新疆维吾尔自治区奇台县人民法院民 事 判 决 书（2017）新2325民初1478号原告（反诉被告）：马学杰，男，1958年6月10日出生，回族，公民身份号码：，现住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县，个体。委托诉讼代理人：申延鸿，新疆铭望铨律师事务所律师。被告（反诉原告）：李春海，男，1975年2月20日出生，汉族，公民身份号码：6，现住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市，无业。被告：李春胜，男，1971年12月30日出生，汉族，公民身份号码：×××，现住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县，无业。原告（反诉被告）马学杰与被告（反诉原告）李春海、被告李春胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月15日立案后，依法适用简易程序，于同年7月31日公开开庭对本案进行了审理，本案审理过程中被告李春海提起反诉。同年8月7日本院再次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）马学杰及其委托诉讼代理人申延鸿、被告（反诉原告）李春海、被告李春胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）马学杰向本院提出如下诉讼请求：1、二被告支付房屋租金23000元；2、二被告承担违约金10000元；3、二被告承担本案的诉讼费及实际支出费用。事实和理由：2012年9月11日，被告李春海承租原告位于古城乡八家户一村的库房，约定租期为5年，每年租金为14000元，被告需要在每年的10月1日前交清下一年度的租金。合同签订后，双方都能按约定履行义务。2014年开始，二被告共同使用库房，原告又将库房旁边的一间房屋租给二被告，并同意每年增加2000元的租金。二被告共同承租原告的库房经营塑钢门窗加工厂。到2015年9月底二被告未能交纳2015年到2016年9月底的租金，经原告多次催要，被告李春胜才于2016年9月底交纳房租5000元，尚拖欠房租11000元，2016年-2017年9月底的房租至今未给付，两被告的行为已经构成违约。现原告将二被告诉至法院请求处理。被告李春海（反诉原告）辩称，1、2014年8月14日原告出租的房屋已经下发了拆迁通知，所以应当根据租赁合同第六条规定给被告退还剩余的房租；2、原告所诉违约金没有事实根据，因为该房屋无法继续承租，并非被告违约；3、被告李春胜不是本案合同相对方，因此不是适格被告；4、被告承租的房屋墙体开裂，大门无法关闭已经无法正常使用，2014年11月相邻的库房拆除后墙体开裂，库房大门无法正常使用；5、原告在2016年8月擅自锁上了库房的大门，造成被告无法正常营业，给被告造成了损失，原告的行为也构成了违约；6、本案涉及的库房于2017年5月已经拆除了，原告索要房租没有法律和事实依据；7、库房在锁闭期间被告的物品有丢失的情况，当时被告也报警了，但是现在没有出警记录，根据合同第十条规定，原告应当保证库房使用期间的安全问题，原告应当承担违约责任，向被告支付违约金；8、原告在事实和理由中所述的库房旁边的一间房屋本来就在合同中涵盖，增加2000元房租和这件房屋没有关系。同时提出反诉要求1、反诉被告承担经济损失24833元；2、反诉被告承担违约金10000元；3、本案的诉讼费用由原告承担。事实和理由：反诉原告和反诉被告在2012年9月11日签订房屋租赁合同，合同期五年，租金16000元每年，2016年8月反诉被告擅自将反诉原告的库房门上锁，导致反诉原告无法正常营业，造成巨大的损失，现提起反诉要求处理。被告李春胜辩称，被告和原告没有签订合同，不应当在本案中承担责任。原告（反诉被告）马学杰针对反诉辩称，1、反诉原告没有将库房的门上锁；2、库房实际使用到2017年5月，反诉被告发现东西被拉走后，已经报警，派出所认为不是盗窃，反诉原告认可是自己拉走的。当事人围绕本诉部分请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对于原告马学杰提交的1.2017年5月20日犁铧尖接、出警记录表；2.2017年5月20日报警之后反映现场状况的照片4张；3.2017年5月20日原告女儿与被告的通话录音两段。双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据认定如下《关于公开征求意见的通知》，拟证实2014年8月14日该库房应当拆迁，该租赁合同已无法继续履行。原告认为该通知只是通知房屋要拆迁的事实，但是房屋实际的拆迁时间是2017年5月20日。本院认为该证据可以证实房屋在拆迁范围内的事实，但是并不能证明2014年8月14日房屋已经拆迁，因此对该份证据的真实性予以确认，对该证据的关联性本院不予确认。当事人围绕反诉部分提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对于反诉原告李春海提交的1.2016年9月26日入库单一份，证实库房门被锁以后，反诉原告在外面加工门窗的产生的费用，反诉被告对该证据的三性均不认可，认为该证据没有被告的签字。本院认为，该证据只能证实加工塑钢窗产生的费用，但是并不能证实是由于反诉被告导致反诉原告产生了经营损失。2.证人王某出庭作证，证人证言主要内容：”我与被告是同行，2015年9月中旬被告就关门了，听被告李春胜说是房东把门锁上的”。原告对证人证言不予认可，认为与本案没有关联性。本院认为证人仅能证实听被告李春胜说原告将院门上锁，但证人并不能证实院门上锁的原因，也不能证明是谁将库房门锁上，因此对证人证言的关联性本院不予确认。3.证人李某出庭作证，证人证言主要内容：”我是划玻璃的，被告是做塑钢窗的，听被告说院门被房东锁上了，但是没有亲眼见到房东将院门上锁”。原告对证人证言不予认可，认为与本案没有关联性。本院认为证人仅能证实听被告李春胜说原告将院门上锁，但证人并不能证实院门上锁的原因，也不能证明是谁将库房门锁上，因此对证人证言的关联性本院不予确认。4.证人毕某出庭作证，证人证言的主要内容为：”我是给被告加工窗户认识的，我看见院子门被锁上了，但是为什么被锁就不清楚了”。原告对证人证言不予认可，认为与本案没有关联性。本院认为证人仅能证实听被告李春胜说原告将院门上锁，但证人并不能证实院门上锁的原因，也不能证明是谁将库房门锁上，因此对证人证言的关联性本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月11日原告马学杰与被告李春海签订《库房租赁合同》，合同约定原告将位于八家户一村的140平方米带小房的库房出租给被告李春海，租期为五年，从2012年10月1日至2017年10月1日。租金按年计算，年租金为14000元，要求于每年10月1日前付清。如有一方违约，需支付对方的一切费用和违约金10000元。从2013年开始经双方自愿协商年租金增加到16000元。被告租赁期间一直用于经营塑钢窗加工厂，2017年5月20日被告将全部的机器设备从原告的库房拉走。签订合同的双方是原告和被告李春海，从2014年开始实际使用人是被告李春胜，二被告系兄弟关系。2012年至2015年被告向原告按时支付了租金，2015年至2016年被告向原告支付了5000元的租金，其余的租金被告再未向原告支付。故原告诉至法院要求被告承担租金23000元及违约金10000元。被告李春海提出反诉要求原告承担2016年8月到2017年5月的房租损失10800元，加工塑钢窗的损失10173元，还有3860元是其他的损失，以及违约金10000元。本院认为：依法成立的合同关系受到法律保护，原告马学杰与被告李春海之间签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，双方在合同中已明确约定房屋的租金及支付时间，被告理应按照约定向原告给付租金。原告要求二被告共同承担责任，被告李春海辩称合同是他与原告签订的，不应由被告李春胜承担责任。被告李春胜辩称，他与原告并未签订合同，因此不应当在本案中承担责任。本院认为，根据合同相对性原则，理应由合同相对方承担责任，因此被告李春胜在本案中不承担责任。被告李春海辩称承租的库房出现质量问题，墙体及地面都有受损的情况出现，且库房曾经失窃，原告应当承担赔偿及违约责任，但被告李春海并未提交证据证实该情况，因此对被告的答辩意见不予采纳。原告要求被告承担房屋租金23000元，其中2015年10月1日至2016年10月1日期间的房租为16000元，被告已经支付5000元，尚有11000元没有支付，2016年至2017年被告实际占用期间为2016年10月1日至2017年5月20日，在此期间产生的租赁费为10221元[16000元÷12个月×7个月+16000元÷12个月÷30天×20天]，合计为21221元，因此对超出21221元的部分不予支持。原告要求被告承担违约金10000元，经法庭释明被告认为违约金过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，违约金的数额不应超过实际损失的30%，因此对原告主张的违约金调整为6366元（21221元×30%），对超出6366元的部分不予支持。针对反诉部分，反诉原告李春海要求反诉被告马学杰承担2016年8月到2017年5月的房租损失10800元，加工塑钢窗的损失10173元，还有3860元其他损失。但反诉原告李春海提交的证据并不能证明反诉原告擅自封锁库房门的事实，且2017年5月20日反诉原告自行将设备拉走的行为可以表明，反诉原告可以自行进出库房，并不受到反诉被告干扰，2016年8月至2017年5月反诉原告占用了反诉被告的库房，但并未向反诉被告支付房租，因此客观上不存在房租损失。反诉原告提供的证据亦不能证明产生塑钢窗加工费用及其他损失的情况，因此对于反诉原告的该反诉请求不予支持。反诉原告李春海要求反诉被告马学杰承担违约金10000元，但反诉原告未能提供证据证实反诉被告违约的事实，因此对反诉原告的该反讼请求亦不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百零六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李春海于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）马学杰支付租金21221元，承担违约金6366元，合计27587元。二、驳回原告（反诉被告）马学杰的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告李春海的反诉请求。案件受理费850元，因适用简易程序审理减半收取425元，由原告马学杰承担146元，被告李春海承担279元，反诉受理费670元，因适用简易程序审理减半收取335元，由反诉原告李春海自行承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审判员 杨 倩二〇一七年九月十四日书记员 阿拜依