上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0110民初523号
原告(反诉被告)：李书文，男，1968年2月26日出生，汉族，住上海市斜土路XXX号XXX号楼XXX室。原告(反诉被告)：苏艳飞，女，1969年11月10日出生，汉族，住上海市斜土路XXX号XXX号楼XXX室。委托诉讼代理人：ＸＸ，上海敏诚善律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。被告(反诉原告)：孙伟，男，1984年12月26日出生，汉族，住上海市杨浦区政和路XXX弄XXX号XXX室。被告(反诉原告)：陈莉�，女，1981年10月14日出生，汉族，住上海市杨浦区政和路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：张文杰，上海尚佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤炜华，上海尚佳律师事务所律师。原告李书文、苏艳飞诉被告孙伟、陈莉俊及反诉原告孙伟、陈莉俊诉反诉被告李书文、苏艳飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月6日受理后依法适用简易程序，由审判员陆青独任审理，于2016年3月14日公开开庭进行了审理。后本案于2016年4月4日转为适用普通程序，依法组成合议庭于2016年5月12日公开开庭进行了审理，两原告的共同委托代理人柴小森、被告陈莉俊及两被告的共同委托代理人汤炜华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)李书文、苏艳飞诉称，2010年8月25日，两原告与案外人孙某某、苏某某就买卖上海市杨浦区政和路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)达成一致意见，签订了《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，案外人孙某某、苏某某系被告孙伟的父母，后案外人孙某某、苏某某多次辗转更换银行申请贷款，始终无法获得银行贷款审批，转而协商由两被告作为购买人继续购买系争房屋。2014年11月19日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，合同约定被告向银行贷款人民币150万元(以下货币单位均为人民币)支付后期房价款，若未能获批或获批额度不足，被告应当在交易过户当日补足相应款项。后被告银行贷款未能获批，届至交易过户前亦表示无钱补足。原告出售该房地产需要取得价款进行商业周转，现在供被告及被告家人使用达5年之久仍不能取得全款，被告的行为给原告造成严重不便，亦严重违背合同的约定，无奈原告曾发函催告被告并给予其相应的时间筹集补足不能获批银行贷款之部分�以便双方继续交易，但被告置若罔闻。故原告具状来院，要求判令：1、原、被告就上海市杨浦区政和路XXX弄XXX号XXX室房屋签署的《上海市房地产买卖合同》解除；2、被告向原告支付违约金228,000元(以未付款150万元的日万分之五即750元/天为标准，自2015年3月1日起计算至2016年1月5日止，共计304天)。被告(反诉原告)孙伟、陈莉俊辩称并反诉称，不同意原告的诉请，被告要求继续履行原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》，目前系争房屋具备继续履行的条件，被告可以继续支付剩余房款，合同没有继续履行是因为原告没有涤除房屋上设有的抵押权，现在房屋价格上涨，所以原告不同意继续履行合同。原告称房屋价格做高合同是无效的，被告认为即使合同价格条款无效，但不及于其他条款。2014年11月9日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告向原告购买系争房屋，房屋总价448万元，合同第六条约定双方在2015年5月28日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，原告承诺在被告办理转让过户手续时积极给予协助，由于原告故意拖延或不及时提供相关材料的，被告有权追究违约责任。合同订立后，被告依约累计向原告支付了298万元的购房款，并且于2014年12月18日即向银行申请办理贷款手续，银行于2015年1月15日审批贷款通过，审批通过后被告多次通知原告尽快办理房屋过户手续，然原告均以无钱归还银行剩余贷款为由，没有涤除该房屋上的抵押，造成贷款无法发放。被告购买系争房屋是出于改善住房目的，但原告屡次拖延致使被告的合法权益不能得到保障，被告也曾发函催告原告尽快归还银行贷款，排除交易障碍，办理房屋过户手续，以便全面履行合同，但原告迟迟不愿归还银行贷款，按合同约定履行配合过户义务。现被告反诉要求判令原、被告就上海市杨浦区政和路XXX弄XXX号XXX室房屋签署的《上海市房地产买卖合同》继续履行，原告配合将系争房屋过户给被告。原告(反诉被告)李书文、苏艳飞反诉辩称，不同意被告的反诉诉请，坚持要求解除合同。经审理查明，上海市杨浦区政和路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人为原告李书文、苏艳飞。2010年8月23日，原告李书文出具收条：今收到孙某某购买杨浦区政和路XXX弄XXX号XXX室房屋定金计人民币壹拾万元整。2010年8月25日，原告李书文、苏艳飞作为卖售人(甲方)与买受人(乙方)孙某某、苏某某签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，合同约定房地产座落政和路XXX弄XXX号XXX室，房屋类型公寓，房屋建筑面积148.43平方米，房地产转让价款共计412万元。甲、乙双方同意，甲方于2010年8月25日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。�、乙双方确认在2010年10月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三约定甲乙双方该房签订本合同之日前，乙方已支付甲方该房定金壹拾万元整，甲乙双方该房产权交易之日，乙方支付甲方该房房款计壹佰贰拾肆万元整，乙方向银行贷款贰佰柒拾捌万元整，该款由银行直接发放到甲方账户之中用于归还甲方该房原有贷款。同日，被告孙伟通过兴业银行上海虹口支行分别向原告李书文转账支付134万元、24万元。2012年2月15日，原告李书文(甲方)与孙某某、苏某某(乙方)签订买卖合同补充付款协议，约定双方于2010年8月25号签订上海市政和路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖合同。由于乙方无法从银行取得贷款故在双方自愿的基础上订立以下协议。一、乙方于2012年4月30日前向甲方支付人民币八十万元整。二、乙方于2012年7月30日前向甲方支付人民币壹佰万元整�三、乙方于2012年11月30日前付清全部房款人民币壹佰万元整。四、乙方付清所有房款前所有的银行利息由乙方全部负责付清。若乙方在规定的时间无法向甲方支付所承担的房款，乙方自动搬出该房屋，甲方有权收回该房屋并不承担任何补偿责任。2013年1月11日，孙某某、孙伟、李书文、蒯某某出具买卖补充协议，今双方约定孙某某将于2013.4.30前将政和路XXX弄XXX号XXX室房款交付于李书文。如未能按时交付，双方商量退房事宜。李书文将退还孙某某当时市价房价款的百分之三十。孙某某应将房屋还给李书文。2014年10月23日，甲方李书文与乙方孙某某签订协议，约定经甲乙双方友好商定现政和路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖合同取消。甲方李书文在2014年11月30日前返还孙某某支付的首付房款人民币壹佰陆拾捌万元正。孙某某于2014年11月30日前仍可让其子孙伟继续购买该房屋。房价仍为人民币412万元李书文净到手的价钱。在2014年11月30日前李书文不得将该房屋转卖给他人，孙伟有该房屋的优先购买权。如果在2014年11月30日前卖给他人，李书文承担孙某某装修房子的费用，共计人民币45万元整。若在2014年11月30日当天孙伟无法购买此房屋则李书文不返还装修费用45万元整。李书文有权将该房屋出售于他人。2014年11月19日，原告李书文、苏艳飞作为卖售人(甲方)与被告孙伟、陈莉俊(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，合同约定房地产座落政和路XXX弄XXX号XXX室，房屋类型公寓，房屋建筑面积148.43平方米，转让价款共计500万元。第四条约定甲方于2015年2月28日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。第六条约定甲、乙双方确认在2015年2月28日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定乙方未按本合同约定期�付款的，甲、乙双方同意按下列第(一)款内容处理。(一)每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.05%的违约金，合同继续履行。……合同补充条款(一)约定如下：1、该房地产权利受让方为共同共有，100%产权转让；2、乙方于2014.11.05已给付购房定金人民币100,000元整(可抵冲房价款)；3、乙方于2014.11.19给付首期房价款人民币3,400,000元整；4、甲方同意乙方向银行申请贷款人民币1,500,000元整用以给付房价款，该给付房价款直接入甲方帐上，如该贷款银行审批未通过或贷款额度不足，则乙方应在交易当日将该款以银行转账或现金给付形式补足；若乙方取消贷款则乙方也应在交易当日将该款项以银行转账或现金给付形式补足。……同日，被告陈莉俊向原告李书文转账支付60万元。2014年11月19日，甲方李书文、苏艳飞与乙方孙伟、陈莉俊签订补充协议，约定：1、甲乙双方约定，乙方应于2015.01.15之前付给甲方除房屋贷款部分所有的现金，若无法支付则甲方有权单方面解除协议。双方协商甲方退还乙方已支付的房款。2、甲乙双方若解除协议，乙方应于解除协议后的7日内退还给甲方已交付的房屋并清空房屋内所有物件。3、甲乙双方所订立的买卖合同合同价为人民币5,000,000元整，实际成交价为人民币4,480,000元整，多出人民币520,000元整为双方协定向银行多申请的贷款。4、此次交易中所有税费由乙方承担。庭审中双方认可，房屋的实际成交价应为448万元。2014年12月18日，被告陈莉俊作为借款人与贷款人中国银行股份有限公司上海市徐汇支行签订个人住房(二手房)抵押借款合同，合同约定陈莉俊向中国银行股份有限公司上海市徐汇支行贷款壹佰伍拾万元正，贷款期限为叁佰陆拾个月，自贷款实际放款日起算，预计2015年1月15日起至2045年1月15日止。发放贷款的指定账户为(户名：李书文，账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，开户银行：中国银行)。2015年3月2日，被告孙伟通过工商银行五角场支行转账向原告李书文支付25万元。双方协商变更办理过户手续时间为2015年5月28日。2015年3月19日，被告孙伟通过工商银行五角场支行转账向原告李书文支付45万元。2016年1月6日，原告李书文、苏艳飞具状来院，作如上诉请，被告孙伟、陈莉俊遂提起反诉。2016年3月14日庭审中，原告申请证人蒯某某到庭作证，由于原告没有能力自筹资金涤除系争房屋房屋上的抵押，所以原告和孙某某、苏某某约定以转按揭方式处理，但是后来案外人孙某某、苏某某没有办法贷出贷款，经过协商，原告同意与被告签订买卖合同。2014年的时候原、被告曾经口头约定变更了操作方式，原告出100万元，被告出100万元以涤除抵押贷款，然后再由被告办理贷款，贷款发放后被告再扣回100万元，双方同意后重新签订了《上海市房地产买卖合同》，合同签订好后，被告无法支付100万元，后来也没有办法支付50万元，导致没有办法涤除抵押。当时被告的首付款是足够涤除抵押的，但是原告要用这笔钱去做生意，所以要求被告出钱涤除抵押，后来被告办好了贷款，但是贷款的钱不够涤除抵押，最终导致没有办法办理过户手续。对该证人证言，被告有异议，认为从未承诺另行给原告100万元以涤除抵押。系争房屋现实际由被告居住使用。以上事实，由原告(反诉被告)李书文、苏艳飞提供的上海市房地产登记簿、《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)、买卖合同补充付款协议、买卖补充协议、协议、补充协议、《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，被告(反诉原告)孙伟、陈莉俊提供的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)、银行转账凭证、收条、个人住房(二手房)抵押借款合同、上海市房地产登记簿及双方当事人的陈述等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，对签约各方均具有约束力，双方均应按约履行。双方签订了阴阳价款的房地产买卖合同，故合同部分条款无效。庭审中，双方当事人均认可系争房屋房款总计为448万元，所有税收由被告孙伟、陈莉俊承担，故双方于2014年11月19日签订的《上海市房地产买卖合同》形式上虽有瑕疵，但不影响合同的效力。现原告以被告迟延付款，且贷款没有审批出来为由要求解除合同，但原告在被告付款后主动配合被告去交易中心办理审税手续，且双方变更了交易过户时间为2015年5月28日，原告以实际行动表明其放弃追索原告的违约责任，且被告向本院提供的银行贷款合同也表明贷款在2015年1月份就审批通过，现原告基于以上理由拒绝出售系争房屋要求解除合同，本院难以支持。审理中，被告表示自愿补偿原告52万元，本院予以认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、继续履行原告(反诉被告)李书文、苏艳飞与被告(反诉原告)孙伟、陈莉俊就上海市杨浦区政和路XXX弄XXX号XXX室房屋于2014年11月19日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)及补充协议；二、原告(反诉被告)李书文、苏艳飞应于本判决生效之日起十日内协助被告(反诉原告)孙伟、陈莉俊办理将上海市杨浦区政和路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更登记至被告(反诉原告)孙伟、陈莉俊名下，过户期间产生的税费由被告(反诉原告)孙伟、陈莉俊负担；三、被告(反诉原告)孙伟、陈莉俊应于办理上述房屋产权变更登记手续之日支付�告(反诉被告)李书文、苏艳飞房款人民币1,500,000元；四、被告(反诉原告)孙伟、陈莉俊应于办理上述房屋产权变更登记手续之日补偿原告(反诉被告)李书文、苏艳飞人民币520,000元；五、驳回原告(反诉被告)李书文、苏艳飞的全部诉请。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币5,496元，反诉费人民币3,388元，均由原告(反诉被告)李书文、苏艳飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 龚立琼
审 判 员 陆 青
人民陪审员 陈铭浩
二〇一六年八月五日
书 记 员 蒋杨锋
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。