广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终23347号
上诉人（原审原告）：中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司。住所地：广东省广州市天河区。
负责人：吴颖桦。
委托诉讼代理人:但秋寒，广东正大方略律师事务所律师。
委托诉讼代理人:陈远强，系该司职员。
上诉人（原审被告）：罗朝晖，男，1970年8月30日出生，汉族，身份证地址：广东省广州市白云区。
委托诉讼代理人:黄敏，广东美华律师事务所律师。
原审被告：广州金辉洋房地产有限公司。住所地：广东省广州市荔湾区。
法定代表人：严健良。
原审第三人：中山市迪山电器有限公司。住所地：广东省中山市。
法定代表人：陈卫炎。
委托诉讼代理人：梁永平，广东四方三和律师事务所律师。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司广州白云支行。住所地：广东省广州市白云区。
负责人：王洪波。
委托诉讼代理人：叶则节，系该行职员。
上诉人中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称东方资产公司）、罗朝晖因与原审被告广州金辉洋房地产有限公司（以下简称金辉洋公司）、原审第三人中山市迪山电器有限公司（以下简称迪山公司）、中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称建行白云支行）借款合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初10338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
东方资产公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判东方资产公司对涉案抵押房屋享有优先受偿权。2、本案的上诉费用及一审受理费用由迪山公司负担。事实与理由：一、一审法院忽略迪山公司的过错责任，且其未交齐购房款，不属于法律保护的善意第三人，东方资产公司没有过错，是法律保护的善意第三人。迪山公司与金辉洋公司是过错方，应自行承担法律的不利后果。本案是因为金辉洋公司一房二卖导致，主要过错方是金辉洋公司与迪山公司，迪山公司购房时，购房价格低于市场价。况且，迪山公司购房时也可以到房管部门进行查询，了解房屋情况。在银行与罗朝晖签订银行按揭合同时，迪山公司与金辉洋公司签订的商品房买卖合同尚未被法院判决其行为无效，罗朝晖确系房屋权属证书登记上的权利人，故从物权公示公信力角度，银行有理由相信房屋权属证书记载的权利人即为房屋所有权人，且双方办理了抵押登记，故抵押权已经成立并生效。且银行在为涉案房产办理抵押登记时，符合当时的法律法规，应受法律保护。退一步说，即使迪山公司与金辉洋公司的买卖行为有效，罗朝晖与金辉洋公司的买卖行为无效，直接导致行为无效的法律后果是返还财产，退还购房款的法律后果。迪山公司买卖行为有效的法律后果仅仅只是物权期待权，但迪山公司并不享有物权期待权的要件，因为迪山公司不是善意第三人。迪山公司只有债权请求权，因其不是涉案房产的利害关系人，不具有提起本案的相对人的主体资格，应依法驳回起诉。一审法院适用物权法判定认定以前的事实，是法律适用错误。一审法院适用物权法的规定判决与物权法第二十条之间也相违背，导致债权人的抵押优先受偿权无法行使，损害债权人利益。东方资产公司对罗朝晖的债权是合法有效的，且涉案房产至今未完成消防验收，还不具备大确权的不动产登记条件，一审法院判决东方资产公司对涉案房产无抵押优先受偿权违背了物权法的规定，是错误的。
罗朝晖辩称：同意东方资产公司的上诉请求。
罗朝晖上诉请求：1、撤销一审判决第二项，判决该项贷款本息由金辉洋公司偿还。2、判决东方资产公司对本案争讼房产享有抵押物处置优先受偿权。事实与理由：一、本案争议《楼宇按揭合同》由金辉洋公司以罗朝晖名义签署，实际履行和受益均是由金辉洋公司单方进行，罗朝晖没有参与合同履行和分配合同权益。一审判决认定合同贷款发放是金辉洋公司与罗朝晖双方恶意串通的结果没有事实依据，不符合案件事实情况。该合同项下权利义务应由行为人金辉洋公司自行承担。罗朝晖只是在买受人按揭借款人签名处签名，《商品房买卖合同》和《楼宇按揭合同》中需要填写的其他内容，均由金辉洋公司和建设银行填写。《商品房买卖合同》和《楼宇按揭合同》签署后也由金辉洋公司和银行分别保管，罗朝晖从未持有该两份合同的原件或者副本。本案争议的《商品房买卖合同》和《楼宇按揭合同》签署后、金辉洋公司并没有按合同约定将涉讼房产交付罗朝晖使用，也没有要求罗朝晖按购房合同约定交付首期购房款和提供按揭申请资料。建设银行在罗朝晖签署《楼宇按揭合同》后，既没有通知罗朝晖该合同贷款是否核批和发放，也没有通知要求罗朝晖按合同约定按期偿还贷款本息。本案争议的《商品房买卖合同》和《楼宇按揭合同》签订后，罗朝晖并没有向金辉洋公司支付银行按揭款以外的购房首期款，也没有向银行支付过合同按揭供楼款。而按揭银行也从未向罗朝晖提供任何还贷对账单和还款通知书。购房首期款和银行按揭供楼款都是为金辉洋公司实际支付和财务做账处理，本案东方资产公司向一审法庭提交的第8号证据《收入证明》是虚假的。《楼宇按揭合同》签订时，罗朝晖工作单位为广州市民用建筑科研设计院建设监理所，与该收入证明落款的广州东方化工公司没有工作关系，月收入不是该收入证明的月收入9000元。按揭银行尽到审查借款人偿还能力证明材料的审慎义务，对造成金辉洋公司能够以罗朝晖名义实际履行合同是有过错的。本案东方资产公司向原审法庭提交的证据第4号《核定贷款指标通知书》、第5号《核准购房抵押贷款转存通知书》、第6号《广州市房地产抵押登记证明书》、第7号《中国建设银行广东省分购房抵押供款催还通知书》，均没有按照贷款程序向罗朝晖告知或送达，而且把罗朝晖名字错写成“罗朝辉”。二、按揭银行对《楼宇按揭合同》项下房产具有优先受偿权，该房产应当优先用于返还银行按揭款本息。虽然《楼宇按揭合同》可能会由于不是罗朝晖本人购房按揭贷款的真实意思表示而被撤销，但是金辉洋公司作为委托罗朝晖签署合同的合同实际履行人和房产所有人，以该房产进行按揭贷款的意思表示应当是真实和明确的。而且，根据《楼宇按揭合作协议》，金辉洋公司将该房产抵押以取得银行按揭贷款具有明确合同约定。该合同项下房产已按照行为当时有效的行政管理规定办理完成了房产抵押登记手续。本案争议房产已经办理抵押登记、是有效的抵押，具有对抗第三人的法律效力。按揭银行对该合同项下已经办理抵押登记的房产具有优先受偿权。该房产抵押行为是否有效，应当依据行为当时有效的法律法规进行裁判。一审判决依据本案争议行为完成后实施的《中华人民共和国物权法》规定判断该房产是否具有抵押权，明显适用法律错误。
东方资产公司辩称：对其第一项上诉请求有不同意见，同意一审判决。同意罗朝晖第二项上诉请求。
迪山公司针对东方资产公司和罗朝晖的上诉共同答辩称：同意一审判决。一、罗朝晖就涉案房屋所设定的登记是预告登记，而不是抵押权登记。该登记现不能产生抵押权的效果。二、罗朝晖与金辉洋公司买卖涉案房屋的行为已经被广州市中级人民法院（2010）穗中法民五终字第1182号案判决无效，所以涉案房屋自始至终不属于罗朝晖所有。罗朝晖未取得涉案房屋的处分权，因此罗朝晖以无权处分的房屋设定登记，该登记也是无效的。就同类型的案件广州市中级人民法院已经作出过生效判决，均判决东方资产公司不享有优先受偿权和抵押无效。
建行白云支行针对东方资产公司和罗朝晖的上诉共同答辩称：同意东方资产公司的上诉请求，不同意罗朝晖的第一项上诉请求，同意其第二项上诉请求。
金辉洋公司未到庭，未提交书面答辩状。
东方资产公司向一审法院起诉请求：1、判令解除东方资产公司、罗朝晖之间的《楼宇按揭合同》；2、判令罗朝晖立即向东方资产公司偿还欠款本息616580.27元（其中包括本金428079.8元、利息183100.47元、违约金5400元，利息暂计至2009年1月31日，之后利息按中国人民银行同期逾期贷款利率计算；违约金以每逾期一期100元计，暂计至2009年1月，之后违约金按合同约定计付）；3、判令东方资产公司对抵押房产享有优先受偿权；4、判令罗朝晖承担本案受理费。
一审法院查明的事实：2001年7月17日，罗朝晖与金辉洋公司签订《商品房买卖合同》，约定：罗朝晖向广州市荔湾区黄沙大道辉洋苑自编银洋阁自然层十层B1008号房产，总金额为690368元。
2001年8月22日，中国建设银行广东省分行与罗朝晖签订一份《楼宇按揭合同》，约定：中国建设银行广东省分行向罗朝晖发放贷款480000元用于购买房屋；借款期限从2001年8月至2016年8月止，具体借款起止日期以本合同经公证并办妥抵押登记后，中国建设银行广东省分行受罗朝晖委托将借款转账划入罗朝晖指定的发展商账户之日为准；借款利息按月计付,月利率为4.6500‰；实际借款利率以贷款发放日的执行利率为准，本借款利率在合同期内，如遇国家调整，中国建设银行广东省分行有义务直接执行中国人民银行有关规定，不再另行通知罗朝晖；罗朝晖应从支用借款的次月开始按月供款偿还借款本息，总供款期数为180期，罗朝晖还本付息日为每月20日，每月归还本息金额为3943元；罗朝晖授权中国建设银行广东省分行以罗朝晖的购房的名义转账划入发展商广州金辉洋房地地产有限公司位于中国建设银行广州地区分支机构的售房监控账房内；罗朝晖以座落于广州市荔湾区黄沙大道辉洋苑自编银洋阁自然层十层B1008号房的房产作抵押作借款的抵押担保；罗朝晖任意一期供款违约，即为对中国建设银行广东省分行全部借款的违约，中国建设银行广东省分行可采取相应的方式实现全部债权；罗朝晖若在平定款期限内累计拖欠六期供款，或全部借款到期超过三个月，并自中国建设银行广东省分行发出催平定通知书之日起三十天内，仍未清偿的中国建设银行广东省分行可对抵押房产处分；罗朝晖若因还款账户内存款余额不足未能在规定日期内还本付息的，中国建设银行广东省分行按逾期金额和逾期天数，按当时中国人民银行规定的逾期贷款利率计收利息，罗朝晖每逾期一次，应向中国建设银行广东省分行支付人民币100元违约金；本合同的经办银行为中国建设银行广州东环支行。
上述合同签订后，2001年8月1日，广州市国土局房地产管理局出具NO：0033852广州市房地产抵押登记证明书，内容：抵押权人中国建设银行广州市东环支行；抵押人罗朝辉，权利房屋座落荔湾区黄沙大道粤南大街北侧西侧辉洋苑银洋阁住宅B1008；房屋类别未付清款的预购商品房，权利价值690368元，主债权金额480000元，权利存续15年，预售许可证号20000201，预售契约号2000076324，以备(2001)字31178号登记在案。
2001年8月28日，中国建设银行广州东环支行依约以付款人罗朝晖的名义将借款480000元划入广州金辉洋房地地产有限公司的账户内，履行了发放了贷款的义务。
2001年10月26日，中国建设银行广东省分行以建粤发[2001]157号文，将中国建设银行广州东环支行合并组成中国建设银行广州市白云支行，其权利义务由成立后的中国建设银行广州市白云支行承受。
2004年6月28日，中国建设银行广州市白云支行与中国信达资产管理公司广州办事处签订《债权转让协议》，约定：中国建设银行广州市白云支行将其对王平波等290户借款人共计290笔借款合同项下截止2003年12月31日的债权转让给中国信达资产管理公司广州办事处，其中罗朝晖的债权为借款本金438044.21元、利息9360.79元。
2004年10月18日，中国建设银行广东省分行就上述转让债权在《南方日报》上刊登了债权转让公告。
2004年11月29日，中国信达资产管理公司广州办事处将中国建设银行广州市白云支行转让的债权又全部转让予东方资产公司，并与东方资产公司签订《债权转让协议》，约定中国信达资产管理公司广州办事处将其对王平波等290户借款人共计290笔借款合同项下截止2003年12月31日的债权转让给东方资产公司；协议生效后，东方资产公司取得债权人的地位，取代中国信达资产管理公司广州办事处行使债权人的各项权利，承担中国信达资产管理公司广州办事处本次移交的原有借款合同、担保合同、抵债协议、还款协议等有关法律、文件项下的全部义务、风险与责任；自债权转移之日起，与转让标的有关的全部权利（包括便不限于保证债权、抵押权、质押权）也同时由中国信达资产管理公司广州办事处转移至东方资产公司；中国信达资产管理公司广州办事处保证所转让的债权账面金额准确。其中，罗朝晖在中国信达资产管理公司广州办事处的账面显示截至2004年6月20日尚欠的本金为428079.80元、利息11029.10元。
2005年2月6日，中国信达资产管理公司广州办事处与东方资产公司就其债权转让在《南方日报》上刊登了债权转让债务催收联合公告。
2009年2月16日，东方资产公司向一审法院提起诉讼，请求1、判令解除原、罗朝晖之间的《楼宇按揭合同》；2、判令罗朝晖立即向东方资产公司偿还欠款本息616580.27元（其中包括本金428079.8元、利息183100.47元、违约金5400元，利息暂计至2009年1月31日，之后利息按中国人民银行同期逾期贷款利率计算；违约金以每逾期一期100元计，暂计至2009年1月，之后违约金按合同约定计付）；3、判令东方资产公司对抵押房产享有优先受偿权。经审查，一审法院以(2009)云法民二初字第328号受理，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。2009年7月15日做出(2009)云法民二初字第328号民事判决：一、中国建设银行广东省分行与罗朝晖于2001年8月22日签订的《楼宇按揭合同》于本判决生效之日解除；二、罗朝晖于判决生效之日起五日内偿还东方资产公司借款本金人民币428079.8元、利息9360.79元（从2004年7月20日起以本金428079.8元为基数，按中国人民银行同期逾期贷款利率计付至清偿之日止）；三、若罗朝晖不履行上述付款义务，东方资产公司有权以位于广州市荔湾区黄沙大道粤南大街北侧西侧辉洋苑银洋阁B楼10层08单元房屋的抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿；四、驳回东方资产公司的其他诉讼请求。
因迪山公司向本院提出再审，本院经(2014)穗中法审监民再字第32号予以受理。2014年8月20日，本院做出(2014)穗中法审监民再字第32号民事裁定：一、撤销一审法院(2009)云法民二初字第328号民事判决；二、本案发回广州市白云区人民法院重审。一审法院以(2016)粤0111民初10338号立案受理，并重新组成合议庭，对本案重新进行审理。
一审诉讼期间，经东方资产公司申请追加金辉洋公司为本案被告，并对罗朝晖承担连带清偿责任。经合议庭评议，同意追加金辉洋公司为本案被告，同时，因迪山公司、建行白云支行与本案有利害关系，列为本案的第三人。
2016年11月9日，经工商行政管理部门核准，东方资产公司由中国东方资产管理公司广州办事处变更名称为现名：中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司。
一审另查，2004年3月25日，迪山公司与金辉洋公司签订《辉洋苑·蔚蓝心殿房屋认购书》约定，迪山公司向金辉洋公司认购广州市黄沙大道189-201号辉洋苑·蔚蓝心殿银洋阁1008单元。其后，迪山公司与金辉洋公司签订了《商品房买卖合同》约定：由迪山公司向金辉洋公司购买辉洋苑银洋阁B1008号房屋（自然层十），建筑面积共126.12平方米，总房价款530000元，迪山公司于2004年3月26日前支付房价款的65.81%，即人民币348815元，于2004年4月11日前支付全部房价款的34.19%，即人民币200000元，金辉洋公司应当在2004年4月11日前，将具备规划验收合格证、竣工验收备案表、电梯验收合格证、消防验收意见书并符合合同约定的商品房交付给金辉洋公司使用。在该合同上双方没看签署合同签订时间。合同签订后，迪山公司向金辉洋公司付清全部购房款。2004年4月11日，金辉洋公司通知东方资产公司接收房屋，迪山公司于当天正式接收了讼争房屋并使用至今。迪山公司与金辉洋公司签订的买卖合同至今没有在房屋管理部门办理登记备案手续。
2009年，迪山公司以罗朝晖不是真正的购房者，购买涉案房屋也不是其真实意思表示，其与金辉洋公司之间关于购买涉案房屋的行为应属无效为由向广州市荔湾区人民法院提起诉讼，要求确认罗朝晖与金辉洋公司关于买卖广州市黄沙大道辉洋苑银洋阁1008房的行为无效，并涂销该房屋在房屋管理部门已办理的买卖合同登记备案手续。广州市荔湾区人民法院以(2009)荔法民三初字2108号案受理。
2010年1月5日，广州市荔湾区人民法院做出(2009)荔法民三初字2108号民事判决，驳回迪山公司的诉讼请求。
迪山公司不服判决，向本院提起上诉。本院以(2010)穗中法民五终字第1182号案受理。经审理，本院认为：依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定，以合法形式掩盖非法目的的民事行为无效，无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约定束力。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）款亦规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。罗朝晖、金辉洋公司在本案二审期间分别陈述双方签订买卖合同并非出于真实的买卖本意，而是为了套取银行的贷款。此系以合法形式掩盖非法目的，故可认定双方通过签订《商品房买卖合同》买卖涉案房屋的行为无效。迪山公司主张罗朝晖与金辉洋公司买卖涉案房屋的行为无效，合法有据，一审法院予以采纳。对于迪山公司要求罗朝晖与金辉洋公司到房管部门涂销上述合同登记备案手续的诉讼请求。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款的规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。在买卖行为被确认无效后，因是否办理预售合同登记备案涂销手续而形成的纠纷，属行政机关处理范围，不属于民事案件受案范围，一审法院对此不予调处，当事人可另行向房管部门申请解决。遂于2013年8月14日做出(2010)穗中法民五终字第1182号民事判决：一、撤销广州市荔湾区人民法院(2009)荔法民三初字第2108号民事判决；二、罗朝晖与金辉洋公司之间买卖广州市黄沙大道辉洋苑银洋阁B1008号房屋的行为无效；三、驳回迪山公司的其他诉讼请求。
以上事实，有《楼宇按揭合同》、货款转存通知书、抵押登记证明书、登记情况表、建行省分行建粤发[2001]157号文件、债权转让协议、公告、还款及计息明细单、(2009)荔法民三初字第2108号民事判决、(2010)穗中法民五终字第1182号民事判决、当事人陈述等证据证实。
一审法院认为：本案为借款合同纠纷。本案的主要争议焦点为：其一、涉案借款合同的承责主体是谁；其二、涉案抵押物是否办理了抵押权设立登记。
对于第一个争议焦点，根据查明的事实，首先，罗朝晖和中国建设银行广东省分行在2001年8月22日签订了《楼宇按揭合同》，约定罗朝晖向中国建设银行广东省分行借款48万元。据此表明，罗朝晖是涉案借款合同的名义借款人，依法承担还款责任。
其次，在已经发生法律效力的一审法院(2010)穗中法民五终字第1182号案件诉讼过程中，金辉洋公司陈述与罗朝晖签订买卖合同并非出于真实的买卖本意，而是为了套取银行的贷款，因此一审法院以“合法形式掩盖非法目的”为由，在该案中认定罗朝晖和金辉洋公司的买卖合同无效。据此表明，中国建设银行广东省分行之所以会向罗朝晖发放贷款48万元，是金辉洋公司和罗朝晖恶意串通的结果，损害了中国建设银行广东省分行的利益，危及了银行贷款的安全，金辉洋公司和罗朝晖对此有共同故意，应对涉案借款合同所产生的债务承担连带清偿责任。再次，尽管是罗朝晖和中国建设银行广东省分行签订了《楼宇按揭合同》，但中国建设银行广东省分行发放贷款直接到了金辉洋公司的账户。据此，罗朝晖是涉案借款合同的名义借款人，而金辉洋公司是涉案借款合同的实际借款人，依法均应承担还款责任。综合上述分析，一审法院认定罗朝晖和金辉洋公司均为涉案借款合同的承责主体，应向中国建设银行广东省分行的债权受让人东方资产公司连带承担清偿责任。
对于第二个争议焦点，根据查明的事实，涉案房屋的《广州市房地产抵押登记证明书》载明：以预购商品房或者在建房屋抵押登记的，房屋竣工后抵押关系尚未终止的，抵押当事人应当在房屋竣工验收合格之日起三十日内，申请办理房地产证及他项权利证。表明涉案房屋的登记应属于预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十八条“担保法与本法的规定不一致的，适用本法”的规定，故本案争议应适用《中华人民共和国物权法》。该法第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定”。即抵押权的设立必须依照法定程序进行，当事人不得自行约定或自认。该法第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”表明预告登记是为了登记主体将来实现物权的中间状态登记，并非物权本身的登记。该法第一百八十七条就设立抵押权进一步规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记不能产生设立抵押权的效果。结合本案实际，中国建设银行广东省分行对涉案的抵押房产不能享有抵押权。综合上述分析，一审法院认定涉案抵押房产的预告登记不属于抵押权设立的登记范畴，不能对涉案房产享有优先受偿权。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百九十六条，《中华人民共和国特权法》第五条、第二十条、第一百七十八条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除中国建设银行广东省分行与罗朝晖于2001年8月22日签订的《楼宇按揭合同》；二、于判决生效之日起十日内，罗朝晖与金辉洋公司共同偿还东方资产公司贷款本金428079.8元及该款利息、罚息、复利(利息、罚息、复利按合同约定的方式及标准计至欠款实际清偿之日止，其中不得计收复利)；罗朝晖与金辉洋公司互负连带清偿责任；三、驳回东方资产公司的其他诉讼请求。如罗朝晖、金辉洋公司未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5083元，财产保全费1802元，由罗朝晖、金辉洋公司共同负担，并于判决生效之日起十日内向一审法院交纳。
二审中，当事人没有提交新证据，本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。
本院认为，本案系借款合同纠纷，本案二审主要争议焦点有二，一为罗朝晖应否承担涉案贷款本息的偿还责任，二为东方资产公司是否对涉案房屋享有优先受偿权。
针对争议焦点一，罗朝晖确认《楼宇按揭合同》中其本人签名的真实性，罗朝晖作为完全民事行为能力人，应当知悉在该合同上签名所带来的法律后果，其作为名义借款人应对涉案贷款承担清偿责任。从罗朝晖一审抗辩意见可知，其对于配合金辉洋公司在《楼宇按揭合同》上签字的事实是明知的，并非如其所述其签名非出于其真实意思表示，故一审法院判令罗朝晖与涉案借款合同的实际借款人金辉洋公司共同承担还款责任正确，本院予以维持。
针对争议焦点二，关于东方资产公司对涉案房屋是否享有优先受偿权的问题。东方资产公司认为，其已取得《抵押登记证明书》，依法对涉案房产享有抵押权。对此本院认为，根据查明的事实，因罗朝晖所购房产为期房，广州市国土局房地产管理局办理的系涉案房产的预售房地产交易登记。向建行白云支行发放的是《广州市房地产抵押登记证明书》，而非他项权证。一审法院据此认定建行白云支行办理的是抵押预登记，而非抵押权登记。此外，生效判决已经确认，罗朝晖与金辉洋公司签订的房屋买卖合同无效。罗朝晖并未获得涉案房产的房屋所有权。生效判决也已确认，迪山公司与金辉洋公司签订的房屋买卖合同有效。罗朝晖欲与建行白云支行设立抵押的房产已被生效判决确定出售给迪山公司。而迪山公司与建行白云支行或东方资产公司未签订过涉案房产的抵押合同。故东方资产公司对涉案房产享有优先受偿权的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司、罗朝晖的上诉请求及理由不具有事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15442元，由上诉人中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司负担7721元，上诉人罗朝晖负担7721元。
本判决为终审判决。
审判长 汪 婷
审判员 王泳涌
审判员 林 萍
二〇一八年五月十八日
书记员 邹慧敏
梁煦鋆
辛野