甘肃省武威市凉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘0602民初1780号
原告李洁。
委托代理人何明生，系甘肃省纵横律师事务所律师。
被告武威格瑞清洗有限公司。
法定代表人骆世军。
委托代理人高伯虎，系甘肃陇达律师事务所律师。
委托代理人张玉良。
第三人张主生。
原告李洁与被告武威格瑞清洗有限公司（以下简称格瑞公司）、第三人张主生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月18日受理后，依法适用简易程序，于2016年4月22日公开开庭进行了审理，原告李洁委托代理人何明生，被告委托代理人高伯虎、张玉良，第三人张主生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2006年9月30日经第三人介绍和被告签订了《商品房买卖合同》，原告以81923元的价格购买了被告位于凉州区武南镇大河路格瑞综合楼第A-1栋3单元602室，《商品房买卖合同》约定该房屋的权属证书由被告在360天内办理，逾期承担20%违约金。合同签订后，原告付清房款并入住该楼房至今，被告迟迟不办理权属证书，原告多次催促无望，现诉请人民法院依法1、判令被告为原告位于凉州区武南镇大河路格瑞综合楼第A-1栋3单元602室楼房（及地下室）办理权属证书。2、判令被告向原告支付因延迟办理权属证书的违约金16384元。
被告辩称：格瑞公司没有和原告签订房屋买卖合同。只是把房屋抵偿给第三人，支付房屋修建工程款。第三人持公司空白合同和原告签订了买卖合同。格瑞公司从来没有收到原告房款，所以有权拒绝办理产权证。实际买卖的主体应当是第三人和原告，因此原告应当向第三人主张权利，无权要求格瑞公司承担办证责任。此外格瑞公司不具备房地产开发资质，因此与原告签订的房屋买卖合同应当认定无效。导致迟延办证的责任在于原告和第三人，格瑞公司并未违约，因此现在办证新增加的办证费用应当由第三人与原告承担。
第三人述称：我给格瑞公司修建房屋之后，该公司将部分房屋抵押给我让我介绍出售房屋，收取工程款。我将房屋介绍出售后，多次催促格瑞公司及时给住户办理房屋权属证书，但其推诿拒绝。按照一般惯例，办理产权是开发商的责任，不是我的责任。
原告为支持自己诉讼请求，出示的证据及相对方质证意见：
1、购房合同1份。以证明此合同是原告与被告签署的事实。此外证明被告应承担20%的违约金。
被告质证意见：对证据真实性没有异议，但此份买卖合同无效，不能证明房款已支付给出卖方，只能证明，原被告存在房屋买卖关系。
第三人质证意见：真实性无异议，被告格瑞公司已经将房屋抵押给我，让我收取房款抵偿欠款，买主不存在再向格瑞公司支付房款的问题。
2、凉州区人民法院签发的（2015）凉民初字第5047号民事调解书1份。此份证据为证明该类案件事实清楚，已经在2015年10月15日形成过诉讼。
被告质证意见：对真实性没有异议，但是和该案没有直接关联。
第三人质证意见：没有异议。
被告为支持自己辩称出示的证据及相对方质证意见：
1、协议书1份。证明格瑞将房屋抵顶给第三人了，但是房屋进行买卖的时间不是抵顶时间。
原告质证意见：对协议书真实性没有异议，对证明目的没有异议，当时第三人是已经联络好了房屋买方原告，才进行的房屋抵顶。
第三人质证意见：没有异议。房屋抵顶我之后，我就将房屋出售给原告方。
鉴于被告、第三人对原告提交的证据1（合同）、证据2（调解书）真实性无异议，且证据本身与本案有关联性，本院确认其证明效力。
鉴于原告、第三人对被告提交的证据真实性无异议，故对其真实性、关联性予以确认，但协议本身无法证明被告主张的买卖时间差问题
综合原、被告陈述及本院对证据的分析认定，查明下列事实：被告是一家从事水处理、化学清洗等业务的企业法人。2006年经政府相关部门许可，开发建设了位于武威市凉州区武南镇大河路2号、3号两栋商住综合楼。因为被告欠第三人张主生在武威职业学院建设时形成的工程款，因此2006年9月30日，原告与第三人签订协议，将自己开发的2号、3号楼2间商铺和6套住宅楼作价抵偿给第三人。同日，第三人将此房中A1栋3单元602室介绍出售给原告，因为房屋是被告开发，后续产权等事务需要与被告发生关系，所以当日，原告与被告签订房屋买卖合同，双方约定，被告将A13单元602室109.23平方米楼房及约14平方米的地下室以81923元的价格出售给原告，合同同时约定被告应当在360天将办理权属证需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内取得房屋产权证，出卖人承担20%的违约金。办理权属登记的费用按国家规定各自承担。合同同时约定如果发生纠纷由房地产管理仲裁委员会仲裁。合同签字生效后，第三人收取了房款。但之后被告未及时交清相关税费，致使产权迟迟办不下来。后由于时间推移房价上涨等因素，税费负担上涨，个别购房人因此和被告形成了诉讼，原告要求购房者或第三人分担应由开发商负担的部分税费再办证，遭到拒绝。后原告、第三人催促被告办理房产证无果，形成诉讼。
本院认为，原、被告所签订的协议主体适格，内容不违反法律禁止性规定，属于有效协议，有效协议对双方当事人都有约束力。原告购房的目的是入住，所以原告在支付对价，取得房屋后，有权得到相应的产权证书。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第十条规定，当事人超越经营范围订立的合同，人民法院不因此认定无效，但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营的规定除外。《房地产开发企业资质管理规定》以及《商品房销售管理办法》均系行政性政策规范，不属国家法律或行政法规，加之其规定中对房地产企业资质要求均系倡导性条款而非禁止性条款，被告在实际操作中已通过行政许可完成开发商品房相关法律手续，得到了政府的许可和批准，故被告辩称自己公司没有房地产开发质效，开发商品房超出了其经营范围，因此主体不适格，合同应当认定无效的辩称理由不予采信。被告将涉案房屋抵顶给第三人的目的是清偿自己债务，而第三人接受以物抵债的结果目的是为了从中实现自己债权，正因为两者对此交易目的都非常清楚，因此双方在抵债时口头约定了在第三人联系好买主时，被告应当与买主签订了房屋买卖合同，以完成购房后续事务。在这个过程中，第三人收取房款，被告尽管实际没有得到房款，但其实质上实现了清偿自己相应市值的债务目的，所以其与原告签订的合同同样符合等价有偿原则，被告以未得到房款不承担责任理由抗辩理由不予采信。被告辩称自己与原告的合同系第三人持空白合同所签的理由无据证实，不予认定。退一步讲，即使存在这种情形，也可视为被告出于开发商道义，通过第三人给不特定的房屋实际购买人提出了相关的要约，在原告接受房屋并在格式合同签字后，合同即发生法律效力，对双方产生约束力。原、被告间买卖合同由第三人参与完成，且原告房款由第三人直接收取，第三人亦属于受益人，故第三人也应当对原告的诉讼请求承担连带责任。原、被告双方虽然约定了仲裁，但其约定的仲裁机构不明，视为没有约定。综上，被告应当按照合同履行自己义务，其不在约定时间里完成相关产权登记，在利害关系方提出请求情况下仍然拒绝办证的行为，构成违约，应承担继续履行并承担违约金的民事责任，违约金的数额以双方约定的房价款20%计算，计16384.6元(81923元×20%)。依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四之规定，判决如下：
一、被告武威格瑞清洗有限公司在30日内给原告李洁办理位于凉州区武南镇大河路格瑞综合楼A-1栋3单元602室楼房（含地下室）的产权证。办理登记所需要的税费按照相关规定由原、被告分担。
二、被告武威格瑞清洗有限公司支付原告李洁违约金16384.6元。
三、第三人张主生对被告武威格瑞清洗有限公司办证行为承担连带责任。
案件受理费2260元，减半收取1130元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。
审判员 李财文
二〇一六年五月十四日
书记员 顾佳丽