贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔26民终2429号上诉人（一审第三人）：欧阳修满，男，1961年9月20日出生，侗族，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市。被上诉人（一审原告）：都匀市精康达房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市民族路6号。委托诉讼代理人：张光华，贵州洲联合律师事务所执业律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：宋玺，贵州洲联合律师事务所执业律师。代理权限：特别授权。一审被告：欧阳以川，男，1962年9月13日出生，侗族，贵州省天柱县人，户籍地贵州省天柱县，现住贵州省凯里市经济开发区。一审第三人：晏月红，女，1979年6月7日出生，汉族，湖南省常德市人，住贵州省凯里市。一审第三人：王兴联，男，1975年7月18日出生，侗族，贵州省天柱县人，户籍地贵州省天柱县，现住贵州省凯里市。一审第三人：周长青，男，1975年6月20日出生，苗族，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市。一审第三人：邹峰，男，1979年10月28日出生，汉族，湖北省荆州市人，户籍地湖北省荆州市沙市区,现住湖北省荆州市沙市区。一审第三人：李雄辉，男，1978年6月25日出生，汉族，湖南省邵阳市人，户籍地湖南省邵阳市双清区，现住贵州省凯里市。一审第三人：秦青燕，女，1981年11月20日出生，侗族，贵州省天柱县人，户籍地贵州省天柱县，现住贵州省凯里市。上诉人欧阳修满与被上诉人都匀市精康达房地产开发有限公司（以下简称“精康达房地产公司”）、一审被告欧阳以川、一审第三人晏月红、王兴联、周长青、邹峰、李雄辉、秦青燕房屋租赁合同纠纷，不服贵州省凯里市人民法院（2017）黔2601民初254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人欧阳修满上诉请求：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2017）黔2601民初254号民事判决书中对上诉人的判决，发回重审或依法改判上诉人不承担连带责任、不支付被上诉人的房屋租金。二、本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人诉上诉人房屋租赁合同与房屋租金纠纷一案，己经凯里市人民法院做出一审判决，但该判决无视上诉人是从文晓东手中转租来的、既没有与原审被告有房屋租赁关系，更没有与原审原告有房屋租赁关系这一特殊情况，是偏信被上诉人、认定事实错误、有法不依、依法不当的判决，是草率从事、不负责任、超出被上诉人诉讼请求范围的判决，是明显偏袒被上诉人、损害上诉人合法权益的判决。一、一审判决不该判令上诉人应该续交租金、更不该判令直接向被上诉人支付租金。1、—审以虚假的事实，错误地认定上诉人为第三人之一。该判决书第14页认定的：“2013年9月11日，晏月红、王兴联、周长青、邹峰、李雄辉、欧阳修满、秦春燕共同推举欧阳以川与精康达房地产公司签订《房屋租赁合同》”这一所谓事实纯属被上诉人歪曲、捏造出来的。对于本案双方所有当事人来说，众所周知的事实是，从一开始直至2014年3月底，都是文晓东在运作租赁、经营该店面。何来2013年9月11日欧阳修满与另外6人共同推举欧阳以川与精康达房地产公司签订《房屋租赁合同》一事？2014年3月份以前，上诉人从未和其他第三人中的任何一个人为推举欧阳以川谋过面，更不用说参与他们的集体讨论了，即使是在2014年3月至2014年7月火灾之前，也没有参加过他们的任何集体讨论活动。同样，火灾前，被上诉人是谁，他的法定代表人是男是女，上诉人也没见过。被上诉人没有证据证明2013年9月11日上诉人参与推举欧阳以川与被上诉人签订合同，也没有证据证明上诉人与欧阳以川签了合同。因此，一审判决偏信了被上诉人的谎言，错误认定上诉人为第三人。2、上诉人与文晓东已经解除了转租关系，没有义务续交房租。火灾起因与上诉人丝毫不沾边，百分之百不是上诉人的责任。发生火灾，对于上诉人来说是不可抗拒的因素。2014年12月上诉人交给文晓东的租金到期后，便与文晓东解除了转租关系，没有义务继续向文晓东交租金了。直到被上诉人提出本案前，上诉人多一天的房租都没有交过文晓东，更别说欧阳以川、被上诉人了。同时文晓东、欧阳以川、被上诉人也没有问上诉人要过房租，为什么？因为上诉人与他们任何一个人都没有租赁关系了。被上诉人、欧阳以川都没有证据支持，火灾后上诉人应该向他们交租金。这就是2014年12月19日后，上诉人就已经与文晓东解除了房屋租赁关系的真实情况。3、真相不难查实，当庭就能查证。一审对上诉人的辩称不深入调查核实，却先入为主，轻信被上诉人提供的子虚乌有的事实，草率从事、不负责任、偏袒被上诉人、导至认定事实错误、损害了上诉人的合法权益。二、一审判决有法不依、依法不当：1、上诉人不是第三人有法可依：上诉人在一审庭审辩称中已经陈述，上诉人是在2014年3月底接手文晓东的店子，2014年4月至2014年12月的房租是交给文晓东的，2014年7月份就发生火灾了，文晓东有没有与欧阳以川或被上诉人签合同上诉人不知道，但上诉人肯定是既没有与被上诉人，也没有与欧阳以川签过合同，店子是文晓东转租给上诉人的，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，被上诉人凭什么要将上诉人列为第三人负连带责任？一审判决不是有法不依、依法不当么？2、上诉人无须举证有法可依：对于上诉人来说，“2013年9月11日，晏月红、王兴联、周长青、邹峰、李雄辉、欧阳修满、秦春燕共同推举欧阳以川与精康达房地产公司签订《房屋租赁合同》”是根本没有的事，说得轻一点是被被上诉人弄错关系、遗漏真正的第三人，误把上诉人当第三人，是误告。但被上诉人明知真相，却刻意隐瞒事实，实质就是被被上诉人赤裸裸地诬告了。对于诬告，法庭不要求诬告者举证证明，反而要求被诬告者举证证明。请问：这用的是哪一家的法律？而在一审庭审中，上诉人已对基本事实作了陈述，因为被上诉人根本没有证据抹杀真相、根本没有可能把诬告变成事实，所以当庭并没有提出异议，没有异议就等于明确承认上诉人陈述的是事实本来的真相。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条，上诉人无须举证证明。而一审判决却根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条要上诉人承担举证不能的法律后果，这不是一个有法不依、依法不当的判决么？三、一审判决超出被上诉人的诉讼请求范围：1、一审判决书第2页、第3页说明被上诉人有4个诉讼请求，第1个请求是判令被告支付租金741000元，归还慰问金15900元，第2个请求是判令被告支付违约金96658.82元，第3个请求是判令第三人对上述债务承担连带责任，第4个请求是案件受理费由被告、第三人共同承担。而一审却作出“被告欧阳以川及第三人晏月红、周长青、邹峰、李雄飞、王兴联、欧阳修满、秦青燕于本判决生效之日起十日内向原告都匀市精康达房地产开发有限公司支付房屋租金74100元。”的判决（判决书第23页）2、根据被上诉人的诉讼请求，一审只需作出第三人是否对支付租金承担连带责任的判决。但是，一审却明目张胆地偏袒被上诉人，直接判令第三人支付被上诉人房屋租金74100元。这样的判决，公平何在？综上所述，一审判决是在偏信被上诉人、不负责任、草率从事的前提下，认定事实错误，有法不依，依法不当，偏袒被上诉人，并作出超出被上诉人诉讼请求范围的错误判决。请求二审法院查明事实，依法撤销一审的错误判决，发回重审或依法改判为上诉人不承担连带责任、不支付租金、被上诉人承担一审二审的全部诉讼费。为上诉人主持公道，维护上诉人的合法权益，还法律以公平、公正。被上诉人精康达房地产公司辩称，一、请求二审人民法院驳回上诉，维持原判决。二、案件受理费由上诉人承担。事实和理由：原判决认定事实清楚，适用法律正确；1、原审查明的事实是根据原告、被告、第三人举证质证，以及生效法律文书已认定的事实，而作出的认定。答辩人作为出租人将位于凯里市××大道××大楼××层部分房屋和一层12号门面（均为毛坯房）出租给上列当事人合伙经营“凯里家电批发城”，为了便于合同的签订、合同的履行以及出租人收取租金；承租人共同推选欧阳以川作为代表与答辩人签订合同，租金由各承租人汇总给欧阳以川，由欧阳以川直接交付给答辩人。涉案租赁房屋因承租人自身责任于2014年7月24日3时许发生火灾。火灾后2015年6月23日晏月红、周长青、邹峰、李雄辉、欧阳以川、王兴联、欧阳修满7人作为原告向凯里市人民法院提起诉讼，起诉被告秦青燕要求赔偿经济损失共244.2241万元，案号为[(2015)凯民初字第1512号]。七原告诉状自认“2013年9月11日，七原告与杨英才（系被告秦青燕丈夫）共同委托欧阳以川与都匀市精康达房地产开发有限公司签订房屋租赁合同，用于家电批发……其中欧阳修满损失28.8632万元（装修费1L65万元，店内产品14.0412万元，2014年7月24日至12月20日的租金3.172万元）……”该案经凯里市人民法院公开开庭审理，于2015年12月21日作出[(2015)凯民初字第1512号]《民事判决书》，判决书第10页第18行“认定案件事实如下：2013年9月11日，七原告与被告共同推举欧阳以川与第三人都匀市精康达房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，共同承租位于凯里市××大道××层的部分房屋用于经营家电……”判决书第14页第18行“2、关于第三人都匀精康达……第三人对此次火灾事故不应承担责任。”判决书第16页第三行“原告作为商场共同承租人，在商场消防安全管理中，未采取必要的消防安全防范措施，未尽到合理限度内的注意、管理义务，对火灾损害结果的发生也有过错结合本案实际情况，本院酌情决定原告承担各自损失的40%，被告承担原告损失的60%”。该案一审判决作出后，被告秦青燕不服，上诉至黔东南州中院，黔东南州中院于2016年12月30日作出[(2016)黔26民终490号]《民事判决书》“驳回上诉，维持原判。”二审判决书第16页第13行“2013年9月11日，上诉人秦青燕与晏月红、周长青、邹峰、李雄辉、欧阳以川、王兴联、欧阳修满共同推举欧阳以川与原审第三人都匀市精康达房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，共同承租位于凯里市××大道××层的部分房屋用于经营家电……”两份生效的判决书对共同租赁的事实已做认定，是不争的事实。欧阳以川、晏月红、周长青、邹峰、李雄辉、王兴联、欧阳修满、秦青燕共8人，共同合伙联合经营凯里家电批发城，形成合伙关系，以上8人应对外承担无限连带责任，即火灾对答辩人精康达公司造成的损失应由以上8人应承担无限连带责任，其内部责任划分以及各自追偿的问题与合伙关系以外的精康达公司无关。2、上诉人欧阳修满的上诉理由没有法理依据。①即使欧阳修满继受了文晓东的权利，那么欧阳修满同样需要承担相应的义务，权利义务是对等的。欧阳修满加入了之前的合伙关系，共同合伙联合经营“凯里家电批发城”，欧阳修满应当与原合伙人承担同等责任，并且还须对入伙前的债务承担无限连带责任。且火灾发生于2014年7月24日，当时欧阳修满早已在“凯里家电批发城”内经营家电生意。②欧阳修满辩称法律关系已经解除，但没有提供任何证据佐证“解除”行为；即便解除，按照《合同法》第97条的规定亦应当恢复原状、采取其他补救措施并赔偿损失。且退伙人对基于其退伙前的原因发生的合伙债务，承担无限连带责任。欧阳修满称火灾百分之百不是上诉人的责任更是无稽之谈，生效判决已明确了8名共同承租人内部，欧阳修满承担其损失40%的责任，且欧阳修满亦没有对[(2015)凯民初字第1512号]《民事判决书》提起上诉。③答辩人作为出租人，欧阳修满作为共同承租人，因承租人共同过错致使其共同经营的凯里家电批发城发生火灾，火灾导致了租赁房屋毁损；此次火灾长时间的持续超高温，已给黔龙汽配大楼造成了一定程度的主体结构安全影响，灾后，答辩人公司出巨资对大楼进行了加固，排除了安全隐患，并出资对疮痍的房屋进行美化装饰，这些费用依法均应当由承租人负担；但是，答辩人考虑到此次火灾事也致使承租人遭受了不同程度的财产损失，所以答辩人并未向承租人主张以上费用，而仅要求承租人支付该期间的租金，已充分体现了人道主义情怀。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审人民法院判决驳回上诉，维持原判。一审被告欧阳以川、一审第三人晏月红、王兴联、周长青、邹峰、李雄辉、秦青燕均未作答辩。精康达房地产公司一审起诉请求：1、判令被告欧阳以川继续履行2013年9月11日《房屋租赁合同》，支付欠付租金741000元（2014年12月20日至2016年6月19日），并归还原告垫付159000元慰问金，共900000元。2、判令被告支付原告逾期付款违约金96658.82元（从2014年12月20日起暂计算至2017年元月19日止），具体金额以741000元为基数，按年利率7.125%（4.75%×1.5）计算至租金实际付清之日止。3、判令第三人晏月红、周长青、邹峰、李雄辉、王兴联、欧阳修满、秦青燕对以上债务承担连带责任。4、案件受理费由被告、第三人共同承担。一审法院审理查明：2013年9月11日，晏月红、王兴联、周长青、邹峰、李雄辉、欧阳修满、秦青燕共同推举欧阳以川与精康达房地产公司签订《房屋租赁合同》，该合同主要约定，精康达房地产公司将其具有所有权的位于凯里市××大道××层的部分房屋出租给欧阳以川作家电商场使用，一层12号门面1间作大门通道使用；租赁时间为：2013年12月20日至2021年12月19日，租赁期限为8年，合同期满后同等条件下欧阳以川有优先承租权。租金交纳办法：第一年租金为456000元，第二年456000元，第三年570000元，第四年604200元，第五年638400元，第六年672600元，第七年706800元，第八年741000元，采用年度交纳的方式；在每年度期满日前一季度交纳下年度的租金。欧阳以川向精康达房地产公司交纳保证金150000元，租赁期满后退还保证金。双方的责任和义务主要约定为：欧阳以川的装修方案必须报消防部门审批。装修期限为三个月（免租金，2013年9月11日至2013年12月19日）；若欧阳以川造成漏水、火灾给他人及精康达房地产公司造成损失由欧阳以川负责赔偿；合同提前终止的约定为：双方在合同期内，有下列情形的，可以提前终止合同，因人力不可抗拒的因素，如台风、地震等，使经营场地不能正常使用；违约责任为，双方任何一方不能或不履行本协议的任何一条或一款者，均视为违约；在合同期内，如欧阳以川违约，精康达房地产公司有权终止合同，并不退还剩余租金及保证金，如精康达房地产公司违约双倍返还欧阳以川保证金和剩余租金。合同正式生效以欧阳以川把租金及保证金打入精康达房地产公司指定的账号为正式生效。2013年12月10日,欧阳以川以家电批发城的合伙人的身份作为甲方与乙方王兴联、晏月红等人签订有《家电批发城店面租赁合同》，对租赁店面位置、面积，租赁时间，租金、保证金、权利义务等作出相关约定。2014年3月20日，精康达房地产公司与欧阳以川就上述《房屋租赁合同》达成《房屋租赁和补充协议》，协议主要约定，精康达房地产公司许可欧阳以川将场地分开对外出租。但必须用于家电经营。同时查明，欧阳以川及第三人统一将租金交至李雄辉处，由李雄辉通过银行转账的方式向精康达房地产公司交纳了第一年的房屋租金及交纳了保证金。2014年7月24日3时40分左右，欧阳以川及第三人经营的家电城发生火灾，烧毁欧阳以川及第三人的商铺8间的大部分家电商品和商铺装修等。经统计，火灾直接财产损失2822608元。2014年9月12日，凯里市公安消防大队作出凯公消火认字[2014]第0008号《火灾事故认定书》，认定“此次火灾起火部位为凯里家电批发城内秦青燕户商铺北侧办公室区域；起火点为凯里家电批发城内秦青燕户商铺北侧办公室内办公桌处。排除人为纵火、雷击、飞火、自燃、电气线路故障引发火灾的可能，不能排除遗留弱火源引发火灾的可能”。火灾事故认定书下发后，秦青燕向黔东南州公安消防支队提出书面复核申请。2014年10月16日，黔东南州公安消防支队作出黔东南州公消火复字[2014]第0004号《火灾事故认定复核决定书》，复核决定为：“凯里市公安消防大队对本起火灾事故作出的认定主要事实清楚、证据确实充分、程序合法，起火原因认定正确，决定予以维持”。2015年6月23日，晏月红、周长青、邹峰、李雄辉、欧阳以川、王兴联、欧阳修满因火灾事故向该院起诉秦青燕、精康达房地产公司财产损害赔偿纠纷，2015年12月21日，该院作出（2015）凯民初字第1512号民事判决书，判决秦青燕承担火灾事故的60%责任，晏月红、周长青、邹峰、李雄辉、欧阳以川、王兴联、欧阳修满承担火灾事故的40%责任，精康达房地产公司不承担责任。因秦青燕不服一审判决，向黔东南州中级人民法院提起上诉，黔东南州中级人民法院作出（2016）黔26民终490号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查明，2015年7月29日，贵州翼峰建筑加固技术有限责任公司完成对凯里市黔龙汽配城结构二层火灾后加固工程的验收工作，并出具有技术工程质量竣工验收报告。2015年9月29日，精康达房地产公司与王兴联签订《店铺租赁合同》，合同主要约定，精康达房地产公司将黔龙汽配城二楼第10号店铺出租给王兴联作家电商场使用，一楼12号门面1间作为二楼入口大门通道使用，租赁面积92.68㎡（含公摊面积）；租赁时间2015年9月1日至2023年12月19日止，租赁期为8年零110天；租金按年度计算，前期110天4384元，第一年20019元，第二年21687元，第三年23355元，第四年25024元，第五年26692元，第六年28360元，第七年30028元，第八年31697元；在每年度期满日前一季度交纳下年度的租金，如逾期五天不交则视为违约；保证金20000元，租赁期满后退还保证金；在合同期内，有下列情形的，可以提前终止合同，因人力不可抗拒的因素，如台风、地震等，使经营场地不能正常使用。双方任何一方不能或不履行本协议的任何一条或一款者，均视为违约。在合同期内，如王兴联违约，精康达房地产公司有权终止合同，并不退还剩余租金及保证金。同时约定，本合同正式生效以王兴联把租金及保证金存入精康达房地产公司的账号为正式生效。同日，就《店铺租赁合同》，双方签订《店铺租赁合同》，该协议主要约定：此店铺场地于2013年9月11日由：李雄辉、周长青、晏月红、王兴联、杨英才、邹峰、欧阳以川、欧阳修满八人共同委托欧阳以川与精康达房地产公司签订的《房屋租赁合同》，由于前期的其他因素现由以上八人与精康达房地产公司单独签订《店铺租赁合同》，自本次《店铺租赁合同》生效日起2013年9月11日八人委托欧阳以川一人与精康达房地产签订的《房屋租赁合同》自动作废。店铺在装修期间或在正常营业中，如果由周边的居民住户对本店铺进行干挠造成装修停工或者不能正常营业，双方必须密切配合处理发生的事故问题，若时间累计达10天以上，精康达房地产公司按合同租赁期限把时间往后补偿给王兴联，《店铺租赁合同》的租金付款时间以王兴联收到消防施工备案的《许可施工》通知书之日起三个工作日内把（前期110天）的租金（转账或现金方式）付给精康达房地产公司，此《店铺租赁合同》正式生效。补充协议具有与《店铺租赁合同》同等的法律效力。再查明，2016年5月27日，欧阳以川向吕精将出具一份《收条》，内容为：“今收到吕精将从银行转来159000元。此款用于安慰黔龙小区干涉二楼商场恢复装修营业的17家住户的调解慰问金；由二楼商户欧阳以川等7人在洗马河街道办代为发放此慰问金。（实际收到此款项日期以银行的汇款凭条为准）。”2016年6月4日，晏月红、周长青、邹峰、李雄辉、欧阳以川、王兴联、欧阳修满与黔龙小区17家住户因火灾事故达成《协议书》，黔龙小区17家住户签字领取了慰问金。一审法院认为，一、关于2013年9月11日《房屋租赁合同》是否应继续履行问题。合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，应当受法律保护，对当事人具有法律约束力。我国合同法所述的租赁合同是指出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告精康达房地产公司与由第三人共同推举的代表即本案被告欧阳以川，于2013年9月11日签订的《房屋租赁合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的相关规定，对其真实性、合法性，该院予以确认。根据合同约定，该房屋租赁期限从2013年12月20日至2021年12月19日。而在2016年6月后，因精康达房地产公司将案涉用于租赁的房屋另作他用。庭审中，欧阳以川认可在2016年6月份后，案涉房屋作为由欧阳以川、李雄辉、周长青等人经营的黔东南州乐宇家电器有限公司的经营场所且在经营中。精康达房地产公司当庭明确表示，不用再继续履行2013年9月11日欧阳以川与精康达房地产公司签订的《房屋租赁合同》，为此，2013年《房屋租赁合同》现已无法继续履行。对精康达房地产公司要求欧阳以川继续履行2013年9月11日《房屋租赁合同》的诉请，该院不予支持。二、关于精康达房地产公司主张欠付租金数额问题。精康达房地产公司诉请支付的租金系从2014年12月20日至2016年6月19日。因欧阳以川及第三人仅向精康达房地产公司支付了2013年12月20日至2014年12月19日的房屋租金。根据欧阳以川与精康达房地产公司于2013年9月11日签订的《房屋租赁合同》的约定，第二年的租赁期限从2014年12月20日至2015年12月19日，租金为456000元，第三年租赁期限从2015年12月20日至2016年12月19日，租金为570000元。精康达房地产公司现主张的租金系从2014年12月20日至2016年6月19日，租金为456000元+570000元÷2=741000元。2016年6月份之后，案涉房屋已另作他用。为此，精康达房地产公司主张欠付的从2014年12月20日至2016年6月19日房屋租金数额为741000元，该院予以确认。三、关于精康达房地产公司诉请欧阳以川及第三人支付租金是否已超过诉讼时效问题。本案精康达房地产公司与欧阳以川于2013年9月11日签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为8年，租金按年支付，且合同中明确约定了每年租金的具体数额。虽当事人约定各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。如果诉讼时效从每期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，将导致债权人频繁主张权利，影响双方之间的互信。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。虽王兴联、晏月红述称，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，对于延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，精康达房地产公司主张2014年12月20日至2016年1月9日租金的请求因超过诉讼时效，应当予以驳回。结合本案，精康达房地产公司与欧阳以川签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限为8年，且按年支付租金，计算一年诉讼时效期限应从最后一期租金履行期限届满之日起计算。为此，精康达房地产公司诉请欧阳以川及第三人支付租金未超过诉讼时效。对王兴联、晏月红的上述意见，该院不予采纳。四、关于2015年9月29日，精康达房地产公司与王兴联等人分别签订的《店铺租赁合同》是否生效问题。精康达房地产公司与王兴联等人就2015年9月29日签订的《店铺租赁合同》，于合同签订的当天又签订《店铺租赁合同》。该协议约定，此店铺场地于2013年9月11日由李雄辉、周长青、晏月红、王兴联、杨英才、邹峰、欧阳以川、欧阳修满八人共同委托欧阳以川与精康达房地产公司签订的《房屋租赁合同》，由于前期的其他因素现由以上八人与精康达房地产公司单独签订《店铺租赁合同》，自本次《店铺租赁合同》生效日起2013年9月11日八人委托欧阳以川一人与精康达房地产签订的《房屋租赁合同》自动作废。而本次《店铺租赁合同》以王兴联等人收到消防施工备案的《许可施工》通知书之日起三个工作日内把（前期110天）的租金（转账或现金方式）付给精康达房地产公司作为合同生效的条件。精康达房地产公司诉称，至今未收到王兴联等人所交纳的租金和保证金。在本案审理终结前，王兴联等人未能提供证据证明已按照合同生效条件的约定，向精康达房地产公司履行了支付上述费用的义务。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。为此，2015年9月29日，精康达房地产公司与王兴联等人分别签订的《房屋租赁合同》未生效，王兴联等人应承担举证不利的法律后果。在2013年9月11日的《房屋租赁合同》未解除或者终止前，双方应按照2013年9月11日签订的《房屋租赁合同》履行各自的义务。五、关于精康达房地产公司诉请欧阳以川支付欠付（从2014年12月20日至2016年6月19日）租金741000元及第三人承担连带责任是否得到支持问题。首先，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，当事人无需举证证明……（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实……。（2015）凯民初字第1512号民事判决书及（2016）黔26民终490号民事判决书中查明的事实有，2014年7月24日3时许，案涉租赁场所发生的火灾系位于第三人秦青燕户商铺北侧办公室区域的办公桌处，已排除人为纵火、雷击、飞火、自然、电气线路故障引发火灾的可能。且欧阳以川与第三人在对租赁的房屋公共部分进行统一装修中，对消防设施主动进行了维修和完善，重新安装和更换了消防自动报警系统和损坏的消防喷淋设备，上述装修的费用系欧阳以川与第三人共同出资，装修方案没有报消防部门审批。精康达房地产公司对出租的房屋已经凯里市公安消防大队验收合格，在其与欧阳以川签订《房屋租赁合同》时，约定对出租的房屋进行内部装修、改建等，承租人应向公安消防机构申报审批。为此，判决此次火灾事故造成的损失欧阳以川、李雄辉、周长青、邹峰、欧阳修满、王兴联、晏月红承担40%的责任，火灾事故引起人秦青燕承担60%的责任。结合本案，因精康达房地产公司作为出租人，在与以欧阳以川为代表的承租人签订《房屋租赁合同》时，精康达房地产公司已按照合同约定向承租人提供了租赁物，且在此次火灾事故中精康达房地产公司没有过错，导致欧阳以川及第三人不能使用租赁物的原因在欧阳以川以及第三人本身，因欧阳以川及第三人未将内部装修、改建等向公安消防机构申报审批通过，而该起火灾的起火地点系第三人秦青燕户商铺北侧办公室区域的办公桌处。为此，欧阳以川及第三人不能以火灾事故导致租赁物不能够使用而对抗没有过错的出租人精康达房地产公司。其次，案涉《房屋租赁合同》系第三人共同推举欧阳以川作为合同相对一方与精康达房地产公司签订，且欧阳以川及第三人均认可支付第一年度的房屋租金系通过欧阳以川及第三人统一将租金交至其中一位第三人李雄辉处，由李雄辉通过银行转账的方式向精康达房地产公司交纳第一年的房屋租金及保证金。为此，案涉位凯里市××大道××层层的房屋实际系由欧阳以川、周长青、李雄辉、王兴联、晏月红、欧阳修满、邹峰、秦青燕共同承租，欠付精康达房地产从2014年12月20日至2016年6月19日的房屋租金741000元，应由上述承租人即欧阳以川、周长青、李雄辉、王兴联、晏月红、欧阳修满、邹峰、秦青燕共同承担支付的责任。虽欧阳修满提出了其系从他人处转租房屋的意见，至本案审理终结前，其未提交相关证据证明。为此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。欧阳修满应承担举证不能的法律后果。六、关于精康达房地产公司主张被告及第三人返还已由其垫付的慰问金是否得到支持问题。精康达房地产公司诉称，案涉慰问金系其借支给欧阳以川等人支付给黔龙小区因火灾受损的17家住户，系双方之间的借支行为。因本案为房屋租赁合同纠纷，精康达房地产公司的该项诉请，属于另一法律关系问题，故本案不宜一并处理，应作为另案审查。为此，对精康达房地产公司的该项诉讼，本案不予一并处理，精康达房地产公司可另案主张权利。七、关于精康达房地产公司诉请被告和第三人连带支付逾期付款违约金是否得到支持问题。首先，精康达房地产公司在2013年9月11日与欧阳以川签订《房屋租赁合同》时，双方在合同中对逾期支付房屋租金或者拒付租金没有约定违约责任如何承担。仅约定双方对不能或不履行本协议的任何一条或一款者，视为违约。在合同期内，如欧阳以川违约，精康达房地产公司有权终止合同，并不退还剩余租金及保证金，如精康达房地产公司违约双倍返还欧阳以川保证金和剩余租金。其次，从违约金的性质来看，违约金具有一定的惩罚性，是为了保证合同的履行。若被告及第三人无理由拒付或延付租金，该违约金即为惩罚的性质。而本案欧阳以川及第三人延付租金的原因也系因在租赁案涉房屋没到一年的时间里发生了重大火灾事故，虽火灾事故的起因不在精康达房地产公司，但因该起事故亦造成了承租户欧阳以川以及第三人均遭受重大财产损失，欧阳以川及第三人的支付能力受到一定的影响。再者，虽在履行合同的过程中，欧阳以川及第三人存在逾期支付租金的违约行为，但2016年6月份后，精康达房地产公司将出租给欧阳以川及第三人的房屋另作它用，也存在违反合同约定的行为。综上所述，对精康达房地产公司主张要求欧阳以川及第三人连带支付其逾期付款违约金的诉请，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第八条、第十条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，判决：一、被告欧阳以川及第三人晏月红、周长青、邹峰、李雄辉、王兴联、欧阳修满、秦青燕于本判决生效之日起十日内向原告都匀市精康达房地产开发有限公司支付房屋租金741000元。二、驳回原告都匀市精康达房地产开发有限公司的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13770元，由原告都匀市精康达房地产开发有限公司负担2560元，被告欧阳以川及第三人晏月红、周长青、邹峰、李雄辉、王兴联、欧阳修满、秦青燕负担11210元。二审期间各方均未提交新证据。二审补充查明：一、2016年6月4日在以李雄辉（含欧阳修满）等7人为甲方（协议书注明：“二楼商户”）与以龚泽琴等17户为乙方（协议书注明：“黔龙小区17户”）签订的《协议书》中，协议书中对欧阳修满系洗马河家电批发城二楼经营商户的事实予以了载明。二、在另案原告晏月红、周长青、邹峰、李雄辉、欧阳以川、王兴联、欧阳修满诉被告秦青燕财产损害赔偿纠纷一案中，七原告（含欧阳修满）在该案起诉状中诉称：“2013年9月11日，七原告与杨英才（系秦青燕丈夫）共同委托欧阳以川与都匀精康达房地产开发有限责任公司签订房屋租赁合同，用于家电开发。”，凯里市人民法院经审理后作出（2015）凯民初字第1512号民事判决书，查明“2013年9月11日，七原告与被告共同推举欧阳以川与第三人都匀精康达房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，共同承租凯里市××大道××层二层的部分房屋用于经营家电。”。本院在该案二审作出的（2016）黔26民终490号民事判决书确认了一审查明的该项事实。二审其余查明事实与一审一致。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院二审将围绕上诉人欧阳修满的上诉请求的有关事实和适用法律进行审理。本院据此归纳本案的争议焦点为以下两点：一、欧阳修满作为本案第三人是否适格，是否应承担续交租金责任。二、一审判决是否超出一审原告诉讼请求范围。关于争议焦点一，本院认为，在本案一审起诉状中，精康达房地产公司明确将欧阳修满列明为“第三人”。根据民事诉讼法理，第三人是指与本案处理结果有法律上利害关系的当事人，具有诉的利益。根据2016年6月4日《协议书》载明的“欧阳修满系洗马河家电批发城二楼经营商户”的事实，并结合在另案原告晏月红、周长青、邹峰、李雄辉、欧阳以川、王兴联、欧阳修满诉被告秦青燕财产损害赔偿纠纷一案中，凯里市人民法院和本院分别作出的（2015）凯民初字第1512号和（2016）黔26民终490号民事判决书中均已确认“2013年9月11日，七原告与被告共同推举欧阳以川与第三人都匀精康达房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，共同承租凯里市××大道××层二层的部分房屋用于经营家电。”这一事实，欧阳修满属于案涉《房屋租赁合同》（欧阳以川仅作为实际承租人的代表签字）的实际承租人，故欧阳修满作为本案第三人的诉讼主体适格。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。”故一审法院综合案涉查明事实据此判决认定欧阳修满作为实际承租人之一与其他承租人根据《房屋租赁合同》的约定连带承担尚欠出租人精康达房地产公司租金费用741000元，在结果处理上并无不当。至于上诉人欧阳修满提到其系从案外人文晓东处转租得来，已经与文晓东解除了转租关系，没有与精康达房地产公司或其他第三人建立房屋租赁关系，没有义务续交房租的上诉理由，本院认为，因上诉人欧阳修满未向本院提交证据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，负有举证责任的上诉人欧阳修满基于举证不能，则应承担对其不利的法律后果。且根据前述二审补充查明事实可知，欧阳修满以自己的名义向秦青燕主张财产损害赔偿权利，且在起诉状中自认了“共同委托欧阳以川与都匀精康达房地产开发有限责任公司签订房屋租赁合同，用于家电开发”这一事实。欧阳修满二审提出的该项上诉理由已与其一审自认事实自相矛盾。据此，本院对欧阳修满的上诉理由不予采纳。关于争议焦点二，从一审原告精康达房地产公司诉讼请求看，在诉讼请求第一项主张判令欧阳以川继续履行2013年9月11日《房屋租赁合同》，支付欠付租金741000元……，第三项主张判令第三人晏月红、周长青、邹峰、李雄辉、王兴联、欧阳修满、秦青燕对以上债务承担连带责任。而一审判决判项第一项表述为“被告欧阳以川及第三人晏月红、周长青、邹峰、李雄辉、王兴联、欧阳修满、秦青燕于本判决生效之日起十日内向原告都匀市精康达房地产开发有限公司支付房屋租金741000元”，实系将一审原告的诉讼请求第一、三项经梳理精简后进行合并表述，亦属围绕诉讼请求下判，所作判决并未超出一审原告精康达房地产公司的诉讼请求，一审判决符合法律规定。综上所述，上诉人欧阳修满的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11210元，由上诉人欧阳修满负担。本判决为终审判决。审 判 长 龙集东审 判 员 李邦华审 判 员 肖佳杭二〇一八年三月二十三日法官助理 罗 维书 记 员 罗朝丽