江西省信丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0722民初1183号
原告：陈月英。
委托诉讼代理人：陈学财。
被告：李毅。
委托诉讼代理人：曾翠云、何玲。
第三人：中国建设银行股份有限公司信丰支行。（以下简称信丰建行）。
负责人：黎传轼，男，该支行负责人。
住址：信丰县水北商业大道。
委托诉讼代理人：ＸＸ生，男，该支行客户部经理。
上列当事人房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月18日作出（2015年）信民二初字第250号民事判决。被告李毅提起上诉。赣州市中级人民法院以涉案房抵押权未涤除及抵押权人未参与诉讼为由，于2016年5月20日作出（2016）赣07民终810号民事裁定撤销本院（2015年）信民二初字第250号民事判决，发回本院重审。本院于2016年6月13日受理后，依法另行组成了合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈月英及其委托诉讼代理人陈学财、被告李毅的委托代理人曾翠云、何玲，第三人的委托诉讼代理人ＸＸ生到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
原告陈月英向本院提起诉请：一、判令原被告于2014年6月10日签订的《商品房买卖合同》有效；二、在本案判决生效之日起十日内，由原告陈月英代为被告李毅直接向第三人清偿涉案房屋所欠的贷款本金及相关提前还贷的费用；三、在原告清偿完上述第二项的本金和费用后的十日内，由第三人和被告李毅协助原告陈月英办理涉案房屋的抵押登记涂销手续；四、涉案房屋的抵押登记涂销手续办妥后十日内，由被告李毅协助原告陈月英办理涉案房屋过户至原告名下的登记手续；五、判令被告在原告代为向第三人偿还债务后十日内偿还原告为其代偿还的所欠第三人贷款本息及相关费用。事实及理由：2013年2月13日，2014年5月3日，被告之母王青梅向原告陈月英分别借款60万元、50万元，合计110万元。被告李毅在50万元的借条上签字担保。2014年6月10日，为归还借款，经原、被告及原告丈夫王斯明和被告母亲王青梅共同协商，被告李毅将其位于“嘉定镇水印丹堤3期1号楼7C1号”套房，作价70万元转让给原告。双方签定了《商品房买卖合同》，被告也向原告立下收原告70万元收据。之后，被告怠于履行合同，迟迟不愿将该房产过户到原告名下。导致本诉。
为证明其主张，原告当庭向法庭提供原告身份证复印件、原、被告签定的《商品房买卖合同书》、被告李毅立具的收到原告购房款70万元收条、该套住房产权证复印件、房产交易中介费收据、原告陈月英与王斯明结婚证复印件、律师代理费收据。王青梅立具给原告的借条复印件、原借款借条复印件、银行转账单、原告之夫王斯明与被告及债务人王青梅的通话记录、录音光盘。
被告李毅辩称，一、原告主张的“以房抵债”，此债务系被告之母王青梅所欠，与本案被告没有关系；二、原、被告双方签订的购房合同，原告应向被告支付购房款，原告至今未给付购房款；三、涉案房归被告单独所有，债务系其母亲所欠。原告无证据证明系以房抵债的事实。
被告李毅未举证。
第三人信丰建行述称，被告李毅在2010年4月2日在本行贷款27万元，现在尚欠本金211601.51元。涉案房已经抵押给我行。贷款期限20年。如果原、被告提前还款，我行没有意见。
第三人向本院提供以下证据：第三人营业执照、金融许可执照、个人住房（商业用房）【编号：360816800-011-2010000237】借款合同（含抵押担保内容）、被告李毅还款明细对账单。
经本院组织双方当事人质证，证据认证如下：被告对原告的身份证、商品房买卖合同、房产证、中介票据，结婚证、代理费票据、被告自写的收条无异议，本院予以确认。被告代理人对原告提供的被告之母书写的原始借条影印件三张、银行转账单，当事人通话录音光盘持有异议。双方当事人对第一次庭审记录均无异议。结合生活法则及当事人陈述，尤其涉案房屋钥匙已交原告持有，被告李毅又立据收讫购房款的收条、被告在第一次庭审中明确表示愿意把房子过户，只是要求其母亲承担房屋按揭贷款的债务。原告方补充的上述证据，已形成完整的证据链的证明，本院采信原告方补充的上述证据，对被告异议的理由不予采信。第三人的方的证据，当事人没有异议，本院予以采信。
经本院审理查明综合认定事实如下：2013年2月13日，被告李毅之母王青梅向原告陈月英借款60万元，王青梅书立借条一张；2014年5月3日，债务人王青梅再次向原告陈月英借款50万元。被告李毅在其母书写的借条上署名担保人。被告母亲王青梅共欠原告110万元，借款届期。因其无力偿还，被告李毅愿意将本案标的转让抵偿所欠债务。三方及各自亲属在场口头约定以被告李毅涉案房抵债70万元。余欠40万元由王青梅另立借条一张（两张借据原件共110万元由王青梅收回）。
2014年6月10日，原、被告经信丰县天翼房地产经纪有限公司中介签定了《商品房买卖合同》，合同约定：被告李毅将其（单独所有）××于信丰县××镇××路（水印丹堤3期1号楼7C1号套房（产权证号为赣房权证信丰字第××号，建筑面积134.36㎡，使用面积113.61㎡）作价70万元转让给原告陈月英。付款方式为签定合同之日一次性付清，付清房款后当即将房屋交付原告使用。同时还约定，被告应在本交易完成后的五年内将该套房产剩余欠银行按揭贷款付清给银行。双方（原则）同意房产待被告付清银行按揭后再行办理过户登记手续。但是，如果原告要求提前过户，被告则必须无条件予以配合并保证付清所欠银行按揭贷款。此外，过户所涉一切税费由原告自行承担。合同签定后，被告李毅书写了一张收条（收到陈月英购房款现金70万元整）给原告，并将该房钥匙交给原告。同日，被告之母王青梅重新书立借条一张（借款金额为40万元，约定二年归还，不计息）。原告接受涉案房产后，并实际占有管理。后因原告欲把涉案房提前过户，被告李毅以没有付房款为由而拒绝过户。导致本诉。
另查明，2010年4月2日，被告李毅与第三人签订个《人住房（商业用房）借款合同》【编号：360816800-011-2010000237】，贷款金额27万元，月利率0.39600%，贷款期限为240个月，采用等额本息还款法，每月归还本息1745.10元。此贷款被告用于购买涉案房屋，该房已用于此贷款抵押担保。被告依约按月归还第三人的本息，截止2016年12月21日，被告尚欠第三人贷款本金207672元、利息678.39元。借款合同约定了若违约应收取相应的罚息。
诉讼中，原告为防止该房另行转让过户，申请本院要求对该房采取查封措施。本院于2016年8月24日对该房产作了查封。
本院认为，原、被告双方签定的《商品房买卖合同》是以房抵债所形成的房屋买卖合同，系当事人真实意思的表示，没有违背国家法律强制性规定，合法有效，本院予以确认；合同当事人双方应当全面履行合同义务，原告以合法的债权70万元作为房价款抵偿了被告之母王青梅的70万元的债务，此种付房屋买卖对价款的形式，业经出卖人李毅的出具收讫房价款收条的认可，原告已履行完毕房屋对价款的给付义务，被告也实际将房屋交付原告使用。但根据双方买卖合同约定，原告有权要求被告无条件提前付清购该房所欠银行按揭贷款并配合原告将该房产过户到原告名下，第三人信丰建行也明确表示同意其债权提前受偿清结后，愿意涤除该房的抵押设置，为涉案房产产权的转移消除了物权限制。依合同约定，若原告提前过户，被告负有付清涉案房按揭贷款的义务，故被告应依约及时清结按揭贷款。原告为达到及时过户的目的，并为抵押权的涤除创造积极的消除条件，自愿代被告李毅付清剩余的按揭贷款，其民事法律行为没有损害被告、第三人的合法权益，本院予以准许；若原告代被告清结剩余按揭款后，原、被告间形成了新的债权债务关系，被告李毅负有偿还义务。原告诉请将其代被告李毅偿还银行按揭贷款的新债权在本案中一并审理，因该债权尚未确定产生，本案不宜合并审理。综上，被告李毅负有协助过户义务，被告拒绝过户，系违约行为，由此产生的相关费用，应由被告承担；被告以“以房抵债”之债不是其债而抗辩，其主张忽视了其本人的担保责任以及原、被告及债务人王青梅三人的债权债务转移的事实，其抗辩主张违背了诚实信用和交易安全的原则，本院不予采信。为了保护当事人的合法权益依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百九十六条、第二百零八条之规定，经审判委员会讨论，判决如下：
一、原告陈月英与被告李毅于2014年6月10日签订的《商品房买卖合同》合法有效，应当继续履行；
二、被告李毅于本判决生效之日起三日内应偿还第三人中国建设银行股份有限公司信丰支行尚结欠的房屋（证号××号）按揭贷款本息（本金207672元、利息678.39元。截止于2016年12月21日的数据）及依贷款合同约定的自2016年12月21日起的利息（含罚息）。利随本清；若被告李毅逾期未付，则由原告陈月英代为清偿上述款项；第三人的上述债权清结后，第三人负有即时协助涤除涉案房抵押权的义务；
三、涉案房屋的抵押权涤除之日起十日内，被告李毅应协助原告陈月英对涉案房【座落于信丰县嘉定镇沿江路（水印丹堤）3期1号楼7C1号套房，产权证号为00048252号】的产权过户给原告的义务；
四、驳回原告陈月英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5400元、保全申请费3000元，计8400元（原告已预付），由被告李毅承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（缴纳上诉费账号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行户名：江西省赣州市中级人民法院）。
审 判 长 钱园春
审 判 员 兰雨虹
代理审判员 袁 晴
二〇一七年三月十日
书 记 员 胡晓剑