广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0204民初681号原告：张武政，男，住广东省韶关市浈江区，原告：张捷和，男，住广东省韶关市浈江区，委托诉讼代理人：张武政，男，住广东省韶关市浈江区，被告：周金飞，男，住广东省韶关市浈江区，第三人：周少军，男，住广东省乐昌市，第三人：李白飞，男，住广东省韶关市，原告张武政、张捷和与被告周金飞、第三人周少军、李白飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张捷和的委托诉讼代理人同时又是原告的张武政、被告周金飞、第三人周少军、李白飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张武政、张捷和向本院提出诉讼请求：1、请求判令立即解除原、被告签订的租赁合同；2、请求判令没收被告的商铺定金6000元；3、请求判令被告赔偿原告维修水管损失13859元（报装费900元、人工材料费2100元、商铺补偿金25996元，扣除被告已支付的15137元，还欠13859元）。事实和理由：2012年3月12日，原告（出租人）与被告（承租人）签订了《租赁合同》，约定被告承租原告商铺，期限从2012年1月1日至2014年12月31日，后经协商延长租期至2024年12月31日。2017年2月，被告未经原告同意将商铺转租给第三人周少军，且其在承租过程中将商铺原有的水管、厕所拆除，被告的行为已违反合同的相关规定，故原告提起本案诉讼。被告周金飞辩称，一、关于解除合同和没收定金的意见。1、个体工商户有个人经营、家庭经营与个人合伙经营三种形式，双方租赁合同中没有规定承租方应以何种形式经营。周少军是被告侄子，被告只是以家庭经营形式经营，并没有转让、转借、转租商铺。2、从2003年至今一直是被告以承租人的身份交租，租赁合同并未转签。3、被告转变经营范围和经营方式经过了原告同意。综上，被告并未违反租赁合同，原告无权解除合同和没收定金。二、关于维修水管损失的意见。1、根据《中华人民共和国建筑法》第六十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，原告请求的水管安装问题是商铺外的供水管，属于房屋主体结构工程。结合租赁合同中第九条规定，相关维修应由原告自己负责。2、原告诉求的水管问题是室外供水管老化，自来水公司要求统一更换，被告作为承租人事先并不知情，被告知情后也立即与原告联系，只因原告更换手机号码而无法联系，因此被告并无过错。3、根据《中国人民共和国合同法》第二百二十一条规定，租赁物需要维修的应由出租人维修，维修费用由出租人负担。4、原告出租给被告的是二层结构的空铺，一、二层楼均无厕所，并不存在原告所说被告把厕所拆除的情况。5、原告主张的金额混乱，并无证据予以支持。综上，商铺供水管的维修费用应由原告承担。第三人周少军述称，周少军只是在被告商铺打工，被告并没将商铺转租给周少军，被告是以家庭经营模式经营面包、蛋糕类生意，周少军负责生产技术，被告负责销售，所以营业执照登记了周少军的名字，原告的相关请求不合理，被告不存在违约行为。第三人李白飞述称，李白飞和周金飞是合作关系，周金飞负责办证、协调与房东的关系等工作，我负责日常经营工作。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告张武政、张捷和提交《收据》（水电初装费2700元、三相电安装费1250元）。被告对《收据》的真实性有异议。但该收据系由第三方房地产开发公司加盖公章出具，被告也不能提供证据予以推翻，故本院对原告提《收据》予以认定。2、原告张武政、张捷和提交《收据》（定金6000元、水管维修押金9137元）。被告对真实性无异议，但表示此款并非原告所说的2017年租金，2017年租金其已分两笔交付，一笔现金交付10000元，另一笔银行转账15137元。由于原告自身在相关《收据》中注明所收款项为定金和水管维修押金，且被告否认该款为租金，原告亦不能提供充分证据证实其主张，故本院认定该《收据》所涉及的款项为定金和水管维修押金。3、原告提交《广东省商品房买卖合同》。被告提出原告实际交付商铺时并没有卫生间。由于原告未能提供充分证据予以佐证，故《广东省商品房买卖合同》仅能证明原告向开发商购买时包含厕所，并不能证实原告交付商铺给被告时包含厕所，故本院对原告提出的相关证明目不予采信。4、被告提交《收据》二十一张（租金、定金等）。原告对此表示并未口头约定分期支付租金，恰恰证明被告多次逾期缴纳租金，严重违约。虽相关收据显示被告存在延迟支付租金的情形，但被告并无拒付租金，不属于根本违约，故本院对被告的相关意见不予采纳。5、被告提交录音光碟。原告对此表示确实是其与被告的对话，但其并没有同意被告改变商铺的经营项目。根据录音内容证实被告曾向原告提出改变经营项目，原告亦明确表示“没有问题”，故本院认定原告同意被告改变商铺经营项目的事实。6、被告提交《账户交易明细》。原告对此表示转账的15137元为水管押金、定金。由于《账户交易明细》中注明相关转账款项为“交租金”，且被告否认该款是原告出具收据中的定金和水管维修押金，原告亦不能提供充分证据证实其主张，故本院认定该《账户交易明细》所涉及的款项为租金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年7月25日，原告张武政、张捷和与被告周金飞签订《韶关市南郊三公里半南春花园商业门店有偿使用合同》，约定被告有偿使用原告的商铺（一层约面积26平方米，二层面积45.371平方米），时间自2003年8月10日起至2006年8月8日，使用押金3000元，使用期满后无息退还，档位有偿使用按每月每间（上、下层）共计1200元。合同签订后，被告在商铺内经营面包、蛋糕的生产和销售。2006年12月1日，双方再次续签合同，约定时间自2006年12月1日起至2011年12月1日，使用押金3000元，使用期满后无息退还，档位有偿使用按每月每间（上、下层）共计1500元，补充增加三层楼两房一厅租用。2012年3月12日，原告张武政（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，内容为：一、甲方同意将位于韶关南郊三公里半南春花园A2座14B号（首层25㎡、夹层45㎡）商业门店租给乙方经营使用。二、租赁期限：自2012年1月1日起至2014年12月31日止，共叁年。三、定金：在签订本合同时乙方须向甲方支付6000元，合同期满后，甲方退还押金给乙方或折抵租金。四、租金：每年租金为22800元，以收据为准，于当年的一月前付清。每逾期一天，加收2%的滞纳金。逾期超过一个月仍未付清租金的，视为乙方违约，甲方有权单方终止合同，并没收所交定金······。八、合同期内，未经甲方同意，乙方不得将承租的门店转租、转借、转让给他人，否则视为乙方违约，甲方可解除合同，并没收定金。因此造成的一切损失由乙方负责赔偿。九、房屋的维修。房屋的主体工程维修由甲方负责，水电、厕所、门窗等其他一切维修由乙方负责······。双方还对不得改变门店外墙面貌、不准增设广告牌、合法经营、按章纳税、防火防盗、保持门店容貌整洁美观等进行了约定。2012年7月24日，双方在上述合同基础上补充协议：合同期延长至2024年12月31日，从2015年1月1日起，每隔两年租金增加原租金的百分之五，由2012年8月1日起，张武政使用周金飞南春花园口福隆门店的一半（必要时加上夹层共用），张武政的使用费抵实际当月租金的一半，如张武政中途不使用，还由周金飞一人支付全部租金······。2012年10月9日，被告以第三人周少军的名义进行工商登记注册，名称为浈江区南春花园口福隆面包店，并继续在商铺内经营面包、蛋糕的生产和销售。2013年3月，张武政使用商铺的部分位置经营苹果醋销售，双方约定减免部分租金。2013年5月，被告在经得原告同意的情况下，与第三人李白飞在商铺内共同经营水果销售。期间，相关租金均由被告负责向原告进行缴交。2017年1月7日，被告以现金的方式交付了2017年的部分租金10000元给原告。2017年1月9日，张武政分别向被告出具两张收据，其中一张内容为：今收到周金飞交来档位定金（押金）6000元（注：南春花园A2-14号商铺），到时对单。另外一张内容为：今收到周金飞交来档位水管维修（装管）押金9137元（注：南春花园A2-14号商铺）。同日，被告通过银行转账15137元给原告，并注明为“交租金”。2017年3月14日，张武政以周金飞为被告，向本院提起诉讼，主张双方签订的《租赁合同》约定被告应向其支付押金6000元，但被告实际只支付了3000元，请求法院判决被告向其支付押金3000元。经本院主持调解，双方自愿达成协议，由被告在2017年4月15日前支付押金3000元给原告。此后，被告按约向原告支付了上述押金3000元。2017年4月20日，张武政向韶关市自来水安装公司支付管道安装费900元。原告认为，被告经常逾期交租，未经其同意将商铺转租给他人，且将商铺中的水管、厕所拆除，相关行为已违反合同的规定，遂诉至本院。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷案件。围绕原告张武政、张捷和的诉讼请求，本院对当事人的争议焦点分析认定如下：一、原告张武政、张捷和与被告周金飞签订的《租赁合同》应否解除的问题。涉案《租赁合同》是双方真实意思的表示，内容未违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条第二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案之中，原告未能提供充分证据证实被告存在转租的行为，其应承担举证不能的法律后果，虽被告在合同履行过程中存在延迟支付租金的情形，但并无拒付租金，相关证据亦显示被告已向原告付清截止2017年的所有租金，原告获取租金的合同目的已得到实现。因此，被告延迟支付租金的行为仅构成一般违约，并不构成根本违约，未影响原告合同目的的实现，不构成《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的法定条件，且考虑原、被告之间的租赁关系已维持较长时间，被告对于租赁物已作一定投入，提前终止合同将对被告造成一定损失的因素，《租赁合同》应继续履行，不宜即时解除。为此，本院对原告提出解除原、被告签订的租赁合同，并且没收被告定金6000元的诉讼请求不予支持。二、关于被告周金飞是否应当支付水管维修费的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十条、第六十二条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，商品房的主体结构应该包括房屋的地基基础工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等。上下水管线的安装工程是指给水管道、排水管道的安装等。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案中，原、被告在《租赁合同》第九条约定：房屋的主体工程维修由甲方负责，水电、厕所、门窗等其他一切维修由乙方负责。涉案商铺的水管管道安装属于双方约定的房屋主体工程中的给水管道维修的范围，且原告未能提供充分证据证实其交付商铺给原告时存在厕所，被告对水管、厕所进行损坏，故相关维修费用应由原告自行承担。为此，原告主张要求被告支付13859元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十四条第二款、《中华人民共和国建筑法》第六十条、第六十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的的规定，判决如下：驳回原告张武政、张捷和的诉讼请求。案件受理费减半收取148元，由原告张武政、张捷和负担138元，被告周金飞负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  严桥洋二〇一七年七月三日书记员  李馨粤