贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2301民初607号原告：龚伟，男，1978年3月8日生，汉族，户籍地贵州省兴义市，现住贵州省兴义市。被告：贵州省兴义市安达房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市桔山办花月村。法定代表人：周建忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：付光禄，贵州权衡律师事务所律师。原告龚伟与被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司（以下简称安达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龚伟，被告安达公司的委托诉讼代理人付光禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龚伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付延期交房违约金12133元；2、判令被告支付延期办证违约金73945元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2011年6月7日签订《商品房买卖合同》，被告将兴义市蓝天花园紫薇园B18栋1004号商品房出售给原告，合同约定建筑面积为127.72㎡（实际面积为124.82㎡），房屋总价316746元（已退还多收取的7192元，实际总价为309554元）。双方约定2012年6月30日前交房，同时约定被告在交房后90日内办理房屋初始登记。事实上，被告至今也没有提供符合移交条件的相关手续，房屋所有权证办理时需要被告提供的证明文件，被告也未提交到房屋登记机构办理备案登记。上述事实被告已违约，给原告带来了巨大损失。根据相关法律规定，被告需支付原告从2014年4月1日到2017年12月31日时间段的延期交房违约金12133元，计算式为：7.2（每月每平方7.2元的租金）×124.82㎡（127.72㎡－2.9㎡）×45个月×30%=12133元。同时，被告需支付原告该时间段的延期办理房屋权属证书违约金73945元（以总购房款为基数，按中国人民银行规定的逾期贷款利率即签订的公积金贷款利率4.9%上浮30%计算）。望法院支持原告的诉请。安达公司辩称，我方对原告陈述的事实无意见，对原告全额支付了款项也无意见。但第一、被告认为不应当再向原告支付逾期交房的违约金以及逾期办证违约金，理由是原告已接收房屋且入住，被告已完成交付房屋的义务，被告不存在逾期交付房屋的行为，不应当再支付逾期交房及逾期办证的违约金。第二、如果被告需向原告支付违约金，因为原告是在2018年1月16日才提起的诉讼，根据规定，诉讼时效为3年，则2015年1月16日前的违约金已过诉讼时效，2015年1月16日以前的主张不应得到支持。本院经审理认定事实如下：2011年6月7日，龚伟与安达公司签订一份《商品房买卖合同》，主要约定安达公司将其位于兴义市桔山办花月村蓝天花园小区紫薇园B18单元1004号房出卖给龚伟，约定房屋建筑面积为127.72㎡，总价款为316746元。合同第八条约定买受人采取下列第3种方式付款即以公积金贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款95746元，余款221000元以公积金贷款支付。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2012年06月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。”第十三条约定“除不可抗逆外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、（1）……(2)逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之8的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”第二十二条约定“二、出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、（一）出卖人承诺于年月日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”合同中并未填写取得商品房所有权初始登记的具体日期，亦未明确约定逾期办证的处理方式。签订合同当日，龚伟向安达公司支付首付款95746元，于2011年7月25日以公积金贷款方式支付剩余购房款221000元，购房款已付清。安达公司实际于2013年年底交付房屋，后经测量，房屋实际建筑面积为124.82㎡，总价款为309554元，安达公司已将多收取的房款7192元退还龚伟。在诉讼过程中，双方对租金损失每月按照7.2元/㎡计算无异议，本院予以确认。另查明，涉案房屋已于2011年6月1日取得《商品房屋预售许可证》，但至今未办理好房屋的竣工验收备案登记、所有权初始登记及商品房转移登记。本院认为，龚伟与安达公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告已按约定全面履行了付款义务并装修入住，被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。因本案《商品房买卖合同》约定的违约金支付方式是以日为单位累积计算，该违约金的性质属于继续性债权，其特点是以日为计算单位，违约金的总额等于一日的违约金乘以违约天数，违约金数额随着违约行为的继续而按日产生。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定”的规定，确定本案的诉讼时效为三年。因本案的违约金债权属于继续性债权，应当每日分别适用诉讼时效，原告于2018年1月16日提起本案诉讼，往前推算3年之后的违约金尚在诉讼时效内，即2015年1月16日之后的违约金尚在诉讼时效期间，对安达公司答辩称诉讼时效为3年，2015年1月16日以前的主张不应得到支持的理由，本院予以采信，违约金应从2015年1月16日起算。关于逾期交房的违约责任问题，案涉合同中双方约定的交房时间为2012年6月30日，交房时应当符合取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书等条件。因违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，虽然安达公司已于2013年年底实际交付商品房，但是其交房行为至今不符合合同约定，安达公司仍应承担继续履行合同并支付逾期交房违约金的责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，本案双方对租金损失每月按7.2元/㎡计算无异议，该数据亦符合本地同地段同类房屋的客观情况，本院予以确定。虽然原告实际已于2013年年底领取钥匙后装修入住该房屋，但被告交付的房屋至今未符合合同约定的交付条件，故本院酌情参照租金损失的30%计算逾期交房的违约金，即124.82㎡×7.2元/月/㎡×36月×30%=9706元。关于逾期办证的违约责任问题，本案原、被告双方约定被告在“商品房交付使用之日起90日内申请该商品房初始登记”，但未约定取得商品房所有权初始登记及将办理转移登记的有关文书交付给买受人的具体日期，亦未对违约责任进行约定，因办理商品房初始登记系办理房屋权属证书的前提条件，安达公司未如期完成该项合同义务，即已构成违约，龚伟诉请安达公司支付逾期办证违约金于法有据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，因中国人民银行公布的贷款利息标准在2015年1月16日至2018年1月16日期间进行过多次调整，最高为年利率6%，最低为年利率4.75%，本院酌情取平均值5.375%计算逾期办证违约金，即309554元×3年×5.375%=49915.58元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条之规定，判决如下：一、限贵州省兴义市安达房地产开发有限公司自本判决生效后十日内支付龚伟逾期交房违约金9706元，逾期办理转移登记手续违约金49915.58元，两项共计59621.58元。二、驳回龚伟的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1952元，减半收取976元，由龚伟负担300元，由贵州省兴义市安达房地产开发有限公司负担676元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  王明快二〇一八年三月二十一日书记员  聂家玲