四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川13民终2086号
上诉人（原审被告）:石全胜，男，生于1965年2月17日，汉族，住四川省南充市蓬安县。
委托诉讼代理人：祝慧源，蓬安县助民法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：四川省南部县崚鹰房地产开发有限公司。住所地：四川省南部县迎宾大道崚鹰花园。
法定代表人：赵修君，经理。
委托诉讼代理人：杨祥虎，广东广和（成都）律师事务所律师。
上诉人石全胜因与被上诉人四川省南部县崚鹰房地产开发有限公司（简称崚鹰公司）合资合作开发房地产合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2013）南民初字第2475号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人石全胜及其委托诉讼代理人祝慧源，被上诉人崚鹰公司的委托诉讼代理人杨祥虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
石全胜上诉请求：撤销一审判决，驳回崚鹰公司的诉讼请求。事实和理由：2008年8月12日，崚鹰公司与石全胜签订《联合开发合同》约定“一楼临街靠大垭广场一侧的口面房归石全胜所有”，该门面房的面积应为444.31平方米，并非崚鹰公司所诉的106.88平方米。1.签订《联合开发合同》约定一楼临街靠大垭广场一侧的口面房归石全胜所有时，设计图纸并未出来，当时对该间门面房的开间大小、房屋编号均无法具体确定，2009年5月，设计图纸出来后，崚鹰公司在一层平面图加盖了印章确认，而石全胜在修建案涉房产项目时也是严格按照设计图纸进行的施工。石全胜认为，设计图纸出来时，属于石全胜的口面房编号及面积就已确定，应为444.31平米。2.2009年6月1日，双方在《承诺》中确定石全胜应当分的全部房屋约为13100平方米。即一楼一间口面房约为450平方米，二楼8间商业用房约为2460平方米，三至七楼95套住房9939.71平方米，上述面积同意2010年5月办预售许可证时房管局委托的专业机构预测的房屋建筑面积相吻合。能印证石全胜分得的一楼口面房面积为444.31平方米。3.2011年2月，案涉房产项目竣工后，案涉门面房一直是石全胜在使用，后来被崚鹰公司强行占用，并改变设计图纸上的空间格局，把一楼建筑设计施工图建成完工的口面房，人为的用砌砖墙隔断成小间，并交测绘单位重新测绘后，然后起诉石全胜分得的口面房为106.88平方米，是侵占石全胜财产的行为，实在违法悖理。综上，原判认定事实不清，判决错误，应予纠正。
崚鹰公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。事实和理由：1.设计图纸上虽有崚鹰公司加盖的公章，但这是施工图，并非分房的依据。因石全胜负责设计、申报、施工等工作，应石全胜的请求，其公司才在施工图盖章。设计图纸上标注的一号门市、二号门市、三号门市、四号门市，是石全胜所为，并非崚鹰公司所为。2.2009年6月1日《承诺》，并没有认可石全胜应分得13100平方米房屋，更没有约定“一楼一间口面房约为450平方米，二楼8间商业用房约为2460平方米，三至七楼95套住房9939.71平方米”的内容，是石全胜的主观臆断。南部县房管局测定的面积也并非石全胜上诉所称的面积。且《承诺》也并非分房的依据，而是石全胜避税的依据。案涉口面房，分房面积和位置应当以《联合开发合同》第五条约定执行。3.从施工图看，石全胜主张的444.31平方米，从柱和间距看，明显是4间口面房。从房管登记机构测绘看，也应是106.88平米。综上，石全胜的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
崚鹰公司向一审法院起诉请求：1.判令位于南部县蜀北街道办事处幸福大道金葫路“金锋园小区”B栋第30号口面房（建筑面积约106.88平方米）归石全胜所有，“金锋园”项目的其他全部口面房属崚鹰公司所有；2.石全胜承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：崚鹰公司于2000年5月12日成立，经营范围为房地产开发、销售，物业管理服务等。2000年11月15日，四川省住房和城乡建设厅为其颁发《中华人民共和国房地产开发企业资质证书》，批准从事房地产开发经营业务。
2008年6月1日，崚鹰公司与石全胜签订《房屋建筑工程承包合同》。合同约定：甲方（崚鹰公司）自愿将位于南隆镇大垭小区临国道212线约12000平方米的“金峰园”商住楼小区的建筑工程发包给乙方（石全胜）全垫资修建，工期24个月，工程款按建筑面积每平方米580元计算，甲方提供“金峰园”小区商品房开发的各种合法证件等。
2008年8月12日，崚鹰公司与石全胜签订《联合开发合同》，约定：“1、甲方（崚鹰公司）愿将南隆镇幸福大道西延线南侧德仁中学对面5.13亩享有国有出让土地使用权的土地作为联合开发的投资交与乙方（石全胜）自行设计开发，按相关职能部门的规划进行建设。乙方在签订本合同的当日，向甲方首付定金5万元，在合同签订之日起乙方在十五日内交清全部保证金180万元，已交5万元从中扣除。甲方收到乙方的全部保证金后，将此款作为甲方办理土地出让金使用。待甲方第一批贷款成功，就必须还乙方100万元的保证金，其余80万元在甲方出售口面获得80万元资金时就将80万元的保证金返还给乙方。2、乙方在开发过程中，必须以甲方的名义，自行申报项目、自行设计、自行报批、自行组织施工队伍施工，其相关的一切税、费和工程款、人工工资、地基钻探等费用一律由乙方自行承担，与甲方无关，但甲方应积极配合乙方的上述工作。3、乙方在签订本合同之日起，必须在90日内到相关职能部门办理好必备的各种合法证件和交清应缴的各种税费，在取得合法修建证件后，必须在2009年3月1日前开工修建，最迟在2011年2月30日前全面竣工。甲方必须向乙方提供办证所需手续，否则视为甲方违约。4、乙方在修建过程中，必须高度重视安全，如出现工伤等事故，一律由乙方承担赔偿责任，与甲方无关。5、乙方修建竣工，经相关部门验收合格，必须把所修房屋的一楼临街面口面房除给乙方留一间靠大垭广场一侧的一间口面房外，其余全部归甲方所有。同时，乙方如能按规划修成七层商住楼（7楼只能修建大约2/3的面积），乙方就必须把从3楼起至七楼顶的同一单元的五套住房无偿交与甲方，每套住房的面积在100平方米左右；如果乙方因相关部门干涉不能修成7层商住楼，甲方无权再要这五套住房。乙方返还给甲方的房屋营业税由甲方承担等等”。合同签订当日，石全胜向崚鹰公司交纳保证金5万元。
2008年8月25日，崚鹰公司与石全胜签订《承诺书》，约定：“1、承诺人（崚鹰公司）在要约人（石全胜）缴清180万元的保证金后，必须尽快到南部国土资源局办好幸福大道西延线南侧德仁中学对面自有国有出让土地5.13亩的国有出让土地使用证，并用该宗土地使用证用于银行抵押贷款，一旦贷到款后，承诺人必须在2009年6月30日前将要约人的100万元保证金如数退还给要约人。如承诺人在2009年6月30日前不能贷到款，无论什么原因，承诺人都必须在2009年8月30日前归还要约人100万元的保证金。2、承诺人承诺联合开发合同中乙方所开发的所有房屋除按合同第5条的约定还给甲方口面房外，一楼临街口面房靠大垭广场一侧的一间口面房属乙方所有。2至6+1楼的房屋除按合同第5条的约定应还甲方的房屋外，其余全部归乙方所有。乙方对自己享有的房屋有权自行销售处理，甲方不得干涉，但乙方必须以甲方的名义进行售房，由甲方提供售房所需的印件和公司现有的售房的相关手续，甲方有权对乙方的售房过程进行监督，一旦发现乙方在修建和售房过程中，有抽逃资金或中途停工等不法行为时，甲方有权中止合同的履行，所造成的损失由乙方承担责任，除上述1-2项的承诺外，一律按2008年8月12日所签订的联合开发合同中的各项约定执行。从承诺和该宗土地抵押贷款之日起，该宗土地的债权债务一律由承诺人承担，与要约人无关。但在修建工程上的一切债权债务与承诺人无关，由要约人全部承担责任”。
2008年8月29日，石全胜向崚鹰公司交纳保证金1750000元。
2008年10月6日，南部县人民政府向崚鹰公司颁发了南国用（2008）第3311号《中华人民共和国国有土地使用证》。
2009年5月1日，崚鹰公司向石全胜出具《授权委托书》，载明石全胜为项目部经理，提供项目部公章一枚，该工程对外所涉的相关纠纷的排解、建设工程中一切事务的安排、雇请人员及报酬、按《联合开发合同》约定乙方的房屋销售等均由石全胜全权负责处理，公司不得干预。
2009年5月14日，南部县房地产管理局给崚鹰公司颁发了《商品房预售许可证》。2009年5月18日，南部县发展和改革局根据崚鹰公司的申请，向崚鹰公司颁发了《企业投资项目备案通知书》。2009年6月22日，崚鹰公司的法定代表人赵修君变更为谢泳梅。2009年9月17日和10月30日，南部县规划和建设局为崚鹰公司颁发了案涉工程的《中华人民共和国建设工程规划许可证》和《中华人民共和国建设工程施工许可证》。
2010年5月10日，崚鹰公司与石全胜签订《还房协议》，约定甲（崚鹰公司）、乙（石全胜）双方均同意将《联合开发合同》第五条“关于还住房五套的约定”，变更为用货币补偿方式由乙方向甲方支付五套住房的房款，五套住房的总价值为人民币玖拾万元正等。此款在乙方所修建的金峰园商品房竣工验收合格时起，五日内向甲方一次性支付清结。3、乙方在向甲方支付玖拾万元房款时，扣除这五套房子应向税务部门交纳的税和乙方未退的保证金。协议签订后，石全胜现已将前述货币补偿的五套住房以每平方米2000多元的价格进行了销售。
2011年案涉工程项目竣工。
一审法院依职权在南部县房地产管理局调取了“金峰园”商住楼的相应信息，“金峰园”商住楼由A、B幢组成，B幢靠大垭广场，A、B幢第一层为商业服务用房。
一审法院认为，虽石全胜与崚鹰公司先签订《房屋建筑工程承包合同》，在该合同没有解除的情况下，双方签订了《联合开发合同》，结合本案查明的事实及双方合同履行情况，当事人双方对案涉《房屋建筑工程承包合同》已合意解除，在签订《联合开发合同》后，双方又签订了《承诺书》及《还房协议》，当事人双方对案涉工程项目已由建设工程施工合同关系转化为合作开发房地产合同关系。石全胜与崚鹰公司双方签订的《联合开发合同》、《承诺书》及《还房协议》等均是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。案涉商品房开发项目已全部竣工，并已部分交付使用，视为验收合格。现当事人要求按合同约定对合作开发的有分歧的房地产进行分配，符合法律规定，予以支持。根据本案当事人的诉讼请求、理由及答辩意见，本案的争议焦点为：1、口面房界定问题；2、临街口面房位置的问题。
一、口面房界定问题。合同约定“所修房屋的一楼临街口面房除给乙方留一间靠大垭广场一侧的一间口面房”，未对口面房面积进行约定，首先从案涉房屋的现状来看，崚鹰公司所修房屋的一楼临街口面房，经南部县永兴房地产评估测绘事务所测绘，A、B两栋一楼临街口面房共计30间，其中B栋15间（不含B栋的两个楼梯间）中临现在“迎宾大道”的13间（在“迎宾大道”面对B栋房屋从左至右其面积分别为55.85㎡、55.85㎡、55.85㎡、65㎡、81.62㎡、55.85㎡、55.85㎡、55.85㎡、55.85㎡、57.18㎡、65.54㎡、94.39㎡、122.92㎡），临现在“征集街（路）名”的2间【在“征集街（路）名”面对B栋房屋从左至右其面积分别为122.23㎡、106.88㎡】，该测绘结果，充分说明B栋15间临街口面房中没有面积为444.31㎡的临街口面房，确有面积为106.88㎡的临街口面房。
二、临街口面房位置的问题。合同约定“所修房屋的一楼临街口面房除给乙方留一间靠大垭广场一侧的一间口面房”，而靠大垭广场一侧现既临“迎宾大道”，又临“征集街（路）”，的问题，从《联合开发合同》约定“把所修房屋的一楼临街口面房除给乙方留一间靠大垭广场一侧的一间口面房外，其余全部归甲方所有。”的内容来看，该约定并未明确，归崚鹰公司享有的临街口面房一间，是临现在的“迎宾大道”还是现在的“征集街（路）名”，从本案查明的事实来看，在“征集街（路）名”面对B栋房屋的面积为106.88㎡的临街口面房，更为符合《联合开发合同》中“靠大垭广场一侧”的约定，同时该口面房现由崚鹰公司堆放建筑材料占用。综上所述，在“征集街（路）名”（该街名还在征集过程中）面对B栋房屋从右至左第一间面积分别为106.88㎡的临街口面房归崚鹰公司享有，符合双方的约定。故崚鹰公司请求确认该口面房归石全胜所有，“金锋园”项目的其他全部临街口面房属崚鹰公司所有的理由成立，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：位于南部县蜀北街道办事处原幸福大道金葫路“金锋园小区”B栋靠大垭广场一侧的一楼口面房一间【建筑面积为106.88㎡，现在的具体位置是南部县迎宾大道路中段以南，在“征集街（路）名”（该街名还在征集过程中）面对“金锋园”小区的B栋房屋从右至左第一间】归石全胜所有，“金锋园”小区其他一楼临街口面房（A、B两栋）归四川省南部县崚鹰房地产开发有限公司所有。本案受理费500元，由石全胜负担。
本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
二审另查明：2008年8月12日，石全胜与崚鹰公司签订的《联合开发合同》约定“乙方（石全胜）修建竣工，经相关部门验收合格，必须把所修房屋的一楼临街面口面房除给乙方留一间靠大垭广场一侧的一间口面房外，其余全部归甲方（崚鹰公司）所有”，上述约定石全胜应当分得的临街口面房的位置为“金峰园”小区B幢商住楼。
2009年5月，四川省南部县勘查设计所设计的“金峰园”小区A、B幢商住楼一层平面图，一楼临街口面房共计8间，A、B幢商住楼各4间，并标注有“一间、二间、三间、四间”字样。四川省南部县崚鹰房地产开发有限公司在该平面图加盖有公章。
石全胜将“金峰园”修建竣工以后，崚鹰公司将A、B两幢一楼临街8间口面房修隔为30间。
本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为：本案争议焦点为，石全胜应分得的一楼临街口面房的面积及位置如何确定的问题。本院综合双方当事人的诉辩意见并结合相关证据，做如下评判：
石全胜与崚鹰公司先后签订了《联合开发合同》、《承诺书》、《还房协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。
2008年8月12日，石全胜与崚鹰公司签订的《联合开发合同》约定“乙方（石全胜）修建竣工，经相关部门验收合格，必须把所修房屋的一楼临街面口面房除给乙方留一间靠大垭广场一侧的一间口面房外，其余全部归甲方（崚鹰公司）所有”，虽双方未对石全胜应分临街口面房的面积进行约定，但结合“金峰园”小区B幢商住楼一层平面图，可以确定合同约定的“靠大垭广场一侧”的口面房，应为图中所标注的“四间”，建筑面积为444.31平方米。虽该设计图形成的时间后于《联合开发合同》签订时间，但崚鹰公司在一层平面图加盖公章时并未对临街口面房的面积提出过异议，故崚鹰公司在一层平面图加盖公章的行为，包含有对临街口面房的间数、面积及位置认可的意思。“金峰园”小区修建竣工后，崚鹰公司将A、B幢商住楼一楼临街口面房修隔为30间，系其单方行为，亦不符合设计图的内容，本案诉讼过程中，崚鹰公司亦未提交其与石全胜对口面房面积分配达成合意的其他证据，故本案只能依据崚鹰公司加盖公章的设计图作为分房的依据。至于B幢商住楼一层平面图中标注的“四间”口面房既临迎宾大道，又临“征集街”的问题，因该口面房位置于转角处，与《联合开发合同》约定的“靠大垭广场一侧的一间口面房”并不矛盾。综上，崚鹰公司认为设计图系施工图，不能作为分房依据的相关辩解，本院不予采信。崚鹰公司认为石全胜只应分得106.88㎡的临街口面房的诉请不成立，本院不予支持。因崚鹰公司诉请其应分得的还有一楼临街其它口面房，故本案确定位于南部县蜀北街道办事处原幸福大道金葫路“金锋园小区”B栋靠大垭广场一侧的一楼临街口面房一间（建筑面积为444.31平方米，即“金锋园”小区B幢商住楼一层平面图中标注的“四间”）由石全胜分得，“金锋园”小区A、B幢商住楼其他一楼临街口面房由四川省南部县崚鹰房地产开发有限公司分得。
综上，石全胜的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
撤销四川省南部县人民法院（2013）南民初字第2475号民事判决；
二、位于南部县蜀北街道办事处原幸福大道金葫路“金锋园”小区B栋靠大垭广场一侧的一楼临街口面房一间（建筑面积为444.31平方米，即“金锋园”小区B幢商住楼一层平面图中标注的“四间”）由石全胜分得，“金锋园”小区A、B幢商住楼其他一楼临街口面房由四川省南部县崚鹰房地产开发有限公司分得。
一审案件受理费500元，由四川省南部县崚鹰房地产开发有限公司负担；二审案件受理费500元，由四川省南部县崚鹰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 任雅莉
审 判 员 蒙秀梅
代理审判员 王婵轶
二〇一七年四月十三日
书 记 员 范云荣