山东省菏泽市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁17民终496号
上诉人（原审被告）：菏泽昶楷房地产开发有限公司，住所地单县。
法定代表人：何新强，该公司总经理。
委托代理人：谢怀庆，山东荣清律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：艾唐（曾用名艾堂）。
委托代理人：刘世学，山东盛雅律师事务所律师。
上诉人菏泽昶楷房地产开发有限公司（以下简称菏泽昶楷公司）因与被上诉人艾唐商品房销售合同纠纷一案，不服山东省单县人民法院（2015）单民初字第1310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月2日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。
原审原告艾唐诉称：2012年10月间，艾唐与菏泽昶楷公司签订了《商品房买卖合同》，购买菏泽昶楷公司在单县开发区开发的单县御景园小区S22号楼1单元101室、102室，按照商品房买卖合同约定，艾唐己付清全部购房款，共计1500000元，菏泽昶楷公司应于2013年5月1日前将商品房交于原告，时至起诉之日泽昶楷公司未能交付房屋，菏泽昶楷公司迟延交付房屋的违约行为，严重侵害了原告的合法权益。因此，请求依法判令菏泽昶楷公司履行交付房屋义务，并支付逾期交房的违约金21900元（2013年5月1日起至2015年5月1日止）及起诉后的违约金；诉讼费由菏泽昶楷公司负担。
原审被告菏泽昶楷公司辩称：艾唐所诉不是事实，该商品房买卖合同不是菏泽昶楷公司的真实意思表示，收到艾唐1500000元不是购房款，是菏泽昶楷公司借用艾唐的款项，应属民间借贷关系，故请求依法驳回艾唐的诉讼请求。
原审法院审理查明：原告为支持自己的诉讼请求，提供如下证据：一、原告提供2012年10月16日签订的商品房买卖合同原件两份，其中编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》记载如下内容：合同双方当事人：出买人：菏泽昶楷房地产开发有限公司注册地址：单县胜利路营业执照注册号：371700200007523企业资质证书号：166310法人代表人：何新强……买受人：艾堂身份证372925197108177734地址：单县＊＊＊镇＊＊＊村＊＊＊号……第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第S22#【座】1【单元】101号房。该商品房的用途为成套住宅……建筑面积共255.41平方米，其中，套内建筑面积240.06平方米……附属用房S22#1、单元1，建筑面积52.41平方米……第四条计价方式与价款。该商品房定价方式为双方协议价。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：第一种、【按建筑面积】计算：（1）、该商品房单价为（人民币）每平方米2436.50元，总金额（人民币）622304.00元整。（大写）陆拾贰万贰仟叁佰零肆元零角零分元整。（2）、该商品房附属用房成交价格为每平方米2436.50元，金额：（小写）127696.00元，（大写）壹拾贰万柒仟陆佰玖拾陆元零角零分元整……第六条付款方式及期限。买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款签定本合同时一次性付清全部房价款……第七条买受人逾期付款的违约责任。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金……第八条交付期限。出卖人应当在2013年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按买受人累计己付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付款之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。第二十五条合同签订生效后购房人可以单方到房管局办理预告登记。出卖人（签章）：何新强，菏泽昶楷房地产开发有限公司（公章），买受人（签章）艾堂，2012年10月16日，单县商品房预（销）售合同，登记备案专用章。另一份商品房买卖合同与上述合同内容相同。二、提交被告为原告出具的购房款收据两份，该收据分别记载为：“收据，客户名称（无）2012年10月16日，收据号码：0320656，项目，S101，金额750000元，备注，购房款，收款人（何）菏泽昶楷房地产开发有限公司，财务专用章”、另一份收据记载“收据，客户名称（无）2012年10月16日，收据号码：0320657，项目，S101，金额750000元，备注，购房款，收款人（何），菏泽昶楷房地产开发有限公司，财务专用章”；三、原告的身份证及单县公安局出具的户籍证明各一份，户籍证明记载艾唐与艾堂系同一人；原告认为上述证据己证明原、被告双方的商品房买卖达成合意，并签订了商品房买卖合同，原告购买被告开发的单县御景园小区S22号1单元101、102两套商品房及其附属用房，并办理了房屋登记备案手续，原告按照合同约定己向被告支付全部的购房款，被告应当按照合同约定履行交付房屋的义务。同时根据商品房买卖合同第8条的约定，被告应于2013年5月1日前向原告交付房屋，被告逾期未能交房的行为已构成严重违约，根据商品房买卖合同第9条的约定被告应当按照原告已交购房款的万分之二向原告支付违约金；证明原告的身份及户籍，艾堂与艾唐是同一人，艾堂是曾用名，原告属本案适格主体。
以上证据经被告菏泽昶楷公司质证认为，对商品房买卖合同提出异议，该合同的签订不是被告的真实意思表示，被告当时是借用原告的资金，且合同中约定每平方米2436.50元，明显与实际房屋价值差距过大，该商品房的价值应该在每平方米5000元以上，原告所述的涉案房屋均为别墅，按每平方米2436.50元购买，明显显失公平；对原告的身份证明真实性无异议。
被告菏泽昶楷公司提供如下证据：1、提交2012年10月16日购房款收据两份，该两份收据记载内容与原告提供的收据内容基本相同，被告二份收据备注栏中内容有差异“购房款，朱小杰抵押”；2、提交山东法正资产评估有限公司于2015年1月22日出具的山东昶楷房地产开发有限公司委估资产评估报告书一份；3、提交被告营业执照、机构代码证、法定代表人身份证复印件，证明被告身份。被告认为收据存根联注明，该购房款是朱小杰抵押，能够证明收到原告1500000元，并签订购房合同，实际是对借款的房屋抵押，买卖合同不是被告真实意思表示；且评估报告书证明房屋价值，原告购买的房屋少于评估价值；对被告营业执照、机构代码证、法定代表人身份证复印件，己证明被告身份。经原告质证对两份收据备注栏中朱小杰抵押有异议，该部分字体是被告单方书写，与原告提供的收据有明显不一致，该备注的内容原告有异议，所证明目的有异议；对该评估报告书真实性、关联性提出异议，该证据明显与本案不具有任何关联性，也不能证明被告销售给原告商品房房款是借款关系的证明目的，对真实性也提出异议。对于被告营业执照、机构代码证、法定代表人身份证复印件无异议。
一审审理过程中，原告申请调取对其购买的位于单县御景园小区S22号楼1单元101室、102室，在单县房地产管理局登记备案信息，原审法院对上述房屋备案情况查证，据单县房地产管理局登记处负责人陈述：“只要商品房买卖合同中盖有房地产管理局备案专用章，该房确立已备案”，不应出具相关证明。对此，对单县房地产管理局登记处电脑信息显示拍照，显示单县御景园小区S22号楼1单元101室、102室已备案。本案对案外人朱晓杰调查，朱晓杰陈述：“与原告是朋友关系，与被告法人何新强也属朋友关系，对原告购买被告的商品房其知道，是先签订的买卖合同，通过协商，原告将款汇入其账户，当时由于被告账户可能被法院封了，后来原告与被告交涉办理的其他手续，原告汇入其账户款140多万元，具体记不清，后经菏泽昶楷公司同意偿还其的借款，其与菏泽昶楷公司未有房屋抵押合同，菏泽昶楷公司至今还欠其1千多万元未还”；原告提供中国工商银行个人业务凭证一份，记载2012年10月19日原告向朱晓杰卡中汇入1425000元。经原告质证均无异议，另陈述：“对购房款1500000元，另75000元是交给被告的押金，在办理手续时被告给出具的收款收据”，并认为原告与被告买卖合同成立。经被告质证，对房屋备案材料及朱晓杰的陈述均有异议，认为均不是事实，属于民间借贷关系；对于银行个人业务凭证无异议，被告未提供原告与被告之间的借贷关系的相关其它证据证明。
原审另查明：涉案房屋，原审法院调取单县房地产管理局档案材料，对于单县御景园小区S22号楼1单元101室、102室己被浙江省东阳市人民法院查封，分别于2012年10月9日出具（2012）东商初字第1747号协助执行通知书、于2012年10月16日出具（2012）东商初字第2020-1号协助执行通知书，单县人民法院于2014年10月25日出具（2013）单执字第861号协助执行通知书，经原告质证无异议，认为法院查封措施发生，是在原、被告签订买卖合同及办理房屋网签备案之后，不影响合同效力和履行，被告应依法履行合同约定的义务。经被告质证无异议，并陈述：“主体工程建设已完工，未经有关部门验收合格”。
原审法院认为：原、被告于2012年10月16日签订的商品房买卖合同二份，按照商品房买卖合同约定，经双方协商同意，原告于2012年10月19日向案外人朱晓杰银行卡中汇入购房款1425000元，另75000元以押金的形式交与被告，共计1500000元，被告于2012年10月16日给原告出具收款收据二份，计款1500000元，并注明为购房款。原告所购买被告菏泽昶楷公司位于单县御景园小区S22号楼1单元101室、102室两套房屋，且经房产部门登记备案，这一事实，有买卖合同、收款收据、银行个人业务凭证、当事人陈述相互印证，足以证实属双方的真实意思表示，原、被告之间的买卖关系成立，原审法院依法予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”、第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。据此，原、被告之间因买卖关系订立的商品房买卖合同依法成立，原告按照合同的约定履行了义务，被告菏泽昶楷公司未按约于2013年5月1日前将合同约定的房屋交付原告构成违约。原告请求被告菏泽昶楷公司交付房屋的诉讼请求，由于房屋未经有关部门验收合格，且涉案房屋已被司法机关查封，原审法院无法对涉案房屋交付时间予以确认。因此，原告要求被告交付房屋的主张，原审法院依法不予支持。待涉案房屋具备交付条件时，原告可另行主张权利。原告请求被告菏泽昶楷公司支付逾期交房的违约金219000元（从2013年5月1日起至2015年5月1日止）及起诉后的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。据此，原、被告在商品房买卖合同中约定按交付房价款日万分二的违约金，原告的经济损失可从2013年5月1日起至2015年5月1日止。通过计算，原告请求及双方的合同约定未违反法律规定，原审法院依法予以支持。被告菏泽昶楷公司辩称：该商品房买卖合同不是被告的真实意思表示，收到原告150万元属实，该款不是购房款，是被告借用原告的款项，应属民间借贷关系，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告未提供原告与被告菏泽昶楷公司之间存在民间借贷关系的相关证据证明，虽提供收款收据备注栏中，注有“朱小杰抵押”，属单方书写，且经原告质证不予认可，案外人朱晓杰与被告菏泽昶楷公司存在着民间借贷关系，但属另一法律关系。被告的主张只有本人陈述。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”；第七十六条规定：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”。据此，对于被告菏泽昶楷公司的抗辩理由，原审法院依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十三条、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告菏泽昶楷房地产开发有限公司给付原告购房违约金人民币219000元，以后违约金（从2015年5月2日起按交付房价款日万分之二的违约金计付至履行义务之日止），于判决生效后10日内履行完毕；二、驳回原告要求被告菏泽昶楷房地产开发有限公司履行交付房屋义务的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20271元，由被告菏泽昶楷房地产开发有限公司负担（原告已垫付，待被告履行判决时一并支付原告）。
上诉人菏泽昶楷公司不服原审法院上述民事判决向本院上诉称：本案是以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，双方没有商品房买卖的意思表示。应当依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定驳回被上诉人的起诉。
被上诉人艾唐答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，被上诉人在一审时提交了双方签订的商品房买卖合同及购房款收据，属于原始证据、直接证据，能够证明双方存在商品房买卖关系，根据《最高院关于民事诉讼证据若干规定》第77条有关证据证明力认定原则的规定，被上诉人一审提交的上述证据应当作为确定双方法律关系性质的逻辑起点和基本依据，一审法院据此认定双方之间存在商品房买卖法律关系并无不当。相反上诉人主张本案双方法律关系为民间借贷，但并没有相应证据证明，因此，上诉人主张适用审理民间借贷案件司法解释处理本案不当。根据合同法第107条规定，本案中上诉人逾期交房构成违约，理应按照合同约定承担逾期交房的违约责任，一审法院在认定上诉人逾期交房的情况下，判令上诉人承担逾期交房违约金并无不当。综上，上诉人上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审审理认定的事实和原审判决认定的事实基本一致。
本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。上诉人菏泽昶楷公司主张双方签订商品房买卖合同是民间借贷合同的担保，双方没有商品房买卖的合意，本案应认定为民间借贷纠纷，但其并没有提供相应证据证明，其主张依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》驳回被上诉人艾唐起诉的请求，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20271元，由上诉人菏泽昶楷公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 锋
代理审判员 李 兴
代理审判员 张建波
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 刘启国