江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第02924号
上诉人（原审原告）江苏普泽医药有限公司（原海安县医药有限公司），住所地海安县海安镇通榆中路55号。
法定代表人许志刚，董事长。
委托代理人胡志凤，江苏钻石律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）朱四毛。
委托代理人唐臻华，江苏慧眼律师事务所律师。
上诉人江苏普泽医药有限公司（以下简称普泽公司）因与被上诉人朱四毛房屋买卖合同纠纷一案，不服海安县人民法院（2013）安曲民初字第0640号民事判决，向本院提出上诉。本院受�后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2005年由于海安县曲塘镇镇区改造，海安县医药有限公司（以下简称医药公司）取得海安县曲塘镇人民中路88号土地的使用权，并被批准自筹资金在该处建设房屋（1-2层为营业用房，其余按照住宅套房建设）。2009年2月3日，医药公司取得该宗土地建筑面积为3971.38平方米的成套住宅所有权。2012年10月14日，海安县城市建设重点工程指挥部办公室作出14号会议纪要，医药公司获准对外出售房屋资格。
2006年初，朱四毛向医药公司购买其位于曲塘镇人民中路88号商业房产106、107室。朱四毛分别于2006年1月10日、同年1月17日、同年12月5日、同年12月15日、2007年2月2日分五次向医药公司交纳房款100000元、190000元、110000元、50000元、30000元，合计480000元。2010年5月10日，医药公司向朱四毛下发催收房款通知，告知朱四毛应在同�5月20日前交清所欠房款171700元，以便办理分户房地产证。收到通知后，朱四毛未补交房款。
除本案当事人朱四毛及另案当事人刘国柱、朱滨海未办理房产证外，其余在讼争地段购买或安置的用户、住户均办理了房产证。
庭审中，由于双方当事人对于房屋单价说法不一，且无法达成一致意见。2014年3月5日，医药公司申请对于讼争房屋进行单价鉴定，鉴定基准日为2006年12月。经原审法院委托，2014年4月15日，海安县价格认证中心以2006年12月作为价格鉴定基准日，确定讼争房屋单价为4800元／平方米。为此医药公司花去鉴定费5800元。医药公司对于鉴定结论书没有异议。朱四毛质证认为：1、鉴定报告的价格鉴证基准日是2006年12月，而其是从2006年1月份起就开始给付购房款。2、从鉴定报告市场背景这栏看，写的是人流量购买力等，评估单位并没有在涉案房屋处定时观察，也没有明确的记载相关的数据，另外鉴定报告中载明评估单位是从最高最佳使用条件来进行分析的，是参照县城主要商业区来进行价格见证的。所以说这份鉴定报告显失公平，不具有真实性和关联性。后其向鉴定中心的法定代表人陈希如实反映了当时的情况，陈希称是按照当时价格的最高点上浮20%的精神来定价的。3、对鉴定费发票的真实性没有异议，但与其无关。
审理中，原审法院到海安县房屋产权监理所调取了以下店面房的价格：海安县曲塘镇人民中路三号楼123及124店铺（2006年10月30日开具的江苏南通市销售不动产通用发票，单价为3660.54元）、106店铺（2005年11月29日开具的江苏南通市销售不动产通用发票，单价为3138.32元）、107和108店铺（2006年6月22日开具的江苏南通市销售不动产通用发票，单价为3251.53元）、109店铺（2006年1月19日开具的江苏南通市销售不动产通用�票，单价为3292.06元）以及海安县曲塘镇联抗中路5号店面房1-13，1-14人民中路6号105店铺（2005年5月12日开具江苏省南通市销售不动产通用发票，单价为1651.37元）。
因朱四毛于2006年1月10日首次向医药公司交纳购房款，故原审法院要求医药公司提供2006年1月讼争房屋的市场价格，医药公司认为应以房屋交付时的市场价格即海价鉴（2014）5号关于曲塘镇人民中路88号106、107室房地产的价格鉴定结论书上的鉴定结论作为确定房屋的销售价。医药公司已举证证明房屋单价，如朱四毛否认则应该向法庭提供反证，以证明合同成立时间和当时的房屋销售单价，现在仍要求医药公司举证是违法加重了医药公司的举证责任，是不当的。
原审认为，医药公司在未具备对外出售房屋资格的情况下与朱四毛口头协议买卖房屋，在2012年10月医药公司取得了对外出售房屋资格，此时朱四毛已向医药公司交付房款且医药公司亦已交付讼争的房屋，因此双方之间的房屋买卖合同依法成立且受法律保护。
由于双方当时就价款等内容并没有作出明确的书面约定，亦未能达成补充协议。按照《中华人民共和国合同法》第六十二条第二款规定：“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行……”。由于朱四毛首次向医药公司交纳购房款的时间是在2006年1月10日，医药公司于2006年12月份将讼争房屋交给朱四毛，故法院认定双方最初订立合同的时间应为2006年1月。按照谁主张谁举证的原则，医药公司应提供双方订立合同时讼争房屋的市场价格，而医药公司现提供的则是2006年12月份向朱四毛交付讼争房屋时的市场价格，其要求本案讼争房屋按海安县价格认证中心以2006年12月为价格鉴定基准日作出的鉴证结论来计算讼争房屋的价格显然与法不符。
按照双方的陈述，医药公司在2006年年底就将讼争房屋交给朱四毛，朱四毛累计给付了房款480000元，最后一次付款时间是在2007年2月7日。如果朱四毛当时仍欠医药公司房款的话，那么医药公司就应该要求朱四毛出具欠条、情况说明或备忘录之类的欠款凭证。而朱四毛在交纳最后一笔房款时医药公司并未要求朱四毛出具任何欠款凭证。故医药公司现起诉要求朱四毛给付房款171700元的诉讼请求法院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第二项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回医药公司的诉讼请求。案件受理费3734元，鉴定费5800元，合计9534元，由医药公司负担。
宣判后，医药公司不服，向本院提出上诉称，原审认定事实错误，由于本公司无商品房开发销售资质，无权对外销售，双方在房屋建成并领�房屋产权证前的房屋买卖关系无效，从朱四毛的答辩状中看出，朱四毛曾多次要求签订商品房买卖合同，相关人员因房价未定而没有签订合同，原审中本公司提交了与朱四毛同时期同地段相关人员的购房合同，证明其价格都是一致的，说明应当以交付房屋时的市场价格作为案涉商品房价格，原审以合同关系成立时市场价格作为商品房价格缺乏依据。同时原审以双方交付房屋时未办理相关结帐手续而认定朱四毛不拖欠房款亦无依据，本公司与其他购房户也是在办理产权过户手续时才结清帐目，原审认定事实错误导致判决错误，请求二审依法改判支持本公司的诉讼请求。
被上诉人朱四毛答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，案涉房屋买卖的法律关系合法有效，双方约定的价格合理有据，约定的价款已经全部给付，故请求二审驳回上诉、维持原判。
本院经�理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院另查明，医药公司于2013年10月11日变更为普泽公司。
本院认为，医药公司与朱四毛之间虽未订立书面商品房买卖合同，但双方有建立商品房买卖的合意，且朱四毛已经交付购房款480000元，医药公司也已经实际交付了房屋，应当认定双方存在商品房买卖的口头合同，并据此产生商品房销售的法律关系。医药公司虽不具有商品房开发销售资质，但其开发的房屋在诉讼前已经取得了销售资格，故双方的口头协议应当确认为有效。医药公司与朱四毛的口头商品房买卖合同有效，但双方对合同主要条款约定不明，在朱四毛已经缴纳480000元房款的情况下，医药公司认为朱四毛缴纳的房款尚不是口头协议中的全部房款，应当负有举证责任。医药公司虽在诉讼中申请对2007年初相同地段的商品房价格进行评估，但该评估报告�论不能作为本案裁判的依据，理由为：一、由于医药公司与朱四毛之间的口头协议发生在2006年初，该评估的时间节点为2007年初，该时间节点的市场价格不能反映双方交易发生时的真实价格；二、因双方的口头合同适用协议价格，而非按市场价格进行交易，故该评估报告适用的对象与本案中的交易双方不符；三，该评估报告对价格的评估方法中参照规划设计最高最佳使用条件分析，而评估目的为鉴定交易时价格，而非市场形成气候时的房屋价格，在交易时该市场条件尚未成就，故该鉴定评估的条件不成就，鉴定结论缺乏依据。综上分析，可以确认该评估报告不能作为本案中商品房交易价格。另在诉讼中，医药公司提供了其同时期同类房屋购房者签订的商品房买卖合同，其价格与鉴定报告中确认的价格基本相当，以证明鉴定报告结论的可行性，但该证据中的商品房买卖合同均签订于2012年，且系为办理过户手续而签订的合同，证据的表面真实性可以确认，但证据所涉内容的真实性尚无法确认，亦即不能确认其他购房户系以该合同中的价格购买了相关房屋，而自2010年后，整个房地产市场经历了一个大幅度涨价的过程，2012年签订的合同价格已经不能真实反映2006年时的房地产价格。同时，即便该价格为真实价格，但也不能以类推的方法确定医药公司与朱四毛之间商品房销售的价格，故该证据也不能作为本案的定案依据。原审审理中，依职权调取了医药公司附近同类房屋的销售价格，价格分别在每平方米3200元至3600元左右，而从朱四毛购房房屋的面积及已经支付的价款看，与法院调取的当时的市场价格基本相当，有理由相信法院调取的交易价格反映了当时的真实价格，按此价格，即便朱四毛尚有部分尾款未结清，但医药公司不能证明�款的确切数据，其诉讼请求亦不能支持。故普泽公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3734元，由江苏普泽医药有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦昌东
审 判 员 倪红晏
代理审判员 刘彩霞
二〇一五年七月一日
书 记 员 李新珠
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；