河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民三终字第1903号
上诉人（原审被告）河南聚龙置业有限公司。
法定代表人卢鑫，该公司执行董事。
委托代理人孙长安，河南昭惠律师事务所律师。
委托代理人周鹏举，河南昭惠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张国忠，男，汉族，1971年3月12日出生。
委托代理人王天成，河南良仁律师事务所律师。
委托代理人马辉，河南良仁律师事务所律师。
上诉人河南聚龙置业有限公司（以下简称聚龙公司）与被上诉人张国忠合同纠纷一案，张国忠于2015年5月14日向河南省郑州市中原区人民法院提起诉讼，请求判令：聚龙公司向张国忠支付逾期交房违约金6336.34元。郑州市中原区人民法院于2015年9月16日作出（2015）中民二初字第1105号民事判决。上诉人聚龙公司不服，向本院提起上诉。本院于2015年9月30日受理后，依法组成合议庭，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定依法询问了当事人。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年11月16日，张国忠（买受人）与聚龙公司（出卖人）签订商品房买卖合同（合同编号为12001141380）：出卖人以划拨的方式取得位于天下路南、秦岭路西编号为ZY1-103-48的地块的土地使用权，该土地面积为24518.4平方米，规划用途为经济适用房，经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为聚龙花园小区（经济适用房）；张国忠购买该小区商品房，位于中原区航海路北、秦岭路西4幢2单元17层1708号，三室二厅，建筑面积共103.3平方米；商品房价款按建筑面积计算，每平方米2949元，总金额为304632元；出卖人应当在2013年3月6日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实”的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1的违约金；出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，供水设施、雨污水设施、供配电设施、燃气供应设施、电话、有线电视、网络线路等于2013年3月6日达到条件，供暖设施于2013年12月31日达到条件；上述合同还约定了其他权利义务内容。2012年11月16日、2012年12月5日聚龙公司分别向张国忠出具销售不动产统一发票，显示购房首付款总计304632元。聚龙公司于2013年10月1日向张国忠交付房屋。
原审法院认为：张国忠与聚龙公司签订的商品房买卖合同系当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。被告辩称涉案合同涉及的房屋系经济适用住房，不是平等主体之间根据意思自治、等价有偿等民事活动的基本原则达成的民事交易，不在民事诉讼的受案范围之内，该院认为，虽然张国忠购买的系经济适用房，涉及到房屋项目的立项、规划、申报、审批等行政许可事项，对购买者实行申请、审核和公示制度，但上述程序均发生在购买房屋之前，在双方签订商品房买卖合同之时，已不存在与经济适用房相关的行政管理事项。商品房买卖合同条款内容包括项目建设依据、商品房销售依据、商品房基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等相关内容，上述内容均系商品房买卖合同的基本权利义务，系平等民事主体之间约定的有效条款，受合同法的调整，聚龙公司的辩称该院不予采信。合同约定的房屋交付时间为2013年3月6日前，但房屋实际交付时间为2013年10月1日，逾期天数为209天，按照约定的已交房款日万分之1的标准计算，聚龙公司应当支付违约金6336.34元。关于诉讼时效问题，因逾期违约金连续计算，本案违约金的数额固定于2013年10月1日，张国忠主张的违约金诉讼时效应从该时间起算，而张国忠起诉时间为2015年5月14日，并未超过法定的两年诉讼时效，聚龙公司的辩称该院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院判决：聚龙公司自判决生效之日起十日内向张国忠支付违约金6336.34元。如果聚龙公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审判决宣判后，上诉人聚龙公司不服上诉称：一、一审法院认定事实不清，其与张国忠之间是经济适用房买卖关系而非商品房买卖关系。其与张国忠签订的《商品房买卖合同》第一条明确说明：其以划拨方式取得位于天下路南、秦岭路西，编号为ZYl—103—48的地块土地使用权，其经批准建设聚龙花园小区（经济适用房）项目。而且，张国忠签字确认的《合同信息备案摘要》也明确注明张国忠购买的是经济适用房。因而，其与张国忠之间是经济适用房买卖关系，而非商品房买卖关系。根据《经济适用住房管理办法》的相关规定，经济适用房是政府主导的，严格限制房屋面积、销售价格，面向城市低收入住房困难家庭供应的，具有保障性质的政策性、福利性住房。经济适用房项目的立项、规划、申报、审批及购买者资格的申请、公示受到严格的行政审批，由行政机关主导。在经济适用房项目中，开放商并不能主动选择购房者，其完全是依照行政机关确定的购房者与之签订经济适用房购买合同。同时，经济适用房项目的房屋规划、房屋面积、销售价格也是由行政机关预定的，购房者、开发商均无权修改合同的条款内容，开发商在经济适用房项目中仅仅扮演的代为政府建设的角色。因此，其与张国忠之间签订的经济适用房买卖合同并非是双方平等协商、自愿签订的，而是在行政机关的主导下签署的，双方并非是平等的商品房买卖关系，一审法院认定事实不清。二、本案并非平等民事主体之间的房屋买卖合同纠纷，一审法院适用法律错误。其与张国忠签订的《商品房买卖合同》实际是在行政机关主导下签订的《经济适用房买卖合同》，它不是平等主体之间根据意思自治、等价有偿原则达成的民事合意。经济适用房是行政机关向城市低收入住房困难家庭提供的政策性、福利性住房，购房人必须向政府有关部门提出申请，接受资格审查、轮候，购房人无权选择相应的开发商，无权选择房产的大小、无权就房产的价格。同样，作为开发商其无权选择购房者，无权确定经济适用住房价格、户型、面积，仅仅是政府实施经济适用房项目的承建人。双方订立《经济适用住房买卖合同》均无独立的意思表示，必须被动的接受政府相关部门的安排。同时，购房人签订《经济适用房买卖合同》购买经济适用房所获的是有限产权，这也区别于平等主体之间通过签订《商品房买卖合同》获得购买房屋所有权的法律后果。而且，在其与张国忠之间签订定的《经济适用房买卖合同》中，作为承建人无权决定房屋的价格、户型、面积、销售对象、销售、承建周期，权利受到严重的限制。但张国忠却在合同中享受政府提供的巨大优惠，其与张国忠在合同中的地位极其不平等。此外，政府机关在制定经济适用房价格时并未考虑市场变动、建筑材料、人工上涨等因素，严格将开发商的利润控制在百分之三以内，明显区别于一艘平等主体之间签订合同等价有偿的原则。因此，其与张国忠签订的《经济适用房买卖合同》从法律关系上来说并不是民事合同，不属于合同法的调整范围，也不在人民法院民事诉讼受案范围之内，一审法院应当驳回张国忠的诉讼请求。一审法院认为本案是平等主体之间的合同纠纷，适用合同法的相关规定审理本案，适用法律错误。三、一审法院判决其向张国忠支付违约金是错误的。聚龙花园（经济适用房）项目是行政机关主导建设的，其仅仅是该项目的承建人。其与张国忠签订的房屋买卖合同也并非双方根据意思自治、等价有偿原则达成的民事交易，而是在行政机关的主导下签订的，本案并非民事诉讼受案范围，一审法院判决其支付违约金是错误的。而且，其仅仅是该项目的承建人并无权更改合同内容，出现延期交房的情况也是由多方面的原因引起的，并非其的单方因素造成，相应的法律后果也不应当由其承担。同时，根据《经济适用住房管理办法》的相关规定，经济适用住房项目的利润是受到政府严格限制利润极低，一审法院判决其支付违约金也是不公平的。综上所述，其与张国忠之间签订的《商品房买卖合同》实际是在行政机关主导下签订的《经济适用房买卖合同》，它不是平等主体之间根据意思自治、等价有偿原则达成的民事合意，依法不属于法院民事诉讼受案范围。而且本案案情复杂、法律关系不明确，依法应当适用普通程序审理。一审法院认定本案是平等主体之间的合同纠纷，适用合同法的相关规定依照简易程序审理本案，认定事实不清、适用法律错误、适用程序违法，判决其支付违约金错误。综上，其请求撤销原审判决，依法改判或发回重审，一二审诉讼费由张国忠承担。
张国忠答辩称：聚龙公司的上诉理由不能成立，聚龙公司在上诉状中涉及到经济适用房的理由并不会影响双方权利义务关系，经济适用房依然是商品房的一种，需要消费者使用金钱去购买，经济适用房与其他商品房不同的是在建房成本中，政府减免了政府应当收取的成本，使得经济适用房的价格低于普通商品房，聚龙公司建造经济适用房没有影响到聚龙公司丝毫利益，并不是聚龙公司向社会困难人群的让利，开发建设经济适用房与开发其他商品房聚龙公司的经济利益是不受任何损失和影响，所以国家没有将经济适用房的买卖关系及合同形同法调整之外，而是和其他商品房一样要房屋买卖合同，所以本案属于合同法调整的民商事法律范围。双方签订的合同对违约金的约定非常明确，双方都应当受到合同的法律约束；聚龙公司称该案涉及社会公共利益不能成立，经济适用房是针对社会一小部分困难的人群，由政府让利推出的特别价格的商品，所以不涉及国家社会公共利益，并不影响聚龙公司与其双方的权利义务关系。本案属于小额诉讼，且权利义务关系明确，争执较为单一，所以一审法院适用简易程序审理并无不当。综上，其认为聚龙公司提出的上诉理由只是为了开脱其应承担的法律责任，有悖于公平正义的价值，请求依法驳回其上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审一致。
本院认为，涉案商品房买卖合同的签约主体张国忠与聚龙公司之间不存在隶属关系，二者属于平等的民事主体。虽然张国忠购买的系经济适用房，涉及到房屋项目的立项、规划、申报、审批等行政许可事项，对购买者实行申请、审核和公示制度，但在上述程序之后，张国忠与聚龙公司是在平等协商的基础上签订了《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》的主要条款包括项目建设依据、商品房销售依据、商品房基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等相关内容，上述内容均系正常商品房买卖合同的通常条款。现聚龙公司与张国忠发生纠纷诉至法院，该纠纷系平等主体间因财产关系发生的纠纷，属于人民法院民事案件的受案范围，聚龙公司关于本案依法不属于人民法院主管范围的上诉主张无法律依据，本院不予支持。关于聚龙公司是否应当向张国忠支付违约金，双方在合同中对于延期交房的违约责任进行明确约定，聚龙公司上诉称其违约交房的原因多样，但其未能提交证据证明系由于不可抗力或者其他免责事由导致延期交房，故其应依约承担违约责任。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人河南聚龙置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王华伟
审 判 员 刘俊斌
代理审判员 顾立江
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 刘 盼