河北省衡水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀11民终918号
上诉人（原审原告）：耿树荣，女，1987年12月13日出生，汉族，现住衡水市。
上诉人（原审被告）：河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司。营业场所：河北省衡水滨湖新区彭杜乡赵杜村，统一社会信用代码：911311065673904330。
负责人：董鹏进，总经理。
委托诉讼代理人：李立伟，河北冀华（赞皇）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王明明，河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司员工。
上诉人耿树荣、上诉人河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司（以下简称丹阳公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2017）冀1102民初4695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人耿树荣、上诉人丹阳公司委托诉讼代理人李立伟和王明明，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
耿树荣上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项和第二项，改判丹阳公司向我支付市场培育金20373.22元及相应的逾期付款违约金（按日万分之三计算，自2016年5月1日至清偿之日）；2、一、二审的诉讼费用均由丹阳公司承担。事实与理由：一、一审判决认定《市场培育协议》属有效合同正确，但却依据公平原则认定对于第四年、对五年的市场培育金应以上诉人实际支付的房款的11.84%计算，明显违反了《市场培育协议》的约定，属于适用法律错误。二、如果第四年、第五年的市场培育金以我方实际支付房款的11.84%计算，一审法院认定的我方实际支付房款数额也是错误的，我方实际支付的房款应包括前三年我方应得而以优惠方式与应交房款相抵的市场培育金。三、一审判决认定逾期付款违约金的计算起始日期和计算方式错误。逾期付款违约金的计算起始日期第四年为2016年5月1日，第五年为2017年5月1日，一审法院判决认定自2016年7月1日和2017年7月1日起分段计算逾期付款违约金属于认定事实错误。依据最高人民法院《关于逾期付款违约金应依据何种标准计算问题的复函》。按逾期付款金额每日万分之三计算。一审法院判决认定本案逾期付款违约金标准应以中国人民银行同期贷款利率上浮50%属于适用法律错误。
丹阳公司上诉请求：一、请求依法改判，驳回耿树荣要求支付违约金的诉讼请求（截止上诉日为548元）。二、一二审诉讼费用由耿树荣承担。事实与理由：一、合同未约定违约金，一审判决我方支付违约金无法律依据。1、根据《中华人民共和国合同法》第114条规定，违约金以合同约定为前提，如合同未约定违约金，则不得主张违约金，只能请求其他形式的违约责任。双方签订的�商铺认购协议》及《市场培育协议》均未约定违约金，因此耿树荣无权要求支付违约金，一审判决我方支付逾期付款违约金无法律依据，应予纠正。2、本案案由为商品房预约合同纠纷，《商铺认购协议》及《市场培育协议》均不是买卖合同，因此一审法院适用《最高院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》判决我方支付违约金属适用法律错误，应予纠正。二、《市场培育协议》因不具备履行条件双方未实际履行，耿树荣无权要求支付培育金及违约金。《市场培育协议》的履行条件是耿树荣将取得所有权的商铺出租给我方，我方向其支付市场培育金，这可从《市场培育协议》多个条款中得出，例如第三条、第四条、第五条等。《商铺认购协议》第五条约定商铺交付日期为2013年4月30日前，《市场培育协议》第二条约定自2013年5月1日起至2018年4月30日止为市场培育期，即双方在签订两份合同时预期能在2013年4月30日前签订正式商品房买卖合同，交付商铺并办理产权，然后从2013年5月1日开始履行《市场培育协议》，到2018年4月30日结束。但在签订合同后由于政策变化等方面原因，双方至今也未能签订正式商品房买卖合同并交付商铺，因此耿树荣还未取得商铺所有权，商铺所有权仍归我公司所有。在这种情况下，《市场培育协议》因不具备履行条件双方还未实际履行，故耿树荣无权要求支付培育金，更无权要求支付违约金。综上，请求二审法院依法改判，支持我方的上诉请求。
耿树荣向一审法院提出诉讼请求：1、判令丹阳公司向耿树荣支付应付而未付的市场培育金20373.22元及相应的逾期付款违约金2262元（按日万分之三计算自2016年5月1日至2017年11月1日，以后另计）；2、判令丹阳公司在市场培育期满前（2018年4月30日前）�为耿树荣办理房产证；3、判令丹阳公司承担本案诉讼费。
一审认定事实：2011年11月10日，原告耿树荣与被告丹阳衡水分公司签订了一份《滨湖国际商业广场商铺认购协议》（以下简称认购协议），约定原告耿树荣购买被告丹阳衡水分公司开发的滨湖国际商业广场A2304号商铺，商铺的建筑面积为13.97平方米，总房款为103534元。约定以银行按揭方式付款，原告耿树荣于签订该协议书之日向被告公司交纳购房首付款53534元。该协议同时约定了原告应在接到被告丹阳衡水分公司通知换签《商品房买卖合同》10日内与被告公司签订《商品房买卖合同》，协议自行终止。协议签订后，原告耿树荣依约支付了购房首付款。2011年11月10日，原告耿树荣与被告丹阳衡水分公司签订了购买商铺所涉的《滨湖国际商业广场市场培育协议书》（以下简称培育协议），协议第一条约定了商铺的号码、建筑面积、单价，总房款为136229元。第二条约定自2013年5月1日起至2018年4月30日止，共五年，为市场培育期。前三年原告享受培育期一次性优惠32695元，优惠后实际支付总房款为103534元。另约定在市场培育期内，被告丹阳衡水分公司享有该商铺使用权，可用于自营、联营或转租等；市场培育期结束被告丹阳衡水分公司将商铺的使用权交付给原告。另，约定了第四年、第五年的市场培育金，按每年不低于市场培育协议第一条总房款的9%的回报率分年度返还，返还时间为第四年、第五年的前两个月。被告丹阳衡水分公司于2016年12月21日返还原告第四年的部分市场培育金4818元。第四年剩余培育金及第五年市场培育金，被告丹阳衡水分公司至今未付。
一审法院认为，对于《认购协议》、《培育协议》系双方真实的意思表示，属有效合同。市场培育协�约定第四年、第五年的市场培育金，按每年不低于市场培育协议第一条总房款的9%的回报率分年度返还，返还时间为第四年、第五年的前两个月，结合本案案情，按市场培育协议第一条总房款136229元的9%计算市场培育金为12261元。原告在享受优惠后实际应支付购房款103534元，在原告交纳103534元购房款全款的情况下，原告实际的市场培育金收益率为12261元÷103534元＝11.84%。因原告至今只交纳了购房首付款53534元，剩余50000元房款未付，依据公平原则，本院认为交纳全款与交纳购房首付款的市场培育金收益率应对等。故对于第四年、第五年的市场培育金应以原告已经实际支付的房款53534元的11.84%计算，即6338元。因被告丹阳衡水分公司已经支付原告第四年市场培育金4818元，故被告丹阳衡水分公司应支付原告第四年未付市场培育金1520元，第五年未付市场培育金6338元。剩余未付房款所产生的市场培育金，待原告付清剩余房款后，原告可另行主张。因被告丹阳衡水分公司未按约定时间给付市场培育金，对于原告主张被告公司给付逾期付款违约金的诉讼请求应予支持。逾期付款违约金参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”的规定，结合现行逾期罚息利率标准，本院认为本案逾期付款违约金利率标准应以中国人民银行同期贷款利率上浮50%为宜。结合原告主张，逾期付款违约金分段计算：1、自2016年7月1日起至2016年12月21日，以已付款项4818元为基数，按中国人民银行同期贷款�率上浮50%计算。2、自2016年7月1日起，以第四年未付市场培育金1520元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算至清偿完毕之日止。3、自2017年7月1日起，以第五年未付市场培育金6338元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算至清偿完毕之日止。对于原告主张被告应在市场培育期满前（即2018年4月30日前），为原告办理房产证，因该认购协议系商品房买卖双方对订立商品房买卖合同相关事宜进行的预先约定，至今并未换签商品房买卖合同，协议亦未明确约定办理房产证具体期限等，故对原告的该项主张不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司于本判决书生效之日起十五日内支付原告耿树荣市场培育金7858元及逾期付款违约金（逾期付款违约金按中国人民银行同期贷款利率上浮50%分段计算，即自2016年7月1日起至2016年12月21日止，以4818元为基数计算；自2016年7月1日起，以1520元为基数，计算至清偿完毕之日止；自2017年7月1日起，以6338元为基数，计算至清偿完毕之日止）。二、驳回原告耿树荣的其他诉讼请求。本案诉讼费366元，由被告河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司承担。
本院二审期间，二上诉人没有提交新证据。
本院二审查明的案件事实与一审认定事实一致。
本院认为，关于案涉《商铺认购协议》、《市场培育协议》的效力问题。一审法院认为案涉《商铺认购协议》、《市场培育协议》内容系双方当事人真实意思表示，属有效合同。一审认定正确，本院予以认可。
关于丹阳公司应否向耿树荣支付培育金及违约金�题。本院认为，丹阳公司应向耿树荣支付培育金和逾期支付违约金。理由是：丹阳公司与耿树荣订立《市场培育协议》后，丹阳公司按照《市场培育协议》的约定，在市场培育期内使用案涉商铺进行了经营丹阳公司应依照《市场培育协议》约定数额和期限向耿树荣支付培育金，逾期支付的应承担相应的违约责任。
关于案涉培育金、逾期付款违约金如何计算问题。2011年11月10日，耿树荣与丹阳公司同时签订了《市场培育协议》和《商铺认购协议》。《市场培育协议》第一条约定了案涉商铺的总房款为136229元；第二条约定自2013年5月1日起至2018年4月30日止共五年，为市场培育期。前三年耿树荣享受培育期一次性优惠32695元，优惠后实际支付总房款为103534元；《市场培育协议》还约定第四年、第五年的市场培育金，按每年不低于第一条约定总房款的9%的回报率�年度返还。《商铺认购协议》约定耿树荣购买的案涉商铺的建筑面积约为13.97平方米，总房款为103534元。本院认为，《市场培育协议》约定培育期前三年耿树荣享受培育期一次性优惠32695元，优惠后实际支付总房款为103534元。该约定内容的实质是丹阳公司以培育期前三年应支付给耿树荣的培育金32695元抵顶了案涉商铺部分房款。双方在同日签订的《商铺认购协议》中约定，耿树荣购买的案涉商铺的建筑面积约为13.97平方米，总房款为103534元。以上情况说明，双方关于培育期前三年培育金32695元抵顶案涉商铺房款已提前履行，应视为耿树荣向丹阳公司支付了32695元房款，加上耿树荣实际支付的53534元，应认定耿树荣向丹阳公司共计支付房款86229元。依据投入与收益相对等的市场经济规则，以耿树荣实际支付房款86229元为基数，以《市场培育协议》关于第四年、第五年的市�培育金不低于总房款9%的回报率计算，第四年、第五年市场培育金均为7760.61元。减去丹阳公司已支付给耿树荣的第四年市场培育金4818元，丹阳公司尚欠耿树荣市场培育金（7760.61×2-4818）10703.22元。一审判决市场培育金的计算方法和数额不当，本院予以调整。关于市场培育金逾期付款违约金的计算问题。因协议双方对市场培育金逾期支付违约金计算方法并未约定，一审判决参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，并结合现行逾期罚息利率标准，以中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算，并无不当，本院亦予以认可。
综上所述，上诉人耿树荣、丹阳公司的上诉请求均有悖于公平原则，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持河北省衡水市桃城区人民法院（2017）冀1102民初4695号民事判决第二项即：驳回原告耿树荣的其他诉讼请求；
二、变更河北省衡水市桃城区人民法院（2017）冀1102民初4695号民事判决第一项为：河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司于本判决书生效之日起十五日内支付耿树荣市场培育金10703.22元及逾期付款违约金（逾期付款违约金按中国人民银行同期贷款利率上浮50%分段计算，即自2016年7月1日起至2016年12月21日止，以7760.61元为基数计算；自2016年12月22日起至2017年6月30日，以2942.61元为基数计算；自2017年7月1日起，以10703.22元为基数，计算至清偿完毕之日止。）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审诉讼费366元，由河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司负担；二审案件受理费50元，河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司负担40元，耿树荣负担10元。
本判决为终审判决。
审 判 长 付圣云
审 判 员 王江丰
审 判 员 关信娜
二〇一八年五月二十八日
法官助理 贾志英
书 记 员 王 超