北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终6926号
上诉人（原审被告）北京中润置家房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路48号1号楼24层至25层B座24-25J1。
法定代表人田清华，总经理。
委托代理人彭×，男，1992年6月9日出生。
被上诉人（原审原告）罗京爱，女，1971年10月11日出生。
上诉人北京中润置家房地产经纪有限公司（以下简称中润置家公司）因与被上诉人罗京爱房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第41865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
中润置家公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回罗京爱的全部诉讼请求。事实和理由：罗京爱未按照合同约定缴纳下一期房租，违约在先，我公司无需返还房租及押金。其占用我公司房屋长达4个月，应当向我公司支付租金。
罗京爱辩称，我不同意中润置家公司的上诉请求，认可一审判决的结果，请求二审法院予以维持。
罗京爱向一审法院起诉请求：2015年8月12日，我与中润置家公司及房主徐×签订房屋租赁合同，房主徐×及中润置家公司出租762号房屋给我，租赁期限为2015年8月12至2016年7月31日，共计11个月零20天。我于8月13日缴纳了一个月押金3200元和8月12至9月11日一个月的租金3200元，又于8月27日缴纳了9月12日至10月11日的租金3200元。但是，我住该房到9月13日，工程队上门对房屋进行大面积维修，卫生间全部砸开、上下水道全部拆除、厨房液化气拆掉，后又凿开墙面，重新立墙，多日未能竣工。以上事情在三方签订房屋租赁合同时，中润置家公司未告知我，也未事前通知，对我及子女的工作学习、生活造成重大影响。我多次协商，中润置家公司置之不理，房屋各项指标不达标，中润置家公司及房主一直不予解决，造成工程长时延期。当初工程队承诺15日至20日之内全部竣工，可由于中润置家公司及房主故意知之而不闻不问，导致将近两个月了仍未能竣工。后中润置家公司员工多次到出租房内无理取闹，私自撬开卧室门锁，吓唬孩子，故意影响我及家人正常生活。11月3日，中润置家公司工作人员私自撬房屋，上锁，扣押房屋内财物，不让我及家人进门。我和家人被迫临时居住宾馆酒店，造成严重财产损失和精神损失。故我现起诉要求：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、中润置家公司返还我2015年9月12日至10月11日租金3200元；3、中润置家公司返还我交纳的一年的卫生费360元；4、中润置家公司返还押金3200元；5、中润置家公司向我支付违约金6400元；6、中润置家公司向我支付因被强制迁出造成的自2015年11月3日至起诉之日产生的额外费用和损失共计2244元；7、中润置家公司向我赔偿出租房内丢失及破损物品的财产损失（丢失财产为水晶眼镜800元、18K镀金眼镜架1800元、步步高点读机找到了、佳能数码相机及硬盘共1000元、皮尔卡丹品牌衣服两件长袖及两件短袖共6700元、羊绒长风衣4200元、皮夹克2500元、长袖棉衣带皮毛5800元、羊绒男式衬衫2800元、男式羊绒坎肩1300元、米黄色女式风衣600元、孩子公主裙两件共1400元。破损物品为大古筝4100元、小古筝2500元、皮尔卡丹长袖棉质衬衫2000元）；8、中润置家公司赔偿两套西装干洗费300元、被褥干洗费1500元；9、中润置家公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年8月12日，乙方（承租方）罗京爱与丙方（经纪方）北京中润置家房地产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》，该合同中列明甲方（出租方）为徐×，但徐×并未签署该合同，徐×委托中润置家公司代为出租房屋。合同约定甲方出租762号房屋，租赁用途为居住，丙方提供给乙方房屋的现有装修及设施情况，由双方在合同附属《房屋交割清单》中具体说明。《房屋交割清单》经乙方查验实物签署确认意见后，作为乙方交还给丙方房屋时的验收依据。租赁期限自2015年8月12日至2016年7月31日止。租赁期满或合同解除后，丙方有权收回房屋及设备设施，乙方应按原状如期交还房屋并结清各种费用。乙方要求续租的，需在本合同期满前一个月向丙方提出书面申请。双方另行协商续租事宜。房屋租金每月3200元。房屋租金支付方式为押一月付一月。提前15天支付下一期租金，如逾期支付每天按人民币100元收取滞纳金。具体支付日期为：第一次2015年8月12日3200元，第二次2015年8月27日3200元，第三次2015年9月27日3200元，依次类推，最后一次2016年9月27日。押金人民币3200元，卫生费360元整。乙方交付的押金仅作为担保用途，用于乙方迟交房屋租金应缴纳的滞纳金，损坏房屋、设备、设施、家具、家电的赔偿。押金用于垫付后，乙方应在当日内补足押金。押金不得充抵末期房租。合同期满，结清全部费用双方办理交接手续后，丙方应将押金返还给乙方。
合同第七条第四款约定：丙方由下列情形之一的，乙方有权单方解除合同。1、迟延交付房屋达3日的，交付的房屋不符合合同约定的。合同第七条第五款约定：乙方迟延交付房租达3日的，丙方有权单方解除合同。违约责任：租赁期内单方解除合同视为违约，如因特殊情况，丙方和乙方（在约定的下一次交款前）应提前三十天书面通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金。丙方有第七条第四款约定情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金。乙方有第七条第五款的约定情形之一的，应按月租金的200%向丙方支付违约金，丙方有权立即开启门锁收回房屋接纳新住户入住，滞留房间内的物品视为放弃所有权，剩余钱款不予退还，所产生的一起后果全部由乙方自行承担。
合同签订后，罗京爱于2015年8月13日支付2015年8月13日至9月11日房屋租金3200元、押金3200元。2015年8月27日，罗京爱支付2015年9月12日至10月11日租金3200元。另，罗京爱支付卫生费360元。
2015年9月13日，罗京爱听说涉案房屋要进行政府抗震改造工程，且当日有施工人员进入涉案房屋。后罗京爱主要居住在涉案房屋，但偶尔在酒店或者招待所居住。2015年9月27日，罗京爱未按期支付下期房租，中润置家公司催要房租时得知房屋改造。2015年11月3日，因为罗京爱未支付中润置家公司2015年9月27日本应支付的租金，中润置家公司更换了涉案房屋钥匙，罗京爱家中物品滞留在涉案房屋中。当时未进行物品清点。至此，罗京爱未进入涉案房屋。罗京爱索要财物时，中润置家公司亦因拖欠房租未允许罗京爱拉走物品。2015年11月中旬，中润置家公司将涉案房屋钥匙给付房东。2015年12月4日，房东要求罗京爱拉走物品，罗京爱因无法保证物品的安全未予拉走。中润置家公司表示因罗京爱未按时支付租金应承担违约金，故将罗京爱支付的押金折抵违约金，未予退还。
罗京爱起诉后，法院于2016年3月11日组织双方对涉案房屋内物品进行清点并交接。当时罗京爱、中润置家公司工作人员彭×及房东方代表郑×均在现场。在涉案房屋内物品清点过程中，罗京爱表示涉案房屋内的物品有丢失及破损的物品。其中丢失财产及价值为：水晶眼镜800元、18K镀金眼镜架1800元、佳能数码相机及硬盘共1000元、皮尔卡丹品牌衣服两件长袖及两件短袖共6700元、羊绒长风衣4200元、皮夹克2500元、长袖棉衣带皮毛5800元、羊绒男式衬衫2800元、男式羊绒坎肩1300元、米黄色女式风衣600元、孩子公主裙两件共1400元；破损物品及价值为：大古筝4100元、小古筝2500元、皮尔卡丹长袖棉质衬衫2000元。现罗京爱要求中润置家公司赔偿丢失及破损的财产损失及两套西装干洗费300元、被褥干洗费1500元。
清点现场，法院询问房东方代表郑×。郑×向法院表示当时签订合同时向中润置家公司说明过房屋可能涉及老旧小区改造，该公司表示发生改造情况下可再行协商。2015年10月左右，其接到改造项目部电话一周后去项目部签署改造合同，外墙、窗户及室内卫生间改造无需支付费用。如需增加改造部分需额外支付费用。2015年10月，其赴涉案房屋处与罗京爱商量能否对厨房及客厅一并改造，罗京爱予以同意。后双方因装修期限过长及支付租金问题产生争执。中润置家公司向其支付租金至2015年10月底。中润置家公司于2015年11月3日换锁后，涉案房屋内亦有装修人员进行装修，但其均在场，未拿走及损害罗京爱的财物，但因为装修，对罗京爱的物品进行过归整。
事发后三方对此进行过协商，均未果。罗京爱向法院提供房东方于2015年7月2日签署的入户调查表，证明业主对房屋改造知情，对此，中润置家公司表示自身并不清楚，该调查也是针对房东的。罗京爱认可房东确实与其沟通过房屋装修事宜，但因已经进行部分拆除故予以同意，只是后期因房东未及时付款影响了工程进度，从而影响了自身居住。
现罗京爱因涉案房屋施工无法正常生活而要求中润置家公司返还已支付的2015年9月12日至10月11日租金3200元。罗京爱要求中润置家公司退还收取的卫生费360元，但该公司表示该款系小区垃圾及入住前、腾房时打扫卫生收取房屋的费用，对此，罗京爱否认入住时有人进行清扫。罗京爱要求中润置家公司支付自2015年11月3日至起诉之日产生的住宿费、洗澡费等费用共计2244元，并向法院提供北京胜佳银奥宾馆提供的发票，中润置家公司不予认可。罗京爱因中润置家公司隐瞒房屋需进行改造的情况出租房屋，要求该公司按照月租金200%的标准支付违约金6400元。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、照片及本案开庭笔录等证据在案佐证。
一审法院认为：罗京爱与中润置家公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。作为出租方的中润置家公司，应保证涉案房屋在出租期间能满足承租方的正常居住生活。罗京爱承租期间，涉案房屋进行老旧小区改造，房东虽向中润置家公司提及，但对此事并不确定具体时间。且该改造并非中润置家公司所能控制的，故罗京爱表示该公司违约，并要求其支付违约金之请求，于法无据，法院不予支持。考虑到罗京爱居住期间房屋改造给其生活造成了一定的影响，其所负担的租金可适当予以减少，故罗京爱起诉要求退还租金之请求，法院酌情予以判定。2015年11月3日，中润置家公司更换门锁造成罗京爱无法继续使用涉案房屋，双方签订的租赁合同目的无法继续实现，故法院认定双方之间的租赁合同于2015年11月3日予以解除。合同解除后，中润置家公司理应将罗京爱已付押金返还给罗京爱，故罗京爱起诉要求返还押金之请求，理由正当，法院予以支持。中润置家公司表示罗京爱未按期支付租金，应承担违约责任一节，法院认为罗京爱未按期支付租金系因房屋改造影响其生活，并非故意拖欠，故对中润置家上述抗辩理由，法院不予采信。综合考虑上述情况，法院认为造成合同解除的原因系因为老旧小区改造这一客观情况，不可归责于合同任何一方，故罗京爱要求中润置家公司支付强制迁出后的额外费用之请求，于法无据，法院不予支持。因双方合同对卫生费已有明确约定，现罗京爱起诉要求退还卫生费之请求，于法无据，法院不予支持。罗京爱所述涉案房屋内有丢失物品及破损物品，除向法院提供部分照片外，未能向法院提供票据等其他有效证据，法院无法核实物品的存在，亦无法核实罗京爱所述物品系在中润置家公司锁门后丢失及破损，故对罗京爱要求支付丢失及破损物品损失之请求，于法无据，法院不予支持。罗京爱要求中润置家公司赔偿干洗费之请求，虽未向法院提供相应票据，但中润置家公司作为专业的房屋中介机构，在与承租方产生纠纷的情况下，采取强制换锁并扣押物品的行为破坏了正常的市场秩序，法院予以训诫，同时考虑到因扣押物品导致部分衣服需要清洗，故法院对罗京爱干洗费的主张，酌情予以判定。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，判决：一、罗京爱与北京中润置家房地产经纪有限公司于二○一五年八月十二日签订的《北京市房屋租赁合同》于二○一五年十一月三日解除；二、北京中润置家房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还罗京爱租金一千六百元、押金三千二百元；三、北京中润置家房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内赔偿罗京爱干洗费五百元；四、驳回罗京爱其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在罗京爱与中润置家公司签订的房屋租赁合同履行过程中，因诉争房屋进行老旧小区改造，影响了罗京爱的正常使用，罗京爱与中润置家公司因为租金支付及减免问题产生纠纷，在未协商一致的情况下罗京爱未再支付租金，中润置家公司于2015年11月3日更换诉争房屋门锁，双方的合同目的在客观上无法继续实现，故一审法院确认双方合同于2015年11月3日解除正确，本院予以确认。关于合同解除的违约责任问题，双方纠纷的产生系因老旧小区改造这一客观事实导致，不可规责于合同任何一方，双方互不承担违约责任。但考虑到罗京爱居住期间房屋改造给其正常使用租赁物产生了影响，基于公平原则，一审法院判令返还押金，酌情支持返还部分租金以及赔偿干洗费正确，本院予以确认。综上，中润置家公司的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一千一百六十七元，由罗京爱负担一千一百一十七元（其中九十三元已交纳，余款于本判决生效后七日内交纳）；由北京中润置家房地产经纪有限公司负担五十元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费二百一十元，由北京中润置家房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 磊
审 判 员 刘新泉
代理审判员 朱文君
二〇一六年十一月二十五日
书 记 员 明 玥