成都市青羊区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青羊民初字第7201号
原告幸艳。
委托代理人沈友芩，四川明炬律师事务所律师。特别授权。
委托代理人杨亚慧，四川明炬律师事务所律师。特别授权。
被告杨帆。
委托代理人杨小平，四川天天律师事务所律师。特别授权。
被告华夏银行股份有限公司成都分行，住所地：成都市武侯区。
负责人陈磊，行长。
委托代理人邢垚，四川金座标律师事务律师。一般授权。
委托代理人黄维忠，四川金座标律师事务所律师。一般授权。
原告幸艳与被告杨帆、华夏银行股份有限公司成都分行（以下简称华夏银行成都分行）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员罗维独任审判，公开开庭进行了审理。原告幸艳的委托代理人沈友芩，被告杨帆的委托代理人杨小平，被告华夏银行成都分行的委托代理人邢垚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告幸艳诉称，2014年4月10日幸艳与杨帆签订成都市青羊区商铺租赁合同，约定2014年6月1日交清第一次半年租金。2014年6月3日，幸艳收到杨帆通过工行转账的半年租金201753元。2014年12月底，杨帆提出“年底春节前资金紧张，第二次半年租金分两次付清：2014年12月底支付前3个月租金，春节后3月1日前支付后3个月租金”。幸艳同意了此次请求。2015年1月1日，幸艳收到杨帆3个月租金100877元，2015年3月1日，幸艳按约定催问房租，杨帆以各种理由拖延，最后音讯全无。2015年3月23日，幸艳联系商铺物管和此时实际经营者“万千超市”通报情况，并到辖区派出所报案。2015年3月26日，幸艳收到3个月租金。此时，幸艳与“万千超市”财务人员岳丽莎多次电话联系才知，2015年1月1日和2015年3月26日两次租金是“万千超市”支付的。2015年4月3日，幸艳委托四川维信律师事务所的熊军律师，向杨帆发出《律师函》追讨违约保证金和拖欠房租的滞纳金未果。2015年6月23日上午，幸艳收到商铺物管电话通知：“万千超市”昨晚紧急撤场，已人去楼空。幸艳电话联系岳丽莎及超市负责人，得知超市停业整顿。2015年6月29日，幸艳电话联系商铺物管，得知超市停业不经营了。根据《租赁合同》第四条第一项“第二次付款于2015年1月1日前按半年付清，以后每半年最后一个月的10日前付清，以此类推”的约定，杨帆应于2015年5月20日前交付2015年下半年房租，再根据《租赁合同》第十四条第五项“逾期30日，幸艳有权解除合同”的约定，2015年6月30日，幸艳将《紧急通知》书面通知商铺物管，并张贴在商铺和“华夏银行”柜台机上。2015年7月2日上午，幸艳接到商铺物管电话：“华夏银行工作人员紧急取走了柜台机现金和数据。”。随后，华夏银行电话联系幸艳，了解租赁情况，幸艳告知了商铺停业现状和杨帆恶意拖欠租金等情况。2015年7月10日，幸艳电话联系华夏银行，并告知商铺因左右两边临铺营业和装修封闭隔断，其柜台机将进出通道封闭，现无法处置。华夏银行答复：国家财物无正规通知无法处理。根据《租赁合同》第14条第5款约定，两被告已严重违约，华夏银行应对幸艳的诉请承担连带责任，为此，为维护自身合法权益，请求法院判令：1.解除幸艳与杨帆于2014年4月10日签订的《租赁合同》，两被告立即腾退租赁房屋；２.两被告连带支付从2015年6月1日起至租赁房屋腾退之日每日1105.49元租金；3.两被告连带赔偿从2015年6月1日起至租赁房屋腾退之日合计拖欠应付租金每日万分之五滞纳金；4.两被告连带赔偿从2015年6月1日起至租赁房屋腾退之日物管费每月525元；5.两被告连带补偿三个月租赁费100875元；6.两被告承担本案诉讼费。
被告杨帆辩称，杨帆已经缴纳房租至2015年6月30日，根据双方签订的《房屋租赁合同》第四条第一款之约定“以后每半年最后一个月的10日前付款”，那么杨帆应在2015年6月20日前支付下半年房租，又根据合同第十四条第五款之“乙方（杨帆）逾期30日，甲方（幸艳）有权解除合同”约定，杨帆只要在2015年7月20日前缴纳房租，幸艳不能根据合同约定行使解除合同的权利与收回房屋。而本案的实际情况是，幸艳在2015年6月30日，就发《紧急通知》，并加盖了物管的公章，在通知中称“杨帆拖欠房屋租金超过一个月，按照合同房东将收回房屋，并要求搬离”。杨帆当时所经营的超市只是停业整顿，准备装修升级，并未向幸艳提出不再租赁。幸艳的行为是强行收回承租房屋，是幸艳强行解除合同，给杨帆造成了极大的经济损失。杨帆虽有拖欠租金的行为，但根据合同约定及《合同法》规定，不足以导致合同解除。幸艳提前强行终止合同，违约在先，且其随即将房屋出租给了第三方经营，并不存在损失，故请求驳回原告诉请。
被告华夏银行辩称，幸艳是与杨帆建立的租赁合同关系，承租方杨帆可以转租，华夏银行是与杨帆签订合作协议，租用一小块场地用于安放ATM机。华夏银行并未与幸艳建立租赁合同关系，不是幸艳诉求的合同相对方，故华夏银行不是适格的被告。虽然华夏银行已向杨帆支付了2015年房租，但仍然将ATM机移走，并与幸艳、物管签署移机备忘情况，银行已最大限度的协助配合幸艳处理其与杨帆之间的租赁合同纠纷，故请求驳回原告对华夏银行的诉讼请求。
经审理查明，2014年4月10日，幸艳（甲方）与杨帆（乙方）签订书面《租赁合同》，主要约定：“第一条租赁房屋概述，坐落：租赁房屋坐落于成都市青羊区，概况：A、楼层：一层；B、层高：以现有物业情况为准；C、房屋结构：框架；D、轴距：以现有物业情况为准。面积：210.16平方米；甲方出租给乙方的租赁房屋面积按红线所标建筑面积计算（184.69平方米）。租赁费计算方式以本合同第四条第一款为准。第二条租赁期限，租赁期限为5年。第三条履约保证金，一、乙方应在本合同签订之日后1日内向甲方缴纳33625.6元/月（大写：叁万叁仟陆佰贰拾伍元陆角人民币）的合同履约保证金。甲方应在收到上述预付合同履约保证金后的1个工作日内向乙方出具等额的收款收据。在合同履行过程中，如乙方拖欠租金、水、电费用达15日以上的，则乙方将丧失该保证金，并应补交房屋租金、水、电、物管费，同时，乙方仍应另行再向甲方支付10000元人民币保证金。二、甲方应于租赁期限届满或合同提前解除之日起10日内将前款所述33625.6元/月保证金一次性无息退还给乙方。三、租赁期限届满后，经甲、乙双方协商一致同意由乙方继续租用租赁房屋的，前款所述合同履约保证金继续作为乙方履行租赁合同的履约保证金（不计利息）。第四条租赁费用及支付方式，一、该物业起始租赁费为：一层计费面积210.16平方米，乙方使用的能源使用费（水、电、气）及垃圾清运费由乙方自行承担，从2014年6月10日起该租赁费按以下约定收取：从2014年6月10日起至2018年6月9日止，月租赁费为每月160元/平方米，租赁费为33625.6元/月。支付方式：乙方按半年支付租赁费用给甲方，乙方首次租赁费应于2014年6月1日前，按六个月支付租赁费用给甲方，并依据第二条第二款双方的约定，该租赁费用的使用为半年（即至2014年12月31日）。第二次付款于2015年1月1日前按半年付清，以后在每半年最后一个月的10日前付清，以此类推。本租赁合同项下依法应当缴纳的各项税费全部由乙方承担；乙方负有代甲方直接缴纳税费的责任，甲方不承担任何税费，甲方所收取的房屋租赁费为税后租赁费。二、本条所指租赁费用为乙方按本合同约定使用租赁房屋应支付给甲方的全部费用，除此以外，甲方不得再以任何名目向乙方收取其他任何费用。因政府调价或其他任何原因，设备使用费有所上调，增加的费用由甲方承担。三、物业服务费由乙方承担，按租赁时间向物业管理公司缴纳。第六条转租、转借、联营，一、在租赁期限内，由于乙方经营大型商场性质的特殊性，甲方同意乙方可将租赁房屋在符合第一条第五款的情况下对外转租、转借、联营，甲方有义务为乙方转租等提供所需证明文件，但乙方做出的转租、转借、联营有效期截止时间不得长于本合同有效时间；乙方应对转租后的承租人行为负责，由此造成的一切责任及损失由乙方承担和赔偿。第十三条合同的变更或解除，一、经双方协商一致，可变更或解除本合同。三、合同有效期内如乙方亏损严重，继续履行合同对双方均无益处，乙方应提前二个月书面通知甲方，并提供经审计机构的审计报告，经甲方确认属实后，乙方可解除本合同，此种情况下不视为乙方违约，但应缴清解除前应付的租赁费用，同时乙方补偿甲方当年（即合同解除之日所属的租赁年度）3个月的租赁费用，解除后乙方应在15日内退还租赁房屋给甲方，且乙方投入的装饰装修及设施设备除可以移动的外，全部无偿交给甲方。第十四条违约责任，五、除另有约定外，如乙方无故未能按时向甲方缴纳租赁费用，自逾期第8个工作日起，每延迟一日应按拖欠租赁费用总金额的每日万分之五向甲方支付滞纳金；逾期30日的，甲方有权解除合同，乙方应赔偿甲方的全部经济损失。六、合同双方应严格履行本合同所约定的义务，在该租赁房屋发生实际经营后，任何一方不履行或者不完全履行本合同所约定的条款，则视为违约，违约方赔偿对方所遭受的损失。若甲方未经乙方同意擅自提前终止合同，甲方赔偿乙方100万违约金；若乙方未经甲方同意擅自提前终止合同，乙方赔偿甲方100万违约金。本合同其他部分对违约责任有约定的，依照其约定；其他部分没有约定的，适用本条其他款的约定；其他款亦无约定的，适用本款的约定。…第十七条争议解决，因本合同的履行而产生争议的，应通过双方友好协商解决；协商不成的，任何一方均可向有管辖权的人民法院提起诉讼。”。合同落款处经幸艳、杨帆签名捺印予以确认。
合同签订后，幸艳按约向杨帆交付租赁房屋，2014年6月3日杨帆向幸艳交付半年租金201753.6元。2014年12月底，杨帆提出“年底春节前资金紧张，第二次半年租金分两次付清：2014年12月底支付前3个月租金，春节后3月1日前支付后3个月租金”。幸艳同意了该请求，杨帆于2015年1月1日向幸艳支付3个月租金100877元，于2015年3月26日支付租金100877元。
另查明，2014年3月29日，青羊区福多多日用品店（甲方）与华夏银行成都分行（乙方）签订《设立ATM机具合作协议》，协议约定：1.本协议约定的合作期限为五年，即从2014年4月20日至2019年4月19日止；2.甲方同意乙方在甲方门店内安装由乙方提供的自动取款机（以下简称ATM机）。乙方确保在甲方指定门店设立的ATM机型号为：NCR6625。乙方提供ATM机所需的全部软件、硬件。乙方所设立的ATM机及设置的全部软、硬件的所有权均归乙方。3.费用计算及支付，乙方同意自愿向甲方支付设立ATM机的场地费租金，租金为每年每台250**元（即2083元/月），租金按年结算一次，乙方凭甲方开出的合法租赁业发票，在收到发票后10个工作日内支付给甲方，如遇国家法定节假日顺延。支付方式：转账。合同落款处经青羊区福多多日用品店和华夏银行成都分行盖章予以确认。杨帆系青羊区福多多日用品店的经营者。
2015年6月30日，幸艳将《紧急通知》张贴在“万千超市”商铺和华夏银行成都分行ATM机上。通知载明：“兹有成都市青羊区华府世家小区一楼商铺，。因承租人杨帆，拖欠房租超过一个月。按照合同房东将收回房屋，请各租户三日内搬离，否则后果自负。”。
2015年8月3日，幸艳按每月525元代杨帆向华府世家物业服务管理处缴纳2015年7月至2015年9月的物管费1576元。
因与杨帆解除租赁合同协商无果，原告幸艳于2015年8月3日起诉至本院。
以上事实有幸艳、杨帆身份证复印件，华夏银行成都分行营业执照，《租赁合同》，《紧急通知》，备忘录，银行明细，《设立ATM机具合作协议》，情况说明，青羊区福多多日用品店工商登记信息等证据及当事人陈述及庭审笔录在案佐证。
审理中，幸艳陈述，案涉房屋使用者系“万千超市”经营者和华夏银行成都分行。2015年6月23日，“万千超市”搬离该房。华夏银行成都分行于2015年8月20日将自动取款机即ATM机撤离。杨帆对此无异议。
本院认为，幸艳与杨帆于2014年4月10日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，双方应按合同的约定履行义务。
关于责任主体问题，根据合同的相对性，与幸艳签订合同的相对方系杨帆，该《租赁合同》对幸艳和杨帆产生约束力，华夏银行成都分行并非该合同的主体，且根据《租赁合同》第六条“在租赁期限内，由于乙方经营大型商场性质的特殊性，甲方同意乙方可将租赁房屋在符合第一条第五款的情况下对外转租、转借、联营…乙方对转租后的承租人行为负责，由此造成的一切责任及损失由乙方承担和赔偿。”的约定，杨帆有权转租该租赁房屋，并对转租后造成的责任和损失承担责任，故对幸艳主张华夏银行成都分行承担连带责任的诉求请求，于法无据，本院不予支持。
关于合同的解除问题，现幸艳根据《租赁合同》第十四条第五款“除另有约定外，若乙方无故未能按时向甲方缴纳租赁费用，逾期30日的，甲方有权解除合同，乙方应赔偿甲方的全部经济损失。”的约定，主张解除合同。审理中查明，幸艳分别于2015年1月1日、2015年3月26日收到房租合计201754元，本院认为，杨帆缴纳的该两笔租金系2015年上半年房租，即杨帆已交付房租至2015年6月30日，但至今未交付2015年下半年房租，逾期时间已超过30日，根据《合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定乙方解除合同的条件。解除合同的条件成熟时，解除权人可以解除合同。”之规定，幸艳主张解除合同的诉请，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。
关于房屋的腾退问题，审理中，幸艳与杨帆均确认“万千超市”于2015年6月23日搬离，华夏银行成都分行于2015年8月20日将自动取款机即ATM机撤离，该房屋已实际完成腾退，故对该诉讼请求，本院不予支持。
关于租金问题，幸艳主张杨帆支付从2015年6月1日起至租赁房屋腾退之日每日1105.49元租金。杨帆已缴纳租金至2015年6月30日，因此杨帆欠缴的房租应从2015年7月1日起算。而房屋腾退的时间，幸艳主张腾退日期应以华夏银行成都分行ATM机撤离之日为房屋腾退之日，但杨帆认为“万千超市”撤离的时间在前，ATM机撤离的时间在后，且ATM机并不实际影响幸艳对该房屋的使用，应以“万千超市”撤离的时间为准。本院认为，房屋的腾退应为完全、整体腾退，“万千超市”的撤离并没有达到租赁房屋完全、整体腾退的目的，故腾退时间应为华夏银行成都分行ATM机撤离之日即2015年8月20日。故租金应按1121元/天（33625.6元/30天），算至房屋腾退之日即2015年8月20日，金额为56050元（1121元/天×50天）。
关于幸艳主张杨帆赔偿拖欠租金每日万分之五的滞纳金问题，该问题涉及对《租赁合同》中缴纳租金时间的理解，《租赁合同》第四条第一项约定“第二次付款于2015年1月1日前按半年付清，以后在每半年最后一个月的10日前付清，以此类推”，幸艳认为杨帆应于2015年5月20日前支付2015年下半年房租，本院认为每半年最后一个月应为6月，即杨帆应于2015年6月20日前支付2015年下半年房租。杨帆至今未缴纳下半年房租，符合《租赁合同》第十条第五项“除另有约定外，若乙方无故未能按时向甲方缴纳租赁费用，自逾期第8个工作日起，每延迟一日应按拖欠租赁费用总金额的每日万分之五向甲方支付滞纳金”的约定，杨帆应于2015年6月28日起，每日按拖欠的房租56050元的万分之五计算违约金。
关于幸艳主张杨帆支付物管费的问题，审理中查明，案涉房屋的物管费为525元/月，幸艳代缴的物管费为2015年7月至2015年9月，故杨帆应按525元/月，从2015年7月起付至房屋腾退之日即2015年8月20日，金额为875元（525元÷30天×50天）。
关于幸艳主张杨帆补偿三个月租金的问题，其依据是《租赁合同》第十三条“合同的变更或解除，三、合同有效期内如乙方亏损严重，继续履行合同对双方均无益处，乙方应提前二个月书面通知甲方，并提供经审计机构的审计报告，经甲方确认属实后，乙方可解除本合同，此种情况下不视为乙方违约，但应缴清解除前应付的租赁费用，同时乙方补偿甲方当年（即合同解除之日所属的租赁年度）3个月的租赁费用”的约定，本案中，杨帆并未以亏损严重为由向幸艳提出解除合同的要求，故幸艳主张杨帆承担该违约责任的理由不符合合同约定的情形，对该诉讼请求，本院不予支持。
综上，对幸艳的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十三条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告幸艳与被告杨帆于2014年4月10日签订的《租赁合同》；
二、被告杨帆于本判决发生法律效力之日起十日内向原告幸艳支付租金56050元，以及滞纳金（以56050为基数，从2015年6月28日始计算至本判决确定的给付之日止，以每天万分之五为标准进行计算；若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述违约金计算至本金付清之日止）；
三、被告杨帆于本判决发生法律效力之日起十日内向原告幸艳支付物管费875元；
四、驳回原告幸艳其他诉讼请求。
如被告杨帆未按本判决指定的期间向原告幸艳履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3688元，减半收取为1844元，由被告杨帆负担（该款已由原告幸艳预交，待被告杨帆履行上述给付义务时一并支付给原告幸艳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 罗 维
二〇一五年十二月十四日
书记员 刘彩霞