浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终986号
上诉人（原审原告）：邵志影，女，1972年3月17日出生，汉族，住浙江省永康市。
被上诉人（原审被告）：浙江磐安万豪旅游开发有限公司，住所地：浙江省磐安县云山旅游度假区花溪路6号。
法定代表人：马连胜，总经理。
委托诉讼代理人：马飞进，男，1966年10月10日出生，汉族，住浙江省磐安县。系该公司员工。
上诉人邵志影因与被上诉人浙江磐安万豪旅游开发有限公司（以下简称万豪公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省磐安县人民法院（2016）浙0727民初02637号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
邵志影上诉请求：一、依法撤销原判，改判万豪公司支付邵志影逾期交房及逾期交证违约金共计167055元（其中迟延交房违约金为104475元，逾期交付权属证书违约金为62580元）。二、万豪公司承担一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、《商品房买卖合同》第九条约定，交房时间为2014年9月30日前；逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应当自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。《商品房买卖合同》第十六条约定，交付房屋权属证书的时间为2015年3月30日前；如逾期交付权属证书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。根据合同的第五条及付款凭证，邵志影的房屋总价为350000元整，且邵志影于合同签订当日即交清了全款。房屋总价除已交清的350000元外，还要加上抵扣的三年租金也就是总房款的18%计82857元，房价总款应为432857元。二、邵志影与万豪公司签订的《商品房买卖合同》条款权利义务公平对等，违约金不存在过高的情况。因此，万豪公司理应按照合同约定的违约金金额承担违约责任，由万豪公司支付邵志影逾期交房及逾期交证违约金共计167055元（其中迟延交房违约金为104475元，逾期交付权属证书违约金为62580元）。综上所述，一审法院的判决擅自调整违约金，判决不公，为维护邵志影的合法权益，请求二审法院依法改判，支持邵志影的上诉请求。
万豪公司二审中答辩称，万豪公司认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。原来商品房买卖合同约定的逾期交房、交证违约金过高的问题，万豪公司在以前所有案一审开庭的时候都提出过，一直要求法院予以调整。根据合同法及司法解释的规定，在违约金过高时，当事人有权请求法院予以调�。因此法院根据实际情况调整过高的违约金是符合法律规定的，之前有个别案法院没有作调整，按合同约定的违约金做出判决，对这些违约金没有调整的个案，万豪公司已经申请金华市中级人民法院再审。本案所涉及商品房为商业用房，于2016年5月9日通过消防、规划、建设等部门验收合格竣工备案。根据双方签署的托管协议，万豪公司代为邵志影验收该房并直接办理交接手续。邵志影已将该房委托万豪公司经营管理十年。协议约定前三年万豪公司不用支付邵志影任何费用，第四年开始收益分成。至今邵志影没有造成经济损失。综上所述，请法院依法驳回邵志影的诉讼请求，维持一审判决。
邵志影向一审法院起诉请求：1、判令万豪公司向邵志影支付自2014年10月1日起至2016年5月27日止逾期交房违约金104475元（违约金按已经交付房款350000元的日万分之五计算至实际交房之日止）；判令万豪公司向邵志影支付自2014年12月31日起至2016年8月26日止产权登记逾期违约金62580元（违约金按已经交付房款350000元的日万分之三计算至实际交付产权权属登记之日止），合计167055元。2、万豪公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2013年9月28日，邵志影与万豪公司以买受人和出卖人名义签订《商品房买卖合同》（合同编号20130900034）一份，双方约定由邵志影购买万豪公司所开发的位于磐安县云山旅游度假区花溪路6号1幢1-421号商品房。合同第五条“计价方式与价款”约定：“该商品房总价款350000元整。……”合同第九条“交付期限及条件”约定：“出卖人应当在2014年9月30日前，将具备下列第1种条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；……。”合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第九条约定的特殊情况以外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①……；②逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。”合同第十六条“关于产权登记的约定”：“……。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2014年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人、委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、……；2、约定日期30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第②项处理：①……。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。当天，邵志影、万豪公司签订《磐安县养生不夜城酒店委托经营管理协议》一份。合同签订后，邵志影依约向万豪公司支付了购房价款350000元。2016年5月27日，万豪公司向邵志影发出通知，告知邵志影：磐安养生不夜城项目已于2016年5月9日竣工备案，具备交付条件。根据双方签订的《磐安县养生不夜城酒店委托经营管理协议》约定，代为验收该房并直接办理该房交接手续。其中备注处注明具体办证时间以公司电话通知为准。该通知邵志影确认收讫。邵志影于2016年8月26日取得�动产权证书。
一审法院认为，邵志影、万豪公司签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，除约定的违约金过高应予适当调整之外，其他条款均没有违反法律规定，应认定合法有效，万豪公司未能按合同约定期限交付房屋，并将初始登记的土地、房屋权属证书交付给邵志影已构成违约，故应承担违约责任。鉴于邵志影、万豪公司约定的违约金过高，且邵志影也未提供证据证明因万豪公司的违约给其所造成的损失，故应对双方约定的违约金计算标准作适当的调整，原审法院酌定交房违约金按日万分之三的标准计付，交付初始登记房屋、土地权属证书违约金按日万分之一的标准计付。万豪公司根据双方签署的《磐安县养生不夜城商铺（酒店）委托经营管理协议》之约定，在具备合同规定的交房条件下有权代邵志影对涉案商品房进行验收和交接。对于交房违约金的计算截止点，原审法院认为，既然双方对收房有约定就应从约定；交房的违约金按约只能计算至万豪公司代收房之日为止；交付初始登记的房屋、土地权属证书违约金的截止点，邵志影计算至2016年8月26日，原审法院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、万豪公司支付邵志影迟延交付房屋以及办理权属证书违约金共计人民币82810元（其中迟延交房违约金按已付购房款350000元每日万分之三计算，自2014年10月1日至2016年5月9日，计人民币61635元；迟延交付房屋权属证书的违约金按已付购房款350000元每日万分之一计算，计人民币21175元，自2014年12月31日至2016年8月26日止）。限于判决生效后十日内履行。二、驳回邵志影的其他诉讼请求。如未按判决指定的�间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1821元（已减半收取），由邵志影负担918元，万豪公司负担903元。限于判决生效后七日内交纳。
本院二审期间，万豪公司未向本院提交证据。邵志影向本院提交了如下证据：广告宣传单2份、样板房图片打印件1张及房屋现状照片打印件7张、磐安养生不夜城产权式酒店置业单照片打印件1张，证明广告宣传时是精装修，其支付的价格也是按精装修的标准支付的房款，但现在所谓交付的房子连地砖都没有贴。
针对邵志影提供的证据，万豪公司认为：一、样板房照片打印件这份代理人不清楚邵志影是哪里拍来的照片。二、房屋现状的7张照片，因为是局部的，代理人只能确认整幢房的这张是公司一号楼的门口。三、置业�与本案是没有关系的。四、广告宣传单真实性没有异议，但广告宣传单下方注明了“仅供参考，不构成购房要约”。
本院对邵志影提供的证据的真实性予以确认。
本院经审理认定的事实和原审法院认定的事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的，有关约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少的精神。原审法院根据合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及当前当地房地产形势等综合因素，酌情对双方约定的违约金计算标准作调整，并无不当。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受�费3642元，由上诉人邵志影负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵增兴
代理审判员 郑望鑫
代理审判员 张斯欣
二〇一七年四月二十七日
代书 记员 施秀慧