西藏自治区林芝市巴宜区人民法院民 事 判 决 书（2017）藏0402民初251号原告（反诉被告）：廖红光，女，汉族，户籍地湖南省涟源市，外来经商人员，住西藏自治区林芝市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：冯西博，西藏方诺律师事务所律师。被告（反诉原告）：西藏林芝赛得房地产开发有限公司，住所地西藏林芝市巴宜区八一镇，统一社会信用代码×××。法定代表人：黄晓曦，任公司总经理。委托诉讼代理人：姜战朝，西藏崇博律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱小宇，西藏崇博律师事务所律师。原告（反诉被告）廖红光与被告（反诉原告）西藏林芝赛得房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）廖红光及其委托诉讼代理人冯西博、被告（反诉原告）西藏林芝赛得房地产开发有限公司委托诉讼代理人朱小宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）廖红光向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告（反诉原告）继续履行房屋买卖合同，被告（反诉原告）同意原告（反诉被告）支付后续购买商铺款项257266.00元；2.案件受理费由被告（反诉原告）承担。事实与理由：2017年6月23日，原、被告签订”房屋买卖合同”，原告（反诉被告）从被告（反诉原告）西藏林芝赛得房地产开发有限公司（以下至判决书主文简称”林芝赛得公司”）处购买太阳城项目一楼155号商铺，总价款为707266.00元。合同签订后，原告（反诉被告）支付购买商铺款项450000.00元，被告（反诉原告）将该商铺交付原告（反诉被告），现原告（反诉被告）已将该商铺出租。双方约定剩余购买商铺款项257266.00元于2017年8月31日前付清。由于原告（反诉被告）疏忽，剩余购买商铺款项于2017年9月5日交至被告（反诉原告）账户，但被告（反诉原告）以原告（反诉被告）违约为由拒绝收取后续购买商铺款项，并拒绝履行合同，把原告（反诉被告）先前交付的450000.00元作为违约金予以没收。原告（反诉被告）认为已经交付总购买商铺款项64%的情况下，迟延交付后续购买商铺款项5天，为轻微违约，不足以解除双方签订的房屋买卖合同，合同应当继续履行。另外被告（反诉原告）将原告（反诉被告）交纳的购买商铺款项450000.00元作为违约金予以没收，明显高于被告（反诉被告）所造成的损失。被告林芝赛得公司（反诉原告）辩称，2015年5月31日，双方签订了《太阳城商品房认购协议》（以下至判决书主文简称”认购协议”），该协议未违反国家强制性法律规定，依法有效，双方应积极履行。协议第三条约定付款方式为协议签订之日起7日内支付357266.00元，同时签订《商品房买卖合同》，余款自签订合同之日起三个月为一期，六个月付清。时至2017年6月22日，原告（反诉被告）仍未按该协议的内容履行该支付义务，拖延时间长达两年多之久，使得被告（反诉原告）获得购买商铺款项的根本性合同目的无法实现，原告（反诉被告）的行为已构成根本性违约，并且该违约行为一直存在，故要求驳回原告的全部诉讼请求。被告林芝赛得公司（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.请求依法判令解除原被告签订的商品房认购协议；2.请求判令原告（反诉被告）返还商铺；3.请求判令原告（反诉被告）支付违约金212179.80元；4.请求判令原告（反诉被告）承担本案所有诉讼费。事实与理由，2015年5月31日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《认购协议》一份，协议约定原告（反诉被告）应当自协议签订之日起7日内向被告（反诉原告）支付首期款357266.00元，同时签订《商品房买卖（预售）合同》，剩余尾款在合同签订后每三个月为一期，分两期付清全部款项。但原告（反诉被告）在协议签订后拒不遵照该协议的约定向被告（反诉原告）支付款项，一直以各种理由搪塞，拖延至2017年6月23日才支付首期款及部分尾款。2017年6月23日，其出具《承诺书》一份，承诺于2017年8月31日前付清剩余购买商铺款项及违约责任的承担方式。现经被告（反诉原告）多次给予宽限期，原告仍未按期履行其主要义务，已构成根本违约。原告（反诉被告）对于被告（反诉原告）的反诉提出答辩意见称，第一，根据住建局下发的《商品房销售管理办法》第十六条之规定，开发商应当与房屋买受人签订买卖合同，但原告（反诉被告）已支付购买商铺总款的64%，被告（反诉原告）仍未与其签订买卖合同，原告（反诉被告）行使的是不安抗辩权。第二，被告（反诉原告）称已解除合同，但其并未向原告（反诉被告）发出通知。第三，2015年5月31日双方签订的《认购协议》已处于失效状态，因原告（反诉被告）于2017年6月23日出具《承诺书》已发生效力，系被告（反诉原告）的认可行为，应以该《承诺书》为最终履行依据。故原告（反诉被告）并不存在重大违约责任，原告（反诉被告）一直在积极履行合同，2017年9月5日原告（反诉被告）将尾款汇入被告（反诉原告）账户内，仅隔5天。第四，被告（反诉原告）提出要求原告（反诉被告）支付违约金212179.80元，其应当提供证据证实原告（反诉被告）对其造成的实际损失。综上，被告（反诉原告）的反诉请求不能成立，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼主张提供证据，本院组织当事人进行了质证和认证，对当事人无异议的事实，本院予以确认。对争议的事实，本院认定如下：原告（反诉被告）提供的证据如下：1.《收款收据》原件一份，欲证明原告（反诉被告）在被告（反诉原告）处购买商铺一套，并向被告（反诉原告）支付购买商铺款项450000.00元的事实，本院认为被告（反诉原告）对于原告（反诉被告）购买”太阳城”项目一楼155号号商铺，并已向其支付购买商铺款项450000.00元的事实予以认可，故对于该份证据，本院予以采信；2.《营业执照》复印件、《结婚证》原件及《收款收据》原件各一份，欲证明《收款收据》中落款为”长成控制电器经营部”，该经营部系原告（反诉被告）夫妻共同经营的事实，且原告（反诉被告）在被告（反诉原告）处除购买商铺外，另购买住房一套，并向被告（反诉原告）支付购买商铺款项420000.00元的事实，本院认为，《营业执照》及《结婚证》能够证实案件事实，且被告（反诉原告）对此无异议，故本院予以采信；但原告（反诉被告）在被告（反诉原告）处购买住房一事与本案无关联性，故对于《收款收据》本院不予采信；3.《智慧柜员机业务回执》原件一份，欲证明原告（反诉被告）于2017年9月5日向被告（反诉原告）支付购买商铺尾款257266.00元的事实，该证据足以证实原告向被告支付尾款的事实，故对于该份证据，本院予以采信；4.《进账单》复印件二份，欲证明原告（反诉被告）于2017年6月23日向被告（反诉原告）账户分别汇入420000.00元及460360.00元的事实，其中420000.00元系支付购买商铺的款项，被告（反诉原告）当庭确认收到该笔款项的事实，故对于该组证据中与本案有关的《进账单》，本院予以采信；5.《收条》复印件一份，欲证明2017年6月22日双方对被告（反诉原告）在原告（反诉被告）处拖欠的材料款进行结算的事实，本院认为该证据证实原被告间另有债权债务关系，即被告（反诉原告）在原告（反诉被告）处购买材料，仍有货款未结清的事实，但因双方间的债权债务关系与本案无关联性，故本院不予采信。被告（反诉原告）对反驳意见及反诉请求向本院提供证据如下：1.《认购协议》、《收款收据》、《中国农业银行进账单》、《中国农业银行刷卡商户存根》原件各一份，欲证明原、被告于2015年5月31日签订《认购协议》，协议约定原告（反诉被告）购买位于西藏林芝地区八一镇广州大道南段以东、和谐路以南、尼池中路以北、格桑路以西”太阳城”项目一楼155号的商铺一套，售价总额为707266.00元，单价为9800.00元/平方米。原告（反诉被告）于2017年6月23日才向被告（反诉原告）支付部分购买商铺款项，原告（反诉被告）的行为已构成根本违约，对于原告（反诉被告）在被告（反诉原告）处购买商铺，并于2017年6月23日支付购买商铺款项450000.00元的事实，原告（反诉被告）对此无异议，故对于该组证据，本院予以采信；2.《承诺书》原件一份，欲证明原告（反诉被告）未按约支付购买商铺尾款，其行为已构成违约，原告承认其未按约支付购买商铺尾款，但其认为并不构成重大违约，本院认为原告认可该承诺书由其出具，并承认其未按约支付购房余款，该证据能够证实案件事实，故对于该份证据，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告（反诉原告）拖欠原告（反诉被告）材料款未支付，双方协商以商品房抵扣货款后，原告（反诉被告）在被告（反诉原告）处购买商铺及住房各一套。2015年5月31日，原告（反诉被告）廖红光在被告（反诉原告）林芝赛得公司处购买位于西藏林芝地区八一镇广州大道南段以东、和谐路以南、尼池中路以北、格桑路以西”太阳城”项目一楼155号商铺一套，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交纳定金20000.00元，双方签订《认购协议》。该协议约定商铺售价总额为707266.00元，单价为9800.00元/平方米，并约定支付款项方式为分期付款方式等相关事宜。被告（反诉原告）于2017年6月22日向原告（反诉被告）支付货款889365.00元，原告（反诉被告）截止2017年6月23日向被告（反诉原告）支付购买商铺款项共计450000.00元，并出具《承诺书》，承诺于2017年8月31日前支付剩余款项257266.00元。后原告（反诉被告）于2017年9月5日通过银行转账的方式向被告（反诉原告）支付购买商铺尾款，被告（反诉原告）以原告（反诉被告）付款时间超出宽限期为由拒收，原告无奈诉至法院。另，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付购买商铺款项共计450000.00元，即2015年5月31日签订《认购协议》时交纳定金20000.00元，2017年6月23日通过银行转账420000.00元，POS机刷卡10000.00元。本院认为，本案的争议焦点为关于原告（反诉被告）是否构成根本违约的问题，关于房屋买卖合同是否应继续履行的问题。对此，本院予以查明、分析并认定。1.关于原告（反诉被告）是否构成根本违约的问题。庭审中原、被告对于双方于2015年5月31日签订《认购协议》，约定原告（反诉被告）以707266.00元的价格购买”太阳城”项目一楼155号商铺一套，且原告（反诉被告）已支付购买商铺款项450000.00元的事实均无异议，本院予以确认。被告（反诉原告）称原告（反诉被告）自签订《认购协议》始并未按约履行支付购买商铺款项，其截止2017年6月23日共支付购买商铺款项450000.00元，并承诺于2017年8月31日前支付剩余购买商铺款项，但其仍未按约支付余款，故原告（反诉被告）的行为已构成根本违约。本院认为，经庭审查明本案双方的买卖合同实际履行过程中，原、被告另存有债权债务关系，被告（反诉原告）在原告（反诉被告）处购买材料未付货款，双方约定由被告（反诉原告）销售的商品房进行抵扣，虽债权债务系另层法律关系，与本案并不存在关联性，但系本案查证的事实，且抵扣行为与本案的买卖行为具有连贯性。原告（反诉被告）提供的《收条》证实被告（反诉原告）于2017年6月22日向原告（反诉被告）支付货款889365.00元，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付购买商铺款项450000.00元。因此被告（反诉原告）在签订《认购协议》长达两年之久而并未向原告（反诉被告）主张违约并要求解除合同。双方虽于2015年5月31日签订《认购协议》，但双方实际均未按该协议履行自己的义务，即原告（反诉被告）未按约付款，被告（反诉原告）未与原告（反诉被告）签订买卖合同。截止2017年6月23日原告（反诉被告）共支付450000.00元，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）出具《收款收据》，同时原告（反诉被告）出具《承诺书》，被告（反诉原告）并未对此提出异议，视为双方对于支付期限的变更，并不能认定为原告（反诉被告）未按约支付购买商铺款项即构成根本违约，故被告（反诉原告）称原告（反诉被告）的行为构成根本违约的反诉理由不能成立，本院不予采纳。后原告（反诉被告）于2017年9月5日向被告（反诉原告）支付购买商铺尾款，原告（反诉被告）迟延五日支付该款，确系超期支付，其行为仅能认定为迟延履行行为。同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十七条之规定，且被告（反诉原告）对于原告（反诉被告）对其造成的损失未提供证据予以证实，故对于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付违约金212179.80元的诉讼主张，本院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款的标准计算，本院部分予以支持，即违约金为124.35元。2.关于房屋买卖合同是否应继续履行的问题。该问题的关键在于原告（反诉被告）的迟延履行行为是否必然导致双方的房屋买卖合同解除的问题。被告（反诉原告）反诉称因原告（反诉被告）未按约支付购买商铺款项，故要求解除双方间的房屋买卖合同，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：”根据《合同法》第九十四的规定，买受人迟延支付购买商铺款项，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。”自2015年6月7日，原告（反诉被告）未支付首期购买商铺款项时，双方约定的解除合同的条件已成就，但被告（反诉原告）并未提供证据证实其向原告（反诉被告）履行催告义务并行使合同解除权，而截止2017年6月23日被告接受了原告（反诉被告）购买商铺款项共计450000.00元，以其行为表明接受了原告（反诉被告）继续履行合同的事实，且被告（反诉原告）现主张解除合同，其行使解除权时效已过。从本案的查证事实看，案涉商铺总款为707266.00元，原告已付450000.00元，尚欠款项257266.00元，尽管原告（反诉被告）迟延支付部分购买商铺款项，但迟延付款部分仅约占总额的三分之一，尚不构成根本违约。且案涉商铺已交付原告（反诉被告）使用，原告（反诉被告）已投入使用。因此，在目前情况下，维持合同效力更有利于维护市场交易秩序的稳定，原告（反诉被告）的行为尚未达到无法实现合同目的的程度，被告（反诉原告）对此具有适度容忍的义务，不得单方解除合同或拒绝履行，本院认为双方应继续履行房屋买卖合同，故对于被告（反诉原告）要求解除合同并返还商铺的反诉请求，本院不予支持。综上所述，本院认为，当事人的合法权益应受法律保护。原告（反诉被告）的诉讼主张有其提供的证据予以证实，故本院予以支持。对于被告（反诉原告）要求解除合同并返还商铺的主张，于法无据，本院不予支持。对于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付违约金的诉讼主张，根据相关法律规定，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、第十七条第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）廖红光与被告（反诉原告）西藏林芝赛得房地产开发有限公司双方继续履行”太阳城”项目一楼155号商铺买卖合同；二、原告（反诉被告）廖红光于本判决生效之日起七日内一次性向被告（反诉原告）西藏林芝赛得房地产开发有限公司支付购买”太阳城”项目一楼155号商铺剩余款项257266.00元；三、原告（反诉被告）廖红光于本判决生效之日起七日内一次性向被告（反诉原告）西藏林芝赛得房地产开发有限公司支付违约金124.35元；四、驳回被告（反诉原告）西藏林芝赛得房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100.00元，由被告（反诉原告）西藏林芝赛得房地产开发有限公司负担；反诉费2241.35元，由原告（反诉被告）廖红光负担50.00元，被告（反诉原告）西藏林芝赛得房地产开发有限公司负担2191.35元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西藏自治区林芝市中级人民法院。审 判 长 宋 筱 芳审 判 员 陈  越审 判 员 杨 海 波二〇一七年十二月二十日法官助理 朱 春 丽书 记 员 格桑卓玛书 记 员 格桑卓玛