浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0282民初3706号
原告：陆青青，女，1973年3月8日出生，汉族，住慈溪市。
委托诉讼代理人：杨永东，浙江海泰（杭州湾新区）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡泽民，浙江海泰（杭州湾新区）律师事务所律师。
被告：宁波合生锦城房地产有限公司，住所地：宁波杭州湾新区海富路123.125号，统一社会信用代码：91330201695057686Q。
法定代表人：史才全，该公司总经理。
委托诉讼代理人：高晶鑫，女，1981年11月23日出生，满族，系宁波合生锦城房地产有限公司员工，户籍地：河北省石家庄市桥东区，现住宁波杭州湾新区。
原告陆青青诉被告宁波合生锦城房地产有限公司（以下简称合生公司）商品房销售合同纠纷一案，因案涉房屋租金需要进行评估，本院于2016年10月19日对本案进行了诉前登记，后于2017年4月6日立案受理本案，依法适用简易程序进行审理。本院于2017年5月8日组织双方召开了庭前会议。原告的委托诉讼代理人杨永东、被告的委托诉讼代理人高晶鑫到庭参加诉讼。本院于同年6月6日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人胡泽民、被告的委托代理人高晶鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆青青向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期交付海纳路408弄合生国际名都18-06幢58号房屋的违约金161302元（自2014年1月1日起、按房款总价3584478元万分之五计算至2014年3月31日）；2.被告赔偿因不及时履行讼争房屋维修的义务，给原告造成的延迟入住损失176137元（自2014年4月1日起按5300元/月计算至2017年1月7日）；3.本案诉讼费、鉴定费由被告负担。事实和理由：2012年2月21日，原、被告签署了一份《商品房买卖合同》。该合同约定：原告购买被告开发的海纳路408弄合生国际名都18-06幢58号房屋。该商品房的建筑面积311.8平方米，总价款3584478元。被告应于2013年12月31日前，将符合条件的商品房交付给原告使用。如逾期交房超过90天，原告要求继续履行合同的，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。该合同附件四及附件八的第十一条明确了该房屋的装修设备及标准。合同签订后，原告按约履行合同，已支付了全部房款。被告于2014年3月31日发函通知原告交房。原告验房后发现房屋尚存在严重质量问题，遂要求被告维修整改，被告表示同意。2015年12月19日，原告接到被告房屋装修整改完成电话通知后，再次对整改后的房屋装修质量进行查验，发现还是存在严重质量问题，主要有：一楼餐厅、大厅、过道踏脚墙体上方因漏水导致大面积发霉、起皮，地下室楼梯上方凝管导井漏水导致大面积水渍，地板大面积发霉发黑，地下室、一楼门框下脚处明显发黑霉变。原告遂发函给被告要求其尽快返修整改。对于原告的函件，被告于2015年12月24日书面回复，以其已完成维修义务为由，拒绝承担再行修复的责任。2016年2月24日，被告发出书面交房催告函，要求原告于2016年3月15日之前办理房屋交付手续，逾期视为其已经完成房屋交付义务。之后，原告多次到现场查验，并与被告交涉，但上述质量问题，至今未予解决。在原告起诉要求被告承担房屋修复义务之后，被告在2017年1月初再次对涉案房屋进行了修复，原告于2017年1月7日又对房屋进行了验收，虽然仍存在部分质量问题，但原告基本认可其完成了修复义务，该房屋可以入住并正常使用。2017年3月15日，根据原告申请，法院委托的评估鉴定机构宁波国信资产评估有限公司作出甬国评报字（2017）第025号资产评估报告书，明确2014年4月1日至2017年1月7日期间涉案房屋租金总额为176137元（月租金5300元/月）。原告认为，被告虽然于2014年3月31日发出房屋交付通知函，但依照合同约定，其仍然逾期交付90天，应当依照合同约定支付违约金。另对于交付后房屋存在的严重质量问题，虽经原告与被告多次交涉，但最终是通过起诉至法院，才于2017年1月7日勉强予以解决，由此给原告造成的涉案房屋的迟延入住损失（参照评估鉴定作出的迟延入住期间的涉案房屋的租金金额），被告应一并予以赔偿。
原告为证明己方的诉请成立，向本院提供如下证据：
A1.《商品房买卖合同》及附件一份，拟证明原告向被告购买房屋，并就房屋的价格、交付时间、保修条款等进行约定的事实；
A2.购房发票两份，拟证明原告已经支付了购房款的事实；
A3.交楼通知书一份，照片一组，拟证明被告逾期至2014年3月31日才向原告发出了交房通知书，原告验房后发现房屋存在严重质量问题及被告进行返修的事实；
A4.落款日期为2015年12月19日、2016年7月20日、2017年1月7日的业主看房单各一份，照片一组，拟证明讼争房屋存在质量问题的事实；
A5．落款日期为2015年12月20日的要求被告整改房屋质量问题的函件一份，拟证明原告要求被告及时整改修复房屋的事实；
A6.回复函一份，拟证明被告拒绝承担修复义务的事实；
A7.交房催告函一份，清单一份、照片一组，拟证明被告催告原告于2016年3月5日前办理交付手续，逾期则视为被告已经完成房屋交付义务，但至2016年10月1日，讼争房屋仍存在严重质量问题的事实；
A8.宁波国信资产评估有限公司出具的评估报告一份，拟证明讼争房屋2014年4月1日至2017年1月7日期间的房屋租金为176137元，该金额为被告迟延履行修复义务导致原告所遭受到的损失的事实。
被告合生公司辩称：首先，被告交付讼争房屋的逾期天数未超过90天，且原告的第1项诉讼请求已经超过诉讼时效；其次，关于原告主张的延迟入住损失问题，根据《商品房买卖合同》附件八第七条第二款、第十三条的规定，讼争房屋存在正常的瑕疵，被告已经履行了维修义务，根据双方之间的约定，在实施维修期间或者完成后办理交接的时候不视为逾期交房，被告不承担赔偿责任。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告为证明其辩称成立，向本院提供如下证据：
B1.《慈溪市房屋建筑工程竣工验收备案证明书》（以下简称《验收备案证明》）一份，拟证明原告所购房屋已经于2014年3月28日验收合格的事实；
B2.《宁波杭州湾新区房地产开发项目竣工交付备案证明书》（以下简称《交付备案证明》）一份，拟证明讼争房屋于2015年3月31日具备交付条件的事实；
B3.交楼通知书及EMS交寄底单各一份，拟证明被告于2014年3月31日向原告邮寄交楼通知书的事实；
B4.电话录音一份，拟证明被告已经于2014年3月31日告知原告讼争房屋已经具备交房条件的事实。
当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认，并在卷予以佐证。以下为本案的无争议事实，本院予以确认：
2012年2月21日，原告向被告购买位于杭州湾新区国际商务休闲城合生国际名都海纳路××号精装修商品房一套，并签订《商品房买卖合同》及附件一份。该合同约定：原告向被告购买的房屋位于海纳路××号，设计用途为住宅，建筑层数为地上三层、地下一层，建筑面积为311.80平方米，套内建筑面积为301.30平方米。商品房的单价为11496.08元，总价款3584478元。房屋交付时间为2013年12月31日前，且符合下列条件：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用条件；4.房地产开发项目交付备案书。如遇下列特殊原因，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.规划、文物、环保、土管、林业、水利、电力等政府主管部门根据法律、行政的规定采取某项行政措施而导致开发建设延期的，出卖人可据实予以延期；3.交付房屋时，买受人应支付给出卖人的任何款项（含相关违约金、税费等）未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部款项后10日内，顺延期限不视为交付逾期。买受人逾期交付房屋，按照逾期日期，分别处理（不作累计）：1.逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之日五的违约金。合同有特别约定按照特别约定执行。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托认可的具有资质的单位进行质量检测。双方对检测费用垫付和结算的约定为检测费由要求质量检测一方先行垫付，如检测质量合格的，检测费用由买受人承担，如检测质量不合格的，由出卖人承担检测费用。检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付，检测单位提出返修意见的，出卖人应当返修，并承担赔偿责任。涉案房屋为精装修房屋，双方约定了主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容。出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准。达不到标准的，出卖人补偿装饰、设备差价。附件八第五条约定，该房屋政府主管部门的验收以毛坯房标准验收，具体按政府相关规定办理，装饰装修设备标准见本合同补充协议第十一条，装修效果原告同意以被告交付时的实际效果为准，原、被告双方同意以被告取得建设工程竣工验收备案证明作为该房屋验收合格的标志。附件八第七条中约定，如甲方按乙方验收交接时的具体要求对房屋提供了维修、返修等相关售后服务，双方在此项服务实施期间或完成后办理交接亦不得视为甲方逾期交房，并且甲方无需承担赔偿责任。附件八第十三条工程特别提醒条款约定，在保修期内如因出卖人工程质量问题造成买受人房屋毁损，出卖人负责直接修复，小区竣工验收后，部分楼面或墙面因自然原因可能产生细小裂缝，但不会影响房屋结构安全和使用，室外场所可能因为沉降、建材收缩变化等原因产生裂缝、变形等，但不会影响小区的使用。如前述情形发生，买受人表示予以接受并不得以此为由拒绝办理交付手续。该商品房室内天棚局部有结构梁、沿墙有结构柱，室内局部有管道井。东山墙及地下室返潮属于正常现象，如前述情形发生买受人表示接受并不得以此为由拒绝办理交付手续。信使、快递形式交送当天即视为送达；若以挂号信邮寄在投邮后（以寄出的邮戳为准）即视为送达；以传真形式在发出后的当日即视为送达。合同还就其他权利、义务进行了约定。
合同签订后，原告向被告支付了购房款3584478元。被告也向原告开具了相应的购房发票。2014年3月28日，被告就工程质量向慈溪市住房和城乡建设局进行了竣工交付备案，同年3月31日，宁波杭州湾新区规划建设国土局向被告出具了竣工交付备案证明书。同日，被告通过快递向原告发出了交楼通知书并进行了电话通知。
接到被告发送的通知后，原告对讼争房屋进行了查验。2015年12月19日，原告方与被告方物业人员顾俊仁在验房过程中发现如下问题：一楼西卧进门内东侧下方有霉斑，一楼主卧窗台外边石材有损坏，一楼主卧墙纸接缝明显，一楼餐厅和大厅下脚多处发霉起皮，地下室扶梯上方墙体有渗水，二楼外卧移门边地板发黑，三楼也有发黑，地下室移门门钩断裂，二楼西墙墙壁灯脱落。次日，原告向被告发函，具体内容：“本人从你公司购买的合生国际名都408弄58号房，在近期第一次接到房屋装修整改完成的电话通知后，于2015年12月19日（离合同约定最迟交房时间2014年3月31日已过去20个月多）再次对整改后的房屋装修质量进行查验，发现还存在严重的装修质量问题，对你公司对购房户缺乏最起码的诚信感到不解，主要问题有：一楼餐厅、大厅、过道踏脚墙体上方因漏水导致大面积发霉、起皮，地下室楼梯上方疑管井漏水导致大面积水渍，地板大面积发霉变黑，地下室、一楼门框下脚处明显发黑霉变等严重装修质量问题（附部门照××。根据《商品房买卖合同》第十二条有关交接查验房屋装修质量要求，要求你公司必须尽快给予返修整改，以满足商品房交付装修质量要求，并应承担相应赔偿责任，本人将保留逾期违约追诉权。”。
2015年12月24日，被告回函给原告载明：“您所购买的房屋已于2014年3月31日取得相关竣工验收文件，符合交付条件。此外，根据双方签署的《商品房买卖合同》附件八第七条约定：如甲方按乙方验收交接时的具体要求对房屋提供了维修、返修等相关服务，双方在此项服务实施期间或完成后办理交接亦不得视为甲方逾期交房，并且甲方无需承担赔偿责任；在此期间的物业管理费仍由乙方承担。对于您主张的承担相应赔偿责任因不符合合同约定及相关法律规定我司不予同意。请您按合同约定及时办理收楼手续，如因您延期收楼致使房屋无人照管继而引发房屋内发霉、发黑等问题，由您自己负责”。2016年2月24日，被告向原告发出了交房催告函，催告原告应于2016年3月5日前办理收楼手续。同年7月20日，原告方与被告方物业人员顾俊仁在验房过程中发现如下问题：地下室移门两侧下方渗水发霉、变黑，地下室西侧卧室、墙面多处反潮、发霉变黑，地下室楼梯口上方几处渗水点发霉、变黑，一楼移门两侧下面渗水墙体起鼓，一楼多间墙体下方渗水起鼓发霉，地下室大厅上方灯泡损坏一个。
2017年1月初，被告再次对讼争房屋进行了维修。同年1月7日，原告再次对讼争房屋查验，认为该房屋的装修已经基本符合入住要求。
根据原告的申请，本院委托宁波国信资产评估有限公司对讼争房屋的租金进了评估。该公司于2017年3月15日出具了评估报告，该评估报告载明：“经评定估算，评估基准日委托评估范围的杭州湾新区海纳路408弄合生国际名都18-06幢58号的房地产自2014年4月1日至2017年1月7日期间（共计33个月又7天）租金的评估值为人民币壹拾柒万陆仟壹佰叁拾柒元整（￥176137.00），月租金为人民币伍仟叁佰元整（￥5300元/月）”。原告因本次评估支出评估费4180元。
本案争议的事实在于：一、讼争房屋的逾期交房天数如何认定；二、被告有否迟延履行维修义务？
关于争议焦点一、讼争房屋的逾期交房天数如何认定？原告诉称，合同约定的交房日期为2013年12月31日，被告于2014年3月31日才向原告发送交房通知，已经逾期超过90日，被告辩称讼争房屋的交付逾期未超过90天，并提供了证据B3、B4予以证明。原告对上述两份证据的真实性无异议，但认为上述两份证据仅证明被告已经履行了通知义务，但讼争房屋并未实际交付。本院经审查认为，被告提供的该两份证据，结合合同约定，可以证明被告已经于2014年3月31日向原告送达了交房通知书，并已经开始履行交房义务。2014年1月1日至同年3月31日期间，被告亦无合同约定的可以延期交房的理由，故本院认定讼争房屋的逾期交房天数为90日。
关于争议焦点二，即被告有否迟延履行维修义务？原告主张被告迟延履行维修义务，并提供证据A3中的照片、A4、A5、A6、A7予以证明，被告对上述证据的质证意见为：对2015年12月19日、2016年7月20日业主看房单的真实性无异议，但认为被告已经履行了维修义务。对2017年1月7日的业主看房单因原告未提供原件，故对真实性有异议。被告对原告提供的所有照片的内容及真实性均不予认可。被告对证据A5的真实性无异议，但其对该证据记载内容有异议，房屋的质量问题应当以2015年12月19日的业主看房表为准。对证据A6的真实性、合法性无异议，但被告并未拒绝承担保修义务。对证据A7中的交房催告函真实性无异议，对清单的真实性有异议。本院经审查认为，2017年1月7日的业主看房、被告提供的照片、证据A7中的清单，本院无法确认其真实性，对其证明力本院不予确认。原告主张被告存在迟延履行修复义务，但未向本院举证初次查验房屋时讼争房屋存在的质量问题，也未依照合同约定，委托鉴定机构就讼争房屋存在的质量问题进行鉴定，且根据本院查明的事实，2015年12月19日、2016年7月20日记载的质量问题也不相同，依照现有证据，本院无法确认讼争房屋质量问题的修复过程，进而无法判断被告是否存在迟延履行修复义务，故对原告主张的被告迟延履行维修义务的事实本院不予确认。
本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》依法成立，且合同有效，双方当事人均应当全面履行各自的合同义务。根据本院查明的事实，被告逾期交付讼争房屋90日（未超过90日），应当依照日万分之三的标准累计计算逾期交房违约金，经计算该期间的违约金为96780.91元。被告就逾期交房违约金提出了诉讼时效抗辩，本院认为，延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而累加计算的，属于合同中约定的一个整体权利。合同中并未就违约金约定具体的支付期限，原告任何时候都可以主张，只有当被告明确表示不履行时，诉讼时效才可以计算。现被告并未提供证据证明原告曾向其主张过该部分违约金，且其已经明确表示不履行该义务，故原告于2016年10月19日通过诉讼的方式主张己方权利并未超过诉讼时效。故对原告诉请要求被告支付逾期交房违约金，本院在96780.91元范围内予以支持，超出部分本院不予支持。关于原告主张的因被告迟延履行维修义务，进而无法将讼争房屋出租并获得房屋租金收益的损失赔偿问题，本院认为，根据本院查明的事实，讼争房屋装修上部分存在的质量问题，在一定程度上会影响原告对讼争房屋的使用目的，但现原告仅提供了讼争房屋租金标准为5300元/月的鉴定意见，但该损失必然产生且被告应当预见的证据并未提供，故对原告的该部分损失，本院难以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告宁波合生锦城房地产有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告陆青青违约金96780.91元；
二、驳回原告陆青青的其余诉讼请求。
如果未按上述判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案受理费6362元，减半收取计3181元，由原告陆青青负担2227元，被告宁波合生锦城房地产有限公司负担954元。鉴定费4180元，由原告陆青青负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
代理审判员 陈幸科
二〇一七年六月二十八日
代书 记员 马美娟
附1：本判决适用的法律
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
附2：执行法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》
第十八条人民法院受理执行案件应当符合下列条件：
（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。