北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0106民初18390号
原告：北京丰泽嘉业投资管理有限公司，住所地北京市丰台区广安路1号鸿坤国际大酒店八层。
法定代表人：江泽銮，董事长。
委托诉讼代理人：陈榕金，北京市中银律师事务所律师。
委诉讼代理人：黄诗怡，北京市中银律师事务所律师。
被告：北京鸿坤国际大酒店有限公司，住所地北京市丰台区广安路1号。
法定代表人：李付来，总经理。
委托诉讼代理人：于瀚然，北京市嘉安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于佳萌，北京市嘉安律师事务所实习律师。
原告北京丰泽嘉业投资管理有限公司（以下简称丰泽嘉业公司）与被告北京鸿坤国际大酒店有限公司（以下简称鸿坤酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。丰泽嘉业公司的委托诉讼代理人陈榕金、黄诗怡，鸿坤酒店的委托诉讼代理人于瀚然、于佳萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
丰泽嘉业公司向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行合同；2、被告向原告交付鸿坤国际大酒店电梯层第八层（实际为第七层）房屋（建筑面积2113平方米）并在交接后给予原告3个月期限的装修免租期；3、被告向原告支付鸿坤国际大酒店电梯层第七层房屋（实际为第六层）的装修费及损失补偿款100万元；4、判令被告向原告支付无权出租鸿坤国际大酒店电梯层第七层房屋（实际为第六层）的违约金400万元。
事实和理由：被告与喜德睿龙（北京）商务有限公司于2010年12月9日签署了《鸿坤国际大酒店房屋租赁合同》，约定被告将鸿坤国际大酒店八层（电梯层）租赁给喜德睿龙公司经营用，该租赁合同第四条第1项约定：“如甲方无权出租租赁房屋的，应向乙方赔偿5年的租金。甲方全权负责免费为乙方及乙方的租户办理经营证照”。随后，双方于2010年12月16日签署了《补充协议》、于2011年1月6日签署了《承诺书》、于2011年1月28日签署了《补充协议2》。
2011年3月26日，被告、喜德睿龙公司、原告三方签署了2010年12月9日《鸿坤国际大酒店房屋租赁合同》、2010年12月16日《补充协议》、2011年1月6日《承诺书》、2011年1月28日《补充协议2》中喜德睿龙公司作为承租方的全部权利义务概括转移给原告的《协议书》。
2011年5月16日，原、被告签署了《协议书》，对租赁范围作出变更约定，约定将原告原来租赁的八层面积除美容美发及养生馆面积以外调整到本层面积，该《协议书》第二条约定：“在甲方不能保持乙方对鸿坤国际大酒店调整后的租赁面积内房屋正常租赁经营、使用、收益之时起3日内，甲方应将鸿坤国际大酒店八层房屋交付给乙方进行租赁经营、使用、收益并补齐原合同内的租赁面积；同时在交接后给予乙方3个月期限的装修免租期；同时甲方补偿乙方对鸿坤国际大酒店七层房屋的装修费及损失补偿100万元（该款可以冲抵租金），并由甲方承担提前收回客户租赁房屋所产生的后果”。第五条约定：“甲方保证新调换给乙方的房屋乙方有权转租经营；同时，甲方明确对该面积有租赁经营权且该面积无债权债务纠纷”。
自2014年4月起，北京城建集团有限责任公司对原、被告及其他相关方提起排除妨碍的两个诉讼案件，要求原告、相关方腾退第六层（电梯第七层）的相关房屋，现该两个案件均已由北京市丰台区人法院作出(2014)丰民初字第06966号民事判决书，北京市第二中级人民法院作出(2015)二中民终字第10430号民事判决书以及北京市丰台区人民法院作出(2014)丰民初字第06969号民事判决书、北京市第二中级人民法院作出(2016)京02民终2014号民事判决书，判决均认定了北京城建集团有限责任公司对鸿坤国际大酒店（原中国企业家大厦）第六层（电梯层七层）享有合法占有使用的权利，原告及相关方应腾退房屋。
鉴于被告将鸿坤国际大酒店第六层（电梯层七层）出租给原告系无权出租，原告便多次派人与被告沟通，要求将鸿坤国际大酒店电梯层第八层房屋租赁面积差额交付给原告进行租赁经营并且要求被告配合原告对已经由原告租赁经营使用的鸿坤国际大酒店电梯层六层、电梯层八层进行测量计算租金等。但被告工作人员互相推诿，原告向被告发了书面函件《关于要求交付鸿坤国际大酒店电梯层第八层房屋并支付赔偿款项等事项的函》。被告收到函件后，仍未指派相关人员处理租赁事宜。原告于2016年8月12日下午，又指派工作人员到被告办公地点要求解决租赁问题，但被告处工作人员仍然推诿。2016年8月15日上午，原告再次派工作人员到被告办公地点要求解决租赁问题，仍无果。2016年8月16日，原告再次向被告发出函件《要求鸿坤公司指派授权人处理租赁事官的函》，但至今仍无下文。
被告在知晓鸿坤国际大酒店（原中国企业家大厦）第六层（电梯层七层）房屋为北京泰丰房地产开发有限公司已经以折抵款的形式出售给北京城建集团有限责任公司且已经向北京城建集团有限责任公司交付的情况下，仍然承诺自己有租赁经营权且无债权债务纠纷，而将鸿坤国际酒店（原中国企业家大厦）第六层（电梯七层）房屋部分出租给原告，被告为谋取租金收益，违背诚信原则，被告与北京泰丰房地产开发有限公司恶意串通损害北京城建集团有限责任公司利益，也损害了原告的利益。鸿坤国际大酒店（原中国企业家大厦）第六层（电梯层第七层）房屋己为生效判决确认北京城建集团有限责任公司享有合法占有使用的权利，被告明显为无权出租。根据2011年5月16日原、被告签署的《协议书》第二条的约定，被告应向原告交付鸿坤国际大酒店电梯层第八层（实际为第七层）房屋，并向原告支付鸿坤国际大酒店电梯层第七层房屋（实际为第六层）的装修费及损失补偿款100万元。根据2010年12月9日《鸿坤国际大酒店房屋租赁合同》第四条第1项的约定．被告应向原告支付违约金400万元。
鸿坤酒店辩称，不同意原告诉讼请求。一、案件讼争的房屋属于北京泰丰房地产开发有限公司，泰丰公司进入重整程序，与破产企业相关合同也应当中止履行。故依法申请中止审理本案，等待泰丰房地产开发有限公司破产案件的最终处理结果。二、房屋产权存在争议，北京城建集团与北京泰丰房地产公司房屋取回权纠纷一案已由北京市二中院受理并已开庭受理，尚未宣判。本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审理完结的件应当依法中止审理，等待结案后继续审理。三、本案原告遗漏当事人北京泰丰房地产开发有限公司，泰丰公司破产申请受理后，有关债务人的民事诉讼只能向受理破产申请的人民法院提起。四、泰丰公司管理人认为城建集团主张取回权不能成立，故不同意其取回请求。第一，《物权法》第六条、第九条明确规定不动产物权的设立、变更必须依法登记，未经登记不发生物权的效力。第二，无论城建集团据以主张所有权的调解书还是执行裁定书，都不是最终的物权凭证，而是证明享有请求办物权凭证的法律文书。换言之，是物权的请求权（本质仍是债权）而非物权本身。第三，城建集团请求办证的强制执行文书，已经被“破产”这一特殊法律事实所阻却、冻结，不可能得到执行。五、原告起诉依据的《房屋租赁合同》，因原告违约已经解除，原告无权要求继续履行该合同。
本院经审理认定事实如下，2010年12月9日，喜德睿龙（北京）商务有限公司（乙方，以下简称喜德睿龙公司）与鸿坤酒店（甲方）签订《鸿坤国际大酒店房屋租赁合同》，约定甲方将鸿坤国际大酒店（原中国企业大厦）八层（除现在的会议室，游泳池，健身房，台球室，乒乓球室，棋牌室，模拟高尔夫项目区域），建筑面积2600平方米租赁给喜德睿龙公司经营用，租金每年80万元。如甲方无权出租租赁房屋的，应向乙方赔偿5年的租金。后双方于2010年12月16日签订《补充协议》，2011年1月6日签订《承诺书》，2011年1月28日签定《补充协议2》。
2011年3月26日，鸿坤酒店（甲方）、喜德睿龙公司（乙方）与丰泽嘉业公司（丙方）签订《协议书》，约定喜德睿龙公司将上述《鸿坤国际大酒店房屋租赁合同》、《补充协议》、《承诺书》、《补充协议2》中的全部权利义务概括转移给丰泽嘉业公司。
2011年3月26日，鸿坤酒店（甲方）与丰泽嘉业公司（乙方）签订《补充协议》。约定由于甲方在8层能提供给乙方的面积不够，故将7层使用面积95平米的写字间做为八层租赁面积的补充提供给乙方使用和经营。另外在7层以第一年3万元第二年至合同期结束每年5万提供使用面积95平米的房间给乙方使用和经营。
2011年5月16日，鸿坤酒店（甲方）与丰泽嘉业公司（乙方）《协议书》，约定甲方将位于北京市丰台区广安路1号鸿坤国际大酒店（原中国企业家大厦）六、七层的部分房屋及八层美容美发厅及养生馆共计建筑面积2600平方米的房屋提供给乙方进行租赁经营。在甲方不能保持乙方对鸿坤国际大酒店调整后的租赁面积内房屋正常租赁经营、使用、收益之时起3日内，甲方应将鸿坤国际大酒店八层房屋交付给乙方进行租赁经营、使用、收益并补齐原合同内的租赁面积；同时在交接后给予乙方3个月期限的装修免租期；同时甲方补偿乙方对鸿坤国际大酒店七层房屋的装修费及损失补偿100万元（该款可以冲抵租金），并由甲方承担提前收回客户（租户）租赁房屋所产生的后果，赔偿乙方客户（租户）的损失。甲方保证新调换给乙方的房屋乙方有权转租经营；同时，甲方明确对该面积有租赁经营权且该面积无债权债务纠纷。
2014年，北京城建集团有限责任公司（以下简称城建集团）以排除妨害纠纷为由，将北京中铁新业投资顾问有限公司、丰泽嘉业公司、鸿坤酒店、北京泰丰房地产开发有限公司（以下简称泰丰公司）诉至本院要求丰泽嘉业公司腾退房屋。本院于2015年6月19日作出（2014）丰民初字第06969号民事判决书，判决丰泽嘉业公司于判决生效后十日内腾退位于北京市丰合区广安路1号鸿坤国际大酒店（原中国企业家大厦）六层（电梯层七层）769室、770室、771室、772室、773室、775室。丰泽嘉业公司不服判决，提出上诉，北京市第二中级人民法院于2016年6月16日作出（2016）京02民终2014号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2012年8月10日，丰泽嘉业公司与北京金同泰科技有限公司（以下简称金同泰公司）签订《房屋租借合同》，约定金同泰公司租赁1号鸿坤国际大酒店（原中国企业家大厦）七层766室。2014年，城建集团以排除妨害纠纷为由，将金同泰公司、丰泽嘉业公司、鸿坤酒店、泰丰公司诉至本院要求金同泰公司腾退房屋。本院于2015年6月19日作出（2014）丰民初字第06966号民事判决书，判决金同泰公司于判决生效后十日内腾退位于北京市丰合区广安路1号鸿坤国际大酒店（原中国企业家大厦）六层（电梯层七层）766室。金同泰公司不服判决，提出上诉，北京市第二中级人民法院于2015年10月22日作出（2015）二民终字第10430号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2016年8月3日，原告向被告发函《关于要求交付鸿坤国际大酒店电梯层第八层房屋并支付赔偿款项等事项的函》。2016年8月23日，被告向原告发出解约通知，称原告拒绝支付中央空调费，2016年7月14日拒绝支付新一年度的租金，故通知解除合同。2016年8月25日，丰泽嘉业公司向鸿坤酒店复函称鸿坤酒店拒绝履行维修中央空调义务，部分房屋不能享受中央空调。双方认可原告交付租金至2016年8月15日。
现丰泽嘉业公司使用628房间300平米、656房间25平米，806房间161.53平方米，共计486.53平方米。关于酒店八楼目前使用情况，大会议室（香港厅）建筑面积888.08平方米，高尔夫球室92.11平方米。乒乓球室129.81平方米，棋牌室126.76平方米、台球室82.61平方米，健身房117.29平方米。
本院认为，2011年3月26日，鸿坤酒店、喜德睿龙公司与丰泽嘉业公司签订《协议书》，约定喜德睿龙公司将2010年12月9日其与鸿坤酒店签订的《鸿坤国际大酒店房屋租赁合同》、《补充协议》、《承诺书》、《补充协议2》中的全部权利义务概括转移给丰泽嘉业公司。2011年3月26日，鸿坤酒店与丰泽嘉业公司签订《补充协议》。2011年5月16日，双方又签订《协议书》，约定将鸿坤国际大酒店六、七层的部分房屋及八层美容美发厅及养生馆共计建筑面积2600平方米的房屋提供给乙方进行租赁经营。上述协议系双方真实意思表示，且不违背法律行政法规强制性规定，双方均应依约履行，原告要求被告继续履行合同，本院应予支持。北京市第二中级人民法院2016年6月16日作出（2016）京02民终2014号民事判决书，判决丰泽嘉业公司腾退占有使用的七层房屋，丰泽嘉业公司难以向被告继续交付租金，被告向原告发出通知解除合同，本院难以支持。
根据协议约定，鸿坤酒店应明确对调整后的六、七层租赁面积有租赁经营权且该面积无债权债务纠纷。如不能保持正常租赁经营，应将鸿坤国际大酒店八层房屋交付给乙方进行租赁经营，补齐原合同内的租赁面积；同时给予乙方3个月期限的装修免租期，补偿对七层房屋的装修费及损失补偿100万元。如甲方无权出租租赁房屋的，应向乙方赔偿5年的租金。
根据生效判决，丰泽嘉业公司腾退位于北京市丰台区广安路1号鸿坤国际大酒店（原中国企业家大厦）六层（电梯层七层）769室、770室、771室、772室、773室、775室。金同泰公司腾退766室，鸿坤酒店违反合同约定，应承担相应的违约责任。
根据合同约定，被告不能保证原告在七层正常租赁经营，应将鸿坤酒店八层房屋交付租赁经营，现酒店八楼属于被告占有使用的包括大会议室（香港厅）建筑面积888.08平方米，高尔夫球室92.11平方米。乒乓球室129.81平方米，棋牌室126.76平方米、台球室82.61平方米，健身房117.29平方米。合计1436.66平方米。被告应将上述房屋交付原告使用，并自交付之日起给予原告3个月期限的装修免租期。因上述面积加上原告现占有使用的房屋面积不足合同约定2600平方米，合同租金应根据实际面积予以调整。
关于装修损失，合同约定，被告应赔偿100万，本院予以支持。关于违约金，原告主张过高，本院酌情支持80万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、北京鸿坤国际大酒店有限公司继续履行与北京丰泽嘉业投资管理有限公司于2011年12月9日至2011年5月16日签订的《鸿坤国际大酒店房屋租赁合同》、《补充协议》、《承诺书》、《补充协议2》、《协议书》；
二、北京鸿坤国际大酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内交付北京丰泽嘉业投资管理有限公司位于北京市丰台区广安路1号鸿坤国际大酒店（原中国企业家大厦）七层（电梯层八）的大会议室（香港厅）建筑面积888.08平方米、高尔夫球室92.11平方米、乒乓球室129.81平方米、棋牌室126.76平方米、台球室82.61平方米、健身房117.29平方米，并自交付之日起给北京丰泽嘉业投资管理有限公司3个月的装修免租期；
三、北京鸿坤国际大酒店有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿北京丰泽嘉业投资管理有限公司装修损失100万元；
四、北京鸿坤国际大酒店有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京丰泽嘉业投资管理有限公司违约金80万元；
五、驳回北京丰泽嘉业投资管理有限公司其他诉讼请求。
未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费99800元，由北京丰泽嘉业投资管理有限公司负担24566元，由北京鸿坤国际大酒店有限公司负担75234元。（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤诉处理。
审 判 长 罗红军
人民陪审员 廉润有
人民陪审员 任桂珍
二〇一七年十一月三十日
书 记 员 梁 英