云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民初1577号
原告:瑞华国银投资管理有限公司，住所地山东省青岛市即墨市青岛蓝色硅谷核心区滨海公路169号。
法定代表人：张毅明。
委托诉讼代理人：王宝琼、王智敏，云南勤业律师事务所律师，特别授权代理。
被告：云南鹏锐路桥有限公司，住所地云南省安宁市昆畹路35公里处。
法定代表人：王佳平。
被告：王佳平，男，1959年10月12日生，汉族，住云南省安宁市，
被告：杨菊玲，女，1958年8月5日生，住云南省安宁市，
三被告共同委托诉讼代理人：李典刚，云南承希律师事务所律师，特别授权代理。
原告瑞华国银投资管理有限公司与被告云南鹏锐路桥有限公司（以下简称路桥公司）、王佳平、杨菊玲金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王宝琼、王智敏，被告路桥公司的法定代表人王佳平，三被告共同委托诉讼代理人李典刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告瑞华国银投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令路桥公司偿还借款本金2000万元及欠款实际还清之日止的利息、罚息、复利（截止2016年9月20日已产生的利息、罚息、复利合计3873444.48元，自2016年9月21日起利息按中国人民银行1年期基准贷款利率上浮10%计收、逾期罚息在借款利率基础上加收35%确定、复利按逾期罚息利率计收）；2.判令路桥公司支付律师费40万元；3.判令路桥公司对其所负债务的清偿承担抵押担保责任，即原告有权对路桥公司提供的抵押物（位于安宁市××然街道办事处福兴村居民委员会的安国用（2012）第0738号和安国用（2012）第0739号合计15246.97平方米土地使用权及其上安宁市房字第××号的房屋所有权）折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；4.判令王佳平、杨菊玲对路桥公司的上述第1、2、3项义务承担连带保证责任；5.三被告承担本案的全部诉讼费用、保全费及实现债权的其他费用。庭审中，原告明确第5项诉讼请求实际发生的只有诉讼费。事实和理由：中国工商银行股份有限公司安宁支行（以下简称工商银行）与路桥公司于2013年11月26日签订编号为2013年（安宁）字0054号《小企业借款合同》，双方就贷款金、期限、利息、还款方式、违约责任等进行了约定。此后，工商银行于2013年12月2日向路桥公司发放了贷款2000万元。但是路桥公司经多次催收，仍未依约偿还本息。2012年11月29日，路桥公司与工商银行签订编号为2012年安宁（抵）字0019号的《最高额抵押合同》，约定由路桥公司在5800万元的最高余额内，就其在2012年11月29日至2015年11月28日期间欠付工商银行的债务承担抵押担保责任，抵押物包括位于安宁市××然街道办事处福兴村居民委员会的安国用（2012）第0738号和安国用（2012）第0739号合计15246.97平方米土地使用权及其上安宁市房字第××号的房屋所有权，并办理了抵押登记。2013年11月4日，路桥公司、王佳平、杨菊玲向工商银行出具《承诺书》，承诺公司股东王佳平、杨菊玲就前述2000万元融资承担连带保证责任。此后，中国工商银行股份有限公司依法将前述债权转让给中国华融资产管理股份有限公司（以下简称华融公司），华融公司又依法将受让的债权转让给原告。但是三被告仍未履行合同义务，侵害了原告合法权益。
被告路桥公司答辩称，原告主张的罚息、复利金额过高，律师费无法律依据，保证责任已经免除，应当驳回。
被告王佳平、杨菊玲共同答辩称，不应当承担连带保证责任，保证期间已过，其他同意路桥公司的答辩意见。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年11月29日，工商银行和路桥公司签订《最高额抵押合同》约定，路桥公司用其位于安宁市××然街道办事处福兴村居民委员会的安国用（2012）第0738号和安国用（2012）第0739号合计15246.97平方米土地使用权及其上安宁市房字第××号的房屋所有权为其在2012年11月29日至2015年11月28日期间发生的5800万元的最高余额内的主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失（因汇率变动引起的相关损失）以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、拍卖费、变卖费等）提供抵押担保。经办理抵押登记，原告取得安他项（2012）第0099号《国有土地他项权利证明书》。
2013年1月4日，路桥公司、王佳平、杨菊玲向工商银行出具《承诺书》，个人股东将对路桥公司2000万元融资承担个人连带保证责任。
2013年11月26日，工商银行和路桥公司签订《小企业借款合同》约定，原告提供借款2000万元给路桥公司，用于购钢材、苗木，期限12个月，自实际提款日起算（分次提款的，自首次提款日起算），实际提款日以借据为准。浮动利率，借款利率以基准利率加浮动幅度确定，其中基准利率为提款日与约定的借款期限相对应档次的中国人民银行基准贷款利率，浮动幅度为上浮10%，借款人提款后，借款利率以12个月为一期，一期一调整，按月结息。逾期罚息利率在原借款利率基础上加收35%确定，对借款人未按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利。
工商银行于2013年12月2日向路桥公司发放贷款2000万元，《借款借据》载明利率为年6.6%,约定还款日为2014年11月26日。
2015年，中国工商银行股份有限公司云南省分行与华融公司签订《资产转让协议》约定，将本案所涉债权转让给华融公司。2015年12月28日，华融公司和原告签订《资产转让协议》约定，将本案所涉债权转让给原告。
另查明，工商银行于2015年11月21日向王佳平、杨菊玲发出《催收逾期贷款本息通知书》记载，截止2015年11月21日，路桥公司共积欠我行贷款本息合计31100004.23元，其中本金27319731.39元、利息3780271.84元，你作为该公司担保人，承担担保连带责任，请抓紧筹措资金，尽快偿还。王佳平、杨菊玲进行了签收。截止2016年9月20日，路桥公司欠付原告本金2000万元。
归纳当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：1.原告主张的罚息、复利、律师费是否应当支持；2.原告对抵押土地上的房产是否享有优先权；3.王佳平、杨菊玲是否应当承担连带保证责任？
针对争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第二百零五条规定，借款人应当按照约定的期限支付利息。第二百零六条规定，借款人应当按照约定的期限返还借款。第二百零七条规定，借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。本案中，原告提交《小企业借款合同》、借据要求路桥公司支付尚欠本息。路桥公司对借款本金和期内利息无异议，但是认为逾期利息和复利过高。经本院审查，工商银行与路桥公司签订的《小企业借款合同》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反相关法律法规禁止性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。本院对路桥公司针对逾期利率和复利的抗辩不予支持。现工商银行已依约向路桥公司出借款项，路桥公司未按合同约定归还本息，构成违约，该债权转让给原告后，原告主张路桥公司偿还尚欠本金、利息、逾期利息及复利有事实和法律依据，本院对此予以支持。经本院审查，截止2016年9月20日，路桥公司欠付原告本金2000万元，利息、逾期利息、复利3873444.48元，自2016年9月21日起至实际还清之日止按中国人民银行1年期基准贷款利率上浮10%再加收35%计算逾期利息并计收复利，借款利率以12个月为一期，一期一调整。原告主张的律师费，因未实际发生，路桥公司、王佳平、杨菊玲亦不同意承担，本院不予支持。
针对争议焦点2，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。本案中，原告与路桥公司签订的《最高额抵押合同》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反相关法律法规禁止性规定，合同合法有效，根据上述法律规定，抵押不动产已办理抵押登记，抵押权依法设立，路桥公司应当按照合同约定承担抵押担保责任。原告要求对抵押房产和所涉土地使用权享有抵押权，本院予以支持。
针对争议焦点3，本案中，原告提交《承诺书》、《催收逾期贷款本息通知书》，要求王佳平、杨菊玲对路桥公司的债务承担连带保证责任。王佳平、杨菊玲则主张，保证期间已过，不应当承担保证责任。本院认为，王佳平、杨菊玲签字的《承诺书》、《催收逾期贷款本息通知书》系当事人真实意思表示，其内容未违反相关法律法规禁止性规定，合法有效。经本院审查，《承诺书》中并未约定保证期间，《中华人民共和国担保法》第二十六条第一款规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。故王佳平、杨菊玲的保证期间为2014年11月26日起六个月内。关于原告主张《催收逾期贷款本息通知书》记载“根据《小企业信贷政策与制度约》的管理规定”，故约定的保证期间为二年的问题。经本院审查，《承诺书》并未明确约定保证期限，《小企业信贷政策与制度约》系原告内部管理规定，在未明示内容的情况下，不能约束王佳平和杨菊玲，故本院对原告的主张不予支持。虽然王佳平、杨菊玲在《催收逾期贷款本息通知书》上签字和按手印，但是并未作出任何自愿承担责任的意思表示，故原告于2016年9月23日向本院提起诉讼主张权利，超过了二被告的保证期间。关于原告主张王佳平在诉讼中偿还过款项，自愿承担连带责任的问题。因其未提交证据证实，本院不予支持。王佳平、杨菊玲关于保证期间已过，不承担保证的抗辩有事实和法律依据，本院予以支持。本院对原告要求王佳平、杨菊玲承担连带保证责任的诉讼请求不予支持。
综上所述，原告的诉讼请求有事实和法律依据的部分，本院予以支持，其余部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条、第二百零三条之规定，判决如下：
一、被告云南鹏锐路桥有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告瑞华国银投资管理有限公司借款本金2000万元，支付截止2016年9月20日止的利息、逾期利息、复利3873444.48元，并支付自2016年9月21日起至实际还清之日止按中国人民银行1年期基准贷款利率上浮10%再加收35%计算的逾期利息并计收复利，借款利率以12个月为一期，一期一调整；
二、若被告云南鹏锐路桥有限公司到期未履行上述义务，原告瑞华国银投资管理有限公司有权对被告云南鹏锐路桥有限公司抵押的安他项（2012）第0099号《国有土地他项权利证明书》项下的国有土地使用权及该土地上在2012年11月29日前形成的建筑物折价或者以拍卖、变卖后所得价款优先受偿；
三、驳回原告瑞华国银投资管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费163167.22元（瑞华国银投资管理有限公司已经预交），由被告云南鹏锐路桥有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省高级人民法院。
审 判 长 车林恒
审 判 员 杨 雪
人民陪审员 张 银
二〇一七年一月五日
书 记 员 陈媛媛