四川省雅安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雅民终字第628号
上诉人（原审被告）张崇福，男，生于1962年8月6日，住雅安市雨城区。
上诉人（原审被告）郑丽琼，女，生于1963年7月4日，住雅安市雨城区，系张崇福之妻。
被上诉人（原审原告）刘茂平，男，生于1972年1月27日，住雅安市雨城区。
委托代理人姜明芬，女，生于1978年4月22日，住雅安市孔坪乡，系刘茂平之妻。
上诉人张崇福、郑丽琼因与被上诉人刘茂平租赁合同纠纷一案，不服四川省雅安市雨城区人民法院（2015）雨城民初字第884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月24日立案受理后，依法组成合议庭于2015年7月22日公开开庭进行了审理。上诉人张崇福、郑丽琼，被上诉人刘茂平及其委托代理人姜明芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审经审理查明，张崇福、郑丽琼系夫妻，此前一直在雨城区英模路某号居住和经营小吃生意。该房屋产权人为案外人张某某，系张某某1995年出资购买的公管房，并办理了房屋所有权证。2015年2月17日，刘茂平（乙方）与张崇福、郑丽琼（甲方）经协商一致签订《租房协议》，协议约定：甲方将雨城区英模路某号门面出租给乙方经营使用；租期五年，租金每年三万元，一年一付；转让费贰万伍仟元，五年以内政策性拆迁，甲方退给乙方转让费贰万伍仟元，五年以后拆迁，甲方不退还乙方转让费；房顶漏雨甲方负责维修，因漏雨对乙方造成的装修损失、营业损失由甲方负责；甲方同意合同到期后房屋如不拆迁，仍由乙方续租，租期五年，租金每年叁万捌仟元等。考虑到张崇福、郑丽琼搬家和刘茂平维修门面均需要时日，双方将协议落款日期写为2015年3月5日。协议签订后，刘茂平即将第一年租金30000元和转让费25000元全额交付张崇福、郑丽琼。同年3月1日，张崇福、郑丽琼将门面钥匙交与刘茂平。3月3日，张某某通知刘茂平停止房屋装修，称其是该房屋产权人。刘茂平随后停止装修，并将此情况通知了郑丽琼。之后，刘茂平多次与张崇福、郑丽琼协商终止协议，返还55000元租金和转让费，张崇福、郑丽琼均予以拒绝。刘茂平遂诉至人民法院请求：1、解除双方之间的《租房协议》；2、由张崇福、郑丽琼返还租金和转让费55000元；3、由张崇福、郑丽琼赔偿刘茂平房屋维修、部分装修费3000元；4、由张崇福、郑丽琼支付租金和转让费的10%-30%的违约金。
一审法院认为，讼争的本市雨城区英模路某号房屋产权人为案外人张某某，张崇福、郑丽琼以自己的名义签订房屋租赁合同，将该房屋出租给刘茂平并收取租金，其行为为无权处分，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，在现有证据下，不能确认讼争房屋产权人张某某对张崇福、郑丽琼的处分行为进行了追认，相反张某某阻却《租房协议》的履行为不争之事实，故认定张崇福、郑丽琼与刘茂平签订的《租房协议》无效。无效合同，自始无效，亦即不存在需要解除的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条还规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”张崇福、郑丽琼收取刘茂平的费用由两部分组成，一为租金30000元，二为转让费25000元，租金之返还自当不论；转让费系基于租赁而产生，无租赁即无转让，张崇福、郑丽琼因无效租赁而取得的转让费亦应一并返还刘茂平。张崇福、郑丽琼明知其不是讼争房屋所有权人，仍以自己名义出租房屋，刘茂平订立合同时未尽审慎注意义务，双方对合同无效均有过错，其损失各方自行承担。张崇福、郑丽琼辩称出租的房屋为其父母所有，房屋权属存重大争议，房屋租赁协议应为有效。就该抗辩主张，张崇福、郑丽琼并无充分证据证明，其所举证据均不能对抗讼争房屋之所有权证项下记载的权属。故一审法院不予采信张崇福、郑丽琼的前述辩解意见。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条的规定，作出判决：一、张崇福、郑丽琼与刘茂平签订的《租房协议》无效；二、张崇福、郑丽琼于判决生效之日起10日内返还刘茂平租金及转让费55000元；三、驳回刘茂平的其他诉讼请求。案件受理费625元，由张崇福、郑丽琼负担。
宣判后，张崇福、郑丽琼向本院提起上诉并请求撤销四川省雅安市雨城区人民法院（2015）雨城民初字第884号民事判决，驳回刘茂平的一审诉讼请求，并由刘茂平承担一、二审诉讼费用。主要理由为：一、原审中，刘茂平并未提交过任何所谓“产权人”张某某阻止其装修房屋的事实证据，且刘茂平至今实际掌控租赁标的物，由其自行决定享有商铺使用权，并不存在他人阻止的事实。二、张崇福、郑丽琼自1986年起就长期对该商铺使用、管理，经营小吃、面馆近30年之久，该房屋门面是张崇福之母陈某某于1995年11月通过公改房购买的房产，而张崇福也是父母亲承租公房时同住的唯一子女，有房管部门出具的《国有房屋使用情况表》以及社区出具的张崇福长期使用房屋门面的证明和房屋行政登记机关出具的书面回复。该房屋的权属存在重大争议。三、刘茂平是在明知房屋产权不在张崇福、郑丽琼二人名下，而二人实际享有该房屋长期支配使用权的情况下，自愿与张崇福、郑丽琼签订的租房协议，并不存在欺骗。综上，刘茂平的一审诉讼请求不合情理，一审判决显失公正，请求二审法院依法公正判决。
被上诉人刘茂平答辩称：刘茂平提交了房屋产权人张某某亲笔书写的证明，用以证明张某某阻止装修房屋的情况。张崇福和郑丽琼称其从1986年就使用该商铺近30年，但二人是2014年的再婚夫妻，不可能从1986年就使用该商铺，且刘茂平在二审也提交了2009年5月1日张某某与韩某某签订的门面租赁合同，足以证明张崇福、郑丽琼在说谎。张崇福和郑丽琼本来就认为该房屋的产权有争议，所以更不可能告知刘茂平房屋不是他们的，二人隐瞒事实，欺骗刘茂平与其签订门面租赁合同，收取刘茂平的租金和转让费，请求二审法院依法支持刘茂平的一审诉讼请求。
二审中，张崇福、郑丽琼向本院提交了以下证据材料：
1、雅安市房地产管理局关于张崇福信访公房购买问题的回复1份；
2、常住人口登记表3页；
以上证据拟证明案涉房屋系张崇福的母亲陈某某购买，并非张某某的。
刘茂平质证认为该证据材料均与本案无关联性。
刘茂平向本院提交了以下证据材料：
1、张某某本人所写证明1份，拟证明张某某阻止过刘茂平装修门面；
2、租房合同1份，拟证明张某某与他人于2009年曾就该门面签订过租赁合同；
3、营业执照1份，拟证明刘茂平知道办理营业执照所需材料，进一步证明张崇福、郑丽琼未告知其没有房产证。
本院认为，张崇福、郑丽琼提交的证据材料与本案无关，依法不予确认；对刘茂平提交的证据的真实性无法确认，且不属于二审新证据，依法不予确认。
二审查明的案件事实与一审法院查明的基本事实一致，本院予以确认。
本院认为：张崇福与郑丽琼并非案涉房屋的所有人，其擅自以自己的名义与刘茂平签订《租房协议》的行为并未得到房屋所有人的追认，故张崇福、郑丽琼与刘茂平所签订的《租房协议》无效。张崇福、郑丽琼上诉虽称房屋产权存在争议，但其并未提供相应的证据证明二人为该房屋的所有人，故对于该主张，本院依法不予支持。一审法院综合全案事实，认定双方在签订该《租房协议》时均有过错，在权衡双方过错大小的基础上作出的判决，符合本案实际，本院依法予以维持。综上，上诉人张崇福、郑丽琼的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1175元，由张崇福、郑丽琼承担；一审案件受理费按一审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 邢 毅
代理审判员 邓 飞
代理审判员 张韵波
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 程 娟