山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第2154号
上诉人（原审被告）刘建宣。
委托代理人孙斌，山东清泰律师事务所律师。
委托代理人李刚，山东清泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王正起。
上诉人刘建宣因与被上诉人王正起房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2014）黄民初字第2507号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘建宣的委托代理人孙斌及被上诉人王正起到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王正起在原审中诉称，刘建宣自2010年7月20日起租住王正起所有的位于青岛开发区卓亭广场×号楼的×室房屋，双方约定每月租金为1200元，每六个月交纳一次。2013年8月28日，在刘建宣租住期间，因管理不善，房屋发生火灾，房屋窗户、房屋内部分家具及整个房屋装修被火烧毁，木地板被水泡变形，防盗门及内墙窗户因消防施救被损，房屋受损严重。火灾发生后，王正起多次与刘建宣协商房屋装修等赔偿事宜，但刘建宣一再推脱。现根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，诉至法院，请求依法判令：刘建宣支付2013年8月15日起至判决生效之日止的租金，按照1200元每月计算；刘建宣赔偿王正起因火灾造成的房屋装修损失32413.98元、鉴定费2000元，共计34413.98元；刘建宣支付拖欠物业、水电费用481.3元；本案的诉讼费用由刘建宣负担。
刘建宣在原审中辩称，王正起、刘建宣系不定期租赁合同关系，刘建宣有权随时解除合同并不应向王正起支付合同解除后房屋租金；刘建宣在租赁期间按合同约定合理使用房屋，尽到了正常管理和注意义务，火灾是由第三人侵权造成的，刘建宣不应当承担火灾损失赔偿责任；刘建宣在2013年8月28日与王正起解除房屋租赁合同，不再租住王正起房屋，不拖欠也不应再继续支付所承租房屋的物业和水电费，王正起对物业和水电费的主张没有事实依据，更无法律支撑，综上，请求驳回王正起的诉讼请求。
原审查明，1、刘建宣自2010年7月20日起租住王正起所有的位于青岛市黄岛区卓亭广场×号楼×室房屋。2010年7月19日，王正起、刘建宣签订房屋租赁合同一份，约定王正起将涉案房屋租与刘建宣家庭生活居住使用，房屋为精装修；租赁期共12个月，从2010年7月20日起至2011年7月20日止；房屋月租金为1200元，缴纳期限为每6个月交纳一次，每次交纳7200元，上半年房租于本合同签订当时交清，下半年房租于2011年1月5日前交清；租赁期间的水、电、暖气、有线电视，由刘建宣交纳，其中物业费因王正起享受二年物业费的免交，该免交期限届满后的物业费由刘建宣交纳。其他约定手写载明：本合同延期到2012年7月20日，其他条款不变。刘建宣（签名）。王正起称该“其他约定”系王正起书写，但签名是刘建宣本人所签，刘建宣对此不予认可，称该“其他约定”部分及刘建宣的签名均不是刘建宣所写。同日，王正起将涉案房屋的钥匙及门卡交给刘建宣，刘建宣为王正起出具收到条。王正起称双方于2012年9月11日签订第二份房屋租赁合同，约定租赁期共12个月，从2012年7月15日至2013年7月15日止；房屋月租金为1200元，每6个月交纳一次，前6个月房租在本合同签订当时交清，后6个月于2013年1月5日前交清；租赁期间的水、电、暖气、有线电视等费用由刘建宣承担并交纳。刘建宣对该份合同不予认可，称双方未签订过第二份租赁合同。但经原审法院释明，刘建宣未在规定时间内对上述两处异议提交书面的鉴定申请。另查明，刘建宣交纳涉案房租至2013年8月份。发生火灾后刘建宣未入住涉案房屋。王正起于2009年3月份入住涉案房屋。2、2013年8月28日，在刘建宣租住期间，涉案房屋发生火灾，青岛市公安消防支队经济技术开发区大队于2013年9月22日出具火灾事故认定书，载明：2013年8月28日18时18分许，青岛市黄岛区江山南路666号卓亭广场×座×户发生火灾。此次火灾烧毁卓亭广场×座×户西南侧窗台上衣物一宗，烧毁卓亭广场×座×户西南侧床一张、窗一扇，无人员伤亡。经调查，对起火原因认定如下：起火原因为不排除燃放烟花所致，排除电气线路故障，起火时间为2013年8月28日18时18分许，起火部位为：卓亭广场×座×户西南侧窗台。庭审中，王正起、刘建宣对该事故认定书均无异议。另据原审法院调取的火灾事故调查档案载明：刘建宣在火灾发生当日早8时离开家去上班，期间一直未回租住房屋，至火灾发生时刘建宣在外吃饭，涉案房屋的窗户一直是开着的。青岛市公安消防支队经济技术开发区大队火灾现场勘验笔录载明：起火房屋×户位于卓亭广场A座第十五层东南侧；西南侧窗西扇开启；西南侧窗台上有衣物、纸张、电子设备配件、窗内侧栏杆的燃烧残留物，残留物集中于窗台东侧。3、庭审中王正起申请对涉案房屋因火灾造成的装饰装修工程的重置费用进行鉴定，原审法院依法委托山东润德工程项目管理有限公司进行鉴定，该鉴定机构于2014年10月15日出具的鉴定报告为：经鉴定卓亭广场×号楼×室房屋装饰装修工程重置造价为32413.98元，是否折旧由法院判决。王正起对此鉴定结论无异议，刘建宣认为鉴定费用过高，不合理，但未申请重新进行鉴定。王正起支出鉴定费2000元。4、青岛德和物业经营有限公司及卓亭广场服务中心出具催缴通知及证明，载明涉案房屋2013年7月1日至2013年9月30日欠物业费（电梯费）342元；2013年6月8日至8月8日欠电费（水费）139.30元。
原审认为，本案系房屋租赁合同纠纷。王正起提交的二份房屋租赁合同，刘建宣虽对第一份租赁合同手写部分及第二份房屋租赁合同不予认可，但经原审法院释明，刘建宣未申请对合同异议情况进行鉴定，原审法院对该上述房屋租赁合同的真实性予以确认。第二份房屋租赁合同约定租赁期限至2013年7月15日止，租赁期限届满后，双方未重新签订新的房屋租赁合同。根据法律的相关规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁屋，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。涉案房屋于2013年8月28日发生火灾，无法居住，刘建宣主张双方于该日解除租赁合同，于法有据。刘建宣交纳涉案房租至2013年8月份，王正起对此予以认可，原审予以确认。故王正起诉求刘建宣支付自2013年8月15日起至判决生效之日止的租金，于法无据，原审不予支持。
王正起、刘建宣签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。王正起依约将出租房屋交付刘建宣后，作为承租人的刘建宣自此负有妥善保管及在合同终止后应依约返还承租房屋的义务。本案中，涉案房屋起火，造成房屋及室内物品受损，对于火灾原因，消防部分虽认定为不排除燃放烟花所致，排除电气线路故障，但致使合同终止后刘建宣不能依约返还租赁物，刘建宣客观上已构成违约。此外，火灾发生当日，刘建宣在早八点离开涉案房屋至18时18分许，涉案房屋的窗户一直是开着的，且涉案房屋窗台堆积了衣物、纸张、电子设备配件，刘建宣也未尽到妥善保管租赁物的义务，应承担相应的损害赔偿责任。经山东润德工程项目管理有限公司鉴定，涉案房屋装饰装修工程重置造价为32413.98元，刘建宣虽对此鉴定结论有异议，但未申请重新进行鉴定，原审对此予以确认。火灾发生时，涉案房屋已经交付4年，故应计算折旧率，原审酌定按20%计算，故刘建宣应赔偿王正起房屋装修损失25931.18元（32413.98元-32413.98元×20%）；鉴定费2000元系王正起实际支出，原审予以支持。
房屋租赁合同对水、电及物业费的交纳有明确约定，现刘建宣未交纳，已构成违约。王正起诉求刘建宣支付2013年7月1日至2013年8月30日欠缴的物业费（电梯费）228元及2013年6月8日至8月8日欠缴的电费（水费）139.30元，以上合计367.3元，于法有据，原审予以支持，对其诉求的其他部分费用，原审法院不予支持。刘建宣辩称上述费用已经交纳完毕，但并未提交相应证据，原审对此抗辩不予采纳。
综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、刘建宣于判决生效之日起十日内赔偿王正起房屋装修损失25931.18元。二、刘建宣于判决生效之日起十日内支付王正起鉴定费2000元。三、刘建宣于本判决生效之日起十日内支付王正起物业费、电费合计367.3元。四、驳回王正起的其他诉讼请求。案件受理费772元（王正起已预交），由王正起负担260元，刘建宣负担512元，于判决生效后10日内直接支付给王正起。
宣判后，刘建宣不服原审判决，提起上诉。请求：1、撤销原审判决；2、驳回被上诉人的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要理由是：一、涉案房屋起火原因为第三人侵权，并非保管不善，不可归责于上诉人。消防大队火灾事故认定书载明：2013年8月28日18时18分许，青岛市黄岛区江山南路666号卓亭广场×座×户发生火灾。此次火灾烧毁卓亭广场×座×户西南侧窗台上衣物一宗，烧毁卓亭广场×座×户西南侧床一张、窗一扇，无人员伤亡。经调查，对起火原因认定如下：起火原因为不排除燃放烟花所致，排除电气线路故障。起火部位为：卓亭广场×座×户西南侧窗台。据此，涉案房屋起火原因应当为第三人燃放烟花炮竹，且排除了电气线路故障，并非上诉人对房屋保管不善、使用不当导致失火，涉案房屋起火原因系第三人直接侵权，不可归责于上诉人。二、因不可归责于上诉人的事由致使涉案房屋局部设施损毁，被上诉人应当履行租赁物的维修义务，但上诉人并未履行该义务。合同法第二百二十条规定出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。据此，在涉案房屋作为租赁物期问，被上诉人作为出租人应当保证涉案房屋符合租赁用途，并在意外遭受火灾的情况下，在消防部门火灾调查结束后及时对涉案房屋进行修复，以保证租赁合同的继续履行。本案中，被上诉人并未履行租赁物的维修义务。三、被上诉人拒绝维修涉案房屋导致合同目的无法实现，上诉人有权解除合同。本案中，涉案房屋因第三人侵权导致部分毁损，被上诉人作为出租人拒绝履行维修义务，导致合同目的无法实现，上诉人有权解除不定期租赁合同。四、上诉人并非本案适格被告，被上诉人要求上诉人赔偿损失的诉求缺乏事实和法律依据，应依法予以驳回。本次火灾系第三人燃放烟花炮竹所致，上诉人对此并无过错，被上诉人应当向燃放烟花炮竹的侵权人主张权益，而非上诉人，其将上诉人列为被告不适格。综上，请求二审查清事实，驳回被上诉人的无理诉求。
被上诉人王正起辩称，被上诉人系按照租赁合同起诉，要求追究上诉人的违约责任，而非按侵权责任起诉。上诉人在租赁期间起火，导致房屋装修受到损失，应承担违约责任。且并没有明确结论说是烟花爆竹所致，如果是烟花爆竹所致，上诉人在承担责任后，可另案追查侵权人。上诉人承租房屋期间没有尽到应有的义务跟责任，早晨外出后整天开窗，窗台放置大量衣物跟易燃物品。发生火灾后，被上诉人给上诉人打十几个电话都没有接，直到火灾处理完毕后才带着酒气回来。一审认定事实清楚，判决结果正确。
经审理查明，二审查明的事实与一审查明一致。
本院认为，本案争议的焦点问题是火灾发生导致的房产装修损失是否应当由上诉人承担。
根据合同法第二百二十二条之规定，租赁合同的承租人对于租赁物应当负有保管义务，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。涉案房屋在上诉人承租期间发生了火灾，消防大队作出的事故原因认定为：不排除燃放烟花所致，排除电气线路故障。据此结论，火灾原因并非房屋本身的问题，是否是第三人的责任并未作出肯定的意见。因此，上诉人作为承租人，对涉案房产负有保管义务，其无充分证据证实火灾系房屋本身或第三方的责任所致，故，其对于涉案火灾造成的装修损失应当承担对租赁房屋保管不善的赔偿责任。原审将装修损失考虑折旧因素后，判令上诉人承担相应的赔偿责任，符合法律规定。上诉人上诉理由不成立，本院不予采信。原审认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费772元，由上诉人刘建宣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 明
代理审判员 王化宿
代理审判员 高仁青
二〇一五年十月二十日
书 记 员 王 繁