浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙绍民终字第1193号
上诉人(原审被告)绍兴远大房地产开发有限公司。
法定代表人胡菊香。
委托代理人（特别授权代理）沈沛敏、徐明刚，浙江越光律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)冯斌。
被上诉人(原审原告)张扬。
上诉人绍兴远大房地产开发有限公司（以下至判决主文简称远大房产公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院(2014)绍越民初字第3862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年12月18日，原告就购买位于嘉汇大厦1幢1单元334室商品房事宜与被告签订《镜湖新区商品房买卖合同》1份。合同约定，房屋总价款为99万元，签订合同当日，原告一次性付清房款。合同第9条约定，被告应当在2014年6月30日前依照国家、地方政府的规定，将具备下列各项条件商品房交付原告使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；县（市）级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利、市政等部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施或市政配套的批准与施工延误的，项目竣工验收有关部门验收滞后的，导致本项目不具备竣工交付条件而导致开发建设期延长的，被告可据实以延期；本合同所指不可抗力及免责事由的单位包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件及法律规定的其他情形。第十条规定被告逾期交房的违约责任：除第九条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间分别处理，其中逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按原告累计已付购房款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。后原告接被告通知，于2014年7月10日中午到达嘉汇大厦办理交房手续。原告以1、商品房尚未接入正规电力局居民生活用电设施，仅是临时用电，严重影响正常居住；2、商品房所有精装配套家用电器均未达到合同约定的品牌标准；3、房屋水管存在多处雨水渗漏现象，房屋渗水严重，存在重大质量问题等为由，于2014年7月11日向被告销售处寄送拒绝收房的通知。2014年9月20日，原告向被告销售处及公司注册地寄送解除合同通知书，并要求退还房款及支付违约金99.99万元。
原审法院认为，原、被告之间的商品房买卖合同关系主体适格、内容合法、意思表示真实、未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定有效，原、被告双方均应诚信履行。本案争议焦点为原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同的理由是否成立，对此评析如下：根据原、被告双方商品房买卖合同约定，被告应当在2014年6月30日前将用电、用水等具备正常使用条件的商品房交付给原告使用;被告逾期向原告交付房屋超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按原告累计已付购房款的1%向原告支付违约金。截至目前，被告仍未接入正规居民生活用电设施，已对原告构成违约。根据前述合同约定，水、电、气设施是商品房交付使用的必备条件，逾期交付超过60天，原告有权解除合同，被告应承担相应违约责任。同时，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故原告关于解除合同的第一项诉请及返还购房款99万元的诉请于法有据，该院予以支持。被告关于用电问题是因为政府部门的原因导致没有最终完工的抗辩意见无相应事实依据，该院不予采信。此外，被告关于不能正常用电是因为电力公司原因造成的抗辩，属于被告与供电公司之间的公用配电设施合同关系，不构成被告未按期向原告交付该商品房的法定事由和约定事由，故不予采信。此外，原告诉请中还主张了违约金及利息损失，该院认为，诉争商品房买卖合同中只约定了违约金，没有约定损失赔偿责任。根据合同自由原则，当事人约定了违约金，应首先适用当事人约定的违约金条款，同时在当事人约定的违约金不足以补偿或者过分高于非违约方损失的时候，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加或者减少。原告的损失为资金占用的利息损失，该损失远高于双方约定的违约金，故对于资金占用利息损失与违约金之间的差额部分，应当予以增加。该院对原告的违约金确定为被告应支付给原告自2012年12月18日起至判决确定履行之日止99万元购房款按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告冯斌、张扬与被告绍兴远大房地产开发有限公司于2012年12月18日签订的关于买卖嘉汇大厦1幢1单元334室房屋的《镜湖新区商品房买卖合同》；二、被告绍兴远大房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内返还原告冯斌、张扬人民币99万元并支付该款自2012年12月18日起至判决确定履行之日止按中国人民银行公告的同期同档次贷款基准利率标准计算的违约金；三、驳回原告冯斌、张扬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取7434.5元，财产保全费5000元，合计12434.5元，由被告绍兴远大房地产开发有限公司负担，于本判决生效后三十日内向该院缴纳。
原审判决作出后，上诉人远大房产公司提起上诉称：原审法院认定事实及适用法律错误。1、上诉人提供的包括争讼房屋在内的全部楼盘项下商品房已经全部接入了正规的居民生活用电设施。涉案楼盘已经通过竣工验收合格，符合双方签订的《镜湖新区商品房买卖合同》第9条约定的交付条件。试想如果楼盘如原审判决认定的不具备接入生活用电设施，又怎么能够通过竣工验收。更何况上诉人提交的《公用配电设施建设协议》也可以印证这一事实。故原审判决认定上诉人未接入正规居民生活用电设施与事实不符。2、所谓临时用电并非指不具备正规的居民生活用电设施，而是由于某种原因，还不能以用户自己的名义交纳电费而已。必须首先由上诉人统一向用电管理部门交纳电费，然后由商品房的使用人向上诉人缴纳电费。仅此差异而已，对其他的用电条件完全没有区别。3、上诉人已经与绍兴供电公司签订了公用配电设施协议，供电方案也已经确认了，造成临时用电局面的原因是政府部门未能按照土地出让条件中的三通一平提供公用配电设施接入口，致使供电部门施工滞后。为此，镜湖新区有关部门也多次为此召集专题协调会。因此这是基于政府部门和电力部门市政配套的原因导致的状况。按照购房合同的规定，因市政配套的批准与施工延误导致项目不具备竣工交付条件而导致开发建设期延长的，上诉人是可以据此免责的。故上诉人的行为不构成违约。4、涉案房屋交付未完成的唯一原因是被上诉人以各种与事实不符的理由拒绝收房，其过错在被上诉人，理应由其承担拒绝收房的不利后果。被上诉人主张涉案房屋用电设施影响正常居住、配套电器未达到合同约定标准、房屋水管渗漏等均是与事实不符的，被上诉人至今未能提交证据证明上述主张，依法应承担举证不能的法律后果。《镜湖新区商品房买卖合同》中对违约金进行了明确约定，根据合同自由，意思自治的原则，当事人约定了违约金，假如合同当事人违约了，亦应适用双方合同中对违约金的约定。现被上诉人在未提交证据证明上诉人违约及其损失的情况下，一审判决按银行贷款利息支付违约金明显适用法律错误，与合同约定相违背。综上，请求改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人冯斌、张扬答辩称：1、原审法院认定涉案房屋不具备交房条件与事实相符。双方签订的《镜湖新区商品房买卖合同》第九条约定，上诉人应当在2014年6月30日前依照国家和地方政府的规定，将具备下列条件商品房交付被上诉人使用：建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或批准使用文件；用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件。而交房当日，上诉人未能出示商品房验收合格唯一有效法定证明文件《竣工验收备案证》原件，只出示开发商自己填写的《竣工验收备案表》复印件，且未接入正规电力局用电设施，并且在交房当日擅自向被上诉人收取水电费。2、原审认定涉案房屋不能正常用电与事实相符。水、电是商品房正常使用的基本条件，涉案房屋不具备商品房正常使用的基本条件。上诉人提交的《公用配电设施建设协议》不能作为正常供电的依据，且上诉人已经在一审当庭承认没有接入电力局永久用电设施，被上诉人购买的商品房就应当具备居民永久用电设施，而不是仅用于施工的临时用电。3、存在逾期交房的事实。交房当日上诉人不能出示《竣工验收备案证》原件，且承认未接入正规用电设施，被上诉人认为涉案房屋不具备交房条件拒绝收房。被上诉人于交房当日向上诉人寄送拒绝收房的通知，上诉人收到通知后未作回复，更没有及时整改再次向被上诉人发出收房的通知，导致逾期交房。4、被上诉人有正当理由拒绝收房，涉案房屋未交付过错在于上诉人。被上诉人收到上诉人入户通知后，在规定日期办理交房手续，但因发现无正规用电设施、无出示《竣工验收备案证》原件、违法收取水电费、精装配套家具未达约定品牌标准、房屋水管多处渗漏等问题拒绝收房，并在寄送的拒绝收房的通知中清楚说明。5、上诉人的行为已构成违约。从上诉人的上诉理由中可以明显看出，上诉人已经承认涉案房屋有供电问题，这与其所说涉案房屋的用电是正式用电的说法前后自相矛盾，不能自圆其说。此外，上诉人关于不能正常用电是因为电力公司的原因造成的抗辩，属于上诉人与供电公司之间的合同关系，不构成上诉人未按期向被上诉人交付该商品房的法定事由和约定事由。6、被上诉人原审主张的解除合同及赔偿损失有理有据。由于买到烂尾楼被上诉人婚后至今无婚房，且花了大量的时间精力维权，造成的经济损失和精神损失远高于约定违约金9900元，资金占用的利息损失与违约金之间的差额应当增加，原审法院判决上诉人按照银行贷款利息支付违约金合情合法。请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
本院经二审审理查明的事实与原审判决认定一致。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，被上诉人冯斌、张扬认为上诉人远大房产公司交付的房屋因为没有接入正规的居民生活用电设施而不具备交房条件，被上诉人远大房产公司则抗辩称该现有的用电条件与正常的居民生活用电除缴费方式上不同外，其余没有不同。经本院审查，涉案房屋现有的用电接入为临时用电，住户并不能办理如峰谷电等日常生活所需的业务，该临时用电的安全性、稳定性显然与正常的居民生活用电存在差异。因此，本院认同原审法院的意见，上诉人远大房产公司构成违约。至于违约金的标准，原审法院考虑被上诉人冯斌、张扬的实际损失，依法调整为购房款的同期贷款利率并无不当。上诉人的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14869元，由上诉人绍兴远大房地产开发有限公司负担（款限本判决生效之日起十日内向本院缴纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁林阳
审 判 员 冯勤伟
代理审判员 姚 瑶
二〇一五年八月五日
书 记 员 陆琪瑜