湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘02民终778号
上诉人（原审被告）：肖希源，男，1983年5月14日出生，汉族，住湖南省株洲县。
上诉人（原审被告）：上诉人雷海燕，女，1984年11月5日出生，住湖南省株洲县。
被上诉人（原审原告）：株洲和融物业管理有限公司，住所地：湖南省株洲市石峰区建设北路521号樱花地带4栋。
法定代表人：欧志华，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：周新红，男，汉族，1966年11月20日出生，户籍所在地为江西省九江市浔阳区，系该公司都市兰亭项目经理。
上诉人肖希源、雷海艳因与被上诉人株洲和融物业管理有限公司（以下简称和融物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省株洲市石峰区人民法院于2018年3月16日作出的（2018）湘0204民初69号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月10日立案受理后，依法组成合议庭书面审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人肖希源、雷海艳向本院提起上诉请求：1、撤销株洲市石峰区人民法院（2018）湘0204民初69号民事判决，改判上诉人不支付被上诉人物业服务费，被上诉人赔偿上诉人房屋漏水造成的损失8000元；2、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实及理由：一、一审判决上诉人依据双方签订的《“都市兰亭”前期物业管理服务协议》按照每平方米1.6元收取物业服务费，依据不足。被上诉人未按照约定的三级物业服务管理等级标准提供服务。一审法院查明被上诉人在履行合同义务时，存在保安人员在值班时打盹，电梯维修、垃圾清扫和消防通道疏通不及时的现象，上诉人向被上诉人反映楼上（3栋1104号）漏水造成损失的赔偿问题未得到解决，至今都未修复。根据中国物业管理协会以中物协[2014]1号印发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》的通知，三级服务标准基本要求第一条第6项规定：“公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。”第二条第1项：“对房屋共用部分进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。”第三条，5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。第四条1、小区24小时执勤。2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。3、车辆停放有序。另根据《物业管理条例》第三十六条第一款“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”。《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。二、被上诉人因自身过错导致上诉人财产遭受损害，应当承担修复和赔偿责任。被上诉人在维修上诉人楼上3栋1104号房屋（未住人）离开时，忘记关水，导致水渗漏到上诉人家中，导致上诉人房顶进水起泡、石膏线脱落、墙布漏胶、起拱损坏、厨房油烟机严重进水。上诉人多次与被上诉人沟通，被上诉人每次都没有给上诉人解决，是酿成本次纠纷的起因。根据《物业管理条例》第三十六条第二款，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。据此，被上诉人应当对上诉人承担房屋毁损部分恢复原状，并赔偿损失约计8000元（含直接损失和间接损失及租房损失等）。
被上诉人和融物业公司答辩称：1、关于漏水问题，公司买的是公共责任险，当时报了保险，保险公司赔偿300元，上诉人不同意；2、物业合同费用在物业服务合同有明确规定是1.6元每平方米；3、物业公司对公共设施的维护有严格的规范和相应的标识标牌；4、小区除了电力公司有通知停水停电的情况以外，水电一直正常，公司也一直及时发布水电信息；5、关于维修基金，有规定小区满5年才能动用维修资金，我们是新小区所以还不能动用；6、对小区按照国家规定定期对电梯保养，消防通道也是非常通畅的；7、公司正在实行通过扫二维码的方式进行24小时巡视。
被上诉人和融物业公司在一审提出的诉讼请求：1、判令被告缴纳拖欠的物业服务费等费用共计2907.49元，其中物业服务费1690.4元，违约金1217.09元；2、由被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实:被告肖希源、雷海艳于2016年2月25日接收其购买的“都市兰亭”3栋1004号房屋时，与原告和融物业公司签订《“都市兰亭”前期物业管理服务协议》。双方约定，由原告和融物业公司对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安保、交通等项目进行维护、修缮等服务，并对于服务质量有详细约定；物业服务费收费标准为每月按照房屋建筑面积88.07平方米、每平方米1.6元收取，物业服务费按季交纳，交纳的时间为每季度第一个月5号之前。签订合同后，被告依约交纳了2016年12月31日之前的物业服务费，自2017年1月1日起至2017年12月31日的物业服务费1690.4元未交纳。另查明：原告和融物业公司在履行合同义务时，存在保安人员在值班时打盹，电梯维修、垃圾清扫和消防通道疏通不及时的现象；被告肖希源向原告和融物业公司反映楼上（3栋1104号）漏水造成损失的赔偿问题未得到解决。
一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告和融物业公司基本履行了合同义务，被告肖希源，雷海艳应按合同约定交纳物业服务费。但原告和融物业公司在履行合同义务时，存在保安人员在值班时打盹，电梯维修、垃圾清扫和消防通道疏通不及时等瑕疵，应增强服务意识，提供服务质量，多与业主沟通和协商，尽量避免通过诉讼程序解决矛盾。因原告在物业服务过程中存在瑕疵，被告并非恶意拖欠物业服务费，对于原告和融物业公司要求被告肖希源、雷海艳支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。被告肖希源向原告和融物业公司反映楼上漏水造成损失的赔偿问题，不属物业服务合同中约定的服务内容，不影响原告和融物业公司要求被告肖希源、雷海艳交纳物业服务费。但是，原告和融物业公司系房地产开发公司选聘对株洲都市兰亭小区从事物业服务的，应当将房屋漏水问题及时反馈给房地产开发公司和楼上的业主，以期妥善解决问题。被告雷海艳经传唤没有到庭参加诉讼，可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决：一、被告肖希源、雷海艳自本判决生效之日起十日内向原告株洲和融物业管理有限公司支付2017年1月1日至2017年12月31日的物业服务费1690.4元；二、驳回原告株洲和融物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告肖希源、雷海艳承担。
在二审审理过程中，上诉人肖希源、雷海艳向本院提交了八份证据：证据一、照片2张，拍摄于5月2日，拟证明物业公司随意堆放沙袋、垃圾，把消防通道堵塞，占用业主的公共面积；证据二、照片1张，拟证明保安上班时间打盹、看电视；证据三、照片1张，拟证明物业公司占用公共面积出租给别人弹棉花；证据四、照片2张，拟证明消防通道被锁，地下停车场随意堆放垃圾；证据五、照片2张，拟证明小区随意堆放垃圾；证据六、报警案件登记表，拟证明保安殴打业主；证据七、和融物业温馨提示单，拟证明物业锁业主车辆并罚款30元；证据八、小区业主于2018年5月2日拍摄视频一段，拟证明物业公司与业主发生争吵。
经本院组织质证，被上诉人和融物业公司对上诉人肖希源、雷海艳提交的证据发表质证意见如下：证据一真实性认可，小区二期进入装修高峰期，有5、600户在装修。一期与二期是分开的，对方的维权错误。照片上的位置是物业公司指定的堆放位置，大概两天拖运一次。拍摄时垃圾可能堆放在那里，之后垃圾就运走了；证据二真实性不认可，时间点不清楚，有可能当时广州总公司在对保安的工作进行视频抽查；证据三真实性认可，业主反映后已及时撤场；证据四真实性认可，一期有100多户在装修，垃圾在指定的地方堆放，垃圾满了就会拖走。消防通道必须保证畅通；证据五真实性认可，小区二期进入装修高峰期，有5、600户在装修。一期与二期是分开的，对方的维权错误，不具有合法性；证据六真实性认可，据了解之前确有发生，但与本案无关；证据七真实性认可，照片中是二期的业主将车辆停放在消防通道，不是罚款，是根据停车的时间来收取停车费；证据八真实性不认可，听不清说什么。
根据被上诉人和融物业公司的质证意见，本院对上诉人肖希源、雷海艳提交的证据认定如下：被上诉人和融物业公司对证据一、三、四、五、七真实性予以认可，且能反映物业管理的相关情况，予以认定；证据二照片中无法看清保安在用手机看视频，不予认定；证据六报警案件登记表公安机关后续没有对事件作出定性、责任划分和处理，不予认定；证据八视频无法达到上诉人的证明目的，不予认定。
被上诉人和融物业公司在二审过程中向本院提交三份证据：证据一、《使用公约》，拟证明所有业主必须遵守物业管理费的收费标准及违反公约所要承担的后果;证据二、照片10张，拟证明业主在消防通道乱停乱放车辆的情况很严重；证据三、照片21张，拟证明小区环境卫生状况非常好。经本院组织质证，上诉人肖希源、雷海艳对被上诉人和融物业公司提交的证据发表质证意见如下：对证据一真实性认可，签署公约属实；对证据二真实性不认可，不属于物业公司管理的范围。物业公司在公共区域设置路障，不让业主停车；对证据三真实性不认可，只是片面的。
根据上诉人肖希源、雷海艳的质证意见，本院对被上诉人和融物业公司提交的证据认定如下：对证据一上诉人肖希源、雷海艳认可签署了该《使用公约》，予以认定；证据二与本案无关，不予认定；证据三能一定程度反映上诉人和融物业公司提供物业服务情况，予以认定。
被上诉人和融物业公司对一审查明的事实无异议，上诉人肖希源、雷海艳认为一审法院未对保安打人事件作出认定，因只有报警案件登记表，公安机关后续没有对事件作出定性、责任划分和处理，且该事实与本案属于不同的法律关系，故本院对该事实不予认定。本院对一审采信的证据和查明的事实予以认定。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案二审的焦点问题为上诉人肖希源、雷海艳拒交物业费是否有事实和法律依据。分析如下：
上诉人肖希源、雷海艳当庭陈述拒交物业费的理由主要是两点，一是物业服务没有达到三级服务标准；二是房屋漏水一直没有解决。对于第一个理由，被上诉人和融物业公司提供物业服务过程中存在的瑕疵一审法院已予以认定，并在判赔数额中予以了考虑，即驳回了和融物业公司要求上诉人肖希源、雷海艳承担违约金1217.09元的诉讼请求。上诉人肖希源、雷海艳据此拒交物业费没有法律依据，本院不予支持。上诉人肖希源、雷海艳应当按照约定标准向上诉人和融物业公司缴纳物业费。对于第二个理由，房屋质量问题以及因房屋质量问题产生的相关损失赔偿问题应向房开商或其他侵权方主张，本院已当庭向上诉人肖希源、雷海艳进行释明，其在二审上诉状中提出的要求被上诉人和融物业公司赔偿房屋漏水造成的损失8000元的请求不是本案审理范围，应另案主张。上诉人肖希源、雷海艳以房屋漏水问题未解决为由拒交物业费没有法律依据，本院不予支持。被上诉人和融物业公司今后应严格按照《前期物业管理服务协议》的约定提供物业服务，提高服务水平和质量，多与业主沟通协调，及时处理问题、疏导情绪，上诉人肖希源、雷海艳也应宽容体谅，共同营造良好的小区环境及和谐的邻里关系，减少纠纷和诉讼的发生。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人肖希源、雷海艳负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 蕾
审判员 彭建爱
审判员 罗湘武
二〇一八年五月二十八日
书记员 刘 欣