湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘10民终2623号
上诉人（原审原告）:深圳市哈顿节能科技有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区布吉街道西环路25号。
法定代表人；罗兴红，该公司总经理。
上诉人（原审原告）：郴州市悦和义乌小商品城有限公司，住所地湖南省郴州市开发区万华路北侧（天龙汽车站旁）。
法定代表人；罗红英，该公司总经理。
委托诉讼代理人：罗兴红，男，该公司股东。
上诉人（原审被告）：郴州市帮健投资咨询有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区增湖街道城前岭村马背组。
法定代表人：李岳燕，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李兴，郴州市正和法律服务所法律工作者。
上诉人深圳市哈顿节能科技有限公司（以下简称哈顿公司）、郴州市悦和义乌小商品城有限公司（以下简称义乌公司），上诉人郴州市帮健投资咨询有限公司因租赁合同纠纷一案，均不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初1960号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2017年12月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人哈顿公司的法定代表人暨义乌公司的委托诉讼代理人罗兴红，上诉人帮健公司的法定代表人李岳燕及其委托诉讼代理人李兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
哈顿公司、义乌公司共同上诉请求：撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初1960号民事判决，改判帮健公司赔偿其应收租金损失21,153元，并由帮健公司负担案件受理费。事实和理由：1.2012年1月29日，哈顿公司与帮健公司签订《租赁合同》，约定由哈顿公司承租帮健公司位于郴州市北湖区万华路北侧房产，在合同履行过程中，帮健公司知晓义乌公司是合同租赁房产的实际使用人。合同签订后，哈顿公司依约向帮健公司交付了押金和租金200多万元，但帮健公司未能提供商业用途房产的报建和消防手续，导致哈顿公司和义乌公司投资经营的市场不能合法营业，商户拒缴租金，其中部分商户向一审法院起诉解除商铺租赁合同、赔偿损失，最终被法院认定商铺租赁合同无效，由此给哈顿公司和义乌公司造成应收租金的损失，帮健公司应当赔偿该租金损失；2.哈顿公司、义乌公司已就经济损失在帮健公司起诉解除租赁合同一案中提起反诉，但一审法院未予受理，且郴州市中级人民法院（2015）郴民一终字第738号民事判决已认定帮健公司严重违约在先，判令帮健公司补交租金给哈顿公司，但未对帮健公司违约造成的经济损失作出处理，另哈顿公司、义乌公司起诉帮健公司赔偿租金损失一案，系经郴州市中级人民法院（2017）湘10民终963号民事裁定书指令一审法院继续审理，哈顿公司、义乌公司有权提起本案诉讼；3.一审法院已认定帮健公司违约在先导致哈顿公司、义乌公司无法办理消防等报建手续，但对应收租金的损失酌情处理不符合法律规定。
针对哈顿公司、义乌公司的上诉，帮健公司辩称，哈顿公司、义乌公司要求帮健公司赔偿租金损失的诉请，没有事实和法律依据，请求予以驳回。1.在没有查明帮健公司违约的情况下，帮健公司没有义务赔偿损失；2.即使存在损失也是义乌公司的损失，义乌公司因在哈顿公司承租的场地上非法搭建商铺后，又将该商铺转租给他人，义乌公司的损失应由其自己承担，与帮健公司无关。
帮健公司上诉请求：撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初1960号民事判决，改判驳回哈顿公司、义乌公司的起诉，并由哈顿公司、义乌公司连带负担本案诉讼费。二审庭审中，帮健公司当庭增加查明“帮健公司是否违约”这一诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，审判程序违法，判决不公。1.哈顿公司与帮健公司签订《房屋租赁合同》后，未经许可将其承租的房屋和场地交给义乌公司违法搭建商铺，从事经营活动，并长期拖欠帮健公司租金，为此，帮健公司已起诉了哈顿公司、义乌公司，郴州市中级人民法院已作出生效的（2015）郴民一终字第738号民事判决，哈顿公司、义乌公司应依法向湖南省高级人民法院申请再审，哈顿公司、义乌公司的起诉程序违法，应予驳回，一审法院作出支持其起诉的判决，违反法定程序；2.义乌公司未经帮健公司的许可，在哈顿公司承租场地上违法搭建商铺11000㎡，并将其中两个商铺转租给黄益琼、朱如莲，因商铺被消防部门查封造成黄益琼经济损失4240.5元，帮健公司与义乌公司、黄益琼、朱如莲之间均无房屋租赁合同，帮健公司不是义乌公司与黄益琼、朱如莲商铺租赁合同的当事人，哈顿公司、义乌公司共同作为原告，以义乌公司与黄益琼、朱如莲之间租赁合同引起纠纷为由起诉帮健公司，其主体不适格，应当驳回其起诉；3.一审判决书认定事实第三部分的“被告”不是帮健公司，一审法院认定为帮健公司错误；《房屋租赁合同》第一条、第四条第七项已约定帮健公司办理房产证并未明确是商业用途的房产，且帮健公司已告知哈顿公司房产用途，一审判决书第九页认定帮健公司违约错误。
针对帮健公司的上诉，哈顿公司和义乌公司共同辩称，郴州市中级人民法院（2015）郴民一终字第738号民事判决已认定帮健公司违约，郴州市中级人民法院（2017）湘10民终第963号民事裁定书和一审法院（2014）郴北民二初字第875民事判决书均已认定哈顿公司和义乌小商品城是合法的诉讼主体，以上生效判决书或裁定书足以证明因帮健公司违约导致义乌公司与所有承租户签订的租赁合同无效，由此造成损失应由帮健公司承担。
哈顿公司、义乌公司共同向一审法院起诉请求：1.认定帮健公司违反《城市房屋租赁管理办法》规定改变房屋使用性质出租违约事实，判令帮健公司赔偿其2014年至2015年的经济损失,合计金额43,335元（其他商户拒缴租金的金额按法院生效判决来计算，可另行主张。）；2.本案的诉讼费用由帮健公司负担。
一审法院认定事实：一、2012年1月29日，帮健公司（甲方）与哈顿公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将郴州市经济技术开发区万华路北侧房产（原五连冠制衣厂综合楼一栋、车间一栋、宿舍两栋，共计建筑面积9639.05平方米，土地面积3126.5平方米）租赁给哈顿公司。该合同主要内容为：“一、租赁物状况：该物业位于郴州市经济技术开发区万华路北侧房产（原五连冠制衣厂综合楼一栋、车间一栋、宿舍两栋，共计建筑面积9639.05平方米，土地面积3126.5平方米），国土证郴国用2006第114号，房产证正在办理中。二、租赁期限：本合同租赁期限为八年。三、租赁费用及交付方式1.租赁费用每月租金计七万元整，第一年度年租金总计人民币捌拾肆万元整，以后每两年递增5%。2.租赁费用每月10日前由乙方向甲方交清，先交后用。……。四、双方的权利与义务1.甲方如在乙方租赁期内需要将房屋出售，本合同的有效期及双方的租赁关系不变。2.合同期内，甲方保证该房屋没有产权纠纷，如因甲方房产纠纷导致乙方不能正常经营，甲方应赔偿乙方的全部经济损失。3.乙方租用该物业后不得擅自改变房屋主体框架结构，如因营业所需要进行的改造和装修（包括外墙装饰及厂区内的建设改造），甲方应积极配合乙方。以便乙方能按时正常营业。所需装修费用由乙方承担。装修遵循来装去丢的原则。因消防通道设置的需要，甲方同意乙方可拆除建筑区的配电房及增设消防通道，拆建费由乙方承担。4.乙方保证遵守中华人民共和国法律和政府相关法规，办理相关手续合法经营，甲方应提供相应的房产资料及合法手续给乙方。5.合同期内，乙方因管理不善造成火灾、爆炸等所造成的损失概由乙方负责，给甲方及他人造成损失的，乙方应承担赔偿责任。6.乙方租赁场地，因经营不善或噪音和环境污染影响所造成的损失及纠纷由乙方负责，并承担一切经济损失，甲方概不负责。7.该房屋乙方作为商业用途经营使用，乙方负责经营管理及安排合同所签订内的所有房产，所得利润归乙方所有，乙方每年须购买财产保险，否则甲方有权解除合同。8.合同期满，乙方享有优先承租权。9.合同期内，房屋租赁税费由乙方负责。该租赁费用为甲方净得。……”上述合同签订后，哈顿公司对租赁物进行扩建、改造，用于建设小商品市场，但未办理相关建设审批手续。2012年11月16日，帮健公司取得案涉租赁物的房产证，该房产规划用途为住宅。
二、2012年5月10日，哈顿公司的法定代表人罗兴红投资成立郴州市悦和义乌小商品城有限公司（即义乌公司），以经营郴州市悦和义乌小商品城。2013年4月12日，义乌公司与案外人黄益琼签订《商铺租赁合同》，约定将郴州市悦和义乌小商品批发城三层3176号铺面出租给黄益琼，月租金900元，保证金10,000元，租期三年。2013年6月16日，义乌公司与案外人胡誉缤、廖桂兰签订《商铺租赁合同》，约定将郴州市悦和义乌小商品批发城一层D1007号铺面出租给胡誉缤、廖桂兰，月租金1418元，保证金10,000元，租期三年。2013年7月20日，义乌公司与案外人朱如莲签订《商铺租赁合同》，约定将郴州市悦和义乌小商品批发城一层D1013号铺面出租给朱如莲，月租金1700元，保证金10,000元，租期三年。
三、因案涉租赁房产并非商业属性，且未办理改扩建审批手续，亦未能通过消防验收。在部分承租商户举报悦和义乌小商品批发城存在消防问题后，郴州市公安消防支队于2015年1月5日作出《行政处罚决定书》，以帮健公司开发建设的悦和义乌小商品批发城存在未经消防验收擅自投入使用、违法降低消防施工质量、消防设施器材不符合标准、门窗设置影响逃生、灭火、救援、封闭安全出口等消防违法行为，责令帮健公司停止使用、停产停业，并处罚款人民币13万元。该《行政处罚决定书》作出后，帮健公司并未停止营业进行整改。2015年5月20日，帮健公司向市场各位商铺承租户发出《关于催缴2014年及2015年度租金及物管费的公告》，但帮健公司及其他所有商铺承租户都未向帮健公司交纳第二年度即2014年9月1日至2015年8月31日的租金。由于帮健公司未执行郴州市公安消防支队2015年1月5日作出的《行政处罚决定书》，郴州市公安消防支队于2015年8月4日作出的《行政强制执行决定书》，决定查封帮健公司的悦和义乌小商品批发城。2016年1月15日，悦和义乌小商品城重新开始营业。
四、2015年11月26日，义乌公司将案外人黄益琼诉至法院，要求黄益琼缴纳2014年度及2015年度租金21,600元及2015年度物业管理费1344元并请求解除租赁合同。一审法院经审理，依法作出（2015）郴北民二初字第1794号民事判决，认定义乌公司与案外人黄益琼签订的《商铺租赁合同》违反了《中华人民共和国消防法》而无效，消防部门查封悦和义乌小商品城对黄益琼的经营造成影响，故2014年9月1日至2016年8月31日期间的铺面占用费按约定租金的50%确定，铺面占用费与合同约定的租金差额为4240.5元。该判决已发生法律效力。
2014年9月，案外人朱如莲在义乌公司决定在小商品城一楼引进生源超市后选择终止合同、退出经营，并要求结清费用退还押金，但未退还铺面。义乌公司与案外人朱如莲虽然通过诉讼解决双方争议，但双方纠纷并未涉及消防查封对经营所造成的影响。义乌公司与案外人胡誉缤、廖桂兰之间的租赁合同纠纷未通过诉讼方式解决，亦未有最终处理结果。
五、2014年，哈顿公司、义乌公司与帮健公司因租赁合同纠纷诉至法院，一审法院作出（2014）郴北民二初字第875号民事判决书，判决：“一、自本判决生效之日起解除郴州市帮健投资咨询有限公司与深圳市哈顿节能科技有限公司于2012年1月29日签订的《房屋租赁合同》；二、深圳市哈顿节能科技有限公司尚欠郴州市帮健投资咨询有限公司房屋租金588,000元，限于本判决生效后十日内支付；三、郴州市悦和义乌小商品城有限公司对上述款项承担连带支付责任；四、郴州市帮健投资咨询有限公司收取深圳市哈顿节能科技有限公司合同押金100,000元抵作违约金，不予退还。”哈顿公司不服提出上诉，2015年11月2日，郴州市中级人民法院作出（2015）郴民一终字第738号民事判决，认定帮健公司未能办理土地性质变更手续和消防手续，违反了法律规定的出租人义务，导致承租人不能正常使用租赁物被查封、关停，出租人存在违约事实。故依法对一审判决进行改判：一、维持湖南省郴州市北湖区人民法院（2014）郴北民二初字第875号民事判决第一、二、三项，即：“一、自本判决生效之日起解除郴州市帮健投资咨询有限公司与深圳市哈顿节能科技有限公司于2012年1月29日签订的《房屋租赁合同》；二、深圳市哈顿节能科技有限公司尚欠郴州市帮健投资咨询有限公司房屋租金588,000元，限于本判决生效后十日内支付；三、郴州市悦和义乌小商品城有限公司对上述款项承担连带支付责任”；二、变更湖南省郴州市北湖区人民法院（2014）郴北民二初字第875号民事判决第四项为：“郴州市帮健投资咨询有限公司收取深圳市哈顿节能科技有限公司合同押金100,000元中的50,000元抵作违约金，不予退还”；三、驳回郴州市帮健投资咨询有限公司的其他诉讼请求。
六、在本案审理过程中，哈顿公司、义乌公司认为其诉请金额计算有误，经济损失由43,335元变更为38,169元。
一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，当事人应当按照约定履行各自的义务。本案的焦点问题是：一、哈顿公司、义乌公司主张的经济损失的认定问题；二、本案违约责任的承担问题。
关于争议焦点一。哈顿公司、义乌公司主张因帮健公司交付的租赁物不能用于商业用途，且未能通过消防验收，故被有关部门查封，造成其应收租金损失。并在本案当中，就案外人黄益琼、朱如莲、胡誉缤等商铺承租人的应收租金损失提起诉讼。从义乌公司与黄益琼、朱如莲、胡誉缤三名商铺承租人的租赁合同履行、纠纷解决的情况来看，哈顿公司、义乌公司与案外人胡誉缤之间的纠纷未经诉讼程序，且尚未有最终处理结果，其损失无法予以认定；义乌公司与案外人朱如莲之间的纠纷并未涉及消防查封对经营所造成的影响，与本案并不具有关联性；义乌公司与案外人黄益琼之间的纠纷通过诉讼方式解决，且生效判决对租赁房屋未通过消防验收而造成的损失依法作出认定，哈顿公司、义乌公司可收取的铺面占用费与合同约定的租金差额为4240.5元，该部分差额可以作为哈顿公司、义乌公司的经济损失予以认定。
关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》约定租赁房产系用于商业用途，但是房产登记的规划用途为住宅，按照相关法律法规，该房产不能用于商业经营。帮健公司未能如约交付商业用途房产，且未能办理消防验收手续，违反了法律规定及合同约定，导致承租人因消防查封不能正常使用租赁物，应承担相应的违约责任。但是，哈顿公司、义乌公司作为承租人及租赁物的使用人，亦应按照法律法规使用租赁物，其未经审批擅自对租赁物进行改造、扩建，将原址为“郴州市五连冠制衣厂”改建为悦和义乌小商品市场，且至今未能提供建设手续，亦未能通过消防部门验收，故亦应对经济损失承担责任。综上所述，哈顿公司、义乌公司与帮健公司双方对因消防部门查封而造成的哈顿公司、义乌公司应收租金损失均应承担责任，综合考虑双方合同的签订、履行情况，一审法院酌情认定帮健公司赔偿本案经济损失2120.25元，哈顿公司、义乌公司主张经济损失38,169元，予以部分支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，作出如下判决：“一、被告郴州市帮健投资咨询有限公司赔偿原告深圳市哈顿节能科技有限公司、郴州市悦和义乌小商品城有限公司经济损失2120.25元，该款限于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告深圳市哈顿节能科技有限公司、郴州市悦和义乌小商品城有限公司的其他诉讼请求。如果被告郴州市帮健投资咨询有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费用883元，由原告深圳市哈顿节能科技有限公司、郴州市悦和义乌小商品城有限公司共同负担441.5元，由被告郴州市帮健投资咨询有限公司负担441.5元。”
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
本院二审查明：郴州市公安消防支队于2015年1月5日对义乌公司作出《行政处罚决定书》，责令义乌公司停止使用、停产停业，并处罚款人民币13万元等。一审法院认定被处罚对象为帮健公司不属实，应予以纠正。
本院对一审认定的其他事实予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。二审争议焦点是哈顿公司、义乌公司损失如何认定和责任承担的问题。
哈顿公司、义乌公司上诉主张本案损失为应收租赁户黄益琼、朱如莲拒缴租金21,153元，但本案查明的事实表明，朱如莲与哈顿公司、义乌公司之间的纠纷并非因郴州市公安消防支队查封案涉场地引起，一审法院已生效的(2015)郴北民二初字第1794号民事判决认定了黄益琼与义乌公司之间《商铺租赁合同》因违反《中华人民共和国消防法》而无效，由此给哈顿公司、义乌公司造成了可预期收益损失4240.5元，一审法院对哈顿公司、义乌公司损失认定适当。帮健公司有义务提供符合商业用途并经消防验收合格的租赁物给哈顿公司、义乌公司，否则应承担违约责任，哈顿公司、义乌公司在未经审批的情况，对租赁物进行改建，导致其与租赁户的合同因违法而无效，其自身亦应对损失承担一定责任，故一审法院根据双方的责任，酌定双方各承担损失的50%并无不当。
综上，哈顿公司、义乌公司和帮健公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费326元，由深圳市哈顿节能科技有限公司、郴州市悦和义乌小商品城有限公司276元，由郴州市帮健投资咨询有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 何文捷
审 判 员 罗燕青
审 判 员 张友荣
二〇一八年二月十二日
法官助理 李 敏
书 记 员 梁俊雯
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。