乌鲁木齐铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2018）新71民终10号上诉人（原审原告）：骆洪利，男，1958年6月2日出生，满族。被上诉人（原审被告）：乌鲁木齐秦凤恒信物业服务有限公司，住所地乌鲁木齐市新市区南纬二路164号铁14街9-3-402室。法定代表人：宁列英，该公司总经理。委托诉讼代理人：崔建军，男，该公司职员。委托诉讼代理人：曾兵，新疆思拓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国铁路乌鲁木齐局集团有限公司，住所地乌鲁木齐市新市区河南西路2号。法定代表人：单立军，该公司董事长。委托诉讼代理人：于江，男，该公司土地房产管理处职员。委托诉讼代理人：桂向林，男，该公司房产公寓段职员。上诉人骆洪利因与被上诉人乌鲁木齐秦凤恒信物业服务有限公司（以下简称秦凤恒信物业公司）、中国铁路乌鲁木齐局集团有限公司（以下简称中铁乌公司）物业服务合同纠纷一案，不服乌鲁木齐铁路运输法院（2017）新7101民初337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人骆洪利、被上诉人秦凤恒信物业公司的委托诉讼代理人崔建军、曾兵、被上诉人中铁乌公司的委托诉讼代理人于江、桂向林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。骆洪利上诉请求：1、撤销（2017）新7101民初337号民事判决；2、改判解除骆洪利与秦凤恒信物业公司签订的《乌鲁木齐铁路局迎宾路路锦家园小区服务协议》（以下简称《服务协议》）；3、改判秦凤恒信物业公司向骆洪利退还物业服务费926.80元；4、改判秦凤恒信物业公司和中铁乌公司按比例向骆洪利赔偿损失2000元；5、一、二审案件受理费由秦凤恒信物业公司和中铁乌公司负担。事实和理由：一审法院事实认定错误，导致法律适用错误。1.物业服务合同的主体仅为建设单位、业主委员会和物业服务企业，我系自然人，不具备与秦凤恒信物业公司订立《服务协议》的主体资格，因此《服务协议》应属于无效合同，对我不产生法律约束力，请求解除该协议。2.本案中秦凤恒信物业公司要求交纳物业服务费用的对象尚不明确，在《服务协议》无效的情况下，秦凤恒信物业公司仅可依据其与建设单位签订的《路锦家园小区（一期）前期物业委托服务协议》（以下简称《前期物业服务协议》）收取相应的物业服务费用。依据《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第十四条规定”新建普通住宅物业收取物业服务费，需取得建设工程竣工规划认可书和建设工程竣工验收合格证（书）。否则，物业服务收费由建设单位承担，不得向业主收费”，我接收涉案房屋后，建设单位至今未出示建设工程竣工规划认可书，如涉案房屋并未取得建设工程竣工规划认可书，秦凤恒信物业公司就不得向我收取物业服务费用。3.秦凤恒信物业公司虽与中铁乌公司集资建房建设指挥部签订的《前期物业服务协议》中约定提供二档服务标准，该服务标准违反了乌发改医价【2015】1108号文件规定”住宅小区物业服务收费，新建住宅小区业主在办理入住时，物业服务企业人向业主收取的前期物业服务收费不得高于普通住宅三级物业服务标准”的规定，本案即使业主需要交纳物业服务费用也只应按照三级服务标准交纳，即高层住宅1.10元/月·平方米。综上，请求二审法院支持我的上诉请求。秦凤恒信物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。1.《前期物业服务协议》合法有效，对业主有约束力。骆洪利与我公司签订《服务协议》，该协议是对《前期物业服务协议》的补充，是双方真实意思的表示，内容不违反法律强制性、禁止性规定，合法有效，并已实际履行，且无法律规定业主不得与物业服务企业签订物业服务合同，故《服务协议》具有法律效力，我公司不同意解除。2.根据《物业管理条例》第四十二条第二款的规定，建设单位仅承担已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业服务费用。路锦家园小区2014年9月验收合格，同年10月交付骆洪利使用至今，故应当由其自行承担物业服务费用。此外，《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》于2016年9月1日开始执行，对2014年7月就已经签订并生效的《物业前期服务协议》没有溯及力。3.骆洪利认为应当按照乌发改医价【2015】1108号文件中的”新建住宅小区”三级收费标准交纳物业服务费，我公司不同意。2015年12月25日乌市发改委下发的乌发改医价【2015】1214号《关于乌鲁木齐市住宅小区物业服务和停车服务收费标准有关问题的补充说明的通知》中明确”新建住宅小区”是指”2016年1月1日以后通过竣工验收合格（指建设、监理、勘查、施工、设计单位竣工验收合格）的新建住宅小区”。路锦家园小区于2014年9月验收合格，不属于【2015】1108号文件中的”新建住宅小区”范畴，不适用该文件有关”新建住宅小区”的收费标准。中铁乌公司辩称，同意秦凤恒信物业公司的答辩意见。骆洪利要求我公司承担赔偿损失2000元没有事实和法律依据。原判认定事实清楚，适用法律正确，请予以维持。骆洪利向一审法院起诉请求：1.秦凤恒信物业公司退还骆洪利的装修保证金1000元、物业服务费926.80元；2.解除骆洪利与秦凤恒信物业公司签订的《服务协议》；3.秦凤恒信物业公司和中铁乌公司按合同比例赔偿骆洪利损失2000元；4.案件受理费由秦凤恒信物业公司和中铁乌公司负担。一审法院认定事实：2013年，骆洪利购买了路锦家园小区2栋10号的集资统建房，面积是102.98平方米。2014年10月14日，骆洪利办理了入住手续，并与秦凤恒信物业公司签订了《服务协议》，该协议约定：物业名称为”乌鲁木齐铁路局迎宾路路锦家园小区”，物业类型为7层电梯住宅，小区服务质量达到《关于批准发布自治区工程建设标准〈住宅物业服务标准〉的通知》（新建标函[2013]14号）中物业服务三级服务的标准。小区服务收费采用包干制方式，按业主所有的物业建筑面积交纳。具体标准为多层带电梯住宅：1.50元/月·平方米。秦凤恒信物业公司受委托向骆洪利代收水费，收费标准执行市物价部门统一定价。协议签订后，2014年10月14日，骆洪利向秦凤恒信物业公司交纳了2015年1月21日起至2015年7月20日止六个月的物业服务费，计926.80元（102.98平方米×1.500元/月·平方米×6个月）。同日，骆洪利(甲方)与秦凤恒信物业公司（乙方）签订了《房屋装饰装修管理服务协议》，并交纳了装修保证金1000元。该《房屋装饰装修管理服务协议》第一条：装饰装修申报登记......（三）装饰装修验收：1.装饰装修施工完毕后，甲方应约同乙方共同进行查验；乙方仅负责对房屋结构、外观、消防是否存在违规改动，是否对相邻业主及房屋主体造成安全隐患，是否对共用管线、公共设施设备造成影响，是否存在违反相关法规行为等进行查验；若存在违规，乙方有权要求甲方限期整改；逾期乙方有权采取合法的处理措施。2.验收合格后，甲乙双方在《装饰装修完工验收表》内签字认可。工程竣工180天后无违约、无赔偿时，由甲方凭装饰装修安全保证金收据及验收证明文件，到乙方物业服务中心全额无息退还所缴保证金。后骆洪利房屋装修完毕，秦凤恒信物业公司与骆洪利对该房屋进行了验收，秦凤恒信物业公司未提出整改意见，双方已验收完毕。骆洪利分别于2014年10月14日，2016年1月2日、2016年9月21日、2017年3月1日，向秦凤恒信物业公司交纳了代收水费99元、115.50元、115.50元、100.10元。2017年6月28日，骆洪利以被强迫签订《服务协议》及交纳装修押金，违法收取费用为由，向法院提起诉讼。一审另查明，2014年7月8日，中铁乌公司授权该公司集资建房建设指挥部与秦凤恒信物业公司签订了《前期物业委托服务协议》，由秦凤恒信物业公司为路锦家园小区提供物业服务。2014年9月22日，中铁乌公司集资建房建设指挥部会同监理单位、设计单位、勘察单位、施工单位、接管单位对路锦家园小区的物业进行了工程竣工合格验收。一审再查明，2014年5月16日，秦凤恒信物业公司经乌鲁木齐市工商行政管理局批准成立，法定代表人为宁列英，其资质等级为三级（暂定一年）。2015年11月20日，资质等级为国家三级。2017年5月3日，资质等级为二级。一审认为，一、关于骆洪利与秦凤恒信物业公司签订的《服务协议》是否合法有效的问题。首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”之规定，建设单位中铁乌公司授权该公司集资建房建设指挥部与秦凤恒信物业公司签订的《前期物业委托服务协议》，对包括骆洪利在内的路锦家园小区的所有业主具有约束力，秦凤恒信物业公司据此为路锦家园小区业主提供的服务应受法律保护。其次，2014年10月14日，骆洪利与秦凤恒信物业公司又签订了《服务协议》，该协议是双方当事人真实意思的表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，亦为合法有效，双方当事人均应依约行使权利和履行义务。第三，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条：”下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”及第五十五条：”有下列情形之一的，撤销权消灭：(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权”之规定，一方以欺诈、胁迫的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，变更或者撤销订立的合同。骆洪利与秦凤恒信物业公司于2014年10月14日订立《服务协议》，至2017年6月28日本案立案之前，其从未向人民法院或者仲裁机构提出过撤销该《服务协议》的请求，说明骆洪利同意遵守合同约定的权利和义务，认可其与秦凤恒信物业公司之间订立的《服务协议》，且骆兴利诉称”秦凤恒信物业公司强迫其签订《服务协议》，并收取物业服务费”的理由，未提供与此相应的任何证据，故一审法院不予支持。综上，一审法院认为骆洪利与秦凤恒信物业公司签订的《服务协议》是当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。骆洪利要求解除与秦凤恒信物业公司的《服务协议》的诉讼请求不能成立。二、关于秦凤恒信物业公司收取物业服务费是否符合法律规定的问题。首先，2014年5月16日，秦凤恒信物业公司经乌鲁木齐市工商行政管理局批准，依法成立，成立之初资质等级暂定为三级；2015年11月20日，被正式核定资质等级为三级；2017年5月3日，被新疆维吾尔自治区住房和城乡建设厅核定资质等级为二级。其经营范围为物业管理、清洁服务及园林绿化。据此，秦凤恒信物业公司有提供物业服务的资质。其次，秦凤恒信物业公司受路锦家园小区建设单位中铁乌公司的委托为该小区业主提供物业服务，并与包括骆洪利在内的小区业主订立了《服务协议》。合同期内，秦凤恒信物业公司为包括骆洪利在内的小区业主提供了物业服务，骆洪利事实上也接受了物业服务，故骆洪利应当承担支付物业服务费的义务。综上，秦凤恒信物业公司经依法批准从事物业服务，并向骆洪利提供了物业服务，骆洪利亦享受了物业服务，其向骆洪利收取物业服务费，合法有据，骆洪利理应向秦凤恒信物业公司交纳物业服务费。故骆洪利要求秦凤恒信物业公司退还已交物业服务费926.80元的诉讼请求，一审法院不予支持。三、关于秦凤恒信物业公司收取装修保证金是否符合法律规定及是否应当退还的问题。2014年10月14日，骆洪利与秦凤恒信物业公司订立了《房屋装饰装修管理服务协议》，双方通过合同的方式确定双方的权利、义务、责任及损坏公共财产的赔偿办法，骆洪利并以交纳1000元房屋装修保证金的方式保障权利义务的正确履行，双方签字盖章，合同成立生效，是当事人的合同自治行为，对双方当事人具有约束力，且在合同成立一年期间内，骆洪利未向人民法院或仲裁机构提出撤销的请求，说明骆洪利在订立该合同时并未受到欺诈或胁迫，未违背骆洪利的意志，秦凤恒信物业公司向骆洪利收取装修保证金是经过其同意的，此不违反法律法规的规定，该协议合法有效。现秦凤恒信物业公司与骆洪利已对装修的房屋进行了装饰装修验收，秦凤恒信物业公司未对骆洪利装修的房屋提出异议，该公司应当依据《房屋装饰装修管理服务协议》的约定退还装修押金1000元。四、关于秦凤恒信物业公司和中铁乌公司是否给骆洪利造成了损失及损失数额的问题。首先，中铁乌公司提供的《工程竣工验收报告》证明路锦家园小区楼宇工程经过了六方合格验收，中铁乌公司并依据相关法律法规委托秦凤恒信物业公司为路锦家园小区业主提供物业服务，其对路锦家园小区楼宇的开发建设工程不存在过错。其次，秦凤恒信物业公司被工商行政管理部门依法批准提供物业服务，并依据其与骆洪利订立的《服务协议》向骆洪利提供了物业服务，骆洪利亦享受了物业服务，秦凤恒信物业公司在物业服务过程中不存在过错。第三，骆洪利要求秦凤恒信物业公司和中铁乌公司赔偿损失2000元，根据”谁主张，谁举证”的原则，骆洪利应当举证证明其产生了损失及损失的数额，且与秦凤恒信物业公司、中铁乌公司具关联性，但骆洪利未举证证明其主张。据此，对骆洪利要求赔偿损失2000元的诉讼请求，一审法院不予支持。一审判决：一、秦凤恒信物业公司于判决生效后十日内退还骆洪利装修保证金1000元；二、驳回骆洪利的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，2014年7月8日，中铁乌公司授权该公司集资建设指挥部与秦凤恒信物业公司签订了《前期物业服务协议》，该协议约定的服务事项、服务费用、服务质量、物业的使用与维护等内容与秦凤恒信物业公司与骆洪利签订的《服务协议》基本一致。与本案有关的主要内容为：秦凤恒信物业公司为路锦家园小区提供物业服务，物业服务收费标准为1.50元/月·平方米。路锦家园小区于2014年9月22日获得了建设、监理、勘查、施工、设计、接管单位工程竣工验收报告。自2016年1月1日起开始执行的【2015】1108号文件规定”新建住宅小区业主在办理入住时，物业服务企业向业主收取的前期物业服务收费不得高于普通住宅三级服务标准，即多层住宅0.40元/月·平方米；高层住宅1.10元/月·平方米”。乌鲁木齐市发改委下发的乌发改医价【2015】1214号《关于乌鲁木齐市住宅小区物业服务和停车服务收费标准有关问题的补充说明的通知》中明确乌发医改价【2015】1108号文中”新建住宅小区”是指”2016年1月1日以后通过竣工验收合格（指建设、监理、勘查、施工、设计单位竣工验收合格）的新建住宅小区。”新疆维吾尔自治区发改委下发的新发改法规【2012】3088号《关于印发的通知》第二十九条规定”本办法自2013年1月1日起执行。《关于印发的通知》（新计法规【2004】531号）同时废止。此前凡与本办法相抵触的规定，一律以本办法为准”。该通知没有对乌鲁木齐市普通住宅的物业服务收费基准价进行规定。乌鲁木齐市的物业服务收费标准采用政府指导价，关于指导物业服务收费标准的文件新计法规【2004】531号、乌发改医价【2014】140号、乌发改医价【2015】1108号、乌发改医价【2017】62号文件对高层或带电梯的普通住宅物业服务收费标准的规定一直无变化，即一级服务为2.0元/月·平方米、二级服务为1.50元/月·平方米、三级服务为1.10元/月·平方米、四级服务为0.80元/月·平方米。本院再查明，乌鲁木齐铁路局于2017年11月9日变更名称为中国铁路乌鲁木齐局集团有限公司。本院认为，本案的争议焦点为：一、秦凤恒信物业公司与骆洪利签订的《服务协议》是否应当解除；二、骆洪利请求返还物业服务费926.80元、赔偿损失2000元的诉讼请求是否应予支持。一、关于秦凤恒信物业公司与骆洪利签订的《服务协议》是否应当解除的问题。秦凤恒信物业公司作为依法成立的具有相应资质的物业管理企业法人，在路锦家园小区成立业主委员会之前，与该小区的建设方中铁乌公司授权的该公司集资建设指挥部签订《前期物业服务协议》符合法律规定，内容合法有效，对全体业主具有约束力。单个业主虽不能与物业服务单位签订对全体业主有约束力的前期物业服务合同，但法律不禁止其在前期物业服务合同的基础上与物业服务企业签订补充协议。本案，虽然建设方中铁乌公司向骆洪利出售房屋时无书面购房合同，且未向骆洪利告知该《前期物业服务协议》内容，但秦凤恒信物业公司随后与骆洪利签订了《服务协议》，协议约定了由秦凤恒信物业公司提供物业服务，对涉案小区进行物业管理，该协议约定的服务事项、服务费用、服务质量、物业的使用与维护等主要内容与《前期物业服务协议》内容基本一致，骆洪利在《服务协议》上签字确认表示接受秦凤恒信物业公司提供的物业管理服务。故《服务协议》是《前期物业服务协议》的延续和补充，系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律规定，合法有效。骆洪利以《服务协议》无效为由上诉主张解除《服务协议》的意见本院不予支持。二、关于骆洪利请求返还物业服务费926.80元、赔偿损失2000元的诉讼请求是否应予支持的问题。骆洪利上诉主张应由中铁乌铁公司交纳物业服务费，其依据的是《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第十四条的规定。该文件于2016年9月1日起执行，涉案小区于2014年交付使用，故该文件不适用于本案。中铁乌公司提供了涉案小区的《工程竣工验收报告》，涉案的《前期物业服务协议》和《服务协议》均为合法有效的合同，2014年10月骆洪利入住该小区，接受了物业服务，故骆洪利应当交纳物业服务费。对骆洪利的该上诉主张本院不予支持。骆洪利上诉主张《前期物业服务协议》中约定的物业服务费不能依据已被废止的新计法规【2004】531号文件确定。新发改法规【2012】3088号文件虽然废止了新计法规【2004】531号文件，但该文件没有规定物业服务费的标准。新计法规【2004】531号文件、乌发改医价【2014】140号文件、以及目前执行的乌发改医价【2017】62号文件规定的高层或带电梯的普通住宅物业服务收费标准均未变动。故《前期物业服务协议》依据新计法规【2004】531号文件约定物业服务费虽有瑕疵，但没有损害业主的利益。骆洪利上诉主张本案应当依据乌发改医价【2015】1108号文件规定的”新建住宅小区”的标准即1.10元/月·平方米交纳物业服务费。该文件自2016年1月1日起执行，而涉案小区于2014年交付使用，故涉案小区不属于【2015】1108号文件规定的”新建住宅小区”，骆洪利应当按照1.50元/月·平方米交纳物业服务费。对骆洪利的该上诉主张本院不予支持。据此，骆洪利上诉主张应由中铁乌公司交纳物业服务费、秦凤恒信物业公司应退还物业服务费926.80元的意见本院不予支持。关于骆洪利主张秦凤恒信物业公司和中铁乌公司赔偿损失2000元的问题。本院认为，一审认定中铁乌公司在委托秦凤恒信物业公司对涉案小区进行物业管理及开发建设过程中均不存在过错、秦凤恒信物业公司具备相应的物业服务资质及服务过程中不存在过错、骆洪利未提供有关损失的相关证据的意见正确，本院予以维持。对骆洪利上诉主张赔偿损失的意见本院不予支持。综上所述，骆洪利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由骆洪利负担。本判决为终审判决。审 判 长  李晓艳审 判 员  张玉兰代理审判员  毛建梅二〇一八年五月十四日书 记 员  张 锦