浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍越民初字第2385号
原告绍兴市秀水阳光物业管理有限公司。
法定代表人陈建永。
委托代理人（特别授权代理）徐月英。
被告陈建森。
委托代理人（特别授权代理）俞红红。
原告绍兴市秀水阳光物业管理有限公司与被告陈建森物业服务合同纠纷一案，于2014年6月26日向本院起诉。本院立案受理后，依法由审判员骆春泉适用简易程序独任审判，于2014年12月11日公开开庭进行了审理。原告绍兴市秀水阳光物业管理有限公司的委托代理人徐月英，被告陈建森及其委托代理人俞红红到庭参加诉讼。双方庭外和解时间为三个月，本案现已审理终结。
原告绍兴市秀水阳光物业管理有限公司诉称：2007年5月8日，原告与绍兴市xx小区业主委员会签订了xx小区物业服务合同一份，合同期限为三年。双方约定，由原告为xx小区提供物业服务，物业服务费每月每平方米0.6元，阁楼每月每平方米0.3元，车库每个每月5元。2012年12月31日，原告与绍兴市xx小区业主委员会签订一份物业服务补充合同，约定把物业服务合同的期限延长到2013年12月31日，2013年的物业费改为每月每平方米0.8元，阁楼每月每平方米0.4元。被告陈建森购买了xx小区8幢201室建筑面积154.59平方米房屋一套，车库一个，故被告欠缴原告2010年1月—2013年12月的物业费5063元，滞纳金924元，合计5987元。原告多次催讨，均未果。现原告向法院起诉，要求：一、判令被告缴付拖欠原告物业管理费5063元，滞纳金924元（自2013年4月1日至2014年4月1日止，按日万分之五算），合计5987元；二、本案诉讼费由被告承担。在诉讼中，原告变更第一项诉讼请求：判令被告缴付拖欠原告物业管理费5063元及滞纳金1539元（自2013年4月1日至2014年11月31日止，按日万分之五计算），合计6602元。
被告陈建森辩称：1.被告认为因业主委员会的资料无备案，故原告与业主委员会签订的物业管理合同无效。此外，被告认为原告与业委会签订的三份合同印章不一，系伪造。2.原告没有从业资格证书，且招聘的人员未经培训上岗，根据法律规定应当予以罚款。3.原告在物业服务管理中侵犯了被告的合法权益；车辆进出登记管理不严，被告车库前停放外来车辆导致被告工作延误；公共设施如大门、路灯、地面、公共楼道等未及时维修或清理；小区安全管理不严致使被告家中失窃。4.在服务期间内，原告多次毁坏被告家庭财产。由于原告不作为，导致被告产生飞机费、误工费等损失，要求予以赔偿。5.原告没有向被告催讨物业费，且原告违约在先，故滞纳金不予承担。6.对于原告主张的物业费有异议，被告认为在补充合同中写明原告的服务期限为2007年3月1日至2013年12月31日，但原告向被告收取2007年度物业管理费时多收了两个月。
原告在举证期限内向本院提供：
证据1、物业服务合同1份、补充合同2份，证明原告与绍兴市xx小区业主委员会之间签订的服务合同合法有效，原告向被告提供物业服务，被告应当向原告支付物业费的事实。被告经质证，认为三份合同中原告的印章及原告法定代表人xxx的私章、签名存在不一致的情况，且据被告了解，法定代表人xxx在2013年已经离开了原告公司，故对上述证据有异议。本院认为，被告未就自己的主张进行举证，且上述证据可以证明原告与绍兴市xx小区业主委员会签订物业服务合同的事实，故本院予以确认。
证据2、通告1份、张贴通告的照片2份，证明原告向被告追缴物业费的事实。被告经质证，认为对于通告及照片均没有看到过。本院认为，该证据可以证明原告已经以张贴的方式向被告催缴了物业费，即使被告未看到也不影响原告曾向被告催缴物业费的事实，同时由被告提供的本院（2014）绍越刑初字第825号生效刑事判决书中的内容所证实，故本院予以确认。
被告在举证期限内向本院提供：
证据1、刑事判决书复印件1份，证明原告招聘了有犯罪记录的人员作为小区物业管理的副总，导致被告财产损失，侵犯了业主的权利。原告经质证，认为与本案无关。本院认为，该证据系生效法律文书，故本院予以确认。
证据2、被告车库照片8份，证明原告的不作为导致被告车库前面有陌生车辆停放，致被告车辆无法进出的事实。原告经质证，对其真实性不予认可。本院认为，原告对小区交通秩序管理应具有车辆进出、停放有序的义务，故本院予以确认。
证据3、7、被告的门、窗照片复印件5份，证明原告的管理服务人员用气枪将门、窗射破的事实。原告经质证，对真实性不予认可，与本案无关。本院认为，该事实已由本院生效的刑事判决书所确认。
证据4、小区绿化照片9份，证明原告管理不到位导致小区内杂草丛生的事实。原告经质证，对真实性不予认可，与本案无关。本院认为，原告对小区绿化应具有管理、养护的义务，故本院予以确认。
证据5、楼道照片5份，证明原告将公共楼道拦起的事实。原告经质证，对真实性不予认可，与本案无关。本院认为，被告提供的该证据，没有其他证据加以佐证系原告所为，本院不予确认。
证据6、小区大门照片3份、路面照片1份，证明原告对公共设施维修保养不到位的事实。原告经质证，对于大门照片真实性予以认可，但是无法证明系原告原因导致大门破损，对于路面照片真实性不予认可，认为与本案无关。本院认为，原告对小区设备设施及路面的一般性破损应具有维修、养护义务，且原告也不能提供证据证明，故本院予以确认。
证据8、被告汽车照片6份，证明原告管理人员将被告车辆喷漆的事实。原告经质证，对真实性不予认可，与本案无关。本院认为，在被告提供的刑事判决书中已对该事实予以确认。
证据9、飞机票12份，证明因为与物业公司有纠葛，被告支出飞机费的事实，来回12次，每次700元。原告经质证，对真实性不予认可，与本案无关。本院认为，被告提供的证据不能证明与本案具有关联性，故本院不予确认。
证据10、被告楼道照片3份，证明原告服务人员弄脏被告楼道的事实。原告经质证，对真实性不予认可，与本案无关。本院认为，原告虽然对小区公共环境应具有保洁义务，但该证据不能证明系原告所为，故本院不予确认。
经审理查明，原告系绍兴市xx小区的物业管理服务单位，被告陈建森系绍兴市xx小区8幢201室（面积154.59平方米）的业主。原告与绍兴市xx住宅小区业主委员会于2007年5月8日签订了物业服务合同1份，约定从2007年3月1日至2010年2月28日止，原告接受xx小区业主委员会的委托，为该小区提供物业管理和服务，按照物业服务合同的约定，物业服务费每月每平方米0.6元，阁楼每月每平方米0.3元，车库每个每月5元，业主逾期缴纳物业服务费的，按每日万分之五的标准支付违约金。原告与绍兴市xx住宅小区业主委员会又于2010年3月1日、2012年12月31日签订物业服务补充合同2份，约定物业服务期限延长至2013年12月31日，2013年的物业费调整为每月每平方米0.8元，阁楼每月每平方米0.4元。至今，被告尚欠原告2010年至2013年的物业管理费5063元，及滞纳金1539元（自2013年4月1日至2014年11月31日止，按日万分之五算），合计6602元。
本院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。原告绍兴市秀水阳光物业管理有限公司与绍兴市xx住宅小区业主委员会签订的《秀水花园小区物业服务合同》及两份补充合同，双方主体适格、内容未违反法律、法规规定，应为合法有效，对原告与被告等该小区内居住的业主具有法律约束力，故被告对合同效力提出的抗辩意见，本院不予采纳。合同签订后，原告为被告所在小区提供了物业管理服务，被告也实际接受了原告提供的安保、卫生等物业服务，被告应当按照合同约定的期限支付物业管理服务费用。被告以原告管理不到位，多次侵犯业主合法权益为由拒付物业费，因行为人已在刑事案件中向被告进行了赔偿。被告以原告没有从业资质为由进行抗辩，依据不足，本院不予采纳。被告辩称原告在2007年度多收取两个月的物业费，因原告在本案中诉请的物业费为2010年至2013年，故被告意见不属本案处理范围，本院不予处理。但根据庭审查明事实，原告提供的物业服务确实存在一些瑕疵，故本院对原告绍兴市秀水阳光物业管理有限公司主张被告陈建森支付拖欠物业费的诉请依法调整为4050元。对被告辩称的滞纳金不予认可的主张，因原告与xx小区业主委员会签订的物业服务合同中第二十一条规定，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向物业公司支付违约金，被告在原告提供服务期间长达四年还未主动交纳服务费，属违约，应依法承担相应的违约责任，故对被告提出的该抗辩意见本院不予采纳。本院同时认为，在物业管理服务中的双方应换位思考、相互体谅，作为业主方如均以物业管理服务存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业管理服务正常运行所需要经费将无法得到保障，最终导致物业管理服务恶化，损害到业主权利；作为提供服务方，原告理应对自己的物业管理服务从业人员的教育管理，提高管理人员的素质，也应多站在业主的立场角度，考虑业主的意见及切身利益，改进物业管理服务中的不足，提高服务质量，增强同业主的交流沟通，努力与业主建立良好的服务合同关系，采用合法的方式方法主张权利，促进物业服务良性发展。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：
一、被告陈建森应支付给原告绍兴市秀水阳光物业管理有限公司自2010年1月1日起至2013年12月31日止的物业管理费4050元及支付自2013年4月1日至2014年11月31日止按物业管理费的日万分之五计算的滞纳金，于本判决生效后十日内履行；
二、驳回原告绍兴市秀水阳光物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈建森负担，在承付上述款项时一并结清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 骆春泉
二〇一四年十二月十九日
书记员 鲁 燕
附页：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国物权法》
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《中华人民共和国物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。