辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终3334号
上诉人(原审原告)：刘新慧，男，1989年3月24日出生，汉族，住内蒙古呼伦贝尔市,现住大连市甘井子区。
委托诉讼代理人：李铁男，辽宁社和律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：大连福源地产开发有限公司。住所地：庄河市兴达街道光复委（兴达街道办事处办公楼***室）。
法定代表人：刘丹，该公司经理。
委托诉讼代理人：叶绍云，大连庄河市联合法律服务所法律工作者。
原审第三人：中国银行股份有限公司大连庄河支行。住所地：庄河市城关街道财政委海云天**#。
法定代表人：刘作岩，该行行长。
委托诉讼代理人：张俊帅、靳涛，辽宁环胜律师事务所律师。
上诉人刘新慧因与被上诉人大连福源地产开发有限公司（以下简称福源公司）、原审第三人中国银行股份有限公司大连庄河支行（以下简称中国银行）商品房销售合同纠纷一案，不服辽宁省庄河市人民法院（2017）辽0283民初7715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘新慧委托诉讼代理人李铁男，被上诉人大连福源地产开发有限公司委托诉讼代理人叶绍云，原审第三人中国银行股份有限公司大连庄河支行委托诉讼代理人靳涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘新慧上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院认定由于上诉人及被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》关于对逾期办理产权登记的处理方式己有约定，即：买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按”最终取得为止”的方式处理，以此认定上诉人并未选择在此情况下其有权解除合同的处理方式，认为本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定的解除合同情形。上诉人认为，双方签订的《商品房买卖合同》系格式合同，根据《合同法》的规定，对于格式条款的理解发生争议的应当作出不利于提供格式条款一方的解释。虽然合同上确实约定了按最终取得为止，但是该约定属于没有约定。被上诉人作为出卖人，办理权属登记是其基本的合同义务，买受人购买的房屋属于商品房，理应享有房屋的所有权，但被上诉人故意在合同上约定按最终取得为止，显系为了规避自己应尽的义务，使得上诉人的权利没有得到保护。被上诉人在合同中为了免除自己的责任进行的该约定属无效条款。在双方没有约定逾期办理权属登记的处理方式的情况下，应适用法定解除。即应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定。按照该条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。被上诉人开发建设的荷塘丽城小区宗地，涉及动迁户55户，现只有29户签订了动迁补偿协议，由于该宗地内未完全动迁，已建成的商品房因未能通过综合验收，致使小区住户未能办理产权登记。由于被上诉人的原因使得双方在签订合同己经近四年之久的时间，一直未能办理权属登记，导致上诉人无法办理户口迁入房屋抵押等事项已经损害了上诉人的利益。本案完全符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定的解除合同情形。
福源公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。本案不应适用合同法第40条关于格式条款的相关规定，因为双方签订的商品房买卖合同没有该条规定的情形，因此双方签订的合同符合法律规定，根据法律适用一般原则，有约从约，本案不应该适用商品房买卖司法解释第19条规定，因此一审判决正确。
中国银行述称，同意被上诉人的意见。根据合同法的原则，有约从约，无约适用法律规定，本案当中商品房买卖合同当中已有明确约定，以最终取得为止，因此不具备适用商品房买卖合同司法解释第19条的规定，该条规定明确要求由于出卖人的原因导致无法办理所有权登记的，买受人才有解除合同和赔偿损失的请求权，本案当中根据一审质证的证据来看，目前动迁工作没有完成，原因不在于出卖人，所以上诉人的上诉请求不成立。
刘新慧向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还已支付的首付款119420元及利息（自2014年5月18日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算），其他费用14353元及利息（自2014年11月17日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、判令被告支付原告已向第三人偿还的贷款本金及利息共63812.11元（自2014年11月至2017年11月，共计37个月）；4、判令被告支付给原告装修损失40000元；5、判令解除原告与第三人签订的《个人一手住房贷款合同》，由被告向第三人返还贷款部分未偿还的本金226871.56元及利息，共计464456.67元。
一审法院认定事实：2014年5月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买由被告开发的位于庄河市兴达街道荷塘丽城小区3号2单元9层03号房屋，建筑面积79.84平方米，房屋总价款369420元。合同还约定：出卖人应当在2013年12月30日前交付经综合验收合格的房屋；出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按”最终取得为止”方式处理。上述合同还附有《个人一手住房贷款合同》，原告为抵押人，以案涉房屋作抵押在第三人处贷款25万元，第三人为抵押权人。
合同签订后，原告向被告支付购房首付款119420元。2014年11月17日，原、被告办理了案涉房屋入住交接手续，被告将案涉房屋交付给了原告，之后，原告装修入住至今。但被告未依约办理案涉房屋的产权登记。
另查，被告开发建设的荷塘丽城小区宗地，涉及动迁居民55户，现只有29户签订了动迁补偿协议，小区动迁工作仍在进行。由于该宗地内未完全动迁，已建成的商品房因未能通过综合验收，致使小区652户住户均未办理房屋产权登记。
一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及被告与第三人签订的《个人一手住房贷款合同》，均系当事人的真实意思表示，不违反法律的效力性强制性规定，应为有效合同。本案中，被告已向原告交付房屋，原告接受房屋后装修入住。现原告提出”房屋结构存在缺陷，房屋的相关设施不齐全”，缺乏事实依据，原告以此为由要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，不予支持。原告以被告至今未办理产权登记为由，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，亦缺乏事实和法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。而本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》关于对逾期办理产权登记的处理方式已有约定，即：买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按”最终取得为止”的方式处理，原告并未选择在此情况下其有权解除合同的处理方式。故该案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定的解除合同情形。综上，原告的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，不予支持。
一审法院判决：驳回原告刘新慧的诉讼请求。案件受理费4133元，由原告负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，综合当事人的诉辩主张，本案的焦点问题为：案涉商品房买卖合同是否应予解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，合同解除可分为约定解除、协商解除和法定解除，约定解除是指合同的双方当事人可以在合同中约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；协商解除是指合同的双方当事人经过协商一致，从而解除合同；法定解除是指具备合同法第九十四条规定的合同解除条件时，合同当事人可以解除合同。从前述相关法律规定并结合本案查明的事实，具体分析本案商品房买卖合同是否具备解除的条件。首先，是否符合合同约定的解除条件。双方在合同第十五条中约定了如何办理产权登记，即：出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按”最终取得为止”方式处理。从前述双方合同约定的内容看，如福源公司在合同约定的时间内未履行协助办理产权登记的义务时，双方未选择买受人即刘新慧可以解除合同，而是由福源公司继续办理产权至刘新慧最终取得产权证时为止，因此，本案中，双方没有约定解除合同的条件；其次，因双方对于案涉商品房买卖合同是否解除并没有协商达成解除合同，因此，本案中，亦不符合协商解除合同的条件；再次，是否符合法定解除合同的条件。刘新慧主张本案合同符合商品房买卖合同司法解释第十九条规定，可以解除，由于买卖案涉商品房是双方当事人的真实意思表示，刘新慧购买案涉房屋时与福源公司签订案涉商品房买卖合同亦是其真实的意愿，并没有他人强迫其购买案涉房屋；又由于双方已经对于如何办理产权证以及不能按时办理产权证的情况下进行了明确的合同约定，即由福源公司继续办理至刘新慧最终取得产权证时为止，根据合同约定优先的原则，应适用双方合同约定来处理逾期办理产权证的问题，因此，刘新慧主张本案适用法定解除合同，缺乏充分的法律依据。综上，刘新慧主张解除合同，缺乏充分的法律依据，一审判决驳回其该项诉讼请求，并无不妥，本院予以确认。由于刘新慧要求解除合同的请求未予支持，因此，其要求解除与中国银行之间的贷款合同，以及要求返还购房款及利息和赔偿损失的请求，亦不应支持。
关于刘新慧主张案涉商品房买卖合同第十五条约定的办理产权至”最终取得为止”系格式条款一节，本院认为，合同当事人有订立合同的自由，不仅包括其有权选择与谁订立合同，也包括其有权在法律允许范围内自由确定合同内容，现有的合同条款内容是刘新慧与福源公司在签订案涉商品房买卖合同时确定的，即便合同条款是福源公司事先拟定好的，但刘新慧没有证据证明其在签订前述合同时，对前述合同条款内容提出过异议，从而可以选择适用其他条款。从刘新慧在一审诉讼过程中的主张看，其主张解除合同的理由是因案涉房屋存在质量问题，并没有主张前述合同条款系格式条款而作为解除合同的理由，二审中，刘新慧与福源公司均表示案涉小区存在一部分动迁户未能动迁而导致案涉房屋不能及时办理产权，由此来看，案涉房屋没有及时办理产权的原因，并非因合同条款系格式条款所致，刘新慧诉讼目的亦是希望尽快解决产权证的问题，据此，可以认定前述合同条款是双方当事人的真实意思表示，刘新慧主张前述合同条款系格式条款，缺乏充分的事实根据和法律依据，本院不予采信。
综上所述，刘新慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8266元，由刘新慧负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁大勇
审判员 阁成宝
审判员 杨 威
二〇一八年五月四日
书记员 任建芳