重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初9703号原告：重庆博展物业管理有限公司，住所地重庆市经济技术开发区经开园金渝大道99号附3号，统一社会信用代码91500000762650798D。法定代表人：刘峰，董事长。委托诉讼代理人：郭浩，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨梦婕，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告：重庆中汽西南都灵汽车有限公司，住所地重庆市北部新区金渝大道88号附3号，统一社会信用代码91500000793518124C。法定代表人：万军，总经理。委托诉讼代理人：周鹏，中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：余越，中豪律师事务所实习律师。原告重庆博展物业管理有限公司（以下简称博展公司）与被告重庆中汽西南都灵汽车有限公司（以下简称中汽西南都灵公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告博展公司的委托诉讼代理人郭浩、杨梦婕，被告中汽西南都灵公司的委托诉讼代理人周鹏、余越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博展公司向本院提出诉讼请求：确认被告中汽西南都灵公司于2017年2月24日作出的解除双方之间物业服务关系的行为不产生解除效力。案件受理费由被告中汽西南都灵公司负担。事实和理由：原告博展公司自2007年起，作为“汽博中心”整体物业区域的前期物业服务企业为包括被告中汽西南都灵公司在内的全部“汽博中心”整体物业区域提供物业服务。2016年1月1日，原告博展公司与被告中汽西南都灵公司签订《物业管理委托服务合同》，约定原告博展公司为被告中汽西南都灵公司经营的4S店提供物业管理服务，合同期限自2016年1月1日起至新合同签订之日止。2017年2月24日，原告博展公司收到被告中汽西南都灵公司要求解除《物业管理委托服务合同》的书面函件，以原告博展公司未按照合同约定履行物业服务义务为由，正式解除双方之间的物业服务关系。原告博展公司作为物业服务企业，严格遵照相关法规及合同约定，全面规范地履行物业服务企业应尽的维修、养护、管理义务。被告中汽西南都灵公司要求解除双方之间的物业服务关系的行为没有事实及法律依据，现为保护原告博展公司的合法权益，故向法院提起诉讼。被告中汽西南都灵公司辩称，不同意原告博展公司的全部诉讼请求。在物业服务合同签订后，原告博展公司未按照合同约定的物业服务内容以及应当满足的物业服务质量提供相应的物业服务，致使被告中汽西南都灵公司签订合同的目的无法实现。被告中汽西南都灵公司不需要原告博展公司再继续提供物业服务，自解除通知发出之日起，所有的物业服务均由被告中汽西南都灵公司自行管理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1．对原告博展公司举示的形成于2017年3月之后的保洁员签到表、汽博巡逻区域签到表、客服签到表，因与本案诉争事实不具关联性，故对该证据本院不予采信；对原告博展公司举示的2016年度的保安、保洁、客服签到表，鉴于原告博展公司提供的物业服务的工作内容及性质，该证据已达到初步的证明目的，被告中汽西南都灵公司虽否认该证据的真实性，但未举示充分证据予以证明，故对该证据，本院予以采信；2．对原告博展公司举示的固定资产无偿调拨协议、汽博综合管网平面布置图、汽博雨污管网红线图、汽博中心配套用房平面布置图，因该证据系复印件，真实性无法核实，对上述证据，本院不予采信；3．对原告博展公司举示的建设工程施工合同、电气安装工程施工合同、汽博中心监控画面统计表（总机），因与本案不具关联性，对上述证据，本院不予采信；4．对原告博展公司举示的汽博室外消防管网总平面图，因该证据系原件，且与本案具有关联性，故对该证据本院予以采信；5．对被告中汽西南都灵公司举示的照片、施工合同、发票（5张）、中国建设银行客户回单及发票，因其真实性无法核实，且无法核实与本案的关联性，故对该证据本院不予采信；6．对被告中汽西南都灵公司举示的光盘，因原告博展公司认可该证据显示为园区大门，虽原告博展公司陈述该证据不是完整视频，系截取部分时间段，但未举示充分证据予以证明，故对该证据，本院予以采信；7．对被告中汽西南都灵公司举示的备案证明，因该证据系复印件，真实性无法核实，且与本案不具关联性，对该证据，本院不予采信；8．对被告中汽西南都灵公司举示的绿化养护合同，照片以及发票（复印件），因与本案不具关联性，故对该证据，本院不予采信。本院根据采信的证据及庭审中当事人的陈述，确认如下案件事实：2007年1月25日，以重庆经开汽博实业有限公司为甲方，原告博展公司为乙方，双方签订汽博A区前期物业服务合同，约定甲方选聘乙方对汽博A区市场实施前期物业管理服务。合同第一章物业管理区域概况载明，物业名称：汽博中心；物业类型：汽配市场、餐饮街、城市展厅；座落位置：北部新区；建筑面积：约4.9万平方米；四至：东：机场快速路，南：金渝大道，西：金童路，北：湖影街。合同期限自2007年7月1日起至新合同签订之日起有效。鉴于项目正在前期建设中，具体物业构成明细及配置的共用设备设施明细由双方另行约定。2016年1月1日，以被告中汽西南都灵公司为甲方，原告博展公司为乙方，双方签订《物业管理服务合同》，约定乙方为甲方的4S店提供物业管理服务。合同第三条约定，物业类型为商业，建筑面积4059.86平方米、物业座落位置：重庆北部新区金渝大道88-2号。合同有效期从2016年1月1日至新合同签订之日起本合同自动终止。该合同除对物业管理服务费进行约定外，还对其它服务内容如绿化养护费用、垃圾转运费、箱变维护费、发电机维护费用进行了约定并单独收取费用。2017年2月24日，包括被告中汽西南都灵公司在内的二十二家单位（具体包括重庆中豪汽车有限公司、重庆星顺汽车有限公司、重庆丰尚汽车销售有限公司、中汽西南都灵公司、重庆中汽西南美凯汽车有限公司、重庆博众汽车销售服务有限公司、重庆西南富豪汽车有限公司、重庆中汽西南思达汽车销售服务有限公司、重庆中汽西南当代汽车有限公司、重庆中汽西南本色汽车有限公司、重庆丰誉汽车有限公司、重庆中汽西南韩亚汽车有限公司、重庆博众辉锐汽车销售有限公司、重庆中汽西南凯旋汽车有限公司、重庆骊业汽车有限公司、重庆中汽西南华通丰田汽车有限公司、重庆卓群汽车销售有限公司、重庆尚博汽车有限公司、重庆盛驰汽车有限公司、重庆市渝高汽车销售服务有限公司、重庆美宝汽车服务有限公司、重庆中汽西南汽车服务连锁有限公司钣喷分公司）向原告博展公司发送《关于解除的函》，该函件载明，上述二十二家公司于2016年与原告博展公司签订了《物业管理委托服务合同》，因原告博展公司提供的服务不符合双方合同的约定，造成物业管理区域秩序混乱，严重妨碍上述二十二家公司对物业的正常使用和经营。经上述企业多次提出意见，原告博展公司仍未采取有效措施予以妥善解决，致使上述企业签订物业服务合同的目的无法实现。基于此，上述企业正式解除与原告博展公司签订的《物业管理委托服务合同》，自行对自有物业实施管理。2017年6月23日，重庆市渝北区人民政府鸳鸯街道办事处出具关于汽博中心园区物业管理区域的情况说明。该说明载明，重庆汽博实业有限公司系汽博园区的建设单位，汽博中区的四至范围：东临机场路，南至叠彩城，西至金童路东段、保利花园，北至重庆阳平梦易有限公司、湖云街。根据建设规划许可证确定的红线图范围，上述物业区域内的物业设施、设备共有、共用，属于同一物业区域。自2007年起，重庆博展物业管理有限公司作为上述物业管理区域的前期服务企业，提供前期物业服务。2017年9月7日，重庆市渝北区人民政府鸳鸯街道办事处出具《鸳鸯街道办事处关于对重庆中汽西南都灵汽车有限公司等22家公司的回复》，该回复载明：由于建设单位没有对物业管理区域进行划分和备案，我单位在《情况说明》中称“汽博中心属于同一物业区域”，并没有称“汽博中心属于同一物业管理区域”，而“物业区域”与“物业管理区域”是完全不同的两个概念，“物业区域”是一种物业存在的状态，“物业管理区域”是需经严格的法律程序划分和备案才能确定的。因此该《情况说明》并不是我单位对物业管理区域的界定和划分，我单位也没有启动过物业管理区域划分的程序。对于汽博中心这种已经建成并交付使用但未划分物业管理区域的，应当按照《重庆市物业管理条例》的相关规定实施。另查明，重庆经开汽博实业有限公司位于汽博中心园区的物业（就原告博展公司举示的证据证明部分）建筑面积为254107平方米（包括74份产权证载明的面积127579平方米以及规划许可证上载明的126528平方米，该规划许可证上载明的面积部分属于在建项目）。重庆中汽西南韩亚汽车有限公司系重庆市北部新区经开园金渝大道99号附6号房屋的所有权人，房屋建筑面积3800.31平方米。重庆丰誉汽车有限公司系重庆市北部新区经开园金渝大道88号附6号房屋的所有权人，房屋建筑面积2627.98平方米；重庆中汽西南思达汽车销售服务有限公司系重庆市北部新区经开园金渝大道88号附2号房屋的所有权人，房屋建筑面积3343.06平方米；重庆中汽西南本色汽车有限公司系重庆市北部新区经开园金渝大道88号附5号房屋的所有权人，房屋建筑面积4417.05平方米；重庆丰尚汽车销售有限公司系重庆市北部新区经开园金渝大道99号附27号房屋的所有权人，房屋建筑面积2476.54平方米；被告中汽西南都灵公司系重庆市北部新区经开园金渝大道88号附3号房屋的所有权人，房屋建筑面积3445.29平方米；重庆骊业汽车有限公司系重庆市北部新区经开园金渝大道99号附29号房屋的所有权人，房屋建筑面积4460.67平方米；重庆西南富豪汽车有限公司系重庆市北部新区经开园金渝大道99号附19号房屋的所有权人，房屋建筑面积3404.95平方米；重庆中汽西南当代汽车有限公司系重庆市北部新区经开园金渝大道99号附7号房屋的所有权人，房屋建筑面积3622.83平方米；重庆中豪汽车有限公司系重庆市北部新区经开园金渝大道99号附8号房屋的所有权人，房屋建筑面积4044.4平方米；重庆博众汽车销售服务有限公司系重庆市北部新区经开园金渝大道99号附9号房屋的所有权人，房屋建筑面积5431.65平方米；重庆中汽西南美凯汽车有限公司系重庆市北部新区经开园金渝大道99号附11号房屋的所有权人，房屋建筑面积3382.05平方米；重庆星顺汽车有限公司系重庆市北部新区经开园金渝大道99号附12号房屋的所有权人，房屋建筑面积4163.89平方米；重庆中汽西南凯旋汽车有限公司系重庆市北部新区经开园金渝大道99号附10号房屋的所有权人，房屋建筑面积2738.6平方米；重庆卓群汽车销售有限公司系重庆市北部新区经开园金渝大道99号附25号房屋的所有权人，房屋建筑面积3723.07平方米；重庆市尚灵汽车销售服务有限公司系重庆北部新区经开园金山片区C14-2、C14-3附2号地块的房屋所有权人，土地使用面积为7193.2平方米；重庆市尚灵汽车销售服务有限公司与重庆华通丰田汽车销售服务有限公司签订房屋土地租赁及服务合同，由重庆华通丰田汽车销售服务有限公司承租上述房屋用于汽车销售及汽车维修。重庆君誉汽车有限公司系重庆市北部新区经开园金渝大道99号附28号房屋的所有权人，房屋建筑面积3056.63平方米；2015年12月31日，以重庆君誉汽车有限公司为出租方（甲方），重庆博众辉锐汽车销售有限公司为承租方（乙方），双方签订房屋土地租赁合同，由重庆博众辉锐汽车销售有限公司承租上述房屋用于汽车销售和汽车维修相关事宜。重庆尚博汽车有限公司系重庆北部新区金渝大道99号附24号房屋所有权人，房屋建筑面积18679.04平方米。重庆盛驰汽车有限公司、重庆市渝高汽车销售服务有限公司、重庆美宝汽车服务有限公司、重庆中汽西南汽车服务连锁有限公司钣喷分公司系租赁上述房屋用作汽车销售及相关服务。庭审过程中，原告博展公司陈述，原告博展公司一直按照物业服务合同约定的内容，向被告中汽西南都灵公司提供质量合格的物业服务。被告中汽西南都灵公司陈述，原告博展公司提供的服务，无论是内容还是质量均不符合双方物业服务合同的约定，具体表现为：原告博展公司未按约提供保洁，安保、共用设施设备的维护，市政共用设施维护，园区秩序维护；同时原告博展公司擅自将公共区域私自划分切割为用于对外收费停车以及其他商业经营用途，并将所产生的全部收益侵吞；整个汽博园区私搭乱建现象十分严重，且存在大量违章建筑，均为原告博展公司指示或者同意。原告博展公司擅自更改园区通行道路，对被告中汽西南都灵公司的经营环境产生了不利的影响。另外，在2016年4月某日凌晨，原告博展公司指使社会人员将被告中汽西南都灵公司的主供水管人为割断，致使被告中汽西南都灵公司停水长达8天时间，给被告中汽西南都灵公司造成了严重经济损失。另外，被告中汽西南都灵公司陈述，在被告中汽西南都灵公司发送解除合同通知后，双方已就箱变及相关设施、水、电等进行移交，并将绿化养护委托第三方进行管理，从该日起至今，原告博展公司就未再实际为被告中汽西南都灵公司提供物业服务。原告博展公司陈述，箱变维护系增值服务，原告博展公司也仅就该箱变维护服务与被告中汽西南都灵公司协商一致，不再为被告中汽西南都灵公司提供服务，但该行为不能证明原告博展公司已停止向被告中汽西南都灵公司提供物业服务。另外，采用独立水电表也是为了方便被告中汽西南都灵公司缴纳水电费，而绿化养护系专项养护，均不能证明原告博展公司未提供物业服务。就2017年2月24日向原告博展公司发出的《关于解除的函》，被告中汽西南都灵公司陈述，该函件的真实意思为要求解除双方之间物业服务关系。且被告中汽西南都灵公司认为，被告中汽西南都灵公司在与原告博展公司签订《物业管理服务合同》后，该合同已取代前期物业服务合同，双方不再受前期物业服务合同的约束。就向原告博展公司发送函件的二十二家单位是否属于同一物业管理区域，被告中汽西南都灵公司陈述，根据被告中汽西南都灵公司举示的用地红线图及共用使用权面积为零等均可以证明，上述二十二家公司所有或使用的房屋系独立的，不属于同一物业管理区域；且物业管理区域的划分应当符合法定的程序及规定，现无证据证明案涉物业所在的物业管理区域范围，故被告中汽西南都灵公司要求解除双方的物业服务关系不需要满足《物业管理条例》中的相关规定。原告博展公司陈述，根据原告博展公司举示的相关平面图，可以证明汽博中心整体的消防管网、综合管网设施设备共有、共用，且根据街道出具的说明亦可以证明该区域内设施设备共有、共用，故即便汽博中心现未划定物业管理区域，但实质上其应当划定为同一物业管理区域。本院认为，原告博展公司与被告中汽西南都灵公司于2016年1月1日签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。上述合同虽名为“物业服务合同”，但并非《物业管理条例》所规范的物业服务合同。上述合同系双方基于物业服务关系，对相应权利义务进行增加、细化后签订的，该合同的履行不必然影响双方之间的物业服务关系的存在。因被告中汽西南都灵公司于2017年2月24日向原告博展公司发出的《关于解除的函》的真实意思是要求解除双方之间物业服务关系，现原告博展公司亦明确要求确认上述行为不产生解除效力，故对上述解除行为是否符合法律规定，本院评述如下：就被告中汽西南都灵公司向原告博展公司发函要求解除双方之间的物业服务关系的行为。根据《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第十二条第三款规定：“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”第三十三条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”本案当中，根据原告博展公司举示的汽博室外消防管网总平面图及鸳鸯街道办事处出具的情况说明，因汽博中心园区内的物业设施、设备共有、共用，故包括被告中汽西南都灵公司在内的二十二家公司所在物业属于同一物业管理区域，且该物业管理区域系由原告博展公司提供物业服务。该二十二家公司中，因重庆中汽西南华通丰田汽车有限公司、重庆博众辉锐汽车销售有限公司、重庆盛驰汽车有限公司、重庆市渝高汽车销售服务有限公司、重庆美宝汽车服务有限公司、重庆中汽西南汽车服务连锁有限公司钣喷分公司非物业所有权人，其不享有解除物业服务关系的权利。剩余十六家公司，根据其所有的产权证载明的建筑面积共计73761平方米。而原告博展公司举示的重庆经开汽博实业有限公司所有的房屋均位于该物业管理区域内，且该74间房屋对应的建筑物总面积为127579平方米。就面积而言，该十六家公司的物业专用部分建筑面积并未超过物业管理区域内建筑物总面积的一半，故包括被告中汽西南都灵公司在内二十二家公司向原告博展公司发函要求解除双方之间的物业服务关系的行为不符合法律规定，依法不产生解除效力。综上，对于原告博展公司要求确认被告中汽西南都灵公司于2017年2月24日作出的解除双方之间物业服务关系的行为不产生解除效力的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条第三款、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告重庆中汽西南都灵汽车有限公司于2017年2月24日作出的解除与原告重庆博展物业管理有限公司之间物业服务关系的行为不产生解除效力。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告重庆中汽西南都灵汽车有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员 粟 果二〇一七年九月二十七日书 记 员 黄云云