广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第388号
上诉人（原审被告）：珠海市领先房地产开发有限公司。住所地：珠海市香洲区。
法定代表人：彭志闻，董事长。
委托代理人：徐荣成，男，汉族，××年××月××日出生，住四川省乐山市市中区。
被上诉人（原审原告）：张伟强，男，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托代理人：余其斌，广东益诺众承律师事务所律师。
委托代理人：崔麒，广东益诺众承律师律师助理。
上诉人珠海市领先房地产开发有限公司（以下简称领先房产公司）因与被上诉人张伟强商品房预售合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第1082号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明：2009年12月20日，双方签订《珠海市商品房买卖合同》，约定：张伟强以877491元的价格购买领先房产公司开发的珠海市银桦路397号X单元XX号房；张伟强应于2009年12月31日前付清首期款439491元，余款438000元同时办理银行按揭贷款手续支付；领先房产公司应当在2010年1月31日前，依国家和珠海市人民政府的有关规定，将经分期验收合格的商品房交付张伟强使用；领先房产公司逾期交房超过90日后，张伟强要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，领先房产公司按日向张伟强支付已交付房价款万分之零点五的违约金，等等。
合同签订后，张伟强依约付清了房款877491元，但领先房产公司没在约定的2010年1月31日前交付房屋，涉案房产在2012年9月19日才取得竣工验收备案表。
原审法院认为，双方签订的《珠海市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。张伟强已经履行了支付全部购房款的义务，领先房产公司应按约定的时间交付商品房。领先房产公司开发的涉案房屋在2012年9月19日才取得竣工验收备案表，才符合交付条件，超出了合同约定的日期962天，已构成违约，应承担违约责任。张伟强请求领先房产公司支付以已付房款877491元为基数、按每日万分之零点五、从2010年2月1日起计至涉案商品房取得竣工验收备案之日止的违约金42207.32元（877491×962×0.00005），依据充分，原审法院予以支持。领先房产公司的抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，原审法院判决，领先房产公司于判决发生法律效力之日起十日内向张伟强支付逾期交房违约金42207.32元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费856元，由领先房产公司负担。
领先房产公司不服上述判决，上诉称：一、领先房产公司在原审期间由于人事变动，合同档案资料未全部归档，短时间内未找到双方签订的《商品房买卖合同》原件，到二审期间才提出新证据证明张伟强的上诉请求已经超过诉讼时效。根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条的约定，领先房产公司应在2010年1月31日之前将符合合同约定的商品房交付给张伟强使用，即如果领先房产公司存在逾期交付的行为，张伟强可在2010年1月31日后的两年内提起诉讼，张伟强未提交任何证据证明在两年的诉讼时效期间内存在诉讼时效中断、中止的情形，本案中，张伟强在2014年6月16日才向法院提起诉讼，早已超过法定期限，因此张伟强提起本案诉讼要求领先房产公司支付逾期交房违约金没有法律依据，不应得到法院的支持。
二、原审判决认定领先房产公司符合交房条件的时间存在错误。双方签订合同第七条约定，领先房产公司应当在2010年1月31日前将合同约定的商品房交付张伟强，而领先房产公司已于2010年1月30日前合同约定的期限交付房产给张伟强使用，只是领先房产公司履行合同义务未符合分期验收合同的约定而已。但是原审判决以领先房产公司在2012年9月19日才取得《竣工验收备案表》的时间作为房屋符合交付条件的时间错误。取得《竣工验收备案表》不是商品房交付的必要条件，只要开发商已经组织了五方验收，并且经过竣工验收和消防、规划、水电等相关政府部门的专项验收，认为可以使用，即便未取得《竣工验收备案表》也不应当影响商品房的交付。领先房产公司在2012年7月26日取得建设工程竣工验收报告，已符合验收合格的交房条件。
三、原审法院认定的逾期交房违约金计算有误。即便原审法院认定张伟强的起诉未超过诉讼时效，本案的违约金计算期限也应从张伟强起诉之日往前倒数二年计算，即违约金的计算期限为从2012年6月16日始至2012年7月26日领先房产公司取得《建筑工程竣工验收报告》符合交房条件时止，合计金额为1754.98元（877491元×40天×0.00005）。张伟强从2009年12月20日签订商品房买卖合同后至今没有入住，也没有对房屋进行装修，领先房产公司延期交房并没有给张伟强造成实际损失，也不影响张伟强实际使用，因此领先房产公司的违约程度未给张伟强造成损失的实际，基于公平原则，应判决支持张伟强30%的违约金即人民币526.50元（1754.98×30%）。
综上，请求二审法院依法撤销原审判决；判令张伟强承担本案一、二审的全部诉讼费用。
针对领先房产公司的上诉，张伟强答辩称：一、原审判决查明事实清楚，应予以维持。二、领先房产公司提起上诉没有法律依据，首先，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，领先房产公司认为本案已超过诉讼时效，其理由并不成立；其次，张伟强向领先房产公司主张权利并没有超过时效，合同约定交房时间是2010年1月30日，领先房产公司取得竣工验收表时间为2012年9月15日，领先房产公司以登报形式通知业主收楼时间为2013年5月4日，张伟强于2014年6月份起诉领先房产公司，上述时间表明领先房产公司以通知的形式向业主催告收楼，视为本案诉讼时效中断，综上，本案并未超过诉讼时效。三、原审判决认定领先房产公司取得竣工验收备案表依法有据，领先房产公司仅仅以房屋在2011年规划、水电等单项验收作为合格交房条件，于法无据，关于领先房产公司认为违约金计算有误等，领先房产公司认为本案即使存在逾期交房，也不存在实际损失，双方合同约定违约金属于按照法律规定和合同约定给付一定货币，双方合同签订后，都应当予以按照诚信原则严格执行，以没有造成他人损失为由据不承担逾期交房没有任何道理，另领先房产公司主张按照30%偿付违约金没有任何法律根据，综上，张伟强请求二审法院予以驳回领先房产公司的请求。
领先房产公司二审提交一份2012年7月26日的《建筑工程竣工验收报告》，证明商品房交付条件是应竣工验收时间为准，而不是竣工验收备案表取得时间为准。经审查，领先房产公司提交的上述证据已超过举证期限，且与本案争议并无关联，本院对此不予采信。
本院认为，本案二审争议焦点在于以下几个方面：
其一，领先房产公司认为张伟强起诉已超过诉讼时效期间的主张能否成立。根据本案查明的事实，领先房产公司二审期间所主张未找到的《商品房买卖合同》在原审时已由张伟强予以提交，该合同并不属于二审的新证据，亦不能证明张伟强的诉讼请求已超过诉讼时效期间，并且，领先房产公司在原审时亦未提出诉讼时效抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，对于领先房产公司在二审中提出的诉讼时间抗辩，本院不予支持。
其二，领先房产公司是否应向张伟强支付逾期交房违约金42207.32元。首先，根据《中华人民共和国建设法》第六十一条第二款和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，以验收合格后，方可交付使用，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收和分期综合验收，其中综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。由于2004年5月19日（国发（2004））16号）国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案，至此，建设工程完成各单项验收后报经建设主管部门备案才完成综合验收，方可交付使用。由上所述，原审法院以建设单位取得竣工验收备案表的时间即2012年9月19日作为认定房屋具备交付条件的标准正确，本院予以维持。其次，根据双方于2009年12月20日签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，领先房产公司存在逾期交房的违约行为时，应当承担向张伟强支付违约金的责任。如上所析，领先房产公司至2009年12月20日方取得竣工验收备案表，才符合交付条件，其逾期交房天数超出合同约定的日期962天，应当按照张伟强已付房款977491元×962天×0.00005作为支付违约金的计算标准，原审判决对此认定正确，本院予以维持，领先房产公司提出违约金应从2012年6月16日计至2012年7月26日的主张不能成立，本院不予采纳。最后，双方合同约定的违约金是指违约方按照法律规定和合同约定，应当付给对方的一定数量的货币，双方在合同中予以约定后，均应当予以恪守，领先房产公司以张伟强未装修入住为由主张只应支付30%的违约金既无事实依据亦无法律依据，本院对此不予采信。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。领先房产公司的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费856元，由上诉人领先房产公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 王 芳
代理审判员 庹 佳
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 王 莉
李立荣