北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初30340号
原告：侯义强（反诉被告），男，1984年10月30日出生，住北京市海淀区。
原告：翟医蕊（反诉被告），女，1985年10月2日出生，中国医学科学院肿瘤医院医生，住北京市朝阳区。
以上二原告共同委托代理人：张学华，北京市康达律师事务所律师。
以上二原告共同委托代理人：王小川，北京市康达律师事务所律师。
被告：赵湘洪（反诉原告），女，1954年10月19日出生，德国汉堡医生协会退休医生，住北京市西城区。
委托代理人：许东耕，北京市大道政通律师事务所律师。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托代理人：刘丛，女，1994年2月2日出生，汉族，该公司法务。
原告侯义强（反诉被告）、翟医蕊（反诉被告）与被告赵湘洪（反诉原告）、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员高磊独任审判，公开开庭进行了审理。原告侯义强、翟医蕊共同的委托代理人张学华、王小川，被告赵湘洪的委托代理人许东耕，第三人链家公司的委托代理人刘丛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告侯义强、翟医蕊诉称：2016年4月24日，原告通过第三人居间与被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告所有的北京市西城区西黄城根南街xx号院xx号楼xx层甲xx门xx号房(以下简称涉案房屋)，交易房屋款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计800万元。原告以银行贷款方式支付尾款。如被告违约超过15日，则以相当于房屋总价款的20%向原告支付违约金。如被告逾期将户口从涉案房屋迁出起过15日，被告应按日计算向原告支付全部己付款万分之五的违约金。物业保证金为10000元。2016年9月30日，原告、被告，第三人签订了《变更协议书》，约定原告应于2016年10月10日前向被告支付定金99万元(其中89万元以理房通托管方式支付)。该房屋成交价格为575万元，家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为225万元。同日，双方依据此《变更协议书》签订了网签合同，并办理了网签手续。2016年10月26日，原告、被告，第三人又签订了《补充协议2》，约定原告应于2016年10月27日前将首付款175万元以建委资金监管的方式支付给被告。原告应于2016年10月27日前将户口保证金125万元以理房通方式支付给被告。双方应于2016年11月3日前办理该房屋的产权过户登记手续。被告应于拿到新产权证后的30个自然日内，将户口从涉案房屋内迁出。原、被告双方协商一致，户口保证金为125万元。如被告未按约定迁出涉案房屋内全部户口的，其违约责任按《交易合同合订本》中约定的执行。2016年10月17日，原告取得中国农业银行北京西城支行出具的《个人二手房贷款审批通知书》，该行批准原告贷款400万元。另依据2016年4月24日原告与被告，第三人签订的《居间服务合同》，约定原告承担居间代理费176000元。如支付居间代理费用为守约方，则可向违约方追偿该笔费用。合同签订后，原告按约定向被告支付了274万元首付款(包括定金99万元、建委资金监管方式支付175万元)，并按约定以理房通方式向被告支付了户口保证金125万元，并取得银行批贷通知书。现原告诉至法院请求判令：1、被告赵湘洪将北京市西城区西黄城根南街xx号院xx号楼xx层甲xx门xx号房屋过户至原告侯义强、翟医蕊名下。2、判令被告赵湘洪给付原告侯义强、翟医蕊违约金160万元。3、确认被告赵湘洪应于2016年11月3日将北京市西城区西黄城根南街xx号院xx号楼xx层甲xx门xx号房屋交付原告侯义强、翟医蕊。4、判令被告赵湘洪给付原告侯义强、翟医蕊未迁出户口的违约金（每日以4000元为标准，从2016年12月3日起计算至北京市西城区西黄城根南街45号院5号楼6层甲15门602号房屋内全部户口迁出之日止）。5、被告承担本案诉讼费、保全费用5000元。
被告赵湘洪辩称：原告的诉讼请求缺乏事实依据，事实及理由部分未全面客观的陈述。原告提交的证据证明原告于第三人之间存在恶意串通的情况。故不同意原告的诉讼请求，并据此提起反诉。反诉的事实及理由如下：一、第三人与被反诉人，恶意串通，设置合同陷阱，甚至恐吓、威胁等手段，诱骗反诉人不断签订补充协议，违背了公平自愿、诚实信用的原则。一、被反诉人因不具有有效的购房身份和履约能力，未能依规按约办妥相关手续和履约支付，构成严重违约，造成反诉人未能适时实现合同目的，为此来回中德之间，疲于奔波，经济受损。三、被反诉人以租房为名，行非法占有之实，改换门锁，逾期不还，恶意诉讼，导致反诉人权益严重受损。综上所述，反诉人与第三人及关联企业，在本案房屋买卖合同治谈、签订过程中，恶意串通，违背诚实信用法律原则，损害国家利益，侵犯反诉人合法权益。反诉的诉讼请求为：1、判决解除反诉人与被反诉人经第三人居间签订的相关房屋买卖合同、补充协议书及衍生协议书。2、判令被反诉人承担违约责任，按合同价款800万元20%计违约金为160万元。3、判令被反诉人腾退房屋，恢复房屋原状，承担逾期占有房屋的经济损失（2016年11月至2017年8月1日，按照每月租金8000元标准，一共72000元）。4、判令被反诉人承担不当申请查封反诉人房屋造成的经济损失（按照2016年11月至2017年8月1日，按照每月租金8000元标准，一共72000元）。5、判决训诫被反诉人、第三人及其关联企业，恶意串通，欺诈他人，损害他人利益和国家利益的违法行为。6、请求就第三人在经营活动中的违法违规行为，向相关行政机关发出司法建议书，按法定程序给予行政处罚。
第三人述称，同意原告第一项诉讼请求，其他诉讼请求不发表意见，与我公司无关。
针对被告的反诉，原告辩称，应当驳回被告的反诉请求。原、被告签订的协议书合法有效，应当履行。被告的诉讼请求没有事实依据。不存在恶意串通的情况，其他答辩意见与我方起诉的事实与理由一致。
针对被告的反诉，第三人述称，不同意被告第一项诉讼请求，解除合同没有实施及法律依据，其他诉讼请求不发表意见。
经审理查明：2016年4月24日，经链家公司居间，原告侯义强、翟医蕊（买受人、乙方）与被告赵湘洪（出卖人、甲方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖协议）及《补充协议》（以下简称补充协议），约定原告购买被告所有的北京市西城区西黄城根南街45号院5号楼6层甲15门602号房房屋，购房款总计800万元。其中，买卖协议约定：出卖人应当在收到全部购房款后3个工作日交付给买受人。逾期交房超过15日，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。买受人逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。当事人双方同意，自本合同签订之日起184日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人应当在该房屋所有权转移之日起前30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。补充协议约定：定金为50万元，买受人应于2016年4月24日前自行支付给出卖人第一笔定金10万元，应于2016年5月8日前通过理房通托管的方式支付第二笔定金40万元。买受人以银行贷款方式支付尾款，拟贷款金额3260000元。买受人于2016年10月17日前将第一笔首付款134万元以建委资金监管的方式支付买受人。买受人于2016年10月17日前将第二笔首付款人民币289万元以理房通托管的方式支付给出卖人。双方应于网签合同后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。双方同意在2016年10月25日前共同办理房屋所有权转移登记手续。一方逾期履行上述补充协议定金条款外其他条款的超过十五日的，视为根本违约并承担该房屋总价款20%的违约金，且对方有权解除合同。
2016年4月24日，原告依约向被告支付10万元定金。
2016年5月8日，原告通过理房通托管的方式向被告支付定金40万元。
2016年9月30日，原告（乙方、买受方）、被告（甲方、出卖方）、第三人（丙方、居间方）就上述合同履行事项签订《变更协议书》，约定：经出卖人和买受人协商一致，涉案房屋成交价格为人民币575万元，涉案房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为225万元。乙方于2016年4月24日间个第一笔定金人民币10万元以自行交付的方式支付甲方。乙方于2016年10月10日前以理房通托管的方式支付第二笔定金89万元。
2016年9月30日，原告、被告签订网签备案合同，约定房屋成交价格为575万元，其中买受人需要将自有结算资金175万元存入建委资金监管账户。
2016年10月9日,原告通过理房通托管的方式向被告支付定金49万元。
2016年10月26日,原告（乙方、买受方）、被告（甲方、出卖方）、第三人（丙方、居间方）就合同履行事项再行签订《补充协议2》,约定:乙方于2016年10月27日前将首付款人民币:175万元以建委资金监管的方式支付甲方,乙方于2016年10月27日前将户口保证金125万元以理房通托管的方式支付甲方,2016年11月3日前办理该房屋的产权过户登记手续;2、乙方拿到新产权证后的30个自然日内，甲方迁出该房屋内全部户口同时配合乙方检查户口迁出情况，甲乙双方在确认完该房屋内全部户口已迁出后当日，甲乙双方签署用于理房通户口保证金解冻所需要的户口迁出确认相关文件，若甲方未按本协议约定的日期迁出该房屋内全部户口的，其违约责任按《交易合同合订本》中约定的执行；3、甲乙双方协商一致，户口保证金为人民币125万元整。
2016年10月26日，原告通过理房通托管的方式向被告支付129万元户口保证金。同日，原告通过建委资金监管的方式向被告支付175万元首付款。
2016年10月17日，原告申请的二手房贷款400万元获得银行审批通过。
为证明被告咨询购房缴税的过程以及原告存在与第三人串通避税的情况,被告提交其与链家公司工作人员邢棒、王帅以及房管局工作人员通话录音一份用于证明。原告认可录音中被告赵湘洪所述内容，对于其他录音的真实性不予认可。
现原告诉至本院，持诉称理由主张权利；被告以其答辩理由进行抗辩，不同意原告的诉讼请求，并提起反诉。原告不同意被告的反诉请求。第三人坚持其陈述意见。本案经本院主持调解，双方及第三人未达成一致意见。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《变更协议书》、《补充协议2》、支付凭证、转账凭证、录音等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案原被告在《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《变更协议书》、《补充协议2》签字确认是不争的事实，故上述协议应为合法有效协议，双方均应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，被告关于原告与第三人之间恶意串通的抗辩意见，本院难以采信。在原告将剩余贷款交至法院，且已按协议约定将其他剩余款项交至第三方监管机构的情况下，本院认为原告并无违约行为，且具备履行房屋买卖合同的能力，故本案房屋买卖相关合同应继续履行。原告要求被告办理房屋过户手续并交付房屋存在合同及事实依据，本院予以支持。被告要求解除合同以及原告承担违约责任的诉讼请求缺乏合同及法律依据，本院不予支持。关于违约责任，考虑到网签合同确实与实际房屋价值相差较多，故被告不予办理过户手续属于事出有因，且在合同继续履行的情况下，原告亦未提交证据证明其实际损失，本院根据公平原则，对原告主张未过户产生的违约金一项诉讼请求不予支持。关于未迁户口违约金，根据《补充协议2》的约定“乙方拿到新产权证后的30个自然日内，甲方迁出该房屋内全部户口同时配合乙方检查户口迁出情况”本院认为房屋过户义务系户口迁出义务的前提条件，在被告尚未履行完毕房屋过户义务的且被告主张除涉案房屋外无其他住处的情况下，被告缺乏户口迁出的法律条件。但是被告的行为确实在客观上超出了合同该约定的最晚迁户时间，构成违约，故本院依据合同约定并秉持公平、效率原则，对原告该项诉讼请求的数额予以酌定，关于被告其他诉讼请求，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。关于居间服务费问题，与本案并非同一法律关系，本院不予支持。关于保全费，因保全系原告自愿申请，且双方已签署过网签合同，具备限制房屋过户的基本条件，且基于上述分析的法律事实，本院认为保全费应由原告承担为宜。另，因原告同意一次性给付被告剩余购房款，故购房款支付义务作为合同清算问题，本院一并处理。诉讼中，原告已向法院交来购房款526万元，故该笔购房款应一次性支付给被告。其他购房款中175万原告已交至房屋管理部门托管，89万元定金已交至第三方监管单位,10万元定金被告已实际收取。本次诉讼结束后，被告可就剩余其他购房款与房屋管理部门、第三方监管单位办理结算手续。关于被告的反诉请求，缺乏法律依据，本院均不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十日内，赵湘洪将北京市西城区西黄城根南街xx号院xx号楼xx层甲xx门xx号房屋过户至原告侯义强、翟医蕊名下。
二、自本判决生效之日起十日内，赵湘洪将北京市西城区西黄城根南街xx号院xx号楼xx层甲xx门xx号房屋交付原告侯义强、翟医蕊。
三、自本判决生效之日起十日内，侯义强、翟医蕊给付赵湘洪购房款五百二十六万元。
四、自本判决生效之日起十日内，赵湘洪赔偿侯义强、翟医蕊未签户口违约金三万元。
五、驳回侯义强、翟医蕊的其他诉讼请求。
六、驳回赵湘洪的反诉请求。
案件受理费三万二千二百四十一元，由侯义强、翟医蕊负担九千六百元（已交纳），由赵湘洪负担二万二千六百四十一元（自本判决生效之日起七日内交纳），反诉案件受理费三万二千二百四十一元由赵湘洪负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 高磊
二〇一七年九月十八日
书记员 王溪