天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终915号
上诉人（原审第三人）:厦门卓信成投资有限责任公司，住所地福建省厦门市思明区塔埔东路170号9层903G单元。
法定代表人:吴文炼，董事长。
委托诉讼代理人:胡飞，天津宸寰律师事务所律师。
委托诉讼代理人:吴尚，天津宸寰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:杨道荣，女，1956年1月13日出生，汉族，北京铁路局天津铁路分局天津站退休工人，住天津市南开区。
被上诉人（原审被告）:天津力信房地产开发公司，住所地天津市和平区睦南道106号。
法定代表人:乔志钢。
原审第三人：井金良，男，1956年10月7日出生，汉族，天津市制锁厂退休工人，住天津市南开区。
上诉人厦门卓信成投资有限责任公司因与被上诉人杨道荣、天津力信房地产开发公司、原审第三人井金良商品房销售合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院(2017)津0105民初1549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
厦门卓信成投资有限责任公司上诉请求：1、依法撤销原审判决，并依法改判驳回被上诉人杨道荣的诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人杨道荣与天津力信房地产开发公司签订的房屋买卖合同是合法有效的，但是诉争房屋在签订合同之前1996年11月5日已经签订抵押合同并到产权管理部门办理抵押登记手续，上诉人对诉争房屋有抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，被上诉人杨道荣与天津力信房地产开发公司签订合同并未办理产权登记只是一般债权，被上诉人与天津力信房地产开发公司诉讼一案已经超过了2年的诉讼时效，根据担保法规定，如果担保人未经担保权人同意处分担保物，买受人可以向担保权人代为清偿债务，以取得担保物的所有权，一审法院适用法律错误。
被上诉人杨道荣辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决，我与上诉人没有任何关系，我是从1997年天津力信房地产开发公司购买的诉争房屋，1997年9月29日交的定金，10月5日交清全部房款，时至今日已经入住21年，没有人向我主张过权利，我购买房屋的时候没有义务去核实该诉争房屋是否进行过抵押，我是从开发商手中购买的一手房，我自购房之后就找天津力信房地产开发公司，后找到房管局、天津市市委办理产权证问题，但是一直让我们等着，目前我们小区已经有人拿到了产权证，我现在就是要求办理产权证。
原审第三人井金良述称，同意被上诉人杨道荣意见。
被上诉人天津力信房地产开发公司未提交答辩意见。
杨道荣向一审法院起诉请求：1、要求确认原告与被告就坐落于天津市河北区房屋签订的《天津市商品房买卖合同》有效；2、要求被告协助原告办理诉争房屋的产权转移登记手续；3、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：原告与第三人井金良系夫妻关系，于1981年12月16日登记结婚，1997年9月29日，井金良与被告签订《荔苑公寓房屋预定书》，约定井金良预订购买坐落天津市河北区建国道荔苑公寓2幢502号房屋，总房款578000元，井金良按照该《荔苑公寓房屋预定书》的约定，于1997年9月29日向被告交付定金20万元。1997年10月5日，原告与被告天津力信房地产开发公司签订了《天津市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的坐落于天津市河北区建国道2-502号房屋一套，该房屋现为天津市河北区建国道荔苑公寓2门502号，建筑面积143.60平方米，总房款578000元，原告于1997年10月5日当日向被告交付剩余房款378000元，总房款已付清，被告于双方签订合同当月即将讼争房交付原告，该房屋一直由原告居住使用至今，但被告一直未给原告办理上述房屋产权转移登记手续。2017年3月6日，原告依据《天津市商品房买卖合同》的约定向天津仲裁委员会提出仲裁申请，该仲裁委员会于当日向原告作出不予受理通知书。
另查，被告天津力信房地产开发公司于1996年11月5日与案外人中国银行天津市分行（现更名为中国银行股份有限公司天津市分公司）签订不动产抵押合同一份，该合同约定，被告将河北区建国道民生路交汇处1416平方米新建商品房抵押给中国银行天津市分行贷款2000000元。抵押期限：自本合同手续生效之日起直至抵押人在贷款合同和本合同项下的一切责任全部履行完毕为止。该合同所付抵押物清单中包括建国道荔苑公寓2幢5楼两套房屋（包括本案讼争房屋）。合同签订后，双方在天津市房地产行政管理部门办理了天津市房地产抵押手续，中国银行天津市分行取得了包括本案讼争房在内的天津市房地产抵押确认书。但被告未能按约定向中国银行天津市分行偿还上述贷款，为此中国银行天津市分行在天津市第二中级人民法院起诉天津力信房地产开发公司借款合同纠纷，后双方达成调解协议，经（2001）二中经一初字第390号调解书予以确认：双方共同确认天津力信房地产开发公司尚欠中国银行天津市分行借款本金人民币195万元、利息人民币814757.76元及自2001年9月21日至天津力信房地产开发公司实际给付之日止的利息（自2001年9月21日至2001年12月2日以200万为基数；自2001年12月3日至实际给付之日以195万为基数，按合同约定的逾期利率计付利息）；天津力信房地产开发公司于2002年7月31日之前一次性给付中国银行天津市分行上述贷款本金及利息。天津力信房地产开发公司未按上述协议约定支付借款本金及利息。中国银行天津市分行于2005年将天津力信房地产开发公司所欠其单位的借款本金及利息划转给案外人中国东方资产管理公司天津办事处。2009年中国东方资产管理公司天津办事处将上述债权转给案外人东信联合资产管理有限公司。2011年东信联合资产管理有限公司又将上述资产转让给第三人厦门卓信成投资有限责任公司。至今被告天津力信房地产开发公司未予偿还上述贷款本金及利息，亦未办理他项权注销手续。被告天津力信房地产开发公司已于2001年12月10日被吊销营业执照，其股东珠海力信实业投资公司因连续两年以上未年检，于1998年1月5日注销。
一审法院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效，一审法院依法予以确认。合同签订后，双方均应按照合同享受权利履行义务，现原告提供的证据已证明其将全部房款交付被告，被告亦将房屋交付原告使用。原告要求被告依约协助其向房屋产权登记行政部门办理讼争房屋（天津市河北区建国道荔苑公寓2门502号房屋）产权登记手续，并无不当，予以支持。厦门卓信成投资有限责任公司提出其对诉争房屋的抵押权优先于原告请求确认其购买房屋的权利，因取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持；对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持。本案中，杨道荣作为买受人签订了房屋买卖合同，且依约支付了全部购房款，故对于厦门卓信成投资有限责任公司的该项辩解，一审法院不予采纳。原告的诉请属于已合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记，该类请求权不应适用诉讼时效的相关规定，故一审法院对厦门卓信成投资有限责任公司提出的诉讼时效抗辩亦不予采纳。判决：一、原告杨道荣与被告天津力信房地产开发公司就天津市河北区房屋签订的《天津市商品房买卖合同》合法有效；二、本判决生效后十日内，被告天津力信房地产开发公司协助原告到房屋产权登记行政部门办理天津市河北区建国道荔苑公寓2门502号房屋产权转移登记手续。案件受理费80元，公告费560元，共计640元，由被告天津力信房地产开发公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持；对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持。本案中，杨道荣作为买受人签订了房屋买卖合同，且依约支付了全部购房款，上诉人因天津力信房地产开发公司不能偿还银行贷款而享有抵押权，而杨道荣作为买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权，故一审法院判令天津力信房地产开发公司协助杨道荣到房屋产权登记行政部门办理涉案房屋产权转移登记手续并无不当。
关于上诉人提出被上诉人杨道荣请求超过诉讼时效一节，被上诉人杨道荣请求诉争房屋产权转移登记系属物上请求权范畴，不存在超过诉讼时效，故上诉人提出对方当事人的请求权已过诉讼时效期间之情形，该理由不能成立。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人厦门卓信成投资有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 俊
审 判 员 姜海宽
代理审判员 阎 涛
二〇一八年四月四日
法官 助理 吴松涛
书 记 员 屈 岩
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；