山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终7067号
上诉人（原审原告）：宋清，男，1988年12月14日出生，汉族，无业，住济南市。
委托诉讼代理人：林海,北京市百瑞(济南)律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：济南市市中区舜玉花园业主大会，住所地济南市。
主要负责人：张国宪，主任。
�诉人宋清因与被上诉人济南市市中区舜玉花园业主大会（以下简称：舜玉花园业主大会）业主撤销权纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2016）鲁0103民初5552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
宋清上诉请求：1.撤销一审判决；2.撤销舜玉花园业主大会修改《舜玉花园业主大会议事规则》及选聘某某物业服务有限公司为舜玉花园物业服务企业的决议；3.判令舜玉花园业主大会承担案件一审及二审诉讼费。事实和理由：本案一审时宋清已经提及，舜玉花园业主大会虽然于2016年8月6日召开业主大会表决通过了《舜玉花园业主大会议事规则》及选聘东营宏基因物业服务公司为本小区物业服务企业的决议。但是，舜玉花园业主大会本次召开业主大会通过的《舜玉花园业主大会议事规则》违�了原2007年8月30日通过的《舜玉花园业主大会议事规则》第二十四条第二款的规定，“修改业主大会议事规则、选聘物业服务企业，必须经专有部分建筑面积2/3以上且占本物业全体业主所持投票权2/3以上通过”。因此，舜玉花园业主大会决议第一项通过《舜玉花园业主大会议事规则》及第三项选聘某某物业服务有限公司为舜玉花园物业服务企业的决议无效。而且，舜玉花园业主大会在召开业主大会选聘物业公司的过程中，存在暗箱操作、违反法律、议事规则等诸多问题，侵害业主的权利，违背了以公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业的原则。舜玉花园业主大会作出的决定无法代表广大业主诉求。因此，宋清将该纠纷诉至一审法院。一审法院引用国务院颁布的《物业管理条例》认为，该条例经过几次修改，己经将制定和修改业主大会议事规则、选聘和解聘物业服务企业规定为“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意”。以此认定舜玉花园业主大会的行为未违法法律、法规的强制性规定为由，驳回了宋清的诉讼请求。但是该《物业管理条例》的修改，只是在表决程序上，对表决时需要达到的建筑物面积及人数的下限标准予以规范，一审法院认定的所谓强制性规定恰恰是约束业主行使权利时，不能以低于1/2的要求作出决议。否则，应认为无效。另外，业主大会及业主委员会这种自治性较强的组织，政府相关部门对其更多作用在于指导和协助，而非强制性的干预。业主大会当然有权利制定比《物业管理条例》更为严格的议事规则及决议，以便更好的维系业主之间关系的紧密性。舜玉花园业主大会自身对于原2007年议事规则的效力同样是认可的。因为在本次业主大会公告的决议内容中就包括:将2007年原议事规则中约定的业主大会作出修改管理规则、业主大会议事规则，选聘、解聘物业服务企业，必须经专有部分建筑面积2/3以上且占本物业全体业主所持投票权2/3以上通过的条款，修改为“业主大会作出修改管理规则、业主大会议事规则，选聘、解聘物业服务企业，必须经专有部分建筑面积1/2以上且占本物业全体业主所持投票权1/2以上通过。”这也恰恰证明，舜玉花园业主大会认可原议事规则的效力，如果依照原审法院的观点，国务院修改后的《物业管理条例》对于建筑物面积及人员双过半的规定具有不可改变的强制力，那么舜玉花园业主大会本次决议对于原条款根本就无需理会并修改。所以，宋清认为在2007原议事规则有效的情形下，舜玉花园业主大会应当首先对其予以遵守。如需修改，首先应当满足原议事规则所制定的条件。这也正是宋清认为舜�花园业主大会修改议事规则的行为应当撤销根本原因。舜玉花园业主大会在一审开庭时提供了部分投票及开票的视频证据，该证据中包括一名业主手持几十余张选票投入票箱的情形，也存在选票无编号、任意认定选票有效性的问题，更加证实了宋清主张的本次修改议事规则及选举物业服务企业存在暗箱操作、损害小区业主权利的事实。因此，舜玉花园业主大会在本次修改议事规则及选举物业服务企业过程中的行为应当认定为无效并予以撤销。但一审法院对于该问题却没有理会。综上，舜玉花园业主大会的行为损害了业主权利，其修改《舜玉花园业主大会议事规则》及选聘某某物业服务有限公司为舜玉花园物业服务企业的决议应当依法予以撤销。为了维护业主权利，保证业主利益不受持续侵害，望贵院依法支持上诉请求。
舜玉花园业主大会未答辩。
宋清向一审法院起诉请求：1.撤销舜玉花园业主大会修改《舜玉花园业主大会议事规则》及选聘某某物业服务有限公司为舜玉花园物业服务企业的决定；2.由舜玉花园业主大会承担本案全部案件受理费。
一审法院认定事实：关于2016年8月6日舜玉花园业主大会表决通过的《舜玉花园小区业主大会议事规则》及选聘某某物业服务有限公司为小区物业服务企业的决议是否应当撤销的问题。宋清主张，舜玉花园业主大会召开业主大会，表决修改后的舜玉花园小区业主大会议事规则具体内容及所选聘的物业公司名称未经公示。2016年8月6日舜玉花园业主大会召开业主大会，通知时间只有3天，违反了2007年议事规则第17条应在15日前通知的规定。舜玉花园业主大会2016年8月6日召开的业主大会在决议过程中违反法律和2007议事规则，舜玉路街道办事处要求舜玉花园业主大会�以自查。舜玉花园业主大会公示的业主大会表决票重新计算的细节方案，其内容规定2016年8月20日对8月6日的投票进行统计，但该方案并未涉及到计票的地点，事实上最终计票是在国华宾馆进行，这直接剥夺了业主的知情权，无法排除舜玉花园业主大会有暗箱操作的行为。2016年8月20日，舜玉花园业主大会公示表决结果，通过修改后的《舜玉花园小区业主大会议事规则》及选聘某某物业服务有限公司为舜玉花园小区物业服务企业，表决得票及面积均过半数，该行为违反了2007年议事规则第24条第2款必须经专有部分建筑面积2/3以上且占本物业全体业主所持投票权2/3以上通过的规定。宋清于2016年8月23日向某某物业服务有限公司发出告知函，告知内容为业主大会的选举违反了法律，希望宏基园物业避免在不知情的情况下与舜玉花园业主委员会签订物业服务合同。宋清是根据�基园企业登记信息的地址及其网站上登记的地址向其寄送的告知函，被回馈两个地址均无法查到宏基园企业，根据宏基园其自身的网站显示，其本身并没有物业服务的案例公示，能够以多数票被选举出，不具备合理性。宋清为证明其主张提交证据2007年《舜玉花园小区业主大会议事规则》、2016年6月25日舜玉花园召开业主大会公告、2016年8月3日舜玉花园召开业主大会通知复印件、舜玉路街道办事处监督意见复印件、关于业主大会表决票重新计算的细节方案复印件、2016年8月20日张贴的舜玉花园业主大会决议、告知函及EMS递送网上截屏两份。舜玉花园业主大会对宋清提交的证据质证意见如下：对证据2007年《舜玉花园小区业主大会议事规则》的真实性无异议，对合法性有异议，认为对于选聘物业服务企业及修改议事规则应该根据物权法的规定的程序进行，而不应该根据议�规则的约定进行。对证据2016年6月25日舜玉花园召开业主大会公告的真实性无异议，对证明内容有异议，认为对修改的议事规则的内容和选聘的物业公司名称某某物业服务有限公司在通知召开业主大会时一同进行了公示。业主大会只是对已经公示的议事规则是否同意进行决议，业主大会已经决议通过了新的议事规则，那么也就是说明所有业主对已经公示的新的议事规则进行了同意表决。对证据2016年8月3日舜玉花园召开业主大会通知的真实性无异议，对证明内容有异议，认为业主大会召开时间为2016年7月31日，已经于7月15日公示，是因为不可抗力的客观原因造成延迟，8月6日的业主大会是已经公示的7月31日业主大会的延续，定于8月6日继续召开业主大会也是舜玉花园业主委员会向济南市市中区房管局请示之后决定的，其通知时间符合法律规定。对证据舜玉路街道办事处的监督意见的真实性无异议，对证明内容有异议，认为该意见只是说明业主大会召开过程存在不严谨的一些问题，并没有因为不严谨的事情认定本次业主大会召开的效力，本次业主大会召开出现的问题是因为有人恶意破坏投票现场这一不可抗力的客观原因造成的，且业主委员会根据办事处的要求进行了自查，并将自查报告在小区内进行了公示，自查报告对小区业主提出的质疑进行了回应，所以该监督意见不能否认本次召开业主大会的效力。对证据业主大会表决票重新计算的细节方案的真实性无异议，对证明内容有异议，认为该证据不能证明舜玉花园业主大会有暗箱操作的行为，之所以在其他计票地点，是为了保护选票的安全性，因为当时场面非常混乱，虽然派出所和特警到现场维护秩序，依然出现了几十名的社会人员破坏现场，导致场面难以控制，所以业主委员会只能采取强硬的保护措施将选票保护起来，待安全之后再进行唱票。而且明确表明本次唱票可以由热心业主自愿报名参加，且对于人数没有进行限制，所以并不存在故意暗箱操作的行为。对证据2016年8月20日舜玉花园业主大会决议的真实性无异议，对证明内容有异议，认为对于议事规则和物业公司的选聘事项应该根据物权法的规定进行，而不应该根据2007年议事规则的规定进行。对证据告知函及EMS递送网上截屏两份的真实性及证明内容均有异议，认为对证据真实性无法确认，该证据与本案无关，邮寄无法送达并不代表公司不真实存在。舜玉花园业主大会主张，物权法第七十六条的规定属于强制性规范，即该条规定的事项，只能通过法律规定，小区议事规则无权对该条规定的事项作出约定，更没有权利对该条规定作出修改。2016年7月15日业主委员会向小区业主公示了大会召�的时间、方案、候选人名单、新的议事规则的内容以及选聘物业公司的名称，召开业主大会的通知已经在15天前公示。2016年8月3日业主委员会向小区业主公示业主大会延迟至8月6日召开的通知，并且确定了召开会议的内容为通过新的议事规则。业主大会召开时被大批社会人员破坏，业主委员会主任被强行带走。导致业主大会唱票需要重新制定时间，并且业主委员会向全小区业主招募小区业主主动参加本次唱票，并请办事处和居委会进行监督。业主大会召开程序合法，符合物权法和物业管理条例的规定，不存在暗箱操作，违反法律和议事规则的事项。舜玉花园业主大会为证明其主张提供证据照片17张、光盘一张。宋清对舜玉花园业主大会提交证据质证意见如下：对证据照片的真实性无异议，对证明内容有异议，认为部分照片看不清具体内容，照片显示的议事规则的第24条第2款模糊的看到与2007年议事规则2/3的表述相同，无法证明舜玉花园业主大会修改舜玉花园业主大会议事规则对应的具体内容。关于选聘的几个物业公司的名称仅是在选票票样上出现，未标注日期，不能证明舜玉花园业主大会修改议事规则及选聘物业企业向各位业主进行了公示。关于重新计票的公示舜玉花园业主大会没有将唱票地点告知业主，且8月19日公布的计票时间仓促的规定为第二天下午1点到3点，剥夺了业主对唱票的知情权。舜玉花园业主大会自行对选聘物业公司的票数进行了统计，宋清对唱票的真实性和选票的真实性不予认可。对证据光盘中新闻报道业主大会选举的相关新闻的真实性无异议，但对证明内容有异议，该视频仅证明在大会选举中因冲突造成的中断，但并不能证明舜玉花园业主大会的大会召开程序及选举程序符合议事规则及法律规定。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。根据宋清提交证据济房权证中字第1147**号房屋所有权证可以证实宋清系济南市市中区舜玉花园36号院21号楼102室房产的物权所有人，是舜玉花园小区业主，享有业主权利。宋清认为舜玉花园业主大会作出的决议侵害其合法权益，以舜玉花园业主大会为被告提起诉讼主体适格，对舜玉花园业主大会所提业主大会作为被告主体不适格的辩解理由，一审法院不予采纳。根据宋清提交证据2016年6月25日的济南市市中区舜玉花园召开业主大会公告，可以证实舜玉花园业主大会的执行机构舜玉花园小区业主委员会于2016年6月25日在该小区公示同年7月10日召开业主大会，大会以书面征求意见的形式，表决修改后的《�玉花园小区业主大会议事规则》、公开选聘物业服务企业等项目的事实。该公告符合宋清提交的证据2007年8月30日《舜玉花园小区业主大会议事规则》第十七条“业主委员会应当在业主大会会议召开15日前将会议通知及有关材料以书面形式在小区内公告”的规定。宋清提交证据2016年8月3日舜玉花园召开业主大会的通知及宋清提交证据光盘视频电视台报道内容，可以综合认定舜玉小区业主委员在2016年8月3日前组织召开的业主大会，因被社会人员恶意破坏未能正常召开，会议时间顺延至同年8月6日的事实。宋清提交证据监督意见、关于业主大会表决票重新计票的细则方案，可以证实舜玉花园小区业主大会的召开是在政府相关部门的监督下进行，舜玉花园业主大会接受监督，对政府部门提出的监督意见及时作出重新计票的细则方案的事实。宋清提交证据公示照片，可以证实�要业主大会表决修改后的《舜玉花园小区业主大会议事规则》内容及参与选聘的物业服务企业名称在业主大会召开前，以公示的舜玉花园业主大会表决票形式向业主进行了公示。《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款规定：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）…；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）…。第二款规定：决定前款第五项和第六项规定事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。根据舜玉花园业主大会提交证据光盘视频内容反映的状况，2016年8月20日舜玉花园业主大会业主委员会选择在国华宾馆统计决议结果的方式并无不当。宋清提交证据2016年8�20日的舜玉花园业主大会决议，可以证实业主大会表决通过的《舜玉花园小区业主大会议事规则》、选聘的物业服务企业某某物业服务有限公司等3项内容均为得票及面积过半数。宋清主张该表决结果不符合2007年《舜玉花园小区业主大会议事规则》第二十四条第二款：业主大会做出决定修改管理规约、业主大会议事规则，选聘、解聘物业服务企、专项维修资金使用、结集方案的确定，必须经专有部分建筑面积2/3以上且占本物业全体业主所持投票权2/3以上通过。2007年《舜玉花园小区业主大会议事规则》是根据2003年9月1日起实施的国务院《物业管理条例》制定，当时的物业条例对于制定和修改业主大会议事规则、选聘和解聘物业服务企业均规定为必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。但2016年8月6日舜玉花园业主大会召开业主大会时2003年9月1日起实施的�务院《物业管理条例》已于2007年8月26日经过了修改，对制定和修改业主大会议事规则、选聘和解聘物业服务企业均规定为“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意。”2016年1月13日修改后的国务院《物业管理条例》依然规定为过半数同意。国院院多次修改《物业管理条例》是为了更有效的保护业主的合法权益。舜玉花园业主大会2016年8月6日召开业主大会表决通过的《舜玉花园小区业主大会议事规则》、选聘某某物业服务有限公司为物业服务企业等3项内容未违反我国法律、法规的强制规定。综上，宋清要求撤销舜玉花园业主大会修改《舜玉花园小区业主大会议事规则》及选聘某某物业服务有限公司为舜玉花园物业服务企业的决议的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款、第七十八条第二款、《物业管理条例》第十一条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告宋清的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系宋清与舜玉花园业主大会之间的业主撤销权纠纷。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。舜玉花园业主大会系舜玉花园小区全体业主行使自治权力的机构，有权对需要由小区业主共同决定的事项依法做出决定。虽然，2007年8月30日的《舜玉花园小区业主大会议事规则》第二十四条第二款规定，业主大会做出决定修改管理规约、业主大会议事规则，选聘、解聘物业服务企业等必须经专有部分建筑面积2/3以上�占本物业全体业主所持投票权2/3以上通过。但是，2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。也就是说，在物权法施行后只需要经专有部分占建筑物总面积过半数�业主且占总人数过半数的业主同意，就可以制定和修改业主大会议事规则、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，2007年《舜玉花园小区业主大会议事规则》第二十四条第二款确定的规则，限制了小区业主经小区1/2以上业主同意，就可以修改业主大会议事规则、选聘和解聘物业服务企业的权利，提高了小区业主自治权利行使的门槛，与物权法规定相冲突，故该2007年《舜玉花园小区业主大会议事规则》第二十四条第二款在物权法施行后，与物权法规定不一致的内容应不再具有效力。一审法院认定2016年8月20日决议有效，符合现行法律规定，一审法院判决驳回宋清诉讼请求正确，本院予以维持。
综上所述，宋清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一�规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人宋清负担。
本判决为终审判决。
审判长 许海涛
审判员 何菊红
审判员 唐鸣亮
二〇一七年十一月十七日
书记员 朱 茜