吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吉中民再字第22号
再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：焦裕群，男，1975年8月19日生，汉族，无职业，住吉林市船营区。
委托代理人：修保，吉林保民律师事务所律师。
委托代理人：闫松，北京保利威律师事务所律师。
再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：王立全，男，1944年8月22日生，汉族，无职业，住吉林市昌邑区。
委托代理人：陈明，吉林明达伟业律师事务所律师。
委托代理人：闫松，北京保利威律师事务所律师。
再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：王世环，女，1954年11月2日生，汉族，无职业，住吉林市船营区。
委托代理人：陈明，吉林明达伟业律师事务所律师。
委托代理人：闫松，北京保利威律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：王兴君，女，1971年10月15日生，汉族，无职业，住吉林市昌邑区通潭东区。
委托代理人：阮英，女，1963年11月5日生，汉族，吉林市江城宾馆留守处总经理，住吉林市船营区。
原审第三人：吉林银行股份有限公司吉林解放大路支行，住所地吉林市。
负责人：刘世海，行长。
委托代理人：李力，吉林恒正达律师事务所律师。
委托代理人：许静，吉林恒正达律师事务所律师。
原审第三人：吉林市江城商旅酒店有限公司，住所地吉林市船营区。
法定代表人：郭宝云，该公司董事长。
委托代理人：王晓晖，吉林吉信律师事务所律师。
委托代理人：葛增荣，吉林吉信律师事务所律师。
原审第三人：李兆明，男，1968年11月2日生，回族，福顺批发市场职工，住吉林市昌邑区。
再审申请人焦裕群、王立全、王世环因与被申请人王兴君、原审第三人吉林银行股份有限公司吉林解放大路支行（简称吉林银行）、吉林市江城商旅酒店有限公司（简称商旅酒店）、李兆明租赁合同纠纷一案，不服本院（2011）吉中民一终字第641号民事判决，向吉林省高级人民法院申请再审。吉林省高级人民法院于2012年6月26日作出（2012）吉民申字第500号民事裁定，驳回焦裕群、王立全、王世环的再审申请。后吉林省高级人民法院于2012年9月6日作出（2012）吉民监字第191号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。焦裕群及委托代理人修保、闫松，王立全、王世环的共同委托代理人闫松，吉林银行委托代理人许静，李兆明到庭参加诉讼。王兴君及商旅酒店经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年1月22日，一审原告焦裕群、王立全、王世环起诉至吉林市船营区人民法院称：原、被告之间于2008年3月6日签订了《租赁合同书》一份，约定原告将自有的、坐落于吉林市船营区顺城街76号（实为98号）福顺批发市场4—6层、建筑面积为4216.32平方米的写字间出租给被告，用于经营快捷酒店使用；租金为每年68万元，每3年租金上浮5万元，第6年上浮后不再变动；自2008年7月1日起计租金，租金每次提前十天交纳，租期为10年。合同签订后，至2009年6月30日前，被告只支付给原告租金68万元，2009年7月1日至2010年6月30日的第二年度租金至今未给付（此为变更后内容，原诉状内容为：合同签订后，于2008年7月1日前，被告只支付给原告租金24万元，剩余款项至今不予给付）。原告为此多次催促，被告以种种理由拒不给付。（原告原诉状还有一项内容为：另外，被告违反合同约定，在未取得原告同意的情况下，擅自将租赁房屋转租他人使用。）综上，被告的行为违反了合同约定，其违约行为已使合同目的无法实现，为维护原告的合法权益，原告特提起诉讼，请求法院判决：一、解除原、被告之间于2008年3月6日签订的《租赁合同书》；二、被告立即返还租赁房屋；三、诉讼费由被告负担。
王兴君（一审被告）辩称：原、被告间于2008年3月6日签订《租赁合同书》，在合同履行过程中被告已支付一年租金68万元，后经原、被告协商以借款方式支付租金24万元，现原告以被告迟延支付租金而诉请解除合同、返还租赁物依法不能成立，请求人民法院驳回原告的全部诉请，判令其继续履行合同，并承担诉讼费用。事实及理由如下：一、原告将其不具有使用权的租赁物所在的院落和停车场作为租赁标的物，使该条款无法履行。且因与租赁物相关的水、电、锅炉、防水等公用设施并非原告所有，其在合同中保证上述公用设施完好无损的承诺根本无法履行。又因其出租的标的物的排污排风管道系统多年前就存在问题，即排水通风管线和排风管线提前交会后，由横向管道至6层墙外，导致下水排污管线中的异味气味（硫化氢）进入楼内和客房内，使部分租赁物无法作为酒店客房使用，严重影响酒店的正常经营活动。租赁物中的电梯在交付时未向被告出示年检合格证书，该电梯经常出现死机和不开门等现象，被告只好自行维护。租赁物的供暖系统无法实现作为酒店使用的合同目的，被告用大量资金自行改造，占用了一间客房作为泵房，并由三名工作人员看护。二、原告租赁物供暖设备不符合国家供暖要求，双方于2009年10月16日商定补充协议，原告同意在供暖期前对供暖设施进行改造，租金降为每年55万元，并从2008年开始执行。该协议虽双方未签字盖章，但已部分实际履行；关于下一年租金问题双方商定以借款方式进行支付，故才有原告于2009年7月17日、2009年8月12日借款24万元的事实存在，且该事实已被三原告于2010年1月2日的《民事起诉状》所证实，该24万元已被原告自认为租金。因此原告以被告违反合同约定迟延交付租金而提起诉讼的理由不能成立。三、在合同履行中，原告收取的68万元租金及水、电等费用，不履行交付国家规定的统一发票的义务，此种违法行为严重损害了被告的合法权益。综上事实及理由，被告不存在迟延交付租金的事实，原告则存在明显的违约行为，构成对被告合法权益的侵害。因此应驳回原告诉请，继续履行合同。（被告最初答辩认为原告在签订合同时有欺诈行为，且违约在先，尚有明显的违法行为，租赁物存在上述瑕疵，故被告拒绝交付剩余租金于法有据，该合同亦应依法解除。但原告必须向被告支付因此所造成的损失。在本案第三次庭审中，被告王兴君先是变更答辩为要求继续履行租赁合同，后又称由于以王世环作为产权人租赁给被告的顺城街98号福顺批发市场6层47-69号房屋实际产权人是吉林银行，因此原、被告之间签订的租赁合同为部分有效、部分无效合同，针对47-69号房屋的部分是无效的，原告就此部分也无权收取租金，因此被告已给付原告的92万元已达到其他部分两年租金标准，至今为止被告未欠租金，合同不应解除。第四次庭审被告又提出另外4-5层1-46号房屋设定了抵押权，抵押合同中约定未经抵押权人同意抵押人也是不能擅自出租抵押物的，就此部分原告对被告存在欺诈，双方租赁合同也无效。）
吉林银行（一审第三人）辩称：本案所涉房屋为我行资产，原、被告之间合同与债务纠纷与我行无关，我行不承担任何责任。我行还要求承租人李兆明给付所欠房屋租赁税费及所欠房租，返还房屋。事实是：吉林市永泰房地产开发有限责任公司于2001年1月12日至2001年12月12日以王世环所有的坐落在船营区顺城街98号福顺批发市场6层47-69号、建筑面积1405.44平方米、钢混结构的房屋抵押，在原吉林市商业银行解放大路支行贷款230万元。贷款到期后，该公司未履行还款义务。2004年6月21日，解放大路支行根据吉林市中级人民法院（2004）吉执恢字第58号民事裁定书收回抵押物，抵偿贷款本金230万元、利息51.3万元，合计281.3万元。该房屋收回后，我行于2010年4月8日将房屋产权更名为吉林市商业银行解放大路支行。因此位于船营区顺城街98号福顺批发市场6层47-69号、建筑面积1405.44平方米房屋为我行资产。我行于2008年9月26日与李兆明签订房屋租赁合同，将该房屋出租给李兆明，房屋租期一年，为2008年8月10日至2009年8月9日，年租金10万元，房屋租赁期满，2009年7月27日又续租一年。房屋租赁合同第二条第一款约定承租人如将房屋擅自转租，我行可以终止合同，收回房屋。承租人承租房屋后，未履行合同义务，在未告知我行的情况下，将房屋擅自转租，因此原、被告之间合同与债务纠纷与我行无关，我行不承担任何责任。且李兆明承租房屋后，一直欠交房屋租赁税费，由于原、被告之间纠纷，我行房屋承租期满后，一直被占用，因此我行还要求承租人李兆明返还房屋，给付多占房屋期间的租金。
商旅酒店（一审第三人）辩称：王兴君是江城商旅酒店的股东，王兴君与原告签订租赁合同后，郭宝云（江城商旅酒店另一股东，为该酒店法定代表人）投资三百余万进行装修改造，注册成立江城商旅酒店，于2008年7月1日开业，8月8日领取营业执照。虽然租赁合同是王兴君签订，但是江城商旅酒店一直承租使用租赁物。原签订的租赁合同租赁期为十年，我酒店投资几百万，现刚经营两年，因此江城商旅酒店不同意解除租赁合同，更不同意返还租赁房屋，而要求继续履行合同。首先，作为承租人，王兴君和我酒店不欠租金。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。本案即便王兴君欠租金，我酒店也愿意代为支付拖欠的租金，因此本案租赁合同可以继续履行，不应解除。第一，我酒店支付92万元租金后停止支付租金理由充分，我酒店不欠租金。2009年，我酒店就了解到王世环已不是6楼房屋产权人，只是未取到证据，这是我酒店后期没有主动预付租金的重要原因。现在又发现4-5层房屋也已被焦裕群抵押给银行，抵押合同约定在抵押期间不可出租。而且租赁物还存在前面王兴君所述的多种重大瑕疵，是作为宾馆的特定瑕疵，影响房屋使用价值，经口头协商后，双方同意租金从68万元降低至55万元。因此，至2010年1月原告起诉时，我酒店不欠租金。对于本案租赁物存在的供暖、供电、电梯、房屋结构、停车场等问题都是在运行中才能发现的，我酒店发现问题都及时告知了焦裕群，因此相应损失不应由我们自己承担。我酒店第一年交纳了68万元租金，在地税局缴纳了房产税，还给焦裕群缴纳了十几万电费，焦裕群拒绝开发票；在合同履行第二年国家政策发生了变化，我们必须拿着房产证、土地证和产权人身份证明到房产交易大厅缴纳房产税，而且税种增加了所得税和营业税，根据国家政策这两项税种由出租方承担，可是焦裕群拒绝缴纳。如果焦裕群不开发票，我酒店每年税务年检要根据租金数额按照25%比例缴纳所得税，为此第二年租金我们要求以写借条的方式给付。焦裕群承诺出资改造供暖，不然就不用我们付租金，所以每次他都说借钱，才有24万元以借款形式支付租金行为。根据最高人民法院关于合同法的解释二第二条，当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以《合同法》第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。因此，我酒店与焦裕群以实际行为改变了租金交纳办法，变更了协议。第二，原告在起诉状中称多次催促，我们以种种理由拖延，与事实不符。在起诉之前，我们双方正在协商解决问题，原告没有向我们催缴租金，也没有要求支付租金的合理期限。自2009年9月以来我们多次协商如何改造问题，在2009年12月21日焦裕群还给我们送来管理牌匾广告的书面协议。我们一直按照协商后的55万元计算租金，在起诉之前原告也没有通知我们任何人。焦裕群没有书面催告过，也没有通知我们最后履行期限。现有证据表明王世环不是6楼房产所有人，焦裕群自签订合同之始就知道合同不能履行十年，还在合同中约定“甲方保证不会因为房屋产权问题影响乙方正常营业，否则甲方承担给乙方造成的一切经济损失”。现在原告起诉，完全是恶意告诉。第三，我酒店是合法使用6楼房屋，吉林银行没有权利要求我们腾房。我们自与原告签订租赁合同，进行装修，然后开业经营，直至今年8月份，我们合法经营了两年，吉林银行与李兆明都从来没有来过。焦裕群也表明6楼划归吉林银行后双方并没有正式办理交接手续，同时吉林银行委托焦裕群代为管理出租6楼房产，李兆明是焦裕群大舅哥，在焦裕群家企业中李兆明负责租赁房屋，代表焦裕群、王世环和吉林银行资产保全部两次签订两年租赁合同。焦裕群和吉林银行不联合就不能整体长期出租，就不可能获得每年68万元高额租金。我酒店与焦裕群签订合同之前多次看房，6楼22间客房都是焦裕群拿着钥匙开门，带我们参观，直到最后交钥匙给我们。这也证明吉林银行确实委托焦裕群保管出租房屋。吉林银行称是李兆明擅自转租，又连欠两年房产租赁税，李兆明违约，所以收回房屋。这与事实也是不符的。事实证明吉林银行同意了李兆明和焦裕群的转租行为，同意了李兆明的第一年违约行为（他们之间的合同是一年一签的）。综上，我酒店提出如下请求：1、不同意焦裕群、王世环、王立全关于解除租赁合同的要求，不同意解除租赁合同，不同意返还租赁房屋；2、不同意吉林银行要求酒店腾房的要求；3、申请变更原租赁合同，分别和产权人焦裕群、王立全、吉林银行重新签订合同，支付房屋使用费，保证企业正常运转；4、焦裕群、王世环、王立全、吉林银行共同赔偿因签订欺诈合同给江城商旅酒店造成的损失，返还不当所得；5、焦裕群赔偿诉讼期间给酒店停电停水造成的损失；6、焦裕群必须补开92万元租金和11.56万元电费发票，结清拖欠酒店的住宿费用3.62万元；7、焦裕群在诉讼期间不要寻衅滋事、停水、停电、拆设备；8、焦裕群保证经营期间消防设施设备完好，负责安全生产；9、焦裕群、王世环、王立全、吉林银行承担全部诉讼费用。
王兴君反诉称：反诉原告与反诉被告于2008年3月6日签订《租赁合同书》，反诉被告将其坐落于吉林市船营区顺城街76号（实为98号）福顺批发市场西侧4、5、6层楼房出租给反诉原告作为快捷酒店使用。反诉原告按照酒店模式进行装修、装饰。由于反诉被告在订立合同时存在欺诈行为，且在合同履行过程中不履行合同义务，故反诉原告停止交付租金，依据的事实及理由除本诉答辩中相关租赁物瑕疵问题外，还有依照合同双方于2008年3月6日签订本案租赁合同的事实；有反诉被告将租赁物的钥匙交付给反诉原告的事实；第三人吉林银行解放大路支行在合同双方签订租赁合同后，又于2008年9月26日、2009年7月27日与第三人李兆明签订房屋租赁合同的事实；李兆明与三名反诉被告具有亲属关系的事实，完全可以认定反诉被告王世环将不具有产权的租赁物出租给反诉原告，是经第三人吉林银行解放大路支行同意的，故本案合同双方于2008年3月6日订立的房屋租赁合同应继续履行。至于第三人吉林银行解放大路支行与第三人李兆明在反诉原告与反诉被告出租事实客观存在的情况下，又签订两份房屋租赁合同书及又发出两份腾出房屋通知书，是两个第三人和反诉被告共同串通以损害反诉原告合法权益的结果，且不因此而影响反诉原告与反诉被告间房屋租赁合同的效力。反诉被告应赔偿因停车场无法使用而造成的损失448402.50元；偿付给反诉原告维修电梯费28000元；暖气设备改造费84744.10元；暖气改造占用409室的泵房损失费328293.00元、工人工资279359.91元；租赁物的一楼大厅与二楼办公室增添供暖设备而用电取暖费用581464.80元；客户损失费627480.00元；房屋租金107000元；焦裕群2009年9月14日至2010年10月26日期间在江城商旅酒店住宿及其他费用共计36266元，以上共计2475139.65元应由反诉被告偿付，并由三名反诉被告与第三人吉林银行解放大路支行承担连带责任。反诉被告另应向反诉原告出具所收取的租金、水、电费的正式票据。
焦裕群、王立全、王世环针对反诉辩称：反诉原告主张不能成立，没有事实和法律依据。第一，有关反诉原告提出租赁物所在的院落和停车场我们没有使用权，这显然不是事实。这个院落和停车场首先不是本合同的租赁标的物，本合同租赁标的物是房产，而不是院落和停车场，院落和停车场是无偿为反诉原告提供的场所，但不是租赁的标的物。另外，这个院落和停车场的所有权人是福顺批发市场，福顺批发市场登记的法定代表人是焦裕群，他是本案合同的出租人，福顺批发市场是个人独资企业，因此反诉原告这个提法不成立，违背客观事实。反诉被告对此不但有使用权，而且享有所有权。第二，关于电梯的问题，在反诉状中反诉原告陈述在交接电梯过程中我们没有出示年检合格证，这是违背客观事实和常识的说法。我们都知道电梯是由技术监督局监管的，每年在使用的年度中要进行必要的例行检查，并且每次检查后都有合格运行的证，这个证是要求悬挂在电梯轿箱内，因此说没有年检合格证这个事实显然不成立。关于电梯出现死机和不开门的问题，反诉原告认为自行进行了维修发生了费用，也是拒绝履行交付租金的义务的理由，这是违反合同约定的，合同明确约定在经营过程中对于所有出租标的物附属设施的维修费用均归反诉原告负担，如果发现电梯有不好使的情况应由反诉原告自行维修，对此合同中有约定。第三，关于租赁物存在异味问题，其一，鉴定结论出具于双方合同解除之后，不能说明在合同履行过程中存在什么问题，其二，此鉴定是反诉原告单方委托，反诉被告没有在场，因此真实性值得质疑，而且本案出租的标的物建于1999年，从投入使用之后，这个房屋一直用于出租，在长达10年过程中，没有与任何一个承租人因为异味问题出现过纠纷。第四，关于租赁标的物的供暖问题，并非不符合合同约定。其一，反诉原告提供的测温报告是2010年2月出具，此时双方合同已经解除，不能证明在合同履行过程中存在供暖不达标；其二，这个鉴定也是单方委托，真实性有质疑，而且出租十年也从未因供暖发生纠纷，同时，反诉原告没有经过我们的同意对供暖设施进行改造，已经改变了租赁物房间设施的完好，我们保留相关诉权。第五，反诉原告主张我们与商业银行有恶意串通没有事实根据。6楼房屋所有权人原是王世环，在银行诉讼过程中出现了权利的变化，但反诉被告与银行的前任领导曾就6层房屋的使用问题进行了口头约定，即由反诉被告进行出租、管理和使用。焦裕群和李兆明一直负责福顺商贸的租赁工作，银行也是看到焦裕群在此处从事长时间的房屋租赁业务，做的比较好，基于此前提才与焦裕群口头商定6层房屋虽经法院裁定给了银行，但仍继续由焦裕群管理、出租。反诉原告与反诉被告签订租赁合同时也尚未更名，在双方签订租赁合同后，李兆明为了完善手续，与银行签订租赁协议，这是客观事实。反诉被告与银行之间不存在反诉原告主张的恶意串通。第六，反诉被告的本诉主张解除合同，是变更之诉，而反诉原告主张的是赔偿，是给付之诉，这不符合反诉的法律定义，这两个诉不能产生吞并和抵销，本案反诉原告的反诉不符合法律规定，对反诉原告的请求应另案告诉。
吉林银行针对反诉辩称：不同意反诉原告的反诉请求及一些事实。第一，反诉原告超过了本诉原告的诉讼请求，本诉是返还房屋，反诉是给付赔偿，这不符合法律规定的反诉，也就不存在我行承担连带责任的问题。第二，反诉原告说自己没有过错是不对的，反诉原告在承租房屋之前应到产权处查询房屋归属问题。第三，反诉原告说吉林银行与反诉被告恶意串通没有法律依据，没有证据证实。第四，反诉人在反诉请求中说三名反诉被告与吉林银行承担连带责任，标的额是三层房屋的损失，而我行的资产是6层这一层房屋。焦裕群的住宿费也与银行无关。总之，对反诉原告的赔偿请求我行不同意，没有任何法律依据。
商旅酒店针对反诉辩称：同意反诉原告的反诉请求，认可反诉原告陈述的事实及理由。
李兆明针对本诉及反诉均未作出答辩。
吉林市船营区人民法院一审查明：2008年3月6日，焦裕群、王立全、王世环（甲方）与王兴君（乙方）签订租赁合同书，约定：“甲方将顺城街98号福顺批发市场4—6层（1-7号441.14平方米、8-46号2369.74平方米、47-69号1405.44平方米）写字间租赁给乙方，作快捷酒店使用，甲方保证不会因为房屋产权问题影响乙方正常营业；租赁期限为自签订合同之日起10年，每年租金68万元，（每3年租金上浮5万元，第6年上浮后不再变动）；租金为第一年分季度交房租，第二年起每半年缴纳租金。协议签订后水、电、供热费用按国家规定额度交纳；甲方的院落和停车位乙方可免费使用；甲方保证水、电、锅炉、防水等公用设施完好无损，如在交房前出现问题，由甲方负责维修并承担费用；乙方自行承担租赁房屋所发生的水、电、气、有线电视、通讯、供热、排污、房屋租赁税、广告牌匾、物业管理费、治安费、卫生费等一切与乙方经营有关的各项费用；在租赁期间，如因乙方原因发生退租或解除合同，乙方不得拆除或损毁已装修的房屋及设施，并无条件撤出，甲方概不支付任何款项；乙方不按约定交付租金达一个月以上，甲方有权解除本合同。”合同签订后，王兴君（以下简称承租方）向焦裕群、王立全、王世环（以下简称出租方）支付了第一年租金68万元（具体为：2008年3月4日付10万元、2008年4月24日付5万元、2008年6月16日付2万元、2008年8月28日付2万元、2008年9月20日付2万元、2008年10月4日付13万元、2009年1月12日付10万元、2009年1月15日付7万元、2009年3月20日付2万元、2009年3月23日付15万元），出租方向承租方交付了房屋，承租方对房屋进行装修、装饰后于2008年8月开始以吉林市江城商旅酒店有限公司名义经营快捷酒店，后加盟“星程酒店”，开始以星程江城酒店名义经营快捷酒店（王兴君租赁本案所涉房屋即是为作为江城商旅酒店的经营场所，因签订合同时江城商旅酒店尚未成立，王兴君以个人名义承租此房屋，江城商旅酒店于2008年8月注册成立、股东为持股比例97%的郭宝云和持股比例3%的王兴君，江城商旅酒店成立后实际承租人已为江城商旅酒店，租金实际也为江城商旅酒店支付）。租赁合同履行第二年，承租方以租赁标的物存在瑕疵使承租方不能正常使用、造成承租方经济损失为由，曾与出租方就减少租金问题进行协商，承租方要求年租金减至55万元，但未能达成新的协议。王兴君在以借款形式付给出租方24万元后（分别于2009年7月17日和2009年8月12日给付）未再给付租金。故出租方以承租方欠付租金为由，要求依双方合同约定（欠付租金一月，甲方有权解除）解除合同。
另查明，至原告起诉日止，依双方合同约定被告欠付租金44万元（此数额为第二年租金扣除被告以借款形式给付的24万元抵付租金），其中10万元欠付时间达7个月，34万元欠付1个月。
又查明，顺城街98号福顺批发市场4层1-7号房屋于2001年12月14日至2002年12月14日抵押于吉林市商业银行朝阳支行，4-5层8-46号房屋于2009年11月18日至2015年2月17日抵押于中国邮政储蓄银行有限责任公司吉林省吉林市分行（抵押合同中约定抵押期间未征得抵押权人同意，抵押人不得擅自出租抵押物房屋）。顺城街98号福顺批发市场6层47-69号房屋原为王世环所有的私有房屋，后王世环以此房屋为吉林市永泰房地产开发有限责任公司贷款设立抵押，因到期未能还款，吉林市商业银行解放大路支行以吉林市永泰房地产开发有限责任公司和王世环为被告起诉至法院，要求偿还贷款本息并以抵押物优先受偿，法院支持了吉林市商业银行解放大路支行的诉请，后在执行过程中，经吉林市中级人民法院（2004）吉执恢字第58号民事裁定书于2004年6月将此房屋直接抵偿所欠吉林市商业银行解放大路支行本金230万元及利息51.3万元和其他费用（被执行人即为吉林市永泰房地产开发有限责任公司和王世环），2010年4月9日该房屋变更登记至吉林市商业银行解放大路支行名下。
就该变更登记部分房屋，李兆明（原告焦裕群之妻兄）与吉林银行资产保全部吉林分部签订房屋租赁合同，约定承租作商旅酒店、休闲旅馆使用，年租金10万元，按年租期定约，已签两年，第二年合同止于2010年8月9日（此两份房屋租赁合同中均约定不得转租）。诉讼中的2010年8月16日，吉林银行资产保全部吉林不良资产清收中心向李兆明下发通知一份，以李兆明欠租金和合同到期为由要求收回出租房屋，同日，亦向星程江城酒店下发通知一份，要求酒店清空房屋。此前，吉林银行未向星城江城酒店作过腾迁或其他主张。
吉林市船营区人民法院一审认为：原告以被告欠租违约、双方约定解除权成就为由解除合同理由不成立，其诉请应予驳回；被告有关租赁物瑕疵的抗辩主张不成立，因此其赔偿反诉无法支持；被告有关继续履行合同之主张成立，应予支持。
第一，原告以被告拖欠租金超过一个月、双方约定解除权成就为由解除合同理由不成立。针对原告此主张，被告抗辩称双方于2009年曾达成口头协议，将年租金降至55万元，且起诉前双方还仍在协商减少租金问题，从庭审情况来看，虽然针对被告所称的“双方曾达成将年租金降至55万元协议”因未最终达成书面变更协议，本院无法认定，但可以认定双方确实曾经就减少租金事宜进行过协商。因此，被告欠付租金的行为（按合同中“年租金68万元、第二年起每半年缴纳租金、每次提前十天交纳、自2008年7月1日起计租金”之约定，至原告2010年1月22日起诉时，被告欠租金44万元）应不属于无正当理由拖欠，而且，从双方合同第一年履行来看，被告租金的交付也并非完全按照合同约定时限，原告也一一接受，可视为对租金给付时限变更的默认，据此，也不能以被告欠付租金为由解除合同。现在，被告作为承租人主张如果欠租金（承租人自己称“不欠租金”）可以给付拖欠的租金、继续履行合同情况下，再考虑基于十年的租赁合同期限被告做了大量投入，本案不宜依原告起诉事由解除合同，故对原告要求解除合同之主张不予支持，进而对其腾迁之诉请亦不予支持，因此应驳回原告的诉讼请求。也正因本案不宜依原告起诉事由解除合同，被告继续履行之主张本院予以支持。
第二，被告所作租赁物存在瑕疵之主张不成立：（一）院落及停车场问题。首先应明确，“甲方院落和停车位乙方可免费使用”约定中，院落与停车位并非计付租金的租赁标的物，而仅系无偿让渡。就该院落与停车位，因租赁标的物仅为福顺批发市场整座楼之4—6层写字间部分，故该院落实为该楼各产权主体区分所有，本案三原告作为4—6层写字间业主，对楼下院落及停车位自然有与他人共用之权利（协议约定中标示为“甲方院落”有不当，但作为出租人的焦裕群同时系福顺批发市场董事长，即法定代表人，双方出于误解作此标示可以理解），其通过协议将该权利免费让渡给承租人为有效。对该节上，被告未举出原告拒绝使用以及被告未能实际使用的证据。至于具体使用面积与数量，并无约定（这就象我们出租住宅，也可约定承租人可免费使用楼下院落和停车位，但不能理解为使用整个小区地面），故本节上原告无违约情节。（二）楼内异味问题。双方签订租赁协议建立租赁关系时，作为租赁物的楼房早已建成并现实使用多年，有关该楼排污、排风管道作为该楼固有设计早于本案租赁前即已存在、固定，其设计、设置是否合理，是否适合开办宾馆、酒店，实系承租人考虑其承租用途而应审慎考察租赁物的考察能力范畴，只要出租人没有故意掩盖、隐瞒其固有、已存在的设计和结构现状，因此出现异味以至不适宜客人住宿非为出租人过失。（三）水、电、锅炉、防水设施及电梯问题。被告未举出交房时有损毁的证据。至于承租后，双方合同明确约定“在租赁房屋范围内的一切设备设施均由乙方自行维护维修，并保证完好无损，所发生相关费用乙方自行承担”。（四）关于供热改造问题。如前述，出租标的物已建成多年，供热等设施为固有，其能否适合开办酒店的特殊要求乃系承租人考察能力范畴，同时，被告未提供其自行改造前的测温证明（何况，打比方说，如出租标的物本无供热系统和设施，承租人考察后认为可以，也是可以的，自行建立供热系统甚至全部采用空调供热，未必不可，而且现实中很常见）。（五）关于发票问题。水电费发票的开具义务归水、电销售机构，不在原告。而关于租金发票，双方合同并无明确约定。不过，双方合同“第三条，乙方在租赁期间所办理与租赁房产和经营有关的一切手续，包括：工商、税务、消防以及相应的行业管理手续、租赁税、房地产税等，费用由乙方承担，甲方可协助”。从该条约定看，被告负有办理租赁登记、缴纳租赁税义务，而依房地产租赁管理的政策法规，缴付租赁税后，税务机关即自然开具租金发票，被告所以未获得租金发票，是其自己未履行合同义务所致，原告并无开具发票义务。本案中反诉原告王兴君之反诉请求大部分系其针对前述其提出的租赁物瑕疵造成的经济损失，租赁物瑕疵不存在，其相应的损失问题自不予支持；其对焦裕群支付拖欠的住宿费用之请求，则与本诉无关，应由其另行主张。关于江城商旅酒店请求问题，就本案事实来看，江城商旅酒店应为实际承租人，王兴君与焦裕群等签订租赁合同、承租房屋的目的实际也是为开办江城商旅酒店租赁经营场所，王兴君的反诉请求实际已是代表江城商旅酒店，且江城商旅酒店的请求仅仅是针对本案本诉的原告和另一第三人吉林银行解放大路支行，因此，江城商旅酒店于本案中不符合有独立请求权第三人之主体资格，对其请求本院于本案中不予审理。关于第三人吉林银行解放大路支行要求收回房屋主张，因该行系本院为查明事实依法追加之当事人，其于本案中为无独立请求权第三人，故就该项主张于本案中不予审理，其可另行主张。
吉林市船营区人民法院作出（2010）船民一初字第101号民事判决：一、驳回本诉原告焦裕群、王立全、王世环的诉讼请求；二、原告焦裕群、王立全、王世环与被告王兴君于2008年3月6日签订的《租赁合同书》继续履行；三、驳回反诉原告王兴君的其他反诉请求。
焦裕群、王立全、王世环不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第一项和第二项，改判支持上诉人一审诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由为：原审法院已查明被上诉人欠付租金达44万，拖欠时间超过租赁合同约定的一个月时间，就应判决解除租赁合同。第一，被上诉人的行为违反了合同约定，并且不是因为不可抗力，就应依法判决解除合同。一审以“不属于无正当理由拖欠”为由不予支持上诉人诉请，完全违反了合同法关于违约责任是无过错责任的规定。第二，根据租赁合同约定，对被上诉人的违约行为，上诉人“有权”解除合同。对于第一年的合同履行，上诉人本着真诚合作的态度，忍耐了被上诉人的违约责任，没有行使解除权，但由于被上诉人第二年变本加厉的肆意违约，并反诬上诉人的行为，上诉人考虑到双方已无再合作的可能，故行使了合同约定的解除权。第三，一审法院判决驳回上诉人诉请的第三个理由是“考虑基于十年的租赁合同期限被告做了大量投入，本案不宜依原告起诉解除合同”完全是对法律的背叛。
王兴君答辩称：1、上诉人上诉称“被上诉人欠付租金44万元，拖欠时间均超过租赁合同的约定时间”与事实不符。事实是：因租赁物存在瑕疵不能正常使用并造成商旅酒店经济损失，双方多次就减少租金问题进行协商，并口头达成降低租金至每年55万元（从第一年开始计算）。至上诉人一审起诉时被上诉人并不欠上诉人租金。另外，商旅酒店从房产管理局相关部门获悉，商旅酒店租赁的房屋中有一层的产权不是上诉人所有，因缺乏证据（查询当时登记产权人仍然是王世环），商旅酒店以此为由中止履行，行使了不安抗辩权。因此即使被上诉人及商旅酒店欠付租金也是有合法理由的。而事实证明，涉案房屋第6层确实已经不是上诉人王世环所有（在诉讼中商旅酒店才获得证实，上诉人王世环与吉林市商业银行于2010年4月9日才办理变更登记）。因此据此计算，被上诉人及商旅酒店更没有拖欠上诉人租金，故双方约定的解除权条件并未成就。如果说有解除权，也是被上诉人享有解除权。2、从涉案房屋进入被征收（拆迁）范围的现状来看，上诉人起诉明显是恶意诉讼，是为了将答辩人以最低的诉讼成本赶走，以达到其利益最大化的目的。
商旅酒店答辩称：商旅酒店投资几百万，刚经营一年半，还有这么多员工，不同意解除合同。在焦裕群起诉之后，我方多次要求调解，继续履行合同，表达我们的诚意，但焦裕群拒绝协商。1、停止支付租金理由充分。现在有证据表明王世环不是6楼产权人，不应当收取6楼租金，我们2009年就了解到这个情况，但当时拿不到证据，这是我们后期没有主动预付租金的重要原因。焦裕群承认我们交纳租金92万，即使按照焦裕群计算方法，在2010年1月份，这44万租金是6楼吉林银行的房产的使用费，焦裕群没有权利收取。2、我们不欠租金。到2010年1月2日，焦裕群等人起诉日，我们不欠租金。多项事实证明租赁物存在重大瑕疵，是作为宾馆的特定瑕疵，影响房屋使用价值。口头协商后，双方同意租金从68万降低到55万。我们要求焦裕群降低租金符合法律规定，口头协议也应当受到法律保护。自合同签订日商旅酒店18个月应当缴纳82.5万元租金，我们已经缴纳92万，至2009年末，92万减去82.5万，还余9.5万元，也就是说我们租金交到2010年2月末，还余3000多元，所以我们不欠租金。3、在起诉状中焦裕群说“多次催促，我们以种种理由拖延”与事实不符。在起诉之前，我们双方正在协商解决问题，焦裕群没有向我们催缴租金，也没有要求支付租金合理期限。焦裕群没有书面催告过，也没有通知我们最后履行期限，就到法院起诉我们，是恶意告诉。4、我们是合法使用6楼房屋，吉林银行没有权利要求我们腾房。5、李兆明和吉林银行签订租赁6楼协议是虚假合同，与江城商旅酒店无关。
吉林银行答辩称：1、吉林银行和商旅酒店至今没有合同关系，从未签订房屋租赁合同；2、自2004年吉林银行依据法院裁判文书取得六层房屋所有权以后并于2010年更名过户，迄今为止属于正常行使房屋所有权，要求腾迁房屋；3、吉林银行只同李兆明存在房屋租赁合同关系，依据合同约定，合同已到期，现合同关系已经结束。自2004年以来，吉林银行没有委托任何人管理此房屋；4、上诉人与被上诉人之间的债务纠纷与我行无关，我行不承担任何责任。
李兆明未到庭参加诉讼亦未发表述辩意见。
本院二审审理查明的事实与原判决认定的事实无异。
本院二审认为，因反诉原告王兴君并未就赔偿损失提出上诉，故二审中双方当事人争议的焦点问题是租赁合同应否解除。一、从双方当事人第一年的租赁合同履行情况来看，商旅酒店并未按照合同约定的履行方式及履行期限给付租金，而三名上诉人也未提出异议，在二审庭审中，三名上诉人明确表示默许了商旅酒店这种迟延履行行为。2009年7月1日（第二年租期起算日），按双方合同约定，商旅酒店应预付租金34万元，而商旅酒店因租赁物存在瑕疵要求减少租金，分别以借款方式于2009年7月17日及8月12日支付租金24万元，三名上诉人此时并未提出解除租赁合同。从当事人的意思表示来看，接受履行且并未要求解除合同本身可以解释为出租人以该行为修订了解除权成就的条件或宽恕了承租人的迟延履行行为。故三名上诉人主张约定解除权成就无事实及法律依据，本院不予支持。二、商旅酒店迟延后的履行行为、三名上诉人在违约行为发生后的一定期间内未行使解除权的状态、双方在后来期间内的适当履行等事实，在客观上会使商旅酒店产生三名上诉人不再行使该解除权的信赖。根据诚信原则，此种信赖值得保护，此时三名上诉人不得再主张行使解除权。三、因双方当事人签订了十年的租赁合同，为保障建立稳定有序的市场环境，考虑商旅酒店迟延履行的程度和数额，以及商旅酒店在庭审中积极要求履行给付租金的态度，三名上诉人完全可以实现租赁合同目的，故三名上诉人解除合同的请求，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院作出（2011）吉中民一终字第641号民事判决：驳回上诉，维持原判。
焦裕群、王立全、王世环申请再审称，既然法院已经查明被申请人欠付租金达44万元，拖欠时间均超过租赁合同约定的一个月时间，那么法院依法就应判决解除双方的租赁合同。二审法院维持一审判决的理由毫无事实根据和法律依据，明显违背了公平正义的原则，令人费解。1、一、二审判决认定部分事实不清，双方签订合同后，原审被告没有履行房屋租赁合同给付租金的义务，按照合同法第93、94、224条的规定，对方已构成违约。2、原审判决继续履行合同，到今天为止，被告也未履行给付租金的义务，现在房屋还由被告占有使用。被告事实上根本没有实际履行，也无法履行。
被申请人王兴君、原审第三人商旅酒店未到庭。
原审第三人吉林银行述称，一、我行是诉争六层房屋合法所有权人，与李兆明租赁合同约定的租赁期已满，双方租赁合同关系已经结束，房屋占有人应腾迁房屋。二、我行与商旅酒店从未签订过房屋租赁合同，双方之间没有任何租赁合同关系。三、各方当事人对我行是诉争六层房屋合法所有权人事实无异议，申请人与被申请人之间的债务纠纷与我行无关，我行不应承担任何法律责任。
原审第三人李兆明述称，同意再审申请人的观点。
本院二审认定事实正确，本院再审予以确认。
本院再审认为，本院（2011）吉中民一终字第641号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。焦裕群、王立全、王世环的再审事由不成立，不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百四十四条之规定，判决如下：
维持本院（2011）吉中民一终字第641号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 张笑飞
代理审判员 丛军霞
代理审判员 李亚妮
二〇一四年七月二日
书 记 员 李玉娇