宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬鄞邱民初字第213号
原告：宁波中建物业管理有限公司。住所地：宁波市鄞州区锦寓路***号***室。
法定代表人：张维民，该公司董事长。
委托代理人：朱鹏飞，该公司员工。
被告：周国乾，无固定职业。
委托代理人：王锐，浙江导司律师事务所律师。
原告宁波中建物业管理有限公司诉被告周国乾物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月12日受理后，依法由审判员厉国平适用小额诉讼程序进行审理。审理中，被告申请适用简易程序进行审理，本院依法予以准许，并于2015年11月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱鹏飞、被告委托代理人王锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁波中建物业管理有限公司起诉称，被告系宁波市科技园区杨木碶路227弄5号301室业主。自2009年1月1日至2014年12月31日，被告拖欠原告物业服务费5362.80元、日常维修费1489.80元。虽经原告历年数次催讨，但被告至今尚未支付。请求判令被告支付2009年1月1日至2014年12月31日的物业服务费5362.80元、日常维修费1489.80元、滞纳金2345.50元，合计9198.10元。
被告周国乾答辩称：宁波市科技园区杨木碶路227弄5号301室原为周国荣所有，2006年1月过户到周国乾名下，并由周国乾一家居住至今。关于本案，被告答辩如下：1、原告的起诉已经超过诉讼时效。被告从未收到过任何关于催缴物业费的通知。原告所催告通知的当事人是周国荣，不是被告。根据《民法通则》第135条之规定，对于原告主张的2009年1月1日起至2012年12月31日期间的物业服务费等费用超过了两年诉讼时效，不受法律保护，法院应予驳回；2、原告将物业服务费由0.35元调到0.45元，没有合同依据。2006年3月8日签订的物业管理委托合同明确约定物业服务费为0.35元，2009年2月13日签订的补充协议延续该合同，价格是一样的。2012年12月31日签订的物业管理委托合同将物业费调整到0.45元程序不合法，是业委会主任一个人的意见，没有经过业主委员会讨论同意，故该合同中关于0.45元的物业费对业主没有法律约束力；3、原告提供的物业服务存在诸多问题，存在违约行为，被告有权拒绝支付物业费或有权要求减少物业费。原告提供的物业服务存在的问题，包括但不限于绿化管理、车辆管理、植被管理、房屋维护等，不符合合同的约定以及相关服务标准。《物业管理条例》第四十一条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开及费用与服务水平相适应的原则。因此，被告有权拒绝支付物业费或有权要求减少物业费；4、原告无权要求支付滞纳金。原告在提供物业服务中存在诸多问题，属于违约行为，被告享有后履行抗辩权，有权不支付或少支付物业费。因此，原告要求支付滞纳金没有依据。退一步讲，如果应该支付，则原告所主张的滞纳金过高，应予调低。
综上，本院对下列事实予以认定：宁波市科技园区杨木碶路227弄5号301室房屋建筑面积为165.52㎡，原为周国荣所有，2006年1月过户到被告周国乾名下，并由被告居住至今。2006年3月8日，原告与宁波市科技园区明辰紫月业主管理委员会（以下简称业委会）订立物业管理委托合同一份，约定由原告为明辰紫月小区提供物业服务，委托管理期限为2006年3月12日至2009年3月11日；物业服务费为住宅0.35元／㎡／月，房屋公共部位、共用设施的日常维修费为住宅1.50元／㎡／年，业主在每年10月前向原告交纳，宽限期为一个月；业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天0.50元／户交纳滞纳金；原告未能达到约定的管理目标，业委会有权要求原告限期整改，逾期未整改的，业委会有权终止合同，造成业委会损失的，原告应给与赔偿等。2009年2月13日，原告与业委会签订补充协议一份，约定延续原合同至新的物业服务合同生效日止。2012年12月31日，原告与业委会订立物业管理委托合同一份，约定由原告为明辰紫月小区提供物业服务，委托管理期限为2013年1月31日至2013年12月31日；物业管理综合服务费住宅为0.45元／㎡／月，房屋公共部位、共用设施的日常维修费住宅为1.50元／㎡／年，业主在每年9月30日前向原告交纳；业主逾期交纳各项费用的，原告可以从逾期之日起每日按3‰计算滞纳金；原告未能达到约定的管理目标，业委会有权要求原告限期整改，逾期未整改且严重违约的，业委会有权解除合同，造成业委会损失的，原告应给与赔偿等。订立合同后，原告向业主提供了物业服务。被告自2009年1月1日起未缴纳物业服务费和日常维修费。
本案争执焦点是：1、诉讼是否已经超过诉讼时效；2、物业服务费是0.35元／㎡／月还是0.45元／㎡／月；3、被告是否能够因原告提供的服务不符合合同约定以及相关服务标准而拒绝支付物业费或要求减少物业费；4、原告主张的滞纳金是否合理。
关于诉讼时效，原告提交2008年度收费收据1份、律师函1份、催缴通知书5份，拟证明原告开具2008年收费收据时把业主填写为周国荣，被告也无异议，致原告误以为户主没有变更，原告虽然把户主弄错了，但通信地址没错，被告应该收到原告发送的催缴通知书和律师函，故不存在超过诉讼时效期间的问题。被告表示，被告在2006年1月已经入住了，原告却长期把被告当成周国荣，说明原告的服务工作根本不到位，原告所发的催缴通知书和律师函被告没有收到。本院认为，原告长期以来没有搞清户主情况，服务工作存在瑕疵，以后应予改正。虽然物业管理费按年支付，但被告拖欠物业服务费和日常维修费持续至2014年12月31日，故诉讼时效期间应从2015年1月1日开始计算，本案未超过诉讼时效期间；
关于物业服务费的价格，原告提供明辰紫月小区物业综合服务费收费标准备案报告1份、2012年12月31日订立的物业管理委托合同1份、2008年度收费收据1份，拟证明2008年8月16日业委会同意将物业管理费从0.35元调到0.45元，于2008年1月1日开始执行，并报送宁波市物价局备案，2013年1月1日起，根据物业管理委托合同，物业管理费应按0.45元／㎡／月计算，被告对此无异议，并已经按此标准支付了2008年度的物业服务费。被告认为备案报告缺乏法律效力，不予认可，2012年12月31日订立的物业管理委托合同没有经过业委会讨论同意，系业委会主任个人签字、盖章的，不具有法律效力，并提交声明1份予以证明。原告对被告提交的声明不予认可。本院认为，备案报告仅是一种意向，不能对抗双方签订的物业管理委托合同，且2009年2月13日签订补充协议时，约定延续原合同至新的物业服务合同生效日止，未对物业管理费价格予以调整，故2006年3月12日至2012年12月31日的物业服务费应按0.35元／㎡／月计算。2012年12月31日订立的物业管理委托合同中加盖了业委会公章，具有法律效力，业委会是否经过讨论同意与该合同无关，原告将2013年1月1日至2013年12月31日的物业服务费价格调整为0.45元／㎡／月符合法律规定，本院予以认定。2014年1月1日至2014年12月31日，业委会与原告没有订立物业管理合同，但原告已经提供了物业管理服务，故业主应按照前一年度的物业管理合同向原告支付物业管理费和日常维修费；
关于原告的服务质量与被告支付物业费的关系，被告提交情况说明1份、照片32张，拟证明业主投诉房屋漏水，原告不但没有修好，还相互扯皮、虚报维修次数；原告未按约定涂漆、清理化粪池等；小区大片草坪枯死、四棵铁树不知去向，环境恶化，原告熟视无睹；原告巧立名目收取各自费用和押金等等。原告对此不予认可。本院认为，业委会代表全体业主与原告签订了物业管理委托合同，原告对小区内的物业提供了物业管理服务，被告也接受了原告提供的物业服务，因此双方已实际履行了物业管理合同，被告应当根据合同的约定交纳物业服务费用。鉴于物业服务的区域性和业主交纳服务费的个体性，双方应各自履行服务义务及交费义务，物业服务企业不得因部分业主未交纳服务费而拒绝提供物业服务或降低服务质量，业主也不得依据其对物业服务质量优劣的评判而拒绝履行交费义务，如果物业服务企业提供的服务不符合法律规定或合同约定，业主可以通过业主大会依法解聘该企业；
关于滞纳金，本案滞纳金应为违约金，被告未按约付款，原告按照每天0.50元／户的约定要求被告支付2010年1月1日至2012年12月31日的违约金1095元，理由正当，本院予以支持。对于被告2013年度的违约金，原告主张从2014年1月1日至2014年12月31日按日3‰计算，本院认为，原告主张的违约金过高，参照民间借贷的借款月利率2%，确定违约金为274.10元（即1142.09元＊2%＊12个月）。
本院认为，业委会与原告订立的物业管理合同合法有效，对业主和原告均有约束力，原告有权按合同约定向业主收取物业管理费和日常维修费，但2009年1月1日至2012年12月31日的物业服务费应按0.35元／㎡／月计算，故在此期间被告应付的物业服务费为2780元。被告拖欠物业服务费和日常维修费显属违约，原告要求被告支付2009年1月1日至2014年12月31日的物业服务费和日常维修费，并支付违约金，理由正当，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款，《物业管理条例》第四十二条第一款、第五十四条之规定，判决如下：
被告周国乾给付原告宁波中建物业管理有限公司2009年1月1日至2014年12月31日物业服务费4568.36元，日常维修费1489.68元，违约金1369.1元，合计7427.14元，在本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告周国乾负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审原号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。
审 判 员 厉国平
二〇一五年十二月十八日
代书记员 郑勤燕