北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终7969号
上诉人（原审原告）：孟淑霞，女，1957年8月8日出生。
委托诉讼代理人：徐文斌，上海市建纬（北京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁雪，上海市建纬（北京）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：毛广香，女，1942年2月15日出生。
被上诉人（原审被告）：寇宇志，男，1972年12月20日出生。
被上诉人（原审被告）：罗碧芳，女，1976年1月8日出生。
以上三被上诉人之共同委托诉讼代理人：欧阳勇，北京市英岛律师事务所律师。
上诉人孟淑霞因与被上诉人毛广香、寇宇�、罗碧芳房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2016)京0114民初1940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孟淑霞上诉请求：1.撤销一审法院判决，改判支持我一审的全部诉讼请求；2.毛广香、寇宇志、罗碧芳承担诉讼费。事实和理由：1.一审法院对于物权法191条第2款的适用错误，该项规定是针对抵押在先转让在后的情况，而本案是转让在先抵押在后，是卖房人在出卖房屋后恶意设定抵押，与法律规定不一致，不应当适用物权法第191条第2款；2.我与毛广香、寇宇志、罗碧芳的购房协议书合法有效，毛广香、寇宇志、罗碧芳因此负有办理过户的义务，而其在房屋上设定抵押权的行为导致买卖房屋目的的实现存在困难，其有义务消除障碍；3.（2015）一中民终字第0864号裁定认定毛广香、寇宇志、罗碧芳人为设置过户障碍，我有权基于房屋买卖合同要求毛广香、寇宇志、罗碧芳涤除相应障碍，依据该裁定书，我要求解除抵押权的诉讼请求应当得到支持；4.诉争房屋上设定的抵押权给过户造成了障碍，但在判令毛广香、寇宇志、罗碧芳解除抵押权的情况下，该障碍即可被排除，不构成法律上的履行障碍，办理产权过户可以实现，一审法院适用合同法第110条错误；5.在交易过程中我没有任何过错，我有权要求继续履行合同，没有义务变更请求只要求经济补偿；6.毛广香、寇宇志、罗碧芳在签订买卖合同后设定抵押，为房屋过户设置障碍，我多次催告要求对方履行过户义务，但毛广香、寇宇志、罗碧芳至今没有履行，其行为构成违约，应当依照合同约定承担违约金52万元，一审法院未支持违约金错误。
毛广香、寇宇志、罗碧芳辩称，1.关于�淑霞要求解除抵押权的诉讼请求，因毛广香没有能力偿还债务、消除抵押，房屋买卖合同事实上履行不能，一审法院适用物权法第191条、合同法第110条正确；2.在债权之上设定抵押权是合法的，并不必然是恶意的，孟淑霞主张毛广香恶意缺乏依据；3.房产证是毛广香本人的，寇宇志和罗碧芳不是房屋所有权人，因此寇宇志和罗碧芳不是适格的被告；4.双方买卖合同约定的北京市昌平区201室的面积是97平米，而房产证登记面积是106平米，双方对合同价款还存在争议，在价格没有达成一致的情况下，我们不存在违约。同意一审判决。
孟淑霞向一审法院起诉请求：1.判令毛广香、寇宇志、罗碧芳解除北京市昌平区201室房屋上设定的抵押权；2.判令毛广香、寇宇志、罗碧芳履行《购房协议书》，将北京市昌平区201室过户到我名下；3.判令毛广香、寇宇志、罗碧芳支付�违约金52万元；4.诉讼费由毛广香、寇宇志、罗碧芳承担。
一审法院认定事实：2001年12月2日，孟淑霞（乙方）与寇宇志、罗碧芳、毛广香（甲方）签订《购房协议书》，约定：甲方同意将其座落在北京市昌平区201室（面积97平方米）住房以人民币26万元整卖给乙方；自2001年12月2日乙方将全部购房款人民币26万元整全部已经交给甲方，此房所有权归乙方所有，甲方承诺在允许办理产权过户手续时，为乙方办理一切购房手续，过户费用由乙方承担；本协议经双方共同签字后生效，双方不得反悔，若任何一方违约，愿以双倍购房款赔偿。同日，毛广香向孟淑霞及徐某出具收据，载明“今收到徐某购房款（第三次）人民币陆万元整，三次合计共收徐某贰拾陆万元整，全部交齐。交款人：徐某、孟淑霞。收房款人：毛广香。”上述协议及收据签订时，涉案房屋并未办理所有权登记。之后，该房屋所有权登记在毛广香名下，建筑面积为106.08平方米，房屋性质为按经济适用住房管理。2011年4月27日，涉案房屋进行了抵押权登记，毛广香以涉案房屋作为抵押担保其对案外人赵硕的140万元债务履行。
之后，双方因上述协议的履行发生争议，2012年孟淑霞以房屋买卖合同纠纷为由将毛广香、寇宇志、罗碧芳及第三人赵硕诉至北京市昌平区人民法院，请求判令：1.孟淑霞与毛广香、寇宇志、罗碧芳之间签署的《购房协议书》有效；2.毛广香、寇宇志、罗碧芳履行《购房协议书》，将北京市昌平区201室房屋过户到孟淑霞名下；3.毛广香、寇宇志、罗碧芳承担违约责任，赔偿孟淑霞人民币52万元。该案审理过程中，孟淑霞明确表示不代为清偿债务消灭抵押权，经法院释明亦不变更诉讼请求。2012年12月18日，北京市昌平区人民法院作出（2012�昌民初字第6862号民事判决书，判决：“一、孟淑霞与寇宇志、罗碧芳、毛广香于二○○一年十二月二日签订的《购房协议书》有效；二、驳回孟淑霞的其他诉讼请求。”后孟淑霞不服该判决，上诉至北京市第一中级人民法院，请求撤销原判，要求维持原审判决第一项，确认毛广香与赵硕于2011年4月27日签订的《抵押合同》无效，判令毛广香与赵硕两人到房管部门注销其抵押登记，判令毛广香将房屋过户到孟淑霞名下，判令寇宇志、罗碧芳、毛广香承担违约责任，赔偿孟淑霞人民币52万元等。北京市第一中级人民法院经审理确认了前述查明的事实，并于2013年3月19日作出（2013）一中民终字第2794号民事判决书，判决驳回孟淑霞的上诉，维持原判。2014年8月，孟淑霞通过邮政特快专递的方式向毛广香、寇宇志、罗碧芳送达《协助办理过户催告函》，要求毛广香、寇宇志、�碧芳在收到该催告函后3日内与孟淑霞联系，协助办理涉案房屋的过户事宜等。
现坐落于北京市昌平区201室的房屋已交付于孟淑霞占有使用，该房屋上案外人赵硕的抵押权并未消灭。本案庭审中，经法院释明，孟淑霞仍旧表示不同意代毛广香清偿相应债务，以消灭该房屋上的抵押权。
在本案审理过程中，孟淑霞向北京市昌平区人民法院提出财产保全申请，法院依法裁定查封了涉案房屋。孟淑霞为此交纳保全费5000元。
以上事实，有《购房协议书》、收据、房屋所有权证、（2013）一中民终字第2794号民事判决书、《协助办理过户催告函》及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，孟淑霞与毛广香、寇宇志、罗碧芳签订的《购房协议书》已经法院生效判决确认为合法有效，但在合同履行期间，毛广香以涉案房屋作为抵押，担保其对案外人赵硕的140万元债务的履行，并办理了抵押权登记。现孟淑霞要求毛广香、寇宇志、罗碧芳涤除涉案房屋上的抵押权，并将该房屋过户至孟淑霞名下，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，涤除抵押权是在主债务履行期限届满，债务人不履行债务时，抵押物的受让人为了保有抵押物的所有权，防止抵押物的所有权因债权人对抵押物行使优先受偿权而丧失，代债务人清偿债务进而消灭抵押权的行为，可见，涤除涉案房屋上的抵押权，应以孟淑霞代毛广香清偿债务为前提，而经法院释明，孟淑霞明确表�不同意代为清偿债务，故其要求毛广香、寇宇志、罗碧芳解除涉案房屋上设定的抵押权的诉讼请求，法院不予支持。孟淑霞主张《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定不适用于本案，应当由毛广香、寇宇志、罗碧芳自行清偿债务以解除涉案房屋上的抵押权，法律依据不足，故对其陈述法院不予采信。在涉案房屋上设定有抵押权的情形下，孟淑霞坚持要求毛广香、寇宇志、罗碧芳继续履行合同，将涉案房屋过户至孟淑霞名下，经法院释明后仍坚持不变更，故对孟淑霞的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条、第一百三十条和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，一审法院判决：驳回孟淑霞的诉讼请求。
本院审理期间，双方当事人均未提供新的证据。本院经审理认定的事实与一审法院认定事实一致。
本院认为：孟淑霞与毛广香、寇宇志、罗碧芳于2001年12月2日签订的《购房协议书》已经法院生效判决确认为合法有效，双方当事人均应当履行己方合同义务。孟淑霞作为买受人，依约支付了全部购房款，毛广香、寇宇志、罗碧芳作为出卖人，负有协助孟淑霞将房屋的所有权转移登记至孟淑霞名下的法定义务。现合同签订后履行过程中，毛广香在明知其负有过户义务的情况下，于2011年4月27日在房屋上设立抵押权，且在孟淑霞通过诉讼及发函要求其履行过户义务的情况下，至今仍未能将房屋上所设定的抵押权消灭，未能履行协助过户义务，毛广香、寇宇志、罗碧芳就此已经构成违约，应当承担相应的违约责任。毛广香、寇宇志、罗碧芳主张双方对于因房屋面积差异引起的房价款问题存在争议，其在争议未解决的情况下未履行过户义务不构成违约，但双方在《购房协议书》中明确约定了买卖标的物及总价款，并未约定单价或约定价款与面积相关联，在毛广香、寇宇志、罗碧芳未提供证据证明双方关于价款存在其他约定，亦未能证明双方曾就房屋价款进行协商的情况下，本院对于毛广香、寇宇志、罗碧芳所主张的双方存在价款争议的事实不予采信。
孟淑霞在本案中要求毛广香、寇宇志、罗碧芳解除诉争房屋上存在的抵押权，并要求毛广香、寇宇志、罗碧芳协助转移诉争房屋的所有权登记。但案外人赵硕就诉争房屋取得抵押权时，房屋所有权登记在毛广香名下，在赵硕的抵押合同及所设立的抵押权未经法院审理确认存在效力瑕疵的情况下，依据《中华人民共和国物权法》第191条之规定，诉争房屋所有权的变动应当经过赵硕的同意。因孟淑霞不同意代为清偿债务以消除抵押权，赵硕�诉争房屋享有的抵押权构成对毛广香就诉争房屋实施处分行为的法律限制，《购房协议书》在法律上无法履行完毕。孟淑霞所持《中华人民共和国物权法》第191条第2款仅适用于先抵押后转让的情形的上诉理由缺乏法律依据，本院不予采纳。孟淑霞要求法院判令毛广香、寇宇志、罗碧芳解除诉争房屋上存在的抵押权，但该抵押权系因毛广香与案外人赵硕之间的借贷关系而产生，抵押权作为债权的担保，其消灭亦与债权债务关系的履行状态密切相关。因毛广香与赵硕间的主合同关系与本案并非同一法律关系，在本案不存在抵押权消灭的法定情形的情况下，本院无法判令毛广香、寇宇志、罗碧芳单方消除抵押权，对于孟淑霞的该项上诉请求，本院不予支持。
关于违约责任的具体数额，《购房协议书》中载明，若任何一方违约，愿以双倍购房款赔偿，该内容为双方对于违约责任的明确约定，一审期间毛广香、寇宇志、罗碧芳提出了违约金过高的抗辩意见。对此本院认为，毛广香在《购房协议书》签订近10年后，在明知孟淑霞对于房屋享有债权的情况下，仍在诉争房屋上设定抵押权，导致《购房协议书》无法正常履行，且在孟淑霞明确要求继续履行《购房协议书》后，毛广香、寇宇志、罗碧芳仍未主动清偿债务，未消除《购房协议书》履行的障碍，毛广香、寇宇志、罗碧芳的行为违反了诚实信用原则。而孟淑霞在2001年即已经支付全部房款，亦不存在其他过错。综合考虑合同履行情况及当事人过错程度及预期利益等综合因素，本院对于毛广香、寇宇志、罗碧芳要求酌减违约金的意见不予采纳，对于孟淑霞要求毛广香、寇宇志、罗碧芳承担违约金52万元的诉讼请求，本院予以支持。需要指出的是，本院对于该项违约责任支持的�况，不影响孟淑霞依据《购房协议书》另行提出其他主张，但应在涉及孟淑霞实际损失的问题时作为相关事实予以考量。
综上所述，毛广香、寇宇志、罗碧芳构成违约，应当承担违约责任。一审法院对此未予认定存在错误，本院予以更正。孟淑霞的其他上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市昌平区人民法院(2016)京0114民初1940号民事判决；
二、毛广香、寇宇志、罗碧芳于本判决生效后十日内支付孟淑霞违约金52万元；
三、驳回孟淑霞的其他诉讼请求。
保全费5000元，由孟淑霞负担2500元（已交纳），由毛广香、�宇志、罗碧芳负担2500元（本判决生效后七日内交纳）。
一审案件受理费9000元，由孟淑霞负担4500元（已交纳），由毛广香、寇宇志、罗碧芳负担4500元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费9000元，由孟淑霞负担4500元（已交纳），由毛广香、寇宇志、罗碧芳负担4500元（本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 徐 冰
审判员 刘国俊
审判员 范 磊
二〇一七年十一月九日
书记员 李 正