福建省南平市延平区人民法院民 事 判 决 书（2014）延民初字第2081号原告南平世豪房地产开发有限公司，住所地南平市滨江中路215号四鹤广场A幢1301室，组织机构代码69194803-5。法定代表人罗观能，董事长。委托代理人周辉强，男，住福州市鼓楼区，系该公司职员。委托代理人方秀凤，女，住南平市延平区，系该公司职员。被告林小双，女，汉族，1970年12月18日出生，住南平市延平区。原告南平世豪房地产开发有限公司（以下简称世豪房地产公司）与被告林小双案外人执行异议之诉一案，本院于2013年8月2日立案受理，同年11月3日，本院作出（2013）延民初字第2754号民事判决。原告世豪房地产公司不服判决，提起上诉。福建省南平市中级人民法院于2014年3月25日作出（2014）南民终字第49号民事裁定，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭进行审理。因本院作出的（2012）延民初字第2483号民事判决书进入再审程序，本案于2014年5月22日裁定中止审理。于2015年12月22日公开开庭进行了审理。原告世豪房地产公司的委托代理人周辉强、方秀凤，被告林小双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世豪房地产公司诉称，一、诉争房屋系原告所有。理由如下：（1）原告虽于2011年4月16日与王新雄、周红就南平市延平区（新城花园）1幢401室的房屋（以下简称诉争房屋）签订《商品房买卖合同》，但因王新雄、周红违约，该合同已于2012年10月24日被延平区人民法院作出的（2012）延民初字第2483号民事判决书予以解除。该判决书已被南平市中级人民法院（2015）南民再终字第12号判决书予以维持。故王新雄、周红已无权依该合同取得该房屋的物权。（2）依据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第二十条之规定，原告与王新雄、周红签订的《商品房买卖合同》向登记机构预告登记后，王新雄、周红并不能取得该房屋的物权，其所起的作用只是为保障将来实现债权，并且于债权消灭后，预告登记失效。故该房屋的物权并不因该合同预告登记而归于王新雄、周红。同时南平市中级人民法院（2015）南民再终字第12号民事判决书也认为预查封并不导致物权的转移。（3）依据《物权法》第九条的规定，该房屋未交付给王新雄、周红，所有权并不属于王新雄、周红。依据《物权法》第三十条的规定，该房屋的所有权归原告所有。二、延平区法院作出的（2013）延执异字第5号执行裁定书是错误的。裁定书认定原告与王新雄、周红之间的诉讼是确权诉讼是错误的，该诉讼并不存在任何确权的请求，应是合同违约之诉。裁定书将《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运用的若干意见》第26条的规定作为原告申请执行异议申请的裁定根据是错误的。该条适用的诉讼种类只能是确权诉讼案件，而原告与王新雄、周红之间的诉讼并不是确权诉讼。且该条应由实体审判组织适用，而不是由执行异议裁定的组织适用。三、依法应解除对诉争房屋的查封。诉争房屋的所有权系原告所有，与王新雄、周红无关联，故因王新雄、周红的债务对诉争房屋的查封已无事实和法律依据，且已侵害了原告的合法权益。基于上述理由，原告诉至法院，请求判令：一、解除对南平市延平区新城花园1幢401室房屋的查封。二、案件受理费由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求变更为：请求法院判决不得执行南平市延平区新城花园1幢401室房屋。二、案件受理费由被告承担。被告林小双辩称，一、王新雄、周红已经按照《商品房买卖合同》支付了购房款，履行了购房者的付款义务，原告无权单方解除合同。二、原告未按时交房不影响该房属于王新雄、周红。三、原告替王新雄、周红履行完按揭贷款的连带担保责任而产生的追偿权，为普通债权，根据债权的平等性，原告不享有优先受偿权。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。庭审中，原告举有证据四份，被告举有证据两份，以上证据均经法庭质证、辩论，现予以认证。原告提供证据一、（2012）延民初字第2483号《民事判决书》一份，以此证明原告与王新维、周红签订的《商品房买卖合同》已被解除，诉争房屋与王新雄、周红无关联。证据二、《法律文书生效证明书》一份，以此证明前述判决书已于2013年1月28日发生法律效力。证据三、（2013）延执异字第5号《执行裁定书》，以此证明法院裁定驳回了原告的执行异议。证据四、（2015）南民再终字第12号《民事判决书》一份，以此证明南平市中院人民法院撤销了（2014）延民再初字第2号民事判决，维持了南平市延平区人民法院（2012）延民初字第2483号民事判决。被告质证意见如下：对证据一、二的真实性无异议，合法性有异议，该判决违法了《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条的规定，属于程序违法，应当予以撤销，故不能证明原告的证明对象。对证据三的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据四的真实性、合法性无异议。被告提供证据一、（2012）延民初第1206号《民事判决书》一份，证据二、（2012）延民初第1206号《民事裁定书》一份，共同证明被告申请查封诉争房屋是合法有效的。原告质证意见如下：对证据一的真实性无异议，合法性有异议，该判决书在只有借据而没有银行等交易信息的情况下，直接认定存在被告与王新雄、周红存在借款关系是错误的。对证据二的真实性无异议，但认为裁定书将进行预告登记的房子认定为属于王新雄、周红的是错误的，因预告登记登记的是债权，购房者要取得房屋的所有权，必须充分履行完购房合同义务。本院认为，对原、被告提交的证据，经对方质证后，对其真实性均没有异议，本院予以采信。经审理查明，2011年4月16日，原告世豪房地产公司与案外人王新雄、周红签订一份《商品房买卖合同》（合同号为2007010336734），约定王新雄、周红二人向原告购买其开发建设的延平区（新城花园）1幢401室的房屋。房屋价款为697634元，其中首付款209634元，余款488000元向中国农业银行南平分行（以下简称农行南平分行）申请按揭贷款，原告作为贷款的连带保证人。同时，该合同附件六《合同补充协议》第三条第七项约定：“出卖人承担按揭贷款担保期内，买受人延期缴纳按揭本息，致使银行从出卖人账户扣款的，买受人应在出卖人发出书面通知的七日内，将出卖人被扣款项金额归还出卖人，并以被扣款项金额为基数，另向出卖人按扣款日至买受人归还之日每日万分之二计付违约金，买受人超过30日还未归还出卖人被扣款的，出卖人有权解除合同，并有权从买受人已经支付的购房款中直接扣回出卖人被扣款项金额并扣除本合同总价款的10%作为违约金及已发生的相关费用……”。合同订立后，王新雄、周红向原告支付了首付款209634元。2011年4月25日，《商品房买卖合同》（合同号为2007010336734）在南平市房地产交易登记服务中心办理了备案登记。2011年8月4日，王新雄、周红向农行南平分行借款350000元，该款由原告承担连带责任保证。当王新雄未按期还款时，农行南平分行有权从世豪公司账户直接扣收相关款项。同日，三方签订了《个人购房担保借款合同》，约定王新雄向农行南平分行借款138000元，原告承担连带责任保证，当王新雄未按期还款时，农行南平分行有权从世豪公司账户直接扣收相关款项。因王新雄、周红未按期还款，2012年2月1日、4月12日，农行南平分行营业部分两次向原告寄送了《担保人履行责任通知书》，告知原告其为王新雄担保的债务已逾期。农行南平分行于2012年4月27日从原告的账户中扣款489407.42元。同日，农行南平分行营业部作出《房地产抵押登记注销通知书》，通知南平市房地产交易登记服务中心“同意解除NO35020110007804、2011年南农公积金字第008号抵押（借款）合同的房地产抵押关系。”该商品房未交付给王新雄、周红。2012年5月28日，原告世豪房地产公司向本院提起诉讼，请求解除原告与王新雄、周红之间的《商品房买卖合同》，由原告收回王新雄、周红所购的讼争房屋，并请求王新雄、周红偿还原告代付的被扣款1407.42元及赔偿违约金69763.40元。本院于2012年10月24日作出（2012）延民初字第2483号民事判决书，判决解除《商品房买卖合同》，原告返还王新雄、周红扣除原告代偿款及违约金后剩余的购房款138463.18元。2013年11月2日，本院以该判决程序违法，作出（2013）延民监字第6号《民事裁定书》，裁定该案另行组成合议庭再审，再审期间中止该判决的执行。2014年9月20日，本院作出（2014）延民再初字第2号民事判决。原告世豪房地产公司不服，向南平市中级人民法院提起上诉。2015年12月7日，南平市中级人民法院作出（2015）南民再终字第12号民事判决，判决：“一、撤销南平市延平区人民法院（2014）延民再初字第2号民事判决；二、维持南平市延平区人民法院（2012）延民初字第2483号民事判决。”另查明，2010年1月5日，由王新雄担保林小双借给叶韬借款5万元。林小双于2012年3月2日向本院起诉，请求判令叶韬及其妻子刘宝珠共同偿还借款5万元及其利息、律师代理费2000元，王新雄承担连带清偿责任。2012年10月10日，本院作出（2012）延民初字第1206号民事判决书，判决叶韬及其妻子刘宝珠应支付林小双借款5万元及其利息、律师代理费2000元，王新雄承担连带清偿责任。该案在审理过程中，林小双向本院提出财产保全申请，本院于2012年3月12日作出（2012）延民初字第1206号民事裁定书，依法查封了诉争房产。该案的判决发生法律效力后林小双向本院提出强制执行申请。本院于2012年11月14日立案受理,该执行案件的案号为（2012）延执行字第2193号。在强制执行过程中，原告世豪房地产公司作为执行案件的案外人向本院提出执行异议，请求解除对诉争房屋的查封。本院于2013年5月21日作出（2013）延执异字第5号执行裁定书，驳回原告的异议。原告于2013年6月7日收到该份《执行裁定书》。原告在收到裁定书后的15日内向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，系因原告世豪房地产公司对本案所涉执行标的—坐落于延平区（新城花园）1幢401室的房产的权属存在争议，认为其为该房产的权利人，享有足以排除人民法院对该房产强制执行的民事权利而提起的民事诉讼。商品房预售是一种特殊形式的房地产买卖行为，即房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，由买受人支付定金或房价款的行为。由于买卖合同的标的物在订立买卖合同时并不存在，当事人享有的只是一种物权的期待权。王新雄、周红延期缴纳按揭本息，致使银行从世豪房地产公司账户扣款的，经原告世豪房地产公司通知，王新雄、周红超过30日仍未归还被扣款项，原告世豪房地产公司根据《商品房买卖合同》的约定有权解除合同。南平市中级人民法院作出的（2015）南民再终字第12号民事判决，已判决解除原告世豪房地产公司与王新雄、周红签订的《商品房买卖合同》（合同号为2007010336734）。当原告世豪房地产公司与王新雄、周红签订的《商品房买卖合同》（合同号为2007010336734）被解除后,坐落于延平区（新城花园）1幢401室的房产属于原告世豪房地产公司所有。因此，原告主张不得执行南平市延平区新城花园1幢401室房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。同时，根据合同解除后的恢复原状等法律后果形态，王新雄、周红仍享有因支付价款而形成的对原告世豪房地产公司的债权。该债权属于本院实施查封的标的，被告林小双可依法主张执行该债权。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：不得执行南平市延平区（新城花园）1幢401室房产。案件受理费50元，由被告林小双负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审 判 长  吴裕生审 判 员  陈 泱人民陪审员  杨荣花二〇一五年十二月三十一日书 记 员  李闽洲本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。