河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）驻民四终字第138号
上诉人（原审被告）郭洪亮，男，1966年5月21日出生，汉族。
委托代理人周新生，河南同立律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）驻马店市龙苑房地产开发有限公司，住所地驻马店市乐山路北段。
法定代表人申少俊，该公司经理。
委托代理人蔡海彬，男，1978年11月26日出生，汉族。
上诉人郭洪亮因商品房买卖合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2012）驿民初字第2387号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合庭，公开开庭审理了本案。上诉人郭洪亮的委托代理人周新生，被上诉人驻马店市龙苑房地产开发有限公司（以下简称龙苑公司）的法定代表人申少俊及委托代理人蔡海彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院判决认定，2010年4月14日，双方当事人签订商品房买卖合同一份，约定：由郭洪亮购买龙苑公司位于驻马店市乐山路与金雀路交叉口龙苑逸居小区的房屋一套，总价款为396060元，龙苑公司于2010年5月31日前交房。合同签订后，龙苑公司于2010年5月30日将房屋交付给郭洪亮。2011年1月1日，针对上述房屋，双方重新签订一份商品房买卖合同，约定：1、由郭洪亮购买龙苑公司开发的龙苑逸居第1幢第8层0804号房屋；2、建筑面积为138.16平方米，总价款为396519元，付款方式为郭洪亮于2011年1月31日前交完首付款126519元，余款270000元整办理银行按揭，同时备齐按揭资料，并在7日内与按揭银行签订借款合同，并承担贷款相关费用，否则龙苑公司有权解除合同；2、郭洪亮如逾期付款超过60日后，龙苑公司有权解除合同。龙苑公司解除合同的，郭洪亮应按累计应付款的1%向龙苑公司支付违约金；3、房屋交付期限为2011年1月1日。2011年1月31日，郭洪亮向龙苑公司交纳首付款120000元，余款270000元由郭洪亮办理按揭银行贷款，至今郭洪亮所办理的贷款未能得到审批成讼。现郭洪亮已对该房屋进行装修，并入住至今。2011年7月4日，龙苑公司代郭洪亮交纳了该房屋的专项维修基金7930.38元。2010年9月，龙苑公司所开发的龙苑逸居小区未成立业主委员会，前期物业由龙苑公司代管。为龙苑逸居小区管理，龙苑公司于2010年9月6日制定了院内车辆管理及物业费收费办法。办法规定：1、物业费按每月0.6元／平方米收取（大户为83元／月、小户54元／月，不包括小车库）；2、2010年6月1日前购房者统一按6月1日起开始收费，6月1日后购房者按购房日期起收取并免一个月费用；3、电动车需要充电的收充电费10元／月。2011年9月1日，龙苑公司与驻马店市安心安居物业有限公司（以下简称安心物业公司）签订物业管理服务合同一份，约定：1、龙苑公司委托安心物业公司对龙苑逸居小区实行物业管理；2、由安心物业公司负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、停车车位保洁费等费用；3、物业收取标准：住宅为每月每平方米0.7元、商业为每月每平方米0.6元、车库服务费为每月每个10元、公共停车位服务费为每月每个40元。
原审法院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同，内容未违反法律、行政法规禁止性规定，应为有效合同。双方均应按合同约定履行各自的权利和义务。合同签订后，龙苑公司依约向郭洪亮交付房屋，郭洪亮即对该房屋进行装修。因合同中约定，郭洪亮应于2011年1月31日前交完首付款126519元，余款270000元整办理银行按揭，同时备齐按揭资料，并在7日内与按揭银行签订借款合同，并承担贷款相关费用，否则龙苑公司有权解除合同。而本案中郭洪亮在合同签订后仅向龙苑公司支付首付购房款120000元，郭洪亮所申请的贷款未能得到审批，其余款至今未向龙苑公司付清，故郭洪亮的行为构成根本违约，龙苑公司以此请求解除合同，返还房屋并恢复原状，既符合法律规定，亦符合合同约定，且郭洪亮同意，予以支持。郭洪亮辩称，其已按合同备齐按揭资料，借款合同未能审批的原因系龙苑公司未为其提供担保；因郭洪亮未提供充分证据证明其所主张，故郭洪亮该项辩称的事实理由不能成立，不予采信。根据法律规定，合同解除后，违约方应赔偿因不履行合同而给守约方造成的损失。故龙苑公司请求郭洪亮赔偿其未付购房款的利益损失，符合法律规定，予以支持。因双方合同中约定，郭洪亮应于2011年1月31日前交完首付款126519元，余款270000元整办理银行按揭，在7日内与按揭银行签订借款合同。而郭洪亮仅支付首付款120000元，余款均未付清。故郭洪亮应向龙苑公司支付利息损失为6519元的利息及270000元的利息，其6519元的利息和270000元的利息应分别从2011年1月31日、2011年2月7日起至房屋交还之日止按中国人民银行公布的同期贷款利率计息。对于龙苑公司请求郭洪亮支付该房屋的维修基金及利息，因双方合同解除后，郭洪亮应将该房屋返还于龙苑公司，其房屋的维修基金属房屋价值的组成部分，依附于该房屋，故龙苑公司再请求郭洪亮支付该房屋的维修基金及利息，于法无据，不予支持。关于龙苑公司请求的支付物业管理费问题，第一阶段：因龙苑公司开发的小区未成立业主委员会，前期物业由龙苑公司管理，龙苑公司为此公示物业收费管理办法；又因该办法规定大户每月83元，从郭洪亮接收房屋时（2011年5月30日）起至2011年8月11日，共计12个月，计款1245元（15个月×83元／月）；第二阶段：从2011年9月1日安心物业公司接收管理时起至2011年8月31日止，共计12月，计款1160.54元。两个阶段物业费共计2405.54元，该物业费属郭洪亮入住期间所发生的费用，应由郭洪亮承担。关于龙苑公司请求郭洪亮支付电瓶车充电费及水费，因龙苑公司未提供充分证据证明该费用的计算依据以及系由所郭洪亮产生的费用，该项请求证据不力，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、解除驻马店市龙苑房地产开发有限公司与郭洪亮之间的商品房买卖合同；二、限郭洪亮于本判决生效后十日内将其购买驻马店市龙苑房地产开发有限公司的房屋返还于驻马店市龙苑房地产开发有限公司，并恢复原状；三、限郭洪亮于本判决生效后十日内向驻马店市龙苑房地产开发有限公司支付6519元的利息及270000元的利息，（其6519元的利息和270000元的利息应分别从2011年1月31日、2011年2月7日起至房屋交还之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计息）以及物业费2405.54元；四、驳回驻马店市龙苑房地产开发有限公司的其他诉讼请求。郭洪亮如未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由原告负担800元，由被告负担1000元。
宣判后，郭洪亮不服，向本院提起上诉称，不存在其违约的事实，未办理房贷的责任在于龙苑公司。原判漏判了返还其12万元首付款。请求依法改判。
二审审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，双方签订的商品房买卖合同，内容不违反法律、法规禁止性规定，为有效合同。合同签订后，郭洪亮交纳房屋首付款120000元后，因办理按揭贷款相关事宜，双方当事人产生纠纷。按照双方合同约定，郭洪亮应交纳房屋首付款126519元，郭洪亮只交纳了120000元，下余6519元未依约交纳。2011年2月28日，龙苑公司让郭洪亮出具欠条，载明郭洪亮欠申少俊购房款116519元，住房公积金手续办理完毕，提取支付，说明双方对付款方式约定有新的变更，龙苑公司同意对包括下余6519元首付款部分由郭洪亮以打欠条的形式支付。故对龙苑公司称郭洪亮未按合同约定期限支付全部首付款，郭洪亮已构成违约的意见，不予采纳。关于办理银行按揭贷款过程中，双方是否存在违约行为的问题，根据当事人双方的举证情况，均无充分证据证明对方违约。原审法院认定郭洪亮构成违约的依据不足，予以纠正。现双方在审理期间均同意解除合同，恢复原状，应根据本案的实际情况，由双方相互返还。龙苑公司请求解除合同，并由郭洪亮恢复原状，予以支持。郭洪亮上诉请求龙苑公司返还其120000万元首付款，符合法律规定，予以支持。因郭洪亮未按约定的时间足额交纳首付款，且未按时交纳龙苑公司讼称的物业费，原审法院判决由郭洪亮向龙苑公司支付下余6519元相应利息损失及物业费2405.54元正确，应予维持。综上，郭洪亮的部分上诉理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持驻马店市驿城区人民法院（2012）驿民初字第2387号民事判决的第一、二、四项及诉讼费负担部分；
二、变更驻马店市驿城区人民法院（2012）驿民初字第2387号民事判决的第三项为：限郭洪亮于本判决生效后十日向驻马店市龙苑房地产开发有限公司支付6519元的利息（利息从2011年1月31日起至本判决指定的付款期限之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计息）以及物业费2405.54元；
三、驻马店市龙苑房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向郭洪亮返还房屋首付款120000元。
如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1800元，驻马店市龙苑房地产开发有限公司负担800元，郭洪亮负担1000元。
本判决为终审判决。
审判长 刘瑞霞
审判员 王社军
审判员 于俊义
二〇一四年八月七日
书记员 王李子