南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0106民初623号
原告南京开元经济开发有限公司，住所地本市鼓楼区湖北路1号。
法定代表人杨维银，董事长。
委托代理人林若洵，江苏林若洵律师事务所律师。
被告江苏九九投资管理咨询有限公司，住所地本市鼓楼区嫩江路20号四季园9号XXX室。
法定代表人倪九斤，执行董事。
委托代理人陆镌，江苏九九投资管理咨询有限公司办公室主任。
原告南京开元经济开发有限公司（以下简称开元公司）与被告江苏九九投资管理咨询有限公司（以下简称九九公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱玉梅适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告开元公司的委托代理人林若洵、被告九九公司的委托代理人陆镌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告开元公司诉称，2015年7月23日，原、被告双方签订房屋租赁协议，约定原告将位于本市鼓楼区嫩江路20号四季园9号XXX室房屋出租给被告使用，期限自2015年6月1日起至2015年12月31日止，租赁期满被告将房屋交还原告等等。租赁期满前，原告多次提示被告按合同约定的期限迁出房屋，并于2015年12月31日通知被告在三日内迁出房屋，但被告至今未迁出租赁房屋，给原告造成重大经济损失，故原告诉至法院，请求判令：1、被告迁出本市鼓楼区嫩江路20号四季园9号XXX室房屋；2、被告赔偿原告2016年1月1日起至实际迁出之日止以300万元为基数按照银行同期贷款利率计算的利息损失；3、被告赔偿律师费损失30000元。
被告九九公司辩称，一、被告在租赁合同期满前已向原告表明要求续租，原告予以同意，现原告要求收回房屋，被告不予同意；二、对于原告主张的损失，被告仅同意按照原合同约定的租金标准3000元／月支付；三、原告聘请律师产生的费用应由原告自行承担，被告不同意支付；四、被告垫付的租赁房屋电费4.78元及缴纳的押金2000元应从上述费用中予以扣除；五、由于被告公司房屋正在进行装修，希望租赁合同能延续到2016年6月。综上，请求法院依法判决。
经审理查明，本市鼓楼区四季园9号XXX室房屋（建筑面积122.3平方米，以下简称涉案房屋）登记的所有权人系原告开元公司。
2015年7月23日，原告开元公司（甲方）与被告九九公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将涉案房屋暂借给乙方使用，租赁期为七个月，自2015年6月1日起至2015年12月31日止；租金为21000元，水电费、电话费、物业管理费等费用由乙方向有关部门缴纳；协议签订时一次性支付房租21000元；本协议到期后，双方不再续租，乙方须于2015年12月31日将该房屋交还给甲方，否则承担由于不交房的一切法律责任；乙方退租前，须结清应交的房租及水电等相关费用，向甲方移交该房屋时应保证该房屋的结构不破坏，否则将视为乙方违约等等。2015年7月24日，原、被告双方对涉案房屋进行了交接，其中电表读数为峰值4337，谷值841。被告于2015年9月17日缴纳电费时发票上显示的电表上月读数分别为峰值4343，谷值845。电费峰时单价为每度0.5583元，谷时单价为每度0.3583元。
2015年12月29日，原告开元公司（甲方、出卖人）与案外人吴承周、王妤（乙方、买受人）签订《南京市商品房现售合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，总价款合计290万元；甲方应于2016年4月30日前向乙方交付该商品房，甲方迟延交付该商品房的，应按照已收价款的万分之一每天计算，向乙方支付迟延期间的违约金等等。
2015年12月31日，原告开元公司向被告九九公司张贴送达了函，要求被告于三日内迁出租赁房屋。
2016年1月12日，被告九九公司向原告开元公司送达了《关于花开四季租赁房屋有关问题的函》，载明原告2015年12月中旬电话要求被告在12月底迁出涉案房屋时，被告即与原告商量是否可以顺延至2016年3月底，后原告职工倪宁口头同意，并让被告交纳后续房租。希望原告若涉案房屋未出售，请允许被告顺延到2016年3月31日等等。
2016年1月18日，原告开元公司（甲方）与江苏林若洵律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定甲方委托乙方林若洵律师作为甲方与被告九九公司一审案件的诉讼代理人，甲方向乙方缴纳律师费159400元，于合同签订时支付3万元，本案本审终结后结清余款等等。2016年1月18日，原告开元公司支付江苏林若洵律师事务所律师费30000元。2016年2月25日，江苏林若洵律师事务所向原告出具了江苏增值税普通发票。
另查明，被告九九公司在签订本案涉及的房屋租赁协议前已实际承租原告所有的四季园房屋，并于2005年6月6日向原告缴纳了水电押金2000元。
审理中，被告九九公司于2016年4月1日将涉案房屋返还原告开元公司，并办理了房屋交接。被告已结清水费和物业费，电表读数已抄，电费尚未缴纳。
由于房屋租赁合同期满后，被告未及时迁出租赁房屋，故原告诉至法院，请求判如所请。因双方分歧较大，致本案调解未果。
以上事实，有原、被告陈述、房屋所有权证、房屋租赁协议、函、委托代理合同、发票、南京市商品房现售合同、收据、物业交接记录等证据予以证实。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。双方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。
租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。由于原、被告双方签订的租赁合同约定的租赁期限已经届满，被告应予返还。被告辩称合同期限届满后，原告已同意续租，因未提供证据予以证实，且原告不予认可，故对其该项辩解意见，本院不予采信。由于审理中被告已将涉案房屋返还原告，故原告要求被告迁出涉案房屋的诉讼请求已履行完毕，无履行内容，对其该项诉讼请求，本院不予支持。
关于原告主张的利息损失问题。原告主张被告支付300万元自2016年1月1日起至实际返还之日止按照银行同期贷款利率计算的利息损失，由于被告已于2016年4月1日将涉案房屋返还原告，并未超过原告与买房人约定的房屋交付时间，本院结合房屋实际使用状况及原告的损失情况，将原告主张的利息损失调整为2016年1月1日起至2016年3月31日止按3000元／月标准计算的损失，合计9000元。关于被告要求将水电押金2000元及垫付的电费4.78元与其应付款项进行冲抵的意见，由于原、被告双方虽然交接了房屋，但电费尚未结清，原告应在双方结清电费后将水电押金及垫付的电费返还被告，故本案中暂不予处理。
关于原告主张的律师费问题。被告在租赁合同期满后未按照合同约定返还房屋，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。双方在租赁合同中未对律师费的承担作出明确约定，由于原告支付的律师费是由于被告违约行为而产生的实际损失，本院结合合同履行情况、双方过错程度及损失情况，对原告主张赔偿的律师费损失30000元，酌定为3000元。
综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告江苏九九投资管理咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告南京开元经济开发有限公司损失9000元；
二、被告江苏九九投资管理咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告南京开元经济开发有限公司律师费损失3000元；
三、驳回原告南京开元经济开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费842元，减半收取421元，由原告南京开元经济开发有限公司负担262元，被告江苏九九投资管理咨询有限公司负担159元（此款原告已预付，被告在给付上述款项时直接支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 朱玉梅
二〇一六年四月十三日
见习书记员 王 进