陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）榆民初字第07206号原告榆林市某物业管理有限责任公司。法定代表人谢某。委托代理人刘某。被告胡某。委托代理人胡某某。原告榆林市某物业管理有限责任公司与被告胡某物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月8日立案受理后，依法适用简易程序由审判员刘晶独任审判，于2015年11月16日公开开庭进行了审理，原告委托代理人刘某、被告委托代理人胡某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告榆林市某物业管理有限责任公司诉称：被告从2011年5月份后一直未购电，物业有购电记录，电费约为7950元（300°×53个月×0.5元）；2013年原告公司更换水表，被告也未更换，水费约为5040元（280元×4季度×4.5年），被告物业费等从2011年4月份之后一直未交，共计人民币7492元。从2011年起，原告几次换锁对车库进行管理，但被告强行又换锁抢占大车库一间，每年租赁费用为6000元，费用约为30000.00元。以上情况原告多次与被告沟通，被告总以各种理由拒交所有费用，致原告提起诉讼并提出诉讼请求。请求：1、依法判令被告支付从2011年4月至2015年8月份53个月的物业费、水、电费及抢占车库费用等共计人民币伍万零肆佰捌拾贰元整（50482元）；2、依法判令被告支付所欠费用5%的滞纳金人民币贰仟伍佰贰拾肆元整（2524元）；3、本案诉讼费用由被告承担。原告向法庭提交了以下证据：1、委托合同1份，用以证明原告与榆林市海龙福园业主委员会签订了物业管理合同的事实；2、原告向自来水公司、电力局交纳的水费电费发票1组，用以证明原告已经向水电部门交纳了小区内的所有水电费的事实；3、“海龙福园”胡某2-1-301房欠物业管理费用明细表、胡某购电信息表、物业费欠费名单、2009年1月-2014年12月自来水水泵增压电费分摊表、2012-2014年海龙福园2号楼电梯年检费、保养费表、2011年第一季度收费表各1份，用以证明电梯使用费1-7层每层15元，7-13层每层17元；被告在2011年之前的物业费均已交清；目前拖欠物业费7739元、电梯维保费用626元、水费5320元、电费8550元、车库占用费30000元、滞纳金2542元的事实。被告辩称：胡某系该房屋的登记所有人，而胡某某是该房屋的实际使用人；物业费被告之前交过，但是没有交到今年，具体什么时间不清楚，被告不认可原告是被告小区的物业管理。电费确实有所拖欠，但是具体的拖欠时间不清楚；水费没有拖欠，车库不属于抢占使用。被告未向法庭提供证据经庭审质证，被告对原告提供的证据发表如下质证意见:对第1组证据的真实性和证明目的均有异议，认为该合同不是被告所签；对证据2的真实性和证明目的均无异议；对证据3的真实性无异议，证明目的有异议，认为被告确实拖欠物业费、水电费，但原告未尽到物业管理的职责，被告不认可原告的物业管理，所以不应当向原告交纳费用。本院对经庭审举证质证的证据作如下认证：原告提交的证据1，被告有异议，经审查，原告（甲方）与榆林市海龙福园业主委员会（乙方）于2010年12月25日签订了物业管理委托合同，双方约定甲方将海龙福园小区委托乙方实行物业管理，该证据与本案具有关联性，对本案有证明力，本院依法予以采信。证据2，被告无异议，能够证明原告已经向水电部门交纳了小区内的所有水电费的事实，与本案具有关联性，对本案有证明力，本院依法予以采信。证据3，被告对真实性无异议，证明目的有异议，经审查，该组证据能够证明电梯使用费1-7层每层15元，7-13层每层17元；被告在2011年之前的物业费均已交清，被告目前拖欠原告物业费、水电费及电梯维保费用的事实，本院依法予以确认。本院根据当事人的陈述、举证及本院认证，查明以下事实：2010年12月25日榆林市某物业管理有限责任公司与榆林市海龙福园业主委员会签订了物业管理委托合同，双方约定：“第一条、委托方（甲方）：榆林市某物业管理有限责任公司，受托方（乙方）：榆林市海龙福园业主委员会，甲方将海龙福园小区委托于乙方实行物业管理。第二条、物业基本情况，1、物业类型：物业管理。2、坐落位置：榆林市榆阳区驼峰中路东。3、建筑面积：24000平方米。第三条、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行合同承担相应的责任。第十四条、（委托管理事项）负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费；2、水、电及各种公摊等费用。第十七条、委托管理期限为六年。自2011年1月1日起至2016年12月31日。第十八条、甲方权利义务，一、甲方权利义务：5。当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责催交或以其他方式偿付；第二十条物业管理服务费，1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米3元或物业使用人收取。3、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按逾期之日起按每天百分之五交纳滞纳金。第二十二条、其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：1、其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收付费标准如下：1、高层楼房电梯运行费按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取。”被告拖欠原告物业费等费用，原告向被告多次催要无果，致原告提起诉讼并提出上述诉讼请求。另查明，被告房屋为龙海福园小区2号楼1单元301室，面积117.69平方米，从2011年4月起被告再未缴纳物业费截止2015年8月共计53个月，故其现应缴纳物业费共计3913.79元（117.69平方米×0.5元×53个月=3118.79元，电梯均摊电费15元×53个月=795元）。本院认为，原告榆林市某物业管理有限责任公司与榆林市海龙福园业主委员会签订的物业管理委托合同，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，依法确认为有效合同。被告胡某系榆林市海龙福园小区业主，该小区业主委员会与原告签订的物业管理服务委托合同对其具有约束力。被告理应按照物业服务合同的约定履行自己的义务，否则应承担违约的民事责任。被告辩称不认可榆林市海龙福园的物业管理，因其未提供必要的证据证明其抗辩事实的存在，故对其抗辩理由依法不予采纳。原告诉请被告支付从2011年4月至2015年8月份共计53个月的物业费7739元、电梯维保费626元的请求，经审查，根据物业管理委托合同的约定，被告现拖欠原告物业费共计3913.79元。原告还诉请被告支付所欠费用10%的滞纳金的诉讼请求，依据合同公平原则和诚实信用原则，兼顾原告的实际损失，该请求依法予以支持，即应当支持违约金391.38元；原告同时请求被告支付水费5320元，电、费8550元的主张，经审查，被告自2011年4月份之后再未向被告缴纳水、电费，但原告未提供必要证据证明被告所欠水电费的具体数额及计算依据，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担举证不利的后果。”之规定，原告在本案中所提供的证据不足以证明其主张事实的成立，依法应承担举证不能的法律后果，该诉讼请求无必要的事实依据支持，本院依法应予驳回；原告请求被告支付车库占用费用30000元的诉讼请求，该请求与本案不属同一法律关系，本院不予审查。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，由被告胡某付给原告榆林市某物业管理有限责任公司从2011年4月起至2015年8月份止的物业费共计人民币3913.79元，违约金391.38元，共计人民币4305.17元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费950元，由原告榆林市某物业管理有限责任公司负担800元，由被告胡某承担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审判员 刘 晶二〇一五年十一月二十日书记员 李晓莺