河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀01民终1505号
上诉人（原审被告）：张新谛，女，1994年9月13日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：郝斌，河北正晨律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王宁艳，女，1981年4月2日出生，汉族，住石家庄市长安区。
委托诉讼代理人：姚立华，男，1982年7月18日出生，汉族，住址同上，系王宁艳之夫。
委托诉讼代理人：朱鸿彦，河北厚正律师事务所律师。
原审被告：赵茹，女，1967年9月21日出生，汉族，住石家庄市新华区。
委托诉讼代理人：张力军，男，1962年5月9日出生，汉族，住石家庄市新华区，系赵茹之夫。
上诉人张新谛因与被上诉人王宁艳、原审被告赵茹房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市长安区人民法院（2017）冀0102民初5294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月28日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人郝斌，被上诉人及其委托诉讼代理人姚立华、朱鸿彦，原审被告及其委托诉讼代理人张力军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张新谛的上诉请求：1、撤销石家庄市长安区人民法院（2017）冀0102民初5294号民事判决第二项，改判驳回被上诉人要求上诉人双倍返还定金和赔偿损失的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、《房屋买卖合同》对上诉人没有法律约束力。涉案房屋至今未办理正式产权登记，尚未取得产权证书，上诉人未出具过出卖涉案房屋的书面授权委托书，也未追认《房屋买卖合同》的效力，上诉人对《房屋买卖合同》的签订、履行不知情且不存在过错，一审判决认定事实错误。2、赵茹代签《房屋买卖合同》的行为属无权代理，依据合同法第48条，被上诉人应在一个月内催告上诉人追认合同效力，被上诉人始终未催告上诉人，中介方也未尽到督促职责导致《房屋买卖合同》不发生法律效力。3、上诉人是成年人，《商品房购房合同》及收据均记载上诉人姓名，赵茹没有上诉人出卖房屋的授权委托书。被上诉人明知上述情况仍与赵茹签订《房屋买卖合同》存在过错，中介方不但不提醒和告知买卖双方存在的法律风险，反而应被上诉人之托向其收取中介费及大额更名费，存在重大过失。4、被上诉人及房屋中介方未按合同约定履行义务，假设合同有效，则被上诉人违约在先而上诉人不存在违约行为。《房屋买卖合同》约定：中介方负责更名，2016年5月底前更名完毕，被上诉人支付更名费及中介费；更名成功当天买方支付剩余全款。2016年5月底合同履行期届满，上诉人及中介方未更名，即便如此，赵茹为促成交易仍同意更名时间延期至6月底，但被上诉人及中介方仍未按时更名，已违约在先。5、被上诉人违约在先，依据《合同法》第94条，赵茹于2016年7月要求解除合同于法有据。中介方店长王鹏出具的补充协议可以证明买卖双方见面协商解除合同事宜。房价上涨是客观事实，但上诉人同意严格按照合同约定期限和条件履行，被上诉人在一审中将其录音证据做断章取义的书面摘录，未全面反映双方协商解除合同的主要内容，从而误导一审法院认定事实错误。6、依据《合同法》第116条规定，定金罚则与违约金条款只能择一适用，一审判决同时适用违反了法律规定。一审判决上诉人赔偿被上诉人损失15万元也没有事实和法律依据。7、被上诉人违约在先，上诉人要求解除合同既有事实依据，也有法律依据，一审法院适用《合同法》第60条，属适用法律错误。
王宁艳辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。答辩人是善意购房人，赵茹提供了购房合同原件并收取定金，答辩人有理由相信赵茹有权卖房。2、上诉人拒绝出售房屋构成根本违约，必须赔偿给答辩人造成的全部损失。即便上诉人不承认对赵茹的授权，三方签订的合同对赵茹仍有法律约束力，故本案应追加赵茹承担连带责任。
原审被告赵茹陈述，1、三方签订《房屋买卖合同》时，我没有上诉人的授权，中介方与被上诉人都是知道的，合同签订后，中介方与被上诉人没有催告上诉人，上诉人也未追认，整个售房过程，上诉人始终不知情。2、关于不动产发票问题。签订合同时，我只有收据，不知道什么是不动产发票，到现在为止，我也没有不动产发票，我方不负责更名。3、签订合同时，中介方店长王鹏亲自给房地产开发公司打电话落实了房屋情况并与被上诉人商谈过户更名费7万元。由于更名费要交给房地产开发公司，所以由中介方落实相关情况，为此中介方与被上诉人签订了补充协议，具体情况我不知情。4、为出售涉案房屋，我方提供了充分材料，中介方基于其专业性核实了相关情况才敢承诺5月底前完成更名，事实上直至6月底也未完成更名。我方同意延期一个月付清全款，但被上诉人拒不配合履行合同，其行为已构成违约。
王宁艳向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的房屋买卖合同；2、被告返还原告定金5万元；3、二被告承担连带责任，赔偿原告经济损失和费用共计15万元；4、诉讼费由被告负担。后变更为：1、因被告欺诈构成根本违约，判决被告双倍返还原告定金10万元；2、请求人民法院依法判决两被告连带赔偿原告各项损失25万元（包括违约金29750元、被告认同的房价预期上涨损失150000元，已经交付定金的同期贷款利息损失、原告为履行合同及参加诉讼发生律师费、交通费、误工费等4万元）；3、本案诉讼费由被告承担，原一审二审诉讼费全部由被告承担。
一审法院的认定事实：2016年3月21日，被告赵茹以其女儿被告张新谛的名义（售房人、甲方）与原告王宁艳（购房人、乙方）经中介方石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，约定：原告购买所有权人为张新谛名下位于石家庄市长安区房屋，房屋的实际成交价格为119.5万元。中介费11950元，原告于2016年3月21日向甲方自行交付定金5万元，该定金在房屋过户完毕后且甲乙双方物业交接完毕后转作房款。违约责任：甲乙任何一方擅自解除合同、拒绝履行本合同义务的，以及甲方违反本合同第二条约定的，均视为违约，由违约方向本合同的中介方及守约方承担合同约定房款5%的违约金，并分别据实赔偿本合同中介方及守约方的经济损失。
2016年3月21日，原告支付被告定金50000元，并向中介方缴纳中介费11950元，对于中介费中介方的证人称中介费可以退还。2016年4月2日，中介方收取原告更名费50000元，现已退还原告。后被告称因房价上涨要求原告加价150000元，原告仅同意加价50000元，双方协商未果。
本案诉讼过程中，被告赵茹将涉案房屋定金50000元返还给原告王宁艳。
庭审中，原告提交授权书，其内容为：现授权1+2联合不动产将售楼在紫晶悦城2号地11号楼1-504的房款定金50000元（伍万元正）转入我母亲赵茹女士银行卡内。该委托书后文处显示有张新谛签字并摁手印。张新谛称其并未出具过任何的授权委托书，赵茹称该授权书系其自行书写，中介公司对此是知情的，因中介公司称若预付款50000元要打入其银行卡内需张新谛向其出具委托收款书。
另庭审中，赵茹认可其持有购房合同、购房收据及其和其女张新谛的身份证复印件签订房屋买卖合同。
现原告诉至本院，主张解除双方签订的房屋买卖合同，被告双倍返还原告定金100000元，二被告仅同意返还定金50000元并按中国银行同期贷款利率计算利息；原告主张二被告连带赔偿违约金59750元、房价预期上涨损失150000元及利息（按同期银行贷款利率计算）及原告因本次诉讼产生的律师费、交通费、误工费等40000元，被告对此不予认可。原告主张误工费、交通费，未提交证据证实；原告主张律师费，并提交《委托代理合同》，但该合同未写明律师费数额，亦未有发票证实。
另查明，被告张新谛与赵茹系母女关系。
一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。原告与被告赵茹签订《房屋买卖合同》，该买卖合同处分的房屋虽系被告张新谛名下的房屋，但在本案涉案房产的交易过程中，被告赵茹称其与张新谛系母女关系，且持有张新谛的房屋所有权证书并以张新谛名义出具授权委托书收受定金，其行为表明对房屋具有处分权，在房屋买卖合同签订后，亦对涉案房屋进行加价或其他处分，原告有理由相信赵茹有代理权，其相关法律后果由被代理人承担，故原告与张新谛之间签订的房屋买卖合同有效，本院予以确认。
在合同履行过程中，被告张新谛要求加价，导致合同无法继续履行，致使不能实现合同目的，原告有权主张解除合同，符合法律规定，且中介公司对此亦无异议，本院予以支持。合同解除后，被告张新谛应当依照合同约定承担违约责任，合同中约定若一方违约，由违约方向本合同的中介方及守约方承担合同约定房款5%的违约金，并分别据实赔偿本合同中介方及守约方的经济损失，未违反法律和行政法规的强制性规定，故被告张新谛应赔偿原告违约金即房屋成交价1195000元×5%=59750元及房屋逾期上涨损失150000元，但原告主张被告支付上述损失的利息，于法无据，本院不予支持。被告张新谛承担违约责任后，原告有权主张被告张新谛返还定金50000元，因被告张新谛已将涉案房屋定金返还给原告，本院不再处理。原告主张二被告赔偿误工费、交通费，无证据证实，被告不予认可，本院不予支持。原告主张律师费，被告不予认可，原告提交的证据不足以证实其主张，本院不予支持。一审法院判决：
一、解除原告王宁艳与被告张新谛的房屋买卖关系；
二、被告张新谛于本判决生效之日起十日内赔偿原告王宁艳违约金59750元、房价预期上涨损失150000元，共计209750元；
三、驳回原告王宁艳的其他诉讼请求。
二审中，双方当事人未提交新证据。经审理，本院查明以下事实：2016年3月21日，赵茹持购房人为张新谛的《商品房购房合同》、收据及自己和张新谛的身份证复印件出售涉案房屋。经中介方介绍，王宁艳有购买意向。由于涉案房屋尚未取得产权证，中介方店长王鹏亲自给房地产开发公司打电话核实相关情况。之后，赵茹以上诉人的名义与王宁艳签订了《房屋买卖合同》。合同约定：涉案房屋总价1195000元，王宁艳交付定金5万元，中介方负责2016年5月底前更名完毕，更名费由王宁艳负担。合同签订后，王宁艳通过中介方交付赵茹定金5万元。赵茹将《商品房购房合同》原件、收据原件及自己和上诉人的身份证复印件等材料交给中介方。2016年5月底，合同履行期届满，中介方未完成涉案房屋的更名，王宁艳也没有支付剩余房款。之后，在中介方的协调下，赵茹代上诉人同意中介方和王宁艳延长合同履行期至2016年6月底。由于在延长期限内，中介方与王宁艳仍未完成涉案房屋更名，王宁艳也未支付剩余房款，故赵茹代上诉人于2016年7月要求解除《房屋买卖合同》。由于买卖双方未达成一致意见，中介方未退还上诉人《商品房购房合同》等材料，上诉人亦未退还王宁艳5万元定金导致本案诉讼。另，2017年11月30日，在一审法院的协调下三方达成协议：王宁艳同意中介方将《商品房购房合同》及地下车位使用协议于当日归还上诉人；上诉人同意退还王宁艳支付的定金5万元。本院查明的其他事实与一审判决相同，有各方当事人陈述及庭审笔录附卷佐证。
本院认为，2016年3月21日，赵茹持购房人为张新谛的《商品房购房合同》原件、收据原件及自己和张新谛的身份证复印件出售涉案房屋且赵茹与张新谛系母女关系，故被上诉人有理由相信赵茹有权处分涉案房产，赵茹的行为构成表见代理，一审判决赵茹代张新谛与王宁艳签订的《房屋买卖合同》合法有效于法有据。该合同约定：2016年5月底，中介方负责将涉案房屋更名完毕，更名完成当日，王宁艳支付剩余全部房款，更名费由王宁艳负担。合同签订后，赵茹将涉案房屋《商品房购房合同》原件、收据原件及上诉人身份证复印件等相关材料交付中介方，被上诉人也支付了定金5万元。2016年5月底合同履行期届满，上诉人及中介方未将涉案房屋更名。之后，经三方协商,上诉人同意涉案房屋更名时间延期至6月底，但被上诉人及中介方仍未按时更名，上诉人也未支付剩余购房款。《中华人民共和国合同法》第九十四条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。在合同约定的期限内，中介方与王宁艳既未将涉案房屋更名完成，也未支付剩余主要房款，上诉人同意合同履行期延长1个月，但在延长期限届满，上诉人和中介方仍未履行上述合同义务。依据上述法律规定，上诉人有权解除三方签订的《房屋买卖合同》。在合同履行过程中，上诉人依约履行了自己的义务，不存在违约行为，王宁艳要求其承担违约责任并赔偿损失没有事实和法律依据。《房屋买卖合同》解除后，上诉人已退还被上诉人交付的定金并同意支付其占有定金期间的贷款利息，属于对自己权利的处分，本院予以支持。
综上所述，张新谛的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持河北省石家庄市长安区人民法院（2017）冀0102民初5294号民事判决第一项；
二、撤销河北省石家庄市长安区人民法院（2017）冀0102民初5294号民事判决第二项、第三项；
三、张新谛于本判决生效之日起十日内支付王宁艳利息（以5万元为基数，自2016年3月22日起至2017年11月30日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算）；
四、驳回王宁艳的其他诉讼请求。
如张新谛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6550元，二审案件受理费6550元，均由被上诉人王宁艳负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵增志
审判员 郝东霞
审判员 李 莉
二〇一八年四月二日
书记员 赵 秒