山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟商初字第111号
原告：农村商业银行股份有限公司福山区支行。住所地：烟台市福山区永安街**号。
负责人：杨严为，行长。
委托代理人：孙立伟、郭林，山东鲁信律师事务所律师。
被告：烟台市兴宁工贸有限公司。住所地：烟台市芝罘区南大街***号。
法定代表人：王健，经理。
被告：烟台开发区立杰生物康复工程有限公司。住所地：烟台开发区黄河路*号。
法定代表人：刘艳，经理。
原告农村商业银行股份有限公司福山区支行诉被告烟台市兴宁工贸有限公司（以下简称兴宁公司）、烟台开发区立杰生物康复工程有限公司（以下简称立杰公司）借款担保合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭林到庭参加诉讼，两被告经本院传票传唤无正当理由未到庭，本案现已审理终结。
原告诉称，2009年3月6日，原烟台市福山区农村信用合作联社与被告立杰公司签订最高额抵押合同，约定被告立杰公司以其所有的房产为被告兴宁公司自2009年3月6日至2014年3月5日期间与烟台市福山区农村信用合作联社实际形成的债权最高余额折合人民币580万元提供抵押担保，并办理了抵押物登记手续。2011年1月10日，烟台市福山区农村信用合作联社与被告立杰公司签订最高额抵押合同，约定被告立杰公司以其国有土地使用权为被告兴宁公司自2011年1月10日至2014年1月9日期间与烟台市福山区农村信用合作联社实际形成的债权最高余额折合人民币286万元提供抵押担保，并办理了抵押物登记手续。2011年1月14日，烟台市福山区农村信用合作联社与被告兴宁公司签订流动资金借款合同，约定被告兴宁公司向烟台市福山区农村信用合作联社借款860万元，借款期限自2011年1月14日至2013年12月27日，月利率为4.875‰。2011年1月14日，烟台市福山区农村信用合作联社依据上述合同出借给被告兴宁公司借款本金860万元。被告兴宁公司违约拖欠借款本息，后烟台市福山区农村信用合作联社终止，其债权债务划归原告所有。故请求判令：一、被告兴宁公司立即返还原告借款本金860万元及利息127871.25元、复利475.19元（计算至2014年5月20日），自2014年5月21日至判决确定的给付之日仍按借款合同约定计息。二、原告对被告立杰公司抵押的烟房权证开字第××号房屋所有权证项下、建筑面积为1731平方米的房产及烟国用（2003）字第1019号国有土地使用权证项下、使用面积为2094.3平方米的国有土地使用权享有优先受偿权。三、诉讼费由被告承担。
两被告未到庭也未提交书面答辩状。
经审理查明，2009年3月6日，原烟台市福山区农村信用合作联社与两被告签订（福山）农信高抵字（2009）第118003号最高额抵押合同，约定被告立杰公司以其所有的烟房权证开字第××号房屋所有权证项下、建筑面积为1731平方米的房产为被告兴宁公司自2009年3月6日至2014年3月5日期间与烟台市福山区农村信用合作联社实际形成的债权最高余额折合人民币580万元提供最高额抵押担保；抵押担保的范围包括债务人依主合同与抵押权人发生的全部债务本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等抵押权人实现债权的一切费用。合同签订后，双方依法办理了抵押物登记手续，烟台市房产管理局出具了烟房开他字第17244号房屋他项权证。
2011年1月10日，烟台市福山区农村信用合作联社与被告立杰公司签订（福山联社）高抵字（2011）年第90003号最高额抵押合同，约定被告立杰公司以烟国用（2003）字第1019号国有土地使用证项下、面积为2094.3平方米的国有土地使用权为被告兴宁公司自2011年1月10日至2014年1月9日期间与烟台市福山区农村信用合作联社实际形成的债权最高余额折合人民币286万元提供抵押担保；抵押担保的范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等），但实现抵押权的费用应首先从抵押变现所得中扣除，而不包括在前述之最高余额内。合同签订后，双方依法办理了抵押物登记手续，烟台市国土资源局经济开发区分局出具了烟开他项（2011）第005号土地他项权证。
2011年1月14日，烟台市福山区农村信用合作联社与被告兴宁公司签订（福山农联社营业部）流借字（2011）年第90005号流动资金借款合同，约定被告兴宁公司向烟台市福山区农村信用合作联社借款860万元，借款期限自2011年1月14日至2013年12月27日，借款年利率为5.85%；被告兴宁公司应按月结息，结息日为每月20日；被告兴宁公司不按本合同约定的还款期限返还到期（含提前到期）应付的借款本金，自逾期之日起，按本合同约定的利率加收50%作为罚息利率，计收逾期利息，借款人在借款期限内不能按期支付的利息，应按本合同约定的借款利率计收复利，借款逾期后仍未支付的利息，应按本款约定的罚息利率计收复利。同日，烟台市福山区农村信用合作联社按上述借款合同向被告兴宁公司发放贷款860万元。被告兴宁公司借款后自2014年3月21日开始违约拖欠借款利息，至2014年5月20日，被告兴宁公司共计欠付利息128346.44元。
2012年12月26日，中国银行业监督管理委员会山东监管局作出银监鲁准（2012）915号批复，批复批准烟台农村商业银行股份有限公司开业，包括烟台市福山区农村信用合作联社在内的五区联社自行终止，其债权债务由烟台农村商业银行股份有限公司承担。2013年3月6日，烟台农村商业银行股份有限公司烟农商银（2013）50号文件将原烟台市福山区农村信用合作联社的债权、债务划归原告所有。
以上事实，有最高额抵押合同、借款合同、借款凭证、中国银行业监督管理委员会山东监管局银监鲁准（2012）915号批复、烟农商银（2013）50号文件以及庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，原烟台市福山区农村信用合作联社与两被告签订的（福山）农信高抵字（2009）第118003号最高额抵押合同以及烟台市福山区农村信用合作联社与被告立杰公司签订的（福山联社）高抵字（2011）年第90003号最高额抵押合同均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。合同签订后，双方依法对抵押财产办理了抵押物登记，烟台市福山区农村信用合作联社的抵押权依法设立。烟台市福山区农村信用合作联社对抵押合同项下的抵押物在其所担保的债权范围内享有优先受偿权。
烟台市福山区农村信用合作联社与被告兴宁公司签订的（福山农联社营业部）流借字（2011）年第90005号流动资金借款合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。合同签订后，烟台市福山区农村信用合作联社依照合同约定向被告兴宁公司发放了贷款，履行了合同义务。被告兴宁公司借款后，未能按合同约定返还借款本金、支付利息，已构成违约，应承担返还借款本息的义务及逾期还款的违约责任。原烟台市福山区农村信用合作联社的债权、债务由烟台农村商业银行股份有限公司承担，后烟台农村商业银行股份有限公司又将原烟台市福山区农村信用合作联社的债权、债务划归原告所有，故原告有权主张本案债权。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条、第五十九条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告烟台市兴宁工贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告烟台农村商银行股份有限公司福山区支行借款本金860万元及利息128346.44元（计算至2014年5月20日，自2014年5月21日至本判决生效之日，仍按借款合同约定利率计息）。
二、原告烟台农村商银行股份有限公司福山区支行对被告烟台开发区立杰生物康复工程有限公司抵押的烟房权证开字第××号房屋所有权证项下、建筑面积为1731平方米的房产在最高抵押额580万元范围内享有优先受偿权。
三、原告烟台农村商银行股份有限公司福山区支行对被告烟台开发区立杰生物康复工程有限公司抵押的烟国用（2003）字第1019号国有土地使用证项下、面积为2094.3平方米的国有土地使用权在最高抵押额286万元范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费72898元，诉讼保全费5000元，均由被告烟台市兴宁工贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 孙 威
审 判 员 王汝娟
人民陪审员 于 一
二〇一四年十月十五日
书 记 员 汤学宇