福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第1330号
上诉人（原审原告）林芳，女，1974年11月4日出生，汉族。
委托代理人黄红蔚、雷玮芬，福建力衡律师事务所律师。
上诉人（原审被告）天耀（厦门）置业发展有限公司。
法定代表人李永隆，董事长。
委托代理人赖洪德、卓亮超，福建天翼律师事务所律师。
上诉人林芳因与上诉人天耀（厦门）置业发展有限公司（下称天耀公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第15255号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
林芳向原审法院起诉，请求判令：被告交付思明区湖滨北路国际广场-2层32号车库并支付从2010年12月31日起至实际交付之日止按35万元的日万分之1.5计算的违约金（暂计72923元）。
原审判决查明，2009年6月8日，林芳与天耀公司签订《商品房买卖合同》（编号01601221），约定林芳向天耀公司购买厦门市思明区湖滨北路国际广场-2层32号车库，总价款350000元。天耀公司应于2010年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将符合下列各项约定条件的房产交付林芳使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔音设施和施工安全设施等；如果在规定日期内未达到上述条件，林芳有权拒绝交接，按逾期交房由天耀公司承担违约责任。天耀公司如未按合同规定的期限将商品房交付林芳使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的2010年12月31日最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，天耀公司按日向林芳支付已付款万分之一点五的违约金。如遇合同约定的特殊原因，出卖人可据实予以延期。《补充协议》第三条第二款约定，出卖人在商品房达到合同约定的交付条件后，应在厦门本地发行的报纸媒体上刊登交房通知书，刊登之日即视为买受人收到收房通知。买受人应在交房通知载明的交房期限内前往天耀（厦门）置业发展有限公司办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。第六款约定，在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件、为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令而导致工期延误（包括停电、停水、交通管制、高考、九八、创卫等），及中雨以上（含中雨）、六级以上大风（含六级）、地震、政府规划调整、市政设施及相应配套建设不全等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将该商品房交付日顺延相当于该事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。上述《商品房买卖合同》及补充协议签订后，林芳按照合同约定履行了付款义务，向天耀公司支付购房款350000元。
另查明，讼争房产所在“国际广场”项目已分别于2013年5月16日、2013年7月8日、2013年7月26日、2013年7月29日、2013年9月13日通过质量竣工验收监督、建设工程竣工规划验收、环境保护设施和措施验收、消防验收以及防空地下室竣工验收。2014年6月26日，讼争房产所在“国际广场”项目通过厦门市建设工程竣工验收备案。2014年7月9日，天耀公司天耀公司在《厦门晚报》刊登“交房通知”，内容为“国际广场”已通过验收符合交房条件，再次恭请各位业主于2014年7月9日至7月13日持身份证、购房合同等资料前来项目售楼处办理交房手续。2014年10月21日，林芳向法院提起诉讼。
以上事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、《销售不动产统一发票》、《厦门晚报》、《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》、以及双方当事人的庭审陈述等为证。
原审判决认为，本案争议焦点为：一、林芳主张违约金是否超过诉讼时效以及讼争车库是否交付。二、天耀公司天耀公司是否有权扣减据实延期天数和调减违约金标准
一、林芳主张违约金是否超过诉讼时效以及讼争车库是否交付
林芳认为，天耀公司至今未交付讼争车库，林芳提起本案诉讼未超过诉讼时效。
天耀公司天耀公司认为，根据双方的约定，林芳在2011年1月1日起就应当知晓天耀公司违反合同约定未依约交付房屋，此时就应当向天耀公司主张违约责任，林芳要求天耀公司支付逾期交房违约金的诉讼请求已经超过法律所保护的诉讼时效期间。即便将违约金给付视为继续性债权，林芳也仅能享有自起诉之日向前倒推两年期间内的违约金请求权。天耀公司已于2013年8月4日在向林芳交付房产时一并交付讼争车库。天耀公司提供了《国际广场交房流程手续单》、《延迟交房违约金赔偿确认书》。
林芳质证认为，《国际广场交房流程手续单》没有林芳签字，真实性不予确认。《延迟交房违约金赔偿确认书》中天耀公司没有明确体现向林芳交付讼争车库。
原审法院分析认为，天耀公司逾期交房处于持续违约状态，林芳可随时主张支付违约金，林芳起诉之日2014年10月21日，往前推至2012年10月21日之前的违约金请求已经超过诉讼时效，不予支持。天耀公司认为讼争车库于2013年8月4日交付林芳，其提供《延迟交房违约金赔偿确认书》载明车位管理费标准每月100元／个，时间22个月，（自2013年8月4日-2015年6月30日），金额4400元。林芳予以签字确认，并未提出异议，故应视为林芳同意自2013年8月4日接收讼争车库。林芳有权主张逾期交房违约金应自2012年10月21日至2013年8月4日期间的违约金。
二、天耀公司天耀公司是否有权扣减据实延期天数、调减违约金标准
林芳认为，天耀公司未实际交付讼争车库，天耀公司逾期交房的时间应自双方约定交付日期的次日2011年1月1日起计算至实际交付车库之日。《补充协议》第三条第2款约定为格式条款，天耀公司作为提供格式条款的一方没有尽到提示和说明的义务，且提供格式条款的天耀公司免除其自身责任、加重林芳责任、排除林芳主要权利，应为无效条款。天耀公司作为专业的开发商，在与林芳签订合同时约定的交付期限就应当充分考虑相关因素，若发生延期情形应当依主合同约定，天耀公司应履行告知义务，但天耀公司从未书面告知林芳。另外，天耀公司要求调减违约金没有任何依据，双方在自愿、协商基础上订立《商品房买卖合同》，相关违约金条款的约定对当事人具有约束力。《商品房买卖合同》系由天耀公司提供，关于违约金的约定是天耀公司在充分考虑进度、合同履行能力等基础上确定的，林芳损失包括特定的使用收益以及其他预期收益，将林芳的损失等同于租金损失显然缺乏相应依据。因此，天耀公司应根据合同约定，应以已付款350000元为基数，按照每日万分之一点五，从2011年1月1日起至实际交付车库止计算逾期交房违约金。
天耀公司认为，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了可据实延期交房的情形，天耀公司对于该部分延期无须承担违约责任。2012年10月22日至2013年8月4日内（共计286天），天耀公司可据实合理延期共计60天（含已扣除重合的情形），可以计算逾期交房违约金天数为226天。即便按照2011年1月1日至2013年8月4日（共946天）计算逾期违约金天数，天耀公司可据实合理延期共计302天，可以计算逾期交房违约金天数为642天。此外，林芳请求的违约金远高于讼争车库相同地段同类车库租金情况，违约金过分高于实际损失，依法应予以调减。天耀公司提供如下证据：1、2009年6月至2013年8月期间气象资料；2、九八交通管制通知；3、关于厦门马拉松赛期间采取道路交通限制措施的通告；4、厦门市高考和中考期间环境噪声污染控制工作方案；5、建设工程委托监理合同、国际广场工程延期统计；6、计划停水通知。
林芳质证认为，对于气象资料、九八交通管制通知、关于厦门马拉松赛期间采取道路交通限制措施的通告、厦门市高考和中考期间环境噪声污染控制工作方案、停水通知的真实性无异议，但与本案天耀公司违约责任没有关联性，天耀公司不能证明上述情形是否确实导致工程停工，且发生在合同约定的交付期限2010年12月31日之后的上述情形与本案无关；对于建设工程委托监理合同、国际广场工程延期统计的真实性无法确认。
原审法院分析认为，合同解释应按照合同所使用的词句、合同有关条款、交易习惯等确定条款的真实含义。林芳、天耀公司订立的《商品房买卖合同》第八条约定对于因特殊原因可以据实延期，并在附件六《补充协议》第六条对特殊原因作出具体约定。天耀公司据此提供期间气象资料、九八交通管制通知、关于厦门马拉松赛期间采取道路交通限制措施的通告、厦门市高考和中考期间环境噪声污染控制工作方案等证据符合客观实际情况，属于公众知晓的客观事实，可以认定属于《补充协议》第六条约定具体原因。天耀公司提供建设工程委托监理合同、国际广场工程延期统计表，系由工程监理单位盖章确认，能够证实工程因上述因素造成实际延误天数，予以采信。根据《补充协议》第六条的约定，商品房交付买受人以前，发生约定的情形致使出卖人履行合同义务被延误的，出卖人无需承担责任。故天耀公司可据实扣减符合约定的延期天数。林芳主张的违约金应自2012年10月21日至2013年8月4日止。根据天耀公司提供证据，可据实延期天数如下：（1）因天气因素，可据实延期34天；（2）因马拉松期间交通管制，可据实延期1天；（4）因中、高考因素，因天耀公司未能证明该项因素与工地施工受阻的关联性，且除中、高考当天外，环境污染噪声控制并未执行严格的噪声、振动排放标准，故本院认定，因该因素可据实延期的天数为：2013年6月7日、6月8日、6月22日、6月23日，可据实延期4天。综上所述，以上合计可据实延期天数39天（已扣减重复天数），天耀公司实际计算逾期交房违约金的天数为247天。
林芳、天耀公司在自愿、协商基础上订立《商品房买卖合同》，相关违约金条款的约定对当事人具有拘束力。天耀公司天耀公司关于违约金过高的抗辩缺乏事实和法律依据，不予采纳。首先，《商品房买卖合同》系由天耀公司提供的格式条款，天耀公司因不可抗力以及合同约定的特殊原因导致的延期情形已经依约免责，关于违约金的约定是天耀公司在充分考虑工程进度、合同履行能力等基础上确定的，天耀公司并不存在交涉能力不足的情形；其次，林芳因天耀公司违约行为所造成的损失，还应充分考虑林芳对于讼争房屋的特定使用收益以及其他预期利益，天耀公司将林芳的损失等同于租金损失，缺乏相应的依据。天耀公司要求调减违约金的主张不予支持。
原审法院认为，林芳、天耀公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应严格依约履行。天耀公司未按合同约定的期限交付车库，构成违约，应按合同约定承担违约责任。根据双方《商品房买卖合同》第八条之约定，天耀公司应按日以林芳已付款项350000元的万分之一点五为基础，向林芳支付违约金。天耀公司应支付林芳逾期交房违约金12967.50元（247天×350000元×0.00015）。林芳主张交付讼争车库，与事实不符，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、天耀（厦门）置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付林芳逾期交房违约金12967.50元；二、驳回林芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费812元，由林芳负担668元，天耀（厦门）置业发展有限公司负担144元。
宣判后，林芳、天耀公司均不服，分别向本院提起上诉。
林芳上诉称，一、原审法院认为天耀公司将讼争车库于2013年8月4日交付林芳存在认定事实不清，适用法律错误。讼争车库至今未交付给林芳，天耀公司提交的竣工验收备案证明书亦证明讼争楼盘在2014年才通过竣工验收备案，天耀公司不可能在2013年交付讼争车库。天耀公司于2014年7月9日登报刊登交房通知，即使讼争车库那时具备交付条件，亦应当以天耀公司登报之日视为交付之日。原审法院以《迟延交房违约金赔偿确认书》中载明的车位管理费认定天耀公司于2013年8月4日交房，与事实不符。二、原审判决认为天耀公司逾期交房处于持续违约状态，林芳可随时主张支付违约金，林芳起诉之日2014年10月21日，往前推至2012年10月21日之前的违约金请求已经超过诉讼时效，林芳有权主张逾期交房应自2012年10月21日至2013年8月4日止期间的违约金明显存在认定事实不清、适用法律严重错误。1、本案林芳提起的诉讼未超过法定诉讼时效。依据双方签订的《商品房买卖合同》（编号01601221），合同约定的车库交房时间为2010年12月31日前，而天耀公司至今未交付车库，林芳受到的违约侵害的事实一直处于持续状态，因此时效应当从终了即天耀公司实际交付车库开始计算，林芳的诉求没有超过法定的诉讼时效，逾期交房违约金应应自双方约定的交房期限的次日2011年1月1日起计算至天耀公司实际交付车库止。2、即使原审法院将天耀公司逾期交房的行为视为继续性违约行为，则林芳也应当享有自2013年8月4日向前倒推两年即2011年8月4日至天耀公司实际交付车库之日期间的违约金请求权。自天耀公司逾期交房之日起，林芳即不断催促天耀公司交房并支付逾期交房违约金，在2013年8月4日，双方签订《延迟交房违约金赔偿确认书》，林芳违约金的主张已得到天耀公司的确认，故即使法院认定逾期交房违约金为继续性债权，亦应当从2013年8月4日林芳向天耀公司主张逾期交付车库违约金往前倒推两年，即天耀公司应当支付自2011年8月4日至天耀公司实际交付车库期间的违约金。三、原审判决认为林芳主张的违约金应自2012年10月21日至2013年8月4日止，可据实延期天数为39天，天耀公司实际逾期的天数为247天，明显存在认定事实不清、适用法律严重错误。天耀公司至今未交付车库，逾期交房违约金应自双方约定的交房期限的次日2011年1月1日起计算至实际交付车库之日，且天耀公司无权扣除据实延期天数。《补充协议》第三条第2款约定为格式条款，天耀公司作为提供格式条款的一方有没有尽到提示和说明的义务，且提供格式条款的天耀公司免除其自身责任、加重林芳责任、排除林芳主要权利，应为无效条款。天耀公司作为专业的开发商，在与林芳签订合同时约定的交付期限就应当充分考虑相关因素，若发生延期情形应当依主合同约定，天耀公司应履行告知义务，但天耀公司从未书面告知林芳，本案天耀公司不存在可据实延期的情形，逾期金应自双方约定的交房期限的次日2011年1月1日起计算至实际交付之日，以350000元为基数按照每日万分之一点五计算逾期交房违约金。综上，请求撤销原审判决，改判支持林芳的全部诉讼请求。
天耀公司答辩称，一、天耀公司已于2013年8月4日将讼争车库交付给林芳，林芳于2013年8月4日前往天耀公司办理交房手续，不存在天耀公司未交付车库的事实。二、林芳关于违约金请求的主张已经超过诉讼时效，其诉讼请求应予驳回。林芳与天耀公司签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定：出卖人应当在2010年12月31日前将商品房交付买受人使用。那么根据该约定林芳在2011年1月1日起就应当知晓天耀公司违反合同约定未依约交付房屋，此时就应当向天耀公司主张违约责任，本案的诉讼时效应当从2011年1月1日计算两年即至2012年12月31日。而林芳直至2014年10月16日才向法院提起针对天耀公司的诉讼，因此林芳要求天耀公司支付逾期交房违约金的诉讼请求已经超过了法律所保护的诉讼时效期间。二、《商品房买卖合同》中明确约定了可据实延期交房的情形，在商品房交付买受人以前发生合同约定情形造成延误的，天耀公司对该延误无需承担责任。《商品房买卖合同》是天耀公司从厦门市国土资源与房产管理局网站上下载的范本，是双方当事人在充分协商之后签订的，真实合法有效。合同中明确约定在商品房交付买受人以前发生约定的情形致使出卖人履行合同义务被延误的，出卖人无需承担责任。因此，根据该约定，若法院认定天耀公司逾期交房的行为为继续性侵权，那么在2012年10月16日至2013年8月4日期间发生可合理延期的情形，天耀公司均不承担任何赔偿责任。
天耀公司上诉称，一、林芳要求天耀公司支付逾期交房违约金的诉讼请求已过诉讼时效，原审法院未依法应予驳回，导致判决错误。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，天耀公司应于2010年12月31日前将符合约定条件的商品房交付林芳使用。因此，自2011年1月1日起，林芳就知晓天耀公司未按约定交付房屋，其权利受到侵害，而林芳却直至2014年10月21日才向人民法院提起针对天耀公司的诉讼。故林芳要求天耀公司支付逾期交房违约金的诉讼请求已经超过了法律所保护的诉讼时效期间，依法应予驳回。二、退一步讲，假设法院将天耀公司逾期交房的行为视为继续性债权，但原审法院对天耀公司可据实延期交房天数及逾期交房总天数的认定均存在错误，应予纠正。原审判决错误地认定了天耀公司可据实延期交房的天数，导致错误判决：双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第三条第6款明确约定：在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力时间、为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令而导致工程延误（包括停电、停水、交通管制、高考、九八、创卫等），及中雨以上（含中雨）、六级以上大风（含六级）、地震、政府规划调整、市政设施及相应配套设施建设不全等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将该商品房交付日顺延相当于该等时由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。根据上述约定，天耀公司逾期交房的合理延期天数应从合同签订之日即2009年6月8日开始计算。同时，结合天耀公司在原审时提交的证据，天耀公司在2009年6月至2013年8月期间存在合理延期交房的情形，其中，由于中雨以上（含中雨）、六级以上大风（含六级）和高温天气导致的延误190天，因九八交通管制造成的延误16天，因马拉松交通管制造成的延误4天，因西提别墅等计划停水造成的延误1天，因高考中考噪声污染控制造成的延误134天，在扣减相互重合的日期后，天耀公司可合理延期的天数302天（其中，自2012年10月21日至2013年8月4日期间可合理延期的天数为60天），而非原审法院认定的39天。综上，自2012年10月21日至2013年8月4日（共计287天）中，天耀公司逾期交房的天数为287-60=227天，而非原审法院认定的247天。因此，原审判决存在错误，应予纠正。三、原审判决对于违约金标准的认定过分高于实际损失，存在错误。本案中，林芳向天耀公司主张按照合同约定的按日支付已付款万分之一点五的违约金。天耀公司认为，合同约定的违约金标准远远高于逾期交房给林芳造成的实际损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据上述法律规定，就林芳主张的违约金数额，天耀公司在原审时主张参照该地段租金标准，具有合理性。实际上，该地段目前同等类型车库的平均月租金约为1000元，按照林芳的主张，天耀公司一个月应支付的违约金约为1575元（总房价350000元×0.00015×30天），即便按照原审判决所谓的考虑到特定使用收益及其他预期利益的认定，林芳的主张也远远超出其实际损失。因此，原审判决认定依据不足，应予纠正。综上，撤销原审判决，改判驳回林芳的诉讼请求。
林芳答辩称，1、本案逾期交房的事实是客观存在的，林芳至今未收到交付通知，讼争车库至今仍未交付。天耀公司应的立即交付。天耀公司提供的竣工验收备案证明书亦证明讼争楼盘于2014年才通过竣工验收备案，天耀公司不可能在2013年交付车库。天耀公司在2014年7月9日登报刊登交房通知，但通知的交付不包括车库。故林芳的主张应予支持。2、从签订的时间上看，主合同与补充协议的签订时间均为2008年12月23日，有悖常理。一般而言，补充协议是在合同履行过程中，对合同未涉及的内容，或约定不明确的条款，在协商一致的基础上进行补充，补充协议是依附于主合同而存在的，应服从于主合同，其不能否定主合同条款的效力，尤其不能采取格式条款的方式予以否定。天耀公司关于《补充协议》第三条第2款约定为无效的格式条款，天耀公司在签订合同时约定交付期限就应当充分考虑相关因素，及时发生可延期情形应当依据主合同书面告知，故天耀公司不存在可据实延期的情形。3、违约金：逾期交房违约金是双方合同的约定，是双方真实意思表示、合法有效，且该格式条款是天耀公司制定的，是天耀公司充分考虑合同履行能力确定的，其逾期交房违约行为使林芳在对讼争房屋的特定使用收益和其他预期利益造成了重大损失，调整违约金主张不应支持。
经审理查明，除林芳认为，通过竣工验收备案是房屋，不是车位外，双方当事人对原审判决查明的其余事实均无异议，本院对双方无异议的事实予以确认。
另查明，天耀公司与林芳均同意逾期交房天数为946天，天耀公司自合同签订之日起至实际交房之日止的可合理顺延天数为225天。
审理过程中，林芳提交一份《延迟交房违约金赔偿确认书》，拟证明双方于2013年8月4日签订《迟延交房违约金赔偿确认书》，表明林芳对逾期交房违约金的主张在2013年8月4日已经得到天耀公司的确认。天耀公司质证认为，《延迟交房违约金赔偿确认书》系林芳在原审审理中未提交之证据。车库是2013年8月4日交付的。逾期交房的诉讼时效应当是在2012年就届满了，林芳在2013年方才主张，已经超过诉讼时效。该确认书中未作出主张逾期交付违约金的表示，亦未对金额等进行确认。本院对上述证据经分析认为，林芳在该确认书明确了天耀公司的交房时间为2013年8月4日，天耀公司也确认以物业管理费抵扣逾期交房违约金。虽《延迟交房违约金赔偿确认书》的签署时间在诉讼时效期间届满之时，但因天耀公司向林芳作出同意承担违约责任的意思表示，其再行以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，应不予支持，故对林芳的证明主张予以采纳。
本院认为，首先，根据林芳与天耀公司签署的《延迟交房违约金赔偿确认书》，天耀公司已经于2013年8月4日将讼争车库交付给林芳，其在签署该确认书之时，并未提出异议，故应当认定天耀公司的交房时间为2013年8月4日，林芳关于天耀公司仍未交房的上诉主张缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。其次，林芳与天耀公司于2013年8月4日签署的《延迟交房违约金赔偿确认书》中明确天耀公司同意以物业费折抵逾期交房违约金，天耀公司已经作出同意承担违约责任的意思表示，其再以诉讼时效期间届满为由进行抗辩，不予支持，故天耀公司应向林芳支付自2011年1月1日起计至2013年8月4日期间，共计946天的逾期交房违约金。再次，经天耀公司与林芳的共同确认，自合同签订之日起，天耀公司可合理顺延的天数为225天。林芳关于应自2011年1月1日起方可计算可顺延天数的上诉主张，缺乏法律依据，应当予以驳回。天耀公司应向林芳支付以已付款350000元为基数，按日万分之一点五的逾期交房违约金，共计37852.5元（721天×350000元×0.00015）。由于天耀公司代为支付用于抵扣违约金的物业管理费、车位管理费等44389元已于同系列其他案件扣除，本案不再扣除。天耀公司主张该违约金标准过高，但其在原审中提交的证据并未佐证其主张，故不予调整。综上，原审判决认定事实清楚、但适用法律有误，应予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项和最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条之规定，判决如下：
一、维持厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第15255号民事判决第二项；
二、变更厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第15255号民事判决第一项为：天耀（厦门）置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付林芳逾期交房违约金37852.5元；
三、驳回天耀（厦门）置业发展有限公司的上诉请求；
四、驳回林芳的其他上诉请求。
本案一审案件受理费812元，由林芳负担391元，天耀（厦门）置业发展有限公司负担421元；二审案件受理费1624元，由林芳负担782元，天耀（厦门）置业发展有限公司负担842元。
本判决为终审判决。
审 判 长 洪德琨
代理审判员 章 毅
代理审判员 黄南清
二〇一五年七月十日
书 记 员 林加仁
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第二十二条诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。