安徽省六安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）皖15执异6号
案外人：潘九成。
案外人：王永芳。
共同委托代理人：程光傲，律师。
申请执行人：张先俊。
委托代理人：胡正军，律师。
被执行人：安徽省中平置业有限公司。
法定代表人：廖贵斌，董事长。
委托代理人：谭劲松，律师。
委托代理人：张梦，律师。
本院在执行张先俊与安徽省中平置业有限公司（以下简称中平公司）民间借贷纠纷一案中，根据申请执行人申请，对诉讼保全的被执行人中平公司开发的位于六安市开发区“鑫泰钢铁物流园”第2栋30套、第3栋90套共计120套房屋进行价格评估，并对其中的112套房屋进行公开拍卖，因三次拍卖均无人报名而流拍，本院于2015年11月16日作出（2015）六执字第00178-1号执行裁定，将上述112套房屋及所占土地使用权以第三次拍卖保留价4775万元交付申请执行人张先俊以物抵债。案外人潘九成、王永芳对本院处置的“鑫泰钢铁物流园”3栋第161、162、1121、1122号房屋（均为一至三层）提出书面异议，本院立案后依法组成合议庭进行审查，于2016年2月17日公开听证，现已审查终结。
案外人潘九成、王永芳称：案外人潘九成、王永芳系夫妻关系，经营钢材生意，2012年6月1日其与中平公司签订了四份《商品房买卖合同》，约定以团购价3360元每平米购买安徽鑫泰钢铁物流园3栋第161、162、1121、1122号房屋，签订合同后即支付了首付款，中平公司于2013年7月23日向案外人办理了房屋交接手续，其已实际占有上述房产。案外人签订房屋买卖合同在前，法院查封在后，原意配合法院缴纳剩余款项，其合法权益应予保护。法院对异议人的财产进行处置违反了相关法律规定，要求予以纠正。案外人就其主张提交了以下证据：《商品房买卖合同》四份、加盖中平公司财务专用章的《收据》四份、网银转账记录三份、中平公司出具的交房通知材料若干及案外第三人提交的《商品房网上备案确认单》、《商品房买卖合同》等。
申请执行人张先俊答辩称：案外人潘九成、王永芳提交的商品房买卖合同不具有真实性，且银行转账中有部分支付给魏日强，魏日强既不是中平公司法定代表人也不是财务人员，该笔钱不一定是购房款，不能证明其支付了购房款项。
经审查查明：张先俊与中平公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年9月10日作出（2014）六民二初字第00068号民事调解书。因中平公司逾期未按调解协议履行义务，张先俊向本院申请执行，本院于2015年5月12日立案执行。执行中本院对诉讼保全的被执行人中平公司开发的位于六安市开发区“鑫泰钢铁物流园”第2栋30套、第3栋90套共计120套房屋进行价格评估，评估总价值为6657.49万元。根据案件执行实际，本院于2015年7月27日作出（2015）六执字第00178号执行裁定，拍卖、变卖其中的112套房屋。因三次拍卖均无人报名而流拍，根据申请人书面申请，本院于2015年11月16日作出（2015）六执字第00178-1号执行裁定，将上述112套房屋及所占土地使用权以第三次拍卖保留价4775万元交付申请执行人张先俊以物抵债。
另查明：经在六安市房地产管理局网站查询，中平公司开发的安徽鑫泰钢铁物流园3栋的预售许可时间为2012年4月9日，本院诉讼查封上述房产的时间为2013年12月10日。案外人提交的四份购房合同显示的签订时间均为2012年6月1日，合同主要内容有3栋161号，面积130.02平方米，单价3360元，总价436867元，付款方式按揭贷款，首付款226867元；3栋162号，面积130.02平方米，单价3360元，总价436867元，付款方式按揭贷款，首付款226867元；3栋1121号，面积130.02平方米，单价3360元，总价436867元，付款方式按揭贷款，首付款226867元；3栋1122号，面积129.18平方米，单价3360元，总价434045元，付款方式按揭贷款，首付款224045元；以上四套房产合同总价1744646元，首付款合计904646元。
案外第三人李逢国提交的《商品房网上备案确认单》显示的合同签订日期2013年9月5日，备案日期2014年2月19日，房号3栋177号，面积130.03平方米，总价436900元，付款方式按揭贷款；案外第三人王兆铖提交的《商品房网上备案确认单》显示的合同签订日期2013年9月5日，备案日期2014年2月19日，房号3栋160号，面积130.03平方米，总价436900元，付款方式按揭贷款；案外第三人吴雪莲提交的《商品房买卖合同》显示的合同签订日期2012年6月1日，房号3栋159号，面积130.03平方米，单价3360元，总价436900元，付款方式按揭贷款，经在六安市房地产管理局网站查询该套房产已备案；案外第三人高青山提交的《商品房买卖合同》显示的合同签订日期2012年6月8日，房号3栋178号，面积130.03平方米，单价3360元，总价436900元，付款方式按揭贷款，经在六安市房地产管理局网站查询该套房产已备案。
再查明：案外人提交的会计账簿和网银交易记录显示，王永芳名下徽商银行账户（6281）于2012年4月11日转账10万元，交易对方安徽省中平置业有限公司，对方账号1756，备注六安货场定金。
本院认为：本案申请执行人张先俊的债权系金钱债权，中平公司开发的“鑫泰钢铁物流园”房屋系商业营业用房。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，案外人潘九成、王永芳对登记在被执行人中平公司名下的“鑫泰钢铁物流园”3栋第161、162、1121、1122号房屋提出异议，必须同时符合以下情形方能排除法院执行，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。具体分析如下：
案外人潘九成、王永芳称购买上述房产系参加钢材经营商家们的团购行为，结合案外第三人李逢国等提交的《商品房网上备案确认单》、《商品房买卖合同》，而申请执行人张先俊对此未能提供相反证据，故可以认定案外人潘九成、王永芳与中平公司签订的《商品房买卖合同》是当事人双方真实意思表示，合同形成时间早于人民法院查封时间。
其次，被执行人中平公司系房地产开发企业，按照市场交易惯例，开发商与购房者间办理商品房交付手续，可以作为认定商品房转移占有的依据。根据案外人潘九成、王永芳提交的《交房通知书》、《关于面积差异的补充协议》、《补偿协议》（延期交房）等证据，可以认定其已与中平公司在2013年7月办理了交房手续，在人民法院查封前其已合法占有了上述房产。
再次，案外人潘九成、王永芳提交的《商品房买卖合同》中约定的首付款金额及支付时间，与其提交的《收据》、网银转账记录、财务账簿等证据能够相互印证，可以认定案外人潘九成、王永芳已按照合同约定支付了部分价款，对于剩余款项其亦同意缴纳至人民法院。
最后，案外人潘九成、王永芳于2012年6月1日签订房屋买卖合同，购买了中平公司开发的“鑫泰钢铁物流园”3栋第161、162、1121、1122号房屋，至2013年12月10日被本院查封，在此期间一直未办理备案登记，对此申请执行人张先俊、被执行人中平公司均未能提供证据证明买受人存在过错，故案外人潘九成、王永芳对上述房产未办理备案登记并无过错。
综上，案外人潘九成、王永芳的异议理由成立，本院予以支持，同时案外人潘九成、王永芳须按本院通知缴纳剩余购房款项。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下：
撤销本院对被执行人安徽省中平置业有限公司开发的“鑫泰钢铁物流园”3栋第161、162、1121、1122号房屋（均为一至三层）的查封、拍卖及抵付措施。案外人、当事人对本裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 王丽华
代理审判员 马 龙
代理审判员 龚江涛
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 张 悦
附：本案适用的法律条文
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。