天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0116民初51108号原告：北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司，住所地天津滨海新区经济技术开发区第五大街万通新城18号楼底。负责人：柏嵩，总经理。委托诉讼代理人：胡克强，北京市地平线律师事务所律师。委托诉讼代理人：卫晓武，该公司法务经理。被告：天津生态城新新园业主委员会，住所地天津市生态城万通新新园5-2-602。负责人：刘韦佳，业委会主任。委托诉讼代理人：王春雨，该业委会委员。委托诉讼代理人：隋海阔，该业委会委员。原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司与被告天津中新生态城新新园业主委员会确认合同无效纠纷一案，本院于2016年12月28日受理后，先依法由审判员刘朝铭适用简易程序于2017年2月21日公开开庭进行了审理，后转为普通程序于2017年4月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡克强，被告委托诉讼代理人王春雨、隋海阔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告发起、组织、实施的小区物业服务公司选聘程序、过程违法、结果无效；2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告自2012年始为天津生态城新新园小区（以下简称小区）提供物业服务至今。被告于2014年9月26日在天津中新生态城社会局备案成立，并于2016年11月8日公告选聘物业公司，并于2016年11月26日至12月4日间进行投标，作出了业主大会决议。原告认为被告选聘程序违法。第一，选聘公告是在小区业主不知情、未召开业主大会和无业主大会决议情况下，由被告擅自作出。第二，选聘规则的制定、投标、唱票、计票等环节，存在着多处违法，导致选票的失真，其结果无法让人信服。第三，被告于2016年12月4日张贴的《天津生态城新新园大会决议》系由被告通过暗箱操作方式产生的选聘结果，严重违反法定程序。被告辩称，原告的起诉缺少事实和法律依据，请求予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方存在争议的证据和事实：原告证据1、业委会备案证明。2、被告组成人员拖欠原告物业费情况及原告向被告部分组成人员督促整改情况照片15张。证明被告部分组成人员具有在小区私搭乱建、拖欠物业费情况，依法不应具备任职资格。被告对上述证据有异议，指出根据前期物业合同规定，小区物业费不是预交，而是在年度终止前交清即可。对2016年度物业费被告部分组成人员未交是由于不知原告在何处办公，且原告在2016年度内也未有人催要此款所致。原告对小区某些建筑物是否属于私搭乱建没有法定认定权。本院认为，原告上述证据在缺少其他证据佐证情况下，不足以证明其主张。故对上述证据不予采信。原告证据3、社会局、物业办、居委会沟通函。证明原告对被告部分组成人员存在的任职资格问题曾向上述相关部门发了沟通函，反映客观存在的情况但没有答复。被告指出原告该证与本案无关联。本院认为，原告对上述沟通函未能举出证据证明相关部门是否已经收到，且证据本身不具有唯一性和排他性，故对该证据不予采信。原告证据4、被告于2016年11月8日作出的公告。原告认为这份公告被告盗用了业主大会的名义，实际上并未召开业主大会，证明被告选聘新的物业服务公司程序违法。被告对该证据有异议，指出被告系新成立的业主委员会，曾在2016年10月5日召开过业主大会，虽未经过业主大会决议，但研究涉及小区物业管理多方面问题。这张公告的内容涉及的是选举新的物业管理服务公司的候选对象及选举时间和规则，采取张贴公告的形式是否须经召开业主大会通过不是必经程序，且张贴前被告与相关部门进行过沟通，得到许可同意后才进行的。关于该证据的效力问题，本院将在本判决说理部分综合分析认定。原告证据5、致被告沟通函、法律意见书，证明被告启动本次物业选聘程序违法。被告对该证据真实性没有异议，指出与本案没有关联性。关于该证据的效力问题，本院将在本判决说理部分综合分析认定。原告证据6、原告给被告的函。证明其曾请求相关部门介入，被告未给答复。被告对该证据的真实性没有异议，指出对原告发函涉及的内容和意图不理解。认为自被告发公告始，原告均参加了选聘全过程，只是在原告败选后，其才提出是否合法问题。对此，原告承认参加了新的物业管理服务公司选聘过程。对该证据的效力问题，本院将在本判决说理部分综合分析认定。原告证据7、2016年11月28日至和畅路居委会沟通函。证明原告反映此次选聘程序存在诸多违法问题。要求予以纠正。被告对该证据提出异议，指出选聘过程包括和畅路居委会等多家相关部门均参加并签字确认。原告证据8、致生态城物业管理办公室沟通函。证明原告反映此次选聘程序中存在诸多违法问题，要求予以纠正。被告认为原告此证据与已无关。本院对上述原告所举证据7-8综合评判，认为原告作为新的物业服务管理公司（含原告）竞选者，在参与选聘的同时具有监督权，但对选聘程序是否存在违法问题，原告不具有法律上的确认权，其不能既是“运动员”，又是“裁判者”。原告证据9、发文签收表。证明所发沟通函已经送达给被告。被告指出只收到原告所举证据4和6所涉函件，其他函件未收到。本院认为，原告未能举出所有函件均送达给被告且被收到的证据，故只对能够证明被告收到函件的事实予以确认。原告证据10、被告选聘程序采用的票样。证明选聘程序对竞聘的四家候选公司采取不平等对待的方式，存在选举方法违法问题。被告指出票样是由生态城物业管理办公室选定的，不存在不平等对待问题。本院认为，票样作为选聘程序中一个基础环节应合规合法，但原告的证据不足以证明票样存在违法问题，故对该证据本院不予采信。原告证据11、与被告沟通函。证明向被告反映计票规则存在的问题。被告对该证的真实性无异议，但对原告指出存在的问题不认可。本院对该证认为同本院对原告证据7-8认为相同。原告证据12、与生态城物业管理办公室沟通函。证明向该部门反映选聘程序存在的诸多违法问题。被告认为该证与已无关。本院对该证认为同本院对原告证据7-8认为相同。原告证据13-16、致有关部门沟通函。证明被告部分成员资格存在违法问题。被告认为上述证据与已无关。本院对上述证据认为同本院对原告证据7-8认为相同。原告证据17、照片。证明选聘现场混乱，存在违法问题。被告对该证真实性有异议，指出照片未能反映拍摄时间。本院认为该照片从拍摄时间上不具有唯一性和排他性，不足以证明原告主张，故不予采信。原告证据18、小区管理规约。证明被告部分成员没有按该规约交纳物业费，且有私搭乱建情况存在。被告对该证指出从未收到过，不知道其中内容。本院认为小区管理规约属于乡俗民约，不应与物业管理服务合同相抵触；对是否属于私搭乱建情况，前述已有论述，不再赘述。原告证据19、《天津市前期物业合同》。证明原告在被告选聘新物业管理公司之前，为该小区物业服务管理者。被告对该证指出原告提交的合同非被告所签，对合同效力不认可。本院认为，前期物业服务合同，对业主具有法律约束力，故对被告的抗辩不予支持。被告证据1、业主大会会议纪要；2、业主会决议；3、居委会证明。证明选聘程序合法合规，监督人员有居委会书记、主任，生态城派出所民警、业委会成员、业主代表。原告对业主会决议的真实性没有异议，对到场监督人员的签字真实性存在异议。认为选聘程序启动存在违法问题。本院认为，原告对选聘程序中到场监督人员签字或盖章的真实性虽有异议，但没有提出鉴定申请，故对上述人员签字或盖章的真实性，本院予以确认。被告证据4、被告备案表。证明被告组成人员备案程序合法。原告对被告该证的真实性没有异议，对证明目的不认可。认为体现不出被告部分组成人员存在违法问题。被告证据5、前期物业管理协议第6条第三款。证明被告在那个时段不欠物业费的事实。原告对该证的真实性没有异议，认为物业费为后续年度的前一个月交纳一年的。本院认为，前期物业公司和各业主之间签订的前期物业管理协议，系依法成立，合法有效。在小区业主大会未依法选出新的物业服务公司并移交前，前期物业服务公司和业主仍应按照该协议全面履行各自义务。故对原告的抗辩主张不予支持。被告证据7、表决票样；8、与生态城物业办确认的邮件。证明表决选票设计的内容、样式得到生态城物业办的同意。原告对该证中邮件的真实性不认可。指出这种邮件应该有公证书才能证明真实性。本院认为，原告抗辩于法无据，故不予支持。被告证据8、授权委托书一组、视频。证明原告在选聘程序中强迫业主给其授权委托书及投票的事实。原告对该证的真实性有异议，认为不具有关联性。本院认为，被告的此组证据不具有唯一性和排他性，故不予采信。被告证据9、物业合同备案证明。证明被告根据业主大会决议与万科物业服务公司签订合同后，到生态城物业办备案的事实。原告对该证的真实性有异议，认为备案不能证明对选聘程序合法性的确认。对被告该证的效力问题，本院将在本判决说理部分综合分析认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：天津中新生态城新新园小区共有业主936户，专有建筑总面积126592平方米。当初由原告提供前期物业管理服务。2016年9月26日，小区成立业主大会，选举产生了业主委员会（本案原告）并报当地行政主管部门备案。2016年11月8日，被告发出重新选聘物业服务管理公司公告，邀请包括原告在内的四家公司参加招标竞聘，并向相关部门、业主发出邀请，对招标过程进行全程监督。2016年12月4日，经小区业主大会决标：万科物业服务公司得票674户，专有建筑面积91089.66平方米，满足了法定双过半业主同意的条件，原告落选。原告认为本次小区选聘新的物业服务公司的启动程序未通过业主大会同意，故诉至本院，要求确认选聘程序的行为无效。本院认为，本案系原告与被告之间的物业管理委托权解除纠纷，争议焦点是选聘新的物业服务管理公司的程序是否合法有效。首先，我国现行法律和行政法规对选聘或解聘物业服务公司张贴公告的行为是否需经业主大会决议决定，尚无明确规定。法无规定，即可从之。所以被告张贴选聘公告并不具有违法性。其次，被告只是业主大会的执行机构，本身不具有业主大会的选聘、解聘物业服务公司的权利。被告按照《中华人民共和国物权法》第七十六条及中华人民共和国国务院《物业管理条例》第十二条的规定，选聘小区新的物业服务公司、解聘原告是经小区业主大会共同决议依法通过的，并不违法。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：驳回原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司的诉讼请求。本案诉讼费80元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘朝铭代理审判员  李卓亭人民陪审员  么胜林二〇一七年五月三十一日书 记 员  李晓春附：法律释明：1.《中华人民共和国物权法》第七十六条：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理【人大公合2007第296页】人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。3.《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。温馨提示：上诉当事人可以选择通过以下两种方式向天津市第二中级人民法院交纳上诉费：1、直接交纳。天津市第二中级人民法院地址：天津市河西区新围堤道6号。2、银行转账。当事人选择转账交纳上诉费的，持银行汇款单回执到汉沽审判区递交上诉状。