湖北省宜都市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂宜都民初字第01444号
原告宜昌当代房地产开发有限责任公司。
法定代表人向发远，系该公司总经理。
委托代理人曾建国，湖北峡光律师事务所律师。
被告刘帮华，男，生于1982年11月19日，汉族，枝江市人。
原告宜昌当代房地产开发有限责任公司诉被告刘帮华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月14日立案受理后，依法由审判员杨潇独任审判，于2014年11月18日公开开庭进行了审理。原告宜昌当代房地产开发有限责任公司的委托代理人曾建国、被告刘帮华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宜昌当代房地产开发有限责任公司诉称，2012年7月1日，原、被告双方订立商铺租赁协议，约定原告将位于宜都市枝城镇西湖春天一期西湖中央商业大街B2-11、12号商铺（共两层，使用面积约为187.60平方米）交由被告租赁经营。租赁期限自2012年7月1日至2014年8月31日止。租金按每平方米29元／月计收，即每月租金为5440.40元。合同签订后原告按协议将房屋交付被告经营，但被告在合同约定的交纳租金期限内未交纳，损害了原告的权益，故原告诉至法院，要求：1、依法判决被告立即支付所欠原告房租76165.60元（2013年9月1日-2014年10月31日期间的房屋租金，29元／㎡／月×187.60㎡×14月＝76165.60元）；2、被告将租赁的房屋腾空返还给原告；3、由被告承担本案诉讼费用。
原告宜昌当代房地产开发有限责任公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
1、原、被告双方于2012年7月1日签订的《商铺租赁协议》一份，证明原告将B2-11、12号商铺租给被告，面积共计187.60㎡，约定租金是29元／㎡／月，同时双方就租赁期限、租金支付时间、方式进行了约定；
2、《商业价格保密协议》一份，证明双方就房屋租赁协议保密内容进行了约定；
3、《西湖春天商业街经营管理规约》一份，证明原告要求被告在经营期间必须符合法律规定和相关制度约定；
4、《关于店面招牌的设计要求》一份，证明原告要求被告的招牌设计必须符合整体形象；
5、原告于2013年11月8日向被告发出的缴纳租金的《通知》一份，证明原告在起诉前向被告发出缴纳租金的通知，该通知书上明确告知被告，如果不缴纳租金，原告将通过法律程序来维护权利。
被告刘帮华辩称，我租赁原告房屋经营餐饮，办理了营业执照，字号是汉王酒楼。原、被告之间签订的租赁合同是属实的，原告给予优惠，我就交房租，但我跟原告签订的合同截止时间为2014年8月31日，我只交12个月的房租，不同意交14个月的房租。我租赁房屋的时候进行了装修投入，原告要我退还房屋可以，但是要对我的装修损失进行补偿。
被告刘帮华未向本院提交任何证据。
对于原告宜昌当代房地产开发有限责任公司提交的证据，被告刘帮华经质证认为，证据1、2、3、4，是属实的，无异议；证据5，这个事我不清楚，没有收到。
经庭审举证、质证，对于原告宜昌当代房地产开发有限责任公司提交的证据1、2、3、4，被告刘帮华均无异议，且具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；证据5，被告表示未收到该份通知，且原告未提交其他证据相印证，本院不予采信。
经审理查明，原、被告双方于2012年7月1日签订《商铺租赁协议》，约定由被告刘帮华租赁原告宜昌当代房地产开发有限责任公司的“西湖春天”一期中央商业大街B2-11、12号商铺（共两层，使用面积为187.60㎡）用于经营餐饮，租赁期限自2012年7月1日至2014年8月31日，该协议同时约定，商铺租金按照29元／㎡／月收取，即每月5440元，2012年7月1日至2013年8月31日免收租金，从2013年9月1日至2014年8月31日恢复原价格。协议第六条租赁租金支付方式约定：“租金支付实行按每季度先交租金后用房的方式，即甲方（原告宜昌当代房地产开发有限责任公司）将房屋交付乙方（被告刘帮华）后，在本协议第二条约定的租赁期限开始之日前10天内，乙方向甲方交清第一季度的租金，第一季度期满前10日内，交付下季度的租金，以后依此类推”；第八条甲方的权利、义务约定：“b）甲方同意乙方在租赁期限内对该商铺进行改造和装修，但乙方改造和装修必须遵守商业物业管理公司关于上述行为的相关规定”；第九条乙方的权利、义务约定：“f）乙方在租赁期内，有义务维护商铺内的设备、设施，如因经营者使用不当或者其他人为原因而受损，乙方需自费修复。协议结束时，如双方不再续约，乙方需将该商铺按甲方购买时的交铺标准交还给甲方”；第十条约定“本协议租赁期届满时，甲方将不在（再）承担与该商铺租赁上的任何相关法律责任。但在同等租赁条件下，乙方仍享有优先租赁权，如再续租，乙方将直接与该商铺产权所有人或被选聘商业经营管理公司另行签订租赁协议。租赁期满后，如果乙方不再续租，应当在合同期满时的前三个月以书面形式通知甲方并予以审核通过，否则乙方抵押金不予退还”。双方签订协议后，被告刘帮华依约向原告宜昌当代房地产开发有限责任公司交纳押金20000元，原告宜昌当代房地产开发有限责任公司将商铺交给被告刘帮华。原、被告双方同时签订《西湖春天商业街经营管理规约》、《商业价格保密协议》，约定了被告应该遵守的商业街经营秩序和相关经营管理规范，并对双方约定的商业秘密有保密义务。被告刘帮华还签收了原告发出的一份《关于店面招牌的设计要求》，要求被告刘帮华的店面招牌等装修应符合原告的要求。因被告未依约向原告按期交纳租金，合同到期未交还房屋，也未另行签订租赁合同，原告宜昌当代房地产开发有限责任公司诉至本院。
上述事实，有双方当事人在庭审上的陈述及提交的证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告之间签订的《商铺租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方房屋租赁合同关系依法成立并生效。原、被告双方应该全面履行合同义务，被告刘帮华负有根据合同约定向原告支付房屋租金的义务，现被告欠缴原告房屋租金，应承担支付所欠租金的民事责任，故原告主张的从2013年9月1日至2014年8月31日12个月的租金65284.80元（29元／㎡／月×187.60㎡×12月），本院予以支持。同时，原、被告双方的租赁合同于2014年8月31日到期，被告又未另行签订租赁合同，应该依约向原告返还房屋，但被告仍实际占有使用该房屋，原告按租赁合同约定的标准主张的从2014年9月1日至2014年10月31日的租金10880.80元（29元／㎡／月×187.60㎡×2月），实际为承租人逾期腾房的占有使用费，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，本院予以支持。对于被告辩称其对承租的房屋进行了装修，原告应补偿其投入和损失后，才能收回房屋，从原、被告双方的租赁合同看，未对装修费用进行明确约定，被告对其辩称未提交任何证据予以证明，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”，故本院对被告的该项辩称不予认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告刘帮华于本判决生效之日起五日内支付原告宜昌当代房地产开发有限责任公司房屋租金人民币65284.80元、房屋占有使用费10880.80元，合计76165.60元；
二、被告刘帮华于本判决生效之日起五日内腾空并返还原告宜昌当代房地产开发有限责任公司位于宜都市枝城镇的“西湖春天”一期中央商业大街B2-11、12号商铺。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1432元，因适用简易程序减半收取716元，由被告刘帮华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 杨潇
二〇一四年十二月五日
书记员 王宇