上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）静民一（民）初字第60号
原告魏秀英。
原告崔恬恬。
法定代理人崔艳梅。
以上两原告共同的委托代理人罗兴，上海市华诚律师事务所律师。
被告上海康骏投资管理有限公司。
法定代表人皮卫军。
原告魏秀英、崔恬恬诉被告上海康骏投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘志宏独任审理，公开开庭进行了审理。原告魏秀英、崔恬恬的委托代理人罗兴到庭参加诉讼，被告上海康骏投资管理有限公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告魏秀英、崔恬恬诉称，2013年5月22日，两原告与被告签订《房屋租赁合同》，两原告将坐落于本市石门二路XXX号XXX-
XXX层的房屋（以下简称系争房屋）出租给被告经营使用，租期自2013年6月1日起至2023年5月31日止（其中2013年6月1日至2013年8月31日为免租期），2013年9月1日至2015年5月31日的月租金为人民币109，970元（以下币种均为人民币），以后每两年租金在原基础上递增6%；被告须于2013年9月10日之前支付第一个月的房屋租金（每月30日为一个整月），以后被告须于每月10日前向两原告支付下月的租金，每逾期一日，按月租金的千分之三向两原告支付违约金。合同签订后，被告经常未按约支付租金，经两原告多次催讨，截止起诉前，被告仍然欠付两原告2014年9月和10月的租金。为此，原告于2014年10月21日以公证邮寄的方式向被告送达合同解除函，并于2014年10月25日单方面收回了房屋。同时，两原告诉至法院，要求判令：1、原、被告签订的《房屋租赁合同》于2014年10月21日解除；2、被告支付两原告欠付的租金185，894.49元；3、被�支付两原告逾期付款违约金，自2014年8月10日起按月租金的千分之三计算至实际付清止；4、被告已支付的租金保证金219，940元予以没收；5、被告支付两原告2014年10月22日至10月24日的房屋占用费10，846.36元；6、被告支付水电费13，753.83元。
被告上海康骏投资管理有限公司未到庭应诉。
经审理查明，2013年5月22日，两原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定，两原告将系争房屋出租给被告作为经营足浴、推拿的商业使用，房屋租赁期自2013年6月1日起至2023年5月31日止，租期10年，其中，两原告给予被告三个月的装修期，装修期自2013年6月1日起至2013年8月31日止，装修期间免租金，装修期间实耗的电费按电表发生数由被告承担；双方约定，合同期内被告支付的基本租金和物业管理费按每年365天计算，其中，2013年9月1日至2015年5月31日的月租金为109，970元，以后每两年租金在原基础上递增6%；在整个租赁期内，起租日开始的第4个月，被告须于2013年9月10日之前支付第一个月的房屋租金（每月30日为一个整月），以后被告须于每月10日前向两原告支付下月的租金，每逾期一日，按月租金的千分之三向两原告支付违约金；被告所租物业范围内的水费、电费按实际使用数由被告支付，在收到该等记录表或账单后14天内按两原告指定的收款方式支付此项费用；双方约定，双方签订合同后于被告进场装修前，被告向两原告支付保证金相当于两个月的首月租金押金，即219，940元，以确保被告遵守、履行在本合同项下其必须遵守、履行的一切协议、条文、规定、条件，在整个租赁期内以及本合同终止后，保证金由两原告保管，两原告无须向被告支付保证金的利息；租赁关系终止时，两原告在收到被告交房完毕并确认后15天内将保证金无息归还被告；未经两�告同意被告逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按本合同约定当时日租金向两原告支付房屋占用使用费；被告自应付租金之日起拖欠两原告租金累计达30天的，可视作被告违约，两原告有权收回租赁房屋，并不退还被告的租赁保证金，保证金不足抵付两原告损失的，被告还应负责赔偿；租赁期间，若被告未经两原告事先书面认可擅自提前终止合同的，则被告必须向两原告支付其实际使用该房屋期间，根据合同应付而未付的一切款项，并补偿两原告相当于该房屋三个月当期租金，两原告除可通过没收全部保证金及被告根据合同向两原告预先支付的租金以充抵上述款项外，还可就不足之部分（如有）向被告进行追偿。合同签订后，被告支付了两个月租金的押金219，940元。在合同履行过程中，被告未按约支付租金，经两原告多次催讨后，被告支付租金至2014年8月31日。2014年10月21日，两原告在系争房屋门外张贴《解除函》，内容为，因被告仍然欠付两原告2014年9月和10月租金累计219，940元，且被告由于经营不善，目前已经停业，故两原告正式解除双方签订的《房屋租赁合同》，将《解除函》邮寄至被告所在地以及张贴在系争房屋外墙，被告在收到解除函之日起3日内与两原告联系解除合同的善后事宜。两原告在系争房屋外张贴《解除函》时，被告已经关门停业。2014年10月25日，两原告单方面收回了房屋，并诉至法院，请求法院判如诉请。
又查，被告租赁期间发生电费12，853.58元、水费754.39元。
以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、《解除函》、水电费单据以及双方当事人的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金�合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。支付租金是承租人基本的合同义务。被告自2014年9月1日起未支付租金，已经构成根本性违约，两原告有权解除租赁合同，但应当通知被告。两原告已通过邮寄及张贴方式通知被告，要求与被告妥善处理合同解除的善后事宜，由于被告消极行为，原告不得已于2014年10月25日收回了系争房屋，故《房屋租赁合同》于2014年10月25日解除。原告要求被告支付2014年9月1日至2014年10月25日止的租金200，356.30元（月租金109，970元＋月租金109，970元×12个月÷365天×25天），符合合同约定，本院予以支持。被告未按约支付租金，构成违约，应按合同约定月租金的千分之三支付逾期付款违约金，原告请求被告自2014年8月10日起计算逾期付款违约金，本院予以支持。因被告违约致合同提前解除，被告应当承担提前解约的违约责任，原告据此向被告主张提前解约的违约金，即没收被告租金保证金219，940元，本院予以支持。被告租赁期间发生的电费12，853.58元、水费754.39元，应由被告承担。被告经本院合法传唤，未到庭应诉，视为放弃答辩，本院依法作缺席审理。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告魏秀英、崔恬恬与被告上海康骏投资管理有限公司之间的《房屋租赁合同》于2014年10月25日起解除；
二、被告上海康骏投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告魏秀英、崔恬恬租金200，356.30元；
三、被告上海康骏投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内按照月租金的千分之三支付原告魏秀英、崔恬恬自2014年8月10日起至清偿之日止的逾期付款违约金；
四、被告上海康骏投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告魏秀英、崔恬恬提前解约违约金219，940元（与被告支付的租金押金219，940元折抵）；
五、被告上海康骏投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告魏秀英、崔恬恬电费12，853.58元、水费754.39元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费10，120.10元，减半收取，计5，060.05元，由被告上海康骏投资管理有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，�按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 刘志宏
二〇一五年三月二十七日
书记员 黄青兰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法�
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。