北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0114民初18033号原告：吴曼，女，1972年12月14日出生。被告：张彬彬，男，1986年12月2日出生。原告吴曼诉被告张彬彬房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员姚小锋独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴曼、被告张彬彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年8月10日，原告通过北京万众恒基升泰房地产经纪有限公司与被告张彬彬签订编号为xxxxxxxx的《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定由原告购买被告位于昌平区北七家镇西湖新村小区x号楼x单元xxx室的房屋，双方约定被告于2016年11月1日前办理抵押注销手续，房屋总价款为360万元，双方对合同履行期限、违约责任等分别作了约定。合同签订当日，原告向被告支付10万元定金及中介服务费9万元，才得知涉案房屋有二次抵押，分别为一抵190万元、二抵50万元。随后，原告连续接到中介业务人员和被告轮流催款电话，称要先支付50万元办理被告的二抵解押，理由是二抵利息高，每月2万多被告承受不起，威胁说不立刻给钱就是买受人违约。原告向中介负责人投诉并要求采取风险防范措施，中介答应协商买卖双方签署补充协议对付款具体时间、细节及违约责任做出明确规定。在此情况下，原告同意提前支付50万元并签订补充协议，对付款具体时间和细节及违约责任进行约定。11月3日，原告接到中介电话通知涉案房屋由于被告拖欠银行贷款已经被法院查封。11月6日，原告当面收到被告的书面《告知书》，由于该房屋被法院查封，房屋买卖合同不能继续履行。原告将原有北京唯一住房出售而向被告支付部分涉案房屋购房款后却无法获得涉案房屋，且被告在签署合同时故意隐瞒房屋真实情况及本人真实债务情况，履行合同期间有多次不诚信欺骗行为及严重违约行为，给原告造成严重的经济损失，现在原告只能继续租住原房屋而产生经济损失，故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》及相关合同附件、《关于的修改及补充协议》；2、被告退还原告已经支付的购房款60万元；3、被告向原告赔偿违约金72万元；4、被告赔偿原告因涉案房屋无法过户而产生的租金损失21600元；5、被告向原告赔偿原告已支付的居间服务费90000元；6、本案的诉讼费用由被告承担。被告张彬彬答辩称：1、因涉案房屋出现了双方均无法预见和不可克服的情形，导致双方的相关权益受到影响，如果强行要求继续履行合同将会不利于保护双方的合法权益，故被告同意解除双方签订的买卖合同等相关权益；2、原告已经支付了60万元购房款（包括10万元购房定金）系原告支付给被告的一部分购房款，该60万元购房款属于双方履行买卖合同中的一部分内容，故该60万元购房款是否退还、如何退还、退还多少等相关问题的解决应当按照双方之间的约定妥善处理，故被告不同意原告要求退还60万元购房款的诉求，而应当根据双方之间的约定妥善处理；3、原告要求被告赔偿其损失，但被告认为，双方之间的买卖行为无法继续履行并不会必然导致原告会有损失，更无法直接说明原告会有那些损失，原告应当承担举证不能的法律后果。原告所谓的72万元的损失没有事实基础和证据予以证实，根据合同法的相关规定，一方违约的，可以向守约方支付一定金额的违约金，也可以约定赔偿守约方损失的计算方法，本案中，双方之间没有约定损失的计算方法，事实上，被告也没有给原告造成任何损失，原告也没有提供证据证明被告给其造成了72万元的损失，因此被告不同意原告主张的72万元的损失，请求法院予以驳回原告的该项请求；4、被告因做生意，赔了不少钱，截止到目前为止，被告尚欠民生银行150万元，且民生银行已经将被告起诉至法院，诉争房屋已经被法院采取保全措施。同时被告尚欠平安银行40万元、尚欠杭州银行50万元、尚欠北京银行20万元、尚欠按揭贷款185万元，其他信用卡欠款200万元等，目前没有能力向原告返还任何钱款；5、2016年3月14日，被告与胡珏瑶办理离婚手续，同时，本案的涉案房屋归胡珏瑶所有，本案涉案房屋的所有权人为胡珏瑶，被告对本案涉案房屋没有任何权利，被告更无权将本案涉案房屋出售给原告，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》的相关规定，原被告之间的买卖行为严重侵害了胡珏瑶的合法权益，原被告双方之间的买卖行为应当无效。综上，原告的诉讼没有确实充分的证据予以支持，部分诉求没有事实基础，被告不同意原告的诉讼请求，且被告没有经济能力履行，双方之间签订的合同因违反了法律的相关规定，房屋买卖行为无效，故请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2016年8月10日，原告吴曼与被告张彬彬签订了《北京市存量房屋买卖合同》，居间人为北京万众恒基升泰房地产经纪有限公司，该合同约定，由原告吴曼作为买受人，被告张彬彬作为出卖人，交易登记在被告张彬彬名下的位于北京市昌平区北七家镇西湖新村x号楼x单元xxx号的房屋，房屋所有权证编号：X京房权证昌字第6034**号，建筑面积为266.37平方米，房屋价款总计360万元，双方约定原告于签订合同当日支付被告房屋定金10万元，原告于被告解除房屋抵押前支付首付款人民币240万元，原告于过户当日支付被告购房款50万元，剩余尾款60万元在原告贷款银行过户后支付给被告。双方约定自本案合同签订之日起120个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续，被告应当于过户后三日内将该房屋交付给原告。2016年9月28日，双方针对付款、解押和违约责任等问题签署了修改及补充协议，补充协议约定如下：1、9月28日，在出卖人承诺只有两个贷款（平安银行宅e贷50万元和交通银行房贷190万元），没有其他抵押或债务等情况下，9月29日买受人柜台转账支付出卖人50万元至工商银行账户。出卖人于当日办理平安银行宅e贷解押还款，该款仅限于该房屋抵押的平安银行宅e贷还款，由中介全过程陪同完成贷款解押。买受人支付50万元当日，房本、购房发票、税票由中介监管，出卖人使用时由中介陪同办理；2、出卖人完成平安银行宅e贷解押手续后开始预约交通银行于11月15日还款。11月15日，在出卖人的平安银行宅e贷抵押注销完成情况下，买受人、中介陪同出卖人在交通银行办理抵押还款，还款当日以柜台转账方式转账至出卖人贷款账户190万元，当天办理贷款结清证明，由买受人保管（房屋过户后退还出卖人），该190万元款仅限于该房屋的交通银行的解押还款贷款，不得他用，如果截止11月14日该房屋平安银行宅e贷抵押注销没有完成，买受人不支付任何购房款，出卖人按合同承担交易违约赔偿责任；3、11月15日，出卖人同买受人办理贷款面签手续，买受人贷款审核通过后，3个工作日内双方办理交税过户。如果出卖人不配合办理过户或因出卖人原因不能过户（自然界或国家政策不可抗力除外），出卖人7日内全额退还买受人已支付款和总房款20%违约金及承担法律责任；4、过户当日，买受人转账50万元至中介管理人员陈瑾监管账户，过户成功后，陈瑾解除监管50万元给卖家，如果过户不成功，陈瑾当日返还50万元至买受人账户；5、尾款银行贷款60万元，由银行支付买家；6、如果本房屋的抵押贷款除平安银行宅e贷50万元和交通银行房贷190万之外还有其他贷款，或者自双方签署房屋买卖合同后，该房屋遭到法院查封或者发生债务问题使房屋不能过户，出现以上两种情况，那么视为出卖人违约，出卖人7日内全额退还买受人已支付款和违约金（房屋交易总价的20%）及双方自签订合同之日起房屋升值金额及违约应担负的法律责任；7、此协议作为合同补充条款，与主合同具有同等法律效力，此协议与主合同内容有冲突处以此补充协议为准。合同签订当日，原告吴曼支付购房定金10万元，2016年9月29日，原告吴曼向被告张彬彬转账50万元，2016年11月6日，被告张彬彬向原告吴曼出具《告知书》一张，内容为“本人张彬彬（出卖人）于2016年11月3日与居间方孙堡垒去建委办理平安银行宅e贷解押手续时，被建委告知此房已被查封，本人承诺此事真实有效，买卖合同无法继续履行”。另查，诉争房屋存在两个抵押登记，一个是抵押权人为交通银行股份有限公司北京芳群园支行，性质为购房贷款，金额为190万元，设立日期为2014年2月13日，另一个抵押权人为深圳平安投资担保有限公司，被告与该抵押权人于2015年9月24日签订了《主债权及房屋最高额抵押合同》。另外，诉争房屋因被告张彬彬存在金融借款纠纷于2016年10月27日被北京市西城区人民法院查封，查封期限为2016年10月27日至2019年10月26日，经本院查询金融借款纠纷案，该案原告为中国民生银行股份有限公司北京分行，被告为本案被告张彬彬及胡珏瑶，目前，北京市西城区人民法院已作出一审判决，判决被告张彬彬偿还中国民生银行股份有限公司北京分行贷款本金、利息（部分）等合计160余万元。另外，经本院检索北京市法院系统案件，2016年12月12日，北京市顺义区人民法院作出一审判决，判决本案被告张彬彬及胡珏瑶共同偿还杭州银行股份有限公司本息等合计50余万元。再查，根据本案原、被告签署的《北京市存量房屋买卖合同》附件三显示，胡珏瑶系被告张彬彬之配偶，其作为房屋共有权人，同意出售诉争房屋，庭审中被告张彬彬答辩称双方已于2016年3月14日办理离婚手续，但未提交相关证据。另外，原告吴曼因购买诉争房屋向居间方支付服务佣金9万元。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》（含附件）及补充协议、收条、转账记录、房屋所有权证书、《告知书》、录音、抵押合同、民事裁定书、民事判决书及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，具有法律拘束力。原告吴曼与被告张彬彬签署的《北京市存量房屋买卖合同》（包括相关附件）及修改补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，因被告债务问题，诉争房屋被其他法院查封，无法办理所有权转移登记，原告诉求解除合同，被告亦表示同意解除，故对于原告诉求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《关于的修改及补充协议》的请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，故对于原告吴曼已支付的购房款60万元的请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金72万元一节，本院认为，首先，根据双方所签合同第八条关于出卖人拒绝履行的违约责任的约定及双方所签的补充协议第6条的约定，在双方签署房屋买卖合同后，如诉争房屋遭到法院查封或者发生债务问题导致房屋不能过户，视为出卖人违约，出卖人应当支付房屋交易总价20%的违约金，故原告诉求的违约金数额有双方所签合同的明确约定；其次，庭审中被告答辩称其尚欠平安银行40万元、尚欠杭州银行50万元、尚欠北京银行20万元、尚欠按揭贷款185万元，其他信用卡欠款200万元等，可以看出，被告对其自己所欠债务情况系明知，且当时已有债务进入诉讼程序，被告在补充协议第一条仍承诺只有两个贷款，没有其他抵押或债务，因此，本院认为，被告张彬彬在签署本案的房屋买卖合同时应当预见其房屋可能被查封的风险，但被告没有采取有效措施防止查封的产生，其应对合同无法继续履行承担相应的违约责任，因此被告承担违约责任有事实基础；再次，关于违约金的具体数额，原告主张的金额为72万元，原告因诉争房屋与被告签约，丧失了同时期以类似价格购买其他商品房的机会，结合双方签署合同之后本地商品房市场价格的上涨趋势，本院认为该数额并不过分高于原告的损失，故本院对原告要求被告支付违约金72万元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的租金一节，本院认为，依据双方所签合同及补充协议的约定，若正常履约，被告张彬彬应在2016年12月份前后将房屋交付给原告吴曼，因被告违约，导致合同无法继续履行，合同解除，原告再行购买其他商品房需重新寻找房源、签约、办理贷款、过户等需要耗费较长时间，本院参考本案双方对合同履行的约定情况，酌情确定给予原告四个月缓冲期较为适宜，按照原告与案外人所签租赁合同约定的租金水平，被告应当支付原告租金损失17200元。关于原告主张的由被告赔偿原告已支付的佣金一节，本院认为，依据双方所签《北京市存量房屋买卖合同》第八条的约定，若出卖人不按约定日期办理权属转移登记等相关手续，出卖人应向买受人支付其应付房地产经纪机构的佣金，目前，诉争房屋无法办理过户手续，原告向中介机构支付佣金9万元却无法实行合同目的，该损失应当由被告承担，故原告该诉求有事实基础和合同的约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。关于被告张彬彬答辩称其没有经济能力偿还的意见，本院认为其有无经济能力与其是否应当承担相应的违约责任没有关系。关于其答辩称诉争房屋在2016年3月14日其与前妻办理离婚时已约定将涉案房屋归胡珏瑶所有的意见，首先没有提交相应的证据予以证明，本院无法核实，截止目前，诉争房屋仍然登记在被告张彬彬名下，并未办理相应的所有权转移登记；其次从原、被告所签房屋买卖合同附件三中可以看出，胡珏瑶作为房屋共有人签署同意出售的声明，被告的出售行为并非无权处分，此外，原、被告签署合同后一直正常履约，直至房屋被其他法院查封，进入诉讼程序后，被告却答辩称房屋归案外人所有，其无权出售房屋，所签合同无效，该种行为有违诚实信用原则，本院不予认可。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：一、解除原告吴曼与被告张彬彬于二〇一六年八月十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》和之后签署的《关于的修改及补充协议》。二、被告张彬彬于本判决生效后七日内退还原告吴曼已支付的购房款六十万元。三、被告张彬彬于本判决生效后七日内支付原告吴曼违约金七十二万元。四、被告张彬彬于本判决生效后七日内支付原告吴曼租金损失一万七千二百元。五、被告张彬彬于本判决生效后七日内支付原告吴曼已向居间方支付的居间服务费九万元。六、驳回原告吴曼的其他诉讼请求。如果被告张彬彬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万三千一百二十六元，由被告张彬彬负担，于本判决生效后七日内交纳。保全费五千元，由被告张彬彬负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院,如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  姚小锋二〇一七年二月二十日书 记 员  李 尧