山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第2546号
上诉人（原审被告）逄玉梅。
委托代理人孟宪俊，山东首辰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐风忠。
上诉人逄玉梅因与被上诉人徐风忠房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2014）黄民初字第363号民事判决，于2014年8月20日向本院提起上诉。本院于2014年11月6日受理后，依法组成由审判员赵建担任审判长、代理审判员徐镜圆主审本案、代理审判员迟金铜参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年11月24日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人逄玉梅及其委托代理人孟宪俊，被上诉人徐风忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
徐风忠在原审中诉称，2006年4月22日，徐风忠与逄玉梅签订了房屋转让协议书，约定：徐风忠将位于胶南市海滨工业园世纪大道世纪家园×号楼×户（即现在的×号楼×单元×楼×户）房屋一套转让给逄玉梅，房屋面积为129.25平方米，总房款为
307508元。该处房屋系徐风忠为青岛金海滨置业有限公司承建工程的工程款顶账房。因徐风忠经常对外承揽工程进行建设，且逄玉梅为建筑材料供应商，故双方在上述协议中约定付款方式为：逄玉梅供应建设用材给徐风忠用于抵顶房款，具体供材种类和交货的工地、频次等由徐风忠通知逄玉梅后履行，送货数量及价格以收料单为准。协议签订后，徐风忠依约协助逄玉梅到房地产开发商青岛金海滨置业有限公司办理了顶账房购房手续，但逄玉梅以各种理由对徐风忠的送货通知搪塞不予履行。逄玉梅的恶意违约行为不仅使徐风忠迟迟无法实现房屋对价，而且还严重影响了徐风忠工地的施工进度，给徐风忠造成了巨大损失。请求判令：逄玉梅支付徐风忠拖欠购房款307508元，诉讼费由逄玉梅承担。
逄玉梅在原审中辩称，第一、本案是房屋买卖合同纠纷，而本案所涉及的标的物胶南市海滨工业园世纪大道世纪家园×号楼×户（即现在的×号楼×单元×楼×户）的房屋买卖合同关系的主体是青岛金海滨置业有限公司与逄玉梅，徐风忠不是该房屋买卖合同关系的主体。第二、徐风忠与逄玉梅存在的是货物（建材）买卖合同关系，因此，徐风忠的诉讼请求不能成立，请法院依法驳回。
原审查明，2006年4月22日，徐风忠与逄玉梅签订房屋转让协议书一份。约定：徐风忠将工程款抵顶的商品住房壹套转让给逄玉梅，房屋位于胶南市海滨工业园世纪大道世纪家园×号楼×户（×单元×户），面积129.25平方米，转让价格为2370元／平方米，合计价格307508元。付款方式为逄玉梅供应价值307508元的建材抵顶房款，逄玉梅自本协议签订之日即开始供货，货物送至徐风忠工地，按照供应日市场价格结算，送货数量及价格以徐风忠各工地开具的带有逄玉梅认可或签字的收料单为准。自本协议签订之日起一周内徐风忠协助逄玉梅到金海滨房地产办理购房手续。其他约定：徐风忠要求逄玉梅送货时间、数量、频次等，应在一定的合理范围内，徐风忠各工地必须具备一定数量的存料场所供逄玉梅提前存料，徐风忠必须提前通知逄玉梅送料，逄玉梅供应的货物应保证质量合格、送货及时，如不及时由逄玉梅负责。
2006年4月27日，青岛金海滨置业有限公司（甲方）、胶南市建筑工程公司（乙方）与逄玉梅（丙方）签订工程款顶房销售协议一份，约定：甲方开发的海滨家园西区4-6号楼由乙方负责建设施工，乙方用工程款顶得×号楼×户住宅一套，该房屋的建筑面积129.25平方米，每平方米2370元，房价款307508元，房屋契税为9225元，该套住宅房屋合计总价款316733元；乙方用工程款顶得的房屋自行联系销售给丙方，由甲方负责与丙方签订商品房买卖合同，代乙方收取顶房价款，该商品房买卖合同只为丙方办理房产确权手续用；因该商品房买卖合同的履行所发生的一切纠纷与责任，均由乙方承担，与甲方无关；丙方购房时若需办理银行按揭贷款，交齐有关贷款资料后，由甲方代为办理银行按揭，丙方购房所欠款项由有乙方负责催收，徐风忠在乙方代表人处签字。同日，青岛金海滨置业有限公司给逄玉梅出具了专用收据97508元（首付款），逄玉梅并未实际付款，徐风忠持有该收据。
2006年5月16日，逄玉梅以涉案房屋与中国银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行签订购房借款合同，青岛金海滨置业有限公司作为保证人在借款合同上盖章，借款金额为210000元。
徐风忠称逄玉梅想通过抵押贷款的形式得到贷款后，再用所贷的款给徐风忠供货，因此徐风忠通过胶南市建筑工程公司将贷款放款给逄玉梅，向原审提交了胶南市建筑工程公司收款收据三份，分别是2006年10月11日106395元、2006年10月13日50000元、还有一份未记载日期的9300元，收款收据上的项目均是预收材料款，上述款项共计165695元，逄玉梅在收款人处签字。但逄玉梅仅供了几次货后就不再供货，并且还更换了电话号码。2006年9月15日，徐风忠就涉案房屋向青岛金海滨置业有限公司交纳了契税9225元和登记费80元，共计9305元。
2014年4月5日，胶南市建筑工程公司出具证明称：位于青岛市黄岛区（原胶南）海滨工业园世纪大道世纪家园×号楼×户（现×号楼×单元×楼×户）的房屋，系徐风忠作为实际施工人，以胶南市建筑工程公司的名义为青岛金海滨置业有限公司承建施工的工程款顶账房。该顶账房归徐风忠个人所有，其对外处置的收益（卖于逄玉梅的应收房款）也归其本人所有。涉案房屋办理银行抵押贷款后，银行将贷款发放给青岛金海滨置业有限公司，青岛金海滨置业有限公司又将贷款支付至胶南市建筑工程公司账户。徐风忠将房屋卖给逄玉梅未收取房款，双方约定日后供货抵账，因逄玉梅希望利用购买房屋获取部分低息贷款使用，故办理了银行按揭贷款，胶南市建筑工程公司经徐风忠确认后于2006年10月份分三次放款给逄玉梅。
逄玉梅对三份收款收据记载的金额以及收款人处其本人签字没有异议，但称项目上的“预收材料款”是徐风忠后来添上的，提交了106395元收款收据的记账联一份，上面项目是空白。逄玉梅称106395元是首付款97508元加上一些零碎账目，逄玉梅仅在收款收据上签字，但是未领取款项，50000元的收款收据逄玉梅首先称记不清是什么款项，后又称是徐风忠支付给逄玉梅的货款，对于9300元是契税和登记费，逄玉梅也仅仅是签字但未领取款项。
逄玉梅提交了2006年3月25日发货单6份、2006年3月26日的发货单1份，证明逄玉梅向徐风忠的大荒工地送砖23800块。2006年5月1日发货单2份共计送砖5600块、2006年5月10日发货单5份共计送砖14000块、2006年5月11日发货单1份送砖3000块、2006年5月15日送货单1份送砖3000块，上述送货单证明逄玉梅在签订房屋买卖合同后共计向徐风忠工地送砖25600块。徐风忠称上述供货单均未结算，并主张每块砖的价格是0.4元，上述款项共计19760元【（23800块＋25600块）×0.4元】。之后逄玉梅再未给徐风忠供建材。
经质证，徐风忠对上述送货单没有异议，但称每块砖的价格是0.13元，并且对于双方签订房屋转让协议书之前的送货单与本案没有关系。对于当时砖的价格逄玉梅不申请评估。
徐风忠主张逄玉梅所欠的房款为：房款307508元＋契税以及登记费9305元-收到银行贷款210000元＋放款给逄玉梅165695元-签订房屋转让协议书后逄玉梅供应砖款3328元（0.13元×
25600元），即为269180元。
逄玉梅对此不认可，认为徐风忠与其之间不是房屋买卖关系，而是货物买卖关系，逄玉梅所欠徐风忠的货款为首付款97508元额度之内。但是因为徐风忠未按照房屋转让协议书的约定通知逄玉梅供货，所以逄玉梅没有给徐风忠继续供货。若如徐风忠所讲，逄玉梅未给徐风忠供货，违约已达8年之久，那么徐风忠的诉讼请求已经超过诉讼时效。
2013年12月24日，原审根据徐风忠的申请，查封了逄玉梅位于青岛市黄岛区世纪大道世纪家园×号楼×单元×楼×户的房屋一处。
原审认为，通过徐风忠与逄玉梅双方签订的房屋转让协议书、工程款顶房销售协议以及胶南市建筑工程公司出具的证明，可以看出，徐风忠将其个人工程顶账房即涉案房屋卖与逄玉梅，房屋价款为307508元，双方约定以逄玉梅给徐风忠供应建材的形式抵顶房款。后徐风忠又为涉案房屋交了契税以及登记费共计9305元。徐风忠称逄玉梅为了利用低息的银行贷款，因此办理了房屋按揭贷款手续，对于该说法，从事实来看，逄玉梅本来无须直接支付徐风忠房款，只需要通过供货的方式抵顶房款即可，完全没有必要向银行贷款用于还房款。但是逄玉梅利用该房屋通过中国银行贷款
210000元，该210000元青岛金海滨置业有限公司付给胶南市建筑工程公司账户，该公司又经徐风忠同意分三次付给逄玉梅165695元。以上证据能够证明徐风忠说法成立。对该三次付款，胶南市建筑工程公司入账填写的项目均为：预收材料款。逄玉梅称其在收款人处只是签字没有领取款项，对其主张原审依法不予采纳，虽然逄玉梅提交的106395元的收款收据上的项目是空白的，但是根据财务规定，入账收据的项目不能是空白，胶南市建筑工程公司根据实际情况填写上项目内容并无不妥。逄玉梅称其中的50000元支付的是材料款，但从逄玉梅提交的证据来看，在签订房屋买卖协议前后逄玉梅共计供砖49400块（23800块＋25600块）。对于砖的价格，逄玉梅主张每块是0.4元，即便是按照逄玉梅主张的价格计算，其供砖总价款仅为19760元（49400块×0.4元），也不足50000元。何况徐风忠对砖的价格不认可，认为每块砖是0.13元。因逄玉梅未提交证据证明每块砖的价格，因此按照徐风忠认可的每块砖0.13元计算，逄玉梅供砖的总价款为6422元（49400块×0.13元／块）。虽然徐风忠与逄玉梅双方在房屋转让协议书中约定付款方式为逄玉梅供应徐风忠建材抵顶房款，但是逄玉梅自2006年5月15日之后再未给徐风忠供应建材，也无法抵顶房款。因此现徐风忠要求逄玉梅支付房款，符合法律规定，原审依法予以支持。因双方未约定房款的具体支付时间，因此逄玉梅称徐风忠已经超过诉讼时效的主张，没有法律依据，原审依法不予采纳。
综上，逄玉梅欠徐风忠的房款应为：房款307508元＋契税以及登记费9305元-收到银行贷款210000元＋放款给逄玉梅165695元-逄玉梅供应砖总价款6422元，即为266086元。
原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、逄玉梅于判决生效之日起10日内付给徐风忠房款266086元；二、驳回徐风忠的其他诉讼请求。案件受理费5913元，保全费2020元，共计7933元，由徐风忠负担622元，由逄玉梅负担7311元。
宣判后，逄玉梅不服原审判决，上诉至本院。
上诉人逄玉梅上诉称，一、逄玉梅认为，徐风忠向其主张的应该是货款而非房款徐风忠只是将抵顶工程款房屋的债权转让给逄玉梅，且实际标的额为97508元。徐风忠不是所有权人，无权处分涉案房屋。逄玉梅与青岛金海滨置业有限公司之间存在房屋买卖关系；二、徐风忠主张的标的额应在97508元之内，其主张的其他款项与本案不属于同一法律关系；三、双方签订的所谓《房屋转让协议》应当继续履行，徐风忠的起诉无事实和法律依据。徐风忠自2006年6月后，再未通知逄玉梅供货，逄玉梅不存在拒绝供货的情形；四、逄玉梅出具的额度为9300元的收据出具原因是徐风忠替逄玉梅缴纳的契税9225元和登记费80元，是徐风忠要求开9300元即可。第二张额度为106395元的收据出具原因是首付款97508元及一些零星账目。第三张额度为50000元的收据出具原因是前期已供货款的中间结算。双方签订转让协议后，逄玉梅供货抵顶房款，不需要徐风忠再向逄玉梅支付货款。徐风忠在逄玉梅不知情的情况下，在逄玉梅出具的上述三张收据上自行填写“预收材料款”，改变了原收据反映的真实财务情况；五、关于未结算的49400块砖的价格，原审按徐风忠的主张认定每块的价格为0.13元，明显偏低；六、原审判决认定逄玉梅利用低息银行贷款的事实不存在。综上，请求法院依法判决：一、撤销原审判决，改判驳回徐风忠的诉讼请求或将本案发回重审；二、诉讼费由徐风忠负担。
被上诉人徐风忠辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。逄玉梅的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。
二审经审理查明，二审中，徐风忠提交青岛金海滨置业有限公司出具的证明一份，证明青岛金海滨置业有限公司已将逄玉梅所贷款项21万元支付给胶南市建筑工程公司。逄玉梅对该证明的真实性无异议，认为恰恰证明青岛金海滨置业有限公司支付给胶南市建筑工程公司的是工程款，不能证明逄玉梅已收到该21万元，印证了逄玉梅上诉状中陈述的事实与理由。因逄玉梅对上述证明的真实性无异议，故，本院对该证据予以采信。
另查明，逄玉梅已取得涉案房屋的房屋所有权证。
一审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，本案争议的焦点问题是：一、双方是否存在房屋买卖关系；二、逄玉梅出具的3张收据问题；三、砖的价格问题。
关于第一个焦点问题。徐风忠与逄玉梅于2006年4月22日签订《房屋转让协议书》一份，约定：徐风忠将工程款抵顶的商品住房壹套转让给逄玉梅，付款方式为逄玉梅供应价值307508元的建材抵顶房款，自本协议签订之日起一周内徐风忠协助逄玉梅到金海滨房地产办理购房手续。2006年4月27日，青岛金海滨置业有限公司（甲方）、胶南市建筑工程公司（乙方）与逄玉梅（丙方）签订《工程款顶房销售协议》一份，约定：乙方用工程款顶得的房屋自行联系销售给丙方，由甲方负责与丙方签订商品房买卖合同，代乙方收取顶房价款，该商品房买卖合同只为丙方办理房产确权手续用。因该商品房买卖合同的履行所发生的一切纠纷与责任，均由乙方承担，与甲方无关。丙方购房时若需办理银行按揭贷款，交齐有关贷款资料后，由甲方代为办理银行按揭，丙方购房所欠款项由有乙方负责催收，徐风忠在乙方代表人处签字。上述两份协议签订后，逄玉梅已实际接收上述两份协议所约定的房屋（即涉案房屋），并已办理涉案房屋的房屋所有权证，故本院对上述两份协议予以确认。从上述两份协议内容看，虽然双方对逄玉梅供货的方式等内容进行了约定，但该约定应视为是对购房款支付方式的约定。据此，本院确认徐风忠与逄玉梅之间存在房屋买卖关系，逄玉梅认为双方不存在房屋买卖关系的主张不能成立。
关于第二个问题。逄玉梅主张其出具的3张收据是系对首付款、契税、货款等的结算，不是对徐风忠给付货款的确认。对此，本院认为，根据逄玉梅出具的收款收据结合青岛金海滨置业有限公司及胶南市建筑工程公司分别出具的证明，可以认定逄玉梅已实际收款165695元。因双方已在协议中明确约定逄玉梅用供建材的方式抵顶购房款，而逄玉梅对其贷款行为及出具收据行为不能作出令人信服的解释。相反，徐风忠的主张符合常理，结合逄玉梅已从中国银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行贷款210000元的实际，本院对逄玉梅的该主张不予采信。
关于第三个焦点问题。原审认定逄玉梅共向徐风忠供砖49400块，对此，徐风忠并未上诉，应视为其对供砖数量无异议，本院予以确认。逄玉梅主张原审认定砖的价格偏低，但其在原审中明确放弃评估，且其对主张的砖的价格未提交有效证据予以证实，故本院对其该主张亦不予采信。涉案房屋交易过程中涉及的税费缴纳问题，依法应由税务部门进行审查认定。
综上，上诉人逄玉梅的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5291元，由上诉逄玉梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 建
代理审判员 徐镜圆
代理审判员 迟金铜
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 王莉莉
书 记 员 吴苗苗