吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民一终字第195号
上诉人（原审被告）：吉林省宏大房地产开发有限公司。住所：长春市南关区平阳街***号。
法定代表人：张亮，董事长。
委托代理人：王长利，吉林国瀚律师事务所律师。
委托代理人：李涛，男，1980年4月2日生，汉族，系该公司副经理，住长春市朝阳区。
被上诉人（原审原告）：刘佳，女，1983年8月15日出生，汉族，住长春市南关区，现住长春市朝阳区。
委托代理人：徐永平，吉林首华律师事务所律师。
上诉人吉林省宏大房地产开发有限公司（以下简称宏大公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2014）南民初字第2080号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
刘佳一审诉称：2013年10月14日，刘佳与宏大公司签订《商品房买卖合同》，刘佳购买宏大公司开发的位于长春市南关区平阳街912号元海晟庭9栋1单元402室，建筑面积为149.74平方米，总价款1882540元（从2013年9月12日到2013年9月28日交齐全部款项）。同日签订《元海晟庭（中信御园）地下停车位使用权转让协议书》（下称《车位转让协议》），总价款24万元，交纳物业维修基金18717.5元，工本费100元、惠居卡11000元，共计2152357.50元。协议第八条约定交房时间为：2014年8月30日前，并约定交房时“该商品房经验收合格”。第十一条约定“双方进行验收时，出卖人应当出示本合同约定第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。....出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承当。”第九条1.（2）约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。宏大公司于2014年9月中旬才通知交房，交房时不出具验收合格的证明文件及两书，且逾期已超过60日，故刘佳根据合同约定有权解除《商品房买卖合同》和《车位转让协议》，合同法第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；”刘佳的实际损失是银行贷款利息。故诉至法院，请求判令：1.解除刘佳与宏大公司于2013年10月14日签订的《商品房买卖合同》和《车位转让协议》；2.宏大公司返还购房款1822540元，车位款24万元，共计2122540元，赔偿刘佳从2013年9月29日起到给付之日止的贷款利息损失；3.返还宏大公司收取的物业维修基金18717.50元、工本费100元、惠居卡费11000元，共计29817.5元；4.诉讼费等由宏大公司承担。
宏大公司一审辩称：1.刘佳主张解除商品房买卖合同和地下停车位使用权转让协议书，返还房款、车库款，没有事实和法律依据。首先，以上两份合同经双方共同签署，内容真实有效，根据商品房买卖合同第九条约定，卖方逾期交房60天以上的，买受人可以解除合同，宏大公司在2014年9月中旬通知交房，买方迟迟不来办理交接手续，根据商品房买卖合同第11条规定，买受人在出卖人发出入伙通知单30天后或超过合同交接期15天仍未办理交接手续则视同已进行验收交接。因此，宏大逾期交房并未超过60日。其次，买卖合同第8条的交付条件，因此并不存在买受人可以单方解除商品房买卖合同的条件。至于车位转让协议，宏大公司已经通知刘佳来受理车位，因刘佳原因未办理相关手续，也不存在单方解除车位转让协议的条件；2.物业维修基金等费用宏大公司只是代替第三方收取，刘佳如主张返还，应向第三方主张。
一审法院审理查明：宏大公司原名为吉林省中信宏大房地产开发有限公司。2013你10月14日，刘佳（作为买受人）与宏大公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定刘佳购买宏大公司开发建设的位于南关区平阳街912号元海晟庭小区9幢1单元402号商品住宅，建筑面积149.74平方米。房屋总价款为1882540元。该合同第八条约定的商品房交付的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%支付违约金。...合同第十一条交接，约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交付责任由出卖人承当。除此，合同还约定了其他条款。上述合同签订后，刘佳按照合同约定向宏大公司缴纳了全部购房款。
2013年10月14日，刘佳与宏大公司签订《车位转让协议》，宏大公司将该园区负一层地下停车场186号车位，总价款为24万元出卖给刘佳，约定宏大公司于2014年8月30日前将该车位交付给刘佳使用。除此，协议还约定了其他条款。上述合同签订后，刘佳按合同约定向宏大公司交付购房款1882540元、车位款24万元、物业维修基金18717.5元，刘佳交纳的工本费100元，其提供的收据收款单位为长春市佳利光房地产经纪代理有限公司，刘佳所交纳的惠居卡费11000元，其提供的收款单位为房地产报购房装修中心。刘佳按照合同约定向宏大公司足额交纳购房款、车位款及相关款项，但宏大公司未按照合同约定的期限向刘佳交付房屋。庭审中，刘佳向法庭出示了2014年11月19日宏大公司向长春市房地产开发办出具的情况说明一份，以证明到11月19日止，其相关验收手续正在相关部门办理。刘佳提供的2014年12月17日长春市建设工程质量监督站出具的《情况说明》，用以证实“到目前由于提供的技术资料不齐全，尚未组织正式的竣工验收工作”。刘佳提供的2015年1月8日，长春市规划局出具的《情况说明》，证实目前宏大公司尚未到规划局行政审批办公室办理《建设工程竣工规划核实通知书》，刘佳申请法院在消防部门调取的《消防大队的情况说明》能够证实案涉房屋未经过消防验收。刘佳提供的2014年9月26日市信访局出具的《长春市群众来访登记接谈记录单》，用以证实宏大公司因不具备交房条件，即没有经过验收，无两书一表，刘佳及其他购房户到市信访办信访，要求退房。刘佳提供的2014年12月23日，长春市住房保障和房地产管理局出具的《答复意见书》，证明宏大公司因将未经验收的房屋交付使用被责令改正。另查，案涉房屋未实际交付。
一审法院认为：刘佳与宏大公司所签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，系合法有效的民事合同。双方应按合同约定全面履行各自义务，刘佳已按合同约定向宏大公司交付全部购房款及其他应付款项，宏大公司亦应按照约定的期限将房屋交付给刘佳。宏大公司辩解其房屋已经验收合格，具备交房条件，但刘佳提供的吉林宏大房地产开发有限公司向长春市房地产开发办出具的《情况说明》、长春市建设工程质量监督站出具的《情况说明》、《消防大队的情况说明》、长春市规划局出具的《情况说明》及长春市住房保障和房地产管理局出具的《答复意见书》，均能够证实刘佳所购买的房屋未经验收合格，其在约定的交房期限不具备房屋交付条件，且已逾期六十日，故刘佳要求与宏大公司解除合同的条件已经成就，双方应解除《商品房买卖合同》，返还购房款及其他刘佳已交付的款项，刘佳所购买的地下停车位与宏大公司签订的《车位转让》亦应随附上述合同而解除，宏大公司返还刘佳为购买车位所付款项。宏大公司辩解物业维修基金等费用是代替第三方收取，应向第三方主张，但刘佳上述费用已交付给宏大公司，宏大公司出具了收据，故宏大公司应予给付。刘佳主张购房款及购买车位款的利息，符合法律规定，依法应予支持。刘佳交纳的工本费100、惠居卡费11000元，其提供的收据收款单位名称非宏大公司，刘佳应另行主张权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、解除刘佳与宏大公司于2013年10月14日签订的《商品房买卖合同》及2013年10月14日签订的《车位转让协议》；二、宏大公司于本判决生效后三日内返还刘佳购房款人民币1882540元、购买车位款人民币24万元、物业维修基金人民币18717.5元，共计2141257.5元及购房款、车位款2122540元利息（自2013年9月29日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回刘佳的其他诉讼请求。
宣判后，宏大公司不服，其上诉称：1.一审判决对房屋验收合格的标准认定有误。双方在《商品房买卖合同》中约定以商品房经验收合格即分户验收合格作为交付条件，且双方在签订合同是宏大公司也已明确告知刘佳房屋验收的标准为分户验收合格标准。否则，如果双方选择其它交付条件，宏大公司可以根据开发计划相应地确定其它合适的交房日期。案涉房屋在2014年7月30日前就已经建设、施工、监理和物业单位分户验收，一审庭审时宏大公司已向法庭提交了住宅工程质量分户验收表等证据，证明分户验收结论为“全数合格，予以通过”。虽然宏大公司于2014年9月15日通知刘佳办理交房手续晚于合同约定的日期，但并未达到单方解除条件。一审判决以规划、消防等综合验收认定为案涉房屋的验收合格标准，并据此认定案涉房屋不具备交付条件，属认定事实错误。2.一审判决对《车位转让协议》与《商品房买卖合同》的关系认定错误。上述两份合同是相互独立的两份协议，不存在主从关系，而《车位转让协议》本身并不存在约定的解除条件。3.一审判决宏大公司赔偿刘佳购房款、车位款利息损失错误。刘佳购买房屋和车位属于一种投资性，理应对投资风险和损失有合理的预见和准备。按照合同约定，即使刘佳认为宏大公司逾期交房要求解除合同，也应当按照合同法第96条规定书面通知宏大公司，按合同第9条约定主张违约金。一审判决在刘佳没有履行法定通知义务的情况下径行判决解决合同，判决宏大公司赔偿刘佳自交款日起按贷款利率计算利息损失，不仅违反了合同法关于约定解除权的行使方式，而且事实上保护了投资者无风险利息收入，违背了投资风险和收益对等原则，同时也超出了宏大公司订立合同时可预见的因违约所造成的损失范围。4.宏大公司不应承担物业维修基金的返还义务，因物业维修基金系宏大公司替第三方代为收取，并已交付给第三方，刘佳应向第三方主张相应的返还请求。综上，请二审法院依法改判驳回一审判决第一项与第二项。
刘佳二审答辩称：1.根据《建筑法》第六十一条、《城市房地产管理法》第二十六条及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，作为住宅的商品房验收合格需要具备两书一表即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《工程竣工验收备案表》。宏大公司主张分户验收合格即为房屋验收合格无法律依据；2.宏大公司逾期交房，依据《合同法》第九十三条第二款的约定，刘佳依法享有解除权；3.地下车库相对住宅楼系附属物，两份合同间具有关联性；4.一审判决宏大公司按照银行贷款利息给付违约金正确。根据《合同法》第一百一十四条及商品房买卖合同司法解释第十六条的规定，按照案涉合同约定的已付购房款1%计算违约金远低于因宏大公司违约给刘佳造成的购房款贷款利息损失，故刘佳要求按照实际损失赔偿符合法律规定；5.一审判决由宏大公司给付物业维修基金并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，宏大公司的上诉请求应予驳回。
本院经审理查明的事实除一审认定的事实外，另：1.宏大公司二审提交案涉小区《工程竣工验收报告》一组，时间是2014年8月14日，证明宏大公司交房符合合同约定的标准即“该商品房经验收合格”，也符合法律规定的商品房交付标准和条件，宏大公司在合同约定交房日期前具备交房条件。
2.宏大公司在一审开庭时即2015年1月29日提交了案涉房屋的“两书”，但落款处没有标注日期。
3.长春市住房保障和房地产管理局信访工作办公室于2014年12月16日受理了案外人陈宇辉所反映的案涉小区中信御园在交房时存在违规行为，未向业主提供“两书一表”的信访事项，长春市住房保障和房地产管理局信访工作办公室于2014年12月23日作出答复意见书，主要内容为“宏大公司于2014年12月初携带供水、供电、供暖、供气相关单位出具的验收手续到我办申请办理《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，通过现场踏查及申办要件审核等流程，2014年12月9日宏大公司已取得‘两书’发放手续，该项目1至2、4至10栋符合‘两书’发放条件”。
本院认为：1.宏大公司二审提供了经过五方验收合格的工程竣工验收报告，时间为2014年8月6日，即宏大公司在合同约定的交房时间（2014年8月30日）之前达到了“商品房经验收合格”的条件。刘佳在一审法院提交的2014年11月19日长春市房地局开发办出具的关于案涉小区供水、供电、供暖、供气、排水等配套工程的验收手续正在各部门办理的“情况说明”、长春市建设工程质量监督站于2014年12月17日出具的关于因宏大地产提供的技术资料不齐全，尚未组织正式的竣工验收工作的“情况说明”、长春市规划局于2015年1月8日出具的关于宏大地产尚未到长春市规划局行政审批办公室办理《建设工程竣工规划核实通知时》、长春市公安消防支队于2015年1月12日出具的关于案涉小区未进行竣工验收消防备案的说明等证据均不能否认案涉房屋已完成五方验收的事实，故本院对宏大公司关于案涉房屋在2014年8月30日前具备了交房条件的主张予以采信。2.双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定案涉房屋的交付条件为“该商品房经验收合格”，根据《建设工程质量管理条例》第三条：“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责”、第十六条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”、第四十六条：“建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施”的规定，工程竣工验收系由建设单位组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位进行，由质监机构实施监督。本案中，宏大公司案涉工程已经上述五方验收合格，符合交付条件，刘佳关于房屋未取得《竣工验收备案表》，不符合交付条件的主张于法无据，本院不予支持。3.宏大公司在与刘佳交接房屋时未依约向刘佳出示竣工验收报告并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，构成违约，应承担由此产生的延期交房的违约责任。但是，刘佳并不能因此享有合同解除权。理由如下：合同义务分为主给付义务、从给付义务和附随义务。商品房买卖合同是开发商将竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。显然，交付商品房、转移房屋所有权、支付价款为合同主给付义务，双方关于进行房屋验收交接时开发商向买受人提供“两书”的约定不会影响买房人取得房屋的所有权，为从给付义务。合同法第九十四条第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同。从该条立法可见，当事人违反主给付义务且符合该法条规定的条件，才可以解除合同。本案中，首先，双方并未明确约定宏大公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人即享有合同解除权，而是约定宏大公司承担延期交房责任。其次，如前所述，开发商向买受人交付商品房为合同主给付义务，合同第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理…..”，结合上下条款理解，该条所约定买受人解除合同的条件应为开发商违反主合同义务，即未在约定的期限交付经验收合格的商品房超过60日，买受人才享有合同解除权。根据已查明的事实，案涉商品房已在合同约定的期限内取得了五方验收合格的手续，宏大公司于2014年9月中旬通知刘佳收房，宏大公司实际上已经履行了向刘佳交房的行为，因宏大公司交房时违反从给付义务，未按约定出示齐全证明文件导致双方未能完成商品房交接。在案涉商品房已经具备交付条件的情况下，宏大公司违反从给付义务的违约行为并未影响房屋使用功能，刘佳合同目的也不会因此而无法实现，刘佳以宏大公司未出示齐全的证明文件为由主张解除合同的意见，理据不足，本院亦不予支持。
综上，原判决认定基本事实不清，适用法律错误。经本院2015年第三十七次审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销长春市南关区人民法院（2014）南民初字第2080号民事判决；
二、驳回刘佳的诉讼请求。
一、二审案件受理费合计48218元，由刘佳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈海彪
代理审判员 白雪成
代理审判员 李 迪
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 米志娜