浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙台民终字第1018号
上诉人（原审原告）：徐小中。
委托代理人：徐俊。
被上诉人（原审被告）：天台县赞成房地产开发有限公司。
法定代表人：叶更荣，职务：。
委托代理人：陆德将。
委托代理人：陆浩东。
上诉人徐小中因商品房预售合同纠纷一案，不服天台县人民法院（2014）台天民初字第1439号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年1月12日公开开庭审理了本案。上诉人徐小中及其委托代理人徐俊，被上诉人天台县赞成房地产开发有限公司的委托代理人陆德将、陆浩东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2010年10月26日，原、被告双方签订了天台县始丰街道名士苑2幢4单元1102室商品房的买卖合同，合同第十六条（关于产权登记的约定）约定：1、出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》；2、出卖人承诺于2012年8月31日前，取得条款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人；3、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.05‰的违约金。合同签订后，原告依约支付了相应的购房款人民币978201元，2012年5月29日原、被告办理了房屋交付手续。被告于2012年8月27日完成房屋权属初始登记，2013年2月22日完成天台县始丰街道名士苑地下车位51号的初始登记，2013年9月27日办理了房屋转移登记。另查明，商品房的买卖合同附件八中约定：房屋交付时，房屋产权证由原告自愿或委托被告办理。本案原告选择委托被告办理，并于2012年9月14日应被告的要求，原告提交了办理相关权证所需的材料，支付了委托代理费用400元。2014年7月25日被告把办理完毕的本案商品房土地、房屋权属证书交付给原告。
原审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定享有权利、承担义务。任何一方在没有法定或约定抗辩事由的前提下，不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的，均应承担相应的违约责任。本案中，原、被告双方达成房屋买卖合意并签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案原告已如约在规定期限内向被告支付了购房款，完成了自己的合同义务；被告亦于2012年5月29日的规定期限内向原告交付了符合法律规定和合同约定条件的商品房，并依合同的约定完成办理初始登记，并接受买受人的委托办理产权转移登记手续。双方当事人的争议焦点在于：被告在接受了原告的委托办理房屋产权转移登记后，是否应该承担违约责任问题。该院认为，被告于2012年5月29日交付房屋，虽依约在2012年8月31日前完成初始登记备案手续，但被告在接受原告的委托办理产权转移登记手续后，应在合理的期限内办理完毕并交付给原告，本案被告实际于2014年7月25日才把办理完毕的商品房土地、房屋转移登记权属证书交付给原告，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，应当认定被告在办理受托事务过程中存在过错，但由于原、被告双方对于具体办证时间以及违约责任的承担方式并没有明确约定，依照我国《合同法》的相关规定，原告主张的违约金应按照因违约造成的实际损失计算，现原告没有提供有效的证据证明其因被告逾期办理产权登记而造成的实际损失，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第四百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告徐小中的诉讼请求。本案受理费人民币650元，由原告徐小中负担。
宣判后，徐小中不服，向本院提起上诉称，原审法院认定事实错误，适用法律不当，判决错误。根据《商品房买卖合同》第十六条和附件八《补充协议》第三条约定，以及上诉人按被上诉人要求提交了办理相关权证所需的材料，支付了委托代理费用400元的事实，能够证明上诉人购买的天台县始丰街道名士苑2幢4单元1102室商品房的相关权属证书由被上诉人代为办理，由被上诉人办理房地产权属证书转移登记的义务，是本《商品房买卖合同》权利义务的组成部分，被上诉人接受委托应在合理期限内办理权属证书交付给上诉人，但时隔近二年时间才将权属证书交付给上诉人，明显已构成违约。根据《商品房买卖合同》第十六条第四款第2项第②点约定，违约金的计算方式为“出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.05‰的违约金”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对违约金的计算方式也作了明确的规定。最高人民法院作出《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条对违约金的计算方式也作了同样的规定，也就是承担违约金，不是以造成损失为前提，只要有违约就要承担相应的违约责任，这是对违约者的一种处罚性责任，至于计算方式，合同有约定的按约定，没有约定的“按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，这两部司法解释充分体现了违约必须承担违约责任的原则。被上诉人与上诉人在签订的合同中对权属证书办理的事项、交付的时间、逾期交付的违约责任进行过明确约定，无论依据双方的约定或相关的司法解释，被上诉人都应承担违约责任并支付违约金，一审法院作出判决所依据的《合同法》相关规定，属适用法律错误。综上，请求二审法院撤销天台县人民法院（2014）台天民初字第1439号民事判决，改判被上诉人支付上诉人违约金33845.75元（自2012年8月31日起每日按已交房款的0.05‰计算至2014年7月25日止），一、二审的诉讼费由被上诉人承担。
天台县赞成房地产开发有限公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案争执的焦点是被上诉人在接受了上诉人的委托办理房屋产权转移登记后，是否存在逾期，应否承担违约责任问题。从查明的事实看，本案存在两个法律关系，即商品房买卖合同关系和委托合同关系。关于商品房买卖合同关系，上诉人与被上诉人双方达成房屋买卖合意并签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案上诉人已如约在规定期限内向被上诉人支付了购房款，完成了自己的合同义务；被上诉人亦于2012年5月29日的规定期限内向上诉人交付了符合法律规定和合同约定条件的商品房，并依合同的约定完成办理房地产权初始登记。在该合同履行过程中，双方均不存在违约。关于委托合同关系，根据相关法律法规及《商品房买卖合同》第十六条的约定，被上诉人只负责办理房地产权的初始登记，办理商品房的转移登记并非被上诉人的义务，而是由上诉人自行办理。在被上诉人办理好初始登记后，上诉人根据合同附件八的约定，委托被上诉人办理产权转移登记手续，应该认定双方之间就此成立委托合同关系。双方对于具体办证时间以及违约责任的承担方式并没有明确约定。被上诉人接受委托后，收取上诉人委托代理费400元，该款项主要用于办理转移登记手续费用，被上诉人并没有收取处理委托事务的报酬。上诉人在本案中未能举证证明办理转移登记超过合理期限，主要是由于被上诉人的原因。根据《合同法》第四百零六条规定，无偿的委托合同，因受托人故意或重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。对此，上诉人未能举证证明。亦未能举证证明因逾期取得转移登记权属证书造成上诉人实际损失的具体金额。在此情况下，上诉人应承担举证不能的不利后果。综上，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决得当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费650元，由上诉人徐小中负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乐美峰
审 判 员 赵 勇
审 判 员 徐慧华
二〇一六年一月二十七日
代书记员 赵灵仙