广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4358号
上诉人（原审原告）：黄俊南，住广东省普宁市。
委托代理人：赵华林，广东东方昆仑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：朱碧君，住广东省惠来县。
委托代理人：毕铁峰，广东颐和律师事务所律师。
上诉人黄俊南因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第575号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：黄俊南是海珠区瑞康路93号101号铺产权人，该房屋建筑面积56.6192平方米、套内建筑面积38.2849平方米。
2013年12月31日，黄某甲代黄俊南（甲方）与朱碧君（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将广州市海珠区瑞康路93号101号铺自编首层之四租给乙方作经营使用；租赁期限自2014年5月1日起到2017年4月30日止；场地月租金316666元／年，乙方应一次性交齐3年租金；乙方须在合同签订即日内交付950000元给甲方作为按金，合同期满后按金无息退回给乙方，如属乙方违约，按金甲方不予退回；房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，场地按金不予退回：（1）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；（2）损坏承租房屋，在甲方提出的合同期限内仍未修复的，……；（4）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，给甲方造成严重损害的；（5）拖欠租金累计2个月；等。同日，朱碧君通过银行支出950000元。
黄俊南于2015年2月13日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1.解除双方签订的租赁合同；2.朱碧君支付租金人民币237500元（具体金额计算至朱碧君归还商铺之日）；3.朱碧君赔偿经济损失300000元；4.朱碧君将商铺恢复原状；5.不予退回朱碧君支付的场地按金950000元；6.朱碧君承担本案全部诉讼费用。
诉讼中，黄俊南及朱碧君表示：“捷美花边行”在2014年5月1日之后就没有人经营。黄俊南表示：第3项诉讼请求的依据和标准是朱碧君从2014年5月1日至2015年2月28日擅自把黄俊南的另一间商铺打开使用，给黄俊南造成租金损失300000元；朱碧君支出的950000元是依据合同支付的按金而不是租金；“海珠区瑞康路93号101号铺自编首层之四”包含“瑞康101-6号”。朱碧君表示：黄俊南主动找朱碧君签订租赁合同，在朱碧君支付了950000元租金后，黄俊南于2013年12月31日把101号铺自编首层之四整个商铺和营业执照交付给朱碧君，朱碧君一直在该商铺经营，没有侵占其他商铺；陆某租赁了黄俊南的“101之四号商铺”之后，自行把四号改为六号，然后再把101之六号的半档租赁给朱碧君；2014年5月1日，黄俊南在交付商铺时把自编之四（包括“捷美花边行”）全部交付给了朱碧君；朱碧君在接收涉案商铺时没有改动商铺结构。原审法院向双方询问在签订合同过程中是否存在重大误解。对此，黄俊南表示：朱碧君是故意的，不是误解，坚持现在的诉讼请求。朱碧君表示：不存在重大误解，签订合同时已说明就是整体商铺，而不是某个部位。黄俊南于2015年6月10日申请撤销第3项诉讼请求。
原审法院认为：黄某甲代黄俊南与朱碧君签订的《租赁合同》，是黄俊南与朱碧君之间的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。关于朱碧君支付的950000元。黄俊南主张该笔款项为按金、朱碧君未支付租金，朱碧君主张是3年的租金。对此，原审法院的意见是：首先，根据合同的约定，朱碧君应一次性支付3年租金即3×316666元=949998元，该金额与上述950000元基本相符。其次，黄俊南自行提交的黄某乙与陈某、郑某于2011年8月28日签订的《档口租赁合同》显示按金为约2个月租金，此情况符合一般的租赁习惯。相比而言，黄俊南主张的按金相当于3年的租金，该标准明显过高。再次，朱碧君支出950000元的时间为2013年底，如果真如黄俊南所述，该笔款项为按金，则至黄俊南起诉之日止，朱碧君已一年多未交租金，在此情况下黄俊南一直未通过法律途径予以追缴，亦不符常理。因此，可以认定朱碧君支付的款项应为租金。故原审法院对于黄俊南的上述主张，不予采纳。黄俊南要求朱碧君支付租金237500元、不予退回朱碧君支付的场地按金950000元的诉讼请求，缺乏依据，原审法院不予支持。关于房屋结构。黄俊南提交的证据并没有反映“海珠区瑞康路93号101号铺自编首层之四”或“瑞康101-6号”在出租给朱碧君前的具体分割情况，而朱碧君否认改动了上述商铺的结构，因此，黄俊南要求将商铺恢复原状的诉讼请求，缺乏依据，原审法院不予支持。另，黄俊南还主张朱碧君指使社会人员殴打黄俊南派驻看守“捷美花边行”商铺的工作人员，且在警方处理过程中黄俊南之子黄某甲还接到不明身份人员的电话恐吓，但黄俊南在本案中提交的证据不足以证实其上述主张，故原审法院不予采纳。黄俊南以朱碧君未交租金、改变商铺结构为由要求解除合同的诉讼请求，缺乏依据，原审法院不予支持。关于涉案的房屋。黄俊南主张其将商铺租给陆某，后陆某擅自将该商铺一分为二，一部分转租给朱碧君使用，另—部分转租给“捷美花边行”使用，后黄俊南、朱碧君签订上述合同，约定朱碧君原租赁的商铺继续使用，之后朱碧君强行将陆某转租给“捷美花边行”的商铺打通据为己有使用。按照黄俊南的上述主张，朱碧君“强行将陆某转租给捷美花边行的商铺打通据为己有使用”的行为属侵权行为，与本案的合同纠纷没有必然联系，并非本案处理范围，黄俊南应另循法律途径解决。
原审法院依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥的解释》第九十条之规定，于2015年6月24日作出判决：驳回黄俊南的全部诉讼请求。案件受理费16364元，由黄俊南负担。
判后，上诉人黄俊南不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决在认定事实方面明显存在严重错误，理由如下：1.一审判决认定朱碧君支付的950000元为租金明显错误。首先，朱碧君交付的950000元款项为按金而不是租金，双方在《租赁合同》中关于租金及按金某明确的约定。其次，根据约定，朱碧君应当在2014年5月1日之前一次性支付三年租金。朱碧君没有按约定支付，黄俊南曾多次与朱碧君进行协商，最终无果。后黄俊南委托律师发函给朱碧君，但其仍不予理睬。2.一审判决认定房屋结构没有改动与事实不符。首先，黄俊南提交的录像证据资料清楚显示，朱碧君租赁的商铺名称为“四海拉链”，另一间商铺名称为“捷美花边行”，两者是明显不同的两个商铺，中间有隔板界开。朱碧君强拆了两个商铺中间隔板，录像资料亦可以清楚看到拆除痕迹所在。朱碧君提交的照片证据也可看出中间隔板被拆除的痕迹。基于朱碧君擅自改动商铺的违约事实，黄俊南委托律师向朱碧君发函。但朱碧君收到律师函后没有做出任何回应。请求法院判决：1.撤销原审判决，予以改判；2.本案一、二审诉讼费用由朱碧君承担。
被上诉人朱碧君答辩称：不同意黄俊南的上诉请求。关于950000元的问题，一审法院已经认定是朱碧君一次性给三年的租金。租赁市场的做法是以两个月的租金作为按金，不可能以全部租期的租金作为按金，黄俊南认为95万元是按金是不合常理的。关于黄俊南认为商铺被改变结构的问题，根本不是事实，朱碧君现在租赁的商铺就是朱碧君与黄俊南签订合同的商铺，没有改变。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：黄俊南以朱碧君欠交租金及擅自改变商铺结构为由，提起本案诉讼并提出解除合同等诉讼请求。朱碧君以已一次性支付租期内租金及并未改变商铺结构提出抗辩。本案二审双方的争议焦点是，朱碧君是否存在欠交租金及擅自改变商铺结构的违约行为。
关于朱碧君是否欠租的问题。黄俊南认为朱碧君已支付的950000元的性质为按金。朱碧君认为该款项性质为3年的租金。本院认为，首先，从该笔款项的数额看，950000元基本相当于整个租赁期限内的租金数额。朱碧君一次性支付了该笔款项的行为，与合同中支付租金的约定相符。其次，以日常生活经验法则及租赁习惯理解，按金数额的约定一般等同于若干个月的租金数额。黄俊南主张按金数额等同于整个三年租期的租金数额，明显高于上述惯常约定，于理不合。再次，在租赁合同法律关系中，按金是作为承租人按合同约定履行义务的担保。而承租人的主要合同义务应为支付租金。朱碧君主张双方约定承租人一次性支付租赁期限内所有租金的情况下，并没有约定需另支付按金，也合情合理。最后，黄俊南提供的证据不能证明其在签订租赁合同后至提起诉讼前，有向朱碧君主张过租金。则朱碧君在签订租赁合同后一年多时间未缴纳租金，黄俊南一直未通过法律途径追缴，不符合常理。综上，朱碧君一次性支付的950000元款项的性质应认定为租金。因此，黄俊南主张朱碧君欠租的意见，缺乏合同及法律依据，本院不予采纳。
关于朱碧君是否擅自改变商铺结构的问题。朱碧君否认作出了改变商铺结构的行为。而黄俊南提交的证据不能证明涉案商铺原来的间隔情况，也不能证明朱碧君存在改变商铺间隔的行为。因此，黄俊南主张朱碧君擅自改变商铺结构的意见，因其不能举证证明，本院不予采信。
据此，原审法院根据双方当事人的陈述及举证情况，认定黄俊南以朱碧君未缴纳租金、改变商铺间隔为由要求解除合同等诉讼请求缺乏依据，判决驳回其全部诉讼请求，并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人黄俊南的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16364元，由黄俊南负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 谭碧婷
代理审判员 曹佑平
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 谢 淳