四川省自贡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）自民二终字第98号
上诉人（原审原告）代玲，女，1975年9月6日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。
委托代理人涂强，四川瀚毅律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘琪，男，1968年10月9日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。
委托代理人廖长生，自贡市大安区便民法律服务所法律工作者。
原审第三人唐忠华，男，1978年4月14日出生，汉族，住四川省荣县。
原审第三人刘玉英，女，1980年7月5日出生，汉族，住四川省荣县。
上诉人代玲因与被上诉人刘琪、原审第三人唐忠华、刘玉英案外人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省自贡市大安区人民法院（2015）大民二初字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人代玲的委托代理人涂强，被上诉人刘琪的委托代理人廖长生到庭参加诉讼。原审第三人唐忠华、刘玉英经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审原告代玲向四川省自贡市大安区人民法院起诉称，2014年5月5日，原告与唐忠华、刘玉英共同签订了房屋转让合同，约定唐忠华、刘玉英将成都新世纪环球中心7幢1单元18层1806号办公用房作价170万元转卖给原告，原告与唐忠华、刘玉英到成都高新区公证处办理了《预约合同》公证，唐忠华、刘玉英于当日将房屋的相关手续、资料交付给原告，同时将房屋实际交付给了原告。原告取得房屋后，与成都麦地不动产经纪有限责任公司签订了《不动产中介合同》。2014年7月29日，通过中介公司介绍，原告将房屋租赁给了他人，并收取了相应租金。2014年11月27日，原告收到了大安区人民法院（2014）大执字第263-4、264-4号执行裁定书，驳回了原告的执行异议请求，原告认为该裁定书认定事实与适用法律存在错误，提起异议之诉，请求法院确认原告与第三人唐忠华、刘玉英的房屋买卖合同合法有效，请求对执行标的物中止执行。
原审法院经审理查明，2014年5月5日，原告代玲与第三人唐忠华、刘玉英共同签订了《预约合同》，约定唐忠华、刘玉英承诺按本合同约定的条件将成都新世纪环球中心7幢1单元18层1806号办公用房转让给代玲，房价为170万元，并保证待唐忠华、刘玉英取得该房屋所有权证后按合同约定过户给代玲，届时双方应再行签订与本合同内容相符的过户使用的房地产转让合同。2014年5月5日，第三人刘玉英出具《委托书》，委托原告代玲代为将诉争房屋出租，代收租金。2014年5月5日，原告代玲与第三人唐忠华、刘玉英到成都高新区公证处办理了《预约合同》、《委托书》公证。同日，唐忠华、刘玉英书写《收据》、《说明》交代玲持有，载明唐忠华、刘玉英收到代玲购房款170万元，是以2013年8月6日唐忠华向杨春华的借款本金150万元、利息20万元合计170万元支付的。2014年7月27日，代玲委托谭政荣通过成都麦地不动产经纪有限责任公司，与马灿签订了《房产租赁合同》，将该高新区天府大道北段1700号7栋1单元18楼1806号房屋租赁给马灿。
2014年7月23日，刘琪因与唐忠华、刘玉英借款纠纷向本院提起诉讼，并申请保全，本院依法对刘玉英所有的成都市高新区天府大道北段1700号7栋1单元18楼1808号、1806号进行查封；2014年8月11日，刘琪诉唐忠华、刘玉英民间借贷纠纷一案，双方在本院的调解下达成调解协议，约定唐忠华、刘玉英于达成协议之日起七日内偿还刘琪借款本金300万元及利息。后刘琪向本院申请强制执行。
2014年9月22日，代玲对执行标的提出书面异议。2014年11月13日，本院审查后，作出（2014）大执字第263-4、264-4号《执行裁定书》，驳回代玲的异议申请。
原审法院认为，原告代玲与第三人唐忠华、刘玉英签订的《预约合同》，属双方真实意思表示，合同自双方签字时成立。由于双方签订的是一份预约合同，约定了在将来一定期限内签订正式的转让合同，而双方并没有签订正式的房屋买卖合同，且诉争房屋也未过户到原告名下，故双方并未签订有效的房屋买卖合同。双方签订《预约合同》后，刘玉英委托代玲对房屋进行出租，代收租金，代玲并未实际占有房屋。故原告请求确认其与第三人唐忠华、刘玉英的房屋买卖合同合法有效的理由不能成立，本院不予支持。
根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，诉争房屋所有权没有发生转移，仍属第三人唐忠华、刘玉英所有。本院依据生效的裁判文书对唐忠华、刘玉英所有的财产予以强制执行，并无不当。原告请求对本案诉争的执行标的物中止执行的理由不能成立，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定，判决如下：驳回原告代玲的诉讼请求。
宣判后，代玲不服，向本院提起上诉，其上诉称：一审判决驳回上诉人代玲的诉讼请求错误，与案件事实和法律规定不相符合。一、上诉人代玲和第三人唐忠华、刘玉英房屋买卖合法、有效。1.第三人刘玉英、唐忠华是本案诉争房屋的合法所有人。2012年12月26日，第三人刘玉英与成都世纪新城国际会展中心有限公司签订的关于成都环球中心7栋1单元18楼1806号商品房买卖合同，支付了全部价款，并在成都市房屋产权登记中心备案，该商品房依法归第三人刘玉英与唐忠华所有。2.第三人刘玉英、唐忠华处分该房屋的行为合法有效。上诉人代玲与第三人刘玉英、唐忠华在签订《预约合同》时，该房屋未设置抵押、也未被大安区人民法院等相关部门查封或被强制执行，不存在法律上限制或禁止交易的情形，因此第三人刘玉英、唐忠华处分该房屋的行为合法有效。3.上诉人代玲与第三人刘玉英、唐忠华签订的《预约合同》合法有效。2014年5月5日，上诉人代玲与第三人刘玉英、唐忠华签订的该房屋的《预约合同》，代玲支付了170万元购房款的相应对价，该合同依法成立并生效，符合合同自由原则，并不违反法律禁止性、限制性的规定，依法受法律保护；并且，该合同经成都市高新公证处公证，证明该商品房买卖真实、合法。二、一审判决认定事实错误。1.一审判决认为，“上诉人代玲与第三人刘玉英、唐忠华签订的是预约合同，没有签订正式买卖合同，诉争房屋也未过户到上诉人名下，故双方并未签订有效的房屋买卖合同”的理由不成立。因为签订有效的房屋买卖合同并不以“过户”为必要条件，一审判决混淆了合同效力与物权效力的区别，“过户到原告名下”是签订房屋买卖合同追求的结果，签订房屋买卖合同是登记过户的前置程序。“过户”是附期限的，附第三人刘玉英、唐忠华产权登记办理下来的期限。因此，认定房屋买卖合同有效与过户与否并无关联。2.一审判决认为，“双方签订《预约合同》后，第三人刘玉英委托上诉人代玲对房屋进行出租，代收租金，代玲并未实际占有房屋”，与案件事实不符。因为双方签订《预约合同》后，刘玉英就将房屋交付给了代玲处分，代玲有权对该房屋出租，并收取租金，而并非判决书所指的“委托出租”、“代收租金”，其实租金收益一直是代玲享有，第三人刘玉英、唐忠华从来没有主张租金收益归其所有，这也证明了代玲实际占有房屋并收益的事实。此外，因为诉争房屋尚未登记过户到第三人刘玉英、唐忠华名下，双方的权利行使受到一定限制，因此形式上办理了一份《委托合同公证》，这也是符合民间交易习惯的，也不违反法律规定。3.上诉人代玲与第三人刘玉英、唐忠华签订的《预约合同》是无名合同，应对该合同的内容作正确理解，不能因为其名“预约合同”而忽略其实为“房屋买卖合同和房屋产权过户登记合同的复合”，不能停留在字面上作当然解释，轻率作出《预约合同》不是《买卖合同》的结论。就其合同内容，《预约合同》不仅包含了成立房屋买卖合同的主要的实质性条款，即房屋转让价款、履行方式、权利保证、违约责任等，而且还包含了对房屋产权过户登记内容的条款，即第三人取得该房屋产权证后，第三人和原告在三十日内必须办理该房屋的产权过户手续和国有土地过户手续，表明待第三人产权登记条件成就之后，再行办理过户登记。必须明确，该《预约合同》之“预约”是对房屋产权过户登记的预约，而不是对正式的房屋买卖合同的预约。因此，一审判决认定“双方并未签订正式的房屋买卖合同”的结论错误。三、一审判决适用法律不当。一审判决认为，诉争房屋所有权未发生转移，依照《中华人民共和国物权法》第九条之规定，认定上诉人代玲请求对本案诉争的执行标的物中止执行的理由不能成立，系适用法律不当。1.本案上诉人代玲与第三人唐忠华、刘玉英在2014年5月5日签订合同的当天，第三人唐忠华、刘玉英就实际将房屋交付给上诉人，上诉人据此与成都麦地不动产经纪有限责任公司签订了《房屋中介合同》，并于2014年7月27日将该房屋租赁给他人，收取了相应租金。上诉人代玲与第三人唐忠华、刘玉英就该房屋未办理过户登记手续，是客观情势所致，因为当时第一次产权并未办理到开发商名下，更没有办理到业主第三人刘玉英名下，上诉人代玲自然也就不能办理房屋产权过户登记，完全符合商品房买卖的交易习惯。2.根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”3.需要特别说明的是，上诉人代玲与第三人刘玉英、唐忠华签订的合同发生交易行为的时间为2014年5月5日，是在第三人刘玉英、唐忠华与被上诉人刘琪债务清偿期限届满之前（借款期限为2013年11月20日起，2014年5月19日止），更是在刘琪提起诉讼（起诉时间为2014年7月22日）之前。因此，上诉人代玲对此并无过错，人民法院不得查封，应对本案诉争的执行标的物中止执行。请求：1.依法撤销大安区人民法院（2015）大民二初字第3号民事判决；2.依法确认上诉人代玲与第三人唐忠华、刘玉英的房屋买卖合同合法、有效；3.请求对执行标的物中止执行；4.本案一、二审诉讼费用由被上诉人刘琪承担。
被上诉人刘琪辩称：一、上诉人之诉请缺乏事实根据，其理由不能成立。1.本案一、二审诉讼中上诉人均请求人民法院确认其与第三人唐忠华、刘玉英的房屋买卖合同合法有效及请求对执行标的物中止执行，而事实上上诉人与本案第三人唐忠华、刘玉英至今都没有签订有效的房屋买卖合同。上诉人自始至终都错误的将2014年5月5日与第三人唐忠华、刘玉英所签订的《预约合同》当作《房屋买卖合同》。而事实上，上诉人与第三人于2014年5月5日所签订的《预约合同》非《房屋买卖合同》，其合同约定了在将来一定期限内双方签订正式的转让合同，至到今日双方都没有签订正式的《房屋买卖合同》。试问，人民法院如何确认其与第三人唐忠华、刘玉英的房屋买卖合同合法、有效。另本案诉争房屋至今都登记在当事人刘玉英名下并归其所有。一审法院依据生效的裁判文书对唐忠华、刘玉英所有的财产予以强制执行，并无不当，依法应予支持。再问上诉人又依据什么请求人民法院裁判对执行标的物中止执行呢。2.上诉人诉称其支付了购房全款及已实际上占有本案诉争房屋不实。就购房款支付问题在本案诉争房屋执行异议听证会上，审判员曾询问上诉人购房款是以什么方式支付的？上诉人当时回答是现金支付的。接着审判员又问：“买卖房屋都用现金方式，也出具了收条170万元，如何支付的？”上诉人回答：“之前陆续支付的170万元，签订合同当天打了一个总收条，具体何时支付我不清楚。”而在本案一审中上诉人却将2013年8月6日唐忠华向杨春华借款150万元，利息20万元，合计170万元作为支付其购房款证明。并且出借人杨春华非本案当事人。根据上述案件事实，上诉人对其购房款支付问题在法庭陈述、举证证明上，前后矛盾，自圆不能其述，这只能说明其支付购房款不事实。其次上诉人将第三人刘玉英委托其代为对其所有的房屋进行出租、代收租金等管理房屋相关事项之行为，认为自己已经实际占有了本案诉争房屋，此称通俗点说叫放牛娃买牛，而实际上上诉人是在强词夺理，其理由依法不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，审判程序合法，请求依法判决驳回上诉人上诉请求，维持原判。
原审第三人唐忠华、刘玉英未提交答辩意见。
各方当事人在二审审理期间未提交新证据。上诉人代玲，被上诉人刘琪对原审认定的事实无异议，本院依法予以确认。
本院另查明，2013年11月18日，被上诉人刘琪与原审第三人唐忠华、刘玉英签订《借款协议》约定，借款人（唐忠华、刘玉英）用涉案房屋成都环球中心办公房产做质押，同时将《商品房买卖合同》原件、购房收款收据原件交给被上诉人刘琪持有。
2014年5月5日，原审第三人唐忠华、刘玉英又将涉案房屋与上诉人代玲签订《预约合同》，约定：乙方（代玲）在二○一四年五月五日以现金的方式向甲方（唐忠华、刘玉英）支付购房全款。甲方收到乙方支付的全款当日，甲方将该房屋、房屋钥匙、业主卡交付给乙方，交房前的物管、水、电、气各项费用由甲方结清。甲方同意乙方在房屋产权未过户之前有权在该房屋进行装修并使用该房屋，交付后相关房产物管费用、水、电、气等与使用房屋相关的费用均由乙方负责承担，交付后如因乙方管理、使用房产过程中产生的一切法律责任、经济责任均由乙方自行承担。2014年5月5日，原审第三人刘玉英向上诉人代玲出具《委托书》，委托上诉人代玲办理如下事宜：一、代为办理上述房屋接收、钥匙领取、房屋验收以及缴纳物业管理费用、产权费用、国土分户费用、契税、维修资金等相关事宜；二、代为去物业公司办理上述房屋的装修手续费，代管上述房屋；三、代为办理并签署上述房屋的所有权证及国有土地使用证的一切手续并领取上述二证；四、领到房产证后，代为办理、领取退税，代为办理领取购房补贴；五、代为将上述房屋出租，代收租金；六、代为办理上述房屋产权面积补差事宜；七、代为办理领证、管理上述房屋的其他一切相关事宜。原审第三人唐忠华、刘玉英在执行听证时陈述其与上诉人代玲的房屋买卖关系属实。2014年5月26日，原审第三人刘玉英将其向杨春华出具的借款金额为1500000元的借条原件收回，杨春华之夫谭政荣在借条上注明“此款已还清”。本案争议房屋坐落于成都市高新区天府大道北段1700号7栋1单元18楼1806号。在原审法院执行听证会上，上诉人代玲对购房款的支付陈述为现金支付。
本院认为，上诉人代玲与原审第三人唐忠华、刘玉英于2014年5月5日所签订的合同名为《预约合同》，但从该合同约定的内容表明，双方有房屋买卖的意思表示，对房屋买卖价款、履行方式、房屋交付时间约定清楚，该合同实为正式的房屋买卖合同，应认定上诉人代玲与原审第三人唐忠华、刘玉英之间存在房屋买卖合同关系。虽然双方存在房屋买卖合同关系，但该房屋未经登记，不发生效力。诉争房屋所有权没有发生转移，仍属第三人唐忠华、刘玉英所有。关于上诉人代玲支付购房款的情况。上诉人代玲先陈述为现金支付，但所提交证据却表明是用案外人杨春华的借款抵扣的购房款，前后矛盾，不能自圆其说，故无法确认其已经支付了全部购房款。同时，上诉人代玲提交的证据不能证明其已实际交付并占有涉案房屋。
综上所述，上诉人代玲提供的证据不能充分证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其执行异议不能成立，依法予以驳回。原审法院依据生效的裁判文书对唐忠华、刘玉英所有的财产予以强制执行，并无不当，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费20100元，由上诉人代玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖四春
审 判 员 曾伟贤
代理审判员 曾 静
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 王敏迪