四川省岳池县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1621民初2728号原告：谢永乐，男，1933年12月17日出生，汉族，住四川省岳池县。委托诉讼代理人：李健，四川洪州律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈辉，四川洪州律师事务所律师。被告：谢伟，男，1982年2月10日出生，汉族，四川省岳池县居民。被告：杨秀丽（谢伟之妻），女，1986年5月15日出生，汉族，四川省岳池县居民。委托诉讼代理人：岳豪，四川丘山律师事务所律师，系二被告共同委托的诉讼代理人。委托诉讼代理人：屈健雄，四川丘山律师事务所律师，系二被告共同委托的诉讼代理人。原告谢永乐与被告谢伟、杨秀丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢永乐及其委托诉讼代理人李健、被告谢伟、杨秀丽及其共同委托的诉讼代理人岳豪、屈健雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢永乐向本院提出诉讼请求:1.判决二被告向原告支付房价款270000元及违约金30000元；2.二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告原有瓦房一座，后改建为二层楼房，原告交纳了改建时的配套费、建设费。后改建房拆迁，拆迁补偿安置协议明确被拆迁户是原告，原告对安置房享有所有权。虽然原告之二子对瓦房有改建行为，但二子获得的拆迁安置房共达五套，所以原告获得一套也是实际可信的，且政府拆迁不可能剥夺原告享有的安置权。原告曾将获得的一套房屋（涉案房屋）拟赠与给长子谢昌平（谢伟之父）及谢明宏（谢伟之子），后赠与协议未实际履行，原告于2016年7月10日将该房变卖给了谢伟，双方签订《房屋买卖协议》，该协议第三条约定被告应在当日向原告支付定金和余款共计270000元。2016年7月18日，原告按照《房屋买卖协议》的约定将该房过户给谢伟，随后一直向二被告索要购房款，时至今日被告也未履行支付购房款的义务。原告认为，原告系原瓦房及改建房的所有权人，作为拆迁补偿安置协议的被拆迁人，政府以涉案房屋进行了安置，且产权登记系该房屋的所有权人，有权出卖涉案房屋，赠与协议也证实房屋实际是原告所有，将房屋卖给谢伟不是履行赠与合同，该房款按合同应于2016年7月10日支付，被告至今未付，应当支付违约金，故原告依据我国合同法及有关买卖合同的司法解释等规定诉至法院，望支持原告如上请求。被告谢伟、杨秀丽辩称，原告原有老瓦房在1988年分家给长子及次子后，原告已对瓦房没有所有权；原告之二子将瓦房改建后，瓦房标的物已消失，因改建由二子独立出资，原告对改建后的房屋并不享有权属，对拆迁安置还房也不享有权属。即便谢永乐、李秉芬拥有涉案房屋，李秉芬去世后，其子女应享有继承权，在该房分割前，遗产继承人对该房是共同共有状态，谢永乐单独处分共有财产也应无效。综上，从与本案有关的书证、证人证言看，完全能够证实涉案房屋在过户给谢伟之前的实际所有人为谢昌平夫妇，只是登记在谢永乐名下，以买卖形式过户给谢伟，但实际过户是一个赠与行为。现该房产已过户登记到谢伟名下，应归谢伟所有。谢永乐要求被告支付房价款，无事实及法律依据，应驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告谢永乐与妻李秉芬（于2016年2月去世）婚生长女谢昌群、长子谢昌平，次子谢昌国、次女谢碧华、三女谢贵华、四女谢玉华六子女（现均已成年安家）。被告谢伟系谢昌平独子，被告杨秀丽系谢伟之妻。谢永乐、李秉芬原有坐落于原自生乡六村一社的穿斗结构瓦房住宅一座（下称“瓦房”），1991年1月30日由国土部门填发的集体土地建设用地使用证登记的土地使用者为“谢永乐”。1988年，谢永乐、李秉芬分家析产，将房屋分给二子谢昌平、谢昌国。1993年前后，谢昌国、谢昌平自己出资，分别将自己所属房屋改建为砖混结构二层楼房（下称“改建房”），房屋所有权证登记的所有权人均仍为“谢永乐”，谢昌国的改建房于1997年12月颁发房屋所有权证（字第x号），登记建筑面积为199.99平方米；谢昌平的改建房于1998年1月颁发房屋所有权证（字第xx号），登记建筑面积为184.56平方米。2009年3月，谢昌国、谢昌平的改建房被拆迁，按当时“拆一还一”政策及被拆迁房面积，二人各自家庭在有三个“户头”（户口簿独立户口）的情况下均可得到三套安置房，谢昌国一家具备三个“户头”，新房安置为三套住房，谢昌国作为“被拆迁户”一方在拆迁补偿安置协议上签字捺印，并实际取得安置住房三套；谢昌平一家仅有两个“户头”（谢昌平、谢伟），为获得三套安置房，“就借了谢永乐的户头，这样谢昌平一家也得了三套，把谢昌平应得房子的一套写在谢永乐名下了”（证人赵明田证言），谢昌平作为“被拆迁户”一方在拆迁房屋丈量记录、拆迁补偿安置协议上签字捺印，后实际取得安置住房三套（所有权人分别登记为谢昌平、谢伟、谢永乐的各一套），所有权人登记为谢永乐的一套住宅（下称“涉案房屋”），所有权证（岳房权证岳池字第x**号）登记时间为2012年12月3日，坐落于“岳池县九龙镇新平路73号D栋2-4-2”，建筑面积94.52平方米。2011年2月5日，谢昌平、谢昌国、谢永乐订立《协议》一份，该协议载明：“四川省岳池县工业园区二期还建房（好风景家居）D栋2单元4-1房，面积约94.7平方米，产权证上户名为谢永乐，该套房产实际归属于其子谢昌平。在谢永乐及李炳芳在世期间由其子谢昌平及谢昌国各提供一套房屋给谢永乐及李炳芳使用，该两套房屋在交给谢永乐及李炳芳使用前，必须达到入住条件。此协议一式三份”，谢昌平、谢昌国、谢永乐分别在该文尾部签字，谢玉华等人签字证明。谢永乐现居住于安置给谢昌国的J栋2单元2楼住宅，安置给谢伟的J栋1-4-2住宅由谢永乐用于出租，年租金4000元；涉案房屋现由谢昌平一家居住。2013年2月20日，谢永乐、李炳芳立下书面遗嘱，内容为：“我们现有共同财产—住房一套，位于九龙镇新平路73号D栋二单元4-2号，面积94.52平方米，房屋产权证号x**，为了在我们百年之后子女们不为房屋分割发生纠纷，故在我们健在时，特作出遗嘱。一、本房是长子谢昌平旧房拆迁还给的，装修、办理一切返还手续的费用都是谢昌平自给，只产权持证人的名字是我谢永乐的名字，故此我们百年归世后，本房的一切应归长子谢昌平所有；二、其于五位子女（谢昌琼、谢碧华、谢贵华、谢玉华）无权以任何理由争议（包括其次子谢昌国）；三、本房的一切证件从立遗嘱之日起由长子谢昌平保存。此遗嘱是在我们神志清楚、有完全民事能力的条件下作出的决定，完全有效，其他人无权提出异议”，谢永乐、李炳芳在该文尾部“立遗嘱人”一栏签字捺印，谢永乐之6子女及齐拥军等人均作为证人签字捺印。2016年7月9日，为涉案房屋产权过户，谢永乐（甲方）与谢昌平（乙方）签订《协议书》，约定：甲方自愿将涉案房屋赠与给乙方及谢明宏（谢伟之子），将该房过户在谢昌平、谢明宏名下；乙方将谢伟位于新平路73号J栋1-4-2号房屋给甲方居住或出租，至甲方终老；乙方一次性补偿甲方各种费用5200元；“以上协议是谢永乐、谢昌平、谢伟的真实意思表示，签字具生法律效力”，谢永乐、谢昌平、谢伟均在该文尾部签字捺印。2016年7月10日，谢永乐、谢昌平、谢伟持上述赠与协议书到岳池缘份中介信息中心寻求协助办理涉案房屋产权过户手续，该中心工作人员刘平福认为谢昌平年龄大而谢明宏未成年，加之赠与过户以后转让房屋税费较高，“建议最好以买卖的形式直接将房屋过户到谢伟名下”（证人刘平福证言），后谢昌平、谢永乐（甲方）与谢伟（乙方）接受该建议，并由刘平福带领在地税局签订《房屋买卖协议》，该协议载明：“房屋坐落新平路73号4楼”“建筑面积94平方米（以房产证面积为准），性质：住宅”“甲、乙双方所售房屋总金额为270000.00元”“甲、乙双方达成一致意见，双方交易税费由乙方承担”“付款方式：在2016.07.10乙方向甲方付定金20000.00余款250000.00”，谢永乐在该协议书尾部捺印，谢伟签字并捺印，但当日谢伟并未向谢永乐支付该房价款（至今亦未支付）。2016年7月20日，在谢昌平参与下，谢永乐、谢伟以上述《房屋买卖协议》在相关部门办理了产权过户手续，房屋所有权证登记的房屋所有权人为“谢伟”，坐落于“岳池县九龙镇新平路73号4栋2-4-2”，建筑面积94.52平方米。2016年8月4日，谢昌平向谢永乐支付6200元，谢永乐出具的收条载明：“今收到谢昌平购房款过户补偿及医疗费共计6200元大写陆仟贰佰元整是实（此款作一次性处理完毕）”“（注明对2016年7月9日协议书已履行完毕）”。2017年7月31日，原告谢永乐因与二被告及谢昌平在生活琐事上发生纠纷，诉来本院，提出以上诉讼请求。本案在审理过程中，谢昌平及妻齐素秀陈述自愿将涉案房屋无偿过户到谢伟名下，归谢伟所有。被告谢伟、杨秀丽提交书面意见：“为了修复与谢永乐之间的亲情关系，在贵院支持我方观点的情况下，我们自愿再行补偿我爷爷谢永乐现金叁万元（￥30000元）”。上述事实，有当事人身份材料、涉案房屋产权登记档案（包括改建房登记资料及房屋所有权证、涉案房的《房屋买卖协议》）、涉案房屋所有权证及国有土地使用证、改建房拆迁安置档案（包括瓦房的集体土地建设用地使用证、改建房屋所有权证、拆迁房屋丈量记录、《房屋拆迁补偿安置协议》）、2011年2月5日谢永乐、谢昌平及谢昌国的《协议》（原件）、《遗嘱》（原件）、2016年7月9日谢永乐及谢昌平的赠与协议书（原件）、谢永乐的《收条》（原件）、证人（谢昌群、谢碧华、谢贵华、谢玉华、赵明田、米邦云、朱满洲刘平福）证言以及当事人的陈述等证据在卷佐证，前述证据均经开庭质证，足以认定。本院认为，原告谢永乐虽以债权关系起诉，但本案实为主要涉及物权关系的民事纠纷。结合案情，归纳本案的争议焦点为：一、谢永乐对原有瓦房、改建房、安置还房是否享有实体权利；二、双方签订《房屋买卖协议》的行为是否有效；三、谢永乐是否有权取得出卖涉案房屋的价款。一、关于谢永乐对原有瓦房、改建房、安置还房是否享有实体权利。原告谢永乐原有瓦房属夫妻共同所有，其分家析产给二子，并经历二子自行出资改建，虽改建后的房屋产权登记在其名下，但其并不享有实际财产权利。属于谢昌平的改建房，实际财产权利应归谢昌平夫妻享有；涉案房屋系对改建房进行的安置还房，谢永乐不是被拆迁房屋的实际所有权人，仅是名义所有权人，拆迁安置行为与谢永乐原有瓦房也没有法律上的关联性，谢永乐无权对涉案房屋享有财产利益，无权行使物权法第三十九条规定的占有、使用、收益和处分的权利。二、关于谢永乐与谢伟签订《房屋买卖协议》的行为是否有效。谢永乐于2011年2月与二子订立书面协议明确涉案房屋“产权证上户名为谢永乐，该套房产实际归属于其子谢昌平”，又于2013年2月立下遗嘱称“本房是长子谢昌平旧房拆迁还给的，装修、办理一切返还手续的费用都是谢昌平自给，只产权持证人的名字是我谢永乐的名字”，2016年7月9日再书面协议自愿将涉案房屋赠与给谢昌平及谢明宏，意图以此方式将该房过户在谢昌平、谢明宏名下，次日因过户税费等原因接受中介人员建议改为以买卖方式将涉案房屋产权过户给谢昌平之子谢伟，上述系列行为，表明谢永乐签订涉案房屋买卖合同时，内心确认该房本应归属谢昌平，自己仅为名义所有权人，故双方签订《房屋买卖协议》均为过户目的，并无买卖房屋的真实意思。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”，据此，双方签订《房屋买卖协议》的行为应自始无效，不受合同意思表示的约束。三、关于谢永乐是否有权取得出卖涉案房屋的价款。承前所述，谢永乐在分家析产后，对原有瓦房、改建房、涉案房屋不享有财产权利；谢永乐及谢伟无买卖房屋的真实意思，签订房屋买卖合同的行为应属无效，即不应享有合同标的物之相应对价，无权请求合同载明的房价款，谢永乐之诉讼请求，理据不充分，本院依法应予驳回，但二被告书面同意再行补偿原告30000元，经审查被告之意思表示真实，根据自愿及意思自治原则，本院予以同意。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，谢昌平夫妻系涉案房屋实际所有权人，其自愿将涉案房屋无偿过户到谢伟名下并归谢伟所有，且谢昌平见证《房屋买卖协议》的签订及过户流程，以买卖形式将涉案房屋过户到谢伟名下，正体现了涉案房屋实际所有权人意愿，也未损害他人利益。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告谢伟、杨秀丽于本判决生效之日起10日内支付原告谢永乐30000元。二、驳回原告谢永乐的其它诉讼请求。本案受理费减半收取2675元，由原告谢永乐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审判员 刘 浏二〇一七年十月三十日书记员 杨璐瑜