湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2015）益赫民一初字第891号原告张某某，男，汉族，益阳人。委托代理人李某某，益阳市朝阳法律服务所法律工作者。被告蔡某某，男，汉族，益阳人。委托代理人蔡某甲，男，汉族，益阳人。被告杨某，男，汉族，益阳人。第三人陈某某，女，汉族，益阳人。第三人陈某甲，女，汉族，益阳人。第三人陈某乙，男，汉族，益阳人。以上第三人共同委托代理人李某甲，益阳市赫山法律服务所法律工作者。原告张某某（以下简称原告）与被告蔡某某（以下简称被告一）、被告杨某（以下简称被告二）、第三人陈某某、陈某甲、陈某乙案外人执行异议之诉一案，本院受理后依法组成合议庭，分别于2015年10月22日、2016年2月23日公开开庭进行了审理，原告、被告一委托代理人蔡某甲、被告二到庭参加了第一次庭审（第三人系本次庭审后本院依法追加），原告及委托代理人李某某、被告一委托代理人蔡某甲、第三人共同委托代理人李某甲到庭参加了第二次庭审，被告二经本院合法传唤无正当理由未到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告诉称，2009年8月26日，原告按照其与滨江路31号地实际开发商指定的委托人陈汉林签订的合同约定，全部付清滨江路31号地第三栋603号房屋的购房款182439元。2009年年底，陈汉林通过其现场管理委托人张伏生将房门钥匙、签订好的合同书、收款收据等一并交付给原告，合同已全部履行。2013年2月，益阳市公安局经侦支队袁斌找原告了解购房的详细情况，并做了详细调查笔录，同年5月，由益阳市房地产管理局副局长宋政友牵头（宋政友是益阳市滨江路31号地处置领导小组的实际负责人），通知包括原告在内的其他购房户到益阳市房地产管理局开会，会上要求将房价由原来的1450元／平方米增加到1760元／平方米，解释理由是“这是益阳市商品房最低价格”，但原告认为政府不能干预市场价格，所以没有接受。2014年3月12日，张伏生给原告送来了益阳市赫山区人民法院（2010）益赫执字第54-3号执行裁定书，该裁定书将包括原告的第三栋603号房屋在内的共五套房屋一次性全部裁定给了两被告。原告认为，人民法院没有尊重事实，益阳市滨江路31号地处置领导小组对原告的购房情况是了解的，滨江路31号第三栋的平面图标明了603号房屋是原告的名字，2014年4月1日，由益阳市人民政府副秘书长兼市信访局局长杨禄仁牵头，会同益阳市房地产管理局等有关单位领导在市信访局会议室接待了原告，会上在场人员对原告的购房情况真实性予以了确认。现诉请判决：停止益阳市赫山区人民法院（2010）益赫执字第54-3执行裁定书“将益阳市滨江路31号土地上的第三栋603号房屋抵偿给申请执行人蔡某某、杨某”裁定内容的执行。被告一辩称，益阳市赫山区人民法院的查封公告中明确了第三栋的603号房屋任何人不得处置；涉案益阳市滨江路31号地在2007年就开始被冻结，房屋建设是非法的，原告的买卖行为无效；两被告的执行是通过了益阳市政府、益阳中院集体研究。被告一不应成为本案被告，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告二辩称，原告的买卖行为是非法买卖，是无效的，两被告的执行是通过法院进行的，是合法的。第三人陈某某、陈某甲、陈某乙述称，第三人未参与本案所涉房屋的任何处置，对该案所发生的行为并不知情，不应作为本案的诉讼主体。若法院认为第三人应参加诉讼，第三人也不应承担责任。经审理查明，益阳市滨江路31#地（以下简称31#地）工程项目系原益阳新和房地产开发有限公司与死者陈放云（2010年7月死亡）合作开发。死者陈放云系第三人陈某某、陈某甲、陈某乙之父，与案外人陈汉林系兄弟关系，原系益阳市富星建筑工程有限公司负责人，曾于2007年8月8日委托案外人张伏生代表益阳市富星建筑工程有限公司处理上述31#地工程项目管理、财务工作等。原告与张伏生系亲戚关系。2009年8月26日，陈汉林、张伏生以益阳市富星建筑工程有限公司清算组的名义将31#地第三栋603号房屋出售给原告，并签订了《商品房、车库买卖预售合同》，合同约定单价为1450元／每平方米，总价为182439元，张伏生于2009年11月18日在上述合同上加盖了“益阳市富星建筑工程有限公司清算组”印章，但并未办理预售备案登记。合同签订后，原告陆续向张伏生交纳了18万元购房款，张伏生向原告出具了加盖有“益阳市富星建筑工程有限公司清算组”印章、金额为182439元的收据，原告在审理中陈述张伏生于2009年年底将涉案603号房屋钥匙交给原告，但并未就此提供确凿有效的证据证实，且原告承认至今未居住涉案603号房屋，也未对房屋进行装修。之后，因31#地违规开发建设、工程违法分包、一房多卖等因素引发了一系列社会矛盾纠纷，2009年9月，益阳市人民政府成立滨江路31#地处置领导小组（以下简称31#地处置小组），负责统一协调处理31#地一系列纠纷。同月，31#地处置小组通过益阳日报、益阳电视台、现场张贴公告等形式向社会发出公告，要求凡是在31#地第二栋、第三栋购买房屋的购房户必须在2009年9月25日前到益阳市房管局执法大队予以登记，但原告未在规定时间到公告地点进行购房申报登记，直至2013年5月，原告才向31#地处置小组反映其购买了涉案603号房屋。2010年8月至9月，31#地处置小组在桃花宾馆集中办案，实行逐人逐笔审核，全面清算31#地违规开发各当事人的购房款和经济往来，对31#地第二栋、第三栋购房户的情况进行了审核调查，31#地处置小组和本院依法委托的益阳市方圆司法鉴定所对31#地违规开发所涉8名当事人投入的成本费用、收取的购房款及相关往来进行了审计鉴定，认定张伏生非法收取购房款108.816万元，其中并没有原告所称的其交纳的涉案603号房屋购房款182439元。本案在审理过程中另查明：一、因31#地违规开发建设，益阳市规划局于2007年11月2日向原益阳新和房地产开发有限公司发出《责令停止建设通知书》。之后，包括涉案603号房屋在内的31#地第三栋住宅楼因违规建设均未取得房屋预售许可证，涉案603号房屋至今未办理房屋产权登记至任何人名下。二、因两被告与死者陈放云的建设工程项目转让合同纠纷，31#地土地于2007年8月29日被益阳市中级人民法院查封、冻结；2009年11月12日，因原益阳市新和房地产开发有限公司与死者陈放云、张伏生等财产损害赔偿纠纷案，本院依法作出（2009）益赫民二初字第308号民事裁定书，裁定对包括涉案603号房屋在内的31#地第三栋住宅楼的所有房屋予以查封，次日本院工作人员依法对上述房屋张贴了查封公告和查封封条，在益阳市房地产管理局办理了查封手续，并将裁定书送达给了张伏生，查封期限自2009年11月13日至2011年11月13日止。2011年11月18日，本院相继作出了（2009）益赫民二初字第308-2号民事裁定书，裁定对上述房屋予以继续查封一年。2012年11月6日，本院依据（2010）益赫执字第54-2号执行裁定书，对上述房屋予以查封，查封期限自2012年11月6日至2014年11月5日止。期间，陈汉林、张伏生明知上述房屋被法院查封的情况下，仍以益阳市富星建筑工程有限公司清算组的名义进行出卖，2014年1月6日，陈汉林和张伏生因犯非法处置查封的财产罪被本院分别判处有期徒刑三年和有期徒刑一年六个月，缓刑三年。三、益阳市中级人民法院于2010年11月15日就两被告（申请执行人）与死者陈放云建设工程项目转让合同纠纷执行一案指令本院执行，在执行中，经31#地处置小组会议通过并与两被告协商，同意将涉案603号房屋以及另一31#地第三栋505号房屋、14号和25号车库，按照31#地处置小组的原委托评估的价格及面积处置给两被告抵偿部分债务，本院依法于2014年3月11日作出（2010）益赫执字第54-3号执行裁定书，原告得知后向本院提出执行异议，本院于2014年4月25日依法作出了（2010）益赫执字第54-4号执行裁定书裁定驳回原告的执行异议，并于2014年4月30日送达给原告，原告不服向本院提起案外人执行异议之诉，因原告的诉讼请求不属于人民法院受理一审民事诉讼的范围，本院于2015年1月8日作出（2014）益赫民一初字第729号民事裁定书裁定驳回原告的起诉，原告不服上诉至益阳市中级人民法院，该院于2015年3月31日作出（2015）益法民一终字第132号民事裁定书维持原裁定，驳回原告上诉。2015年5月22日，原告又以相同事实与理由向本院提起案外人执行异议之诉，因原告再次提起诉讼超过了法定的十五日不变期间，本院于2015年6月15日作出（2015）益赫民一初字第891号民事裁定书裁定驳回原告的起诉，原告上诉至益阳市中级人民法院，该院认为，原告在收到（2015）益法民一终字第132号民事裁定书后，第一时间内变更了诉讼请求向本院起诉可认定原告在收到执行异议裁定之日起十五日内提起了符合条件的案外人执行异议之诉，于2015年8月21日裁定撤销本院（2015）益赫民一初字第891号民事裁定书，指令本院对本案继续审理。以上事实，有《商品房、车库买卖预售合同》、收款收据、授权委托书（2007年8月8日）、证明（2013年8月6日），本院（2009）益赫民二初字第308号、第308-2号民事裁定书、（2009）益赫民二初字第308号、第308-2号查封公告、（2014）益赫民一初字第729号民事裁定书、（2010）益赫执查字第54号查封公告、（2010）益赫执字第54-3号、第54-4号执行裁定书、（2013）赫刑初字第318号刑事判决书，益阳市中级人民法院（2015）益法民一终字第132号民事裁定书，协助执行通知书，责令停止建设通知书，当事人的陈述等证据证明。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点为：原告对涉案603号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，两被告基于与死者陈放云的建设工程项目转让合同纠纷一案向人民法院申请执行，在执行中，经31#地处置小组会议通过并与两被告协商，本院已依法裁定将执行标的物即涉案603号房屋处置给两被告抵偿部分债务。现原告以其购买了涉案房屋、付清了购房款并占有房屋为由，要求停止对涉案603号房屋的执行，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，原告应就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。且《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。故原告提出的执行异议只有符合上述司法解释规定的情形，且其权利能够排除执行的，才能阻却涉案房屋的执行。根据本案现有有效证据和查明的事实来看：一、陈汉林、张伏生以益阳市富星建筑工程有限公司清算组的名义与原告签订的《商品房、车库买卖预售合同》虽签订于涉案603号房屋被查封之前，但涉案房屋系违规建设，开发商至今未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。故根据上述司法解释的规定，涉案《商品房、车库买卖预售合同》应认定为无效；二、原告签订上述购房合同后，至今未居住涉案房屋，也未对房屋进行装修，虽原告在审理中陈述张伏生于2009年年底将涉案房屋钥匙交给原告，但并未就此提供确凿有效的证据证实。故本院不能确认原告已实际合法占有涉案603号房屋；三、在31#地处置小组统一协调处理过程中，原告未在规定时间内进行购房申报登记，之后，原告也未按31#地处置小组要求交纳购房款；虽原告称已将购房款交给了张伏生，张伏生也以益阳市富星建筑工程有限公司清算组的名义出具了收据，但张伏生非涉案房屋实际所有权人，且根据31#地处置小组和本院依法委托的益阳市方圆司法鉴定所的审计，张伏生未将该笔购房款交给31#地处置小组。故本院不能确认原告已向涉案603号房屋实际所有权人支付全部价款；四、涉案603号房屋至今未办理产权登记至原告名下，虽然责任主要不在原告，但从原告购房过程来看，原告与并非涉案房屋实际所有权人的益阳市富星建筑工程有限公司清算组签订购房合同，购买未取得商品房预售许可证的房屋，显然未尽足够的谨慎注意义务，故对涉案603号房屋产权至今未登记至原告名下，原告自身也存在一定过错。另外，涉案603号房屋自法院查封之日至被本院依法处置前的整个执行中，原告并未向法院提出过执行异议。综上，原告对涉案603号房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，本院对原告的诉讼主张不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告张某某的诉讼请求。本案案件受理费500元，由原告张某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  文 武审 判 员  伍敏菁代理审判员  王 姣二〇一六年三月二十八日代理书记员  黄 晨附相关法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。