黑龙江省五常市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0184民初1525号
原告任玉芹，身份证号：2301841949********，女，1949年3月3日生，汉族，退休工人，住五常市五常镇东方红街。
委托代理人张志杰，身份证号：2321031955********，男，1955年9月1日生，汉族，退休工人，住五常市拉林满族镇民主街。
被告五常市山河镇中心学校，住所地：五常市山河镇北二道街。
法定代表人王成忠，职务：校长。
委托代理人李建义，身份证号：2321031973********，男，1973年7月17日生，汉族，教师，住五常市五常镇。
被告刘波，身份证号：2321031974********，男，1974年9月30日生，汉族，无职业，住五常市山河镇林业局机关委。
原告任玉芹与被告五常市山河镇中心学校、刘波排除妨碍纠纷一案，本院于2016年4月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告任玉芹，被告五常市山河镇中心学校委托代理人李建义、宋友，被告刘波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
任玉芹向本院提出诉讼请求：请求五常市山河镇中心学校和刘波停止侵权，腾退山河二小学综合楼第11号房屋。事实与理由：2008年哈尔滨市常龙房地产开发有限公司（以下简称常龙公司）开发山河镇二小学综合楼项目，该工程在未办理相关开发手续情况下，由王晓华个人承建，2009年工程项目又由杜学刚个人承建，杜学刚在承建二小学综合楼期间，欠工程款未能结算。2009年10月29日常龙公司将山河第二小学综合楼工程项目转让给黑龙江省富强房地产开发有限公司（以下简称富强公司），书面约定山河第二小学综合楼项目的一切债权、债务由富强公司承担。富强公司在取得土地使用证后，办理了建设规划许可证等审批手续，并于2010年对二小学综合楼工程进行了开发建设。2010年9月被告刘波以工程欠其钱款为由，强行将山河二小学综合楼11号房门锁上，不让富强公司进行出售。2015年8月18日原告与富强公司协商，富强公司同意将山河二小学综合楼商服11号房屋（建筑面积163.8平方米）给付原告折抵欠款，并签订了房屋买卖合同。事后，原告发现山河二小学校和王晓华在2008年7月与刘波签有房屋买卖合同。原告认为，山河二小学作为事业单位和王晓华个人，在没有取得房屋开发资质，未办理土地出让手续情况下，预售山河二小学综合楼不符合法律规定，山河镇二小学校、王晓华与刘波签订的房屋买卖合同无效。原告的房屋买卖合同合法有效，因山河镇二小学校已并入五常市山河镇中心学校，故请求被告五常市山河镇中心学校和刘波腾退山河二小学综合楼第11号房屋。
五常市山河镇中心学校辩称，一、山河二小学在2007年因教室陈旧存在安全隐患，经批准修建教学综合楼（教学商服一体化），由常龙公司承建开发，具体由王晓华负责施工，由于王晓华在施工中出现资金短缺，为了使工程尽快完工，由山河二小学帮助其筹借资金。王晓华在工程已近完工时没有按借款期限归还借款，就与债权人协商用综合楼商服门市房抵偿工程借款。双方达成以购房协议形式对借款抵偿，山河二小学对协议进行协调。虽然借款人不是二小学，但综合楼工程对山河二小学产生直接影响，王晓华与债权人房屋抵偿协议合法有效，王晓华做为工程总承包人，有权对自己债务进行处理。原告以王晓华无权出卖综合楼为由起诉学校，其诉讼请求不能成立。二、原告与杜学刚、张志杰是否存在债务关系与学校无关，原告诉称在2009年为杜学刚、张志杰提供工程款未还，原告与杜学刚、张志杰之间的约定，学校并不知晓，原告请求学校停止侵权腾退房屋是无理要求。学校没有侵害原告的权利，更没有腾退义务。常龙公司在2010年就综合楼整体转让给富强公司时，王晓华也未提出杜学刚、张志杰对综合楼存在债务，更何况原告并不是综合楼商服房屋产权人，因此原告应起诉真正债务人杜学刚、张志杰。三、原告诉讼请求无法律依据，学校于2015年10月8日与富强公司签订《建筑工程施工合同》，对双方权利和义务进行了约定，富强公司没有按约定完成施工构成违约，按约定合同自动作废。2015年4月18日学校已向富强公司发出催促履行合同通知书一份，但富强公司均未按期履行，然而富强公司明知自己违约，已经无合同约定的综合楼商服所有权，在合同已解除情况下还恶意与原告签订综合楼商服出卖合同，没有法律依据，富强公司恶意转移财产逃避债务。四、原告诉讼请求是无效的：学校于2014年对富强公司提起解除综合楼整体工程合同诉讼，五常市人民法院于2014年作出（2014）五民初字第1700号民事判决，解除学校与富强公司的二小学综合楼整体工程合同，富强公司不服提出上诉，哈尔滨市中级人民法院于2016年6月20日作出（2016）黑01民终2118号民事判决，驳回上诉维持原判。富强公司明知一审法院已经判决解除工程转让合同，富强公司对已不享有所有权房屋还仍然与原告签订房屋买卖合同，应认定其行为无效。综上所述，原告起诉缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
刘波辩称，一、原告诉讼请求不能成立：1、2008年常龙公司开发山河二小学综合楼项目，原告诉称2009年杜学刚、张志杰在承建山河二小学综合楼期间，由其提供工程款未能偿还自相矛盾。山河二小学综合楼项目由挂靠常龙公司的王晓华承建，至于杜学刚、张志杰与原告是否存债务关系与我无关，原告应向杜学刚、张志杰要钱。原告不起诉债务人杜学刚、张志杰，起诉我是滥用诉权，其起诉理由不能成立。原告诉称为杜学刚、张志杰提供工程款未还，那是原告与杜学刚、张志杰之间的关系，与山河二小学综合楼工程和我无关。既然缺乏事实和法律依据，我与任玉芹之间不构成侵权。2、2009年常龙公司将山河二小学综合楼工程转让给富强公司，其转让行为对我的债权直接产生影响，根据《合同法》规定，债务人转让债务应经债权人的同意，我行使自己的债权行为是正当的。该工程项目转让时，没有对债权人的债权采取担保措施或与债权人协商，更何况我在此之前与王晓华就工程借款用建成的综合楼作为抵偿借款达成协议。因此，我并非如原告诉称的强行锁门，既然富强公司承受常龙公司工程项目，就应对常龙公司债务一并承担。因此富强公司无权再出卖常龙公司给我用借款抵偿的山河二小学综合楼11号房屋给原告，所以，原告诉我侵权是没有事实依据，属无理诉讼。3、原告诉称“2015年8月18日原告与富强公司协商一致，富强公司同意将山河二小学综合楼商服11号给付原告折抵欠款，事后发现山河镇第二小学校和王晓华在2008年7月将山河二小学综合楼卖给刘波。”很显然，从债务形式和抵偿时间上我在先，原告在后，我与山河二小学和王晓华之间并非商品房开发意义上的房屋买卖，而是用房屋抵偿工程借款，其行为是合法有效的，不违反法律强制性规定，原告的主张不能成立。二、原告起诉无法律依据：1、在原告与富强公司就山河二小学综合楼11号房屋抵欠款达成协议之前，山河二小学已于2015年4月18日向富强公司发出催促履行合同通知书，该通知已经限期履行合同，如不履行双方解除合同，显然富强公司明知自己已经不能继续履行与山河二小学的工程合同，并且在收到催促履行通知后，仍然与原告就欠款达成折抵协议，是恶意转移财产逃避债务，其与原告签订的协议无效，对被告是不具有约束力和对抗力。2、原告起诉我侵权和腾退房屋基础合同已不存在，富强公司明知自己与山河二小学的工程项目转让协议已被（2014）五民初字第1700号民事判决解除，在案件上诉期间还恶意与原告串通对不享有所有权的房屋与原告签订房屋抵偿协议，很显然其行为是无效和违法。虽然富强公司不服一审判决，但哈尔滨市中级人民法院于2016年6月20日作出（2016）黑01民终2118号民事判决，维持原判。原告与富强公司之间的债权、债务关系与我和山河二小学没有关系，没有法律意义上牵连，原告应向富强公司主张债权。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
任玉芹提交证据如下：
证据A1.商品房买卖合同一份，主要内容“出卖人富强公司，买受人任玉芹。买受人购买的商品房位于山河二小学综合楼商服门市房11号房，该商品房用途为商服，属一带二结构，该商品房建筑面积163.80平方米，商品房单价每平方米3400元，总金额556920元，出卖人富强公司（公章），郑光明，买受人任玉芹。2015年8月18日”。拟证明购买山河二小学综合楼南起11号房屋面积163.80平方米的事实。
证据A2.收据一份，主要内容“交款单位任玉芹，山河二小学商服11号房，建筑面积163.80平方米X3400元/每平方米，人民币556920元，富强公司（章）郑光明（章）”。拟证明富强公司用山河二小学南起11号房屋抵债的事实。
证据A3.委托书一份，主要内容“今有富强公司法人赵广杰，委托郑光明处理五常市山河镇第二小学校综合楼工程一事，2015年5月2日（公章）。”拟证明富强公司委托郑光明处理山河二小学综合楼工程事宜的事实。
证据A4.项目工程转让协议书一份，主要内容“常龙公司同意将山河二小学综合楼基本建设项目转让给富强公司。一、常龙公司不负责山河二小学综合楼基本建设中的一切债权、债务，一切债权、债务均由富强公司承担。二、常龙公司不得参与富强公司开发山河二小学综合楼的一切事情。常龙公司法人代表：孙玺峻，富强公司法人代表赵广杰，2009年10月29日”。拟证明富强公司从常龙公司转让山河二小学综合楼开发项目的事实。
证据A5.王晓华情况说明一份，主要内容“2007年5月我找到山河二小学校长宋友，协商山河二小学商服教学楼开发事宜，2008年5月6日开始施工，2008年11月，王丰、林立成、王雨、王飞、刘波敲诈勒索我，我无法继续施工。2008年7月18日上午8时左右，王丰、林立成、王雨、王飞、刘波把我找到学校对面的警务室，当时还有一些社会赖子。我来到警务室后王飞对我说，我属于诈骗，让我打一些欠条，让我在卖方合同上签字，不然不让我离开，并用言语威胁恐吓我。逼我签订了5份商品房买卖合同，并出具了卖方收款收据5份，一共出具了2、3百万元卖方收款收据。逼我打的假欠条如下：欠王雨60、70万元左右，一共逼我打条100多万。杨晓凤19万元，一共逼我打条30万。林力成50万，一共逼我打条70万。王丰、王飞12万，一共逼我打条30万。宋友42万，一共逼我打条50万。刘波7万元，一共逼我打条11万。李长双54万，一共逼我打条80万。以上过程刁玉富在场可以证明。《山河小学临街综合楼后期工程协议》是王丰等人逼我签字的，签字时协议并没有内容，他们后填写上去的。以上内容全部属实，如有虚假我愿承担法律责任，2011年6月4日，王晓华”。拟证明王晓华说明房屋买卖形成过程的事实。
五常市山河镇中心学校对任玉芹提交的证据质证认为，对证据A1和证据A2以不能证明购房合同合法为由提出异议。对证据A3以富强公司应保护债权人利益为由提出异议。对证据A4无异议。对证据A5以证言不属实为由提出异议。刘波对任玉芹提交的证据质证认为，对证据A1和证据A2以无效为由提出异议。对证据A3以不真实为由提出异议。对证据A4无异议。对证据A5以证人未出庭质证为由提出异议。
五常市山河镇中心学校未提交证据。
刘波提交证据如下：
证据C1.商品房买卖合同一份，主要内容“出卖人王晓华，买受人刘波，买受人购买的商品房位于山河二小学临街商服楼从南起往北第11个商服屋，该商品房建筑面积86平方米，出卖人与买受人约定该商品房单价每平方米2300元，总金额200000元，先付110000元，多退少补，出卖人山河二小学综合楼（公章）王晓华，2008年5月20日。”拟证明刘波从王晓华处购买商品房屋的事实。
证据C2.收据一份，主要内容“收据，2008年7月16日，人民币11万元，购买二小学商服综合楼款，收款人王晓华，山河镇二小学综合楼（章）。”拟证明山河二小学和王晓华收房款的事实。
任玉芹对刘波所举示的证据质证认为，对证据C1和证据C2以富强公司卖房合法为由提出异议，五常市山河镇中心学校对证据C1、证据C2无异议。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院确认如下：任玉芹所举示的证据A1和证据A2，五常市山河镇中心学校和刘波虽提出异议，但证据能够证明任玉芹从富强公司合法购买商品房的事实，证据有效，应予采信。五常市山河镇中心学校和刘波对证据A5虽提出异议，但证据A5能够证明王晓华书面表示与刘波所签商品房买卖合同不是自己真实意思表示，证据A5予以采信。刘波所举示的证据C1和证据C2所证实的内容，王晓华在证据A5中说明不是自己真实意思表示，且王晓华不具有商品房开发和销售资质，证据C1和证据C2的合法性不予采信。
根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年5月王晓华与山河二小学原负责人宋友协商承建山河二小学综合楼，签订了《山河镇二小学房屋建筑承包合同》，约定：“甲方山河二小学，乙方王晓华。甲方山河二小学临街建房屋一栋，建筑面积3454平方米，一层为商服，二层为教室。一、承包方式：采用乙方独立开发方式承包，甲方提供建房所需土地，乙方负责建房费用，房屋完工后，上述教室（1755平方米）所有权归山河二小学所有，其余房屋归乙方所有。二、资金来源及还款方式：如乙方建房所需资金不足，可协商甲方帮乙方借款。房屋建成后由甲方售房，所有售房资金由甲方收取，当房屋验收后偿还借款，剩余资金归乙方。三、用款原则：乙方所借资金需经甲方批准方可使用，所借资金由甲方管理。四、承建项目：乙方按照设计图纸或甲方要求承建。七、工期要求：乙方必须在2008年7月15日前完工并交付使用。”合同签订后，王晓华组织人员进行施工，宋友帮助联系借款。经山河二小学校担保向王丰、王雨、王飞、杨晓凤、宋友、林立成、李长双借款，王晓华找常龙公司对山河二小学综合楼项目进行开发，但未能按约定于2008年7月15日前完成二小学综合楼项目工程。2008年7月王丰、林立成、王雨、王飞、刘波、宋友找王晓华协商借款问题，并由宋友起草，被告刘波强行与王晓华、山河镇第二小学校签订商品房买卖合同一份，注明“出卖人王晓华，买受人刘波。买受人购买商品房位于山河二小学从南起第11个商服屋，该商品房屋建面积86平方米，商品房单价每平方米2300元，总金额200000元，先期付款11万元，多退少补，出卖人王晓华、山河二小学综合楼，五常市山河镇第二小学校（公章），买受人：刘波。2008年7月16日”，并出具收据一份，注明“收据，2008年7月16日，人民币拾壹万元，购买山河二小学商服楼款，收款人王晓华，山河二小学综合楼、五常市山河镇第二小学校（公章）。”王晓华承建山河二小学综合楼建筑至一楼半后停工。2008年10月16日王晓华与李长双、王丰、刘波、刁敬彩、宋友、王雨签订协议，约定：“山河二小学临街综合楼后期工程协议。经投资者与开发商双方研究协商：1、到2008年9月30日此综合楼未交付使用（达到出售的程度）；2、后期工程由王晓华自行负责；3、从现在（2008年10月16日）开始由投资者监督，如王晓华在10月30日之内无工程进度，没有效果，王晓华愿无条件退出，并把工程建设手续转让给投资者（工程整体转让）。”协议后，王晓华未能在约定期限内完成山河二小学综合楼工程施工。2009年春王晓华找来杜学刚、张志杰继续承建山河二小学综合楼项目，经山河二小学同意将原二楼改建为三楼，一屋和二层为商服、三屋为学校教室。2009年杜学刚、张志杰在承建山河二小学综合楼过程中，未能全部完成施工。2009年10月29日常龙公司与富强公司签订项目工程转让协议，约定“常龙公司同意将山河二小学综合楼项目转让给富强公司开发。一、常龙公司不负责山河二小学综合楼基本建没中的一切债权、债务，一切债权、债务均由富强公司承担。二、常龙公司不得参与富强公司开发山河二小学综合楼的一切事情”。协议签订后，富强公司于2010年4月办理了《国有土地使用权证书》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，并在五常市山河房地产管理处办理了山河二小学商服楼（建筑面积3445平方米）《商品房屋预售许可证》。2010年5月14日山河二小学前期工程投资人宋友、王丰、刘波、李长双、王雨与富强公司签订协议，约定“甲方山河二小学，乙方富强公司，双方就山河二小学已建工程收尾事宜达成如下条款，工程名称：教学及商服楼，工程地址：山河二小学院内，工程结构：砖混，建筑面积：3500平方米，开竣工日期：2010年5月15日至2010年6月15日，一、楼房概况：此楼2007年开工建设，原设计二层、一屋为商服，二层为教室，由于甲方现已改为一、二层为商服，增加三层为教室。二、剩余的工程项目：一、二屋采暖、地面、楼梯、给排水、电照、粉刷等项目，三屋外楼梯、地热、地面、天棚吊顶、给排水、电照、粉刷等项目；三、双方商定乙方出资530万元全部收购此工程做为此楼前期施工所有费用。此款为封顶款，不作为任何调整，剩余工程由乙方完善。乙方于2010年10月15日一次性付给甲方作为甲方负责处理前期施工中的所有债权、债务费用。四、乙方接收后全面组织施工，甲方要在开工前三日提供施工图及各种上述资料。乙方严格按图施工，甲方如有变更要提前下通知单，乙方按通知单进行施工。并从出资款中扣除所发生的费用。对于前期施工中出现的质量问题，由甲方负责找原施工方解决，并承担费用和责任。五、乙方负责商服的销售，由甲、乙双方收款，资金由乙方全权支配。六、此协议签字后三日内乙方全面进行施工，并首先对教室的施工。七、甲方必须解除与施工方的合同及补充条款并由镇政府签署，使之达到正常施工。八、在施工中如前期工程质量出现问题，甲方要出面解决，协调好各方关系。九、交工验收由原施工单位和收尾施工方负责共同办理竣工手续。办理完竣工后由开发公司接收。”合同签订后，富强公司对山河二小学综合楼进行了建设施工，2010年8月末五常市山河镇中心学校接收山河二小学综合楼三屋教室（水电未能接通）。2010年8月富强公司准备对外销售商服房屋时，山河二小学综合楼项目投资人以没有解决债务问题为由，强行将山河二小学综合楼26套商服房门锁上，阻止富强公司对外销售房屋，山河二小学与富强公司支付530万元前期建设费用的协议未能履行。经五常市人民政府和山河镇人民政府多次协调债权人与开发商未果，山河二小学综合楼一、二层商服房屋自2010年8月末至今停工待建。2015年8月18日原告任玉芹与富强公司签订商品房买卖合同一份，约定“买受人任玉芹购买的商品房位于山河二小学综合楼商服门市房11号房，该商品房用途为商服，属一带二结构，该商品房建筑面积163.80平方米，商品房单价每平方米3400元，总金额556920元。”2014年8月14日五常市山河镇中心学校起诉富强公司，要求解除2010年5月14日山河二小学与富强公司签订的协议。2015年8月21日本院作出（2014）五民初字第1700号民事判决，判决：“解除五常市山河镇中心学校所属五常市山河镇第二小学校于2010年5月14日与富强公司签订的协议”。判决后，富强公司不服提起上诉，哈尔滨市中级人民法院于2016年6月20日作出（2016）黑01民终2118号民事判决，判决驳回富强公司的上诉。2016年3月1日刘波向五常市法院提起诉讼，要求五常市山河镇中心学校履行商品房买卖合同并交付房屋，2016年8月8日五常市人民法院作出（2016）黑0184民初614号民事裁定，驳回刘波的起诉，被告刘波不服提起上诉，2017年3月7日哈尔滨市中级人民法院作出（2016）黑01民终4793号民事裁定，驳回刘波的上诉，维持原裁定。
本院认为，原告与富强公司签订商品房屋买卖合同，富强公司已取得山河二小学综合楼开发手续，并办理了商品房预售许可证，双方签订的房屋买卖合同有效。山河二小学综合楼项目原系常龙公司开发建设，王晓华仅是工程项目承建人，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”《商品房销售管理办法》第七条：“商品房销售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证的施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。”不具有法人资格的山河二小学和王晓华不是山河二小学综合楼项目的房地产开发公司，不具有销售商品房屋的资质，王晓华和山河镇第二小学校与被告刘波关于商品房销售的约定无效。王晓华所出具商品房买卖合同，王晓华表示不是本人真实意思表示。被告刘波用无效的商品房买卖合同强占原告购买的房屋，应承担侵权民事责任。常龙公司在转让山河二小学综合楼开发项目时，富强公司已经明确承担二小学综合楼前期债务，故被告刘波在山河二小学综合楼项目投入款，应向富强公司主张权利。
综上所述，原告的诉讼请求，符合法律规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条之规定，判决如下：
被告刘波、五常市山河镇中心学校停止侵害，自本判决生效之日起五日内腾退山河二小学综合楼自南向北第11号门市房屋163.80平方米。
案件受理费100元由被告刘波负担，于判决生效后交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 冷国明
人民陪审员 张菁峰
人民陪审员 杨 志
二〇一七年六月二十六日
书 记 员 王新迪