南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）南铁民初字第547号
原告广西南宁梦之岛德盛投资有限责任公司，住所地广西壮族自治区南宁市。
法定代表人刘礼宁，该公司董事长。
委托代理人戴熹，广西欣源律师事务所律师。
被告江苏庆泰钢结构有限公司广西分公司，住所地广西壮族自治区南宁市。
负责人马俊生，该公司经理。
被告江苏庆泰钢结构有限公司，住所地江苏省泰州市。
法定代表人叶文选，该公司总经理。
二被告共同委托代理人杨同娟，上海普盛律师事务所律师。
二被告共同委托代理人王生亚，系江苏庆泰钢结构有限公司员工。
原告广西南宁梦之岛德盛投资有限责任公司（以下简称“梦之岛公司”）与被告江苏庆泰钢结构有限公司广西分公司（以下简称“庆泰广西分公司”）、江苏庆泰钢结构有限公司（以下简称“庆泰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月23日受理后，二被告在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院于2015年11月16日裁定驳回二被告对管辖权提出的异议。本案依法适用简易程序，由代理审判员刘建军独任审理，书记员吴宾虹担任记录，于2015年12月14日公开开庭审理，原告委托代理人戴熹及二被告共同委托代理人杨同娟、王生亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梦之岛公司诉称，2011年5月1日，原告与被告庆泰广西分公司就租赁南宁市青秀区金湖路67号佳盛广场B座第九层B908、B909室、建筑面积295.68平方米的房屋签订了《房屋租赁合同》，租赁期自2011年5月1日起至2015年3月21日止，租金按建筑面积收取，单价为每月39元／㎡，从第二年开始，每年的租赁单价在上一年租赁单价基础上增加5%，租金按季度支付，每期租金于下一租赁季度开始前15日内交纳。自2014年2月1日开始被告庆泰广西分公司未按合同约定支付房租，累计拖欠租金78192.58元（即2014年2月1日至4月30日的租金38142.72元，2014年5月1日至7月31日的租金40049.86元）。2014年7月25日，原告在被告庆泰广西分公司租赁的房屋门前张贴《租金催缴函》，要求其于2014年8月3日前将所欠的租金缴纳完毕，但其仍以各种理由拖欠。2014年9月1日，原告在被告庆泰广西分公司租赁的房屋门前粘贴《解除房屋租赁合同通知书》，通知其于2014年9月3日解除双方签订的房屋租赁合同，并要求其清空涉案租赁房屋退还给原告。
原告认为，原告与被告庆泰广西分公司签订的房屋租赁合同成立并有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告庆泰广西分公司欠付租金已达到30日，违反了《房屋租赁合同》第十一条第四款第一项的约定，依据《合同法》第九十三条第二款的规定，原告有权单方解除该合同。合同解除后，被告庆泰广西分公司需承担违约责任。此外，被告庆泰公司作为总公司，依据《公司法》第十四条的规定，应一同对其分公司的违约行为承担民事责任。原告故诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告庆泰广西分公司于2011年5月1日签订的《房屋租赁合同》于2014年9月3日解除；2、二被告共同向原告支付房屋租金93322.53元（具体包括：2014年2月1日至4月30日的租金：43元／㎡·月×295.68㎡×3个月=38142.72元、2014年5月1日至7月31日的租金：45.15元／㎡·月×295.68㎡×3个月=40049.86元、2014年8月1日至9月3日的租金：45.15元／㎡×295.68㎡÷30天×34天=15129.95元）；3、二被告共同向原告支付逾期支付租金的违约金232121.35元（计算方法：从2014年2月1日起暂计至2015年8月19日止，共565天，以38142.72元为基数，按每日5‰计算，为107753.18元；从2014年5月1日起暂计至2015年8月19日止，共476天，以40049.86元为基数，按每日5‰计算，为95318.67元；从2014年8月1日起暂计至2015年8月19日止，共384天，以15129.95元为基数，按每日5‰计算，为29049.5元），后续分段的违约金仍按合同约定计算至被告给付完毕为止；4、判令二被告向原告支付房屋占用费15966.72元（从2014年9月3日起至2014年9月30日止，以附近房屋租金均价每月60元／㎡计算，即60元／㎡×295.68㎡÷30天×27天）；5、本案诉讼费由二被告承担。
被告庆泰广西分公司辩称，分公司不具有法人资格，民事责任应由总公司承担，被告庆泰广西分公司主体不适格。
被告庆泰公司辩称，根据合同约定，如我方违约，原告有解除合同的权利，且应当自我方收到解除合同通知书时才正式解除合同，但是我方一直未收到解除合同通知书，故双方合同尚未解除；我方确实从2014年2月1日起至2014年9月3日未付租金，但对欠付租金金额有异议，租赁单价应以自然年度递增；约定的违约金过高，明显高于租金本金，而依法不能超过实际损失的30%；房屋占用费性质上属于经济损失，根据法律规定，违约金与损失赔偿不能同时主张；本案诉讼费由法院依法判决。
经审理查明，原告梦之岛公司（出租方、甲方）与被告庆泰广西分公司（承租方、乙方）于2011年5月1日签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于南宁市青秀区金湖路67号佳盛广场B座第9层B908、B909室，建筑面积为295.68㎡的房屋出租给乙方作办公使用，租赁期限自2011年5月1日起至2015年3月21日止，共3年；租金按建筑面积收取，单价为39元／㎡·月，从第二年开始，每年的租赁单价在上一年租赁单价基础上增加5%，乙方于签订本合同后三个工作日内向甲方交纳第一季度租金34595元，以后按季度交纳租金，每期租金于下一租赁季度开始前15日内交纳；乙方于签订本合同时向甲方交付房屋租赁押金34595元、水电费押金1500元，如租赁期满，乙方不再续租且无违约行为的，无息退还；乙方不支付或者不按照约定支付租金，每日按应付费用总额5‰计付违约金，逾期超过30日的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋并责令乙方搬出租赁物，自乙方收到解除本合同的通知之日起，本合同终止，甲方有权留置乙方租赁物内的财产，并在解除合同的书面通知书送达之日起五个工作日后，委托拍卖行拍卖留置的财产，拍卖所得用于抵偿乙方应付的租赁费用及赔偿甲方的损失，不足部分另行追索，同时甲方有权将该租赁物另行出租；根据本合同需要发出的通知和双方的文件资料往来以及与本合同有关的要求等，应以书面形式进行，本合同所注明的地址，为通知或文件资料送达地址。该合同还就双方其他权利义务作了约定。
合同签订后，双方均按照约定正常履行各自义务。被告庆泰广西分公司从2014年2月1日起未付租金。2014年7月25日，原告在案涉房屋即被告庆泰广西分公司的工商登记住所门前张贴《租金催缴函》，催促其于2014年7月31日前付清所欠租金。2014年8月31日，原告在案涉房屋即被告庆泰广西分公司的工商登记住所门前张贴《解除房屋租赁合同通知书》，通知其于2014年9月3日解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求其于解除合同当日15时前腾退案涉房屋并结清欠款。
另查明，被告庆泰公司于2010年3月22日向案外人广西佳明房地产开发有限责任公司支付案涉房屋租赁押金34595元、租赁水电押金1500元。原告梦之岛公司自认于2014年9月30日收回案涉房屋并另行出租。
已经生效的广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第882号民事判决书认定：案涉房屋的建设单位为南宁市青秀区南湖街道办事处埌东村民委员会，其于2007年6月25日取得（2004）第1061号《建设工程规划许可证》，于2008年8月20日取得建字第450101200800620号《建设工程规划许可证》；梦之岛公司于2011年11月18日与案外人广西佳明房地产开发有限责任公司、南宁市汇程通海贸易有限责任公司签订《佳盛广场项目开发协议权利义务转让确认书》，确认由梦之岛公司承受广西佳明房地产开发有限责任公司在案涉房屋上所有权利义务；南宁市青秀区南湖街道办事处埌东村民委员会于2013年2月24日出具《证明》，书面同意案涉房屋承包经营的相关权利自2011年5月1日起由广西佳明房地产开发有限责任公司全部转让给梦之岛公司。
以上事实，有《房屋租赁合同》、《租金催缴函》、《解除房屋租赁合同通知书》、催缴函及通知书粘贴照片、押金收据、（2014）青民一初字第882号民事判决书、当事人陈述及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定的“其他组织”是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括依法设立并领取营业执照的法人的分支机构。被告庆泰广西分公司是被告庆泰公司依法设立的分公司，属于依法领取营业执照的法人的分支机构，故其作为本案被告主体适格。但分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。
原告梦之岛公司与被告庆泰广西分公司于2011年5月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。被告庆泰广西分公司无正当理由拖欠租金逾六个月，经原告书面催告后仍未支付，其行为已经构成违约，原告可以依照《中华人民共和国合同法》的相关规定或者双方合同约定解除合同。现原告根据双方合同约定书面通知解除合同，该通知已于2014年8月31日送达被告庆泰广西分公司，故原告要求确认其与被告庆泰广西分公司签订的《房屋租赁合同》于2014年9月3日解除，本院予以支持。
当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告主张二被告拖欠自2014年2月1日之后的房屋租金，二被告亦认可其欠付原告2014年2月1日之后的租金之事实，故二被告应向原告继续支付自2014年2月1日起至合同解除之日即2014年9月3日止的房屋租金92877.53元（包括2014年2月1日至2014年4月30日的租金：43元／㎡·月×295.68㎡×3个月=38142.72元、2014年5月1日至2014年7月31日的租金：45.15元／㎡·月×295.68㎡×3个月=40049.86元、2014年8月1日至2014年9月3日的租金：45.15元／㎡·月×295.68㎡×1个月＋45.15元／㎡×295.68㎡÷30天×3天=13349.95元＋1335元=14684.95元）。
合同的解除不影响当事人要求赔偿损失的权利。被告庆泰广西分公司长期拖欠租金，致使原、被告双方合同解除，事实上已经造成原告梦之岛公司一定的经济损失，应承担相应的赔偿责任。原告要求二被告支付从合同解除之日起至其实际收回房屋之日止这一期间的房屋占有使用费，有事实依据，本院予以支持，但其主张以周边同类物业的租金均价计算，于法无据。本院参照双方合同约定的租金标准计算得出二被告应向原告支付的房屋占有使用费为12014.96元（45.15元／㎡×295.68㎡÷30天×27天）。
违约金以补偿性为原则，兼具惩罚性。守约方向违约方主张违约金应当以其遭受的实际损失为基础，并以不超过实际损失的30%为限。承租人逾期支付租金，给出租人造成的实际损失主要是其应收租金的利息收益。故二被告提出双方合同约定按应付租金总额每天5‰计付的违约金过高、并请求予以调整，本院予以支持。结合诉争合同的实际履行情况、二被告的主观过错、原告的预期利益，并根据公平及诚实信用原则，本院将二被告应向原告支付违约金的计算方法调整为原告应收租金的利息收益的1.3倍，且利息以原告每期应收租金为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率分段计算。
二被告辩称可以其预先支付给原告的租赁保证金、水电押金抵扣欠付的租金，因其未提供证据证明该租赁保证金及水电押金依法或者依约应予退还，且原告明确表示不同意抵销，故本院不予处理。二被告辩称其放置在案涉房屋内的办公物品被原告非法处置，依法属于侵权责任纠纷，故其应另行起诉主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第一款、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第二百二十七条、《最高人民法院适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、确认原告广西南宁梦之岛德盛投资有限责任公司与被告江苏庆泰钢结构有限公司广西分公司于2011年5月1日签订的《房屋租赁合同》于2014年9月3日解除；
二、被告江苏庆泰钢结构有限公司向原告广西南宁梦之岛德盛投资有限责任公司支付房屋租金92877.53元；
三、被告江苏庆泰钢结构有限公司向原告广西南宁梦之岛德盛投资有限责任公司支付房屋占有使用费12014.96元；
四、被告江苏庆泰钢结构有限公司向原告广西南宁梦之岛德盛投资有限责任公司支付违约金（计算方法：以38142.72元为基数，从2014年2月1日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；以40049.86元为基数，从2014年5月1日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；以14684.95元为基数，从2014年8月1日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；上述三项计算所得金额之和乘以130%）；
五、驳回原告广西南宁梦之岛德盛投资有限责任公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费6422元，减半收取3211元（原告已预交），由原告广西南宁梦之岛德盛投资有限责任公司负担2095元，由被告江苏庆泰钢结构有限公司负担1116元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费6422元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，账号：20×××26，开户银行：中国农业银行股份有限公司南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘建军
二〇一六年一月二十日
书 记 员 吴宾虹