陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕08民终1854号
上诉人（原审原告）：常华，女，1968年8月7日出生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，住本区。
委托诉讼代理人：马涛、马斌，系陕西阳达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：佘潇，男，1971年2月23日出生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，现住本区。
被上诉人（原审被告）：黄晓梅，女，1972年11月9日出生，民族籍贯住址同上，，系佘潇之妻。
二被上诉人委托诉讼代理人：李晓军，系陕西驼城律师事务所律师。
上诉人常华因与被上诉人佘潇、黄晓梅房屋买卖合同纠纷一案，不服榆阳区人民法院（2017）陕0802民初7268号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人常华的上诉请求：1、撤销榆阳区人民法院（2017）陕0802民初7268号民事判决；2、依法改判解除上诉人和被上诉人签订的商品房买卖合同，由被上诉人立即退还上诉人支付的购房款381150元，并支付违约金及利息（从2013年3月26日起按同期银行贷款利率计息至款还清之日止）或发回重审；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
事实和理由：上诉人和被上诉人于2013年3月26日签订了商品房买卖合同，2013年3月28日一次性付清购房款381150元。涉案房屋从2008年9月至2015年8月处于抵押、查封状态，该事实与合同中第十二条被上诉人保证涉案房屋无任何纠纷之约定完全冲突，且涉案房屋是开放式大厅，不具有封闭性，导致无法办理产权登记，涉案合同应当解除。
被上诉人辩称：被上诉人将房屋实际交付上诉人，未办理产权登记是上诉人拒绝提供办证所需材料，拒绝缴纳应承担的税费。上诉人所诉已过法律规定的诉讼时效。
常华向一审法院起诉请求：1、依法判令原告与被告于2013年3月26日签订的房屋买卖合同有效予以解除；2、依法判令被告返还原告支付的购房款381150元及利息、违约金（从2013年3月28日起至款付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）；3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院经审理查明：2013年3月26日，原告常华（买受人、乙方）与被告佘潇（出卖人、甲方）签订了商品房买卖合同，合同约定：第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于新建北路149号，土地使用证号为榆市国用（2004）第04466号。规划用途为商业。第二条、商品房销售依据。买受人购买的商品房为现房。第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房第A幢-1层A-9房号。该商品房的用途为商业，属框架结构，层高为3米，建筑层数地上3层，地下1层。该商品房建筑面积共25.41平方米，其中套内建筑面积16.50平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积8.91平方米。第四条、计价方式与价款。按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米为15000元，总金额为381150元。第五条，面积确认及面积差异处理，根据当事人选择的计价方式，本条规定以（建筑面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定双方同意按照榆林市房地产管理所实测面积为准长退短补，据实结算。第六条、付款方式及期限。一次性付款。第七条、买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理。（1）、逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金。第八条、交付期限。出卖人应当在2013年10月1日前，该商品房经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金。第十一条、交接，商品房达到交付使用条件的后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。办理房屋产权证产生的相关费用由买受人承担。商铺补充协议：1、买受人需积极配合出卖人办理银行按揭和房屋产权证，所提供的相关证件真实有效，如买受人联系方式变更请在变更后五日内通知出卖人，否则买受人承担因此造成的一切后果。2、办理房屋产权证产生的相关费用由买受人承担，最终以相关单位收取的金额为准。3、出卖人在买受人付清全部购房款后在365个工作日内办理房屋产权证。4、商场于2013年10月1日开业等事项。合同签订后，原告于2013年3月28日一次性向被告全额支付了购房款381150元。后原告以被告不能按合同约定“出卖人在买受人付清全部购房款后在365个工作日内办理房屋产权证”构成根本违约，原告有权解除合同为由向本院提起民事诉讼并提出上述诉讼请求。
另查明：涉案房屋的所有权人为被告佘潇。2016年6月12日前处于抵押查封状态。2013年12月31日，涉案房屋由榆林市大风车希望儿童城有限公司统一租赁，被告向原告支付租金。
一审法院认为，本案争议的焦点是原告常华与被告佘潇签订的商品房买卖合同是否解除的问题。原告认为依商品房买卖合同“出卖人在买受人付清全部购房款后在365个工作日内办理房屋产权证”的约定及被告未向原告办理房屋交接（交付）手续构成根本违约致原告的合同目的不能实现，原告有权解除合同。被告认为原告与被告签订了合同确定房屋位置且被告向原告支付过租金，被告已经履行了交付义务，不能办理产权手续是原告不能提供相关手续而致，非被告拒绝办理，原告的诉讼请求不能成立，应当驳回原告的诉讼请求。经审查，依商品房买卖合同“第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”及“商铺补充协议：3、出卖人在买受人付清全部购房款后在365个工作日内办理房屋产权证”之约定。本案中，原告虽于2013年3月28日一次性向被告全额支付了购房款381150元，于2017年7月6日，原告提起诉讼超过365个工作日，但原告与被告约定解决方式为“双方同意按下列第2项处理。买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”而非解除合同。同时，原告未提供证据证明向被告提供了有效的相关证件要求被告办理产权手续也存在过错责任，被告的行为不构成根本违约。根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告提供的证据不足以证明其事实主张，依法应当承担举证证明不能的法律后果，原告的诉讼请求没有必要的事实依据，本院不予支持，予以驳回。依照最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告常华的诉讼请求。案件受理费3750元，由原告常华负担。
二审中，上诉人提交了两组证据，第一组商铺租赁合同、现金收入凭证各一份，涉案商铺租赁商铺照片21张，证明涉案房屋由被上诉人佘潇转租给火狐狸商城经营，年租金160万元的事实。第二组榆林市不动产调查申请表一份，证明涉案房屋不能办理产权登记。
被上诉人质证认为：对第一组证据的真实性、证明目的均不认可，该证据与本案无关，即使该商铺是真实的，但该租赁部分不一定包含本案所涉商铺。佘潇系商铺的管理者，代理其他无争议的业主向外出租，以免造成资源浪费。对第二组证据的真实性和证明目的均有异议。证据的来源不合法，没有不动产登记局的公章。
经当事人举证、质证，对以上证据作如下认证：上诉人所举证据与本案没有必然的联系，且被上诉人也不认可，故对该证据的真实性不作认定，对证明目的不予采信。
二审经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同是否应予解除；被上诉人是否应向上诉人支付相应的违约金。上诉人常华与被上诉人佘潇签订了商品房买卖合同，并一次性付清购房款。在合同约定的办理产权过户期间，涉案房屋处于抵押状态，且后被查封，导致该房屋客观上无法过户，被上诉人应承担相应的违约责任。同时，上诉人也无证据证明其依约提交了办理产权登记所需材料，也有一定的过错。双方签订的商品房买卖合同载明“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，并没有约定解除合同。涉案房屋未办理产权登记，被上诉人应承担主要责任，依据合同中对违约金的约定，被上诉人应向上诉人支付违约金3178.5元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销陕西省榆阳区人民法院（2017）陕0802民初7268号民事判决；
二、本判决生效后三日内由被上诉人佘潇向上诉人常华支付违约金3811.5元。
三、驳回常华的其他诉讼请求。
一审案件受理费3750元，由常华负担3400元，佘潇、黄晓梅负担350元；二审案件受理费8820元，由常华负担8000元，佘潇、黄晓梅负担820元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李海源
审 判 员 冯骥飞
代理审判员 白东艳
二〇一八年六月二十八日
书 记 员 郑 晔