浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第1629号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：缪素平。
委托代理人：徐良所。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：郑文曹。
委托代理人：林华钟。
上诉人缪素平因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省苍南县人民法院（2014）温苍龙民初字第757号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，2011年10月28日，原告郑文曹与案外人苍南县龙港镇双园大楼十二间业主签订房屋租赁合同，原告郑文曹承租苍南县龙港镇双园大楼第一层东至西十二间。2011年12月12日原告郑文曹与被告缪素平签订《房屋租赁合同》，合同约定：郑文曹将龙港大道双园大楼第一层东至西第10号-12号三间店面出租给缪素平作为服装经营使用，每间租金为7万元，每年递增8%，租期从2011年11月23日至2018年11月8日止。合同第八条第2点约定：“甲方（即本案郑文曹）有以下行为之一的，乙方（即本案缪素平）有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响经营。（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响经营的。”合同第十一条约定：“乙方违约责任1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的1%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）改变合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（2）每年支付租金前，未按时预付定金的或拖欠房租的”。缪素平按约支付2011年、2012年、2013年的应付租金，按照合同约定，被告缪素平应于2014年11月8日支付第四年租金264500元，被告于2014年11月21日支付租金6115元。
原判认为，原、被告之间的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护，合同双方应当履行各自的义务。被告主张租赁物未通过消防验收，属于违反法律法规强制性规定，该院认为，根据《中华人民共和国消防法》第十条、第十三条规定，并参照《建设工程消防监督管理规定》第十三条，需要进行消防设计的建设工程包括两类，一类是大型人员密集产所和特殊工程，一类是一般消防设计工程，本案所涉租赁物属于一般消防设计，即“建设单位应当自依法取得施工许可之日起七个工作日内，将消防设计文件报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查”，其验收标准为“其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查”，即不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项所规定的“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”情形；涉及关于消防安全等问题应由专业管理部门依据部门规定程序办理，本案双方当事人未将上述验收约定为合同生效的条件。被告对租赁物的性质、状态、是否适租应尽自己的审查义务，被告一次性签订租期为七年的合同，且对租赁物进行验收，承租后已经履行前三年租金的支付义务并投入装修及经营使用三年，被告的合同目的得以实现，可见租赁物本身的状态没有影响到被告的经营，不符合双方合同第八条所约定的“严重影响经营的”情形，故对被告的上述辩解意见不予采纳，故原告要求被告继续履行合同，支付2014年11月8日应付的租金264500元，于法有据，应予支持；但原告已经收取的租金6115元，应当予以扣除，故被告还应支付租金258385元。原告主张违约金，该院认为，根据双方合同第十一条约定，被告仅支付租金6115元的行为已经构成违约，由此被告应支付的违约金为18735.40元（即租金总额1873540元的1%），故对原告主张的违约金18735元符合双方的约定，于法有据，应予支持。被告以租赁物违反法律法规的强制性规定、租赁物存在安全隐患为由，提起反诉，要求双方解除合同，且合同解除的过错在于原告并主张原告赔偿店面的装修损失，该院认为，涉案租赁合同合法有效，被告主张的理由均不成立；被告主张双方已经于2014年11月21日协商解除合同，但并未提供证据证明；故驳回被告反诉的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国消防法》第十条、第十一条、第十二条、第十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第八条第（三）项，判决：一、缪素平于判决生效后十日内支付郑文曹租金258385元；二、缪素平于判决生效后十日内支付郑文曹违约金18735元；三、驳回郑文曹的其他诉讼请求；四、驳回缪素平反诉的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5549元，反诉案件受理费4900元，合计10449元，减半收取5224.5元，由郑文曹负担186.5元，缪素平负担5038元。
一审宣判后，缪素平不服，向本院提起上诉称，一、本案《房屋租赁合同》因租赁物违反法律法规强制性规定，租赁物存在安全隐患，依法应当予以解除。1、一审法院以涉案房屋属于一般消防设计工程，其验收标准为“其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查”，即不属于违反法律、行政法规关于房屋使用强制性规定的情形，系对法律理解和适用错误。根据《消防法》第十三条及《建设工程消防监督管理规定》第二十九条的规定，建设单位在建设工程验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关应当进行抽查。未依法报公安机关消防机构备案的，应责令停止施工和使用。因此，涉案房屋未经消防验收备案，存在安全隐患，应当责令停止使用，显然违反房屋的使用条件。虽然上诉人就涉案房屋已经使用三年，但该使用系上诉人在不知道消防未经验收、备案的前提下存在违法使用，根据《合同法》第二百三十三条规定，承租人可以随时解除合同。2、上诉人在一审中提出涉案租赁物除了未经消防验收，违反房屋使用的强制性条件外，同时提出租赁物未经土建、规划等验收，也是构成合同解除的条件，但一审法院未予以审查和认定，事实上规划的验收甚至关系到本案合同的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，如果涉案的房屋规划验收不合格，将属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，本案《房屋租赁合同》将依法无效。3、涉案的租赁房屋属于温州新大都房地产开发有限公司建设开发的商品房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定及司法实践，商品房交付使用的强制性条件必须经规划验收、消防验收、工程质量验收，否则交付行为无效。因此，本案的租赁房屋不具备使用的强制性条件，依法应当予以解除。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，并支持上诉人一审反诉诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人郑文曹答辩称，一、涉案房屋于2000年11月取得建设工程规划许可证，而《消防法》于2009年5月1日实施，因此，不适用于2000年的建筑物。《建筑法》中“未经验收，不得交付使用”是管理性规定。二、上诉人对《合同法》第二百三十三条理解错误。所谓租赁物是否危及上诉人的安全或健康是属事实审查。纠纷发生在合同履行之中，上诉人使用租赁物已经三年多，如果上诉人以租赁物存在危及人身安全或健康为由，请求解除合同，必须要提供证据，证明涉案房屋足以危害健康或房屋检测为危房，且不得居住，而不能凭空提出诉请。三、本案争议焦点是租赁合同的效力及有无存在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项的情形。本案双方租赁合同有效，上诉人理应继续履行。上诉人在一审中提出反诉，理由是租赁物不符合《消防法》和《建筑法》规定，未经验收，不得交付使用，危及承租人安全或健康，但上诉人的这些理由均不能成立。一审法院已经围绕双方争议焦点进行审查。综上，原判认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，被上诉人未提供新的证据。上诉人提供了苍规建处字（2008）027号苍南县规划建设局行政处罚决定书，证明涉案房屋在2008年因超面积建设曾被苍南县规划建设局行政处罚，且至今尚未补办手续。经质证，被上诉人认为，对该证据的真实性没有异议，但是上诉人提供的处罚决定书只能证明房开公司存在多建的情形，并不能证明涉案出租的房屋属于多建部分。本院认为，上诉人二审中提供的该证据不属于二审中新的证据，本院不予认定。
本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原审认定的事实予以确认。
本院认为，从上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》的约定可见，上诉人在接收涉案房屋前，已实地察看涉案房屋，了解租赁物基本情况。房屋未办理工程竣工或消防验收，或者经验收不合格，并不影响租赁合同效力的认定。因此，原判认定租赁合同有效，并无不当。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。现上诉人未按约支付房屋租金，已经构成违约，原审判决上诉人向被上诉人支付房屋租金及合同约定的违约金，并无不当。上诉人主张双方租赁合同已经于2014年11月21日协商解除，但被上诉人予以否认，上诉人又未提供证据证明其主张，故本院对上诉人该主张不予采信。上诉人要求被上诉人赔偿店面装修损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，本院对其请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10449元，由上诉人缪素平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张苗苗
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一五年七月八日
代书 记员 蔡瑞洁