宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬海民初字第717号
原告：宁波荣耀置业有限公司亿彩购物分公司。
法定代表人：徐文纪。
委托代理人：傅学庆。
委托代理人：陈强。
被告：杭州味爵餐饮管理有限公司。
法定代表人：林靖。
委托代理人：夏家品。
委托代理人：叶云鹏。
原告宁波荣耀置业有限公司亿彩购物分公司为与被告杭州味爵餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2014年6月23日诉至本院，本院于同日立案受理。被告杭州味爵餐饮管理有限公司在举证期限内提起反诉，本院予以合并审理。本案先适用简易程序，由审判员葛艳君独任审判，于2014年8月5日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转换普通程序，组成合议庭，于2014年10月29日公开开庭进行了审理。原告宁波荣耀置业有限公司亿彩购物分公司的委托代理人傅学庆、陈强，被告杭州味爵餐饮管理有限公司的委托代理人夏家品、叶云鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宁波荣耀置业有限公司亿彩购物分公司起诉称：2012年12月26日，原、被告签订了编号为yy-
yc-001名为【环球中心—银亿亿彩购物中心项目】的《商业租赁合同》及补充协议。合同约定由被告向原告承租位于宁波市日新街105号【环球中心】项目商业用房，地上【壹】层，层铺位号为【1f—02】的商铺。该商铺建筑面积约为70平方米，合同约定的租赁期间为2013年4月20日到2017年5月24日为止。第一年至第三年每年租金为204400元，每季租金为51100元；第四年按10%递增，每年总租金为224840元，每季租金为56210元。在租赁期间内，自计租日开始每一个月为一个计租期，先付租金后使用，被告应在每个计租期结束日的30天前向原告支付下一个计租期的租金，首期固定租金按照自计租日起三个整月的租金总额计收。物业管理费按30元／月／平方米收取，物业管理费自计租日开始每一个月为一期，被告应在每个计租期结束日的30天前向原告支付下一期物业管理费。公共维修基金按2元／平方米／年计，费用为每年一收。此外，合同还约定如原告对该项目进行统一推广活动的，被告应按人民币10元／月／平方米的标准向原告支付推广费，被告应于每月20日前向原告交纳次月费用。然至原告起诉之日为止，被告未向原告支付上述任何费用。至原告起诉之日为止，被告应向原告支付租金为187367元（2013年5月25日至2014年4月24日为止）、物业管理费为23100元（2013年5月25日至2014年4月24日为止）、公共维修基金140元、推广费为7700元（2013年5月25日至2014年4月24日为止）。原告曾多次通知被告催讨上述费用，但是被告拒不支付。根据租赁合同第十二条第12.1款约定，因被告逾期交付物业管理费等本条约定的其他各项应交费用或发生其他违约行为，原告有权按日向被告收取未交金额的5‰的违约金。另外，根据第十九条第19.2款约定，被告延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，被告应向原告支付相当于欠费金额的5‰的延迟履行违约金。现原告同意按照起诉欠付费用总额的30%向被告主张逾期支付违约金即65492元。综上，原告诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告于2012年12月26日签订的《商业租赁合同》；二、被告腾空并向原告返还租赁商铺；三、被告向原告支付拖欠租金、推广费、物业管理费、公共维修基金合计218307元（实际欠付费用应付至商铺实际返还之日为止）；四、被告向原告支付违约金65492元（如按合同约定需支付逾期违约金206327元，现按第3款欠付费用的30%计算）；五、诉讼费全部由被告承担。
被告杭州味爵餐饮管理有限公司未提交书面答辩状，在庭审中答辩称：原告要求解除合同及腾空商铺的理由不能成立。被告不存在违约的行为，原告以被告违约为由要求解除合同，缺乏合同依据，且与事实不符。原告所主张的租金原告已经同意免除，推广费等费用被告已经支付，只是双方还需要结算。被告认为原告主张的费用应当计算至2014年3月7日，3月7日开始原告对被告的店铺进行了断水、断电以及封铺。原告按千分之五计算违约金高于其实际损失，被告要求调整。
被告杭州味爵餐饮管理有限公司反诉称：2012年12月26日，被告与原告就银亿环球中心亿彩购物中心店铺【1f-02】承租经营“品甜工坊”事宜签订《商业租赁合同》一份。承租后，被告先后投入1309241元资金进行店铺装修、商业推广，并于2013年5月25日正式对外营业，经营期间效益较好。然而原告出于私利，单方通知终止租赁合同，甚至于2014年3月7日起擅自停电、停水，直接导致“品甜工坊”无法正常营业，截止至2014年7月6日已累计造成停业损失231314.65元。另租赁期间，被告垫付了下水道等基本工程改造费用23000元（包含bf馄饨店和杏记甜品）、二楼消防改造垫付36115元（工程实际投入金额为72230元，申请人与被申请人约定各半承担）、装修押金5300元（含施工证押金300元）及市场推广活动费用1950元。前述垫付费用66365元原告至今未予返还。被告认为，原告的行为严重违反合同约定而单方终止租赁、擅自停水、停电和拖欠垫付款，给被告造成了重大损失。故被告依法提起反诉、请求判令：一、原告继续履行《商业租赁合同》；二、原告向被告支付装修垫付款等177945元、赔偿反诉人停业损失231314.65元（暂算至2014年7月6日）；三、原告承担本案全部诉讼费用。审理中，被告变更并明确第二、第三项反诉请求为：二、判令原告向被告支付装修垫付款66365元（下水道改造费用23000元、二楼消防改造费用36115元、装修押金5300元、市场推广活动费1350元）；三、原告赔偿被告停业损失231314.65元（四个月的房租损失68132元、员工费用23211.92元、资产折旧87282.73元、差旅费2688元、营业损失50000元）（暂算至2014年7月6日）。
原告宁波荣耀置业有限公司亿彩购物分公司就反诉答辩称：被告自承租原告店铺以来，未按照租赁合同约定向原告支付租金、物业管理费等相关费用，原告曾多次通知被告缴付所欠费用，但被告仍拒不支付。被告的行为已构成严重违约，原告有权依据租赁合同的约定，向被告主张解除租赁合同、支付违约金等违约责任。原告已将给排水点引至店铺，已依约定履行了相应义务，按照附件约定给排水的内部管道商铺自行接用，费用自理，故原告无需承担该部分费用。按照合同约定，消防改造相关费用理应由被告承担。被告主张原、被告曾协商一致各50%承担，但没有任何证据证明原告同意承担该费用。装修押金可在被告应付原告的费用中抵扣。被告未支付过有关市场推广活动费。在租赁期间因被告拖欠租金、物业管理费、推广费等相关费用，原告有权依据租赁合同第十九条第19.2条款的约定，对被告店铺实施停水、停电、停气、封铺等措施，由此造成停业损失由被告自行承担。同时，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，因被告违约导致租赁合同解除的，原告无须赔偿被告装饰装修的损失，并且被告需将商铺恢复原状后返还给原告，故被告要求原告赔偿停业损失231314.65元无法律依据。综上，请求法院依法驳回被告的反诉请求。
原告宁波荣耀置业有限公司亿彩购物分公司为证明其诉称主张，向本院提供了下列证据，经被告杭州味爵餐饮管理有限公司质证，本院作如下认证：
证1.商业租赁合同及亿彩购物中心项目商业租赁合同补充协议各一份，拟证明原、被告之间存在租赁关系，以及被告应向原告支付各项费用的事实。被告对真实性无异议，但认为被告没有拖欠相关费用。经审查，被告对真实性无异议，且该组证据记载的内容可以证明原告的待证事实，本院对证1予以认定。
证2.活动资料一组，拟证明原告进行商业推广活动的事实。被告对真实性有异议，认为不足以证明原告已经履行了推广的义务，且无法看出推广活动的主体是原告，该组证据仅提供到2013年代为止，没有2014年进行推广的相关证据，原告要求收取2014年的推广费是缺乏依据的。经审查，该组证据与证13可以相互印证，结合证13可以证明原告的待证事实，本院对证2予以认定。
证3.联系函一份，拟证明被告未通过消防验收需进行整改的事实。被告对真实性有异议，认为没有收到过这份函。经审查，证3系复印件，且被告对真实性有异议，故对证3本院不予认定。
证4.2013年12月28日通函、通函签收表各一份，拟证明商户享受租金减免的条件。被告对真实性无异议，确认收到过这份通函，但认为函的性质不是要约邀请，而是原告作出的承诺，且根据其表述内容并不能得出结论，认为免租政策的享受必须在支付费用及签订补充协议的前提下。经审查，被告对真实性无异议，对真实性本院予以认定，根据证4记载的内容可以证明原告的待证事实，本院予以认定。
证5.2014年3月4日通知函一份，拟证明原告向被告催收其欠付费用，并且告知其自2014年3月5日起解除租赁合同的事实。被告对真实性无异议，确认收到过，但对通知函上的内容不认同，认为被告不存在拖欠相关费用的行为。经审查，证5系原件，其记载的内容可以证明原告的待证事实，本院对证5予以认定。
证6.2013年12月16日通函一份，拟证明2013年12月16日原告书面通知包括被告在内的商户，于同年12月19日上午召开会议，讨论亿彩购物中心政策扶持相关事宜的事实。被告无异议，本院对证6予以认定。
证7.签到表一份，拟证明2013年12月19日被告参加了会议的事实。被告无异议，本院对证7予以认定。
证8.票据一组，拟证明参加会议的商户中有20家商铺已经支付了除租金外的物业费、推广费等费用的事实。被告对真实性无异议，但对这些款项支付经过的事实及性质有异议，认为第三方的付款与本案无关。经审查，对证8的真实性本院予以认定，但该组证据仅为其他商户的付款凭证，无法证明其他商户是否已经足额支付除租金外的其他费用，故对原告的待证事实本院不予认定。
证9.租赁合同补充协议一组，拟证明参加2013年12月19日会议的商户中有20家已经与原告签订了补充协议，支付了除租金外的其他费用，并享受了2013年5月25日至2014年5月24日的免租期政策的事实。被告对真实性无异议，但认为原告方的盖章时间都在2014年3月19日，其中的7家商户也是在2014年3月19日才签订的，与原告主张的需在2014年1月20日签订的条件不符，且部分商户并不符合原告主张的两个条件，但仍然享受了免租的政策，所以不能证明原告的待证事实，反而可以证明被告的主张是所有商户都能享受一年的免租政策。经审查，该组证据系原件，可以证明原告已于20家商户签订补充协议的事实，对此本院予以认定。
证10.缴费通知书、邮政特快专递单一组，拟证明原告曾向未签订免租协议的尚在经营的商户催交租金和其他费用的事实。被告对通知书的真实性无异议，对邮政特快专递单的真实性有异议，认为原告发通知是其单方的行为，只能证明原告之前的做法违背了会议上的承诺。经审查，该组证据系原件，且通知书上显示有商户签收，可以证明原告的待证事实，本院予以认定。
证11.亿彩商场沟通协调会纪要一份，拟证明只有签过免租协议的商户才能享受一年的免租政策的事实。被告对真实性有异议，认为没有相关调解部门的公章，该份纪要显示的是原告的一个处理意见，并不是案件本身的事实。经审查，该份证据系打印件，且被告对真实性有异议，故对证11本院不予认定。
证12.收铺记录表一份，拟证明原告已经按照租赁合同约定将给排水的管道引至被告承租的商铺内的事实。被告对真实性无异议，但认为不能证明原告的待证事实，且被告在签收收铺记录表的时候已经对给排水提出了异议，从表格上可以显示。经审查，该份证据系原件，对真实性本院予以认定，结合法院组织原、被告双方查看现场的情况，对原告将给水管道已按约引至被告店铺内，将排水管道引到被告店铺二楼的顶上的事实予以认定。
证13.面积表、平面图、广告合同、费用支付凭证一组，拟证明原告为推广亿彩购物中心支付的费用远超过可以向商户所收取的推广费，被告应当向原告支付合同约定的推广费的事实。被告对真实性有异议，认为与本案无关。经审查，面积表、平面图系原告单方制作，被告对真实性有异议，本院对真实性不予认定；广告合同及支付凭证系原件，其记载的内容可以证明原告已按约支付了推广费用的事实，对此本院予以认定。
被告杭州味爵餐饮管理有限公司为证明其诉称主张，向本院提供了下列证据，经原告宁波荣耀置业有限公司亿彩购物分公司质证，本院作如下认证：
证一.租费缴纳通知书一份，拟证明一年的免租优惠已经开始实际履行，被告已经缴纳了15190元的事实。原告对真实性无异议，但认为要享受免租政策需及时支付各项费用，15190元被告没有支付。经审查，原告对真实性无异议，本院对真实性予以认定，被告在庭审中自认未向原告支付15190元，故对该项待证事实本院不予认定，其他认证内容在本院认为部分一并阐述。
证二.装修押金单一份，拟证明被告缴纳装修押金的事实。原告无异议，本院予以认定。
证三.微信截屏一份，拟证明原告擅自查封被告店铺的事实。原告对真实性无异议，但认为是依据合同约定查封被告店铺。经审查，原告对真实性无异议，结合原、被告庭审陈述，可以证明原告于2014年3月7日对被告店铺进行封铺的事实，对此本院予以认定。
证四.品甜工坊（宁波环球点）装修工程决算、收据、银行支付凭证、情况说明、身份证复印件一组，拟证明被告投入大量资金对店铺进行装修的事实。原告对装修工程决算的真实性不认可，对收据的真实性无法确认，对银行打款凭证真实性无异议，但认为不能证明该款是用于装修，对情况说明、身份证复印件的真实性有异议，认为与本案无关。经审查，装修工程决算系被告单方制作，原告对真实性有异议，本院对真实性不予认定，收据、银行支付凭证系原件，对真实性本院予以认定，情况说明形式上属于证人证言，证人未出庭作证，故对情况说明本院不予认定，该组证据不能形成完整的证据链证明被告的装修支出，故对被告的待证事实本院不予认定。
证五.物业基本工程改造费用汇总表一份，拟证明被告对下水道等基本工程进行改造，并支出23582元的事实。原告对真实性有异议，认为是被告自行制作的，且原告对此不知情。经审查，该份证据系被告自行制作，且原告对真实性有异议，故对证五本院不予认定。
证六.照片、亿彩购物中心品甜工坊吊顶改造费用表各一份，拟证明被告对店铺二楼吊顶进行消防改造，并支出72230元的事实。原告对真实性有异议，认为是被告自行制作的，且原告对此不知情。经审查，该份证据系被告自行制作，且原告对真实性有异议，故对证六本院不予认定。
证七.情况说明及证人金某出庭所作证言各一份，拟证明下水道基本工程改造、店铺二楼吊顶消防改造的背景，以及原、被告双方对于费用承担的约定及原告怠于结算费用的事实。原告对情况说明及证人证言不认可，证人是原告合作管理公司的员工，明知这些费用都是应该由被告支付的，还按被告的意思向原告申请这些费用是不合情理的，被告是证人之前的客户，证人证言不应予以采纳。经审查，金某仅陈述了原告曾与被告方就上述费用进行沟通的过程，但双方并未最终达成一致协议，故该组证据记载的内容不能证明原、被告曾对下水道改造及消防改造协商一致，对证七本院不予认定。
证八.劳动合同、身份证复印件、员工工资银行打款凭证一组，证明被告停业期间向员工支付2014年3月及4月工资的事实。原告对真实性无异议，对关联性有异议。经审查，该组证据系原件，对真实性本院予以认定，但被告向员工支付的工资数额与劳动合同约定不一致，且无法证明上述工资支付的是2014年3月及4月的工资，故对证八本院不予认定。
证九.中国建设银行个人活期明细查询单二份，拟证明被告向设计师支付店铺设计费用的事实。原告对真实性、关联性均有异议，认为不能证明是支付给设计师的费用，支付的主体也不是被告公司。经审查，证九系原件，对真实性本院予以认定，但仅凭该份证据，不能证明被告的待证事实，本院对此不予认定。
证十.订购报价合同、报价单、上海增值税普通发票各一份，拟证明被告定制店铺招牌并支付费用的事实。原告对真实性有异议，认为合同上没有被告的盖章，对发票真实性无异议，但是认为与本案无关。经审查，证十系原件，其记载的内容可以证明被告的待证事实，本院予以认定。
证十一.劳动合同一份，拟证明证人金某与湖州汉博商业投资管理有限公司存在劳动关系，以及其工作职责的事实。原告对真实性无异议，但是认为不能证明金某在亿彩购物中心进行管理工作。经审查，证十一系原件，对真实性本院予以认定，其记载的内容可以证明证人与湖州汉博商业投资管理有限公司存在劳动关系，对此本院予以认定。
综合分析上述证据及原、被告的陈述，本院认定如下事实：
2012年12月26日，原、被告签订了编号为yy-
yc-001名为【环球中心—银亿亿彩购物中心项目】的《商业租赁合同》及补充协议各一份。合同约定：由被告向原告承租位于宁波市日新街105号环球中心项目商业用房，地上壹层，层铺位号为1f—02的商铺，该商铺建筑面积约为70平方米；租赁期间四年，自计租日开始起算；第一年至第三年每年租金为204400元，每季租金为51100元，第四年按10%递增，每年总租金为224840元，每季租金为56210元；在租赁期间内，自计租日开始每一个月为一个计租期，先付租金后使用，被告应在每个计租期结束日的30天前向原告支付下一个计租期的租金，首期固定租金按照自计租日起三个整月的租金总额计收；被告应向原告支付履约保证金59595元，原告须在租赁关系终止或解除及被告将该租赁房产交还给原告，且双方就租赁该房产而产生的一切权利和义务清理完毕后10个工作日内（且为被告撤场之日起3个月后），向被告退还扣除本合同约定被告应交付的租金、相关费用及违约金后剩余的经结算的履约保证金；物业管理费按30元／月／平方米收取，物业管理费自计租日开始每一个月为一期，被告应在每个计租期结束日的30天前向原告支付下一期物业管理费；公共维修基金按2元／平方米／年计，费用为每年一收；被告应积极配合原告对本项目的统一推广活动，推广费标准为10元／月／平方米，被告应于每月20日前向原告交纳次月费用；被告延迟交纳租金及其他费用的，则每延迟一日，被告应当向原告支付相当于欠费金额5‰的延迟履行违约金，在被告欠费期间，被告同意原告及物业公司有权对被告店铺实施停水、停电、停气、封铺等措施，原告及物业公司无需承担责任；被告延迟交纳本合同项下租金及其他费用超过15日或累计超过30日，原告有权解除合同等。在合同附件中双方约定租户二次装修所产生的一切消防有关的工作及费用由租户自行承担，给排水点就近引至店铺内，内部管道商铺自行接用，费用自理等。补充协议约定租赁期为2013年4月20日至2017年5月24日，计租日为自2013年5月25日起。2013年4月8日，原告向被告交付了商铺，在被告承租商铺的二楼的顶部安装了排水管道，被告在收铺时对此表示无法接受。被告向原告支付了履约保证金59595元、装修押金5300元，但未支付租金、物业管理费及推广费。被告在装修时对其商铺的消防进行了改造，并对排水进行了改造，排水改造支出费用18000元。2013年12月19日，原告就免租事项召开会议，包括被告在内的商户参加了会议。同年12月21日，原告向被告发出《租费缴纳通知书》，告知被告应于同年12月31日前确认支付以下费用：2013年5月5日至2013年12月31日租金金额为0，物业管理费为16190元、推广费5063.33元，前期已缴纳费用为15190元（后庭审中双方确认被告未支付该笔款项），应缴总额为5063.33元；并写明接此通知后，对租金及物业管理费进行确认并回复，按合同该约定支付相关费用。被告收到该通知后，未向原告进行确认，也未支付相应的款项。同年12月28日，原告向被告发出《通函》一份，告知：亿彩购物中心自2013年5月25日开业以来，商户经营压力较大，为减轻各品牌的经营压力，公司给予免租扶持政策，免租时间为2013年5月25日至2014年5月24日，但物业管理费和推广费等其他费用根据双方签订的租赁合同约定支付，请各商户配合于2013年12月31日前缴清相关费用，关于免租的补充协议，请各商户在2014年1月20日前到项目办公室签订，逾期不候。后被告未与原告签订免租协议。2014年3月5日，原告向被告发出《通知函》一份，告知被告其拖欠租金、物业费、推广费的行为已构成严重违约，根据合同约定，原告有权解除合同，双方签订的租赁合同自2014年3月5日起终止履行，并要求在同年3月8日前结清拖欠的费用等。被告于同日签收。同年3月7日，原告将被告的店铺封铺，不允许其继续经营，并于3月10日对其店铺停水、停电，后又在被告商铺门外加锁。后因双方自行协商无果，原告诉至本院，要求解决。审理中，因原、被告各执己见，致调解不成。
另查明：原告对亿彩购物中心开展了推广活动并支付相应的广告推广费用。
本院认为：本案的争议焦点为：一、被告能否享受一年的免租政策；二、原告能否行使合同解除权；三、原告是否应当承担被告消防和排水管改造的费用。
关于第一个争议焦点：被告能否享受一年的免租政策。2013年12月21日原告向被告发出的《租费缴纳通知书》及同年12月28日发出《通函》从性质上而言，均属于要约。《租费缴纳通知书》写明被告应于2013年12月31日前确认支付相关费用，但被告未在期限届满前予以确认，也未支付相关的费用，故被告主张其应享受该份通知书上载明的2013年5月25日至12月31日期间租金减免政策，依法无据，本院不予支持。《通函》写明被告应于2014年1月20日前到原告处签订免租的补充协议，并在2013年12月31日前缴清相关费用，但被告既未支付费用，也未在期限届满前与原告签订补充协议，故被告主张其应享受一年免租政策，依法无据，本院亦不予支持。
关于第二项争议焦点：原告能否行使合同解除权。原、被告之间签订的《商业租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，原、被告均应依约履行。根据租赁合同约定，被告延迟交纳合同项下租金及其他费用超过15日或累计超过30日，原告有权解除合同。虽然被告主张其已于原告口头协商一致，用其已垫付的消防和排水改造费用抵扣租金，但未向本院提供充分的证据予以证明，故对被告的主张本院不予采纳。被告自合同签订之后未支付过租金、物业管理费、推广费等相关费用，已符合合同约定的解除条件，原告可行使解除权。被告确认于2014年3月5日签收原告发出的《通知函》，故原、被告之间的《商业租赁合同》及补充协议均于该日解除。合同解除后，被告应将商铺腾退并返还给原告。故原告要求确认原、被告之间于2012年12月26日签订编号为yy-
yc-001的《商业租赁合同》解除并要求被告腾退和返还商铺的诉请，依法有据，本院予以支持。被告要求继续履行合同的诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。因被告违约导致合同解除，故被告要求原告赔偿停业损失的诉请，缺乏法律依据，本院亦不予支持。原告于2014年3月7日对被告的店铺进行封店，此后该店铺是属于原告控制，且原告拒绝被告将物品搬离，故原告主张要求被告支付此后的占有使用费、物业管理费、公共维修基金、推广费至腾退之日，缺乏法律依据，本院不予支持。根据合同约定，被告应向原告支付2013年5月25日至2014年3月7日的租金及占有使用费159460元（51100元／季度×3个季度＋8元／天／平方米×11天×70平方米）、物业管理费19725元（30元／月／平方米×70平方米×9个月＋30元／月／平方米×70平方米÷28天×11天）、公共维修基金121.59元（2元／平方米／年×70平方米-2元／平方米／年×70平方米÷365天×48天）、推广费6575元（10元／月／平方米×70平方米×9个月＋10元／月／平方米×70平方米÷28天×11天）。被告主张原告未进行推广活动，与事实不符，本院不予采纳。根据合同约定，被告延迟交纳租金及其他费用的，则每延迟一日，被告应当向原告支付相当于欠费金额5‰的延迟履行违约金。该约定的违约金计算标准过高，且被告要求降低，故对该违约金计算标准本院酌情调整为中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的4倍。经核算，截止2014年12月19日，被告应向原告支付欠付费用的延迟履行违约金57034.36元。因原告未向被告主张公共维修基金的延期付款违约金，故被告应就其他欠付费用185760元按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的4倍的标准支付自2014年12月20日至判决确定履行日止的延迟履行违约金。原告已选择延迟履行违约金向被告主张违约责任，故原告应在合同解除后向被告退还扣除被告欠付费用后的履约保证金。
关于第三项争议焦点：原告是否应当承担被告消防和排水管改造的费用。关于消防改造费用，双方在租赁合同附件中约定，租户二次装修所产生的一切消防有关的工作及费用由租户自行承担。虽被告主张曾与原告达成口头协议，由双方各半承担被告店铺内的二次装修消防改造费用，但未向本院提供充分的证据予以证明，故被告要求原告支付消防改造费用36115元的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于排水改造费用，合同约定原告将给排水点就近引至店铺内，内部管道商铺自行接用，费用自理。原告事实上将排水管安装在被告店铺二楼的顶部，虽然已引至店铺内，但其将排水管安装在顶部不符合常理，被告无法正常使用，且在收铺时被告已明确表示不能接受，故原告应当将该排水管改造成被告可以正常使用的状态。因原告未予改造，被告自行改造产生的费用，原告应当予以承担。双方一致认可改造费用为18000元，故被告要求原告支付排水管改造费用18000元，依法有据，本院予以支持，超过部分，缺乏事实依据，本院不予支持。被告实际未支付过市场推广费，故被告要求原告返还市场推广费1350元的诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。被告要求原告退还装修押金5300元的的诉请，依法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）宁波荣耀置业有限公司亿彩购物分公司与被告（反诉原告）杭州味爵餐饮管理有限公司于2012年12月26日签订编号为yy-
yc-001的《商业租赁合同》于2014年3月5日解除；
二、被告（反诉原告）杭州味爵餐饮管理有限公司在本判决书生效之日起十日内将位于宁波市日新街105号环球中心项目商业用房地上壹层，层铺位号为（1f—02）的商铺腾退并返还给原告（反诉被告）宁波荣耀置业有限公司亿彩购物分公司；
三、被告（反诉原告）杭州味爵餐饮管理有限公司向原告（反诉被告）宁波荣耀置业有限公司亿彩购物分公司支付2013年5月25日至2014年3月7日的租金及占有使用费159460元、物业管理费19725元、公共维修基金121.59元、推广费6575元，共计185881.59元；
四、被告（反诉原告）杭州味爵餐饮管理有限公司向原告（反诉被告）宁波荣耀置业有限公司亿彩购物分公司支付截止2014年12月19日的延迟履行违约金57034.36元，并就欠付金额185760元按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率4倍的标准支付自2014年12月20日至判决确定履行日止的延迟履行违约金；
上述第三、第四款合计后，被告（反诉原告）杭州味爵餐饮管理有限公司应向原告（反诉被告）宁波荣耀置业有限公司亿彩购物分公司支付242915.95元，该款被告（反诉原告）杭州味爵餐饮管理有限公司在本判决书生效之日起十日内履行，并就欠付金额185760元按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率4倍的标准支付自2014年12月20日至判决确定履行日止的延迟履行违约金。
五、原告（反诉被告）宁波荣耀置业有限公司亿彩购物分公司返还被告（反诉原告）杭州味爵餐饮管理有限公司装修押金5300元；
六、原告（反诉被告）宁波荣耀置业有限公司亿彩购物分公司返还被告（反诉原告）杭州味爵餐饮管理有限公司履约保证金59595元；
七、原告（反诉被告）宁波荣耀置业有限公司亿彩购物分公司向被告（反诉原告）杭州味爵餐饮管理有限公司支付排水管改造费用18000元；
上述第五、第六、第七项合计后，原告（反诉被告）宁波荣耀置业有限公司亿彩购物分公司应向被告（反诉原告）杭州味爵餐饮管理有限公司支付82895元，该款原告（反诉被告）宁波荣耀置业有限公司亿彩购物分公司在本判决书生效之日起十日内履行。
八、驳回原告（反诉被告）宁波荣耀置业有限公司亿彩购物分公司的其他诉讼请求；
九、驳回被告（反诉原告）杭州味爵餐饮管理有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5557元，反诉费3720元，由原告（反诉被告）宁波荣耀置业有限公司亿彩购物分公司负担1554元，被告（反诉原告）杭州味爵餐饮管理有限公司负担7723元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书七日内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作放弃上诉处理。
审 判 长 葛艳君
代理审判员 汪晓蕾
人民陪审员 吴颖芳
二〇一四年十二月十九日
代书 记员 闻婉冬