广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第1479号
原告：李汉忠，男，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码×××3270。
委托代理人：区敏琳，系广东睿广律师事务所律师。
被告：余春林，男，汉族，住河南省潢川县，公民身份号码×××1916。
上列原、被告租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月16日受理后，依法适用简易程序，并于同年11月18日公开开庭进行了审理。原告李汉忠及其委托代理人区敏琳、被告余春林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2014年7月10日把其向任尚明承租的位于新田七组开发区厂房和宿舍等约1000平方米出租给被告，双方签订《租赁合同》，约定：租赁期2014年9月1日起至2013年8月31日；厂房和宿舍面积约1000平方，每月每平方9.5元（含地面租金），空地约450平方，每月每平方2.7元（含填土费）；交租时间自签订合同生效起，交第一年度60%租金，5个月后交完余额，以后如此类推。合同签订后，被告陆续向原告交付租金，其所交租金至2015年8月30日，按约定从2015年9月1日起应先付下一期一年度租金的60%（每月租金10715元，每年租金128580元，一年度60%的租金为77148元），但原告经多次追讨，被告均拒绝给付。被告拒交租金的行为明显损害原告的经济利益，原告可以解除租赁合同。故起诉，请求判令：1.解除原、被告签订的租赁合同，被告将承租的位于佛山市南海区新田七组开发区厂房、宿舍及配套设施完整交还予原告，并限期清理好场地后搬离租赁场地；2.被告支付按合同约定从2015年9月1日起至实际返还案涉场地之日止的租金；3.被告承担本案的全部诉讼费用。
被告余春林答辩称：被告从2007年9月起至2015年一直租用原告的厂房和设备等，双方合作至今8年，被告从未拖欠原告的厂房租金。被告本应于2015年9月1日交纳下一年厂房租金的60%给原告，但被告迟迟未交，事出有因。
一、2014年12月2日原告因资金周转困难向被告借款10000元，约定2015年9月1日前归还，但原告拒绝归还。
二、被告之前租用西樵新田三角开发区的旧厂房，从2007年9月份合作至2014年7月10日并无任何纠纷。原告建造新田七组开发区新厂房后，要求被告从旧厂房搬至新厂房，经双方协商于2014年7月10日签订涉讼租赁合同，被告要求原告把原租用旧厂房的全部机器设备等全部搬迁至新厂房并按旧厂的安装规定安装能正常使用后交给被告。为了保证安装质量，不偷工减料，被告另支付搬迁费2500元给原告。被告于2014年11月17日接收原告交付的新厂房和机器设备等。因搬新厂，又快到年底，被告的生产业务处于停止状态。工厂2015年年初开工，委托运输司机孔石来从云浮运送43张大理石板材，货物于2015年3月13日到达工厂，被告在搬到新厂后第一次使用操作机械吊臂进行卸车，由于原告装机械吊臂底座螺丝太短导致螺丝和螺帽滑丝，螺帽滑丝后脱落直接造成吊臂倾斜，吊臂压在车厢的石材上，石材板材倾斜断裂并从车厢滑落到地面，运输司机孔石来躲避不及时，发生压伤运输司机的安全事故。事故发生后，被告立即把伤者送到南海区第四人民医院抢救治疗，垫付首期医药费，上报新田村委会、安监、公安等部门。并打电话给原告，让他到现场共同处理此事，但原告自从接听第一个电话知道此事后，就拒绝露面和接听电话。因事故责任人不清楚，无人负责伤者医药费，伤者家属到新田村委会吵闹，新田村委会、安监等部门要求被告先垫付伤者医药费，妥善解决伤者家属情绪问题，把伤者问题解决后，再解决和原告的事故责任问题。被告本着不给政府添乱的思想，听从政府部门人员的指示处理一切事情。伤者于2015年3月13日入院于2015年4月2日出院，期间医疗住院等费用合计33670.60元，出院后经和伤者家属友好协商，被告赔偿伤者务工费、营养费等50000元。此次事故造成石材的损失，43块板材除去有的边角料有可利用价值外，直接经济损失大约为25000元。被告合计损失约为108670元。事情解决后，被告找新田村委会相关人员解决和原告的事故责任问题，但原告一直不出面到新田村委会解决和协商此次事故的责任问题，现原告起诉被告拖欠租金违反合同约定，特向贵院提起上述答辩，恳请贵院依法作出判决。
庭审中，被告补充答辩意见称，不同意解除合同及返还场地。确认从2015年9月开始没有支付租金。
原告举证如下：
1.原告身份证复印件1份，证明原被告的诉讼主体资格。
2.租赁合同原件1份，证明原被告的租赁关系及权利义务的约定。
3.原告与案外人签订的租赁合同原件、土地使用权承包合同复印件哥1份，证明原告有权出租涉讼的场地。
4.规划图原件1份，证明涉讼土地是合法规划。
5.收据原件1份，证明被告所缴纳的租金至2015年8月30日，从2015年9月1日起，被告必须缴纳下一年的租金。
经质证，被告对原告提供的证据1-5真实性没有异议。
被告余春林举证如下：
1.借条原件1份，证明2014年12月2日原告向被告借款10000元，应于2015年9月1日前归还。
2.照片打印件13张，证明工伤事故发生的情况。
3.诊断证明书、出院小结、协议及收条原件各1份，收费票据原件4份，费用明细清单、病历信息原件各2份，收据原件6份，定额发票原件3份，证明发生工伤事故。
4.2009年至2013年租赁合同原件3份、收据原件13份，证明被告从2007年一直向原告承租厂房，都能按约定履行。
5.2014年租赁合同（附图纸、租金计算方式各1份）、押金条原件各1份、收据原件2份，证明2014年7月10日与原告重签合同，并对租赁面积及租金进行约定，支付押金35000元。
6.收据及费用清单原件1份，证明向原告支付的搬运安装费。
经质证，原告对被告提供的证据1真实性、合法性、关联性有异议，认为借条上的签名像是原告书写，但是原告没有印象向被告借款，且与本案无关，原告没有资金问题需要向被告借款。对证据2真实性没有异议，但对关联性有异议，认为与本案无关。对证据3真实性不清楚，原告不认识孔石来，认为与本案无关。对证据4、6真实性没有异议，但认为与本案无关。对证据5真实性没有异议，认为租金计算方式反映的只是一部分租金的计算。庭后，被告提交了部分证据，并认为其投入厂房的用水、用电费用和空地硬化费用及修理下水道的费用，因其提出上述证据以超出举证期限，本院不予采纳，如其认为产生损失可另案主张。
本院认为，原被告对原告提供的证据1-5及被告提供的证据2、4-6的真实性没有异议，本院对上述证据的真实性予以认定。被告提供的证据1与本案没有关联性，本院对其不予审查；证据3均为原件，本院对其真实性予以认定。
根据以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：
2014年7月10日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于新田七组开发区厂房和宿舍租赁给乙方使用；租赁期间2014年9月1日至2023年8月31日；厂房和宿舍面积1000平方米，每月每平方米9.5元，空地面积450平方米，每月每平方米2.7元，每月租金为10175元（1000平方米×9.5元＋450平方米×2.7元）；甲方负责安装水刀2台、切边机2台、手动吊机1台等用电用水装置及租金支付方式、违约责任等内容。合同签订后，原告将涉讼租赁物交付给被告使用，被告支付了保证金35000元，并支付至2015年8月31日的租金。
诉讼中，原告确认涉讼厂房和宿舍没有办理报建验收手续，涉讼空地没有办理建设用地使用权证。原告同意以保证金抵扣租金。
本院认为，关于涉讼《租赁合同》的效力。该租赁合同约定原告将厂房、宿舍及空地出租给被告。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。原告未能提供空地的建设用地使用权证，而有偿出租给被告作非农业用途，违反了法律、行政法规的强制性规定。原告将未经报建及合法竣工验收的厂房、宿舍出租，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，原、被告于2014年7月10日签订的《租赁合同》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效合同自始没有法律约束力，原告起诉请求解除双方签订的《租赁合同》、被告称应继续履行合同没有法律依据，本院不予支持。因涉讼合同无效，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告请求被告返还《租赁合同》项下场地符合法律规定，本院予以支持。
关于原告请求被告支付从2015年9月1日起按每月10715元标准支付的使用费。虽涉讼合同无效，但被告已实际使用涉讼租赁物，应参照《租赁合同》约定标准支付使用费。被告从2015年9月1日开始未支付使用费，应按约定以每月10175元的标准支付予原告，扣减已支付的保证金35000元，则被告应支付计算至2015年12月31日的使用费5700元（10175元×4月-35000元），及从2016年1月1日起至实际返还涉讼租赁物之日止按每月10175元标准计算的使用费。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，本案判决如下：
一、被告余春林应于本判决发生法律效力之日起十日内腾退原告李汉忠与被告余春林于2014年7月10日签订的《租赁合同》项下位于佛山市南海区西樵镇新田七组开发区厂房和宿舍1000平方米及空地450平方米的租赁场地予原告李汉忠；
二、被告余春林应于本判决发生法律效力之日起十日内支付计算至2015年12月31日的使用费5070元及从2016年1月1日起至实际返还上述租赁物之日止按每月10175元标准计算的使用费予原告李汉忠；
三、驳回原告李汉忠的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，受理费减半收取167.88元（原告已预交），由被告负担，并于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 周 晖
二〇一六年一月五日
书记员 陈志锋