广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第816号
上诉人（原审原告、反诉被告）：莫开全，男，汉族，1964年8月20日出生。
委托代理人：李春华，广东穗江律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：钟松生，男，汉族，1935年7月10日出生。
委托代理人：沈海鹰，男，汉族，1963年3月23日出生，系钟松生的女婿。
被上诉人（原审被告）：唐其胜，男，汉族，1954年8月8日出生。
两被上诉人钟松生、唐其胜共同委托代理人：王全斌，广东瑞霆律师事务所律师。
上诉人莫开全与被上诉人钟松生、唐其胜因屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第668号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：
一、涉案房产的位置：深圳市龙岗区布吉街道金排社区长排新村X栋X4号铺面。
二、涉案房产的产权情况：为钟松生所兴建，但未取得房产证书。钟松生、唐其胜庭审中称钟松生就涉案房产已取得“两证一书”和进行历史遗留问题申报。但直至本案判决之日，钟松生、唐其胜仍未提交相关材料。
三、房屋用途：莫开全用以加工半成品猪头。钟松生、唐其胜称签订合同时并未约定用以加工半成品猪头。
四、合同约定的月租金标准：850元。
五、合同约定的租赁期限：2011年6月1日至2016年5月30日止。
六、租赁押金交付情况：850元。
七、需要说明的其他情况：
1、莫开全与唐其胜于2011年5月24日签订的《补充合同》内容为：莫开全需要对涉案房屋进行装修；莫开全在装修前向唐其胜支付装修押金1000元；涉案租赁合同到期后，莫开全将涉案房屋恢复原样，唐其胜向其退回装修押金；莫开全在装修期间出现的任何安全事故，均由其自行负责，唐其胜不负任何责任；莫开全在营业期间，如造成邻居投诉或造成其他任何损失，均由其自行负责，唐其胜不负任何责任；涉案租赁合同期满，无需恢复原样的为下面屋、下水管和两个楼口。同日，莫开全向唐其胜支付了装修押金1000元。
2、莫开全与唐其胜于2011年6月1日签订的《房屋租赁补充合同》内容为：莫开全需要在涉案房屋的外墙上做一烟囱到房顶上（层楼顶上）；所做烟囱的地方由唐其胜免费提供，做烟囱的费用由莫开全负责；为了合理使用房屋，莫开全需要改动涉案房屋地下层的部分结构（不得伤害房屋主体）和修建设施、设备；莫开全不再承租涉案房屋时将改动和修建的部分恢复原样；莫开全为了生产需要所用的设备和燃料，唐其胜不得干扰，但因此造成的一切伤亡事故均由莫开全自行负责；若莫开全需要办理手续，唐其胜必须提供相应的所有手续；所做烟囱产生的噪音若影响邻居的正常休息，引起投诉，由莫开全负责。
3、莫开全称因钟松生不提供相关材料配合其办理租赁凭证和办理营业执照，导致其无法正常经营，故于2012年11月9日与钟松生解除租赁合同，搬离涉案房屋。钟松生、唐其胜对解除涉案租赁合同的时间予以认可，但对莫开全主张的解除涉案租赁合同的原因不予认可，称莫开全是迫于各方的压力自行搬离。
4、2012年8月2日，深圳市市场监督管理局龙岗分局以莫X彬（莫开全的儿子）涉嫌无证经营为由对其经营场所、设施、财务等实施了查封和扣押等行政强制措施。
5、钟松生、唐其胜提交了一份由深圳市龙岗区布吉街道金排社区工作站于2013年5月6日出具的《关于长排新村8栋食品加工坊的情况说明》，内容为：“2011年6月份，我社区接居民投诉，称长排新村X栋有租客违法安装工业锅炉进行食品加工，对周边居民生活安全构成威胁。社区接到投诉后立即联合市场监管所人员到现场查看，调查中发现租方与承租方就工业锅炉问题有不同意见。我社区立即勒令承租方将锅炉拆除以消除安全隐患，但承租方态度坚决，不配合工作，以锅炉符合安全标准为由拒绝拆除，在无法与承租方沟通的情况下，社区为居民安危着想，告知承租方必须承诺该住宅只用于住人，在不开启使用锅炉进行加工的情况下可以在此居住。但承租方对社区的禁令置若罔闻，于是社区对该套住宅进行了停水停电处理。在停电三天后社区收到承租方关于承诺只住人，不开锅炉加工食品的承诺书，要求社区恢复供电。在恢复供电后承租方违背承诺，又多次非法使用锅炉进行加工并再次遭到投诉。后我社区也多次联合市场监管所对其违规使用和无证操作行径依法进行了处理。查处期间，承租方曾到我站要求开启证明让其办理营业执照，我站亦向他们说明民用住宅一律禁止使用工业锅炉，无法开具证明。事件一直持续到2012年8月2日，该场所被市场监督管理局龙岗分局采取强制措施将其查处铲除。”
6、2012年8月13日，莫开全向钟松生、唐其胜发出一份《告知》，要求钟松生提供相关材料配合其办理加工半成品猪头的执照和房屋租赁证。同日，唐其胜在该《告知》上称，房东同意只能作为商业用途，铺面加工只能找政府，房东不同意提供身份证、房屋租赁证等证件。
7、莫开全、钟松生、唐其胜确认莫开全的租金缴纳至2012年10月份。
8、莫开全、钟松生、唐其胜确认唐其胜是钟松生的代理人，钟松生委托唐其胜代为管理涉案房屋。
9、莫开全称钟松生的违约行为给其造成了装修损失和经营损失。钟松生、唐其胜认可莫开全对涉案房屋进行了改建和安装了烟囱，但对莫开全用以证明装修损失的工程项目单、烟筒定做合同、收条、收款收据等证据的真实性不予认可，称莫开全的损失与钟松生、唐其胜无关。另，钟松生、唐其胜称莫开全的装修行为给涉案房屋造成了损坏，钟松生为此与案外人余X忠签订了《房屋拆、补、装修承包合同》，支付费用44400元。莫开全对钟松生、唐其胜提交的《房屋拆、补、装修承包合同》和收款收据的真实性不予认可。
莫开全向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除莫开全与钟松生、唐其胜之间的《房屋租赁合同》；2、钟松生、唐其胜返还租赁、装修押金合计1850元；3、钟松生、唐其胜赔偿莫开全装修损失27822元（按装修金额34778.5元的1年折旧率计算）；4、钟松生、唐其胜赔偿莫开全经营损失60750元；5、诉讼费由钟松生、唐其胜承担。
钟松生反诉请求：1、莫开全赔偿钟松生恢复房屋原状的损失44400元；2、莫开全恢复房屋外墙原状（将房屋外墙上的烟囱予以拆除），或者赔偿钟松生恢复房屋外墙原状（拆除烟囱）的损失20000元；3、莫开全支付租金850元；4、莫开全承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故，莫开全与钟松生、唐其胜签订的租赁合同应属无效合同。涉案租赁合同被认定无效后，钟松生、唐其胜因该租赁合同取得的租赁保证金850元应向莫开全返还，莫开全实际使用了涉案房屋，亦应向钟松生、唐其胜支付涉案房屋的占有使用费255元（850元÷30日×9日=255元）。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。唐其胜接受钟松生的委托代为管理涉案房屋，钟松生应对唐其胜的代理行为承担民事责任。根据莫开全与唐其胜于2011年5月24日签订的《补充合同》和于2011年6月1日签订的《房屋租赁补充合同》，应视为莫开全对涉案房屋的装修行为已取得钟松生的同意。据此，对于莫开全在涉案房屋外墙上安装的烟囱，因属于未形成附和的装饰装修物，现钟松生不同意利用，莫开全应将该烟囱予以拆除，若因拆除造成了涉案房屋的毁损，莫开全应当恢复原状。对于莫开全对涉案房屋的其他装饰装修，因钟松生已对涉案房屋进行了拆、补和装修，评估现值损失已无意义。莫开全与钟松生提交的用以证明其各自损失的收条或收款收据亦非正式发票，双方未能提交确凿的证据证明各自在该类装修项目中的实际费用，应自行承担举证不能的法律后果。再，莫开全与钟松生对涉案租赁合同无效均存在过错，应各自承担相应的责任。故，莫开全要求钟松生返还装修押金1000元的诉讼请求，原审法院予以支持。莫开全要求钟松生赔偿装修损失27822元的诉讼请求和钟松生要求莫开全赔偿恢复房屋原状损失44400元的诉讼请求，原审法院均不予支持。涉案租赁合同无效，无效合同本不应履行。莫开全要求钟松生支付经营损失的诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认莫开全与钟松生签订的《房屋租赁合同》无效；二、钟松生应于本判决生效之日起15日内返还莫开全租赁押金850元；三、钟松生应于本判决生效之日起15日内返还莫开全装修押金1000元；四、莫开全应于本判决生效之日起15日内支付钟松生占有使用费255元；五、莫开全应于本判决生效之日起15日内拆除其在深圳市龙岗区布吉街道金排社区长排新村X栋X4号铺面外墙上安装的烟囱，若因其拆除行为造成了涉案房屋的毁损，应当恢复原状，拆除的费用和恢复原状的费用由莫开全自行承担；六、驳回莫开全的其他诉讼请求；七、驳回钟松生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期支付期间的债务利息。本案本诉受理费2060.6元（莫开全已预交），反诉受理费716元（钟松生、唐其胜已预交），管辖权异议受理费100元（钟松生、唐其胜已预交），共计2876.6元，由莫开全承担2060.6元，钟松生承担816元。
上诉人莫开全不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，并依法改判，支持莫开全的全部一审诉请；2、本案一、二审诉讼费用全部由钟松生、唐其胜承担。上诉事实与理由为：
一、一审判决因钟松生、唐其胜不按照法庭要求提交房产权利证明文件而认定租赁合同无效，有失草率；在一审中，法院要求钟松生、唐其胜提交涉案房产的“两证一书”和进行历史遗留问题申报等相关证据材料，但钟松生、唐其胜故意不提供，导致一审法院判令涉案租赁合同无效。但是，在双方签订租赁合同时，钟松生、唐其胜一直声称其对涉案房屋是拥有合法产权的，钟松生、唐其胜恶意隐瞒房产权利信息的行为严重损害了莫开全的合法权益。本案中，钟松生、唐其胜作为出租方，将位于深圳市龙岗区布吉金排社区长排新村X栋X4号铺面租赁给莫开全作经营使用，莫开全也明确告知了租赁用途。但在合同履行过程中，钟松生、唐其胜出尔反尔，以周围邻居有意见为借口，明确拒绝履行涉案租赁合同的附随义务，即提供相关房产权利证明文件、身份证件等材料协助莫开全办理个体工商执照，以至于莫开全被行政机关采取强制措施停止经营并扣留财物。因此，钟松生、唐其胜的行为已经构成了故意且根本违约，导致莫开全租赁房屋进行生产经营的目的无法实现，造成了莫开全的损失，钟松生、唐其胜理应赔偿莫开全的装修损失以及经营损失。
二、即便涉案房产因未能办理合法建房手续导致租赁合同无效，钟松生、唐其胜亦应依法承担缔约过失责任；莫开全与钟松生、唐其胜之间订立租赁合同时，已明确涉案房产作为铺面使用，用于加工猪头肉，随后也进行了相应的安装烟囱等装修行为，钟松生、唐其胜当时对此是知情的，双方为此还签订了补充协议。当时，钟松生、唐其胜承诺其为涉案房产的合法权利人，届时会协助莫开全办理工商营业执照，否则莫开全不可能投入不少资金用于装修，加上莫开全与唐其胜是经过老乡介绍的，因此没有怀疑。因而钟松生未办理合法建房手续导致涉案房产不合法，根据《合同法》第四十二条规定，钟松生、唐其胜故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，给莫开全造成重大损失的，应该承担损害赔偿责任。此外，《合同法》第五十八条明确规定，当合同被确认为无效后，如果由于一方或者双方的过错给对方造成损失时，还要承担损害赔偿责任。因此，莫开全是基于对钟松生、唐其胜的信赖相信后者具有合法产权并会依约协助办理相关营业手续的情况下，并经过钟松生、唐其胜同意后，对涉案房产进行了合理且必要的装饰装修，却因钟松生、唐其胜的过错未能发挥应有的效用，钟松生、唐其胜理应赔偿莫开全因此受到的损失。一审法院认为钟松生已对涉案房屋进行了拆、补和装修，评估现值损失已无意义和莫开全提供的为非正式发票应自行承担举证不能的法律后果，有失片面与公允。莫开全认为，钟松生自行对涉案房屋进行了拆、补和装修，更显其过错，不能免除共赔偿责任。鉴于现实生活中购买商品未开具正规发票现象的大量存在，不能据此判定钟松生、唐其胜无需赔偿莫开全因钟松生的重大过错所遭受的重大损失，否则对莫开全来说显失公平，无疑也会助长违约行为的发生。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，予以改判，以维护莫开全的合法权益。
被上诉人钟松生、唐其胜答辩称：一、从莫开全在一审的主张以及在上诉状中的主张，我们可以看出莫开全之所以提出本案的上诉请求，其论点是自称因为钟松生、唐其胜未协助莫开全办理猪头皮加工作坊的个体工商营业执照，所以给其造成了重大损失。莫开全的该论点完全是颠倒黑白，真实情况是因莫开全严重违反了合同约定和法律规定，并遭到涉案租赁房屋所在的金排社区工作站的严肃处理，钟松生、唐其胜不可能配合其进行违法行为，即使钟松生、唐其胜配合金排社区也不可能协助其办理工商营业执照，莫开全所谓的损失与钟松生、唐其胜没有任何因果关系。1、双方合同约定租赁房屋用作住宅用途，莫开全非法安装工业锅炉、烟囱等进行猪头皮加工作坊，从事非法地下食品加工厂，显然违反了合同约定。2、双方合同并未约定房东必须配合莫开全办理相关经营证照，法律也没有明文规定出租方必须配合出租方办理相关经营证照，也就是说钟松生、唐其胜没有合同义务，也没有法定义务配合莫开全办理相关经营证照，不存在违约的事实。3、涉案租赁房屋系居民楼，整个小区都是居民区，对于莫开全非法安装工业锅炉、烟囱等进行猪头皮加工作坊，存在重大安全隐患，且存在环境污染，房东出于对整栋楼居民以及附近居民、整个小区的安全和健康考虑，出于公共利益考虑，有权进行制止，有权拒绝其办理营业执照的要求。否则，若在如此密集的居民小区发生安全事故，后果严重可想而知，届时谁都负不了这个责任。4、涉案租赁房屋所在的金排社区工作站对莫开全非法安装工业锅炉、烟囱等进行猪头皮加工作坊的行为已经明令禁止，并要求予以拆除，莫开全也承诺对涉案租赁房屋只住人、不开锅炉加工食品。莫开全也曾到工作站要求开具证明让其办理营业执照，金排社区工作站明确表示民用住宅一律禁止使用工业锅炉，无法为莫开全开具证明。因此，即使钟松生、唐其胜提供证件配合莫开全办理相关经营证照，社区工作站也不会同意，莫开全不可能办理相关经营证照。莫开全所称的由于钟松生、唐其胜不配合办证导致其损失，这一说法根本站不住脚，没有任何依据和理由。莫开全所称的损失与钟松生、唐其胜之间没有任何因果关系。5、莫开全解除租赁合同并非出于钟松生、唐其胜拒绝提供租赁合同证件。根据周边居民所集体提供的情况说明可知，钟松生、唐其胜应莫开全的要求及时提供了房屋租赁税单、身份证等证件给莫开全办理工商登记；而莫开全最终结束租赁的原因并非是其所称的钟松生、唐其胜拒绝提供证件，而是由于之前长期不顾周边居民感受，擅自安装危险的工业锅炉进行非法的无证地下食品加工行为，其油烟与废弃物不仅极大的污染周边生活环境，也造成了严重的安全隐患；且在社区工作站反复多次劝说和勒令整改的情况下拒不配合工作，对禁令与周边居民的反对意见置若罔闻，遭到了周边居民的一致抵制与反对，最终导致了莫开全迫于压力自行放弃离开的结局。6、莫开全主张返还租赁押金、装修押金，没有事实依据和法律依据。根据《房屋租赁合同》第五条第六款约定，莫开全如违约，无权要求返还押金。双方2011年5月24日的《补充合同》明确约定，合同到期后，莫开全应该恢复全部原样后，钟松生、唐其胜才退回装修押金。7、莫开全所主张的装修损失，与钟松生、唐其胜没有任何关系，相反，钟松生、唐其胜依法要追究莫开全的违约责任。莫开全对房屋的改建工程，虽然取得了钟松生、唐其胜人的书面同意，但在补充合同中双方已然约定，在营业期间如有造成邻居投诉而产生的任何损失都由承租方自行负责；而莫开全对房屋改建后的用途已经违反了合同约定，且莫开全擅自违法在居民区承租的居住用房中安装工业锅炉，这一行为已经对房屋与邻近居民产生了极大的安全隐患，也严重影响了周边居民的正常生活，故此可以认定，由于安装、改建和拆除所产生的损失，纯粹是由于莫开全单方面粗暴违反合同而产生。8、莫开全主张的经营损失6万余元，更是与钟松生、唐其胜没有任何关系。钟松生、唐其胜不可能预见到也没有给其造成任何所谓的经营损失。如果其存在经营损失，也是莫开全自己造成的，与钟松生、唐其胜无关。
二、钟松生、唐其胜在本案房屋租赁合同签订过程中并没有过失。1、本案涉案房屋系小产权房，所在的草埔社区也全部都是小产权房，这一点草埔社区的居民都知道，莫开全也是明知的，钟松生现在无法找到建房手续，但其确系涉案房屋的合法权利人，钟松生、唐其胜在签订本案房屋租赁合同时对莫开全并未有任何隐瞒，没有过失。2、本案虽然系小产权房，但如果是合法经营，对小区安全和周边居民没有影响的话，例如百货便利店、小吃店等实际上是可以办理工商营业执照的，莫开全加工猪头作坊之所以不能办理营业执照，是因为加工猪头作坊特别是工业锅炉严重影响到了小区安全和周边居民的正常生活，涉案租赁房屋所在的金排社区工作站已经明令禁止莫开全从事猪头加工，明确不会为其办理营业执照。
三、由于莫开全严重违反了合同约定，钟松生、唐其胜在一审中提起反诉要求莫开全承担相关违约责任。出于以和为贵的处事原则，也因为不愿麻烦法院，所以钟松生、唐其胜当初没有对莫开全的违约行为首先提起诉讼，也没有对一审判决提起上诉，目的就是希望双方能化解矛盾、和平共处，但想不到莫开全却反咬一口、不依不饶地缠讼法院，在这种情况下，钟松生、唐其胜不会放弃追究莫开全违约责任和赔偿责任的权利，包括涉案租赁房屋因莫开全的使用、改建而造成破裂等严重问题，钟松生、唐其胜也保留继续予以追究的权利。
本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，涉案租赁合同无效，一方面系因当事人未能提交涉案房产的产权证及建设工程规划许可证，另一方面则因莫开全承租涉案住宅加装工业锅炉进行食品加工，对社区公共安全构成危害。故对莫开全关于涉案租赁合同有效的主张，本院不予支持。
涉案租赁合同无效，承租人与出租人均存在过错，应当承担各自的过错责任。出租人在事后已对涉案房屋进行拆补和重新装修，对承租人之前的装修加以评估事实上已不可能。莫开全与钟松生提交的装修单据均非正式发票，未能证明其在装修项目中的实际费用，应分别承担举证不能的后果。且莫开全对涉案房产进行之装修系为非法经营用途，其装修损失应当由其自行承担。一审处理符合公平原则。莫开全承租涉案房产进行经营活动因违法而被市场监管部门取缔，不得就此主张经营损失。
综上，上诉人莫开全的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币2073元由上诉人莫开全负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘粤芳
审 判 员 赵 霞
代理 审 判员 张 睿
二〇一四年十二月一日
书记员（兼） 李开宇