海口市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2013）龙民一初字第1130号原告陈开瑞。委托代理人王玉章。被告海南金村物业管理有限公司。法定代表人赵蓉，董事长。被告海南中行得胜沙路XX号小区业主委员会。负责人伍生贤，主任。上述两被告的共同委托代理人彭诗俊，海南昌宇律师事务所律师。第三人周占平。原告陈开瑞与被告海南金村物业管理有限公司（以下简称金村物业公司）及海南中行得胜沙路XX号小区业主委员会（以下简称中行业主委员会）及第三人周占平租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈开瑞及其委托代理人王玉章、被告金村物业公司、中行业主委员会的共同委托代理人彭诗俊到庭参加诉讼，第三人周占平经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，两被告在原告租赁期未满的情况下，私自将原告享有优先续租权的位于得胜沙路XX号中行宿舍大门右侧一块约50平方米空地出租给了第三人，违反了原告和被告金村物业公司签订的《空地租赁协议书》。被告中行小区业主委员会委托本案另一被告海南金村物业公司于2006年12月22日和原告签订的《空地租赁协议书》，以每月租金1100元人民币出租给原告，为期6年2个月，至2013年3月1日届满，但本案被告中行业主委员会在原告和其委托的另一被告金村物业公司所签协议书的租赁期尚未到期（差一天）的情况下将该争议空地出租给了第三人，违反了《空地租赁协议书》第二条规定；在被告中行业主委员会委托另一被告金村物业与原告签订为期6年2个月的《空地租赁协议书》第十二条约定：“合同期满，如乙方继续租用，在同等条件下，甲方应优先考虑。”原告认为两被告剥夺了原告的续租权；被告中行业主委员会侵犯了原告的物权。被告中行业主委员会委托金村物业公司和原告所签的《空地租赁协议书》证明两被告知道或应当知道自己所有的只是一块空地，而不是铺面且知道或应当知道自己的权利只能是一块空地，空地上所建两层铁皮铺面是原告出资5万元所建的事实，所以两被告明知和原告优先的续租权在先而不赋予原告续租优先权的同时，还将原告出资5万元在其空地上所建的两层铁皮房以铺面合同书的形式出租给第三人。被告的行为已严重损害了原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：依法判决被告与第三人所签的《铺面合同书》无效；依法判决原告和被告所签订《空地租赁协议书》有租期届满后优先续租权；依法确认原告承租被告空地上由原告出资5万元人民币所建的两层铁皮铺面房为原告物权；本案诉讼费由被告、第三人全部承担。被告金村物业公司辩称，其和原告所签订的《空地租赁协议书》截至2013年3月1日已履行完毕，且从未与第三人周占平签订租赁合同，原告主张租赁合同无效，对涉案空地享有续租权缺乏事实依据。2006年12月21日中行业主委员会委托金村物业公司将位于得胜沙路XX号中行宿舍大门右侧一块约50平方米空地对外租赁，委托期限6年，委托期从2007年至2013年，租金存入小区日常维护基金账户；租金直接受益人为该小区全体业主。次日，原告和金村物业公司签订《空地租赁协议书》，以每月租金1100元人民币租赁中行位于得胜沙路XX号中行宿舍大门右侧一块约50平方米空地，租赁期期限为2007年1月2日至2013年3月1日。截止2013年3月1日该协议已履行完毕，被告金村物业公司受委托对外租赁期限届满，不再享有该场地对外租赁权，因此被告金村物业公司无权与原告继续签订续租协议，也无权与第三人周占平签订租赁协议书。原告主张被告金村物业公司与第三人周占平签订的《租赁协议书》无效，且对空地享有续租权缺乏事实依据，依法应驳回原告提出的1、2项诉讼请求；原告主张对该空地修建的铁皮铺面享有物权缺乏事实依据。原告和被告金村物业公司签订的《空地租赁协议书》并未约定原告修建的铁皮屋的权利归属。依该协议第10条：若甲方（即被告金村物业公司）违约，我应支付乙方（即原告）押金双倍作为违约金，并且乙方所建造的铁皮屋折旧、评估、赔偿的前提条件是被告金村物业公司违约。在协议履行期间，被告金村物业公司从未违反协议约定，因此，原告无权主张对该铁皮屋进行折旧、评估、赔偿无事实依据。在审理过程中，原告从未向法庭提交其建设铁皮屋的合法票据，也未提交该铁皮屋在其使用6年之后，评估机构出具的残值评估报告，无法确定其剩余价值。因此被告要承担举证不能的法律后果。被告中行业主委员会与第三人周占平签订《得胜沙铺面合同》合法有效，且与被告金村物业公司无关；原告在协议履行期间严重违约，被告金村物业公司依法保留追究其违约责任的权利。原告和被告金村物业公司签订的《空地租赁协议书》第5条约定：乙方无权用该场地做任何抵押，租赁期间不得擅自转租经营。若乙方转租，必须经甲方同意，方可转租。但是，原告在协议履行期间，未经被告同意，擅自将该场地以每月5000元的高价转租给第三人周占平长达25个月，严重违反了协议约定，其转租收入超过向被告支付部分，属于不当得利，被告金村物业公司保留向原告追究违约责任的权利。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，依法应予以驳回，并由原告承担本案的诉讼费用，以保护被告金村物业公司的合法权利。被告人中行业主委员会辩称，被告中行业主委员会委托金村物业公司与原告签订的《空地租赁协议书》已履行完毕，原告主张被告与第三人周占平签订的租赁合同无效，对涉案场地享有优先续租权缺乏事实依据和法律依据。2006年12月21日中行业主委员会委托金村物业公司将位于得胜沙路XX号中行宿舍大门右侧一块约50平方米空地对外租赁，委托期限6年，委托期从2007年至2013年，租金存入小区日常维护基金账户；租金直接受益人为该小区全体业主。原告和被告金村物业公司签订《空地租赁协议书》，租赁中行位于得胜沙路XX号中行宿舍大门右侧一块约50平方米空地租金为每月1100元人民币，租赁期限为2007年1月2日至2013年3月1日。截止2013年3月1日该协议已履行完毕。被告中行业主委员会委托金村物业公司对外租赁协议期间届满后，被告中行业主委员会有权与任何一方民事主体签订租赁合同。根据被告中行业主委员会6年的授权期间，原告和金村公司签订的租赁协议截止于2013年3月1日，委托租赁期届满之后，金村公司不再享有对该场地的对外租赁权，因此，被告中行业主委员会有权与任何一方民事主体签订租赁合同，被告中行业主委员会在与第三人周占平签订的《中行得胜沙铺面合同书》时，将合同的起始时间误写为3月1日，后发现金村物业公司与原告签订的租赁协议终止于3月1日，两者相差一天，现已更正，未构成对原告权利的损害。金村物业公司与原告在《空地租赁协议书》中没有约定优先续租权。空地租赁协议书第12条规定：合同期满，如乙方有意继续租用，在同等条件下，甲方应优先考虑。”金村物业公司在与原告签订《空地租赁协议书》时，向原告提交了中行业主委员会出具的授权委托书。原告知道金村物业公司只有6年的对外租赁权。租赁期满，中行业主委员会未继续委托金村公司对外委托租赁，因此，金村物业公司与原告签订租赁合同。金村物业公司与原告在《空地租赁协议书》第12条约定的优先考虑，表达的只是一种意向，不是优先续租权。被告中行业主委员会对自己的财产享有占有权、收益权和处分权。被告中行业主委员会在委托金村物业公司对外租赁其届满以后，再与第三人周占平签订租赁合同，符合相关法律规定和民事法律权利自治原则。综上，原告主张被告与第三人周占平签订的《得胜沙铺面合同》无效，且对该场地享有续租权缺乏事实依据和法律依据；原告对在该租赁空地修建的铁皮铺面主张物权缺乏事实依据和法律依据。《空地租赁协议书》约定的租赁价格，包含了原告修建铁皮铺面的费用。得胜沙路是海口市传统的商业街，寸土寸金。金村物业公司在《空地租赁协议书》中约定的租金十分低廉。原告起诉金村物业公司之后，被告中行业主委员会才知道原告在租赁期间以每月5000元的价格，转租给第三人周占平，这充分的证明金村物业公司和原告约定的租金中，已经包含了修建铁皮铺面的费用，体现了该租赁场地的商业价值。金村物业公司与原告约定的违约责任，证明了原告无权对其建的铁皮铺面主张权利。依据《空地租赁协议书》第10条：若甲方（指金村物业公司）违约，应支付应支付乙方（指原告）押金双倍作为违约金，并且依所建造的铁皮铺面进行评估赔偿。”的约定，对原告建造的铁皮铺面进行折旧、评估赔偿的前提条件是金村物业公司违约。在协议期间，金村物业公司从未违反协议约定，因此，原告无权就该铁皮铺面进行主张折旧、评估和赔偿。原告就出资5万元修建铁皮铺面主张物权缺乏事实依据，原告从未向法庭提交其修建铁皮铺面的合法票据，不能证明其修建提皮铺面的真实费用。该铁皮铺面已修建、使用6年多时间，少有残值，原告并未提交评估机构提交的评估报告，因此，原告应承担举证不能的法律后果。原告在未经金村物业公司同意，在协议履行期间向第三人周占平高价转租，违反租赁协议约定，责令原告返还不当得利。综上所述，原告的请求事项缺乏事实依据和法律依据，应予以驳回。并由原告承担本案诉讼费用，以保护被告中行业主委员会合法权利。第三人周占平未到庭也未提交书面答辩。经审理查明，被告中行业主委员会于2006年12月21日出具委托书，委托被告金村物业公司对外租赁其委员会的得胜沙路XX号中行宿舍大门右侧一块约50平方米空地；委托期限6年（从2006年到2013年）。同年12月22日原告与被告金村物业公司签订一份《空地租赁协议书》。合同约定：被告金村物业公司将中行位于得胜沙路XX号中行宿舍大门右侧一块约50平方米空地租给原告经营（除餐饮外），租赁期内未经被告金村物业公司同意，原告不得改变合同约定的使用性质；期限为6年（即从2007年1月至2013年3月1日止）；租金每月1100元，合同签订后原告交3000元作为押金，原告必须保证每月5日前缴纳定金与水电费，被告金村物业公司有权终止合同，不得退还押金；原告在构建房屋铺面时，不得超出地皮的使用范围，铺面结构高度不准高于6米，经营卫生由原告负责；合同期满，如原告有意继续租用，在同等条件下，被告金村物业公司应优先考虑。另经查明，原告在经营过程中，于2011年1月26日与第三人周占平签订一份《租赁协议书》，约定：原告将位于得胜沙路XX号中行宿舍大门右侧铺面租给第三人周占平经营，经营范围为：日什工产、副食、百货、烟酒、服饰、纺织品等；租期为2年1个月（即从2011年2月1日至2013年2月底止）；租金为每月5000元，每半年缴纳一次，押金为2万元，合同期满押金退回，合同期满如第三人周占平有意继续租用，在同等条件下，原告应优先考虑。该合同已履行完毕。再经查，在原告与被告金村物业公司合同履行期届满前的最后一天，被告中行业主委员会与第三人周占平2013年3月1日签订一份《中行得胜沙铺面合同》，将该空地及地上构建物全部出租给第三人周占平。2013年3月3日至2016年2月28日，租金每月3000元；2016年3月1日至2019年2月28日，租金每月2200元；2019年3月1日至2023年2月28日，租金每月2500元。现该地由第三人周占平在经营。以上事实有开庭笔录、委托书、《租赁协议》、《铺面合同书》、《空地租赁协议书》、《中行得胜沙铺面合同》在卷为证，足资认定。本院认为，原告与被告签订《空地租赁协议书》、原告与第三人周占平签订的《租赁协议书》、以及被告中行业主委员会与第三人周占平签订的《得胜沙铺面合同》。其标的物都是中行得胜沙宿舍大门右侧50平方米空地及地上构建物。原告陈开瑞与被告金村物业公司于2006年12月22日签订的《空地租赁协议书》，系双方真实意思表示，主体资格合格，不违反国家法律法规强制性规定，对双方当事人都有法律约束力，应全面履行。合同签订后，双方均已按合同履行了自己的权利义务，原告将2万元履行保证金交由被告金村物业公司，被告金村物业公司也依约将位于得胜沙路XX号中行宿舍大门右侧一块约50平方米空地交由原告经营，但在租赁合同履行期届满最后一天，被告中行业主委员会在未征得原告是否要继续承租及解除合同情况下，将该地及地上建筑物转租给第三人周占平。因原告陈开瑞和被告金村物业公司的合同为有效合同，受国家法律法规的保护，而被告中行业主委员会在合同履行期未满时，将该空地及地上建筑转租给第三人周占平，侵犯了原告的合同权益，也剥夺了作为承租人的优先承租权。原告与被告金村物业公司双方有合同约定，原告在合同履行完毕后有优先承租权，被告中行业主委员会将合同标的转租给第三人周占平，侵犯了原告的合同权益，现原告陈开瑞要求确认被告金村物业公司签订的《空地租赁协议书》无效，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，依法应予以支持，要求在同等条件下享有优先承租权，符合合同法律及法规的规定，依法应予以支持，要求确认投资建铁皮屋款项款及返还不当得利，因原告在诉讼过程中未予以举证及申请进行鉴定，不予审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项之规定，判决如下：一、确认被告中行业主委员会与第三人周占平于2013年3月1日签订的《得胜沙铺面合同》无效。二、原告陈开瑞在同等条件下对中行位于得胜沙路XX号中行宿舍大门右侧一块约50平方米空地享有优先承租权。如果未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由被告海南金村物业管理有限公司及被告海南中行得胜沙路XX号小区业主委员会共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长  冯平山审 判 员  王天贵人民陪审员  黄循洪二〇一三年十月十日书 记 员  黄 静