四川省德阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）德民一终字第700号
上诉人（原审原告）江晓庆。
委托代理人徐慧民，四川环峰律师事务所律师。
上诉人（原审原告）吴茂胜。
委托代理人徐慧民，四川环峰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）德阳市利居房地产经纪有限公司。
法定代表人游军，公司经理。
委托代理人张梦，四川光标律师事务所律师。
上诉人江晓庆、吴茂胜因与被上诉人德阳市利居房地产经纪有限责任公司（以下简称“利居公司”）确认合同无效纠纷一案，原由旌阳区人民法院作出（2015）旌民初字第2032号民事判决，宣判后，江晓庆、吴茂胜不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
原判查明：2013年，资商公司与中建公司签订《商品房买卖合同》，资商公司向中建公司购买德阳市旌阳区鞍山路“旌湖商业广场”三号楼。资商公司于2014年1月6日委托被告利居公司全权代理其对外销售“旌湖商业广场”三号楼，并协调买方与中建公司签订《商品房买卖合同》及办理后续备案、交接手续。2014年4月24日，两原告与被告利居公司签订《“旌湖商业广场”购房协议书》，协议主要内容：“两原告向被告认购旌湖商业广场项目中的S3栋4层2号商铺，由中建八局东润房产开发，购房单价5400元／平方米，总价4595022元。由于避税等各方面因素，应两原告要求经原、被告双方协商，在与中建八局签订的合同中价格可适当调整，但原、被告之间结算以本协议价格为准。协议自签订之日起生效。”该协议签订后，两原告陆续向被告支付了2905022元的购房款，两原告未向中建公司支付购房款。两原告又与中建公司签订购房合同，约定购买河东区鞍山路123号东汽馨苑二期B区1栋4-2号，该合同于2015年3月6日备案。涉案房屋尚未办理产权证。
上述事实，有当事人陈述、《“旌湖商业广场”购房协议书》、收据、《商品房买卖合同》、补充协议、《委托书》、《商品房买卖合同备案表》等证据予以证实。
原判认为，本案争议的焦点为原、被告之间签订的《“旌湖商业广场”购房协议书》是否有效。原告认为根据《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，被告与资商公司均不具备房地产开发经营的资质，涉案房屋没有取得产权证，故原、被告之间签订的购房协议应属无效。被告认为资商公司从中建公司购买涉案房屋后，委托被告对外销售涉案房屋，被告有权利与原告签订购房协议，且《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定是管理性强制规定，即使违反也不导致合同无效。原判认为，首先，资商公司从中建公司买涉案房屋后，于2014年1月6日委托被告对外销售涉案房屋。2014年4月24日，被告与原告签订购房协议时已取得了资商公司的委托，有权与两原告签订该协议。其次，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定，只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定才能依据该条款确定合同无效。但《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项规定的未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，该规定属于管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定，即使违反该条规定也不影响房地产转让合同的效力。另外，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。涉案房屋虽然没有办理产权证，但不影响原、被告之间的签订的购房协议的效力。
综上，原、被告签订的购房协议是双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，应属有效。原告之诉请无法律依据，原判不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）之规定，判决如下：驳回原告江晓庆、吴茂胜的诉讼请求。
判决后，上诉人江晓庆、吴茂胜不服，向本院上诉称：第一，一审审理程序违法，一审应当追加资商公司参加诉讼；第二，一审适用法律不当，被上诉人与资商公司对上诉人存在欺诈行为，且被上诉人为了规避交税安排上诉人与中建公司签订合同，以合法形式掩盖非法目的，故合同应为无效；第三，《城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项规定的未依法登记领取权属证书的房地产不得转让应属于效力性强制规定，上诉人与中建公司签订的合同违反效力性规定应属无效，且《物权法》第十五条规定并不适用本案争议。综上，上诉人请求二审法院：1.判决撤销德阳市旌阳区人民法院（2015）旌民初字第2032号民事判决；2.依法改判确认双方签订的《“旌湖商业广场”购房协议书》无效；3.由被告承担诉讼费用。
二审与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于以下几点：
关于一审审理程序是否违法。上诉人主张本案应当追加资商公司参加诉讼。本院认为，利居公司接受资商公司的委托对外销售“旌湖商业广场”三号楼，作为受托人，以自己的名义与上诉人江晓庆、吴茂胜签订了《“旌湖商业广场”购房协议书》，其行为构成隐名代理，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人和委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”上诉人主张其在签订合同时并不知道委托人资商公司，故本院认为该合同并不能直接约束上诉人与资商公司，且根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定：“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”故第三人在主张权利时，法律授予了第三人选择权，其可以选择受托人或委托人主张权利，但选择后不得变更选定的相对人，本院认为上诉人在一审中仅起诉了利居公司，在得知利居公司系受资商公司委托后亦未申请追加当事人，应视为其已经行使了选择权，故上诉人在二审中主张一审未追加资商公司系程序违法，本院认为于法无据，不予支持。
关于利居公司与资商公司是否对上诉人存在欺诈行为，是否因此导致合同无效。本院认为，上诉人主张利居公司与资商公司对上诉人存在欺诈行为并未提供任何证据，且实际出卖人是谁并不影响上诉人购买房屋的真实意思表示，无法构成《合同法》第五十四条规定可撤销的情形，且根据《合同法》第五十四条规定：“……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”欺诈导致违背真实意思签订的合同应是可变更或可撤销的，欺诈并非主张合同无效的事由，故上诉人主张对方存在欺诈故合同无效的主张于法无据，本院不予支持。
关于被上诉人为了规避交税安排上诉人与中建公司签订合同，是否系以合法形式掩盖非法目的，故合同应为无效。本院认为，为避税签订的是上诉人与中建公司的合同，而非上诉人与利居公司签订的《“旌湖商业广场”购房协议书》，故上诉人依此主张案涉合同无效，本院不予支持。
关于上诉人与中建公司签订的合同是否违反效力性强制规定。上诉人主张《城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项规定的“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”应属于效力性强制规定，合同违反了该规定。本院认为，该条规定仅是管理性强制规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，故本院对上诉人该主张不予支持。
综上，原判认定事实基本清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费21780元，二审案件受理费43560元，均由江晓庆、吴茂胜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄晓宇
代理审判员 杨 轩
代理审判员 孔祥明
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 唐欧晨