江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终4130号
上诉人（原审原告）徐萍。
上诉人（原审原告）李苑东。
上诉人（原审原告）徐某。
委托代理人王永明，江苏娄东律师事务所律师，代理上述三上诉人。
被上诉人（原审被告）大连万达物业管理有限公司，住所地大连市西岗区大胜街30号。
法定代表人曲德君，该公司执行总裁。
被上诉人（原审被告）大连万达物业管理有限公司太仓分公司，住所地太仓市城厢镇上海东路88号。
负责人王志彬。
委托代理人王建国，该公司员工。
委托代理人牛伟，上海市光明（太仓）律师事务所律师。
上诉人徐萍、李苑东、徐某因与被上诉人大连万达物业管理有限公司（以下简称万达物业公司）、大连万达物业管理有限公司太仓分公司（以下简称万达物业太仓分公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2015）太城民初字第00517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年11月17日，徐萍、李苑东、徐某与太仓万达广场投资有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由徐萍三人购买南区商铺C区1-2层145号房，2013年9月30日前交房。合同补充协议中第十五条第10款约定“该房屋的水、电等费用自交付（包括视为交付）之日起由乙方（即徐萍三人）承担，按公用事业部门收费标准执行。”2013年9月，徐萍、李苑东、徐某接到收房通知后赴现场查看，因供电问题拒绝收房，双方产生争议。徐萍、李苑东、徐某于2014年9月3日以所交付房屋的供电不符合约定、认为未达到交房条件为由诉至法院，要求解除《商品房买卖合同》，后徐萍、李苑东、徐某于2015年3月2日撤诉。
徐萍于2015年8月8日至万达物业太仓分公司处办理入住手续，当日双方签订了《（非住宅）前期物业服务协议》，该协议载明：甲方为太仓万达广场投资有限公司、甲方选聘的物业服务企业为万达物业太仓分公司，乙方为徐萍；房屋基本情况部分显示房屋的物业类型有“商铺”、“室外步行街”、“写字楼”，其中，“商铺”处有手写的打钩。协议第一条约定前期物业管理服务费标准，其中商铺为2.82元（含能耗费0.6元）/月/平方米、室外步行街为8.80元（含能耗费1.13元）/月/平方米，自甲方通知乙方入伙之日起计算。第五条物业服务事项（范围），�一款第（二）项约定“供电线路、煤气线路、路灯按有关规定处理”。协议后附《太仓万达广场（商铺、室外步行街）临时管理规约》及承诺书，规约第四十一条载明：“本物业管理区域内，物业服务收费采取酬金制方式。业主应按照《前期物业服务合同》的约定按时足额交纳物业服务费用。”承诺书申明第一条：“确认已详细阅读了太仓万达广场投资有限公司制定的《太仓万达广场（商铺、步行街）临时管理规约》（以下简称本临时管理规约）及《太仓万达广场前期物业服务合同》（以下简称前期物业服务合同）”；第四条“本人同意物业服务企业有权直接援引《太仓万达广场前期物业服务合同》及《太仓万达广场临时管理规约》的相关约定，追究相应业主违反规定行为的责任”。承诺人签署处有徐萍签字，日期为2015年8月8日。另，徐萍在办理入住手续时由万�物业太仓分公司交付的《太仓万达广场室外步行街业主手册》第一部分第8条第一款收费标准载明：“（1）物业服务费：金街8.8元/月/平方米，底商2.82元/月/平方米；（3）装修管理费1元/月/平方米”；同日，徐萍、李苑东、徐某向万达物业太仓分公司支付2013年9月30日起至2014年9月29日止物业管理费12984元、装修管理费123元，及2014年9月30日起至2015年9月30日止物业管理费13019.6元，万达物业太仓分公司开具相应发票两张。
上述房屋的登记时间为2015年10月8日，所有权人为徐萍、李苑东、徐某共同共有，房屋坐落为太仓市城厢镇上海东路188-2号-048室，建筑面积为122.95平方米，规划用途为商业，房屋所有权证号为太房权证太仓字第××号。
2015年9月16日，徐萍、李苑东、徐某与程晋松签订《商铺租赁合同》，合同中除双方姓名及签字外系手写形成，其余内容�为打印形成，合同文本页眉处左侧为“万达商业管理”，右侧有编号记录，合同载明：甲方（即徐萍三人）是位于太仓万达广场室外步行街金2-048号铺的合法产权人，乙方（即程晋松）承租该商铺。合同第四条第2款约定，合同生效时乙方应当向管理公司交纳该商铺的物业服务费。该商铺的物业服务费为每月每平方米8.8元。当月29日，程晋松向万达物业太仓分公司交纳1000元预收电费，收款收据中载明铺位号为“C区-145”。一审庭审中，双方确认上述房屋现已装修。
原审另查明，万达物业太仓分公司与太仓万达广场投资有限公司于2011年8月31日签订《太仓市前期物业管理委托合同》，其中第一条物业基本情况中载明：商铺2.78万平方米，室外步行街1.92万平方米。第二条委托管理服务期限为“自签订本协议之日起至本物业管理区域内业主委员会成立，并与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效日止”。第六条物业管理服务事项第一款第（六）项中载明：“供电线路、煤气线路、路灯按有关规定处理”。第九条约定，物业服务费实行酬金制，其中底商2.22元/月/平方米（另收能耗费0.6元/月/平方米）、室外步行街（××）7.67元/月/平方米（另收能耗费1.13元/月/平方米）。同日，万达物业太仓分公司就上述约定的物业服务费标准在太仓市物价局进行了备案。另，上述双方于2011年12月26日签订的《太仓万达广场物业管理服务合同》中，第一条物业类型有住宅、写字楼、金街；第十八条第一款约定物业服务费标准：底商2.82元/月/平方米、金街8.80元/月/平方米，第三款约定“商业部分的物业服务费由乙方根据具体服务内容进行核算，经甲方同意后再进行收取。水费、电费按照签订的物业管理合同约定执行。”但上述两份合同中�未对水、电费问题有其他约定。
原审又查明，太仓市公安局太仓经济开发区派出所出具的《公安编号对照表》载明，金街二环中公安编号为188-2号-048对应的工程编号为C区145。一审庭审中，双方确认涉案房屋所属的物业管理区域并未成立业主委员会；涉案房屋所在的商业街沿道路路口有“太仓金街”字样。
一审庭审中，万达物业太仓分公司为证明其收取装修管理费具有合理依据，提供了《太仓市物业服务收费管理实施细则》，其中第二十二条第二款载明：“物业服务企业为业主或物业使用人提供装修管理服务的，物业服务企业可向业主、物业使用人收取住宅室内装饰装修服务费，收费标准按建筑面积不超1元/平方米。”
以上事实，由徐萍、李苑东、徐某提交的前期物业服务协议、临时管理规约及承诺书、商品房买卖合同、房屋所有权证、业主手册、物业费发票、收款收据，万达物业公司、万达物业太仓分公司提供的物业管理服务合同、前期物业管理委托合同、商铺租赁合同、公安编号对照表、太仓市物业服务收费管理实施细则等证据及当事人当庭陈述等予以证实。
原审原告徐萍、李苑东、徐某的诉讼请求为：1、万达物业公司、万达物业太仓分公司返还已收取的部分物业费17679.6元、装修管理费123元，2、万达物业公司、万达物业太仓分公司以公用事业部门的标准收取电费。
原审法院认为：万达物业太仓分公司接受太仓万达广场投资有限公司的委托，自2011年8月31日起对涉案房屋所在的物业管理区域进行物业管理，该物业管理区域并未成立业主委员会，上述双方签订的物业管理服务合同仍具有效力，故万达物业太仓分公司与徐萍三人之间的物业服务关系成立且合法有效，双方当�人均应按照约定及相关规定享受权利、履行义务。
关于涉案房屋对应的物业费标准：徐萍三人认为，按照与万达物业太仓分公司签订的前期物业服务协议中勾选的物业类型为商铺，因此物业费标准应当为2.82元/月/平方米。万达物业公司、万达物业太仓分公司认为上述协议签订时存在勾选错误，涉案房屋的实际物业类型为室外步行街，因此物业费标准为8.80元/月/平方米。原审法院认为，首先，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。太仓万达广场投资有限公司与万达物业太仓分公司签订的《太仓市前期物业管理委托合同》第九条约定了室外步行街（即金街）所对应的物业管理费标准为8.80元/月/平方米。涉案房屋在登记公安编号时所属的区域为“金街二环”，其所在商业街沿道路路口亦设有“太仓金街”标识，故涉案房屋�物业管理费标准应当为8.80元/月/平方米。其次，涉案房屋的用途为商业，通常被俗称为“商铺”、“店面”等，而徐萍与万达物业太仓分公司签订的前期物业服务协议中可供选择的物业类型有“商铺”、“室外步行街”等，上述物业类型在字面上确实有可能致使签订人产生误解。再者，涉案房屋所在商业街沿道路路口已设有“太仓金街”标识，徐萍三人应当知道涉案房屋属于“金街”。又，虽然协议中所载的“室外步行街”这一物业类型与“金街”这一通称在字面上不一致，但在徐萍办理入住手续时万达物业太仓分公司交付的《业主手册》中也明确载明了“金街”的物业管理费标准为8.80元/月/平方米，且徐萍亦在当天向万达物业太仓分公司按照该标准交纳了物业管理费，故徐萍在签订协议时应当知道涉案房屋的物业管理费标准为8.80元/月/平方米。最后，徐萍三人�签订物业服务协议仅一个多月后、本案起诉前，即将涉案房屋出租于他人，并在房屋租赁合同中明确了物业费标准为8.80元/月/平方米、由承租人承担，即徐萍三人在起诉前也是明知涉案房屋应当适用上述物业费标准，故原审法院对徐萍三人要求万达物业公司、万达物业太仓分公司返还物业管理费17679.6元的诉讼请求不予支持。
关于装修管理费123元，涉案房屋已经在万达物业太仓分公司进行物业管理服务的期间内装修，万达物业太仓分公司向徐萍三人收取装修服务费符合相关规定，故原审法院对徐萍三人要求万达物业公司、万达物业太仓分公司返还装修管理费123元的诉讼请求不予支持。
关于电费标准，原审法院认为，首先徐萍与万达物业太仓分公司签订的前期物业服务协议中，以及太仓万达广场投资有限公司与万达物业太仓分公司签订的《太仓万�广场物业管理服务合同》、《太仓市前期物业管理委托合同》中均未就电费交纳、收取有明确的约定；其次徐萍三人要求“按公用事业部门收费标准执行”的主张系依据其与太仓万达广场投资有限公司签订的《商品房买卖合同》的补充协议的约定，该条约定对万达物业太仓分公司并不产生效力。故而徐萍三人依照商品房买卖合同的约定要求万达物业太仓分公司按照公用事业单位标准收取电费的诉讼请求依据不足，原审法院对此不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第四十五条第一款，《江苏省物业管理条例》第五十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，原审法院判决：驳回徐萍、李苑东、徐某的全部诉讼请求。案件受理费326元，由徐萍、李苑东、徐某负担。
上诉人徐萍、李苑东、徐某不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定涉案房屋为室外步行街（××）、物业管理费标准为8.8元/月/平方米的依据是开发商与万达物业太仓分公司的合同以及我方与承租人的合同约定，但本案当事人是我方与万达物业太仓分公司，双方签订的前期物业服务协议中对物业类型和服务费标准约定明确，不存在理解上的分歧，按照该合同约定，万达物业太仓分公司明显多收物业费。二、万达物业太仓分公司系接受委托代收电费，其向供电部门交付电费的标准没有高于公用事业部门收费标准，根据《物业管理条例》第四十五条规定，万达物业太仓分公司不应从中获利。且依照《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，万达物业太仓分公司作为建设单位选聘的物业服务企业应当遵守买受人与建设单位的相关约定。综上，请求撤销原判、依法改判，本案诉讼费用由万达物业公司、万达物业太仓分公司承担。
被上诉人万达物业公司二审未作答辩。
被上诉人万达物业太仓分公司二审辩称：一、关于物业管理费，徐萍虽然在2015年8月8日的前期物业服务协议中对于物业费的约定存在笔误，但在之后双方所提供的商品房买卖合同、房屋所有权证、公安编号对照表可以看出徐萍三人实际所享有的物业应为太仓万达金街，尤其是在2015年9月16日徐萍三人与租户所签订的商铺租赁合同，明显涉及其物业费的收费标准，而且是由徐萍三人作为出租人进行签字的，所以我们认为其对于应当按照金街收取物业费是明知的。二、关于装修管理费，本案所涉万达金街商铺已经实际装修，按�双方之前的合同是有装修管理费的约定，我公司收取装修管理费123元，徐萍三人也实际缴纳，其并无证据证明该管理费过高或者其他需要变更调整的理由。三、关于电费，双方当事人并未在合同中明确约定电费的收取标准，而且我公司按照1.22元收取电费并无任何获利，具体计算依据在一审时已经提供，徐萍三人也未能举证该收费标准过高或者应当予以调整的依据。原审判决事实认定清楚，法律适用准确，请求驳回上诉。
二审经审理查明的事实与原审查明事实一致。
二审中，徐萍、李苑东、徐某一方认可其与太仓万达广场投资有限公司的《前期物业服务协议》中手写部分系徐萍手写，但认为物业类型勾选为“商铺”是与万达物业太仓分公司工作人员确认后选择的。对于已经按照8.8元/月/平方米的标准交纳物业费，徐萍、李苑东、徐某一方认为《�期物业服务协议》签订后缴纳物业费时，其发现缴费标准与合同约定不一致，并当场提出，万达物业太仓分公司的工作人员告知先交物业费才能收房，其想先收房，认为物业费以后可以要求返还，所以先交纳了物业费。对于《商铺租赁合同》中约定的物业费标准是8.8元/月/平方米，徐萍、李苑东、徐某一方称租赁合同是万达物业太仓分公司提供的格式合同，当时其已经按照该标准交纳了物业费，考虑到规避这笔费用，只能按照该标准先收回来。万达物业太仓分公司认可商铺租赁合同文本由其公司提供，业主和承租户签订合同后提交备案，备案时业主与承租户均未对租赁合同中的物业费标准提出异议。对于电费，双方确认目前涉案房屋为二次供电，万达物业太仓分公司目前按照1.22元/度进行收费，按照0.829元/度向供电部门缴纳电费。
本院认为：本案的主要争议焦点在于万达物业太仓分公司向徐萍、李苑东、徐某一方收取物业服务费及电费的标准。对于物业服务费，虽然在业主与开发商签订的《前期物业服务协议》中将涉案房屋类型勾选为商铺，对应的物业服务费标准为2.82元/月/平方米，但根据已查明的事实，涉案房屋位于室外步行街（××），协议中的约定与实际情况不符；业主在签订合同当日也按照室外步行街（××）的标准8.8元/月/平方米交纳物业服务费，出租涉案房屋时租赁合同中也载明物业服务费标准为8.8元/月/平方米，徐萍明确其在交费时已经注意到费用标准与协议约定不一致，但并未提供证据证明其就标准问题向万达物业太仓分公司提出异议，故业主实际按照8.8元/月/平方米的物业服务费标准履行交费义务。原审法院据此认为《前期物业服务协议》中的房屋类型勾选错误并无不当，业主根据《前期物业服务�议》要求返还多收取的物业服务费依据不足。对于电费，由于涉案房屋采用二次供电模式，相比供电部门直接供电会产生一定损耗，业主并无证据证明万达物业太仓分公司收取电费存在获利的情况；且业主要求按照公用事业单位标准收取电费的依据为其与开发商签订的房屋买卖合同，并不当然对物业服务公司产生约束力。
综上，上诉人徐萍、李苑东、徐某的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费326元，由上诉人徐萍、李苑东、徐某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 张维雯