广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4338号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李剑辉。
委托代理人：黄春秀，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈秀芬（同时为被上诉人陈志柱的委托代理人），住广东省饶平县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈志柱，住广州市天河区。
上诉人李剑辉因与被上诉人陈秀芬、陈志柱房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第1718号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：李剑辉是位于广州市天河区员村四横路蒲林街36号804房的房地产（以下简称案涉房屋）的原登记权属人。2014年1月21日，案涉房屋经房地产行政管理部门核准转移登记至陈秀芬、陈志柱名下，相应的《广东省房地产权证》显示案涉房屋建筑面积为79.11平方米，规划用途为住宅。
2013年9月29日，陈秀芬（乙方／买方，下同）与李剑辉（甲方／卖方，下同）签订《存量房买卖合同（示范文本）》（以下简称《示范合同》）一份，约定：甲方以2375000元成交价将案涉房屋卖予乙方，建筑面积79.1146平方米；（第一条第8款）案涉房屋以现状售予乙方，乙方已认真查勘和了解案涉房屋的情况（不带家私家电、不带租赁合同、无户口）；（第三条）甲乙双方选择自行交割房款，一致同意按按揭付款方式支付楼款并办理交易手续，如在交易过程中，因公众假期、银行、房管局等政府部门原因导致交易延期的，则时间相应顺延，乙方在签订本合同时支付100000元作为定金，首期楼款（含定金100000元）1175000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清，银行同意贷款申请后5个工作天内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在本合同签订后90天内完成（以付清双方交易税费为准），余款1200000元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付，乙方应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，甲方应全力协助乙方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件／合同等，贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与乙方申请贷款之间差额由乙方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给甲方；（第四条）甲乙双方同意案涉房屋交付使用的时间为甲方收齐房款当天；乙方承担全部税费；（第九条延期交房的违约责任）甲方如未能按本合同规定的期限交房或未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过30日仍未交房的，乙方有权解除合同，如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金；（第十条逾期付款的违约责任）乙方如未能按本合同约定支付房款或未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同，甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内将乙方支付的房款退还乙方；（第十六条）甲乙双方同意委托广东中原地产代理有限公司办理网签手续，甲乙双方保证按规定办妥网签手续并提供相关资料，签署相关合同文件，以顺利完成交易，如一方原因导致不能进行网签及过户，则违约方需按本合同第二条约定总成交价之10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任；乙方知悉限购及贷款新政，确保可提交合资格文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续；如本合同与网签合同内容不一致的，以本合同内容为准；（第十六条第6款）甲乙双方协商同意将本合同的第三条第2点的第3小点的时间调整为2013年12月15日前到银行办理申请按揭手续；等内容。
上述《示范合同》签订后，陈秀芬先后于2013年9月29日、30日以银行转账方式向案外人云某各支付款项50000元；李剑辉则于2013年9月30日向陈秀芬开具相应的《收款收据》确认收到上述100000元购房定金。
2013年11月24日，陈秀芬、陈志柱（乙方／买方，下同）与李剑辉（甲方／卖方，下同）及案外人广东中原地产代理有限公司（丙方／房地产中介服务机构，下同）就案涉房屋进行网签，签订了编号为穗存量房合字13110089973号《广州市存量房买卖合同》（以下简称《网签合同》）一份，所约定内容与《示范合同》基本一致，另，第三条关于付款问题还约定按揭的方式为公积金、商业组合贷款。
2013年12月12日，陈秀芬、陈志柱签署《委托确认书》，委托案外人广州市汇瀚顾问有限公司办理购买案涉房屋的按揭申请手续；并于同日向上述案外人支付按揭服务费4450元。
2014年1月7日，陈秀芬（抵押人）、陈志柱（借款人暨抵押人）与案外人中国农业银行股份有限公司广州天河支行（贷款人暨抵押权人）共同就案涉房屋签署《个人购房担保借款合同》，约定：借款金额为400000元，抵押物为案涉房屋；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户（账户名称李剑辉……）；等内容。同日，案外人中国农业银行股份有限公司广州天河支行向陈志柱出具了《个人住房贷款同意贷款意向书》，同意向陈志柱发放公积金贷款500000元、商业贷款400000元。
2014年1月15日、16日，陈秀芬以银行转账方式先后向案外人云某支付款项925000元、200000元。
2014年1月18日，买方陈秀芬、陈志柱和卖方李剑辉共同签署了《证明》，主要内容为双方签订买卖合同后，由于政策及市场变化导致买方按揭贷款金额降为900000元，经买卖双方确认，买方于办理递件过户时已向卖方支付购房款1225000元，含100000元定金，收款人为云某（卖方委托的收款人），购房款余款250000元由买方于2014年4月30日前安排支付给卖方。
2014年1月20日，广州市天河区地方税务局代李剑辉向陈秀芬、陈志柱开具了案涉房屋的售房款发票（售房款金额为2375000元）。
同日，陈志柱（借款人暨抵押人）与案外人中国农业银行股份有限公司广州天河支行（受托贷款人暨抵押权人）、广州住房公积金管理中心（委托贷款人）共同就案涉房屋签署《住房公积金抵押借款合同》，约定：借款金额为500000元，抵押物为案涉房屋；借款人授权受托贷款人以借款人购房款的名义将款项一次性划入售房人账户（账户名称李剑辉……）；等内容。
2014年1月21日，案涉房屋经广州市国土资源和房屋管理局核准转移登记至陈秀芬、陈志柱名下。
2014年2月19日，案涉房屋的购房款500000元被划入李剑辉的银行账户。次日，案涉房屋的购房款400000元被划入李剑辉的银行账户。
2014年4月7日、20日，陈秀芬以银行转账方式先后向案外人云某支付款项100000元、150000元。
2014年5月20日，陈秀芬、陈志柱以EMS形式向李剑辉发出《解除〈存量房买卖合同〉通知书》，通知李剑辉解除《网签合同》。上述函件由李剑辉于2014年5月21日签收。
2014年5月23日，李剑辉向陈秀芬、陈志柱发出《解决〈存量房买卖合同〉争议及催收楼通知书》，称李剑辉同意陈秀芬、陈志柱延期至2014年4月30日前交齐购房款不意味着李剑辉放弃对陈秀芬、陈志柱违约的追究，现重复通知陈秀芬、陈志柱于2014年5月26日到某某营业部完成合约并办理交楼手续。陈秀芬、陈志柱确认其于2014年5月25日收到上述通知。
2014年5月26日，陈志柱（买方）与案外人云某（卖方）共同签署《交楼通知书》，确认卖方李剑辉与买方陈志柱共同验收案涉房屋，案涉房屋按双方协定条件并验收无误。
2014年5月28日，陈秀芬、陈志柱向原审法院提起本案诉讼称，陈秀芬、陈志柱与李剑辉双方于2013年11月24日签订了《广州市存量房买卖合同》，约定陈秀芬、陈志柱向李剑辉购买位于广州市天河区员村四横路蒲林街36号804房，该房产成交总价为2375000元，以按揭贷款方式付款，首期款1175000元于取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付，剩余房款1200000元按照按揭方式付款。该房产交付使用的时间为李剑辉收齐楼款当天，如李剑辉未按买卖合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向陈秀芬、陈志柱支付违约金，逾期超过30日仍未交房的。陈秀芬、陈志柱有权解除合同。由于银行审批过程中对该房产评估的价格低于成交价，需特别说明的是：因实际成交价格是包括陈秀芬、陈志柱向李剑辉购买全部家私家电等相关费，导致银行最终审批同意贷款金额仅为900000元。陈秀芬、陈志柱在办理递件过户时已向李剑辉支付购房款共计1225000元（含定金100000元），因此，陈秀芬、陈志柱与李剑辉双方重新确认其中250000元购房款由陈秀芬、陈志柱在2014年4月30日前安排支付给李剑辉。陈秀芬、陈志柱已于2014年4月20日付清全部购房款，按买卖合同第四条约定，李剑辉应于收齐楼款当天将房产交付给陈秀芬、陈志柱使用，但虽经陈秀芬、陈志柱多次催促，李剑辉却总以各种借口拒绝交付房产，陈秀芬、陈志柱无奈之下于2014年5月20日向李剑辉发出解除买卖合同书面通知，李剑辉于2014年5月21日签收该书面通知。陈秀芬、陈志柱认为，李剑辉长期拒不交付房产的行为已违反买卖合同的约定和国家相关法律法规的规定，严重侵害陈秀芬、陈志柱的合法权益，应承担相关违约责任及赔偿陈秀芬、陈志柱损失。请求依法判令：1、李剑辉向陈秀芬、陈志柱支付逾期交房违约金43937.5元（以全部购房款2375000元为本金，自2014年4月20日起计至2014年5月26日止）；2、李剑辉赔偿陈秀芬、陈志柱逾期交房的租金损失5550元（按月租金4500元的标准，自2014年4月20日起计至2014年5月26日止）；3、李剑辉赔偿陈秀芬、陈志柱因主张本案权利造成误工费、交通费、资料打印费、快递费等各项损失共计5000元；4、本案诉讼费由李剑辉承担。
李剑辉一审答辩并反诉称：2013年9月29日，李剑辉与陈秀芬、陈志柱经中原地产促成，签订《存量房买卖合同》，合同约定李剑辉向陈秀芬、陈志柱出售位于广州市天河区四横路蒲林街36号804房，成交总价为2375000元。合同第一条第8款第（1）项明确约定“不带家私家电”。关于房价的支付，约定为：签订合同时支付定金100000元，首期楼款（含定金）1175000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清。银行同意贷款申请后5个工作日内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续。交易过户手续需在本合同签订后90天内完成。1200000元以银行按揭贷款方式支付，乙方（陈秀芬、陈志柱，下同）应在签订本合同后5个工作日内办妥按揭贷款申请手续……，银行实际贷款额与乙方申请贷款额之间差额由乙方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付。合同第十条约定：乙方未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准支付违约金，合同第十六条第5款还约定“如本合同与网签合同内容不一致的，以本合同内容为准”。签订合同后，陈秀芬、陈志柱称其正在出售其自有的另一套房屋，因而要求李剑辉宽容其办理本次交易的时间。按人之常理，房屋买卖都是签订合同后立即办理手续，尽快收房款的，即使延期也不可能延长3个月之久。然而，李剑辉做了好人，体谅陈秀芬、陈志柱的难处，同意并按其要求，在合同第十六条第6款约定“同意将本合同的第三条第2点的第3小点的时间调整为2013年12月15日前到银行办理申请按揭手续”。但是，陈秀芬、陈志柱却没有在宽限的时间“2013年12月15日前到银行办理申请按揭手续”，陈秀芬、陈志柱直到2014年1月20日才到银行办理申请按揭贷款手续，才签署《住房公积金抵押贷款合同》、《个人购房担保借款合同》，陈秀芬、陈志柱逾期办理贷款手续导致银行逾期向李剑辉放款，根据合同第十条约定，陈秀芬、陈志柱应向李剑辉支付自2013年12月15日至2014年1月20日，贷款金额1200000元逾期每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金1200000×0.05%×36天=21600元。2013年11月24日，在中介公司的安排下，双方签订网签合同，即《广州市存量房买卖合同》，该合同第一条第8款第（1）项再次明确约定“不带家私电器”，合同第三条对于价款的支付，作出约定与原已签订的合同内容基本一致。后李剑辉与陈秀芬、陈志柱在房管部门办理了正式递件手续，陈秀芬、陈志柱提交了两张日期为2014年1月20日购房发票，且于2014年1月21日完成过户获得房地产权证。然而，陈秀芬、陈志柱又告知“由于政策及市场变化”的原因，其获银行贷款不足1200000元只能贷到900000元，其无力按合同“银行实际贷款额与乙方申请贷款额之间差额由乙方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付”，在陈秀芬、陈志柱的安排下，于2014年1月18日签署《证明》“购房余款250000元由买方于2014年4月30日前安排支付给卖方”，但是实际上陈秀芬、陈志柱欺骗和误导了李剑辉，根本不存在“政策及市场变化”的原因，而是陈秀芬、陈志柱原计划贷款1200000元为总购房款的五成，陈秀芬、陈志柱是第二套购房，规定首付须六成仅能贷款四成。并且，李剑辉并未同意免除陈秀芬、陈志柱逾期付款的违约责任，因陈秀芬、陈志柱直至2014年4月20日才完成250000元购房款的交付义务，2014年1月20日至2014年4月20日共90天，据此，陈秀芬、陈志柱逾期支付的250000元购房款应付违约金250000×0.05%×90天=11250元。李剑辉认为，李剑辉多次体谅陈秀芬、陈志柱的难处，同意在第一份买卖合同第十六条约定陈秀芬、陈志柱延期两个半月，但陈秀芬、陈志柱屡次迟延履行合同约定的义务，已经严重违反合同约定，侵害了李剑辉的合同利益，陈秀芬、陈志柱应当为此承担相应的违约责任。陈秀芬、陈志柱收楼时，因想要李剑辉的家私家电未果，因此反告李剑辉。陈秀芬、陈志柱是通过银行按揭及转账方式向李剑辉支付尾款，但银行放款和转账后未通知李剑辉，李剑辉当时不清楚陈秀芬、陈志柱付清款项的具体时间，陈秀芬、陈志柱也未曾主张权利要求交房反而一直拖延拒不收楼，因此李剑辉不应当向陈秀芬、陈志柱支付迟延交房违约金。陈秀芬、陈志柱的第一项和第二项诉讼请求冲突，属于重复计算。陈秀芬、陈志柱的第二项和第三项诉讼请求没有合同依据和法律依据。为维护李剑辉的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条等有关法律规定，特提起反诉，恳请法院依法判令：1、陈秀芬、陈志柱向李剑辉支付逾期办理贷款手续之逾期履约违约金21600元；2、陈秀芬、陈志柱向李剑辉支付逾期支付剩余250000元购房款的违约金11250元；3、陈秀芬、陈志柱向李剑辉支付上述违约金自李剑辉提出反诉之日即2014年6月20日起至实际付清之日按银行逾期贷款利率计算的利息；4、本案诉讼费由陈秀芬、陈志柱承担。
陈秀芬、陈志柱就一审反诉辩称：一、李剑辉要求陈秀芬、陈志柱支付逾期办理贷款手续之违约金216O0元没有事实依据和法律依据。1、李剑辉与陈秀芬于2013年9月29日就上述房屋签订了《存量房买卖合同》（示范文本）。因陈秀芬非广州市户口等，因此在合同签订前陈秀芬、陈志柱明确表示需出售名下己有房产，才有名额及款项购买上述房屋，且首付房款最多为成交总价的五成，如李剑辉能接受该情况并调整办理交易过户手续时间，且首付房款比例符合相关规定的，则陈秀芬、陈志柱才考虑购买该房产。买卖双方经中介建议并一致同意在合同第十六条“其他约定”第6款约定：“甲乙双方协商同意将本合同的第三条第2点的第3小点的时间调整为2013年12月15日前到银行办理申请按揭手续”，且合同第三条第2款第（3）点约定购房款120万元买方以银行按揭贷款方式支付，最终陈秀芬、陈志柱才确定购买上述房屋并与李剑辉签署上述合同。上述合同约定内容与2013年11月24日办理的网签合同约定内容一致，而并非李剑辉反诉所称“签订合同后，陈秀芬、陈志柱称其正在出售自有的另一套房产，因而要求李剑辉宽容其办理本次交易时间……”。2、根据上述合同约定，陈秀芬、陈志柱于2013年12月12日便委托按揭中介（广州市汇瀚顾问有限公司）办理申请按揭贷款手续，并于当天签署申请按揭贷款所需全部文件和支付按揭代办中介费及公证费。而根据上述合同第三条第2款第（3）项中相关约定“乙方办理按揭贷款申请手续，甲方应全力协助乙方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件／合同等”，但李剑辉并没有及时全力配合签署陈秀芬、陈志柱申请按揭贷款相关文件，其妻子于2013年12月12日当天带着离婚协议书到按揭中介公司，称要办理签署陈秀芬、陈志柱申请按揭贷款手续相关文件，按揭中介公司当场告知其妻子不能办理，当时陈秀芬、陈志柱也向李剑辉妻子提出，要求李剑辉应尽快配合签署办理申请贷款所需之文件。根据陈秀芬、陈志柱从贷款银行（即农业银行广州天河支行）调取的资料显示，李剑辉是2013年12月15日才签署陈秀芬、陈志柱申请按揭贷款之相关文件。3、陈秀芬、陈志柱从贷款银行调取的证据《房地产初评结果答复书》内容显示银行委托评估公司对上述房屋进行调查及估价的时间点为2013年12月13日，即在陈秀芬、陈志柱办理申请按揭贷款手续的次日。只有申请人向银行办理了贷款申请，银行才会委托评估公司对贷款房屋进行评估，这是众所周知客观事实，该答复书的内容就足以证明陈秀芬、陈志柱在2013年12月13日之前就已向贷款银行办理了申请按揭贷款手续。再根据陈秀芬、陈志柱提交的证据《个人住房贷款同意贷款意向书》，贷款银行经审核同意陈秀芬、陈志柱办理的按揭贷款申请，并于2014年1月7日出具了此“同贷书”，凭该“同贷书”买卖双方就可办理交易过户手续，相关的《住房公积金抵押贷款合同》、《个人购房担保借款合同》只要在银行发放贷款前安排签署就可以。因此，李剑辉反诉称陈秀芬、陈志柱直到2014年1月20日才到银行办理申请按揭贷款手续的说法歪曲事实、违背常理。李剑辉与陈秀芬、陈志柱在上述合同及网签合同均约定2013年12月15日前到银行申请办理按揭手续，并没有约定是与银行签署《住房公积金抵押贷款合同》、《个人购房担保借款合同》，也是因为银行审批贷款申请所需时间是不确定的，所以买卖双方只会约定办理按揭贷款申请手续时间，而根据购买二手房贷款流程，只有银行审核同意贷款申请且办理交易过户手续，才能办理签署相关借款合同手续。本案陈秀芬、陈志柱严格按双方签订的上述合同及网签合同约定，于2013年12月12日委托按揭中介公司办理申请银行按揭贷款手续，贷款银行经审核同意陈秀芬、陈志柱贷款申请并于2014年1月7日出具“同贷书”，根本没有迟延办理申请按揭贷款手续，而是李剑辉没有履行及时全力配合办理义务，拖延至2013年12月15日才签署相关有关文件。二、李剑辉要求陈秀芬、陈志柱支付逾期支付剩余250000元购房款的违约金共11250元，没有事实依据和法律依据。关于陈秀芬、陈志柱申请按揭贷款的金额，上述合同及网签合同均约定陈秀芬、陈志柱申请以银行按揭贷款的方式支付的购房款为1200000元。直到陈秀芬、陈志柱于2013年12月12日委托按揭中介公司办理申请按揭贷款手续时，才李剑辉知按照此时的政策规定，虽陈秀芬、陈志柱名下无其他房产，但购买上述房屋的贷款申请也需按购第二套房政策执行，首付应为六成仅能贷款四成，即陈秀芬、陈志柱申请按揭贷款金额降为950000元。陈秀芬、陈志柱就前述情况与李剑辉协商最后达成一致，不能申请贷款的250000元由陈秀芬、陈志柱安排在2014年4月30日前付清，李剑辉对此予以确认并出具相关书面证明，同时房屋由李剑辉使用至全部房款付清，陈秀芬、陈志柱不收取租金费用。因此，陈秀芬、陈志柱当天在签署的《个人信贷业务申请表》中填写贷款金额为950000元，其中公积金贷款金额为800000元。后来按揭中介公司电话通知陈秀芬、陈志柱称因银行委托评估公司对房屋进行初评估值的总价低于成交总价十多万元，贷款金额需降为9O0000元且其中公积金贷款只能500000元，主要是因为市场变化和成交总价本来就包含购买全部家私家电的费用，从陈秀芬、陈志柱提交的证据《个人信贷业务申请表》可以看到填写的贷款金额和公积金贷款金额均涂改过。虽然政府的购房政策不断变化及调整，市场也往低谷走，但陈秀芬、陈志柱依然严格履行合同的各项约定。李剑辉在合同履行过程中，却不及时全力配合办理相关手续。在陈秀芬、陈志柱付清全部购房款的情况下，李剑辉拒绝交付房屋，并强硬表示：不管陈秀芬、陈志柱同不同意，都要住到其购买的别墅装修完成才搬走，还通过他人传话说如陈秀芬、陈志柱不同意，李剑辉将会搬走陈秀芬、陈志柱向其已购买的全部家私家电。经多次催促无果，无奈之下，陈秀芬、陈志柱根据合同相关约定，向其发出解除买卖合同通知后，李剑辉才将房屋交付给陈秀芬、陈志柱。李剑辉的第三项反诉请求属于与第一项、第二项反诉请求重复的主张，没有合同约定，也没有法律依据。因此，法院应当依法驳回李剑辉的反诉请求，依法维护陈秀芬、陈志柱的合法权益。
一审庭审中，陈秀芬、陈志柱称《示范合同》第十六条第6款的意思是只要其在2013年12月15日前到银行办理按揭申请即可；李剑辉告知其云某是其妻子，叫其一切手续与云某办理即可，其购买案涉房屋由始至终一直与云某联系；《证明》是双方对剩余房款250000元支付时间的变更及确认，表示延期支付250000元房款是得到李剑辉同意并确认，陈秀芬、陈志柱无须支付迟延付款违约金，作为相应的对价，李剑辉要求待付清全部房款后才将案涉房屋交付给陈秀芬、陈志柱，陈秀芬、陈志柱也表示同意，无需收取李剑辉相应的租金；否认在签订《证明》时与李剑辉约定同意李剑辉居住案涉房屋至2014年5月30日。李剑辉称《示范合同》第十六条第6款的意思是陈秀芬、陈志柱应于2013年12月15日前取得银行批复同意贷款；云某不是其委托代理人，云某只是代收部分房款；李剑辉确认《网签合同》中所写的李剑辉联系电话为云某的联系电话；《证明》的意思是陈秀芬、陈志柱付款时间推迟，但仍然需支付违约金；在签订《证明》时陈秀芬、陈志柱与其口头约定同意李剑辉居住案涉房屋至2014年5月30日。陈秀芬、陈志柱为证明其于付清案涉房屋房款之日通知了云某，提交了短信记录（显示陈秀芬于2014年4月20日发信息告知手机号为132××××2899的云小姐“房款余款15万元已转到其建行卡号”；并于当日收到对方回复信息“钱已经收到”）作为证据。李剑辉对上述证据的真实性无异议，但认为信息相对方并非李剑辉本人，该手机短信的电话号码就是《网签合同》中李剑辉的联系电话，但《示范合同》第十五条、《网签合同》第十七条约定了有效的联系的书面通知及地址，其认为短信并非合同约定的送达方式。
陈秀芬、陈志柱为证明其已经于2013年12月15日前向银行申请办理按揭贷款手续，还提交了以下证据：1、案涉房屋的《个人信贷业务申请表》（复印件上加盖中国农业银行股份有限公司广州天河支行个人金融部印章原章；落款时间为2013年12月15日，落款处申请人为陈秀芬、陈志柱签名）；2、案涉房屋的《房地产初评结果答复书》（复印件上加盖中国农业银行股份有限公司广州天河支行个人金融部公章原章；显示出具时间为2013年12月16日，估价时点为2013年12月13日）；3、案涉房屋的《购房及首期款确认书》（复印件上加盖中国农业银行股份有限公司广州天河支行个人金融部公章原章；落款时间为2013年12月15日；落款处买方为陈秀芬、陈志柱签名、卖方为李剑辉签名）；4、案涉房屋的《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》（复印件上加盖中国农业银行股份有限公司广州天河支行个人金融部公章原章；落款时间为2013年12月15日；落款处买方为陈秀芬、陈志柱签名、卖方为李剑辉、云某签名）。陈秀芬、陈志柱称其实际是2013年12月12日通过按揭中介公司签署上述证据1、3、4，但由于李剑辉未能及时配合签署申请贷款资料，按揭中介公司要求上述材料签署时间先不填写，等买卖双方均签署及收齐资料后再填上。经质证，李剑辉表示其对上述证据1-4的真实性无法核实，由法庭依法核实，认为证据1只有陈秀芬、陈志柱单方签字，没有显示其他有关单位何时收到申请表，不足以证明银行收到申请表的时间，贷款单位与《个人购房担保借款合同》、《住房公积金抵押借款合同》不一致。
另，陈秀芬、陈志柱未提交证据证明其第三项诉讼请求中误工费、交通费、资料打印费、快递费实际发生及其金额。
原审法院认为：《示范合同》、《网签合同》中涉及买卖双方就案涉房屋的买卖合同关系的内容均是买卖双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。
关于陈秀芬、陈志柱是否存在迟延办理按揭贷款手续违约行为的问题，从《示范合同》第三条第2款第3项、第十六条第6款的约定的字面意思看，双方关于按揭贷款的约定是陈秀芬、陈志柱应当于2013年12月15日前到银行办理申请按揭手续。李剑辉关于第十六条第6款的约定意思是陈秀芬、陈志柱应于2013年12月15日前取得银行批复同意贷款的陈述与上述字面意思明显不符，原审法院不予采信。从《委托书》、《个人信贷业务申请表》等证据的落款时间来看，陈秀芬、陈志柱已经于2013年12月15日（含当日）前向银行申请办理按揭手续，李剑辉关于陈秀芬、陈志柱存在迟延办理按揭贷款手续违约行为的主张缺乏事实依据，故原审法院对其第一项反诉请求依法不予支持。
关于陈秀芬、陈志柱是否存在迟延支付剩余房款250000元违约行为及应否承担违约责任的问题，根据《示范合同》第三条的约定，“乙方在签订本合同时支付100000元作为定金，首期楼款（含定金100000元）1175000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清……银行实际贷款额与乙方申请贷款之间差额由乙方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给甲方”，除定金和按揭贷款所得购房款外，陈秀芬、陈志柱向李剑辉支付其余购房款的最后期限均为取得房地产交易中心收缴证件收据当天。而根据陈秀芬、陈志柱和李剑辉双方于2014年1月18日签署的《证明》中“购房款余款250000元由买方于2014年4月30日前安排支付给卖方”的内容来看，该约定系双方当事人的真实意思表示，应视为双方对于上述其余购房款中的250000元即剩余房款250000元的付款期限的变更。李剑辉关于《证明》的意思是陈秀芬、陈志柱付款时间推迟，但仍然需支付违约金的陈述缺乏证据，原审法院不予采信。从原审法院查明的事实看，上述剩余房款250000元已经由陈秀芬于2014年4月20日向案外人云某付清，虽然李剑辉否认云某是其委托代理人，但根据《证明》中“买方于办理递件过户时已向卖方支付购房款1225000元，含100000元定金，收款人为云某（卖方委托的收款人）”的内容及《网签合同》中李剑辉的联系方式实际为云某的联系方式、案涉房屋部分购房款由案外人云某收取的事实，陈秀芬、陈志柱有理由相信云某是代李剑辉收取案涉房屋购房款的委托代理人，且结合李剑辉向陈秀芬、陈志柱发函要求其于2014年5月26日收楼而案涉房屋该日实际由云某交付陈志柱使用的事实，陈秀芬、陈志柱关于“李剑辉叫其一切手续与云某办理即可”的陈述较为可信，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款的规定，上述剩余购房款250000元应视为已于2014年4月20日向李剑辉付清。因此，李剑辉的第二项反诉请求缺乏事实和法律依据，不予支持。
关于李剑辉是否存在迟延交付案涉房屋的违约行为问题，根据《示范合同》第四条和《证明》的内容，结合原审法院上述关于剩余购房款250000元应视为已于2014年4月20日向李剑辉付清的认定，李剑辉应于2014年4月20日向陈秀芬、陈志柱交付案涉房屋。李剑辉称双方于《证明》签署当日口头同意其于2014年5月30日交付案涉房屋，但陈秀芬、陈志柱对此予以否认，李剑辉并未提供证据证明其陈述属实，应承担举证不能的不利后果，原审法院对其该陈述不予采信。根据《示范合同》第九条的约定，如果李剑辉迟延交房超过30日，陈秀芬、陈志柱有权解除合同，因此，陈秀芬、陈志柱自2014年5月21日起有权解除合同，故，陈秀芬、陈志柱于2014年5月20日向李剑辉发出《解除〈存量房买卖合同〉通知书》并不符合合同约定，不发生解除合同的法律效力。经查，案涉房屋实际于2014年5月26日交付陈秀芬、陈志柱使用，迟延时间为36日，现陈秀芬、陈志柱要求李剑辉支付迟延交房违约金42750元（2375000元×0.05%×36日），符合《示范合同》第四条和第九条关于“甲方如未能按本合同规定的期限交房……逾期超过30日仍未交房的……如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金”的约定，予以支持，陈秀芬、陈志柱第一项诉讼请求中超过上述42750元的部分，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。现有证据并未显示陈秀芬、陈志柱因李剑辉迟延交付案涉房屋遭受的损失超过原审法院已经支持其的迟延交房违约金，陈秀芬、陈志柱的第二项诉讼请求缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
陈秀芬、陈志柱的第三项诉讼请求，缺乏证据；李剑辉的第三项反诉请求，缺乏事实和法律依据，原审法院均不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、李剑辉于本判决发生法律效力之日起10日内，向陈秀芬、陈志柱支付迟延交房违约金42750元；二、驳回陈秀芬、陈志柱的其他诉讼请求；三、驳回李剑辉的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1160元，由陈秀芬、陈志柱负担250元，李剑辉负担910元；反诉受理费315元，由李剑辉负担。
判后，上诉人李剑辉不服原审判决，向本院提起上诉称：一、李剑辉并非故意拖延交楼时间，而是因陈秀芬、陈志柱未履行通知、协助义务造成，一审判决李剑辉承担如此重的责任，与李剑辉的主观及行为之过错程度不相适应。李剑辉未曾委托陈秀芬、陈志柱向云某支付购房余款25万元，陈秀芬、陈志柱擅自将购房余款打到云某的账号，并于2014年5月20日发出《解除﹤存量房买卖合同﹥通知书》中首次告知其已于2014年4月20日付清全部购房款的情况，李剑辉才得以向云某核实。陈秀芬、陈志柱首次于2014年5月20日发出通知，但其并不主张收楼，而是主张解除合同。李剑辉于2014年5月21日收到通知，立即通过中介方协调要求陈秀芬、陈志柱配合交楼，未果，于是2014年5月23日发出通知要求陈秀芬、陈志柱收楼，扣除邮件的在途时间及给予陈秀芬、陈志柱合理的准备时间，因而要求陈秀芬、陈志柱于2015年5月26日收楼，不应视为李剑辉有任何逾期的行为。陈秀芬、陈志柱未及时履行该义务，确实存在不适当的行为，从而导致李剑辉“违约”，因此，应全部驳回陈秀芬、陈志柱要求支付逾期交楼违约金的诉请。二、一审判决李剑辉承担的违约金过高，与陈秀芬、陈志柱存在的实际损失不符。假如二审经审理仍认为李剑辉应承担逾期交楼的违约责任，则恳请按相同地段的月租金予以调整。三、一审判决对陈秀芬、陈志柱逾期付款的事实和责任查明不清，适用法律错误。陈秀芬、陈志柱在双方办理申请过户当天（2014年1月15日），即取得“取得房地产交易中心收缴证件收据时”支付差额30万元某甲李剑辉。然而，陈秀芬、陈志柱直至2014年4月7日和4月20日才分两笔支付10万元和15万元，逾期支付的时间为82天和95天!李剑辉与陈秀芬、陈志柱双方于2014年1月18日签署《证明》，该《证明》的作用在于证明陈秀芬、陈志柱已支付的金额，并无约定“李剑辉同意陈秀芬、陈志柱延期付款、免除其逾期付款的违约责任”的内容，《证明》不是“协议书”，一审判决将《证明》当作“协议书”来认定其作用实属错误。因此，在陈秀芬、陈志柱主张的违约金计算方法得以支持的情况下，李剑辉同样主张按同样的违约金计算方法，自过户完成之日即2014年1月20日（过户已完成，当然在该日前已“取得房地产交易中心收缴证件收据”），始计陈秀芬、陈志柱逾期付款的违约责任至其实际付清之日止，应当得到支持!四、一审判决对陈秀芬、陈志柱逾期办理按揭贷款手续的事实和责任查明不清，适用法律错误。《委托书》仅是李剑辉与陈秀芬、陈志柱双方之间签署的，其内容不涉及银行，仅能证明李剑辉与陈秀芬、陈志柱于2013年12月15日签署了该委托书，不足以证明被申请人向银行申请办理按揭手续的时间。《个人信贷业务申请表》仅是李剑辉单方作出的，该表并无银行接收时间的证明，不足以证明被申请人向银行申请办理按揭手续的时间。陈秀芬、陈志柱唯一与银行有关的按揭贷款证据，是其《证据清单（反诉）》第12项证据，然而该证据的日期是“2014年1月7日”，已经迟于合同约定的到银行办理申请按揭手续的时间，且仅是陈志柱一人向银行申请，但与李剑辉签署《示范合同》的却是陈秀芬，即是说，陈秀芬一直没有履行与李剑辉约定的于“2013年12月15日前到银行办理申请按揭手续”的义务。陈秀芬、陈志柱分别于2014年1月7日和2014年1月20日签署《个人购房担保借款合同》和《住房公积金抵押借款合同》，陈秀芬、陈志柱《证据清单（反诉）》第12项，印证了陈秀芬、陈志柱申请公积金贷款逾期至2014年1月20日。因此，李剑辉主张陈秀芬、陈志柱支付自2013年12月15日至2014年1月20日，贷款金额90万元逾期每日按未付房款0.05％的标准向甲方支付违约金应得予支持。五、双方履行合同时均存在逾期行为时，一审判决李剑辉与陈秀芬、陈志柱承担的责任不对等。陈秀芬、陈志柱的逾期付款的行为比李剑辉所谓“逾期36天交楼”的行为更为严重。但一审判决却视为李剑辉同意陈秀芬、陈志柱违约，宽容陈秀芬、陈志柱逾期付款的行为。综上，上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判驳回陈秀芬、陈志柱全部的诉讼请求；2、撤销原审判决第三项，改判陈秀芬、陈志柱向李剑辉支付：因其逾期支付25万元购房款的违约金共11250元，因其逾期办理贷款手续之逾期履约违约金16200元，合计27450元；以及该款自2014年6月19日起计至陈秀芬、陈志柱实际付清之日止按银行逾期贷款利率计算的利息；3、本案全部诉讼费用由陈秀芬、陈志柱承担。
被上诉人陈秀芬、陈志柱答辩称：不同意李剑辉的上诉请求及事实与理由。一审判决所查明事实基本清楚，适用法律正确，证据确凿，李剑辉的上诉请求没有任何事实及法律依据，应予以全部驳回。一、李剑辉上诉所称“其并非故意拖延交楼时间，而是因陈秀芬、陈志柱未履行通知、协助义务，从而导致其违约”，没有任何事实和法律依据。双方签订的《示范合同》、《网签合同》均明确约定交易房产的交付使用时间为李剑辉收齐房款当天就应当将房产交付给陈秀芬、陈志柱使用，而并非要陈秀芬、陈志柱另行通知后才履行。陈秀芬、陈志柱在支付每笔购房款包括余款25万元后，均有通过李剑辉在合同中提供的联系方式通知对方查收确认，陈秀芬、陈志柱提供的短信内容也证明了该事实。二、李剑辉所称“陈秀芬、陈志柱未事先征得李剑辉同意即向云某支付购房款，一审判决认定云某为其代理人实属错误”的说法，歪曲客观事实。从陈秀芬、陈志柱看房开始到涉案房产交付给陈秀芬、陈志柱的整个交易过程，均是云某和陈秀芬、陈志柱进行联系和对接，陈秀芬、陈志柱和李剑辉双方从未直接联系过，陈秀芬、陈志柱有充分的理由相信云某是代李剑辉收取涉案房产购房款的委托代理人。三、李剑辉上诉称《证明》中的一句“收款人为云某（卖方委托的收款人）”乃是定义其前一句“10万元定金”，其说法完全是在歪曲客观事实。买卖双方2014年1月18日签署《证明》时止，陈秀芬、陈志柱已支付的全部购房款包括定金10万元和首期款1125000元，都是按李剑辉的要求支付给云某，《证明》中的“收款人为云某（卖方委托的收款人）”正是李剑辉对云某为其委托的收款人和陈秀芬、陈志柱已支付1225000元（含10元定金）购房款等事实情况的确认。《证明》最后一句的内容十分清楚和明确，为买卖双方确认买方支付购房款余款25万元的时间变更为2014年4月30日前。在无明确约定必须支付给且卖方已委托收款人进行收款的情况下，陈秀芬、陈志柱将购房款余款25万元继续支付给李剑辉委托的收款人，是完全有依据且符合常理的做法，没有存任何过错。四、一审判决李剑辉承担的违约金，事实清楚、依据充分，符合双方合同的约定，应当予以维持，驳回李剑辉的主张。在陈秀芬、陈志柱己向李剑辉付清购房款，李剑辉不按时交付房产，除给陈秀芬、陈志柱造成租金损失外，同时在李剑辉违约期间，陈秀芬、陈志柱应向银行偿还的贷款利息及该笔巨额购房款如用于经营或投资的收益等全部损失，即便是每日0.05％的违约，也是无法能弥补的。但鉴于双方签订的《示范合同》第九条约定，陈秀芬、陈志柱服从一审判决李剑辉承担的违约金。五、陈秀芬、陈志柱不存在逾期支付25万元购房款，一审判决对该事实查明清楚，适用法律正确，李剑辉向陈秀芬、陈志柱主张支付违约金没有任何事实和法律依据，应当予以驳回。陈秀芬、陈志柱与李剑辉于2014年1月18日签署的《证明》，为双方真实意思表示，是双方对购房款余款25万元的付款期限的变更确认。陈秀芬、陈志柱在双方变更后的付款期限内按时付清购房款余款25万元。李剑辉上诉称“《证明》的作用在于证明陈秀芬、陈志柱已支付的金额”，完全是违背常理和歪曲客观事实。双方签署《证明》作用主要在于：一方面是双方进行确认云某为李剑辉委托的收款人，另一方面是双方对购房款余款25万元的付款期限进行变更确认。因此，陈秀芬、陈志柱不存在逾期支付购房款余款25万元，而本案李剑辉对自己的该项主张也没有提供任何证据予以证明。六、陈秀芬、陈志柱不存在逾期办理按揭手续，一审判决对该事实查明清楚，适用法律正确，李剑辉向陈秀芬、陈志柱主张支付违约金没有任何事实和法律依据，应当予以驳回。李剑辉要求陈秀芬、陈志柱必须委托按揭公司到银行办理申请按揭手续，并要求陈秀芬、陈志柱承担相关委托费用。陈秀芬、陈志柱按双方确定的时间于2013年12月12日到按揭公司签署全部申请银行按揭相关文件并于当天付清委托费及公证费等相关费用。关于向银行申请按揭是陈志柱而非陈秀芬的问题，同样是由于李剑辉急于腾出名额向第三方购房，为尽量缩短银行审批按揭申请的时间及确保按揭申请顺利通过审批，鉴于陈志柱为公务员身份且总工资收入相对较高，因此，双方经按揭公司建议确定由陈志柱作为办理银行按揭申请人，并顺利通过银行按揭申请的审批。陈志柱、陈秀芬作为共同购房人，由其中一方或双方共同作为向银行办理按揭申请人都是可以的，最终能够通过银行按揭审批并取得贷款才是实现双方合同顺利履行的保障。陈秀芬、陈志柱与银行签署《住房公积金抵押贷款合同》和《个人购房担保借款合同》的前提，是陈秀芬、陈志柱已向银行申请办理按揭、取得银行审批通过并出具“同贷书”后才能进行的。因此，陈秀芬、陈志柱不存在逾期办理按揭贷款手续，而本案李剑辉对自己的该项主张也没有提供任何证据予以证明。请二审驳回李剑辉的全部上诉请求。
经二审审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。双方当事人在二审中均表示无新证据提交。
本院认为，按照上诉人李剑辉的上诉意见，本案二审双方争议的焦点为陈秀芬、陈志柱是否逾期办理贷款手续、是否逾期支付25万元购房款，以及李剑辉是否逾期交房。
关于陈秀芬、陈志柱是否逾期办理贷款手续的问题，审查双方的《示范合同》第三条第2款第3项“余款1200000元由乙方（陈秀芬）申请以银行按揭贷款方式支付，乙方（陈秀芬）应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续”、第十六条第6款“双方协商同意将本合同的第三条第2点的第3小点的时间调整为2013年12月15日前到银行办理申请按揭手续”的约定，双方关于按揭贷款的约定是陈秀芬、陈志柱应当于2013年12月15日前到银行办理申请按揭手续，而非取得银行批复同意贷款。因此，李剑辉关于第十六条第6款的约定意思是陈秀芬、陈志柱应于2013年12月15日前取得银行批复同意贷款的陈述与上述约定不符，本院不予采信。从《委托书》、《个人信贷业务申请表》等证据的落款时间来看，陈秀芬、陈志柱已经于2013年12月15日（含当日）前向银行申请办理按揭手续，故李剑辉主张陈秀芬、陈志柱逾期办理按揭贷款手续构成违约行为，缺乏事实依据，本院不予支持。
关于陈秀芬、陈志柱是否逾期支付25万元购房款的问题，李剑辉主张双方于2014年1月18日签署的《证明》的意思是陈秀芬、陈志柱付款时间推迟，但仍然需支付违约金。双方《示范合同》第三条对付款方式、期限作了约定，但《证明》中约定购房款余款25万元由陈秀芬、陈志柱于2014年4月30日前支付给李剑辉，双方对该购房款余款25万元的付款期限已进行了变更，但无约定陈秀芬、陈志柱仍然需支付违约金。因此，李剑辉该主张缺乏证据，本院不予采信。从原审法院查明的事实看，上述购房余款25万元已经由陈秀芬于2014年4月20日向案外人云某付清，虽然李剑辉否认云某是其委托代理人，但根据《证明》中“买方于办理递件过户时已向卖方支付购房款1225000元，含100000元定金，收款人为云某（卖方委托的收款人）”的内容及《网签合同》中李剑辉的联系方式实际为云某的联系方式、案涉房屋部分购房款由案外人云某收取的事实，陈秀芬、陈志柱有理由相信云某是代李剑辉收取案涉房屋购房款的委托代理人，再结合李剑辉向陈秀芬、陈志柱发函要求其于2014年5月26日收楼而案涉房屋该日实际由云某交付陈志柱使用的事实，陈秀芬、陈志柱关于“李剑辉叫其一切手续与云某办理即可”的陈述较为可信，故上述购房余款25万元某乙、陈志柱已于2014年4月20日向李剑辉付清。因此，李剑辉主张陈秀芬、陈志柱逾期支付25万元购房款，理据不成立，本院不予支持。
关于李剑辉是否逾期交房的问题，根据双方《示范合同》第四条中双方同意案涉房屋交付使用的时间为李剑辉收齐房款当天的约定以及《证明》中购房款余款25万元由陈秀芬、陈志柱于2014年4月30日前支付给李剑辉的约定，可以理解为陈秀芬、陈志柱至2014年4月30日止支付购房款余款25万元给李剑辉，而李剑辉期待至2014年4月30日止才交付房屋给陈秀芬、陈志柱。因此，尽管陈秀芬、陈志柱于2014年4月20日向李剑辉支付购房款余款25万元并全部房款已付清，但李剑辉仍可以至2014年4月30日止才交付房屋，根据李剑辉实际于2014年5月26日交付房屋给陈秀芬、陈志柱使用，李剑辉应按《示范合同》的约定向陈秀芬、陈志柱支付2014年5月1日起至5月26日止迟延交房违约金（每日按2375000元的0.05%的标准计算）。李剑辉称双方于《证明》签署当日口头同意其于2014年5月30日交付案涉房屋，但陈秀芬、陈志柱对此予以否认，李剑辉并未提供证据证明其陈述属实，应承担举证不能的不利后果，本院对李剑辉该陈述不予采信。李剑辉主张违约金标准过高，理由不充分，本院不予支持。据此，原审判决第一项予以变更。
综上所述，经审查，原审判决查明事实清楚，第一项处理欠妥，本院予以变更，第二、三项处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第1718号民事判决第二、三项；
二、变更广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第1718号民事判决第一项为：李剑辉于本判决送达之日起10日内，向陈秀芬、陈志柱支付2014年5月1日起至5月26日止迟延交房违约金（每日按2375000元的0.05%的标准计算）。
本案一审案件受理费1160元，由陈秀芬、陈志柱负担350元，李剑辉负担810元，一审的反诉费315元，由李剑辉负担；二审案件受理费1475元，由陈秀芬、陈志柱负担350元，李剑辉负担1125元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 邹文芳
颜玉婵