广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）民三终字第1454号
上诉人（原审原告、反诉被告）佛山市顺德区夏朗贸易有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。组织机构代码××。
法定代表人郭小红，总经理。
委托代理人朱小明，广东广佛律师事务所律师。
委托代理人周勇，广东海顺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）佛山市奥园置业投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。组织机构代码××。
法定代表人何剑锋，总经理。
委托代理人董穗聪，广东天胜律师事务所律师。
原审第三人佛山市顺德区耀中金属工程有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。组织机构代码××。
法定代表人梁豪家。
上诉人佛山市顺德区夏朗贸易有限公司（以下简称夏朗公司）与被上诉人佛山市奥园置业投资有限公司（以下简称奥园公司）、原审第三人佛山市顺德区耀中金属工程有限公司（以下简称耀中公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法乐民初字第1342号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年初，奥园公司与耀中公司签订了编号为X058328的《商品房买卖合同》，约定耀中公司向奥园公司购买位于顺德区龙江镇龙山325国道龙峰大道1号佛奥棕榈园别墅六期雅加湾16号房屋，并于2013年1月28日向奥园公司支付了1000000元的首期购房款。2013年9月27日，耀中公司向奥园公司提交申请书，载明“我司佛山市顺德区耀中金属工程有限公司与贵司签订的商品房买卖合同（合同编号：X058328），购买贵司位于顺德区龙江镇龙山325国道龙峰大道1号的雅加湾16号单元。现佛山市顺德区耀中金属工程有限公司向贵司作出申请将原购房人（佛山市顺德区耀中金属工程有限公司）变更为佛山市顺德区夏朗贸易有限公司。我方将于转名后的5个工作日内向贵司支付1000000元楼款，剩余款项6846428元于2013年12月31日前全额付清。如我方未能按上述付款要求执行，贵司有权追究购房人违约责任：贵司有权解除合同，并没收我方支付的所有楼款作为违约金，所支付的所有楼款不予退还。”同日，耀中公司还向奥园公司出具了担保函，载明“本函为担保被担保人佛山市顺德区夏朗贸易有限公司与贵公司签订的商品房买卖合同（合同编号：X058328）所应支付贵公司的全部款项之付款义务，为债务人向贵公司承担连带担保责任。本担保为无条件的、独立的、不可撤销的连带责任保证担保。所担保金额与被担保公司欠付贵司的款项总金额相等，自应付款项履行义务到期之日起计算。”2013年9月27日，夏朗公司与奥园公司签订了编号为雅加湾16号的《商品房买卖合同》，约定夏朗公司向奥园公司购买位于顺德区龙江镇龙山325国道龙峰大道1号佛奥棕榈园别墅六期雅加湾16号房屋，价格总金额为8846428元；采用分期付款的方式付款，即须于2013年10月12日前付清首期房价款1000000元（双方在庭审中确认此处应为2000000元），余款6846428元于2013年12月31日前付清；夏朗公司如未按合同规定的时间付款，按“详见申请书”的方式处理。双方同时还签订了《房地产买卖合同》补充协议，约定合同生效后，夏朗公司、奥园公司双方任何一方无正当理由要求终止合同的，除合同另有规定外，责任方须按合同的相关条款承担违约责任，并按实际已付款的30%赔偿对方损失。2013年10月17日，奥园公司向夏朗公司出具了一份收取2000000元款项的收据，根据夏朗公司陈述，该2000000元中的1000000元系耀中公司与奥园公司签订合同时由耀中公司交纳的首期购房款，另外1000000元系夏朗公司根据合同约定自行支付的，出具该收据前，夏朗公司已经将奥园公司出具给耀中公司的1000000元的收据交还奥园公司，由奥园公司重新出具上述收据确认收取案涉房屋的首期购房款共计2000000元。
以上事实，还有原审法院开庭笔录在案佐证。
2015年8月4日，夏朗公司向原审法院起诉，请求判令：1.解除夏朗公司与奥园公司于2013年9月27日签订的《商品房买卖合同》；2.奥园公司归还购房首期款2000000元及利息（利息从起诉之日起，按同期银行贷款利率计算至判决书确定的付款日期止）；3.诉讼费由奥园公司承担。原审中，奥园公司提出反诉，请求判令：1.夏朗公司依约向奥园公司支付2600000元，其中违约金2000000元及损失费600000元；2.夏朗公司承担本案诉讼费用；3.耀中公司对上述第1项诉讼请求承担连带清偿责任。
原审法院经审理认为：本案的争议焦点：一是夏朗公司是否可以请求解除与奥园公司签订的《商品房买卖合同》；二是夏朗公司及耀中公司已经支付的首期购房款2000000元应否退回给夏朗公司；三是奥园公司反诉请求夏朗公司支付违约金600000元是否有事实和法律依据。
关于争议焦点一，本案中，夏朗公司与奥园公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，而有效的合同对双方当事人均有约束力，任何一方不得随便变更或者解除合同。夏朗公司、奥园公司双方在合同中约定以分期付款的方式付款，即须于2013年10月12日前付清首期房价款1000000元（双方在庭审中确认此处应为2000000元），余款6846428元于2013年12月31日前付清，并无证据证明双方当时对上述付款方式协商变更为银行贷款方式，且有“如夏朗公司不能办理贷款或奥园公司不愿等待，双方均可以解除合同”的约定，现夏朗公司以无法办理贷款为由拒绝支付剩余购房款，明显存在违约，其作为违约方，不享有解除合同的权利。但在原审法院审理过程中，奥园公司表示同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定“当事人协商一致，可以解除合同”，本案双方均要求和同意解除合同，应视为双方在庭审中协商一致解除合同，因此，夏朗公司、奥园公司双方签订的编号为雅加湾16号的《商品房买卖合同》（含补充协议）于2015年9月17日解除。
关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，因夏朗公司未按约定按时足额支付购房款导致合同无法继续履行而被解除，夏朗公司存在违约，按约定应向奥园公司承担违约责任。双方对违约责任的约定分别有“详见申请书”及“双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须按合同的有关条款承担违约责任，并按实际已付款的30%赔偿对方损失”。关于“详见申请书”的约定，双方在《商品房买卖合同》中并未附上“申请书”和明确该“申请书”的内容，夏朗公司主张该“申请书”为其与夏朗公司签订的申请书，双方在申请书中约定了“余款（6846428元）以银行购房贷款支付，支付时间以取得贷款之日为准，如夏朗公司最后不能取得贷款，或奥园公司不愿等待，双方均可解除合同，届时由奥园公司无息退还首期款，双方互不追究责任”，但夏朗公司并未提交该申请书的原件或复议件证明该申请书真实存在，对此应由夏朗公司承担举证不能的不利风险，其以此要求奥园公司无息退还首期款（2000000元）的主张原审法院不予支持。对于奥园公司提交的申请书，从该申请书的内容来看，耀中公司在申请书中仅表示了其申请将案涉房屋的购房人变更为夏朗公司，但对于付款责任，其表述系“我方将于转名后5个工作日内向贵司支付1000000元的楼款，剩余款项6846428元于2013年12月31日前全额付清”，结合原审庭审、各组证据、及（2015）佛顺法乐民初字第1343号原告佛山市顺德区众擎贸易有限公司诉被告佛山市奥园置业投资有限公司商品房销售合同纠纷的相同情形，原审法院认为，该申请书系耀中公司的真实意思表示，奥园公司对此亦认可并作为证据提交，虽然夏朗公司、奥园公司双方之间重新签订了《商品房买卖合同》，但耀中公司并未因此而脱离案涉的商品房买卖合同关系，其单方承诺履行向奥园公司支付相应购房款的义务，即耀中公司与夏朗公司均负有向奥园公司支付案涉房屋购房款的义务。虽然耀中公司出具的申请书不能约束夏朗公司，奥园公司也未提供证据证明夏朗公司、奥园公司双方在《商品房买卖合同》中约定的“申请书”即为耀中公司出具的该申请书，但对已经向奥园公司支付的首期款2000000元中的1000000元系由耀中公司向奥园公司支付的事实夏朗公司、奥园公司均无异议，虽然夏朗公司称系因耀中公司与其存在债权债务关系，该1000000元在奥园公司退回耀中公司的同时，耀中公司用于抵债支付给夏朗公司用于交纳首期款，但夏朗公司并未提供相关的证据证明两者之间存在债权债务关系及相关抵债的约定，应承担举证不能的不利风险，原审法院认定该1000000元系由耀中公司支付，而耀中公司在申请书中承诺，“如未按付款要求执行，奥园公司有权没收其支付的所有楼款作为违约金，所支付的楼款不予退还”，而实际上，耀中公司和夏朗公司均未按照约定的付款要求支付相应的购房款，奥园公司据此要求没收耀中公司支付的首付款1000000元符合其与耀中公司之间的约定，原审法院予以支持；关于首期款2000000元中的另外1000000元，虽然奥园公司陈述也是由耀中公司支付，但其并未提供相关证据予以证明，夏朗公司对此予以否认，并在（2015）佛顺法乐民初字第1343号案件庭审过程中提交了当时分别向奥园公司支付两案涉及的房屋购房款各1000000元的依据，奥园公司亦于2013年10月17日向夏朗公司出具收据，确认收到款项的事实，综上，应认定另外1000000元的首期款为夏朗公司自行支付，对于夏朗公司支付的该1000000元，奥园公司以双方在合同中约定的“申请书”即为耀中公司向其出具的申请书，并据此要求没收奥园公司支付的1000000元首期款，但该申请书并未得到夏朗公司的确认，对夏朗公司不产生法律效力，因此奥园公司的该部分主张并无相关的事实和法律依据，对此原审法院不予支持。
关于争议焦点三，根据夏朗公司、奥园公司双方在《商品房买卖合同》的补充协议中约定，“双方任何一方无正当理由要求终止合同的，除合同另有规定外，责任方须按合同的有关条款承担违约责任，并按实际已付款的30%赔偿对方损失”，本案中夏朗公司未按约定支付购房款并要求终止合同，属于上述约定的情形，奥园公司据此要求按实际已付款的30%，即600000元的标准赔偿其损失符合双方之间的约定，且奥园公司没收耀中公司支付的首付款1000000元，并要求夏朗公司赔偿600000元的损失，共计1600000元，对于案涉购房款8846428元及约定的付款时间为2013年12月31日而夏朗公司至今长达一年十个月之久未付款的违约事实而言，上述因夏朗公司违约产生的赔偿金额并不过高，因此原审法院对奥园公司反诉要求夏朗公司支付600000元的违约损失予以支持，该损失应在夏朗公司已经支付的首付款1000000元中予以扣除，剩余的400000元，奥园公司一直占有没有相关的事实和法律依据，应予退还夏朗公司。夏朗公司自身存在违约，其要求奥园公司从起诉之日起支付应退回的首期款的利息没有相关的事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，作出如下判决：一、夏朗公司与奥园公司签订的编号为雅加湾16号的《商品房买卖合同》于2015年9月17日解除；二、奥园公司于判决发生法律效力之日起十日内退还夏朗公司购房首付款400000元；三、驳回夏朗公司的其他诉讼请求；四、驳回奥园公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费减半收取为11400元（夏朗公司已预交），由奥园公司负担2280元，夏朗公司负担9120元；反诉受理费减半收取为13800元（奥园公司已预交），由夏朗公司负担7430.77元，奥园公司负担6369.23元。
上诉人夏朗公司向本院提起上诉称：一、原审判决以“夏朗公司未提交原件或复印件证明该申请书真实存在”为由，不予支持夏朗公司主张的《申请书》事实及应无息返还预付款的主张，于法相悖。《商品房买卖合同》第八条“乙方逾期付款的违约责任”项下明确写明“详见申请书”。这意味着双方在签订合同之时，夏朗公司有向奥园公司出具《申请书》（不可能是卖方反过来向买方出具关于买方逾期付款方面的申请）。申请书既然是夏朗公司单方向奥园公司出具的文件，则作为被申请人的奥园公司必然持有该文件。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百一十二条的规定，因奥园公司故意隐瞒其持有的证据不提交，人民法院可以直接认定夏朗公司所主张的书证内容为真实。原审法院举证责任分配错误，明显与司法解释相悖。二、原审判决以“耀中公司承诺履行向奥园公司支付相应购房款的义务”、“夏朗公司并未提供相应证据证明两者（与耀中公司）之间存在债权债务关系及相关抵债的约定”为由，认定耀中公司原预付的100万元购房款，其权利仍属耀中公司，其权利并未转移给夏朗公司，不能成立。1.耀中公司因无力偿还夏朗公司债务，在与夏朗公司、奥园公司协商的基础上：（1）耀中公司交出原购房合同给奥园公司，且奥园公司也接受了该合同。这代表耀中公司同意退出涉案房屋的购买，奥园公司也同意耀中公司退出。今后奥园公司可以将涉案房屋另行卖予他人。（2）耀中公司交出原100万预付款的收据给夏朗公司，夏朗公司也接受了该收据。结合前述耀中公司退房及后来夏朗公司将该款向奥园公司交付的事实，代表着耀中公司将该100万预付款的所有权转让给了夏朗公司。在该收据移交之时，耀中公司失去了该100万元的所有权，夏朗公司取得了该权利。（3）奥园公司与夏朗公司签订涉案房屋的买卖合同，将涉案房屋卖予夏朗公司。这代表着奥园公司不但已经同意耀中公司退房，而且已经对涉案房屋另行进行了处分。（4）夏朗公司将耀中公司100万元购房款收据，顶抵100万元购房款现金，向奥园公司交付，奥园公司接受了该收据，且开给了含该金额在内的、以夏朗公司为付款人的购房款收据给夏朗公司。结合前述签订新的房屋买卖合同的事实，这代表奥园公司也认可、同意接受耀中公司100万元购房款已经发生了权利转移，其所有人已经是夏朗公司而不再是耀中公司的事实。在这种情况下，夏朗公司无需另行提交证明与耀中公司存在债权债务关系及相关抵债的约定的证据。2.耀中公司是否向奥园公司“承诺履行向奥园公司支付相应购房款”，夏朗公司不得而知。但本案的买房人是夏朗公司，本案200万元购房款的付款人（权利人）也是夏朗公司，耀中公司只是曾经的过去，其已经不是本案共同购房人及购房款的共同权利，这有合同、收据等证据所证实。耀中公司的申请书，严格来说只是要求退房，并告知已经联系到有人接手购买该房之要约。该申请书系奥园公司制作的版本，其关于耀中公司愿意交付购房款等方面的内容，要么是奥园公司单方制作版本时，未经协商，利用某种优势所制作的显失公平的条款；要么是耀中公司为了收回100万元的利益，有违真实意思表示而做的不负责任的虚假承诺；要么是耀中公司与奥园公司两者恶意串通，故意损害夏朗公司的利益所致。无论是上述哪种情况，耀中公司并非本案合同的当事人，其行为对本案合同及夏朗公司均没有约束力。三、本案不具备适用补充协议第九条第2款承担30%违约责任的条件。四、原审判决一方面按夏朗公司仅缴纳了100万元而判令应退款的数额；另一方面却按夏朗公司已缴纳了200万元确定应承担的违金的数额。明显双重标准、互相矛盾。综上，夏朗公司请求本案判令：撤销原审判决，改判支持夏朗公司在原审中提出的所有诉讼请求。
被上诉人奥园公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
原审第三人耀中公司未作答辩。
上诉人夏朗公司在二审期间向本院提交如下新证据：
1.佛山市顺德区众擎贸易有限公司企业机读档案登记资料及企业机读变更登记资料、夏朗公司企业机读档案登记资料及企业机读变更登记资料、耀中公司企业机读档案登记资料及企业机读变更登记资料、佛山市顺德区金德行贸易有限公司企业机读档案登记资料，拟证明四公司之间股东互不相同，奥园公司所述四公司系关联公司毫无依据；
2.个人客户借款合同、最高额保证担保合同、佛山市顺德区耀德金属装饰工程有限公司股东决议、耀中公司股东决议、卢冠积借款借据、银行自助业务回单、黄嘉劲身份证，拟证明众擎（夏朗）公司以股东黄嘉劲的名义借贷给卢冠积500万元，耀中公司等为卢冠积借款提供担保，两者之间存在某种内在利害关系，耀中公司对众擎公司负有连带债务（卢冠积）偿还责任；
3.耀中公司与佛山市顺德区金德行贸易有限公司签订的确认书，拟证明两公司共同确认，将奥园公司的退房款200万元的权利转让给众擎公司、夏朗公司，以抵减其所欠相应数额债务（卢冠积向黄嘉劲所借款项）之情况属实。
被上诉人奥园公司对上述证据经质认为：夏朗公司提交的上述证据均已超过举证期限。对于证据1的真实性予以确认，对关联性和证明内容不予确认，认为与本案无关；对证据2、3的真实性、合法性和关联性均不予确认，合同、股东决议、借据、确认书上签章的个人或公司均未到庭说明情况，无法确认其真实性，且与本案均无关联性。
原审第三人耀中公司未发表质证意见。
被上诉人奥园公司和原审第三人耀中公司在二审期间未向本院提交新证据。
本院对当事人在二审中提交的证据认证如下：夏朗公司提交的证据均围绕着黄嘉劲出借500万元给卢冠积这一事实，即使真实，亦与本案讼争的事实无关，无法证明夏朗公司有关其与耀中公司之间存在债权债务关系的主张，故本院对于夏朗公司提交的证据均不予采信。
经审查，原审判决认定的事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。夏朗公司与奥园公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或者第三人利益，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。原审中，双方当事人对解除合同一事并无异议，原审法院认定案涉合同于原审开庭当日即2015年9月17日解除，处理正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，针对夏朗公司的上诉，本案二审的争议焦点是：夏朗公司有关奥园公司应向其返还200万元购房款及利息的上诉请求是否应当得到支持；原审法院判决夏朗公司支付奥园公司60万元的违约损失是否于法有据。
关于争议焦点一。夏朗公司主张，双方在案涉合同中提及的申请书中约定，“余款（6846428元）以银行购房贷款支付，支付时间以取得贷款之日为准，如夏朗公司最后不能取得贷款，或奥园公司不愿等待，双方均可解除合同，届时由奥园公司退还首期款，双方互不追究责任”，其已向奥园公司缴纳200万元购房款，后因银行未能放贷导致其未支付余款，根据上述申请书的约定，奥园公司应向其全额返还已支付的购房款200万元。本院认为，由于案涉合同因夏朗公司未按时足额支付购房款的违约行为而解除，夏朗公司应按合同的约定承担违约责任。案涉合同中虽有“夏朗公司如未按合同规定的时间付款，按详见申请书的方式处理”的约定，但夏朗公司并未提交证据证明前述申请书实际存在及申请书的具体内容，故夏朗公司有关申请书的陈述因无其他相关证据佐证，本院不予采信。夏朗公司提出，提交申请书的举证责任在奥园公司而非夏朗公司，因为申请书由奥园公司持有，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百一十二条的规定，奥园公司无正当理由拒不提交，人民法院可以认定夏朗公司所主张的书证内容为真实。本院认为，因夏朗公司未能举证证明将申请书提交给奥园公司，故本案不适用上述条款，原审法院将提交申请书的举证责任分配给夏朗公司，并无不当。耀中公司向奥园公司提交的申请书中承诺，“如未按付款要求执行，奥园公司有权没收其支付的所有楼款作为违约金，所支付的楼款不予退还”。本案中，耀中公司向奥园公司支付了100万元首期款，根据耀中公司的上述申请书，原审法院支持奥园公司有关没收耀中公司支付的100万元首期款的诉请，处理妥当，本院予以维持。至于夏朗公司向奥园公司支付的100万元的首期款，由于合同对此未作约定，奥园公司也未提交证据证明耀中公司的申请书对夏朗公司有约束力，因此原审法院对于奥园公司没收夏朗公司支付的100万元的诉请未予支持，处理正确，本院予以维持。夏朗公司上诉称，即使是耀中公司支付的100万元，亦由于双方之间存在债权债务关系，该100万元在奥园公司退回耀中公司的同时，耀中公司用于抵债支付给夏朗公司用于交纳首期款，耀中公司的申请书对夏朗公司无约束力，奥园公司没收其100万元无事实和法律依据。本院认为，夏朗公司在二审中提交的证据均无法证明其与耀中公司存在债权债务关系以及该100万元已被耀中公司用于抵债支付给夏朗公司的主张，故本院对于夏朗公司的上诉请求，依法不予支持。
关于争议焦点二。案涉合同的补充协议约定，“双方任何一方无正当理由要求终止合同的，除合同另有规定外，责任方须按合同的有关条款承担违约责任，并按实际已付款的30%赔偿对方损失”。原审法院根据上述约定及本案的违约情况，支持奥园公司主张的60万元的违约损失的诉请，在夏朗公司已经支付的首付款100万中予以扣减后，判决奥园公司应向夏朗公司返还40万元，处理正确，本院予以维持。夏朗公司认为原审法院只认定其支付了200万元中的100万元，但在计算违约损失时又认定其已支付200万元计算违约金，明显前后矛盾。本院认为，上述补充协议约定中的“实际已付款”并未区别支付对象，故原审法院以耀中公司与夏朗公司支付的合计200万元首期款作为计算违约责任的基数，处理正确，本院予以维持。夏朗公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上，夏朗公司的上诉请求，理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。由于耀中公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条的规定，缺席判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19200元，由上诉人佛山市顺德区夏朗贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
代理审判员 邱程辉
代理审判员 安 静
二〇一六年三月十七日
书 记 员 钟勉力