重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0112民初12545号
原告：余小容，女，1962年5月22日生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：唐启龙，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。
被告：胡华容，女，1964年1月7日生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：刘涛，北京市中银（重庆）律师事务所律师。
原告余小容与被告胡华容房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月7日受理后，依法由审判员陶立适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余小容及委托诉讼代理人唐启龙、被告的委托诉讼代理人刘涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告余小容向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即协助办理位于渝北区××镇××路××号××层××单元房屋不动产权证书；2、判令被告支付违约金21112元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告在××镇街道新建一幢综合楼出售。原、被告在2007年5月15日签订售房协议，协议第二条约定“房屋售价为每平方728元，从门市起4层A单元，面积为116平方米，该面积以房管证核发面积为准，多退少补。”房屋总价为84448元出卖给原告。该协议第二条第三款约定“……本协议生效后，单方违约，守约方有权追究违约方造成的一切经济损失，违约金按该房屋费用总额25%付给守约方。”在2007年5月15日、2007年9月12日原告交齐全部购房款及其他费用。房屋交付后被告迟迟不办理房屋不动产产权证，事后原告多次找被告要求办理不动产权证，被告以各种理由拒绝办理。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。
被告胡华容辩称：涉案房屋属被告危房重建。规划许可证批准建设规模为329.38平方米，本案涉及的交易房屋属于超规划的房屋，可能是属于违法建筑，双方签订的购房协议效力存在瑕疵，如认定购房协议有效，被告也不存在违约行为，双方在签订购房协议时并未对办理房产证和国土证的时间有明确的约定，被告一直在与相关部门协调办理房产证和国土证，且被告多次与原告沟通，要求原告及时缴纳土地出让金，但原告拒绝，导致涉案房屋无法取得房产证。原告主张的违约金无依据，购房协议第二条三项约定是针对原告逾期支付办理产权证费用的违约责任，并非被告逾期办理产权证的违约责任，同时，原告已经实际占用和使用涉案房屋十多年，其无损失，故不应支持原告诉请。涉案房屋实际面积大于合同约定的面积，原告还应向被告补足超出部分的购房款，请求法院驳回原告的诉请。
经审理查明：2001年5月20日，被告与重庆市渝北区统景供销合作社签订协议书，被告购买重庆市渝北区统景供销合作社所有的房屋。2002年和2003年被告分别取得上述房屋的所有权证及国有土地使用权证，其中房屋建筑面积333.68平方米、国有土地使用权面积397.86平方米。后该房屋被鉴定为危房，2006年12月29日，被告取得重庆市规划局建设工程规划许可证，载明，建设项目名称：胡华容危房改建工程；地层面积：215.28平方米；建筑面积合计329.38平方米。该工程于2007年5月完工并投入使用。后被告委托重庆市建设工程质量检验测试中心对该工程（即胡华容、冯永泽等户集资楼）进行结构安全鉴定。结论及建议：1、通过现场观察和对实测数据的整理综合分析得出：“胡华容、冯永泽等户集资楼”安全性综合评定为BSU级，可不采取措施，在现有荷载作用下能安全使用；2、胡华容、冯永泽等户集资楼工程在以后的使用过程中，应不超过规范规定的2KN/㎡使用，不能随意改变房屋用途、改变结构形式或加层等。
2007年5月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订售房协议，约定，胡华容在××镇街道新建一幢综合楼出售，买卖双方在平等、自愿、协商一致的基础上达成如下协议：一、楼房概况。1、楼房地点：渝北区××镇××路××出口处，胡华容门市后面。本楼房为砖混结构，层层圈梁，清水墙壁，沙灰地坪，铝合金窗。2、水、电、气户头由甲方负责办理，费用由乙方自行承担。3、配套费、房管证、土地使用证等，由甲方办理，所需费用按政府统一规定由乙方支付……二、楼房售价。1、本楼房面积为116平方米，每平方米售价728元，共84448元，从门市算起在第4层A单元（具体售房款按房管证核发面积多退少补）。2、付款方式：签订协议之日，乙方首付五万元正（小写：50000元），交钥匙时付叁万贰仟肆佰肆拾捌元（小写：32448元），余款贰仟元（小写：2000元）于交房产证时付清。具体付款金额以甲方出具收据为准。3、两证办好后，再由乙方支付办证所需费用，若乙方不按时交付房屋产权证费用，本协议生效后，单方违约，守约方有权追究违约方造成的一切经济损失，违约金按该房屋费用总额的25%付给守约方。协议签订后，原告支付被告房款81000元。2007年5月，被告交付房屋给原告。因原告未取得房地权属证书，故起诉来院。
另查明，2008年7月11日，被告向重庆市渝北区统景镇财政所交纳配套费53600元。2012年4月11日，职能部门对胡华容等集资房（即胡华容危房改建工程）进行消防监督检查，未发现火灾隐患。2013年3月21日，重庆市渝北区国土资源管理分局统景国土资源管理所就胡华容危房改建工程出具渝北区国有土地使用权项目竣工验收表，载明，1、竣工实测面积：根据渝北区土地测绘有限责任公司和重庆市房屋勘测院渝北区房产测量所出具的测量说明，项目实际用地面积256.8㎡，实际建筑面积1786.99㎡，其中商业245.21㎡，住宅1541.78㎡。2、项目实际用地面积256.8㎡＜土地使用权面积397.86㎡，未超用地面积和用地红线。3、实际建筑面积1786.99㎡超过批准建筑面积1453.31㎡，呈分局审定是否修订出让合同，测算补交出让金。2014年4月10日，重庆市渝北区国土资源管理分局出具胡华容危房改建工程竣工验收出让金测算表，主要内容为：该项目未超用地面积，经统景镇政府组织验收，验收面积1786.99㎡，其中商业245.21㎡，住宅1541.78㎡，超建筑面积1453.31㎡。超商业补交出让金5.884万元，其他用房转住宅补交出让金差价5.4903万元，超住宅补交出让金30.2025万元。审理中，被告认为，补交的土地出让金应由所有购房者承担，原告认为该费用应由被告缴纳。
上述事实，有原、被告的陈述、重庆市土地权属变更申请书、规划许可证、购房协议、收据、房屋所有权证、国有土地使用权证、鉴定报告、消防监督检查记录、竣工验收表、测算表等证据在案为证，足以认定。
本院认为，涉案房屋属胡华容危房改建工程项目，该项目建成后，其房屋建筑面积远超行政规划面积，至今相关职能部门未对该项目进行规划调整。原、被告签订购房协议，其实质是被告将不符合行政规划的房屋出售给原告，审理中，被告举示的证据不能证明原告在签约时知道此情况，原告亦否认当时知道该情况，可以认定签约时，被告隐瞒了出售给原告的房屋不符合行政规划这一情况，在相关职能部门未对该项目进行规划调整，使其符合规划前，涉案房屋将无法取得房地产权属证书，因此，对原告要求被告办理涉案房屋不动产权证书的请求，因其条件不成就，不予支持。对原告第二项请求，即要求被告支付违约金，其理由是被告迟迟不办理产权证，但从购房协议分析，双方并未对办证时间进行约定，其违约条款也并非是对迟迟不办证而进行违约处罚的约定，故对原告的该项请求，亦不予支持。由于本案纠纷的产生是因被告未办证引起，因此，本案诉讼费用应由被告负担。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告余小容的诉讼请求。
案件受理费320元，减半收取160元，由被告胡华容负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 陶 立
二〇一七年八月十八日
书记员 叶小丫