徐州市泉山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏0311执异42号
案外人：王艳梅，女，1973年10月20日生，汉族，住本市泉山区。
委托诉讼代理人：李维伟，江苏元宁律师事务所律师。
申请执行人：林庆乐，男，1972年11月13日生，汉族，住本市云龙区。
被执行人：满霞，女，1965年11月1日生，汉族，住本市泉山区。
本院在审理林庆乐与满霞民间借贷纠纷一案中，查封了位于满霞名下位于徐州市泉山区煤建路某某室房屋，案外人王艳梅向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。
案外人王艳梅称，王艳梅在房产中介处看到被执行人满霞挂出的房产信息，经过看房、询问价格后，认为该房屋性价比合适，遂打算购买该房屋，并于2016年12月17日签订了《房屋买卖合同书》，同时支付定金2万元，房产中介费5千元。因满霞欠款诉讼该房屋被法院查封，并已经进入执行程序（另案申请执行人为马秀丽），无法办理过户手续。经王艳梅、满霞、马秀丽协商，满霞指示交付，王艳梅将剩余购房款直接支付给债权人马秀丽，马秀丽的执行案件终结，将房屋解除查封，恢复自然状态。后王艳梅遂于2016年12月20日将购房款打入马秀丽的银行账户，同时办理以下手续：1、马秀丽与满霞在法院签订执行和解协议书，马秀丽解除对涉案房屋的查封。2、满霞、周明忠向王艳梅出具收条和房屋钥匙，收条内容为购房款已经打入马秀丽账户，房款付清，产权归王艳梅所有。3、满霞及丈夫周明忠在公证处出具委托书，委托王艳梅办理过户手续。王艳梅到产权处办理过户手续时，被告知购买的房屋被查封，无法办理过户等相关手续。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，王艳梅在法院查封前已经向被执行人满霞付清了全部房款，满霞也已经将上述房屋实际交付王艳梅，王艳梅已经将该房屋重新装修，并且法院是在王艳梅购房次日进行查封，导致王艳梅无法进行产权过户，对此王艳梅没有过错。请求法院停止对上述财产的执行，解除对徐州市泉山区煤建路某某室房屋的查封。
申请执行人林庆乐称，第一，王艳梅提出涉案房屋归其所有，并以所谓的“房屋买卖”作为阻止执行的理由，不能成立。根据王艳梅提出的事实和理由可以看出，定金没有明确支付给谁，剩余的购房款没有给付房主，可以认定王艳梅支付资金的行为属于为房主还款，王艳梅与满霞不存在房屋买卖关系。第二，王艳梅所述资金转出后办理了以下手续：1、签订另案执行和解书，解除房屋查封，与本案无关，无需答辩。涉案房屋正被法院执行中，不得进行买卖，必须经过法院执行处置。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释》第十六条规定，应当认定受让人具有重大过失。2、房主及其丈夫向王艳梅出具收条和房屋钥匙，收条内容为购房款已经打入马秀丽账户，房款付清，产权归王艳梅所有。申请执行人认为，收条内容与房屋买卖一般情况不相符，行为模糊，关联性无法确认，不能证明所付款为房屋转让款。根据《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，应当依据法律规定登记。房屋产权转让是以房产部门完成依法登记发生效力。房主无权直接指定房屋归王艳梅所有。对于出具钥匙，只能视具体情况来界定所能取得的权限。3、房主及其丈夫委托王艳梅办理过户手续。申请执行人认为，委托内容为委托过户，不属于房屋转让、买卖公证，进一步证明不存在房屋买卖的事实。第三，王艳梅在办理所谓“房屋买卖”过程中，存在许多令申请执行人不能置信、难以理解，在常理、情理上说不通的现象。1、对于房屋买卖，买卖双方直接到房产登记部门办理即可，然而双方却进行公证委托过户，如确有各种原因，房产解押后需要办理的应是房产抵押公证，待办理时再解押过户，这说明王艳梅并不是实际购房人。2、王艳梅称已经将该房屋重新装修，不能认定为实际占有，申请执行人提供的徐州首创水务公司的机打发票显示，至2017年5月5日用户名仍为满霞，根据国家电网公司自助查询系统显示，该房电表户名也为满霞，应认定王艳梅没有实际占有该房屋。3、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七规定，符合人民法院不得查封的条件有三条：一是第三人支付了全部价款，二是第三人实际占有了该财产，三是第三人没有过错。根据王艳梅的做法，这三条均不具备。根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，不动产的转让是以房产部门的核准登记为准。王艳梅与满霞的房屋买卖在房产交易中心尚未进入核准登记程序，应当认为该房屋仍归原房主满霞所有。综上，王艳梅提出的执行异议没有事实和法律依据，请求法院支持申请执行人的执行申请，驳回案外人的异议请求。
被执行人满霞未提交书面答辩意见。
经审查查明，2016年12月21日本院在审理林庆乐与满霞民间借贷纠纷一案中，根据林庆乐的财产保全申请依法查封了满霞所有的位于徐州市泉山区煤建路某某室的房屋。2017年1月10日本院作出（2016）苏0311民初7701号民事调解书：一、被告满霞于2017年1月17日24时前偿还原告林庆乐本金76万元及利息50400元，合计810400元；二、原被告关于以上76万元借款的纠纷全部了结；三、案件受理费11900元减半收取5950元，财产保全费4320元，合计10270元，由被告满霞负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。调解书生效后，被告满霞没有按调解书履行还款义务，林庆乐向本院申请强制执行。
另查明，2016年8月18日，本院在执行马秀丽与满霞公证债权文书一案中，查封了满霞所有的位于徐州市泉山区煤建路某某室的房屋。2016年12月17日，满霞（甲方）与王艳梅（乙方）签订房屋买卖合同一份，约定：王艳梅购买满霞所有的位于徐州市泉山区煤建路某某室的房屋，房屋面积88.83平方米，房屋总成交价50万元，乙方首付定金2万元，余款48万元一次性付清。双方同意于2016年12月23日前由甲方将房屋交付乙方。双方还约定在全款付清之前，甲方把户口迁走，到公证处办理公证。合同签订当日，王艳梅将定金2万元交付居间方即满霞的债权人马秀丽。2016年12月19日，马秀丽向本院申请解除对满霞房屋的查封。2016年12月20日，本院解除了对满霞所有的位于徐州市泉山区煤建路某某室房屋的查封。当日，王艳梅向马秀丽账户转账47万元，满霞、周明忠向王艳梅出具了收条并将房屋钥匙交给王艳梅，收条的内容为：“今收到王艳梅购买满霞、周明忠名下（煤建路某某）室房款。同意将购房款伍拾万元整转入马秀丽建行卡上。用于归还马秀丽、张涛的借款，全款已付清，产权归王艳梅所有。”2012年12月20日，满霞、周明忠到徐州公证处办理委托公证，委托王艳梅代为办理煤建路某某室房屋的买卖合同签订、过户等手续。后王艳梅在办理过户手续时被告知该房屋已被法院查封，王艳梅遂向本院提出书面异议。
本院认定的上述事实，有案外人王艳梅提供的房屋房买卖合同、银行转款明细、收条、公证书，本院关于涉案房屋查封、解除查封的法律文书等证据予以证明。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有不动产；（三）已经支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然王艳梅与满霞签订涉案房屋买卖合同的时间是2016年12月17日，在本院查封该房屋期间，但是2016年12月20日本院解除了对涉案房屋的查封。在解除查封后满霞有权处分该房屋，王艳梅与满霞签订的房屋买卖合同即发生法律效力。2016年12月20日王艳梅根据满霞的指令将购房款47万元支付给马秀丽，满霞及周明忠向王艳梅出具了收条，加上王艳梅支付的定金2万元，王艳梅实际已付购房款49万元。现王艳梅已将剩余1万元购房款交付本院执行。满霞将涉案房屋的钥匙将交付王艳梅后，应认定王艳梅已经占有了涉案房屋。由于涉案房屋在王艳梅交付购房款的第二日被本院查封，王艳梅无法办理过户手续，王艳梅对此没有过错。综上，王艳梅的异议理由成立，本院予以支持。申请执行人林庆乐主张王艳梅与满霞之间不存在房屋买卖关系，王艳梅所付款项是代满霞偿还借款，与事实不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对徐州市泉山区煤建路某某室房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张新建
人民陪审员 李业华
人民陪审员 厉 峰
二O二O一七年五月十七日
书 记 员 陈春玲