湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0111民初1172号原告（反诉被告）：彭建辉，男，1963年8月3日出生，汉族，住湖南省安乡县。委托诉讼代理人：陈鑫，湖南联合创业律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢纯青，湖南联合创业律师事务所律师。被告（反诉原告）：阎月，女，1970年6月3日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：刘昂，湖南人和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳，湖南人和律师事务所律师。被告（反诉原告）：张国雄，男，1974年1月5日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：刘昂，湖南人和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳，湖南人和律师事务所律师。被告（反诉原告）：李志成，男，1976年5月9日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：刘昂，湖南人和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳，湖南人和律师事务所律师。原告及反诉被告彭建辉（以下简称原告）诉被告及反诉原告阎月、张国雄、李志成房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭对本反诉进行了合并审理。原告及其委托诉讼代理人陈鑫、卢纯青，被告阎月、李志成以及三被告共同委托诉讼代理人刘昂、刘佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.三被告因违反补充协议约定应共同赔偿原告转让费损失385000元；2.三被告影响原告正常经营，应向原告赔礼道歉，停止侵权行为，并赔偿原告违约金共计2048元（该违约金参照《房屋租赁合同》第三十一条，违约金按月租金的2%进行计算，房屋共32间，每间租金400元，暂计算自2015年7月起至2016年3月止）；3、本案诉讼费用由三被告共同承担。事实和理由：2013年3月19日，原告从案外人周艳萍处以385000元的转让费承租了位于长沙市××香樟路××小区××单元的房屋（共32间）用作经营招待所，被告阎月、张国雄与李志成是该房屋的所有权人，阎月持有东头20间，张国雄、李志成持有西头12间。当时周艳萍的租赁合同尚未到期。至2014年8月8日，周艳萍与房东的合同到期，因此，三被告与原告重新签订了《房屋租赁合同》各一份。租赁期间为三年，从2014年8月8日至2017年8月8日止。因原告从周艳萍手中接受该招待所时曾付给过周艳萍385000元的转让费，且周艳萍付给过被告阎月“水钱”10000元，给被告张国雄8000元。因此，为避免以后自己再转让时手续麻烦或者产生纠纷，2014年11月1日，原告与被告阎月、张国雄、李志成签订了一份补充协议，就原告在租赁期间再行转让的一系列转让条件及租赁费用等都作了详细具体的约定。2015年5月1日，案外人曹荣霞经人介绍，在看了原告的租赁合同和补充协议转让条款的前提下，考察一个星期后，交了10000元定金准备接管青青旅馆，不料在转让过程中，三被告违反其与原告签订的补充协议，向案外人曹荣霞突然提出“转让费”（好处费）由原先约定的12500元变为30000元，押金由原来的2000元变为30000元，且押金不退，并且提出如果曹荣霞接手旅馆后，如果要再转让，还需付给被告好处费20000元，合同期也由原来的三年一周期改为两年一周期，另外如果曹荣霞要续签合同，以后每年旅馆房间都要加价，每间比周边房价多交20元。案外人曹荣霞在听到这些与之前约定完全不符合的霸王条款后放弃接手，转让失败。原告认为，被告之所以会有如此行为，完全是因为被告对原告怀恨在心，故意提高转让价格，主观上恶意阻止原告转让房屋。三被告从根本上违反了与原告的约定，其恶意阻止转让的行为从直接及根本上是导致曹荣霞无法接受这些霸王条款。三被告的违约行为致使原告无法转让导致损失转让费385000元。另外原告在合同履行过程中，虽然由于三被告违反协议约定导致双方发生分歧，但原告仍积极与被告协商沟通，但在协商过程中，自2015年7、8月份开始，三被告却采取一系列影响原告正常经营的手段，造成原告无法正常经营，客源减少，致使利益严重受损。现原告诉至法院并提出诉称之请求。三被告共同辩称：1.三被告没有任何违约行为，原告也不存在任何损失。三被告从未与原告签订补充协议，双方签订的房屋租赁合同第二十三条规定，双方在履行过程中，有关内容的增加、减少和修改，均需双方协商一致，订立书面补充协议。原告提交的“补充协议”与《房屋租赁合同》内容一致，也未提及转让一事。三被告也从未与原告签订过关于转让的补充协议，所以双方的权利义务都应依据《房屋租赁合同》之约定。合同约定三被告有权决定是否同意转让和转让的条件。原告从案外人周艳萍处承租房屋时向其所支付的385000元属个人自愿投资行为，与三被告无关。此外，原告诉称的385000元为经营权转让费，而原告事实上也获得了经营权，并在经营的过程中获取了经营收益和利润，实现了转让目的，故其不存在损失;2.三被告关于租赁条件的意思表示是依法依约行使自身正当权利，不存在主观恶意阻止原告转让房屋的行为，原告的诉讼请求没有事实依据;3.在原告长期拖欠租金和水电等费用，给三被告造成重大损失的情况下，三被告有权维护自身的合法权益，事实上三被告也未实施影响原告正常经营的行为，原告主张的事实并不存在，其诉讼请求不能成立;4.原告在不支付租金、水电费等费用且租赁关系已解除的情况下，仍然强占三被告合法所有的房屋，侵害三被告的合法权益。三被告向本院提出反诉请求：1.原告立即停止占用三被告的房屋（位于长沙市××香樟路北××小区××单元××）的侵权行为，并将占用房屋腾空后返还三被告；2.原告赔偿三被告占用房屋（位于长沙市××香樟路北××小区××单元××、××、××、××、××）的侵权行为给三被告造成的损失，包括占用房屋期间（一层占用期间为一年2015年5月8日至2016年5月8日；二、三、四、五层从2015年8月26日暂计算至2016年5月8日）三被告的租金收入损失117120元，水电费、有线电视费、电梯费、卫生费损失29605.3元，两项共计146725.3元；3.原告支付原租赁合同期间欠缴的水电费、电梯费、卫生费、有线电视费共计19480元；4.原告承担本案本诉和反诉的诉讼费用和律师费等。事实和理由：根据长沙市中级人民法院作出的（2016）湘01民终985、986号《民事判决书》（2016年4月6日生效），双方的房屋租赁合同已于2015年8月25日解除，原告理应返回该房屋（位于长沙市××香樟路北××小区××单元××、××、××、××）并结清水电费、电梯费、有线电视费、卫生费等相关费用。出于单方无理要求，原告从2015年8月26日起占用被告的房屋，截至起诉之日时间长达8个月；并仍然继续使用该房屋的水电、电梯等配套设施设备，并形成水电费、电梯费、有线电视费、卫生费损失。另由于青青宾馆经营需要，原告未经被告李志成同意，从2015年5月8日开始，还占用了长沙市雨花区香樟路北冲尾安置小区16栋三单元一层（门面）一间，用作青青宾馆接待区，原告的上述侵占行为影响了三被告对房屋的正常使用，是对三被告合法房屋所有权的侵害，给三被告造成了相应的损失，现原告诉至法院并提出诉称之请求。原告对三被告的反诉辩称：1.三被告签订房屋租赁合同本身就有错误，一直未办理房屋所有权证书；2.关于未按时交纳租金等费用，关键是原告没有支付的能力；3.关于律师费，没有合同约定和法律规定，所以没有法律依据；4.损失数额的单据是否真实有异议；5.对于被告的反诉请求，根据已生效的《民事判决书》，原告认为被告的反诉请求是全部不能成立的。经审理查明：2013年3月19日，原告从案外人周艳萍处承租了三被告位于长沙市香樟路××小区××单元的房屋（东头20间、西头12间）用作经营招待所。2014年8月8日，原合同期满，被告阎月以及被告张国雄、李志成（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）分别签订了两份《房屋租赁合同》一份。合同约定：1.甲方将房屋出租给乙方作招待所使用，建筑面积共计为800平方米（500平方米＋300平方米）；2.租赁期间为三年，从2014年8月8日起至2017年8月8日止。合同到期后，双方都愿意续租，按房屋的大小、前与后、电梯房、房屋的保底价和周边的行情，双方再作协商确定。如不再续租，在不违反合同的前提下，甲方退还乙方的押金，乙方有权搬离所添置的一切设施；3.房屋租金为400元/月，共租32间（20间＋12间），每年租金153600元（96000元＋57600元）。租金按季结算，按照先付款后使用的原则，乙方必须提前交纳下季的租金。乙方逾期达7天未支付租金时，本合同不经任何形式自行终止。乙方在本合同签订之日，向甲方缴纳租赁保证金6000元（2000元＋4000元）。合同终止，乙方搬迁后15日内，如乙方无违约、无赔偿、无罚款情况，甲方将保证金本金退还给乙方；4.租赁房屋门面、水电费、有线电视费及其他费用按实结算，乙方按月交纳，电费为1.2元/度，水费为4.5元/吨，有线电视费为10元/间，电梯费为3100元（1800元/年＋1300元/年），卫生费为1800元（1000元/年＋800元/年）；5.乙方有独立经营的权利，合同期间如乙方无法经营，须与甲方协商同意，可以转让，甲方可以从中收取违约金7500元。如期满后一个月还转让不成，甲方允许乙方搬走活动家具或设施，不退还押金，甲方有权终止合同、收回房屋；6.甲方应于乙方交纳第一期租金之日起五日内将房屋交付乙方使用。乙方应按时向甲方交纳租金和其他费用，承担水电费、通讯费、有线电视费以及与该房屋有关的费用；7.在合同履行过程中，有关合同内容的增加、减少或修改，均须双方协商一致，订立书面补充协议；8.租赁期满前，甲方在预先通知乙方的情况下，可带其他有意承租者进入租赁房屋查看，并可在合适地点张贴有关出租该房屋的告示。租赁期满后，乙方如需继续承租，不得迟于租赁期限届满前三个月向甲方提出申请，经双方就租金及其他租赁条件协商一致后重新签订租赁合同；9.乙方拖欠租金及其他应由甲方代缴的费用，每逾期一日，按所欠交金额的2%支付甲方违约金。甲方可以采取停止供水、供电等措施，且甲方有权提前解除合同、收回房屋，所收保证金不予退还。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，三被告将房屋交给原告经营，双方按照《房屋租赁合同》的约定履行。2014年11月1日，双方又签订一个协议，内容为：1.房费每间400元/间·月；2.水费、电费、电梯费原价不变；3.卫生费1800元（1000元＋800元）；4.转让费12500元（7500元＋5000元）；5.有线电视10元/月·间；6.合同租期2014年8月8日---2017年8月8日；7.双方同意按上述条款另签订合同。落款处甲方有被告阎月、张国雄签字，乙方有原告签字。2015年5月，案外人曹荣霞有意承租原告经营的招待所。后因转租条件未谈妥，曹荣霞放弃承租。原告陈述系因三被告故意改变转租条件，致使转租不成，原告为此提供了曹荣霞的《证明》和调查笔录，但曹荣霞未出庭作证。对此，三被告不予认可，并陈述不认识曹荣霞。原告从2015年5月起未再缴纳房屋租金。2015年7月18日，三被告向原告发出《房租费用催缴通知》，要求原告缴纳下一季度的房租及水电费。原告收到通知后，未支付相应的租金和水电费用。双方协商未果，被告阎月和被告张国雄、李志成分别以本案原告为被告诉至本院[案号：（2015）雨民初字第04548号、第04550号]，2015年12月18日，本院作出民事判决：一、解除被告阎月和被告张国雄、李志成与原告于2014年8月8日签订的《房屋租赁合同》；二、原告应于本判决生效之日起10日内腾空坐落于长沙市香樟路××小区××单元东头的房屋（共计20间）并交付给被告阎月，西头的房屋（共计12间）并交付给被告张国雄、李志成；三、原告应于本判决生效之日起10日内支付被告阎月2015年5月1日至2015年8月25日的房屋租金30667元，并按照8000元/月的标准支付被告阎月占用房屋期间的使用费，从2015年8月26日起计算至实际腾空房屋之日止。支付被告张国雄、李志成2015年5月1日至2015年8月25日的房屋租金18400元，并按照4800元/月的标准支付被告张国雄、李志成占用房屋期间的使用费，从2015年8月26日起计算至实际腾空房屋之日止；四、原告应于本判决生效后10日内支付三被告违约金；五、驳回三被告的其他诉讼请求。原告对该判决不服，上诉至长沙市中级人民法院[案号：（2016）湘01民终985号、986号]，2016年3月17日，长沙市中级人民法院作出终审判决：一、维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第04548号、04550号民事判决书第一项、第二项、第五项；二、变更湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第04548号、04550号民事判决第三项为：彭建辉应于本判决生效之日起10日内支付阎月2015年5月9日至2015年8月25日的房屋租金28533元，支付张国雄、李志成2015年5月9日至2015年8月25日的房屋租金17120元；三、变更湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第04548号、04550号民事判决第四项为：彭建辉应于本判决生效后10日内以28533元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率向阎月支付自2015年5月9日起至2015年8月25日止的违约金。以17120元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率向张国雄、李志成支付自2015年5月9日起至2015年8月25日止的违约金。上述判决生效后，原告至今仍占有涉案房屋。另查明，原告2013年3月19日从案外人周艳萍处接手青青旅馆，原告为此向案外人周艳萍支付385000元转让费，案外人周艳萍陈述在此当中向被告阎月支付10000元，向被告张国雄支付8000元。三被告认可收到案外人周艳萍18000元，但认为该费用是案外人周艳萍没有完成合同，提前解约所支付的违约金。2014年10月4日，原告向被告阎月邮寄一份《通知书》，催收相关费用，中国邮政速递短信业务申请单显示该邮件于邮寄当日妥投签收。原告租赁的房屋系三被告所有，其中包括被告阎月的东头20间（二、三、四、五楼），被告张国雄、李志成的西头12间（二、三、四楼），另包括被告张国雄、李志成的西头一楼门面1间，双方确认租金交至2015年5月8日。被告提供了一份2016年4月7日，被告阎月、李志成与湖南人和律师事务所签订的《委托代理合同》，约定代理费为4000元，还提交了一份4000元的《收据》，落款处盖有湖南人和律师事务所财务专用章。以上事实，有原、被告身份信息、房屋租赁合同、补充协议、调查笔录、告知书、邮政单回执、证明、民事判决书、委托代理合同、收据、证人证言、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告自2015年5月起未按租赁合同约定交纳房屋租金及其他费用，长沙市中级人民法院作出的（2016）湘01民终985号、986号《民事判决书》已经判决解除原告与三被告之间的房屋租赁合同，解除时间为2015年8月25日，因此原告违约在先，且合同早已解除，故原告主张三被告影响了原告的正常经营，应向原告赔礼道歉、停止侵权行为、赔偿违约金的诉讼请求均没有事实和法律依据，本院依法不予支持。原告主张的补充协议并未就原告转租一事达成协议，现有证据无法证明三被告有影响原告转租的行为，且原告主张的转让损失系原告与其上手之间达成的经营权转让的费用，属于原告与其上手的经营行为，原告以此为依据向三被告主张赔偿转让费385000元的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。长沙市中级人民法院作出的生效民事判决书已经判决解除原告与三被告之间的租赁合同，因此原告占有的位于长沙市××香樟路北××安置小区××单元××门面一间应当向被告张国雄、李志成返还，对被告的该反诉请求本院依法予以支持。三被告反诉主张该门面2015年5月8日至2016年5月8日的房屋占用使用费，因双方对此没有合同约定，三被告也没有提供证据证明该门面占用使用费的计算标准，故对三被告的该部分反诉请求本院不予支持。长沙市中级人民法院作出的生效民事判决书已经判决原告支付二、三、四、五层租金至2015年8月25日，因此三被告主张参照合同标准，由原告支付二、三、四、五层房屋2015年8月26日至2016年5月8日的房屋占用使用费，本院依法予以支持。2015年8月26日至2016年5月8日的二、三、四、五层房屋占用使用费计算为107520元（12800元/月×8个月＋12800元/月÷30天×12天）。租赁合同及补充协议约定电费为1.2元/度，水费为4.5元/吨，有线电视费为10元/间，电梯费为3100元/年（1800元/年＋1300元/年），卫生费为1800元/年（1000元/年＋800元/年）。三被告没有提供证据证明原告使用的电、水的数量，也没有证据证明三被告为涉案房屋垫付的水、电的费用，因此三被告主张原告支付水、电损失证据不足，本院不予支持。有线电视费、电梯费、卫生费参照合同标准支付，其中2015年5月8日至2015年8月25日的有线电视费为95.56元（32间×10元/间÷365天×109天），电梯费为925.75元（3100元/年÷365天×109天），卫生费为537.53元（1800元/年÷365天×109天），以上合计1558.84元。2015年8月26日至2016年5月8日的有线电视费为224.44元（32间×10元/间÷365天×256天），电梯费为2174.25元（3100元/年÷365天×256天），卫生费为1262.47元（1800元/年÷365天×256天），以上合计3661.16元。三被告主张律师费，没有合同约定，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）彭建辉于本判决生效之日起7日内将其占有的位于湖南省长沙市雨花区香樟路北冲尾安置小区16栋三单元一层门面腾空后返还给被告（反诉原告）张国雄、李志成；二、原告（反诉被告）彭建辉于本判决生效之日起7日内向被告（反诉原告）阎月、张国雄、李志成支付位于湖南省长沙市雨花区香樟路北冲尾安置小区16栋三单元二、三、四、五层的房屋占用使用费107520元和有线电视费、电梯费、卫生费3661.16元（从2015年8月26日起计算至2016年5月8日）；三、原告（反诉被告）彭建辉于本判决生效之日起7日内向被告（反诉原告）阎月、张国雄、李志成支付位于湖南省长沙市雨花区香樟路北冲尾安置小区16栋三单元二、三、四、五层的房屋的有线电视费、电梯费、卫生费1558.84元（从2015年5月8日起计算至2015年8月25日）；四、驳回原告（反诉被告）彭建辉的全部诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）阎月、张国雄、李志成的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7106元，反诉受理费1812元，合计8918元，由原告（反诉被告）彭建辉负担8000元，被告（反诉原告）阎月、张国雄、李志成负担918元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  王 牌人民陪审员  叶政军人民陪审员  于育梅二〇一七年六月九日书 记 员  曾佳洁附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。