苏州市吴江区人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）吴江商特字第0070号
申请人苏州银行股份有限公司吴江支行，住所地苏州市吴江区松陵镇花园路2211号。
负责人金焰，该行行长。
委托代理人杨亚琴，江苏立泰律师事务所律师。
委托代理人杨霄，江苏立泰律师事务所律师。
被申请人吴江市贤达纺织品有限公司，住所地苏州市吴江区盛泽镇荷花村。
法定代表人董潮忠，该公司总经理。
申请人苏州银行股份有限公司吴江支行（以下简称苏州银行吴江支行）于2014年11月4日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后依法由审判员戴顺娟于2014年11月7日召开听证会进行了审查。申请人的委托代理人杨亚琴，被申请人的法定代表人董潮忠到庭参加听证会。本案现已审查终结。
申请人苏州银行吴江支行述称：2014年3月14日，被申请人吴江市贤达纺织品有限公司（以下简称贤达公司）与申请人签订《企业最高额抵押、保证借款合同》一份［合同编号：苏州银行字（20XXX01）第00XX40号］，约定被申请人向申请人借款550万元，具体借款业务为商业承兑汇票保贴业务。被申请人以其名下位于苏州市吴江区盛泽镇＊＊＊（荷花村）的房产及土地使用权为上述借款提供抵押担保，双方依法办理了抵押登记，登记债权数额为550万元，担保范围为本金、利息、逾期利息、复利、罚息以及为实现债权发生的费用。2014年3月18日，被申请人依据上述合同约定向申请人提出为编号为00XXX16的商业承兑汇票（票面金额为550万元，到期日为2014年9月17日）进行保贴的申请，申请人依约对该商业承兑汇票进行了贴现。
同日，被申请人贤达公司与申请人签订《企业最高额保证借款合同一份》［合同编号：苏州银行字（20XXX01）第00XX41号］，约定被申请人向申请人借款750万元，具体借款业务为商业承兑汇票保贴业务。被申请人以其名下位于苏州市吴江区盛泽镇＊＊＊（荷花村）的房产及土地使用权为上述借款提供抵押担保，双方依法办理了抵押登记，登记债权数额为386万元，担保范围为本金、利息、逾期利息、复利、罚息以及为实现债权发生的费用。2014年3月21日，被申请人依据上述合同约定向申请人提出为编号为00XXX20的商业承兑汇票（票面金额为650万元，到期日为2014年9月18日）进行保贴的申请，申请人依约对该商业承兑汇票进行了贴现。
上述商业承兑汇票到期后，被申请人未按照约定补足票款，现申请人为实现抵押担保物权，向法院提起申请，请求法院依法裁定拍卖、变卖被申请人抵押给申请人的房产［吴房权证盛泽字第××号］、国有土地使用权［吴国用（2004）第02XXX25、吴国用（2004）第02XXX26］，在拍卖或变卖所得价款中申请人在本金9359948.81元、利息149622.26元（暂计算至2014年11月3日，之后的利、罚息按合同约定计算至实际给付之日止）、律师费176000元的范围内享有优先受偿权。
被申请人贤达公司辩称：对申请人主张的被申请人结欠借款9359948.81元及就抵押物已办理抵押登记的事实没有异议。对于申请人申请就抵押房产及抵押土地实现优先受偿亦没有异议，希望法院依法裁决。
经审查查明，除申请人所陈述的上述事实外，另查明事实如下：合同编号为00XX40号《企业最高额抵押、保证借款合同》约定执行的贷款利率为中国人民银行同期贷款基准贷款利率上浮30%，罚息利率在前述贷款利率基础上上浮50%，合同第十三项第二款约定贷款人按照本合同约定收回或提前收回贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等实现债权、抵押权的费用时，贷款人均可直接从借款人在苏州银行开立的本外币账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止。贷款人扣收款项不足以清偿借款人的所有债务的，贷款人有权决定清偿顺序，第十一条第三款第四项约定抵押担保的范围包括借款人依据主合同与债权人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、债权人依据本合同约定提前收贷产生的可得利息损失、损害赔偿金以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、抵押物保管费和处置费、过户费、律师费、差旅费和其他应付的费用。
该份借款合同同时约定了被申请人以苏州市吴江区盛泽镇＊＊＊（荷花村）的房产及土地使用权在债权数额550万元范围内提供抵押担保，该份借款合同项下抵押权登记情况如下：吴国用（2004）第02XXX25国有土地使用权证项下登记债权数额为91万元；吴国用（2004）第02XXX26国有土地使用权证项下登记债权数额为66万元；吴房权证盛泽字第××号房屋所有权项下登记债权数额为393万，权利顺序为第一顺序。
为实现该合同项下的权利义务，2014年3月18日，被申请人签发了号码为00XXX16的商业承兑汇票一份，付款人为贤达公司，收款人为吴江荣瑞纺织有限公司（以下简称荣瑞公司），票面金额为人民币550万元，到期日为2014年9月17日。同日，荣瑞公司向苏州银行吴江支行申请贴现，苏州银行吴江支行实付贴现金额5258440元，贴现利率为月息7.2‰。
合同编号为00XX41号《企业最高额抵押、保证借款合同》约定执行的贷款利率为中国人民银行同期贷款基准贷款利率上浮30%，罚息利率在前述贷款利率基础上上浮50%，为实现该合同项下权利义务，2014年3月20日，被申请人签发了号码为00XXX20的商业承兑汇票一份，付款人为贤达公司，收款人为荣瑞公司，票面金额为人民币650万元，到期日为2014年9月18日。2014年3月21日，荣瑞公司向苏州银行吴江支行申请贴现，苏州银行吴江支行实付贴现金额6186266.67元，贴现利率为月息8‰。合同第十三项第二款约定贷款人按照本合同约定收回或提前收回贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等实现债权、抵押权的费用时，贷款人均可直接从借款人在苏州银行开立的本外币账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止。
另，2014年3月14日，对于该份借款合同项下的债权，申请人与被申请人签订《企业最高额抵押合同》（合同编号：00XX42号）一份，约定被申请人以苏州市吴江区盛泽镇＊＊＊（荷花村）的房产及土地使用权在债权数额386万元范围内提供抵押担保，第十一条第五款约定抵押担保的范围包括借款人依据主合同与债权人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、债权人依据本合同约定提前收贷产生的可得利息损失、损害赔偿金以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、抵押物保管费和处置费、过户费、律师费、差旅费和其他应付的费用。
该份借款合同项下抵押权登记情况如下：吴国用（2004）第02XXX25国有土地使用权证项下登记债权数额为63万元；吴国用（2004）第02XXX26国有土地使用权证项下登记债权数额为46万元；吴房权证盛泽字第××号房屋所有权项下登记债权数额为277万，权利顺序为第二顺位。
上述两份商业承兑汇票到期后，申请人从被申请人账户扣划了本金51.19元（计入合同编号00XX40号债权项下），合同编号00XX41号《企业最高额保证借款合同一份》项下保证人苏州亨通担保投资有限公司于2014年9月30日向申请人代偿了本金2640000元，两份票据票面金额合计为1200万元，在扣除代偿款及扣划部分款项后，对于尚余本金9359948.81元，被申请人及其他担保人未能偿还。
本院认为：申请人与被申请人签订的借款及抵押合同均依法成立并有效。被申请人以其名下房产和国有土地使用权为其向申请人的借款业务提供担保，并办理了抵押登记手续，申请人据此享有的抵押权自登记时设立。经查，上述房产和国有土地使用权第一顺位、第二顺位抵押权利人均为申请人。申请人有权依照借款合同的约定收回借款本息并请求对上述担保财产予以拍卖、变卖，并对变价后所得款项在登记范围内优先受偿。位于苏州市吴江区盛泽镇＊＊＊（荷花村）的房屋所有权，第一顺序和第二顺序登记的债权数额之和为670万元，国有土地使用权证为吴国用（2004）第02XXX25号项下第一顺序和第二顺序登记的债权数额之和为154万元，国有土地使用权证为吴国用（2004）第02XXX26号项下第一顺序和第二顺序登记的债权数额之和为112万元。因此，申请人的申请符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条第一款、第二百零三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条之规定，裁定如下：
一、对被申请人吴江市贤达纺织有限公司名下位于苏州市吴江区盛泽镇＊＊＊（荷花村）的房屋所有权［证号：吴房权证盛泽字第××号］准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人苏州银行股份有限公司吴江支行对变价后所得款项在登记债权数额670万元范围内优先受偿；
二、对被申请人吴江市贤达纺织有限公司名下位于苏州市吴江区盛泽镇＊＊＊（荷花村）的国有土地使用权［证号：吴国用（2004）第02XXX25］准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人苏州银行股份有限公司吴江支行对变价后所得款项在登记债权数额154万元范围内优先受偿；
三、对被申请人吴江市贤达纺织有限公司名下位于苏州市吴江区盛泽镇＊＊＊（荷花村）的国有土地使用权［证号：吴国用（2004）第02XXX26］准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人苏州银行股份有限公司吴江支行对变价后所得款项在债权数额112万元范围内优先受偿。
本裁定为终审裁定。
（附件：申请人债权明细）
审判员 戴顺娟
二〇一四年十一月十八日
书记员 许静蔚
附件：申请人债权明细
个人最高额抵押、保证借款合同［合同编号：苏州银行字（20XXX01）第00XX40号］项下债权：借款本金为5499948.81元及相应的利、罚息（自2014年9月18日起至实际给付之日以本金5499948.81元按年利率11.7%计算）。
个人最高额保证借款合同［合同编号：苏州银行字（20XXX01）第00XX41号］项下债权：借款本金为3860000元及相应的利、罚息（自2014年9月19日起至2014年9月30日以本金650万元按年利率11.7%计算，自2014年10月1日起至实际给付之日以本金3860000元按年利率11.7%计算）。
原告为实现以上两笔债权相对应的抵押权所发生的律师费176000元。附录法律条文：
一、《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条第一款债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
第二百零三条第一款为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。