贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔东民终字第318号
上诉人（原审原告）姚祖芝，女。
上诉人（原审原告）向春华，男。
上诉人（原审原告）杨胜莲，女。
上诉人（原审原告）向春德，男。
上诉人（原审原告）钟冬梅，女。
以上五位上诉人的委托代理人张光华，贵州洲联合律师事务所律师。
以上五位上诉人的委托代理人徐静，贵州洲联合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）向童志，男。
上诉人姚祖芝、向春华、杨胜莲、向春德、钟冬梅因与被上诉人向童志农村房屋买卖合同纠纷一案，不服镇远县人民法院（2013）镇民初字第00318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月1日立案受理，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，原告姚祖芝、向春华、杨胜莲、向春德、钟冬梅系镇远县青溪镇河东村向皮组村民，原告姚祖芝与原告向春华、杨胜莲、向春德、钟冬梅分别为母亲与长子、长媳、次子、次媳的关系。被告向童志系镇远县蕉溪镇路溪村大湾组村民。1998年农历11月1日被告向童志与原告姚祖芝、向春华、向春德签订《购房契约》，约定原告姚祖芝、向春华、向春德将其位于青溪镇河东村向皮组新安（地名）的木房二间半连同砖房猪圈一并出售给被告向童志，价款为9000元，付款方式为1998年12月底付6000元，余款3000元于1999年12月前付清，四抵界线为：东抵青溪铁厂宿舍房沟、南抵人行路外坎、西抵龙友元分房界线、北抵禾犁树横至围墙。该《购房契约》系经村、组及寨邻多人在场见证下签订的。1998年农历12月19日被告向童志与原告姚祖芝及其夫向明金（现已故）、原告向春德、杨胜莲签订《购房契约》，约定原告姚祖芝、向春华、向春德将其位于青溪镇河东村向皮组新安（地名）的木房二间半连同砖房猪圈一并出售给被告向童志，价款为11500元，四抵界线为：东抵青溪铁厂宿舍房沟、南抵人行路外坎、西抵龙友元木瓦房分房界线、北抵杨承森木房屋后坎。并约定房款11500元一次付清，不欠分文。该《购房契约》也是经村、组及寨邻多人在场见证下签订的。第二份《购房契约》涵盖了第一份《购房契约》的所有内容，只是价款增加了，购买的房屋宅基地面积增加了，付款的方式变了。第一份《购房契约》的宅基地四抵范围与登记于原告姚祖芝名下的镇集建（93）字第128号集体土地建设用地使用证一致，第二份《购房契约》的宅基地四抵范围与登记于原告姚祖芝名下的镇集建（93）字第128号集体土地建设用地使用证和镇集建（93）字第130号集体土地建设用地使用证的四抵范围之和一致，签订第二份《购房契约》时登记于原告姚祖芝名下的镇集建（93）字第130号集体土地建设用地使用证的宅基地上无房屋，系空地。第二份《购房契约》签订后，被告向童志按第二份《购房契约》的约定支付了房款，并得了登记于原告姚祖芝名下的镇集建（93）字第128号集体土地建设用地使用证和镇集建（93）字第130号集体土地建设用地使用证各一本，被告向童志从此便入住其购买的房屋里，一直对其购买的房屋及宅基地管理使用至今。2012年7月，被告向童志在其所购房屋宅基地空地上做修缮，原告出面阻止，引发纠纷。
另查明，争议房屋系原告姚祖芝及其夫向明金所修建。
原审法院审理认为，原告未有提供证据证明争议房屋系所有原告的共有财产，故原告主张争议房屋系所有原告的共有财产的事实不能成立，本院不予认定。争议房屋系原告姚祖芝及其夫向明金所修建，签订第一份《购房契约》时有原告姚祖芝的盖章，签订第二份《购房契约》时有原告姚祖芝的盖章和其夫向明金签名，且第二份《购房契约》涵盖了第一份《购房契约》的所有内容，故原告主张的两份《购房契约》的内容不是被告与所有原告协商一致的结果，而是被告以欺诈手段分别骗取部分原告的信任，在违背原告方真实意思表示的情况下签订的，其诉讼理由不能成立。原告主张1998年农历12月19日签订的《购房契约》载明的四至范围严重超出了买卖标的物“木瓦房两间半连同砖房猪圈”范围，无证据证实，不予认定。
我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。被告不是城镇居民，而是争议宅基地所在集体经济组织之外的农村居民。集体土地使用权可以依法转让，但决定是否转让以及转让给谁应当由该集体土地所有权人决定。村民无权对获得的宅基地使用权进行处分。通过购房取得他人宅基地使用权的其他农村集体组织成员可以经宅基地的所有权人同意变更为本集体组织成员或交纳一定的费用等方式后取得宅基地使用权。买房人是否有资格取得房屋宅基地的使用权实际上与房屋的出卖人无关，其不能以此作为主张房屋买卖协议无效的抗辩理由。本案争议的两份《购房契约》符合我国合同法关于有效合同其他要件，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效五种法定情形，应依法认定为有效合同。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告姚祖芝、向春华、杨胜莲、向春德、钟冬梅的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告姚祖芝、向春华、杨胜莲、向春德、钟冬梅承担。
一审宣判后，姚祖芝、向春华、杨胜莲、向春德、钟冬梅不服，向本院提起上诉，其上诉的请求和理由为：1、两份《集体土地建设用地使用证》（镇集建（93）字第128、130号）是证明该争议房屋所有权和宅基地使用权的唯一合法凭证，两份《购房契约》不能对抗两份《集体土地建设用地使用证》的法律效力，上诉人不愿意出卖房屋及宅基地，一审判决认定两份《购房契约》有效违背了上诉人的真实意思表示，属于强买强卖的审判行为；2、如果要出卖该争议房产及宅基地，就必须经家庭共同成员一致同意才具有约束力，一审判决以上诉人无法证实争议房产属于家庭共同财产而驳回起诉，是明显错误的；3、依照土地管理法第六十二条，物权法第一百四十六条、一百四十七条、一百五十二和一百五十三条，民法通则第五十八条第四项，合同法第五十二条第五项，以及2004年10月21日《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发（2004）28号）的规定，上诉人和被上诉人不属于同一农村集体经济组织，被上诉人不符合受让该宅基地使用权的条件，该《购房契约》涉及农村宅基地买卖，且该争议房屋所有权以及宅基地使用权没有办理变更登记，该契约已违反法律的强制性规定，属无效契约。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，现请求二审法院依法撤销原判，并改判支持上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人向童志辩称，双方签订的《购房契约》是双方的真实意思表示，并没有违反我国法律的强制性规定，依法应受法律保护。一审法院认定事实清楚，证据充足，程序合法，适用法律正确。上诉人的上诉理由不充分，应当驳回其上诉请求，维持原判，以维护被上诉人的合法权益。
经审理，原审判决认定事实与本院审理查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，我国土地管理法第六十二规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。物权法等法律并未禁止农村村民出卖、出租住房，况且2004年10月21日《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发（2004）28号）只明确禁止城镇居民在农村购置宅基地，而并未禁止农民之间的住宅买卖。对公民来说，法不禁止即允许。根据地随房走的原则，虽然双方签订的购房契约涉及到农村宅地基转让，但是双方当事人都是农村户籍，双方买卖住房的行为并未违反法律法规的禁止性规定。另外，该争议房屋所有权及其宅基地使用权是否过户，并不影响购房契约的法律效力。
《集体土地建设用地使用证》（镇集建（93）字第128、130号）的登记权利人是姚祖芝。双方签订的两份购房契约，都是在刘光凡等村组及寨邻多人见证下，经充分协商达成的。在第一次签订时有土地使用证登记权利人姚祖芝和长子向春华、次子向春德一起参加签订，在第二次签订时有姚祖芝及其夫向明金、长媳杨胜莲、次子向春德参加协商签订。购房契约签订后，被上诉人即按第二次契约的约定支付了购房款，上诉人则将该争议房产及集体土地建设用地使用证交付给被上诉人，被上诉人已管理使用该争议房屋近十五年。这些事实足以证明土地使用证权利人姚祖芝及家庭人员都知道并同意该房屋转让。上诉人关于双方签订购房协议未经上诉人家庭共同成员的一致同意、违背上诉人的真实意思表示的理由，与本院查明的事实不符。
综上，双方当事人签订的购房契约系双方的真实意思表示，不存在合同法第五十二条和第五十四条规定的无效或可撤销情形，亦不违反法律法规的禁止性规定。一审认定购房契约有效，判决驳回上诉人的诉讼请求是正确的。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和判决并无不当，应予维持。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人姚祖芝、向春华、杨胜莲、向春德、钟冬梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 南 楠
审 判 员 杨 德 丽
代理审判员 王 山 地
二〇一四年六月二十五日
书 记 员 王珺（代）