杭州市富阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0111民初173号
原告：杭州富阳同泰物业管理有限公司，住所地：杭州市富阳区富春街道香槟路27号。
法定代表人：吴艺晨，经理。
委托代理人：许天春，该公司员工。
被告：吴立英。
原告杭州富阳同泰物业管理有限公司（以下简称同泰物业）与被告吴立英物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理后，依法由审判员何建胜适用简易程序，于2016年3月28日公开开庭进行了审理。原告同泰物业的委托代理人许天春和被告吴立英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告同泰物业起诉称：2008年3月21日，原告与被告形成物业服务关系。原告依约提供服务，然被告拖欠原告自2012年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费4755元（被告房屋建筑面积为137.49平方米，并拥有车库一个；按发改委文件小高层、高层住宅物业费以每月每平方米0.9元的标准收取）。经原告多次催讨，被告拒不支付。现起诉要求判令：1、被告支付原告物业费4755元，并支付逾期付款的违约金359.48元，合计5114.48元。2、本案诉讼费由被告承担。
原告同泰物业为证明其主张，向本院提交如下证据：
1、前期物业委托管理合同（附合同备案表）一份，以证明开发商富阳市香溢房地产开发有限公司与原告签订前期物业委托管理合同，委托原告对香溢花园小区实施前期物业管理，并确定物业费收费标准及逾期的违约责任等事项。
2、香溢花园物业手册（业主公约）使用承诺书一份，以证明原、被告双方就香溢花园小区物业管理产生的权利和义务作出约定。
被告吴立英答辩称：原告同泰物业认为我2009年装修时违反物管条例，收走了我家南面包阳台的材料，并且断电断水，要求由物业公司统一收费安排施工，在我报案以后，才归还了装修材料。装修时有1000元装修押金交给物业公司，后来也没有退给我，去物业公司进行交涉，也没有明确给我答复。当时经查阅物业管理条例，发现原告同泰物业存在诸多违反物业管理条例的行为。第一，原告同泰物业将香溢花园小区的经营性收入占为己有，没有公示。第二，小区的电梯、消控设备、监控设备、绿化没有按要求进行维护。第三，小区的公共区域卫生没有按合同实施，但我们高层的物业费用已经包含了公共区域的公共设施的维护费用。因当时没有成立业委会，在我交了三年物业费后觉得原告物业公司越来越不作为，所以此后就不交物业费了。我要求物业公司调整收费标准后再来催讨，原告提供多少服务，我就付多少费用。并要求同泰物业公司退还装修押金1000元和楼道粉刷费用150元，公示这几年来的经营性收入清单以及资金使用情况的明细，同时恢复公共设施的各种功能，等恢复了以后才能够协商支付物业费。
被告吴立英为证明其主张，向本院提交如下证据：
1、富春街道香溢花园物业管理部出具的《同泰物业管理期间和撤离时存在的主要问题》、《香溢花园相关问题协调会》、《电梯维保移交检查报告》各一份，证明原告提供的物业服务存在诸多问题，对此香溢花园小区业委会也是清楚的。
2、照片11页，证明原告提供的物业服务存在绿化、保洁、设施维修等诸多方面的问题。
当事人提交的证据，经庭审质证，本院认证如下：
对原告同泰物业提交的上述二组证据，被告吴立英无异议，本院予以认定。
对被告吴立英提交的上述二组证据，原告同泰物业质证认为：物业管理部是在同泰物业撤出后才成立的，关于3号楼电梯的维修照片拍摄时间不能确定是在原告撤出前还是撤出后，另外，该两组证据中提到的部分物业服务不足之处是客观存在的。本院审核认为，该两组证据能达到证明原告提供的物业服务存在绿化、保洁、设施维修、公共秩序管理等诸多方面的瑕疵的待证目的，故对其合理部分予以认定，但该证据中涉及原告是否盗挖香溢花园小区桂花树及擅自拆走发电机组电瓶一节，因不属本案审理范围，不予认定。
经审理，本院认定如下事实：
2006年6月8日，原告同泰物业与富阳市香溢房地产开发有限公司签订《前期物业委托管理合同》一份，约定：原告同泰物业为香溢花园小区提供物业服务。委托前期管理期限暂定为二年，房屋交付使用且本合同生效后至业主委员会成立，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止。物业服务费收费标准为小高层、高层住宅按0.9元／平方米／月收取，车库25元／只／月。后原告同泰物业为该小区提供物业服务。
2008年3月20日，原、被告订立《香溢花园物业手册（业主公约）使用承诺书》一份，作为房屋租售合同的附件，规定了关于物业使用及维修管理规定、关于公共绿化及室外环境管理规定等诸多物业管理制度，要求业主和物业使用人遵守。
被告吴立英系香溢花园小区5幢901室的业主，房屋建筑面积为137.49平方米，并拥有车库一个。被告吴立英认为原告同泰物业提供的服务不到位，还认为原告存在与他人合伙挖走小区六棵大型桂花树等违法情形，故拒绝支付自2012年1月1日至2014年12月31日的住宅物业服务费4455元（137.49平方米×0.9元／平方米／月×36月）和车库物业服务费300元。故原告同泰物业起诉要求处理。
另查明，原告同泰物业已退出香溢花园小区，并以张贴催缴通知及催款公告等方式向被告催讨物业服务费。
本院认为：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业管理企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与富阳市香溢房地产开发有限公司签订《前期物业委托管理合同》以及原告与被告签订的香溢花园物业手册（业主公约）使用承诺书系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应视为合法有效。被告吴立英系香溢花园小区业主，应当按照合同约定交纳物业服务费用。原告同泰物业提供的物业服务部分不符合合同要求，存在物业服务瑕疵，被告吴立英可通过业主大会或业主委员会在服务期满后更换物业公司，如造成被告吴立英人身、财产损失的，可依据合同规定要求原告同泰物业赔偿，但不能作为其拒缴物业服务费的理由。至于被告认为原告盗挖香溢花园小区桂花树及擅自拆走发电机组电瓶一节，不属本案审理范围，可另行主张。被告提出要求原告在本案中退还装修押金1000元和楼道粉刷费用150元之抗辩意见，既未以反诉的形式提出，又未能提供相应的证据证明，本院不予支持。
关于原告同泰物业要求被告吴立英支付逾期付款的违约金359.48元之诉请，因双方在合同中并未约定该物业服务费支付的期限，故对该主张本院不予支持。
综上，原告同泰物业的部分诉讼请求，理由正当合法，本院予以支持。依照《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告吴立英支付原告杭州富阳同泰物业管理有限公司物业服务费4755元，于本判决生效之日起十日内支付。
二、驳回原告杭州富阳同泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告吴立英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交［浙江省杭州市中级人民法院开户行为中国工商银行湖滨支行，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68］。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 何建胜
二〇一六年三月三十日
代书记员 倪 群