宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0212民初2657号原告：张伟民，男，1971年5月15日出生汉族，无固定职业，住宁波市鄞州区。委托代理人：陈璐，浙江红邦律师事务所律师。委托代理人：李永超，浙江红邦律师事务所律师。被告：边华平，男，1987年9月17日出生汉族，职业不详，住宁波市鄞州区。被告：王可（曾用名：王可可），男，1988年3月27日出生汉族，职业不详，住宁波市鄞州区。原告张伟民为与被告边华平、王可房屋租赁合同纠纷一案，于2016年3月29日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员汪鹏适用简易程序审理。后因被告边华平、王可需要公告送达，本案于2016年4月29日转为普通程序，依法组成合议庭，于2016年7月21日、7月27日公开开庭进行了审理。原告张伟民的委托代理人陈璐、李永超到庭参加诉讼，被告边华平、王可经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张伟民起诉称：2014年3月10日，原告与两被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其位于宁波市江东区凤凰水岸小区丹桂路233号房屋出租给两被告，租赁期限自2014年3月10日至2017年3月9日（共计3年），租金第一年为129758元，第二年为181622元，第三年为190744元，每半年支付一次。后两被告未按约支付第二年租金，经原告多次催讨无果，请求判令：一、解除原、被告双方的《房屋租赁合同》；二、被告支付原告2016年3月9日前的租金181662元（之后的租金按合同约定计算至3月25日止）、违约金32971.65元、免租期租金42934.63元、物业费3792元、水电费24855.60元，合计286215.88元。审理中，原告变更诉讼请求为：一、解除原、被告双方的《房屋租赁合同》；二、被告支付原告租金190098.80元、（2016年3月9日前的租金181662元，之后的租金按合同约定计算至3月25日止为8436.80元）、违约金17821.65元（在违约金32971.65元中扣除履行保证金15150元）、免租期租金42934.63元、物业费3792元、水电费24849.60元，合计279496.68元。被告边华平、王可未作答辩。原告张伟民为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1.《房屋租赁合同》一份，拟证明原、被告双方签订了房屋租赁合同及合同约定了租金、水电费、违约金等相关费用的承担等事实；2.案外人宁波市奥丽赛置业有限公司与原告签订的《房屋租赁合同》及房产证各一份，拟证明原告有权将涉案房屋进行出租的事实；3.结婚证一份，拟证明原告与两被告签订的《房屋租赁合同》中签字确认人为原告妻子庞永妃的事实；4.评估报告一份，拟证明原告于2016年3月25日对两被告在租赁房屋内的桌椅等进行了清点及腾退，且该些物品现均由原告保存在仓库内的事实；5.水电费发票四组、费用收缴通知单一份及水电费情况明细表三份，拟证明两被告拖欠租赁期间水电费金额为24855.60元的事实。被告边华平、王可未向本院提交证据，也未对原告提交的证据发表质证意见。本院认为，原告张伟民提交的证据均在庭审中出示，被告边华平、王可未到庭质证，系其放弃自己的诉讼权利。经审查，原告提交的上述五组证据均系原件，从形式上看均无瑕疵，且能相互印证，故本院对原告提交的该五组证据均予以认定，但对于证据5中所要证明的水电费金额计算有误，本院将予以调整。本院根据原告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：2014年3月10日，原告（甲方）与被告边华平、王可（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方向甲方租赁位于宁波市江东区凤凰水岸小区丹桂路233号的房屋〔房屋所有权证号为甬房权证（江东）字第××号，土地使用权证号为甬国用（2012）第1003995号〕，建筑面积大189.60平方米，房屋用途为商用，租期为2014年3月10日至2017年3月9日（共计三年）；免租期为2014年3月10日至2014年6月9日，上述免租期计算租期，但不计收租金；租赁期限内租金总额为502164元，租金支付日期分别为2014年3月10日至2014年9月9日的租金为64879元，定于2014年3月10日前支付；2014年9月10日至2015年3月9日的租金为64879元，定于2014年8月10日前支付；2015年3月10日至2015年9月9日的租金为90831元，定于2015年2月10日前支付；2015年9月10日至2016年3月9日的租金为90831元，定于2015年8月10日前支付；2016年3月10日至2016年9月9日的租金为95372元，定于2016年2月10日前支付；2016年9月10日至2017年3月9日的租金为95372元，定于2016年8月10日前支付；乙方支付房屋租赁履约保证金15150元，租赁期满或合同解除或终止后，该保证金在抵扣应由一份支付（或承担）的租金、费用、违约金、赔偿金、占有使用费等款项后，剩余部分在费用结算后7日内无息返还乙方；因乙方经营产生的管理费等一切费用由乙方承担，水电费由乙方承担并每月向物业管理公司缴纳，物业费不包含在租金内，由乙方承担并在支付租金同时向甲方缴纳，如甲方垫付了应由乙方承担的费用，乙方应根据甲方出示的相关缴费凭据向甲方返还相应费用；乙方未按约支付应由乙方缴纳的费用累计15天以上，未按期支付租金累计20天以上的，则甲方有权解除合同，收回出租房屋，且乙方应按当期次年租金的10%向甲方支付违约金，如乙方逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须就尚欠租金按日息万分之六向甲方支付违约金直至租金付清之日；因乙方违约或中途退租的，乙方不再享受应有的免租期，在退房结算中予以扣除；如乙方未付清本合同项下包括并不限于租金、费用、违约金、赔偿金、占有使用费等任何款项的，甲方有权对乙方租赁房屋内的财产进行留置，并对该财产享有留置权等内容。原告妻子庞永妃代表原告在合同的“甲方代表处”签名，两被告在“乙方代表处”签名。后两被告仅支付2015年3月9日前的租金，自2015年3月10日起的租金未再支付，并拖欠物业费3792元及水电费19325.18元。另查明，涉案租赁房屋系原告自案外人宁波市奥丽赛置业有限公司处租赁，租期自2014年1月1日至2023年12月31日。租赁期间房屋电费单价为0.908元／度，水费单价为5.95元／吨（包括自来水费4.15元／吨，污水处理费1.80元／吨）。本院认为，原、被告房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法确认有效。两被告向原告租赁房屋，应按约定的期限和数额支付租金；被告未按合同约定支付租金，已属违约，原告依约可解除合同。原告变更诉讼请求，系其对诉讼权利的自行处分，未违反法律法规，亦未损害被告的合法权益，本院予以准许。原告要求解除合同，支付租金，于法有据，应予支持。对于违约金及免租期租金请求，因免租期租金本质系违约金，故原告主张的违约金过高，本院予以调整。对于物业费及水电费请求，于法有据，本院予以支持，但计算有误，本院予以调整。因双方约定合同解除或终止后，两被告已交纳的履约保证金在抵扣其应付租金、费用、违约金等款项后，剩余部分予以返还给两被告，原告亦同意予以扣除，本院予以准许。两被告未出庭应诉，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告张伟民与被告边华平、王可的《房屋租赁合同》；二、被告边华平、王可支付原告张伟民租金190098.80元（计算至2016年3月25日止）、违约金28538元、物业费3792元、水电费19320.64元，合计241749.44元，扣除履行保证金15150元，尚应支付226599.44元；限于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回原告张伟民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费5492元，由原告张伟民负担793元，由被告边华平、王可负担4699元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。审 判 长  汪 鹏人民陪审员  翁志道人民陪审员  方 宏二〇一六年八月五日代书 记员  罗 敏????1?