浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终03147号
上诉人（原审原告）：黄方柳。
上诉人（原审原告）：黄方叨。
上诉人（原审原告）：包春花。
三上诉人委托代理人：倪良花、谢亮亮，浙江浙虹律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：浙商银行股份有限公司温州乐清支行，住所地乐清市城南街道宁康西路361号。
负责人夏旭，该支行行长。
委托代理人：黄荣杨，系该支行职员。
委托代理人：陈浩，浙江联英（乐清）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：浙江沃力森工具有限公司，住所地乐清市芙蓉镇工业区。
法定代表人：孙庆平。
被上诉人（原审被告）：朗诗德电气有限公司，住所地乐清市温州大桥工业区。
法定代表人：朱锦成。
被上诉人（原审被告）：大工匠集团有限公司，住所地乐清市芙蓉镇工业区。
法定代表人：吕邦政。
被上诉人（原审被告）：吕邦政。
被上诉人（原审被告）：钱土迪。
被上诉人（原审被告）：孙庆平。
上诉人黄方柳、黄方叨、包春花因与被上诉人浙商银行股份有限公司温州乐清支行（以下简称浙商银行乐清支行）、浙江沃力森工具有限公司、朗诗德电气有限公司、大工匠集团有限公司、吕邦政、钱土迪、孙庆平案外人执行异议之诉一案，不服浙江省乐清市人民法院（2015）温乐执异初字第11号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
原判查明：黄方柳、黄方叨、包春花于2012年1月6日签订了一份合伙协议书，约定三人合伙共同向孙庆平租赁孙庆平所有的坐落于云南省昭通市昭阳区朱提商业步行街1号楼商场，总建筑面积约10000平方米共六层，该商场于2016年1月1日到期后，租给三原审原告用于创办商场、宾馆、商务办公等，并协商同意全权委托黄方柳在昭通办理有关事项。2012年1月18日，黄方柳作为乙方黄方柳、黄方叨、包春花的代表与甲方孙庆平签订了一份《商场租赁合同》，约定：甲方将昭通市朱提步行街1号楼1-6层出租给乙方使用，该租赁物现租给昭通市昭一华美万家商贸有限公司使用，租赁期限至2015年12月31日止，当昭一华美万家商贸有限公司合同到期终止后立即租给乙方；租赁期为18年，从2016年1月1日至2033年12月31日止；租金不含租赁税价格，租赁税由乙方交纳，本租赁物使用押金为400万元，合同签订后10日内乙方一次性交纳定金100万元整，6个月内交押金200万元，8个月内交清全部押金，即2012年9月1日前交清押金，同时定金自动转为押金，如果到期没有支付清押金的，视其自动放弃租赁，甲方不给予退回定金及押金。合同期满无损坏房屋，不拖欠水电费等费用，甲方退还押金，押金不计息。租金一年一付，第一年160万元，第五年开始每年递增百分之五，先付后用，从支付租金当日起由乙方对场所进行经营和管理。第一年开始每年租金提前一个月一次付清，逾期支付租金，按应付租金总额每天万分之五计算违约金，超出一个月的视其自动放弃续租，己方可以采取强制措施收回。……租金可以现金或银行转账形式支付（以实际到甲方账户的时间为准）。……合同签订后，黄方叨于2012年1月21日转账给孙庆平100万元；2012年7月9日，包春花转账给孙庆平194万元，现金支付6万元，2012年8月31日，黄方柳转账给孙庆平100万元，共计支付押金400万元。2012年8月31日，孙庆平、钱土迪与浙商银行乐清支行签订《最高额抵押合同》，约定以孙庆平所有的坐落于云南省昭通市昭阳区朱提商业步行街1号楼4楼401号、6楼6××号的房产（所有权证号：昭房权证昭通市字第××、00114677号）作为抵押物为被告浙江沃力森工具有限公司向被告浙商银行乐清支行借款提供最高额抵押担保，担保的主债权最高额度为16178500元；2012年10月19日，该宗抵押办理了抵押登记手续。2014年5月16日，黄方柳与孙庆平签订《商场租赁补充合同》，约定：因甲方孙庆平提前收回了昭通市步行街，故双方一致同意将原《商场租赁合同》第二条约定的租赁期：2016年1月1日至2033年12月31日止变更为2014年10月1日至2032年9月31日止；双方签订的《商场租赁合同》其他内容不作变更，……。
另查明，2010年10月10日，孙庆平与案外人昭通朱提宾馆签订《商场租赁合同》，约定孙庆平将昭通市朱提步行街1号楼第6层出租给昭通朱提宾馆使用。租赁期从2010年10月13日至2014年10月12日止。2010年4月27日，孙庆平与案外人昭通际桓国际商贸有限公司签订《商场租赁合同》，约定孙庆平将昭通市朱提步行街1号楼第4层出租给昭通际桓国际商贸有限公司使用，租赁期从2010年5月18日至2014年5月17日止。原审法院在审理（2014）温乐商初字第1068号原告浙商银行乐清支行与被告浙江沃力森工具有限公司、朗诗德电气有限公司、大工匠集团有限公司、吕邦政、孙庆平、钱土迪金融借款合同纠纷一案中，于2014年7月29日作出民事判决书，判决：一、被告浙江沃力森工具有限公司应偿还原告浙商银行乐清支行借款本金200万元及相应利息……；二、若被告浙江沃力森工具有限公司未按期偿还第一项债务，则原告浙商银行乐清支行对孙庆平所有的坐落于云南省昭通市昭阳区朱提商业步行街1号楼4楼401号、6楼6××号的房产拍卖、变卖后所得价款对上述第一项债务享有优先权，……。案件进入执行程序后，原审法院作出（2015）温乐执民字第101号执行裁定书，查封被执行人孙庆平所有的坐落于云南省昭通市昭阳区朱提商业步行街1号楼4楼401号、6楼6××号的房产，并作出（2015）温乐执民字第101-2号执行裁定书，裁定案外人黄方叨、黄方柳、包春花对于孙庆平所有的坐落在云南省昭通市昭阳区朱提商业步行街1号楼4楼401号、6楼6××号的租赁权不得对抗本案申请执行人。黄方柳、黄方叨、包春花以对涉案房屋享有租赁权为由提出执行异议，该院于2015年7月31日作出（2015）温乐执异字第23号执行裁定书，裁定驳回其异议申请。原审原告不服该裁定，遂向原审法院提起执行异议之诉。
原判认为，原审原告提供了《商场租赁合同》、《商场租赁补充合同》，银行汇款单等证据证实其与原审被告孙庆平就涉案房屋于2012年1月18日签订了《商场租赁合同》、于2014年5月16日签订了《商场补充租赁合同》，并按照合同约定的时间缴纳了400万押金给孙庆平，该合同未违反法律相关规定，应属有效。浙商银行乐清支行虽认为该租赁合同不真实，并且认为双方之间的银行汇款不排除有其他经济往来，并非缴纳押金款，但浙商银行乐清支行并未提供反驳证据予以证实，故原审原告主张的原审原告与孙庆平于2012年1月18日签订的《商场租赁合同》、2014年5月16日签订的《商场补充租赁合同》有效的请求，原审法院予以支持。根据《商场租赁合同》、《商场租赁补充合同》的约定，孙庆平将涉案房屋租赁给原审原告的租赁起始期限为2014年10月1日，且原审原告在庭审中陈述自己对涉案房屋进行装修的时间为2014年5月16日签订补充协议以后，缴纳租金的时间也是2014年后，以上均说明原审原告是在涉案房屋抵押登记后才对涉案房屋享有租赁权，且其实际占有、使用涉案房屋也是在涉案房屋抵押登记之后，故该租赁关系实际发生在抵押登记之后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，故本案中涉案房屋的租赁关系不得对抗浙商银行乐清支行享有的抵押权，原审法院作出的（2015）温乐执异字第23号执行裁定并无不当，原审原告主张的要求法院停止对涉案房屋不带租拍卖的执行、许可对涉案房屋带租拍卖的诉讼请求无事实、法律依据，法院不予支持。浙江沃力森工具有限公司、朗诗德电气有限公司、大工匠集团有限公司、吕邦政、钱土迪、孙庆平经原审法院合法传唤不到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款之规定，判决如下：一、确认原审原告黄方柳、黄方叨、包春花与原审被告孙庆平于2012年1月18日签订的《商场租赁合同》、于2014年5月16日签订的《商场租赁补充合同》有效。二、驳回原审原告黄方柳、黄方叨、包春花的其他诉讼请求。案件受理费80元，由原审原告黄方柳、黄方叨、包春花承担。
黄方柳、黄方叨、包春花不服，上诉称：上诉人在孙庆平的抵押合同生效前就取得了租赁权，不存在过错，是合法的。孙庆平和浙商银行乐清支行签订抵押合同时，该抵押物早已出租给上诉人，并且在上诉人装修时均未提醒和阻止。上诉人为装修和经营商场投入大量资金，现租期远未届满，若法院执行涉案房屋时不带租拍卖，因孙庆平和浙商银行乐清支行的过错将造成上诉人巨大经济损失。综上，原审认定事实错误，实体处理不当，请求二审依法撤销原审判决第二项，改判支持上诉人要求法院停止对涉案房屋不带租拍卖执行的诉讼请求。
被上诉人浙商银行乐清支行答辩称：一、根据担保法第四十三条规定，除非特殊物的抵押，一般物的抵押，抵押合同自签订之日起生效，本案中答辩人与孙庆平的最高额抵押合同自签订时生效，抵押权自2012年10月19日办理抵押登记手续时生效取得。根据物权法第一百九十条规定，抵押物抵押后出租的，租赁权不得对抗抵押权。二、答辩人办理抵押登记时已经尽到了合理审查义务，抵押登记具有公示公信效力，相反上诉人签署租赁合同时，明知房屋出租他人，在签订合同、缴纳租金之前没有审查涉案房屋是否存在抵押等情况，对此存在过错，理应承担因此不能对抗抵押权的后果。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
其他各被上诉人均没有提交书面答辩意见。
各方当事人在二审中均未提交新的证据。本院二审审理查明的事实与原审认定的事实一致。
本院认为，根据已经生效的民事判决，浙商银行乐清支行依法享有对涉案房屋的抵押权，并据此请求人民法院执行涉案房屋。现上诉人主张自己对涉案房屋享有租赁权，并请求法院停止不带租拍卖的执行，应当具备租赁合同真实、合同签订于案涉房屋抵押前且其在抵押前已依据合同合法占有案涉房屋至今的条件。上诉人与孙庆平于2012年1月18日签订《商场租赁合同》，约定租赁期自2016年1月1日起计，后于2014年5月16日签订《商场租赁补充合同》，约定租赁期变更为2014年10月1日起计，可见直至2014年5月16日，上诉人并未实际占有、使用涉案房屋；上诉人在原审庭审中亦承认自己对涉案房屋进行装修、使用发生于2014年5月16日之后。浙商银行乐清支行对涉案房屋的抵押权登记于2012年10月19日，因此，上诉人占有、使用涉案房屋的时间在抵押之后，其租赁关系不能对抗登记在先的抵押权。综上，上诉人请求人民法院停止不带租拍卖涉案房屋的请求，理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费80元，由上诉人黄方柳、黄方叨、包春花负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 丹
审判员 周林环
审判员 戴华斌
二〇一六年六月三十日
书记员 辛璐瑶