舟山市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）舟普民初字第765号
原告舟山中联物业管理有限公司，住所地舟山市定海区临城街道和润·龙湖山庄综合楼101室—2。
法定代表人翁晨翀，系公司执行董事。
委托代理人（特别授权）沈晨翔，浙江震舟律师事务所律师。
被告邬年群。
被告干满娜。
原告舟山中联物业管理有限公司（以下简称中联物业公司）诉被告邬年群、干满娜物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月27日立案受理，依法由审判员陆海勇适用简易程序于2015年8月24日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序进行审理，依法组成合议庭，于2016年1月6日公开开庭进行了审理。原告中联物业公司委托代理人沈晨翔、被告干满娜到庭参加诉讼，被告邬年群经本院传票传唤未到庭未参加诉讼，本院依法进行缺席审理。现已审理终结。
原告中联物业公司诉称，原告中联物业公司系和润·金樽花园小区（以下简称金樽花园小区）的物业管理公司。原告与被告于2010年9月4日签订《金樽花园物业服务费收缴协议》，协议中约定：原告从金樽花园小区交付之日起实施物业前期管理服务，被告有向原告缴纳物业综合服务管理费的义务。物业管理费计算公式为房屋建筑面积122.81平方米＊收费标准1.4元／平方米·月＊12个月＝2063.2元／年，车位服务费按30元／只·月计费。如被告延期缴付，原告将下发《催缴通知书》，并按延期天数每天加收未交金额千分之三的滞纳金。如被告在三次催缴后仍拒缴物业管理费，原告有权诉诸法律解决。协议签订后，原告积极提供了物业管理服务，但被告并未按时支付物业管理费、车位服务费。截至止今，被告仍拖欠物业管理费2578.5元、车位服务费450元及滞纳金。原告曾多次以各种方式向被告催缴物业管理费、车位服务费，但被告均不予理睬，为此，原告诉至法院，要求：1、判令被告邬年群、干满娜支付原告从2012年10月1日起至2012年12月31日止、2014年1月1日起至2014年12月31日止的物业管理费2578.5元、车位服务费450元，并按日千分之三支付滞纳金4633元（暂计2015年12月31日，截至支付之日止）。2、本案诉讼费由被告邬年群、干满娜承担。
原告中联物业公司为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提供了以下证据：
1、营业执照、组织机构代码证、资质证书复印件各一份，拟证明原告诉讼主体资格。
2、邬年群公民身份证、干满娜公民身份证、金樽花园业主综合信息登记表复印件各一份，拟证明被告诉讼主体资格。
3、《和润·金樽花园前期物业委托管理服务合同书》［以下简称《金樽花园物业合同书》］、《金樽花园物业服务费收缴协议》复印件各一份，拟证明自2007年6月1日起，原告依据《金樽花园物业合同书》对金樽花园小区实施物业管理，合同对物业管理费收费标准、滞纳金等事项作出明确约定。
4、《缴款通知单》及上门张贴的照片，拟证明原告多次向被告催讨物业管理费的事实。
5、舟山市普陀区物价局文件［舟普价（2010）40号］·关于核定金樽花园小区物业收费标准的批复，拟证明原告收取物业管理费是经过舟山市普陀区物价局核定，未超出核定标准范围。
被告干满娜辩称，原告称多次向被告催缴物业管理费，与事实不符合。被告从未收到《缴款通知单》的挂号信，也没看到过张贴在门上的《缴款通知单》，原告更没有过上门催讨物业管理费。原告向被告主张物业管理费已超过二年诉讼时效，被告请求法院根据诉讼时效的相关法律规定，应依法驳回原告的诉讼请求。舟山中联房地产有限公司向被告交房时，原告作为金樽花园小区前期物业服务管理企业，在发给业主的《业主手册》中，明确写明物业管理的楼盘占地面积为44106.92平方米、住宅627户和服务内容。2012年5月，原告未经金樽花园小区业主同意，擅自扩大物业管理面积，一并管理金博花园（楼宇编号为18、19幢），导致原告物业服务质量下降，原告存在违约，侵犯了被告及金樽花园小区其他业主的利益。金樽花园小区业主委员会（以下简称小区业委会）在2012年5月已成立，但被告至今未收到按何种标准支付物业管理费的通知，请原告出示与小区业委会签订的物业管理合同，让被告明白物业管理费收费标准。如果原告不能出示与小区业委会签订的物业管理合同，那么原告从2012年6月开始的物业收费为违约收费，应依法驳回原告的诉讼请求。原告未按合同履行服务义务，由全封闭小区变成开放式小区，围墙被拆除，楼宇编号为9幢的公共厕所门被窃，河水无人清理变臭，偷窃现象日益严重，公共设施损坏严重，小区部分业主存在汽车乱停占道、乱搭乱建的现象。金樽花园小区会所迄今为止从未开放过，整整关了5年。被告曾多次向原告提出要求采取整改措施，但原告不但未采取措施进行整改，反而更加放松管理，一再降低物业管理服务的标准。综上所述，被告认为，原告在物业管理服务上严重失责，服务满意度极差，根本达不到一级收费标准的水平，原告按一级标准收取物业管理费不合理。为此，被告请求法院：1、依法驳回原告的诉讼请求。2、要求原告恢复本小区原有的公共设施，修复被损坏的公共设备。3、本案诉讼费由原告承担。
被告干满娜为证明其辩称依据的事实，向本院提供了以下证据：
1、金尊花园照片（照片一），拟证明原告未经金樽花园小区业主同意，2012年5月新增84户业主，擅自扩大物业管理范围，导致原告物业服务质量下降，原告存在违约。
2、《告业主书》，拟证明原告未经小区业主同意，擅自降低服务标准。
3、舟山晚报2015年10月29日第六版《金樽花园没有告诉你的三件事》，拟证明由于原告物业管理不到位，导致金樽花园小区物业管理费收缴率只有二成左右。
4、《温馨告知》，拟证由于明原告物业管理不到位，导致金樽花园小区内消防设施被盗走。
5、照片一组（照片二—二十五），拟证明由于原告物业管理不到位，导致金樽花园小区内存在脏、差、私搭等现象。
原告对被告干满娜提供证据质证意见如下：证据1。楼宇编号为17、18幢照片（照片一），三性均有异议，且该两幢楼宇照片与本案没有关联性。证据2。对《告业主书》，真实性、合法性没有异议，关联性有异议。该《告业主书》只能证明原告长期处于亏损状态，并未擅自降低服务标准，事实上物业服务人员也并未减少。证据3。对舟山晚报2015年10月29日第六版《金樽花园没有告诉你的三件事》，真实性、合法性没有异议。关联性有异议，与本案没有关联。证据4。对《温馨告知》，真实性、合法性没有异议，关联性有异议。原告作为物业公司无法杜绝犯罪行为的产生，《温馨告知》恰恰证明了在发现犯罪行为之后，第一时间报警，并对金樽花园小区业主进行了告知，已经充分履行了服务义务。证据5。对原告在物业管理中存在瑕疵的照片，真实性、合法性、关联性有异议，照片无法显示拍摄时间、地点及拍摄人，真实性无法确定。其中照片（二）·空调外机位、葡萄架问题。安装空调外机位、搭建葡萄架的业主与被告系相邻关系，如若侵犯了被告的合法权益，被告可另行提起诉讼。照片（三—七、二十二、二十三）·地下车位、材料堆放等管理问题。照片只能反映在一个地点的一段时间的情况，从照片看不出时间段，并不能反映金樽花园小区其他地方、其他时间段比较良好的情况，被告提供的照片无法认定原告对整个金樽花园小区的清理存在大面积的、持续的保洁服务不到位的行为，不能认定原告在管理义务上存在瑕疵；被告没有证据证明原告在发现乱象后怠于履行管理的职责。照片（八—十一）·乱搭建的问题。违章建筑属相关行政管理部门的管理事项范围，原告作为物业公司无权对违章建筑进行拆除整改。照片（十二—十五）·金樽花园小区会所、业委会办公室不能使用问题。金樽花园小区没有成立小区业委会，因此原告为了安全原因暂时封闭小区业委会办公室。照片（十六—二十一、二十四、二十五）·公共设备损坏问题。设备损坏有部分是因年代久远、不可抗力等因素造成了损坏，并非是原告管理不善原因。而对于其公共设备的维修需动用住宅专项维修资金。住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，而专项维修资金的启动并非原告可自行为之的行为，不能作为原告服务有瑕疵而被告拒交物业管理费的理由。
被告干满娜对原告提供证据质证意见如下：对证据1、5，被告不清楚。对证据2，没有异议。对证据3，真实性、关联性有异议。小区业委会2012年5月成立以后，《金樽花园物业合同书》终止，从2012年6月开始，原告没有权利再向被告收取物业管理费。对于证据4，真实性有异议。被告已将樽花园小区楼宇编号为15幢1单元302室房屋对外出租，未入住该房屋，没有收到过《缴款通知单》。
经庭审质证，结合原、被告的质证意见，本院对原、被告提供的证据分别认定如下：（1）、对原告提供的证据1—5，经本院审查后认为，上述证据具有真实性、合法性，与本案有关联性，本院列入认定本案事实的依据。（2）、被告提供的证据1。该照片只显示由开发商舟山中联房地产有限公司在该小区内建造二幢安置房，未显示出原告在物业服务管理中金樽花园小区内存在脏、乱、差、私搭等不到位现象。对被告提供的证据1，经本院审查后认为，与被告需证明原告违约事实不具有关联性，不列入认定本案事实的依据。（3）、被告提供的证据2。该证据经本院审查后认为，该证据具有真实性、合法性，与本案有关联性，列入认定本案事实的依据。（4）、被告提供的证据3。从舟山晚报2015年10月29日第六版《金樽花园没有告诉你的三件事》载明内容看，只对金樽花园小区物业管理费收缴率只有二成左右事实做了客观报道，在报道中未涉及是由于原告管理不到位，从而导致目前金樽花园小区物业管理费收缴率只有二成左右。对被告提供的证据3，经本院审查后认为，与被告需证明原告违约事实不具有关联性，不列入认定本案事实的依据。（5）、被告提供的证据4。该证据只能证明消防设施被盗走的事实，不能证明原告在物业管理中存在管理不到位，从而导致消防设施被盗走。对被告提供的证据4，经本院审查后认为，上述证据虽具有真实性、合法性，与被告需证明原告违约事实不具有关联性，不列入认定本案事实的依据。（6）、被告提供的证据5。对其中照片（三—七、二十二、二十三），经本院审查后认为，上述证据具有真实性、合法性、关联性，列入认定本案事实的依据。照片（二、八—十一）。原告发现小区部分业主开始发生乱搭建、未按指定位置安装空调外机位的问题以后，未报告相关行政管理部门，对违章建筑进行拆除整改，从而造成蔓延现象。对照片（二、八—十一），经本院审查后认为，上述证据具有真实性、合法性，与被告需证明原告违约事实具有关联性，列入认定本案事实的依据。照片（十六—二十一、二十四、二十五）。原告对公用设施、共用部位的维修、养护发生的费用，根据相关法规：在保修期内，由开发商舟山中联房地产有限公司承担。在保修期外，需动用业主专项维修资金，在小区业委会未成立情况下，依照法定程序，经小区全体业主三分之二同意可动用专项维修资金，因此，原告以无资金为由，拒绝对公用设施、共用部位的维修、养护，其行为是怠于履行职责。对照片（十六—二十一、二十四、二十五），经本院审查后认为，上述证据具有真实性、合法性，对被告需证明原告违约事实，存在关联性，列入认定本案事实的依据。照片（十二—十五）。关于金樽花园小区会所开放问题。小区会所管理物业是否属于物业服务范畴应依据物业服务合同。本案中，《金樽花园物业合同书》、《金樽花园物业服务费收缴协议》中未将金樽花园小区会所管理物业列入原告物业管理职责范围，因此，原告拒绝被告及其他小区部分业主要求开放金樽花园小区会所，并对金樽花园小区会所提供物业管理服务，其行为不构成违约。关于小区业委会办公室用房使用问题。舟山中联房地产有限公司将物业用房移交给原告，物业用房中包括小区业委会办公室用房，小区业委会办公室用房使用权人为小区业委会，小区业主个人无权使用。在小区业委会未成立情况下，原告为了安全原因暂时封闭小区业委会办公室是履行管理职责，并无不当。对照片（十二—十五），经本院审查后认为，上述证据虽具有真实性、合法性，但对被告需证明原告违约事实，不存在关联性，不列入认定本案事实的依据。
本院经审理查明：被告邬年群、干满娜系舟山市普陀区沈家门街道金樽花园小区楼宇编号为15幢1单元302室业主，房屋建筑面积122.81平方米。2006年9月，原告与舟山中联房地产有限公司签订了《金樽花园物业合同书》。合同约定：原告提供服务的受益人为本住宅区物业的全体业主和物业使用人，本物业全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理事项分别为房屋建筑共用部位的维修和管理，房屋建筑共用设施设备的维修、养护和管理，市政公用设施的维修和管理，绿化养护及公共环境卫生管理。委托管理期限为自2007年6月1日起至小区业委会成立并与其聘请的物管公司签订新一轮物业管理委托合同止。物业管理费分别为多层0.80-0.90元／平方米·月、高层1.40元／平方米·月（不含电梯设备使用电费和更新费用）、商铺1.20元／平方米·月（上述费用不包括房屋共用部位，公用设施设备的小修、中修、大修、更新、改造的费用）。物业管理费按舟山市普陀区物价局核定的标准收取，每季度前由原告向物业产权人收取一次，计费面积以房产证为准。在交房时预收12个月物业管理费。对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收滞纳金。2010年8月27日，经舟山市普陀区物价局核定，金樽花园小区物业管理费收费标准：多层住宅最高价为0.9元／平方米·月，允许下浮。设有电梯的住宅10层及以上最高价为1.4元／平方米·月，允许下浮。计算面积以房产证确定的建筑面积为准，层高不足2.20米的地层车库不计面积。小区共用部位的车辆停泊费和车辆服务收费按《关于舟山市住宅小区物业服务、车辆停泊费、车辆服务收费标准的通知》［舟价发（2009）130号］文件规定执行。舟山中联房地产有限公司向被告交房后，原告与被告于2010年9月5日签订《金樽花园物业服务费收缴协议》，该协议中约定了具体的物业管理收费标准、计算公式以及延期缴付的违约责任，约定内容与《金樽花园物业合同书》相同。原告在物业管理服务活动中，未按物业服务合同履行管理职责，主要表现以下方面：1、在保洁服务上，对小区道路、停车场、绿地等巡环保洁，存在不到位现象。2、原告未按《车辆管理办法》对进入小区内的车辆实行统一管理，小区部分业主存在行车通道、非停车场所停车的现象。3、在绿化、养护管理上，对小区内的部分草坪存在杂草、杂物等现象。4、对公用设施、共用部位的维修、养护上，存在部分公共设施失修的问题。5、对乱搭建管理上，小区部分业主发生乱搭建的问题以后，原告未报告相关行政管理部门，对部分业主违章建筑进行拆除整改，从而造成蔓延现象。被告从2012年10月1日起未按约支付物业管理费、车位服务费。2013年11月7日、2015年2月2日，原告分别将《催缴通知书》张贴在被告坐落于金樽花园小区楼宇编号为15幢1单元302室门上。2014年8月29日，原告向小区全体业主发《告业主书》，《告业主书》载明：由于业主拖欠费严重，原告长期收不到物业管理费，企业目前无法正常运行，原告根据现况，决定降低服务标准进行维持，并准备随时撤出管理。并公示2011年—2013的财务收支明细账目。2015年10月15日原告因故撤出对该小区，不再提供物业管理服务。原告曾多次以各种方式向被告催缴物业管理费、车位服务费，但被告以各种理由拖欠至今未付。为此，原告诉至法院。
本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。和谐社区、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐小区环境和氛围。本案中，原告中联物业公司分别与舟山中联房地产有限公司、被告订立《金樽花园物业合同书》、《金樽花园物业服务费收缴协议》后，其应按照约定和物业管理法规的规定履行义务，为全体业主提供符合约定标准以及行为标准的服务；被告作为业主应当按时向原告中联物业公司交纳物业管理费，以便原告中联物业公司对小区进行管理。被告主张原告要求其支付的物业管理费用已超过二年诉讼时效，不受法律保护，应依法驳回原告诉讼请求。在起诉之前，原告将《缴款通知单》张贴在被告坐落于金樽花园小区楼宇编号为15幢1单元302室门上，已将书面通知置于了被告的可控制范围之内，原告已经履行了书面催讨程序。且原告提供物业服务和被告拖欠物业管理费是连续的行为，原告也并未怠为履行追索物业管理费的权利，故被告的此项主张难以支持。被告主张金樽花园小区业委会在2012年5月已成立，从2012年6月开始，原告无合同依据再向被告收取物业管理费，其向被告收取的物业管理费系违约收费，应依法驳回原告诉讼请求。被告未提供证据证明小区业委会在2012年5月已成立。如果小区业委会在2012年5月已成立，那么也不必然导致原告与舟山中联房地产有限公司签订的《金樽花园物业合同书》解除。合同书第十六条约定：委托管理期限自2007年6月1日起至小区业委会成立并与其聘请的物管公司签订新一轮物业管理委托合同止。在小区业委会聘请的物管公司签订新一轮物业管理委托合同之前，《金樽花园物业服务合同书》对被告及小区其他业主仍具有约束力。因此，被告以此为由拒付物业管理费，没有合同和事实依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付物业管理费2578.5元、车位服务费450元及滞纳金的问题。庭审中，被告提供证据证明原告中联物业公司提供的物业管理服务不符合同约定，原告中联物业公司虽予以否认，但未能提交相应证据，故对被告的辩解意见，予以采纳。鉴于原告中联物业公司提供的物业服务项目、服务质量与约定标准存在差距，被告应交纳的物业管理费应依法减收。因此，对原告要求被告支付拖欠物业管理费2578.5元、车位服务费450元及滞纳金的诉讼请求，其中物业管理费、车位服务费部分，本院酌情予以支持，滞纳金部分，不予以支持。对于被告要求原告恢复本小区原有的公共设施，修复被损坏的公共设备的主张，因被告未提起反诉，不属于本案审理范围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
限被告邬年群、干满娜于本判决生效之日起三十日内酌情支付原告舟山中联物业管理有限公司自2012年10月1日起至2012年12月31日止、自2014年1月1日起至2014年12月31日止的物业管理费2062.8元、车位服务费360元。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，由原告舟山中联物业管理有限公司负担35元，被告邬年群、干满娜负担15元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院［上诉案件受理费50元（具体承担金额由舟山市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户银行舟山市农行南珍支行，账号19×××06。上诉期届满后七日内未交纳又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 陆海勇
人民陪审员 陈方兴
人民陪审员 李 华
二〇一六年三月二十五日
代书 记员 范佳秦
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。