新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院民 事 判 决 书（2016）新0203民初1888号原告：王超云，男，1980年2月12日出生，汉族，个体，住乌鲁木齐市。委托代理人：吕卫华，新疆国雅律师事务所律师。被告：新疆鑫茂投资发展有限公司，住所地：新疆克拉玛依市克拉玛依区胜利路26-33-313号。法定代表人：朱丁茂，系该公司董事长。委托代理人：司焱，新疆炎黄律师事务所律师。原告王超云与被告新疆鑫茂投资发展有限公司（以下简称鑫茂公司）委托合同纠纷一案，本院于2016年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王超云及其委托代理人吕卫华、被告鑫茂公司委托代理人司炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王超云向本院提出诉讼请求：1、依法解除”营销总代理合同”和”销售代理合同补充协议”；2、被告支付委托费用1119837元；3、被告赔偿违约金95572.20元，以上合计1215409.20元，并承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告2015年11月22日经协商签订《营销总代理合同》，同年12月11日双方签订《销售代理合同补充协议》，约定了合同期限、销售佣金比例及违约金等。为完成被告委托事项，原告按约垫资开展工作，截止2016年5月，原告与52户业主签订了认购协议，另一业主曾新河因与被告的特殊关系在被告处办理手续，但依据双方合同约定，在原告销售期内的所有房源均属于原告的销售额，原告共销售价值3700多万元房屋。同年6月底，被告以聘请了新的营销团队为由要求解除与原告的委托关系，原告最终不得已向被告移交必要资料后停止了销售工作，但经原告多次催要，被告未付任何委托费用，故原告诉至法院。被告鑫茂公司辩称，克拉玛依国际家居建材城因工程体量大及经济下行等客观原因，建材城在施工中存在一定资金压力，我公司便与施工单位及供货商等在施工协议中约定将部分工程款以商铺的形式折抵，对于折抵的商铺再由我公司对外销售收回售房款。为尽快销售回笼资金，我公司与原告签订委托销售合同，对已经折抵给施工单位的和未销售部分的商铺对外进行销售，但原告仅履行了销售的前期工作和签订认购协议，对房款的收取和商品房买卖合同的签订、备案均未完成，除业主曾新河房款收回并签订了房屋买卖合同外，其他均未实际售出，未收到任何售房款，我公司开具的收据仅是非正规的临时收据，因施工单位担心商铺涨价，要求我公司确定房屋价格才出具，最终在签订正式房屋买卖合同后再开发票并收回。原告未完成双方签订委托销售合同的目的，支付佣金的条件不成就，请求驳回原告不合理部分的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月22日，原告（受托方、甲方）与被告（委托方、乙方）签订”营销总代理合同”主要约定：甲方委托乙方在甲方开发的国际家居建材城项目一期的营销策划、房产销售、市场推广的独家总代理；合同期限为12个月，合同期内，甲方不再指派第三方（或自行）从事乙方所代理的事务；销售底价以双方确认的《房源底价表》为准。乙方负责销售部乙方人员的所有费用，在乙方没有取得销售佣金前，甲方负责借给乙方10人/月生活费用共计3万元，如少1人则扣减3000元/月，依此类推，此费用甲方可在后期乙方的佣金中等额扣除。第五条乙方的代理费5-1销售佣金：1）佣金按成交合同金额的3%结付（含税）。2）在预售证到位以前，按实收订金结付，在预售证到位后按《商品房买卖合同》金额结付。5-2结算方式：1）每月一结2）每月2日前乙方提交上月结款清单并开具发票交甲方审核；甲方在5日以前完成付款3）乙方结款代表人须持有《授权委托书》，否则甲方有权拒付4）每月按实际收款金额80%结算佣金，剩余20%佣金作为任务保证金5）如发生退房，则在当月销售佣金内扣除。5-3销售佣金结算标准：一次性付款业务在客户付清全款后视为销售工作完成任务，即可结算佣金。银行按揭业务在客户签订《商品房买卖合同》付清首付款并办理完银行面签手续后视为销售工作完成，即可结算佣金。第六条甲方的权利和责任6-8甲方不得以任何理由，擅自将双方确认的《房源底价表》上的房源抵售给第三方（除特殊情况外），如若有之甲方应按《房源底价表》上相应合同总价给乙方结算佣金。第七条乙方的权利和责任7-6乙方代甲方签定《认购协议》、《商品房买卖合同》，督促客户付款和备齐按揭材料，负责上报销售统计，指定专人与甲方沟通对接。7-7乙方不得擅自代甲方收款等。该合同对违约责任进行了约定。2015年12月11日，原、被告签订”销售代理合同补充协议”主要约定，甲方授权指定郭赣兴为甲方和乙方工作中联系人，乙方授权指定王斌为本项目项目经理，作为乙方和甲方工作联系人。上述合同签订后，原、被告依约对未售房源及销售底价进行确认，原告陆续开展委托销售工作。庭审中，原告出示52套与认购人签订的”克拉玛依国际家居建材城认购协议书”、业主身份证复印件、”工程（其他）款转抵房款审批单”、”克拉玛依市商品房预（销）售专用收据”、”克拉玛依国际家居建材城收款签约确认单置业情况”等，以证实原告完成委托销售任务，据此主张自2015年12月至2016年5月期间53套房产销售佣金，但认可房款未到被告公司账户。对于2015年12月的销售佣金，被告财务人员吴绍勇等于2016年1月在原告方提交的”2015年12月份销售应提佣金明细”中注明”已核”，被告主管领导郭赣兴等均签字确认，载明应结佣金为131770元。对于2016年1月至5月期间原告完成的委托销售情况，被告仅认可业主曾新河的房款已收回并办理了商品房买卖合同等手续，同意支付佣金69094元。另查，2014年5月至2015年6月，被告与负责国际家居建材城外配施工、装饰装修、安装供货的施工方、供应商达成以商铺折抵部分工程结算款的协议，该施工方及供应商包括周兵贤、ＸＸ光、谭仲江、施沈东、新疆托里县鑫磊石材厂的杨雪芹、克拉玛依市昊润商贸有限责任公司的邬仁平、深圳市南利装饰工程有限公司新疆分公司的吴建华。原告主张的53套房产销售应提佣金明细中的销售对象包含上述施工方及供应商。另查，2016年1月15日，原告向被告发出”克拉玛依国际家居建材城项目工作对接单”，主要内容为：”为不扰乱本项目销售体系，控制工程抵款对销售及市场口碑的严重影响，现提议将所有工程抵款房归口至销售部，并签署《委托售房协议书》统一对外销售，保证销售部为唯一售房渠道。以达到净化销售环境、提升项目及企业形象的目的”。被告对该提议表示同意。庭审中，原、被告均认可在委托销售期间，原告向被告共借款51000元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应依合同约定或者法律法规规定，积极全面地履行各自的义务，否则将承担相应的民事法律后果。原、被告签订的”营销总代理合同”及”销售代理合同补充协议”内容合法、形式完备，系双方当事人真实意思表示，应为有效，双方当事人均应遵守。本案的争议焦点为：原告是否实质完成了双方约定的委托销售任务。从原、被告签订的”营销总代理合同”中第五条结算方式、销售佣金结算标准，以及第七条乙方权利和责任等的约定来看，被告委托原告销售的目的系将《房源底价表》中载明的房屋实际销售给业主并收回房款，即被告实际收取房款或业主与被告签订”商品房买卖合同”作为结算依据，而原告与认购人所签订的认购协议等仅系房屋销售中的一个环节，该认购协议书载明的内容既无法涵盖商品房买卖合同的主要内容，被告方作为出卖人亦未实际收取购房款，况且认购协议中载明的业主一部分系之前已与被告达成以房抵款协议的施工方或供货商，故原告现有证据尚不能证实其已完成对52套房产的委托销售任务。考虑到原告虽未完全完成销售工作，但却已实际投入一定人力物力，且被告工作人员已对原告”2015年12月份销售应提佣金明细”进行了确认，故对该部分确认的金额131770元，本院依法予以支持。业主曾新河所购房产系在原告委托销售范围内，且经被告认可已办理完商品房买卖合同等手续，依据合同约定，该房产的销售佣金69094元本院依法予以支持。上述金额扣除原、被告认可的借款51000元，故原告主张委托费用1119837元中的149864元（131770元+69094元-51000元），合法有据，本院依法予以支持。关于原告主张违约金95572.20元，同前所述，原告未按合同约定完成既定的销售任务本身存在违约，故对于原告该项主张本院依法不予支持。关于原告主张解除”营销总代理合同”和”销售代理合同补充协议”的主张，因2016年6月原告已实际退出该销售现场并办理了交接，故双方委托合同关系自2016年6月解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第三百九十六条、第四百零五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告王超云与被告新疆鑫茂投资发展有限公司签订的”营销总代理合同”和”销售代理合同补充协议”于2016年6月解除；二、被告新疆鑫茂投资发展有限公司于本判决生效之日起三日内向原告王超云支付委托费用149864元；三、驳回原告王超云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7869.34元、邮寄送达费32.40元，由原告王超云负担6898.74元，被告新疆鑫茂投资发展有限公司负担1003元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。审判员  李晓凌二〇一七年三月二十九日书记员  纪 微