河北省丰宁满族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀0826民初43号
原告：苏奎军，男，1971年1月27日出生，满族，个体，现住丰宁满族自治县。
委托代理人孙小平，河北坤平律师事务所律师。
被告：王德丰，男，1963年6月10日出生，回族，现住丰宁满族自治县。
第三人：河北丰宁农村商业银行股份有限公司。
统一社会信用代码：911308226109201797U。
住所地丰宁满族自治县大阁镇新丰北路**号。
法定代表人：张海赋，职位行长。
委托代理人康玉国、沈美双，河北飞雁律师事务所律师。
原告苏奎军与被告王德丰、第三人河北丰宁农村商业银行股份有限公司（以下简称丰宁农商行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用简易程序，于2018年1月29日公开开庭进行了审理。原告苏奎军及其委托代理人孙小平、第三人河北丰宁农村商业银行股份有限公司委托代理人沈美双到庭参加诉讼，被告王德丰经传票传唤未到庭，本案现已审理终结。
原告苏奎军诉称：2004年7月我已经购买了被告坐落在大阁镇××房院。约定房价款95000元。同时，口头约定：我先交付房价款90000元，待被告将借给袁兆兴用于抵押贷款的房产证拿回来时、我们签订买卖合同。在被告将房产证交给我，同时我将购房余款5000元交给被告。到同年年底我找被告要房产证。被告以袁兆兴没有偿还贷款为由没有给我。我认为：第三人袁兆军借被告的《房屋所有权证》办理抵押借贷属于无效合同。为此，第三人有义务向被告返还《房屋所有权证》，我购买了被告的房屋属于利害关系人有权提起诉讼，现依法提起诉讼，请求法院依法判决。
原告苏奎军庭审中提供以下证据：
1、（2017）冀0826民初1642号民事判决书和（2017）冀08民终3047号民事判决书，证明原告苏奎军与被告王德丰之间的房屋买卖合同经生效的人民法院判决确认合法有效。
2、丰房登字第03785号房屋所有权证复印件。证明房屋原所有权人为王德丰。
3、房屋抵押协议、农村信用社借款借据和××县公证处（2014）丰证民字第×号公证书，证明房屋共有人王德丰妻子没有签字，王德丰房屋为袁兆星借款抵押，而不是为袁兆军借款抵押。
4、民事起诉书和上诉状，证明房屋抵押协会上王德丰的签字与民事起诉书和上诉状签字不一致。
王德丰未答辩。
第三人河北丰宁农村商业银行股份有限公司述称：原告起诉河北丰宁农村商业银行股份有限公司选将营支行主体错误，原被告双方买卖房屋时已明确知道房屋已被抵押登记，原告苏奎军要求确认我公司与王德丰的抵押合同无效没有事实和法律依据。原告不是房屋所有权人，无权请求确认我公司与王德丰抵押合同的效力。原告主张权利已超诉讼时效，债务人的借款没有偿还，抵押不能解除，原告诉请办理过户的请求无法实现，应驳回原告的诉讼请求。
河北丰宁农村商业银行股份有限公司庭审中提供以下证据：
1、抵押担保借款合同、抵押协议和××县公证处（2014）丰证民字第×号、第×号公证书，证明2004年1月7日借款人袁兆军向原××县选将营农村信用社借款10万元，借款期限三年，王德丰自愿用坐落于大阁镇××房屋为袁兆军的借款进行抵押担保，抵押担保期限自设定抵押之日至担保范围内全部债务清偿完毕止。丰宁满族自治县选将营农村信用社与袁兆军、王德丰签订的抵押担保借款合同和袁兆军与王德丰签订的房屋抵押协议经××县公证处公证。
2、丰宁满族自治县私有房屋他项权利登记申请书、审批书、他项权档案记录、房屋所有权证复印件，证明王德丰的房屋已在房产管理部门进行抵押登记，抵押登记期限自2004年1月7日至2007年1月6日。
3、延期还款协议书，选将营农村信用社与借款人袁兆军、担保人王德丰协商同意将还款期限延期至2008年7月5日，袁兆军、王德丰在协议上签字。
经审理查明：2004年1月7日丰宁满族自治县选将营农村信用社与袁兆军、王德丰签订的抵押担保借款合同，借款人袁兆军向原丰宁满族自治县选将营农村信用社（现为丰宁农村商业银行股份有限公司选将营支行）借款10万元，借款期限三年，王德丰自愿用坐落于大阁镇××房屋为袁兆军的借款进行抵押担保，抵押担保期限自设定抵押之日至担保范围内全部债务清偿完毕止。丰宁满族自治县选将营农村信用社与袁兆军、王德丰签订的抵押担保借款合同于2004年1月7日经××县公证处公证。因借款人袁兆军未能如期偿还借款，2007年1月3日将营农村信用社与借款人袁兆军、担保人王德丰协商同意将还款期限延期至2008年7月5日，袁兆军、王德丰在协议上签字。
2004年6月原告苏奎军与被告王德丰达成口头房屋买卖协议，协议约定王德丰将坐满于丰宁满族自治县××号院落也就是丰房登字第03××58号房屋以9.5万元卖给苏奎军，因当时此房屋已经在丰宁满族自治县选将营农村信用社设定抵押，被告先给付原告现金人民币9万元，待还款后原告取回抵押的房产证再与被告签订书面买卖合同后，被告支付下欠的另5仟元房款。被告于2004年6月10日支付给原告买房款9万元后，于2004年7月对房屋进行了装修并入住至今。2017年5月4日王德丰向本院提起诉讼，要求苏奎军搬出登记在王德丰名下的丰房登字第03××58号房屋，本院（2017）冀0826民初1642号民事判决书认定王德丰与苏奎军的房屋买卖合同有效，驳回王德丰的诉讼请求。王德丰不服判决提出上诉，承德市中级人民法院作出（2017）冀08民终3047号民事判决书，判决维持本院2017）冀0826民初1642号民事判决。
本院认为,房屋抵押权存续期间，出卖人王德丰（抵押人）未经抵押权人丰宁农村商业银行股份有限公司同意转让抵押房屋，不影响房屋买卖合同的效力，原告苏奎军与被告王德丰的房屋买卖合同已经生效的人民法院判决认定合法有效，王德丰应在抵押权消灭后为苏奎军办理房屋所有权转移登记手续。原告苏奎军主张王德丰与丰宁满族自治县选将营农村信用社签订的房屋抵押合同未经房屋共用人签字，王德丰房屋为袁兆星借款抵押，不是为袁兆军借款抵押，抵押合同无效。王德丰与丰宁满族自治县选将营农村信用社签订的房屋抵押合同经××县公证处公证，丰宁满族自治县选将营农村信用社与债务人袁兆军协议将还款期限延至2008年7月5日，王德丰同意继续用房屋抵押担保。原告苏奎军主张抵押合同无效的理由不成立，王德丰与丰宁满族自治县选将营农村信用社签订的房屋抵押合同合法有效。抵押物转让后，抵押权人仍可行使抵押权。但第三人丰宁农村商业银行股份有限公司未在法定期限内行使抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第二百零二条规定，抵押权人应在主债务诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条二款规定，担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。第三人丰宁农村商业银行股份有限公司在主债务诉讼时效期满后二年内没有行使抵押权，不动产抵押登记消灭。王德丰应协助苏奎军办理房屋所有权转移登记手续。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第二百零二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条二款、第六十七条，中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告王德丰于本判决生效后十日内协助原告苏奎军办理丰房登字第03××58号房屋产权转移登记手续。
二、原告苏奎军于本判决生效后十日内给付被告王德丰房价款人民币5000.00元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100.0元，减半收取计50.0元。由原告苏奎军承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。
审判员 彭明宏
二〇一八年一月二十九日
书记员 柳 桐