陕西省定边县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0825民初918号
原告赵某某。
委托代理人王艳霞,系定边县法律援助中心指派律师,特别代理。
被告刘某。
原告赵某某与被告刘某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月16日受理后，依法组成合议庭于2017年2月22日公开开庭进行了审理。原告赵某某的委托代理人王艳霞、被告刘某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵某某诉称，原告系定边县定边镇南园子村村民，其当年承包的土地被国家依法征用，后由政府返还给原告1.4亩的建设用地（位于定边镇新区自强路），之后原告将该建设用地向被告出卖1亩，自己留有0.4亩。在该建设用地上，原、被告同时将楼房建设成功，同为四层，连同地下室共计五层。原告的房屋为3号，临近街面3、5、7、9号房屋的总宽度为29米，其中原告的3号房屋占地宽度为8米。2012年3月25日，被告代表原告将该房屋（定边镇新区自强路3、5、7、9号）全部出租于刘福杰，并与刘福杰签订了租赁合同。在合同中约定，租期为5年（即从2012年6月25日至2017年6月25日），每年的租金为楼房49万、院子3万，共计52万元。依据原告房屋占地面积，原告每年应得的房屋租金为135172元、院子的租金为5172元（院子共计580平方米，原告的院子占地100平方米），故原告每年应得租金为140344元。2014年12月22日原告将该房屋出售于雷军。就此原告依法应当得到的租金期限为2年6个月，其中有两个月的退房期，故实际租房时间为两年零四个月。原告现自愿放弃4个月的租金，一次性主张整两年的租金共计280688元。而事实上被告2012年向原告儿子支付10万元租金，2013年又向原告支付了9万元租金，剩余租金被告拒绝支付。原告多次讨要未果，原告诉至法院,请求依法判令：1、被告立即返还原告房屋租赁费90688元；2、由被告承担本案诉讼费用。
原告赵某某向法庭提交以下证据：
第一组证据，土地证（复印件）以及土地转让合同各一份，证明原告将自己所有的自留地一部分出卖给被告刘某的父亲刘万华和叔父刘万军。原告自己留有0.4亩的土地，后该土地通过联建，原告取得3号楼房，被告刘某取得5号楼房。
第二组证据，房屋价格评估报告书、房屋出售合同各一份，证明位于定边县自强路3号楼房的所有人是原告，楼房使用面积为450平方米，于2014年12月22日售于雷军。
第三组证据，房屋租赁合同一份（含委托书一份），证明原告通过其儿子赵伟与刘万军、刘升等人共同委托被告刘某将其所有的3号楼房与其他7号、9号楼房出租于刘福杰，合同约定租赁期限为5年，租金为楼房1600平方米，计49万元，后院使用580平方米，计3万元。原告房屋面积每年的租金为137812.5元，后院租金每年5172元，自2012年3月25日起至2014年12月22日房屋出卖之日止，共计2年8个月，除去3个月装修期，共计2年5个月，房租应为357461.25元，已付190000元，下欠197461.25元，现原告只主张90866元。
被告刘某辩称，2007年被告父亲刘万华在原告赵某某处购买了集体土地1亩。在2012年被告的房子盖起后，也就是5、7、9号商铺，就向外出租了，而且出租的时候是原告的儿子赵伟委托被告向外出租的。房子盖好后没有办过房产证，从盖房子到房子盖起后赵某某一直没有出面，房租是49万元。后面的院落是被告又向赵某某买没有土地证的土地。但后来被告测量的时候,后院根本就没有赵某某的100平米的土地，故被告出租后院的出租费用与原告赵某某没有任何关系。因为土地只有集体土地证，没有国有证，故房产办理不了产权证明。3号商铺大一点，宽8米，按面积算下来，租赁费用可能多一点，但当时赵伟说因为都是亲戚关系，就52万元除以4，每户13万元。原告现在只能主张每年13万元的租赁费用。在第一年时候刘福杰拿来52万元，四家各拿了10万元，剩下12万元按照承租方的要求,用在了保暖、上电梯、锅炉等后期工程的费用。后这12万元不够，共43万余元，每家应出资19677元，赵伟拿出了4万元，还下欠3万余元。在2012年年底生意不好，到2013年要房租的时候将房租要回来，将下欠的费用扣下，剩下的9万余元房租给赵某某了。到2014年不到租房期的时候就关门了，实际解除合同是2014年4月份。到期后我们与刘福杰口头协商成将里面的设备及房子往出租，一直没有租出去，锁了一年。当时没有书面解除合同，刘福杰也没有再给我们支付过房租。在2015年4月份我们将房子租给了爱尚KTV,租赁费多少钱我不知道，一年给我分了6－7万元。
证人刘万军当庭作证,证明本案的3、5、7、9房子是我们几家联建的，土地是我和刘某买赵某某的1亩地，赵某某再有没有土地我们不清楚。2012年房子盖起后，房子租给了刘福杰，当时房子租金是49万元，后院租金是3万元，后院有赵某某的土地，但这3万元与赵某某无关。2012年3月25日我们将房子租出去签订合同时，将租赁费说好要将楼房中的电梯等后续工程完工（当时赵伟还是我的妹夫），将52万元的房租收回后，谈成扣12万元装修费，又扣3个月的装修期。开始我们每户拿了10万元，后我们就对房子进行装修，实际安装电梯14万元，锅炉和天然气锅灶是20万元，消防是6万元，安装电梯是38270元，总共花费438670元。四户每户应承担109675元，第一年就扣了3万元，后来赵伟拿来了4万元，还下欠39667元。这款在第二年房租交来的时候每家13万元，当时扣了4万元的装修费用。这13万元就是门面的房租费用，剩余的9万元给了赵伟了。在2014年春季两年房租到期后，我们和刘福杰解除了合同，当时写过协议，但我现在提供不了。2015年4月3日，将房子租了出去，在2014年至2015年期间的房子由刘福杰锁着，实际由我们往出租赁，这期间我们没有收到刘福杰的房屋租赁费用。2014年12月22日通过法院赵某某的房子卖给了雷军，在2015年4月份吕银鑫与我和雷军签订了租赁合同。
经庭审质证，被告对原告提供的第一、二组证据无异议，对第三组证据有异议，两年房租共计260000元，欠70000元，用于楼房的其他设备花费了。
原告对证人证言有异议，认为证人和被告系亲属，有利害关系，且证人持有的票据形式不合法，票据上也没有赵伟或赵某某的签字确认。
本院对原告赵某某所举证据作如下认定，原告提供第一、二组证据，被告均无异议，因此对两组证据的证明目的予以认定。第三组证据中未约定房屋出租人之间以何种计算方式计收楼房租金，未明确院落的实际所有人，因此原告主张按照面积收取楼房租金及后院租金的证明目的，本院不予认定。证人刘万军当庭证言证明原告与其子赵伟共收19万元租金，与原告自认，被告刘某的辩称一致，本院予以认定，其提供的票据原告有异议，且无原、被告及赵伟的签字确认，在本案中不作认定。
本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实，原告赵某某与被告刘某联建定边县定边镇自强路3号、5号、7号、9号商铺（地上四层，地下一层，共计五层），其中3号商铺为原告赵某某所有。2012年3月25日原告儿子赵伟向被告作出书面委托，委托该3号商铺由被告代理出租，租房合同由被告签字生效。同日，被告与案外人刘福杰就联建商铺3号、5号、7号、9号达成租赁协议，租期五年，从2012年6月25日到2017年6月25日，房屋租金共计49万元，院落3万元，共计52万元。原告自认其子赵伟收到租赁费10万元，原告本人收到租赁费9万元。现原、被告均表示无法联系到赵伟本人。
本院认为，依法成立的委托合同受法律保护，原告赵某某作为定边镇自强西路3号楼的所有人，其子赵伟授权被告刘某将该楼房出租后，原告自认共收取了19万元的租赁费，说明原告对赵伟的处分行为是知情且认可的。赵伟委托被告将该楼房出租，并授权合同签字，那么原告主张该房屋租赁费未全额收取，应提供证据来加以证明。赵伟下落不明，其是否收取其余房租或其余房屋租赁费因其他原因被折抵，被告与赵伟均未以书面形式确认，使原、被告双方的权利义务关系处于不明确的状态。原告、赵伟、被告之间关于已收取租赁费、是否全部收取租赁费均无书面条据加以证明。综上，原告主张被告支付房屋租赁费90688元，本院不予支持。原告可与其子赵伟确定房屋租赁费的计算方式及已收取租赁费的金额并与被告核对后另行主张权利。据此，依照《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三百九十六条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条第一款、第六十八条之规定，判决如下：
驳回原告赵某某的诉讼请求。
案件受理费2060元，由原告赵某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 闫学峰
审 判 员 李胤璇
人民陪审员 崔维信
二〇一七年八月七日
书 记 员 郭亚军