浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浙温民终字第1378号
上诉人（原审原告）：徐李叶。
委托代理人：蔡本强。
被上诉人（原审被告）：陈启兴。
被上诉人（原审被告）：陈思来。
被上诉人（原审被告）：陶大省。
上列三被上诉人委托代理人：林佳云、林华爽。
被上诉人（原审被告）：潘永森。
被上诉人（原审被告）：王哲俭。
原审第三人：林元新。
上诉人徐李叶因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省苍南县人民法院（2011）温苍龙民初字第1021号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2012年11月7日公开开庭进行了审理。上诉人徐李叶的委托代理人蔡本强、被上诉人陈启兴及其与陈思来、陶大省的委托代理人林佳云到庭参加诉讼。被上诉人潘永森、王哲俭、原审第三人林元新经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现审理终结。
原判认定，2003年3月份，原告徐李叶等龙港镇泰安商城店铺户主与五被告共同签订《泰安商城店铺租赁整体协议书》、《泰安商城店铺租赁合同》各一份。协议约定，原告将其所有的坐落在苍南县龙港镇泰安商城138号店铺出租给被告使用。具体约定如下：1、泰安商城店铺总面积6000平方米，店铺总间数为137间。2、租期分四期，每期三年，即从2003年10月1日至2006年9月29日止，每年每间租金6000元；从2006年10月1日至2009年9月29日止，每年每间租金8000元；从2009年10月1日至2012年9月29日止，每年每间租金10000元；从2012年10月1日至2015年9月29日止，租金按市场价优惠。3、第三期租期末的前半年商定第四期租价，给予被告优先租赁，租金于每年8月1日前付清。4、承租方在租赁后拆除店铺前、后两间中墙的，租赁期满后须恢复原状；需拆除卷门的每个应补偿500元。协议签订后，原告按约定将其所有的店铺交付给被告使用。被告也按约每年交付租金，租金已付至2012年9月29日止。承租期内，2003年至2005年间，被告将商城全部店铺整体用于经营“天客隆超市”。2006年间，“天客隆超市”停止经营，被告将全部店铺分块转租经营。2011年8月，被告再次将涉案店铺在内的8间转租给第三人林元新，用于开办“金贝贝托儿所”。
原判认为，原告徐李叶与五被告签订的《泰安商城店铺租赁整体协议书》、《泰安商城店铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是原告请求解除房屋租赁合同及确认转租合同无效是否应予支持的问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，被告租赁的泰安商城店铺位于龙港镇城区内，原告也一直居住在龙港镇城区内生活，且按年收取租金至2012年9月29日止，其对租赁店铺的经营情况应当是了解的。被告从2006年就将商城店铺分块转租经营，原告对被告的转租行为应当是明知的，但并未提出异议。由于租赁期限即将届满，从维护交易秩序、合同稳定等方面考虑，租赁合同应当继续履行。为此原告以被告未经同意为由主张解除租赁合同及确认转租合同无效，不予支持。根据双方签订的租赁协议，虽租期约定至2015年9月29日止，但仅是承租人有优先承租权的续租意向条款，订立续租合同，仍需双方自愿达成一致意见，现双方未能磋商，本案租赁期应确定至2012年9月29日止。现双方约定的租赁期尚未届满，因此原告要求被告恢复租赁物原状并予返还的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决：驳回原告徐李叶的诉讼请求。案件受理费80元，由徐李叶负担。
宣判后，徐李叶不服，提起上诉称：一、原判认定事实错误。被上诉人在承租期内对房屋建筑主体结构、承重结构进行了变动，并对房屋进行扩建是一目了然的客观事实。原审法院却刻意回避现场勘查之所见，对以上事实均不予认定。被上诉人将每年房屋租金交给李洪熙、章圣武、陈传海三人，并不与上诉人直接联系，李洪熙等人向上诉人交付租金的地址也不在涉案房屋所在地，且李洪熙等人刻意对上诉人隐瞒了转租的事实，原审法院以上诉人居住在龙港为由认定其应当知道房屋的转租情况，显属错误。二、原判适用法律错误。《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及《中华人民共和国侵权责任法》均规定恢复原状是责任承担的法定方式，原判选择性地适用法律，导致判决结果错误。三、原判将维护交易秩序为继续履行合同的理由，却无视房屋结构破坏、承重墙肆意拆除、消防和水电等设施功能破坏殆尽等事实，违背了基本的公平、公正、诚信等原则，不仅助长了不诚信的民事行为，也背离了法律、法规的规定。综上，请求撤销原判，改判支持上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人陈启兴、陈思来、陶大省辩称：一、上诉人主张被上诉人在承租期内擅自变更房屋结构，该上诉理由与事实不符，不能成立。根据双方签订的租赁合同第四条约定，中墙的拆除是双方协商同意的，并非被上诉人擅自拆除。除此以外，被上诉人没有擅自改变租赁房屋的建筑主体和承重结构，上诉人也没有证据证明该主张。且一审时租赁期限尚未届满，故不存在恢复原状的问题。从现实情况看，涉案房屋经营着美食咖啡茶座、足浴、托儿所、汽车租赁、小百货等多种行业，其中美食咖啡茶座、足浴、托儿所的消防、水电、排污是经过国家特定部门审批的，这说明涉案房屋的排污、消防、水电等功能是健全的，同时也说明房屋的建筑主体和承重结构均是安全的。因此，原审法院判决驳回上诉人恢复原状的诉讼请求是正确的。二、上诉人一审起诉时租赁合同尚未到期，故原审法院对其要求赔偿租金损失不予支持，亦属正确。三、2012年9月30日以后的租金根据合同是按照市场价格优惠给被上诉人，但由于双方对租金数额没有达成一致意见，部分业主已于2012年10月1日将涉案房屋收回，现不存在租赁合同解除及恢复原状的问题。被上诉人承租房屋时，根据租赁期限十二年折算成本，对消防设施、大门改造、发电机组等方面投入了巨额资金，现仅承租九年，由此造成的800多万元损失应由上诉人予以赔偿。四、被上诉人的转租行为合法有效。被上诉人转租涉案房屋至本案一审起诉时已有6年时间，期间上诉人都居住在龙港，其对被上诉人的转租行为是明知的，但并未提出异议的，现其主张转租合同无效，应不予支持。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人潘永森、王哲俭、原审第三人林元新未作答辩。
二审期间，双方均未提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人于2003年3月签订的《泰安商城店面租赁合同》、《泰安商城全部店面统一出租协议》合法有效，双方均应依照合同约定或者法律规定履行各自的义务。根据合同约定，店面租赁期为四期，前三期为2003年10月1日至2012年9月底，第四期为2012年10月1日至2015年9月底。同时，双方还约定“第四期租金按市场价格优惠给乙方（承租方），同时第三期末前半年必须商定第四期租价，给予乙方优先租赁，租金每年8月1日前付清”。现房屋前三期租赁，双方均已履行完毕。二审中，上诉人与被上诉人一致确认涉案合同约定的租赁期限至2015年9月底，本院予以确认。至于被上诉人与原审第三人之间的转租合同是否有效的问题，本院认为，天客隆超市结束营业后，被上诉人自2006年开始即将泰安商城全部店面分块转租经营，上诉人对此应是明知的，但并未在法定期限内提出异议，故原审法院对其要求确认转租合同无效的诉讼请求不予支持，并无不当。上诉人的其他原审诉讼请求为解除上诉人与被上诉人之间的租赁合同、被上诉人将涉案房屋恢复原状并予以返还，上述诉讼请求能否支持应当基于以下因素考虑。
首先，从租赁物自身特点上看，涉案房屋系与其他店面共137间整体出租，签订的是一份租赁合同，且订立租赁合同时，出租人明知用于超市经营，因此，在处理租赁关系时，宜作整体性处理。现请求解除租赁合同的仅为一部分出租人，若部分解除租赁合同必然影响租赁物的整体功能以及其他出租人和次承租人的合法权益。
其次，从合同解除的后果上看，二审庭审中，上诉人与被上诉人均明确同意解除租赁合同，其意思表示应当予以尊重。但是，如前述，因合同解除涉及次承租人的合法权益，尽管承租人与次承租人约定的转租期限届至2012年9月底，原审第三人也同意到期后搬离，但基于租赁法律关系的性质，涉案租赁合同解除自然涉及此承租关系中有关租赁物返还、装饰装修物处理以及合理腾空期限等法律问题，若上诉人与被上诉人商定解除合同，必然影响原审第三人的相关权益，故对其一致要求解除租赁合同的二审主张，本院不予处理。
其三，从恢复原状的诉请上看，上诉人一审时请求恢复原状为：整体拆除店面扩建部分、恢复承重墙、拆除三条横向通道的建筑实体、对卫生间恢复至仅允许的中央墙体拆除部分、地面恢复至大理石平铺状态以及楼梯、六个大门、前门、十八个消防设施、水电一表一户、排污通道、地下水管等。合同约定乙方（承租人）在租赁后须拆除店面前、后两间的中墙，租期届满时恢复原状归还原主。但该约定并未涉及上述诉请所及内容，也未就“恢复原状”的具体内容作出明确约定。一审中，上诉人提供了房屋平面示意图以及商场开业照片，用于证明原房屋结构及装饰装修情况，该证据尚不足以反映上诉人诉请的房屋原状，且从原商场整体功能而言，恢复原状依然涉及其他业主是否同意以及相关权益。因此，对上诉人主张房屋主体结构改变的事实，二审不作认定处理。同时，在部分业主（出租人）未主张合同解除恢复原状的情况下，从裁判执行以及合理性考量，上诉人的该项诉请亦不便于裁判执行。
综合三方面因素，本院认为，尽管二审中诉讼双方一致同意解除合同，但鉴于双方意思表示产生的法律后果涉及他人权益，且基于目前现状，恢复租赁物原状尚不具有可实施条件，故对上诉人一审主张解除合同并恢复原状的诉讼请求，原判予以驳回，并无不当，二审也不宜予改判。但是，需要指出的是，租赁合同解除后，承租人返还租赁物并恢复原状是其法定义务，但鉴于涉案租赁物的特殊性，被上诉人因转租产生的义务设定和障碍，作为转租人应当负有排除义务，并按合同法第二百三十五条的规定返还租赁物。基于此，上诉人等业主作为出租人仍可就租赁合同解除、租赁物恢复原状以及次承租人相关权益等问题一并自行解决或另行起诉，对于原判结果，本院二审予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人徐李叶负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨宗波
审 判 员 苏子文
代理审判员 蔡蓓蓓
二〇一二年十一月二十日
代书 记员 曾 慧