广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法坦民一初字第430号原告:陈亮，男，1987年1月14日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托代理人：陈建丽，女，1962年3月11日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，系原告陈亮母亲。委托代理人：赖健勇，广东运胜律师事务所律师。被告：刘恒坤，男，1967年11月23日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托代理人：杨新华、钟燕飞，分别系广东中亿律师事务所律师、实习律师。原告陈亮诉被告刘恒坤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月17日受理后，依法适用简易程序由审判员陈立平独任审判，于2015年8月4日公开开庭进行了审理。原告陈亮的委托代理人陈建丽、赖健勇，被告刘恒坤及其委托代理人杨新华、钟燕飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈亮诉称：2009年10月24日，原告与被告签订房屋买卖合同，约定：被告将位于中山市坦洲镇秋鸿路4号3卡铺位以总价人民币25万元的价格出售给原告；签订协议时原告即付被告购房定金人民币1万元，待被告结清银行按揭款，并签订商品房买卖合同终止协议书，原告先向被告支付购房款人民币10万元，由被告在国土局房地产交易所办理过户手续，待房管局盖章确认已办妥相关手续，并由被告将相关手续交付给原告后，原告再支付被告铺位的余款14万元。签订协议后，原告多次向被告要求办理产权相关手续，但被告没有办理该纠纷房产的手续，期间原告已支付被告定金1万元及要交付给开发商的首期款2万元，并在2011年11月12日再次支付购房款2万元，共支付59900元。按照双方签订的房屋买卖协议书第五条，被告应办理该商铺的商品房买卖合同终止协议书及将该商铺登记在原告名下，协助原告办理房产证，但现在被告已将房屋登记在自己名下，并且不退还购房款。因此，原告特向法院提出诉讼，请求法院判令：1.被告将位于中山市坦洲镇秋鸿路4号3卡铺位(面积约50平方米)过户到原告陈亮名下；2.被告承担本案全部诉讼费用。在诉讼过程中，原告陈亮明确第一项诉讼请求为：请求法院判决原被告双方继续履行2009年10月24日签订的房屋买卖协议书，原告应于判决生效之后三日内付清购房款给被告；被告应于判决生效之后七日内将其名下的位于中山市坦洲镇秋鸿路4号3卡（土地证号：国（2015）易33012**，房产证号：02××15）的房地产过户至原告名下。原告陈亮为证明其主张的事实及诉讼请求，向本院提供以下主要的证据：1.房屋买卖协议书；2.收据、契税（过户手续）；3.入伙通知书；4.中山市财务局退款申请；5.注销（变更）商品房买卖合同登记备案申请表；6.广东省商品房买卖合同；7.商品房买卖合同终止协议书；8.报警回执。被告刘恒坤辩称：1.本案是原告方怠于签订商品房买卖合同终止协议书。(1)从合同目的的层面考量，被告是初衷就是尽快转让物业，收取价款，因此被告肯定愿意积极配合原告，没有理由拒绝签订终止协议；(2)结合整个交易过程以及客观事实进行分析和推理，可明确被告才是积极履行协议的一方；2.关于行使合同解除权的除斥期间问题。根据《最高人民法院》第十五条第一款关于合同履行的催告规定及《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，合同签订之日并不等同于解除权发生之日，如一方明显违约致使合同目的无法实现，经对方催告后仍不履行的解除才因此发生。而上述解释第十五条第二款明确解除权的行使期限，如法律没有规定或者当事人没有约定，经对方催告后，解除权的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。被告刘恒坤向本院提交如下证据：1.房屋买卖协议书；2.中国建设银行个人贷款结清证明；3.广东省商品房买卖合同；4.商品房买卖合同终止协议；5.解除协议函及EMS快递单；6.原告名片；7.通知一份、收据一份、契税完税证；8.（2012）中一法坦民一初字第202号、（2013）中中法民一终字第456号民事判决书；９.中山市第一人民法院《协助执行通知书》；10.广东省房地产权证[粤房地权证中府字第××号]。经审理查明：2009年10月24日，陈亮为甲方、刘恒坤为乙方签订一份房屋买卖协议书，约定：甲方自愿向乙方购买位于中山市××铺位一间，面积50平方米，铺位总价款为人民币25万元；乙方尚欠银行按揭费37684.85元(截止2009年10月23日)由乙方自行结算；甲、乙双方签订本协议后，当即支付人民币1万元给乙方作为订金；乙方在规定时间内(由银行退还商品房买卖合同后，不得超过一个月)协助甲方签订商品房买卖合同终止协议书；签订商品房买卖合同终止协议书时，甲方即付乙方购房款人民币10万元。在中山市房地产交易管理所盖章，确认已办妥终止手续，并交付给甲方后，甲方再支付乙方铺位的余款14万元；合同还约定其他权利义务。合同签订当日，陈亮支付刘恒坤人民币1万元，次日，中山市大成房地产开发有限公司入伙通知书通知陈亮涉案商铺可以交付使用，该入伙通知书右下角有中山市大成房地产开发有限公司的签章，陈建丽签名。同年10月28日，中国建设银行个人贷款结清证明供款人刘恒坤的个人贷款已经结清。2011年11月12日，陈亮支付刘恒坤2万元的购房款。2012年5月20日，刘恒坤向陈亮发出解除协议函，载明：按照双方于2009年10月24日签订房屋买卖协议书约定，卖方已于2009年10月28日结清银行按揭贷款，并于2009年11月11日办理完毕注销抵押手续，从银行取回合同正本，且将复印件给买方，买方一直以资金困难为由，未与卖方办理商品房买卖合同终止协议书，买方已严重违约，卖方决定解除房屋买卖协议书。该解除协议函根据陈亮的名片(中山市大成房地产开发有限公司陈亮总经理，地址中山市坦洲镇碧涛花园F1202房)邮寄给陈亮。2015年6月17日，陈亮向法院提起诉讼，主张上述实体权利。另查明：2014年4月8日，本院向中山市国土资源局发出(2014)中一法执字第23691号协助执行通知书，由于本院作出的(2012)中一法坦民一初字第202号民事判决书已经发生法律效力，被执行人中山市大成房地产开发有限公司没有履行法律文书确定的协助义务，中山市国土资源局协助申请执行人刘恒坤办理位于中山市××商铺（××3卡商铺)的房地产所有权证。2015年1月30日，中府字第××号粤房地权证载明：房地产权属人为刘恒坤，房屋坐落中山市坦洲镇秋鸿路4号3卡。本院认为：陈亮与刘恒坤于2009年10月24日签订的房屋买卖协议书，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对此本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，本案中，根据房屋买卖协议书第四条“乙方在规定时间内(由银行退还商品房买卖合同后，不得超过一个月)协助甲方签订商品房买卖合同终止协议书”的约定，刘恒坤要协助陈亮签订商品房买卖合同终止协议书，在该合同签订后，刘恒坤已按合同约定及时还贷，取得个人贷款结清证明，而签订商品房买卖合同终止协议书不是刘恒坤一个人可以完成，刘恒坤只是协助义务，陈亮并未举证证明其已催促刘恒坤协助办理商品房买卖合同终止协议，且刘恒坤于2012年5月20日向陈亮发出解除协议函，载明刘恒坤曾多次催促陈亮未果，陈亮却没有提出异议；另按照合同约定，刘恒坤需要协助签订商品房买卖合同终止协议书，但该商铺现已登记在刘恒坤名下，无法再通过签订商品房买卖合同终止协议将房退给中山市大成房地产开发公司，合同的目的不能实现，故陈亮要求继续履行合同的诉讼请求本院不予支持；陈亮主张刘恒坤行使解除权的时间超过了一年的除斥期间问题，其依据《最高人民法院》第十五条的规定，而本案涉案属房屋(二手房)买卖合同纠纷，不是商品房买卖合同纠纷，故不适用该解释，故陈亮的上述主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院》第十五条之规定，判决如下：驳回原告陈亮的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，诉讼保全费1770元，共计2045元（原告已预交），由原告陈亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈立平二〇一五年九月十一日书记员  王丽丽