上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0106民初1219号
原告上海静安悦诚资产管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人王纪来，董事长。委托代理人刘超。委托代理人甘莉。被告上海缔爱湾实业发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人高增道，执行董事。原告上海静安悦诚资产管理有限公司诉被告上海缔爱湾实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月14日受理后，依法适用简易程序，由审判员姚峥独任审判，于2016年4月12日公开开庭进行了审理。原告上海静安悦诚资产管理有限公司的委托代理人甘莉到庭参加诉讼。被告上海缔爱湾实业发展有限公司经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告上海静安悦诚资产管理有限公司诉称，2015年4月24日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，原告将坐落于上海市静安区万航渡路XXX号(悦达广场)三层L3-13室房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被告，租赁期限自2015年4月24日至2018年4月23日。原告依约于2015年4月24日将房屋交付给被告，之后双方开始履行合同。然而被告于2015年9月30日擅自关门停业，且自2015年9月1日起未支付原告租金、管理费、推广费等相关费用，原告经多次催讨无果，故诉至法院，要求判令：1、原、被告之间的房屋租赁合同于2015年9月30日解除；2、被告向原告支付拖欠的租金人民币19,198元(以下币种均为人民币)、物业管理费5,610元、推广宣传费1,403元、水费282.42元，并以上述欠付的租金、物业管理费及推广费为本金，自2015年9月30日起按千分之五的标准计算滞纳金，超过20,000元的，以20,000元为准；3、没收被告支付的租赁保证金58,661元和物业管理费的保证金16,830元；4、被告支付原告合同解除的违约金38,396元；5、被告支付原告房屋复原费用49,000元。被告辩称,同意双方的租赁合同于2015年9月30日解除；亦同意支付原告应付而未付的租金19,198元、物业管理费5,610元及推广费1,403元，对于未付的水费282.42元亦同意支付，对原告没收租赁保证金及管理费保证金亦不持异议，但不同意支付原告违约金及恢复原状的费用，同时认为约定的滞纳金标准过高，要求法院予以调整。经审理查明，2015年4月24日，原告(甲方)与被告(乙方)签订了《房屋租赁合同》，约定，甲方将系争房屋(建筑面积70.13平方米)出租给乙方，租赁期限自2015年4月24日至2018年4月23日止；其中，2015年4月24日-2017年4月23日的月租金为19,198元；租金支付的时间：每个公历月支付一次，每个公历月的第20日或之前支付下一期的租金；租赁保证金是为保证乙方履行本合同约定之各项义务和责任，由乙方交付甲方的押金，该保证金不是预付的租金，仅作为乙方忠实履行所约定义务的保证；乙方应于租赁期内按照约定向甲方或甲方指定的管理公司支付该房屋的商场管理费，该房屋的商场管理费应按照租赁面积每平方米每月80元计算，即该房屋的每月商场管理费为5,610元；租赁期内，乙方应向甲方支付该房屋的推广宣传费，推广宣传费为每月1,403元；无论何种原因导致本合同提前终止或本合同自然终止，凡涉及乙方对该房屋进行了装修、增建或改建的，乙方必须在返还时自费使该房屋恢复至该房屋交付时本合同附件二所列明的甲方所属的装修、附属设施及设备之状态或甲方书面认可的状态，乙方不得以其装修残值折价冲抵其欠付的任何款项或向甲方要求任何补偿；乙方逾期向甲方支付租金以及本合同约定的应由乙方向甲方或商场管理公司支付的任何一项费用累计超过三十日的，甲方有权不予返还乙方的租赁保证金及商场综合管理费保证金，并要求乙方补交免租期所免除的租金等费用、提前终止本合同并合法地提前收回该房屋，同时乙方应另行按月租金的两倍金额补偿甲方；除本协议另有规定外，乙方逾期支付租金、租赁保证金、公用事业费等乙方于本合同项下应当向甲方支付的任何一项费用，则每逾期一日，乙方应按各项欠付费用的0.5%支付各项费用的相应违约金，逾期累计超过十日，甲方有权停止公用事业供应，在前述停止公用事业供应期间，乙方仍须按照本合同及本合同所述之与本次租赁相关的其他协议的约定支付租金、商场管理费用等，乙方并应承担因此造成的一切后果及所有因此而引起的费用，若乙方逾期支付相应费用累计超过三十日的，甲方依据合同约定选择解除合同的，前述违约金应当由乙方支付至合同解除之日止。同日，被告与盈石企业管理(上海)有限公司(以下简称“盈石公司”)签订《商场管理协议》约定，盈石公司受原告的委托，对系争房屋进行统一管理并负责收取商场管理费和管理费保证金。2015年4月24日，原告向被告交付了房屋，被告也支付了租赁保证金58,661元及商场管理费保证金16,830元,并对系争房屋进行了装修。然而，被告于2015年9月28日向原告发出《合同解除函》，确认其将于2015年9月30日停业，要求解除与原告之间的租赁关系。原告于2015年9月30日收到该函件后立即回函不同意被告退租，否则要求被告支付欠款并承担相应的违约责任。此后，被告未支付欠款，原告遂诉至法院，请求法院判如诉请。另查，2016年4月13日，盈石公司出具情况说明，授权委托原告代表其向被告收取欠付的商场管理费并同意由原告代表其没收商场综合管理费保证金。以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、《商场管理协议》、房屋交付确认书、照片、合同解除函及回函、发票、押金收据、情况说明以及当事人的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》、《商场管理协议》系当事人的真实意思表示，双方均应恪守。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。支付租金是承租人基本的合同义务。被告自2015年9月1日起未支付租金、商场管理费、推广宣传费，已构成根本性违约，鉴于被告已经于2015年9月28日发函给原告要求解除合同，该函件原告自认于2015年9月30日收到，且原告亦同意解除上述租赁合同，本院确认该《房屋租赁合同》于2015年9月30日解除。被告未按约定支付租金、商场管理费，原告据此要求被告支付2015年9月1日至2015年9月30日的租金19,198元及物业管理费5,610元，被告对此亦不持异议，本院对此予以认可。根据合同约定，被告还应向原告支付租赁期内的推广宣传费，被告尚欠原告推广宣传费1,403元未付，原告据此主张，被告亦不持异议，本院对此也予以支持。因被告逾期支付租金、商场管理费、推广宣传费，原告要求被告自2015年9月30日起，按上述欠款的每日千分之五计算逾期付款违约金，被告认为违约金的标准约定过高请求予以调整，本院酌情调整为按照每日万分之五的标准计算逾期付款违约金。因被告违约致租赁合同提前解除，被告应当承担提前解约的违约责任。但是，违约金本身兼具赔偿和惩罚的双重性质，其目的是为了弥补一方违约后另一方所遭受的损失。而原告要求没收被告租金保证金58,661元及管理费保证金16,830元合计75,491元的诉请，其性质亦系被告承担违约责任的一种方式，本院对原告的此条诉请予以准许。然原告除没收被告租金保证金及管理费保证金外，还要求被告按月租金的两倍支付违约金，明显过高，经被告申请后，本院酌情予以调整，将违约金调整为一个月的租金19,198元为宜。租赁期间，被告使用房屋发生的水费282.42元，应由被告承担。原告另要求被告支付恢复原状费用49,000元，但对此仅提供一份收据及合同，不符合交易的形式要求，不能认为原告实际支出了该笔款项，故对原告该条诉请，本院不予支持。被告经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告上海静安悦诚资产管理有限公司与被告上海缔爱湾实业发展有限公司之间的《房屋租赁合同》于2015年9月30日解除；二、被告上海缔爱湾实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海静安悦诚资产管理有限公司租金19,198元、商场管理费5,610元、推广宣传费1,403元；三、被告上海缔爱湾实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海静安悦诚资产管理有限公司水费282.42元；四、被告上海缔爱湾实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内，以前述第二、三项判决应付款项之和为本金，按照每日万分之五的标准，向原告上海静安悦诚资产管理有限公司支付自2015年9月30日起至判决生效之日止的逾期付款违约金；五、被告上海缔爱湾实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海静安悦诚资产管理有限公司提前解约违约金19,198元;六、被告上海缔爱湾实业发展有限公司已支付的租赁保证金58,661元及管理费保证金16,830元由原告上海静安悦诚资产管理有限公司予以没收;七、原告上海静安悦诚资产管理有限公司其他诉讼请求本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3,509元，减半后为1,754.50元，由原告上海静安悦诚资产管理有限公司承担392.68元，被告上海缔爱湾实业发展有限公司承担1,361.82元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 姚 峥
二〇一六年五月十三日
书记员 黄青兰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。