江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0203民初727号原告：胡秋，女，1984年9月10日出生，汉族，户籍地江西省。委托诉讼代理人：徐明昌，男，1955年12月1日出生，汉族，住江西省。系胡秋公爹。被告：景德镇市城都房地产开发有限公司，工商注册号360200110000054，原住所地江西省景德镇市珠山区为宇路（为民培训楼）。法定代表人：李咸丰（原姓名李华），该公司经理。原告胡秋与被告景德镇市城都房地产开发有限公司（以下简称“城都房地产公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年6月16日立案后，依法适用普通程序，于2017年7月28日公开开庭进行了审理，原告胡秋及其委托诉讼代理人徐明昌到庭参加诉讼，城都房地产公司股东刘德福曾作为被告委托诉讼代理人出庭，但在本院指定的期限届满后，刘德福未能提供被告出具的授权委托书，被告城都房地产公司应视为未到庭。本案现已审理终结。原告胡秋向本院提出诉讼请求：1.判令被告城都房地产公司交付房屋；2.被告赔偿原告损失20400元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年11月4日，原告与被告城都房地产公司签订《房屋安置合同》，被告将景德镇市珠山区为宇路第4幢安置房四单元107室安置给原告。面积89平方米，每平方米1200元，总价款106800元，房屋竣工交付钥匙前房款付清。双方在合同后补充约定：首付款30000元，11月30日前再付20000元，余款56800元在交付钥匙时一次性付清。原告于合同签订当日交付购房款30000元。11月30日前，原告再向被告法定代表人李华支付20000元。经反复催促，被告至今仍未履行交房义务。为维护自身的合法权益，原告故诉至法院。原告胡秋围绕其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1.胡秋身份证，证明原告诉讼主体资格；2.《房屋安置合同》、城都房地产公司出具的收据，证明原告购买景德镇市珠山区为宇路第四幢安置房四单元107室，已支付购房款50000元的事实；3.《承诺书》，证明刘德福代表被告承诺在2015年6月底交房，逾期交房，由刘德福本人负责；4.城都房地产公司工商注册信息，证明被告身份信息及主体资格。被告城都房地产公司辩称，诉争的安置房原址景德镇市为民瓷厂西十四栋并不在其公司开发的陶玉新都地块红线范围内，是该栋宿舍住户要求被告公司拆迁的。2006年拆的，当时，规划设计建7+1层安置房。施工过程中，安置房地基遇到流沙，重新设计打桩；又因周边居民不同意建，造成停工。现在安置房只有4+1层，起诉的有五十多户，不够分配。希望购买的能够退房，留下安置房分给真正的拆迁户。被告城都房地产公司在举证期限内，向法院提交了如下证据：1.景德镇市国土资源局在2004年9月18日颁发的建设用地许可证，景德镇市房产管理局在2004年9月29日颁发的房屋拆迁许可证，景德镇市为民瓷厂在2005年4月10日制作的《关于筹建安置房的请示》，景德镇市为民瓷厂和城都房地产公司在2007年6月27日制作的《关于要求解决为民危房拆迁安居建设的请示报告》、在2008年12月28日制作的《关于申请筹建安置房的请示报告》，景德镇市国土资源局《关于市为民瓷厂市城都房地产公司的意见》；2.城都房地产公司在2003年11月11日发布的房屋拆迁通知，景德镇市为民瓷厂与城都房地产公司在2004年4月1日签订的协议，2009年6月30日拆迁户座谈会记录。本院组织当事人进行证据质证。经审核胡秋身份证、房屋安置合同和收据、城都房地产公司工商注册信息、用地许可证，房屋拆迁许可证、关于筹建安置房的请示、关于要求解决为民危房拆迁安居建设的请示报告、关于申请筹建安置房的请示报告、景德镇市国土资源局《关于市为民瓷厂市城都房地产公司的意见》、房屋拆迁通知、为民瓷厂与城都房地产公司签订的协议的真实性、与案件事实关联性，予以采信，并在卷佐证。至于承诺书、拆迁户座谈会记录，本院认为，原告不是拆迁户，该承诺书、拆迁户座谈会记录中有关拆迁安置事项，与本案待证事实不具有关联性，故不作定案依据。依据当事人陈述和审核确认的证据，本院认定事实如下：2009年11月4日，案外人胡燕与被告城都房地产公司下设非独立核算部门为宇路项目部经协商签订《房屋安置合同》一份，约定：甲方（城都房地产公司为宇路项目部）将位于景德镇市为宇路（为民瓷厂北门西边）的第4幢安置房四单元107室安置给乙方（胡燕）。乙方按每平方米1200元付给甲方，面积89平方米，总价款106800元。房屋竣工交付钥匙前（余）房款必须全部付清。另，被告城都房地产公司法定代表人李华在合同上写明：首付30000元，11月30日前再付20000元，余款56800元在交付钥匙时一次性付清。合同签订当日，胡燕即支付购房款30000元给城都房地产公司为宇路项目部。城都房地产公司为宇路项目部收到预付款后，向胡燕出具收据一份。以后，胡燕将该《房屋安置合同》及交纳购房款30000元收据转让给原告胡秋。胡秋据此与城都房地产为宇路项目部协商，将合同上“乙方胡燕”改为胡秋。原告胡秋按合同约定再后向被告支付购房款20000元。被告法定代表人李华收到购房款，在该合同上另注明：另收房款20000元。至今，被告未交付诉争安置房，胡秋尚欠购房款56800元未付清。原告现向被告催促交房无果，故诉至法院。还确认，位于景德镇市××山区为××号地块（具体范围以规划红线为准），由被告城都房地产公司进行开发。为拆迁户安置，2004年4月1日，被告与景德镇市为民瓷厂协商签订《协议》一份，约定：安置房地块由甲方（景德镇市为民瓷厂）提供，乙方（城都房地产公司）全额投资承建。房屋及土地产权归属甲方。甲方所提供的场地发生的直接、间接损失，如误工费、搬迁费、水电安装等均由乙方承担。安置房单套面积原则上不得突破拆迁面积，等等。此后，被告城都房地产公司取得该地块建设用地许可证、房屋拆迁许可证。2005年4月10日，景德镇市为民瓷厂制作《关于筹建安置房的请示》向江西省陶瓷工业公司、景德镇市国土资源局报告。要求：在为民瓷厂红线范围内划出一块地，由城都房地产公司投资新建职工安置房，用于安置3号地块的拆迁困难户。拆迁户一经入住，就由城都房地产公司向为民瓷厂办理交管手续，作为为民瓷厂西区宿舍进行编号，纳入为民瓷厂统一管理，土地、房屋产权随即归属为民瓷厂。2011年7月，被告城都房地产公司计划开工建设7+1层，每层六个单元12户的为宇路第4幢安置户。该第4幢安置房因与周边已建成房屋间距不能达到建筑规划许可的标准，至2015年2月，仅建成五层（底层车库），每层五个少半个单元9户建筑物。另确认，诉争的位于景德镇市为民瓷厂北门西边第四幢安置房，至今窗户仅装有外框，楼梯扶手未安装，水电未接通，且未取得人民政府建设部门的规划许可，未经竣工验收。本院认为，本案诉争的房屋，是景德镇市为民瓷厂为解决为宇路3号地块拆迁户安置，与被告城都房地产公司分别提供土地使用权和资金，采取单位集资合作形式建设的安置房。参照原建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局《关于印发经的通知》（建住房[2007]258号）第三十四条、第三十五条规定，属于应当纳入景德镇市经济适用住房建设计划和用地计划管理的经济适用住房。原告胡秋不是拆迁安置对象，立案案由房屋拆迁安置补偿合同纠纷不当，应调整为房屋买卖合同纠纷。原告胡秋概括接受他人与被告城都房地产公司平等民事主体之间协商签订的房屋安置合同，城都房地产公司予以认可，双方意思表示真实，因国家的相关法律、行政法规并没有效力性规定禁止经济适用住房交易，故该房屋“安置”合同可成立。合同当事人应依约全面履行自己的义务。原告胡秋预付了购房款，被告城都房地产公司应履行按约交房义务。原告据被告城都房地产公司代表人出具的《承诺书》，提出约定的交房时间是2015年6月底。但该承诺系向为民瓷厂西十四栋宿舍等拆迁户作出的，原告非拆迁安置对象。该交房时间，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定，履行期限不明，在双方未进行补充协商达成一致意见的情况下，债权人可以随时要求履行，但应给对方必要的准备时间。被告城都房地产公司自原告胡秋预付购房款之日，至今已超过合理期限，仍未向原告交付使用房屋。被告城都房地产公司提出，所建的安置房因变更规划设计，不够分配，要求非拆迁安置对象的原告退房。因原告胡秋不同意退房，按照《关于印发经的通知》（建住房[2007]258号）第二十八条、第三十七条、第四十二条第三项的规定，被告城都房地产公司，以及景德镇市为民瓷厂未尽审慎义务所产生的后果，应自行承担。原告现主张被告城都房地产公司履行交付房屋义务，不违反法律规定，本院予以支持。但本案所涉单位集资合作建房与同地段同类普通商品住房有关价格差应当补缴。补缴价格差因为属于经济适用住房主管部门行政管理范畴，本院不宜处理。鉴于被告城都房地产公司开发建设的为宇路第4幢安置房尚未竣工验收现状，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定，本院酌定交房时间为45日。至于原告主张被告承担违约损失20400元，因双方未约定交房时间和违约责任，原告也未能提供损失证据，且原告购买的是参照经济适用房相关规定执行的安置房，原告不是拆迁对象，对损失发生亦具有过错，所以，本院不予支持。同时，对原告未付清的购房余款，为减少当事人诉累，节约司法资源，本案一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条、第一百六十一条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告景德镇市城都房地产开发有限公司在本判决生效后45日内将位于景德镇市为宇路景德镇市为民瓷厂第4幢安置房107室（建筑面积89㎡）交付原告胡秋使用；二、原告胡秋在接受房屋后三日内一次性向被告景德镇市城都房地产开发有限公司支付剩余购房款56800元；三、驳回原告胡秋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2030元，由被告景德镇市城都房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  伍建平人民陪审员  程园发人民陪审员  ＸＸ芳二〇一七年十月二十四日书 记 员  徐 娜