福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终2570号
上诉人（原审被告）：平潭海峡如意城开发建设有限公司，住所地福建省平潭县北厝镇金井湾海峡如意城展示中心三楼。
法定代表人：许世坛。
委托诉讼代理人：林莹，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李开辉，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：翁雪玲，女，1988年8月9日出生，汉族，住福建省平潭县。
被上诉人（原审原告）：倪磊，男，1984年6月1日出生，汉族，住福建省平潭县。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨锴，福建勤学律师事务所律师。
上诉人平潭海峡如意城开发建设有限公司（以下简称如意城公司）因与被上诉人倪磊、翁雪玲商品房预售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2017）闽0128民初4736号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
如意城公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回倪磊、翁雪玲一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费均由倪磊、翁雪玲承担。事实和理由：一、如意城公司提交的证据已充分证明系因区管委会在未办理规划变更手续的情况下先行要求如意城公司进行规划变更，从而导致诉争项目无法及时通过规划验收，最终导致逾期办理初始预登记。一审判决认定如意城公司未能提交充分证据证明上述事实，属于认定事实错误，依法应当予以纠正。二、根据案涉《商品房买卖合同》第十四条约定以及《福建省高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第十五条的规定，只要非因出卖人原因导致逾期办理权属登记的，出卖人无需承担责任。一审法院未尊重双方当事人的自由意思表示以及《福建省高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》的相关规定，罔顾导致逾期办证的真实原因，草率依据合同相对性原则认定由如意城公司承担逾期办证的责任，属于适用法律错误，依法应当予以改判。三、案涉《商品房买卖合同》约定的办理权属登记的时间为2015年6月29日，而倪磊、翁雪玲于2017年10月12日起诉，该期间倪磊、翁雪玲从未向如意城公司就逾期办证事宜主张过任何权利。合同约定的违约金是按日单独计算，因此，每日的违约金也应当独立计算诉讼时效，故2015年6月29日至2015年10月12日期间的违约金超过诉讼时效，依法应当不予支持。四、一审判决违约金计至办妥权属证书登记手续之日止缺乏合同依据。如意城公司已于2017年11月7日办妥房屋所有权初始预登记（大产权证），自此如意城公司已经完成合同约定的义务，何时办理小产证完全取决于倪磊、翁雪玲，如意城公司对此无法预见，亦无法控制。五、根据《合同法》第一百一十三条、第一百一十四条的规定，倪磊、翁雪玲所主张的违约金金额应当要与其所遭受的损失相当。倪磊、翁雪玲并未举证证明因逾期办理权属登记而遭受损失，因此，倪磊、翁雪玲主张按照已付购房款的日万分之一计算违约金明显高于其损失，法院有权依法予以调整。
倪磊、翁雪玲辩称，一、区管委会向如意城公司购买人才公寓属于平等主体行为，区管委会所作出的任何行为及陈述均是作为民事主体来行使，并非行政行为。且一审程序中如意城公司并未就其上述主张提供切实有效的证据予以证明。如意城公司主张系因区管委会的原因造成逾期办证，其应向区管委会主张权利。二、如意城公司负有案涉房屋的办证义务，其未能举证系因政府行政行为或其他原因导致不能办证，故违约责任应由如意城公司承担，其应根据合同约定向倪磊、翁雪玲支付违约金。三、根据平潭县的交易习惯，业主的房产证均是由开发商办理，业主无法自行办理。倪磊、翁雪玲的契税维修基金、办证费用等交房时已经缴纳给如意城公司，如意城公司无需长期占用倪磊、翁雪玲的该部分费用，其应承担办妥房屋权属证书义务。如意城公司办理完总登之后，未根据案涉合同第二十条的约定向倪磊、翁雪玲发出书面通知，因此，如意城公司应按照合同约定办妥房屋权属证书。四、一审法院对权属证书中土地信息登记不予支持，已经免除了如意城公司的部分办证义务，根据案涉合同第十四条的约定，如意城公司逾期办证需支付日万分之一的违约金，倪磊、翁雪玲根据该合同条款主张违约责任符合合同约定与法律规定。五、如意城公司在一审程序中并未提出部分违约金超过诉讼时效的问题，二审中才提出应不予审理。如意城公司上诉状中的补充意见未经如意城公司盖章确认，亦不应予以审理。
倪磊、翁雪玲向一审法院起诉请求：判令如意城公司支付逾期办证违约金，按已付购房款935111元×0.01%计算，自2015年6月29日计至如意城为翁雪玲、倪磊办妥权属证书中土地登记信息之日止。
一审法院认定事实：2013年5月22日，倪磊、翁雪玲（买受人）与如意城公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，以总价935111元购买平潭县金井纵二路与金井横一路交叉路口西北侧平潭海峡如意城G002地块雍景苑第13幢101号房。合同第十四条关于产权登记的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的……买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”合同签订后，倪磊、翁雪玲依约定支付了全部购房款。2015年3月29日，如意城公司与倪磊、翁雪玲办理房屋交接手续。因倪磊、翁雪玲主张至今未能办理房屋权属证书，遂成讼。
一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人双方均应按合同约定全面履行各自的义务。《商品房买卖合同》签订后，倪磊、翁雪玲依约交纳了全部购房款，如意城公司却未能依约协助倪磊、翁雪玲办理房屋权属证书，已构成违约，应承担相应的违约责任。依照相关规定，案涉合同中所称的房屋权属证书应当包含房屋所有权证与土地使用权证，鉴于目前已实行不动产权属统一登记，故如意城公司应负完备办理案涉房屋不动产登记证（含房屋所有权及国有土地使用权登记信息）的相关手续并协助倪磊、翁雪玲办理不动产登记手续之义务。如意城公司主张系因政府原因导致未能办理案涉房屋权属证书，但未能提交充分证据予以佐证，不予采信。即便存在如意城公司所述的情形，因平潭综合实验区管委会向如意城公司采购房屋系平等民事主体之间的行为，当事人一方因第三方原因造成违约的，当事人和第三方之间纠纷可依照法律或约定另行解决。而倪磊、翁雪玲要求如意城公司承担逾期办证责任系基于双方签订的《商品房买卖合同》，如因第三方原因致如意城公司免责，由此产生损失由倪磊、翁雪玲独自承担，与合同法公平原则不符，故倪磊、翁雪玲有权要求如意城公司按合同约定标准向其支付逾期办证违约金。鉴于如意城公司的违约行为处于持续状态，故倪磊、翁雪玲可以主张逾期办证违约金自2015年6月29日起计算至如意城公司协助倪磊、翁雪玲办妥不动产权证登记手续之日止。综上，判决：平潭海峡如意城开发建设有限公司应当在本判决生效之日起十日内向倪磊、翁雪玲支付逾期办证违约金，违约金以购房款935111元的日万分之一为标准，自2015年6月29日起计算至平潭海峡如意城开发建设有限公司协助倪磊、翁雪玲办妥不动产权证登记手续之日止。本案案件受理费1740元，减半收取870元，由平潭海峡如意城开发建设有限公司负担。
本院二审期间，如意城公司、倪磊、翁雪玲围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院认为，如意城公司提供的证据一证明函和信息清单无法证明倪磊、翁雪玲已收到该信息；双方并未约定可采用公告方式进行通知，故如意城公司提供的证据二《平潭时报》不足以证明其已通知办证，本院对如意城公司提供的两组证据均不予采纳。倪磊、翁雪玲提供的《收款收据》系手写且未加盖如意城公司公章，真实性无法确认，该证据本院亦不予采纳。根据现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。如意城公司主张非因其原因导致逾期办理权属登记，并在一审程序中提供《关于世茂海峡城G002地块二期项目情况说明的函》及《平潭海峡如意城G002地块二期项目10#-12#楼规划核实相关工作专题会议纪要》，但案涉房产属于第三期项目，其提供的证据不足以证明其该项主张成立，应承担举证不能的法律后果。如意城公司未按合同约定协助倪磊、翁雪玲办理房屋权属证书，构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。
如意城公司主张案涉合同约定的违约金过高，但并未就此进行举证，故其要求本院就合同约定的违约金进行调整依据不足，不予支持。
根据案涉合同第十四条的约定，如意城公司仅负有“办理房屋所有权初始预登记，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”的义务，而倪磊、翁雪玲未提供证据证明双方已就如意城公司代为办理权属登记进行约定，亦未提供充分有效证据证明其已向如意城公司交纳代为办理权属登记的费用，故原审法院判决如意城公司支付逾期办证违约金至协助倪磊、翁雪玲办妥不动产权证登记手续之日止有失妥当。鉴于如意城公司已于2018年4月17日,即二审开庭之日告知倪磊、翁雪玲案涉房屋已符合办证条件，即如意城公司已于二审开庭之日完成对倪磊、翁雪玲的通知义务，故本院将如意城公司应支付的逾期办证违约金的截止日期纠正为如意城公司交付办理权属登记需由其提供的相关材料之日。如意城公司主张2015年6月29日至2015年10月12日期间的逾期办证违约金超过诉讼时效，但其一审期间未提出诉讼时效抗辩，现二审期间提出，本院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销福建省平潭县人民法院（2017）闽0128民初4736号民事判决；
二、平潭海峡如意城开发建设有限公司应于本判决生效之日起十日内向倪磊、翁雪玲支付逾期办证违约金，违约金以购房款935111元的日万分之一为标准，自2015年6月29日起计算至平潭海峡如意城开发建设有限公司向倪磊、翁雪玲交付办理权属登记需由其提供的相关材料之日止。
三、驳回倪磊、翁雪玲的原审其他诉讼请求；
四、驳回平潭海峡如意城开发建设有限公司的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审案件受理费1740元，由平潭海峡如意城开发建设有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴一萍
审 判 员 吴筱洲
审 判 员 黄 锋
二〇一八年五月二十一日
法官助理 江丽丽
书 记 员 郑紫雯