云南省祥云县人民法院民 事 判 决 书（2015）祥民初字第837号原告杨汝高。原告孙中祥。原告任玉培。原告王创新。原告徐泽瑞。原告马利明。六原告委托代理人苏能、孙涛，云南展腾律师事务所律师，特别授权代理。被告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司。住所地：昆明市法定代表人：李胜江。被告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司祥云分公司。住所地：祥云县法定代表人：王麒麟。委托代理人周涛，男，汉族.身份证号码：。系该公司职员。特别授权代理。第三人戴惠荣。委托代理人王宇明，大学文化。特别授权代理。原告杨汝高、孙中祥等六人诉被告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司（以下简称“鸿乙公司”）及昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司祥云分公司（以下简称祥云分公司）和第三人戴惠荣合同纠纷一案，原告于2015年3月31日向大理白族自治州中级人民法院（以下简称大理中院）申请诉前财产保全，大理中院当日作出（2015）大中民保字第33号民事裁定书，对相关财产采取了诉前财产保全措施。2015年4月29日，原告向大理中院提起诉讼。2015年5月19日，大理中院审查认为该案属确认之诉，不属中级人民法院管辖，遂将该案移送我院。我院于2015年5月25日立案受理，于2015年8月14日公开开庭进行了审理，原告杨汝高、孙中祥、任玉培、王创新、徐泽瑞、马利明及共同代理人苏能、孙涛，被告祥云分公司的委托代理人周涛，第三人戴惠荣的委托代理人王宇明到庭参加诉讼，被告鸿乙公司经传票传唤仍未到庭参加诉讼。现已审理终结。原告诉称：2012年5月20日，原告任玉培、孙中祥、杨汝高、王创新、马利明、徐泽瑞与第三人戴惠荣共七名自然人签订《合伙协议》，约定七合伙人共同出资购买祥云县祥城镇城东社区第一、三、四村民小组享有的位于祥城镇文苑路北侧的国有土地使用权，合伙开发祥云世纪中心房地产项目。2012年6月10日，六原告及第三人戴惠荣与被告鸿乙公司签订了《挂靠协议》，约定原告和第三人挂靠鸿乙公司开发祥云世纪中心房地产项目，由鸿乙公司成立祥云分公司，以祥云分公司名义进行开发经营，祥云分公司自主经营、独立核算、自负盈亏，在该房地产项目开发运作过程中对外产生的相关权利义务均由合伙人承担。鸿乙公司对该项目不进行任何形式的人力、物力、资金的投入。2012年7月5日，鸿乙公司注册成立了祥云分公司，原告和第三人按照各自的约定份额向开设的分公司账户注入资金，并由原告孙中祥以分公司名义着手办理了相关开发建设手续，先后取得开发所需的土地使用权证等各种证件并开工建设。全部费用是由原告和第三人支出。原告及第三人对上述祥云世纪中心房地产享有无可争议的所有权。现因被告鸿乙公司对外负债，导致第三方债权人对上述房地产进行了保全查封。原告认为上述情况侵犯了原告方的合法权利，严重影响了原告的经营，遂依据相关法律规定向人民法院提起诉讼，1、请求确认登记在祥云分公司名下，土地使用权证编号为祥国用（2012）第0595号的土地使用权归原告及第三人享有；2、请求确认位于祥云县文苑路北侧的祥云世纪中心预售许可证下未出售的住宅楼、地下室、商铺及附属设施等房产所有权归原告及第三人所有；3、本案诉讼费及因诉讼而支出的费用由被告承担。被告鸿乙公司未到庭应诉、答辩。被告祥云分公司辩称：对原告主张的事实和诉讼请求无异议。第三人戴惠荣述称：祥云世纪中心项目确系第三人与原告人合作开发，并以祥云分公司名义从事经营活动。戴惠荣作为合伙事务执行人对该项目还是比较看好的，并且也实际出资6000万元。就本案原告所诉事实，第三人没有异议。希望法庭充分考虑到项目建设本身的需要，妥善处理好各方面的利益冲突，依法作出有利于祥云世纪中心项目顺利建设完成的公正裁判。为支持自己诉讼主张，原告向法庭提交了如下证据：第一组：原告及第三人的身份证复印件共7份、被告鸿乙公司和祥云分公司的营业执照、税务登记证、组织机构代码证各一份，欲证明原、被告及第三人的身份情况；第二组：《合伙协议》、《挂靠协议》和戴惠荣书写的《申明书》各一份（经鉴定，三分材料中“戴惠荣”的签名确系第三人戴惠荣的签名），欲证明原告及第三人约定合伙开发祥云世纪中心项目，并挂靠鸿乙公司，以祥云分公司名义开发的事实，以及合伙人出资份额、合伙体与鸿乙公司之间的权利义务关系，从而证明祥云世纪中心房地产项目的所有权属于原告和第三人，鸿乙公司及其祥云分公司不享有实体权利；第三组：统计表6页、银行存（转）单及收据35份，欲证明六原告和第三人戴惠荣的出资情况；第四组：土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证各1份、商品房预售许可证3份，以证明原告和第三人以祥云分公司的名义办理了祥云世纪中心房地产开发项目的全部相关证照，并已经取得商品房预售许可；第五组：《房地产合作开发合同》及《补充协议》各3份、收款收据5份、银行汇款凭证8份，以证明挂靠协议签订后，原告和第三人以祥云分公司名义，分别与祥云县祥城镇城东社区第一、三、四村民小组订立合同、受让土地使用权和支付转让价款等事实；第六组：城东社区居民委员会收款收据和信用社结算业务申请书各2份、税收通用缴款书和税收通用完税证各1份，以证明祥云分公司缴纳了土地转让相关税款的事实；第七组：戴惠荣借款明细表1份2页及借款协议等凭证63份，以证明第三人戴惠荣向合伙项目借款3654.6万元，并用其中1190万元归还鸿乙公司借款的事实，同时证明鸿乙公司与戴惠荣之间为借款关系，鸿乙公司并未对祥云世纪中心项目进行过出资。经质证，被告祥云分公司对原告提交的全部证据均无异议；第三人对第七组证据提出异议，认为与本案无关联，对原告提交的其余证据无异议。被告鸿乙公司、祥云分公司和第三人未提交证据。上述证据，经合议庭审查、评议认为：原告提交的第七组证据与本案争议焦点无关联，不予确认；原告提交的其余证据来源合法、内容相互联系，与本案有关联，能证明案件事实，本院予以确认。除上述证据以外，原告在诉前保全阶段还提交了一份书面证据，即《祥云“世纪中心”房地产开发项目参股协议》（以下简称“《参股协议》”）。经庭审质证，原告、被告祥云分公司以及第三人均认为：因该协议没有实际履行，后各方当事人经协商，解除了该协议，仍按之前的合伙协议和挂靠协议执行。合议庭审查认为，该证据客观真实，能证明案件事实，应确认为认定案件事实的依据。经审理，本院确认以下法律事实：鸿乙公司系私营有限公司，具备房地产开发与经营资格，近年来在云南省内多地开发过房地产。本案第三人戴惠荣系该公司控股股东（持股比例为92%，另一股东夏永荣系挂名股东，系戴惠荣的侄女，持股比例为8%。经本院调查，夏永荣认可戴惠荣在公司经营管理和诉讼中的相关处理意见）。2012年5月20日，六原告和第三人共同签订了《合伙协议》，约定：七合伙人共同出资购买位于祥云县祥城镇文苑路北侧的城东社区第一、三、四村民小组的地块用于房地产开发；由任玉培、孙中祥、杨汝高、王创新共同出资3000万元，每人占1O%的合伙份额，马利明和徐瑞泽各出资1OOO万元，各占7.5%的合伙份额，戴惠荣出资6000万元，占45%的合伙份额。2012年6月1O日，六原告和第三人与鸿乙公司签订了《挂靠协议》，约定：七合伙人挂靠鸿乙公司并以祥云分公司名义开发祥云世纪中心房地产项目；祥云分公司自主经营、独立核算、自负盈亏，鸿乙公司对祥云县世纪中心房地产项目不进行任何形式的人力、物力和资金投入；合伙人以祥云分公司名义在开发运作过程中对外产生的相关权利义务均由合伙人自行承担；鸿乙公司应根据需要出具授权委托书等相关资料，七合伙人应在项目开发建设完成且销售比例达85%后，支付鸿乙公司500万元的挂靠管理费用。上述《合伙协议》和《挂靠协议》签订后，被告鸿乙公司依约于2012年7月5日登记成立了祥云分公司。2012年7月至12月期间，原告和第三人先后将各自出资款转付到祥云分公司，含孙中祥、杨汝高、任玉培和王创新四人前期支付的费用500万元在内，七人共计实际出资1.05亿元。祥云分公司分别向交款人出具了相应的收款收据（其中收据载明交款人为“戴惠荣”的6000万元中，有3300万元从鸿乙公司转入，1700万元从禄劝恒元石材加工厂转入，其余1000万元从昆明佳车源商贸有限公司转入）。2012年7月16日至12月2日期间，祥云分公司先后同祥城镇城东社区第一、三、四村民小组签订合同，受让了国有土地约71亩。在支付了土地转让款和相关税费后，于2012年12月31日取得了国有土地使用权证（使用权面积为47391.18㎡）。之后祥云分公司正式组织实施祥云世纪中心房地产开发项目，相继取得了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及《预售许可证》等相关全部证照，于2014年2月正式开工建设，2014年7月2日取得第一批房源《预售许可证》后开盘销售。该工程项目设计建有23栋多层及高层建筑，总建筑面积173582.14㎡。至2015年3月止，整体工程已完成约50%，并已预售房屋329套（含已建和未建），未售房屋498套，已预订房屋121套。2015年2月，第三人戴惠荣因欠债较多等原因前往美国后未归，引发多起诉讼案件。因“祥云世纪中心”项目以鸿乙公司祥云分公司的名义开发，多家法院因戴惠荣个人债务或鸿乙公司债务，对该项目的相关资产进行了保全查封，导致该项目停工至今。原告于2015年3月31日向大理中院申请诉前财产保全后，向人民法院提起诉讼。另查明，2012年6月25日，原告孙中祥、杨汝高、任玉培、王创新与第三人以及被告鸿乙公司签订了《参股协议》，该协议抬头甲方处第一行为鸿乙公司，第二行为戴惠荣，乙方为杨汝高、孙中祥、任玉培、王创新；协议末尾甲方处盖有昆明鸿乙公司印章和戴惠荣签名，乙方处有上述四人的签名）。该协议的主要内容为：1、确认本案所涉的土地使用权系甲方戴惠荣和乙方以及徐泽瑞、马利明七人共同出资取得，并以祥云分公司名义开发；2、甲方以祥云分公司负责实施项目房地产开发的具体事宜；3、乙方出资3000万元，占40%的股份，以孙中祥为代表参与项目的经营管理、行使股东权利；4、项目开发后续资金由甲方自行筹集，融资成本按年16%的利息进入开发成本核算，前期各方所出资金不计成本；5、甲方应保障乙方最低保底利益为4000万元，并于项目开盘后的第三个月向乙方支付分红款2000万元及股金3000万元。第一批销售房源完成60%并取得销售收入后，向乙方支付剩余的保底利益2000万元。项目清算完毕后，向乙方支付40%股份对应的剩余分红款（净利润40%－4000万元）。原告马利明和徐泽瑞于2013年1月26日签署了《参股协议》，格式形式同前述《参股协议》。主要内容：马利明、徐泽瑞各出资1000万元，各占7.5%的股份，参加项目经营管理，甲方保证徐泽瑞、马利明保底利益各1000万元，并于项目开盘后的第三个月向支付分红款500万元及股金1000万元。第一批销售房源完成60%并取得销售收入后，向乙方支付剩余的保底利益500万元；其余内容同前述《参股协议》。审理中原告陈述，在2013年10月26日至2014年1月至7月期间，原告杨汝高、孙中祥、任玉培、王创新和马利明作为乙方还与被告鸿乙公司（甲方）签订过的《祥云世纪中心项目股东协议》（以下简称“《股东协议》”）及其补充协议，主要内容为：原告方退出项目的经营管理，由鸿乙公司独自管理经营，经营成果由鸿乙公司独享，并承担该项目的一切法律责任；鸿乙公司保证原告获取项目股本金和收益金（其中约定原告杨汝高、孙中祥、任玉培、王创新四人的收益金为7800万元）。原告徐泽瑞没有参与签订该《股东协议》及其补充协议，审理中亦申明不予认可。到庭各方当事人或代理人陈述：因《参股协议》和《股东协议》均没有实际履行，戴惠荣与六原告人已经在2014年7月达成口头协议，解除了《参股协议》和《股东协议》等后期签订的协议，仍按照原来的合伙协议和挂靠协议执行。本院认为，本案的主要争议焦点为：一、原告是否为适格的诉讼主体；二、原告和第三人以及被告鸿乙公司签订的《合伙协议》、《挂靠协议》、《参股协议》、《股东协议》及其补充协议是否有效；三、祥云世纪中心房地产项目的权利、义务主体，是原告和第三人，还是原告和被告鸿乙公司；四、原告请求确认本案诉争土地使用权和未售房产归原告及第三人所有的诉讼请求应否支持。一、关于诉讼主体问题。根据《中华人民共和国物权法》第三十三条关于“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”的规定，原告提起诉讼，请求确认原告和第三人对登记在祥云分公司名下的祥云世纪中心房地产项目享有实体权利，依法有据，故原告的诉讼主体适格。二、关于相关协议的效力问题。本案《合伙协议》和《挂靠协议》，系各方当事人自愿协商达成，不违反法律的强制性规定。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条关于“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性规定”的规定，本院确认原告和第三人以及被告鸿乙公司之间签订的《合伙协议》和《挂靠协议》为有效协议；原告、第三人和鸿乙公司之间签订的《参股协议》虽然系各方自愿签署，但该协议所列甲方为鸿乙公司、戴惠荣，该内容与祥云世纪中心项目由原告和第三人共同出资开发的基本事实和《合伙协议》、《挂靠协议》约定的内容不符，协议内容也没有明确不再执行之前签订的《合伙协议》和《挂靠协议》，其中关于乙方享受保底利益的约定违背了合伙人“利益共享、风险共当”的法律原则。而且在协议签订后，鸿乙公司也没有按该协议实际履行后续资金的筹集和支付给相关人员保底利益的义务，该事实与原告和第三人关于“解除了《参股协议》和《股东协议》等后期签订的协议，仍按照原来的合伙协议和挂靠协议执行”的陈述相符，故本院认定《参股协议》没有法律效力；原告杨汝高、孙中祥、任玉培、王创新和马利明作为乙方还与被告鸿乙公司签订的《股东协议》及其补充协议，因合伙人之一即徐泽瑞没有参与签订该部分协议，审理中徐泽瑞也不予认可，故《股东协议》及其补充协议不发生法律效力。三、关于祥云世纪中心房地产项目的权利、义务主体问题。本案原告、第三人和被告鸿乙公司签订《合伙协议》和《挂靠协议》后，被告鸿乙公司根据协议约定成立了祥云分公司，原告和第三人以祥云分公司的名义向祥云县祥城镇城东社区第一、三、四村民小组依法受让了相关土地。在取得合法土地使用权后，原告和第三人共同开发了祥云世纪中心房地产项目，项目开发所涉及的土地转让费用、税费和其他相关费用均由原告及第三人共同出资。根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”和《中华人民共和国物权法》第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人”的规定，应认定祥云世纪中心房地产项目的权利、义务主体是本案原告和第三人。《挂靠协议》明确约定鸿乙公司对祥云世纪中心房地产项目不进行任何形式的人力、物力、资金的投入，房地产项目开发运作过程中对外产生的相关权利义务均由合伙人自行承担，在项目运作过程中，鸿乙公司也未实际出资，除依照《挂靠协议》收取挂靠管理费500万元和协助办理相关手续以外，鸿乙公司对该项目不享有其他权利、义务。祥云世纪中心房地产项目登记在祥云分公司名下，是原告和第三人依照《挂靠协议》借用鸿乙公司房地产开发资质的必然结果，不能以此认定鸿乙公司享有实体权利。四、关于原告的诉讼请求应否支持的问题。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定：城市房地产开发经营是指房地产开发企业……进行基础设施、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售出租商品房的行为；第三十四条规定：违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，……责令停止房地产开发经营活动……。本案祥云世纪中心房地产项目系原告和第三人共同出资，并借用鸿乙公司资质以祥云分公司名义进行开发的，因而《土地使用权证》、《建设规划许可证》、《预售许可证》等相关证照均登记在祥云分公司的名下，且项目现已经预售了300多套房屋，该部分房屋的买受人理应享有相应的土地使用权。原告要求确认祥云世纪中心房地产项目的土地使用权归自然人（原告和第三人）享有的诉讼请求，与上述有关物权登记和房地产开发经营管理的法律规定不符，且侵害了相关购房者的合法利益，本院不予支持。该项目的未售房产均登记在祥云分公司名下，原告要求确认预售许可证下未售的房产归自然人（原告和第三人）所有的诉讼请求，与房地产开发经营者应为合法企业的法律规定不符，同时也违背了《挂靠协议》关于以祥云分公司名义运作开发的约定，故本院不予支持。综上所述，本案祥云世纪中心房地产项目，是原告和第三人借用被告鸿乙公司资质，以祥云分公司的名义开发的独立项目，该项目登记在祥云分公司名下，是原告和第三人依照《挂靠协议》借用鸿乙公司房地产开发资质的必然结果。该项目的土地转让款、税费和开发的费用均由原告和第三人出资，原告和第三人是祥云世纪中心房地产项目的权利、义务主体。其中第三人戴惠荣享有45%的合伙份额，原告任玉培、孙中祥、杨汝高和王创新四人各享有10%的合伙份额，原告马利明和徐泽瑞各享有7.5%的合伙份额。原告和第三人依法应依照协议约定的合伙份额享受权利并承担相应义务。被告鸿乙公司对祥云世纪中心房地产项目未进行任何形式的人力、物力和资金的投入，除依照《挂靠协议》协助办理相关手续和收取挂靠管理费500万元以外，鸿乙公司对该项目不享有其他权利、义务。原告关于祥云世纪中心房地产项目的实体权利、义务主体是本案原告和第三人的主张，与本案事实相符，本院予以确认，但其要求确认该项目的土地使用权和未售房产归原告和第三人所有的诉讼请求，与法律规定不符，本院不予支持。被告鸿乙公司经合法传唤后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。案经合议庭评议并经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十三条、第一百四十二条、《城市房地产开发经营管理条例》第二条、第三十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决如下：驳回原告任玉培、孙中祥、杨汝高、王创新、马利明和徐泽瑞的诉讼请求。案件受理费人民币291800元、诉前保全申请费人民币5000元、鉴定费5000元，由原告任玉培、孙中祥、杨汝高、王创新、马利明、徐泽瑞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  李福荣审 判 员  杨志坚人民陪审员  董 亚二〇一五年十月三十日书 记 员  张凤莹