上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0101民初5731号
原告(反诉被告)李宝予，男，1970年12月8日出生，住上海市黄浦区。委托代理人周学瑜，上海众华律师事务所律师。被告(反诉原告)李珊都，女，1989年3月5日出生，汉族，住浙江省温岭市。委托代理人茅国伟，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人周芳，上海市锦天城律师事务所律师。原告(反诉被告)李宝予与被告(反诉原告)李珊都房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月4日立案受理本诉、4月7日受理反诉后，依法适用简易程序，由代理审判员焦明静独任审判，于同年4月13日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)李宝予及其委托代理人周学瑜，被告(反诉原告)李珊都的委托代理人茅国伟、周芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李宝予诉称：其为台湾地区居民，婚前名下已有一套在沪房产，现已婚，妻子也系台湾地区居民。为在沪购买房产，原告前往上海中原物业顾问有限公司(以下简称“中原公司”)咨询其购房资格事宜，中原公司表示可由原告签署意向合同，最终以其妻子名义签订买卖合同。故原告委托中原公司居间，并于2015年12月15日与被告李珊都、中原公司签订房地产买卖居间协议，并于同日签订购买意向协议，约定以人民币18,200,000元(以下币种均为人民币)的价格意向购买被告所有的上海市黄浦区顺昌路XXX弄XXX号XXX室房屋，同时约定于2016年1月30日进行正式的房屋买卖合同的磋商签署及办理公证手续。购买意向协议签订后，原告通过中原公司支付被告意向金500,000元。2016年1月29日，原告被拟贷款银行工作人员告知，即使是原告妻子也无购房资格。原告前往黄浦区房地产交易中心核实，被告知：原告及妻子均不具备购房资格。同月30日，原告与被告的代理人、亦系被告之父协商希望在拟签订的房屋买卖合同中增加两项条款：1、如果原告妻子无法通过审核导致最终无法购买房屋，此为不归责于任何一方的事由，双方一致同意解除合同且不追究任何一方的违约责任。2、如果房屋可以过户，但原告妻子无法申请到贷款，此亦为不归责任何一方的事由，双方一致同意解除合同且不追究任何一方的违约责任。双方就该两项条款进行了磋商但未能达成合意，故未能成功签订房地产买卖合同。因双方对房屋买卖合同所必备的重要事项，既无事先约定，在正式订约前的磋商中也无法达成一致意见，并非任何一方违约。故被告应当返还原告支付的意向金500,000元。经原告律师发函催讨，被告无回应。故提起诉讼，请求法院判令被告返还原告购房意向金500,000元。被告李珊都辩称：不同意原告李宝予的诉讼请求。被告作为卖方，并无义务核实或告知买方是否具有购房资格。原告表示其向中原公司表明了其购房资格情况，但不能表明被告清楚该情况。原告可以在签订房屋买卖合同前去交易中心核实，但原告未核实，存在过错。被告并未委托其父于2016年1月30日与原告磋商合同条款。因中介虚假承诺而致原告产生的损失，原告可向中介主张。反诉原告李珊都诉称：2015年12月15日，反诉原告在反诉被告李宝予于同月13日签署的《房地产买卖居间协议》(合同编号CSZ-
XXXXXXXX)和《房屋买卖合同》(合同编号CSZ-
XXXXXXXX，以下简称“系争合同”)上签字。同月18日，反诉原告收到中原公司转付的定金500,000元。嗣后，反诉被告并未按约定的期限内前往中原公司签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。2016年1月31日，反诉原告向反诉被告发送《催告函》，要求其继续履行系争合同中约定的签署《上海市房地产买卖合同》并继续进行交易的义务，并将期限延展至2016年2月29日。到期后，反诉被告仍未履行，故同年3月2日反诉原告向反诉被告发送通知函解除系争合同。反诉原告认为，系争合同合法有效，反诉被告擅自违约，已经导致合同无法履行，反诉被告在签订系争合同时，明知自己无购房资格，却向反诉原告隐瞒相关事实，存在明显过错，应当依照合同约定承担房屋交易总额20%的违约金。故提起反诉，请求法院判令：1、解除反诉原告与反诉被告签订的系争合同；2、反诉被告支付反诉原告违约金3,640,000元，扣除已支付的500,000元定金，还需支付违约金3,140,000元。反诉被告李宝予辩称：同意反诉原告第1项请求，2016年1月30日双方就前述房屋买卖合同相关条款磋商不成，反诉被告明确表明系争合同解除。不同意反诉原告第2项反诉请求，理由同本诉起诉意见。反诉被告支付反诉原告的500,000元，性质属于意向金；即使是根据中介提供的格式合同中所谓的“定金”，也属于定约定金而非履约定金。双方在1月30日就房屋买卖合同条款协商不成，均无过错，故反诉原告应当返还定金。2016年3月份后上海房价暴涨，反诉原告事后将系争房屋另行出售，价格远高于双方洽谈的价格，反诉被告并未给反诉原告造成损失。即使认定反诉被告违约，双方约定的违约金亦属过高。经审理查明：李珊都(出卖方、甲方)、李宝予(买受方、乙方)分别于2015年12月15日、13日在系争合同和合同编号为CSZ-
XXXXXXXX的《房地产买卖居间协议》上签字，约定甲方将位于上海市黄浦区顺昌路XXX弄XXX号XXX室及(B1)6号车位以总价款18,200,000元的价格转让给乙方。其中系争合同第3条“签订示范文本买卖合同”约定：“为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后肆拾伍天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订示范合同的日期。”第11条“定金责任”约定：“本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。……在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不卖，则已支付甲方的定金不予返还。”第12条“违约责任”约定“甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。”《房地产买卖居间协议》第三条“意向转定及补定”约定“乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方(中原公司)支付意向金人民币200,000.00元(大写：贰拾万元整)，作为与甲方进行洽谈之用。如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行，并且乙方应于甲方签署本协议贰日内补足定金至人民币500,000.00元(大写：伍拾万元整)。”2015年12月18日，李珊都出具《收款收据》一份，内容为：“兹收到由上海中原物业顾问有限公司转付本人的款项计人民币500,000.00元整(大写：伍拾万元整)。本人确认，上述款项系李宝予(买受人)用于购买‘上海市黄浦区顺昌路XXX弄XXX号XXX室’房地产的定金。本收款收据一式三份，一份由付款人收执，一份由收款人留存，一份由上海中原物业顾问有限公司留存，仅限查证及备案之用。”2016年1月31日，李珊都向李宝予发《催告函》一份，主要内容为因李宝予未在约定的期限内与李珊都签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，致使买卖交易至今无法正常进行，故催告李宝予于2016年2月29日18时前前往居间方按照买卖协议约定的买卖条件签订示范文本的《上海市房屋买卖合同》，若届期李宝予仍不配合，则视为其根本违约，届时将按照系争合同约定要求李宝予支付违约金500,000元，保留追究其他法律责任的权利，并没收已交付的定金500,000元，且将另行处置系争房屋。同年2月1日，李宝予收到该函。2016年2月2日，李宝予委托律师向李珊都及中原公司发送《律师函》两份，主要内容均为，李宝予认为与李珊都虽经磋商但最终未能签订房地产买卖合同，是因为双方就合同重要事项无法达成一致意见，并非任何一方违约，故李宝予支付的500,000元李珊都应予退还。两份函件于同月3日签收。2016年3月2日，李珊都向李宝予发送《通知函》一份，主要内容为：李宝予收到李珊都书面催告的宽限期内仍未与李珊都签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，致使买卖交易无法正常进行，故通知李宝予宣告解除系争合同，李宝予应按照系争合同11、12条约定支付违约金500,000元，并没收定金500,000元，保留追究其它法律责任的权利，且将另行处置系争房屋。同月4日李珊都收到该函件的投递回执。以上事实，由李宝予提供的系争合同、《房地产买卖居间协议》、《收款收据》、《律师函》及邮件查询单各两份，李珊都提供的《催告函》及邮寄凭证、《通知函》及挂号信函收据和回执，以及当事人的庭审陈述等证据予以证明。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。李珊都与李宝予签订的系争合同约定了当事人名称、房屋标的、价款及付款方式、交房及过户期限、定金责任、违约责任等合同主要条款，构成本约。当事人可协商一致变更该合同的主要条款，未协商一致变更的，仍应按照系争合同的约定履行。双方未按照系争合同的约定签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，责任归于李宝予一方，故李宝予要求李珊都返还500,000元的请求，本院难以支持。李珊都享有合同约定的解除权，因其提供的证据无法证明解除通知到达李宝予的时间，本院以李珊都收到解除通知回执之日作为系争合同解除的日期。李珊都依照系争合同的约定选择违约金条款追究李宝予的违约责任，但该违约金的金额过分高于造成的损失，本院综合考虑实际损失、合同履行情况、违约方主观过错程度、系争合同相关约定等因素依法予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、驳回原告李宝予要求被告李珊都返还购房意向金人民币500,000元的诉讼请求；二、确认反诉原告李珊都与反诉被告李宝予签订的合同编号为CSZ-
XXXXXXX的《房屋买卖合同》于2016年3月4日解除；三、反诉被告李宝予应支付反诉原告李珊都违约金人民币800,000元，扣除已在反诉原告李珊都处的定金人民币500,000元，余款人民币300,000元应于本判决生效之日起十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币8,800元，因适用简易程序，减半收取计人民币4,400元，由原告李宝予负担；反诉案件受理费人民币16,000元，由反诉原告李珊都负担人民币8,000元，由反诉被告李宝予负担人民币8,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 焦明静
二〇一六年五月二十日
书 记 员 虞扬扬
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。