重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝03民终42号
上诉人（一审原告）:涪陵区锦天龙都业主委员会，住所地重庆市涪陵区滨江大道二段28号。
负责人:黎详明，该业主委员会主任。
委托诉讼代理人:赵广云，重庆睿诚律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）:重庆市锦天地产（集团）有限公司，注册号500104000021289，住所地重庆市大渡口区新山村街道文体路126号。
法定代表人:卢志红，该公司董事长。
委托诉讼代理人:刘艳，女，1974年6月25日出生，汉族，重庆市锦天地产（集团）有限公司职工，住重庆市大渡口区。
被上诉人（一审被告）:涪陵区龙芝尊酒店，工商注册号500102605742130，住所地重庆市涪陵区滨江大道二段**号（锦天龙都）**单元*****层。
经营者:叶祖权，男，1963年6月29日出生，汉族，涪陵区龙芝尊酒店经理，住重庆市涪陵区。
被上诉人（一审被告）:重庆市锦天物业管理有限公司，统一社会信用代码91500104756227379E，住所地重庆市大渡口区文体路128号。
法定代表人:李开娥，该公司董事长。
委托诉讼代理人:王大万，男，1960年11月29日出生，汉族，重庆市锦天物业管理有限公司职工，住重庆市大渡口区。
上诉人涪陵区锦天龙都业主委员会（以下简称：龙都业委会）因与被上诉人重庆市锦天地产（集团）有限公司（以下简称：锦天地产公司）、涪陵区龙芝尊酒店、重庆市锦天物业管理有限公司（以下简称：锦天物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院（2017）渝0102民初5837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭庭进行了审理。本案现已审理终结。
龙都业委会上诉请求：1.撤销涪陵区人民法院（2017）渝0102民初5837号民事判决，改判由三被上诉人赔偿其占用锦天龙都AB单元2层6号房屋从2011年9月1日至2016年3月23日期间的损失263,994元。2.本案一、二审诉讼费用由三被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实有误。一是对锦天物业公司与龙芝尊酒店签订《租赁合同》的相关事实未查清；二是对龙芝尊酒店从2011年9月至2016年3月23日占用本案讼争房屋未予认定；三是对龙芝尊酒店占用期间相邻房屋的租金单价为每月每平方米20.15元未予认定。2.一审判决适用法律不当。一是原判应认定锦天物业公司与龙芝尊酒店签订的《租赁合同》无效，且该租赁物的位置、面积不明确，也无签约时间；二是本案讼争房屋的占用损失应按相邻房屋租金标准计算；三是三被上诉人应当共同承担赔偿责任。
锦天地产公司辩称，锦天地产公司于2010年10月将经竣工验收的房产交由锦天物业公司管理使用，后面的事情锦天地产公司不清楚。锦天地产公司是开发者，不是管理者。
龙芝尊酒店辩称，酒店使用锦天龙都的房屋是2011年9月1日与锦天地产公司签订的租赁合同，2011年12月，酒店准备到该房第四楼安装中央空调，遭到了锦天龙都业主的反对后，是锦天地产公司让其到第二楼进行的安装。当时二楼的房产证是锦天地产公司的。
锦天物业公司未作答辩。
龙都业委会向一审法院起诉请求：判决锦天地产公司、龙芝尊酒店和锦天物业公司赔偿锦天龙都AB单元2层6号号房屋2011年9月1日至2016年3月24日期间占用损失332,750元，并承担该案诉讼费。
一审法院认定事实：锦天地产公司开发的涪陵锦天龙都小区A栋、B栋房屋于2010年10月竣工验收，并交付锦天物业公司管理。该小区的AB单元2层6号房屋用途为物业管理用房，建筑面积为242.61平方米，该房屋2016年1月28日前其产权登记在锦天地产公司名下。2010年10月，锦天地产公司将该房屋交付锦天物业公司管理使用。2011年9月1日，锦天地产公司与叶祖权签订《商铺租赁合同》约定，锦天地产公司将其开发的涪陵锦天龙都小区的部分物业(未包含本案诉争房屋)出租给叶祖权用于经营龙芝尊酒店，租期为：2011年9月3日起至2017年9月2日止。事后，锦天物业公司与叶祖权签订《重庆市涪陵区锦天龙都房屋租赁合同》约定，锦天物业公司将重庆市涪陵区滨江大道二段28号锦天龙都B栋2楼(本案诉争房屋)出租给叶祖权作为龙芝尊酒店的空调机房和多功能厅，租期为：2012年10月1日起至2015年9月30日止；租金价格为：租赁期第一、二年度(2012年10月1日起至2014年9月30日)租赁单价为每月600元，第三年度(2014年10月1日起至2015年9月30日)租赁单价为每月700元。合同签订后，龙芝尊酒店的经营者叶祖权向锦天物业公司交纳了600元租金之后未再交纳租金。
涪陵锦天龙都小区AB单元2层6号房屋用途为物业管理用房,2016年1月28日，重庆市涪陵区国土资源局以涪不动产注字(2016)第002号注销公告更正登记为：涪陵锦天龙都小区AB单元2层6号房屋为全体业主所有。2015年3月2日，涪陵区锦天龙都业主委员会成立。
2016年2月3日，龙都业委会向涪陵区人民法院起诉要求龙芝尊酒店腾出并返还诉争房屋，该院以(2016)渝0102民初1392号民事判决书，判决龙芝尊酒店返还诉争房屋。判决后，龙芝尊酒店未返还房屋，但参照相邻房屋的租金标准支付了判决生效之日即2016年3月23日起至2016年9月2日止的租金。事后，龙都业委会要求龙芝尊酒店赔偿诉争房屋2011年9月1日至2016年3月24日期间的占用损失无果，遂诉至法院。
2016年9月27日，龙都业委会与龙芝尊酒店签订《房屋租赁合同》约定，龙都业委会将涪陵锦天龙都小区AB单元2层6号房屋242.62平方米出租给龙芝尊酒店，租金为每平方米25元，租期为：2016年3月23日起至2017年9月2日止。
诉讼中，龙都业委会于2017年8月21日向涪陵区人民法院申请司法鉴定：1、要求对诉争房屋2011年9月1日至2016年3月23日期间的占用损失进行评估；2、鉴定锦天物业公司与叶祖权签订的《重庆市涪陵区锦天龙都房屋租赁合同》中叶祖权签名的真实性。2017年10月12日，龙都业委会向该院申请撤销了司法鉴定，要求龙芝尊酒店、锦天地产公司、锦天物业公司按照2016年9月27日龙都业委会与龙芝尊酒店签订的《房屋租赁合同》所约定的租金每平方米25元计算诉争房屋的占用损失。
一审法院认为，物业管理用房的所有权依法属于全体业主，非经业主大会同意，物业管理企业不得擅自改变物业管理用房的用途。本案中，锦天地产公司开发的涪陵锦天龙都小区A栋、B栋房屋在2010年10月竣工验收后交付给了锦天物业公司管理，同时将本案诉争房屋即涪陵锦天龙都小区AB单元2层6号交付给了锦天物业公司管理使用,当时本案诉争房屋登记在锦天地产公司名下，锦天物业公司在对本案诉争房屋管理使用期间将该房屋出租并无不当，但在2016年1月28日将本案诉争房屋变更登记为全体业主所有后，因本案诉争房屋属物业管理用房，出租的收益应归全体业主，物业公司不能占用，故锦天物业公司应将出租本案诉争房屋的租金交给龙都业委会。龙都业委会主张参照其2016年9月27日与龙芝尊酒店签订的《房屋租赁合同》所约定的租金每平方米25元计算诉争房屋的租金损失，锦天物业公司主张以实际出租金额支付给龙都业委会，但龙都业委会未提交充分的证据证明应依据每平方米25元计算诉争房屋的租金损失，故在租期内应按照锦天物业公司实际所收取的租金赔偿给龙都业委会即锦天物业公司与叶祖权签订的《重庆市涪陵区锦天龙都房屋租赁合同》约定的租期和租金价格计算租金损失。租期届满后的租金损失参照2016年9月27日龙都业委会与龙芝尊酒店签订的《房屋租赁合同》所约定的租金每平方米25元计算。龙都业委会未提交证据证明2011年9月1日至2012年9月30日龙芝尊酒店在使用本案诉争房屋，故龙都业委会要求龙芝尊酒店赔偿2011年9月1日至2012年9月30日的租金损失，该院不予支持。龙芝尊酒店己交纳给锦天物业公司的租金600元，应由锦天物业公司支付给龙都业委会。锦天地产公司未出租本案诉争房屋也未收取租金，不应承担本案民事责任。龙都业委会的租金损失为：(2012年10月1日起至2014年9月30日)24个月×600元/月=14,400元、(2014年10月1日起至2015年9月30日)12个月×700元/月=8,400元、(2015年10月1日起至2016年3月23日)242.61平方米×25元/平方米×6个月-(242.61平方米×25元/平方米÷31天×8天)=34,826.27元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十七条、第一百三十四条第(七)之规定，判决：一、重庆市锦天物业管理有限公司在判决生效之日起十日内支付涪陵区锦天龙都业主委员会涪陵锦天龙都小区AB单元2层6号房屋租金600元。二、涪陵区龙芝尊酒店在判决生效之日起十日内支付涪陵区锦天龙都业主委员会涪陵锦天龙都小区AB单元2层6号房屋租金57,026.27元。三、驳回涪陵区锦天龙都业主委员会的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,290元，减半收取3,145元，由涪陵区龙芝尊酒店负担。
本院二审期间，当事人均未提交新证据。上诉人龙都业委会虽对一审判决认定的部分事实有异议，但未提交相应的证据予以证明，因此，对一审判决查明认定的事实，本院予以确认。另查明，锦天地产公司于2011年5月8日取得讼争房屋权属证书。
本院认为，根据法律和司法解释的有关规定，当事人应当对自己主张的事实提供证据予以证明，不能提供证据或者提供的证据不足以证明其主张的，应由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。本案中，上诉人龙都业委会主张按照同期相邻房屋综合租金标准20.15元/m²计算损失缺乏足够的证据，因为即便是同一栋房屋，其租金价格都要受到房屋位置、楼层、结构、面积、通风采光、装饰装修等多种因素的影响，更何况是相邻的房屋，因此，该主张虽具有一定的合理性，但难以反映讼争房屋在当时的市场租赁行情，而锦天物业公司与龙芝尊酒店在当时所签订的租赁合同，虽然没有完全履行，但相较之下更能反映当时的市场租赁价格，故以该租赁合同约定的租金标准计算损失更为公平合理。上诉人提出龙芝尊酒店与锦天物业公司签订的租赁合同一审法院没有查清，但上诉人并未提供相应的证据证明其相应的事实。上诉人提出一审法院未对2011年9月至2016年3月23日期间龙芝尊酒店占用讼争房屋的事实予以认定系一审法院认定事实不清。对此，本院认为，这是上诉人主张的事实，按照民诉法“谁主张谁举证”的原则规定，该事实应由上诉人提供相应的证据予以证明，而不是由一审法院直接认定。上诉人提出一审法院应认定龙芝尊酒店与锦天物业公司签订的《租赁合同》无效而未认定，系适用法律错误。本院认为，一审原告诉请的是财产损害赔偿，并未诉请对该合同的效力进行认定，况且该合同是否有效系另一法律关系，不属于本案审理范围，因此，一审法院未对该合同的效力进行审理评价并无不当。
综上所述，上诉人龙都业委会的上诉理由均不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，审判程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6290元，由上诉人涪陵区锦天龙都业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 勇
审判员 陈胜泉
审判员 张海瑞
二〇一八年三月二十六日
书记员 文 杰