浙江省舟山市定海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）舟定民初字第202号
原告邵小芳。
委托代理人焦海天。
委托代理人王玮君。
被告裘玲飞。
委托代理人杨云金。
原告邵小芳诉被告裘玲飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月26日立案受理，依法由审判员沈妙军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邵小芳及其委托代理人焦海天、被告裘玲飞的委托代理人杨云金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年4月，原、被告签订《店面租赁合同》，约定原告将坐落于定海环城南路390号的店面房出租给被告经营烟草。后，双方于2013年5月续签合同，约定租期为三年，第一年租金为40000元，第二年租金为47000元，第三年租金为52000元，租金每半年付一次，先付后用，下期租金应在上期租金期结束15日前付清，如承租方未经出租方同意未在约定时间内支付租金，视为违约，自动弃租，应向出租方支付违约金5000元。房屋租赁期间，如城市规划建设需要，拆除或改造已租赁的店面，使双方造成损失的，互不承担责任，租金按实际使用时间计算，所有赔偿归出租方所有。2013年9月，涉案房屋被列入政府旧城改造征收房屋范围。同年11月，原告与舟山市定海旧城区改造建设指挥部签订《房屋征收产权调换协议》，就涉案房屋基本情况、补偿金额及搬迁腾空时间等进行约定。被告拒绝腾退，导致原告未能享有相应的签约、搬迁奖励以及不能按规定于2013年12月25日前领取第一年的停产停业损失补偿款。原告认为，被告拒绝腾退的行为致使拆迁人无法开工，影响整个旧城改造进度，也给原告造成了巨额损失，故原告起诉要求解除原、被告于2013年5月2日签订的《店面租赁合同》，被告立即腾退；被告支付原告2013年12月1日至2014年1月31日的租金6667元，并按合同约定支付2014年2月1日起至实际腾退日止的租金；被告赔偿原告签约奖、搬迁奖励损失83652.50元，赔偿原告第一年停产停业损失补偿127058.33元按中国人民银行同期贷款利率计算自2013年12月26日起至判决确定的履行日止的利息损失。
庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告支付违约金5000元。
被告辩称：根据2013年5月2日签订的租赁合同，双方当时就协商约定租赁合同不能因房屋拆迁而终止。另外，政府拆迁房屋，被告应享受安置权。原告未处理好被告的安置问题，也未通知被告何时要腾空，双方一直在协商拆迁安置问题。在未安置好被告的烟草特许经营问题前，不同意解除租赁合同，该合同应继续履行。租金确实支付至2013年11月30日止，但被告已于11月15日之前电话联系原告，询问是否要支付租金，原告称房屋要拆迁，租金不用支付了，到时多退少补，故被告未违约，无需支付违约金。现被告确未将房屋的钥匙交与原告，但房屋于2014年1月就因门前被挖而不能使用，被告已搬出部分财产。租金应按实际使用时间计算，在合同终止交房时算清。被告没有义务为原告争取提前搬迁的奖励而损害自己的利益，停产停业损失是因拆迁造成的，根据租赁合同约定，城市规划建设需要拆除房屋的，双方互不承担责任。因此，请求驳回原告的诉讼请求，并判令原告赔偿被告一切损失。
经本院释明，被告在本案中不提起反诉，撤回要求原告赔偿的请求。
经审理查明：坐落于舟山市定海区环城南路390号的房屋的登记所有人为原告邵小芳。2008年4月9日，原告与被告裘玲飞签订《店面租赁合同》，将上述房屋中面积为23.75平方米的一间出租给被告。被告将该房屋用于经营，开设“云亭烟酒行”。双方于2013年5月2日再次续签《店面租赁合同》。该合同载明：租赁期限为2013年6月1日至2016年5月31日；第一年租金为40000元，第二年为47000元，第三年为52000元；租金每半年付一次，先付后用，下期租金应在上个租金期结束15天前付清；如被告未在约定时间支付租金，又未经原告同意，视为违约，自动弃租；被告未在约定时间支付租金，提前终止合同或违反其他约定，应向原告支付违约金5000元；房屋租赁期内，如城市规划建设需要，拆除或改造已租赁店面，造成原、被告损失的，双方互不承担责任，租金按实际使用时间计算，所有赔偿归原告所有。合同还载明了其他内容。2013年9月22日，舟山市定海区人民政府发文决定对涉案房屋所在的和平路地块范围内的房屋实施征收，并于同日发布房屋征收公告。2013年11月18日，舟山市定海旧城区改造建设指挥部发布通知，告知涉案房屋所在的和平路区块商业用房签约截止时间为2013年11月20日18时，搬迁腾空时间从2013年11月20日到2013年12月10日18时；如不能在通告载明的时间内签约并搬迁腾空原房的，被征收人承担违约责任，并将依据补偿实施方案取消相关奖励；望被征收人相互转告，并告知承租人。2013年11月20日，原告（即乙方）与舟山市定海旧城改造建设指挥部（即甲方）签订《房屋征收产权调换协议》。该协议载明：因旧城改造建设需要，舟山市定海区人民政府对乙方坐落于舟山市定海区环城南路390号的房屋及其他附属物实施征收；该房屋确权面积75.63平方米；甲方补偿乙方该房的项目及金额为房屋评估金额3682344元、装修补偿51803元、停产停业损失补偿（按三年租金计算）381175元（75.63m2×140元×36个月）、签约奖151260元（75.63m2×2000元）、搬迁奖10000元（前提为乙方积极配合，在原房搬迁腾空后，经甲方验收未损坏原房结构及装潢，如不能按期搬迁，则取消该奖励）、整体签约腾空进度奖（对签约率达到90%以上并按规定期限腾空的，为75.63m2×1000元=75630元，对签约率达到95%以上并按规定期限腾空的，为75.63m2×350元=26471元），其他多余土地补偿129007元及无证经济补偿101388元，共计4609078元，以上全部补偿款不提现不计息，待安置房交付结算时抵扣新旧房屋的差价，多退少补；原告就近安置商业用房两间，安置区域为本征收区块规划商业沿街店面房；协议签订后，乙方应在11月30日前搬迁腾空原房，经甲方确认，给予搬迁补助费3025元，旧房由甲方拆迁。后，原、被告就腾退等事宜进行协商，未果；经征收部门多次组织协调，亦因双方在被告的安置问题及搬迁费、部分装修补偿的归属等问题上未能达成一致，未果。被告支付的租金至2013年11月30日止。2014年1月，涉案房屋门前的地面被开挖。现被告开设在涉案房屋的“云亭烟酒行”已停止经营，而涉案房屋的钥匙仍由被告持有。2014年1月20日，舟山市定海旧城区改造建设办公室书面通知原告，因原告未在搬迁截止时间2013年12月10日18时前腾空面积为23.75平方米的房屋，取消签约奖47500元、整体签约搬迁进度奖32062.50元、搬迁奖3140元、搬迁补助费950元，共计83652.50元，相应停产停业损失将于原告腾空后发放。
上述事实，有原告举证的房屋所有权证、面积核对表、《店面租赁合同》、定政函（2013）86号文件、公告、房屋征收补偿实施方案、《房屋征收产权调换协议》、通知，以及原、被告的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告之间的租赁合同依法成立。被告按期支付租金确系其合同义务，但涉案房屋因旧城改造需要而被征收，征收公告发布的时间及原、被告协商处理腾退、安置等事宜的时间，临近或正值被告按约应支付第二期租金的期限，故被告主张其当时提出向原告支付租金，原告未要求支付一节，较符合常理，本院予以采信。因此，原告以被告未按期支付租金为由主张被告违约而要求解除合同，有悖情理。但涉案房屋因旧城改造被列入征收范围，该合同确已无法继续履行，双方之间的合同目的无法实现，原告可以主张解除合同。被告主张继续履行合同，依据不足，本院不予采纳。关于合同解除的时间，因原、被告曾协商处理腾退、安置等事宜，据此可确认原告就合同解除一节已在协商过程中通知被告。至于通知到达被告的时间，考虑到原告与征收部门签订的征收补偿协议约定的腾退期限为2013年11月30日，被告实际支付租金至2013年11月30日等客观情况，确定2013年12月1日为宜，故双方之间的租赁合同于2013年12月1日解除。现原告要求被告腾退房屋的请求，本院予以支持。原告与拆迁部门签订房屋征收补偿协议后，涉案房屋即被征收，原告即丧失了对该房屋收益的权利，故其再向被告主张2013年12月1日后的租金，依据不足，本院不予支持。关于违约金，如前述，原告无权再向被告主张租金，被告不构成违约，故原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。原告要求被告赔偿补偿款等损失一节，因补偿款涉及原告与征收部门的权利义务，征收部门关于取消相关补偿款及腾空房屋后发放相应停产停业损失补偿款的单方通知是否符合法律规定及合同约定，尚需对该双方之间的相关合同进行审查，涉及案外人的利益。况且，因《房屋征收产权调换协议》中约定所有补偿款不提现不计息，待安置房交付结算时抵扣新旧房屋的差价，多退少补，故原告主张的损失尚不明确，本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告邵小芳和被告裘玲飞于2013年5月2日签订的《店面租赁合同》于2013年12月1日解除；
二、被告裘玲飞于本判决生效之日起十日内腾退其租用的坐落于舟山市定海区环城南路390号中面积为23.75平方米的一间房屋；
三、驳回原告邵小芳的其他诉讼请求。
本案受理费2058元，减半收取1029元，由原告邵小芳与被告裘玲飞各负担514.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
审判员 沈妙军
二〇一四年六月二十三日
书记员 於航燕