天津市东丽区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0110民初8725号
原告：天津市腾达投资有限公司，住所地天津市东丽区先锋路61号。
法定代表人：高林华，董事长。
委托诉讼代理人：许跃军，天津林盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：史双庆，天津森特律师事务所律师。
被告：天影恒星（天津）投资股份有限公司，住所地天津市东丽区先锋路61号。
法定代表人：高刚，总经理。
委托诉讼代理人：吕晶，天津九河律师事务所律师。
被告：天津北方电影集团有限公司，住所地天津市华苑产业区海泰发展六道6号海泰绿色产业基地A座501-40。
法定代表人：张仁刚，董事长。
委托诉讼代理人：张士博，天津观典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李项喆，天津观典律师事务所律师。
原告天津市腾达投资有限公司（以下简称腾达公司）与被告天影恒星（天津）投资股份有限公司（以下简称天影恒星公司）、天津北方电影集团有限公司（以下简称天影集团）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月9日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。腾达公司的委托诉讼代理人许跃军、史双庆，天影恒星公司的委托诉讼代理人吕晶，天影集团的委托诉讼代理人张士博、李项喆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告腾达公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告天影恒星公司给付拖欠原告的租金、物业费、场地费共计7574030.1元；2.判令被告天影恒星公司承担逾期付款违约金215684.3元；3.判令被告天影恒星公司给付原告代为垫付的电费1324519.33元；4.判令被告天影恒星公司承担2016年12月1日以后日期的逾期付款违约金，以拖欠的租金、物业费数额7118291.7元为基数，按照日万分之三计算，直至全部给付租金、物业费之日止；5.原告在本案支付的诉讼费、财产保全费、担保费、律师代理费由被告天影恒星公司承担；6.判令被告天影集团对上述债务承担连带责任。
事实及理由：原告与被告天影恒星公司于2013年2月6日签订《房屋租赁合同》一份，约定的主要内容为被告天影恒星公司租赁原告所有的坐落于天津市东丽区交口处“汇城广场”的房产。租赁的房产面积56264平方米，租赁期限20年，自2013年11月1日起至2033年10月30日止。房产租金每平方米1.1元，物业管理费每平方米0.3元，场地使用费每平方米0.2元（双方商定实际履行按每平方米0.1元计算）。逾期付款按未支付部分日万分之三承担违约责任。上列原、被告三方于2014年7月30日签订的协议书，其中第四款中（一）、（二）、（三）项对《租赁合同》部分约定做了变更和增加。主要内容为：对于天津华润万家生活超市有限公司承租的房屋面积的租金每日每平方米下调0.1元（由1.4元下调至1.3元）；原告给予被告因内装改造以及电力增容项目一次性200万元的补助；对被告免除四至六个月的租金和物业管理费；被告天影集团对被告天影恒星公司履行合同期间的所有债务承担连带保证责任。原、被告租赁合同履行至2014年11月份，被告天影恒星公司未按照合同支付租金和各项费用，原告多次催促二被告履行按期支付租金和各项费用的合同义务。被告天影恒星公司于2015年1月6日和2015年8月5日两次致函原告，强调资金困难，并提出给付一部分拖欠的租金和费用，但被告天影恒星公司未履行承诺，直至2016年2月5日才向原告支付了500万元，之后又是处于长期拖欠支付各项租金和费用的状态。此外，为维护其他业主的合法权利，原告又代被告垫付了2016年9月份和10月份的电费计1324519.33元。原告认为，二被告的行为属重大违约，望人民法院依据事实和法律，依法维护原告的合法权利。
原告腾达公司向本院提供下列证据：
1、原告与被告天影恒星公司签订的《租赁合同》和《补充合同》，证明双方合同约定主要内容为租赁期限自2013年11月1日起至2033年10月30日止；租赁的房产面积56264平方米；租金每平方米1.1元；物业管理费每平方米0.3元；场地使用费每平方米0.2元（双方商定实际履行按每平方米0.1元计算）；逾期付款按未支付部分日万分之三承担违约责任。
2、原、被告三方协议书，证明被告天影恒星公司转租天津华润万家生活超市有限公司的房屋租金每日每平方米下调0.1元（由1.4元下调至1.3元）；对超市内装改造以及电力增容项目给予一次性200万元的补助；对华润超市免除四至六个月的租金和物业管理费；被告天影集团对被告天影恒星公司履行合同期间的所有债务承担连带保证责任；
3、天影恒星公司2016年2月5日给付原告500万元的证据，证明被告天影恒星公司没有按照合同约定的期间和数额给付租金等费用，此为逾期支付的部分款项。
4、天津市东丽区人民政府以及惠民公司出具的原告对出租房产拥有和有权出租的证明，证明原告对租赁标的物具有处分权。
5、原告为被告天影恒星公司垫付的电费1324519.33元的凭据，证明被告天影恒星公司确认原告为其垫付电费。
6、原告诉讼费收据，证明原告支付了诉讼费。
7、原告保全费、担保费单据，证明原告支付了上述费用。
8、原告与律师事务所签订的委托协议书及律师事务所收费管理办法，证明协议双方确定了委托关系以及协商的代理费用。根据双方《租赁合同》第11.3条款的约定，上列2、3、4项发生的费用皆由败诉方承担。
9、天津市第二中级人民法院（2016）津02民初561号民事判决书、天津市高级人民法院（2017）津民终328号民事判决书，证明双方的协议经终审判决，原、被告签订的《租赁合同》合法有效。
10、被告天影恒星公司给原告方回复的函件，证明被告天影恒星公司认可了拖欠租金及物业费的数额，不存在先开票后付费的问题，被告天影恒星公司承认应该付费而没有付费，且没有超出担保期间。
11、被告天影恒星公司向原告缴纳电费的发票，证明其缴纳电费的方式和交易习惯。
12、被告天影恒星公司与华润超市的《租赁合同》，证明华润超市承租的具体面积。
13、请求履行保证责任函7份、催交函租金及物业费7份、中通快递的邮件回执，证明原告已经向保证人天影集团提出了要求其履行保证责任的函件，其中的内容是让其代天影恒星公司给付物业费及租赁费。
14、原告向电力部门缴纳电费的凭证,证明原告向被告天影恒星公司主张的电费，已经由原告先行缴纳电力部门。
被告天影恒星公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、被告天影恒星公司承租汇城广场用于商业经营，但因原告的原因被告承租的房屋实质于2015年2月开业，因此被告认为租金、物业费的起租时间应从2015年2月开始计算。2、天津市东丽区政府已经以租金补贴形式，给予原告2000万元，该数额应从原告第一项诉讼请求中予以核减，原告的第二项诉讼请求，违约金计算基数应按照补充合同租金1.1元每日，物业费0.3元每日计算。被告认为违约金认定过高，请求法院按照相关法律予以调整，3、对于原告第三项诉讼请求，电费金额没有计算标准和依据，被告不同意该项诉讼请求。
被告天影恒星公司向本院提交了下列证据：
1、《租赁合同》，证明《租赁合同》4.4条约定：租金及物业管理费的付款是先开发票，后付款。本案付款条件尚未成就，被告更不应承担逾期付款违约金。《租赁合同》9.2条约定：被告未按期交付房屋租金、物业管理费的，向原告支付违约金。
2、《补充合同》，证明原被告就《租赁合同》补充约定：租金每日每平方米1.1元，物业管理费每日每平方米0.3元。故原告主张的违约金基数不符合合同约定。
3、《关于租金和物业费催交函》，证明原告于2014年12月25日应诺允许被告缓交租金和物业费，故被告不应承担逾期付款违约金。
4、《合作框架协议书》、《合作协议书》、《协议书》、《关于腾达公司反映汇城广场租金等费用被拖欠及商业综合体安全问题的调查报告》，证明东丽区政府给予被告的资金支持，已直接给付原告2000万元，该资金应从被告应付租金中减除。
被告天影集团辩称，腾达公司和天影恒星公司签署租赁协议后，没有征得天影集团同意和认可情况下擅自签订了补充合同，对《租赁合同》的主要条款、内容进行了变更，所以被告天影集团的保证责任应获相应减免，对原告诉讼请求中的租金、物业费计算金额及第二项依据的基数不予认可。第三项诉讼请求电费，由于《租赁合同》是原告与被告天影恒星公司实际履行，被告天影集团对其履行过程中对电费及电量的确认均不知情，对第四项诉讼请求，诉讼费及财产保全费没有异议，对担保费及律师代理不予认可。虽然《租赁合同》及协议书的效力在另案中得到确认，但是天影集团已就效力问题提出再审，因此，《租赁合同》及协议书是否有效仍具有不确定性，腾达公司未依法取得合法主体效力下，与被告天影恒星公司签订的《租赁合同》应为无效合同，协议书作为从合同因主合同无效应为无效，原告在本次起诉是2016年9月1日至2016年11月30日期间的费用，此期间已过保证期间，被告天影集团不应承担保证责任。
被告天影集团向本院提交了下列证据：
1、2015年12月23日印发的天津市规划局东丽区规划分局文件。
2、天津市高级人民法院作出的关于向天津市规划局东丽区规划分局调查涉案规划审批手续的函，及天津市规划局东丽区规划分局作出的关于调查涉案规划审批手续的复函。
以上证据证明涉诉项目规划违法。
经庭审质证，被告天影恒星公司对原告提交证据的质证意见：1、《租赁合同》和《补充合同》，真实性无异议。合同计租日期已变更为2014年7月1日。且因原告的原因，被告天影恒星经营商业迟至于2015年2月开业，故租金交纳时间应从2015年2月起算；2、三方协议书，真实性和证明目的无异议；3、被告给付500万元的证据，真实性无异议，被告已支付部分租金；4、东丽区政府证明，不认可真实性和证明目的，三份证明的主题均无权确认房屋产权，其出具的证明属越权无效；5、电费中电费清单真实性认可，不认可证明目的。汇城广场除天影恒星公司外，还有其他承租人、腾达自用的两栋写字楼等，该清单是天影恒星公司和腾达公司就汇城广场各部分用电量的确认，其中列明天影恒星公司使用电量的部分为“天影公摊电度”、“天影：商业1、商业2、超市1、超市2”，其他部分均为腾达确认的自行用电量，与天影恒星公司无关；几张凭证真实性不认可，系腾达公司自行制作，无证明力；增值税发票真实性认可，付电费金额不认可，不认可证明目的。该组证据无法证明腾达主张的电费金额，其主张金额无计算标准和依据；6、对诉讼费，无异议；7、对保全费，无异议；担保费，真实性认可，无法证明与本案的关联性，且无法证明原告实际支付该费用。该费用由败诉方方承担无合同依据和法律依据；8、对律师费委托协议，真实性无异议，对费用数额不认可，且该费用未实际发生；9、对判决书的真实性没有异议；10、对联络函真实性没有异议，该证据能够证明双方就租金支付及未支付原因均有过协商；11、对电费真实性没有异议，与本案无关联性，且该证据只能证明被告缴纳2016年3月电费的事实，无法证明原告的证明目的；12、对《租赁合同》真实性及证明目的没有异议；13、对真实性不认可，且中通快递单上看不清书写内容，与本案无关；14、与本案无关联性，不认可证明效力，且已过举证期限。
被告天影集团对原告提供的证据质证意见：
对原告提供的证据1《租赁合同》的真实性、合法性、关联性予以认可；对补充合同及说明的真实性、合法性、关联性不予认可，该文件对《租赁合同》的主要内容进行了变更，未事先征得保证人天影集团的认可，因此应减免保证人的责任；对证据2三方协议书的真实性、合法性、关联性予以认可，对华润超市的优惠款项应从原告的诉讼请求中予以减除；对证据3的真实性、合法性、关联性均予以认可；对于证据4、5的真实性、合法性、关联性不予认可，不能达到其证明目的；对于证据6、真实性、合法性、关联性予以认可；对于证据7中的保全费的真实性、合法性、关联性予以认可，担保费不予认可，让被告承担于法无据；对证据8的真实性、合法性、关联性均不予认可，因该费用并未实际发生，故原告无权对此提出主张；对证据9无异议，但该案已提出申诉；证据10系原告与天影恒星公司之间的行为，不发表意见；证据11天影集团并非《租赁合同》实际履行方，对天影恒星公司及原告用电量的确认并不清楚，而且电费发票均为腾达公司单方出具，并非国家电力部门出具的正式发票，也未提供相应证据证明发票所载的电费用于涉案项目；证据12是华润超市与天影恒星公司所签订，不发表意见；证据13无论是往来函件还是邮件单据，均可由原告单方制作完成，没有证据证明被告天影集团已实际签收，真实性无法认可，无法证明被告腾达在本案保证期间内向被告天影集团主张过保证责任；证据14的真实性、合法性、关联性均不认可，被告不清楚电费的缴纳情况。
原告对被告天影恒星公司证据的质证意见：
对被告天影恒星公司的证据1的真实性认可，不认可其证明目的。《租赁合同》4.3、4.4条的先后顺序能够表明，被告天影恒星公司应先行交纳物业费、租金，原告再为其开具发票，因此天影恒星公司应承担违约责任；对于证据2、3、4的真实性予以认可，不认可其证明目的，理由均是其主观臆断，并无客观根据及法律依据。
被告天影集团对被告天影恒星公司提供的证据的质证意见：第1组证据《租赁合同》真实性、合法性、关联性予以认可；第2组证据《补充合同》的真实性、合法性、关联性均不认可，该文件对《租赁合同》的主要条款内容进行变更，但未事先征得保证人天影集团的同意和认可，应减免天影集团保证责任；对第3组证据催交函的真实性、合法性和关联性不发表意见；第4组证据，第1份证据：《合作框架协议书》的真实性、合法性和关联性予以认可；第2、3份证据的真实性、合法性和关联性不予认可。第4份证据的真实性予以认可，但对其合法性、关联性均不予认可，报告中明确了东丽区人民政府曾给予腾达公司资金补贴2000万元，应从原告的诉讼金额中减除。
原告腾达公司对被告天影集团证据的质证意见：对上述两份证据的真实性、合法性均无异议，但不认可其证明目的，关于规划违法、合同效力问题，已经由中、高两级法院的生效的民事判决确认原告的房屋并无违法事项。
被告天影恒星公司对被告天影集团证据的质证意见：认可上述两份证据的真实性、合法性、关联性。
本院认证意见如下：
原告提供的证据真实性本院予以确认，其中证据1、2系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，结合证据4、9能够证明租赁物的合法性及原告有权将租赁物对外出租，因此本院对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以采信；证据3能够证实原告的证明目的；证据5与证据11、14相互印证，能够证实被告天影恒星公司与原告关于电费的结算方式即交易习惯，以及尚欠原告为其垫付电费的具体数额，并且证明了原告已向电力部门缴纳了电费的事实；证据6、7对于诉讼费、保全费、担保费的真实性本院予以认可，诉讼费、保全费依法应由败诉方承担，担保费要求被告承担，于法无据本院不予采信；证据8能够证明原告委托律师的代理费系真实发生，对其委托合同及收费标准均符合法律规定，本院予以采信，结合证据1、2原告的主张符合双方合同约定；证据10、11、12的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明目的本院予以采信；证据13真实性、合法性、关联性予以确认，结合天影恒星公司提供的证据4中关于腾达公司反映汇城广场租金等费用被拖欠及商业综合体安全问题的调查报告载明：2014年11月1日至2015年10月31日，天影恒星公司累计拖欠腾达公司租金、物业费等费用3000余万元，腾达公司多次催讨无果，造成部分村民围堵北影（即天影）集团办公楼，足以证明原告在保证期间内要求被告天影集团承担保证责任，故对原告的证明目的本院予以采信。
对被告天影恒星公司提供的证据的真实性本院予以确认，该4份证据载明的内容不足以证明待证事实，故本院对其证明目的不予采信。
对被告天影集团提供的证据的真实性本院予以确认，关于原告与被告天影恒星公司之间签订的《租赁合同》法律效力问题，已经中高两院生效的民事判决予以确认合法有效，故本院对其证明目的不予采信。
关于调查收集证据申请，因在被告天影恒星公司提供的证据4中载明：“2013年11月1日至2014年10月31日，天影恒星公司拖欠腾达公司一年租金、物业费等费用3000余万元，因此区政府补贴腾达公司1500万元；2014年11月1日至2015年10月31日天影恒星公司再次拖欠腾达公司一年租金、物业费等费用3000余万元，腾达公司多次催要无果，造成部分村民围堵北影（天影）集团办公楼，为避免矛盾激化，2016年2月5日，区政府又给腾达公司扶持资金500万元，并明确表示政府补贴部分不属于租金，不能予以扣除，同时承诺减免华润超市的租金问题已经在政府两次补贴中予以体现”。故无需调查取证。
本院经审理认定如下事实：2013年2月6日，原告腾达公司即出租人（甲方）与天影恒星公司即承租人（乙方）签订《租赁合同》，双方就乙方租用甲方新建汇城广场中的地上六层房屋事项达成一致意见，主要约定内容:“租赁的标的物位于天津市交口处的汇城广场中，租赁标的物建筑总面积经有关测量机构按照设计图纸初步计算为56264平方米……。乙方租用租赁标的物的目的是将该租赁的标的物作为经营场所，……。乙方承诺对租赁标的物的装修标准不低于河东万达广场装修标准。投资1000万元以上。租赁期限共计二十年，租赁标的物交付日为2013年3月1日。计租起始日定为2013年11月1日（2013年3月1日至2013年10月30日为免收租金、物业管理费的装修期），租赁期间自2013年11月1日起至2033年10月30日止；租赁标的物的租金和费用标准按合同载明的建筑面积计算。房屋租金每日每平方米人民币1.4元。物业管理费每日每平方米人民币0.1元。房屋租金和物业管理费每三个月支付一次……。租赁期间内，乙方因经营和使用租赁标的物所发生包括但不限于水、电、煤气、通讯、网络、有线电视、供热等费用，包括（公摊费用）均由乙方负担。如果能够安装独立的计量设备计算乙方使用数量的，所以乙方应按独立安装的计量仪表和政府相关部门核准的计费标准向甲方支付费用（包括公摊费用），甲方应为乙方开具发票。本合同签订后的15日内乙方应向甲方支付成约定金人民币500万元。本合同自甲方收到乙方支付的成约定金之日起成立并生效；合同成立并生效后成约定金不予退还，用于折抵部分履约保证金。乙方向甲方支付履约保证金人民币1000万元，该项履约保证金乙方可按照本合同之规定，500万元成约定金折抵50%。余500万元乙方应在2013年6月30日前付清，乙方如期足额支付履约保证金后，该履约保证金在合同期满提前终止或解除时无息返还乙方；在租赁期内乙方可以将承租的租赁标的物分部分转租给第三人使用，……；甲方逾期交付租赁标的物的，每逾期一天应按照第一年房屋租金数额，以万分之三/日的比例向乙方支付租金；乙方不得以任何理由拖欠房屋租金和物业管理费，若未按本合同4.2项、4.3项以及《租金及物业管理费支付明细表》规定的日期和数额向甲方交付房屋租金、物业管理费用的，每逾期壹天按照未支付部分，以万分之三/日的比例向甲方支付违约金。逾期交付房屋租金、物业管理费之一项超过3个月的，甲方有权解除本合同，并要求支付违约金、拖欠的租金、物业管理费等相关费用；因诉讼所发生的费用，包括法院收取的诉讼费、财产保全费、聘请律师代理诉讼符合收费标准的律师费支出，皆由败诉方承担……”。合同签订后，原告如约将上述租赁标的交付被告天影恒星公司，天影恒星公司未按合同约定给付原告租金、物业费、履约保证金等相关费用，造成巨额拖欠。
基于上述原因，2014年7月30日腾达公司（出租人、甲方）、天影恒星公司（承租人、乙方）、天影集团（保证人、丙方）签订《协议书》，根据东丽区政府协调会精神，为了更好地履行甲、乙双方订立的《租赁合同》，三方经协商达成一致，订立协议，载明：一、甲方已经按照双方重新约定的交付时间（2013年5月15日）将租赁标的物如期交付给乙方，甲方交付义务履行完毕，双方不再签署《租赁标的物交付确认书》；二、乙方自2014年7月1日开始交付租金和物业管理费，为保持租赁年度的完整，对于第一租赁年度余下的2014年7月1日至2014年10月31日，四个月的租金和物业管理费计人民币10268180元，乙方应在2014年8月31日前足额付清，……；三、履约保证金数额由人民币10000000元下调为人民币5000000元，乙方交付的人民币5000000元成约定金转为履约保证金，至此乙方交付履约保证金的义务履行完毕；四、乙方将属于超市的房屋面积转租给了天津市华润生活超市有限公司，对此甲方给予乙方以下三项优惠，（一）、对华润超市承租房屋面积的租金标准，由每日每平方米人民币1.4元，下调为每日每平方米人民币1.3元，物业管理费标准为每日每平方米人民币0.1元，二者合计：每日每平方米人民币1.4元；（二）、对华润超市承租房屋的内装改造以及电力增容项目，甲方一次性给予乙方人民币200万元的资金补助……；五、丙方愿意（为）乙方提供不可撤销的连带责任保证担保，以确保甲方债权的实现，（一）、保证范围包括：1、乙方在《租赁合同》及本协议中的全部债务（等同于全部合同义务）和全部责任；2、违约金、损害赔偿金；3、实现债权的各种费用；（二）、保证方式：连带责任保证；（三）、保证期间为壹年；保证期间的起算日因乙方履行债务的期限不同而有所不同，对保证期间的起算日确定如下：1、《租赁合同》中属于乙方应履行的非金钱债务的，保证期间自乙方应当履行该项债务而没有履行之日起计算；2、《租赁合同》属于乙方应履行支付租金、物业管理费、违约金债务的，保证期间自乙方每三个月应当履行支付该三个月的租金、物业管理费债务而没有支付之日起计算；3、《租赁合同》中属于乙方应履行的其他金钱给付债务的，保证期间自乙方应当履行该项金钱给付债务而没有履行之日起计算；4、《租赁合同》中属于乙方应承担的责任，保证期间自乙方应当承担该项责任而没有承担之日起计算；（四）、保证责任的承担：1、……；2、依据本协议第二条第二款“2014年11月1日以后各租赁年度租金、物业费的支付仍按《租赁合同》、租金及物业管理费支付明细表执行”的规定，乙方自此应每三个月向甲方支付壹次租金和物业管理费，并于每三个月首月开始后的10日内，将该三个月的租金、物业管理费付清；基于《租赁合同》、租金及物业管理费支付明细表的规定，三方一致同意对丙方的保证责任和保证期间作如下表述：由于主合同即《租赁合同》中，约定的租金和物业管理费为每三个月支付壹次，一个租赁年度应支付四次，二十年的租期内仅应支付八十次租金和物业管理费；因此只要乙方在履行合同中出现一次未足额支付租金和物业管理费的违约行为，丙方就应当承担一次保证责任，保证期间就是一个壹年；如果乙方出现若干次违约行为，丙方均应当承担若干次保证责任，保证期间就是若干个壹年；丙方对于乙方因逾期支付租金物业管理费而产生的违约金债务的连带保证责任和保证期间的计算与上述规定相同；六、如果乙方还不按照《租赁合同》及本协议的约定交付租金、物业管理费，甲方将按照《租赁合同》第九条9.2项的规定行使权利，丙方应承担连带保证责任。
2014年9月22日，原告与被告天影恒星公司签订《补充合同》，合同主要约定内容：“1、原合同涉及的房屋租金，由原每日每平方米1.4元调整为每日每平方米1.1元。租金按租赁标的物面积56264平方米为计算依据，则每日每平方米为（1.1元×56264平方米）61890.40元人民币；2、原合同涉及的物业管理费由原每日每平方米0.1元人民币调整为每日每平方米0.3元人民币，管理费按租赁标的物面积56264平方米为计算依据，则每日管理费为（0.3元×56264平方米）16879.2元人民币；3、双方商定增加一项收费项目，由乙方向甲方按每日每平方米0.2元标准支付场地使用费，在合同实际履行过程中，华润超市承租的11649平方米按照租金及物业费1.4元每平方米计费，其余部分44615平方米原告按照1.5元每平方米计费”。
补充合同签订后，被告天影恒星公司未按约定及时给付原告租金、物业费、场地使用费。在原告的多次催促之下，经多方协调，被告天影恒星公司于2016年2月5日给付原告租金、物业费、场地使用费500万元。
自2016年9月1日至2016年11月30日共计91天，根据原告与被告天影恒星公司补充合同的约定以及实际履行中的调整，经计算，被告天影恒星公司应给付原告租金1.1元×91天×56264平方米=5632026.4元、物业费0.3元×91天×56264平方米=1536007.2元、场地使用费0.2元×91天×28132平方米=512002.4元。以上三项合计7680036元，减除华润超市的优惠费用0.1元×11649平方米×91天=106005.9元，被告天影恒星公司尚欠原告腾达公司2016年9月1日至11月30日期间的租金、物业费、场地费7574030.1元（7680036元-106005.9元=7574030.1元）。
原告为被告天影恒星公司向电力部门代缴自2016年9月至10月电费1324519.33元。
2015年2月12日、5月7日、7月10日、8月11日、11月13日、12月18日、2016年3月8日原告多次向天影恒星公司发出书面通知，向其催缴租金和物业费。
2015年2月12日、5月5日、7月10日、8月11日、11月13日、12月18日、2016年3月9日原告多次向天影集团邮寄请求履行保证责任函，要求其对天影恒星公司欠缴原告的租金和物业费承担保证责任。
原告与天津森特律师事务所于2016年11月28日签订委托协议书，原告委托天津森特律师事务所史双庆律师担任本次诉讼代理人，原告需支付律师代理费25万元。
至本案成讼，“汇城广场”项目现由天影恒星公司经营管理处于正常营业状态。
本案原告曾于2016年8月1日就上述诉讼请求来本院起诉二被告租赁合同纠纷，审理期间，被告天影恒星公司于2016年8月11日向天津市第二中级人民法院起诉本案原告，要求1、确认双方2013年2月6日签订的关于汇城广场的《租赁合同》无效；2、确认天影恒星公司、腾达公司、天影集团于2014年7月30日签订的协议书无效……。第二中级人民法院受理后，本院依法裁定该案中止诉讼；经第二中级人民法院审理后于2017年2月13日作出判决，依法驳回了天影恒星公司的全部诉讼请求；天影恒星公司不服向天津市高级人民法院提起上诉，天津市高级人民法院受理后经审理，于2018年2月作出终审判决，驳回上诉，维持原判。在此期间腾达公司曾多次向本院提出就拖欠的租金、物业费、电费等费用，对天影恒星公司、天影集团提起诉讼。（2017年5月3日立案，2017津01**民初3198号；2017年9月6日立案，2017津01**民初6889号；2018年1月30日立案，2018津01**民初1265号。）因天影恒星公司未按合同约定履行给付租金、物业费以及未能交付电费，造成腾达公司不能正常经营。腾达公司多次向本院提出对天影恒星公司、天影集团就上列款项先予执行，经腾达公司与天影集团多次磋商，双方于2017年11月23日签署协议：在本院冻结的天影集团银行账户内先行支付人民币2000万元给付腾达公司作为资金支持，该笔款项将根据汇城广场相关案件结果以任何形式（包括但不限于生效判决、调解、和解、撤诉等）依法确认天影公司应向腾达公司支付的款项金额多退少补。同年11月27日天影集团通过本院将上述款项给付腾达公司。因二被告拖欠巨额租金、物业费、电费等不能及时给付，又临近春节，原告再次向本院申请先予执行二被告银行存款2000万元，用于解决六个村居民的过节急需。经审查，本院认为原告的申请符合先予执行的法律规定，故本院依法作出（2018）津0110民初1265号之一民事裁定书，裁定对天影集团银行存款2000万元先予执行。该先予执行款经本院划拨于2018年2月5日发还原告腾达公司。
本院认为，二被告关于涉案的《租赁合同》以及协议书的无效主张，已经生效的民事判决予以驳回。该《租赁合同》及协议书系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同的双方当事人应当严格按照合同约定的内容履行自己的义务。腾达公司合同签订后，依照合同约定履行了交付标的物的义务，被告天影恒星公司未按合同约定履行给付租金、物业管理费的义务。经多方协调磋商就此问题达成一致意见即三方协议书，按照协议书的约定，被告天影恒星公司应及时履行给付租金、物业费的义务；被告天影集团对天影恒星公司承担租金、物业费、违约金、水、电、煤气通讯、网络、有线电视、供热、损害赔偿金、实现债权的全部费用等天影恒星公司在《租赁合同》及三方协议中的全部债务的连带保证责任。
原告与被告天影恒星公司签订的补充合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于补充合同中租金、物业费计费标准的变更，并未加重三方协议中天影集团保证的租金、物业费的标准。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第30条规定“保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任；如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任。”故天影集团应在保证的债务范围内承担保证责任。
关于天影集团提出的已过保证期限不再承担保证责任主张。《中华人民共和国担保法》第26条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第34条规定：“一般保证的债权人在保证期间届满前对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，从判决或者仲裁裁决生效之日起，开始计算保证合同的诉讼时效。连带责任保证的债权人在保证期间届满前要求保证人承担保证责任的，从债权人要求保证人承担保证责任之日起，开始计算保证合同的诉讼时效。”本案中，原告在保证期间多次通过邮寄的方式以书面形式向被告天影集团要求其承担保证责任，结合《调查报告》中载明的部分村民曾在保证期间内向保证人主张履行保证责任的事实，故天影集团的抗辩主张本院不予采信。
关于违约金的计算方法。被告天影恒星公司未按约向原告交纳2016年9月1日至11月30日期间的租金、物业费场地费等款项，依据原告与被告天影恒星公司签署的《租赁合同》、《补充协议》约定，被告天影恒星公司应承担逾期付款的违约责任。按合同约定，2016年9、10月份费用应于8月10日前交付，至11月30日逾期81天，2016年11月份的费用应于11月10日前交付，逾期20天。违约金基数为7118291.7元。违约金基数计算方式为2016年9月1日至11月30日期间的租金、物业费、场地费7574030.1元，减除场地费用455738.4元（0.2元×28132平方米×81天），即拖欠的租金和物业费7118291.7元。按照日万分之三的标准计算违约金，违约金金额为215684.24元。原告主张2016年12月1日之后的逾期付款违约金，以拖欠租金、物业费7118297.1元为基数，按照日万分之三计算，每日2135.49元，符合《租赁合同》的约定，依法应给付至本判决生效之日。
原告主张的律师费，根据本案原告与被告天影恒星公司之间《租赁合同》的约定，因诉讼所发生的费用，包括法院收取的诉讼费、财产保全费、聘请律师代理诉讼符合收费标准的律师费支出，皆由败诉方承担。该约定系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方当事人应诚信履行。原告为取得租金、物业费、场地管理费合法收益提起本次诉讼而与天津森特律师事务所签订的委托代理合同，合同约定原告需支付律师费25万元，原告同意作出调整，以诉讼标的1%的比例收取，按10万元计算，此款为原告根据约定所必须负担的成本，且数额符合行业规定，故应由被告天影恒星公司承担。
关于原告主张的电费，有原告给付电力部门的票据，证明了原告已缴纳电费；有被告天影恒星公司盖章认可的用电的具体数额，证明了天影恒星公司确认用电的具体数额；有原告提供的天影恒星公司未付电费的发票，证明了欠付电费的具体数额；有天影恒星公司依据确认用电的具体数额向原告缴纳电费的发票及银行转账记录，证明了双方的交易习惯；以上证据足以证明原告的诉讼主张，故本院对原告的此项诉讼请求依法予以支持。
因此，本院事实查明中认定的租金、物业费、场地管理费及违约金、电费、律师费等，依据《租赁合同》、《三方协议》及《补充协议》约定的履行方式、期限等条款，被告天影恒星公司理应承担给付责任，被告天影集团承担连带保证责任。
二被告抗辩从原告诉讼的租金、物业费中减除东丽区人民政府给予原告的2000万元的主张，二被告提供的证据不足以证明此款是东丽区人民政府代二被告交付原告的租金、物业费，且天影恒星公司提供的证据4中《调查报告》明确表示政府补贴部分不属于租金，不能予以扣除，同时承诺减免华润超市的租金问题已经在政府两次补贴中予以体现，故本院对二被告抗辩主张不予采信。
经本院审查《租赁合同》中约定的违约金数额在合法范围内，不属于过高的情形。故二被告请求减免的抗辩主张本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十条、第三十四条之规定，判决如下：
一、被告天影恒星（天津）投资股份有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津市腾达投资有限公司2016年9月1日至2016年11月30日租金、物业费、场地使用费7574030.1元。
二、被告天影恒星（天津）投资股份有限公司在本判决生效后十日内给付原告天津市腾达投资有限公司自2016年9月1日至2016年11月30日违约金215684.24元。
三、被告天影恒星（天津）投资股份有限公司自2016年12月1日起每日给付原告天津市腾达投资有限公司违约金2135.49元至本判决生效之日。
四、被告天影恒星（天津）投资股份有限公司在本判决生效后十日内给付原告天津市腾达投资有限公司律师费100000元。
五、被告天影恒星（天津）投资股份有限公司在本判决生效后十日内给付原告天津市腾达投资有限公司2016年9、10月份电费1324519.33元。
六、被告天津北方电影集团有限公司对本判决第一、二、三、四、五项承担连带责任。
如果未按本判决指定的时间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
七、驳回原告天津市腾达投资有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费75718元,保全费5000元，由被告天影恒星（天津）投资股份有限公司负担。被告天津北方电影集团有限公司对受理费75718元，保全费5000元承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 张文军
代理审判员 刘晨明
人民陪审员 焦海蕾
二〇一八年五月二日
书 记 员 傅 倩