舟山市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0903民初1111号
原告（反诉被告）：舟山和津广场管理有限公司，住所地舟山市普陀区东港街道浦西工业园区C-11号地块。
法定代表人：黄孝孝。
委托诉讼代理人（特别授权）：张隽，北京大成（舟山）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：邵优娜，女，1979年9月19日出生，汉族，住舟山市普陀区。
委托诉讼代理人（特别授权）：夏邦宏，浙江晓纬律师事务所律师。
原告舟山和津广场管理有限公司（以下简称和津公司）与被告邵优娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月25日立案受理，依法由审判员袁承志适用简易程序于2016年5月13日公开开庭进行了审理。原告和津公司委托诉讼代理人张隽、被告邵优娜到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序进行审理。期间被告邵优娜提起反诉，经审查后本院于2015年8月1日立案受理并决定一并审理。本院依法组成合议庭，于2016年9月7日公开开庭进行了审理。原告和津公司委托代理人张隽、被告邵优娜及其委托诉讼代理人夏邦宏出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
和津公司向本院提出诉讼请求：1.邵优娜向和津公司支付拖欠的租金人民币460302元（自2014年4月1日计至2016年9月30日）；2.邵优娜向和津公司支付自2014年9月1日始至实际支付日止以每个计租期拖欠的租金为基数按日万分之六标准支付逾期付款滞纳金；3.本案诉讼费用由邵优娜承担。诉讼过程中，和津公司将第1项诉讼请求的租金金额变更为686880元。事实和理由：和津公司系有权处分之出租人，2012年5月20日，和津公司与邵优娜签订了商铺租赁合同书壹份，约定：和津公司向邵优娜提供经营场地或设施位于舟山市普陀区原勾山街道浦西开发区C-11号地块和津广场一区二层227、232号商铺，建筑面积合计约为407.81平方米（后实测面积为399.59平方米，收取租金以实测面积为准）。邵优娜约定的经营产品及项目为：“品味舟山”川菜馆。租赁期限共计5年，从2012年10月1日起至2017年9月30日。租金单价每天每平方米1.5元；第一年、第二年年度租金确定为223276元（后根据实测面积调整为218776元）。从第三年起，每年递增5%计算租金。每六个月为一个计租期。首次租金于和津广场开业前30日内支付，首次租金扣除5个月免租期，邵优娜应在每个计租期结算前30天内支付下一个租赁期的租赁等相关费用。邵优娜如未按时交纳租金等，每迟延一天应向和津公司支付所欠费用1%的滞纳金（其它内容详见商铺租赁合同书）。合同签订后，和津公司将租赁商铺交付给邵优娜使用，而邵优娜向和津公司陆续支付到2014年9月30日的房屋租金，并交纳了履约保证金54694元，随后租金一直拖欠。和津公司通过各种方式向邵优娜催讨，但邵优娜始终没有合理的支付计划。综上所述，和津公司认为邵优娜逾期长时间不支付租金的行为，已构成违约，应承担违约责任。
邵优娜辩称，承认其与和津公司之间的租赁关系。关于和津公司提出的要求支付租金及滞纳金的诉讼请求，1.就租金标准，和津公司于2014年12月通知其，从2014年4月1日开始租金下调至每天每平方米1.13元，故需按此标准计算欠付租金。2.就滞纳金，和津公司要求其支付滞纳金无据。因和津广场商业氛围尚未形成，且电梯等设备不能正常运营，故其多次与和津公司协商要求降低租金，但未果；其也曾接到法院工作人员口头通知，要求向和津公司暂停支付租金。故其并非有意拖欠租金不付。综上，请求查明事实，依法判决。
邵优娜向本院提出反诉请求：1.判令反诉原告支付违约金（自2014年4月1日起降低商铺租金至原租金标准的二分之一的方式计算，计206013元）；2.本案反诉费用由和津公司承担；3.要求和津公司尽快修复、启用和津广场一区内的自动扶梯。反诉事实和理由：双方于2012年5月签订商铺租赁合同书，约定邵优娜向和津公司租赁位于舟山市普陀区原勾山街道浦西开发区C-11号地块和津广场一区二层227、232号等二间实测面积为399.59平方米的商铺，用于开设“品味舟山”川菜馆（后更名为“渝纳”川菜馆）；约定租赁期限从2012年10月1日起至2017年9月30日。租金单价每天每平方米1.5元。2014年12月，和津公司发函通知自2014年4月1日开始，租金降为每天每平方米1.13元。和津公司将商铺交付给反诉原告后，反诉原告斥巨资进行装修，并于2012年12月开始营业至今。在租赁合同履行过程中，和津公司一直存在违约行为：1.和津公司在招租中承诺整体开业时招租率达到85%以上，但开业时承租率至多不超过50%，迄今尚未形成正常的商业气氛；2.和津公司对和津广场的整体管理不到位，基本配套设施缺失或不能正常使用，如自动扶梯无法正常运转、公共卫生间不能使用、下水道污水溢出、步行街变成停车场及被快递公司占用理货等问题，严重影响广场整体形象，导致其经营额的明显下降；3.和津公司擅自改变广场规划，将商务大楼改为大众性酒店，减少了反诉原告的客源并与其构成了竞争关系。
和津公司对邬飞宇的反诉辩称，和津公司在签署合同时未作出广场承租率要达到多少的承诺，承租率也非商铺租赁合同书所约定的履行条件。和津广场的整体物业管理由第三方物业公司负责，电梯维修与和津公司无涉。和津广场业态转变系政府批准调整，非和津公司的擅自所为。且和津公司开设大众性酒店能为反诉原告增加餐馆客源。反诉原告的客流量缩减与否并非和津公司作为出租人所能控制。和津公司已通过降低租金的方式解决了上述租赁争议问题，本案中不存在新的争议问题。综上，请求查明事实，依法驳回反诉原告的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：邵优娜所提供的承诺书等招商资料，系和津广场开发商所制作而非和津公司所制作，且招商资料中并未就承租率作出明确承诺；其所提供的承诺书、未付租金统计表，无法证明系由和津公司制作，故对其效力不予认可；其所提供的（2015）浙民申字第2996号民事裁定书经查与本案无涉；其所提供的普陀区发改局文件、照片及关联案件的裁判文书，与本案有所关联，故对关联性予以认定。根据双方的诉辩意见及举证情况，本院认定如下事实：邵优娜向和津公司承租商铺，双方就租金标准、支付时间、违约责任、履约保证金等达成一致约定，邵优娜支付租金及履约保证金的时间、金额等事实与和津公司所诉称的基本一致。和津公司于2014年12月2日致函给邵优娜所经营的渝纳川菜馆，通知其和津广场一区二层商铺租金自2014年4月1日起降至每天每平方米1.13元。因邵优娜未及时足额缴纳租金，和津公司经催讨未果故诉至法院。另查明，和津公司经营管理不到位，与承租户沟通消极、被动；和津广场基本配套设施缺失或不能正常使用，自动扶梯无法正常运转，广场管理秩序混乱。审理中，双方均明确不要求解除房屋租赁合同，同意继续履行。
本院认为，本案本、反诉的争议焦点为：1.案涉商铺租金如何计算的问题；2.双方在租赁过程中有无违约行为以及是否需承担违约责任的问题。
和津公司与邵优娜签订的商铺租赁合同书合法有效，双方均应依合同约定和法律规定行使权利和履行义务。和津公司依约交付了租赁物，邵优娜应当支付租金。和津公司向邵优娜所发的降价通知函，应视为和津公司就邵优娜所承租的商铺自2014年4月1日起至同年9月30日止期间租金单价的调整，该通知函效力不及于双方在商铺租赁合同书中所约定租金递增条款的效力。故邵优娜尚需向和津公司支付租金317157元（2014年4月1日至同年9月30日应付租金82405元，2014年10月1日至2015年3月31日应付租金86525元，2015年4月1日至同年9月30日应付租金86525元，2015年10月1日至2016年3月31日应付租金90851元，2016年4月1日至同年9月30日应付租金90851元）。
关于违约责任问题，和津公司要求邵优娜承担逾期支付租金的违约责任，邵优娜认为和津广场实际承租率与和津公司承诺的招租率不一致、和津广场存在规划改变情形、和津公司在履约合同过程中存在一定瑕疵等，故而要求和津公司承担违约责任、降低租金标准。因邵优娜提供的证据不足以证明和津公司作为出租方存在欺诈行为的事实，故其以和津广场承租率与招租率不一致、和津广场规划改变为由要求承担违约责任，依据不足，本院不予支持。和津公司在履行合同过程中存在一定瑕疵，虽然和津公司认为电梯等公共配套设施的维护及广场管理秩序的维持不属于其管理范畴，但和津公司作为出租方有义务保障租赁物符合约定的用途，邵优娜承租房屋系商业广场的一部分，商业广场电梯的停运及其他公共配套设施的损坏给其正常使用租赁物带来一定影响。但商铺的营业额受多方面因素制约，邵优娜不应以不支付租金方式表达意见。综上，本院结合本案合同中约定的免租期较长、双方均不要求解除合同、邵优娜延迟支付租金亦有不当之处等事实，酌情确定邵优娜支付给和津广场逾期付款违约金8000元，和津广场酌情支付给邵优娜违约金30000元。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十六条之规定，判决如下：
一、邵优娜应支付给舟山和津广场管理有限公司2014年4月1日至2016年9月30日房屋租金317157元及逾期付款违约金8000元。
二、舟山和津广场管理有限公司应支付给邵优娜违约金30000元（2014年4月1日至2016年9月30日租赁期间）。
上述一、二项判决权利义务两项折抵之后，邵优娜应于本判决生效之日起五日内支付给舟山和津广场管理有限公司295157元。
三、驳回舟山和津广场管理有限公司其他诉讼请求。
四、驳回邵优娜其他反诉请求。
如果未按指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。
本案本诉受理费6058元，由舟山和津广场管理有限公司承担330元，邵优娜承担5728元；反诉受理费2195元，由邵优娜承担1920元，由舟山和津广场管理有限公司承担275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
审 判 长 袁承志
代理审判员 张玲燕
人民陪审员 王玉兴
二〇一六年十月二十五日
代书 记员 夏丽娜
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。