浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0681民初7323号原告：赵建锋，男，1975年11月9日出生，汉族，住诸暨市。委托诉讼代理人：骆可风、汤立琼，浙江博凡律师事务所律师。被告：赵培贤，男，1948年12月9日出生，汉族，住诸暨市。委托诉讼代理人：沈少帅，浙江勤文律师事务所律师。第三人：诸暨市永兴房屋拆迁服务有限公司，住所地：诸暨市暨阳街道东旺路28号。法定代表人：宣芾。原告赵建锋与被告赵培贤、第三人诸暨市永兴房屋拆迁服务有限公司（以下简称永兴公司）农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，由审判员楼科威独任审判，于2017年8月1日公开开庭进行了审理，原告赵建锋及其委托诉讼代理人骆可风、被告赵培贤的委托诉讼代理人沈少帅到庭参加诉讼，第三人永兴公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵建锋向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的房屋转让协议有效；2、判令被告返还土地补偿款82610元；3、判令第三人向原告赔付陶朱街道水模村龙潭二间房屋（三层合法建筑面积约247.83平方米）剩余20%的拆迁补偿款325599元。事实和理由：原、被告系同村村民。1999年1月8日被告以24000元的价格将位于间房屋（合法占地面积约81平方米）转让给原告，双方自愿签订房屋转让协议，约定了双方的权利义务并实际履行。原告取得该房屋后，与原告自己的房屋一起进行修改和新建，但并未将该房屋的集体土地使用权变更至原告名下。现该房屋所在地被列入2017年诸暨市“三改”专项行动征收范围，获得房屋现金补偿款1627995元，因原、被告在补偿费用分配上存在争议，原告至今只拿到总现金补偿款的80%即1302396元，余款325599元至今在第三人处留存。而且被告还将诉争房屋的土地补偿款82610元（1000元/㎡×82.61㎡）占为己有。82.61平方米与权证上载明的81平方米增加了1.61平方米，该1.61平方米是政府额外的补贴3%，被告批复是72平方米，另外10平方米是原告罚款取得的，故土地补偿款也应由原告所得。原告认为，原、被告系同一集体经济组织成员，双方的房屋转让行为村、镇均知情并同意，应属合法有效，且原告已将老房拆除并重建至今已近20年，期间一直生活在此屋，所以诉争房屋的拆迁权益理应全部属于原告，拆迁应得的补偿款也应全部属于原告。被告赵培贤辩称，原、被告于1991年1月8日确实签订了房屋转让协议，但被告认为原告自己原有房屋，该协议违反了一户一宅的规定，应属无效；原告无权要求被告返还土地补偿款，涉案房屋系被告家庭共同财产，被告未经其他共有人同意属于无权转让，同时违反一户一宅，原告至今无法办理过户手续，目前涉案房屋集体土地使用权仍登记在被告名下，根据物权法相关规定，被告仍系涉案房屋所有权人及土地使用权人，而原告仅对房屋享有债权，第三人向被告发放土地补偿款符合法律规定，且土地补偿款系由第三人支付而非原告，原告要求被告返还无事实和法律依据；原告诉称原告已将老屋拆除并建造与事实不符，涉案房屋系两间两层，原告并未拆除而是在原有的基础上加盖了一层，土地面积应以登记为准。第三人永兴公司未作陈述。原告为证明其主张的事实，向本院提供下列证据：1、房屋转让协议复印件1份，用以证明原、被告于1999年1月8日签订房屋转让协议，被告将二间房屋81平方米转让给原告，转让价款24000元。2、集体土地使用权证复印件1份，用以证明2003年原告去土地管理部门登记，但必须登记在被告名下的事实。3、买卖房屋补偿款支付申请报告复印件1份（庭后已补强），用以证明原告已经从第三人处领取了80%的补偿款1302396元，另20%的补偿款325599元仍在第三人处，因双方无法协商一致，要求原告以诉讼程序解决。4、2017年房屋征收补偿安置协议1份，(包括原告自己的房屋和涉案房屋)，用以证明安置补偿所得包括了搬家补助、签约搬迁奖励、装璜补贴、临时安置补助等，这些费用与房屋本身没有关系，都是原告购买之后使用房屋所产生的费用。经质证，被告赵培贤对证据1协议上的条款真实性无异议，但对协议上加盖的村委会公章有异议，协议是一式二份，被告的原件上并没有相应的盖章；对证据2没有异议，土地使用权人还是被告，登记的使用面积为80.2平方米；证据3系复印件，且是原告与第三人之间的报告，被告无法核实该证据的真实性；对证据4的真实性无异议。被告为印证其对证据1提出的异议，提供房屋转让协议一份（证据5），原告经质证对真实性没有异议，并表示证据1上村委会的公章是原告因办证需要于当天去加盖的。本院认为，证据1、证据5两份协议内容相同，虽原告的协议加盖了村委会的公章，但对协议的内容并不产生影响，故本院均予以确认并在卷佐证；对证据2、4予以确认并在卷佐证；证据3，原告庭后已另行提供加盖第三人档案章的报告，故本院亦予以确认并在卷佐证。原告在庭后提供被处罚人为赵培贤的浙江省罚没财物统一收据，用以证明该房屋10平方米违章的罚款由原告缴纳的事实。本院认为，该收据本身无法证明原告的主张，即使存在原告所主张的事实，也与本案的处理结果不存在关联性，故本院不予确认。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告系同村村民。1999年1月8日，原、被告签订房屋转让协议一份，协议约定，原告出资24000元购买被告原坐落于春分会田的两间房屋（81㎡），并约定了付款时间及房屋交付时间；其中第四条约定：房产证如若补发，一并归原告掌握。该协议原、被告各执一份，原告持有的协议由村委会加盖了公章。协议签订后，双方按协议约定履行了各自的义务，原告已向被告付清房款24000元，被告向原告交付房屋，该房屋一直由原告居住使用。后原告对该房屋进行了加层及装修。2003年7月9日，诸暨市国土资源局对该房屋的土地使用权予以登记，登记的土地使用者仍为被告赵培贤，使用权面积为80.2平方米。因本案所涉房屋列入本市2017年“三改”专项行动，2017年3月24日，原告与诸暨市人民政府陶朱街道办事处、诸暨市人民政府土地储备中心、诸暨市经济开发总公司，以及第三人永兴公司签订房屋征收补偿安置协议，该协议所涉征收房屋还包括登记在原告名下的另一处房屋，本案房屋总现金补偿款为1627995元（不包括集体土地使用权补贴），原告已按80%领取补偿款1302396元，另20%补偿款325599元留存在第三人处。被告已领取集体土地使用权补贴82610元。本院认为，关于本案的案由，根据原告的诉讼请求及经审理查明的事实，应属农村房屋买卖合同纠纷，故本院依法予以变更。本案的争议焦点是原、被告之间的农村房屋买卖合同是否有效。本院认为，原、被告系同一集体经济组织成员，房屋买卖系双方的真实意思表示，对被告辩称的原告违反一户一宅的规定，本院认为，现行法律仅对非本集体经济组织成员之间的宅基地房屋买卖行为进行了禁止性规定，并未对同一集体经济组织内的买卖行为进行限制，一户一宅规定属行政调整的范畴，并不影响涉案房屋买卖行为本身的效力。被告还辩称涉案房屋系被告家庭共有财产，被告未经其他共有人同意属于无权转让，本院认为，原、被告之间的房屋买卖行为发生于1999年，且原告购买该房屋后进行了加层装修，被告的家庭成员均在同村居住，在长达近20年的时间内不可能不知情，且原告以24000元的价格有偿取得该房屋，属善意第三人，应当维护其合法权益，被告以此为由主张合同无效的理由不能成立，本院不予采信。综上，本院认为，原、被告之间的房屋买卖行为应属有效，对原告要求确认该房屋转让协议有效的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告要求被告返还土地补偿款82610元的诉讼请求，本院认为，涉案房屋的集体土地使用权登记在被告名下，根据本市“三改”专项行动的相关政策，土地补偿款由登记的土地使用权人领取，因原告怠于履行土地使用权变更登记手续，由此产生的不利后果应由原告自己承担，故对原告的这一诉讼请求本院不予支持。对原告要求第三人赔付剩下20%拆迁补偿款的诉讼请求，本院认为，本案系原、被告之间的房屋买卖合同纠纷，而原告与第三人之间系征收安置合同关系，两者系不同的法律关系，不能在同一案中一并处理，故对原告的该诉讼请求本院不予处理。第三人永兴公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、确认原告赵建锋与被告赵培贤之间的房屋转让协议有效；二、驳回原告赵建锋的其余诉讼请求。案件受理费7423元，依法减半收取3711.50元，由原告赵建锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  楼科威二〇一七年十一月十日书记员  蔡瑜洁