济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终4288号
上诉人（原审被告）：郭明兰，女，1942年11月16日出生，汉族，无业，住济南市。
委托诉讼代理人：李云龙，男，1942年3月1日出生，汉族，住济南市。
被上诉人（原审原告）：山东彼得物业管理有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人：康宇，该公司总经理。
委托诉讼代理人：范守平，山东垠鹏律师事务所律师。
上诉人郭明兰因与被上诉人山东彼得物业管理有限责任公司（以下简称彼得物业）物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初1015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月10日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人郭明兰委托诉讼代理人李云龙，被上诉人彼得物业委托诉讼代理人范守平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭明兰上诉请求：彼得物业应赔偿郭明兰损失3000元。事实和理由：涉案小区内各种车辆乱停乱放，路面不平，造成郭明兰的汽车和电动车进不来，经常影响生活。单元的洞口又放东西出入困难。卫生差，院内郭明兰的门口、地下通道、坎坷不修给生活带来不便，电梯内和小区内按有声音广告，做生意的也在小区建棚按喇叭扰民，郭明兰的卫生间反臭、漏水在地板边框损坏、大便池换了。地下室配电室出来水淹了郭明兰地下室，水深3公分。郭明兰多次和彼得物业反映协商，却不管不问不作为。一气之下，郭明兰才停交的物业费，彼得物业有错在前，事实清楚。
彼得物业辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
彼得物业向一审法院起诉请求：1、郭明兰向彼得物业支付物业管理费1636.50元；2、郭明兰支付上述拖欠物业费的违约金1767.40元（以拖欠金额为基数，按日0.3%自逾期之日计算至2015年12月31日）。
一审法院认定事实：郭明兰系济南市某某区某某小区二区6-2-305室业主，房屋建筑面积106.96平方米。2010年1月，黑龙江新明基物业管理有限公司济南分公司（以下简称新明基物业）作为甲方与郭明兰作为乙方签订《物业管理服务协议》一份，由甲方向该小区提供物业管理服务，乙方作为业主向甲方交纳物业费。其后因新明基物业经营入不敷出、严重亏损，退出该小区的物业管理。2013年11月20日，上述小区的开发商济南发祥置业有限公司作为甲方与作为乙方的彼得物业签订《发祥巷小区前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对某某小区提供前期物业服务事宜；物业服务费中多层住宅为0.8元/月/平方米，高层住宅为1.2元/月/平方米；物业服务费按半年交纳，业主或物业使用人应在每半年中间结点履行交纳义务；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业费的，应按应交总额每日万分之三十向乙方支付违约金；本合同期限自2013年11月20日起至业主委员会成立时止，但在合同期限内，业委会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；合同还约定了其他事项。其后双方将上述合同交济南市某某区住房保障和房产管理局备案并取得了合同备案证明。2013年11月27日，新明基物业作为甲方与作为乙方的彼得物业签订《某某小区物业管理交接协议》一份，约定：甲方因经营入不敷出、严重亏损将退出某某小区及某某公馆的物业管理；甲方的物业管理服务截止至2013年12月31日，该期限届满，甲方不再向小区业主提供管理服务；乙方自2014年1月1日起正式接管某某小区的物业管理服务，属前期物业管理性质；甲乙双方需在2014年1月1日前完成物业交接工作；甲方在某某小区进行物业管理服务期间，业主拖欠的物业费（截止2013年12月31日），甲方作为债权全部转让给乙方，甲方负责通知欠费业主债权转让事宜，甲方除物业费之外的其他债权债务，由甲方自行承担解决，若因此给乙方造成损失，乙方有权向甲方追偿；合同还约定了其他事项。2014年1月1日起，彼得物业取代新明基物业开始向郭明兰所在的小区提供物业服务，但郭明兰并未向彼得物业交纳2014年1月1日到2015年6月30日的物业费1636.50元。彼得物业还称其按照《某某小区前期物业服务合同》约定的未交纳物业费的违约金标准每日千分之三计算违约金至2015年12月31日。一审法院认为：彼得物业与郭明兰虽然没有直接签订物业服务合同，但济南发祥置业有限公司作为该小区建设方与彼得物业签订的《某某小区前期物业服务合同》符合法律规定并在主管部门进行了合同备案。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，《某某小区前期物业服务合同》对郭明兰具有约束力，合同签订后，彼得物业向郭明兰的住宅及小区提供物业服务，郭明兰应当按合同规定的时间和标准交纳物业服务费用。虽然郭明兰对彼得物业提供的物业服务提出了种种瑕疵之处并表达了强烈的不满。但彼得物业确实为其及整个小区提供了物业服务，而且彼得物业提供的物业服务关系到小区整体业主的利益，如果业主动辄以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业服务费。带来的后果反而是物业服务公司经营经费不足，难以提供基本的物业管理和服务，从而导致服务和管理质量严重下降，最终损害的是全体业主的利益。而且，这种拒交物业服务费的行为对于正常交纳物业服务费的业主来说，也是一种不公平。据此，郭明兰逾期未向彼得物业交纳物业费的行为不当，其应按照上述合同的约定向彼得物业交纳2014年1月1日到2015年6月30日的物业费1636.50元。根据郭明兰的陈述，彼得物业也应该意识到自己的物业服务和管理中还存在部分瑕疵之处，其应该通过与业主的积极沟通不断提高物业服务和管理质量，实现与业主的互利共赢，而不是隔绝与对立。据此，彼得物业向郭明兰主张违约金的诉讼请求，一审法院不再支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告郭明兰于本判决生效之日起10日内向原告山东彼得物业管理有限责任公司支付2014年1月1日到2015年6月30日的物业费1636.50元。二、驳回原告山东彼得物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告郭明兰负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理，一审认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，济南发祥置业有限公司作为涉案小区建设方与彼得物业签订的《某某小区前期物业服务合同》，该合同亦在主管部门进行了合同备案。根据上述法律规定，济南发祥置业有限公司与彼得物业签订的《某某小区前期物业服务合同》，对包括郭明兰在内的小区业主均具有约束力。彼得物业向郭明兰的住宅及涉案小区提供了物业服务，郭明兰应当按合同约定交纳物业服务费用。郭明兰主张彼得物业在提供物业服务过程中存在瑕疵，对此本院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。根据本案一二审调查的事实，无法认定彼得物业提供的物业服务存在重大瑕疵，在此情形下郭明兰以此为由拒交物业服务费，理由不能成立，本院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案二审中，郭明兰主张彼得物业给其造成损失3000元，因郭明兰未提供有效证据证实其上述主张,故对郭明兰该项主张，本院不予支持。综上所述，郭明兰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人郭明兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴松成
审 判 员 翟 勇
代理审判员 程军玲
二〇一六年九月十三日
书 记 员 李 环