济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0112民初6712号
原告：山东鲁慈健康体检管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人：杜祥海，总经理。
委托诉讼代理人：蔡文娜，山东祥天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卜晓林，山东祥天律师事务所律师。
被告：石淑杰，女，1980年3月29日出生，汉族，无业，住济南市
委托诉讼代理人：张蒋开，北京常鸿（天津）律师事务所律师。
原告山东鲁慈健康体检管理有限公司（以下简称鲁慈公司）与被告石淑杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月8日公开开庭进行了审理。原告鲁慈公司的委托诉讼代理人蔡文娜、卜晓林，被告石淑杰及其委托诉讼代理人张蒋开到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鲁慈公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与山东朗通机械设备有限公司之间的《房屋租赁合同》2.判令被告返还原告已支付的费用715000元并赔偿违约金2250429.2元；3.判令被告承担原告律师费等必要费用；4.请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求如下：1.请求依法解除原告与山东朗通机械设备有限公司之间的《房屋租赁合同》；2.请求依法判令被告返还原告已支付的费用725000元并赔偿违约金（以725000元为基数，自2015年5月14日起至实际付清之日止，按照年利率24%计算；暂计算至开庭之日为274109.59元）；3.请求依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年3月5日，原告与山东朗通机械设备有限公司（以下简称朗通公司）签订《房屋租赁合同》，由原告承租济南市花园路35号新建西沿街楼3-5层，合同签订后，原告分两次通过银行转账方式向朗通公司支付租赁费等共计715000元。涉案房屋系朗通公司自山东银疆实业有限公司（以下简称银疆公司）承租取得，因朗通公司拖欠银疆公司房租，银疆公司采取停水停电等措施，导致原告无法正常使用涉案房屋，迫使原告与银疆公司另行签订租赁合同，再次向银疆公司支付房租。自此，原告与朗通公司所签订的房屋租赁合同的合同目的无法实现，朗通公司应当返还原告已经支付的租金并承担违约金，另查明，朗通公司于2016年4月26日注销，公司注销后的债务应当由公司股东石淑杰承担。为维护原告的合法权益，特诉诸贵院，请求贵院依法判如所请。
被告石淑杰辩称，1.原告起诉被告石淑杰主体不适格。2016年03月07日朗通公司向历城区工商局申请解散清算备案（备案号：历城登记内备字[2016]第000105号）。同日，成立清算组，清算组于2016年3月11日在法定省级报刊即“大众日报”第16版对公司解散清算事宜进行公告（公告期45天），告知债权人申报债权，并对公司债务进行清算，截止到2016年04月27日无任何债权人申报债权，且朗通公司的债权债务全部清算完毕。2016年04月28日经历城区工商局审核批准公司予以注销。如前所述，朗通公司清算备案、注销等流程完全符合公司法的相关规定，无任何程序性瑕疵。2015年03月05日原告与朗通公司签订房屋租赁合同，原告于当日向朗通公司转入327500元，当即，朗通公司将270000元租赁款转至银疆公司员工刘静账户。如前述，可得知朗通公司为一人有限责任公司，但朗通公司股东的财产独立于朗通公司财产，故原告起诉被告石淑杰主体不适格。2.原告行使解除合同权于法无据。原告与朗通公司系独立的法人主体，双方无任何意思表示瑕疵下签订该合同应当合法有效，并受到保护，双方应当按照约定全面履行义务；同理，银疆公司与朗通公司就涉案房屋签订的房屋租赁合同合法有效；原告作为次承租人理应向朗通公司即承租人缴纳租金，但原告无视契约精神，在未与朗通公司解除该租赁合同的前提下与银疆公司就涉案房屋又签订房屋租赁合同，其以实际行为表明不履行合同义务，应当承担违约责任。原告与银疆公司就涉案房屋签订的房屋租赁合同比其与朗通公司签订合同的租金高出306360元/年，于情于理，在逻辑上是说不通的。原告诉称，朗通公司拖欠银疆公司房租，银疆公司采取停水停电等措施，导致其无法正常使用房屋，致使合同目的不能实现理由是牵强的。银疆公司对涉案房屋的停水停电的时间仅持续了一周，恢复水电也是由朗通公司与银疆公司自行协商解决的，原告以此理由要求解除合同并要求被告赔偿违约金，是没有法律依据和约定根据的。截止到庭审当日，原告与朗通公司的涉案房屋租赁合同持续有效，原告应当向被告继续缴纳租金。原告与银疆公司就涉案房屋签订房屋租赁合同，系原告因其自身行为造成原告与朗通公司签订的合同形成法律上的履行不能，原告存在明显的过错行为，应当自担风险。
本院经审理认定事实如下：2015年1月19日，朗通公司与银疆公司签订房屋租赁合同一份，合同（合同中银疆公司作为出租方，简称甲方，朗通公司作为承租方，简称乙方）约定：一、甲方将位于济南市历城区花园路35院新建西沿街楼的四楼整层1255㎡、五楼整层1255㎡，一层门厅50㎡，面积共计2570㎡（包括四层、五层的公摊面积）出租给朗通公司。二、乙方租赁期限为2015年1月29日起至2022年2月1日止，其中2015年1月29日至2015年3月28日为免租期。三、乙方承租金额：1、2015年1月29日至2018年3月28日的租金约定为：四楼、五楼租金（不含水、电、暖、气、税费、物业管理费等费用）1.5元/天/㎡，即每半年租金为687112.5元，一层门厅租金（不含水、电、暖、气、税费、物业管理费等费用）6元/天/㎡，即每半年租金为54750元。2、2018年3月29日至2021年3月28日的租金约定为：四楼、五楼租金（不含水、电、暖、气、税费、物业管理费等费用）1.575元/天/㎡，即每半年租金为721468.12元，一层门厅租金（不含水、电、暖、气、税费、物业管理费等费用）6.3元/天/㎡，即每半年租金为57487.5元。3、2021年3月29日至2021年9月28日的租金约定为：四楼、五楼租金（不含水、电、暖、气、税费、物业管理费等费用）1.65375元/天/㎡，即每半年租金为757541.53元，一层门厅租金（不含水、电、暖、气、税费、物业管理费等费用）6.615元/天/㎡，即每半年租金为60361.87元。2021年9月29日至2022年2月1日共125天，其中2021年12月1日至2022年2月1日为免租期，实际租赁天数为63天，四楼、五楼租金（不含水、电、暖、气、税费、物业管理费等费用）1.65375元/天/㎡，即租金为261507.48元，一层门厅租金（不含水、电、暖、气、税费、物业管理费等费用）6.615元/天/㎡，即租金为20837.25元。四、房屋租赁押金为247287.5元，于合同签订的7日内支付。五、租金为每半年一付，签订合同7日内交纳房租20万元，剩余房租及押金于2015年2月12日前全部交纳完毕，其余每年房租于已支付房租到期日前30日支付。六、乙方不得擅自将所承租的房屋转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经银疆公司书面同意后，方可转租。
2015年4月17日，朗通公司与银疆公司签订房屋租赁合同补充协议，约定（合同中银疆公司简称甲方，朗通公司简称乙方）：一、因乙方在原合同（2015年1月19日所签房屋租赁合同）签订的基础上已经实际使用济南市历城区花园路35院新建西沿街楼第三层，甲方同意再将第三楼整层（面积：500㎡）按1.7元/天/㎡出租给乙方，该层房屋承租期限自2015年3月5日起至2022年2月1日。二、因乙方对原合同违约，经双方协商，乙方承诺于2015年4月27日前支付部分违约金和其他相关费用共计100万元给甲方，同时，乙方承诺于2015年9月27日前向甲方一次性支付剩余款项共计957677.9元。
庭审中，被告陈述朗通公司共向银疆公司支付租金222712.50元及房屋租赁押金247287.50元，合计47万元。
2015年3月5日，朗通公司在未经银疆公司书面同意的前提下将承租的上述房屋转租给原告，并签订了房屋租赁合同，约定（合同中朗通公司简称甲方，鲁慈公司简称乙方）：一、出租房屋基本情况：座落于济南市历城区花园路35号，租赁面积3080㎡，用途经营体检服务机构。二、租赁期限：租期8年计96个月，从2015年3月5日起至2023年3月4日止，免租期1年，正式签约日起至半年（2015.3.5-215.9.4）房租租赁期满前半年（2022.9.1-2023.3.2）。三、年租金为125万元，八年租赁期内租金无递增；租金每六个月为一个缴费期，乙方应在本合同签订后7个工作日内支付第一期租金，此后乙方应于上一个缴费期届满30日前交清下一个缴费期的租金。四、双方签订合同后7个工作日内，乙方向甲方交纳10万元保证金，作为履行合同的保证金。上述保证金待合同期满双方交接后，由甲方如数退还乙方。五、违约责任：一方违约除按约定承担责任外，还须承担对方因主张权益而发生的律师代理费、车旅费等必要费用；合同履行期内因甲方单方面原因终止合同，甲方应向乙方支付相当于5年租金的违约金。
上述合同签订后，原告根据合同向朗通公司支付了半年的租金625000元（该租金的租赁期间为2015年9月5日至2016年3月4日，包括原告于2015年3月2日向朗通公司交纳的意向金1万元）以及10万元的保证金，共计725000元。
2015年4月期间，银疆公司因朗通公司未足额交付租金事项，将原告所租赁的房屋停水停电一周时间。原告为避免损失的扩大，影响其对租赁物的正常使用，于2015年5月13日与银疆公司签订房屋租赁合同一份，内容为：一、银疆公司将位于济南市历城区花园路35号西沿街楼A区四楼整层1255㎡、五楼整层1255㎡，三楼500㎡，面积共计3010㎡（包括四楼、五楼的公摊面积）出租给原告经营健康体检中心，租赁期限为2015年5月8日起至2022年2月1日止，其中2015年5月8日至2015年6月7日为免租期。二、承租金额：2015年6月8日至2018年6月7日四楼、五楼租金每半年为641305元，三楼500㎡租金每半年为136875元；2018年6月8日至2021年6月7日四楼、五楼租金每半年为673370.25元，三楼500㎡租金每半年为143718.75元；2021年6月8日至2022年6月7日四楼、五楼租金为919965.2元，三楼500㎡租金为196350元。三、房屋租赁押金为259393.33元。四、租金交付时间：租金每半年一付，首次半年租金及押金于2015年5月11日先行支付60万元，剩余款项437573.33元于2015年6月8日一次付清。其余每年房租于已支付房租到期日前30日支付。五、租金交付方式：转账，指定收款账户为：开户名称：许溶天，开户行：招商银行北京青年路支行，账号：6214861109388888。合同签订后，原告分五次向银疆公司指定的收款人许溶天的账户上付款合计1815753.33元。
2016年3月11日，朗通公司在大众日报第16版对朗通公司清算事项进行了公告，公告期45天。2016年4月27日，朗通公司制作了清算报告，被告石淑杰承诺公司注销后公司账簿以外的债权债务由其承担。2016年4月28日，经济南市工商行政管理局历城分局核准，朗通公司注销工商登记。
以上事实，有原告陈述、被告答辩，原告提交的原告与朗通公司、原告与银疆公司签订的房屋租赁合同各一份、原告法人代表杜祥海银行卡客户交易查询明细及朗通公司收条各一份、原告向银疆公司支付租金及押金的银行汇款凭证、朗通公司工商登记材料一宗，被告提交的其与银疆公司签订的房屋租赁合同及补充协议各一份为证，本院予以确认。
本院认为，根据法律的规定，承租人经出租人同意，可以转租第三人，承租人与出租人的租赁合同继续有效。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，承租人的解除权消灭。本案中，出租人银疆公司虽然在与承租人朗通公司的租赁合同中约定了对朗通公司转租的限制，但其在知道或应当知道朗通公司转租行为的六个月内，未行使解除权，故承租人朗通公司与次承租人原告之间的租赁合同因出租人未行使解除而自始有效。本案中原告与朗通公司于2015年3月5日签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。朗通公司于2016年4月28日注销了工商登记，其法人主体资格已经消亡，民事权利能力和民事行为能力以消灭，其与原告所签订的房屋租赁合同从客观上已经不具备履行的可能性，应自朗通公司注销工商登记之日予以解除。朗通公司注销工商登记时，被告石淑杰承诺公司注销后公司账簿以外的债权债务由其承担。
原告主张被告返还已支付的租金625000元，因该租金对应的租赁期间为2015年9月5日至2016年3月4日，该期间尚在原告与朗通公司所签房屋租赁合同解除之前，故对原告该请求，无法律依据，本院不予支持。原告主张被告返还10万元房屋租赁押金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告赔偿违约金（以725000元为基数，自2015年5月14日起至实际付清之日止，按照年利率24%计算；暂计算至开庭之日为274109.59元）的诉讼请求，未提供足够证据证明被告违反合同约定的事实，对该请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十五条、第九十七条，第二百二十四条，《中华人民共和国公司法》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决如下：
一、解除原告山东鲁慈健康体检管理有限公司与山东朗通机械设备有限公司于2015年3月5日签订的房屋租赁合同。
二、被告石淑杰于本判决生效之日起十日内返还原告山东鲁慈健康体检管理有限公司房屋租赁押金10万元。
三、驳回原告山东鲁慈健康体检管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费13791元，原告山东鲁慈健康体检管理有限公司负担12411元，被告石淑杰负担1380元；财产保全费4520元，由被告石淑杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 周继贤
二〇一七年一月四日
书记员 姚东利