宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0212民初804号原告：金崇有，男，1974年11月10日出生汉族，无固定职业，住温州市永嘉县。委托代理人：周俊奇，浙江鑫目律师事务所律师。委托代理人：汤红艳，浙江鑫目律师事务所律师。被告：宁波吉时达置业有限公司（组织机构代码为67473528-1）。住所地：宁波市鄞州区高桥镇联升村。法定代表人：陈斌，该公司总经理。委托代理人：陈颖，该公司员工。委托代理人：戴嘉德，该公司员工。被告：宁波耐森物业管理有限公司（统一社会信用代码为913302121445453094）。住所地：宁波市江东甬港南路**号。法定代表人：王海群，该公司董事长。委托代理人：沈惜宇，该公司员工。委托代理人：金珊如，该公司员工。原告金崇有与被告宁波吉时达置业有限公司（以下简称吉时达公司）、宁波耐森物业管理有限公司（以下简称耐森公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2016年1月22日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员汪鹏适用简易程序审理。因案情复杂，本案于2016年4月20日转为普通程序审理。本案于2016年4月7日、6月6日公开开庭进行了审理。原告金崇有的委托代理人周俊奇、被告吉时达公司的委托代理人戴嘉德、被告耐森公司的委托代理人沈惜宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金崇有起诉称：2015年2月18日，原告所有的位于宁波市鄞州区罗曼风情小区17幢52单元207室房屋内的厨房屋顶大面积漏水，致使房屋漏水水深达20cm，致使房屋厨房门槛、木质楼梯转角、墙纸等腐坏。后被告耐森公司直至同年6月份对屋顶漏水部分及墙纸进行了维修，其他损害部分未予维修，且墙纸现又发霉。因该房屋尚在保修期内，被告吉时达公司作为房屋出卖人在2015年8月中旬明确答复不予处理，故原告为减少损失，只能将房屋先行出租。原告认为，被告吉时达公司交付的房屋在保修期内应承担房屋的修复义务及承担修复期间产生的损失，被告吉时达公司将保修责任交付给被告耐森公司，则被告耐森公司理应对上述修复义务及赔偿损失承担连带责任。故请求判令：一、两被告赔偿原告租金损失16250元（6.5个月租金）；二、两被告对房屋受损的厨房门槛、楼梯转角及墙纸进行维修；三、两被告对房屋的质量保证责任在约定的基础上延长5年。被告吉时达公司答辩称：首先，被告耐森公司于2015年2月18日接到涉案房屋租客反映家中漏水，被告耐森公司工作人员至现场查看发现厨房屋顶确有漏水，但地面积水并未达到20cm。后经检查发现该房屋厨房吊顶上的水管有齿痕形状且呈椭圆形破坏状，被告吉时达公司出于善意将管道修复完毕；其次，该管道漏水系原告自身对房子管理不善所致，引来老鼠咬损了管道，而非管道自身质量瑕疵引起。综上，被告吉时达公司无需承担责任。被告耐森公司答辩称：首先，被告耐森公司并非涉案房屋买卖合同的当事人，故其非本案的适格主体；其次，原告的房屋保修期至2015年10月份，被告耐森公司也一直在跟进维修事宜；第三，原告在其出具的《承诺书》中明确表示不再提任何补偿请求。综上，被告耐森公司作为涉案房屋所在小区的物管单位，在房屋保修期限内承担了对房屋修复、维护义务，故请求驳回原告对被告耐森公司的诉讼请求。原告金崇有为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1.房产证及土地证各一份，拟证明涉案房屋系原告所有的事实；2.宁波市住宅质量保证书一份，拟证明被告吉时达公司对涉案房屋承担质量保证、将维修责任委托给被告耐森公司以及被告耐森公司是适格主体，应承担连带责任等的事实；3.《房屋租赁合同》二份，拟证明原告于2015年8月已将涉案房屋出租以及每月租金为2500元的事实。对原告金崇有提交的上述证据，两被告质证后认为：对于证据1，两被告均无异议，本院予以认定。对于证据2，被告吉时达公司无异议；被告耐森公司对其真实性无异议，但认为其仅受被告吉时达公司委托对房屋进行维修，且其也积极进行了维修。本院对该证据2的真实性予以确认，对其所要证明的内容将在说理部分再予以阐述。对于证据3，两被告均有异议。本院认为，对于该房屋出租及租金情况与本案庭后核实情况基本一致，故该证据3能够证明其所要证明的内容。被告吉时达公司、耐森公司为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1.涉案房屋受损的管道及照片各一份，拟证明该管道的损坏非因质量引起，而系原告自身原因造成的事实；2.维修情况说明二份，拟证明被告耐森公司一直按约履行维修义务；3.承诺书一份，拟证明原告已承诺不再提出任何赔偿请求的事实；对被告吉时达公司、耐森公司提交的上述证据，原告质证后认为：对于证据1，原告对其证据三性均有异议，认为维修管道时原告并不在场。本院认为，该证据1并不能证明其所要证明的内容，本院不予认定。原告对于证据2的真实性均无异议，但认为被告耐森公司虽在履行维修义务，但不能免除其赔偿责任。本院对于该证据2的真实性予以确认。原告对于证据3的真实性无异议，但认为承诺书中系对之前房屋损害赔偿处理，并非针对涉案漏水事件。本院对于该证据3的真实性予以确认，但该承诺书的内容并未涉及本案漏水事件，故该证据3不能证明其所要证明的内容。本院根据双方的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：原告系位于宁波市鄞州区高桥镇罗曼风情小区17幢52单元207室房屋的所有权人。被告吉时达公司作为上述房屋的销售方向原告出具了宁波市住宅质量保证书，约定：对以下工程质量问题的承担保修责任：1.屋面防水8年；2.有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏8年；3.供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；4.电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年；5.保温工程5年；并将上述保修内容委托被告耐森公司负责维修等内容。2015年2月18日，涉案房屋厨房屋顶因给排水管道破损漏水。同年4月3日，被告耐森公司对漏水管道进行了维修并维修完毕。同年6月2日，被告耐森公司对房屋墙纸重新更换完毕。另查明，涉案房屋管道保修期限至2015年10月。涉案房屋在漏水前用于出租，每月租金为2500元。原、被告均陈述漏水致使厨房及客厅进水，厨房门槛两侧角落被水浸泡过。本院认为，被告吉时达公司向原告出具的宁波市住宅质量保证书系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法确认有效。被告吉时达公司辩称，该涉案管道受损原因为老鼠咬损，系原告自身管理不善所致，但未能提供相应证据予以证明，且管道及墙纸均已由被告耐森公司维修完毕，故本院对其辩称不予采信。现管道受损发生于质保期限内，故被告吉时达公司理应承担相应的维修责任，对因管道受损造成的其他损失，还应承担赔偿责任。对于原告主张的租金损失，因两被告认可2015年2月19日涉案房屋的厨房屋顶因管道破损导致漏水，厨房至客厅等处均有进水，且当即关闭了水闸阻止漏水，而管道于同年4月3日维修完毕，同年6月2日墙纸更换完毕，则可大致推断自漏水发生后至墙纸更换完毕之时，尚处于维修期间，暂无法居住，故对于原告所述原租客自漏水发生后不再租住的说法予以采信，再结合维修完毕后再次出租需一定期限，本院酌情认定被告吉时达公司应予赔偿4个月零10日的租金损失，按每月2500元计10833元。对于原告主张维修厨房门槛的请求，根据实地查看，厨房门槛两侧角落确有腐坏，两被告亦认可该门槛两侧底部为此次漏水浸没过，与漏水存有一定的因果关系，本院对该请求予以支持。对于原告主张维修楼梯转角及墙纸的请求，因其未能提供充分证据予以证明确系因此次漏水造成，且墙纸也已更换，故对该请求不予支持。对于原告主张的延长房屋质保期5年的请求，于法无据，本院不予支持。对于要求被告耐森公司承担连带赔偿责任的请求，因被告耐森公司系受被告吉时达公司委托在保修期内对双方约定的保修内容进行维修，相应责任应由委托方即被告吉时达公司承担，故对该请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告宁波吉时达置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告金崇有租金损失10833元；二、被告宁波吉时达置业有限公司于本判决生效后十日内对原告金崇有所有的位于宁波市鄞州区罗曼风情小区17幢52单元207室房屋内的厨房门槛两侧角落破损处进行维修；三、驳回原告金崇有的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费206元，由原告金崇有负担135元，由被告宁波吉时达置业有限公司负担71元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。审 判 长  汪 鹏人民陪审员  翁志道人民陪审员  金夏生二〇一六年八月十二日代书 记员  罗 敏??2???1?