北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终5467号
上诉人（原审被告）北京交通职业技术学院，住所地北京市昌平区邓庄村东。
法定代表人林海波，院长。
委托代理人张福东，北京市滕之信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张江,男，1969年11月15日出生。
委托代理人冯西科，陕西扶法律师事务所律师。
上诉人北京交通职业技术学院（以下简称交通学院）因与被上诉人张江土地租赁合同纠纷一案,不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初2419号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张江在原审法院诉称：张江、交通学院于2008年8月1日签订了土地租赁协议。协议规定，将位于北京市昌平区南口镇雪山村45亩地及自建房屋800平方米（张江承租雪山村委会土地，该村委会同意转租）转租给交通学院使用。租赁期限从2013年8月1日至2036年7月31日。租金每年20万元，每年8月份缴纳下一年租金。合同还约定了其他事宜。合同签署后，张江、交通学院双方一直按约履行合同。但是从2013年8月1日起，交通学院就开始拖欠张江租金。为此，张江曾多次找交通学院催要，从2013年8月1日至2015年8月1日期间的租金40万元，但均被交通学院以各种理由推诿。故诉至法院，请求法院依法判令：1、交通学院支付从2013年8月1日至2015年8月1日期间的租金40万元；2、本案诉讼费由交通学院承担。
交通学院在原审法院辩称：不同意张江的诉讼请求。张江违约在先，合同约定张江保证交通学院现有水、电路正常使用，所需费用按照张江所交费用交纳，因张江未及时交纳水费，未保证我方正常使用，故不交纳租金。合同履行到2013年5月份的时候，张江和北京市昌平区南口镇雪山村村民委员会（以下简称雪山村委会）发生争议，村委会就停止供水，张江直到起诉之前，都没有向交通学院主张租金，合同在这两年间，属于中断履行，我们履行义务的前提是张江要先履行他们的义务，租金的诉讼时效为一年，张江现在主张已过诉讼时效。
原审法院经审理查明：2008年8月1日，张江（甲方）与交通学院（乙方）签订《土地租赁协议》，约定：“一，甲方将所租土地四十五亩及自建房屋八百平方米转租给乙方使用，乙方按土地使用性质使用；二、土地租用期限为二十八年，自2008年8月1日起至2036年7月31日止；三、乙方在租赁期内享有该土地的使用权；四、租金为每年二十万元。五、甲乙双方权利和义务：……2、甲方保证乙方现有水电路的正常使用，所需费用按照甲方所交费用交纳……”双方还约定了其他内容。协议签订后，双方均按照约定履行。2013年8月1日至2015年8月1日期间，交通学院未交纳租金。张江诉至法院，诉讼请求同诉称。
另查，2006年7月21日，张江与雪山村委会签订《土地租赁协议》，约定雪山村委会将本村土地45亩租给张江使用（其中复耕土地43亩，非耕地2亩），张江在租赁期内不得改变土地使用性质；土地租赁期限：自2006年8月1日至2036年12月31日；张江在租赁期内享有该土地的占有权和使用权，用于种植业发展和办公场所使用；租金为2006年8月1日至2016年12月31日，每年每亩地一百五十元人民币，2017年1月1日以后为每年每亩地二百元人民币，租金收取方法为每年一次性付清一年租金。协议还约定了双方的权利、义务及其他内容。2014年12月15日，雪山村委会与张江因土地租赁合同发生纠纷，并诉至法院。双方于2015年3月25日达成调解协议：“一、原告北京市昌平区南口镇雪山村村民委员会与被告张江之间签订的土地租赁协议继续履行，租金自二○一五年八月一日起按一千八百元/亩给付，给付期限按原合同执行。二、原告北京市昌平区南口镇雪山村村民委员会同意被告张江在合同租赁期限内将土地进行转租。三、调解书生效后由原告北京市昌平区南口镇雪山村村民委员会恢复对被告张江租赁土地的正常供水。”
又查，2013年5月至今，租赁地上仍未正常供水。
再查，交通学院于2011年将租赁的土地内部承包给陈×做餐饮项目。经询问，饭店负责人陈×表示，2013年8月至2015年8月的水费已经交给村委会，但其未提供证据加以证明。雪山村委会称，与张江的纠纷主要是涨租金的问题，停水与张江无任何关系，水费是谁使用谁交纳，因为实际使用人饭店一直未交水费，故一直未供水。
上述事实，有当事人的陈述，土地租赁协议、（2015）昌民初字第42号民事调解笔录及民事调解书、询问笔录等证据在案佐证。
原审法院认为：我国合同法规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。张江与交通学院订立的《土地租赁协议》，虽系双方当事人的真实意思表示，但租赁期限长于法律规定的二十年最长期限，故该《土地租赁协议》在符合法律规定期限内的部分有效，双方均应依照合同约定履行各自义务。张江将租赁的雪山村委会的土地转租给交通学院使用，交通学院应当按照约定的期限支付租金。交通学院于2013年8月1日至2015年7月31日未交纳租金，故张江要求支付租金的诉讼请求合法有据，法院予以支持。关于交通学院认为合同约定应由张江保证水、电路的正常使用，所需费用按照张江所交费用交纳，因张江未及时向村委会交纳水费，导致不能正常使用，且张江与雪山村委会发生纠纷导致雪山村委会停止供水，故张江违约在先一节，根据法院查明的事实，首先，雪山村委会明确表示水费为谁使用谁交纳，实际使用人饭店未交纳水费，故停水。交通学院在庭审中亦表明曾向雪山村委会交过水费，也印证了水费交纳的方式实际为谁使用谁交费。其次，饭店负责人陈×表示雪山村委会曾让其补交水费，且其自述已交纳2013年8月至2015年8月的水费，但其未提供相应证据予以证明。综合以上事实，不能证明雪山村委会停水与张江有直接关系，交通学院此项抗辩理由无事实和法律依据，法院不予支持。关于交通学院诉讼时效的抗辩，因双方租赁合同并未解除，租金的计算一直在持续中，张江的诉讼请求未超出诉讼时效，故对交通学院该项抗辩，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：北京交通职业技术学院给付张江二○一三年八月一日至二○一五年七月三十一日的土地租金四十万元，于判决生效后十日内执行。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
交通学院不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：交通学院交纳了水电费，仍未恢复供水。生效的调解书可以说明雪山村委会停水的原因与被上诉人有关。
张江服从原审判决，针对交通学院的上诉请求和理由答辩称：原审法院向雪山村委会核实，第三人未交纳水费导致停水。
本院经审理查明：一审法院查明事实正确。另查，交通学院于2013年8月2日、2013年10月31日分别向北京市昌平区南口镇雪山村股份经济合作社交纳了两笔水费款。上述事实有当事人在二审审理期间的陈述、询问笔录、在案佐证。
本院认为：租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。张江与交通学院订立的《土地租赁协议》，虽系双方当事人的真实意思表示，但租赁期限长于法律规定的二十年的部分无效，该《土地租赁协议》在符合法律规定期限内的部分有效，双方均应依照合同约定履行各自义务。
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。张江将租赁的雪山村委会的土地转租给交通学院使用，交通学院应当向其交纳租金，交通学院称张江未保证供水、供电，该理由不构成不支付租金的抗辩。
根据本案二审期间查明的事实，交通学院于2013年8月2日、2013年10月31日分别向北京市昌平区南口镇雪山村股份经济合作社交纳了两笔水费款，但诉争土地仍未恢复供水，对于断水造成的损失，当事人可以另行主张。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七千三百元，由北京交通职业技术学院负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七千三百元，由北京交通职业技术学院负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
审 判 员 赵 蕾
代理审判员 夏根辉
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 杜 莹