河南省洛宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0328民初135号
原告：李某某，男，汉族。
委托代理人：张建生，特别授权。
被告：李甲，男，汉族。
原告李某某诉被告李甲建设工程施工合同纠纷一案，本院立案受理后，依法向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票。本院依法组成合议庭，于2016年3月22日公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托代理人张建生、被告李甲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年4月1日，经双方充分协商，我与被告签订一份建房施工合同，合同内容包括：我以包工包料形式，为被告建家庭住宅楼。工程造价按每平方米640元，按竣工实际面积计算工程总价款。工期自2012年4月1日至2013年4月1日，被告须按施工进度付款，全部工程竣工验收结算后，十日内付清余款等。合同签订后，我积极履行合同，于2013年5月份将竣工后的工程交付给被告，被告对该住宅楼开始对外销售，但是从未按照合同约定支付我应得的工程款，一直向后推脱。经核算，我为被告建造的房屋总建筑面积为1762.8㎡，合同内工程总价款为1128192元，合同外另行追加的工程价款为8908.03元，总计价款为1137100.03元，被告共支付我工程款852800元，尚下欠我284300.03元。为维护我的合法权益，特诉至法院，请求依法判令被告立即支付我下欠的工程款284300.03元，并承担自竣工之日即2013年5月1日起1%的利息，至付清欠款之日。
被告辩称：原告为我承建的房屋存在众多问题。1、原告私自改变图纸，造成建筑房屋不符合合同约定，并�我带来了实际损失。（1）主楼东套房屋比西套房屋小20公分，折合面积2.5平方米，为此我向东套住户多付煤球房一间，价值30000元。（2）东三层南间二层、三层隔墙错位12公分，属于危房。我要求原告对以上部分承担总造价10%的损失即120000元，并要求原告修改危房部分。2、质量不合格部分。（1）主楼西套七层卫生间梁斜。（2）东三层顶部多处裂缝。（3）东三层南间东墙墙体裂缝。对以上问题，我要求扣除工程价款5%的质保金即5.6万元。3、代建部分。（1）东三层水电10780元。（2）卷闸门1146元。（3）煤球房门2400元。（4）防水6800元。（5）楼梯扶手4788元。（6）东三层门3800元。以上系原告施工合同范围的义务，而原告未实际履行，由我代建，为此我要求扣除代建部分价值20%的管理费10348元。4、未完工部分。（1）楼顶防水保护层18690元。（2）公共地方粉白3070元。（3）两根落水管800元。以上4部分共计应扣除239178元。目前，我已付原告工程款为883748元。如原告同意扣除以上款项并修复危房，在双方实际计算后多退少补。
原告向法庭提交如下证据：
1、建筑工程施工合同一份。证明双方约定内容。
2、住宅面积结算清单一份。证明建筑面积和单价。
3、合同外工程的费用清单一份，共计8908.03元。证明合同外工程费用情况。
被告质证：对1、2证据无异议，对第3份证据，我只承认27墙变37墙，其余不予认可。
被告向法庭提交如下证据：
1、原告所写收条一份，证明被告已付款的数额。
2、建设工程图纸一份。证明原告所建工程差距。
3、建筑照片一份。证明建筑质量不合格。代建部分水电没有做，是我自己做的。储藏室、车库和楼顶的门�我自己安装。顶楼防水保护层，公共地方皂白没有做，还有水管没有装。这些部分都应当扣除。
原告质证：1、所有我打的收条全部属实。2、施工所依照的图纸无异议。3、所提供的照片无异议。照片即使反映了客观存在的一些现象，但也不能证明建筑本身不合格，建筑是否合格有特定标准。仅凭照片不能证明建筑不合格。
经审理查明：2012年4月1日，经原、被告协商，双方签订一份建房施工合同，合同内容包括：原告以包工包料形式，为被告建家庭住宅楼。工程造价按每平方米640元，按竣工实际面积计算工程总价款。工期自2012年4月1日至2013年4月1日，被告须按施工进度付款，全部工程竣工验收结算后，十日内付清余款。本工程按保修规定留保修金2%，保修期为一年等。合同签订后，原告开始施工，并于2013年5月份完工，2013年8月份，被告实际接收并使用了该工程。后经双方协商并核算，被告建造的房屋总建筑面积为1762.8㎡，按每平方米640元单价计算，合同价款为1128192元。根据双方举证、质证情况，原告已向被告支付的工程价款为881218元，下欠工程款为246974元。
另查明：原告承建房屋存在以下事实：一、主楼东套与西套面积不一致并且与图纸不符；二、房屋质量存在以下瑕疵：1、东三层南间二层、三层隔墙错位12公分；2、东三层顶部多处裂缝；3、东三层南间东墙墙体裂缝；4、主楼西套七层卫生间梁斜，该问题原告已与业主协商解决；三、下列房屋配套工程，原告未安装到位：1、东三层电未入户；2、两根落水管未安装。四、合同外增加工程，原被告未能就价款结算达成一致意见。
本院认为：根据《中国人民共和国建筑法》及有关法律、法规的相关规定，承建三层以上农民住房，承包人必须具备相应的施工资质。本案中原告不具备相应的施工资质，不能作为建设工程施工合同的主体，因此原被告双方所签订的合同，因违背法律的强制性规定而无效。合同无效，但建设工程经验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程款的，应予支持。被告主张原告建设的房屋工程质量不合格，但已接收并使用该房屋，且在法定期间内未提起反诉，也未申请鉴定。本院认为，建设工程未经竣工验收，发包人实际使用后，又以使用部分质量不合格不符合约定为由主张权利的，不予支持，但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。
关于主楼东套与西套面积不一致并且与图纸不符问题，本院认为原告应对改变图纸的事实负举证责任，原告未能提供相应证据予以证明，应负相应的责任，同时被告作为监督主体�未尽到监督施工的责任，本身也存在一定的过错。故本院酌定原告承担被告主张的该项损失30000元60%的责任，即18000元。关于房屋质量瑕疵部分，本院酌定从被告应付的工程价款中扣除8000元。关于房屋未完工部分，根据被告房屋结构，参照合同约定，被告的答辩理由，本院不予采信，对于原告认可的未完工部分酌定扣除原告款项为3000元。关于合同外增加工程造价问题，因该项费用原被告未能就结算达成一致意见，原告可另行主张。
综上所述，被告应支付的工程价款为合同总价款减去被告已支付的价款，再减去上述应扣除的款项，即：1128192元-881218元-18000元-8000元-3000元=217974元。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国建筑法》第十二条、第十三条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第二条、第十三条、第十六条第一款、第十七条、第十八条第一款、建设部《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》第三条之规定，经合议庭评议，判决如下：
一、被告李甲自本判决生效之日起10日内支付原告李某某房屋建设工程款人民币217974元，并承担自2013年8月15日至本判决确定的还款之日的利息，利息以217974元为本金，利率以中国人民银行发布的同期同类贷款利率为准。
二、驳回原告李某某的其他诉讼请求。
本案受理费5565元，由被告李甲负担4570元，原告李某某负担995元。
负有给付金钱义务的一方如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内�本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。
审 判 长 ：陈红武
审 判 员 ： 裴 震
人民陪审员 ：孙群朋
二〇一六年四月六日
书 记 员 ： 张 蓓