装潢价值67081元，因该部分为李长征的投入，且已纳入封阿明拆迁补偿范围，故该部分的补偿应归李长征所有，封阿明应予返还。关于李长征主张的停产停业补偿金及其他拆迁补偿金等损失，因补偿搬迁费、住改非补偿费、一次性临时安置费、停产停业损失等各项拆迁费系讼争房屋涉及搬迁所获得的权益，李长征非拆迁当事人，封阿明是讼争房屋的拆迁当事权利人，故该部分的权益应归封阿明所有，李长征要求按购房款十二倍赔偿损失不能全部支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、封阿明于判决生效之日起十日内一次性支付李长征人民币617852元。二、驳回李长征的其它诉讼请求。如当事人未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币16203元，李长征负担8103元，封阿明负担8100元（李长征已预交，封阿明负担部分于判决生效之日起十日内迳交李长征）。
上诉人封阿明不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、一审判决责任划分不当，本案纠纷系因被上诉人拒付购房余款产生，因此主要责任应在被上诉人，一审判决上诉人承担90%的责任不当；2、一审判决将房屋增值部分611968元作为被上诉人缴款10万元的全部损失，由双方仅按过错比例分担不当，被上诉人因主张购房协议无效所产生的损失，应只能就其已支付房款10万元所产生的损失进行索赔，而不能主张对全部房款17.4万元所产生的损失进行索赔；且被上诉人一直占有、使用房屋却未支付任何房屋使用费，因此一审判决对房屋全部增值部分进行分配不符合公平原则，应当按照被上诉人的出资比例57.47%进行分配。综上，一审判决认定事实不清，分配房屋增值部分不当，请求二审依法改判或发回重审。
被上诉人李长征答辩称：1、上诉人在隐瞒未取得商品房开发许可证和商品房销售许可证的情况下，违法将房屋出售给被上诉人，且拒不开具售房发票，因此导致案涉房屋买卖合同无效的责任应全部由上诉人承担；上诉人放弃购房余款7.4万元的责任也应由其本人承担，1997年上诉人曾以被上诉人未缴清购房余款为由向原审法院起诉，被上诉人当场携带7.4万元要求上诉人开具售房发票办理产权证，后上诉人因无法开具售房发票而自动撤诉，且被上诉人为此亦多次向消费者协会反映，要求缴清余款、开具售房发票，故上诉人是因无权开具售房发票、无权办理房产证而放弃了购房余款7.4万元；2、本案名为房屋买卖合同无效纠纷，但实为房屋拆迁利益分配纠纷，上诉人实际享有了案涉房屋的大部分拆迁补偿利益，其实际并不存在停产停业补偿、住改非补偿、自行安置购房补偿、未确权补偿、装潢补偿等，该部分拆迁利益应由被上诉人享有，因此案涉房屋买卖合同无效的损失赔偿还应当包括上述拆迁利益补偿部分合计688741元，一审法院判决上诉人赔偿617852元损失部分正确，但对上述688741元的拆迁补偿部分损失未予认定赔偿错误，请求二审依法改判。
二审期间双方当事人均未提交新证据，一审法院经审理查明的事实有购房协议书、（2012）泰海民初字第329号民事判决书、（2012）泰中民终字第0929号民事判决书、补偿安置协议、评估表及当事人的庭审陈述等在卷佐证，本院依法予以确认。
本院认为，根据我国《合同法》的相关规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，因合同被确认无效后产生的损失赔偿责任一般应以“补偿损失和尽可能地恢复原状”为原则，损失赔偿范围一般是指由于缔约过失行为所造成的一方信赖利益的损失，此种信赖利益的损失既包括一方当事人因信赖合同有效，在订立和履行合同中支出的用于缔约和准备履约产生的费用等直接损失，也包括一方当事人因信赖合同有效而丧失与第三人另行订立合同的机会所产生的合理的间接损失。本案中，因被上诉人李长征与泰山公司所签订的购房协议书已被确认为无效，泰山公司作为房屋出售方，其在未取得相关房地产开发与销售的合法审批手续的情况下销售房屋，致案涉购房协议无效，存在重大过错；而被上诉人作为房屋购买方，在签订合同时未尽到合理的注意义务，亦对合同无效存在一定的过错，故原审法院根据双方当事人各自的过错大小，判定上诉人对被上诉人因合同无效造成的损失承担90%的赔偿责任、被上诉人自行承担10%的赔偿责任并无不当。本案系因房屋买卖合同无效引起的损失赔偿之诉，上诉人认为案涉纠纷系因被上诉人拒付购房余款产生、被上诉人应对损失承担主要责任的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因案涉购房协议无效，被上诉人因合同无效产生的损失除包括缔约费用等直接损失外，还应当包括被上诉人因信赖案涉购房协议有效而产生的合理的间接损失，故原审法院依据案涉房屋的拆迁评估价确定房屋增值为611968元，并将此增值部分纳入合同无效损失赔偿的范围亦无不当，上诉人认为应当按照被上诉人已付房款的实际出资比例57.47%分配上述损失的上诉理由依据不足，本院亦不予采纳。至于被上诉人所主张的停产停业补偿、住改非补偿等其他拆迁补偿损失，因其并非案涉房屋的被拆迁人，其依法不应享受该部分的拆迁权益，且其在一审判决之后并未提起上诉，故对被上诉人的该项抗辩意见，本院不予采纳。
综上，上诉人封阿明所持诸项上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9920元，由上诉人封阿明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 杰
审 判 员 刘艳生
代理审判员 王小莉
二〇一五年三月二日
书 记 员 侯永羚