山东省宁阳县人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）宁民特字第13号
申请人某甲有限公司（以下简称某商行），住宁阳县城七贤路944号。
法定代表人李某某，某商行董事长。
委托代理人武某某，男。
被申请人某乙有限公司（以下简称某公司），住宁阳县磁窑经济技术开发区。
法定代表人陆某某，某公司经理。
申请人某商行于2014年6月11日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法进行了审查。
申请人某商行称，X年X月X日、9月23日，某合作联社两次（以下简称某信用社）与被申请人签订流动资金借款合同和抵押合同各一份，约定：被申请人用自己的房地产作为抵押，向某信用社借款分两次借款830万元，现该两笔借款均已经欠息，为此依照合同约定和法律规定，依法向法院申请拍卖、变卖被申请人抵押的房地产，所得价款优先支付贷款本金830万元及相应利息（按合同约定计算至担保物权实现之日），并由被申请人承担一切诉讼费用。
被申请人某公司未答辩。
本院经审查查明，X年X月X日，某信用社与某公司签订流动资金借款合同和最高额抵押合同各一份。借款合同约定：借款人某公司，贷款人某信用社，借款金额530万元，用途是购羊毛，借款期限为X年X月X日至X年X月X日，实际借款期限以贷转存凭证（借款借据）为准。借款利率以基准利率加浮动幅度确定，其中基准利率为提款日与约定的借款期限相应档次的中国人民银行基准贷款利率，浮动幅度为上浮60%，合同期限内浮动幅度保持不变，借款人提款后，借款利率每年为一期，一期一调整，分段计息。第二期利率确定日为提款日满一期之后的对应日，如果调整当月不存在与提款日对应的日期，则以该月最后一日为对应日，其他各期以此类推。自实际提款日起按日计息，按月结息，借款到期，利随本清。结息日为每月20日。本合同项下的贷转存凭证（借款借据）所记载的要素与合同约定或提款申请书不一致时，以贷转存凭证（借款借据）所记载的要素为准。贷转存凭证（借款借据）及双方确认作为本合同附件的其他文件构成本合同不可分割的一部分，与本合同具有同等效力。借款人应按本合同约定按期足额支付利息，并于借款期限届满之日一次性还本。借款人发生下列任一违约行为时，贷款人有权停止发放借款，宣布本合同和贷款人与借款人之间的其他合同项下未偿还的借款立即到期，立即收回未偿还款项，要求借款人除承担违约责任外，并赔偿因违约给贷款人造成的损失：借款人未按本合同约定的借款用途使用借款或未按期足额支付本金、利息及其他应付款项；借款人或其他股东涉及或可能涉及重大经济纠纷、诉讼、仲裁，或资产被查封、扣押、强制执行，已经或可能影响到本合同项下义务的履行的.合同生效后，借贷双方均应履行合同义务，任何一方不履行或不完全履行合同义务的，即构成违约，应承担违约责任。借款人不按合同约定的还款期限偿还到期应付的借款本金，自逾期之日起，按照合同约定的利率加收30%作为罚息利率，计收逾期利息，借款人在借款期限内不能按期支付的利息，应按照合同约定的借款利率计收复利，借款逾期后仍未支付的利息，应按照合同约定的罚息计收复利。借款发生逾期或未按合同约定用途使用借款，按日计收逾期利息、罚息和复利。因借款人违约致使贷款人采取诉讼或者其他保全方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的诉讼费、仲裁费、保全费、执行费、公告费、评估费、鉴定费、拍卖费、差旅费、律师费及其他实现债权的费用。最高额抵押合同约定：抵押权人某信用社，抵押人为某公司，被担保的主债权为X年X月X日至X年X月X日在人民币887、2万元的最高余额内，抵押权人依据与某公司签订的借款合同而享有的对债务人的债权。抵押担保的范围包括：主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等）。实现抵押权的费用首先在抵押变现所得中扣除，而不包括在担保最高余额内。抵押财产详见编号为宁阳县农信联社2013-2074号房地产抵押清单。该抵押清单作为本合同附件，与本合同具有同等效力。发生下列情形之一的，抵押权人有权实现抵押权：抵押权人主债权到期（包括提前到期），债务人未予清偿的……。合同附件《房地产抵押清单》载明：抵押人某公司、抵押权人某合作联社，抵押物名称：房产、土地。房产座落：宁阳县城磁窑经济开发区，房产证号：宁房权证字第0697、51××63号，建筑面积2107、02平方米，土地使用权类型及证号：国有出让、宁国用（2010）第317、318号，土地使用权面积19958平方米。合同签订后某信用社与被申请人到宁阳县房管局、国土资源局抵办理了抵押登记手续，某信用社取得了房屋他项权证书和土地他项权利证明书，房产他项权证号：宁房他证宁字第150059**号，土地他项权证号：宁他项（2011）第233号、234号。
2013年9月24日，某信用社向被申请人发放贷款530万元，贷转存凭证（借款借据）载明：贷款金额530万元，贷出日为2013年9月24日，到期日为2014年9月20日，利率为8、0000‰。
2013年9月23日，某信用社与某公司再次签订流动资金借款合同和最高额抵押合同各一份。某公司以公司所有的房产一宗（房产证号50××62）作为抵押物，向某信用社贷款300万元。除借款用途、金额、时间、利率、最高限额外，借款合同、最高额抵押合同的内容与上述一笔借款相同。2013年9月23日，某信用社向被申请人发放贷款300万元，贷转存凭证（借款借据）载明：贷款金额300万元，贷出日为2013年9月23日，到期日为2014年9月22日，利率为11、5000‰。同日，双方办理了抵押登记，某信用社取得了房屋他项权利证书，他项权证号：宁房他证宁字第150059**号。最高额抵押合同载明的最高限额为762万元。
被申请人某公司借款后于2014年2月起开始欠息，截止至2014年5月21日本金为530万元的借款共欠利息172640、36元，本金为300万元的借款共欠利息141616、29元。
某信用社于2013年12月27日更名为某甲有限公司。自2014年6月10日起申请人与某公司法定代表人陆某某失去联系，某公司停产。申请人于2014年6月11日向本院提出实现担保物权的申请。
本院认为，申请人与被申请人签订的借款合同和抵押合同主体适格、内容合法，属有效合同，双方应共同遵守。被申请人某公司以本公司所有的房地产作为抵押物与申请人签订抵押合同，并办理了抵押登记手续，抵押权已依法设立，申请人某商行有权按照合同约定和法律规定行使抵押物权。合同签订后，申请人按约发放了贷款，履行了自己的合同义务，被申请人某公司未依约定偿付利息，并已停产，申请人可以宣布借款立即到期，并依照抵押合同约定的“主债权到期（包括提前到期），债务人未清偿的”情形实现抵押权。其向本院提出实现担保物权的申请符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十五条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条之规定，裁定如下：
1、对被申请人某公司所有的位于宁阳县磁窑经济开发区的房地产（房产证号：宁房权证字第0697、51××63，他项权证号：宁房他证宁字第150059**号，土地证号宁国用（2010）第317、3**号，土地他项权证号：宁他项（2013）第233、234号）一宗准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人某商行对变价后所得款项在借款本金530万元、至2014年5月21日的利息、复利计172640、36元，以及自2014年5月22日起至担保物权实现之日止按合同约定的利息、复利、罚息等在最高限额887、2万元内优先受偿。
2、对被申请人某公司所有的位于宁阳县磁窑经济开发区的房产（房产证号：宁房权证字第××号，他项权证号：宁房他证宁字第150059**号）一宗准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人某商行对变价后所得款项在借款本金300万元、至2014年5月21日的利息、复利计141616、29元，以及自2014年5月22日起至担保物权实现之日止按合同约定的利息、复利、罚息等在最高限额762万元内优先受偿。
案件受理费23300元、诉前财产保全费5000元计28300元由被申请人某公司负担。
本裁定为终审裁定。
审判员 张栋
二〇一四年九月十七日
书记员 王飞