杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0102民初1941号
原告：泰地控股集团有限公司，住所地：杭州市下城区华丰村九组。
法定代表人：张跃，董事长。
委托诉讼代理人：葛金杰，浙江西湖律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵吉城，浙江西湖律师事务所律师。
被告：华润万家生活超市（浙江）有限公司，住所地：杭州市秋涛路248号。
法定代表人：张华文，总经理。
委托诉讼代理人：罗煜，系被告员工。
委托诉讼代理人：喻雷，系被告员工。
原告泰地控股集团有限公司与被告华润万家生活超市（浙江）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月12日立案后，依法适用简易程序，于2016年6月8日公开开庭进行了审理。原告泰地控股集团有限公司的委托诉讼代理人葛金杰、赵吉城，被告华润万家生活超市（浙江）有限公司的委托诉讼代理人罗煜、喻雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告泰地控股集团有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付2015年12月1日至2016年5月31日的租金4309200元；2．判令被告自2015年12月1日起按日千分之三的标准向原告支付违约金至实际付款日（暂计算至2016年3月11日为1964995.2元），以上合计6274195.2元；3．判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年9月28日，案外人杭州万通房地产开发有限公司与被告华润万家生活超市（浙江）有限公司签订租赁合同，约定由被告承租位于杭州市西湖大道城头巷口房屋用于经营华润万家零售业务，租赁期限为自物业交付之日起二十个租约年，自计租日起首36个月租金免递增，从第37个月起每36个月递增7%。合同签订后，被告接收并使用案涉物业。2009年，原、被告及案外人杭州万通房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》之补充协议，约定案外人杭州万通房地产开发有限公司将案涉租赁物业出售给原告，并已于2009年1月8日办理过户登记，案外人杭州万通房地产开发有限公司在原合同中所有权利义务全部由原告享有和承担。2012年11月26日，原、被告签订协议书，约定被告同意将2012年11月30日至2015年11月30日的租金合计24163800元提前支付给原告，原告同意在当期租金中给予3600000元作为庆贺费。截至起诉之日，被告尚欠原告2015年12月1日至2016年5月31日的租金4309200元。原告于2015年11月17日、同年12月15日两次发函向被告催告，被告仍不肯履行合同义务。为维护合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。
被告华润万家生活超市（浙江）有限公司辩称，原、被告签订租赁合同，经原告同意后，被告将案涉房屋转租给案外人杭州荣堂实业有限公司。原告出具书面同意转租函，并保证租赁期间内公用事业供应持续不断，不得因原告原因中断、终止。根据前期物业管理服务协议约定，物业公司不得断水断电。2014年6月，案外人杭州荣堂实业有限公司接收案涉房屋进行装修，原告故意阻挠，经常断电。2015年1月，案涉房屋三楼宾馆装修，原告多次断电，还与装修工人发生冲突。自该案外人进场至2015年5月初，原告只在白天供电，晚上六点准时断电。因原告的上述行为，被告不得不给该案外人增加七个月的租期，使得被告租金收益严重受损。同时，原告对建筑物的损坏未尽到修理义务。2015年4月，案涉房屋三楼顶层有玻璃破裂，漏水严重，原告未尽修缮义务，案外人杭州荣堂实业有限公司不得不自己修缮。原告经常断电，且未履行修理义务，致使案外人杭州荣堂实业有限公司不能正常使用租赁物，使其难以经营，直接阻挠了原、被告之间租赁合同的履行。原告给案外人杭州荣堂实业有限公司断电期间，被告是正常支付租金的，被告保留追究原告违约责任的权利。关于原告的第一、二项诉讼请求，原告请求半年租金4309200元的计算不符合合同约定，因实际面积小于约定租赁面积，故年租金应有所减少。原告要求的违约金过高，无法律依据。原告未提前向被告开具合法发票，被告根据合同相关约定，有权不支付租金。
为证明其主张，原告向本院提交如下证据：
1、租赁合同，证明案外人杭州万通房地产开发有限公司与被告就案涉房屋租赁事宜、租赁期限、租金数额及支付、违约责任等事项达成协议并实际履行。
2、《房屋租赁合同》之补充协议及附件房产证，证明因案外人杭州万通房地产开发有限公司将案涉房屋所有权转让给原告，原、被告及案外人杭州万通房地产开发有限公司三方签订补充协议，约定案外人杭州万通房地产开发有限公司在原租赁合同中所有权利义务由原告享有和承担。
3、协议书，证明被告同意将应付原告的2012年11月30日至2015年11月30日的租金24163800元提前支付给原告，根据租赁合同约定每三年租金上浮7%，当期应支付租金为4309200元（24163800元/年÷3÷2×1.07）。
4、催款函及邮寄凭证，证明原告发函催告要求被告在合同约定的时间内履行支付租金义务，但被告在合理期间内仍拒绝支付租金。
5、发票存根及邮寄凭证，证明原告向被告交付当期租金发票。
为证明其抗辩，被告向本院提交如下证据：
6、租赁合同、同意转租证明，证明被告将案涉房屋转租给案外人杭州荣堂实业有限公司，原告同意转租，并承诺该案外人享有租赁合同权利。
7、前期物业管理服务协议，证明无论何种情况，未经被告同意，不得断水断电。
8、2014年7月21日公函、申请报告，证明案外人杭州荣堂实业有限公司自2014年6月起，经常被原告断电，要求被告加长免租期十二个月。
9、房屋租赁合同补充协议，证明因原告断电造成案外人杭州荣堂实业有限公司损失，被告给予该案外人免租期的事实。
10、知会函、2015年5月6日公函，证明被告函告原告断电给被告、案外人杭州荣堂实业有限公司造成严重损失，构成违约。
11、2014年9月8日公函；
12、关于租赁镂空层与设计不符问题的函；
13、律师函；
14、2015年1月21日公函；
15、申请报告；
16、关于华润三楼阳光房屋面漏水维修公函；
17、2015年6月4日公函；
18、2015年6月17日公函；
19、承诺函；
20、2015年6月28日公函；
21、2016年1月4日公函；
证据11-21共同证明原告及物业公司对案外人杭州荣堂实业有限公司进场装修、营业极不配合，经常通过断电阻挠；案涉房屋镂空层与设计图不符，对租户办理相关手续存在隐患；三楼顶层破坏严重，原告拒不修缮。
22、关于泰地三楼阳光屋顶漏水维修公函，证明原告对漏水问题，未尽修缮义务，案外人杭州荣堂实业有限公司自行修缮，被告要求原告承担损失。
23、2016年6月17日公函，证明被告函告原告要求三楼通道开三个天窗，方便经营酒店，原告不予配合。
24、《租赁合同》补充协议，证明原告交付房屋实际面积少于合同约定面积，签订该补充协议对年租金进行了扣减。
25、证人王某的笔录，证明原告在租赁场地通过断电的方式阻挠案外人杭州荣堂实业有限公司经营的情况。
庭审中，原、被告对上述证据均进行了质证，双方的质证意见如下：被告对证据1-3真实性无异议，关联性有异议，认为租赁合同8.7条关于公用事业连接的约定，原告应受条款约束，但其多次违约。对证据4真实性无异议，关联性有异议，认为2015年11月17日的函，被告收到了，但被告不支付租金有正当理由；2015年12月15日的函，被告未收到，不予确认。对证据5有异议，认为被告未收到，若被告收到该发票是不可能不做账用的，原告的函件有些被告收到，有些未收到，可能与寄送方式有关，被告怀疑一些材料是否真实寄送。原告对证据6三性无异议。对证据7有异议，认为系复印件。对证据8-23真实性无异议，关联性有异议，认为反映的不是客观事实，原告只停电了几次，时间也很短，因被告在午间等休息时段不间断装修导致别的业主投诉，原告才在午间进行了短时间断电，停电的是物业公司不是原告，故该证据与本案无关。对证据24真实性无异议，关联性有异议，认为该协议早于原告提交的协议书，应以原告提交的协议书为准，即证据3。对证据25有异议，认为证人所述与事实不符，停电并非原告所为，而是案外人杭州荣堂实业有限公司多次违反装修相关规定以及物业的规章制度，在午间及下班后违规装修导致其他业主多次投诉，物业公司根据其管理规定以及杭州市的相关规定对其采取断电加以制止，且在断电前多次口头要求停止装修，但其不服从；医院应根据相关法律法规进行医院开设行政许可方能营业，但原告的义务仅是交付符合法律规定的房屋，并无义务为其办理行政许可，且在其办理许可过程中原告给予了各方面的配合，但是物业公司、业委会以及其他小业主对案外人杭州荣堂实业有限公司充满怨气，主要仍是其在装修过程中屡屡违反制度引起的。
综合原、被告举证、质证的情况，本院作如下认证：证据1、2、4、5、24，真实、合法，且与本案有关联，予以认定；证据3、6、8-23、25，对真实性予以认定，对证明对象结合其他证据综合予以考虑；证据7，与本案缺乏关联性，不予认定。
本院经审理认定事实如下：2006年9月28日，案外人杭州万通房地产开发有限公司（甲方）与被告华润万家生活超市（浙江）有限公司（乙方）签订租赁合同一份，约定了甲方将杭州市西湖大道城头巷口上的建筑物中一、二、三层部分出租给乙方；移交日暂定为2007年9月8日；租赁期限为自物业交付之日起二十个租约年；计租日为自物业交付之日起六个月免租期后的第一天；计租面积为11000平方米，最终的计租面积应以杭州市房地产管理部门指定的测绘机构所作出的测绘结论为准；租金标准按计租面积计算为1.86元/平方米/天，即第一年租金为7467900元，自计租日起首36个月租金免递增，从第37个月开始，每36个月递增7%；乙方已付的定金逐期冲抵租金，直至冲抵完，从第二租约年开始，乙方应半年支付一次租金，即每半年租赁期开始前15日内向甲方支付下一半年的租金（遇法定节假日则顺延），甲方应在每半年租赁期开始前20日向乙方提供金额与该期应付租金相同的合法的房屋租赁发票，如甲方不能按时提供该房屋租赁发票，乙方有权停付甲方当期的租金直至甲方提供房屋租赁发票；如因乙方过程导致乙方未按合同规定的期限支付租金，且经甲方书面催告后仍未支付，应自上述书面催告期限届满之日起承担未付部分每日千分之三的违约金等事项。原、被告在诉讼过程中一致确认案涉房屋的交付日不晚于2007年11月6日。2009年1月8日，案外人杭州万通房地产开发有限公司将杭州市上城区西湖大道37号101室、108室、201室、301室及西湖大道39号101室、201室、301室（即案涉房屋）的房屋所有权转让给了原告泰地控股集团有限公司。2009年4月2日，案外人杭州万通房地产开发有限公司（甲方）、被告（乙方）与原告（丙方）签订《房屋租赁合同》之补充协议一份，约定了甲方将杭州市西湖大道城头巷口物业出售给丙方，根据房屋产权转让不破租赁之原则，甲方在其与乙方的租赁合同中所有权利和义务全部由丙方享有和承担，丙方与乙方继续履行原合同各项条款；甲方对丙方履行原合同之行为承担连带保证责任等事项。2010年1月12日，原、被告签订《租赁合同》补充协议一份，约定了被告原拟承租面积11292.59平方米，由于原告原因，被告实际承租面积为10932.54平方米，减少了位于一层的360.05平方米，原告同意第1-3租赁年，每年租金减少数额为360.05平方米×3元/平方米/天×365天；第4-6租赁年，每年租金减少数额为360.05平方米×3.21元/平方米/天×365天；第7-9租赁年，每年租金减少数额为360.05平方米×3.4347元/平方米/天×365天等事项。2012年11月26日，原、被告签订协议书一份，约定了原告为支持被告华东300店同庆活动，同意赞助被告3600000元作为庆贺费；被告同意将应付原告的2012年11月30日至2015年11月30日租金24163800元提前支付原告；协议签订后的20个工作日内，被告将扣除庆贺费3600000元后的实际租金20563800元支付原告等事项。经原告同意，被告于2014年5月16日将案涉房屋转租给案外人杭州荣堂实业有限公司。原、被告在诉讼过程中一致确认2015年11月30日之前的租金被告已经支付完毕。因被告未及时支付2015年12月1日至2016年5月31日的到期租金，原告向其发送了催缴租金的函，并于2016年3月11日向被告邮寄了金额为4309200元的2015年12月1日至2016年5月31日房租费发票，该邮件于同年3月14日被签收。
本院认为，案涉的租赁合同、《房屋租赁合同》之补充协议、《租赁合同》补充协议、协议书均是当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据上述合同的约定，因案涉房屋在租赁期内发生所有权转移，案外人杭州万通房地产开发有限公司在租赁合同中所有权利、义务全部由原告享有和承担，原告与被告继续履行租赁合同各项条款。当事人均应当全面履行合同的义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案中，2015年12月1日至2016年5月31日的房屋租金已经到期，原告向被告提供的该期间的房租费发票于2016年3月14日被被告签收，虽其提供的房租费发票金额有误，但被告逾期未付该期间房屋租金的行为系违约行为，依法应当承担租金的支付义务和相应的违约责任。关于该期间的租金数额，被告提出异议，本院根据双方的约定依法予以调整：被告应支付2015年12月1日至2016年5月31日的租金数额为4162990.47元（1.86元/平方米/天×1.072×11292.59平方米×365天÷2－3.4347元/平方米/天×360.05平方米×365天÷2，保留两位小数）。原告要求被告按日千分之三的标准支付违约金，在审理中，经本院释明，被告申请减少或者免除约定的违约金，本院综合考虑当事人的过错、因其违约给原告造成的损失等因素，酌定违约金以4162990.47元为基数，按日万分之二的标准自2016年3月14日起算至租金支付完毕之日止。被告的其他抗辩，无事实与法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告华润万家生活超市（浙江）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告泰地控股集团有限公司2015年12月1日至2016年5月31日的房屋租金4162990.47元。
二、被告华润万家生活超市（浙江）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告泰地控股集团有限公司违约金（以4162990.47元为基数，按日万分之二的标准自2016年3月14日起算至租金支付完毕之日止）。
三、驳回原告泰地控股集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
预收案件受理费55719元，减半收取27859.5元，由原告泰地控股集团有限公司负担7807.5元，被告华润万家生活超市（浙江）有限公司负担20052元；财产保全申请费5000元，由被告华润万家生活超市（浙江）有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
代理审判员 陶舒雯
二〇一六年十月十一日
书 记 员 朱 琦