宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0212民初2089号原告：方雪玲，女，1975年2月3日出生汉族，宁波市家缘房产经纪有限公司会计，住宁波市江东区。委托代理人：郑克，北京大成（宁波）律师事务所律师。委托代理人：顾慧融，北京大成（宁波）律师事务所律师。被告：浙ＸＸ茂置业发展有限公司（组织机构代码为73427472-1）。住所地：宁波市鄞州区高桥镇宋家漕村。????法定代表人：汪乐平，该公司董事长。委托代理人：周丽霞，浙江导司律师事务所律师。委托代理人：钱银琦，浙江导司律师事务所律师。原告方雪玲为与被告浙ＸＸ茂置业发展有限公司（以下简称华茂置业公司）商品房预售合同纠纷一案，于2016年3月11日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员凌碧波适用简易程序审理，后因案情复杂，于2016年6月6日转为普通程序，组成合议庭审理。本案于2016年4月29日、2016年8月1日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑克、顾慧融，被告的委托代理人钱银琦到庭参加诉讼。审理期间，原、被告自行庭外和解未能达成协议。本案现已审理终结。原告方雪玲起诉称：被告系位于居住地块住宅小区项目（楼盘名称为“东大道花园”）的开发商，该楼盘紧邻有噪音污染的阿克苏诺贝尔粉末涂料（宁波）有限公司（以下简称阿克苏公司），小区声环境达不到《声环境质量标准》（GB3096-2008）2类标准。2010年8月30日，宁波市鄞州区环境保护局（以下简称鄞州环保局）在该楼盘开发建设环评批复中指出，被告应当在阿克苏公司搬迁后才能交付楼盘。合同签订前，被告表述在楼盘交付前（即2014年1月1日前）阿克苏公司肯定会搬迁。鉴于被告的表述具体、明确，经协商，2012年11月22日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的东大道花园3幢404室，房价2688457元，于合同签订当日和2013年3月25日前分二次付清；合同还约定被告应在2014年1月1日前将符合条件的商品房交付原告，逾期交房的，应承担违约责任。合同签订后，原告按约支付房款。2013年12月，原告收到一份落款为被告单位名称但无盖章的交付通知书，要求原告于2014年1月1日前办理交房手续。2014年1月1日原告前往收房时，发现阿克苏公司工厂未搬迁，阿克苏公司仍在日夜生产，噪音超标，无法居住，且被告拒绝原告的验房要求，为此原告先后向鄞州区工商局、住建局、区政府信访局等部门投诉被告拒绝验房的行为。2014年1月23日，原告委托律师致函被告，认为被告在阿克苏公司未搬迁情况下交房和拒绝验房的行为均不符合合同约定，要求其承担违约责任。2014年2月7日春节后上班第一天，原告收到被告回函，被告认为阿克苏公司搬迁并非交房的前提条件，并否认存在拒绝先验房的行为。原告认为，被告在房屋销售过程中违反《消费者权益保护法》第八条第一款、《广告法》第三十八条的规定，虚假宣传交房前产生噪音、粉尘的阿克苏工厂会搬迁，误导原告作出购房行为，侵犯了原告作为消费者的合法权益，应承担赔偿责任，故诉至法院，请求判令被告赔偿损失10万元。被告华茂置业公司答辩称：1、涉案房屋已经通过环保验收，达到交付条件，阿克苏公司搬迁不是房屋交付的条件；2、被告未作出阿克苏公司搬迁的承诺，只是转达五乡镇相关部门的意见；3、被告并未存在拒绝验房的请求，鄞州法院（2014）甬鄞民初字第1259号判决书已经确认该事实；?4、原告在签订合同的时候已经知道阿克苏公司存在，被告未作出过阿克苏公司搬迁的承诺，被告不存在虚假宣传。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1.环境影响报告书（报批稿）一份（系复印件），用以证明被告系位于居住地块住宅小区项目（楼盘名称为“东大道花园”）的开发商，该楼盘紧邻有噪音污染的阿克苏公司，小区声环境达不到应当具备的《声环境质量标准》（GB3096-2008）2类标准的事实；2.鄞州环保局鄞环（2010）47号文件一份，用以证明2010年8月30日，鄞州环保局在环评批复中指出，被告应当在阿克苏公司搬迁后才能交付楼盘，被告应遵守该规定的事实；3.情况说明二份，用以证明合同签订前，被告表述在楼盘交付前（即2014年1月1日前）阿克苏公司肯定会搬迁的事实；4.商品房买卖合同一份，用以证明2012年11月22日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的东大道花园3幢404室，房价2688457元，于合同签订当日和2013年3月25日分二次付清，合同还约定被告应在2014年1月1日前将符合条件的商品房交付原告，逾期交房的，应承担违约责任的事实；????5.发票二份，用以证明原告按约支付房款共计2688457元的事实；6.竣工环境保护验收调查报告（责任表）一份（系复印件），用以证明项目竣工时，小区夜间噪音超标，达不到居住要求的事实；????7.小区总平面图一份，用以证明原告所购房屋距离阿克苏公司最近，受噪音影响最大的事实；??8.交付通知书和交付流程图各一份，用以证明2013年12月，原告收到一份落款为被告单位名称但无盖章的交付通知书，要求原告于2014年1月1日前往办理交房手续（被告为原告验房设置了许多前置条件，要交房款、契税、权证等才能验房，前置条件在附件1）的事实；????9.原告律师函及被告回复函各一份，用以证明2014年1月23日原告委托律师致函被告，认为被告在阿克苏公司未搬迁的情况下交房和拒绝验房的行为均不符合合同约定，要求其承担违约责任的事实；??10.阿克苏公司的承诺函一份，用以证明阿克苏公司承诺2014年6月8日开始夜间停产，所以原告的违约金计算到2014年6月8日的事实。原告提交的上述证据，被告质证后认为：对第4、5证据无异议，对第1、2、3、6、7、8、9、10项证据的真实性无异议，但认为第1项证据只能证明房屋开发前的情况，不能表明小区交付时的情况，事实上小区在交付的时候已经达到国标2类标准。对第2项证据关联性有异议，在原告起诉的另案行政案件中，行政单位也同意阿克苏公司即使不搬迁，只要改造达到标准也是可以交付的。对第3项证据的关联性有异议，被告个别销售人员在业主问的时候只是对政府说过话的转达，不是对原告的承诺，不构成交付标准。第6项证据检测时间是2013年12月12日、12月14日，并非竣工验收的时间，根据鄞州环保局作出的东大道一号小区环保验收初评合格的证明，可以证明本项目被告交付的房屋已经达到了环保的要求。第7项证据不能证明阿克苏公司的位置，也不能证明阿克苏公司的噪音对其的影响最大。第8项证据可以证明被告已经根据合同约定通知原告于2014年1月1日来办理交房手续，为了客户方便交房设置合理化流程，没有硬性要求先签流转单才能交房。第9项证据不具有原告要证明的内容。第10项证据认为这个是阿克苏公司单方面出具的，在2013年12月20日，环保部门夜间进行了检查，查明阿克苏公司是停止夜间生产的，说明小区在验收的时候是达到交付标准的。阿克苏公司是否在违规生产，被告无法控制，从行政判决书中可以看到阿克苏公司后来在夜间生产，环保部门已经作出了处罚决定，被告并未做出过阿克苏搬迁的承诺，是否交付不影响房屋的价格，延期交付也是原告自己造成的，原告的损失没有依据。被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1.《商品房买卖合同》及补充协议各一份，用以证明原、被告双方就诉争商品房的基本情况、价格、以及交付时间、交付条件均已做了明确约定（合同第九条约定了房屋的交付条件，补充协议第11、12、13条作了约定）的事实；??2.鄞州法院（2014）甬鄞民初字第1259号民事判决书一份，用以证明法院已认定涉案《商品房买卖合同》合法有效的事实；3.规划许可证附图一份，用以证明阿克苏公司位于涉案项目规划红线外的事实；4.关于五乡北路南侧1号居住地块配套承诺一份，用以证明被告仅是转达相关部门意见的事实。被告提交的上述证据，原告质证后认为：对第1、2项证据无异议，对第4项证据的真实性无异议，但认为与本案无关联，被告在做出承诺的时候并没有说这个是转达五乡镇政府的承诺的，是以自己的行为独立做出承诺的。对第3项证据真实性有异议，认为阿克苏公司虽然在红线外，但当时该工厂的存在对被告的销售是有影响的，被告为了促进销售，他的承诺已经越过红线，对红线外的进行了承诺，对被告自己也是有约束力的。本院认为：对于原告提交的第4、5项证据及被告提交的第1项证据，因双方均无异议，本院予以确认。对于原告提交的第1、2、3、6、7、8、9、10项证据及被告提交的第4项证据，双方对其真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认，其合法性、关联性方面本院将在以下综合阐述。对被告提交的第2项证据，因系法院生效判决，对此本院予以确认。对于被告提交的第3项证据，本院对该证据的真实性予以确认。本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：2012年12月22日，原、被告签订了合同编号为201202430010《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于宁波市鄞州区五乡镇五乡北路南侧1号居住地块住宅小区东大道花园3幢404室，建筑面积176.36平方米，单价每平方米15245.01元，总价款2688457元。付款方式为一次性付款，即原告于合同签订当日支付2488457元，于2013年3月25日支付200000元。其中第九条约定的交付期限及条件为：出卖人应当在2014年1月1日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。第十条约定的出卖人逾期交房的违约责任为：除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。上述合同签订后，原告于2012年11月22日支付2488457元，于2013年3月14日支付200000元，共计付款2688457元。2013年12月，原告收到被告邮寄的交付通知书，要求原告于2014年1月1日前办理交房手续。2014年1月1日，原告前往收房时，以阿克苏公司工厂未搬迁，被告不符合交付条件为由未办理交付手续。2014年1月23日，原告委托律师致函被告，认为被告在阿克苏公司未搬迁情况下交房和拒绝验房的行为均不符合合同约定，要求其承担违约责任。2014年2月7日，原告收到被告回函，被告认为阿克苏公司搬迁并非交房的前提条件，不存在拒绝原告先验房的行为。另查明：2010年4月26日，宁波市鄞州区五乡镇人民政府向鄞州区发改局作出《关于五乡北路南侧1号居住地块配套承诺》一份，其中承诺内容为：地块南侧阿克苏厂房经协调原则同意厂房整体搬迁并承诺在地块建成交付使用前完成搬迁。被告开发建设的东大道花园项目，于2013年11月8日经竣工验收合格，并于2013年12月24日取得房屋建筑工程竣工验收备案证明书（编号2013-826）。宁波市规划局于2013年12月19日经核实本建设工程已具备竣工规划确认条件，向被告颁发了（2013）浙规核字第0260827号《浙江省建设工程规划核实确认书》。2013年12月16日，消防部门对涉案工程项目竣工消防验收进行网上备案公告，抽查结果合格。2013年12月23日，鄞州环保局出具了《关于鄞州区五乡镇五乡北路南侧1号居住地块住宅小区的环保初验意见》，结论为原则同意本项目通过环保初验。被告华茂置业公司在销售房屋过程中，对业主口头说过“在东大道1号交付即2014年1月1日前对面阿克苏工厂会搬迁。”又查明：原告等33人以鄞州环保局为被告、华茂置业公司为第三人因不服鄞州环保局于2013年12月23日向第三人作出《关于鄞州区五乡镇五乡北路南侧1号居住地块住宅小区的环保初验意见》的具体行政行为，于2014年3月14日向本院提起行政诉讼，要求撤销该初验意见。本院经审理，于2014年6月12日作出（2014）甬鄞行初字第22号行政判决书，判决驳回原告等33人的诉讼请求。原告等33人不服，上诉至宁波市中级人民法院，该院于2014年11月20日作出（2014）浙甬行终字第110号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。原告等33人不服宁波市中级人民法院（2014）浙甬行终字第110号行政判决，向浙江省高级人民法院申请再审，浙江省高级人民法院于2016年2月22日作出（2015）浙行申字第325号行政裁定书，裁定驳回原告等33人的再审申请。再查明：原告曾于2014年7月3日向本院提起诉讼，认为阿克苏公司未搬迁、噪音超标，达不到居住要求，要求被告承担逾期交房违约责任，并由被告支付逾期交房违约金170986元（以房款2688457元为基数，以每日万分之四为标准，从2014年1月1日计算到2014年6月8日共159天）。本院经审理，于2015年8月17日作出（2014）甬鄞民初字第1259号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服，上诉至宁波市中级人民法院，该院于2015年11月2日作出（2015）浙甬民二终字第599号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2016年3月5日，原告接收位于宁波市鄞州区五乡镇五乡北路南侧1号居住地块住宅小区东大道花园3幢404室房屋。本院认为：原、被告于2012年12月22日签订的合同编号为201202430010《商品房买卖合同》，系双方真实、自愿的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应按约履行。根据本院查明的事实，涉案商品房已符合涉案合同第九条约定的交付条件，被告在合同约定的期限内亦已通知原告办理房屋交付手续，被告不存在逾期交房的违约情形。现原告以被告在房屋销售过程中违反《消费者权益保护法》第八条第一款、《广告法》第三十八条的规定，虚假宣传交房前产生噪音、粉尘的阿克苏工厂会搬迁，误导原告作出购房行为，侵犯了原告作为消费者的合法权益，应承担赔偿责任，要求被告赔偿损失10万元的诉讼请求，本院认为，根据被告提交的《关于五乡北路南侧1号居住地块配套承诺》，“阿克苏厂房会搬迁”系当地政府部门向有关部门作出的承诺，并非被告作出的虚假宣传。被告方在销售房屋过程中说过“阿克苏工厂在2014年1月1日前会搬迁”非涉案《商品房买卖合同》的组成部分，亦对双方当事人不产生约束力。因此，原告以被告虚假宣传为由误导原告作出购房行为要求被告赔偿损失10万元之诉，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告方雪玲的诉讼请求。案件受理费2300元，由原告方雪玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长  周伟平审 判 员  凌碧波人民陪审员  姚亚玉二〇一六年十月二十一日代书 记员  陈芸琦????12?