山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淄民一终字第258号
上诉人（原审被告）：高青宏锴印务有限公司。住所地：高青县田镇街道办事处崔张西村。
法定代表人：张相华，执行董事。
委托代理人：李波，山东同方律师事务所律师。
委托代理人：肖金龙，男，汉族。
被上诉人（原审原告）：高青县田镇街道办事处崔西村村民委员会。住所地：高青县田镇街道办事处崔西村。
法定代表人：杨超，主任。
委托代理人：李波，山东青苑律师事务所律师。
上诉人高青宏锴印务有限公司因租赁合同纠纷一案，不服山东省高青县人民法院（2014）高商初字第23号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人高青宏锴印务有限公司（以下简称宏锴公司）的委托代理人李波、肖金龙，被上诉人高青县田镇街道办事处崔西村村民委员会（以下简称崔西村委）的委托代理人李波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2007年至2011年4月27日，证人杨士照担任原告村委会主任；之后，杨超担任村委会主任。在杨士照担任村主任期间，原告村委会与杨超于2008年6月13日签订租赁合同一份，约定将原告村委会办公大院及院内房屋20间租赁给杨超经营使用；租赁时间25年，自2009年1月1日至2033年12月31日，租赁费共计178500.00元，分两次付清。2008年6月份至2010年1月份，原告分四次收取杨超租赁费41000.00元，并在田镇农经站下账。2009年12月1日，原告由村主任杨士照经手与被告签订房屋租赁合同一份，合同约定：将面积510平方米的27间砖瓦平房租赁给被告使用，租赁期限20年，自2009年12月1日至2029年11月30日；承租人拖欠租金达3个月的，出租人有权终止合同，收回房屋；租金共计15万元；每年12月1日前用现金缴纳7500.00元；合同经双方签章并经工商行政管理部门鉴证后生效。上述合同签章后，已在高青县工商部门备案。该合同签订时，杨超并不知情。开庭过程中，证人杨士照在被告法人代表之夫肖金龙的要求下，向法庭陈述以下事实：村委会与杨超存在租赁合同，租赁费每年7500.00元；经村委会同意，杨超将该大院及房屋口头转包给被告或被告法人代表之夫肖金龙使用从事印刷业务；村委会向杨超索要租赁费，不向被告或肖金龙索要租赁费；后来，肖金龙以在工商局备案为由，由村委会在一份合同上盖章，在其印象中村委会没有跟肖金龙或肖金龙的公司签订合同。经现场勘验，被告租赁使用的原告房屋位于村委会办公大院内，包括北西屋五间、东屋八间、西屋5间。被告在租赁的院落中北西屋左右各搭建房屋一间，并在该房屋前方位置自行搭建部分厂棚。2013年4月22日，被告向杨超缴纳承包费10000.00元。2013年7月15日，被告法人代表之夫肖金龙通过网银转入杨超账户10000.00元。另查明，杨超持有肖金龙书写的自2005年起借款5000.00元的借条。2013年11月21日，原告通过快递公司向被告法人代表夫妇发送解除合同通知书一份，以被告未支付租金为由，决定解除双方的租赁合同，快递公司出具证明该邮件已于2013年11月26日投递并有收件人本人收取。2014年1月10日，原告持高青县工商部门备案的租赁合同诉至原审法院，要求解除双方的租赁合同并要求被告支付拖欠的租金15000.00元。
原审法院认为，证人杨士照作为前任村委会主任，在被告法人代表之夫肖金龙的要求下，在法庭陈述的事实中关于未收取被告租金的事实，具有一定的可信度。结合原告与杨超及被告先后所签订的两份合同的情况，以及原、被告双方均认可涉案租赁合同有效的陈述，原审法院认定：在2009年12月1日前，被告与杨超之间就涉案房屋存在转租赁合同关系；在2009年12月1日后，被告与原告之间就涉案房屋存在租赁合同关系，但被告在2011年4月27日村委会换届之前，被告未向村委会缴纳租赁费。虽然原、被告签订的合同中关于房间数量的记载与原审法院勘验的被告实际使用的房屋数量不符，但双方对租赁的房屋实际数量及租赁费的标准均无异议，故被告应按照约定自2009年12月1日起每年向原告支付租赁费7500.00元。对于被告辩称杨超所缴纳的租赁费为被告所缴纳的理由，无证据支持，不予采信。在村委会换届之后，杨超担任村委会主任，其于2013年4月22日所收取的被告承包费10000.00元部分，根据《合同法》第五十条的规定，应构成表见代表行为，故对于被告辩称该10000.00元为被告缴纳给原告租赁费10000.00元的理由，予以采信。肖金龙于2013年7月15日通过网银转入杨超账户10000.00元部分，虽然原告主张系肖金龙偿还杨超的个人借款，但因原告并未提供相应10000.00元的借款证据相印证，结合此时杨超担任村委会主任以及肖金龙为被告法人代表之夫的事实，对于被告辩称该10000.00元系杨超代表村委会收取被告的租赁费的理由，予以采信。综上，被告自2009年12月1日至2013年12月1日应向原告缴纳承包费30000.00元，而实际缴纳20000.00元，其行为构成违约。根据双方合同约定的“承租人拖欠租金达3个月的，出租人有权终止合同，收回房屋”内容，原告有权根据该约定解除合同，收回涉案房屋。原告于2013年11月21日以书面方式行使解除合同的权利后，被告在2013年11月26日收到解除合同通知书后未在3个月的合理期限提出异议，对解除合同的效力予以确认。对于被告辩称解除合同通知存在瑕疵，不存在解除合同的法定事由和约定事由的理由，因无证据证实，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条关于“当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月以后向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，不予采信。案经调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告高青县田镇街道办事处崔西村村民委员会与被告高青宏锴印务有限公司于2009年12月1日签订的租赁合同自2013年11月26日起解除；二、被告高青宏锴印务有限公司在判决生效之日起三十日内将租赁使用的位于高青县田镇街道办事处崔西村村民委员会办公大院内的北西屋五间、东屋八间、西屋5间返还给原告高青县田镇街道办事处崔西村村民委员会；三、被告高青宏锴印务有限公司在判决生效之日起十日内支付给原告高青县田镇街道办事处崔西村村民委员会租金10000.00元；四、驳回原告高青县田镇街道办事处崔西村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275.00元，减半收取137.50元，由原告高青县田镇街道办事处崔西村村民委员会负担37.50元，由被告高青宏锴印务有限公司100.00元。
宏锴公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，证据不足，程序错误，适用法律不当。首先，原审法院混淆了被上诉人的法定代表人杨超与案外自然人杨超的法律关系，将上诉人与被上诉人之间的租赁关系和案外自然人杨超与被上诉人之间的租赁关系混为一谈。其次，在原审法院认定上诉人与被上诉人之间租赁合同有效的情况下，2009年12月1日以后无论是谁交纳的租赁费，都应认定为上诉人支付的租赁费，原审已查明被上诉人收取的租赁费超过了合同约定的总额，因此，上诉人不存在拖欠租赁费的情形。第三，在证据方面，解除合同通知的效力存在瑕疵，该通知寄件人与被上诉人主体不相符，收件人与上诉人主体也不相符，起不到通知的作用，通知的内容也非被上诉人集体意志的体现，因此，该通知无论在送达、形式、内容等方面都不符合法律规定。证人杨士照的证言前后矛盾，原审对此未进行调查核实，径行作出判决，证据不足。第四，在程序和适用法律方面。被上诉人一审时的第一项诉讼请求为依法解除涉案房屋租赁合同，判令返还房屋，而原审法院作出确认解除的判决，属于判非所请，程序违法。请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人崔西村委答辩称：原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。
本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
上述事实，有租赁合同、解除合同通知书及快递公司证明、借条合同、收款收据、网银转账明细、结婚证、证明、调查笔录、收据及当事人的当庭陈述等证据在卷为证。
本院认为，本案双方当事人在二审期间争议的主要焦点问题有二：一是被上诉人崔西村委解除涉案房屋租赁合同有无事实及法律依据的问题；二是原审判决程序是否违法的问题。
关于被上诉人崔西村委解除涉案房屋租赁合同有无事实及法律依据的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，上诉人宏锴公司与被上诉人崔西村委于2009年12月1日签订的房屋租赁合同中明确约定：承租人拖欠租金累计达3个月的，出租人可以终止合同，收回房屋。根据双方合同中关于交付租金的约定，上诉人宏锴公司自2009年12月1日至2013年12月1日前应向被上诉人崔西村委交纳的租金为30000.00元，而上诉人宏锴公司仅于2013年4月22日向被上诉人崔西村委的法定代表人杨超交纳承包费10000.00元，上诉人宏锴公司的法定代表人张相华之夫肖金龙于2013年7月15日通过网银向杨超账户转账10000.00元。上诉人宏锴公司关于2009年12月1日之后无论谁向被上诉人崔西村委交纳租金都应认定为其交纳的租金的主张，无事实及法律依据，其也无证据证实被上诉人崔西村委于2009年12月1日至杨超担任被上诉人崔西村委法定代表人之前收取杨超的租金为其应交纳的租金，被上诉人崔西村委亦不认可。虽然，被上诉人崔西村委的前任村主任杨士照出具的书面证明与原审法院对其所作调查笔录的内容相矛盾，但杨士照是在上诉人宏锴公司的法定代表人张相华之夫肖金龙的要求下，到原审法院陈述的被上诉人崔西村委未收取上诉人宏锴公司租金的事实。故，原审判决据此认定上诉人宏锴公司实际向被上诉人交纳租金20000.00元，尚欠租金10000.00元未交纳并无不当，被上诉人崔西村委以上诉人宏锴公司拖欠租金为由解除双方签订的房屋租赁合同，符合法律规定和双方合同约定。
关于原审判决程序是否违法的问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，虽然被上诉人崔西村委的诉讼请求之一为要求依法解除合同，判令上诉人宏锴公司返还房屋，但因被上诉人崔西村委已依据双方合同约定，在提起本案诉讼前向上诉人宏锴公司发出了解除合同通知，上诉人宏锴公司在收到被上诉人崔西村委发出的解除合同通知后直至提起本案诉讼之前未提出异议，亦未在本案诉讼中提出反诉，故原审法院判决双方签订的租赁合同自上诉人宏锴公司收到被上诉人崔西村委解除通知时起解除并无不当，上诉人宏锴公司关于原审判决判非所请、程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。
另，上诉人宏锴公司在二审庭审中认可收到被上诉人崔西村委的解除合同通知，其关于解除合同通知的收寄件人与本案当事人不一致及解除合同通知未经村民或村民代表讨论决定，解除合同通知存在瑕疵的上诉主张，无事实及法律依据。故对其该项主张，本院不予支持。
综上，上诉人高青宏锴印务有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费275.00元，由上诉人高青宏锴印务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯伟杰
代理审判员 王 娜
代理审判员 杨继生
二〇一四年六月十九日
书 记 员 刘 敏