广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤07民终527号上诉人（原审被告）：开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司。住所地：广东省开平市长沙三江村委会三江大道西。法定代表人：吴东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：潘美凤，女，该公司员工。上诉人（原审原告）：余超群，男，1975年8月20日出生，汉族，住广东省开平市长沙区。上诉人（原审原告）：司徒丽青，女，1978年8月14日出生，汉族，住广东省开平市。上诉人开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司（以下简称海伦堡公司）与上诉人余超群、司徒丽青因商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省开平市人民法院（2017）粤0783民初2241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案后，依法组成合议庭进行了公开审理。本案现已审理终结。海伦堡公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由余超群、司徒丽青承担。事实和理由：海伦堡公司已按合同约定将合格的涉案房屋交付余超群、司徒丽青使用，余超群、司徒丽青已入住涉案房屋，《商品房买卖合同》的合同目的已实现，海伦堡公司延迟办理房产证的情形并未对余超群、司徒丽青造成任何实质损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，在海伦堡公司延迟办理房产证行为并未对余超群、司徒丽青造成任何损失的情况下，一审法院应当对违约金酌情减少，一审判决应予改判。余超群、司徒丽青答辩称，1.双方签订的买卖合同已经一审判决，海伦堡公司未按期办理房产证的事实清楚，海伦堡公司应按照合同约定赔付违约金和应及时办理房产证。2.对于延期办证所造成的损失，海伦堡公司应当除了赔付违约金以外，还应承担余超群、司徒丽青的损失部分。3.海伦堡公司认为没造成余超群、司徒丽青损失的理由不成立，海伦堡公司没按期办证已经造成余超群、司徒丽青贷款利息的损失、因房屋不能买卖造成的经济损失以及精神损失。余超群、司徒丽青上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由海伦堡公司承担。事实和理由：海伦堡公司应自涉案商品房交付之日起60日办理房屋权属证书并交付余超群、司徒丽青，但海伦堡公司至今未通知余超群、司徒丽青办理房屋权属证书手续，显属违约，应按合同约定的已付房款的2%支付违约金及利息。因海伦堡公司迟延办理房产证导致余超群、司徒丽青无法办理商业贷款转住房公积金贷款，损失总计71760元（以276000元为本金，商业贷款转住房公积金贷款利率差为3%计算，每年多还5520元，共13年），对此损失一审法院未一并考虑，一审判决应予改判。海伦堡公司的答辩意见与其上诉意见一致。余超群、司徒丽青向一审法院起诉请求：1.依法判决海伦堡公司向余超群、司徒丽青支付迟延办理房产证违约金13800元及利息（以13800为本金，自逾期之日即2014年6月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算至余超群、司徒丽青实际取得房地产权证之日）；2.判令海伦堡公司于2018年1月1日前办妥房地产权属证书交付给余超群、司徒丽青；3.判令海伦堡公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司在一审判决生效后十日内支付违约金13800元给余超群、司徒丽青；二、驳回余超群、司徒丽青的其他诉讼请求。若海伦堡公司未按一审判决指定的期间履行上述给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给余超群、司徒丽青。一审案件受理费72元，由海伦堡公司负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对海伦堡公司、余超群、司徒丽青的上诉请求进行审查，对双方当事人未提出请求的不予审查。结合双方当事人的诉辩陈述以及本案的相关证据，本案二审争议焦点为：1.逾期办证违约金是否过高；2.海伦堡公司是否应支付余超群、司徒丽青违约金的利息；3.诉讼费负担。一、关于逾期办证违约金是否过高的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”首先，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条已经明确约定逾期办证违约金，海伦堡公司上诉主张其违约行为并未对余超群、司徒丽青造成实际损失因此无需支付违约金的上诉请求不符合双方的合同约定，本院不予支持。其次，本案《补充协议》约定商品房2014年6月1日交付使用后720日内双方向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，而出卖人向房产部门办理初始登记是涉案商品房办理房地产权属证书应具备的条件，但海伦堡公司至今仍未向房产部门办理初始登记，买受人不可能在上述约定的期间内取得房地产权属证书，责任在于海伦堡公司，海伦堡公司应当承担违约责任。而本案合同已对违约金作房价款2%的限额约定，并不因海伦堡公司持续违约而增加违约金，按常理亦不应存在违约金过高的情形。再次，海伦堡公司主张该违约金过高，应承担相应的举证责任，但其对此未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。故一审法院综合考虑本案违约责任的约定、违约原因、过错程度及预期利益等因素，按照双方合同的约定认定违约金为房价款2%即13800并无不妥，本院予以维持。海伦堡公司请求调低违约金标准缺乏依据，本院不予支持。二、海伦堡公司是否应支付余超群、司徒丽青违约金的利息。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，当事人对违约金的约定低于造成的损失的，可以请求增加。本案中，双方当事人对海伦堡公司逾期办理产权登记应支付的违约金已作出按已付房款的2%支付的约定，余超群、司徒丽青虽认为因海伦堡公司逾期办理产权登记造成其损失71760元，约定的违约金不足以弥补其损失，但并未提交证据证明，应当承担举证不能的法律后果，本院对其该主张不予支持。三、关于诉讼费负担的问题。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，诉讼费的负担由人民法院根据案件的具体情况决定。一审法院根据一审胜、败诉情况决定一审案件诉讼费用由海伦堡公司负担并无不当，本院予以维持。综上所述，海伦堡公司、余超群、司徒丽青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费145元，由开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司负担72.5元，余超群、司徒丽青负担72.5元。开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司与余超群、司徒丽青各多预交的二审案件受理费71.5元，本院分别予以退还。本判决为终审判决。审 判 长 梅晓凌审 判 员 谢敏忠审 判 员 熊昌波二〇一八年三月二十八日法官助理 张媛花书 记 员 薛佩珠