上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初34066号
原告：上海中技物业发展公司，住所地上海市。
法定代表人：徐左正，总经理。
委托诉讼代理人：李勤明。
被告：陆建森，男，1960年1月11日生，汉族，住上海市徐汇区。
原告上海中技物业发展公司(以下简称“中技物业”)与被告陆建森租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月15日立案后，依法适用简易程序，于2017年1月11日公开开庭进行了审理。原告上海中技物业发展公司的委托代理人李勤明及被告陆建森到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上海中技物业发展公司向本院提出诉讼请求：1.判令陆建森支付自2013年1月至2015年12月居住上海市龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋(原华泾路XXX弄XXX号XXX室)租金3,654元及保安保洁费765元，共计4,419元；2.诉讼费由陆建森负担。
事实和理由：2003年4月，中技物业根据案外人上海新宏利房屋动拆迁公司签发《住房调配单》办理陆建森入住华泾路XXX弄XXX号XXX室(现变更为龙吴路XXX弄XXX号XXX室)(以下简称“系争房屋”)手续。2003年5月，中技物业出具“租用公房凭证”编号：欣字020号。陆建森支付了2003年5月1日至2003年10月31日的租金609元。2013年6月，中技物业与案外人上海汇成物业有限公司(以下简称“汇成物业公司”)签订《物业服务合同》，约定龙吴路XXX弄XXX-
XXX、XXX-XXX、XXX-
XXX号(简称“老三幢”)从2013年1月1日起，由汇成物业公司负责管理；双方并出具公告，规定单位使用权房房屋使用人仍向中技物业缴纳房屋租金。因陆建森以种种理由搪塞，拒不支付租金及保安、保洁费。现中技物业依据法院(2015)徐民四(民)初字第791号民事判决书，要求陆建森支付2013年1月至2015年12月间的房租、保洁、保安费共计4,419元。
陆建森辩称，不同意原告的诉讼请求。2003年房屋动迁时动迁组答应六个月内给自己产证，但至今未给，现在要办产证还必须付钱，且产证面积与动迁约定面积不符。当时动迁的时候，被告用了全部的动迁款购买了系争房屋，是产权房，不是租赁房屋，不存在拖欠租金的情况。2003年支付的租金名义为租金其实是进户费。就租金肯定不同意缴纳，就保安保洁费同意缴纳，但是要求中技物业出具正规发票。
本院经审理认定事实如下：2003年4月，陆建森经上海新宏利房屋动拆迁公司安置，由白渡路XXX号XXX-
XXX室动迁至上海市徐汇区华泾路XXX弄XXX号XXX室(现为上海市徐汇区龙吴路XXX弄XXX号XXX室，即系争房屋)居住，住房调配单上载明陆建森原房屋情况为公房。陆建森于2003年5月30日取得租用公房凭证，确认系争房屋承租人为陆建森，租赁凭证上记载的月租金为101.50元。中技物业确认陆建森曾支付2003年5月1日至2003年10月31日的租金609元，双方确认此后陆建森未再支付租金、保安保洁费。
另查明，自2002年12月27日起中技物业的企业状态为吊销未注销。2013年6月10日，中技物业(甲方)与汇成物业公司(乙方)签订物业服务合同，约定龙吴路XXX弄XXX-
XXX、XXX-XXX、XXX-
XXX号(简称“老三幢”)的物业管理服务在甲方维修后由甲方委托乙方管理。甲方统一缴纳物业服务费的房屋，在甲方统一缴纳后，属单位产权房的房屋，由甲方自行向各具体的物业使用人收取租金及保安、保洁及相关费用，与乙方无涉。本合同签署后，在“老三幢”内所有使用权房，凡涉及产权转移、代理经租、售后公房买卖、使用权房更户等事宜均仍由甲方全权负责办理。同年11月，中技物业及汇成物业公司联合发布《关于华欣家园‘老三幢’物业服务移交和接管的公告》，自2013年1月1日起，正式由汇成物业公司接管“老三幢”物业服务工作。公告指出，单位使用权房的房屋使用人仍向中技物业交纳房屋租金。
还查明，“老三幢”居民入住后，上述房屋因在未取得房屋预售许可证的情况下，擅自出售给拆迁公司安置动迁户，致使多年来无法办理房屋产权证。居民向政府相关部门反映后，政府相关部门进行了协调。此后，中技物业取得了“老三幢”的大产证。部分入住居民也陆续办理了房屋产权证。陆建森至今未办理房屋产权证。
以上事实，除庭审笔录外，另有中技物业提供的住房调配单、租用公房凭证、房租收据、收费通知、物业服务合同、关于华欣家园“老三幢”物业服务移交和接管的公告，陆建森提供的补充协议等证据证实，并经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，公有房屋的所有人和承租人、使用人必须遵守《上海市房屋租赁条例》(以下简称条例)及房屋土地管理部门的实施意见等相关规定。陆建森作为公有房屋承租人，应当按照租用公房凭证上记载的月租金额支付租金，并按照本小区物业服务规定和房屋主管部门出台的收费标准，交纳保洁费和保安费。中技物业虽然并不实际管理系争房屋，但中技物业委托汇成物业公司进行了管理，陆建森作为公房使用人，享受了服务，理应支付租金及保洁费、保安费。中技物业的企业状态虽在2002年12月27日起处于吊销未注销状态，但并不影响中技物业收取房屋租金。陆建森辩称动迁公司承诺六个月内发放产证，本院认为，“老三幢”虽然因历史遗留问题一度无法办理房屋产权证，但经过各方努力，办理房屋产权证的障碍已经消除，部分业主也已经办理了房屋产权证，中技物业对于2013年以前的房租也予以了放弃。陆建森至今未取得房屋产权证系因其认为房屋面积差异等因素，而未办理房屋产权证。就陆建森辩称系争房屋是由其以动迁款全款购买的，但是在补充协议中明确写明系争房屋为使用权房，就陆建森的上述辩解本院难以支持。就陆建森陈述其于2003年5月支付的房租名为租金实为进户费，对此，陆建森并未提供书面证据予以证明，就陆建森的该项辩称本院不予采信。故就中技物业要求陆建森支付自2013年1月至2015年12月的租金及保安、保洁费的诉请，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、陆建森于本判决生效之日起十五日内向上海中技物业发展公司支付2013年1月至2015年12月的公房租金3,654元；
二、陆建森于本判决生效之日起十五日内向上海中技物业发展公司支付2013年1月至2015年12月的保洁、保安费765元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由陆建森负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 李嶔操
二〇一七年一月二十四日
书 记 员 金 雯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。
二、《中华人民共和国合同法》
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。