上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终5339号
上诉人(原审被告)陈翠兰，女，1942年7月20日出生，汉族，住上海市。委托代理人王玮珉(系陈翠兰之子)，男，1970年3月28日出生，汉族，住上海市静安区。被上诉人(原审原告)上海四和物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人章国明，董事长。委托代理人汪文芳，上海衡孚律师事务所律师。委托代理人李红俊，上海衡孚律师�务所律师。上诉人陈翠兰因排除妨害纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初1116号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，位于上海市新闸路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)系产权房屋，权利人登记为上海四和物业管理所，房屋所有权证1996年3月核发。同年10月，上海四和物业管理所经上级单位审批同意改制为上海四和物业管理有限公司(以下简称“四和物业”)，并且至工商行政管理部门办理了企业申请变更登记注册手续。备案的投资协议书记载，原上海四和物业管理所改制为四和物业，原该物业管理所的一切债权、债务继续由四和物业承担。系争房屋所在大楼由四和物业实际经营管理至今。陈翠兰的儿子王玮珉、儿媳印倩及孙子王绍杰系上海市新闸路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“2201室”)的产权人。陈翠兰的户籍不在系争房屋内。陈翠兰于2013年进入系争房屋居住至今，未与四和物业签订过房屋租赁合同。2013年10月17日，四和物业因住房使用问题与2201室住户发生纠纷，但民警到场后，调解不成。2014年年底，四和物业收取了系争房屋及上海市新闸路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“2203室房屋”)2014年1月至12月的保安、保洁费人民币(以下币种均为人民币)517元、物业管理费445.10元，并且开具了收据。2014年12月，四和物业至原审法院起诉王玮珉、印倩及王绍杰，要求三人返还系争房屋及2203室房屋，并支付非法占有房屋期间的房屋使用费。法院以(2015)静民一(民)初字第61号立案。该案审理中，承办法官上门勘查房屋使用情况，陈翠兰陈述其约在2013年下半年住进系争房屋，印利民、蔡梅英陈述其在2013年年底住进2203室房屋。原审法院遂准予四和物业追加印利民、�梅英、陈翠兰为共同被告。2016年1月4日，四和物业申请撤回起诉，法院依法裁定准许撤诉。现四和物业涉讼，请求判令陈翠兰返还系争房屋、支付自2013年1月起至实际返还房屋之日止非法占有房屋期间的使用费，按3,500元/月计算等。原审法院另查明，系争房屋为毛坯状况，一室一厅，建筑面积为50.33平方米，有独立的厨房和卫生间，但未办理过煤气进户手续。原审法院经审理后认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。系争房屋原系上海四和物业管理所名下的产权房屋，四和物业由该管理所改制设立，继续承担该管理所的一切债权、债务，并且长期对系争房屋所在大楼进行经营管理，故四和物业对系争房屋享有合法的民事权利。陈翠兰如对系争房屋权利归属存有异议，可向相关主管部门反映。根据有关法律规定，当事人订立合同，应�取要约、承诺方式。陈翠兰对系争房屋不享有产权，户籍不在系争房屋内，也未提供证据证明入住时双方就房屋租赁事宜达成过一致意见。虽四和物业向对方收取过2014年的保安、保洁费及物业管理费，但考虑到当时陈翠兰已居住使用系争房屋一段时间，产生了相应的管理费用，四和物业经交涉未果，向其收取一些实际发生的费用，可认定为四和物业减少自身损失的行为，且该物业公司并未收取租金，收取上述费用后，四和物业即向法院提起迁让诉讼，故不能推定四和物业已经同意陈翠兰租赁系争房屋。综上，双方之间并未建立房屋租赁合同关系，陈翠兰擅自使用系争房屋缺乏法律依据，其行为给四和物业正常的房屋经营管理秩序造成影响，应当及时排除妨害并支付占用房屋期间的房屋使用费。四和物业主张房屋使用费自2013年1月起算，未提供充分依据，陈翠兰自述2013年下半年开始居住系争房屋，因双方在2013年10月17日为住房使用问题发生纠纷，故法院确认房屋使用费自2013年11月起算。陈翠兰主张按照本市公有住房租赁标准支付公房租金，但因公有住房租金标准具有国家住房福利性质，适用的前提是双方已经建立起合法的公房租赁关系，故对陈翠兰此项主张不予采纳。根据本案实际情况，兼顾系争房屋状况、市场租金价格等因素，法院酌情确定房屋使用费标准为每月3,000元。此外，陈翠兰已是年逾古稀的老年人，晚年之际希望邻近子女居住，本属人之常情，但其未经许可占用房屋，已对他人造成妨害。陈翠兰及其子女应增强法律意识，以合法方式处理好住房问题。四和物业作为房屋管理公司，亦应加强对相关房屋的管理工作。原审法院据此作出判决：一、陈翠兰于判决生效之日起三十日内腾空搬离上海市新闸路XXX弄XXX号XXX室，将该房屋返还给上海四和物业管理有限公司；二、陈翠兰于判决生效之日起三十日内按照每月3,000元的标准向上海四和物业管理有限公司支付自2013年11月起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。原审判决后，上诉人陈翠兰不服，向本院提起上诉称：四和物业不是系争房屋产权人，其只享有系争房屋不包括物权的部分民事权利，即债权。其亦不能以产权人的身份要回系争房屋，只能代理出租。陈翠兰退休后，年老多病、生活不能自理，需小辈就近照顾，因此需要国家福利的惠顾，有权居住使用属于公有住房的系争房屋，其公有住房的承租人资格应予确认。而且，四和物业自称向陈翠兰收取了物业管理费等，实际即向陈翠兰收取了租金，双方履行了口头承诺，应视为公有住房租赁合同成立，且四和物业应按照相关规定向陈翠兰发放《租用公房凭证》，故陈翠兰系合法�住，不存在侵占使用费等情况，且因无租赁凭证无法将户口报入系争房屋。原审法院关于四和物业收取的物业管理费，即陈翠兰认为的租金，系四和物业减少其自身损失，陈翠兰无《租用公房凭证》、系争房屋内无户口，以及租金金额不对等理由，避开系争房屋的电信费账单、片面利用报警记录，系考虑不周，错误作出了事实认定。综上，双方当事人已就系争房屋建立了合法的租赁关系的情况下，原审法院不顾事实，忽视正确的证据，错误认定陈翠兰是非法侵占系争房屋，并判决陈翠兰承担高额的使用费，违背了公有住房是国家照顾职工生活利益的福利设施的宗旨。另，由于陈翠兰系老年人，记忆力较差，在原审法院于2015年4月14日问及入住系争房屋起始日期时，对于一年多以前的事已记不清，因此只凭模糊印象自述其于2013年下半年的某个时段入住系争房屋，具体�间已经忘了，但经过事后仔细回忆，推算出大概的具体时间为2013年11月下旬后。故原审查明事实错误、程序违法、适用法律不当，请求本院依法撤销发回重审，或改判四和物业只享有系争房屋不包含物权的部分民事权利(债权)，其不能以产权人身份收回系争房屋，双方已经确立了公有住房的租赁关系、应发放租赁凭证、按公有住房标准支付租金，陈翠兰不应支付侵占使用费等。被上诉人四和物业辩称：应法院要求，关于系争房屋所在的房产为何未办理产权人更名手续的原因是原系争房屋产权人上海四和物业管理所改制为被上诉人，备案的投资协议书，以及新的章程记载，该产权人的一切债权、债务继续由四和物业承担，且房屋产权证原件一直存放于上海市静安区房地产交易中心，该中心称无需变更产权人名称，且实际均由被上诉人享有产权人的权利。上诉人陈翠兰并非适格的承租人，系违法侵占公有住房，故应按照市场价格支付使用费。据此，原审判决正确，请求依法维持。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本案审理中，四和物业向本院出具《情况说明》表示，陈翠兰自述是2013年下半年搬入系争房屋，为免纠纷，四和物业同意以2013年12月1日作为陈翠兰入住时间，其应支付的使用费也自该日起算，四和物业自愿放弃2013年12月1日之前的房屋使用费。本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。系争房屋原产权人为上海四和物业管理所，但原审法院根据有关企业改制等证据材料，认定四和物业对系争房屋享有合法的民事权利，并无不当。原审法院认为因陈翠兰缺乏法律依据擅自使用系争房屋，故四和物业有权要求陈翠兰排除妨害，并支付相应的费用，理由充分，本院予以认同。陈翠兰的上诉理由，均难以支持其诉讼请求，故本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,170元，由上诉人陈翠兰负担。本判决为终审判决。
审 判 长 张 松
审 判 员 邬海蓉
代理审判员 王晓梅
二〇一六年十月八日
书 记 员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……