上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初3676号
原告(反诉被告)贺金标，男，1957年9月28日生，汉族，住上海市徐汇区。原告(反诉被告)何晓莺，女，1961年11月6日生，汉族，住上海市黄�区。原告(反诉被告)王爱华，女，1958年5月16日生，汉族，住上海市黄浦区。原告(反诉被告)张亚乾，男，1982年8月31日生，汉族，住上海市松江区。原告(反诉被告)张仲云，男，1954年12月20日生，汉族，住上海市松江区。原告(反诉被告)陈忠华，男，1955年1月28日生，汉族，住上海市卢湾区。上列六原告(反诉被告)共同委托代理人姚岑，上海一凡律师事务所律师。被告(反诉原告)上海宏涂金属制品有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人刘中国，总经理。委托代理人罗昉，上海申如律师事务所律师。原告贺金标、何晓莺、王爱华、张亚乾、张仲云、陈忠华与被告上海宏涂金属制品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月15日立案受理后，依法由审判员杨惠星独任审理。2016年4月28日，被告向本院提起反诉，本院于同日予以受理。经对本案进行公开开庭审理，原�陈忠华以及原告的共同委托代理人姚岑，被告的委托代理人罗昉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年2月7日，原、被告签订厂房租赁合同，约定被告承租原告位于本区九亭镇连富路XXX号面积为2,200平方米的厂房二排(以下简称系争厂房)，租期自2012年2月10日至2015年11月9日，租金为每日每平方米0.74元等。2015年6月始，被告无故拖欠租金，经原告催告仍拒付，至今尚欠117,591.65元。现合同期限已到，系争厂房已收回。据此，请求法院判令被告支付原告上述所欠租金及其滞纳金(按1%的日利息计算，自2015年5月21日始至实际清偿之日止)。审理中，本院对上述合同释明为无效之后，原告将诉讼请求变更为：1、被告支付原告占有使用费117,591.65元及其自2015年6月1日始至清偿之日止的利息(按中国人民银行同期贷款利率计算)；2、被告赔偿原告因私自扩建导致的损失5万元。被告辩称：首先，系争厂房为违章建筑，故双方之间的合同为无效合同。而原告系以有证房屋的收费标准向被告收取租金的，故应通过评估方式确定系争厂房的租金标准，进而确定被告是否尚欠原告租金以及欠付租金的具体数额。同时，因为合同无效，故原告亦无向被告主张滞纳金的法律依据。其次，租赁期间届满后，原告将被告清出系争厂房，并无故占有被告的设备，故产生本案纠纷。而且，合同约定了有限续租权，但原告在同等条件下将系争厂房租给了案外人。最后，被告除支付原告13万元外，还支付了6万元的押金，应予扣除。针对原告变更后的诉讼请求，被告补充辩称：首先，原告主张的使用费应扣除押金6万元，故被告尚欠占有使用费57,591.65元。其次，原告将违章建筑出租给被告，双方均有过错，故没有理由收取利息，而且基数应当扣除6万元。最后�租赁期间，原告同意被告搭建，而且该搭建的建筑物未对原告造成损失，故被告不同意赔偿损失。同时，被告反诉称：2009年2月，原告将系争厂房出租给被告，并于2012年2月续签厂房租赁合同，约定被告有优先租赁权等。基于合理信赖，被告对系争厂房进行了装修，并搭建部分移动厂房。在2015年租赁合同到期前几个月，原告告知系争厂房为违章建筑，不能继续租赁给被告，且拒绝被告拆除搭建的移动厂房。但同时，原告又将系争厂房出租给他人使用。据此，请求法院判令：1、确认原、被告之间签订的厂房租赁合同无效；2、原告赔偿被告装修损失2万元，并让被告拆除其所搭建的移动厂房(指其提供照片2、6中的厂房)。审理中，鉴于被告反诉请求中要求拆除的移动厂房被相关部门强制拆除，故被告将该部分反诉请求变更为原告赔偿被告移动厂房被拆除的损失2万元。原�针对被告的反诉请求辩称：首先，对合同无效的反诉诉讼请求，没有异议。其次，被告未装修系争厂房，故不同意赔偿装修损失。最后，被告未经其同意搭建的移动厂房，因被告未在首次庭审后及时拆除而已被相关部门拆除，故原告不同意赔偿被告移动厂房的损失。经审理查明：2012年2月7日，原、被告签订厂房租赁合同一份。该合同约定，原告将系争厂房出租给被告用于喷涂、模具；每月租金为49,518.33元，先付后用，每五个月支付一次，应于使用前十天支付，每逾期一天，则按所欠租金的1%支付滞纳金；被告于本合同签约之日支付原告押金6万元；租赁期限为2012年2月10日至2015年11月9日；合同到期后，在同等市场价格下，被告有优先租赁权，如租赁价格商议不下，则视为合同到期，双方无异议终止合同。该合同另对其他相关事宜作了约定。上述合同签订后，原、被告遂依约履行，且被告支付原告押金6万元。在租赁期间，被告出资搭建了其提供照片2、6中的厂房，且从未向原告主张搭建费用，原告亦未对上述搭建行为提出过异议。租赁期间届满后，被告将系争厂房返还原告，而且未拆除上述搭建厂房。2015年11月26日，原告委托律师致函被告称，要求被告在接函后三日内向原告支付扣除押金6万元后的所欠的租金58,653元等。2015年11月28日，被告收到原告上述律师函。现因被告尚欠原告系争厂房至租赁期间届满之日止的使用费117,591.65元(该款未扣除6万元押金)，故原告以其诉称事由向本院提起诉讼，被告遂以其反诉事由向本院提起反诉。期间，本院对当事人就上述合同的效力问题进行了释明，明确因该合同所涉租赁物即系争厂房未取得建设工程规划许可证等，故该合同为无效合同。在首次庭审中，被告明确，其未在租赁期间内，向�告提出因系争厂房为违章建筑，并影响其正常使用，而要求减少租金的主张。就被告搭建厂房的拆除问题，原告明确“合同到期前就应该拆除的，但被告就是不拆”。而被告在回答本院其何时提出拆除搭建厂房的要求时称，“没有书面依据，我方仅是口头表达该意见”。原告对此不予认可。在第二次庭审中，原告陈述，被告搭建的厂房在首次庭审后因被相关部门认定为违章建筑而已被拆除。为此，本院责令当事人自行到现场查看核实。此后，原告提供了现场照片及告知书，证明被告搭建的照片2、6中的厂房确已被相关部门拆除的事实。被告对搭建厂房已被拆除的事实，没有异议，并将反诉请求作如上变更。但是，被告认为，原告怠于履行通知被告自行拆除义务，故原告应当承担赔偿责任。期间，被告就其反诉主张的装修损失称，其自行评估为2万元(系争厂房和搭建�房各1万元)。同时，被告提供2张预算表，证明照片2、6中搭建厂房费用为7.8万元。原告对此不予认可。以上事实，有厂房租赁合同、照片、律师函及交邮凭证以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原、被告之间签订的厂房租赁合同因租赁标的即系争厂房无合法建造审批手续而无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。由于承租人基于占有房屋所获得的利益并非有形财产，无法现实返还，而只能以折价方式进行补偿。支付房屋使用费是这种折价补偿方式的体现。基于此，现无证据证明因合同无效而影响被告正常使用系争厂房，故本院对原告以约定租金标准向被告主张尚欠使用费的诉讼请求，予以支持。但是，还应扣除原告尚未扣除的被告支付的押金。原告主张的利息，没有法律依据，本院不予支持。至于原告主张的损失，从其未在合理期限内对被告搭建行为提出异议的事实，可以推定其以其行为表示同意被告搭建厂房，而且其无证据证明因被告实施搭建厂房的行为，以致其受到相应损失，故本院对该项诉讼请求，同样不予以支持。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，合同约定的租赁期间届满之日为2015年11月9日，而且被告亦实际使用系争厂房至上述期间届满之日。故本院对被告反诉主张的装修损失，不予支持。至于被告反诉主张的因其未能自行拆除搭建厂房的损失，本院同样不予支持。因为，根据被告在租赁期间出资搭建厂房，以及其从未向原告主张搭建费用的事实，可以证明搭建厂房费用系由被告自行负担。此为其一。其二，租赁期间届满，被告返还系争厂房时，不存在因归责于原告的原因如原告的阻止等，以致其未能自行及时拆除搭建厂房。其三，被告在首次庭审中一方面表示“庭后随时去拆除”，另一方面又未及时实施拆除行为，以致搭建厂房于本案审理期间被相关部门因故拆除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)贺金标、何晓莺、王爱华、张亚乾、张仲云、陈忠华与被告(反诉原告)上海宏涂金属制品有限公司之间于2012年2月7日签订的厂房租赁合同无效；二、被告(反诉原告)上海宏涂金属制品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)贺金标、何晓莺、王爱华、张亚乾、张仲云、陈忠华使用费57,591.65元；三、驳回原告(反诉被告)贺金标、何晓莺、�爱华、张亚乾、张仲云、陈忠华的其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)上海宏涂金属制品有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,760元，减半收取1,880元，反诉案件受理费440元，合计诉讼费2,320元，由原告(反诉被告)贺金标、何晓莺、王爱华、张亚乾、张仲云、陈忠华负担1,318元(已付)，被告(反诉原告)上海宏涂金属制品有限公司负担1,002元(已付300元,余款702元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨惠星
二〇一六年七月二十五日
书记�林梅均
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准�设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。