河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终3500号
上诉人（原审原告）朱晓明，男，1981年11月9日出生，汉族。
委托代理人刘柱，河南良达律师事务所律师。
委托代理人黄伟倩，河南良达律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）马磊磊，男，1987年6月26日出生，汉族。
委托代理人洪鹏飞，河南博颂律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）郑州鼎琇房地产营销策划有限公司。
法定代表人黄丽丽，总经理。
委托代理人王进才，该公司员工。
上诉人朱晓明因与被上诉人马磊磊、郑州鼎琇房地产营销策划有限公司（以下简称鼎琇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市中原区人民法院（2016）豫0102民初5681号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人朱晓明及其委托代理人刘柱、被上诉人马磊磊及其委托代理人洪鹏飞、被上诉人鼎琇公司的法定代表人黄丽丽及其委托代理人王进才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱晓明于2016年10月20日向郑州市中原区人民法院提起诉讼，请求判令：1、解除朱晓明、马磊磊、鼎琇公司三方签订的《鼎琇地产买卖合同》及补充协议；2、马磊磊向朱晓明支付违约金16.5万元。
原审法院审理查明：2016年7月13日，朱晓明与马磊磊、鼎琇公司签订《房屋买卖合同》一份，约定朱晓明自愿将位于中原区中原中路171号5号楼1单元11层1109号的房屋出售给马磊磊，房屋所有权证号1301276029，建筑面积133.37平方米，双方协商实际成交价格165万元；该房屋产权过户的相关费用由马磊磊承担；付款方式为按揭贷款，马磊磊于2016年7月13日向甲方交付定金5万元，剩余首付款33万元，马磊磊应当在立契的当日向朱晓明付清（或到房管局指定的监管机构或银行作资金监管），剩余房款127万元，由马磊磊向银行贷款后交予朱晓明；双方应在本合同签订后资金监管款项到帐后20个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户手续，合同还约定了其他事项。同日，马磊磊向朱晓明交付定金5万元，朱晓明向马磊磊出具收款收据，马磊磊还向鼎琇公司支付佣金1万元。
2016年7月18日，朱晓明与马磊磊、鼎琇公司签订《补充协议》一份，对《房屋买卖合同》作出补充，约定朱晓明需要马磊磊应付给朱晓明的购房首付款办理房屋解押手续。马磊磊应在房屋过户前支付给朱晓明首付款40万元，其中人民币33万元用于且仅限用于偿还该房屋在建设银行未结清的房屋贷款，在房屋产权过户手续结束后，所有前期首付款自动冲抵购房款；鼎琇公司见证于2016年7月21日前，马磊磊将购买此房屋的首付款38万元，其中包括签订合同当天已经交付甲方的定金5万元直接交付给甲方，剩余前期预付首付款2万元，马磊磊于2016年8月1日前支付给甲方；朱晓明承诺上述33万元存入朱晓明建设银行贷款账户，并仅用于还清该房屋剩余贷款，剩余购房款125万元同意马磊磊以银行贷款方式支付给朱晓明；在签订该协议后，如朱晓明在2016年7月21日前，未将马磊磊已支付的首付款33万元存入朱晓明建设银行购房贷款账户，及未用于解押导致未能顺利过户则视为朱晓明违约，或朱晓明恶意违约不卖此房屋，在退还马磊磊已付40万元的同时，另赔付马磊磊违约金20万元，并将马磊磊已付给鼎琇公司或其他第三方的全额代理费用支付给马磊磊，合同还约定了其他事项。
2016年7月20日，朱晓明向马磊磊出具收条，载明收取马磊磊33万元购房首付款；2016年7月29日，朱晓明向马磊磊出具收款收据，载明收取马磊磊6万元首付款。朱晓明用马磊磊支付的首付款，办理了本案房屋的抵押注销手续。
朱晓明、马磊磊因办理房屋网签手续产生纠纷，朱晓明提起诉讼。
原审法院认为：朱晓明、马磊磊签订的房屋买卖合同与补充协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，对双方具有约束力。合同生效后，双方当事人协商一致可以解除合同，当事人约定的一方解除合同的条件成就时，解除权人也可解除合同。除了约定解除外，出现法定解除情形的，解除权人也可以解除合同。朱晓明主张朱晓明、马磊磊及鼎琇公司在2016年9月13日达成了解除合同的合意，但未提交证据证明，原审法院不予认可。在朱晓明、马磊磊签订的房屋买卖合同及补充协议中，也未对朱晓明解除合同的条件作出约定，故本案不符合约定解除合同的条件。朱晓明主张马磊磊违反合同约定，未按约定支付购房款。因在补充协议中约定马磊磊于2016年7月21日前支付朱晓明首付款38万元（含定金），于2016年8月1日前支付朱晓明2万元，对剩余房款的支付时间，双方并未明确约定。马磊磊于2016年7月13日向朱晓明交付定金5万元、于2016年7月19日向朱晓明交纳房屋首付款33万元，于2016年7月29日向朱晓明支付6万元，其按照合同约定履行了付款义务，故朱晓明主张马磊磊未在约定的时间内交付购房款构成违约，不予认定。朱晓明不能提供证据证明马磊磊违约，也未提交证据证明本案存在其他符合法定解除合同的情形，故朱晓明主张解除朱晓明、马磊磊签订的房屋买卖合同及补充协议，不予支持。朱晓明主张马磊磊支付违约金，没有事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回朱晓明的诉讼请求。案件受理费1800元，由朱晓明负担。
朱晓明上诉称：1、2016年9月21，朱晓明与鼎绣公司的经理王进才电话录音可知，朱晓明给王进才打电话让其帮忙确认走民间贷款所需的周期和利息，若9月13日下午三方没有上述的约定，王进才不可能和朱晓明详细沟通此事，也不会积极给朱晓明咨询相关的民间贷款的情况。一审庭审时马磊磊并不承认9月13日有任何协商，王进才说有相关协商，但最后没有达成一致，很明显他们都在说谎，同时电话录音中王进才也承认9月13日三方达成了上述一致约定。但一审判决中并没有显示朱晓明提供的证据，视朱晓明提供的证据于不顾，显然是错误的。2、签订合同时三方约定：该笔交易的周期为2个月，最长不超过2个半月，马磊磊应在两个月内将全部购房款交付给朱晓明，如不能按约定交易周期完成交易，朱晓明有权终止并解除合同。一审时朱晓明提供多份电话录音都证实了签订合同时约定了交易周期，其中2016年9月21日朱晓明与王进才的电话录音中显示：“朱：我知道，像咱之前签合同的时候既定的那个周期，就是两个月到两个半月，办完手续，把剩余的全款给我，他认账不认；王：他说确实之前说过；朱：嗯，对不对；王：他说之前说过；朱：这不都达成共识了，对不对，他都认这个账，为啥；王：他说那不是他的原因。”都证明交易周期的约定系三方都认可的，应具有法律效力，三方都应当遵守，马磊磊未在规定的时间内支付全部房款并拒绝按时支付剩余房款，属于违约。鼎绣公司在一审庭审中所说的多处关键情况和电话录音不一致，明显是在偏袒马磊磊，是在说谎。电话录音是在正常的沟通和没有纠纷的情况下录的，是当时真实状况的描述，最能体现当时真实的交易过程。而一审判决却视电话录音证据而不顾，是错误的。3、签订的房屋买卖合同规定：签订合同后资金监管款项到账后20个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户手续后才进行房屋交付；朱晓明在收齐全部楼款的三个工作日内腾空该房屋，同时将该房屋钥匙交予马磊磊；根据补充协议第二条第3款规定：在该房屋过户之前朱晓明拥有独立使用权。房屋并没有办理相关过户手续，马磊磊就在朱晓明不知情的情况下更换房屋门锁，有现场录音及照片为证，马磊磊也亲口承认过，事实证据确凿，马磊磊构成严重违约，而且属于违法行为。2016年7月13日签订房屋买卖合同时约定的交易周期为2个月，最长不超过2个半月，马磊磊应在两个月内将全部购房款交付给朱晓明，如不能按约定交易周期完成交易，朱晓明有权终止并解除合同。马磊磊并没有在交易周期内支付全部购房款，构成违约，有朱晓明和王进才的电话录音为证，一审法院却说未提供证据，是明显错误的。9月13日下午达成了如下约定：停止网签，朱晓明筹钱返还马磊磊已交付的首付款，并补偿朱晓明10万元，归还的具体时间待过几天后银行政策明确后予以确定。但事后马磊磊却反悔了，有朱晓明和王进才的电话录音为证。4、一审法院认为“朱晓明主张马磊磊支付违约金没有事实依据”，是错误的。综上所述，一审判决事实不清，证据不足，适用法律错误请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。
马磊磊答辩：1、朱晓明称其与马磊磊及鼎琇公司2016年9月13日达成了解除合同的合意不是事实。结合一审中朱晓明与马磊磊、鼎琇公司的举证及陈述可知，朱晓明与马磊磊根本就未达成任何解除合同的事实。本案事实是，马磊磊依照约定先后向朱晓明支付购房款44万元，剩余房款以马磊磊向银行贷款的方式支付，马磊磊积极与银行沟通贷款事宜，并根据贷款预审批数额补齐不足房款部分，据此可知，马磊磊已经依约履行了合同义务。但是当朱晓明拿着马磊磊的33万元购房款办理完涉案房屋的解压登记手续后，又单方提出加价的无理要求，遭到马磊磊的拒绝，致使网签无法完成。正是由于朱晓明的单方违约行为才导致纠纷的发生。2、马磊磊在本案中不存在违约。首先，朱晓明主张其与马磊磊之间的交易周期为2个月，没有提供任何证据予以证明。在一审中，鼎琇公司已经向法庭说明，2个月是正常的交易所需时间，但是三方并未就具体的交易时间做出任何约定，更未约定将2个月完不成交易可以作为朱晓明单方解除合同的特别权利。其次，朱晓明称马磊磊未在约定的时间将房屋全部价款支付，构成违约的说法是不成立的。如前所述，马磊磊的剩余价款约定以银行贷款方式支付，但是由于朱晓明单方面的原因，至今未办理网签，导致马磊磊的贷款无法继续办理，朱晓明要求单方面修改合同，要求马磊磊一次性支付剩余房款明显没有法律依据。第三，马磊磊对该房屋的占有构不成违约。房屋买卖合同签订后，马磊磊依照合同约定于2016年7月13日支付定金5万元，朱晓明解押涉案房屋需要33万元，马磊磊作为首付款也于2016年7月20日一次性支付，马磊磊去银行办理房屋贷款手续，依据预审批数额121元，于2016年7月29日补齐剩余购房款6万元，朱晓明也已收到。在此基础上，朱晓明将房屋腾空，并将房屋钥匙交付鼎琇公司，并同意马磊磊对涉案房屋进行装修，马磊磊才从鼎琇公司拿到钥匙准备装修，整个过程没有任何违法之处。只要朱晓明依照合同约定办理网签手续，银行贷款及时发放，朱晓明就能收到全部房款，交易就能完成。但是，2016年9月13日，朱晓明提出加价要求，或者变更支付方式，要求马磊磊立即支付121万元，对此无理要求，马磊磊严词拒绝，马磊磊合法占有房屋的事实已经存在，根本不存在违约。朱晓明称马磊磊非法占有房屋，完全不顾及客观事实。综上所述，马磊磊与朱晓明之间的房屋买卖合同合法有效，马磊磊已经依照约定支付了房屋全部首付款，履行了合同约定的义务。朱晓明单方面的原因致使交易至今未完成，依法应承担相应的法律责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
鼎琇公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回朱晓明的上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审一致。
本院认为：朱晓明、马磊磊、鼎琇公司三方于2016年7月13日签订的《房屋买卖合同》约定：马磊磊于2016年7月13日向朱晓明交付定金5万元，剩余首付款33万元，马磊磊应当在立契的当日向朱晓明付清（或到房管局指定的监管机构或银行作资金监管），剩余房款127万元，由马磊磊向银行贷款后交予朱晓明。
三方于2016年7月18日签订的《补充协议》约定：马磊磊应在房屋过户前支付给朱晓明首付款40万元，其中33万元用于偿还该房屋在建设银行未结清的房屋贷款，在房屋产权过户手续结束后，所有前期首付款自动冲抵购房款，鼎琇公司见证于2016年7月21日前，马磊磊将购买此房屋的首付款38万元，其中包括签订合同当天已经交付朱晓明的定金5万元直接交付给朱晓明，剩余前期预付首付款2万元，马磊磊于2016年8月1日前支付给朱晓明。朱晓明为马磊磊出具的收据记载，朱晓明于2016年7月20日收取马磊磊33万元购房首付款、2016年7月29日收取马磊磊6万元首付款。据上，马磊磊并不存在付款违约行为。朱晓明称在签订合同时三方约定两个月内交付全部购房款及马磊磊非法侵占房屋，但无有力的证据予以印证，其以此为由请求解除合同，缺乏事实和法律依据。朱晓明称三方在2016年9月13日达成解除合同的合意，亦缺乏证据支持，且与其请求判决解除合同的主张存在矛盾。综上，朱晓明的上诉请求依据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由朱晓明负担。
本判决为终审判决。
审判长 宁 宇
审判员 张永军
审判员 杨成国
二〇一七年三月二十七日
书记员 翟贝贝