北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终3212号
上诉人（原审原告、反诉被告）：中城投集团第五工程局有限公司北京总承包部，住所地北京市石景山区金顶街西福村1号南院2号楼2层。
法定代表人：刘丽静，总会计师。
委托诉讼代理人：王万川，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：李赛，北京京师（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：纪少华，女，1966年2月12日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：王纯科，吉林阳光博舟律师事务所律师。
上诉人中城投集团第五工程局有限公司北京总承包部（原名中城建第五工程局集团有限公司北京总承包部，以下简称中城投五局北京总承包部）因与被上诉人纪少华房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初19816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
中城投五局北京总承包部上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判支持中城投五局北京总承包部一审全部诉讼请求，驳回纪少华一审全部反诉请求。事实与理由：1.一审法院认定事实不清、自相矛盾，且故意割裂了证据链条。（1）依据合同法第93条规定，双方当事人协商一致可以解除合同。本案双方协商并以实际行动解除了租赁合同关系。（2）中城投五局北京总承包部提交的微信聊天记录和录音均可以证明双方已办理房屋交还手续并彻底对房屋的状态检查确认良好。纪少华仅仅是因为中城投五局北京总承包部的司机说话语气不当，才导致双方没有办理书面交接手续，纪少华拒绝签订书面交房确认书和解除租赁合同协议。纪少华没有继续履行合同的意思并实施了解除合同的实际行动。一审时证人陈述纪少华本打算当日就签收房屋，也办理完验收房屋、交房手续，清点完物品和收取钥匙等，其完整的接收并实际控制、管理了房屋。一审法院对接收钥匙的时间点和接收钥匙的原因却回避审查和认定，造成一审判决对中城投五局北京总承包部不利的认定结论。（3）一审法院对于押金的认定存有瑕疵。2.一审法院适用法律错误。关于纪少华请求的热水费承担一节，中城投五局北京总承包部不具有交纳热水费的义务。依据房屋租赁合同第五条约定，供暖费应由纪少华承担。
纪少华辩称，同意一审法院判决，不同意中城投五局北京总承包部的上诉请求。
中城建第五工程局集团有限公司北京总承包部（现名中城投五局北京总承包部）向一审法院起诉请求：纪少华返还中城投五局北京总承包部租金61250元及逾期退还租金的利息损失（以61250元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年4月1日起至实际给付之日止）以及逾期退还押金40833.33元的违约金（按照押金乘以10%乘以天数2016年4月1日至2016年5月19日），共计204166.65元。
纪少华向一审法院反诉请求：1.中城投五局北京总承包部支付纪少华租房应交纳的房租税款8.225万元；2.中城投五局北京总承包部支付纪少华租住房屋期间欠缴冷水费555元、热水费1679元；3.中城投五局北京总承包部支付纪少华因欠缴税费冷热水费的违约金16.45万元；4.中城投五局北京总承包部赔偿纪少华因未返还房屋的电卡箱钥匙、电卡及屋内钥匙30把和停车证损失5200元；5.中城投五局北京总承包部支付纪少华租赁损失费四个月18.4万元。
一审法院认定事实：中城建第五工程局有限公司北京总承包部于2016年3月3日变更名称为中城建第五工程局集团有限公司北京总承包部。北京市A102号房屋（以下简称A102号房屋）的所有权人登记为纪少华，北京市B102号房屋（以下简称B102号房屋）的房屋所有权人登记为北京唐朝科技股份有限公司（以下简称唐朝公司）。纪少华系唐朝公司的法定代表人，唐朝公司于2014年10月9日出具授权委托书，委托纪少华代理唐朝公司负责B102号房屋的出租和收取房租的活动，委托期限自2014年10月8日至2017年12月31日止。
纪少华（出租人，甲方）与中城建第五工程局有限公司北京总承包部（现名中城投五局北京总承包部，承租人，乙方）于2015年11月15日签订北京市房屋租赁合同，约定乙方承租A102、B102号房屋，租赁期限自2015年11月16日至2016年5月15日止，续租期为六个月。年租金49万元，按季度支付，乙方须于每季度开始前三日向甲方支付12.25万元。在签订合同后三日内，由甲方继续保留乙方已支付的押金40833.33元整。租赁期届满或合同解除后三日内，甲方应如数返还给乙方。乙方承担房租费、电费、水费、发票税款、电话费、上网费等。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照房屋原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备及水电等由乙方承担的费用情况进行验收，结清各自应承担的费用。如是乙方投入的所有设施由乙方带走。租赁期间，乙方按照租赁物和租赁物内设备设施的用途正常合理使用，因合理使用而造成的自然磨损或损坏的，甲方不得扣除乙方所交押金；如甲方未按合同规定约定如期如数返还押金，每逾期一日，按押金的10%向乙方支付违约金。第八条第四款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：……5、乙方未按本合同的规定期限交纳租金、电话费、水电费和其他费用及滞纳金，逾期30日仍不交纳；第九条违约责任第一款约定，乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按年租金的10%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方赔偿相应损失。
中城建第五工程局有限公司北京总承包部通过公司出纳张丽薇向纪少华网银转账支付了2016年2月16日至2016年5月15日前的租金，纪少华认可2016年5月15日前的租金已经支付完毕。2016年2月24日，中城建第五工程局有限公司北京总承包部通过张丽薇向纪少华汇款40833.33元。2016年5月19日，纪少华向中城建第五工程局集团有限公司北京总承包部汇款40833.33元，系退还押金。
中城投五局北京总承包部提供张丽薇书面证人证言，证明纪少华未提供任何正规发票，故公司委托我本人通过我个人银行账号将公司房屋租金汇款到纪少华提供的银行账号中。庭审中，双方均认可未开具房租发票。
中城投五局北京总承包部提交北京北苑星华综合市场有限公司于2016年3月15日出具的入住证明，证明中城投五局北京总承包部于2016年3月15日入住其公司办公楼，并提交该公司当日出具的5万元保证金的收据、2016年3月17日出具的249112.5元租金款收据和2340元物业费收据。
纪少华提交海云轩物业水费查表交费通知单，其中0002255号金额为405元，0002256号金额为150元。纪少华提交北京市热力集团玉渊潭中心西直门收费大厅出具交费通知，显示截至2016年5月A102、B102生活热水共计1679元未结清。
对双方当事人有争议的事实和证据，法院认定如下:1.中城投五局北京总承包部主张双方于2016年3月11日协商解除合同；纪少华不认可双方协商解除合同，认为系中城投五局北京总承包部强行搬离；因现有证据无法证明双方协商解除合同，故对中城投五局北京总承包部主张协商解除合同不予采信。2.纪少华提交了海云轩B102/A102钥匙留存明细表，其上无签字，主张双方未办理房屋交接手续；中城投五局北京总承包部主张双方于2016年3月31日进行房屋交接，但主张因纪少华不办交接的书面手续，没有相应证据提交；中城投五局北京总承包部主张交还了两把大门钥匙、内室门钥匙，柜子钥匙插在柜子上，停车证交还三个，另一个是其公司交费，而且停车证可以补办；纪少华认可中城投五局北京总承包部交还了两把大门钥匙，但停车证是微信发送的，三个停车证丢了一个，都没有交还，电卡箱钥匙、电卡、30多个屋内钥匙都没有交还给其，鉴于中城投五局北京总承包部就双方交接并无证据证明，故对纪少华不认可交还的部分不予认定；纪少华主张因未返还钥匙等给其造成损失5200元，未提交相应证据。3.纪少华主张中城投五局北京总承包部应支付房租税款，但双方均认为未开具房租发票，故税款并未实际产生。4.中城投五局北京总承包部主张纪少华逾期退还其押金，但鉴于合同约定租赁期届满或合同解除后三日内返还押金，故纪少华返还押金未逾期。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，中城投五局北京总承包部与纪少华签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务。中城投五局北京总承包部主张双方协商解除合同未提交证据，法院不予采信，本案中亦无单方解除合同的情形，故双方租赁合同应正常履行至合同约定的租赁期止即2016年5月31日，中城投五局北京总承包部主张提前解除合同缺乏法律和合同依据，中城投五局北京总承包部亦未提供证据证明双方办理房屋交接手续，故法院认定房屋仍由其使用。中城投五局北京总承包部在租赁期内提前搬出，要求纪少华返还2016年4月1日之后的租金并赔偿利息损失，缺乏法律依据，法院不予支持。纪少华退还押金的时间并未晚于合同约定的退还押金期限，中城投五局北京总承包部主张纪少华因逾期退还押金应赔偿其违约金，法院不予支持。纪少华主张中城投五局北京总承包部支付其租金税款，但因未开具发票，尚未产生相应税款，故法院不予支持。纪少华主张中城投五局北京总承包部支付欠缴的冷水费555元、热水费1679元，纪少华向法院出具的证据，该费用发生期间为中建五局总承包部承租期间，故其应向纪少华支付上述费用。纪少华主张中城投五局北京总承包部支付欠缴税费、冷热水费的违约金，税费尚未实际产生，故其该部分的违约金法院不予支持。双方因交接问题发生争议而致冷热水费尚未结算，且双方未约定缴费期限，故纪少华主张这部分违约金，法院不予支持。纪少华主张因未返还钥匙等而给其造成的损失，因未提交证据，法院依法酌定损失数额为1000元。纪少华主张中城投五局北京总承包部支付租赁期满后的租赁损失，双方合同期满后，纪少华未能将房屋继续租出，系纪少华出租房屋过程中应自行承担的风险，故其该项诉讼请求，法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，判决：一、驳回中城建第五局集团有限公司北京总承包部的全部诉讼请求；二、中城建第五局集团有限公司北京总承包部于本判决生效后十五日内赔偿纪少华损失一千元；三、中城建第五局集团有限公司北京总承包部于本判决生效后十五日内支付纪少华欠缴的冷水费五百五十五元、热水费一千六百七十九元；四、驳回纪少华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，中城投五局北京总承包部提交2016年4月16日录音光盘及文字整理材料一份，用以证明双方协商一致解除合同的时间是2016年3月中旬。纪少华对该证据的真实性和关联性均不予认可。
另查，中城建第五工程局集团有限公司北京总承包部于2017年6月29日变更名称为中城投集团第五工程局有限公司北京总承包部。
一审法院认定的其他事实正确，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。中城投五局北京总承包部与纪少华签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违法法律、行政法规的强制性规定，应为有效。
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。双方租赁合同约定，租赁期限自2015年11月16日起至2016年5月15日止，中城投五局北京总承包部主张双方已于2016年3月31日协商一致解除了房屋租赁合同，纪少华不予认可，中城投五局北京总承包部应当就此提供证据加以证实。中城投五局北京总承包部虽在本院二审期间提供了新证据，且不论该证据是否具有真实性，因该证据不能证明其主张，不能得出双方已于2016年3月31日协商一致解除合同的结论，一审法院在一审证据的基础上认定双方合同正常履行至合同约定的租赁期止并无不当，本院确认该日期为2016年5月15日，一审法院认定该日期为2016年5月31日有误，本院予以纠正。由于双方租赁合同履行至租赁期限届满终止，中城投五局北京总承包部要求纪少华退还2016年4月1日之后的租金没有事实根据，本院不予支持。双方因房屋交接问题发生争议，与房屋交接的相关问题未能正常进行，纪少华于2016年4月19日退还押金理由正当，中城投五局北京总承包部要求纪少华支付逾期返还押金的违约金一节，依据不足，本院不予支持。一审法院结合中城投五局北京总承包部存在未能返还涉案房屋的全部钥匙的事实，酌情判定中城投五局北京总承包部赔偿该部分损失1000元并无不当。
纪少华为证明中城投五局北京总承包部在租赁房屋期间发生水费并据此主张中城投五局北京总承包部承担该部分费用，向一审法院提供水费查表交费通知单，但该证据不足以证明纪少华主张的冷热水费用系在中城投五局北京总承包部租赁期间产生，一审法院依据上述证据支持纪少华的该项请求不当，本院予以改判，对纪少华该项诉讼请求予以驳回。
综上所述，中城投五局北京总承包部的上诉请求部分成立，本院予以支持，其他请求，理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初19816号民事判决；
二、中城投集团第五工程局有限公司北京总承包部于本判决生效后十五日内赔偿纪少华损失1000元；
三、驳回中城投集团第五工程局有限公司北京总承包部全部诉讼请求；
四、驳回纪少华其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费5281元，由中城投集团第五工程局有限公司北京总承包部负担（已交纳666元，余款于本判决生效后七日内交纳）；一审反诉案件受理费3936元，由纪少华负担3927元（已交纳），由中城投集团第五工程局有限公司北京总承包部负担9元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费5331元，由中城投集团第五工程局有限公司北京总承包部负担5296元（已交纳4748元，余款于本判决生效后七日内交纳），由纪少华负担35元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘国俊
审 判 员 徐 冰
审 判 员 范 磊
二〇一八年五月二十四日
法官助理 刘 瑾
书 记 员 赵梦芸