济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2015）天民一初字第634号原告郭殿有，住济南市。委托代理人徐鹰翔，山东圣义律师事务所律师。被告中国重汽集团房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人杨斌，董事长。委托代理人韩祥成，山东舜天律师事务所律师。原告郭殿有与被告中国重汽集团房地产开发有限公司（以下简称重汽房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭殿有的委托代理人徐鹰翔，被告重汽房地产公司的委托代理人韩祥成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭殿有诉称，2009年8月25日，原、被告签订了《济南市商品房买卖合同》（以下简称涉案合同），合同约定原告郭殿有购买被告重汽房地产公司开发的位于济南市天桥区某小区某室商品房（以下简称涉案房产）一套，总房款为269445元。依照合同约定，被告重汽房地产公司应于涉案房产交接后540日内将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，办理房产大证。被告重汽房地产公司已构成违约，但至今未向原告郭殿有支付逾期办证违约金。为维护合法权益，原告郭殿有诉至法院，请求：1、判令被告重汽房地产公司支付逾期办证违约金13472.3元。2、诉讼费由被告重汽房地产公司承担。被告重汽房地产公司辩称，第一、根据合同约定及法律规定，出卖人关于办证的义务系将应由出卖人提供的资料交产权登记部门备案，2012年4月27日出卖人完成了涉案小区的综合验收，并取得综合验收备案证明，出卖人已将应由出卖人提供的资料交产权登记部门备案，出卖人的备案义务已完成。出卖人不应承担该日期以后的办证违约责任。第二，出卖人备案延迟是因政府原因所致。根据涉案合同第十五条第三项约定，在计算办证违约金的同时应减去因政府原因导致延期办证的天数，至少是70天。第三，原告郭殿有关于延期办证的违约金的要求已超过诉讼时效，丧失了胜诉的权利。原告郭殿有所购房屋于2012年4月27日完成了房屋备案手续，在2014年4月就已超过诉讼时效。综上，原告郭殿有的主张没有任何事实依据及法律依据，应当依法驳回其诉讼请求。经审理本院认定：2009年8月25日，原、被告签订《济南市商品房买卖合同》一份，由原告郭殿有购买被告重汽房地产公司开发的位于济南市某小区某室商品房一套，合同约定商品房所在土地规划用途为商服，土地使用年限自2008年2月19日至2048年2月18日。商品房销售依据的商品房预售许可证号为济建开预许字第（2009）072号。涉案房产的用途为公寓，建筑面积52.77平方米，总价款266436元，付款方式为银行按揭付款。涉案合同第八条约定：“出卖人应当在2010年6月30日前，将符合本合同约定交房标准并经建设、施工、设计、监理四方联合验收，质监站抽查合格的商品房交付买受人使用…”。合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任2.（1）逾期不超过（包括）3个月，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行…”合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用且买受人提供所有办理房屋产权证所需资料和费用之日起540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理…3、①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失；②买受人不退房的，出卖人按已付房价款的日万分之壹向买受人累计支付违约金，但违约金总额最高不超过5%；③非出卖人原因（包括但不限于买受人原因、政府原因等）导致不能如期办理产权证的，出卖人不承担任何责任。④对于‘如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房屋产权属证书的’的理解：此处的‘取得’是指出卖人使买受人具备了办理房屋所有权属证书的条件，并不是指买受人领取房地产权属证书。”合同签订后，原告郭殿有依约交纳了购房款269445元。2010年6月25日，被告重汽房地产公司实际交付了涉案房产。另查明，涉案房产所属的济南市天桥区彩世界小区3号楼于2009年3月29日取得了济南市城乡建设委员会颁发的济建开预许字第（2009）072号商品房预售许可证，载明：“…项目名称：重汽彩世界楼号：3号楼层数：10项目座落地点：天桥区北园大街黄岗节点南侧批准预售面积：16732.22平方米其中：住宅0平方米0套商业1739.98平方米其他：公寓、办公14992.24平方米，297套…”2011年12月7日取得了济南市规划局颁发的建设工程规划核实证，工程性质公建。2012年4月27日取得了济南市城乡建设委员会颁发的房地产开发项目竣工综合验收备案证明，备案范围“1-8#公建及地下建筑”。经核实，2012年6月19日被告重汽房地产公司向济南市住房保障和房产管理局申请办理房屋产权初始登记，并将办理产权初始登记的材料报备。涉案房产所在的楼宇于2012年8月25日取得初始登记，登记房屋所有权人为被告重汽房地产公司，房产证号济房权证天字第2118**号，规划用途公建。2012年底、2013年初，涉案房产所在的重汽彩世界小区因集中办证引发了部分业主集体上访，要求按照住宅公寓性质办理房产证。被告重汽房地产公司分别向山东省国资委、济南市政府、天桥区委区政府等相关单位出具了就彩世界小区业主信访事项的情况说明。2013年6月26日，被告重汽房地产公司重新办理取得了涉案房产所在楼宇的房屋初始登记，房产证号济房权证天字第2276**号，进一步明确登记的规划用途为商务公寓。再查明，2009年6月16日，山东省住房和城乡建设厅下发了《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》，规定在山东省城市规划区范围内从事房地产开发经营的，应执行房地产开发项目竣工综合验收备案制度。2011年4月27日，济南市城乡建设委员会、济南市规划局、济南市城市管理行政执法局、济南市住房保障和房产管理局、济南市市政公用事业局等五部门联合下发《关于印发〈山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法〉的通知》，进一步要求从事房地产开发经营的，应执行竣工综合验收备案制度，房地产开发项目必须办理综合验收或分期综合验收的，未能取得综合验收证明的，产权登记机关不予办理初始登记。另，中国重型汽车集团房地产开发公司于2015年9月24日变更名称为中国重汽集团房地产开发有限公司。现原告郭殿有诉至本院，请求：1、判令被告重汽房地产公司支付逾期办证违约金13472.3元。2、诉讼费由被告重汽房地产公司承担。以上事实，有原告郭殿有提交的商品房买卖合同、发票、楼宇验收交付书，被告重汽房地产公司提交的综合验收备案证明、房屋建筑竣工验收备案单、建设工程规划核实证、楼宇大证、通知、济建发[2011]7号文件等证据，以及原、被告当庭陈述为证。本院认为：原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。关于涉案房产权属证书办理问题，除合同第十五条中约定“出卖人应当在商品房交付使用且买受人提供所有办理房屋产权证所需资料和费用之日起540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理…3、①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失；②买受人不退房的，出卖人按已付房价款的日万分之壹向买受人累计支付违约金，但违约金总额最高不超过5%；③非出卖人原因（包括但不限于买受人原因、政府原因等）导致不能如期办理产权证的，出卖人不承担任何责任。④对于‘如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房屋产权属证书的’的理解：此处的‘取得’是指出卖人使买受人具备了办理房屋所有权属证书的条件，并不是指买受人领取房地产权属证书”外，双方并无其他特别约定。原、被告均认可自商品房实际交付之日起作为履行相关义务的起算点，被告重汽房地产公司应当在商品房实际交付之日起540日内将办理权属登记需由其提交的资料向产权登记机关报备，逾期则为违约。涉案房产实际交付时间为2010年6月25日，被告重汽房地产公司应当于540日内即2011年12月17日之前将应由被告重汽房地产公司提交的资料交产权登记机关备案。被告重汽房地产公司实际于2012年6月19日向产权登记机关将相关产权登记备案资料进行报备，已经构成违约。对被告重汽房地产公司提交备案资料以后，合同约定的备案义务即已经完成，被告重汽房地产公司不应承担此后的违约责任。被告重汽房地产公司的违约行为属持续状态，应作为整体性债权处理。涉案小区业主的相关维权活动等导致房屋规划用途性质进一步进行了明确，可视为其向被告重汽房地产公司及相关部门主张过该权利，诉讼时效中断，原告郭殿有的诉讼请求并未超过诉讼时效。关于被告重汽房地产公司所主张受政府文件影响，应减轻或免除责任的请求。根据涉案合同约定，被告重汽房地产公司应当于2011年12月17日之前完成产权登记资料备案义务，而济建发[2011]7号文件转发实施时间为2011年4月27日。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本院认为，首先，政府综合验收文件只是进一步明确了综合验收备案流程中负责各单项验收的相关部门及程序。如被告重汽房地产公司主张该政策实施，增加了验收项目，导致验收时间延长，应由其举证，但被告重汽房地产公司未能举证，应承担举证不能的不利后果。其次，从综合验收相关政策制订方面来看，1993年12月1日建设部颁布施行的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》、1998年7月20日国务院发布施行的《城市房地产开发经营管理条例》、2004年11月25日发布的《山东省城市房地产开发经营管理条例》（第二次修正）及2009年6月16日山东省住房和城乡建设厅发布施行的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》等均规定了综合验收制度，双方签订合同时间（2009年8月25日）之前，早就有房地产开发项目竣工综合验收的相关规定。特别是涉案合同签订之前，2009年6月16日的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》明确要求在山东省城市规划区范围内，从事房地产开发经营的，应执行房地产开发项目竣工综合验收备案制度，并明确规定了综合验收及备案的内容，详细列举了开发项目综合验收报告应附的相关材料。被告重汽房地产公司在订立合同时以及履行合同过程中，应当预见到将来济南市行政区域内要实行综合验收制度，并应积极履行初始登记备案义务。被告重汽房地产公司按照涉案合同约定继续履行合同并由其支付违约金，对于被告重汽房地产公司来说也并非明显不公平。综上，对于被告重汽房地产公司的该项请求，本院不予支持。被告重汽房地产公司应当按照合同约定向原告郭殿有支付违约金4958元（以269445元为基数，自2011年12月18日起至2012年6月19日共计184天，按日万分之一计算）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告中国重汽集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内，向原告郭殿有支付逾期办证违约金4958元。二、驳回原告郭殿有的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140元，由原告郭殿有负担90元，被告中国重汽集团房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判长  胡滨审判员  韩峰审判员  王善二〇一六年六月二十七日书记员  于蕊