广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终139号
上诉人（原审被告）佛山市保利置业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人彭袆。
委托代理人郭伟钊，该公司员工。
委托代理人罗丽萍，该公司员工。
被上诉人（原审原告）杨祖敏，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人余海云，广东荆紫律师事务所律师。
委托代理人汪新明，广东荆紫律师事务所律师。
上诉人佛山市保利置业有限公司（以下简称保利公司）因与被上诉人杨祖敏商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第1162号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年9月10日，杨祖敏（××）与保利公司（××）签订一份《广东省商品房买卖合同》，由杨祖敏向保利公司购买佛山市禅城区某房，合同主要约定：……第三条、××所购商品房的基本情况。……建筑面积共167.56平方米，其中，套内建筑面积135.66平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积31.90平方米……。第四条、计价方式与价款。……该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米15378.95元，总金额2086308元。第五条、面积确认及面积差异处理（适用于商品房预售并且非按套计价情形）。商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿。2.差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上的，××可选择多退少补或退回所购商品房……。双方还对付款方式、违约责任等进行了约定。
就上述买卖合同，杨祖敏、保利公司还签订了补充协议一份。关于面积误差结算，补充协议约定：××购买单元的合同约定面积与产权登记面积存有误差的，××均不退房，双方同意按以下约定处理：1.面积误差比绝对值在0.6%以内（含0.6%）的，买卖双方不作任何补偿。2.面积误差比绝对值在0.6%以上（不含0.6%）的，双方按产权登记套内面积及合同约定套内面积单价据实结算房款。××须在××发出结算通知书之日起十五天内与××签订关于商品房面积补差的协议书及确认产权登记面积并结清差价款，否则，××有权相应推迟该商品房的交付时间及相应推迟为××办理商品房权属登记所需的资料，××无须承担延迟交付、延迟办理产权登记的违约责任；如××需向××补交房款的，每逾期一天，应向××支付100元违约金。3.双方进行面积误差退补时均不计利息。
买卖合同签订后，杨祖敏向保利公司支付了涉案房屋的全部购房款2086308元，保利公司于2012年6月29日、8月30日、10月24日向杨祖敏开具购房款发票四张，总金额为2086308元。2014年9月4日，保利公司向杨祖敏出具金额为2086308元的购房款发票一张，载明涉案房屋建筑面积为167.56平方米，单价为12451.11元／平方米。
涉案房屋于2014年9月15日核发了《房地产权证》，房产证登记的建筑面积为165.54平方米，套内建筑面积为135.66平方米，共有分摊面积29.88平方米。根据产权登记，涉案房屋的实际建筑面积比合同约定小了2.02平方米，误差比为1.21%。据此，杨祖敏于2015年7月2日诉至法院，请求判令：1.保利公司立即向杨祖敏返还房款25151.24元（12451.11元／平方米×2.02平方米）及利息1364.37元（自2014年8月20日起按年利率6.0%暂计至2015年5月1日，截止日至实际清偿日另计），共计26515.61元；2.本案诉讼费用全部由保利公司承担。
另查明，保利公司系有限责任公司（法人独资），经营范围为：房地产开发、经营；场地租赁；物业管理；房地产中介服务；对房地产进行投资；室内装饰设计；企业管理咨询；国内贸易。
原审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷，杨祖敏与保利公司签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议，是双方真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。杨祖敏、保利公司均应按照上述合同的约定全面善意的履行各自承担的义务。
关于杨祖敏诉请的购房差价款问题。根据原审法院采信的证据及查明的事实可知，杨祖敏主张的面积差异情况属实，且误差比在3%以内；杨祖敏与保利公司签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议，仅对套内面积出现差异如何处理作出了约定，而对由于公摊面积差异引起的建筑面积差异的处理方式并没有明确约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定及杨祖敏款项被占用的事实，保利公司应当退还由于公摊面积减少导致的建筑面积减少产生的差价款及相应的利息。
关于差价款，具体计算方法应以总房款÷合同约定建筑面积×实际减少建筑面积为宜，故保利公司应向杨祖敏退还的房款为25151.24元（2086308元÷167.56平方米×2.02平方米）。
关于差价款利息，杨祖敏主张自2014年8月20日起计算，该时间晚于合同总房价款付清之日，原审法院予以支持并确定按中国人民银行同期同类贷款利率计息至判决确定的给付之日止。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：保利公司应于判决发生法律效力之日起十日内，向杨祖敏返还佛山市禅城区某房的面积差价款25151.24元及利息（以25151.24元为本金，自2014年8月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决确定的给付之日止）。如果保利公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审适用简易程序，案件受理费减半收取231元，由保利公司负担。
上诉人保利公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定《广东省商品房买卖合同》及补充协议没有明确约定因公摊面积差异引起的建筑面积差异的处理方式，属认定事实错误。《广东省商品房买卖合同》第三条对涉案房屋的建筑面积、套内建筑面积和公摊面积作出了约定，故补充协议第一条对涉案房屋面积误差结算约定中的“合同约定面积”指的是建筑面积、套内建筑面积和公摊面积，该条款对公摊面积差异引起的建筑面积差异的处理方式作出明确的规定。二、原审判决保利公司应支付利息既没有合同依据，也不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，补充协议第一条已约定双方进行面积误差退补时均不计利息。综上，保利公司上诉请求：1.撤销原审判决，驳回杨祖敏的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由杨祖敏承担。
被上诉人杨祖敏答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
经审查，原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。另查明：保利公司在二审期间撤回对原审判决保利公司应向杨祖敏返还涉案房屋面积差价款25151.24元的上诉。
本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，因保利公司在二审期间已撤回对原审判决保利公司应向杨祖敏返还涉案房屋面积差价款25151.24元的上诉，故本院对此予以维持，并不再进行审查认定。针对保利公司的上诉，本案二审期间的争议焦点为保利公司是否应向杨祖敏支付以涉案房屋面积差价款为本金的利息。
本案中，保利公司与杨祖敏签订的《广东省商品房买卖合同》以及补充协议是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同第三条约定：“……建筑面积共167.56平方米，其中，套内建筑面积135.66平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积31.90平方米……。”补充协议第一条约定：“××购买单元的合同约定面积与产权登记面积存有误差的，××均不退房，双方同意按以下约定处理：……3、双方进行面积误差退补时均不计利息”，因双方在《广东省商品房买卖合同》中对建筑面积、套内建筑面积、公摊面积等作出了约定，故对于公摊面积差异而引起建筑面积出现面积误差退补时，无须计算利息。原审判决认为合同没有明确约定由于公摊面积差异引起的建筑面积差异的处理方式有误，本院予以纠正。虽然双方约定进行面积差退补时不计利息，但保利公司应在知道或应当知道涉案房屋存在面积差后的合理期限内向杨祖敏返还面积差价款。保利公司未举证证明其曾通知杨祖敏就涉案房屋面积差问题进行结算，杨祖敏亦未能提供证据证明其在提起本案诉讼前曾向保利公司主张返还涉案房屋面积差价款，考虑到杨祖敏的该部分款项被保利公司占用的事实，根据公平原则，本院确定保利公司自本案起诉之日即2015年7月2日起向杨祖敏支付以涉案房屋面积差价款为本金的利息至实际清偿日止，利息的计算标准为中国人民银行同期同类贷款利率。杨祖敏诉请保利公司自2014年8月20日起向其支付面积差价款的利息以及保利公司上诉主张其无需支付面积差价款的利息，均没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决保利公司自2014年8月20日起向杨祖敏支付面积差价款的利息，处理不当，本院予以纠正。
综上，保利公司的上诉主张部分有理，本院对有理部分予以支持，无理部分予以驳回。原审判决认定事实清楚，但结果处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第1162号民事判决为：上诉人佛山市保利置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向被上诉人杨祖敏返还佛山市禅城区某房的面积差价款25151.24元及利息（以25151.24元为本金，自2015年7月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿日止）；
二、驳回被上诉人杨祖敏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费的负担，按一审判决执行。二审案件受理费50元，由上诉人佛山市保利置业有限公司负担25元，由被上诉人杨祖敏负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 覃心怡