上海市第二中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）沪02民终4564号
上诉人(原审原告)丁丽华，1961年11月12日生，汉族，住上海市黄浦区。委托代理人潘蕾敏，上海市申中律师事务所律师。被上诉人(原审被告)上海悦合置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人相迪龙，董事长。委托代理人盛国华，上海亚冠律师事务所律师。委托代理人余西湖，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人(原审被告)上海骏合置业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人相迪龙，执行董事。委托代理人盛国华，上海亚冠律师事务所律师。委托代理人余西湖，上海市锦天城律师事务所律师。原审被告相迪龙，男，1952年11月16日生，汉族，住上海市松江区。委托代理人盛国华，上海亚冠律师事务所律师。委托代理人余西湖，上海市锦天城律师事务所律师。原审被告相如原，男，1979年10月12日生，汉族，住上海市松江区。委托代理人盛国华，上海亚冠律师事务所律师。委托代理人余西湖，上海市锦天城律师事务所律师。原审被告朱春飞，男，1971年1月5日生，汉族，住上海市黄浦区。上诉人丁丽华因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初932号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。原审法院经审理查明，丁丽华与上海悦合置业有限公司(以下简称“悦合公司”)于2013年6月7日签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：丁丽华(乙方)向悦合公司(甲方)购买位于嘉定区曹安公路1961弄《悦合国际广场》1号12层1301室房屋，建筑面积346.84平方米，每平方米建筑面积单价人民币(以下币种均为人民币)11,560元，总房价款4,009,470.40元；甲方定于2014年6月6日前将房屋交付乙方；乙方于2013年6月7日与甲方签约时支付首付房款3,007,102.80元，甲方于合同签订后90天内办理合同预告登记，在乙方收到合同预告登记正本及甲方的付款通知书三个工作日内支付剩余房款。双方在《补充条款》中约定：甲方保证在收到首付款后90天内至嘉定区房地产登记机构办妥预告登记，若甲方无法如期办妥预告登记，在甲方同时满足如下两个条件的情况下，本合同予以解除，否则甲方不得行使任何之单方解除权：1)甲方单方面向乙方发出合同解除的书面通知且已送达乙方；2)甲方全额返还乙方已经支付的房款3,007,102.80元，且已付至乙方或者乙方指定的银行账户；甲方保证在2014年6月6日之前将该房屋以合同约定的交付标准交付给乙方，若甲方再此交房日前明确表示不交房或者无法按约交房，在甲方同时满足如下两个条件的情况下，本合同予以解除，否则甲方不得行使任何之单方解除权：1)甲方单方面向乙方发出解除合同的书面通知且已送达乙方，2)甲方全额返还乙方已经支付的全部房款4,009,470.40元，且已付至乙方或者乙方指定的银行账户；甲方如未在收到首付款后90天内至嘉定区房地产登记机构办妥预告登记，则每逾期一天，甲方应当按乙方已付购房款的1%每日向乙方支付违约赔偿金，若逾期超过30天，甲方仍未办妥预告登记的，乙方有权单方面解除本合同，甲方全额退还乙方已付房款3,007,102.80元，并按上述乙方已付购房款的1%每日之违约赔偿标准向乙方支付违约赔偿金；甲方如未在2014年6月6日之前以合同约定的交付标准及条件交付给乙方，也未全额退还乙方已付房款，则每逾期一天，甲方应当按乙方已付购房款的1%每日向乙方支付违约赔偿金，若逾期超过30天，甲方仍未交付房屋的，乙方有权单方面解除本合同，甲方全额退还乙方已付全部房款4,009,170.40元，并按上述乙方已付购房款的1%每日之违约赔偿标准向乙方支付违约赔偿金；除上述条款所述之乙方单方解除权外，甲方同意乙方享有无需任何理由，在支付购房款12个月后，单方解除本购房合同并退房之权利，乙方行使该解除权时应将该通知书面送达甲方，具体形式为以传真或特快专递送至甲方于本合同中注明的营业场所，甲方应在收到乙方的通知后5天内将乙方已付全部房款4,009,470.40元全额付至乙方或其指定账户，乙方收到全款后向甲方提交所需的各项材料，由甲方负责至房产交易中心办理解约等各项事宜；乙方发出通知，若甲方未在5天内全额返还乙方已付购房款，乙方可以做出如下选择：1)仍然要求解约并退房，甲方应自2014年6月6日起至乙方收到甲方退还的全额放款日止，按已付房款1%每日的标准向乙方支付违约金；2)要求甲方仍按原合同继续履行，包括房屋的交付使用、房产证的办理等均以《上海市商品房预售合同》条款以及相关行政主管部门的规定为准；出现任何导致本合同项下之预售合同预告登记失效之事宜，甲方应该立即全额返还乙方已付购房款，若延迟，甲方应按已付房款的1%每日的标准向乙方支付违约金；甲方同意本次交易的全部税费均由甲方承担；任何有关本合同的争议均由双方约定的浦东新区人民法院提起诉讼，诉讼费、保全费、律师费、评估费、拍卖费、执行费以及可能产生的乙方代垫费用和其他费用均由甲方承担。丁丽华于2013年6月20日以转账方式向悦合公司支付3,007,102.80元，摘要注明为“悦合办公楼1301室购房款”。上海骏合置业有限公司(以下简称“骏合公司”)、相迪龙、相如原及案外人上海市金丽华房地产发展有限公司分别向丁丽华出具担保函，为悦合公司全面履行《预售合同》项下的一切义务责任及向丁丽华归还全部房款及相应之违约金提供独立的、不可撤销的、无条件的连带保证担保，保证期间为合同履行期间届满之日起2年。嗣后，丁丽华起诉要求判令悦合公司支付逾期交房违约金902,130.84元，并继续履行合同交付房屋，并要求骏合公司、相迪龙、相如原、朱春飞对上述款项承担连带责任，并要求悦合公司、骏合公司、相迪龙、相如原、朱春飞承担律师费56,000元。原审再查明，悦合公司在2013年2月、11月与案外人就曹安公路1911弄《悦合国际广场》签订的商品房预售合同的单价为每平方米2万元左右。原审法院认为，丁丽华与悦合公司签订的虽然是商品房预售合同，但补充条款关于单方解除权、违约金、税费承担等的约定及骏合公司、相迪龙、相如原、朱春飞为悦合公司归还全部房款及违约金提供担保的行为均不符合商品房买卖合同的交易习惯，且成交价远低于悦合公司与其他业主就同地段房屋签订的预售合同，故原审法院认为买卖房屋并非双方的真实合同目的，悦合公司、骏合公司、相迪龙、相如原关于双方签订的商品房预售合同实为悦合公司向丁丽华借款担保的抗辩意见予以采信。经原审法院释明后，丁丽华坚持要求悦合公司履行商品房预售合同，故原审法院依据《最高人民法院关于民间借贷若干问题的司法解释》第二十四条第一款的规定，裁定：驳回丁丽华的起诉。原审法院作出裁定后，丁丽华不服，向本院提起上诉称，原审认定悦合公司与案外人就曹安公路1911弄《悦合国际广场》签订的商品房预售合同的单价为每平方米2万元左右，缺乏证据证明。一审认定丁丽华与悦合公司签订《上海市商品房预售合同》，实为向丁丽华借款担保，而悦合公司未提供借款合同，在无借款合同的情况下，不存在为借款担保。原审在未查明借款数额、还款期限等的情况下，认定双方签订《上海市商品房预售合同》是为借款合同提供担保，缺乏事实与法律依据。请求撤销原审裁定；支持丁丽华在原审中的全部诉请。悦合公司、骏合公司、相迪龙、相如原共同答辩称，不同意丁丽华的上诉请求，原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原裁定。2万元是市场标准，另案中证据可以佐证。悦合公司与丁丽华之间并非房屋买卖合同，而是借款关系，借款本金是5,000万元左右，包括本案所涉房屋在内共有19套房屋，实际权利人为丁麟。丁丽华、丁红、丁麟是兄弟姐妹关系，李仁杰是丁麟外甥，均是按照丁麟指示操作。丁麟履行了上述19套房屋所涉的借款，悦合公司归还了部分本金和利息，但尚未全部还清。请求维持原裁定。原审被告朱春飞述称，不同意丁丽华的上诉请求，同意悦合公司方的意见。本案名为房屋买卖，实为借贷。请求维持原裁定。本院认为，丁丽华以其与悦合公司之间的《上海市商品房预售合同》为主要证据主张其权利，而悦合公司、骏合公司、相迪龙、相如原虽辩称丁丽华与悦合公司之间签订的合同名为买卖，实为借款抵押，买卖并非双方的真实意思表示等，但未能提供充分证据佐证。在此情况下，原审以补充条款中关于单方解除权、违约金、税费承担等的约定及骏合公司、相迪龙、相如原、朱春飞为悦合公司归还全部房款及违约金提供担保的行为均不符合商品房买卖合同的交易习惯，且成交价远低于悦合公司与其他业主就同地段房屋签订的预售合同为由，认定买卖房屋并非双方的真实合同目的，进而采信悦合公司、骏合公司、相迪龙、相如原关于双方签订的商品房预售合同实为悦合公司向丁丽华借款担保的抗辩意见，并裁定驳回丁丽华的起诉，证据尚不充分，理由不足，本院难以认同。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，裁定如下：一、撤销上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初932号民事裁定；二、指令上海市嘉定区人民法院对本案进行审理。
审判长 吴 俊
审判员 王 伟
审判员 徐 庆
二〇一六年六月三十日
书记员 王小玥
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……