江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣08民终923号
上诉人（原审被告）：陈炎保，男，1961年2月27日出生，汉族，住泰和县。
委托诉讼代理人：朱永钧，江西西昌律师事务所律师（法律援助）。
被上诉人（原审原告）：蔡丽建，女，1975年4月15日出生，汉族，住泰和县。
被上诉人（原审原告）：蔡丽娜，女，1975年10月26日出生，汉族，住吉安市吉州区。
上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：周新兴，江西西昌律师事务所律师。
上诉人陈炎保因与被上诉人蔡丽建、蔡丽娜租赁合同纠纷一案，不服泰和县人民法院（2017）赣0826民初1716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人陈炎保上诉请求：撤销原判，改判驳回蔡丽建、蔡丽娜的诉讼请求，诉讼费由蔡丽建、蔡丽娜负担。事实和理由：1、一审法院判令陈炎保赔偿11个月未履行合同期的装饰装修损失，没有事实和法律依据。具体理由如下：（1）陈炎保在使用期限内转租他人，不存在过错。从陈炎保提供的邱志芳与泰和县城市管理局的合同看，泰和县城市管理局与邱志芳约定分两期签订案涉场地租赁合同，“第一期签订为三年，即2013年7月1日至2016年6月30日，如政府对该场地未做出建设规划、回收，按照本合同签订第二期两年即2016年7月1日至2018年6月30日……”。再结合陈炎保提交的“关于对泰和县临时啤酒夜宵城进行限期搬迁拆除的通告”，该通知是2017年1月28日发出的。也就是说，泰和县城市管理局在2017年1月28日才对该场地作出建设规划，之前并未作出规划。根据泰和县城市管理局与邱志芳之间的协议约定，在2016年6月30日未作出建设规划、回收，合同应是到2018年6月30日止。因此，陈炎保与他人签订租赁合同并将租赁期限约定至2018年6月30日止，并未超过使用期限。现在，案涉场地被拆迁，这属于国家政策变化。根据合同约定，相关的损失应由蔡丽建、蔡丽娜承担。（2）陈炎保并非是赔偿装修装饰损失的适格被告。蔡丽建、蔡丽娜是从2016年6月底开始接手“青岛扎啤花园”，而在此之前，鉴定所涉相关装饰装修物品都存在，陈炎保也承担了部分装修费用。如蔡丽建、蔡丽娜认为店面被拆除而无法继续经营，那么应向蔡传荣主张赔偿。（3）无法确定蔡丽建、蔡丽娜的装修装饰损失金额。蔡丽建、蔡丽娜称其2016年花费3万余元用于装修，但没有提供证据证明。并且，蔡丽建、蔡丽娜接手时可以正常经营，其自行装修的行为属于自我增加的损失，不应由陈炎保承担。另，根据双方协议约定，租赁期满后，固定建筑归陈炎保所有。而从司法鉴定意见来看，很多装修物品可以二次使用。比如实木门、灯、钢棚房等，且上述物品已被蔡丽建、蔡丽娜移走。但是，一审法院并没有扣除上述物品的价值。况且，陈炎保只收取了蔡丽建、蔡丽娜支付的2016年7月1日至2017年6月30日的租金，并没有收取此后的租金。蔡丽建、蔡丽娜一直经营到2017年7月底，故一审法院判令陈炎保承担2017年8月至2018年6月30日的装修装饰损失是错误的。2、一审法院判令陈炎保赔偿搬运费，没有事实和法律依据。根据协议约定，相关固定建筑在租赁期满后属于陈炎保所有，但是蔡丽建、蔡丽娜已全部搬走，这增加了搬运费。另外，租期届满后，搬运费也将发生。况且，搬运费并非由于陈炎保违约造成。
被上诉人蔡丽建、蔡丽娜辩称：1、一审法院判令陈炎保赔偿部分装修损失合法有据。2013年3月1日，案外人邱志芳与泰和县城市管理局签订合同，由邱志芳租赁县城自凤大道与澄江大道交汇处占地5800平方米的土地建设泰和县啤酒夜宵城。2013年6月10日，邱志芳将其中一块600平方米的场地出租给陈炎保。同日，陈炎保又将该场地转租给蔡传荣经营餐馆，期限为2013年7月1日至2018年6月底，每年租金为60000元。后来，蔡传荣、陈炎保及其他案外人合伙租赁该场地并在该场地上经营“青岛扎啤花园”。之后，合伙人又发生变动。2015年的合伙人为蔡传荣、蔡传安、蔡丽娜、陈炎保四人。2016年6月，经四合伙人一致同意，以160000元价格将“青岛扎啤花园”转让给蔡丽建、蔡丽娜经营（不包括场地租赁费）。2016年6月30日，蔡丽建与陈炎保签订了租赁合同，约定租赁期限为2016年7月1日至2018年6月30日。陈炎保也收取了2016年7月1日至2017年6月30日的场地租金60000元。2017年1月21日，泰和县城市管理委员会发出通告，限经营户在2017年6月30日之前自行搬出该临时啤酒夜宵城。2017年7月27日，夜宵城被拆除。综上，陈炎保无法继续履行租赁合同的主要原因是没有取得足够的租赁期限，并不属于国家政策变动或不可抗力造成，故陈炎保仍应承担赔偿责任。2、蔡丽建、蔡丽娜租赁上述场地后，为了经营需要，对场地上的房屋进行了必要装修装饰。现租期尚未届满，而场所又被拆除，故陈炎保应赔偿相关损失。3、一审法院判令陈炎保赔偿搬运费合法有据。经营场所被政府拆除后，为了继续经营，蔡丽建、蔡丽娜不得不搬迁相关设备，必然会产生搬运费，且有税务发票为证。
蔡丽建、蔡丽娜向一审法院起诉请求：1、判令陈炎保赔偿建筑成本、搬运费、剩余合同期限利润损失总计150000元；2、诉讼费由陈炎保负担。诉讼过程中，蔡丽建、蔡丽娜变更第一项诉讼请求为，判令陈炎保赔偿装饰装修损失40959.45元，搬运费5600元、搬迁停业损失（3个月）75777元，共计122336.45元。
一审法院认定事实：2013年6月10日，邱志芳将位于泰和县夜宵城南边的一块600平方米场地出租给陈炎保。同日，陈炎保与蔡传荣签订合同，合同约定将该场地转租给蔡传荣经营餐饮业，期限为2013年7月1日至2018年6月底，租金为每年60000元，租赁期满后承租人如不继续租用，固定建筑归陈炎保所有。一开始，由蔡传荣、陈炎保及其他案外人合伙在该场地经营“青岛扎啤花园”。随后，合伙人发生变动。2015年，合伙人为蔡传荣、蔡传安、蔡丽娜及陈炎保。2016年6月，经四合伙人一致同意，以160000元的价格将“青岛扎啤花园”转让给蔡丽建、蔡丽娜。陈炎保按照其15%的份额分得转让费。2016年6月30日，蔡丽建与陈炎保签订场地租赁合同，内容与陈炎保、蔡传荣之间签订的合同内容一致，陈炎保收取了2016年7月1日至2017年6月30日的场地租金60000元。2017年1月21日，泰和县城市管理委员会下发《关于对泰和县临时啤酒夜宵城进行限期搬迁拆除的通告》。该通告称：泰和县临时啤酒夜宵城合同已于2016年6月30日到期，不再续签场地租用及相关管理协议，限经营户于2017年6月30日前自行迁出该临时啤酒夜宵城。2017年7月27日，泰和县燕京啤酒夜宵城被拆除。
2017年7月25日，蔡丽建、蔡丽娜委托江西神州司法鉴定中心对其经营的“青岛扎啤花园”的装饰装修价值进行了鉴定。2017年8月9日，江西神州司法鉴定中心做出赣神州司鉴字[2017]第P45号司法鉴定意见书。该鉴定意见书认为，蔡丽建、蔡丽娜承租经营的“青岛扎啤花园”装饰装修的鉴定价值为102399元，该数额根据鉴定项目合计204797.25元及成新率50%取整得出。蔡丽建、蔡丽娜为此支出鉴定费3000元。另查明，2016年10月11日，蔡丽建在泰和县市场和质量监督管理局注册了个体工商户，字号名称为“泰和县小蔡扎啤酒城”，经营场所为吉安市泰和县城白凤大道（啤酒城内）。
一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。蔡丽建与陈炎保签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，且该合同对合伙人蔡丽娜具有法律约束力。陈炎保与案外人邱志芳签订的租赁合同约定期限是2013年7月1日至2018年6月底。泰和县城市管理局与邱志芳签订的租赁合同约定，“合同有效期为五年，分两期签订，第一期签订为三年即2013年7月1日至2016年6月30日，如政府对该场地未做出建设规划、回收，按本合同签订第二期合同两年即2016年7月1日至2018年6月30日。”可见，政府拆除啤酒夜宵城的原因是合同到期。蔡丽建、蔡丽娜与陈炎保签订的租赁合同无法继续履行，是案外人的因素导致陈炎保没有取得足够的场地租赁期限，并非双方合同所约定的国家政策变化因素。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，故蔡丽建、蔡丽娜要求陈炎保承担违约责任的请求，依法有据，予以支持。陈炎保认为蔡丽建、蔡丽娜没有在2017年7月1日前缴纳下一年度的租金构成违约在先，而2017年1月21日泰和县城市管理委员会已通告经营户应在2017年6月30日前自行迁出啤酒夜宵城，蔡丽建、蔡丽娜基于合同无法继续履行而未依约支付租金的行为，不构成违约。蔡丽建、蔡丽娜主张，根据鉴定意见，已经拆除的“青岛扎啤花园”装饰装修价值为204797.25元。根据合同约定该餐馆的使用年限为五年，现租赁期限还有一年，依据公平原则，餐馆装饰装修损失应为40959.45元（204797.25元÷5年×1年）。该院认为，蔡丽建、蔡丽娜为经营需要对店面进行装饰装修符合情理，双方虽然在合同中约定租赁期满后固定建筑归陈炎保所有，现因不能归结于蔡丽建、蔡丽娜的因素导致其不能继续使用租赁物，蔡丽建、蔡丽娜主张按照未能使用租赁物的剩余年限来赔偿损失，合理合法，应予以支持。但因蔡丽建、蔡丽娜自2016年6月27日营业至2017年7月下旬，其装饰装修损失应为37546.16元（装修装饰造价204797.25元÷60个月合同期×11个月未履行合同期）。蔡丽建、蔡丽娜主张三个月的搬迁停业损失，没有事实及法律依据，不予支持。鉴于搬运费为实际所需，且有税务发票为据，故蔡丽建、蔡丽娜主张的5600元搬运拆迁费，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十一条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、陈炎保在本判决生效之日起三日内向蔡丽建、蔡丽娜赔偿装饰装修损失37546.16元、搬运拆迁费5600元，共计43146.46元；二、驳回蔡丽建、蔡丽娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2747元，由蔡丽建、蔡丽娜负担1778元，陈炎保负担969元。
二审中，双方当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实相一致。
本院认为：二审期间，双方当事人争议的主要焦点问题为，1、陈炎保是否为本案适格被告；2、蔡丽建、蔡丽娜是否存在装修装饰损失以及上述损失应如何确定；3、陈炎保应否承担民事赔偿责任。
关于第一个争议焦点问题。2016年6月30日，蔡丽建与陈炎保就租赁案涉场地签订了合同，并对承租方与出租方的权利义务作了约定，属双方真实意思表示，为合法有效。因此，陈炎保作为该合同的签订方以及案涉场地的出租人，其依法系本案适格被告。即上诉人陈炎保提出其不属于本案适格被告的上诉意见，于法不符，不予支持。
关于第二个争议焦点问题。2016年7月1日起，蔡丽建、蔡丽娜接手经营案涉餐馆。此前，该餐馆的经营业主虽已进行了装修，并添置了相应的设备和设施。但是，蔡丽建、蔡丽娜在征得陈炎保的同意的情况下已为此另行支付了相应的转让费，故蔡丽建、蔡丽娜在租赁期限内有权使用原经营业主搭建的固定建筑和添置的设备等，并有权享有由此而带来的收益。另，蔡丽建、蔡丽娜正是基于对陈炎保的信任以及考虑到场地租赁期间是到2018年6月30日才届满，才决定承租案涉场地、支付转让费以及另行对餐馆进行装修和添置设施。一审期间，蔡丽建、蔡丽娜主张陈炎保应赔偿相应装修装饰损失，并为此提供了鉴定意见等证据为证。从鉴定意见中“房屋装修现场勘查表”所列明的物品来看，上述物品属于固定设施的附着物或根据场地大小而定制的专用设备，拆除后继续使用的价值很小甚至无另行使用的价值。因此，一审法院根据鉴定意见以及停业后剩余未履行的合同期限，确定蔡丽建、蔡丽娜的装修装饰损失为37546.16元，公平合理，并无不当。
关于第三个争议焦点问题。本案中，因陈炎保向他人承租案涉场地的租赁期实际是到2016年6月30日止，交付的租赁物不符合约定，导致蔡丽建、蔡丽娜在2017年7月底无法继续经营，故陈炎保依法应赔偿蔡丽建、蔡丽娜无法继续经营所造成的相关损失。上诉人陈炎保提出，泰和县城市管理局在2016年6月30日前未对案涉场地作出建设规划、回收，故其承租案涉场地的期限是到2018年6月30日止。因陈炎保未能提供有效证据证实，且该意见与相关职能单位发布的通告的内容相悖，故本院不予采信。上诉人陈炎保还提出，案涉场地被拆迁，这属于国家政策变化，根据合同约定，相关的损失应由蔡丽建、蔡丽娜承担。对此，本院认为，泰和县城市管理局在租赁期限届满后决定不再对外出租案涉场地的行为，并不属于国家政策变化之范畴，陈炎保依法不享有免责之权利。关于搬运拆迁费5600元问题。虽然租赁期限届满后，搬运费用通常也将发生，但本案中，蔡丽建、蔡丽娜并未经营至双方协议所约定的2018年6月30日，而临时性搬迁将通常会增加相关搬迁费用，并考虑到剩余合同期限还有11个月以及蔡丽建、蔡丽娜主张的预期经营收益未获支持，故一审法院确定该项费用由陈炎保承担，亦无不当。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费879元，由上诉人陈炎保负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈素梅
审判员 赖苏平
审判员 涂 强
二〇一八年三月二十八日
书记员 邹 勇