海南省屯昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）屯民初字第450号
原告张冰，女，汉族，住海口市。
委托代理人徐抒音，海南大兴天泰律师事务所律师。
委托代理人段同泽，海南大兴天泰律师事务所律师。
被告海南龙诚达投资有限公司。住所地：海南省海口市金龙路**号温州大厦****房。
法定代表人蔡士荣，该公司总经理。
委托代理人王玉强，该公司资料管理员。
原告张冰诉被告海南龙诚达投资有限公司（以下简称龙诚达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人段同泽、被告委托代理人王玉强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张冰诉称，2012年11月19日，原告与被告签订两份《商品房买卖合同》，约定被告将屯昌县屯城镇环东二路东侧的龙城天地二期的房号为12-101、12-102、13-101、13-102、13-103、13-104、15-504、15-505、15-601、15-602、15-604、15-605、15-701、15-702、15-703、15-704、15-705、15-801、15-802、15-1002、15-1003号共计21套房屋出售给原告，购房款共计人民币500万元；被告应在2013年12月31日前交房，逾期交房，则每日按已付房价款的万分之二支付违约金；被告应在房屋交付后180日内为原告办理房屋所有权过户手续。同日，上述21套房屋全部在屯昌县住房保障与房产管理局办理了预售登记备案手续。2012年11月20日，原告将500万元购房款支付给了被告。原告认为，原、被告双方签订的上述《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，并且办理了预售登记备案手续，合法有效。被告逾期交房，理应承担违约责任。特向法院提起诉讼，请求判令：1、确认原、被告于2012年11月19日签订的两份《商品房买卖合同》有效；2、被告将具备条件后的上述21套房屋交付给原告并将房屋所有权过户至原告名下；3、被告向原告支付逾期交房的违约金，计算方法：自2014年1月1日起至被告实际交房之日止，按500万元的每日万分之二计算，暂计算到起诉之日为13万元，最终计算到被告实际交房之日；4、诉讼费用全部由被告承担。
被告龙诚达公司辩称，原告以上诉称属实。原、被告于2012年11月19日签订了以上两份《商品房买卖合同》，原告通过汇款的方式将款项交付给被告，双方将所售房产进行了预售登记。被告会尽最大努力调整经营，尽快把以上21套房屋交付、过户给原告。
原告张冰为支持其诉讼主张，向本院提供了下列证据：1、预售登记表1（12-101、12-102、13-101、13-102、13-103、13-104）；2、预售登记表2（15-504、15-505、15-601、15-602、15-801、15-802、15-1002、15-1003）；证据1-2用以证明原告向被告所购买房屋已进行预售登记。3、2012年11月20日张冰汇给被告的汇款单客户回单；4、2012年11月20日张冰汇给被告的进账单；证据3-4用以证明张冰已经支付了500万元的购房款。5、原、被告签订的《商品房买卖合同》（编号：TC—201—0000371；建筑面积1450.18平方米）；6、原、被告签订的《商品房买卖合同》（编号：TC—201—0000372；建筑面积998.59平方米），证据5-6用以证明原、被告签订的合同真实合法有效。
被告对原告提交的以上所有证据的真实性、合法性、关联性和证明内容均无异议。本院对上述6份证据予以确认、采信。
被告龙诚达公司庭审中未向法庭提供证据。
根据以上经庭审举证、质证的证据及原、被告双方的陈述意见，本院认定以下事实：
2012年11月19日，原告张冰与被告龙诚达公司签订两份《商品房买卖合同》，约定：一、被告将屯昌县屯城镇环东二路东侧的龙城天地二期的房号为12-101、12-102、13-101、13-102、13-103、13-104、15-504、15-505、15-601、15-602、15-604、15-605、15-701、15-702、15-703、15-704、15-705、15-801、15-802、15-1002、15-1003号共计21套房屋出售给原告，购房款共计人民币500万元；二、被告应在2013年12月31日前交房，逾期交房，则每日按已付房价款的万分之二支付违约金；三、被告应在房屋交付后180日内为原告办理房屋所有权过户手续。同日，上述21套房屋全部在屯昌县住房保障与房产管理局办理了预售登记备案手续。2012年11月20日，原告将500万元购房款支付给了被告。
根据原告的申请，2014年5月6日本院作出（2014）屯民保字第3-1号民事裁定书，裁定查封上述21套房产。
另查，被告龙诚达公司位于屯城镇环东二路东侧的龙城天地二期工程目前处于全面停工状态，原告向被告所购买上述21套房屋仍未完工验收，尚不具备交付房产条件。
本院认为，原告张冰与被告龙诚达公司签订的两份《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且合同内容合法，依法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。故原告要求确认原、被告于2012年11月19日签订的两份《商品房买卖合同》有效，本院予以支持。本案中，原告已依约履行了交付全部房款的义务，所购房屋已进行了预售备案登记，被告理应按照合同约定，依时交付房屋并办理过户手续。被告至今未交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。现原告主张被告支付违约金符合法律规定，本院应予支持，但请求判决被告支付违约金13万元（自2014年1月1日起按500万元的每日万分之二，暂计算到起诉之日止）已超出双方关于违约金总额不应超过合同总房价款的1%的约定即5000000×1%=50000元，超出部分本院不予支持。虽然目前被告尚未具备交房条件，但被告应在具备交房条件后及时将房屋交付给原告并办理房屋所有权过户手续。因此，原告的诉求符合法律规定，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、原告张冰与被告海南龙诚达投资有限公司于2012年11月19日签订的两份编号为TC—201—0000371、TC—201—0000372的《商品房买卖合同》合法有效。
二、被告海南龙诚达投资有限公司应在具备交房条件后十五日内将房号为12-101、12-102、13-101、13-102、13-103、13-104、15-504、15-505、15-601、15-602、15-604、15-605、15-701、15-702、15-703、15-704、15-705、15-801、15-802、15-1002、15-1003号共计21套房屋交付给原告张冰并将房屋所有权过户至原告张冰名下。
三、被告海南龙诚达投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付违约金人民币50000元给原告张冰。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币47710元，由被告海南龙诚达投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递
交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审判长 王大章
审判员 吴清贵
审判员 陈 静
二〇一四年十一月十一日
书记员 宋 晶
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。