台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1002民初2552号原告：陈瑶，女，1969年3月8日出生，汉族，住台州市椒江区。被告：台州新明置业投资有限公司，住所地：台州市椒江区葭沚西大街323号，统一社会信用代码：91331002679591715R。法定代表人：陈承守。委托代理人：王尚满，该公司员工。委托代理人：王建国，浙江海豪律师事务所律师。原告陈瑶为与被告台州新明置业投资有限公司（以下简称新明置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2017年3月23日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员陈静适用简易程序，于2017年4月28日公开开庭进行了审理。原告陈瑶，被告新明置业公司的委托代理人王尚满、王建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈瑶起诉称：2009年11月24日，原告向被告购买新明国际家居生活广场商铺2间（椒江区、122号），当日签订2份商品房买卖合同。两间商铺总面积为111.15平方米，合同总价款为1476987元。双方约定，在房屋交付使用后，原告将商铺的经营管理权交由被告的全资子公司台州新明国际市场经营管理有限公司（以下简称新明管理公司）管理经营，原告按购房价格的一定比例收取租金，不承担经营风险。2011年1月1日，原告的商铺交由新明管理公司管理经营后，其又将所有业主的商铺通过整体规划、分割出租的方式交给家居生活广场内的建材经营户运作经营。建材经营户向新明管理公司支付租金。2013年3月11日，被告将新明管理公司吸收合并，新明管理公司被注销。原告与新明管理公司之间的权利义务由被告继续履行。2015年12月31日，委托经营管理协议书的期限届满，被告继续使用原告的商铺，却以市场整改为名拖欠租金。被告继续使用商铺，应按原合同约定支付租金，否则应腾退归还商铺。现被告既不支付租金，又不腾退房屋，请求判令：被告腾退房屋、恢复原状；被告支付房屋占有使用费142438元（以1476987元为基数按8%/年计算至实际腾退之日止，暂计算至2017年3月16日为142438元）。诉讼中，原告陈瑶减少要求恢复原状的诉讼请求，并明确要求被告支付的房屋占有使用费为按总购房款每年8%的标准计算至房屋实际腾退之日止。被告新明置业公司答辩称：新明管理公司确实是被告的子公司，后来因合并予以注销，原告起诉被告，主体没有异议。原、被告及新明管理公司曾签订委托经营管理协议书属实，协议明确原告方购买的商铺需符合被告的市场业态。对于占有使用费的计算标准，原告的商铺在经营管理期间的实际租金为每平方米20元，而且法院曾经就类似案件进行判决，原告请求的标准过高。本院经审理，认定本案事实如下：2012年12月25日，新明管理公司与被告新明置业公司签订吸收合并协议书，由被告新明置业公司吸收新明管理公司，新明管理公司所有的债权、债务由被告新明置业公司享有、承担，新明管理公司解散。2013年3月11日，新明管理公司办理了注销手续。孙如灿与原告陈瑶系坐落于椒江区商业用房（建筑面积为53.22平方米、2.40平方米）和8号22幢122号商业用房（建筑面积为53.04平方米、2.40平方米）的所有权人。原告陈瑶与被告新明置业公司以及新明管理公司签订委托经营管理协议书，约定，原告陈瑶将上述商铺委托新明管理公司进行出租和经营，期限为2011年1月1日至2015年12月31日，由新明管理公司支付租金，其中，前3年按照原、被告签订商品房买卖合同总价的1%、1%、1.5%每年支付租金，第4年、第5年按商品房买卖合同总价的16%计算租金。上述协议还约定，商铺出租产生的任何租金损益均由新明管理公司所有及承担，经营风险与原告陈瑶无关，被告新明置业公司对新明管理公司应付款项提供担保，以及其他事项。之后，新明管理公司将房屋进行对外出租、经营。2015年11月12日，包括原告陈瑶在内的部分业主向被告新明置业公司提交函件，对于购置商铺所在市场的现状提出问题，并要求和建议被告新明置业公司扶持市场、引进项目、保租商铺等。2015年12月31日委托经营管理期限届满至今，原、被告未另行签订租赁协议。2016年12月15日，被告新明置业公司曾向原告陈瑶邮寄关于业主可提前解除协议的通知，由他人进行签收。至今为止，原告陈瑶的两间商铺还有一间商铺仍由实际经营户使用。诉讼中，孙如灿表示知晓本案诉讼，不参加本案诉讼，并同意相关权利义务由原告陈瑶主张承担。另，2013年4月3日，被告新明置业公司将坐落于椒江区台州大道北段8号22幢128号、129号、130号等房屋对外出租，租赁期限为2013年3月15日至2015年12月15日，租金为每平方米50元/月，根据实际经营时间的长短，被告新明置业公司给予不同比例的租金优惠。上述事实有原告陈瑶提供的新明管理公司工商登记材料、吸收合并协议书、房屋所有权证、委托经营管理协议书，被告新明置业公司提供的函件、EMS详情单、（2016）浙1002民初970号民事判决书，以及原、被告的庭审陈述等证据证实。本院认为：原告陈瑶自愿减少部分诉讼请求，系其对诉权的行使，不违反法律的强制性规定，本院予以准许。委托经营管理协议书系各方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为有效。被告新明置业公司吸收了新明管理公司，委托经营管理协议书所产生的本应由新明管理公司享有、承担的权利、义务，由被告新明置业公司享有、承担。原告陈瑶不承担房屋出租的经营风险、仅收取固定的收益，委托经营管理协议书实际为房屋租赁合同。租赁期限届满后，由于双方未能达成续租协议，被告新明置业公司应及时将房屋返还给原告陈瑶。被告新明置业公司至今未返还，应支付给原告陈瑶占有使用期间的费用。被告新明置业公司主张曾通知原告陈瑶移交房屋经营管理权，但提供的EMS详情单所记载的寄送材料为关于业主可提前解除协议的通知，并非其所称的移交房屋经营管理权的通知，故被告新明置业公司的上述主张不能成立。而且，原告陈瑶出租给被告新明置业公司的部分房屋仍一直由实际经营户使用，客观上无法整体移交。因此，被告新明置业公司关于此后的占有使用费不应由其承担的抗辩不能成立。占有使用费是对原告陈瑶不能实际占有房屋的补偿，应以被告新明置业公司占有房屋可获得的利益进行确定。委托经营管理协议书带有商品房促销性质，不能真实反映租金水平。故对原告陈瑶要求按照委托经营管理协议书的约定确定占有使用费，本院不予采纳。被告新明置业公司给予实际经营户的优惠措施，系被告新明置业公司的经营策略，也不能作为房屋租金的确定因素。因此，参照被告新明置业公司将房屋出租给同地段实际经营户之前约定的租金情况，本院确定按照50元/月/平方米计算占有使用费，即被告新明置业公司应按照每月5553元[50元/月/平方米×（53.22平方米+2.40平方米+53.04平方米+2.40平方米）]的标准支付占有使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告台州新明置业投资有限公司于本判决生效后十日内腾退位于椒江区商业用房和8号22幢122号商业用房；二、被告台州新明置业投资有限公司于本判决生效后十日内支付给原告陈瑶自2016年1月1日起至被告台州新明置业投资有限公司实际腾退房屋之日止按每月5553元的标准计算的占有使用费；三、驳回原告陈瑶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1574元（已减半，原告陈瑶已预交），由原告陈瑶负担687元、被告台州新明置业投资有限公司负担887元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员  陈 静二〇一七年六月十三日代书记员  陈肖倩·??-6-?··??-5-?·