湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳中民一终字第352号
上诉人（原审原告）郑移清，陆城中学教师。
上诉人（原审原告）沈淑君，务农。
被上诉人（原审被告）陆城供销社，住所地岳阳市云溪区陆城镇。
管理人黎雪蓉，云溪供销联社职工。
委托代理人李伟华，湖南红黄蓝律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）万新辉，个体工商户。
被上诉人（原审被告）毛重武，个体工商户。
被上诉人（原审被告）吕岳，个体工商户。
被上诉人（原审被告）彭锦绣，个体工商户。
被上诉人（原审被告）吴丁英，个体工商户。
被上诉人（原审被告）张炼云，个体工商户。
被上诉人（原审被告）向新民，个体工商户。
被上诉人（原审被告）瞿勇，在外务工。
原审原告谈淑莉，陆城堤委会职工。
郑移清、谈淑莉、沈淑君与陆城供销社、万新辉、毛重武、吕岳、彭锦绣、吴丁英、张炼云、向新民、瞿勇物业维修基金纠纷一案，湖南省云溪区人民法院于2015年4月9日作出了（2014）云民初字第1020号民事判决。郑移清、谈淑莉不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年8月14日公开开庭审理了本案。上诉人郑移清、沈淑君、被上诉人万新辉、彭锦绣、吴丁英、张炼云、向新民、被告陆城供销社的委托代理人李伟华到庭参加了诉讼。被上诉人毛重武、吕岳、瞿勇经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑移清、沈淑君诉称，其系陆城供销社集资楼第四层的的住户，该集资楼建成已经17年，漏雨十分厉害。2006年12月12日，由供销社牵头，二、三、四楼9户签订《楼房居住协议》，约定楼上住户加一楼门面共18户每户每月出资5元每年筹资1080元设立房屋维修基金，遇特殊情况维修资金缺口大时，所需资金由18户平均分摊，且约定转让方在转让时，必须要求受让方在协议上签字认可。由于协议签订时一楼门面系被告陆城供销社租赁给经营户经营，一楼的维修基金由陆城供销社缴纳。筹资3000多元后，屋顶多次小修及水管等公共部分设施维修用了一部分基金，还剩下2000多元。2008年，陆城供销社将一楼9个门面卖给了本案8位个人被告。但8位个人被告拒缴维修基金，因此前多次简单维修屋顶漏雨已无效果，二、三、四楼9户住户共出资50000余元于2014年冬季对屋顶进行了大修。9个门面住户应该承担维修资金25000元，但8位个人被告拒绝承担。陆城供销社为了尽快出售门面，违反合同在门面转让时未告知一楼门面8户主应在《楼房居住协议》上签字承担义务，属于违约；一楼8位个人作为集资楼的住户，应承担公共部分维修出资义务，因此诉请法院判决陆城供销社与一楼8个个人分担房屋维修费用中25000元。
原审法院经审理查明：郑移清、沈淑君系陆城供销社集资楼第四层的住户，该集资楼共四层，由第一楼9个门面和二、三、四楼9户住户组成，门面面积为35㎡左右一个，楼上住房为130㎡一套。房屋建成已经多年，由于当时屋顶采用的是石棉瓦，残损严重，漏雨十分厉害。2006年12月12日，由陆城供销社牵头，二、三、四楼9户签订《楼房居住协议》，约定楼上住户加一楼门面共18户每户每月出资5元每年筹资1080元设立房屋维修基金对房屋公共部分进行维修，遇特殊情况维修资金缺口大时，所需资金由18户平均分摊，且约定转让方在转让时，必须要求受让方在协议上签字认可。由于协议签订时一楼门面系陆城供销社租赁给经营户经营，一楼的维修基金由陆城供销社缴纳。筹资3000多元后，屋顶多次小修及水管等公共部分设施维修用了一部分基金，还剩下2000多元。2008年，陆城供销社将一楼9个门面卖给了本案8位个人被告，买卖合同上没有关于房屋维修基金如何缴纳的规定，8位个人也未在《楼房居住协议》上签名确认。后因8位个人拒缴维修基金，导致维修基金再未收取，但公共部分的小维修还是由楼上住户与一楼门面平均分摊的资金。在未和一楼9门面的的业主也就是8位个人达成一致意见的前提下，二、三、四楼9户住户共同出资自行于2014年冬季对屋顶进行了大修，包括将屋顶石棉瓦全部换成红瓦，加高加固等，共使用了红砖10000口、树檩108根、天桥红瓦7050口、挂瓦条1800根，弦皮2000米、水泥3吨、河沙2车等材料。双方此后为大修必要性、是否增加了安全隐患，是否需要分担维修资金等无法达成一致，故而酿成纠纷。郑移清、沈淑君遂于2014年12月25日诉至法院。
另查明，陆城供销社已被工商部门吊销营业执照，由岳阳市云溪区供销合作联社代为管理。
原审法院认为，作为共同建筑物的业主，缴纳房屋维修资金是法定的义务，但对于共同建筑物的维修、改建等重要事项也应由全体业主共同决定。本案中，房屋屋顶大修属于维修共同建筑物的重要事项，应由全体业主共同决定工程是否开展、如何开展、资金的筹集和分担等问题。郑移清、沈淑君在房屋大修前，并未取得8位被告的一致同意；同时郑移清、沈淑君方在工程大修前未经专业机构论证大修的必要性，未作设计和预算，未向有关部门报批，施工过程中8位被告也均未参与；加之郑移清、沈淑君在工程完成后未进行安全验收，亦未对工程量和开支进行结算；另外郑移清、沈淑君的施工中既包括防漏，也包括了加高加固，郑移清、沈淑君未对其中的开支进行分割，也无法证明各项开支的必要性和真实性。郑移清、沈淑君的大修违反法定程序，又无证据证明各项开支的真实性、必要性和关联性，故对于郑移清、沈淑君要求陆城供销社、被万新辉、毛重武、吕岳、彭锦绣、吴丁英、张炼云、向新民、瞿勇共同分担本次房屋大修费用一半的诉讼请求不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决驳回郑移清、沈淑君的诉讼请求。案件受理费400元，由郑移清、沈淑君负担。
上诉人郑移清、沈淑君上诉称，1、大修时由四楼牵头，与二三楼及一楼门面进行过多次协商和沟通，二三楼住户都同意出资3000元。一楼部分户主同意出1000元，也有部分同意出500元，有的只肯出两、三百元，考虑到大部分都同意维修，并且当时与供销社签订有法律效力的协议，造好预算后，虽然没有全部达成一致意见，但为了抓住有利天气，在12月初顺利完成屋顶维修。此后，收款时一楼个别住户认为屋顶维修与自己无关，根本达不成一致意见，但绝大部分都已经同意。超过三分之二，所以进行维修有依据。2、一审法院认为“原告方在工程维修前未经专业机构论证大修的必要性，未作设计和预算，未向有关部门报批，施工过程中8位被告也均未参与”错误，没有法律规定维修应进行报批且另外一楼户主瞿勇一直在参与施工。3本次维修主要是防漏，加高加固方面也与楼下进行过沟通，东边只有30厘米，西边也只有60厘米，如果不留这么高，以后房屋换瓦无法上去。上诉人维修时都要求一楼参与，但他们根本不予理会，维修费用都是有票据的。一审法院对所用资金不采信错误。4、上诉人提出的25000元是有协议作为依据的，在一栋房屋换瓦维修的情况下，如果按协议平均分摊，四楼只需要分担2780元，但四楼在一再退让的情况下，却再遭到法院不公平的对待！现在实际出资：一楼九个门面及供销社均未出资，二、三楼每户出3000元（3000×6=18000元）四楼每户实际出资（50034-18000）÷3=10678元。供销社违约是造成维修矛盾激化的主因。如果当初卖房的时候按协议执行，让受让方签字或者提出新协议。就不会有现在的各种矛盾。综上，根据《住宅公用部位共同设施设备维修基金管理办法》的规定，楼下8门面住户应按面积分摊屋顶维修资金。请求：1.撤销原审判决；2.改判房屋维修资金中的25000元由被上诉人负担；3.两审诉讼费用均由被上诉人负担。
被上诉人陆城供销社答辩称，1、上诉人应当证明房屋维修的必要性以及真实性；2、陆城供销社在本案中既不是住户和出租户，也不是房屋的授权人，该房屋与陆城供销社没有任何关系，依法不承担维修费用；3、一审判决事实清楚，判决正确，请求维持原判。
被上诉人万新辉答辩称，屋顶维修没有经过屋主同意，且是违章建筑，答辩人不应承担维修费用。
被上诉人彭锦绣答辩称，屋顶维修没有经过屋主同意，且是违章建筑，答辩人不应承担维修费用。
被上诉人吴丁英答辩称，答辩人与陆城供销社的购房协议没有约定承担维修基金，上诉人维修时增加高度，属于违章建筑，答辩人不应承担维修费用。
被上诉人张炼云答辩称，答辩人与陆城供销社的购房协议没有约定承担维修基金，上诉人维修时增加高度，属于违章建筑，答辩人不应承担维修费用。
被上诉人向新民答辩称，答辩人与陆城供销社的购房协议没有约定承担维修基金，上诉人维修时增加高度，属于违章建筑，答辩人不应承担维修责任。
被上诉人毛重武、吕岳、瞿勇未作答辩。
原审原告谈淑莉答辩称，同意上诉人的上诉意见。
二审期间，上诉人郑移清、沈淑君提供了如下4组证据：
1、《供销社集资楼屋顶大修倡议书》、《关于顶层砖墙升高的解释说明》、《供销社集资楼屋顶大修预算》，拟证明集资楼屋顶维修之前征求了被上诉人的意见；
2、上诉人及原审原告与武辉于2014年11月签订的《供销社集资楼屋顶维修合同》、上诉人于2014年12月向陆城供销社提交的《陆城供销社集资楼屋顶维修纠纷司法调解申请书》，拟证明产生矛盾后，上诉人申请进行了调解；
3、维修费用的若干票据，拟证明屋顶维修花费了50034元；
4、照片若干张，拟证明屋顶维修尚未完全竣工。
各被上诉人及原审原告均未提供证据。
被上诉人陆城供销社质证称，对第1、2组证据的真实性、关联性均有异议，且第1组证据系孤证。对第3组证据的真实性及费用开支的必要性有异议。认为第4组证据中的照片与上诉人主张的权利没有关联。
被上诉人万新辉等人质证称，对第1组证据的证明目的有异议，维修前虽征求被上诉人意见，但被上诉人并不同意。对第2组证据无异议，但认为被上诉人并未同意司法所的调解方案。认为第3组证据中维修费用与被上诉人无关，维修亦无必要性。认为第4组证据的证明目的不能成立，维修已经完工。
原审原告谈淑莉对上诉人提供的证据无异议。
本院认证认为，因被上诉人万新辉等人对上诉人维修前征求了被上诉人意见的事实及产生矛盾后申请司法所调解的事实无异议，故本院对第1、2组证据予以采信。因被上诉人万新辉等人对上诉人维修的费用并未提出异议，只是认为维修没有必要性，且第3组证据与本案有关联，故本院予以采信。因上诉人所主张的维修费用系实际产生的费用与维修是否竣工并无必然联系，故本院对第4组证据不予以采信。
本院二审查明，万新辉购买了一楼中的2个门面。本次维修共花费费用50034元。
本院二审查明的其他事实与一审一致。
本院认为，本案二审争议的焦点是陆城供销社及万新辉等八位一楼业主是不是应当承担维修费用。
交存房屋维修资金有利于保障房屋共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，是业主的应尽义务。因此，2008年，陆城供销社将一楼9个门面出售给本案8位个人时，买卖合同上虽然没有关于房屋维修基金如何缴纳的规定，8位个人也未在《楼房居住协议》上签名确认，但8位个人受让该房屋时，该房屋承载的义务也随之转移，故交纳房屋专项维修资金的义务并不能因此免除。从本案查明的事实分析，整栋房屋建成已经多年，由于当时屋顶采用的是石棉瓦，残损严重，漏雨十分厉害，多次进行小修，但未从根本上解决漏雨问题。因此，上诉人牵头对楼顶屋面进行维修具有必要性。《住宅专项维修资金管理办法》第二十条规定，住宅共用部位、共有设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。本案门面面积为35㎡左右一个，楼上住房为130㎡一套，整栋房屋建筑面积约1485㎡，维修费用分摊后为33.7元/㎡（50034元÷1485㎡）。一楼门面每户应承担的维修费用为1179.5元（35㎡×33.7元/㎡）。虽然上诉人在未征得一楼业主同意时即对屋顶进行维修，程序不当，但此亦不能成为一楼业主拒绝承担维修费用的理由。
另外，虽然2006年12月12日，由供销社牵头，二、三、四楼9户签订《楼房居住协议》，约定楼上住户加一楼门面共18户每户每月出资5元每年筹资1080元设立房屋维修基金，遇特殊情况维修资金缺口大时，所需资金由18户平均分摊，且约定转让方在转让时，必须要求受让方在协议上签字认可。但因现一楼门面8位业主购买门面时未在《楼房居住协议》上签字，故该协议对一楼门面8位业主不具有约束力，上诉人要求按《楼房居住协议》由一楼门面8位业主承担维修费用25000元没有依据。由于维修房屋是为了整栋房屋所有人的共同利益，其维修行为视为执行共同利益所为，其所有受益人也应承担共同义务。本院根据本案实际，按建筑面积分摊维修费用。陆城供销社在出售一楼门面时未要求购买人在《楼房居住协议》上签字，对酿成本次纠纷虽有过错，但考虑到其现在并不是该栋楼房的业主，房屋屋面是否维修与其无关，故本院对上诉人要求陆城供销社承担维修费用的请求，不予以支持。如果买受人认为因陆城供销社签订买卖合同时未如实反映该房屋真实情况给自己造成了损失，可另行主张权利。
综上，本案一审虽认定事实清楚，但处理不当。上诉人郑移清、沈淑君要求一楼门面业主承担维修费用的上诉请求成立，但其请求承担的金额过高，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省云溪区人民法院（2014）云民初字第1020号民事判决；
二、由毛重武、吕岳、彭锦绣、吴丁英、张炼云、向新民、瞿勇在本判决生效后5日内各自向郑移清、沈淑君支付维修费用1179.5元。由万新辉在本判决生效后5日内向郑移清、沈淑君支付维修费用2359元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回郑移清、沈淑君的其他诉讼请求。
一审案件受理费400元，二审案件受理费400元，一二审案件受理费共计800元，由郑移清、沈淑君承担400元，由毛重武、吕岳、彭锦绣、吴丁英、张炼云、向新民、瞿勇各承担45元，由万新辉承担85元。
本判决为终审判决。
审判长 蒋立春
审判员 万大洋
审判员 程 鹏
二〇一五年十月二十二日
书记员 毛宇宁