西藏自治区林芝市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）藏26民终29号
上诉人（原审被告、反诉原告）中国科学院、水利部成都山地灾害与环境研究所，住所地四川省成都市人民南路四段9号。
法定代表人邓伟，系该研究所所长。
委托代理人罗证炬，西藏尼洋律师事务所律师。
委托代理人丁某某，男，系中国科学院、水利部成都山地灾害与环境研究所工作人员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）熊旭，女，汉族，1989年4月14日出生，外来经商人员，四川省威远县人，现住西藏自治区波密县逸8客栈。
委托代理人宗永林，江苏煜恒律师事务所律师。
上诉人中国科学院、水利部成都山地灾害与环境研究所（以下简称“山地所”）与被上诉人熊旭确认合同效力纠纷一案，前由西藏自治区波密县人民法院作出（2015）波民初字第29号民事判决。宣判后，山地所不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年7月12日公开开庭进行了审理。上诉人山地所的委托代理人罗征炬、丁某某，被上诉人熊旭的委托代理人宗永林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年8月2日，山地所与普某某签订《房屋租赁合同》，租期为6年，从2012年9月1日至2018年8月31日止。2012年8月16日，普某某与熊旭签订了《房屋租赁合同》，普某某将承租房屋转租给熊旭，2012年8月20日，银某某、熊旭向山地所出具了《承诺书》，山地所工作人员丁某某在其上签字原则上同意进行酒吧经营管理。2015年1月23日，熊旭与李某某签订了《房屋租赁合同》，租期为三年，从2015年4月1日起至2018年4月1日。2015年8月1日，山地所、普某某与熊旭三方签订了《关于房屋租赁合同使用权转移协议》，将普某某与山地所前签订的《房屋租赁合同》中的所有权利及义务转移给熊旭，2015年9月1日，熊旭在中国农业银行波密县支行通过转账的方式向山地所支付了2015年9月1日至2016年9月1日的租金52800元；2015年10月20日，熊旭收到了山地所邮寄的《解除合同通知书》，山地所以熊旭擅自将承租房屋转给他人使用为由解除《房屋租赁合同》及《关于房屋租赁合同使用权转移协议》。
原审法院判决认定，山地所在《解除合同通知书》中以擅自转租为由与熊旭解除于2012年8月签订的《房屋租赁合同》及于2015年8月签订的《关于房屋租赁合同使用权转移协议》，而山地所于2012年8月签订《房屋租赁合同》的合同相对人是普某某，根据合同的相对性，山地所解除合同的主体不适格；熊旭与李某某于2015年1月23日签订《房屋租赁合同》，转租时间处于熊旭与普某某的租赁合同期间，且熊旭已于2015年4月将租赁房屋交付李某某使用，山地所不能以2015年8月1日与熊旭签订的《关于房屋租赁合同使用权转移协议》，约束熊旭在协议签订之前的转租行为，故熊旭诉请确认山地所2015年10月20日解除与熊旭签订的《房屋租赁合同》、《关于房屋租赁合同使用权转移协议》的行为无效，合法有据，该院予以支持。熊旭诉请山地所赔偿2015年9月2日起至实际恢复营业时止按每天3724.07元计算的停业损失，但并未提供相关的证据予以证明，该院不予支持。山地所解除合同的行为无效，且熊旭已履行交付租金义务，故其反诉请求熊旭赔偿从租赁合同之日起的损失10万元，没有事实和法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告中国科学院、水利部成都山地灾害与环境研究所解除《房屋租赁合同》、《关于房屋租赁合同使用权转移协议》的行为无效；二、驳回原告熊旭的其他诉讼请求；三、驳回被告中国科学院、水利部成都山地灾害与环境研究所的反诉请求。
山地所不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉请求：一、撤销西藏自治区波密县人民法院（2015）波民初字第29号判决第一项，改判上诉人山地所2015年9月24日向被上诉人熊旭出具的解除租赁合同函有效；驳回被上诉熊旭的全部诉讼请求；二、由被上诉人熊旭承担本案一、二审全部诉讼请求。其主要上诉理由：一审法院对案件事实认定严重错误，以错误的认定及法律运用作出了错误的判决。为此，将一审法院判决存在的错误详细列述如下：
1、2012年8月山地所没有与熊旭签订《房屋租赁合同》，一审法院判决书认定事实存在错误。山地所与熊旭只于2015年签订了《关于房屋租赁合同使用权转移协议》，熊旭是基于2015年8月1日这份协议的约定承接了山地所与普某某2012年8月2日签订合同的所有权利义务。从2015年8月2日起其与熊旭方形成了直接的租赁合同关系。
2、一审法院认定山地所解除合同的主体不适格这是严重的错误。山地所向熊旭提出解除合同时间是2015年9月，这是山地所与熊旭已形成新租赁合同关系后，在双方形成租赁关系的协议中明确记载了“熊旭同意接受原合同的所有权利和义务条款”，而原合同第四条及第八条中明确表述了承租人未经出租人同意擅自将房屋转租、转让或转借以及转给他人的，出租人有权解除合同，收回房屋，并要求其赔偿损失。熊旭在明知租赁合同中明确约定了不能擅自转租的情况，仍持续其转租行为，并没有对其转租行为进行有效的终止。这也就明确了熊旭在与山地所租赁合同中仍存在擅自转租的行为，山地所依法追究其擅自转租行为的违约责任是法律赋予的权利。
3、一审法院认定熊旭诉请山地所2015年10月20日解除与熊旭签订的《房屋租赁合同》、《关于房屋租赁合同使用权转移协议》的行为无效，合法有据，但在整个判决书中未见到具体内容。山地所认为这是一审法院对法律认识和运用的肆意扩大，甚至是对法律的错误运用。
4、对于一审法院在判决山地所工作人员的表见代理问题，山地所认为这是一审法院对合同认识上的混淆。在一审法院经审理查明表述中：“2012年8月20日，银某某、熊旭向山地所出具了《承诺书》，山地所工作人员丁某某在其上签字原则上同意进行酒吧经营管理。”这是山地所与普某某租赁合同期间，该签字同意的也仅仅表明与普某某合同期间，所以，有理由认为当时的这份签字在与普某某合同终止时效力当然也终止了。对于与双方之间新形成的租赁合同中，明确约定了不得从事娱乐行业，而熊旭在其签订协议之后不但擅自转租，还擅自开设合同中明确禁止的娱乐行业。熊旭的诸多违约行为，均已达到合同中约定可解除合同的约定情形，但一审法院却故意将两个独立的合同混淆为一谈，将山地所与普某某所有权利义务均已终止的合同，生硬的延伸到另一个租赁合同中，本身就是错误。还以工作人员形成所谓的表见代理为理由，认定山地所不能以熊旭经营娱乐场所而解除合同，这更严重的违反民事合同中意思自治原则，山地所与熊旭在合同的经营范围中明确约定：“不能进行娱乐行业方面的经营活动。”这样约定在双方平等的民事主体之间是具有效力的。所以山地所有权解除合同，并要求熊旭赔偿损失。
综上所述，一审法院认定事实存在错误，请求二审法院依法予以改判。
山地所在举证期限内向本院提出证人李某某出庭作证，欲证明熊旭将房屋租赁给李某某及山地所并不知道转租的事实。
熊旭服从原审判决。其针对山地所的上诉理由答辩称：
1、山地所的上诉状中叙述的事实不清、不实，阐述的理由不当，法律关系认定不清。首先，2015年8月1日《关于房屋租赁合同使用权转移协议》性质上认定不清，该合同实质上是合同转让，合同转让后，其原有的权利义务一并转让，包括在合同双方履行过程中对原合同约定事项的变更，本案中对转租、转让等行为的变更有上诉状中“有过这样一次对合同约定事项的变更”，2012年8月16日普某某的转租、《承诺书》上的签字等证据证实，这一变更在合同转让后仍然有效，而不是山地所讲的终止。其次，2015年8月1日签订《关于房屋租赁合同使用权转移协议》后，未发生擅自转租行为。根据查明的事实，熊旭的转租行为发生在2015年1月23日，这是在签订合同转让协议之前。再次，在签订2015年8月1日《关于房屋租赁合同使用权转移协议》时，山地所已经明知转租行为。
2、在签订《关于房屋租赁合同使用权转移协议》时，系房屋租赁合同的重大变化，山地所应当明知其出租房屋的现状。《房屋租赁合同》转让，对于山地所来讲系重大事实和法律关系变化，直接关系到自身利益，山地所在充分了解房屋租赁情况后，才会同意《房屋租赁合同》转让，故山地所应当明知其出租房屋的现状（包括房屋实际租赁人、经营人）。而其辩称不知道转租的事实，与常理相悖，无事实和法律依据。综上，一审法院判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予以维持。
熊旭在举证期限内未提交新的证据。
对证人李某某的证言经庭审质证认证，熊旭代理人对该证据提出异议，认为证人李某某与熊旭存在利害关系，且该证据不符合新证据的规定，不能作为证据使用。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。本院予以确认。
双方当事人争议的焦点为：山地所解除《房屋租赁合同》及《关于房屋租赁合同使用权转移协议》的行为是否有效的问题？
山地所认为：1、熊旭未征得出租人同意擅自将承租房屋转租给第三人，已经违反《中华人民共和国合同法》第二百二十四条及《房屋租赁合同》第四条和第八条的约定，属于根本性违约，山地所有权终止合同并收回房屋。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。该解释规定的是出租人知道或应当知道承租人转租之日起计算六个月，而且山地所派遣的工作人员进藏科研的时间为每年6月至9月，实际山地所知道该转让转租行为的时间为2015年8月，熊旭通过银行转账方式支付每年租金，山地所不可能在熊旭转租之日就知道该事。根据熊旭提交的第三人装修照片也明显为2015年4月上旬，那么山地所应当知道之日至山地所2015年9月24日发出解除合同通知之日，仍在六个月期限之内。另，一审法院未通知第三人到庭参加诉讼，属程序错误。2、根据《娱乐场所管理条例》及相关释义和解读明确规定，娱乐场所指以营利为目的，并向公众开放、消费者自娱自乐的歌舞、游艺等场所，酒吧、茶吧、咖啡厅、饭店、网吧、桑拿、按摩、洗浴等场所不属于《条例》管理的范畴，且承诺书上丁某某签字也未允许熊旭经营“KTV”，但熊旭违反《房屋租赁合同》第三条的约定租赁方不得从事娱乐行业方面的经营活动，仍在开设“KTV”其行为属于根本性违约，出租人有权解除合同收回房屋。熊旭一审提交的丁某某同意进行酒吧的经营管理的承诺书，该签名系丁某某的个人行为，其行为属于无权代理，并非表见代理。3、对于熊旭要求山地所赔偿2015年9月后的装修和营业损失。根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，因熊旭根本性违约在先，山地所解除合同属于法律及合同约定的权利，无论熊旭在解除合同中是否存在损失，山地所均无需承担任何赔偿责任，且也不存在损失，反而在此次擅自转让房屋过程中收取高额转让费。4、根据双方签订的《房屋租赁合同》第二条第4款规定租赁期满3年后，租赁费用根据当时的物价及周边门市租金做适当调整，乙方不得拒绝，否则甲方有权收回房屋。山地所按照合同约定多次要求并告知熊旭上涨房屋租金，但熊旭拒不按照山地所的要求履行合同，并在山地所不同意的情况下私自将之前的租金转入山地所的账户。至2015年8月2日租赁期满3年，山地所2015年9月24日向熊旭发出解除合同通知，已经长达50天左右的宽限期，但熊旭仍未按照合同履行其相关义务，已经根本性违约，山地所可以解除合同收回房屋，并让熊旭赔偿房屋租金损失。
熊旭认为：1、2015年8月1日，普某某将《房屋租赁合同》权利义务转让给熊旭并三方签订协议。从2015年8月1日起，熊旭与山地所才形成租赁关系。而熊旭的转租行为发生在2015年1月23日，当时，双方之间未形成租赁关系，根据合同相对性原则，不受《房屋租赁合同》的约束。2、《房屋租赁合同》转让，对于山地所来讲系重大的事实和法律关系的变化，直接关系到自身利益，山地所在充分了解房屋租赁情况后，才会同意《房屋租赁合同》的转让，故山地所应当明知其出租房屋的状况，山地所辩称不知转租的事实与常理相悖，无事实及和法律依据。
本院认为，本案虽然三方签订协议之前，熊旭已将部分房屋(鱼米之乡)转租给李某某，但是2015年8月1日山地所、普某某、熊旭三方签订《关于房屋租赁合同使用权转移协议》，熊旭继承原《房屋租赁合同》中普某某的所有权利义务，其与山地所形成新的租赁合同关系。《房屋租赁合同》规定承租人未经出租人同意不得擅自将房屋转租，转让或者转借。此时熊旭与山地所作为合同相对人，熊旭有义务向山地所告知自己与李某某转租行为事实的存在。然而熊旭明知未经出租人同意不得擅自转租，在三方签订协议时也未将其与李某某的转租行为进行告知，致使山地所签订协议时不能知晓熊旭转租行为。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定承租人经出租人同意，可将租赁物转租给第三人，承租人未经出租人同意，出租人可以解除合同。以及《房屋租赁合同》中规定承租人未经出租人同意擅自将房屋转租，转让或者转借的，出租人可以终止合同并收回房屋。本院认为，熊旭未经出租人同意擅自转租的行为已构成违约。其提出的自己与李某某转租房屋时，不受《房屋租赁合同》约束的辩称理由不成立，本院不予支持。对于熊旭辩称，山地所工作人员就生活、工作在租赁房屋楼上，应当知道李某某对房屋进行装修以及人员均明显不同，且三方在租赁房屋内签订协议时应当知道其转租的事实，而山地所对此转租未提出任何异议，在转租行为发生六个月内上诉人未提出任何异议，应当推定其同意转租行为的辩称理由，本院认为，其提供的证据并不足以证明山地所应当知道其转租的事实，故，其辩称理由，本院不予支持。在二审期间山地所提供证人李某某出庭作证，证明熊旭将房屋租赁给李某某及山地所不知道转租的事实。本院认为，李某某已承认其与熊旭正在法院处理民事纠纷，因此双方存在利害关系，且根据法律规定其提供的证据不符合二审程序新证据的规定，故，其证言本院不予采纳。另，山地所认为，一审法院未通知第三人到庭参加诉讼，属程序错误的上诉理由，本院认为，法律规定因房屋租赁合同产生纠纷，租赁房屋被转租的，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼，而非必须，故，其提出的上诉理由，本院不予支持。关于山地所上诉称，丁某某没有山地所的书面授权，他无权代表山地所。熊旭开设“KTV”娱乐场所，违反合同第三条约定，并提出酒吧与“KTV”不属于同种类的娱乐行业，其行为属于根本性违约。本院认为，一审法院认定熊旭和银某某出具的承诺书中丁某某签字的原则上同意开设酒吧，因丁某某系山地所工作人员，且熊旭交纳房屋租金收据系丁某某签字，熊旭有理由相信丁某某代表山地所行使权力，因此丁某某的行为构成表见代理。对该认定并无不当，本院予以确认。另，“银河KTV”开设经营至今已有几年，经营范围属于娱乐性行业众所周知。山地所自认每年安排有一段时间进藏工作，其应当知晓熊旭开设了“银河“KTV”及经营性质属于娱乐行业，而其对熊旭的该行为未提出任何异议，应视为默认同意开设“KTV”。故，本院认为山地所提出熊旭开设“KTV”属于娱乐性行业其行为构成违约的上诉理由，本院不予支持。关于山地所及熊旭在一审期间各自提出的赔偿损失及其他诉求，因双方均无证据予以证明，本院不予支持。
综上，本院认为，熊旭未经出租人山地所的同意擅自将部分房屋租赁给李某某，其行为构成违约。山地所诉请解除与熊旭的《房屋租赁合同》和《关于房屋租赁合同使用权转移协议》的行为有效的诉讼请求应予支持。原审法院认定部分事实及适用法律错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十四条第二款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第四十一条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持西藏自治区波密县人民法院（2015）波民初字第29号民事判决第二项即驳回原告熊旭的其他诉讼请求；第三项即驳回反诉原告中国科学院、水利部成都山地灾害与环境研究所的反诉讼请求；
二、撤销西藏自治区波密县人民法院（2015）波民初字第29号民事判决第一项关于被告中国科学院、水利部成都山地灾害与环境研究所解除《房屋租赁合同》、《关于房屋租赁合同使用权转移协议》的行为无效。
三、变更西藏自治区波密县人民法院（2015）波民初字第29号民事判决第一项为确认上诉人中国科学院、水利部成都山地灾害与环境研究所解除与被上诉人熊旭《房屋租赁合同》、《关于房屋租赁合同使用权转移协议》的行为有效。
一审本诉案件受理费2086.50元，由原告熊旭承担，反诉案件受理费1150.00元，由反诉原告中国科学院、水利部成都山地灾害与环境研究所承担；二审案件受理费50.00元，由被上诉人熊旭承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 琼 达
代理审判员 孙 丹 华
代理审判员 达娃玉珍
二〇一六年八月十五日
书 记 员 拉 姆