北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2008）一中民初字第2133号
原告高健，男，1971年3月21日出生，汉族，北京三正顺达汽车修理部经营者，住北京市西城区。
原告孙良宇，男，1977年11月21日出生，汉族，航天科工防御技术研究试验中心职工，住北京市海淀区。
二原告之委托代理人孙永田，男，1949年2月5日出生，北京航天神龙汽车销售服务有限公司执行董事，住北京市海淀区。
二原告之委托代理人李亚州，男，1955年6月13日出生，中国航天科工集团二院法律顾问，住北京市海淀区。
被告北京市海淀区温泉镇白家疃村民委员会，住所地北京市海淀区温泉镇白家疃村。
负责人丁永强，主任。
被告北京市海淀区温泉镇人民政府，住所地北京市海淀区温泉镇。
法定代表人韩顺新，镇长。
二被告之委托代理人张寿云，北京市亿中律师事务所律师。
二被告之委托代理人马燕，北京市亿中律师事务所律师。
被告北京市海淀区温泉镇白家疃农工商总公司。
原告高健、孙良宇与被告北京市海淀区温泉镇白家疃村民委员会（以下简称白家疃村委会）、北京市海淀区温泉镇人民政府（以下简称温泉镇政府）、北京市海淀区温泉镇白家疃农工商总公司（以下简称农工商总公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告高健、孙良宇及其委托代理人孙永田、李亚州，被告白家疃村委会、温泉镇政府的委托代理人张寿云到庭参加了诉讼。被告农工商总公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告高健、孙良宇诉称：原告在1996年受被告之邀承包土地，被告在签订合同前向原告承诺负责办理土地规划等全部审批手续，当时的温泉乡政府为了保证承诺实现而在合同上盖章，负责规划的副乡长也在合同上签字。如果没有乡政府的支持、保证和参与，原告是不敢签订合同的。据此，原、被告在1996年12月28日签订《土地开发承包协议》（以下简称开发协议），约定被告为原告提供白家疃村北苗圃地北头的非耕地6亩作为原告承包的土地，由原告开发利用并带动白家疃集体经济农副工业经营，承包期为50年，费用合计为40万元。2005年7月25日、2006年9月30日被告两次通知原告准备拆迁，经双方多次协商，因对补偿款数额存有争议，没有达成拆迁补偿协议。原告认为：白家疃村D1、D2区被拍卖征地，是被告与征地方发生的行为，被告不能因此原因而影响原告的利益，在拆迁工作中应该考虑到原告与被告签订开发协议在先的因素，充分考虑开发协议中约定的权利义务，即使是解除协议，也应补偿对方的损失。原告的诉讼请求为：1、请求法院判令被告支付租赁土地补偿金200万元；2、请求法院判令被告赔偿经营损失费615万元；3、请求判令被告赔偿地上物损失280万元；4、请求判令被告支付违约金73万元；5、判令被告承担本案诉讼费。
被告白家疃村委会辩称：根据农村土地承包法的规定，农村土地的承包应该是限于农村集体的内部人员，对方并不是农村集体土地承包的内部人员，主体是不对的，所以，双方之间只能是租赁关系。根据合同法第二百一十四条的规定，租赁的期限是不能超过20年的，超过部分无效。原告把林地开成修理厂，擅自改变土地用途，也导致合同无效。白家疃村委会本身并没有要终止合同的意思，但北京市人民政府的文件命令是基于国家建设需要，对该地区实施拆迁，所以，对双方解除合同，白家疃村委会并无过错。如果原告对拆迁补偿有异议，应该根据程序提出行政裁决或行政诉讼，应该向拆迁人去主张权利，作为白家疃村委会来讲，没有截留任何一笔拆迁补偿款，也没有任何能力增加拆迁补偿款。故白家疃村委会不同意原告的全部诉讼请求。政府给了我们拆迁补偿287万元，其中地上物的补偿是2156860.14元，增项是74417元，停产停业损失644145元，我们同意全部交给原告。
被告温泉镇政府辩称：温泉镇政府不是土地所有权人，在合同中也没有任何的权利义务关系，只是盖了一个章，根据权利义务对等的原则，温泉镇政府对本案不应承担任何的赔偿责任。
经审理查明：1996年12月28日，农工商总公司、白家疃村委会（甲方）与高健、孙良宇（乙方）签订开发协议，双方约定：一、甲方为乙方提供白家疃村村北苗圃地北头的非耕地6亩作为乙方承包土地，由乙方开发利用并带动白家疃集体经济农副工业生产经营，并促使白家疃整体经济发展。承包期限50年（从1996年12月25日起，到2046年12月25日止）。二、土地承包金按每亩（5亩地）使用50年为6万元，其中，1亩地使用50年为10万元，6亩地合计40万元……四、甲方应保证为乙方办理在经营项目与农业经济有关的合法活动、区政府所需的各种手续和证明……七、乙方已交清（5亩地）50年土地开发使用费30万元，其余1亩地开发使用费于两年内付清为10万元……十、若一方违约，违约方应向守约方支付违约金，从违约之日起，每日按土地承包金额的１％缴纳违约金。十一、甲方负责乙方承包土地范围内树苗及设施的迁移。开发协议还对其他内容进行了约定。开发协议的落款处分别为：甲方上级主管、甲方单位、乙方。其中，甲方上级主管一栏由温泉乡政府盖章。
开发协议签订后，1997年5月28日，双方又经北京市海淀区第二公证处作出（97）京海经证字第00017号公证书。其中载明：兹证明农工商总公司的代表人张忠瑞、白家疃村委会的代表人王文娣与高健、孙良宇于1996年12月28日签订了前面的《土地开发承包协议》。经审查，上述双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，合同上当事人签名、印鉴属实，合同内容符合中华人民共和国有关法律的规定。
2005年5月26日，北京市人民政府向海淀区人民政府发文《关于海淀区二○○五年度批次城市建设用地的批复》（京政地（2005）第13号）（以下简称政府批复），政府批复称：同意征收海淀区温泉镇白家疃村农村集体所有菜地、林地、村庄工矿用地等，合计30.2086公顷（453.13亩）。同意依据海淀区土地利用总体规划、北京市城市规划将上述农用地29.5185公顷（442.78亩），其中，耕地6.7703公顷（101.55亩）转为建设用地。
2005年7月25日、2006年9月30日，白家疃村委会两次向高健发出通知，其主要内容为：根据海淀区政府、北部新区管委会指示，温泉镇白家疃村D1、D2区已被北京市首规委正式批复征地，高健、孙良宇经营的三正顺达汽车修理部位于拆迁范围，请协助白家疃村委会在上述时间搬出此地，以便由拆除公司开始工作。高健在租赁的土地上开办北京三正顺达汽车修理部（以下简称三正顺达修理部），2005年8月，北京三正顺达修理部停止经营。
在本案审理过程中，白家疃村委会提交了由中地不动产评估有限公司作出的《北京市地上物拆迁估价结果报告》（以下简称拆迁报告）及其补项，以作为其向高健发放补偿的依据。拆迁报告载明的被拆迁人为村委会（三正顺达汽车修理部），集体企业，估价日期为2004年12月22日，拆迁报告的有效期为自估价期日起一年。据白家疃村委会称，拆迁报告确定对三正顺达修理部补偿款共计为2875642.74元。但高健、孙良宇对拆迁报告不认可，并向本院提出鉴定申请，请求本院委托评估机构对其将被拆除的地上物、所有设备及资产、剩余41年经营损失、41年土地使用权的损失及无形资产损失进行资产评估。本院依照法定程序选定并委托北京中必达资产评估有限责任公司（以下简称中必达公司）进行了评估。根据中必达公司作出的中必达评报字（2009）第041号评估报告（以下简称评估报告），高健所经营的三正顺达修理部的经营损失在公开市场前提下，2005年7月至2009年1月评估值为91.11万元，2009年2月至2016年12月评估值为178.85万元，2009年2月至2046年12月评估值为398.74万元。评估报告在“评估范围及对象”部分载明：本次评估的资产范围为北京市海淀区温泉镇白家疃村东口经营损失。依据北京市海淀区温泉乡白家疃农工商总公司与高健、孙良宇签订的开发协议，土地承包期限：自1996年12月25日至2046年12月25日，地上物包括：房屋及附属设施。在庭审中，中必达公司资产评估师孙兴颖接受询问时称，评估报告的经营损失包括土地及地上物的经营损失。高健、孙良宇认为中必达公司出具的评估报告中评估价格低于实际的经营损失数额较大，应按照“市场比较法”评估其损失，尽量兼顾其以后还要经营的客观情况。而白家疃村委会和温泉镇政府则认为，中必达公司不具备本案的评估资格，应该委托具有房地产评估资格的机构进行评估，而且，评估的价值没有法律依据。
中必达公司为北京市财政局批准的有鉴定资质的资产评估机构，其资产评估范围包括各类单项资产评估、企业整体资产评估、市场所需的其他资产评估或者项目评估。
以上事实，有开发协议、（97）京海经证字第00017号公证书、政府批复、通知、拆迁报告、评估报告以及本案庭审笔录等证据材料在案佐证。
本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。农村土地承包合同的承包人限于本集体经济组织的成员，本案原告均不属于白家疃村民，不具有白家疃村集体经济组织的成员资格，所以，也不具备承包白家疃集体土地的资格。从双方签订的开发协议内容来看，双方当事人的权利义务已经符合租赁合同的基本特征，即出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金。在本案诉讼中，在原告的起诉状及被告的答辩意见中，均认可双方之间存在的是租赁合同关系。因此，本院认定开发协议在法律性质上属于租赁合同，高健和孙良宇为该租赁合同的承租人，白家疃村委会和农工商总公司为出租人。
本案的租赁合同签订于1996年，但履行时间长达50年之久，已经跨越了《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）开始实施之日。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》（以下简称合同法解释一）第二条之规定，合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定。但合同法解释一对于因合同的订立问题所产生的纠纷，并未要求按照合同法的相关规定执行。据此，关于本案租赁合同的履行问题可以适用合同法的规定，但双方就本案租赁合同所确定的租赁期限问题不应适用合同法的规定，而应该继续适用合同订立之时的法律即《中华人民共和国经济合同法》（以下简称经济合同法）。经济合同法对于租赁合同的期限问题并无限制，当时也没有其他法律法规对租赁合同的期限进行限制。从当事人双方当时签订开发协议的目的来看，是希望双方保持长期合作的关系。当事人意思自治之下就租赁期限进行的约定，也符合合同法倡导的鼓励交易的原则。因此，本院认定开发协议中关于50年租赁期限的条款为有效条款。
在开发协议中，虽然有温泉镇政府的盖章，但从开发协议的具体内容来看，温泉镇政府在开发协议中既不享有任何权利，也不承担任何义务。并且温泉镇政府在开发协议中盖章的位置也标明系甲方（白家疃村委会和农工商总公司）上级主管机关。所以，温泉镇政府在开发协议的签订和履行过程中实际上只是起到了见证人的作用，而并非合同的当事人。因此，有关开发协议的订立及履行等问题与温泉镇政府无关。高健、孙良宇请求温泉镇政府与白家疃村委会和农工商总公司共同承担因开发协议而导致的相关责任，于法无据，本院不予支持。
在本案审理中，被告提交了拆迁报告，所确定的拆迁补偿款共计为287万余元。因拆迁报告的有效期至2005年12月止，而被告在拆迁报告的有效期内未能完成对三正顺达修理部的迁出及补偿工作，并且亦未积极地就双方之间的争议提交有关拆迁主管部门解决，致使拆迁报告的评估结论失效多年，不能作为本案衡量原告经济损失的依据。所以，对于被告提交的拆迁报告的评估结论，本院不予采信。
中必达公司作出的评估报告出自拥有相关鉴定资格的评估机构，其鉴定程序也完全符合法律规定，对其评估结论，本院予以认可。评估报告显示，在公开市场前提下，2005年到2046年，三正顺达修理部的土地及地上物的经营损失为489.85万元。高健、孙良宇关于白家疃村委会、农工商总公司应支付其租赁土地经营补偿金200万元、经营损失费615万元、赔偿其地上物损失280万元的诉讼主张，本院只支持其中的489.85万元，其余部分因其计算方式不尽合理，其得到的结论缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
从本案的实际情况看，在开发协议的履行过程中，由于政府的征收行为导致了合同的履行出现了障碍，这种情事的变更并非商业风险，并且超出了当事人双方的预期。因而，在开发协议的履行中，当事人各方对提前终止协议均不存在违约行为，故原告关于违约金的请求没有依据，本院不予支持。
原告未明确提出解除开发协议的诉讼主张，本院本着诉审一致的原则，在判决中不直接判决。但因本案诉争的土地已被政府列为拆迁范围，三正顺达修理部早已停止经营，开发协议无法继续履行。原告的诉讼请求及被告的答辩，均是建立在解除开发协议之上而提出的，所以，可以认定双方均同意解除开发协议，对此，本院不持异议。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国经济合同法》第二十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告北京市海淀区温泉镇白家疃村民委员会、北京市海淀区温泉镇白家疃农工商总公司于本判决生效后三十天内共同向原告高健、孙良宇支付损失四百八十九万八千五百元；
二、驳回原告高健、孙良宇其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费九万一千八百八十元，由原告高健、孙良宇承担五万三千二百九十元（已交纳）；由被告北京市海淀区温泉镇白家疃村民委员会承担三万八千五百九十元（本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应的上诉案件受理费，上诉于北京市高级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉或者不上诉处理。
审 判 长 喻 珊
代理审判员 黄海涛
代理审判员 王洋林
二〇〇九年十一月十七日
书 记 员 丁宇翔
书 记 员 刘 佳