贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）遵市法民终字第1511号
上诉人（原审被告）：遵义市黔龙房地产开发有限公司。住所地：遵义市红花岗区。
法定代表人：陈明生，该公司董事长。
委托代理人：陈光国，贵州诚稳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：程余，男，1989年4月4日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。
委托代理人：韦遵宁，贵州义遵律师事务所律师。
委托代理人：罗帅，贵州义遵律师事务所律师。
上诉人遵义市黔龙房地产开发有限公司为与被上诉人程余商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2015）红民商初字第299号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院认为，原、被告在协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思的表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，原、被告双方都应当按照约定全面履行自己的义务。就原告关于被告交房、办证逾期构成违约，要求被告承担违约责任的主张，按双方合同中关于被告应当在2012年8月30日前将房屋交付给原告的约定，被告于2012年11月底才通知原告接房，故应认定被告逾期交房。原告于2013年3月8日从被告处接房，从2012年8月30日起至2013年3月8日止的188天为被告逾期交房天数，对原告起算“至2013年5月1日止”共240天逾期交房天数主张，本院不予采纳。同时，按双方合同中关于被告于2012年9月30日前完成房屋所有权初始登记的约定，被告到2013年1月23日才就原告购买的房屋，在房管部门完成了备案登记相关手续，应认定被告办证已逾期。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，按双方合同关于逾期交付房屋，自交付期限届满的次日起至实际交付之日止，按日计算支付已付购房款万分之一的违约金约定，被告因逾期交房的违约金计算为7326.51元（389708元×0.0001×188天）。故本院对原告要求被告支付逾期交房违约金9352.99元请求，其中部分予以支持，对超过部分本院不予采纳。同时，按双方关于房屋所有权初始登记自约定日期起超过90日的，被告自约定日期起至实际办理房屋转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房价款银行同期活期存款利息的违约金的约定，被告应自2012年10月1日起至2013年1月23日止按中国人民银行发布的银行同期同类存款基准利率计算向原告支付违约金。故对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。原、被告双方在合同中明确约定了房屋的建筑面积、套内面积，但被告实际交付给原告的房屋的建筑面积比合同约定的建筑面积少1.33㎡。而双方约定按套内面积单价计算房价仅是一种计价方式，并非以套内面积作为交付房屋面积的唯一标准，故应认定为被告履行合同不符合约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告对此应承担赔偿损失的违约责任。结合双方合同约定价格计算为5290.51元（389708元÷97.97㎡×1.33㎡），应由被告对原告予以赔偿。故对原告要求被告赔偿建筑面积减少造成的经济损失5290.51元的诉讼请求，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、由被告遵义市黔龙房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告程余支付逾期交房违约金人民币7326.51元；二、由被告遵义市黔龙房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告程余支付逾期办证违约金（违约金计算：以房价款389708元为基数，自2012年10月1日起至2013年1月23日止，按中国人民银行发布的银行同期同类存款基准利率计算）；三、由被告遵义市黔龙房地产开发有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告程余经济损失5290.51元。案件受理费105元（减半收取），由被告遵义市黔龙房地产开发有限公司承担。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。
宣判后，遵义市黔龙房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审法院错误认定上诉人的交房时间为2013年3月8日。上诉人已于2012年11月底即开始办理房屋交付手续，并向原审法院提交了陆露、喻本敏、张爱国、姚凯四人的房屋移交清单，表明上诉人办理实际交房的时间至迟应是在2012年12月17日。而被上诉人因自身原因，在2012年12月17日以后才与上诉人办理房屋交接手续。2012年12月17日以后的逾期交房违约责任，不应由上诉人承担；2、上诉人认为合同约定的逾期办证违约金过高，且被上诉人在原审中也未证明逾期办理产权对其造成损失情况，故请求降低逾期办证违约金金额；3、房屋买卖合同约定的是以套内面积计价销售商品房，被上诉人所购买的房屋套内面积符合合同约定，减少的1.33㎡系公摊面积。双方对建筑面积不足的处理在合同中未做约定，被上诉人要求赔偿建筑面积减少的损失没有合同依据。综上，原审事实不清，适用法律不当，故提起上诉，请求二审法院依法撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判。
二审期间，被上诉人程余未做答辩。
经审理查明，2011年6月27日，被上诉人程余与上诉人遵义市黔龙房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：遵义市黔龙房地产开发有限公司将其开发建设的位于遵义市红花岗区外环路摩卡空间商住楼房屋卖给程余；房屋的建筑面积97.97㎡，套内建筑面积75.56㎡，按套内建筑面积计算房屋单价为5157.59元∕㎡，总金额为389708.00元，付款方式为首付加银行按揭；出卖人应当在2012年8月30日前将房屋交付给买受人，并约定房屋供水、供电要达到使用条件，逾期交房超过90日且买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付购房款万分之一的违约金；出卖人承诺在2012年9月30日前取得商品房房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人逾期交付办理商品房转移登记有关文书的，逾期超过90日且买受人不要求退房的，出卖人自约定日期起至实际办理商品房房屋转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款银行同期活期存款利息的违约金。合同签订后，程余按约定付清购房款。遵义市黔龙房地产开发有限公司于2012年11月底才通知程余接房，但程余因所购房屋用电问题未按遵义市黔龙房地产开发有限公司通知接房。2013年3月8日程余从遵义市黔龙房地产开发有限公司接收房屋，房屋的套内面积与合同约定的套内面积相符，但建筑面积比合同约定的建筑面积少了1.33㎡。遵义市黔龙房地产开发有限公司于2013年1月10日就其开发的摩卡空间建设工程项目在遵义市红花岗区住房和城乡建设局办理了竣工验收备案登记，并于2013年1月23日就程余购买的房屋在房管部门办理了初始登记手续。后程余以遵义市黔龙房地产开发有限公司逾期交付房屋、逾期办理房屋备案登记手续、房屋公摊面积减少1.33㎡为由，将遵义市黔龙房地产开发有限公司诉至原审法院，请求判令：由遵义市黔龙房地产开发有限公司支付逾期交房违约金9352.99元、逾期办理房产证违约金1932.3元、公摊面积减少造成的损失5290.51元。
另查明，2012年12月17日，喻本敏、张爱国、姚凯、陆露四户摩卡空间商住楼购房人办理了接房手续。2013年4月9日，贵州红汇物业管理有限公司（甲方）与摩卡空间商住楼房屋购房人熊莉（乙方）签订了《临时用电协议》，该协议载明：“因甲方一户一表未安装完毕，乙方急需装修“摩卡空间”住房，现甲方特为乙方临时搭电装修，但所需电表一块。电线一段由乙方自行解决，装修完后电量计费由乙方自行承担……”。
本院认为，本案争议的焦点为：一、上诉人是否应承担2012年12月17日以后的逾期交房违约责任；二、双方约定的逾期办证违约金金额是否过高，是否应调减；三、上诉人是否应向被上诉人赔偿房屋建筑面积减少的损失。
对于第一个焦点，本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，对双方均具有约束力。合同签订后，被上诉人按约履行了付款义务。根据《商品房买卖合同》约定，上诉人应于2012年8月30日前将验收合格，且供水、供电达到使用条件的房屋交付给被上诉人，逾期交房超过90日且被上诉人要求继续履行合同的，自交付期限届满的次日起至实际交付之日止，上诉人按日向被上诉人支付已付购房款万分之一的违约金。上诉人在原审庭审中所出示的被上诉人房屋交接清单表明被上诉人系2013年3月8日在上诉人处接房，被上诉人对其本人的接房清单无异议，本院对该事实予以确认。本院认为，虽有四名购房人于2012年12月17日办理了接房手续，但贵州红汇物业管理有限公司（甲方）与摩卡空间商住楼房屋购房人熊莉（乙方）签订的《临时用电协议》表明，摩卡空间商住楼用电问题在2013年4月9日前并未解决。本案涉案房屋在2012年12月17日并未满足交付条件。因此上诉人应当承担2012年12月17日至交房之日止的逾期交房违约责任。原审法院根据《商品房买卖合同》约定、被上诉人接房时间及其诉讼请求认定上诉人应承担的逾期交房违约责任期限至2013年3月8日止，上诉人应向被上诉人支付逾期交房违约金7326.51元（389708元×0.0001×188天）并无不当。上诉人上诉主张其办理交房的时间至迟为2012年12月17日，被上诉人系因自身原因未按时接房，故其不应承担2012年12月17日以后的逾期交房违约责任的上诉理由不能成立，不予支持。
对于第二个焦点，本院认为，《商品房买卖合同》明确约定上诉人应于2012年9月30日前取得涉案房屋所有权初始登记，且对逾期办理时上诉人应承担的违约责任作了明确约定。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第（二）款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，上诉人与被上诉人对于逾期办证违约金金额的约定并不过高。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，认定的上诉人应向被上诉人承担的逾期办证违约金标准并无不当。上诉人关于合同约定的逾期办证违约金金额过高，要求予以调低的主张不能成立，本院不予支持。
对于第三个焦点，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定：“该商品房（合同约定）建筑面积97.97㎡，套内建筑面积75.56㎡……”虽双方亦约定按照套内建筑面积计价，但此约定系对计价方式的约定，并非约定以套内建筑面积作为交付房屋面积的唯一标准，上诉人应当按照合同约定的建筑面积和套内面积交付房屋。上诉人交付给被上诉人的房屋建筑面积比合同约定的建筑面积少1.33㎡，系违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，上诉人应对房屋建筑面积减少承担违约责任。《商品房买卖合同》对房屋建筑面积小于合同约定时如何处理未作明确约定并不能当然免除上诉人的违约责任。被上诉人虽按照套内建筑面积计价支付购房款，但其享有的房屋产权及于整套房屋（含公摊面积），减少建筑面积当然给被上诉人造成损失。原审法院结合本案实际，确定被上诉人该项损失为5290.51元（389708元÷97.97㎡×1.33㎡），符合商品房交易习惯，该判决并无不当。上诉人主张交房时被上诉人所购买房屋套内面积符合合同约定，减少面积系公摊面积，且双方未约定建筑面积不足时如何处理，上诉人不应承担被上诉人损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费210元，由上诉人遵义市黔龙房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭莉
审 判 员 张洁
代理审判员 张林
二〇一五年十一月四日
书 记 员 田爽