湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂2801民初3315号
原告（反诉被告）：谭平，女，1977年7月23日出生，土家族，湖北省恩施市人，居民，住恩施市，
委托诉讼代理人：王明，湖北联信律师事务所律师。
被告（反诉原告）：恩施土家族苗族自治州交通高级技工学校，住所地：湖北省恩施市叶挺路5号，统一社会信用代码×××0ＸＸ。
法定代表人：夏林，该校校长。
委托诉讼代理人：李红旗，湖北震邦华广律师事务所律师。
原告谭平与被告恩施土家族苗族自治州交通高级技工学校（以下简称恩施州交通技校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案后，被告恩施州交通技校于2017年7月27日提起反诉，本院予以受理。原告谭平在起诉时申请对装饰装修部分进行价格评估，经本院委托，恩施中盛行装饰工程造价评估有限公司于2018年1月4日作出了评估报告。本院依法适用普通程序，于2017年8月2日、2018年3月16日合并公开开庭进行了审理。原告谭平及其委托诉讼代理人王明、被告恩施州交通技校的法定代表人夏林及其委托诉讼代理人李红旗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谭平向本院提出诉讼请求：判令被告补偿原告装修损失3000000元（具体以鉴定结论为准）。诉讼过程中，原告谭平将其诉讼请求数额明确为3073796.72元。事实和理由：2011年10月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将恩施市叶挺路5号临街8层楼房以每年210000元的价格租给原告用于经营超市、写字楼、足疗、住宿、餐饮茶座，租期5年。次日，考虑到投入大，5年期不能收回成本，双方达成补充协议，约定合同期满后续租10年，如被告不能保证原告续租，按国家折旧方式对原告装修进行补偿。2017年2月合同期满，被告不续租，要求原告返还房屋，没有提补偿问题，并称补充协议无效。原告认为，被告应当遵照合同法第一百零七条的规定履行补偿义务。
被告恩施州交通技校辩称，一、被告并非对原告的装修不予补偿，只是对原告装修的范围、标准存在争议。二、双方签订的补充协议属于无权处分的协议，案涉房屋属于国有资产，在被告方与原告所签补充协议未经房屋所有权人追认的情况下，协议应归于无效。三、原告在承租期间将案涉房屋转租给多人经营，该部分的装修应不属于补偿的范围之内。四、双方就房屋租赁合同终止后的补偿已经明确约定，按国家折旧方式进行补偿。国家对折旧方式是有明确法律规定的，原告现申请对其装修损失进行评估鉴定，不符合双方合同约定。对于鉴定的申请，被告明确表示拒绝。原告对于房屋的装修投入多少，应当由原告承担举证责任。如有必要，被告可申请人民法院对原告装修的会计凭证、装修发票进行调查取证。
反诉原告恩施州交通技校向本院提出诉讼请求：1.判令谭平及时腾退承租的恩施市叶挺路5号房屋；2.判令谭平按583元/天的标准支付自2017年3月1日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费；3.本案诉讼费由谭平承担。诉讼过程中，反诉原告恩施州交通技校将第2项反诉请求中的占有使用费标准变更为1320.71元/天，并增加反诉请求：请求判令谭平将无证自建部分拆除并恢复原状。事实和理由：2011年10月13日，反诉人与谭平签订《房屋租赁合同》，约定反诉人将恩施市叶挺路5号房屋一栋出租给谭平使用，租赁期间5年，自2012年3月1日起至2017年2月底，租金标准为每年210000元。2017年2月17日，反诉人向谭平发通知，要求提前做好相应的移交工作。2017年3月28日，反诉人再次向谭平发通知，告知房屋租赁期限已于2017年2月底到期，要求停止所有的经营活动，迅速做好房屋的移交工作，谭平收到通知后未停止经营活动，也未移交房屋。依据合同法及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，原告提起反诉，请求判如所请。
反诉被告谭平辩称，一、反诉人要求按照1320.71元/天支付房屋占有使用费没有法律依据。二、答辩人没有无证自建部分，案中出现的建设部分是指现有的电梯及消防通道，这两个建设是正常使用租赁物所必须完成的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》的规定，该部分建设费用本身就应该由出租人承担，所以原告没有需要拆除的部分。
谭平围绕诉讼请求依法提交了《房屋租赁合同》《关于恩施技工学校与谭平房屋租赁合同涉及续租权的约定》及身份证、营业执照、通知复印件，恩施州交通技校对其真实性无异议，但对《关于恩施技工学校与谭平房屋租赁合同涉及续租权的约定》的合法性及证明目的有异议，认为该协议因无权处分而无效，《房屋租赁合同》第七条对合同期满后的补偿有明确约定，补偿问题不应以无效协议为准；恩施州交通技校对通知的证明目的有异议，认为该校并非不给原告补偿，只是没有涉及到补偿的内容。谭平还提交了恩施中盛行装饰工程造价评估有限公司（以下简称中盛行评估公司）出具的《湖北恩施中盛行装饰工程造价评估有限公司恩中盛行字[2017]第071号报告书》（以下简称《评估报告书》），拟证明恩施州交通技校应补偿谭平装修折旧的残值3073796.72元。恩施州交通技校对《评估报告书》的真实性、合法性及证明目的不认可，提出：《评估报告书》中的分项基价、折旧年限、使用年限均无法律依据，未提供具体数据来源；鉴定机构及鉴定人员均不具备相应的鉴定资格；鉴定所依据的材料即恩施市博威之星时尚酒店费用汇总表、市场调查资料未向法庭举证，也未经任何质证，鉴定程序违法；其他意见以书面质证意见为准。
恩施州交通技校针对《评估报告书》所提交的书面质证意见，主要内容为：一、评估标的错误。《评估报告书》评估标的为“恩施市博威之星时尚酒店（含一楼门面三间）的装饰价格”，《房屋租赁合同》第七条约定“本合同期满后，乙方安装的大件设备（如电梯等），若不续租，甲方依照国家规定的折旧方式予以补偿”，《关于恩施技工学校与谭平房屋租赁合同涉及续租权的约定》约定“如恩施技工学校不能保证谭平的续租权，将按国家折旧方式对谭平的装修予以补偿”，对谭平进行补偿的标的按合同约定为大件设备或装修，而非装饰。二、价格评估依据《关于印发〈资产评估准则——基本准则〉和〈资产评估职业道德准则——基本准则〉的通知》（财企〔2004〕20号）已经废止。财政部关于印发《资产评估基本准则》的通知（财资〔2017〕43号）第三十五条规定“本准则自2017年10月1日起施行。2004年2月25日财政部发布的《关于印发〈资产评估准则——基本准则〉和〈资产评估职业道德准则——基本准则〉的通知》（财企〔2004〕20号）同时废止”。《评估报告书》作出时间为2018年1月14日，财资〔2017〕43号文件已经施行，财企〔2004〕20号文件同时废止，《评估报告书》依据已经废止的文件依据，明显错误。三、评估依据《恩施市博威之星时尚酒店费用汇总表》及市场调查资料未经质证。委托鉴定时，送检的全部证据材料必须在法院的主持下由双方当事人进行质证，双方当事人均予认可的证据才能提交鉴定机构进行鉴定，对于双方当事人有争议的证据，应当由法院对证据的真实性、合法性、关联性进行审查，符合条件的才能作为证据提交鉴定机构。依据没有经过双方当事人质证和法院认证的证据作出的鉴定报告，不得作为定案依据使用。《评估报告书》评估依据中的《恩施市博威之星时尚酒店费用汇总表》及市场调查资料未向法院举证，也未经过质证，且报告书载明其形式为复印件。四、评估方法错误。《评估报告书》载明的评估方法为市场法、成本法。《资产评估准则——基本准则》第十五条规定：“注册资产评估师应当熟知、理解并恰当运用评估方法。资产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。”第十六条规定：“注册资产评估师执行资产评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择评估方法，形成合理评估结论。”根据原、被告的合同约定，均约定按国家折旧方式进行补偿，国家折旧方式本身就是一种贬值方式，评估报告按照市场法，参照近期交易价格的评估技术方法与合同的约定相违背，不具有科学性。五、折旧年限无法律依据，使用年限与客观事实不符。《评估报告书》的折旧年限有两类，一类折旧年限15年，一类折旧年限10年，但报告书中均没有记载折旧年限的具体法律依据。《评估报告书》中的使用年限有两类，一类户主为谭平的使用年限6年，一类租户为精工石材的使用年限1年。首先，根据《评估报告书》，价格评估基准日为2011年10月18日，评估报告日期为2018年1月14日，时间间隔应为6年零3个月，且谭平现仍在占有租赁物并使用租赁物内的所有装饰装修、设备，使用年限应计算至谭平腾退房屋之日，评估报告认定使用年限6年明显错误。其次，《评估报告书》认定精工石材的使用年限1年，一则评估报告并未载明1年使用年限的来源依据，二则根据《房屋租赁合同》第六条第9项“乙方在租赁期内可以就租赁物再行出租，但其经营范围不得超出本合同规定的承租用途。其经济的、法律的责任均由乙方全部承担”的约定，该租户与恩施州交通技校间并无法律关系，按照约定应由谭平承担全部责任。六、对谭平无证自建及附属设施未进行区分，该无证自建的违章建筑依法无任何补偿。经现场勘验，谭平对房屋进行了部分扩建。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”根据该规定，对于谭平扩建的部分，其费用由谭平自行承担，《评估报告书》未对谭平无证自建部分进行区分，导致该笔费用无法核减。七、“基价”不具有合理性、科学性。《评估报告书》中的评估基准日2011年10月18日为过去时点，工程项目名称所对应的“基价”的数据没有来源且明显过高。综上所述，《评估报告书》的评估标的错误，评估依据、评估方法错误，数据来源依据不足，不具有合理性、科学性，不能作为认定案件事实和裁判的依据。
经恩施州交通技校申请，中盛行评估公司的鉴定人员李某出庭作证，就有关问题说明如下：“一、关于评估标的。本公司是在法院及双方当事人的现场见证下进行实物数据采集，一楼门面我们不清楚，我们是据实评估。二、关于资产评估标准基本准则废除日期。我们评估的是装饰工程，而不是资产。目前在恩施我们没有接到任何通知，还是按照原标准执行。三、关于评估依据。双方自己提供的材料只能作为辅助材料，不能作为评估依据的主要材料，我们不会受任何条件干扰，是按照自己的专业水准进行鉴定评估的。四、关于评估方法。本公司是根据自己的专业知识以及湖北省装饰定额与市场价相结合进行评估定价的。五、关于折旧年限。我们是根据自己专业水准以及装饰管理定额所得出的结论。六、关于是否违法建筑。我们没有收到两违办的通知，我们是现场据实评估，因此没有区分违章建筑的成本。七、关于基价。我们是按照成本法及工人工资、损耗进行核算的。”
经恩施州交通技校申请，湖北海珀信资产评估有限公司资产评估师孙朝叙出庭就《评估报告书》提出如下意见：“第一、报告书作为证据，鉴定单位的资质有待于确定。正常评估报告应当附单位的评估质资质、评估师资质和司法鉴定资质。第二、评估报告书的依据也有误。其依据应用的是2004年2月25日关于资产评估基本准则和基本职业道德准则，在他们出具该报告之前已经作废，作为依据引用有问题。基本准则是应当引用财政部财资2017年43号文，资产评估职业道德准则也是这一文号。第三、报告书的折旧年限有误，折旧率与实际不符。报告书的折旧年限一般是用的十五年或十年，报告书没有提供依据，我们也没有查到相应依据。我们查到的是装修及与生产经营活动有关的器具、家具、工具等折旧年限为三至五年不等。与装修的实物现状也是明显不符的。钢楼梯现在已经废烂了，不可能再使用九年。LED电子显示屏基本没用了。员工床就是几个烂架子，评估报告都是基本作为正常。第四、报告书所列的工程项目名称表述不完整，数量出入也大。报告书中基价过高。消防门、加厚地毯、LED显示屏等，正常列项应当列出规格、型号等。对于数量和基价其认定的依据也不充分。如果双方认可的有确认依据，没有确认的工程量应当提供明细工程量计算式。基价也应当提供明细单价组成分细，也没有见到报告书中政府指导定价的依据。LED显示屏，我们只见到门厅有一处，但是报告书中列明了三处，现场了解原告有一处是恩施州交通技校的，立式显示屏是别人公司做广告的，不是装修范围。员工木质床报告书有32张，实际现场只有3、4张烂的，是可以移动的。踢脚线列的是实木踢脚线，实际是PVC的踢脚线。数量和表述都有误。应急灯的价格比较高报告书是385元，应当就在100元左右。员工木质床评估是在1250元/张，根据照片估计在400元左右。报告书中的强弱电配电箱5850元，就是两个100安断路器还有七个小的微型断路器，带辅材和安装应当在1000元左右。第五、报告书中含有无证自建部分。无证自建部分也是几方认定的问题，报告书中没有区分出来，不便于采用。”关于装饰装修工程使用年限和折旧率，孙朝叙表示：“在企业所得税实施条例中有规定，固定资产计算折旧年限，装饰装修一般为三至五年。与生产经营活动有关的器具、工具、家具等一般为五年，电子设备为三年。”
对于孙朝叙提出的意见，中盛行评估公司的鉴定人员李某表示：“关于资质问题，报告书后面都有。报告书所有依据的基本准则，装饰工程评估是参照市场法和成本法。折旧年限国家无明显规定，我们只是根据实物决定其使用年限来进行折旧。对方提出的有些设备是坏的，不是一坏一锈就要换新的，有的油漆脱落腐蚀，需要维护，不代表要重置。数量和基价的计算式据我们了解，该酒店属于私人股份公司。该工程没有经过正规的招投标，我们定价也未按国家装饰定额定价，都是低于政府定额价格。政府指导价也不是硬性规定，有的我们是按照恩施市拆迁条例进行定价。关于电子屏我们只是据实评估，以实物为准。至于其来路我们是不会认定的。应急灯的价格整个酒店、消防的价格，整个消防、物价部门都有标准价格。对方提出的弱电箱1000元一个脱离实际。就箱子和安装工程而言都在800多元。我们是针对装饰工程与资产评估有本质区别，我们定价据实定价。员工床我们在现场有个平台，当时双人床都还有许多，不是按照破床、烂床定的价。”
恩施州交通技校提交的证据还有：1.《关于出租实验实训大楼的请示》《恩施自治州行政事业国有资产处置批复书》《行政事业单位国有资产处置审批单》，拟证明恩施州交通技校向恩施州财政局请示，2011年10月9日恩施州财政局批复案涉房屋以评估年租金21万元为底价，实行竞争性谈判出租，租期不超过5年。2.《关于恩施州交通高级技工学校房屋出租的批复》，拟证明案涉房屋必须以评估价为招标底价、租期3年，重新公开招租，不能直接由谭平续租。谭平认为，前述两组证据系恩施州交通技校的内部文件，与本案没有直接关联。3.修建配电房及安装变压器的合同及发票，拟证明《评估报告书》第65项备用电源房100KW系恩施州交通技校修建，并非谭平修建。谭平承认备用电源房系恩施州交通技校修建。4.现场照片（2017年3月14日），拟证明谭平承租房屋中的吊顶、门、墙纸、灯具、消防云梯、防水、水电均破损严重，无任何使用价值，《评估报告书》中的评估价格缺乏基本常识，与客观事实严重不符。谭平认为：前17张照片确实是租赁房屋处，其他照片没有标明是租赁房屋；《评估报告书》中也拍有若干照片，谭平装修是客观事实。5.恩施州施南资产评估事务所出具的《资产评估报告书》，拟证明谭平承租的房屋经评估年租金为482059.20元，租赁合同到期后应按该标准支付占有使用费。谭平认为：《资产评估报告书》无法达到其证明目的，《房屋租赁合同》对租金有明确约定，不需要再进行评估；谭平没有拒绝按照合同约定标准支付租金，没有腾退房屋的原因是恩施州交通技校不补偿装修费用，谭平需要留置该房屋。
本院认证，谭平提交的《房屋租赁合同》《关于恩施技工学校与谭平房屋租赁合同涉及续租权的约定》及身份证复印件、营业执照、通知，恩施州交通技校对其真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。恩施州交通技校提交的《关于出租实验实训大楼的请示》《恩施自治州行政事业国有资产处置批复书》《行政事业单位国有资产处置审批单》，能够反映行政主管部门就案涉房屋租赁的批复情况，与本案有关联，本院予以采信。恩施州交通技校提交的修建配电房及安装变压器合同及发票，因谭平承认备用电源房系恩施州交通技校修建，故本院对该证据予以采信。恩施州交通技校提交的《资产评估报告书》，因《房屋租赁合同》第四条约定年租金为210000元，《关于恩施技工学校与谭平房屋租赁合同涉及续租权的约定》约定在不变更《房屋租赁合同》第四条等条款的约定下谭平有权续租10年，为此双方当事人对原合同到期后的租金标准有明确约定，即应当按照年租金210000元的标准计算房屋占用费，《资产评估报告书》不能作为认定本案事实的依据，本院不予采信。恩施州交通技校的现场照片，经鉴定人李某辨认确系案涉房屋照片，但照片本身不能说明实际价值，即不足以推翻双方当事人共同选择的专业评估机构的评估结论，故本院不予确认。
谭平提交的《评估报告书》，双方当事人争议较大。结合举证质证情况，本院认定如下：1.关于评估资质。一是《评估报告书》附有评估机构中盛行评估公司的《营业执照》《室内装饰企业资质等级证书》《湖北省服务价格监审证（副本）》、鉴定人李某的《室内装饰施工企业项目经理证书》以及预算员翟兴洪、李博的《室内装饰专业技术管理人员岗位证》复印件，二是该评估机构系双方当事人共同选择，并经本院委托进行评估的。2.关于价格评估依据。虽然《关于印发〈资产评估准则——基本准则〉和〈资产评估职业道德准则——基本准则〉的通知》（财企〔2004〕20号）已经废止，被新的《资产评估基本准则》所取代，但是恩施州交通技校未提供充分证据证明有违反《资产评估基本准则》的行为，况且还有《中华人民共和国资产评估法》、现场勘验记录及现场调查资料等作为价格评估依据；对于《恩施市博威之星时尚酒店费用汇总表》，中盛行评估公司评估人员李某出庭作证，当事人提供的材料只是辅助材料，不作为评估依据的主要材料，评估不会受任何条件干扰，是按照专业水准进行评估的。3.关于评估方法。《评估报告书》载明“本次评估以市场法与成本法相结合，根据现场勘验情况结合《恩施市博威之星时尚酒店装修费用汇总表》为基础，采用现场测量的项目工程量与当时的市场价格确定各分项价格，然后加和汇总确定评估价格”，中盛行评估公司评估人员李某出庭作证是根据自己的专业知识以及湖北省装饰定额与市场价相结合进行评估定价的。4.关于折旧年限和折旧率。中盛行评估公司评估人员李某出庭作证：“折旧年限国家无明显规定，我们只是根据实物决定其使用年限来进行折旧”。恩施州交通技校申请的专业人员孙朝叙承认“我们也没有查到相应依据”“在企业所得税实施条例中有规定，固定资产计算折旧年限，装饰装修一般为三至五年，与生产经营活动有关的器具、工具、家具等一般为五年，电子设备为三年”。孙朝叙所述“企业所得税实施条例”规定的年限，属于计算企业所得税的依据，不足以推翻双方当事人共同选择的评估机构所确认的折旧年限和折旧率。5.关于违法建筑。哪些属于违法建筑，恩施州交通技校表示“需要核实，能够看到有烂掉的楼梯，五楼有一个板房”，没有提供证据加以证明。再者，相关行政主管部门没有认定为违法建筑，合同约定恩施州交通技校不能保证谭平续租10年即应当补偿谭平装修损失，没有区分谭平无证自建部分排除在外。6.关于基价。中盛行评估公司评估人员李某出庭作证：“我们是按照成本法及工人工资、损耗进行核算的。”7.关于评估标的。中盛行评估公司评估人员李某出庭作证：“本公司是在法院及双方当事人的现场见证下进行实物数据采集，一楼门面我们不清楚，我们是据实评估。”恩施州交通技校申请的专业人员孙朝叙虽然对数量及价值提出质疑，但其并非双方当事人选定的评估人员，其个人意见无法否定《评估报告书》确认的数量及价值。综上所述，中盛行评估公司是双方当事人共同选定的具备相应资质的评估机构，恩施州交通技校对该评估机构的《评估报告书》虽有异议但未举出充分证据予以反驳，《评估报告书》应当作为认定案件事实的依据，本院予以采信。《评估报告书》所列费用应否由恩施州交通技校承担，属于实体处理的问题，本院另行分析认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年10月13日，经过恩施土家族苗族自治州财政局批复，恩施州交通技校（出租方，甲方）与谭平（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》。其中载明：一、租赁标的：属甲方所有的临公路一栋八层楼房（甲方大门左旁，恩施市××路××）。二、租赁期限：5年，即自2012年3月1日起至2017年2月底止。三、承租用途：乙方承租该房屋用于经营超市、写字楼、足疗、住宿、餐饮茶座。四、租金、费用标准即支付方式：乙方按照先支付租金后使用房屋的原则，一次性向甲方付清年度租金。第一年度的租金于签订本合同时支付，以后按上年的二月底前付清下一年度租金的方式实行。每年度的租金为210000元，共计1050000元。其他属乙方消耗的水、电、气等使用费用据实按月支付，均按规定标准计量计算，并于每月的25日前付清。五、甲方的权利和义务（摘录）：2.允许乙方在不影响房屋主体结构的情况下进行装饰装修。六、乙方的权利和义务（摘录）：2.乙方自行出资进行改造装修，但不能破坏房屋的主体结构。6.根据需要，乙方需要扩建房屋的，可以在甲方同意的范围内扩建房屋，其手续由甲方办理，其费用由乙方承担。9.乙方在租赁期内可以就租赁物再行出租，但其经营范围不得超出本合同规定的承租用途。其经济的、法律的责任均由乙方全部承担。七、本合同期满后，乙方安装的大件设备（如电梯等），若不续租，甲方依照国家规定的折旧方式予以补偿。八、违约责任：本合同一经签订，甲、乙双方必须共同遵守。履行合同过程中，双方均不得无故擅自终止合同，且不得违反合同条款，否则即构成违约。违约的一方应当向守约方支付300万元违约金，并赔偿相关损失。乙方对租金及各种应缴费用迟延达三个月时间，甲方可终止本合同。九、其他事项：本合同未尽事宜，经双方协商解决，双方所作补充协议与本合同具有同等效力。合同期内，如因政策调整导致本合同不能履行，甲方依照国家规定的折旧方式予以补偿。乙方的续租权另行协商，其结果作为本合同附件与本合同具有同等效力。本合同经双方签章、代表签字之日起生效。合同签订后，谭平付清了截至2017年2月28日的租金。
2011年10月14日，谭平与恩施州交通技校签订《关于恩施技工学校与谭平房屋租赁合同涉及续租权的约定》，其内容为：“恩施技工学校与谭平于2011年10月13日签订了房屋租赁合同。谭平拟租期15年，故按照15年经营的规模进行标的物的装饰装修，但租赁物隶属国有资产，其出租的时间应由相关部门规定，所以《房屋租赁合同》只签5年租期，但考虑谭平的装修投入，故将续租权约定如下：在不变更2011年10月13日签订的《房屋租赁合同》第一、三、四、五、六、七、八、九条的约定下，续租10年。如恩施技工学校不能保证谭平的续租权，将按国家折旧方式对谭平的装修予以补偿。若乙方连续租赁满十五年，其投入的所有装饰装修以及其他硬件（含电梯）均无偿归属甲方所有。”
2017年2月17日，恩施州交通技校向谭平发出通知，其内容为：“你方承租的我校临公路八层楼房的租赁合同将于2017年2月底到期，现根据恩施州财行资[2017]8号文件要求，将对我校该处楼房以公开招租方式进行对外出租，你方如有意续租，请做好招投标准备工作，如不再续租或未中标，请做好相应移交工作。”2017年3月28日，恩施州交通技校再次向谭平发出通知，其内容为：“你我双方于2011年10月13日就我校临公路一栋八层楼房（校方大门左旁，恩施市××路××）签订了《房屋租赁合同》，你方承租该房屋用于经营超市、写字楼、足疗、住宿、餐饮茶座，租赁期限为5年，自2012年3月1日起至2017年2月底止。现房屋租赁期限已于2017年2月底到期，我校将予以收回，请你方停止现有的所有经营活动迅速做好房屋的移交工作。”
诉讼过程中，谭平申请对案涉房屋的装饰装修进行价格评估，原、被告双方共同选择中盛行评估公司为评估机构。经本院委托，中盛行评估公司于2018年1月14日出具了《评估报告书》，其中载明：装饰工程造价评估标的为恩施市博威之星时尚酒店（含一楼门面三间）；装饰工程价格评估基准日为2011年10月18日；本评估报告中所指价格，是指评估标的在价格评估基准日、公开市场价值标准条件下的客观合理装饰市场价格水平；价格评估依据为，1.《中华人民共和国民法通则》，2.《中华人民共和国资产评估法》，3.财政部关于印发《资产评估准则——基本准则》和《资产评估职业道德准则——基本准则》（财企[2004]20号），4.《恩施市人民法院鉴定委托函》（2017）鄂2801民初1983号，5.《恩施市博威之星时尚酒店费用汇总表》复印件，6.现场勘验记录及市场调查资料；工程价格评估方法为市场法、成本法。工程价格评估过程为：（一）标的物概况。委托资料载明：恩施市博威之星时尚酒店成立于2010年10月22日，企业登记业主为谭平。主要经营餐饮、住宿服务。恩施市博威之星时尚酒店于2011年10月18日开始装修施工，2012年6月8日装修完毕。出租方及承租方双方当事人因房屋租赁发生纠纷诉讼至恩施市人民法院，恩施市人民法院委托我公司对博威之星时尚酒店及一楼三间门面内的装饰工程进行评估。接受委托后，2017年11月28日，我公司工作人员与委托方及当事人双方一起到现场，对标的房屋进行了实地勘验。现场情况为：恩施市博威之星时尚酒店位于叶挺路5号（州交通技校），主体为混合结构，共八层。一楼为接待大厅以及门面三间，二、三楼均为餐饮，四至八楼均为客房，均含独立卫生间。目前处于正常经营状态。根据《鉴定委托函》以及双方当事人共同确认，本次评估的具体项目为：室内装饰装修、水电制作、洁具灯具、室内格局改装。（二）工程造价评估技术思路。本次委托评估目的为确定标的房屋在2011年10月份的装饰成本市场价格水平，价格评估基准日为过去时点，因此，本次评估以市场法与成本法相结合，根据现场勘验情况结合《恩施市博威之星时尚酒店装修费用汇总表》为基础，采用现场测量的项目工程与当时的市场价格确定各分项价格，然后加和汇总确定评估价格。（三）工程造价评估计算。详见《价格评估明细表》。工程造价评估结论为：本次委托评估的博威之星时尚酒店（含一楼门面三间）在价格评估基准日的客观合理市场价格为折旧前5227457.05元，折旧为2153660.33元，折旧后为3073796.72元；其中，一楼门面三间折旧前为148412.10元，折旧为10810.49元，折旧后为137601.61元。工程造价评估限定条件：（一）以委托方和当事人提供的情况和材料客观真实为前提；（二）以现场勘验和调查情况为前提。价格评估报告日：价格评估报告日为评估人员专业意见形成日，本次出具评估报告日期为2018年1月14日。附件：（一）《价格评估明细表》；（二）现场取证照片；（三）《鉴定委托函》（[2017]鄂28**民初1983号）复印件；（四）价格评估机构资质及价格评估人员资格证复印件。
上述《评估报告书》附表中的电视柜及写字台、1.3m床（带床垫）、1.8m床、木质员工床、足疗床（序号依次为18、21、22、62、63），不属于装修的范围，折旧后的工程实际造价为11436.36元（41299.20元＋36460.80元＋7146元＋24000元＋5457.60元）。附表中的备用电源房（序号65）系恩施州交通技校修建，折旧后的工程实际造价为57480元，该造价与谭平无关，只是备用电源房中可搬走的发电机属于谭平所有。
2018年3月19日，恩施州交通技校向本院提交了《重新鉴定申请书》，申请依法对恩施博威之星时尚酒店的装修按合同约定的国家折旧方式进行重新评估。同时，恩施州交通技校向本院提交了《调查取证申请书》，以“本案涉及房屋装修补偿问题，经申请人现场查看，原告所承租房屋装修毁损严重，与评估报告存在巨大差异，不进行现场勘验难以查清本案事实”为由，申请对谭平承租的房屋进行现场勘验。
因恩施州交通技校反诉要求谭平拆除自建部分，本院向其询问谭平自建部分有哪些，恩施州交通技校表示“需要核实，能够看到有烂掉的楼梯，五楼有一个板房”。
本院认为，《房屋租赁合同》《关于恩施技工学校与谭平房屋租赁合同涉及续租权的约定》系谭平与恩施州交通技校的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《房屋租赁合同》第二条约定房屋租赁期限5年（2012年3月1日起至2017年2月28日止），第四条约定年租金标准为210000元，第九条约定“乙方（谭平）的续租权另行协商，其结果作为本合同附件与本合同具有同等效力”；《关于恩施技工学校与谭平房屋租赁合同涉及续租权的约定》约定，谭平按照15年经营的规模进行标的物的装饰装修，在不变更《房屋租赁合同》第四条等条款的约定下，谭平有权自2017年3月1日起续租10年；如恩施州交通技校不能保证谭平的续租权，则按国家折旧方式对谭平的装修予以补偿。恩施州交通技校先后于2017年2月17日、3月28日向谭平发出通知，要求收回案涉房屋以公开招租方式进行对外招租，以其行为表明不按照合同约定标准续租给谭平。鉴于此，恩施州交通技校应当遵循诚实信用原则，按照《关于恩施技工学校与谭平房屋租赁合同涉及续租权的约定》，按国家折旧方式对谭平的装修予以补偿。谭平是否修建违法建筑（或者是否有无证自建部分），恩施州交通技校表示“需要核实，能够看到有烂掉的楼梯，五楼有一个板房”，没有提供证据加以证明；再者，相关行政主管部门没有认定存在违法建筑，即使谭平有无证自建的部分，合同约定恩施州交通技校不能保证谭平10年的续租权即应当补偿谭平装修损失，没有将谭平无证自建部分排除在补偿范围以外。而且从合同内容来看，谭平按照15年经营规模对标的物进行装饰装修，恩施州交通技校是明知的、同意的，并且保证按照年租金210000元续租10年。现恩施州交通技校自身违约，给谭平造成了巨大损失，理应全面履行其补偿义务。
评估机构中盛行评估公司出具的《评估报告书》，评估确定谭平经营的恩施市博威之星时尚酒店装饰装修工程折旧后的市场价格为3073796.72元（含一楼门面三间装饰装修工程折旧后的金额137601.61元），扣减电视柜及写字台、1.3m床（带床垫）、1.8m床、木质员工床、足疗床折旧后的金额11436.36元，以及备用电源房折旧后的金额57480元，余款为3004880.36元。《关于恩施技工学校与谭平房屋租赁合同涉及续租权的约定》约定恩施州交通技校对谭平的装修进行补偿，没有区分是否无证自建，从文义上理解，恩施州交通技校应当对谭平就案涉房屋所有装修项目予以补偿，何况恩施州交通技校没有充分证据证明谭平就案涉租赁物存在违法建筑，相关行政主管部门也没有认定为违法。谭平转租后的次承租人投入的装修残值，系恩施州交通技校违约给谭平造成的损失，理应归入恩施州交通技校的装修补偿范围。
关于恩施州交通技校申请重新鉴定的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定：“当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。”恩施州交通技校虽然对《评估报告书》有异议，但其所举证据不足以推翻该《评估报告书》，不符合重新鉴定的法定条件，故对其鉴定申请本院不予准许。
关于恩施州交通技校申请调查取证的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条规定：“符合下列条件之一的，当事人及其诉讼代理人可以申请人民法院调查收集证据：（一）申请调查收集的证据属于国家有关部门保存并须由人民法院依职权调取的档案材料；（二）涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的材料；（三）当事人及其诉讼代理人确因客观原因不能自行收集的其他材料。”第十八条规定：“当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据，应当提交书面申请。申请书应当载明被调查人的姓名或者单位名称、住所地等基本情况、所需要调查收集的证据的内容、需要由人民法院调查收集证据的原因及其主要证明的事实。”根据前述规定，一、恩施州交通技校自身负有举证证明责任，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由其自行承担不利的后果；二、恩施州交通技校申请调查取证，应当符合可以申请人民法院调查取证的条件；三、恩施州交通技校应当说明需要由人民法院调查收集证据的原因，即是否属于恩施州交通技校及其委托诉讼代理人确因客观原因不能自行收集的材料。中盛行评估公司作出的《评估报告书》已经载明“我公司工作人员与委托方及当事人双方一起到现场，对标的房屋进行了实地勘验”，也没有证据证明谭平阻止恩施州交通技校及其委托诉讼代理人实地勘验，故本案不符合申请人民法院调查取证的条件，本院对恩施州交通技校的调查取证申请不予准许。
关于恩施州交通技校的反诉请求。1.关于腾退房屋。《房屋租赁合同》于2017年2月28日到期后，双方未订立新的房屋租赁合同，恩施州交通技校在原合同到期前及到期后通知谭平办理房屋交接手续，双方房屋租赁合同关系已经终止。谭平对腾退房屋本身无异议，只是因装修补偿问题没有解决而占用该房屋。恩施州交通技校请求判令谭平腾退房屋，因符合法律规定，本院予以支持。不属于装修范围的电视柜及写字台、1.3m床（带床垫）、1.8m床、木质员工床、足疗床，以及存放在备用电源房中的属于谭平所有的发电机，可由谭平自行取回。2.关于房屋占用使用费。房屋租赁合同关系终止后，谭平继续占用案涉房屋，即应当支付房屋占有使用费。合同中明确约定谭平享有10年的续租权，自2017年3月1日起10年内的租金标准210000元/年不变，故谭平应当按照210000元/年支付房屋占有使用费。恩施州交通技校主张的超过部分的房屋占用使用费，因与合同约定标准不符，本院不予支持。3.关于拆除无证自建部分并恢复原状。恩施州交通技校没有举证证明哪些属于无证自建部分，只是表示“需要核实，能够看到有烂掉的楼梯，五楼有一个板房”。再者，合同约定“允许乙方在不影响房屋主体结构的情况下进行装饰装修”，“若乙方（谭平）连续租赁满十五年，其投入的所有装饰装修以及其他硬件（含电梯）均无偿归属甲方（恩施州交通技校）所有”，由此证明谭平装饰装修是经过恩施州交通技校同意的，对合同期满后的装饰装修归属也有明确约定，不存在谭平还需要拆除和恢复原状的问题。恩施州交通技校请求判令谭平拆除自建部分并恢复原状，因证据不足，且不符合合同约定，本院不予支持。
综上所述，恩施州交通技校应当全面履行《关于恩施技工学校与谭平房屋租赁合同涉及续租权的约定》约定的对谭平的装修补偿义务，谭平亦应当按照约定的租金标准支付房屋占用使用费，并腾退房屋。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告恩施土家族苗族自治州交通高级技工学校于本判决生效后十日内向原告谭平补偿装饰装修损失3004880.36元。
二、反诉被告谭平于本判决生效后十日内向反诉原告恩施土家族苗族自治州交通高级技工学校腾退并返还承租房屋（位于恩施市叶挺路5号）。
三、反诉被告谭平自2017年3月1日起至实际腾退并返还上述房屋之日止按照210000元/年的标准向反诉原告恩施土家族苗族自治州交通高级技工学校支付房屋占有使用费。
四、驳回原告谭平的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告恩施土家族苗族自治州交通高级技工学校的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
案件受理费34291元，评估费13000元，合计45491元，由原告谭平负担774元，被告恩施土家族苗族自治州交通高级技工学校负担44717元；反诉案件受理费4409元，由反诉原告恩施土家族苗族自治州交通高级技工学校负担2463元，反诉被告负担1946元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 朱 晖
审判员 郭韶华
审判员 谭远双
二〇一八年四月十三日
书记员 罗 毅