辽宁省锦州市太和区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0792民初1198号
原告(反诉被告)：某物业公司。
法定代表人：赵某某，该公司经理。
委托诉讼代理人：杨某，该公司职员。
委托诉讼代理人：秦某，该公司法律顾问。
被告（反诉原告）：李某某。
原告(反诉被告)某物业公司与被告（反诉原告）李某某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)某物业公司的委托诉讼代理人杨某、秦某，被告（反诉原告）李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
某物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付拖欠的物业费8507元，电梯费2884元，违约金630元，合计12021元。2、由被告承担诉讼费及邮寄送达费。事实与理由：被告是锦州市松山新区宝地城D区13-15号业主，其住宅面积为161.72平方米，按照被告与我公司所签订的《物业服务管理协议》及《锦州市物业管理办法》的相关规定，被告应按每月0.7元/平方米，2014年3月0.9元/平方米，2016年7月1.1元/平方米，如数缴纳物业费，逾期未缴纳物业费的，物业企业可以向人民法院提起诉讼。被告入住后，并未按约如期缴费，从2013年1月至2017年10月31日已累计拖欠物业费8507元，电梯费2884元，违约金630元，合计12021元。
李某某答辩称，2008年9月9日，原、被告签订了《宝地城D区物业管理服务协议》，但是原告没有尽职尽责的履行服务协议约定的管理服务责任和义务，无视业主诉求，工作极其懈怠，违约擅自提高收费标准，违反了协议约定。事实与理由：一、管理及服务方面存在的问题。1、墙面渗漏雨水，致使屋内墙皮发霉、脱落，多年来没有得到妥善维修。2012年以前建设单位对外墙曾经给予二次刷防水胶维修，没有达到防雨效果，也没有修复屋里的破损墙面，墙面至今如此。2012年以后被告多次找原告反馈情况要求维修，原告无人过问。2013年至2015年被告自已采取办法处理，原告不来维修也不找业主催交物业费。2016年被告的住宅墙面在下雪天漏雪水，被告向宝地微信公众号投诉，宝地领导答应给维修，后来物业经理不置可否。2016年4月，被告再次要求维修墙面漏雨及移除仓房门口配电箱。2016年9月，原告动用公共维修基金对被告家房屋刷防水胶并告知保修期一年，不漏以后再恢复屋内墙面。2017年6月、9月被告要求原告修复室内墙面，物业主管说等天气冷外边不干活再修屋里。2017年10月被告再次要求原告修复室内墙面。2、走廓通道仓房门口配电箱凸出墙体。配电箱是被告入住后才安装的，是通道妨碍物，有安全隐患，多次让被告受伤。物业说是电业局的事情，物业管不了，推卸责任。3、楼梯间下水道渗漏。被告所在13号楼的楼梯间下水道一直渗漏，原告始终没有给以维修。4、维修下水管道、室外下水井，破拆被告仓房。2016年为疏通下水管道，维修室外下水井，原告挖开被告家仓房，却不修复仓房。5、环境卫生及小区绿地、道路。小区垃圾放在楼房门口，公共绿地被圈占、一些道路被挤占扩充进院、堆杂物、养狗等。6、本小区交通秩序。停车难，挤占小区道路的现象很多。综上，被告认为，原告明显违约，违规，没有有效承担其约定的责任和义务，物业管理服务工作越来越差，其收费标准已经高于其服务水平。二、原告在收取物业费及其他方面存在的问题。《宝地城D区物业管理服务协议》中已经约定了物业费收费标准，单方面违约是违反有关法规的违法行为。原告2016年7月15日发布《天鹅堡物业费调整公告》是违法违规违约行为。天鹅堡小区一直没有成立过业主大会及业主委员会，没有议事规则。《天鹅堡物业费调整公告》没有业主或业主大会或业主委员会的签章。宝地社区书记已经多次明确社区没有盖过章。三、请求法庭驳回原告对被告2015年9月1日以前的物业费、电梯费的诉讼请求。原告的要求已超过诉讼时效期限。电梯可以直通地下车库，经常有非本楼人员乘坐电梯下楼去车库，电梯费让本单元住户承担，不合理。四、要求原告公示广告收益收支明细账及公共维修基金使用明细账。
李某某向本院提出诉讼请求，1、要求被反诉人按照2008年双方签订的《宝地城D区物业管理服务协议》合同约定的服务内容，履行其职责任。请求判令被反诉人修复反诉人住宅户外墙面渗漏雨水造成的屋内墙皮发霉、脱落。请求判令被反诉人移除反诉人走廊通道仓房门口凸出墙体的配电箱。请求判令被反诉人修复13号楼的楼梯间下水道渗漏。要求被反诉人赔偿因维修下水管道、室外下水井破拆反诉人仓房给反诉人造成的损失2336元。要求被反诉人恢复小区原有路及绿地格局、改善小区环境。要求被反诉人清除小区道路地锁等障碍物，改善本小区交通秩序。2、请求判令被反诉人提高物业费收费标准无效，属于擅自涨价，要求重新核定电梯费收缴系数及金额。3、要求被反诉人向全体业主公示广告收益收支明细账及公共维修基金使用明细账。事实与理由：一、被反诉人没有完全履行服务协议约定的管理服务责任和义务。1、户外墙面渗漏雨水，致使屋内墙皮发霉、脱落，多年来没有得到妥善维修。2012年以前建设单位对外墙曾经给予二次刷防水胶维修，没有达到防雨效果，也没有修复屋里的破损墙面，墙面至今如此。2012年以后反诉人多次找物业反馈情况要求维修，无人过问。2013年至2015年反诉人自已采取办法处理，物业不来维修也不找业主催交物业费。2016年反诉人的住宅墙面在下雪天漏雪水，反诉人向宝地微信公众号投诉，宝地领导答应给维修，后来物业经理不置可否。2016年4月，反诉人再次要求维修墙面漏雨及移除仓房门口配电箱。2016年9月，物业动用公共维修基金对反诉人家房屋刷防水胶并告知保修期一年，不漏以后再恢复屋内墙面。2017年6月、9月反诉人要求物业修复室内墙面，物业主管说等天气冷外边不干活再修屋里。2017年10月反诉人再次要求物业修复室内墙面。2、走廓通道仓房门口配电箱凸出墙体。配电箱是反诉人入住后才安装的，是通道妨碍物，有安全隐患，多次让反诉人受伤。物业说是电业局的事情，物业管不了，推卸责任，反诉人要求移除该配电箱是合约、合规、合理的，是物业的职责义务。3、楼梯间下水道渗漏。反诉人所在13号楼的楼梯间下水道一直渗漏，物业始终没有给以维修。4、维修下水管道、室外下水井，破拆反诉人仓房。2016年为疏通下水管道，维修室外下水井，物业挖开反诉人家仓房，却不修复仓房。物业维修公共部位让业主承担瓷砖费用违反了《宝地城D区物业管理服务协议》的规定。5、环境卫生及小区绿地、道路。小区垃圾放在楼房门口，公共绿地被圈占、一些道路被挤占扩充进院、堆杂物、养狗等。6、本小区交通秩序。停车难，挤占小区道路的现象很多。综上，物业不能有效履行《宝地城D区物业管理服务协议》约定，明显违约，违规，应当改正。二、请求判令被反诉人提高物业收费标准无效，属于擅自涨价。《宝地城D区物业管理服务协议》中已经约定了物业费收费标准，单方面违约是违反有关法规的违法行为。原告2016年7月15日发布《天鹅堡物业费调整公告》是违法违规违约行为。天鹅堡小区一直没有成立过业主大会及业主委员会，从不曾召开过业主委员会会议及业主大会会议。《天鹅堡物业费调整公告》没有业主或业主大会或业主委员会的签章。宝地社区书记已经多次明确社区没有盖过章。电梯可以直通地下车库，经常有非本楼人员乘坐电梯下楼去车库，电梯费让本单元住户承担，不合理，要求重新核定分摊系数，计算分摊金额。三、请求判令被反诉人公示广告收益收支明细账及公共维修基金使用明细账。
某物业公司答辩称，双方签订的合同合法有效，对于反诉原告依据该合同所提出的要求被反诉人修复住宅户外墙面漏水造成的屋内墙皮发霉脱落的诉求，在反诉人陈述的事实理由中已证明房屋外墙在2012年由建设单位进行了维修，2012年房屋维修义务人为宝地建设集团，因此由于宝地建设集团在保修期内没有完成其防水的保修义务所产生的责任应由建设单位承担，而不应由物业单位承担。关于反诉人要求移除配电箱问题，该配电箱归属于电力部门，因此物业公司无权拆除也无权移动，因此该项诉求不能给予支持。关于13号楼的下水道渗漏问题，我们已在13号楼渗漏后进行维修，物业公司已完成应尽维修义务。关于因维修下水道造成的损失问题属于公共维修过程中产生的必要情况，在这个过程中物业公司无过错，所以不承担赔偿义务。关于恢复小区原有道路、绿地格局问题，物业公司一直在通过自己的努力维护小区原有道路，事实上有很多业主出于自身利益的考虑在其门前门后增设了相应的设施，这种设施是属于业主的自有财产，物业公司在发现之后均已提出各种整改警告要求限期整改，物业公司是服务企业非执法机构，因此物业公司对于业主自建的相应的不符合原来规划设计的设施无权拆除和处罚，因此反诉人的要求物业公司做不到。关于拆除地锁障碍物问题，物业公司限期整改，不整改的物业公司无权拆除。关于收费标准，该小区从业主入住到今天起诉，从原来的0.8元-1.1元，每次涨价都按相关规定履行了相关程序，是合理合法的，收费标准应受到法律保护。关于公示广告收益收支明细的问题符合法律规定，物业公司每年在公示版上都予以公示，另外公示版上公示的大多是公益广告，少量的广告也是弥补物业费。对于反诉人增加的内容我们认为均不是其反诉请求能够得以确认的内容。综上我方认为反诉原告之诉不符合物业合同中约定的内容，请法庭驳回其诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：被告（反诉原告）李某某系锦州市太和区凌南东里宝地城D区13-15号房屋业主，房屋总层数6层，面积161.68平方米。2008年9月9日，原告（反诉被告）某物业公司与被告（反诉原告）李某某签订《宝地城D区物业管理服务协议》，协议约定某物业公司对宝地城D区实施物业管理，物业类型电梯叠墅，物业费收费标准0.7元/平方米/月。物业管理服务内容包括对房屋共用部位的维护和管理。房屋共用设施设备运行、维护和管理。业主按照电梯分摊系数及电梯收费的规定按期足额交纳电梯费。2014年3月6日，锦州市物价局锦价发（2014）28号批复，同意宝地城D区物业服务费收费标准调整为高层住宅0.9元/平方米/月。2016年7月15日，某物业公司发布天鹅堡物业费调整公告，载明于2016年7月1日起物业服务费标准上调0.2元/平方米/月。2013年1月1日至今，李某某未交纳物业服务费。2010年9月至2017年3月，李某某欠付电梯费合计2744.68元。2017年11月28日锦州高新技术开发区凌南街道办事处宝地社区发布公告“对于天鹅堡物业费调整公告上盖有宝地社区公章的事宜，我们宝地社区进行了内部调查，社区在公章的使用上有专人负责，并且社区对出具的每个公章都有登记。社区对以往的登记记录和每个公章出去都有复印件的存档材料，进行了仔细查找，没有相关登记没有留底资料。另外物业公司物业费涨价，应有相关的职能部门进行界定，与社区没有关系。”
证明以上事实的证据为房屋所有权证、宝地城D区物业管理服务协议、锦价发（2014）28号批复、天鹅堡物业费调整公告、宝地社区公告及当事人陈述，经质证及本院审查，予以采信。
本院认为，原告（反诉被告）某物业公司为被告（反诉原告）李某某提供物业服务，李某某在接受物业服务的同时应当履行交纳物业服务费的义务。李某某提出因房屋维修、小区管理等方面问题与某物业公司产生纠纷，对某物业公司物业管理服务不满意，但李某某不能以此作为不交纳物业服务费的理由。截止2016年7月1日之前，其应向某物业公司交纳物业服务费161.68平方米×0.7元×14个月5天+161.68平方米×0.9元×27个月26天=5653.58元。2016年7月1日之后，某物业公司将物业费上调，在其发布的天鹅堡物业费调整公告中加盖有锦州高新技术开发区凌南街道办事处宝地社区公章，现宝地社区又发布公告对此事进行澄请，鉴于该公告的问题尚未处理完毕，故对于2016年7月1日之后的物业服务费，本案暂不予调整，某物业公司可待公告事宜处理完毕后，再行主张权利。关于某物业公司主张的电梯费一节，李某某作为电梯使用人应依宝地城D区物业管理服务协议约定交纳电梯费，2010年9月至2017年3月，李某某欠付电梯费合计2744.68元，对此部分电梯费本院予以支持。2017年4月至2017年10月期间电梯费为某物业公司估算数额，本院不予支持，该部分电梯费可待确定数额后再行主张权利。关于李某某提出的诉讼时效问题，因李某某不交纳物业服务费及电梯费的违约行为持续存在，故某物业公司向其主张权利不超过诉讼时效。关于某物业公司主张的违约金，证据不足，本院不予支持。
关于李某某的反诉请求，修复屋内墙皮发霉、脱落的诉讼请求，根据《宝地城D区物业管理服务协议》的约定，某物业公司对房屋的共用部位有维护和管理的义务，现李某某要求某物业公司对其室内进行修复，证据不足，本院不予支持。移除配电箱的请求，李某某现无充分证据证明某物业公司对该配电箱有权处置，故该项诉讼请求本院不予支持。某物业公司赔偿因维修下水管道、室外下水井破拆仓房造成损失2336元的诉讼请求，李某某对其主张的该项损失2336元，无证据证明，故本院不予支持。某物业公司公示广告收益收支明细账及公共维修基金使用明细账的诉讼请求，不属于本院调整范围，不予调整。有关共有和共同管理权利的重大事项应由业主共同决定，李某某提出修复13号楼梯间下水道渗漏、恢复小区原有道路及绿地格局改善小区环境、清除小区道路地锁等障碍物改善小区交通秩序、确认提高物业收费标准无效及重新核定电梯费收缴系数及金额的诉讼请求，均属于有关共有和共同管理权利的重大事项，应由业主共同决定，故李某某以上诉讼请求本院不予支持。
综上所述，某物业公司的部分诉讼请求，本院予以支持。李某某的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条；《物业管理条例》第十一条（七）项；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条、第一百五十七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）李某某于本判决生效后十五日内向原告（反诉被告）某物业公司交纳物业服务费5653.58元、电梯费2744.68元。
二、驳回原告（反诉被告）某物业公司其余诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）李某某的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费51元，由原告（反诉被告）某物业公司负担15元，被告（反诉原告）李某某负担36元。反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）李某某负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于锦州市中级人民法院。
审判员 周天颖
二〇一七年十二月二十一日
书记员 王 肖