辉县市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）辉民初字第3097号
原告辉县市胡桥乡三小营村民委员会。
法定代表人李东亮，村民委员会主任。
委托代理人杨晓明，男，1965年6月21日生。
委托代理人李来生，河南百泉律师事务所律师。
被告刘海（曾用名刘守功），男，1954年7月19日生。
委托代理人刘保群，河南共鸣律师事务所律师。
原告辉县市胡桥乡三小营村民委员会（以下简称三小营村）与被告刘海农村土地租赁合同纠纷一案，原告于2014年10月30日提起诉讼，本院于当日作出受理决定。本院依法组成合议庭，分别向原、被告送达了起诉状副本、应诉通知书、告知审判庭组成人员通知书、举证通知书及开庭传票等法律文书，于2015年2月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨晓明、李来生，被告的委托代理人刘保群均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2001年3月被告以搞副业为由，租赁三小营村土地4.81亩，并同意按村委会的规定每平方米交纳租金2.5元，年租金为8017.5元，每年的3月上旬交纳当年的租金，但被告交租金到2005年，之后的租金经多次催要，拒不交纳，被告的行为严重违约。另外，2002年3月被告还租赁三小营村另外一块土地11.87亩搞饮食服务，合计7916平方米，按两种方式交租金（每平方米3.5元和每平方米2.5元），每年3月上旬交纳当年的租金，当年为16187.88元，2003年租金统一调整为每平方米2.5元，年租金变为19790元，但被告自2002年开始到2011年该块土地被政府征用，经多次催要，从未交过租金，严重侵害了集体利益和全体村民的财产权。现要求：1、解除双方之间就4.81亩土地的租赁关系，由被告腾出该土地。2、支付原告两块土地的租金256560.38元。
被告辩称：不同意解除土地租赁合同。被告之所以没交租金，是因为经被告申请并经村委会研究，同意被告缓交。另外，2005年12月10日村委会将被告厂的高压线路毁坏，给被告造成很大损失，至今没有解决；其中11.87亩的土地在2011年被征用，因村委会插手，导致被告和马志（2004年原告转让给马志）就土地补偿款发生纠纷，待纠纷解决，才交纳之前的租金。
根据原、被告诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1、4.81亩土地的租赁合同应否解除。2、4.81亩土地和11.87亩土地的租赁费的具体数额。
围绕争议焦点，原告提供的证据有：1、4.81亩土地的平面图一张，证实租赁土地法律关系成立及土地租赁费用未交。2、王小刚的证明一份和刘海转租协议两份（复印件），主要内容为王小刚、尚团等租赁刘海的厂房，期限到2019年；原告以此证实被告对外转租4.81亩土地且不交纳租金。3、催缴拖欠租赁费等通知书十四份，证实向被告多次催缴租赁费，被告拒交，违反合同。4、2002年3月10日被告的用地申请书一份、2002年3月15日原告批准用地回复一份、2002年原被告签订的《用地合同书》一份；以此证实原、被告之间11.87亩土地的租赁合同关系，并按每平方米3.5元和每平方米2.5元两种规格交纳土地使用费，2003年统一调整为每平方米2.5元，被告至2011年该土地被征用未交纳土地使用费。5、2000年2月29日村委会会议记录及土地使用费交纳时间的规定，证实租赁费应在每年的3月1日-10日交纳。6、被告租赁土地的租赁费的明细一份，证实原告诉求数额的计算方法。7、民事诉状一份，证实刘海就所称的电线杆被拔造成损失一事，与本案无关。
围绕争议焦点，被告提供的证据有：1、2003年2月25日辉县市土地管理局颁发的土地使用证一份、辉县市房管局签发的房产证一份；2、赵全生的证言一份，主要内容为在担任三小营村主任期间，万达塑料厂（法定代表人刘海）因经营不善，资金困难，村委同意缓交承包费；被告以上述证据证实原告要求解除合同的条件不成立。3、高压供电合同及申请一份；4、郭群的证言一份，主要内容为曾接三小营村干部电话，去该村拔了几根电线杆；5、照片六张；被告以上述证据证实万达塑粉厂里的电线杆被原告拔翻，造成停电停产。6、被告代理人调查李广陆（土地局征地所所长）的笔录，主要内容为因家天下征地项目涉及三小营村一块11亩左右的土地，就该地让刘海和村委会协商，积极配合征地。被告以此证实租赁费应从补偿款里扣除。
经庭审质证，被告对原告的证据1、2、3、4、6、7本身无异议，对不缴租赁费的证明目的和租赁费计算数额有异议，认为自己不是故意不交租赁费，而是与原告之间账目不清，且起诉的租赁费和村委会向其下达的缴费通知数额不符异议。因被告在案件审理中，认可原告所称的开始欠缴租赁费的日期，而按该日期开始计算租金，原告所诉的数额无误，故对原告的证据本院予以采信。被告对原告的证据5未发表意见，认为自己不知此事；因该证据与证据3相互印证，证实交纳租赁费的日期和标准，被告对证据3无异议，故本院对该证据予以确认。
原告对被告的证据均有异议，认为证据1的土地使用证是不合法的，房产证与本案无关；认为证据2的证人与被告有亲属关系，不能代表村委会意见；认为证据3、4、5、6、与本案无关。因原告对证据1的真实性无异议，本院予以确认；因是否同意缓交租赁费应由村委会决定，赵全生个人不能代表村委会，证据2的效力，本院不予采信；因被告已就万达塑粉有限公司的电线杆被毁坏的纠纷另案主张，且认可租赁费没有交纳的事实，故本院认为证据3、4、5与本案无关；因证据7不能证实土地补偿款抵扣了被告的租赁费，故被告的该证据效力，本院不予采信。
根据有效证据及庭审，本院确认以下案件事实：2001年3月刘海以搞副业为由租赁三小营村4.81亩（合计3207平方米）土地，租赁费为每平方米2.5元，双方约定每年3月上旬交纳当年的租赁费，未签订书面协议，未约定使用期限。之后，刘海交纳几年租赁费后，自2006年开始至2014年9年的租赁费72157.5元未交。期间，刘海于2003年2月以土地使用者—辉县市万达塑粉有限责任公司之名办理了辉集用（2003）字第0500149号集体土地使用证（工业），2003年8月1日对辉县市万达塑粉有限责任公司的房产办理了房产证（辉县市房产证胡桥乡字第20035000**号）。
2002年3月刘海又申请使用三小营村另一块土地11.87亩（合计7917平方米，原告计算为7916平方米），2002年3月20日双方签订用地合同书，约定交租金（土地管理费）每年每平方米3.5元（门面房948.84平方米）和2.5元（门面房后土地6967.16平方米），乙方必须按规定时间交租金，否则甲方有权对乙方处罚、加息或向法院起诉。双方没有约定使用期限。2003年经村委会研究租金统一调整为每平方米2.5元。2011年6月该块土地被征用。被告使用该块土地期间的租赁费184402.88元没有交纳。
本院认为：合同解除，是指合同有效成立后，因当事人一方的意思表示或者双方的协议，使其基于合同发生的民事权利义务关系归于消灭的行为，即合同解除是合同生效后的解除，合同无效是合同自始无效。本案所涉的4.81亩土地的性质虽然是集体土地，但被告刘海已按照《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，办理了用地的相关审批手续，并由辉县市人民政府批准使用，故该土地的使用并不违反法律、行政法规的强制性规定，现双方之间就该土地的使用已经实际履行，故双方之间形成事实的土地租赁关系，该土地租赁关系合法有效。由于双方对土地租赁没有签订书面合同，也没有约定期限，视为不定期租赁，原告可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知被告。本案原告在诉讼前虽多次向被告催要租金，但并未向被告发出过要求解除租赁合同的通知，没有给被告以合理的期限，在本案审理过程中，被告同意履行合同义务，双方的合同目的得以实现，所以合同解除的条件不存在。另外，该4.81亩土地的用途发生变更，并且使用权进行了登记、附着物也进行了确权登记，如果解除合同，需要对该建设用地使用权进行复原登记、对附着物予以处分，土地使用权的的相对性不能实现，故本院对原告要求解除4.81亩土地的租赁合同的不予支持。原告要求被告支付拖欠的4.81亩土地和另外11.87亩土地的租赁费的请求，理由正当，本院予以支持。至于被告的辩称意见，证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百三十二条、第二百二十六条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告刘海于本判决生效后十日内支付原告辉县市胡桥乡三小营村民委员会4.81亩土地的租赁费七万二千一百五十七元五角。
二、被告刘海于本判决生效后十日内支付原告辉县市胡桥乡三小营村民委员会11.87亩土地的租赁费十八万四千四百零二元八角八分。
三、驳回原告辉县市胡桥乡三小营村民委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5148元，由被告承担5000元，原告承担148元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。
审 判 长 许 霞
审 判 员 任贵丽
人民陪审员 杨 斌
二〇一五年五月九日
书 记 员 李亚楠