杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0109民初17484号
原告沈妙荣，男，1965年9月9日出生，汉族，住杭州市萧山区。
委托代理人郭淑丽，浙江碧剑律师事务所律师。
被告董建红，女，1982年2月20日出生，汉族，住杭州市萧山区。
委托代理人徐立海，北京大成(杭州)律师事务所律师。
原告沈妙荣诉被告董建红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案受理后，依法由审判员邱利明适用简易程序于同年11月21日和12月19日两次公开开庭进行了审理。原告沈妙荣委托代理人郭淑丽、被告董建红委托代理人徐立海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告沈妙荣诉称：2015年3月24日，原、被告订立《房屋租赁合同》1份，约定原告将位于杭州市萧山区北干街道国泰花园23幢1单元401室房屋出租给被告居住。租赁期限自2015年4月25日起至2020年4月24日止。租赁期间水费、电费、有线电视费、物业费、燃气费由被告负担。租赁期间，被告擅自转租转借承租房屋，擅自拆改变动房屋结构的，被告应支付原告36个月租费作为违约金。前二年租金每年46800元，后三年租金每年51480元等内容。2017年5月25日，被告未征得原告同意的情况下将案涉房屋餐厅等非居住空间分隔后出租给他人居住。整套房屋内居住超十多人，还存在私拉乱接电线等行为，当地公安机关责令其限期整改，但被告并未整改。同年8月14日，因被告违法改建、私接乱接电线等原因引发火灾，由于扑救及时才未酿成严重后果。之后，被告认识到其行为具有过错主动向原告提出解除上述租赁合同。现提起诉讼，诉讼请求如下：1、被告对私自拆改案涉房屋予以修复，恢复原状；2、被告支付原告违约金154440元；3、被告支付原告水费及污水处理费582.75元、物业费848元、调换锁费750元、电费3539.71元，合计5720.46元。审理中，被告对其承租案涉房屋在恢复原状过程中造成房屋一定损失。现变更诉讼请求如下：1、被告赔偿原告因案涉房屋被损坏而引起的损失10000元；2、被告支付原告违约金154440元；3、被告支付原告水费及污水处理费582.75元、调换锁费750元、电费1387.73元，合计2720.48元。
被告董建红辩称：原告交付给被告案涉房屋是毛坯房，被告在征得原告同意的情况下对案涉房屋予以适当装修，不存在私自拆改案涉房屋的情形。原告未提供有效证据证实案涉房屋发生火灾是因被告违法改建、私接乱接电线等原因引的，故被告在承租案涉房屋期间不存在违约行为。原告诉称的上述合同双方已协商解除，故原告无权要求被告支付其违约金。即使被告存在违约行为，原告主张违约金标准明显过高，应降低到按一个月租金标准计付违约金。被告通过中介支付给原告租房押金3900元，该款足以抵销原告主张水费及污水处理费、调换锁费、电费等费用。总之，原告的诉讼请求无事实依据，要求法院在查明事实的基础上依法处理。
下列事实，原、被告无异议，本院予以确认：2015年3月24日，原、被告订立《房屋租赁合同》1份，约定原告将登记在其妻子潘美华名下位于杭州市萧山区北干街道国泰花园23幢1单元401室房屋出租给被告居住。租赁期限自2015年4月25日起至2020年4月24日止。租赁期间水费、电费、有线电视费、物业费、燃气费由被告负担。租赁期间，被告擅自转租转借承租房屋，擅自拆改变动房屋结构的，被告应支付原告36个月租费作为违约金，前二年租金每年46800元，后三年租金每年51480元等内容。前述合同订立后，原告依约将案涉毛坯房屋交付给被告。在前述合同履行期间，原告为被告垫付电费1379.35元。截止2017年10月24日止的租金被告已支付给原告。2017年12月7日，被告将案涉房屋装修予以拆除，并搬离了原留置在案涉房屋内个人物品。
上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》1份和结婚证、房屋所有权证各1本以及原、被告在庭审中的陈述予以证实。
原告为支持其诉讼请求所依据的事实提交了下列证据材料：
证一、《责令改正通知书》1份，欲证实被告违规改建案涉房屋。经质证，被告认为，该证是复印件，不予质证。即使该证内容真实，也与原、被告之间租赁合同关系无关。
证二、《终止房屋租赁合同申请书》1份，欲证实被告要求解除《房屋租赁合同》。经质证，被告认为，对该证的真实性无异议，对关联性有异议，解除《房屋租赁合同》是双方共同意愿。
证三、水费凭据3份，欲证实原告为被告垫付水费582.75元，该款原告是用现金方式支付给收款单位的。经质证，被告认为，对该证的真实性无异议，该款是被告委托他人用支付宝转账方式支付给收款单位的。
证四、收据1份，欲证实原告因调换案涉房屋钥匙支出费用750元，该款应由被告承担。经质证，被告认为，该笔费用过高，要求予以降低，具体数额由法院酌情确定。
证五、现场照片1组，欲证实被告对其承租案涉房屋在恢复原状过程中造成房屋一定损失，估价损失为10000元。经质证，被告认为，对照片的真实性无异议，原告预估损失数额过高，具体数额有法院酌情确定。
本院对原告提交的上述证据材料认证如下：
之一、《责令改正通知书》1份，虽然，该证是复印件，但被告在《终止房屋租赁合同申请书》自述内容与该证内容之间能相互印证，被告持有而又不提供该证，确认该证具有证明力。
之二、《终止房屋租赁合同申请书》1份，该证内容真实，来源合法，与案件有关联，确认该证具有证明力。
之三、水费凭据3份，该付款凭证由原告持有，被告未提供其支付该款的任何证据材料，确认该证具有证明力。
之四、收据1份，该证所涉费用本院依据在案情况酌情确定。
之五、现场照片1组，该证拍摄于案涉房屋现场，结合现场情况，本院酌情确定该项损失。
依据对上述证据材料的认证情况，并结合双方在庭审中的陈述，本院还确认下列事实：
被告承租案涉房屋后其本人并未入住，而是将案涉房屋装修分隔成六个房间转租给他人使用。在承租期间当地公安机关认定被告装修行为存在严重安全隐患，并严重超员住宿要求其整改，但被告并未按公安机关要求予以整改。之后案涉房屋引发火灾事故。2017年8月15日，被告向原告提出要求终止双方之间租赁合同关系，并保证终止租赁合同后2日内终止所有其与他人就案涉房屋订立的转租合同关系，腾空案涉房屋。逾期未腾空的，屋内物品视为被告自愿放弃，原告有权进行处理。
另查明，审理中，被告对其承租案涉房屋在恢复原状过程中造成房屋一定损失，本院酌情确定损失为2000元。
再查明，原告垫付水费及污水处理费582.75元，调换锁费用本院酌情确定为200元。
本院认为，2017年8月15日，被告向原告提出解除原、被告之间前述租赁合同关系，之后原告即接管案涉房屋，表明原、被告之间租赁合同关系已解除。被告有义务将案涉房屋恢复到订约时状态。审理中，被告对其承租案涉房屋在恢复原状过程中造成房屋一定损失，被告应赔偿原告由此引起的合理损失。由于被告在承租案涉房屋过程中存在违约行为，被告退回案涉房屋给原告造成期待利益受损。原告诉请要求按前述租赁合同约定的违约金标准主张权利，本院除充分考虑到违约金的属性、前述租赁合同履行情况、当事人过错程度等在案因素外，还注意到双方约定的违约金计算标准过分明显高于实际损失，从民事活动公平原则考虑，本院视情降低违约金计付标准。水费及污水处理费582.75元、调换锁费200元、电费1379.35元，该三笔费用由原告垫付，该款被告应支付给原告。
被告辩称，原、被告之间订立的前述租赁合同双方已协商解除，其不必再支付原告违约金。本院认为，参照《中华人民共和国合同法》第一百七十四条之规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。另参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，原、被告之间前述租赁合同关系解除后，原告作为守约方有权要求继续适用违约金条款。另本院考虑到如机械适用上述违约金约定计付标准，存在前述障碍，且有违公平原则，本院视情适当降低违约金计付标准。原告要求免除其违约金责任的辩称，无事实和法律依据，本院不予支持。被告另辩称，其支付给原告租房押金3900元，该款足以抵销其应支付给原告水费及污水处理费、调换锁费、电费等费用，由于被告未提供有效证据支持其该项辩称所依据的事实，其该项辩称，本院不予支持。
综上，原告的合理部分诉讼请求，本院予以支持。被告的合理部分辩称，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下:
一、董建红于本判决生效之日起十日内赔偿沈妙荣房屋损失2000元；
二、董建红于本判决生效之日起十日内支付沈妙荣违约金27885元；
三、董建红于本判决生效之日起十日内支付沈妙荣水费及污水处理费、调换锁费、电费共计2162.1元；
四、驳回沈妙荣的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3644元，减半收取1822元，由沈妙荣负担1473元，董建红负担349元。
原告沈妙荣于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告董建红于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 邱利明
二○一七年十二月二十八无
书记员 徐阳芷