广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0106民初18200号
原告（反诉被告）：徐慧兰，女，1971年11月10日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
委托代理人：张静，系广东合拓律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黄志林，男，1947年11月25日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
被告（反诉原告）：余ＸＸ，女，1947年3月28日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
被告（反诉原告）：黄柏坚，男，1979年2月16日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
三被告共同委托代理人：刘铭盛、胡大飞，均系广东静美律师事务所律师。
被告（反诉第三人）：广州房天下房地产经纪有限公司，住所地广东省广州市越秀区中山四路246号主楼2008-11房（仅限办公用途），统一社会信用代码91440104331440721J。
法定代�人：谢淦。
委托代理人：李大宁、谭颖欣，均系该司职员。
原告（反诉被告）徐慧兰与被告（反诉原告）黄志林、余ＸＸ、黄柏坚、被告（反诉第三人）广州房天下房地产经纪有限公司（简称房天下公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐慧兰及其委托代理人张静，被告（反诉原告）黄志林及被告黄志林、余ＸＸ、黄柏坚的共同委托代理人刘铭盛、胡大飞，被告（反诉第三人）房天下公司的委托代理人李大宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐慧兰诉称：我方通过房天下公司介绍，于2016年5月23日与黄志林签订《存量房买卖合同》，意欲购买黄志林、余ＸＸ、黄柏坚名下的位于广州市天河区天河东路德欣街21号105房，合同约定房屋建筑面积75.43平方米，价格为1870000元，合同签订当日支付50000元定金，银行或中介通知可以提前还贷之日起7个工作日内黄志林、余ＸＸ、黄柏坚应一次性还清所欠银行贷款。我方应在签订本合同后10个工作日内签订银行按揭及支付贷款所需费用等条款。合同签订后，我方当日即支付给被告黄志林定金50000元。涉案房屋于2016年8月1日进行了网签，8月中旬，黄志林、余ＸＸ、黄柏坚还完贷款涂销了抵押。后中介帮我方向工商银行申请贷款，工商银行明确回复，因该房是房中房，无法办理贷款，必须整改之后才能办理。后中介又向多家银行询问能否办理抵押贷款，都回复说房中房不能办理。中介与黄志林、余ＸＸ、黄柏坚商量，能否对房屋进行整改，遭到拒绝，后又经过多次协商，我方同意自己承担整改费用，黄志林、余ＸＸ、黄柏坚又提出要求我方提前付清520000元首期款才可以。后又经过一段时间，我方考�到购房不易，无奈之下于是同意了黄志林、余ＸＸ、黄柏坚的要求，但黄志林、余ＸＸ、黄柏坚又反悔改口称要解除合同，不肯过户。此时我方才知道，其实黄志林、余ＸＸ、黄柏坚早已不打算履行合同，也不愿意赔偿，我方无奈诉至法院。我方认为，双方已签订合同，应完全按照合同内容履行。黄志林、余ＸＸ、黄柏坚的行为已严重违反合同约定及法律规定，严重侵犯我方合法权益。合同第7条第1项约定，甲方违约的应当按房地产成交价的10%向乙方支付违约金，并退回乙方已支付给甲方的全部费用。房天下公司作为中介，核实房屋能否办理贷款及过户等信息是其首要义务，在本次交易中，本应对交易物业进行现场察看，有无存在违建等影响过户的情况，以确保交易正常进行。虽我方不能按揭过户是黄志林、余ＸＸ、黄柏坚造成，但中介也有疏忽，应在过错范围内承担赔偿责任。为维护我方的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、被告黄志林、余ＸＸ、黄柏坚返还我方定金50000元，赔偿我方违约金187000元，并赔偿我方中介费及按揭费损失22600元。2、房天下公司在责任范围内与黄志林、余ＸＸ、黄柏坚承担连带赔偿责任。3、本案诉讼费由黄志林、余ＸＸ、黄柏坚、房天下公司共同承担。
黄志林、余ＸＸ、黄柏坚辩称：不同意徐慧兰的全部诉讼请求。一、双方所签署的存量房买卖合同是各方的真实意思表示，内容合法，应予以保护。二、我方已经履行了递件前的全部合同义务。合同约定我方在递件前申请提前还清贷款，取得黄柏坚的公证授权委托，所以我方已履行了递件前的全部义务。合同约定在9月1日前完成递件是考虑到黄柏坚在国外办理公证可能需要一定时间，因此，在2016年7月26日我方办妥了公证授权�托，说明我方积极履行义务。三、徐慧兰没有履行合同的主要义务，已构成根本违约。合同约定在2016年9月1日前应完成递件，但在递件前先由徐慧兰取得银行的同意贷款通知书，徐慧兰没有在2016年9月1日前取得银行的同意贷款通知书，我方也没有义务配合徐慧兰去办理过户手续。四、徐慧兰至今没有证据证明其已办理申请银行贷款。我方发现证据中是由陈瀚霖委托中介公司办理按揭贷款手续，合同的买方是徐慧兰，其根本没有按照合同约定去委托中介办理按揭手续，我方怀疑徐慧兰受限购的原因才用陈瀚霖的名义申请贷款，但陈瀚霖并非合同的相对方，所以徐慧兰根本没有履行其申请贷款的义务。徐慧兰称银行不批准贷款是由于存在房中房的问题，但目前我方没有发现任何证据可以证明银行是因为所谓的房中房因素而拒绝贷款，反而贷款无法批准可能是由于徐慧�个人征信、收入流水等问题，因此，徐慧兰提出房中房问题属无稽之谈。房中房导致不能贷款，不是徐慧兰不履行合同的事由。涉案房屋是否为房中房应由房管局认定，我方购买涉案房屋后未曾改动过房屋格局，合同已约定按房屋现状出售给徐慧兰，徐慧兰以房屋现状申请贷款，银行没有批准贷款，徐慧兰根据合同约定补齐差价。我方怀疑徐慧兰属于限购限贷，其应该提供签订合同时的家庭情况及贷款情况。徐慧兰在签署合同前也应了解房屋产权登记情况，如果认为房屋产权登记情况与房屋现时格局差异的，应做好咨询贷款的工作。因此，我方已全面履行合同的义务，徐慧兰没有履行合同的主要义务，请求法院驳回徐慧兰的诉讼请求。
房天下公司辩称：不同意徐慧兰的诉讼请求。一、本案是房屋买卖合同纠纷，徐慧兰将我司列为被告，主体不适格。我司�为居间人，不涉及买卖双方的房屋买卖合同关系，不应在本案中承担权利义务。如果徐慧兰认为我司需承担责任，应另案处理。二、1、关于违约金及中介费、按揭费损失。两者存在重复，违约金就有补偿徐慧兰损失的作用，中介费、按揭费属徐慧兰的损失，不应当同时计算。徐慧兰提出的违约金有可能过分高于其损失，请求法院酌情认定。2、徐慧兰的第三项诉讼请求没有事实及法律依据，我司不应承担连带赔偿责任。在本案中介服务过程中，我司已履行居间人的法定及合同约定义务，交易不能继续履行的原因在于房屋存在房中房的瑕疵，但该瑕疵在签订合同前，我司已告知徐慧兰，徐慧兰已知悉。房中房不能办理按揭只是银行政策收紧及放松所导致，房中房并不是导致不能办理按揭的原因。在2016年10月份还有按揭公司表示涉案房屋可以办理按揭，只是在我司代理徐慧兰办理按揭过程中，当时银行政策较紧无法办理银行按揭。3、徐慧兰要求我司承担连带赔偿责任不符合法律规定。徐慧兰所述责任范围无法进行确定，不符合《民事诉讼法》关于明确诉讼请求的要求，希望徐慧兰能够明确。4、徐慧兰要求我司承担诉讼费，我司主体不适格，且与本案无利害关系，不应当承担本案所涉及的义务。三、关于事实方面，徐慧兰称我司对办理贷款、过户等信息没有提供适当的告知等义务。1、办理贷款并不必然属于居间服务的范畴，也没有合同的约定。2、贷款也并非无法办理，但由于黄志林、余ＸＸ、黄柏坚不配合，导致拖延并最终无法办理。3、涉案房屋存在违建，我司在带徐慧兰到现场察看时已告知过，但其并未提出异议。
黄志林、余ＸＸ、黄柏坚反诉称：2016年5月23日，经房天下公司介绍，我方与徐慧兰签署《存量房买�合同》，约定将位于广州市天河区天河东路德欣街21号105房以房屋现状卖给原告，价格为1870000元，合同签署当日徐慧兰支付定金50000元。合同签署后，我方积极履行合同义务，到银行办理了提前还清贷款并办理涂销抵押手续，以便房屋交易。但徐慧兰在合同签订后迟迟不履行义务，没有在合同约定时间内交付购房款及履行相关义务。为维护我方的合法权益，特提起反诉，请求法院判令：1、认定徐慧兰构成违约，我方与徐慧兰签订的《存量房买卖合同》解除。2、徐慧兰向黄志林、余ＸＸ、黄柏坚承担违约金187000元，并赔偿黄志林、余ＸＸ、黄柏坚为本案支付的律师费20000元。3、徐慧兰承担本案全部诉讼费。
徐慧兰针对黄志林、余ＸＸ、黄柏坚的反诉辩称：不同意黄志林、余ＸＸ、黄柏坚的反诉请求，坚持我方在本诉起诉状中陈述的事实和理由。
�天下公司述称：因反诉不涉及我司的权利义务，由法院依法判决。我司建议由于本诉原告将我司列为被告，而反诉原告将我司列为第三人，最好本诉中也将我司列为第三人。
经审理查明：黄志林、余ＸＸ、黄柏坚为广州市天河区天河东路德欣街21号105房（建筑面积75.43平方米，简称涉案房屋）的登记产权人，三人对涉案房屋属按份共有，各占三分之一份额。
2016年5月23日，黄志林持余ＸＸ的公证授权委托书以黄志林、余ＸＸ、黄柏坚（甲方、卖方、联系地址为黄志林身份证地址）的名义与徐慧兰（乙方、买方、联系地址为徐慧兰身份证地址）、房天下公司（丙方、中介方）签订《存量房买卖合同》，约定乙方向甲方购买涉案房屋，总金额1870000元。房屋类型为住宅。该房地产属共同共有，共有人黄志林、余ＸＸ、黄柏坚同意出售房屋并放弃优先购�权；存在抵押情况；以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况；不带家私家电，不带租赁合同，无户口。甲方保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况真实，保证对该房地产享有完整产权，保证该房地产不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益，否则承担相应的法律责任。由于甲方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由甲方承担全部责任，赔偿乙方及丙方的全部损失。丙方已于合同签订前告知甲乙双方关于本次交易所涉及的国家及地方的限购政策、税收政策、金融政策、银行按揭贷款政策等，甲乙双方知悉并承诺符合相关规定的要求，同意继续交易。甲乙双方一致同意委托丙方协助办理网签及产权转移登记手续，并保证向丙方提供办妥产权转移登记所需的必要材料。丙方应在甲乙双方共同到房管部门办理产权转移登记手续、签订相关合同时提供必要之协助，使交易顺利完成。如甲乙方存在违约行为导致合同无法履行的，丙方根据守约方的申请取消网签备案，所此产生责任由申请方承担，与丙方无关。甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款，如因此发生纠纷或引起其他后果的，风险自负。甲乙双方一致同意由丙方协助按涂销抵押后按揭付款方式支付楼款并办理交易手续。如在交易过程中，因公众假期，银行、房管局等政府部门原因导致交易延期的，则时间相应顺延。若因金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未获银行批准，而乙方亦不能一次性补足全部楼款余额给甲方的，应视为不可抗力原因，双方可以解除合同，各自返还定金及楼款。乙方应按照约定的付款方式按时将楼款支付给甲方，同时乙方确认已查阅该物业的权属证明文件，�权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看该物业，故对物业的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况等均予以认可。定金50000元乙方应在签订本合同的当日直接支付给甲方。甲方应在签订本合同后7个工作日内申请办理提前偿还贷款事宜，并提供齐全办理银行贷款所需要的资料协助乙方申请银行按揭。甲方同意由银行或丙方通知可以提前还贷之日起，7个工作日内一次性还清所欠银行贷款，甲方承担提前还贷所产生的一切手续费用，并须在抵押银行出具还清贷款证明等资料后7个工作日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续。乙方应在签订本合同后10个工作日内签订银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签订银行按揭文件后15个工作日内提供全办理银行贷款所需要的资料。乙方应在签订本合同时委托丙方办理按揭手续及交易过户手续，并向银行�请30年、1300000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）。甲乙双方同意自银行审批出具同意贷款通知书后七个工作日内配合丙方完成本次交易的递件手续。在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天，乙方将首期楼款（不含定金）520000元支付给甲方。楼价余款（即申请贷款额）1300000元，在交易过户及办妥相关手续，由批贷银行直接划给甲方。如银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，二者相差金额乙方须在支付首期楼款的同时补足给甲方。交易过户手续需在2016年9月1日前完成（以付清双方交易税费为准）。甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为本合同约定的该房地产成交价1870000元的10%，退回乙方已支付给甲方的全部费用。乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为�合同约定的该房地产成交价1870000元的10%。本合同签订后，乙方未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应自逾期之日起，每日按本合同约定的该房地产成交价1870000元的0.1%向甲方支付违约金直至实际履行之日止。逾期超过三十个工作日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲乙任何一方自本合同签订合同之日起拒绝按本合同约定出售或购买该房地产逾期三十个工作日以上；因隐瞒或提供的文件资料不完整、不真实、不合法、不准确导致本合同的目的无法实现；拒绝到房地产管理部门办理相关过户手续逾期三十个工作日以上；其他原因导致本合同目的无法实现的情形；丙方通过书面函告或短信、邮件的方式通知后，甲乙任何一方不在期限内配合办理按揭手续或交易过户必须的手续的，构成根本违约。届时违约方应按照本合同约定的�房地产成交价1870000元的10%向守约方支付违约金，守约方及丙方并可另行向违约方主张为实现债权的一切费用包括但不限于律师费、公证费、诉讼费、保全费等。甲乙丙任何一方行使本合同约定的单方解除合同的权利时，应书面通知相对方，合同自通知到达相对方时解除。若非本合同甲乙丙三方中的任何一方原因导致本合同无法履行，本合同甲乙丙三方均同意将合同履行期限相对顺延；本合同签订后，非因本合同甲乙丙三方缘故或因不可抗力导致合同无法履行，则本合同解除，甲乙两三方均不需承担违约责任，定金、楼款均应在交易取消之日后三个工作日内无息退还。甲乙双方须按规定委托丙方通过广州市存量房网上交易系统签订《存量房买卖合同》，该合同与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准等。
同日，黄志林收取徐慧兰定金50000元并出具�据。
2016年7月26日、2016年8月9日，黄柏坚先后两次公证授权黄志林、余ＸＸ办理涉案房屋买卖及交易过户等事宜。
2016年9月30日黄志林通过EMS特快专递向徐慧兰发出《关于买卖房屋的函》。该函主要内容：……但乙方申请银行按揭贷款却迟迟办不下来，据乙方称其原因是该房多隔了房墙属“房中房”。乙方认为“房中房”是违法的，要求甲方把分隔的墙体打掉，否则将向法院起诉甲方。甲方的回应是：所谓房屋内多隔房墙“房中房”，这是历史问题。甲方于2004年“二手房”购入使用至今从未有任何执法部门告之是“违法”，乙方声称的“违法”毫无依据。《存量房买卖合同》没有规定甲方必须拆除房内多幅墙体，甲方没有责任和义务去打墙拆墙。该房始建于上世纪九十年代，由于建筑质量较差，加上房龄已老，左邻右舍的天花、墙体泥块脱落常�发生。而该房是位于一层，房内多建几幅墙体对全幢承重有益无害，如若突然之间拆去已结合十几二十年的墙体，究竟会出现什么后果则难以预料。况且要拆去用高标水泥和砖砌成的砖墙，就要叫工人用大铁锤去敲打，引起墙体、楼板、墙柱的震动是难免的。如果该幢楼哪家房子的天花脱落，墙体、楼板开裂等等出现，他们上门讨说法和索赔，甲方赔偿得起吗？考虑到以上的事实、理由和可能出现可怕的后果，甲方不去打墙拆墙是完全合法和合理的。为了解决争议，甲方向律师做了咨询。根据律师建议，甲方同意乙方变更购房付款方式，即把原按揭付款改为一次性付款。如乙方又不能一次性付款，则可按《存量房买卖合同》第六条付款方式条款规定“按揭抵押贷款申请未获银行批准，而乙方亦不能一次性补足全部楼款余额给甲方的，应视为不可抗力原因，双方可以解除合同，各自返还定金及楼款。”处理。如乙方固执己见，继续把违约责任推给甲方，不采取实际行动购房并超过合同规定的最长时限，那么甲方则认为乙方是拒绝按合同约定不购买该房地产，构成根本违约并将依据合同法向法院提起诉讼，以维护自己的合法权益。
2016年10月17日，黄志林通过EMS特快专递向徐慧兰发出的《关于合同解除权行使的函》。函件主要内容：合同把购房完成期限定在9月1日前，这已经预留了相当宽裕时间。但直至9月29日，乙方仍称银行按揭贷款申请办不下来。为此，我方还特别致函乙方，要求尽快履行购房义务。但乙方接函后仍消极对待，不采取实际行动购房。正是由于乙方一拖再拖并大大超过合同约定的期限，10月4日广州出台了限购政策，我方原计划以出售旧房再购新房的目的无法实现，从而造成严重困扰和损失。根据合同的第七条第6款关于“甲乙任何一方自本合同签订合同之日起如有以下情形之一，构成根本违约”和“甲乙任何一方拒绝按本合同约定出售或购买该房地产逾期三十个工作日以上”的约定，乙方不采取实际行动购房并超过合同规定的最长期限，构成了根本违约。现依照合同第八条解除权的行使条款，执行“甲乙丙任何一方行使本合同约定的单方解除合同的权利时，应书面通知相对方，合同自通知到达相对方时解除”，并要求乙方承担违约责任。
2016年10月21日，徐慧兰提起本案诉讼。
2016年11月1日，黄志林通过EMS特快专递向徐慧兰、房天下公司发出《解约通知》。《解约通知》主要内容：本人与你们于2016年5月23日签订了《存量房屋买卖合同》……至2016年9月1日之后，乙方仍拒绝付清交易税费和办理本合同约定的相关手续。本人多次口头向乙方催促无果�于2016年9月30日，2016年10月17日两次用特快专递寄函给乙方，但乙方均拒绝接收。根据合同第七条第6款“甲乙任何一方自本合同签订合同之日起如有以下情形之一，均构成根本违约”及“甲乙任何一方拒绝按本合同约定出售或购买该房地产逾期三十个工作日以上的”的约定，乙方构成根本违约，已达到解除合同的约定条件。故现郑重通知你们：所签的《存量房屋买卖合同》解除，要求乙方承担合同约定的违约责任。
关于中介费、按揭费等费用，徐慧兰提供如下证据：1、房天下公司出具的《收款收据》，载明房天下公司收取徐慧兰佣金、综合保障服务费合计18700元。2、陈瀚霖（委托方、甲方）与房天下公司（受托方、乙方）的《贷款委托服务合同》（无落款日期）一份，载明甲方自愿将涉案房屋委托乙方协助办理个人住房按揭贷款的相关事项，委托服务费3900元。根据甲方个人情况，甲、乙双方协商确定意向贷款金额为1300000元等。3、转账支付3900元给案外人龙妙娟的付款截图一份。拟证明其与房天下公司签订中介服务协议，委托房天下公司为其办理购房按揭贷款并支付3900元。黄志林、余ＸＸ、黄柏坚表示：证据1中的款项与我方无关，故不发表意见。证据2、3真实性、关联性不予确认，委托方并非徐慧兰，而是陈翰霖，说明徐慧兰本人并未按照合同约定在签订合同当日委托中介方办理按揭手续。本案中黄志林、余ＸＸ、黄柏坚亦提供案外人陈瀚霖与房天下公司签订的《贷款委托服务合同》（无落款日期）作为证据，拟证明徐慧兰未依约以自己名义委托中介公司办理按揭，而是用陈瀚霖的名义办理按揭贷款。对此，徐慧兰表示：对上述证据真实性无异议，陈瀚霖是我儿子，我想将涉案房屋过户至陈瀚霖名下，故以陈瀚霖名义申请贷款，我作为担保人，这不影响合同履行。
关于履约经过，徐慧兰提供房天下公司于2016年11月10日出具的《关于徐慧兰与黄志林、余ＸＸ、黄柏坚房屋买卖合同履行过程的情况说明》一份（黄志林、余ＸＸ、黄柏坚对该证据真实性不予确认；房天下公司确认该情况说明为其出具）。该情况说明主要内容：徐慧兰（买家）与黄志林（业主代理人、卖家）于2016年5月23日在我司签订《存量房买卖合同》，由徐慧兰购买黄志林、余ＸＸ、黄柏坚三人名下的涉案房屋，价格1870000元。合同签订后买家向卖家支付定金50000元。合同签订后，买家委托我方协助其办理个人住房按揭贷款的相关事项，并与我司签订了《贷款委托服务合同》。因涉案房屋还有贷款未还完，在我方的催促下，卖家8月9日才办好了公证委托书，还完银行按揭贷款。在卖家补齐网签资料后，我方才能帮买家去工商银行申请贷款。合同约定三个月之内也就是9月1日之前要办好过户手续，而因为卖家办理以上事宜已用了两个多月，留给买家只有二十多天。8月25日左右，工商银行告知我方，由于涉案房屋隔成了三个套间，属于房中房，不能通过审核，我方又立即找了其他几家银行咨询，均表示因为是房中房不能通过审核，银行都说只有拆掉房中房格局才可以通过。于是我方与买家都与卖家沟通，但卖家一直拖延时间，不愿意拆掉房中房。9月8日，因过了9月1日过户的最后期限，为了尽快办手续，让卖家尽快拆掉房中房，我方建议买家自己出钱拆墙，费用大概2000多元，买家同意了，但当时由于租户未搬走，仍不能马上拆墙。9月14日，卖家说已搬走了两户，还剩一户未搬，要求签补充协议，写明由买家出钱拆墙，可以先拆掉房中房的其中两套，另外一套要等租客搬出后再拆，买家同意。但双方协商为避免拆墙造成租客的损失，等租客全部搬出后再拆墙。9月19日，我方约买卖双方见面协商，卖方又提出新的条件，要求买家付清52万首付，才可以拆墙。买家当时未同意。9月27日，最后一家租户搬出，卖方仍坚持买家付清52万首付才可以去拆墙，买家仍不同意。10月1日，由于过户时间过了一个月了，乙方着急想早点办完过户手续，无可奈何只好同意将首付52万给甲方，但甲方说去旅游了，要过完国庆节再说。10月11日，卖家又改变了之前的说法，不让买家去拆墙，还要求改变合同付款方式，要买家一次性付清全部房款。10月14日，卖家打电话给中介，要解除《存量房买卖合同》，并且买家定金5万不退。
徐慧兰提供另录音三份（徐慧兰称分别为2016年10月9日房天下公司员工叶旭弘与案外人陈亚祥，2016年10月11日房天下公司洛经�、黄志林、陈亚祥及徐慧兰，2016年10月14日房天下公司崔浩和徐慧兰的对话录音），拟证明涉案房屋为房中房无法办理过户及黄志林、余ＸＸ、黄柏坚不肯整改的事实。其中2016年10月11日房天下公司洛经理、黄志林、陈亚祥及徐慧兰的对话录音中，洛：“……始终是要恢复格局然后才能那个的，就是，因为这也是很快的事情，你也是为了卖房子，就是过户前把它赶快恢复了，买家就可以办手续了，钱也不是很多，也就千把两千块，房间也不很大，一两天的时间把它恢复了，然后咱们就可以把钱就转过去，这样子，你手里急钱就有了，然后主要，你也不会干着急了，是吧？”黄：“我都跟你说了，这个我没办法做的到。”……黄：“我说如果他一次性交钱给我，他回去爱怎么装修，爱怎么打墙，爱怎么弄。”经质证，黄志林、余ＸＸ、黄柏坚表示：对2016年10月11日录音的真实性无异议，但不能证明我方有违约行为，我方也没有表示不出售涉案房屋，双方应当按合同约定处理，我方有解除合同的权利；对其他录音，我方并非录音内容的主体，与我方无关。房天下公司则表示：对2016年10月9日的录音，由于工作人员叶旭弘已离职，我司无法核实真实性；对2016年10月11日录音的真实性无异议；对第三段录音，我司没有参与，所以不清楚。
黄志林、余ＸＸ、黄柏坚对其主张的律师费损失20000元提供《民事委托代理合同》一份及律师费发票（显示本案律师费20000元）一份。徐兰慧对上述证据真实性无异议，称违约方是黄志林、余ＸＸ、黄柏坚，故这些费用应当由其承担。
庭审中，黄志林、余ＸＸ、黄柏坚称涉案房屋现空置。
本案中黄志林、余ＸＸ、黄柏坚反诉要求解除合同，庭审中徐慧兰表示同意解除合同，称其已另行购买房屋，为此已多花费20多万元。
徐慧兰庭后提供广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司出具的《房地产价值估价意见书》（复印件，徐慧兰称该证据为帮忙办按揭的叶姓工作人员微信发过来用于办理按揭），该意见书载明：涉案房屋户型结构为“三房二厅三厨三卫一阳台”，价值时点2016年8月5日，评估总价1961180元。经质证，黄志林、余ＸＸ、黄柏坚收到上述证据后未在本院指定期限内发表质证意见；房天下公司称该证据没有原件，故真实性、合法性、关联性均不予确认。
关于涉案房屋签约时的状况，徐慧兰庭后提交情况说明一份，称：整个购房过程我方都没有进入涉案房屋看房；我方一直要求进屋看房，但前期因卖方在外出差，看不了；付了定金后，我方又多次提出看房，但卖方和中介说房屋分成了三户租给他人，不方便约租户一起开门，故也没有看成房；后卖方一直找各种理由不给我方看房。
在本院2017年8月15日的庭询中，黄志林、余ＸＸ、黄柏坚表示：涉案房屋最初是两房一厅一个卫生间，2004年左右我方向上一手业主购买二手房，当时涉案房屋已被改造成三个单间，每个单间都有一个洗手间；我方购买后一直没做任何改动，房屋一直都是出租，我方与徐慧兰签约时状况也是这样；签约时涉案房屋已出租，我方根本没有钥匙，故无法进入。房天下公司表示：我方带徐慧兰看房时因涉案房屋有租户，故没有实际进入涉案房屋查看，但签约时徐慧兰及我方都清楚涉案房屋间隔称三个单价出租的情况。
关于涉案房屋现状对徐慧兰签约后办理按揭是否构成障碍的问题，房天下公司在2017年8月15日的庭询中表示：一开始多家银行因为涉案房屋存在房中房的问题不同意按揭贷款，我方就该问题在黄志林、余ＸＸ、黄柏坚及徐慧兰双方之间协调了很久；最终有一家银行同意做，但此时距离双方签约时间已较长，我方把该情况告知黄志林、余ＸＸ、黄柏坚后，黄志林、余ＸＸ、黄柏坚表示要么改成一次性付款，要么退还定金。黄志林、余ＸＸ、黄柏坚则表示：我方作上述表态是因为徐慧兰已逾期付款，构成违约，故我方不同意继续履行合同。
本院认为：关于涉案房屋的《存量房买卖合同》是作为卖方的黄志林、余ＸＸ、黄柏坚及作为买方的徐慧兰双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
本案中黄志林、余ＸＸ、黄柏坚反诉要求解除合同，徐慧兰表示同意，属当事人自由处分权利，并无不当，本院予以照准。
按查明的事实，合同签订当日徐慧兰支付定金50000元，徐慧兰举证其委托房天下公司申请办理按揭贷款并于签约当日支付了相关费用18700元；黄志林、余ＸＸ、黄柏坚一方自述其在签约后提前还贷，涂销了涉案房屋的抵押，对该事实徐慧兰、房天下公司未持异议；黄柏坚先后于2016年7月26日、2016年8月9日两次办理公证授权委托书以办理相关交易手续，当时徐慧兰也未对此提出异议。由此可见，在签约后至双方产生争议前双方的履约态度均是积极的。
现徐慧兰诉称因涉案房屋为房中房无法通过银行按揭贷款审批，黄志林、余ＸＸ、黄柏坚经房天下公司多次协调且在徐慧兰同意支付拆墙费用的情况下拒不同意拆除墙体、恢复房屋原有结构，导致其无法办理按揭贷款，其后黄志林、余ＸＸ、黄柏坚要求解除合同。黄志林、余ＸＸ、黄柏坚则反诉称徐慧兰未依约履行付款义务。关于双方合同未能继续履行应归责于�方的问题。首先，合同约定徐慧兰“已认真查勘和了解该房地产的情况”及“已实地察看该物业，故对物业的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况等均予以认可”，但根据当事人陈述及举证，涉案房屋户型结构原为二房一厅一卫生间，黄志林、余ＸＸ、黄柏坚自称其2004年向上一手业主购买时涉案房屋已被间隔成三个带卫生间的独立单间，即俗称的“房中房”，该状况一直持续至今；本案中各方当事人均确认徐慧兰签约前均未进入涉案房屋实地查看。以上事实表明，徐慧兰事实上对涉案房屋实际情况的了解与《存量房买卖合同》约定的徐慧兰经过现场勘查后对涉案房屋有了“深入全面了解”二者存在一定出入。而在近年来国家对房地产市场实行愈来愈严格的限购限贷政策的大背景下，银行对存在“房中房”情形的二手房屋的按揭贷款审批趋于严�乃至不予审批的情况符合客观情况，本案中房天下公司关于涉案房屋按揭贷款申请的陈述印证这一点。本案三方当事人均确认真实性的2016年10月11日的通话录音中各方也是围绕复原涉案房屋原有格局的问题进行交涉，黄志林并未提及徐慧兰存在逾期办理按揭贷款手续等不依约履行合同的问题。黄志林、余ＸＸ、黄柏坚也无证据证明徐慧兰因其个人征信问题导致银行未通过涉案房屋的按揭贷款申请。其次，合同约定购房款中的1300000元徐慧兰以办理银行按揭的方式支付，合同未约定黄志林、余ＸＸ、黄柏坚对此负有义务，但根据诚实信用原则及二手房买卖的实际情况，黄志林、余ＸＸ、黄柏坚作为卖方对作为买方的徐慧兰办理按揭贷款在合理范围内负有一定的合同附随义务。涉案房屋出现房中房情形导致办按揭贷款出现障碍，该情形非签约时买卖双方可合理预见范围�但出现上述情形后经房天下公司协调，徐慧兰同意垫付相关费用，表明了徐慧兰的履约意愿及诚意。至于黄志林、余ＸＸ、黄柏坚于2016年9月30日发函称拆除墙体将可能产生无法预料的安全事故虽有一定道理，但拆除墙体的目的为恢复原有房屋格局，而非改动或拆除房屋的主体结构；且即使拆除墙体存在安全隐患，也非无法克服的技术难题。因此，黄志林、余ＸＸ、黄柏坚以拆除墙体非其合同义务及由此可能产生安全事故为由予以拒绝，有悖诚实信用原则。再次，房天下公司为涉案房屋买卖的中介方，其对案件事实的陈述应是较为客观可信的。根据房天下公司《关于徐慧兰与黄志林、余ＸＸ、黄柏坚房屋买卖合同履行过程的情况说明》，黄志林、余ＸＸ、黄柏坚对徐慧兰出资拆墙、整改房中房事宜历经了同意——要求徐慧兰支付520000元首付款才同意——不同意且要�徐慧兰一次付清购房款——要求解除合同、不退定金四个阶段，反映了黄志林、余ＸＸ、黄柏坚履约态度出现的阶段性转变。黄志林、余ＸＸ、黄柏坚在涉案房屋存在房中房情况且不同意整改导致涉案房屋按揭贷款申请出现障碍，徐慧兰对此并无过错的情况下，黄志林、余ＸＸ、黄柏坚要求徐慧兰改成一次性付清余款，属变更合同主要条款，在徐慧兰一方不予同意的情况下，于情于理不合，亦缺乏合同及法律依据。房屋买卖关乎当事人重大切身利益，合同一旦签订，双方均应依约切实履行。黄志林、余ＸＸ、黄柏坚在没有充分理据的情况下首先提出解除合同、不退定金，该行为已表明黄志林、余ＸＸ、黄柏坚构成违约，黄志林、余ＸＸ、黄柏坚依约应承担相应的违约责任。综合本案案情，考虑到徐慧兰一方已付的款项数额，出现涉案房屋因存在房中房情况导致办理按揭贷款申请出现障碍非买卖双方可合理预见范围以及当事人前期履约的实际情况等因素，遵循公平合理原则，本院判令黄志林、余ＸＸ、黄柏坚双倍返还定金100000元及赔偿徐慧兰中介费、按揭费损失22600元，合计122600元。本院对徐慧兰超出上述金额范围的诉请不予支持。本院对黄志林、余ＸＸ、黄柏坚除解除合同外的其余反诉请求依法不予支持。
本案为徐慧兰与黄志林、余ＸＸ、黄柏坚之间的房屋买卖合同纠纷，徐慧兰要求作为中介方的房天下公司承责，于法无据，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除徐慧兰与黄志林、余ＸＸ、黄柏坚双方2016年5月23日签订的关于广州市天河区天河东路德欣街21号105房的《存量房买卖合同》。
二、自本判决发生法律效力之日起10日内，黄志林、余ＸＸ、黄柏坚双倍返还徐慧兰定金100000元。
三、自本判决发生法律效力之日起10日内，黄志林、余ＸＸ、黄柏坚赔偿徐慧兰中介费及按揭费损失22600元。
四、驳回徐慧兰的其他本诉请求。
五、驳回黄志林、余ＸＸ、黄柏坚的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费5190元，由徐慧兰负担2440元，黄志林、余ＸＸ、黄柏坚负担2750元。反诉受理费2630元，由徐慧兰负担50元，黄志林、余ＸＸ、黄柏坚负担2580元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李新程
人民陪审员 杨国峰
人民陪审员 张超英
二〇一七年八月二十三日
书 记 员 何靖文
梁雅芝
秦爽
判决书已于2017年月日送达