河南省封丘县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）封民初字第02032号
原告（反诉被告）宁兴华，男，汉族，1973年6月5日生。
委托代理人齐运志，河南黄池律师事务所律师。
原告（反诉被告）王斌，曾用名王彬，男，汉族，1977年10月3日生。
被告（反诉原告）张建强，男，1975年3月7日生，汉族。
委托代理人封宗华，河南中同合律师事务所律师。
原告（反诉被告）宁兴华、王斌与被告（反诉原告）张建强租赁合同纠纷一案，原告于2013年8月1日向本院起诉。我院于2013年10月28日作出（2013）封民初字第01359号民事判决。原被告不服，均提起上诉。2014年7月11日，新乡市中级人民法院作出（2014）新中民五终字第62号裁定书，撤销我院（2013）封民初字第01359号民事判决，发回重审。我院依法另行组成合议庭，于2014年10月30日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）宁兴华委托代理人齐运志、被告（反诉原告）张建强及其委托代理人封宗华到庭参加诉讼，原告（反诉被告）宁兴华、王斌经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告宁兴华诉称：2013年3月12日，被告与原告签订饭店租赁合同。合同约定：被告将位于文化路中段的饭店租给原告经营，饭店租金每月10000元，租金按月支付。合同签订后，原告按合同约定支付了饭店租金和房屋租赁费，开始经营饭店。2013年7月4号，被告不顾合同的约定，要求原告一次性支付全年的饭店租金和房屋租赁费，并强行将饭店大门上锁，致使饭店无法经营。2013年7月12日，被告威逼原告书写饭店租金和房屋租赁费共110000元的欠条，后被告要求原告按欠条一次性支付租金，原告不同意，被告将饭店继续上锁，直至本案起诉之日，饭店一直无法正常经营，给我造成巨大经济损失。
根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人应当按照约定，全面履行自己的义务，不得擅自变更合同。我与被告之间合同约定的租金支付方式是按月支付，而被告要求原告一次性支付全年租金，是严重的违约行为。被告将饭店大门上锁，使饭店无法正常经营，致使合同目的无法实现。原告根据合同法的相关规定，要求解除与被告签订的饭店租赁合同，并由被告赔偿原告饭店租金以及饭店营业损失共计163200元，诉讼费由被告承担，以维护我的合法权益。
被告张建强辩称并提起反诉称：1、按照民诉法规定，原告变更房租的相关内容不符合法律规定，也不符合客观实际。原一审、二审中原告明确认可存在房租，原告现在的变更对被告没有约束力。2、原告的诉请不能成立，应予驳回。3、原告的行为给被告造成了损失，对此被告已经提起了反诉。反诉请求及事实理由：我于2013年3月12日与宁兴华、王斌签订一份饭店租赁合同，该合同约定饭店每月租金10000元，该租金不包含房屋租赁费、税费及审证费，如一方违约可按月租金的5%支付滞纳金、租金外，另赔偿违约金2000元并承担违约责任。截止至今，宁兴华和王斌只交了一个月租金（2013年3月12日至2013年4月12日）。因双方中间有介绍人，考虑到都是朋友关系，没有在4月12日关闭饭店。经多次催要租金无果，2013年7月4日我无奈将其饭店门上锁。上锁后通知宁兴华结算房租及其他相关费用，经中间人向我说情才给原告宽限15天。在饭店宁兴华向我打了一份欠我的饭店租金及房屋租金的证明，约定在2013年7月20日前交清，如过期可按照合同约定向封丘县人民法院起诉。我在当天就将饭店门打开，也没有影响到原告正常营业。在2013年7月25日我一直与二原告联系不上，无奈之下将该饭店门锁住。原告在2013年8月21日才将属于原告的物品全部拉走。因原告至今没有按照合同支付饭店租赁费及其他相关费用，现我同意解除合同，但由于原告没有按照承诺兑现，也没有按照合同履行，我为了维护我的合法权益，故向贵院提起反诉，请求贵院支持反诉人的诉请，依法判令：1、被反诉人按照合同支付62500元及滞纳金。2、请求解除我与被反诉人签订的饭店租赁合同。3、起诉费及反诉费由反诉人承担。
反诉被告宁兴华辩称：被告的反诉没有事实根据和法律依据，因为在双方租赁合同期间，被告于2013年7月4日将饭店大门上锁，属于被告违约在先，而原告在租赁期间内并不欠被告的饭店租金，不存在违约行为，因此被告主张原告支付合同违约金及滞纳金无依据。2、根据双方签订的房屋租赁合同，明确约定的是饭店租金每月1万元，按月支付，合同内并没有约定房屋租赁费，被告不是房东，没有权力向原告收取任何的房屋租赁费，而原告从合同的约定上来看，完全有理由认为每月1万元是所有的租金，包括所有的费用。从合同签订之日一直到锁门，原告所支付的租金超出了约定的金额。因此原告不欠被告的饭店租金，更谈不上违约，应驳回被告的反诉请求。
反诉被告王斌未进行答辩。
根据原被告诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、本诉原告要求被告赔偿各项损失163200元有无事实根据和法律依据。2、反诉原告张建强的反诉请求有无事实根据和法律依据。
针对争议焦点1，原告宁兴华向本院提交的证据有：1、饭店租赁合同，以证明2013年3月12日双方签订饭店租赁合同，合同约定被告将尚品饭店租赁给原告使用，期限3年，每月租金1万元，租金按月支付。2、饭店完税证，以证明封丘县尚品顶汤火锅店4月、5月、6月份完税证，证明饭店4、5、6月份平均月销售收入为75000元。3、证人宁卫永的书面证明，以证明被告张建强将饭店租给原告，租金每月1万元，按月支付，原告共交了14万元，2013年7月4日被告要求原告支付全年租金，原告不同意，被告将饭店门上锁，被告无法经营。4、光盘一张，以证明被告张建强于2013年7月4日将饭店强行上锁，致使原告无法经营。5、短信材料，以证明被告张建强于2013年7月4日将饭店强行上锁，致使原告无法经营。6、收到条，以证明被告收到房屋租金7万元。
被告张建强对原告宁兴华提交证据的质证意见是：对证据1真实性无异议，对其证明目的有异议，该合同第三项中的1和4明确约定，合同涉及的租金包括两部分，既包括饭店租赁费，也包括房屋租赁费，所以房屋租赁费和饭店租赁费是租金组成的两部分；第三项的2、3关于对滞纳金和违约金的约定，如果乙方逾期支付租金，应承担逾期支付租金的责任，包括滞纳金和违约金。在合同签订后，原告没有按时按月缴纳租赁费，原告违约在先；2013年7月4日张建强通知原告缴纳租金，无果的情况下才锁门，但当天又打开，7月4日没有给原告造成任何损失，之后原告又正常经营。张建强锁门是自助行为，是对对方缴纳租金的提醒。对原告提供的证据4、5无异议。对证据2有异议，地税局规定每月交5250元，领75000元的发票，不是根据营业额来缴纳的。对证据3证人证言有异议，该证言不属实，签合同时证人不在场。且通过证据2、3、4、5这四组证据可以看出，租金包括房租和饭店租金。证据6恰恰证明了作为原告仅仅缴纳了自合同签订之日起上半年的房租，同时也证明原告存在没有依照合同第三项的4缴纳房租违约行为。在本案中被告不存在违约行为及违约事实，原告所诉损失没有事实根据，且原告就不存在损失，被告张建强不应承担责任。原告方向被告方缴纳14万元的构成：59000元的货底（饭店经营的材料成本）、余下7万元是房屋租赁费，饭店租赁费仅交了一个月。从2013年4月12日之后未再缴纳过饭店租赁费，原告无权使用14个月，应驳回原告的诉请。
被告张建强就争议焦点1向本院提交的证据有：1、原审中原告的起诉状；2、原告的证据1和6，以证明合同第三项对租金的类型进行了划分，同时约定了违约责任和合同解除的条件，证明了原告违约的事实。
原告宁兴华对被告张建强提交的证据质证意见如下：对合同的真实性无异议，但合同并未对房租进行约定。起诉状是对案件的一种叙述，不能当成是当事人的自认，我方提供的证据6证明了我方缴纳的是饭店租金。被告说原告的损失是一种预期损失，根据合同法规定，被告应对原告的预期损失进行赔偿，原告预期的损失就是利润损失。
针对争议焦点2，反诉原告张建强向本院提交的证据有1、饭店租赁合同一份，以证明双方有租赁关系。2、2013年7月4日宁兴华出具的证明一份，以证明欠饭店租赁费4万元和下半年房屋租赁费7万元。3、2013年8月宁卫永、郭景婉证明一份，证明原告的东西清点后已经全部拉走。4、2013年1月1日李中春出具的证明一份，以证明该饭店一年的房租为14万元，2013年元月已经交给房东李中春，5、电业局的发票两张，以证明饭店职工宿舍的电费由被告垫付。
反诉被告宁兴华对反诉原告张建强提交的证据的质证意见如下：对证据1真实性无异议，对证据2有异议，是宁兴华写的欠条，该条的形成过程是被告不顾合同的约定，强行要求原告支付全年的租金，威逼宁兴华写下了欠条的内容，并不是宁兴华的真实意思表示，不具有实质性的法律意义，不产生相应的法律依据，被告也没有按照该条起诉，说明该条不具有实质意义。对证据3有异议，不是原告本人或其委托的人书写，内容不属实。对于证据4有异议，房东没有出庭，不能认定是房东亲自书写。证据5是7、8月份的电费凭证，7月4日被告已经将饭店上锁，原告并不实际使用饭店，7月份以后的水电费不应当由原告承担。被告要求的违约金在合同履行过程中，由于被告锁门构成了违约，所以原告并不存在违约行为，不应承担违约金。原告提交的4、5、6月的完税凭证是为了证明原告每月的平均收入是75000元，来计算7月4日以后的利润损失。
原告王斌未向本院提交证据材料。
本院于2013年10月10日上午对何永超作调查笔录一份，证明原被告之间签订了房屋租赁合同，宁兴华没有按合同约定交房租和饭店使用费，2013年7月4日，宁兴华向张建强打下欠条一份，该欠条证明宁兴华欠原告张建强饭店使用费4万元及房租费7万元。2013年7月26日宁兴华没有给钱，张建强把饭店门给锁住了。
经质证，原告宁兴华认为该调查笔录属于证人证言，何永超应当出庭作证，没有出庭的证人证言不得作为定案依据。证人何永超的证言内容不属实，何永超从未给宁兴华打过电话。张建强锁门时间是2013年7月4日，何永超说的不对，何永超与张建强存在利害关系，其证言不能作为定案依据。被告张建强对该调查笔录无异议，何永超说的7月26日锁门是对的。
本院认为，原告提交的证据1、4、5、6符合有效证据的三性特征，本院予以认定。证据2不能完全证明饭店的营业情况，不符合有效证据的三性特征，不能作为本案认定案件事实的依据。证据3中证人证明的“2013年7月4日张建强不顾合同的约定，要求宁兴华一次性支付全年的饭店租金并强行将饭店大门上锁致使饭店无法经营，2013年7月12日张建强威逼宁兴华书写租赁房屋租金费共十一万的欠条后，张建强要求宁兴华按欠条一次性支付租金”的证言以及“饭店从4、5、6三个月平均收入75000元左右”的证言，因证言不能与其他证据相互印证，故本院不予认定，但证人证明的“宁兴华给了张建强十四万元租金以及将饭店门锁上”的证言，因有其他证据相互印证，本院予以认定。被告张建强针对争议焦点1提交的证据及针对争议焦点2提交的证据1、2，形式合法、客观真实，与本案案件事实有关联，可以作为认定案件事实的依据。被告针对争议焦点2提交的证据3中的宁卫永、郭景婉未出庭作证，证据4中李中春未到庭作证，故对于证据3、4，本院不予认定。证据5不符合有效证据的关联性特征，本院不予认定。本院于2013年10月10日对何永超调查笔录中所说的“2013年7月26日宁兴华没有给钱，张建强把门锁住了”的证言不能与其他证据相互印证，故本院不予认定，笔录中的其他证言可以与本案其他证据相互印证，与本案具有关联性，可以作为本案的定案依据。
本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，可以确认以下案件事实：原告宁兴华、王斌（乙方）与被告（甲方）张建强于2013年3月12日签订了一份饭店租赁合同，该合同约定：被告张建强将位于文化路中段的建筑面积为700平方米的饭店租给原告宁兴华、王斌二人经营，饭店租赁期限为三年，自2013年3月12日至2016年3月12日止。该饭店租金为每月10000元（此款不含相关的房屋租赁费及税费，相关税费由乙方承担）。其中，饭店租金按月支付，合同签订时付清一月饭店租金。一月到期，提前2天支付下月饭店租金，以此类推到租赁期满为止（在租用期间张建强对原告宁兴华、王斌租金三年不变）。宁兴华、王斌若逾期支付租金，每逾期一天，则宁兴华、王斌需按月租金的5%支付滞纳金。拖欠租金超过一个月，张建强有权收回该饭店，宁兴华、王斌须支付除滞纳金、租金外，另向张建强赔偿违约金2000元并承担违约责任。合同另约定，乙方一次性缴纳房租费，提前一个月缴纳下一年的租金（每年12月31日前）。合同签订后，原告给付张建强十四万元，其中包括59000元的货底款、上半年的房屋租金70000元和第一个月的饭店租赁费10000元。第一个月到期后，原告宁兴华、王斌未交第二个月饭店租金，2013年7月4日由于拖欠租金，被告张建强将饭店门锁上，宁兴华于当日给张建强写下证明一张，证明载明：今欠张建强房租柒万元正，租赁费肆万元（4月11号—8月11号）共计拾壹万元正（110000元）7月20号前还清，如过期未还，可按合同约定向封丘县法院起诉。2014年7月4日，被告张建强又将饭店门打开。2013年7月26日被告张建强再次将饭店门上锁。2013年8月1日原告宁兴华、王斌向本院提起诉讼。该案在审理过程中，被告张建强提起反诉，要求原告宁兴华、王斌按照合同支付62500元及滞纳金，解除双方签订的饭店租赁合同。
2014年10月30日本案公开开庭审理时，因原告（反诉被告）王斌经合法传唤未到庭参加诉讼，本院于2014年11月17日作出（2014）封民初字第02032-1号民事裁定书，裁定本案按王斌撤回本诉处理。
本院认为，原被告双方订立的合同系双方当事人的真实意思表示，符合有关法律规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，双方合同约定“饭店租金按月支付，每月租金为人民币1万元，此款项中不含相关的房屋租赁费及税费。合同签字时付清一月租金。一月到期，提前2天支付下月租金，以此类推到租赁期满为止。乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的5%支付滞纳金。拖欠租金超过一个月，甲方有权收回该饭店，乙方须支付除滞纳金、租金外，另向甲方赔偿违约金2000元并承担违约责任”。根据该约定，原告应提前2天支付下月租金，而二原告未按约定支付2013年4月份之后的饭店租金，存在违约行为，并因其违约行为导致合同解除，故二原告对合同解除存在一定过错，另原告对由此给其造成的损失，没有举出充分的证据予以证明，故对原告要求被告赔偿其163200元损失的诉讼请求，本院不予支持。因原告仅仅向被告支付了1个月的饭店租金10000元，其实际使用期限已超过，故其要求被告赔偿其饭店租金的诉请，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第二百二十七规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，原告在给被告张建强出具欠房屋租赁费7万元及饭店租金4万元的证明后，仍未按时支付饭店租金，被告张建强于2013年7月25日将饭店门再次上锁，被告以其实际行为表明不再履行与原告签订合同的义务，可视为解除合同的条件已经成就，符合解除合同的情形，故本院对该合同于2013年7月25日解除予以确认。原告宁兴华、王斌从2013年3月12日至2013年7月25日共实际使用饭店133天。饭店使用费为每天333.33元（10000元÷30天），房屋租赁费为每天388.89元（70000元÷180天）。故原告宁兴华、王斌从2013年3月12日至2013年7月25日的实际饭店使用费和房屋租赁费共计96055.26元【133天×（333.33元＋388.89元）】，原告宁兴华、王斌共向被告张建强交付140000元，除去货底款59000元，下余81000元，故反诉被告宁兴华、王斌应再支付反诉原告张建强15055.26元（96055.26元-81000元）。滞纳金是因逾期向国家缴纳各种费用而需额外缴纳的金钱，是一种行政责任形式，一般只适用于逾期向国家缴纳费用的行为。而违约金则是指按照当事人的约定或法律规定，一方当事人违约，应向另一方支付金钱，它是一种重要的民事责任形式，适用于违约行为。因此，原被告双方约定违约金2000元符合相关法律规定，本院予以支持。对反诉原告张建强要求的滞纳金，本院不再支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、原告宁兴华、王斌与被告张建强签订的饭店租赁合同自2013年7月25日解除。
二、限反诉被告宁兴华、王斌于本判决生效后十日内支付反诉原告张建强饭店使用费和房屋租金15055.26元，并支付违约金2000元。
三、驳回原告宁兴华、王斌的诉讼请求及反诉原告张建强的其他反诉请求。
本诉案件受理费3000元，由原告宁兴华、王斌承担。反诉案件受理费1300元，由反诉被告宁兴华、王斌承担500元，由反诉原告张建强承担800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。
审判长 李艳芹
审判员 朱广颜
审判员 赵运海
二〇一四年十二月八日
书记员 孙玲玲