新疆维吾尔自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民一终字第276号
上诉人（原审原告）：吴洪全，男，1971年4月19日出生，汉族，乌鲁木齐新市区苏州东路天地仁川菜酒楼业主，住四川省都江堰市。
委托代理人：吴永忠，四川发现律师事务所律师。
委托代理人：宋刚勇，四川重德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：新疆百商投资集团有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。
法定代表人：李萍，公司总经理。
委托代理人：刘静，新疆德阳律师事务所律师。
上诉人吴洪全因与被上诉人新疆百商投资集团有限公司（以下简称百商公司）租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市中级人民法院（2015）乌中民四初字第56号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吴洪全的委托代理人吴永忠、宋刚勇，被上诉人百商公司的委托代理人刘静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明，2012年l0月22日，吴洪全与百商公司签订《百商购物中心租赁合同》，约定：吴洪全承租百商公司位于乌鲁木齐市鲤鱼山路1046号百商广场A、B栋5、6层部分区域（共计约2601平方米），从事“天地仁川菜、名小吃、茶楼”餐饮系列经营。百商公司应于2012年l0月20日将租赁物交付给吴洪全，如有特殊情况可顺延，具体以双方签字盖章的租赁物交付确认书为准。租赁期限为十年，自2012年10月20日到2022年l0月19日（以交付日为准算起），其中20l2年10月20日到2013年3月19日（以交付日为准算起五个月）为装修免租期，装修免租期内，吴洪全不承担租赁费，装修水、电，空调、暖气、垃圾清运费由吴洪全承担。租赁费采取先付后租的方式按季度提前l0日以电汇方式支付，吴洪全进场后10个工作日内支付首季度租金及物业管理费至百商公司银行账户，此后吴洪全应于每年的2月10日、5月10日、8月10日、11月10日向百商公司支付后续三个月的租赁费用。合同还约定，百商公司在签约时提供下列附件：一、租赁房屋所有权证、土地使用权证；二、租赁房屋平面分界图、附属场地清单和分界圈、附属设备设施清单；三、消防验收合格证明（交房时提供）；四、合同签订后，百商公司将房屋交付吴洪全，吴洪全将租赁房屋用于经营“天地仁”川菜酒楼。
20l3年10月28日，吴洪全与百商公司签订《〈租赁合同〉补充合同》，就《租赁合同》中相应条款进行变更，约定根据双方实际情况，“百商广场购物中心”拟定于2013年9月24日正式营业。租赁期限截止于2023年7月23日，免租期截止于2014年2月23日，原租赁期限不变，合同首期租金于吴洪全签订本补充合同之日后两日内向百商公司支付。除本补充合同中明确修改的条款之外，其余均按原《租赁合同》条款执行。
另查明，“百商广场”项目名称为“百商太阳城小区三期”，包括A1、A2、A3三栋综合楼及人防地下车库，该项目于2010年9月20日取得商品房预售许可证，A1、A2、A3三栋综合楼于2012年9月6日经五方验收合格，人防地下车库于2013年8月21日经五方验收合格。2013年8月12日，该工程项目经乌鲁木齐市公安消防支队消防验收合格。
庭审中，吴洪全明确其在本案主张的赔偿损失系基于合同无效给其造成的实际损失，分别为：“天地仁”酒楼开办费用700余万元，可得利益损失200余万元，合计约1000万元，吴洪全在本案中要求百商公司承担上述损失的70％，计600万元，并提供其自行制作的开办费统计表、“天地仁”科目余额表、财务记账凭证用以证实其开办费用损失。吴洪全主张的可得利益损失系按照其投资700余万元的银行同期贷款利率，预计每年收入5O万元，按两年主张。百商公司对上述证据的真实性均不认可，认为均系吴洪全单方制作，且与本案无关联性，不能证实其实际损失。
一审法院认为，一、吴洪全与百商公司签订的《百商购物中心租赁合同》、《〈租赁合同〉补充合同》系双方真实意思表示，根据百商公司提供的商品房预售许可证、竣工验收报告以及消防验收意见书，可以证实涉案房屋规划、建设手续齐全，并已通过竣工验收及消防验收，租赁房屋具备交付使用条件，双方签订的《百商购物中心租赁合同》、《〈租赁合同〉补充合同》未违反法律法规的强制性规定，合法有效。吴洪全以所租赁房屋无规划手续、未经竣工验收及消防验收，不符合使用条件，双方间的租赁合同违反法律强制性规定为由，要求确认上述合同无效的诉讼请求无事实及法律依据，原审法院不予支持。二、因双方签订的《百商购物中心租赁合同》、《〈租赁合同〉补充合同》不存在无效情形，则吴洪全基于合同无效的事由要求百商公司赔偿损失无事实及法律依据，原审法院亦不予支持。遂判决：一、驳回吴洪全要求确认与百商公司于2012年10月22日签订的《租赁合同》及2013年10月28日签订的《〈租赁合同〉补充合同》无效的诉讼请求；二、驳回吴洪全要求百商公司赔偿因合同无效造成损失600万元的诉讼请求。案件受理费53800元，由吴洪全负担（已交）。
吴洪全不服一审判决，向本院提起上诉称，请求撤销一审判决，改判百商公司承担因合同无效给吴洪全造成的全部损失。事实及理由如下：一、一审适用法律错误。百商公司仅提交了《竣工验收报告》，而未提交前置条件的《规划验收报告》。一审法院仅以该《竣工验收报告》及《消防验收意见》即认定租赁房屋具备交付使用条件，进而认定合同合法有效，应属适用法律错误。二、一审认定事实错误。首先，百商公司仅提交了规划许可证的证据，并没有提交经规划验收合格的证据，根据《城乡规划法》的规定，未经核实或者核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收，规划验收合格是工程竣工验收的前提。经吴洪全到市规划局查询，涉案工程存在违法建设，至今未通过规划验收。一审对此关键事实未予查证核实。其次，双方签订合同在2012年10月22日，百商公司所举证载明的消防验收时间是2013年8月12日，因此，双方签约时，没有消防验收。百商公司将不符合交付条件的房屋交付给吴洪全，不符合合同约定，也不符合法律规定，合同依法应属无效。再者，吴洪全有合理理由认为《竣工验收报告》是百商公司在诉讼期间补的，因为其上载明的时间为2012年9月6日，明显与事实不符。三、一审程序违法，非法剥夺当事人诉讼权利。一审仅向吴洪全送达了《传票》，未送达《诉讼权利义务通知书》《举证通知书》等诉讼文书，也未通知吴洪全百商公司提交了《竣工验收报告》等证据，进而组织证据交换。以致吴洪全直到开庭举证、质证时才知道有此证据，直接导致吴洪全未能提交鉴定申请，非法剥夺吴洪全诉讼权利。
百商公司答辩称，双方签订的租赁合同及补充协议合法有效。上诉人以违反《城乡规划法》第45条为由主张合同无效不能成立，因为该规定是管理性强制性规定，并非是效力性强制性规定。一审认定事实清楚，本案不存在适用法律和程序违法的错误问题，本案应当严格按租赁合同的法律规定和事实审理。请求二审驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。
另查，二审中百商公司提交下列证据：
1、“新市区鲤鱼山路丫火锅”出具的证明。证实：与吴洪全经营的“天地仁”同一楼层相邻的“新市区鲤鱼山路丫火锅”于2013年9月24日开业，“天地仁”没有及时开业是吴洪全自身的原因。吴洪全认为该证据不能说明相邻出租户的商铺不存在质量问题。
2、乌鲁木齐市新市区人民法院（2014）新民三初字第892号民事判决书。证实：吴洪全以租赁百商公司的房屋存在质量问题起诉赔偿损失，因证据不足，被判决驳回其诉讼请求。吴洪全对此事实不予认可，认为该案已经二审人民法院发回重审，正在审理当中。
3、乌鲁木齐市新市区人民法院民事判决书8份。证实：百商公司的8个业主私自搭建违章建筑，违反了规划许可。百商公司因而未及时取得规划许可。吴洪全认为该证据与本案无关联性。
4、建设工程竣工规划许可书。证实：涉案房屋已于2015年9月28日通过乌市规划部门的许可。吴洪全认为双方签订合同之时，房屋并未达到规划许可，该证据于一审结束后取得，不能达到证明目的。
本院认为，吴洪全与百商公司签订的《百商购物中心租赁合同》、《〈租赁合同〉补充合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，双方当事人就合同的主要条款意思表示一致，达成合意，该合同即依法成立，自始有效。吴洪全主张该在双方签约之时，租赁物违反《城乡规划法》第45条“未经核实或者核实不符合规划条件，建设单位不得组织竣工验收”之强制性规定，因而无效，但《城乡规划法》设立该条款目的是为了加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，并非效力强制性规定，且租赁物是否经规划、验收合格并不能阻却租赁合同的效力。因此，吴洪全主张合同无效的诉讼请求不能成立，其以合同无效为由主张百商公司赔偿其损失的诉讼请求亦不能成立。另，一审送达、举证质证等问题程序合法，并无不当，吴洪全关于一审程序违法的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费53800元，由吴洪全负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 卫 宁
代理审判员 段 武 伟
代理审判员 李 李
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 孜巴尔姑