天津市北辰区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0113民初5791号
原告：钟登富，男，1971年5月27日出生，汉族，天津志林机电设备有限公司总经理，住天津市北辰区。
委托诉讼代理人：石伟，天津天允律师事务所律师。
被告：倪泽国，男，1962年11月25日出生，黎族，无业，住天津市河西区。
原告钟登富与被告倪泽国民间借贷纠纷一案，本院于2017年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钟登富的委托诉讼代理人石伟、被告倪泽国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钟登富向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还原告名下位于河北工业大学国家科技园（天津）园区1-109号房屋售房款余额1000000元；2、依法判令被告支付原告售房款余额同期银行贷款利息50000元；3、本案诉讼费用由被告承担。对于第二项诉讼请求，原告在庭审中明确为：自2017年1月20日至2017年9月5日，按5%计算。事实和理由：原、被告于2015年12月7日签订借款抵押协议书，约定1、原告向被告借款1400000元整，月息2.5%，并暂时将原告名下位于河北工业大学国家科技园（天津）园区1-109号房屋暂时变更为被告名下作为担保，此期间内被告不得处置该房屋；2、如到期无法归还本金，上述房屋产权归原告所有，但被告有权处理该房屋；3、借款期限2015年12月7日至2016年6月7日。协议签订后，原告实际收到被告支付款项1140000元。2015年12月29日原告再次向被告借款，借条约定金额600000元。原告实际收到借款510000元。两笔借款共计1650000元。后原告陆续向被告偿还借款利息224000元。因无法如期偿还被告全部款项，原、被告根据借款抵押协议书的约定将原告河北工业大学国家科技园（天津）园区1-109号房屋出售，用以偿还原告所欠款项，余款返还原告。后原被告将该房屋以310万元的价格售与案外人赵维民，赵维民将310万元全部购房款分三次支付给了被告倪泽国。后原告多次向被告要求返还售房款余款，但被告始终拒绝。为维护原告的合法权益，故呈诉。
被告倪泽国辩称，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，诉讼费由原告承担。原告的诉讼请求没有事实和法律依据。一、原告依据双方于2015年12月7日签订的抵押借款协议书向被告主张权利，可该协议书双方已同意作废，因原告不能按照借款协议书约定的履行期限还清借款本息，2016年8月15日经双方协议一致同意将在此之前签订的抵押借款协议书作废，并按照口头约定履行后期事宜。所以抵押借款协议书中对双方约定的权利义务已经终止，双方应按照新订立的口头协议履行。二、双方已按口头协议对后期事宜履行完毕，双方不再有权利义务关系。双方口头协议内容是已过户至被告名下的房屋归被告所有，原告截止至2016年8月15日的借款本息不再偿还。三、原告诉状中陈述的借款事实与实际情况不符。双方于2016年8月15日之前实际发生的借款共有3笔，借款本金合计205万元。四、原告以抵押权为借口主张权利与事实不符，不符合担保法的规定。双方虽签订抵押借款协议书，但在实际履行中不符合担保法中关于抵押的规定，因为抵押权的设立不涉及所有权的变更，本案中双方一起找到开发商将原登记在原告名下的房屋变更为被告名下。原告作为具有完全民事行为能力人，自愿配合被告进行所有权登记变更，理应预见变更所有权登记的法律后果并承担相应的法律责任。双方签订的抵押借款协议书更符合附条件的房屋买卖的协议特征，及借款到期，原告偿还借款本息，条件不成就，买卖协议无效，房屋仍归原告所有，被告无条件配合过户。实际上借款到期后，原告不能偿还借款本息，条件成就，买卖协议生效，房屋则归被告所有。原告以所谓抵押主张权利，不符合担保法的规定。另外，原告曾从被告家中拉走一套印度小叶紫檀圆角柜，折价100万元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的借款抵押协议书、原、被告身份证复印件、房屋买卖协议书、天津河工科技园建设投资有限公司出具的证明、银行转账回单、更名确认书、民事判决书、被告出具的说明的真实性均没有异议，本院对上述证据的真实性予以确认。原告对被告提交的协议书、房屋买卖协议、借款协议书、及申请本院调取的更名确认书、审批表的真实性没有异议，本院予以确认。对被告提交的民生银行交易凭条复印件，该凭条记载的商户名称为天津市志林机电设备有限公司，被告以此主张原告向其借款，本案不予确认。对于被告提交的借条，原告不予认可，被告亦未能提供其他证据予以佐证，本案不予确认。对于被告提交的发票复印件，原告不予认可。该证据无法证实被告的证明目的。
根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月7日原告与被告签订《借款抵押协议书》，约定原告向被告借款1400000元作为企业周转，借款日期自2015年12月7日至2016年6月7日，原告按照月息2.5%（即35000元）支付给被告，到期还本。经双方协商，由原告与开发商协商，暂时将河北工业大学科技园的1号楼109房产合同变更为被告名下作为借款担保，但合同由原告保管，在原告还清被告借款之后，被告将此房的产权合同无条件变更给原告，在此期间，被告不得处理此房，原告有权处理或出租或使用此房，但处理的房款必须先还被告的借款，被告必须无条件支持原告的工作。若原告到期无法归还其本金，必须每月再支付被告2.5%（35000元）利息，被告必须同意原告保留所抵押的河北工业大学科技园的1号楼109房的产权归原告所有，若原告到期没有支付被告利息，被告有权处理此房。双方约定，在合同期满，在合同约束范围内，任何一方若在7个工作日内不予配合，各方都有权自行处理。另外，该协议书第3条约定，被告以转账形式支付给原告，原告账户为：农业银行天津刘家房子营业部，账号：62×××60，有效日期为原告收到款日期为准。被告扣除六个月利息210000元后，原告实收金额为1190000元。
2015年12月7日原、被告向天津河工科技园建设投资有限公司提交更名申请确认书，原告自愿申请将其签订的天津市北辰区双口镇河北工业大学科技园房屋的认购协议（房号为：3-1-9、3-1-10）中3-1-10房屋已交纳的全部房款共计1464575.2元全部转入3-1-9房屋，并自愿申请将3-1-9房屋所有人更名为被告。
2015年12月29日原被告签订借款协议书，内容为：今收到倪泽国借给钟登富人民币陆拾万元整（600000元），用款期限自2016年1月1日至2016年5月31日止，双方约定利息每月3%，收取，并一次性提前支付，到期归还本金陆拾万元整。（本协议与之前签订的借款壹佰肆拾万合同内容合并有效。倪泽国收回河工大1-109买卖协议）。
2015年12月11日被告通过倪艾琳账户向原告指定账户转入50000元，2015年12月14日被告通过倪艾琳账户向原告指定账户转入1090000元，2015年12月30日被告通过其自己的账户向原告指定账户转入110000元，2015年12月31日被告通过倪艾琳账户向原告指定账户转入400000元。
原告于2016年5月31日给付被告18000元，于2016年7月6日分两笔给付被告28000元、7000元，共35000元，于2016年8月1日给付被告18000元，于2016年8月14日给付被告88000元，于2016年8月15日给付被告65000元。上述款项共计224000元。原告主张该款系用于偿还上述2015年12月7日借款的利息，被告主张该款用于偿还其他借款，与本案无关。
2016年8月15日原、被告双方签订协议一份，约定：双方协商自2016年8月15日之前倪泽国与钟登富所签订抵押借款协议（合同）全部做废，并按双方口头约定履行后期事宜。
2017年1月20日被告与案外人赵维民签订《房屋买卖双方协议》约定河北工业大学科技园一号楼09号的原房主倪泽国同意以310万元人民币的价格将该房产转让给买主赵维民，买主赵维民按约定价格分两次支付卖主的房款，协议签订后三日内支付200万元，余下的110万元房款四月底之前付清。原告钟登富作为见证人在该协议上签字。同日，被告出具说明，内容为：本人倪泽国与钟登富签订的抵押借款合同与（于）2017年1月20日终止。
2017年1月20日赵维民给付被告倪泽国1650000元，2017年1月26日赵维民给付被告350000元，2017年4月27日赵维民给付被告110000元。
另查，2017年6月29日天津河工科技园建设投资有限公司出具证明，称“我公司（天津河工科技园建设投资有限公司）开发的河北工业大学国家大学科技园（天津）园区1-9、1-10（之前由房号3-1-09、3-1-10更名为1-09、1-10）的房款均由天津市志林机电设备有限公司法人钟登富以我公司工程款抵押方式交纳的房款。其中1-109（即1-09）已经以工程款抵押缴纳完毕，共计3431848.2元；1-10工程款已经抵押缴纳604560.2元，还余2915467.8元。”。至庭审辩论终结前，该房屋尚未在房管部门办理产权登记。
本院认为，本案双方争议的焦点为：1、被告应否返还原告售房款；2、原告主张返还的数额是否合理。
对于第一个争议焦点：2015年12月7日原、被告签订《借款抵押协议书》后，双方据此向天津河工科技园建设投资有限公司提交更名申请确认书，原告自愿将天津市北辰区双口镇河北工业大学科技园3-1-9（即1-09）房屋认购协议更名为被告。2016年8月15日双方签订协议约定自2016年8月15日之前倪泽国与钟登富所签订抵押借款协议（合同）全部做废，并按双方口头约定履行后期事宜。该约定系双方当事人真实意思，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于双方口头约定的后期事宜，被告主张原告已将涉诉房屋出卖给被告，并以原告之前向被告所借款项本息抵销价款，但提供的证据并不充分。原告则主张涉诉房屋处理后，所得款项用于偿还拖欠被告的借款本息后余款返还原告。综合考虑原告取得涉诉房屋的价款及被告出售房屋的价款，按照公平原则，本院依法认定原告的主张。被告已实际取得房款，被告应按照口头协议的约定将剩余房款返还原告，现原告主张被告返还剩余部分房款，本院予以支持。
对于第二个争议焦点，第一笔借款，被告于2015年12月11日被告向原告指定账户转入50000元，于2015年12月14日向原告指定账户转入1090000元，共给付原告1140000元，被告主张给付原告1190000元，但未能提供另50000元转入指定账户的相关证据，故本院依法认定该笔借款本金为1140000元。第二笔借款，原、被告均认可被告实际给付原告510000元，本院依法确认该笔借款本金为510000元。
对于借款利息，借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。原被告约定的利率及逾期利率过高，本院依法均调整为年利率24%。对于原告给付被告的224000元，被告主张系用于偿还其他债务，但未能提供相应的证据，本院依法认定该款系用于偿还本案所涉两笔借款的利息。
对于被告主张的两笔5万元及原告从其家中拉走印度小叶紫檀家具一节，原告不予认可，被告亦未能提供充分的证据予以证实，本案不予确认，双方如有纠纷，可另行解决。
综上，原告主张被告返还房屋售房款余额1000000元，不违反相关规定，本院予以支持。
对于原告主张的利息，原告未能提供证据证明双方约定了返还时间，原告主张自2017年1月20日至起诉之日的款项利息，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条第一款、第九十二条、《最高人民法院关于审理<民间借贷案件适用法律若干问题>的规定》第二十六条、第二十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告倪泽国于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告钟登富售房款余额1000000元；
二、驳回原告钟登富的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费14250元，由被告倪泽国负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 张 沛
代理审判员 赵志刚
人民陪审员 王 民
二〇一八年三月二日
书 记 员 吴玉楠
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
《中华人民共和国民法总则》
第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
《中华人民共和国合同法》
第十条第一款当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理<民间借贷案件适用法律若干问题>的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。