舟山市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）舟普民初字第767号
原告舟山中联物业管理有限公司，住所地舟山市定海区临城街道和润·龙湖山庄综合楼101室—2。
法定代表人翁晨翀，系公司执行董事。
委托代理人（特别授权）张肖冬、孙菁雄，浙江六和（舟山）律师事务所律师。
被告黄飞琴。
委托代理人（特别授权）戎微微。
原告舟山中联物业管理有限公司（以下简称中联物业公司）诉被告黄飞琴物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月27日立案受理，依法由审判员陆海勇适用简易程序于2015年8月26日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序进行审理，依法组成合议庭，于2016年1月6日公开开庭进行了审理，原告中联物业公司委托代理人孙菁雄、被告黄飞琴及委托代理人戎微微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中联物业公司诉称，被告黄飞琴系舟山市普陀区和润·金樽花园小区（以下简称金樽花园小区）楼宇编号为7幢1单元102室业主，房屋建筑面积111.16平方米。2006年9月，原告中联物业公司与舟山中联房地产有限公司签订了《和润金樽花园前期物业委托管理服务合同书》［以下简称《金樽花园物业合同书》］。合同约定：原告中联物业公司提供服务的受益人为本住宅区物业的全体业主和物业使用人。物业管理费分别为多层0.80-0.90元／平方米·月、高层1.40元／平方米·月、商铺1.20元／平方米·月。物业管理费按舟山市普陀区物价局核定的标准收取，每季度前由原告向物业产权人收取一次，计费面积以房产证为准。对业主和物业使用人逾期交纳物业管理综合服务费，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三计收滞纳金。委托管理期限为自2007年6月1日起至金樽花园业主委员会成立并与其聘请的物管公司签订新一轮物业管理委托合同止。前述合同签订后，原告按约履行了合同义务，但被告未按约支付2011年10月1日至2012年12月31日期间的物业管理费1500元。原告通过挂信号形式寄发《缴款通知单》及上门催讨，但被告均拒不支付。为此，原告依据相关法律规定，特向法院提起诉讼，要求：1、判令被告支付原告自2011年10月1日起至2012年12月31日止的物业管理费1500元。2、本案诉讼费由被告承担。
原告中联物业公司为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提供了以下证据：
1、营业执照、组织机构代码证、资质证书复印件各一份，拟证明原告诉讼主体资格。
2、黄飞琴公民身份证、金樽花园业主综合信息登记表复印件各一份，拟证明被告诉讼主体资格。
3、《金樽花园物业合同书》、《金樽花园物业服务费收缴协议》复印件各一份，拟证明自2007年6月1日起，原告依据《金樽花园物业合同书》对金樽花园小区实施物业管理，合同对物业管理费收费标准、滞纳金等事项作出明确约定。
4、《缴款通知单》及上门张贴的照片，拟证明原告向被告催讨物业管理费的事实。
5、《业主临时管理规约》复印件一份，拟证明被告签订了《业主临时管理规约》，其有义务支付物业管理费的事实。
被告黄飞琴辩称，原告中联物业公司称其多次向被告催缴物业管理费，与事实不符合。被告黄飞琴从来未收到《缴款通知单》的挂号信，也没看到过张贴在门上的《缴款通知单》，原告更没有上门催讨过物业管理费。原告向被告黄飞琴主张物业管理费已超过二年诉讼时效，请求法院根据诉讼时效的相关法律规定，依法驳回原告的诉讼请求。舟山中联房地产有限公司向被告黄飞琴交房时，原告作为该小区前期物业服务管理企业，在发给业主的《业主手册》中，明确写明物业管理的楼盘占地面积为44106.92平方米、住宅627户和服务内容。2012年5月，原告未经小区业主同意，擅自扩大物业管理面积，一并管理金博花园（楼宇编号为18、19幢），导致原告物业服务质量下降，原告存在违约，侵犯了被告黄飞琴及小区其他业主的利益。金樽花园小区业主委员会（以下简称金樽花园小区业委会）在2012年5月已成立，但被告黄飞琴至今未收到过应该按何种标准支付物业管理费的通知，请原告出示与金樽花园小区业委会签订的物业管理合同，让被告黄飞琴明白物业管理费收费标准。如果原告不能出示与该小区业委会签订的物业管理合同，那么原告从2012年6月开始的物业收费为违约收费。原告未按合同履行服务义务，全封闭小区变成开放式小区，围墙被拆除，楼宇编号为9幢公共厕所门被窃，河水无人清理变臭，偷窃现象日益严重，公共设施损坏严重，小区部分业主存在汽车乱停占道、乱搭乱建现象。小区会所迄今为止从未开放过，整整关了5年。被告黄飞琴曾多次向原告提出要求采取措施整改，但原告不但未采取措施进行整改，反而更加放松管理，一再降低物业管理服务的标准。综上所述，被告黄飞琴认为，原告在物业管理服务上严重失责，服务满意度极差，根本达不到一级收费标准的水平，原告按一级标准收取物业管理费不合理。为此，被告黄飞琴请求法院：1、依法驳回原告的诉讼请求。2、要求原告恢复本小区原有的公共设施，修复被损坏的公共设备。3、本案诉讼费由原告承担。
被告对原告提供证据质证意见如下：对证据1、2，真实性没有异议。对证据3，关联有异议。小区业委员会在2012年5月成立以后，《金樽花园物业合同书》已终止，合同终止以后，原告从2012年6月开始没有权利收取物业管理费。《金樽花园物业服务费收缴协议》上的名字是被告所签，当时不签名不给钥匙，是被迫签的。对于证据4，真实性没有异议。被告在2015年3月对该房装修，之前一直空着，没有看到过原告张帖在门上的《缴款通知单》。此外，《缴款通知单》上写的金额是错误的，被告已付了一年的物业管理费，在所欠的金额中应予扣除。对于证据5，真实性没有异议，上面的签名是被告所签。由于原告物业管理不到位，被告有权拒付物业管理费。
经庭审质证，结合被告的质证意见，本院对原告提供的证据1—5，经审查后认为，上述证据具有真实性、合法性，与本案有关联性，本院列入认定本案事实的依据。
本院经审理查明：被告黄飞琴系舟山市普陀区沈家门街道金樽花园小区楼宇编号为7幢1单元102室业主，房屋建筑面积111.16平方米。2006年9月，原告与舟山中联房地产有限公司签订了《金樽花园物业合同书》。合同约定：原告提供服务的受益人为本住宅区物业的全体业主和物业使用人，本物业全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理事项分别为房屋建筑共用部位的维修和管理，房屋建筑共用设施设备的维修、养护和管理，市政公用设施的维修和管理，绿化养护及公共环境卫生管理。委托管理期限为自2007年6月1日起至金樽花园业主委员会成立并与其聘请的物管公司签订新一轮物业管理委托合同止。物业管理费分别为多层0.80-0.90元／平方米·月、高层1.40元／平方米·月（不含电梯设备使用电费和更新费用）、商铺1.20元／平方米·月（上述费用不包括房屋共用部位，公用设施设备的小修、中修、大修、更新、改造的费用）。物业管理费按舟山市普陀区物价局核定的标准收取，每季度前由原告向物业产权人收取一次，计费面积以房产证为准。在交房时预收12个月物业管理费。对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收滞纳金。2010年8月27日，经舟山市普陀区物价局核定，物业管理费收费标准：多层住宅最高价为0.9元／平方米·月，允许下浮。设有电梯的住宅10层及0层以上最高价为1.4元／平方米·月，允许下浮。计算面积以房产证确定的建筑面积为准，层高不足2.20米的地层车库不计面积。小区共用部位的车辆停泊费和车辆服务收费按《关于舟山市住宅小区物业服务、车辆停泊费、车辆服务收费标准的通知》［舟价发（2009）130号］文件规定执行。舟山中联房地产有限公司向该房原业主交房后，原告中联物业公司与该房原业主于2010年9月3日签订了《金樽花园物业服务费收缴协议》，该协议中约定了具体的物业管理收费标准、计算公式以及延期缴付的违约责任，约定内容与《金樽花园物业合同书》相同。被告黄飞琴从原业主处购得该房屋后与原告中联物业公司于2011年8月2日签订了《金樽花园物业服务费收缴协议》，该协议中约定内容与原告与该房原业主在2011年8月2日签订的《金樽花园物业服务费收缴协议》相同。被告黄飞琴从2011年10月1日至2012年12月31日未按约支付物业管理费1500元。2014年5月21日，原告将《缴款通知单》张贴在被告黄飞琴坐落于金樽花园小区楼宇编号为7幢1单元102室门上。2014年8月29日，原告向小区全体业主发《告业主书》，《告业主书》载明：由于业主拖欠费严重，原告长期收不到物业管理费，企业目前无法正常运行，原告根据现况，决定降低服务标准进行维持，并准备随时撤出管理。并公示2011年—2013的财务收支明细账目。2015年10月15日，原告因故撤出对该小区，不再提供物业管理服务。原告曾多次以各种方式向被告催缴物业管理费，但被告黄飞琴以各种理由拖欠至今未付。为此，原告诉至法院。
本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。和谐社区、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐小区环境和氛围。本案中原告中联物业公司分别与舟山中联房地产有限公司、被告黄飞琴订立的《金樽花园物业合同书》、《金樽花园物业服务费收缴协议》后，其应按照约定和物业管理法规的规定履行义务，为全体业主提供符合约定标准以及行为标准的服务；被告黄飞琴作为业主应当按时向原告中联物业公司交纳物业管理费，以便原告中联物业公司对金樽花园小区进行管理。被告主张原告要求其支付的物业管理费已超过二年诉讼时效，不受法律保护，应依法驳回原告的诉讼请求。在起诉之前，原告将《缴款通知单》张贴在被告黄飞琴坐落于金樽花园小区楼宇编号为7幢1单元102室房屋门上，已将书面通知置于了被告黄飞琴的可控制范围之内，原告已经履行了书面催讨程序。且原告提供物业服务和被告黄飞琴拖欠物业费是连续的行为，原告也并未怠为履行追索物业管理费的权利，故被告黄飞琴的此项主张难以支持。被告黄飞琴主张金樽花园小区业委会在2012年5月已成立，从2012年6月开始，原告无合同依据再向被告收取物业管理费，其向被告收取的物业管理费系违约收费，应依法驳回原告诉讼请求。被告未提供证据证明小区业委会在2012年5月已成立。如果金樽花园小区业业委会在2012年5月已成立，那么也不必然导致原告与舟山中联房地产有限公司签订的《金樽花园物业合同书》解除。合同书第十六条约定：委托管理期限自2007年6月1日起至金樽花园小区业委会成立并与其聘请的物管公司签订新一轮物业管理委托合同止。在金樽花园小区业主委员会聘请的物管公司签订新一轮物业管理委托合同之前，《金樽花园物业合同书》对被告及小区其他业主仍具有约束力。因此，被告以此为由拒付物业管理费，无有合同和事实依据，本院不予支持。关于金樽花园小区会所开放、业委会办公用房使用的问题。金樽花园小区会所管理物业是否属于物业服务范畴应依据物业服务合同。本案中，《金樽花园物业合同书》、《金樽花园物业服务费收缴协议》中未将金樽花园小区会所管理物业列入原告物业管理职责范围，因此，原告拒绝被告及小区其他部分业主要求开放小区会所，并对小区会所提供物业管理服务，其行为不构成违约。舟山中联房地产有限公司将物业用房移交给原告，物业用房中包括金樽花园小区业委会办公室用房，金樽花园小区业委会办公室用房使用权人为金樽花园小区业委会，小区业主个人无权使用。在小区业委会未成立情况下，原告为了安全原因暂时封闭小区业委会办公室是履行管理职责，并无不当。因此，对被告黄飞琴的此项主张不予支持。关于原告要求被告支付物业管理费1500元的问题。被告以原告未按合同履行管理服务义务，小区物业管理存在脏、乱、差等现象为由，拒付物业管理费。由于被告未提供证据证明自2011年10月1日起至2012年12月31日止原告物业服务管理不符合约定，物业服务项目、服务质量与约定标准存在差距，因此，对原告要求被告支付拖欠物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。对于被告要求原告恢复本小区原有的公共设施，修复被损坏的公共设备的主张，因被告未提起反诉，不属于本案审理范围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下：
限被告黄飞琴于本判决生效之日起三十日内支付原告舟山中联物业管理有限公司自2011年10月1日起至2012年12月31日止的物业管理费1500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，由被告黄飞琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院［上诉案件受理费50元（具体承担金额由舟山市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户银行舟山市农行南珍支行，账号19×××06。上诉期届满后七日内未交纳又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 陆海勇
人民陪审员 陈方兴
人民陪审员 李 华
二〇一六年三月二十五日
代书 记员 范佳秦
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。