湖南省耒阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0481民初2847号
原告：耒阳市经济开发建设投资集团有限公司。
法定代表人：肖满员。
委托诉讼代理人：谢金成。
被告：耒阳市凯运鞋业有限公司。
法定代表人：蒋松林。
委托诉讼代理人：严皓。
原告耒阳市经济开发建设投资集团有限公司（以下简称经济开发公司）诉被告耒阳市凯运鞋业有限公司（以下简称凯运公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2017年11月14日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员曹兰兰担任审判长，人民陪审员罗群、贺雪平参加的合议庭，于2018年3月21日公开开庭进行了审理。代理书记员李滢担任记录。原告经济开发公司的委托诉讼代理人谢金成、被告凯运公司的委托诉讼代理人严皓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提起诉讼请求，请求判令：1、依法解除原、被告之间创业园C区C1栋第3层厂房的不定期租赁合同关系；依法解除原、被告之间于2015年11月签订的《厂房租赁合同》；被告立即将租赁的创业园C区C1栋第3、4层厂房恢复原状，并返还原告；2、被告立即向原告支付房租360736（计算至2017年8月31日）及逾期滞纳金86565元、物业保洁费28352元，共计475653元；3、被告按每月34080元支付2017年9月1日至被告返还租赁厂房时止的房租；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年，为入驻耒阳市经济开发区中小企业创业园，被告请求租赁原告在该创业园的房屋作为其厂房。同年7月，双方签订《厂房租赁合同》，合同约定：被告租赁原告位于创业园C区C1栋第3层使用，面积为3408㎡，月租金为5元/㎡，计17040元/月，租赁期限为三年（自2013年8月1日-2016年7月31日），租金支付为：一次性预交半年租金，次半年租金在上半年租期到期前10日内给付。同时，还约定了逾期支付租金的违约责任。2014年4月11日，双方签订《厂房物业管理服务合同》，约定被告按0.26元/㎡/月缴纳物业服务费。第3层免租期到期后，被告未按约交租金、物业管理费。2015年，因业务拓展，被告请求租赁该栋第4层使用，同年11月，原、被告签订《厂房租赁合同》，合同约定被告租赁原告该栋第4层，租赁三年（自2015年11月1日-2018年10月30日），租金及支付方式、物业服务费收取标准、滞纳金计算均与第3层租赁合同一致。第4层免租期到期后，被告仍未按约交租金、物业管理费。经原告催告，被告请示原告上级主管机关耒阳市经济开发区管委会批准，同意被告两份租赁合同各减免4个月租金。2016年8月1日，第3层租赁合同到期后，被告仍未履行交付租金义务，也未将租赁房屋返还原告，而是继续占有、使用。原告已多次书面或电话催告被告履行合同义务，被告依然不履行交付租金也不返还租赁物，至2017年8月31日，被告共拖欠原告第3-4层厂房租金和物业保洁费共计389088元。鉴于被告不履行合同的主要义务，已构成根本违约，2015年11月签订的《厂房租赁合同》解除条件已经达成，为维护原告的合法权益，特提起以上请求。
原告提交了如下证据以支持其诉讼请求：
1、营业执照、国有土地使用证、房屋产权证,用以证实原告的主体地位及原告对租赁房屋享有合法的所有权。
2、企业法人营业执照、税务登记证、组织机构代码、中小企业创业园入驻企业审批表,用以证实被告的主体地位；被告于2013年4月、2015年10月分别请求租赁原告位于工业大道旁中小企业创业园C区C1栋第3层、第4层厂房用于生产经营。
3、厂房租赁合同、物业管理服务合同、耒阳市经济开发区中小企业创业园厂房物品设备移交清单、通知，用以证实原、被告于2013年7月11日、2015年11月签订两份《厂房租赁合同》，其中2013年7月11日的合同已到期；2014年4月11日，原、被告双方签订《厂房物业管理服务合同》；原告已将厂房交付给被告使用。
4、《耒阳市经济开发区中小企业创业园厂房装修承诺书》、《关于清理租赁物并恢复原状的通知》、《整改通知》、《通知》，用以证实被告未按装修承诺书中的约定，擅自使用第四层作为堆放装修材料并安装生产设备，并且在未与原告签订租赁协议的情况下，占用C1栋第6层厂房，原告对此向被告下达了限期整改通知；被告的以上行为已构成违约。
5、缴费通知单、开发区标准厂房租金催缴函、承诺书、律师函，用以证实截止2017年8月31日，被告拖欠原告三至四楼厂房租金共计360736元，三至四楼保洁费共计28352元；由于被告怠于履行合同义务，构成根本违约，原告委托湖南惠湘律师事务所向被告发去律师函，要求被告付清拖欠的租金及滞纳金，被告已收到该函；被告拖欠租金及逾期滞纳金、物业保洁费已构成根本违约，原告解除租赁合同的条件已成就。
6、报告,用以证实为解决被告的困难，原告已经为被告减免了四个月租金费用。
7、内资企业登记基本情况表，用以证实原告的公司登记变更情况。
被告对上述证据经质证，对证据1、2、3、4、5、6的真实性均无异议，但认为原告不是本案的合同主体，证据7由法庭结合其他证据认定。
被告凯运公司辩称：1、原告要求解除合同没有法律依据；2、原告在诉讼期间强行断了被告的用水用电，导致被告无法生产经营，原告的行为已经严重损害了被告的利益；3、原告诉请的租金，双方未进行核算，无法确定租金的多少；4、原告的主体不适格，被告是与耒阳市经济开发总公司签订合同。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告凯运公司提交了如下证据以支持其反驳主张：
1、厂房租赁合同、补充合同，用以证实被告是与耒阳市经济开发总公司签订的租赁合同，而不是与原告签订合同。
2、被告对租赁房屋进行装修的合同及装修费用，用以证实根据双方的约定，该部分费用应当充抵租金，但一直未充减。
原告对上述证据经质证，对证据1的真实性无异议，但对证明目的有异议，耒阳市经济开发总公司已经变更为耒阳市经济开发建设投资集团有限公司。证据2与本案没有关联性。
经过双方对上述证据的质证，本院认为，原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7及被告提供的证据1，形式、来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，均予以认定。被告提供的证据2，不符合证据的形式要件，不予认定。
经审理查明，2013年4月,被告向耒阳市经济开发区管委会申请租赁中小企业创业园约3300㎡的标准厂房，用于鞋类加工生产销售。2013年7月11日，耒阳市经济开发总公司（2016年5月25日变更为耒阳市经济开发建设投资集团有限公司）为甲方，与被告为乙方签订了《厂房租赁合同》，约定：1、甲方将位于耒阳市五里牌街道办事处三桥居委会工业大道旁中小企业创业园C区C1栋第3层厂房租赁给乙方用于制鞋，租赁面积为3408㎡（其中第三层面积为3368㎡，另含三、四、五、六楼租赁户共同使用并平均分摊面积40㎡）；租赁期限为三年，从2013年8月1日至2016年7月31日止；2、租赁期满，乙方应如期返还该厂房和有关设备。若乙方要求续租，则应在租赁期限届满前三个月向甲方书面提出续租要求，经甲方同意后，双方应重新签订厂房租赁合同。3、厂房的免租期为2个月，从2013年8月1日至2013年9月30日止，免租期届满次日为起租日，由起租日开始计收租金；出租合同生效之日起7日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租；4、第一、二层厂房租金为每月每平方米人民币6元；第三、四层厂房租金为每月每平方米人民币5元；第五、六层厂房租金为每月每平方米人民币4元。第三层每月租金为17040元，租金支付采用预付半年的方式。租赁期满后续租的，根据耒阳市工业厂房租赁市场价格另行协商租金标准；出租合同的履约保证金为68160元、装修保证金为68160元；合同物业管理费标准按耒阳市市场价格另行确定收费标准，采用预付一年方式；乙方承担租赁期间使用水电所发生的各项费用；5、乙方应于每次合同签订之日前，向甲方一次性预付所租楼层的半年租金102240元，次半年租金应在上半年租金到期前10日交清，依此类推；乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的0.3%；乙方应在合同签订之日前，向甲方一次性支付履约保证金和装修保证金，租赁期限届满，乙方不要求续租，在其全面履行其按合同所承担责任及义务的前提下，甲方于租赁期届满后10日内将履约保证金全数或扣除相关费用之余额无息退还乙方，厂房装修完成后，乙方在全面履行本合同第七条的前提下，甲方于装修验收合格后10日内将装修保证金全数或扣除相关费用之余额无息退还乙方；乙方应于本合同签订前按合同约定向甲方支付物业管理费，逾期支付物业管理费，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额按拖欠天数乘以欠缴物业管理费总额的0.3%；6、甲方委托耒阳市经济开发区中小企业创业园管理办公室对租赁物进行全面管理，包括代表甲方履行一切合同约定职责，行使约定权利，进入乙方租赁物进行检查等，乙方应给予积极配合并服从其管理。原、被告均在合同上加盖了公司印章。同日，原、被告还签订《厂房租赁补充合同》，约定：1、由乙方委托有资质的施工单位按规划设计组织楼面刷漆、卫生间和洗用间的施工，在施工过程中，乙方应派专业技术人员进行监督和指导，并对施工质量负责；2、由于厂房配套设施尚未到位，为保证乙方的基本生产生活，经甲、乙双方协商一致同意由乙方组织机打井一口，由甲方组织完成租赁物的一台货梯安装工程；3、租赁物中的楼面刷漆费用由乙方自行承担，卫生间、洗手间和打机井所需资金由乙方先全额垫资，将在乙方应缴的后续租金中予以抵扣，抵扣金额以甲、乙双方共同认可并经甲方审核的数据为准；4、补充合同中所涉及的租赁物施工后的楼面、卫生间、洗手间、机打井一口和安装好的电梯等配套设施所有权归甲方所有；租赁期满后，乙方将上述所涉及厂房配套设施设备等能正常运转和正常使用的随同租赁物一并归还甲方，并不得提出任何补偿要求。同日，耒阳市经济开发区中小企业创业园管理办公室向被告移交了租赁物，并出具移交清单，被告加盖公司印章确认接收。2014年4月11日，耒阳市经济开发区中小企业创业园管理办公室与被告签订《物业管理服务合同》，约定中小企业创业园C区C21栋第3层厂房物业面积3408㎡，合同期限为乙方与耒阳市经济开发总公司签订的《厂房租赁合同》约定的期限，物业管理服务费用参照耒政发|（2002）22号文件，2014年暂按0.26元/㎡/月收取。2015年10月，原告申请租赁该栋厂房的第4层扩大生产经营，又与原告签订了创业园C区C1栋第4层的厂房租赁合同，租期三年，从2015年11月1日至2018年10月30日止，免租期仍为2个月，后根据被告申请，原告减免了第4层四个月租金，从2016年5月1日开始计算租金，又根据耒阳市人民政府（2015）耒政发第20号文件，第4层厂房的租金第一年即2016年5月1日至2017年4月30日的租金减免50%，第二年即2017年5月1日到2018年4月30日的租金减免40%，第三年租金减免30%。第4层租赁面积、租赁单价、履约保证金、滞纳金等其他条款均与2013年7月11日的第3层厂房租赁合同相同。上述合同签订后，被告交纳了第3层厂房的履约保证金68160元和装修保证金68160元，装修完毕后，原告已将第3层装修保证金退还给被告，被告还于2013年7月交纳第3层厂房租金131840元，2015年2月交纳租金204480元，2017年4月6日交纳租金180000元，共计交纳租金516320元；另经被告申请，原告减免了第3层厂房四个月租金。第4层厂房未按约定交纳履约保证金、装修保证金及厂房租金。第3、4层的物业保洁费已支付至2016年4月30日止。由于被告未按约定向原告交纳约定的租金，经原告多次催讨未果，从而引起纠纷。
本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原、被告签订的《厂房租赁合同》、《厂房租赁补充合同》、《物业管理服务合同》，是原、被告的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强性规定，为有效合同，双方均应全面履行合同义务。第3层厂房租赁合同到期后，被告仍在使用厂房，原告未提出异议，视为双方形成了新的租赁关系，由于未签订正式合同，该租赁关系为不定期租赁。对于不定期租赁，当事人可以随时要求解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第4层厂房尚未到期，但被告未按约定交付租金，构成违约，原告为此要求解除租赁合同，符合法律规定，予以支持。被告租赁原告第３层厂房3408㎡（含公摊面积40㎡），5元/㎡，第３层厂房租金从2013年10月1日计算至2017年8月31日止，共计800880元（3408㎡×5元×47个月），被告已支付516320元，扣除减免的四个月房租68160元(3408㎡×5元/㎡×4个月)，被告还需支付第3层房屋租金216400元（800880元-516320元-68160元）；第4层房屋租金从2016年5月1日至2017年4月30日止，为102240元（3408㎡×5元/㎡×12个月×50%），2017年5月1日至2017年8月31日止为40896元（3408㎡×5元/㎡×4个月×60%），共计143136元（102240元+40896元）；原告共需支付第3层、第4层房屋租金359536元（216400元+143136元），由于被告交纳了履约保证金68160元，该部分费用可在应交租金中予以扣减，被告实际还需支付原告租金总计291376元（359536元-68160元）。原告要求被告支付至2017年8月31日止欠付租金360736元中的291376元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持；2017年9月1日后至房屋交付时止的租金，第3层按17040元计算，第4层按10224元计算（17040元×60%）支付的请求，符合法律规定，予以支持。按合同约定，原告向被告提供了物业保洁服务，被告应向原告支付物业保洁费，从2016年5月1日至2017年8月31日的物业保洁费为28354.56元[（3408㎡+3048㎡）×0.26元/㎡×16个月）]，故对原告要求被告支付2016年5月1日至2017年8月31日的物业保洁费28354.56元的诉讼请求予以支持。关于违约金，因被告至今未向原告支付该租金，应支付违约金，但双方约定的违约金为日利率0.3%（月利率即为90‰）过高，应按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，对过高部分不予支持。被告关于原告主体不适格的主张，与查明的事实不符，不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、解除原告耒阳市经济开发建设投资集团有限公司与被告耒阳市凯运鞋业有限公司之间就耒阳市中小企业创业园C区C1栋第3层厂房形成的不定期租赁合同；
二、解除原告耒阳市经济开发建设投资集团有限公司与被告耒阳市凯运鞋业有限公司之间于2015年11月就耒阳市创业园C区C1栋第4层厂房签订的《厂房租赁合同》；
三、被告耒阳市凯运鞋业有限公司向原告耒阳市经济开发建设投资集团有限公司按原状返还耒阳市中小企业创业园C区C1栋第3层、第4房屋；
四、被告耒阳市凯运鞋业有限公司向原告耒阳市经济开发建设投资集团有限公司支付耒阳市中小企业创业园C区C1栋第3层、第4房屋至2017年8月31日止的房屋租金291376元（被告耒阳市凯运鞋业有限公司交纳的履约保证金68160元已核减），并自2017年9月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付逾期利息；
五、被告耒阳市凯运鞋业有限公司自2017年9月1日起，按耒阳市中小企业创业园C区C1栋第3层每月17040元、第4层每月10224元的标准向原告耒阳市经济开发建设投资集团有限公司支付租金至房屋交还时止；
六、被告耒阳市凯运鞋业有限公司向原告耒阳市经济开发建设投资集团有限公司支付物业保洁费28354.56元；
七、驳回原告耒阳市经济开发建设投资集团有限公司的其他诉讼请求。
上述第三、四、五、六项，限在本判决发生法律效力之日起十天内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。(自觉履行的，可将标的款汇至耒阳市人民法院标的款帐户，户名耒阳市人民法院，帐号100531698080010001，行号403554700639，开户行中国邮政储蓄银行湖南省耒阳市五一路支行)
本案案件受理费9238元，由原告负担2836元，被告负担6402元。原告已垫付6402元，被告应在执行中清结。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 曹兰兰
人民陪审员 贺雪平
人民陪审员 罗 群
二〇一八年四月十三日
代理书记员 李 滢
校对责任人：曹兰兰 打印责任人：李滢
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附：相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条第（三）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。