上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄浦民四（民）初字第1603号
原告（反诉被告）中国医药集团上海公司。
住所上海市福州路***号。
法定代表人张宁。
委托代理人金毓，北京大成（上海）律师事务所律师。
委托代理人应仕海，北京大成（上海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海阿加莎食品有限公司。
住所上海市天津路***号*层**层。
法定代表人叶亦仙。
委托代理人易瑞京，上海骏丰律师事务所律师。
原告中国医药集团上海公司诉被告上海阿加莎食品有限公司及反诉原告上海阿加莎食品有限公司诉反诉被告中国医药集团上海公司房屋租赁合同纠纷案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中国医药集团上海公司委托代理人金毓、应仕海，被告（反诉原告）上海阿加莎食品有限公司法定代表人叶亦仙、委托代理人易瑞京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国医药集团上海公司诉称：被告拖欠租金及在房屋租赁合同解除后仍占用房屋，故要求被告立即搬离上海市天津路491、513号底层租赁房屋，将该房屋返还于原告，并要求被告支付2014年4月1日至2014年5月31日期间的租金人民币233，430元及按每日1‰标准支付自2014年4月7日起至判决生效之日止的滞纳金，另要求被告按约定日租金的2倍支付自2014年6月1日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费。
被告上海阿加莎食品有限公司辩称：同意返还房屋及支付拖欠租金，但不同意支付滞纳金，愿意按合同约定的租金标准支付房屋使用费。
反诉原告上海阿加莎食品有限公司诉称：反诉被告提供的租赁房屋不符合约定要求，故要求反诉被告返还房屋租赁保证金人民币800，000元、已付租金人民币1，500，000元，并赔偿租赁房屋改扩建费用人民币2，000，000元。
反诉被告中国医药集团上海公司辩称：反诉原告擅自提前退租构成违约，租赁保证金应归反诉被告所有，合同约定的租赁目的已实现，反诉原告提出退还租金已超过诉讼时效且无事实及法律依据，租赁房屋改建并未约定过，反诉原告提出的改扩建费用实际为装修费，合同解除系反诉原告自身原因所致，反诉被告并无过错且对于装修改建并不知情，故不同意反诉原告所有诉讼请求。
为支持其诉辩称，原告（反诉被告）中国医药集团上海公司提供了《房屋租赁合同》、《补充协议（一）》、《解除合同通知书（一）》、《关于要求解除租赁合同的答复》、房屋移交通知、租赁房屋现场照片、没收租赁保证金律师函、同等地段房屋租赁合同、违规装修照片作为证据。
为支持其诉辩称，被告（反诉原告）上海阿加莎食品有限公司提供了《房屋租赁合同书》、租赁保证金收据、建筑工程合同作为证据。
原告（反诉被告）中国医药集团上海公司对于被告（反诉原告）上海阿加莎食品有限公司提供的租赁保证金收据的真实性均无异议；对于其余证据不认可其关联性。
被告（反诉原告）上海阿加莎食品有限公司对于原告（反诉被告）中国医药集团上海公司提供的同等地段房屋租赁合同、违规装修照片的关联性不认可；对于其余证据的真实性无异议，但表示双方权利义务应以补充协议约定为准，原告（反诉被告）中国医药集团上海公司未能提供可用于酒店经营的房屋而违约在先。
经被告（反诉原告）上海阿加莎食品有限公司申请，本院委托上海东方投资监理有限公司对上海市天津路XXX-
XXX号底层装修改造残值审价评估，上海东方投资监理有限公司出具评估报告及派员出庭接受双方当事人质证。原告（反诉被告）中国医药集团上海公司认为评估金额过高但予以认可；被告（反诉原告）上海阿加莎食品有限公司则认为结构加固工程评估价格过低及争议部分工程系其完成。
经审理查明，2010年5月26日，中国医药集团上海公司与叶亦仙（上海阿加莎食品有限公司现法定代表人）签订《房屋租赁合同书》，约定中国医药集团上海公司将上海市天津路XXX-
XXX号房屋（面积2，690平方米）出租给叶亦仙用于经营餐饮酒店业，租期10年，年租金人民币280万元，保证金人民币50万元。2010年12月20日，上海阿加莎食品有限公司注册登记。2011年7月31日，中国医药集团上海公司与上海阿加莎食品有限公司签订《补充协议（一）》，约定在中国医药集团上海公司与上海阿加莎食品有限公司法定代表人叶亦仙签署的相关文件基础上达成新协议：中国医药集团上海公司将上海市天津路491、513号（合计1，255.24平方米）房屋出租给上海阿加莎食品有限公司经营食品、百货；上海阿加莎食品有限公司将已装修的二楼商场（含水电、消防设施）无条件放弃，由中国医药集团上海公司收回；租赁期限5年，自2011年8月1日起至2016年7月31日止，年租金人民币1，400，580元，每季度结算一次，每季度前15日之内支付当期租金人民币350，145元；租赁保证金人民币800，000元；上海阿加莎食品有限公司在退租撤离后，除独立、可移动的物品可带走外，房屋装修、改造格局不得破坏，水电等扩容设施不得拆除，应保持原样；上海阿加莎食品有限公司前期工程费用人民币3，200，000元，按5年分摊计提折旧，每年20%，5年提完。2011年8月25日，中国医药集团上海公司与上海阿加莎食品有限公司签订《房屋租赁合同》，约定中国医药集团上海公司将上海市天津路建筑面积1，255.24平方米的房屋出租于上海阿加莎食品有限公司作商业用；租赁期限自2011年8月1日起起至2016年7月31日止，月租金人民币116，715元，按季支付，每季度前15日之内支付当期租金人民币350，145元，拖欠超过7日的，每逾期1日则按每日1‰标准支付滞纳金；租赁保证金人民币800，000元，若上海阿加莎食品有限公司提前终止房屋租赁合同则保证金没收；除中国医药集团上海公司同意续租外，上海阿加莎食品有限公司应在租期届满之日返还房屋，逾期1日则按日租金的2倍支付房屋使用费。2014年2月27日，上海阿加莎食品有限公司向中国医药集团上海公司发出《解除合同通知书（一）》，表示因市场因素导致无法继续经营而自2014年5月31日起解除房屋租赁合同。2014年3月6日，中国医药集团上海公司在《关于要求解除租赁合同的答复》中表示，同意于2014年5月31日起解除房屋租赁合同及补充协议，并要求上海阿加莎食品有限公司付清2014年1月至5月的租金、公用事业费、物业费并维持租赁房屋装修及固定设施现状。2014年5月20日，中国医药集团上海公司书面通知上海阿加莎食品有限公司于2014年5月31日移交房屋。因上海阿加莎食品有限公司至今未搬离租赁房屋及支付租金、房屋使用费，故中国医药集团上海公司诉至本院，上海阿加莎食品有限公司于案件审理中提起反诉。
另查明，上海东方投资监理有限公司对于上海市天津路XXX-
XXX号底层装修改造残值审价评估结论为：无争议部分装修、设备安装工程鉴定造价为人民币492，166元，残值人民币190，315元；争议部分一结构加固工程鉴定造价为人民币633，170元，残值人民币441，210元；争议部分二设备安装工程鉴定造价为人民币1，127，472元，残值人民币676，483元；争议部分三装修工程鉴定造价为人民币444，118元，残值人民币148，039元。上海阿加莎食品有限公司已预付评估费人民币80，000元，尚余人民币22，000元未支付。上海东方投资监理有限公司在书面补充意见及庭审、谈话中表示：现场结构加固工程包括8根梁、4根柱及钢结构楼梯，因上海阿加莎食品有限公司未提供施工图纸，故仅能根据上海市常规建筑工程方案还原施工情况并套用上海市建筑工程2000年定额标准计算得出造价为人民币633，170元，又因系局部施工，折旧根据所得税实施条例按15年计算，维持使用可达30至40年：柱子包面造价为人民币17，708元，另计算在装修装饰中；正式报告与初稿存在差异的原因在于计算标准不同及剔除了二楼设备设施价值。
本院认为，中国医药集团上海公司与上海阿加莎食品有限公司签订的《补充协议（一）》、《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。根据《房屋租赁合同书》、《补充协议（一）》、《房屋租赁合同》的签订日期顺序及表述，可以认定《补充协议（一）》系对《房屋租赁合同书》的变更，而《房屋租赁合同》系对《补充协议（一）》的变更补充，约定内容不一致的应以《房屋租赁合同》为准。现上海阿加莎食品有限公司未按约支付租金并中途提前解除合同，构成违约，而其辩称未能实现酒店经营的租赁目的之意见，与《补充协议（一）》、《房屋租赁合同》明确约定的租赁房屋商业用途不符，并不能构成其提前解除合同之正当理由，而其在《解除合同通知书（一）》中提及的因市场因素导致无法继续经营亦非提前解除合同之正当理由，故其仍应按《房屋租赁合同》的约定支付租金并承担相应违约责任，中国医药集团上海公司要求其支付2014年4月1日至2014年5月31日期间的租金并按每日1‰标准支付自2014年4月7日起至判决生效之日止的滞纳金的诉请及租赁保证金不予返还的辩称均有《补充协议（一）》、《房屋租赁合同》约定为依据，应予支持与采纳；而对于上海阿加莎食品有限公司要求返还房屋租赁保证金及已付租金的诉讼请求，不予支持。
因双方已确认《补充协议（一）》、《房屋租赁合同》解除，故上海阿加莎食品有限公司无权继续使用承租房屋，应当及时返还，故对于中国医药集团上海公司要求上海阿加莎食品有限公司搬离并返还承租房屋的诉讼请求，应予支持。
上海阿加莎食品有限公司在合同解除后仍占用房屋，应当承担房屋使用费。中国医药集团上海公司要求按日租金的2倍计算房屋使用费所依据的约定条款载明“上海阿加莎食品有限公司应在租期届满之日返还房屋，逾期1日则按日租金的2倍支付房屋使用费”，而今合同因提前解除而终止，并非期满终止，故该条款并不适用，上海阿加莎食品有限公司提出按合同约定的租金标准支付房屋使用费的辩称意见，合法合理，应予采纳。
关于装修改造，鉴于双方对于审价评估结论中争议部分均未提供相应证据，而上海阿加莎食品有限公司曾对租赁房屋实施过装修改造系双方认可之事实，故应认定审价评估结论所涉及的装修、设备安装、结构加固工程均系上海阿加莎食品有限公司出资实施。对于装修、设备安装工程，鉴于上海阿加莎食品有限公司违约提前解除合同，作为违约方应自行承担其违约行为造成的损失，而所安装的设备则可自行搬离，故中国医药集团上海公司无须对于该部分的造价或残值承担赔偿或补偿责任。对于结构加固工程，鉴于结构加固增加了房屋的可使用性，且可长久维持而不损失其价值，中国医药集团上海公司作为受益方应当按实际造价补偿上海阿加莎食品有限公司；而上海东方投资监理有限公司所作出的造价有明确的标准及计算方法，合法合理，故中国医药集团上海公司应补偿上海阿加莎食品有限公司结构加固工程费用人民币633，170元，又鉴于柱子包面造价人民币17，708元亦与结构加固相关，亦应计算在中国医药集团上海公司补偿范围之内。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条、第七十八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海阿加莎食品有限公司于本判决生效之日起十日内携带其所有物品搬离上海市天津路491、513号底层租赁房屋，将该房屋返还于原告（反诉被告）中国医药集团上海公司；
二、被告（反诉原告）上海阿加莎食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）中国医药集团上海公司2014年4月1日至2014年5月31日期间的租金人民币233，430元；
三、被告（反诉原告）上海阿加莎食品有限公司按每日1‰标准支付原告（反诉被告）中国医药集团上海公司上述租金自2014年4月7日起至判决生效之日止的滞纳金；
四、被告（反诉原告）上海阿加莎食品有限公司已支付的租赁保证金人民币800，000元归原告（反诉被告）中国医药集团上海公司所有，不予返还；
五、被告（反诉原告）上海阿加莎食品有限公司按月租金人民币116，715元的标准支付原告（反诉被告）中国医药集团上海公司自2014年6月1日起至其实际搬离上海市天津路491、513号底层租赁房屋之日止的房屋使用费；
六、原告（反诉被告）中国医药集团上海公司于本判决生效之日起十日内补偿被告（反诉原告）上海阿加莎食品有限公司结构加固工程费用人民币650，878元；
七、对于被告（反诉原告）上海阿加莎食品有限公司其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币9，054元，反诉案件受理费为人民币25，710元，评估费人民币102，000元，合计人民币136，764元，由原告（反诉被告）中国医药集团上海公司负担人民币36，764元（其中人民币22，000元于本判决生效之日起十日内向上海东方投资监理有限公司支付），由被告（反诉原告）上海阿加莎食品有限公司负担人民币100，000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院
审 判 长 茅德成
代理审判员 黄 啸
人民陪审员 朱国雄
二〇一五年八月二十八日
书 记 员 陈佩华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。