河北省青县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0922民初1577号原告沧州浩远房地产开发有限公司。法定代表人季燕华，职务：执行董事。机构代码证号：57281085-0。委托代理人常龙安，河北通胜律师事务所律师。被告陈修良，男，1968年5月5日生，汉族，住青县。被告李忠芹，女，1962年3月21日生，汉族，住址同上。委托代理人刘建平，河北海岳律师事务所律师。第三人季伟，男，1980年5月15日生，汉族，住青县。第三人季敬甫，男，1974年11月20日生，汉族，住青县。第三人季静顺，男，1970年3月18日生，汉族，住址同上。第三人闫会书，男，1978年3月18日生，汉族，住址同上。第三人李悦凯，男，1978年2月24日生，汉族，住青县。第三人刘云增，男，1962年7月18日生，汉族，住青县。第三人韩俊生，男，1963年7月12日生，汉族，住青县。第三人牛云峰，男，1975年2月22日生，汉族，住青县。第三人青县鸿正电子机箱制板有限公司。法定代表人陈修良，职务：经理。统一社会信用代码：911309227434040065。原告沧州浩远房地产开发有限公司（以下简称浩远公司）与被告陈修良、李忠芹及第三人季伟、季敬甫、季静顺、闫会书、李悦凯、刘云增、韩俊生、牛云峰、青县鸿正电子机箱制板有限公司（以下简称鸿正公司）建设用地使用权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告浩远公司委托代理人常龙安、被告李忠芹委托代理人刘建平及第三人季伟、季敬甫到庭参加诉讼。被告陈修良及第三人季静顺、闫会书、李悦凯、刘云增、韩俊生、牛云峰、鸿正公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浩远公司诉称，2011年5月31日，季燕华与原告浩远公司及被告陈修良签订国有土地出让协议，协议约定被告将位于青县新华路南侧、化肥厂对过，宗地编号为青国有（2010）第362#、363#、364#、365#、366#、367#共计2371.5平方米的国有土地转让于原告。双方同时约定签订本协议后，土地和以后的地上建筑物的归属权、使用权、继承权、销售等所有权利全部为原告及季燕华所有，和被告无任何法律关系，所有的债权债务的经济纠纷和被告也无任何关系。现原告已在土地上建起楼房并以被告名义由相关部门颁发了部分房产证、土地证，已具备办理过户登记手续的条件，但被告却迟迟未能协助办理。故请求：1.对于已做抵押登记的25套楼房及土地使用权，在涤除抵押后由二被告协助办理过户登记；2.已办证未抵押的6套楼房及土地使用权，由二被告协助办理过户登记；3.未办证的5套楼房及土地使用权，由二被告协助将房屋所有权及土地使用权办至原告名下。被告李忠芹辩称，1.原告并未明确第一项请求中的涤除抵押由谁来涤除，如由原告涤除，其应当涤除后再起诉，如要求被告涤除，则其诉讼请求不明确，应驳回原告的诉讼请求；2.被告李忠芹从未知道也未听陈修良提及自己与陈修良名下的土地转让的事情，未在任何转让协议上签字，对于陈修良所签协议的真实性无法核实，即使陈修良签过协议，该协议也是无效的。请求驳回原告的诉讼请求。第三人季伟辩称，原告的请求事实清楚。第三人季敬甫辩称，原告的请求事实清楚。被告陈修良及第三人季静顺、闫会书、李悦凯、刘云增、韩俊生、牛云峰、鸿正公司未向本院提交答辩意见。经审理查明，被告陈修良与被告李忠芹系夫妻关系。2011年5月31日，被告陈修良（作为甲方）与原告浩远公司（作为乙方）签订国有土地出让协议，协议约定被告陈修良将其名下位于青县新华路南侧、化肥厂对过，宗地编号为青国有（2010）第362#、363#、364#、365#、366#、367#，总面积为2371.5平方米的国有土地以8950000元的价格转让于原告浩远公司。协议第五条约定：本合同经双方签字后10日内，购买人须向出让人缴付6000000元土地购买金；剩余2950000元于2011年7月2日付清，其中留取50000元作为办理手续保证金，等全部手续办理完毕后一次性付清。第六条约定：经双方协商后此土地因其他原因不能直接过户给乙方，但签订协议后土地出让金已付给甲方，土地和以后的地上建筑物的归属权、使用权、继承权、销售权等所有权利及所有的债权债务经济纠纷，均与甲方没有任何关系。第七条约定：因为暂时不能过户，土地证姓名还是甲方的，所以甲方要负责乙方以后的办理开发土地手续的所有需要文件和个人签字，乙方必须提供。第八条约定：此土地在青县信用合作社有抵押贷款，甲方要在收到乙方支付的6000000元后二日内把土地证交付到乙方手中，乙方拿到土地证后甲方协助乙方再次向青县信用合作社作抵押借款，但所发生的债权债务和甲方没有任何关系。协议签订后，至2011年7月6日，除50000元办理手续保证金外，原告将8900000元土地转让金全部支付给了被告陈修良。后原告在该宗土地上投资建设楼房A、B两座，共36套房屋。2015年、2016年，原告浩远公司在工程完工后，由被告陈修良协助将原青国有（2010）第362#、363#、364#、365#、366#、367#土地上所建房屋除A座1-5号商铺外，其余每套房屋分别办理了房屋所有权证及土地使用权证分割登记，暂时登记在陈修良名下。但所有权利证书及与该房产、土地有关的资料均由原告浩远公司掌握。所办理的房屋所有权证及土地使用权证号情况如下【房屋所有权证号均为青房权证清州镇字第××号、土地使用权证号均为青国用（2016）第XX号，以下房号后依次为房屋所有权证号、土地使用权证号，仅书写号码】：A座6号铺：28320、167；A座7号铺：28319、168；A座8号铺：28321、169；A座9号铺：28322、166；A座10号铺：28323、172；A座11号铺：28324、164；A座12号铺：28325、165；A座13号铺：28314、161；A座14号铺：28315、162；A座15号铺：28316、170；A座16号铺：28318、163；A座17号铺：28317、171；A座401室：28326、175；A座402室：28327、174；A座501室：28329、173；A座502室：28328、160；B座1号铺：28242、259；B座2号铺：28241、256；B座3号铺：28240、257；B座4号铺：28239、266；B座5号铺：28243、265；B座6号铺：28248、258；B座7号铺：28247、252；B座8号铺：28246、253；B座9号铺：28245、254；B座10号铺：28244、255；B座301室：S201600077、023；B座401室：S201600078、022；B座402室：S201600079、019；B座501室：S201600080、020；B座502室：S201600081、021。另查明，上述部分房产及相应的土地使用权已办理了抵押登记，情况如下：1.A座502室为第三人季静顺在中国建设银行青县支行的借款1600000元提供抵押担保，借款期限自2016年10月31日至2017年10月30日；2.A座501室为第三人刘云增在中国建设银行青县支行的借款1500000元提供抵押担保，借款期限自2016年8月21日至2017年8月22日；3.A座14号及15号铺为第三人韩俊生在青县农村信用联社股份有限公司官庄信用社的借款1500000元提供抵押担保，借款期限自2017年3月11日至2018年3月12日；4.A座6号、7号、10号铺为第三人牛云峰在青县农村信用联社股份有限公司金桥信用社的借款3000000元提供抵押担保，借款期限自2016年10月26日至2019年10月25日；5.A座11号、12号铺为第三人闫会书在青县农村信用联社股份有限公司木门店信用社的借款1500000元提供抵押担保，借款期限自2016年12月7日至2019年12月6日；6.B座301室为被告陈修良在在青县农村信用联社股份有限公司上伍信用社的借款500000元提供抵押担保，借款期限自2016年5月25日至2017年5月24日；7.B座7号铺为第三人季伟在青县青隆村镇银行股份有限公司的借款700000元提供抵押担保，借款期限自2016年1月21日至2019年1月20日；8.B座9号铺为第三人季敬甫在青县青隆村镇银行股份有限公司的借款700000元提供抵押担保，借款期限自2016年1月21日至2019年1月20日；9.B座8号铺为第三人季静顺在青县青隆村镇银行股份有限公司的借款700000元提供抵押担保，借款期限自2016年1月21日至2019年1月20日；10.A座9号铺为第三人李悦凯在青县青隆村镇银行股份有限公司的借款750000元提供抵押担保，借款期限自2016年10月24日至2019年10月20日；11.B座2号、3号、4号、5号、6号铺为第三人鸿正公司在青县农村信用联社股份有限公司的借款4000000元提供抵押担保，其中2300000元的借款期限自2016年9月3日至2017年9月2日，1700000元的借款期限自2016年11月3日至2017年11月2日；12.B座401室、402室、501室、502室为原告浩远公司在青县农村信用联社股份有限公司的借款2090000元提供抵押担保，借款期限自2016年12月9日至2017年12月8日；13.B座1号、10号铺为第三人季静顺在青县农村信用联社股份有限公司小额贷款中心的借款1800000元提供抵押担保，借款期限自2016年11月4日至2017年11月3日。原告在庭审中明确表示，如借款到期后，借款人未偿还借款，原告自愿代借款人偿还借款以涤除抵押权。以上事实由国有土地出让协议、涉案土地分割前的土地使用权证书、付款凭证、陈修良出具的收条、分割后的国有土地使用权证、房屋所有权证、2010年6月25日国有土地使用权转让申请书、刘铁良转让给陈修良的发票一张、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、中标通知书、建设工程施工合同、浩远公司与河北省青县诚信建筑安装工程有限公司签订的协议书、河北省青县诚信建筑安装工程有限公司证明、浩远公司与沧州家和兴业房地产开发有限公司关于涉案土地南侧预留通道的协议、工程备案及验收手续、完税证明、发票、工程款付款收条、2016年7月7日陈修良向原告借用B座301室房产证及土地证协议书、抵押贷款明细、季燕华出具的证明及当事人的当庭陈述等予以证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告陈修良对涉案土地享有合法的使用权，其有权对涉案土地使用权进行转让，因此，原告浩远公司与被告陈修良于2011年5月31日签订的国有土地出让协议合法有效。协议签订后，原告向被告支付了合同约定的转让价款，被告将相关资料及证件交付原告，原告依合同取得对涉案土地进行使用的权利。并且原告向法庭提交的一系列证据能够证实涉案土地上所建房屋均为原告出资建设，现原告的建设工程已完工，其要求二被告依协议约定协助办理产权过户手续，本院应予支持。鉴于所建设的部分房屋及相应的土地使用权已为各借款人提供了抵押担保并办理了抵押登记，不具备办理产权变更登记手续的条件，因此需在涤除抵押权后再办理产权变更登记手续，原告表示借款到期后如借款人未还清借款，其自愿代为偿还以涤除抵押权，不违反法律规定，本院予以支持。被告李忠芹辩解称其在陈修良以B座301室房产证及土地证办理抵押贷款时签字听陈修良说涉案土地上所建房屋系由原告垫付资金建设，但未向本院提供证据。但由此可见，李忠芹应当明知涉案土地上建筑了房屋的事实，且自原告与陈修良签订土地出让协议至陈修良抵押贷款达五年有余，在此期间陈修良接受了原告支付的大额土地转让款，李忠芹作为陈修良之妻，现主张其不知道土地转让的事实，于理不通。原告与陈修良签订的协议不违反法律规定，未损害国家、集体或第三人利益，且原告支付了合理对价，并在涉案土地上进行出资建设过程中，陈修良依协议履行了大量的协助义务，原告有理由相信陈修良的行为为其夫妻共同意思表示，李忠芹不得以不知道为由对抗原告。因此，对被告李忠芹的辩解，本院不予采纳。季燕华作为浩远公司的法定代表人，其签订协议的行为为职务行为，并且季燕华向法庭出具了说明，故原告浩远公司具备要求被告协助办理过户手续的主体资格。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第一百四十三条、第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告陈修良、李忠芹于本判决书发生法律效力之日起三十日内协助原告沧州浩远房地产开发有限公司将A座1号、2号、3号、4号、5号铺的房屋所有权及相应土地使用权登记至原告沧州浩远房产地开发有限公司名下；二、被告陈修良、李忠芹于本判决书发生法律效力之日起三十日内协助原告沧州浩远房地产开发有限公司将A座8号、13号、16号、17号铺及401室、402室的房屋所有权及相应土地使用权变更登记至原告沧州浩远房产地开发有限公司名下；三、A座6号、7号、9号、10号、11号、12号、14号、15号铺、A座501室、502室、B座1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号铺、B座301室、401室、402室、501室、502室所涉抵押借款的借款人或由原告沧州浩远房地产开发有限公司在借款到期后偿还借款涤除抵押权后三十日内，由被告陈修良、李忠芹协助将A座6号、7号、9号、10号、11号、12号、14号、15号铺、A座501室、502室、B座1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号铺、B座301室、401室、402室、501室、502室的房屋所有权及相应的土地使用权变更登记至原告沧州浩远房地产开发有限公司名下。案件受理费100元，保全费5000元，由被告陈修良、李忠芹连带承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。提起上诉的，应在上诉状寄出的七日内向沧州市中级人民法院交纳上诉费（收款单位：沧州市中级人民法院，开户行名称：河北省沧州市农行北环支行，账号：50×××85），并将上诉状和交纳上诉费的银行回单或上诉费票据一并邮寄我院，逾期不缴费的视为不再上诉。审 判 长  王 颜人民陪审员  高增秋人民陪审员  孙晓惠二〇一七年十月十七日书 记 员  赵世帅附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百四十三条建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提交清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。