文书内容湖南省衡阳市雁峰区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0406民初331号原告：衡阳市友缘物业有限公司，住所地湖南省衡阳市雁峰区湘江南路16-17。法定代表人：李涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘继向，衡阳市中恒法律服务所法律工作者。被告：王增喜，男，1984年8月15日出生，住湖南省衡阳市雁峰区。原告衡阳市友缘物业有限公司（以下简称友缘公司）与被告王增喜物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告衡阳市友缘物业有限公司的委托诉讼代理人刘继向，被告王增喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。衡阳市友缘物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令王增喜支付物业管理服务费1344元（2016年1月1日至2017年12月31日期间）；2.判令王增喜支付违约金500元（计算至2017年12月31日）；3.判令王增喜支付律师服务费1000元；4.本案诉讼费由王增喜负担。事实和理由：2011年5月23日，东洲水岸开发商衡阳市东成置业有限公司与友缘公司签订《前期物业管理服务合同》。2016年4月26日，东洲水岸小区业主委员会与友缘公司签订《物业管理服务合同》，委托期限三年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止。王增喜为东洲水岸小区*栋**室产权人，该房建筑面积**平方米，王增喜于2012年2月7日收房并装修入住至今。王增喜自2016年1月1日起欠交物业服务费至今，经友缘公司多次催交无果，故诉至本院。王增喜辩称，对于欠交物业服务费没有异议，但其房屋开裂漏水，友缘公司员工承诺解决，但一直没有解决；其房屋内的真空玻璃需要更换，友缘公司没有更换；垃圾场尚未建好，影响业主生活便利；王增喜没有与友缘公司签订物业合同，故不应支付违约金和法律服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：东洲水岸物业管理费台账、《前期物业管理服务合同》《物业管理服务合同》、法律顾问服务合同及收据、衡阳市住建局文件，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对于王增喜提交的房屋漏水照片、员工照片、玻璃照片的真实性予以确认，但王增喜提交的上述照片所反映的问题均不属于物业服务合同约定的服务范畴，不能达到王增喜的证明目的。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：王增喜系东洲水岸小区业主，居住在该小区*栋**房，该房建筑面积**平方米。该小区的建设单位是衡阳市东成置业有限公司。2011年5月23日，衡阳市东成置业有限公司与友缘公司签订《前期物业管理合同》，委托友缘公司为东洲水岸小区进行物业管理，委托管理期限自2011年6月15日起至东洲水岸最后一期物业交房后一年时止，但在该合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，该合同自动终止。合同约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准按物价部门核准的价格收取,物业服务费按年交纳，业主应当在建设单位交房时履行交纳义务。业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按一倍的标准支付违约金。2011年6月22日，衡阳市物价局同意东洲水岸住宅小区多层无电梯住宅按0.9元/月/平方米收取物业管理费。2016年4月26日，东洲水岸小区业主委员会与友缘公司签订《东洲水岸物业管理服务合同》，委托友缘公司为东洲水岸小区进行物业管理，委托管理期限自2016年1月1日起至2018年12月31日，合同约定多层住宅的服务费为0.75元/月/平方米。逾期按日千分之三支付滞纳金，直至诉至人民法院，并承担友缘公司所有起诉成本及费用（包括友缘公司聘请的律师代理费及各项开支）。另查明，2016年1月1日后的物业服务费，王增喜一直未支付，截至2017年12月31日，共拖欠24个月物业服务费共计1344元。友缘公司为实现债权委托中恒法律服务所法律工作者刘继向提起诉讼。本院认为，民事活动应当遵循等价有偿、诚实信用原则。本案中衡阳市东成置业有限公司与衡阳市友缘物业有限公司签订的《前期物业管理合同》以及东洲水岸小区业主委员会与衡阳市友缘物业有限公司签订的《东洲水岸物业管理服务合同》均合法有效，依法对该住宅小区包括王增喜在内的全体业主均有约束力。友缘公司受托按约对王增喜所在的居住小区进行物业管理服务，王增喜作为小区业主，理应在接受了友缘公司提供的服务后，及时、足额地支付物业管理费。王增喜逾期不付物业管理费属违约，应当承担民事责任，对友缘公司请求支付2016年1月1日至2017年12月31日期间物业服务费1344元的诉请，本院予以支持；对友缘公司要求王增喜支付拖欠的逾期付款违约金的诉请，因物业服务合同约定了逾期付款违约金标准，但该违约金标准过高，本院依法调整为242元；对友缘公司要求王增喜支付律师费1000元的诉请，因《东洲水岸物业管理服务合同》约定了由业主承担友缘公司所有起诉成本及费用（包括友缘公司聘请的律师代理费及各项开支），友缘公司因王增喜的违约行为而委托代理人提起诉讼，王增喜依约应当支付相应费用，但友缘公司诉请的1000元费用过高，本院酌情支持200元。对王增喜主张房屋漏水、玻璃质量存在问题以及垃圾场尚未建好等抗辩意见，因上述问题不属于物业合同约定的物业管理服务范围，对该辩称意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告王增喜于本判决生效后10日内一次性支付原告衡阳市友缘物业有限公司物业管理费1344元及违约金242元；二、被告王增喜于本判决生效后10日内一次性支付原告衡阳市友缘物业有限公司法律服务费200元；三、驳回原告衡阳市友缘物业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告王增喜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于衡阳市中级人民法院。审 判 长  罗 诚人民陪审员  刘忠道人民陪审员  刘秋贵二〇一八年五月二十五日法官助理黄学锋代理书记员  谭雅之校对人：黄  学  锋      注：本案适用法律条款见附页附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。