湖南省益阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘09民终962号
上诉人（原审被告、反诉原告）：徐立新，男，1974年1月25日出生，汉族，住湖南省南县。
委托诉讼代理人：黄良春，湖南金剑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李劲，男，1975年9月27日出生，汉族，住湖南省南县。
委托诉讼代理人：刘宇，湖南金剑律师事务所律师。
上诉人徐立新因与被上诉人李劲房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省南县人民法院（2017）湘0921民初86号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐立新及其委托诉讼代理人黄良春，被上诉人李劲的委托诉讼代理人刘宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐立新上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李劲的一审诉讼请求，支持徐立新的反诉请求，并由李劲承担本案的诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实不清。（1）本案系典型的房屋租赁合同纠纷，并非排除妨碍纠纷。如果本案系排除妨碍纠纷，人民法院应当依法追加李定陆为排除妨碍纠纷的共同连带被告，一审程序违法。如果本案系房屋租赁合同纠纷，徐立新与李劲无任何合同约定，徐立新不能起诉李劲。（2）李劲在诉状中委托李定陆签订房屋租赁合同的观点不能成立。因为如果委托关系成立，合同上的签名应是李劲，而非李定陆。（3）根据本案事实和法律规定，李定陆与徐立新所签房屋租赁合同属典型民事欺诈行为，在签订房屋租赁合同过程中，李定陆存在重大的过错行为，造成了徐立新较大经济损失，所以徐立新的反诉合法有据，应得到法院的支持。
李劲辩称，其收回门面是基于对门面的所有权，徐立新的租赁合同已在2017年1月1日到期，李劲收回出租门面在法律上、合同上均应得到支持。同时，李劲现行收回门面并非为了另行出租或自己经营，而是基于政府对其门面要进行征收。由于徐立新长期侵占门面，导致征收工作无法正常进行，给李劲造成重大损失。一审判决适用法律正确，认定事实清楚，请求二审驳回徐立新的上诉请求，维持一审判决。
李劲向一审法院起诉请求：1、判令徐立新返还侵占李劲所有的门面、住房，并支付侵占费用（按每天82元计算至徐立新返还为止）；2、由徐立新承担本案诉讼费用。
徐立新向一审法院反诉请求：1、由李劲、李定陆承担徐立新各项损失20万元整；2、由李劲、李定陆承担本案反诉的费用。
一审法院认定事实：2015年12月底，李劲有意将自己所有的位于南县南洲镇永安村八组的一、二层门面、住房出租，遂委托其父亲李定陆办理相关事宜，徐立新得知后有承租的意向。经李定陆与徐立新协商，双方均愿意达成租赁协议，口头约定可以长期承租，租期从2016年1月1日开始。双方协商的第二天，李定陆将拟好并签字的《房屋租赁协议》送至该门面，该《房屋租赁协议》注明：“租赁时间从2016年1月1日至2017年1月1日止（保证两年内不加价）；乙方（徐立新）装修材料及费用，若停止租赁甲方（李定陆）一概不负责；此协议以租赁时间为界，甲、乙双方任何一方不得以任何借口在租期内要房及退房（除非政府征收，政府征收甲方必须提前一个月通知乙方，乙方装修费用、搬迁费、损失费等甲方一概不负责，乙方无条件服从搬家，未到期剩余租金，甲方按全年租金按余月退还给乙方）”。对《房屋租赁协议》的内容徐立新未经斟酌即签字，当天下午，徐立新发现合同注明的租赁时间仅一年，但并没有要求李定陆对协议内容进行修改或补充。2017年1月3日，南县城区征地拆迁安置指挥部对房主李劲发出《通知》：“因学宫路建设需要，你户位于学宫路口一底四层门面在用地红线范围内，应予拆迁，请积极配合拆迁指挥部工作人员协商拆迁事宜。”同日，李定陆对徐立新发出《通知》，要求其搬出门面及住房。至本案开庭时，徐立新仍未搬出。
一审法院认为，1、本案徐立新对李定陆提起的反诉不符合法律规定，已当庭驳回。根据《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第二百三十三条：反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。本案的本诉当事人为李劲、徐立新，故反诉不能增加其他人作为反诉徐立新。
2、该协议的签订是否存在欺诈、胁迫的行为。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。《房屋租赁协议》签订之前，李劲有出租其门面、住房的意向，委托其父办理相关手续，徐立新有承租的意愿，双方达成了一致的口头意见。徐立新在《房屋租赁协议》上签字前认为双方将签订长期的租赁协议，但李劲的委托人李定陆将租期为一年的《房屋租赁协议》交徐立新签字时，徐立新未经详细了解即签字，其自身存在一定的责任。在徐立新发现该书面协议的租赁期限仅一年后，未及时要求李定陆修改该部分的内容，亦未另行达成补充协议，可以视为李劲发出了一个新的要约，徐立新针对这个要约作出了承诺，双方签订了书面的协议，该协议合法、有效，依法应予保护。对李劲代理人的行为不能认定为欺诈，徐立新也没有向法庭提交证据证明李劲及其代理人有其他欺诈、胁迫的行为，故对徐立新的这一观点不予支持。
3、徐立新继续使用李劲所有的位于南洲镇永安村八组的门面及住房，是否构成侵权的问题。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。李劲委托其父亲李定陆签订《房屋租赁协议》，李定陆按照被代理人李劲的委托行使代理权，其签订的协议合法、有效。协议约定的租赁期限为2016年1月1日至2017年1月1日，现该租赁期限已到期，双方已依约履行完该合同，李劲、徐立新没有就门面、住房的继续租赁达成合意，徐立新继续占有、使用涉案房屋于法无据，应搬出该门面。对于逾期占用该门面、住房的费用，按照李劲、徐立新原约定的金额82元/天（30000元÷365天≈82元）计算至搬出之日为止。
4、李劲是否应当承担徐立新各项损失。双方签订的《房屋租赁协议》第九条约定：“乙方装修费用、搬迁费、损失费等甲方一概不负责。”该约定是双方均认可的内容，签订合同的双方应共同遵守，徐立新在该协议上签字，可视为徐立新已接受该条款，故对徐立新的反诉请求不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国物权法》第四条、第三十五条、第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条，判决：一、限徐立新于判决生效之日起十日内搬出所占用李劲位于南洲镇永安村八组的门面、住房，并按82元/天支付逾期占用的租金（从2017年1月1日起计算至搬出之日止）；二、驳回徐立新的诉讼请求。本案本诉案件受理费500元，由徐立新负担，反诉案件受理费250元，由徐立新负担。
二审中，当事人均未提交新的证据。本院依徐立新的申请，向南县城区征地拆迁安置指挥部办公室进行调查，该办公室周姓工作人员称，涉案房屋已纳入征收范围，但是还没有与房主签订征收补偿协议，补偿费用除了房屋、土地本身价格，还包含装饰、装修、营业损失、产品转出费等，上述费用均补偿给户主，再由户主与他人解决。评估机构对房屋质量、装饰装修等相关方面进行价格评估，不以腾空房屋为前提条件。徐立新与李劲对上述事实不持异议，本院予以确认。徐立新租赁门面一楼经营超市，该超市位于南县城区繁华地段。除此之外，本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。本案中，李劲提出的诉讼请求为要求徐立新腾空涉案房屋并按租金标准支付占用费，所主张的事实是其委托父亲李定陆代为对外租赁涉案房屋，现租赁合同到期，要求收回房屋。李劲所主张的事实与理由是基于其与徐立新双方之间的租赁合同关系，故一审判决认定本案案由为排除妨害纠纷不当，本院纠正为房屋租赁合同纠纷。本案双方二审争议焦点为：李劲是否有权要求徐立新返还租赁房屋。
本案中，李定陆与徐立新签订的《房屋租赁协议》上写明出租方为“李定陆”，但基于房屋所有权人李劲与李定陆系父子关系，李劲自认其在长沙工作，委托李定陆管理户籍地房屋，并对外出租房屋的实际情况，涉案当地有父母代理子女对外行使房屋租赁管理的乡土人情，以及本案不论是李定陆还是李劲与徐立新形成合同关系，均不影响徐立新的实际租赁利益的前提下，考虑李劲业已提起诉讼并经一审、二审的情况，认定李劲与徐立新形成房屋租赁合同关系有利于减少当事人之间的诉累以及纠纷的解决。如上述，在李劲与徐立新形成房屋租赁合同关系的情况下，李劲主张合同到期要求徐立新返还租赁房屋，徐立新辩称当时口头约定至少签订五年，签订协议后才发现租赁期限仅为一年，李定陆电话告知因仅交了一年租金所以协议上签写租期一年，反正可以长期租。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循公平和诚实信用原则。本案中，虽涉案房屋租赁协议上的租赁期限为一年，但租赁协议同时又备注“保证两年内不加价”，李劲在一审中亦当庭认可“双方协商好一年一签”。从本案实际情况考量，双方均知徐立新租赁门面一楼经营超市，且该超市位于南县城区繁华地段，有较大人流量和市场购买力，生意惨淡经营导致提前撤离的可能性较小，故作为承租方要求稳定的经营场所是其主观意愿；且同时，在租赁双方对维持长期稳定的租赁关系均有明确意思表示的情况下，承租方徐立新已投入较大精力和资金于租赁门面，现徐立新仅经营租赁门面一年时间，即轻易终止双方租赁关系有违诚实信用原则，有欠公平，是故，应认定本次诉讼时，双方合同租赁期限尚未到期。李劲辩称因征地拆迁在即要求腾空房屋的意见，据本院调查了解，涉案房屋并未启动拆迁程序，尚未进行财产评估、签订补偿协议，故徐立新继续租赁房屋并未影响拆迁工作的正常进行，也未实际导致李劲的拆迁损失。基于上述事实，综合公平、诚实信用原则考虑，李劲现要求徐立新腾空房屋的条件尚未成就，其要求返还门面的诉讼请求不能支持，但李劲仍可按照合同约定向徐立新要求支付租金直至实际占有结束。并且，李劲可按照在合同约定房屋征收拆迁明令腾空房屋之时，另行主张收回门面的权利。一审判决认定租赁合同到期，徐立新应向李劲交付涉案门面不当，本院依法予以纠正。同时，因李劲要求徐立新腾空租赁房屋并支付侵占费用的诉讼请求未得到支持，徐立新主张要求李劲赔偿门面装修、拆迁损失已无存在基础，故本院对徐立新的反诉请求，不予支持。
综上，徐立新的上诉请求部分成立，对成立部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖南省南县人民法院（2017）湘0921民初86号民事判决第二项；
二、撤销湖南省南县人民法院（2017）湘0921民初86号民事判决第一项；
三、驳回李劲的诉讼请求。
一审本诉案件受理费500元，由李劲负担，反诉案件受理费250元，由徐立新负担；二审案件受理费500元，由李劲负担250元，徐立新负担250元。
本判决为终审判决。
审判长 喻 宁
审判员 雷 宏
审判员 刘觅琼
二〇一七年十一月二十九日
书记员 方赛兰