大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0211民初9033号
原告大连亿达美加房地产开发有限公司。
委托代理人丁某某，男，系原告公司职工。
被告颐彩（大连）健康管理有限公司。
委托代理人周心迪，系辽宁聿海律师事务所律师。
原告大连亿达美加房地产开发有限公司与被告颐彩（大连）健康管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月13日立案受理后，依法由代理审判员王冉雨适用简易程序独任审判，于2016年11月24日公开开庭进行了审理。原告大连亿达美加房地产开发有限公司的委托代理人丁某某与被告颐彩（大连）健康管理有限公司的委托代理人周心迪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告大连亿达美加房地产开发有限公司诉称，2015年5月20日，原、被告双方签订《租赁合同书》，原告将位于大连市甘井子区佳林园某号（亿家缘生活广场某号）商铺出租给被告经营。按《租赁合同书》约定，租赁期限为120个月，自2015年3月1日起至2025年2月28日止；每3个月为一个交租期，被告应于每个交租期最后一个月的10日前，支付下个交租期应付租金；每逾期一天，被告应按未付金额千分之五支付违约金。同时，被告应于《租赁合同书》签订后10个工作日内，向原告支付履约保证金100,000元。《租赁合同书》签订后，被告未向原告支付履约保证金100,000元。虽经原告多次催要，被告拒付履约保证金，并从2016年2月11日起拒付租金。截至目前，被告已拖欠2016年3月至11月租金共计591,025.16元、履约保证金100,000元，构成违约。为维护合法权益，故起诉至法院，请求法院依法判令：1、被告向原告支付履约保证金100,000元；2、被告向原告支付2016年3月至2016年11月租金591,025.16元；3、被告向原告支付至付清租金之日止违约金（以日0.02%标准，暂计算至2016年11月24日，违约金金额63,795.69元）；4、被告诉讼费被告承担。
被告颐彩（大连）健康管理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告存在违约行为，被告已经合法行使了不安抗辩权。首先，被告所欠租金金额应为586,689.91元。第二，被告所租房屋在签订合同时未取得产权证，根据《辽宁省城镇房地产交易管理条例》第九条及《城市房地产管理法》第五条，原告应当承担违约责任。第三，案涉房屋消防安全通道长期封锁，导致被告无法正常使用，存在重大安全瑕疵，根据《商品房屋租赁管理办法》第六条，《大连市城市房屋租赁管理办法实施细则》第八条及《合同法》第一百零七条，原告应当承担违约责任。第四，原告在招租时涉嫌虚假广告，其宣传内容严重失实，租金远高于正常标准，应当承担违约责任。第五，亿达集团多次传出破产传闻，被告享有不安抗辩权，可中止合同义务的履行，故中止支付租金及履约保证金的行为不构成违约，无需支付违约金。综上，鉴于原告严重违约，被告要求原告降低租金70%，以承担其违约责任，并无需支付违约金及履约保证金。
经审理查明如下事实：
1、案涉房屋位于大连市甘井子区佳林园某号，房地产权证号：甘有限2015******号，房地产权利人：大连亿达美加房地产开发有限公司。
2、2015年5月20日，原、被告签订租赁合同书，合同书中载明：（1）甲方同意将位于大连市甘井子区辛寨子街道小辛寨子村的亿家缘生活广场项目（以下简称“该项目”）的某号物业（行政街号：佳林园某号）房屋出租给乙方使用，乙方同意承租该租赁场所；（2）1.1款：租赁场所建筑面积1,778.76平方米；（3）1.2款：双方同意以1.1条约定的建筑面积为依据收取租金；（4）6.1.2款：租期内租金单价及年租金分别为：2015年3月1日-2016年2月29日：租金单价0.75元/天/m2，年租金486,936元/年；2016年3月1日-2017年2月28日：租金单价1.5元/天/m2，年租金973,871元/年；（5）6.2.1款：以3个月为一个交租期，乙方应当在每个交租期最后一个月的10日前，向甲方一次性足额支付下个交租期的租金；（6）7.1款：乙方应在本合同签订后10个工作日内，向甲方缴纳100,000元履约保证金；（7）第9款：乙方不得以任何理由拖欠、拒付租金及其他应付费用。如果乙方未按约定向甲方支付租金、履约保证金，则每延期一天，乙方应支付应付而未付金额千分之五作为逾期付款违约金。
3、2014年12月30日大连市城乡建设委员会监制下发编号2014-041房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，备案表中注明案涉房屋所在工程项目竣工验收备案文件已收讫。
4、2014年12月17日，大连市公安消防局出具大公消验字[2014]第0435号建设工程消防验收意见书，其中载明：一、综合评定该工程消防验收合格。二、对建筑消防设施应当定期维护保养，保证完整有效。三、该工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法申报消防设计审核或备案。四、属于公众聚集场所的，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。
5、2016年4月24日大连泰达消防安全技术检测中心对案涉房屋所在项目消防进行例行检测，检测结果符合消防安全标准。对此份检验报告，被告不予认可。
6、2016年6月27日，被告向原告出具还款计划一份，其中载明：（1）2016年7月31日前支付2016年3月1日至2016年7月31日期间房租（2）履约保证金100,000元，我司暂无法缴付。
7、被告提供多张照片及证人证言证明案涉房屋所在消防安全疏散通道长期封锁，无法正常使用，存在严重消防安全隐患。对此原告不予认可，并表示被告从未向原告反应过消防通道的问题，不符合合同约定。
上述事实，有房地产权证、《租赁合同书》、编号2014-041房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、大公消验字[2014]第0435号建设工程消防验收意见书、检验报告、《还款计划》、照片、证人证言、当事人陈述、庭审笔录等证明材料在案为凭，上述证据业经庭审质证及本院审查，应予采信。
本院认为，本案的争议焦点为：第一，被告所欠租金数额；第二，原告是否存在违约情形并需承担违约责任减免被告所欠部分租金；第三，被告中止支付租金及不支付履约保证金的行为是否构成不安抗辩权的行使，即被告迟延支付租金及履约保证金的行为是否构成违约，是否应当支付违约金。
关于本案的第一个争议焦点，本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告大连亿达美加房地产开发有限公司与被告颐彩（大连）健康管理有限公司签订的《租赁合同书》系当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人均应按照合同的内容全面履行义务、行使权利。双方签订《租赁合同书》中明确载明租赁场所总面积为1,778.76平方米，租金标准为：2015年3月1日-2016年2月29日：租金单价0.75元/天/m2，年租金486,936元/年；2016年3月1日-2017年2月28日：租金单价1.5元/天/m2，年租金973,871元/年，即2015年3月1日-2016年11月30日，租金总额为1,218,006.36元（486,936元+1,778.76m2×1.5/天/m2×274天）。现双方均认可2015年3月1月至2016年11月30日租期内，被告已支付2015年3月1日至2016年2月29日租金629,649.34元。故被告尚欠2016年3月1日至2016年11月30日租金588,357.02元（1,218,006.36元-629,649.34元）。因此对于原告要求被告支付2016年3月至2016年11月租金591,025.16元的诉讼请求，本院予以支持588,357.02元。关于履约保证金一节，原、被告签订的《租房合同书》7.1款明确载明：乙方应在本合同签订后10个工作日内，向甲方缴纳100,000元履约保证金。故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。
关于本案的第二个争议焦点，本院认为，原告无需承担违约责任。首先，关于被告辩称原告在签订《租赁合同书》时未取得产权证，违反《辽宁省城镇房地产交易管理条例》第九条及《城市房地产管理法》第五条原告应当承担违约责任一节，本院认为，原、被告签订合同日期为2015年5月20日，被告取得房产证的时间为2015年11月18日，虽然在案涉房屋《租赁合同书》签订时原告尚未取得案涉房屋权属证明，但在合同履行过程中原告已取得房地产权证且在此期间被告也一直占有、使用案涉房屋，《租赁合同书》签订时原告尚未取得案涉房屋权属证并不影响合同的效力也未对被告合法权益造成侵害，故被告以此要求原告承担违约责任并无事实依据，对于被告的该项意见，本院不予采纳。其次，关于被告辩称案涉房屋消防安全通道长期封锁，导致被告无法正常使用，存在重大安全瑕疵，根据《商品房屋租赁管理办法》第六条，《大连市城市房屋租赁管理办法实施细则》第八条及《合同法》第一百零七条，原告应当承担违约责任的意见。本院认为，双方签订的《租赁合同书》12.4款载明：“租赁期限内，甲方保证租赁场所及其所附属设施，包括屋顶、主要结构、墙壁、主水管通道、主电缆电线、电梯、自动扶梯、消防及保安设备主系统、空气调节设施主系统(如涉及上述设备设施)以及乙方的装修自行安装的设施设备处于正常的可使用及安全的状态…”12.5款载明：“租赁期限内，乙方发现第12.4条中所述由甲方负责维保的设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复…”根据合同约定，若消防设施出现问题，被告应当通知原告予以修复，而非承担相关违约责任，现被告虽提供照片及证人证言以证明案涉房屋所在大楼消防通道长期封锁，但原告对相关证据不予认可且被告未提供证据证明其通知过原告对相关消防通道进行修复，不符合双方在合同中的相关约定。同时，原告已提供竣工验收备案表、建设工程消防验收意见书等相关证据证明案涉房屋所在工程具备交付使用条件，消防工程验收合格。故被告的该项意见没有事实和法律支持，本院不予采纳。最后，关于被告辩称原告在招租时涉嫌虚假广告，其宣传内容严重失实，租金远高于正常标准，应当承担违约责任的意见，本院认为，原告提供的相片、证人证言等相关证据无法证明被告的招租宣传内容严重失实，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，应由被告承担举证不能的不利后果。关于租金定价问题，原、被告在合同中确定的租金是双方协商一致确认的结果，若被告对其有异议，应与原告在协商基础上对合同内容进行变更。故对于被告的该项意见，本院不予采纳。综上，本院认为，原告不存在违约情形无需承担违约责任，关于被告要求减免70%租金的意见，本院不予采纳。
关于本案的第三个争议焦点，本院认为，被告中止支付租金及履约保证金的行为不构成不安抗辩权的行使。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”现被告提供的新闻报道等相关证据并不能证明原告可能丧失履行债务能力，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，应由被告承担举证不能的不利后果。故关于被告中止支付租金及履约保证金的行为属于行使不安抗辩权、不构成违约、无需支付违约金的意见，本院不予采纳。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。
关于违约金的数额，《租赁合同书》6.2.1款明确约定：以3个月为一个交租期，乙方应当在每个交租期最后一个月的10日前，向甲方一次性足额支付下个交租期的租金。7.1款载明：乙方应在本合同签订后10个工作日内，向甲方缴纳100,000元履约保证金。现被告所欠2016年3月1日至2016年11月30日租金分为三个交租期，即2016年3月1日-5月31日，2016年6月1日-8月31日，2016年9月1日-11月30日。应付租金日期分别为2016年2月10日前、5月10日前、8月10日前，租金金额分别为242,800.74元（1778.76m2×1.5/天/m2×91天）、242,800.74元（1778.76m2×1.5/天/m2×91天）、240,132.6元（1778.76m2×1.5/天/m2×90天）。现原告自愿降低违约金标准为日0.02%，违约金额暂计算至2016年11月24日，违约天数分别暂为287天、197天、105天，故被告承担的租金违约金数额暂为28,545.9元（242,800.74元×287天×0.02%+242,800.74元×197天×0.02%+240,132.6元×105天×0.02%）。另，履约保证金应付日期为2015年6月3日前，违约金额暂为10,780元（100,000元×539天×0.02%）。故违约金暂合计39,325.9元。因此关于违约金的数额，暂计算至2016年11月24日，本院予以支持39,325.9元。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告颐彩（大连）健康管理有限公司于本判决书生效后十日内支付原告大连亿达美加房地产开发有限公司租金588,357.02元、履约保证金100,000元。
二、被告颐彩（大连）健康管理有限公司于本判决书生效后十日内向原告大连亿达美加房地产开发有限公司支付租金及履约保证金违约金（以实际欠付租金及履约保证金为基数，按日0.02%利率，其中租金金额242,800.74元自2016年2月11日起算、租金金额242,800.74元自2016年5月11日起算、租金金额240,132.6元自2016年8月11日起算、履约保证金违约金自2015年6月4日起算，都计算至实际支付之日止，暂计算至2016年11月24日，违约金金额为39,325.9元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告大连亿达美加房地产开发有限公司其他诉讼请求。
案件受理费12,460元（原告已预付），本院收取11,348元，退回原告1,112元，案件受理费由被告负担，被告自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
申请执行期限为二年。
代理审判员 王冉雨
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 张 旭
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。