杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0110民初10724号
原告：蒋琳，男，1986年9月23日出生，汉族，住浙江省象山县。
委托代理人：彭亚，浙江杭天信律师事务所律师。
被告：杭州美林房地产开发有限公司，住所地：杭州市余杭区五常街道文一社区。
法定代表人：张盼。
委托代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。
原告蒋琳（下称原告）为与被告杭州美林房地产开发有限公司（下称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案受理后，依法由代理审判员靳涛独任审判，于2016年11月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人彭亚、被告委托代理人刘中秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2011年12月原告与被告签署《浙江省商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定原告向被告购买位于杭州市余杭区五常街道华元美林公寓23幢1单元201室的商品房，该商品房建筑面积90.28平方米，其中套内建筑面积72.38平方米，共有面积17.9平方米，该商品房单价为16469.69元，总价款为1486884元。《合同》第六条约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。···在不退房的情况下，如产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还给买受人，超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。此外，《合同》还对面积误差比计算公式、付款的方式和期限、违约责任、产权登记等其他权利义务作出了明确约定。”合同签订后，原告依约通过首付款和商业银行贷款的方式支付被告全额购房款，被告于2014年11月4日向原告出具金额为1486390元的销售不动产统一发票。被告交房后，原告发现案涉房产的建筑面积比合同约定的建筑面积少0.03平方米，而套内面积比合同约定面积少4.27平方米，导致原告实际使用面积大幅减少，得房率明显偏低，与合同约定明显不符。依照合同约定，被告已构成违约。为此原告诉至法院，诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告损失70325.58元；2、请求判令本案诉讼费用由被告负担。
为证明以上主张，原告向本院提供如下证据材料：
浙江省商品房买卖合同一份，用以证明原、被告双方就商品房买卖签订合同并约定双方权利义务的事实。
销售不动产统一发票一份，用以证明原告依约履行商品房买卖义务的事实。
房产证一份，用以证明案涉房产套内面积明显少于合同约定的套内面积的事实。
被告答辩称：一、案涉房屋的《合同》已经对建筑面积（包括套内建筑面积）发生变化如何处理作出明确而具体的约定，原告的起诉没有合同依据和法律依据；二、案涉房屋的《合同》未约定得房率，更未约定得房率发生变化该如何调整房价或赔偿损失，原告主张得房率不符要求赔偿损失没有事实和法律依据；三、被告与原告已经按照《合同》的约定对房价款及房屋面积补差进行了处理，双方争议已经解决，《合同》已经履行完毕；四、虽然案涉房屋的套内建筑面积发生变化，但案涉房屋无论在户型、结构、空间、尺寸、朝向、使用功能等均与《合同》约定完全一致，并未给原告使用上造成任何影响，更未造成任何损失；五、原告的起诉已经超过诉讼时效。综上，答辩人请求法庭查明事实后依法驳回原告的全部诉讼请求。
为证明其辩称事由，被告向本院提供的如下证据:
1、交付通知书寄送凭证一份，用以证明被告已通知原告领房，原告的起诉已经超过诉讼时效的事实。
2、商品房交接书一份，用以证明双方对讼争房屋的实测面积和房价款都做了书面确认，并开具了发票；房屋面积差异已经按照合同约定进行了处理，商品房买卖合同的权利义务已履行完毕，且原告的起诉已超过了诉讼时效的事实。
3、补充协议书一份，用以证明双方进一步约定不对套内建筑面积单项差异进行处理的事实。
对双方提供的上述证据，经庭审质证，对原告提交的各项证据，被告对真实性均没有异议，仅对其中部分证据的证明对象有异议，其认为《合同》第六条明确约定选择建筑面积而非套内建筑面积作为计价方式，且双方另有补充协议，也对面积差异进行了处理，合同已经履行完毕；同时虽然套内面积发生了变化，但并未给原告造成损失，故被告不应承担损害赔偿的后果。原告对被告提交的证据真实性无异议，但认为证据材料1-2无法证明待证事实。商品房交接书并未标明建筑面积和套内面积，故原告直至小区有业主起诉才知道自己的权利被侵害；对证据材料3待证事实有异议。原告认为被告应赔偿因房屋得房率明显偏低给原告造成的损失。本院审核后认为，原、被告提交的证据材料均具有一定证明力，本院将据此结合双方的当庭陈述来认定案件事实。
根据以上有效证据及当事人的庭审陈述，本院认定如下事实：2011年12月12日，原告与被告签订《合同》及《补充协议书》一份，约定原告向被告购买位于杭州市余杭区五常街道华元美林公寓23幢1单元201室商品房一套，建筑面积共90.28平方米，其中套内建筑面积72.38平方米，应分摊共有建筑面积17.9平方米。房产单价为每平方米16469.69元，房屋总价为1486884元。合同第六条面积确认和面积差异处理中规定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。1、当事人选择【√建筑面积】【×套内建筑面积】（本条款中均简称面积）作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。……”。《补充协议书》对合同第六条的补充中规定：“1、该商品房的合同约定面积系按现行房产测量规范及有关补充文件预测所得，在该商品房交付前，如因政府的相关房产测量规范、文件调整导致合同约定面积与产权登记面积产生差异的，不视为出卖人违约，也不适用本条款之面积差异处理方式，而按产权登记面积据实结算房屋价款。2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理。……”。《合同》签订后，原告依约履行了付款义务。被告于2014年11月4日开具《销售不动产统一发票》。案涉商品房竣工后，经测绘，由于将该商品房电梯前室至入户门之间的空间调整计入分摊共有面积，故实际测得的建筑面积为为90.25平方米，套内面积为68.11平方米，分摊面积为22.14平方米。2014年10月29日，原、被告双方签署《商品房交接书》，完成了案涉商品房的交付，双方对房屋实测建筑面积90.25平方米及房屋总价款原告支付完毕予以确认。2014年11月19日，案涉房产办理了登记手续，明确建筑面积为90.25平方米，套内面积为68.11平方米。后因小区内其他业主向法院起诉，原告听说后，认为自己的权利也受到了侵害，故诉至法院，请求上判。
本院认为，本案双方在《合同》中约定：“该商品房建筑面积共90.28平方米，其中套内面积72.38平方米，应分摊共有面积17.9平方米。”虽然该合同中双方没有对“得房率”直接作出约定，但从上述合同条款中的相关数据完全可以计算出所购买房屋的套内面积、公摊面积与建筑面积之间的比例，而其中房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比列，也就是通常所讲的“得房率”。同时，由于房屋买卖合同标的物的特殊性，最终交付房屋的面积可能与产权面积存在一定范围内的差异，故双方又在合同第六条及《补充协议书》中分别作出了：“合同约定面积与产权登记面积由差异的，以产权登记面积为准。1、当事人选择建筑面积作为计价方式时……”及“2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内面积或分摊面积差异的处理。…。”等约定，但上述相关条款只是房屋买卖合同中房屋出卖人与买受人之间根据我国相关法律法规所采用的通常条款。这些条款主要是针对房屋面积的确认标准、价款的结算依据及面积差异的处理方式所作出的约定。本案中，被告最终实际交付的房屋在建筑面积上确实符合合同约定的标准，双方也是根据建筑面积的数字进行了房屋价款的结算，但是该房屋套内面积与建筑面积之间的比例与合同中体现处的比例确实存在较大差距，即“得房率”明显降低。在该种商品房买卖合同的履行中，虽然实际交付房屋的建筑面积通常会与设计建筑面积存在一定差异，但仍应在合理的范围内，而房屋建筑面积变化所导致的套内建筑面积的变化同样也应当具有合理性。根据日常生活经验，普通购房者，特别是中小户型的购房者对房屋“得房率”这项指标缺失较为重视，并在一定程度上影响购房者的意愿。现由于被告向原告所交付房屋的套内面积与该房屋按合同约定套内面积与建筑面积之间的比例计算所得的套内建筑面积明显减少，超出了合理范围，故被告已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于诉讼时效，双方在2014年10月29日商品房交接时，商品房交接书中并无记载套内、公摊等面积，当时也没有告知前述套内面积信息，故不应从交接书开始计算诉讼时效；另外，业主通常不可能在收房后去查询房屋的套内面积公开信息，且被告未能举证证明原告就本案起诉之日始二年前已知道或应当知道房屋的实际套内面积，故对被告主张本案诉讼已过法定诉讼时效的抗辩事由，本院不予采纳。对于违约损失的计算标准，考虑本案合同的性质、实际履行情况及被告的过错程度等因素，以交付房屋套内建筑面积与合同约定标准的套内建筑面积的差额为基数，参考合同约定的单价，酌情确定被告赔偿原告的损失为17581元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杭州美林房地产开发有限公司赔偿原告蒋琳损失17581元，于本判决生效后十日内付清。
二、驳回原告蒋琳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1558元，减半收取779元，由原告蒋琳负担194元，由被告杭州美林房地产开发有限公司负担585元。
原告蒋琳于本判决生效后十五日内向本院申请退费；被告杭州美林房地产开发有限公司于本判决生效后七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1558元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 靳涛
二〇一六年十一月十日
书 记 员 吕雯