浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第3503号
上诉人（原审原告）：张海琴。
委托代理人：林传黄，浙江安瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：温州市泊岙老人公寓有限公司，住所地：温州市龙湾区汤家桥路66号中福大厦201室。
法定代表人：胡兆光。
委托代理人：薛进军，浙江嘉瑞诚律师事务所律师。
上诉人张海琴因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市瓯海区人民法院（2015）温瓯梧民初字第204号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，2010年10月11日，张海琴与温州市泊岙老人公寓有限公司（以下简称“泊岙公司”）签订《房屋长期租赁合同》，合同内容载明“甲方（即泊岙公司）依法取得‘侨都山庄’（原泊岙老人公寓）所有权和经营权，参照所有权和使用权分离的经营模式，将侨都山庄的使用权长期出租。第一条，房屋坐落于温州市瓯海区丽岙街道下章村侨都山庄11号楼A单元四层403室、11号楼A单元四层404室房屋，建筑面积共计143.2平方米，本合同所约定的面积为合同约定面积。交付使用时以房管部门实测面积为准。如合同约定面积与实测面积不一致，据实测面积结算房租。第二条，本合同所涉‘侨都山庄’用地已经温州市国土资源局批准并获得国有土地有偿使用权五十年（公元2009年11月19日至2059年11月18日止）。期满后，乙方（即张海琴）可继续使用该房，但须按当时法律、法规及地方政府规定的政策处理，由此发生的一切费用由原告自行负责，甲方不再另外收取租金。乙方承租的房屋若今后政策允许产权分割时，所有权归乙方，则产生的一切费用均由乙方承担。第三条，本合同规定乙方租赁的房屋出租价格为每平方米7750元，总价1109800元。乙方应于合同订立之日先付定金30万元。于工程基础完工时预付总价的30%即332940元，于房屋建造结顶时预付总价的40%即443920元。房屋交付时先期交付的30万元定金及预付款即转为租金，剩余尾款一次性结清。第四条，甲方应于2013年12月31日将房屋交付乙方使用，如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实延期。第七条，乙方承租的房屋可以转租、继承、赠与，房屋有增值收益归乙方所有，亏损由乙方自负。第八条第5项，乙方所承租的房屋享有长期使用权，不享有产权，故该房屋不得作为抵押物。合同未尽未详事宜，由甲乙双方友好协商解决，并另立补充合同。”张海琴于2010年10月13日向泊岙公司支付30万元，于2011年12月4日支付332940元，于2013年3月8日支付100000元，共计732940元。
2009年11月19日，泊岙公司与温州市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，取得温州市泊岙老人公寓地块的土地使用权，用途为医卫慈善用地。2009年12月30日，泊岙公司取得建设用地规划许可证，用地性质为公共设施用地。2011年8月30日，泊岙公司取得建筑工程施工许可证，工程名称为温州市泊岙老人公寓，合同开工日期为2011年6月18日，合同竣工日期为2013年5月18日，后该工程于2014年12月9日完成竣工验收备案。2014年1月20日，泊岙公司取得该地块的国有土地使用证，地类用途为医卫慈善用地，使用权类型为出让，终止日期为2059年11月18日。2015年2月28日，泊岙公司取得该地块上房屋的所有权证，规划用途为住宅、其他用房。
2015年8月18日，张海琴向原审法院起诉，要求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》的租赁期限超过20年的部分无效；2、泊岙公司退还租赁无效部分租金289020元及利息损失69419元（按年利率6.9%，从2011年12月14日计算至2015年12月13日）；3、泊岙公司立即向张海琴交付其租赁的两套房屋。
原判认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。从上述法律规定分析，房屋租赁是指在一定期限内不转移房屋所有权的情况下，承租人取得出租人房屋的使用权和收益权的法律关系。本案中，双方签订的《房屋长期租赁合同》主要内容是张海琴支付价款并长期使用泊岙公司名下的房屋直至土地使用权终止，如今后政策允许产权分割，所有权归张海琴。结合该合同的其他条款及“温州市泊岙老人公寓”（侨都山庄）项目的土地使用权用途为医卫慈善用地、建设规划用地性质为公共设施用地等实际情况分析，双方签订的《房屋长期租赁合同》不能简单定性为单纯的房屋租赁合同，还包括不同于房屋租赁性质的其他权利义务的约定。因此，张海琴仅以租赁合同的有关法律规定主张合同部分无效的诉讼请求，理由不充分，不予支持。对于张海琴主张因合同部分无效而应退还部分租金289020元及赔偿相应利息损失的诉讼请求，亦不予支持。《房屋长期租赁合同》约定在房屋结顶时张海琴除支付30万元定金外，还应支付总价70%即776860元，即泊岙公司交付房屋的前提是张海琴已经支付上述款项，现张海琴未按照合同约定支付款项即要求泊岙公司交付房屋的诉讼请求，不符合《房屋长期租赁合同》的约定，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决：驳回张海琴的诉讼请求。案件受理费6676元，减半收取3338元，由张海琴负担。
宣判后，张海琴不服，提起上诉称：一、原判对本案民事法律关系的定性错误。原判既认定双方达成房屋长期租赁合同，但又认为不能简单定性为单纯的房屋买卖合同，还包括不同于房屋租赁性质的其他权利义务关系，显然前后矛盾。实际上，双方之间的权利义务非常明确，除租赁合同关系外，不存在其他权利义务的约定。二、原判认定张海琴违反诚实信用原则，系适用法律错误，滥用自由裁量权。诚实信用原则适用的前提条件是对于争议的问题法律没有明确规定，且合同不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形。而本案双方约定租赁期限为五十年，明显违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，故本案不存在适用诚实信用原则的基础。同时，本案中泊岙公司在签订合同时故意不告知五十年租赁期限的违法性，且故意不明确租赁期限，明显存在欺诈行为。原判却适用诚实信用原则保护泊岙公司，制裁诚实守信的张海琴，显然有失公正。三、原判未明确认定超过二十年的租赁期限的合法性问题，系有意规避《中华人民共和国合同法》关于租赁期限的强制性规定，变相保护违法合同，损害了张海琴的合法权益。综上，请求撤销原判，依法改判支持张海琴的原审诉讼请求。
被上诉人泊岙公司答辩称：一、本案双方并未约定租赁期限为五十年，合同第二条第一项是就土地性质及房屋使用期限所作的告知，该条款不能得出房屋租赁期限未五十年的结论。涉案房屋租赁合同属养老服务项目，与养老服务特征相适应，其租赁期限为二十年，二十年租期届满后，涉案房屋由张海琴免费使用。张海琴要求确认超过二十年的部分无效，没有事实依据。二、涉案房屋租赁合同的内容除房屋租赁外，实际上还包含了一系列养老服务，原判认定涉案合同并非单纯的房屋租赁合同是正确的。三、泊岙公司已就房屋性质及状况在合同中进行了明确告知，张海琴对于涉案房屋的土地使用权年限是知晓的，现其主张泊岙公司存在欺诈行为，显然不符合客观事实，违背诚实信用原则。四、涉案房屋已具交付条件，但根据合同约定，泊岙公司交付房屋应以张海琴支付全部款项为前提，由于张海琴的付款义务至今未履行完毕，故其要求交付房屋，依据不足。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为：当事人订立和履行合同应当尊重社会公德，对依法成立的合同应当按照约定履行自己的义务。
涉案房屋租赁合同第二条“本合同所涉‘侨都山庄’用地已经温州市国土资源局批准并获得国有土地有偿使用权五十年（公元2009年11月19日至2059年11月18日止）”系关于涉案房屋土地使用权起止年限的说明，因此，张海琴主张涉案租赁合同的租赁期限为五十年，缺乏证据支持。同时，涉案合同签订于2010年10月11日，张海琴主张双方在合同中约定租赁期限自2009年11月19日起计算，亦不符合常理。虽然双方并未在合同中对租赁期限作出约定，但根据“长期租赁合同”的合同名称以及“期满后，乙方可继续使用该房，甲方不再另外收取租金”、“乙方承租的房屋若今后政策允许产权分割时，所有权归乙方”、“乙方承租的房屋可以转租、继承、赠与”、“乙方所承租的房屋享有长期使用权，不享有产权”等内容，可以认定张海琴签订该合同之目的在于以固定价款换取涉案房屋尽可能长的占用、使用、收益权。在双方就“长期”具体是指多少时间产生争议，且合同未作出约定的情况下，本院结合《中华人民共和国合同法》第二百四十一条关于最长租赁期限的规定，确定涉案房屋租赁合同的租赁期限为二十年。
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。泊岙公司在本案一、二审中均明确表示二十年租赁期限届满后涉案房屋继续由承租人使用且不收取租金，该意思表示没有违反法律、行政法规禁止性规定，符合双方的合同目的，不损害国国家、社会和第三人的利益，且符合养老服务行业的特征和国家养老服务方面的相关政策精神。泊岙公司的该诉讼行为表明，当二十年的租赁期限届满以后，本案双方的权利义务将转变为一方提供房屋供另一方无偿使用的关系，而该法律关系并非《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条所规范的内容。原判认为本案并非单纯的租赁法律关系，并无不当。张海琴主张本案仅属租赁合同关系，应不予采纳。况且，若无明确约定或法律特别规定，通常租赁期限应从出租人实际交付租赁物的日期开始计算。本案中上诉人张海琴现拒绝支付剩余款项，义务尚未履行完毕；泊岙公司也尚未将涉案房屋尚交付张海琴使用，涉案房屋租赁合同租赁的起始时间尚不能确定，张海琴最终实际使用涉案房屋的期限是否超过二十年目前亦不能确定，因此，其主张“本案双方约定租赁期限为五十年，明显违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定”以及涉案房屋租赁合同超过二十年部分无效，依据不足，本院不予支持。原审法院对张海琴要求确认涉案房屋租赁合同租赁期限超过二十年部分无效并返还租金、赔偿利息损失的诉讼请求不予支持，处理正确。
根据双方合同的约定，泊岙公司交付房屋与张海琴付清余款的义务，应当同时履行。现张海琴余款尚未支付，原审法院对其要求泊岙公司交付房屋的诉讼请求不予支持，亦无不当。综上，张海琴的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6676元，由上诉人张海琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余 萌
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 周婷婷