中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2015）民申字第661号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：姜昌元。委托代理人：金勇民，吉林博森律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：迟秀军。委托代理人：扈玉海，吉林诚途律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：延吉市延兴房地产开发有限公司。住所地：吉林省延吉市建工街长白路***号。法定代表人：李春龙，该公司经理。委托代理人：许哲，吉林延大律师事务所律师。一审第三人：刘焕发。再审申请人姜昌元因与被申请人迟秀军、延吉市延兴房地产开发有限公司（以下简称延兴公司）、一审第三人刘焕发执行异议之诉一案，不服吉林省高级人民法院于2014年7月8日作出的（2014）吉民一终字第71号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。姜昌元向本院申请再审称：二审判决认定事实不清，适用法律错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第六项的规定，请求依法再审，撤销吉林省高级人民法院（2014）吉民一终字第71号民事判决，驳回迟秀军的诉讼请求。具体理由为：一、迟秀军构成重复诉讼且其起诉超过起诉期限。吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（以下简称延边中院）于2010年4月3日作出（2010）延中执监字第14号执行裁定书，驳回了迟秀军的执行异议，迟秀军也于2010年5月14日提起异议之诉。其后就同一事实同一标的重复提起了诉讼，违反一事不再理的诉讼原则，属于重复起诉。此外，即使迟秀军是在2010年12月6日收到延边中院（2010）延中执监字第14号执行裁定书，其也应当在2010年12月21日之前提起执行异议之诉，而本案立案时间是2011年1月4日，超过案外人执行异议之诉要求的15天期限。二、二审判决在作出驳回迟秀军关于讼争房屋归其所有的诉讼请求的同时，却又判决停止对讼争房屋的强制执行，不但自相矛盾，而且违反《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》（以下简称执行程序司法解释）第十九条的规定。二审判决关于备案登记性质问题的论述违反物权法的规定，错误引用物权法第二十条规定并篡改迟秀军的上诉请求内容，在非租赁合同关系中创设“优先购买权”法律制度。三、二审判决没有依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查扣冻财产规定）审查是否应当停止对讼争房屋的执行，在认定迟秀军是否占有讼争房屋、是否支付全部房屋价款以及双方是否存在真实买卖关系等问题上存在重大瑕疵和疏漏。在讼争房屋强制执行程序开始前，迟秀军并没有实际占有讼争房屋。二审判决认定迟秀军已经支付了讼争房屋全部价款缺乏证据，延兴公司也从未将讼争房屋用于抵债。迟秀军与延兴公司之间不存在真实的房屋买卖合同关系。四、二审判决根据执行程序司法解释第十五条规定支持迟秀军对本案执行标的主张实体权利并请求对执行标的停止执行的诉讼请求，不但适用法律错误，而且与判决主文第二项、第三项判项矛盾。五、二审判决认定迟秀军与延兴公司签订的商品房买卖合同有效缺乏事实和法律依据。在一、二审诉讼中，迟秀军和延兴公司均没有向法庭提交所谓的商品房预售许可证。此外，迟秀军提交的商品房买卖合同书和房款收据之间无法一一对应，存在重大瑕疵,且迟秀军办理房屋备案登记手续虚假。迟秀军提交意见称：不同意姜昌元的再审申请。一、姜昌元系依据已经生效的延边中院（2007）延州民四初字第40号民事判决书申请执行涉案的104号房屋并予以保全，而该民事判决所依据的，恰恰是涉案104号房屋已经出售给迟秀军。现姜昌元在没有推翻该判决之前，无权提出其所称的主张。二、迟秀军不存在重复诉讼和超过起诉期限的情形。1、2010年5月14日提起的是商品房预售合同诉讼，此时尚无延边中院（2010）延中执监字第14号执行裁定书，该案与104号房屋无关，不存在同一事实或同一标的的情形。2、延边中院（2010）延中执监字第14号执行裁定书是在2010年12月6日送达给迟秀军的，迟秀军于2010年12月20日向一审法院提起本案诉讼，没有超过起诉期限。至于一审法院立案时间为2011年1月4日，是法院办公系统的问题，一审判决书已经论述。三、迟秀军与延兴公司签订的商品房预售买卖合同合法有效。1、从《商品房买卖合同》、开发商开具房款收据及合同备案登记等能够证明迟秀军购买涉案房屋的事实。2、生效的延边中院（2007）延州民四初字第40号民事判决书及（2014）延中行终字第11号行政判决书已经认定迟秀军购买104号房屋的事实。四、迟秀军与延兴公司之间的《商品房买卖合同》已在行政机关办理了登记备案，迟秀军针对涉案104号房屋享有对抗第三人的实体权利。迟秀军与延兴公司之间签订《商品房买卖合同》时，物权法尚未实施，针对预售房只能通过登记备案起到对外公示的效力。根据《城市房地产管理法》及有关商品房预售登记管理办法的规定，预售合同登记备案是将物权公示手段运用于请求权之上，使买受人对预售商品房的请求权具有对抗第三人的效力。反推适用《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项规定，可以将办理了商品房预售合同登记备案的房屋视为购房者的财产。查扣冻财产规定第十七条只是调整案外购房人与执行债权人之间利益关系的一种情形，不是全部情形。预售合同登记备案也可以作为保护买房人的一种情形。五、迟秀军提交的延兴公司出具的房款收据足以说明迟秀军已经结清房款。《商品房买卖合同》与收据之间并不矛盾。合同第五条有约定，最终以房屋测绘面积为准，故，当时合同第三条的约定面积就写成623平方米，开具收据是按照622.4平方米计算的房款，该事实不能否定迟秀军与延兴公司之间房屋买卖关系的真实。刘焕发提交意见称：迟秀军的起诉不是重复起诉。本院认为，根据姜昌元的再审申请及被申请人的答辩意见，本案争议焦点为如下几个问题：一、迟秀军是否存在重复起诉和超过起诉期限的问题。经审查卷宗材料，迟秀军在本案的诉讼请求是要求停止查封涉案104号房屋，而其于2010年5月14日起诉所提出的诉讼请求是请求确认其与延兴公司之间签订的商品房买卖合同有效，即延边中院（2010）延中民四初字第16号商品房预售合同纠纷案。可见，本次诉讼与前诉的诉讼请求以及诉讼标的并不相同，迟秀军的本次诉讼不属于《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定的重复起诉的情形。对于迟秀军是否超过起诉期限的问题，经审查，迟秀军在执行阶段提出执行异议后，延边中院于2010年4月3日作出（2010）延中执监字第14号执行裁定，驳回其提出的异议，但其于2010年12月6日才收到该裁定书。依据迟秀军起诉状载明的时间以及其向一审法院缴纳诉讼费的时间，迟秀军提起本案诉讼的时间确为2010年12月20日，故其本案起诉并未超过15天的起诉期限，符合法律规定。二、迟秀军与延兴公司之间是否存在商品房买卖合同关系。对于此事实是否存在，应当依据各方当事人提供的相关证据来判断。本案迟秀军提供了其与延兴公司于2007年7月23日签订的《商品房买卖合同》、延兴公司于2007年7月23日、30日出具的房款收据，对此各方当事人均未否定上述书证中有关印章和签字的真实性。尽管姜昌元及延兴公司在本院组织的询问中主张迟秀军与延兴公司之间系借贷关系，该合同是为办理银行贷款而签订的虚假合同，迟秀军从未支付过房款，但该两方当事人却未能提供充分证据予以证明。因此，在《商品房买卖合同》、房款收据的签章均为真实、且延兴公司已经取得“商品房预售许可证”的前提下，原审判决认定涉案《商品房买卖合同》合法有效，迟秀军与延兴公司之间构成商品房买卖合同关系并无不当。至于姜昌元所称迟秀军出具的《说明》已经承诺“如延兴开发公司办理贷款将迟秀军以前所交的购房款付清，迟秀军将无条件将备案的门市房解除退还给延兴公司”的问题，鉴于延兴公司并未将迟秀军所交房款付清，故不影响该《商品房买卖合同》的效力，更不能否认双方商品房买卖合同法律关系的存在。三、迟秀军是否拥有阻却人民法院对涉案104号房屋强制执行的事由。迟秀军在提起本案诉讼时一是要求法院确认涉案房屋归其所有，二是要求停止对涉案房屋的执行。而作为案外人执行异议之诉案件，并非仅仅标的物所有权人才有权要求停止对执行标的的强制执行。依据执行程序司法解释第十五条的规定，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。据此，如果是对执行标的享有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，也可以提出停止执行的主张，因此，即便未认定迟秀军为涉案房屋的所有权人，在符合一定条件的情形下迟秀军要求停止对涉案房屋执行的主张也可以支持，故姜昌元认为二审判决自相矛盾的主张不能成立。本案迟秀军与延兴公司于2007年7月23日签订《商品房买卖合同》后，办理了预售合同备案登记，而且延兴公司也出具了房款收据，尽管两张收据的金额4979200元与约定的金额4979920元不符，但以双方约定的每平方米8000元为单价，按照2007年7月26日备案登记所载明的总面积622.4平方米计算，总房款恰恰等于两张收据的金额之和即4979200元，因此，可以认定延兴公司已经收到了迟秀军的全部涉案房款。迟秀军作为在2009年8月26日一审法院查封涉案104号房屋之前就已经办理预售合同备案登记并支付了全部房款的购房者，只要没有证据证明存在其与被执行人之间恶意串通、逃避执行的事实，其即拥有了对涉案房屋的强制执行予以阻却的事由，这种阻却事由的基础来源于对购房者取得涉案房屋期待权的保护和对执行债权人债权的实现之间的考量。虽然查扣冻结财产规定第十七条对于人民法院不得查封的情形作了限定，但基于该规定的原理和精神，特别是在《中华人民共和国物权法》尚未实施、不存在预告登记制度的情形下，应当认为，当时的商品房预售合同备案登记往往具有较强的对外公示效力，在我国登记生效为不动产物权变动的原则下，此类公示效力可以成为对购房者期待权的一种保护。因此，出于对善意购房者给予优先保护的一种考量，二审法院作出停止对涉案房屋强制执行的判决并不违反法律规定。故，姜昌元所提出的相应申请再审理由亦均不能成立，本院不予支持。综上，姜昌元的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回姜昌元的再审申请。审 判 长 张志弘审 判 员 郭修江审 判 员 苏 戈二〇一五年八月十八日法官助理 裴 跃书 记 员 张 崇