江西省鹰潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣06民终241号上诉人（原审原告）：姜冬红，女，1976年8月17日出生，汉族，江西省余江县人，务工，住余江县，上诉人（原审被告）：赵冬英，女，1961年11月19日出生，汉族，江西省余江县人，无业，住余江县，委托代理人：许春林，江西赣鹰律师事务所律师。委托代理人：王智春，江西赣鹰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南昌铁路天集房地产开发有限责任公司，住所地江西省南昌市青云谱区井冈山大道999号，组织机构代码:26179113-8。法定代表人赖学升，总经理。被上诉人（原审被告）：吴寿生，男，1970年11月1日出生，汉族，江西省余江县人，个体，住余江县，被上诉人（原审被告）：逄建新，男，1975年11月15日出生，汉族，江西省余江县人，个体，住鹰潭市月湖区，委托代理人：张快华，余江县邓埠法律服务所法律工作者。上诉人姜冬红、赵冬英因与被上诉人南昌铁路天集房地产开发有限责任公司（以下简称天集公司）、吴寿生、逄建新房屋买卖合同纠纷一案，不服余江县人民法院（2017）赣0622民初117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜冬红上诉请求：撤销一审判决，予以改判；改判天集公司返还已付购房款117900元，按中国人民银行同类贷款利率承担从2013年3月19日起计算至本金付清之日止的利息，按已付购房款的一倍赔偿117900元；赔偿直接经济损失20000元；判令赵冬英对上述赔偿款项承担连带赔偿责任；一、二审诉讼费用由天集公司、赵冬英、吴寿生、逄建新承担。事实和理由：一、认定事实错误。原审判决回避对本案至关重要的事实。1、天集公司是讼争房屋的唯一卖家，姜冬红一共支付了117900元购房款，有购房合同和两被告出具的收条为证；2、签订《购房合同》时，天集公司没有取得《商品房预售许可证明》，没有如实告知姜冬红，且到现在也没有取得《商品房预售许可证明》。不管这个房子之前曾经卖给过谁，只要天集公司在姜冬红的购房合同上盖了章，就要对姜冬红的购房行为承担全部的法律责任。二、一审程序不合法。1、追加被告不合法。本案姜冬红告的是房屋出卖人—开发公司，赵冬英只是因为写了收条97900元而以销售代理人的身份被姜冬红列为负连带责任的被告，并非主要责任人。其所要求追加吴寿生、逄建新做被告的申请都是案外人，不符合追加被告之规定。2、不延期审理违法。本案开庭之日，因律师在外地回不来，已经申请了延期审理。根据民事诉讼法关于延期审理的规定，法院应当延期审理。三、实体判决违法，让被告逃避了应当承担的法律责任。1、一审适用商品房买卖司法解释第四条明显错误。该条是针对卖方收取了定金尚未签订《商品房买卖合同》的情况，而本案明显已经签订了《商品房认购协议书》。根据商品房买卖司法解释第五条规定，该协议收应当认定为商品房买卖合同。故本案应当适用第五条规定。2、本案不是没有签订商品房买卖合同；姜冬红追究的是天集公司“欺骗原告，没有取得商品房预售许可证就卖房”。这是天集公司无法逃避的法律责任。综上所述，一审判决错误，请求依法查明事实，支持上诉请求。赵冬英上诉请求：撤销（2017）赣0622民初117号民事判决书第三项判决；改判返还姜冬红购房转让金7900元；本案一、二审诉讼费用由姜冬红、天集公司、吴寿生、逄建新承担。事实和理由：原审判决法律适用错误。原审法院已查明事实，在本案中赵冬英实际只得到了7900元的转让费（逄建新实得9万元的转让费），且姜冬红对本案所涉房屋系再次转让是知情的。在本案中赵冬英实际只得到购房转让费7900元，剩余的90000元实际系被逄建新所得。赵冬英与逄建新分别得到7900元及90000元的转让费，因最后姜冬红最终未得到本案所涉房屋，故赵冬英及逄建新所得的转让费系属于不当得利，受害人系姜冬红，而赵冬英及逄建新均为善意受益人。根据法律规定，赵冬英及逄建新应当返还姜冬红不当得利款。原审判决认定“根据合同相对性原理，本案不作处理，被告赵冬英可另行主张权利”系适用法律错误，必然造成错误判决。赵冬英与逄建新、姜冬红之间系不当得利关系，应当适用不当得利的相关规定。综上所述，请求依法公正裁决。天集公司、吴寿生、逄建新二审均未提交答辩意见。姜冬红向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告天集公司原余江项目部签订的《认购协议书》；2、判令四被告连带承担返还原告已付的购房款117900元；按银行同类贷款利率承担利息，从2012年3月19日起计算至本金付清之日止；赔偿损失2万元；按已付购房款的一倍117900元承担赔偿责任。一审法院判决认定：2011年，被告赵冬英通过被告吴寿生购买了被告逄建新在弘景明珠5栋3层编号301的房子，被告赵冬英向被告吴寿生给付定金2万元、转让金9万元，之后，被告吴寿生将11万元给付被告逄建新，并到天集公司原余江项目部处将被告逄建新的定金收据改为被告赵冬英女儿齐玉峰的定金收据。2012年3月14日，就弘景明珠5栋301房，原告姜冬红与被告赵冬英签订《房屋转让协议》，约定房屋价格为每平方米2700元，面积协议按120.4平方米成交；2012年3月19日，原告姜冬红将房屋订金2万元和转让金97900元，共计117900元，一次性付给赵冬英，被告赵冬英向原告姜冬红出具了房屋转让金97900元的收条并到天集公司原余江县项目部将被告赵冬英女儿齐玉峰的定金收据改为原告姜冬红的定金收据，天集公司原余江县项目部给原告姜冬红的收据中右上角载明原齐玉峰（被告赵冬英女儿）转。同日，原告姜冬红和被告天集公司原余江县项目部签订了《城东弘景明珠认购协议书》，约定姜冬红认购住房为5幢楼3层，编号301，面积120.4平方米，单价1900元/平方米，总房价228760元；2012年6月1日之前付清50%的房款，剩余50%的房款银行按揭贷款。2015年7月13日，南昌铁路局《南昌铁路局关于办理余江县弘景明珠建设项目二号地块土地出让手续的函》南铁房函[2015]678号致函余江县人民政府，主要内容为，根据2006年10月12日余江县人民政府与南昌铁路局签订的《关于余江县交通路建设有关事项协议书》，南昌铁路局下属单位天集公司已基本完成弘景明珠项目一号和三号地块建设任务，但二号地块（土地面积704.19平方米）还未办理土地出让手续，建设任务尚未完成。2014年8月29日，经余江县人民政府批准，二号地块延期一年至2015年7月16日开工，为确保项目建设按期开工，请余江县人民政府尽快启动二号地块土地出让程序，以便圆满完成二号地块建设任务。由于该二号地块开发不符合县城总体规划，被收储用于公共绿地建设。原告姜冬红认购的弘景明珠5幢楼3层，编号301的住房处于弘景明珠项目二号地块。另查明，被告天集公司原余江县项目部于2014年12月11日经南昌铁路局核准办理了注销登记，其注销前企业类型为有限责任公司分公司（国有控股），隶属被告天集公司。一审法院认为，原告姜冬红和天集公司原余江县项目部签订《城东弘景明珠认购协议书》，根据该协议，天集公司原余江县项目部收取了原告定金2万元，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的情景。天集公司原余江县项目部开发建设的弘景明珠项目二号地块由于不符合县城总体规划，导致商品房买卖合同未能订立，应当属于因不可归责于当事人双方的事由，原告姜冬红请求解除与被告天集公司原余江县项目部签订的《城东弘景明珠认购协议书》，予以支持；原告姜冬红诉请赔偿的损失2万元，证据不足，不予支持；原告姜冬红诉请四被告连带按已付购房款的一倍117900元承担赔偿责任、按银行同类贷款利率承担利息，从2012年3月19日起计算至本金付清之日止,因原告明知所受让的房屋尚未建成，却向被告赵冬英给付转让金，现商品房买卖合同未能订立，是因不可归责于当事人双方的事由，原告姜冬红此诉请缺乏法律依据，故本院不予支持。被告天集公司提出在原告姜冬红与被告天集公司原余江项目部1号楼项目里，被告天集公司原余江项目部已经退还了原告所诉定金2万元，但未向不予提供证据证实，不予支持；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于出卖人应当将定金返还买受人的规定，天集公司原余江县项目部应当将收取的定金2万元返还给原告姜冬红。天集公司原余江县项目部不具有法人资格，且已经注销，因此，应当由被告天集公司履行返还义务。被告赵冬英收取的原告姜冬红弘景明珠5栋301房屋转让金97900元，没有法律依据，应当予以返还；被告逄建新收取的被告赵冬英弘景明珠5栋301房屋转让金9万元，根据合同相对性原理，本案不作处理，被告赵冬英可另行主张权利。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、解除原告姜冬红与南昌铁路天集房地产开发有限责任公司原余江项目部签订的《城东弘景明珠认购协议书》。二、被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司在本判决生效后10日内返还给原告姜冬红定金2万元。三、被告赵冬英在本判决生效后10日内返还给原告姜冬红购房转让金97900元。四、驳回原告其他诉讼请求。二审期间，本案各方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的上述事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有房屋认购协议书、购房款收据、收条、房屋转让协议等证据在案佐证，且上述证据均经一审庭审查证属实，二审予与确认。本院认为，上诉人姜冬红与天集公司原余江县项目部签订的《城东弘景明珠认购协议书》其属于商品房买卖担保合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该协议所涉的认购金2万元属于定金性质，而非购房款，双方负有签订商品房买卖合同的义务。现争议的焦点在于导致双方最终未能签订商品房预售合同的过错如何认定以及是否适用定金罚则。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十二条规定：“因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，该协议涉及的认购房屋所处地块被收储用于公共绿地建设，这是双方无法预见且不能克服的客观原因导致合同目的无法实现，故不适用定金罚则。因天集公司余江县项目部不具有法人资格且已被注销，由天集公司履行返还定金发的义务。上诉人姜冬红提出要求天集公司赔偿损失20000元、双倍偿还117900元及相应利息的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。上诉人姜冬红所认购房屋系上诉人赵冬英转让而来，双方签订有《房屋转让协议》，上诉人姜冬红将房屋定金2万元和房屋转让金97900元，共计117900元支付给上诉人赵冬英，以取得该房屋的认购协议。该《房屋转让协议》以认购的房屋能成功交付为前提，因不可归责于双方的原因导致认购的房屋不可能交付，致使合同目的无法实现，该协议可予解除。故上诉人赵冬英应返还给上诉人姜冬红房屋转让金97900元。上诉人赵冬英提出请求改判其返还姜冬红购房转让金7900元的诉讼请求，与本案事实和法律不符，不予支持。综上所述，上诉人姜冬红、赵冬英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，证据确实、充分，审判程序合法，适用法律正确，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3058元整，由上诉人姜冬红、赵冬英各负担人民币1529元整。本判决为终审判决。审判长  傅高煌审判员  张文胜审判员  周林昌二〇一七年八月十六日书记员  徐 惠