广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂09民终479号
上诉人（一审被告）玉林市典林食品有限公司，住所地广西壮族自治区玉林市玉州区仁厚镇工业开发区。统一社会信用代码：914509027086516504。
法定代表人陈家裕。
委托诉讼代理人梁懂良，广西纳百川律师事务所律师。
委托诉讼代理人龚运川，广西三益律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）广西玉林制药集团有限责任公司，住所地广西壮族自治区玉林市城站路1号。统一社会信用代码：9145090020042086XF。
法定代表人高海恩，董事长。
委托诉讼代理人张俊杰，广东金桥百信律师事务所律师。
委托诉讼代理人胡威，女，该公司员工。
一审第三人玉林市玉州区仁东苗圃，住所地广西壮族自治区玉林市玉州区。
法定代表人孙贵发，场长。
一审第三人黎泰福，男，1937年12月24日出生，汉族，住广西壮族自治区玉林市玉州区。
一审第三人广西千格商贸有限公司，住所地广西壮族自治区玉林市日华路99号嘉和商城商住小区B栋4单元1203房。统一社会信用代码：9145090034037624XE。
法定代表人吴汉宁。
上诉人玉林市典林食品有限公司（以下简称典林公司）与被上诉人广西玉林制药集团有限责任公司（以下简称制药公司）一审第三人玉林市玉州区仁东苗圃（以下简称仁东苗圃）、黎泰福、广西千格商贸有限公司（以下简称千格公司）土地租赁合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2017）桂0902民初4091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月27日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人典林公司上诉请求：一、撤销玉林市玉州区人民法院（2017）桂0902民初4091号民事判决；二、改判驳回被上诉人制药公司诉讼请求；三、或改判涉案土地租赁合同继续履行，并确定出租人后，由上诉人继续向出租方履行该合同；四、驳回被上诉人制药公司其他诉讼请求；五、本案一、二审案件受理费由被上诉人制药公司承担。事实和理由：一、一审判决程序违法。1、本案被上诉人制药公司的主体不适格。依据广西壮族自治区高级人民法院作出的（2012）桂民再字第24号民事裁定的认定，被上诉人制药公司不是涉案合同的当事人，因此，被上诉人制药公司不是本案的适格主体。2、本案属于“重复诉讼”，依据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十七条的规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：1、后诉与前诉当事人相同；2、后诉与前诉的诉讼标的相同；3、后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”本案与广西壮族自治区高级人民法院立案再审的（2012）桂民再字第24号案是相同的，因此，属于重复诉讼；二、一审判决认定事实错误。1、一审认定上诉人典林公司不按时向被上诉人制药公司交纳2007年3月21日至2017年10月1日止的租金，属于认定事实错误。涉案土地租赁两份合同，自2007年3月21日被上诉人制药公司取得土地使用权证后，被上诉人制药公司就以涉案土地租赁两份合同无效提起诉讼，直至2014年4月19日广西壮族自治区高级人民法院作出（2012）桂民再字第24号民事裁定及2017年3月16日被上诉人制药公司向玉林市玉州区人民法院提起物权纠纷诉讼，后被上诉人制药公司于2017年10月12日申请撤回起诉，玉林市玉州区人民法院作出（2017）桂0902民初975号民事裁定：“准许被上诉人制药公司撤回起诉”止，涉案土地租赁两份合同一直处在诉讼期间，在此期间，被上诉人制药公司并没有向上诉人典林公司主张过缴纳租金的书面材料，且上诉人典林公司也一直向原签订合同的相对人，即一审第三人玉林市玉州区仁东苗圃交纳租金，并不存在一审判决认定不按时交纳租金的情形。2、一审以转租为基础支持被上诉人制药公司解除合同与立法宗旨不符。上诉人典林公司是一个有20年历史的老企业，占地面积约18.4亩，并进行厂房、仓库、腌制池等固定资产建设，投入资金约3000万元。上诉人典林公司租给一审第三人千格公司一间不足10平方米房屋，月租金50元，该出租行为完全没有盈利性质，房间实际上仍然是上诉人典林公司使用，且一审第三人千格公司的法定代表人与上诉人典林公司的法定代表人同属一人，即是陈家裕。由此均可证明上诉人典林公司并非转租行为，而是为了发展上诉人典林公司的内部经营安排。且一审第三人千格公司办公地址已迁移。故，上诉人典林公司并不存在违法转租行为。三、一审判决适用法律错误。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案上诉人典林公司与一审第三人千格公司签订的系房屋租赁合同，《解释》第一条规定“本解释所称城镇房屋、是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”上诉人典林公司与一审第三人千格公司租赁的房屋显然系属于城镇房屋，完全有适用的依据。因此，若法院认定被上诉人制药公司是出租人的情况下，被上诉人制药公司也已经过了6个月的除斥期间。四、一审中，一审第三人仁东苗圃在答辩状提出，被上诉人制药公司与其之间在涉案土地上仍存在纠纷，上诉人典林公司更有理由相信一审第三人仁东苗圃仍系涉案租赁合同出租人。综上所述，请求二审法院支持上诉人典林公司的上诉请求。
被上诉人制药公司答辩称：一、广西壮族自治区高级人民法院作出的（2012）桂民再字第24号民事裁定书，对该裁定书法院认为部分不是对相关事实的确定，不能作为法院此次审理的判决依据；2、上述裁定书并未否认被上诉人制药公司有权继承取得租赁权利；3、被上诉人制药公司是依据合法取得享有土地使用权及地上建筑物而主张相关租赁权利，不属于重复诉讼，并是合格的主体。本案上诉人典林公司拒不向被上诉人缴纳租金，并未经被上诉人同意私自转租被上诉人制药公司的房屋给一审第三人千格公司使用，存在违法转租的行为及不按时缴纳租金的违约行为。因此，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应当维持。裁定驳回上诉人的上诉，维持原判。
一审第三人仁东苗圃、黎泰福、千格公司均未作出陈述意见。
被上诉人制药公司向一审法院起诉请求：1、判令解除制药公司与典林公司之间的土地租赁合同关系；2、判令典林公司于本案判决生效之日起十日将占用位于玉林市玉州区仁厚镇政府路3号宗地【即玉国用（2011）第01001023号国有土地使用权宗地】内的土地及地上建筑腾空并返还给制药公司；3、判令典林公司向制药公司支付租金至土地及地上建筑物交付给制药公司之日止（暂计至2017年10月1日为64460元，其中2007年3月21日至2012年1月31日的租金为27104元，2012年2月1日起至2017年10月1日止的租金为37356元）；4、本案诉讼费由典林公司承担。
一审法院审理查明，2002年1月31日，仁东苗圃与典林公司的前身广西玉林典林副食果子有限公司（该公司于2006年4月7日变更为现名玉林市典林食品有限公司）签订了《场地出租合同》，合同约定仁东苗圃将位于马栏岭共14.3815亩土地出租给典林公司，时间自2002年2月1日起至2031年1月31日止，三十年租金共计150000元，2002年2月1日至2011年1月31日每年租金为4000元，2012年2月1日至2021年1月31日每年租金为5000元，2022年2月1日至2031年1月31日每年租金为6000元。出租场地的生产设施，如围墙、房屋、加工池、水井、用电等资金由典林公司负责，合同期满后建设物无偿移交仁东苗圃。双方所签合同经仁东苗圃的主管部门玉林市玉州区林业局批准，双方又到玉林市公证处办理了公证。典林公司承租上述场地后，在原有建筑物的基础上修建了水池、仓库和厂房，一直在该场地从事生产经营。2004年1月5日，典林公司作为承包方，仁东苗圃作为发包方，黎泰福作为转包方签订了《土地转包合同》，约定将1997年仁东苗圃与黎泰福签订的《玉林市玉州区仁东苗圃龙眼果园承包合同》中黎泰福承包的4亩土地转包给典林公司，同时将承包期从2027年7月31日延长至2031年12月31日。每年租金1600元。仁东苗圃的主管部门玉林市玉州区林业局亦在合同上盖章同意。典林公司在该土地上修建了仓库和酸料池。2005年1月8日，玉州区政府与制药公司签订招商性质的《合同书》，约定由玉州区政府将仁东苗圃北岭的国有林业用地约200亩转让给制药公司作为工业用地。合同签订后经玉州区人民政府出面协调制药公司与典林公司之间的关系未果。2007年3月20日，仁东苗圃与制药公司签订《土地使用权转让合同》，将本案租赁土地转让给了制药公司。同日，制药公司取得了该土地的玉国用（2007）第B0238号国有土地使用权证，该证于2011年11月25日换证为玉国用（2011）第01001023号国有土地使用权证。2007年7月19日，制药公司向玉林市中级人民法院提起诉讼，1、要求确认仁东苗圃与典林公司签订了《场地出租合同》及仁东苗圃、黎泰福与典林公司签订了《土地转包合同》无效；2、判令典林公司将其不享有使用权的场地腾空并交付给制药公司。2007年12月25日，玉林市中级人民法院一审判决，1、确认仁东苗圃与典林公司签订了《场地出租合同》及仁东苗圃、黎泰福与典林公司签订了《土地转包合同》无效；2、典林公司将场地腾空并交付给制药公司。典林公司不服上诉至广西壮族自治区高级人民法院。2008年5月20日广西壮族自治区高级人民法院作出二审判决，驳回了制药公司的诉讼请求。制药公司向广西壮族自治区高级人民法院申请再审，广西壮族自治区高级人民法院于2014年4月19日作出（2012）桂民再字第24号民事裁定书，驳回了制药公司的起诉。上述诉讼结束后，典林公司一直未向制药公司缴纳租金，而是一直向仁东苗圃缴纳租金。计至2017年10月1日，制药公司的租金损失为64460元，其中2007年3月21日至2012年1月31日止的租金为5600×4.84年=27104元，2012年2月1日起至2017年10月1日的租金为6600元×5.66年=37356元。
一审法院认为，2004年1月5日，典林公司与仁东苗圃、黎泰福签订的《土地转包合同》，从合同的约定和典林公司在该地上建设等使用情况分析，该合同实质是一份租赁合同。根据制药公司取得的玉国用（2011）第01001023号国有土地使用权证及宗地图可知，2002年1月31日典林公司与仁东苗圃签订的《场地出租合同》和2004年1月5日，典林公司与仁东苗圃、黎泰福签订的《土地转包合同》约定的土地范围均在制药公司的受让土地范围内。制药公司虽不是《场地出租合同》、《土地转包合同》的一方当事人，但制药公司从2007年3月21日起取得上述土地使用权后即继承了《场地出租合同》、《土地转包合同》中作为出租人的权利，所以制药公司是本案适格主体。制药公司于2007年提起诉讼要求确认前述两份合同无效，该诉请被广西壮族自治区高级人民法院以（2012）桂民再字第24号民事裁定书驳回。但本案中制药公司是要求解除因购得前述两份合同的租赁土地而继受的土地租赁关系，不属于重复诉讼。典林公司、仁东苗圃认为制药公司主体不适格，本案属于重复诉讼的辩称，一审法院不予采信。制药公司购得前述两份合同的租赁土地而继受的土地租赁关系后，即取得了该租赁土地出租人的权利。典林公司应从2007年3月21日起按前述两份合同的约定向制药公司支付租金。而仁东苗圃从2007年3月21日起已无权继续收取该租赁土地的租金。制药公司在取得租赁土地的使用权后，因其法律认识偏差向法院起诉要求确认前述两份合同无效，而未通知被告典林公司应向其交纳租金。但在诉讼过程中典林公司已经知道或应当知道制药公司已经取得了租赁土地的使用权，其应当向制药公司支付租金而不是向仁东苗圃支付。而典林公司在之前的诉讼于2014年结束后至今，仍未向制药公司缴纳租金，造成制药公司租金损失。且典林公司在2015年4月1日未经当时已经取得租赁土地使用权的制药公司的同意情况下将部分租赁建筑物转租给千格公司。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”及第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，制药公司要求解除租赁合同关系并要求返还土地及地上建筑腾空并支付租金损失的诉讼请求，一审法院予以支持。典林公司辩称其有理由相信仁东苗圃仍系租赁合同出租方，其仍应向仁东苗圃支付租金，而且其没有转租行为，所谓转租合同中的承租人为陈家裕，系典林公司法人，千格公司是典林公司为拓展销售业务成立的，系企业内部经营安排，并非转租。该辩称与本案查明事实不符，一审法院不予采信。典林公司还辩称根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，应在知道转租行为6个月内就转租行为提出异议，超过6个月法院不予支持，但本案的租赁物不是城镇房屋而是城镇之外的土地，典林公司的该辩称属适用法律错误，一审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除广西玉林制药集团有限责任公司与玉林市典林食品有限公司之间的土地租赁合同关系；二、玉林市典林食品有限公司将占用位于玉林市玉州区仁厚镇政府路3号宗地内[玉国用（2011）第01001023号国有土地使用权证]的土地及地上建筑腾空并返还给广西玉林制药集团有限责任公司；三、玉林市典林食品有限公司支付租金损失给广西玉林制药集团有限责任公司（租金损失的计付办法：计至2017年10月1日为64460元，之后按《场地出租合同》和《土地转包合同》中关于租金约定计算至土地及地上建筑物返还给广西玉林制药集团有限责任公司之日止）。本案受理费1412元，由玉林市典林食品有限公司承担。
二审期间，在指定的举证期限内，双方当事人均没有提交新证据。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实除“合同签订后经玉州区人民政府出面协调制药公司与典林公司之间的关系未果。”不实外，其余事实基本属实，本院依法予以确认。
另查明，2015年4月1日，上诉人典林公司作为甲方与陈家裕作为乙方签订《租赁合同》，将上诉人典林公司坐落于玉林市玉州区仁东苗圃的一间房屋租赁给陈家裕从事经营活动使用，租期为10年（自2015年4月1日起至2025年3月31日止），每月租金为人民币50元。一审第三人千格公司原法定代表人系陈家裕，于2017年11月9日后变更为吴汉宁，住所地由原来的广西玉林市仁厚镇工业开发区变更为玉林市日华路99号嘉和商城商住小区B栋4单元1203房。
还查明，2017年3月16日被上诉人制药公司以上诉人典林公司为被告向玉林市玉州区人民法院提起物权纠纷诉讼，后被上诉人制药公司于2017年10月12日申请撤回起诉，玉林市玉州区人民法院作出（2017）桂0902民初975号民事裁定：“准许被上诉人制药公司撤回起诉”。上述关于合同无效纠纷及物权纠纷诉讼期间及诉讼结束后，被上诉人制药公司未书面或以其他方式向上诉人典林公司主张过缴纳租金。
本院认为，关于主体是否适格问题。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，本案中，2005年1月8日，玉林市玉州区人民政府与被上诉人制药公司签订招商性质的《合同书》，约定由玉林市玉州区人民政府将仁东苗圃北岭的国有林业用地约200亩转让给被上诉人制药公司作为工业用地。2007年3月20日，一审第三人仁东苗圃与被上诉人制药公司签订《土地使用权转让合同》，将本案租赁土地转让给了被上诉人制药公司。同日，被上诉人制药公司取得了该土地的玉国用（2007）第B0238号国有土地使用权证，被上诉人制药公司取得上述土地使用权后即继承了《场地出租合同》、《土地转包合同》中作为出租人的权利，因此，被上诉人制药公司是本案适格主体。上诉人典林公司主张被上诉人制药公司主体不适格的上诉理由不成立，本院不予支持。
关于是否重复诉讼问题。被上诉人制药公司于2007年提起诉讼要求确认上诉人典林公司与一审第三人仁东苗圃、黎泰福签订的《场地出租合同》、《土地转包合同》两份合同无效，该诉请被广西壮族自治区高级人民法院以（2012）桂民再字第24号民事裁定驳回，但该裁定并未否认被上诉人制药公司有权继承取得租赁权利，现被上诉人制药公司是依据合法取得享有土地使用权而主张相关租赁权利，不属于重复诉讼。上诉人典林公司上诉主张本案与广西壮族自治区高级人民法院（2012）桂民再字第24号案诉求相同，属重复诉讼无事实和法律依据，本院不予支持。
关于是否属违约不按时缴纳租金问题。本案中，被上诉人制药公司自2007年3月20日取得涉案租赁土地使用权后，无论是2007年12月25日向玉林市中级人民法院提起租赁合同无效之诉还是2017年3月16日向玉林市玉州区人民法院提起物权纠纷之诉，在此期间，被上诉人制药公司均未向上诉人典林公司主张过应向其缴纳租金的情形，而上诉人典林公司一直向原签订租赁合同的相对方一审第三人仁东苗圃缴纳租金的行为并不存在违反法律禁止性和合同约定的情形。故上诉人典林公司上诉主张其与被上诉人制药公司诉讼期间的租金在不明确缴纳对象的情况下继续向原出租人缴纳的上诉理由成立，本院予以支持。据此，上诉人典林公司在被上诉人制药公司与一审第三人仁东苗圃共同正式告知其如何缴纳租金之前，无向被上诉人制药公司支付租金的义务。一审判决认定上诉人典林公司不按时缴纳租金违约存在认定事实错误，本院予以纠正。对一审第三人仁东苗圃自2007年3月20日起已收取的租金的追索，属另一法律关系，被上诉人制药公司可通过其他法律途径进行解决。
关于是否存在违法转租问题。本案上诉人典林公司与一审第三人仁东苗圃、黎泰福签订的《场地出租合同》、《土地转包合同》两份合同，租赁土地面积约18.4亩，合同中均无对是否可以转租等事项进行约定，且合同第四条第四项中明确约定：“如遇国家征用承租地，土地补偿费归仁东苗圃所有，建筑物及其它附杂物补偿归典林公司所有，典林公司从被征用之日起停止支付被征用场地的租金。”等条款。2015年4月1日，上诉人典林公司作为甲方与陈家裕作为乙方签订《租赁合同》，由上诉人典林公司将坐落于玉林市玉州区仁东苗圃其中的一间房屋租赁给陈家裕从事经营活动使用，每月租金为人民币50元。陈家裕既是上诉人典林公司的法定代表人亦是一审第三人千格公司的法定代表人，结合本案的实际情况分析，该《租赁合同》应系上诉人典林公司为了拓展业务而作出的租赁行为，该《租赁合同》只系租赁一间不足10平方米的房屋，每月租金50元，不存在盈利性质行为，且对租赁土地面积约18.4亩的租赁合同并不存在着根本性违约，不构成解除合同的条件。另，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，本案中，被上诉人制药公司在2017年3月16日向玉林市玉州区人民法院提起物权之诉之日起，就知道或者应当知道上诉人典林公司将房屋出租给陈家裕使用的事实，但该公司在六个月内并未提出异议，应视为其已默许了上诉人典林公司出租房屋的行为，故上诉人典林公司并不存在违法转租的行为，即其在租赁期间并不存在违约行为，其无须履行将租赁财产腾空及返还的义务。一审判决认定上诉人典林公司与陈家裕签订的《租赁合同》存在违法转租行为有误，本院予以纠正。上诉人典林公司上诉主张其租赁一间房屋给陈家裕不存在违约的上诉理由成立，本院予以支持。
综上所述，上诉人典林公司上诉请求部分成立，本院予以支持；部分上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实错误，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销玉林市玉州区人民法院（2017）桂0902民初4091号民事判决；
二、驳回被上诉人广西玉林制药集团有限责任公司的诉讼请求。
本案一审案件受理费1412元，由被上诉人广西玉林制药集团有限责任公司负担；二审案件受理费1412元（上诉人已预交），由上诉人玉林市典林食品有限公司负担706元；由被上诉人广西玉林制药集团有限责任公司负担706元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 梅
审判员 邹丽娟
审判员 陈明学
二〇一八年五月四日
书记员 李 萌