江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0830民初3596号
原告:孙本军，1990年12月11日出，施工员。
原告:张春雪，1989年1月18日出，无业。
两原告共同委托诉讼代理人：周大伟，安徽苏滁律师事务所律师。
被告：盱眙中汇置业有限公司，统一社会信用代码9132083056292511XL。住所地盱眙县盱城镇洪武大道与金鹏大道交汇处。
法定代表人：沈绍忠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王广军，盱眙县盱城法律服务所法律工作者。
第三人：中国农业银行股份有限公司盱眙县支行，统一社会信用代码9132083070383727XL。住所地盱眙县淮河东路**号。
负责人：马恒山，该行行长。
委托诉讼代理人：黄毓银，该行信贷管理部副总经理。
原告孙本军、张春雪与被告盱眙中汇置业有限公司（以下至判决主文前简称中汇公司）、第三人中国农业银行股份有限公司盱眙县支行（以下至判决主文前简称盱眙农行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙本军及其委托诉讼代理人周大伟、被告中汇公司委托诉讼代理人王广军、第三人委托诉讼代理人黄毓银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙本军、张春雪向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2013年10月3日签订的《商品房买卖合同》；2.判决解除原告与第三人于2013年11月19日签订的《个人购房担保借款合同》、《房地产抵押合同》；3.判决被告返还原告购房首付款164669元，并承担自2013年10月3日起至实际还清之日止的利息（按银行同期贷款利率）；4.被告返还原告已支付的按揭贷款暂计90659.07元（截止2016年6月30日，以后按照按揭借款合同计算），剩余贷款及费用由被告向第三人直接支付；5.被告赔偿原告支付的契税、维修基金损失合计21280.04元；6.本案诉讼费由被告承担。
被告中汇公司辩称：1.原告诉称的双方间订立有商品房买卖合同及相关的购房事实属实，但其他不是事实；2.原告诉求无事实与法律依据，首先尽管买卖合同第八条约定了交付时间为2015年9月30日前，但该条同时也约定了因政府政策规划调整或文物、环保、国土等部门根据法律、法规的规定，采取某项行政措施而导致开发期限延长的，出卖人可以据实延期。本案中从2013年至2015年期间，2013年中考、高考停工17天，2014年中考、高考停工17天、青奥会停工17天、南京大屠杀纪念日停工5天，2015年中、高考停工17天、加上两次全县大停电2天，合计天数为75天。交房期限依照合同约定应当顺延至2015年12月14日。而本案所涉房屋在2015年11月13日即具备了交付条件，被告在公共场所也张贴了公告并通知原告领取房屋，但原告实际没有领取。3.如果原告有证据证明被告存在逾期交房的情形，依照合同约定，原告也不能行使解除权，双方在合同第九条约定买受人预解除合同的，需在15日内书面向出卖人提出，超过此期限的，视为买受人放弃解除合同的权利，但买受人仍可以向出卖人主张逾期交房违约金，但时至今日，被告没有收到原告要求解除商品房买卖合同的书面通知，故原告无权要求解除合同。4.商品房买卖合同第八条第五款并没有约定交付条件，故涉案房屋早在2016年2月已经通过单位工程竣工验收，被告认为已经具备了交付条件。综上，原告的诉求无事实与法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人盱眙农行述称：我行与原告在签订《个人购房担保借款合同》及《房地产抵押合同》后已按合同履行了义务，在整个案件过程中并不存在过错，而原告已向我行签订了承诺书，现属于原告违约，我行将根据该案的审理进展和发展事态，作出相应的法律手段。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房贷款担保合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款的本金和利息分别返还担保权人”。但房屋抵押权依然存在，根据有关法律规定借款还清后才能解除该房屋的抵押权。为了维护国家信贷资金的安全性，请求法院在查明事实后依法维护我行合法权益，驳回原告对我行的诉讼请求。原告因购买盱眙县金鹏大道199号塞纳名郡小区11幢602室，2013年10月3日签订了《商品房买卖合同》，并向我行申请借款，双方于2013年11月19日签订了《个人购房担保借款合同》，借款本金人民币38万元，利率6.55%，借款期限15年，并于2013年11月19日签订的《个人购房借款担保合同》中，双方对借款、抵押、保证等做出了约定，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合同效力不容置疑。法院如判决商品房买卖合同被解除，请求作明确判决将出卖人应当将购买人在我行办理的购房按揭贷款剩余本、息一次性还清，并按约定支付提前还款金额1%还款赔偿金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：2013年10月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由两原告购买被告开发的位于盱眙县金鹏大道199号“塞纳摩尔”（塞纳名郡）小区第11号楼602室，建筑面积为131.1平方米，价款为544669元。合同签订后，两原告按约定于签订合同当日支付首付款164669元，余款380000元两原告于2013年11月19日与盱眙农行签订《个人购房担保借款合同》、《房地产抵押合同》，办理了按揭贷款支付给被告，贷款期限为15年。后两原告于2014年6月30日向盱眙县物业管理所缴纳住宅维修基金13110元；同日，向税务部门缴纳契税8170.04元。原、被告所订立的商品房买卖合同第八条约定：“出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。5.以下空白。答辩如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.遇重大工程和天气问题，影响工程进度；3.遇政府政策规划调整或因规划、文物、环保、国土等部门根据法律、法规的规定，采取某项行政措施而导致开发建设期延长的”。第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理……（2）逾期超过90日后，买受人有权要求合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起50天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金……买受人欲解除合同的须在15日内书面向出卖人提出，超过此期限的，视为买受人放弃解除合同的权利（并且不得要求出卖人承担解除合同的违约金），但出卖人仍向买受人承担逾期交房的违约金”。第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……”。2016年1月6日，原告孙本军向被告住所地盱眙县五墩北路新世纪广场F幢14号发出“商品房解除合同通知书”，言明截至2016年1月6日，被告已逾期交房96天，故其提出解除商品房买卖合同，并要求被告在通知书送达之日起60天内返还其全部购房款及2%的违约金，并返还购房税费、保险费、银行按揭等费用；同年1月10日，原告孙本军又向被告发出“商品房解除合同通知书”一份，言明因被告逾期交房已达100天，故其再次要求解除商品房买卖合同，并要求被告按累计已付款的1%支付违约金并退还相关的购房税费、保险费、银行按揭等费用。第一份通知原告未能提供送达回执证明，第二份通知原告系邮寄往盱眙县金鹏大道与洪武大道交叉口“塞纳名郡”售楼部，该邮件经EMS网上物流跟踪系统查询被告公司员工于2016年1月11日10时41分签收。因被告并未按原告通知内容返还相关款项，原告遂诉讼来院。截至诉讼时止，被告仍未向原告履行交房义务，也未能证实曾通知原告领取房屋。截至2016年8月30日，两原告已向盱眙农行偿还贷款本金42403.5元、利息54284.13元。
另查明，原告公司工商登记住所地为盱眙县五墩北路新世纪广场F幢44号，但并未实际在该处办公，其办公地点位于公司所在洪武大道与金鹏大道交汇处的“塞纳名郡”售楼处内，这与被告公司出具给其代理人的授权委托书中载明地址一致。
再查明，被告抗辩要求按第八条规定的特殊情况主张据实延期75天，原告认可其中2014年、2015年中、高考停工共计34天予以确认，其他不予认可。本院经对被告提供的证据审查后认为：对其中的两天停电事由，不属于合同约定的特殊事项，本院不予认定；对南京大屠杀纪念日，盱眙县人民政府所发通知并非要求被告所开发工程停工，该事由亦不能作为被告延期事由；青奥会停工期限16天可以计算在据实延期范围内。2013年中高考非在案涉合同约定期限内，不能予以扣除。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”；第九十五条第一款规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”。本案中，被告未按合同约定期限向原告履行交房义务，即使按照双方及本院确认的应当据实延期的天数51天，被告至迟也应当于2015年11月20日前将房屋交付给两原告，但被告至今仍未履行交房义务，故满足了合同约定的解除条件，原告行使解除权并无不妥。同时，原告也在合同约定的解除权行使期限内行使了解除权，对被告抗辩的送达问题，原告提供的邮寄往被告实际住所地的地址经网上跟踪查询有人签收，且该地址与被告出具给代理人的委托书载明住所地一致，被告对此除抗辩外也未能提供相反证据予以反证，故应当认定被告已经收到原告寄送的解除合同通知单，其与被告间所涉合同解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房贷款合同的，应予支持”；第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保权人和买受人”，故原告主张解除与第三人于2013年11月19日签订的《个人购房担保借款合同》、《房地产抵押合同》有依据，本院予以支持。原告与被告、第三人所涉合同解除后，被告应依法返还原告向其支付的购房首付款164669元及利息、已偿还的按揭贷款本金42403.5元及利息54284.13元、向第三人返还收受的购房贷款337596.5元（暂计至2016年8月，此后按原告实际偿还后款项计算）。对原告已经支付的契税及维修基金，被告协助原告至相关部门退还。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十五条第一款、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：
一、解除原告孙本军、张春雪与第三人中国农业银行股份有限公司盱眙县支行于2013年11月19日签订的《个人购房担保借款合同》、《房地产抵押合同》；
二、被告盱眙中汇置业有限公司返还原告孙本军、张春雪购房首付款164669元及利息（自2013年10月4日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）、已偿还的银行按揭贷款本金42403.5元及利息54284.13元（暂计算至2016年8月底，此后如有偿还，按实际偿还数额确定）；被告盱眙中汇置业有限公司返还第三人中国农业银行股份有限公司盱眙县支行贷款本金337596.5元（暂计算至2016年8月底，此后如有偿还，按实际偿还数额确定）；
三、被告盱眙中汇置业有限公司协助原告孙本军、张春雪办理契税、住宅维修基金退税及退费相关事宜；
四、驳回原告孙本金、张春雪的其他诉讼请求。
上述二、三项于本判决生效之日起二十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9247元，减半收取4623.5元，由原告孙本军、张春雪负担180元，被告盱眙中汇置业有限公司负担4443.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局；开户行：淮安市农业银行城中支行；帐号：34×××54）。
审判员 王云云
二〇一六年九月二十日
书记员 王 莹
附本案适用的法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十五条第一款法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房贷款合同的，应予支持。
第二十五条第二款规定商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保权人和买受人。