云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民二终字第203号
上诉人（原审被告）西双版纳妙行房地产开发有限公司勐腊分公司。
委托代理人李红芳，云南嫣红律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）肖洁，女，汉族。
委托代理人傅启斌，云南兴边律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人西双版纳妙行房地产开发有限公司勐腊分公司（以下简称妙行房地产公司）因与被上诉人肖洁商品房买卖合同纠纷一案，不服勐腊县人民法院（2015）腊民二初字第99号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月19日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月15日公开开庭审理了本案。上诉人妙行房地产公司的委托代理人李红芳、被上诉人肖洁及其委托代理人傅启斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2012年7月23日，（甲方）妙行房地产公司与（乙方）肖洁签订《商品房购销合同》1份，约定甲方向乙方预售位于勐腊县迎宾路第2幢801号商品房，该房屋总价款为374226元，乙方需于2012年7月23日前向甲方支付按揭贷款首付款174226元，余款200000元向银行申请按揭贷款，乙方需于2012年8月30日前提交以后按揭所需有效材料，并根据用户规定及需要在通知时限内按时签署相关文件；甲方应于2013年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方；自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，乙方按每天10元向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，乙方按每天10元向甲方支付违约金，合同继续履行，但自本合同约定的应给付款时限届满至次日起逾期90日后，乙方仍未全额支付应付款，甲方有权结束合同，已发生的交易相关税费由乙方承担，乙方按总房款的10%向甲方支付违约金，合同解除后，甲方有权另行出售该合同项下的房屋；自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行，自本合同约定的交房时间届满之次日起逾期90日后，乙方有权解除合同，已发生的交易相关税费由甲方承担，甲方按总房款的10%向乙方支付违约金。合同解除后，甲方应无息退还乙方已交纳的购房款项；该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告形式通知乙方办理交接手续。签订《商品房购销合同》的当天双方还签订了《补充协议》，该补充协议约定，若出现：1、因不可抗力或意外事件。2、因政府政策的变化或为遵守政府法令。3、因政府进行市政工程建设影响本项目建设的情形，甲方可以据实顺延交房时间，且不承担主合同约定逾期交房的违约责任。
肖洁于签订合同的当天支付妙行房地产公司购房首付款174226元，2012年12月11日，肖洁与中国建设银行股份有限公司西双版纳傣族自治州分行（以下简称建行版纳分行）签订个人住房（商用住房）借款合同1份，约定借款金额200000元，借款期限自2012年12月11日至2022年12月11日止，借款用途为购买妙行房地产公司开发的位于勐腊县迎宾路第2幢801号商品房，并约定由妙行房地产公司作为该笔借款的保证人，该借款合同约定贷款人提供的200000元借款由贷款人建行版纳分行直接转账支付给保证人妙行房地产公司作为本案的购房款。建行版纳分行于签订借款合同的当天将200000元借款转账到妙行房地产公司作为肖洁支付的购房款。2014年4月22日妙行房地产公司在西双版纳日报上发出关于昆曼新天地项目交房的通知。至今，肖洁与妙行房地产公司未履行交接房手续。肖洁自2012年12月11日至2015年2月11日共支付建行版纳分行200000元按揭贷款的利息26442.51元。
一审法院于2014年6月20日向勐腊县住房与城乡建设局发出协助调查函，勐腊县住房与城乡建设局于2014年7月2日作出《勐腊县住房与城乡建设局关于昆曼新天地项目竣工验收事宜》的复函1份，该复函载明妙行房地产公司于2014年4月5日向勐腊县住房与城乡建设局口头提出验收昆曼新天地项目。2015年5月12日，妙行房地产公司组织昆曼新天地项目的地勘、设计、施工、监理等相关部门对该项目进行初验。但初验后，妙行房地产公司未按照《云南省建设工程验收管理办法》向勐腊县工程质量监督站提交昆曼新天地项目工程竣工验收申报书及相关验收资料，县工程质量监督站也未同意妙行房地产公司组织对该项目进行竣工验收。昆曼新天地未竣工验收的原因系妙行房地产公司未按照《云南省建设工程验收管理办法》向勐腊县工程质量监督站提交昆曼新天地项目工程竣工验收申报书及相关验收资料，妙行房地产公司也未按照与勐腊县人民政府签订的《勐腊县迎宾路旧城改造合作协议书》，完成迎宾路的提升改造。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于肖洁与妙行房地产公司于2012年7月23日签订的《商品房购销合同》及《补充协议》是否达到解除条件的问题。肖洁与妙行房地产公司于2012年7月23日签订的《商品房购销合同》已明确约定“……自本合同约定的交房时间届满之次日起逾期90日后，乙方有权解除合同，已发生的交易相关税费由甲方承担，甲方按总房款的10%向乙方支付违约金。合同解除后，甲方应无息退还乙方已交纳的购房款项”，因双方约定的交房时间为2013年12月31日前，交付条件是房屋经建设单位验收合格，结合勐腊县住房和城乡建设局向一审法院回函载明的内容，可确认截止2014年5月12日涉案的房屋仍未完成验收，不具备交付的条件，对妙行房地产公司主张已于2014年4月22日通过媒体发布公告履行了交房义务的辩解，因与合同约定及实际情况不符，原审不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，因双方合同已明确约定“自本合同约定的交房时间届满之次日起逾期90日后，乙方有权解除合同”，肖洁自2014年1月1日起满90日后即2015年（应为2014年）3月31日后取得约定的解除合同权，妙行房地产公司主张要逾期120日后肖洁才有权解除合同的辩解，与合同约定不符，原审不予采纳。故肖洁要求解除双方于2012年7月23日签订的《商品房购销合同》及《补充协议》的诉讼请求，因符合双方合同约定，不违反法律规定，原审予以支持。关于妙行房地产公司是否需承担逾期交房的违约责任的问题。妙行房地产公司以不能及时验收的原因系政府未明确迎宾路市政工程由谁施工，也未提供该市政建设图纸，造成该市政工程项目未完成而影响工程验收，责任不在妙行房地产公司，依据双方签订的补充协议的约定，妙行房地产公司不应承担逾期交房的违约责任为由提出的抗辩，因勐腊县住房和城乡建设局的回函已明确载明昆曼新天地项目未能竣工验收的原因系“妙行公司未按照《云南省建设工程验收管理办法》向勐腊县工程质量监督站提交昆曼新天地项目工程竣工验收申报书及相关验收资料。妙行公司未按照与县人民政府签订的《勐腊县迎宾路旧城改造合作协议书》，完成迎宾路的提升改造。”妙行房地产公司的抗辩与勐腊县住房和城乡建设局回函的内容不符，原审不予采纳。妙行房地产公司逾期交房的行为已构成违约，双方签订的《商品房购销合同》约定“自本合同约定的交房时间届满之次日起逾期90日后，乙方有权解除合同，已发生的交易相关税费由甲方承担，甲方按总房款的10%向乙方支付违约金”，现肖洁主张的违约金37422.6元（374226×10%），符合双方合同约定，不违反法律规定，原审予以支持。对肖洁要求妙行房地产公司赔偿肖洁自2012年12月11日至2015年2月11日支付建行版纳分行200000元按揭贷款的利息26442.51元的诉讼请求，因肖洁主张的违约金已能弥补肖洁的利息损失，故对肖洁要求妙行房地产公司支付利息损失的诉讼请求，原审不予支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、解除肖洁与妙行房地产公司于2012年7月23日签订的《商品房购销合同》及《补充协议》。二、妙行房地产公司于判决生效之日起10日内返还肖洁购房款374226元及支付违约金37422.6元。三、驳回肖洁的其他诉讼请求。案件受理费7866元，减半收取3933元，由肖洁负担235元，妙行房地产公司负担3698元。
一审宣判后，妙行房地产公司不服，向本院提起上诉称，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条款均不当，本案并不存在上述条款规定的情形。双方签订的《商品房购销合同》第九条第二款约定，即要求上诉人承担第3种约定的解除责任，前提是在交房逾期30天以后，再过90日，逾期120天不能交房的才有权解除合同，上诉人于2014年4月22日在西双版纳日报上发出交房通知时，并未逾期120天，故不符合解除合同的条件。根据《补充协议》第五条第2、4项约定，上诉人不承担合同第九条约定的逾期交房的违约责任或者其他任何违约责任，《勐腊县迎宾路旧城改造合同协议书》内容：上诉人开发“昆曼新天地”项目，必须义务承建部分勐腊县迎宾路改造修缮市政工程，2013年12月完成了“昆曼新天地”项目工程的所有主体及附属工程，上诉人向勐腊县住房和城乡建设局、县工程质量监督管理站等部门提请验收，但由于勐腊县人民政府未提供上述市政工程设计、施工图给上诉人，也未明确该市政工程由谁施工，造成该市政建设项目至今未施工，故相关部门不同意验收上诉人开发的“昆曼新天地”项目，不能及时验收责任并不在于上诉人。上诉人于2014年4月22日在西双版纳日报上发出关于昆曼新天地项目交房的通知，根据《商品房购销合同》第十条约定，上诉人公告后，被上诉人未按约定的时间、地点办理交房手续，视为上诉人已履行交房义务，不存在上诉人违约的行为。请依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人肖洁答辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。双方签订《商品房购销合同》后，已按约定支付了购房款374226元，合同约定交房时间及逾期交房的违约责任。在合同履行过程中，上诉人未按约有效的验收，也未按约向被上诉人交房。2014年4月22日上诉人未经组织验收违约登报发出交房通知。2014年5月12日上诉人所销售的房屋进行了初验，但未按照《云南省建设工程验收管理办法的规定》向勐腊县工程质量监督站提交工程竣工验收申报书及相关验收资料，县工程质量监督站也未同意上诉人对该项目进行竣工验收。上诉人逾期向被上诉人交付房屋的期限已超过了90天期限，被上诉人依法要求解除双方签订的《商品房购销合同》有充分的事实和法律依据。上诉人逾期交房，导致被上诉人产生了购房款银行按揭贷款利息损失26112.51元，被上诉人要求上诉人承担的违约金37422.6元并未明显超过实际造成的利息损失和被上诉人未能按约定使用房屋造成的其他损失。上诉人出售给被上诉人的房屋至今未进行有效验收，逾期交付房屋的期限早已超过了合同约定的90天期限，解除双方所签订的《商品房购销合同》条件已完全成就。上诉人不能按期交房的原因并不存在因政府进行市政工程影响本项目建设的免责情形。综上所述，请求驳回上诉，维持原判决。
二审中，上诉人妙行房地产公司对一审认定事实“甲方应当以媒体公告形式通知乙方办理交接手续。”有异议，认为遗漏了合同约定的固定条款；对一审认定事实“至今，肖洁与妙行房地产公司未履行交接房手续。”有异议，认为报纸上公告的30日后视为甲方履行交房义务；同时认为一审遗漏认定项目是与勐腊县政府合作的市政项目。被上诉人肖洁对一审认定事实无异议。对当事人无异议的事实，本院予以确认。
综合当事人双方的诉辩主张，本案二审争议焦点是：《商品房购销合同》及《补充协议》是否应当解除；上诉人是否应承担逾期交房的违约责任。
二审中，上诉人妙行房地产公司、被上诉人肖洁均未提交新证据。
针对本案的争议焦点，本院评判如下：
关于《商品房购销合同》及《补充协议》是否应当解除的问题。本院认为，《商品房购销合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，该合同成立并产生法律效力，双方当事人均应履行该合同的义务。本案中，被上诉人肖洁依约履行了支付全部购房款后，上诉人妙行房地产公司应按《商品房买卖合同》的约定在2013年12月31日前向被上诉人履行相应的交付房屋义务。上诉人主张已于2014年4月22日通过西双版纳日报发布交房公告已履行了交房义务，按照《商品房购销合同》第九条第二款约定上诉人逾期120日交房被上诉人才享有合同解除权，故尚未达到解除合同的约定条件。本院认为，勐腊县住房和城乡建设局向一审法院回函载明截止2014年5月12日本案诉争的房屋仍未完成竣工验收，上诉人也未能提交证据证实其在西双版纳日报发出交房公告时已通过工程竣工验收。由于在《商品房买卖合同》约定的上诉人交房之日起90日内，上诉人仍未依照合同约定交房，故依照《商品房购销合同》第九条规定的解除合同的条件已成就，被上诉人有权行使合同解除权。一审判决解除上诉人与被上诉人于2012年7月23日签订的《商品房购销合同》及《补充协议》并无不当，本院予以维持。
关于上诉人是否应承担逾期交房的违约责任。上诉人妙行房地产公司主张不能及时验收的原因系上诉人开发“昆曼新天地”项目，必须义务承建部分勐腊县迎宾路改造修缮市政工程，由于勐腊县人民政府未提供上述市政工程设计、施工图给上诉人，也未明确该市政工程由谁施工，造成该市政建设项目至今未施工，故相关部门不同意验收上诉人开发的“昆曼新天地”项目，不能及时验收责任并不在于上诉人，上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任。本院认为，上诉人的该项主张与勐腊县住房和城乡建设局向一审法院回函载明的内容不符，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，依照合同相对性原则，上诉人未按照合同约定时间交房的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。一审判决被上诉人向上诉人返还购房款374226元及支付违约金37422.6元并无不当，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7474元，由上诉人西双版纳妙行房地产开发有限公司勐腊分公司负担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。
如果负有履行义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。
审判长 蒋荣春
审判员 马 云
审判员 玉的勒
二〇一五年十一月三日
书记员 张秋林