安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0111民初5392号原告：安徽新亚物业管理发展有限公司，住所地安徽省合肥市包河区九华山路18号，统一社会信用代码913400007529903340（1-1）。法定代表人：徐辉，总经理。委托代理人：张亚洁，该公司员工。委托代理人：潘文俊，安徽事茂律师事务所律师。被告：倪良孝，男，1981年7月25日出生，汉族，职业不详，住合肥市包河区，原告安徽新亚物业管理发展有限公司诉被告倪良孝物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月8日立案受理后，依法由审判员储焕丽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安徽新亚物业管理发展有限公司的委托代理人张亚洁、潘文俊到庭参加诉讼，被告倪良孝经本院传票传唤、无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告安徽新亚物业管理发展有限公司诉称：2013年原告与被告签订了《合肥地矿家园小区前期物业管理服务协议》，约定由原告提供合肥地矿家园小区的物业管理服务。合同约定了物业服务费用标准，及被告应当按房屋建筑面积向原告支付物业管理费用，逾期缴费的自逾期之日起缴纳滞纳金。被告系上述物业9幢1803室的业主，物业面积108.44平方米，按约定应当向原告缴纳从2014年7月1日至2016年4月30日的物业管理费用人民币3388元，但被告一直拒绝缴费，产生滞纳金人民币813元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果。为维护原告合法权益，故诉请：一、判令被告倪良孝支付原告安徽新亚物业管理发展有限公司2014年7月1日至2016年4月30日的物业管理费人民币3388元、滞纳金人民币813元（以未缴纳金额为基数按日千分之二自2016年1月1日暂计算至2016年4月26日），其后顺延；二、判令被告倪良孝承担本案的诉讼费用。被告倪良孝未提出答辩，举证期内亦未提供证据。经审查查明：2013年1月31日，物业建设单位安徽省地矿置业有限责任公司（甲方）与原告安徽新亚物业管理发展有限公司（乙方）签订《合肥地矿家园前期物业服务合同》，委托原告对地矿家园小区进行前期物业管理。合同对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定。其中，服务内容包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理等；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运等。对物业管理服务费，合同第五条主要约定为：高层住宅收费标准暂为1.42元/㎡/月，由乙方向购房业主依据其与购房业主签订的服务合同约定方式收取。对物业服务费收取时间，其中第十条约定：物业服务费按6个月进行交纳、业主应在每次催缴收取物业服务费的通知发出后的20天内履行交纳义务，物业服务费也可预收，但预收期限不得超过6个月。空置房的物业费甲方按季度支付给乙方。按6个月交纳物业服务费的，业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每日千分之1-3收取滞纳金。对物业服务期限，其中合同第三十五条约定：自2013年2月20日起双方签字盖章后生效，暂定1年，合同期满后双方无异议，自动顺延至业主委员会成立之日起。合同签订后，原告安徽新亚物业管理发展有限公司在该小区从事物业服务工作至今。期间政府物价部门核准的高层住宅服务收费标准为每月1.42元/建筑平方米。另查明：被告倪良孝系地矿家园住宅小区9幢1803室业主，该房屋建筑面积108.44平方米，房屋类型为高层住宅。2013年12月30日，倪良孝作为业主并以承诺人身份在《承诺书》等处，签名表示遵守业主手册以及前期物业管理服务协议内的全部内容等。此后倪良孝交付了至2014年6月底前的物业费，但自2014年6月30日至2016年4月26日期间，倪良孝未再向原告缴纳任何物业服务费用。期间，原告曾于2015年12月29日委托安徽事茂律师事务所向倪良孝发了《律师催告函》催要费用并张贴在被告处。以上事实，有《合肥地矿家园前期物业服务合同》、《合肥地矿家园小区等签约》、《地矿家园交房流程单》、《承诺书》、《房屋登记簿》、物价局文件以及当事人的陈述等证据材料在卷佐证，本院对此予以确认。本院认为：原告安徽新亚物业管理发展有限公司对地矿家园住宅小区进行物业管理依据的是与物业建设单位安徽省地矿置业有限责任公司签订的《合肥地矿家园前期物业服务合同》和被告倪良孝签署的《承诺书》等，合同体现各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，对原、被告双方均具有约束力。在合同履行期间，安徽新亚物业管理发展有限公司依约为包括被告倪良孝在内的小区业主提供了物业服务，因此根据合同约定和法律的规定，原告有权向被告方收取物业管理服务等费用，且物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能也会影响物业公司的服务水平和服务质量。而被告倪良孝作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务内容后，理应当负有按照合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。倪良孝未向原告安徽新亚物业管理发展有限公司交纳自2014年6月30日至2016年4月29日期间的物业费经核算合计为3388元，对此已经违反了物业合同的约定，原告现要求其支付物业管理费计3388元符合物业合同的约定和法律规定，对此本院予以支持。本案中，被告倪良孝已经连续多月不缴纳物业管理等费用，按照“业主应在每次催缴收取物业服务费的通知发出后的20天内履行交纳义务”的约定，原告于2015年12月29日向被告发出《律师催告函》，因此被告应在最迟20天内即2016年1月18日催缴通知之前，支付2015年12月29日前所欠的物业费计2772元。因其未予给付，对此存在违约，故应当向原告承担给付滞纳金的违约责任。2016年1月1日至2016年4月30日期间的物业费计616元，按照前期物业服务合同实行每6个月预收的约定，被告逾期的时间应当自2016年7月1日时计算，同时原告起诉应当视为通知催收，该部分物业费因被告至今仍未予交纳，故也应自2016年7月1日承担滞纳金的违约责任。本案中，双方约定的滞纳金为按日千分之1-3收取，显然过分高于因被告违约给原告所造成的损失，故本院结合本案的法律关系的性质，考虑到被告因违约所给原告造成的资金沉淀的损失等因素，对原告提出的违约金数额予以核减，酌情按中国人民银行同期银行贷款利率计算分段至实际支付日止较妥。综上所述，据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条之规定，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告倪良孝于本判决生效之日起十日内给付原告安徽新亚物业管理发展有限公司自2014年6月30日至2016年4月30日期间的物业管理费计3388元以及滞纳金（滞纳金计算方式：其中分别以2772元、616元本金为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率分别从2016年1月19日、2016年7月1日起计至物业费实际给付之日止）；二、驳回原告安徽新亚物业管理发展有限公司的其它诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告安徽新亚物业管理发展有限公司负担5元，由被告倪良孝负担20元。如果被告倪良孝未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  储焕丽二〇一六年八月二十二日书记员  周晓琳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。