北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2014）西民初字第9928号王小琳，女，1959年10月18日出生，汉族。被告北京万通鼎安国际物业服务有限公司，住所地北京市怀柔区庙城镇庙城村东362号。法定代表人赵元旗，董事长。委托代理人王小青，男，该公司职员。委托代理人罗德日，男，贵公司职员。原告王小琳与被告北京万通鼎安国际物业服务有限公司（以下简称万通鼎安公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王小琳，被告万通鼎安公司之委托代理人王小青、罗德日到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王小琳诉称：原告购买位于北京市西城区阜成门外大街x号万通新世界广场x座xx室，建筑面积135.88平方米。入住时与被告签署《管理维修公约》，公约第四章第一节对管理费做出了明确定义：“经常性支出以每月收取管理费的方式支付，管理广场各部分的管理费支出费用由全体业主或其使用人按建筑面积比例分摊承担”。对管理费缴纳数额也进行了规定，即定期调整（最短调整为1年）管理费用。长期以来被告一直按高额物业费标准收费，原来以3.5美元/月/平方米计费，后被告为躲避人民币升值，自行将物业合同进行修改，改为28.25元人民币/月/平方米。2006年业委会成立，在未经召开业主大会及全体业主三分之二以上同意选聘物业公司的情况下，业委会擅自与被告签署了服务合同，明显侵害业主的利益。为了多收物业费，被告隐瞒了应向全体业主公告及查阅的有关物业费支出报表及明细帐。2008年，被告曾起诉原告，要求原告支付2006年至2008年期间的物业费。法院判决认为：“按照分摊制原则确定其应缴纳的物业服务费用，应当指出的是，业主与物业服务企业作为平等的民事主体，确定双方权利义务关系的最终依据即相应的物业合同，包括收费标准在内的合同事项均应当通过缔约双方通过平等协商的方式予以认定。”现如今，没有生效的合同，只有《管理维修公约》，其中约定的即“全体业主按照建筑面积比例分摊承担费用”。被告向业主公示的财务报表均在1300万到1600万元之间，因此被告管理的面积为11.24平方米，以1450万元（平均数）计算，平均每月每平米应交10元，按照法院判决，原告实际每平方米多付18.25元。故被告应返还原告2006年7月1日至2008年2月29日（共计20个月）多支付的物业费49596.20元。现原告起诉至法院，要求判令被告返还2006年7月1日至2008年2月29日违规多收取的物业费约49万元（Ax1号、Ax2号、Ax3号、Ax4号房屋，按照10元/平方米计算物业费与原告按照法院判决已经交纳物业费金额的差额）。被告万通鼎安公司辩称：1、2008年3月，被告向西城法院起诉，要求原告支付万通新世界广场Ax1、Ax2、Ax3及Ax4四个房间自2006年7月1日至2008年2月29日期间的物业费及滞纳金。一审判决支持被告的所有诉讼请求，原告不服上诉至一中院，一中院分别作出（2011）一中民终字第7630号、（2011）一中民终字第7765号及（2011）一中民终字第7766号民事判决书，判决驳回原告的上诉请求。判决生效后，被告申请法院强制执行。本案中，原告要求返还多收的上述四个房间的物业费及滞纳金、利息等款项均是通过人民法院强制执行而向被告所支付的费用。在上述生效判决书被推翻前，原告要求被告返还该部分费用没有法律依据。2、原告认为被告多收物业费的理由均已被生效的法院判决所否认。原告认为被告多收了原告的物业费理由无非有两点：一是认为其应按照分摊制原则来支付物业费；二是认为被告与万通新世界业委会于2006年签订的《物业管理服务合同》无效。关于原告所主张的分摊制，北京市高级人民法院（2013）高民申字第3918号民事裁定书认定了原告主张按照分摊制确定收费标准缺乏依据，亦不属于法院民事案件调整范围。关于2006年《物业管理服务合同》的效力问题，原、被告双方就此曾有诉讼。原告曾向西城区人民法院起诉要求认定该合同无效，一审法院判决驳回原告的诉讼请求，原告不服并上诉，北京市第二中级人民法院（2015）二中民再终字第10976号民事判决书判定该合同有效，对业主具有约束力，并驳回其上诉，维持原判，此判决已经生效。因此，原告认为被告多收了物业费毫无事实依据，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告王小琳系万通新世界广场Ax1、Ax2、Ax3、Ax4号房产的所有权人。已生效判决确认如下事实：1997年3月27日，王小琳与万通鼎安公司（原名称为北京万通璐顿国际物业管理顾问有限公司）签订《管理维修公约》，其后万通鼎安公司为万通新世界广场提供物业服务。2006年5月29日，万通业主委员会与万通鼎安公司签订了《物业管理服务合同》，确定委托管理期限为3年，自2006年1月1日起至2008年12月31日止；万通新世界广场写字楼管理费标准为人民币28.25元/月/建筑平方米，空置房屋管理费为20.18元/月/建筑平方米；业主及使用人逾期交纳物业管理费的，按《管理维修公约》中的相关规定，从逾期之日起按每月应缴管理费金额的千分之一收取滞纳金。2007年9月18日，万通业主委员会作出《万通新世界广场业主大会决议》，主要内容为，根据2007年8月15日万通业主委员会会议决议，就授权业主委员会代表全体业主签署《物业管理服务合同》和增选一名业主委员会委员的事项，采用书面征询意见方式组织召开业主大会。2007年9月18日，万通鼎安公司与万通业主委员会签订《万通新世界广场物业服务合同》。2008年7月28日，本院在审理王小琳与万通业主委员会撤销权纠纷一案后作出判决，撤销了万通业主委员会于2007年9月18日作出的《万通新世界广场业主大会决议》。该判决已发生法律效力。2012年6月25日，万通鼎安公司致函万通新世界广场业主委员会，要求其书面认可2006年度《物业服务合同》期满后，继续提供物业服务，双方权利义务依照2006年度《物业服务合同》执行。2012年6月26日，万通业主委员会向万通鼎安公司回函，内容为“鉴于贵司已经并仍在为万通新世界广场提供物业服务的事实，为保障我大厦（广场）的正常工作条件与秩序，维护我大厦的和谐安定及广大业主的利益，望贵司依照相关法律法规及双方已签署的合同等有关文件，履行规定的权利与义务，继续为我大厦提供物业服务”。2008年万通鼎安公司在本院起诉王小琳，要求其交纳Ax1号、Ax2号房产自2006年7月1日至2008年2月29日期间的物业费及滞纳金。2011年3月25日，本院依据《万通新世界广场物业服务合同》约定的物业费标准，判决王小琳应向万通鼎安公司支付物业费120449.41元及滞纳金。王小琳上诉后，北京市第一中级人民法院作出（2011）一中民终字第7630号民事判决书，驳回上诉，维持原判。王小琳申诉后，北京市高级人民法院于2013年12月20日作出（2013）高民申字第3916号民事裁定书，裁定驳回王小琳的再审申请。后万通鼎安公司继续通过诉讼方式要求王小琳交纳Ax3号及Ax4号房产的物业费及滞纳金，本院分别作出（2008）西民初字第4021号及（2008）西民初字第4013号民事判决书，分别判决王小琳应向万通鼎安公司交纳Ax3号及Ax4号房产自2006年7月1日至2008年2月29日期间的物业费及滞纳金。王小琳上诉后，北京市第一中级人民法院分别对两案作出驳回上诉，维持原判的判决书。另查，2007年，王小琳诉至本院，要求确认2006年5月29日万通鼎安公司与万通新世界广场业主委员会签订的《物业管理服务合同》无效。本院作出（2007）西民初字第10985号民事裁定书，认定王小琳不是案件适格的原告，据此驳回其起诉。该民事裁定书已经生效。2012年，王小琳以另一房屋业主身份，再次起诉。本院于2013年2月5日，作出（2012）西民初字第01650号民事裁定书，认为王小琳的起诉，缺乏受理依据，裁定驳回其起诉。王小琳提起上诉后，北京市第一中级人民法院作出（2013）一中民终字第4567号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。王小琳不服该裁定向北京市高级人民法院提出再审。2013年12月20日，北京市高级人民法院作出（2013）高民申字第3565号民事裁定书，裁定指令北京市第一中级人民法院再审该案。2014年6月23日，北京市第一中级人民法院作出（2014）一中民再终字第05140号民事裁定书，裁定撤销（2013）一中民终字第4567号民事裁定及（2012）西民初字第01650号民事裁定，指令本院审理该案。2015年8月18日，本院作出（2015）西民再初字第16号民事判决书，判决驳回王小琳的诉讼请求。判决后，王小琳不服提起上诉，北京市第二中级人民法院经审查认为：2006年5月29日的《物业管理服务合同》已于2008年12月31日届满，合同已实际履行，在万通新世界广场其他业主起诉的案件中，法院生效裁判文书已确认该合同有效，对业主具有约束力。王小琳以未经业主大会授权为由主张该合同未发生法律效力，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。王小琳提出的万通鼎安公司与万通业委会恶意串通，损害业主利益的上诉主张，证据不足，本院不予采纳。2015年12月16日，北京市第二中级人民法院作出（2015）二中民再终字第10976号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。庭审中，王小琳认为：1、根据已生效判决，2006年签署的《物业管理服务合同》不具备履行的正当性，“包干制”的计费方式没有依据。《管理维修公约》中确定物业服务收费标准为“摊销制”，摊销制是业委会经过业主大会授权，代表业主大会来决定物业费的使用，物业管理企业只是执行者，盈余或者亏损均与物业管理企业无关的物业服务计费方式；涉诉物业管理服务合同将物业服务收费标准约定为“包干制”，包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业管理服务费，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式；生效判决已经否定约定“包干制”的合理性，虽未判决撤销2006年《物业管理服务合同》，但其应当同已经被撤销的2007年《物业服务合同》一样，已丧失有效和履行的基础。2、被告收取的物业管理服务费明显过高，且存在违反《管理维修公约》约定的“按建筑面积比例分摊承担”原则，应变更物业管理服务费收取标准并返还原告多收取部分物业管理服务费。被告按照28.25元每平方米的收费标准收取且拒不进行调整，违反《管理维修公约》规定；计收物业管理服务费的面积与每年实际支出数额应当确定；原告提交的证据《2012年物业服务项目收支情况表》显示，万通地产公司缴纳物业管理服务费标准为7元人民币每月每平方米，远低于其他小业主物业管理服务费的四分之一，被告应当纠正其违反《管理维修公约》约定的“按建筑面积比例分摊承担”原则的行为，并追缴万通公司欠缴的物业管理服务费。在本案审理过程中，原告申请对2006年至2008年被告的物业服务进行评估。上述事实，有双方当事人当庭陈述、（2008）西民初字第4021号民事判决书及（2008）西民初字第4013号民事判决书、（2011）一中民终字第7630号民事判决书、（2013）高民申字第3916号民事裁定书、（2015）二中民再终字第10976号民事判决书等证据在案佐证。本院认为：法律规定，除当事人有相反证据足以推翻相关事实以外，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，可以直接作为认定案件事实的依据；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。已经发生法律效力的法院判决认定，王小琳主张万通鼎安公司与万通业主委员会签订的《物业管理服务合同》无效，被判决驳回诉讼请求。王小琳应当交纳的物业费、滞纳金及计算标准参照2006年5月29日《物业管理服务合同》的约定，即王小琳应交纳的物业费应按人民币28.25元/月/建筑平方米计算。万通鼎安公司起诉王小琳，要求其交纳涉案房屋2006年7月1日至2008年2月29日期间的物业费案件判决均已经生效。故王小琳要求退还物业费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据。王小琳要求本院对涉案物业服务进行评估的主张缺乏依据，本院不予准许。若王小琳对物业费的定价标准存在异议，可以通过召开业主大会的形式予以解决，对物业费标准重新进行评估定价不属于法院审理范围。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第（五）项之规定，判决如下：驳回原告王小琳的诉讼请求。案件受理费八千六百五十元，由原告王小琳负担（已交纳五百二十元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满七日内未交纳上诉案件受理费，按照撤回上诉处理。审 判 长  王晓莉人民陪审员     杨秀明人民陪审员     郝凤珍二〇一六年十二月六日书 记 员  任 杰书 记 员  刘思雨