浙江省淳安县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0127民初1809号
原告（反诉被告）：杭州千岛湖瑞鸿酒店管理有限公司，住所地：淳安县千岛湖镇环湖南路3号。
法定代表人：洪干军，董事长。
委托诉讼代理人：杨银德，浙江楷泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡阳敢，浙江楷泽律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杭州警苑综合服务部，住所地：杭州市下城区文晖路338号。
法定代表人：杨为群。
被告�反诉原告）：杭州市公安局交通警察支队培训中心，住所地：淳安县千岛湖镇环城南路3号。
法定代表人：单建明。
二被告共同委托诉讼代理人：林垂宝，员工。
二被告共同委托诉讼代理人：俞丹，浙江永鼎律师事务所律师。
原告（反诉被告）杭州千岛湖瑞鸿酒店管理有限公司（以下简称瑞鸿酒店）诉被告（反诉原告）杭州警苑综合服务部（以下简称警苑服务部）、杭州市公安局交通警察支队培训中心（以下简称交警培训中心）合同纠纷一案，本院于2016年4月29日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）瑞鸿酒店的委托代理人杨银德、蔡阳敢，被告（反诉原告）警苑服务部、交警培训中心的委�代理人林垂宝、俞丹到庭参加诉讼。本案经审委会讨论决定，现已审理终结。
瑞鸿酒店向本院提出诉讼请求：1、判决被告赔偿酒店改造升级投入资金1133818.82元；2、判决被告赔偿酒店经营损失1259769.86元；3、判决被告支付单方面解除合同的违约金400000元；4、本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：被告警苑服务部出资成立杭州市千岛湖梦之岛大酒店（交警培训中心），为杭州市交警支队警员培训和休养提供服务，由于设备设施陈旧落后，酒店经营亏损严重。两被告于2008年通过招投标确定酒店由原告承包经营。2009年4月12日，两被告分别与原告签订了《关于杭州千岛湖梦之岛大酒店的租赁合同》和《关于杭州千岛湖梦之岛大酒店承包租赁的补充合同》，合同约定租赁期为2009年3月15日至2029年2月28日，租金为每年40万元，并明确被告应确保新建改建的审批通过。原告于2009年3月15日开始接手酒店的经营管理，即投入资金对酒店进行全面维修，处理了排污、大面积屋面漏雨、墙面漏水等问题，对供电线路、供水管道等安全隐患进行了改造。另外，原告还应被告的要求聘请多家设计单位对酒店改造设计了多个方案并报请被告审批实施，由于被告一直未能获批，致使酒店改造升级方案长期搁置，酒店经营也处于严重亏损状态。2015年1月19日，被告单方面电话通知原告终止合同，并于3月9日送达书面通知。2015年5月20日，原、被告为终止合同的赔偿提供参考依据，商定由被告指定、双方共同委托浙江天平资产评估有限公司对千岛湖梦之岛大酒店租赁合同终止涉及的原告投入的单项资产进行了评估，结论为该项资产在评估基准日的参考市场价值为1133818.82元。另外双方又委托�江天平会计师事务所有限责任公司对原告租用杭州千岛湖梦之岛大酒店期间的经营情况进行了审计，结论为原告在租赁梦之岛大酒店期间形成的经营亏损金额为1677834.86元，扣除与资产评估报告重复部分后的经营亏损金额为1259769.86元。2015年7月22被告召集原告协商后续赔偿问题，因双方分歧较大未能达成一致意见。9月7日原告致函敦促被告妥善解决终止酒店租赁合同的善后事宜，被告仍置若罔闻。鉴于以上事实，被告严重违反合同约定，六年来未能获得酒店改造方案的审批通过，致使原告经营酒店期间亏损日益严重，甚至在原告积极筹措资金准备改造酒店的情况下无故解除合同，给原告造成无可挽回的损失，故起诉。
被告警苑服务部、交警培训中心答辩称：原告与被告之间合同合法有效，2009年4月12日签订涉案合同，合同租赁期为2009年3月15日至2029年2月28日，2009年3月15日被告依约交付梦之岛酒店的房屋及场地经营证照包括营业执照、公章、财务章、银行基本结算户、被告交警培训中心的公章及法人章。合同终止前原告一直正常经营梦之岛酒店。原、被告之间的合同终止事实已经确认，本案被告已经依约履行合同义务，并无原告所诉违约事实，故原告要求被告承担40万违约金不符合事实及合同，相反原告自2011年11月支付过90万元租金后，未依约再支付租金义务，故是原告违约在先。原、被告间确实共同委托浙江天平会计师事务所有限责任公司对原告承租期间的投入单项资产进行评估，基准日确定的投入113万余元中已经包含了原告改造酒店方案的设计费49.5万元。根据原被告间合同第6条2款的约定，原告经营损失应自行承担，与被告无关。2015年7月22日，原被告间确实因协商合同终止善后事宜，被告�次提出原告尚欠租金未予以支付，并要求承担违约责任。原告确认2015年5月双方清点公司资产并办理了交接，就应视为双方解除合同，腾退房屋，即2015年5月20日，基准日为涉案合同终止时间。
被告警苑服务部、交警培训中心向本院提出反诉请求：1、解除《关于杭州千岛湖梦之岛大酒店的租赁合同》；2、被反诉人支付租金196.67万元；3、支付违约金40万元；4、支付杭州市千岛湖梦之岛大酒店员工工资等费用95.2万元；5、立即归还反诉人交警培训中心法定代表人单建明印章；6、本案诉讼费由被反诉人承担。
反诉事实和理由：2009年4月12日，反诉人警苑服务部与被反诉人瑞鸿酒店签订《关于杭州千岛湖梦之岛大酒店的租赁合同》，约定：由瑞鸿酒店租赁坐落于千岛湖镇环湖南路3号的房屋及场地用于酒�及相关经营，并以具合法经营证照的杭州千岛湖梦之岛大酒店（以下简称“梦之岛”）名义经营，租赁期为2009年3月15日起至2029年2月28日止。并由瑞鸿酒店每年3月15日前向服务部缴纳租金40万元；另约定瑞鸿酒店经营中产生的债务、费用均自行承担，且原梦之岛员工均借用给瑞鸿公司，由瑞鸿公司承担借用员工的工资及相关福利。合同虽于2009年4月12日签订，但被反诉人瑞鸿酒店于2009年3月15日已从反诉人处接受梦之岛房屋及场地，瑞鸿酒店还从反诉人接收了梦之岛的所有经营证照，包括银行基本结算户、公章、法定代表人单建明的印章及财务章，另还接收了反诉人交警培训中心的公章。反诉人依法履行了合同，但是截至2011年11月，被反诉人合计缴纳了90万元租金后，未再缴纳过租金，至今尚欠租金196.67万元。被反诉人已违反合同约定，构成�本违约，应当依约承担违约金40万元。且从2015年一月始，被反诉人就拒接支付梦之岛员工工资及水电费用，为维护社会稳定，反诉人不得已垫付梦之岛员工工资及水电费用，至今已有95.2万元。虽反诉人与被反诉人就租金问题及解除合同事宜进行过多次磋商，但均未果。反诉人已于2015年6月收回梦之岛公章、财务章及培训中心公章，但被反诉人至今未肯依法归还法定代表人单建明的印章，故起诉。
瑞鸿酒店对警苑服务部、交警培训中心的反诉辩称：一、涉案合同已经解除，反诉人的第一项诉请不能成立。二、被反诉人欠缴租金是事实，但不存在根本违约，而且欠缴租金应计入经营亏损，由反诉人承担赔偿责任。首先，因反诉人交付的酒店硬件设施老化严重，且反诉人迟迟不能获得新建改建的审批通过，致使被反诉人经营酒店发生困难，反诉人无权要求被反诉人全额支付租金。其次，反诉人计算的欠缴租金数额有误，租金计算的截止日不应超过2015年3月9日。再者，反诉人至今未催缴过租金，被反诉人欠缴租金的行为不构成根本违约，反诉人要求支付违约金没有事实及法律依据。最后，如果被反诉人需要支付欠缴租金，该部分租金也应计入经营亏损由反诉人承担赔偿责任。三、被反诉人在经营期间从未向反诉人借款用于支付员工工资，合同解除后杭州千岛湖梦之岛大酒店的用人成本应由反诉人承担。根据合同法九十六条规定合同解除至通知对方时即生效，反诉人口头电话通知之日即2015年1月19日是双方合同的解除日。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据2符合证据的法定要件，本院予以采信；证据3、6、7系原告出具，不予采信。反诉原告提供的证据2，真实性予以确认。反诉被告提交的证据1、3不能证明其待证事实，不予采信；证据4系原告经营梦之岛酒店期间出具，不予采信。
综合本院采信的上述有效证据并结合双方当事人的举证责任和庭审陈述，本院认定事实如下：2009年4月12日，两被告分别与原告签订了《关于杭州千岛湖梦之岛大酒店的租赁合同》，之后双方又签订了《关于杭州千岛湖梦之岛大酒店承包租赁的补充合同》，约定二被告将梦之岛酒店出租给原告经营，租赁期为2009年3月15日至2029年2月28日，租金为每年40万元，任何方要求提前终止合同的，必须支付给对方20年租金的5%作为违约金，并赔偿损失，并明确二被告应确保新建改建的审批通过。
原告于2009年3月15日开始接手酒店的经营管理，并投入资金对酒店进行维修整改。2015年1月19日，被告电话通知原告终止合同，并于3月9日送达书面通知。因涉及合同解除赔偿事宜，原、被告双方于2015年5月共同委托浙江天平资产评估有限公司对原告投入的单项资产价值进行评估，价值为1133818.82元。
本院认为：根据原、被告双方签订的《关于杭州千岛湖梦之岛大酒店的租赁合同》之约定，二被告应确保梦之岛酒店新建改建的审批通过，但梦之岛酒店的新建改建至今未通过，二被告应赔偿原告因此而造成的损失，该损失应为原告对梦之岛酒店维修整改而投入的资产价值，根据评估该价值为1133818.82元，故对原告要求被告赔偿酒店改造升级投入资金1133818.82元的诉讼请求，本院予以支�。原告主张的酒店经营损失，因原告未能证明该损失系因被告违约造成，故不予支持。关于原告主张的违约金，因案涉合同实际已无法继续履行，被告方虽先行提出解除合同，但未因此对原告造成损失，原告对解除合同亦未提出异议，且原告已以不支付租金方式多年未履行合同义务，故对该项诉请，本院不予支持。
对被告警苑服务部、交警培训中心提出的反诉请求，被告警苑服务部、交警培训中心已于2015年1月19日口头通知原告解除合同，原告未提出异议，根据合同法相关规定，双方签订的租赁合同已于2015年1月19日解除。截止合同解除之日，原告尚欠被告租金1437000元未支付，因二被告未能通过梦之岛酒店新建改建审批，致使原告签订合同之目的不能全部达成，故原告应支付租金应相应调整降低，本院酌情认定原告应支付被告欠�租金574800元。原告虽未按约支付租金，但租赁合同对原告的违约情形未约定违约金，双方合同于2015年1月19日解除后，梦之岛酒店员工工资等费用即应由被告承担，被告交警培训中心法定代表人单建明印章已于本案起诉之后归还被告交警培训中心，故对反诉原告的其余诉讼请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，拟判决如下：
一、被告杭州警苑综合服务部、杭州市公安局交通警察支队培训中心于本判决生效之日起十日内支付原告杭州千岛湖瑞鸿酒店管理有限公司酒店改造升级投入资金1133818.82元。
二、驳回原告杭州千岛湖瑞鸿酒店管理有限公司的其他诉讼请求。
三、反诉被告杭州千岛湖瑞鸿酒店�理有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告杭州警苑综合服务部、杭州市公安局交通警察支队培训中心租金574800元。
四、驳回反诉原告杭州警苑综合服务部、杭州市公安局交通警察支队培训中心的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费29149元，由原告杭州千岛湖瑞鸿酒店管理有限公司负担17319元，被告杭州警苑综合服务部、杭州市公安局交通警察支队培训中心负担11830元。反诉案件受理费33349元，由反诉原告杭州警苑综合服务部、杭州市公安局交通警察支队培训中心负担25753元，反诉被告杭州千岛湖瑞鸿酒店管�有限公司负担5776元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
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审 判 长 姜勇军
代理审判员 王文佳
人民陪审员 胡水平
二〇一七年一月十八日
书 记 员 徐 苗
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附法条：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催
后在合理期限内仍未履行。
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他
约行为致使不能实现合同目的。
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方�合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。