广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字4017号
上诉人（原审原告、反诉被告）：彭欣，男，1971年10月15日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托代理人：宋剑，广东广悦鸿鼎律师事务所律师。
委托代理人：李驰，广东广悦鸿鼎律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市贤庄房地产开发有限公司，住所地：。
法定代表人：符朝华，总经理。
委托代理人：张琦彬，广东正大方略律师事务所律师。
委托代理人：喻玲，广东正大方略律师事务所律师。
上诉人彭欣因与被上诉人广州市贤庄房地产开发有限公司（下简称贤庄公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第702号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2001年11月1日，彭欣与贤庄公司签订《商品房买卖合同》，约定彭欣向贤庄公司购买广州市白云区南湖山庄南风苑A1别墅，建筑面积376.4801平方米，总金额3223976元，签订本合同当日支付总楼价的30%，即967193元，余款70%即2256783元申请银行按揭，如银行按揭不足70%，余额由买受人支付给出卖人，期限是银行批予按揭后十天内付清，出卖人应在2001年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用，逾期不超过十五日的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行，等等。该合同于2001年12月4日在广州市房地产交易所办理了预售合同登记。
上述合同签订后，贤庄公司分别开具编号为044922、044924的收款收据两张，时间分别为2001年11月30日、12月30日，记载内容分别为收取彭欣诉争房屋房款1573976元、1650000元。自2002年1月20日，自彭欣的44031100460151880账户偿还抵押贷款，2005年6月至2006年5月期间，彭欣共向其上述还贷账户存款293500元，中国农业银行股份有限公司广州淘金支行于2010年1月28日出具涂销证明，显示彭欣以诉争房屋办理的住房按揭贷款已还清贷款本息，并同意撤销诉争物业备（2011）字39098号抵押登记。
彭欣于2013年5月20日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、贤庄公司将广州市白云区同和贤庄南湖山庄南风苑A1栋别墅交付彭欣；2、贤庄公司向彭欣支付逾期交房违约金（以总房款为本金，按每日万分之四的标准自2012年5月9日计付至实际交付之日止）；3、贤庄公司为彭欣办理广州市白云区同和贤庄南湖山庄南风苑A1栋别墅的《房地产权证》。
贤庄公司对彭欣的诉请答辩称：不同意彭欣的诉讼请求。其一，贤庄公司与彭欣所签订的《商品房买卖合同》实际上是为了套取银行贷款所制造的虚假交易文件，不是双方的真实意思表示，该《商品房买卖合同》根据《中华人民共和国合同法》的规定属于自始无效的合同。涉案房产南湖山庄是由贤庄公司所开发建设的一处高档别墅楼盘，2001年前后开始面向市场发售，当时由于市场不景气，项目开发资金严重不足，贤庄公司的领导层就决策采用假按揭的方式从银行套取一期贷款用于项目开发，具体的操作流程是利用贤庄公司股东或股东的亲属、员工作为名义的购房人与贤庄公司签订商品房买卖合同，贤庄公司在没有收到虚假的购房人任何实际付款的情况下，开具虚假的首付款收据并办理相关的贷款文件以向银行申请低息的按揭贷款，在贷款申请成功后，每个月应支付银行的按揭款是由贤庄公司承担，一般由贤庄公司以现金或转账的方式支付给名义购房人，再通过名义购房人的个人账户向银行偿还按揭。南湖山庄有13套别墅同属假按揭的情况，现已有9套房产经过广州市房地产交易中心确认，在2008-2009年期间与假的按揭名义购房人办理了退房手续，而涉案两套房产及另外两套房产因没有办理退房手续而形成诉讼，没有办理的原因是因为名义购房人不配合。因此，涉案房屋交易并非双方当事人真实意思表示，属于《中华人民共和国合同法》第52条第3款规定的以合法形式掩盖非法目的，同时也不符合《中华人民共和国民法通则》第55条所规定的民事法律行为意思表示真实，不违反法律及社会公共利益的规定，因此双方所签订的《商品房买卖合同》应认定为无效，彭欣不能以该合同为依据对涉案房产主张权利。其二，本案彭欣无法提交合法有效的付款凭证，彭欣所提供的收据无法证明已付出了涉案房产的实际对价。其三，彭欣未实际占有涉案房产，在合同签订长达10年期间也没有要求交付房产及为涉案房产办理相关证件，从另一个方面佐证本案所涉及的交易实际上是虚假的，彭欣不是真正的购房人。其四，彭欣实际上与贤庄公司原隐名股东即控制人陈星有千丝万缕的关系，比如彭欣是陈星妻弟，陈星的配偶叫彭思，而陈伟是陈星堂姐或同胞姐姐，陈星是贤庄公司在2001-2005年间的实际控制人，是包括本案在内13套假按揭事件的实际操作人，彭欣企图以假乱真，以达到侵占贤庄公司的财产的目的，这种不诚信的行为已涉嫌构成经济犯罪，所以彭欣的全部诉讼请求都应当予以驳回。其五，涉案房产的真正权属人是贤庄公司。
贤庄公司另反诉请求确认贤庄公司与彭欣签订的《商品房买卖合同》无效。
彭欣对贤庄公司的反诉请求答辩称：不同意贤庄公司的反诉请求。其一，彭欣与贤庄公司双方所签署的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，双方也已实际履行，彭欣因此向贤庄公司支付相应的对价，贤庄公司向彭欣开具相应的收款收据，且双方将涉案《商品房买卖合同》在房地产管理部门进行了鉴证备案，所以双方的交易买卖关系真实、合法、有效。其二，彭欣与中国农业银行广州市淘金支行就涉案房屋办理按揭抵押贷款是真实的、有效的，在还款期间也是由彭欣向银行履行了相应的还款义务，贤庄公司提交的证据中没有任何证据可以证实其所谓的缴交银行贷款的事实，涉案房屋的银行贷款在彭欣归还全部按揭贷款后，该银行也出具了相应的涂销证明。其三，关于贤庄公司提及所谓股东陈星的问题，贤庄公司对陈星是其特定时间内的控制人的说法没有任何证据予以证实的，贤庄公司指责陈星利用股东身份侵害贤庄公司财产的说法不能成立，无任何证据证明陈星或当时广州宏天发展有限公司（下简称宏天公司）的股东有任何损害贤庄公司的财产权益的行为，彭欣与陈星没有任何关系。
原审诉讼中，贤庄公司提供广州市时进投资发展有限公司出具的其为诉争房屋归还按揭贷款的证明及由该司保存的银行转账凭证，银行转账凭证显示该司自2006年10月30日至2009年2月期间向彭欣的44031100460067839转账576409.4元。彭欣对贤庄公司提供的上述两项证据的真实性均不予确认，但未提供反证予以推翻，对于其与广州市时进投资发展有限公司之间是否存在其他债权债务关系或何种债权债务关系均未予以明确举证证实。
彭欣主张宏天公司代其支付首期款的原因是其与该司有债权债务关系，该司与贤庄公司之间亦存在债权债务关系，并提交宏天公司亦出具的《证明》，以证实：宏天公司在2001年10月23日至2005年10月25日期间系贤庄公司股东，彭欣在2001年向贤庄公司购买诉争房屋所付首期房款1573976元由其代为支付，支付方式是以其对贤庄公司享有的债权进行抵扣。但对于宏天公司对贤庄公司所享有的债权，彭欣并未举证证实，贤庄公司对此不予确认。
原审法院认为：彭欣对于其主张的宏天公司与彭欣及贤庄公司之间的债权债务关系并未举证证实，该举证不能的不利后果应由其承担，故彭欣提供的《收据》不足以证实其已实际支付该部分款项，之后彭欣对于贤庄公司提出的由广州市时进投资发展有限公司代其支付诉争房屋的部分抵押贷款的主张亦未能提供反证予以推翻，彭欣现有证据不足以证实其已依约履行合同义务，故对其诉讼请求均不予支持。对于贤庄公司的反诉请求，贤庄公司对于其代彭欣支付2001年12月至2006年9月期间的按揭贷款并未举证证实，其提供的证据亦不足以证实彭欣无真实的购房意思表示，故对贤庄公司的反诉请求亦不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2014年6月23日作出判决：一、驳回彭欣的诉讼请求；二、驳回广州市贤庄房地产开发有限公司的反诉请求。本案本诉受理费8560元，由彭欣负担，反诉受理费100元，由广州市贤庄房地产开发有限公司负担。
判后，彭欣不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决遗漏重要的合同效力审查。本案案由为“商品房销售合同”纠纷。根据彭欣与贤庄公司的各自主张，本案争议的核心焦点就是涉案《商品房买卖合同》是否合法有效，并据此而确定贤庄公司是否需要履行合同约定义务。原审判决未对涉案《商品房买卖合同》进行效力审查认定，属于重大事实遗漏，导致本案的商品房买卖合同法律关系“审未清、判不决”；二、原审判决认定事实错误。其一，彭欣已履行支付全部购房款的合同义务。彭欣提交的编号为044922的《收款收据》为贤庄公司确认收取购房首期款的付款凭证。基于贤庄公司在认可其开具的《收款收据》的真实性却否认彭欣支付购房首期款的情况下，彭欣补充提交了宏天公司出具的《证明》，以证明购房首期款的支付情况。彭欣已履行证明支付购房首期款的举证责任。彭欣提交的编号为044924的《收款收据》系彭欣将涉案房屋向中国农业银行股份有限公司广州淘金支行抵押贷款用于支付剩余房款，贤庄公司确认收取剩余购房款的付款凭证。贤庄公司已确认通过银行转账方式收款，彭欣已履行证明支付剩余购房款的举证责任。其二，贤庄公司所提交的广州市时进投资发展有限公司向彭欣银行账户转账的银行转账凭证与本案争议的商品房买卖合同法律关系分属独立法律关系。彭欣通过抵押贷款方式付清了涉案房屋的剩余购房款后，彭欣如何归还银行贷款属于彭欣与贷款银行之间的抵押贷款合同法律关系调整范围，与本案争议的商品房买卖合同法律关系相互独立。彭欣银行账户与时进公司之间的经济往来属于债权范畴。并不导致彭欣与贤庄公司商品房买卖合同法律关系的变动；三、原审判决认定超出贤庄公司的反诉请求及答辩理由范围。贤庄公司的反诉请求及答辩理由均系围绕《商品房买卖合同》的合同效力问题而拒绝履行《商品房买卖合同》约定的房屋交付及办理《房地产权证》的合同义务。原审判决以认定彭欣“未依约履行合同义务”而未支持彭欣的诉讼请求，原审判决自行引用的“贤庄公司的抗辩权”，明显超出了本案的讼争范围；四、原审判决对法律关系的混淆以及混乱的“反证推翻”的举证责任，必然导致其适用法律的错误。综上，彭欣上诉请求撤销（2013）穗云法民四初字第702号民事判决第一项，改判支持彭欣的全部诉讼请求，并判令本案一、二审诉讼费及反诉费用均由贤庄公司承担。
被上诉人贤庄公司答辩称：在本案一审中，贤庄公司提供的大量证据可以证明双方是为了办理假按揭而签订《商品房买卖合同》，该合同实际上是一份以合法形式掩盖非法目的的合同，不具备合法有效性，而彭欣也没有证据证明其支付了合同约定的购房款，故彭欣的诉请根本不能成立。因此，彭欣的一审诉讼请求不能成立，一审判决驳回彭欣的诉讼请求是正确的，请求二审法院予以维持。
二审过程中，对于首期房款的支付，彭欣陈述：基于其与宏天公司和贤庄公司三方达成的债权转让协议，由宏天公司对贤庄公司的债权冲抵彭欣应缴交的首期款，贤庄公司当时予以确认，并向彭欣出具了相关的收款收据，证明其确认债权债务转移的事实。彭欣并称：因为时间长达十五年之久，对于其取得对宏天公司的债权的具体过程，除了宏天公司出具的证明，无法提供其他书面材料予以证明。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：对于首期房款1573976元，彭欣主张系通过债权转让的方式予以支付，但贤庄公司对此予以否认，彭欣也未提交相关的协议对此予以印证，而且，对于其所主张的其对宏天公司享有的数额高达1573976元的债权的具体形成过程，彭欣仅以历时久远为由未提供相关材料予以证明，显然有悖常理，在彭欣未提供其他证据予以印证的情况下，仅凭贤庄公司开具的收款收据尚不足以认定彭欣已实际交纳首期房款1573976元的事实。对于按揭贷款的偿还，时进公司已出具证明证实其在2006年10月30日至2009年2月期间代贤庄公司每月汇款至彭欣账户用于偿还涉案房屋按揭贷款共计576409.4元，彭欣虽对此予以否认，但并未就时进公司的汇款行为作出合理解释，故仅凭贤庄公司开具的收款收据尚不足以证明彭欣已实际支付2006年10月30日至2009年2月期间的按揭贷款的事实。因此，现有证据并不足以证明彭欣已实际履行完毕《商品房买卖合同》约定的支付全部购房款的义务，故彭欣据此诉请贤庄公司交付涉案房屋、支付逾期交房违约金及为彭欣办理涉案房屋的房地产权证，理据不足，原审判决驳回彭欣的诉讼请求并无不当，应予维持。
综上，彭欣的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8560元，由上诉人彭欣负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一四年××月××日
书记员 杨银桃