贵州省瓮安县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2725民初405号
当事人基本情况及案件审理经过
原告：贵州和谐家园物业服务有限公司，地址贵州省黔南布依族苗族自治州瓮安县瓮水街道办事处兴隆中街华都嘉苑办公楼，统一社会信用代码91522725065782023N。
法定代表人：叶翔，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：赵敏敏，系该公司员工，代理权限为特别授权。
被告何梦蝶，女，1986年6月15日生，汉族，贵州省瓮安县人，住所地瓮安县，经常居住地瓮安县。
原告贵州和谐家园物业服务有限公司（以下至判决主文前简称和谐家园）诉被告何梦蝶物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案受理，依法适用简易程序，由审判员欧乔云于2017年2月13日公开开庭审理本案。原告和谐家园委托诉讼代理人赵敏敏与被告何梦蝶均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
当事人的诉辩内容
原告和谐家园的诉讼请求：1、请求依法判决被告何梦蝶支付原告所欠37个月13天的物业服务费人民币5245元，并按欠费金额的千分之三支付违约金472元，每月应缴纳公共照明等公摊费用24个月人民币600元，三项共计6317元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告何梦蝶答辩意见：2014年5月左右我家的车在楼下被划，找原告未果，我去交物业管理费，原告未收；2015年6月，我家的车子第二次被划，原告也未处理；2015年底，我家厨房漏水，原告来查看后也未处理；我家装修房子的时候将洗衣机安装在阳台，待我家安装好后又说不能安装，给我的生活造成不便；我家主卧室有烟，也没有解决。我是愿意缴纳物业管理费的，只要原告将我的问题处理好了我就交。
审理查明的事实
本院对原、被告双方提交的证据分析认证如下：
原、被告双方提交的证据经当庭出示质证，经本院审查，其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院依法予以认定。
根据双方当事人的陈述及本院依法采信的证据，本院查明本案法律事实如下：
2013年4月24日，原告和谐家园与贵州省福明置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，由原告对被告所居住的华都嘉苑小区提供前期物业管理服务，合同对委托物业的基本情况、物业服务内容与质量、服务费用、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修基金、违约责任等条款均进行了约定。合同约定的前期物业管理服务内容包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理、6公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7装饰装修管理服务；8物业档案资料管理。合同约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：多层住宅0.6元/月/平方米，电梯楼住宅1.0元/月/平方米，商业门面1.5元/月/平方米；物业服务费用按年或月交纳，业主或物业使用人应在每月1日至7日履行交纳义务。合同期限自2013年4月24日至2023年4月23日止，但在合同期限内业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，合同自动终止。2015年1月23日，原告和谐家园与瓮安县瓮水街道办事处华都嘉苑业主委员会经协商一致，签订《华都嘉苑物业合同》，对委托物业的基本情况、物业服务内容与质量、服务费用、双方权利义务、合同期限、合同解除、中止和续订、违约责任等条款进行了约定。其中，物业服务的内容包含维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。合同约定物业服务费用标准为：电梯房按房屋产权建筑面积1.00元/月/平方米，步梯房按房屋产权建筑面积0.60元/月/平方米，商业用房按房屋产权建筑面积1.50元/月/平方米；同时约定物业管理服务费按季度交纳，每年度提前一个月为交费时间；业主（或物业使用人）逾期交纳的，从逾期之日起每月应交纳物业服务费的3‰按日累计支付违约金。另外，合同还约定电梯运行费用、公共照明电费、二次供水电费和电梯年检费由业主每年每户分摊300元，业主或使用人于每年的一月份向物业服务企业缴纳，业主或使用人有及时缴纳的义务。
被告何梦蝶系瓮安县瓮水办事处华都嘉苑8号楼21层2102号房屋的所有权人，商品房买卖合同约定的房屋建筑面积为125.50㎡。2013年4月被告接收该房屋，并按合同交纳物业服务费至2013年11月16日。之后，被告一直未按照双方合同约定的收费标准向原告缴纳物业管理服务费。2014年6月20日，被告何梦蝶向原告缴纳临时车位停放服务费、IC停车卡等费用212元。2016年11月24日，经原告公司申请，瓮安县物业纠纷调解委员会和瓮安县瓮水街道办事处华都嘉苑业主委员会对本案房屋业主以张贴方式发出《通知》，要求被告自公布之日起至2016年12月15日前到华都嘉苑8号楼一层服务中心核对交纳物业服务费，但被告方至今未按通知要求核对交纳物业服务费。
判决理由和结果
本院认为：原告和谐家园分别与贵州省福明置业有限公司、瓮安县瓮水街道办事处华都嘉苑业主委员会签订的《前期物业服务合同》和《华都嘉苑物业合同》系双方真实意思表示，未违反相关法律和政策规定，应属有效。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，小区的建设单位贵州省福明置业有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》以及华都嘉小区业主委员会与与原告签订的《华都嘉苑物业合同》对被告何梦蝶均具有约束力。因此，被告称该两份合同不是与其签订的，对其无效的辩解意见，本院不予采纳。合同期间，原告依照合同约定自2013年6月20日起至2016年12月31日向瓮安县瓮水街道办事处华都嘉苑业主提供了物业服务，被告何梦蝶作为该小区的业主，是物业管理服务的受益人，应当根据国务院《物业管理条例》第四十二条“业主应该根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”及《前期物业服务合同》和《华都嘉苑物业合同》约定，缴纳物业管理费、违约金及公共照明电费等公摊费用。因被告方的购房合同上约定的房屋面积为125.50平方米，物业服务费应以125.50平方米从2013年11月17日计算至2016年12月31日，则依据合同约定所欠物业管理服务费为1元/㎡×125.50㎡×37个月+1元/㎡×125.50㎡×13天=4697.88元。公共照明电费等公摊费用在《华都嘉苑物业合同》中约定的为每年300元，因此该费用为600元。对于原告主张的违约金，已自愿放弃，系其在法律规定范围内对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。
被告提出车辆在楼下被划、厨房漏水、洗衣机安装在阳台使用不便、主卧室有烟等原告未解决，不予缴纳物业服务费的辩解意见，原告已经发过联络函联系房开的工程维修部对被告的厨房漏水、阳台下水道和烟道漏烟问题进行处理，其作为物业管理服务企业已尽到职责；虽然被告向原告缴纳了车辆停放服务费，但《前期物业服务合同》和《华都嘉苑物业合同》中都只约定原告仅对车辆停放进行管理，双方并未另行约定被告在小区内停放车辆，原告有对车辆进行保管并对车辆损失进行赔偿的义务，因此被告的该辩解理由，本院不予采纳。对于被告车辆在小区被划所遭受的损失，被告方可依法另寻途径找侵权人予以赔偿。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、限被告何梦蝶于本判决生效之日起五日内向原告贵州和谐家园物业服务有限公司支付物业服务费人民币四千六百九十七元八角八分，公共照明电费等公摊费用六百元，共计五千二百九十七元八角八分。
二、驳回原告贵州和谐家园物业服务有限公司其余诉讼请求。
案件受理费减半收取25元，由被告何梦蝶承担。（该款已由原告贵州和谐家园物业服务有限公司预交，限与前述款项一并给付原告。）
权利义务告知
如被告未按生效判决履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正、副本各一份，还应在上诉期满后七日内通过本院或直接向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院预交上诉费50元，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决发生法律效力后，若被告未在本判决确定的期限内履行给付义务，原告可在履行期限届满后二年内向本院申请执行。
审判员 欧乔云
二〇一七年二月二十三日
书记员 邓 衡