江西省上饶县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣1121民初624号原告：衢州致远房地产开发有限公司上饶分公司，住所地江西省上饶市三清山中大道570号，统一社会信用代码91361100563806040X。负责人：吕金水，该分公司总经理。委托诉讼代理人：章小玲，江西壹点律师事务所律师。被告：张继红，女，汉族，1968年2月16日生，下岗工人，初中文化，住江西省上饶市信州区，被告：林建，男，汉族，1965年6月26日生，下岗工人，高中文化，住所地同上，委托诉讼代理人：林祖超，江西时空律师事务所律师。原告衢州致远房地产开发有限公司上饶分公司与被告张继红、林建房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告衢州致远房地产开发有限公司上饶分公司的委托诉讼代理人章小玲、被告林建及被告张继红、林建共同的委托诉讼代理人林祖超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告衢州致远房地产开发有限公司上饶分公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付违约金129,251.6元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年8月4日，原告衢州致远房地产开发有限公司上饶分公司与被告张继红、林建签订了《上饶市商品房买卖合同（预售）》，约定由被告购买原告开发的“奥林至尊”14幢2单元6层2—601号房屋，合同约定房屋总价款为646,258元，其中首付款196,258元，按揭贷款450,000元。上述《上饶市商品房买卖合同（预售）》签订后，2015年11月10日，被告与中国建设银行股份有限公司上饶市分行签订《住房公积金个人住房贷款借款合同》，向其贷款450,000元，用于支付部分购房款（首付款196,258元未付），原告对上述贷款承担阶段性保证责任。上述贷款发放后，被告并未按期足额偿还每月应还贷款本息，导致原告为被告承担保证责任。截止2017年10月26日，原告分九次共为被告归还贷款95,832.89元。根据《上饶市商品房买卖合同（预售）》补充协议第三条第5项的约定，被告出现两次逾期偿还按揭贷款违约状况的，原告有权解除合同。合同因此解除的，被告需向原告承担合同总价款20%的违约金。为此，原告于2017年10月18日通知被告解除上述购房合同。原告为维护合法权益，故向法院提起诉讼。原告为证明自己的主张向本院提供以下证据：1、原告与被告签订的商品房买卖合同及承诺书，旨在证明原告与被告之间形成房屋买卖合同关系，且对合同解除的明确规定，在补充协议附件11第4条第5项；2、贷款合同一份，旨在证明原告为被告承担阶段性保证责任；3、因为被告逾期偿还贷款，扣划原告保证金的照片，旨在证明被告出现逾期还款两次以上，原告有权解除上述购房合同；4、2017年10月18日上饶晚报一份，旨在证明原告已经通知被告并与其解除上述商品房买卖合同关系。本院经审查认为，上述证据来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院依法予以确认并在卷佐证。被告张继红、林建辩称，1、原告要求被告支付违约金条件不成就，现在的房屋仍然在两被告的名下，因此，原告无权解除涉案房屋买卖合同，所以，原告在没有解除合同的基础上要求被告支付违约金；2、即便本案被告存在对银行逾期还款的情况，原告的保证金被银行划扣，那么原告也应当基于其对划扣的部分对被告进行追偿，而非要求两被告承担违约责任，综上，请求驳回原告诉请。被告为证明自己的主张向本院提供风险保证金协议一份，旨在证明被告在购买涉案房产的时候是约定零首付方式购买涉案房产，并且首付款有江西众利汽车销售有限公司进行担保，结合两被告签订的借款抵押合同，实际上对于原告来说，被告已经完全履行了合同的义务。本院经审查认为，该协议系被告张继红与江西众利汽车销售有限公司签订，原告并非合同相对方，被告也未提供证据证明原告对该协议知情。该协议与本案不具有关联性，本院不予确认。本院经审理认定事实如下：2015年8月4日，原告衢州致远房地产开发有限公司上饶分公司与被告张继红、林建签订《上饶市商品房买卖合同（预售）》（合同备案号201508040012），约定由被告购买原告开发的位于江西省上饶市三清山中大道570号“奥林至尊”小区14幢2单元6层2—601号房屋，房屋单价4,554元每平方米，总价款为646,258元，两被告应于2015年8月4日前支付首付款196,258元，余款450,000元采取贷款形式支付。该合同还约定，除不可抗力外，买受人即两被告未按照约定时间付款的，如逾期超过60日后，出卖人即原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知两被告。两被告应当自解除合同通知送达之日起三日内按照累计应付款的2%向原告支付违约金，同时，原告退还两被告已付的全部房款。合同第二十八条约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订补充协议，补充协议不合理加重被告责任的，仍以本合同为准。合同附件十一补充协议第三条第5项约定，被告在取得银行贷款后，应按借款合同约定日期、足额偿还按揭贷款，如被告出现两次逾期偿还按揭贷款或其他违约状况，原告有权解除合同，合同因此解除的，两被告应向原告承担总价款20%的违约金。2015年11月10日，两被告与中国建设银行股份有限公司上饶分公司、原告等各方签订《个人住房贷款借款合同》，约定两被告因购买上述房屋向中国建设银行股份有限公司上饶分公司公积金贷款45万元，借款期限344个月，采用等额本息还款法，每月归还本息为4,139.47元，担保方式为抵押加阶段性保证责任，保证人为本案原告。后中国建设银行股份有限公司上饶分公司发放贷款。两被告未按约定向原告支付首付款，但向银行归还按揭贷款。自2016年1月始，两被告并未按期足额偿还每月应还贷款本息，截止2016年5月，两被告累计还款共计20,732.89元。两被告逾期后，原告自2016年8月始代两被告归还按揭贷款，截止2017年10月，原告代为归还按揭贷款95,832.89元。2017年10月18日，原告在《上饶晚报》发出公告，通知两被告解除《上饶市商品房买卖合同（预售）》。另查明，两被告系夫妻关系。本院认为，原告衢州致远房地产开发有限公司上饶分公司与被告张继红、林建签订的《上饶市商品房买卖合同（预售）》和《住房公积金个人住房贷款借款合同》，均系双方真实意思表示，合法有效，应该受到法律保护。本案中，两被告不但未按期支付首付款，也未按约定支付按揭贷款，自2016年11月开始逾期还款，截止2017年10月逾期已超60日以上，原告代被告归还多期按揭贷款，且原告已采取登报公告方式通知两被告解除合同。本案中主合同约定两被告应按约定时间付款和归还银行按揭贷款，如被告逾期还款超过60日的，或者被告出现两次逾期偿还按揭贷款或其他违约状况，原告有权解除合同，并有权要求被告承担累计应付款2%的违约金。并且约定补充协议不合理加重被告责任的，以主合同为准。故原告要求两被告按照补充协议约定支付承担总价款20%的违约金的诉讼请求，本院部分予以支持，两被告应向原告支付总价款2%的违约金12,925.16元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告张继红、林建在本判决生效之日起十五日内向原告衢州致远房地产开发有限公司上饶分公司支付违约金12,925.16元；二、驳回原告衢州致远房地产开发有限公司上饶分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,886元，减半收取1,443元，由原告衢州致远房地产开发有限公司上饶分公司负担1,299元，被告张继红、林建共同负担144元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。审判员 李 妍二〇一八年四月十六日书记员 苏忆莲