四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终11381号上诉人（原审被告）：成都繁城香江房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市新都区成都家具产业园。法定代表人：鲁朝慧，执行董事。委托诉讼代理人：罗明，男，汉族，1975年10月16日出生，住四川省成都市锦江区。被上诉人（原审原告）：成都易居西部不动产投资顾问有限公司，住所地：四川省成都市锦江区东大街紫东楼段35号26层2605、2606号。法定代表人：陆海东，总经理。委托诉讼代理人：廖开志，四川永卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖杰，男，汉族，1984年5月30日出生，住四川省成都市青羊区。上诉人成都繁城香江房地产开发有限公司（以下简称繁城公司）因与被上诉人成都易居西部不动产投资顾问有限公司（以下简称易居公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2016）川0114民初3022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。繁城公司上诉请求：撤销原判，依法改判繁城公司应支付的代理费及利息，一、二审诉讼费用由易居公司承担。事实和理由：一、一审法院将未经双方确认的23套房屋推定为易居公司所销售，缺乏事实和法律依据。根据《香江紫钻项目综合销售服务代理合同》第一条的约定，繁城公司将开发的项目委托给易居公司销售的方式为房屋清单销售模式，而非独家代理。在合同期内虽然繁城公司没有委托合同外第三方进行销售，但繁城公司有自己的销售团队，繁城公司完全有能力对合同清单外的商品房进行销售。一审中，易居公司没有提供23套房屋系其销售的任何证据，一审法院向职能部门调取的房屋登记摘要也仅能反映合同期内房屋成交的数据，不能作为认定23套房屋系易居公司销售的直接证据。二、一审法院对诉讼时效中断的认定存在错误。繁城公司与易居公司关于佣金确认的最晚时间为2013年4月12日，根据合同约定，繁城公司付款的时间应为2013年5月，易居公司于2015年11月13日才向繁城公司催款，显然超过了诉讼时效期间，不能产生诉讼时效中断的效力。易居公司提交的2015年4月10日以快递方式寄送的《催款函》，快递回单上既没有繁城公司的签收记录也没有注明投递时间，不能证明易居公司在2015年4月10日向繁城公司主张过权利。易居公司辩称，一、易居公司为独家代理，23套房屋在合同期内销售就应当认定为易居公司成功销售的房源。易居公司与繁城公司在后期签订的代理费结算明细表中也包含了该23套房屋。若繁城公司认为房屋系其由销售应当举出证据来加以证明。二、根据合同约定，2013年7月31日为合同最后期限，易居公司于2015年4月10日通过快递向繁城公司寄送了《催款函》，故易居公司的请求并未超过诉讼时效。易居公司向一审法院起诉请求：繁城公司支付代理佣金1136227.63元及资金占用利息（以未支付佣金金额为基数，从2015年4月15日起，按照每日万分之二的标准计算至实际付清之日止）。一审法院认定事实：2012年8月30日，繁城公司（甲方，委托方）与易居公司（乙方，受托方）签订了《香江紫钻项目综合销售服务代理合同》，约定由易居公司为繁城公司香江紫钻项目提供营销策划及销售代理，甲方委托乙方销售的面积约5.5万平方米，具体详见合同附件中的《委托销售代理房号明细表》。合同有效期限为一年，即自2012年8月1日至2013年7月31日止。第二条第六款载明“甲方委托乙方代理销售《委托销售代理房号明细表》中全部可售房屋，如甲方引入第三方代理销售，乙方有权提前解除合同。”合同第四条载明“4.1.4甲方按时向乙方支付报酬，包括营销顾问月服务费、销售代理服务费。若逾期支付，则按拖欠金额每日万分之二的标准追加滞纳金。若甲方连续两个月未支付乙方服务报酬，乙方将调整现场销售人员，并有权单方面提出解除合同，书面通知甲方后撤场，甲方须支付乙方完成工作阶段的服务费用，且乙方保留追讨滞纳金的权利。……4.2.4.一次性付款的购房者、按揭付款（包括公积金贷款）和分期付款的购房者支付了收取房价款，并签署了《商品房买卖合同》及相关附件，该套房屋即视为成功销售。成功销售作为乙方结算代理费的依据。”第五条载明“5.2.1.销售代理服务费：甲方根据乙方代理期内实现的销售情况，以售出单位累计合同总金额为基数，以代理费率为系数计算并按月向乙方支付代理费。结算代理费按4.2.4款的约定为准，甲方根据已经到账的房款按月向乙方支付代理费，未到账房款暂不结算代理费。5.2.3乙方的代理费率确定如下：鉴于甲乙双方的友好合作关系，乙方的基准代理费率为本项目总销售金额的2.5%，并可结合本项目的销售时间和实际的销售金额进行递增补差爬坡。即2012年12月31日前销售金额小于8000万元，最终按总金额的2.5%结算代理费，2012年12月31日前销售金额大于8000万元，最终按总金额的2.8%结算代理费。……备注：5）若客户在交清首期房款并签订《商品房买卖合同》后非因甲方违约导致的买卖合同解除的，罚金归甲方所有，乙方不记取代理费，若甲方已支付代理费的，乙方应向甲方退还该部分代理费。5.3.1.乙方每月15日将本月结算单（结算时间为：上个月15日至本月14日）提供给甲方审算，甲方在7个工作日内将签章确认的结算单交回给乙方；5.3.2甲方无合理理由拒绝结算的视为已在结算日确认乙方提交的结算报告。乙方在收回结算单2个工作日内提交代理费发票，甲方收到乙方代理费发票后3个工作日内将代理费划转至乙方账号。”易居公司按照约定对该楼盘的房屋进行销售。易居公司向一审法院提交的四张经双方签字盖章的《香江紫钻成销确认明细》显示：2012年11月22日，双方确认销售房屋45套，建筑面积4597.32平方米，签约总价17505971元；2013年4月12日，双方确认销售房屋17套，建筑面积1704.12平方米，签约总价6338600元；2013年4月12日，双方确认销售房屋21套，建筑面积1457.68平方米，签约总价10478401元；2013年4月12日，双方确认销售房屋20套，建筑面积1872.54平方米，签约总价8145141元。以上金额共计42468113元。易居公司提交的第五张《香江紫钻成销确认明细》仅有易居公司的公章，无繁城公司的公章或经办人的签名进行确认。该张确认明细中有4套房屋（×栋×单元301号，×栋×单元601号，×栋×单元603号，×栋×单元604号）的销售在双方进行签字盖章的《2013年2月代理费结算明细表》中得到确认。易居公司申请一审法院向新都区房产管理局调取在合同约定的代理期限内在该局办理备案登记的材料，一审法院依据易居公司的申请调取了仅有易居公司盖章的《香江紫钻成销确认明细》中的三十套房屋的《商品房买卖合同摘要》，该资料显示其中有24户（含以上双方在单月的结算明细表中确认的4户，含第二次销售的×栋×单元901号，第二次销售的价格为343954元，第一次销售的价格为347463元，第二次销售比第一次销售少3509元）的备案登记时间在双方约定的代理期限内，除二次销售的3栋1单元901号外的23户的销售总价为8894369元。易居公司和繁城公司对2012年10月、2012年12月、2013年1月、2013年2月的代理费进行了结算，形成了《代理费结算明细表》四份。但未对其他月份的代理费进行单独结算。2013年1月29日，繁城公司向易居公司支付了代理费200024.39元。2015年4月10日，易居公司向繁城公司的法定代表人谢郁武邮寄了《催款函》，要求繁城公司支付代理费佣金1336251.65元。邮件的签收情况显示，该邮件于2015年4月14日由他人签收。2015年11月13日，易居公司向繁城公司邮寄了《催款函》，再次催收代理费佣金1336251.65元，繁城公司收到了该函件。一审法院认定上述事实采信了如下证据：《香江紫钻项目综合销售服务代理合同》、《香江紫钻成销确认明细》、《商品房买卖合同摘要》、《代理费结算明细表》、支付凭证、《催款函》及邮寄详情单以及双方当事人的陈述。一审法院认为：易居公司公司与繁城公司签订的《香江紫钻项目综合销售服务代理合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，属于合法有效的合同，双方均应全面履行合同约定的义务。合同约定繁城公司委托易居公司销售的面积约5.5万平方米，具体详见合同附件中的《委托销售代理房号明细表》，但双方均未提交《委托销售代理房号明细表》，故一审法院认为易居公司的销售代理费应按照销售的情况据实进行结算。易居公司提交的四张经双方签字盖章的《香江紫钻成销确认明细》证明双方对于已销售房屋的签约总价42468113元予以确认。一审法院向新都区房产管理局调取的三十套房屋的《商品房买卖合同摘要》显示在双方约定的代理期限内备案的除二次销售的×栋×单元901号外的23户的销售总价为8894369元。该23户房屋的销售虽未经繁城公司确认，但其备案登记的期间是在双方约定的代理期间内，繁城公司未能提供相关证据证明该23户系其他代理公司销售，故一审法院认为该23户的销售应推断为易居公司销售，据以结算代理费的销售总价为8894369元。3栋1单元901号的代理费因第一次销售时已经双方确认，已计入销售总价中，故在最终结算该户的销售佣金时应扣除第二次销售比第一次销售少的3509元差价。综合以上三部分，应据以结算佣金的销售总金额为51358973元（双方确认的金额42468113元+23套房屋的销售总金额8894369元－二次销售房屋的差价3509元）。关于结算的标准，双方在合同中约定，2012年12月31日前销售金额小于8000万元，最终按总金额的2.5%结算代理费，故本案中的销售代理佣金应按照2.5%的标准进行结算，易居公司应收取的佣金为1283974.33元（51358973元×2.5%），繁城公司已支付了代理费200024.39元，还应向易居公司支付代理费1083949.94元（1283974.33元－200024.39元）。关于易居公司主张的代理费的利息问题，双方虽仅进行了部分结算，但是根据合同的约定，双方均未拖延结算时间的情况下，易居公司可最迟在次月底取得代理费，但现在易居公司未取得代理费的事实存在，要求繁城公司从2015年4月15日起按照合同约定的每日万分之二的标准支付欠付金额的资金利息，一审法院予以支持。关于繁城公司抗辩的诉讼时效问题，双方约定的最后代理期限是2013年7月31日，代理期限届满后，双方并未对所有代理费进行过结算，最后一个月的代理费的支付时间至少是2013年8月。2015年4月10日，易居公司以邮件的形式向繁城公司行使权利，追索代理费，虽无证据证明繁城公司收到了该函件，但是该函件的寄送应认定为易居公司向繁城公司提出要求。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。根据该条规定，易居公司向繁城公司邮寄《催款函》，构成诉讼时效的中断，易居公司向一审法院提起本案诉讼，并未超过诉讼时效，故对繁城公司的该项抗辩主张不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、繁城公司于判决生效之日起十日内向易居公司支付代理费1083949.94元及利息（以欠付代理费金额每日万分之二的标准，从2015年4月15日起计算至款项付清之日止）；二、驳回易居公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7769元，由易居公司负担469元，繁城公司负担7300元（此款易居公司已预交，繁城公司在履行上述义务时一并付清）。二审中，各方当事人均无新证据提交。本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点一是诉讼时效问题，二是易居公司能否取得23套房屋的代理佣金。现就上述争议焦点分述如下：关于诉讼时效的问题。繁城公司主张诉讼时效从2013年4月12日起算，但该时间仅为易居公司与繁城公司在代理期限内进行对账的时间，并非代理期限届满后双方进行结算的时间，故不能以此时间点作为计算诉讼时效的起始时间。根据《香江紫钻项目综合销售服务代理合同》的约定，代理期限于2013年7月31日届满，虽然双方并未对代理期限内产生的全部代理费用进行结算，但根据合同约定，易居公司提交给繁城公司的本月结算单，繁城公司应在7个工作日内签章确认，无合理原因拒绝结算的视为繁城公司确认结算报告。因此，易居公司在2013年8月底时就应当知道自己的权利受到侵害。而易居公司于2015年4月份及11月份以邮件的形式向繁城公司主张权利，符合诉讼时效中断的情形，故易居公司于2016年6月份向一审法院提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。关于易居公司能否取得23套房屋代理佣金的问题。繁城公司上诉提出易居公司并非独家代理，其代理销售范围为《委托销售代理房号明细表》所列房源。但现有证据无法证明合同第1.4条所称《委托销售代理房号明细表》真实存在，故繁城公司以此来否认易居公司系独家代理的主张不能成立。因此，由于该23套房屋的备案登记时间在合同约定的代理期限内，在繁城公司没有证据证明该23套房屋系其销售或者由其他公司代理销售的情况下，应当视为由易居公司销售，相应的代理佣金应由易居公司获得。综上所述，繁城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的执行；二审案件受理费14625元，由上诉人成都繁城香江房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张菲菲审判员  尹 英审判员  夏 伟二〇一七年一月十一日书记员  刘奕君