广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2015）粤高法民申字第687号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：布耀强，男，汉族，住广东省广州市。委托代理人：李碧云，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托代理人：吴文柱，北京德恒（广州）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：广东骏伟房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市中山。法定代表人：江建华。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：佛山市南海西樵新智酒店管理有限公司。住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：余筱筠。再审申请人布耀强因与被申请人佛山市南海西樵新智酒店管理有限公司（以下简称新智公司）、广东骏伟房地产开发有限公司（以下简称骏伟公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省佛山市中级人民法院（2014）佛中法民一终字第968号民事判决（以下称二审判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。布耀强申请再审称：（一）新智公司申请执行的位于广州市大沙头东船上街1号盈基大厦1201号房屋（以下简称讼争房屋）属于布耀强所有，该房屋是布耀强通过房屋产权调换方式取得的，并非属于骏伟公司所有。不但有布耀强与骏伟公司签订并已登记备案的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》为证，且已通过生效判决予以证实。1.《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定拆迁方式是产权交换方式，即布耀强用东山区大沙头东一巷11号房屋的产权与骏伟公司在原址上开发建设的11、12层新房产权予以交换。因此，在骏伟公司于2007年4月7日确定产权调换是讼争房屋并将该房屋移交布耀强时，骏伟公司移交的不但是该回迁房屋的使用权，同时还移交了回迁房屋的产权。根据拆迁补偿协议约定，骏伟公司应在移交房屋的同时会同布耀强向市房地产登记所申请办理产权登记和领取房地产权证手续。因此，不能因为骏伟公司未协助办理产权证的违约行为，就认为回迁房屋的产权未转移。2.根据广州市越秀区人民法院（2011）穗越法民三初字第3413号民事判决和广州市中级人民法院（2012）穗中法民五终字第846号民事判决，已认定讼争房屋是作为骏伟公司拆除布耀强原房屋的产权调换房，产权应属布耀强所有，因房屋作为整体的物，不存在超出协议约定面积属骏伟公司所有的情形。因此，新智公司以布耀强所有的房屋作为执行标的，显然是错误的。3.根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。本案中，《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》经广州市房管部门鉴证同意备案登记，故布耀强所有的原东山区大沙头路一巷11号房屋经房管部门依法登记后现变更为讼争房屋，故布耀强主张讼争房屋为其所有，是经过房管部门确认的。（二）执行法院对属于布耀强所有的讼争房屋采取强制措施错误，没有事实和法律依据。1.根据《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”的规定，结合《国有土地房屋征收与补偿条例》第二十一条“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换”规定，布耀强选择讼争房屋作为房屋产权调换受到法律的保护。2.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结”的规定，对于已支付全部价款并实际占有房屋、但未办理产权登记的第三人，人民法院还是应当裁定解除查封。因此，人民法院对于他人的房屋能否采取查封措施，并非以该房屋是否已办理产权登记为准，而是以该房屋是否实际属于他人所有为据。（三）一审法院认为布耀强没有对约定的房款进行支付，故讼争房屋所有权就属于骏伟公司所有，显然没有事实和法律依据。1.布耀强是否需要支付合同约定房款、应支付多少合同价款，属于布耀强与骏伟公司之间的纠纷，与本案的执行异议之诉无任何关系，且布耀强亦未对此提出任何诉请，一审法院对此进行审理并予以认定，显然违法和超出审理范围。2.布耀强从2007年收楼至今已超出6年时间，在这么长的时间内，骏伟公司从未以口头或书面等任何形式向布耀强提出要求支付合同价款的主张，显然骏伟公司已默认将该合同价款作为当初延迟交楼、所交楼房不符合规定等补偿，不再需要布耀强支付。3.退一步说，即使骏伟公司现在向布耀强主张合同价款，但根据法律规定，骏伟公司提出合同价款的主张已超过2年诉讼时效，已丧失胜诉权。因此，一审法院以丧失胜诉权的理由来否定布耀强对讼争房屋的所有权错误。4.如前所述，布耀强取得讼争房屋是通过产权交换取得的，并非通过购买取得的，故一审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定错误，应予纠正。（四）从1994年8月房屋被拆起至2007年4月安排回迁时止，骏伟公司一直拖欠布耀强的临迁费、交通补助费、逾期回迁费、逾期补助费、赔偿费，以及安排回迁后一直未履行办证义务而产生的逾期办证违约金等，虽然布耀强多次追讨，但因骏伟公司搬离办公室地址无法找到而追讨无果。布耀强不但是回迁房屋的所有权人，亦是骏伟公司的合法债权人，与新智公司一样，故新智公司对属于同是债权人身份的布耀强的财产采取强制执行措施错误。（五）骏伟公司与布耀强签订拆迁补偿安置协议是1994年，并于2007年完成交付，而本案新智酒店申请查封时间是2012年，只是普通债权，故参照《江苏省高级人民法院关于执行异议之诉案件审理指南》的规定，法院应对布耀强停止执行的要求予以支持。综上，请求撤销二审判决，裁定再审。本院认为，本案的争议焦点是布耀强对于讼争被查封的房屋是否拥有产权，是否具有抗辩法院查封案涉房屋的法律权利。首先，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，布耀强因与广东省旅游房地产开发公司（后变更为骏伟公司）签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》而取得讼争房屋的占有、使用，但《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》仅为当事人之间为设立和消灭物权的合同，属于债权范畴，并非取得不动产物权的直接依据，也没有法律规定以合同方式可以直接取得回迁房屋的物权。因此，在讼争房屋未变更登记布耀强为所有权人的情况下，布耀强认为其已取得该房屋的物权，与上述法律的规定不符，一、二审法院不予支持，于法有据。其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据本案查明的事实，布耀强交予拆迁的房屋合法产权是19.35㎡，约定回迁安置房屋面积为75㎡，两者相比超出55.65㎡的部分需要按约定价格向拆迁人购买。此外，布耀强要求多购买10㎡，按7000元/㎡的价格购买，即拆迁人同意回迁的房屋面积为85㎡。可见，双方约定的房屋调换并非面积对等，大部分的面积是需要通过购买方式来实现。事实上，根据现有证据可以证明讼争房屋的总面积为104.7943㎡，即实际回迁的面积比原来约定的回迁面积多出19.7943㎡，该多出面积双方并未约定共有产权，也应当是按购买方式来处理。据此可以认定，布耀强取得讼争房屋除小部分合法产权通过调换方式外，其他大部分面积是需要通过购买方式取得。但布耀强没有按约定支付相应的购房款，并且在接收了讼争房屋后也没有及时支付超过约定面积部分购房款以及要求拆迁人将该房屋变更登记于自己名下，故布耀强并没有支付讼争房屋的全部价款，符合上述司法解释规定的情形。因此，执行法院适用上述司法解释的规定继续查封讼争房屋，并无不当。布耀强以其对骏伟公司的债权亦为普通债权，要求解除法院根据新智酒店申请对涉案房屋的查封，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，布耀强的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回布耀强的再审申请。审 判 长  黄立嵘审 判 员  孙桂宏代理审判员  强 弘二〇一五年十二月二十二日书 记 员  钟惠仪