江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终2258号
上诉人（原审被告）：苏州大一装备科技有限公司，统一社会信用代码91320594557055578L，住所地苏州工业园区仁爱路150号二教楼B106、B107室。
法定代表人：周小稀，董事长。
委托诉讼代理人：鲁春雨，江苏九典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟翔，江苏九典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏州工业园区教育发展投资有限公司，统一社会信用代码91320594134849253P，住所地苏州工业园区新机场路南。
法定代表人：邵辉，董事长。
委托诉讼代理人：李小伟，江苏新天伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张成，江苏新天伦律师事务所律师。
上诉人苏州大一装备科技有限公司（以下简称“大一装备公司”）因与被上诉人苏州工业园区教育发展投资有限公司（以下简称“园区教投公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2017）苏0591民初5002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
大一装备公司上诉请求：请求撤销原审判决并依法改判驳回园区教投公司的全部诉讼请求。事实与理由：1、原审判决以B107室房屋的返还时间作为诉讼时效起算点，没有依据；2、根据法律规定，延付或拒付租金的，诉讼时效为1年。即使原审判决所认定的应以2014年6月21日作为诉讼时效起算点是正确的，且园区教投公司于2015年11月向大一装备公司主张过债权也属实，那么也因主张债权已经过了1年的诉讼时效而不能产生中断诉讼时效的法律效果。本案所涉诉讼时效在民法总则实施前已经届满，故本案所涉诉讼时效争议没有使用民法总则的可能性。
园区教投公司辩称，双方当事人于2013年10月签订的终止租赁协议系对大一装备公司于2013年6月15日之前欠付租金及物业费的概括结算，因此双方债权债务明确，应当适用2年的普通诉讼时效；大一装备公司提交的房申请及费用缓交报告，可以证明园区教投公司催缴租金、物业费的事实，构成诉讼时效中断。从诉讼时效设置的目的来看，其不仅仅是促使债权人及时主张权利，更重要的价值在于维护社会公平和稳定，诉讼时效制度并不是为债务人规避债务而设置。从园区教投公司提供的证据来看，其一直以各种方式催缴租金及物业费，不断地主张权利，本案不存在超过诉讼时效的情况。
园区教投公司向一审法院起诉请求：1、判令大一装备公司支付租金、物业费、电费等共计331799.08元；2、判令大一装备公司承担因延迟支付租金产生的违约金（暂计283516.48元，实际主张至大一装备公司支付之日止）；3、判令本案诉讼费用由大一装备公司承担。诉讼中，园区教投公司对于诉请第二项中的违约金计算标准明确为：以331799.08元为基数，按每日5‰，从起诉之日起计算至实际支付之日止。
一审法院认定事实：2010年6月17日，双方当事人签订《苏州独墅湖高等教育区第二教学楼租赁合同》一份，合同约定大一装备公司从园区教投公司处承租位于苏州工业园区仁爱路150号二楼B106、B107、C109室房屋，租赁面积为455.32平方米，租赁期限自2010年6月21日起至2013年6月20日止，租金及物业管理费先付后用。
2011年5月16日，双方当事人签订《苏州独墅湖高等教育区第二教学楼租赁补充合同》一份，该合同对上述2010年的租赁合同所约定的免租期时间进行了调整，并补充约定了物业费的支付期限和金额。
2011年5月16日，双方当事人又签订了《苏州独墅湖高等教育区第二教学楼租赁合同》一份，该合同约定大一装备公司向园区教投公司承租位于苏州工业园区仁爱路150号第二教学楼C108的教学用房，建筑租赁面积为204.33平方米，租赁期限自2011年5月16日起至2014年5月15日止，租金及物业费也是先付后用。
2013年10月，双方当事人签订《终止租赁协议》一份，约定终止双方签订的2011年租赁合同，并对大一装备公司在2011年租赁合同项下欠付的租金、物业费、保证金等进行了确认。
2013年10月，双方当事人再次签订《苏州独墅湖高等教育区第二教学楼租赁合同》，约定大一装备公司从园区教投公司处承租位于苏州工业园区仁爱路150号第二教学楼B107、C109，租赁面积为324.96平方米，租赁期限从2013年6月21日起至2014年6月20日止。
关于上述合同的履行，大一装备公司称园区教投公司所交付的上述房屋存在重大质量问题，其中包括：第一，B106室房屋内的消毒剂和甲醛味道浓重，难以正常使用；第二，C109室内空调一直运行不正常，且在2012年12月20日发生空调爆炸，严重影响房屋正常使用；第三，C108室在承租期间一直漏雨，且该问题长期未得到解决，大一装备公司曾就此要求减免相应物业费，园区教投公司此前也表示同意。关于上述陈述，大一装备公司提交了照片一组用于证明涉案房屋存在质量问题。园区教投公司对于大一装备公司的上述陈述不予认可，认为园区教投公司出租的房屋符合合同约定，大一装备公司应支付欠付的租金、物业费等各项费用。
关于上述租赁房屋的约定终止时间和实际终止时间，双方确认为：第一，B106室根据合同约定是在2013年6月20日租赁到期，实际退租时间也是2013年6月20日；第二，C109室根据合同是在2014年6月20日到期，但该房屋实际于2013年12月31日提前退租；第三，C108室根据合同约定是在2013年6月15日到期，实际退租时间亦为2013年6月15日。而双方对于B107的实际退租时间存有争议，园区教投公司认为B107室根据合同是在2014年6月20日到期，该房屋实际也是在租赁期限届满之日即2014年6月20日退租的。大一装备公司则认为，B107根据合同约定是在2014年6月20日到期，但实际上该房屋提前于2013年12月30日进行了退租。
诉讼中，园区教投公司提交了落款时间为2013年12月26日并由大一装备公司出具的《关于提前退出部分租用办公用房的申请》，其中载明：苏州大一装备科技有限公司因经营过程中遇到了实际困难（另其办公环境确实也保证不了当前工作的需要），特申请退出位于苏州独墅湖高教高等教育区仁爱路150号二教楼C109室。继续保留并B107室办公室，C109室原合同终止日为2014年6月20日，现特申请能于2013年12月31日提前终止。大一装备公司对于上述证据的真实性予以认可，但并不能据此证明该申请已经被实际履行。
关于大一装备公司欠付园区教投公司的租金、物业费及水电费的欠付金额，大一装备公司称园区教投公司未及时主张上述费用，其诉请已超过诉讼时效，另外关于金额本身双方共同确认，除对于2014年1月1日至2014年6月20日期间B107室的租赁存在争议外，其余各房屋的租赁期间双方并无争议，并就此无争议期间的欠付房租、物业费共计金额为300091.28元，其中租金为111628.48元，物业费为188462.8元。而上述107室争议期间的租金及物业费金额双方确认为27342.8元。此外，对于欠付的水电费金额，双方确认金额为4365元，但大一装备公司认为园区教投公司所提交的水电费欠付证据仅为其单方制作的清单，其据此主张电费依据不足。园区教投公司则称，上述电费是B107房在2014年度产生的电费，根据双方此前的交易惯例，园区教投公司每个月都会将电费的数据表格发给大一装备公司员工签收，但是就该部分电费的确认单，园区教投公司未能找到，园区教投公司遂根据自行统计的电表读数予以主张。
另外，在庭审中，园区教投公司确认大一装备公司在园区教投公司处有保证金53710.72元，园区教投公司同意将该款在本案中一并予以处理并抵扣大一装备公司的相关费用。
还查明：园区教投公司还提交了缴费通知书的邮寄凭证及查询信息单两份，根据该证据显示：第一，园区教投公司于2015年11月13日向大一装备公司发送缴费通知书，寄送信息显示2015年11月17日该通知书由大一装备公司的单位收发章签收；第二，园区教投公司于2017年5月向大一装备公司发送缴款通知书，寄送信息显示2017年5月10日由保安代为签收。大一装备公司辩称，大一装备公司公司并无单位收发章也无保安，上述缴款通知书大一装备公司均未收到。
以上事实有房屋租赁合同、《关于提前退出部分租用办公用房的申请》、缴费通知书的邮寄凭证、查询信息单等以及当事人庭审陈述附卷佐证，一审法院予以确认。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，园区教投公司与大一装备公司就苏州工业园区仁爱路150号二楼B106、B107、C108、C109室房屋签订多份房屋租赁合同，双方当事人间存在房屋租赁合同关系，双方应诚实信用地履行各自的合同权利及义务。大一装备公司作为承租人应依约支付相应租金，其虽抗辩称在承租期间涉案房屋存在诸多质量问题并致房屋无法正常使用，但其提交的证据并不足以证明该事实，故对于该抗辩意见不予采纳，大一装备公司应向园区教投公司支付欠付的租金、物业费等。
关于房屋的实际返还时间，双方对于苏州工业园区仁爱路150号二楼B106、C108、C109室均无异议，对于苏州工业园区仁爱路150号二楼B107，大一装备公司认为在2013年12月30日即已提前退租，但根据租赁合同B107的到期时间为2014年6月20日,且大一装备公司在其向园区教投公司提交的《关于提前退出部分租用办公用房的申请》中也表示B107要继续保留，加之大一装备公司也未就其提前退租提供相应证据予以佐证，故一审法院认定涉案的B107系在合同期届满即2014年6月20日退租，相应的费用亦应计算至该时间节点。
关于大一装备公司所提出的诉讼时效问题，承上述分析，园区教投公司向大一装备公司出租的房屋包括有B106、C108、C109及B107室，其中B107直至2014年6月20日才最终返还，而根据园区教投公司所提交的缴通知书，园区教投公司在2015年11月份即向大一装备公司催讨相关费用，因此诉讼时效在此中断，园区教投公司又于2017年6月15日提起本案诉讼，故该案诉讼并未超过诉讼时效，一审法院对于大一装备公司的该项抗辩意见不予支持。
关于大一装备公司欠付园区教投公司租金及物业费的金额，双方确认的无争议部分金额为300091.28元，就双方争议的B107室在2014年1月1日至2014年6月20日期间的租金、物业费金额为27342.8元，一审法院前面已论述，该期间亦应由大一装备公司支付相应的租金及物业费，综合上述情况，大一装备公司共计应向园区教投公司支付租金及物业费共计327434.08元（300091.28+27342.8）。又因，大一装备公司在园区教投公司处还有保证金53710.72元，该款可用于抵扣大一装备公司欠付的相关费用，折抵后，大一装备公司还欠付园区教投公司273723.36元（327434.08-53710.72）。
关于园区教投公司主张的电费4365元，庭审中，园区教投公司陈述双方的电费此前根据双方的操作惯例每月均会有相应的确认单，而本案所涉期间的电费确认单园区教投公司方现无法提供，故只提供了自行制作的清单，一审法院认为园区教投公司就其主张的电费有相应的证明义务，而其未按双方之前的惯例提交确认单证明相应金额且在本案中也仅提交了单方制作的清单，故对于该项费用的主张一审法院认为依据不足，不予认可。
关于园区教投公司主张的上述款项逾期支付的违约金，一审法院认为大一装备公司作为承租方应按期支付租金及物业费等，其逾期支付的，园区教投公司作为出租方有权主张相应的逾期违约金，但园区教投公司所主张的计算标准过高，且大一装备公司对此亦不予认可，一审法院依法酌情调整为按年息11.7%计算，园区教投公司主张从起诉之日起计算，该起算时间符合法律规定，一审法院一并予以支持。
据此，一审法院根据依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、苏州大一装备科技有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州工业园区教育发展投资有限公司租金、物业费合计273723.36元（已折抵保证金）和逾期违约金（计算方式：以273723.36元为基数，按年息11.7%，自2017年6月15日起至实际支付之日止）；二、驳回苏州工业园区教育发展投资有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9954元，由苏州工业园区教育发展投资有限公司负担254元，由苏州大一装备科技有限公司负担9700元。
对一审法院查明的事实本院予以认定。二审中，园区教投公司称其在一审中提供的QQ聊天记录反映2014年6月17日、2014年11月18日、2016年9月9日其公司员工通过QQ聊天形式与大一装备公司的财务主管王玉珍联系，催讨之前欠付的租金及物业费。本院要求大一装备公司联系王玉珍，对园区教投公司在一审中提供的QQ聊天记录真实性予以核实，大一公司表示王玉珍未离职，但无法联系到王玉珍。
上述事实由二审庭审笔录予以证明。
二审中，双方当事人未提交新证据。
本院认为,本案二审争议焦点在于园区教投公司的诉讼请求有无超出诉讼时效。园区教投公司本案所主张的内容包括双方当事人于2011年5月16日就2011年签订的两份租赁合同进行结算所确认的欠付租金、物业费、保证金，以及双方于2013年10月签订的租赁合同所产生的租金、物业费。
大一装备公司在2013年11月11日向园区教投公司出具缓交租金、物业费报告，承诺已结算的相应费用延期至2013年12月底支付，园区教投公司未持异议，故该部分欠付租金、物业费诉讼时效应当自2014年1月1日起算；对于2013年10月签订的租赁合同产生的租金及物业费，因大一装备公司针对该合同约定的B107室提出退租保留，但对于退租时间未提供证据证明，一审法院以合同约定的租赁截止日期2014年6月20日作为B107室退租日期加以认定，并无不当，该部分费用主张的诉讼时效应当自2014年6月21日起算。
园区教投公司主张其员工在2014年6月17日、2014年11月18日、2016年9月9日通过QQ聊天形式与大一装备公司的财务人员王玉珍联系催讨欠付租金等费用，并提供相应聊天记录打印件，大一装备公司不认可该证据真实性。在园区教投公司已经提供该初步证据的情况下，本院要求大一装备公司通知其财务对该聊天记录真实性予以核实，王玉珍系本案一审大一装备公司代理人，但大一装备公司称王玉珍未离职、无法联系王玉珍，园区教投公司应承担举证不能的法律后果，本院认定园区教投公司在2014年6月17日、2014年11月18日、2016年9月9日就欠付租金等向大一装备公司主张过权利，另，一审法院根据园区教投公司提供的缴费通知书认定其在2015年11月向大一装备公司催讨过相关费用，亦无不当。综合上述分析，本案诉讼时效构成中断，应自2016年9月9日重新起算，而园区教投公司提起本案诉讼时间为2017年6月15日，未超过诉讼时效。
综上所述，大一装备公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9954元，由上诉人苏州大一装备科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 黄文杰
审 判 员 郑 雄
二〇一八年六月九日
法官助理 赵 俊
书 记 员 杨舒静