惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1391民初2184号原告：惠州大亚湾东圳房地产有限公司，住所地：惠州大亚湾南山国际大厦Ａ座9层912室。法定代表人：沈沛勇。委托代理人：刘邦柠，系该公司职员。委托代理人：曾文涛，系该公司职员。被告：甘俊，女，汉族，1983年11月5日出生，户籍住址：广东省深圳市坪山新区，委托代理人：罗红琴，广东惠天好律师事务所律师。原告惠州大亚湾东圳房地产有限公司（下称东圳公司）诉被告甘俊商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月2日立案受理后，依法由审判员周勇担任审判长，与审判员曾日华、李海仁组成合议庭，于2016年11月29日公开开庭进行了审理。原告东圳公司委托代理人刘邦柠、曾文涛到庭参加诉讼，被告委托代理人罗红琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告双方于2014年11月7日签订了《广东省商品房买卖合同》(合同编号：大亚湾(2014)17433)，约定被告共须向原告支付总购房款527645元，首期款267645元于2014年11月7日前付清，余款26万元被告通过银行按揭贷款方式支付给原告。现被告支付首期款后，至今仍未向原告支付剩余购房款。原告得知后，多此发函敦促被告履行合同义务，被告一直置之不理。答辩人为维护自身的合法权利，特向人民法院提起诉讼，请求依法判决：1.解除原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》(合同编号：大亚湾(2014)17433);2.被告支付原告违约金52764元（按逾期购房款曰万分之一计算逾期违约金，另加解除合同总价款5%的违约金）并由被告承担已缴纳的各项税费及办理合同解除手续所需的各种费用（以实际发生为准）；3.本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其主张，向本院提供了下列证据：1.广东省商品房买卖合同，拟证明原被告双方存在商品房买卖合同法律关系，购房总价款为527645元，余款26万元，被告以银行按揭贷款方式支付给原告，且被告在合同预留的地址是深圳市坪山新区万科金域东郡1C1405；2.收据，拟证明被告已向原告支付267545元，欠付房款26万元；3.催款通知书、EMS详情单及回执查询单，拟证明2016年5月份向被告催款；4.预告登记证明，拟证明涉案房产已办理预告登记；5.住宅专项维修资金交存通知书，拟证明维修基金已经交至房管局。被告甘俊辩称：一、被告未违反合同规定，事实上，原告在办理涉案房屋银行按揭付款上存在重大过错，导致涉案房屋至今未成功办理按揭贷款手续，系原告违约在先，被告保留追究原告违约导致被告损失的权利。2013年，被告购买了原告开发的龙光城南三期72栋3104号房。2014年10月，原告销售人员梁建联系到被告询问是否需要继续在该小区投资商铺，但被告当时的资金不足以足额支付涉案房屋，遂询问能否办理银行按揭。梁建在审查被告提交的相关资料后承诺被告可以办理银行按揭。因此，被告出于对被原告的信任以及出于投资需求，遂在2014年10月26日在梁建的接待下签订了涉案房屋惠州大亚湾西区西南大道88号龙光城北区3栋2层17号房的认购协议。签订认购协议后，被告按照协议约定在2014年11月7日前足额支付了该房屋50.72％的首付款267645元整，同时签订了《广东省商品房买卖合同》，并于当日在大亚湾房产管理局办理备案登记，备案登记号为：HW201417433。2015年2月23日，被告自行到大亚湾地方税务局缴纳了涉案房屋契税15829.35元。合同签订后，原告销售人员梁建让被告等待其通知办理银行按揭手续，但被告久等未等到其通知。后被告主动打电话询问，梁建称现在没有银行与原告合作办理银行按揭，让原告继续耐心等待，并承诺原告一定能找到合作的银行办理。期间，被告也多次到原告销售中心询问银行按揭的办理进展，但每次原告销售人员都只让被告在前台登记，让被告回去等通知。2016年4月，原告工作人员通知被告其在惠阳区找到一家浦发银行支行可以办理银行按揭，被告遂按照原告的要求提交了相关的资料。后，原告工作人员打电话给被告称被告银行流水不足，需再做多几个月流水再办理。但被告从未收到银行无法办理按揭的通知，因此无法办理的原因被告无从知晓。因此，被告在购买涉案房屋的过程中，完全按照合同约定履行了付款义务，不存在违约情形，系原告在办理银行按揭的过程中存在重大过错，导致被告购买房屋后两年都无法办理银行按揭。因原告违约导致涉案房屋至今未交房，被告损失重大，被告保留追究原告违约导致被告损失的权利；二、原被告签订的《广东省商品房买卖合同》系原告提供的格式合同，附件四第2条约定的由买受人自行向银行办理按揭贷款手续与现实中实际办理流程不相符。事实上，购买商品房的买受人都是按照开发商的指示到开发商指定的银行办理按揭贷款手续。被告正是基于这样的认识才一直与原告协商办理按揭贷款手续，而不是自行向银行申请，原告也从未催促过被告自行向银行申请贷款；三、原告称多次向被告催款并邮寄催款通知书与事实不符，被告从未收到原告催款通知。2016年5月，被告还在与原告工作人员协商办理银行按揭的事宜，该工作人员并未要求被告支付剩余房款。同时，根据原告提交的EMS详情单及回执查询单，该邮件并非由被告签收，而是他人代收，但没有人向被告转交该邮件，被告从未收到该邮件；四、被告具有一次性支付涉案房屋剩余购房款的能力，合同目的完全可以实现，原告无权解除涉案房屋的《广东省商品房买卖合同》。另，原告请求判令被告支付违约金没有事实依据。基于被告在履行合同过程中并未违反合同约定，原告也未提交证据证明系因被告原因无法办理按揭贷款手续导致被告未按合同约定付款。同时，原告也未按合同法第九十四条、九十五条之规定催告、通知被告。再者，若涉案房屋确定无法办理按揭贷款手续，被告也可一次性支付剩余购房款，该合同目的仍然可以实现。因此，原告无权解除涉案房屋的《广东省商品房买卖合同》。同时，原告请求判令被告支付违约金没有事实依据。被告甘俊向法庭提交下列证据：1.龙光城南三区72栋3104号房商品房买卖合同，拟证明被告2013年6月39日购买了原告开发的，与涉案房屋在同一小区的住宅房屋一套，至今未办理不动产所有权证；2.（141）粤地现16613235税收缴款书，拟证明被告于2015年3月23日缴纳了涉案房屋契税15829.35元；3.2016年5月4日被告中国银行新线存款历史交易明细清单，2016年5月4日被告收入证明，拟证明被告未办理涉案房屋银行按揭贷款手续向原告提交了银行流水记收入证明，同时至2016年5月原告工作人员仍在与被告共同办理涉案房屋银行按揭贷款手续；4.2016年11月5日被告中国银行新线历史交易明细清单，拟证明被告银行存款余额为524100.02元，能够一次性付清涉案房屋购房款260000元。经审理查明：2013年6月30日，被告甘俊作为买受人与原告东圳公司作为出卖人签订一份《广东省商品房买卖合同》，主要约定：被告甘俊购买原告东圳公司开发的位于大亚湾西区西南大道××龙光××单元××房。该房建筑面积为116.46平方米，总房价为527645元，银行按揭方式付款，即买受人于2014年11月7日之前付清首期款50.72％计人民币267645元整，余额计人民币260000元整办理银行按揭贷款。在合同签订之日起30日内买受人办理完毕住房银行按揭手续，贷款金额及年限以银行最终审批为准。合同附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，买受人逾期付款的，按逾期金额每天万分之一的标准向出卖人支付违约金。买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权随时解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按该商品房总价款的5%向出卖人支付违约金并承担出卖人因出卖该商品房已缴纳的各项税费及办理合同解除手续所需的各种费用。买受人逾期付款的，除承担约定的违约责任外，出卖人有权将本合同第八条约定的交付期限和第十五条约定的办证期限相应顺延。合同还就其它内容进行了约定。2014年10月19日，被告向原告支付定金10000元。2014年10月26日，被告向原告支付90000元。2014年10月31日，被告向原告支付150000元。2014年11月7日，被告向原告支付17645元，首期款267645元已付清。2015年3月23日，被告缴纳涉案房屋契税15829.35元。2016年5月10日，原告东圳公司按照被告甘俊在合同上预留的地址向其发出一份《催款通知书》，要求被告于2016年5月17日之前付清剩余购房款260000元，保留追究被告逾期付款违约责任的权利。此后，被告依旧没有付款。原告东圳公司认为，被告甘俊没有按照约定支付购房款，存在违约行为，导致其合同目的无法实现，为此，遂向本院起诉，提出上述诉讼请求。另查明，涉案商品房于2015年3月17日办理预购商品房预告登记，依据合同号为大亚湾（2015）10010287，登记号为粤房地预登惠州字第3300153441号，预告登记权利人是甘俊。被告甘俊于2014年11月13日缴纳了住宅专项维修资金2699元。以上事实，有原告东圳公司提供的《广东省商品房买卖合同》、收据、催款通知书、EMS详情单及回执查询单、预告登记证明、住宅专项维修资金交存通知书，被告甘俊提供的龙光城南三区72栋3104号房商品房买卖合同、（141）粤地现16613235税收缴款书、2016年5月4日被告中国银行新线存款历史交易明细清单、2016年5月4日被告收入证明、2016年11月5日被告中国银行新线存款历史交易明细清单及原、被告当事人陈述等证据在卷佐证，予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的主体资格和内容不违反法律规定，是当事人的真实意思表示，该合同真实、合法、有效，当事人应当诚实信用履行。合同约定，被告甘俊于2014年11月7日之前付清首期款267645元，余额260000元办理银行按揭贷款。合同签订后，因被告甘俊个人原因无法通过办理住房银行按揭手续支付款项。此后，原告于2016年5月10日向被告发出《催款通知书》后，被告依旧没有支付款项。根据合同的约定，买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权随时解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按该商品房总价款的5%向出卖人支付违约金并承担出卖人因出卖该商品房已缴纳的各项税费及办理合同解除手续所需的各种费用。因此，原告请求解除涉案合同，符合合同约定，本院予以支持。解除合同总价款5％的违约金为26382.25元，本院予以支持。原告请求被告支付已缴纳的各项税费及办理合同解除手续所需的各种费用，因原告未提供证据证实这些费用已经实际发生，为此，原告的该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第四项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告惠州大亚湾东圳房地产有限公司与被告甘俊于2014年11月7日签订的《商品房买卖合同》[大亚湾（2014）17433]；二、被告甘俊向原告支付违约金26382.25元；三、原告向被告返还购房款267645元；四、上述二、三项相互抵扣后，原告惠州大亚湾东圳房地产有限公司应向被告甘俊返还款项241262.75元，该款在本判决生效后10日内支付。案件受理费1119元，由被告甘俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长 周 勇审判员 曾日华审判员 李海仁二〇一七年一月十三日书记员 邹晓婷