成都市新都区人民法院民 事 判 决 书（2018）川0114民初823号原告：肖楠，男，汉族，1983年10月12日出生，住四川省开江县。被告：成都钰都置业有限公司，住所地成都市新都区大丰高家村。法定代表人：许克己，董事长。原告肖楠与被告成都钰都置业有限公司（以下简称钰都公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月8日受理后，依法由审判员黄文利适用简易程序，于2018年2月27日公开开庭进行了审理，原告肖楠到庭参加诉讼，被告钰都公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖楠向本院提出诉讼请求：请求判令1.双方签订的商品房买卖合同第十条第（二）项、第十四条（二）（三）项和第十九条（一）项第2目无效；2.钰都公司支付逾期交房违约金（按购房款总额自2013年8月31日起，每日按0.0015%计算至实际交房日止），现暂定为人民币10000元（具体数额以实际日数计算）；3.钰都公司支付逾期办理产权登记违约金（从合同约定办理房产证日期2014年8月31日至实际取得房屋权属和国有土地使用权属证明之日止，现暂定为人民币500元（具体数额以实际日数计算））；4.钰都公司交付符合法律规定合格的商品房和不动产销售专用发票，并协助办理位于新都区房屋所有权证和国有土地使用证；5.钰都公司赔偿租房和往来成都维权的住宿、生活、交通、误工等经济损失暂定为人民币15000元。事实与理由：2012年9月2日，与钰都公司签订了《商品房买卖合同》，肖楠按约支付了购房款379136元。合同约定2013年8月31日钰都公司交付房屋。但由于钰都公司违约不能如期交房，其于2013年9月10日、9月11日、12月16日书面承诺逾期交房按照日万分之三计算违约金。钰都公司快递收房通知书，要求肖楠于2013年12月20日收房。但是，现场验房发现该商品房墙壁破裂、进户门牌号缺失。钰都公司没有出示政府相关部门验收合格的证明文件，所在小区也存在多栋建筑外墙破裂，弱电工程也没有按照设计要求在电梯内安装摄像机，巡更系统也未安装完工，水、电、气等基础设施也未达到使用条件。由于钰都公司组织的五方竣工验收报告存在明显而众多问题，不符合国家商品房竣工标准和交付条件，其属于非法强制交房。同时，肖楠至今没有收到钰都公司认可的延期交房违约金4265.28元和面积补差款，因此，肖楠拒绝收房合理合法。肖楠认为，1.与钰都公司签订的《商品房买卖合同》，虽然是以四川省商品房买卖合同格式示范文本为基础，但钰都公司利用其强势主体地位，选择性更改了部分条款，在合同第十条第（二）项、第十四条（二）（三）项和第十九条（一）项第2目中剔除和规避出卖人责任，加重了买受人责任。2.新都区城乡建设局及下属建筑质量监督站作为业务主管部门回避钰都公司擅自变更设计、工程质量重重等问题，于2014年4月28日对五方主体出具的工程竣工验收报告予以认可，其事实和行为存在明显错误，并不具有达到房屋交付必备条件证明的合法性、关联性和有效性。3.钰都公司至今未把购房款收据换成国家认可的不动产统一专用发票。4.钰都公司丧失了诚实守信的信誉，致使肖楠出于自我保护，不能按照合同约定及时缴纳办证所需契税等费用。5.肖楠此次购买的为首套房，本想早日搬家到成都生活工作居住，但因钰都公司不能如期交房，现只能长期在外租房，并因纠纷多次往来成都维权，产生了重大经济损失。被告钰都公司未作答辩。经审理查明，2012年9月2日，肖楠与钰都公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定肖楠购买钰都公司开发的位于成都市新都区“成都钰邸华府”X幢X单元商品房，总价款379136元，肖楠采取贷款方式支付购房款。合同约定钰都公司应当在2013年8月31日前交付房屋，于2014年8月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。合同第十条载明“……（二）该商品房交付时应符合下列第2、5、6项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。……2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告；5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》；6、第十条第（二）款第1项改为：本项目经勘察、设计、监理、开发商、施工单位五方出具工程竣工报告作为交房的条件。”第十四条载明“……（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：出卖人向买受人发出书面交房通知或在房屋所在地报纸（如成都商报）交房公告7日后若买受人未来办理接房手续，或逾期未签署房屋交接清单的，视为买受人收房，则该商品房已验收合格，该商品房一切风险责任由买受人承担，并承担每逾期壹日应交纳人民币伍拾元整的保管费。……（三）双方同意按照下列第2种方式缴纳税费：……2.买受人同意委托出卖人代交下列第⑴、⑵、⑸、⑹种税费，并在接受该商品房的同时将上述税费交给出卖人。⑴专项维修资金；⑵、契税；……⑸印花税、产权办理手续费、产权登记费及共有人登记费；⑹其他办理产权证所需的税费。……”第十九条产权登记中关于转移登记载明“……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第⑵种方式处理：……⑵合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的银行活期存款利率向买受人支付违约金，直至出卖人将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并于出卖人实际取得权属证明之日起90日内向买受人支付。”同时，肖楠还签订了《前期物业服务协议》。合同签订后，肖楠按约支付了购房款。2012年9月23日，该商品房备案登记在肖楠名下。2013年9月10日，钰都公司出具了《钰邸华府延期交房通知》，将交房时间延期至2013年12月16日。钰都公司向肖楠寄送了《收房通知书》，要求其于2013年12月20日收房。同时，还寄送了《收房费用清单》，在清单中载明了肖楠应交纳的契税、产权登记费等共计13011.27元，其中钰都公司应退的面积补差款44.98元、给付的违约金4265.28元，抵扣后肖楠应支付的费用为8701.01元。肖楠认为房屋存在质量问题，拒绝收房，也未向钰都公司交纳上述费用。另查明以下事实：一、2014年10月16日，成都市新都区公安消防大队出具了《情况说明》，载明：“……经查证，该工程未经成都市新都区公安消防大队进行消防验收擅自投入使用。”二、肖楠化名牛旭向成都市新都区房产管理局信访，成都市新都区房产管理局于2014年12月16日受理了信访事项。并于2014年12月27日作出书面答复意见，载明“开发公司于12月26日就小区业主关心的小区设施设备整改完善时间及相关验收工作的完成时间予以回复：‘强电、消防、电梯、地下车位划线工作在春节前完成；规划验收工作在2015年3月底左右完成；综合竣工验收在5月底左右完成；争取6月底完善所有配套设施并开始申请产权办理。’就业主关心的相关问题我局也将继续会同相关职能部门进一步催促、督促开发公司尽快筹措资金，完善后期各项工作。鉴于该项目资金缺口较大且迟迟不能到位的实际情况，以及行政管理手段的局限性，我局建议您通过司法途径更好、更快、更有效的维护自身合法权益。”三、2015年2月15日，新都区接访调处中心针对钰邸华府小区安全用电问题组织区信访局、区房管局、区供电局、大丰街道、区发改局、鼎力公司进行协调，形成了会议记录。四、开江县国家保密局于2018年2月23日出具的《证明》，内容为肖楠在达州市无住房，2013年至今一直靠租房居住。五、“成都钰邸华府”项目现尚未办理国有建设用地上房屋所有权首次登记。上述事实有肖楠提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》附件、商品房买卖合同摘要、收据、《前期物业服务协议》、《钰邸华府延期交房通知》、《收房费用清单》、《情况说明》、信访事项受理告知单、答复意见书、会议记录、《证明》以及当事人陈述在卷予以佐证。另外，肖楠还提交了房屋照片、《房屋租赁合同》、收条、火车票。本院认为，肖楠与钰都公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应恪守合同约定全面履行各自的义务。合同及补充协议签订后，肖楠按约向钰都公司支付了全部购房款，履行了合同付款义务。钰都公司迟延交房，现尚未办理房屋权属的初始登记，违约事实清楚明确。针对肖楠的诉讼请求认定如下：1.《商品房买卖合同》第十条第（二）项、第十四条（二）（三）项和第十九条（一）项第2目，是双方关于房屋交付条件、交接手续和产权登记的约定，钰都公司作为涉案房屋的出卖人，负有向买受人交付符合法定及约定条件的房屋，并协助买受人办理房屋所有权登记的义务。双方在第十四条交接手续中约定肖楠委托钰都公司代交契税等费用，如肖楠认为钰都公司信用出现问题，其作为委托人可以取消委托，在办理不动产权证时自行向相关部门缴纳费用。因此，上述条款内容不违反法律法规的强制性规定，没有加重肖楠的重任，系合法有效，肖楠主张无效没有法律依据，本院不予支持。2.关于逾期交房违约金，钰都公司在《收房费用清单》中已认可2013年8月31日至2013年12月16日的违约金4265.28元，根据本院生效判决确定的事实，即“钰都公司开发的钰邸华府楼盘于2014年4月28日才完成竣工验收，钰都公司于2013年12月16日没有达到了合同约定的交房条件及和法定的交房条件。”肖楠主张钰都公司给付2013年8月31日至2014年4月28日逾期交房违约金10000元，本院予以支持。肖楠主张2014年4月28日之后的逾期交房违约金，本院不予支持。3.关于逾期办证违约金，钰都公司未办理房屋权属的初始登记，不能为肖楠办理房屋的分户产权，肖楠要求钰都公司给付逾期办证违约金500元，本院予以支持。4.关于肖楠要求钰都公司交付符合法律规定合格的房屋和不动产销售专用发票，协助办理不动产权证。肖楠认为房屋存在质量问题，对此肖楠没有提交证明予以证明。根据本院生效判决认定的事实“钰都公司于2014年4月28日达到交房条件”，在此之后肖楠拒绝收房的理由不能成立。出具购房款的不动产销售专用发票，属于合同的附随义务，钰都公司应当提供的。现钰都公司尚未办理房屋权属的初始登记，目前暂不具备办理分户产权的条件。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”根据该规定，肖楠要求钰都公司协助办理涉案房屋的不动产权证，在事实上存在履行障碍，本院不予支持。5.关于肖楠主张的损失赔偿，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”根据该规定，双方在合同中约定的违约金就是损失赔偿。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”根据该规定，在钰都公司符合交房条件后，肖楠拒不收房，对其自行扩大的损失，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十条、第一百一十四条、第一百一十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告成都钰都置业有限公司于判决生效后十日内给付原告肖楠逾期交房违约金10000元；二、被告成都钰都置业有限公司于判决生效后十日内给付原告肖楠逾期办证违约金500元；三、被告成都钰都置业有限公司于判决生效后十日内向原告肖楠出具购房款的不动产销售专用发票。四、驳回原告肖楠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费419元，由原告肖楠负担231元，被告成都钰都置业有限公司负担188元（此款原告肖楠已预交，被告成都钰都置业有限公司在履行上述给付义务时一并结清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  黄文利二〇一八年三月六日书记员  淳 旭