湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0102民初516号
原告李瑞珍。
原告邹知庸。
以上两原告的共同委托代理人王世光（特别授权代理），湖北扬子律师事务所律师。
以上两原告的共同委托代理人秦丽（特别授权代理），湖北扬子律师事务所实习律师。
被告邬玉琴。
第三人上海浦东发展银行股份有限公司武汉武昌支行。住所地：湖北省武汉市武昌区紫阳路***号武汉七零一所科技开发楼。
负责人姚芳，行长。
委托代理人吴闯（一般授权代理），该行职员。
原告李瑞珍、邹知庸诉被告邬玉琴、第三人上海浦东发展银行股份有限公司武汉武昌支行（以下简称浦发银行武昌支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案受理后，依法组成由审判员吴艳萍担任审判长，人民陪审员于毅、张维参加的合议庭于2016年3月9日公开开庭进行审理。原告李瑞珍、邹知庸及委托代理人王世光、秦丽，被告邬玉琴，第三人浦发银行武昌支行的委托代理人吴闯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李瑞珍、邹知庸共同诉称：我们系夫妻关系，2003年6月2日，我们通过武汉市荣华房地产交易分公司温馨苑房屋中介与邬玉琴签订1份《存量房屋买卖合同》，约定我们向邬玉琴购买位于武汉市江岸区二七路香杉花园12层10楼房屋，房屋售价260，000元，首付款250，000元，10，000元作为过户押金，办理完房屋产权过户登记手续后，作为房屋余款支付给邬玉琴，违约金20，000元；合同签订时房屋尚未办理房屋所有权证和国有土地使用证，待房屋办理完两证后，立即办理房屋产权过户登记手续。合同签订当日，我们支付250，000元给邬玉琴，邬玉琴于当月将房屋交付给我们，我们出资装修后在房屋内居住至今。2009年9月24日，邬玉琴办理了房屋所有权证（武房权证市字第××号，房屋位于武汉市江岸区香杉花园2栋3单元11层1002室，面积111.38平方米）和国有土地使用证（岸国用商2009第7242号），为此，邬玉琴还向我们额外收取了13，230元。嗣后，我们多次催促邬玉琴办理房屋产权过户登记手续，邬玉琴迟迟不予履行，并告知其已于2010年2月1日在浦发银行武昌支行办理了房屋抵押贷款，贷款期限10年。2010年3月24日，邬玉琴向我们作出承诺：尽快偿还完贷款后，与我们办理房屋产权过户登记手续，不再加收任何费用。为此诉至法院，请求判令：1、邬玉琴继续履行《存量房屋买卖合同》办理房屋产权过户登记手续；2、邬玉琴立即清偿其在浦发银行武昌支行贷款并注销抵押权；3、邬玉琴支付违约金20，000元；4、邬玉琴承担本案诉讼费用。
审理中，原告李瑞珍、邹知庸变更第一、二项诉讼请求：1、我方代邬玉琴偿还浦发银行武昌支行的贷款，房屋尾款10，000元在我方代为清偿的银行贷款中予以充抵，不再另行支付；2、贷款清偿完毕消除抵押后邬玉琴协助我方办理房屋产权过户登记手续，过户相关费用由我方承担。
被告邬玉琴辩称：李瑞珍、邹知庸诉称签订《存量房屋买卖合同》及支付250，000元购房款属实。2009年5月27日，我额外收取的13，230元是因为当时卖房时没有房产证，按照106平方米预算的房屋面积，办证时房屋面积是111.38平方米，房地局要收取增加的面积款，所以我多收了李瑞珍、邹知庸13，230元。当时办证时我跟李瑞珍、邹知庸讲房价和面积都增加了，希望给我补偿，他们一口回绝。办证后，我碰到房屋中介的工作人员，让其跟李瑞珍、邹知庸说给我点补偿，李瑞珍、邹知庸回绝了。2014年，我和李瑞珍、邹知庸也沟通过，想要解决这个事情，让李瑞珍、邹知庸帮我偿清银行贷款250，000元，他们不同意，后来我说代偿150，000元，他们同意了，因为地税证到期的事情耽搁了。现在我希望李瑞珍、邹知庸支付我包括偿清银行贷款在内一共350，000元，我配合他们办理房屋产权过户登记手续。
第三人浦发银行武昌支行述称：我行对李瑞珍、邹知庸与邬玉琴之间买卖房屋的事情不清楚。2010年1月28日，我行与邬玉琴签订了《个人消费借款（综合）合同》，借款金额370，000元，借款期限10年，自2010年2月1日至2020年2月1日，2010年2月5日办理了房屋抵押登记手续。邬玉琴一直在正常还贷，还贷日每月10日，截至2016年2月10日尚差欠借款本金176，737.85元，因为是等额本金贷款方式，每个月还款金额不一致，利息以我行电脑系统为准，我行作为第三人对本案没有意见。
经审理查明：2003年6月2日，邬玉琴（甲方）与李瑞珍（乙方）、武汉市荣华房地产交易分公司温馨苑房屋中介（丙方）签订《存量房屋买卖合同》1份，其中约定：邬玉琴将位于武汉市江岸区二七路香杉花园12层10楼出售给李瑞珍，房型系3×1×1×1，权属系产权，框架结构，配套设施有水、电、煤气表，房屋售价260，000元，双方过户税费由李瑞珍承担，付款方式备注“1、有原始发票；2、无两证（房产证、土地证）；3、首付贰拾伍万元整；4、壹万元作为过户押金，如果两证（房产证、土地证）办全，作为房屋的余款给对方；5、违约金贰万元整；6、甲方协助乙方办理一切手续；7、配套设施费由甲方出（有线电视除外）；8、物业管理基金由乙方自付；9、如甲方拿了购房协议书，立即交给乙方”。合同中，双方还对房屋交接、违约责任等事项进行了约定，但对房屋所有权证证号、国有土地使用证证号、建筑面积等事项未予填写。邬玉琴在甲方处签名捺印，李瑞珍在乙方处签名捺印，武汉市荣华房地产交易分公司温馨苑房屋中介在丙方处加盖合同专用章、经办人秦武光签名。
合同签订当日，李瑞珍依约向邬玉琴支付250，000元购房款，邬玉琴出具收条1份，载明：“今收到李瑞珍购房款（二七路香杉花园2栋3单元1002室）人民币：贰拾伍万元整”。
2003年6月，邬玉琴将上述房屋交付给李瑞珍，李瑞珍、邹知庸出资装修后一直居住使用至今。
2009年5月27日，邬玉琴出具收条1份，载明：“今收到邹知庸房款补差5.38㎡×2460元共￥13230元”。审理中，李瑞珍、邹知庸陈述：签订《存量房屋买卖合同》时，是按照房屋面积106平方米计算的购房款，办理房屋所有权证时确定房屋面积111.38平方米，按照2，460元／平方米补足房屋差价13，230元。邬玉琴对此无异议。
2009年10月15日，涉案房屋取得房屋所有权证：武房权证市字第××号，房屋产权人邬玉琴，房屋坐落于武汉市江岸区香杉花园2栋3单元11层1002室，建筑面积111.38平方米。邬玉琴对涉案房屋已取得房屋所有权证和国有土地使用证无异议。
嗣后，李瑞珍、邹知庸催促邬玉琴办理涉案房屋产权过户登记手续，未果。
2010年1月28日，邬玉琴（借款人、抵押人）与浦发银行武昌支行（××）、武汉市银安担保有限公司（保证人）签订《个人消费借款（综合）合同》，其中约定：邬玉琴向浦发银行武昌支行申请个人消费贷款，借款金额370，000元，借款期限10年，预计自2010年2月1日起至2020年2月1日，实际借款起始日期以借款实际发放日为准，借款年利率5.94%，还本付息日为每月10日，邬玉琴自愿选择等额本息还款法，并以其名下位于武汉市江岸区香杉花园2栋3单元11层1002室房屋提供抵押担保。2010年2月2日，浦发银行武昌支行依约向邬玉琴发放借款370，000元。2010年2月5日，邬玉琴将上述房屋在房产管理部门办理了抵押登记（武房他证市字第20100020**号），房屋他项权利人浦发银行武昌支行，债权数额370，000元。嗣后，邬玉琴按照合同约定偿还借款本息。截至2016年2月10日，邬玉琴尚差欠浦发银行武昌支行借款本金176，737.85元。审理中，邬玉琴陈述：因为当时我没有房屋住，我提出李瑞珍、邹知庸给我点补偿，他们不同意，所以我就去银行贷款了，我贷款的事情李瑞珍、邹知庸不知情。
因李瑞珍、邹知庸多次要求邬玉琴协助办理涉案房屋产权过户登记手续，邬玉琴于2010年3月24日出具1份《承诺书》，载明：“本人（邬玉琴）于2003年6月2日将名下自建房位于武汉市江岸二七路119号香杉花园1002室通过中介以人民币贰拾陆万元整出售给李瑞珍，由于当时没有房产两证，所以一直未办理过户手续。2009年12月27日在单位统一办理两证发放。房产证号为武房权证市字第××号、土地证岸国用商2009第7242号、房产证面积为111.38平方。由于本人在2010年2月1日用房产两证办理抵押贷款37万元整，还款期为10年整。本人现承诺尽快还完款后，与（于）购买方李瑞珍（或其儿子邹凡、邹炜）办理过户手续。过户时，不再找买方李瑞珍加收任何费用，现将两证押给李瑞珍，另加身份证复印件一张。2010年3月24日邬玉琴”。
审理中，经本院询问，李瑞珍、邹知庸陈述：我方代邬玉琴偿还浦发银行武昌支行的贷款，房屋尾款10，000元在我方代为清偿的银行贷款中予以充抵，不再另行支付，我方代为清偿的部分对邬玉琴另行提起诉讼。
上述事实，有《存量房屋买卖合同》、2003年6月2日的收条、2009年5月27日的收条、武汉市房屋产权登记信息查询单、武汉市房屋抵押记载信息单、《承诺书》、《个人消费借款（综合）合同》、个人贷款借款凭证（借据）、武房他证市字第20100020**号房屋他项权证、邬玉琴的个人贷款还款通知单及当事人陈述等证据在案佐证，并经庭审查证属实，本院予以采信。
本院认为：李瑞珍与邬玉琴、武汉市荣华房地产交易分公司温馨苑房屋中介签订的《存量房屋买卖合同》系各方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，上述《存量房屋买卖合同》合法有效，各方均应按照合同约定全面履行各自的义务。
因邬玉琴在签订《存量房屋买卖合同》并办理涉案房屋所有权证及国有土地使用证后，未按照合同约定协助李瑞珍办理涉案房屋权属转移登记手续，怠于履行合同义务，致使李瑞珍、邹知庸支付购房款并装修涉案房屋居住使用至今仍不能办理涉案房屋权属转移登记手续，构成违约，依照《存量房屋买卖合同》约定，邬玉琴应向李瑞珍支付违约金20，000元。
又因邬玉琴在李瑞珍、邹知庸不知晓的情形下，向浦发银行武昌支行申请个人消费贷款，借款金额370，000元，借款期限10年，以涉案房屋提供抵押担保并办理了抵押登记，目前尚有剩余借款未还清，涉案房屋上存有抵押权。审理中，李瑞珍、邹知庸表示愿意代邬玉琴清偿浦发银行武昌支行的借款本息。为减少诉累，解决纠纷，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，李瑞珍、邹知庸主张其代邬玉琴偿还浦发银行武昌支行的借款本息，购房尾款10，000元在代为清偿的银行借款中予以充抵，不再另行支付的诉讼请求，本院予以支持。浦发银行武昌支行应予以配合。邬玉琴应继续履行《存量房屋买卖合同》，在涉案房屋抵押权消灭后，协助李瑞珍、邹知庸办理涉案房屋权属转移登记手续，办理转移登记手续的相关税费由李瑞珍、邹知庸负担。
经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告李瑞珍、邹知庸于本判决生效之日起10日内清偿被告邬玉琴与第三人上海浦东发展银行股份有限公司武汉武昌支行所签《个人消费借款（综合）合同》项下全部剩余借款本金及利息（截至2016年2月10日，尚差欠借款本金176，737.85元，此后的数额以清偿当日第三人上海浦东发展银行股份有限公司武汉武昌支行结算数据为准，利随本清），购房尾款10，000元在上述清偿款项中予以充抵，不再另行支付；
二、上述第一项所涉借款本息全部清偿后，第三人上海浦东发展银行股份有限公司武汉武昌支行与被告邬玉琴办理位于武汉市江岸区香杉花园2栋3单元11层1002室房屋抵押权注销登记手续；
三、上述第二项所涉房屋抵押权注销之日起10日内，被告邬玉琴协助原告李瑞珍、邹知庸办理位于武汉市江岸区香杉花园2栋3单元11层1002室房屋权属转移登记手续，办理时所需相关税费由原告李瑞珍、邹知庸负担；
四、被告邬玉琴于本判决生效之日起10日内向原告李瑞珍支付违约金20，000元；
五、驳回原告李瑞珍、邹知庸其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11，796元、邮寄送达费40元，由被告邬玉琴负担。因原告李瑞珍、邹知庸将此款已预交本院，故被告邬玉琴应于本判决生效之日起10日内给付原告李瑞珍、邹知庸。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 吴艳萍
人民陪审员 于 毅
人民陪审员 张 维
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 刘冰净