河南省许昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
河南省许昌市中级人民法院
民事判决书
（2018）豫10民终91号
上诉人(原审被告):宋煜锵，男，1964年1月18日出生，汉族，住上海市。
上诉人(原审被告):禹州市昊天物业管理有限公司,住所地禹州市禹王大道南侧。
法定代表人:宋煜锵，该公司董事长。
二上诉人共同委托诉讼代理人:马德方，河南辰中律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:河南禹王商贸有限公司,住所地禹州市禹王大道南侧禹王广场D3。
法定代表人:张延召，该公司总经理。
委托诉讼代理人:周凯，河南君志合律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):亓红雷，男，1981年6月9日出生，汉族，住禹州市。
上诉人宋煜锵、禹州市昊天物业管理有限公司（以下简称昊天物业公司）因与被上诉人河南禹王商贸有限公司（以下简称禹王公司）、亓红雷房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省禹州市人民法院（2017）豫1081民初5181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年01月02日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人昊天物业公司、宋煜锵的共同委托诉讼代理人马德方，被上诉人禹王公司的委托诉讼代理人周凯，被上诉人亓红雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宋煜锵、昊天物业公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，查明案件事实后，依法改判或者发回重审。2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定涉案《商铺租赁合同》应当解除，并返还摊位费，系认定基本事实严重错误。一审庭审中，亓红雷认可昊天物业公司将涉案商铺交付予他，并进行了实际经营，取得了商铺的使用权，故昊天物业公司的合同义务已经履行完毕。2、一审认定亓红雷未超过诉讼时效错误。亓红雷未提供证据证明其多次协同他人对本案事实进行主张的证据。3、一审认定返还质保金，无事实和法律依据。亓红雷未缴纳质保金。4、一审法院判决宋煜锵承担连带清偿责任，系适用法律错误。宋煜锵发起设立了昊天物业公司，其本人并非涉案合同主体，未实际收取摊位费、质保金，不应承担返还责任。其作为公司股东，兢兢业业履行了股东义务，不存在滥用股东权利逃避债务的行为。一审适用《公司法》第二十条的规定判决系适用法律错误。5、一审法院未判决禹王公司承担责任与事实不符，于法无据。昊天物业公司是受禹王公司委托行使物业管理权，即使没有尽到物业管理责任，也应当由禹王公司承担责任。昊天物业公司没有进行物业管理的原因是禹王公司于2013年5月23日将昊天物业公司赶走，引发的纠纷。
被上诉人亓红雷答辩称，1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。昊天物业公司、宋煜锵违约行为致使租赁合同根本无法实际履行，该合同应予解除。2、亓红雷一直在主张权利。租赁合同不能实现后，100余商户就不停的上访或通过调解、诉讼主张权利。尤其2017年5月份，亓红雷委托代理人约亓红雷等几十名商户与宋煜锵、昊天物业公司在禹州市桃花源私人管家酒店进行调解，亓红雷未达成调解故诉至法院。3、一审庭审中，宋煜锵、昊天物业公司同意返还亓红雷的质保金，一审判决返还质保金正确。4、宋煜锵、昊天物业公司承担连带清偿责任正确，适用法律正确。
被上诉人禹王公司答辩称，1、上诉人昊天物业公司实际上在2013年的5月1日已经私自撤出广场，在5月1日之前及之后，其没有开展任何开业招商或者按照租赁合同履行义务的行为。在没有按照与被上诉人等人约定履行出租人义务的情况下，一审法院判决解除租赁合同并无不当。2、上诉人昊天物业公司在一审时已经当庭表示愿意退还保证金。一审认定事实清楚，适用法律适当。3、被上诉人禹王公司与本案的被上诉人等人之间没有任何合同关系，而本案审理的是上诉人昊天物业公司与被上诉人等人之间所产生的租赁合同关系，依据合同的相对性原则，禹王公司不应对他人之间承担任何责任。一审法院据此判决禹王公司不承担任何责任完全正确。4、物业管理的委托关系不同于民事活动的民事代理关系，禹王公司将禹王广场的物业管理活动委托给昊天物业公司并不是授权昊天物业公司以禹王公司的名义从事代理活动，在双方没有代理关系的前提下，禹王公司对昊天物业公司的任何活动均不承担民事责任。上诉人将委托关系混淆为代理关系并据此提出上诉主张与法律相悖。5、一审法院判决宋煜锵承担本民事责任是基于公司法，股东滥用法人独立地位所应承担的法定后果，该法律适用并无错误。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
亓红雷向一审法院起诉请求：1、解除亓红雷与昊天物业公司之间的商铺租赁合同；2、责令昊天物业公司、宋煜锵退还亓红雷摊位费50万元、质保金1万元，共计51万元；3、本案诉讼费用由宋煜锵、昊天物业公司承担。
一审法院认定事实：2013年1月15日，亓红雷与昊天物业公司签订《商铺租赁合同》一份，约定昊天物业公司将禹王广场北大门西侧一层电梯口处单间、四层整层、五层整层的商铺租给亓红雷，商铺租赁期限为10年，自2013年5月1日起至2023年4月30日止；前三年享受交二年摊位费送一年摊位费优惠整层，二年总费用共计500000元，第三年免收摊位费，物业管理费前三年全免，后七年按每月平方3元收取，按照先付后用的原则，第四至第六年每年收取60万元整摊位费，第七至第十年每年收取70万元整摊位费，于每年4月前交清。2013年4月30日前，禹王广场的部分商户进行了试营业；2013年5月1日，禹王广场未能正式整体开业，举办正式的开业典礼。庭审中，宋煜锵认可已向禹王公司支付了330万余元费用，收取的租金中部分款项由昊天物业公司用于广场开业及管理工作；禹王公司认可到宋煜锵支付的300万元保证金。另查明：2012年7月9日，禹王公司与宋煜锵签订《商业房产租赁及管理协议》一份，约定：禹王公司将位于禹州市禹王大道禹王广场C1、C2、F1-F9区及四个大门的地上及地下、面积共计约为156000平方米，其中地上面积约120000平方米，地下面积约36000平方米的房屋出租给宋煜锵；租赁期限为10年，自2012年7月9日至2022年7月8日止；宋煜锵所招商户租金由宋煜锵收取；2013年5月1日—2016年4月30日，宋煜锵每年5月1日前向禹王公司支付333．333万元（人民币）租金；房屋自本合同签订之日交付；2013年5月1日禹王广场正式整体开业，整体入驻商户须达到整体商业的85％以上；广场正式开业典礼所需费用全部由禹王公司承担；2012年7月9日至2022年7月8日广场整体物业管理经营事宜禹王公司委托宋煜锵承包管理；在本合同签订后，宋煜锵自行办理其经营所必须的批准文件及相关证照等。2012年8月1日，昊天物业公司经工商登记注册成立，经营期限自2012年8月1日至2022年7月31日，注册资本为50万元，宋煜锵为发起人同时以现金出资30万元，持有该公司60％的股份，该公司法定代表人为宋煜锵。亓红雷在2014年5月12日提起诉讼，要求判令禹王公司排除对其租赁商铺的妨害，经该院作出（2014）禹民一初字第1590号民事判决书，判令禹王公司排除对亓红雷租赁商铺的妨害。
一审法院认为，本案中，2012年7月9日，禹王公司与宋煜锵签订《商业房产租赁及管理协议》，该协议约定禹王公司将位于禹州市禹王大道禹王广场的部分房屋出租给宋煜锵，约定宋煜锵所招商户租金由宋煜锵收取，同时将该广场整体物业管理经营事宜委托宋煜锵承包管理，上述协议依法成立且不违反法律强制性规定即发生法律效力。宋煜锵为了履行与禹王公司的上述协议，于2012年8月1日发起成立了昊天物业公司，其出资比例60％，并担任法定代表人。昊天物业公司以自己名义与本案亓红雷签订商铺租赁合同，系双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，依法成立并生效。昊天物业公司向亓红雷出租的商铺系宋煜锵与禹王公司签订的《商业房产租赁及管理协议》中所出租的商铺，禹王广场、宋煜锵认可亓红雷与昊天物业公司之间签订的租赁合同，各方均应按照上述合同约定履行各自义务。亓红雷请求解除商铺租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，亓红雷与昊天物业公司签订租赁合同目的是取得商铺的使用权，并在昊天物业公司承诺的开业期后经营商铺。现因租赁合同的出租人昊天物业公司未及时履行租赁合同的相关承诺致使该租赁合同目的不能实现，亓红雷有权行使解除权利，故对亓红雷要求解除与昊天物业公司之间的商铺租赁合同的诉讼请求，予以支持。
昊天物业公司认为亓红雷提起的排除妨害诉讼，说明其不能实际经营商铺的原因是禹王公司的侵权行为，而非昊天物业公司公司。但引起该排除妨害纠纷的原因是昊天物业公司将亓红雷承租的商铺重复租赁给案外人，因发生争议，由禹王公司将该商铺关闭，且发生争议的时间在2013年5月1日之前，亓红雷未能实际取得商铺并实际经营，在亓红雷行使排除妨害诉权后，仍未能实际进行经营。故昊天物业公司的上述辩解，依法不予采信。关于昊天物业公司、禹王公司关于亓红雷的诉讼已超过时效的辩解，因亓红雷于2013-2017年，多次协同其他租户对本案的诉讼事实进行主张，并未超过诉讼时效。
亓红雷与昊天物业公司签订租赁合同承租商铺，并向昊天物业公司缴纳50万元摊位费及1万元的质保金，已履行相应义务。昊天物业公司辩称仅收到20万元，但未提供证据支持其主张，对其辩解不予采信。因禹王广场未能于2013年5月1日正式开业，亓红雷不能实际进行经营。认为，昊天物业公司承诺2013年5月1日起开始计算亓红雷的正式租赁期间并计算相应的租赁费用，但昊天物业公司在上述日期前即不再实际管理，且未按照合同约定履行相关义务，对亓红雷租赁商铺的经营活动有直接影响。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案情况，昊天物业公司应返还亓红雷摊位费50万元及质保金1万元。根据《中华人民共和国公司法》第二十条规定，本案中，昊天物业公司系宋煜锵为履行与禹王广场租赁协议而发起设立的公司，设立后未全面履行与商户之间的租赁合同即在承诺的开业时间前不再实际经营，宋煜锵作为该公司的控股股东和法定代表人，其个人对禹王广场支付先期的保证金、租赁费等相关费用，但对昊天物业公司收取商户的摊位费、保证金等款项不能说明合理去向，导致商户损失，属于滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害债权人的利益。因此，宋煜锵应对昊天物业公司的前述债务承担连带清偿责任。禹王广场与昊天物业公司之间不存在合同关系，亓红雷也不能举证证明禹王广场与其存在其他债权债务关系。因此，亓红雷要求禹王广场承担连带清偿责任，不予支持。判决：一、解除亓红雷与昊天物业公司签订的商铺租赁合同。二、禹州市昊天物业公司于本判决生效之日起十日内返还亓红雷摊位费共计50万元及质保金1万元。三、宋煜锵对上述第二项所确定义务承担连带赔偿责任；四、驳回亓红雷的其他诉讼请求。本案受理费4400元，由禹州市昊天物业管理有限公司、宋煜锵承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于合同是否应当解除的问题。昊天物业公司与亓红雷签订的商铺租赁协议系双方的真实意思表示，并不违反法律规定，合法有效。双方均应按照约定履行义务，亓红雷按照约定支付了摊位费及质保金，昊天物业公司未能保证禹王广场如期开业，并且从2013年5月事实上撤离禹王广场，以自己的行为明确表明不再履行协议约定的义务，昊天物业公司行为已构成违约，亓红雷租赁的商铺虽为独立商铺，但该商铺位于禹王广场内，昊天物业公司在经营中是将多个独立商铺作为一个整体进行宣传和营销，昊天物业公司管理商铺的整体招商效果对各个独立经营的商户有重大影响，该公司的违约行为导致各个独立商户的经营活动陷入艰难境地并且不能实现预期的经营目的，势必会给各个独立商户造成损失，亓红雷主张返还摊位费50万元、质保金1万元均系其损失，昊天物业公司均应依法予以赔偿。昊天物业公司未按租赁合同履行义务，一审法院判决解除双方当事人之间的租赁合同并无不当。关于是否超过诉讼时效问题。一审依据生效文书和双方当事人陈述认定亓红雷2013年至2017年之间多次协同其他租户对本案诉讼事实进行主张未超过诉讼时效正确。关于宋煜锵与昊天物业公司是否承担连带清偿责任问题。上诉人宋煜锵与禹王公司签订《商业房产租赁及管理协议》，约定由宋煜锵负责在禹王广场约定范围内商铺招商及物业管理，昊天物业公司系宋煜锵为履行合同义务成立的公司，宋煜锵出资30万元并持股60%，系该公司的大股东，且任该公司的法定代表人。上诉人昊天物业公司认可在经营期间收取费用一千余万元，宋煜锵认可从昊天物业公司收取的费用当中支取三百余万元给禹王公司，余款用于招商，以上事实足以证明昊天物业公司不能独立于股东自主的开展经营活动，宋煜锵作为股东，滥用公司法人独立地位和股东有限责任，抽取昊天物业公司的经营费用，用于履行自己的法律义务，上诉人昊天物业公司、宋煜锵对剩余巨额费用的去向亦不能做出合理解释，宋煜锵的行为严重损害了昊天物业公司债权人的利益，其应对昊天物业公司债务承担连带责任。关于禹王公司是否在本案承担责任问题。禹王公司与亓红雷、昊天物业公司之间并不存在直接的合同关系，上诉人昊天物业公司、宋煜锵主张禹王公司应承担责任无事实以及法律依据。
综上，上诉人昊天物业公司、宋煜锵上诉理由均不能成立，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元由上诉人禹州市昊天物业管理有限公司、宋煜锵共同承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡琰峰
代理审判员 肖永强
代理审判员 刘贺举
二〇一八年二月二十三日
书 记 员 张扬梵
执行催告通知书
履行义务人：
根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：
1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。
2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。
3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。
4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。
5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。
6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。
7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。
8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。
9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。
10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。
邮编：461000
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