江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏09民终1142号
上诉人(原审被告)：建湖五洲国际置业有限公司，住所地江苏省盐城市建湖县近湖街道明珠路南、建宝路东侧。
法定代表人：舒策丸，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：彭钊，该公司法务总监。
被上诉人（原审原告）：朱亚，男，1982年8月19日出生，汉族，居民，住江苏省南通市开发区。
委托诉讼代理人：顾文玉，盐城市城南新区黄海法律服务所法律工作者。
上诉人建湖五洲国际置业有限公司（下称五洲置业公司）因与被上诉人朱亚商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省建湖县人民法院(2017)苏0925民初970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
五洲置业公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回朱亚的诉讼请求。事实和理由：补充协议第三条第二项有关合同解除权行使期限的约定没有排除朱亚主要权利，应为有效。朱亚未能在合同约定的期限即2016年8月15日前行使解除权，故其享有的解除权已经消灭，因此一审法院判决合同解除错误。另一审法院参照合同第十二条约定的第一种方式确定违约金，而该条约定的违约金并非按月计算，而是按购房款的0.5%一次性给付。
朱亚辩称：五洲置业公司没有履行补充协议相关条款的说明义务；补充协议第三条第二项加重对方责任、排除对方主要权利，应属无效条款；一审法院参照合同第十二条第一种方式确定逾期交房违约金并无不当。综上，请求驳回上诉，维持原判。
朱亚向一审法院起诉请求：1.判决解除双方于2016年3月14日签订的位于建湖县城五洲国际商贸城1幢5楼547号商品房买卖合同；2.判决五洲置业公司返还朱亚购房款88000元，并承担自2016年3月14日起至还清之日止按月利率0.6%计算的利息；3.判决五洲置业公司承担违约金440元；4.诉讼费用由五洲置业公司负担。
一审法院认定事实：2016年3月14日，朱亚购买五洲置业公司开发的位于建湖县城五洲国际商贸城1幢5楼547号商品房，双方签订了《商品房买卖合同》，并已备案。该合同第三章商品房价款部分载明“……，第六条计价方式与价款，出卖人与买受人按照下列方式计算该商品房价款：幢号：1，房号：547，计价方式：【建筑面积】，单价：1800，计价单位：元/平方米，房间总价：66294。该商品房总价款为人民币:66294元（大写六万六仟二百九十四元整）；第七条付款方式及期限，买受人于合同签订之日一次性付款”。第四章商品房交付条件与交付手续载明“……，第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2016-05-01日前向买受人交付该商品房。……；第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（⑴和⑵不作累加）：⑴逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1⑴项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1⑴项种的比率。⑵逾期超过30日（该期限应当与本条第⑴项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1（该比率应当不低于本条第1⑴项中的比率）的违约金。⑴若买受人未按合同约定的时间付清房款或违约金的，则出卖人不承担逾期交房责任。⑵若出卖人逾期交房，逾期在90天之内，买受人无异议并同意在此期间为免责宽限期，买受人不要求出卖人支付违约金；若逾期超过90天之内，则出卖人按照买受人所购买的本套已付房款的千分之一一次性支付给买受人，买受人无异议且不得再以任何理由要求出卖人支付逾期交房之违约金。2.”。合同附件十一、“补充协议，出卖人与买受人就《商品房买卖合同》（下称“购房合同”）有关条款的变更和未尽事宜，自愿达成本补充协议（下称“本协议”），供双方共同遵守……。三、关于解除合同的约定。1.购房合同一经签订，除法定和约定事由外，未经双方协商一致，任何一方不得单方解除。2.若出卖人按购房合同及本协议约定的可据实予以延期的原因外仍逾期90日不能将该商品房交付给买受人的，且买受人选择解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。3.出卖人依据购房合同及本协议约定解除合同的，买受人应于收到出卖人解除合同通知之日起5日内协助出卖人到登记机关办理购房合同注销备案登记和产权预登记手续，买受人应承担由此产生的全部费用。……”。该合同签订后，朱亚按约支付购房款，五洲置业公司于2016年1月19日向其出具加盖单位合同专用章、金额为66294元销售不动产统一发票一份。朱亚还向为五洲置业公司单位包销房产的盐城仁恒房产营销策划有限公司交付房款21706元。五洲置业公司至今未向朱亚交付547号房屋，朱亚遂于2017年3月13日向一审法院提起诉讼。
一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。2016年3月14日，朱亚与五洲置业公司就案涉547号商品房签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。本案争议焦点，一是朱亚要求解除547号房屋的买卖合同是否符合法律规定；二是朱亚在本案中的合同解除权是否已丧失；三是朱亚已向五洲置业公司交纳的房价款及损失如何确定。
一、朱亚要求解除547号房屋的买卖合同是否符合法律规定。根据法律规定，有下列情形之一的当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。合同解除后，尚未旅行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，朱亚按约支付了全部房屋对价款，五洲置业公司未能按合同约定的期限（即在2016年05月01日前）向朱亚交付案涉房屋，至诉讼时仍不具备合同约定的交付条件，导致朱亚购买房屋合同目的无法实现。故朱亚于2017年3月13日起诉要求解除合同的请求符合法律规定。同时其还有权要求五洲置业公司返还购房款及承担利息。
二、朱亚在本案中的合同解除权是否已丧失。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案合同第十二条逾期交付责任中对出卖人逾期交付房屋按第2种方式处理，而第2种方式无相应的明确约定；“补充协议”第三条关于解除合同的约定第2项中“若出卖人按购房合同及本协议约定的可据实予以延期的原因外仍逾期90日不能将该商品房交付给买受人的，且买受人选择解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同”的约定，与合同中的其他约定并不对等，明显排除了朱亚的合同解除权利。我国《合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。本案合同中的上述条款属于格式合同条款，因此该条款应属无效条款。故朱亚在法律规定的期限内提起诉讼，符合法律规定，其合同解除权应予支持。
三、朱亚已向五洲置业公司交纳的房价款及损失如何认定。朱亚要求返还房款88000元，并承担自2016年3月14日起至还清之日止按月利率0.6%计算的利息，以及违约金440元。五洲置业公司辩称认为收据载明款项21706元非其公司所收，一审法院认为朱亚系在五洲置业公司所设销售部交款，“盐城仁恒房产营销策划有限公司”向其出具收款收据，朱亚足以相信该公司具有代理权，“盐城仁恒房产营销策划有限公司”与五洲置业公司之间即使不存在委托代理关系也构成表见代理关系，五洲置业公司应对该公司所收取的款项和本公司所收取的款项合计88000元承担返还责任。对于朱亚主张的损失逾期利息和违约金均属于违约责任的承担方式，而本案合同第十二条第2项对违约责任未作明确约定，法律对此亦未做强制性规定，故一审法院参照第1种方式中的相关条款确定五洲置业公司所应承担之违约损失，即以88000元为本金，从2015年10月30日起至还清之日止按月利率0.5%计算的利息。
综上所述，朱亚要求解除与五洲置业公司于2016年3月14日订立的《商品房买卖合同》，并要求其返还购房款的诉讼请求，符合法律规定，一审法院依法予以支持。五洲置业公司辩称中提出的如人民法院判令合同解除，朱亚需在相关法律文书生效后五日内配合其完成合同备案注销手续的意见，不违反法律规定，一审法院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十九条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第十五条第二款和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、解除朱亚与五洲置业公司于2016年3月14日订立的《商品房买卖合同》；二、五洲置业公司于判决发生法律效力之日起十日内返还朱亚购房款88000元及利息（以88000元为本金，从2016年3月14日起至还清之日止，按月利率0.5%计算），朱亚在上述期间内协助五洲置业公司办理合同备案注销手续；三、驳回朱亚的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2291元，由五洲置业公司负担。
本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，朱亚与五洲置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，双方均应依约履行。
关于案涉补充协议第三条第二项的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。案涉条款系五洲置业公司预先设定，形式上是直接打印形成，五洲置业公司也未提供证据证明相关条款系经协商形成，且五洲置业公司在销售过程中重复使用该补充协议，故争议条款应认定为格式条款。
根据《合同法》第三十九条第一款之规定，格式条款的提供方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，对免除或者限制其责任的条款应尽提示和说明义务。《合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。争议条款约定“若出卖人按购房合同及本协议约定的可据实予以延期的原因外仍逾期90日不能将该商品房交付给买受人的，且买受人选择解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同”。五洲置业公司主张该条款为有效约定，而朱亚主张该条款加重其责任、排除其主要权利，系无效格式条款。对此，作为针对不特定相对人适用的格式条款，出卖人应结合合同标的特点、通常情况下对方行使合同解除权的必要准备时间等因素，遵循公平原则设立双方权利义务，并依法履行必要的提示说明义务。商品房买卖合同通常标的较大、履行期限相对较长、合同解除涉及重大财产处分，合同解除权行使期限不宜过短。参照《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第十五条第二款所规定的“三个月”和“一年”的行使期限，案涉条款设定的逾期交房时买受人解约行使期限仅为15天，明显过短，不具有合理性。另合同有关买受人逾期付款时出卖人解除合同的条款则未对出卖人解约期限进行约定，与逾期交房责任条款也明显不对等。该条款形式上也未采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，说明五洲置业公司作为格式条款提供方亦未尽提示说明义务。
综上分析，案涉条款所约定的15天解约期限不具有公平合理性，客观上限制了买受人行使合同解除权，不当降低了逾期交房时出卖人应承担的违约责任风险，加重了买受人应承担的合同义务，不利于消费者合法权益保护，属于加重对方责任条款，应属于无效格式条款。朱亚于2017年3月13日向一审法院提起诉讼，符合《商品房买卖合同纠纷司法解释》第十五条第二款有关合同解除权行使期间的规定。另即使案涉补充协议第三条第二项有效，根据查明的事实，在逾期交房后，因五洲置业公司承诺待解决相关纠纷后再行交房，业主系基于合理依赖因而未在补充协议约定的期限内行使合同解除权，应视为双方就合同解除等事宜重新进行了安排，补充协议中有关合同解除权行使期限的约定亦应不再具有约束力。
关于逾期交房违约损失计算问题，因合同及补充协议未有明确约定，一审以应退房款为本金，按照月利率0.5%为标准计算利息损失并无明显不当。
综上所述，五洲置业公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2291元，由上诉人建湖五洲国际置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁益钧
审判员 谢超亮
审判员 李 砚
二〇一八年四月二十五日
书记员 甫 明