上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终3534号
上诉人（原审原告）：上海闽新贸易有限公司，住所地上海市松江区谷阳北路1500号903室-1。
法定代表人：祝应清，董事长。
委托诉讼代理人：陈学彬，上海仕为律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁甘雪，上海仕为律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海天民建设工程有限公司，住所地上海市松江区叶榭镇叶旺路1号1楼。
法定代表人：程兆宽，总经理。
委托诉讼代理人：刘廷祥，上海一凡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李祥美，上海一凡律师事务所律师。
上诉人上海闽新贸易有限公司（以下简称闽新公司）因与被上诉人上海天民建设工程有限公司（以下简称天民公司）租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初2202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人闽新公司的委托诉讼代理人陈学彬、梁甘雪，被上诉人天民公司的委托诉讼代理人李祥美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人闽新公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉请。事实和理由：1、上诉人的陈述符合事实，一审认定上诉人陈述中存在不合理之处，但上诉人均已作出了合理解释。关于40万元（人民币，下同）租金，该款项并非被上诉人主动以购房款名义支付的，而是上诉人将该笔款项自行冲抵租金。而被上诉人主张的借名购房没有任何证据予以支撑，其陈述严重违背常理且涉嫌侵吞集体资产构成犯罪，不具有高度盖然性。2、从本案证据上看，上诉人已经尽到证明责任，上诉人一审提交的租赁协议、发票及进账单，都证明了双方存在真实的租赁合同关系，上诉人也持有缴纳50万元房款的原始凭证，可证明租赁合同已经实际履行。而被上诉人提供的土地使用税缴纳凭证及其改扩建涉案房屋的有关材料均不能证明被上诉人系涉案房屋的所有权人，其主张不能得到采信。一审没有尽职进行调查取证，未向涉案房屋的原始出售方了解事实，且适用法律错误，故提起上诉，判如所请。
被上诉人天民公司辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
闽新公司向一审法院起诉请求：1、确认闽新公司、天民公司之间签订的《租赁协议》于2016年12月26日已解除；2、判令天民公司搬离并按现状向闽新公司返还上海市松江区XX路XX号租赁物（闽新公司自述现门牌号为上海市松江区XX路XX号-
XX号）；3、判令天民公司支付闽新公司欠付的租金419,000元及相应的利息（截至2016年12月31日的利息为54,147.50元，2017年1月1日起的利息以419,000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利息计算至判决生效之日止）；4、判令天民公司向闽新公司支付占有使用费（按照每年66,000元的标准，从2016年12月27日计算至是实际返还租赁物之日止）。
一审法院认定事实：2003年7月1日，闽新公司作为甲方与上海市松江县张泽建筑水利工程公司作为乙方签订《租赁协议》，约定由甲方将原张泽税务所大楼、土地（XX路XX号）租赁给乙方，乙方从2003年7月1日起租，租期五年，到2008年6月30日止。第一年租赁费为6万元、第二、三年上浮5%即年租金为6.3万元，第四、五年上浮10%即年租金为6.6万元。付款方式：甲、乙双方自合同签订之日起即付第一年租赁费，以后付款时间为签订合同之日，付一年租赁费价格。如不及时付款，在15天内收回房屋。该协议另对其他相关事宜进行了约定，落款处甲方有闽新公司的盖章和法人代表的签名，乙方盖有“上海市松江县张泽建筑水利工程公司合同专用章”和“陈某”的签名。
2004年8月19日，上海市松江县张泽建筑水利工程公司（以下简称张泽水利公司）的企业名称经核准变更为上海天民建设工程有限公司。
2016年12月，闽新公司向天民公司发送解除合同的律师函，该函于2016年12月26日送达天民公司。
诉讼中，为证明自己是权利人且闽新公司、天民公司之间租赁关系真实存在，闽新公司提供了如下证据：1、2003年8月15日泖港镇农业集体资产管理办公室向闽新公司开具的收据一张，证明闽新公司支付“原张泽税务所房屋款”50万元。2、发票及银行进账单共三张，其中发票和上海市农村信用合作社进账单各一张上载明的款项金额均为6万元，性质均为租赁费，而另一张兴业银行进账单上载明金额为40万元，款项性质无记载。证明双方签订租赁合同后，天民公司共支付过两次租金。一次是2003年10月支付了6万元，另一次是2004年3月支付了40万元。该40万元系2004年7月1日至2010年6月30日期间的租金，根据合同约定，截至2010年6月30日（一审判决书写为2016年，为笔误），天民公司应付的租金总额为45万元，与总的已付款46万元抵扣后，多出的1万元可抵充2010年7月1日至2011年6月30日期间的应付租金。3、2017年3月21日闽新公司从上海市松江区规土局叶榭所调取的产权清理表及测绘图各一张，证明涉案房屋原属于张泽税务所。天民公司对上述证据1的真实性无异议，但不认可闽新公司的证明目的。对证据2的真实性无异议，但不认可证明目的。因闽新公司帮天民公司垫付了涉案房屋的购房款50万元，上述已付款46万元均是天民公司偿还该50万元的款项。对证据3的真实性无异议，涉案房屋原先确实属于张泽税务所，但该组证据不能反映涉案房屋的现状。
诉讼中，天民公司为证明系由自己购买了涉案房屋，提供了如下证据：1、2001年11月25日闽新公司原法定代表人祝应洪与案外人XX公司签订的《房屋租赁合同》，证明闽新公司是外来企业，于2001年11月25日才在本地租赁了经营场所，若闽新公司购买了涉案房屋，根本没有必要另租其他房屋。2、闽新公司的工商档案材料1页，证明闽新公司于2002年1月11日迁入松江。3、公司变更登记申请书1页，证明2011年5月17日，闽新公司的法定代表人仍是祝应洪。4、2002年11月1日，天民公司前身张泽水利公司与祝应洪签订的《协议书》，证明2002年11月1日至2005年10月30日期间，闽新公司挂靠张泽水利公司开展相关经营。5、2003年5月20日张泽水利公司出具的《关于水利公司办公室搬迁的报告》，证明2003年5月底之前，张泽水利公司已搬入原张泽税务所大楼。而从时间上看，闽新公司、天民公司签订租赁协议是在2003年7月1日，闽新公司帮天民公司垫付50万元是在2003年8月15日，均在天民公司搬入涉案房屋之后。6、2004年3月19日收据及支票存根各一份，证明天民公司所付40万元是拆迁款，向闽新公司支付该款的原因正是为了偿还闽新公司帮忙垫付的50万元。7、2007年4月29日，上海市房屋土地管理局叶榭所出具的证明一份，证明上海市松江区XX镇XX路XX号-
XX号店面房、建筑面积1,100平方米的权利人为天民公司。2007年，天民公司将原先的房屋拆了一部分后进行了改扩建。8、2007年1月公安部门出具的编订门弄号牌通知，证明上海市松江区XX镇XX路XX号-
XX号房屋的权利人是天民公司。9、2007年天民公司总体平面图一份，证明涉案房屋属于天民公司，该图纸反映的涉案房屋状况与现状一致。10、《税收缴款书》及完税证明共五页，证明2007年改扩建至今涉案房屋的土地使用税由天民公司缴纳。11、企业法人变更登记材料一组，证明2004年9月9日，张泽水利公司由集体所有制企业改制为私营企业天民公司。2003年7月1日时，张泽水利公司正处于改制阶段，当时天民公司就和祝应洪商量，以闽新公司名义垫付50万元购买涉案房屋。如此一来，该部分财产就不需要纳入张泽水利公司并进入改制范围。若以张泽水利公司名义出资50万元购买涉案房屋的话，在改制时由于要集体变私营，对相关的资产还要再进行资产评估，并由此后的天民公司再行支付评估后的钱款。这样一来，等于付了双份的钱。为了规避，天民公司才借闽新公司的名义购买涉案房屋。另外，由于当时天民公司资金紧张，一下子无力向闽新公司偿还50万元，才于2003年10月时先付了6万元。12、《房屋租赁合同》三份，证明涉案房屋始终由天民公司经营管理，并自2007年起由天民公司对外出租至今，该租赁合同只是其中的一部分。13、照片一组十一张，证明涉案房屋现状。14、律师调查笔录，系陈某对案情的陈述。15、松江区政府土地管理文件及附件，证明涉案房屋的来源；16、天民公司总平面图七张，证明天民公司先后于2005年、2007年、2013年对涉案房屋进行了翻建。17、现场照片三张，证明涉案房屋现在的门牌号为XX路XX号。18、天民公司律师给原叶榭镇政府经管所工作人员吴贤碧所做的调查笔录，证明政府有关部门确认涉案房屋是天民公司的。
对此，闽新公司质证认为，对证据1-4，对真实性无法确认，且与本案无关。对证据5，该报告系张泽水利公司单方制作，真实性无法确认。另从内容上看，张泽水利公司于2003年6月30日之前搬迁，而涉案租赁合同于2003年7月1日起租，时间恰好吻合。此外，该报告中也明确写明是租而非买，更明确了年租金为6万元，亦与租赁合同约定的租金标准相吻合。对证据6，真实性由法院核实，与本案无关，也无法证明天民公司的证明目的。支票上列明的付款事由为拆迁费，但具体情况不明。闽新公司坚持认为该40万元为天民公司所支付的租金。对证据7的真实性不予认可，该证据并未明确涉案房屋的权属，且结合证据8可以看出，房屋中并不包含XX路XX号。对证据8的真实性由法院核实，但门牌号仅作为辨别位置之用，不是权属证明。证据9系天民公司单方绘制，真实性不予认可。证据10的真实性由法院核实，即便天民公司交纳了土地使用税，也不能证明其就是权利人，因为该费用不一定必须由权利人缴纳，使用人亦可缴纳。对证据11的真实性无异议，但若天民公司所述事实，则天民公司涉嫌侵吞集体财产，性质严重。对证据12的真实性无法确认，但天民公司确实有对外出租门面房的事实。对证据13的真实性无异议。对证据14的真实性不认可，陈某所述与事实不符。对证据15的真实性由法院核实，该证据可以证明涉案房屋是有合法建造手续的。对证据16，2005年的图纸应当是涉案房屋原貌，其他年份的图纸系天民公司自行绘制。即便天民公司有改建，也属于未经闽新公司同意私自改建。对证据17，闽新公司在涉案房屋现场未看到。对证据18的真实性不认可，闽新公司是向泖港镇政府购买了涉案房屋，并非向叶榭镇政府购买，该证言不具有证明力。
诉讼中，天民公司申请吴贤碧出庭作证。吴贤碧称，其是原叶榭镇政府经管所的工作人员，据其所知，叶榭税务所搬走后，张泽水利公司就搬至该税务所原办公大楼，当时政府部门协调后的意思是让张泽水利公司把涉案房屋买下来。至于该办公大楼具体的买卖过程，证人表示其并未参与。天民公司对证人证言无异议，但闽新公司认为证人对涉案争议事项并不知情，证明力较弱。
诉讼中，为查明案情，法院要求闽新公司、天民公司各自的经办人到庭接受询问。闽新公司涉案事务的经办人祝应洪到庭称，系由闽新公司以50万元的价格购买了原张泽乡税务所的办公大楼，该50万元直接交给了泖港镇农村集体资产管理办公室，且该单位收取房款后开具了发票，注明是原张泽税务所办公楼的购房款。当时得知张泽水利公司（天民公司前身）想租办公楼，遂于2003年7月1日跟天民公司签订了租赁合同。第一年的租金6万元天民公司按时支付了，闽新公司还开具了租金发票，但后面的租金天民公司并未按约支付，由于闽新公司负责人一直在外地做工程，没时间跟天民公司对接租房事宜。另外，当时叶榭镇有返税扶持政策，为此，镇政府让张泽水利公司开了一个兴业银行的账户给闽新公司使用，2004年3月，该账户内进了40万元。由于天民公司多年未付租金了，故财务就当租金扣了。后来闽新公司发现租赁物被拆除改造了，就与天民公司沟通想要把房子收回来，但遭到天民公司拒绝。
诉讼中，天民公司涉案事务的经办人陈某称，闽新公司经张泽镇政府有关领导介绍，挂靠了张泽水利公司，2002年11月1日双方签订了一份挂靠协议书。挂靠协议书成立后，天民公司为闽新公司开设了一个兴业银行的专用账户。当时，祝应洪在松江没有办公场所，租赁了荣乐东路某号作为场所办公。而天民公司原办公场所在原张泽镇政府2号楼内，因该栋房屋需要调整转让，天民公司只能迁出，镇政府就安排天民公司到原张泽税务所办公楼办公经营。天民公司和当时的政府部门相关负责人施治平多次协商后，确定该幢楼以40万元的价格转让给天民公司，但镇长金明法同志称，有人愿意出价50万元购买，故40万元不行。后经协商，天民公司同意以50万元购买。但双方谈好之后，由于天民公司资金困难，就和祝应洪协商，请祝应洪帮忙垫付，等以后公司资金到位即刻归还。祝应洪答应了此事。至于闽新公司、天民公司签订租赁合同的原因，实际上是双方为了特殊目的虚构了租赁关系。真实情况是，张泽水利公司得知2004年上半年企业要改制，若以张泽水利公司名义出资50万元购买涉案房屋的话，在改制的时候，又要被纳入资产评估，并由转制后的企业支付该房款，这对天民公司来说显然是不利的。因此，经其与祝应洪商议，双方签署了一份形式上的租赁合同，同时为了把事情做得更加“真实”，也给了形式上的租赁费6万元。2004年3月19日，政府给了天民公司一笔动迁款40万元，天民公司直接交给了祝应洪。至此，对于当初由祝应洪垫付的50万元购房款，张泽水利公司已共计支付了46万元。至于剩余4万元，考虑到祝应洪既然挂靠了张泽水利公司，所以就“没”掉了，且祝应洪也从未向张泽水利公司主张过该4万元，陈某错误认为这四万元就是祝应洪给天民公司的好处费。如果该想法不成立，天民公司也随时愿意将4万元补足给闽新公司。另外，张泽水利公司改制后，变身成为天民公司，天民公司对办公楼进行了大规模改建和装潢，所耗资金远大于购房的50万元。当时闽新公司也知道改建和装潢等，却并未提出过异议。
诉讼中，闽新公司称其未向天民公司收取过押金。另审理中，经法院释明，闽新公司坚持不追加实际使用人为本案的第三人参加诉讼，并愿意承担由此产生的风险。
审理中，法院向闽新公司释明：双方之间的《租赁协议》属虚伪意思表示，该合同应属无效，并告知闽新公司可就剩余购房款4万元等问题通过变更诉请的方式提出相应主张。但闽新公司至期并未变更诉请。
一审法院认为，本案争议的焦点在于双方之间有无真实的租赁关系。对此，双方的陈述均存在着诸多不合常理的矛盾之处。就闽新公司而言，一则，其对天民公司所付40万元作为租金的主张明显不合常理；二则，租期到期多年，房租一直未付，闽新公司却无证据证明及时就此进行过催告或提出过异议；三则，闽新公司并未提供相应的证据证明其对涉案房屋是如何进行管理的，相反，从其具体经办人的陈述来看，其一直疏于对涉案房屋作为对外出租之物来加强管理，此亦不合常态。就天民公司而言，一则，既然当初其是真实买受人，闽新公司所付50万元仅是为其垫付的话，则为何不通过签署借条等方式将借款关系予以明确，又为何不将购房款的原始凭据拿在手中。二则，既然是自己要买，天民公司完全没有必要与闽新公司签订租赁协议，并支付租金。即便如天民公司所述，双方签订租赁协议是为了隐藏非法目的，但为何不通过签订内部协议的方式，把内心真意加以固定。
从现有证据来看，虽然闽新公司的证据具有一定优势，但闽新公司对已付款46万元尤其是对2004年的40万元所做的解释明显不合常理。因为比照租赁合同所约定的租金标准及支付期限，该40万元的支付明显与约定不符。一则，该40万元超出了剩余租期的应付租金额，即便天民公司要预付，在其不知道合同到期后双方是否续租的情况下就超额支付租金，也不合常情。二则，即使该40万元是租金且超额预付，但原先的租期只有五年，该40万元也仅能抵充租金至2010年，对于此后的欠付租金，闽新公司也无证据证明及时主张过权利。且从涉案房屋的占有使用情况及改扩建情况来看，闽新公司也未尽到作为权利人应有的关注和管理，这也不合常理常态。再结合此前双方曾存在挂靠关系来看，法院统合案情认为双方之间的租赁合同系虚伪意思表示，该合同应属无效，天民公司向闽新公司借名、借钱购买涉案房屋具有高度盖然性。至于合同无效后果的处理问题，因法院释明后，闽新公司未变更诉请并提出相关主张，故法院对此不作处理。
一审法院审理后作出判决：一、确认上海闽新贸易有限公司与上海天民建设工程有限公司之间签订的《租赁协议》无效；二、驳回上海闽新贸易有限公司的全部诉讼请求。案件受理费12,091元，由上海闽新贸易有限公司负担。
本院二审期间，上诉人向本院提交上诉人代理人对案外人陈某和张某所做的调查笔录，证明陈某和张某原系被上诉人公司股东，笔录内容可以证明涉案房屋系由上诉人所购买的。被上诉人对该调查笔录的真实性、关联性、合法性均不予认可。本院认为，上诉人提交的调查笔录不属于二审新证据，且其性质属于证人证言，而证人未到庭进行作证，故本院对该调查笔录不予采信。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人主张涉案房屋系由其从原张泽乡税务所以50万元购买所得，而被上诉人则主张涉案房屋系由其购买，只因当时被上诉人企业改制，故借用上诉人的名义进行购买，并由上诉人垫资购房款。显然，双方就涉案房屋的权属具有争议，但本案非所有权确认纠纷，本案的争议焦点是上诉人与被上诉人之间是否就涉案房屋成立了真实的房屋租赁关系。
在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。就本案房屋租赁合同关系的成立，上诉人虽提供了《租赁协议》，但对于租金的支付及催讨、租赁物的管理等方面均存在不符合常理之处。具体而言，上诉人单方面将被上诉人所支付的40万元抵作租金，缺乏合同依据，也未与被上诉人达成合意；租约到期后，上诉人也从未向被上诉人主张返还涉案房屋，更对被上诉人就涉案房屋进行改扩建及处分的行为置若罔闻，结合被上诉人的行为及双方之间曾存在挂靠关系的事实，一审认定双方当事人并没有成立租赁关系的合意，事实上双方也没有履行租赁协议的行为，具有事实依据，本院予以支持。双方之间缺乏成立租赁合同的意思要素，一审据此确认双方签订的《租赁协议》无效，于法不悖，本院予以维持。
综上所述，闽新公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币12,091元，由上诉人上海闽新贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一八年五月三十一日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……