广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终1956号
上诉人（原审被告）：梁xx，女，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：岑景源，广东南天明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程宗利，广东南天明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：满xx（中国）置业有限公司佛山分公司，住所广东省佛山市禅城区。
负责人：温xx。
委托诉讼代理人：刘嘉敏，广东红棉律师事务所律师。
上诉人梁xx为与被上诉人满xx（中国）置业有限公司佛山分公司（以下简称满xx佛山分公司）居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初10674号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：2016年3月26日，满xx佛山分公司（经纪方）与梁xx（卖方）、案外人张荣（买方）签订《房地产买卖合同》，约定买卖双方经经纪方提供居间服务，已就买卖佛山市南海区桂城南桂东路花苑广场14座701房（以下简称涉案物业）的所有交易条件达成一致，涉案物业的成交价为538000元，买方于签署本合同当天向卖方支付定金50000元，于房管部门受理交易递件当天支付首期房款188000元，于交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接把尾期房款300000元划入卖方账户，买卖双方同意于卖方收齐楼款当天将涉案物业交付买方使用；经纪方已促成买卖双方签订本合同（即《买卖代理费支付承诺书》所指之《房地产买卖合同》），买卖各方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，买卖双方均已知悉并同意按《买卖代理费支付承诺书》执行。买卖双方解除或终止本合同、自行办理或委托其他任何第三方办理涉案物业过户手续的，不影响咨询及买卖代理费支付。买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交价的3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退。买卖双方违约的，应按《买卖代理费支付承诺书》向经纪方连带支付应付而未付的咨询及买卖代理费。
同日，满xx佛山分公司、梁xx签订编号为0001288的《买卖代理费支付承诺书》（以下简称《承诺书》）：本人独家委托贵司代理出售涉案物业。贵司在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询服务，包括房地产市场行情、房屋买卖过户及抵押贷款的程序、手续、发生费用等方面的咨询，并代表本人与买方进行反复磋商、议价。鉴于贵司提供的上述服务及《合同法》规定“居间人促成合同成立，委托人应当按照约定支付报酬”，如贵司成功促成买方与本人达成买卖合同，本人同意于签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费33000元，否则须自签订本合同之日起每日按总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本代理费的支付。本人知悉贵司可向买卖双方收取买卖代理费，就本次交易所产生的买卖代理费均以本承诺书为唯一依据，对此并无异议。梁xx在《承诺书》的承诺人签署处签名，满xx佛山分公司在经纪方处盖章。
同日，满xx佛山分公司、梁xx及案外人张荣签订编号为0000399的《买卖代理费支付承诺书（卖方）》（以下简称《卖方承诺书》）：本人独家委托贵司代理出售涉案物业。贵司在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询服务，包括房地产市场行情、房屋买卖过户及抵押贷款的程序、手续、发生费用等方面的咨询，并代表本人与卖方进行反复磋商、议价。鉴于贵司提供的上述服务及《合同法》规定“居间人促成合同成立，委托人应当按照约定支付报酬”，如贵司成功促成买方与本人达成买卖合同，本人同意于签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费16140元，否则须自签订本合同之日起每日按总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本代理费的支付。本人知悉贵司可向买卖双方收取买卖代理费，就本次交易所产生的买卖代理费均以本承诺书为唯一依据，对此并无异议。案外人张荣及梁xx在《卖方承诺书》的承诺人签署处签名，满xx佛山分公司在经纪方处盖章。在该承诺书空白处的手写内容为：“备注：由于买方张荣要求开具卖方中介服务费发票，所以上述中介服务费由买方张荣支付给中介方，与卖方无关。”案外人张荣及梁xx在手写内容下方签名。
再查明，买方张荣已向满xx佛山分公司支付涉案物业的中介服务费共16140元，税务部门出具的涉案物业中介服务费15000元的发票显示付款方为梁xx；梁xx至今没有向满xx佛山分公司支付涉案物业的中介服务费。
诉讼中，满xx佛山分公司陈述：1.就涉案物业的买卖，满xx佛山分公司要求买卖双方分别支付房地产咨询及买卖代理费。买方张荣在签署承诺书时提出要求开具卖方的发票以逃避税费，故满xx佛山分公司才提供了卖方承诺书版本给其签订，并且由买卖双方在手写部分备注写明上述情况，《卖方承诺书》约定的房地产咨询及买卖代理费属于买方承担的部分，不涉及梁xx应承担的房地产咨询及买卖代理费，梁xx应承担的房地产咨询及买卖代理费是由其个人签署的《承诺书》所约定的，两份承诺书是针对不同的主体。2.梁xx向满xx佛山分公司明确涉案物业的出售底价为50万元，即梁xx确认其只是收取50万元购房款，超出部分的购房款作为房地产咨询及买卖代理费，涉案物业出售价为538000元，故梁xx出具的《承诺书》约定的房地产咨询及买卖代理费为33000元。买方张荣承担的房地产咨询及买卖代理费是按照交易总额的3%计算。
诉讼中，梁xx陈述：1.梁xx只是表示涉案物业不能低于50万元出售，但从未表示超过50万元的部分购房款作为房地产咨询及买卖代理费支付给满xx佛山分公司。2.满xx佛山分公司向梁xx表示本次交易需支付房地产咨询及买卖代理费33000元，故梁xx就签署了《承诺书》，承诺支付房地产咨询及买卖代理费33000元。后买卖双方及满xx佛山分公司三方签订了《卖方承诺书》，三方约定了涉案物业房地产咨询及买卖代理费的金额及承担的方式，《卖方承诺书》才是房地产咨询及买卖代理费最终的约定，应以该约定为准。
满xx佛山分公司于2016年9月30日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.梁xx向满xx佛山分公司支付房地产咨询及买卖代理费33000元，违约金33000元；2.本案诉讼费由梁xx承担。
原审法院认为：本案为居间合同纠纷。满xx佛山分公司、梁xx及案外人张荣签订的《房地产买卖合同》实际是三方之间订立的房屋买卖合同及居间合同的混合合同，满xx佛山分公司、梁xx签订的《承诺书》，实际上也包含了居间合同的内容，上述合约均系各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约全面善意的履行。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”由此可见，居间合同中居间人的主要义务是为他方报告订约机会或提供媒介。本案中，满xx佛山分公司依约向梁xx提供了媒介服务,并促成了梁xx与买方签订了《房地产买卖合同》，因此，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬”的规定和《房地产买卖合同》关于“经纪方已促成买卖双方签订本合同（即《买卖代理费支付承诺书》所指之《房地产买卖合同》），买卖各方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，买卖双方均已知悉并同意按《买卖代理费支付承诺书》执行。”及《承诺书》关于“如贵司成功促成买方与本人达成买卖合同，本人同意于签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费33000元”的约定，梁xx应按约定支付房地产咨询及买卖代理费33000元给满xx佛山分公司，但梁xx没有按约定支付，故满xx佛山分公司诉请梁xx支付房地产咨询及买卖代理费33000元，具有法律和事实依据，应予以支持。梁xx抗辩主张《卖方承诺书》取代《承诺书》，根据《卖方承诺书》的约定梁xx无需支付房地产咨询及买卖代理费。对此，原审法院认为，据前查明的事实，首先，涉案《房地产买卖合同》、《卖方承诺书》及《承诺书》均明确满xx佛山分公司分别向买卖双方收取买卖代理费。其次，《承诺书》的内容明确“满xx佛山分公司代表本人与买方进行反复磋商、议价”，该内容明确了出具承诺书的对象为梁xx。《卖方承诺书》的内容明确“堂红佛山分公司代表本人与卖方进行反复磋商、议价”，该内容说明出具承诺书的对象应为买方，结合手写部分的内容以及缴纳中介服务费发票显示的内容分析可以说明，《卖方承诺书》实为买方张荣个人就涉案物业的中介服务费的缴纳与满xx佛山分公司签订的合同，但为了能让张荣以卖方的名义开具中介服务费，买方张荣与满xx佛山分公司使用卖方承诺书版本签订了《卖方承诺书》，且为了明确《卖方承诺书》约定缴纳的中介服务费只属于买方张荣个人支付部分，与卖方即梁xx无关的事实，由买卖双方在《卖方承诺书》上以手写备注并双方签名的方式予以确认。综上分析，两份承诺书所指向的主体不同，不存在由《卖方承诺书》取代《承诺书》的事实依据，且由买卖双方分别向满xx佛山分公司承诺支付中介服务费亦符合《房地产买卖合同》的相关约定。再次，《房地产买卖合同》、《承诺书》及《卖方承诺书》在同一天签订，梁xx亦未能提供证据证明两份承诺书的签订存在先后顺序。如果存在梁xx所陈述的事实，那么按常理应该在《卖方承诺书》上说明“满xx佛山分公司、梁xx签订的《承诺书》作废，涉案物业的中介费由买方全部承担，梁xx不需要向满xx佛山分公司支付中介费”，但买卖双方均没有作出相应的说明。综上，梁xx的上述抗辩缺乏事实依据，应不予采纳。
关于违约金的问题。《承诺书》约定“梁xx于签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费33000元，否则须自签订本合同之日起每日按总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止”，但梁xx至今没有向满xx佛山分公司支付，已构成违约，应承担相应的违约责任。满xx佛山分公司表示根据合同约定违约金从签订《房地产买卖合同》之日起即从2016年3月26日计算至起诉日时已超过本金33000元，故满xx佛山分公司只主张梁xx向满xx佛山分公司支付违约金33000元。庭审中，梁xx抗辩认为合同约定的违约金计算标准过高，应当予以降低。经审查，合同约定的每日按总金额的千分之五支付违约金的标准高于年利率24％，应予以调整，确定违约金以按年利率24％计算，即梁xx应向满xx佛山分公司支付2016年3月26日至2016年9月30日的违约金为4079.34元（33000元×24％÷365天×188天），满xx佛山分公司诉请超出的部分，不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、梁xx于判决发生法律效力之日起五日内，向满xx佛山分公司支付房地产咨询及买卖代理费33000元及违约金4079.34元；二、驳回满xx佛山分公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取725元，由满xx佛山分公司负担340元，梁xx负担385元。
上诉人梁xx不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、《卖方承诺书》〔即编号为0000399的《买卖代理费支付承诺书（卖方）》〕是确定本案中介服务费金额及承担方式的唯一依据。（一）根据约定，本次交易的税、费（包括中介服务费）均由买方张荣承担，梁xx不承担本次交易的任何税、费（包括中介服务费）。对此，梁xx与买方张荣签订的《房屋买卖合同》第四条有“买卖双方约定之交易税费缴付方式为：买方承担”之明确约定。但一审法院认定“由买卖双方分别向满xx佛山分公司承诺支付中介服务费亦符合《房地产买卖合同》的相关约定”属于认定事实错误。（二）买方、梁xx与满xx佛山分公司三方共同签订《卖方承诺书》约定中介服务费由买方张荣承担后，《承诺书》〔即编号为0001288的《买卖代理费支付承诺书》〕因此失效。在签订《承诺书》时，买方张荣尚未到场，满xx佛山分公司要求梁xx先在该《承诺书》上签名，并称等张荣到场后就让张荣补签，以确认中介服务费由张荣承担。但是，张荣到场后却不同意按33000元的金额支付中介服务费，并拒绝在该《承诺书》上签名。后经协商，三方又重新签订了《卖方承诺书》，约定本次交易的中介服务费共为人民币16140元，由买方张荣支付给满xx佛山分公司，与梁xx无关。因此，梁xx在《承诺书》上签名并不是承诺向满xx佛山分公司支付中介服务费，《承诺书》也因为三方重新签订《卖方承诺书》而失效，故本案中介服务费的金额及承担方式均应以《卖方承诺书》中的约定为准。梁xx提交的买方张荣作出的《情况说明》可予以证明，该《情况说明》足以证明梁xx有关陈述的真实性。一审判决没有提到对该证据的相关意见，可见未对该证据进行审查，遗漏了重要的案件事实。同时，不论是在庭审前、庭审过程中或庭审后，梁xx均一直坚持上述主张。因此，一审判决称梁xx承诺支付房地产咨询及买卖代理费33000元与事实不符。（三）《卖方承诺书》是卖方承诺书版本，其中约定缴纳的中介服务费已经是买卖双方应支付的全部中介服务费，并不只是买方个人支付部分。第一，该承诺书上有梁xx、满xx佛山分公司、买方张荣的签名或盖章，显然是买方、卖方、中介方关于中介服务费的三方协议。第二，该承诺书的标题为“买卖代理费支付承诺书（卖方）”，表明该承诺书是卖方承诺书版本。第三，该承诺书开篇即清楚写明“本人独家委托贵司代理出售位于广东省佛山市南海区桂城南桂东路花苑广场14座701房的房产”，正文第五行也清楚写明“如贵司成功促成买方与本人达成买卖合同，本人同意于签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费”，故该承诺书中的“本人”显然是指卖方，而非买方。第四，在一审过程中，满xx佛山分公司也明确表示，其向张荣提供的承诺书为“卖方承诺书版本”。第五，目前房产交易中介服务费的正常价格为成交价的1%到3%。满xx佛山分公司在买方张荣已支付了相当于成交价3%的中介服务费（即16140元）后，又向梁xx主张约为成交价6%的中介服务费（即33000元），向买卖双方主张的中介服务费总额高达成交价的9%，超过正常交易价格的两倍之多。因此，满xx佛山分公司主张的中介服务费严重偏离正常价格，从常理而言，不论是作为卖方的梁xx，还是作为买方的张荣，均不可能同意满xx佛山分公司收取如此高额的中介服务费。以上大量事实足以证明，《卖方承诺书》与《承诺书》均为卖方承诺书版本，满xx佛山分公司出具上述承诺书的对象均为卖方，而非买方。《卖方承诺书》极有可能只是将“卖”字写作“买”字的笔误。其中约定缴纳的中介服务费已经是买卖双方应支付的全部中介服务费，并不只是买方个人支付部分。（四）一审法院认定涉案《房地产买卖合同》、《卖方承诺书》及《承诺书》均明确满xx佛山分公司分别向买卖双方收取买卖代理费是认定事实错误。首先，《房地产买卖合同》只是约定了中介服务费按《买卖代理费支付承诺书》执行，并没有任何约定表明买卖双方都需要向满xx佛山分公司支付中介服务费。其次，不论是《卖方承诺书》还是《承诺书》，都没有明确约定买卖双方需要各自向满xx佛山分公司支付中介服务费。再次，《房地产买卖合同》、《买卖承诺书》均为满xx佛山分公司一方提供的格式合同，对其条款的理解发生争议的，应当作出不利于满xx佛山分公司的解释。但一审法院却作出了明显不利于梁xx的解释。综上所述，《卖方承诺书》是确定本案中介服务费的唯一依据。二、满xx佛山分公司对于中介服务费的陈述自相矛盾，不合常理，不应作为认定事实的依据。满xx佛山分公司诉称“梁xx向其明确涉案物业的出售底价为50万元，梁xx确认其只收取50万元购房款，超出部分的购房款作为房地产咨询及买卖代理费，涉案物业出售价为53800兀，故梁xx出具的《承诺书》约定的房地产咨询及买卖代理费为33000元”属歪曲事实，不应作为认定事实的依据。三、买方张荣已按照《卖方承诺书》支付了全部中介服务费，满xx佛山分公司无权再要求梁xx再行支付中介费。《卖方承诺书》签订后，张荣在2016年4月15日向满xx佛山分公司支付了中介服务费15000元，满xx佛山分公司收款后向张荣出具了相应金额的收款收据和发票，收款收据及发票上的“顾客名称”和“付款方名称”均为梁xx。2016年10月29日，张荣又支付了中介服务费余款1140元，满xx佛山分公司收款后也向张荣出具了相应金额的收款收据。根据上述事实可知，买方张荣己按照《卖方承诺书》的约定代替梁xx支付了本案全部中介服务费。因此，满xx佛山分公司无权再要求梁xx支付额外的中介服务费。四、梁xx不存在违约行为，无须支付违约金。综上所述，特上诉请求；一、撤销一审判决第一项，改判梁xx无须向满xx佛山分公司支付房地产咨询及买卖代理费和违约金。二、本案一审、二审全部诉讼费用均由满xx佛山分公司负担。
上诉人梁xx于二审期间未向本院提交新证据。
被上诉人满xx佛山分公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回梁xx的上诉请求。
被上诉人满xx佛山分公司于二审期间未向本院提交新证据。
经审查，本院对原审法院查明的案件事实予以确认。
本院认为：本案为居间合同纠纷。满xx佛山分公司与梁xx于2016年3月26日签订的有关居间费用支付的涉案《承诺书》意思表示真实，属有效约定，结合满xx佛山分公司已促成梁xx与案外人张荣之间签订涉案房屋买卖合同的案件事实，则可知，满xx佛山分公司有权依据该《承诺书》的约定诉请梁xx向其支付居间报酬（房地产咨询及代理费）33000元。梁xx未依约付款，其行为已构成违约，应承担违约责任，原审法院据此判决梁xx应向满xx佛山分公司支付房地产咨询及代理费33000元及违约金4079.34元并无不当，本院依法予以维持。
梁xx上诉称本案应依据梁xx、满xx佛山分公司及案外人张荣于2016年3月26日签订的《卖方承诺书》的约定支付房地产咨询及代理费，梁xx与满xx佛山分公司同日签订的《承诺书》已被《卖方承诺书》所取代。因该《卖方承诺书》约定的房地产咨询及代理费已支付完毕，故满xx佛山分公司无权诉请梁xx依据《承诺书》的约定再行支付房地产咨询及代理费。对此，本院认为，梁xx的该上诉主张理据不足，应不予支持。理由为：第一，据涉案《卖方承诺书》上载明的“本人独家委托贵司代理出售涉案物业。贵司在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询服务，包括房地产市场行情、房屋买卖过户及抵押贷款的程序、手续、发生费用等方面的咨询，并代表本人与卖方进行反复磋商、议价”之约定内容及其上载明的“备注：由于买方张荣要求开具卖方中介服务费发票，所以上述中介服务费由买方张荣支付给中介方，与卖方无关”之手写内容，则可以认定该《卖方承诺书》约定的实为涉案房屋之买方张荣应支付的房地产咨询及代理费。因为该承诺书约定的若为卖方梁xx应支付的房地产咨询及代理费，则自然应以梁xx名义开具中介服务费发票，而不可能会有“由买方张荣要求开具卖方中介服务费发票，中介服务费由买方张荣支付给中介方，与卖方无关”的情事发生。梁xx主张该承诺书约定的是涉案房屋之卖方梁xx应支付的房地产咨询及代理费，此与该承诺书载明的上述内容明显冲突，故不足采信。第二，涉案《卖方承诺书》与涉案《承诺书》系同日签订，《承诺书》约定的是涉案房屋卖方梁xx应向满xx佛山分公司支付的咨询及代理费，《卖方承诺书》约定的是涉案房屋买方张荣应向满xx佛山分公司支付的咨询及代理费，两份承诺书约定的内容并不冲突，梁xx上诉称该《卖方承诺书》已取代《承诺书》，该主张欠缺事实依据，本院不予采信。退而言之，假使《卖方承诺书》与《承诺书》约定的均系卖方梁xx应支付的房地产咨询及代理费，由于《卖方承诺书》与《承诺书》系同日签订，在梁xx不能举证证明《卖方承诺书》签订的时间发生于《承诺书》签订的时间之后的情形下，其诉称《卖方承诺书》已取代《承诺书》的主张亦不能成立。第三，依据涉案房屋卖方梁xx、买方张荣、中介方满xx佛山分公司三方签订的《房地产买卖合同》第十一条“经纪方已促成买卖双方签订本合同（即《买卖代理费支付承诺书》所指之《房地产买卖合同》），买卖各方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，买卖双方均已知悉并同意按《买卖代理费支付承诺书》执行”之约定内容可知，该合同第四条“买卖双方约定交易税费缴付方式：买方承担”中约定的“税费”并不包含涉案咨询及代理费。而且，梁xx应支付的咨询及代理费可否由买方代替履行亦应经满xx佛山分公司同意才可。故梁xx主张根据上述《房地产买卖合同》第四条的约定内容，本案中满xx佛山分公司无权向作为涉案房屋卖方的梁xx主张涉案房地产咨询及代理费理据不足，本院亦不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。梁xx上诉主张依据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费727元，由上诉人梁xx负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
审 判 员 李 虹
代理审判员 黄玉凤
二〇一七年六月五日
书 记 员 黎嘉鸿