陕西省神木市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0881民初7409号
原告郭志刚，男，汉族，陕西省神木市人。
委托诉讼代理人任晓艳、刘小榕，陕西秦北律师事务所律师。
被告苏鱼生，男，汉族，陕西省神木市人。
委托诉讼代理人张文利，陕西知能律师事务所律师。
第三人刘岗，男，汉族，陕西省神木市人。
第三人解爱莲，又名解洁，女，汉族，籍贯、住址同上，系第三人刘岗之妻。
原告郭志刚与被告苏鱼生、第三人刘岗、解爱莲案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年12月26日作出（2016）陕0821民初5214号民事判决，被告上诉后，榆林市中级人民法院撤销原判，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郭志刚及其委托诉讼代理人任晓艳、刘小榕到庭，被告苏鱼生及其委托诉讼代理人张文利到庭，第三人刘岗到庭，第三人解爱莲经合法传唤未到庭，依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告郭志刚诉称，2013年9月16日，第三人刘岗、解爱莲将位于神木市麻家塔办事处成泰花园小区1号楼2单元502室房屋出卖于原告，原告与第三人签订了《房屋买卖合同》，合同约定房屋总价款为81.5万元，其中房屋按揭贷款29万元由原告负责偿还，房款中的40.507万元由原告通过银行转账向第三人支付，5万元以现金方式向第三人支付，剩余69930元系原告代第三人缴中介费及第三人欠付的物业费，原告将房屋按揭贷款清偿完毕后由第三人配合办理过户手续。当日，原告即按合同约定支付了价款。合同签订后，第三人向原告移交了房屋，并办理交接手续，后原告投入14万元对房屋进行装修并入住至今。原告实际购买、居住该房屋已达两年之久，在此期间原告按期支付房屋按揭贷款。涉案房屋现未办理产权过户登记，并非原告主观原因导致。依照原告与第三人之间签订的《房屋买卖合同》约定，涉案房屋应于2016年3月1日前办理过户登记手续，且涉案房屋有银行按揭贷款，客观上无法办理过户登记手续。综上，现涉案房屋已由第三人交付原告，原告装修后实际入住，并且原告已支付房屋价款，因涉案房屋存有按揭贷款导致房屋不能及时办理产权过户登记，原告主观并无过错，且原告一直履行偿还银行按揭贷款义务，现法院查封涉案房屋损害了原告的合法权益，请求依法判令位于神木市麻家塔办事处成泰花园小区1号楼2单元502室房屋归原告所有，停止对该房屋的执行并解除查封。
被告苏鱼生辩称：一、原告郭志刚与第三人刘岗签订的《房屋买卖合同》并非合法有效的买卖合同。不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条第一项“在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。”之规定。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本条明确规定，有抵押的房产欲转让需要经抵押权人同意，未经同意必须同时满足两个条件：1、代为清偿债务，2、消灭抵押权。故原告与第三人签订的合同应当认定无效。二、1、涉案房屋系第三人刘岗与解爱莲共有财产，第三人解爱莲未在合同中签字，合同效力待定。2、原告未在2016年1月1日前付清款项，存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条第四项“非因买受人自身的原因未办理过户登记”的规定，原告未履行合同附随义务导致未办理过户登记，其自身存在过错。
三、争议房产归原告所有无任何事实与法律依据。原告与第三人签订的房屋买卖合同约定付清款项后办理过户登记，现房款未付清（下欠27万元按揭房款），确定涉案房屋为原告所有无事实根据。房屋所有权变动应当经抵押权人同意，而抵押权设立在银行与第三人之间，将抵押权与抵押物剥离，直接导致银行抵押权无法实现。
第三人刘岗述称：原告与第三人之间的房屋买卖情况属实，涉案房屋归原告所有。
第三人刘岗未向法庭提交证据。
第三人解爱莲未到庭亦未向法庭提交证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认定如下:原告提供的第一、五组证据及本院向神木县链家地产经纪有限公司调取的原告与第三人房屋买卖备档资料一致，能证明原告郭志刚与第三人刘岗通过神木县链家地产经纪有限公司于2013年9月16日签订了《榆林市神木县存量房买卖合同》及补充协议，第三人刘岗将其与第三人解爱莲共同所有的位于神木市麻家塔办事处成泰花园小区1号楼2单元502室房屋及C区050号车位出卖于原告郭志刚，合同约定房屋总价款为81.5万元，其中涉案房屋银行剩余按揭贷款29万元由原告郭志刚负责于2016年1月1日前清偿，协议签订当日由原告郭志刚支付购房款47.5万元，剩余5万元（车位尾款）由原告郭志刚于2016年3月1日前支付；合同签订后，原告郭志刚以前期交纳定金5万元抵顶购房款，于2013年9月16日通过银行转账汇款向第三人支付房款40.507万元，代第三人刘岗交纳中介费1.63万元，以及第三人欠物业费1000多元、欠银行贷款比29万元多，于是双方协商在房款中扣除了3000多元。当日由第三人刘岗向原告郭志刚出具共计47.5万元收款收据两支，予以采信。原告提供的第二、三组证据，能证明房屋买卖合同签订后原告郭志刚与第三人刘岗办理了涉案房屋交接手续，并按照合同约定，逐月将涉案房屋银行按揭贷款偿还至2015年10月31日，且实际占有涉案房屋并对涉案房屋进行装修改造，居住至今，予以采信。原告提交的第四组证据，能证明第三人解爱莲作为涉案房屋共有人，同意第三人刘岗出卖涉案房屋的事实，予以采信。被告提交的（2016）陕0821执异48号执行裁定书，能证明本院对涉案房屋查封后，原告提出异议，本院驳回原告的异议申请。
经审理查明：原告郭志刚与第三人刘岗通过神木县链家地产经纪有限公司于2013年9月16日签订了《榆林市神木县存量房买卖合同》及补充协议，约定第三人刘岗将其与第三人解爱莲共同所有的位于神木市麻家塔办事处成泰花园小区1号楼2单元502室房屋及C区050号车位出卖于原告郭志刚，房屋总价款为81.5万元，其中涉案房屋银行剩余按揭贷款29万元由原告郭志刚负责于2016年1月1日前清偿，合同签订当日由原告郭志刚支付购房款47.5万元，剩余5万元（车位尾款）由原告郭志刚于2016年3月1日前给付第三人刘岗后，由第三人刘岗代为交纳车位尾款。合同签订后，原告郭志刚以前期交纳定金5万元抵顶购房款，于2013年9月16日通过银行转账汇款向第三人支付房款40.507万元，代第三人刘岗交纳中介费1.63万元，因第三人欠物业费1000多元、欠银行贷款比29万元多，于是双方协商在房款中扣除了3000多元。当日由第三人刘岗向原告郭志刚出具共计47.5万元收款收据两支，合同签订并履行支付房款义务后，原告郭志刚与第三人刘岗办理涉案房屋交接手续，第三人解爱莲作为涉案房屋共有人，同意第三人刘岗出卖涉案房屋。涉案房屋由第三人移交原告郭志刚后，原告郭志刚实际占有涉案房屋并对涉案房屋进行装修改造，居住至今。原告郭志刚依照购房合同，负责偿还涉案房屋按揭贷款，将涉案房屋银行按揭贷款清偿至2015年10月31日。本院于2015年7月25日作出（2015）神民初字第04282号民事判决书，判决由第三人刘岗、解爱莲偿还被告苏鱼生借款本金19.3万元及利息。判决生效后，第三人刘岗、解爱莲未自动履行金钱给付义务，本院于2015年11月6日作出（2015）神执字第04417号执行裁定书，将涉案房屋予以查封。原告对（2015）神执字第04417号执行裁定书提出书面执行异议，本院于2016年6月25日作出（2016）陕0821执异48号执行裁定书，驳回原告的执行异议申请。原告于2016年7月11日签收执行裁定书，于2016年7月19日提起本案诉讼。
另查，涉案房屋于2010年8月19日办理预告登记，于2013年8月12日办理产权登记手续，2010年8月12日第三人刘岗、解爱莲与中国建设银行股份有限公司神木县支行签订《个人住房借款合同》，以涉案房屋抵押贷款32万元，每月还款本息2173.5元。原告郭志岗在知晓涉案房屋查封后，未偿还涉案房屋银行按揭贷款，亦未交纳车位剩余5万元尾款。
本院认为:本案争议的焦点为：原告与第三人之间是否就涉案房屋存在合法的买卖关系，原告未办理产权变更登记是否存在过错，能否排除对涉案房屋的强制执行。被告苏鱼生基于本院生效文书申请执行第三人刘岗、解爱莲，在执行阶段本院依法将涉案房屋查封。原告依据涉案房屋买卖关系对此提出异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持，一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产，三、已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行，四、非因买受人自身原因未办理过户登记。原告郭志刚与第三人刘岗通过神木县链家地产经纪有限公司于2013年9月16日签订了房屋买卖合同，第三人刘岗将涉案房屋出卖于原告郭志刚，并且第三人解爱莲作为共有人亦出具同意出售证明。合同签订后，第三人刘岗已将涉案房屋实际交付原告郭志刚，原告郭志刚对涉案房屋装修并入住至今，原告郭志刚已实际占有涉案房屋。原告郭志刚亦依照买卖合同约定支付了大部分购房款，因涉案房屋在银行抵押贷款，原告履行清偿涉案房屋按揭贷款的义务，将涉案房屋于2015年10月31日之前的银行按揭贷款清偿，本院于2015年11月6日将涉案房屋查封。原告依照合同约定价款履行了义务，仅在知晓涉案房屋查封后，未继续履行偿还银行按揭贷款义务及交纳车位尾款义务。原告郭志刚与第三人刘岗签订书面合同早于本院查封时间，第三人刘岗在购买涉案房屋时办理房屋按揭贷款，并约定涉案房屋银行按揭贷款由原告于2016年1月1日前清偿，在涉案房屋银行按揭贷款未清偿完毕之前，不能将涉案房屋产权过户登记在原告名下，原告未将房屋办理过户登记亦没有过错，故原告与第三人之间就涉案房屋存在合法的买卖合同关系，原告就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，即原告阻却执行的事由符合法律规定，其提出执行异议的理由成立，不得对涉案房屋执行。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
一、不得执行位于神木市麻家塔办事处成泰花园小区1号楼2单元502号房屋（产权证号：091451**）。
二、神木市麻家塔办事处成泰花园小区1号楼2单元502号房屋（产权证号：091451**）归原告郭志刚所有。
案件受理费11950元，由第三人刘岗、解爱莲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
本院（2016）陕0821执异48号执行裁定书于本判决生效时自动失效。
审 判 长 刘飞丽
代理审判员 张 艳
人民陪审员 李林军
二〇一八年三月六日
书 记 员 王 婧