浙江省象山县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0225民初7684号原告（反诉被告）：王爱娣，女，1952年8月4日出生汉族，住象山县。原告（反诉被告）：王维彩，女，1949年12月9月出生汉族，住象山县。原告（反诉被告）：张素琴，女，1954年6月13日出生汉族，住象山县。原告（反诉被告）：徐利民，男，1958年4月4日出生汉族，住象山县。原告（反诉被告）：朱虹，女，1959年8月29日出生汉族，住象山县。原告（反诉被告）：杨志飞，女，1954年4月20日出生汉族，住象山县。六原告委托诉讼代理人：陈良种，宁波市民信法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：姚和珍，女，1974年2月4日出生汉族，住象山县。委托诉讼代理人：黄永顺，浙ＸＸ宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨如意，浙ＸＸ宁律师事务所律师。六原告王爱娣、王维彩、张素琴、徐利民、朱虹、杨志飞与被告姚和珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案后，被告姚和珍于2017年10月19日提出反诉。2017年10月26日，本院依法适用简易程序公开开庭审理了本案，六原告王爱娣、王维彩、张素琴、徐利民、朱虹、杨志飞及其委托诉讼代理人陈良种，被告姚和珍及其委托诉讼代理人黄永顺、杨如意到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王爱娣、王维彩、张素琴、徐利民、朱虹、杨志飞向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即将坐落于象山县2-3层房屋腾空返还原告；二、被告立即支付原告自2017年4月1日起至腾房之日止以131.5元/日计算的房屋租金；三、本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告增加两项诉讼请求：一、判令解除原告徐利民与被告姚和珍于2016年4月1日签订的租房协议；二、判令被告恢复签订租房协议时的房屋原状，即拆除二楼北侧分隔墙、门和增设的两只卫生间及地砖，恢复为地板。事实与理由：2009年3月11日起，象山县1-3层计486.23平方米房屋系六原告共同所有。2016年4月1日，原告徐利民以其等六人名义与被告签订租房协议一份，约定将坐落在丹城东街16号2-3层房屋出租给被告，租赁期限为2016年4月1日至2019年3月31日，租金每年为48000元（即131.5元/日），每年4月1日、10月1日提前付清半年租金，租赁期间，如遇政府政策性变动，被告必须无条件服从政府的政策政令办事等。当日，原告即将房屋交付给被告使用。2017年5月31日，象山县房屋征收办公室在县总工会大楼公告栏，张贴象山县丹西街道办事处区块改造项目被征收房屋初步评估结果公示及附件。2017年7月26日，象山县丹东街道办事处再次张贴腾空搬迁事宜的公告，限定包括原告所有的房屋在内的征收房屋腾空搬迁时间为2017年7月31日至2017年10月15日，2017年9月30日前完成腾空搬迁并通过项目指挥部验收合格，可得签约搬迁奖励费（被征收房屋评估金额的5%）和10000元提前腾空搬迁奖励费。2017年8月25日，原告书面通知被告所租房屋在拆迁范围之内，要求其近日腾空房屋。原告还多次在该房屋门上张贴通知，但无果。且被告未支付房屋租金。原告现急需腾空房屋，否则损失会进一步扩大。原告认为，被告租赁原告的房屋因政府拆迁，原告有权收回房屋，被告拖欠租金也应支付。如被告未在上述公告期限内腾空搬迁房屋让项目指挥部验收合格，原告将增加要求被告承担上述损失的诉讼请求。为此，原告向法院提起诉讼，望判如所请。被告姚和珍答辩称：一、2016年4月1日，被告姚和珍与原告徐利民经协商一致签订了一份《房屋出租协议书》，协议约定由原告徐利民将案涉房屋2至3层出租给被告用于商业经营，租赁期限2016年4月1日至2019年3月31日，该协议还就双方其他权利义务作了明确约定。现租赁期限尚未届满，原告王爱娣等人即起诉在协议未解除的情况下要求被告腾退房屋，不符合法律规定，故原告的第一项诉讼请求依法不能成立。二、被告承租的房屋现被政府主管部门列入征收拆迁范围属实，而房屋拆迁补偿费包括装饰装修费用、搬迁费用等。被告承租房屋后因经营需要投入50余万元资金对房屋进行装修，根据合同约定，如遇拆迁，乙方装饰部分归乙方所有，故装修补偿费用和搬迁费用依法于理应由被告享有。因原告等人坚决不同意且拒不提供评估机构核对的补偿金额导致双方发生争议，对此，被告依法提起反诉。三、关于原告在诉状中提出的被告尚应支付的部分租金，被告愿意承担，具体可待双方核算后在被告应得的装修补偿费或搬迁费中扣除。被告姚和珍向本院提出反诉请求：一、依法解除原、被告于2016年4月1日签订的《房屋出租协议书》；二、判令原告立即支付被告房屋装饰装修补偿费及搬迁费用300000元（暂定，具体以评估报告上的金额为准）；三、本案诉讼费由原告承担。事实和理由：2016年4月1日，原告徐利民代表六原告与被告协商一致签订了《房屋出租协议书》，协议约定租赁期限自2016年4月1日至2019年3月31日，如遇拆迁，乙方装饰部分归乙方所有。协议签订后，被告因经营需要投入50余万元对房屋进行了装修装饰。但2017年上半年，被告知悉承租房屋被列入政府征收拆迁范围，拆迁补偿费用除房地产补偿款外还包括装饰装修补偿费、搬迁费等，故被告向原告主张该两笔费用，但六原告坚持不同意。被告认为，承租房屋因涉及政府征收拆迁，故双方签订的《房屋出租协议书》可提前解除。同时，政府主管部门界定的装修补偿费、搬迁费等，因装修系被告投入，搬迁也由被告承担，且根据双方协议约定，相应费用也应由被告享有。原告王爱娣、王维彩、张素琴、徐利民、朱虹、杨志飞对被告姚和珍的反诉辩称，房屋三楼被告姚和珍并未进行装修，二楼装修也未经原告同意，应当拆除恢复原状，被告无权要求原告支付装饰装修等其他费用。解除协议双方是认可的，不持异议，解除的理由是由于拆迁，是协议中约定的。搬迁是被告应尽的义务，拆迁协议是原告等人与拆迁办签订的，被告要求补偿没有事实和法律依据，故请求驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院已组织当事人进行了证据交换和质证。经质证，双方当事人对对方提交的证据的真实性、合法性均无异议，本院对真实性、合法性均予以认定，关联性本院将结合案件事实在说理部分予以阐述。依据双方当事人提供的证据及庭审陈述，本院认定本案基本事实如下：案涉房屋坐落于象山县，登记于原告张素琴名下，原告王爱娣、王维彩、徐利民、朱虹、杨志飞等五人为共有权人，房屋产权证号：象房权证丹东街道字第××号，土地证号：10××05，建筑面积486.23平方米，用途为商业，总层数为3层。2016年4月1日，原告徐利民与被告签订《房屋出租协议书》一份，约定原告徐利民等六人将其上述房屋二至三层整体出租给被告，租赁期限为三年，自2016年4月1日至2019年3月31日；房屋租金每年48000元，每年分两次提前付清，分别为每年的4月1日和10月1日；租赁期间如遇政府政策性变动被告姚和珍必须无条件服从政府的政策政令办事；如遇拆迁，被告装饰部分归被告所有；如不拆迁，继租二年。根据象山县人民政府象政房征决[2017]第1号房屋征收决定，案涉房屋被列入象山县丹西街道办事处区块改造项目征收范围。2017年6月25日，原告与房屋征收部门签订《非住宅房屋征收货币补偿协议》，约定案涉房屋征收补偿方式为货币补偿，房屋评估金额为8412713元（均为商业用房），货币补偿补助金额为870636元，一次性搬迁和临时安置费84128元，停业停产损失补偿费420636元，合计征收补偿资金9788113元。该协议第六条约定：“在规定的签约期限内项目总体签约比例达到90%后，本协议生效；否则本协议不生效。”截至2017年6月25日，签约率达90%，该协议已生效。2017年7月26日，象山县丹东街道办事处发布《关于象山县丹西街道办事处区块改造项目房屋腾空搬迁事宜的公告》，载明：一、房屋腾空搬迁时间2017年7月31日至2017年10月15日。二、房屋腾空搬迁奖励在2017年9月30日（含）之前完成腾空搬迁并通过项目指挥部验收合格的，可得签约搬迁奖励费和壹万元的提前腾空搬迁奖励费。在2017年9月30日后到10月15日前（含）完成腾空搬迁的，仅得签约搬迁奖励费，取消壹万元的提前腾空搬迁奖励费。在2017年10月15日之后腾空搬迁的，取消签约搬迁奖励费和壹万元的提前腾空搬迁奖励费。2017年8月25日起，原告通过张贴、寄送通告、发送短信等方式通知被告等承租人房屋拆迁事宜，要求其腾空房屋，并告知各户原告将于9月20日前停水停电。另查明，自2017年4月1日起，被告未支付房屋租金。截至目前，被告尚未搬离该房屋。本院认为，关于原告徐利民与被告姚和珍签订的《房屋出租协议书》，虽原告王爱娣、王维彩、张素琴、朱虹、杨志飞等五人未在协议书上签字，但其对协议主要内容均予以认可。五原告认为《房屋出租协议书》中的条款“如遇拆迁，乙方装饰部分归乙方所有”为后期手写，由原告徐利民签字，原告王爱娣、王维彩、张素琴、朱虹、杨志飞等五人并不知情，对其不产生法律效力。本院认为，原告徐利民作为案涉房屋的共同所有权人之一，被告有理由相信原告徐利民有权代理另外五原告与其签订协议，故原告关于该条款无效的说法，本院不予采纳。该协议书系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属合法、有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。案涉房屋因被列入政府征收范围，导致合同无法继续履行，原告已提前告知被告该事项，根据协议约定，被告应无条件服从政府政策办事及时腾退房屋，被告如要求继续履行合同，则应按合同约定继续支付租金，现被告既未按约支付租金，亦未将案涉房屋交还原告，不符合合同约定及法律规定。现原、被告均要求解除租赁协议，原告要求被告腾退房屋，本院予以支持。关于原告要求被告立即支付自2017年4月1日起至腾房之日止的房屋租金的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或人民政府的征收决定等生效时发生效力”，因象山县人民政府征收案涉房屋的决定已于2017年6月25日生效，案涉房屋的所有权自当日起已自原告转移至象山县人民政府，故原告要求被告支付2017年4月1日至2017年6月24日的房屋租金的请求，依法有据，本院予以支持，但要求被告支付2017年6月25日起的租金的请求已失去法律基础，本院不予支持。关于原告要求被告恢复房屋原状的诉讼请求，案涉房屋即将被拆除，恢复原状已无经济价值，反会造成社会资源的浪费，不符合经济效率的原则，故本院不予支持。关于被告的反诉请求，本院认为，案涉房屋系商业用房，停产停业损失补偿费系对被征收人搬迁之后无法继续商业用途所作的补偿，即使该房屋未开店经营，被征收人也可享受停产停业补偿，一次性搬迁和临时安置费、重大设施搬迁损失补偿费等也均系对被征收人在过渡期可能发生费用的补助。被征收人与房屋征收部门签订的征收补偿协议本质是国家对被征收人物权的补偿，其补偿项目均指向被征收人。因此，被告因其承租房屋被征收而主张权利，不应以房屋征收部门与原告签订的征收补偿协议作为依据，相关争议应以双方合同约定作为解决依据。原、被告签订的《房屋出租协议书》未对上述费用的分配进行约定，故对被告要求原告赔偿一次性搬迁和临时安置费、停产停业费的诉讼请求，于约于法均无依据，本院难以支持。关于被告要求原告赔偿装修装饰费的诉讼请求，根据《合同法》第二百二十七条的规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案中被告应于2017年4月1日前支付房屋租金，但被告迟迟未支付，其行为已构成违约，原告有权解除合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款之规定，“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”且根据“谁主张，谁举证”的原则，被告未提供证明其装修装饰部分的实际投入及残值损失，故被告要求原告支付装修装饰费用的诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十九条、第六十条、第九十四条之规定，判决如下：一、解除原王爱娣、王维彩、张素琴、徐利民、朱虹、杨志飞与被告姚和珍于2016年4月1日签订的《房屋出租协议书》；二、被告姚和珍将其所承租的坐落于象山县2-3层房屋腾退返还给原告王爱娣、王维彩、张素琴、徐利民、朱虹、杨志飞，限于本判决生效后十五日内履行完毕；三、被告姚和珍支付原告自2017年4月1日至2017年6月24日止期间的房屋租金11177.5元（131.5元/日×85日），于腾房之日起十五日内付清；四、驳回原告王爱娣、王维彩、张素琴、徐利民、朱虹、杨志飞的其他诉讼请求；五、驳回被告姚和珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉部分受理费350元，减半收取175元，由被告姚和珍负担100元，由原告王爱娣、王维彩、张素琴、徐利民、朱虹、杨志飞负担75元；反诉案件受理费2900元，由被告姚和珍负担2600元，由原告王爱娣、王维彩、张素琴、徐利民、朱虹、杨志飞负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。代理审判员 鲁 云二〇一七年十二月二十八日代书 记员 童晓喜??10???1?