江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0508民初176号原告：姑苏区天池温泉浴场，住所地江苏省苏州市枫桥路***号。经营者：褚方荣，男，1963年5月23日出生，户籍地江苏省苏州市吴江区）南汶梗17号。委托诉讼代理人：李杏珍，江苏李杏珍律师事务所律师。委托诉讼代理人：周红，江苏李杏珍律师事务所律师。被告：胡亚芹，女，1957年11月17日出生，汉族，户籍地江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：徐亚军，江苏大名大律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈金荣，江苏大名大律师事务所律师。第三人：中国人民解放军73049部队，住所地江苏省苏州市姑苏区金门路420号。法定代表人：丁炜，部队长。委托诉讼代理人：朱明，江苏明台律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈景芝，江苏明台律师事务所实习律师。原告姑苏区天池温泉浴场(以下简称天池温泉浴场)与被告胡亚芹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用简易程序审理。审理过程中，依据原告天池温泉浴场的申请追加中国人民解放军73049部队（以下简称73049部队）作为第三人参加诉讼，于2018年4月8日公开开庭审理。原告天池温泉浴场的经营者褚方荣、委托诉讼代理人周红，被告胡亚芹的委托诉讼代理人徐亚军、沈金荣，第三人73049部队的委托诉讼代理人朱明、陈景�到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天池温泉浴场向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付装修损失449.4万元、营业损失803.44万元，合计1252.84万元。2、判令被告承担本案诉讼费。审理过程中，原告天池温泉浴场申请撤回了要求被告支付营业损失的诉请。事实和理由：2015年8月1日，原告与被告签订房屋租赁协议，被告将苏州市枫桥路北兵营医院东新盖的四楼房屋底层出租给原告使用，租赁期限为2015年8月1日至2023年5月30日。该房屋系房屋所有人即第三人出租给被告使用，现第三人已通过诉讼与被告解除合同，收回房屋，导致原告与被告之间的合同无法继续履行，并给原告造成损失。被告胡亚芹辩称，1、因第三人单方提出收回房屋，故合同解除的原因不在于被告，故该损失应由第三人承担。损�应由第三人承担亦在（2017）苏0508民初5523号判决书中有所论述。2、原告尚有部分租金欠付。另,因原告返还租赁物的日期不明，我方不清楚租金应计算至何时。第三人73049部队述称，1、第三人与被告解除租赁协议是基于军队重大改革，是执行中央军委的统一部署，根据省高院有关涉军租赁案件的通知，承租人要求出租人承担损失赔偿等违约责任的,原则上不予支持，原告与被告之间的关系也应当秉承该原则。2、《房屋租赁补充协议》显示该协议是根据《军队房地产租赁合同》生成，在我方诉胡亚芹的案件中，胡亚芹出示过《军队房地产租赁合同》，从该合同可以看出胡亚芹应当每年与南京军区房管局第四分局签订，从合同签订周期看胡亚芹应当对可能的政策变化有较为清楚的认知。而本案中,被告与原告签订的《房屋租赁补充协议》约定的经营期限为七年十个月，明显突破胡亚芹与军队房管局签订的军队房地产租赁合同的期限界限，该法律后果只能由原、被告自行承担。3、《军队房地产租赁合同》第18条第一款明确约定，如确实因军事需要等紧急情况甲方可立即终止合同，乙方应无条件服从，但原、被告在《房屋租赁补充协议》第三条约定在合同履行过程中，因军队管理原因造成合同不能履行的，甲方应承担违约责任并赔偿损失，这样的约定明显违反《军队房地产租赁合同》的约定，其法律后果也只能由原、被告承担，与第三人无关。4、原、被告在《房屋租赁补充协议》第12条约定，如未满年限，甲方单方终止协议的，甲方按评估价赔偿乙方，并赔偿经济损失。本院经审理认定事实如下：苏州市北兵营医院周边地块为原金阊区金门路150号（北兵营），该�块现由73049部队使用。2005年9月8日，部队方与苏州市沧浪区成龙副食品批发部（以下简称成龙批发部）签订《师医院宿舍楼建房协议书》。双方约定，由该批发部为部队方新建一栋四层宿舍楼，建筑面积2680平方米。房屋建成后产权全部归部队方所有，底层门面出租给成龙批发部使用17年，即自2006年6月1日至2023年5月31日止（2005年10月1日至2006年5月31日为项目建设期），房租收益用于抵扣成龙批发部的垫资款。租用期满，底层门面房及所有附属设施由部队方无偿收回。后，成龙批发部在建设完工后取得了上述房屋底层门面房的使用权。成龙批发部又将底层门面房中的约850平方米出租给案外人蒋建梁用于经营苏州市金阊区天池温泉浴场，租赁期限为10年，从2006年至2016年。蒋建梁同时与南京军区房地�管理局第四分局就前述房屋签订《军队房地产租赁合同》，租赁期限从2006年8月1日起至2009年7月31日止。后，褚方荣通过转让方式取得上述温泉浴场的经营权。2015年8月1日，姑苏区三三合一贸易商行（个体工商户，经营者为胡亚芹）、胡亚芹（甲方）与原苏州市金阊区天池温泉浴场（现已更名为姑苏区天池温泉浴场。个体工商户，经营者为褚方荣）、褚方荣（乙方）签订《房屋租赁补充协议》，双方约定将经营期限调整为2015年8月1日起至2023年5月30日止，年租金调整为36万元。该协议第三条约定，在合同履行过程中如因军队管理等原因导致合同不能履行的，甲方应承担违约责任并赔偿损失。2017年8月15日，73049部队以部队重大政策调整为由，对胡亚芹提起诉讼，要求解除《师医院宿舍楼建房协议书�，并归还房屋等。经法院审理并强制执行，姑苏区天池温泉浴场将承租房屋返还给了73049部队。姑苏区天池温泉浴场故对胡亚芹提起本次诉讼。审理过程中，经委托评估，案涉房屋内不可移动装修的价值为2647625.88元。上述事实，由原告提交的房屋租赁补充协议、(2017)苏05民终11086号民事判决书、个体工商户营业执照，被告提交的（2017）苏0508民初5523号民事判决书、师医院宿舍楼建房协议书，第三人提交的军队房地产租赁合同，评估机构出具的报告书初稿、报告书及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，姑苏区三三合一贸易商行、胡亚芹与原苏州市金阊区天池温泉浴场（现姑苏区天池温泉浴场）签订的《房屋租赁补充协议》是双方的真实意思表示，依法成立并生效，对双方具有法律约束力。因案涉房屋已被第三人收回，原、被告双方签订的《房屋租赁补充协议》无法继续履行，现原告依据该协议主张违约责任并无不当，本院予以支持。经委托评估，原告的装饰装修损失为2647625.88元，对于原告的该部分损失，本院予以认定。对于向原告姑苏区天池温泉浴场进行赔偿的主体问题。从《房屋租赁补充协议》的签订方来看，协议的甲方为姑苏区三三合一贸易商行、胡亚芹。因姑苏区三三合一贸易商行为个体工商户，经营者为被告胡亚芹，从实体法上看，姑苏区三三合一贸易商行的法律责任由胡亚芹承担。个体工商户可以作为程序意义上一方当事人是在《最高人民法院关于适用的解释》施行后。本案中，被告胡亚芹并未对原告姑苏区天�温泉浴场直接对其提起诉讼并未提出主体错误的异议。综上，本院认定由被告胡亚芹承担赔偿责任。如被告胡亚芹认为该损失系由第三人引起的，可另案主张。此外，对于被告胡亚芹提出的原告天池温泉浴场欠租的抗辩意见，因被告胡亚芹既未提出反诉，亦未提出要求抵消的具体金额的抗辩，故本院在本案中不予理涉，被告胡亚芹可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十七条之规定，判决如下：被告胡亚芹于本判决生效之日起十日内向原告姑苏区天池温泉浴场赔偿装饰装修损失2647625.88元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百�十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42752元，减半收取21376元、鉴定费67410元，合计88786元，由原告姑苏区天池温泉浴场承担36479元、被告胡亚芹承担52307元，被告胡亚芹承担的部分于本判决生效之日起十日内直接支付原告姑苏区天池温泉浴场。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员  张花锋二〇一八年四月二十四日书记员  汪婷婷