中华人民共和国浙江省杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭西民初字第3846号原告：卡森国际控股有限公司(KASENINTERNATIONALHOLDINGSLIMITED)，住所地：英属开曼群岛大开曼岛乔治亚镇。代表人：朱张金，董事长。委托诉讼代理人：严大勇，浙江潮乡律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶国栋，浙江潮乡律师事务所律师。被告：杭州横桥股份经济合作社，住所地：中华人民共和国浙江省杭州市西湖区转塘街道横桥社区4号。法定代表人：陈宏伟，董事长。委托诉讼代理人：毛洪辉，浙江泽大律师事务所律师。原告卡森国际控股有限公司(KASENINTERNATIONALHOLDINGSLIMITED)与被告杭州横桥股份经济合作社房地产开发经营合同纠纷一案，浙江省杭州市中级人民法院于2015年7月20日立案，后于2015年10月16日裁定移送本院审理。本院于2015年11月3日立案后，依法适用普通程序，于2016年1月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人严大勇、叶国栋，被告的法定代表人陈宏伟、委托诉讼代理人毛洪辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.立即解除双方于2013年11月14日签订的《合作开发协议书》、2013年11月21日《物业返租意向书》；2.被告双倍返还原告履约保证金3900万元、征地款等规费590万元，合计4490万元；3.由被告负担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2013年11月14日签订《合作开发协议书》（以下简称协议），约定双方合作开发位于杭州市西湖区地块，合作方式为项目由项目公司运营，被告出10%留用地指标、原告出资金共同建设项目进行合作开发。由双方以货币资金出资设立项目公司，并由项目公司就被告10%留用地项目与土管部门签订土地出让合同，受让土地使用权。经过项目公司运作进入挂牌程序后，由项目公司对10%留用地实施摘牌，并确定摘牌期为本协议签订之日起六个月内，也即2014年5月13日前完成土地摘牌。协议还对双方的物业享有比例、履约保证金及规费的缴纳、违约责任、合同生效条件等作了约定。2013年11月21日，双方签订《物业返租意向书》，就项目建成后物业返租事宜达成意向。后原告按约缴纳履约保证金1950万元、征地款等规费590万元，合计2540万元。根据协议约定，项目公司2014年5月13日前完成土地摘牌。由于被告提供的10%留用地指标至今不具备摘牌条件，导致案涉合同无法继续履行、原告合同目的无法实现。被告的行为已构成实质性违约。综上，由于被告一直无法完成土地挂牌，双方对解除协议及退还相关款项等事宜多次协商无果，原告依法起诉。被告辩称：1.案涉留用地挂牌出让前期工作早已完成，不存在原告所称的被告违约事实。原告所称案涉留用地不具备出让条件与事实不符，也无权单方解除合同。协议签订后被告一直积极配合原告与相关行政机关沟通并办理相关手续，合作项目留用地早已于2014年11月4日完成做地工作，但原告因自身经济困难等原因一直未能缴纳土地竞拍保证金，完成土地的摘牌并启动项目的建设，致使案涉留用地出让未能完成，应承担相应违约责任。为案涉协议能继续履行，被告于2015年3月25日通过律师函催促原告履行合同，但原告未作出实质性履约行为。2.原告已经通过各种方式明确表明其无法继续履行协议，被告已据此依法解除协议。原告分别于2015年4月21日、2015年4月24日、2015年5月8日向被告表示无力履行协议并要求解除协议。因协议已无法继续履行，被告于2015年6月23日依法向原告送达了解除协议函。《物业返租意向书》作为协议的附属协议也于同日解除。因原告违约故被告依法没收履约保证金1950万元及两年顾问费180万元。因协议已于原告起诉前由被告解除，故原告要求判令解除协议、《物业返租意向书》及双倍返还履约保证金的理由不能成立。综上，请法院依法驳回原告的诉请。原告为支持其主张，提供了下列证据材料：1.《合作开发协议书》、《物业返租意向书》，证明双方房地产开发经营合同关系及权利义务的相关约定。2.付款凭证，证明原告按约支付款项。3.律师函、回单，证明被告至今未有可供出让的合作土地。4.特快回单及详情单、向杭州市国土资源局的发函及回复意见，证明案涉土地至今不具备出让条件。被告提供了下列证据材料：1.《合作开发协议书》、《物业返租意向书》，证明双方签订的协议约定项目公司前期工作应由原告来承担。2.《土地竞拍保证金缴纳通知书》及收条、名片，证明被告在2014年11月4日即已完成了案涉土地挂牌出让的前期工作，并告知原告缴纳土地竞拍保证金。3.浙泽律（2015）函字第54号律师函及邮寄凭证，证明2015年3月25日被告函告原告履行合同。4.原告致函，证明原告知道案涉留用地于2014年11月具备挂牌条件，但明确表明其无法继续履行协议并要求退还履约保证金。5.杭州转塘项目合作开发协议，证明原告希望引入相原集团有限公司合作开发，印证案涉留用地没有开发是因为原告内部矛盾、资金不足。6.证明，证明因原告无力开发案涉项目，双方曾在杭州市西湖区人民政府转塘街道办事处主持下协商退还部分履约保证金但未成功。7.浙泽律（2015）函字第204号律师函及邮寄凭证，证明原告已于2015年6月23日签收被告发送的解除协议函。经庭审质证，被告对原告提交的证据质证后认为：证据1真实性无异议，但将案涉留用地挂牌出让是原告的义务。证据2无异议。证据3真实性无异议，但内容与事实不符。证据4真实性无异议，但不能证明案涉留用地不具备挂牌出让条件，国土资源局回复不具备出让条件指的是原告未缴纳竞拍保证金。原告对被告提交的证据质证后认为：证据1真实性无异议，但因被告一直没有可供挂牌的土地，无法设立项目公司，故未摘牌。证据2真实性无异议，但通知书上确定的摘牌期远超过合同约定的期限，被告的行为构成实质性违约。证据3真实性无异议，但原告没有缴纳保证金的义务，顾问费不应原告支付。证据4真实性无异议，但因案涉地块至今都不具备挂牌条件，影响了项目进程。证据5真实性无异议，原告为履行案涉合同积极寻找合作伙伴。证据6有异议，转塘街道与被告有利害关系，故不具备证明力，也无法证明原告违约，且案涉土地至今不具备挂牌条件，导致案涉合同目的不能实现。证据7真实性无异议，被告的违约导致合同不能履行，其无权没收保证金及相关费用。经审查，本院认证如下：原告提交的证据均系原件，本院对其真实性予以认定，但证据3尚不足以证明被告无可供出让的土地。被告提交的证据1-5、7原告对真实性无异议，本院予以认定，证据6系原件，本院对其真实性予以认定，其证明力将结合其他证据综合认定。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：原告（乙方）与被告（甲方）为合作开发杭州市西湖区转塘街道横桥股份经济合作社10%留用地项目，于2013年11月14日签订《合作开发协议书》一份，约定双方合作开发位于地块（项目编号：B-C20200802178），用地面积约48.75亩，建筑面积约66324平方米，用地性质为商业综合用地，总投资约20000万元。合作方式为项目由项目公司运营，甲方出10%留用地指标、乙方出资金共同建设项目进行合作开发。政府规定的暂定1180万元规费，由甲乙双方各承担50%，乙方承担部分在签约后7个工作日内支付给甲方。先由甲乙双方共同出资成立项目公司，共同建设和管理项目，项目公司董事长由甲方担任，总经理由乙方担任，总经理为项目公司的法定代表人，乙方负责项目公司及所开发建设的留用地项目的日常管理、实施等工作，但必须尊重甲方建议，接受甲方监督。在本协议签订后三个月内乙方以杭州卡森投资管理有限公司与甲方合资成立项目公司，注册资金暂定10000万元。甲乙双方均以货币资金出资设立项目公司。其中甲方占项目公司51%股权，乙方占49%股权。甲方应出的项目公司注册资金由乙方无息借给甲方。双方保证，甲方10%留用地项目由项目公司与土管部门签订土地出让合同，由项目公司受让土地使用权，承担土地拍卖、受让的相关税费。由乙方全额出资建成所有物业，然后按项目公司的股权比例分摊计入容积率部分的物业。分割物业办理证件后，甲方分得的房产再另行签订物业返租协议返租给乙方，甲方物业及其他物业由乙方统一管理。经过项目公司运作进入挂牌程序后，由项目公司对10%留用地实施摘牌、支付税费。摘牌成功后，甲方收到政府的返还扶持资金后7日内全额汇入项目公司，用于归还乙方借给甲方成立项目公司的注册资金，不足部分甲方不再负有向乙方归还的义务。其余项目资金和与项目有关的所有费用，均由乙方承担。在项目建设过程中，项目公司产生的所有债务，均由乙方承担。土地摘牌后，由乙方负责办理各项建设手续，甲方提供必要的协助。确定摘牌期为本协议签订之日起6个月内，建设期为36个月。在项目建设过程中，如果有甲方村民阻扰项目建设行为，甲乙双方均有义务做好劝阻、协调工作。乙方同意在本协议签订后7个工作日内，向甲方交纳履约保证金1950万元。乙方原则上必须在3个月内完成项目公司的注册事宜，6个月内完成土地摘牌事宜（因甲方原因除外），甲方对公司注册及土地摘牌事宜全力配合。如果无可归责于甲方的原因，没有在6个月内完成土地摘牌，乙方交纳的履约保证金1950万元没收归甲方所有。如果乙方交纳保证金1950万元后，甲方无故违约，不与乙方继续合作，甲方退还乙方交纳的保证金1950万元并赔偿乙方损失1950万元。乙方向甲方交纳的履约保证金在项目竣工并完成产权分割后直接转为租金。自本协议签订起，第二年项目公司向甲方交纳顾问费80万元，第三年项目公司向甲方交纳顾问费100万元。项目公司若对本项目地块没有摘牌成功，乙方投入的款项由乙方收回，乙方不要求甲方赔偿。2013年11月21日，双方签订《物业返租意向书》，就项目建成后物业返租事宜达成意向。同日，原告按约向转塘街道横桥社区居民委员会缴纳履约保证金1950万元、征地款等规费590万元，合计2540万元。2014年11月4日，杭州卡森投资管理有限公司常务副总经理周宏亮收到关于A-B1/B2-14-2地块的《土地竞拍保证金缴纳通知书》，内容为：2014年11月4日，之江留用地管理中心通知被告该中心与杭州市土地储备中心联合做地的转塘镇区单元A-B1/B2-14-2地块政府储备土地目前已完成做地工作，并经杭州市政府批复同意挂牌出让。请接到本通知后尽快至杭州市土地交易中心缴纳土地竞拍保证金。2015年1月23日，原告与相原集团有限公司签订《杭州转塘项目合作开发协议》，约定双方成立合资公司进行横桥和沈家弄项目的前期和土地摘牌等工作，即履行案涉《合作开发协议书》中原告应履行的义务。后该协议因故未履行。2015年3月30日，被告致函原告，称协议签订以来被告一直积极履行合同义务，与相关行政机关沟通使合作项目土地顺利完成挂牌出让前期工作，但原告未依约投入资金完成土地的摘牌并致使项目陷入停滞、构成违约，并拖欠被告80万元顾问费。故函告原告收到函件10日内缴纳土地竞拍保证金、对案涉土地实施摘牌并开工建设，支付80万元顾问费。2015年4月24日，原告致函被告，称案涉地块因客观条件限制直到2014年11月才具备挂牌出让条件，一定程度上影响了项目初期进程。又因国内房产市场行情低迷、项目总负责人陈维突然离职、原团队基本解散，为继续推进并加快项目启动，故建议引入经验丰富并有资金实力的开发商合作开发。如在5月31日前引入合作开发商一事无实质性进展，原告愿与社区商议解除协议相关事宜。5月8日，原告再次致函被告，再次称因项目管理团队出现动荡、陈维离职及公司各地房产项目销售困难、产品库存严重，房地产项目融资难度骤增，公司现金流极为紧缺，又受宏观经济形势影响，公司出现重大亏损，这些不利情况给项目推进带来极大困难。经与转塘街道等相关领导沟通及公司分析讨论后，原告认为其目前人力、财力均不具备开发涉案地块的条件，故恳请街道、社区考虑到企业资金链紧张的现实，同意给予退还一定比例的履约保证金并申请退出项目合作开发，使得社区能尽快启动重新招商。2015年6月15日，原告向被告致函，称被告至今没有满足合作土地的可出让条件，致使无法完成土地摘牌持续长达13个月，已构成实质性违约，原告行使先履行抗辩权和不安抗辩权，要求被告接函后三日内派员就其违约行为与原告进行商谈。2015年6月22日，被告致函原告，称自协议签订至今已一年多时间，原告未依约完成土地的摘牌并启动项目建设，构成根本违约，给被告造成重大经济损失。鉴于原告已明确表示不会继续履行协议，故依法行使解除权。自本函到达原告时，双方的《合作开发协议书》解除，被告没收原告1950万元履约保证金，原告应支付被告顾问费180万元。原告于2015年6月23日收到该函。2015年7月20日，原告就涉案合作开发合同纠纷向浙江省杭州市中级人民法院起诉。同年7月27日，杭州市西湖区人民政府转塘街道办事处出具证明，证实被告留用地项目经三次协调沟通，原告明确表示因公司自身问题无力开发项目，请求退出项目开发并退还一定比例保证金，后因退还比例与被告未达成一致意见。2015年7月22日，原告通知杭州市国土资源局，称原告诉被告土地合作开发合同纠纷一案已经浙江省杭州市中级人民法院受理，请求杭州市国土资源局暂停对案涉的横桥股份经济合作社10%留用地挂牌转让，待判决生效后再依法处置。2015年7月28日，杭州市国土资源局回复原告称，原告在通知中提到的留用地块目前尚未出让。待该地块具备出让条件后，杭州市国土资源局将按杭政函[2014]35号规定办理出让手续。本院认为，原告与被告之间的合同关系成立并合法有效。合同双方应按约履行自己的合同义务。本案争议焦点为：一、关于违约责任的承担主体和承担方式。二、关于《合作开发协议书》、《物业返租意向书》是否已经解除。关于焦点一，根据协议约定，案涉留用地项目的开发过程为：（1）原告以杭州卡森投资管理有限公司与被告合资成立项目公司，由项目公司对案涉留用地进行开发。（2）由项目公司与土管部门签订土地出让合同，受让土地使用权，承担有关土地拍卖、受让的相关税费。原告负责项目公司及所开发建设的留用地项目的日常管理、实施等工作。（3）经过项目公司运作进入挂牌程序后，由项目公司对10%留用地实施摘牌，支付税费。（4）原告原则上必须在协议签订之日起3个月内完成项目公司的注册事宜，6个月内完成土地摘牌事宜（因被告原因除外），被告对公司注册及土地摘牌事宜全力配合。由此可见，双方合作的方式是成立项目公司，由项目公司与土管部门签订土地出让合同，受让土地使用权并进行开发建设。成立项目公司是双方合作的第一步。协议约定原告注册成立项目公司并负责项目公司及所开发建设的留用地项目的日常管理、实施等工作，被告对公司注册及土地摘牌事宜全力配合。成立项目公司是协议约定的原告的义务，被告对此只承担全力配合的义务。根据现有证据，原告除协议签订后按约交纳履约保证金1950万元、征地款等规费590万元外，无其他履约行为。同时，2015年1月原告试图与相原集团有限公司共同对案涉留用地项目进行开发，2015年4月、5月，原告先后两次致函被告，结合转塘街道办事处出具的证明，充分证明原告因外部环境即国内房地产行情低迷，自身原因即原告项目开发团队解散、公司缺乏资金而无力开发案涉留用地项目，不具有履约能力。综上，双方签订协议至今，原告未履行协议约定的义务，即在协议约定的期限内投资成立项目公司，再由项目公司完成土地摘牌，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。根据协议约定，如果无可归责于被告的原因，没有在协议签订之日起6个月内完成土地摘牌，原告交纳的履约保证金1950万元没收归被告所有。如果原告交纳保证金1950万元后，被告无故违约，不与原告继续合作，被告退还原告交纳的保证金1950万元并赔偿原告损失1950万元。因案涉留用地已于2014年11月4日具备挂牌出让条件，且在原告交纳保证金1950万元后，被告不存在无故违约、不与原告继续合作的违约行为，故原告无权要求被告双倍返还原告履约保证金3900万元。关于焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，对方当事人可以解除合同。原告于2015年5月8日向被告的致函中明确表示不能继续履行合同，被告据此于2015年6月22日致函原告主张解除双方的《合作开发协议书》，该函已于2015年6月23日到达原告。据此，本院确认原、被告于2013年11月14日签订的《合作开发协议书》于2015年6月23日解除。因原、被告于2013年11月21日签订的《物业返租意向书》系《合作开发协议书》的附属合同，故主合同解除，作为附属合同的《物业返租意向书》一并于2015年6月23日解除。因此，原告主张立即解除双方签订的《合作开发协议书》、《物业返租意向书》的诉讼请求应予驳回。原告主张被告双倍返还3900万元履约保证金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。对于原告交纳的590万元规费，因双方之间并无如何处理的特别约定，故合同解除后，原告主张返还的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十六条第一款、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、杭州横桥股份经济合作社于本判决生效之日起十日内返还卡森国际控股有限公司(KASENINTERNATIONALHOLDINGSLIMITED)5900000元。二、驳回卡森国际控股有限公司(KASENINTERNATIONALHOLDINGSLIMITED)的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费266300元，由卡森国际控股有限公司(KASENINTERNATIONALHOLDINGSLIMITED)负担231307元（已交纳），杭州横桥股份经济合作社负担34993元。卡森国际控股有限公司(KASENINTERNATIONALHOLDINGSLIMITED)于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州横桥股份经济合作社于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，卡森国际控股有限公司(KASENINTERNATIONALHOLDINGSLIMITED)可在判决书送达之日起三十日内，杭州横桥股份经济合作社可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吕后旺人民陪审员  柴振兴人民陪审员  曹 静二〇一七年三月二十一日书 记 员  王丽娜·??14?··??15?·