江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0206民初1244号原告：沈艳，女，1978年1月27日生，汉族，住无锡市惠山区。原告：顾北平，男，1954年7月8日生，汉族，住无锡市惠山区。被告：无锡嘉阳置业有限公司，统一社会信用代码91320206056657714E，住所地无锡市惠山区阳山镇陆育路。法定代表人：邱晓风，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆浩星，江苏行德律师事务所律师。委托诉讼代理人：许婷华，江苏行德律师事务所律师。原告沈艳、顾北平与被告无锡嘉阳置业有限公司（以下简称嘉阳公司）商品房销售合同纠纷一案，于2017年3月7日诉至本院。本案受理后，依法由代理审判员周志成适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈艳、顾北平、被告嘉阳公司委托诉讼代理人许婷华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈艳、顾北平向本院提出诉讼请求：1.判令嘉阳公司支付违约金共计210657元（第一部分：以购房款823201元为本金，按日利率万分之三计算，自2015年5月29日计算至2016年7月28日止，共计427日，违约金为105452元；第二部分：以购房款823201元为本金，按日利率万分之六计算，自2016年7月29日计算至2017年2月26日止，共计213日，违约金为105205元）；2.本案诉讼费用由嘉阳公司承担。事实和理由：沈艳、顾北平向嘉阳公司购买嘉阳生活购物中心商铺一间。因嘉阳公司逾期交房，沈艳、顾北平认为嘉阳公司存在违约，故诉至法院，请求判如所请。被告嘉阳公司辩称：1.逾期交房属实，但嘉阳公司已向沈艳、顾北平支付43379.11元逾期交房违约金，应在本案中予以扣除；2.2015年5月29日至2016年7月28日期间按照每日万分之三计算违约金过高，且沈艳、顾北平早已实际占有房屋，请求降低该部分违约金标准；3.2016年7月29日至2017年2月26日期间，双方未约定每日万分之六的违约金标准，请求驳回原告针对该期间内违约金的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的2016年4月27日补充协议（以下简称补充协议），证明原被告就逾期交房以及逾期办理房产证重新约定了违约责任。被告嘉阳公司认为原告未在该协议中签字，不应对其适用。对此，本院向补充协议中载明的见证人倪某（曾用名倪锋）进行了调查并制作调查笔录，倪某陈述：该协议系嘉阳公司就逾期交房给全体业主承诺的补偿方案，应对全体业主有效。至于部分业主未在协议中签字，是因为在场有几十名业主，都在协议中签字存在困难，但当时的业主都认可该协议中的方案。本院审查了补充协议内容，发现协议首部，甲方为“无锡嘉阳置业有限公司”、乙方为“购房业主”，尾部甲方由嘉阳公司盖章确认、乙方由部分业主签字，且前置“业主代表：”的内容。综合协议内容及见证人倪某的陈述，本院认为该协议应视为嘉阳公司对全体购房业主的承诺，原告作为购房业主，应对其有效，故本院对补充协议予以认定。经审理查明：2013年9月18日，沈艳、顾北平与嘉阳公司签订商品房买卖合同一份，约定沈艳、顾北平向嘉阳公司购买嘉阳生活购物中心第1幢1单元1层1055号商铺；房屋价款823201元，该款沈艳、顾北平已按约支付；嘉阳公司应于2015年5月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将通过交付使用竣工验收且符合合同约定的商品房交付沈艳、顾北平；逾期交房超过60日，如沈艳、顾北平要求继续履行合同，嘉阳公司从合同约定的最后交付期限的次日（即2015年5月29日）起至实际交付之日止，按日向沈艳、顾北平支付已付房款万分之三的违约金。合同签订后，因嘉阳生活购物中心未按期通过交付使用竣工验收，嘉阳公司未按约履行交房义务。2015年4月29日，嘉阳公司承诺：沈艳、顾北平在嘉阳生活购物中心开业日前完成装修奖励10000元/间；关于延迟交房问题，按合同规定给予补偿。2015年6月16日，嘉阳公司再次承诺：2015年4月29日嘉阳公司承诺内容继续有效。同时，因嘉阳生活购物中心延期开业，自2015年5月28日起给予自营户年化8%补偿。2016年4月27日，双方达成补充协议，嘉阳公司承诺：在2016年7月28日前完成涉案房产竣工综合验收并书面通知沈艳、顾北平办理房产证；嘉阳公司如未按期完成竣工综合验收，导致房产证无法办理，则2016年7月28日后每日按购房合同房价的万分之六予以赔付。2016年7月27日，原告签收涉案房屋。另查明：嘉阳生活购物中心在惠山区住建局通过交付使用竣工验收的过程如下：2016年7月25日，惠山区住建局许可嘉阳生活购物中心通过交付使用竣工验收；2016年9月12日，惠山区住建局查明嘉阳生活购物中心交付使用竣工验收申请材料中，建设工程竣工验收消防备案凭证经消防部门验证为虚假材料，决定撤销前述行政许可；2016年12月29日，惠山区住建局重新许可嘉阳生活购物中心通过交付使用竣工验收。再查明：嘉阳公司答辩意见中提及的已付款43379.11元，包含：1.自营户开业奖励10000元；2.自2015年5月28日至2015年11月28日房款年化8%的补偿款33379.11元（823201元*8%*185日/365日）。本院认为，双方的商品房买卖合同系真实意思表示，合法有效，嘉阳公司应按约履行其合同义务。根据商品房买卖合同，将涉案房屋通过交付使用竣工验收并交付房屋买受人系嘉阳公司应履行的合同义务。因涉案房屋逾期交房且逾期通过交付使用竣工验收，嘉阳公司应承担相应违约责任。本案存在以下争议焦点：一、嘉阳公司已付款43379.11元是否应在本案原告诉讼请求中扣除。根据已查明的事实，该款系嘉阳公司为了鼓励购房业主提前入场装修而给付的装修奖励及逾期开业补偿。同时，嘉阳公司在2015年4月29日的承诺中明确表示“关于延迟交房问题，按合同规定给予补偿”。究其文义，可以看出，就逾期交房的违约责任，嘉阳公司认可购房业主依据购房合同另行主张。本院认为，嘉阳公司因逾期交房向购房业主承诺的诸多奖励、补偿，目的在于鼓励业主提前入场装修，以确保该商业综合体的顺利运营。现业主已按约装修入场，嘉阳公司已实际对业主的奖励、补偿进行了兑现，故嘉阳公司主张扣除的43379.11元付款有因，业主无需返还，亦无法在本案违约金中进行扣除。二、2015年5月29日至2016年7月28日期间，按照房款每日万分之三计算违约金是否过高。嘉阳公司认为：沈艳、顾北平已提前入场装修并实际占有诉争商铺，故按照合同约定的每日万分之三计算违约金标准过高。沈艳、顾北平认为：违约金每日万分之三系购房合同约定，不应进行调整。本院认为，违约金无需调整，理由如下：首先，双方在购房合同中明确约定了违约金的计算标准，该条款为双方真实意思表示，符合法律规定；同时，嘉阳公司未能举证证明其逾期交房给沈艳、顾北平带来的实际损失，故本院无法认定双方约定的违约金是否过分高于购房人的实际损失，上述事实的举证责任在于嘉阳公司，故举证不能的法律后果应由嘉阳公司承担。综上，嘉阳公司应支付沈艳、顾北平自2015年5月29日计算至2016年7月28日止，每日按房款万分之三计算的违约金。三、2016年7月29日至2017年2月26日期间，按照每日万分之六计算违约金是否应当支持。嘉阳公司认为：其未向原告承诺支付每日万分之六违约金，请求驳回原告该诉讼请求。沈艳、顾北平认为：该部分违约金基于2016年4月27日的补充协议主张。本院认为：双方在2016年4月27日形成的补充协议，应对双方具有约束力。根据查明的事实，虽然嘉阳生活购物中心曾于2016年7月25日通过交付使用竣工验收并于2016年7月27日交付原告，但因备案凭证中存在虚假材料，惠山区住建局撤销了该项行政许可。该项行政许可被撤销，导致嘉阳公司于2016年7月27日完成的房屋交付产生了重大瑕疵，故嘉阳公司应按照补充协议自2016年7月29日起承担相应违约金。关于违约金计算的截止时间，应严格依照补充协议第4条确定。该条款确定的嘉阳公司承担违约金的条件仅为涉案房屋未通过交付使用竣工验收，故违约金应计算至2016年12月29日（嘉阳生活购物中心重新通过交付使用竣工验收之日）。综上，本院对原告主张的自2016年7月29日至2016年12月29日（共计154日）部分的违约金予以支持，超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、无锡嘉阳置业有限公司应于本判决书生效后十日内支付沈艳、顾北平违约金181516元（1.以购房款823201元为本金，按日利率万分之三计算，自2015年5月29日计算至2016年7月28日止，共计427日，违约金为105452元；2.以购房款823201元为本金，按日利率万分之六计算，自2016年7月29日计算至2016年12月29日止，共计154日，违约金为76064元）。二、驳回沈艳、顾北平的其他诉讼请求。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2230元（已减半收取），由沈艳、顾北平负担265元、由无锡嘉阳置业有限公司负担1965元。该款已由沈艳、顾北平预交，无锡嘉阳置业有限公司应于本判决书发生法律效力后十日内将其应负担的1965元诉讼费用迳付沈艳、顾北平。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。代理审判员  周志成二〇一七年六月五日书 记 员  郁祯雄