新疆维吾尔自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新民再285号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：库尔勒市机关事务管理局。住所地：库尔勒市南区党政综合办公大楼*楼。
法定代表人：马立新，该局局长。
委托代理人：鲁永安，该局副局长。
委托代理人：朱应斌，该局法律顾问。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：张芳，女，汉族，1976年12月20日出生，个体工商户，住库尔勒市。
再审申请人库尔勒市机关事务管理局因与被申请人张芳房屋租赁合同纠纷一案，不服巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院（2015）巴民一终字第464号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年12月9日作出（2015）新民申字第1839号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人库尔勒市机关事务管理局的委托代理人朱应斌、鲁永安到庭参加诉讼，被申请人张芳经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案经缺席审理，现已审理终结。
张芳向一审法院起诉称：2013年3月28日，张芳与库尔勒市机关事务管理局签订房屋租赁合同，租期一年，每年一签，合同到期后可续签。2013年11月合同未到期，库尔勒市机关事务管理局擅自终止合同并对外出租该房屋，至一年期满后，不与张芳续签，库尔勒市机关事务管理局的行为严重损害其优先承租权，且给张芳造成了巨大损失，请求判令张芳享有房屋优先承租权，库尔勒市机关事务管理局违约应赔偿其经济损失295614元，并承担本案诉讼费。
一审法院查明：2013年3月28日，张芳与库尔勒市机关事务管理局签订房屋租赁合同，租期从2013年1月1日至2013年12月31日，合同期满后，经甲乙双方同意方可续签合同。如果甲方情况有变不同意与乙方续签合同时，此合同到期自然终止，乙方必须按合同期限将此房退还甲方，如期不交者，按每天200元计算，并追究乙方责任（该合同第十条）。2013年11月11日，库尔勒市机关事务管理局给张芳通知”根据工作需要，现将青年路市机关事务管理局租赁于您的房屋，建筑面积为128平方米予以收回。2014年我局将与您终止合同，不再续签。请您于2013年12月31日前必须搬出，交于市机关事务管理局房产物业中心。”2014年1月2日，合同到期后张芳只向库尔勒市机关事务管理局交付其经营的餐厅房门的钥匙一把，餐厅设备及桌椅未搬走。2014年4月1日，库尔勒市机关事务管理局诉至法院，请求判令张芳立即退还租赁房屋，支付房屋租金9501元，承担违约金19000元。发生法律效力的巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院（2014）巴民一终字第802号民事判决已判令张芳退还该房，其至本案庭审时未退还房屋。
一审法院认为：本案的争议焦点是张芳主张的房屋优先承租权是否有相应的约定。张芳与库尔勒市机关事务管理局于2013年3月28日签署的房屋租赁合同合法有效，双方应认真按照合同履约，该合同的第十条”如果甲方（库尔勒市机关事务管理局）情况有变不同意与乙方（张芳）续签合同时，此合同到期自然终止，乙方必须按合同期限将此房退还甲方，如期不交者，按每天200元计算，并追究乙方责任”的约定并不是张芳认为的优先承租权的约定，而是一个合同是否续签的约定，该合同没有对张芳优先承租权进行约定张芳也未提交其他相应的证据予以证实其应享有优先承租权，故张芳要求享有该权利的请求不应支持，另，张芳的第二项诉讼请求中要求库尔勒市机关事务管理局赔偿其装修款，因该合同第九条已经明确约定”乙方（张芳）租赁期满后，在搬出时，不得拆除已装修的屋顶、门面及墙面的装饰物，应无偿保留，确保房屋不受损害。如果造成房屋破坏，必须由乙方负责修复。乙方不修复，甲方（库尔勒市机关事务管理局）可扣除乙方的保证金予以修复”，如按合同约定履行，张芳对装修部分应”无偿保留”，故对张芳要求赔偿其装修款的诉讼请求按照合同的约定不应支持。张芳的第二项诉讼请求中要求库尔勒市机关事务管理局赔偿设备等费用，因双方在合同中对此没有约定，张芳也没有向法庭提交相应的有效证据证明该部分设备的具体损失，故不应支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干意见》第二条之规定，判决驳回原告张芳的诉讼请求。
张芳不服一审判决，向巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院提起上诉称：被上诉人存在多种违约行为，严重损害了上诉人的优先承租权，由此对上诉人造成的损失依法应予以赔偿。一审认定基本事实不清，判决错误。请二审法院查明事实，依法改判。
二审中，库尔勒市机关事务管理局提供一份由张芳于2013年10月16日书写的”收到房屋转让续约定金5000元（伍仟元）整，经双方约定于2013年11月23日接受房屋转让有效。收款人张芳，交款人赵俊杰”的收条。欲证明张芳本人已不准备经营餐厅，并与第三方商谈转租事宜。其他查明的事实与一审认定的事实一致。
二审法院认为，2013年3月28日，上诉人张芳与被上诉人库尔勒市机关事务管理局签订涉案房屋《租赁合同》后，张芳对承租房屋进行了装修并购买了相应设施。年末期间，张芳已与他人商谈转租事宜，意不再继续经营餐厅，亦意将涉案房屋出租他人。因双方签订《房屋租赁合同》的期限为一年一签，期满后承租人在同等条件下可享有优先承租权。但本案中，由于出租方即被上诉人调整提高了整体出租房屋的出租价格，致使张芳认为承租价格过高无法接受而不愿续租。由此，张芳认为库尔勒市机关事务管理局违约而要求赔偿其损失的请求，无事实依据，本院不予支持。鉴于张芳在承租时投入较大，其自行转租或要求续租均为减少损失，而库尔勒市机关事务管理局坚持提高租金不予协商的行为，则不排除其不愿将涉案房屋出租给张芳的意愿。因此，库尔勒市机关事务管理局应对张芳2013年经营餐厅的装修及设施投入予以8万元补偿较为适当。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销库尔勒市人民法院（2015）库民初字第53号民事判决书。二、被上诉人（原审被告）库尔勒市机关事务管理局于本判决生效后三十日内补偿上诉人（原审原告）张芳80000元。
库尔勒市机关事务管理局申请再审称：2014年我局根据库尔勒市租赁市场行情变化，经市政府研究决定，对库尔勒市区的国有出租房根据地段统一调价（出租价），我局已书面通知了全部租户，其他租户已按照新的价格标准与我局签订了房屋租赁合同，对此我局征求张芳的意见，其不同意按照新的价格标准，后欲将涉案租房转租他人，并收取他人租房转让定金5000元，故本案不存在优先承租权的问题。原审中，张芳提供的证据也证明其在2013年承租期间没有装修该门面房，二审判决判令我局补偿张芳80000元，无事实及法律依据，属认定事实不清，适用法律错误，请求依法驳回原告张芳的诉讼请求。
张芳未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。
本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院再审认为，2013年3月28日，再审申请人库尔勒市机关事务管理局与被申请人张芳签订房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反行政法规强制性，合法有效。依法成立并已生效的合同对双方具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。双方合同第十条约定，”如果甲方（库尔勒市机关事务管理局）情况有变不同意与乙方（张芳）续签合同时，此合同到期自然终止，乙方必须按合同期限将此房退还甲方”。该约定不是优先承租权的约定，而是关于合同是否续签的约定。2013年11月11日，库尔勒市机关事务管理局给张芳送达通知，明确告知已不再续签，且张芳在承租年末期间，已与他人商谈转租事宜，意不再继续经营餐厅，张芳即应约退还涉案租赁房屋。双方合同第九条约定”乙方（张芳）租赁期满后，在搬出时，不得拆除已装修的屋顶、门面及墙面的装饰物，应无偿保留，确保房屋不受损害。”按照该约定，张芳对装修部分应”无偿保留”，不存在装修及设施投入再予补偿的问题。二审判决以库尔勒市机关事务管理局坚持提高租金不予协商的行为，不排除其不愿将涉案房屋出租给张芳的意愿为由，判令库尔勒市机关事务管理局应对张芳2013年经营餐厅的装修及设施投入予以8万元补偿无事实依据，亦与双方合同约定不符，本院对此依法予以纠正。
综上，原一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。库尔勒市机关事务管理局的再审申请理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院（2015）巴民一终字第464号民事判决；
二、维持库尔勒市人民法院（2015）库民初字第53号民事判决，即驳回原告张芳的诉讼请求。
一、二审案件受理费共计8601.31元，由张芳负担6020.92元；库尔勒市机关事务管理局负担2580.39元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王福生
审 判 员 黄竹玲
代理审判员 塔依尔
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 张思依