广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤53民终527号
上诉人（原审被告）：陈少凤，女，汉族，1963年8月4日出生，住云浮市。
上诉人（原审被告）：梁建强，男，汉族，1959年4月20日出生，住云浮市。
上述两上诉人的共同委托代理人：胡文，广东声捷律师事务所律师。
上述两上诉人的共同委托代理人：胡燕欢，广东声捷律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告）：李秋婵，女，汉族，1987年6月20日出生，住云浮市。
委托代理人：姚顺培，男，汉族，1970年10月24日出生，住高要市，与李秋婵是夫妻关系。
上诉人陈少凤、梁建强因与被上诉人李秋婵房屋买卖合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院（2016）粤5302民初1230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
陈少凤、梁建强上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人的其他诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：一审判决既已认定上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》无效，但却认可被上诉人依据前述合同以债权让与方式支付购房款的付款行为合法有效，认定被上诉人已实际履行支付房款的义务。如此前后不一、自相矛盾的认定，属认定事实不清和适用法律错误。
1、一审法院适用法律错误。本案是房屋买卖合同纠纷，涉诉《房屋买卖合同》第二条的约定是涉诉房屋购房款交付之约定，属于涉诉《房屋买卖合同》的核心条款，且属不能独立于《房屋买卖合同》而独自生效的条款。既然一审判决认定涉诉《房屋买卖合同》是无效合同，亦应一并认定该合同第二条的约定为无效条款。被上诉人依据涉诉《房屋买卖合同》第二条的约定，将其对潘志辉的债权转让给上诉人的行为，属于适用恢复原状原则处理的无效行为。一审法院认定涉诉《房屋买卖合同》为无效合同的同时，应依法认定被上诉人仍继续享有对潘志辉的债权。
2、一审法院认定事实不清。从一审判决第6页可知，一审法院作出上诉人返还被上诉人涉诉房屋购房款的判决的理由是被上诉人已履行支付购房款的义务，主要证据是涉诉《收据》。但该《收据》本身并不具备充分的证明力，《收据》本质上是债权转让合同，其内容是被上诉人约定将其对案外人潘志辉的债权转让给上诉人以抵顶涉诉房屋的购房款。由于我国民诉法不承认物权行为独立性和无因性制度，如原因行为无效，债权转让合同原则上也随之归于无效，债权当然复归。本案中《收据》的原因行为是涉诉《房屋买卖合同》，既然一审判决认定该合同无效，故《收据》亦应无效，本案不发生债权转让的效果，即被上诉人未能将其对案外人潘志辉的债权转让给上诉人，一审法院以《收据》为由认定被上诉人已履行支付购房款义务是毫无根据的。
此外，该债权转让合同是否曾生效都是存疑的。合同法第八十条规定，未经通知，该转让对债务人不发生效力。根据被上诉人提供的《房屋买卖合同》、《收据》显示，案外人潘志辉没有在前述两份文件中签名，现有证据也无法证明潘志辉对上诉人与被上诉人之间的本次交易及被上诉人转让债权给上诉人的行为本身知情。据此，不能认定上诉人已取得对债务人潘志辉的债权，上诉人不能持前述《房屋买卖合同》、《收据》向潘志辉主张债权。基于此，如维持一审判决第二项，极可能造成被上诉人仍继续持有潘志辉的债权，却额外获得上诉人退付给被上诉人的购房款本金及利息等不当利益。该结果显然有违法律公平原则。
再次，假设该债权转让已通知债务人潘志辉，该债权转让也未必合法有效。债权转让有效的前提之一是该债权是合法有效的，一审判决上诉人将涉诉房屋购房款本金及利息返还给被上诉人的处理，无异于认可了被上诉人将其对潘志辉的债权转让给上诉人以抵顶涉诉房屋购房款的行为是合法有效的，也就是认定被上诉人对潘志辉的债权为合法债务。综观本案所有证据，无任何证据可证实被上诉人对潘志辉的债权属何债，亦不能证实该债权是合法的。故一审法院认定被上诉人将其对潘志辉的债权转让给上诉人的行为合法有效的判决无事实和法律依据。
最后，根据涉诉《房屋买卖合同》第三条的约定，上诉人与被上诉人均知晓涉诉房屋所属地块属集体所有用地，合同签订当时并不具备房屋过户条件。据此可知，上诉人与被上诉人双方均知晓本次交易行为违反了法律的有关规定，合同签订后即可能面临交易不能的情况。涉诉无效合同的签订，双方均负有不可推卸的责任，双方应对其各自的过错应承担相应的不利法律后果。被上诉人没有实际交房购房款给上诉人，被上诉人自2016年8月17日起计算的利息损失根本不存在，一审判决上诉人支付购房款的相关利息损失给被上诉人毫无事实根据。即使被上诉人已实际交房购房款，但被上诉人的利息损失，也因其自身的过错应自行承担该损失。
综上，上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院依法审理后支持上诉人的上诉请求。
补充事实和理由：一、一审判决认定上诉人已取得被上诉人的财产属于认定事实不清。上诉人当时写给被上诉人的《收据》其实是一份债权债务转让合同，并非是已实际收到被上诉人购房款的收据，只是根据被上诉人的要求，将被上诉人拟付给上诉人的购房款转让给潘志辉支付，并将被上诉人自称对于潘志辉拥有的债权转让给上诉人，但是，订立合同后，被上诉人并未通知潘志辉，更未经潘志辉认可，因而该债权债务转让合同并未生效，并且被上诉人并未出具任何债权凭证给上诉人以证明债权的真实性，上诉人是无法向潘志辉主张和实现债权的。事实上，至本案起诉之日止，潘志辉未向上诉人支付过任何款项或承诺支付款项，故上诉人与被上诉人之间的债权债务转让合同未生效亦未履行，上诉人也未因此取得任何财产，一审判决要求上诉人返还财产是没有事实和法律依据的。何况一审判决已认定上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同无效，合同约定的支付条款也就当然无效，不能履行了。
二、一审判决程序存在不合法情形，足以影响判决的公正性。本案一审判决上诉人返还财产，而上诉人可能返还的财产须来源于潘志辉，认定潘志辉是否支付款项给上诉人，在没有任何证据的情况下，应当追加潘志辉为本案的当事人参加诉讼以查明事实，一审期间，上诉人曾提出追加潘志辉参加诉讼的申请，但未获采纳，故一审判决遗漏当事人，无法查明潘志辉与被上诉人之间的债权债务是否真实，或者债权债务的合法性，该债权债务是否可转让，潘志辉是否已实际向上诉人支付款项等事实未能调查清楚，已影响到判决的公正性。
李秋婵辩称：一、本案合同的第二条是确定双方履行的方式，本案的合同无效是因买卖合同的标的物属于国家强制性规定的集体土地所有权的土地及地上的建筑物不能买卖。而对合同标的物购买的付款方式是经潘志辉与陈少凤、梁建强三方友好协商达成的共识，该付款方式没有违反法律法规的强制性规定，是各方当事人的真实意思表示，上诉人主张该付款方式无效没有法律依据，且该付款方式是在云浮市云城区人民法院执行局的主持下达成的，该款已在（2014）云城法执字第636号执行案中已抵减了潘志辉的欠款，而陈少凤、梁建强也出具了收取我方购房款的收据，所以上诉人说我方对潘志辉仍享有债权是没有依据的。上诉人在一审提供的证据赵欢创的《证明》，该证明已明确用于抵减上诉人的建筑工程款，该证据是上诉人提交的，法院应认定对其不利的事实。所以由房屋销售方陈少凤、梁建强将款项退还给我，是本案合同无效的最好处理方法。
二、我方提交的收据是上诉人亲笔写给我的，是真实的，该证据能证明上诉人本身确认收取了我方购房款的事实，符合民事诉讼证据的相关规定，法院应依法认定该事实。
三、我与上诉人买卖房屋是经潘志辉及上诉人三方协商后达成的，在云浮市云城区人民法院备案，已抵减潘志辉欠李秋婵的欠款，能证明潘志辉是事前清楚本案的房屋买卖及债权转移，上诉人主张潘志辉不知情没有法律依据。
四、我方的付款方式是合法有效的，上诉人所说的我方债权转移所涉债权是经法院生效判决判定的，是合法的债权，我方已提供该债权的判决书证实[案号：（2014）云中法民二终字第75号]。
李秋婵向一审法院起诉请求：1、解除李秋婵与陈少凤、梁建强签订的房屋买卖合同，李秋婵将位于云城区丰收村（即XX花园第X、X层X号房屋）两套房屋退还陈少凤、梁建强。2、陈少凤、梁建强共同退还李秋婵买房本金617544元及违约金（从2015年9月18日起，按中国人民银行同期贷款利率4倍的标准计付）暂计至起诉之日约10万元。3、本案的诉讼费用由陈少凤、梁建强承担。
一审审理期间，李秋婵以涉案房屋用地是集体土地不能买卖为由，变更诉讼请求为：1、确认李秋婵与陈少凤、梁建强签订的房屋买卖合同无效，李秋婵将位于云城区丰收村（即XX花园第X、X层X号房屋）两套房屋退还陈少凤、梁建强；2、陈少凤、梁建强共同退还李秋婵买房本金617544元及赔偿李秋婵的损失（从2015年9月18日起，按中国人民银行同期贷款利率4倍计付）；3、本案诉讼费由陈少凤、梁建强承担。
一审法院认定事实：2015年6月18日，李秋婵（买受人、乙方）与陈少凤、梁建强（出卖人、甲方）签订两份《房屋买卖合同》，合同约定：甲方自愿将其位于云浮市云城区丰收村（即城市花园里）第6、7层E号的两套房屋出售给乙方，房价均为308772元，两套总价合计617544元；甲方应在合同签订后三个月内将合同约定的房屋交付给乙方，交付使用时楼房的相关配套设施必须完善（如“水、电、路三通，电梯、门窗、阳台护栏、楼梯及扶手、外墙装饰，排污、废气管道等）；如超期交付（交付时配套设施未完善的视为未交付）自超期之日起按购房总款为本金按银行同期贷款利率四倍计付利息给乙方，直到设施完善交付使用为止，如超期半年仍不能交付使用的则合同解除，甲方退回全部购房款并支付银行同期贷款利率四倍利息给乙方。
同日，陈少凤出具两份《收据》给李秋婵收执，两份《收据》分别载明：“今陈少凤收到李秋婵购买丰收村（即城市花园里）第6层E号房购房款叁拾万零捌仟柒佰柒拾贰元（小写：308772元），此款是在潘志辉欠李秋婵的欠款中扣除，双方已结清。潘志辉与陈少凤之间的款项结算与李秋婵无关。”、“今陈少凤收到李秋婵购买丰收村（即城市花园里）第7层E号房购房款叁拾万零捌仟柒佰柒拾贰元（小写：308772元），此款是在潘志辉欠李秋婵的欠款中扣除，双方已结清。潘志辉与陈少凤之间的款项结算与李秋婵无关。”之后，李秋婵认为陈少凤、梁建强逾期至今尚未将符合交付条件的房屋交付给其使用，遂向一审法院提起诉讼，要求解决。
另查明，陈少凤与梁建强是夫妻关系。涉案房屋所属土地是集体建设用地，证号为云府集建总字[1990]第1-017-XXXX号，土地使用者为陈少凤，地址位于云浮市云城区丰收村，土地用途为住宅。
一审法院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定：“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。”第三十五条第一款规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力于人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”故李秋婵向一审法院申请变更诉讼请求，并未违反法律规定。
根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；……”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；……”陈少凤、梁建强擅自在其集体土地上建设房屋出售给集体经济组织之外的居民，已违反了上述法律的禁止性规定，双方签订的房屋买卖合同应为无效合同。
根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”李秋婵与陈少凤、梁建强签订合同后，陈少凤、梁建强即出具收据，确认收到李秋婵购房款617544元，该款以扣除潘志辉欠李秋婵欠款的形式支付，对此，李秋婵亦予确认。因此，李秋婵请求陈少凤、梁建强返还本金617544元，理由成立，予以支持。至于陈少凤、梁建强与潘志辉之间产生的债权债务关系，由其另循途径解决。因合同无效，双方均有过错，对李秋婵造成的利息损失应由双方共同承担，故李秋婵请求陈少凤、梁建强从2015年9月18日起按中国人民银行同期贷款利率4倍计付损失，一审法院酌定从起诉之日即2016年8月17日起按中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、确认李秋婵与陈少凤、梁建强于2015年6月18日签订的两份《房屋买卖合同》无效，李秋婵将位于云浮市云城区丰收村（即城市花园里）第6层E号房、第7层E号房退还陈少凤、梁建强。二、陈少凤、梁建强应于判决发生法律效力之日起十五日内返还购房本金617544元及利息（利息从2016年8月17日起至付清款日止按中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算）给李秋婵。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10975元（该款李秋婵已预交），由陈少凤、梁建强负担。
二审期间，上诉人陈少凤、梁建强为支持其上诉请求向本院提交以下证据：1、周时坤的证人证言、潘志辉与周时坤签订的施工合同各一份（共3页），拟证明本案中上诉人转让给被上诉人的房屋实际上是潘志辉作为该房屋的施工人以房屋抵顶工程款的方式取得的，房屋的权利事实上属于潘志辉本人的，该房屋实际上是潘志辉与被上诉人之间的交易，上诉人只是应其双方的要求代签了该买卖协议。
李秋婵质证认为：对该证据的真实性不予确认，该证据证明了上诉人是抵减潘志辉的建筑工程款，所以也证明了上诉人已收取了该款项。
二审期间，李秋婵向本院提交以下证据：1、云浮市中级人民法院作出的(2014)云中法民二终字第75号民事判决书复印件一份，拟证明潘志辉欠李秋婵的债权。2、《债务代偿合同》复印件一份，拟证明潘志辉是清楚债权转让情况的。
陈少凤、梁建强质证认为：1.证据1现在才提交，不属于新证据。该判决书确定的债权债务于本案一审诉讼至目前为止未向上诉人告知过，更加没有将该判决书的内容告知过上诉人，所以上诉人认为该判决书不能作为本案的证据。2.上诉人并不是《债务代偿合同》的合同当事人，该合同对上诉人不具约束力，且《债务代偿合同》亦证实《房屋买卖合同》和《收据》的双方意思表示不真实，涉案房屋的买卖交易与上诉人无关，亦进一步证实被上诉人的诉讼事实和理由是虚假的。
本院查明的案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。
另查明：李秋婵因与温金洪、刘银娇、潘志辉之间的民间借贷纠纷，向云浮市云城区人民法院提起诉讼，一审判决后，该案上诉到本院二审，2014年6月23日，本院作出（2014）云中法民二终字第75号民事判决，判决温金洪、刘银娇于判决发生法律效力之日起十五日内归还借款本金225万元及利息给李秋婵，潘志辉对该还款义务承担连带清偿责任。
还查明：赵欢创（甲方）、潘志辉（乙方）与李秋婵（丙方）于2015年6月18日，签订了一份《债务代偿合同》。三方合同第三条约定：甲方将云府集用（1990）第1-017-XXXX号土地建造的第6层E单元、第7层E单元共两套房屋（每套面积114.36平方米，配2个摩托车车位）作价617544元卖给丙方，房款用于代乙方偿还欠丙方的部分债务。丙方清楚并接受此房屋属合同房。第四条约定：合同签订时视丙方已收到乙方偿还的617544元债务，此金额在乙方欠丙方的总债务中扣减。
陈少凤、梁建强（甲方）与李秋婵（乙方）以及赵欢创（见证人）于2015年6月18日签订的两份《房屋买卖合同》第二条均约定：二、乙方一次性支付合同总价款叁拾万零捌仟柒佰柒拾贰元【该款在赵欢创、潘志辉、李秋婵所签订的《债务代偿合同》中以潘志辉欠李秋婵叁拾万零捌仟柒佰柒拾贰元的债权转移给本合同出卖人（甲方）的方式支付】，如甲方反悔本合同，双倍赔偿；如乙方反悔合同，多不退少不补。
二审庭审中，陈少凤、梁建强认为其转让给李秋婵的房屋实际上是潘志辉作为该房屋的施工人以房屋抵顶工程款的方式取得的，房屋的权利事实上属于潘志辉本人的，该房屋实际上是潘志辉与李秋婵之间的交易，陈少凤、梁建强只是应其双方的要求代签了该买卖协议。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。当事人双方在本案二审程序中的主要争议焦点在于：1、上诉人是否已取得被上诉人对第三人的债权，上诉人应否退还款项给被上诉人。2、上诉人应否因合同无效向被上诉人赔偿损失？
上诉人认为被上诉人转让给其的第三人债权，并未通知到第三人，该转让未生效，上诉人未取得对第三人的债权，而且受让的第三人债权是否合法有效存在的情况不明。本院认为，根据上诉人在二审庭审中的陈述，结合《房屋买卖合同》、《收据》对债权转让的约定以及被上诉人与第三人潘志辉签订的《债务代偿合同》，可证实上诉人与被上诉人就第三人债权的转让达成的合意，第三人是完全清楚、知道的。而本院作出的（2014）云中法民二终字第75号生效民事判决，已依法认定李秋婵享有对潘志辉的合法债权，且该债权亦并非不可转让的债权类型。因此，上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》并开具收款收据给被上诉人，上诉人与被上诉人已就受让第三人债权达成一致意见，是双方真实意思表示，该行为并未违反法律强制性规定，合法有效。上诉人还认为双方签订的《房屋买卖合同》已被认定无效，双方就债权转让的部分亦不发生转让效力。本院认为，虽然上诉人与被上诉人之间签订的《房屋买卖合同》无效，但上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同关系与债权转让关系，属两个不同的法律关系，双方之间的债权转让关系是合法有效的，并不影响双方对债权转让的约定。而且双方签订《房屋买卖合同》后，上诉人开具《收据》给被上诉人，已确认收到被上诉人的购房款，并确认购房款是在潘志辉欠被上诉人的欠款中扣除，双方已结清，上诉人与潘志辉之间的款项结算与被上诉人无关。即被上诉人转让给上诉人的债权，上诉人是以购房款的形式作为受让的对价，双方就债权转让达成合意后，被上诉人对潘志辉的债权即已转为被上诉人的购房款。即被上诉人已支付了涉案房屋的购房款给上诉人。故上诉人的抗辩，理据不足，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，上诉人应返还被上诉人支付的购房款给被上诉人。
关于上诉人应否赔偿损失给被上诉人的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故被上诉人因合同无效遭受的损失，应根据双方过错分配承担。但被上诉人起诉请求按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算损失，无法律依据，被上诉人的损失应仅限于其资金的利息损失。因此，被上诉人的损失应在中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失范围内确定，而双方对无效合同的订立均有过错，故对于被上诉人的损失应由上诉人与被上诉人各自负担一半的责任，即上诉人应支付从被上诉人起诉之日即2016年8月17日起至付清款之日止以617544元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的一半计算损失给被上诉人。
综上所述，陈少凤、梁建强的上诉请求成立部分，本院予以支持；陈少凤、梁建强的上诉请求不成立部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持云浮市云城区人民法院（2016）粤5302民初1230号民事判决第一项。
二、变更云浮市云城区人民法院（2016）粤5302民初1230号民事判决第二项为：陈少凤、梁建强应于本判决发生法律效力之日起十五日内返还购房本金617544元及支付利息损失（从2016年8月17日起至付清款日止，按中国人民银行同期贷款利率的一半计算利息）给李秋婵。
一审受理费10975元，由陈少凤、梁建强负担9975元，由李秋婵负担1000元。二审案件受理费10975元，由陈少凤、梁建强负担9975元，李秋婵负担1000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
审 判 员 陈 阳
代理审判员 尹 蕾
二〇一七年八月二十五日
书 记 员 冯家玲