江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第3999号
上诉人（原审被告）孟杰，男，1970年9月15日生。
委托代理人娄家华，江苏联勤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京商茂实业有限公司，组织机构代码13489232-3，住所地南京市建邺区长虹路275号。
法定代表人司腊妹，该公司董事长。
委托代理人叶光华、吴俊锋，江苏诺法律师事务所律师。
上诉人孟杰因与被上诉人南京商茂实业有限公司（以下简称商茂公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2013）秦民初字第2138号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年11月28日公开开庭进行了审理。上诉人孟杰的委托代理人娄家华，被上诉人商茂公司的委托代理叶光华、吴俊锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
商茂公司原审诉称，2009年4月3日，商茂公司与孟杰就南京市升州路349号房屋签订《房屋租赁合同》，合同约定：“租赁期满后，本合同即终止。乙方（孟杰）要求继续租赁，应提前三个月书面向甲方（商茂公司）提出，甲方在合同期满前两个月向乙方正式书面答复，如甲方同意继续租赁，双方需签订合同。”租赁期届满前，商茂公司明确向孟杰表示在租赁期满后不再出租该房屋，要求孟杰准备搬迁和移交房屋事宜。但孟杰均不予理会，并拒绝搬迁和移交租赁的房屋。为维护自身合法权益，其诉至法院请求判令：1、孟杰立即搬迁并将承租的房屋返还给商茂公司；2、孟杰支付非法侵占房屋使用费80000元（按年租金60000元标准自2012年4月16日计算至实际搬迁之日，现暂计至2013年8月15日）；3、孟杰承担本案的诉讼费用。
孟杰原审辩称，首先，在租赁合同期限届满之前，孟杰已经向商茂公司提出续租的要求，商茂公司当时也是同意续租的，但是由于商茂公司内部改制，续租合同一直未能签订；其次，孟杰一直要求向商茂公司缴纳租金，但是商茂公司拒绝接收租金。实际上双方已经形成了事实租赁关系，应当按照原合同继续履行。综上，请求驳回商茂公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，南京市秦淮区升州路349号房屋系商茂公司承租的南京市直管非住宅公房。2009年4月3日，商茂公司与孟杰就该房屋签订了《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限为三年，自2009年4月16日至2012年4月15日；租金第一年度为54500元，第二年度为57000元，第三年度为60000元；孟杰于合同生效之日向商茂公司缴纳押金5000元，租赁期满时，经查验承租房屋未被破坏，没有缴纳有关费用时予以退还；孟杰可以依据经营需要，在不影响房屋基础及内部结构和邻居纠纷情况下，经征得商茂公司同意后进行装修，对房屋改造装饰的费用自理，退房时，房屋装修归商茂公司所有，商茂公司不作任何补偿，孟杰对添附设施在不得损坏房屋结构和设施的情况下不予以拆除；租赁期满后，合同即终止，届时如无外力因素，孟杰要求继续租赁，则需提前三个月书面向商茂公司提出，商茂公司在合同期届满前两个月向孟杰正式书面答复，如商茂公司同意继续租赁，双方需签订合同；租赁期间，如因征地拆迁、不可抗力等情形，商茂公司必须提前终止合同时，一般应提前三个月书面通知孟杰，孟杰应无条件服从，商茂公司配合孟杰与相关部门商谈对其房屋装修及附着物的赔偿，除外，商茂公司不再补偿任何经济损失。合同签订后，孟杰向商茂公司交纳房屋押金5000元。
2012年4月初，合同约定的房屋租赁期限届满前，商茂公司、孟杰曾就续租涉案房屋进行协商，但未能达成一致意见。涉案房屋租赁期限届满后，即同年4月15日后，商茂公司、孟杰仍就续租问题进行多次协商，但始终未能达成一致，因协商未果，故商茂公司诉至法院，请求判如所请。
原审法院认为，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。商茂公司、孟杰双方签订的房屋租赁合同中明确约定，租赁期满后如需续租，双方必须签订合同，而本案中尽管商茂公司、孟杰双方曾就续租问题进行多次协商，但是均未能达成一致，亦未能签订任何书面合同。在租赁合同已经终止，双方未能继续签订租赁合同的情况下，孟杰应当迁出涉案房屋并将该房屋返还商茂公司，现孟杰以双方已形成事实租赁关系为由拒绝搬出涉案房屋，没有相应的事实及法律依据，故对商茂公司请求孟杰迁出并返还涉案房屋的诉讼请求，原审法院依法予以支持。在租赁合同终止后，孟杰仍继续占用涉案房屋，为此孟杰应当向商茂公司支付相应房屋使用费。关于房屋使用费的计算，商茂公司主张以原租赁合同约定的60000元／年为计算标准，对此原审法院予以认可，故孟杰应当向商茂公司支付占用涉案房屋的使用费，按60000元／年的标准支付自2012年4月16日至实际迁出之日止。另，关于孟杰向商茂公司交纳的房屋押金5000元，在孟杰迁出涉案房屋时，商茂公司应将该笔押金予以返还。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、孟杰于判决之日起三十日内迁出南京市秦淮区升州路349号房屋，并将上述房屋腾空交还给商茂公司。二、孟杰于判决生效之日起三十日内向商茂公司支付占用南京市秦淮区升州路349号房屋的使用费，按6000元／年的标准支付自2012年4月16日至实际迁出之日止（孟杰支付的押金5000元应予扣除）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7315元，由孟杰负担。
孟杰不服原审判决，向本院提起上诉称，被上诉人同意续租，只不过由于被上诉人内部改制，没有形成书面合同，双方形成了事实上的续租关系。《房屋租赁合同》约定，租赁关系至2012年4月15日期限届满。在期限届满前，上诉人与被上诉人就续租问题进行协商，被上诉人同意续租二年，上诉人要求续租三年，并且由于被上诉人改制原因没有签订书面的续租合同，但《房屋租赁合同》期限届满一年多时间，被上诉人才提起诉讼，事实证明上诉人与被上诉人双方同意按原租赁合同续租。因此，在续租合同关系届满前，被上诉人提起诉讼要求上诉人迁让，没有事实和法律依据，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人诉讼请求。
被上诉人商贸公司辩称，租赁合同届满后，双方曾就续租事宜进行过协商，但均未达成一致意见。被上诉人曾多次表示不再续租，且要求上诉人腾空房屋。上诉人采取不理智的方式阻挠被上诉人收回房屋。被上诉人拒绝收取租金的行为也表明不再续租房屋给上诉人。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人认为被上诉人同意续租二年，在被上诉人予以否认的情况下，应当提供证据证明。从上诉人提供的证据来看，双方虽然在合同期限届满前就续租事宜进行过协商，但上诉人没有证据证明双方已经协商一致，故上诉人该上诉理由，依据不足，本院不予采纳。租赁合同到期后，一方继续使用房屋，对方并未提出反对意见的，双方之间形成不定期租赁合同关系。本案中，双方租赁合同到期后，上诉人虽继续使用涉案房屋，但被上诉人拒绝收取上诉人租金，说明出租方并不同意承租方继续使用涉案房屋，因此双方未形成不定期租赁合同关系。综上，原审法院判令上诉人从涉案房屋中迁让并支付房屋使用费，具有事实和法律依据。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费7315元，由上诉人孟杰负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 黄 林
审 判 员 刘恩臣
代理审判员 汪德全
二〇一四年一月八日
书 记 员 石 莹