江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏13民终707号
上诉人（原审被告）韩伟，居民。
上诉人（原审被告）江秀，居民。
二上诉人共同委托代理人高乾，江苏红杉树律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）桑文月，居民。
委托代理人孙其生，江苏勤辉律师事务所律师。
上诉人韩伟、江秀因与被上诉人桑文月确认合同有效纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2015）沭开民初字第01655号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年2月29日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年7月11日，桑文月（乙方）与韩伟、江秀（甲方）签订《房屋转让协议》，该协议约定：一、甲方自愿将位于沭阳县龙凤家具城小区2号楼1单元301室的房屋转让给乙方。二、甲乙双方议定的上述房屋及车库转让总价款为人民币叁拾伍万元整（350000元），双方签订协议时，一次性付清给甲方（已付）。甲方于接受房款之日，向乙方交付房屋等手续。该合同还约定了其他相关内容。后韩伟、江秀向桑文月交付了涉案房屋的商品房买卖合同、收款凭证、零售贷款借款借据、他项权利登记费收据、物业收据等材料，桑文月并已实际占有涉案房屋。后桑文月诉至原审法院，请求依法判令：确认双方签订的房屋转让协议有效。
原审法院另查明：涉案房屋系韩伟、江秀韩伟从沭阳县龙凤房地产开发有限公司购买，该公司已取得涉案房屋的预售许可证。
原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。该案中，桑文月与韩伟、江秀签订的房屋转让协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，该房屋转让协议合法、有效。桑文月要求确认该协议有效的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。韩伟、江秀辩称涉案房屋未办理变更登记手续，合同未生效，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故虽然涉案房屋未办理变更登记手续，但不影响桑文月与韩伟、江秀房屋转让协议的效力，该协议已成立并生效。韩伟、江秀辩称根据城市房地产管理法的规定，权属有争议及未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，因涉案房屋已抵押给银行且未取得权属证书，故桑文月与韩伟、江秀签订的房屋转让协议违反了法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效”，该强制性规定系效力性强制规定。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：…（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”该条规定的几种不得转让的房地产情形仅系管理性强制规定，故桑文月与韩伟、江秀签订的房屋转让协议并不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合同合法、有效。调解不成，原审法院遂判决：桑文月与韩伟、江秀于2014年7月11日签订的沭阳县龙凤家具城小区2号楼1单元301室房屋转让协议有效。案件受理费减半3275元，由韩伟、江秀负担。
原审法院判决宣判后，韩伟、江秀不服，向本院提起上诉，请求发回重审或撤销原判决并依法改判驳回被上诉人诉讼请求。其主要上诉理由为：1.本案是民间借贷纠纷而不是确认合同效力纠纷，《民事案件案由规定》也没有确认合同有效的案由；事实上是上诉人准备向被上诉人借款35万元，使用涉案房屋作担保，可被上诉人没有向上诉人出借35万元，被上诉人诉状中称的上诉人以其欠被上诉人35万元冲抵房款不是事实，被上诉人没有提供向上诉人交付35万元借款的证据；2.双方签订的房屋转让协议不是真实意思表示，是无效的；无效的事实根据是涉案房屋已抵押给中国银行沭阳支行，至今未取得房屋所有权证书及国有土地使用权证，《城市房地产管理法》第三十八条规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，属于《合同法》第五十二条规定合同无效的情形。
被上诉人桑文月答辩称：涉案房屋已交付被上诉人，且有关房屋手续原件也已交给被上诉人，双方不再存在民间借贷关系。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持。
二审中，上诉人韩伟、江秀未提供新的证据。被上诉人桑文月提供证据：1.涉案房屋的建设工程规划许可证；2.建设用地规划许可证；3.商品房预售许可证，旨在证明涉案房屋取得合法建筑手续，可以转让交易。
上诉人韩伟、江秀的质证意见为：上述证据均来自开发商，没有管理部门盖章确认，对真实性存在异议，同时规划许可证载明的项目名称是龙凤家具城，而预售合同是龙凤家具城综合楼，该证据不能达到被上诉人的证明目的。
上诉人韩伟、江秀申请本院调取的证据及本院依法调取的证据：1.沭阳县城建档案馆出具的证明及调取的建设工程规划申请表、改建龙凤家具城工程项目批复、国有土地使用权证建设用地规划许可证；2.调查笔录1份，被调查人梁向阳系沭阳县龙凤房地产开发有限公司负责人，证实该公司开发的龙凤家具城工程项目取得合法建设手续，可以办理销售商品房的权属证书，但需要整体项目经过验收，由于开发的3号楼尚未竣工，致使无法进行验收，该小区尚不具备办理房地产证登记条件。
上诉人韩伟、江秀对上述证据质证意见：对证据1的真实性没有异议，但因没有发证单位印章，对合法性存在异议，与本案没有关联性；对证据2的合法性没有异议，但对真实性有异议，涉案房屋没有办理权属证书是客观事实。
被上诉人桑文月质证意见为：对上述证据1、2没有异议。
本院认证意见为：建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证与沭阳县城建档案馆出具的证明等资料及本院调查笔录相互印证，可以作为认定案件事实的依据。
本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。
根据当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：上诉人与被上诉人之间是否存在房屋买卖合同关系，以及该合同是否有效。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条和《中华人民共和国合同法》的相关规定，民事合同的生效应当具备三个条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律和行政法规的强制性规定，或者损害国家利益、社会公共利益。本案上诉人韩伟、江秀和被上诉人桑文月于2014年7月11日签订的房屋转让协议是平等民事主体之间签订的民事合同，是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，没有损害国家、社会公共利益或他人的利益，该协议为有效的协议，原审法院判决并无不当。韩伟、江秀上诉称上诉人以涉案房屋作为担保准备向被上诉人借款35万元，被上诉人没有将借款交付上诉人，双方不存在房屋买卖合同关系，被上诉人对此不予认可并抗辩称借款35万元之前已交付上诉人，涉案房屋是在上诉人未能还款情况下经双方协商以该房屋作价35万元抵偿给被上诉人。本院认为，涉案协议并未违背双方真实意思，上诉人作为完全民事行为能力的成年人，对自己的行为具有辨识力，能够认识到协议签订的后果。根据协议第二条约定：“甲（韩伟、江秀）、乙（桑文月）双方议定的上述房屋及车库转让总价款为人民币（大写）叁拾伍万元（小写）350000元。双方签订协议时，一次性付清给甲方（已付）。甲方于接受房款之日，向乙方交付房屋等手续。”，可以证实涉案房屋价款已经给付，上诉人主张借款没有交付与双方协议不符，也无反证证明，被上诉人提供上诉人向其交付的商品房买卖合同、收款凭证、零售贷款借款借据、江苏行政事业性收费收据、宿迁市物业维修基金缴款凭证等涉案房屋手续可以印证协议事实，亦有被上诉人对涉案房屋占有使用事实相佐证。上诉人主张涉案房屋为被上诉人强行占有，无证据证实，且占有行为对本案协议效力的认定也不产生直接影响。故对上述上诉意见，不予采信。上诉人还主张双方间房屋转让协议约定的涉案房屋未依法登记领取权属证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条和《中华人民共和国合同法》第五十二条规定应认定合同无效。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定是行政管理部门对不符合规定条件的房屋在办理房屋所有权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，而非针对转让合同效力的强制性规定。至于转让的标的物是否达到《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的条件，能否完成房屋转让的事实行为，属于协议能否完全履行的问题，并不直接影响协议的效力，况且本案中，涉案房屋在开发建设时已经取得建设用地土地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证。故上诉人主张协议违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条和《中华人民共和国合同法》第五十二条规定而无效的理由不成立，对该项主张不予支持。
综上，上诉人韩伟、江秀的上诉理由不能成立，其请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6550元，由上诉人韩伟、江秀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马柏华
代理审判员 朱 海
代理审判员 刘海军
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 李晓璇
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