北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0106民初1412号原告：张丹丹，女，1977年5月5日出生，住黑龙江省汤原县。委托诉讼代理人：于磊，北京市君佑律师事务所律师。被告：杨燕，女，1986年6月27日出生，住湖南省长沙市。委托诉讼代理人：周玉顺，北京周玉顺律师事务所律师。原告张丹丹与被告杨燕合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张丹丹委托诉讼代理人于磊，被告杨燕委托诉讼代理人周玉顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张丹丹向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方于2012年6月28日签署的《美容院承租合同》；2、被告返还转让费202500元；3、被告返还押金20000元；4、被告赔偿设备购置损失250000元；5、被告赔偿房屋租金损失105000元（按12个月计算，每个月8750元，计算方式为21500-12500）；6、被告承担诉讼费。事实和理由：原被告双方于2012年6月28日签署《美容院承租协议》，约定：被告将其从董文新处承租的位于北京市丰台区大瓦窑北路6号楼1层101号的房屋出租给原告使用，同时将其作为自然人股东的“北京存英美容有限公司”转让给原告；房屋租金按照其与董文新租赁合同的租金执行即每个月12500元，美容院转让费用每个月7500元，合计每个月20000元；被告保证其具有合法出租权。合同签署后，原告于当日向被告交纳2012年7月租金（含转让费）20000元，押金20000元；并办理了美容院物品的清点手续。在此之后，截止2014年9月，原告共计向被告交纳27个月的转让费合计202500元。同时在原告经营期间，因美容院发展需要添置了美容仪、理疗仪等设备，合计金额30万余元。但双方一直未办理股东变更手续。2014年7月31日，原告委托姐姐张维维与张敏签署了《存英美容院经营委托协议》，将该房屋再次进行转租并将该美容院再次进行转让。2014年9月1日，房屋所有人董文新向张敏发出通知，称该房屋是在自己不知情的情况下由杨燕转租，提供了其与杨燕签署的《房屋租赁合同》，并要求张敏搬离。2015年12月，张维维收到丰台区法院送达的起诉状，张敏起诉要求解除与张维维的《委托协议》，并要求其赔偿相应损失。在此期间，张敏一直实际经营该美容院至2015年11月。原告认为，双方签署的合同标的房屋系由被告从董文新处承租，其应该保证对该房屋具有合法出租权和使用权，但被告隐瞒未经产权人同意的事实，将该房屋出租给原告且将在该房屋注册经营的美容院一并转让，且实际使用人已经提起诉讼要求解除合同，已导致原告签署本案《承租协议》的目的落空，应属合同解除的法定情形。同时由于被告过错给原告造成的损失及收取的转让费用、押金及可得租金收益应予全部赔偿。故原告诉至法院。杨燕辩称，不同意原告诉讼请求。双方签署承租合同不具有解除法定情形，没有成就合同约定解除条件，且至今约定承包经营期限早已届满，故不同意解除合同。据此，原告要求返还转让费用、押金诉讼请求没有事实基础。购置损失，在承包经营期间原告是否购入设备，购入什么样设备，是原告经营行为之一，对其经营行为所要承担风险，被告不承担赔偿责任。房屋租金，是基于承包经营期间对房屋占有使用而产生必然费用，合同约定期限内原告实际使用、占有诉争房屋，或基于案外人张敏合同关系处分诉争房屋使用权利，都是对房屋使用占有，返还租金没有事实法律依据。本院经审理认定事实如下：北京市丰台区大瓦窑北路2号院6号楼1层101号房屋的产权人系董文新。2011年11月1日，董文新将上述房屋租与杨燕。2012年5月21日，杨燕作为法定代表人以上述房屋为住所地设立北京存英美容有限公司，办理营业执照，该执照经营范围：许可经营项目：美容（限非医疗美容）（有效期至2014年5月14日）；一般经营项目：无。2012年6月28日，甲方杨燕与乙方张丹丹签订《美容院承租合同》，约定包括但不限于以下内容：甲方提供给乙方承包经营的美容院位于北京市丰台区大瓦窑北路6号101，面积106.64平方米；美容院经营的营业执照、卫生许可证经协商过户到乙方名下，如合同到期后再过户给甲方；乙方经营期限自2012年7月1日至2016年12月1日；如果美容院转让，房租半年一付，从2013年12月1日至2016年12月1日每年递增10%，2013-2014年12月1日165000元；乙方向甲方缴纳押金人民币2万元，承包结束后双方交接结清有关物业、设备、用具及有关费用后当日内退还乙方押金；乙方承租经营期内，应每月向甲方缴纳承租费人民币2万元，从2013年12月1日至2016年12月1日房租每年递增10%；甲方按约定提供美容院给乙方，保证乙方独立自主经营，为乙方提供现有经营场所及美容设施、用具等；在合同有效期内，若无不可抗拒因素发生，甲乙双方中任何一方都不得终止合同，终止合同方视为违约，违约方应向守约方支付违约金2万元，给违约方造成损失的还应当赔偿给守约方的损失；存英美容院乙方只有使用权没有转让和占有权。签约同日，张丹丹给付杨燕4万元（包含2万元押金、2万元房租费）；杨燕将存英美容院交付张丹丹经营使用。2012年7月至2014年8月，张丹丹共计给付杨燕承租费567922.5元。2014年7月31日，张维维受张丹丹委托（甲方）与张敏（乙方）就上述房屋签订《存英美容院经营委托协议》，约定：经营期限为2014年8月1日至2016年12月1日；经甲乙双方协商，合同签订之日，乙方需一次性交付甲方人民币90万元，美容院经营权归乙方所有；承租期满后，甲方所交纳的押金归乙方；乙方承租经营期内，应每三个月向甲方缴纳一次房租费人民币63750元，除此缴纳时间为合同签订之日；甲方按约定提供美容院给乙方经营，保证乙方独立自主经营，为乙方提供现有经营场所及美容设施、用具等。2014年9月1日，董文新向张敏发出通知，载明：本人系北京市丰台区大瓦窑北里2号楼1层101房屋的所有权人，该房屋由杨燕承租，现得知该房屋已经转租给你从事经营活动，该转租行为本人不知情且未经本人同意，已经严重侵犯了我的合法权益，限你在收到本通知之日起10日内搬离该房屋，并同我办理房屋交接手续。2014年9月9日，张敏与董文新办理房屋交接手续，并共同签署物品清单。另查：（一）2015年4月13日，本院受理原告张丹丹与被告杨燕房屋租赁合同纠纷一案（2015年丰民初字第08313号），张丹丹向本院提出的诉讼请求包括“解除原被告双方于2012年6月28日签署的《美容院承租合同》”一项。该案起诉书于2015年5月19日送达至被告。原告于2015年7月1日撤诉。（二）2015年12月21日，本院受理原告张敏与被告张丹丹、第三人杨燕合同纠纷一案（2015年丰民初字第27067号），该案判决书确认“根据张敏所举证据以及本院与房主董文新的调查笔录，张敏已于2014年9月9日办理房屋交接并搬离涉诉房屋，故应按照张敏实际使用房屋的情况收取承包费及房屋租金。”该判决已于2017年9月14日生效。上述事实，有张丹丹提供的美容院承租合同、移交清单、收条、银行对账单、营业执照、房屋租赁合同，张敏提供的美容院承租合同、银行对账单，以及本院2015年丰民初字第27067号民事判决书、2015年丰民初字第08313号卷宗材料，当事人的陈述在案佐证。本院认为，张丹丹与杨燕签订的《美容院承租合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。当事人应当按照约定履行自己的义务。因杨燕与张丹丹转租涉案美容院的经营场所未经房屋产权人的同意，致使产权人实际收回房屋，导致无法继续使用涉诉房屋作为经营场所，故杨燕与张丹丹之间的合同目的已无法实现，张丹丹主张合同解除并无不当。根据查明的事实，在张丹丹起诉杨燕房屋租赁合同纠纷一案中，杨燕已于2015年5月19日领取该案的起诉状副本，故张丹丹解除合同的通知于该日到达杨燕，双方合同于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本院2015年丰民初字第27067号民事判决书确认，涉诉房屋已于2014年9月9日交付房屋产权人，故该案应按照实际使用房屋的情况收取承租费。本案中，关于承租费，合同中约定，乙方承租经营期内，应每月向甲方缴纳承租费人民币2万元，从2013年12月1日至2016年12月1日房租每年递增10%；截至2014年8月，张丹丹共计给付杨燕承租费587922.5元；按照合同约定的计算方式，2012年7月1日至2014年9月9日期间的承租费应为537625元（2万元×17个月+21250元×9个月+21250元÷30天×9天）；对于差额部分50297.5元，杨燕应当退还给张丹丹。对于押金20000元，在合同解除后，杨燕也应当退还给张丹丹。张丹丹其他诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认张丹丹解除合同的行为有效，杨燕与张丹丹于2012年6月28日签订的《美容院承租合同》已于2015年5月19日解除；二、杨燕于本判决生效后十日内退还张丹丹押金20000元；三、杨燕于本判决生效后十日内退还张丹丹承租费50297.5元；四、驳回张丹丹其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元，由张丹丹负担3350元（已交纳），由杨燕负担3350元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  王永斌二〇一七年十月十三日书记员  温迎福