江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第4510号
上诉人（原审被告）南京商茂房地产开发有限责任公司，组织机构代码13492156-9，住所地江苏省南京市秦淮区中山南路49号。
法定代表人肖梅，该公司董事长。
委托代理人李全龙，江苏马健律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）詹有钧，男，汉族，1973年5月16日生，自由职业。
上诉人南京商茂房地产开发有限责任公司（以下简称商贸地产公司）因与被上诉人詹有钧房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2014）栖霞民初字第264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月29日立案受理，依法组成合议庭，于2014年11月10日公开开庭审理了本案。上诉人商贸地产公司的委托代理人李全龙、被上诉人詹有钧，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
詹有钧原审诉称，2012年12月18日，詹有钧及南京市下关区房屋拆迁安置办公室（以下简称拆迁办）签订了拆迁房屋产权调换补偿协议书，协议约定，因下关区滨江区域老城改造，拆迁办将詹有钧位于南京市宝塔桥西街134号某单元502室的住宅调换为南湾康居城馨康苑F组团某幢某单元403室、404室，面积均为86.24平方米，房价总金额1080069.76元。2013年2月26日，詹有钧缴纳房屋全款，同时向物业公司交纳半年物业费、维修基金等相关费用办理交房入住手续。同月，詹有钧与商贸地产公司联系督促其办理房屋权属证书，商贸地产公司承诺很快即办好，但至今未予明确答复。故诉至法院请求判令：1.商贸地产公司协助将坐落于南京市栖霞区南湾康居城馨康苑F组团某幢某单元403室、404室房屋的房屋所有权证、国有土地使用证登记至詹有钧名下；2.商贸地产公司承担詹有钧工商查档费人民币50元；3.商贸地产公司承担本案诉讼费用。
商贸地产公司原审辩称，第一、房屋所有权证的申办主体应当是詹有钧本人，商贸地产公司只是将相关办理房屋权属资料送达给房产局。因此，商贸地产公司只有协助办理产权过户的义务，这也符合房屋产权调换补偿协议的约定；第二、商贸地产公司已经按照四方约定履行了协助办理过户的义务，但是办理过户的房屋主管部门办理产权的手续及时间并不由商贸地产公司控制，据商贸地产公司了解涉及房屋产权过户的房屋实际测量及房屋产权初始登记尚在办理中。因此，商贸地产公司已不存在拒不履行协助办理过户的事实，只是该产权证的办理需要一定的时间；第三、詹有钧在事实与理由中提到的应当在合同签订之日起90日内办理房屋所有权证。该项法律规定规范的是商品房买卖，而本案詹有钧与商贸地产公司之间既不存在商品房买卖的事实，也不存在詹有钧陈述的将购房款支付给商贸地产公司的事实。请求法庭驳回詹有钧诉请。
原审法院经审理查明，2012年12月18日，拆迁人南京市下关区房屋拆迁安置办公室（甲方，以下简称拆迁办）与被拆迁人詹有钧（乙方）、供房人商贸地产公司（丙方）及鉴证方南京市住房制度改革办公室（丁方，以下简称房改办）签订拆迁房屋产权调换补偿协议1份。协议约定，甲方经批准在下关区滨江区域老城改造项目地块实施代征用地项目的房屋拆迁；乙方被拆迁的上述房屋坐落于南京市下关区（现鼓楼区）宝塔桥西街134号某单元502室房屋（建筑面积73.26平方米），房屋应补偿总金额为821611元；甲方调换给乙方的安置房屋坐落于南湾康居城馨康苑F组团某幢某单元403室、404室，房屋建筑面积均为86.24平方米，房价总金额为1080069.76元；甲方与乙方产权调换房屋差价为258458.76元，乙方应在房屋交付前与甲方结清；丙方保证调换房屋符合国家质量安全标准，产权清晰且无权利限制，并承诺协助乙方办理房屋及土地权属登记手续。上述协议经四方签订后生效。
协议签订后，房改办于2013年2月4日向詹有钧发出南京市产权置换房置换通知书，同意詹有钧置换坐落在南湾营二期的产权置换房两套，房屋建筑面积均为86.24平方米。同年2月26日，拆迁办向商贸地产公司发出南湾康居城保障房交房联系单。告知商贸地产公司詹有钧购买的位于南湾康居城馨康苑F组团某幢某单元403室、404室房款已结清。要求商贸地产公司协助其办理交房手续。同年3月6日，詹有钧向上述房屋的物业管理公司交纳物业管理服务费、装修管理服务费及预收共用水电费基金后，接受交付的上述两套产权置换房。之后，詹有钧要求商贸地产公司协助办理上述房屋的权属证书未果。詹有钧遂起诉至法院要求处理。
原审法院另查明，詹有钧为明确商贸地产公司的主体身份，于2014年5月15日前往南京市工商行政管理局查询并打印商贸地产公司的工商登记信息表，并支付企业基本信息查询费50元。詹有钧向原审法院起诉时第一项诉讼请求为要求商贸地产公司立即为其办理房屋所有权证，在原审庭审中变更为现诉讼请求。原审中，商贸地产公司陈述其尚未取得涉案房屋的原始权属登记。因商贸地产公司不能明确其协助詹有钧办理房屋权属证书的时间，致调解未果。
原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。詹有钧与商贸地产公司及拆迁办、房改办自愿签订拆迁房屋产权调换补偿协议书，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原审法院予以确认。
合同法第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。商贸地产公司在拆迁房屋产权调换补偿协议中保证调换房屋符合国家质量安全标准，产权清晰且无权利限制，并承诺协助詹有钧办理涉案房屋及土地权属登记手续。因此，商贸地产公司应当协助詹有钧办理涉案房屋及土地权属登记手续。詹有钧要求商贸地产公司协助将涉案房屋的房屋所有权证及国有土地使用证登记至其名下的请求成立。因商贸地产公司未履行协议义务，导致本案纠纷发生，詹有钧为向法院提起本案诉讼查询商贸地产公司的工商信息，其支出的企业基本信息查询费应当认定为其损失，商贸地产公司应当予以赔偿。故对詹有钧的上述请求均予以支持。
关于本案商贸地产公司履行协议义务的期限。合同法第六十二条第（四）项规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。案涉拆迁房屋产权调换补偿协议书中对协助办理房屋及土地权属登记手续的时间未作出明确约定，根据合同法第六十二条第（四）项规定，同时参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，商贸地产公司至迟应当在房屋交付后90日内协助购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。考虑到商贸地产公司尚未取得涉案房屋原始权属登记的实际情况，原审法院确定商贸地产公司履行协助义务的截止时间为判决生效之日起三十日内。商贸地产公司对其辩称的已尽协助办理过户的义务的意见，当庭未能举证证实，缺乏事实依据，不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十二条第（四）项之规定，原审判决：一、商贸地产公司于判决生效之日起三十日内协助詹有钧将坐落于南京市栖霞区南湾康居城馨康苑F组团某幢某单元403室、404室房屋的房屋所有权证、国有土地使用证登记至詹有钧名下。二、商贸地产公司于判决生效之日起五日内给付詹有钧企业基本信息查询费50元。如果未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费130元，原审法院减半收取65元，由商贸地产公司负担。
上诉人商贸地产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1.原审法院查明事实不清。商贸地产公司在原审庭审中明确，房屋所有权证的申办主体应当是詹有钧本人，而非商贸地产公司。如果詹有钧认为商贸地产公司未履行协助过户义务，应当明确商贸地产公司具体应当履行的行为，而非笼统称为协助履行。原审判决没有事实依据，也不具有可操作性。2.原审法院适用法律错误。案涉房屋并非商品房买卖，而且商贸地产公司与詹有钧之间没有商品房买卖的事实，不能适用《城市房地产开发经营管理条例》。原审判决商贸地产公司30日内履行协助义务，于法无据。综上，请求二审法院：撤销原审判决，依法改判驳回詹有钧的诉讼请求或发回重审。
被上诉人詹有钧辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
对于原审查明事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院审理中，詹有钧提供案外人拆迁安置房屋的《南京市产权置换房屋通知书》、《住宅质量保证书》、《房屋住宅使用说明书》、《南京市房屋买卖契约》，证明商贸地产公司在交房前应向詹有钧提供上述材料，但商贸地产公司未提供。交房时詹有钧与商贸地产公司也签订了《南京市房屋买卖契约》，但商贸地产公司未将签完的契约交给詹有钧，契约最后盖的章分别是南京市房屋产权监理处商品房预告登记专用章、南京市房地产市场管理处商品房买卖契约登记专用章，证明商贸地产公司称安置房不是商品房，没有依据。商贸地产公司对上述证据的真实性不持异议，但认为与本案没有关联性。本院对詹有钧提供的证据予以确认。
本院认为，拆迁办与被拆迁人詹有钧、供房人商贸地产公司及鉴证方房改办签订的拆迁房屋产权调换补偿协议，依法成立并生效，对各方当事人均具有法律约束力。商贸地产公司在协议中明确承诺协助詹有钧办理房屋及土地权属登记手续，其未能举证证明其已经履行约定义务，也未提出其不履行约定义务的依据，现其主张协助办理权属变更登记不具有可操作性，本院不予采信。因案涉拆迁房屋产权调换补偿协议中对商贸地产公司协助办理房屋及土地权属登记手续的期限未作明确约定，但案涉房屋已经交付，原审法院基于供房人商贸地产公司系房地产开发企业，依照案涉协议已与詹有钧之间形成房屋买卖关系，参照《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定和本案的实际情况，确定商贸地产公司在判决生效之日起三十日内履行相应义务，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。商贸地产公司的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费130元，由商贸地产公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张晗庆
审判员 舒晓艺
审判员 夏海南
二〇一四年十二月十八日
书记员 林雨虹