辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第00590号
上诉人（原审原告）：安庆军，男，汉族，1966年3月15日出生，住址：沈阳市沈河区。
委托代理人：尤莹，女，汉族，1968年4月14日出生。
上诉人（原审原告）：尤莹，女，汉族，1968年4月14日出生，住址：沈阳市沈河区。
被上诉人（原审被告）：沈阳澳海房地产开发有限公司，住所地：沈阳经济技术开发区燕塞湖街27号。
法定代表人：喻祖洪，系该公司董事长。
委托代理人：高远，辽宁成功金盟律师事务所律师。
委托代理人：孙翼南，辽宁成功金盟律师事务所律师。
上诉人安庆军、尤莹与被上诉人沈阳澳海房地产开发有限公司（以下简称“澳海地产”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市经济技术开发区人民法院（2014）经开民初字第03218号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年2月2日受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军与代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
安庆军、尤莹诉称：2012年11月30日，安庆军、尤莹与被告签订商品房买卖合同，安庆军、尤莹以2，269，092元的价格购买澳海地产开发的位于沈阳经济技术开发区燕塞湖街27—26号1楼1门的商品房。合同约定：安庆军、尤莹于签订合同时支付首付款1，169，092元，剩余房款1，100，000元通过贷款方式支付；澳海地产应在2013年8月31日之前向安庆军、尤莹支付符合约定的商品房。基于上述约定，安庆军、尤莹依约履行了全部付款义务。2013年8月15日，澳海地产向安庆军、尤莹发出入住通知书，当安庆军、尤莹带齐所有资料准备办理交房时，竟发现有人正在占用自己的房屋，安庆军、尤莹带根本无法入住。事后安庆军、尤莹得知，因澳海地产与建筑商之间存在债务纠纷，故建筑商占用该商品房以抵帐澳海地产欠付工程款。此后安庆军、尤莹多次与澳海地产协商，希望尽快入住，直到2014年3月24日，澳海地产才与安庆军、尤莹带办理交接手续，正式向安庆军、尤莹支付了商品房。鉴于上述事实，安庆军、尤莹认为双方商品房买卖合同真实有效，因澳海地产过错致使房屋迟延交付，进而使安庆军、尤莹不能实际使用该商品房，这给安庆军、尤莹造成了巨大的经济损失。而按照商品房买卖合同第九条之规定计算违约金，显然不足以弥补安庆军、尤莹损失，所以安庆军、尤莹请求法院调整合同中约定的违约金数额，以同地段的房屋租金来计算违约金。另外商品房被占用期间，已给安庆军、尤莹造成在供暖公司的一年采暖费欠款损失，澳海地产应赔偿给安庆军、尤莹。综上，安庆军、尤莹诉至法院，请求法院依法判令澳海地产给付安庆军、尤莹81，666元的经济损失（2013年8月31日—2014年3月24日商品房租金损失）；澳海地产给付安庆军、尤莹2013年—2014年度采暖费4，939.52元；澳海地产承担诉讼费。
沈阳澳海房地产开发有限公司辩称：双方于2012年11月30日签订商品房买卖合同，该房屋建筑面积154.36平方米，总价款为2，269，092元，合同约定的交付时间为2013年8月31日，该房因第三方原因确实导致本案违约事实的发生，实际交付时间为2014年3月24日，违约天数为205天，对于该违约事实我方认可，并同意按照商品房买卖合同第九条第一款方式计算违约金，计算方式为已付总房款的万分之一×违约天数（205天），违约金数额为46，516.38元，我方同意给付。关于安庆军、尤莹主张按同地段房屋租金计算违约金的问题，因安庆军、尤莹的主张不符合法律规定，故不应被支持。关于采暖费的主张，我方认为违约金已包含采暖的损失，另外没实际发生采暖费故不同意给付。
原审法院经审理查明：安庆军、尤莹系夫妻关系。安庆军、尤莹与澳海地产于2012年11月30日签订《商品房买卖合同》一份，约定安庆军、尤莹购买澳海地产开发的位于沈阳经济技术开发区燕塞湖街27—26号1门的商品房，房屋总价2，269，092元。合同第八条约定“出卖人应当在2013年08月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人所有。”合同第九条约定：“出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退换全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。”另查明：2013年8月15日，澳海地产向安庆军、尤莹发出入住通知书，安庆军、尤莹办理入住时发现该房被其他人占用，导致实际交付时间为2014年3月24日，违约天数为205天。以上事实的认定，有结婚证复印件、购房发票、商品房买卖合同、入住通知单及庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，该院予以确认。
原审法院认为：安庆军、尤莹与澳海地产之间签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合法、有效，对双方具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行义务。澳海地产理应按照合同约定在2013年08月31日前向安庆军、尤莹交付房屋，而澳海地产直到2014年3月24日才向安庆军、尤莹实际交付商品房，迟延205天，显系违约，澳海地产应承担相应的违约责任。关于安庆军、尤莹主张按同地段租金计算违约金的问题，因合同中对澳海地产逾期交房承担何种责任作了明确约定，澳海地产违约应按合同约定的标准计付违约金，安庆军、尤莹的主张缺乏事实和法律依据，该院不予支持。关于安庆军、尤莹主张的采暖费问题，因安庆军、尤莹未向本院提供任何相关证据予以证明，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故该院对安庆军、尤莹的该项主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告沈阳澳海房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告安庆军、尤莹逾期交房违约金46，516元（2，269，092元×0.00001×205天）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，966元，减半收取983元，由被告沈阳澳海房地产开发有限公司负担。
宣判后，上诉人安庆军、尤莹不服原审判决，向本院提起上诉。请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求。本案上诉费用由被上诉人承担。理由：1、一审法院认定上诉人主张的违约金缺乏依据，显属错误。2、一审法院对上诉人取暖费的主张不予支持，违反法律规定。
被上诉人姜立新答辩称：请求维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
本院认为：本案诉争焦点为被上诉人应支付的违约金如何计算。因本案诉争商品房买卖合同已对本案违约金计算方式约定为“按日支付已交付房价款的万分之一”，但上诉人请求被上诉人按照其遭受的实际损失来计算违约金，即请求被上诉人按照同地段房屋租金计算违约金，并承担本案诉争房产的采暖费。因上诉人请求的违约金计算方式与合同约定不同，故只有在上诉人提供证据证明其因被上诉人的违约行为遭受的实际损失远高于合同约定的违约金时，法院方能对双方约定的违约金进行调整，而上诉人并未提供充分证据证明该主张。故本案原审按照合同约定计算违约金并无不当，对于上诉人的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，966元，由上诉人安庆军、尤莹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一五年三月三十一日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。