江西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣民再423号
上诉人（一审被告、再审被申请人）：周军。
委托诉讼代理人：龚国庆，江西论研律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、再审申请人）：抚州农村商业银行股份有限公司。住所地：江西省抚州市临川区抚临大道中段。
法定代表人：苏海东，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郑锡平，该公司资产管理事业部副总经理。
委托诉讼代理人：王胜平，江西澍正律师事务所律师。
原审被告：抚州康达工程有限公司。住所地：江西省抚州市河滨路****号。
法定代表人：傅庶荣，该公司总经理。
委托诉讼代理人：何小兵，该公司员工。
原审第三人：驻抚州市银鹰城市信用合作社清算组。住所地：江西省抚州市临川区大公路**号。
负责人：曹保华，该清算组负责人。
委托诉讼代理人：张海燕，江西衡业律师事务所律师。
上诉人周军因与被上诉人抚州农村商业银行股份有限公司（简称抚州农商行）、原审被告抚州康达工程有限公司（简称康达公司）、原审第三人驻抚州市银鹰城市信用合作社清算组（简称银鹰清算组）商品房买卖合同纠纷一案，不服江西省抚州市中级人民法院于2016年5月6日作出的（2015）抚民再初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人周军的委托诉讼代理人龚国庆、抚州农商行的委托诉讼代理人郑锡平、王胜平，康达公司的委托诉讼代理人何小兵，银鹰清算组的委托诉讼代理人张海燕，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周军上诉请求：依法撤销（2015）抚民再初字第2号民事判决书，依法驳回抚州农商行的诉讼请求，一、二审诉讼费用由抚州农商行承担。其主要理由有：一、抚州农商行不是本案适格原告，不具备原告的诉讼主体资格。（一）抚州农商行与康达公司之间没有合同关系，且由于银鹰信用社与康达公司2003年10月24日签订合同时，康达公司尚未取得诉争房产的所有权，因此该合同未生效。（二）协议中规定须经上级主管部门批准后方能生效，但抚州农商行与银鹰清算组并未提供充分证据证明其已取得上级主管部门批文。（三）银鹰信用社未付购房款，77万元付款凭据是康达公司出具的借据。（四）银鹰信用社未清理与康达公司之间的纠纷就发生破产，并于2006年12月31日成立银鹰清算组，故其未依法取得诉争房产所有权的情形下无权与抚州农信社另行签订《店面转让合同》，根据合同法关于债权债务概括转移的相关规定，应得到康达公司的书面确认方能成立生效。二、周军向康达公司购买诉争房产合情、合理、合法，且属于善意取得，依法应得到法律保护。周军于2008年5月10日与康达公司签订买卖合同，并按约定支付了全部购房款，且支付款项未明显低于市场价格，其与康达公司之间不存在恶意串通的情形，并在康达公司配合下办理房屋产权证书，周军是诉争房产的唯一产权人，且属于善意取得，并用该诉争房产向相关银行办理了抵押贷款。即便抚州农商行通过行政诉讼撤销了周军诉争房产的房产证，但并不能当然认为抚州农商行就可以取得诉争房产的产权，因为二审判决中认为抚州市房管局作出的发证具体行政行为，存在程序违法和未尽审慎审查义务等违法情形，应先行政撤销抚州市房管局作出的发证具体行政行为，对于周军和抚州农商行而言，可以依据该争议房屋民事纠纷的解决结果，重新落实涉案房屋的所有权登记问题。
抚州农商行辩称，一、银鹰清算组与康达公司签订的合同有效。（一）虽然康达公司在与银鹰信用社签订合同时，未取得开发的全部手续，但本案在诉讼前，康达公司已经取得了开发的全部手续，该房屋买卖合同依法有效。同时上诉人周军与康达公司签订房屋买卖合同时，康达公司也未取得全部开发手续，更未取得房产证，如果说银鹰城市信用社与康达公司签订的合同无效，上诉人与康达公司签订的合同亦无效，何来善意取得之说。（二）上诉人周军认为银鹰清算组与康达公司签订的合同中约定，本协议经上级主管部门批准后方能生效，由于该协议未经上级主管部门批准合同未生效的观点不能成立。本案合同不是法律明确规定的经批准生效才能生效的合同，且从实际履行过程看，银鹰信用社签订合同后占用该房屋并支付了购房款，特别是作为金融机构的营业网点的设立必须经银行业监督管理部门批准，批准过程中由银鹰城市信用社的上级主管部门同意上报程序才能继续进行，即在实际履行过程中，银鹰城市信用社的主管部门是表示认可了的，如果没有认可也支付不了购房款，亦不能作为营业网点进行营业。二、关于农商行是否是本案适格主体问题。（一）银鹰信用社与康达公司的合同有效，农商行购买本案争议房屋是基于银鹰信用社破产清算，经抚州市批准并经监督部门监督交易，农商行与银鹰信用社签订买卖合同，且一直占有使用该店面，康达公司将店面出售给上诉人侵犯了农商行的权益，依据物权法第33条之规定，农商行有权行使权利，是本案适格当事人。（二）上诉人提出银鹰信用社未支付购房款，而是以康达公司工作人员借款方式进行，是上诉人对借条的错误理解。首先康达公司工作人员与银鹰信用社是否形成债权债务关系没有证据证明。其次在借条中，载明为支付购房款，不能把该款项理解为借款。再次，按照合同约定，第一次付57万元，第二次支付22万元，剩余款项在房屋交付使用没有质量问题，拿到房产证后再支付13万元，总共价格为114万元。银鹰信用社支付了前两笔款，因一直未拿到房产证才未付最后一笔款项。综上，原一审判决事实清楚，证据确凿，程序合法，适用法律正确，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
康达公司述称，2003年康达公司与银鹰信用社签订的协议为无效协议，未经上级主管部门批准，协议不能生效。因此，银鹰信用社没有完全取得合法资格，无权把房屋卖给第三人抚州农商行，而且抚州农商行已经支付了银鹰信用社125万元房款后，未向康达公司告知也未付清欠康达公司的房款。康达公司在未知银鹰信用社与农商行买卖合同时，多次催促房款也未找到人，后周军通过朋友找到康达公司，康达公司于2008年将房屋卖给周军。周军于2012年3月29日已经取得了诉争店面的所有权，且周军也与康达公司签订了购房协议，交纳了购房款，请求法院支持上诉人的请求，驳回农商行的诉讼请求。
银鹰清算组同意抚州农商行的答辩意见，认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
抚州农商行向一审法院起诉请求：一、确认抚州市赣东大道124号金路商厦一楼两间店面（由北至南第1、2号店）归抚州农商行所有。二、责令康达公司配合抚州农商行办理赣东大道124号金路商厦一楼两间店面的房屋所有权证。三、本案诉讼费用由康达公司承担。
一审法院认定事实：抚州市赣东大道124号金路商厦是康达公司开发建设的商住楼项目，该项目于2002年8月2日取得抚州市城市规划管理办公室颁发的《建设用地规划许可证》和《建设项目选址意见书》。2006年8月25日取得抚州市国土资源局颁发的《建设用地批准书》。2006年11月15日取得抚州市建设局颁发的《建设工程规划许可证》。2012年1月18日取得了抚州市人民政府颁发的抚国用（2012）第050003号《国有土地使用权证》。
2003年10月24日，银鹰信用社与康达公司签订《关于购置赣东大道124号金路商厦店面的协议》，该协议约定，康达公司将其开发的赣东大道124号金路商厦一楼店面两间（由北至南第1、2号店）卖给银鹰信用社，面积150.30平方米、单价7600元／平方米、总购房款114.2280万元；付款方式：签订协议后，康达公司在7日内将毛坯房交付银鹰信用社，银鹰信用社预付50%的店面款57万元，银鹰信用社装修进入营业7天之后，必须预付20%的店面款22万元，银鹰信用社收到店面房产证后，预付20%的购房款22万元，余款13.2280万元作为店面质量保证金及缮后维修金，店面无质量问题，必须在一年之后全部付清。协议还约定“本协议经上级主管部门批准后方能生效（以上级部门批文为依据）。”2003年10月28日、11月10日和2004年4月26日，康达公司的工作人员张勇先后出具三张借条，以预借购房款的方式从银鹰信用社支取购房款77万元。银鹰信用社接受购置的两间店面并装修后作为银鹰信用社南站营业部的营业网点。2007年1月5日，银鹰信用社因严重违法违规经营、经营管理不善等原因，被中国银行业监督管理委员会江西监管局撤销。为了保证撤销工作顺利进行，抚州市人民政府成立银鹰清算组，具体实施清算工作。2007年1月8日，原抚州市城郊农村信用合作联社（以下简称城郊信用社）与银鹰清算组签订《租赁合同》，承租抚州市赣东大道124号金路商厦一楼原银鹰信用社南站营业部的店面用于城郊信用社南站分社的营业网点。2010年8月19日，抚州市人民政府办公室抄告抚州市城信用合作社撤销工作领导小组办公室，经市政府研究同意原抚州市城市信用合作社13个网点店面整体转让给城郊信用社，其中包括银鹰信用社南站营业部店面。抚州市国有资产监督管理办公室对该店面转让进行监督，并出具了国有集体产权交易项目告知书。2010年10月28日，城郊信用社与银鹰清算组签订《店面买卖合同》，城郊信用社以127万元购买抚州市赣东大道124号金路商厦一楼原银鹰信用社南站营业部店面，即城郊信用社南站分社承租的店面。2012年12月17日，中国银行业监督管理委员会江西监管局批复同意抚州农商行开业，同时城郊信用社自行终止，其债权债务转为抚州农商行的债权债务。赣东大道124号金路商厦一楼的两间店面（由北至南1、2号店）现由抚州农商行占有和使用。
2008年5月10日，周军与康达公司签订协议，约定周军购买康达公司开发的赣东大道124号金路商厦店面两间（由南至北第6、7号店），2012年3月12日，周军与康达公司办理产权移交证书。2012年3月29日，周军取得抚州市房产管理局颁发的赣东大道124号金路商厦店面二间房屋产权证，其中第6号店面取得抚房权证青字第××号房产证，7号店面取得抚房权证青字第××号房产证。经查，赣东大道124号金路商厦一楼店面由南至北第6、7号店与由北至南第1、2号店为对应的同一店面。
2014年1月22日，抚州农商行以抚州市房产管理局为被告，周军为第三人向江西省抚州市中级人民法院提起行政诉讼，请求撤销抚州市房产管理局颁发给周军的抚房权青字第××号和抚房权青字第××号房屋产权证。江西省抚州市中级人民法院于2014年4月15日作出（2014）抚行初字第4号行政判决：撤销抚州市房产管理局为周军颁发的抚房权证青字第××号和抚房权证青字第××号房屋所有权证。抚州市房产管理局和周军均不服，向本院提起上诉，本院于2014年9月28日作出（2014）赣行终字第23号行政判决，维持了江西省抚州市中级人民法院的行政判决。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第三十三条规定：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。抚州农商行基于其继受的城郊信用社与银鹰清算组签订的店面买卖合同，一直占有、使用诉争店面。由于康达公司将诉争店面再次卖给周军，抚州农商行以康达公司侵害其民事权益、物权归属发生争议为由提起本案诉讼，符合法律规定，是本案适格的诉讼主体；本案是本院再审撤销原一、二审判决，裁定发回重审的案件，重审本案适用的是第一审普通程序审理。由于周军的房屋所有权证已被撤销，诉讼标的物权属证明发生变化，抚州农商行在举证期限内申请变更诉讼请求，其变更的诉讼请求与原审的诉讼请求性质相同且无法通过另诉解决，因此抚州农商行申请变更诉讼请求符合民事诉讼法司法解释的相关规定，予以准许；康达公司与银鹰信用社签订的《关于购置赣东大道124号金路商厦店面的协议》和银鹰清算组与城郊信用社签订《店面买卖合同》均为有效合同，康达公司和周军主张协议无效的理由不能成立；抚州农商行依据城郊信用社与银鹰清算组签订的《店面买卖合同》，要求确认其对诉争店面的所有权。由于周军的房屋所有权证已经被依法撤销，抚州农商行合法占有了诉争店面，因此，抚州农商行请求确认对诉争店面归其所有，应予以支持。抚州农商行要求康达公司配合办理诉争店面的房屋所有权证，因康达公司与抚州农商行或城郊信用社不存在合同关系，没有配合办理房屋所有权证的义务，故对抚州农商行该诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款的规定，判决：一、确认抚州市赣东大道124号金路商厦一楼第1、2号（由北至南）两间店面归抚州农商行所有。二、驳回抚州农商行的其他诉讼请求。案件受理费38960元，由康达公司负担19480元，抚州农商行负担19480元。
本院二审期间，针对当事人争议的康达公司与银鹰信用社签订的协议是否经过了上级主管部门批准的事实，抚州农商行向本院提交了三份新证据，第一份是中国银行业监督管理委员会抚州监管分局颁发的《中华人民共和国金融许可证》，内容是许可抚州市银鹰信用社南站营业部经营中国银行业监督管理委员会依照有关法律、行政法规和其他规定批准的业务，经营范围以批准文件所列的为准。批准成立日期为1994年8月29日，住所是抚州市赣东大道124号；第二份是抚州地区城市信用合作社中心社财务科于2003年10月17日出具的批复，其中第四项内容为同意你社购买南站营业部店面（两间）；第三份是银鹰信用社于2003年10月24日出具的《关于银鹰社购买赣东大道124号金路商厦店面的请示》。三份新证据的证明目的是双方签订的协议已经经过上级主管部门批准。本院在依法组织当事人进行证据交换和质证时，周军的委托诉讼代理人龚国庆在电话中称该三份证据不属于新证据，并对其真实性提出异议，表示对三份证据不予质证；康达公司提交了书面质证意见，亦认为该三份证据不属于新证据，且不能证明银鹰信用社购买店面按照约定经过了上级主管部门批准，并对该证据的真实性、合法性和关联性均持有异议；银鹰信用社未发表质证意见。本院经审查认为，对于第一份和第三份证据，虽然该证据于再审期间提供，但是该证据与案件基本事实有关，人民法院应当采信。对于第二份证据，由于批复的时间是在银鹰信用社和康达公司签订购房合同之前，和本案没有关联性，因此不予采信。对当事人二审争议的上述事实，本院认定如下：银鹰信用社在与康达公司签订购房协议后，就购买涉案店面一事向上级主管部门进行了请示，上级主管部门也批复同意了购买该店面。
各方当事人对一审法院查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：1、抚州农商行的诉讼主体是否适格？2、本案诉争店面应当归抚州农商行所有还是周军所有？对上述争议焦点评析如下。
一、关于抚州农商行的诉讼主体资格问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条关于起诉条件的规定，原告是与案件有直接利害关系的公民、法人和其他组织。就本案而言，抚州农商行与康达公司之间虽无直接的合同关系，但与本案争议的两间店面有直接利害关系。本案争议的两间店面系康达公司卖给银鹰信用社，银鹰信用社依约支付房款后，康达公司实际交付了诉争店面。后因银鹰信用社进行破产清算，城郊信用社通过转让方式取得了本案争议的两间店面以及相应的合同权利，抚州农商行作为城郊信用社债权债务的承续主体，其承继了城郊信用社对购买的该两间店面所享有的权利，因此，抚州农商行系与案件有直接利害关系的法人，是本案的适格主体。
二、关于本案诉争店面应当归抚州农商行所有还是周军所有的问题。
首先，关于康达公司与银鹰信用社签订的《关于购置赣东大道124号金路商厦的协议》和银鹰清算组与抚州农商行签订的《店面买卖合同》的效力问题。依据《物权法》第十五条关于“未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，尽管2003年10月24日康达公司与银鹰信用社签订《关于购置赣东大道124号金路商厦的协议》时尚未办理诉争店面产权登记，但不影响合同效力。待2012年1月18日康达公司取得国有土地使用权，手续齐全，符合办理产权登记条件时，银鹰清算组可以要求康达公司履行合同义务。同理，2010年10月28日银鹰清算组与抚州农商行签订的《店面买卖合同》也已经生效。对于周军上诉提出的银鹰信用社购买本案争议房屋未经上级主管部门批准，该合同未生效的问题。银鹰信用社与康达公司签订的合同是附生效条件的合同，但在合同履行过程中，银鹰信用社已按约支付了购房款，康达公司亦交付了诉争店面，康达公司在当时并未对银鹰信用社未取得批文提出异议，即双方以实际履行行为变更了对合同中有关批准的约定。再者，根据本院二审查明的事实，银鹰信用社的上级主管部门已批复同意购买该两间店面。另外，对于周军提出的银鹰信用社支付的77万元是借款的问题，由于三张借条中都明确写明是作为购房款支付给康达公司，且二审庭审中康达公司代理人何小兵称对于张勇所写书面材料均认可。因此，周军关于康达公司与银鹰信用社签订的购房协议未生效的主张不能得到支持。
其次，本案是因康达公司“一房两卖”引发的纠纷，对于“一房两卖”中的房屋应当归谁所有，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的情形下，买受人均要求实际履行合同的，根据现行司法实践可确定如下履行顺序：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。就本案而言，周军所持有的诉争店面产权证已被撤销，抚州农商行也未办理房屋所有权证，但其基于有效合同一直实际占有支配诉争店面，因此，抚州农商行请求确认诉争店面归其所有，应予支持。一审判决确认诉争房产归抚州农商行所有并无不当。
综上所述，周军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费38960元，由上诉人周军承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓名兴
代理审判员 郭大伟
代理审判员 吕淑瑾
二〇一六年九月二十七日
书 记 员 刘 鹏
附：本案适用的相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。