广西壮族自治区凤山县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1223民初573号原告：邓某，女，1979年7月22日出生，壮族，住广西武鸣县南宁华侨投资区。委托诉讼代理人：陈杰，广西弘景律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄甫玉，广西弘景律师事务所实习律师。被告：广西好山水乡村产业投资有限公司，住所地：南宁市青秀区双拥路36-1号绿城画卷B座B3301号房。法定代表人：李益帆，该公司执行董事。委托诉讼代理人：韦启东，广西中司律师事务所律师。原告邓某与被告广西好山水乡村产业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈杰，被告委托诉讼代理人韦启东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.2013年11月25日，原告与被告签订的《商品房买卖合同》于2016年6月15日解除；2.被告向原告退还购房款275328元；3.被告向原告支付购房款利息（其中第一笔购房款134767元起算时间为2010年11月20日，第二笔购房款140561元起算时间为2013年11月15日，利息按银行同期存款利率计至被告实际付清之日止）；4.被告向原告支付违约金2753.28元；5.被告承担本案诉讼费用。在诉讼过程中，原告变更第四项诉讼请求为：被告向原告支付违约金9000元（按每月租金500元，从2014年7月1日至2016年3月1日，共计18个月）。事实与理由：2010年11月20日，原告代父亲邓训习与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告父亲邓训习购买被告开发的【凤山三门海景区社更世界寿源城养生文化村】第B2区第8幢2单元1105房屋，交房时间为2011年12月31日，同日，原告代父亲邓训习支付第一笔购房款134767元。因被告未在约定的期限内取得预售许可证，2012年8月27日，原告代父亲邓训习与被告签订《补充合同》，合同约定有效期延长至2013年12月31日。征得被告同意，原告父亲邓训习将商品买卖合同的权利义务全部转让给原告。2013年11月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告在凤山县开发的楼盘：世界寿源城——三门海养生文化村第B3号楼二单元十一层1105号房，房屋面积为59.88平方米，总金额275328元（因被告规划调整，楼盘及房号最终确定名称为：世界寿源城——三门海养生文化村第B3号楼二单元十一层1105号房）；出卖人应当在2014年6月30日前，将竣工验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人逾期超过360日交房的，出卖人应在买受人解除合同通知到达之日起60天内将买受人已付款及按中国人民银行公布的同期活期存款利率的利息退还买受人，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订当天，原告依约向被告支付购房余款140561元，被告也于当日出具收到原告购房款275328元的收据。然而，被告并未依约于2014年6月30日前将竣工验收合格的房屋交付给原告。直至2016年2月，距合同约定的交房日期远超过360日的时间，被告方将交房通知送达原告，而原告此时收房已无法达到合同目的。为此，原告于2016年6月15日，向被告寄出《解除通知书》，通知其解除双方于2013年11月15号签订的《商品房买卖合同》，然而被告在收到通知书后60天内并未依约向原告退还购房款及向原告支付相应的利息、违约金，特向法院起诉。被告辩称，一、原告的第一项诉讼请求无事实和法律依据，理由如下：1、原告的解除合同通知的邮件在2016年6月15日寄到被告的公司，由被告公司员工代收，实际上并非李益帆本人所签。由于该邮件的收件人指定为李益帆本人，故员工代收后没有也不能拆开该邮件。李益帆同时兼任其他限公司的法定代表人，常年在深州和南宁两地办公，直到2016年7月20日从深州回来后，才收到并拆开该邮件，至今尚未超过法定的三个月的异议期。2、原告诉称解除合同通知书明确是在没有收到交房通知的情况下发出的，而实际情况是原告已于2016年2月份就收到了交房通知，其在2016年6月才发出解除通知，故原告解除合同所依据的事实不成立。3、原告发出解除合同通知时，本案的商品房早已交付，其未在被告超过360天未交房的条件成就期限内行使合同解除权，该解除权依法已消灭。4、双方交付购房款和交付房屋的权利义务关系因履行已终止，不存在解除合同的前提条件，在履行完毕后，原告行使合同解除权的唯一事由是已交付的商品房不符合合同的约定，或法定的条件，而不可能涉及到交付前的延期交付行为。二、对原告第二项诉讼请求，1、原告因被告延期交房而享有的解除权已消灭，已交付的房屋又不存在任何质量问题，合同依法不能解除，原告无权主张退还购房款。2、因解除合同的效力是向后的，而不能溯及到解除前的利息行为，本案的商品房在原告通知解除前已交付，故原告无权主张退还购房款。三、对原告第三项诉讼请求，该项诉讼请求已在（2015）凤民初字第156号案作出判决，该判决因原告二审撤诉已生效，该利息主张在本案中再次提出属重复诉讼，违反了一事不再理的基本原则。四、对原告第四项诉讼请求，关于延期交房的违约金计算，是原告在解除合同的条件成就的情况下，最终确认合同已解除才可以计违约金，本案合同不能解除，不存在计违约金的问题。且原告主张按租金标准计，没有事实依据。本院经审理认定事实如下：2010年11月20日，原告代其父亲邓训习与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告父亲邓训习购买被告开发的【凤山三门海景区社更世界寿源城养生文化村】第B2区第8幢2单元1105号房屋，交房时间为2011年12月31日。合同签订当天，原告代其父亲邓训习支付第一笔购房款134767元。因被告未在约定的期限内取得预售许可证，2012年8月27日，原告代其父亲邓训习与被告签订《补充合同》，合同约定有效期延长到2013年12月31日。征得被告同意，原告父亲邓训习将该商品房买卖合同的权利与义务全部转让给原告。2013年11月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告在凤山县开发的楼盘：世界寿源城——三门海养生文化村第B3号楼二单元十一层1105号房，房屋面积为59.88平方米，总金额275328元（因被告规划调整，楼盘及房号最后确定名称为：世界寿源城——三门海养生文化村第B3号楼二单元十一层1105号房）；合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……；合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过360日，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算的利息向买受人支付逾期应付款违约金，合同继续履行；（2）逾期超过360日后，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内将买受人已付款及按中国人民银行公布的同期活期存款利率的利息退还买受人，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人应配合出卖人办理退房的有关手续。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同签订当天，原告支付购房余款140561元，被告也于当日出具收到原告购房款275328元的收据。2015年1月29日，原告向本院起诉，要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告返还购房款、利息及违约金。同年6月18日，本院作出（2015）凤民初字第156号民事判决书，作如下判决：一、被告广西好山水乡村产业投资有限公司应向原告邓某支付逾期交房的利息（利息计算：以275328元为基数，从2014年7月1日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算）；二、驳回原告邓某其余诉讼请求。宣判后，原告不服一审判决，向河池市中级人民法院提起上诉，后申请撤回上诉，2015年11月16日，河池市中级人民法院裁定准许原告撤回上诉。2016年2月，被告向原告邮寄入伙通知书，原告拒绝签收，同年2月24日邮件退回被告。2016年4月27日，被告再向原告邮寄入伙通知书，通知原告办理入伙手续。2016年6月14日，原告向被告邮寄解除《商品房买卖合同》通知书，6月15日，在该邮件收件人签收签名处为：李益帆。被告收到《解除通知书》后未书面答复。另查明，好山水公司成立于2009年1月，为有限责任公司，具备房地产开发经营等资质，案涉世界寿源城——三门海养生文化村第B3栋住宅楼于2013年4月1日取得商品房预售许可证。2016年2月3日，该栋楼竣工验收合格。本案双方的争议焦点是：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否已经解除问题；2、被告是否退还原告购房款及支付利息和违约金问题。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，合同当事人应按约定全面履行自己的义务。关于第一个争议焦点问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，双方签订的《商品房买卖合同》约定，房屋交付时间为2014年6月30日，逾期超过360天后，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内将买受人已付款及按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算的利息退还买受人，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。但被告至今未依约向原告交付第B3号楼2单元11层1105号房，虽然2016年4月份，被告曾通知原告收房，但至被告通知原告收房时已逾期交房达1年10个月，原告也未到被告处办理交房手续。按合同约定解除合同的条件已经成就，原告可以提出解除合同，且原告于2016年6月14日向被告提出解除合同通知书，被告于2016年6月15日收到该通知书后三个月内没有提出异议，合同自通知书到达对方时解除，原告诉请双方签订的《商品房买卖合同》于2016年6月15日解除，理由成立，依法予以支持。被告辩称原告邮寄给被告的解除合同通知书是被告公司员工代收，并非李益帆本人所签，李益帆收到该邮件时，至今未超过法定的三个月异议期。首先，在该邮件收件人签收签名处为李益帆。其次，退一步来说，是公司员工代收邮件，被告也未能提供证据证明公司员工何时将邮件转交给李益帆，2016年10月18日，庭上被告才对原告解除合同通知书提出异议，已明显超过三个月的异议期。故对原告这一辩解意见不予采信。关于第二个争议焦点问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原、被告签订的《商品房买卖合同》已于2016年6月15日解除，原告有权按合同约定要求被告退还购房款、支付利息及违约金，根据双方签订的合同约定，被告应当退还原告购房款275328元，支付原告违约金2753．28元及利息，利息计算：因本院作出已生效的（2015）凤民初字第156号民事判决书，已判决被告支付原告从2014年7月1日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日（2015年11月26日）止按中国人民银行公布的同期活期存款利率的利息，应扣除这期间的利息。被告应支付给原告的利息为：以134767元为基数，从2010年11月20日起至2013年11月15日止，以275328元为基数，从2013年11月16日起至2014年6月30日止及2015年11月27日起至本判决规定的履行期限最后一日止，均按中国人民银行同期活期存款利率计息。原告诉请被告支付违约金9000元，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告邓某与被告广西好山水乡村产业投资有限公司于2013年11月15日签订的《商品房买卖合同》于2016年6月15日解除；二、被告广西好山水乡村产业投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告邓某购房款275328元，给付原告邓某违约金2753.28元及利息(利息计算：以134767元为基数，从2010年11月20日起至2013年11月15日止，以275328元为基数，从2013年11月16日起至2014年6月30日止及2015年11月27日起至本判决规定的履行期限最后一日止，均按中国人民银行同期活期存款利率计息)。如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案依法减半收取受理费2736元，由被告广西好山水乡村产业投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。审判员  黄忠浪二〇一六年十二月十四日书记员  林 欣