重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2015）渝北法民初字第14199号原告重庆市渝北区勤正物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区两路渝航路122号，组织机构代码73658188-0。法定代表人黄伟，总经理。委托代理人胡馨玥，重庆远博律师事务所律师。委托代理人王整，重庆远博律师事务所律师。被告陈静静，女，1982年11月21日生，汉族，住重庆市渝北区。委托代理人徐道林，男，1979年3月3日出生，汉族，系被告之丈夫，户籍地四川省古蔺县，现居住重庆市渝北区。原告重庆市渝北区勤正物业管理有限公司与被告陈静静物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月7日受理后，依法由审判员邹富奎独任审判，适用简易程序于2015年9月15日公开开庭进行了审理。后因案情复杂依法转为由审判员邹富奎担任审判长，与人民陪审员李国华、王道恒组成合议庭，适用普通程序于2015年10月20日公开开庭进行了审理。原告重庆市渝北区勤正物业管理有限公司（以下简称“勤正物业公司”）的委托代理人胡馨玥、被告陈静静及其委托代理人徐道林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告勤正物业公司诉称，被告系重庆市渝北区xx街道xx大道xx小区的房屋业主。原告从2007年3月起为该小区提供物业服务，其中2007年3月至2012年3月期间的物业服务费标准为0.72元／月·平方米；2012年3月27日至2015年6月期间的物业服务费标准为1.20元／月·平方米。原告按照合同约定提供了物业服务，被告从2007年3月起一直未缴纳物业服务费。经原告多次催收未果，被告至今仍未给付。故原告起诉请求如下：一、判令被告给付原告2007年3月起至2015年6月止期间的物业服务费、公共能源费共计8959.50元；二、判令被告向原告给付违约金（从2007年3月1日起，以每月应交纳的物业服务费为基数，按每日千分之三的标准分别计算）。被告陈静静辩称，前期物业合同约定的物业服务企业并非原告，原告与开发商签订的《前期物业服务合同》没有法律效力；原告承担了重庆大林物业服务有限公司的债权、债务，就应当承担该公司应当赔偿的违约金；原告在提供物业服务过程中存在物业服务不到位、改变房屋用途、小区消防设施不完整等突出问题；原告起诉要求被告给付的物业服务费已超过诉讼时效。经审理查明，原告勤正物业公司系具有二级资质的物业服务企业。被告陈静静系重庆市渝北区xx街道xx大道xx小区房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为99.56平方米，该房屋为电梯住房。在xx小区开发过程中，小区原建设单位重庆大林物业发展有限公司由于经营困难，退出小区开发工作，但因小区配套设施未完善等遗留问题导致小区业主与建设单位选聘的原物业服务公司之间产生矛盾，部分业主拒交物业费，原物业服务公司撤离小区。2007年3月，经重庆市渝北区房管局等单位协调，原告勤正物业公司开始进驻该小区进行物业服务，但未签订书面合同。2012年3月27日，以原告勤正物业公司为乙方、xx小区建设单位重庆大林房地产开发有限公司（原重庆大林物业发展有限公司）为甲方，双方签订了《前期物业服务合同》1份。合同第二十一条约定，本合同期限为5年，自2012年3月1日起至2017年3月1日止。合同第三条约定，甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容为：1、物业共用部分的日常维修、养护和管理；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3、市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、排水管道、污水管道的疏通；7、交通秩序与车辆停放的管理；8、协助做好物业管理区域内的安全防范工作；9、物业档案资料管理；10、物业项目使用专项维修资金的预算和计划；11、装修管理；12、物业服务费和本合同约定的其他费用的收取；13、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。合同第六条约定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式，收取标准为电梯住宅1.2元／月·平方米（按建筑面积计算，下同）、非电梯住宅0.8元／月·平方米、商业物业1.8元／月·平方米。合同第七条约定：共用的专项设备运行的能源消耗应独立计量核算，采取包干方式向业主分摊计收，公共能耗费按每户10元／月的标准收取。合同第八条约定：物业服务费、公共能耗费按月交纳，业主或物业使用人应在每月20日内履行交纳义务。合同第二十八条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费、公共能耗费的，应从逾期之日起按每日千分之三的标准向乙方支付违约金，直至本金付清之日止。该合同还对物业服务质量、双方的权利义务、物业服务合同解除等进行了约定。上述物业服务合同签订后，原告勤正物业公司继续为该小区提供物业服务至今。该合同分别于2012年5月21日、5月28日在重庆市渝北区房屋管理局和重庆市渝北区发展和改革委员会予以了备案。2012年6月，xx小区成立了业主委员会，但并未另行选聘物业服务公司。另查明，2010年8月25日，本院对原告勤正物业公司与被告张勇就xx小区物业服务合同纠纷一案作出（2010）渝北法民初字第8445号民事判决，确定未签订物业服务合同期间xx的物业服务费按0.72元／月·平方米（电梯房）收取，该判决书已发生法律效力。同时，本院在审理原告勤正物业公司与小区其他业主物业纠纷案件中，查明原告在提供物业服务过程中存在一定瑕疵。2015年7月7日，原告要求被告给付从2007年3月起至2015年5月止期间的物业服务费、公共能源费，以及违约金诉至本院。庭审中，被告辩称原告起诉要求其给付的物业服务费已超过诉讼时效，原告的诉讼请求不应支持。原告对被告的该抗辩意见，举示了其在被告房屋门上张贴的催费通知以及照片等证据予以证明，但原告举示的证据不能证明其何时向被告进行了实际催收。上述事实，有原告的陈述、物业管理企业资质证书、房屋档案查询结果、前期物业服务合同、重庆市前期物业服务合同备案申请表、关于同意渝北区xx小区物业服务收费备案的批复、民事判决书、业主委员会备案证明等证据随案佐证，足以认定。本院认为，在xx小区建设单位选聘的原物业服务公司撤离小区，小区又未成立业主委员会不能通过正常程序选定物业服务公司的情况下，原告经有关部门协调进驻小区，提供物业服务，被告也接受了物业服务，原告有权向被告收取物业服务费。根据本院的生效判决，从2007年3月起至2012年2月止期间物业服务费按0.72元／月·平方米计收。2012年3月27日原告与xx小区建设单位签订的《前期物业服务合同》，不违反法律、法规禁止性规定，该合同亦经相关部门予以了备案，该小区虽然此后成立了业主委员会，但至今并未另行选聘物业服务公司，故该合同对xx小区全体业主均具有约束力，被告应按合同约定的标准、时间支付物业服务费。被告辩称原告与开发商签订的《前期物业服务合同》没有法律效力的抗辩理由不能成立，本院不予支持。对于诉讼时效，原告虽称在此期间多次向被告进行了催收，但其所举示的照片及《催费通知》并不能证明其何时向被告进行了实际催收，原告应承担举证不能的责任，故本院对原告主张的在起诉前曾向被告进行过催收的事实不予认定。对于从2007年3月起至2012年2月止期间的物业服务费，双方未约定支付时间，但从物业服务费的缴纳、收取的交易习惯来看，通常为当月或次月缴纳，故该期间的物业服务费已超过诉讼时效，本院不予支持；原告要求的该期间的公共能耗费无事实依据且亦超过诉讼时效，故本院亦不予支持。对于2012年3月起至2013年6月期间的物业服务费和公共能耗费，根据《前期物业服务合同》的约定，被告应于每月的20日内给付当月物业服务费、公共能耗费，故截止至2013年6月的物业服务费、公共能耗费已超过诉讼时效，故被告应给付从2013年7月1日起至2015年6月30日止期间的物业服务费、公共能耗费。虽然合同约定公共能耗费10元／月·户，但原告仅要求按7元／月·户的标准给付公共能耗费，故被告从2013年7月1日起至2015年6月30日止期间应给付的物业服务费为2867.33元（99.56平方米1.20元／月·平方米24月）、公共能耗费168元（7元／月24月）。原告为xx小区提供的物业服务存在一定瑕疵，应予改进，但该瑕疵尚未达到降低物业服务费的程度，故被告应按合同约定的标准给付物业服务费，但原告因此亦无权要求被告给付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈静静在本判决生效之日起三日内，给付原告重庆市渝北区勤正物业管理有限公司从2013年7月1日起至2015年6月30日止期间的物业服务费2867.33元；二、被告陈静静在本判决生效之日起三日内，给付原告重庆市渝北区勤正物业管理有限公司从2013年7月1日起至2015年6月30日止期间的公共能耗费168元；三、驳回原告重庆市渝北区勤正物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告陈静静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  邹富奎人民陪审员  李国华人民陪审员  王道恒二〇一五年十一月三十日书 记 员  李玉洁