清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清城法民一重字第25号
原告：钟悦群，男，1977年3月21日出生，汉族，住清远市，
委托代理人：肖伟光，广东业证律师事务所律师。
委托代理人：陈汝文，广东业证律师事务所律师。
被告：清远市中裕置业有限公司，住所地清远市新城北江三路金鑫大厦首层106号。
法定代表人：郑金树，该公司董事长。
委托代理人：陈福，广东正肯律师事务所律师。
委托代理人：刘庆斌，广东正肯律师事务所律师。
原告钟悦群诉被告清远市中裕置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月28日立案受理后，于2014年10月30日作出（2014）清城法民一初字第436号民事判决。被告不服，提起上诉。清远市中级人民法院于2015年7月13日作出（2015）清中法民二终字第183号民事裁定书。裁定撤销本院（2014）清城法民一初字第436号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈汝文；被告清远市中裕置业有限公司的委托代理人陈福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钟悦群诉称：2011年8月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于清远市新城××花园××楼××号房屋，总价款720000元；被告应在2011年9月30日前将经建设局工程竣工验收合格的房屋交付原告；被告应当在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权机关备案。合同签订后，原告依约付清了全部购房款，但被告至今未将办理涉案房屋权属证书所需的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，导致原告不能预期领取房屋权属证书，从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益。《商品房买卖合同》的第十五条属于格式条款，按条款计算的违约金远远低于原告的损失，令被告可以以极低的、固定数额的经济代价进行持续违约，其结果实际上是免除了被告的绝大部分违约责任，排除了原告的主要权利，该条款无效。即使有效，亦由于所约定的违约金远低于造成原告的损失，原告依法申请增加违约金。特起诉请求判令：1、被告将位于清远市新城××花园××楼××号房屋办理房地产权证所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理该房屋产权至原告名下的登记手续；2、被告向原告支付违约金（该违约金从2011年12月30日起，以总购房款720000元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计算，至被告将涉案房屋办理权属证书需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告清远市中裕置业有限公司辩称：一、合同对逾期提交办证材料到房屋登记机关的违约责任有明确约定，假设答辩人存在上述逾期违约行为，依法按合同约定承担法律责任。二、原告不存在任何实际损失，也没有举证证明有任何实际损失，不适用合同法第114条关于违约金调高的规定。涉案重审的176户案件，大部分涉案房屋为按揭付款，通过按揭方式购买房屋，即是将房屋抵押给银行，该房屋上设立抵押权是不可以转让。换言之，业主不存在将该房屋用作转让、再抵押贷款等投资收益。而且没有办理房产证也不会对其居住使用房屋产生任何影响，实际上也不会妨碍其将房屋对外出租收益。而对于一次性付款购房的业主，也没有提供任何的证据证明其因为没有房产证导致其产生任何的实际损失。因此，原告以合同法114条关于违约金调高的规定主张按银行同期贷款利率按日计算违约金是没有任何依据。三、答辩人作为开发商于合同约定的办证义务，为将属于开发商应当提交办证的资料提交至房屋登记主管部门，而不是为业主办理每一户房产证完毕。答辩人于2013年2月左右已向房管部门提交相关应由开发商提交的材料备案，由于部分业主要求对包括物业管理用房在内的相关建筑进行改建导致规划变更，房管部门停止办理相关手续，后于2015年2月5日再次向房管部门提交经审核于2015年2月12日准许初始登记。至此，答辩人于合同第15条的义务已全部履行完毕。四、原告主张逾期办证违约金的部分诉讼请求已超过诉讼时效，依法应予以驳回。若按原告主张每日按银行同期贷款利率计算逾期办证违约金，需要按日向买受人支付违约金，该违约金按日计算，属于继续性债权。简言之，每一日的违约金属于一个独立的“个体违约金债权”，每个个体违约金均有独立的请求权，其诉讼时效亦应当独立计算。换言之，从原告起诉主张之日向前推算两年的诉讼时效期间，超过两年以前的违约金债权已超过诉讼时效，依法应当予以驳回。五、按原告主张计算逾期办证的违约金，对答辩人而言过高，显失公平。本案是涉及金鑫花园约两百户的业主起诉答辩人主张逾期办证违约金，认为合同约定按1%计算过低，应调整为以日按同期银行贷款利率计算。如果按原告主张的方式计算违约金，那么答辩人要承担三千万以上的巨额损失，而且还会对剩余的几百户业主造成连锁反应，答辩人势必不堪重负宣告破产。而且答辩人的破产也会使剩余的业主办理房产证、以及整个金鑫花园小区后续的管理造成不必要的困难。因此，若按原告主张的以银行贷款利率按日计算逾期办证违约金，对于每一户业主而言是无关痛痒，但对于答辩人则是毁灭性的打击，明显是违背了公平原则。
经审理查明，2011年8月15日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于清远市新城××花园××楼××号商品房出售给原告，建筑面积为122.94平方米，总房价款为720000元。合同第八条约定出卖人应当在2011年9月30日前将具备经建设局工程竣工验收合格条件的商品房交付给买受人。合同第十五条约定出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约向被告付清房屋总价款720000元。原告至今未收楼，后因被告一直未能办妥房屋产权证给原告，原告遂向本院提起诉讼。诉讼中，原告认为由于被告的违约行为造成其损失主要表现为房屋买卖、租赁等方面的交易损失及其他相关损失。被告提供一份《清远市房产登记收件收据》显示涉案商品房初次登记-
确权，收件日期为2015年2月5日；提供一份《清远市房产初始登记告知书》显示申请人清远市中裕置业有限公司坐落于清远市新城××花园××、××、××楼登记时间为2015年2月12日。被告还提供了一份《清远市房产登记收件收据》，显示涉案房屋办证收件日期为2015年5月14日。
另查明，涉案金鑫花园工程2号楼于2013年3月21日办理了建设工程竣工验收备案。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、发票、完税证，被告提供的竣工验收备案表、收件收据、登记告知书、业主房屋详细表，以及本院庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。双方争议焦点是被告是否存在逾期未协助办理房屋产权登记的违约行为。
本案中，原告已按约定向被告付清购房款，按约定被告应于2011年9月30日前将具备经建设局工程竣工验收合格条件的商品房交付给买受人，并于商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告至今未收楼，因此被告履行在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务期限的起算点，直至被告取得涉案房屋办证收件收据之日都没有确定，故被告不存在逾期协助办证的违约行为，对原告要求被告协助办证并支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。由于被告才完成办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，取得了办证收件收据，因此，原告要求被告提供资料报产权登记机关备案协助其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，已无需处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告钟悦群的诉讼请求。
本案受理费2980元，由原告钟悦群负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审 判 长 赵海鸥
人民陪审员 刘翠娥
人民陪审员 欧惠娴
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 余晓燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。