湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初907号
原告长沙旭海公司，住所地长沙市岳麓区望城坡阳明山庄013栋502号。
法定代�人李裕军。
委托代理人唐纯海，湖南昌言（长沙）律师事务所律师。
委托代理人谭胜涛，湖南昌言（长沙）律师事务所律师。
被告盛某某，女，1986年6月1日出生，汉族，住甘肃省酒泉市肃州区。
第三人中国银行某支行，营业场所长沙市芙蓉中路二段109号。
负责人王闯，系该支行法定代表人。
委托代理人张鹏，湖南正军律师事务所律师。
委托代理人梁春兰，湖南正军律师事务所律师。
原告长沙旭海公司（以下简称“旭海公司”）诉被告盛某某商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员郭庆栋担任审判长，与助理审判员杨玮、人民陪审员刘润雅组成合�庭审理本案。在审理过程中，原告要求追加中国银行某支行（以下简称“中国银行蔡锷支行”）为第三人参加本案诉讼，本院审查后予以准许。本院于2016年11月16日、2016年12月29日适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员段腾腾担任庭审记录。原告旭海公司的委托代理人谭胜涛，第三人中国银行蔡锷支行的委托代理人梁春兰到庭参加了诉讼，被告盛某某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告旭海公司诉称：2013年2月19日，长沙旭海房地产有限公司（甲方）与盛某某（乙方）签订《长沙市商品房买卖合同》及补充协议约定：乙方购买甲方开发的旭辉御府5栋1单元2604号房屋，房屋总价724307元，首付229307元，余额495000元以银行按揭方式支付。其中补充协议第二条第四款约定：在出卖人为买�人向银行申请贷款而提供的担保期限内，买受人未按银行贷款合同或者公积金贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任的，买受人须在出卖人通知之日起5日内将出卖人因承担担保责任而垫付的全部款项一次性支付给出卖人，并承担出卖人垫付全部款项10%的违约金。如买受人未在上述期限内支付，出卖人享有单独使用或一并使用下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，合同自出卖人向买受人发出的书面解除通知之日起解除，买受人所交的全部款项在扣除出卖人因承担保证责任而发生的一切损失外，另扣除房款总价10%的违约金后，剩余的退还买受人，如买受人已付款不足以支付上述应扣款项的，出卖人有权继续追偿。（2）有权限制买受人对房屋的占用、使用，有权限制水、电、气的使用。有权对房屋进行出租、拍�、申请法院强制执行等方式形式追偿权。（3）有权终止或不予办理以买受人为产权人的房屋产权证，并无须承担任何责任。合同签订后，原、被告与第三人中国银行蔡锷支行签订《个人一手住房贷款合同》。合同第十八条约定，借款人以合同项下所购房屋向贷款人提供抵押担保，保证人（开发商）提供阶段性连带保证。但是，被告在履行《个人一手住房贷款合同》中，没有及时按月归还银行贷款本息，导致原告于2015年6月24日、2015年7月29日、2015年8月26日被工行汇通支行以被告拖欠其银行贷款为由共计三次扣划原告保证金24761.24元。由于被告未按《个人一手住房贷款合同》约定按时偿还贷款，导致原告承担了保证责任，且被告在原告通知的时限内没有归还原告被银行扣划的保证金，被告的违约情形已经符合《长沙市商品房买卖合同》补充条款第二条第四款关于原告享有的解除条件的约定。原告为维护自身合法权益，特诉至本院，请求依法判令：1.解除原、被告双方签订的编号为XD1203102604《长沙市商品房买卖合同》；2.被告支付欠款金额24761.24元，并按照银行同期贷款利率支付利息（根据合同约定从被告已支付的房款中扣除）；3.被告承担因解除合同而产生的总房款10%的违约金72430.7元（根据合同约定从被告已支付的房款中扣除）；4.本案诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，原告将第二项诉请变更为：被告支付欠款金额61466.94元，并按照银行同期贷款利率支付利息（从被告已支付的房款中先行扣除），同时增加诉请：原告就（2015）芙民初字第7682号判决向第三人承担的全部连带责任享有向被告直接追偿的权利(从被告已支付的房款中先行扣除）。
被告盛某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见，视为放弃答辩权利。
第三人中国银行蔡锷支行述称：原告的诉请是解除购房合同，房屋已经办理房屋抵押登记手续，对房屋处置后，第三人依法享有对标的物房屋优先受偿权，如法院支持原告的诉请解除合同的，第三人请求原告偿还贷款余额473813.14元，原告应承担连带清偿责任。第三人不确定（2015）芙民初字第7682号判决中的房屋是否是被告盛某某与第三人签订的贷款合同中的房屋，如果是，则第三人对房屋享有优先受偿权。如法院支持原告第一项诉请，则根据相关法律规定，应解除第三人与原、被告签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，且应由原、被告连带返还购房贷款及同期银行贷款利息。
原告为支持诉讼主张，向本院提交了以下证据：
证据一�《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议、《个人一手住房贷款合同》、《销售不动产统一发票》，拟证明被告已在原告处购房，交付首付款229307元，并就剩余款495000元申请银行按揭贷款，原告承诺为办理了按揭贷款的购房客户的还款责任提供阶段性的连带担保；
证据二、《货款催收函》、《付款回单》，拟证明被告逾期还款24761.24元，原告已依约承担保证责任为其垫付的事实；
证据三、原告的代偿清单明细，拟证明从2015年6月25日到2016年10月28日，原告一共为被告代偿61466.94元；
证据四、执行申请书、湖南省长沙市芙蓉区人民法院受理案件通知书、（2015）芙民初字第7682号判决书，拟证明第三人已经向芙蓉区法院申请了强制执行，且芙蓉区法院已经扣走了原告520524.43元；
证据五、湖南省长沙市芙蓉区人民法院协助冻结存款通知书、中国工商银行业务回单，拟证明第三人已经根据在芙蓉区法院生效的判决强制执行了原告的款项520524.43元，原告有权向被告追偿。
第三人为支持其述称，向本院提交了以下证据：
证据一、《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD1203102604），拟证明买受人以向银行按揭贷款的方式向银行贷款495000元；
证据二、《个人一手住房贷款合同》，拟证明1、第三人向盛某某发放贷款前提是以编号XD1203102604的购房合同约定房产的购房款；2、盛某某向第三人贷款的495000元已直接划至原告账户；3、盛某某的还款方式为按月等额本息还款，还款期限为30年；4、盛某某以所购房屋向第三人提供抵押贷款；5、合同约定原告应承担阶段性连带责任�证；
证据三、《贷款已还款明细清单》（2016年11月15日），拟证明盛某某至2016年11月15日止未到期本金473089.55元，已还本金21186.88元，已还应收利息103195.27元；
证据四、《零售贷款审批系统查询结果》，拟证明盛某某截至2016年11月15日，贷款金额495000元，贷款余额473813.14元；
证据五、《代偿明细表》，拟证明自2015年6月25日至2016年10月28日止，原告代偿的贷款金额共计61756.73元；
证据六、《长房预岳麓字第213024563号》，拟证明诉争房屋已办理了正式抵押手续，第三人享有优先受偿权。
第三人对原告提交的证据质证认为：对证据一至证据五，三性均无异议。
原告对第三人提交的证据质证认为：对证据一，三性无异议；对�据二，三性无异议；对证据三，真实性无异议，请法院依法核实证据中的具体金额；对证据四，三性均无异议，请法院依法核实贷款余额；对证据五，真实性合法性无异议，关联性有异议，证据中的金额是错的；对证据六，真实性合法性无异议，关联性有异议，但房屋只是预抵押，所以第三人不享有优先受偿权。
对原告提交的证据材料，结合第三人的质证意见，本院认定如下：对证据一，该证据能证明被告与原告之间的商品房买卖关系及被告在第三人中国银行蔡锷支行获得银行按揭贷款及原告为被告的该贷款提供担保的事实，本院对该份证据予以确认；对证据二，该证据能证明第三人向被告催收银行按揭贷款及原告为被告代偿未按时支付的银行按揭贷款的事实，本院对该份证据予以确认；对证据三，该证据系原告向第三人代偿原告银行按�贷款的明细，第三人对该证据无异议，本院对该份证据予以确认；对证据四，第三人对执行申请书无异议，本院对该申请书予以确认，对湖南省长沙市芙蓉区人民法院受理案件通知书、（2015）芙民初字第7682号判决书，系芙蓉区法院出具的法律文书，本院对其予以确认；对证据五，湖南省长沙市芙蓉区人民法院协助冻结存款通知书，系芙蓉区法院出具，本院对其予以确认，中国工商银行业务回单系银行出具，结合湖南省长沙市芙蓉区人民法院协助冻结存款通知书，能证明原告的款项520524.43元已经由芙蓉区法院强制执行，本院对证据予以确认。
对第三人提交的证据材料，结合原告的质证意见，本院认定如下：对证据一、证据二，该证据能证明被告与原告之间的商品房买卖关系、被告在第三人中国银行蔡锷支行获得银行按揭贷款及原告为被告的该贷款提供担保的事实，本院对该份证据予以确认；对证据三，证据四，能证明被告已经偿还部分银行贷款的情况，本院对该份证据予以确认；对证据五，该证据能证明原告代偿被告未按时支付银行按揭款项，但对代偿的具体金额认定，本院将结合其他证据在本院认为部分加以明确；对证据六，该证据能证明涉案房屋已经办理抵押手续，本院对该份证据予以确认。
被告盛某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭进行质证，亦未向本院提交证据及书面质证意见，视为放弃举证、质证权利。
根据上述确认的证据并结合当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
2013年2月2日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了编号为XD1203102604的《长沙市商品房买卖合同》及附件（包括《补充协议》），约定：由被告购买位于长沙市××××与××路交汇处西北角旭辉御府第5栋1单元26层2604号房屋，房屋建筑面积118.32平方米，房屋总价为724307元；被告以银行按揭方式付款，应于合同签订之日向原告交付首期房款229307元，剩余房款495000元向银行申请贷款，原告协助办理。《补充协议》中约定，在原告为被告向银行申请贷款而提供的担保期限内，被告未按银行贷款合同或公积金贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了保证责任的，被告须在原告通知之日起5日内将原告因承担担保责任而垫付的全部款项一次性偿还给原告，并承担原告垫付全部款项10%的违约金。如被告未在上述期限内支付，原告享有有权单独使用或一并使用下列权利：⑴有权单方解除本《长沙市商品房买卖合同》，收回该商品房，合同自原告向被告发出的书面解除通知之日起解除，被告所交的全部款项在扣�原告因承担保证责任而发生的一切损失外，另扣除房款总价10%的违约金后，剩余的退还被告，如被告已付款不足以支付上述应扣款项的，原告有权继续追偿等。合同签订后，被告向原告交纳了首期购房款229307元。
被告盛某某（借款人）、第三人中国银行蔡锷支行（贷款人）及原告（保证人、开发商）于2013年4月签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，就涉案商品房的剩余购房款达成以下约定：第三人中国银行蔡锷支行向被告发放贷款495000元用于购买涉案房屋，原告作为保证人对该笔贷款提供阶段性连带保证责任。自2015年6月起，被告未向第三人中国银行蔡锷支行支付到期应付贷款本金及利息，原告根据中国银行蔡锷支行的要求代被告偿还到期贷款本息合计61466.94元（自2015年6月25日至2016年10月28日）。
另查明，本案第三人中国银行蔡锷支行因与原告旭海公司、被告盛某某之间产生金融借款纠纷，于2015年12月24日将原、被告诉至长沙市芙蓉区人民法院。长沙市芙蓉区人民法院于2016年2月29日出具（2015）芙民初字第7682号民事判决书，该判决书判决：“一、解除原告中国银行某支行与被告盛某某签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；二、被告盛某某向原告中国银行某支行偿还借款本金488092.58元，利息10624.83元，罚息164.18元（利息、罚息截止2015年1月12日，自2015年1月13日起的利息、罚息按合同约定的逾期贷款利率计算至判决生效之日止）；三、由被告盛某某向原告中国银行某支行支付该行为实现债权所发生的相关合同费用（律师代理费）24944元；以上第二、三项金钱给付义务，被告盛某某应于本判决生效后十日内履行完毕；如果未按本判决指定的�限履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；四、如被告盛某某未履行上述金钱给付义务，原告中国银行某支行有权行使抵押权，依法处置被告盛某某所有的位于长沙市××××与××路交汇处西北角旭辉御府第5幢2604号的房屋，所得价款由原告中国银行某支行优先受偿；处置后，其价款超过债权数额的部分归被告盛某某所有，不足部分由被告盛某某继续清偿；五、被告长沙旭海公司对上述第二、三项判决所确定的被告盛某某金钱给付义务承担连带责任，被告长沙旭海公司承担保证责任后，有权向被告盛某某追偿。”2016年6月28日，长沙市芙蓉区人民法院受理了本案第三人中国银行蔡锷支行就（2015）芙民初字第7682号案件的强制执行申请。之后长沙市芙蓉区人民法院向中国工商银行发出了《协助冻结存款通知书》，要求冻结本案原告旭海公司账户（账号为19×××26）内的存款人民币533423.59元。中国工商银行伍家岭支行于2016年11月16日将本案原告旭海公司账户（账号为19×××26）中520524.43元划至长沙市芙蓉区财政局非税收入汇缴专户中。
本院认为，原、被告所签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。原、被告双方均应秉持诚信原则，严格按照合同的约定履行各自义务。
第一，本案中，根据原、被告签订合同附件四《补充协议》第二条第四款约定：“在出卖人为买受人向银行申请贷款而提供的担保期限内，买受人未按银行贷款合同或公积金贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任的，买受人须在�卖人通知之日起5日内将出卖人因承担担保责任而垫付的全部款项一次性偿还给出卖人，并承担出卖人垫付全部款项10%的违约金。如买受人未在上述期限内支付，出卖人享有有权单独使用或一并使用下列权利：（1）有权单方解除本《长沙市商品房买卖合同》，收回该商品房，合同自出卖人向买受人发出的书面解除通知之日起解除，买受人所交的全部款项在扣除出卖人因承担保证责任而发生的一切损失外，另扣除房款总价10%的违约金后，剩余的退还买受人，如买受人已付款不足以支付上述应扣款项的，出卖人有权继续追偿。……”本案中，原告替被告垫付了被告所欠银行按揭贷款61466.94元，被告未按照上述约定的期限偿还原告垫付的款项，现原告诉请确认双方签订的《长沙市商品房买卖合同》解除，理由正当，本院予以支持。
第二，2015年6月25日至2016年10月28日，原告为被告代为支付的银行贷款共计人民币61466.94元。现原告要求被告支付违约金72430.7元、垫付款61466.94元及垫付款项银行同期贷款利息（根据合同约定从被告已支付的房款中扣除），理由正当，本院予以支持。
第三，在（2015）芙民初字第7682号判决书中第五项明确：“被告长沙旭海公司对上述第二、三项判决所确定的被告盛某某金钱给付义务承担连带责任，被告长沙旭海公司承担保证责任后，有权向被告盛某某追偿。”因本案第三人中国银行蔡锷支行已经向长沙市芙蓉区人民法院申请了强制执行，并已从原告旭海公司账户扣划了520524.43元，故本院确认，原告旭海公司就（2015）芙民初字第7682号案向第三人中国银行蔡锷支行承担的全部连带责任（仅限于已代偿部分）享有向被告盛某某的追偿权利（可以在原告应退�给被告的购房款中进行抵扣）。对于扣除上述款项后原告应当返还给被告的剩余购房款，被告可以另行向原告主张权利。被告盛某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告长沙旭海公司与被告盛某某于2013年2月2日签订的《长沙市商品房买卖合同》（编号为：XD1203102604）于本判决生效之日起解除；
二、被告盛某某自本判决生效后十日内向原告长沙旭海公司一次性支付银行垫付款61466.94元及上述垫付款项同期银行贷款利息（该款可以在原告应退还给被告的购房款中进行抵扣）；
三、被告盛某某自本判决生效后十五日内向原告长沙旭海公司一次性支付违约金72430.7元（该款可以在原告应退还给被告的购房款中进行抵扣）；
四、确认原告长沙旭海公司就（2015）芙民初字第7682号案向第三人中国银行某支行承担的全部连带责任（仅限于已代偿部分）享有向被告盛某某的追偿权利（可以在原告应退还给被告的购房款中进行抵扣）。
如果被告盛某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2978元、财产保全费4141元，合计7119元，由被告盛某某负担。
如不服本判决，可在判决书送�之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 郭庆栋
代理审判员 杨 玮
人民陪审员 刘润雅
二〇一七年一月十六日
书 记 员 段腾腾
附适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合�的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国担保法》
�三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。