山东省青岛市李沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）李民初字第851号
原告：于瑜，女，汉族，现住青岛市李沧区。
委托代理人：苏文政，山东畅海律师事务所律师。
委托代理人：孟令燕，山东畅海律师事务所律师。
被告：韩爱民，男，汉族，系青岛市崂山区风景管理局退休干部，现住青岛市市北区。
委托代理人：王祯，山东安来律师事务所律师。
被告：刘金松，男，汉族，系山东外贸职业学院教师，现住青岛市李沧区。
委托代理人：王晓莉，山东元鼎律师事务所律师。
委托代理人：隋锡进，山东元鼎律师事务所律师。
原告于瑜为与被告韩爱民、刘金松房屋买卖合同纠纷一案，于2014年3月27日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月15日公开开庭进行了审理，原告于瑜的委托代理人苏文政、孟令燕，被告韩爱民的委托代理人王祯，被告刘金松及其委托代理人隋锡进、王晓莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告于瑜诉称，原告与被告韩爱民于2006年7月28日签订了房地产买卖契约，原告购买被告位于青岛市李沧区308国道625号15栋2单元303户房屋一处，合同签订时，原告支付定金4万元，后原告陆续支付房款共计14万元，但被告一直未配合原告办理过户手续。2012年7月，在原告不知情的情况下，两被告恶意串通，签订了房屋买卖合同，并将房屋低价转让给刘金松。两被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求依法确认两被告签订的房屋买卖合同无效；依法判令被告继续履行合同，协助原告办理涉案房屋的过户手续；诉讼费由被告负担。
被告韩爱民辩称，该与刘金松签订的房屋买卖合同有效，两被告没有恶意串通，不存在合同无效的情况，要求驳回原告的诉讼请求。
被告刘金松辩称，该与韩爱民以合理的价格签订了房屋买卖契约，属合法有效的。刘金松按约支付了全部房款，并在韩爱民的协助下办理了过户手续，取得了房屋房产证，刘金松依法成为房屋的权利人，于瑜与韩爱民签订的房屋买卖契约的真实性不能确认，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经开庭审理查明，坐落于青岛市李沧区308国道625号15号楼2单元303户房屋原系被告韩爱民名下房产。2006年7月28日，被告韩爱民与原告于瑜就上述房屋签订房地产买卖契约，约定被告韩爱民以42万元的价格将房屋卖给原告于瑜，合同第三条约定：该房产证到手之日付定金肆万元；在一年之内付清余款三十八万元整。2011年又补充该条内容：房产证到手（于瑜）后，15日内付清余款三十八万元整。韩爱民，2011年6月9日。若一方反悔，另一方应付对方四十二万元整，不管将来升置（升值）与乏置（贬值），都不得反悔，证明人，郭玉萍。该合同第四条为：甲方（韩爱民）应于收到乙方（于瑜）金额后请将房屋交付乙方。合同签订后，原告于合同签订当天支付被告韩爱民定金4万元。2012年7月18日，被告韩爱民就上述房屋又与被告刘金松签订房地产买卖契约，约定以43万元的价格将上述房屋卖给被告刘金松。被告刘金松按约定向被告韩爱民支付了全部房款，并取得了该房屋的产权证。该事实，有原告提交的存量房买卖合同1份，刘金松的起诉状复本1份、被告刘金松提交的房地产买卖契约1份、定金收条1张、银行转账凭条1张、房地产权证1份、被告韩爱民书写的事实说明1份及当事人陈述一致的笔录在案为凭。
原告称，该于2006年签订合同当日给付被告韩爱民定金4万元，被告韩爱民就将房屋交付原告，原告后来陆陆续续又以现金形式支付被告韩爱民房款，共计14万元。被告刘金松购买房屋前多次去看房，明知房屋卖给了原告并由原告占有使用。原告提交如下证据证实其主张：①2006年7月28日房地产买卖契约1份，该契约补充条款有韩爱民书写的收到定金4万元的收条。②韩爱民2014年3月1日向于瑜出示的收条1张，内容为：2006年7月28日，签约合同当日，收到于瑜购房定金4万元整，之后先后收到于瑜十万元整，共计十四万元整。③韩爱民自己书写的卖房经过1份，在该份材料中，韩爱民陈述契约签订后，该房屋的房产证及钥匙同时交付给于瑜，于瑜入住至今，于瑜按约定先后支付14万元。2012年我陪同刘金松和王京卓去涉案房屋看房，因于瑜在该房屋中居住不开门，我还上去砸了门，因此发生冲突。④涉案房屋2013年12月的卫生费收据1张、电费发票1张、2014年2月的电费发票1张。⑤网络查询的李沧区商品房均价表，以证实刘金松以43万元的价格购买涉案房屋明显低于市场价格。⑥刘金松起诉韩爱民的诉状复印件1份，以证实刘金松于2013年12月起诉韩爱民，要求韩爱民交付房屋，故刘金松购买房屋后并没有实际入住。⑦韩爱民2011年8月书写的字条1张，内容为：于瑜您好，房产证我拿走，去借款还款，请放心，把银行贷款还上，回来一起与你过户。该字条与原告与韩爱民签订的房屋合同第三条结合证明，被告韩爱民按照约定将房产证交付原告后又取走，告知其是为了办理房屋解押手续，承诺之后协助原告办理房屋过户手续。
被告韩爱民对上述证据的质证意见如下：第①项证据的真实性无异议，但称此证据只能证明其与于瑜签订过房地产买卖契约，但不能证明房屋的交付情况。对第②项证据的真实性有异议，该收条非韩爱民的真实意思表示，于瑜出具的收条上载明2006年7月28日收到4万元，之后先后收到10万元，落款日期是2014年3月1日，从交易习惯上讲，作为付款方，每次付款都应该要求对方书写收据，本案中，韩爱民在付款当日就给于瑜写了收条，以及韩爱民2011年6月给于瑜出具的收条，都可以印证于瑜在此次买卖合同中的交易也适用该习惯，于瑜提交的这份收条与其前面提交的证据是相互矛盾的，书写时间是2014年3月1日，起诉日期是2014年3月25日，时间上过于巧合，该收条明显虚假。对第③项证据的真实性有异议，不予认可。对第④项证据的真实性无法确定，该证据只是卫生费及电费，无法证明是谁居住。据了解，该房屋并不是于瑜居住，而是案外人石某某实际占有并对外出租，出租给了案外人李某某。对第⑤项证据不予质证，不能作为证据使用。对第⑥项证据的真实性无异议，即使按照上面的诉讼请求，也无法证明房屋交付给了于瑜。对第⑦项证据的真实性有异议，称于瑜没有遵守房屋买卖契约的约定及时支付38万元房款，2011年韩爱民一直相信于瑜能支付房款并愿意协助她办理过户，但是2012年于瑜也没有支付房款，韩爱民无奈之下，在符合解除合同并解除该合同的情况下，将房屋卖给了刘金松。
被告刘金松对上述证据的质证意见如下：第①项证据的真实性无异议，但称此合同不是一次签的，不知道是否是当事人的真实意思表示。对第②项证据的真实性有异议，称根据于瑜提交的证据，只能认定6万元，2014年3月1日的收条，是在本案立案之后书写的，有违常规，真实性不能确认。对第③项证据的真实性有异议，不予认可，不能作为证据使用。对第④项证据的真实性不认可，即使有人交了钱，也不能证实是于瑜交的，据我们了解，该房屋一直是由韩爱民借给了案外人石某某，石某某又把房屋出租给了案外人李某某，现在李某某还居住在此房屋中。对第⑤项证据不予认可。对第⑥项证据的真实性无异议，房屋确实没有交付刘金松。对第⑦项证据的真实性有异议，称这不是韩爱民的真实意思表示，与其他证据前后矛盾。
原告称，于瑜签订合同时给韩爱民4万元，08年6月给了4万元，11年6月给了2万元，其他的钱记不清什么时间给的了，于瑜每次向韩爱民支付房款，韩爱民都出具收条，2014年3月1日，韩爱民出了一个总的收条，把以前的收条都要回去了。
两被告称，根据原告立案时提交的2张收条复印件，分别记载2008年收到4万元、2011年收到2万元。而房地产买卖契约中记载2011年6月9日，于瑜15日内付清余款38万元，如果于瑜真的在2008年又支付了4万元，那么合同中不应写余款38万元，2011年的2万元收条我们是认可的。原告称，2006年及2008年的2个4万元，分别是定金及订金，合同第三条约定，购房定金在最后一次付款时冲抵房价，所以，2011年6月9日变更合同条款时，只是将2008年所付订金冲抵了房价，所以会出现付清余款38万元的约定。
原告称，涉案房屋在被告韩爱民交付之后由原告居住了一段时间，之后无偿借给朋友案外人李某某居住，一直居住至今，并没有对外出租。
被告韩爱民称，本案涉案房屋从来就没有交付原告，其2006年与原告签订合同之前，一直由案外人石某某控制涉案房屋，石某某对其进行言语、肢体威胁，该写给原告的说明等材料都是石某某口述，该执笔被迫写的。且该根本不认识原告，该与原告的买卖契约是通过案外人包括石某某操作的。
原告称，双方签订房屋买卖合同之前，是谁控制房屋，原告不清楚，合同签订之后，是被告韩爱民将房屋的房产证和钥匙交付给原告，原告在其中居住了一段时间。
被告刘金松称，其与被告韩爱民签订合同之前，被告韩爱民说在2006年之前因石某某的儿子结婚，其就把这个房子借给了石某某，石某某答应在2012年7月26日之前将房子还给被告韩爱民。我们跟被告韩爱民一起去看了涉案房屋，当时有两个女孩在里面住，那两个女孩说这个房子是一个姓石的人的。原告对此予以否认，称被告刘金松确实在被告韩爱民的陪同下去看过房，当时原告就在那个房屋居住，至于原告跟被告刘金松如何交流的，代理人不清楚。
就涉案房屋产生的纠纷，本院依法向原告行使释明权，询问原告是否同意变更诉讼请求为解除其与被告韩爱民的房地产买卖契约、赔偿损失，但原告予以拒绝。该事实有本院的询问笔录在案为凭。
本院用以确认上述事实的证据，已经开庭质证并经本院审查，可以采信。
本院认为，我国《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。本案中，被告韩爱民2006年与原告于瑜签订的房地产买卖契约，是双方的真实意思表示，未违反相关法律规定，故该份房地产买卖契约系合法有效的合同。而两被告于2012年7月就涉案房屋签订房地产买卖契约时，双方也系真实意思表示，本案中，虽原告主张两被告恶意串通，买卖价格明显低于市场价格，但原告提交的证据不足以证实其主张，本院对此不予采信，两被告就涉案房屋签订的房屋买卖合同并无违反法律强制性规定的情形，故该份合同也系合法有效的合同。现原告主张两被告房屋买卖合同无效，因证据不足，本院不予支持。本案系一房两卖纠纷，综合考虑两份房屋买卖契约的履行情况，因被告刘金松已经向被告韩爱民完全履行了交付房款的义务，韩爱民亦配合刘金松办理了涉案房屋的过户手续，即已经完成了产权变更登记，而原告至今并未向被告韩爱民支付全部房款，且房屋现由案外人实际居住，故在两个房屋买卖合同均为有效的情况下，被告韩爱民应履行其与被告刘金松的房地产买卖契约。而原告与被告韩爱民的房地产买卖契约因履行不能，原告可另行主张其合法权利，本院就此向原告行使释明权，询问原告是否同意变更诉讼请求为解除其与被告韩爱民的房地产买卖契约、赔偿损失，但原告予以拒绝。现原告要求被告韩爱民继续履行与其签订的房地产买卖契约，因履行不能，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告于瑜的诉讼请求。
案件受理费7344元、保全费2535元，共计9879元（原告已预交），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向山东省青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 张玲玲
人民陪审员 花光春
人民陪审员 刘风秋
二〇一四年八月五日
书 记 员 王晓晓