清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清城法民一初字第136号
原告：曾钊杰，男，汉族，住清远市清新区，身份证号码5332。
委托代理人：谢焯健，广东业证律师事务所律师。
被告：清远市南远房地产开发有限公司，住所地清远市清城区。
法定代表人：林伟新，该公司董事长。
委托代理人：谢勐跃、梁浩华，广东天爵律师事务所律师。
原告曾钊杰诉被告清远市南远房地产开发有限公司（以下简称南远房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员潘金桥适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谢焯健；被告南远房地产公司的委托代理人梁浩华，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾钊杰诉称：2012年8月6日原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于清远市清城区城北二路西2座雅悦花园一号楼17层02号的商品房，合同约定的建筑面积共115.72平方米，其中，套内建筑面积93.14平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.58平方米，原告已经按照合同的约定支付购房款484260元，并支付税费7263.9元。被告应当在2013年12月31日前，将验收合格的商品房交付给原告。但到目前为止，被告还没有将验收合格的商品房交付给原告，已经构成违约，应当支付违约金。鉴于合同约定的逾期交房的违约金低于实际造成的损失，根据合同法第一百一十四条的规定，应予增加。因此，原告主张被告支付的违约金为从逾期交付房屋之日起按每月3500元支付违约金到房屋验收合格交付给原告之日止。为维护合法权益，原告特提起诉讼，请求依法判令：1、被告从2013年12月31日起以每月3500元支付逾期交付房屋的违约金给原告到交付验收合格的房屋之日止（计至起诉之日，被告逾期13个月，违约金为45500元）；2、被告承担本案诉讼费用。
被告南远房地产公司辩称：一、原告要求逾期交房违约金从2013年12月31日起计至验收合格之日止的日期计算并无事实与法律依据，逾期交房违约金应从2014年3月1日计至2014年6月20日止。原告与答辩人于2012年8月6日签订《商品房买卖合同》，合同第八条约定答辩人于2013年12月31日前交付房屋，该合同第17页附上的补充协议第一条约定出卖人在约定的交房日起60天内安排将房屋交付给买受人使用的，不视为出卖人违约，因此双方实际约定的最后交房日期应为2014年2月28日前。2014年6月20日原告在物业管理处正式签收房屋锁匙，原告明知该房屋未验收合格即予以接收，应当认定为答辩人完成了交付的义务。原告也于2014年7月3日办理了装修工人的出入证并缴纳押金，准备对房屋进行装修，再次证明了原告于2014年7月便已实际收楼并开始占有、使月该房屋，答辩人完成了交付房屋的义务，因此逾期交房的违约金应从2014年3月1日起计至2014年6月20日止。二、《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金是当事人的意思自治，原告对逾期交房违约金的计算没有事实和法律依据，应按合同约定方式计算。《商品房买卖合同》第九条第2项约定出卖人逾期交房的，应按逾期的天数按总房价的日万分之0.2向买受人支付违约金，此约定是原告与答辩人双方真实意思表示，是当事人意思自治，即使答辩人需支付逾期交房的违约金，亦应按合同约定计算。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请法院依法公正裁判。
经审理查明，2012年8月6日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告将位于清远市清城区城北二路西二座雅悦花园1号楼17层02号商品房出售给原告，建筑面积为115.72平方米，总房价款为484260元。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……。合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、出卖人逾期交房的，应按逾期的天数按总房价的日万分之0.2向买受人支付违约金。”合同附件四补充协议第一条约定：“为了方便买受人收楼，出卖人将在房屋交付之日起二个月内分批次安排业主收楼。出卖人在约定的交房之日起60天内安排将房屋交付给买受人使用的，不视为出卖人违约。”合同签订后，原告已向被告付清房屋总价款。约定的交楼期限届满后，原告称其至今尚未收楼，但是被告陈述原告已于2014年6月20日实际收楼并居住使用，其提供了一份领件登记表、收款收据、临时出入证以及抄表记录，该四份证据均由雅悦花园小区的物管单位清远市统悦物业管理有限公司制作，并加盖该公司的印章。领件登记表显示1号楼1702业主曾钊杰已领取涉案房屋钥匙，但无时间显示；收款收据及临时出入证显示雅悦花园1号楼1702房住户于2014年7月3日向清远市统悦物业管理有限公司交纳了200元的装修工人出入证押金，并领取了有效期至2014年10月2日的临时出入证；抄表记录显示1号楼1702房2014年4、5、6月的水表读数为3，7、8、9、10、11、12月份的读数分别为6、9、10、11、12、13。而本院工作人员庭后曾前往雅悦花园1号楼17层进行现场勘查，拍摄了照片，发现原告所购的1号楼1702号房屋已加装了不锈钢防盗门，且在该房门角落处放置有香炉，香炉内也积聚了不少香灰。对于房屋是否已竣工验收的问题，被告表示已经竣工验收，但是其无提供相关证据。
以上事实，本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷，双方争议焦点为：一是原告是否已实际收楼，被告是否存在逾期交楼的违约行为；二原告认为合同关于逾期交楼违约金的约定明显过低并要求有原告提供的商品房买卖合同、契税完税证，被告提供的商品房买卖合同、领件登记表、临时出入证、押金收据、抄表记录，本院现场拍摄的照片，以及本案的庭审笔录予以证实。调整的主张是否成立。对于第一个争议焦点，本案中，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方应予恪守。原告已按约定向被告付清购房价款，按约定被告应于2014年2月28日（因补充协议约定出卖人在约定的交房之日2013年12月31日起60天内安排将房屋交付给买受人使用的，不视为出卖人违约，故交房之日为2014年2月28日前）前将涉案商品房交付给买受人居住使用。虽然原告陈述其至今尚未收楼，但是被告提供有第三方制作的临时出入证、出入证押金收据以及抄表记录，具备较高的证明效力，可以证实原告已实际收楼。被告主张其已于2014年6月20日向原告交付了涉案房屋，但是领件登记表无时间显示且原告否认上面曾钊杰的签名不是其本人字迹，故，对于被告主张交楼时间为2014年6月20日的意见本院不予采纳。被告提供的出入证押金收据可以证明原告最迟已于2014年7月3日收取了房屋钥匙，被告于该日已向原告交付了涉案房屋，因此，对于被告交付房屋的时间本院确定为2014年7月3日。双方约定的交楼期限届满后，被告于2014年7月3日将涉案商品房交付给原告居住使用，原告在领取房屋钥匙后即享有了房屋的占有、使用、收益等权利，房屋处于原告的控制支配之下，可以认定被告在2014年7月3日即已完成了交付房屋的合同义务。因此，被告于2014年7月3日交付房屋给原告已构成逾期交房的违约行为，应按照合同约定承担给付违约金的违约责任。对于第二个争议焦点，虽然《商品房买卖合同》第九条约定的违约金按照逾期的天数按总房价的日万分之0.2计算，但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出增加的要求。同时，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，被告迟延交楼的违约行为导致原告不能预期搬入涉案房屋居住使用，从而失去利用涉案房屋派生的其他权利和收益，确实存在实际损失，且由于被告的违约行为处于继续状态，该损失虽然难以确定但必然不断扩大，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，对于原告的损失本院确定按照中国人民银行规定的金融机构短期
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1年期贷款基准利率的标准予以调整。对于逾期交房违约金的计算区间，按照《商品房买卖合同》第九条的约定，从约定的交楼期限届满的次日起即从2014年3月1日起计至原告收楼之日
--2014年7月3日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
限被告清远市南远房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告曾钊杰支付逾期交楼的违约金（该违约金从2014年3月1日起以总购房款484260元为基数按中国人民银行规定的金融机构1年期贷款基准利率计算至2014年7月3日止）。
本案受理费469元，由被告清远市南远房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 潘金桥
二〇一五年四月三十日
书记员 朱洁雯
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。