沈阳市和平区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽0102民初9516号
原告沈阳泰华林房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区长江北街118号，统一社会信用代码×××。
法定代表人费波，该公司经理。
委托诉讼代理人刘晔，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
委托诉讼代理人方太伟，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
被告敦立安，男，1983年2月18日出生，汉族，住沈阳市和平区。
第三人王银萍，女，1979年12月5日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
第三人李明，男，1974年4月1日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
原告沈阳泰华林房地产开发有限公司（以下简称”泰华林开发公司”）诉被告敦立安、第三人王银�、第三人李明案外人执行异议之诉一案，本院于2017年7月27日立案后，依法组成合议庭，由审判员苑亚洲担任审判长并主审，人民陪审员刘世颜、高佳参加评议，于2017年12月18日公开开庭进行了审理。原告泰华林开发公司委托诉讼代理人刘晔、被告敦立安到庭参加诉讼。第三人王银萍、第三人李明虽经本院合法传唤，未到庭应诉。本案经合议庭评议后，现已审理终结。
原告泰华林开发公司诉称，沈阳市和平区人民法院于2015年7月7日查封了第三人王银萍购买原告的位于沈阳市于洪区松山西路104号2-4-2房屋一套。因第三人王银�仅支付房款307,585元，剩余房款400,000元拟通过公积金贷款支付，法院查封后，导致公积金未能发放，故王银萍剩余的购房款400,000元至今未付。原告认为,涉案房屋虽在网上备案登记在第三人王银萍的名下，但这只是预告登记，并不代表第三人王银萍已经取得了涉案房屋的产权。因第三人王银萍尚欠原告房款400,000元，双方签订的《商品房买卖合同》并未履行完毕，不具备交付的条件，第三人王银萍并未取得涉案房屋所有权。同时，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中第三人王银萍购买的房屋只是预告登记，权利人仍为原告。原告提出异议后，法院依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院�行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三款规定，”被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封”，认为法院可以预查封，并裁决驳回原告的异议申请。原告认为，法院可以依据上述规定对第三人王银萍购买的房屋进行预查封，但在王银萍未依据《商品房买卖合同》及补充协议约定支付剩余购房款及违约金之前，该房屋的所有权属于原告，因此法院不得采取进一步的强制执行措施，包括查封、委托司法评估、拍卖等强制措施。综上，原告诉至法院，请求依法判决停止对沈阳市于洪区松山西路104号2-4-2房屋的强制执行；诉讼费由被告承担。
被告敦立安辩称，涉案房屋不是原告房屋，因为2015年8月28日去房地产大厦查封时查询该房屋登记所有权人为第三人王银萍，如果涉案房屋与原告有任何责任和关系应该在查封同时在相关位置能够体现出来，故法院依法进行的查封没有任何问题。从查封日期起始到2017年12月18日已经有两年多，期间原告没有提出过任何异议，所以法院应驳回原告的诉讼请求。
第三人王�萍向本院提交书面意见称，一、2015年7月7日，我从原告处购买了位于沈阳市于洪区松山西路104号2-4-2房屋，当时我已与李明离婚（离婚时间为2015年5月23日），该房为我单独所有。我先期交纳首付款217,585元，贷款金额490,000元，因贷款无法办理，故于8月19日又交首付款90,000元，我共支付首付款307,585元。但该房屋在办理贷款期间被法院查封，导致公积金贷款未办理成功，未放款。二、该房屋何时被法院贴了封条，我并不清楚，后接到开发公司打来的电话我才知道。我曾经到法院开过一次庭，承认该房屋我只付了首付款，尚未办理全部手续，尚欠开发公司400,000元没有支付。开发公司也未实际交付我此套住宅。三、我于2016年申请再审与敦立安、李明借款合同纠纷一案，辽宁省高级人民法院于2017年7月27日下发民事裁定书，1、指令辽宁省沈阳市中级人民法院再审；2、再审期间，中止原判决的执行。现该借款合同纠纷案已由沈阳市中级人民法院再审，我于2017年8月已将辽宁省高级人民法院民事裁定书送给法院执行局办案法官。四、对于开发公司提出的事实和理由我本人看过，无异议。五、针对此案件，我认为辽宁省高级人民法院已作出民事裁定，指令沈阳市中级人民法院再审敦立安诉李明和我借款合同纠纷案，再审期间，中止原判决的执行，故在沈阳市中级人民法院未作出再审判决前应中止对该房屋的执行。
第三人李明未到庭应诉，亦未提交书面陈述意见。
经审理查明，2015年7月7日，第三人王银萍（买受人）与原告泰华林开发公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份。合同约定，王银萍购买原告泰华林开发公司开发建设的位于沈阳市于洪区松山西路104号2-4-2、建筑面积为89.23平方米的房屋，其中，套内建筑面积74.56平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.67平方米，单价为7,929.9/平方米，总金额为707,585元。付款方式及期限为买受人于签订《商品房买卖合同》当日交付首付款217,585元，余款490,000元为公积金组合贷款，由买受人负责办理贷款。买受人逾期付款的违约责任，买受人除应承担合同的违约责任外，出卖人有权相应推迟房屋交付时间，且在买受人付清全部房款前，出卖人有权拒绝交付房屋。出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件即该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同时，该合同还对面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等事项作出约定。合同签订后，第三人王银萍向原告支付购房款307,585元，剩余房款400,000元欲通过办理公积金贷款支付，因故尚未办理。原告尚未将该房屋交付第三人王银萍使用。上述《商品房买卖合同》已办理了合同备案登记。2015年8月7日，买卖双方办理了上述房屋预告登记手续，预告登记权利人为王银萍，预告登记义务人为泰华林开发公司。
另查明，2015年敦立安以民间借贷纠纷将李明、王银萍诉至本院。2015年8月28日，本院作出（2015）沈和民一初字第2711号协助执行通知书，依法查封预告登记在第三人王银萍名下的沈阳市于洪区松山西路104号2-4-2房屋，查封期限为三年，从2015年8月28日至2018年8月27日。2016年5月11日，本院作出（2015）沈和民一初字第02711号民事判决书，判决主文为：”一、被告李明、王银萍于本判决发生法律效力后10日内，给付原告敦立安借款205万元；二、被告李明、王银萍于本判决发生法律效力后10日内，给付原告敦立安借款205万元的利息，自2015年3月16日起至实际给付之日止，按年利率12%计算。如被告李明、王银萍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原、被告其他诉讼请求。”宣判后，王银萍不服，向沈阳市中级人民法院提出上诉。2016年8月22日，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终8383号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
后该案进入执行程序，本案原告泰华林开发公司提出书面异议，要求解除对涉案房屋的查封。2017年7月13日，本院作出（2017）辽0102执异142号执行裁定书，驳回案外人泰华林开发公司的异议。故原告诉至本院。
另查明，王银萍不服沈阳市中级人民法院（2016）辽01民终8383号民事判决书，向辽宁省高级人民法院申请再审。2017年7月27日，辽宁省高级人民法院作出（2016）辽民申4682号民事裁定书，指定沈阳市中级人民法院对该案再审；再审期间，中止原判决的执行。
上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、购房发票、房屋预告登记证明、本院（2017）辽0102执字第142号执行裁定书；第三人王银萍提供的本院（2015）沈和民一初字第02711号民事判决书、沈阳市中级人民法院（2016）辽01民终8383号民事判决书、辽宁省高级人民法院（2016）辽民申4682号民事裁定书，以及原被告的当庭陈述笔录在卷佐证。这些证明材料已经庭审质证及审查，本院予以确认。
本院认为，案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，通过到庭�事人庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：对已交付部分购房款、并办理预告登记在第三人王银萍名下、原告尚未交付的涉案房屋，原告是否享有所有权或者其他足以阻止执行的实体权利，原告的权利是否能够排除对涉案房屋的强制执行。我国《物权法》第二十条规定，”当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第四条规定，”未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”上述规定明确，预告登记是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利，以保障将来本登记的实现。本案中，通过预告登记，购房人王银萍将其购房的请求权纳入预告登记，使其请求权具有物权的排他效力，即限制商品房预售人即预告登记义务人泰华林开发公司擅自处分涉案房屋的行为，以确保购房人王银萍实现自己对涉案不动产所有权的预期，以获得所购房屋。故对于涉案房屋，在第三人王银萍未能交付全额购房款、尚未取得不动产物权登记的情况下，涉案房屋所有权并未发生移转，权利人仍为原告泰华林开发公司。综上，原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求停止对涉案房屋执行的异议请求，具有事实和法律依据，本院应予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决如下：
不得执行位于沈阳市于洪区松山西路104�2-4-2房屋。
案件受理费10,876元，公告费800元，由被告敦立安承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判长苑亚洲
人民陪审员刘世颜
人民陪审员高佳
二○一八年二月二十三日
书记员安姝
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第四条未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。