福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽03民终1151号上诉人（原审被告）：福建泰安集团工程有限公司，住所地莆田市城厢区荔城路北磨路口，统一社会信用代码91350300705164363Q。法定代表人:林志伟，董事长。委托诉讼代理人:林志广，福建普阳律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：黄少雄，男，1973年11月12日出生，汉族，农民，住莆田市荔城区,委托诉讼代理人：李辉、高仁云，福建元一律师事务所执业律师。上诉人福建泰安集团工程有限公司（以下简称泰安公司）因与被上诉人黄少雄商品房销售合同纠纷一案,不服福建省莆田市城厢区人民法院（2015）城民初字第1494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泰安公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄少雄的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院判决泰安公司交付本案讼争的房屋所有权证给黄少雄，缺乏事实依据。涉案房屋的房屋所有权证办出后，黄少雄拒不及时到泰安公司的售楼部领取产权证的后果，应由其自己承担。二、一审法院判令泰安公司承担逾期办证的违约金，缺乏事实和法律依据。1.泰安公司在一审审理过程中提供的《住宅工程分户验收汇总表》等证据可以证实，泰安公司的商品房在2014年3月就已符合办证的条件。2.泰安公司在一审审理过程中提供的《莆田市行政许可一次性告知单》等证据可以证实，泰安公司逾期办理初始登记手续和商品房权属证书系非可归责于泰安公司的原因造成的。3.泰安公司与黄少雄签订的《商品房买卖合同》附件六第三条约定了双方对逾期办证互不承担违约责任的情形，泰安公司依约不应承担违约责任。三、即使泰安公司要承担逾期办证的违约责任，一审判决也明显损害了泰安公司的合法权益，依法应予改判。1.根据《商品房买卖合同》附件六第三条约定,且泰安公司在2014年8月18日就已经办毕讼争房屋初始登记手续，那么计算逾期办证违约金最晚的截止时间应至2014年8月18日止，即违约金数额最多应为1001376元×0.01%×293天=29340.3元。一审判决泰安公司承担的违约金也过高，应予以调整。2.一审法院没有依据该《商品房买卖合同》附件六第三条约定精神，将非归咎于泰安公司原因的逾期办证的责任认定由泰安公司承担是错误的。四、一审法院将代办国有土地使用证的义务责令由泰安公司承担是错误的，且国有土地使用证逾期办理的责任系政府部门原因造成，不应由泰安公司承担。1.泰安公司作为开发商只负有代办房屋所有权证的义务，但非因泰安公司的原因致房屋所有权证无法及时办理的责任不应由泰安公司负担。2.从《商品房买卖合同》附件六第三条也可知道，该违约责任的约定并未包括国有土地使用证的办理。3.事实上，泰安公司早在2008年2月3日、2009年4月24日分三次就办毕讼争房屋所在地块的国有土地使用证，然而因为政策和政府部门的原因，该三本国有土地使用证登记的使用年限不一样，导致相关政府部门之间互相推诿办证，为此，莆田市政府还曾以（2015）165号专题会议纪要的形式进行专题议定。黄少雄答辩称：一、本案一审认定泰安公司未给黄少雄办理房屋权属证书构成违约，事实清楚，证据充分。泰安公司在2013年5月1日将房屋交付给黄少雄之后，黄少雄立即将办理房屋权属证书的费用共计31453元交付给泰安公司，泰安公司亦出具《收款收据》确认收到该笔款项，且《收款收据》中明确记载国有土地使用证费用700元，故泰安公司将不能办理房屋权属证书的责任归结于黄少雄没有事实依据，未办理房屋权属证书的责任在于泰安公司。二、一审法院判决泰安公司承担逾期办证违约金，事实清楚，证据确实充分，有理有据。泰安公司在2013年5月1日将讼争房屋交付给黄少雄使用后，依约应在交房后90日内将房屋权属证书办理给黄少雄。依照双方合同约定，泰安公司未在90日内为黄少雄办理讼争房屋的权属证书的，应当自逾期之日起每日按黄少雄已付购房款的0.01%支付违约金，现泰安公司未在约定期限内为黄少雄办理房屋权属证书，且其也没有提供证据证实其有免责事由，故一审判决符合合同约定及法律规定。三、泰安公司主张违约金计算应截止到2014年8月18日没有事实依据，一审判决泰安公司支付违约金至国有土地使用证办理给黄少雄之日止是正确的。如上所述，双方签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，房屋权属证书应包括房屋所有权证和国有土地使用证，泰安公司在2014年8月18日仅办理了房屋所有权证，且该证也没有交付给黄少雄，至今也没有办理讼争房屋的国有土地使用证给黄少雄，故一审法院计算违约金的时间也具有事实和法律依据。综上所述，一审认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。黄少雄向一审法院起诉请求判令：一、泰安公司协助黄少雄办理莆田市城厢区荔城大道与莆岭公路交叉口西南侧泰安名成1号楼7A01号房产的房屋权属证书；二、泰安公司支付以已付款1001376元为基数自2013年7月31日起至履行完产权登记手续之日止按日万分之一计算的违约金；三、本案的诉讼费用由泰安公司负担。一审法院认定事实：2012年12月20日，黄少雄与泰安公司签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：黄少雄以总价款1001376元的价格向泰安公司购买位于莆田市城厢区荔城大道与莆岭公路交叉口西南侧泰安名成第1幢七层7A01号房；合同第六条约定买受人在签订本合同之日一次性向出卖人支付房款1001376元；第八条约定出卖人应当在2013年5月1日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1……；第十四条约定出卖人应当在商品房交付使用60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金等。该《商品房买卖合同》附件6《合同补充协议》第三条约定：1、出卖人在商品房交付使用后60日内向房屋权属登记机关申请房屋所有权初始预登记，但由于非出卖人原因造成买受人在商品房交付使用后90日内仍未取得房屋权属证书的，双方互不承担违约责任；2、买受人应及时向房屋权属登记机关申请办理产权登记，办理权属登记需买受人提供的资料由出卖人直接交付给权属登记机关。因买受人原因造成买受人未能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属登记证书的，双方互不承担违约责任等。2012年12月20日，黄少雄分别向泰安公司支付购房款人900000元和101376元。同日，泰安公司向黄少雄开具了金额分别为900000元和101376元的《销售不动产统一发票（自开）》各一张。2013年5月1日，泰安公司将房屋交付给黄少雄使用。同日，黄少雄支付给泰安公司代收泰安名成1#7A01办证费用31453元，泰安公司出具金额为31453元的《收款收据》给黄少雄，该《收款收据》的备注处记载土地证费用700。2015年4月16日，黄少雄以泰安公司未能将房屋权属证书办理给黄少雄，已构成违约为由，诉至一审法院。一审法院另查明：2014年8月18日，泰安公司办理了讼争房屋的商品房初始登记（房屋所有权证号：莆房权证城厢字第××号）。同年12月24日，泰安公司将讼争房屋的房屋所有权证书（房屋所有权证号：莆房权证城厢字第××号）办理至黄少雄名下。一审庭审期间，黄少雄将第一项诉讼请求变更为：“请求判令泰安公司将房屋权属证书交付给黄少雄”。一审法院认为：黄少雄与泰安公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同的约定履行义务。现黄少雄已依约付清购房款及委托办证等费用，泰安公司虽已于2013年5月1日将房屋交付给黄少雄使用并于2014年12月24日办理了讼争房屋的房屋所有权证书，但并未在合同约定的在商品房交付使用后的90日内将房屋所有权证书交付黄少雄，且也未在该约定的期限内将土地使用权证书办理给黄少雄，其行为已构成违约。故现黄少雄请求泰安公司将房屋所有权证书交付给黄少雄及为黄少雄办理该房屋的土地使用权证并交付给黄少雄有理，予以支持。房屋权属证书应包含房屋所有权证与土地使用权证书，且泰安公司出具给黄少雄代收办证费用的《收款收据》也载明土地证费700元，因此，本案泰安公司为黄少雄办理的房屋权属证应包含土地使用权证书。泰安公司主张已在2014年8月18日就完成了讼争房屋的商品房初始登记手续，并已于同年12月24日办理完成讼争房屋的商品房权属证书，逾期办理房屋权属证书并非系其原因所致，其不应承担违约责任缺乏依据，对其该主张不予采纳。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，泰安公司应于商品房交付之日起90日内为黄少雄办理讼争房屋的权属证书，否则应自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向黄少雄支付违约金，现泰安公司未能在该期限内为黄少雄办理讼争房屋的权属证书，且其提供的证据不足以证明其有符合法律规定或双方约定的免责事由，故黄少雄要求泰安公司支付以已付款1001376元为基数自2013年7月31日起按日0.01%支付违约金，符合双方合同约定，亦予以支持；泰安公司主张因其在2014年8月18日就办理了讼争房屋的初始登记手续，逾期办证违约金的计算最晚截止的时间也应为2014年8月18日，因双方约定黄少雄未能在商品房交付使用后90日内取得讼争房屋的权属证书，否则应承担违约责任，而泰安公司至今未将权属证书交付给黄少雄，故对其该主张也不予采纳。据此，为维护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、福建泰安集团工程有限公司应于本判决生效之日起十日内将坐落在莆田市城厢区荔城大道与莆岭公路交叉口西南侧泰安名成第1幢七层7A01号房的房屋所有权证（房屋所有权证号：莆房权证城厢字第××号）交付给黄少雄；二、福建泰安集团工程有限公司应于判决生效之日起三十日内将坐落在莆田市城厢区荔城大道与莆岭公路交叉口西南侧泰安名成第1幢七层7A01号房的土地使用权证办理给黄少雄；三、福建泰安集团工程有限公司应于判决生效之日起三十日内支付给黄少雄以购房款1001376元为基数自2013年7月31日起至其为黄少雄办理上述讼争房屋的土地使用权之日止按日0.01%计算的违约金。本案案件受理费1462元，由福建泰安集团工程有限公司负担。经审理查明，泰安公司对一审认定的事实没有异议，但认为一审遗漏认定双方在合同中约定的房屋权属证书指的只是房产证。黄少雄对一审认定的事实没有异议。因双方对一审认定的事实均无异议，本院对一审认定的事实予以确认。本院二审期间，黄少雄没有提交新证据。泰安公司向本院提交莆田市人民政府《会议纪要》一份，用于证实讼争房屋的土地使用证未办理出来是因为政府原因所致。黄少雄质证认为：该《会议纪要》的真实性由法院认定，对证明对象有异议，该《会议纪要》是在2015年11月13日印发，房屋是2013年5月1日就交付了，按照合同约定的办证义务，该《会议纪要》与办理土地使用证没有关联，且办理土地使用证问题也是因为泰安公司项目自身原因造成，补缴的价款应由泰安公司补缴，补缴后就可以办理土地使用证，但泰安公司并没有予以补缴，对所附的两份报告的三性均有异议，该两份报告系泰安公司自己制作的，不能作为定案依据。本院经审查认为，泰安公司提供的政府《会议纪要》能够提供原件核对，真实性、合法性可以确认，《会议纪要》确认了泰安公司开发的“泰安名成”项目无法办理国有土地使用证分割手续的原因，该证据可以作为认定本案事实的依据，本院予以采信。根据上述对证据的分析认定，本院另认定事实如下：2015年11月5日，莆田市人民政府召开专题会议，研究“泰安名成”项目办理国有土地使用证分割有关问题，达成《会议纪要》，纪要内容如下：鉴于荔城路周边的城市整体景观布局及提升城市品味和形象需要，“泰安名成”项目涉及的三宗地块在规划指标进行统筹开发建设后，因项目3#楼住宅部分用地横跨其中的两宗地块之间{该两宗地块因取得方式不同，造成地块住宅部分的使用年限不一致，其中莆国用[2008]第N2008036号土地使用年限至2071年2月28日；莆国用[2008]第N2008037号土地使用年限50年，自颁发国有土地使用证之日起算}，导致无法办理国有土地使用证分割手续。为妥善解决该历史遗留及民生问题，切实维护购房户的合法权益及社会安定稳定，本着实事求是的原则，会议议定如下：一、同意将3#楼位于莆国用[2008]第N2008037号地块内住宅部分的土地使用年限与莆国用[2008]第N2008036号地块的土地使用年限统一至2071年2月28日；二、同意由市国土局对3#楼各购房户位于莆国用[2008]第N2008037号地块内住宅部分的建筑面积，按照现行评估楼面地价测算应补缴的土地出让金（具体标准为：现行评估楼面地价÷70年×13年），并由各购房户分别缴纳土地出让金后，直接按统一后的土地使用年限予以办理3#楼住宅部分的国有土地使用证分割手续。三、泰安公司负责与购房户协调解决土地出让金补缴价款问题，妥善做好购房户思想工作。本院认为，泰安公司与黄少雄签订的《商品房买卖合同》（含附件六《合同补充协议》）系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按合同约定履行义务。合同签订后，黄少雄依约向泰安公司支付了全部购房款，泰安公司于2013年5月1日将本案讼争房屋交付给黄少雄使用，黄少雄也于交房当日预交了契税及办证费用（包括办理土地证费用）等共计31453元，双方事实形成了委托办证关系。泰安公司依约应在房屋交付后90日内为黄少雄办理其所购房屋的房屋权属证书，但泰安公司在2014年8月18日才完成讼争房屋所有权的初始登记，在2014年12月24日才为黄少雄办理了讼争房屋的房屋所有权证书，已经构成违约。根据泰安公司在本院审理过程中提供的莆田市人民政府的会议纪要，可以证实涉案商品房所在的楼盘国有土地使用证存在用地年限不一致的情形，该历史遗留问题导致泰安公司无法为各个业主办理国有土地使用证的分割手续，该原因确实非泰安公司所控制，故无法办理国有土地使用证不能归责于泰安公司。故逾期办理国有土地使用证的违约责任不应由泰安公司承担，但泰安公司仍应承担自2013年7月31日起至2014年12月24日止逾期办理房屋所有权证的违约责任。因《不动产登记暂行条例》的实施，原有商品房权属证书现统一为《不动产权证书》。现泰安公司自认已经具备办理《不动产权证书》的条件，故泰安公司应在一个月内为黄少雄办理涉案房屋包含有国有土地使用权分割登记信息的《不动产权证书》并交付给黄少雄。综上所述，泰安公司的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省莆田市城厢区人民法院（2015）城民初字第1494号民事判决；二、福建泰安集团工程有限公司应于判决生效之日起三十日内为黄少雄办理坐落在莆田市城厢区荔城大道与莆岭公路交叉口西南侧泰安名成第1幢七层7A01号房的《不动产权证书》并交付给黄少雄；逾期未办理，福建泰安集团工程有限公司每日应按购房款1001376元的0.01%支付逾期办理该《不动产权证书》的违约金给黄少雄；三、福建泰安集团工程有限公司应于判决生效之日起三十日内支付给黄少雄自2013年7月31日起至2014年12月24日止每日按购房款1001376元的0.01%计算的逾期办理《房屋所有权证》的违约金；四、驳回黄少雄的一审其他诉讼请求；五、驳回福建泰安集团工程有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1462元，由福建泰安集团工程有限公司负担1192元，由黄少雄负担270元；本案二审案件受理费1462元，由福建泰安集团工程有限公司负担1192元，由黄少雄负担270元。审 判 长  陈建华审 判 员  李 忠代理审判员  彭赵龙二〇一七年五月十八日书 记 员  倪益群附：相关的法律条文及执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。二、执行申请提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。