江苏省南京市高淳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）高民初字第1049号
原告戴寿喜，男，1962年12月17日生，汉族。
委托代理人谷勇敢，江苏奋发律师事务所律师。
委托代理人王凯，江苏奋发律师事务所律师。
被告陶鸿，男，1979年10月10日生，汉族。
委托代理人魏新华，高淳区淳东法律服务所法律工作者。
原告戴寿喜与被告陶鸿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月28日立案受理后，由审判员徐铮适用简易程序，于2014年7月30日公开开庭进行了审理，原告戴寿喜及其委托代理人谷勇敢、被告陶鸿及其委托代理人魏新华到庭参加诉讼。后于2014年8月28日依法组成合议庭，于2014年10月24日第二次公开开庭进行了审理，原告戴寿喜及其委托代理人王凯、被告陶鸿及其委托代理人魏新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告戴寿喜诉称，2010年4月，原、被告签订房屋租赁合同1份，约定：原告将位于南京市高淳区XX镇XX街XX号商铺出租给被告作营业使用。双方约定租赁期限五年，自2010年4月22日至2015年4月21日止；前三年租金每年82000元，后两年租金按市场价调整，先交租，后用房；被告若未按时交纳租金或空置房屋达1个月，原告可以终止合同收房屋。合同订立后，原告按照合同约定将租赁房屋交付给被告使用，被告在租赁期的前三年按约给付租金；第四年经双方商定租金为95000元，被告亦及时给付。2014年3月22日后，原告向被告催要第五年租金，被告不仅不予给付，还将承租商铺关停，歇业至今。原告与被告就租金给付等事宜协商未果，现诉至法院，要求依法判令解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告将承租的房屋返还原告，赔偿原告租金损失（以每日260.27元自2014年4月22日起计算至返还房屋之日止），并负担本案诉讼费用。
原告就其主张向法庭提供下列证据：
1、租赁合同1份，证明：双方之间关于房屋租赁的约定以及根据该合同第二条，原告有权单方解除合同。
2、中国农业银行借记卡账户明细对账单3份，证明：双方租金的实际交付情况为先交租后用房。
被告陶鸿辩称：1、被告没有任何违约行为。双方订立的合同中未约定“先交租，后用房”，被告亦未承诺何时向原告支付租金；原告诉称“房屋空置”与事实不符，被告所租房屋一直在从事经营业务。2、原告在合同履行期间严重违约，侵害了被告的合法利益。被告当初转租该商铺时，给付原承租人转让费57000元，后装修花费133000元，因原告表示“要转让费的70%”，致使被告实际不能转让。原告这一行为是变相的不同意被告转让，致使上述损失无法弥补，故原告严重违约，造成被告经济损失。3、原告发给被告的信息中，明示违约原告表示租赁合同期限不超过2014年3月30日，3月30日后收房。综上，请求法院驳回原告诉请。
被告就其主张向法庭提供下列证据：
1、证人张某出具的证明1份，证明：张某为业务扩展需要，与被告协商以转让费22.8万元的价格转租被告承租的XX街XX号商铺，2014年2月20日，张某交定金20000元给被告。后因房东要求转让费的70%归房东，被告不同意，转让未成，于2014年2月25日退还定金20000元。
2、被告手机短信截图1份，证明：原告要求被告支付2014年4月22日至2015年4月21日的租金为138000元，比上一年度增加了43000元；此后信息中还表示期限最低不过3月30日，4月1日过后不存在转让。
经质证，双方当事人发表如下质证意见：
1、被告对原告提供的证据1、2的真实性无异议，但证据2不能证明双方存在“先交租，后交房”的约定，与本案无关联性。
2、原告对被告提供的证据1的真实性无法确认，即使是真实的亦不能达到被告证明原告违约的目的，被告之所以提出“要转让费的70%”，是因原告与被告就下一年度的租金尚未达成一致意见，而被告告知他人的租金数额是上一年度的标准，又不让他人与原告协商第五年度的租金数额，为弥补租金损失，原告提出上述要求。
3、原告对被告提供的证据2的真实性无异议，但原告不存在明示违约，只是因双方有“先交租，后交房”的约定，原告要求被告交房租，这是提醒被告履行合同义务，同时亦有变更合同的要约，如被告不同意，仍按照原合同履行。
根据双方当事人的举证、质证，本院对上述证据确认如下：
1、对原告提供的证据1、2因被告对其真实性均不持异议，应当作为认定本案事实的依据。
2、对被告提供的证据1，虽原告对其真实性无法确认，但原告当庭陈述亦承认被告曾与其协商转租一事，其亦提出过“要转让费的70%”，能印证该证据，故宜作为认定本案事实的依据。
3、对被告提供的证据2，原告虽不认可其证明目的，但对其真实性无异，应当作为认定本案事实的依据。
根据法院认定的证据，本院可以确认的事实如下：2010年，原告与被告订立《租赁合同》1份，合同载明：原告将其所有的位于高淳区淳溪镇中山大街步行街189-11-12号商铺，建筑面积162平方米，出租给被告作为营业使用；租赁期限共36个月，原告从2010年4月22日起将出租房屋交付被告使用，至2013年4月21日收回；被告未按时缴纳租金或空置1个月，原告可以终止合同，收回房屋；年租金82000元。经双方协商，又在《租赁合同》上注明：1、可以转让；2、三年房租不变，第四年、第五年按市场价收房租。被告于《租赁合同》订立前给付原告第一年租金82000元；合同履行过程中，被告于2011年3月14日、19日分别给付原告第二年租金40000元、42000元，合计82000元；于2012年3月16日给付原告第三年租金60000元，余款22000于当年给付；2013年初，原告提出第四年租金为95000元，被告表示同意，并于3月27日、28日给付原告第四年租金40000元、10000元，余款40000元于当年给付。2014年2月，被告与他人就转租一事达成意向，并收取定金20000元；告知原告后，原告提出“要转让费的70%”，被告不同意，遂退还定金20000元。2014年2月27日，原告提出第5年租金138000元，被告不同意。2014年3月16日，原告发信息给被告，内容为：“陶老板，干吗不接电话，三点建议供你参考，第一，期限最低不过3月30日；第二，4月1日过后不存在转让；第三，延期不交房，月租金，诉讼费等，法院不会免费吧”。此后，原、被告未能就第五年的租金数额达成一致意见，被告一直使用上述房屋至今，引起纠纷。
本院认为，双方的争议焦点：一、原告在合同履行过程中是否存在违约行为。双方订立的《租赁合同》虽约定了“可以转让”，但对如何“转让”并未作具体约定，而被告与他人的意向涉及原、被告之间的《租赁合同》存续与否，即原告与受“转让”人之间的关系是新的租赁关系的相对人，还是受“转让”人仅是次承租人；装修价值的确认与分配，下一年度租金数额及之后的租赁期限等方面，这些均需双方协商。原告提出的要求，被告认为过高，致使“转让”未成，只能认为双方就合同中涉及的“转让”部分未能达成一致意见，不宜据此认定原告违反“可以转让”的约定。同时，原告发给被告的信息内容含糊，不能据此作出被告理解的其中“期限”是指租赁合同的期限、“延期不交房”是指在3月30日收房的判断，而“4月1日过后不存在转让”因被告亦认可此后原告并无行为，宜认定为原告对合同“转让”条款的变更要约，亦不宜认定原告严重违约。二、被告是否实施了符合合同约定解除条件的行为。双方订立的《租赁合同》中虽对支付租金的期限未作明确约定，但从庭审查明双方前4年租金的交付情况，宜认定双方存在3月间支付下一年度年度的租金数额及大部分租金的交易习惯，被告未按交易习惯履行，符合双方约定合同解除条件。原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。据此，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第六十一条、第二百二十七条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告戴寿喜与被告陶鸿订立的《租赁合同》；
二、被告陶鸿将位于南京市高淳区XX镇XX街XX号房屋返还原告戴寿喜，限本判决生效之日起10日内履行；
三、被告陶鸿支付原告戴寿喜相应租金（以95000元／年自2014年4月22日起至房屋返还之日止）。
本案案件受理费7450元，由被告陶鸿负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 徐 铮
人民陪审员 耿善根
人民陪审员 张润英
二〇一四年十月二十九日
书 记 员 吴燕云