杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0109民初4352号
原告王晓华。
被告杭州中栋房地产开发有限公司。
法定代表人高冲。
委托代理人陈仲华。
原告王晓华诉被告杭州中栋房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月24日立案受理后，依法由代理审判员孔伟芳适用简易程序于同年5月3日公开开庭进行了审理。原告王晓华，被告杭州中栋房地产开发有限公司的委托代理人陈仲华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王晓华诉称：原告在被告开发的中栋××购买××幢××室商品房，被告应于2015年9月30日前取得土地和房屋权属证书交付给原告，但被告拖延至2016年2月23日才通知原告领取房屋权属证书，根据双方合同约定，被告应自约定日期至实际交付权属证书之日止，按日向原告支付已交房款万分之三的违约金。经双方多次协商未果。故原告起诉要求被告支付自2015年10月1日起以已付房款569540元为基数按日万分之三计算至2016年2月22日止的违约金24774.99元。
被告杭州中栋房地产开发有限公司辩称：原、被告签订房屋买卖合同后，被告已经履行了合同的全部义务，不存在违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.浙江省商品房买卖合同、商品房买卖合同面积差异补充协议、土地使用权证、房屋产权证、销售不动产统一发票各一份，拟证明原告在被告处购买商品房的事实；2.浙江省政府非税收入统一票据两份、企业收款收据一份，拟证明原告付清所有办证费用的事实；3.杭州市国土资源局××区分局窗口办文受理单据（复印件）一份，拟证明被告迟延交付原告房屋产权证，后原告自行办理土地使用权证的事实。经质证，被告认为，对原告提交的证据1、2、3的真实性均无异议，但浙江省商品房买卖合同第十六条所约定的被告承诺在2015年9月30日前取得的证书是初始登证书，非转移登记证书，被告不存在违约情形。经审查，本院认为，原告提交的证据，被告对真实性均无异议，对其真实性均予以认定，至于能否证明被告存在违约行为另行评述。
被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.房屋所有权证存根一份，拟证明被告在2015年8月14日已经办理房屋产权证的初始登记的事实；2.情况说明一份，拟证明在2015年6月底交房的时候原告委托了杭州××代理有限公司办理房产证的事实。经质证，被告认为，对证据1的真实性无异议，对证据2的真实性没有异议，但是对证明所载的内容有异议，因为原告是按揭购房，所以房屋产权证的办理是由被告和按揭的银行指定的代理商进行的，由谁代办与原告无关，办理产权证与原告的婚姻关系无关，被告未在合同约定的时间内办理房屋产权证。经审查，本院认为，被告提交的证据1，原告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。被告提交的证据2载明于2016年1月份将房产证办出，明显与原告所提交的房屋产权证所显示的登记时间2016年2月4日不相吻合，且被告代为收取了原告契税、印花税、工本费、代办费等费用，根据该证明所载明的其余内容及双方在庭审中的陈述，在办证过程中的相应材料均系通过被告方收集，办证手续完成后杭州××代理有限公司亦直接将权证交给被告方，且原、被告在商品房买卖合同中明确约定了被告办理转移登记的办证义务，本案原告亦未明确表示免除被告的办证义务，故对该情况说明的证明力不予认定，被告仍需向原告承担委托办证的义务。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2013年11月8日，原、被告双方签署浙江省商品房买卖合同一份，约定由原告向被告购买坐落于萧山区××街道中栋××××幢××室的房屋，该房屋为预售商品房。双方就房屋价款、付款时间、付款方式（按揭贷款）、房屋交付、违约责任等均作了约定。其中，第十六条（关于产权登记的）约定：“（第一款）……（第二款）出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。（第三款）出卖人承诺于2015年9月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。（第四款）出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列①、②项处理：①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并自约定日期至实际退款之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。（第五款）……”2015年6月24日，原、被告签订商品房买卖合同面积差异补充协议一份，就房屋实测与预测差异部分面积的差价进行约定，并确定最终房屋总价款为569540元。王晓华按约支付了全部购房款569540元。2015年6月24日，被告向原告交付案涉房屋。2015年8月14日，被告取得案涉房屋所有权的初始登记证书。因商品房买卖合同约定，原告委托被告办理涉诉房屋的转移登记，故被告未将该权属初始登记证书交付给原告。2016年2月23日，原告从被告处领取了案涉房屋转移登记的房屋所有权证。次日，原告自行至杭州市国土资源局××区分局办理土地使用权证书。
本院认为：本案的争议焦点为被告是否存在逾期办理房屋权属证书的违约行为，是否应向原告承担违约责任。原告认为根据双方签订的商品房买卖合同第十六条第三款的约定，被告应在2015年9月30日之前办理好转移至原告名下的土地、房屋权属证书（以下简称转移登记权证）交付给原告。被告认为，该条款的约定是针对土地、房屋权属证书的初始登记权证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同使用的词句是当事人意思表示的直接表现，合同条款之间经常存在密切的关联。因此对案涉商品房买卖合同第十六条第三款中的“取得前款规定的土地、房屋权属证书”的理解，应结合该条第二款的约定，理解为取得初始登记权证。同时，根据商品房买卖合同约定，原告办理委托被告办理转移登记权证，但未对转移登记期限作出明确约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。案涉房屋为预售商品房，合同约定交付使用期限为2015年6月30日前，实际交付使用时间为2015年6月24日，按上述规定，转移登记权证的办理及交付时间应在2015年9月底之前，但本案中双方明确约定2015年9月底前为办理完成及交付初始登记权证的期限，因此双方的合同实际已经排除了上述规定的适用。然，房屋出卖人须交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房屋出卖人最基本的一项义务。房屋买受人除了交付使用时获得的占有使用权之外，更需要获得经登记才产生的对该房屋不动产物权的对世效力，即转移登记权证。故虽然案涉商品房买卖合同未对转移登记期限作出约定，但被告仍应在合理期间内为原告办理转移登记。按办证程序，转移登记只能在初始登记之后进行，转移登记可在初始登记权证办出后的合理期限内完成。被告于2015年8月14日取得案涉房屋的初始登记证书，已具备办理转移登记手续的条件，考虑到双方约定办出初始登记证书的时间为2015年9月30日前，办理转移登记手续涉及税费缴纳手续、需按揭银行提供预告登记权属证书及转移登记权证办理完成后需另行通知领证等因素，酌情确定自2015年10月1日起的90日为办理转移登记手续并向原告交付转移登记权证的合理期间。根据案涉商品房买卖合同的约定，原告委托被告办理转移登记手续，被告代收了契税、工本费等办证费用，转移登记的房屋权属证书办理完成后，被告于2016年2月23日才向原告交付，后原告自行办理转移登记的土地使用权证。被告未提交充分证据证明非其原因导致权证办理及交付迟延，应承担逾期办证的违约责任。原告主张按商品房买卖合同第十六条第四款约定的标准计算违约金并无不当。被告应承担自2015年12月30日起以已付房价569540元为基数按日万分之三计算至被告通知原告领取转移登记权证前一天即2016年2月22日的违约金9397.41元。综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。被告辩称其已完全履行合同约定义务，依据不足，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下：
一、杭州中栋房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿王晓华逾期办证违约金9397.41元。
二、驳回王晓华的其余诉讼请求。
如杭州中栋房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费420元，减半收取210元，由王晓华负担185元，杭州中栋房地产开发有限公司负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并提出副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并按照不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（上诉费缴费开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）
代理审判员 孔伟芳
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 陈 丽