北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民再初字第21号
原审原告北京中金基业教育投资管理有限责任公司。
法定代表人常文光，董事长。
委托代理人马晓明，北京市康博律师事务所律师。
委托代理人桑豪生，北京市康博律师事务所律师。
原审被告北京科技经营管理学院。
法定代表人易可佳，董事长。
委托代理人沈晴，北京市中闻律师事务所律师。
委托代理人席玉彬，北京市中闻律师事务所律师。
原审原告北京中金基业教育投资管理有限责任公司（以下简称中金公司）与原审被告北京科技经营管理学院（以下简称科技学院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月28日作出（2013）海民初字第11538号民事调解书，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2015年3月2日作出（2015）海民监字第1号民事裁定，对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告中金公司的委托代理人马晓明、桑豪生，原审被告科技学院的委托代理人沈晴、席玉彬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年3月，原审原告中金公司诉称，我公司与科技学院于2011年11月13日签订房屋租赁合同，约定由我公司租赁科技学院所有的海淀区三义庙xxx号院全部房屋和院落。租赁房屋总建筑面积：15665.06平方米，土地使用权面积6025.48平方米。租赁期限为12年，自2012年5月15日起，至2024年5月14日止。合同约定，（1）我公司于合同签订后一次性向科技学院支付12年的租金共计人民币3000万元整（含租赁定金1000万元整）；（2）鉴于科技学院房屋用于教学的特殊用途，需要逐步腾空。如果发生确实不能在2012年5月15日前腾空全部房屋的情形，则科技学院可以提出解除租赁合同，退还我公司全部已付租金，并向我公司支付300万元资金占用费；（3）如果科技学院既未按期交付房屋，又未按约定退还我公司已付租金，则须承担向我公司双倍返还定金的违约责任。同时在科技学院退还全部租金和双倍返还定金之前，我公司有权实际占用已经腾空的房屋并取得转租收益。合同签订后，我公司依约向科技学院支付了房屋租赁定金和租金共计人民币3000万元。2012年5月10日，科技学院通知我公司，因部分租赁房屋不能按照约定期限腾空，决定解除房屋租赁合同，并承诺于5月15日前退还我公司全部已付款3000万元。但科技学院并未按约定于2012年5月15日前退还租金。同时，科技学院违约自行将已腾空的房屋出租牟利，因而未能按约定将该部分房屋交付给我公司使用，严重侵害了我公司的合法权益。2013年1月20日，我们双方经协商签订了债权债务确认及还款协议。科技学院承诺在2013年2月15日之前向我公司支付全部欠款（应退还租金及定金3600万元），并赔偿由于其违约给我公司造成的经济损失1020万元。但时至今日，科技学院一直没有履行付款承诺。据此，我公司特向法院提起诉讼，请求法院依法判决，以维护我公司的合法权益。诉讼请求：1、请求依法判令科技学院退还我公司已付房屋租金人民币3000万元。2、判令科技学院向我公司双倍返还房屋租赁合同定金人民币600万元。3、判令科技学院按照约定赔偿我公司经济损失人民币1020万元。以上共计人民币4620万元整（已偿还人民币1500万元）。4、判令科技学院承担本案全部诉讼费用。
原审被告科技学院辩称，双方签订的房屋租赁合同已于2012年5月11日解除，现同意调解解决。
本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：
一、科技学院于二○一三年九月十日前给付北京中金公司房屋租金、定金及损失赔偿金共计人民币四千六百二十万元整（已偿还人民币一千五百万元）。
二、如科技学院未能按期支付本主文第一项所涉款项，自二○一三年九月十一日起按照每日人民币二万二千元的标准支付罚息。
案件受理费十三万六千四百元，由中金公司负担六万八千二百元，已交纳；由科技学院负担六万八千二百元，于本调解书生效后七日内交纳。
本案再审过程中，原审原告中金公司称，其主张的事实理由和诉讼请求与原审一致。
原审被告科技学院辩称，一、原审调解书违反了法律规定，应当撤销，1、原审案件程序性违法，2、原审调解书以合法形式掩盖非法目的，二、原审调解书并非我公司自愿，应当撤销，1、我公司曾经愿意高息调解，但没有确定最终调解数额，代理人在缺乏“代为调解”特别授权的情况下签署调解协议、签收调解书，调解书并非我公司自愿，2、我公司签署债权债务确认及还款协议、曾经愿意高息调解是因为受到了原告的欺诈。补充（1）一、本案调解书违反了法律规定，二、本案调解书程序性违法、三、双方签订本案租赁合同、债权债务确认及还款协议并调解结案均存在违法目的，双方签订的租赁合同及相关协议均无效，是以合法形式掩盖公司之间非法拆解的目的，且以签订租赁合同的形式对抗法院执行。补充（2）一、本案调解书对罚息的约定过高，二、原告隐瞒关键事实，本案调解书以合法形式掩盖非法目的，三、我公司完全没有必要违约，本案调解书是双方恶意串通的结果。综上，不同意中金公司的诉讼请求。
本院再审查明，2011年11月13日，科技学院与中金公司签订房屋租赁合同，约定科技学院将北京市海淀区三义庙xxx号院全部房屋和院落租赁给中金公司，租赁房屋总建筑面积为15665.06平方米，租赁期限十二年，自2012年5月15日起，至2024年5月14日止，由于目前租赁房屋大部门尚由科技学院用于教学，不能马上腾出，双方同意，自本合同签订之日起，科技学院开始逐步腾出租赁房屋，至租赁期开始前，即2012年5月15日前，将租赁房屋全部腾空并交付给中金公司，中金公司需一次性交纳十二年租金3000万元，定金1000万元，科技学院可以在2012年5月10日之前书面通知中金公司解除合同，科技学院需于2012年5月15日前返还中金公司已支付的全部定金和租金，并支付租金占用费300万元。2011年11月16日，中金公司法定代表人常文光账户向科技学院法定代表人易可佳账户转账1000万元，常文光账户向科技学院账户转账共计2000万元，科技学院向中金公司出具两张收据。中金公司解释称系因一次性付清了租金，所以租金略低于市场价格。科技学院主张易可佳收到1000万元后当即现金支取800万元交由常文光存入李文立账户，后常文光又从李文立账户提取800万元，并提交存款及取款凭条佐证，中金公司对此主张不予认可。根据租赁合同当事人申请，北京市海淀区房屋管理局于2011年11月18日对于上述房屋租赁进行登记备案。
2011年11月17日，科技学院与北京京西乾成商贸有限公司（以下简称京西公司）以同一房屋和院落签订房屋租赁合同，租赁期限二十年，自2011年11月18日起，至2031年11月18日止，由于目前租赁房屋大部分尚由科技学院用于教学，不能马上搬出，双方同意本合同签署之日起三个工作日内，科技学院先将目前空置的部分房屋交付京西公司，2012年1月1日至3月1日前，将大部分租赁房屋腾空交付京西公司，自科技学院交付部分空置房屋之日起至2012年5月15日期间，为装修改造免租期，双方同意，2012年京西公司针对三期交付房屋形式采用分次予交纳八年租定金的方式，租金总额为5500万元，京西公司支付租金的具体期限为本合同签订之日起，承担科技学院债务（常文光）租赁定金3000万元，并于5月10日前一次性全部还清。
2012年5月11日，科技学院与中金公司签订关于解除房屋租赁合同的补偿协议，约定双方于2011年11月15日签署的房屋租赁合同自2012年5月10日起解除，科技学院保证于2012年5月15日之前向中金公司退还已付全部定金1000万元和租金2000万元。2013年1月20日，科技学院与中金公司签订债权债务确认及还款协议，约定经双方协商一致确认，计算至2013年2月15日止，科技学院应当向中金公司退还的已付租金、双倍返还定金及赔偿中金公司的经济损失总计为4620万元，科技学院承诺，于2013年2月15日前向中金公司支付上述全部欠款。中金公司称其中包括3000万元租金、600万元定金以及经济损失1020万元，该协议对于原租赁合同中定金条款进行了变更。
两份租赁合同签订后，科技学院未向中金公司、京西公司实际交付房屋。后京西公司与中金公司陆续将科技学院起诉至本院。京西公司起诉要求科技学院继续履行租赁合同、实际交付房屋。2012年9月19日，京西公司与科技学院达成调解，科技学院与京西公司继续履行房屋租赁合同，科技学院向京西公司交付房屋，本院作出（2012）海民初字第17921号民事调解书。后经我院审委会讨论决定再审。再审过程中，查明本案房产已于2011年6月7日被一中院查封，且将相关法律文书向科技学院进行了有效送达。本院再审认为，涉案房屋查封在前，签订房屋租赁合同在后，且租金价格远低于当时市场租金价格，科技学院明知房产被查封在原审调解中知情不报，京西公司对涉案房产的登记及查封情况未进行了解核实，未尽一般注意义务，在本案合同标的巨大、租期长达二十年的情况下不查房产登记情况有悖常理，故双方的签约行为已构成以合法形式掩盖非法目的，所签订的房屋租赁合同应属无效，故判决撤销原调解书，驳回京西公司的全部诉讼请求。京西公司不服提出上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。
再审期间，中金公司称登记备案时房管部门经查询告知其房屋无瑕疵可以租赁，该公司当时租房时并不知道房屋已被一中院查封，但本案在申诉审查阶段，中金公司曾表示租赁房屋时即已知道房屋已被查封的事实，但之后又做出如上陈述，变更了之前的说法，称是委托代理人不是当时的经办人，不了解情况。
再审期间，科技学院称该单位与京西公司签署租赁合同，目的在于以租赁方式对抗法院执行，与京西公司进行调解结案属于恶意串通进行虚假诉讼。本案中与中金公司进行调解也是通过虚假诉讼的方式达到逃避其他债务的目的，对抗一中院查封房屋案件的执行，另外，双方名为租赁实为借贷关系，进行调解也是为了掩盖公司之间的非法拆解行为。
经查，科技学院调解过程中已退还中金公司1500万元，该调解执行过程中，已执行12万元、1594792.97元。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、登记备案表、收据、付款凭证、协议书、银行凭单、判决书等证据材料在案佐证。
本院再审认为，中金公司与科技学院签订的房屋租赁合同是否有效系本案争议焦点。首先，根据科技学院与京西公司签订的房屋租赁合同计算可知，房屋租金约为1.2元／平米／天，经生效判决认定，涉案房产及院落的合同租金水平远低于该房产及土地的正常市场租金价格。本案中，经对科技学院与中金公司签订的房屋租赁合同进行计算，房屋租金约为0.44元／平米／天，低于市场价格，也低于中金公司一案的租金价格，中金公司虽解释称系因一次性付清了租金，所以租金略低于市场价格，但该价格应是远低于市场价格，故中金公司的解释本院无法采信。
其次，本案中，中金公司于2011年11月18日在海淀区房屋管理局对于该租赁行为进行了登记备案，中金公司称登记备案时房管部门经查询告知其房屋无瑕疵可以租赁，该公司当时租房时并不知道房屋已被查封，但本案在申诉审查阶段，中金公司曾表示租赁房屋时即已知道房屋已被查封的事实，但之后又做出如上陈述，变更了之前的说法，中金公司就该重要事实存在前后陈述不一致的情形，其解释称系因委托代理人不是当时的经办人，不了解情况。本院认为，作为公司代理人应就案件相关事实进行了解核实并向法院做出正确陈述，代理人对于其做出的答复负有法律责任，不能仅因其不是当时的经办人即做出前后不一致的陈述，故本院对于中金公司的解释不予采信，故本院确认中金公司在租赁房屋时即已知道该房屋被查封的事实，在明知房屋被查封的情况下，中金公司仍租赁涉案房屋存在明显的主观恶意。
再次，房屋租赁合同中约定租金为3000万元，其中包括定金1000万元，双方签订的关于解除房屋租赁合同的补充协议中也载明定金1000万元，双方签订的债权债务确认及还款协议约定，经双方协商一致确认，科技学院应向中金公司退还的已付租金、双倍返还定金及赔偿中金公司的经济损失总计为4620万元，中金公司称其中包括3000万元租金、600万元定金以及经济损失1020万元，该协议对于原租赁合同中定金条款进行了变更。本院认为，房屋租赁合同以及解除协议中约定的定金数额远高于租金的20%，违反相关法律规定，中金公司称4620万元中包括定金600万元，实际为其按照租金3000万元的20%计算而得，并非双方约定的定金数额，中金公司解释称双方就定金条款进行了变更，并无相关证据支持。此外，根据法律规定，当事人既约定违约金又约定定金的，可择其一适用，现中金公司已要求科技学院返还定金，另主张的1020万元经济损失的具体计算方法，中金公司对此并未做出合理解释，且中金公司并未实际占有使用房屋，其所受到的直接损失即应为租金被占用的利息损失，而双方在房屋租赁合同中约定了租金占用费为300万元，1020万元也远超过该数额。因此，本院认为，即使按照中金公司的说法，4620万元中包含的经济损失数额远高于中金公司实际受到的损失，双方做出如此约定并不符合常理。
最后，中金公司已向科技学院支付3000万元，但科技学院并未为中金公司开具收款发票，仅出具收据，如此高额的款项不予开具发票不符合一般常理。另外，一般情况下，承租方希望在支付租金后能够立即租赁使用房屋，以发挥租赁物的最大价值，收回成本，获得更大的利益，而本案中，双方于2011年11月13日签署房屋租赁合同，却约定由于目前租赁房屋大部分用于教学，无法马上腾出，于次年的5月15日前交付房屋，而租金却于2011年11月16日全部支付完毕，中金公司会在半年左右的时间内无法租赁使用房屋，获得收益，不符合一般常理及商业规律。反观几天之后的2011年11月17日，科技学院与京西公司签署的房屋租赁合同，也约定由于目前租赁房屋大部分用于教学，无法马上腾出，但约定3个工作日内先交付5000平米，次年1月1日至3月1日前交付5000平米，2012年5月15日之前为装修改造免租期，该份合同同时约定京西公司承担科技学院常文光债务租赁定金3000万元，即中金公司与科技学院租赁合同的金额，由此可见，科技学院并无意将房屋出租给中金公司，中金公司与科技学院存在以合法的租赁关系掩盖公司之间非法拆借的可能。
综上，本院认为，双方签订的房屋租赁合同有诸多疑点，存在以租赁关系掩盖公司间非法拆借行为以及对抗法院执行的情况，构成以合法形式掩盖非法目的，所签订的房屋租赁合同应属无效，科技学院应将已收取的3000万元退还中金公司，经查，科技学院调解过程中已退还1500万元，执行过程中，已退还12万元、1594792.97元，科技学院尚应向中金公司退还13285207.03元。科技学院称中金公司支付完3000万元租金后，当即由中金公司法定代表人常文光支取800万元。本院认为，科技学院提交的存取款凭条尚不足以证明该800万元被中金公司或其法定代表人实际获取，故本院对其主张不予采信。对于中金公司提出的其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）海民初字第11538号民事调解书；
二、北京科技经营管理学院于本判决生效后十日内返还北京中金基业教育投资管理有限责任公司一千三百二十八万五千二百零七元三分；
三、驳回北京中金基业教育投资管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果北京科技经营管理学院未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费十三万六千四百元，由北京中金基业教育投资管理有限责任公司负担六万八千二百元，已交纳；由北京科技经营管理学院负担六万八千二百元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提出上诉，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 聂冉
代理审判员 宁璐
代理审判员 覃虹
二〇一五年七月二十二日
书 记 员 马迪