重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝高法民终字第00357号
上诉人（原审被告）：伍绍容。
委托代理人：谭文秀，重庆利安律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：罗上宗。
法定代理人：伍绍容，系罗上宗之母。
委托代理人：谭文秀，重庆利安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆市南坪实业总公司，住所地重庆市南岸区南坪响水路。
法定代表人：陈德云，该公司经理。
委托代理人：陈玉林，重庆学苑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆浪高凯悦大酒店有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路2号。
法定代表人：程序，该公司董事长。
委托代理人：王帮荣，重庆海力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆凯悦房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路2号。
法定代表人：吴霄霞，董事长。
委托代理人：王帮荣，重庆海力律师事务所律师。
上诉人伍绍容、罗上宗与被上诉人重庆市南坪实业总公司（以下简称南坪实业总公司）、重庆浪高凯悦大酒店有限公司（以下简称浪高凯悦酒店公司）、重庆凯悦房地产开发有限公司（以下简称凯悦房地产公司）案外人执行异议之诉一案，重庆市第五中级人民法院于2014年9月26日作出（2014）渝五中法民初字第00274号民事判决，伍绍容、罗上宗对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：南坪实业总公司与浪高凯悦酒店公司、凯悦房地产公司房地产开发经营合同纠纷一案，一审法院于2011年6月28日作出（2009）渝五中法民初字第24号民事判决：一、浪高凯悦酒店公司、凯悦房地产公司于本判决生效之日起90日内向南坪实业总公司支付人民币10731.05万元；二、浪高凯悦酒店公司、凯悦房地产公司于本判决生效之日起90日内以1777.72万元为基数，向南坪实业总公司支付按中国人民银行同期贷款利率计算的从2005年4月13日起至该款付清时止的利息；三、驳回南坪实业总公司的其他诉讼请求。浪高凯悦酒店公司、凯悦房地产公司对上述判决不服，向重庆市高级人民法院（以下简称本院）提起上诉。本院于2011年12月8日作出（2011）渝高法民终字第305号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审法院在执行过程中，于2013年9月23日以（2012）渝五中法民执恢复字第99号-2执行裁定书查封了登记在凯悦房地产公司名下的位于重庆市南岸区南坪西路2号1单元7-1号（建筑面积670.37平方米）、7-2号（建筑面积290.37平方米）等房屋。伍绍容、罗上宗购买的位于重庆市南岸区南坪西路2号A栋07-07和07-08号房屋包含在一审法院查封的位于重庆市南岸区南坪西路2号1单元7-1号、7-2号房屋之中。
另查明，2013年1月27日，伍绍容、罗上宗与凯悦房地产公司签订了2份《重庆市商品房买卖合同》，购买凯悦房地产公司位于重庆市南岸区南坪西路2号A栋07-07号和07-08号房屋，建筑面积均59.19平方米，两套房屋总价款1222208元。根据合同约定，伍绍容、罗上宗的付款方式为分期付款，其中第一次付款时间为2013年1月27日；凯悦房地产公司应当在2013年10月31日前，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付伍绍容、罗上宗使用。合同签订后，伍绍容、罗上宗已付清房款1222208元。凯悦房地产公司于2013年3月26日向伍绍容、罗上宗开具了1222208元的房款收据。伍绍容、罗上宗所购买诉争的两套房屋，因不具备交付条件，至今未交付给伍绍容、罗上宗占有使用。
还查明，重庆市国土资源和房屋管理局于2009年11月9日核发涉案商品房所涉项目的预售许可证（渝国土房管﹤2000﹥预字第﹤026﹥号附1号。预售期限为2010年6月30日止。伍绍容、罗上宗曾于2014年就本案所涉商品房买卖合同纠纷对凯悦房地产公司提起诉讼，请求法院判令与凯悦房地产公司的商品房买卖合同有效、凯悦房地产公司承担违约责任等。重庆市南岸区人民法院于2014年4月9日作出判决（2014）南法民初字第06844号、（2014）南法民初字第06843号，认定“凯悦房地产公司以涉案商品房出售时预售许可证期限已超期为由主张合同无效，无法律依据”，判决凯悦房地产公司承担违约责任。该判决已生效。
在重庆市南岸区南坪西路2号1单元7-1号、7-2号房屋被一审法院依法查封后，伍绍容、罗上宗向一审法院提起执行异议，要求中止对案涉房屋的执行。一审法院于2014年3月5日作出（2014）渝五中法执异字第00171号执行裁定书，中止对位于重庆市南岸区南坪西路2号1单元7-1号、7-2号房屋的执行。
南坪实业总公司遂提起本案诉讼：请求撤销（2014）渝五中法执异字第00171号裁定书，许可对重庆市南岸区南坪西路2号1单元7-1号、7-2号房屋中的7-7、7-8号房屋的强制执行。
一审法院认为，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，如果第三人对此没有过错的，人民法院应中止执行第三人所购买的财产。本案伍绍容、罗上宗在法院查封前虽与凯悦房地产公司签订两份《重庆市商品房买卖合同》并支付房款，但所涉房屋至今没通过竣工验收，伍绍容、罗上宗至今也未实际占有所购房屋。因此，不论伍绍容、罗上宗对此有无过错，均没有请求中止对所购房屋执行的法律依据。南坪实业总公司依据法院的判决和查封裁定请求许可对诉争房屋（重庆市南岸区南坪西路2号1单元7-1号、7-2号房屋中的7-7、7-8号房屋）执行的理由成立。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十四条的规定，判决：许可对重庆市南岸区南坪西路2号1单元7-1号、7-2号房屋中的7-7、7-8号房屋的执行。一审案件受理费80元，由伍绍容、罗上宗负担。
伍绍容、罗上宗不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回南坪实业总公司的诉讼请求。主要事实和理由：1.一审判决对《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定理解错误。案涉房屋查封前，上诉人与凯悦房地产公司签订合同，且已支付全部购房款，上诉人不能实际占有案涉房屋的过错在于凯悦房地产公司，一审判决不判断过错程度仅以上诉人未实际占有为由判决许可执行错误。2.南坪实业总公司与凯悦房地产公司的合同纠纷，不能损害上诉人作为购房者享有的合法权利。
南坪实业总公司、浪高凯悦酒店公司及凯悦房地产公司二审中未提交答辩意见。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本案的争议焦点是：南坪实业总公司就位于重庆市南岸区南坪西路2号1单元7-1号、7-2号房屋中的两套建筑面积均为59.19平方米的7-7、7-8号房屋的执行申请是否应当许可。
本院认为，伍绍容、罗上宗就位于重庆市南岸区南坪西路2号1单元7-1号、7-2号房屋中的两套建筑面积均为59.19平方米的7-7、7-8号房屋享有的民事权益不足以排除南坪实业总公司的执行申请。主要事实和理由：登记在被执行人名下的房屋从法律上应当视为被执行人的财产。但鉴于我国不动产登记制度尚不够完善，房屋买受人可能因各种不能归责于己的因素导致未能及时办理过户登记手续，在此种情况下，出于对买受人合法权利的保护，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，将物权期待权的保护对象扩大到无过错不动产买受人，其对物权的期待权具有排除执行的效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对无过错不动产买受人物权期待权保护的要件作出了规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然伍绍容、罗上宗与凯悦房地产公司签订的《商品房买卖合同》经（2014）南法民初字第06844号、（2014）南法民初字第06843号生效判决书确认为合法有效，且伍绍容、罗上宗已按约支付了全部购房款，但是伍绍容、罗上宗并未合法占有其购买的房屋。故本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，伍绍容、罗上宗提出的异议不能够排除执行。伍绍容、罗上宗该项的上诉理由不能成立。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由伍绍容、罗上宗负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐宾
代理审判员 周倩
代理审判员 黄巍
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 刘丹
直接叙述为：“向本院”