贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔26民终306号
上诉人（一审原告）:徐润华，男，1973年12月24日出生，汉族，住址贵州省黎平县。
委托诉讼代理人罗应松，男，贵州贵信律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被上诉人（一审被告）:贵州省黎平利南房地产开发有限公司。
统一社会信用代码：91522631662955308T。
地址：贵州省黎平县德凤镇正阳街麒麟家园C栋2层。
法定代表人：庄朝本，男，该公司总经理。
上诉人徐润华与被上诉人贵州省黎平利南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省黎平县人民法院(2017)黔2631民初1730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐润华上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判被上诉人贵州省黎平利南房地产开发有限公司履行《商品房买卖合同》约定的义务，将办理商品房转移登记的有关文书办妥交付上诉人徐润华；3、改判被上诉人贵州省黎平利南房地产开发有限公司因逾期办理商品房转移登记的相关文书应承担的违约金46,961.70元支付上诉人；4、本案一审、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1、一审判决认定被上诉人未按合同约定将办理商品房转移登记相关文书交付上诉人的事实，在被上诉人已构成遠约的情况下，却未判决被上诉人继续履行办理房屋转移登记的义务，也未确定被上诉人应承担的违约责任及应支付违约金，是明显错误的判决。上诉人徐润华与被上诉人利南房开公司于2012年10月30日签订的《商品房买卖合同》第二十二条（房屋登记）二、（初始登记）约定：“岀卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”三、（转移登记）（一）约定：“岀卖人承若于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”（二）约定：“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、……；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列（1)、（2)项处理：（1)、……；（2)、买受人不退房的，岀卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付己交付房款0.1%的违约金。”合同签订后，上诉人徐润华已付清全部购房款，被上诉人利南房开公司已如约向上诉人交付房屋，但至今未与上诉人办理交付商品房转移登记相关文书。然而，一审判决在认定上述事实的基础上，却以双方所签合同系双务合同，认为上诉人应当先履行提交材料及支付应上缴的税费给被上诉人等义务，被上诉人才有义务办理房屋登记以及将办理商品房转移登记相关文书交付上诉人。一审判决此观点错误。根据上述《商品房买卖合同》第二十二条（房屋登记）的约定，双方并没有约定将买受人提交有关材料和支付应上缴的税费给被上诉人作为被上诉人办理取得房屋初始登记以及将办理商品房转移登记相关文书交付上诉人的前提条件。事实上，被上诉人利南房开公司未能办理取得房屋初始登记是因为该项目本身存在某些问题尚未最后解决，同时该项目消防验收也尚未通过。被上诉人对房屋的初始登记都尚未取得，当然也不可能做到将办理商品房转移登记相关文书交付给上诉人。无论是出于什么原因，被上诉人未能取得房屋初始登记这个事实，是其自身原因导致，与上诉人是否及时将契税款项交付给被上诉人毫无关系。一审判决不根据双方合同约定判决被上诉人就此承担违约责任以及支付违约金，确定民事责任明显违背当事人约定和法律规定，显然错误。2、在适用法律方面，一审判决将本应当适用的有关违约责任的法律依据抛开不用，仅引用《合同法》第四十四条、第六十条关于合同生效和合同履行的原则性规定进行判决，适用法律不当。我国《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”此外，“最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”第十八条规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限:(二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为己竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”该条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”上述法律规定和司法解释明显符合适用于本案情形，应当作为判决的法律依据。事实上，双方在《商品房买卖合同》中己约定有违约金标淮，即：“……，岀卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付己交付房款0.1%的违约金。”上诉人在起诉时己自愿将违约金标准调减降低参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标淮计算（年利率6.18%)。上诉人所主张的违约金有事实和法律依据，应当得到法院支持。综上所述，一审判决在实际认定被上诉人利南房开公司构成事实上违约的情况下，却未判决被上诉人承担继续履行办理房屋转移登记手续的义务，也未判决确定被上诉人承担支付违约金的责任，明显错误。同时，一审判决适用法律不当，是错误的判决。上诉人为维护自己的合法权益，特提起上诉。望二审法院公正审理，依法改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人贵州省黎平利南房地产开发有限公司二审未作答辩。
徐润华一审诉讼请求：1、判决被告全面履行《商品房买卖合同》约定的权利和义务，立即将办理商品房转移登记的有关文书办结并交付给原告；2、判决被告承担逾期办理商品房转移登记违约金46961.70元（房屋总价款421524元，暂从2015年12月30日起计算到2017年10月20日期间，共计658天，按商业银行同期贷款年利率6.18％计算，违约金为421524×6.18％÷365天×658天＝46961.70元）；3、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2012年11月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于黎平县城关德凤镇××家园××号商品房，该套商品房建筑面积为130.84平方米，套内建筑面积109.9平方米，房屋总价款为421524元，交房日期为2014年8月30日前。合同第十四条交接手续第（四）点规定：1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳相关费用：第1、2、3、4、5、6、7项费用，并在签订本合同之日起当日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后5日内向买受人交付相应缴款凭证。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）第二十三条约定的物业服务费用；（4）供暖费；（5）装修保证金我、装修垃圾清运费交房时交清；（6）水、电的开户费用交房时交清；（7）装修期间电梯使用费交房时交清。第二十二条第三款转移登记中约定：（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1，约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款421524元，但在开庭审理之日止，原告尚没有向被告交纳办理房屋产权转移登记手续所需的契税。合同约定交房时间到期后，被告如约交付商品房给原告。至今被告与原告没有办理交付办理商品房转移登记的有关文书。
一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事相均作了明确约定。因此，关于原告请求被告按照约定要求被告承担逾期办理商品房转移登记违约金46961.70元的诉讼请求，一审法院认为，根据合同约定：双方应相互配合办理商品房合同登记备案，原告委托被告办理房屋产权登记手续，原告应提交办证所需的全部材料。合同在履行过程中，被告已将房屋交付给原告，但原告至今没有按合同约定向被告交纳办理房屋产权转移登记手续所需的契税等费用。原、被告所签订的合同系双务合同，其履行存在时间顺序，即一方先履行，另一方后履行。在本案中，原告只有先缴纳完所有应付款、有关税、费、专项维修基金及依照合同约定应该支付的其他费用，提交办证所需的全部资料后，被告才能按双方合同约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告未有先履行上述义务，故不能请求被告履行将办理商品房转移登记的有关文书办结并交付己方及支付逾期办理商品房转移登记违约金46961.70元，被告具有后履行抗辩权。为此，对原告的诉讼请求，一审法院不予支持，对被告要求驳回原告诉讼请求的辩解予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决：驳回原告徐润华的全部诉讼请求。案件受理费974元，减半收取487元，由原告徐润华负担。
二审期间，上诉人徐润华提交了两份新证据：1、贵州省黎平利南房地产开发有限公司副经理王志艺与部分业主的对话录音，拟证明业主一直未交契税是被上诉人的要求，被上诉人的经理明确答复业主，要等到办理房产证时再交契税；2、上诉人徐润华与被上诉人售楼部工作人员的通话录音，拟证明被上诉人的工作人员曾答应业主用房产实测面积不足部分应退的房款来冲抵业主应上交的契税。经质证，被上诉人副经理王志艺认可证据1的真实性，但认为该录音仅摘取了对上诉人有利的部分，对被上诉人有利的部分没有摘取。本院认为该证据系部分业主与被上诉人副经理的对话，上诉人并未剪切、篡改录音，应予以采信。对证据2，被上诉人不予认可，本院认为该证据的真实性存疑，不予采信。被上诉人未提交新证据。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：上诉人请求被上诉人将办理商品房转移登记的有关文书交付给上诉人是否应予以支持及被上诉人是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。双方《商品房买卖合同》第二十二条第三项转移登记中约定：“（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。”根据上述约定，被上诉人未在约定期限内取得初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书给上诉人，被上诉人的行为显然已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。本案中，上诉人虽未按照合同约定将契税、维修基金交付给被上诉人，但上诉人的上述行为并不会对被上诉人按期取得初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书造成影响。且被上诉人亦明确向上诉人等业主表示：“契税现在不要着急交，房产证还没有开始办理，交来意义不大。”说明上诉人未及时交纳契税并不是上诉人的原因，而是被上诉人自身原因。因此，上诉人未交契税责任不在上诉人，且未交纳契税并不会对被上诉人按期完成合同约定的义务即取得初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书造成影响，二者之间不存在先后履行顺序问题，故一审判决以上诉人有先履行义务未履行，被上诉人享有后履行抗辩权为由，判决驳回上诉人的诉讼请求，系适用法律错误，应予以纠正。对于上诉人请求被上诉人立即将办理商品房转移登记的有关文书办结并交付给上诉人的诉讼请求，因被上诉人开发的利南家园楼盘至今尚未综合验收合同，其尚无法取得办理商品房转移登记有关文书，故对上诉人的该项诉讼请求，本院不予支持。上诉人可在被上诉人开发的利南家园楼盘综合验收合格后，另行起诉主张。关于诉讼时效问题，商品房买卖合同约定的交付办理商品房转移登记有关文书的时间为2015年12月30日，诉讼时效应当从2016年1月1日起算两年，上诉人于2017年10月19日向黎平县人民法院提起诉讼，故上诉人的诉讼请求并未超过诉讼时效，被上诉人辩称上诉人的诉讼请求已超过诉讼时效的意见，于法无据，本院不予支持。关于被上诉人违约的起止时间，上诉人请求从2015年12月30日起计算至2017年10月20日止，因双方《商品房买卖合同》第二十二条约定：“出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。”按上述约定，被上诉人违约的时间应当从2015年12月30日的下一日即应从2016年1月1日起算，即违约金应当从2016年1月1日起算至上诉人请求的2017年10月20日止，共计658天，上诉人请求按照658天计算，本院予以支持。关于违约金的计算标准，双方合同约定为每日按已付购房款的0.1%计算违约金，但上诉人自愿参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，请求按照年利率6.18%的标准计算违约金，系对自己权利的处分，且该违约金计算标准并未过高，本院予以支持。因此，被上诉人因逾期交付办理商品房转移登记有关文书应向上诉人承担的违约金计算为：421524元×6.18%÷365天×658天=46961.7元。对上诉人的该项诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，上诉人徐润华的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律及判决结果错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销黎平县人民法院（2017）黔2631民初1730号民事判决；
二、被上诉人贵州省黎平利南房地产开发有限公司继续履行与上诉人徐润华签订的《商品房买卖合同》；
三、被上诉人贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后10日支付上诉人徐润华逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金46961.7元；
四、驳回上诉人徐润华的其他诉讼请求。
一审案件受理费974元，减半收取487元，由被上诉人贵州省黎平利南房地产开发有限公司负担；二审案件受理费974元，由被上诉人贵州省黎平利南房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 琴
审判员 杨再幸
审判员 龙 恺
二〇一八年四月十日
书记员 赵艳萍