沈阳市皇姑区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽0105民初1000号
原告赵珊，女，1983年2月25日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人王莉，系辽宁同泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人拜然然，系辽宁同泽律师事务所律师。
被告辽宁宝郡房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区。
法定代表人吴铁军，系该公司总经理。
委托诉讼代理人姜云伟，系辽宁楷格律师事务所律师。
被告吴铁军，男，1967年1月13日出生，满族，住址沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人刘媛媛，系辽宁楷格律师事务所律师。
原告赵珊与被告辽宁宝郡房地产开发有限公司（以下简称“宝郡地产”）、吴铁军民间借贷纠纷一案，本院于2018年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王莉、拜然然，被告宝郡地产委托诉讼代理人姜云伟，被告吴铁军委托诉讼代理人刘媛媛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵珊向本院提出诉讼请求：一、判令二被告连带向原告偿还借款本金210万元及利息（给付至二被告实际清偿之日止，按月利率2%计算）；2、确认《商品房认购协议》以房担保的行为有效，本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：2014年10月17日，原告与被告宝郡地产签订《借款协议》及《商品房认购书》各一份，协议约定：被告向原告借款210万元，月息2分，借款期限自2014年10月17日至2015年8月16日止。如被告未能按期偿还原告本息，则原告可就《商品房认购书》中约定的房产宝郡•盛唐雍景商业网店7号楼7门行使抵押权，并按每平方米10000元的价格折抵借款本金及利息。同日，原告将借款本金210万元转账给被告吴铁军，被告宝郡地产为原告出具了购房款收据。后被告宝郡地产未能按照协议约定偿还原告借款本息，故诉讼来院。
被告宝郡地产辩称，对2014年10月17日至2015年8月16日10个月期间内借款210万元，月息2%，在此期间被告没有异议。但该借款自2015年8月17日已经转化为商品房的认购款。根据双方签订的《借款协议》中第三条：“甲方按照乙方的要求，在乙方支付全部借款的同时与甲方签订用以担保房产的《认购协议书》。借款期满后，甲方还清全部借款的本金及利息，该协议自动失效不再履行；如果甲方未能按时还款，乙方可在上述房屋行使抵押权，按每平方米10000元折抵借款本金及利息，乙方可自行处理上述房产”的约定，借款期满即2015年8月16日以后该借款本金及利息转化为商品房认购金，同时原告与我方在2014年10月17日签订了《商品房认购协议书》，该协议第一条、第二条都明确约定了乙方自愿认购辽宁宝郡盛唐雍景商业网点7号楼7门该商业网点建筑面积210.33平方米，最终销售面积以测绘面积为准。在该协议中乙方认购的商业网点为每平方米10000元，最终按测绘面积实行多退少补。在第四条约定了商品房认购书的真实效力。所以，我方认为原告的借款210万元在2015年8月17日以后转化为商品房认购金。原告和我方对商品房的认购事宜进行了多次协商，后原告不同意购买。在此种情况下，我方提出将原告的商品房认购金退还，并分别在2016年2月6日给付50万元、2016年10月9日给付30万元，2017年1月23日给付70万元，共计150万元。按照协议，我方尚欠原告商品房认购金（包括原告在10个月借款期的利息）共计102万元。本案借款，系被告宝郡地产向原告借款，系公司行为。根据《借款协议》第一条“乙方在签订本协议之日将全部款项打入甲方指定账户并开始计算借款时间”的约定，我方指定账户是法定代表人吴铁军的个人账户，吴铁军作为法定代表人代表公司，其行为是公司行为，所以吴铁军并不是借款人，也不是本案的被告。根据约定，双方在借款协议期间，我方以原告认购的商业网点商品房作为借款期间的抵押担保，在2015年8月17日借款期满后，原告已经对该商品房进行了认购，双方签订了协议，并且原告将借款本金及利息作为商品房认购款给付我方。在此种情况下，该商品房已经失去了对原告借款的担保作用。
被告吴铁军辩称，借款系公司行为，借款协议约定本协议之日将全部款项打入甲方指定账户并开始计算借款时间。我方作为宝郡地产的法定代表人，其行为代表公司，其账户是公司指定账号。
本院经审理认定事实如下：2014年10月17日，原告赵珊（乙方）与被告宝郡地产（甲方）签订《借款协议》一份，约定：“甲方因经营需要向乙方借款，借款本金为210万元整，期限为十个月（自2014年10月17日至2015年8月16日止）。乙方在签订本协议之日将全部款项打入甲方指定账户，并开始计算借款时间。借款利息按月计算，利率为月息2%。为保障乙方的全部合法权益（本借款协议所指全部借款本金、利息），宝郡地产自愿将位于沈阳市于洪区黄河北大街130号，建筑面积为210.33㎡的商业网点（房产开发手续办理中）做抵押，为甲方提供担保，所担保的房屋详细信息以双方签署盖章的《商品房认购协议书》为准。甲方按照乙方的要求，在乙方支付全部借款的同时与甲方签订用以担保房产的《认购协议书》。借款期满后，甲方还清全部借款的本金及利息，该协议书自动失效不再履行；如果甲方未能按期还款，乙方可对上述抵押房屋行使抵押权，按10000.00元/㎡折抵借款本金、利息，并可自行处置上述房产。该协议尾部，原告赵珊在乙方处签名；甲方处加盖有被告宝郡地产公章及被告吴铁军签名。
同日，原告赵珊（乙方）与被告宝郡地产（甲方）签订《商品房认购协议书》一份，约定：乙方自愿认购宝郡•盛唐雍景商业网店7号楼7门，套内建筑面积210.33平方米。乙方认购的商业网店销售单价10000元/㎡,总房款为210万元。本协议一式贰份，甲乙方双方各执壹份，自双方签字盖章之日起生效，自甲乙双方签订《商品房买卖合同》时自动作废；另因本合同是《借款协议》中不可分割的一部分，如借款协议作废，本合同亦自动作废。该协议尾部，原告赵珊在乙方处签名；甲方处加盖有被告宝郡地产公章及被告吴铁军签名。
另查，2014年10月17日，原告赵珊向被告吴铁军个人账户转款210万元。被告宝郡地产出具《收款收据》一份，载明：“付款单位（交款人）为赵珊，收款单位为辽宁宝郡房地产开发有限公司，人民币（大写）贰佰壹拾万元整，结算方式为现金，收款事由为购房款。”后被告吴铁军通过个人银行账号陆续向原告赵珊转款，给付时间及金额分别为：2016年2月6日50万元、2016年10月9日30万元、2017年1月23日70万元，共计150万元。
再查，案涉房屋（宝郡•盛唐雍景商业网店7号楼7门）因本案借款未办理抵押登记手续。
当事人围绕诉讼请求依法提交了借款协议、商品房认购协议书、结算业务申请书、收款收据、银行交易明细等证据，经庭审质证，本院予以确认并在卷佐证。
本院认为，原告赵珊与被告宝郡地产签订的《借款协议》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应合法有效。双方均应按照合同约定履行相应义务。被告宝郡地产借款后，未按约定履行还款义务，已构成违约，应承担继续履行的民事责任，故原告要求被告宝郡地产偿还借款本金及利息的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。
关于原告主张由被告吴铁军承担连带责任，依据为被告吴铁军与被告宝郡地产财产混同，实际借款人与还款人均是被告吴铁军。对此，原告并未提供证据证明，应承担举证不能的不利后果。故对于原告的该项主张，本院不予支持。
关于被告宝郡地产尚欠借款本金及利息问题，根据本案已查事实，原告于2014年10月17日提供借款，被告吴铁军至2017年1月23日已陆续偿还原告150万元，扣除相应利息1142400元（2100000元×2%×27+2100000元×2%×6／30）后，剩余款项357600元（1500000元-1142400元）应为偿还借款本金，故被告宝郡地产尚欠原告借款本金1742400元（2100000元-357600元）。
关于原告主张确认《商品房认购协议》以房担保的行为有效，根据法律规定，以城市房地产进行财产抵押的，应当办理抵押物登记。现原、被告就案涉房屋未办理抵押登记手续，不符合行使担保物权的法定条件，故原告的该项主张，本院不予支持。
关于被告宝郡地产提出“原告的借款在2015年8月16日以后已转化为商品房认购金，已给付的150万元是退还原告的商品房认购金”的抗辩主张，本院认为，原告与被告宝郡地产之间系借贷法律关系，双方签订的《借款协议》明确了以案涉房产进行担保，并另行签订《商品房认购协议书》，故该两份协议系主、从合同关系。对于本案借款，原告与被告宝郡地产未就案涉房产进行以物抵债，亦未达成新的买卖协议。被告宝郡地产的上述抗辩主张，缺乏相应的事实依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告辽宁宝郡房地产开发有限公司于本判决生效后五日内偿还原告赵珊借款本金1742400元；
二、被告辽宁宝郡房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告赵珊借款本金1742400元的利息（自2017年1月24日起至实际偿还之日止，按月利率2%计算）；
三、驳回原、被告其他诉讼请求。
案件受理费24816元（原告已预交），由被告辽宁宝郡房地产开发有限公司负担20000元，由原告赵珊负担4816元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 年芳芳
审 判 员 李相儒
人民陪审员 王 丽
二〇一八年四月二十八日
书 记 员 缪天娇
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；
（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国担保法》
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。