黑龙江省延寿县人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0129民初703号原告崔磊（公民身份号码XXXXXX），住延寿县。委托代理人王朝霞，北京大成律师事务所律师。委托代理人陈索娟，北京大成律师事务所律师。原告崔明岩（公民身份号码XXXXXX），住依安县。被告孙立臣（公民身份号码XXXXXX），住延寿县。委托代理人李艳芝，黑龙江惠泉律师事务所律师。原告崔磊、崔明岩与被告孙立臣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月16日立案后，依法适用普通程序，于2016年5月23日公开开庭进行了审理。原告崔磊及其委托代理人王朝霞、陈索娟，原告崔明岩，被告孙立臣及其委托代理人李艳芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔磊、崔明岩诉称：2014年12月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将其所有的位于延寿县锦绣丽都13号楼地下室，一层东数3、4门，二层、三层整体出租给原告，用于三人合伙经营延寿县首席音乐公馆，被告承诺租赁物已经消防检查并验收合格，并提交了租赁物所在小区的消防验收合格单。2016年1月29日，哈尔滨市公安消防支队延寿大队给延寿县首席音乐公馆下达行政处罚决定书，认为延寿县首席音乐公馆未经消防安全检查擅自投入使用、营业，责令停止使用并处罚款30000元。由于被告的严重违约给延寿县首席音乐公馆造成巨大经济损失并被迫停业，致使双方签订的合同目的无法实现，故诉至法院，请求判令：1.解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告返还原告已付租金各168750元（计算方式为675000元×25%=168750元）；3.案件受理费由被告承担。在诉讼过程中，原告崔磊增加诉讼请求，要求被告孙立臣赔偿损失771459元。被告孙立臣辩称：原告未向被告实际支付房屋租金，被告同意解除与原告所签订的房屋租赁合同，但是不应当承担返还房屋租金的义务。原、被告之间订立的房屋租赁合同中所涉及的租赁房屋符合原告所需房屋的租赁条件。原告与被告因合伙开办延寿县首席音乐公馆租赁被告的房屋，且原告与被告之间的合伙关系至今并未解除，对于如何分担房屋租金等事宜应属于合伙事务的纠纷，应当另行起诉。在本院开庭审理过程中，崔磊、崔明岩、孙立臣为证实各自诉辩主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。原告举示证据情况如下：证据A1.《房屋租赁合同》一份、协议书一份。拟证明：2014年12月1日原告承租被告的房屋地下室、一层、二层、三层及四层阁楼，租赁房屋用途为开设首席音乐公馆。并约定一年租金为450000元，首付一年半租金675000元，在音乐公馆首批营业额中先行支付给被告。按合伙协议内容，原告投资比例为25%，故已从营业额中先行支付给被告的租金中有25%比例部分系以原告应分得的经营所得支付被告。证据A2.收条一份。拟证明：原告同被告开设延寿县首席音乐公馆，原告崔磊已按约定投入装修款1164133元。证据A3.行政处罚决定书及附件一份。拟证明：2016年2月5日，经哈尔滨市公安消防支队延寿县大队下达哈延公（消）刑罚字（2016）0008号行政处罚决定书，因未经消防安全检查擅自投入使用，责令延寿县首席音乐公馆停产停业、并处罚款人民币三万元整的处罚。证据A4.延寿县首席音乐公馆工商档案信息一份。拟证明：延寿县首席音乐公馆负责人系被告的妻子江波。从工商档案信息可证实，目前仍未通过消防安全检查。从延寿县商品房买卖合同书中体现被告当初购置房屋时没有地下室和四层阁楼。孙立臣对崔磊、崔明岩举示的证据质证认为：对证据A1的真实性无异议，对证明问题有异议，原告与被告就合伙经营的利润未进行结算，因此原告根本没有给付租金。对证据A2真实性无异议，该笔款项已作为合伙投资款计入合伙账目当中，而且该款的用途不仅用于装修，也有用于合伙其他项目当中使用，该证据不能作为原告要求损失额度的赔偿依据。对证据A3的真实性无异议，对证明内容有异议，通过该处罚决定书及其附件内容体现首席音乐公馆之所以被处罚及停业完全是由于音乐公馆未经消防安全检查擅自投入使用营业，与被告租赁给原告的房屋本身没有任何关系。对证据A4的真实性无异议，对证明内容有异议，认为消防部门的行政被处罚人是延寿县首席音乐公馆，因为这一营业场所不符合消防法的规定而导致的停业，并非是因为被告出租给二原告用于三方合伙所使用的房屋结构本身的问题；通过租赁合同已清晰得知原告对于被告所租赁给他们的房屋结构、整体情况非常了解，被行政处罚各合伙人应承担同等责任。被告举示证据情况如下：证据B1.房屋租赁协议一份。拟证明：原、被告双方于2014年12月1日形成房屋租赁合同关系，且在合同中明确约定房屋租赁形式，租金应从合伙经营的营业额中先行支付。通过该合同第一条可以证实原告人明知被告出租给其房屋的整体结构情况。证据B2.购房协议一份、回迁协议两份、认购书两份。拟证明：被告出租给原告的房屋合法来源。证据B3.锦绣丽都13号楼业主及业主委员会同意被告对租赁房屋进行平改的签名文书、房屋住宅管理局等各部门备案文书、可进行平改的鉴定报告以及被告出租房屋地下室相关材料各一份。拟证明：被告租赁给原告的地下室在2010年7月26日结束建设，该地下室已经验收合格并交付使用。被告出租给原告的房屋其他部位平改均经房屋所在全体业主及业主委员会同意，并报相关部门备案，而且具有相关的鉴定报告作为依据，既不影响13号楼整栋楼房的安全，也未造成原告承租后无法使用房屋。证据B4.张铁文的证人证言，张铁文证实：2014年11月中旬，崔磊，孙立臣以及双方妻子到我律师事务所咨询合伙的相关事宜，咨询过程中谈到了孙立臣出租房屋四层平改部分和地下室不在当时的购房合同内，是后申请办理的，这件事当时谈的时候双方都在场。租赁合同是我代书的，合同代书后，崔磊没去，咨询完之后孙立臣来我处取的合同。证据B5.收据一份。拟证明：崔磊、孙立臣代书合同支付200元费用。崔磊对孙立臣举示的证据质证认为：对证据B1的真实性无异议，对证明内容有异议，因被告所出租的房屋是用于同原告合伙经营延寿县首席音乐公馆，一年半的租金是在首批营业额中先行支付，该音乐公馆一直是盈利状态，却营业至今未进行分红，租金依据合同约定已由被告在首批营业额中扣除；对合同中体现的房屋状况只能说明房屋现状，无法体现原告知晓该房屋存在违建状态。对证据B2的真实性无异议，证明问题有异议，该证据所显示的内容与被告所出租的房屋现状不符，如地下室、四层阁楼，证明被告所出租的房屋存在违建和扩建；该组证据中的B072号房屋拆迁产权调换协议中乙方系孙立君并非孙立臣。对证据B3的真实性有异议，无法核实在书面证据中签字的业主以及施工方；对合法性有异议，建设地下室及阁楼改变房屋原规划，需要进行严格的行政许可，领取规划许可证书并且要由具有施工资质的施工单位，小区的业主及业主委员会无权自行决定改建、扩建，原告也未看到延寿县房产管理部门予以备案的证据。对证据B4有异议，原告崔磊及被告孙立臣及其各自妻子去证人处某某，只是就合同条款如何签订进行咨询，未涉及关于地下室的问题也未说过四人已经实际去查看过房屋；证人作为专业律师每天接受咨询，一年之后还能清晰记得合同外的，他当时认为没必要写在合同中的细小情节，不符合常理及客观规律，因此对这部分证实内容真实性持有异议。对证据B5有异议，当天没有交任何费用，而且该证据也不是正规发票。崔明岩对孙立臣举示的证据质证认为：对证据B1的真实性无异议，对证明问题有异议，崔明岩租赁房屋时不知道房屋的情况，房屋租金应该在盈利时首先支付租金，到现在为止没有分过钱。对证据B2的真实性无异议，证明问题有异议，该证据所显示的内容与被告所出租的房屋现状不符，如地下室、四层阁楼，证明被告所出租的房屋存在违建和扩建；该组证据中的B072号房屋拆迁产权调换协议中乙方系案外人孙立君并非孙立臣。对证据B3的真实性有异议，无法核实在书面证据中签字的业主以及施工方；对合法性有异议，建设地下室及阁楼改变房屋原规划，需要进行严格的行政许可，领取规划许可证书并且要由具有施工资质的施工单位，小区的业主及业主委员会无权自行决定改建、扩建，原告也未看到延寿县房产管理部门予以备案的证据。对证据B4、B5认为自己未参与，不知道。本院确认:证据A1、A3—A5、B1、B2、B5内容真实，与本案具有关联性，予以采信。证据A2中的款项双方均认可原告崔磊已经交付，对该部分内容予以采信，其他内容不予采信。证据B3可以证实租赁房屋改建过程，对该部分内容予以采信，其他部分不予采信。证据B4可以证实《房屋租赁合同》由张铁文代书，对该内容予以采信，其他内容不予采信。本院经审理查明：2014年12月1日崔磊、崔明岩与孙立臣签订《房屋租赁合同》《协议书》各一份。《房屋租赁合同》约定孙立臣将位于延寿县锦绣丽都（又名“松林小区”）13号楼地下室，一层东数3、4门，二层三层整体出租给崔磊和崔明岩使用，四层阁楼无偿使用，如国家有政策拆除，崔磊、崔明岩自行拆除装修，无条件搬出，孙立臣不负责任何包赔；租赁期限2014年12月1日至2018年6月1日止，年租金450000元；付款方式为2014年12月1日至2016年6月1日租金675000元，在首批营业额中先行支付给孙立臣；乙方租赁期间，取暖费、水费、电费、卫生费、物业费、租赁费、房产税等各种税、费用全部由乙方承担，上述费用租赁结束前，乙方须交清；乙方搬出时，固定设施包括门、电梯、空调、排风、电设施等一切设施不动，主体结构不动，移动物可以搬走。《协议书》约定：崔磊、崔明岩、孙立臣三方自愿协商开办延寿首席音乐公馆，孙立臣投资1500000元，崔磊、崔明岩各投资750000元，孙立臣、崔磊以现金投资，崔明岩以音响设备投资550000元，现金投资200000元；合伙期限自2014年12月1日至2018年6月1日止；按投资比例分配利润，于正常营业开始计算，每周利润分配一次，但在利润分配之前要从利润中首先支付房屋年租金，余额进行分配红利；在三方合伙经营期间发生亏损由三方按投资比例承担亏损额；合伙人投入款用于合伙店铺、装修等投入，并将支出费用入账，在经营期间或开业前所投现金不足，由三方按投资比例再行注入资金；合伙期限届满，三方投入房屋装修等问题以房屋租赁合同为准。诉讼中，原、被告双方均认可使用房屋的范围是：地下室，一层的三门、四门，二层的一、二、三、四门，三层的一门，四层阁楼；延寿县首席音乐公馆自营业开始未进行利润分配。延寿县首席音乐公馆于2015年2月17日开始营业。2016年2月5日，哈尔滨市公安消防支队延寿县大队下达哈延公（消）刑罚决字（2016）0012号行政处罚决定书，以延寿县首席音乐公馆未经消防安全检查擅自投入使用、营业为由，给予延寿县首席音乐公馆停产停业，并处罚款人民币三万元整的处罚。另查明，哈尔滨市公安局消防处于2011年10月17日出具建设工程竣工验收消防复查意见书，内容为松林小区9#10#11#13#14#工程经复查符合要求，可以恢复使用，该工程如需改建、扩建（含室内装修、用途改变），应依法申报建设工程消防设计审核和竣工验收消防备案。本院认为：原、被告之间签订《房屋租赁合同》有效并已部分履行，在履行过程中，因原告租赁房屋与被告合伙开办的延寿县首席音乐公馆未经消防安全检查擅自投入使用，被哈尔滨市公安消防支队延寿县大队处罚，现已停产停业，致使合同目的无法实现，原告要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。关于原告崔磊要求被告返还已付租金168750元的主张，因双方约定2014年12月1日至2016年6月1日租金675000元在首批营业额中先行支付给孙立臣，在诉讼中，原、被告均承认延寿县首席音乐公馆营业至今并未进行过结算，故无法证明原告崔磊向被告孙立臣支付租金168750元，对原告崔磊的该主张，不予支持。关于原告崔磊要求被告赔偿损失771459元的主张，因原告崔磊未在法定期限内缴纳诉讼费，视为其自动放弃该项诉讼请求。关于原告崔明岩要求被告返还已付租金168750元的主张，因原告崔明岩未在法定期限内缴纳诉讼费，视为其自动放弃该项诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告崔磊、崔明岩与被告孙立臣签订的《房屋租赁合同》。二、驳回原告崔磊、崔明岩的其他诉讼请求。案件受理费3675元，原告崔磊负担3575元，被告孙立臣负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  严自才审 判 员  吴铁军代理审判员  郇迎迎二〇一六年八月十九日书 记 员  任雪微