福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初字第4384号
原告中国建设银行股份有限公司南安支行，住所地福建省南安市。
负责人ＸＸ斌，该支行行长。
委托代理人郭建幸，该支行职员。
被告钟铃，男，1979年4月22日出生，畲族，住福建省福安市。
被告吴丽清，女，1988年7月24日出生，汉族，住福建省福安市。
原告中国建设银行股份有限公司南安支行（以下简称建行南安支行）与被告钟铃、吴丽清金融借款合同纠纷一案，本院于2014年7月30日立案受理，依法由代理审判员王文鑫适用简易程序独任审理。后因被告钟铃、吴丽清下落不明，无法送达，本院于2014年9月4日裁定将本案转为适用普通程序审理，并依法由代理审判员庄慧虹担任审判长，与人民陪审员周文耀、张建设共同组成合议庭，于2014年12月26日公开开庭进行审理。原告的委托代理人郭建幸到庭参加诉讼，被告钟铃、吴丽清经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告建行南安支行诉称，两被告系夫妻关系，2010年9月27日，被告钟铃、吴丽清因向南安市华景房地产开发有限公司购买位于南安市霞美镇四黄村“四季康城”13幢2101号房，在交完规定的首期款后因自有资金不足向原告申请个人住房按揭贷款330000元，贷款期限自2010年11月15日起至2030年11月15日止。被告钟铃、吴丽清购买的住房经有权部门办理登记，为该笔借款作抵押，并由南安市华景房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证（2009年12月31日，原告与南安市华景房地产开发有限公司签订了编号为2009年建泉南个高保字2号《个人住房借款最高额保证合同》一份，因涉案房屋已办理房屋所有权证，故南安市华景房地产开发有限公司的担保责任已经免除）。为了明确各自的权利和义务，原、被告共同签订编号为2010年建泉南个房借字1652号《个人住房借款合同》一份，该笔借款的偿还方式采用等额本息还款法。因被告钟铃、吴丽清未能按合同约定按时足额还本付息，经原告多次催收也未能还款。现依据《个人住房借款合同》第十六条第一款（一）、（十）项及第十七条第二、十三款的规定，原告决定提前收回两被告的贷款本金余额299573.63元及相应的利息和罚息。为此，原告请求：1、解除原告与被告钟铃、吴丽清签订的2010年建泉南个房借字1652号个人住房借款合同；2、判令被告钟铃、吴丽清立即偿还尚欠原告的个人住房借款本金余额299573.63元及从2013年12月15日起至还清贷款本金止的利息、罚息（利息、罚息按中国人民银行有关规定及合同约定计算）；3、判令原告有权从处分被告钟铃、吴丽清提供的抵押物所得的价款中优先受偿；4、本案诉讼费及原告为实现债权而支出的其它费用由被告承担。
在开庭审理法庭调查阶段，原告自认在起诉后，其又从被告钟铃的账户上自动扣借款本金4000元及1个月的利息，现被告钟铃尚欠原告的借款本金为295573.63元，故变更其第二项诉讼请求为要求判令被告钟铃、吴丽清立即偿还尚欠原告的个人住房借款本金余额295573.63元及从2014年1月15日起至还清贷款本金止的利息、罚息（利息、罚息按中国人民银行有关规定及合同约定计算）。
被告钟铃未作书面答辩，也未提供任何证据。
被告吴丽清未作书面答辩，也未提供任何证据。
经审理查明，被告钟铃、吴丽清系夫妻关系，两被告于2010年11月9日与原告签订一份编号为2010年建泉南个房借字1652号的《个人住房借款合同》，合同约定：被告钟铃、吴丽清因个人购房需要向原告借款330000元，借款期限为240个月，自2010年11月15日起至2030年11月15日止，还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日，采用按月等额本息还款方式，借款执行月利率为4.34917‰，借款的发放方式为将借款直接划至南安市华景房地产开发有限公司的账户。借款逾期的，罚息利率为本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；在合同的有效期内，若借款人未按合同约定归还贷款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用，等等。被告钟铃、吴丽清以其夫妻共有的址在南安市霞美镇四黄村“四季康城”13幢2101号房产向原告的借款提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用，现该房产已办理预购商品房抵押权预告登记。该笔借款于2010年11月15日直接发放到南安市华景房地产开发有限公司的账户上。之后，被告钟铃、吴丽清仅偿还至2014年1月14日止的本金及利息，现尚欠原告贷款本金295573.63元及从2014年1月15日起的利息、罚息未偿还。
以上事实，有原告提供的营业执照、组织机构代码证，被告钟铃、吴丽清的居民身份证、结婚证复印件，个人住房借款申请书，2010年建泉南个房借字1652号《个人住房借款合同》一份，南安市预购商品房抵押权预告登记审批表，中国建设银行个人贷款支付凭证，中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书，个人贷款对账单，贷款账户基本信息以及原告的委托代理人在庭审中的陈述为证。两被告对上述证据均未提出异议，也没有提供相反证据或反驳证据，上述证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，依法可以认定。
综上事实，本院认为，被告钟铃、吴丽清于2010年11月9日与原告签订一份编号为2010年建泉南个房借字1652号《个人住房借款合同》一份，该合同系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，属有效民事合同。原告依约向被告钟铃、吴丽清发放了330000元的借款，按照合同约定，被告钟铃、吴丽清未按合同约定归还借款本息，原告有权提前收贷，借款逾期的，原告有权对逾期的借款计收罚息。而截止至原告起诉时，被告钟铃、吴丽清已有多期本息没有偿还，其行为构成严重违约，故原告有权要求解除合同，并有权要求被告钟铃、吴丽清提前偿还尚欠的全部借款本金及按合同约定的相应的利息、罚息。因此原告请求解除合同并要求被告钟铃、吴丽清立即偿还尚欠原告的本金295573.63元及从2014年1月15日起的利息、罚息，符合法律规定和合同约定，应予支持。被告钟铃、吴丽清以其向南安市华景房地产开发有限公司购买的南安市霞美镇四黄村“四季康城”13幢2101号房产向南安市房地产管理处申请办理预购商品房抵押权预告登记，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条的规定，应认定当事人向南安市房地产管理处申请办理预购商品房抵押权预告登记是合法有效的，在被告钟铃、吴丽清不履行债务时，原告有权从该房产拍卖、变卖或者折价所得的价款中优先受偿。庭审中，原告自认在起诉后两被告有偿还部分本金及利息并自愿变更诉讼请求，这是原告对自己权利的处分，且对两被告并无不利，本院予以照准。被告钟铃、吴丽清经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第九十二条、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十七条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司南安支行与被告钟铃、吴丽清于2010年11月9日签订编号为2010年建泉南个房借字1652号《个人住房借款合同》；
二、被告钟铃、吴丽清应于本判决生效后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司南安支行借款本金人民币295573.62元及从2014年1月15日起的利息、罚息（利息、罚息按中国人民银行有关规定及双方当事人签订的《个人住房借款合同》的约定计算）；
三、对被告钟铃、吴丽清的上述借款本息，原告中国建设银行股份有限公司南安支行有权从被告钟铃、吴丽清提供的抵押物（南安市霞美镇四黄村“四季康城”13幢2101号房产）折价、拍卖、变卖所得的价款中优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5734元，由两被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 庄慧虹
人民陪审员 周文耀
人民陪审员 张建设
二〇一四年十二月二十六日
书 记 员 叶海亿
附页：
一、判决引用的主要法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
3、《中华人民共同国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
5、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第四十七条以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。