上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7838号
上诉人（原审被告）：杨凯鸣，男，1956年7月25日生，汉族，住上海市金山区。委托代理人：时瑞芳，上海科尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余国财，男，1948年2月14日生，汉族，住上海市金山区。委托代理人：杨雪元，上海市浦南律师事务所律师。上诉人杨凯鸣因与被上诉人余国财房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2016）沪0116民初2468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。杨凯鸣上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付购房尾款及违约金的一审诉讼请求。事实和理由：1、关于尾款的支付双方有明确的约定，即户口全部迁出后付清，现被上诉人并未迁出全部户口，故双方约定的付款条件尚未成就；2、双方关于户口迁出问题的约定并未违反法律规定，亦未对案外人苛以义务，一审法院认定该约定无效显属错误；3、上诉人可以提供案外人季某的联系方式，案外人仍居住在上海，事实上被上诉人并未积极与案外人协调户口迁出问题，而是消极处理，故双方关于户口迁出的约定并非一定不能履行。余国财辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，故请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。余国财向一审法院起诉请求：1、判令杨凯鸣支付余国财购房款9万元（人民币，下同）；2、判令杨凯鸣自2015年6月11日起，以9万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计息至判决生效日止；3、判令杨凯鸣承担违约金2万元。一审审理中，余国财将诉讼请求2、3变更为：判令杨凯鸣支付违约金，自2015年6月11日起至判决生效之日止，按每逾期一日，按未付款9万元的0.1%计算；判令杨凯鸣支付余国财2015年5月至2016年3月共计11个月的物业费765.60元。一审法院认定事实：2015年4月16日，余国财、杨凯鸣及上海XX事务所（下称XX事务所）签订《房屋买卖协议书》（下称协议）。该协议约定，余国财将位于金山区XX大楼XX室房屋转让给杨凯鸣；转让价格62万元；签订协议预付定金2万元，2015年4月23日支付首付款16万元，交易当天支付35万元，剩余9万元等户口迁出付清；户口于2015年6月30日迁出。当日，杨凯鸣通过XX事务所支付余国财定金2万元。2015年4月23日，余国财、杨凯鸣就案涉房屋买卖签订《上海市房地产买卖合同》（下称合同）。该合同约定，买卖价款同协议；双方于2015年4月25日进行房屋交接；2015年4月16日支付的2万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款，2015年4月25日前支付20万元，2015年5月31日前支付20万元（其中12万元等杨凯鸣房贴下来支付给余国财，可能要到2015年6月10日）；杨凯鸣未按约定期限付款的，每逾期一日，应向余国财支付逾期付款的0.1%违约金等等。该合同补充条款（一），余国财提交的原件为空白，杨凯鸣提交的原件手写“按照房屋买卖协议书”；杨凯鸣称手写部分系由XX事务所书写。一审另查明，案涉房屋系由余国财于1995年4月22日购买的公有住房，登记权利人为余国财，同住人为余国财及余国财之女余某（1973年8月4日生）。2004年9月30日，一审法院业已生效的（2004）金民一（民）初字第1453号《民事判决书》载明：余国财与季某于1998年7月30日登记结婚；余国财提供户口本显示，季某因与余国财结婚于2000年12月8日户口迁入案涉房屋，2004年12月26日又因登记事项作变更，即与户主关系为非亲属。2016年3月4日，余国财将其及女儿户口迁至上海市金山区XX村XX号XX室。2015年4月底，余国财将房屋交付杨凯鸣，杨凯鸣于2015年5月21日取得产权证后，将自己户口迁入案涉房屋，户口与季某单列。2015年6月1日，杨凯鸣房贴120,965元划入XX事务所。2015年7月16日，XX事务所又将其中的9万元转存杨凯鸣账户。审理中，杨凯鸣向一审法院提交了由其打印好并加盖了XX事务所印章的情况说明，并请求XX事务所方的证人凌某出庭作证。证人陈述，杨凯鸣所持的合同原件中“按照房屋买卖协议书”是其书写，协议与合同具有同等效力；协议约定了案涉房屋的全部户口迁出才能支付尾款9万元；房屋买卖已付款项是按照合同约定履行的；余国财卖出案涉房屋，又买进另一套房屋均由其经手，余国财虽提交户口本，但在交易中心办理过户时方知季某系余国财前妻；后为季某的户口迁出，其委托小姐妹曾陪同余国财找过季某，但她要支付10万元才肯办理；杨凯鸣房贴到账后，因户口没有迁出，遂将9万元房款又退回杨凯鸣。对此，双方对于证人证言中陈述的已付房款是按合同支付无异议。另余国财认为，杨凯鸣看中案涉房屋后要求余国财转让；余国财向XX事务所提交了全部XX事务所所需资料，季某与余国财间现系非亲属，季某人也找不到；即便找到了，她不肯办理户口迁出手续，余国财也无能为力。XX事务所疏于审核，其证人证言明显存在作假。一审法院认为，本案双方争议在于购房尾款付款条件是否成就。余国财认为，余国财所持合同补充条款（一）为空白，双方对于房屋交付、房款支付等均已按合同约定履行，后合同已覆盖前协议，应适用合同约定；而合同又未对付款条件作出约定，杨凯鸣依约承担应付未付的违约责任。杨凯鸣认为，协议对于户口问题作了特别约定，尽管合同对于此点未作约定，但从证人证言、房贴到账后的流转情况，足以证实杨凯鸣支付尾款是附有条件的；余国财及其女儿户口于今年3月才迁出，而季某户口仍在案涉房屋中，余国财自行违约，付款条件尚未成就。依常理，出卖人出卖带有别人户口在内的房屋，应视该房屋存有瑕疵。根据证人证言所言，XX事务所直至办理过户手续时方知余国财为单身，可见余国财存有隐瞒该节事实的可能性；作为买受人的杨凯鸣，对于其要买受的房屋应作审慎了解，特别是余国财提供给XX事务所的户口本中注明了季某与余国财关系的情况下，杨凯鸣应当负有不可推卸的责任。当然，余国财、杨凯鸣与XX事务所三方达成协议，作为专门从事房屋买卖的XX事务所未尽审查义务不言而喻。XX事务所系由双方当事人自行委托，且与本案系不同法律关系，故不再赘述。据此，一审法院认定案涉房屋买卖中涉及的季某户口问题，双方当事人均存有过错，且过错相当。关于户口迁出问题，季某的户口迁出按规定须由其本人同意方可为之；杨凯鸣要求余国财办理视为付款条件，实非余国财能力所及，且杨凯鸣又无证据证明余国财阻止该条件成就。因此，双方协议中对于案外人苛以义务的条款违反了法律规定，应归无效；在余国财及其女儿户口迁出后，付款条件已经成就。余国财迟延迁出户口，杨凯鸣也未付款，但从余国财户口迁出后，杨凯鸣应当承担应付未付合同约定的违约责任。因余国财未经催讨而径行诉讼，应以杨凯鸣收到本案应诉材料之日即2016年3月9日起视为主张之日，故一审法院对余国财相关诉请的计算起始时间予以纠正。一审法院判决：一、杨凯鸣应于判决生效之日起十日内支付余国财购房款90,000元；二、杨凯鸣应于判决生效之日起十日内支付余国财违约金（以90,000元为基数，自2016年3月9日起至本判决生效之日止，按日0.1%计算）；三、杨凯鸣应于判决生效之日起十日内支付余国财物业费765.60元；四、驳回余国财的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取1,250元，由余国财负担227元，杨凯鸣负担1,023元。杨凯鸣所负之款，应于判决生效之日起七日内缴纳法院。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点在于涉案9万元购房款的付款条件及效力如何认定；若有效则该条件是否已经成就。关于涉案9万元购房款的付款条件，根据查明的事实，双方《合同》对于户口迁出问题确实未有约定，但双方在先签订的《协议》对于户口迁出期限以及尾款9万元等户口迁出付清有明确的约定，该约定与双方《合同》的条款并不存在冲突，且该约定与居间方的证人证言以及交易过程中房款流转的实际情况能够相互印证，而事实上被上诉人在实际交易过程中亦在履行迁出户口的义务，由此可见，无论是从双方的约定，还是从双方交易的实际履行情况来看，涉案9万元购房款的付款条件应为被上诉人迁出户口。至于双方约定的付款条件的效力，一审法院认为双方对案外人苛以义务的条款违法而应无效。对此，本院认为，双方约定的付款条件虽涉及案外人户口的迁出，按照户籍管理规定案外人户口的迁出一般确需本人同意，但是，其一，被上诉人在买卖合同中作出关于迁出案外人户口的承诺虽对案外人没有法律约束力，但并不构成买卖合同条款无效的事由，且在案外人未履行义务的情况下被上诉人亦应向买卖合同相对方即上诉人承担违约责任；其二，被上诉人作为合同当事人可以通过与案外人协商等方式实现该付款条件，而事实上同样系案外人的被上诉人女儿的户口就已经迁出系争房屋，可见，双方约定的付款条件并非不可能发生。综上所述，双方关于付款条件的约定并未违背法律规定，所附条件亦非不可能发生，故该约定应为合法有效。一审法院关于上述条款归于无效的认定存在不当，本院依法予以纠正。关于付款条件是否成就。根据查明的事实，被上诉人仅将其及女儿的户口迁出，系争房屋内尚有被上诉人前妻季某的户口未迁出，本案亦无证据表明被上诉人签约前曾告知上诉人案外人季某的户口无法迁出，故被上诉人要求上诉人支付尾款的合同条件并未成就。同时，本案现有证据亦不足以证明被上诉人已经积极与案外人季某通过协商等方式解决户口迁出问题而未果。因此，本院基于现有证据难以认定双方关于案外人户口迁出的约定客观上已经无法履行，故被上诉人即要求上诉人支付购房尾款，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。综上所述，上诉人的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市金山区人民法院（2016）沪0116民初2468号民事判决第三项；二、撤销上海市金山区人民法院（2016）沪0116民初2468号民事判决第一项、第二项、第四项；三、驳回余国财的其余诉讼请求。一审案件受理费减半收取人民币1,250元，由余国财负担1,200元，杨凯鸣负担50元；二审案件受理费人民币2,500元，由余国财负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一六年十月十日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……