上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0120民初6479号
原告上海奉贤江海供销合作社。法定代表人张永华，主任。委托代理人沈联军，上海卫根龙律师事务所律师。被告金丐栋。委托代理人顾帅，上海市昆仑律师事务所律师。委托代理人陈小燕，上海市昆仑律师事务所律师。原告上海奉贤江海供销合作社（以下简称“江海供销社”）与被告金丐栋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月13日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2016年5月16日和6月28日公开开庭进行了审理。原告江海供销社的委托代理人沈联军、被告金丐栋及其委托代理人顾帅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告江海供销社诉称，2010年10月20日，原、被告双方签订《租房协议》一份，约定：被告承租原告所有的位于南桥镇南中路XXX号房屋一间，租金为第一年25万元起，每年递增2.5万元，租赁期限自2011年1月1日至2015年12月31日止，为期5年。合同签订后，双方均能按约履行义务。应上级部门对人民中路黄金、珠宝特色商业街规划要求，原告于2015年10月8日通知被告：租赁期满，合同终止，不再续租，并要求其于2016年1月8日前腾退并归还租赁房屋。然被告拒不履行合同义务，至今未腾退租赁房屋。其行为严重侵害了原告的合法权益。故请求法院，要求：1、判令被告立即腾退位于上海市奉贤区南桥镇南中路XXX号房屋一间，并返还给原告；2、判令被告支付自2016年1月1日起至实际腾退日止，按年租金35万元（人民币，下同）计算的实际使用费。原告对其诉请向法庭提供了以下证据材料：1、《租房协议》（复印件）一份,拟证明2010年10月20日，原、被告双方签订《租房协议》，由被告承租原告所有的位于南桥镇南中路XXX号房屋，租赁期限自2011年1月1日起至2015年12月31日止的事实；2、沪房地奉字（1998）第003468号《上海市房地产权证》及上海市公安局奉贤分局南桥派出所出具的《门牌号变更证明(告知联)》，拟证明原告向被告出租的奉贤区南桥镇南中路XXX号房屋，房地产权证上记载为“南中路XXX号”，2014年4月10日经南桥派出所出具证明，门牌号变更为“南中路117～135号（单号）”，产权属原告所有的事实；3、《通知》（复印件）一份，拟证明在租房协议到期之前的2015年10月8日，原告即已通知被告，明确租期届满，合同终止，我社将收回房屋，不再续租，请被告做好腾退房屋准备的事实；4、上海钻石交易联合管理办公室钻综发[2015]9号《关于支持奉贤区南桥镇人民路黄金钻石珠宝商业街建设的函》及上海市商务委员会沪商商贸[2015]453号《上海市商务委员会关于公布上海特色商业街区入选单位的通知》各一份，拟证明涉诉租赁房屋位处商业特色规划街区，为响应区里规划要求，我社决定在与原告的租赁合同期满后，不再续租的事实。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由为：原、被告双方就系争房屋签订的租房协议中，明确约定“本协议终止时，乙方（被告）在租金同等的条件下优先租赁”，现原告提出的商业规划、业态调整不符合事实，目前该区域尚未形成黄金珠宝特色商业街，且在被告承租的房屋附近，原告将其类似的房屋出租给其他客户，经营服装鞋帽等。故在协议终止时，被告应当在同等条件下对租赁房屋享有优先承租权，要求继续与原告签订续租协议。被告对其主张向法庭提供了以下证据材料：1、《租房协议》（复印件）一份（同原告提交的证据）,拟证明被告依据该协议第九条第8项中“本协议终止时，乙方（即被告）在租金同等的条件下优先租赁”的约定，对租赁房屋享有优先租赁权的事实；2、《通知》（复印件）一份（同原告提交的证据），拟证明2015年10月8日，原告单方面发函给被告，以规划要求为由不予续租的事实；3、《律师函》（复印件）一份，拟证明原告再次函告被告，租赁期满不再续租，要求被告腾空租赁房屋，返还原告的事实；4、《回执》及快递单、查询单（复印件）一组，拟证明被告在收到原告的通知及律师函后回复原告，不同意原告的做法，要求与原告洽谈续租经营的事实；5、谈话录音记录一份，拟证明2015年12月18日被告与原告方招商部经理倪勤华交涉过程中，获知原告已将系争房屋与第三方签订了租赁意向合同的事实；6、照片二张，拟证明被告在承租系争房屋后，对房屋进行了大量的装修，包括2009年安装的一部价值50多万元的自动扶梯。经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、3的真实性未表异议；对于证据4，认为与本案没有关联性，而且文件中关于“南桥镇人民中路黄金、钻石、珠宝商业街”新入选2015年度上海特色商业街区的表述与现实不符，故对该证据不予认可。原告对被告提供的证据1、2、3、4、5的真实性未表异议，但对欲证明的事实提出异议，认为原告在租期届满后不再续租给被告是因为响应政府对系争房屋所处区域重新进行商业规划，业态调整，而不涉及租金多少的问题，故这些证据并不能证明被告对系争房屋具有优先租赁权；对证据6，认为即便是真实的，根据合同第九条第2项的约定，协议终止或中止时，被告的装潢无条件、无偿由原告处置。本院对双方提供的相对方无异议的证据予以确认；对于原告提供的证据4，本院认为，本案系争房屋位于南桥镇南中路与人民中路交叉路口，文件中关于“南桥镇人民中路黄金、钻石、珠宝商业街”的区域涵盖了上述房屋，原告以此证明其因商业规划、业态调整而不再将系争房屋续租给被告的事实，该证据与本案具有关联性，本院确认其具有证明力。根据以上有效证据及法庭调查，本院确认以下法律事实：座落于奉贤区南桥镇南中路117～135号(含鸿翔商场二楼，房地产权证登记为“南中路XXX号”）整幢商业用房位于南桥镇南中路与人民中路路口，产权人为原告江海供销社，2010年10月20日，原、被告双方签订《租房协议》一份，约定由被告承租原告所有的其中的南中路XXX号房屋，用于经营，期限自2011年1月1日至2015年12月31日止，租金以每年递增的方式，先付后用，每三个月付一次。该租房协议在第九条第8项约定“本协议终止时，乙方（即被告）在租金同等的条件下优先租赁。”协议签订后，双方均依约履行各自合同义务。2015年10月8日，原告向被告发出通知，称“应区政府部门、上海奉贤商业投资有限公司招商部对人民中路黄金珠宝特色商业街规划要求，现租期即将届满，根据法律规定和合同约定，租赁期满，合同终止，我社将收回房屋，不再续租，请提前做好经营方面准备，于2016年1月8日前腾空租赁房屋归还我社。”被告收悉后，于2015年12月22日回复原告，不同意原告通知意见，要求在租金相同的条件下，优先承租，与原告再签订租赁协议，继续经营。2016年1月19日，原告委托上海淳元律师事务所向被告发出律师函，再次重申不再续租，敦促被告腾退系争房屋。因双方各持己见，协商不成，以致涉诉。另查明，被告金丐栋至今仍实际占用上述系争房屋。又查明，本案在审理期间，原告为收回系争房屋，曾于2016年5月下旬单方面对系争房屋采取停水、停电等措施，被告于2016年6月1日向本院申请，要求制止原告的上述行为。本院认为，依法成立的合同，应当受到法律保护。当事人应当按照约定履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《租房协议》是双方的真实意思表示，合法有效，对双方当事人都具有法律约束力。按照《租房协议》的约定，租期为2011年1月1日至2015年12月31日止。虽然协议第九条第8项约定“本协议终止时，乙方在租金同等的条件下优先租赁”，但在租期届满前，原告即以“商业规划、业态调整”等原因为由向被告提前发出了租赁期满后不再续租，并要求限期腾退房屋的通知，被告收到通知后至协议到期期间，未能与原告协商一致，签订新的续租协议，故应当向原告履行腾退并归还房屋的义务。由于双方在协议中约定的被告优先承租权的条件并未具备，故被告要求确认其对于南中路XXX号房屋享有优先租赁权，本院不予支持。合同自由是当事人的基本权利，原告作为系争房屋的权利人，不同意将系争房屋续租给被告，拒绝被告的缔约请求是其权利，现原告要求被告立即腾退位于上海市奉贤区南桥镇南中路XXX号房屋一间，并返还给原告的诉请正当合法，应予支持。鉴于被告无正当理由，至今仍占用系争房屋，故对原告要求被告支付自2016年1月1日起至实际腾退日止，按2015年该房屋的年租金35万元计算的实际占用费的请求，本院应予支持。鉴于被告未能与原告续约，原租房协议已经到期终止，双方已无合同关系，被告仍占用系争房屋，没有依据，故被告要求本院制止原告单方采取停水、停电措施的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告金丐栋于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市奉贤区南桥镇南中路XXX号房屋一间，并返还给原告上海奉贤江海供销合作社。二、被告金丐栋于本判决生效之日起十日内，支付原告上海奉贤江海供销合作社自2016年1月1日起至实际搬离之日止，按年租金35万元计算的上述房屋实际占用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,633元，减半收取计1,316.50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 顾建春
二〇一六年六月二十八日
书记员 叶天琼
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。