福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初字第5016号
原告（反诉被告）泉州市松德铝材有限公司，住所地：南安市丰州镇东门工业区，组织机构代码：74380098－1。
法定代表人黄德玉，该公司董事长。
委托代理人黄琪聪、黄文艺，福建竞得律师事务所律师。
被告（反诉原告）泉州友荣运动休闲制品有限公司，住所地：南安市丰州镇丰州村，组织机构代码：76405375－1。
法定代表人许正兴，该公司执行董事兼总经理。
委托代理人刘娟、郑文峰，福建泉中律师事务所律师。
原告（反诉被告）泉州市松德铝材有限公司因与被告（反诉原告）泉州友荣运动休闲制品有限公司租赁合同纠纷一案，向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年2月20日、4月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人黄琪聪、被告（反诉原告）泉州友荣运动休闲制品有限公司法定代表人许正兴、委托代理人郑文峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称：2004年9月1日，原、被告签订《租赁合同》，约定：原告将南安市丰州东门工业区厂房（三层）一栋、办公楼（五楼）一栋、宿舍楼（二层）一栋及厂房内的传达室、配电房、凉亭、绿化带等租赁给被告使用；租赁物的建筑面积合计为8553.57平方米，土地面积约为7537.20平方米；租赁期限为5年，自2004年9月1日至2009年8月31日；租赁期间，按国家及当地政府有关规定缴纳的管理费、国税、地税、所得税、租赁税、土地使用税及其他有关税费一律由乙方自行承担；如发生政府有关部门征收本合同未列出项目，但与该租赁合约所指标的物有关的费用，亦由乙方自行承担。合同签订后，原告依约将租赁物交给被告使用，于2005年1月5日和6日就原告已交付给被告的租赁物进行确认。2009年8月30日，双方签订《厂房租赁补充合同》，约定租赁期间延长至2010年8月31日。租赁期满后，被告继续使用租赁物。双方于2011年9月15日对被告使用租赁物情况及被告应缴纳的税费等情况进行确认，被告确认承租期间损坏原告的财物价值645645.7元及应承担而没有承担的税费121518元。后来，原告发现被告至今有49659.6元的土地使用税没有缴纳，由原告代为缴纳。被告尚欠水电费等合计301元由原告代为缴纳。请求法院判令：1、被告立即返还原告其租赁使用原告的丰州东门工业区厂房（三层）一栋、办公楼（五楼）一栋、宿舍楼（二层）一栋及厂房内的传达室、配电房（250变压）、凉亭、绿化带等；2、被告立即偿还给原告其应缴纳却由原告代缴的土地使用税、房产租赁税等税费171177.6元；3、被告赔偿给原告其损坏租赁物价值645645.7元；4、被告偿还给原告由原告代其缴纳的水电费等301元；5、由被告承担违约责任，支付原告违约金500000元。
被告（反诉原告）辩称：我公司与原告于2004年9月1日签订《租赁合同》，约定原告将其所有的位于南安市丰州东门工业区的厂房（三层）一栋、宿舍楼（二层）一楼及厂房内的传达室、配电房（250变压）、凉亭及绿化带（下称“租赁物”）等出租给我公司，租赁期五年；我公司应于合同签订后十日内向原告支付承租保证金250000元。2009年8月30日，双方签订《厂房租赁补充合同》，约定租赁期限延至2010年8月31日，同时约定我公司所交承租保证金仍由原告保管。租赁期限届满后，双方口头约定租赁期限延长一年。2011年8月31日，我公司将租赁物返还给原告，移交时所有设备均完好，无应缴未缴税费、水电费，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。原告至今未能将承租保证金250000元返还给我公司。经多次催讨，原告以各种理由拖延，我公司本欲提起诉讼，不料原告捏造事实，颠倒黑白，倒打一耙。故提出反诉，请求判令反诉被告立即返还反诉原告承租保证金250000元，并自起诉之日起至判决确定还款之日止按中国人民银行规定的同期贷款利率支付利息。
反诉被告辩称：我方确有收到反诉原告支付的250000元保证金，因反诉原告严重违约，依照合同，保证金应予取消。且反诉原告现在提出返还保证金的请求已超过诉讼时效，请求予以驳回。
经审理查明，2004年9月1日，出租方（甲方）泉州市松德铝材有限公司与承租方（乙方）泉州友荣运动休闲制品有限公司就甲方将现有厂房、电力设施出租给乙方使用签订编号0406A《租赁合同》，约定：甲方将位于南安市丰州东门工业区的厂房（三层）一栋、办公楼（五层）一栋、宿舍楼（二层）一栋及厂房内的传达室、配电房（250变压）、凉亭、绿化带等（以下简称“租赁物”）租赁与乙方使用；租赁物的建筑面积合计为8553.57平方米，土地面积约为7537.20平方米；租赁物的功能为办公、包袋生产；合同生效之日起三日内，甲方应将租赁物及设施、设备按现状交付给乙方使用，交付时，双方应对基础设施、设备的状况以拟定交接单的形式签字确认；租赁期限为5年，自2004年9月1日至2009年8月31日；租金为808974.28元／年，自承租第四年开始，两年递增一次，递增率10%；乙方应于本合同签约后十日内向甲方支付承租保证金250000元，租赁期届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金、水电费、电信费、物业管理费、政府各项税费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物及租赁物内外水电绿化的各项设施、设备完好无损的情况下，在30日内将承租保证金返还给乙方；租赁期间，按国家及当地政府有关规定缴纳的管理费、国税、地税、所得税、租赁税、土地使用税及其他有关税费一律由乙方自行承担，如发生政府有关部门征收本合同未列出项目，但与该租赁合约所指标的物有关的费用，亦由乙方自行承担；乙方在租赁期间享有租赁物所属设施的专用权，应负责租赁物内所有设施的维护；乙方应于租赁期届满前将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物及附属设施、设备完好无损地交还给甲方，不得留存任何物品或影响租赁物的正常使用；乙方因过失导致租赁物毁损无法正常使用的，应由乙方负责赔偿；返还租赁物时，双方应共同参与对租赁物的验收，如对租赁物及相关设施、设备持有异议的双方应当场提出；若当场难以检测判断时，双方应在十日内以书面形式向对方提出异议书；甲、乙双方任何一方违反本合同之规定的，另一方可通知对方要求其在三十日内进行补正，若违约一方未能于三十天内补正，则另一方可终止本协议，如有损失则由责任方给予赔偿；租赁期满，乙方应如期交还租赁物，乙方逾期归还的，每逾期一日应向甲方支付2500元／日的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给原告造成的损失。当日，双方又签订一份《补充协议》，约定：甲方指派花圃管理人员二名，其薪资由乙方负担，维护厂区绿化产生的相关费用（包含但不限于施肥、消除虫害等费用）由乙方承担。合同签订后，被告支付保证金250000元给原告，原告依约将租赁物交付被告使用。2005年1月5日，双方就交接租赁物进行确认，签订《厂房租赁交接记录》，确认被告接收的租赁物及所附财产。2005年2月23日，原告与被告签订《水电户名过户协议书》，将租赁物的水、电户名变更为被告。2006年2月1日，出租方（甲方）泉州市松德铝材有限公司与承租方（乙方）泉州友荣运动休闲制品有限公司又签订《补充协议》，约定：甲方将位于南安市丰州东门工业区的仓库一栋租赁与乙方使用，租赁物建筑面积800平方米；租赁期自2006年2月1日至2009年8月31日，月租金5600元，乙方应于每季度开始三日内向甲方支付足额季度租金16800元；租赁税由承租方自行承担，在租赁期限内，乙方应负责购买租赁物的财产险、火险、责任险，保费由承租方承担。嗣后，原告将仓库交付被告使用。2009年8月30日，双方签订《厂房租赁补充合同》，同意对0406A租赁合同所约定的甲方位于南安市丰州东门工业区的三层厂房一栋、五层办公楼一栋、二层宿舍楼一栋及厂房内的传达室、250变压配电房、凉亭、绿化带等，及《补充协议》约定的甲方位于南安市丰州东门工业区内面积为800平方米的仓库的租赁期续延一年，续延期间自2009年9月1日至2010年8月31日；续延期间租金按上一年度的租金标准计算，即租赁物年租金800800元，仓库年租金67200元，合计年租金为868000元；乙方向甲方支付的承租保证金250000元作为租赁期续延期间之承租保证金，仍由甲方保管。同日，出租方（甲方）泉州市松德铝材有限公司与承租方（乙方）泉州友荣运动休闲制品有限公司又签订一份《宿舍租赁合同》，约定：甲方将位于南安市丰州东门工业区的建筑面积1650平方米的宿舍三层（二楼至四楼包含所属的电力、消防设施及相关配套之道路）租赁与乙方作为宿舍使用，将一楼建筑面积870平方米的食堂（包含所属的电力、消防设施、相关配套之道路及现有之厨房设备）租赁与乙方使用作为食堂使用；租赁期自2009年9月1日至2010年8月31日；租金、物业管理费每月20892元，租赁期间宿舍热水每立方公尺25元；合同期满时，乙方应依当时状况交还设备及资产，惟如可以归责于乙方之事由，致设备无法正常运转时，乙方应负责予以修复。嗣后，原告将宿舍及食堂交付被告使用。合同约定的租赁期满后，被告继续使用上述租赁物。2011年9月15日，被告将承租的财产移交原告。双方对租赁物进行清点、验收并办理交接手续。原告根据对被告移送财产的清点结果，对减少、损坏的财产及被告未支付的费用制作《友荣集团亏损清单》一份交被告，要求被告对减少、损坏的财产643911.7元、土地使用税121518元、办理电工培训费1724元、变压过户费10元合计767163.7元承担责任，被告监事颜子钦代表被告签收《友荣集团亏损清单》。被告搬离承租的原告的厂房、办公楼、宿舍后，对原告送交的《友荣集团亏损清单》没有提出异议，原告遂于同年12月将租赁物另行出租给他人，并办理了变压器过户手续。另查明，被告是外商独资企业，原出资人为萨摩亚必成有限公司，2004年8月5日至2012年6月28日间，刘兴森、林建陶、吴龙海先后任该公司的法定代表人。2012年4月17日萨摩亚必成有限公司与文莱大陆发展有限公司签订《股权转让协议书》，将其持有的被告的全部股权转让给大陆发展有限公司，并于同年4月18日经南安市对外贸易经济合作局批复同意。同年6月28日，被告办理变更登记手续，将原法定代表人吴龙海变更为许正兴、将原股东萨摩亚必成有限公司变更为大陆发展有限公司，原执行董事吴龙海、监事颜子钦变更为执行董事兼总经理许正兴、监事江宝珠。刘兴森、林建陶、吴龙海、颜子钦、许正兴、江宝珠等人均为台湾居民。由于被告离开承租的原告的厂房、办公楼、宿舍后，去向不明，管理人员亦全部变更，原告对被告尚欠的租赁物财产损失、代垫税费等无从催讨，遂向本院起诉。
上述事实，有原告的企业法人营业执照、组织机构代码证，被告的外资企业登记基本情况表、组织机构代码证，《房屋所有权证》，2004年9月1日《租赁合同》和《补充协议》，《厂房租赁交接备忘录》和《厂房租赁交接记录》、《水电户名过户协议书》，2006年2月1日《补充协议》，2009年8月30日《厂房租赁补充合同》和《宿舍租赁合同》，《友荣集团亏损清单》，刘兴森、林建陶、吴龙海、颜子钦、许正兴、江宝珠等人的台胞证，《泉州友荣运动休闲制品有限公司股权转让协议书》、南安市对外贸易经济合作局《关于泉州友荣运动休闲制品有限公司股权转让等事项的批复》及当事人法庭陈述为证，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以确认。
综上事实，本院认为：原、被告于2004年9月1日签订《租赁合同》和《补充协议》，于2006年2月1日签订《补充协议》，2009年8月30日签订《厂房租赁补充合同》和《宿舍租赁合同》，将其所有的厂房、办公楼、宿舍楼、食堂、仓库、传达室、配电房、凉亭及绿化带等财产出租给被告使用，双方的财产租赁合同主体资格合法、当事人意思表示真实，内容不违反法律规定，应确认合法有效，当事人应予遵守和履行。根据合同约定，被告应承担租赁物相关的管理费、国税、地税、所得税、租赁税、土地使用税及其他有关税费，租赁期届满被告应将租赁物及附属设施、设备完好无损地交还给原告，被告因过失导致租赁物毁损无法正常使用的，应当负责赔偿；返还租赁物时，双方应共同参与对租赁物的验收，如对租赁物及相关设施、设备持有异议的双方应当场提出，若当场难以检测判断时，则异议方应在十日内以书面形式向对方提出异议。双方书面约定的租赁期限2010年8月31日届满后，被告继续使用租赁物，原租赁合同依法继续有效，但租赁期限为不定期。2011年9月15日，被告返还其向原告承租的租赁物。原告根据双方对出租物清点、验收情况，对减少、损坏的财产及未支付的税费制作《友荣集团亏损清单》一份，列出减少、损坏的财产及价值及未支付的税费，要求被告赔偿减少、损坏的财产643911.7元、支付土地使用税121518元、办理电工培训费1724元、变压过户费10元等费用共计合计767163.7元。根据双方合同约定，返还租赁物时，双方应共同参与对租赁物的验收，如有异议的应当场提出；若当场难以检测判断，则应在十日内以书面形式向对方提出异议书；代表被告参与交接的该公司监事颜子钦当场没有提出异议。被告与原告终止租赁合同关系后，即离开承租的原告的厂房、办公楼、宿舍，原出资人萨摩亚必成有限公司于2012年4月17日将其持有的被告的全部股权转让给大陆发展有限公司。被告据此于同年6月28日，办理变更登记手续，将原法定代表人吴龙海变更为许正兴、将原股东萨摩亚必成有限公司变更为大陆发展有限公司，原执行董事吴龙海、监事颜子钦变更为执行董事兼总经理许正兴、监事江宝珠。被告收到《友荣集团亏损清单》后，至今没有提出书面异议，故《友荣集团亏损清单》可以作为本案定案依据。现原告向本院起诉，要求被告返还承租的原告的厂房、仓库、办公楼、宿舍楼、传达室、配电房、凉亭及绿化带等租赁物，因上述租赁物被告已于2011年9月15日交付原告，对原告的该诉讼请求，本院不予支持。原告请求被告支付原告代缴的土地使用税等税费171177.6元、赔偿原告损坏租赁物价值645645.7元、支付代缴水电费301元，其中减少、损坏的财产损失643911.7元、代缴土地使用税121518元、办理电工培训费1724元、变压过户费10元等费用共计767163.7元，有被告监事颜子钦签字的《友荣集团亏损清单》为证，符合合同关于被告因过失导致租赁物毁损无法正常使用的，应当负责赔偿及租赁期间租赁物相关的税费由承租人承担的约定，本院予以支持，其余款项证据不足，本院不予支持。原告要求被告支付违约金500000元，没有合同依据，且本院已判令被告赔偿原告因租赁物减少、损坏所受的损失，原告要求被告再行支付违约金没有法律依据，本院不予支持。被告支付原告承租保证金250000元，根据合同约定，保证金应在被告交清了全部应付的租金、税费，且返还的租赁物完好无损的情况下返还，现被告尚未赔偿租赁物减少、损坏的损失且尚未付清租赁期间应缴纳的税费，其交纳的250000元保证金应用于抵扣其拖欠原告的费用。现被告尚应赔偿原告财产损失643911.7元、偿还原告代缴的土地使用税121518元、办理电工培训费1724元、变压过户费10元等费用合计767163.7元，扣除被告交纳的保证金250000元，尚欠517163.7元应予偿还。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十九条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第七十条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）泉州友荣运动休闲制品有限公司应赔偿原告（反诉被告）泉州市松德铝材有限公司财产损失643911.7元；
二、被告（反诉原告）泉州友荣运动休闲制品有限公司应偿还原告（反诉被告）泉州市松德铝材有限公司代缴的土地使用税121518元、办理电工培训费1724元、变压过户费10元；
三、反诉被告（原告）泉州市松德铝材有限公司应返还反诉原告（被告）泉州友荣运动休闲制品有限公司租赁保证金250000元；
四、上述反诉被告（原告）泉州市松德铝材有限公司应返还反诉原告（被告）泉州友荣运动休闲制品有限公司的租赁保证金与被告（反诉原告）泉州友荣运动休闲制品有限公司应支付原告（反诉被告）泉州市松德铝材有限公司的款项进行抵扣后，被告（反诉原告）泉州友荣运动休闲制品有限公司尚应支付原告（反诉被告）泉州市松德铝材有限公司517163.7元，被告（反诉原告）泉州友荣运动休闲制品有限公司应于本判决生效后十日内付清；
五、驳回原告（反诉原告）泉州市松德铝材有限公司的其他诉讼请求。
被告（反诉原告）泉州友荣运动休闲制品有限公司如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费16510元，由原告（反诉被告）泉州市松德铝材有限公司负担6900元，被告（反诉原告）负担9610元，反诉案件受理费2525元，由反诉被告（原告）泉州市松德铝材有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 尤江岚
审 判 员 陈纯金
人民陪审员 黄莲治
二〇一四年五月十四日
书 记 员 尤加阳
附：主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第五条对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
第七十条一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：
（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本；
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。