广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民初字第2484号原告张燕。委托代理人周宏基，广西柳州市宏维法律服务所法律工作者。被告来宾市鑫港实业有限公司，住所地：来宾市维林新城开发小区268号。法定代表人陈先远，该公司总经理。原告张燕诉被告来宾市鑫港实业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组织合议庭，于2015年4月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人周宏基到庭参加了诉讼；被告来宾市鑫港实业有限公司经传票传唤拒不到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张燕诉称，2011年10月26日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，被告将来宾市兴宾区维林新城一路××号××房卖给原告，建筑面积113.05平方米，每平方米3128元，总房价为353620元。2011年11月4日，原告依约交付首付款106620元后，办好按揭手续，已全部付清购房款给被告。被告在签订购房合同时承诺于2012年5月31日前交房，并承诺有车库、绿化树等。被告后来多方违约，逾期交房达320天。2013年4月16日，被告将不符合条件房子（生活用电不到位等）交给原告。2013年8月22日，原、被告达成协议，被告同意支付给原告违约金24400元。被告后来不按协议支付违约金给原告。诉请法院判决被告赔偿给原告逾期交房违约金共计人民币33948元。并由被告承担本案诉讼费。被告来宾市鑫港实业有限公司没有应诉和答辩。经审理查明，2011年10月26日，被告作为出卖人与原告作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号2011029150101），合同主要约定：一、出卖人以出让方式取得位于来宾市兴宾区维林大道××号编号为来国用（2006）第××号的地块的土地使用权；经批准在该地块上建设商品房（建设工程规划许可证号为建字第××，施工许可证号公××），定名为维林阳光；买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为××。二、买受人购买的商品房为本合同项目中第××层××号房（分户号××），建筑面积共113.05平方米，其中套内建筑面积91平方米，公共部位与公用房屋公摊建筑面积22.05平方米；按建筑面积计算该商品房单价为每平方米人民币3128元，总金额353620元。三、买受人逾期付款的违约责任按逾期时间，分别处理（不作累加。逾期应付款是指到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定）：1、逾期90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付款万分之三的违约金（该比率应不小于前项中的比率）。四、交付期限，出卖人应当在2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，按符合同约定的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、影响工程进度但是出卖人无法事先预见和控制的客观原因（如交通管制、市政停水、停电、政府指令暂停施工的、规划发生变化、恶性传染病、雨季、冰雪自然灾害等）造成工期延迟。五、出卖人逾期交房的违约责任，除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付交付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金（该比率应不小于前项中的比率）。六、《合同补充协议》主要约定：1、买受人于签署本《商品房买卖合同》时交纳首期款（含定金）共占全部房价的30.15%，计人民币106620元整；2、余款占全部房款的69.85%，计人民币247000元整，买受人向银行申请按揭或公积金贷款。2011年11月4日，原告向被告交纳购房款106620元整；2012年1月21日，原告通过向银行申请按揭贷款后向被告交纳购房款247000元整。2013年8月22日，被告作为甲方与原告作为乙方签订《协议书》，就甲、乙双方于签订《商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买维林阳光××号商品房（建筑面积113.05㎡），且约定于2012年5月31日前将乙方所购商品房交付。甲方于2013年4月16日将乙方所购买商品房交付给乙方。针对延期交房产生的责任，双方经过平等、友好、自愿协商，达成如下协议：一、乙方同意甲方扣减违约天数为90天，经过计算后甲方一次性向乙方支付人民币24400元，作为《商品房买卖合同》中违约责任赔偿金。二、上述款项仅作为违约赔偿金，不包含乙方所应支付的其他费用（例如物业、电梯、水电费等）。三、上述款项，甲方在本协议签订之日起三十日内向乙方支付完毕；乙方可选择现金或者转账的形式收取给费用，乙方收取该费用后，出具收条给甲方；乙方可预留指定账号在本协议，甲方将款项转入乙方预留账号内即为交付完毕。四、乙方收取上述款项后，不得就《商品房买卖合同》中的违约责任以任何方式（包含但不限于诉讼、仲裁等）、任何理由向甲方提出请求，如乙方违反此约定，乙方向甲方返还该赔偿款。五、本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力，双方签字盖章之日起生效。被告在签订协议至今没有按协议向原告支付上述违约金。上述事实，有原告的陈述；原告提供的《商品房买卖合同》复印件、《销售不动产统一发票》复印件2张、《协议书》复印件等证据证实。经庭审质证认证，足以认定。本院认为，原告与被告协商签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行合同义务。被告未在合同约定的2012年5月31日交房期限届满前通知原告进行房屋交交接，直到2013年4月16日才将商品房交付给原告，已构成违约，故应承担逾期交房期间的违约责任。2013年8月22日，被告作为甲方与原告作为乙方签订《协议书》，双方在平等、友好、自愿的基础上对被告应承担逾期交房期间的违约金数额进行了明确约定，被告不按该约定向原告支付违约金应承担违约责任。被告与原告乙方签订《协议书》是双方的真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效；原告要求被告超出该约定多出的违约金部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告来宾市鑫港实业有限公司支付原告张燕逾期交房违约金人民币24400元。二、驳回原告张燕的其他诉讼请求。本案件受理费649元，原告张燕负担182元，被告来宾市鑫港实业有限公司负担467元（原告已预交，被告承担的部分在赔付违约金时同时支付给原告）。上述款项，义务人应于本案判决生效之日起五日内履行完毕，如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。债权人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。审判长覃志方审判员朱卢璐人民陪审员韦尤湖二〇一五年五月十八日书记员张鸿就附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。