四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川13民终106号
上诉人（原审原告）：赖启徇，男，1968年6月25日出生，汉族，四川省南部县人，住南部县（身份证住址：广东省深圳市福田区）。
被上诉人（原审被告）：四川省南部弘鑫实业有限公司，住所地：南部县。
法定代表人：余建波，总经理。
上诉人赖启徇因与被上诉人四川省南部弘鑫实业有限公司（以下简称弘鑫实业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2014）南民初字第2708号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人赖启徇到庭参加诉讼，弘鑫实业公司法定代表人余建波经传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赖启徇上诉请求：1.变更一审判决第一项，增判“居高·天波公馆”3-2号房（靠“皇家一族”方向）归原告赖启徇所有；2.撤销一审判决第二项，改判为“商品房买卖合同的房价款为每平方米3200元”；3.撤销一审判决第四项，改判为“由四川南部弘鑫实业有限公司在房屋交付后即向房屋管理部门申请为赖启徇办理房产证及土地使用证手续，证件办妥后即交付赖启徇”。事实和理由：1.一审认定的事实与一审判决第一项与第三项判项，上诉人不持异议。2.上诉人在一审中没有请求向弘鑫公司支付剩余房价款，弘鑫公司也没有反诉请求上诉人支付剩余房价款，一审判决上诉人支付房价款的90%，超出了当事人的诉讼请求。3.上诉人购买房屋，是以购买的法律行为实现房屋所有权的合同目的，这也是买卖合同的本质属性与特征，应当裁判涉案房屋归属上诉人并判决被上诉人在房屋交付后为上诉人申请办理房产、国土证手续。4.在解除编号为“2014xxxx33号商品房买卖合同”备案及网签手续时，达成的买方购买“皇家一族”760平方米房屋的最终买卖合意时，有“买卖双方主体、标的物具体明确、有确定价格”这三个合同主要条款，买卖合同由此成立。但买卖双方并未约定房屋与房款的交付时间，依照合同法第66条之规定，应同时履行。5.涉案楼盘只一独栋房屋，修建十余年还没有竣工。在上诉人已交购房款170万元，多年房屋烂尾，交付遥遥无期情况下，还判上诉人十日内给付购房余款70余万元，明显缺乏应有司法理性判断，不顾上诉人的利益，犹如把上诉人往火坑里推。合同法第68条合同履行中的不安抗辩事由也应得到法院的尊重与周全考虑。
弘鑫实业公司未作答辩。
赖启徇向一审法院起诉请求：确认2009年6月13日《商品营业房（预）购销合同》和编号2014xxxx33《商品房买卖合同》合法有效，判令被告弘鑫公司于2015年5月6日将“居高·天波公馆”302房交付原告，为原告办理涉案房屋的产权登记手续并交付房产证和土地使用证。
一审法院认定的事实：2009年6月12日，原告赖启徇与被告弘鑫实业公司达成商品营业房买卖协议后，原告赖启徇向被告弘鑫实业公司支付购房款200000元，被告弘鑫实业公司向原告赖启徇出具格式化《收据》一份，内容为：“收到赖启徇电梯公寓靠皇家一族预付款金额￥200000元出纳余建英”，并加盖“四川省南部弘鑫实业有限公司财务专用章”。次日，双方补签《商品营业房（预）购销合同》一份，其内容为：“销售方：南部弘鑫实业有限公司（以下简称甲方）购买方：赖启徇身份证号码51292219xxxxx4（以下简称乙方）一、购房位置及面积南隆镇燕窝街东岸电梯公寓幢抬空单元三楼（靠皇家一族）号。面积约550（伍佰伍拾）平方米（按竣工验收认定的面积为准）。二、购房价格：乙方所购该幢营业房预定单价每平方米为贰仟捌佰捌拾元，房屋总价款为元，首次付款金额贰拾万元，选择付款方式分期。三、……2、分期付款：预交人民币贰拾万元，限于动工时交总价款70%，修到五楼时交20%。余10%款于甲方交房屋钥匙付清。……八、本合同一式叁份，甲方售房部壹份，财务部壹份，乙方壹份。甲、乙双方签字、盖章生效。未尽事宜：1、如甲方违约将房屋一房两卖或其他原因致乙方的合同目的不能实现，需赔偿乙方合同实现每年的租金收益2、如乙方违约，经催告不按期付款，甲方可解除合同另行出卖。甲方：南部弘鑫实业有限公司（章）印章为四川省南部弘鑫实业有限公司经办人：余建波乙方：赖启徇”。2014年1月3日，被告弘鑫实业公司取得案涉商品房预售许可证。2014年1月15日，原、被告签订编号为2014xxxx33号《商品房买卖合同》并在南部县房地产管理局备案。该《商品房买卖合同》约定：买受人所购商品房的基本情况为“居高·天波公馆”1幢第3层3-1号，建筑面积共1405.98平方米，单价按照建筑面积计算为每平方米3000元，总价款人民币4217940元，付款方式为一次性付款，付款期限见附件五（附件五：付款方式及期限的约定×），交付条件为出卖人应当在×年×月×日前向买受人交付该商品房。该合同中“第3层3-1号”实为第3层整层房屋，现第3层已分为3-1号和3-2号，靠皇家一族为3-2号，建筑面积预测为769.43平方米。2014年1月25日，原告向被告支付购房款人民币1500000元，被告出具格式收据“交款单位赖启徇居高·天波公馆三楼人民币（大写）壹佰伍拾万元￥1500000.00元收款事由购房款”，并加盖“四川省南部弘鑫实业有限公司财务专用章”。2014年3月29日，甲方（被告）弘鑫实业公司、乙方（原告）赖启徇、丙方ＸＸ宝三方签订《协议书》，约定“居高·天波公馆”第3层除靠“皇家一族”一侧600平方米外其余面积卖与丙方ＸＸ宝，单价每平方米7500元，原告赖启徇购买的面积中，550平方米的单价按原合同每平方米2880元，其余面积每平方米7500元，并备注“从签订补充协议之日起十日内按合同约定付清款项，如不能付清此合同作废，则按原甲乙方补充合同执行。”协议签订后，ＸＸ宝未买受，该协议未实际履行。2014年6月4日，原、被告双方经协商后，向南部县房地产管理局出具《开发公司及买受人（退房人）承诺》及《商品房买卖合同预售备案解除申请书》各一份，承诺的主要内容为：“四川省南部弘鑫实业有限公司和买受人赖启徇、ＸＸ丽就合同编号为2014xxxx33的合同标的物：燕窝小区居高·天波公馆3-1号房的房屋因为资金困难原因退回开发公司另行按现价销售（不得以原价进行销售：原销售价格为：3000.-新销售价格为：3200.-）。……”。申请书的内容为：“南部县房地产管理局：出卖人四川省南部弘鑫实业公司与赖启徇、ＸＸ丽于2014年1月15日就位于镇街燕窝小区居高·天波公馆3层1号房屋（房屋用途：其他）1套签订了商品房买卖合同（合同编号：2014xxxx33），并于2014年1月15日在南部县房地产管理局办理了该预售合同登记备案手续。现因资金困难，买卖双方同意买方购买760㎡，因此解除整层楼网签，再签皇家一族一侧760㎡。特向贵局申请解除该预售合同的预告登记和预售备案，并解除该合同的网上签约手续；如有任何纠纷，由出卖人承担一切责任。申请人：出卖人：四川省南部弘鑫实业有限公司（印章）买受人：ＸＸ丽（签名捺印）赖启徇（签名捺印）买受人身份证号码：512922197xxxxxxx751292219xxxxx4联系电话：13714****x****4年6月4日开发公司经办人：余建英（签名）四川省南部弘鑫实业有限公司（印章）”。南部县房地产管理局遂根据原、被告的承诺及申请解除了编号为2014xxxx33号《商品房买卖合同》的网签备案登记。事后，被告弘鑫实业公司未按照《商品房买卖合同预售备案解除申请书》的约定与原告签订“居高·天波公馆”第3层靠皇家一族一侧（即3-2号）房屋的《商品房买卖合同》，原告遂诉至法院。
一审法院认为，虽被告在未取得案涉商品房预售许可证的情况下与原告签订的《商品营业房（预）购销合同》为无效合同，但被告在原告起诉前已于2014年1月3日取得案涉商品房预售许可证，故认定该商品房预售合同有效。尽管事后，原、被告双方签订的编号为2014xxxx33号《商品房买卖合同》对《商品营业房（预）购销合同》的面积、单价进行了变更，但之后，双方又签订《协议书》一份，约定“该楼盘第三层中，邻盐店街“皇家一族”（靠嘉陵江下游“燕子窝”方向）一侧（顺着盐店街街道走向，平行延伸至滨江路）的面积600平方米的房屋产权归乙方（原告）所有。该600平方米中的550平方米，依原合同2880元/平方米的价格不变，另50平方米按每平方米7500元的价格计价”。应当视为原、被告双方再次对《商品房买卖合同》进行了合意变更，应以《协议书》约定的内容为准，但该《协议书》并未实际履行，按照《协议书》第五项的约定该协议作废。2014年6月4日，原、被告双方同一天向南部县房地产管理局出具《开发公司及买受人（退房人）承诺》和《商品房买卖合同预售备案解除申请书》，从二者的内容看，均系因“资金困难”，目的是解除备案及网签手续，同时，承诺载明的“不得以原价进行销售：原销售价格为3000元新销售价格为3200元”应当视为对购买价格的重新约定；另外，申请书中载明“现因资金困难，买卖双方同意买方购买760㎡，因此解除整层楼网签，再签皇家一族一侧760㎡原因，特向贵局申请…”，原告之前购买的是靠皇家一族550㎡，后因设计变更，三楼分成两个独立营业区域，只有3-1和3-2号，靠皇家一族为3-2号，建筑面积预测为769.43㎡，故解除3-1号备案及网签手续才能重新签订靠皇家一族的3-2号。综上，被告抗辩双方已解除商品房买卖合同应当驳回原告的诉讼请求的理由不能成立，不予支持。故认定双方协商解除编号为2014xxxx33号《商品房买卖合同》在南部县房地产管理局的网签备案登记的前提是重新签订“居高·天波公馆”第3层靠皇家一族（即现3-2号）房屋的《商品房买卖合同》。被告在解除备案及网签手续后，不按照约定与原告签订“居高·天波公馆”3-2号房屋的《商品房买卖合同》，违反了诚实信用原则，故原告主张“居高·天波公馆”302房买卖合同成立的理由成立，予以支持。对于该房面积，虽经测绘单位预测为769.43平方米，但应以办证单位确认的面积为准。至于价格，虽原、被告双方在签订《协议书》后向南部县房地产管理局出具的《开发公司及买受人（退房人）承诺》中载明了价格，系当事人对价格的真实意思表示，故应以该约定价格为准，即均按每平方米3200元计价。至于价款给付的时间，原、被告双方在《开发公司及买受人（退房人）承诺》中未约定给付时间，故参照原、被告双方2009年6月13日签订的《商品营业房（预）购销合同》约定的付款期限及比例进行支付较为合理，因案涉房屋楼盘已修到了五楼，故原告除总价款的10%于被告向其交付房屋钥匙后付清外，其余房款应在本院确定的期限内支付。至于交房时间，以被告向该幢房屋的其他买受人的交房时间为准。关于原告要求被告履行办理房屋权属的主张，被告只有交付具备办理产权证条件的相关手续的备案义务，但不具有批准发放权属证书的权利，而房屋产权是否具备产权性质及发证，依法应属房地产管理机关审查及做出具体行政行为的范围，故不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第六十条、第一百五十九条、第一百六十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告赖启徇与被告四川省南部弘鑫实业有限公司达成的现“居高·天波公馆”3-2号房屋（靠皇家一族）的《商品房买卖合同》中包含的现“居高·天波公馆”3-2号房屋（靠皇家一族）的内容（以办证单位确认的面积为准）有效；二、原告赖启徇除总价款（单价为每平方米3200元）的10%于被告四川省南部弘鑫实业有限公司向其交付房屋钥匙后五日内付清外，其余房款应在本判决生效后十日内向被告四川省南部弘鑫实业有限公司支付（已支付的1700000元纳入扣减）；三、被告四川省南部弘鑫实业有限公司在向“居高·天波公馆”其他买受人交房时向原告赖启徇交付房屋；四、驳回原告赖启徇的其他诉讼请求。案件受理费18000元，保全费5000元，合计17000元由被告四川省南部弘鑫实业有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审审理查明的事实予以确认。又查明，一审庭审中，双方均认可2014年3月29日《协议书》的备注约定“从签订补充协议之日起十日内按合同约定付清款项，如不能付清此合同作废，则按原甲乙方补充合同执行。”中的“补充合同”是指编号为2014xxxx33号《商品房买卖合同》。
本院认为，上诉人赖启徇与被上诉人弘鑫实业公司在平等自愿协商一致基础上签订的《商品营业房（预）购销合同》和编号为2014xxxx33号《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，在起诉前的2014年1月3日弘鑫实业公司取得了案涉商品房预售许可证，故应当认定《商品营业房（预）购销合同》和《商品房买卖合同》合法有效。2014年6月4日双方向南部县房地产管理局出具《开发公司及买受人（退房人）承诺》和《商品房买卖合同预售备案解除申请书》解除整层楼备案及网签手续的目的，是将原购买整层楼变更为仅购买皇家一族一侧3-2号760㎡，且申请书中对“买卖双方同意解除此合同”进行了删除，因此双方真实意思是仅解除有关3-1号房屋买卖合同，而非整层楼买卖合同，也就是说，皇家一族一侧3-2号房屋买卖合同并没有因为解除整层楼备案及网签手续而解除。双方签订的《商品房买卖合同》对《商品营业房（预）购销合同》的面积、单价进行了变更，虽然之后双方签订《协议书》一份，约定“该楼盘第三层中，邻盐店街‘皇家一族’（靠嘉陵江下游‘燕子窝’方向）一侧（顺着盐店街街道走向，平行延伸至滨江路）的面积600平方米的房屋产权归乙方（原告）所有。该600平方米中的550平方米，依原合同2880元/平方米的价格不变，另50平方米按每平方米7500元的价格计价”，但该《协议书》并未实际履行，按照《协议书》备注的约定该协议作废。《开发公司及买受人（退房人）承诺》载明的“不得以原价进行销售：原销售价格为3000元新销售价格为3200元”应当视为对购买价格的重新约定。同时，鉴于该房经预测为769.43平方米，故应以办证单位确认的面积为准。因此，一审法院据此确认赖启徇与弘鑫实业公司达成的现“居高·天波公馆”3-2号房屋（靠皇家一族）的《商品房买卖合同》中包含的现“居高·天波公馆”3-2号房屋（靠皇家一族）的内容（以办证单位确认的面积为准）有效，并认定赖启徇与弘鑫实业公司达成的“居高·天波公馆”3-2号房屋（靠皇家一族）的《商品房买卖合同》单价为每平方米3200元和交房时间以弘鑫实业公司向该幢房屋的其他买受人的交房时间为准，双方对此无异议，本院维持。至于房款给付的时间，虽然2009年6月13日签订的《商品营业房（预）购销合同》约定分期付款且案涉房屋楼盘修到五楼时赖启徇支付总价款达90%，但《商品房买卖合同》对合同价款支付约定为一次性付款且未约定付款时间；而双方在《协议书》的备注约定“从签订补充协议之日起十日内按合同约定付清款项，如不能付清此合同作废，则按原甲乙方补充合同执行。”一审庭审中双方均认可“补充合同”是指《商品房买卖合同》，因此关于付款方式及期限，双方并没有形成合意，可以另行协商解决。赖启徇一审诉讼请求没有主张确认付款方式及期限，弘鑫实业公司也没有反诉请求赖启徇支付剩余房价款，一审判决赖启徇在判决生效后十日内支付总价款的90%（已支付的1700000元纳入扣减）无请求权基础，违反不告不理原则，本院纠正。弘鑫实业公司是否应当承担代为赖启徇办理房产证及土地使用证手续的义务，《商品房买卖合同》约定双方共同向权属登记机关办理房屋权属转移登记，故根据合同约定弘鑫实业公司仅负有协助赖启徇办理房屋权属登记的义务，赖启徇主张弘鑫实业公司代为赖启徇办理房产证及土地使用证并向其交付两证的请求不成立，不予支持。至于赖启徇上诉商品房买卖合同约定的标的物“居高·天波公馆”3-2号房（靠“皇家一族”方向）是否应当判归其所有的问题，该请求属赖启徇二审中增加的诉讼请求，不属于二审审理范围，不予审理。
综上所述，赖启徇上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持原判第一项、第三项、第四项；
二、变更原判第二项为，赖启徇与四川省南部弘鑫实业有限公司签订的“居高·天波公馆”3-2号房屋（靠皇家一族）的《商品房买卖合同》有关房屋单价为每平方米3200元。
一审案件受理费和保全费按一审判决处理；二审案件受理费12000元由赖启徇负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 莉
审判员 王维登
审判员 程 鹰
二〇一七年二月二十二日
书记员 朱 丹