河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沧民终字第1822号
上诉人（原审原告）沧州市欣欣物业服务有限公司。住所地，沧州市欣怡小区**号楼。
法定代表人苏庆，该公司董事长。
委托代理人张颖，河北衡泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）周君。
委托代理人陈亮，河北铭鉴律师事务所律师。
上诉人沧州市欣欣物业服务有限公司（以下简称欣欣物业）与被上诉人周君因物业服务合同纠纷一案，不服沧州市运河区人民法院（2014）运民初字第29号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原告欣欣物业诉称，2009年4月9日，我公司与周君签订《馨泰花园小区前期物业管理服务合同》，合同约定：由我公司为周君提供物业管理服务，周君应于每年度1月1日前全额缴纳全年物业管理费。合同签订后，周君在享受到了我公司依约提供的各项物业管理服务的情况下，自2010年5月起就未能按双方协议约定向我公司缴纳物业管理服务费，至今共计已经欠交物业管理服务费4096元、滞纳金3686.4元，共计7782.4元。周君拒不缴纳物业管理服务费的行为，经我公司多次催交均无果。周君的行为已经构成违约，应向我公司承担违约责任。故根据《合同法》、《物业管理条例》等法律规定，请求人民法院判令周君向我公司支付物业服务费4096元、滞纳金3686.4元，合计7782.4元（自2010年5月至2014年4月30日）。
周君辩称，欣欣物业在诉状中的理由和事实是不真实的，该物业公司从来没有尽到与我们签订物业合同所规定的责任和义务。我多次找欣欣物业要求其履行责任和义务，但是该公司迟迟未履行，因此发生纠纷是欣欣物业有过错在先，我未缴费在后。欣欣物业自2010年5月至今已经快四年的时间从未向我主张过物业费，其部分诉求已经超过诉讼时效。
原审法院经审理查明，2009年4月9日周君与欣欣物业签订前期物业管理服务合同，由欣欣物业对周君所有的馨泰花园小区12号楼2单元501号（建筑面积102.84平方米）实施物业服务，合同对物业服务内容和标准，以及每平方米每月收取0.35元物业服务费、0.48元高层电梯综合电费，共计0.83元进行了约定。业主应在每年度1月1日前全额缴纳全年的物业管理服务费，逾期未缴纳的，按照逾期每日千分之一的标准承担相应的滞纳金。欣欣物业与周君签订合同后并未全部按照约定提供相应的物业服务，小区存在公共绿地业主种菜、墙面有乱贴乱粘、卫生较差等诸多物业管理问题。周君从2010年5月1日至今未向欣欣物业缴纳物业服务费，欣欣物业于2014年1月7日向本院提起诉讼，主张周君拖欠该公司2012年1月至2014年4月30日的物业费194元【（每平方米0.35元×27个月×102.84平方米）×20%】、高层电梯综合电费1333元（每平方米0.48元×27个月×102.84平方米）。
欣欣物业为支持其诉讼主张向本院提交以下证据，一、馨泰花园小区前期物业管理服务合同一份。二、周君缴纳物业费的收据一份。三、催款通知的现场照片六份。
周君为了支持其辩称提供了照片30张作为证据。
原审法院认为，周君与欣欣物业签订物业管理服务合同，合法有效，本院依法予以认定。缴纳物业服务费既是业主的约定义务，也是业主的法定义务，拒不支付物业服务费的行为不但侵害了欣欣物业的合法权益，也侵害了其他已交费业主的合法权益，所以业主应当积极履行交费义务。周君自2010年5月未向欣欣物业缴纳物业费，欣欣物业仅提供了催款通知的现场照片六份作为证据，该证据不能充分证明其向周君主张过权利，故欣欣物业的诉求已经部分超过诉讼时效，其超过诉讼时效的部分本院不予支持，本院仅支持其2012年1月至2014年4月30日的物业费和高层电梯综合电费。虽然周君应当缴纳2012年1月至2014年4月的物业费，但是欣欣物业未全部履行其应尽的服务义务，违反了双方的约定，属于违约行为，对此应当依法减轻周君缴纳物业费的义务，本院酌情判令周君缴纳20%的物业费，即194元【（每平方米0.35元×27个月×102.84平方米）×20%】。对于欣欣物业主张的滞纳金，因周君并非无故不缴纳物业费，而是小区存在公共绿地业主种菜、墙面有乱贴乱粘、卫生较差等欣欣物业违约问题，所以欣欣物业的该主张本院不予支持。欣欣物业主张的高层电梯综合电费，因欣欣物业主张其已经提供了相应服务，周君对此也未提出相反意见，故本院对欣欣物业的该主张予以支持。欣欣物业主张其服务不到位是因为依据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定被告未履行先合同义务，即被告未先行缴纳物业费造成的，但是《中华人民共和国合同法》第六十七条规定是：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”该条规定是当事人互负债务，而本案中欣欣物业提供的是服务，所以本案不适用该条规定。本案经调解无效，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定，判决如下：被告周君给付原告沧州市欣欣物业服务有限公司物业费194元、高层电梯综合电费1333元，合计1527元。限判决生效之日起十日内履行完毕。案件受理费50元，由周君承担。
原审法院宣判后，上诉人欣欣物业不服提起上诉的主要理由：
一、原审法院计算物业费及高层电梯综合电费期间错误。经原审查明，被上诉人周君自2010年5月起即未向我公司缴纳物业费及高层电梯综合电费。对于拖欠物业服务费的业务，我公司每年都在小区门口及公告栏中张贴催费通知，要求拖欠物业服务费的业主及时缴纳。为此，我公司向法庭提供了每年度催交物业费的照片六份，已充分证明了我公司每年都在主张自己的权利，从未放弃。根据我国《中华人民共和国民法通则》第140条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断”的规定，原审法院在我公司已提交催费证据的情况下仍以“不能充分证明其向被告主张过权利”为由，将被上诉人周君欠缴的2010年5月至2011年12月期间的物业服务费认定为超过诉讼时效，毫无依据加大上诉人举证责任，片面理解法律规定作出的认定。因此，计算被上诉人欠费的期间应为2010年5月1日至2014年4月30日，共计4年。
二、原审法院混淆法律关系，作出周君以20%的标准缴纳物业费及对滞纳金不予支持的判决，是认定事实不清，适用法律错误。原审法院作出“虽被告应当缴纳物业费，但原告未全部履行其应尽的服务义务，违反了双方的约定，属违约行为，对此应当依法减轻被告缴纳物业费的义务。”的认定，属混淆法律关系，适用法律错误，理由如下：首先，根据双方物业合同约定，被上诉人周君应当在每年1月1日前向我公司缴纳物业服务费，但周君却自2010年5月1日起就再未缴纳过物业服务费，如果原审法院认定我公司的服务不到位属于违约，那么根据合同约定周君常年拖欠物业服务费的行为不仅是违约行为，更是合同的先违约方。而且，正是因为周君常年拖欠物业费的行为，才致使我公司多年来需靠自己垫付费用才能坚持为全体业主提供服务。因此，原审法院忽略合同先履行一方违约行为，简单认定我公司违约是错误的。其次，本案是我公司起诉要求周君缴纳拖欠物业费的诉讼，周君如认为我公司提供的服务不到位，我公司有违约行为，应当在法律规定的期限内对本案提起反诉主张权利。而原审法院混淆法律关系，将周君独立于本诉的主张理解为是周君的抗辩，从而直接在本案中一并处理，并作出减轻周君交费义务的认定实属理解运用法律错误。更重要的是，本案是物业服务合同纠纷，而非侵权纠纷，对于合同违约方责任的追究应当根据合同约定由违约方向守约方承担违约责任，而原审法院混淆合同纠纷和侵权纠纷的区别，将“被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任”的侵权法律归责原因应用与本案，更是错中之错。因此，原审法院不仅错误理解法律规定，且毫无依据的随意使用自由裁量权，直接作出周君仅需以20%的标准履行物业服务费交费义务，且对我公司滞纳金的诉讼请求不予支持的判决，是没有任何事实和法律依据的。
三、原审法院认定《合同法》第67条“先履行抗辩权”不适用本案也是错误的。原审法院以“《合同法》67条是当事人互负债务，而本案中我公司提供的是服务，所以本案不适用该条规定”为由，对我公司提出的先履行抗辩权的主张不予采纳，实属理解法律错误。《合同法》67条是合同法总则对各类双务合同先履行抗辩权的规定，条款中的“债务”实质就是指“义务”。而原审法院却将“互负债务”片面的理解为只是针对债权债务合同的规定，这不仅没有任何法律依据，且会得出除债权债务合同外其他所有类型的合同均不适用“先履行抗辩权”的可笑结论。故，原审法院作出先履行抗辩权不适用服务合同的认定，实属适用法律错误。综上所述，一审判决是在对本案认定事实不清，证据不足，适用法律错误且随意使用自由裁量权的基础上作出的，该判决不仅错误百出，且造成了那些常年恶意拖欠物业费的业主通过诉讼即可比广大依约缴纳物业费的业主少承担大部分交费责任的荒唐局面。因此，二审法院依法查清本案事实，纠正原审法院的错误判决，对本案予以改判，以维护我公司及全体业主的合法权益。
被上诉人周君辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审法院计算的物业费及高层电梯、综合电费所认定的期间是正确的，因为我第一次缴纳了物业费及高层电梯综合费后，因欣欣物业不能完全按照物业合同的约定履行自己的义务，导致了对我日常生活造成了及其严重的影响。我在欣欣物业不履行物业合同约定的情况下才拒绝向其缴纳物业费和电梯综合管理费。在此期间欣欣物业一直未向我要求支付过物业费和电梯综合费，只是由我向欣欣物业要求其尽到自己合理的合同义务。欣欣物业没有任何证据证实已向我要求支付物业费等。我有权利拒绝支付，因为我在第一年已经缴纳了全部的物业管理费和电梯综合费，在缴纳后，因为欣欣物业没有尽到物业合同中约定的义务，才使得我拒绝缴纳，我的抗辩理由，一并审理是正确的。
二审法院经审理查明认定事实除与一审查明事实一致外，另查明：欣欣物业于2009年5月15日、2010年4月15日、2011年4月25日、2011年9月25日、2012年6月26日分别在该小区公告栏张贴了催费通知。
二审庭审中，欣欣物业又提供了上述期间内其他业主缴纳物业费的收费存根，以证实欣欣物业公司均以该催收通知的形式，其他业主缴纳了费用。
周君对欣欣物业公司提供的证据质证意见：上诉人提供的收据内容是馨泰花园其他楼层楼号缴纳的费用与本案没有直接的关系。没有交款人签字，不符合收据的形式，不具有证明力。收据没有收款单位公章，及收款人姓名，是上诉人自己制作，该证据与上诉人是否尽到催收义务没有任何关系。
还查明：双方物业服务合同第八条违约责任中（四）约定：甲方（周君）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方（欣欣物业）有权要求甲方补交，并从逾期之日起每日按年度物业管理费总额的0.1%向甲方加收滞纳金。
本院认为，本案存在如下几个问题：
一、周君拖欠的2010年5月至2011年12月的物业费是否超过了诉讼时效。从欣欣物业公司提供的在小区公告栏张贴的催费通知看，其在此期间是以在公告栏张贴公告的形式进行的催收，并提供了此期间其他业主缴纳费用的存根，以此证实有业主按期缴纳了费用。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释（2008）11号-至今）第十条的规定：具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；（三）当事人一方为金融机构，依照法律规定或者当事人约定从对方当事人账户中扣收欠款本息的；（四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。从上述法律规定看，本案中欣欣物业一方以在小区公告栏张贴公告的形式向业主主张权利不属于引发诉讼时效中断的法定情形，故欣欣物业张贴公告的形式催收物业费用不产生诉讼时效中断的后果。故一审法院认定欣欣物业主张2010年5月至2011年12月拖欠的物业费用已经超过了诉讼时效并无不当。
二、本案是否适用先履行抗辩权的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。该条规定的是在双方互负债务时，双方对义务的履行有先履行和后履行之分。该互负债务不能狭义的理解为义务的履行仅为债务，双方所负的债务具有对价关系，是一方履行的义务和对方履行的义务之间具有互为条件、互为牵连的关系，且权利义务对等，是产生于同一双务合同中。虽然本案欣欣物业在与周君的物业服务合同履行中，欣欣物业不是欠周君债务，其履行的义务是服务，周君的义务是缴纳物业费用。因本案双方合同约定的是在每年度的1月1日全额缴纳全年的物业管理服务费，即周君应缴纳费用在先，欣欣物业服务在后，故本案当周君未按期缴纳物业费用时，欣欣物业有先履行抗辩权。
三、一审法院认定被上诉人周君缴纳20%的费用是否妥当。周君因没有缴纳物业服务费违约在先，所以欣欣物业享有先履行抗辩权，但是欣欣物业服务的小区内确实存在着公共绿地业主种菜、墙面有乱贴乱粘、卫生较差现象，欣欣物业亦存在违约行为，根据公平原则，周君应缴纳的物业服务费应适当减少，由欣欣物业自行承担20%的责任。本案应计算自2012年1月至2014年4月30日的物业费和高层综合电费由周君缴纳。本案应由周君缴纳物业费806.26元{（0.35元／每平方米×28个月×102.84平方米）×80%}。
因周君拖欠物业费，合同中约定的滞纳金为从逾期之日起每日按年度物业管理费总额的0.1%缴纳，周君应缴纳的滞纳金亦应按照责任比例由周君承担80%，每年度的物业费为431.93元（0.35元×102.84平方米×12个月）。2012年度的滞纳金为290.26元{（431.93元×0.1%×30天×28个月}×80%}；2013年度的滞纳金为165.86元{（431.93元×0.1%×30天×16个月}×80%}；2014年度的滞纳金为41.47元{（431.93元×0.1%×30天×4个月}×80%}；周君应承担的物业费滞纳金共计为497.58元（290.26元＋165.86元＋41.47元）。
高层电梯综合电费亦应从2012年1月至2014年4月30日计算28个月的费用即1382.17元（0.48元／每平方米×28个月×102.84平方米）。因欣欣物业对该项提供了相应的服务，故不再按照责任比例扣除。每年度电梯费为596.35元（0.48元×102.84平方米×12个月）。2012年度滞纳金为500.9元（596.35×0.1%×30天×28个月）；2013年度滞纳金为286.25元（596.35×0.1%×30天×16个月）；2014年度滞纳金为71.56元（596.35×0.1%×30天×4个月）；电梯费滞纳金总计为858.7元（500.9＋286.25＋71.56）。
综上，周君应缴纳的滞纳金共计应为1356.28元（物业费的滞纳金为497.58元＋高层电梯电费的滞纳金为858.7元）。原审认定事实清楚，但适用法律错误，处理不当，应予纠正。上诉人欣欣物业上诉理由成立，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销沧州市运河区人民法院（2014）运民初字第29号民事判决，即周君给付沧州市欣欣物业服务有限公司物业费194元、高层电梯综合电费1333元，合计1527元。
二、周君给付沧州市欣欣物业服务有限公司物业费806.26元、高层电梯综合电费1382.17元、滞纳金1356.28元。于判决生效之日起十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由周君承担。
本判决为终审判决。
审判长 关志萍
审判员 于长江
审判员 张 梅
二〇一四年九月十一日
书记员 王 畅