湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0106民初396号
原告（反诉被告）：严萍。
委托代理人：张学峰，湖北证本律师事务所律师。
委托代理人：童春林，湖北朗勤律师事务所律师。
被告（反诉原告）：周运友。
委托代理人：吴红梅，湖北多能律师事务所律师。
被告（反诉原告）：高国琴。
委托代理人：吴红梅，湖北多能律师事务所律师。
被告（反诉被告）：武汉吉家房地产经纪服务有限公司，住所地武汉市武昌区中北路118号复地东湖国际三期31层1号。
法定代表人：金莉，经理。
委托代理人：廖高红，该公司职员。
原告严萍与被告周运友、高国琴、武汉吉家房地产经纪服务有限公司（以下简称武汉吉家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月18日受理后，依法由审判员滕玉军适用简易程序。高国琴、周运友在法定期限内提出反诉，本院将本诉与反诉合并，于2016年3月29日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）严萍及其委托代理人张学峰、童春林，被告（反诉原告）周运友、高国琴及其委托代理人吴红梅，被告（反诉被告）武汉吉家公司委托代理人廖高红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告严萍诉称：2015年11月23日，原告与三被告签订《存量房居间买卖合同》，通过武汉吉家公司提交居间服务，购买周运友、高国琴共有坐落于武汉市武昌区水岸星城G17-1-2703号房产一套，总价款200万元。按照合同约定，签订合同之日，严萍向周运友、高国琴支付定金5万元，向武汉吉家公司支付5万元办证费用，武汉吉家公司收到款项后3日内协助周运友、高国琴办理房产权属登记。该房设定抵押，由严萍出资代为清偿银行贷款，消除房屋抵押状态。合同对付款方式、房屋交付等作出约定。合同生效后，原告按照合同约定全面履行定金和办证费支付义务，并愿意履行合同后续义务。经与武汉吉家公司多次催告，周运友、高国琴拒不配合到房产局办理房屋初始登记，致使房屋交易的所有后续工作无法进行。因周运友、高国琴故意设置障碍，致使后续交易无法进行，其行为构成违约。武汉吉家公司作为居间方，应继续履行居间义务。为此，原告诉至法院，要求判令周运友、高国琴办理武汉市武昌区水岸星城G17-1-2703号房产权属登记，取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》；判令周运友、高国琴继续履行《存量房居间买卖合同》，将武汉市武昌区水岸星城G17-1-2703号房产出售给原告严萍，并按照合同约定履行协助义务，配合原告严萍办理房屋交易中各项手续（包括解除房屋抵押、办理抵押贷款手续、收房款后将房屋交付并过户给严萍等），使原告严萍取得该房屋所有权；判令武汉吉家公司履行居间义务，协助周运友、高国琴及严萍完成房屋交易，使严萍取得该房屋的房地产权属证书；案件诉讼费用和送达费用由周运友、高国琴负担。
被告（反诉原告）周运友、高国琴辩称及反诉称：房屋系周运友、高国琴婚后共有房屋。经武汉吉家公司介绍与严萍签订《房屋居间买卖合同》。签订后，依合同将房屋合同及所有单据等完整资料交付武汉吉家公司，并将房屋腾出。严萍交付5万元定金后，便置之不理，向武汉吉家公司交付房屋办证费用4.6万元也在交付后几天后要回，严萍以自己实际行为表示违约即导致周运友、高国琴质疑严萍的购买诚意及购买能力，经武汉吉家公司多次协商无果，导致房屋闲置至今，无法出租或出卖。故周运友、高国琴已尽到履行合同义务，为此，提起反诉要求判令解除2015年11月23日严萍与周运友、高国琴、武汉吉家公司签订《存量房居间买卖合同》；判令严萍承担违约责任且赔偿租金损失11000元；案件反诉费由严萍、武汉吉家公司承担。
被告（反诉被告）武汉吉家公司辩称：周运友、高国琴系违约方无权解除合同，要求反诉被告承担违约责任没有依据。周运友、高国琴没有实际交付房屋，虽办证资料交付武汉吉家公司，但周运友、高国琴未到房地部门办理房屋权属构成违约，武汉吉家公司同意严萍全部诉请，要求驳回反诉原告周运友、高国琴全部诉讼请求。
反诉被告严萍辩称：反诉原告周运友、高国琴诉称与事实不符。合同签订后，严萍按照合同约定向周运友、高国琴支付定金5万元，由周运友、高国琴将钱交付武汉吉家公司。并向武汉吉家公司交付房屋办理费4.6万元，因周运友、高国琴不配合到房地部门办理房产证，故武汉吉家公司将房屋办理费用4.6万予以退还。综上，严萍已按合同约定履行义务不构成违约，周运友、高国琴违反合同约定导致无法办理房屋证和房屋过户手续，致使合同无法继续履行，故请求驳回反诉原告周运友、高国琴全部诉讼请求。
经审理查明：高国琴与周运友系夫妻关系。2009年9月期间，周运友、高国琴与湖北福星惠誉置业有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定：周运友、高国琴购买湖北福星惠誉置业有限公司出卖的位于武汉市武昌区徐东二路2号水岸星城四期G17栋27层3室（建筑面积160.80平方米）房屋。合同并对项目建设依据、商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况、买受人所购商品房所在项目的基本情况、计价方式与价款等作出相关约定。2010年8月18日，周运友、高国琴取得上述房产《武汉市商品房权属证明书》。
2015年11月23日，周运友、高国琴（卖方即合同甲方）与严萍（买方即合同乙方）、武汉吉家公司（经纪代理方即合同丙方）签订《存量房居间（买卖）合同》，甲、乙、丙三方就房屋买卖、居间事宜，订立合同，约定：甲方所出售的房屋坐落于武汉市武昌区水岸星城G17-1-2703号（建筑面积160.05平方米）房屋并告知如房屋有查封、赠与、担保、租赁、其他债务等有碍权利行使行为或质量瑕疵情况，甲方保证不得隐瞒并应在本合同补充条款中书面告知，否则因上述原因导致的纠纷均由甲方承担全部责任。乙方自愿购买房屋，经丙方居间，甲乙双方协商一致，上述房屋交易成交价为200万元整。合同签订当日，乙方支付定金5万元给甲方，甲方交5万元给丙方作为物业交接保证金，在甲乙双方物业交接完毕后3日内，由丙方打入甲方指定账户或以现金支付。甲方将本合同项下房屋的购房合同、发票、土地分割证、权属转移证明书等办理房产证、土地证所需相关资料，交由丙方保管，用于办理甲方名下两证。乙方将办理甲方名下两证费用5万元于签订本合同之日起内打入丙方账户，丙方在收到该款项后3日内办理甲方名下两证。乙方首付款7万元，签订本合同之日内，于过户当日在见到已是乙方名下房产证收件单后当日内由乙方打入甲方指定账户。尾款182万元，乙方委托丙方办理商业贷款，具体金额及年限以银行审批为准，在见到已是乙方名下房屋的他项权证后30日内，由乙方在丙方陪同下，至贷款银行通知放款到甲方指定账户。甲方应在收到乙方全部房款后（见补充条款）与乙方进行物业交接。（补充条款：甲方农行贷款由第三方出资赎楼费用由乙方承担，若交易不成乙方从合同之日起按5500元／月支付房租给甲方，若有损坏照价赔偿）。甲、乙、丙不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，因此给无过错方造成损失，应承担赔偿责任。合同并对甲乙丙权利义务、居间费用、购房费用、房款履行支付、违约责任等作出相关约定。
2015年11月23日，严萍依合同向周运友、高国琴支付5万元。同日，周运友出具收条：“今收到严萍购买水岸星城G17-2703室购房订金5万元（订金由武汉吉家公司保管）。嗣后，严萍向武汉吉家公司交付房屋办理费4.6万元。庭审中，武汉吉家公司辩称均收到上述款项。关于房屋办理费4.6万因高国琴、周运友未到房地部门办理售房房产证事项，事后三日内将办理费4.6万元退还严萍。
合同签订后，周运友、高国琴依据合同约定将位于武汉市武昌区水岸星城G17-1-2703号（建筑面积160.05平方米）房屋购买《商品房买卖合同》、武汉市商品房权属证明书、销售不动产统一发票（发票号码：00167295、00019812）、湖北省福星惠誉置业有限公司向武汉市武昌区住房保障和房屋管理局出具授权委托书、房屋登记申请书（所有权转移登记）交付武汉吉家公司。严萍向武汉吉家公司提交申请房屋按揭贷款188万元的资料即武汉大一智能科技有限公司出具个人薪金收入证明（该个人薪金收入证明相关事项均为空白）、严萍个人账户交易明细单。庭审中，武汉吉家公司表示均收到周运友、高国琴、严萍提交上述材料。
庭审中，严萍提交申请房屋按揭贷款188万元即武汉大一智能科技有限公司出具个人薪金收入证明内相关事项均为空白。经询问严萍解释为银行要求提交空白的收入证明，本人就按银行的要求提交，但不知道居间方武汉吉家公司递交给哪家银行办理房屋按揭贷款手续。
庭审中，武汉吉家公司辩称：武汉吉家公司作为中介方促使双方签订合同并收取信息咨询服务费3万元，合同约定中介费由买方严萍支付。武汉吉家公司协助高国琴、周运友办理出售房屋房屋证、土地证、解除出售房屋的银行抵押，收取卖房全部款项。协助严萍办理房屋银行按揭贷款、办理房屋过户手续、收取房屋物业交接。针对2015年11月23日，周运友、高国琴与严萍、武汉吉家公司签订《存量房居间（买卖）合同》中补充协议即“甲方农行贷款由第三方出资赎楼费用由乙方承担”该合同条款解释为：周运友、高国琴所售房存在60万元银行贷款抵押，因买方严萍没有60万元费用，该款项约定应由高国琴、周运友先行偿还并解除所售房屋抵押权及办理房产证。该款项实际由武汉吉家公司作为第三方垫资60万元向银行予以偿还并代办贷款。武汉吉家公司垫资款项需与高国琴、周运友签订《借款合同》，但涉及60万元垫资手续费（按60万元的使用时间，按月息2分计算至清偿之日止）由严萍负担。武汉吉家公司对上述事项应与周运友、高国琴需办理公证事项对房屋抵押按揭偿还贷款、签署相关文件、办理相关手续、领取贷款结清证明和房屋他项权证、代为签署房屋买卖合同、代为办理房屋交易过户手续、代为收取买方银行房屋按揭贷款。待武汉吉家公司收取银行按揭贷款188万元后扣减代已垫资款60万元后，再将剩余款项支付给周运友、高国琴，涉及60万元资金占用期间的费用由严萍承担。严萍对武汉吉家公司陈述上述事实无异议，因周运友、高国琴所售房屋上有银行按揭贷款60万元，其应先行偿还。该按揭贷款60万实际由武汉吉家公司先行垫资并解除所售房屋银行按揭，武汉吉家公司支付垫资款期间占有费由严萍承担。房屋按揭解除后，周运友、高国琴应办理房产二证，并将所售房产办理到严萍名下。严萍再办理二手房购房188万的银行按揭手续。武汉吉家公司收取188万元款项后，扣减垫资60万元后，再将相关款项交付给周运友、高国琴。周运友、高国琴对武汉吉家公司、严萍陈述有异议，认为所售房产上银行按揭款60万元应由严萍先行承担，关于武汉吉家公司陈述所未偿还银行按揭款由其承担及就60万元垫资款应与武汉吉家公司签订《借款合同》、办理公证、代收按揭房款、代为签署房屋买卖合同、代为办理房屋交易过户手续、代为收取买方银行房屋按揭贷款、从严萍贷款按揭的188万元款项中先行扣减垫资款60万元等相关事项在签订合同时未明确告知也未在签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》中明确约定，认为严萍不具备支付全部购房款的能力，要求解除合同。
上述事实，由严萍提交《存量房居间买卖合同》、周运友出具收取5万元的《收条》、支付办证费《银行转账凭证》、《催告通知》，周运友、高国琴提交《存量房居间买卖合同》、解除合同《律师函》、录音证据、《公证书》格式范本，严萍、周运友、高国琴、武汉吉家公司的当庭陈述等证据加以证明。
上列证据在法庭上出示，经当事人质证，针对证据的证明力进行了说明、质疑与辩驳。
本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条、第六十九条、第七十二条的规定，对当事人无异议的证据作为认定案件事实的依据。对当事人有争议的证据的认定，在本院认为部分加以阐述。
本院认为：周运友、高国琴与湖北福星惠誉置业有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，周运友、高国琴购买湖北福星惠誉置业有限公司出卖的位于武汉市武昌区徐东二路2号水岸星城四期G17栋27层3室（建筑面积160.80平方米）房屋。2010年8月18日，周运友、高国琴取得上述房产《武汉市商品房权属证明书》。依据《中华人民共和国物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”。第十五条：“当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，周运友、高国琴对位于武汉市武昌区徐东二路2号水岸星城四期G17栋27层3室（建筑面积160.80平方米）房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。
依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条规定，双方签订合同应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，武汉吉家公司作为居间方应履行居间义务即向严萍与周运友、高国琴就买卖房屋事项报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。
结合本案，武汉吉家公司作为房产买卖居间人与严萍（买方）、周运友、高国琴（卖方）签订《存量房居间（买卖）合同》，合同中对高国琴，周运友所售房产涉及房产银行按揭还款事项约定仅为“甲方农行贷款由第三方出资赎楼费用由乙方承担”。庭审中，武汉吉家公司对该条款的履行解释为需另行与周运友、高国琴办理房屋买卖委托公证手续、签订《借款合同》、委托扣款手续；及武汉吉家公司享有向严萍主张对垫资款60万元按月息2%计息发生资金占用费的权利。上述事项履行应为房屋买卖的重要事项应告知房产买卖双方，武汉吉家公司在订立合同时未将上述事项明确约定。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条规定，致使买卖双方及居间人在合同履行时对出资赎楼条款认识不一且事后未能达成一致约定致使发生纠纷。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条、第九十四条规定，武汉吉家公司在签订房产买卖合同期间，未将涉及房屋买卖重要事项如实告知房产买卖双方，损害其相关利益。
严萍依据合同约定及武汉吉家公司告知提交办理购房款188万商业贷款资料，个人账户交易明细单、武汉大一智能科技有限公司出具个人薪金收入证明（该个人薪金收入证明相关事项均为空白）。依据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第五条规定，办理住房贷款在不享受购房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款；享受购房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款；按照《存量房居间（买卖）合同》约定，房产交易价总价为200万元，严萍待办理商业贷款款项为188万元，不符合上述条款规定。中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第六条规定，提供收入证明应真实有效。严萍提交个人收入证明仅为加盖有武汉大一智能科技有限公司印章的空白证明，无法真实反映其收入情况及是否具备办理购房款188万商业贷款的条件。
武汉吉家公司作为房产买卖中介服务的专业机构，对交易各环节、风险和交易相关资源都更了解，应采取更加规范和严谨的履行方式。在提交居间服务时应如实向买卖房产双方报告房产交易的真实情况，不得隐瞒。武汉吉家公司在订立合同时未将另行与周运友、高国琴办理房屋买卖委托公证手续、签订《借款合同》、委托扣款手续及与严萍存在资金占用费等多个法律关系如实报告，导致买卖双方无法继续履行合同且不能实现合同目的。截止诉讼期间，严萍依照合同约定支付定金款共计5万元。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”规定，三方签订《存量房居间（买卖）合同》已无法继续履行合同且不能实现合同目的，应予以解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。”的规定，对严萍主张要求判令周运友、高国琴办理武汉市武昌区水岸星城G17-1-2703号房产权属登记，取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》；判令周运友、高国琴继续履行《存量房居间买卖合同》，将武汉市武昌区水岸星城G17-1-2703号房产出售给原告严萍，并按照合同约定履行协助义务，配合原告严萍办理房屋交易中各项手续（包括解除房屋抵押、办理抵押贷款手续、收房款后将房屋交付并过户给严萍等），使原告严萍取得该房屋所有权；判令武汉吉家公司履行居间义务，协议周运友、高国琴及严萍完成范围交易，使严萍取得该房屋的房地产权属证书的意见，不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十五条：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”的规定，严萍依据合同约定交付定金5万元（该款项武汉吉家公司实际占有），因武汉吉家公司未履行居间人义务，未将订立合同有关的重要事实如实向委托人报告，导致合同买卖双方无法继续履行损害委托人利益，应承担损害赔偿责任。武汉吉家公司应向严萍退还5万元并支付资金占用期间的费（以5万元为基数，自2015年11月23日起按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算至实际判决确定之日止）。
反诉原告周运友、高国琴主张严萍承担违约责任并支付租金损失1.1万元意见，严萍未实际占有使用所售房产，导致合同无法继续履行系武汉吉家公司未履行居间人义务未将订立合同有关的重要事实如实向委托人报告，致使无法实现合同目的。为此，对其诉请本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第六十条、第六十二条、第九十七条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条，中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第五条、第六条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉被告）武汉吉家房地产经纪服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告严萍（反诉被告）返还款项5万元及资金占用费（以5万元为基数，自2015年11月23日起按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算至实际判决确定之日止）。
二、驳回原告（反诉被告）严萍的诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）周运友、高国琴的诉讼请求。
本案案件本诉受理费22800元，减半收取11400元；反诉受理费50元，由被告（反诉被告）武汉吉家房地产经纪服务有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户——市中院诉讼费分户；账户：17×××67；开户行：农行武汉市民航东路支行，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书、当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。逾期不申请的，即丧失向法院申请强制执行的权利。
审判员 滕玉军
二〇一六年八月五日
书记员 刘雪鹃