黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）牡民终字第628号
上诉人（原审被告、反诉原告）李巳阳，男，1973年3月10日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人程志平，男，1961年10月26日出生，汉族，牡丹江市爱民区新华法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王岱苓，男，1939年11月30日出生，汉族，牡丹江黄海轮胎有限责任公司员工。
委托代理人霍丽华，女，1954年4月29日出生，汉族，牡丹江黄海轮胎有限责任公司法律顾问。
上诉人李巳阳因与被上诉人王岱苓房屋买卖合同纠纷一案，不服牡丹江市西安区人民法院（2014）牡西监民再字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案，现已审理终结。
被上诉人（原审原告）王岱苓在一审时诉称：2008年7月18日，原、被告签订了一份购房协议，协议约定被告购买原告所有的、坐落于牡丹江市西安区月牙湖小区4＃楼东侧的两户140平方米（每户70平方米）的门市房屋和二楼90平方米住宅，被告应于2008年7月18日向原告交纳购房定金5万元，于2008年9月10日以前交纳购房款10万元，可以对东头第一户车库和二楼进行装修，于同年10月30日之前交纳5万元，2009年5月30日以前交纳购房款10万元，2009年9月30日交纳购房款10万元、办理正式的购房合同和购房税务发票，2010年4月30日交西侧门市房余款14万元，不能按时付款按每月2%计息。合同签订后，被告只给付原告18万元，原告按约定将东侧车库和二楼住宅交付被告使用，但被告没有再继续支付购房款，经催要被告总以无钱为由拒不履行给付义务，2013年7月，被告又将西侧车库占用。原告于2013年7月31日用特快专递方式向被告发出通知，告知因被告违反购房协议的约定，通知其解除购房协议。原告认为，被告的行为损害了原告的经济利益，请求判令解除原、被告签订的购房协议，要求被告搬出买卖房屋，原告返还已收取被告的购房款18万元，诉讼费由被告负担。审理中原告变更诉讼请求，只同意返还被告购房款10万元，要求被告给付违约后使用房屋的租金5万元。再审时，原审原告变更诉讼请求为：1.确认双方签订的购房合同无效；2.由原审被告返还本案诉争的三户房屋并支付租金18.4万元（三户房屋每户每月1千元，其中一户房屋收取自2013年7月1日起至2015年6月30日止的租金为2.4万元，另两户房屋收取自2008年11月1日起至2015年6月30日止的租金为16万元，共计18.4万元）；3.原审原告返还原审被告已交的购房款10万元并同意双倍返还定金10万元。
上诉人（原审被告）李巳阳在一审时辩称：被告多次主动联系原告要求履行合同按期交付购房款，但原告一直以忙、身体不好、办不了房照为由推拖。被告同意继续履行合同，交付购房款，要求原告给被告出具能够办理房屋产权证照的正式手续。原、被告之间是房屋买卖合同关系，不是租赁关系，原告主张的房屋租金的理由不成立。综上，请求驳回原告的诉讼请求。再审时，原审被告的答辩意见变更为：原审原告应返还购房款10万元及定金5万元。房屋同意返还，但同时原审被告提出反诉，反诉请求为：1.依法确认原审原告与原审被告签订的购房协议书无效；2.原审原告赔偿原审被告的损失人民币70万元（待评估后确定准确数额），包括原审被告给付给原审原告的购房款15万元（含定金5万元）及借款2.3万元，原审被告交纳的增容费1.5万元、购买房屋的增值部分54万元，共计72.8万元，但原审被告只主张70万元；3.原审原告承担诉讼费。
上诉人（原审原告）王岱苓在再审时针对被上诉人李巳阳的反诉辩称：不同意原审被告的反诉请求，并对原审被告的反诉请求的答辩意见如下：原审被告的反诉请求不成立。1.合同无效是由原审被告造成的，与原审原告无关；2.原审被告要求原审原告给付70万元损失，不具有事实根据和法律依据。3.诉争房屋至今没有过户是由于原审被告严重违约造成的，因原审被告存在过错，所以即便原审被告有损失也应其自行承担。4.原审被告强占原审原告已收回的70平方米的车库并对外出租收取租金，违反了法律规定，原审被告应当返还原审原告的租金和强占的房屋。
（2013）牡西民初字第519号民事裁定认定，原、被告约定的买卖房屋位于牡丹江市西安区西二条路西侧，月牙湖北侧莲花小区与北龙艺花园小区之间，买卖房屋原计划的建设单位是牡丹江市联发房地产开发有限公司，原告是联系人，工程项目是街道办公室，用地面积110.68平方米，建筑面积110.68平方米，基层面积110.68平方米，混合结构1层1栋，诉争房屋于2006年8月15日设计完毕建筑用地平面位置图，尚待土地管理部门审批。原告在未取得建设工程规划许可证的情况下进行施工，并且未按原计划建设，建成的房屋一楼是东西两户各70平方米的车库，二楼是90平方米的住宅。2008年7月18日，原、被告签订购房协议书，约定原告将三户房屋以每户18万元的价格出售给被告，合计金额54万元。付款方式为2008年7月18日向原告交纳购房定金5万元，于2008年9月10日以前交纳10万元，可以住东头第一户车库和二楼进行装修，于10月30日之前交纳5万元，2009年5月30日以前交纳购房款10万元，2009年9月30日交纳10万元办理正式的购房合同和购房税务发票，2010年4月30日交西侧门市房余款14万元，不能按时付款按每月2%计息。合同签订后，被告向原告支付15万元，三户房屋均交付被告使用。
（2014）牡西民监再字第2号民事判决认定，2008年7月18日，原审原告与原审被告签订了一份购房协议书，主要内容为：“甲方：王岱苓、乙方：李巳阳，甲方在月牙湖小区4#楼东侧有门市房两户140平方米，二楼一户90平方米，每户壹拾捌万元卖给乙方，合计金额伍拾肆万元，双方合意条款如下：一、付款方式：1.2008年7月18日乙方缴给甲方购房定金伍万元整，第二次在2008年9月10日以前缴拾万元可以住东头第一户车库和二楼进行装修。第三次10月30日之前缴伍万元。2.2009年5月30日以前乙方缴甲方购房款拾万元，2009年9月30日缴给甲方拾万元办理正式的购房合同，税务购房发票。3.2010年4月30日缴西头门市房余额壹拾肆万元整，不能按时付款，超月2%计息，办理西头门市房手续，三户房全归乙方，手续给乙方办完此协议作废。”原审被告于2008年7月18日交付原审原告购房定金5万元，于2008年8月4日交付原审原告购房款10万元，共计15万元，原审原告为原审被告出具了两份收条，原审被告尚欠原审原告购房款39万元。签订该协议后，原审原告将约定的三户房屋中的两户交付给了原审被告，分别是位于一层的70平方米门市房一户和二层的90平方米住宅一户。因原审被告在给付两笔购房款后，未按照合同约定给付剩余房款，原审原告未向原审被告交付第三户房屋即另一户70平方米的门市房，而是将该房屋出租给了案外人高秀英，与高秀英租赁合同到期后，又将该房屋租赁给了案外人汪某。2013年7月8日，原审被告找到汪某，向其出示了原审原告与原审被告签订的购房协议书，要求汪某将租赁费交予原审被告，租金每月1000元，除去供热费，每年租金共计9200元。虽然在庭审中，原审被告提出该房屋已于2015年3月起不对外出租，可租户未从该房屋搬出，原审被告也未向租户收取租金，但原审被告未向本院提供证据证实上述事实的存在。2013年7月31日，原审原告通过邮寄挂号信的方式向原审被告发出了一份解除购房协议的通知，主要内容为：“李巳阳：由于您违反购房协议的约定，几年来剩余购房款未付。现正式通知您，解除我们双方于2008年7月18日签订的购房协议书，通知到达，协议解除。”此挂号信已由原审被告于同一天签收。
另查，2006年7月13日，新立社区与联发公司签订了一份协议书，其中约定：联发公司于2002年在新立社区边区开发建设了0921片综合楼，根据市政府的文件精神，由新立社区负责办理规划、土地等各项审批手续。各项手续齐全后，由联发公司负责施工建设；联发公司负责在0921片综合楼4#东侧山墙空地内建设长8米、宽14米的综合用房，建成后在临近小区一侧提供给新立社区50平方米的办公用房无偿使用，临近月牙湖道路一侧房屋归联发公司所有。同一天，联发公司与原审原告签订了另一份协议书，其中约定：双方为满足市政府关于社区配套活动用房的要求，在0921片综合楼4#东侧山墙空地内建设社区综合用房，建筑面积以规划审批面积为准，安置社区居委会面积为50平方米，各项手续由街道居委会负责提供；由原审原告负责施工及建设用房投入，临月牙湖小区一侧作为投资回报由原审原告所有。依据原审原告提供的证据四即城市建设规划管理审批表，该工程的申请建设单位为联发公司，联系人和负责人均为原审原告。工程项目是街道办公室，用地面积110.68平方米，建筑面积110.68平方米，基层面积110.68平方米，混合结构1层1栋，该工程的建筑用地平面位置图于2006年8月15日设计完毕，位置图上盖有牡丹江市规划局的公章，尚待土地管理部门审批。此后，无论是联发公司还是原审原告均再未为该工程办理过任何的后续手续，并在未取得建设工程规划许可证的情况下进行施工，也未按原计划建设，建成的房屋一楼是东西两户各70平方米的门市房，二楼是140平方米的住宅，共计280平方米。
再查，原审原告分别于2010年1月30日、2010年2月11日、2010年3月29日、2010年5月30日、2010年7月20日向原审被告借款11000元、4000元、5000元、1000元、2000元，共计23000元。
又查，2012年，诉争房屋并入供热大网，需缴纳增容费，因该房屋建造时是以社区办公室的名义建造，因此，原审被告分别于2012年10月12日、11月6日向新立社区交纳了两笔增容费分别为8000元和7140元，合计15140元，新立社区为原审被告出具了两份收据。2012年11月6日新立社区与牡丹江热电有限公司签订了并网供热协议书，该协议书体现经双方实地测量共同确认建筑面积292.82平方米，新立社区应缴纳并网工程款14641元，可得知每平方米增容费应为50元，诉争房屋的面积为230平方米，因此诉争房屋的增容费应为11500元。庭审中，原审原告、原审被告对该计算方式无异议。
2013年9月22日，联发公司为原审原告出具证明一份，主要内容为：“牡丹江市西安区人民法院：我单位牡丹江市联发房地产开发有限公司于2006年7月13日与我公司原第八项目部经理王岱苓签订一份0921片4#楼开发建设工程承包协议书，现就4#楼临月牙湖小区一侧房屋权属问题证明如下：该4#楼临月牙湖小区一侧房屋作为投资回报所有权归王岱苓，王岱苓有权卖房，收益归王岱苓，且此工程的债权债务均由王岱苓承担，我单位已按此协议履行，特此证明。”
庭审中，原审被告要求原审原告对诉争房屋装修价值部分进行赔偿，并主张赔偿金额为10万元，经本院释明后，原审被告向本院递交了诉争房屋装修价值部分的鉴定申请，经双方当事人协商一致，本院委托了牡丹江市价格认证中心对诉争房屋装修价值部分进行了鉴定。2014年11月25日，牡丹江市价格认证中心以原审被告没有明确装修材料的数量、装修时间或相关购置凭证，其无法确定房屋的装修价值为由，作出了牡价认（2014008）号价格认定业务不予受理通知书。原审被告对该不予受理通知书不服，再次向本院提出鉴定申请，经合议庭合议后，同意了该申请，并委托海林市价格认证中心代为鉴定，海林市价格认证中心于2015年4月8日出具了海价民鉴（2015）2号价格鉴定结论书，该鉴定结论书体现：“根据装修现状，委托方提供的相关情况，结合市场调查，按装修市场中等装修材料价格及中等装修人工费用进行了价格测算，对装修材料按规定使用年限进行了折旧，（其中彩钢瓦上瓦项目、人工费用未做折旧）鉴定李巳阳房屋装修中等价格合计为48148.52元。”原审原告对该鉴定结论虽有异议，但未提供证据支持其异议成立。
原审被告在庭审过程中，提出要求对诉争房屋现在的市场价值做鉴定，但因诉争房屋涉及违建，且原审原告不同意对诉争房屋的价值做鉴定，经合议庭合议后认为，即便对诉争房屋价值进行了鉴定，但鉴定结果也有可能不被采纳，为了减少原审被告的诉累，故对原审被告的鉴定申请不予支持。
原审法院再审认为，关于原审原告本诉的部分，原审原告与原审被告签订的房屋买卖合同是否合法有效的问题，从原审原告提供的证据一即两份协议书和一份证明中体现出，虽然诉争房屋是以联发公司的名义建设，但实际建造人为原审原告。依据原审原告的证据四与原审被告的证据二即城市建设规范管理审批表中体现的内容，可以得知联发公司是以建造新立社区办公室的名义向牡丹江市规范局提出的建造申请，该审批表中体现了该工程的用地面积110.68平方米，建筑面积110.68平方米，基层面积110.68平方米，混合结构1层1栋，该工程的建筑用地平面位置图于2006年8月15日设计完毕，尚待土地管理部门审批。此后，无论是联发公司还是原审原告均没有为该工程办理过任何的后续手续，并在未取得建设工程规划许可证的情况下进行施工，也未按原计划建设，建成的房屋一楼是东西两户各70平方米的门市房，二楼是140平方米的住宅，共计280平方米。依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”及《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第五十五条规定：“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。”因此，诉争房屋属于违法建筑，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”、第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原审原告与原审被告签订的房屋买卖合同因诉争房屋为违法建筑而自始无效，原审原告应返还原审被告的购房款150000元（含定金50000元），同时原审被告应将诉争房屋即牡丹江市西安区月牙湖小区4#楼东侧一层70平方米的门市房两户，二层90平方米的住宅一户返还原审原告。虽然原审原告的诉讼请求中同意给付原审被告双倍定金共计100000元，但依据《中华人民共和国担保法》第五条“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任”、第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”及《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因原审原告、原审被告双方订立主合同即房屋买卖合同无效，导致从合同即定金担保无效，且双方当事人在订立合同过程中均存在过错，原审被告也未向原审原告主张双倍返还定金，故本院认为原审原告只需返还原审被告定金50000元。
关于原审原告要求原审被告给付违约后的租金18.4万元的诉讼请求，因诉争房屋系违法建筑，无法办理房照，且原审原告也不同意对诉争房屋的价值进行评估作价，故诉争房屋的租金无法进行确定。而原审原告明知诉争房屋手续不全，无法办理房照，还将诉争房屋卖给原审被告，因此，原审原告在本案中存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原审原告应承担相应的责任，故原审原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
关于原审被告反诉部分，原审被告提出要求原审原告赔偿其损失中的房屋增值部分的反诉请求，原审被告在购买诉争房屋时明知该房屋没有办理房照，还与原审原告签订了房屋买卖协议，虽然原审被告辩称，其在得知诉争房屋无法办理房照后，才拒绝向原审原告支付剩余购房款，是其行使不安抗辩权的表现。但自双方签订合同之日起即2008年7月18日至今，已长达6年之久，原审被告从未向原审原告提出过解除合同，致使其损失不断扩大。因此，原审被告在本案中亦存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原审被告也承担相应的责任，故对原审被告的该项诉讼请求，本院不予支持。
关于原审被告要求原审原告偿还借款2.3万元的反诉请求，在庭审过程中，原审原告明确表示不同意将借款2.3万元抵顶购房款，且原审被告也未提供证据证明原审原告在借款之时承诺将借款抵顶购房款，原审被告的该项诉讼请求为民间借贷纠纷的范畴，不属于本案的审理范围，原审被告可另行向原审原告主张权利。
关于原审被告要求原审原告偿还增容费15140元的反诉请求，从本院在牡丹江市热电有限公司调取的证据中能够体现，新立社区向牡丹江市热电有限公司交纳的增容费为14641元，虽然其中包括新立社区占有房屋的增容费，但是诉争房屋与新立社区的房屋不可分割，而且依据原审原告提供的证据一可知，新立社区是无偿使用该房屋，供热并网虽是以新立社区的名义进行的，可最终的受益人应为原审原告，故原审原告应当返还原审被告增容费14641元。至于原审被告多交纳的部分可向新立社区主张权利。
关于原审被告要求原审原告赔偿诉争房屋装修价值部分的诉讼请求，本院委托海林市价格认证中心代为鉴定，海林市价格认证中心于2015年4月8日出具了海价民鉴（2015）2号价格鉴定结论书，该鉴定结论书体现李巳阳房屋装修中等价格合计为48148.52元。原审原告对该鉴定结论虽有异议，但其提出的理由均为主观臆断，并未提供证据支持其异议成立，且原审被告对该鉴定结论予以认可，故本院对原审被告要求原审原告赔偿诉争房屋装修价值部分即48148.52元予以保护。
综上，经本院审判委员会讨论决定后，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第五条、第八十九条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、第五十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：1.撤销（2013）牡西民初字第519号民事裁定书；2.原审原告（反诉被告）王岱苓与原审被告（反诉原告）李巳阳签订的房屋买卖合同无效；3.原审原告（反诉被告）王岱苓于本判决生效后十日内返还原审被告（反诉原告）李巳阳购房款100000元、定金50000元、增容费14641元、诉争房屋装修部分48148.52元，共计212789.52元；4.原审被告（反诉原告）李巳阳于本判决生效后十日内将牡丹江市西安区月牙湖小区4#楼东侧一层70平方米的门市房两户，二层90平方米的住宅一户，共三户房屋返还原审原告（反诉被告）王岱苓；5.驳回原审原告（反诉被告）王岱苓的其他诉讼请求；6.驳回原审被告（反诉原告）李巳阳的其他反诉请求。案件受理费7060元，由原审原告（反诉被告）王岱苓负担3760元，原审被告（反诉原告）李巳阳负担3300元，反诉费5400元，由原审原告王岱苓负担2246元，原审被告（反诉被告）李巳阳负担3154元，鉴定费用1700，由原审原告王岱苓负担。宣判后，李巳阳不服，向本院提出上诉。
上诉人李巳阳上诉称：1.原审认定上诉人有过错自相矛盾，没有事实依据及法律依据；2.原审判决程序违法，剥夺了上诉人的权利。
被上诉人王岱苓答辩称：上诉人上诉请求既无事实依据又无法律依据，2008年7月18日双方签定房屋买卖协议，上诉人购买被上诉人所有的三处房屋，每户18万元，共计54万元，签订合同后，上诉人只给付5万元定金，10万元购房款，余款上诉人经被上诉人多次催要，始终没有给付。上诉人没有全部给付购房款，给了不够四分之一。由于上诉人违约，致使市政府特批的有优惠政策的工程项目在两年之内，被上诉人无钱办理其他手续，错过了办理房照的期限，本案房屋原本不是违建房屋，由于上诉人违约致使本案无法继续履行合同，本案上诉人在没有给付购房款的情况下，要求对本案诉争房屋的增值部分进行鉴定，不符合法律规定。上诉人在原审已经要求对装修部分的鉴定，该鉴定原审判决已经保护，上诉人还要求对增值部分鉴定不符合法律规定，也没有法律规定。原审判决事实清楚，证据确凿，适用法律准确，程序合法，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。
本案争议焦点：一、原审判决认定是事实是否存在错误；二、原审判决程序是否合法，是否剥夺了上诉人的合法权益。
二审审理过程中，双方当事人均没有向本院提供新证据。
根据双方当事人的陈述，并结合一审质证双方当事人的证据，本院二审认定的事实与一审再审认定的事实相符。
本院认为，上诉人李巳阳与被上诉人王岱苓签订的购房协议书，因诉争的房屋没有经过有关部门批准，系违建房屋，违反了法律、法规的强制性规定，该协议应为无效协议。上诉人李巳阳在签订购房协议时明知诉争的房屋没有办理产权证照，还与被上诉人王岱苓签订购房协议，其在交付定金5万元及购房款10万元后，已得知诉争房屋无法办理房照，拒绝支付剩余购房款，没有采取解决购房措施，致使购房损失不断扩大，上诉人李巳阳有一定的过错，原审判决认定上诉人李巳阳在该房屋买卖过程中存在过错是正确的；被上诉人王岱苓明知诉争的房屋没有建房的批准手续，仍在续建，并将违建房进行出售，违反了法律规定，其在购房买卖关系中也存在过错。原审法院按双方的过错程度判决各自承担过错责任也是正确的，上诉人李巳阳上诉称，原审认定其有过错没有事实及法律依据，本院不予支持；对于其上诉还称原审判决程序违法，剥夺了上诉人李巳阳的权利的问题。上诉人李巳阳在再审时提出了要求对诉争的房屋增值问题进行鉴定，因诉争房屋系违建房，违反了法律、法规的强制性规定，上诉人李巳阳主张要求对诉争房屋增值进行鉴定不符合法律规定，原审法院对其请求不予准允是正确的，虽然原审法院认为“即便对诉争价值进行了鉴定，但鉴定结果也有可能不被采纳”的观点属于表述不准确，本院应予纠正。原审法院在审理该案时按无效合同互返进行判决并无不当。上诉人李巳阳上诉称原审判决程序违法，剥夺了上诉人李巳阳的权利没有事实及法律依据，本院也不予支持。
综上，原审再审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人李巳阳上诉的理由不能成立，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12460元，由上诉人李巳阳承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周晓光
代理审判员 李冬梅
代理审判员 李慧宇
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 李维嘉