广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江民一初字第1066号
原告陆日均。
原告何兰芬。
以上两原告的共同委托代理人何忠德，广西国桂律师事务所律师。
被告夏明生。
被告覃妹英。
以上二被告的共同委托代理人杨昌奎，广西创想律师事务所律师。
以上二被告的共同委托代理人秦敏，广西创想律师事务所实习律师。
原告陆日均、何兰芬诉被告夏明生、被告覃妹英房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年6月24日受理后，先适用简易程序，后适用普通程序，于2014年7月24日、2015年5月19日、2015年6月10日，三次公开开庭进行了审理，并已言词辩论终结。原告陆日均及原告的委托代理人何忠德律师，被告夏明生、覃妹英及他们的共同委托代理人杨昌奎律师，到庭参加诉讼。本案案情疑难复杂，延长审理期限六个月。本案现已审理终结。
原告陆日均、何兰芬共同起诉称：原、被告双方在中介公司的介绍下于2012年5月12日签订了《房地产买卖合同》，约定由两被告将其所有的、坐落于南宁市江南区淡村路××号7栋1单元11号房以640000元（人民币，下同）的价格转让给两原告，同时约定两被告于收到全部房款前将已登记在该房地址上的户口迁出，逾期每日应按总成交价的1‰的标准向原告支付违约金。合同签订后，两原告按约支付了全部房款，并按规定缴纳了相关的房屋过户登记税费，该房屋过户登记于两原告名下。2013年7月25日，两原告将涉案房屋转售于案外人梁某，但由于两被告收到房款后一直未能按合同约定，将原已登记于上述房屋地址内的户口迁出，导致原告与案外人梁某房屋买卖合同被解除，原告向案外人梁某双倍赔偿定金300000元。综上，原告认为，双方签订的《房地产买卖合同》内容合法，意思表示真实，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。但由于被告违约未迁出户口的行为，造成原告损失，被告应当按合同约定承担相应的违约责任，并继续履行合同义务。原告多次与被告协商未果。为维护合法权益，原告特诉至法院，请求判决两被告：一、向原告赔偿违约金200000元；二、承担本案诉讼费。
被告夏明生、覃妹英共同答辩称：被告已经将房屋卖给两原告，完成了包括过户、交房等合同主要义务，也完成了附随的迁出户口的义务，不存在违约。原告主张被告没有按照约定将户口迁出，无任何事实和法律依据。原告主张的违约金200000元，无法律依据且违约金约定的标准过高，应予调整。声明：请求法院驳回原告的诉讼请求。
根据当事人的诉辩意见，归纳本案的调查重点为：原告与被告签订的《房地产买卖合同》的履行情况如何？本案的争议焦点为：一、被告是否存在违约行为？二、原告主张的违约金是否成立？
原告提交的证据材料：1.原告、被告签订的《房地产买卖合同》；2.《交房确认书》；3.《收据》；4.原告与案外人梁某签订的《房屋买卖合同》；5.《收据》；6.银行转账凭证；7.《收据》；8.《房屋所有权证》。
原告申请证人梁某出庭作证。证人梁某在本案适用简易程序于2014年7月24日开庭审理时出庭作证；在本案变更适用普通程序并于2015年5月19日、2015年6月10日两次开庭庭审时，证人经本院通知，未经法院许可，无正当理由拒不出庭作证。
被告提交的证据材料：1.《有关房产权归属协议书》；2.南宁市江南区人民法院（2008）江民一初字第857号《民事调解书》及生效证明；3.《证明》；4.《商品房买卖合同》；5.《户口簿》。
本院依职权调取的证据：南宁市公安局福建园派出所出具的《补充说明》两份、《复函》及附件《社区集体户落户条件及落户程序》。
本院认证：对当事人无异议的事实与证据，本院予以采信；当事人持争议的证据、主张及抗辩，本院依法审查认定。
经审理查明：覃妹英、夏明生作为原告，以覃培英、覃宁生、覃小英、覃平生为被告，以法定继承纠纷诉至本院，本院主持调解，作出（2008）江民一初字第857号《民事调解书》：坐落于南宁市江南区淡村路××号7栋1单元11号房由覃妹英继承；两原告与四被告确认该房屋由覃妹英、夏明生共有，四被告放弃对该房屋的继承；变更该房所有权所需费用由覃妹英、夏明生负担。该《民事调解书》已经于2008年6月13日发生法律效力。
2012年5月12日，两被告作为卖方，原告作为买方，广西南宁市正和兴房地产经纪有限公司作为经纪方，三方签订《房地产买卖合同》，约定：两被告将其所有的、坐落于南宁市江南区淡村路××号7栋1单元11号房（以下简称讼争房屋）以640000元的价格转让两原告；第七-（五）条约定，若该房屋地址已落有户口，卖方应当在收到所有房款前，把户口迁出；第九条约定，买卖双方如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付物业、逾期付款或违反合同约定的，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每日按总成交价的1‰支付违约金；合同还约定了当事人的其他权利义务。
2012年10月22日，讼争房屋办理邕房权证字第××号《房屋所有权证》，由两被告共同共有变更登记为两原告共同共有，并向中国工商银行民族支行办理抵押登记。
2012年11月4日，原告向被告支付最后的房款270000及保证金5000元；被告向原告交付讼争房屋。
2013年7月29日，两被告将原落于讼争房屋内的010××号户口（户主为被告覃妹英，还包含被告夏明生、案外人夏楸、夏伯兮），迁至南宁市青秀区青环路82号东方诗韵4栋B单元××号，新登记为050××号。
另查明：两原告与案外人梁某签订时间显示为2013年7月24日的《房屋买卖合同》，约定：两原告将讼争房屋转让给梁某，总价750000元，梁某于2013年7月底支付定金150000元，双方约定2014年1月1日办理房屋过户登记，原告应在此日期之前将讼争房屋内已落有的户口全部迁出，逾期十日梁某可单方解除合同，并要求原告双倍返还定金。2013年7月25日，原告陆日均向梁某出具《收据》，记载收到定金150000元。2014年5月22日，原告向梁某账户转账300000元。2014年5月23日，梁某向原告出具《收据》，记载收到原告陆日均交来300000元，含定金150000元、违约金150000元。
再查明：南宁市公安局福建园派出所出具《证明》：讼争房屋内现有009××号户口，户主覃平生，还有户主的孙子覃磊、孙女覃思雅。009××号户口和被告原落于讼争房屋内的010××号户口分属于两个均有不同户主、各自独立的户口，即“一房二户”的状况。覃平生系被告覃妹英的同胞弟弟。
南宁市公安局福建园派出所向本院复函：可以由讼争房屋现房主申请将覃平生、覃磊、覃思雅落于讼争房屋下的户口迁至福建园派出所设立的“社区集体户”后，现任房主（南宁市户口的），可以凭①入户申请表②入户人的户口本、身份证③房屋所有权证或相关住房证明④16周岁以上人员身份证标准照片2张等材料，办理南宁市“一站式”户口迁入手续。
原告在法庭上陈述：在讼争房屋过户到原告名下之后，原告去辖区派出所查询过讼争房屋内的户口状况。2013年7月24日，原告与梁某签订《房屋买卖合同》之后，原告去辖区派出所了解过讼争房屋内的户口状况，但没有向派出所申请办理迁出原有户口。
本院认为：当事人的合法权益，受法律保护；民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
原告、被告均有缔约能力；双方于2012年5月31日签订的《房地产买卖合同》，系当事人真实意思表示；不违反法律和行政法规的强制性规定，也没有违背公共秩序和善良风俗的合同条款，合法有效，对各方当事人均有约束力。买卖房屋的主合同的主要义务，包括原告支付购房款、房屋过户到原告名下、被告交房等，双方均按约定履行完毕——此也为本案当事人所不争；迁出户口，属于从合同的约定。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，由《中华人民共和国合同法》第一百零七条，明文规定。
原告、被告均有缔约能力；双方于2012年5月31日签订的《房地产买卖合同》的第七-（五）条约定：“若该房屋地址已落有户口，被告应当在收到所有房款前，把户口迁出”。根据该条款的文字解释，被告必须在2012年11月4日之前，将讼争房屋内落有的“全部”户口迁出，不管是被告名下的户口还是其他人户口，均应迁出，否则即属被告违约。被告违反合同约定，没有在2012年11月4日之前将讼争房屋内自己名下的010××号户口迁出，没有在2012年10月22日之前，将讼争房屋内他人（户主覃平生）名下的009××号户口迁出，也构成违约。2012年10月22日这个时间节点，是讼争房屋所有权从被告名下变更登记到原告名下的时间；在此之前，讼争房屋的所有权人是被告，被告既有义务按照《房地产买卖合同》的约定，将讼争房屋内他人名下的户口迁出，也有权利向辖区派出所申请将他人名下的户口迁出。过了这个时间节点，讼争房屋的所有权人已经变更为原告，在客观上，被告已经没有权利向辖区派出所申请将他人户口迁出。至2014年1月1日（原告与案外人梁某约定迁出讼争房屋内户口之日）时，被告已经迁出自己名下的户口，违约状况消除；被告已非讼争房屋的所有权人，已无权申请将讼争房屋内他人户口迁出。不管原告与梁某之间的房屋买卖合同关系是否真实、原告向梁某“双倍返还定金”的行为是否真实，到此日期时，是原告怠于行使权利和履行义务（权利义务合一，为向辖区派出所申请将讼争房屋内他人户口迁出，在客观上可以履行），而向梁某承担违约责任；因此原告主张的“150000元的实际损失并加付30%的惩罚性违约金合计200000元的损失”不管是否真实、合法，均已不可再归责于被告，也不应由被告负赔偿责任。
本案中，被告迟延办理己方户口迁出手续、没有将他人户口迁出，违反原告、被告签订的《房地产买卖合同》第七-（五）条的约定，已构成违约，应按照该合同第九条的约定承担违约责任。自2012年11月5日至2013年7月29日，被告迟延履行期日为266日，被告每逾期一日应按房屋总成交价的1‰计算违约金，计172900元（650000元×1‰／日×266日）。但考虑到原告与被告关于房屋买卖的主合同已经履行完毕，迁出户口只是从合同义务，且如此计算违约金明显过分高于原告的合理损失，被告已申请本院适当减少违约金；本院以原告实际损失为基础，兼顾合同履行情况、被告的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，依法酌定原告应得的适当的违约金为上述按约定条款计算所得违约金数额的约20%，计35000元；原告主张的违约金，逾此部分，理据不足，本院不予支持。
本案因双方当事人各执己见而调解不成。
本判决之基础已明确，当事人其余主张、抗辩及所提证据材料，经考量后，认为均与本案结论无关，故不再一一论述，特予叙明。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告夏明生、被告覃妹英共同向原告陆日均、何兰芬赔偿违约金人民币35000元；
二、驳回原告陆日均、何兰芬其他诉讼请求。
本案本诉案件受理费4300元，由原告陆日均、何兰芬共同负担3550元，由被告夏明生、被告覃妹英共同负担750元。
上述判决规定付款义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级之被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时，上诉人应在上诉期限届满之日起七日内，向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费4300元，款汇：待结算财政款项中院诉讼费专户；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行（网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”），帐号20×××17。上诉人逾期不交，又不提出缓交、减交或免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李立勋
人民陪审员 刘吉兴
人民陪审员 齐素勉
二〇一五年六月二十日
书 记 员 陆世任
附法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第八十七条债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。