福建省晋江市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0582民初10245号原告：晋江永联达建设发展有限公司，住所地福建省晋江市陈埭镇政府大院内，统一社会信用代码91350582678474349H。法定代表人：王光田，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘瑜，该公司员工。委托诉讼代理人：陈集坚，该公司员工。被告：林秀祯，女，1969年7月20日出生，汉族，住福建省永泰县。被告：鲍荣升，男，1991年9月20日出生，汉族，住福建省永泰县。被告：鲍汉升，男，1994年5月24日出生，汉族，住福建省永泰县。三被告共同委托诉讼代理人：余健、姚治旺，福建元一律师事务所律师。被告：鲍一灵，女，1994年5月24日出生，汉族，住福建省永泰县。委托诉讼代理人：鲍允杰，男，1972年12月24日出生，汉族，住福建省永泰县。原告晋江永联达建设发展有限公司（以下简称永联达公司）与鲍允清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案后，依法适用普通程序审理。在审理中，本院发现鲍允清已死亡，依法追加鲍允清的法定继承人林秀祯、鲍荣升、鲍汉升、鲍一灵作为被告参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告永联达公司的委托诉讼代理人刘瑜，陈集坚,被告林秀祯、鲍荣升、鲍汉升及其委托诉讼代理人余健，被告鲍一灵及其委托诉讼代理人鲍允杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永联达公司向本院提出诉讼请求:1.解除永联达公司与鲍允清于2012年12月25日签订的编号为00021的《晋江市廉租房住房售房合同》，由永联达公司收回陈埭镇房；2.鲍允清已经支付的购房款在扣除永联达公司代为偿还给银行的住房按揭贷款192033.86元、折旧费22216.48元等费用后，余款88701.66元予以退还鲍允清。在审理中，永联达公司申请变更诉讼请求为：1.鲍允清已经支付的购房款在扣除永联达公司代为偿还给银行的住房按揭贷款192033.86元，折旧费暂计22216.48元（应计至判决生效，实际归还房屋之日为止）等费用后，余款88701.66元予以退还鲍允清的法定继承人林秀祯、鲍荣升、鲍汉升、鲍一灵。事实和理由：2012年12月25日，双方签订编号为00021的《晋江市廉租房住房售房合同》，约定永联达公司将其开发建设的址在晋江市陈埭镇洋埭农场的陈埭镇住房出售给鲍允清，建筑面积为83.34平方米，总价302952元，鲍允清支付首付款92952元，剩余21万元鲍允清向银行申请按揭贷款，并于2013年6月7日签订《个人购房借款担保合同》，约定由鲍允清向泉州银行晋江支行申请按揭贷款，永联达公司作为鲍允清借款的连带责任保证人，承担连带责任保证。但鲍允清未依约履行银行按揭还款义务，多次逾期还贷，导致发放按揭贷款的银行提前收贷，并由作为承担连带保证责任的永联达公司代为清偿按揭贷款本息合计192033.86元整。永联达公司于2013年6月通知交房后，鲍允清于2013年6月7日将该房屋一直处于从未入住的空置状态。根据《晋江市廉租房住房售房合同》第十二条第二款约定：“购得廉租住房不满5年的，不得直接上市交易。购房人因特殊原因确需转让廉租住房的，由原建设单位或主管部门回购或安排取得廉租住房购房资格的家庭购买，回购或购买的价格按原购房价每年扣减2%的折旧费进行计算，回购或购买后原廉租住房性质不变。”该条第六款规定：“乙方买受的房屋仅作住宅居住使用，如乙方存在以下情形，甲方有权解除销售合同，并收回已购买的廉租住房。由主管部门依法注销其房地产权登记，按照原价每年扣减2%折旧费退回房款。……2.无正当理由房屋空置6个月以上的。”因此，永联达公司有权据此收取2013年-2017年每年总房价2%的折旧费即302952元×2%÷12个月×44个月（2013年6月7日——2017年2月7日）=22216.48元,折旧费应计至判决生效，实际归还房屋之日为止。在鲍允清未依约归还银行按揭贷款导致按揭银行解除《个人购房借款担保合同》并要求出卖人承担保证责任，且鲍允清空置房屋长达3年多的时间，永联达公司有权解除合同并要求鲍允清承担相应的法律责任。提起本案诉讼后，永联达公司才得知鲍允清已于2015年11月20日身故。林秀祯、鲍荣升、鲍汉升辩称，一、鲍允清未入住该套廉租住房，系因经济困难无力装修，且永联达公司未向林秀祯、鲍荣升、鲍汉升交付诉争房屋。永联达公司请求解除合同收回住房不符合合同约定，也违反了法律规定。二、鲍荣升、鲍汉升已声明对鲍允清全部遗产自愿无条件放弃继承权，无需承担本案债务，其遗产由林秀祯继承；鲍一灵并非鲍允清、林秀祯长女，而是鲍允杰、鲍某长女，不是本案的适格被告。三、永联达公司尚欠鲍允清宝珊花园别墅景观（含鱼池项目）工程款10.7492万元，工伤分摊费用3.86万元，合计14.6092万元，林秀祯对该款项具有继承权，现要求永联达公司立即支付上述款项。鲍一灵辩称，一、鲍一灵并非鲍允清、林秀祯所生长女，而是鲍允杰、鲍某所生长女。二、鲍一灵始终由鲍允杰、鲍某抚养、教育，与鲍允清、林秀祯之间不存在收养关系。永联达公司围绕其诉讼请求依法提交以下证据：1.《晋江市廉租房住房售房合同》，以此证明永联达公司与鲍允清于2012年12月25日签订的编号为00021的《晋江市廉租房住房售房合同》；2.个人购房担保借款合同，以此证明鲍允清向泉州银行晋江支行借款21万元，永联达公司为鲍允清的借款提供连带保证责任；3.信贷业务催收通知书，以此证明鲍允清未依约还款，永联达公司作为担保人被泉州银行晋江支行发函催收；4.保证人履行责任通知书，以此证明鲍允清未依约还款，泉州银行晋江支行宣布贷款提前到期，并通知永联达公司履行连带保证人义务；5.银行通用凭证、贷款提前到期通知书、个人贷款结清证明和情况说明，以此证明泉州银行晋江支行从永联达公司账户扣划款项的凭证，以及扣款后出具的鲍允清个人贷款结清证明；6.交房通知书、交房手续及房屋空置证明，以此证明涉案房屋的物业管理公司出具的情况说明，证实自2013年6月7日交房以来，涉案房屋一直处于空置状态。7.业主（住户）家庭情况登记表、身份证复印件、房产验收确认书、陈埭北片外来职工廉租房交房确认单、房屋安置证明，以此证明鲍允清已收取1号楼13层1312房，且空置6个月以上。林秀祯、鲍荣升、鲍汉升、鲍一灵质证称，证据1-6的被告应当是鲍允清，而不是其法定继承人；证据3只能证明鲍允清被催收，并不能证明永联达公司被催收；证据4只能证明永联达公司被催收，并不能证明宣布贷款被催收；对证据6的三性及证明对象均有异议，证据中的证明是针对涉案房屋出具，缺乏鲍允清签字的1312房屋交付材料为证，落款处无经办人及法定代表人签名，不具有真实性及合法性；房产验收确认书、廉租房交房确认单及业主家庭情况登记表，不能证明1312房屋已经交房，该组证据与本案无关，鲍允清同时购买1312与1311房屋，涉案房屋是1312房屋，系因永联达公司原因没有交房，不具备法定解除条件；对证据7没有异议，但空置有合理原因和正当理由，不能解除合同。林秀祯、鲍荣升、鲍汉升围绕其诉讼主张依法提交以下证据：1.鲍允清遗书、火化证、骨灰寄存登记表，以此证明鲍允清于2015年11月20日在福建省永泰县父亲坟前自杀，于2015年11月23日在福建省闽侯县福闽殡仪馆有限公司进行火化；2.计划外生育收费票据，以此证明1995年1月12日，因鲍允杰、鲍某生育鲍一灵，福建省三明市三元区计生管理站以“早婚早孕”为由对鲍某罚款1500元；3.三元区外来人员计划生育审核证四张，以此证明鲍允杰、鲍某夫妇在福建省三明市三元区务工，当地计划生育管理部门于1995年1月17日，为他们发放外来人员计划生育审核证；4.照片四张，以此证明鲍允杰、鲍某与女儿鲍一灵、儿子鲍鸿升在一起旅游、生活，鲍一灵始终由鲍允杰、鲍某抚养、教育，并未由鲍允清、林秀祯抚养、教育；5、户口薄，以此证明鲍允清、鲍允杰分别为两个家庭户主，两个家庭成员户口登记情况；6.证明，以此证明鲍一灵系鲍允杰、鲍某长女，户口登记出生时间为1994年5月24日（农历），鲍允杰、鲍某因计划生育原因将长女鲍一灵户口挂在胞兄鲍允清家庭户内。证据2-6综合证明鲍一灵不是鲍允清、林秀祯的女儿，不属于鲍允清遗产的法定继承人，不能作为本案的共同被告；7.放弃继承声明书及更正说明（更正说明是当庭提供的证据），以此证明鲍荣升、鲍汉升已声明对被继承人鲍允清全部遗产自愿无条件放弃继承权，无须承担鲍允清债务，全部遗产由林秀祯继承；8.发票，以此证明鲍允清履行《晋江市廉租房售房合同》约定，向永联达公司缴纳购房首付款92952元；9.工程施工合同、工程决算表各一份，以此证明鲍允清承包永联达公司位于宝珊花园海虹工程2#别墅景观工程（含鱼池项目），永联达公司尚欠鲍允清工程款10.7492万元；10.协议书、收条，以此证明在上述工程施工中，工人曾令波发生工伤，鲍允清向其支付补偿款合计7.72万元，永联达公司应分担一半费用；11.鲍允清遗书，以此证明（1）鲍允清因经济困难无力装修入住，未入住有正当理由，本案不具备解除合同条件；（2）永联达公司尚欠鲍允清工程款10.7492万元，工伤费用3.86万元，合计14.6092万元；12.民事裁定书，以此证明泉州市洛江区人民法院于2016年10月14日作出2016闽05**民初547号民事裁定书，裁定查封鲍允清廉租房1栋1312号房屋，即本案诉争房屋；13.户口注销单、证明、居民身份证收交证明函、户口簿，以此证明鲍一灵不是鲍允清的女儿，而是鲍允杰的女儿，并非本案适格被告，永泰县公安局同安派出所于2017年7月21日注销鲍一灵原户口，鲍一灵新户口登记在鲍允杰家庭户中，鲍允杰与鲍一灵登记为父女关系。永联达公司质证称，对证据1的三性没有异议；证据2、3、4、6均与本案无关，户口本有两本，证实鲍允清的长女为鲍一灵；证据7、8、9、10、11与本案无关，三性均有异议，其中证据11鲍允清自认自己没有经济能力无法入住；对证据12、13没有异议。鲍一灵质证称，对上述证据的三性均无异议。鲍一灵围绕其诉讼主张依法提交以下证据：1.证明，以此证明鲍一灵因计划生育原因，户口挂靠在鲍允清、林秀祯家庭户中，仍由亲生父母鲍允杰、鲍某抚养、教育，一直在鲍允杰、鲍某家庭中生活；2.证人鲍某的证言，以此证明鲍一灵系其与鲍允杰的女儿。永联达公司质证称，对该证据三性均有异议，村委会不管户籍，应以公安机关出具的证明为准。证人的证言与本案不具有关联性，无法对抗公安机关的证明。林秀祯、鲍荣升、鲍汉升质证，对证据1、2的三性均无异议。本院经审查认为，当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人提供的《晋江市廉租房住房售房合同》、个人购房担保借款合同、信贷业务催收通知书、保证人履行责任通知书，银行通用凭证、贷款提前到期通知书、个人贷款结清证明、情况说明、交房通知书、火化证、骨灰寄存登记表、计划外生育收费票据、放弃继承声明书、业主（住户）家庭情况登记表、房产验收确认书、陈埭北片外来职工廉租房交房确认单、房屋安置证明、民事裁定书、户口注销单、证明、居民身份证收交证明函，户口簿、证人鲍某的证言以及当事人的陈述等证据为证，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以认定。林秀祯、鲍荣升、鲍汉升提供工程施工合同、工程结算表、协议书及收条与本案不具有关联性，不予采纳。经庭审举证、质证并认证，对本案的事实作如下认定：2012年12月25日，永联达公司与鲍允清签订编号为00021的《晋江市廉租房住房售房合同》，约定鲍允清向永联达公司购买址于晋江市陈埭镇住房，建筑面积83.34平方米，总价302952元，鲍允清支付首付款92952元，购房余款21万元由鲍允清向泉州银行股份有限公司晋江支行申请按揭贷款予以支付。双方在《晋江市廉租房住房售房合同》第十二条第二款约定：“购得廉租住房不满5年的，不得直接上市交易。购房人因特殊原因确需转让廉租住房的，由原建设单位或主管部门回购或安排取得廉租住房购房资格的家庭购买，回购或购买的价格按原购房价每年扣减2%的折旧费进行计算，回购或购买后原廉租住房性质不变。”该条第六款规定：“乙方（鲍允清）买受的房屋仅作住宅居住使用，如乙方存在以下情形，甲方（永联达公司）有权解除销售合同，并收回已购买的廉租住房。由主管部门依法注销其房地产权登记，按照原价每年扣减2%折旧费退回房款。……2.无正当理由房屋空置6个月以上的。”永联达公司、鲍允清、林秀祯以及泉州银行股份有限公司晋江支行于2013年6月7日签订《个人购房借款担保合同》，泉州银行股份有限公司晋江支行为鲍允清购置上述房屋提供21万元的按揭贷款，永联达公司作为借款的连带责任保证人，为借款本金、利息、罚息等费用承担连带责任保证。嗣后，鲍允清未依约履行银行按揭还款手续，多次逾期还贷，导致银行提前收贷，由永联达公司代为清偿按揭贷款本息合计192033.86元整。鲍允清于2013年6月30日进行办理该房屋交房手续，后一直空置至今，房屋处于空置状态至今已满两年。另鲍允清于2015年11月20日死亡，其生前与林秀祯系夫妻关系。鲍荣升、鲍汉升系林秀祯与鲍允清的儿子。鲍一灵非鲍允清的法定继承人。2016年4月18日，泉州市洛江区人民法院查封晋江市陈埭镇洋埭农场的陈埭镇房屋。2016年9月19日，永联达公司提起本案诉讼。在庭审中，鲍荣升、鲍汉升已书面声明放弃对鲍允清全部遗产的继承权。综上所述，本院认为，永联达公司与鲍允清生前签订的编号为00021的《晋江市廉租房住房售房合同》并不违反相关法律法规的强制性规定，应认定合法有效，依法受法律保护。合同签订后，双方于2013年6月30日办理交房手续后，但鲍允清生前一直将该房屋处于空置状态至今已满6个月以上。根据双方在《晋江市廉租房住房售房合同》第十二条第六款第2项关于鲍允清无正当理由房屋空置6个月以上，永联达公司有权解除合同的约定，鲍允清生前办理交房手续后将该房屋处于空置状态至其死亡时已满两年，且未按时偿还按揭贷款导致银行提前收贷的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。故永联达公司依约请求解除双方签订的编号为00021的《晋江市廉租房住房售房合同》，理由依据充分，予以支持。因该房屋已被泉州市洛江区人民法院查封，永联达公司关于请求返还房屋及折旧费用等问题，应待查封解除后再行主张。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿，故鲍允清生前已支付永联达公司的购房款302952元应予退还林秀祯。永联达公司请求已支付的购房款302952元与其代为偿还给银行的住房按揭贷款192033.86元抵消，余款予以退还林秀祯，可能损害其他债权人的合法权益，故对永联达公司该主张不予采纳，永联达公司可在本判决生效后依法主张权利。鉴于鲍荣升、鲍汉升已明确表示放弃对鲍允清所有遗产的继承权以及鲍一灵并非鲍允清的法定继承人，永联达公司主张将该房屋的剩余购房款退还鲍荣升、鲍汉升、鲍一灵，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第十条、第二十五条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除晋江永联达建设发展有限公司与鲍允清生前于2012年12月25日签订的编号为00021的《晋江市廉租房住房售房合同》；二、晋江永联达建设发展有限公司应于本判决生效之日起十五日内退还林秀祯购房款302952元；三、林秀祯应于本判决生效之日起十五日内支付晋江永联达建设发展有限公司代为清偿按揭贷款本息192033.86元；四、驳回晋江永联达建设发展有限公司的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5844.28元，由林秀祯负担4140.66元，晋江永联达建设发展有限公司负担1703.62元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  洪新民审 判 员  吴雅莉人民陪审员  江连火二〇一八年一月十一日书 记 员  黄钟越附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国继承法》第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。第二十五条继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。法官提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。