重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第03843号
上诉人（原审被告）李光江。
委托代理人左可，重庆能海律师事务所律师。
上诉人（原审被告）陈永勤。
委托代理人左可，重庆能海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）蒋明清。
委托代理人刘智全，重庆海外律师事务所律师。
原审第三人重庆变维房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪万寿路2号开发区大楼715号，组织机构代码62204180-0。
法定代表人宋志成，董事长。
上诉人李光江、陈永勤与被上诉人蒋明清及原审第三人重庆变维房地产开发有限公司（以下简称变维公司）返还原物纠纷一案，重庆市渝中区人民法院于2014年3月26日作出（2013）中区民初字第03982号民事判决，李光江、陈永勤对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年8月11日审理了本案，李光江及其委托代理人左可；蒋明清委托代理人刘智全；变维公司法定代表人宋志成参加了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2002年8月13日，重庆锦泰实业有限公司（以下简称“锦泰公司”）取得重庆市渝中区解放东路159号负一层至第一层共计建筑面积2448.4平方米房屋的《房屋所有权证》（101字第081620号）。2008年7月15日，李光江、陈永勤与锦泰公司签订了《房屋租赁合同》，约定锦泰公司将其所有的位于渝中区解放东路159号房屋450平方米租赁给李光江、陈永勤，租赁期限三个月，从2008年7月1日起至2008年9月30日止，租金共计27000元。并约定，锦泰公司如出售该房时，李光江、陈永勤不主张优先购买权，合同因锦泰公司产权变更而自然终止。2008年7月20日，陈永勤向锦泰公司交纳了房屋租金27000元。李光江、陈永勤租赁上述房屋将其用于经营千源火锅店。2009年7月6日，锦泰公司与蒋明清签订《重庆市房地产买卖合同》，将渝中区解放东路159号第一层房屋出售给蒋明清，2009年7月17日蒋明清取得上述房屋产权证，房屋建筑面积登记为939.81平方米。2009年7月30日，重庆市渝中区人民法院立案受理了蒋明清诉李光江其他所有权及与所有权相关权利纠纷一案，在该案中蒋明清要求李光江搬离重庆市渝中区解放东路159号第1层房屋，该案于2009年8月2日开庭审理，庭审中蒋明清出示了涉案房屋产权证等材料，李光江进行质证并发表质证意见。后因蒋明清申请撤诉，重庆市渝中区人民法院于2009年8月28日裁定准许其撤回起诉。2009年8月12日，重庆市渝中区人民法院又立案受理了蒋明清诉重庆市千源饮食文化有限公司（以下简称千源公司）其他所有权及所有权相关权利纠纷一案，在该案中蒋明清要求千源公司搬离涉案房屋、支付相关费用。后因为重庆市渝中区人民法院于2011年5月15日作出（2009）中区民初字第3854号民事判决书、同月16日作出（2009）中区民初字第3851号民事判决书，分别判决陈贤忠优先取得渝中区解放东路159号烟草大厅一层建筑面积62.53平方米安置房屋的所有权、李筱丽优先取得渝中区解放东路159号烟草大厅一层建筑面积51平方米安置房屋的所有权，使得蒋明清名下的涉案房屋产权面积发生变动，故蒋明清再次申请撤诉，重庆市渝中区人民法院于2011年5月17日作出（2009）中区民初字第5758号民事裁定书，裁定准许其撤回起诉。蒋明清于2012年3月28日取得101房地证2012字第03809号房地产权证，其所有的位于渝中区解放东路159号第1层3#房屋，建筑面积变更登记为826.29平方米，故2012年4月13日，蒋明清再次就涉案房屋起诉至法院，要求李光江、陈永勤搬离涉案房屋、支付相关费用。
本案在一审审理过程中，经蒋明清申请，重庆市渝中区人民法院依法委托司法评估机构对涉案房屋2009至2013年每年租金标准进行评估。重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司作出房地产估价报告书，对涉案房屋按建筑面积计算的市场租金估价为：2009年70元／平方米／月、2010年74元／平方米／月、2011年77元／平方米／月、2012年81元／平方米／月、2013年85元／平方米／月。评估费用12000元，由蒋明清支付。
另查明，关于蒋明清与被告刘业全房屋租赁合同纠纷一案，重庆市渝中区人民法院作出（2011）中区民初字第03185号民事判决书，确认刘业全租赁的渝中区解放东路159号第一层房屋面积为440平方米，并判决刘业全于该判决生效后立即腾空、搬离渝中区解放东路159号第一层440平方米房屋、将房屋交还蒋明清。因刘业全不服该一审判决提起上诉，重庆市第五中级人民法院于2012年6月9日作出（2012）渝五中法民终字第02170号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。庭审中，李光江、陈永勤与变维公司均陈述，2003年李光江、陈永勤已与变维公司就涉案房屋签订了租赁合同，2009年6月25日双方又续签了租赁合同，双方约定租金每月9000元，半年支付一次。合同签订后，李光江、陈永勤一直按此标准将租金支付给变维公司，已支付至2013年底。
一审法院认为，本案争议的焦点一是李光江、陈永勤与变维公司之间是否存在租赁关系以及是否合法有效；二是李光江、陈永勤与锦泰公司之间是否存在租赁关系以及是否合法有效；三是蒋明清是否有权要求李光江、陈永勤交还房屋。针对上述争议焦点，一审法院评析如下：
一、关于李光江、陈永勤与变维公司之间是否存在租赁关系以及是否合法有效的问题。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿时发生效力。锦泰公司于2002年8月13日取得涉案房屋的产权证，作为房屋合法产权人有权对渝中区解放东路159号房屋进行相应处置。李光江、陈永勤虽举示了其与变维公司签订的租赁协议，但并未举示其他相关证据证明变维公司系其承租房屋的合法产权人。至于变维公司对该房屋有无处分权利，一审法院认为，认定变维公司有相应处分权利的判决是针对白象街的拆迁户作出的，李光江、陈永勤并未举示证据证明其系白象街拆迁户，故对于李光江、陈永勤与变维公司之间存在合法的租赁关系的辩称意见，一审法院不予采信。
二、关于李光江、陈永勤与锦泰公司之间是否存在租赁关系以及是否合法有效的问题。李光江、陈永勤辩称其与锦泰公司签订租赁协议是受胁迫之下作出的行为，但举示的证据并不足以证明其陈述意见。根据李光江、陈永勤与锦泰公司签订的房屋租赁合同以及锦泰公司在涉案房屋转让前系房屋合法产权人的客观事实，足以认定李光江、陈永勤与锦泰公司之间的租赁关系是合法有效的。
三、关于蒋明清是否有权要求李光江、陈永勤返还房屋的问题。现蒋明清作为房屋的合法产权人，在原产权人锦泰公司与李光江、陈永勤签订的租赁合同到期、且合同约定的终止条件产权变更这一条件也已经成就时，有权要求李光江、陈永勤交还房屋，并支付房屋占有使用费。
至于李光江、陈永勤辩称的诉讼时效问题，因蒋明清自取得涉案房屋所有权后，即通过向法院起诉等方式主张权利，故对于李光江、陈永勤上述辩称意见一审法院不予采纳。因重庆市第五中级人民法院作出的生效判决书确认了涉案房屋另一占有人刘业全应返还蒋明清渝中区解放东路159号第一层房屋占有使用面积为440平方米，故虽李光江、陈永勤与锦泰公司签订的租赁合同面积为450平方米，但一审法院确定李光江、陈永勤实际占有并应当返还蒋明清的房屋建筑面积为386.29平方米。李光江、陈永勤辩称其实际占用面积为337平方米，但未举示任何证据对此予以证明，一审法院对此不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第三十四、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、李光江、陈永勤与重庆市锦泰实业有限公司于2008年7月15日签订的《房屋租赁合同》于2009年7月17日终止；二、李光江、陈永勤于本判决生效之日立即腾空搬离蒋明清所有的位于重庆市渝中区解放东路159号第1层3#建筑面积386.29平方米房屋，并将该房屋返还蒋明清；三、李光江、陈永勤于本判决生效之日立即支付蒋明清从2009年7月17日起，以386.29平方米为基数按2009年每平方米每月70元、2010年每平方米每月74元、2011年每平方米每月77元、2012年每平方米每月81元、2013年及以后每平方米每月85元的标准计算的房屋占有使用费，至李光江、陈永勤腾空搬离并返还上述房屋时止；四、驳回蒋明清的其他诉讼请求。
如果李光江、陈永勤未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费12059元，由李光江、陈永勤共同负担。
李光江、陈永勤不服一审判决，向本院提起上诉，其上诉理由为：一、对于本案诉争房屋第三人变维公司享有包括出租权在内的处分权，上诉人与变维公司签订的租赁合同租期至2014年6月30日止，该租赁合同系有效合同，应当受到法律保护。上诉人与锦泰公司之间签订的租赁协议是在受胁迫之下作出的行为。上诉人严格按照与变维公司签订的租赁合同履行了义务，诉争房屋的产权变更上诉人不知情，上诉人的权利应当受到法律保护。二、上诉人实际租赁使用的面积为337平方米，而非386.29平方米。重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司对涉案房屋租金估价缺乏客观性、公正性、透明性，不应采信。请求二审查明事实，依法改判。
蒋明清答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
第三人变维公司同意上诉人李光江、陈永勤的上诉意见。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》相关规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。锦泰公司于2002年8月13日取得本案涉案房屋的产权证，作为房屋合法权利人锦泰公司有权对涉案房屋即渝中区解放东路159号房屋进行相应处置。因此锦泰公司在2008年与李光江、陈永勤签订的《房屋租赁合同》应属有效合同，租赁合同约定的权利义务对合同双方当事人均具有法律约束力。李光江、陈永勤称其与锦泰公司签订的租赁合同是在受胁迫的情况下作出的行为，并未提供相应依据，本院不予采信。变维公司非涉案房屋的合法产权人，其无权对涉案房屋行使处分权，因此李光江、陈永勤称其与变维公司签订的租赁合同合法有效缺乏法律依据，本院不予支持。原涉案房屋产权人锦泰公司与李光江、陈永勤签订的租赁合同已到期、且合同约定的终止条件即合同因锦泰公司产权变更而自然终止这一条件也已经成就，故现新的涉案房屋产权人蒋明清有权要求李光江、陈永勤交还房屋并支付房屋占有使用费。蒋明清就涉案房屋的产权登记面积为826.29平方米，因本院作出的生效判决确认了涉案房屋另一占有人刘业全应返还蒋明清渝中区解放东路159号第一层房屋占有使用面积为440平方米，故李光江、陈永勤实际占有并应当返还蒋明清的房屋建筑面积应为386.29平方米。现上诉人称其实际租赁使用的房屋面积为337平方米而非386.29平方米，无相关证据佐证，本院不予采信。至于李光江、陈永勤称重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司对涉案房屋租金估价缺乏客观性和公正性的问题，因重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司系根据一审法院委托进行的司法评估，程序合法，李光江、陈永勤并未举示相关证据证明该评估公司作出的评估结果缺乏客观性，因此李光江、陈永勤的该上诉理由本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12059元，由上诉人李光江、陈永勤负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判长 张雪方
审判员 秦 敏
审判员 段晓玲
二〇一四年十月二十二日
书记员 张远馨