广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终23097号上诉人（原审原告）：欧阳松华委托代理人：张海涛，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托代理人：陈泽柱，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：耿晶委托代理人：黄正，国信信扬（深圳）律师事务所律师。原审第三人：深圳市招商置业顾问有限公司，住所地：深圳市南山区招商路招商大厦801-804#、821-827#、831A#、838-839#，组织机构代码：75253375-8。法定代表人：何飞。委托代理人：钟胜荣，广东中安律师事务所律师。原审第三人：邹水长生上诉人欧阳松华、原审第三人深圳市招商置业顾问有限公司（以下简称招商置业公司）、原审第三人邹水长生与被上诉人耿晶定金合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民二初字第3571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行审理。本案现已审理终结。欧阳松华上诉请求本院改判耿晶向欧阳松华返还定金18万元。主要理由：一、本案中《补充条款》的约定是双方真实的意思表示，合法有效，其中“售出”的含义应当理解为签署新的买卖合同，而并非完成过户交易，原审判决认定事实错误。二、业务员已在约定期限内为耿晶寻找到新的买家，且同意按原条件购买案涉房产并已签署了新的《买卖合同》，该次交易是真实有效的，属于补充条款约定的“将案涉房产出售”，原审判决却未认定此关键事实，属于认定事实不清。三、耿晶为谋取个人利益，在欧阳松华及售房业务员已为其找到新的买家并在即将达成交易时恶意阻止交易的完成，应视为“将案涉房产售出”的条件已成就，原审法院仅以2015年5月18日未卖出该房产而认定约定条件未满足的，属于适用法律错误。耿晶辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求本院维持原判。招商置业公司诉称：同意一审诉讼意见，即基于涉案解除协议及手写的补充协议，此协议上无招商置业公司员工签字及盖章，欧阳松华、耿晶解除居间合同的事情只有业务员知情，公司并未批准，所以协议内容只是双方自身约定，公司对协议中的条款不予认可。欧阳松华交于公司的200000元定金中的10000元交房保证金确在公司托管，2015年4月10日，公司已向耿晶转账190000元。邹水长生诉称：同意欧阳松华诉讼意见。欧阳松华向一审法院提起诉讼，请求判令：耿晶向欧阳松华返还定金180000元（其中包括招商置业公司托管的人民币10000元），并由耿晶承担本案的诉讼费用。一审法院查明：2015年4月8日，欧阳松华、耿晶及招商置业公司签订《房地产买卖居间合同》一份，合同约定，耿晶将其名下的位于深圳市宝安区新安街道御景台花园X栋XXXX号房屋出售给欧阳松华，欧阳松华将购买涉案房产的定金200000元托管于招商置业公司，并由招商置业公司将其中190000元支付给耿晶，其中10000元作为交房保证金由招商置业公司托管。2015年5月9日，欧阳松华、耿晶签订《解除协议》，双方约定，2015年4月8日签订的《房地产买卖居间合同》解除，耿晶同意退还欧阳松华定金叁万圆，直接转账至欧阳松华账号；双方另手写补充条款约定，若2015年5月18日前，买方（欧阳松华）没有找到新客户按协商好的条件将案涉房产出售，则卖方（耿晶）退回定金30000元；卖方（耿晶）同意以捌佰万元价格出售案涉房产，看房时间为周一至周五壹次，周六、日时间另约，2015年5月18日前卖出房产，则卖方（耿晶）退还买方（欧阳松华）200000元整。一审法院认为，本案系定金合同纠纷。欧阳松华、耿晶签订的《解除协议》及补充条款属双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。欧阳松华主张，招商置业公司业务员已于2015年5月18日通知耿晶找到新的买家，因当日时间较晚，故约耿晶于2015年5月19日签订合同，但新买家在合同上签字后，耿晶将合同带走后无法联系，是耿晶的故意行为导致房产未卖出，属于耿晶责任。耿晶主张，其于2015年5月19日至公司处签合同，但因合同约定不符合耿晶利益，耿晶须寻找专业律师咨询，故当时未予签署。欧阳松华、耿晶双方在补充条款中的约定系对合同解除后欧阳松华应承担之违约责任所进行的约定，依该约定，耿晶退还全部定金200000元的条件是案涉房产于2015年5月18日前卖出，否则，耿晶仅需退还30000元定金，现案涉房产于5月18日前并未卖出，根据双方的约定，则耿晶退还欧阳松华定金的条件未满足，耿晶只须退还欧阳松华30000元定金，现耿晶已退还欧阳松华20000元定金，耿晶还须退还欧阳松华定金10000元。欧阳松华诉求超出的部分本院不予支持。招商置业公司托管的10000元交房保证金其性质相当于卖方（耿晶）向其交付的用于保证案涉房产无瑕疵交付的保证金，现案涉房产买卖合同无法继续履行，则招商置业公司应向耿晶返还上述款项。若招商置业公司未向耿晶返还上述款项，耿晶可另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、耿晶应于判决生效之日起三日内退还欧阳松华定金10000元；二、驳回欧阳松华的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院查明：欧阳松华向一审法院提交了电话录音光盘和据此整理的录音文本。2015年5月20日的录音文本载明了耿晶的以下谈话内容：“18号很晚打电话都来不及签，本来已经过了时间，我是很有诚意办好这件事的，我就在昨天19号下那么大雨我过去了，他说3点钟，等到3点半那人来了，他不是要签合同，也不是要买房啊”、“他那个人签的合同都不对劲，像是私人协议，而且也没有给定金，没有签合同，那个人都不是要买房的”。本院认为，欧阳松华、耿晶在涉案《解除协议》的补充条款中就耿晶向欧阳松华返还20万元定金附生效条件，即“2015年5月18日前欧阳松华为耿晶找到房屋买家，耿晶卖出房屋”。本案二审的争议焦点是耿晶是否不正当地阻止该生效条件成就。欧阳松华主张，其已在期限内为耿晶找到买家，耿晶却未签署购房协议，故意使得房屋未能出售，应当视为不正当地阻止条件成就。但根据欧阳松华提交的电话录音文本反映，耿晶主张欧阳松华为其找到的购房人并非适格买家，并无买房诚意，并未支付定金，且待签购房协议存在诸多问题，缺乏保障等，故耿晶未签署该协议。因此，在欧阳松华并未就此进一步举证的情形下，无法核实耿晶未签署购房协议系因其故意阻碍生效条件成就以不予退还定金还是因为欧阳松华所找的购房人或提供的购房协议存在问题，即耿晶已配合前往协商涉案房产出售事宜，欧阳松华未能证明耿晶未签署购房协议的不正当性以及所附生效条件本应成就的合理性，应当承担举证不能的不利后果，欧阳松华关于耿晶不正当地阻止条件成就、故应当视为条件已成就、耿晶应当依约返还18万元定金的主张缺乏事实依据，不符合《中华人民共和国合同法》第四十五条的相关规定，本应不予支持。综上，欧阳松华的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由欧阳松华负担。本判决为终审判决。审判长 刘   茹审判员 范 志 勇审判员 李 兴 旺二〇一七年二月二十四日书记员 杨松（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十五条【附条件的合同】当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。