广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0306民初4136号
原告：邱雄亮，男。
原告：刘应惠，女。
二原告共同委托代理人：刘波，广东生龙律师事务所律师。
被告：周存记，男。
被告：宋冬明，男。
委托代理人：曾辰华，广东宝源律师事务所律师。
委托代理人：陈亚飞，广东宝源律师事务所律师。
原告邱雄亮、刘应惠诉被告周存记、宋冬明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序进行审理。二原告共同委托代理人刘波、被告周存记、被告宋冬明委托代理人陈亚飞到庭参加了诉讼，本院依法进行审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原告及案外人黄燕雯、文俊雄于2008年9月2日将深圳市宝安区松岗街道松园街38号与40号两栋楼的一切业务和管理权，委托文朝安全权代理。文朝安于2012年8月30日就上述物业与周存记签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2012年9月1日至2017年8月30日，每月租金14000元。但周存记此后拖欠7个月租金98000元。2014年5月27日，周存记委托林显泽就其拖欠上述物业租金等事宜进行约定。根据协议书约定，周存记分期支付所欠租金98000元（平摊至每月为4500元）合计当月应付租金18500元。被告宋冬明按照周存记的指示，自2015年1月始将承租上述物业的租金直接汇入原告黄燕雯的账户。自2016年9月始，两被告无故拒付租金，原告催促无果，至今已拖欠四个月租金（9月、10月、11月、12月）。原告申请花果山社区和松岗派出所调解，但两被告仍拒不支付，特提起诉讼，请求判令：1、两被告立即交付房屋；2、两被告支付原告的租金暂计32000元（从2016年9月起至交付之月止，暂计至起诉之月为32000元）；3、本案诉讼费用有两被告承担。
原告于庭审中变更第一项诉讼请求为确认双方的租赁合同于2016年10月31日已解除，并判令两被告立即交付房屋。
被告周存记辩称，其没有与宋冬明签协议，2014年3月开始被告宋冬明没有向其交租金，其是和姓李的签订协议，李委托宋冬明管理和交租，大概交了4个月左右的租金。
被告宋冬明提交书面答辩状称:一、宋冬明与原告二人之间不存在租赁合同法律关系。原告二人提供的证据是文朝安与周存记签订的租赁合同。二、2016年10月开始文朝安已经通知所有租户直接与其签订租赁合同并且聘请律师发函要求全体租户直接向业主交租。故所有租户也不向宋冬明交租。
原告二人提供了以下证据证明其主张：证据1、违法建筑普查回执，证明原告主体资格，显示有建设规划许可证，建设用地许可证；证据2、委托书，证明原告委托文朝安全权代理涉案房屋的管理，可证明文朝安签订的租赁合同合法有效；证据3、房屋租赁合同书，证明原告委托文朝安与被告周存记签订房屋租赁合同；证据4、协议书，证明被告周存记确认累计拖欠租金7个月，委托案外人林显泽代理处理拖欠租金；证据5、补制客户回单，证明宋冬明按照协议书约定每月支付18500元租金，涉案房屋有两被告共同承租。
被告周存记提出了质证意见：证据1-4：无意见；证据5、补制客户回单：不清楚。
被告宋冬明质证意见：证据1、违法建筑普查回执：关联性不予认可，这不是红本，真实性不清楚；证据2、委托书：是原告与第三人签订，真实性关联性不予认可；证据3、房屋租赁合同书：与宋冬明无关，真实性关联性不予认可；证据4、协议书：真实性关联性不予认可，该协议书宋冬明从未见过，且被告周存记本人也确认是与姓李的签订该协议书，宋冬明与原告不存在租赁合同关系；证据5、补制客户回单：真实性确认，关联性不认可。
被告周存记没有证据提交。
被告宋冬明提供了以下证据证明其主张：证据1、律师函（2016年12月29日），证明是贴在公告栏上的，自2016年10月开始文朝安通知所有租户直接向原告交租，这与原告当庭变更诉求相吻合；证据2、通知书；证据3、收房通知书；证据4、律师函（2016年11月28日）；证据1-4证明内容一致。
原告提出了质证意见：证据1-4：真实性、合法性、关联性认可，原告以书面通知被告解除租赁合同。
经审理查明：涉案租赁房屋位于宝安区松岗街道花果山社区松园街40号。2008年9月2日，邱雄亮与案外人黄燕雯、文俊雄委托案外人文朝安全权代理松岗松园街38号与40号两栋楼宇的一切业务和管理权，包括租赁、收租、税项、水电等。2012年8月30日，文朝安与周存记签订了房屋租赁合同，合同约定：文朝安将松岗松园街38号与40号房屋出租给周存记；租期从2012年9月1日至2017年8月30日；每月租金14000元；周存记需要在每月五号前向文朝安交纳租金，逾期十天需承担20%的滞纳金，超过一个月，文朝安有权终止合同。之后周存记拖欠租金共98000元，其于2014年5月27日委托案外人林显泽与文朝安签订协议书，协议约定：周存记拖欠7个月租金98000元，双方决定2014年6月份至8月份每月仍缴纳租金14000元，2014年9月份开始每月增加支付4500元至还清98000元为止，若协议期间一个月不交租金，文朝安有权立即收回楼宇，按实际情况初步议定周存记补偿2万给文朝安。其后周存记继续交租。自2016年9月起，周存记未缴纳租金，经文朝安催促仍不支付。之后文朝安于2016年10月27日向松岗松园街38号与40号的所有租户公告收房通知书；又于2016年10月31日向所有租户发出通知书，告知租户因承包人未缴纳两个月租金已违反合约，让租户不要交租金和水电费给承包人，并到文朝安处换签新合同；2016年12月29日广东生龙律师事务所受黄燕雯、文俊雄以及邱雄亮委托向所有租户发出律师函。由于周存记、宋冬明未继续交租金，邱雄亮、刘应惠遂提起诉讼，请求判如所请。
另查明：周存记未与文朝安商议便将涉案物业转租给案外人李和华，李和华再转租给宋冬明，宋冬明再转租给其他住户。自2015年1月起至2016年8月宋冬明直接向文朝安支付租金，每月通过银行转账的方式向案外人黄燕雯的账号转账租金18500元，其后二人再无支付租金给文朝安。
再查：原告提交的违法建筑普查回执显示有建设规划许可证，建设用地许可证。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。文朝安系邱雄亮、刘应惠的委托代理人，虽其以自己的名义与周存记签订了房屋租赁合同，但这并不影响合同的订立，故可以确认邱雄亮、刘应惠和周存记之间存在租赁合同关系。虽然周存记未与文朝安商议便将承租房屋转租，但文朝安之后接受宋冬明缴纳租金，未就转租提出异议，因此可视为文朝安追认周存记转租房屋的行为，故周存记的转租行为应为合法有效。
宋冬明自2015年1月起至2016年8月每月通过银行转账的方式向案外人黄燕雯的账号转账租金18500元，该金额与上述文朝安与周存记在协议书上约定的租金金额一致，由此可看出宋冬明该行为实为其代周存记交纳租金给文朝安，而非越过周存记和邱雄亮、刘应惠重新建立房屋租赁关系，邱雄亮、刘应惠二人和宋冬明之间不存在房屋租赁关系。因此邱雄亮、刘应惠所诉拖欠租金不应向宋冬明提出给付请求。周存记自2016年9月起开始拖欠租金超过一个月，依据房屋租赁合同出租方有权解除租赁合同。经催收无果后，文朝安于2016年10月27日向各租房发出收房公告，又于2016年10月31日让租户换签新合同。文朝安该行为可以视为解除与周存记之间签订的租赁合同行为，因此本院对双方的租赁合同于2016年10月31日解除的事实予以确认。由于周存记和邱雄亮、刘应惠二人的房屋租赁合同于2016年10月31日解除，故周存记与李和华、李和华与宋冬明之间的转租关系亦因此消灭。
周存记自2016年9月起再无本人直接或由他人向邱雄亮、刘应惠二人支付租金，双方合同解除日期为2016年10月31日，因此周存记尚欠邱雄亮、刘应惠2个月租金，应承担违约责任，由于租金14000元为两栋楼宇总租金，故酌定38号和40号楼宇月租金各为7000元，故拖欠租金计为7000元/月×2月=14000元，并且依合同约定周存记还应支付滞纳金，但当事人仅诉求租金，系当事人对自身权利的自由处分，本院予以支持;另，当事人起诉四个月租金，其中11、12月份租金实质为房屋占有使用费，自邱雄飞、刘应惠二人和周存记的房屋租赁合同解除之日（2016年10月31日）至庭审时（2017年7月19日）应由房屋实际占有人承担房屋占有使用费。虽然二原告主张宋冬明系实际占有人，但未提供证据证实，而从现有证据仅显示其为转租人，因此，二原告该主张本院不予采信。由于二原告于2016年10月31日通过公告的形式告知各租户，不要交租金给承包人并到文朝安处换签新合同，且无证据显示宋冬明已向各租户收取2016年11月后的租金，因此，自2016年10月31日起视为原告已收回涉案租赁房屋，且2016年11月后的房屋占有使用费，原告应向房屋实际占有人，即各租户主张权利，本院在此不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条之规定，判决如下：
一、确认周存记和邱雄亮、刘应惠二人签订的租赁合同于2016年10月31日解除；
二、周存记于本判决生效之日起五日内向邱雄亮、刘应惠二人支付拖欠的2016年9月、10月租金共14000元；
三、驳回邱雄亮、刘应惠的其他诉讼请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费600元，由邱雄亮、刘应惠承担525元，周存记承担75元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数递交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 许 林 锋
人民陪审员 杨 明 畅
人民陪审员 李 平 静
二〇一七年九月十八日
书 记 员 陈春晓（兼）
书 记 员 李 玉 莹
附本案相关法律条文如下
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。