西安市雁塔区人民法院执 行 裁 定 书（2018）陕0113执异54号案外人刘宝萍，女，1978年2月12日出生，汉族，住西安市碑林区。案外人李彬（刘宝萍之夫），1976年3月16日出生，汉族，住址同上。共同委托代理人王洪，陕西洪振律师事务所律师。共同委托代理人余玮娜，陕西洪振律师事务所实习律师。申请人杨帅，男，1985年7月22日出生，汉族，住西安市雁塔区。被申请人曹军锋，男，1980年2月17日出生，汉族，住西安市雁塔区。被申请人李君萍，女，1981年10月25日出生，汉族，住址同上。本院在执行申请人杨帅与被申请人曹军锋、李君萍财产保全一案中，案外人刘宝萍、李彬对被保全财产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人刘宝萍、李彬称，2017年6月21日，案外人刘宝萍与曹军锋夫妻、西安爱宸房地产营销策划有限公司签署《房屋买卖三方合同》，约定曹军锋夫妻将坐落于西安市碑林区××东××单元××号，产权证编号为1150106007-53-1-12206～1的房屋出售给案外人夫妻，合同签署后当天，案外人向曹军锋支付购房定金5万元。在合同签署前，经西安市房屋产权产籍管理中心查询，该房屋除对中国银行股份有限公司西安南郊支行有一笔40万元的抵押担保外，并无其他任何他项权利。2017年6月28日，案外人李彬与曹军锋、西安市双生彰青房地产中介服务部就该房产签署了《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》，并办理了备案登记。2017年8月25日，曹军锋向案外人交付了该房屋钥匙、水电气卡等手续，随后案外人开始装修、购买家具并入住至今。2017年8月30日，案外人代替曹军锋向中国银行股份有限公司西安南郊支行支付361699.48元用于偿还该房产剩余的抵押贷款，当日，中国银行股份有限公司西安南郊支行出具贷款还款（已结清）凭证并解除了抵押担保。2017年9月19日，案外人李彬与曹军锋就该房屋剩余全部房款共288300.52元办理了《二手房交易结算资金监管协议》，缴清了全部房款，按照规定支付了全部税负并向西安市不动产登记服务中心申请房屋权属转移登记，西安市不动产登记服务中心向案外人李彬出具《房屋权属转移确权业务受理单》。就在案外人即将取得该房屋所有权时，不动产登记服务中心工作人员告知案外人该房屋被贵院依据2017年9月19日作出的（2017）陕0113财保136号民事裁定书查封。现认为，1、案外人在贵院作出查封决定前已经与曹军锋签署了网签备案合同，代替曹军锋还清了剩余贷款，解除了抵押担保，付清了全部房款并缴纳了相关税费。上述情况充分说明案外人与曹军锋之间就该房产达成的买卖合同意思表示真实且已经实际履行完毕。2、案外人在贵院作出查封决定前已经实际取得并占有了该房屋，该房屋交付在贵院查封之前实际已经完成。3、案外人委托了专业的房产中介机构，并在与曹军锋签署《房屋买卖三方合同》之前在房屋产籍管理部门已经进行过查询，该房屋除中国银行股份有限公司西安南郊支行外并无其他权利负担。案外人签署了正规的二手房备案合同，代替曹军锋还清了贷款，解除了该房产的抵押，并办理了资金监管。上述情况充分说明在该笔交易中案外人已经尽到了最大的注意义务，是善意的相对人，目前房屋产权登记部门对该房屋的所有权转移登记申请已经受理。因此，在整个交易过程中案外人并不存在任何过错。综上所述，案外人与曹军锋之间就该房屋的买卖合同已经履行完毕，曹军锋仅是名义上的房屋所有权人，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及相关法律规定，请求贵院解除对曹军锋所有的坐落于西安市碑林区××东××单元××号，产权证编号为1150106007-53-1-12206～1房屋的查封。申请人杨帅辩称，1、贵院对西安市碑林区××东××单元××号房屋采取的保全措施适用法律正确，应当依法维持。2、案外人刘宝萍、李彬依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定提出异议，但案外人并不符合该法条“如果第三人对此没有过错”的情形，该法条对案外人不能适用。案外人并不是法律意义上的实际占有涉案房屋，其行为具有明显过错，并非善意。3、案外人依据的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，是规范“民事执行中的查封、扣押、冻结措施”，而本案属于诉前财产保全程序，查封行为虽由执行局作出，但并不属于执行程序，故该规定并不适用本案。4、案外人与被申请人曹军锋之间为合同关系，系债权关系，案外人的损失可向被申请人曹军锋主张，而并非提出执行异议。综上，案外人的异议不成立，贵院采取的保全措施合理合法，请求驳回案外人的申请。本院查明，申请人杨帅因民间借贷纠纷，向本院提出诉前财产保全申请，本院审查后于2017年9月19日作出（2017）陕0113财保136号民事裁定书，对被申请人曹军锋、李君萍名下价值402300元的财产予以查封或冻结，9月20日依法移送执行。在执行过程中，本院根据申请人提供的财产线索，查明被申请人曹军锋名下有位于西安市碑林区××东××单元××号（产权证号1150106007-53-1-12206～1）房屋一套，本院遂于2017年9月21日向西安市不动产登记服务中心发出（2017）陕0113财保136号民事裁定书及协助执行通知书，查封了曹军锋名下该套房屋，查封期限为三年。后案外人刘宝萍、李彬对此提出执行异议。另查明，2017年6月21日，被申请人曹军锋、李君萍与案外人刘宝萍及西安爱宸房地产营销策划有限公司签订了《房屋买卖三方合同》，约定被申请人将坐落于西安市碑林区××东××单元××号房屋出卖给刘宝萍，成交价70万元，当日，刘宝萍给曹军锋支付购房定金5万元。2017年6月28日，被申请人曹军锋、李君萍又与案外人李彬及西安市双生彰青房地产中介服务部签订了《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》，约定案外人李彬自合同签订之日起90日内将购房款650000元存入交易保证机构设立的存量房交易结算资金监管账户，并办理了合同备案登记。2017年8月25日案外人实际占有了涉案房屋。2017年8月30日，案外人替被申请人曹军锋还清了该套房屋银行按揭贷款361699.48元。2017年9月19日，被申请人曹军锋与案外人李彬及西安市置诚资产管理有限公司签订了《二手房交易结算资金监管协议》，案外人李彬已将剩余房款288300.52元存入资金专用账户。后案外人在办理该房屋权属转移登记过程中，被告知房屋已被本院查封。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定”之规定，本院对案外人提出的异议应进行审查。本案所涉房产在本院查封之前，案外人已与被申请人签订有合法有效的《房屋买卖合同》，交纳了全部房款，且已实际占有了该房屋，虽尚未办理产权过户手续，非因案外人自身的原因。故案外人所提异议理由成立，对该套房屋应予中止执行。关于案外人请求解封本案所涉房产的查封，因本案程序尚未最终完结，该项请求不能支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款(二)项及参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：对被申请人曹军锋名下坐落于西安市碑林区南二环东段31号1幢1单元12206号（产权证号1150106007-53-1-12206～1）房屋中止执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。审判长  赵斌昌审判员  杨 栩审判员  李玉生二〇一八年三月十九日书记员  贾雪艳打印：相丽华校对：贾雪艳2018年月日送达