四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民再终字第19号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）赵忠祥，男，汉族，1945年2月6日出生，住成都市成华区。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）四川澳龙物业管理有限公司。住所地成都市锦江区。
法定代表人陈良海，执行董事。
委托代理人杨健民，男，汉族，1971年6月25日出生，住四川省剑阁县。系公司员工。特别授权代理。
委托代理人薛小莺，女，汉族，1978年8月5日，住福建省福清市。系公司员工。一般授权代理。
申请再审人赵忠祥因与被申请人四川澳龙物业管理有限公司（以下简称澳龙公司）物业服务合同纠纷一案，不服本院（2013）成民终字第429号民事判决，向四川省高级人民法院提出申诉，该院于2014年8月25日作出（2014）川民申字第1388号民事裁定，指令本院再审本案。本院受理后，依法另行组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。申请再审人赵忠祥、被申请人澳龙公司的委托代理人杨健民、薛小莺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
澳龙公司于2013年7月2日向成都市锦江区人民法院提起诉讼称，赵忠祥系成都市锦江区牛沙北路171号澳龙名城1幢2单元4楼401号房屋业主，双方签订有《澳龙名城前期物业管理服务协议》。赵忠祥入住该房屋后，未缴纳2013年1月－6月的物业管理费以及水电费。请求判令赵忠祥缴纳2013年1月－6月的物业管理费948.78元，违约金367.18元；2012年11月－2013年6月的水费142.5元、电费474.83元；2013年1月－6月的生活垃圾费48元。
赵忠祥答辩称，澳龙公司超越资质承接澳龙名城小区的物业管理。双方签订的《前期物业管理服务合同》在业委会选聘了新的物业管理企业后已自然终止，澳龙公司继续对澳龙名城小区的物业管理不合法。澳龙公司提供的物业服务质量与其收取的物业服务费不符。赵忠祥系因上述原因未向澳龙公司缴纳2013年1月－6月的物业管理费948.78元。请求驳回澳龙公司的诉讼请求。
成都市锦江区人民法院经审理查明，2007年4月2日，赵忠祥与四川龙旺投资有限公司签订《房屋买卖合同》，购买了位于成都市锦江区牛沙北路171号澳龙名城1幢2单元4楼401号房屋，该房屋实际面积123.54平方米。同日，赵忠祥与澳龙公司签订《澳龙名城前期物业管理服务协议》，该协议约定前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理房屋合同》生效时止的物业管理，该协议并就双方权利义务、物业管理服务内容及质量、物业管理服务费用以及违约责任等方面进行了约定，其中关于物业管理服务费用的交纳方式约定为按季交纳，即每次交纳费用的时间为每年1月5日、4月5日、7月5日、10月5日之前；其违约责任中约定，业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，自逾期之日起按每日千分之三交纳违约金。
赵忠祥入住其所购房屋后，均按其房屋实际面积123.54平方米以每平方米每月1.28元标准向澳龙公司支付物业管理服务费158.13元。2013年1月5日起，赵忠祥未向澳龙公司支付2013年1月至6月的物业管理服务费948.78元。
成都市锦江区人民法院另查明，澳龙名城小区业主委员会已成立，其于2013年2月与东晨物业公司签订《物业服务合同》，约定由东晨物业公司对澳龙名城小区进行物业管理。2013年6月，澳龙名城小区部分业主以业委会选聘新的物业管理公司的程序不合法为由向法院起诉，致东晨公司至今未入驻澳龙名城小区，仍由澳龙公司继续在该小区提供物业管理服务。
诉讼中，赵忠祥向澳龙公司缴纳了拖欠的水电及生活垃圾费，澳龙公司撤销了要求赵忠祥给付拖欠的水电、生活垃圾费的诉讼请求。
成都市锦江区人民法院认定上述事实所依据的证据有：营业执照，身份信息资料，《房屋买卖合同》，《澳龙名城业主临时公约》，《澳龙名城前期物业管理服务协议》，《关于终止〈前期物业服务合同〉的通知》，缴费通知单，（2012）锦江民速初字第9号民事判决书及当事人当庭陈述等。
成都市锦江区人民法院认为，赵忠祥作为澳龙名城小区的业主，其在购买房屋时与澳龙公司签订《澳龙名城前期物业管理服务协议》，双方形成物业管理服务合同法律关系。赵忠祥未交纳2013年1月至6月期间的物业管理服务费948.78元，澳龙公司要求赵忠祥交纳具有事实及法律依据。因赵忠祥已缴纳拖欠的水电及生活垃圾费，澳龙公司放弃了该部分诉讼请求，予以准许。业主对于物业管理服务质量存在疑问时，可以通过业主委员会与物业管理公司沟通和加以解决，并可以向房地产行政主管部门投诉，也可以通过业主大会决定选聘新的物业管理企业。基于赵忠祥迟延支付物业服务费的事实，其应向澳龙公司支付违约金，综合考虑合同约定及赵忠祥未支付物业费而给澳龙公司可能造成的损失等相关因素，酌情确定赵忠祥向澳龙公司支付违约金120元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项之规定，判决赵忠祥于判决生效之日起十日内向澳龙公司支付2013年1月至6月期间的物业管理费948.78元及违约金120元，驳回澳龙公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元由赵忠祥负担。
宣判后，赵忠祥不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回澳龙公司的诉讼请求。其主要上诉理由是：前期物业服务合同已因业委会与新的物业公司签订聘用合同而自然终止，澳龙公司无权收取之后的物业费；澳龙公司未按照合同约定及相关规定提供全面的质价相符的服务，赵忠祥有权拒绝交纳物业费等。
澳龙公司答辩称，业委会选聘新物业公司的程序违法，也没有得到备案，澳龙公司提供的服务符合合同约定。请求驳回上诉，维持原判。
为支持其上诉主张，赵忠祥在二审中向本院提交了龙旺公司的注销核准通知书，意图证明龙旺公司已注销，其与澳龙公司签订的前期物业服务合同自然终止，赵忠祥与澳龙公司签订的合同也应当终止。澳龙公司质证认为该证据与本案不具有关联性。为支持其答辩意见，澳龙公司在二审中提交了两份前期物业管理合同备案表及资质证书，意图证明澳龙公司具有合法资质，其提供的服务没有超过资质范围。赵忠祥质证认为对真实性无异议，但不能证明澳龙公司的主张。
本院认为，赵忠祥、澳龙公司在本案二审中提交的证据均不具有与本案的关联性，不能证明各自的主张，本院均不予采信。
双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院对原审查明的事实予以确认。
本院二审认为，赵忠祥与澳龙公司签订的《澳龙名城前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，且合同签订后澳龙公司为澳龙名城小区内包括赵忠祥在内的业主提供了物业服务，故澳龙公司与赵忠祥之间形成了物业服务合同法律关系，龙旺公司的注销对于澳龙公司与赵忠祥之间的物业服务合同法律关系并无影响，故赵忠祥提出的其与澳龙公司签订的《澳龙名城前期物业管理服务协议》因龙旺公司注销而终止的上诉理由不能成立。《澳龙名城前期物业管理服务协议》约定澳龙公司提供的物业服务至业委会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止，由于澳龙名城业委会选聘四川东晨物业发展有限公司（以下简称东晨公司）的行为效力尚在诉讼之中，双方之间的物业服务合同效力处于待定状态，澳龙公司因此继续为澳龙名城小区提供物业服务不属于最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条中关于物业服务企业在物业服务合同的权利义务终止后经业主委员会要求后仍拒绝退出、移交的情形，赵忠祥据此主张澳龙公司无权收取物业费的上诉理由不能成立。澳龙公司是否超资质提供物业服务属于相关行政主管部门管理的范围，该事实对于澳龙公司与赵忠祥之间的物业服务合同法律关系并无影响。赵忠祥如认为澳龙公司未履行或者未完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的意见》第三条之规定，请求澳龙公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，其在本案中拒交物业费没有依据。综上，赵忠祥的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
申请再审人赵忠祥申请再审称：一审请求法院调集证据一审法院不予准许程序违法；前期物业服务合同已因业委会与新的物业公司签订聘用合同而自然终止，澳龙公司无权收取之后的物业费；澳龙公司未按照合同约定及相关规定提供全面的质价相符的服务，赵忠祥有权拒绝交纳物业费。
被申请人澳龙公司答辩称：澳龙公司是澳龙名城小区物业服务人具有充分的法律依据。申请再审人主张在澳龙名城第一届业主委员会与所选聘的东晨物业公司合同签订之日起的物业费不予支持没有法律依据。申请再审人拒交物业服务费完全是恶意欠费，请求法院依法驳回再审申请。
本院认为，赵忠祥、澳龙公司在本案再审中提交的证据均不具有与本案的关联性，不能证明各自的主张，本院均不予采信。
双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院对原审查明的事实予以确认。
另查明，澳龙名城业委会系经该小区2011年6月18日选举产生，任期3年。2012年7月22日，澳龙名城业委会向全体业主公布《关于澳龙名城小区自主选聘物业服务企业的通告》。2012年10月27日，澳龙名城业委会在小区中庭进行了开箱计票，其中东晨公司获1192票。2012年11月6日，澳龙名城小区选聘物业服务企业工作小组发布《关于10月27日首次选聘物管服务企业投票计票结果的通告》，以东晨公司得票1192票，得票面积115895.33㎡，确定东晨公司为选聘第一中标人。之后，澳龙名城业委会和澳龙名城小区业主大会于2013年3月12日联合发布《公告》，告知小区全体业主已于2013年2月1日与东晨公司签订了《物业服务合同》。在此基础上，澳龙名城业主委员会于2013年3月12日向澳龙公司发出《关于终止﹤物业服务合同的通知﹥》，通知解除与澳龙公司之间的物业服务合同。澳龙公司于2013年3月27日以澳龙名城业主委员会选聘物业服务企业程序违法，无权解除双方物业服务合同为由向成都市锦江区人民法院提起诉讼，锦江区人民法院依法受理后以该案需以另案审理结果为依据，而另案未审结为由中止该案的审理。
又查明，2013年6月14日，锦江区澳龙名城小区业主周德蓉、陈灿香、廖党金、徐素清、王浩、邓淑英、黄宇、唐蕾、ＸＸ、林华清、林凯、林丽娟、傅金生、刘素萍、曹秀桃、罗小秦因与澳龙名城业主委员会撤销权纠纷一案，向锦江区人民法院提起诉讼，锦江区人民法院作出（2013）锦江民初字第2389号民事判决，撤销锦江区澳龙名城小区第一届业主委员会作出的选聘东晨公司为澳龙名城小区物业服务企业的决定。宣判后，澳龙名城业委会不服，向本院提起上诉，本院已于2014年12月29日作出（2014）成民终字第3674号民事判决，判决书载明：周德蓉等16人要求撤销澳龙名城业委会作出的关于选聘东晨公司为澳龙名城物业管理企业的决定，依据不足，判决驳回周德蓉等16人的诉讼请求。
本院再审认为，本案争议焦点为：1、一审法院未准许调取证据是否程序违法？2、赵忠祥是否应向澳龙物业公司缴纳物管费及滞纳金？
关于一审法院未准许调取证据是否程序违法的问题。赵忠祥申请法院调取的证据分别是澳龙物业自成立以来历年财务报表、开支明细；澳龙物业自成立以来历年与电梯广告公司、户外灯箱广告公司、移动电信公司、宽度公司、纯净水公司签订的合同文本；澳龙公司自成立以来收取的停车费及该资金使用情况；澳龙公司自成立以来员工配备状况等。上述证据与本案涉及的赵忠祥是否应向澳龙物业缴纳物管费无关联性，一审法院不予准许并未不当。
关于赵忠祥是否应向澳龙公司缴纳物管费及滞纳金的问题。物业服务合同是物业服务公司与小区全体业主之间形成的服务合同。物业服务企业提供的物业服务以为小区全体业主提供整洁、安全、方便的居住环境为主要工作内容，物业服务合同的终止并不意味着双方权利义务的终止。为了维护社会稳定，保证物业服务正常秩序、依法有序、平稳过渡，防止不必要损害的产生，物业服务公司在正式退出前仍然负有继续按照物业服务合同的约定做好物业服务，依照法定的退出程序和相应职责，认真依法做好物业服务交接工作，保持物业项目服务的连续性等义务。而在其合法履行物业服务期间，其服务行为应当有效，业主也应当足额按时交纳物业服务费至经双方确认的实际服务终止之日。
本案中，澳龙公司与小区业主签订的《澳龙名城前期物业管理服务协议》约定澳龙公司提供的物业服务至业委会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止。2013年1月期间，澳龙物业与小区业主之间仍存在物业服务关系，赵忠祥应当缴纳该期间的物业费。2013年2月1日，澳龙名城业委会通过自主选聘程序确定东晨公司为中标物业服务公司并于2013年2月1日与东晨公司签订了《物业服务合同》，澳龙名城业主委员会于2013年3月12日向澳龙公司发出《关于终止﹤物业服务合同的通知﹥》，通知解除与澳龙公司之间的物业服务合同。但因，2013年3月27日，澳龙公司以澳龙名城业主委员会选聘物业服务企业程序违法，无权解除双方物业服务合同为由向成都市锦江区人民法院提起诉讼；2013年6月14日，澳龙名城小区业主周德蓉等16人要求撤销澳龙名城业委会作出的关于选聘东晨公司为澳龙名城物业管理企业的决定，向法院提起诉讼。澳龙公司与小区业委会的诉讼行为致使澳龙名城业主委员会与东晨公司之间的物业服务合同效力处于待定状态，且并未实际履行。澳龙名城业主委员会与澳龙公司之间亦未进入实质的交接程序。故，2013年2月－6月期间，澳龙公司因此继续为澳龙名城小区提供物业服务不属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条中关于物业服务企业在物业服务合同的权利义务终止后经业主委员会要求后仍拒绝退出、移交的情形，赵忠祥据此主张澳龙公司在此期间无权收取物业费的申请理由不能成立。
依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的意见》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，赵忠祥主张澳龙公司未按照合同约定及相关规定提供全面的质价相符的服务，应向法院主张要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不能因上述事由拒付物业费。基于赵忠祥迟延支付物业服务费的事实，其应向澳龙公司支付违约金，原审综合考虑合同约定及赵忠祥未支付物业费而给澳龙公司可能造成的损失等相关因素，酌情确定赵忠祥向澳龙公司支付违约金120元并无不当，本院予以支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。赵忠祥拒付物业费的再审请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十条的规定，判决如下：
维持本院（2013）成民终字第429号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡开江
审 判 员 任华芬
代理审判员 夏小璐
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 明 静
附相关法律法规条文如下：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条
人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的意见》第三条：
物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
4、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：
物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。