浙江省桐乡市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0483民初4701号
原告：汤勤芳，女，1986年9月16日出生，汉族，住桐乡市。
委托诉讼代理人：刘宇平，浙江辞达律师事务所律师。
被告：桐乡市时代广场物业管理有限公司。住所地：桐乡市梧桐街道园林路30号。统一社会信用代码330483000042757。
法定代表人：胡金其，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：沈金华，浙江凯信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐勇辉，浙江凯信律师事务所律师。
原告汤勤芳与被告桐乡市时代广场物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月26日诉前登记后，于同年3月29日对双方当事人进行了证据交换，又根据原告的申请，于同日作出了对原告居住房屋因漏水受损情况评定的司法鉴定决定。鉴定工作结束后，本院于2016年6月24日正式立案，依法由代理审判员朱谷玥适用简易程序于2016年7月6日、9月20日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘宇平、被告委托代理人唐勇辉均到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解一个月，本院予以准许。本案现已审理终结。
原告诉称，原告系桐乡市梧桐街道学前路253号时代佳苑2幢1单元403室业主，被告系该物业的管理公司。原告于2010年3月购得该房屋，该房经精心装修，本拟于2016年春节前入住。2016年1月26日上午，原告接被告管理人员通知，告知403室厨房渗水已漏至303室，原告随即赶赴家中，发现厨房积水严重，原告即与被告工作人员将积水清除，被告工作人员分析积水原因系整幢大楼厨房下水管道堵塞导致4楼以上十几户住户的厨房用水全部遇堵而积淤在403室厨房，原告即请求被告立即疏通该下水管道以免损失扩大，但被告没有疏通下水管道，导致整幢大楼4楼以上住户的厨房用水全部倾泻到原告家中。原告多次要求被告及时处理但被告知毫无办法。这种情况一直延续到2016年1月27日下午，被告才着手疏通，持续一天半的污水倾泻已给原告造成巨大损失。原告家中的地板变形开裂，橱柜侵蚀损坏，且入住计划泡汤。故原告认为，原、被告间存在物业管理服务关系，原告依约缴纳物业管理费，但被告事前疏于管理，事中未及时采取措施，事后又推诿责任，故原告诉请判令：被告赔偿原告直接经济损失100000元（橱柜、地板等损失60000元+解除租房合同损失25000元+精神损失15000元）。审理中，原告自愿撤回精神损失15000元的诉讼请求。
被告辩称，第一，原告在2016年1月25日晚接到301、302室业主电话，得知厨房下水道不通畅，立即通知工程部人员，工程部人员连夜联系了疏通管道人员。次日上午，相关人员到达现场疏通管道，经查看，由于严重冰冻天气造成下水总管堵塞无法疏通，遂告知等气温回升一些冰冻缓解一些再来疏通，当时原告也在场。2016年1月26日，被告管理人员发现403室厨房朝北墙体小孔水往外流，马上通知原告到达现场，被告管理人员和原告将积水清除，未造成损失。此外，被告工作人员挨家挨户上门通知，要求厨房暂停用水并告知具体原因，特别叮嘱原告留意其他业主不自觉用水导致水回流，当天下午，被告管理人员还在楼道张贴通告，通知各住户不要用水。当晚，被告接到原告电话称厨房和客厅地板有积水，被告管理人员请示领导后关闭下水管总阀门。1月27日，冰冻缓解，被告再次安排疏通人员上门疏通，经疏通，恢复正常。故被告不存在任何违约及侵权行为，被告在事情发生之后积极做好应对工作，没有任何不作为，不应对原告的损失承担赔偿责任；第二，10万元的经济损失依据不足，原告的损失与被告行为没有因果关系，地板损坏可能是本身质量或安装铺设不到位引起的。
针对自己的主张，原告向本院提交了如下证据：
一、物业管理服务协议书1份，证明双方存在物业管理关系，约定了被告如果违反管理义务给原告造成损失应当承担相应的法律责任；
二、房产证复印件2份，证明原告系时代佳苑2幢1单元403室的业主；
三、租房协议1份、户口本复印件1份，证明原告与沈娟英系母女关系，共同居住于永定铭苑1-201，原定于2016年1月底搬至时代佳苑2幢1单元403室，且与嘉兴三宇印刷有限公司签订了租房协议，因时代佳苑房屋漏水导致无法搬家，故与三宇公司的租房协议违约赔偿了2万元；
四、照片4张，证明原告住房受水淹的情况，其中有一张在修理时拍摄的水管照片，水管里都是污泥，并不是被告所称的因天气严寒冻住造成的堵塞；
五、发票联复印件2份，证明原告已向被告缴纳2014年12月10日至2016年12月9日的物业管理费；
六、函1份，证明原告于2016年2月15日与被告交涉，要求被告承担法律责任的事实；
七、照片（通知）1张，证明被告没有积极履行疏通管道的义务。
八、工程造价鉴定报告书及相关资料、鉴定费发票各1份，证明原告受损的金额及鉴定费；
九、照片6张，证明橱柜损失远远大于鉴定的损失，该部分橱柜在鉴定期间未出现表面上的损害。
被告质证认为，对证据一的真实性予以认可，但是对证明内容不认可，被告没有违反协议第八条第一款约定，且原告也没有要求被告限期改正，关于服务质量本协议约定在第二条第一款第二项，本案发生的水管漏水系小修，应在三个工作日予以解决，被告在接到原告的通知后在三个工作日内履行了合同义务，不存在违约行为；对证据二，若法庭核对原件与复印件一致，被告认可；对证据三，若法庭核对原件与复印件一致，被告认可其真实性，但无法证明原告与父母住在一起，对租房协议的真实性无法确认，对关联性有异议，沈娟英不是本案当事人，与被告没有合同关系，原告请求赔偿缺乏事实和法律依据，不属于直接损失；对证据四的关联性有异议，缺乏时间地点人物，跟本案没有关联性，且无法核实真实性；对证据五三性均予认可；对证据六，被告确实收到了原告的函，但其中的内容系原告单方陈述不认可；对证据七的三性均予认可，但对证明内容有异议，恰恰证明了被告采取积极的措施防止损失扩大。对证据八的真实性无异议，对现状认可，但对原因不认可，鉴定的损失过高，其中关于地板更换方法不合理，只需修复部分即可，对鉴定费发票无异议。对证据九对其真实性无法确认，如何形成、何时形成也无确定。
被告未提交任何证据。
本院出示现场勘验笔录1份及现场照片6张，原、被告对此均无异议。
本院认证认为，原告提供的证据一、五、七、八，符合证据的真实性、合法性、关联性要求，本院予以确认。对于证据二，经本院核实复印件与原件一致，故予以确认。对于证据三，与本案缺乏关联性，本院不予认可。对于证据四，结合鉴定报告及庭审陈述，确认原告房屋确因渗水受损的事实。对于证据六，本院对其真实性予以确认。对于证据九无法确认拍摄的时间，故本院不予确认。
对于现场勘验笔录及现场照片，原、被告质证无异议，本院予以确认。
经审理认定，原告系桐乡市梧桐街道学前路253号时代佳苑2幢1单元403室业主，被告系该小区的物业管理公司。原、被告签订《管理公约》一份，在《物业管理服务协议书》中第一条第一款约定了甲方（即被告）对房屋建筑主体共用部位、共用设施设备进行维修、养护和管理；第二条第一款第二项约定共用设施设备是指共用的水池、水泵、配电房、供电路线、通讯线路、供气管道、消防设施、电视监控系统、上下水管道、落水管、电梯、路灯、绿地等。维修：保养制度完备、运行正常、维修及时；急修：一个工作日予以解决；小修：三个工作日予以解决。此外，协议还约定了其他权利义务等内容。原告已于2015年12月向被告缴纳2014年12月至2016年12月的物业管理费。
2016年1月26日上午，被告管理人员发现原告房屋的厨房朝北墙体小孔水往外流，马上通知原告到达现场（当时涉案房屋处于空置状态），被告管理人员和原告将厨房内积水清除，后未发生渗水现象。当日上午，被告管理人员现场查看，分析原因系厨房的下水总管堵塞引起楼上放的水向上回流造成原告房屋厨房间渗水，原告即请求被告疏通下水管道以免损失扩大，但被告称当时由于当天严重冰冻无法疏通，遂需等气温回升冰冻缓解后再来疏通。当天下午，被告管理人员在该栋楼电梯口张贴书面通知，告知各位业主厨房间用水停用两天。当天晚上，原告房屋的厨房和客厅出现积水，原告立即通知被告，被告工作人员请示领导后将总水管阀门关闭，之后未发生渗水现象。1月27日上午，被告请维修工人修理水管，截下位于地下车库东面的一段堵塞的下水管道，发现各种生活垃圾，遂置换新的带有检查口的下水总管后，原告房屋至今未发生渗水现象。
另查明，经浙江省禾城工程管理有限公司鉴定，原告房屋因渗水造成的损失：地板造价33920元、木龙骨造价1748元、橱柜拆除重做造价9086元。
本院认为，原、被告签订的《物业管理服务协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。根据物业服务委托合同的约定，被告负有对该住宅小区楼宇的公共部位、共用设施设备的维修、养护和管理，并保障上述正常运行、维修及时等职责。
关于责任承担问题。本院认为，漏水、渗水事件已经严重影响了业主的正常居住使用，应当属合同约定项下的“急修”，虽然本案被告在得知下水总管堵塞发生后，已于第一时间通知原告，并合力清理积水，但被告未按约在一个工作日内对下水总管及时抢修疏通，导致原告房屋渗水现象持续发生，扩大了损失，故对原告房屋的损失负有责任；被告辩称因冰冻天气无法及时维修的意见，根据现场勘验的情况，下水总管位于地下车库，并不存在因天气寒冷导致无法维修问题，故对该意见不予采纳。且被告也未能做到对下水总管定期或不定期常态化进行养护，亦存在一定责任。但从维修工人截取的下水总管看出，管内均为一些生活垃圾，故原告所在的同一楼道住户将生活垃圾等杂物投入厨房的下水道系下水总管堵塞的原因之一，而被告并无防止和及时制止住户将杂物投入下水道的可能。故综上考虑，本院酌定被告应承担70%的责任。
关于损失数额。基于本案存在违约责任和侵权责任竞合，原告选择要求被告承担违约责任，即赔偿实际损失。关于原告诉请的解除租房合同损失，原告未能举证证明与本案存在因果关系，故本院不予支持。关于精神损失，原告自愿放弃系对权利的自行处分，本院予以准许。关于房屋内损失，其中厨房橱柜鉴定需拆除，费用昂贵，但实际底部受潮只影响使用寿命并不影响使用质量，故鉴定报告建议按拆除重做费用9086元以一定比例赔偿为宜，故本院对该部分损失酌定为2726元（9086×30%），综上，原告房屋因渗水造成的损失共计38394元（地板33920元+木龙骨1748元+橱柜2726元），被告应承担70%的责任即26875.80元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《物业管理条例》第六条第一款、第三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告桐乡市时代广场物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告汤勤芳损失26875.80元；
二、驳回汤勤芳的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1675元减半收取837.50元，鉴定费8000元，共计8837.50元，由原告汤勤芳负担5655.50元，由被告桐乡市时代广场物业管理有限公司负担3182元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。
代理审判员 朱谷玥
二〇一六年十月十九日
书 记 员 褚小琴