辽宁省大连市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽02民终9303号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：胡淑美，女，1963年5月11日出生，汉族，住庄河市。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：刘永林，男，1965年9月16日出生，汉族，住庄河市。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：于萍，女，1969年5月7日出生，汉族，住址同上。
三上诉人共同委托诉讼代理人：王日庆，辽宁法明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：孙兴海，男，1989年9月6日出生，汉族，住庄河市。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：宋延秀，女，1990年3月3日出生，汉族，住庄河市。
委托诉讼代理人：孙兴海，宋延秀丈夫。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：叶绍云，庄河市联合法律服务所法律工作者。
原审被告：韦梅娟，女，1987年1月13日出生，汉族，住址庄河市。
上诉人胡淑美、刘永林、于萍分别因与被上诉人孙兴海、宋延秀、原审被告韦梅娟物权保护纠纷一案，不服辽宁省庄河市人民法院（2016）辽0283民初2390、3704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人胡淑美、刘永林、于萍上诉请求：撤销原审判决第二、三项，依法改判驳回孙兴海要求胡淑美、刘永林、于萍承担责任的该项原审诉讼请求。事实和理由：一、原审判决认定韦梅娟向被上诉人孙兴海借款70万元，证据不足。1.韦梅娟是否向孙兴海出具借条，不清楚；2.孙兴海没有证据证实其己向韦梅娟履行给付70万借款。二、原审判决认定上诉人有为被上诉人承担抵押担保的事实证据不足。1.没有书面的合同证实上诉人用其所有的房屋为被上诉人抵押担保。2.即使有抵押担保的意思上诉人的担保范围仅2万元，不能认定上诉人有为韦梅娟所有的70万债务承担担保责任。上诉人在办理房屋买卖合同时，不清楚韦梅娟与孙兴海之间存在债务关系以及债务数额。3.2015年1月1日韦梅娟向孙兴海出具70万欠据，2014年12月25日上诉人胡淑美与孙兴海签订房屋买卖合同，若存在担保关系时间上存在矛盾。三、上诉人与被上诉人间建立房屋买卖合同关系，买受价格严重与实际价值相背离，显失公平，应撤销。
被上诉人孙兴海、宋延秀辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，不同意三上诉人的上诉请求。
原审被告韦梅娟未到庭，也未提交书面答辩意见。
孙兴海、宋延秀向一审法院起诉请求：要求被告韦梅娟偿还借款本金70万元，被告刘永林、于萍、胡淑美对韦梅娟的借款在案涉房屋价值范围内承担担保的赔偿责任。
胡淑美、刘永林、于萍在一审中反诉请求：撤销原两份房屋买卖合同（2014年12月25日胡淑美与二原告间的买卖合同，2015年1月14日被告刘永林、于萍与原告孙兴海、宋延秀签订的房屋买卖合同），并协助胡淑美将案涉房屋过户至胡淑美名下。
一审法院认定事实：2015年1月1日，被告韦梅娟向原告孙兴海出具借条一份，内容为：借款人韦梅娟向出借人孙兴海借人民币70万元，借款用途：用于养殖。此款承诺于2015年2月13日之前还清，若逾期还款，则借款人应向出借人支付借款总额20%的违约金，以及实现债权费用（包括但不限于交通费、诉讼费、律师费等）。原告称，该借条系2014年10月24日至12月31日间，被告韦梅娟7次向原告借款，其中，有向韦梅娟提供的银行账户（包括孙誉萌）汇钱，2014年11月25日，提现20万元，12月5日提现10万元，12月31日提现15万元，支付给韦梅娟。2015年1月1日，汇总了一个总借条。
2015年1月14日，被告刘永林（甲方）、于萍（二人系夫妻关系）与原告孙兴海（乙方）签订《房地产买卖契约》，内容为：”甲乙双方本着平等互利、等价有偿的原则订立本契约，共同遵守。一、甲方将坐落在庄河市吴炉镇吴炉村小沟屯的房地产出售给乙方，建筑面积84.58平方米，房屋所有权证编号为：110384。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲、乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币贰万元整。三、甲方于乙方付清全部购房款后将上述房地产正式交付乙方，房屋交给乙方时，该建筑物范围内的土地使用权及其他附属设施一并转移给乙方。四、甲方保证上述房地产权属清楚，无抵押、典当、被查封等权利受到限制情形。若发生与此房地产产权有关的纠纷，甲方负责赔偿。五、上述房地产办理过户手续，所需交纳的税费，由乙方承担。”上述房地产买卖契约于签订当日在庄河市公证处办理了公证，但房屋并未交付给二原告。二原告于2015年1月16日取得了案涉房屋的所有权证。房屋所有权证号为：房权证庄字第11017**。案涉房屋仍由刘永林、于萍居住使用。
2014年12月25日，原告孙兴海（乙方）与被告胡淑美（甲方）签订房地产买卖契约一份，内容为：一、甲方将坐落在庄河市吴炉镇吴炉村吴炉屯100号的房地产出售给乙方，建筑面积86.07平方米，房屋所有权证编号为：1101616号。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲、乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币肆仟元整。三、甲方于乙方付清全部款项后将上述房地产正式交付乙方，房屋交给乙方时，该建（筑）物范围内的土地使用权及其他附属设施一并转移给乙方。四、甲方保证上述房地产权属清楚，无抵押、典当、被查封等权利受限制情形。若发生与此房地产产权有关的纠纷，概由甲方承担一切民事责任。由此给乙方造成的损失，甲方负责赔偿。五、上述房地产办理过户手续，所需交纳的税费，由乙方承担。同日，庄河市公证处对该份房屋买卖契约的真实性进行了公证。契约签订后，二原告于2015年1月16日取得了案涉房屋的所有权证。房屋所有权证号为：房权证庄字第XX**号。案涉房屋仍由胡淑美居住使用。
在原审时，被告刘永林、于萍反诉称：我夫妻二人在不知真相的情况下，就把名字给签了，办理案涉房屋的过户手续不是我们的真实意思表示，我们一家四口在案涉房屋中居住，而且只有这一套房屋，我们儿媳妇（韦梅娟）以前借过原告孙兴海的钱，说拿房照作抵押。在原审时，胡淑美反诉称：2014年12月份，孙兴海因与胡淑美大女儿韦梅娟有债务纠纷，以”拿胡淑美房屋作为抵押”之名，与胡淑美签订了房地产买卖契约，将原属于被告所有的房屋以4000元的价格过户到二原告名下。本案在审理过程中，原告称与被告刘永林、于萍以及胡淑美签订房屋买卖合同，没有支付给其任何款项。而是与韦梅娟手中借款抵顶，而被告刘永林、于萍、胡淑美则称，原告已经按房屋买卖合同约定给付了三被告购房款，当初签订房屋买卖合同的真实意思是：胡淑美的房屋议定的价格是15万元；刘永林、于萍的房屋议定的价格为20万元；合同中少写金额是为了少拿税款，原审时被告反诉申请表达的内容不准确，应以现表达内容为准。原告对案涉两套房屋的价值分别为15万元左右、20万元左右，没有异议。
一审法院认为，本案的争议焦点是：原告孙兴海与被告韦梅娟之间是否存在民间借贷的法律关系；被告刘永林、于萍、胡淑美与原告孙兴海之间存在房屋买卖关系，还是对韦梅娟在孙兴海处的借款进行担保的法律关系。一、根据韦梅娟向原告孙兴海出具的借条以及原告所提供的中国民生银行个人账户对账单以及被告刘永林、于萍、胡淑美在本案原审时所作的反诉表述，应当认定原告孙兴海与被告韦梅娟存在借款的法律关系。因二原告系夫妻关系，故二原告要求被告韦梅娟给付借款70万元，予以支持。二、被告刘永林、于萍、胡淑美与原告孙兴海之间不存在真实的房屋买卖关系，存在对韦梅娟在原告孙兴海处的借款进行担保的法律关系。因为刘永林、于萍、胡淑美在原审反诉时均提到原告孙兴海与韦梅娟之间存在借款关系，拿房照作抵押，房屋过户不是其真实意思，现原告孙兴海提供了韦梅娟向其出具的借条，以及案涉房屋未交付的事实。故可以认定被告刘永林、于萍、胡淑美以其自有的房屋为韦梅娟借款提供担保。而案涉两套房屋均建造在集体所有的土地上。根据《中华人民共和国担保法》第三十七条：”下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权......”。故案涉两套房屋担保无效。原告孙兴海及被告刘永林、于萍、胡淑美均明知案涉房屋系农村宅基地的房屋，担保合同无效，其双方均有过错。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第七条：”主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。”关于担保数额问题，因本案两套房屋过户时间均在韦梅娟向原告出具的借条时间之后，故一审法院确定担保数额为70万元。据此，一审法院确定刘永林、于萍、胡淑美应在各自案涉房屋价值范围内承担韦梅娟在借款70万元范围内不能清偿债务部分的二分之一的连带责任。
关于被告刘永林、于萍反诉要求撤销其与原告于2015年1月14日签订的房屋买卖契约的问题，现原告认可其与该二被告之间不存在真实房屋买卖关系。原审时，被告也称韦梅娟借孙兴海的钱拿房照作抵押，故双方没有房屋买卖的真实意思表示，双方房屋买卖合同不成立，被告要求撤销，该房屋买卖契约没有事实及法律依据，一审法院不予支持。
关于被告胡淑美反诉要求撤销其与二原告于2014年12月25日签订的房屋买卖契约、由二原告协助其将房屋过户到胡淑美名下的请求，现原告认可其与胡淑美之间不存在真实的房屋买卖关系，被告胡淑美在原审时也称孙兴海与其大女儿韦梅娟有债务纠纷，以”拿胡淑美房屋作为抵押”之名，与胡淑美签订了房地产买卖契约，即说明双方不存在真实房屋的买卖关系，双方房屋买卖契约不成立，故胡淑美反诉撤销该房屋买卖契约，一审法院不予支持。因双方买卖契约不成立，原告以该房屋买卖契约将案涉房屋过户至原告名下，没有事实及法律依据。现胡淑美要求二原告协助将该房屋转移登记至其名下，予以支持。
综上，一审法院判决：一、被告韦梅娟于判决发生法律效力后十日内偿还原告孙兴海、宋延秀借款本金70万元；二、被告刘永林、于萍对被告韦梅娟的借款70万元在案涉房屋（坐落在庄河市吴炉镇吴炉村小沟屯）价值范围内承担韦梅娟不能清偿债务部分的二分之一的连带责任；三、被告胡淑美对被告韦梅娟的借款70万元，在案涉房屋（坐落在庄河市吴炉镇吴炉村吴炉屯100号）价值范围内承担韦梅娟不能清偿债务部分的二分之一的连带责任；四、原告孙兴海、宋延秀于判决发生法律效力后十日内协助被告胡淑美将案涉房屋（坐落在庄河市吴炉镇吴炉村吴炉屯100号）转移登记至胡淑美名下；五、驳回被告刘永林、于萍、胡淑美其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10800元，反诉费200元，公告费560元，由二原告负担50元，由被告韦梅娟负担11360元，由被告刘永林、于萍负担150元。
本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。三上诉人对一审判决认定韦梅娟借款70万元的事实有异议，被上诉人对一审认定的事实没有异议。对此，本院评析如下：三上诉人在原一审诉讼中称案涉房屋买卖合同系对韦梅娟借款的担保，并非真实买卖，其已自认被上诉人与韦梅娟之间存在借款的事实，且没有相反证据推翻被上诉人提交的借条，因此，三上诉人的异议不成立，本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定，诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。本案中，三上诉人在原一审反诉状中以及庭审中均已自认三上诉人拿各自房屋为韦梅娟与孙兴海之间的借款作抵押而与孙兴海签订了《房地产买卖契约》，即自认案涉两份《房地产买卖契约》系名为买卖实为借贷担保，从而要求撤销该两份《房地产买卖契约》，现三上诉人又称该两份《房地产买卖契约》并非为韦梅娟借款担保，而是真实买卖，然而，三上诉人却没有提交相反证据推翻其自认，因此，根据前述司法解释，案涉两份《房地产买卖契约》应为名为买卖实为借贷担保，一审对当事人之间的法律关系认定正确，三上诉人否认该两份《房地产买卖契约》系为韦梅娟借款担保没有事实和法律依据。
既然案涉两份《房地产买卖契约》系名为买卖实为借贷担保，也就是说，三上诉人与被上诉人之间不存在真实的买卖意思表示，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款关于”行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，案涉两份《房地产买卖契约》应为无效。虽然买卖房屋的意思表示不真实，但以房屋作为担保的意思表示是真实的，因此，三上诉人应当承担相应的担保责任。由于案涉两份《房地产买卖契约》无效，即担保合同无效，一审根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七条关于”主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一”的规定判决胡淑美、刘永林、于萍承担债务担保责任，适用法律正确。
综上所述，胡淑美、刘永林、于萍的上诉请求均不成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5850元（上诉人胡淑美、刘永林、于萍已预交），由上诉人胡淑美、刘永林、于萍负担；公告费300元，由韦梅娟负担。
本判决为终审判决。
审判长丁大勇
审判员杨威
审判员王亮
二○一八年一月八日
书记员任建芳