辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦民终字第00594号
上诉人（原审被告）朱海成，男，1953年2月13日出生，满族，个体业者，现住锦州市古塔区。
委托代理人梁红，女，1974年5月10日出生，汉族，个体经营者，现住锦州市凌河区。
被上诉人（原审原告）辽宁中百商厦集团有限公司，住所地锦州市凌河区中央大街三段1号。
法定代表人颜士琴，该公司董事长。
委托代理人马宏志，辽宁玉衡律师事务所律师。
上诉人朱海成因房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市古塔区人民法院（2015）古民一初字第00059号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人朱海成及其委托代理人梁红，被上诉人辽宁中百商厦集团有限公司的委托代理人马宏志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告辽宁中百商厦集团有限公司诉称，2014年2月27日，原告的下属单位辽宁中百商厦集团有限公司储运分公司与被告签订出租房屋合同，双方约定：被告租用原告坐落于锦州市古塔区重庆路二段26-6号房屋，租期为2014年2月27日至2015年2月26日，合同还约定如因上级或其他原因，甲方需要用乙方所租用的房屋，乙方将无条件在规定时间内给予退出搬家，不许拖延。2014年10月，因我公司经营需要将所属储运分公司的第二仓库土地整体出让，客观上不能继续出租给被告，遂于2014年10月14日书面通知被告，根据合同第三条约定，解除双方的出租合同，并要求被告于2014年11月30日前腾空房屋。同时在被告租用的房屋上张贴了相关通告。2014年12月16日再次书面通告了被告，但被告至今拒绝迁出。故诉至法院，要求被告立即迁出占用的古塔区重庆路二段26-6号房屋，同时因被告占用房屋所造成的损失，我公司保留对其追索权。
被告朱海成辩称，不同意迁出古塔区重庆路二段26-6号房屋。双方合同约定的期限未到，被告要求继续履行合同。原告依据双方签订的合同中第三条，以诉争的房屋整体出让为由，单方面终止合同，没有法律依据，原告诉称的土地出让是虚构的，原告至今没有提供土地出让的证据。原告要终止合同应在合理期限内向被告告知，不应该剥夺被告的优先受让权。原告在没有告知被告的情况下，擅自停水、停电、停气造成被告不能正常经营，给被告造成的经济损失保留日后的追索权。故要求法院驳回原告诉讼请求。
一审法院经审理查明，坐落于锦州市古塔区重庆路二段26号房屋系原告所有的房屋。2014年2月，原告下属单位辽宁中百商厦集团有限公司储运分公司（甲方）与被告朱海成（乙方）签订书面出租房屋合同书，合同约定：甲方将坐落于锦州市古塔区重庆路二段26-6号房屋租给乙方经营使用，租期2014年2月27日至2015年2月26日，房屋年租金48000元；如因上级或其他原因，甲方需要用乙方所租用的门市房，乙方将无条件在规定时间内给予退出搬家，不许拖延。被告租用此房后作为“锦州华康医药有限责任公司”经营用房。2014年10月14日，辽宁中百商厦集团有限公司储运分公司向被告发出通知，主要内容为：我分公司收到上级辽宁中百商厦集团有限公司的通知，要求我们在2个月内将我分公司所属二库的所有库房、门市房及办公室等全部腾空，根据双方签订的出租房屋合同第三条“如因上级或其他原因，甲方需要用乙方所租用的房屋时，乙方将无条件在规定时间内给予搬迁，不许拖延”的规定，现通知你们，请在接到通知后45日内即（2014年11月30日前）将所承租的房屋腾空。我方届时将对二库全面停水、停电、停供暖。2014年10月19日，通过快递方式向被告送达通知，10月20日，被告方收到上述快递通知。2014年12月17日，原告在被告租用房屋卷帘门旁一侧外墙上张贴通告，内容为：我公司已决定将所属储运分公司的第二仓库土地整体出让。为此，储运分公司曾于10月14日书面通知各位承租方限期迁出。目前，绝大多数承租户已经迁出，但仍有少数承租户没有搬迁，为此通告限令现未搬迁的承租户，在12月22日前必须迁出，12月20日零时起第二仓库将全部断水、断电、断供暖。2014年12月18日原告再次通过快递方式向被告送达通知，12月19日被告方收到快递通知。12月20日，原告给租赁房屋停水、停电、停供暖。之后，被告一直占用此房。
一审法院所确认的上述事实，有原告提供的房屋所有权证、出租房屋合同书、通知一份、通知粘贴照片、通告一份、快递回执单、锦州市人民政府锦政纪（2013）45号市长办公会议纪要及双方当事人陈述笔录在案为凭。上述证据已经开庭对质和一审法院的审查，一审法院予以采信。
一审法院认为，我国《合同法》第九十三条规定：当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案辽宁中百商厦集团有限公司储运分公司作为原告的下属单位，与被告签订的房屋租赁合同中，明确约定“如因上级或其他原因，甲方需要用乙方所租用的门市房，乙方将无条件在规定时间内给予退出搬家，不许拖延”，该条款是双方约定解除合同的条件。现原告作为上级单位，因土地整体出让的需要，要求收回房屋，符合双方约定的“上级或其他原因，甲方需要用乙方所租用的门市房”的条件，因此原告有权行使合同解除权。我国《合同法》第九十六条规定：当事人依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认合同的效力。本案在约定解除合同条件成就后，原告已按法律规定的方式，以“通知”和“通告”的方式，通知了被告，因此双方合同以最后通知到达时间2014年12月19日解除。关于被告抗辩其并未接到解除合同通知一节，因原告提供的照片，能够证明“通告”张贴在被告经营门市房卷帘门旁一侧外墙上，被告还一直在经营，因此被告应该收到该通告。原告另又通过快递方式通过邮局向被告送达了“通知”，被告虽否认收到通知，但邮局是按原告的经营地址、联系电话送达的，回执单上有“朱海成”签名，无论是否是被告本人签字，邮局已送至被告经营的门市房是确定的，故应认定被告已收到通知。现被告对解除合同提出异议，但其提出的异议理由不符合法律规定，本院不予支持。合同解除后，被告占用原告的房屋，对原告已构成侵权，原告因此要求被告交回房屋，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：于判决生效后5日内，被告朱海成将所承租的坐落于锦州市古塔区重庆路二段26-6号房屋腾空交给原告辽宁中百商厦集团有限公司。案件受理费100元，减半收取50元，由被告朱海成负担。
朱海成不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求二审法院撤销锦州市古塔区人民法院（2015）古民一初字第00059号民事判决，驳回中百商厦的诉讼请求。主要事实和理由：一、中百商厦要求上诉人迁出古塔区重庆路二段26-6号房屋没有事实和法律依据，双方签订的租赁合同的有效期为2014年2月27日至2015年7月26日止，一审法院判决认定租赁期至2015年2月26日错误，所以上诉人要求继续履行租赁合同有事实依据；二、中百商厦以租赁合同中第三条“如因上级或其他原因，出租方需要承租方所租用的门市房，承租方将无条件在规定时间内给予退出搬家，不许拖延”，本条款中的“如因上级或其他原因，无条件搬家”，中百商厦既是房屋的所有权人又是出租人，并不是合同条款中的上级部门，中百商厦并没有提供房屋整体出让的相关原件手续，按照法律规定复印件不能作为有效证据予以认定，因此，中百商厦要求解除合同的条件没有成就；三、租赁合同系中百商厦提供的格式合同，合同法第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应该按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。现中百商厦提出的解除合同的条件没有成就，因此，中百商厦单方要求解除合同是违约行为；四、双方签订的租赁合同显失公平，属于无效合同。合同中有免除出租方责任、加重承租方责任的条款，如约定“合同签订后，乙方不得中途提出退房，不得将房屋转让、转租，如乙方违反上述规定，甲方则视为乙方违约，甲方只退还本合同剩作部分房屋租金，”按照法律规定上述约定应属于无效条款，依法属于无效合同，因此，中百商厦要求与上诉人解除合同没有事实和法律依据；五、上诉人已缴纳了租金，中百商厦在2014年12月20日对上诉人停水停电停气，原审法院对该事实没有认定，只是判决上诉人将诉争房屋腾空，对上诉人已缴纳的房屋租金以及停水停电停气造成的经济损失没有进行认定，是对上诉人权利的一种侵害，如果是国家征收土地，应当依照《锦州市国有土地房屋征收与补偿办法》第三十四条规定给予上诉人补偿。综上所述，请求二审法院重新查清事实，依法驳回中百商厦的诉讼请求。
经审理查明，原审法院判决认定的基本事实属实。本院另查，2014年2月，辽宁中百商厦集团有限公司储运分公司作为甲方与作为乙方的华康医药有限责任公司签订了《出租房屋合同书》。辽宁中百商厦集团有限公司提供的《出租房屋合同书》约定：甲方将坐落于锦州市古塔区重庆路二段26-6号房屋租给乙方经营使用，租期2014年2月27日至2015年2月26日，房屋年租金48000元；如因上级或其他原因，甲方需要用乙方所租用的门市房，乙方将无条件在规定时间内给予退出搬家，不许拖延。朱海成提供的《出租房屋合同书》的租期为2014年2月27日至2015年7月26日，两份合同的其他内容相同。辽宁中百商厦集团有限公司主张朱海成持有的《出租房屋合同书》的租赁期限“至2015年7月26日”为笔误，实为“至2015年2月26日”，朱海成主张双方的租赁期限为17个月，即从2014年2月27日至2015年7月26日，其已经向中百商厦交付了一年的租金48000元。
另查，朱海成是锦州华康医药有限责任公司的法定代表人，该公司类型为有限责任公司（自然人独资）。
本院所确认的上述事实，有《出租房屋合同书》、双方当事人陈述笔录在案为凭，上述证据已经开庭对质和本院的审查，本院予以确认。
本院认为，上诉人朱海成作为锦州华康医药有限责任公司的法定代表人与被上诉人辽宁中百商厦集团有限公司签订的《出租房屋合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。虽然朱海成主张租赁期至2015年7月26日，但《出租房屋合同书》关于“年租金人民币48000元，租金实行先付款，一次付清”的约定，说明在租赁期限内的租金实行一次付清原则，即朱海成交付的48000元是一年租金，朱海成亦承认48000元是一年的房租金，因此，本院认定双方的租赁期限为2014年2月27日至2015年2月26日。朱海成主张租期至2015年7月26日的观点本院不予采纳。因朱海成是锦州华康医药有限责任公司的法定代表人，锦州华康医药有限责任公司是自然人独资企业，朱海成对中百商厦向其个人主张权利并无异议，因此，本院对一审被告的诉讼主体不再调整。
中百商厦依据合同中关于“如因上级或其他原因，甲方需要用乙方所租用的门市房，乙方将无条件在规定时间内给予退出搬家，不许拖延”的约定，中百商厦根据锦州市人民政府锦政纪（2013）45号文件关于挂牌出让中百二库的要求，中百商厦于2014年12月19日与朱海成解除了关于锦州市古塔区重庆路二段26号房屋的《出租房屋合同书》符合合同约定，亦不违反法律的强制性规定，因此，本院对一审法院判决认定双方解除了房屋租赁合同并无不当。现租赁物仍被朱海成占有使用，合同解除后，朱海成对租赁物的占有失去了合同依据，故一审法院判决朱海成向中百商厦交付租赁物正确，本院予以支持。
关于朱海成上诉主张合同未到期应当继续履行问题，本院认为，合同中约定的合同解除条件已经成就，中百商厦依据合同约定解除合同的请求符合合同约定和法律规定，现合同已经到期，朱海成要求继续履行合同无合同依据和法律依据，其该项上诉请求本院不予支持。
关于朱海成上诉主张中百商厦即是房屋所有权人亦是房屋的实际出租人，不是合同条款中约定的上级部门一节，本院认为，中百商厦是依据锦州市政府文件中关于改造和挂牌出售中百二库的有关精神而诉求解除合同，解除合同的理由属于合同中关于“如因上级或其他原因”的约定，中百商厦解除合同的条件已经成就，故朱海成主张解除合同的理由没有成就的观点依法不能成立，其该项上诉主张本院亦不能支持。
关于朱海成上诉主张双方签订的租赁合同是中百商厦一方提供的格式条款，合同条款中加重承租方责任、免除出租方责任的约定，依法应属于无效条款一节，本院认为，虽然合同中约定“合同签订后，乙方不得中途提出退房，不得将房屋转让、转租，如乙方违反上述规定，甲方则视为乙方违约，甲方只退还本合同剩作部分房屋租金”等条款，但上诉人与被上诉人并非因该条款产生争执，上诉人亦未就该条款主张权利，故上诉人仅以该条款主张双方之间签订的《出租房屋合同书》无效没有事实依据和法律依据，其该项上诉请求本院依法不予支持。
关于朱海成上诉主张其已缴纳了房屋租金，中百商厦于2014年12月20日对租赁物停水停电停气从而给承租人造成的损失没有认定，侵犯了上诉人权利问题，本院认为，本案是合同纠纷，一审原告是辽宁中百商厦集团有限公司，其诉求是朱海成迁出租赁物，朱海成作为一审的被告并未就本诉提出反诉，在本院诉讼期间，中百商厦对朱海成的损失请求又不予认可，故朱海成关于损失一节本院不予审理。
关于朱海成上诉主张已缴纳一年房屋租金的事实没有认定问题，本院认为，中百商厦在一审起诉时同意退还承租人使用期外的房屋租金，在本院诉讼期间，中百商厦亦表示同意退还朱海成合同剩余期两个月租金，按年租金48000元折合为月租金4000元的标准退还朱海成租金8000元，本院对中百商厦该意思表示予以确认。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持辽宁省锦州市古塔区人民法院（2015）古民一初字第00059号民事判决；
二、被上诉人辽宁中百商厦集团有限公司于本判决生效后五日内返还上诉人朱海成两个月租金人民币8000元；
三、驳回朱海成的其他上诉请求。
二审案件受理费人民币100元，由朱海成承担50元，辽宁中百商厦集团有限公司承担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 田笑非
代理审判员 张楠楠
代理审判员 赵洪全
二〇一五年九月二日
书 记 员 隋佳利