湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终4859号
上诉人（原审被告）：武汉合利物业管理有限公司，住所地武汉市江汉区青年路378号万国花园1栋2单元10层5室。
法定代表人：杨羿。
委托诉讼代理人：庞晖，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：张亚，男，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：顾洁，女，1977年3月24日出生，汉族，住武汉市江岸区，
委托诉讼代理人：白明旭，湖北瑞通天元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：方晶，湖北瑞通天元律师事务所实习律师。
原审被告：武汉市紫藤花园小区业主大会业主委员会，住所地武汉市江汉区香港路241号紫藤花园物业办公室二楼。
负责人：刘善珍，职务主任。
上诉人武汉合利物业管理有限公司（以下简称合利物业）因与被上诉人顾洁，武汉市紫藤花园小区业主委员会（以下简称紫藤业委会）物权纠纷一案，不服武汉市江汉区人民法院(2016)鄂0103民初7961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
合利物业上诉请求：依法撤销原审判决，改判驳回顾洁的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、一审法院认定顾洁的损害主要是因为公共上下管道漏水造成的缺乏客观证据，是错误的。2、合利物业已在能力及义务范围内协助顾洁处理维修水管问题，已善尽物业服务合同义务。一审法院认定合利物业未完全尽到履行合同的义务，系加重了合利物业的合同义务，对合利物业极不公平。3、顾洁的所谓损失完全系因自身操作不当造成，应当由其自身承担全部发来责任。一审法院判决合利物业承担责任，违背客观事实，缺乏法律依据。
顾洁辩称，我家在拆除卫生间时，合利物业是知道我家存在漏水的情形，当时我们也是积极查找漏水点，并不想将房屋都拆除，造成房屋损失的扩大。之前合利物业从来没有上门要求对装修整改，漏水后我家也预留了检修口。我家自行对卫生间查找漏水点，合利物业当时也有人在现场，且我家聘请的是专业的补漏人员。一审对房屋漏水的原因、合利物业未尽到物业管理义务的认定是正确的，但认定我也存在过错有误，我在本次纠纷中没有任何过错，二审法院应维护顾洁的合法权益。
紫藤业委会述称，服从一审法院的判决。物业服务合同约定的服务事项包括对公用的上下水管道进行维修、养护和管理，合利物业应履行相应职责。合利物业进驻紫藤花园小区后，对公共设施的大修、中修，使用了专项维修资金8万多元，并非像合利物业所说的专项维修资金分文未用。
顾洁向一审法院起诉请求：1、合利物业赔偿顾洁为查漏支付的拆除、修复费用等经济损失41057元；2、紫藤业委会在上述范围内承担共同赔偿责任；3、合利物业、紫藤业委会依法按程序使用住宅专项维修基金；4、本案诉讼费用由合利物业、紫藤业委会承担。
一审法院查明的事实：顾洁系坐落于武汉市江汉区紫藤花园2幢2单元3层2号房屋（以下简称诉争房）业主，紫藤业委会系诉争房所在小区业主委员会（该届业委会于2015年12月到房地管理部门登记备案）。2015年7月15日，紫藤业委会与合利物业签订《武汉市物业服务合同》一份，双方约定将紫藤花园委托合利物业进行物业管理，期限为2015年7月15日起至2018年7月15日。其中委托管理服务事项约定，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共同的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备。双方还约定了其他权利义务。2016年6月2日至6月9日，顾洁向合利物业三次反映诉争房卫生间有漏水的现象，合利物业均派员进行了维修处理，但事后顾洁仍发现有漏水情况，顾洁即自行对卫生间地面及墙体时进行开挖以查找漏水点，开挖后发现漏水的主要原因是包裹墙体内主排水管破裂造成，顾洁通知合利物业查勘了现场，并由合利物业出资对主排水管的漏点进行了修复。2016年6月13日，顾洁向合利物业、紫藤业委会出具了《联系函》一份，向合利物业、紫藤业委会申请启动维修资金进行排水管道维修与赔偿损失。该函件附预算卫生间维修预算为26336.4元。此后三方因维修赔偿事宜未能达成一致意见，故引起本案的诉讼。在顾洁向法院提出本次诉讼之前，顾洁单方委托武汉天马东湖房地产估价有限公司对诉争房部分装修损失重建价格进行了评估，该公司于2016年8月3日出具了武天评报房字（2016）198号《房地产评估价报告》一份，其评估结果，经评估确定，估价对象在估价时点2016年7月18日满足假设及限制条件下的装修损失重建评估价格为41057元。另外，评估单位确定的评估基本公式为：评估价值＝重建价格*成新率，由于此次评估的是估价对象装修损失部分的重建价格，估成新率按100％计算。庭审中，合利物业、紫藤业委会对上述的评估报告提出异议，但在法院指定的期限内未提出重新评估的申请。另外，顾洁于2016年12月6日向有关部门补交了诉争房的住宅维修资金计7979元。
一审法院认为，合利物业、紫藤业委会之间签订《武汉市物业服务合同》是紫藤业委会代表紫藤花园小区业主大会与物业服务单位签订的合同，系双方真实意思表示，应属有效合同，该合同效力及约定的相关权利和义务对紫藤花园小区全体业主及合利物业公司均具有拘束力。本案中顾洁的损害主要是因为公共上下管道漏水造成，上述合同中明确约定，合利物业对于共同的上下水管道、落水管有维修、养护、运行和管理的责任，合利物业虽在顾洁发现主下水管漏水后进行了的处理维修，但并不能免除其根据物业服务合同的约定应对公共上下水管道进行定期排查、养护的合同义务，因其未完全尽到履行合同的义务，及时检查、养护、维修公共的上下水管道，导致公共上下水管道漏水，并造成顾洁房屋部分损失，故合利物业对本次事故承担相应的赔偿责任。顾洁在装修房屋时封闭公共上下水管道，也未预留相应的公共上下管道检修口造成检修不便，而且发现漏水现象后，在未有专业人员指导检查漏水原因情况下，盲目自行开挖造成损失扩大，故顾洁在本次事故中也存在一定过错，也应承担一定责任。对于赔偿损失项目及金额结合顾洁自行向合利物业、紫藤业委会提供的维修预算内容及相关中介机构评估对房屋维修损失重建价格的结果进行核查，法院酌情确定由合利物业向顾洁赔偿12000元为宜，其余损失由顾洁自行承担。紫藤业委会不是本次事故的相关责任人或共同侵权人，不应对本次事故造成的损失承担相应责任或对合利物业对承担部分承担连带责任。根据物权法的相关规定，对于住宅专项维修基金的使用，是由小区业主共同决定的事项，属于小区全体业主内部自主处理事项范围，不属法院主管范围，顾洁要求合利物业、紫藤业委会使用住宅专项维修基金，无事实和法律依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条、第十九条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（五项）项、第二款，第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、武汉合利物业管理有限公司于判决生效之日五日内向顾洁赔偿12000元；二、驳回顾洁的其它诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审减半收取案件受理费413元，由顾洁负担213元，武汉合利物业管理有限公司负担200元（该款顾洁已付，由武汉合利物业管理有限公司负担部分随上述应付款项一并给付顾洁）。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院经审理查明一审判决查明的事实属实。
本院认为，本案系物权纠纷案件。通过查明的事实，因顾洁家中公共上下水管道破裂，在顾洁自行维修过程中给该房屋装修造成损失的事实，双方均予以认可，本院予以确认。根据双方签订的物业服务合同，合利物业对于公共上下水管道有定期排查、维修、养护、管理等职责，本案中，顾洁家中的损失系上下水管道破裂漏水引起，合利物业未尽到相应的物业管理职责，合利物业应承担相应的赔偿责任。由于顾洁家中装修房屋时封闭该公共管道，未预留相应的检修口，导致在排查检修过程中造成损失的扩大，顾洁存在一定的过错。一审法院未依据顾洁单方鉴定的装修损失，而根据双方过错酌定由合利物业赔偿顾洁12000元的损失，并无不当。合利物业上诉认为其已履行了物业合同义务的观点，缺乏事实和相应依据，本院依法不予采纳。
综上所述，合利物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由武汉合利物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘阳
审判员 李文
审判员 叶钧
二〇一七年九月十一日
书记员 付纯