吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终2819号
上诉人（原审被告）：长春环贸租赁有限公司，住所：长春市朝阳区重庆路1078号。
法定代表人：刘东斌，董事长。
委托代理人：王贺平，该公司经理。
委托代理人：李欣楠，北京大成（长春）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈国庆，男，1969年1月16日生，汉族，住长春市绿园区。
委托代理人：邵文超，吉林万公律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：岳立英，女，1969年7月17日生，汉族，住长春市绿园区。
委托代理人：邵文超，吉林万公律师事务所律师。
上诉人长春环贸租赁有限公司（以下简称环贸公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院于2016年6月15日作出的（2015）朝民初字第3864号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2016年9月18日公开开庭审理了本案。上诉人环贸公司的委托代理人王贺平、李新楠，被上诉人陈国庆及委托代理人邵文超，被上诉人岳立英的委托代理人邵文超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：陈国庆和岳立英系夫妻。陈国庆和案外人齐某某作为甲方与环贸公司作为乙方于2011年6月8日签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于长春市红旗街5号（富锦路侧）房屋租给乙方；房屋共计三层面积777.54平方米，租期自2011年7月9日起到2021年10月8日止；2011年7月9日至2011年10月8日90天免租金，租金自2011年10月9日开始计算；租金的给付采取上打租方式按年支付，即乙方于每年租期开始前五日一次性给付甲方当年的半年租金。合同第二条约定：甲方对该房屋享有所有权和使用权，甲方保证租给乙方的房屋无任何产权争议、债务、抵押、司法查封，并在租赁期内保证乙方正常使用。合同第四条约定：甲方允许乙方对该租赁房屋进行水、电、电话、有线电视、供暖及燃气等设施的安装、维修、装饰、添置新物及新增新建门斗、门脸，并甲方同意乙方在符合国家相关法律法规并符合房屋改建质量标准及使用标准的前提下进行房屋机构改造，将对该房屋结构层由原来的三层建筑改为二层建筑（因该房屋二层为夹层，层内层高不够，即将原建筑的一楼顶板、二楼顶板拆除，制作新标高的一楼顶板，将原来的三层更改为二层房屋）；安装、维修、装饰、添置新物及新建门斗、门脸与楼层改造，其所发生的一切费用均由乙方自行承担；乙方对上述自行安装新建的设施设备及门斗和楼层板在合同期内拥有使用权和所有权，如合同期满，甲方无违约的情况下，乙方所增加的供水、供电、供暖、门、窗等不可移动的及新增建的门斗面积所有权归甲方所有。合同第五条约定：乙方要严格遵守政府相关部门的规定，进行对室内设施、设备的安装和装修，如违反规定所造成的责任和经济损失由乙方全部承担。第八条约定：租金费用按每年上打租一次性支付当年的半年租金，每次应提前5日交租，依此类推直到租赁期限满。合同十四条约定：在甲方无违反本合同条款情况下，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，所造成的损失由乙方自行承担，并向甲方赔偿违约金壹佰万元：（一）在甲方无违约情况下，乙方不按照合同规定的日期支付租金超过30日的…。第二十一条约定：附件包括该房屋的图纸、该房屋产权证及相关的有效证件。2012年4月10日，陈国庆与环贸公司于又签订了一份《补充协议》，约定将租赁合同的终止日期向后延三个月，并免除了2012年10月9日至2013年1月8日90天的租金，租金标准约定为：2011年10月9日至2012年10月8日，每年租金为63万元；2013年1月9日至2014年1月8日，每年租金为66万元；2014年1月9日至2015年1月8日，每年租金为69万元；2015年1月9日至2016年1月8日，每年租金为72万元；2016年1月9日至2017年1月8日，每年租金为75万元；2017年1月9日至2018年1月8日，每年租金为78万元；2018年1月9日至2019年1月8日，每年租金为81万元；2019年1月9日至2020年1月8日，每年租金为84万元；2020年1月9日至2021年1月8日，每年租金为87万元；2021年1月9日至2022年1月8日，每年租金为66万元。合同签订后，陈国庆向环贸公司交付了房屋，环贸公司于2011年6月4日向陈国庆支付租金31.5万元，2012年4月11日支付31.5万元，2013年6月6日支付租金33万元，2013年11月5日支付22万元，合计已支付租金118万元。环贸公司接收该房屋后即开始对该房屋进行拆改、扩建、装修。在环贸公司该房屋进行改扩建、装修过程中，2012年10月9日和2014年6月12日，因未取得规划许可证，被长春市规划局下发了行政处罚决定书，限期自行拆除违法建筑部分，并恢复楼体原状。另查明，案涉租赁房屋系陈国庆、岳立英在2011年6月8日签订《房屋租赁合同》，从案外人齐某某处所购买，2013年6月18日更名至岳立英名下。经一审法院向齐某某核实，齐某某称其在合同中签名的作用是证明该房屋已出卖给陈国庆并由陈国庆出租，权益人为陈国庆，该房屋在买卖前即存在抵押，转让给陈国庆后继续抵押。
2015年11月7日陈国庆、岳立英起诉至一审法院，以环贸公司欠付租金违约为由，要求判令：1.解除原、被告间的租赁合同；2.被告腾迁租赁的房屋；3.被告支付拖欠的房租156万元及至房屋倒出时占用房屋的租金，并给付违约金100万元。
环贸公司辩称：1.陈国庆未按照合同约定履行义务，违约在先，其不具有单方解除权，亦无权主张违约金100万元及要求腾房。出租人作为房屋的所有权人，是法定的相关建设手续办理人，承租人作为承建方仅负有配合义务。本案中由于出租人拒不履行应尽的办理相关手续的义务，致使承租人扩建工程进度缓慢，且两次被予以行政处罚；2.陈国庆在签订合同之时就隐瞒了房屋在出租之前已经抵押的事实，陈国庆违约事实存在并给被告造成巨大经济损失。在履行合同过程中，陈国庆迟迟不为被告办理房屋改造、装修施工所需的相关审批手续，致使工程无法进行，造成被告行使不安抗辩权而延付租金，被告并非违约；3.陈国庆拒不履行维修义务，致使租赁房屋无法作用，应减免租金；4.陈国庆在签订合同之初就知道被告承租房屋的目的是为了商业经营所需，但其出租的房屋根本没有消防验收手续，无法作为商业用途使用，因而被告有权暂停支付租金，没有违约；5.与被告签订合同是陈国庆和齐某某，房屋所有权人也是齐某某，是租赁合同当事人之一，因此本案属于必要共同诉讼，陈国庆提起诉讼不具备法定条件。岳立英与本案无直接利害关系，其作为原告主体并不适格，因此应驳回原告的诉讼请求。
一审法院审理后认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合法有效。双方在合同中已约定附件包括产权证，被告在签订合同时即应查看产权证件是否存在抵押，虽然陈国庆没有证据证明其与被告在签订合同时既已知道涉诉房屋存在抵押，但该房屋存在抵押情形并未影响被告使用房屋，亦未造成实际损失，也不影响被告实现使用承租房屋的合同目的，因此被告以房屋存在抵押为由的抗辩，本院不予采纳。被告所称由于原告不办理房屋改扩建手续而致使其不安导致延付租金，其没有提供充分证据证明该主张，该抗辩主张不予支持。合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”被告拒不按合同约定期间支付租金的违约行为，使原告不能实现出租房屋获得收益的合同目的，并受到经济损失，若继续履行合同将严重损害原告的合法利益，因此原告主张解除双方签订的《房屋租赁合同》并支付所欠租金和交还房屋的请求，理由充分、于法有据，本院予以支持。原告提起诉讼的时间为2015年11月17日，经公告送达起诉状至被告的时间为2016年2月15日，因此依法应认定协议解除时间为2016年2月15日。被告应按补充协议约定的租金标准向原告支付至合同解除期间的租金，并按此租金标准支付合同解除后占用房屋期间产生的租金。至2016年2月15日止，被告欠付的租金为11万元＋69万元＋72万元＋75万元÷12个月÷30天×37天＝159.7083万元。2016年2月16日至本案辩论终结2016年4月15日被告占用房屋期间产生的租金损失为75万元÷12个月×2个月＝12.5万元。被告未及时支付租金的违约行为确给原告造成了经济损失，鉴于原告所主张的被告支付违约金100万元过高，被告不同意，本院予以调整为被告按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付利息。被告所称在合同履行过程中由于原告不办理房屋改造、装修等相关审批手续致使改扩建、装修工程无法进行的主张，被告没提供确实、充分的证据证明其及时通知、要求原告以产权人名义办理施工审批手续，不能证明原告在履行此项合同内容中违约，其该主张不予支持。本院已向齐某某核实，其在本案涉及的租赁关系中没有实体权益，也不主张，因此不必追加其为当事人参加诉讼。因岳立英与陈国庆为夫妻关系，且该租赁房屋登记的所有权人为岳立英，而岳立英没有作为出租人参加签订协议，本案的房屋租赁关系涉及岳立英的具体权益，所以岳立英作为必要的共同诉讼主体适格。对于涉诉房屋是否存在质量问题，被告申请对承租房屋进行质量鉴定，因被告已对该房屋进行了部分改扩建，改变了房屋原状，对原房屋是否存在质量无法进行鉴定，故其该主张不予支持。关于被告主张出租的房屋没有消防验收手续，使其无法作为商业用途使用问题，因双方在签订的合同内容中已涉及了房屋的改扩建问题，施工结束后势必涉及重新进行消防验收问题，双方对此均应有预见，而在合同中又没有关于该消防验收手续处理方面的内容约定，故被告现以此作为抗辩理由不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条、第二百四十八条之规定，判决如下：一、原告陈国庆与被告环贸公司2011年6月8日签订的《房屋租赁合同》、2012年4月10日签订的《补充协议》于2016年2月15日解除；二、被告环贸公司于本判决生效后向原告陈国庆、岳立英交还所租赁的位于长春市红旗街5号（富锦路侧）的房屋；三、被告环贸公司于本判决生效后向原告陈国庆、岳立英支付至2016年2月15日止所欠租金159.7083万元和2016年2月16日至2016年4月15日占用房屋期间产生的租金12.5万元合计172.2083万元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，其中11万元自2013年7月3日起算、34.5万元自2014年1月4日起算、34.5万自2014年7月3日起算、36万元自2015年1月4日起算、36万元自2015年7月3日、7.7083万元自2016年1月4日起算，12.5万元自2016年4月15日起算，以上各起算时间均计算至款项给付时止）；四、被告环贸公司于本判决生效后向原告陈国庆、岳立英支付自2016年4月16日起至租赁房屋交还时止按合同约定的租金标准计算所产生的占用房屋租金；五、驳回原告陈国庆、岳立英其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理20300元，由被告环贸公司负担。
宣判后，环贸公司不服，向本院上诉称：1.一审程序违法并导致认定事实错误。（1）岳立英并非本案房屋租赁合同的一方当事人，与本案无直接利害关系，其作为原告主体不适格；（2）房屋租赁合同由齐某某和陈国庆签字，齐某某是合同一方当事人，属于必要共同诉讼主体；（3）一审法院未准许上诉人提出的房屋质量安全隐患鉴定申请，程序违法。上诉人在与被上诉人履行合同期间，多次书面通知被上诉人，主张房屋存在质量安全隐患，在一审中又申请对房屋质量安全隐患进行鉴定，一审法院应当准许。上诉人已经委托专业鉴定机构对房屋质量安全隐患进行鉴定，结论表明该房屋存在质量安全隐患，不能正常使用。《商品房屋租赁管理办法》第六条规定：“租赁房屋必须满足安全使用标准。”结合相关法律规定，租赁房屋不能正常使用不能满足合同目的的，应由出租人退还租金并赔偿承租人一切损失。因此上诉人认为在合同履行初期所预交的118万房屋租金，被上诉人应全额退还或待其将房屋修缮加固达到安全使用标准正式起租后转为房屋租金，同时应赔偿上诉人已经投入的对房屋扩建门斗、房体装修的工程款300万元及房屋不能正常安全使用导致的逾期租金收益损失；（4）陈国庆和岳立英一审诉讼请求是判令解除合同，未请求确认合同已解除，因此一审判决超诉讼请求，程序违法；（5）陈国庆和岳立英一审诉请第三项是“判令被告支付拖欠的房屋租金156万元及至房屋倒出时占用房屋的租金”，但一审判决上诉人给付陈国庆和岳立英至2016年2月15日所欠租金159.7083万元，超诉讼请求，程序违法；（6）违约金和利息属于不同的法律概念和适用范畴，陈国庆和岳立英诉请是违约金而非利息，一审判决在主文中判决上诉人给付利息，超诉讼请求，程序违法；2.一审判决认定事实错误。（1）陈国庆和岳立英是依据合同第十四条“甲方无违反本合同条款情况下，乙方有下列情形之至时，甲方有权单方面解除合同”的约定主张的解除合同，其请求权基础是合同法第93条规定，但一审判决却是以合同法第94条作为法律依据，未按照当事人的诉讼主张和理由审理，导致事实认定错误；（2）陈国庆违约在先，上诉人无违约行为，陈国庆不具有合同解除权，陈国庆和岳立英请求解除合同无事实和依据，也无权主张违约金及要求上诉人腾迁。首先，陈国庆和齐某某在与上诉人签订的租赁合同中明确约定上诉人对房屋进行扩建、改造和装修，但被上诉人作为出租人合同履行过程中拒不履行为上诉人办理相关手续的义务，违约事实存在，且上诉人已经提供了经过公正的通知函等证据，根据租赁合同第十四条约定，被上诉人需在自身无违约情况下才能行使合同解除权并主张违约金，因此其不具有合同解除权，亦无权主张违约金及要求上诉人腾房；其次，陈国庆隐瞒了房屋出租前即已抵押的事实，给上诉人造成了巨大损失。一审中陈国庆提供了2013年的房屋所有权证、土地使用权证，这两份证据恰恰证明陈国庆再次违约，其不但无权主张解除合同，而且还应赔偿上诉人的损失并向上诉人支付违约金100万元；第三，一审法院核实齐某某的证据未经上诉人和被上诉人双方质证，按照法律规定，不能作为认定事实的依据；（3）上诉人并非恶意拖欠租金，而是因为被上诉人拒绝办理房屋改造的行政审批手续及房屋存在重大安全隐患不能正常使用，是依据合同约定和法律规定行使正当、合法抗辩权。首先，因被上诉人迟迟不为上诉人办理房屋改造、装修的施工相关手续，上诉人有理由对被上诉人的履约能力产生怀疑，迫于无奈行使不安抗辩权，符合法律规定，上诉人没有违约；其次，因房屋原有结构层、各主要承重柱、梁均存在开裂、变形现象，存在重大安全隐患，而被上诉人拒不履行维修义务，致使房屋一直无法使用，上诉人有权暂停支付租金，上诉人无违约。一审判决以“双方对此均应有预见，而合同中没有关于消防验收手续处理方面的约定”对上诉人的抗辩理由不采纳是错误的；（4）一审判决已认定双方之间的租赁合同已于2016年2月15日解除，再判决上诉人支付2016年2月16日之后的租金于法无据；3.一审判决适用法律不当。（1）岳立英不是租赁合同当事人，一审判决依据合同法规定判令上诉人向其交付房屋不当；（2）陈国庆、岳立英以合同约定的解除权诉请解除合同，一审判决既适用约定解除的法律规定，又适用法定解除的规定不当。请求撤销一审判决，依法改判驳回陈国庆和岳立英的请求或发回重审，诉讼费由被上诉人陈国庆和岳立英承担。
陈国庆和岳立英二审答辩称：一审判决正确，应维持原判。
本院二审查明的案件事实与一审相同。另，1.二审中，环贸公司提供了一份其在一审判决后单方委托吉林省建筑工程质量检测中心对案涉房屋作出的《检测报告》[省质检（结构）字2016第1152号]，内容为：所检一、二层框架柱混凝土强度不满足设计C35强度等级要求，框架梁混凝土强度满足设计C20强度等级要求；框架梁下排主筋根数及箍筋间距满足设计及相关验收规范要求；二层13×AA及12×BA轴框架柱存在竖向裂缝，二层12×BA轴框架柱主筋存在弯曲现象，影响结构受力性能，存在安全隐患；建议由有资质设计单位出具相应加固处理意见。2.二审中，法庭询问环贸公司：既然案涉房屋存在安全隐患，又无法拆改扩建满足其使用目的要求，其是否同意解除合同。环贸公司明确回答：不同意解除合同，要求继续履行。
本院认为：1.案涉房屋租赁合同虽然由案外人齐某某和被上诉人陈国庆作为共同出租方与环贸公司所签订，而岳立英未作为签约主体在合同中体现，但因一审法院询问齐某某证实，该房屋在与环贸公司签订租赁合同之前就已被齐某某出卖给陈国庆和岳立英，只是当时尚未办理更名过户手续，齐某某作为该房屋名义产权人在租赁合同上签字仅起到见证作用，真实出租人是房屋购买人陈国庆和岳立英，又因岳立英是该房屋现在的产权登记人，是合同出租人陈国庆的妻子，与陈国庆是利益共同体，由陈国庆与岳立英作为共同原告向环贸公司主张权利并无不当，故环贸公司以齐某某应为必要共同诉讼当事人、岳立英不能作为本案原告为由主张一审程序违法，本院不予支持。2.陈国庆和岳立英出租给环贸公司的案涉房屋是产权房屋，已经过国家相关部门竣工验收合格，应当符合使用条件。虽然环贸公司与陈国庆之间签订的租赁合同约定环贸公司可以对该房屋进行拆改、扩建、装修，并且陈国庆和岳立英作为房屋所有权人确有义务协助环贸公司办理房屋拆改扩建手续，但该项协助义务应当限定在法律允许的范围内，环贸公司在未办理审批手续前擅自拆改扩建被行政机关处罚不应认宜属于陈国庆和岳立英违约。环贸公司虽然在二审中举证了省质检中心出具的质量检测报告，拟证明陈国庆和岳立英出租的案涉房屋存在安全隐患，不具备使用条件，并且环贸公司举证的向陈国庆公证送达的《通知函》证明其已经告知陈国庆政府行政机关不让拆改扩建及房屋存在安全隐患等问题，导致其合同目的不能实现，而陈国庆对此未予理睬，但此应属于合同解除的法定条件，而环贸公司却明确向法庭表示其坚决不同意解除合同，既然环贸公司在案涉房屋可能存在“不能拆改扩建、存在一定安全隐患”等问题的情况下仍然坚持继续履行合同承租房屋，其就应当按租赁合同约定向陈国庆和岳立英支付租金，故环贸公司拒不支付租金的行为构成违约，其主张行使不安抗辩权不能成立，陈国庆和岳立英有权依据合同约定主张环贸公司给付欠租、解除合同、返还房屋及支付继续占有房屋期间的租金损失。至于陈国庆和岳立英是否真实存在不及时履行协助报批义务、不及时维修房屋等问题，陈国庆和岳立英是否存在违约行为，是否给环贸公司造成了损失，环贸公司均应在合同解除后另案向陈国庆和岳立英主张，本案不予审理。3.虽然陈国庆和岳立英起诉主张环贸公司给付拖欠的房租156万元，而一审判决环贸公司给付陈国庆和岳立英拖欠的租金1597083元，表面上似乎超出了陈国庆和岳立英起诉所主张的数额，但因一审判决认定合同解除的时间与陈国庆和岳立项所主张的合同解除时间并不相同，而陈国庆和岳立英又同时主张了环贸公司给付“至倒出房屋时止的租金损失”，一审判决的租金总额并未超过陈国庆和岳立英所请求的数额，故环贸公司主张一审判决超诉讼请求程序违法，本院不予支持。4.违约金与利息虽然是不同的法律概念，但一审判决是比照利息标准认定的违约金数额，并非将违约金直接判定为利息，故环贸公司以此主张一审程序违法本院亦不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，环贸公司的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20181.00元，由上诉人长春环贸租赁有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 徐 锐
代理审判员 梁 芳
二〇一六年九月二十二日
书 记 员 孙千卉