广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终3856号
上诉人（原审原告）：广州市从化区交通管理总站，住所地广东省广州市从化区。
法定代表人：练永坚，该单位站长。
委托诉讼代理人：王波，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄雅妮，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市从化区交通运输协会，住所地广东省广州市从化区。
法定代表人：毕泽桥。
被上诉人（原审被告）：谢志坚，男，1968年7月14日，汉族，住广东省广州市从化区。
上诉人广州市从化区交通管理总站（以下简称从化管理总站）因与被上诉人广州市从化区交通运输协会（以下简称从化运输协会）、谢志坚房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2017）粤0184民初3314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人从化管理总站的委托诉讼代理人王波、黄雅妮和被上诉人谢志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人从化管理总站上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判由从化运输协会和谢志坚立即支付从化管理总站2015年10月至2017年7月房屋租金共计人民币363000元、逾期违约金人民币363000元，两项合计726000元；2.撤销一审判决第四项，改判谢志坚与从化运输协会对一审判决第一项、第三项承担连带责任；3.本案一、二审诉讼费用由从化运输协会、谢志坚承担。事实与理由：（一）一审法院适用《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条的规定，认定涉案房屋租赁合同无效并不支持逾期违约金363000元，属于适用法律错误。1.涉案房屋所在区域属未设镇建制的区域，不属于直辖市、市和镇的范畴。另，由于历史原因城市规划文件尚未依法制定，涉案地区应不属于城市范畴。因此涉案房屋不在城市规划区、镇规划区范围内，依法不须取得建设工程规划许可证，不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，一审法院认定涉案房屋租赁合同无效，属于适用法律错误。2.既然涉案房屋租赁合同有效，则双方签订的《广州市房屋租赁合同》第七条第1款约定的承租人逾期支付租金的违约金条款亦合法有效，因此从化运输协会、谢志坚应支付逾期违约金363000元。（二）一审法院认为谢志坚不是涉案合同的当事人而不负有腾退房屋及支付占用使用费的义务，适用法律错误。1.尽管涉案房屋不属于城市规划区、镇规划区内的城镇房屋，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款和第十八条的规定，涉案的房屋租赁合同纠纷案件可参照该解释处理，谢志坚作为涉案房屋占用使用人或次承租人，负有向从化管理总站腾退房屋的义务。2.无论涉案房屋租赁合同是否有效，谢志坚均应按《广州市房屋租赁合同》第三条约定的房屋租金标准支付租金或房屋占用使用费的义务。如果涉案房屋租赁合同有效，则谢志坚应从2017年8月该合同解除之日起至实际腾房之日止向从化管理总站支付租金或房屋占用使用费；如果涉案房屋租赁合同无效，则谢志坚应从2015年10月1日使用房屋之日起至实际腾房之日止向从化管理总站支付租金或房屋占用使用费。
被上诉人谢志坚辩称：同意原审判决，请求法院驳回从化管理总站的上诉请求，维持原判。
被上诉人从化运输协会没有到庭发表意见。
从化管理总站向一审法院起诉请求：1.立即解除从化管理总站与从化运输协会2014年签订的《广州市房屋租赁合同》；2.从化运输协会立即支付从化管理总站2015年10月至2017年7月的房屋租金363000元及逾期违约金363000元（违约金，每日以当月租金的5%计算），合计726000元；3.从化运输协会、谢志坚立即将案涉房屋，按2014年签订《广州市房屋租赁合同》时的原状交还给从化管理总站，并立即迁出案涉房屋、房地产及附属建筑物；4.从化运输协会支付从化管理总站从2017年8月1日起至实际迁出之日止的房地产占有使用费（2017年每月按16500元计算，2018年每月按18150元计算，2019年每月按19965元计算）；5.谢志坚与从化运输协会对第二、四项诉请承担连带清偿责任；6.本案的诉讼费由从化运输协会、谢志坚负担。
一审法院认定事实：从化管理总站（原名为从化市交通运输管理总站）为由财政核拨经费的事业单位法人，其宗旨和业务范围为负责全区客货运输及汽车摩托车维修管理，征收国家规费；从化区运输协会（原名为从化市交通运输协会）为社会团体法人。
一审又查，案涉房屋原为从化市公路局的宿舍，从2009年交由从化管理总站管理、使用。2014年，从化管理总站与从化运输协会签订《广州市房屋租赁合同》一份，该合同约定，从化管理总站将坐落于从××林场水产村水库旁的建筑（或使用）面积为1115平方米的房产出租给从化运输协会作会议培训之用；租赁期限为2015年1月1日至2019年12月31日，租金标准及支付时间如下：2015年1月1日至2017年12月31日为16500元/月、2018年1月1日至2018年12月31日为18150元/月、2019年1月1日至2019年12月31日为19965元/月，上述租金从化运输协会需于每月15日前按银行转账方式支付。合同第四条约定：从化运输协会向从化管理总站缴纳33000元保证金，从化管理总站在租赁期满或解除合同之日将保证金退还从化运输协会。合同第六条约定从化运输协会拖欠租金6个月以上的，从化管理总站可解除合同，收回房屋并要求赔偿损失。合同第七条约定：从化运输协会逾期交付租金的，每逾期一日，从化运输协会须按照月租金额的5%向从化管理总站支付违约金。
合同签订后，从化运输协会向从化管理总站支付了合同约定的33000元保证金。
一审又查，2015年10月1日从化运输协会将其与从化管理总站签订的《广州市房屋租赁合同》中的涉案房屋转租给谢志坚。
2017年4月7日，从化管理总站向从化运输协会发出《关于支付从化流溪河林场水库旁房地产租金的催告函》催收2015年10月至2017年3月的租金合计297000元，从化运输协会于2017年4月17日签收。
一审再查，2017年7月18日，从化管理总站向从化运输协会发出《解除合同通知书》一份，该通知书载明：因从化运输协会拖欠从化管理总站2015年10月至2017年4月的房屋租金未付，根据双方之间的房屋租赁合同，现从化管理总站通知从化运输协会，要求解除双方之间的房屋租赁合同，并于2017年8月4日前交还涉案房屋。
一审另查，截至一审辩论终结前，涉案并未取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的证明。
一审法院认为，本案为房屋租赁合同，主要涉及以下四方面问题：
租赁合同效力问题及从化管理总站主张的合同解除问题。
1.涉案房屋位于广州市从××××林场水产村位于从××良口镇的行政区域，应适用《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》之规定。根据《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应认定有效之规定，从化管理总站与从化运输协会签订的租赁合同，在一审辩论终结前仍未向一审法院提交其取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的证明文件，根据法律规定该租赁合同应属于无效合同。2.因从化管理总站与从化运输协会之间签订的租赁合同无效，则从化管理总站主张的解除与从化运输协会之间的租赁合同的诉请便不存在解除的前提。因此，一审法院对从化管理总站主张的解除其与从化运输协会之间的租赁合同的诉请，不予支持。
涉案房屋返还及租金、违约金的支付问题。
1.责任的承担问题。从化管理总站主张从化运输协会与谢志坚应对腾退涉案房屋、支付租金及违约金承担连带责任。一审法院认为，根据合同相对性原则，从化管理总站与从化运输协会之间存在租赁关系，而谢志坚与从化管理总站之间并不存在租赁关系。因此，本案中从化管理总站主张的腾退房屋、支付租金及违约金责任应由其合同相对方从化运输协会承担。另，谢志坚与从化运输协会之间的纠纷也已在法院立案处理。因此，一审法院对从化管理总站要求谢志坚承担连带责任的诉请不予支持。2.房屋的返还及租金的支付问题。因从化管理总站与从化运输协会之间的租赁合同无效，从化管理总站有权要求从化运输协会返还涉案房屋并支付使用涉案房屋的费用。现从化管理总站主张从化运输协会应按照2014年签订合同时房屋的原状返还涉案房屋，经一审法院释明后仍未明确合同签订时涉案房屋的原状为何种原状，但根据双方签订的租赁合同可以明确涉案房屋是坐落于从××××林场水产村水库旁建筑面积为1115平方米的房产，因此，从化运输协会应按照上述约定将涉案房屋予以返还。另，根据《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第五条之规定，从化运输协会应参照与从化管理总站之间的租赁合同约定的租金支付占有使用涉案房屋期间的使用费，根据合同约定2015年10月至2017年7月占用房屋期间的使用费共计363000元。现从化运输协会在签订合同时已支付的33000元押金，应在尚欠的房屋使用费中予以抵扣，则从化运输协会仍需支付从化管理总站的房屋使用费共计330000元。3.违约金的问题。从化管理总站与从化运输协会之间的租赁合同因违反国家的法律规定而无效，则该合同中的违约金条款效力也属于无效条款。一审法院对从化管理总站根据双方之间的无效的合同约定主张的逾期违约金不予支持。
三、2017年8月至从化运输协会腾退涉案房屋期间的占用费问题。
2017年8月至从化运输协会实际腾退涉案房屋给从化管理总站期间，因实际占用涉案房屋，应支付相应的房屋占有使用费，其标准应参照双方之前签订的房屋租赁合同，即2017年8月至2017年12月按照每月16500元的标准计算，2018年1月至2018年12月按照每月18150元的标准计算，2019年1月至2019年12月按照每月19965元的标准计算。因此，从化管理总站主张的从化运输协会从2017年8月至实际腾退涉案房屋期间应支付的房屋占有使用费于法有据，一审法院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第二百一十二条，《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条、第五条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2017年12月8日作出如下判决：一、从化运输协会自本判决发生法律效力之日起九十日内腾退坐落于从××林场水产村水库旁建筑面积为1115平方米的房产给从化管理总站；二、从化运输协会自本判决发生法律效力之日起九十日内支付从化管理总站尚欠的2015年10月至2017年7月期间的使用费330000元；三、从化运输协会自本判决发生法律效力之日起九十日内支付从化管理总站的2017年8月至实际腾退坐落于从××××林场水产村水库旁建筑面积为1115平方米的房产给从化管理总站之日止的使用费（使用费按照以下标准计算：2017年8月至2017年12月按照每月16500元的标准计算，2018年1月至2018年12月按照每月18150元的标准计算，2019年1月至2019年12月按照每月19965元的标准计算）；四、驳回从化管理总站的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费5530元，由从化管理总站从化区交通管理总站负担2305元，从化运输协会负担3225元。
本院二审期间，双方当事人均无提交新的证据。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，从化管理总站称：根据当时的建设资料，涉案房屋系1991年11月由从化县国土局批复划拨涉案土地给原从化县公路局，在1991年至1992年期间由公路局建造，当时请示了广东省公路局。
谢志坚确认：涉案房屋现仍由其占有使用。
本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方当事人的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：（一）从化管理总站与从化运输协会之间《广州市房屋租赁合同》的效力；（二）从化管理总站主张谢志坚承担腾退涉案房屋以及支付2015年10月至2017年7月期间的房屋使用费的连带责任应否支持。
关于焦点一。《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应认定有效。”本案从化管理总站主张涉案房屋不属于在城市规划区、镇规划区范围内的房屋，不适用上述法律规定。对此，从化管理总站未能提供充分的证据予以证明，应承担不利后果。因此，从化管理总站的主张不能成立，本院不予支持。一审法院适用上述法律规定，认为因当事人未能提供涉案房屋取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证明文件，认定涉案《广州市房屋租赁合同》无效正确。从化管理总站认为从化运输协会违约，应当支付违约金，缺乏法律依据，本院不予采纳。
关于焦点二。如上所述，从化管理总站与从化运输协会之间的租赁合同无效，按照无效合同相互返还的原则，从化运输协会应将涉案房屋腾退交还给从化管理总站。谢志坚作为次承租人继续占有涉案房屋已缺乏合法依据，因此，谢志坚负有腾房的义务，应对从化运输协会腾退涉案房屋承担连带责任。关于占有使用费问题。本案从化管理总站主张涉案房屋自2015年10月起的占有使用费，而根据谢志坚、从化运输协会一审提交的证据显示，谢志坚与从化运输协会于2015年10月1日签订租赁合同后，谢志坚已支付了6个月的租金。现谢志坚与从化运输协会就涉案房屋之间的租赁合同纠纷已由一审法院另案受理，该案从化运输协会诉请谢志坚向其支付2016年4月起的租金，目前该案尚未审结。鉴于此，依据合同相对性的原则，从化管理总站、从化运输协会、谢志坚对于相互之间的房屋使用费各自进行结算对本案及其他案件的处理、执行更为有利。故本院对从化管理总站主张谢志坚对从化运输协会支付房屋占有使用费的义务承担连带责任不予支持。
综上所述，从化管理总站的上诉理由部分成立，应予支持。其他上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下:
一、维持广东省广州市从化区人民法院（2017）粤0184民初3314号民事判决第二、三、四项及案件受理费分担的决定；
二、变更广东省广州市从化区人民法院（2017）粤0184民初3314号民事判决第一项为：广州市从化区交通运输协会、谢志坚自本判决发生法律效力之日起九十日内腾退坐落于从××××林场水产村水库旁建筑面积为1115平方米的房产给广州市从化区交通管理总站。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审案件受理费11060元，由广州市从化区交通管理总站负担10960元，谢志坚负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 黄春成
审判员 蔡培娟
审判员 闫 娜
二〇一八年五月七日
书记员 王 敏
彭诗敏