内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）内04民终1205号
上诉人（原审被告）：郭连英，女，1960年1月15日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市。
委托诉讼代理人：宫平，内蒙古法林律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李晓艳，内蒙古法林律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：高玉珍，女，1960年8月7日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区赤峰市。
委托诉讼代理人：李永东，内蒙古红城律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鑫，内蒙古红城律师事务所律师。
原审第三人：王延，男，1950年9月29日出生，汉族，个体工商户，现住赤峰市。
原审第三人：赤峰延鑫房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市。
负责人：王延，董事长。
原审第三人：赤峰美景置业有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市。
负责人林向东，经理。
原审第三人：王伟光，男，1981年8月30日出生，蒙古族，职员，住内蒙古自治区赤峰市。
上诉人郭连英因与被上诉人高玉珍、原审第三人王延、赤峰延鑫房地产开发有限公司、赤峰美景置业有限责任公司、王伟光案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院（2017）内0404民初4493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人郭连英上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：一、认购协议书无效。1、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第二条的规定，涉案的房屋在一审起诉之前，没有取得商品房预售许可证明，是无效合同。被上诉人高玉珍不能因无效合同取得买卖标的物的所有权，不能因无效合同享有不动产的物权期待权，不应当享有排除强制执行的民事权益。2、认购协议书不是商品房买卖合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房买卖认购书能够认定为商品房买卖合同的可谓是凤毛麟角，认定条件非常严格。《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容达十三项之多，而且这些内容应当是全部具备。而在本案中，该认购协议书根本不具备全部条款，一审法院直接将该认购协议书认定为商品房买卖合同完全是背离法律、任性断案。二、被上诉人没有实际交付房款。1、被上诉人高玉珍没有交付房款的银行流水。2、被上诉人高玉珍没有房款发票。3、被上诉人高玉珍的房款收据是180多万元，与认购协议书的房款69万元不相符。4、涉案房款虚假，被上诉人高玉珍也不是真实的买卖房屋，而是名为认购，实为借款担保。三、被上诉人没有实际占有房屋。1、涉案楼盘根本没有交工，没有进行五项主体验收，没有交付房屋，甚至电梯不通。2、一审期间，被上诉人高玉珍所提交的赤峰美景置业有限公司代收的余热费单据虚假，面积不符、楼号不符。而且交费时间是2016年12月26日至2017年4月15日，法院查封时间是2016年12月6日，恰恰证明查封之前余热都没通，余热没有收费，被上诉人没有占有争议房屋。可是，一审法院却违背客观事实，在没有任何证据支持的情况下，认定被上诉人已经支付全部价款并实际占有，并且据此作出错误判决。四、一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在本案中，被上诉人的认购协议书无效，不是商品房买卖合同，被上诉人没有在查封之前占有争议房屋，被上诉人没有实际付清全部房款。因此，根据上述法律规定，被上诉人高玉珍不能排除执行，一审法院判决背离上述法律规定，属于适用法律错误。综上，请求二审法院查明事实，依法改判，维护上诉人合法权益。
被上诉人高玉珍辩称，第一、案涉的认购协议书具备商品房买卖合同的内容，该认购协议书得以实际履行且履行的行为均发生在人民法院查封以前。第二、被上诉人已按照合同约定支付全部购房价款，第三人已经将案涉房屋交付给被上诉人，在查封前被上诉人已经合法占有、使用涉案房屋。第三、没有办理产权登记系第三人赤峰美景置业有限责任公司的原因所致，被上诉人没有任何过错，被上诉人对案涉的执行标的享有实体权利，该实体权利足以阻却执行。综上，上诉人的上诉请求及事实理由不能成立，被上诉人尊重一审判决的结果，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
原审第三人王延未陈述意见。
原审第三人赤峰延鑫房地产开发有限公司未陈述意见。
原审第三人赤峰美景置业有限责任公司未陈述意见。
原审第三人王伟光未陈述意见。
高玉珍向一审法院起诉请求：请求撤销（2017）内0404执异36号执行裁定书；依法解除对位于赤峰市××区房的查封，终止对本案楼房的执行。
一审法院认定事实：2014年6月17日，高玉珍与赤峰美景置业有限责任公司签订了《认购协议书》，高玉珍购买了位于赤峰市××区号的房屋，房屋总价款为690000元，协议书签订后，高玉珍依约向赤峰美景置业有限责任公司支付了全部房款，赤峰美景置业有限责任公司为高玉珍出具了收据。2015年2月12日，法院受理了郭连英诉王延、赤峰延鑫房地产开发有限公司、赤峰美景置业有限责任公司、王伟光民间借贷纠纷一案，于2015年9月10日作出（2015）松民初字第1733号民事判决书，判决王延、赤峰延鑫房地产开发有限公司、赤峰美景置业有限责任公司、王伟光于判决生效之日起十日内给付郭连英借款本金人民币4844000元。判决生效后，郭连英于2016年3月7日向法院申请执行，法院于2016年12月6日作出（2016）内0404执959-1号执行裁定书，将赤峰美景置业有限责任公司开发的位于赤峰市××区号的房屋予以查封。高玉珍于2017年4月17日向法院提出异议，认为位于赤峰市××区号的房屋属于高玉珍所有，法院对该房屋的查封侵害了其合法财产权益，请求法院解除（2016）内0404执字959-1号执行裁定书对位于赤峰市××区号房屋的查封。法院于2017年4月28日作出（2017）内0404执异36号执行裁定书，驳回了高玉珍的异议。赤峰美景置业有限责任公司尚未取得赤峰市红山区三道东街绿山花苑小区的房屋预售许可证。
一审法院认为，高玉珍与赤峰美景置业有限责任公司签订了《认购协议书》，对认购房屋的具体位置、楼层、面积、单价、总价款、交款期限、房屋交付期限、违约责任等都作了明确约定，应认定为商品房买卖合同。该商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，并支付了相应价款，为有效合同。因本案所涉房屋未办理预售房屋许可证，故未进行物权登记，高玉珍对于未办理产权过户手续并不存在过错。高玉珍与赤峰美景置业有限责任公司签订《认购协议书》在先，法院对该房屋查封在后。依据《最高人民法院关于人民法院民事案件中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，高玉珍对争议房屋享有买受人对不动产的物权期待权，享有足以排除强制执行的民事权益。郭连英辩称的对高玉珍与开发商之间是否是真实买卖关系、是否存在恶意串通、实际价款是否实际交付存疑的答辩主张，因未举出证据，法院不予支持。综上，争议房屋属于高玉珍购买的符合法定保护条件的未过户不动产，高玉珍的诉讼请求符合最高人民法院的规定，判决：对位于赤峰市××区号的房屋不得强制执行。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，关于涉案认购协议书是否应认定为商品房买卖合同，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条”商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，认购协议书认定为商品房买卖合同的条件之一为具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，而本案涉案的认购协议书对认购房屋的具体位置、楼层、面积、单价、总价款、交款期限、房屋交付期限、违约责任等都作了明确约定，应视为具备商品房买卖合同的主要内容，此外被上诉人一审时提交收据用以证明其已支付了全部购房款，上诉人不认可该收据的金额，认为该收据虚假，而被上诉人对于其提交的收据金额大于涉案房屋的房款，解释称因为购买了三套房屋，只开了此一枚收据，故上诉人虽不认可该收据的金额，但其对于收据虚假的主张并未提供证据予以证明，故本院认为上诉人已支付了涉案购房款，综上，涉案的认购协议书应认定为商品房买卖合同且合法有效。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，涉案房屋虽未办理过户登记，但未有证据证明系被上诉人的原因。上诉人不认可涉案房屋在查封之前被上诉人已经合法占有，但对此其并未提供证据予以证明。故被上诉人对涉案房屋享有权利且其权利能够排除执行。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人郭连英负担。
本判决为终审判决。
审判长史建辉
审判员周振卿
审判员张国利
二○一八年五月三日
书记员刘禹