大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初4292号原告：大连万科物业服务有限公司。法定代表人：张会，系该公司总经理。委托诉讼代理人：魏巍，女。委托诉讼代理人：朱建晓，女。被告：于雷，男。委托诉讼代理人：徐波（系被告妻子），女。原告大连万科物业服务有限公司与被告于雷物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人魏巍，被告于雷及其委托诉讼代理人徐波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连万科物业服务有限公司（以下简称原告）向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付欠交的2015年11月1日至2017年3月31日期间的物业费人民币6,418.69元；2、请求判令被告按应付款项的日万分之五的标准向原告支付自物业服务费欠交之日起2015年11月1日至2017年3月31日违约金暂为人民币845.38元，合计人民币7,264.07元。3、请求判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告是大连市甘井子区周山街91号*-***室的业主，该房屋由原告负责物业管理。但被告未能按时向原告交纳2015年11月1日至2017年3月31日期间的物业费6,418.69元，违约金暂计算为845.38元。虽经原告多次催要，但被告始终以各种理由加以拒绝，严重侵害了原告的利益。根据《合同法》第一百零七条的规定，为维护自身的合法权益，原告特提起诉讼，请求依法判决。被告于雷辩称，不同意原告的诉讼请求。对房屋面积、物业费标准、拖欠期间没有异议。被告不同意缴纳2016年6月1日之前的物业费，亦不同意支付违约金，理由如下：被告依约于2015年11月到物业现场收楼，由于案涉房屋存在墙面裂缝等质量问题，被告并未收房，开发商也未将钥匙交付给被告，直至2016年6月1日才将房屋交付给被告。在此期间，被告多次联系物业和开发商询问整改情况，原告也未联系被告要求被告缴纳物业费用，根据《物业管理条例》的规定，因商品房出售人原因致使房屋未达到交付使用条件等情况下，买受人非自身原因所致未收房而未享受物业服务，在此之前的物业服务费用由建设单位承担。延误收楼的责任是原告物业未及时协调处理开发商工程质量问题造成的，因此被告应从2016年6月1日交纳物业费用。而且被告曾到原告处交纳物业费用，但原告的工作人员拒收，理由是必须把自2015年11月1日起的费用一起交纳，未及时交纳物业费用的责任不在被告，故不同意交纳违约金。经审理查明，原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区万科蓝山小区提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区万科蓝山小区**-*-*-*号（行政街号甘井子区周山街91号*单元*层*号）房屋的业主，房屋面积127.99平方米。2013年10月18日，大连万鼎置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，大连万鼎置业有限公司委托原告对大连万科蓝山小区提供前期物业服务。合同的期限自2013年10月19日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时。合同第十二条约定多层、小高层的物业收费标准为2.95元/月/平方米。第十四条约定，业主应当自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费（如实际交付时间早于使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费）。物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季首月10日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下季首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。2014年10月10日，被告签署业主确认函表示“买受人接受并遵守出卖人依指定的《临时管理规约》以及出卖人与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》。”被告按照交付通知于2015年11月1日至案涉房屋处办理收房手续，但由于案涉房屋存在裂纹等问题，被告在当天并未收房，而是于2016年6月1日领取了案涉房屋的钥匙。被告自收房后未交纳过物业服务费用。案涉小区现未成立业主委员会。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告在业主确认函中同意由原告提供物业服务及物业服务费用收费标准，故《前期物业服务合同》及《业主临时管理规约》对原、被告双方均有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。被告同意交纳2016年6月1日至2017年3月31日之间的物业服务费用，原、被告争议的焦点问题是被告是否应交纳2015年11月1日至2016年5月31日的物业服务费用。关于此问题，本院认为，《前期物业服务合同》第十四条约定，业主应自开发商交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费，被告的房屋交付之日为2015年11月1日，被告应按照合同的约定自该日起交纳物业服务费。关于被告的因案涉房屋存在问题其未接受，实际收房前的物业费用不应由其承担的辩解，本院认为，本案中，根据被告提供的证据可以确认开发商在2015年11月1日向被告交付房屋，被告在2016年6月1日才收房的事实，但案涉房屋在交付时是否符合被告与开发商签订的商品房买卖合同约定的交付条件，案涉房屋存在的问题是否足以导致被告拒收的后果等问题不属于本案物业服务合同纠纷一案的审理范畴，故对于被告的该辩解本院不予采纳。综上，被告应向原告交纳自2015年11月1日至2017年3月31日的物业服务费6,418.69元（2.95元/月/平方米×127.99平方米×17个月）。关于原告主张被告给付违约金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任。原告要求被告按照万分之五的标准交纳违约金，符合合同的约定，亦未违反法律规定，本院予以准许。关于被告的原告存在拒收被告物业服务费用，故不同意支付违约金的辩解，因其未提供相应的证据证明其主张，故本院对被告的该辩解不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告于雷于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连万科物业服务有限公司物业服务费人民币6,418.69元（自2015年11月1日起至2017年3月31日止）及违约金人民币845.38元（自2015年11月1日起至2017年3月31日止）。如果未按本判决指定的期间履行上述两项给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预付），减半收取25元，由被告于雷负担，被告于雷于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  赵丽艳二〇一七年七月二十五日书记员  戚 鑫附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。