重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初22987号原告（反诉被告）：李祥锐，男，汉族，1996年4月19日出生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：曾定格，重庆作孚律师事务所律师。被告（反诉原告）：游敏，女，汉族，1973年7月10日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：刘洋玻，重庆市渝北区两路法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）李祥锐与被告（反诉原告）游敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月27日受理后，依法由审判员万园薇适用简易程序，于2017年11月30�公开开庭进行了审理。李祥锐的委托诉讼代理人曾定格、游敏的委托诉讼代理人刘洋玻到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李祥锐向本院提出诉讼请求：1.游敏返还李祥锐定金20000元；2.游敏支付李祥锐违约金201000元；本案诉讼费由游敏承担。事实和理由：李祥锐、游敏经重庆龙展房地产营销策划有限公司（以下简称龙展公司）居间介绍于2017年7月8日签订了《房地产买卖（居间）合同》。合同约定游敏将其所有的位于重庆市渝北区××街道××路××庄园××幢××号房屋出售给李祥锐，房屋建筑面积82.11平方米，套内面积72.63平方米；成交价670000元，李祥锐应于签订合同当日支付定金20000元，过户当日支付首付款240000元，剩余房款400000元通过银行按揭贷款支付，若办理贷款需更换银行，李祥锐与游敏应无条件配合办理；一方违约按成交价格的30%向对方支付违约金。合同签订当日，李祥锐即按约支付了定金，游敏也配合李祥锐与中介公司共同到建设银行渝北支行申请了公积金银行贷款，后因建设银行渝北支行暂停受理公积金贷款业务，李祥锐需要更换银行办理按揭贷款。中介公司联系好了交通银行江北支行办理公积金贷款，且该行愿意上门办理，但游敏拒绝配合，游敏的行为已经构成违约，故李祥锐提起本案诉讼。被告（反诉原告）游敏辩称，第一，根据《房地产买卖（居间）合同》的约定，李祥锐用公积金的方式进行贷款，游敏需配合，在银行评估后三至五个工作日到银行办理按揭手续，李祥锐与游敏于2017年8月1日在建设银行渝北支行提交了公积金按揭贷款的申请，该行也予以受理，但由于建设银行渝北支行政策发生变化，暂停受理了公积金贷款业务，导致无法办理按揭贷款。因此，游�已经履行了协助办理贷款的义务。第二，在建设银行渝北支行停止受理李祥锐的公积金贷款申请后，李祥锐向交通银行江北支行申请贷款，要求游敏配合，该行为系对先前签订的《房地产买卖（居间）合同》的条款的变更，李祥锐的要求视为向游敏发出新的要约，游敏没有对其承诺，双方没有达成一致意见，应按原合同约定履行，故游敏不存在李祥锐诉称的违约行为。第三，因政策原因，建设银行渝北支行无法受理公积金贷款业务，致使《房地产买卖（居间）合同》无法继续履行，该情形符合合同约定的免责条款，游敏不应承担违约责任。第四，若法院认定游敏违约，李祥锐主张的违约金明显过高，超过了李祥锐支付给游敏的20000元定金损失的30%，请求法院将违约金调低。第五，在李祥锐同意解除《房地产买卖（居间）合同》且不要求其他违约金的情况下，游�同意返还定金20000元。被告（反诉原告）游敏向本院提出诉讼请求：解除李祥锐与游敏签订的《房地产买卖（居间）合同》中的房屋买卖合同关系；本案反诉费用由李祥锐承担。事实和理由：《房地产买卖（居间）合同》签订后，游敏配合李祥锐向中国建设银行渝北支行申请了公积金贷款，银行受理后因政策原因未能办理，导致合同无法继续履行，该事实符合《房地产买卖（居间）合同》第八条约定的免责事由和合同终止条件，故游敏提起反诉。原告（反诉被告）李祥锐辩称，游敏的反诉请求不符合合同约定，本案不存在买卖合同第八条约定的情形。李祥锐认可游敏第一次履行了配合李祥锐办理公积金贷款的合同义务，但是合同约定若办理贷款需要更换银行，买卖双方应无条件配合，在李祥锐第一次按揭贷款没有完成后，中介方又联系了交通�行江北支行，该行能够办理公积金按揭贷款，中介公司多次通知游敏办理相关手续，但游敏不予配合，现《房地产买卖（居间）合同》因游敏拒绝配合已经无法履行。本院经审理认定事实如下：2017年7月8日，以游敏为甲方，李祥锐为乙方，龙展公司为丙方，三方签订《房地产买卖（居间）合同》，合同约定：1.甲方将其所有的位于重庆市渝北区××街道××路××幢××号房屋出售给乙方，房屋建筑面积82.11平方米，套内面积72.63平方米。2.房屋实际成交价格为670000元（净收）。乙方应于本合同签订之日支付甲方20000元；乙方于过户当日支付甲方首付款240000元；乙方贷款400000元，由乙方委托丙方通过向银行申请按揭贷款支付给甲方；尾款10000元暂由丙方保管，待该物业全部手续办理完毕，各项事宜交接清楚后，由丙方与甲方结算，届时凭票据多退少补。3.甲、乙双�应于2017年10月18日前，前往土地房地产权属登记中心办理过户手续。4.若办理贷款需更换银行，甲、乙双方应无条件配合，因乙方资信等原因致使未能取得前述贷款额度的，乙方应于接到丙方通知之日起五日内补足相应款项，不能补足的，视为乙方违约。5.甲方应于收到余款当日将该物业交付乙方。6.甲、乙双方中一方违约，应向对方按成交价格的30%支付违约金并赔偿相关损失。合同第八条约定：如遇不可抗力因素，或法律、法规、政策更改致使合同无法履行的，三方免责，本合同终止，恢复原状。合同补充约定事宜为：因乙方用公积金方式贷款，甲方需全权配合，甲、乙双方在银行评估后三至五个工作日内到银行办理按揭手续。上述合同签订当日，李祥锐向游敏支付定金20000元。2017年7月31日，游敏配合李祥锐在建设银行渝北支行办理了按揭贷款手续，李祥锐申请贷款金额为400000元。2017年9月15日，龙展公司向游敏邮寄《通知函》，内容为：游敏与李祥锐在建设银行渝北支行申请公积金贷款不久，该行出现政策变故，暂停受理公积金贷款业务，龙展公司员工得到消息后第一时间联系游敏配合办理换签银行手续，但游敏一直拒绝配合；龙展公司再次通知游敏于2017年9月22日前配合签订银行公积金按揭贷款及办理登记所需的手续。2017年9月18日，游敏向龙展公司邮寄《复函》，内容为：游敏已严格按照合同约定履行了义务，龙展公司要求变更贷款方式系对原合同的变更，应由三方协商或另立《补充协议》，但三方并未达成一致意见，龙展公司现通知游敏更换银行违反合同约定；请龙展公司积极与买卖双方沟通，尽早协商解决问题。2017年9月21日，龙展公司通过李祥锐向游敏邮寄《复函》一份，通知游敏于2017年9月27日前配合前往签订银行公积金按揭贷款及办理登记所需的相关手续。2017年9月22日，游敏向龙展公司邮寄《再复函》一份，内容与2017年9月18日的《复函》内容基本一致。2017年10月3日，李祥锐及龙展公司各向游敏邮寄《请求配合办理贷款更换银行的通知》一份，内容均为通知游敏于2017年10月10日前配合前往交通银行江北支行签订公积金按揭贷款及办理登记所需的相关手续，并载明了交通银行江北支行的联系电话及地址。2017年10月12日，游敏向李祥锐邮寄《关于请求办理贷款更换银行通知的复函》，内容与2017年9月18日的《复函》内容基本一致。2017年10月27日，李祥锐提起本案诉讼，原诉讼请求为：判决游敏配合李祥锐办理公积金银行贷款手续，并支付违约金201000元。庭审中，李祥锐称因游敏拒绝配合办理公积金贷款手续，《�地产买卖（居间）合同》已经无法履行，故李祥锐撤回要求游敏配合办理公积金贷款手续的诉讼请求，并增加要求游敏返还定金20000元的诉讼请求。庭审中，李祥锐申请龙展公司员工王某某出庭作证。证人王某某陈述：《房地产买卖（居间）合同》签订后，建设银行渝北支行要先进行评估，由于游敏工作比较忙，所以各方在评估完后超过五个工作日，即在2017年7月31日办理的按揭贷款面签手续；买卖双方在建设银行渝北支行办理面签手续后，由于建设银行本年度的公积金贷款额度已经快要用完，所以建设银行停止了公积金贷款，并在2017年8月中旬告知龙展公司不能办理；2017年8月底，证人又联系好了交通银行江北支行进行公积金贷款，并将该情况告知了买卖双方，但游敏认为已经配合李祥锐办理过一次按揭贷款手续，不愿意再配合办理；由于游敏说其工作�不方便办理按揭贷款手续，证人还于2017年8月24日联系交通银行江北支行到龙展公司店面上门服务，龙展公司的店面离游敏住处不远，但游敏仍然不愿配合；李祥锐的公积金贷款并不是可以一直变更银行办理，因为《房地产买卖（居间）合同》约定办理过户的最后时间是2017年10月18日，所以要在该时间之前办理完面签手续；本次买卖的居间服务费由李祥锐支付，证人会有一定的提成。游敏认可证人关于各方约定的过户时间是2017年10月18日，所以在此之前要办理完面签手续的陈述，但对于证人的其余证言不予认可，理由是证人与李祥锐有利益关系。李祥锐对于证人的陈述无异议。李祥锐及游敏均认可目前与案涉房屋同地段同类型的房屋建筑面积单价为9036元/平方米，总价为741945.96元。游敏陈述：建设银行渝北支行未能办理按揭贷款是由于公积金中心�让建设银行办理公积金贷款这一政策原因，不清楚其余银行当时能否办理公积金贷款；游敏在李祥锐提起本案诉讼前已经向李祥锐及中介方作出过解除合同的意思表示，解除的理由是游敏已经配合李祥锐办理了贷款手续。李祥锐陈述：李祥锐在收到游敏的反诉状之前不知晓游敏有解除合同的意思。上述事实，有原、被告的陈述、《房地产买卖（居间）合同》、专用收据、函件、邮寄回单、卖方承诺函、资金划款授权书、证人证言等证据在案为证，足以认定。本院认为，《房地产买卖（居间）合同》中涉及的房屋买卖合同关系是李祥锐与游敏的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。李祥锐及游敏均应按照合同约定履行各自的义务。根据《房地产买卖（居间）合同》的约定，李祥锐用公积金方式贷款，若办理贷款需更换银行，游敏应无条件配合。《房地产买卖（居间）合同》签订后，游敏配合李祥锐办理了向建设银行渝北支行申请公积金按揭贷款的相关手续，后该行无法办理，龙展公司又联系了交通银行江北支行，并多次通知游敏配合李祥锐办理该行的按揭贷款手续，但游敏以其已经配合李祥锐办理了一次按揭贷款手续为由予以拒绝，游敏的前述行为不符合《房地产买卖（居间）合同》的约定。游敏辩称根据合同的补充约定，买卖双方须在银行评估后三至五个工作日内到银行办理按揭手续，游敏已经配合办理了一次按揭手续，已经履行了相应义务，但该条约定并没有明确游敏只需配合李祥锐办理一次按揭贷款手续，且龙展公司作为合同的一方当事人，其公司员工王某某出庭证明游敏协助李祥锐办理按揭贷款的最后期限应为2017年10月18日，故本院对于游敏的该项�辩理由不予支持。游敏亦辩称建设银行渝北支行不能办理按揭贷款系政策变更导致合同不能履行，属合同约定的免责条款，但根据李祥锐及王某某的陈述，建设银行渝北支行不能办理公积金按揭贷款系其自身原因，交通银行江北支行仍能办理公积金按揭贷款，游敏亦未举示证据证明建设银行渝北支行不能办理按揭贷款将导致合同无法继续履行，故本院对于游敏的该项抗辩理由不予支持。综上，游敏拒绝配合李祥锐办理第二次按揭贷款面签手续的行为已构成违约，其行为导致《房地产买卖（居间）合同》中的买卖合同关系无法继续履行。现游敏要求解除双方的买卖合同关系，李祥锐在庭审中亦明确合同无法继续履行，并将诉讼请求变更为要求游敏退还定金并支付违约金，故李祥锐对于双方买卖合同解除并无异议，本院对于游敏要求解除《房地产买卖（居间）合同》中的买卖合同关系的诉讼请求予以支持。关于李祥锐要求游敏返还定金20000元的诉讼请求。如前所述，《房地产买卖（居间）合同》中的买卖合同关系因游敏违约而无法继续履行，游敏已经收取的20000元定金应当返还给李祥锐，本院对李祥锐的该项诉讼请求予以支持。关于李祥锐要求游敏支付违约金201000元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”游敏的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者�裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，虽游敏与李祥锐在合同中约定，违约方应向守约方支付房屋成交价30%的违约金即201000元，但合同签订后李祥锐仅支付了20000元定金，至今未向游敏支付剩余的购房款。根据李祥锐及游敏的自认，案涉房屋在庭审时市场价为741945.96元，较双方签订《房地产买卖（居间）合同》时上涨71945.96元（741945.96元-670000元）。在本院已认定游敏须退还李祥锐定金20000元的情况下，李祥锐的损失主要为房屋溢价损失71945.96元，而合同约定的违约金201000元超过了房屋溢价损失的130%即93529.75元（71945.96元×130%），该违约金明显过高，本院将其调整为93529.75元，对于超出部分本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：解除原告（反诉被告）李祥锐与被告（反诉原告）游敏就《房地产买卖（居间）合同》涉及的房屋买卖合同关系；被告（反诉原告）游敏于本判决生效后七�内返还原告（反诉被告）李祥锐定金20000元；被告（反诉原告）游敏于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）李祥锐违约金93529.75元；驳回原告（反诉被告）李祥锐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4320元，减半收取2160元，由原告（反诉被告）李祥锐负担1050元，被告（反诉原告）游敏负担1110元。反诉案件受理费5250元，由被告（反诉原告）游敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  万园薇二〇一八年一月十一日书记�吕斌