福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第14305号
原告吴溯娜，女，1976年9月2日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人陈海泉，福建卓法律师事务所律师。
被告梁世珠，女，1976年5月21日出生，汉族，住厦门市思明区，现住厦门市思明区。
委托代理人许柏明（系被告丈夫），男，1968年2月25日出生，汉族，住龙岩市新罗区，现住厦门市思明区。
原告吴溯娜与被告梁世珠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月30日受理后，依法由代理审判员王瑛适用简易程序，于2014年11月14日公开开庭进行了审理。原告吴溯娜的委托代理人陈海泉，被告梁世珠及其委托代理人许柏明到庭参加了诉讼。本案�已审理终结。
原告吴溯娜诉称，2012年5月20日，原、被告签订一份《房屋租赁合同书》，约定原告将厦门市思明区思明南路287-289号南7C单元出租给被告，租赁期限从2012年8月1日至2019年7月31日止，每月租金为2700元，被告应每季度向原告支付租金8100元，第二次付款应提前7天付清，租赁期间，被告应负责交付水电费等。合同还约定，被告在租赁期间如拖欠租金达3天以上的属违约，原告有权提前解除合同，收回房屋，并追回被告所欠租金及滞纳金等合同条款。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，但被告却拖欠原告自2014年8月1日起的租金及2014年1月至8月期间的水电费，经多次催讨，被告仍拒不支付。故请求判令：1、解除原、被告于2012年5月10日就厦门市思明区思明南路287-289号南7C单元签订的《房屋租赁合同书》；2、被告立即腾空厦门市思明区思明南路287-289号南7C单元，并交付原告；3、被告立即按每月2700元的标准，支付原告自2014年8月1日至实际搬出房屋期间的租金；4、被告支付原告滞纳金（以8100元为基数，以每日千分之一的标准，自2014年8月1日计算至实际搬出房屋之日止）；5、被告立即支付原告2014年1月至8月的电费1156.13元。
被告梁世珠辩称，被告并不存在拒不缴纳租金及电费的事实，其不同意解除讼争合同，要求继续履行合同。因原告不提供支付租金的银行账户，导致被告无法继续支付租金及电费，被告不存在过错，未构成违约。
经审理查明，2014年5月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份编号为8801163号的《房屋租赁合同书》，约定被告向原告承租原告配偶罗宏名下的位于思明区思明南路287-289号南7C单元的房屋，租赁期限从2012年8月1日至2019年7月31日，每月租金为2700元，按季度支付租金，第二次付款应提前7天付清；由被告负责交付水费、电费、有限电视费、为甚费、小区管理服务费；租赁期间，如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达3天以上的属被告违约，原告有权提前解除合同，收回房屋，并有权追回被告所欠租金及滞纳金。
合同签订后，原告依约将讼争房屋交付被告使用，原告亦依约支付了自承租之日起至2014年7月30日止的租金及至2013年12月止的电费，但并未支付自2014年8月1日起的租金及2014年1月至8月电费1156.13元。
本案中，双方当事人的争议焦点为：被告尚未支付原告2014年8月1日起的租金及2014年1月至8月电费的行为是否属于违约。
被告主张，自其承租之后，租金、电费的实际支付方式为电费由原告预先垫付，待原告方将每季度电费通过短信方式告知被告后，被告再将本季度电费与下季度的租金一并通过转账方式支付至原告配偶罗宏账号为43×××14的建设银行卡内。因原告未告知被告2014年1月至8月的电费金额，故被告在2014年4月1日只能转账支付2014年5月至7月的租金8100元，未能一并支付电费；至2014年7月期间，被告再通过转账方式支付下季度的租金时，发现无法成功转账支付，故已多次电话联系原告，要求提供新的银行账号，但原告夫妻均未接听电话，7月底被告还试图通过中介转交租金，但中介并未代收。另，原告也从未向被告催讨租金，8月底双方曾到中介处协商，但原告方仅是提出要求被告方搬迁，并未提及租金；后因收到电业局欠缴电费通知，被告支付了讼争房屋2014年10月份的电费。并提交以下证据：1、发件人为吴老师（电话为139××××7080）的短信，该短信载明“罗宏建行账号：43×××14”；2、银行明细，载明被告配偶许柏进于2014年4月30日通过ATM转账支付8100元至罗宏账号为43×××14建设银行卡内；3、原告于2014年7月31日发送给收件人为罗房东（电话139××××9980）的短信，载明“罗先生，你给的账号有误，麻烦你再发送一次”；4、原告于2014年7月30日、2014年8月21日、2014年9月28日发送给收件人房东吴（电话为139××××7080）的短信，分别载明“吴老师，你给的账号有误，麻烦你再发送一次。如果没发，我们就把房租放到中介那，就麻烦你跑一趟来拿了”“吴老师，麻烦再给我账号，以便转房租金”“吴老师，由于你给的账号一直无法转账，麻烦你再给我新账号，以便转房租永。不然我辛苦下，就把现金交到你手上”；5、电费支付凭证，载明缴费项目为电费，缴费号码为0520647846，金额为153元。
原告主张，按合同约定，租金应提前7天支付，被告经原告多次催促，仍拒不缴纳2014年8月起的租金及电费，已属违约。对被告提交的上述证据质证认为，真实性均不予确认，确认罗宏电话号码为139××××9980，原告及罗宏均未收到上述短信，且上述短信发送时间已超过合同约定的支付租金的时间。原告为证明其已多次向被告催讨租金，提交以下证据：1、律师函，载明原告委托律师向被告发�，通知将与被告解除讼争合同，要求被告收到律师函后7日内腾退房屋，并支付原告租金及滞纳金；2、顺丰速运快递单及签收查询记录，载明原告代理人于2014年9月2日向被告邮寄律师函，该邮件后被退回。
庭审中，本院以扬声方式拨通原告配偶罗宏电话，其陈述：讼争房屋的租金系一季度一付，都是通过转账方式支付至其尾数为2714的建行卡内，该卡于2014年7月至8月左右丢失，记不清是否将卡已丢失的情况告知被告方；被告承租后，讼争房屋的电费都由其先垫付，后再提前一周以短信方式通知被告电费的具体金额；电费由原告方缴交至2014年9月，10月份的电费未支付；除了曾向被告发出律师函外，原告方还到讼争房屋内、中介处向被告方催讨过租金。
原告对罗宏上述陈述予以确认；被告对原告所提交的律师函、顺丰速运快递单及签收查询记录质证�为，并未收到该函件，也从未接到物流公司的相关派件通知。
本院分析认为，首先，结合罗宏陈述内容及被告主张，可以认定被告承租讼争房屋后，讼争房屋的电费、租金的实际支付方式为：讼争房屋的电费由原告方先行垫付，后原告方以短信方式将具体金额告知被告，被告再将房租、电费支付至罗宏账号为43×××14的建设银行卡中。
其次，被告所提交的短信中载明的“罗房东”电话与罗宏电话一致，“房东吴”的电话亦与双方签订的《房屋租赁合同书》中载明的原告电话相符，对被告提交的短信内容之真实性，本院予以确认；被告所提交的电费支付凭证中载明缴费号码为0520647846，与原告所提交的电费发票中载明的用户号一致，本院对该证据真实性亦予确认。据前述证据，结合罗宏自认其尾数2714的建行卡于2014年7月至8月间丢失、原告方未支付10月份电费之事实，本院认定被告自2014年7月30日起，曾多次要求原告及其配偶罗宏提供新的转账账号，并支付了讼争房屋10月份的电费153元。
再次，原告虽在2014年9月2日向被告发出律师函，但被告并未实际收执，且仅凭原告提供的签收查询记录也无法体现邮件未妥投的真实情况；另，原告主张曾到讼争房屋及中介处向被告催讨租金，但并未举证证明，且该项主张也与其始终未就被告要求提供银行账号作出回应的事实互有矛盾，本院对原告提出其多次向被告催讨租金之主张，不予采信。
综上事实，讼争合同虽有约定租金应提前7天支付，但在实际履行中，双方已以实际行为变更了电费、租金的具体支付方式，即被告支付租金、电费的具体方式为支付至罗宏卡号为43×××14的建设银行卡内，因电费由原告方先行支付，故被告支付电费需以原告告知其电费金额为前提，被告主张在原告方通知电费金额后再支付租金及电费至罗宏上述账户，符合双方交易习惯，本院予以采信。现原告并未举证证明在罗宏上述银行卡停止使用后，已向被告提供新的银行账号，也未举证证明其已将2014年1月至8月的电费金额告知被告，综合考虑双方的交易习惯及被告多次要求原告及其配偶提供新的银行账号的事实，对被告主张因原告未提供新的银行账号以致无法支付租金、电费之主张，本院予以采信，被告未支付2014年8月之后的租金、2014年1月至8月电费系因原告未先依诚信原则履行通知、协议义务所致，不属违约。
本院认为，原告与被告于2014年5月20日签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定为有效合同。如上分析，被告尚未支付2014年8月之后的租金及2014年1月至8月电费并不属违约，原告以此为由要求解除讼争合同并要求被告腾退房屋、支付违约金，均无事实和法律依据，本院不予支持。因讼争合同继续履行，按照合同约定，截至庭审之日，被告应向原告支付2014年8月1月至2015年1月31日共计两个季度的租金，合计16200元；另，被告还应向原告支付2014年1月至8月期间的电费1156.13元。2015年2月1日之后的租金，尚未符合给付条件，本院不作处理，双方按合同约定履行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告梁世珠于本判决生效之日起十日内支付原告吴溯娜2014年8月1日至2015年1月31日的租金16200元；
二、被告梁世珠于本判决生效之日起十日内支付原告吴溯娜2014年1月至2014年8月的电费1156.13元；
三、驳回原告吴溯娜�其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1770元，由原告吴溯娜负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 王 瑛
二〇一四年十一月十八日
代书 记员 周月娜
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民�和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。