福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初字第5951号
原告李怡鸿，男，1969年10月1日出生，汉族，住南安市石井镇。
委托代理人黄志明、黄人杰，福建求达律师事务所律师。
被告南安成功房地产拓展有限公司，住所地南安市石井镇。
法定代表人许莉莉，系该公司董事长。
委托代理人傅绿松、傅琛禧，福建正成功律师事务所律师。
原告李怡鸿因与被告南安成功房地产拓展有限公司（以下简称“成功房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年10月11日受理后，依法由审判员王毅刚担任审判长，与人民陪审员黄淑卿、傅伊明组成合议庭，于2013年11月18日、2014年3月18日两次公开开庭进行了审理。原告李怡鸿的委托代理人黄人杰以及被告成功房地产公司的委托代理人傅琛禧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李怡鸿诉称，2008年5月6日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的址在南安市石井镇成功国际城的第6A幢1001号房，房屋价款为433320元。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定，被告应在2008年12月31日前，将符合相关条件及经验收合格的房屋交付原告使用。逾期交房不超过60日的，自合同规定的最后交付之日起至实际交付之日止，按原告已支付房价款日万分之三向原告支付违约金。被告直到2009年2月20日才通知原告交房，而被告所交付房屋的竣工合格时间为2010年1月18日。根据合同约定，被告符合交房时间应是房屋竣工合格时间。因此，被告已严重违反双方合同约定，应承担相应的违约责任，赔偿原告逾期交房的违约金49658.5元。原告入住后发现，被告所交付房屋存在门窗不牢固，墙面渗水。而且被告所安装的玻璃并非安全玻璃。根据建设部门相关法律规定，七层及七层以上楼层的玻璃必须安装安全玻璃，故被告应将所安装的非安全玻璃置换为安全玻璃，并应对于漏水质量问题予以修复。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，被告负有向原告提供涉案房屋《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的义务，逾期提供的，应按日向原告支付全部房价款万分之四的违约金，被告至今违约未向原告提供该两证书。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记相关材料送产权登记机关备案。因被告原因不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应按已付房价款的0.03％向原告支付违约金。合同签订后，被告向每一住户收取了办证费用及相应契税，但时至今日，被告仍未将办理权属登记的相关材料送产权登记机关备案，未履行为原告等住户办理产权证书的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。因双方约定的违约金严重偏低，根据《合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加”以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，违约金可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。而被告所约定的该条款为格式条款，显然已构成减轻、免除己方义务，应确定该条款无效。故请求法院判令：1、被告支付原告逾期交房的违约金49658.5元（以原告所交房款人民币433320元为基数，自2009年1月1日起至2010年1月18日止，按原告已付款的日万分之三计算）；2、被告为原告漏水部分墙面进行修复，为原告所购买的南安市石井镇成功国际城第6A幢1001号房屋的所有墙面玻璃置换安装安全玻璃；3、被告履行代原告办理南安市石井镇成功国际城第6A幢1001号房屋的房屋所有权、土地使用权证书并交付证书给原告的义务；4、被告支付原告逾期办理商品房产权证书的违约金（以原告所交房款人民币433320元为基数，自2010年2月21日起至被告履行向土地房产部门提交办理址在南安市石井镇成功国际城第6A幢1001号商品房房屋所有权证书、土地使用权证书应提交的相关资料的合同义务之日止，每日按中国人民银行规定的计收同期同类逾期贷款利率的两倍计算）；5、被告向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，赔偿原告逾期交付该两证的违约金（按原告所交房款人民币433320元的日万分之四计算，自2010年2月21日起至被告履行向原告交付该两证之日止）；6、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告自愿撤回请求被告为原告漏水部分墙面进行修复，保留另行起诉的权利。
被告成功房地产公司辩称，一、针对诉请1，被告于2009年2月2日已将讼争商品房交付原告，扣除天气原因导致的工程顺延，被告不存在逾期交房；即使存在逾期交房，合同约定的日万分之三的违约金标准过高，应予以调整；并且该请求已经超过诉讼时效。二、针对诉请2，被告楼房的设计符合相关的设计规范，设计方案经建设部门备案并经验收，整个房屋质量已经验收合格并备案，且法律没有强制规定哪些需安装安全玻璃，双方合同也没有约定需安装安全玻璃，原告要求置换安装安全玻璃的诉请缺乏事实和法律依据。三、针对诉请3，被告只有协助办证义务，无代办义务，土地使用权证在开发时已经办理好了，至于不能分割成小证是政府的问题，房屋所有权初始登记已经完成，并通知各业主去办理所有权证，所以被告的协助义务已经完成，诉请3缺乏依据。四、针对诉请4，讼争商品房的违约金根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，违约金是按照已付房价款的万分之三计算且是一次性支付的，原告诉请每日按中国人民银行规定的计收同期同类逾期贷款利率的两倍计算缺乏依据。五、针对诉请5，被告已经可以将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》交付给原告，经被告通知，原告并未来领取，责任在原告，且双方对该违约金也并未约定，即使逾期交付该两证也不需要支付违约金。
本案的争议焦点：1、被告是否应支付原告逾期交房违约金，如果是，违约金是多少，是否超过诉讼时效？2、被告安装的玻璃是否为非安全玻璃，是否应置换为安全玻璃？3、被告是否应为原告代办讼争商品房的权属证书并将权属证书交付给原告？4、被告是否应支付原告逾期办理讼争商品房的房地产权属证书的违约金，如果是，违约金是多少？5、被告是否应向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，是否应支付逾期交付的违约金？
围绕上述争议焦点，原告向本院提供如下证据：
1、《商品房买卖合同》复印件1份，证明原告向被告购买讼争商品房及合同约定的具体内容。
2、《销售不动产统一发票》2份、《个人住房借款合同》1份，证明原告已支付讼争商品房的购房款。
3、《中华人民共和国契税完税证》1份、《福建省泉州市服务业统一发票》1份、《福建省政府非税收入票据》1份、《南安市房地产管理处应缴证件收据》1份，证明被告收取原告代办涉案房产产权证书的代办费及应交契税费用。
4、《房产验收确认书》复印件1份、《竣工验收报告》复印件1份，证明被告交付讼争商品房给原告的时间是2009年2月20日及原告发现被告讼争商品房竣工验收合格的时间为2010年1月18日。
5、《律师函》1份、《邮件详情单》1份、《邮件跟踪查询》1份，证明原告委托律师向被告主张相关权利。
6、《司法鉴定意见书》1份，证明先前起诉时法院委托对涉案同类房产相关玻璃进行鉴定，鉴定机构出具的结论。
对原告提供的上述证据，被告质证如下：对证据1、2的证据三性均无异议。对证据3的真实性无异议，但对原告的证明目的有异议，被告仅承担协助办证义务，具体办证还需原告去办理。对证据4《房产验收确认书》中记载的交房时间无异议，但对其记载的其他内容有异议，是原告单方记载的，被告不予认可，在后面的竣工验收里面根本不存在原告所说的问题。对《竣工验收报告》的真实性无异议，但是原告已经于2009年2月20日接收房屋，接收房屋的时间以该日期为准。对证据5的真实性不认可，被告没有收到原告的快递。对证据6的真实性无异议，被告认可安装的不是安全玻璃，但没有法律强制规定被告需安装安全玻璃。
围绕上述争议焦点，被告向本院提供如下证据：
1、南安房地产信息网《成功国际城办证公告》复印件1份、《房屋所有权证书》复印件1份，证明2013年4月15日被告已经完成涉讼房屋的产权初始登记，被告协助办证义务完成。
2、《国有土地使用证》复印件4份，证明涉案房屋及车位的国有土地使用权证书，被告在和原告签订买卖合同前已经办理完毕，至于原告无法办理是行政部门的问题，与被告无关，且原告的协助办证义务仅限于房屋所有权证。
3、南安市气象局《证明》1份，证明因天气原因延误工期90日，被告并不存在逾期交房的情况；其中因暴雨延误13天，因台风延误18天，因高温延误64天，其中重叠5天。
对被告提供的上述证据，原告质证如下：对证据1、2的真实性由法院认定，但从证据看最早可以办证的时间也是2013年4月15日，被告提供的国有土地使用证不能证明涉案房屋已经符合办证条件，被告应提供向房管土地部门备案的资料。对证据3的真实性无异议，但不能作为被告延期交房的理由。
围绕上述争议焦点，本院依法向南安市国土资源局调查关于本案建筑项目是否办理了土地分割登记手续，能否为业主办理土地使用证等相关问题，南安市国土资源局行政审核审批科出具一份《回复函》。该函记载，证号为南国用（籍）字第00940057-1、00960239-1-1、00070314、00070315号土地使用证还没有办理分割登记手续。南安成功房地产拓展有限公司提交的资料，资料中没有土地出让金发票，开发商需补缴土地出让金和有关规费后，才能办理土地使用证分割手续。
对于南安市国土资源局行政审核审批科出具的《回复函》，原告对该证据的三性均无异议；被告对该证据的真实性无异议，但对内容的合法性有异议，认为被告已具备办理国有土地使用证分割的条件，并于2013年2月底将办理国有土地使用证分割登记所需的全部材料提交给南安市国土资源局，被告至今未收到南安市国土资源局关于补充分割登记材料的通知，南安市国土资源局以闽政办（2007）190号文为据要求被告补缴土地使用权出让金于法无据，被告已缴纳全部土地出让金，取得《国有土地使用权证》、《商品房预售许可证》等证照，并完成商品房预售，无法分割国有土地使用证是南安市国土资源局的行政行为所致，并非被告的过错，因此，该《回复函》不能作为本案的定案依据。
围绕上述争议焦点，本院依法对本案讼争的第6A幢1001号房屋进行现场勘验，并现场拍照。
对于本院制作的现场勘验笔录和照片，原、被告双方均无异议。
根据原、被告的上述举证、质证及本院依法调取的证据、本院的现场勘验，本院分析认证如下：
原告提供的证据1《商品房买卖合同》，被告对其三性均无异议，故对其三性，本院予以确认；该证据可以证明原告与被告签订商品房的买卖合同及合同具体约定内容的事实。原告提供的证据2《销售不动产统一发票》、《个人住房借款合同》，被告对其三性均无异议，故对其三性，本院予以确认；该证据可以证明原告已向被告支付商品房价款人民币433370元。原告提供的证据3《中华人民共和国契税完税证》、《福建省泉州市服务业统一发票》、《福建省政府非税收入票据》、《南安市房地产管理处应缴证件收据》，被告对其真实性均无异议，故对其真实性，本院予以确认；该证据可以证明原告已缴纳讼争商品房的相关税费及办证手续费，但该证据无法证明被告应代原告办理权属证书。原告提供的证据4《房产验收确认书》系复印件，且被告只认可交房时间为2009年2月20日，其余不予认可，故该证据只能证明交房时间为2009年2月20日，其余的本院不予认可。证据4中的《竣工验收报告》，被告对其真实性无异议，故对其真实性，本院予以确认；该证据可以证明讼争商品房于2010年1月18日竣工验收合格。原告提供的证据5《律师函》、《邮件详情单》、《邮件跟踪查询》，被告虽然予以否认，但是结合邮件详情单以及网上的邮件跟踪查询结果，可以证明原告于2011年6月18日委托律师向被告发函，要求解决讼争商品房相关问题。原告提供的证据6《司法鉴定意见书》，被告对其真实性无异议，故对其真实性，本院予以确认；该证据可以证明讼争房屋的入户花园（现为小房间）、餐厅阳台、主卧阳台的护栏所安装的玻璃为安全玻璃，其余被告所安装的玻璃均为普通玻璃的事实。
被告提供的证据1南安房地产信息网《成功国际城办证公告》、《房屋所有权证书》，来源于南安市房地产管理处，故对其真实性，本院予以确认；该二组证据可以证明2013年4月15日，讼争商品房已经完成产权初始登记，原告可以办理讼争商品房的房屋所有权证书；但是无法证明被告的协助办证义务已经完成。被告提供的证据2《中华人民共和国国有土地使用证》，盖有南安市房地产管理处住房信息查询专用章，故对其真实性，本院予以确认；该证据可以证明本案建筑项目已取得国有土地使用证，但无法证明业主可以办理土地使用证。被告提供的证据3南安市气象局《证明》，系有权机关出具的证明，且原告对其真实性无异议，故对其真实性，本院予以确认；但因本案讼争1001号商品房签订时间是2008年5月6日，故与本案具有关联性的暴雨是2008年5月6日以后发生的9天，本院予以确认；依照合同约定，高温不是被告延期交房的理由，而台风没有具体级别，也不能作为被告延期交房的理由；故该证据只能证明被告可以延期9天交房。
南安市国土资源局行政审核审批科出具的《回复函》，原、被告对其真实性均无异议，故对其真实性，本院予以确认；该证据可以证明截止至2013年11月28日（南安市国土资源局行政审核审批科回复函时间是2013年11月29日），因被告成功房地产公司提交给南安市国土资源局的相关资料中没有土地出让金发票，本案建筑项目土地使用证还没有办理分割登记手续，原告尚未取得讼争商品房的土地使用证。
本院现场勘验笔录及照片，原、被告双方均无异议，故对其证据三性，本院予以确认；该证据可以证明讼争1001号房屋的入户花园（现为小房间）、餐厅阳台、主卧阳台的护栏所安装的玻璃为安全玻璃，其余由被告所安装的玻璃【包括餐厅及主卧的推拉门、两间次卧的窗户、厨房窗户、两间卫生间的窗户、客厅窗户】均为普通玻璃，而原告装修时自行将入户花园改为小房间。
根据上述举证、质证、本院调查收集的证据、本院现场勘验及本院对证据的分析认证，结合原、被告的庭审陈述，本院确认如下事实：
被告成功房地产公司系依法注册成立的在南安市石井镇后店村规划范围内建造、出售及出租商住楼和标准厂房的有限公司，位于南安市石井镇后店村的南安成功国际城系被告成功房地产公司开发建设的工程，其建设工程规划许可证号为南建镇建（2006）78号，施工许可证号为350583200707040201，商品房预售许可证号为（南）房预售（2007）第012号。2008年5月6日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买址在南安市石井镇后店村的南安成功国际城第6A幢10层1001号房，建筑面积146.83平方米，总房款为人民币433370元。出卖人应当在2008年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定，并经验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、大雨、暴雨及六级以上台风造成的无法正常施工；3、施工中遇有经政府有关部门确认的异常困难或技术问题；因市政府重要活动造成无法施工。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.03%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之四的违约金……商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料送产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.03%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金……同日，原、被告并签订一份《补充协议》（附件四），其中第六条约定，购房合同第十五条关于产权登记的补充如下：1、出卖人关于产权登记的责任限于：根据南安市房产管理局的要求，向其报送应由开发商提供的资料。2、购房合同第十五条规定的“规定期限”指：全国法律、法规或南安市地方法规规定的买受人应取得房地产权属证书的期限。如果上述法律未有规定，则视为不存在所谓的“规定期限”。3、因买受人的原因，导致不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任。2009年2月20日，原、被告办理了1001号商品房的交付手续。2010年1月18日，南安成功国际城经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格。现原告已装修入住。但是，该商品房仅入户花园（现为小房间）、餐厅阳台、主卧阳台的护栏玻璃为安全玻璃，其余由被告所安装的玻璃【包括餐厅及主卧的推拉门、两间次卧的窗户、厨房窗户、两间卫生间的窗户、客厅窗户】均为普通玻璃，而原告装修时自行将入户阳台改为小房间。2013年4月15日，被告完成了成功国际城4-6号楼的产权初始登记，各购房户可申请变更登记，本案商品房的房屋所有权证已在办理。截止至2013年11月28日，因被告成功房地产公司提交给南安市国土资源局的相关资料中没有土地出让金发票，本案建筑项目土地使用证尚未办理分割登记手续，原告尚未取得讼争商品房的土地使用权证。2011年6月17日，原告委托律师向被告邮寄律师函，要求被告就与原告商品房买卖合同相关纠纷进行实际解决，该邮件于2011年6月18日妥投。被告尚未将1001号商品房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交付原告。
综上事实，本院认为，被告依法取得房地产开发、销售资质和商品房预售许可证，原告向被告购买址在南安市石井镇后店村的“南安成功国际城”第6A幢10层1001号商品房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。根据商品房买卖合同的约定，被告应当在2008年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付原告使用。因暴雨可以延期9天交房，故被告应于2009年1月9日前交房。但被告直至2009年2月20日，才将该房屋交付原告，被告已构成逾期交房的违约行为，本应承担相应的违约责任，但原告直至2011年6月18日才向被告主张权利，已经超过二年，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，故原告请求被告支付逾期交付1001号商品房的违约金，已超过诉讼时效，依法不予保护。被告交付给原告的1001号商品房除了入户花园（现为小房间）、餐厅阳台、主卧阳台的护栏玻璃为安全玻璃外，餐厅及主卧的推拉门、两间次卧的窗户、厨房窗户、两间卫生间的窗户、客厅窗户均为普通玻璃，违反了国家发展和改革委员会、建设部、国家质量监督检验检疫总局、国家工商行政管理总局于2003年12月4日发布的《建筑安全玻璃管理规定》第六条“建筑物需要以玻璃作为建筑材料的下列部位必须使用安全玻璃：（一）7层及7层以上建筑物外开窗；（二）面积大于1.5㎡的窗玻璃或玻璃底边离最终装修面小于500mm的落地窗；（三）幕墙（全玻璃除外）；（四）倾斜装配窗、各类天棚（含天窗、采光顶）、吊顶；（五）观光电梯及其外围护；（六）室内隔断、浴室围护和屏风；……”规定的强制性标准，存在质量问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任……”的规定，被告应将餐厅及主卧的推拉门、两间次卧的窗户、厨房窗户、两间卫生间的窗户、客厅窗户的玻璃置换为安全玻璃。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料送产权登记机关备案，以及国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，因此，被告的义务应是协助原告办理房屋所有权证书和土地使用权证书，而非代办房屋所有权证书和土地使用权证书。而《补充协议》（附件四）第六条第一款“出卖人关于产权登记的责任限于：根据南安市房产管理局的要求，向其报送应由开发商提供的资料”的约定，却将被告的协助办证义务仅限于协助办理房屋所有权证书，这明显是免除被告的责任、排除原告的主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款应认定为无效条款。讼争1001号商品房被告已办理产权初始登记，原告可以申请办理1001号房的房屋所有权证，故被告的义务应为协助原告办理讼争1001号房的土地使用权证，即向房屋所在地土地行政主管部门提交办理房地产权属登记被告应提交的相关资料。故原告请求被告代原告办理1001号商品房的房屋所有权证和土地使用权证，并交付证书给原告，对于符合法律规定的部分即被告应协助原告办理讼争1001号商品房的土地使用权证，即向房屋所在地土地行政主管部门提交办理房地产权属登记被告应提交的相关资料，本院予以支持；对于缺乏法律和事实依据的其他部分，本院不予支持。因根据商品房买卖合同的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料送产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。现讼争1001号房的产权初始登记已完成，原告已经可以办理1001号商品房的房屋所有权证，但因被告尚未办理涉案建筑项目国有土地使用证的分割登记手续，致使原告尚无法办理1001号商品房的国有土地使用证，为此，被告应承担相应的违约责任，即应支付原告违约金130元（433370元×0.03%=130元）。现原告要求被告以房款人民币433320元为基数，自2010年2月21日起至被告履行向土地房产部门提交办理1001号房屋的房产权属证书、土地使用权证书应提交的相关资料的合同义务之日止，每日按中国人民银行规定的计收同期同类逾期贷款利率的两倍计算违约金，对于符合法律规定的130元，本院予以支持；对于缺乏法律依据的其他部分，本院不予支持。再者，根据商品房买卖合同的约定，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》给原告，但原告要求被告赔偿逾期交付该两证的违约金（以原告所交房款人民币433320元为基数，自2010年2月21日起至被告履行向原告交付该两证之日止，每日万分之四计算），于法无据，本院不予支持。原告自愿撤回请求被告为原告漏水部分墙面进行修复，这是原告对其权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十三条第二款、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告南安成功房地产拓展有限公司应于本判决生效后30日内将原告李怡鸿位于南安市石井镇后店村南安成功国际城第6A幢10层1001号房屋的餐厅及主卧的推拉门、两间次卧的窗户、厨房窗户、两间卫生间的窗户、客厅窗户的玻璃置换为安全玻璃；
二、被告南安成功房地产拓展有限公司应于本判决生效后30日内协助原告李怡鸿办理南安成功国际城第6A幢10层1001号商品房的土地使用证，即向房屋所在地土地行政主管部门提交办理房地产权属登记被告应提交的相关资料；
三、被告南安成功房地产拓展有限公司应于本判决生效后30日内支付原告李怡鸿逾期协助办理南安成功国际城第6A幢10层1001号房屋权属证书的违约金人民币130元；
四、被告南安成功房地产拓展有限公司应于本判决生效后30日内向原告李怡鸿提供南安成功国际城第6A幢10层1001号房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；
五、驳回原告李怡鸿的其他诉讼请求。
本案受理费人民币1041元，由原告李怡鸿负担人民币841元，由被告南安成功房地产拓展有限公司负担人民币200元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 王毅刚
人民陪审员 黄淑卿
人民陪审员 傅伊明
二〇一四年四月十日
书 记 员 刘超群
附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。