上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三（民）初字第3022号
原告周慧。
委托代理人顾朝君，上海东炬律师事务所律师。
被告纪旭明。
委托代理人李泓辉，上海东座律师事务所律师。
原告周慧诉被告纪旭明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月21日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员林青独任审判。审理中，原告向本院申请财产保全，本院依法已采取保全措施。被告纪旭明在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院依法裁定驳回。本案于2015年11月13日、12月21日两次公开开庭进行了审理，原告委托代理人顾朝君及被告委托代理人李泓辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周慧诉称：2015年1月15日原、被告双方签订了《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告购买位于青浦区某路某号某室房屋，房屋转让价款为人民币124万元，房屋交付是按照现状交付，并约定了付款方式。合同约定是在2015年5月15日前过户，但是被告却无力归还银行贷款导致无法顺利过户，其已经实属违约，在无奈的情况下，原告先行再支付了56万元用于归还贷款，现原告已经累计付款达94万元。合同补充条款（一）也明确约定：“若因本市法规、限购政策或贷款政策等执行细则因素，导致乙方无法按约定正常履行本次房地产买卖交易手续，则甲乙双方同意解除合同，互不承担违约责任”。现因为原告仍为单身，不符合本市购房政策，所以无法办理房地产的过户手续。故原告诉至法院，请求判令：1、请求法院依法解除原、被告双方于2015年1月15日签订的《上海市房地产买卖合同》、2015年7月7日签订的《房地产买卖合同之补充协议》；2、请求法院依法判决被告向原告返还已付的房款94万元。审理中，原告明确诉讼请求为，请求判令：1、解除原、被告双方于2015年1月15日签订的《上海市房地产买卖合同》及2015年7月7日签订的《房地产买卖合同之补充协议》中约定的房地产买卖合同关系；2、被告向原告返还已付的房款38万元。
被告纪旭明辩称：不同意原告诉请。针对诉请1，不同意解除《上海市房地产买卖合同》，理由：要求原告继续履行合同，原告以前不具备购房资格，但其承诺会在履行过程中满足购房资格，被告的房屋并未做出其他任何处理，仍然和以前一样的条件卖给原告。不同意解除补充协议，理由在于：该协议系三方协议，涉及缔约方上海卓临房地产经纪事务所，缔约方在本案中享有权利和承担义务，且原告的诉请也包含了案外人应承担的义务，因此被告认为不应该在案外缔约方缺席的情况下解除本补充协议。该协议系名为买卖合同，实为借款协议，系原告为了出借资金并收取高额利息而签订的协议，且第五条也约定了借款的性质，在银行贷款不足的情况下其性质才转化为房价款，因此，虽然补充协议部分涉及房屋买卖事项，但无论从内容还是形式上看，补充协议有关借贷的权利义务是完备的，是双方对借贷关系的真实意思表示，与买卖合同是两个相互独立的合同，因此不具备解除条件。另外，双方还于同一时间签订了与补充协议内容相同的借款协议，明确原告系按照借款协议来履行的部分借款，该协议是合法有效的。针对诉请2，不同意返还94万元，被告要求继续履行买卖合同及补充协议，退一步来讲，如果原告要解除的话，原告付给被告的房款总共38万元，另外54.64万元系被告向原告的借款，还有13600元系借款利息，中介利息14400元。目前三笔款项均不符合归还条件，借款和利息为不同的案由和法律关系，而本案系房屋买卖合同纠纷，借款和利息在本案中不应一并处理，且利息过高。对于56万元的借款，双方有两份协议，且主要是按照借款协议履行，原告仅要求解除其中一份，那么另一份的法律地位将要失去。事实和理由与原告的诉状是不一致的。约定的付款方式，原告定金和首付共计支付38万元，后来被告因为要做生意资金紧张，于是向原告借款56万元用于解除被告与案外抵押权人的抵押关系。原告同意，并借给被告54.64万元，双方为此同时签订了两份协议，一份是系原、被告以及上海卓临房地产经纪事务所三方签订的《房地产买卖之补充协议》，其中对借款性质、数额、还款方式、时间以及利息均做出了明确约定。另外一份是原、被告两方的借款协议，目的和内容与补充协议是一致的，只是约定的更加完善。后来，因为借款协议第四条约定原告将借款汇入被告农业银行金山支行账户，所以原告就将借款54.64万元汇入被告该账户，因此被告收到的房款仅为38万元，另外的借款为54.64万元。此外，据被告了解，原告并非自称的单身，其有另一半，且很有钱，原告在上海工作许久，社保及税单应该齐备，应该具备购房资格。原告在交易过程中，与被告关系还算融洽，被告也愿意配合将房屋卖与原告，即使在诉讼中。后来原告可能因为家庭原因，不打算在上海长久居住，各种刁难被告，前几天还与原告电话联系，但原告的上海号码已经停机，基本事实大概就是这样。38万元及54.64万元均收到。如果法院认为确实需要解除原、被告之间的房屋买卖关系，原告现仅主张解除合同，我方对于是否解除补充协议不发表意见。
经开庭审理查明：2015年1月15日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，该合同载明，被告将位于青浦区某路某号某室房屋转让给原告，系争房屋面积66.62平方米，总价124万元。双方还约定于2015年5月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款（一）第1条约定，自签订《上海市房地产买卖合同》以及履行《上海市房地产买卖合同》过程中，若因本市法规、限购政策或贷款政策等执行细则因素，导致原告无法按约定正常履行本次房地产买卖交易手续，则原、被告双方同意解除合同，互不承担违约责任，合同解除后被告应在30日内返还原告已支付被告的所有房价款。合同附件三约定本次交易房款分期支付，首期房价款原告于2015年1月10日通过中介方以现金方式向被告转付定金20万元；原告于2015年1月11日以银行转账方式向被告支付8万元，2015年1月13日原、被告签订《上海市房地产买卖合同》次日内原告直接转账支付被告部分首期房价款计28万元，加上之前已支付被告购房定金10万元，共同构成原告支付被告首期房价款38万元，剩余86万元原告通过银行贷款方式支付给被告。相关房款支付为：2015年1月10日原告现金支付被告2万元，2015年1月11日原告通过银行转账方式支付被告8万元，2015年1月16日再支付被告28万元。2015年7月7日，原、被告及中介方三方签订《房地产合同之补充协议》一份，约定，原合同约定被告在过户交易前须还清该房地产原有贷款55万元，现因被告目前没有资金还清贷款，导致现在不能正常履行合同。经三方商定，确认被告向原告借款56万元来还清原房屋抵押贷款，以及原告银行贷款、房款支付方式、房屋交易等事宜。
另查明，湘潭县民政局于2015年7月21日出具婚姻登记记录证明，原告现户籍仍然在湖南省某市某县，经查阅从2008年10月8日至2015年7月21日的婚姻登记档案，未发现原告有结婚或离婚登记记录。
以上查明的事实，有原、被告陈述，上海市房地产买卖合同、房地产买卖合同补充协议、收据、银行流水单、婚姻登记记录证明等证据材料为证，并经当庭出证质证，本院予以确认。
审理中，原告认为按照现行的上海市购房相关政策规定，其属于限购对象，无法实现购房的合同目的，故原告要求解除原、被告之间房屋买卖合同关系并要求被告返还首付款38万元，合同关系解除日期为原告本案起诉之日2015年7月16日。被告不同意解除双方之间的房屋买卖关系，主张继续履行，并认为如果法庭认为需要解除，同意法院依法解除，对于解除房地产买卖合同关系的法律后果清楚，在本案中不要求处理，也不主张反诉，但请求保留相应诉权。原告另提供系争房屋房地产产权登记信息及限制信息，2010年7月5日，该房屋已经办理了产证，产权人登记为被告个人名下，且已于2015年7月24日被司法查封，至今未解封。
根据庭审确认的事实，本院认为：本案中，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》中有关房屋买卖合同的相关约定，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应认定该买卖行为属合法、有效。原告已经支付38万元购房款，按照现行的上海市购房相关政策规定，其属于限购对象，无法实现购房的合同目的。故原告主张解除原、被告双方于2015年1月15日签订的《上海市房地产买卖合同》及2015年7月7日签订的《房地产买卖合同之补充协议》中约定的房地产买卖合同关系，原告该项主张有事实依据，本院予以支持。至于合同关系解除的时间，在本案中，原告以本案起诉之日2015年7月16日为准，以证明原告提出解除合同事宜，但被告确已收到本院寄送给被告诉状副本等诉讼材料的日期为2015年8月1日，故本院以原告递交诉状并由本院寄送给被告签收时间作为合同解除时间，即2015年8月1日。原、被告之间房屋买卖合同关系解除后，原告已付的房款38万元被告理应返还，故本院对原告主张返还38万元房款诉讼请求一并予以支持。被告对于解除房地产买卖合同关系的法律后果清楚，在本案中不要求处理，也不主张反诉，但请求保留相应诉权，于法无悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百三十条之规定，判决如下：
原告周慧与被告纪旭明于2015年1月15日签订的《上海市房地产买卖合同》及2015年7月7日签订的《房地产买卖合同之补充协议》中约定的房地产买卖合同关系于2015年8月1日解除；
被告纪旭明应于本判决生效之日起十日内返还原告周慧购房款人民币38万元。
本案受理费人民币7，080元，减半收取计人民币3，540元；财产保全费人民币5，000元，两项诉讼费用合计人民币8，540元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 林青
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 王菲
附：相关法律条文
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。