湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘02民终716号上诉人（原审原告）：张国兴，男，1987年1月8日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。委托诉讼代理人：罗立志，湖南如金律师事务所律师。上诉人（原审被告）：株洲诚建房地产开发有限公司，住所地：湖南省株洲市天元区黄河北路庐山路交叉口繁盛花园1栋1701-1713号。法定代表人胡桂云，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李景林，湖南天桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁鹏，湖南天桥律师事务所律师。上诉人张国兴与上诉人株洲诚建房地产开发有限公司（以下简称诚建公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服湖南省株洲市天元区人民法院于2017年12月14日作出的（2017）湘0211民初2795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案受理后，依法组成合议庭，于5月8日公开开庭审理了本案。上诉人张国兴的委托诉讼代理人罗立志、上诉人诚建公司的委托诉讼代理人李景林、梁鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张国兴向本院提起上诉请求：1、撤销一审判决，按照日万分之四的标准计算2016年8月30日以后的延期交房违约金；2、诉讼费由被上诉人全额承担。事实与理由:1、一审判决事实不清,忽视证据，无视2016年8月30日之后的违约金按购房全款额的日万分之四计算的明确约定，将违约金擅自调减至按日万分之二计算，保护了被上诉人，却严重损害了上诉人作为购房者的合法权利；2、当事人的损失巨大，调减后的违约金无法弥补损失。双方约定最早的交房日期为2015年12月31日，后来因为被上诉人的原因多次迟延交房日期。因为被上诉人的违约，上诉人在外租房的租金，装修材料上涨，人工上涨，车位价格也由原来的6.5万一跃上升至10万甚至更高。协议规定的违约金远不足以弥补上诉人的损失。日万分之四的标准没有违反任何的法律法规，实在不能算是过高。被上诉人诚建公司答辩称：日万分之四的利息过高，应调整为日万分之二利息计算，维护双方合法权益，一审法院认定事实清楚。上诉人诚建房产公司向本院提起上诉，请求撤销一审判决第一项，改判上诉人支付违约金18305.2元给被上诉人。事实及理由：被上诉人与上诉人于2016年3月2日签订补充协议时约定，如2016年8月30日前未交房，选择解除合同，未选择要求上诉人支付违约金。原审判决上诉人在2016年8月30日后仍要支付违约金36235.6元没有合同依据。被上诉人张国兴答辩称：双方正式购房合同第十二条明确约定按照万分之一计算违约金，只是补充协议上未约定，一审法院行使自由裁量权调整为万分之二计算合理合法。上诉人（原审原告）张国兴在一审法院提出的诉讼请求：被告赔偿延迟交房违约金95000元（暂计算至立案之日，要求计算到交房之日止）及返还办证费10000元。一审法院审理查明：2014年3月20日，原告张国兴（乙方）与被告诚建公司（甲方）签订一份《株洲市商品房预销售合同》（合同号：9000200602）约定：“乙方向甲方购买芦淞区东环路669号诚建檀香山1栋1501室；总房价款暂定为460940元；房屋交付条件为取得质监部门核发的工程质量安全监督报告或建设方、施工方、监理方、设计方、勘察方对房屋出具的竣工验收合格报告；甲方定于2015年12月31日前将该房屋交付给乙方。如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律的有关规定处理。如未在合同期限内交付房屋，甲方应自交付期限第二天起按已支付的房价款的日万分之一计算向乙方支付违约金至实际交付之日止……合同签订后，原告向被告支付购房款461013元，被告向原告开具了发票。交房期限届满后，被告未向原告交房。双方经协商于2016年3月2日签订一份《诚建檀香山一期延期交房补充协议书》约定：“本协议内容与购房合同具有同等法律效力。预销售合同中相关条款与本协议相关条款相冲突时，以本协议条款为准；甲方承诺2016年6月30日前将符合交房条件的房屋交付给乙方。2016年1月1日至2016年6月30日期间产生的违约金按购房全款数额的日万分之一标准计算，于7月7日一次性支付。逾期支付违约金的，甲方从违约之日（2016年1月1日）按购房全款数额的日万分之二的标准支付违约金；甲方在2016年6月30日前不能向乙方履行交房义务，同意再次延期交付至2016年8月30日前。同时，2016年6月30日至2016年8月30日期间产生的违约金按购房全款数额的日万分之三标准计算，于9月5日一次性支付；甲方在2016年8月30日仍不能向乙方履行交房义务或不能达到约定的交房条件，乙方有权选择以下第1种方式处理违约情况：1、乙方有权解除购房合同。2、乙方自愿选择继续履行合同，则自2016年8月30号起甲方按购房全款数额的日万分之四计算并向乙方支付违约金（每月25日前付至乙方指定账户）……现诚建檀香山项目尚未竣工，被告至今仍未向原告交付房屋。被告辩称未交房系因政府规划和市政工程建设没有配套所致，但未提供证据对上述事实予以证明。双方因此产生纠纷，故原告诉至该院，请求判如所请。另查明：被告已向原告支付2016年1月1日至2016年6月30日期间的部分逾期交房违约金4100元。被告已向原告收取办证费16133元，并将其中的11524元交至株洲市房地产权属与交易管理处，现自愿将差额部分4609元返还原告。本案审理过程中，原告明确要求不解除合同，而要求继续履行合同由被告支付延期交房违约金，并将诉讼请求“返还办证费10000元”变更为“返还办证费4609元”。依据株洲市房产管理局发布的《2016年1-11月株洲市住房和房地产市场情况》和《2017年1-6月株洲市住房和房地产分析》，2016年1-11月，城区商品住房成交均价4411元/㎡，增长2.1%。11月商品住房成交均价4633元/㎡，增长10.32%。2017年1-6月，株洲市区商品住房成交均价4949元/㎡，增长14.14%。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，争议焦点为被告是否应承担违约责任？如应承担，违约金计算标准如何确定？本案中，预销售合同以及补充协议书系原、被告双方出于真实意思表示自愿订立，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立生效，受法律保护。被告违反合同及补充协议的约定逾期交房，应依约承担违约责任向原告支付逾期交房违约金。被告辩称未交房系因政府规划和市政工程建设没有配套所致，但未提供证据予以证明，故该院对上述事实不予认定。关于违约金。被告未于2016年7月7日前一次性全额支付2016年1月1日至2016年6月30日期间的违约金，按双方的约定，2016年1月1日至2016年6月30日期间的违约金按购房全款数额的日万分之二计付，2016年6月30日至2016年8月30日期间的违约金按购房全款数额的日万分之三计付。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条之规定，一方违约给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现双方均未提供证据证明被告因原告违约所致具体损失，酌情可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定以年利率6%作为确定资金占用利息损失的基准。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”之规定，酌情可以在6%年利率的1.3倍即年利率7.8%以内予以调整。据此标准，双方约定的日万分之三过高，而双方约定的日万分之二与此大体相当，故本案违约金标准以日万分之二计算为宜。被告在2016年8月30日仍未交房，而近期株洲市商品住房成交均价已近5000元，增幅较大，如原告行使合同解除权退房而另购房屋，将导致违约方不当获利、守约方受损。现原告因情势变更不得已放弃解除合同而起诉要求继续履行合同，在被告的违约行为和原告的客观损失一直延续的情况下，从公平原则角度考虑，对其后续合同履行利益仍应予以保护，违约金酌情应继续计算至房屋实际交付之日止。截止2017年9月28日被告应支付的违约金计算为461013元×0.02%/日×636日（2016年1月1日至2017年9月28日）即58640.85元，扣减已支付的4100元，被告还应支付54540.85元。关于办证费用。现被告自愿退回办证费用4609元，该院对原告该项诉求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告株洲诚建房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张国兴支付逾期交房违约金54540.85元（逾期交房违约金暂计算至2017年9月28日，之后部分以461013元为基数按0.02%/日计算至房屋实际交付之日止）；二、被告株洲诚建房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张国兴返还办证费用4609元；三、驳回原告张国兴的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2400元，减半收取计1200元，由被告株洲诚建房地产开发有限公司负担676元、原告张国兴负担524元。在二审审理过程中，上诉人张国兴向本院提交了两份证据：证据一、诚建公司2015年12月30日张贴在楼盘公示栏内的一份公告，拟证明诚建公司承诺2016年6月30日前交房；证据二、网上打印的“马上就办、真抓实干”网络问政平台——诚建﹒檀香山问题回复函七张，拟证明诚建公司一直逾期交房，张国兴多次向政府机关催促交房，但诚建公司多次违约至今仍未交房，张国兴损失严重，违约金没有过高。经本院组织质证，上诉人诚建公司对上诉人张国兴提交的证据发表质证意见如下：对证据一真实性无异议，但不能证明所要证明的目的，在2016年8月30日以后张国兴选择解除合同，诚建公司无需支付违约金；对证据二真实性无法确定，与本案无关联性，不能证明违约金不过高，2018年4月底诚建公司已书面通知和登报通知收房，但是张国兴一直不去收房。结合诚建公司的质证意见，本院认为一审已对诚建公司至2016年8月30日未交房的事实予以确认，故上诉人张国兴二审提交的两份证据可不再作为本案证据予以认定。各方当事人对一审查明的事实均无异议。本院对一审采信的证据和查明的事实予以认定。二审另查明：2016年3月2日，上诉人诚建公司（甲方）与上诉人张国兴（乙方）签订《诚建檀香山一期延期交房补充协议书》。第4.1.3约定，若甲方在2016年8月30日仍不能向乙方履行交房的义务，或交房条件达不到上诉“二、交房约定”约定的交房条件，均系甲方违约，乙方有权选择以下第①种方式处理违约情况：①乙方有权解除购房合同，合同解除后，甲方需在2016年9月15日之前向乙方退换全部购房款，甲方除支付上述约定的违约金外，还需另向乙方赔偿乙方同时间段内因房屋按揭产生的银行贷款利息以及因购房产生的各项税费及保险费用等损失。同时，甲方承诺积极协助乙方办理与银行解除贷款关系，乙方因为解除与银行房屋贷款关系而需甲方提供必要的文件支持时，甲方应该积极提供各项乙方所需文件。②乙方自愿选择继续履行合同。则自2016年8月30日起，甲方应按购房全款数额的日万分之四计算并向乙方支付违约金（于每月25日前支付至乙方指定的银行账户内）。庭审过程中，上诉人与被上诉人双方均表示愿意继续履行合同。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案二审的焦点问题为2016年8月30日以后违约金是否应当计算及计算标准。分析如下：根据双方签订的《诚建檀香山一期延期交房补充协议书》的约定，2016年1月1日至2016年6月30日的延期交房违约金按照购房全款数额的日万分之一计算，诚建公司需于2016年7月7日一次性支付，逾期支付则按照日万分之二标准计算；2016年6月30日至2016年8月30日的延期交房违约金按照购房全款数额的日万分之三计算。对于2016年8月30日仍未交房，双方约定上诉人张国兴（乙方）有权解除合同。双方对于延期交房的事实均无异议，对于2015年12月31日至2016年8月30日之间违约金的计算亦无异议，分歧在于诚建公司主张2016年8月30日后无需支付违约金，而张国兴要求2016年8月30日以后的违约金按照购房全款数额的日万分之四计算。本院认为，对于2016年8月30日以后延期交房的处理，双方约定的是上诉人张国兴有权解除合同，现双方当事人均表示愿意继续履行合同。根据当事人签订的《株洲市商品房预销售合同》及《诚建檀香山一期延期交房补充协议书》的约定，考虑到诚建公司延期交房的违约行为和上诉人张国兴的客观损失一直延续，一审法院从公平角度出发，将整个延期交房期间，即从2016年1月1日起至实际交房之日止的延期交房违约金计算标准确定为购房全款数额的日万分之二，符合本案实际，也不违反任何法律法规的规定，本院依法予以确认。上诉人诚建公司和上诉人张国兴的上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。株洲诚建房地产开发有限公司上诉案件受理费680元，张国兴上诉案件受理费800元，由各自自行负担。本判决为终审判决。审判长 刘 蕾审判员 彭建爱审判员 罗湘武二〇一八年五月二十四日书记员 刘 欣