广东省江门市新会区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0705民初1934号
原告谭国锋，男，汉族，1974年10月19日出生，住广东省恩平市。
委托代理人梁文生、陈丽梅，是广东衡德律师事务所律师及实习律师。
被告蒋振光，男，汉族，1975年7月23日出生，住广东省江门市新会区。
原告谭国锋诉被告蒋振光房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月13日立案受理后，依法由审判员谭学明适用简易程序于同年6月16日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人梁文生、陈丽梅和被告蒋振光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年9月22日，被告与原告签订《转让合同》，将位于江门市新会区古井镇南朗村委会五村企坣北1号的房屋一间转让给原告所有。该房屋建筑面积174.13平方米，地号1003001365，地权证0200048355，登记人何友能。被告在协议中保证遇到纠纷时由其负责。原告谭国锋依约于2014年9月22日支付了150000元给被告蒋振光，立有收据。然而，2015年6月原告发现该房屋已由新会区人民法院拍卖处理。原、被告签订的《转让合同》属于买卖合同，该合同依法成立。但被告转让房屋的行为，属于“无处分权的人处分他人财产”的范畴，而被告至今没有取得房屋所有权，因此，此效力待定的合同没有发生合同效力。据此，请求法院判令：1.被告返还150000元给原告。2.被告承担本案一切诉讼费用。
原告为其陈述向本院提供如下证据：
1.原告身份证，证明原告的诉讼主体资格。
2.被告身份证，证明被告的诉讼主体资格。
3.《转让合同》，证明2014年9月22日，原、被告签订合同，转让讼争房屋。
4.《收据》，证明原告支付房屋转让款150000元给被告。
5.粤房地权证江门字第02000483**号、新集用【2011】第00103号，证明被告没有取得涉讼房屋的所有权，属于无权处分行为。
6.【2015】江新法双执字第40号广东省江门市新会区人民法院公告，证明被告没有取得涉讼房地所有权，属于无权处分行为。
被告书面答辩称，被告于2013年12月26日和2014年3月21日分别给予何友能合共140000元，何友能将该房屋的使用权和拥有权抵押给被告，并要在抵押期到后要协助办理相关的法律过户手续。被告于2014年7月22日带齐相关与何友能签的协议去区政府部门办理户主用电和用水手续。2014年9月22日，被告再将该房转让给原告。2015年6月，新会法院出公告要查封该房屋。2015年8月12日，现房屋持有人即原告和异议人即被告向新会法院提出执行异议书。2015年11月3日被告再提出案外人异议之诉，被告于2016年3月2日下午到新会法院对案外人异议之诉的审判过程进行投诉。2016年5月9日上午，法院为了协助原、被告和申请执行人黎日红保障各方权益在法院立案室进行商讨。从以上各日期事件被告对本案原告提出的证据进行答辩：原告的证据1、2只是身份证明。原告的证据3,本案的合同都是经过双方友好协商，自愿签订的合同【证据8】。该合同是2014年9月22日经过友好协商签的，房屋并已交由原告正常使用，包括保证了房屋的通电通水，在原告的水电费单可见【证据13、14】。被告在2013年12月26日和2014年3月21日是签约得到该房的使用权【证据4、5】，并在2014年7月22日得到了该房所在地南朗村委会、国土资源管理所、城镇建设管理和环保局等部门意见，证明是由被告拥有该房的使用权【证据9】。也为原告办理了用电过户手续。被告都不是本地人，所以不能办理过户手续，这点国土局也加了意见，但还是符合规划；同样原告也是不能办理过户手续（即不能抵抗第三人对该房的权利），原告是知道的，原告非常清楚该房的性质，一直使用该房到现在。所以签约后被告交给原告的只有是何友能身份证、户口本、蒋振光与何友能签的借款协议（原件）、何友能借款收据（原件）、房产证（原件）、土地证（原件）、农村居民住宅用电申请表等文件。而该房是在2015年6月20日被新会法院查封，也就是说该合同签约2014年9月22日前并没有发生原告所说的转让讼争房屋的事实。原告提交的证据6时间上也反驳了原告的证据3，证明签订合同前是没有发生诉讼。最重要的是该房屋被法院查封不是因为被告违约，而是第三人引起的诉讼行为，责任不在于被告。对于原告提供的证据4，该份证据肯定了原告承认了该合同是自愿的合法的，和原告认定该房的性质签订后才过款给被告，过程更是友好的。被告无需承担退款给原告的责任。对于原告提供的证据5、6，被告在2013年12月26日和2014年3月21日是签约得到该房屋的使用权【证据4、5】，并在2014年7月22日得到了该房屋所在地南朗村委会、国土资源管理所、城镇建设管理和环保局等部门意见，证明是由被告拥有了该房的使用权【证据9】。也为原告办理了用电过户手续。被告都不是本地人，所以不能办理过户手续，这点国土局也加了意见，但还是符合规划；同样原告也是不能办理过户手续（即不能抵抗第三人对该房的权利），原告是知道的，也是非常清楚该房子的性质，并且一直使用该房子到现在。原告的证据6法院公告并不是被告的过错所造成，责任不在被告。关于原告所述的事实和理由，（一）、原告认为在协议中保证遇到纠纷时由被告负责。合同是原告提供的样式，由被告签署，内容清楚写明“由甲方（被告）负责处理”，并非是原告说的“负责”。而“由被告负责处理”一直都是得到原告的认可的。因为从签约时到2016年5月9日，被告都是按照合同办事，最公正的做法就是由法院来解决，在2015年8月12日到新会法院提出【执行异议之诉，证据17】，诉讼书里面有原告的签名认可并按捺手印，原告希望能从诉讼来取消对该房的查封，而不是由被告负责。而【执行异议书】里有原告所认可的事实和理由，并交给被告身份证复印件【证据12、17】，复印件里也有签名并写有字句，证明原告同意并认可被告的做法，并肯定知道该房一直以来的性质和买卖风险。而被告为了履行合同的法律精神和做人要有诚实信用原则，以异议人的名誉提出执行异议之诉；而被告按合同条约，继续向法院申请案外人异议之诉，并在案外人异议之诉结束后于2016年3月2日下午到新会人民法院对案外人异议之诉的审判过程进行投诉【证据10】。2016年5月9日上午，法院为了协助原、被告和申请执行人黎日红保障各方权益，在法院立案室进行商讨【证据11】，由被告约原告一起。在商讨解决方案时，原告也提出了意见：表示愿意给付黎日红大约几万元来换取对此房进行解封，但法院表明除了黎日红，不保证没有其他人对此房申请查封，因此该意见没有成事。【可以申请证人或法院调查】以上证明了原告在不能取回该房使用权后恶意在起诉书删除合同条约，好让被告负责赔偿；（二）、对于原告事实和理由第二项和证据5、6，原告认为被告是无处分权的人处分他人财产的范畴，合同没有发生合同的效力。并要求返还转让款项。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释【2012】8号，第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效，人民法院不予支持。”原、被告的合同是生效的。《中华人民共和国合同法》第一百五十一条“买受人定立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第一百五十条规定的义务。”原告从2014年9月22日签约到2016年5月9日是同时知道或应当知道第三人对该房享有权利的。而原告的行为和造成的损失，应由原告自己承担，被告不需要负任何责任。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十三条“买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵，主张出卖人承担瑕疵担保责任的，人民法院不予支持。”因此，被告不需要负任何责任。综上所述，在订立合同过程中都是经过双方友好协商的，自愿签订的合同；被告并没有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；被告根本没有对原告作出其他违背诚实信用原则的行为。根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，证明原、被告所签的转让合同是合法的、有效的，被告已经履行合同的条约，不需要退还原告的转让款项。但原告出尔反尔、背信弃义，在被告履行合同后诉至法院，其诉讼请求违反了诚实信用原则，也违反了《中华人民共和国合同法》第八条的规定，没有任何法律依据，起诉显系滥用诉权，请求法院予以驳回。
被告为其陈述向本院提供如下证据：
1.蒋振光身份证复印件一份，证明被告的主体资格。
2.何友能身份证复印件一份，证明何友能的身份。
3.何友能户口本复印件一份，证明何友能的身份。
4.2013年12月26日签订的《借款协议》复印件一份，证明何友能已经将房屋抵押给被告。
5.2014年3月21日签订的《借款协议》复印件一份，证明被告已经取得房屋的使用权。
6.何友能在2013年12月26日出具的《借款收据》复印件一份，证明何友能已经收到被告出借的款项。
7.何友能在2014年3月21日出具的《借款收据》复印件一份，证明何友能已经收到被告出借的款项。
8.《转让合同》复印件一份，证明合同是已经生效。
9.农村居民住宅用电申请表复印件一份，证明在2014年7月22日得到该房所在地南朗村委会国土资源管理所、城镇建设管理和环保局等部门意见，证明由被告拥有该房屋的使用权，因为用电户只能由使用者申请，这是用电部门所规定的需要以上各部门认可该房屋是申请人拥有才批准。
10.新会法院询问笔录复印件一份，证明被告为了履行合同的法律精神和诚信原则，以异议人名义提出执行异议之诉，按照合约继续向法院申请案外人异议之诉并在案外人之诉结束之后，在2016年3月2日下午到新会法院对案外人异议之诉的审判过程进行投诉。
11.执行笔录复印件一份，证明2016年5月9日上午，法院为了协助原、被告与申请执行人黎日红，保障各方权益，在法院立案进行商讨。
12.原告身份证复印件一份，证明因为原告认为在协议中保证遇到纠纷时由被告负责，合同是原告提出的样式，由被告签订的，内容清楚写明由被告“负责处理”并非是原告称的“负责”，而由被告负责处理，一直都是得到原告认可，因为从签约时到2016年5月9日被告都是按照合同办事，最公正的做法就是交由法院解决，因此，在2015年8月12日到新会法院提出执行异议之诉。
13.用户历月电费情况、南朗管理区用水开户收据单复印件各一份，证明原告是正常使用该房屋的。
14.粤房地权证及土地证复印件各一份，证明原告是知晓该房屋是不能过户的，产权依然登记在何友能名下。
15.执行异议书，证明原告是同意被告的做法的，也是肯定知道该房屋的性质及买卖风险的。
经开庭质证，被告对于原告提供的证据1、2没有异议；对于证据3，被告确认其真实性，但认为该《转让合同》都是经过双方友好协商及在自愿的基础上签订的；对于证据4，被告确认其真实性，但被告认为无需退款给原告；对于证据5，涉案房屋的确登记在何友能名下，但原告是知晓这一情况的，并一直使用涉案房屋到现在。对于证据6，被告认为并非是被告的过错造成，责任不在被告。
原告对于被告提供的证据1没有异议；对于证据2、3的真实性、合法性予以确认，但是关联性有异议，原告认为何友能是涉案房屋的登记人，但是借款与原告无关。对于证据4、5、6、7无法确认其真实性，且与本案无关；对于证据8没有异议；对于证据9的真实性无法确认，且内容是用电申请，与房屋的所有权及其转让无关；对于证据10、11，对于其真实性、合法性予以确认，且证实被告转让涉案房屋合同是无效的；对于证据12没有异议；对于证据13的真实性没有异议；对于证据14的真实性予以确认，但是收据名称是被告，即是由被告开具的，与本案有无关联由法院认定；对于证据15、16予以确认；对于证据17的真实性无法确认，可以认为被告未取得转让合同所称的自己所有和使用的房屋是不相符的。
经审理查明，2014年9月22日，原告与被告签订《转让合同》，合同定明“甲方（蒋振光）自愿将属于自己所有和使用的房屋一间（房屋座落于江门市新会区古井镇南朗村委会五村企坣北1号，建筑面积174.13㎡，东至12.0米到公路，南至距7.0米水泥大路，西至距0.60米巷到梁惠华，北至距4.0半巷到岑保龙，地号1003001365，地权证0200048355），以壹拾伍万元转让给乙方（谭国锋）。甲方交给乙方使用时必须保证房屋通电和通水。价款付清后，所转让的房屋归乙方所有和使用。如转让后发生争议或纠纷，由甲方负责处理。本协议一式贰份，甲、乙双方各执一份，本协议自签字时生效。”原、被告均在该合同上签名确认。当日，原告即给付150000元给被告。合同签定后，被告将房屋移交给原告使用，房屋的水电是被告经手报装的。2015年6月20日，本院发出（2015）江新法双执字第40号公告，责令何友能迁出房屋。现该房屋仍被本院查封。
另查明，涉案房屋的登记房地产权属人是案外人何友能，地类用途是农村宅基地。案件在审理过程中，被告认为案外人何友能曾向被告借款共140000元，其承诺自愿将涉案房屋及土地作为抵押物抵押给被告，故被告已取得房屋的所有权和处分权。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点如下：1.被告是否有权处分涉案房屋，《转让合同》的效力应如何认定。2.被告应否返还已经收取的房屋买卖价款150000元给原告。
关于第一个争议焦点。原、被告在协商一致的情况下，签定了《转让合同》，该合同并没有违反法律的强制性规定，应为合法有效。合同是否有效，并不以当事人是否对出让物拥有所有权或者处分权为前提条件，故原告主张该合同为效力待定，本院不予采纳。况且本案中行为人是以自己的名义定立合同，并非以被代理人的名义定立。
关于第二个焦点。原告主张被告返还150000元的房屋买卖价款，实际包含了解除合同的意思，原告的诉请是符合法律规定的，理由如下：原、被告订立的合同为合法有效，双方本应严格依约履行。在合同履行的过程中，原告已交付了价款，被告本应将标的物的所有权交付并转移给原告。不动产的所有权转移要经依法登记，未经登记不发生法律效力。现涉案房产仍登记在案外人何友能名下，且该房产已被本院查封，在本案辩论阶段结束后被告仍未能将房产过户转移给原告，合同实际已无法继续履行，这是被告的过错，依法应承担相关违约责任。据此，原告主张被告返还150000元的房屋买卖价款，依法有据，本院予以支持。被告认为房产的实际权属人何友能欠其借款，其对房产有所有权和处分权，且房产已实际移交给原告使用，故合同已实际履行为由进行抗辩，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。”、第一百零八条“债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。”、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，判决如下：
被告蒋振光应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告谭国锋返还购房款150000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1650元，由被告蒋振光负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审判员 谭学明
二〇一六年八月八日
书记员 易剑尧
赵丽燕