广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛城法民一初字第583号
原告佛山市诚泰物业管理有限公司，注册号：440602000060747。
法定代表人吴红云。
委托代理人黄芳、吴丁娟。
被告崔玉文，女，1950年6月3日出生，住佛山市禅城区。
被告王媛，女，1973年6月16日出生，户籍地址：佛山市禅城区。现住佛山市南海区。
委托代理人崔玉文，基本情况同上，系王媛的母亲。
原告佛山市诚泰物业管理有限公司诉被告王媛、崔玉文物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月29日立案受理后，依法由审判员谢燕贞适用简易程序独任审判。并于2014年5月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴丁娟，被告王媛、崔玉文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2003年12月19日原告与佛山市君宁物业有限公司签订《合同》，约定由佛山市君宁物业有限公司投资建造的位于佛山市禅城区福宁路213号君宁大厦物业服务委托给原告管理，合同期限从2004年6月1日起至2024年6月1日。依据此合同的约定原告为君宁大厦全体业主提供物业管理服务。根据原告向佛山市禅城区物价局关于该大厦服务收费的备案，原告向该大厦收取的管理费（高层住宅）为每平方米1元每月，小区公共电费分摊包括小区电梯、供水水泵等公共设施用电按照粤价（1197）173号文件规定执行，公共电费分摊按每户每月35元收取。两被告是君宁大厦二座606房的业主，该套房屋建筑面积为110.82平方米，被告从2008年3月起至今一直未向原告缴纳物业管理费，从2008年1月起至今未向原告缴纳公摊电费，被告在原告多次催收的情况下，以各种理由延付，至2014年4月被告共拖欠74个月物业管理费，拖欠的管理费金额为8200.68元（110.82元／月×74个月）；拖欠2008年1月至2014年4月共76个月公摊电费2660元（35元／月×76个月），上述两项共计10860.68元。故原告诉至法院，请求判令两被告：1、立即向原告支付拖欠从2008年3月至2014年4月的物业管理费8200.68元、从2008年1月至2014年4月的公摊电费用2660元，合计10860.68元。2、被告承担本案诉讼费用。
诉讼中，原告明确诉讼请求：物业管理费、公摊电费均主张被告支付至2014年4月。
被告王媛、崔玉文共同答辩称：两被告对原告主张的欠费期间及数额没有异议。但原告起诉所述不是事实，理由：首先，佛山市君宁物业有限公司与原告签订的合同的时间为2003年12月19日，而原告的企业机读档案登记资料显示原告成立的时间为2004年10月22日，可见，涉案合同是伪造的。涉案合同中开发商不经业主同意将物业管理承包给物业公司20年，完全不符合法律程序，业主才有权选择物业公司并与其签合同。6年多以来，原告没有联系被告进行过沟通，被告也没有与原告物管人员接触过，原告根本没有对欠费进行催收，而且原告所提交的缴费最后通知书也与事实不符，2007年12月以前崔玉文尚在原告处兼管收费，2008年后，经手收费的罗晓坚、尚杨声均已离职，现由他人接管，但缴费最后通知书全部出自一人之手，被告认为显然是原告为了打官司而伪造的。最后，关于被告不缴费的原因：1、在2007年12月20日原告辞退被告，按原告公司规定年底多发一个月工资作为年终奖，但因经理换任等原因，故意不发放年终奖金给被告，多次与原告经理催讨，但其仅让出纳支付了800元，当时被告的工资是1200元。2、原告管理人员没有专业知识，经理既没有上岗证，又没有物业管理的文凭和资质。3、公司为省钱，违背《劳动法》八小时制的规定，多年来雇佣保安九名，疲惫超负荷工作十二小时，监管不够，保证不了业主的安全。4、物业场所的卫生工作脏、乱、差，原告没有及时清理垃圾，造成环境臭气熏天等，空气严重污染，业主常年不敢开窗。5、有的业主热水器的烟道通到四户业主居住的小走廊，烟排不出去，空气严重污染，但原告视而不见，不予协调。6、开发商承诺的会所未曾兑现过，反而私自将会所对外出租，招引外来人员影响业主休息，埋下安全隐患。棋牌馆倒闭后，将房子租给同仁堂药店当仓库，明明是业主公用面积却占为私有，从中谋利。四楼花园没有娱乐设施，只有两个破旧的乒乓球台。7、公用电费每月35元不知如何算出，而且原告账目从来未向业主公开。综上，原告根本不考虑业主的利益，弄虚作假、服务质量低劣，请求法院驳回原告的诉请。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告的企业法人营业执照、组织机构代码证、资质证书、两被告人口信息查询表各1份。证明原、被告的诉讼主体资格。
2、《委托合同》、房地产登记信息查询表各1份。证明原告与佛山市君宁物业有限公司存在物业管理委托合同关系，对君宁大厦进行管理，涉案房屋为两被告共同所有且在原告管理范围内，两被告实际接受了原告提供的物业服务，原告收取被告物业服务费的计收面积是110.82平方米，两被告应对该房屋产生的物业管理费、公共电费分摊费用承担清偿责任。
3、服务（收费）备案回执1份。证明原告物业服务费的收费标准，两被告的房屋属于高层住宅，物业管理服务费标准为每平方米1元每月。
4、缴费最后通知书12份。证明原告每月均向被告发出缴费通知，但由于每月的收费通知向被告发出后没有存档，只有年中和年末的缴费通知单留有复印件。
5、律师函、EMS投递单及妥投证明各1份。证明原告于2013年10月17日委托律师发函向被告催缴物业管理费及公摊电费，被告有收到律师函。
6、发票25张、福宁路213号2座电梯电费清单、福宁路213号电费清单各1张。证明电梯电费、加压泵电费、消防通道照明、空中花园照明用电已实际发生，原告也向电力部门代缴了上述电费。
7、企业名称预先核准通知书1份。证明签订委托合同时，原告已向工商部门申请设立，但是工商部门没有保留相关的申请材料档案，只能调取到企业名称预先核准通知书，记载的时间为2004年7月7日，但是原告是签订合同时已进行申请，因为先有申请才有批准。
诉讼中，两被告共同提交以下证据：
1、企业机读档案登记资料（复印件）。证明原告的成立时间。
2、工作证。证明被告崔玉文在原告处曾任职。
3、住宅质量保证书（复印件）。证明涉案大厦在2003年由新居业物业管理公司管理。
4、离场通知书。证明被告崔玉文被原告解聘的时间。
5、关于已退休人员与用人单位之间的用工关系是否应按劳动关系处理及相关问题的批复（复印件）。证明原告与仲裁委串通。
6、机关事业单位干部（工人）、退休审批表佛禅劳仲案字（2008）004号仲裁裁决书、应诉补充（2）。证明被告曾是国家干部退休，其与原告的劳动纠纷已经经过仲裁裁决。
本院认证：原告提供的证据1、3、5，被告对真实性无异议，本院对真实性均予以确认；原告提供的证据2中的《委托合同》及证据4，被告对真实性不予确认，本院将结合本案其他证据待后予以认定；原告提供的证据2中的房地产登记信息查询表，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；原告提供的证据6、7，有原件核对，被告虽对真实性不予确认，但未提供有效的证据予以反驳，本院对真实性予以确认。被告提供的证据1、3、5，无原件核对，且原告对真实性、合法性、关联性均不予确认，本院不予采信；被告提供的证据2，已提供原件核对，本院对真实性予以确认；被告提供的证据4，有原件核对，本院对真实性予以确认；被告提供的证据6，与本案无关，本院不予采信。
综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
2003年12月19日，原告佛山市诚泰物业管理有限公司（受委托方、乙方）与案外人佛山市禅城区君宁物业有限公司（委托方、甲方）签订《合同》，主要约定：一、甲方投资建造的君宁大厦位于佛山市禅城区普君西路一至三号，建筑面积6万平方米，内有住宅、写字楼、商场。甲方从2004年6月1日起，委托乙方按国家和佛山市人民政府的有关规定条例和规定承担其物业管理工作。三、双方的权利和责任。4、君宁大厦四楼作为乙方办公室和大厦公用会所，乙方可用于为住户提供服务。6、乙方的公司资质必须达到国家有关部门颁布标准（含佛山市颁布标准）。并严格遵守国家的一切政策、法令法规、不违法经营。8、乙方在不影响大厦结构，又不干扰业主正常生活和工作的前提下，可以将君宁大厦的现有设施进行商业开发活动，其收入用于补充物业管理开支。9、乙方按照目前国家颁布的法例，聘用物业管理的工作人员。10、君宁大厦的物业管理收费和收费标准，乙方须申报佛山市物价部门，获得批准后执行。……四、合同有效期和中止。1、本合同有效期为20年，期满后如乙方要求续约，可再延续20年。……八、本合同在2004年6月1日生效。双方均在落款处签名盖章确认。
2004年7月7日，佛山市工商行政管理局出具企业名称预先核准通知书，主要内容为：根据《中华人民共和国公司登记管理条例》。和《企业名称登记管理规定》，同意预先核准下列3个投资人出资人民币50万元设立的有限责任公司企业名称为：佛山市诚泰物业管理有限公司。该预先核准企业名称保留自2004年7月7日至2005年1月7日。在保留期内，本通知书仅供开设临时银行账号，验证注册资本使用，不得用于从事经营活动，不得转让。投资人名单及投资额、投资比例：杨斌：30万元，60%；吴紫澄：15万元，30%；于志辉：5万元，10%。
2008年5月12日，佛山市禅城区物价局出具服务（收费）备案回执，主要内容为：佛山诚泰物业管理有限公司座落在佛山市禅城区普君西路一至三号（君宁大厦）的物业管理服务收费备案表（备案项目和资料）：高层住宅1.00元／㎡.月，写字楼5.00元／㎡.月，商场5.00元／㎡.月；合同一份（有效期至2024年6月1日）和前期物业管理服务协议一份（有效期至业主委员会成立止）已报我局备案。
2013年10月17日，原告委托律师向涉案房屋所在地址邮寄《律师函》，限期被告王媛向原告缴清拖欠的2008年3月-2013年9月的物业管理费7424.94元，拖欠的2008年1月-2013年8月的公摊电费2380元。该邮件已妥投。
另查明，涉案位于佛山市禅城区福宁路213号二座606房屋权利人为被告王媛、崔玉文，建筑面积为110.82平方米。
再查明，原告佛山市诚泰物业管理有限公司的公司类型为有限责任公司，成立日期为2004年10月22日，经营范围为物业管理、房地产中介。原告持有三级物业管理资质证书，有效期至2014年5月31日。
原告与两被告共同确认：涉案大厦尚未成立业主委员会，现仍由原告进行物业管理，物业管理费的收费标准为1.00元／平方米、公摊电费的收费标准为35元／月／户。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告是具有物业管理资质的物业服务企业，原告正式登记成立的日期为2004年10月22日，其于2003年12月19日与佛山市君宁物业有限公司签订的《合同》，尽管该合同签订时原告主体方面存在瑕疵，但原告成立后已以其行为对该合同加以追认，并已实际履行合同，为涉案大厦提供物业服务并进行收费。该合同是双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，作为开发单位的佛山市君宁物业有限公司与原告签订的《合同》对佛山市君宁物业有限公司、原告及涉案君宁大厦全体业主均具有约束力，被告王媛、崔玉文系君宁大厦业主，亦应按照该合同的约定善意全面地履行。
关于原告诉请被告支付欠缴的物业管理费的问题。本案中，被告以原告与被告解除劳动关系但未支付经济补偿金为由拒绝交纳物业管理费，由于劳动纠纷与本案不是同一法律关系，被告以此抗辩于法无据，本院不予采纳。根据上述《合同》及《服务（收费）备案回执》，原告诉请被告按照1.00元／㎡·月的标准支付涉案房屋的物业管理费有事实和法律依据。原告主张两被告欠交2008年3月至2014年4月期间的物业管理费，两被告虽抗辩已交纳物业管理费至2008年8月，但未提供有效的证据予以证实，本院不予采纳，故被告王媛、崔玉文应向原告支付2008年3月至2014年4月涉案房屋的物业管理费8200.68元（110.82平方米×1.00元／㎡·月×74个月）。
关于原告诉请的公摊电费。诉讼中，原告提交了发票、用电清单等用以证实原告已经实际垫付2008年1月至2014年4月的公摊电费的情况。两被告庭审中确认2008年1月欠费前，其与涉案君宁大厦其他业主均按35元／户／月的标准向原告交纳公摊电费，由于两被告不按时缴纳公摊费用的行为会对物业的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公，故两被告理应向原告交纳拖欠的公摊电费。原告主张两被告欠交2008年1月至2014年4月的公摊电费，两被告虽抗辩已交纳公摊电费至2008年8月，但未提供有效的证据予以证实，本院不予采纳。故被告王媛、崔玉文应向原告支付2008年1月至2014年4月的公摊电费合共2660元（35元×76个月）。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告王媛、崔玉文于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市诚泰物业管理有限公司支付2008年3月至2014年4月的物业管理费8200.68元、2008年1月至2014年4月的公摊电费合共2660元，合计10860.68元；
如果上述两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序审理，受理费减半收取36元，由被告王媛、崔玉文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 谢燕贞
二〇一四年七月九日
书记员 吴晓蓝
附引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。