上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初7648号
原告：上海事达机械设备制造有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：龚剑平，执行董事。
委托诉讼代理人：樊克强，上海恒永律师事务所律师。
被告：金海京，男，1970年3月20日生，汉族，住浙江省瑞安市。
委托诉讼代理人：魏峰，上海瀛泰律师事务所律师。
第三人：陈忠三，男，1969年4月23日生，汉族，住浙江省永嘉县大若岩镇银泉村岭下街*******号。
原告上海事达机械设备制造有限公司诉被告金海京房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月17日受理后，依法追加陈忠三为本案第三人，适用简易程序，于2017年4月7日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，于2017年12月28日公开开庭进行了审理。原告上海事达机械设备制造有限公司的法定代表人龚剑平及其委托诉讼代理人樊克强，被告金海京及其委托诉讼代理人魏峰到庭参加诉讼。第三人陈忠三经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。本案现已审理终结。
原告上海事达机械设备制造有限公司诉称：2006年8月4日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将位于上海市浦东新区唐陆路XXX号的房屋出租给被告使用，租期10年，自2006年10月1日至2016年9月30日，2006年8月30日至2006年9月30日为免租期，年租金为人民币(以下币种相同)345,000元，后调整为35万元。后双方履约，但被告至今拖欠了租金159,167元，且在合同到期后拒绝迁出。原告认为，被告的行为侵犯了原告的合法权益，故原告起诉来院，要求1、判令被告立即将位于上海市浦东新区唐陆路XXX号租赁的房屋腾出并交还给原告；2、判令被告支付欠付的租金159,167元；并支付逾期租金的利息损失，利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年7月1日起计算至付清之日止；3、判令被告支付逾期占用房屋的使用费，按每月57,000元的标准，自2016年10月1日计算至房屋交还之日止；4、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告认为，考虑到系争房屋实际由第三人使用中，故要求被告与第三人共同返还房屋并支付房屋使用费。
被告金海京辩称，系争房屋由被告转租给了第三人使用，原告是同意的，故双方之间的租赁合同实际已续签至2020年6月30日，至今尚未到期，故不同意迁出。在转租后，第三人已支付了截止2017年1月1日的房屋租金，如原告愿意提供发票，则被告同意支付之后的租金。被告确实拖欠过租金，但拖欠的是2015年6月30日之前的，已过了诉讼时效。另外，被告承租系争房屋后，在系争房屋旁建造了约800平方米的房屋，如迁出，要求原告赔偿该损失。
第三人陈忠三未作陈述。
经审理查明，2006年8月4日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告(甲方)将位于上海市浦东新区唐陆路XXX号共计占地面积1150平方米、建筑面积共计1200平方米的房屋出租给被告(乙方)使用，租期10年，自2006年10月1日至2016年9月31日止，2006年8月30日至2006年9月30日为免租期。合同第三条约定，该房屋租金共计345,000元/年。(3.1乙方在本合同签订之日起三日内应向甲方支付履约保证金一个月28,800元。如果乙方违约的甲方有权从中直接扣除违约之总费用。3.2以后的房屋租金每三个月支付一次86,400元。乙方应予每隔三个月的前一天支付给甲方(先付后用)。3.3乙方逾期支付租金的按照200元/日承担逾期付款违约金。租金从2011年后依据2006年国内物价指数进行相应调整)。合同第四条约定：未经甲方同意，乙方在租赁期内不得将房屋全部转租其他第三人使用。同样，未经乙方同意，甲方在租赁期内也不得将该房屋另租其他第三人。按照谁投资谁得益原则，如一方违约，按多于实际损失情况赔偿金额于对方(如遇政府动迁和不可抗力因素除外)。合同第六条约定：乙方对房屋进行装修或改造，应经甲方同意，必要时以遵得甲方书面同意，乙方自行承担费用。
2015年5月27日，出租方上海金桥事达机械设备制造有限公司(京海杂货便利店)与第三人签订商场租赁合同一份，出租方上海金桥事达机械设备制造有限公司(京海杂货便利店)，地址上海市浦东新区唐陆路XXX号，姓名金海京，(以下简称甲方)，承租方陈忠三，(以下简称乙方)，第一条，甲方位于上海浦东唐陆路XXX号，上海金桥事达机械设备制造有限公司。原(京海杂货便利店)整体租赁给乙方经营做超市使用。面积为1110平方米。第二条，租赁期为五年，自2015年7月1日起至2020年6月31日止。一年租金为680,000元。装修超市时间为一个月。2015年7月1日甲方将商场交于乙方摆货架使用。第三条，付款方式，第一年租金一年一付38万包括30万装修款一共总房租款68万元。以后四年的合同期为半年一付，付款日期分别为每年的6月15日和12月15日半年租金为34万。合同落款处有“见证人龚剑平”的签名。
2016年11月6日，原告向被告发送律师函，要求被告支付欠付的房屋租金并在合同到期后迁出。
2017年4月10日，上海市浦东新区金桥镇王家桥村民委员会向上海市公安局浦东分局金桥派出所提出《申请书》一份：我村下属企业上海事达机械设备制造有限公司1997年在我村唐陆路XXX号注册经营，后因管理需要唐陆路门牌号重新编设，该公司新编门牌为唐陆路XXX号。由于这次拆迁的事务需证明1139号是在原1201号范围之内，请贵所以予证明上述事项。落款处由上海市公安局浦东分局金桥派出所盖章并书“情况属实”。
2017年6月14日，被告金海京申请对其在唐陆路XXX号所在地块上的自建约700平方米的一层、二层建筑物的价值、超市装修装饰的价值、场地外变压器增容费用及变压器价值进行评估。鉴定过程中，金海京未按规定缴纳鉴定费用，故鉴定申请被退回。
审理中，原告提供不动产登记簿，欲证明唐陆路XXX号11幢为系争房屋。登记簿载明，唐陆路XXX号11幢总层数为1层，建筑面积1341.18平方米。原、被告双方确认，系争出租房屋现状为相连的三幢，其中中间一幢为一层，靠近唐陆路的一幢为二层，另一端的一幢为三层。对于系争房屋与不动产登记簿登记的11幢房屋层数及面积均不符的原因，原告解释为：该产权证登记时房屋已建造完毕，系现状，故不动产的登记有误，系争房屋无其他产权证或合法建造的手续。
另查明，原、被告一致确认，2015年6月及2016年1月由案外人代某某向原告支付了部分租赁费用，截止2016年9月30日，被告的欠租金额为159,167元，租金标准现为每年35万元。
以上事实由原、被告提供的房屋租赁合同、律师函、转账凭证、商场租赁合同、申请书及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，原告提供的不动产登记簿与系争房屋现状不符，原告亦未能提供系争房屋的其他合法审批建造手续，故双方的房屋租赁合同违反了国家强制性规定，应为无效。
无效的合同自始没有法律约束力，故被告已无继续使用房屋的法律及合同依据，理应迁出并向原告返还房屋，同理，第三人应一并迁出，故原告要求迁出并返还房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。
租赁合同虽然自始无效，但被告实际占用房屋，仍应支付占用使用房屋期间的房屋使用费，现双方一致确认截止2016年9月30日，被告的欠付房屋租赁费用159,167元，故被告应付清该房屋使用费，并支付2016年10月1日起至迁出之日止的房屋使用费，原告要求第三人一并支付使用费的请求，无法律依据，本院不予支持。原告主张房屋使用费的标准应按现市场价每月57,000元支付，于法无据，房屋使用费的标准应参照双方合同约定的租金标准确定。原告要求被告支付房屋使用费的利息损失，于法无据，本院不予支持。被告辩称欠租已超过诉讼时效，与事实不符，本院不予采信。
鉴于租赁合同无效，故原告已收取的租赁保证金应予返还。
被告抗辩称，其对房屋进行了装修并进行了搭建，要求原告赔偿，但被告未提供充分证据证明该损失的金额，本院难以支持。被告要求确认其搭建的房屋产权归被告所有，该搭建无合法建造的相关审批手续，故被告该要求本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告金海京、第三人陈忠三应于本判决生效之日起十日内迁出上海市浦东新区唐陆路XXX号房屋，将房屋返还给原告上海事达机械设备制造有限公司；
二、被告金海京应于本判决生效之日起十日内支付原告上海事达机械设备制造有限公司截止2016年9月30日的欠付房屋使用费159,167元；
三、被告金海京应于本判决生效之日起十日内支付原告上海事达机械设备制造有限公司自2016年10月1日起至返还房屋之日止的房屋使用费，标准为每年35万元；
四、原告上海事达机械设备制造有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告金海京押金28,800元；
五、驳回原告上海事达机械设备制造有限公司其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6,027.19元，由被告金海京负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 严伟国
审 判 员 杨晓云
人民陪审员 潘兰珍
二〇一八年四月十一日
书 记 员 袁颖丽
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。