广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0113民初7764号
原告:庞惠敏，住广东省湛江市坡头区。
被告:冯荣佳，住广东省广州市荔湾区。
原告庞惠敏与被告冯荣佳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庞惠敏、被告冯荣佳到庭参加诉讼，本案依法进行审理，现已审理终结。
原告庞惠敏向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告冯荣佳退还原告商铺两个月押金12000元、入场费10000元与违约金12000元，合计共34000元整；2.本案诉讼费用由被告承担。
事实与理由：原告与被告在2015年6月17日签署广州大学城GOGO新天地2155商铺租赁合同，合同于2016年8月31日到期，被告应按合同退还原告两个月的押金人民币12000元及入场费人民币10000元。原告经过多次催促后，被告还是不予退还，为维护原告的合法权益，原告特向法院起诉，请求法院依法判决。
被告冯荣佳答辩称，我不同意原告的诉请：第一，对于退还押金我没有异议，我已经通过微信告知原告会退还押金，但是原告不愿意接受；第二，对于入场费与违约金我不同意支付，理由是我没有违约，所以没有产生违约金，合同第一条已经注明2016年6月16日到期，期间原告按时交付租金，双方的权利义务已经履行完毕，但是合同到期之后原告依然继续使用场地直至2016年8月31日。对于入场费的问题，我向商铺所有人承租商铺的时候，已经支付入场费即转租费用，如果整个商场有转租的情况，都会产生转租费用的；但是如果商场是没有转租费用，我方转租的时候，由双方约定转租费用。对于本案转租费用问题，当时我方承诺原告有优先承租权，合同第七条第一项约定如果原告续期需要提前两个月告知被告，但是原告一直没有提出要续租，主要是原告生意不好，是自行搬走的。我认为该诉讼无理，该承租商铺所在的广州大学城GOGO新天地商场需要装修，装修期间没有一个人可以续约。
原告庞惠敏为证实其主张，在诉讼中提供了以下证据：证据1.《商铺转租合同》原件一份，证明双方对于违约金的约定以及在租赁合同到期后被告没有把押金退还给原告的事实；证据2.《协议》原件一份，证明如原告未续租涉案商铺，被告应当把入场费退还给原告；证据3.微信支付29000元记录打印件三份（两笔10000元，一笔9000元），证明原、被告签订合同之后，原告把押金12000元、入场费（即合同上约定的转租费用）10000元、一个月的租金6000元以及装修费用未结款项1000元通过微信转给被告。因原告承租商铺时需支付14000元的装修费给被告，当时仅现金支付13000元给被告，剩余1000元尚未支付给被告，因此在本次微信转账时将该笔款项1000元一并转给被告，但是双方对于装修费用是没有异议；证据4.王某出具的《申明》复印件一份，证明被告并非涉案商铺的所有权人，其无权转租商铺给原告；证据5.原告与王某的手机微信聊天记录截屏，证明原告因出租人的原因不能续租商铺，被告应当退还入场费用给与原告。被告冯荣佳对原告提供的上述证据进行质证，对证据1-证据3的真实性没有异议；对证据4、证据5的真实性无法确认：对于装修费，被告只是收取3000元，并非13000元；对于王某的申明，申明内容显示是由被告代王某管理涉案商铺，事实上是被告承租王某的商铺，双方都有保存合同，合同上也没有约定不可转租。
被告冯荣佳为证实其主张，当庭提供了以下证据：证据1.被告与王某所签订的商铺承租合同的照片，证明被告冯荣佳并非管理人，而是承租王某的商铺；证据2.原告与被告之间的手机聊天记录，证明被告收取原告的款项共31000元，并非原告陈述的43000元。原告庞惠敏对被告提供的上述证据进行质证，对证据1与证据2的真实性没有异议，但是在转账20000元之后，原告曾经发微信给被告尚欠款11000元，之后分别转账9000元、2000元。
诉讼中，本院依职权向广州市番禺区国土资源和规划局调查取证涉案商铺（广州大学城GOGO新天地2155铺）办理产权登记或建设工程规划许可情况。广州市番禺区国土资源和规划局复函称：“截止至2017年1月23日，我局尚未办理过来文所提广州大学城GOGO新天地项目的产权登记及其《建设工程规划许可证》的规划审批业务。”
本院综合分析原、被告提供的证据与庭审陈述，认定以下事实：
一、2015年6月17日，冯荣佳作为转租方（简称甲方）与承租方（简称乙方）庞惠敏签订《商铺转租合同》，由甲方将其租赁的新天地2155号商铺转租给乙方作为商铺使用，租赁期限自2015年6月17日至2016年6月16日，每月租金为人民币6000元整，押金为12000元整，转租费为10000元；同时，双方约定“甲、乙双方任何一方如未按本合同的条款履行，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，责任方应向对方支付违约金，双方约定违约金为人民币12000圆整。如违约金不足以弥补对方的实际损失，责任方应赔偿对方的实际损失。”
二、《商铺转租合同》签订后，冯荣佳作为“甲方”与“乙方”庞惠敏签订了《协议》，约定“1、如甲方在与乙方的合同期内与新天地2155原铺主发生任何合同纠纷，导致乙方无法租用新天地2155铺，甲方愿意把26000全额退还给乙方；2、甲乙双方合同期结束后（即2016年8月31日），甲方应该退还乙方两个月押金共计12000元；3、到2016年8月31日，乙方有与原铺主的同等条件下的优先续约权，若乙方无法获取优先续约权，甲方应该退回乙方入场费10000元。”
三、《商铺转租合同》签订后，原告庞惠敏将入场费10000元、押金12000元以及第一个月的租金6000元支付给被告冯荣佳。
四、截止至2017年1月23日，涉案商铺尚未进行产权登记或建设工程规划许可审批。
五、《商铺转租合同》履行期间，原告庞惠敏按照合同约定的租金标准按期支付房屋占有使用费。
本院认为：当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规的规定。原告庞惠敏与被告冯荣佳签订《商铺转租合同》与《协议》，由冯荣佳将位于广州大学城GOGO新天地2155铺转租给庞惠敏，虽系当事人真实意思表示，但根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本案当事人之间签订的《商铺转租合同》与《协议》应属无效。因此，双方的权利义务应根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定处理。因案涉合同无效，为保证合同履行的押金与入场费已无事实必要且缺乏法定或约定依据，故被告冯荣佳应向原告庞惠敏返还该押金12000元以及入场费10000元。对于原告要求被告冯荣佳支付违约金人民币12000元的诉讼请求，因双方签订的租赁合同无效，双方不受违约金约定的约束，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条之规定，判决如下：
一、原告庞惠敏与被告冯荣佳签订的《商铺转租合同》与《协议》无效；
二、被告冯荣佳应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告庞惠敏返还押金12000元及入场费10000元；
三、驳回原告庞惠敏的其余诉讼请求。
如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费650元，原告庞惠敏负担220元，被告冯荣佳负担430元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为两年。
审 判 长 吕荐宗
人民陪审员 黄焕萍
人民陪审员 何蕴华
二〇一七年二月二十八日
书 记 员 李楚瑶