北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初31515号原告：高伟，男，1980年11月19日出生。委托诉讼代理人：周原，北京天达共和律师事务所律师。委托诉讼代理人：索士余，北京天达共和律师事务所律师。被告：卫莉莉，女，1958年9月10日出生。被告：侯也平，男，1951年11月25日出生。被告卫莉莉、侯也平的共同委托诉讼代理人：王贺，北京策略律师事务所律师。被告卫莉莉、侯也平的共同委托诉讼代理人：宋鹤，北京策略律师事务所律师。原告高伟（以下简称高伟）与被告卫莉莉、侯也平（以下简称卫莉莉、侯也平，一并提及时简称二被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。高伟的委托诉讼代理人周原、索士余，二被告的共同委托诉讼代理人王贺、宋鹤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高伟向本院提出诉讼请求：1.解除我与卫莉莉就北京市朝阳区阜荣街8号院3号楼12层2单元某某号房屋（以下简称涉诉房屋）订立的房屋买卖合同关系；2.卫莉莉返还已付款100000元，并支付利息（自2016年2月20日起按中国人民银行同期贷款利率的标准计算至实际返还之日止）；3.卫莉莉赔偿房屋升值损失2300000元，并支付利息（自2016年9月12日起按中国人民银行同期贷款利率的标准计算至实际支付之日止）；4.卫莉莉赔偿居间费65000元、公证费1900元；5.候也平对于上述第二项、第三项、第四项诉讼请求承担连带责任。事实和理由：2016年2月20日，我与卫莉莉签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定由我购买卫莉莉所有的涉诉房屋，总价款5700000元。当日，我按约定支付了首付款100000元。此后，因房价上涨，卫莉莉多次以各种方式表示不继续履行合同，并在2016年6月将涉诉房屋过户至案外人名下。卫莉莉的行为已经构成根本违约，因其与侯也平系夫妻关系，卫莉莉应承担的还款及赔偿责任属于二人夫妻共同债务，故侯也平应承担连带责任。卫莉莉、侯也平共同辩称：同意解除双方房屋买卖合同关系，但不同意其他诉讼请求。首先，高伟提交的2016年3月20日会谈录音中显示双方在当日已经就《房屋买卖合同》的履行问题进行了协商，卫莉莉当场表示愿意解除合同，退还高伟已付款并给予一定金额的赔偿，此能够证明高伟在当日即知晓卫莉莉不再继续履行合同，故此后房价上涨的损失应由高伟自行承担。其次，2016年3月20日之后的房价上涨过高，已超出了正常范围，属于异常波动，这是卫莉莉无法预见，也不能合理预见的。而房屋的涨价损失是可得利益损失，根据合同法第一百一十三条第一款的规定，违约方应赔偿守约方的可得利益损失不得超过其订立合同时预见的或应预见的因违反合同造成的损失。现合同无法继续履行，以半年后的市场价与购买价之间的差额作为可得利益损失，导致双方当事人之间的利益显失平衡，超出了当事人对可能违反合同的预期。因此，2016年3月20日之后的房屋升值损失不应由卫莉莉承担。再次，根据高伟提交的公证书，显示涉案房屋已在2016年4月出售他人，在此情况下，高伟完全可以确定卫莉莉已经违约，却并未尽快寻找其他卖家防止其损失的扩大。根据合同法第一百一十九条第一款的规定，当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止其损失的扩大，没有采取措施的，不得就扩大的损失要求赔偿。此外，根据合同的履行情况，高伟仅在合同签订后向卫莉莉支付了100000元，却要求卫莉莉承担200余万元的损失，这是显失公平的。最后，本案是合同纠纷，基于合同相对性，高伟只能向卫莉莉主张违约责任，侯也平并非本案适格被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：侯也平与卫莉莉系夫妻关系，二人于2002年2月4日登记结婚。涉诉房屋于2009年12月27日转移登记至卫莉莉名下，系二被告的夫妻共同财产。2016年2月20日，卫莉莉（出卖人）与高伟（买受人）签订《房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋为涉诉房屋；该房屋为商品房；出卖人和买受人通过北京某某房地产经纪有限公司居间介绍成交；经双方协商一致，该房屋成交价格为5700000元；买受人合同日支付100000元，由居间方管理，产权人签字支付给出卖人；买受人于2016年4月25日前支付3400000元给出卖人；剩余2200000元通过银行贷款支付出卖人；买受人向商业银行申办抵押贷款，拟贷款金额为2200000元；出卖人应当在过户后三日内将房屋交付给买受人；经双方同意，自买受人取得批贷承诺函之日起15日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续。当日，高伟支付了房款100000元。高伟表示卫莉莉在《房屋买卖合同》签订后多次表示不再继续履行合同，并就此提交：1.2016年3月20日高伟、侯也平及案外人的谈话录音，其中侯也平称“小高，这个事情我办的不对，这个钱和押金我肯定给你退回去，我呢就是给你三万两万算这么个事，就是我的不对了”，高伟称“叔叔，我的意思就是按合同来”；2.2016年4月25日高伟与侯也平的通话录音，其中高伟称“我还是想继续履行合同啊”，侯也平称“我通知中介说620万，哪怕600万也可以的，不知道中介通知你了没”，高伟称“但是我们合同签了啊，合同是有法律效力的对不对”，侯也平称“这事我们尽量处理下，能赔3万赔3万，能赔5万赔5万，如果要继续闹下去，就看你的了”，高伟称“那既然这样的话，我们就继续履行合同”；3.2016年4月26日高伟与卫莉莉的通话录音，其中卫莉莉称“您说多少，我给你赔偿点，不是说不赔”，高伟称“其实我不想赔偿，我想继续履行合同，为了买这个房子，我把我的房子卖了，您能理解吗”，卫莉莉称“能理解，你说咋办呀”，高伟称“那就继续履行合同啊，我们也没辙啊”，卫莉莉称“现在没办法了，我们没那能力，有能力谁卖房子啊”，高伟称“中介有个办法，就是全款买房子，这些款由中介给您，这也是一种方法。除了全款交钱，什么其他的加价这些我们都不能接受”，卫莉莉称“你的意思是一次性付款？”，高伟称“中介有一次性付款的方法，走一个拆借手续”，卫莉莉称“那这个我不懂，意思是你一次性付款？”，高伟称“那这个您可以咨询下中介他们”，卫莉莉称“那我问问中介”；4.（2016）京海诚内民证字第05124号《公证书》及公证费发票（金额1900元），证明卫莉莉在2016年4月在链家网上另行出售涉诉房屋。二被告对于此组证据的真实性均认可，认为二被告已在2016年3月20日告知高伟不再继续履行合同并愿意赔偿，且高伟通过《公证书》中的网页信息能够看出涉诉房屋已经另行成交，故其在此后自行扩大的损失应由高伟自行承担。高伟立案时的诉讼请求系要求卫莉莉继续履行《房屋买卖合同》，办理房屋过户手续。在2016年9月6日本案第一次开庭过程中，卫莉莉辩称涉诉房屋已经过户至案外人名下，无法继续履行。经高伟申请，本院向其出具调查令，高伟于2016年9月9日调取了涉诉房屋所有权转移登记手续，显示涉诉房屋于2016年6月6日转移登记至案外人张某名下。此后，高伟变更了其诉讼请求。本案在审理过程中，高伟申请对涉诉房屋在2016年9月12日的市场价值进行评估，卫莉莉申请对于该房屋在2016年3月20日的市场价值进行评估。经依法委托，北京北方房地产咨询评估有限责任公司于2017年3月7日作出《房地产估价报告》，估价结果为：涉诉房屋在2016年3月20日的市场价值为5819290元，在2016年9月12日的市场价值为7350911元。为此，高伟支付了鉴定费16623元，卫莉莉支付了鉴定费13638元。关于居间费，高伟提交了《房屋购买居间委托协议》、居间费收据、刷卡单、银行账户交易明细，证明其已支付了居间费65000元。二被告对于此组证据的真实性不持异议。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案中，《房屋买卖合同》系高伟、卫莉莉的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。合同签订后，卫莉莉将房屋另行出售他人并办理了所有权转移登记手续，此导致本案《房屋买卖合同》无法继续履行，卫莉莉构成根本违约，现高伟购买涉诉房屋的合同目的已不能实现，故其要求解除双方房屋买卖合同关系并由卫莉莉退还已付款100000元的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。因合同解除系卫莉莉违约导致，其还应承担合同解除的违约责任。本案争议焦点有三，一是作为合同解除的法律后果，高伟可得主张的损害赔偿范围；二是如何确定损害赔偿的合理数额；三是侯也平在本案中是否应承担责任。针对以上争议焦点，本院意见如下：一、高伟可得主张的损害赔偿的范围按照法律规定，守约方可得主张的损害赔偿的范围既包括实际损失，也包括可得利益的损失。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。按照上述法律规定，一方违约时的损害赔偿应当使守约方达到假定合同被全面履行的状态，损害赔偿之范围既包括实际损失也包括可得利益损失。其中，实际损失主要指守约方为履行合同所积极支出的费用，如合同得到履行，该费用即成为合同履行的成本；而合同因对方违约而解除，该费用支出即转化为守约方的实际损失。本案中居间行为已经完成，高伟为此支付的居间费65000元即属于因合同解除导致的实际损失，卫莉莉应予赔偿。可得利益损失则旨在保护守约方的履行利益。当事人订立合同之目的就在于获得合同的履行，在合同因出卖人一方的原因无法履行而导致解除时，一旦标的物价格上涨，该标的物涨价的预期利益不能为买受人所享有，其损失即属于《中华人民共和国合同法》第一百一十三条所规定之可得利益损失，该利益损失受法律保护；另外，在合同解除的情况下，买受人购买同样区位、同类品质的替代物，需要支付更高的价款，因此产生的合理损失，应由出卖人按照法律规定承担相应的赔偿责任。据此，高伟有权在本案中主张房屋升值损失，但其主张的公证费及相关利息，于法无据，本院不予支持。二、如何确定可得利益损失的合理范围《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。本案高伟所主张的房屋升值损失属于可得利益损失的范畴，故在计算和认定时，本院综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、守约方不当扩大的损失、守约方因违约获得的利益、守约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本，酌情确定具体的赔偿金额。三、侯也平在本案中是否应承担责任《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款规定，夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。本案中，已付款的返还及赔偿款的给付均具有债务性质，且均发生在二被告婚姻关系存续期间，因此，如无法律规定或约定的除外情形，该债务应当被认定为夫妻共同债务。现并无证据显示二被告之间就婚姻关系存续期间所得财产的归属有所约定，亦无证据显示当事人之间就此项债务为卫莉莉的个人债务有所约定，并且，从高伟提交录音来看，侯也平知晓卫莉莉将房屋出售给高伟一事，且亦就合同的履行、解除问题与高伟进行过协商。因此，虽然侯也平并非《房屋买卖合同》相对方，但其是涉诉房屋的共有人及卫莉莉的配偶，将其排除在债务人之外缺乏事实及法律依据，侯也平应当与卫莉莉共同承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告高伟与被告卫莉莉就北京市朝阳区阜荣街8号院3号楼12层2单元某某号房屋订立的房屋买卖合同关系；二、被告卫莉莉、侯也平于本判决生效之日起七日内返还原告高伟已付款100000元；三、被告卫莉莉、侯也平于本判决生效之日起七日内赔偿原告高伟居间费损失65000元、房屋升值损失1100000元；四、驳回原告高伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费51700元，由原告高伟负担14700元（已交纳），由被告卫莉莉、侯也平共同负担37000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。鉴定费30261元，由原告高伟负担16623元（已交纳），由被告卫莉莉负担13638元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  孙茜倩审 判 员  斯晓荷代理审判员  魏慧彪二〇一七年六月十二日书 记 员  张 颖何霏霏