四川省自贡市沿滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沿滩民二初字第425号
原告詹自萍，男，1981年1月8日出生，汉族，住四川省自贡市沿滩区。
委托代理人付思维，男，住四川省自贡市自流井区。
被告四川省韦业房地产集团有限公司，住所地四川省富顺县。
法定代表人李远阜，董事长。
委托代理人罗云宽，四川亚峰律师事务所（自贡分所）律师。
委托代理人何信建，四川亚峰律师事务所（自贡分所）律师。
原告詹自萍诉被告四川省韦业房地产集团有限公司（以下简称四川韦业房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月28日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员喻婷独任审理，于2015年10月29日公开开庭进行了审理。原告詹自萍及其委托代理人付思维、被告四川韦业房产公司的委托代理人何信建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告詹自萍诉称：原告詹自萍欲购买“金釜名都”1期1栋1单元1层31号、32号商铺，于2013年2月2日与自贡众拓房地产开发有限公司（以下简称自贡众拓房产公司）签订了两份《选房确认单》，并且向自贡众拓房产公司缴纳120000元订金。2014年12月12日，自贡众拓房产公司无力进行开发，过户给被告四川韦业房产公司继续开发，现原告詹自萍不愿再购买被告四川韦业房产公司商铺，故诉至法院，请求判令：1.被告四川韦业房产公司退还原告詹自萍购房订金120000元；2.本案诉讼费用及代理费用由被告四川韦业房产公司承担。
被告四川韦业房产公司辩称：原告詹自萍诉称中陈述的是与自贡众拓房产公司签订的合同，应当向自贡众拓房产公司主张权利，原告詹自萍的诉求是否合理，应该按照原告詹自萍与自贡众拓房产公司的合同约定来看，被告四川韦业房产公司作为合同外的第三人，不应当承担合同约定的责任；自贡众拓房产公司转让房产项目给被告四川韦业房产公司继续开发，双方的权利义务是合同约定及法律规定的，自贡众拓房产公司的债务没有转接给被告四川韦业房产公司，被告四川韦业房产公司对合同外的第三人不应当承担责任。原告詹自萍要求的诉讼费用应该由法院裁决，代理费用的承担应该是原告詹自萍与自贡众拓房产公司的合同约定来承担，不应该由被告四川韦业房产公司来承担。
原告詹自萍为支持自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据。
1.原告詹自萍身份证复印件，拟证明其主体资格；
2.被告四川韦业房产公司企业工商登记信息打印机、组织机构代码证复印件，拟证明其主体资格；
3.金釜名都1期VIP选房确认单两份、收据两张，拟证明原告詹自萍于2013年2月2日签订《选房确认单》两份，并向原有开发商自贡众拓房产公司缴纳了120000元的订金；
4.律师函，拟证明原告詹自萍已经缴纳120000元订金，由于开发商无力进行开发造成工期拖延，于2014年12月12日过户给被告四川省韦业房产公司，被告四川韦业房产公司于2014年12月30日才取得《商品房预售许可证》。
被告四川韦业房产公司为支持自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据。
1.合同两份，拟证明本案涉案的房产项目进行了转让，但并不是债权债务的转让；
2.自贡中院民事判决书及生效书，拟证明房产项目的转让由自贡中院的生效判决确认。
经庭审质证，被告四川韦业房地产公司对原告詹自萍提交的证据1、2三性无异议；对证据3真实性、合法性无异议，对关联性有异议，被告四川韦业房地产公司不是收据的当事人；对证据4不能确认是否发出，真实性、关联性有异议。
原告詹自萍对被告四川韦业房地产公司提交的证据1证明目的有异议；对证据2无异议。
本院对原告詹自萍提交的证据，具有真实性，能够证明原告詹自萍向案外人自贡众拓房产公司缴纳了12万元的事实，本院予以确认。对被告四川韦业房地产公司提供的证据，能够证明本案涉案房产项目转让开发的事实，本院予以确认。
经审理查明：2012年9月10日、2012年10月1日，自贡众拓房产公司与被告四川韦业房地产公司分别签订一份《房地产项目合作开发协议》及一份《补充协议》，约定将自贡众拓房产公司开发的金釜名都转让给被告韦业房地产公司继续开发，该两份协议经自贡市中级人民法院（2013）自民二初字第19号生效民事判决书确认。但在自贡市中级人民法院生效判决确认协议有效前，金釜名都项目仍由自贡众拓房产公司在对外销售房屋。
2013年2月1日，原告詹自萍向自贡众拓房产公司缴纳两笔共计12万元购房款，自贡众拓房产公司向原告詹自萍出具了收据。2013年2月2日，原告詹自萍与自贡众拓房产公司签订了两份《选房确认单》，该确认单约定，原告詹自萍确定购买自贡众拓房产公司开发的金釜名都1期1栋1层31、32号商铺，单价为28800元/平米，总价合计为2161758元，优惠金额在签订《认购协议》时在总房款予以扣除，客户签订确认单后视为有效选房行为，会费自动转为房款，不予退还。该确认单还对以下内容进行了约定：1.客户凭借会员卡和会费收据填写选房确认单；2.在选房确认单加盖公章后，客户方可签订《承诺书》；3.确认单约定的面积为参考建筑面积，在签订认购协议和商品房买卖合同时以预测绘面积为准；4.确认单填写后，开发商不得另行出售房屋；5.客户需出具确认单及承诺书才能签订认购协议，认购协议签订时间另行通知。确认单签订后，自贡众拓房地产公司既未与原告詹自萍签订承诺书，也未签订认购协议或商品房买卖合同。原告詹自萍现不再愿购买该两套商铺，故诉至法院请求判令被告四川韦业房地产公司退还购房订金12万元并承担诉讼费用及代理费用。
另查明，金釜名都房产项目在2014年12月30日由被告四川韦业房地产公司取得商品房预售许可证。被告四川韦业房地产公司在取得商品房预售许可证以后于2015年6月23日曾通过四川亚峰律师事务所向原告詹自萍发出律师函，要求原告詹自萍签订《商品房买卖合同》。
上述事实，有原告詹自萍及被告四川韦业房地产公司提供的证据予以佐证。
本院认为：本案的争议焦点在于：1.被告四川韦业房地产公司是否本案适格主体；2.如被告四川韦业房地产公司为适格主体，是否应该退还由案外人自贡众拓房地产公司向原告詹自萍收取的购房款12万元并承担代理费。
一、被告四川韦业房地产公司是否为本案适格主体。
本案中的两份《选房确认单》为原告詹自萍与自贡众拓房地产公司签订，12万元购房款也由自贡众拓房产公司收取。但确认单上涉及的房产项目已经由自贡众拓房产公司转让给被告四川韦业房地产公司继续开发，被告四川韦业房地产公司也在庭审中愿意继续履行交付确认单约定的房屋的义务，只是认为根据被告四川韦业房地产公司与自贡众拓房产公司签订的房产项目转让协议约定，由自贡众拓房地产公司收取的购房款不应由被告韦业房地产公司承自贡众拓房产公司担退还义务。但本院认为，本案涉及的金釜名都房产项目，已经由被告四川韦业房地产公司承接继续开发，该房产项目下涉及的所有购房人签订的购房合同权利义务，也应由被告四川韦业房地产公司进行承接，被告四川韦业房地产公司不能以转让协议上的约定对抗协议外的购房人，被告四川韦业房地产公司在承担责任后，如认为应由自贡众拓房产公司担，应另行主张权利，故被告四川韦业房地产公司应为本案的适格主体。
二、被告四川韦业房地产公司是否应该退还原告詹自萍购房款12万元并承担代理费。
根据原告詹自萍与自贡众拓房地产公司签订的《选房确认单》及缴纳的购房款收据，原告詹自萍是先缴纳购房款，再签订的《选房确认单》，确认单上载明的购房款应为预先缴纳的会费，本案中原告詹自萍缴纳的12万元，应属购房户在自贡众拓房产公司处作为会员的会费，在签订确认单后，会费才转为了购房款，并约定了不予退还，该处的“不予退还”，双方约定的应是不予退还会费，而非购房款。根据双方签订的确认单约定，在签订了确认单及承诺书后，才能签订《认购协议》，但原告詹自萍与案外人自贡众拓房产公司和被告韦业房地产公司均未签订《承诺书》，本案中原告詹自萍与自贡众拓房产公司签订的确认单约定“签订《认购协议》的具体时间另行通知”，没有约定将来何时签订以及不能签订《认购协议》的法律责任，不符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条关于“预约合同为在将来一定期限订立合同”的本质特性，故该确认单并非预约合同”，认购协议与正式买卖合同的关系才是预约合同与本合同的关系，故该确认单对是否退还或者如何退还购房款并未作出明确约定。而在2013年2月2日签订确认单时，案外人自贡众拓房产公司作为开发商也并未取得商品房预售许可证，不能出售房屋并收取购房款，原告詹自萍根据确认单缴纳的12万元购房款实际的性质应为订金性质，双方也并未约定不予退还，故原告詹自萍在不愿购买房屋的情况下，要求被告四川韦业房地产公司退还12万元的主张，理由充分，符合交易习惯，本院予以支持。关于被告四川韦业房地产公司是否应该承担原告詹自萍的代理费问题，原告詹自萍在本案中的委托代理人的收费并没有提供收费依据及收费标准，原告詹自萍要求被告四川韦业房地产公司承担代理费的主张缺乏法律和事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、被告四川省韦业房地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告詹自萍购房订金12万元；
二、驳回原告詹自萍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1350元，由被告四川省韦业房地产集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。并向四川省自贡市中级人民法院预交上诉案件受理费2700元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（收款单位：四川省共享非税收入户，开户行：建行自贡分行营业部，账号：10151061860824103500900003）。
代理审判员 喻 婷
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 李培林