北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终3122号
上诉人（原审被告）：程秀荣，女，1967年2月13日出生，住北京市顺义区。
委托代理人：程烨（程秀荣之女），1993年4月20日出生，北京聚融国际货运代理有限公司职员，住北京市顺义区。
被上诉人（原审原告）：王振英，女，1946年2月14日出生，住北京市顺义区。
被上诉人（原审原告）：杨春，男，1968年3月5日出生，住北京市顺义区。
被上诉人（原审原告）：杨春梅，女，1973年9月12日出生，住北京市顺义区。
三被上诉人委托代理人：张巡礼，北京市玖典律师事务所律师。
上诉人程秀荣因与被上诉人王振英、杨春、杨春梅农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初13987号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人程秀荣委托代理人程烨，被上诉人王振英、杨春、杨春梅委托代理人张巡礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王振英、杨春、杨春梅向一审法院提出诉讼请求：1.确认杨赞启与程秀荣签订的房屋买卖合同无效；2.程秀荣腾退北京市顺义区北务镇的宅院给王振英、杨春、杨春梅；3.诉讼费由程秀荣承担。事实与理由：杨赞启与王振英系夫妻关系，二人共同育有两个子女，长子杨春，长女杨春梅。杨赞启于1994年将北京市顺义区北务镇北的宅院（宅基地登记在杨赞启名下，地上物仅有正房四间）以1000元的价格出卖给了程秀荣。杨赞启于2008年6月去世。上述出售行为未经过王振英的同意，且程秀荣作为买受方系外地人，并非本村村民，王振英、杨春、杨春梅认为上述出售无效，杨春梅、杨春作为杨赞启的法定继承人亦有权起诉。为此，特诉至法院，请求判如所请。
程秀荣一审辩称：1.对于王振英、杨春、杨春梅的主体资格我不认可。基于合同相对性原则，本合同的相对方是杨赞启，其已于2008年去世，而其去世时没有对合同的效力及房屋提出任何的异议，另外王振英、杨春、杨春梅没有提交证据证明王振英、杨春、杨春梅系杨赞启的法定继承人，对诉讼主体我不认可；2.对于王振英、杨春、杨春梅主张的无权处分我不认可。杨赞启与我签订了合同，且将房屋交付给程秀荣，杨赞启在该村另有一处宅院，王振英与杨赞启系夫妻关系，对杨赞启交付房屋应该是知情的，王振英、杨春、杨春梅所说不知情是无稽之谈；3.对于王振英、杨春、杨春梅陈述我是外地人，房屋买卖合同无效我不认可。我认为涉诉合同是有效的，首先房屋买卖合同是杨赞启与我真实意思表示，其次该合同也经过该村村委会及北务镇土地规划科的批准认可，我虽然非本村村民，但该村村委会已认可我可以作为本集体经济组织成员享有使用宅基地的权利，并为我向土地科提交了依法变更申请，我也依法交纳了契税，获得了契证，涉诉房屋一直由我居住使用；4.对于王振英、杨春、杨春梅要求腾退的请求我不同意。首先，我认为农村房屋买卖合同被确认无效后，会涉及赔偿损失退还房款等一系列损失，在合同效力未被确定之前不能一并主张腾退。其次，杨赞启作为原宅基地的使用权人，其售房行为包含了放弃宅基地的权利，任何法律行政法规均无使用权人放弃宅基地的禁止性规定，随着房屋的交付，杨赞启的行为也发生了法律变化，根据房地一体原则，杨赞启因出售房屋而放弃了宅基地的所有权，无权再向我提出返还房屋的要求。杨赞启与王振英在本村另有一处宅院，根据一户一宅的原则，杨赞启与王振英不具备取得两处宅基地的原则，杨春与杨春梅均非本村村民，因此王振英、杨春、杨春梅无权要求程秀荣腾退房屋。最后，王振英、杨春、杨春梅的诉讼请求违反了交易诚信，违反了市场交易规律，不应得到提倡。综上请求法院驳回王振英、杨春、杨春梅的所有诉讼请求。
一审法院经审理查明：杨赞启与王振英系夫妻关系，均为顺义区北务镇北务村村民。杨春、杨春梅为杨赞启与王振英婚生子女，为本埠城镇居民。1997年5月29日，经他人介绍，杨赞启与程秀荣签订了《卖房证书》，杨赞启将其位于北京市顺义区北务镇正房四间以1200元的价格卖给程秀荣。签订后，双方依约履行了协议内容。2003年11月11日，杨赞启又与程秀荣补签了《买卖房屋草契》，在该草契上，加盖有顺义区北务镇土地规划管理科的公章及顺义区北务镇北务村村民委员会的公章。2003年12月3日，程秀荣向税务机关缴纳了契税，并取得了契证顺字第200300438号契证证书。2008年6月，杨赞启去世。
王振英称涉案宅院是自己与杨赞启的夫妻共同财产，杨赞启出卖涉诉宅院时并没有经过自己同意，并且程秀荣非本村村民，因此主张杨赞启与程秀荣1997年5月29日前签订的《卖房证书》、2003年11月11日签订的《买卖房屋草契》均属无效。程秀荣认为自己买房行为经过了北务村村民委员会、北务镇土地科的批准，并缴纳了契税取得了契证，因此应当合法有效。为此，程秀荣提交了《卖房证书》、《买卖房屋草契》、契证、发票、2005年10月14日北务村村民委员会向北务镇土地科出具的书面函件、2005年10月15日杨赞启出具的保证书、集体土地使用证等证据予以证实。在该函件中载明：程秀荣，女，38岁，于1997年5月29日购置我村村民杨赞启座落村西正房四间，望给办理户主变更手续。在保证书中载明：本人杨赞启经本村村民李孟宝将房屋四间有偿转让给程秀荣，同时宅基地一同转让，本人保证不再向村里申请宅基地。329号集体土地建设用地使用证显示涉案宅院仍登记在杨赞启名下，未能办理更名手续。王振英对上述证据的真实性认可，但不认可其合法性，认为双方的买卖没有经过变更手续，没有得到国家的认定，因此仍属于非法交易。
一审诉讼中，王振英承认自己一直和杨赞启共同居住在涉案宅院内，卖房后就搬到他处共同居住了。对于其所述杨赞启卖房其不知情的事实，未能提供证据加以证实。
另查，程秀荣购买涉案房屋后，对涉案房屋进行了翻建、装修，并且宅院西侧新建了卫生间、洗澡间。经一审法院释明后，程秀荣表示对因合同无效所导致的损失，不在本案中一并主张，将另诉解决。
一审法院认为：王振英称杨赞启未经其同意擅自处分夫妻共同所有的宅院，但是根据本案现已查明的事实，杨赞启出售涉案宅院时，王振英一直与其共同居住生活，对出售行为不可能不知情，而且王振英也从未表示过反对，因此王振英现在主张杨赞启出售涉案宅院未经其同意，缺乏依据，一审法院对该辩解意见不予采纳。
当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。农村房屋买卖，根据我国农村房地一体的基本原则，必然也同时处分了该房屋所占有的宅基地，而农村集体土地的宅基地使用权系村集体经济组织成员方可享有的权利，与特定的身份关系紧密相连，非集体经济组织成员无权取得，非同一集体经济组织内部成员之间房屋买卖，应当需要经过县级土地管理部门进行权利确认，否则无效。程秀荣并非顺义区北务镇北务村集体经济组织成员，不具备购买该村宅基地上房屋的条件，无权取得诉争房屋所对应的宅基地使用权。因此，尽管杨赞启与程秀荣就涉案宅院所签订的《卖房证书》、《买卖房屋草契》经过村、镇政府批准，但村、乡镇政府对此显然无权批准，而政府税务部门收取契税的行为，也不能赋予其交易的合法性。综上，杨赞启与程秀荣就涉案宅院所签订的《卖房证书》、《买卖房屋草契》应当属于无效，故对于王振英要求确认《卖房证书》、《买卖房屋草契》无效的请求，一审法院依法予以支持。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。程秀荣在双方买卖合同被确认无效后，因该合同而取得的涉案房产，应当返还王振英、杨春、杨春梅，其已在诉讼中明确表示对合同无效后导致的损失问题，不要求在本案中一并处理，因此一审法院对此亦不持异议，故对于王振英、杨春、杨春梅要求程秀荣腾退诉争宅院的请求，一审法院依法予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条之规定，判决：一、程秀荣与杨赞启于一九九七年五月二十九日签订的《卖房契约》、二○○三年十一月十一日签订的《买卖房屋草契》均无效；二、程秀荣于本判决生效之日起六十日内将杨赞启位于北京市顺义区北务镇宅院腾退给王振英、杨春、杨春梅。
程秀荣不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由：杨赞启与程秀荣签订的《卖房证书》、《买卖房屋草契》时程秀荣系农村户口，与杨赞启属于非同一集体经济组织成员，并且《买卖房屋草契》上加盖有顺义区北务镇土地规划管理科的公章及北务镇北务村村委会的公章，可以认定程秀荣的买卖行为已经获得了县级土地管理部门认可，合同有效；即便合同无效，被上诉人均不符合享有农村宅基地使用同权的资格，该宅基地应当属于该集体经济组织，被上诉人无权要求返还。上诉人在没有得到任何补偿的情况下就先行腾退，对上诉人不公平。上诉人现已重病，不具备腾退房屋的条件。综上，请求：1、撤销一审法院判决，改判驳回三被上诉人一审的诉讼请求或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
王振英、杨春、杨春梅辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。
本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
上述事实，有当事人双方的陈述、户籍证明信、《卖房证书》、《买卖房屋草契》、契证、发票、北务村委会出具的书面函件、保证书、集体土地建设用地使用证、庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为：宅基地使用权系集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让；农村宅基地违法转让属违反国家法律强制性规定的行为。根据本案查明事实，程秀荣先后与杨赞启签订的《卖房证书》、《买卖房屋草契》，而镇土地科和村委会亦在房屋草契上加盖公章，程秀荣也就此交纳了相关税费。但因程秀荣并未办理宅基地使用权人的变更手续且至今并未成为该村集体经济组织成员，故其不享有使用该村集体组织宅基地的资格。程秀荣与杨赞启之间的买卖合同因违反法律强制性规定而无效。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。基于合同无效的法律后果，程秀荣应将诉争房屋返还给王振英、杨春、杨春梅。对于程秀荣因合同无效而产生的损失，其已在诉讼中明确表示不要求在本案中一并处理，故其可另案主张。综上，程秀荣的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。一审法院判决结果并无不当，本院应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由程秀荣负担（于本判决生效之日起七日内交至一审法院）。
二审案件受理费70元，由程秀荣负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 朔
审 判 员 蒋 巍
审 判 员 夏 莉
二〇一七年三月十七日
法官助理 梁 丽
书 记 员 李星月