重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙法民初字第14407号
原告重庆孺子牛公司管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区富洲路4号附18号，组织机构代码73659115-7。
法定代表人覃龙惠，重庆孺子牛公司管理有限公司总经理。
被告龚权捷，男，汉族，职业不详，住重庆市渝中区。
原告重庆孺子牛公司管理有限公司（以下简称孺子牛公司）与被告龚权捷物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月23日立案受理后，依法由审判员李勤担任审判长，与代理审判员马晓敏、人民陪审员罗珊珊组成合议庭，适用普通程序并于2016年4月7日公开开庭进行了审理。原告孺子牛公司的法定代表人覃龙惠到庭参加诉讼。被告龚权捷下落不明，本院于2016年1月5日在《重庆日报》公告送达期满后，仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告孺子牛公司诉称，重庆市沙坪坝区房屋（建筑面积为79.26平方米）属于被告所有。原告一直为被告房屋所在的小区提供物业服务。从2013年11月起，被告再未交纳物业管理费、水费，截止2015年12月，共欠物业管理费1610元、水费922.5元。根据物业管理合同约定，被告拖欠物业管理费应向原告支付违约金。被告不交纳物业服务费，不仅侵害了原告的权利，也侵害了业主的合法权利。原告起诉至法院，请求法院判令被告立即支付拖欠2013年11月至2015年12月的物业管理费1610元（含公共能耗费）、水费922.50元；判令被告支付违约金，该违约金以2013年11月到2015年12月期间拖欠的物业管理费及公共能耗费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，自2013年12月1日开始计算至2015年12月31日。
被告龚权捷未作答辩。
经审理查明，2004年8月30日，原告孺子牛公司与重庆中农物业发展有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由孺子牛公司为重庆市沙坪坝区某小区提供前期物业服务，住宅的物业服务费（按建筑面积）0.80-1.00元/月/平方米，孺子牛公司代收业主（使用人）水费、电费，路灯费3元/户，绿化用水费2元/户。物业服务费或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务。业主或物业使用人逾期不交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准支付违约金。委托服务期限三年，自2005年9月30日起至2008年9月30日止。签约后，原告孺子牛公司即进场提供了相应的物业服务。
《前期物业服务合同》期限届满后，原告孺子牛公司仍继续为“怡锦苑”小区提供物业服务至今。
2013年11月4日开始，重庆市沙坪坝区房屋登记在被告龚权捷名下，该房屋建筑面积79.26平方米。
被告龚权捷自2013年11月至2015年12月期间拖欠原告物业服务费1545.57元、路灯费78元、绿化用水费52元、205吨水费922.5元，共计2598.07元。
审理中，原告孺子牛公司陈述，原告对“怡锦苑”小区提供物业服务过程中，实际按照0.75元/平方米/月的标准计算被告龚权捷应交纳的物业服务费，按约每月还应收取路灯费3元/户，绿化用水费2元/户，水费4.5元/吨。
上述事实，有原告的陈述，以及原告提供的《前期物业服务合同》、档案查询证明、证明、发票等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以作为认定案件事实的根据。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题和解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。重庆中农物业发展有限公司与原告于《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。该合同对小区全体业主具有约束力。根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款的规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定的，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。合同到期后，原告仍继续为“怡锦苑”小区提供物业服务，被告应按照物业服务合同约定交纳物业服务费以及公共能耗费。
根据合同约定计算，被告龚权捷从2013年11月至2015年12月欠物业管理费1545.57元（79.26平方米*0.75元*26个月），路灯费78元（3元/月*26个月），绿化用水费52元（2元/月*26个月），共计1675.57元。但原告只要求被告支付1610元的物业服务费及公共能耗费，放弃其他部分的费用，是其对自己权利的处分，本院予以认可。故被告应向原告交纳物业服务费及公共能源费1610元。
关于被告是否应当支付水费的问题。虽然合同中并未明确约定水费的计算方式，但约定由原告代收水费，庭审中原告提供了代缴水费的发票予以证明。况且水是每户业主日常生活的必需品，是必定产生的费用，26个月产生922.50元的水费是比较符合常理的，故基于公平合理的原则，对原告的该项主张，本院予以支持。
关于被告是否应当支付违约金的问题。2004年8月30日的《前期物业服务合同》中约定了物业服务费的交纳时间即每月10日，并约定业主或使用人未能按时如数交纳物业服务费等相关费用的，应向被告支付违约金。本案被告拖欠物业服务费等费用，原告主张其以每月拖欠的物业服务费、公共能源费64.40元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，自2013年12月1日开始计算至2015年12月31日的违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。
被告龚权捷经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自行放弃了依法享有的举证、质证、辩论等诉讼权利，本院依法可以缺席判决。
据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题和解释》第一条，《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第十三条第二款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告龚权捷于本判决发生法律效力后五日内支付原告重庆孺子牛公司管理有限公司物业服务费及公共能源费（路灯费和绿化用水费）1610元，水费922.50元，共计2532.50元。
二、被告龚权捷于本判决发生法律效力后五日内支付原告重庆孺子牛公司管理有限公司违约金，该违约金以2013年11月至2015年12月期间每月拖欠的物业服务费、公共能源费64.40元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，自2013年12月1日计算至2015年12月31日。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，公告费800元，共计850元（原告已预交），由被告龚权捷负担，此款限被告龚权捷于本判决发生法律效力后五日内给付原告重庆孺子牛公司管理有限公司
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 李 勤
代理审判员 马晓敏
人民陪审员 罗珊珊
二〇一六年四月十日
书 记 员 卢 静