宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2015）兴民初字第2244号原告刘洋，男，1985年4月30日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托代理人马辉，宁夏合天律师事务所律师。被告张思源，男，1985年7月23日出生，汉族，个体从业人员，住广东省广州市荔湾区。委托代理人唐晶亮，宁夏迪通律师事务所律师。被告董婉婷，女，1985年10月30日出生，汉族，个体从业人员，住广东省广州市荔湾区。委托代理人唐晶亮，宁夏迪通律师事务所律师。第三人董明玉，男，1962年3月16日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告刘洋诉被告张思源、董婉婷、第三人董明玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月16日立案受理后，依法由代理审判员徐敏超适用简易程序于2015年3月24日公开开庭进行了审理，原告刘洋的委托代理人马辉，被告张思源、董婉婷的共同委托代理人唐晶亮、第三人董明玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，二被告系夫妻关系，第三人为被告董婉婷的父亲，二被告授权第三人代办其所有的银川市兴庆区某房屋出售事宜。2014年4月17日，原告与二被告签订《银川市二手房买卖委托合同》，约定原告购买涉案房屋，房屋建筑面积85.03平方米，合同价款470000元（含房屋定金10000元）。合同签订后，原告向二被告支付了全部房款，该房款由第三人董明玉代收。后经确认涉案房屋建筑面积实际为82.94平方米。2014年12月25日原告与二被告另行签订一份《房地产买卖契约》，约定房屋价款为459000元，办理过户手续所需缴纳的税费由双方各自按规定承担。双方在办理房屋变更登记过程中，原告先行为被告垫付房屋交易税费共计32292元。为此，原告多次要求二被告及第三人向原告返还已超付购房款及垫付税费，二被告及第三人均拒绝返还，截止目前二被告尚有43292元未向原告予以返还。为此，原告诉至法院，请求依法判令：一、二被告向原告返还购房款11000元；二、二被告向原告返还所垫付房屋交易税费32292元；三、本案诉讼费用由二被告承担。原告为证明其主张向法庭提交以下证据：证据一、《公证书》一份，证明二被告依法委托第三人办理其所有的银川市兴庆区某房屋出售事宜，第三人有权签订房屋买卖合同，代收房款，办理房屋产权及土地使用权过户变更。二被告及第三人对证据的客观性无异议，对合法性、关联性有异议，因该证据是复印件，不符合证据要。证据二、《银川市二手房买卖委托合同一份》，证明原、被告及第三人于2014年4月17日签订《银川市二手房买卖委托合同》，约定原告购买二被告所有的银川市兴庆区某房屋，房屋建筑面积85.03平方米，房屋价款470000元，房屋单价折合为每平方米5527.46元。二被告及第三人对证据的客观性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，因为该合同没有约定以每平方米5527.46元买卖房产，相反，在该合同中原、被告及中介三方约定涉案房产是以套出售。证据三、收据四份、转款凭证两份，证明《银川市二手房买卖委托合同》签订后，原告依约累计向被告支付购房款项470000元，上述款项由第三人代为收取。二被告及第三人对证据客观性、合法性、关联性及证明目的无异议，该证据恰可以证明原告依照《银川市二手房委托买卖合同》的约定付清了470000元房款，被告没有多收原告的房款和其他费用。证据四、《房地产买卖契约》一份、《房产证》一份，证明2014年12月25日，原、被告确认涉案房屋实际建筑面积为82.94平方米，少于双方签订的《银川市二手房买卖委托合同》所载的85.03平方米，故又签订《房地产买卖契约》，将涉案房屋价款变更为459000元，且约定办理房地产过户手续所需缴纳的税费由双方按规定各自承担，故被告应向原告返还超付价款11000元。二被告及第三人对证据客观性、合法性没有异议，对关联性及证明目的有异议。原告与被告买卖二手房是以一套470000元计价的，与房产证中记载的82.94㎡没有关系。在办房产证时，涉案房产已交付使用，款项也已付清，不存在原告超付房款的情形。原、被告和中介三方在办理涉案房产过户时银川市房屋产权交易管理中心告知三方，原合同不规范，要求按规定写一份契约，于是双方才签写了这份契约，《房地产买卖契约》是印制好的空白格式文本，该契约不是原、被告对《银川市二手房买卖委托合同》的变更，只是用于办理过户时程序上的附件，对被告不产生约束力。在签订这份契约时，原告采取了欺诈行为，提出将房产交易价写成459000元是为了少缴税，第三人信以为真就签了合同，该契约不能证明原告是为二被告垫付过户税。证据五、宁夏回族自治区地方税务局通用机打发票一份、税收缴款书一份、销售不动产统一发票（代开）一份、石嘴山银行凭证一份，证明2014年12月25日，原告为被告垫付房地产交易所产生税金及费用共计32292.55元，被告依法应向原告予以返还。二被告及第三人证据对客观性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，该证据不能证明原告是为被告垫付过户各项费用，相反，这些费用是双方在《银川市二手房买卖委托合同》中明确约是由原告承担的费用。二被告辩称，涉案房屋买卖是中介和原、被告三方签订《银川市二手房买卖委托合同》确定的，合同约定房产是以“套”计价470000元的，所有税、费用由原告承担。合同签订后，被告先交付了房产，原告分三次才付清房款470000元，被告没有多收原告款项，也不应向原告返还房屋交易税，原告的诉讼请求不成立。中介和原、被告三方依据《银川市二手房买卖委托合同》的约定，于2014年12月25日到银川市房屋产权交易管理中心办理过户，办房产证时银川市房屋产权交易管理中心要求签一份格式《房地产买卖契约》，原告在填写空白格式契约时，将房产交易价写成459000元，第三人问470000怎么写成459000元，原告说“写少点，我少交点税金”。第三人觉得房款都付清了，少写点也无所谓，没想到整个过程是原告布下的陷阱。《银川市二手房买卖委托合同》是三方签订的，是有效合同，而且合同三方已实际履行，《房地产买卖契约》不是被告的真实意思表示，对被告没有约束力，原告诉讼请求不成立。被告请求人民法院驳回原告的诉请。二被告围绕其辩解向法庭提交以下证据：证据一、《银川市二手房委托买卖合同》一份，证明该合同是三方真实意思表示，合法有效，且已实际履行。合同约定涉案房产是以“套”计价，交易价470000元，不是以每平方米计价的，全部的税、费由原告承担，故原告的诉求请求不成立。原告对证据的客观性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，无论是商品房买卖还是二手房买卖中，合同条款表述中就房屋数量均以套计算，被告只是在做文意解释，并不符合该份合同的真实情况。实际上，《银川市二手房委托买卖合同》第二条明确约定了该房屋面积为85.03平米，双方就涉案房屋的建筑面积已经做出了明确约定，同时对房屋价款也予以约定，从而可以合理计算出房屋每平方米的单价，以房屋单价形式计算房屋价格是房地产买卖的通行做法。双方在《房地产买卖契约》中，明确约定房地产交易所产生的税费由双方各自承担，该约定是对《银川市二手房买卖委托合同》的变更，第三人及被告在《房地产买卖契约》中均签字确认，《银川市二手房买卖委托合同》中关于税费承担的约定已经对双方没有约束力。第三人对该证据无异议。证据二、中介营业执照副本一份，证明《银川市二手房委托买卖合同》中的银川市兴庆区瑞芬家政服务部是依法注册的中介部门，该合同由原、被告及中介三方签订，对三方具有约束力。该合同是有效的，应受到法律保护。原告对证据客观性、合法性、关联性不予认可，该合同中中介方系个人，不是家政服务部，同时，本案是原告对被告及第三人提起的诉讼，并不涉及中介方的利益，与中介方无关。第三人对该证据无异议。证据三、《银川市商品房买卖合同》一份，证明《银川市二手房买卖委托合同》中载明的房产面积85.03平方米来源于《银川市商品房买卖合同》，不是被告编造的，涉案房产交易是由中介挂牌以套交易的，与面积无关。原告对证据客观性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，该证据不能证明双方是以套为计量单位进行的二手房买卖，相反，在该合同中约定了房屋建筑面积，每平方米单价及面积误差的计算方式和由此产生的产权登记面积计算方式，明确约定产权登记面积据实结算。第三人对该证据无异议。证据四、上海浦东发展银行业务凭证回单一份，证明2014年12月25日三方在办房产证时，原告还向被告支付最后一笔房款120000元，原告付清约定的总房款470000元，说明原告默认涉案房产价款470000元，否则，原告不可能付清全部房款。原告对证据客观性、合法性、关联性予以认可，对证明目的不认可，因被告不及时履行过户义务，原告迫于无奈按照被告要求支付了《银川市二手房买卖合同》中约定的全部房屋价款，价款支付后，原告发现二手房买卖合同中的房屋建筑面积与实际建筑面积不符，遂与被告另行签订了《房地产买卖契约》，就变更后的房屋价格进行了重新约定，每平方米单价基本为5527.46元，同时双方就税费承担问题进行了变更约定。第三人对该证据无异议。证据五、银川市房屋权属档案证明单一份、税收缴款书一份，证明涉案房产市场评估价为481659.29元，比原、被告交易的470000元还高，而且契税4816.59元是原告现场缴纳的，原告以少缴税为由在《房地产买卖契约》中将470000元写成459000元完全是欺诈、失信行为。原告对证据的客观性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，房屋交易所产生的税费的计算基础为房屋交易管理部门对所出售房屋的评估价值，这是房屋交易的一个常识，以合同约定较为低廉的价格企图规避税费的行为不能实现，因此，原告不存在任何欺诈行为，依据前后两份买卖合同所约定的房屋价款，可以清晰看出前后对于房屋每平方米的单价是基本一致的。《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，通过客观情况变更了房屋总价，也变更了税费承担方式，对双方均具有约束力，并且被告及第三人签字确认，认可了合同内容。第三人对该证据无异议。证据六、《房地产买卖契约》一份，证明该契约是办理房产过户时补充的附件，不是双方买卖房产的合同，也不是被告的真实意思表示。该契约中交易价459000元不是原、被告约定的价款，是在原告失信、欺诈行为下产生的，对被告没有约束力。原告以该契约起诉被告，其诉求不成立。原告对证据客观性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。首先该份契约并非附件，其为独立的合同，从形式到内容更无任何补充字样，事实上，该份合同系双方真实意思表示，原告不存在任何欺诈行为。第三人对该证据无异议。证据七、房产证复印件一份，证明房产证最初办至二被告名下，之后，原、被告及中介三方买卖房产过程中被告及中介都看到了该房产证，上面载明的面积为82.94平方米，被告及第三人没有隐瞒房产面积为82.94平方米的事实。原告对证据客观性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，二被告在签订《银川市二手房委托买卖合同》之前已经明知房屋实际面积，但在签订合同时故意隐瞒并未向原告出示房产证。第三人对该证据无异议。被告又申请证人李某出庭作证，证明上述房产是经过房产中介买卖的，以套计价470000元，不是以平米数计价，另行签订《房地产买卖契约》时原告称变更价款是为了省税费，第三人信以为真所以签了字。原告对证人证言的客观性、合法性、关联性及证明目的不认可，证人与第三人相识时间较长，同时涉案房屋系由证人所在中介机构进行挂牌出售，证人与第三人有利益往来也有利害关系，从证人向原告代理人所回答的问题来看，《银川市二手房委托买卖合同》中涉案房屋价值470000元，是根据每平方米5700元计算得出的，这个价格为暂估价，充分说明在二手房买卖过程中是以每平方米的单价作为计价标准，不存在按套出售的情况，同时，该证人也说明房屋买卖税收缴纳是以房产部门评估价格为准，无法避税的事实原告早已知晓，故不可能实现避税目的，原告不存在欺诈行为，该《房地产买卖契约》是合法有效的，对双方都有约束力。第三人对证人证言无异议。第三人述称，原、被告间的房屋买卖是按套计价的，并非按平米数计价。原告签订《房地产买卖契约》时说更改价款是为了少缴税，因原告已经付清房款，第三人就没有多问。第三人董明玉未向法庭提交书面证据。在审理过程中，本院依职权向银川鲁银投资有限公司调取涉案房屋《商品房结算补充协议》、商品房交接缴费通知单。《商品房结算补充协议》载明，“合同约定面积85.03平方米，实测建筑面积82.94平方米，出卖人应退款，退9196元，2013年5月6日”。商品房交接缴费通知单载明的房屋交付时间为2013年5月6日。二被告在补充协议及交接单中均予以签字确认。原告对该组证据客观性、合法性、关联性认可，可以证实二被告在签订《银川市二手房委托买卖合同》时隐瞒房屋实际面积，存在欺诈行为，二被告应向原告返还购房差价。二被告及第三人对该组证据客观性、合法性认可，对关联性及证明目的有异议。本案房产是二手房买卖，该组证据发生在2013年5月6日，本案发生在2014年11月，故与本案的房屋买卖无关。涉案二手房是以套计价的，不涉及房产面积。涉案房屋精装修花费150000元。在给原告办理涉案房产转户公示期间，被告将之前的房产证交给了原告，原、被告及中介在买卖时对房产面积由85.03平方米改变为82.94平方米均知情。经审理查明，二被告系夫妻关系，第三人为被告董婉婷的父亲。二被告授权第三人代办其所有的银川市兴庆区鲁银拾城塾11幢2单元601号房屋出售事宜。涉案房屋已进行装修并备案至二被告名下，但未办理房产证，二被告持有其与银川鲁银投资有限公司签订的《银川市商品房买卖合同》，该合同载明：“该商品房建筑面积共85.03平方米”，该房屋已于2013年5月6日向二被告交付，交付时实测建筑面积为82.94平方米，银川鲁银投资有限公司于同日与二被告签订《商品房结算补充协议》，约定向二被告退还9196元购房款。2014年4月17日，第三人代二被告与原告、瑞芬房产家政服务部签订一份《银川市二手房买卖委托合同》，载明：“甲方（出售方）董婉婷，代理人：董明玉；乙方（买受方）：刘洋；丙方（中介方）：王瑞芬”、“经丙方提供信息、线索为甲、乙双方买卖房屋提供居间服务，甲方同意将坐落于兴庆区拾城塾11﹟-2-601房屋壹套（住宅营业房）及该房屋占用范围内的土地使用权出售给乙方”、“建筑面积85.03平方米”、“双方共同确认该房屋交易价格为人民币47万元（大写肆拾柒万元整）”、“如备案撤不下来，余款待房产证过户当时付清，甲方房产证费用由甲方承担”、“撤销备案费或过户费用由乙方承担”。2014年11月份，二被告将涉案房屋房产证办理完毕，登记的权属人为二被告，载明的房屋面积为82.94平方米。2014年12月25日，原告向二被告付清了全部房款470000元，该款由第三人代收。双方于当日办理房屋过户事宜时，另行签订了一份《房地产买卖契约》，载明：“甲方（卖方）：董婉婷、张思源；乙方（买方）：刘洋”、“一、甲方自愿将坐落在兴庆区永安巷路（街）拾城塾11﹟2单元-601的房地产出售给乙方”、“二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）肆拾伍万玖仟元；459000元”、“七、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担”，双方将该契约进行备案。另外，银川市房屋产权交易管理中心对涉案房屋的评估价为481659.29元，原告依据该评估价缴纳各项税费32292.55元。2014年12月30日，原告刘洋取得《房产证》，载明的房屋面积为82.94平方米。后原告依据《房地产买卖契约》，主张涉案房屋交易价为459000元，交易税费由双方按规定各自承担，要求二被告返还购房款11000元，并退还其为二被告垫付的过户费32292.55元未果。故原告诉至本院，请求判如所请。上述事实，有原、被告提交的《银川市二手房买卖委托合同》、税收缴款书、原告提交的《公证书》、收据、转款凭证、《房地产买卖契约》、《房产证》、宁夏回族自治区地方税务局通用机打发票、销售不动产统一发票（代开）、石嘴山银行凭证及被告提交的中介营业执照副本、《银川市商品房买卖合同》、上海浦东发展银行业务凭证回单、银川市房屋权属档案证明单、证人证言、本院调取的《商品房结算补充协议》、商品房交接缴费通知单及原、被告及第三人当庭陈述在案为凭，经本院组织质证并审查核实，具备证据的客观性、合法性、关联性，可以采信。本院认为，合同双方当事人在合同订立、履行的过程中应遵守诚实信用原则。本案中，银川鲁银投资有限公司已于2013年5月6日将涉案房屋交付二被告，因交付的实际面积为82.94平方米，少于《银川市商品房买卖合同》约定的85.03平方米，银川鲁银投资有限公司已退还二被告购房款9196元。故2014年4月17日，第三人代二被告与原告签订《银川市二手房买卖委托合同》时明知涉案房产实际面积为82.94平方米，仍以85.03平方米的面积与原告签订二手房买卖合同，违背诚实信用原则。依据公平原则，二被告应向原告返还差价。涉案房屋面积差额为2.09平方米，原告要求二被告返还11000元购房款，该金额与依据《银川市二手房委托买卖合同》所计算的差额相吻合，没有损害二被告的权利，故本院对原告的诉讼请求予以支持。关于过户税费，原告主张签订《房地产买卖契约》时另行约定，“过户税费由双方按规定各自承担”，该条款是对原《银川市二手房买卖委托合同》规定的税费承担方式的变更。因该条款只是办理房产过户手续时印制好的格式文本，原告已经履行完毕，原告没有提交证据证明原、被告存在变更合同内容的合理理由，被告对变更税费承担方式不予认可，故该条款不应认定为双方真实意思表示，税费承担方式应按《银川市二手房买卖委托合同》的约定由原告承担。故本院对原告要求二被告返还垫付过户税费的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条之规定，判决如下：一、被告张思源、董婉婷于本判决生效后七日内退还原告刘洋购房款11000元；二、驳回原告刘洋的其他诉讼请求。如果被告张思源、董婉婷未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费441元，由原告刘洋负担300元，被告张思源、董婉婷负担141元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代理人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。代理审判员  徐敏超二〇一五年六月二十六日书 记 员  杨 荣附：相关适用法律法规《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。