江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆张民初字第00698号
原告朱建良。
委托代理人万德龙，江苏瑞生律师事务所律师。
委托代理人李中华，江苏瑞生律师事务所律师。
被告孙皖玲。
委托代理人曹中清。
被告昆山理想家园房地产咨询有限公司，住所地昆山市玉山镇城北萧林路1003号。
法定代表人李邦圣，该公司总经理。
委托代理人姚升传，江苏柏庐律师事务所律师。
委托代理人叶挺，江苏柏庐律师事务所律师。
原告朱建良与被告孙皖玲、昆山理想家园房地产咨询有限公司（以下简称理想家园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月9日立案受理后，依法由审判员杨建勇独任审理，适用简易程序于2015年11月30日、同年12月9日公开开庭进行了审理。原告朱建良及其委托代理人李中华，被告孙皖玲的委托代理人曹中清，被告理想家园公司的委托代理人姚升传、叶挺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱建良诉称，原告与被告孙皖玲、理想家园公司于2015年3月29日签订《昆山市存量房买卖合同》，约定在被告理想家园公司的居间下，被告孙皖玲将其所有的位于昆山市张浦镇富宥鸿禧山庄XX号楼XXX室、XXX阁楼（以下简称“涉案房屋”）出售给原告，合同约定了定金、中介服务费以及房屋总价、支付方式、过户期限、违约责任等事宜。原告向被告孙皖玲支付50000元定金，向被告理想家园支付了10000元中介费。2015年6月，被告孙皖玲突然告知原告不再出售涉案房屋，截至目前仅返还50000元定金，现诉至法院，请求法院判令：1、被告孙皖玲、理想家园公司连带返还双倍定金差额50000元，并连带赔偿中介服务费损失10000元；2、判决被告孙皖玲支付原告因诉讼支出的律师费3500元；3、案件受理费由被告承担。第二次庭审中，原告将诉讼请求变更为：1、要求被告孙皖玲支付违约金30000元、中介服务费损失10000元、律师费3500元，同时支付上述款项利息损失（从2015年6月2日起至实际支付之日止，按银行同期贷款利率计算）；2、被告理想家园对上述责任承担连带责任；3、诉讼费由被告承担。
被告孙皖玲辩称，这个合同在签订的时候房屋已经被查封，这个合同是不可履行的合同，属于无效合同。要求驳回原告的全部诉请。因为中介没有起到中介的作用，原告的律师费不予承担。
被告理想家园公司辩称，列理想家园公司为本案的被告不适合，应当驳回原告针对理想家园公司的诉请，原告提交的房屋买卖合同已由三方协商解除，该解除协议中约定：买卖合同解除后，被告孙皖玲退回5万元定金给原告，并赔偿4万元给原告。从此原告、被告孙皖玲、理想家园公司互不追究责任，即便理想家园公司作为被告，也请法庭驳回原告对理想家园公司的诉请。
经审理查明，2015年3月29日，原告朱建良（乙方、购买方）与被告孙皖玲（甲方、出售方）及被告理想家园公司（丙方、居间方）签订合同编号为0001050的《昆山市存量房买卖合同》一份，合同约定：甲方将坐落在昆山市张浦镇富宥鸿禧山庄XX号楼XXX室、XXX阁楼的房屋（建筑面积为：房屋168.89平方米、阁楼27.03平方米）出售给乙方，房屋售价为2020000元；乙方承诺购房款支付方式为商业银行贷款，合同约定签约时乙方向甲方支付定金50000元以及后续房款的支付方式。合同第五条约定：“……甲方保证该房产产权清晰且已告知产权共有人并取得同意出售此房产，若因其债务、产权纠纷等因素或产权共有人不履行本合同，则由甲方承担本合同中约定之违约责任。……”，佣金支付方式为：签约时甲方支付20000元、乙方支付20000元。补充约定：“甲方于2015年8月8日前交房给乙方，结清前房屋内水、电、煤、物业等费用。乙方将贰万元尾款付给甲方，如果乙方审贷不通过则两方友好协商解决。（甲乙双方签约当日支付丙方中介服务费各壹万元整，剩余部分于交房当日甲乙将剩余中介费各捌仟元付给丙方。）”被告孙皖玲在甲方处签字、捺手印，同时代连育德签字、捺手印。原告朱建良在乙方处签字、捺手印，被告理想家园公司经办人黄某在丙方处签字，未盖公章。当日，原告朱建良通过妻子魏梅银行账户汇款50000元给了被告孙皖玲，并支付了10000元中介服务费给被告理想家园公司。
诉讼中，孙皖玲提供的离婚证、离婚证公证书、离婚协议公证书，载明，孙皖玲与连育德于2002年12月27日在安徽省民政厅登记结婚，于2013年4月1日离婚，涉案房屋系连育德、孙皖玲共同所有，在离婚协议书中约定：“该房借款由连育德按期归还，贷款还清后并等婚生儿子连冠华年满18周岁时，双方将该房产的产权过户至连冠华名下，但孙皖玲对此房有永久居住权。”
另查明，由于连育德债务纠纷，张家港市人民法院于2014年3月26日查封了涉案房屋；昆山市人民法院于2014年7月22日进行了轮候查封。
由于被告孙皖玲无法解除查封手续，原被告三方于2015年6月2日在被告孙皖玲家中协商解除了合同，并销毁了朱建良、孙皖玲手中的买卖合同及收据。同日，被告孙皖玲将50000元退还到原告朱建良妻子魏梅的银行账户。
诉讼中，原告提供了《补充协议》原件一份，陈述此协议是由被告理想家园公司经办人黄某填写的格式合同，协议载明以下内容：甲方（出售方）孙皖玲、乙方（购买方）朱建良在丙方（居间方）理想家园公司居间下，于2015年3月29日在丙方公司签订了鸿禧山庄XX号楼XXX室的房产买卖合同（合同编号：0001050）。现为明确三方的权利和义务，作补充协议如下：一、由于甲方不能配合乙方过户，三方同意将上述合同解除。二、丙方分别归还甲、乙方的所有证件，甲、乙分别向丙方归还所有的合同、票证等。三、本合同签订后，三方承诺互不追究彼此的责任。四、本协议一式三份，双方各执一份，三方签字盖章后生效。该补充协议被告孙皖玲在甲方处签字、原告朱建良在乙方处签字，丙方由黄某签署“理想家园房产”。在该协议下面手写内容如下：“甲、乙双方协商甲方退还乙方定金伍万元整及承担叁万元违约金和壹万元中介费（乙方购买时中介费），付给乙方共计玖万元整。（其中伍万元当日支付，另肆万元捌月拾日支付。）”被告理想家园公司对该证据的真实性予以认可，并确认最下面的手写内容是黄某写好后三方才签的字。被告孙皖玲在第一次庭审中对该协议不认可，不承认有该补充协议，第二次庭审中承认签名是其所签，被告理想家园未盖章，只能是前期意向，对协议下面手写部分不认可，当时签字时没有那些字。
因被告未支付违约金及中介费，原告委托律师起诉并支付了律师代理费3500元。因原、被告意见分歧较大，致本案调解无效。
上述事实，有昆山市存量房买卖合同、中介费收据、电话录音、补充协议、结婚证、银行查询明细、离婚证、离婚证公证书、离婚协议公证书、房屋产权登记信息查询结果证明、协助执行通知书、当事人及证人黄某的陈述及本院庭审笔录等所证实。
本院认为，原被告于2015年3月29日签订的《昆山市存量房买卖合同》实际包含了朱建良与孙皖玲之间的房屋买卖合同和朱建良与理想家园公司、孙皖玲与理想家园公司之间的居间合同，是一个混合合同，原告由于合同履行提起诉讼，列理想家园公司为本案被告适格。根据物权法有关规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”司法机关依法裁定、查封限制房地产权利，禁止房地产转让，是对物权变动行为的禁止，而并非是对房屋买卖合同的效力的否定。原、被告签订的关于涉案房屋的买卖合同的内容并没有违反法律、行政法规效力性强制规定，因此该合同合法有效，双方当事人均应按合同履行相应的义务。本院认为，即使涉案房屋被查封，被告如果提供足额的担保是可以解除查封的，合同仍然可以履行，然而在合同签订后的两个月时间内，孙皖玲也未能通过协调解除查封，因无法办理过户登记，致使买卖合同无法继续履行，故孙皖玲应按约定承担违约责任。被告理想家园作为居间人，向朱建良、孙皖玲提供中介服务，并促成了合同成立，在居间过程中，并不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的事实，故可以要求支付相应报酬，现理想家园公司根据工作量只收取了20000元中介费，也较为合理。因涉案房屋被法院查封，无法办理产权变更登记，导致合同目的无法实现，原被告三方一致确认买卖合同已于2015年6月2日解除，并且签订“补充协议”，虽然理想家园公司未盖章，但庭审中认可该协议的效力，故“补充协议”依法成立，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。现被告孙皖玲虽然对该协议不予认可，但未举证证明，应承担不利的法律后果，故原告要求朱皖玲赔偿30000元违约金及10000元中介服务费损失的诉请，本院予以支持，因协议约定：“另肆万元捌月拾日支付”没有明确约定年份，系约定不明，故原告主张利息损失，应从立案之日起计算为宜。关于要求被告支付律师费3500元的诉请，因补充协议中未有约定，故本院不予支持。关于原告要求被告理想家园公司承担连带赔偿责任的诉请，因无事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百三十条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告孙皖玲于本判决生效之日起十日内支付原告朱建良违约金30000元、中介费损失10000元并承担利息损失（以40000元为基数，从2015年11月9日起算到实际支付之日止，按人民银行同期同档贷款基准利率计算）。
二、驳回原告朱建良的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费1388元，减半收取694元，由原告朱建良负担294元，由被告孙皖玲负担400元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 杨建勇
二〇一五年十二月十二日
书记员 夏 明
附相关法条：
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。