重庆市合川区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合法民初字第04987号
原告重庆市诚顺物业管理有限公司，住所地重庆市合川区。
法定代表人陈德林，该公司总经理。
委托代理人孙波，重庆宸沛律师事务所律师。
委托代理人鲁国灵，男，1964年12月1日出生，汉族，住重庆市合川区。
被告陈小梅，女，1973年11月24日出生，汉族，居民，住重庆市合川区。
被告罗浩奎，男，1971年9月22日出生，汉族，居民，住址同上。
原告重庆市诚顺物业管理有限公司（以下简称“诚顺物业公司”）与被告陈小梅、罗浩奎物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月18日受理后，依法由审判员刘汉红独任审判，于2015年7月22日适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告诚顺物业公司的委托代理人孙波、鲁国灵，被告陈小梅、罗浩奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诚顺物业公司诉称，2013年6月重庆驰华实业有限公司作为甲方，原告作为乙方，双方签订了《前期物业服务合同》，合同约定原告为重庆驰华实业有限公司开发建设的“驰华黄金海岸小区”提供物业服务，物业服务费收取标准为，高层住宅1元／月／平方米，其他水电公损费10元／户／月，无负压供水1元／吨。物业服务费按季度交纳，业主应在每季度前15日履行交纳义务。如未按期交纳物业服务费，应按每日千分之三支付违约金。合同签订后，原告按照约定提供了物业服务。二被告系黄金海岸小区3幢25-4业主，从2013年9月1日起就未支付物业服务费等费用，经原告多次催收后，二被告仍未交纳。故起诉要求：一、判令被告向原告支付2013年9月1日至2015年4月30日期间的物业服务费1634元，公损费210元，二次供水费115元，合计1959元；二、判令二被告向原告支付2013年9月1日至2015年4月30日期间的违约金1685元，并从2015年5月1日起以欠付物业服务费为基数按千分之三每日的标准向原告支付违约金至实际支付之日；三、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告将第二项诉讼请求变更为要求二被告支付违约金331.92元，以1844元为基数，从2015年6月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算至实际支付之日。
被告陈小梅、罗浩奎辩称，因原告没有完全履行物业服务责任，二被告没有交纳物业服务费，亦不应当支付违约金，请求依法裁决。
经审理查明，2012年12月1日，原告诚顺物业公司（乙方）与重庆驰华实业有限公司（甲方）签订了《前期物业管理服务合同》，该合同约定：“第一条物业基本情况物业名称：驰华黄金海岸物业类型：商住、商业座落位置：合川区合阳办涪滨路28号。第三条甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容……第六条：本物业管理区域的物业服务收费选择以下方式：包干制。根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用收取的标准如下（按建筑面积计算）：⑴多层住宅：1元／月平方米；⑵高层住宅：1元／月平方米（含电梯运行费）；⑶商业用房：1.8元／月平方米；⑷其他水电公损费：10元／户每月（含小区路灯电费、材料、绿化及保洁用水等），无负压供水1元／吨（含无负压供水电费、设备维修保养费等）。业主向乙方按约定的标准交纳物业服务费，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第七条共用的专项设备（如电梯、消防系统、无负压供水等）运行的能源消耗，应独立计量核算，采取按户方式向业主分摊计收。第八条：业主应于建设单位规定接房之日起交纳物业服务费用或物业相关费用。……物业服务费用或者物业服务资金按季度（年／季／月）交纳，业主或物业使用人应在每季度（每年／每季／每月〉前15日内履行交纳义务。合同期限：“本合同期限为叁年，自2012年12月1日起至2015年11月30日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第二十九条：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”合同并对相关内容进行了约定。合同签订后，原告按照约定对驰华黄金海岸小区提供了物业服务。被告陈小梅、罗浩奎系黄金海岸小区3幢25-4房屋所有权人，该房屋建筑面积为77.82㎡。2012年12月3日，被告陈小梅与重庆驰华实业有限公司完善接房手续后，陈小梅（甲方）与诚顺物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，该合同约定：“第五条本物业管理区域的物业服务收费选择以下方式收取：根据《重庆市物业管理条例》，物业管理的前期阶段，物业收费标准由政府部门国土局核定，将物业服务费核定的标准如下（按建筑面积计算）：⑴住宅物业服务费：1元／月平方米；⑷无负压供水：1元／吨（电梯房）：⑸公损费：10元／户每月（含灯泡、灯座及电费等）。……第七条业主应从接房之日起交纳物业服务费用。物业服务费或者物业服务资金按季度交纳，业主或物业服务使用人应在每季度前十日内履行交纳义务，甲方未按时间物业服务费，乙方将按欠费金额的日千分之三的比例收取滞纳金。……”同时双方签订了《装修管理服务协议》，原告向二被告发放了《装修施工许可证》，二被告对房屋实际装修并居住使用，每月应缴纳物业服务费77.82元，公损费10元。从2012年12月3日至2013年9月1日期间的物业服务费二被告已交纳，此后二被告以原告未协助调换防盗门，部分物业设施不完善为由，未再缴纳物业服务费及相关费用。2015年4月15日，诚顺物业公司向被告发出《催费通知书》，载明：“截止2015年4月共欠物业费1677元，无负压供水费126元，合计1876元，请于2015年4月25日前到小区物业办公室缴纳所欠费”。同月20日，重庆宸沛律师事务所向被告发出《律师函》［重宸律函（2015）39号］，载明：“从2013年9月1日至2015年3月31日共欠物业费1473元，公损费189元，无负压供水费126元，同时产生违约金1518.06元，请于2015年5月5日前向诚顺物业公司缴纳拖欠的物业费1473元，公损费189元，二次供水126元。”逾期二被告仍未自觉履行义务。至2015年5月31日止，二被告欠物业服务费1634.22元（233.46元∕季度×7），公损费210元（10元∕月×21个月）、无负压供水费115元，合计1959.22元。2015年6月15日，原告起诉来院，诉请如前。本案在审理过程中，原告自愿将违约金金额变更为331.92元，其标准由日千分之三变更为按中国人民银行规定的同期贷款利率的四倍计算。
另查明，2013年2月6日，重庆市合川区发展和改革委员会发出文件《重庆市合川区发展和改革委员会关于确定黄金海岸物业服务收费标准的通知》合川发改委（2013）40号。载明：“一、物业的公共服务收费项目及标准详见附表。……四、本通知自公布之日起生效，正式标准执行到业主委员会成立为止。附表黄金物业名称黄金海岸高层物业公司名称重庆市诚顺物业管理有限公司。……”从2012年12月3日至2014年11月15日，二被告实际用水115吨；至2015年5月15日止，用水134吨。
上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的《前期物业管理服务合同》，《重庆市合川区国土资源和房屋管理局档案查询结果有房证明》，《重庆市合川区发展和改革委员会文件》合川发改委（2013）40号，《装修管理服务协议》、《装修施工许可证》等证据载卷佐证，上述证据经庭审质证，其真实性、合法性、关联性本院予以认定。
本院认为，原告与重庆驰华实业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》是当事人的真实意思表示，其内容亦不违背法律、法规的禁止性规定，合同合法有效，应受法律保护。合同约定重庆驰华实业有限公司委托原告对驰华黄金海岸小区提供物业服务，并约定了物业管理服务收费标准等，该合同对黄金海岸小区的全体业主具有约束力，该小区业主应当遵守和执行。原告依据合同约定对该小区实际提供了物业管理服务，享有收取相关物业服务费用的权利。涪滨路28号黄金海岸小区3幢25-4系高层建筑房屋，其所有权人为二被告，二被告已实际居住使用后，接受了原告的物业服务，二被告欠物业服务费1634.22元、公损费210元、无负压供水费115元，合计1959.22元，二被告以原告未协助调换防盗门，部分物业设施不完善为由，提出不应缴纳相关物业服务费用，其抗辩理由不成立，本院不予支持，故现原告要求二被告支付物业服务费用及相关费用1959.22元，其请求正当，本院予以支持。
关于违约金的认定。原告与重庆驰华实业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》中对违约金进行了约定。因二被告未按合同约定的每季度末前15日内履行交纳义务，应当承担支付违约金的责任。审理中，原告自愿将该标准变更为按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，符合法律规定，本院予以支持。自2013年9月至2015年5月31日期间，因二被告未按合同约定交纳物业服务费、公损费产生的违约金331.92元，应由二被告承担，故原告的该项请求正当，本院予以支持。对从2015年6月1日起的违约金，原告要求以所欠物业费1844元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至实际支付之日止，其请求正当，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条的规定，判决如下：
一、由被告陈小梅、罗浩奎在本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告重庆市诚顺物业管理有限公司自2013年9月1至2015年5月31期间的物业服务费1634.22元、公损费210元、无负压供水费115元，合计1959.22元。
二、由被告陈小梅、罗浩奎在本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告重庆市诚顺物业管理有限公司自2013年9月1至2015年5月31期间的违约金331.92元，并支付从2015年6月1日起，以1844元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至实际支付之日止的违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告告陈小梅、罗浩奎负担。限本判决生效后三日内向本院纳清。
当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；逾期申请的，本院不予执行。
本判决为终审判决。
审判员 刘汉红
二〇一五年七月三十日
书记员 刘 晴