山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第1813号
上诉人（原审被告）付敬如。
被上诉人（原审原告）张建萍。
委托代理人贾海亮。
原审被告张磊。
上诉人付敬如因房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第10447号民事判决，于2015年6月23日向本院提起上诉。本院于2015年7月31日受理后，依法组成由代理审判员侯娜担任审判长、代理审判员安太欣主审本案、代理审判员王蕾参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年8月19日组织各方当事人进行了证据和事实核对。上诉人付敬如，被上诉人张建萍的委托代理人贾海亮（受张建萍所居住小区居委会推荐）到庭参加诉讼。原审被告张磊经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张建萍在原审中诉称，其与付敬如于2012年3月27日签订房屋租赁合同，合同约定：张建萍将位于青岛市市南区济宁路×号×户房屋出租给付敬如，月租金350元，租金支付方式为年付。按合同约定付敬如应于2014年9月26日前支付下一年度的房租，但其至今未予支付。另，付敬如未经张建萍同意，擅自将房屋通过中介转租给张磊，从中谋取利益。付敬如还擅自将房屋的走廊部位进行改造，严重影响通行，造成消防安全隐患。付敬如的行为严重违反了合同约定，张建萍依约有权终止合同，收回房屋。为维护张建萍合法权益，现起诉请求判令解除张建萍、付敬如之间的房屋租赁合同；判令付敬如、张磊立即腾空房屋；判令付敬如、张磊向张建萍支付自2014年10月26日至付敬如实际返还房屋之日期间占用房屋使用费5000元及利息；诉讼费由付敬如、张磊承担。
付敬如辩称，张磊是付敬如儿子的对象，已确定恋爱关系，尚未登记。现在张磊已经搬离该房屋，但是付敬如儿子还在房屋里住。前段时间付敬如和儿子回东北老家，昨天付敬如和儿子去房子看不知道谁装了防盗门，付敬如和儿子在房屋里的东西都在里面拿不出来。付敬如知道张磊搬离，张磊与付敬如儿子的关系尚好，张磊今天有事来不了。付敬如不同意腾让房屋，不同意解除合同。现在付敬如的东西都在房屋里，没有实际腾空房屋。房租交到2015年9月，付敬如不欠张建萍房租。
张磊经原审合法传唤，无正当理由未到庭，亦未在法律规定的答辩期内提交书面答辩状。
原审查明，2012年3月27日，张建萍（身份证号：××）与付敬如即“付敬茹”（身份证号：××）签订房屋租赁合同，约定张建萍将市南区济宁路×号×户房屋租赁给付敬如居住，租期为五年（自2012年4月27日起至2017年4月26日止），月租金350元，协议签订当日付敬如支付房租2100元（2012年4月27日至2012年10月26日）及押金200元，双方约定之后付款方式为年付；另双方特别约定：张建萍同意付敬如转租房屋给亲属朋友，若付敬如有违反约定情形，张建萍有权立即终止合同，收回房屋；如付敬如有改变房屋结构、损害屋内设施情形，张建萍有权立即终止合同，收回房屋；房租收款银行卡号为：62×××03（交通银行）；张建萍与付敬如均签名、捺印予以确认。
2012年6月11日，付敬如即“付敬茹”（身份证号码为：
××）作为出租方与张磊（身份证号码为：××）签订房屋租赁合同，约定将市南区济宁路×号×户房屋租赁给张磊居住，租期为壹年（自2012年6月11日起至2013年6月10日止），月租金750元，付款方式为半年付；协议签订时，张磊一次性支付租金4500元（2012年6月11日至2012年12月10日）；房屋设施押金1000元。
2014年11月25日，张建萍向付敬如出具《关于解除房屋租赁合同的通知》，载明：付敬如（茹）女士，贵我双方于2012年3月27日签订了房屋租赁合同，合同约定：位于青岛市市南区济宁路×号×户房屋出租给贵方居住，月租金350元，租金支付方式为年付，如贵方在租赁期内，逾期5日未交纳租金，我方有权单方解除合同。现贵方未在2014年9月26日合同约定交纳房租时间及之后的5日内交纳下一年度房租，根据上述合同约定，贵方已构成违约，我方有权单方解除合同。现根据合同约定，通知贵方解除双方的租赁合同，请贵方收到本通知之日起7日内腾空房屋，结算剩余费用，逾期将由贵方承担相应的责任。本通知一式三份，我方留存一份，每份骑缝处留有我方签字。庭审中，张建萍提交运单号532818837248顺丰速运单一份，证明将通知快递至付敬如，收件人签名张磊。
庭审中，张建萍提交2014年12月6日21：35时其（主叫电话号码136××××9388）与付敬如（被叫电话号码132××××3656）通话录音（当庭播放），以证明付敬如已收到张建萍快递（顺丰速运532818837248）至其的《关于解除房屋租赁合同的通知》。
2015年4月22日，张磊（身份证号：××）出具证明一份，载明：在我租住济宁路×号×户期间，房主和付敬如发生法律纠纷，我自愿将房屋交还给房主，原房主张建萍垫付转交给我租赁押金1000元，剩余房租1200元（从2015年4月23日至2015年6月10日），我把租赁合同和每次给付付敬如交房租的收条和银行转账凭据一并交给了房主。特此证明！（水电已结清）张磊签名、捺印予以确认。
2015年4月22日，张磊（身份证号：××）出具证明一份，载明：我于2012年6月11日通过中介认识付敬如并租赁了济宁路×号×户房屋至今，之前并不认识，特此证明！张磊签名、捺印予以确认。
庭审中，张建萍提交张磊每次交付给付敬如的房租收条及银行转账凭据。
庭审中，张建萍提交（2009）北民一民初字第816号民事判决书、（2010）南民初字第20148号民事判决书、（2010）青民一终字第646号民事裁定书、（2011）南民初字第70353号民事判决书、（2009）北民一民初字第38号民事裁定书、（2012）青民一终字第977号民事裁定书、（2014）南民初字第10380号民事判决书，以证明付敬如多次从事低价租房再转租给第三人。付敬如质证称上述诉讼确实有过，上述法律文书属实，但付敬如认为与本案无关。
庭审中，张建萍提交其名下账号为62×××03交通银行交易明细清单，载明：2012年10月7日存现4200元、2013年9月30日存现4200元。
庭审中，付敬如提交交通银行（账号：62×××03）客户通知书三份，以证明其分别于2013年9月30日交付张建萍房租4200元、2014年4月4日交付张建萍房租2100元、2015年3月26日交付张建萍房租2100元。
庭审中，付敬如提交照片一宗，以证明房屋状态。
庭审中，张建萍提交青岛市市南区济宁路×号×户房屋房地产权证，其中载明案外人杨某某系该房屋之房地产权利人。
2015年3月25日，案外人杨某某出具《关于济宁路房屋出租及其起诉的说明》，载明“1、张建萍是我的儿媳妇，我已将市南区济宁路×号×户房屋赠予（与）给我儿和张建萍，张建萍对该房屋具有完全的处置权和收益权，如出租等权力（利）。2、在本案中我同意以张建萍的名义对付敬如提起诉讼，张建萍对付敬如的起诉和诉讼请求，我均无异议。”
原审认为，张建萍与付敬如签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且并无违反法律、行政法规的强制性规定，因此，该协议合法有效，对双方均具有法律拘束力。双方约定2012年10月26日之后的房租付款方式为年付，张建萍提交其名下帐号为62×××03交通银行交易明细清单，主张付敬如分别于2012年10月7日交付其房租4200元、于2013年9月30日交付其房租4200元；付敬如提交交通银行（账号：62×××03）客户通知书三份，主张其分别于2013年9月30日交付张建萍房租4200元、2014年4月4日交付张建萍房租2100元、2015年3月26日交付张建萍房租2100元，原审予以确认付敬如已交付张建萍截至2015年9月30日房租，但付敬如未按照合同约定的2012年10月26日之后房租付款方式为年付履行，故张建萍要求付敬如向张建萍支付自2014年10月26日至付敬如实际返还房屋之日期间占用房屋使用费5000元及利息的诉讼请求，不予支持。双方还特别约定张建萍同意付敬如转租房屋给亲属朋友，若付敬如有违反约定情形，张建萍有权立即终止合同，收回房屋。2012年6月11日，付敬如与张磊签订房屋租赁合同，约定将济宁路×号×户房屋租赁给张磊，月租金750元、收取房屋设施押金1000元。2015年4月22日，张磊出具证明，载明张磊自愿将房屋交还给房主张建萍，张建萍垫付转交给张磊租赁押金1000元及剩余房租1200元，且张磊把租赁合同和每次给付付敬如房租的收条和银行转账凭据一并交给房主张建萍。同日，张磊出具证明载明其于2012年6月11日通过中介认识付敬如，之前并不认识付敬如。据此，原审予以确认付敬如未按照合同约定，将房屋转租给非其亲属朋友的张磊，故张建萍要求解除双方之间的房屋租赁合同、付敬如立即腾空房屋的诉讼请求原审予以支持。张磊经依法传唤，未到庭参加诉讼，原审依法缺席审判。综上，原审依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除张建萍与付敬如（即“付敬茹”）签订的房屋租赁合同；二、付敬如、张磊于判决生效之日起十日内，腾空座落于青岛市市南区济宁路×号×户房屋；三、驳回张建萍的其他诉讼请求。案件受理费50元，由付敬如、张磊各负担25元。因张建萍已预交，付敬如、张磊于判决生效后十日内付给张建萍。
宣判后，付敬如不服一审判决，向本院提起上诉称：原审判决对合同条款认定事实不清，被上诉人所主张的违反合同事项与合同无关。上诉人于2014年9月30日交纳了下一年的房屋租金，于2014年4月4日提前半年将房屋租金交到2015年4月30日，又于2015年3月26日提前1个月交纳半年房屋租金2100元。所以，现在房屋租金已经交纳到2015年10月26日，不拖欠被上诉人房屋租金。消防通道和转租与合同无关，合同条款并未约定对转租转借或消防通道违约，被上诉人可以终止合同，收回房屋。合同也未约定不可以转租转借，所以谈不上违约。因此，请求二审撤销原判，一、二审案件受理费由被上诉人张建萍负担。
被上诉人张建萍答辩称：上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。原审判决正确，应予维持。1、上诉人未按照约定于2014年9月26日支付下一年度的房屋租金，其违约行为直至被上诉人起诉，达到了被上诉人解除合同并要求上诉人腾空房屋的条件。2、双方合同特别约定被上诉人同意上诉人转租房屋给亲属朋友，但上诉人通过中介将房屋转租给张磊，违反合同约定，被上诉人有权终止合同，收回房屋。3、上诉人在一审提供的照片证实其改变房屋结构，于2015年6月11日把消防通道大铁门取走，并拆除损毁厨房及卫生间墙面瓷砖，破坏了室内设施。
原审被告张磊未陈述意见。
二审期间，上诉人付敬如提交《交通银行客户通知书》三张，以证明其已将涉案房屋租金交到2015年10月份，不欠被上诉人张建萍租金。被上诉人质证称：对证据的真实性没有异议，上诉人支付的房租已经收到。
本院二审查明，上诉人提交的《交通银行客户通知书》显示，上诉人付敬如于2013年9月30日支付被上诉人张建萍房屋租金4200元，于2014年4月4日及2015年3月26日分别支付被上诉人房屋租金2100元，即，上诉人已支付被上诉人2015年10月26日之前的房屋租金。
二审查明的其他事实与原审查明一致。
本案经调解，各方当事人未达成一致意见。
本院认为，上诉人付敬如与被上诉人张建萍于2012年3月27日签订的房屋租赁合同，意思表示真实，内容合法有效，对双方均有法律约束力，当事人均应按照诚实信用的原则全面履行其合同义务，违约一方应当按照合同约定及法律规定承担相应的违约责任。综合双方的诉辩主张，本案的焦点问题是付敬如是否构成违约以及张建萍请求解除双方房屋租赁合同是否合法有据。根据本案查明的事实，本院认为，付敬如已经构成违约，张建萍请求解除双方房屋租赁合同合法有据。理由如下：首先，根据双方合同约定，付敬如于双方合同签订之日支付张建萍2012年4月27日至2012年10月26日期间半年的房屋租金2100元，此后的房屋租金支付方式为年付，且每期租金应提前1个月交纳，即付敬如应于每年的9月26日支付下一年度的房屋租金。但从其实际履行情况看，付敬如于2012年10月7日支付年租金4200元，于2013年9月30日支付年租金4200元，于2014年4月4日及2015年3月26日分别支付半年租金2100元，故付敬如对2013年、2014年及2015年度的房屋租金支付均不符合合同约定。在此情况下，根据双方合同第二条关于“乙方（付敬如）拖欠房租超过5天的，甲方（张建萍）有权立即终止合同，收回房屋”的约定，张建萍有权解除合同，收回房屋。其次，一审期间，张建萍提交付敬如与原审被告张磊另行签订的房屋租赁合同、张磊向张建萍出具的两份《证明》以及张磊向付敬如支付涉案房屋租金的收条及银行转账凭证，以证明付敬如系通过中介机构介绍将涉案房屋转租给原来并不相识的张磊。虽然付敬如对上述证据不认可，但其既未对上述合同及收条中“付敬如（茹）”签名的真实性申请司法鉴定，也未提供相反证据推翻上述证据的真实性，依法应当承担举证不能的不利后果，故原审对张建萍提供的上述证据予以采信并作为认定本案事实的依据并无不当。尽管双方合同特别约定“张建萍同意付敬如转租房屋给亲属朋友”，但从张磊向张建萍出具的两份《证明》所载内容看，张磊并非付敬如的亲属朋友，因此，付敬如在未征得出租人张建萍同意的情况下，自行通过中介机构将涉案房屋转租给张磊使用，也属于违约行为，张建萍据此请求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款关于“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定。付敬如称张磊与张建萍恶意串通而出具《证明》的，无证据证明；其主张“合同也未约定不可以转租转借，所以谈不上违约”，也无事实及法律依据，本院不予采纳。
综上，上诉人付敬如的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人付敬如负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 娜
代理审判员 安太欣
代理审判员 王 蕾
二〇一五年九月十七日
书 记 员 胡浩东