上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终1995号
上诉人（原审被告、反诉原告）唐玉龙，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市奉贤区XX镇XX村XX区XX号XX室。上诉人（原审被告、反诉原告）吴卫芳，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市奉贤区XX镇XX村XX区XX号XX室。两上诉人之共同委托代理人唐晓峰（系两上诉人之子），XX年XX月XX日生，汉族，住上海市XX路XX弄XX号XX室。两上诉人之共同委托代理人于晓娇（系两上诉人之儿媳），XX年XX月XX日生，汉族，住址同唐晓峰。被上诉人（原审原告、反诉被告）吴海东，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市奉贤区XX镇XX村XX号。委托代理人杨群群，上海理帅律师事务所律师。上诉人唐玉龙、吴卫芳因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2015）奉民三（民）初字第3630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月22日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审认定，坐落于上海市奉贤区XX镇XX区XX幢XX号XX室房屋（以下简称诉争房屋）的权利人为唐玉龙、吴卫芳。2015年4月6日，唐玉龙、吴卫芳与吴海东、吴某甲签订《房地产买卖居间协议》，约定：吴海东购买诉争房屋，价款为人民币（下同）2,290,000元；5月1日前支付700,000元，6月1日前支付190,000元，余款贷款1,400,000元，贷款不足部分，过户当日以现金补足。该协议还约定，履行上述协议期间，如有一方中止履行本协议，视为违约，违约方按总房价的20%支付违约金，并支付居间方总房价2%的服务费。同日，唐玉龙出具收款收据，收悉100,000元定金。2015年4月28日，吴海东、唐玉龙和吴卫芳签订《上海市房地产买卖合同》，约定吴海东购买诉争房屋，价格为2,050,000元。同日，吴卫芳出具收款收据，言明收悉购房款首付600,000元。2015年7月23日，唐玉龙和吴卫芳发出催款函，告知吴海东，按合同约定，应于5月1日前支付700,000元，6月1日前支付190,000元，剩余房款按约定办理贷款，但至今仅收到700,000元，余款至今未支付，要求吴海东支付余款，否则要求承担总房价20%的违约金。原审还查明，2013年7月20日，唐玉龙和吴卫芳的儿子唐某某在诉争房屋中喝农药，7月24日死亡。原审庭审中，唐玉龙和吴卫芳确认并未告知过唐某某在诉争房屋中喝农药一节事实。吴某甲确认诉争房屋系吴海东购买。原审审理中，吴海东本诉诉称请求法院判令：1、撤销吴海东、唐玉龙、吴卫芳于2015年4月26日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、唐玉龙、吴卫芳返还吴海东购房款700,000元；3、唐玉龙、吴卫芳赔偿吴海东利息损失为：以本金700,000元，自2015年4月28日始至判决生效日止，按银行同期贷款利率计算。原审诉讼过程中，吴海东将本诉诉请3变更为：唐玉龙、吴卫芳赔偿吴海东违约金，以本金700,000元，自2015年4月28日始至判决生效日止，按年息24%计算。唐玉龙、吴卫芳辩称不同意吴海东的全部本诉请求，并提出了反诉，请求：1、解除唐玉龙、吴卫芳与吴海东签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》；2、吴海东支付唐玉龙、吴卫芳违约金458,000元及中介费45,800元。针对唐玉龙、吴卫芳的反诉请求，吴海东辩称不同意唐玉龙、吴卫芳的全部反诉请求。原审认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，并遵循诚实信用原则。根据社会一般认识，购房人签订房屋买卖合同购买房屋无非期望房屋有两个功能，一是适合舒适居住功能，二是房屋具有保值增值功能。房屋中出现非正常死亡，虽不构成人们对房屋本身进行物质性使用的障碍，但会影响使用人的心理，客观上会降低房屋对使用人的效用。唐某某曾经在涉案房屋内喝农药自杀一节事实对诉争房屋而言，显然属于重要事实，唐玉龙和吴卫芳应将该情况如实告知吴海东，其未如实告知，致使吴海东在不知上述情况下签订房屋买卖合同，无法达到其预期使用目的和利益，故吴海东有权撤销合同，买卖合同与居间合同均针对诉争房屋，本案中一并予以撤销。合同撤销后，双方应当将因该合同而取得的财产予以返还，故对吴海东要求唐玉龙和吴卫芳返还购房款的诉讼请求法院予以支持。唐玉龙和吴卫芳辩称，仅收到650,000元，其余50,000元由中介收取，但其出具收条、催款函均确认收到700,000元，故法院确认唐玉龙和吴卫芳应返还购房款700,000元。被撤销的合同，自始没有法律约束力，对吴海东要求唐玉龙、吴卫芳支付违约金及唐玉龙、吴卫芳反诉要求吴海东支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。原审法院审理后于二○一五年十二月十六日作出判决：一、撤销吴海东与唐玉龙、吴卫芳于2015年4月6日签订的《房地产买卖居间协议》；二、撤销吴海东与唐玉龙、吴卫芳于2015年4月28日签订的《上海市房地产买卖合同》；三、唐玉龙、吴卫芳于判决生效之日起十日内返还吴海东购房款人民币700,000元；四、驳回吴海东的其余诉讼请求；五、驳回唐玉龙、吴卫芳的反诉请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币10,800元，减半收取计5,400元，反诉案件受理费人民币4,085元，均由唐玉龙、吴卫芳负担。判决后，唐玉龙、吴卫芳不服，上诉于本院称，唐某某是在单位喝农药并在医院去世，并非在家中喝农药死亡，所以原审法院对此项事实认定错误。上诉人在订立和履行房屋买卖合同时，已尽如实告知义务，并不存在违背诚信原则的情形，且唐某某死亡的事实与涉诉房屋的买卖无关，并不会造成该房屋居住使用价值的降低，合同目的仍可以实现。因此，房屋买卖合同应为有效，被上诉人逾期付款的行为已构成违约，应承担合同约定的违约责任。上诉人请求维持原审判决第一、二、三、四项，撤销第五项，改判被上诉人向上诉人支付违约金人民币458,000元（按房屋总金额的20%计算）。被上诉人吴海东辩称，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。房屋中出现非正常死亡，虽不影响房屋的正常使用功能，但客观上确会对房屋使用人的心理产生重大影响。本案中，公安局的接报回执单等证据材料可以证明上诉人的儿子唐某某在诉争房屋内喝农药自杀身亡的事实，该节事实属于房屋买卖中的重要事实，上诉人作为出售方，在签订房屋买卖合同时，应当本着诚信原则，如实向买受方告知上述事实，给予被上诉人是否继续签约的选择权。现上诉人在签约时未如实告知被上诉人诉争房屋内曾出现非正常死亡的情况，致使被上诉人在不知情的情况下与上诉人就诉争房屋签订了居间和买卖合同，被上诉人基于重大误解，有权根据合同法的相关规定，主张撤销本案所涉的《房地产买卖居间协议》及《上海市房地产买卖合同》。合同被撤销后，自始没有法律约束力。因此，上诉人应将收取的房款返还给被上诉人。上诉人根据合同约定主张被上诉人承担房款20%的违约金，因合同已被撤销，上诉人的该项主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,085元，由上诉人唐玉龙、吴卫芳共同负担。本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 蒋庆琨
代理审判员 娄 永
二〇一六年五月十二日
书 记 员 胡 哲
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……