湖北省黄石市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂02民终906号
上诉人暨被上诉人（一审原告）：王文轩，男，1986年2月28日生，汉族，住武汉市汉阳区。
上诉人暨被上诉人（一审原告）：王梦雅，女，1989年7月13日生，汉族，住黄石市黄石港区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：叶桢、叶宇昆，均系湖北鸣伸律师事务所律师。
上诉人暨被上诉人（一审被告）：黄石市三江房地产开发有限公司，住所地黄石市大桥南路甲1号。
法定代表人：欧阳少华，董事长。
委托诉讼代理人：罗威，湖北众焱律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张明辉，湖北众焱律师事务所实习律师。
被上诉人（一审被告）：招商银行股份有限公司黄石分行，住所地黄石市杭州西路76号。
代表人：周蔚，行长。
委托诉讼代理人：丁丹，该行职员。
上诉人王文轩、王梦雅、黄石市三江房地产开发有限公司（以下简称三江公司）、被上诉人招商银行股份有限公司黄石分行（以下简称招行黄石分行）商品房销售合同纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院（2017）鄂0202民初781号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
王文轩、王梦雅上诉请求：撤销一审判决主文第二项，改判支持其诉讼请求，即三江公司赔偿利息损失43219.58元；解除其与招行黄石分行于2014年9月27日签订的《个人购房借款及担保合同》，并由三江公司承担诉讼费用。事实和理由：一、一审法院已经查明了其与三江公司签订《黄石市商品房买卖合同》，办理了银行按揭贷款，向银行支付了利息43219.58元。由于三江公司的违约行为导致其被迫解除合同，其购房目的已经落空，向银行支付的利息是其直接经济损失，一审法院不裁决利息损失43219.58元是极其错误的。二、一审法院不审理解除《个人购房借款及担保合同》是极其错误的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定了商品房担保贷款合同可以随买卖合同解除。商品房买卖合同是主合同，按揭贷款合同是从合同，均源于其购房行为，两者可以合并审理，符合诉讼经济原则。一审法院故意割裂商品房买卖合同和按揭贷款合同的法律关系，仅仅对解除商品房买卖合同作出裁决而对按揭贷款合同置之不理，无疑增加了当事人的诉累。
三江公司上诉请求：请求撤销一审判决主文第一项，改判其公司少返还王文轩、王梦雅购房款1万元。王文轩、王梦雅实际支付其公司购房款470620元，一审法院判决其公司返还购房款480620元，多判了1万元，属于认定事实错误。
王文轩、王梦雅向一审法院起诉请求：1、判令解除其与三江公司于2014年9月11日签订的合同编号为HS14007179号《黄石市商品房买卖合同》；2、判令解除其与招行黄石分行于2014年9月27日签订的合同编号为8140924500084号《个人购房借款及担保合同》；3、判令三江公司返还购房款480620元（其中223763.57元，由三江公司直接返还给招行黄石分行），并按已付购房款的百分之二支付违约金9612元，赔偿利息损失43219.58元（从2014年12月15日起至2017年7月15日止）；4、本案诉讼费由三江公司承担。
一审法院认定的事实：2014年9月11日，王文轩、王梦雅与三江公司签订一份《黄石市商品房买卖合同》，约定由王文轩、王梦雅购买三江公司开发的黄石市三江共和城11号楼1单元604室房屋（建筑面积为106.89平方米）；该商品房总价款为480620元，王文轩、王梦雅按贷款方式支付购房款；三江公司应当于2016年6月30日前将符合下列条件房屋交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防等专项验收。2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求。3、供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件。4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；出卖人如未按合同约定期限将该商品房交付买受人使用，如逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金；商品房达到合同约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示符合交房条件的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。当日，王文轩、王梦雅向三江公司支付购房款145620元。2014年9月27日，王文轩、王梦雅与招行黄石分行签订《个人购房借款及担保合同》，约定王文轩、王梦雅向招行黄石分行借款335000元用于购买三江共和城11号楼1单元604室房屋，贷款期限从2014年9月27日起至2044年9月27日止。2014年10月31日，招行黄石分行向王文轩、王梦雅发放贷款335000元。2016年4月1日，王文轩、王梦雅向三江公司支付购房款335000元。2016年6月30日，三江公司未按约交付房屋。2017年2月13日，王文轩、王梦雅向三江公司邮寄一份解除合同通知书，2017年2月14日，三江公司拒收退回。截止至2017年7月15日，王文轩、王梦雅已向招行黄石分行偿还借款本金114849.89元、利息43219.58元。另查明，2014年7月29日，三江公司取得了共和城小区的商品房预售许可证书，但涉案房屋至今未完成工程竣工验收，三江公司也未向王文轩、王梦雅交付涉案房屋。
一审法院认为，王文轩、王梦雅与三江公司于2014年9月11日签订的《黄石市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规效力性、禁止性规定，是合法有效的。合同当事人均应按照合同约定履行合同义务。王文轩、王梦雅已按约向三江公司支付了全部购房款480620元，但三江公司未按合同约定期限交付涉案房屋，王文轩、王梦雅依据合同约定有权解除合同，已于2017年2月13日向三江公司作出了解除合同的意思表示，且该解除合同通知于2017年2月14日到达了三江公司，故依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，双方签订的《黄石市商品房买卖合同》已于2017年2月14日解除。因三江公司逾期交房已构成违约，依据合同约定应承担相应违约责任，故对王文轩、王梦雅主张违约金9612元的诉讼请求予以支持。对于王文轩、王梦雅主张的利息损失因无事实和法律依据，不予支持。对于王文轩、王梦雅主张的解除与招行黄石分行签订的《个人购房借款及担保合同》诉讼请求，因该项诉讼请求与本案诉争的商品房买卖合同纠纷不属于同一法律关系，不属于本案审理范围，故依法不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、三江公司于本判决生效后五日内返还王文轩、王梦雅购房款480620元，并赔偿违约金9612元。二、驳回王文轩、王梦雅的其他诉讼请求。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案争议焦点为三江公司是否应当赔偿王文轩、王梦雅利息损失43219.58元；三江公司应退还的购房款本金是否多判了10000元；王文轩、王梦雅与招行黄石分行的《个人购房借款及担保合同》是否必须与本案合并审理。
关于三江公司是否应当赔偿王文轩、王梦雅利息损失43219.58元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，三江公司与王文轩、王梦雅在合同中约定逾期交房的违约责任为：出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。而王文轩、王梦雅因三江公司的违约行为造成的损失主要为已付房款的利息损失和按揭贷款的利息损失。王文轩、王梦雅已交纳购房款480620元，其中的335000元系王文轩、王梦雅向招行黄石分行借款。截止至2017年7月15日，王文轩、王梦雅已向招行黄石分行偿还利息43219.58元。该利息应属履行商品房买卖合同而造成的王文轩、王梦雅的损失之一。故王文轩、王梦雅主张的贷款的利息损失43219.58元具有事实依据和法律依据，本院予以支持。
关于《黄石市商品房买卖合同》与《个人购房借款及担保合同》是否应当合并审理的问题。商品房买卖合同与商品房担保贷款合同属于两个不同的法律关系，购房人与开发商之间的系商品房买卖合同法律关系，购房人与银行之间的系按揭贷款合同法律关系。属于两个独立的合同，并不是主从合同关系，仅仅是一个在先合同，一个随后合同。三江公司主张按照《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，应当合并审理。但该条规定的是：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。根据以上规定，在商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同亦可以解除。并未规定两种合同必须合并审理，商品房买卖司法解释亦未作出两种合同必须合并审理的明确规定。一审法院在行使释明权之后，对于《个人购房借款及担保合同》未予合并审理并无不当。
关于三江公司提出的一审判决多判了10000元购房款的上诉理由，经查，王文轩、王梦雅支付购房款情况为，2014年9月11日支付145620元，2016年4月1日支付335000元，共计480620元，故三江公司的上诉理由没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但认定损失欠妥，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、变更黄石市黄石港区人民法院（2017）鄂0202民初781号民事判决主文第一项为：黄石市三江房地产开发有限公司于判决生效后五日内返还王文轩、王梦雅购房款480620元，并赔偿违约金9612元、利息损失43219.58元；
二、维持黄石市黄石港区人民法院（2017）鄂0202民初781号民事判决主文第二项。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费981元，由三江公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王建明
审判员 柴 卓
审判员 乐 莉
二〇一七年十二月二十一日
书记员 田 梦