上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0104民初606号
原告(反诉被告)：张伟光，男，1979年2月28日出生，汉族，住上海市宝山区。
委托诉讼代理人：甘妮娜，远闻(上海)律师事务所律师。
被告(反诉原告)：沈磊，男，1982年8月15日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：王新波，上海市浩信律师事务所律师。
原告张伟光诉被告沈磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，沈磊于2017年2月27日向本院提出反诉，本院受理反诉后，于2017年3月27日公开开庭进行审理。张伟光及其委托诉讼代理人甘妮娜，沈磊及其委托诉讼代理人王新波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张伟光向本院提出诉讼请求：1.确认解除张伟光与沈磊于2016年9月15日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)及《补充协议》；2.沈磊配合张伟光至房地产交易中心办理系争房屋的撤销买卖合同备案登记手续；3.沈磊向张伟光返还购房款92万元(含定金1万元)；4.沈磊向张伟光支付违约金1万元；5.沈磊赔偿张伟光已付款的利息损失，以92万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4.35%计，自2016年10月8日至判决生效之日止；6.本案诉讼费由沈磊负担。事实和理由：2016年9月15日，张伟光(乙方)和沈磊(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》及补充协议，合同约定张伟光以305万元的价格受让沈磊名下上海市徐汇区番禺路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，约定在2016年12月15日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。后张伟光、沈磊双方又协商将过户时间延长至2017年1月上旬。补充条款(一)有关乙方贷款的特别约定：若自乙方申请贷款起满30个工作日，乙方的贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续，并于交易中心出具受理单当日，现金补足不足部分。合同签订当日，张伟光按约支付1万元购房定金。2016年9月18日，张伟光向沈磊支付房款24万元。2016年10月8日，张伟光向沈磊支付房款67万元。截止2016年10月8日，张伟光已提取支付完毕首付款92万元。剩余房款211万元，张伟光已按约向银行申请办理贷款事宜。后因系争房屋房龄已满20年，贷款额度受限，银行贷款办理事宜受阻，但张伟光一直与沈磊及中介积极协商解决方案，后张伟光、沈磊约定将过户时间延迟至2016年12月28日，之后又将过户时间约定在2017年1月上旬。然沈磊及家人却有违双方约定，觊觎20%的违约金。沈磊早在12月24日即向张伟光提及20%违约金事宜，后又在2016年12月28日向张伟光迫不及待发送解约通知。张伟光认为在合同履行过程中，张伟光一直提前支付房款，积极促成交易，然沈磊有违诚信，发出解除通知，违约在先，故诉至法院。审理中，张伟光明确其诉请第4项的依据系相当于双倍返还定金。
沈磊辩称，不同意第3至第6项诉请。张伟光诉状中的事实均是编造的，双方没有协商过户时间延长至2016年12月28日或2017年1月上旬。张伟光没有支付过定金，只付了92万元房款，双方没有约定过定金。张伟光没有按约向银行申请贷款，2016年12月1日张伟光才补齐贷款资料，向银行提出贷款申请。因为张伟光多次逾期还款，资信不足，综合评定一般，银行拒绝了张伟光的贷款申请。由于张伟光自身条件不满足银行要求导致贷款无法批准进而无法在合同约定日期2016年12月15日向房地产交易中心申请办理转让过户手续，张伟光违约，应承担相应违约责任。
沈磊向本院提出反诉请求：1.解除沈磊与张伟光于2016年9月15日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)及《补充协议》；2.张伟光配合沈磊至房地产交易中心办理系争房屋撤销买卖合同备案登记手续；3.张伟光支付违约赔偿金613,165元;4.张伟光承担本案本诉、反诉的诉讼费用。事实和理由：沈磊与张伟光于2016年9月15日签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，约定张伟光以305万元的价格购买沈磊位于上海市番禺路XXX弄XXX号XXX室房屋。张伟光如约支付前期购房款92万元，按照合同约定,张伟光最迟应于2016年10月18日前备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若张伟光未按约定及时办理贷款手续，且逾期达15日，则沈磊有权单方面解除本合同，张伟光按本合同第九条之约定违约金比例承担违约责任。直至今日，张伟光一直未办妥贷款手续，也未按照约定配合办理过户手续。经沈磊与银行确认，因张伟光未按照约定备齐贷款资料，而且因其个人征信出现问题，屡次逾期归还贷款，银行已于2016年12月初明确拒绝受理张伟光的贷款申请，张伟光已经违反合同约定，而且已经履行不能。此外，张伟光恶意隐瞒其违约和履行不能的事实，导致沈磊与第三人的房地产买卖合同发生纠纷，可能遭受严重损失，因为还在处理过程中，损失暂时无法确定。沈磊认为张伟光违约，造成沈磊损失，应当承担违约责任。审理中，沈磊明确第3项反诉请求，违约金由两部分组成，一部分是基于张伟光违约，合同总价20%的违约金61万元；另一部分是按照未付款211万元每日万分之五计算，自2016年12月16日至2016年12月18日，三天共计3,165元。
张伟光对沈磊的反诉辩称，同意第1、2项反诉请求，不同意第3、4项反诉请求，根据双方提供的证据证明张伟光不存在违约，沈磊主张违约金计算标准适用合同条款错误，且沈磊主张违约金金额过高。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
沈磊系上海市徐汇区番禺路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人。
2016年9月15日，沈磊作为卖售人(甲方)与张伟光作为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)(以下简称买卖合同)，约定甲方将系争房屋出售给乙方，建筑面积30.52平方米，转让价款共计305万元。甲、乙双方确认，在2016年12月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第2日起算至实际付款之日止。逾期超过3日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付3日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。本合同各方在本合同填写的地址为各方同意的通讯地址，任何书面通知只要发往以上地址，均视为已送达，通讯地址如有变动，应于10日内通知签约各方及中介方。补充条款(一)中双方约定应于乙方办妥贷款手续后5个工作日内，至上海市徐汇区房地产交易中心办理房屋过户手续。……乙方于支付本合同附件三付款协议第4条约定的款项后10日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若乙方未按约及时办理贷款手续，且逾期达15日，则甲方有权单方面解除本合同，乙方按买卖合同第九条之约定违约金比例承担违约责任。若自乙方申请贷款起满30个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续，并于交易中心出具受理单当日，现金补足不足部分。附件三付款协议约定乙方于签约当日，支付甲方1万元；乙方于2016年9月22日前，支付甲方房款10万元；乙方于2016年9月25日前，直接支付甲方房款14万元；乙方于2016年10月10日前，直接支付甲方房款67万元；乙方通过银行贷款，直接支付甲方房款211万元，该款项由贷款银行收到乙方他项权利证后一次性划入甲方帐户；乙方于甲、乙双方办理房屋交接手续当日，直接支付甲方房款2万元。
2016年9月15日，沈磊(甲方)与张伟光(乙方)签订《补充协议》，约定本次交易，甲方的到手价为305万元，甲、乙双方按国家规定及税务机关确认的房屋总价缴纳的交易税费及中介服务费均由乙方承担并支付，任何一方均不得以国家及税务机关调整交易税费为由，损害对方及第三方的利益。同日，张伟光支付沈磊房款1万元，沈磊出具收到房款收据一份，内容为“今收到张伟光用于承购徐汇区番禺路XXX弄XXX号XXX室房屋的房款10,000元。”
2016年9月18日，张伟光通过银行转账支付沈磊购房款24万元；同日，沈磊出具收到张伟光24万元房款收据一份。
2016年10月8日，张伟光通过银行转账支付沈磊购房款67万元；同日，沈磊出具收到张伟光67万元房款收据一份。
2016年12月13日，沈磊发短信给张伟光，询问贷款事宜，张伟光回复：“用加急审批，预计两周内贷款能出来然后直接过户。”2016年12月20日，沈磊发短信给张伟光，内容为：“今晚七点左右住商见？！我昨天联系胡某某了，提醒他尽快做贷款合同！现在确认下来最晚本月25号前必须过户的！”2016年12月23日，沈磊发短信给张伟光，内容为：“我不能再等了只能给到你12月25日了！住商贷款的事情没结果，你这尽快想办法争取本周过户，否则只能按照合同算你违约了！”张伟光回复：“材料这周递交的，要下周才有消息，我这边也在想办法。”2016年12月29日，张伟光发短信给沈磊，内容为：“基于25号你方提出的解约条件，以及我方回复条件，我方要求协商解决，尽快回复。”沈磊回复：“你现在知道要承担违约责任了来跟我协商？那你12月15日之前在忙啥？你别忘记了我也买了房！由于你的违约，直接导致我也损失很大！”2016年12月30日，张伟光发短信给沈磊，内容为：“12月25日，应你要求在住商谈解约事项，当日我们在解约退款事项中没有达成一致意见。协商应该还在继续。后续你又追问买房事项，你方已构成虚构买卖，故意拖延时间。事已至此，为了降低各方矛盾，我要求继续协商，如不可达成一致意见，我将走法律程序。”沈磊回复：“……我可以走司法程序追究你的法律责任！”2017年1月4日，沈磊发短信给张伟光，内容为：“你之前跟中介说过你可以接受的最晚过户时间是一月上旬？现在为什么又反悔要提前解约？”
2016年12月29日，沈磊向张伟光发出《解除与乙方张伟光的上海市房地产买卖合同的通知书》，主要内容为：经双方达成协议，过户完成时间为2016年12月15日，由于张伟光的信用记录等个人原因，导致银行不愿贷款给张伟光，沈磊多次提醒张伟光尽快在约定的过户时间内将剩余房款付清，但张伟光仍然没有履行合同约定。现已超过合同约定的过户完成时间，沈磊认为张伟光已经是合同违约方(经多次与张伟光反复交涉，到2016年12月28日为止仍未能付清房款)。现书面通知：张伟光在合同约定的过户完成时间已逾期三日，张伟光应向沈磊支付逾期费，按照213万元的万分之五计算，即3,195元。张伟光应承担违约赔偿金额，赔偿金额是以房屋交易总价305万元的20%即61万元。现沈磊收到张伟光当时支付的首付款92万，扣除违约赔偿费用，多余款项如实退还给张伟光。
2017年1月4日，张伟光收到沈磊发出的《解除与乙方张伟光的上海市房地产买卖合同的通知书》。
审理中，张伟光表示2016年12月15日无法过户的原因系张伟光需要办理贷款。在2016年11月3日，张伟光、沈磊及中介一起根据中介要求带齐所有资料去招商银行申请贷款，银行需要张伟光妻子的户口簿，由于张伟光妻子是外地集体户口，与派出所协商最终出具证明，于2016年11月21日补齐材料。中介于2016年12月上旬通知张伟光无法办理贷款，原因是张伟光有逾期还款记录。原本银行只需查看两年的还款记录，但出了新政策需要看五年内的记录，由于张伟光五年内有逾期还款记录所以贷款没有审批下来。中介后又重新推荐三家银行，并做好现金补足的打算。2016年12月14日，将贷款材料提交汇丰银行，12月13日第一次与沈磊通电话，当时沟通预计贷款两周内可以批出，约好2016年12月20日碰面协商，2016年12月20日双方碰面，张伟光告知沈磊贷款进度，并表态不足部分现金补齐，沈磊同意。2016年12月23日下午4点收到沈磊短信称只能等到2016年12月25日。2016年12月25日张伟光与沈磊在中介见面，沈磊提出解约，张伟光不同意解约。在中介确定在2017年1月上旬过户，沈磊要求张伟光确定哪天过户，张伟光答复需要银行给具体日期才能确认，张伟光提出如果2017年1月上旬过户时间对沈磊有影响，可以出加急费，如果贷款没有结果，会以现金补足。沈磊则表示张伟光从未告知沈磊具体贷款情况，沈磊也从未就贷款方面做出过任何表态，上述情况都是张伟光与中介交流，没有及时反馈给沈磊，包括现金补足也从未知晓。
审理中，张伟光主张买卖合同的解除时间为2016年12月29日，认为根据买卖合同约定，任何书面通知发往以上地址即视为送达。沈磊则主张买卖合同的解除时间为2017年1月4日，以张伟光收到解除通知函时间起算。
审理中，沈磊明确主张解除合同的理由有两个：第一，张伟光未按约定时间办理贷款手续；第二，张伟光未在2016年12月15日前办理过户手续并补足贷款不足部分。
上述事实，除有当事人陈述外、另有上海市房地产权证、买卖合同、补充协议、收据、通知书、短信打印件、快递封面等证据证明，本院予以确认。
本院认为，沈磊与张伟光签署的买卖合同、补充协议是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。根据买卖合同约定，在2016年12月15日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。而根据查明事实，沈磊与张伟光并未在买卖合同约定的2016年12月15日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，根据张伟光在审理中的自认，系因张伟光贷款审批未通过而导致在2016年12月15日之前未办理过户手续，故本案张伟光确未按约履行，存在违约行为。又根据张伟光在审理中的自认，其在2016年11月3日，带齐所有资料去银行申请贷款，于2016年11月21日补齐材料。而根据买卖合同约定，张伟光应在2016年10月10日前支付房款67万元之后10日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若张伟光未按约定及时办理贷款手续，且逾期达15日，则沈磊有权单方面解除本合同，张伟光按本合同第九条之约定违约金比例承担违约责任。若自张伟光申请贷款起满30个工作日，张伟光的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则张伟光应与沈磊至房地产交易中心办理过户手续，并于交易中心出具受理单当日，现金补足不足部分。根据查明事实，张伟光在2016年10月8日支付沈磊购房款67万元，故根据买卖合同约定，张伟光应在支付67万购房款后10日内即在2016年10月18日前备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，但根据张伟光自认，其在2017年11月3日才向银行申请贷款，逾期超过15天，已构成违约。且根据买卖合同约定，张伟光应在申请贷款满30个工作日，购房贷款不足约定额度的，仍应办理过户手续，现金补足，但即使根据张伟光自认的申请贷款时间2016年11月3日，张伟光亦应在申请贷款满30个工作日即2016年12月15日与沈磊办理过户手续，但张伟光因自身贷款未审批通过，亦未在2016年12月15日前与沈磊办理过户手续，亦构成违约。综上，因张伟光的上述违约行为，张伟光应承担相应的违约责任。至于张伟光提出双方将过户时间延长至2017年1月上旬的意见，在沈磊对此予以否认的情况下，张伟光并未提供充足证据予以证明，故对于张伟光的该意见，本院不予采纳。
现沈磊基于张伟光上述违约行为提出解除买卖合同及补充协议，有合同依据，本院予以支持。至于买卖合同及补充协议解除时间，双方意见不一，沈磊主张2017年1月4日送达张伟光之日解除，于法不悖，本院对此予以认定。由于买卖合同已解除，张伟光、沈磊均主张办理系争房屋撤销买卖合同备案登记手续，于法不悖，本院予以支持。
关于张伟光提出的返还购房款92万元(含定金1万元)的诉请，根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。如上所述，本案买卖合同已解除，故张伟光主张沈磊返还已付购房款92万元的诉请，有法律依据，本院予以支持。至于张伟光主张的92万元购房款中包括1万元定金的意见，根据现有证据，无法证明92万元购房款中包括1万元定金，故对于张伟光提出的92万元购房款中包含1万元定金的意见，本院不予采纳。
关于张伟光提出沈磊向张伟光支付1万元违约金的诉请，如上所述，本案系张伟光违约，且张伟光并未支付过定金，故张伟光的该诉请，并无事实及法律依据，本院不予支持。
关于张伟光提出沈磊赔偿张伟光已付款利息的诉请，如上所述，本案系张伟光违约导致买卖合同被解除，故张伟光要求赔偿已付款利息的诉请，于法无据，本院不予支持。
关于沈磊提出的要求张伟光支付违约赔偿金613,165元的反诉请求，审理中，沈磊明确该反诉请求主张：一部分为合同总价20%的违约金61万元；另一部分是按照未付款211万元每日万分之五计算，主张自2016年12月16日至2016年12月18日，三天共计3,165元的违约金。故本院认定实际沈磊提出该违约金的反诉请求包含两部分：一部分系解除合同违约金，另一部分系逾期付款违约金。如上所述，张伟光逾期办理贷款手续已超15日，且在贷款不足情况下而未在约定时间补足购房款并过户，故沈磊既可基于张伟光逾期办理贷款手续的行为主张违约责任，又可基于张伟光未按合同约定付款的行为主张违约责任，而两者的违约责任所依据的合同条款相同，即根据买卖合同第九条约定：“乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第2日起算至实际付款之日止。逾期超过3日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付3日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。……”故沈磊主张违约金之诉请，有合同依据，本院予以支持。至于违约金数额，张伟光认为沈磊主张的违约金额过高，本院认为，沈磊主张按照逾期未付款的每日万分之五计算三天的逾期付款违约金，并未过高，对此本院不予调整，对沈磊主张的该逾期付款违约金予以支持。至于解除合同的违约金，本院以沈磊实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对解除合同的违约金作出调整为25万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：
一、张伟光与沈磊于2016年9月15日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)及《补充协议》于2017年1月4日解除；
二、张伟光、沈磊于本判决生效之日起十日内共同办理《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)备案登记的撤销手续；
三、沈磊于本判决生效之日起十日内返还张伟光购房款920,000元；
四、张伟光于本判决生效之日起十日内支付沈磊解除合同违约金250,000元以及逾期付款违约金3,165元；
五、驳回张伟光的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费13,100元，减半收取计6,550元、诉讼保全申请费5,000元，共计11,550元，由沈磊负担6,500元、张伟光负担5,050元；反诉案件受理费4,965元，由张伟光负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 曹 庆
二〇一七年七月十三日
书记员 陆怿婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。