江苏省镇江市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏11执异31号
异议人（利害关系人）：王巧梅。
委托代理人：丁二林，律师。
委托代理人：俞仁明，律师。
异议人（利害关系人）：郁尧。
委托代理人：丁二林，律师。
委托代理人：俞仁明，律师。
申请执行人：江苏五星建设集团有限公司，住所地江苏省溧阳市。
法定代表人：张云奎，董事长。
委托代理人：常立，律师。
被执行人：镇江市中金重工科技有限公司，住所地江苏省镇江市。
法定代表人：王巧梅，该公司总经理。
本院在执行申请执行人江苏五星建设集团有限公司（以下简称五星公司）、被执行人镇江市中金重工科技有限公司（以下简称中金公司）建设工程施工合同纠纷一案中，异议人王巧梅、郁尧于2016年5月提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人王巧梅、郁尧提出执行异议称：1、贵院至今未解除对异议人房屋的查封是错误的。五星公司在诉讼时申请保全了中金公司的房屋、土地和银行存款,为了向银行再贷款，中金公司于2014年10月8日向贵院提交了“撤销查封申请书”，用异议人上海的房产提供阶段性担保，担保期间为30天，并承诺在异议人保证期间届满后，继续用中金公司原来被保全的财产作保全财产。贵院同意了中金公司的申请，分别作出（2014）镇民初字第0060-2号、第0060-3号民事裁定书，解除了对中金公司财产的保全，查封了异议人位于上海的房屋。在中金公司重新办理银行贷款抵押后，贵院又查封了原来保全的中金公司的房屋、土地和银行存款，却没有解除对异议人房屋的查封。异议人于2014年11月13日向贵院提交了“查封异议申请书”，贵院既没有驳回异议人的申请，也没有解除对异议人房屋的查封；2、异议人不是本案被执行人，不应该对异议人的房屋进行评估。异议人不是生效法律文书的当事人，贵院也没有追加异议人为被执行人。在异议人依法不应承担责任的情况下，五星公司单独委托评估机构评估异议人的房屋，并要求异议人还债，无执行依据；3、对异议人房屋进行评估的评估报告，程序、结果都是错误的。评估机构没有实地查看异议人的房屋，该房屋实际上有人居住，却被认定为空置，该房屋装修高档，却被认定为装修简单。该房屋评估总价为1808.18万元，评估价太低。2013年5月11日异议人购买该房屋时总价就是2067.3663万元，这几年上海房价上涨，被评估房屋位于上海繁华地段，上涨的幅度更大，但评估结果房价不仅未上涨，反比原来的低，该评估报告显然不科学，不符合实际；4、中金公司有房屋、土地，应该依法执行其自有财产。被贵院查封的中金公司的房屋、土地，具备执行条件。如果先执行异议人的房屋，会导致异议人再向中金公司追偿，造成新的诉讼，浪费人力，浪费司法资源。综上，请求贵院解除对异议人上海房屋的查封，对五星公司的房地产评估报告不予认可，驳回五星公司对异议人的执行申请。
五星公司辩称：1、贵院继续查封异议人上海的房屋是正确的，也是合法的。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第12条规定，“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后二年内行使物权的，人民法院应当予以支持。”异议人提供的是房屋的担保，是物的担保，其自行约定担保期限不具有法律约束力，而五星公司是在有效期内行使该担保物权的，人民法院应予支持。异议人提供房屋进行担保的目的很明确，即解除五星公司对中金公司1400万元财产的保全。解除保全前，中金公司被保全的有房屋、土地和银行账户，解除保全后中金公司用上述不动产向银行抵押贷款3000万元，全部被其使用，这已造成五星公司的损失，故拍卖异议人的担保房屋还债，并不违背异议人的真实意思。贵院对异议人的房屋进行了查封，查封期限为2年，2014年11月13日异议人向贵院提交“查封异议申请书”，贵院听证后未予采纳，故在执行中不宜对该房屋的保全重新审查；2、异议人虽然不是本案被执行人，但异议人的担保房屋确是本案可供执行的财产范围；3、异议人如果对五星公司委托评估的评估报告不服，也可以自行委托评估，这并不损害异议人的合法权益，也不违反法律规定；4、中金公司虽有一定的资产，但其所有的厂房和土地都办理了抵押登记，对应的债务即欠银行的借款高达3000万元，在实际执行中难以处置，本案五星公司依法可以先就异议人提供的担保物实现债权。综上，异议人的执行异议没有法律和事实依据，依法应予以驳回。
经审查查明：本院在审理五星公司诉中金公司建设工程施工合同纠一案中，根据五星公司的申请于2014年6月13日作出（2014）镇民初字第0060-1号财产保全民事裁定书，裁定查封中金公司价值1400万元财产。依据该民事裁定书，本院查封了中金公司位于本市丁卯南纬三路15号2幢、3幢、4幢的房产和镇国用（2009）第2892号土地，冻结了中金公司的银行账户。2014年10月8日中金公司和郁尧、王巧梅共同向本院提交了一份“撤销查封申请书”，载明：中金公司申请贵院撤销对中金公司土地、房产以及银行账户的查封，并用郁尧、王巧梅位于上海市中山西路1065号2208室价值3000万元的办公房[房权证号：沪房地长字（2013）第0105**号]作担保，担保期限为30天；中金公司保证，上述郁尧、王巧梅的房产担保届满后，中金公司自愿提供上述土地、房屋以及银行账户作为该案件的保全财产，同时将郁尧、王巧梅的担保财产撤销担保。2014年10月11日本院作出（2014）镇民初字第0060-2号民事裁定书，载明现中金公司申请解除对其采取的诉讼保全措施，同时提供了郁尧、王巧梅位于上海的房屋作为担保，认为中金公司提供了担保，其申请解除保全符合法律规定，裁定：解除本院依（2014）镇民初字第0060-1号财产保全裁定对中金公司镇国用（2009）第2892号土地证土地和镇房权证港字第××号、38××00号、3832310100房屋以及银行账户的查封。依据该民事裁定书，本院于2014年10月11日解除了对中金公司房产、土地的查封措施，于2014年10月11日、13日解除了对中金公司银行账户的冻结措施。2014年10月16日本院又作出（2014）镇民初字第00600-3号民事裁定书，裁定：查封郁尧、王巧梅位于上海市中山西路1065号2208室房地产权证号为沪房地长字（2013）第0105**号房屋。依据该民事裁定书，本院于2014年10月24日查封了郁尧、王巧梅的上述房屋，查封期限自2014年10月24日至2016年10月23日。2014年11月13日郁尧、王巧梅向本院提交了一份“查封异议申请书”，称郁尧、王巧梅以其房屋作担保的期限为30天，现已到期，请求贵院解除对郁尧、王巧梅担保房屋的查封，恢复对中金公司房产、土地和银行账户的保全。对郁尧、王巧梅的申请，本院于2014年12月12日组织双方当事人进行了听证，听证后对郁尧、王巧梅要求解除对其房屋查封的请求不予支持。
另查明：五星公司诉中金公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2014年12月26日作出（2014）镇民初字第60号民事判决后，双方均不服，向江苏省高级人民法院提起上诉。2015年9月15日江苏省高级人民法院作出（2015）苏民终字第00331号民事判决，判决：（一）维持原审民事判决第三项，即驳回五星公司的其他诉讼请求；（二）变更原审民事判决第一项为中金公司于本判决生效之日起十日内支付五星公司工程款626.5万元，自2014年6月5日起至欠付工程款清偿之日止，以欠工程款为本金按照中国人民银行发布的同期贷款利率支付利息；（三）改判原审民事判决第二项为中金公司于本判决生效之日起十日内支付五星公司欠付工程款利息418.4502万元；（四）驳回五星公司的其他上诉请求。2015年9月29日五星公司向本院申请执行上述民事判决书，本院于2015年10月8日立案执行。2015年10月20日本院作出（2015）镇执字第322号执行裁定书，裁定：扣划（冻结）中金公司银行存款1053.3086万元，或查封、扣押其同等价值的财产。依据上述裁定书，本院查封了中金公司镇国用（2009）第2892号土地和镇房权证港字第××、38××00、38××00号房产，冻结了中金公司的银行账户。2016年5月19日本院作出（2015）镇执字第322号执行裁定书，载明五星公司向本院申请拍卖郁尧、王巧梅为中金公司提供担保的房屋，并向本院提供了江苏苏地仁合房地产咨询评估有限公司出具的苏地仁合镇江房估字2016-040号房地产评估报告，评估报告对上述房产、土地评估价格合计人民币1808.18万元，本院已告知了中金公司和郁尧、王巧梅，裁定：拍卖郁尧、王巧梅为中金公司提供担保的座落于上海市中山西路1065号2208室（建筑面积400.59平方米房屋所有权及其相对应分摊的土地在剩余使用年限的国有出让土地使用权），含地下2层停车位26号，将拍卖所得价款偿还欠五星公司的债务。
又查明：上述裁定拍卖的房屋系郁尧、王巧梅于2013年以总价2067.3663万元向搜候（上海）投资有限公司购买。
本院认为：2014年10月16日本院作出（2014）镇民初字第0060-3号民事裁定书，裁定查封王巧梅、郁尧位于上海市中山西路1065号2208室的担保房屋，王巧梅、郁尧曾于2014年11月13日向本院提交过申请书，要求本院解除对该担保房屋的查封，本院未予支持。现王巧梅、郁尧又提出异议，要求解除对该担保房屋的查封，无法律依据，不应支持。对该担保房屋的执行应依法进行，2016年5月19日本院依据五星公司提供的对王巧梅、郁尧担保房屋的委托评估报告，作出（2015）镇执字第322号执行裁定书，裁定拍卖该担保房屋，现王巧梅、郁尧提出执行异议认为该担保房屋是五星公司单方委托评估的，对评估程序和结果王巧梅、郁尧均不予认可，该拍卖裁定依法应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第（二）项之规定，裁定如下：
一、撤销本院（2015）镇执字第322号执行裁定书；
二、驳回异议人王巧梅、郁尧的其他执行异议。
如不服本裁定，可自裁定书送达之日起十日内向本院递交复议申请书及副本一式四份，向江苏省高级人民法院申请复议。
审 判 长 曹 嘉 祥
审 判 员 章 晓 东
代理审判员 司马仲华
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 张 迎 迎