北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第00562号
上诉人（原审被告）陈天淑，女，1956年3月24日出生。
委托代理人颜秀丽（陈天淑之女），1979年1月29日出生。
被上诉人（原审原告）北京市大龙绿港物业管理有限责任公司，住所北京市顺义区仁和地区裕龙花园四区33号楼。
法定代表人缐杰锋，总经理。
委托代�人程芳，北京市玖典律师事务所律师。
上诉人陈天淑因与被上诉人北京市大龙绿港物业管理有限责任公司（以下简称大龙物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第10680号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人陈天淑之委托代理人颜秀丽、被上诉人大龙物业公司之委托代理人程芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年8月，大龙物业公司诉至原审法院称，我公司与陈天淑形成事实上的物业管理合同法律关系，由我公司向陈天淑居住的小区提供物业管理服务，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定。陈天淑系裕龙一区甲×号楼×门×室业主，其物业面积149.47平方米，按约定其应当向我公司缴纳从2007年1月1日至2012年12月31日的物业管理费5394元，陈天淑拒绝缴费，故产生�纳金2427元。该业主享受合同权利却未按约定交费，我公司多次催讨未果，故诉至法院，要求判令：一、陈天淑支付我公司2007年1月1日至2012年12月31日物业管理费人民币5394元和滞纳金2427元；二、案件受理费由陈天淑负担。
陈天淑辩称，不认可大龙物业公司所述拖欠物业费金额及依据，不同意交纳物业费，原因是：1.双方之间无合同关系，大龙物业公司不具备原告主体资格；2.大龙物业公司没有证明《前期物业管理服务协议》的有效性及其对涉案小区物业管理的合法性；3.大龙物业公司未告知我物业费交纳标准，也从未催缴过物业费，且大部分请求已经超过诉讼时效；4.大龙物业公司未对楼上业主装修尽到监督管理责任，给我造成损失；5.大龙物业公司在提供物业服务时，在保安措施和安全防范方面存在疏忽和过失，未尽到必要的管理、保障义务；6.物业管理企业未如�提供24小时热水，不能随时洗澡，给我及家人造成不便，影响我的生活。
原审法院经审理认为，北京市裕龙花园物业管理中心经有关部门批准无偿划转到大龙物业公司，即由大龙物业公司为陈天淑提供物业管理服务，陈天淑实际接受了大龙物业公司所提供的物业服务，理应向大龙物业公司支付物业服务费用。陈天淑所述楼上漏水导致家中受损的问题，其提交证据不能证明物业公司存在过错；陈天淑所述家中被盗问题，未提交证据不能证实被盗行为与物业公司某种行为之间存在相应的因果关系；至于陈天淑所述其他问题，无法律依据或未提交充足证据证实，故法院对陈天淑的上述辩解意见均不予采信。但在庭审中，大龙物业公司认可对公共部位的维修以及环境卫生的保持等方面确实存在瑕疵，故法院对陈天淑应支付的物业费予以扣减，数额由法院酌定。又因大龙物�公司在提供服务时确有瑕疵，陈天淑并非故意拖欠物业费，故对大龙物业公司要求给付违约金的请求，法院不予支持。应当指出，物业服务企业与业主系服务与被服务的关系，物业服务企业为业主提供物业服务的过程中，对于业主提出的合理意见应予以采纳，以促进小区物业管理水平的提高。据此，原审法院于2013年9月判决：一、陈天淑于判决生效之日起七日内给付北京市大龙绿港物业管理有限责任公司二〇〇七年一月一至二〇一二年十二月三十一日的物业服务费五千一百二十五元；二、驳回北京市大龙绿港物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，陈天淑不服，上诉至本院称，除原诉理由外，认为其在原审中�提赔偿损失之请求法院应一并解决，请求法院撤销原判，依法改判，驳回大龙物业公司的诉讼请求，请求法院甄别小区的合法物业管理企业及房地产开发单位并公示，判令大龙物业公司赔偿因其管理过错给其造成的财产损失合计20429.80元，请求法院判令大龙物业公司赔偿因其过错及由此造成其被动参与诉讼给我及家人造成的精神损失20000元。大龙物业公司同意原判。
经审理查明：位于北京市顺义区裕龙花园一区甲×号楼×门×室的房屋登记在陈天淑名下。
2001年10月9日，陈天淑与北京市裕龙花园物业管理中心签订《前期物业管理服务协议》，约定由北京市裕龙花园物业管理中心向业主提供对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目的维护、修缮、管理等服务。房屋外观、设备运行、共用部位、共用设施设备的维护和管理、环境卫生、绿化、交通秩序与车辆停放、保安、消防、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修的物业管理服务质量依照政府有关规定执行。关于物业管理服务费用标准，约定按政府物价部门的有关规定执行。
2006年9月11日，经北京市顺义区人民政府国有资产监督管理委员会批复，北京市裕龙花园物业管理中心等四家企业注销，资产无偿划转到大龙物业公司。此后，由大龙物业公司为陈天淑提供物业服务。
大龙物业公司在原审中主张收取物业管理费的项目和标准为：管理费每年每平方米2.4元、化粪池清掏费每年每平方米0.3元、小修费每年每平方米0.91元、共用设施维修费每年每平方米1元、绿化费每年每平方米0.55元、保洁费每户每年62元、保安费每户每年36元、生活垃圾清运费每户每年30元，并向法院提供了相关证据的复印件，陈天淑表示没有原件不予质证。二审中，陈天淑称其与北京市裕龙花园物业管理中心所签《前期物业管理服务协议》中没有关于小修费每年每平方米0.91元、共用设施维修费每年每平方米1元的约定。大龙物业公司承认签订该协议时存在瑕疵，但主张上述八项收费项目及标准均是依据《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》。
陈天淑为证实物业公司对楼上装修未尽管理义务，而导致屋内漏水受损，向原审法院提交一组拍摄于2013年的照片证实，大龙物业公司称照片于2013年拍摄，而其主张的物业费是2012年以前的，故不能作为本案证据使用，另外，如果是楼上装修导致漏水，责任主体应是楼上业主。陈天淑为证实2009年2月14日家中被盗及损失情况，向原审法院提交了北京市公安局接受案件回执单及购买佳能数码相机的发票予以证实。大龙物业公司称物业公司已经尽到相应的职责。至于陈天淑在答辩意见中所说其他问�，大龙物业公司不予认可。
另，原审中，大龙物业公司认可在其提供物业服务时，对公共部位的维修以及环境卫生的保持等方面确实存在瑕疵。
上述事实，有双方当事人的陈述、照片、北京市公安局接受案件回执单、销售发票、《前期物业管理服务协议》等证据在案证明。
本院认为，2001年10月9日，陈天淑与北京市裕龙花园物业管理中心签订《前期物业管理服务协议》，双方形成物业服务合同关系，后北京市裕龙花园物业管理中心经有关部门批准无偿划转到大龙物业公司，大龙物业公司承继了北京市裕龙花园物业管理中心在《前期物业管理服务协议》项下的权利义务，为陈天淑提供物业管理服务，陈天淑实际接受了大龙物业公司所提供的物业服务，理应向大龙物业公司支付物业服务费用。陈天淑提出的大龙物业公司不具备主体资格的上诉意见，本院不予采纳。�龙物业公司认可对公共部位的维修以及环境卫生的保持等方面确实存在瑕疵，故原审法院对陈天淑应支付的物业费予以酌情扣减并无不当，本院予以维持。关于小修费和共用设施维修费，虽然在《前期物业管理服务协议》没有约定，但大龙物业公司收取该费用的依据是《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》，标准符合《前期物业管理服务协议》“关于物业管理服务费用标准，按政府物价部门的有关规定执行”的约定，尤其是该费用关涉小区业主的公共利益，原审法院判决陈天淑支付该二项费用并无不当，本院予以维持。陈天淑所提其他上诉请求因超出原审审理范围，不能在二审诉讼中直接处理，陈天淑可另行解决。原判对其他争项的处理均无不当，本院均予以维持。另如原判所指，物业服务企业与业主系服务与被服务的关系，物业服务企业为业主提供物业服务的过程中，对于业主提出的合理意见应予以采纳，以促进小区物业管理水平的提高。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费149元，由北京市大龙绿港物业管理有限责任公司负担124元（已交纳），由陈天淑负担25元（于收到本判决后七日内交纳）。二审案件受理费50元，由陈天淑负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 成
代理审判员 宋少源
代理审判员 夏 莉
二〇一四年一月二十日
书 记 员 龚勇超