江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣08民终1810号
上诉人（原审被告、反诉原告）:刘义仁，男，1965年1月25日生,汉族，住江西省吉安市吉州区。
上诉人（原审被告，反诉原告）:刘小凤，女，1960年12月1日生，汉族，住江西省吉安市吉州区，系刘义仁妻子。
两上诉人共同委托诉讼代理人：王佑伟，吉安市吉州区白塘法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：周媛媛，女，1988年10月1日生，汉族，住江西省吉安县。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：邹冬斌，男，1987年10月10日生，汉族，住江西省吉安县，系周媛媛丈夫。
被上诉人共同委托诉讼代理人：罗敏，江西共创律师事务所律师。
原审第三人：吉安市同创房地产置业顾问有限公司，住所地江西省吉安市吉州区井冈山大道123号恒荣丽景花苑1栋6号。
法定代表人：肖英，该公司总经理。
上诉人刘义仁、刘小凤因与被上诉人周媛媛、邹冬斌与原审第三人吉安市同创房地产置业顾问有限公司（以下简称同创置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省吉安县人民法院（2017）赣0821民初1100号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人刘义仁、刘小凤上诉请求：1.依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求，即被上诉人向上诉人支付违约金80560元；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，导致归责错误、判决错误。一、被上诉人未在4月15日前支付首付款已然违约。1.合同第3.4条明确约定“买方须在4月15日前将首期款存入银行指定账户”，这个日期是确定的，所谓银行指定账户应该是上诉人指定的账户，而不是被上诉人自己的账户，一审判决以被上诉人已存入银行24万元来认定钱已存入指定账户是不对的。2.支付首付款应早于银行办理按揭手续。根据合同3.4条“剩余房款通过银行按揭贷款支付给卖方”，第3.5条“在办理按揭过程中若银行实际审批贷款金额加上买方已支付的首期款、定金少于本合同转让成交价的，买方须在房产交易过户之日前三天内将差额补足给卖方或委托方”，被上诉人应先行支付首付款，然后再去银行办理按揭贷款手续（银行办理按揭手续时还应提供交纳首付款的收据），一审判决关于首付款与按揭手续同时办理的认定错误。3.被上诉人无支付首付款的任何意思表示。根据合同约定被上诉人应将首付款打入银行指定账户，但被上诉人一直没有索要上诉人银行账号，这说明被上诉人没有继续履行合同的意愿。二、按揭手续应由被上诉人独自办理，上诉人已提供了相应资料。银行办理按揭手续的流程是：买卖双方签订购房合同—购房人交纳首付款—购房人向银行提出申请贷款申请—提交按揭贷款资料—银行调查、审批—与申请人签订借款合同—发放按揭款，上诉人此前已经与被上诉人签订了购房合同，并提交了房产证，配合工作已经完成，其他事项应由购房人独自先行办理，至少应有银行同意办理按揭的审批表，否则上诉人无法相信其能顺利办妥按揭手续，被上诉人没有提供其已向银行申请按揭的任何手续，也没有提供银行同意向其发放贷款的任何证明，被上诉人所谓上诉人不配合其去银行办理按揭手续纯粹是为其未支付首付款的违约行为开脱，根据银行按揭要求未支付首付款根本不能办理按揭手续。本案上诉人是否同意推后去银行办理按揭手续与案件审理关联性不大，关键是被上诉人在当时能不能办理按揭手续的问题。三、答辩人在4月27日提出不卖房不属违约。合同第10条约定，“如果买方未按照合同约定的期限履行义务，……如买方逾期履行超过十日，卖方可解除合同……”，被上诉人应在4月15日前支付首付款，至4月27日仍未支付，逾期已过十天，上诉人完全有理由不卖给被上诉人。四、1.原审法院根据第三人的工作人员与上诉人刘小凤的通话录音来认定按揭贷款和首付款时间以由买卖合同2017年4月15日变更为2017年5月1日之前，该认定错误；2.被上诉人未能按房屋买卖合同在规定的2017年4月15日之前办理按揭贷款手续以及交首付款存入银行指定账户，这一行为已经违约，相反上诉人在签订买卖合同的同时，将房产证原件、钥匙、1000元保证金交给第三人，完成了被上诉人办理按揭贷款所需要上诉人配合的工作，不存在违约；上诉人认为原审法院不是考虑到被上诉人违约在先，而是错误的根据通话录音以及上诉人刘小凤在4月27日的表态认定上诉人单方违约，上诉人认为原审法院的这一认定也是错误的，主要是认定合同履行合同时间节点错误；3.退一步讲，即便是上诉人违约，原审法院根据第三人提供的格式合同所写的20%的违约金条款，判决上诉人支付被上诉人违约金112361元，上诉人认为该比例过高，完全脱离了被上诉人不存在损失的这个事实，对上诉人也是不公平的。综上，请二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。
针对刘义仁、刘小凤的上诉，周媛媛、邹冬斌答辩称：一、关于首付款的时间认定，刘小凤是卖方，在中介通知不到刘义仁的基础上，只能通知刘小凤，原审根据录音认定是尊重事实的；二、上诉人强调被上诉人在4月15日前要将首付款存入指定账户，但是上诉人根本就没有给被上诉人指定账户，所以被上诉人根本没有办法存，所以不存在被上诉人违约在先；上诉人自己的理由相互矛盾，而且上诉人提供的房产证，合同以及1000元押金，是远远没有完成银行、第三方要求的配合工作；三、上诉人说违约金额按照20%计算比例过高，一审上诉人在答辩状和反诉状中均是按照20%计算，在一审中上诉人没有提出异议，现在提出来偏高，说明上诉人知道自己违约了，现在的房价涨的很厉害，房子买卖合同的签订时间是3月份，房价当然涨了很多，这样的情况都是要做惩罚的；合同签订的时候都是认可这个计算比例的，现在上诉人明知自己违约就提出这个比例过高。
周媛媛、邹冬斌向一审法院起诉请求：1、判令解除周媛媛、邹冬斌与刘义仁、刘小凤、同创置业公司签订的《房产居间买卖合同》；2、判令刘义仁、刘小凤支付违约金112360元；3、本案诉讼费和保全费由刘义仁、刘小凤承担。
一审法院认定事实：2017年3月10日，周媛媛、邹冬斌与刘义仁、刘小凤及同创置公司签订了一份《房产居间买卖合同》。合同约定：1、刘义仁、刘小凤与周媛媛、邹冬斌经过同创置业公司出售及购买位于吉安县城××大道××号赣中商贸城26-1-501房，建筑面积为166.92㎡，证件号为0004578；2、转让价格为人民币561800元，买方即周媛媛、邹冬斌在签署本合同时向刘义仁、刘小凤即卖方交购房定金31800元，卖方须在签订合同十日内提交具备相关资料的原件交给同创置业公司作为转让交易过户之用，2017年4月15日前买卖双方必须将办理银行按揭所需完整资料及相关证件提交同创置业公司或按揭贷款银行并配合银行进行贷款征信调查、审查和审批等手续，并签署贷款银行要求相关文件，买方须在2017年4月15日将首期款（首期款为总房款减去银行按揭款，银行按揭款以银行批准额为准）存入银行指定帐户，剩余房款通过银行按揭贷款支付给卖方，自按揭贷款银行审批同意办理按揭之日起三天内，买卖双方必须办理产权过户手续，……；3、如卖方所出售该物业处于按揭状态，卖方须在6个工作日内赎回房产证及他项权证，赎楼所需的一切费用由卖方支付，赎出房产证原件和他项权证原件交予同创置业公司并配合办理产权过户等相关手续；4、买方自愿支付营业税、个人所得税、契税、印花税等；5、卖方须在收到所有房款三日内负责将该物业交予买方使用，卖方付清一切有关该物业之余的杂费（包括水电、燃气等费用），卖方同意在办理过户前支付1000元作为交楼押金抵扣上述交费；6、如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之十支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金，如卖方违约，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之十支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方支付的定金……。合同签订当日，周媛媛已向刘义仁支付购房定金31800元，刘义仁向同创置业公司交付了押金1000元和房产证一本，同时周媛媛在中国邮政储蓄银行股份有限公司吉安县开发区营业所办理活期存折卡一张，账号为62×××51，账户存有金额为240000元。4月5日，吉安同创置业公司工作人员王金兰电话通知双方于次日上午到银行办理房屋按揭、首付款手续。次日，刘义仁因出差需要十余天，便派刘小凤到同创置业公司处，由于银行要求房屋买卖双方夫妻均要到场，再加上周媛媛身份证过期需要办理临时身份证，当日无法办理相关手续。周媛媛、邹冬斌与刘小凤及同创置业公司工作人员王金兰再次约定手续在5月1日前办理。4月27日同创置业公司再次准备组织周媛媛、邹冬斌与刘义仁、刘小凤去银行办理按揭贷款和支付首付款事宜时，刘义仁、刘小凤以周媛媛、邹冬斌违约为由明确不同意卖房。
一审法院认为：周媛媛、邹冬斌与刘义仁、刘小凤及同创置业公司签订的《房产居间买卖合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，为合法有效合同。根据我国合同法规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，在签订合同当日，周媛媛、邹冬斌如约向刘义仁、刘小凤支付了购房定金31800元，并在中国邮政储蓄银行股份有限公司吉安县开发区营业所账户存有金额为240000元；刘义仁亦向同创置业公司交付了押金1000元和房产证一本。2017年4月6日由同创置业公司工作人员王金兰牵头准备组织周媛媛、邹冬斌与刘义仁、刘小凤到银行办理按揭和首付款，因刘义仁出差及周媛媛身份证到期的原因，周媛媛、邹冬斌与刘义仁、刘小凤未在合同约定的于2017年4月15日前完成银行按揭贷款和首付款工作。4月27日刘小凤在同创置业公司处解决房屋买卖问题时已明确不同意卖房，现周媛媛、邹冬斌与刘义仁、刘小凤均请求解除三方签订的《房产居间买卖合同》，法院予以照准。导致周媛媛、邹冬斌与刘义仁、刘小凤合同解除原因，周媛媛、邹冬斌与刘义仁、刘小凤是否有违约行为成为本案的争议焦点。关于该焦点，有两个问题，第一个问题即到银行办理按揭贷款和首付款时间变更为在2017年5月1日前是否有效；第二个问题即周媛媛、邹冬斌未向刘义仁、刘小凤支付首付款是否违约。关于第一个问题，因刘义仁出差十余天，到银行办理按揭贷款和首付款时间变更为在2017年5月1日前，该事实有同创置业公司的工作人员王金兰的电话通话录音为凭，法院予以认定该事实合法有效。刘义仁主张刘小凤不能作一家之主，但签订合同后，刘义仁因出差从未露面，也未主动电话表示不同意变更到银行办理按揭贷款和首付款时间，故刘义仁该主张法院不予支持。4月27日同创置业公司再次准备组织周媛媛、邹冬斌与刘义仁、刘小凤去银行办理按揭贷款和支付首付款事宜时，刘义仁、刘小凤以周媛媛、邹冬斌未支付首付款系违约为由不同意卖房，明确表示不再履行合同，刘义仁、刘小凤行为系违约，应承担违约责任。根据合同约定买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方支付的定金，故此周媛媛、邹冬斌诉请刘义仁、刘小凤支付违约金112360元，事实清楚，于法有据，法院依法予以支持。关于第二个问题，首付款的金额按照合同约定为总房款减去银行按揭款，银行按揭款以银行批准额为准。由于刘义仁出差，买卖房屋双方未能按时到银行办理按揭贷款手续，不能确定首付款金额，但周媛媛、邹冬斌还是在签订《房产居间买卖合同》当日，按照合同约定到银行开户并存入240000元，首付款未向刘义仁、刘小凤支付，周媛媛、邹冬斌没有违约行为，故此刘义仁、刘小凤反诉周媛媛、邹冬斌按合同金额的20%向其支付违约金112360元（已支付31800元，还应支付80560元），因无事实依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决：一、解除周媛媛、邹冬斌与刘义仁、刘小凤及吉安市同创房地产置业顾问有限公司签订的《房产居间买卖合同》；二、刘义仁、刘小凤于本判决生效后三日内向周媛媛、邹冬斌支付违约金112360元；三、吉安市同创房地产置业顾问有限公司于本判决生效后三日内向刘义仁、刘小凤返还编号为0004578的房产证一本，水电保证金1000元；四、驳回刘义仁、刘小凤的其他反诉请求。本案受理费减半收取1274元，反诉费920元，由刘义仁、刘小凤承担。
本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
上诉人刘义仁、刘小凤向法院提交了刘小凤的病历，用以证明其患有焦虑抑郁症，其在接王金兰电话时的表态并不是其真实意思表示。被上诉人质证认为，真实性无法确认，与本案无关联，且从该病历可知刘小凤精神意识清晰，定向很准。本院认为，该病历虽然证明刘小凤患有焦虑抑郁症，但并不能达到其证明目的。被上诉人向法院提交了：1、同创置业公司的办理须知，用以证明其办理流程，上诉人质证认为，真实性无异议，但并不能证明同创置业公司向上诉人交付过，即便交付过，上诉人亦按照其要求履行。本院认为，双方对其真实性均无异议，故对其真实性予以确认。2、网上出售信息的照片，用以证明上诉人想另卖高价。上诉人质证认为，该照片并未明确何时发布，去年10月份确认在网上发布出售信息。本院认为，该照片与本案无直接关联，对其关联性不予确认。
二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，上诉人、被上诉人及原审第三人签订的《房产居间买卖合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人均应按照合同约定履行自己的义务。合同签订当日，被上诉人如约向上诉人支付了购房定金31800元，刘义仁亦向原审第三人交付了押金1000元和房产证一本。上诉人上诉称被上诉人未在2017年4月15日前支付首付款构成违约，被上诉人辩称按照双方签订的合同约定应先提供资料并签署贷款银行的相关文件，再将首付款存入指定账户，否则办不了按揭即算不出首付款的金额。根据双方签订的《房产居间买卖合同》的约定：2017年4月15日前买卖双方必须将办理银行按揭所需完整资料及相关证件提交经纪方或按揭贷款银行并配合银行进行贷款征信调查、审查和审批手续，并签署贷款银行要求的相关文件。买方须在2017年4月15日将首付款存入银行指定账户，剩余房款通过银行按揭贷款支付给卖方。首付款为总房款减去银行按揭款，银行按揭款以银行批准额为准，则首付款金额需在办理按揭贷款之后才能明确，故首付款应在双方办理了相关按揭贷款手续之后再行支付。本案中，2017年4月6日由原审第三人工作人员王金兰牵头准备组织双方到银行办理按揭和首付款手续，但因上诉人刘义仁出差，并未办成。后经原审第三人工作人员王金兰与上诉人电话沟通，将时间定为2017年5月1日前，该事实有王金兰的电话通话录音为证。上诉人称4月6日未办成按揭手续也存在被上诉人周媛媛身份证过期的原因。经核实，被上诉人周媛媛已于4月6日当日使用其临时身份证在中国邮政储蓄银行股份有限公司吉安县开发区营业所办理开户，故可证实被上诉人周媛媛在2017年4月6日已取得临时身份证，其身份证过期并不影响其办理按揭手续。现上诉人刘小凤于2017年4月27日在原审第三人处明确表示不同意卖房，构成违约，则应依法承担相应的违约责任。故一审判决上诉人按照合同的约定承担成交价百分之二十的违约金，并无不当。二审中，上诉人称违约金过高应予调整，但上诉人在一审反诉及二审上诉中均按照成交价百分之二十的违约金主张被上诉人支付违约金，故上诉人该上诉主张依法不能成立。综上，上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费595元，由上诉人刘义仁、刘小凤承担。
本判决为终审判决。
审判长 李国红
审判员 肖永兰
审判员 胡 婧
二〇一七年十二月二十二日
书记员 张志坚