呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内01民终1504号
上诉人（原审被告）：内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司。住所地呼和浩特市赛罕区。
法定代表人：武二润，该公司董事长。
委托诉讼代理人：谢国平，男，1974年4月21日出生，汉族，该公司员工，住呼和浩特市玉泉区。
委托诉讼代理人：付杰，男，1986年10月19日出生，汉族，该公司员工，住呼和浩特市。
被上诉人（原审原告）：贺梅芳，女，1943年12月12日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市玉泉区。
委托诉讼代理人：郭永利，北京市王玉梅律师事务所呼和浩特分所。
委托诉讼代理人：朱梦丽，北京市王玉梅律师事务所呼和浩特分所。
上诉人内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司（以下简称恒盛泰公司）因与被上诉人贺梅芳房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2015）玉民一初字第00701号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人恒盛泰公司的委托诉讼代理人谢国平、付杰，被上诉人贺梅芳的委托诉讼代理人郭永利、朱梦丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
恒盛泰公司上诉请求：1、撤销一审判决，确认双方当事人签订的《恒泰盛都商品房内部认购合同》（以下简称《内部认购》）无效；2、诉讼费用由贺梅芳承担。事实和理由：1、恒盛泰公司至今未取得商品房预售许可证，但却不依法认定《认购合同》无效，合同效力并不取决于双方意思是否表示真实，而是取决于该合同是否符合法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条明文规定，起诉前未取得商品房预售许可证明的，应当认定商品房预售合同无效。这一规定排除审判人员在合同效力认定上的自由裁量权。一审判决未使用该条规定，系有法不依。2、一审判决认定合同有效的理由没有法律依据。一审判决称办理开发经营手续是恒盛泰公司的法定义务，未办理或取得商品房预售许可证明存在过错，不能以自己的过错认定合同无效而把责任推给买受人，该理由没有任何法律规定予以支持，系审判人员自己创制的理由，是否存有过错并不是判定合同无效的标准。3、一审判决没有商品房预售许可证作为认定合同生效条件是故意曲解法律，一审判决认定恒盛泰公司在合同中约定2016年12月31日前完善本商品楼全部审批手续，齐备法定证照，该约定的条件尚未成就，故恒盛泰公司理由不能成立，该理由严重错误。本案商品房预售合同是否有效，取决于本案起诉前恒盛泰公司是否有商品房预售许可证，该合同效力不是合同双方设定一个生效或者失效条件就能改变效力的。本案《认购合同》中关于证照取得时间的约定并非合同效力条件，合同并未约定取得证照时合同是生效还是失效，如果非要视作约定的条件，那么条件没有成就，合同也应该未生效才对。
贺梅芳辩称：一、恒盛泰公司诉称内部认购无效是适用法律错误。1、内部认购协议的合同双方均具有完全的民事权利能力和行为能力，符合民法通则第五十五条第（一）项的规定；2、内部认购协议主体双方意思表示真实，没有欺诈、胁迫、乘人之危等表意瑕疵情况出现，符合民法通则第五十五条第（二）项的规定；3、内部认购协议没有违反民法通则第五十五条第（三）项及合同法第五十二条第（五）项之规定即法律、行政法规的强制性规定。二、双方签订的认购协议属于附条件的合同，双方对合同存在期待利益。附条件的合同虽然要在所附条件出现时生效或者失效，但是对于当事人仍具有法律约束力，双方当事人不能随意变更和解除。一旦符合所附条件时，一方如果不履行，就要赔偿因此给对方造成的损失，缔结合同时双方均是合法的合同主体，双方订立合同完全是自愿的、公平的、诚实信用的，签订的合同对双方均产生约束力。双方签订的合同附有“2016年12月31日之前完善本商品楼全部审批手续，并齐备法定证照”这一约定，明显属于附条件的合同，在这一时间点未到来之前，不应该认定合同无效。双方签订的《恒泰盛都商品房内部认购合同》符合法律规定，依法成立，对双方当事人具有法律效力，应当继续履行，请求驳回恒盛泰公司的诉讼请求，依法维持一审判决。
贺梅芳向一审法院起诉请求：1、依法确认双方当事人于2011年5月28日签订的《恒泰盛都商品房内部认购合同》有效，合同继续履行；2、请求恒盛泰公司依约支付延期交房期间的违约金，从2013年7月1日起暂计算至2015年9月30日利息共计79579.32元，后续利息继续主张到实际交房之日止；3、恒盛泰公司承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年5月28日，甲方恒盛泰公司与乙方贺梅芳签订了《恒泰盛都商品房内部认购合同》，合同约定，乙方自愿购买恒盛泰公司开发的位于呼和浩特市玉泉区锡林南路东侧恒泰盛都商品房住宅小区第6幢2单元30层1号住宅房，建筑面积165.7平方米（以房产局测绘面积为准），单价为每平方米3750元，总价格为621375元。合同第六条约定，交房日期为2013年6月30日。合同第七条约定，甲方在2016年12月31日前，完善本商品楼全部审批手续，并齐备法定证照。待甲方在具备商品房买卖的法定条件后，必须及时与乙方签订《商品房买卖合同》，当《商品房买卖合同》生效后，本合同自动失效。合同第八条约定甲方逾期交房的违约责任，自本合同第六条规定的交付期限的次日始至实际交付日止，甲方按中国人民银行同期贷款利率向乙方支付已交购房款的利息。该商品房内部认购合同签订后，贺梅芳依据合同约定，于2011年7月2日支付购房首付款311375元，2012年5月13日支付二次购房款124000元，2012年7月27日支付三次购房款155000元，共计支付590375元，即是95%的购房款。另查明，恒盛泰公司至今未取得《商品房预售许可证》。一审法院认为，贺梅芳与恒盛泰公司签订的《恒泰盛都商品房内部认购合同》就房屋的位置、面积、单价、交付日期、付款方式和违约责任进行了约定，具备了商品房买卖合同的主要条款，贺梅芳按照合同约定已向恒盛泰公司交纳了95%的购房款，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案内部认购合同应当认定为商品房买卖合同。该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，为有效合同。恒盛泰公司应当继续履行合同，承担延期交房的违约责任，按照合同约定自2013年7月1日至2015年9月30日，共计820天，按照中国人民银行同期贷款利率6.15%计算，590375元×6.15%÷365天×820天=81568.79元，贺梅芳主张79579.32元，故对贺梅芳逾期交房利息79579.32元的诉讼请求，予以支持，并按照中国人民银行同期贷款利率，后续利息支付至实际交付之日止。恒盛泰公司辩称双方签订的《恒泰盛都商品房内部认购合同》，因恒盛泰公司至今尚未取得商品房预售许可证，合同为无效合同。对此，一审法院认为恒盛泰公司已经实际开发房屋对外销售，办理开发经营手续是其法定义务，未办理或取得商品房预售许可证存在过错，不能以自己的过错认定合同无效把责任推给买受人，不允许从自己的过错中获利。根据《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”之规定，依法确认合同有效，以诚信原则维护交易安全。故对恒盛泰公司的辩称理由，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告贺梅芳与被告内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司于2011年5月28日签订的《恒泰盛都商品房内部认购合同》有效，合同继续履行；二、被告内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告贺梅芳逾期交房违约金自2013年7月1日暂计算至2015年9月30日利息共计79579.32元，并按照中国人民银行同期贷款利率，后续利息支付至实际交房之日止。
本院经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，双方当事人对于签订《恒泰盛都商品房内部认购合同》（以下简称《认购合同》）以及给付购房款、恒盛泰公司逾期交房等一审法院查明的事实均无异议，本案二审的争议焦点主要包括以下两个方面：一、本案所涉《认购合同》的性质及效力应当如何认定的问题；二、贺梅芳要求恒盛泰公司支付逾期交房违约金的诉讼请求有无事实和法律依据的问题。
关于焦点一，本院认为，当事人之间签订的合同，依据合同性质、约定内容、法律后果等不同，可以分为预约合同和本约合同。预约合同是相对于本约而言的特殊合同，直接指向本约的缔结，目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，并为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务；本约合同则是对双方具体权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可以是对本约合同的内容进行预先设定，其中对经协商一致设定的本约内容，将来签订的本约合同应予直接确认，其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。预约合同与本约合同的本质区别在于预约合同存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定，而本约合同则不存在这一情况。在商品房买卖合同法律关系中，对于当事人之间签订的认购书、订购书、意向书等，则应从形式外观、合同内容、订立目的等方面予以审查，即客观上是否能够排除订立本约合同的法律及事实障碍、合同内容是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容、当事人之间订立合同的真实意思等为判断标准。本案中，双方当事人签订的《认购合同》应认定为预约合同，具体理由如下：第一，双方当事人在合同中已明确约定订立合同之时所售房屋不具备商品房买卖的法定条件，涉案房屋客观上存在不能进行买卖的法律障碍，现阶段无法订立正式的商品房买卖合同，同时约定待具备条件后再另行订立商品房买卖合同，该约定内容符合预约合同的订立目的；第二，基于上述客观障碍的存在，导致双方当事人订立的《认购合同》中缺失《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同中应当具备的主要内容，如办理产权登记的有关事宜、装饰设备标准承诺、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式等，双方当事人的部分权利、义务处于不明确状态，需通过后期订立了本约合同予以磋商、明确；第三，恒盛泰公司在订立《认购合同》之时并未隐瞒所售房屋审批手续不全、不具备法定销售条件的事实，买受人对于该事实亦明确知晓，双方就此达成一致意思并约定在具备条件后签订《商品房买卖合同》，说明双方在签订该《认购合同》时对于该行为的性质为预约合同的认识是明确而不存在疑意的，故双方当事人订立《认购合同》的真实意思系为了将来能够订立正式合同而进行的一种预先约定，符合预约合同的概念特征和判断标准。综上，本案所涉的《认购合同》应认定为双方当事人的真实意思表示，内容、形式均不违反法律、行政法规定的禁止性规定，系双方为将来订立《商品房买卖合同》的预约合同，为诺成合同，自签订之日起即发生法律效力，故本院对其有效性予以确认。一审判决对于《认购合同》的性质认定不当，本院予以纠正。恒盛泰公司主张以未取得商品房预售许可证明为由要求认定合同无效的上诉理由，系针对商品房预售合同（即本约合同）而言，不适用于本案所涉《认购合同》，故其该项上诉理由并无事实和法律依据，本院不予支持。
关于焦点二，如前所述，预约合同作为相对于本约合同的特殊合同，是在双方缔约的过程中达成的协议，其订立目的明确指向为本约合同的缔结，合同标的和履行结果是在一定期限内签订本约合同，因此，预约合同的效力和法律约束力只能是“使当事人产生诚信磋商以订立本约合同的义务”。而预约合同中的其他条款只有在以订立本约合同的方式予以确认后才对双方当事人产生约束力，故预约合同只是赋予了权利方要求义务方签订本约合同的请求权以及以此请求权为基础而要求义务方承担的包括违约责任、解除预约合同、损害赔偿等民事责任。本案中，双方当事人签订的《认购合同》系以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同，故贺梅芳以该《认购合同》为依据要求恒盛泰公司支付逾期交房违约金的诉讼请求不属于预约合同的请求权范围，该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，贺梅芳可在《认购合同》约定的订立本约的期限届满后，依据恒盛泰公司的履行情况另行主张相关权利。一审判决恒盛泰公司向贺梅芳支付逾期交房违约金于法无据，本院予以纠正。
综上所述，对于贺梅芳要求确认《认购合同》有效并继续履行的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于贺梅芳要求恒盛泰公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，并无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、维持呼和浩特市玉泉区人民法院（2015）玉民一初字第00701号民事判决第一项，即“原告贺梅芳与被告内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司于2011年5月28日签订的《恒泰盛都商品房内部认购合同》有效，合同继续履行”；
二、撤销呼和浩特市玉泉区人民法院（2015）玉民一初字第00701号民事判决第二项，即“被告内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告贺梅芳逾期交房违约金自2013年7月1日暂计算至2015年9月30日利息共计79579.32元，并按照中国人民银行同期贷款利率，后续利息支付至实际交房之日止”；
三、驳回原告贺梅芳的其他诉讼请求。
一审案件受理费895元，二审案件受理费1790元，共计2685元，由恒盛泰公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴铁刚
审 判 员 杨蔚堃
代理审判员 韩东妹
二〇一六年九月十三日
书 记 员 唐 谣