浙江省临海市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1082民初5833号
原告（反诉被告）：宁波江东康汇体育发展有限公司临海分公司，住所地：法定代表人：周艳，职务：经理。
委托代理人：王灵星，浙ＸＸ顶律师事务所律师。
被告（反诉原告）：台州新都置业有限公司，住所地：
法定代表人：蒋人略，职务：董事长。
委托代理人：周体敏，浙江几丰律师事务所律师。
原告宁波江东康汇体育发展有限公司临海分公司（以下简称康汇体育临海分公司）诉被告台州新都置业有限公司（以下简称新都公司）为房屋租赁合同纠纷一案，于2016年7月27日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序,于2016年8月23日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）特别授权委托代理人王灵星和被告（反诉原告）特别授权委托代理人周体敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告康汇体育临海分公司起诉称：2014年6月30日，原告与被告签订了《台州市临海湖景国际会所租赁合同》，合同约定由原告承租湖景国际7#楼一、二层部分区域面积共计2380平方米，用于经营健身俱乐部。被告为了扶持原告经营健身俱乐部，双方在合同第四条就租金、支付期限及支付方式进行了约定，其中原告享有免租三年，期限自2014年7月1日至2017年6月30日止。原告为了防止纠纷，于2015年12月30日向临海市公证处申请对上述房屋的现场情况进行保全证据，临海市公证处于2016年1月8日作出（2015）浙临证内字第5797号公证书。2016年5月10日，原告收到被告出具的合同解除函，要求原告于收到解除函之日起两日内搬离涉案房屋。同年5月16日被告强行在原告租赁场地内砌墙，破坏原告经营。由此，原告与被告发生纠纷。原告认为被告不具备依据租赁合同约定行使解除权，被告的解除行为系无效，属于毁约行为应当承担违约责任，故起诉，请求法院确认被告就《台州市临海湖景国际会所租赁合同》提出解除合同行为无效，并要求被告继续履行《台州市临海湖景国际会所租赁合同》；请求法院判决被告按（2015）浙临证内字第5797号公证书内容恢复原状；请求法院判决被告赔偿原告经济损失869754.09元（按2015年同期净利润计算，自2016年5月13日暂算2016年10月13日，实际起算至恢复原状之日止）；本案诉讼费由被告承担。
被告新都公司答辩称：被告具备租赁合同的解除权，并不存在违约解除的情形。原告在合同存续期间存在以下违约行为：1、至今未向被告支付履约保证金10万元；2、租赁期间擅自变更租赁区域的房屋用途并转让给他人使用；3、未按照合同维持游泳池全年开放的约定；4、原告一直未按照合同约定承担支付房租以外的费用，其中2015年度欠远州集团临海阳光物业管理有限公司物业管理费4万元还由被告代付；5、原告在使用租赁物期间未尽维护的义务，给租赁物造成损坏。原告的上述违约行为符合租赁合同中约定的解除情形，因此，被告有权提出解除权，并要求原告腾退房屋。被告享有租赁物的所有权，砌墙行为是对租赁物的合法处置。原告在收到被告的解除函后迟迟不予腾退，被告出于维护自身权益考虑，在租赁场内部分区域砌墙，况且被告选择的砌墙区域为原告空置的地方。原告主张的营业损失不存在，即便存在也不应由被告承担。总之，请求驳回原告的诉讼请求。
针对被告的辩称，原告补充陈述：根据租赁合同第五条约定，设置履约保证金的作用是督促原告健身设备进场，在合同中只是附属作用。租赁合同签订后，原告为履行合同对租赁场所投入了大量的人力、物力、财力，进行装修场地，购置健身器材，安排工作人员以及健康宣传活动等事项。原本要求原告在租赁合同签订后的三日内交纳保证金，被告看到原告积极履行合同后也一直未要求原告交纳。被告以此作为解除合同理由，纯属滥用解除权。原告不存在未缴纳物业费一事，如果原告拖欠物业费的话，远州集团临海阳光物业管理公司自会向原告主张。原告按照合同约定使用租赁物，不存在被告所说的未按约定用途使用租赁物，也不存在被告辩称的原告对游泳没有进行全天开放情形。综上，原告提出解除合同的依据不足。
被告新都公司反诉称：原告起诉状所述与事实不符，其在《租赁合同》存续过程中存在违约，依据双方《租赁合同》约定和相关法律法规，被告有权提出解除《租赁合同》并要求赔偿。2014年6月30日，原、被告签订了《租赁合同》，合同约定：原告承租被告所有的坐落于临海大道以南，双林路以西湖景国际7#楼一、二层部分区域；租赁期为十年，自2014年7月1日至2023年6月30日；租金为前三年免租，免租期间，除了房租费用以外的其他费用应由原告自行承担，免租期满后一年一付；同时原告应在合同签订之后三日内，以现金方式支付给被告人民币拾万元作为合同履约保证金。《租赁合同》还约定，原告出现拖欠保证金及其他费用累计超过30天的，被告有权解除《租赁合同》。由于原告严重违反《租赁合同》的相关约定，已经构成违约，根据《租赁合同》十四条“违约责任”14.1（1）、（2）、（6）以及第四条4.5的约定，被告有权提出解除合同。合同约定的三年免租只是按合同履行的情况下约定的，现在原告违约应当按第四年的标准计算，每年10万元。2015年的物业费缴纳期已经过去一年多，原告都没有付，被告作为房屋的所有权人，只好代原告交纳了物业费。为此被告向法院提起反诉，请求判令确认被告与原告签订的《台州市湖景国际会所租赁合同》于2016年5月10日的解除有效；判令原告立即腾退租赁场地（临海大道以南，双林路以西湖景国际7#楼一、二层部分区域），同时赔偿被告租金损失计人民币209589.04元（自2014年7月1日按照每年租金10万元暂计算至2016年8月4日，最终计算至实际腾退之日止）；判令原告逾期支付保证金给被告造成的利息损失暂计人民币11706.3元（自2014年7月4日起，按银行同期同类贷款利率5.6%每年，暂计算至2016年8月4日，直到计算到实际履行之日）；判令原告支付被告代其支付的物业费人民币40000元；判令原告承担诉讼费。
原告针对反诉辩称：被告的解除合同行为是无效的。合同约定前三年免租，现在被告要求赔偿租金损失没有合同依据。依据合同约定，涉案保证金本来就属于无息情形，不存在利息问题。对于保证金在本诉部分已经讲到，是被告考虑到保证金的用途，一直未提出要求原告支付保证金。关于四万元的物业费，即使存在，也应当由物业公司跟原告沟通，而不是由被告向原告主张，原、被告之间也不存在委托缴付物业费的事实。被告提出的反诉请求没有事实和法律依据。
原告康汇体育临海分公司向本院提供证据如下：
1、台州市临海湖景国际会所租赁合同1份，拟证明原、被告于2014年6月30日签订租赁合同以及合同对租赁场所、租赁用途和期限、租金支付期限及支付方式、保证金、装修维护、违约责任等达成相关约定的事实。
2、公证书1份，拟证明原、被告在签订租赁合同后，原告在租赁房屋内提供健身、休闲服务的事实。
3、会员名单1份，拟证明原告在2014年7月1日起至2016年5月期间原告经营的康汇俱乐部发展会员1299名，达到了签订租赁合同目的的事实。
4、解除函1份，拟证明被告滥用解除权，致使租赁合同无法继续履行的事实。
5、照片4张，拟证明被告强行在原告经营的康汇俱乐部内砌墙妨碍原告经营的事实。
6、原告2015年5-10月份康汇健身俱乐部盈亏情况表1份、评估申请书1份，拟证明被告给原告造成实际损失的事实。
7、会员起诉状及原告应诉通知书各13份，拟证明被告于2016年5月16日在俱乐部内砌墙，导致原告无法为会员进行健身服务的事实。
8、2014年10月24日的收据1份，拟证明物业费是原告跟物业公司发生关系、与被告无关的事实。
经质证，被告对原告提供的证据1的真实性、合法性没有异议，但对待证事实有异议；对证据2的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，公证书的出具时间是2016年，但实际形成于2015年12月，因为2016年1月8日情况又发生了变化；对证据3的三性均有异议，原告是否发展了1299名会员、健身卡是否原告办的、是否真实的人办的卡都不清楚；对证据4的真实性、合法性无异议，但对待证事实有异议，解除函是被告方发送，不能因此说被告是滥用解除权；对证据5的三性均有异议，被告方砌墙是基于合同要求原告腾房，原告不腾退才引起的；对证据6的三性均有异议，原告提供的盈亏情况表没有财务帐册等加以证明，无法反映该表数据的真实性，更不能反映在被告提出解除合同时的实际经营情况，原告应当提供在税务机关的纳税证明；对证据7的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，实际上在5月10日被告发出解除函时，会员的年卡费原告已经收取了；对证据8的三性均有异议，收据上没有加盖物业公司的章，收费人黄秋玲是否物业公司的人也不清楚，即便原告将之前物业费交到物业公司，仍然不能排除被告代付的4万元物业费。
被告新都公司向本院提供证据如下：
9、《台州市临海湖景国际会所租赁合同》及销售7#楼施工13#楼一层平面图1份，拟证明原、被告签订了租赁合同，对租赁场所的用途和期限、租金支付期限及支付方式、保证金、装修维护、违约责任等达成相关约定以及原告拖欠保证金及其他费用累计超过30天，被告有权解除《租赁合同》的事实
10、公证书及相关附件1份，拟证明原告在租赁期间擅自变更部分租赁区域的房屋用途并转租给他人以及原告在使用租赁物期间未履行应尽的维护义务，给租赁费造成损害的事实。
11、收款收据1份，拟证明原告欠远州集团临海阳光物业公司2015年度物业管理费4万元由被告代付的事实。
12、解除通知函1份，拟证明被告向原告提出解除《台州市临海湖景国际会所租赁合同》，并要求其腾退的事实。
经质证，原告对被告提供的证据9的真实性、合法性无异议，但对其待证保证金累计超过30天未支付的，被告有权解除《租赁合同》有异议；对证据10的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，其待证原告在使用租赁物期间未履行应尽的维护义务，给租赁费造成损害的事实有异议，因为基础装修是被告装修的，原告仅仅装修了墙纸、吧台和健身设备，不会给租赁物造成损害；对证据11的三性均有异议，因为合同约定物业费由原告与物业管理公司进行协商，所以根本不存在被告发生物业费代交的事实；对证据12的真实性没有异议，对合法性有异议，对被告提出的五项解除内容有异议，解除通知函涉及的内容并非客观事实。
对上述证据，本院认证如下：被告对证据1、证据2、证据4、证据7的真实性无异议，本院对其真实性予以确认；证据3、证据6系原告自行制作，且无其他证据予以佐证，故对该证据的证明力本院不予确认；证据5没有显示拍摄的时间、地点，真实性本院无法确认，但根据原、被告的陈述，本院对被告于2016年5月16日在涉案租赁场所砌墙的事实予以确认；证据8未加盖物业公司公章，原告未举证收据上的收款人王秋玲系物业公司工作人员，故本院对其证明力不予确认；原告对证据9、证据10、证据12的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，从证据10中临海市公证处拍摄的视频来看，原告将涉案租赁场所的棋牌区转租给中鑫汇银用于经营白银等贵金属交易；证据11加盖了远洲集团临海阳光物业管理有限公司财务专用章，出具合法，可以证明该物业公司向被告收取了会所2015年度物业费4万元的事实。
本院经审理，认定事实如下：
2014年6月30日，原告康汇体育临海分公司（乙方）与被告新都公司（甲方）共同签订了《台州市临海湖景国际会所租赁合同》,约定：1.1、租赁地址：乙方同意承租座落于临海大道以南，双林路以西湖景国际7#楼一、二层部分区域…；3.1、乙方对于承租的房屋仅用于从事健身及休闲服务经营（如简餐、棋牌、茶室），包括合法范围内提供健身服务以及销售相关产品。乙方变更、增加经营项目必须征得甲方同意，否则甲方有权解除合同，一切损失由乙方自行承担；3.3租赁期限为10年，自2014年7月1日至2023年6月30日…；4.1、乙方享有免租叁年，自2014年7月1日至2017年6月30日；4.3、租金支付方式实行免租期满后第一年一年一付，第二年起半年一付，先付后用，具体支付期限及金额如下：2018年6月30日前支付10万/年；2018年12月31日前支付6万/半年…；4.4、乙方应与物业公司通过协商，按照双方另立的协议就物业管理费的支付、来客管理及车辆管理达成一致；4.5、乙方承诺在经营期间确保游泳池全年对外开放（除了正常设备维修维护、政府部门检查及春节放假等因素外），若有违约，每日向甲方支付1000元违约金，违约金按年累计超过20日的，每日支付2000元违约金，累计按年累计超过30日的，除支付违约金外，甲方有权解除合同；5、乙方因在甲乙双方合同签订后3日内，以现金方式向甲方支付人民币拾万元作为合同履约保证金，在乙方设备进场（包括健身器械、棋牌）后，甲方应退还50%的保证金交乙方，即人民币伍万元整，剩余保证金在乙方退出房屋并结清费用后30日内，由甲方无息退还。在合同履行期内，如发生下列情况构成违约，甲方有权扣减保证金。若保证金不足以弥补甲方损失的，甲方可追溯乙方违约责任并要求乙方赔偿损失…（3）乙方未能在本合同解除或终止后30天内将房屋连同固定添附物交换给甲方…；7.9、甲方（委托物业协调）提供会所西门外侧公共场地停车位，用于乙方日常运行使用，相关物业服务费用由乙方根据物业公司的规定缴纳；7.10、物业费用根据会所审批具体面积（实际平方米）进行计算，单价参考小区会所物业费收取标准，最终价格及优惠由乙方跟物业公司协商确定…；14.1、在租赁期限内，如乙方具有下列情形之一的，甲方有权立即终止或解除合同，收回该房屋，同时不予退还保证金，若保证金不足弥补甲方损失的，甲方可追索乙方违约责任并要求乙方赔偿损失：（1）未经甲方书面同意，乙方擅自变更或超越本合同的第三条约定的房屋租赁用途使用房屋的，（2）乙方未经甲方书面同意，擅自将房屋全部或部分地有偿或无偿地转租给第三人，或变相实施这些行为的…，（6）出现拖欠保证金或其他任何费用，累计超过30天…。
2015年12月30日，原告向临海市公证处提出申请，对涉案租赁场所的现场情况进行证据保全。2016年1月8日，临海市公证处作出（2015）浙临证内字第5797号公证书。2016年1月14日，被告向临海市公证处提出申请，对涉案租赁场所的现场情况进行证据保全。2016年1月28日，临海市公证处作出（2016）浙临证内字第168号公证书。在租赁期间，原告将涉案租赁场所的棋牌区转租给中鑫汇银用于经营白银等贵金属交易。
2016年5月10日，被告向远洲集团临海阳光物业管理有限公司交纳会所2015年度物业费4万元。
2016年5月10日，被告致函原告提出解除双方签订的《台州市临海湖景国际会所租赁合同》，要求原告于收到函之日起两日内搬离，原告于当日收到该函，但至今未搬离。2016年5月16日，被告在涉案租赁场所内进行砌墙。
另，原告至今未向被告支付约定的10万元合同履约保证金。
本院认为：原告与被告之间所签订的《台州市临海湖景国际会所租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，故对双方均具有约束力。该合同对租赁场所的用途和期限、租金支付期限及支付方式、保证金、装修维护、违约责任等均已作出明确约定。合同签订后，被告交付承租房屋，原告接收该房屋并进行装修、使用。涉案合同约定原告应在合同签订后3日内以现金方式向被告支付十万元合同履约金，若原告拖欠保证金累计超过30天的，被告有权立即终止或解除合同。现原告至今未向被告支付保证金，已构成违约；另合同第14条约定原告未经被告书面同意，擅自将房屋部分转租给他人的，有权立即终止或解除合同。本案中，原告在租赁期间未经被告书面同意将部分承租房屋转租给中鑫汇银从事贵金属交易，亦构成违约。鉴于此，被告于2016年5月10日向原告提出解除合同的函，故对被告主张的确认其与原告签订的租赁合同已于2016年5月10日解除的诉请，本院予以支持。因原、被告之间签订的租赁合同已于2016年5月10日解除，对原告提出的要求被告继续履行合同、恢复原状、赔偿损失的诉请，本院不予支持。租赁合同解除后，因原告至今仍占用租赁场地，故原告应腾退租赁场地给被告并承担腾退履行期间届满后至其实际返还租赁场地期间的租金损失。关于腾退履行期，被告在出具函未两日，但根据租赁合同第5条的约定，腾退履行期为30日，故应以合同约定为主，被告租金损失的起算时间为2016年6月11日。对于租金损失标准，本院参照原、被告之间租赁合同的租金标准酌定每年8万元计算。鉴于原、被告签订的租赁合同未约定保证金逾期支付的利息损失，且在合同解除后原告已无义务再支付履约保证金，故被告主张的原告逾期支付保证金造成的利息损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照原、被告签订的租赁合同的第4.4条、第7.9条、第7.10条的约定，涉案租赁场地的物业管理费应由原告承担，但由于原告未及时支付，被告作为主业代原告支付了2015年度会所的物业管理费4万元。对被告要求原告支付其代为缴纳的2015年度物业费4万元的诉请，本院予以支持。综上，被告的合理反诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告宁波江东康汇体育发展有限公司临海分公司与被告台州新都置业有限公司签订的《台州市临海湖景国际会所租赁合同》已于2016年5月10日解除。
二、原告宁波江东康汇体育发展有限公司临海分公司于本判决生效起十五日内将租赁场地（临海大道以南，双林路以西湖景国际7#楼一、二层部分区域）腾退给被告台州新都置业有限公司。
三、原告宁波江东康汇体育发展有限公司临海分公司于本判决生效起十五日内支付被告台州新都置业有限公司腾退履行期间届满后占用租赁场地期间的租金损失11616元（自2016年6月11日起按80000元/年暂计算至2016年8月4日止，此后仍按此标准计算至原告实际返还租赁场地止）。
四、原告宁波江东康汇体育发展有限公司临海分公司于本判决生效起十五日内支付被告台州新都置业有限公司代为支付的2015年度物业费40000元。
五、驳回原告宁波江东康汇体育发展有限公司临海分公司的诉讼请求。
六、驳回被告台州新都置业有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12498元，减半收取6249元，由原告宁波江东康汇体育发展有限公司临海分公司负担。反诉案件受理费2609元，由原告宁波江东康汇体育发展有限公司临海分公司负担1500元，由被告台州新都置业有限公司负担1109元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省台州市中级人民法院。【在递交上诉状后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，帐号：19-900001040000225089001】
代理审判员 徐正敏
二〇一六年十月九日
代书 记员 李苹苹