浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙06民终4006号
上诉人（原审被告）：吕晓虎，男，1973年10月30日出生，汉族，住嵊州市。
上诉人（原审被告）：孙峰，男，1978年3月1日出生，汉族，住绍兴市越城区。
上诉人（原审被告）:王高洪，男，1976年3月5日出生，汉族，住嵊州市。
被上诉人（原审原告）：中国人民武装警察部队绍兴市消防支队，住所地绍兴市越城区树下王路28号。
负责人：傅松良，支队长。
委托诉讼代理人：陈临浙，浙江世纪方正律师事务所律师。
上诉人吕晓虎、孙峰、王高洪因与被上诉人中国人民武装警察部队绍兴市消防支队（以下简称武警绍兴消防支队）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市上虞区人民法院（2017）浙0604民初5042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月10日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
吕晓虎、孙峰、王高洪上诉请求：1、确认孙峰与上虞消防大队签订的[2014]009号房地产租赁合同有效；2、确认2014年3月至2015年2月为免租期，我方不承担该期间房租费用；3、判令上虞消防大队支付上诉人为其垫付的屋顶及外墙补漏费用320089元；4、判令被上诉人赔偿因要求提前终止合同给我方造成的损失2250000元；5、撤销原判，由双方公平友好的提出方案协商解决。事实和理由：上诉人吕晓虎与被上诉人于2011年12月21日签订的房地产租赁合同已经作废，双方实际履行的是浙武消[2014]009号房地产租赁合同，被上诉人不论在何种情况下要求提前终止合同均应在先合理协商后续问题解决方案并在双方认可的情况后方能终止合同；新合同已事实成立，上虞区消防大队对此充分了解并同意，案涉房屋用途变更系经上虞消防大队审批，且已经正常经营两年左右；案涉房屋产权人系绍兴市上虞消防大队，被上诉人虽为上虞消防大队的上级单位，但不是房屋产权人，其提起本案诉讼主体不适格；上诉人没有违约，被上诉人提前终止合同给上诉人造成的损失应予赔偿。
被上诉人武警绍兴消防支队辩称：一、上诉人要求确认孙峰与消防支队签订的房屋租赁合同有效的上诉请求不能成立。该合同第十五条已对合同生效作出了特别约定，由于该合同既未经消防支队盖章，又未经武警营房部门审核盖章，原审认定该合同未生效，符合合同的特别约定，同时，因原租赁合同尚未解除，双方亦未就前后两份合同的衔接达成一致，亦能佐证该合同未生效的事实；二、上诉人要求确认2014年3月至2015年2月为免租期的上诉请求既没有合同依据，且不属于本案的审理范围；三、上诉人要求判令上虞消防大队支付其垫付的屋顶和外墙补漏费用320089元的诉请，属于上诉人应当提起反诉的范畴，不属于本案二审的审理范围，上诉人应另案处理；四、上诉人要求被上诉人承担其225万元经济损失的上诉请求，既无事实依据，也不符合法律规定，依法不成立；五、原审判决终止本案双方之间的房屋租赁合同合理、合法。由于上诉人拖欠租金长达3年，涉案租金达180万元，属于严重违反合同约定的行为，故被上诉人有权根据租赁合同相关规定解除合同。同时，军队脱离经营是国家的一项重要政策决定，属于双方合同约定的可解除与终止合同的范围，被上诉人享有单方解除权。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审原告武警绍兴消防支队向一审法院起诉请求：1、判令被告吕晓虎支付原告房屋租赁费180万元，并承担逾期付款违约金394.2万元，被告孙峰、王高洪对上述拖欠房屋租金和逾期违约金承担连带清偿责任；2、解除双方从2017年7月1日起的房地产租赁合同；3、本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告对诉请作如下变更：第1项诉请在本案中暂不主张；第2项诉请为解除双方从2017年7月1日起的房地产租赁合同并要求被告将房屋腾退归还给原告；第3项诉请不变。
一审法院认定事实：2011年12月21日，原告武警绍兴消防支队与被告吕晓虎签订武警部队房地产租赁合同一份，约定由原告将坐落于原绍兴市上虞市百崧公路1号的房屋（产权登记在上虞市公安消防大队名下）出租给被告吕晓虎，租赁用途为餐饮，租赁期限自2012年1月1日起至2018年12月31日止，租金为每年60万元（不含水、电、暖、煤气、设备等费用），租金按半年结算，承租方于每年的7月1日将每年的租金交付给原告。被告吕晓虎以上述房屋为住所地于2011年10月24日成立了上虞市人家餐饮管理有限公司，从事餐饮服务，公司名称现变更为绍兴市上虞区人家餐饮管理有限公司。被告吕晓虎系公司法定代表人及股东，被告孙峰亦为公司股东，被告王高洪曾系公司股东，经股东变更后，现非公司股东。由于经济形势、地理位置及经营不善等原因，上虞人家餐饮服务处于连年亏损状态，于2014年2月28日停止营业。经原告同意，房屋租赁用途改为住宿，被告为此对租赁房屋重新进行了装修，于2015年2月作为宾馆重新开业。房屋装修期间，经原告同意后，被告方垫资对房屋屋面及墙面的渗水问题进行了维修，原告亦同意将会根据实际维修费用将垫付资金支付给被告方。因双方对维修资金的具体费用有争议，原告未将该笔款项支付给被告。同时，在房屋装修期间，被告与上虞消防大队就合同重新签订进行了协商。经协商一致后，原告于2014年9月19日向被告方出具了打印的合同编号武浙绍消［2014］009号的武警部队房地产租赁合同一份，该份合同约定的租赁期限自2014年7月1日起至2018年12月止，房屋租赁用途为住宿、餐饮，被告孙峰在该份合同上签字，原告方至今未签字盖章。被告方已付清2013年年底之前的租金，并于2016年1月12日支付租金30万元，其余租金未支付。按双方惯例，原告在被告处的餐饮消费可在被告方欠付的租金中扣除，但双方至今未结算。原告自2016年左右起通知被告方因国家政策原因在2017年6月30日前提前终止合同。另查明，原、被告一致认为2011年12月21日所签订的房屋租赁合同的合同主体为原告及被告吕晓虎。
一审法院认为，对原、被告双方的争议问题，该院具体分析如下：一、由被告孙峰签字的合同编号为武浙绍消［2014］009号的武警部队房地产租赁合同是否已生效。原告认为该份合同未经盖章，不具有法律效力。被告认为该份合同系原告提供，原告盖章只是走内部流程，该份合同应具有法律效力。被告吕晓虎为此提供了由被告孙峰签字的房屋租赁合同一份、关于原上虞人家房地产租赁合同重新签订的情况说明一份、绍兴市公安消防支队后勤呈报表一份、消防安全检查合格证一份，及被告方实际同意变更租赁用途的事实予以证明。该院认为，武浙绍消［2014］009号的武警部队房地产租赁合同第十五条规定：“本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的武警部队营房管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效”，即该合同对合同的生效作出了特别约定，附加了相关条件。根据该院查明的事实，以及被告吕晓虎提供的上述证据，仅能证明原告同意租房用途变更，双方之间的上述合同已经成立，原告已就该合同进行内部审批等事实。但因该份合同尚无原告方签字盖章，不符合合同第十五条关于生效的特别约定，故合同未生效。被告吕晓虎提供的上述证据难以达到其证明目的，该院不予认定。二、原告是否有权解除原、被告双方之间的租赁合同。因武浙绍消［2014］009号的武警部队房地产租赁合同尚未生效，故原告2011年12月21日与被告吕晓虎签订的武警部队房地产租赁合同并未终止，仍系规范双方房屋租赁法律关系的合同依据。该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。原告诉请解除合同的理由有二：一是根据国家政策单方解除，二是被告欠付原告租金。2011年12月21日签订的房屋租赁合同第九条关于合同的解除与终止第（二）项规定：“甲方因非军事需要提前终止合同的，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还甲方……”。该约定赋予了原告单方终止合同的权利。而原告已经在2016年左右通知被告2017年6月30日前提前终止合同，故原告现单方要求解除自2017年7月1日起的房屋租赁合同符合合同约定。同时被告在答辩中虽辩称房屋维修费应在2015年上半年的租金中扣除，2014年3月至2015年1月为免租期，但认可2016年至2017年的租金未支付。及时支付租金系承租方的基本合同义务，原告以被告欠付租金为由亦可解除合同。综上，该院认为原告的变更后的诉请有事实和法律依据。该院确认原告与被告吕晓虎之间的房屋租赁合同自2017年7月1日起解除，被告吕晓虎应及时将房屋腾退归还给原告。被告孙峰、王高洪非房屋租赁合同的相对方，无需承担法律责任。三被告辩称武浙绍消［2014］009号的武警部队房地产租赁合同已生效，并已代替原合同依据不足，该院不予采信。被告认为合同终止给其造成重大损失的抗辩不能成为双方合同不解除的理由，如确有损失可另寻救济途径。依照《中华人民共和国合同法》四十四条第一款、四十五条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第二百二十七条之规定，判决：一、原告中国人民武装警察部队绍兴市消防支队与被告吕晓虎签订的武警部队房地产租赁合同于2017年7月1日解除；二、被告吕晓虎应于本判决生效之日起十五内将其承租的房屋全部腾退归还给原告；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告吕晓虎负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对被上诉人提交的浙江省消防总队浙武消[2012]226号文件，上诉人对其真实性无异议，本院予以确认。
本院二审对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案主要争议在于由孙峰签字的合同编号为武浙绍消[2014]009号合同是否已生效，原审判令解除2011年12月21日吕晓虎与被上诉人签订的房地产租赁合同是否正确。根据《合同法》第四十五条之规定，当事人可以对合同的效力约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案中，武浙绍消[2014]009号合同第十五条规定“本合同签字盖章后，须经具有相应审批权限的武警部队营房管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效”，即该合同对生效条件作出了特别约定。然，迄今为止，该合同尚未得到具有审批权限的武警部队营房管理部门的审核批准，故该合同尚未生效。上诉人称该合同文本由被上诉人持有，被上诉人已完成对该合同的签字、盖章，但对此仅有己方陈述，并没有相应证据证实，本院不予采信，且即使被上诉人业已盖章，也仅能表明双方合同成立，但尚不能满足该合同约定的生效条件。故原审认定武浙绍消[2014]009号合同未生效应为正确。因武浙绍消[2014]009号房地产租赁合同尚未生效，故2011年12月21日上诉人吕晓虎与被上诉人签订的房地产租赁合同并未终止。根据该合同第九条第（二）项之规定，被上诉人享有单方终止合同的权利，同时，根据该合同第十一条第（二）项之规定，乙方（指吕晓虎）逾期交付房地产租金的，逾期30日，甲方（指武警绍兴消防支队）有权解除合同，本案中，上诉人方自认2016年至2017年租金尚未支付，故根据合同约定，被上诉人亦有权解除合同。原审判令吕晓虎与被上诉人签订的房屋租赁合同于2017年7月1日解除具有相应的事实及法律依据，并无不当。被上诉人武警绍兴消防支队系案涉2011年12月21日签订的房地产租赁合同的出租人，其享有合同权利承担合同义务，故其有权提起本案诉讼，上诉人关于被上诉人并非案涉房产产权人，提起本案诉讼主体不适格的上诉意见，于法无据，本院不予采纳。另，上诉人关于要求被上诉人赔偿经济损失、确认免租期、支付垫付的补漏费用等诉请均不属于本案二审审理范围，本院不予审及，上诉人可另循救济途径解决。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人吕晓虎、孙峰、王高洪共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵启龙
审判员 梅 云
审判员 姚 瑶
二〇一七年十一月二十九日
书记员 钟利玲
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