广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠阳法民二初字第453号
原告潘宇峰，男。
被告刘国华，男。
委托代理人徐稳，广东稳健律师事务所律师。
被告邝新华，女。
委托代理人徐莉，广东稳健律师事务所律师。
原告潘宇峰诉被告刘国华、邝新华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员梁家标独任审判，于2014年12月4日公开开庭进行了审理。原告潘宇峰、被告刘国华及其委托代理人徐稳、被告邝新华及其委托代理人徐莉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年5月2日，原告与被告签订了关于惠阳区上塘西路的两栋房屋的《房屋买卖协议》，原告并于2014年5月4日交付了购房定金人民币230000元（此款原告通过网上银行划入被告二的账户内）。《房屋买卖协议》中明确规定，被告收到定金后应立即开始办理相关证明及公证手续，在协议签订至今的5个多月来，原告无数次催促被告履行合同义务，办理相关手续，但被告均以不想卖房屋为由至今不配和不办理任何相关手续。按照协议约定，被告应无条件履行协议，将两栋房屋卖给原告，如果被告的主观意愿是不卖该房屋给原告的话，那么被告也理应按照协议约定双倍赔偿原告所交的定金合计人民币460000元。被告迟迟不履行《房屋买卖协议》的行为已经给原告造成诸多损失，无奈之下，原告诉至法院，请求判令：一、被告支付原告违约金230000元，返还原告所交定金230000元，合计460000元及从原告交定金之日起至判决之日止按定金金额计算所产生的利息；二、本案诉讼费用、诉讼保全费及其他相关本起诉讼所产生的费用全部由被告承担。
原告对其陈述的事实提供的证据有：
一、房屋买卖协议复印件。
二、网上银行支付定金凭证。
三、转账记录银行打印凭证。
四、原告身份证复印件。
五、被告一港澳居民往来内地通行证复印件。
六、被告二社会保障卡复印件。
七、上塘西路178号房产证复印件。
八、上塘西路178号所属国土证复印件。
九、上塘西路178号之一房产证复印件。
十、上塘西路178号之一所属国土证复印件。
十一、信息通讯记录（手机）。
被告刘国华辩称，一、请依法驳回原告诉讼请求第一项，二、请依法驳回第二项中的违约金23万元。理由是：1、原被告签订的合同所指向的房屋并非被告的房屋，被告无权处置该房屋。原被告协议属于无效合同。在合同中，原被告均知悉该房屋的所有权人并非合同签订人。房屋所有人死亡后属于继承房屋。继承房屋没有遗嘱或者指定继承人的情况下，按照继承法规定，应当由法定继承人继承。该房屋法定继承人有四人，分别是刘国英、刘国华、刘艳芬、刘惠芳。这四个法定继承人尚未得到法定继承权或权属的时候，任何人都无权处置该遗产。从买卖合同上看，原被告均知悉该事实。从这点看是无效合同。2、它是属于国家法律、行政法规强制性规定不可买卖的房屋和土地。从原告提供的国土证、房产证看，这两块土地都是国家划拨用地。划拨用地有明确规定，在没有办理出让手续和得到批准时是不得转让的，其转让无效。协议书违反了国家法律强制性规定。综上，被告刘国华认为房屋买卖合同是无效合同，从始至终都是无效的。被告刘国华愿意退还所收款项。该合同没有继续履行的基础和条件，不能继续履行。原告请求的违约金，因为法律规定无效合同不存在定金原则，所以，不能双倍返还。
被告邝新华与刘国华答辩意见一致。
被告刘国华、邝新华对其辩解的事实提供的证据有：
一、（2014）粤茂高州第001189号公证书、（2014）粤茂高州第001190号公证书。
经审理查明，2014年5月2日，原告潘宇峰与被告刘国华、邝新华签订一份《房屋买卖协议》，约定被告刘国华、邝新华将位于惠州市惠阳区淡水上塘西路的两栋房屋卖给原告，价款为1230000元。付款方式为合同签订之日起4日内付定金230000元，余款1000000元在房屋办好继承公证、换出新的房产证和国土证及土地补交了出让金、双方到公证处办理了委托公证后一次性支付给被告。违约责任方面约定，被告收到定金后，须保证房屋要出售给原告，否则须双倍赔偿定金。若原告交付定金后不要房屋，则被告有权没收定金。协议签订后，原告于2014年5月4日通过中国工商银行向被告邝新华支付了定金230000元。之后，因为被告与家人意见不一，不同意将房屋卖给原告，引起纠纷。原告遂于2014年10月15日诉至本院。
另查，原被告签订协议约定买卖的房屋所有权人分别登记在刘松发和邓惠莲名下。刘松发是被告刘国华的父亲，邓惠莲是被告刘国华的母亲。刘松发于1995年7月20日因病在惠州死亡，邓惠莲于1992年2月13日因交通事故在惠州死亡。
本院认为，原被告签订的房屋买卖协议，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力。双方应当共同遵守，严格履行。被告在与原告签订协议后，不履行或不能履行，都是违约行为，应当承担违约责任。原告诉请被告返还定金230000元及支付违约金230000元，有合同依据，符合法律规定，予以支持。被告在与原告签订协议后，又以未取得房屋所有权为由主张合同无效，违背了诚实信用原则，也违背了法律规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》【法释（2012）8号】第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”因此，在本案中，被告辩解无理，不予采纳。原被告签订的房屋买卖协议，因被告不履行，导致原告签订合同的目的不能实现，应予以解除。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告刘国华、邝新华应于本判决发生法律效力之日起10日内返还定金230000元及支付违约金230000元给原告潘宇峰。
二、驳回原告潘宇峰的其他诉讼请求。
被告如未按本判决指定的期间履行债务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
受理费8300元减半收取4150元，由被告刘国华、邝新华负担。
如不服本判决，原告潘宇峰、被告邝新华可在判决书送达之日起15日内，被告刘国华可在判决书送达之日起30日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 梁家标
二〇一四年十二月十八日
书记员 杨思宽
附：相关法律规定
1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款
当事人应当按照约定履行自己的义务。
2、《中华人民共和国合同法》第九十四条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
3、《中华人民共和国合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
4、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条
当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条
法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。