山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淄民一终字第685号
上诉人（原审被告）：淄博三信立业房地产投资顾问有限公司。住所地：淄博市张店区。
法定代表人：陈国亮，经理。
委托代理人：王培翔，淄博三信立业房地产投资顾问有限公司工作人员。
被上诉人（原审被告）：山东环鲁建工有限公司。住所地：淄博市周村区。
法定代表人：袁文荣，经理。
被上诉人（原审原告）：孙洪超，周村恒星集团股份有限公司职工。
委托代理人：张亮，山东天矩律师事务所律师。
上诉人淄博三信立业房地产投资顾问有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服淄博市周村区人民法院（2014）周民初字第761号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人淄博三信立业房地产投资顾问有限公司的委托代理人王培翔，被上诉人孙洪超及其委托代理人张亮到庭参加诉讼。被上诉人山东环鲁建工有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2011年8月7日，被告淄博三信立业房地产投资顾问有限公司以买断的方式代理销售淄博安顺物流有限公司买断被告山东环鲁建工有限公司坐落于淄博市周村去恒星路中段南侧环鲁小区项目区内8号楼房产，淄博安顺物流有限公司负责联系开发商并运作该项目的开发及后期服务等工作，被告淄博三信立业房地产投资顾问有限公司作为投资者为项目注入资金并负责销售。买断房屋结构为6层住宅楼，其中二层以上为住宅，共计30户，一层为储藏室，总面积约4000.00平方米。总计房款12800000.00元，被告淄博三信立业房地产投资顾问有限公司分二次付清，即合同签订后三个工作日内支付3600000.00元，余款9200000.00元在房产办理完预售许可证30日内付清或由购房人办理贷款。房屋均价为每平方米3200.00元，由被告淄博三信立业房地产投资顾问有限公司自行确定分层价格。淄博安顺物流有限公司保证项目所在的地块于2012年3月1日前变更为出让土地，并办理预售许可证，土地变更与办证所产生的各项费用，以及税金由开发商或淄博安顺物流有限公司承担，无需被告淄博三信立业房地产投资顾问有限公司交纳。被告淄博三信立业房地产投资顾问有限公司负责销售合同所规定房屋，并负责收回房款，协助被告淄博三信立业房地产投资顾问有限公司发展的客户与开发商签订房屋买卖合同。被告淄博三信立业房地产投资顾问有限公司发展的客户交款之后，与开发商签订购房意向协议。在取得预售许可证之后七个工作日内，淄博安顺物流有限公司保证协调开发商与客户签订商品房购房合同，并协助办理贷款。淄博安顺物流有限公司负责上述楼房于2012年12月30日前交付，该项目的各项手续和施工工作由淄博安顺物流有限公司和开发商负责，且该工程必须为合格的，并通过有关部门验收，如果出现工程质量问题，由淄博安顺物流有限公司负责。违约责任为被告淄博三信立业房地产投资顾问有限公司未按照约定付款时间和比例缴纳房款，每延迟一天被告淄博三信立业房地产投资顾问有限公司支付应交款的千分之一；淄博安顺物流有限公司未按时办理完预售证，每延迟一天被告淄博三信立业房地产投资顾问有限公司扣罚淄博安顺物流有限公司已交款的千分之一。该合同签订后，被告淄博三信立业房地产投资顾问有限公司于2011年8月10日支付淄博安顺物流有限公司房款3600000.00元。
2011年9月14日，原告孙洪超与被告山东环鲁建工有限公司、淄博三信立业房地产投资顾问有限公司签订购房协议书一份，协议约定：原告孙洪超自愿购买被告山东环鲁建工有限公司开发的淄博市周村区恒星路中段南侧的环鲁小区6号楼3单元5层西户房产，（含5号储藏室，面积11.19平方米，价格23000.00元），房屋价格为每平方米3580.00元，建筑面积约88.00平方米（最终以房管局实际测量为准），总计房款315040.00元。付款方式为签订购房协议时支付房款95040.00元，储藏室价款23000.00元，该购房款由淄博三信立业房地产投资顾问有限公司代收，并开具盖有该公司财务章的收据，在原告孙洪超与被告山东环鲁建工有限公司签订房屋买卖合同后转为房屋首付款；剩余房款、开口费依据其它费用，在项目办理完预售许可证后10日内，由原告孙洪超一次性付清（或在15个工作日内办理完个人按揭贷款，如因本人原因办不了贷款，需15日内一次性交清房款），并与被告山东环鲁建工有限公司签订房屋买卖合同。交房时间为2012年12月份之前。原告孙洪超声明已经明确知道购买的房屋尚未取得预售许可证，不追究被告山东环鲁建工有限公司未取得商品房预售许可证的责任。被告山东环鲁建工有限公司保证项目所在的地块于2012年3月1日前达到预售条件并办理商品房预售许可证。若原告孙洪超没有按照约定付款时间及比例支付房款，被告山东环鲁建工有限公司有权扣减已支付购房款的30%作为违约金，延期一个月，被告山东环鲁建工有限公司可以解除购房协议，不再退还原告孙洪超已交款项。如果被告山东环鲁建工有限公司违约，被告淄博三信立业房地产投资顾问有限公司必须退还原告孙洪超所交款项，并按银行贷款利率计算计息损失。合同签订后，原告孙洪超于2011年9月14日向被告淄博三信立业房地产投资顾问有限公司支付房款118040.00元。截止到原告起诉之日，被告山东环鲁建工有限公司承建的淄博市周村区恒星路中段南侧环鲁小区项目区内8号楼工程仍未办理商品房预售许可证。2014年6月23日，原告孙洪超以被告山东环鲁建工有限公司、淄博三信立业房地产投资顾问有限公司违反合同约定为由诉至法院，请求法院判令解除原、被告之间的购房协议书；被告淄博三信立业房地产投资顾问有限公司返还给原告购房款118040.00元，支付利息15935.40元；被告山东环鲁建工有限公司对该款项承担连带责任。
原审法院认为，原告孙洪超与被告山东环鲁建工有限公司、淄博三信立业房地产投资顾问有限公司2011年9月14日签订的购房协议书实际为商品房预售协议。该协议签订时被告山东环鲁建工有限公司、淄博三信立业房地产投资顾问有限公司未取得商品房预售许可证明，且至今亦尚未取得商品房预售许可证明，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同无效，故认定原被告签订的上述合同无效。合同签订时原告孙洪超交付被告淄博三信立业房地产投资顾问有限公司的房款118040.00元，被告淄博三信立业房地产投资顾问有限公司应当返还原告孙洪超。被告山东环鲁建工有限公司、淄博三信立业房地产投资顾问有限公司至今未取得商品房预售许可证向原告出售房产的过错行为是导致合同无效的根本原因，故因此给原告孙洪超造成的损失应当赔偿。自2012年3月2日计算至2014年6月23日止，按照本金118040.00元同期人民银行贷款年利率6%计算给原告孙洪超造成利息损失15935.40元，被告淄博三信立业房地产投资顾问有限公司应当赔偿。被告淄博三信立业房地产投资顾问有限公司辩称房款已经转给被告山东环鲁建工有限公司，应当由被告山东环鲁建工有限公司返还原告房款。但提交的收款3600000.00元的收据是为履行与淄博安顺物流有限公司之间购房合同而支付的，不能证实被告山东环鲁建工有限公司收取了该款，故该辩解不予采信。被告淄博三信立业房地产投资顾问有限公司通过买断房产的方式获取利润，因此导致的经营风险应当自行承担。其与房产开发商被告山东环鲁建工有限公司、转包商淄博安顺物流有限公司之间的纠纷应当依据双方合同另行主张。原告要求被告山东环鲁建工有限公司承担连带清偿责任无合同和法律依据，不予支持。原告起诉要求解除原、被告之间的购房协议书，该诉讼请求应予驳回。被告山东环鲁建工有限公司经合法传唤未到庭，视为放弃答辩及质证的权利，应承担举证不能的法律后果，法院可就查明的事实依法缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、原告孙洪超与被告山东环鲁建工有限公司、淄博三信立业房地产投资顾问有限公司2011年9月14日签订购房协议书无效；二、被告淄博三信立业房地产投资顾问有限公司返还原告孙洪超房款人民币118040.00元；三、被告淄博三信立业房地产投资顾问有限公司赔偿原告孙洪超利息损失人民币15935.40元；上述二、三项共计133975.40元，由被告淄博三信立业房地产投资顾问有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙洪超；四、驳回原告孙洪超要求被告山东环鲁建工有限公司承担连带清偿责任的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1490.00元，财产保全费1190.00元，两项共计人民币2680.00元，由被告淄博三信立业房地产投资顾问有限公司负担。
淄博三信立业房地产投资顾问有限公司不服原审判决，向本院提起上诉：请求撤销原审判决，改判被上诉人山东环鲁建工有限公司返还被上诉人孙洪超所交房款并赔偿损失。事实与理由：一、上诉人已将所有客户交付的房款通过淄博安顺物流有限公司转交给被上诉人山东环鲁建工有限公司，作为最终收款人，应由其承担相应责任。二、环鲁嘉园小区系被上诉人山东环鲁建工有限公司开发，其承诺能够办理预售许可证、房产证、土地证等证书，上诉人也是基于其所作上述承诺，参与了涉案房屋的销售并给客户做出相应承诺。且被上诉人孙洪超系因被上诉人山东环鲁建工有限公司未按承诺帮助其办理购房贷款，才提出退还所交房款的要求。因此，应由被上诉人山东环鲁建工有限公司承担相应责任。
被上诉人孙洪超答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判，驳回上诉人的上诉。
被上诉人山东环鲁建工有限公司未提交书面答辩意见。
本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。
上述事实，有三方购房协议书一份、企业工商档案查询信息两份、户型宣传单一份、两方购房协议书复印件一份、收据一份及双方当事人陈述在卷为证。
本院认为，涉案购房协议书系由被上诉人山东环鲁建工有限公司、上诉人淄博三信立业房地产投资顾问有限公司与被上诉人孙洪超作为甲乙丙三方共同签订，因签订该协议时，预售方并未取得预售许可证，至今仍未依法办理相应预售手续，并无预售资格，违反了法律效力性强制性规定，应为无效，对三方当事人自始不产生法律拘束力。上诉人淄博三信立业房地产投资顾问有限公司作为被上诉人孙洪超交付购房款的收款人，且存在过错，应向被上诉人孙洪超承担款项返还及损失赔偿责任。现上诉人淄博三信立业房地产投资顾问有限公司主张被上诉人山东环鲁建工有限公司系涉案118040.00元款项的最终收款人，因其提交的3600000.00元收款收据系由案外人淄博安顺物流有限公司收取，其交付该款项系依据其与案外人淄博安顺物流有限公司所签协议，其因相应协议产生的与被上诉人山东环鲁建工有限公司之间的权利义务关系，与被上诉人孙洪超所提本诉并不属于同一法律关系，应当另案处理。且该收款收据不能体现相应交款数额与孙洪超所付房款之间的关联性，无法证实该3600000.00元款项包含上诉人交付的涉案购房款，故上诉人以此为据主张应由被上诉人山东环鲁建工有限公司承担涉案房款的退回责任，证据不足，本院不予支持。上诉人主张其在不存在过错，对此，因上诉人在涉案预售合同中系作为销售方签字，在明知所售房产未取得预售许可证的情况下，仍进行了涉案房屋预售行为，是导致合同无效的原因，上诉人以被上诉人山东环鲁建工有限公司系涉案房屋开发商并对其作出承诺为由，主张对其无证预售行为免责的上诉理由，于法无据。上诉人承担返还责任系涉案预售合同无效产生的法律后果，并非因被上诉人孙洪超主张合同解除而产生，上诉人以被上诉人孙洪超主张合同解除系由被上诉人山东环鲁建工有限公司未履行义务导致，要求不承担涉案购房款的返还及损失赔偿责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2980.00元，由上诉人淄博三信立业房地产投资顾问有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 静
代理审判员 张婷娟
代理审判员 庞风华
二〇一五年一月十六日
书 记 员 王敬波