福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽06民终2794号
上诉人（原审被告）：福建瑞隆房地产开发有限公司，住所地平和县小溪镇东大路金盛花园1幢501-1，统一社会信用代码91350628553236208F。
法定代表人:薛香善，董事长。
委托诉讼代理人：周友生，平和县148法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：叶团发，男，1965年11月7日出生，汉族，住福建省平和县。
被上诉人（原审原告）：陈梅庄，女，1960年1月5日出生，汉族，住福建省平和县。
上诉人福建瑞隆房地产开发有限公司（以下简称“瑞隆公司”）因与被上诉人叶团发、陈梅庄商品房预售合同纠纷一案，不服福建省平和县人民法院(2017)闽0628民初350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，因双方没有提出新的事实、证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
瑞隆公司上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回叶团发、陈梅庄诉讼请求。事实和理由：（1）双方合同第五条约定共有分摊面积增加超过其合同约定面积3％，买受人不承担超过3％部分的房价款，但是双方合同补充协议约定，除建筑面积出现差异外，产权登记与合同约定的其他面积出现差异的，双方同意不进行面积差异处理。（2）依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，关于面积差也是按照约定处理，没有约定的则按照建筑面积或套内建筑面积与合同约定面积差的原则处理，而不是根据公摊面积。
叶团发、陈梅庄未作答辩。
叶团发、陈梅庄向一审法院起诉请求：1.判令瑞隆公司向叶团发、陈梅庄支付逾期交房违约金16966.16元（暂从2016年4月23日算至2017年1月31日），且从2017年2月1日起至实际交付符合各项约定交房条件的房屋之日止，继续向叶团发、陈梅庄支付逾期交房违约金（每日按总房价597360元的万分之一计算）；2.判令瑞隆公司向叶团发、陈梅庄支付因无法交付符合约定的房屋给叶团发、陈梅庄造成的损失52716元；3.判决叶团发、陈梅庄无需承担共有分摊部分增加超过合同约定面积3％部分的房价款9357.09元,该部分房价款由瑞隆公司承担。
一审法院认定事实：叶团发、陈梅庄于2014年12月6日向瑞隆公司支付购房首付款187360元、代办费用17114元。2015年9月12日，叶团发、陈梅庄和瑞隆公司双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号为35062808018100191）及《商品房买卖合同补充协议》，约定叶团发、陈梅庄向瑞隆公司购买址在平和县小溪镇北环路与延寿路交汇处“裕隆嘉园”1幢1801号商品房一套，建筑面积共135.98平方米，其中套内建筑面积110.37平方米、公共部位共有分摊面积25.61平方米。商品房价款按建筑面积计算,该商品房单价为每平方米4393.00元。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项条件的商品房交付买受人使用。叶团发、陈梅庄确认2016年4月18日有收到瑞隆公司交房通知，4月23日到瑞隆公司售楼部现场。叶团发、陈梅庄和瑞隆公司确认双方尚未就“裕隆嘉园”1幢1801号商品房办理交接手续，购房款已全部付清。
另查明，2016年8月17日，叶团发就与瑞隆公司商品房销售合同纠纷一案向福建省平和县人民法院提起诉讼，本院于2016年11月16日以（2016）闽0628民初1672号作出一审生效判决，认定2016年4月18日瑞隆公司通知叶团发交付房屋，但双方尚未就该房屋办理交接手续，瑞隆公司于2016年4月23日向叶团发交房不逾期。
一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。本案瑞隆公司已依照合同约定向叶团发、陈梅庄交付房屋，而叶团发、陈梅庄拒绝接收房屋且其拒收的理由不能成立，应自行承担逾期交付房屋的后果。故叶团发、陈梅庄要求判令瑞隆公司向其支付逾期交房违约金16966.16元（从2016年4月23日至2017年1月31日），且从2017年2月1日起至实际交付符合各项约定交房条件的房屋之日止，继续支付逾期交房违约金（每日按总房价597360元的万分之一计算）的诉讼请求，缺乏依据、理由不能成立，不予支持。叶团发、陈梅庄要求判令瑞隆公司向其支付因无法交付符合约定的房屋给其造成的损失52716元的诉讼请求缺乏依据，理由不能成立，不予支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条关于面积确认及面积差异处理条款中有约定，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3％的，买受人不承担超出3％部分的房价款。本案中，双方的买卖合同中约定的建筑面积共135.98㎡，其中套内建筑面积110.37㎡、公共部位共有分摊面积25.61㎡。而根据瑞隆公司提交的《福建省新建商品住宅使用说明书》中载明实际叶团发、陈梅庄所购房屋的建筑面积为138.88㎡，其中共有建筑面积分摊为28.51㎡，即实际共有分摊面积超出合同约定建筑面积2.9㎡，即超出比例为2.9㎡÷25.61㎡×100％＝11.32％，超出比例大于3％，故叶团发、陈梅庄可不承担超出3％部分的房价款即（11.32％-3％）×25.61㎡×4393元/㎡＝9360.39元，该部分款项应由卖方即瑞隆公司承担，因叶团发、陈梅庄仅主张9357.09元，系对其民事权利的自由处分，故叶团发、陈梅庄的该项诉讼请求理由成立，于法有据，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定,判决如下：一、由福建瑞隆房地产开发有限公司承担“裕隆嘉园”1幢1801号商品房共有分摊部分增加超过合同约定面积3％部分的房价款9357.09元；二、驳回叶团发、陈梅庄的其他诉讼请求。案件受理费1542元，由叶团发、陈梅庄负担。
对原判所认定的事实瑞隆公司陈述没有争议，叶团发、陈梅庄未提出上诉。对没有争议的事实本院予以确认。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：双方《商品房买卖合同补充协议》第二条对于本约第五条补充约定，“产权登记面积”是指出卖人委托具备相关资质的专业测量机构实际测定并报住建局审核确认，用于产权登记的该商品房建筑面积；商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按照以下方式处理：1.无论产权登记建筑面积与合同约定建筑面积差异多少，买受人均同意不退房；2.产权登记建筑面积与合同约定建筑面积误差比绝对值在1％－3％以内（含3％）的，双方据实结算房价款；3.产权登记建筑面积与合同约定建筑面积误差比绝对值超过3％，且产权登记建筑面积大于合同约定的建筑面积的，则绝对值超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人，买受人无需补足房价款；4.产权登记建筑面积与合同约定建筑面积误差比绝对值超过3％，且产权登记建筑面积小于合同约定的建筑面积的，则绝对值超出3％部分的房价款由出卖人无息双倍返还买受人；5.出建筑面积出现差异外，产权登记面积与合同约定的其他面积出现差异的，双方同意不进行面积差异处理。
另查明，讼争商品房《福建省新建商品住宅使用说明书》载明该商品房建筑面积138.88平方米，公摊面积28.51平方米。
上述事实有《商品房买卖合同补充协议》、《福建省新建商品住宅使用说明书》，二审调查笔录中瑞隆公司对于一审认定事实无异议的陈述等为据，可以认定。
本院认为：本案双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，是双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规的效力性强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行合同义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
《中华人民共和国合同法》第七十七条规定当事人协商一致，可以变更合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案中，双方原于本约第五条中关于面积差的处理对于公摊部分单独做出约定。但是，根据双方《商品房买卖合同补充协议》第二条“商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按照以下方式处理”的约定，双方对于合同约定面积与产权登记面积差的处理，进行了变更，以建筑面积作为唯一计算依据。双方合同约定建筑面积135.98平方米，讼争商品房《福建省新建商品住宅使用说明书》载明该商品房建筑面积138.88平方米，面积误差2％，低于补充协议约定的3％，应根据“产权登记建筑面积与合同约定建筑面积误差比绝对值在1％－3％以内（含3％）的，双方据实结算房价款”的约定予以处理。故瑞隆公司关于不应退还合同约定面积与产权登记面积差价款的上诉主张，与约相符，于法有据，应予采纳；一审该部分判决有误，应予纠正。
况且，双方《商品房买卖合同补充协议》约定，“产权登记面积”是指具备相关资质的专业测量机构实际测定并报住建局审核确认的面积。本案中，买受人据以主张权利的依据是《福建省新建商品住宅使用说明书》，其并未进一步提供证据证明该使用说明书所载面积即为产权登记面积，故其主张面积差依据不足。
综上所述，瑞隆公司的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
一、撤销福建省平和县人民法院(2017)闽0628民初350号民事判决；
二、驳回叶团发、陈梅庄的诉讼请求。
一审案件受理费1542元、二审案件受理费50元，均由叶团发、陈梅庄负担，福建瑞隆房地产开发有限公司多预交的二审案件受理费予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 花 絮
审 判 员 李 凌
审 判 员 翁艺晖
二〇一七年十二月十八日
法官助理 黄 兴
书 记 员 卢 杰