河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀11民终2443号上诉人(原审原告)：常向前，男，1956年2月3日出生，汉族，现住桃城区。被上诉人（原审被告）：衡水市桃城区多利造漆厂。住所地：桃城区邓庄乡速流村。法定代表人：张双彪，总经理。上诉人常向前因与被上诉人衡水市桃城区多利造漆厂（以下简称多利造漆厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2016）冀1102民初2679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审原告常向前诉称：原、被告于2007年8月29日签订房产租赁合同一份，约定被告租赁原告房屋，含街面楼560平方米，院内厂房600平方米，东厂房229平方米，北房67平方米，小伙房15平方米，租赁期限自2007年9月19日至2010年9月19日。2009年5月，因市政规划拆迁街面楼房560平方米，但其他房屋被告一直占用，应付原告租金40257元；原告违背合法约定将房屋转租给小青饭店，应给付获利款7100元；转租造成原告房产损失23951元。要求被告：1、给付第三年度租金40257元；2、赔偿租房成新降低损失23951元；给付其非法转租获利7100元。原审被告多利造漆厂辩称：双方房租应当按实际的使用日期计算。因为国家政府实施拆迁合同无法履行，被告自4月15日收到通知，当时因为我厂规模较大，无法按时搬迁完毕，2009年12月9日才正式搬迁。搬迁完毕以后因为水电费结账日没有到期，原告于2010年1月20日与我们结清所有的水电费，并办理了房屋交接手续。房屋折旧已经包含在租金范围内，原告应当承担折旧损失。且该损失原告在此前诉讼中已经放弃。关于原告主张转租的问题，因小青食堂是该厂内部餐厅，属于合理利用承包房屋的使用范围。在小青餐厅开业时，原告去吃过饭，没有提出异议，在小青食堂经营一年半的期间内原告没有提出任何异议，应视为默许。因该房屋自2009年4月15日断水断电，我们所租赁的房屋已经失去了它的实际实用性。我们要求退还预交的房租10264元。被拆迁房屋是我们租赁的院落的整体建筑，所以拆迁费用不应该按着平米计算，因为我们被拆除的建筑是院落的主体建筑，剩余的900多平的建筑是石棉瓦简易房，有实际照片为证。原审法院经审理查明：原告与被告于2007年8月29日签订房产租赁合同一份，约定被告造漆厂租赁原告位于红旗大街128号的房屋，含街面楼560平方米，院内厂房600平方米，东厂房229平方米，北房67平方米，小伙房15平方米，租赁期限自2007年9月19日至2010年9月19日。双方约定租赁地如因国家统一规定必须搬迁时，应提前告知承租人并支付国家对此补贴的搬迁费用。被告造漆厂在租赁期间，于2007年11月5日与任西宁签订房产租赁协议一份，将沿街一层北侧门店转租做饭店使用。2009年5月，因衡水市政规划，拆迁涉案街面楼房560平方米；2008年11月12日衡水市拆违和旧居住区城中村改造指挥部发布2008167号文件即衡水市市区“一拆两改”指挥部关于印发《衡水市市区二期“拆违”工作方案》的通知，决定实施《衡水市市区二期“拆违”工作方案》，涉案租赁房屋在被拆迁范围之内。2009年4月30日被告与衡水市拆违和旧居住区城中村改造指挥部签订有碍观瞻建筑物拆除补偿协议书（衡拆字2009-018号），按照此协议书拆除被告房屋建筑面积557.58平方米。2010年1月20日，原告之女常杰与被告工作人员水电对账。原审法院经审理认为：合法的租赁关系受到法律保护，原被告签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，双方应当遵守。对于双方合同中没有约定的事宜，应当遵从合同法等相关法律法规的规定。该合同履行期间，因政府2009年4月开始的征收、征用行为造成租赁物重大改变，该合同无继续履行的可能，理应解除。现原告要求第三年度租金及违约损失，此时并无合同依据，故原告要求被告给付其租金40257元的主张本院不予支持。对于原告主张的转租问题，因转租是2007年11月开始，原告房租按年度收取，在2008年9月19日收取房租时，原告对转租一事应当知情，其在六个月内没有提出异议，应当视为同意转租。故其主张转租获利7100元及房屋损失23951元证据不足，本院不予支持。遂根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《最高人民法院》第十六条之规定，判决如下：驳回原告常向前的诉讼请求。常向前提起上诉称：第一，原审认定事实错误。案涉租赁合同房屋用途清晰，且拆迁的仅是街面楼房。该街面房被上诉人用不了这么多，私自转租给了小青饭店。事实上拆迁的只是被上诉人的销售用房，事后他也另找了销售地点，并没影响到其生产，而且其他房屋被上诉人一直用至2010年9月19日合同期满；第二，根据衡水市桃城区房地产价格评估所的评估报告，该房屋内外破坏比效严重，使成新降低0.50成。使承租房成新降低0.50成的损失为：（860元×(9-8.5)×557平方米=23951元；第三，被上诉人私自将其中房屋出租给小青饭店，非法转租获利7100元。综上，原审认定事实有误，适用法律不当，判决结果错误，请求撤销原判，并予以改判。多利造漆厂辩称：关于上诉人提出的交付第三年度租金的问题。因为政府的拆迁行为，造成原房屋不能满足我厂的租赁条件，原合同不能继续履行，所以上诉人要求第三年度的租金不应当全部给付。多利造漆厂在第三年度使用了三个月，在1月20日才交接的水电费，在租赁期间可以付租金。但是拆迁的房屋是院落的主体房，剩余的房屋是简易房，在租金的结算上，把拆迁的部分按平米结算是不正确的，楼房和简易房的比例，我方希望按3:1的比例折算。因为拆迁，原来预交的租金多出来的部分按照比例折算到没有拆的部分上。上诉状的第三项，因为上诉人将房屋租赁给被上诉人使用，收取租金，理应承担房屋的折旧后果，该损失要求被上诉人承担与情理不通，与法不和，且上诉人的评估，没有详细的评估方法，是无效的。我方在2007年11月5日，与任西宁签订了房屋租赁合同，至2009年4月15日之前，上诉人曾多次到过出租地取东西、收房租等等，而且还在餐厅吃过饭，并未提出异议，应视为同意转租。房租本身是根据房屋的位置和房屋的质量来决定房租的价格，每年65000元的房租，其组成是各项综合评估累加的结果，并不是简单的除法结果，所以关于7100元非法获利无从谈起。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为：双方争议的焦点是：第一，上诉人要求被上诉人交付第三年度的租金40257元有何事实及法律依据；第二，上诉人要求被上诉人赔偿因转租房屋造成的损失23951元并给付非法转租获利7100元有何事实及法律依据。关于第一个争议焦点即上诉人要求被上诉人交付第三年度的租金40257元有无事实及法律依据问题。当事人双方对案涉门面房于2009年4月15日因政府拆迁导致不能继续使用没有异议，争议的焦点为院内其它房屋的租金问题。首先，关于被上诉人对该部分房屋实际使用的时间。上诉人主张被上诉人实际使用至2010年9月20日，并提供了桃城区邓庄乡土地所的证明、速流村村委会的证明、桃城区工商局的证明、水电费交接的复印件等为证。但邓庄乡土地所的证明、速流村村委会的证明及桃城区工商局的证明，从内容看并不能证明上诉人的主张，而水电费交接的复印件，因被上诉人提出异议，该证据也不符合证据的形式要求，故亦不能作为本案认定事实的证据。由此，上诉人主张被上诉人实际使用至2010年9月20日缺乏有效证据支持。其次，关于该部分租金的计算标准。上诉人主张按照租赁房屋总面积平均确定每平米价格，即以总租金除以总面积确定每平米年租金。但被上诉人对此提出异议。本院认为，双方在租赁合同中只是约定了整个院落总租金为65000元，并未约定每平米的租金价格，门面房拆迁时也未就院内其它不在拆迁之列的房屋达成新的合意，现该房屋已被拆除，双方对于房屋的原状又陈述不一，故无法确定当时租金的计算标准；第三，根据双方合同的约定，租金为每年交纳一次。被上诉人已于2008年9月18日交付了至2009年9月19日一年的租金，而被上诉人实际使用门面房至2009年4月15日，故上诉人亦应退还被上诉人2009年4月16日至2009年9月19日门面房的租金。综观上述事实，原审对上诉人该项诉讼请求予以驳回并无不当。关于第二个争议焦点即上诉人要求被上诉人赔偿因转租房屋造成的损失23951元并给付非法转租获利7100元问题。对于被上诉人的转租作为，上诉人在2008年9月18日收取房租时已经知情，其虽主张提出过异议，但并未提供相关证据予以证明，故应认定其并未提出异议，应当视为同意转租。由此，上诉人以被上诉人系非法转租为由，主张被上诉人应将因此获利7100元支付给上诉人不能得到支持。关于上诉人主张的23951元损失问题，上诉人仅提供了房地产价格评估所出具的证明为证。但该证明没有相关负责人签字，也没有相应的评估报告予以佐证，故不能作为本案认定事实的证据。故此，上诉人该项上诉请求亦不能得到支持。综上，上诉人常向前的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1583元，由上诉人常向前承担。本判决为终审判决。审判长  付圣云审判员  王江丰审判员  关信娜二〇一七年一月二十日书记员  王 超