湖北省宜昌市西陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂西陵民初字第01368号
原告宜昌桃花源物业管理有限公司，住所地宜昌市西陵区云集路25号。
法定代表人孙伟芳，该公司总经理。
委托代理人钱崇锦，湖北前锋律师事务所律师。（特别授权）
委托代理人胡正磊，湖北前锋律师事务所律师。（特别授权）
被告宜昌市食家庄餐饮管理有限责任公司，住所地宜昌市西陵区隆康路一号。
法定代表人石忠良，该公司董事长。
被告宜昌市食之味餐饮管理有限公司，住所地宜昌市云集路沿江大道转角滨江壹号C区4楼。
法定代表人张静，该公司执行董事。
被告张静，女，1970年11月21日出生，住宜昌市伍家区。
原告宜昌桃花源物业管理有限公司（以下简称桃花源物业公司）与被告张静、被告宜昌市食家庄餐饮管理有限责任公司（以下简称食家庄餐饮公司）、被告宜昌市食之味餐饮管理有限公司（以下简称食之味餐饮公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月29日立案受理。同年8月10日，本院根据桃花源物业公司的诉讼保全申请，依法作出了（2015）鄂西陵民初字第01368号《民事裁定书》，依法进行了诉讼保全。同年12月8日，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，依法适用简易程序，由审判员汪邦国独任审判，公开开庭进行了审理。原告桃花源物业公司的委托代理人胡正磊到庭参加诉讼。被告张静、食家庄餐饮公司、食之味餐饮公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告桃花源物业公司诉称，位于宜昌市云集路与沿江大道交汇处的“滨江壹号”小区房屋，是由宜昌安邦房地产开发有限公司投资开发的房地产项目。2012年1月6日，宜昌安邦房地产开发有限公司与原告订立了《滨江壹号前期物业管理服务协议》，该协议约定由宜昌安邦房地产开发有限公司将“滨江壹号”的全部物业（包括住宅21073.52平方米、商业用房28715.03平方米）委托原告提供前期物业管理服务。
被告张静是被告食家庄餐饮公司的股东及法定代表人，2012年6月25日，张静以食家庄餐饮公司名义与宜昌安邦房地产开发有限公司订立了一份《滨江壹号房屋租赁合同》，该合同约定的主要内容有：1、由宜昌安邦房地产开发有限公司将位于“滨江壹号”“A＋C区四楼”、面积为1658.87平方米的商业用房屋出租给食家庄餐饮公司作为“餐饮”使用；2、租赁期限自2012年6月30日起至2021年6月30日止；3、房屋租金单价为每月每平方米43元；4、物业管理费由食家庄餐饮公司按照宜昌安邦房地产有限公司与原告订立的《滨江壹号前期物业管理服务协议》的约定标准向原告交纳。
2012年8月6日，被告张静与张勤合资设立食之味餐饮公司，公司住所为“宜昌市云集路-
沿江大道转角滨江壹号C区4楼，即食家庄餐饮公司所承租房屋，张静任该公司法定代表人。同年8月8日，食之味餐饮公司与宜昌安邦房地产有限公司订立了一份《房屋租赁合同》，该合同约定的主要内容有：1、由宜昌安邦房地产开发有限公司将位于“滨江壹号”“A＋C区三、四楼”、面积为4215.20平方米的商业用房屋出租给食家庄餐饮公司作为“餐饮”使用；2、租赁期限自2012年6月30日起至2021年6月30日止；3、房屋租金单价为每月每平方米43元；4、物业管理费由食家庄餐饮公司按照宜昌安邦房地产有限公司与原告订立的《滨江壹号前期物业服务合同》的约定标准向原告交纳。
前述合同订立后，原告依约提供了物业管理服务。2012年7月9日，食家庄餐饮公司向原告支付物业管理服务费63228元（2012年8月18日至2013年2月17日）。同时，原告应张静要求就该笔物业管理费向食之味餐饮公司开具了《发票》。2012年12月21日，食之味餐饮公司所属的“滨江·食尚”餐厅开业经营至今。
2014年5月12日，由于被告拒绝支付随后的物业管理服务费，原告向宜昌市西陵区人民法院起诉，2014年8月22日，宜昌市西陵区人民法院经组织双方当事人调解后制作了（2014）鄂西陵民初字第00808号《民事调解书》并送达双方当事人，该调解书明确“一、被告宜昌食之味餐饮管理有限公司向原告支付2013年2月18日至2014年5月17日期间的物业管理服务费100000元；二、原告放弃其他诉讼请求”。
此后，自2014年9月起，原告又多次向三被告索要物业管理服务费，三被告却以种种理由推诿，至今仍未支付。
宜昌安邦房地产开发有限公司与原告订立的《滨江壹号前期物业管理服务协议》；食家庄餐饮公司、食之味餐饮公司与宜昌安邦房地产开发有限公司订立的《房屋租赁合同》以及订立的《滨江壹号前期物业服务协议》，均合法有效，合同各方均应遵照合同约定履行合同义务；张静系食家庄餐饮公司、食之味餐饮公司的法定代表人，先食家庄餐饮公司名义承租房屋，再以所承租房屋与他人合资设立食之味餐饮公司，后又利用所承租房屋开展餐饮业经营活动。如前述，食家庄餐饮公司作为租赁合同、物业服务合同的缔约方，食之味餐饮公司作为租赁合同的缔约方以及承租房屋的实际使用人，张静作为食家庄餐饮公司、食之味餐饮公司的法定代表人及实际控制着，因此，三被告实际上是滨江壹号房屋的共同承租人，理应对原告连带承担支付物业管理服务费的义务。桃花源物业公司多次向被告催缴物业费，被告均不支付，故诉至法院，请求判令：三被告连带支付原告物业服务费142633.21元（暂自2014年5月18日起计算至2015年7月17日）。
被告张静、食家庄餐饮公司、食之味餐饮公司未到庭答辩，庭后对诉称的物业面积及标准有异议，称就物业费双方协商过，物业公司未尽全职服务。
经审理查明：2012年1月6日，桃花源物业公司与宜昌安邦房地产开发有限公司签订《滨江壹号前期物业管理服务协议》，该协议约定由宜昌安邦房地产开发有限公司将其开发的“滨江壹号”小区房屋的全部物业（包括住宅21073.52平方米、商业用房28715.03平方米）委托桃花源物业公司提供前期物业管理服务。物业收费标准：商铺、公寓按2.5／平方米／月；住宅按1.2／平方米／月；电梯使用费为50平方米以下20元／月；50-100平方米25元／月；100平方米以上30元／月。
2012年6月25日，食家庄餐饮公司与宜昌安邦房地产开发有限公司签订《滨江壹号房屋租赁合同》，该合同就租赁房屋面积、租金、租赁期限等进行了约定，合同第五条约定物业管理费由食家庄餐饮公司按照宜昌安邦房地产开发有限公司与桃花源物业公司订立的《滨江壹号前期物业管理服务协议》的约定标准执行。同年7月5日，桃花源物业公司与食家庄餐饮公司签订“滨江壹号前期物业服务协议”，双方约定物业面积为4215.2平方米，物业收费标准同上。
2012年8月6日，被告张静与张勤投资设立食之味餐饮公司，公司住所为“宜昌市云集路-
沿江大道转角滨江壹号C区4楼，即食家庄餐饮公司所承租房屋，张静任该公司法定代表人。同年8月8日，食之味餐饮公司与宜昌安邦房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，该合同约定的主要内容有：1、由宜昌安邦房地产开发有限公司将位于“滨江壹号”“A＋C区三、四楼”、面积为4215.20平方米的商业用房（即食家庄餐饮公司所承租的房屋）出租给食之味餐饮公司作为“餐饮”使用；2、租赁期限自2012年6月30日起至2021年6月30日止；3、房屋租金单价为每月每平方米43元；4、物业管理费由食之味餐饮公司按照宜昌安邦房地产开发有限公司与桃花源物业公司订立的《滨江壹号前期物业管理服务协议》的约定标准负担。自此，食之味餐饮公司依约向桃花源物业公司交纳了物业服务费至2013年2月18日。
2014年5月12日，因食之味餐饮公司拖欠物业服务费，桃花源物业公司向本院提起民事诉讼。同年8月22日，经本院调解，桃花源物业公司与食之味餐饮公司达成协议，食之味餐饮公司同意支付自2013年2月18日至2014年5月17日期间的物业服务费100000元。
2014年12月31日，食之味餐饮公司向宜昌安邦房地产有限公司提出《退租申请》，请求将C区四楼房屋予以退还。次日，宜昌安邦房地产开发有限公司接收了退租房屋，面积为319.8平方米。
2015年10月21日，食之味餐饮公司与宜昌安邦房地产有限公司签订《解除租赁合同协议书》，协议约定三日内办理房屋等物品交接。
另查明，食家庄餐饮公司于2004年12月14日成立，公司法定代表人系张静。2015年3月13日，法定代表人变更为石忠良。
上述事实，有《滨江壹号前期物业服务协议》、《滨江壹号房屋租赁合同》、“滨江壹号前期物业服务协议”、《民事调解书》、《退租申请》、《收款收据》、《解除租赁合同协议书》、当事人的陈述以及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，食之味餐饮公司与宜昌安邦房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》合法有效，合同约定了物业服务的负担，实际上是合同义务的转让，该民事行为不违反法律禁止性规定，合法有效。食之味餐饮公司在签订合同后，并交纳了物业服务费，以行为履行合同，与桃花源物业公司形成了物业管理合同关系。桃花源物业公司依约为食之味餐饮公司提供了物业管理服务，食之味餐饮公司应缴纳相应的物业服务费。桃花源物业公司与食家庄餐饮公司签订“滨江壹号前期物业服务协议”，该合同前提是使用物业，食之味餐饮公司在承租房屋后，食家庄餐饮公司并未使用物业，故桃花源物业公司要求食家庄餐饮公司承担支付物业服务之请求，缺乏法律依据，该请求本院不予支持。张静系公司法定代表人，其签订合同行为系公司职务行为，桃花源物业公司将其列为被告欠妥。
经庭审查明，2014年12月31日，食之味餐饮公司退还房屋319.8平方米，则之前物业服务费为78683.73元（4215.2平方米×2.5／平方米／月×7个月＋4215.2平方米×2.5／平方米／月÷30天×14天），退还房屋之后的物业服务费63949.48元（3895.4平方米×2.5／平方米／月×6个月＋3895.4平方米×2.5／平方米／月÷30天×17天），合计142633.21元。食之味餐饮公司庭后对诉称的物业面积及标准有异议，称就物业费双方协商过，物业公司未尽全职服务，均未提交相关证据，其观点本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第一条、第十二条的规定，判决如下：
一、被告宜昌市食之味餐饮管理有限公司支付原告宜昌桃花源物业公司管理有限公司物业服务费142633.21元，于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告宜昌桃花源物业公司管理有限公司要求被告张静、被告宜昌市食家庄餐饮管理有限责任公司支付物业服务费之诉讼请求。
案件诉讼费3153元，减半收取1576.5元，保全费1233元，合计2809.5元（原告已预交），由被告宜昌市食之味餐饮管理有限公司负担，在履行上述判决义务时直接转付给原告宜昌桃花源物业公司管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 汪邦国
二〇一六年一月十六日
书记员 高 源