天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0104民初10966号原告：王义猛，男，1981年2月21日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：曹学聪，天津华盛理律师事务所律师。委托诉讼代理人：李慧琳，天津华盛理律师事务所律师。被告：刘克柱，男，1960年9月5日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。第三人：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所天津市南开区南门外大街与服装街交口悦府广场1号楼13层。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：李霞，女，该公司员工。原告王义猛与被告刘克柱、第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称天津链家）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王义猛、委托诉讼代理人曹学聪、李慧琳、被告刘克柱、第三人天津链家委托诉讼代理人李霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王义猛向本院提出诉讼请求：１.判令解除原、被告签订的《房产交易合同》；2.判令被告返还原告向其支付的定金20000元；3.判令被告向原告支付延迟履行违约金17250元；4.判令被告向原告支付房屋成交价10%的违约金115000元；5.判令被告赔偿原告居间服务费损失23000元；6.判令被告赔偿原告超过违约金部分的实际损失50000元。以上诉讼请求共计225250元。7.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年8月9日，原、被告经第三人天津链家居间介绍签订《房产交易合同》，约定被告自愿将天津市开区房屋出售给原告，成交价格1150000元。签约后原告向被告支付定金20000元，向第三人支付经纪服务费23000元。后被告未依约履行房屋过户手续并以各种借口拖延。2016年10月8日，原告向被告寄送了履行合同催告函，要求被告继续履行合同，但被告拒收。被告的行为已经构成了根本性违约。故要求被告承担违约责任。被告刘克柱辩称，原告所述原、被告签订《房产交易合同》及原告向被告支付购房定金20000元一事属实。涉讼房屋系公产，签约时承租人系被告。因被告离婚时协议该房由其前妻承租居住，故在办理相关手续时，津房置换要求变更该房承租人。现涉讼房屋承租人已变更为其前妻邓宇明，被告对该房屋无处分权。本案房产交易合同未能履行，责任并不在被告，而系原告不再购买并起诉解约，故不同意原告的诉讼请求。第三人天津链家述称，对原告主张的事实不持异议并尊重人民法院裁决。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。根据原、被告当庭陈述和相关证据，本院还查明如下事实：一、本案涉讼房屋原承租人系被告之母韩秀珍，被告自述韩秀珍于2007年死亡。2016年1月，该房变更由被告承租。该事实原告未表示异议，本院予以确认；二、2006年3月9日被告与其前妻邓宇明协议离婚。《离婚协议书》第二条“关于住房分割”约定，本案涉讼房屋由邓宇明承租并居住，被告自行解决住房。现涉讼房屋由邓宇明居住。2016年12月1日，涉讼房屋承租人由被告变更为邓宇明。该事实有被告提交的相关证据证明，原告对被告证据真实性不持异议，本院予以确认；三、邓宇明知晓并同意被告与原告签订涉讼房屋《房产交易合同》。因涉讼房屋系公有住房，依据天津市相关规定，办理置换、转让公有房屋使用权需承租人同户籍近亲属协商一致并经公证，故2016年8月19日，被告与其子刘宇及其前妻邓宇明在天津市开公证处办理了《同意办理公有住房使用权置换、回购或者代理转让协议书》公证。该事实有当事人陈述和本院还调取的相关证据证明。原被告对本院调取的证据不持异议，本院予以确认；四、2016年9月18日，原、被告在第三人主持的协商后续手续履行问题过程中，被告表示其前妻邓宇明不同意《房产交易合同》约定的成交价格，要求随行就市，否则，无法再按原合同履行。该事实有原告提交的录音证据予以证明。被告对原告证据的真实性不持异议，本院予以确认；五、2016年10月8日，原告按照被告预留的通讯地址，通过“顺丰速递”向被告送达了“履行合同催告函”，要求被告在收到函件后三个工作日内履行合同义务。被告拒收了该函件。该事实有原告提交的证据证明，本院予以确认；七、《房产交易合同》第八条“违约责任”1约定，“甲(被告，下同)乙（原告，下同）双方均应按本合同约定相互配合，到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续。如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金，违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付房屋成交价10%作为违约金”。“违约责任”8约定，“本合同签订后，如甲乙双方或甲乙任何一方未能履行本合同，守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追缴其居间服务费损失”该事实有原、被告签订的《房产交易合同》证明，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案涉讼房屋的《房产交易合同》，系原、被告自愿签订，为双方当事人真实的意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，故本院对该合同予以确认。被告在原、被告协商过程中关于其前妻邓宇明要求随行就市的意见表述，实际已表明其拒绝再继续履行《房产交易合同》，事实上被告也并未按照约定履行合同后续义务，其行为，已导致双方签订的《房产交易合同》无法履行。故本院对原告要求解除该合同的诉讼请求予以支持。被告的行为已构成根本性违约，其应承担由此造成的违约责任。因双方在《房产交易合同》约定了违约责任的承担方式，即由违约方按照房屋成交价格的10%向守约方支付违约金，故本院对原告要求被告按照该项规定向其支付违约金115000元予以支持。法律规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。原告的损失，除其向被告支付的定金外，还包括其向第三人支付的居间服务费。故被告应按照原告的要求退回定金及按照双方在《房产交易合同》的约定，承担原告居间服务费损失。关于原告主张的延迟履行违约金，因其已主张了合同的解除，故该项请求本院不予支持。关于原告主张的超过违约金部分的实际损失，因其并未举证证明，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告王义猛与被告刘克柱签订的《房产交易合同》；二、被告刘克柱返还原告王义猛定金20000元。本判决生效后十五日内履行；三、被告刘克柱赔偿原告王义猛居间服务费损失23000元。本判决生效后十五日内履行；四、被告刘克柱向原告王义猛支付违约金115000元。本判决生效后十五日内履行；五、驳回原告王义猛其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4679元，减半收取计2340元，原告王义猛负担340元，被告刘克柱负担2000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  阎忠民二〇一七年九月十九日书记员  郭 菁附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。