广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初1719号原告深圳市富安达物业管理有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道铁岗社区环村东路****西侧，统一社会信用代码91440300676692668T。法定代表人肖云祥。委托代理人刘石明，广东君一律师事务所律师。委托代理人肖志祥，户籍地址湖南省，系原告公司经理。被告深圳市配长光电科技有限公司，，住所地深圳市龙岗区龙城街道五联社区朱古石福强科技园****统一社会信用代码91440300075182152U。法定代表人余作邱。原告深圳市富安达物业管理有限公司诉被告深圳市配长光电科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，在适用简易程序审理的过程中，发现本案有不宜适用简易程序的情形，遂转为普通程序并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告深圳市富安达物业管理有限公司的委托代理人刘石明、被告深圳市富安达物业管理有限公司的法定代表人余作邱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年5月28日，原告与被告股东之一陈维签订了《厂房租赁合同》，约定将位于深圳市龙岗区龙城街道五联社区朱古石福强科技园1幢4楼厂房出租给其用于成立被告公司生产经营，约定的租赁期为5年，即从2013年5月28日起至2018年5月27日止，其中厂房每月租金为12600元（人民币，下同），宿舍每月租金3580元，每隔二年递增10%，电梯费500元/月，管理费500元/月，电费1.2元/度，水费5元/方。同时约定不按时缴交租金的，按应缴租金每日加收1%滞纳金。2014年9月15日因被告生产经营扩大需要，被告股东陈维又代表被告就增加租赁厂房与原告签订《租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙岗区龙城街道五联社区朱古石福强科技园4栋2楼及宿舍A栋3间出租给被告使用，用于成立公司生产经营，约定的租赁期为5年，即从2014年9月15日起至2019年9月14日止，每月总租金为11790元，每隔二年递增10%，电梯费500元/月，厂长费500元/月，电费1.2元/度，水费5元/方。承租方不按时缴交租金的，按应缴租金每日加收1%违约金。被告公司在承租厂房处成立后即在承租厂房处正常经营，被告亦能依约按时缴交相关费用，2017年5月18日被告股东因涉嫌刑事犯罪被深圳市龙岗区公安分局刑事拘留，2017年5月26日深圳市龙岗区人民法院将被告经营场所整体查封。查封财产处置期间被告一直拖欠相应租金未支付。现涉案财产已经拍卖，但法院通知整厂腾空要到2018年1月5日。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付拖欠的租金、水电费款项共计人民币451982元；2、被告向原告支付拖欠的租金违约金（以上租金违约金暂计至起诉之日为182682元，实应计至被告实际还款之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。第一次庭审时，原告称经与被告核对后确认，被告尚欠原告2017年6月至2017年12月的租金236810元，2017年5月电费82964.4元，共计319774.4元，故变更诉讼请求第一项金额为319774.4元。且原告放弃诉讼请求第二项违约金的诉讼请求。在案件审理过程中，经本院释明，原告变更诉讼请求为：1、请求法院确认原被告之间2013年5月28日、2014年9月15日签订的两份《租赁合同》无效；2、请求被告支付原告2017年6月至2017年12月期间占有使用费236810元及2017年5月电费82964.4元，共计319774.4元；扣除被告已支付的5万元押金后，被告应支付原告269774.4元；三、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，1、自2013年5月至2017年5月份，被告长期信守租赁合同的承诺，按时缴付租金与水电费，期间总共缴纳房租及水电费500多万元，从未有拖欠过房租及水电费的行为；2、由于遇到不可抗拒的原因，被告无法继续履行租赁合同，原告主张的房租费用不应该由被告公司方承担。2017年5月18日，被告公司因涉嫌刑事案件，公司的两位股东余作邱与陈维均于当天被龙岗区公安局拘留并关押于龙岗区看守所。由于两位股东失去人身自由，导致被告公司无法继续经营，迫使与原告的租赁合同不得不终止。2017年6月至2018年1月期间，是政府及法院决定的查封与拍卖时间，不是本公司租赁经营时间，所以在此期间所产生的租赁费用不应该由本公司承担。并且在法院查封并组织拍卖本公司设备资产期间，原告完全可以主张相关权益，可以建议公司设备转移他处保管或者提前处理，原告并没有主张自己的权益，也应当承担一定的过错责任；3、被告公司目前已经被法院查封，公司的所有资产均由法院清算组拍卖，所有公司债权与债务均由法院清算组负责。债权人应向法院清算组进行索赔。原告为证明其主张，向本院提交了《被告股东信息查询单》《租赁合同一》《租赁合同二》《执行裁定书》《公告函》《布告》《拍卖园区要求》《缴费通知单》为证据。被告对原告的证据均予以认可。被告未向本院提交证据。经审理查明，被告深圳市配长光电科技有限公司成立于2013年7月24日，股东为余作邱和陈维。2013年5月28日，原、被告签订租赁合同1份，约定由原告将位于深圳市龙岗区龙城街道五联社区朱古石福强科技园厂房1栋4楼（约定面积1175平方米）及A栋6间、D栋2间宿舍出租给被告，租赁期为5年，自2013年5月28日起至2018年5月27日止，其中2013年5月28日至2013年6月15日为免租期，免租期内只免收应缴租金，被告缴纳租赁保证金32360元及预缴首月租金16680元，厂房租金为每平方米人民币10.72元/月，月租金为12600元，A栋宿舍租金为每间480元/月，D栋宿舍租金为每间350元/月，月租金为3580元，每月租赁物租金总额为16180元，租金每隔二年递增10%，另外电梯费500元/月，电费1.2元/度，水费5元/方。至2015年5月28日租期满二年租金递增10%后，2015年6月起月租金为17798元。2014年9月15日，原、被告签订租赁合同1份，约定由原告将位于深圳市龙岗区龙城街道五联社区朱古石福强科技园厂房4栋2楼（约定面积900平方米）及A栋3间宿舍出租给被告，租赁期为5年，自2014年9月15日起至2019年9月14日止，其中2014年9月15日至2014年9月30日为免租期，免租期内只免收应缴租金，被告缴纳租赁保证金23580元及预缴首月租金12790元，厂房租金为每平方米人民币11.5元/月，月租金为10350元，宿舍租金为480元/间/月，月租金为1440元，每月租赁物租金总额为11790元，租金每隔二年递增10%，另外厂长费500元/月、电梯费500元/月，电费1.2元/度，水费5元/方。至2016年9月15日租期满二年租金递增10%后，2016年9月16日起租金为12969元。上述厂房及宿舍每月租赁费、管理费、厂长费、电梯费、代收村委管理费等费用共计3063元。上述两份《租赁合同》均有原告深圳市富安达物业管理有限公司盖章及公司经理肖志祥、被告深圳市配长光电科技有限公司股东陈维捺印、签名，并附有签字人身份证号码。原告每月初向被告发出缴费通知单，被告每月1-5日据此支付当月租金及上月水电费。在租赁期间，原告将租赁房屋交予被告公司使用。2017年5月18日，被告股东余作邱、陈维因涉嫌刑事犯罪被深圳市龙岗区公安分局羁押于深圳市龙岗区看守所，被告存放于上述两处厂房内的机器设备亦于当日被公安机关查封。2017年5月22日，被告员工全艳玲等122人向深圳市龙岗区劳动争议仲裁委员会申请劳动争议仲裁。2017年5月25日，全艳玲等122人向深圳市龙岗区人民法院申请财产保全。2017年5月26日，深圳市龙岗区人民法院作出（2017）粤0307财保132号《执行裁定书》，裁定查封、扣押、冻结、划扣被告所有的价值人民币893610元的财产。2017年6月6日，深圳市龙岗区劳动争议仲裁委员会作出深劳人仲（龙岗）案【2017】414-535号《仲裁裁决书》，裁定被告应支付全艳玲等122人2017年1月1日至2017年5月18日工资合计893602元；后法院对厂房内机器设备进行依法拍卖。原告于2017年12月5日向被告所有拍卖物的拍得者做出厂房腾空要求，要求拍得者于2018年1月5日前完成被告所租赁厂房的清理腾空。原告提交的2017年5月1日《缴费通知单》显示：1栋4楼及宿舍租金为17798元，4栋2楼及宿舍租金为12969元，租赁物租金总额为30767元，租赁费、管理费、厂长费、电梯费、代收村委管理费等费用为3063元，5月租金费用总计33830元；另外，2017年6月1日的缴费通知单列明2017年5月的水电费明细，共计82964.4元。庭审中，被告确认尚欠原告2017年5月电费82964.34元；对于2017年6月后租金，被告认为原告未要求法院腾挪机器，应负一定责任。原告称其曾口头要求法院腾挪机器，但因机器设备太多只能占用原场地查封，直至2018年1月5日上述场地才腾空。原告称诉请中2017年6月至2017年12月占有使用费均以2017年5月租金（33830元）为基础计算。另，原告称其从深圳市龙岗区龙城街道五联社区朱古石福强科技园厂房1栋4楼、4栋2楼从上述厂房的房屋产权所有人郑映锡处承租后出租厂房给被告。原告确认涉案两处租赁房屋未取得建设工程规划许可证。以上事实，有《被告股东信息查询单》《租赁合同》《执行裁定书》《公告函》《布告》《拍卖园区要求》《缴费通知单》及当事人陈述等证据证实，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”涉案租赁房屋至今尚未取得建设工程规划许可证，原告与被告签订的《房屋租赁合同书》无效。双方均确认2017年6月至2017年12月期间因被告股东涉嫌刑事犯罪致租赁房屋被查封，被告亦未能支付期间租金（占有使用费），故原告诉请其支付该期间的占用费符合法律规定，本院予以支持。故本院参照合同约定的租金标准，酌情确定该期间占有使用费为236810元（33830元×7个月）。原告诉请被告支付2017年5月电费82964.4元，被告对此予以确认，本院予以支持。另，原告称被告尚有5万元押金在原告处，主张相互抵消。对此本院认为，因双方合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告将5万元押金与被告占有使用费予以抵扣的主张符合规定，本院予以支持，故被告应向原告支付占有使用费186810元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市富安达物业管理有限公司与被告深圳市配长光电科技有限公司于2013年5月28日、2014年9月15日签订的两份《租赁合同》无效；二、被告深圳市配长光电科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市富安达物业管理有限公司支付2017年6月至2017年12月房屋占有使用费186810元；三、被告深圳市配长光电科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市富安达物业管理有限公司支付2017年5月电费82964.4元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10146元，由原告深圳市富安达物业管理有限公司承担4090.2元，由被告深圳市配长光电科技有限公司承担6055.8元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  林 洋人民陪审员  余生华人民陪审员  温昭伟二〇一八年九月十日书 记 员  文精英