内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内0702民初2080号
原告：内蒙古金沙房地产开发有限责任公司呼伦贝尔分公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区胜利四道街（南苑宾馆内）。
负责人：王瑞云，经理。
委托诉讼代理人：于克鸿，内蒙古百宁律师事务所律师。
被告：杨广，男，1976年6月6日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。
委托诉讼代理人：陈国新，内蒙古乌恩律师事务所律师。
第三人：王小欢，女，1981年6月5日出生，蒙古族，公安局干警，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。
第三人：徐晓葳，男，1974年3月30日出生，回族，干部，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。
原告内蒙古金沙房地产开发有限责任公司呼伦贝尔分公司（以下简称金沙公司）与被告杨广，第三人王小欢、徐晓葳案外人执行异议之诉一案，本院于2016年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金沙公司的委托诉讼代理人于克鸿、被告杨广及其委托诉讼代理人陈国新，第三人王小欢到庭参加诉讼。第三人徐晓葳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告金沙公司向本院提出诉讼请求：停止对位于海拉尔区麒麟佳苑商业四层408号门市的强制执行。事实与理由：2013年8月24日，徐晓葳认购金沙公司出售的位于麒麟佳苑商业407、408号门市，依据合同徐晓葳应按期支付购房款，否则金沙公司有权解除认购协议，徐晓葳累计缴纳两房的购房款5105321元。后期因徐晓葳个人资金周转问题无法缴纳剩余购房款，申请退房。为此，金沙公司扣除马勇购买407号门市（徐晓葳转售）的购房款3820235元及退房违约金等，将剩余购房款751086元全部退还给徐晓葳。金沙公司收回408号门市，双方认购协议解除。2017年3月21日因杨广申请强制执行金沙公司财产，海拉尔区人民法院于2017年3月21日作出（2016）内0702执字第第1854号通知书并作出执行裁定，查封了金沙公司所有的位于麒麟佳苑商业408号门市房。为维护自身的权益，金沙公司于2017年4月8日向海拉尔区人民法院提出执行异议。海拉尔区人民法院于2017年7月4日作出（2017）内0702执异1854-6号的民事裁定书，裁定驳回金沙公司的异议请求，并告知可以在15日内向法院起诉。金沙公司认为，麒麟佳苑商业408号门市房为金沙公司所有，并有足以排除执行的实体权利，根据《最高法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的规定，即使徐晓葳、王小欢有购买金沙公司房产的事实，但如果杨广不支付剩余对价款或者金沙公司不书面同意的情况下，法院也无权查封财产。更何况徐晓葳并没有最终购买408号房产，徐晓葳不具有该房产的任何财产权利，更不具有所有权。故金沙公司作为房产的合法所有人，法院不应对金沙公司的房屋进行查封和执行。
被告杨广辩称，1、因金沙公司和王小欢、徐晓葳在执行异议及本案诉讼过程中的陈述多处存在自相矛盾的地方，不排除金沙公司与王小欢、徐晓葳之间存在恶意串通损害杨广合法权益的可能；2、金沙公司主张其与徐晓葳已经解除了涉案房屋的买卖合同，但没有相应证据证实。
第三人王小欢陈述称，2013年，徐晓葳认购了麒麟佳苑407号、408号门市房，约交了一半的房款。但是2015年时，金沙公司屡次催促补交房款，因为徐晓葳个人资金周转出现问题，徐晓葳申请解除合同，金沙公司予以同意。经过核算，扣除违约金，金沙公司应退还4571321元。在这期间马勇与徐晓葳、王小欢之间的债务是380多万元，经协商，马勇同意徐晓葳以407号门市房屋抵债，金沙公司与马勇签订了商品房买卖合同，并将剩余的70多万就退还给了徐晓葳。
第三人徐晓葳无陈述意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、徐晓葳与金沙公司签订的商品房买卖合同2份，金沙公司的证明目的为在2013年8月24日徐晓葳认购金沙公司开发的麒麟佳苑商业407、408号门市房，其中407号门市房款为3734133元；408号门市房房款为6265086元；签订协议之后，徐晓葳支付了407号门市的房款为1920235元，408号门市房的房款为3185086元，剩余房款未支付；表明金沙公司与徐晓葳之间只是一个债权关系，没有产生的物权，407、408号门市房所有权仍属于金沙公司。杨广的质证意见为对于该证据的真实性没有异议，对证明目的不认可，对金沙公司陈述其与徐晓葳形成的是债权对不予认可。第三人王小欢的质证意见为对证据的真实性无异议，王小欢没有房屋所有权。本院认为，该证据能够发映出徐晓葳购买房屋的事实，反映出了徐晓葳的付款情况，本院对该证据的真实性予以确认。
2、退房申请、退房呈报、收条2张，金沙公司的证明目的为在2015年10月8日徐晓葳提出因其资金的周转问题，不能付清剩余的房款，申请解除合同，要求退房，金沙公司同意徐晓葳退房，在扣除了相关的违约金、取暖费等，金沙公司需要返还给徐晓微4571321元，并要求徐晓葳先出具了收条，当时金沙公司没有给徐晓葳退款；后因为马勇向金沙公司购买407号门市房，徐晓葳同意从应退款中扣除马勇的购房款382万多元，最后给徐晓葳退款70多万元，表明金沙公司与徐晓葳之间形成了一个新的债权债务关系。杨广的质证意见为对该组证据的真实性不认可，怀疑该证据的出具时间，也就是形成时间，是否鉴定当庭不申请。王小欢对该证据予以认可。本院认为，徐晓葳虽然出具了收条，但在徐晓葳出具收条时，金沙公司尚未将退房款返还，也未能提交返还退房款的其他证据，该组证据是否真实履行存疑，本院将结合其他证据及当事人陈述进行认定。
3、马某与金沙公司签订的商品房买卖合同、徐晓葳与马某签订的协议书，金沙公司的证明目的为因徐晓葳和马某之间存在着民间借贷关系，所以徐晓葳用407号门市房抵偿马某的借款，因徐晓葳与金沙公司已经解除了合同，徐晓葳没有权利处分该房屋，马某与金沙公司签订了商品房买卖合同，因徐晓葳与金沙公司、徐晓葳与马某之间存在债权债务关系，徐晓葳提以此房抵债，徐晓葳以应退还的房款替马某支付房款。这样三方之间的债权债务关系消灭，407号门市房属于马某所有，408号门市仍属于金沙公司所有。杨广对徐晓葳与马某之间签订协议的真实性不认可，协议落款的时间是2015年10月5日，是在执行异议裁定下发之前，在执行异议时，马某没有提交这份证据，怀疑是双方后补，以物抵债的说法在执行异议时也没有提及；关于商品房买卖合同真实性没有异议，对金沙公司的陈述不予认可。王小欢对该证据予以认可。本院认为，马某与金沙公司签订的合同为网签合同，且杨广、王小欢对该合同的真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以确认；对于协议书，同本案争议的房屋争议无关，本院不予认定。
4、房屋租赁合同、租赁费票据（《锦都会》认购书），金沙公司的证明目的为李某与金沙公司签订了房屋租赁合同，租赁408号门市房，并支付了5万元的租金，因此408号房屋为金沙公司所有，由金沙公司进行经营管理，并对该房屋进行了出租。杨广对该证据的真实性不认可，李某在执行局曾经做过笔录，对租赁合同的形成以及租金有过表述，与金沙公司所述不符。王小欢对该证据的真实性认可，至于李某怎么说那是他的问题，因为李某是徐晓葳的司机，后来因为一些问题产生矛盾，现在已经不联系了。但是实际上租金都是由徐晓葳、王小欢支付。本院认为，李某确与金沙公司签订了租赁合同，并收到租金5万元，至于合同仅为借用李某名义的问题，不属于本案审查范围，本院对该证据的真实性予以确认。
5、企业信息打印件，金沙公司的证明目的为李某是在其作为呼伦贝尔市海拉尔区名爵五星健身俱乐部有限公司法定代表人期间和金沙公司签订的房屋租赁协议，因此该租赁合同应当是合法有效的。签订合同期间李某还是担任这个公司法人，至于李某是不是该公司的股东，应当以工商登记为准。在执行过程当中，不应当进行实质性审查。杨广对该证据的真实性认可，对李某在签合同时是该公司法定代表人的事实没有异议，租赁的事实应以李某的陈述为准。王小欢认为李超当时是法定代表人，但是没有出资，只是名义上的法定代表人。本院认为，杨广、王小欢对该证据的真实性均无异议，该证据也符合证据的构成要件，本院予以确认。
6、徐晓葳在农村商业银行建设支行的借款申请、王小欢、徐晓葳发布的网络平台截图，杨广的证明目的为徐晓葳表述其经营健身俱乐部，使用房屋为自有房屋，会员600名；同时对外发布出售诉争房屋地点的出售广告，本案涉案房屋归徐晓葳所有，才有出售的权利。金沙公司认为借款申请的真实性不予认可，对证明目的不予认可，首先，房屋所有权的归属应当是以权属证明和权属登记为准，不能以某个人的说法为准；其次，原告和徐晓葳之间在13年确实存在买卖关系，但是，商品房买卖合同只是一个债权债务关系，而后来徐晓葳提出了解除合同，因此，徐晓葳自己怎么做与金沙公司是没有关联的，不能依据徐晓葳的个人行为来认定408号门市房是徐晓葳的所有；对于网络平台的截图真实性不予认可，首先截图可以进行任何改变，也不能表明所有权的归属，因为所有权的归属只能依据相关部门登记进行确定，不能依据广告来确定；同时，在金沙公司没有授权的情况下，徐晓葳没有权利销售。王小欢对借款申请的真实性不认可，认为借款申请上徐晓葳的签名不是徐晓葳本人书写，是银行的工作人员书写；对于网络平台的截图与王小欢、徐晓葳无关。本院认为，该组证据反映出涉案房屋仍由徐晓葳、王小欢实际控制，杨广的证明目的成立，本院对该组证据予以采信。
7、欠款证明，徐晓葳、李某、徐某、张某某在执行局的笔录，杨广的证明目的为金沙公司及徐晓葳、王小欢当庭陈述涉案房屋购买、退房、退钱的过程与其在之前法院调查取证时所述的内容自相矛盾，所以双方存在恶意串通损害杨广权益的行为。金沙公司对欠款证明的真实性予以认可，但对证明目的不认可，首先欠款证明的时间是在2015年1月20日，而徐晓葳申请退房是2015年10月8日；其次欠款证明恰恰证明了徐晓葳并没有向金沙公司支付全部购房款，仍然存在着欠款，而且双方明确约定了2015年5月10日要一次性支付，因徐晓葳个人资金困难，无力履行，所以徐晓葳在2015年10月8日申请解除合同；关于笔录，真实性无法核实，对证明目的也不认可，本案属于执行异议之诉，对于房屋进行查封只能依照权属登记。至于恶意串通，应另行提起诉讼，执行过程当中不允许对实体进行调查。王小欢同意金沙公司的质证意见。本院认为，该证据为本院在执行过程中制作，真实性本院予以确认；对于欠款证明为徐晓葳本人出具，本院对该证据的真实性予以确认。
8、408号门市房的租金收据，王小欢的证明目的为支付了金沙公司租金5万元。金沙公司对该证据予以认可。杨广对该证据不予认可，认为交款收据上签的是李某的名字，那应该以李某的陈述为准。本院认为，金沙公司认可收到租金5万元的事实，本院仅对收取5万元的事实予以确认。
因徐晓葳未到庭视为放弃举证质证的权利。
本院经审理认定事实如下：2013年8月24日，徐晓葳向金沙公司购买了海拉尔区诺敏路西侧麒麟佳苑商业407、408号房屋，其中407号房屋合同价款为3734133元，面积为466.65平方米，已支付房款1920235元；408号房屋合同价款为6265086元，面积为782.94平方米，已支付房款3185086元。2015年10月8日，徐晓葳向金沙公司提出退房申请，解除麒麟佳苑商业407、408号房屋的商品房买卖合同。并在2015年10月20日出具收条，写明”本人于2015年10月20日收到内蒙古金沙房地产开发有限责任公司呼伦贝尔分公司商业408、商业407退房款2571321元整（已扣除违约金51万元整、取暖费2.4万元整）。剩余退房款2000000元整贵公司答应于2015年11月20日之前退清”。2015年11月20日，徐晓葳出具收条，写明”本人于2015年11月20日收到内蒙古金沙房地产开发有限责任公司呼伦贝尔分公司商业408、商业407退房款2000000元整。所有房款已退清”。金沙公司陈述两张收条出具时并未将房款退还。
2015年10月5日，徐晓葳与马勇达成协议，约定徐晓葳无力偿还马勇借款，马勇同意以徐晓葳购买的锦都会（麒麟佳苑）407号房屋（总价款为3820235元）抵偿借款，将房产转入马勇名下，徐晓葳办理更名前，必须将该房屋剩余房款一次性付清，并协助马勇办理该房屋的相关手续。马勇同意按照徐晓葳购买价格签订商品房买卖合同，更名手续办理完毕后，徐晓葳欠马勇全部借款清偿完毕。2016年4月12日，马勇与金沙公司签订商品房买卖合同马勇购买407号门市房，合同约定价款为3820235元，金沙公司陈述合同价款是徐晓葳将407、408号房屋退房后，金沙公司从应退徐晓葳的房款中扣除本案房款后，剩余部分751086元返还给了徐晓葳，但金沙公司未提供相应的财务凭证。
2016年4月1日，金沙公司与李某签订房屋租赁合同，约定李某租赁涉案房屋，租期5年，自2016年7月1日至2021年7月1日，2016年4月1日至2016年7月1日为无偿装修期，经营目的为健身会所，租金为每年45万元。金沙公司收到租金5万元。李某在执行过程中向本院陈述房屋实际使用人为徐晓葳，经营健身会所，签订合同时李某仅在空白的协议上签字。
2016年9月28日，本院立案审理杨广与王小欢、徐晓葳民间借贷纠纷一案，并于2016年11月30日作出（2016）内0702民初1854号民事判决书，判决：一、被告徐晓葳、王小欢偿还原告杨广借款11092377元，及自2015年11月11日至2016年11月30日的利息2800749元，合计13893126元，于本判决生效之日付清；二、被告徐晓葳、王小欢按照年利率24%支付原告杨广2016年12月1日至实际给付之日止的利息。判决生效后，杨广申请强制执行，本院欲对涉案房产予以执行。金沙公司向本院提出执行异议申请，本院于2017年7月4日作出（2017）内0702执异1854-6号民事裁定书，驳回案外人金沙公司的异议。
另查明，2016年5月4日，呼伦贝尔市海拉尔区名爵五星健身俱乐部有限公司向呼伦贝尔市海拉尔区市场监督管理局注册登记，徐晓葳任法定代表人。2016年6月2日法定代表人变更为李超。
还查明，杨广同意按照金沙公司与徐晓葳签订的商品房买卖合同支付剩余购房款和相应的违约责任。
本院认为，本案的争议焦点为本案是否具有阻却执行的事由，即徐晓葳与金沙公司是否解除商品房买卖合同，并实际履行。
对于金沙公司与徐晓葳之间是否解除商品房买卖合同的问题，金沙公司与徐晓葳之间签订了2份商品房买卖合同，分别购买了麒麟佳苑商业407、408号门市房，并交纳了部分购房款，在徐晓葳不支付购房款的情况下，金沙公司有权解除合同，在徐晓葳书面申请后，金沙公司同意，双方有解除合同的意思表示，并达成一致。合同解除的法律后果为，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。针对本案，合同解除后，徐晓葳应当返还其购买的门市房，金沙公司应当返还徐晓葳交付的购房款。关于徐晓葳是否将涉案门市房返还给金沙公司的问题，金沙公司出示了其与李某签订的房屋租赁合同，但是，李某在执行局陈述房屋实际使用人为徐晓葳，用于经营健身会所，签订合同时其仅在空白的协议上签字。现涉案房屋仍为徐晓葳实际控制，用于经营健身会所，本院无法认定徐晓葳返还房屋。关于金沙公司返还购房款的问题，金沙公司提供了徐晓葳出具的收条，但是金沙公司承认在徐晓葳出具收条时，欠款尚未返还，金沙公司亦未能提交其他证据证明其返还购房款，本院无法认定金沙公司返还了购房款。故本院认定双方解除商品房买卖合同的行为未实际履行，双方的商品房买卖协议并未解除。且杨广同意按照金沙公司与徐晓葳签订的商品房买卖合同支付剩余购房款和相应的违约责任，金沙公司阻却执行的依据不足，其诉讼请求不应得到支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条之规定，判决如下：
驳回原告内蒙古金沙房地产开发有限责任公司呼伦贝尔分公司的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告内蒙古金沙房地产开发有限责任公司呼伦贝尔分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。
审 判 长 ＸＸ奎
人民陪审员 赵丽萍
人民陪审员 杜树林
二〇一八年二月九日
书 记 员 兰 松
附：本判决所依据的法律、法规条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
4、最高法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。