重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝05民终2336号上诉人（原审被告）：重庆松岭建筑工程有限公司。法定代表人：邓世伟，总经理。委托代理人：何屏莺，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托代理人：盘莉红，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：任建君。委托代理人：张莉，重庆联纵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗林。委托代理人：张莉，重庆联纵律师事务所律师。上诉人重庆松岭建筑工程有限公司（简称松岭建司）与被上诉人任建君、罗林买卖合同纠纷一案，重庆市九龙坡区人民法院于2015年10月30日作出（2015）九法民初字第02657号民事判决。松岭建司对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2003年3月24日，任建君和罗林与案外人邓正禄签订《买卖合同》。合同约定：1、邓正禄将位于重庆市九龙坡区XX建筑面积34.83平方米房屋出售给任建君和罗林。2、房屋成交价格为3230元/平方米（建筑面积），合计总金额112500元。3、任建君和罗林于2003年3月24日付款101250元；邓正禄办理小证后，任建君和罗林付款11250元。4、邓正禄负责按规定办理房地产权属转移登记，办理登记的有关税费由任建君和罗林承担房地产成交额的3%，其余部分全部由邓正禄承担。5、由于邓正禄现在出售的房屋已经办理了“两证”，双方商定，待邓正禄将该栋门面出售到5套后，才去办理“两证”。合同签订时，邓正禄系松岭建司法定代表人。合同签订后，松岭建司按约交付了房屋，但至今未办理诉争房屋的所有权转移手续。邓正禄向任建君和罗林出卖了1套房屋后，松岭建司未再出卖房屋。另查明，诉争房屋所在的楼栋共有4层，土地用途为商用，使用权类型为出让用地，共计2260.55平方米，其中一楼面积为546.68平方米。前述房屋的竣工时间为2000年到2001年左右。2003年11月28日，松岭建司为涉案房屋所在的楼栋办理了房屋所有权证，并于2004年4月12日办理了国有土地使用权证。松岭建司抗辩因政策变化，无法为任建君和罗林办理房屋所有权证（小证）；如果需要为任建君和罗林办理房屋所有权证，需要重新经过规划、测绘、消防等部门的验收，成本高、代价大，但松岭建司未提供证据予以证明。任建君和罗林一审诉称：任建君和罗林系夫妻关系。2003年3月，任建君和罗林与松岭建司时任法定代表人签订《房地产买卖合同》，约定松岭建司将位于XX门面卖给任建君和罗林。因邓正禄系松岭建司法定代表人，邓正禄的行为代表松岭建司。合同签订后，任建君和罗林按约支付了价款并接房。接房后，任建君和罗林已将房屋出租，并收取租金，但松岭建司至今未按照约定为任建君和罗林办理房屋产权证。任建君和罗林多次要求松岭建司履行办证义务，该公司以房屋出售5套以上是其履行办证义务的前提条件为由，至今未给任建君和罗林办理房屋产权证。请求判决：1、松岭建司为任建君和罗林购买的位于XX门面办理房屋所有权证；2、诉讼费由松岭建司负担。松岭建司一审答辩称：1、邓正禄不是房屋的所有权人，无权处分涉案房屋，双方签订的《房地产买卖合同》系无效合同。2、即使双方签订的前述合同有效，因双方在合同中明确约定松岭建司履行办证义务的前提是出售5套以上，但该公司至今仅出卖了1套房屋。3、因国家政策变化，如松岭建司为任建君和罗林办理房屋所有权证，需对涉案建设项目重新规划、报建以及消防验收等，松岭建司成本巨大，继续履行办证义务显失公平。原审法院认为：双方签订的买卖合同意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行义务，否则应承担相应的违约责任。本案争议焦点有三个：一是案外人邓正禄是否有权代表松岭建司出卖诉争房屋；二是松岭建司为任建君和罗林办理诉争房屋所有权证书的条件是否已经成就；三是松岭建司能否承担继续履行的违约责任。对此，原审法院评述如下：第一，邓正禄有权代表松岭建司出卖诉争房屋。《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定：“企业法人对他的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”。任建君和罗林与邓正禄签订涉案房屋买卖合同时，邓正禄系松岭建司法定代表人，而涉案房屋的所有权人系松岭建司，因此邓正禄作为松岭建司法定代表人，有权代表该公司订买卖合同。第二，松岭建司为任建君和罗林办理诉争房屋所有权证书的条件已经成就。《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款规定：“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”。松岭建司履行为任建君和罗林办理诉争房屋所有权证书的义务时附加了个条件，即松岭建司出卖5套房屋系履行前述义务的条件。该约定系双方真实意思表示，原审法院予以尊重。但是，松岭建司于2003年向任建君和罗林出卖1套房屋后，十几年间未再出卖房屋，松岭建司未举证证明未出卖房屋具有正当的理由，因此松岭建司拒绝再出卖房屋的行为，应视为该公司为自己的利益不正当的阻止条件成就，应认定松岭建司为办理诉争房屋所有权证书的条件已经成就。第三，松岭建司应承担继续履行的违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决以前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。任建君和罗林要求松岭建司承担继续履行的违约责任。松岭建司抗辩因国家政策变化，如为任建君和罗林办理房屋所有权证，需对涉案建设项目重新规划、报建以及消防验收等，该公司继续履行成本巨大，因此松岭建司应举证证明前述观点，否则应承担举证不能的法律后果。《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或履行金钱债务不符合约定的，对方可以要求继续履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”。松岭建司虽然抗辩继续履行承办过大，但未能提供相应证据，因此对任建君和罗林要求松岭建司继续履行办证义务的诉讼请求，原审法院予以支持。原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款、第一百零七条、第一百一十条的规定，判决如松岭建司于判决生效之日起十日内为任建君和罗林购买的位于XX的门面办理房屋所有权证。案件受理费减半收取250元，由松岭建司负担。松岭建司不服原审判决，向本院提起上诉，请求改判驳回任建君和罗林的诉讼请求，由任建君和罗林承担一、二审诉讼费。其理由为：1、任建君和罗林明知所购房屋属于松岭建司所有，双方所签买卖合同因为出售房屋未取得预售许可证而无效。2.即使买卖合同有效，合同约定办证条件为“该栋门面出售到5套以后”，现在尚未出售5套，办证条件未成就。任建君和罗林二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院二审查明的案件事实与一审判决认定的事实相同。二审诉讼中，双方认可邓正禄是代表松岭建司出售房屋，任建君和罗林是向松岭建司购买房屋。双方之所以约定出售5套以后再办证是因为“卖一套办一套太麻烦，5套办有效率”。二审诉讼中，松岭建司以其起诉要求解除买卖合同并返还房屋的案件已经于2016年5月5日由原审法院受理为由，申请中止本案诉讼，为此提交了原审法院相应的《案件受理通知书》。本院认为：二审诉讼中双方争议焦点在于：一、松岭建司是否应当为任建君和罗林办理所售房屋的房屋所有权证；二、本案是否应当中止诉讼。对前述争议焦点本院分别评判如下：一、松岭建司是否应当为任建君和罗林办理所售房屋的房屋所有权证2003年11月28日，松岭建司取得了涉案房屋所在楼栋的房屋所有权证，2004年4月12日取得了国有土地使用权证，包括争议房屋在内的房屋属于松岭建司所有，该公司可以依法出售。如原审法院所述，双方所签买卖合同意思表示真实，合法有效。双方认可，约定出售5套以后再办证是因为“卖一套办一套太麻烦，5套办有效率”。该约定是平衡双方利益的结果，应予尊重，但是松岭建司是销售主体，应在合理期限内达成办证条件。从2003年3月24日双方交易到起诉本案，已经十余年，松岭建司尚未另行售出4套房屋，显然已经远超合理期限。松岭建司未能就此提出合理的理由并加以证明，应认定该公司为自己的利益不正当地阻止条件成就，视为条件已经成就，松岭建司应当为任建君和罗林办理所售房屋的房屋所有权证。二、本案是否应当中止诉讼本案于2015年1月30日受理，任建君和罗林的诉讼请求为要求松岭建司办理房屋所有权证。松岭建司要求解除买卖合同并返还房屋的案件于2016年5月5日起诉。本案与该案有一定关联，但是本案受理在先，且不是必须以该案的审理结果为依据，因此不应中止诉讼。综上所述，松岭建司的上诉请求不成立，不应支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件诉讼费负担维持不变。二审案件受理费500元由重庆松岭建筑工程有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈秀良代理审判员  王丽丹代理审判员  吴跃辉二〇一六年六月十三日书 记 员  杨 曦