山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终1851号
上诉人（原审原告）：张学斌，男，1973年9月25日出生，汉族，住山东省德州市。
委托诉讼代理人：王丽，山东崇宪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许娇，山东崇宪律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：济南恒大金碧房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人：廖嘉宁，董事长。
委托诉讼代理人：张政敏，女，该公司工作人员。
上诉人张学斌因与被上诉人济南恒大金碧房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2017）鲁0112民初4292号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年3月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
张学斌上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判，或发回重审；2.一、二审诉讼费用由恒大公司承担。事实与理由：一、一审法院对本案商品房交付条件认定错误。双方当事人在《商品房买卖合同》中明确约定恒大公司在取得开发项目的《分期综合验收备案证明》后方能交付房屋。在上述约定合法合理的情况下，恒大公司迫使张学斌签订补充协议，将《综合验收备案证明》予以删除，将由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》《电梯安全检验合格证》作为房屋交付条件。一审判决认定该补充协议不违反法律及行政法规的效力性强制性规定应为有效协议，符合法定的最低交房条件，该认定没有法律依据，显然错误。理由如下：1、补充协议违反合同法规定，应当无效。从该补充协议的性质来看，该补充协议属于恒大公司提供的格式合同。恒大公司要求签订该补充协议的动机和目的就在于降低交房的标准，减轻自己的责任，严重损害了张学斌等购房者的利益，违反了合同法的公平原则，依照合同法第5条、39条、40条之规定，应属无效的协议。《综合验收备案证明》作为山东省的一项重要地方性法规，是保障房屋达到使用标准的最基本的法规。房屋建设作为庞大而系统的专业工程，广大业主作为普通消费者，大部分人不具有专业知识和能力，判断房屋是否达到使用标准，只能依靠恒大公司是否取得《综合验收备案证明》来判断房屋达到使用标准，以保障个人最基本的住房生存权利。但是该补充协议故意规避法律法规的强制要求，明显降低了恒大公司交付房屋的条件，加重了张学斌收房的风险，在2014年1月23日济南市建委办公室发布的《近期有关强制交房情况汇总》中就说明了因恒大公司开发的恒大城项目强制交房现象严重，共受理投诉595件，恒大城就占了370件，购房人选择妥协收房后，造成了基础设施不配套、房屋质量等问题投诉，这充分说明补充协议极大的损害张学斌的合法权益，同时也说明恒大公司决不是遵纪守法的诚信企业，由其单方面给张学斌出具的补充协议，显然是为了规避自身风险，加重张学斌的责任，是不公平的，应当无效。同时根据合同法第三十九的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意危险或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。但是恒大公司没有采取合理措施提请张学斌注意风险，也没有对其进行提示和告知，不应当对张学斌产生约束力，应当为无效条款。2、根据2015年7月3日济南市城乡建设委员会向恒大公司发布的告知书，载明恒大公司未取得《济南市房地产开发项目综合验收备案证明》系违规行为，责令其立即停止交房行为。同年7月7日恒大公司向业主发布公告，称因未取得综合验收备案证明停止交房，逾期收房事宜按照购房合同执行，以上可以看出取得综合验收备案证明是恒大公司交房的法定条件，补充协议显然侵害了张学斌的合法权益，不然济南市城乡建设委员会也不会向恒大公司发布告知书，恒大公司也不会向业主发布公告取得综合验收证明再交房，恒大公司正是深知综合验收备案证明的重要性及取得的艰难性，才单方面在补充协议中将其删除，来故意规避法律法规的强制要求，降低自身的交房责任，加重张学斌的风险，侵害张学斌利益，该补充协议无效。3、该补充协议违反了其它相关法律的强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。根据相关规定，商品房交付除了竣工验收合格外，还应当取得规划、公安消防、人防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，也就是说还必须要综合验收合格方能交付使用。但是恒大公司没有举证证明涉案房屋通过了人防、消防、规划、环评等国家专项验收。4、在补充协议无效的情形下，双方应该仍以合同约定的涉案房屋取得分期综合验收备案作为房屋交付的条件。根据《山东省商品房销售条例》的明确规定，商品房交付也必须取得综合验收备案。故一审法院对本案商品房交付条件的认定错误的，取得综合验收备案证明才是恒大公司交付商品房的条件。二、一审法院认定是张学斌的原因未如期收房，系认定事实错误，在恒大公司未取得综合验收备案证明的情况下，恒大公司的交房行为本身就违法、无效。其违法通知张学斌收房的行为，张学斌有权拒绝，责任应当由恒大公司承担，而不应当由张学斌自行承担，恒大公司应当按照合同约定向张学斌支付违约金。但是恒大公司为减轻自身责任，迫使张学斌签订了补充协议第四条将本合同第九条修改为逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。该条款亦为恒大公司的格式条款，亦没有采取合理的方式提请张学斌限制其责任的条款，也没有对张学斌进行明确告知，对张学斌不产生约束力，违约金支付比例不应当有最高额的限制。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。
恒大公司辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求维持原判。一、分期综合验收并不是法律和行政法规的强制性规定，根据国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定第八十三项，国务院已经取消了小区综合验收的行政审批，因此分期综合验收备案证明不再是效力性的强制性规定，该观点在（2017）鲁01民终7329号民事判决书中也得到了济南市中级人民法院的认可。二、如果买受人认为合同条款违反公平没有尽到提示和告知，完全可以根据合同法五十四条、五十五条行使合同撤销权，如超期未行使，合同条款发生法律效力。三、恒大公司已经按合同约定履行了交房义务，买受人不收取房屋应自行承担责任。
张学斌向一审法院起诉请求：1.判令恒大公司以977056元为基数支付自2015年12月31日起至判决生效之日止逾期交房违约金暂计10000元；2.诉讼费用由恒大公司承担。
一审法院认定事实：2013年5月23日，原告张学斌与被告恒大公司签订商品房买卖合同及相关附件，约定：原告张学斌购买被告恒大公司在济南市历城区工业北路南侧，刘智远路西侧开发的恒大城项目中的14号楼3-2102室的房屋，建筑面积共131.04㎡，单价7456.17/㎡，总价款977056元。关于交付期限，合同第八条约定：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1.该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》；2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。同时该合同附件五为补充协议，补充协议第三条约定：双方同意本合同第八条修改为：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于逾期交房违约金，合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，应按逾期时间分别处理（不作累加）。逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。补充协议第四条约定，双方同意本合同第九条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。关于房屋交接，合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。补充协议第六条约定，双方同意本合同第十一条第一款中约定的“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。”变更为：“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同补充协议第三条规定的证明文件，并签署房屋交接单。”合同及协议签订后，原告张学斌依约向被告恒大公司支付了购房款。2015年12月30日，被告恒大公司通过顺丰快递向原告张学斌邮寄交楼通知书，原告张学斌签字接收。
被告恒大公司向法庭提交下列证据：一、恒大城14号楼房屋建筑工程竣工验收备案单、恒大城14号楼建设工程消防验收意见书、东中西三单元电梯使用标志，证明涉案房屋在2015年12月31日前交付时已经符合合同附件补充协议第三条的交房条件。二、恒大城取水许可证、恒大城供水检测报告2份，证明涉案房屋供水在房屋交付时及交房后具备使用条件。三、恒大城三期供电配套设施建设管理协议、电费代缴发票1份，证明涉案房屋于2014年2月即与供电方签订供电配套协议，同时2015年12月31日交楼后，物业公司代缴业主电费，房屋具备供电使用条件。四、城市居民燃气工程委建合同（民用）一份，证明我公司于2013年6月13日与济南港华燃气有限公司签订涉案房屋燃气工程合同，可以在房屋交付使用后实现关于燃气配套的承诺。五、济南恒大城项目三期13-15#、18-20#楼及车库供热配套协议书、济南市集中供热开户协议，证明我公司与济南热力有限公司于2014年4月9日签订供热配套协议，2015年10月13日签订济南市集中供热开户协议书，在房屋交付后可以实现关于暖气配套的承诺。五、恒大城建设项目竣工市政公用设施综合验收备案意见表，证明涉案房屋的市政公用设施于2017年1月16日已经在济南市市政公用事业局进行了验收后的行政备案程序，再次确认了交付的市政公用设施及水务配套设施验收合格，具备使用条件。六、顺丰快递公司盖章的回执单一份，证明我公司交房之前向原告张学斌邮寄了交房通知书，原告张学斌本人签收。
原告张学斌对被告恒大公司证据的质证意见为，对房屋竣工验收备案单有异议，只能证明该房屋验收备案，不能证明该房屋是否合格，对其公章的真实性无异议，但对其证明的内容有异议，只能证明竣工验收阶段，不能证明符合交房条件。对建设工程验收备案结果通知书有异议，该通知书说明消防的结果，但是并没有证明备案合格。对取水许可证的真实性无异议，但是该许可证明确表明有效期限自2013年10月1日起至2017年12月30日止，马上到截止日期，并不符合业主生活居住用水条件。对二次供水检验报告的真实性、合法性不予认可，不能证明该房屋的用水符合业主的正常需求。对恒大城三期供电配套设施建设管理协议、市居民燃气工程委建合同（民用）、13-15号楼、18-20号楼及车库供热配套协议书有异议，这是恒大城三期项目业主使用的，与我方无关。对济南市集中供热开户协议书的真实性、合法性不予认可，该合同是否履行，被告恒大公司未举证证明，只签订了书面的合同，供热公司是否真正为业主供热，并不清楚。对恒大城建设项目竣工公用设施综合验收备案意见表的真实性、合法性不予认可，这只是一个意见，没有最后的结论，并未证明配套设施是合格的，不予认可。被告恒大公司2015年12月30日向我方邮寄交楼通知书，只是通知我方交房，但实际我方未收房。从以上证据可以证明，被告恒大公司对综合验收的准备工作是混乱的，没有秩序的，其中相当一部分协议与我方没有关系，所以被告恒大公司不能以此证据来证明履行了有关规定，该房屋符合交房条件，而且我方作为普通业主，不可能有专业的知识知道房屋交付还需要哪些部门、哪些单位给予相关的指导意见，只能通过法律的明确规定要求被告恒大公司取得综合验收报告，才能够认为该房屋是安全的，符合条件居住的。所以我方不认可以上被告恒大公司的证据，认为被告恒大公司并没有履行相关的交房的义务，应当承担违约责任。而且从被告恒大公司以上提供的证据可得出结论，综合验收报告是保证房屋质量的综合性报告，被告恒大公司取得了如此多的许可证都没有将综合验收备案报告争取有关部门向其发放，说明综合验收报告是重要的房屋交付居住的条件，被告恒大公司不能因此免责，我方要求被告恒大公司取得综合验收报告之日才能交房，我方也才会收房。被告恒大公司提交的证据是复印件，不能证明房屋符合交付条件，不予质证。综合上述双方当事人举证及质证的情况，一审法院对涉案房屋符合合同约定的交付条件的事实予以确认。
一审法院认为，原被告所签订的《济南市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。原被告双方签订的合同附件五补充协议第三条对房屋交付条件所做的变更，并不违反法律、行政法规的强制性规定。补充协议的内容也没有免除被告恒大公司的责任，加重原告的责任，排除原告的主要权利。补充协议最后一条注明：“本补充协议内容与本合同的内容不一致的，以本补充协议为准。”原告张学斌亦签字确认，由此可见，被告恒大公司与原告张学斌签订补充协议时已履行了提示义务，原告对补充协议的相关内容是明确知晓的，且被告恒大公司在2015年9月8日已取得竣工验收备案证明，符合法定的最低交房条件，故该补充协议有效。被告恒大公司在2015年12月30日已通过顺丰快递向原告张学斌邮寄了交楼通知书，原告张学斌签字接收了该邮件，被告恒大公司已经履行了通知收房的义务，原告张学斌因自己的原因未如期收房，所造成的损失应由张学斌自行承担责任。原告张学斌要求被告恒大公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。判决：驳回原告张学斌的诉讼请求。案件受理费25元，由原告张学斌负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张学斌向本院提交如下证据：证据1.《关于恒大城项目环保有关问题的承诺》复印件一份，欲证明恒大公司在恒大城的建设中，存在环保不达标的问题，且其承诺在铁厂关停之前，不向业主交房，但是到目前为止恒大城已经开发了20多幢楼，且已向大部分业主交房，恒大公司存在多处违法不诚信行为。证据2.2014年1月23日济南市建委办公室发布的《近期有关强制交房情况汇总》复印件一份，欲证明恒大公开发的恒大城项目强制交房现象严重，存在违法行为。证据3.2016年10月1日济南市城乡建设委员会发布的“济建发【2016】38号”《济南市城乡建设委员会关于对恒大集团济南公司两处开发项目违规销售行为处理意见的通报》复印件一份，欲证明恒大公司违反国家的相关规定，在未取得商品房预售许可证的前提下，提前收取预定金。证据4.2015年7月3日济南市城乡建设委员会发布的《告知书》复印件一份；证据5.公告复印件一份，欲证明恒大公司认可未取得综合验收证明就交房是违法行为，并且承诺加快办理以上证明，并向业主承担逾期交房违约责任。经质证，恒大公司对证据1真实性无异议，对证据2真实性有异议，认为证据1、2形成时间早于涉案合同约定的交房时间，与本案没有关联性。对证据3真实性有异议，该证据的内容是以恒大城销售有关，与本案无关。对证据4、5真实性无异议，但是该两份证据中只涉及到20号楼，与本案14、15号楼没有关系。恒大公司向本院提交如下证据：证据1.物品领用登记表一份，欲证明涉案房屋于2017年10月20日已经实际交付；证据2.涉案20号楼、14号楼的分期综合验收备案证明复印件一份，欲证明上述房屋已经取得分期综合验收备案证明的事实。经质证，张学斌对证据1和证据2的真实性并无异议。
本院对一审查明的事实予以确认。另查明，1.2015年7月3日，济南市城乡建设委员会向恒大公司出具《告知书》，载明：“你公司开发建设的恒大城四地块20号楼项目，在未取得《济南市房地产开发项目综合验收备案证明》的情况下通知业主收房，该行为违反了《山东省城市房地产开发经营管理条例》第三十四条、《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第六、七条、济建发（2011）7号文件第三条规定。为此，现责令你公司立即停止交房行为，妥善解决业主诉求，尽快组织相关部门和单位进行综合验收，待取得《济南市房地产开发项目综合验收备案证明》后方可交付使用。如再行交房，引发业主投诉或上访，将移交市执法部门进行处理。”2.2015年7月7日，恒大公司向业主发布《公告》，载明：“根据购房合同，恒大城20号楼于2015年6月30日交付使用，目前20号楼虽已取得竣工备案单（见附件），具备入住条件，已寄发交房通知，但因该楼栋与地块内14、15号楼及车库为同一个规划证，根据济南市相关政策要求需同步进行综合验收，因14、15号楼及车库交房时间较晚，故暂未取得综合验收备案证明。为此，我司深表歉意。针对上述事宜，市主管部门已约谈我司负责人。为维护广大业主权益，我司按主管部门要求已停止交房，并将尽快办理综合验收进度，逾期收房事宜按照购房合同执行。”3.恒大公司开发的恒大城四地块二期14号楼、20号楼、地下车库及配套设施于2017年9月26日取得济南市城乡建设委员会颁发的《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》。4.张学斌于2017年10月20日实际收取了涉案房屋。上述事实由恒大公司提交的物品领用登记表、《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》、情况说明，张学斌提交的《公告》、《告知书》，以及调查笔录等在案为凭。
本院认为，本案二审争议焦点为一审判决驳回购房人的诉讼请求是否依法有据。本案恒大公司与张学斌签订《商品房买卖合同》、附件及补充协议，虽然双方在《商品房买卖合同》中约定涉案房屋的交付条件为取得开发项目《分期综合验收备案证明》，但在附件五《合同补充协议》中又约定将交房条件变更为恒大公司取得房屋竣工验收备案登记单，该交房条件变更的约定系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且不存在免除恒大公司责任、加重张学斌责任、排除张学斌主要权利之情形，恒大公司已尽到了必要的提示义务，张学斌亦未在法定期间内申请人民法院撤销该补充约定，故该补充协议约定内容应认定合法有效。张学斌上诉主张补充协议违反合同法规定，违背公平原则，违反其他相关法律的强制性规定，且恒大公司未尽到提示义务，故该补充协议应属无效，该主张均无事实和法律依据，本院不予支持。补充协议约定的交房时间为2015年12月31日，恒大公司在2015年12月31日前已取得竣工验收备案证明，已经符合约定交房条件。之后，恒大公司于2015年12月30日向张学斌邮寄交房通知书，张学斌签字接收了该邮件，恒大公司已经履行了通知交房义务。张学斌提交的《公告》、《告知书》仅涉及20号楼，与本案房屋所涉14号楼无关，并不能以此否定恒大公司已经向张学斌履行通知交房义务的事实。在此情况下，由于张学斌原因，未能按期办理房屋验收交接手续，张学斌以涉案房屋不具备交付使用条件为由拒绝收取房屋，并要求恒大公司承担逾期交房违约责任，该主张于法无据，一审未予支持并无不当，应予维持。
综上所述，张学斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张学斌负担。
本判决为终审判决。
审判长 闫振华
审判员 黄宏伟
审判员 李 静
二〇一八年四月二十日
书记员 朱俞颖