湖北省建始县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂建始民初字第00071号
原告（反诉被告）：张文斌，自由职业者。
原告（反诉被告）：胡兴菊，自由职业者。系原告（反诉被告）张文斌之妻。
委托代理人（特别授权）：樊家友，建始县茅田法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：张科轩（曾用名张科宣），农民。
被告（反诉原告）：尹菊文，务农。系被告（反诉原告）张科轩之妻。
共同委托代理人（特别授权）：任蓉、郑崇新，湖北广润律师事务所律师。
第三人：向海峰。
委托代理人（特别授权）：张玲，系第三人向海峰之妻。
第三人：张玲。
原告张文斌、胡兴菊诉被告张科轩、尹菊文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月4日立案受理。诉讼中本院依法追加向海峰、张玲为第三人参加诉讼。后被告张科轩、尹菊文提起反诉，本院决定合并审理。依法由代理审判员王蝶适用简易程序于2015年2月9日公开开庭进行了审理。2015年3月20日，本院裁定将本案转为适用普通程序，依法组成由审判员朱斌担任审判长，与助理审判员王蝶、人民陪审员杨梅钊参加的合议庭于2015年5月20日公开开庭进行了审理。原告张文斌、二原告委托代理人樊家友、被告张科轩、二被告委托代理人任蓉、第三人张玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张文斌、胡兴菊诉称：2010年4月29日，原、被告签订《房屋买卖合同》，原告夫妇将位于业州镇黄家湾社区一栋建筑面积约120平方米的私房以180000.00元卖与被告夫妇。约定被告须在2012年1月20日前付清全部购房款，否则需承担逾期一日支付100元违约金及逾期30日将视为毁约的违约责任。被告从签订合同至原告起诉之日，未按合同约定支付应付购房款，使原告合同目的不能实现。因此，要求解除《房屋买卖合同》，由被告返还房屋，并支付违约金53000.00元。
原告张文斌、胡兴菊为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
一、《居民身份证》复印件2份、《结婚证》复印件1份。证明二原告的身份。
二、《房屋买卖合同》复印件1份。证明原、被告的房屋买卖合同具有先后履行顺序，同时还约定了合同解除条件。
三、《土地登记卡》复印件1份。证明涉案房屋办理了国有土地使用权登记。
被告张科轩、尹菊文辩称：原、被告间的房屋买卖合同合法有效，被告已实际履行大部分付款义务，占有并修缮了涉案房屋。因原告未为被告提供房屋相关手续，被告才未支付剩余房款。本案无约定或法定的合同解除情形。
被告张科轩、尹菊文为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
一、《居民身份证》复印件2份。证明被告的身份。
二、《房屋买卖合同》复印件1份。证明双方签订的合同合法有效，没有约定合同解除条件。
三、收条复印件3份。证明被告已付购房款150000.00元中，140000.00元有收条予以证实。
四、《土地赠与协议》复印件1份。证明被告购买涉案房屋时，原告将该房屋门前的一块土地无偿转让给被告。
五、《个人建房用地许可证》、《土地登记卡》、报纸登载的《遗失启事》报纸复印件各1份、建政法清房字（1992）第6号《关于对向海峰同志建私房问题的处理意见》复印件2份（其中一份加盖有建始县档案局的公章）。证明涉案房屋登记权利人为第三人向海峰。
第三人向海峰、张玲第一次庭审时述称：涉案房屋只有土地使用证，登记权利人为向海峰。曾说过如果经济条件改善，就将该房屋赠与给原告，但未履行房屋过户手续。工作调动后，我们没有居住该房屋，由原告将房屋出租。原告将房屋卖与被告我们知晓，但土地使用证登记的权利人为向海峰，原告将房屋卖与被告不合法。第二次庭审时述称：涉案房屋登记权利人为向海峰。父亲过世时曾说涉案房屋归原告张文斌，因房屋未过户，买卖该房屋及办理过户手续都要通过我们夫妇。
第三人向海峰、张玲未向本院提交证据。
被告张科轩、尹菊文反诉称，原、被告于2010年4月29日签订《房屋买卖合同》，原告以180000.00元将位于建始县业州镇黄家湾社区的私房及附属建筑物出售给被告。房款分三次支付，合同签订时支付50000.00元，2011年1月20日支付50000.00元，2012年1月20日支付剩余房款。前两期被告依约付清。2011年5月30日，原告以办理房屋过户手续为由要求被告支付10000.00元。2012年1月14日，被告给原告支付下余款项时，要求原告交付房屋所有权证、土地使用证，但被告未交付。因此，被告当日支付原告40000.00元，余下30000.00元要求被告提供房屋所有权证、土地使用证后支付。《房屋买卖合同》第五条约定，“甲方保证该房产合法、权属清楚、属自由房产”，但至今原告未为被告提供房屋的相关证件，无法证明该房屋的权属清楚，被告未支付下余30000.00房款合理合法。现反诉要求原告交付房屋产权证并履行协助办理过户手续的义务，承担反诉费用。
原告张文斌、胡兴菊针对被告的反诉辨称，原、被告间的房屋买卖合同系有履行顺序的双务合同，原告的后履行抗辩权成立。被告未完全履行义务，达到了合同约定的解除条件。被告的反诉请求不成立。
被告张科轩、尹菊文为支持其反诉主张，提交的证据与本诉一致。
原告张文斌、胡兴菊为支持其抗辩理由，提交的证据与本诉一致。
经庭审质证，被告对原告的证据一无异议，对证据二的真实性无异议，认为该合同系有效合同，因原告不能提供涉案房屋产权证明，存在第三人可能对该房屋主张权利的情形，在原告没有提供担保的情况下才中止支付剩余房款，被告行使的是不安抗辩权，不属于解除合同的情形，对证据三的真实性无异议，该证据证明涉案房屋登记权利人不是原告，被告享有不安抗辩权；第三人对原告的证据均无异议，认为房屋买卖合同是合法有效的。
原告对被告的证据一、四无异议，对证据二的真实性无异议，对证据三无异议，但认为只能证明被告向原告支付140000.00元房款，对证据五的真实性无异议，该组证据只能证明涉案房屋登记权利人为向海峰，而实际所有人为原告。第三人对被告的证据无异议。
本院认为，原、被告提交的证据，各方当事人对证据的真实性均无异议，且上述证据能够证明本案的基本事实，对上述证据本院依法予以采信。
为查明本案的事实，本院依职权调取的证据：
一、在建始县档案局调取的1994年建证字第38号公证档案资料。其中《房屋分割（析产）协议书》载明：张某某、徐某某夫妇与子女于1988年在业州镇黄家湾村购旧房一栋并翻修成两层钢混结构房屋。由于向海峰夫妇居住县城，一切登记手续均以向海峰名义办理，但购建房屋资金35000.00元除向海峰夫妇支出5000.00元外，其他均为张某某、徐某某夫妇所出。房屋修成后暂由张玲夫妇、张文斌各住一层。鉴于房屋修建向海峰夫妇出资部分，为今后不因产权不明而影响家庭子女团结，达成协议为：一、坐落在建始县业州镇黄家湾房屋的全部产权归张某某、徐某某所有，由其居住、管理并享有绝对的处分权，不受任何人的干涉；二、向海峰、张玲夫妇在建房时所出资金5000.00元，由父母一次性返还，资金返还后向海峰、张玲不得再对该房屋产权提出异议；三、张文斌在暂无住房的情况下，可暂住新建房屋内，但不得对该房屋产权提出异议；四、为避免今后为权属发生纠纷，协议达成后应到有关部门办理产权变更登记手续；五、本协议经所有立约人签字并经公证后生效。1994年3月2日，建始县公证处对该份协议书出具（94）建证字第0038号《公证书》予以公证。
二、分别对向海峰、徐某某、张某某1、张某、张某某2的调查笔录。
第三人向海峰陈述：涉案房屋是我主要出资修建，张文斌的父亲也出资一部分。在建始工作时，我们与张文斌各住一层。后工作调动到恩施，房屋就由张文斌一家居住。张文斌将房屋出租，告知过我妻子。我去年才知道张文斌将房子卖与张科轩，张科轩曾给我打过电话。因房屋登记权利人是我，由张文斌出卖是有点不合适，希望协商解决此案。
徐某某陈述：张文斌是其长子，涉案房屋是我与张某某夫妻出资大部分修建。1994年经公证，该房屋归我们夫妻所有。1998年张某某去世前，经全家商议，在高坪的房屋分给次子张某某1，涉案房屋分给长子张文斌。张文斌将涉案房屋卖与他人，由其自己处理决定。
张某某1陈述：张文斌系我胞兄，涉案房屋原系父母所有。1998年父亲去世前，有三个姐姐、张文斌及母亲徐玉芝一起商量，高坪房屋归我，涉案房屋归张文斌。张文斌和张玲一起将房屋卖与他人我是后来听说的。
张某、张某某2陈述：二人系张文斌的姐姐。涉案房屋系父母分给张文斌，房屋处理由张文斌决定，与二人无关。
经庭审质证，原告对本院调取证据的真实性无异议，但认为建房是由原告父亲绝大部分出资，向海峰为涉案房屋的名义权利人，实际权利人应为张文斌。被告对本院调取的证据无异议，并陈述其给第三人向海峰打过电话，向海峰告知其该房屋系张文斌所有，与他没有关系。第三人对本院调取的证据无异议，认为该房屋为张文斌所有。
本院认为，本院调取的证据能够证明涉案房屋的土地使用权虽登记在第三人向海峰名下，但房屋实际所有权人为张文斌。
经审理查明：1988年，原告张文斌、第三人张玲的父母张某某、徐某某与第三人在原建始县业州镇黄家湾村一组（现为指阳社区外北环路37号）建砖混结构二层房屋一栋，土地登记卡（编号：12020238）登记权利人为向海峰，土地性质为国有土地。1994年经建始县公证处对张某某、徐某某、第三人张玲、向海峰、被告张文斌达成的《房屋分割（析产）协议书》进行公证，该房屋归张某某、徐某某所有。1998年张某某去世前，张某某、徐某某及其子女经商议确定该房屋归张文斌所有。房屋所有权的数次变动均未办理土地使用权的变更登记。
2007年，原告将涉案房屋出租给被告。2010年4月29日，原、被告签订房屋买卖合同，原告（甲方）以180000.00元将涉案房屋卖与被告（乙方），约定签订合同当日付款50000.00元，2011年1月20日付款50000.00元，2012年1月20日付款80000.00元。同时约定甲方保证该房产合法、权属清楚、属自有房产；乙方支付全部房款后，甲方积极配合办理房屋过户登记手续；如一方违反本合同条款，该方应向对方支付50000.00元的违约金；一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付100元罚金，逾期30日视为毁约。签订合同时，第三人张玲在场。同日，被告按合同约定支付原告房款50000.00元，并自该日起未再向原告支付租金。2011年1月20日、2012年1月14日，被告分别支付原告房款50000.00元、40000.00元。原告诉至本院，要求解除与被告的《房屋买卖合同》，由被告返还涉案房屋，并支付违约金53000.00元。被告反诉要求原告交付房屋产权证并履行协助办理过户手续义务。诉讼中，被告将其反诉请求变更为要求原告履行协助办理涉案房屋土地使用权变更登记义务。同时，被告表示愿意支付剩余房款。
本院认为，原告作为涉案房屋的实际所有权人与被告签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应按照合同约定全面、适当履行义务。
《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该法第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。从以上规定可以看出，不动产物权采登记为公示方法，其目的在于通过登记产生公信力，以保护交易安全。本案中，原告虽在合同中约定“保证该房产合法、权属清楚，属自有房产”，但实际上至约定的最后一期房款支付日期即2012年月1月20日前，原告一直未向被告提供关于涉案房屋属自有房产的依据。一般而言，在房屋买卖合同中，出卖方向买受人证明房屋的所有权或房屋范围内的土地使用权属于出卖人是出卖人首先应当履行的义务，是保障交易安全的基本前提。因此，原、被告关于被告支付全部房款后，原告积极配合办理房屋过户登记手续的约定，从文意看双方约定的是被告支付全部房款的义务在前，原告协助办理房屋过户登记义务在后，但该履行顺序是建立在原告向被告履行提供依据证明房产权属登记状况的基础之上的。易言之，在原告未向被告提供房屋产权属于己方的证据，被告不能获得一定的交易安全保障情况下，有权不予支付剩余房价款。试想，若被告按期支付完毕全部房价款后，要求原告协助办理房屋所有权转移登记或土地使用权变更登记时，因涉案房屋本就未变更登记至原告名下，原告是无法协助被告办理相应的变更登记手续的，其后果必然是导致合同双方的权利义务失衡，不符合合同正义的要求。因此，被告不予支付剩余房价款不构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，在双方既未协商一致，被告又无违约情形下，原告无权行使合同解除权，其通过诉讼方式通知被告解除合同的行为不产生解除合同的法律效果，合同应当继续履行。相应地，被告无违约行为，则不承担违约责任，原告关于被告支付违约金53000.00元的诉讼请求依法应予驳回。鉴于被告愿意支付剩余房款，被告应支付剩余房价款的问题可于本案中一并处理。需要说明的是，被告提交的房价款收据仅能证明被告已经支付房价款140000.00元，在原告不予认可被告一共支付房价款150000.00元的情况下，本院只能认定被告已经支付房价款140000.00元，尚欠40000.00元未付。
第三人向海峰系涉案房屋登记土地使用权人，其与配偶即第三人张玲有义务协助涉案房屋实际所有权人即原告将涉案房屋范围内的土地使用权变更登记至原告名下。在完成该项变更登记后，原告应依与被告的合同约定，协助被告办理涉案房屋范围内的土地使用权变更登记。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十四条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、第三人向海峰、张玲自本判决生效之日起十五日内协助原告张文斌、胡兴菊办理位于建始县业州镇指阳社区外北环路37号（原黄家湾村一组）房屋范围内的土地使用权变更登记（土地登记卡编号：12020238），所产生费用由原告张文斌、胡兴菊负担。
二、原告张文斌、胡兴菊与第三人向海峰、张玲按第一项判决履行后，被告张科轩、尹菊文五日内支付原告张文斌、胡兴菊剩余房价款40000.00元。
三、被告张科轩、尹菊文履行支付剩余房价款义务后，原告张文斌、胡兴菊十五日内协助被告张科轩、尹菊文办理位于建始县业州镇指阳社区外北环路37号（原黄家湾村一组）房屋范围内的土地使用权变更登记，所产生费用由被告张科轩、尹菊文负担。
四、驳回原告张文斌、胡兴菊的诉讼请求。
本诉案件受理费1205.00元、反诉案件受理费80.00元均由原告张文斌、胡兴菊负担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求额交纳案件受理费，款邮汇湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案庭。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，将按自动撤回上诉处理）
审 判 长 朱 斌
代理审判员 王 蝶
人民陪审员 杨梅钊
二〇一五年七月二十日
书 记 员 余诗俊