贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔03民终2936号
上诉人（原审被告）：宋文族，曾用名宋文金，男，1976年6月21日生，汉族，无业。
被上诉人（原审原告）：聂恒辉，男，1972年9月20日生，汉族，务农。
被上诉人（原审原告）：颜永菊，女，1977年11月30日生，汉族，务农。
原审第三人：李光祥，男，1961年4月27日生，汉族，无业。
原审第三人：陈泽，男，1958年12月31日生，汉族，无业。
原审第三人：黄顺贤，别名黄真心，女，1949年12月27日生，汉族，无业。
原审第三人：唐尚芬，女，1982年2月28日生，汉族，无业。
上诉人宋文族因与被上诉人聂恒辉、颜永菊、原审第三人李光祥、陈泽、黄顺贤、唐尚芬排除妨害纠纷一案，不服贵州省赤水市人民法院（2016）黔0381民初1525号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人宋文族上诉请求：撤销原判，并依法改判或发回重审。事实和理由：一、原判认定事实不清。1、李光祥、梁树洪、胡暨银等人在庭审中陈述梁树洪与黄顺贤之间并无房屋买卖合同，李光祥、胡暨银的陈述为传来证据，加之该三人与本案存在利害关系，其证言不应采纳；根据梁树洪与黄顺贤签订了《宋文金购买陈泽住房》协议，该协议真实有效。2、陈泽于2011年5月31日向房管部门申请对该房初始登记时，该房屋此前一直由陈泽占有，陈泽在知晓其母亲梁树洪与黄顺贤签订房屋买卖协议后，一直未提出异议，之后还曾与上诉人协商其他付款交付房产证事宜。3、聂恒辉、颜永菊在明知上诉人已经合法占有争议房屋数年，仍与陈泽签订《购房协议》，并办理过户手续，其权利不能优于已经合法占有该房屋的上诉人，且上诉人合法取得并占有该房屋，并未侵害聂恒辉、颜永菊的权益。二、适用法律错误。上诉人购买陈泽的房屋系在2006年7月15日，但《物权法》系2007年10月1日起实施，故一审不能适用物权法的规定作出判决。
被上诉人聂恒辉、颜永菊辩称，梁树洪无权出售陈泽的房屋，被上诉人在看房之时，上诉人未提出其房屋已经由其购买的事宜，且该房屋的转让经过公示，公示期间，上诉人也未提出异议。
原审第三人在本院二审中未提供书面答辩意见。
聂恒辉、颜永菊向一审法院起诉请求：判令宋文族停止侵权，限期腾房，迁出赤水市学苑街水电物资站二楼宿舍。
一审法院认定事实：聂恒辉和颜永菊系夫妻关系；梁树洪和陈泽系母子关系；黄顺贤与宋文族系母子关系；宋文族与唐尚芬系夫妻关系。2006年7月15日前，梁树洪将陈泽位于赤水市学苑街原水电物资站宿舍住房交给黄顺贤后，宋文族和唐尚芬便在该房屋内居住至今。2006年7月15日，梁树洪将捺有其手印的《宋文金购陈泽住房》的字条交给黄顺贤收执。字条的内容是：“2005年12月20日宋文金的母亲黄顺贤已付房款玖仟元给陈泽的母亲梁树洪已收。2006年7月15日宋文金的母亲黄顺贤已付房款壹万捌仟元给陈泽的母亲梁树洪已收，一共梁树洪收贰万柒仟（27000.00）元房款。房款已清，未付房产证”。2011年原告得知陈泽欲出售原水电物资站宿舍住房，在李光祥的带领下前往宋文族家查看房屋。首次查看争议房屋时，宋文族并未告知聂恒辉、颜永菊二人黄顺贤购买此房一事。后李光祥告诉胡暨银（颜永菊的姨妈）、聂恒辉、颜永菊说因梁树洪欠黄顺贤27,000.00元未还，故争议房屋由黄顺贤之子宋文族居住，需拿40,000.00元给宋文族，宋文族一家收到钱后便会搬出。故在第一次看房数日后，胡暨银携40,000.00元与聂恒辉、李光祥第二次来到争议房屋看房并与宋文族交涉搬出一事。经协商，宋文族同意由聂恒辉、颜永菊在应支付给陈泽的买房款中拿出40,000.00元给其母亲黄顺贤，他就搬离争议房屋。因黄顺贤认为陈泽之母梁树洪是在她处借的钱，要还钱也该直接还给她，故要求在其家中交付40,000.00元，宋文族便带领胡暨银等到黄顺贤家交付40,000.00元。后因胡暨银怕房屋未过户便付款产生纠纷，认为在过户完成之后再支付比较稳妥，就没有向黄顺贤付款。2011年5月12日聂恒辉与陈泽签订《购房协议合同》，以138,000.00元购买了陈泽水电物资站宿舍的住房和煤房，且于2011年6月28日以颜永菊为所有人，聂恒辉为共有人在赤水市房屋产权监理所办理了赤水字第201101151-××号房权证。宋文族得知后，认为自己未得到补偿，遭受了欺骗，拒绝搬出争议房屋。双方发生纠纷，协调未果，聂恒辉、颜永菊诉至一审法院。
另查明：本案诉争住房，陈泽于1993年2月因房改向单位交纳部分购房款购买部分产权，办理了住宅有限产权证，2011年5月补足全房款，向单位购买了全产权，经赤水市人民政府住房制度改革领导小组颁发《准入许可证》，准许进入赤水市房地产交易市场。
胡暨银、聂恒辉、李光祥第二次到争议房屋看房后，黄顺贤与先照明到西门面厂告知胡暨银之夫刘建明：房屋已由她购买，至今未获得房产证。之后黄顺贤再次来到西门面厂，因房屋问题与胡暨银发生争执，争执中当面告知胡暨银争议房屋已由黄顺贤购买。
一审法院认为，当事人签订的以转移所有权为目的的房屋买卖合同行为，引起了合同之债法律关系的发生，是一种债权行为。订约行为，其后果是引起合同的成立即债权债务关系的产生，而房屋的交付与过户登记行为，其后果是引起所有权的转移，是一种物权行为。未办理过户登记，不会对合同之债有影响，但它将影响所有权的转移，房屋所有权仍属于卖方而尚未转移买方。黄顺贤向梁树洪购买陈泽房屋时，梁树洪无处分权，黄顺贤无证据证明陈泽委托梁树洪处理该房屋，或者梁树洪处分房产后陈泽对其行为进行了追认，且当时该房屋属于有限产权房，尚不能上市进行交易。同时由于转让的是不动产，根据法律规定，不动产物权的变动是以登记为要件，未经过户登记，房屋所有权未发生转移，诉争房屋所有权仍属于陈泽。故黄顺贤与梁树洪、陈泽之间产生的只是债权债务关系，而不是物权变更关系。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，聂恒辉与陈泽经协商一致签订《购房协议合同》，在陈泽完全取得诉争房屋所有权后，通过不动产登记机关完成该房过户变更登记相关手续，依法取得诉争房屋物权，应受法律保护。并且聂恒辉、颜永菊两次去诉争房屋看房时，宋文族、黄顺贤、唐尚芬明知聂恒辉、颜永菊是因买房需要而去看房均未提出异议，在聂恒辉、颜永菊与陈泽签订《购房协议合同》并支付部分房款后黄顺贤才告知其购买的是争议房，该房已由黄顺贤购买，而聂恒辉、颜永菊选择的是通过不动产登记机关完成该房过户变更登记相关手续完成交易，尽到了审慎义务，并无不当。且也无证据证明聂恒辉、颜永菊与陈泽有恶意办理登记行为。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”之规定，聂恒辉、颜永菊依法取得诉争房屋物权后，要求居住在该房内的宋文族、唐尚芬限期腾房的诉讼请求应予以支持。对宋文族、黄顺贤、唐尚芬要求陈泽补齐手续，撤销聂恒辉、颜永菊与陈泽签订的《购房协议合同》的意见，于法无据，不予采纳。黄顺贤与陈泽、梁树洪之间的纠纷，黄顺贤可另行主张权利。本案经一审法院审判委员会研究决定，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第三十五条之规定，如下：被告宋文族和第三人唐尚芬在本判决生效后三十日内腾出赤水市学苑街陈泽原水电物资站宿舍。案件受理费60元，由宋文族承担。
本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。
本院对一审查明事实予以确认。
本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”讼争房产在陈泽之母梁树洪与上诉人之母黄顺贤签订《宋文金购买陈泽住房》协议之时，该房屋登记在陈泽名下。同时，根据《宋文金购买陈泽住房》协议看，黄顺贤明知该房产不属于梁树洪所有，梁树洪并非该房屋的权利人，故梁树洪对该房屋的处分属于无权处分。事后，虽然陈泽对上诉人搬进讼争房屋居住未持异议，但不能证明陈泽对其母亲梁树洪出售房屋行为进行了追认，陈泽之母梁树洪与上诉人之母黄顺贤签订《宋文金购买陈泽住房》在未经陈泽追认的情况下仍处于效力待定状态。反之，陈泽取得讼争房屋的上市许可证后，将房屋出售给被上诉人的行为，说明陈泽对其母亲梁树洪将房屋出售给黄顺贤行为的否定，故在陈泽对其母亲出售行为予以否定的情况下，《宋文金购买陈泽住房》为无效协议。
其次，2011年5月12日，聂恒辉与陈泽签订《购房协议合同》，聂恒辉、颜永菊以138000元的价格购买陈泽位于水电物资站宿舍的住房和煤房，且于2011年6月28日以颜永菊为所有人，聂恒辉为共有人在赤水市房屋产权监理所办理了赤水字第201101151-××号房权证，聂恒辉、颜永菊取得了讼争房屋的所有权。聂恒辉与陈泽签订《购房协议合同》及办理房产产权变更登记为2011年，在《中华人民共和国物权法》实施之时，一审法院适用《中华人民共和国物权法》之规定，并无不当。
第三，上诉人占有讼争房屋系基于《宋文金购买陈泽住房》协议，该协议无效的情况下，上诉人对讼争房屋构成无权占有。被上诉人聂恒辉、颜永菊与讼争房屋的原权利人陈泽签订购房协议后，支付了合理对价，在不动产登记机关办理了不动产的权属变更，现讼争的房屋登记在被上诉人聂恒辉、颜永菊名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”规定，其依法取得了该房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或消除危险。”规定，聂恒辉、颜永菊作为讼争房屋的权利人，其有权请求对其取得所有权的房产排除妨害。
综上所述，上诉人宋文族的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由上诉人宋文族负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李露露
审 判 员 罗小龙
代理审判员 唐 川
二〇一七年七月十二日
法官 助理 潘 晓
书 记 员 张群斌