广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终3702号
上诉人（原审原告、反诉被告）：卢胜辉，男，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码。
委托代理人：麦永康，广东天道勤律师事务所律师。
委托代理人：周振普，广东天道勤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区乐从镇荷村村民委员会，住所地广东省佛山市顺德区。
负责人：刘铭乐。
委托代理人：曾祥辉，广东百科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广东省佛山市顺德区乐从镇荷村股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区。
负责人：刘铭乐。
委托代理人：曾祥辉，广东百科律师事务所律师。
上诉人卢胜辉因与被上诉人佛山市顺德区乐从镇荷村村民委员会（以下简称荷村村委会）、广东省佛山市顺德区乐从镇荷村股份合作经济社（以下简称荷村股份社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法民一初字第17号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
2015年1月4日，卢胜辉向原审法院提起诉讼，请求判令：1.确认卢胜辉享有案涉土地的优先租赁权以及荷村村委会、荷村股份社应按原租赁合同约定的每年递增5%租金继续租赁给卢胜辉使用。2.诉讼费用由荷村村委会、荷村股份社承担。荷村股份社提起反诉，请求判令：1.卢胜辉将案涉土地返还给荷村股份社；2.卢胜辉支付使用费（从2015年1月1日起至返还土地、厂房之日止，使用费按评估结果计算）；3.本案的诉讼费用由卢胜辉负担。
原审法院查明：2000年3月24日卢胜辉与原荷村村委会签订《租赁土地协议》一份约定，卢胜辉租用荷村村委会工业区（原恒星金刚模具厂）土地，至2011年7月31日止。期满后双方协商续租，如不续约，卢胜辉自建的建筑物体、设备等由卢胜辉自行拆卸搬迁。
2014年7月16日荷村村委会、荷村股份社公示《公告》称按照协议于2014年12月31日把荷村工业区全部土地收回。2014年11月24日荷村股份社公示《通知》称荷村工业区土地重新出租方案已于2014年11月14日表决通过并公告实施，如有意向股份社重新租赁土地的，请尽快到股份社签订新合同。
合同期满后，荷村股份社要求收回土地，卢胜辉则认为双方达成续租协议。双方因此产生纠纷，荷村股份社向法院提起诉讼要求收回土地。佛山市中级人民法院终审认为双方续租合同已成立，应继续按照《调整工业区土地租金方案》的内容履行合同，驳回荷村股份社的诉讼请求。
诉讼期间，荷村村委会、荷村股份社就案涉土地及地上建筑物的市场租金价格提出鉴定申请，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司于2015年12月5日作出《资产评估报告书》，认为土地月租金为14979元，建筑物月租金为4796元。
另查明，2001年7月11日顺德市规划国土局作出顺集（转）（2001）115号文件，同意荷村经济联社把村镇建设规划用地范围内荷村村股份合作社的27922平方米农用地转为建设用地。
原审法院认为，本案争议焦点在于：一、卢胜辉与荷村村委会、荷村股份社签订续租合同的条件是否成就；二、卢胜辉应否应向荷村股份社返还案涉土地及厂房；三、卢胜辉应否应向荷村股份社支付合同到期后的使用费。围绕上述争议焦点，原审法院分析如下：
一、卢胜辉与荷村村委会、荷村股份社签订续租合同的条件是否成就
《中华人民共和国合同法》第十三条规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。卢胜辉与原荷村村委会签订《租赁土地协议》于2014年12月31日已到期届满。荷村股份社发出公告及《土地租赁合同》范本，即为荷村股份社就案涉土地发出签订合同的要约，若卢胜辉同意荷村股份社的要约即为承诺。但卢胜辉不同意荷村股份社的要约，提出按市场价格计算租金，即为反要约，荷村股份社表示不同意。现无证据反映荷村股份社在诉讼前曾同意卢胜辉提出的要约条件，也无证据反映荷村股份社修改了其原要约条件，故卢胜辉和荷村股份社双方就合同内容并未达成一致意见，卢胜辉提出的合同要约条件荷村股份社并未承诺，合同未成立。
《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。法院为司法机关，即使是法院，依法亦不能强令荷村村委会、荷村股份社按卢胜辉的要求出租案涉土地。卢胜辉要求按递增5%租金的条件与荷村村委会、荷村股份社续签租赁合同，于法无据，原审法院不予支持。
卢胜辉作为原承租人，在同等条件下享有优先承租权，并非无条件的优先权。卢胜辉要求按其单方意愿的条件与荷村村委会、荷村股份社续租案涉土地，并据此主张优先权，于法无据，原审法院不予以支持。
二、卢胜辉应否返还案涉土地及厂房。
（1）关于土地返还。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。卢胜辉就案涉土地租赁续租的合意没有形成，双方无法签订续租合同。依照上述法律规定，卢胜辉应向荷村股份社返还案涉土地。荷村股份社要求卢胜辉返还案涉土地，符合法律规定及当事人的约定，原审法院予以支持。
（2）关于厂房返还。荷村股份社要求卢胜辉返还厂房，理由在于荷村股份社认为根据合同约定，卢胜辉不在合同期限届满前拆除厂房即归其所有。原《租赁土地协议》仅约定，期满后双方协商续租，如不续约，卢胜辉自建的建筑物体、设备等由卢胜辉自行拆卸搬迁。合同并没有约定荷村股份社可无偿取得案涉建筑物及附属物。据此，荷村股份社要求卢胜辉返还厂房，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
三、卢胜辉应否支付合同到期后的使用费。
《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在原租赁合同届满后，卢胜辉没有依合同约定及法律规定，向荷村股份社交还案涉土地。卢胜辉因使用了案涉土地，依据法律规定，应当向荷村股份社支付使用费。租赁合同期满前，荷村股份社已发出公告及合同范本，提出了新的要约，可见荷村股份社不同意按原合同约定继续履行与卢胜辉的租赁关系。在本案诉讼过程中，荷村股份社更明确表示不同意卢胜辉继续使用案涉土地，要求卢胜辉予以返还。据此，在原租赁合同期满后，原租赁合同对卢胜辉、荷村股份社双方已不具约束力，在计算合同期满后的土地使用费时，荷村股份社要求按市场价格计算并无不妥。广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司于2015年12月5日作出《资产评估报告书》，认为案涉土地月租金14979元，建筑物月租金为4796元。据此，卢胜辉应按土地月租金为14979元，从2015年1月1日起至返还土地之日止，向荷村股份社支付土地使用费。卢胜辉已给付的使用费应当予以扣减。卢胜辉当庭未能提供证据证明已给付的使用费，在本案中不能直接扣减。若在判决后发现确实存在已付而未减的使用费，卢胜辉、荷村股份社双方可自行核对，并作扣减。
如前所述，荷村股份社于现阶段仍未能取得案涉厂房的所有权，荷村股份社要求收取厂房上盖租金，于法无据，原审法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四条、第十三条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、卢胜辉应在判决发生法律效力之日起三十日向荷村股份社返还位于佛山市顺德区乐从镇荷村村委会工业区（原恒星金刚模具厂）的土地；二、卢胜辉应在判决发生法律效力之日起三十日内向荷村股份社支付土地使用费（计算方式：从2015年1月1日起至返还土地之日止，按土地月租金14979元计算）；三、驳回卢胜辉的诉讼请求；四、驳回荷村股份社的其他诉讼。一审本诉受理费50元，反诉受理费500元，合共550元，由卢胜辉负担275元，由荷村股份社负担275元。评估费3000元，由卢胜辉负担1500元，由荷村股份社负担1500元。
上诉人卢胜辉提起上诉称：（一）荷村村委会、荷村股份社前身是顺德市乐从镇荷村村民委员会。1998年村委员决定将划拨土地用于招商引资开办企业，村干部在会议上向投资者承诺：各投资人自带资金建厂经营的，日后除国家征用该土地及投资人自行决定不再经营外，一律可以租赁土地并以每年租金递增5%的形式长期经营使用，又基于租赁合同的合法化，租赁合同须分期续签。在此情况下，双方签订了租赁合同并约定了租金的计算支付方式及其他事项。事后卢胜辉投入巨资建厂经营，并依法支付租金和各项费用。2008年荷村村委会改由荷村村资产管理办公室与卢胜辉按原合同约定的条件续签了5年的租赁合同。卢胜辉曾联同其他投资人多次向荷村村委会、荷村股份社提出异议，要求其尊重其在1998年作出的可长期经营的承诺，继续按照原合同约定条件续签合同，但荷村村委会、荷村股份社以各种不合理的理由拒绝。（二）一审中广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司作出的《资产评估报告书》中关于案涉土地的租金标准过高，卢胜辉已提出异议并要求重新鉴定，但原审法院不予采纳，明显错误。综上，请求撤销原审判决，改判支持卢胜辉的一审诉讼请求，一、二审诉讼法由荷村村委会、荷村股份社承担。
被上诉人荷村村委会、荷村股份社答辩称：卢胜辉的上诉没有事实和法律依据，请求予以驳回。
双方当事人在二审期间未向本院提交新证据。
经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院另查明：荷村村委会于2011年1月14日出具《调整工业区土地租金方案》，内容为：“从2010年12月1日起租赁工业区土地期满续约的……一律签订临时租用协议，临时期限不超过2014年12月31日。”
本院认为：综合卢胜辉的上诉请求、上诉理由和荷村村委会、荷村股份社的答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、卢胜辉诉请“享有优先租赁权以及荷村村委会、荷村股份社应按原租赁合同约定的租金每年递增5%继续租赁给卢胜辉使用”的理由是否成立；二、卢胜辉是否应向荷村股份社返还案涉土地；三、卢胜辉应支付案涉土地使用费的计算标准。
一、关于卢胜辉诉请“享有优先租赁权以及荷村村委会、荷村股份社应按原租赁合同约定的租金每年递增5%继续租赁给卢胜辉使用”的理由是否成立的问题
《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”本案中，在案涉租赁合同约定的租赁期限届满前，荷村股份社于2014年11月14日以公告（附《租赁合同》的范本）的形式就案涉土地发出签订合同的要约，但卢胜辉不同意荷村股份社要约的内容，认为合同关于地上建筑物的约定条款显失公平，双方就续签租赁合同事宜未能协商一致、达成合意。卢胜辉主张荷村村委会、荷村股份社曾承诺其可长期租赁案涉土地进行经营，但并无证据证明其主张，荷村村委会、荷村股份社亦不确认。在此情况下，卢胜辉单方要求按原租赁合同约定的租金每年递增5%续签租赁合同，有违合同自愿订立原则，于法无据。另外，我国法律并未规定承租人的优先承租权，承租人是否享有该权利需要合同当事人在租赁合同中作出明确约定，否则并不直接对出租人发生法律效力。由于本案租赁合同并未作出卢胜辉在租期届满时享有优先承租权的约定，故卢胜辉诉请享有优先承租权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
二、关于卢胜辉是否应向荷村股份社返还案涉土地的问题
《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”在本案中，双方签订的土地租赁协议于2011年7月31日届满，后发生法律效力的（2013）佛中法民一终字第845号民事判决认定卢胜辉和荷村股份社之间按《调整工业区土地租金方案》内容续租的合同已成立并生效。根据《调整工业区土地租金方案》的约定，双方的续租合同关系于2014年12月31日届满，且未就土地续租形成合意，荷村股份社以合同期限届满为由主张卢胜辉返还案涉土地，符合前述法律规定，本院予以支持。
三、关于卢胜辉应支付案涉土地使用费的计算标准问题
首先，双方约定的租赁期限至2014年12月31日，该合同履行期限届满后，作为承租人的卢胜辉未依约向荷村股份社返还案涉土地，而是继续占有、使用案涉土地，故卢胜辉应向出租人荷村股份社支付占有使用案涉土地期间相应的使用费。其次，关于该土地使用费的支付标准问题。由于合同行为是一种意思自治的民事行为，需要合同双方的意思表示一致，因此，在原土地租赁合同履行完毕后，双方当事人若要继续履行合同，需要就案涉土地租赁中租金标准、租赁期限等相关事宜另行协商，如能协商一致的，双方可重新再签订新的合同。但在本案中，双方就按照何种租金标准重新续签租赁合同的问题发生严重分歧，未达成一致意见，并未就案涉土地续租事宜签订任何书面协议。那么，根据民法中的公平原则，原合同履行期限届满后卢胜辉占有使用案涉土地的使用费支付标准应按照现行市场价格进行计算，原审判决据此依据具有专门鉴定资质的评估机构出具的《资产评估报告书》中所确立的土地使用费标准判令卢胜辉向荷村股份社支付相应的土地使用费，理据充分，本院予以维持。至于卢胜辉上诉提出因该《资产评估报告书》存在不公平、不合理等情形，原审法院未准许其重新评估的申请错误的问题，经查，该《资产评估报告书》系由原审法院依法委托具有相应鉴定资质的鉴定机构作出，鉴定机构资质合格，鉴定程序合法，在卢胜辉没有提供充分的证据足以反驳上述评估结论的情况下，原审法院采信并作为本案的定案依据，符合法律规定，本院予以维持。关于卢胜辉的该项上诉主张，缺乏相应的事实依据和法律依据，本院不予支持，同理，对其在二审中提出的对案涉土地租金标准重新评估的申请亦不予准许。
综上，卢胜辉的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1100元，由上诉人卢胜辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
审 判 员 郑正坚
代理审判员 吴媛媛
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 梁启星