陕西省咸阳市渭城区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0404民初390号原告：咸阳某某房地产开发有限公司。法定代表人：王某，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄某，陕西渭民律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某，陕西渭民律师事务所实习律师。被告：周某某。原告咸阳某某房地产开发有限公司（以下简称“咸阳某某公司”）与被告周某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告咸阳某某公司委托诉讼代理人黄某、王某及被告周某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。咸阳某某公司向本院提出诉讼请求：１、判令解除与被告签订的《商铺租赁合同》，被告立即移交原告商铺；２、判令被告立即给付所欠租金250304元并支付违约金170018元（截止到实际支付之日，支付标准按合同约定）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2016年6月13日签订《商铺租赁合同》，原告将位于咸阳市某某南路的某某某某某某2-3-2号，建筑面积约406.99㎡的商铺出租给被告用于经营某某某游泳某某训练馆。租赁期限自2016年9月20日至2019年6月19日止。租金缴纳约定为：2016年9月20日至2017年9月19日止，租金为35元/㎡/月，计14245元/月；2017年9月20日至2018年9月19日，租金为35元/㎡/月，计14245元/月。双方约定租金缴付原则为先付款后使用，第一次按照3个月缴纳，之后为6个自然月，以现金或者刷卡方式缴纳租金。合同中关于被告的责任条款约定：被告须依法依约准时缴纳各种费用，如拖欠款项缴纳，被告按照拖欠金额的3‰日缴纳滞纳金，拖欠二十日以上视为违约，被告承担违约责任，原告有权终止合同。合同约定后，原告依约履行了合同义务，将租赁标的物交于被告用于经营，但被告截止目前仅缴纳了租金42734元，共计拖欠租金250304元（截止2017年11月19日）。按照原被告双方签订的《商铺租赁合同》第4.2.3条约定，已产生滞纳金170018元（截止2017年11月19日）。原告多次去人去函催促被告缴纳租金其均置之不理。被告的行为严重违法了双方的合同约定并给原告造成了经济损失。为此原告提出诉讼，支持原告诉请。周某某辩称，不同意解除合同，应当继续履行，滞纳金过高。我没欠他250304元租金，我当时拿到毛坯店，后由我进行装修，装修花了40万元左右。咸阳某某公司为证明其主张的事实，向本院提交以下证据材料：证据一、商铺租赁合同1份，证明2016年6月13日原告与被告签订租赁合同，建立租赁关系，由被告承租原告房屋经营某某游泳使用；被告自2016年开始缴纳租金；约定被告第一次缴纳3个月，之后为预付6个月租金，逾期20日原告有权解除合同。证据二、房屋产权证1份，证明本案所涉房屋系原告所有，原告属合法出租。证据三、申请书2份，证明被告在拖欠租金期间因经营问题多次向原告承诺缴费期限。证据四、催款通知书2份，证明被告拖欠房屋租金期间，原告多次催促被告补缴租金及滞纳金，并给予一定的合理期间。证据五、律师函三份，证明原告委托陕西某某律师事务所函告被告所拖欠租金的行为构成违约，保留对被告的法律追究。证据六、《前期物业管理服务协议》，证明原被告在物业费中约定了房租，每平方米28元，此证据与《房屋租赁合同》共同证明被告欠租金250304元。周某某为证明其主张的事实，向本院提交如下证据材料：证据一、履约保证金30000，装修保证金5000元、装修押金5000元，证明上述款项共计40000元，应当折抵租金，违约期间的租金不承担。证据二、中国建设银行和工商银行银行流水，证明被告转账缴纳租金6笔，共计转款133809元，从2016年6月21日至2017年5月4日，最后一次转款为2017年5月4日，转22734元，原告诉请的金额与实际不符。证据三、锁门照片，证明2017年11月2日原告把门锁了，被告不能正常营业，此后被告未实际使用商铺，不承担此后的租赁费。证据四、装修票据21张，证明被告租赁此房屋为毛坯房，租赁后对房屋进行装修花费294743元，还有一些没有找到票据，愿意用装修和设施折抵租金。证据五、证人李某的证人证言，证明他经手的周某某租赁房屋装修的部分人工费、部分辅料等花费17万元左右，不包括材料。以上证据经双方当事人质证后，被告对原告提交的证据一的真实性无异议，但认为拖欠的租金金额不对，具体10万元多，违约责任有异议，应提前通知房屋情况；对证据二、三、四无异议；对证据五他收到了《律师函》，但他愿意在经营中给原告还，原告不同意；对证据六真实性无异议。原告对被告提交的证据一真实性无异议，同意折抵房租；对证据二，因被告未提供原件，原告称对账后确定；对证据三不认可，不能证明锁门的时间及原告锁门的事实；对证据四认为应当按照合同约定装修归原告所有。本院经审查认为，原告提供的证据一、二、三、四、五，因被告质证后对真实性无异议，以上证据与本案具有关联性，可以作为认定本案的事实证据使用；对证据六，因《前期物业管理服务协议》是咸阳某某物业管理有限公司与周某某签订，是双方对物业综合费用的约定，合同主体非本案原告，与本案不具有关联性，本院不予采信。被告提供的证据一的履约保证金，因原告对真实性无异议，本院予以采信，对装修押金及装修保证金，收费主体与本案是两个独立的主体，与本案原告不具有关联性，故不予采信；对证据二被告中国建设银行和工商银行的转款流水中，有85468元转账收款方为原告，另有48341元转账收款方为咸阳某某物业管理有限公司，对85468元转账，本院予以确认，对48341元因与本案不具有关联性，本院不予采信；对证据三，因原告质证后对真实性不认可，且无其他证据佐证，故本院不予采信；对证据四，因原告对此证据认为应按合同约定未发表质证意见，本院认为，该部分证据中部分票据为收款收据、清单，无正式发票，天然气初装费31094.59元有正式发票，且双方合同中对装修已做约定，故对此证据不予采信；对证据五，无其他证据佐证，证人能够证明被告对商铺进行装修，具体装修费用无法证明，故对装修费用的陈述不予采信。本院经审理认定事实如下：2016年6月13日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，原告将其所有的位于咸阳市渭城区某某南路某某某某某某2-3-2号商用铺面出租给被告，建立租赁关系，由被告承租原告房屋经营某某某游泳拓展某某馆。租赁期限自2016年9月20日至2019年6月19日止。租金缴纳约定为：2016年9月20日至2017年9月19日止，租金为35元/㎡/月，计14245元/月；2017年9月20日至2018年9月19日，租金为35元/㎡/月，计14245元/月。双方约定租金缴付原则为先付款后使用，第一次按照3个月缴纳，之后为6个自然月，以现金或者刷卡方式缴纳租金。合同中关于被告的责任条款约定：被告须依法依约准时缴纳各种费用，如拖欠款项缴纳，被告按照拖欠金额的3‰日缴纳滞纳金，拖欠二十日以上视为违约，被告承担违约责任，原告有权终止合同。合同签订后，原告将租赁标的物交于被告用于经营。该房屋至今由被告占用。另查明，被告于2016年6月21日向咸阳某某公司刷卡42734元、2017年3月31日向咸阳某某公司刷卡20000元、2017年5月4日刷卡22734元，共计刷卡缴纳房租85468元。被告于2016年6月13日向原告支付租赁保证金30000元。再查明，原告于2017年6月26日、7月26日分别向被告发出催款通知书，2017年6月27日、9月26日、11月14日发律师函，向被告催收租金及滞纳金，并告知逾期支付租金，原告将终止租赁合同。本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。租赁合同签订后，原告依约将租赁房屋交付被告，被告于2016年6月21日支付第一次房租42734元。按照合同约定，被告应在2016年12月4日支付第二续租周期租赁费85470元，被告实际在2017年3月31日、5月4日分两次支付租金42734元，之后未支付租赁费。后原告多次向被告发催款通知书，通知被告缴纳房租，否则原告有权单方面终止租赁合同，现被告至今未付清租金，故原告有权解除该合同，对原告请求解除与被告签订的房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持，本院确认该租赁合同自2017年12月4日原告起诉之日起解除。根据原告与被告签订的房屋租赁合同，2016年9月20日至2017年12月4日的租金为206078元，现被告共计向原告支付租赁费85468元，应予扣除；另被告向原告支付租赁保质金30000元，庭审中，双方同意该部分抵扣租赁费，故两项费用扣除后被告应支付原告租金90610元。被告庭审中提出他向咸阳某某物业管理有限公司交纳装修押金及装修保证金10000元应当折抵租赁费，因咸阳某某物业管理有限公司与本案原告是独立民事主体，故被告的主张本院不予支持，被告可另案起诉。原告主张咸阳某某物业管理有限公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》包含租赁房屋的租赁费，因咸阳某某物业管理有限公司与原告是独立民事主体，且《前期物业管理服务协议》与本案不是同一法律关系，对原告的相关诉请，本院不予支持。故原告要求被告支付250304元租金的请求，本院支持被告支付原告租赁费90610元。根据原被告房屋租赁合同的约定，被告应在2016年12月4日支付第二续租周期租赁费，故原告有权自2016年12月4日起要求被告赔偿逾期付款损失，至于逾期付款损失的数额，原告要求以未付租金的日千分之三计算，明显偏高，本院不予支持，本院酌情以按中国人民银行同期同类贷款利率计算。2017年12月5日双方合同解除后至被告返还租赁商铺期间的占用费，参照双方合同约定的租赁费14245元/月计算。被告在本案审理过程中要求用装修抵扣租赁费，因被告在本案合同履行过程先行违约，原告亦不同意抵扣，且双方合同约定，合同提前解除，装修部分不予补偿，应无偿移交原告（包括在本协议签署后至起租日期前解除的情形），根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，对被告的主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：原告咸阳某某房地产开发有限公司与被告周某某2016年6月13日签订的《商铺租赁合同》合法有效，予以解除；周某某于本判决生效之日起三十日内将位于咸阳市某某南路的某某某某某某2-3-2号商铺返还给咸阳某某房地产开发有限公司，该房屋未返还之前的占用费按照14245元/月，自2017年12月5日起计算至实际交房之日止；周某某于本判决生效之日起十五日内支付咸阳某某房地产开发有限公司房屋租赁费90610元，并赔偿自2016年12月4日至实际支付之日止的逾期付款利息损失，以欠款90610元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7605元，减半收取3802.5元，由周某某负担2281.5元，咸阳某某房地产开发有限公司负担1521元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审判员 徐 红二〇一八年四月二十八日书记员 韩一凡附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。法律规定的其他情形。第九十七条合同接触后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除后，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。