新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2017）新0103民初7252号原告:新疆副食集团糖酒大厦有限责任公司，住所地乌鲁木齐市。法定代表人：王林海，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦全领，山东缗城律师事务所律师。被告：吴志敏，男，1969年9月5日出生，汉族，无固定职业，住浙江省。委托诉讼代理人：喜建军，新疆恒瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志祥，新疆恒瑞律师事务所律师。原告新疆副食集团糖酒大厦有限责任公司与被告吴志敏租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，依法适用普通程序，于2018年1月2日公开开庭进行了审理。原告新疆副食集团糖酒大厦有限责任公司的委托诉讼代理人秦全领、被告吴志敏的委托诉讼代理人喜建军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告新疆副食集团糖酒大厦有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告腾退位于乌鲁木齐市建筑面积14432平方米的房屋、后院、负一层建筑面积约450平方米的房屋以及一层北侧二楼房屋；2、判令被告支付拖欠的租金截止2017年6月5日占用费5258294.16元以及按照每天1.03元的标准支付自2017年6月6日起至实际腾退之日的房屋占用费；3、判令被告承担违约金1577488元；4、判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2012年3月29日、8月6日及2013年6月1日，原、被告双方就长江路41号糖酒大厦建筑面积14432平方米的房屋及附属设施、后院、负一层建筑面积约450平方米的房屋及附属设施，以及一楼北侧二楼房屋及附属设施分别签订编号为FS-TJDS-2012-001、002、003、004、010、012房屋及场地租赁合同，约定原告将上述房屋、场地及附属设施以租赁形式出租给被告使用，租期至2020年8月5日止，被告承租该房屋、场地及附属设施作为酒店经营使用，同时约定先付租金后用房，租金按年支付，如被告逾期付款，每逾期一天，按应付租金额的5‰向原告支付违约金，逾期超过五天的，原告有权解除合同，收回租赁房屋，没收保证金，并要求被告承担合同租金总额20%的违约金，房屋及场地租赁合同签订后，原告将房屋、场地及附属设施交付被告使用，但被告在履行房屋及场地租赁合同过程中，拒不按约定支付租金，为此，原告多次催收并于2016年12月29日通过张贴、邮寄及公告的形式向被告送达解除房屋场地租赁合同的通知，现双方房屋及场地租赁合同已经解除，但被告拒不交还承租房屋、场地及附属设施，拒不支付拖欠的租金及占有费，被告的行为违反双方房屋及场地租赁合同的约定，严重侵害了原告的合法的权益，故原告诉至法院如诉。被告吴志敏辩称，我方不欠原告的租金，解除合同的通知我方没有收到，不存在租赁合同解除的问题，因原告同意被告转租租赁房屋，所以被告已经将房屋租赁给其他三家，所以原告要求腾退房屋不存在可能性，被告不欠原告的租金，原告不存在解除合同实体上的权利，也不存在程序上的权利，且该房屋已经转租三家，故原告的诉讼请求不成立，被告不存在违法行为，故被告不承担违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即房屋所有权证、土地使用权证、房屋租赁合同4份、场地租赁合同1份、被告于2012年3月交纳200万元的收据，本院予以确认。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、原告提交公证书三份、乌鲁木齐晚报一份，证明原告在2016年12月28日通过邮寄、张贴、公告的方式向被告送达了解除合同的通知，被告对以上证据的真实性认可，但对关联性不认可，其认为解除合同的通知必须本人签收，被告本人未收到解除合同的通知，通过邮寄地址也证明不了被告签收了解除合同的通知。本院对该证据的真实性、有效性、关联性综合全案予以确认；2、原告向本院提交工商档案若干证明被告存在转租事实，被告对工商档案真实性无异议，但认为系经原告同意，本院对该证据的真实性、有效性、关联性综合全案予以确认；3、原告向本院提交吴志敏签收的通知复印件一份，证明被告未按合同约定支付租金存在违约，被告对该证据不认可，复印件无法确认真实性，且该份证据并没有涉及解除合同，本院对该证据的真实性、有效性、关联性综合全案予以确认；4、原告提交仓储合同及补充协议，证明被告应在2014年5月5日前交纳仓储费228万元，仓储合同是001号租赁合同生效的必要条件，被告对仓储合同的真实性认可，但认为该合同并未履行，与本案无关，且与被告手中的仓储合同中的费用不一致。其对补充协议无法确认，该合同只说明合同生效的问题，也无法证明合同是否履行，本院对该组证据的真实性、有效性、关联性综合全案予以确认；5、原告向本院提交其与杨明珍签订的房屋租赁合同，证明杨明珍向原告交纳的租金与本案无关，被告对该合同的真实性认可，但认为合同2017年9月已经解除，合同解除前正常履行，本院对该证据的真实性、有效性、关联性综合全案予以确认；6、被告向本院提交了证明一份，证明房屋转租是经原告同意的，原告对证据的真实性认可，但不认可原告同意被告整体转租的意见，因为该证据出具的日期在2012年6月20日，内容为可部分转租，而被告和翁建新、朱小忠签订的合同是在此之前，即被告将大厦承包给翁某和朱某在此之前，取得原告同意是在此之后。另外被告是整体对外出租，并不是部分转租，本院对该证据的真实性、有效性、关联性综合全案予以确认；7、被告向本院提交交纳租金的收据若干、明细2份，证明被告向原告交纳的租金都是预付的，合计为11282392.3元，按照5份租赁合同，2014年8月6日至2017年8月6日租金应交总额为10208617元，被告不欠租金，原告对该组票据中涉及杨明珍、倪庆蕊、陈小刚交纳的票据不予认可，剩余的488万元的票据与本案的关联性亦不予认可，认为是涉及案外的仓储合同中被告应交纳的费用（2014年5月5日之前交纳228万元，2015年5月5日之前交纳260万元），扣除仓储合同的488万元和案外人交纳的费用，原告认为完全可以证明被告欠付租金的事实，本院对该组证据的真实性、有效性、关联性综合全案予以确认；8、被告向本院提交租赁协议和承包经营协议，证明被告可以转租，原告对被告提交的证据的真实性无法确认，但如果属实，可以证实未经原告同意将涉案房屋经营权转给第三人的事实，本案对该组证据的真实性、有效性、关联性综合全案予以确认；9、被告向本院提交案外人张龙兴向原告交纳预付款200万元的收据复印件，原告对该份证据不予认可，认为其主要靠租赁维持经营，张龙兴交来的200万元与本案无关，待合同签订后可抵作租金，如不能达成一致，可即时退还，这不是原告收取的和本案有关的租金，且原告资产也不仅仅在这一块，通过票据的时间显示，被告也没有在合同约定的时间内交纳租金。本院对该证据的真实性、有效性、关联性综合全案予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月，原告收取被告200万元订金，收据上载明：合同签订后转保证金。2012年3月29日，原告（出租方）与被告（承租方）签订FS-TJDS-2012-001房屋租赁合同，约定：承租范围位于乌鲁木齐市长江路41号糖酒大厦14432平方米房屋及附属设施，免租期为2012年4月6日至2012年8月5日，租期从2012年8月6日至2020年8月5日。租赁用途为酒店，未经原告同意不得擅自改做它用，否则原告可以解除合同。租金为200万元/年，逐年递增。被告每逾期一天，按应付租金额的千分之五向原告支付违约金，逾期超过三十天原告有权终止合同，封门并收回房屋，所有损失被告自行承担。租赁期间，被告未经原告书面同意整体转租、转经营权或者私自更换承租房屋、未按时交纳租金及各项费用超过五天的，原告有权解除合同，收回租赁房屋，没收保证金，要求被告支付相当于合同租金总额20%的违约金并赔偿损失。违约责任保证金为180万元。在租赁期内，如果欠付租金，原告有权通知被告支付欠付费用，在收到通知五日内仍未支付，则有权从保证金中扣除等同于欠款或者等同于遭受损失之赔偿金额。2012年3月29日，原告（保管方）与被告（存货方）双方签订FS-TJDS-2012-002号仓储合同，双方约定：储存货物的品名、品种、规格、数量、质量以保管方签收的入库验收单为准。保管期间为2012年4月6日至2020年8月6日。费用标准为228万元/年，逐年递增（被告称该部分与其持有的合同约定不一致）。如存货方不按本合同约定的时间向保管方交纳费用，每逾期一天，应向保管方承担逾期交纳费用千分之五的违约金，逾期超过三十天保管方有权解除合同，所有损失由存货方自行承担。2012年3月29日，原、被告针对长江路41号糖酒大厦后院、负一层建筑面积450平方米房屋及附属设施分别签订了FS-TJDS-2012-003、004场地租赁合同和房屋租赁合同，租期均为2012年8月6日至2020年8月5日，先付租金后使用，租金分别为45万元/年和20万元/年，租金逐年递增。其他内容基本同FS-TJDS-2012-001号房屋租赁合同。2012年6月20日，原告向被告出具证明载明同意被告将糖酒大厦部分转租，使用时必须遵循原、被告租赁合同的所有条款，且不得超过吴志敏的承租时间。2012年8月6日，原、被告针对长江路41号糖酒大厦一楼北侧二楼房屋及附属设施签订了FS-TJDS-2012-010房屋租赁合同，租期为2012年8月6日至2020年8月5日，先付租金后使用，租金分别为12万元/年，租金逐年递增。其他内容基本同FS-TJDS-2012-001号房屋租赁合同。2013年6月1日，原、被告针对长江路41号一楼南侧二楼建及附属设施签订了FS-TJDS-2012-012房屋租赁合同，租期从2013年8月6日至2020年8月5日，先付租金后使用，租金为35万元/年，租金逐年递增。其他内容基本同FS-TJDS-2012-001号房屋租赁合同。合同签订后，原、被告陆续履行上述合同。2016年12月28日，原告通过向被告户籍地邮寄、在浙江大酒店张贴并邮寄的方式向被告送达了解除合同的通知（通知载明：……其中2016年5月5日应支付当年8月6日至次年8月5日的租金合计6309953元……合同约定的本年度租金支付日期2016年5月5日届满后，我公司多次前往你租赁处催要租金未果，另被告自承租之日起即存在转租、转经营权、不按合同约定日期支付租金等违约行为，鉴于上述违约行为，已完全符合合同约定的终止及解除情形，现通知被告解除合同），另原告同时通过报纸公告的形式向被告送达解除合同的通知。另查，一、原告持有2016年1月3日其向被告发出、被年同日签收的通知复印件（载明：告知被告在承租乌鲁木齐市长江路41号糖酒大厦期间，未按2012年3月29日租赁合同约定时间支付2015年8月6日至2016年8月5日的租金，且自承租之日存在转租、转经营权等违法不当行为，该行为严重违反房屋租赁合同，现请被告及时纠正不当行为，支付违约金，否则原告公司将追究其违约责任，保留终止和解除合同的权利）证实被告未按合同约定支付租金；二、原告向本院提交工商档案若干，证实被告存在转租行为；三、被告向本院提交1份房屋租赁合同（约定被告其将长江路194号二楼租赁给新疆志敏汇合餐饮管理有限公司，租期2015年5月1日至2020年8月5日、租金40万元/年）、1份承包经营协议（约定翁建新、吴成福承包经营长江路41号糖酒大厦5-14层客房、一楼大厅、原西域风门面、特别特门面，承包期2012年4月6日至2020年7月6日、承包费368万元/年，逐年递增）、1份承包经营协议（约定朱小忠和陈小刚承包经营长江路41号糖酒大厦3-4楼KTV娱乐城，承包期2012年4月6日至2020年7月6日、承包费222万元/年，逐年递增）证实其可以转租；四、被告提交了2016年1月12日原告收取案外人张龙兴200万元预付款收据复印件，该收据载明：此款待房屋租赁合同签订后可抵租金，如房屋租赁未达成一致则即日退还；五、被告认可其向本院提交的交纳租金的票据中涉及151632元系杨明珍交纳其租用的门面房的租金，与本案无关；六、原告称其系依据租赁合同纠纷提起本案诉讼；七、被告认可其在合同履行过程中，地下室闲置，1楼和5-15楼用于宾馆经营，经营者是张龙兴和倪庆蕊，3-4层用于KTV经营，经营者是陈小刚，二楼是被告的前妻杨明珍在经营餐饮；八、原告称其在电话中和被告说过解除合同，但因为无法作证据保全，故采用的邮寄、张贴、报纸公告的形式解除合同；九、原告当庭对第二项诉讼请求进行变更，并称以本次庭审为准，即计算租金的期间是2016年8月6日至2016年12月28日，租金计算方式为3579953元÷365天×142天=1392748元，占有费计算期间从2016年12月29日至2018年1月5日，合计5129138元（2016年12月29日至2017年8月5日为3579953元÷365天×248天，2017年8月6日至2018年1月5日为3769684元÷365天×150天），第三项诉讼请求的计算公式为欠付金额5258294.16元×30%，被告认为不应支付违约金，认为其已经预交完毕，之前并没有欠付租金，其并向本院提交了其于2014年至2015年交纳租金的票据若干，合计11282392.3元，其中涉及案外人杨明珍交纳的151632元、倪庆蕊交纳的90万元、陈小刚交纳的40万元（票据为复印件）；十、原告称其不认可被告与张龙兴之间是租赁关系，认为双方之间是承包关系，承包的时间是从2012年5月开始，原告称其是在2013年因宾馆和KTV对外挂牌时了解到被告对外进行出租的事实；十一、原告称其预收的200万元尚没有抵作租金，其在庭审中同意在本案中抵作本金。本院认为，本案的争议焦点之一为原、被告双方之间的房屋租赁合同、场地租赁合同是否已于2016年年底有效解除。依据原告向本院提交的相关证据（通过张贴、邮寄、报纸公告的形式向被告送达解除合同的通知）以及庭审陈述，本院认为，合同法第九十六条规定的约定解除权的行使应通过一定形式向对方表达解除合同的意思表示且该意思表示为对方所知悉，即可发生解除合同的效力。本案中，原告作为民事主体，在无法确认被告住所地的情况下，已经通过各种方式向被告送达了解除合同的通知，其邮寄解除合同通知的地址为被告的户籍所在地和租赁场所，其张贴解除合同通知地址亦为被告承租的租赁场所，后者系被告的次承租人包括被告的前妻杨明珍长期经营所在地，故该通知应为被告所间接知悉，被告在应当知悉的情况下，对解除合同如有异议，应通过诉讼或者仲裁确认解除合同的效力，故原告认为涉案合同已经解除的意见本院予以采纳。在合同解除的情况下，原告要求腾退房屋的诉讼请求合理有据，本院予以支持。针对原告要求被告支付2016年8月6日至2016年12月28日的租金即3579953元÷365天×142天=1392748元的诉讼请求，考虑到原告认可被告已交纳保证金200万元的事实，亦同意用被告已交纳的保证金抵偿欠款本金，故本院遵从其愿，将保证金和租金两项相抵后，故针对原告的该项诉讼请求本院不予支持。被告辩称其交纳的租金为预交款，已经预交完毕，不存在拖欠原告租金的问题，其并向本院提供了涉及2014年至2015年间交纳11282392.3元的票据，针对该组票据，本院认为，涉及杨明珍交纳的151632元，因被告庭审认可与本案无关，故本院予以扣除，针对倪庆蕊交纳的90万元及陈小刚交纳的40万元（票据为复印件），本院无法确认与本案的关联性，且原告亦不予认可，故本院亦不予采信，另经双方确认在同一时期双方还涉及一份仓储合同，原告称被告交纳的票据中含相应的仓储费用，被告认可合同的真实性，但称合同并未实际履行，因其亦未提供相应证据，考虑到本案的实际情况，本院对被告的意见不予采信，认定被告存在未按期交纳租金的情形。针对原告要求被告支付2016年12月29日至2018年1月5日的占有费5129138元的诉讼请求，本院认为，原告明确以房屋租赁合同纠纷提起本案诉讼，占有使用费属于物权保护纠纷的处理范畴，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持，原告可在案外另行主张。针对原告要求被告承担违约金1577488元的诉讼请求，本院认为被告未能按照合同期间约定支付租金，显属违约，故原告要求支付违约金合理有据，但其计算金额有误，本院以原告主张的2016年8月6日至2016年12月28日的租金总额3579953元为基数，认定被告应承担该期间的违约金为3579953元×30%=1073985.9元，故本院对原告的该项诉讼请求进行适当调整，仅对合理部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吴志敏于本判决生效之日起十五日内腾退位于乌鲁木齐市长江路41号糖酒大厦建筑面积14432平方米房屋、后院、负一层建筑面积约450平方米房屋以及一层北侧二楼房屋；二、驳回原告新疆副食集团糖酒大厦有限责任公司要求被告吴志敏支付2016年8月6日至2016年12月28日租金1392748元的诉讼请求；三、驳回原告新疆副食集团糖酒大厦有限责任公司要求被告吴志敏支付2016年12月29日至2018年1月5日占有使用费5129138元的诉讼请求；四、被告吴志敏向原告新疆副食集团糖酒大厦有限责任公司支付违约金1073985.9元。以上款项合计1073985.9元，被告吴志敏应于本判决生效之日起十五日向原告新疆副食集团糖酒大厦有限责任公司付清，逾期不予支付，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的8099374元，实际给付标的1073985.9元，占争议标的的13.26%，案件受理费29825.24元（原告新疆副食集团糖酒大厦有限责任公司已预交），由原告新疆副食集团糖酒大厦有限责任公司负担25870.41元，被告吴志敏负担3954.83元。邮寄送达费20元（原告新疆副食集团糖酒大厦有限责任公司已预交）、公告费390元（原告新疆副食集团糖酒大厦有限责任公司已预交），均由被告吴志敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（上诉期限届满后七日内，未预交二审案件受理费，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  谷丽娜人民陪审员  樊永登人民陪审员  王翠玲二〇一八年四月四日书 记 员  赵家乐