南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦红民初字第254号
原告蒋培红，女，汉族，1971年4月25日生，无业。
被告李正云，男，汉族，1977年3月4日生。
被告栾永亮，男，汉族，1981年4月25生。
委托代理人余亚文、方善雪，江苏永孚律师事务所律师。
被告王兰，女，汉族，1965年8月21日生。
委托代理人余亚文、方善雪，江苏永孚律师事务所律师。
原告蒋培红与被告李正云、栾永亮、王兰房屋租赁合同纠纷一案，原告蒋培红于2015年7月27日向本院起诉，本院于原告起诉当日立案受理，依法组成合议庭于2016年1月14日公开开庭进行了审理，原告蒋培红，被告栾永亮、王兰的共同委托代理人余亚文、方善雪到庭参加诉讼。被告李正云经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告蒋培红诉称，2014年3月1日，原告与李正云签订《鑫众棋牌室租赁协议书》，合同约定被告李正云将其合法拥有坐落在本市秦淮区晨光路112号二楼及电信后面房屋出租给原告使用，该房屋租赁期为2014年4月1日至2017年4月1日止，每月租金为人民币12500元，押金20000元。同日，原告与被告李正云签订《转让协议》，约定被告将其位于秦淮区晨光路112号鑫众棋牌室转让给原告，转让费22万元。2014年3月4日，被告李正云向原告出具《承诺书》，因被告李正云为转租人，曾与被告栾永亮签订租赁协议，约定在租赁经营期限内，不得转让给第三方经营。因栾永亮出国在外，无法与原告见面，如原告与栾永亮发生租赁纠纷，一切责任由被告李正云负责，并承诺支付原告转让费22万元。2014年3月5日，被告李正云向原告出具收条，收到原告2014年4月1日至2014年10月1日房租75000元及押金20000元。2014年8月28日，栾永亮向原告发出通知，称其已与被告李正云签订租赁合同终止协议，要求原告于2014年9月7日前搬离出租房屋。且被告李正云从此不接原告电话，销声匿迹。原告认为三被告互相串通，欺骗原告，骗取原告22万元转让费、2万元押金及预付房屋租金7.5万元。原告多次与被告协商未果，被告至今仍未返还原告任何款项。为维护自身合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、三被告共同返还原告转让费22万元、房屋押金2万元及预付房屋租金7.5万元；2、被告承担本案全部诉讼费用。
被告李正云未答辩。
被告栾永亮、王兰共同答辩称，2012年4月30日被告李正云与被告栾永亮、王兰签订门面房租赁合同一份，约定房屋不得转租，后李正云擅自将房屋转让给原告，两被告在此过程中无任何过错，也没有收取利益，原告与李正云签订的租赁合同已被法院认定为无效，原告至今仍拖欠栾永亮、王兰房屋占用费十几万元。另外根据合同相对性的原则，本案与两被告无关，两被告作为被告的主体并不适格。综上，请求法院驳回原告对栾永亮、王兰的诉请。
经审理查明，涉案房屋的所有权为被告栾永亮和王兰按份共有，两人各享有50%的产权，房屋产权登记的时间为2011年11月11日。房屋建筑面积为272.47平方米，为挑高设计，被隔为两层。2012年4月30日，被告栾永亮和王兰（甲方）与被告李正云（乙方）签订一份《门面房租赁合同》，约定甲方将自己所有的位于南京市秦淮区晨光路112号一楼中间一间及整个二楼房屋出租给乙方。出租房屋面积一楼约75平方米，二楼270平方米。租期自2012年5月1日起至2017年6月30日止。其中2012年5月1日至2012年6月30日为免租装修期。第一年至第三年的年租金为190000元，第四年的年租金为201400元，第五年的年租金为213500元。租金每半年支付一次。为保证合同顺利履行，乙方向甲方支付押金10000元。该合同第四条第4款还约定：“租赁期间，在合同期限内乙方不得将房屋转租给第三方经营，也不得将该房屋入股、联营，否则甲方有权终止合同”。2014年3月1日，被告李正云与原告蒋培红签订《租赁协议书》，约定李正云将“晨光路112号二楼及电信后面（场地约350平方）”出租给原告蒋培红，租期自2014年4月1日起至2017年4月1日止，月租金为12500元，付款方式为现金。同日，被告李正云向原告出具《转让协议》，其内容为：“位于秦淮区晨光路112号鑫众棋牌转让蒋培红，转让费为贰拾贰万元整，转让里面所有设备，以后鑫众棋牌一切经营权归蒋培红所有”。2014年3月4日，被告李正云向原告蒋培红出具《承诺书》，其内容为：“现将位于南京市秦淮区晨光路112号鑫众棋牌室转让给蒋培红，因我是二房东，原与大房东栾永亮签订的租赁协议其中有一条是在租赁经营期限内不得转让给第三方经营，因房东栾永亮出国在外无法和蒋培红见面如与大房东栾永亮发生租赁纠纷，一切责任由李正云负责并支付蒋培红转让费贰拾贰万元正”。2014年3月5日，被告李正云向蒋培红出具两份收条，一份内容为：“今收到蒋培红房租半年（2014.4.1-2014.10.1）共计柒万五千元整”；另一份内容为：“今收到房屋押金贰万元整”。协议签订后，蒋培红于2014年4月1日进入涉案房屋内经营至2015年9月10日迁出。
2014年8月12日，被告王兰、栾永亮（甲方）与被告李正云（乙方）签订《终止协议》，协议内容为：“经甲、乙双方友好协商，双方于2012年4月30日签订的关于南京市秦淮区晨光路112号一楼中间一间及整个二楼《门面房租赁合同》自2014年8月30日起终止。本协议签订后三日内双方结清所有费用并办理房屋交接手续（2014年8月27日办理）”。
另查明，2014年10月9日，本案被告栾永亮、王兰曾在本院起诉本案被告李正云，蒋培红作为第三人参加诉讼，要求判令蒋培红立即迁出晨光路112号房屋，并支付自2014年9月10日起至实际迁出之日止的房屋使用费。审理后，本院作出（2014）秦红民初字第290号民事判决，认定本案被告李正云与蒋培红签订的转租合同无效，判令蒋培红自涉案房屋中迁出，并按照每月12500元的标准支付栾永亮、王兰自2014年9月10日起至实际迁出之日止的房屋使用费。该判决目前已经生效。被告李正云已收取蒋培红转让费220000元，房屋押金20000元，半年房租75000元。
以上事实有当事人陈述、《房屋产权证》、《门面房租赁合同》、《租赁协议书》、《承诺书》、《终止协议》、《收条》等证据予以证实。
本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据被告李正云向原告出具的《承诺书》，若房屋产权人不同意转租与蒋培红发生纠纷的，李正云负责将22万元转让费返还给蒋培红。现法院生效判决已经确认李正云与蒋培红签订的转租合同无效，蒋培红须从涉案房屋中迁出，故李正云应按照其承诺返还原告转让费22万元，因合同无效，收取的2万元押金也应返还。被告李正云经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，应承担对其不利的法律后果，原告的该两项诉请，本院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，虽然李正云和蒋培红的转租合同无效，但因蒋培红在2014年4月1日至2014年9月1日期间仍实际在涉案房屋中经营，实际使用了半年的房屋，故对于其要求李正云将7.5万元租金退还的诉请，本院不予支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告蒋培红认为被告栾永亮、王兰与被告李正云共同欺诈原告并骗取原告22万元转让费、2万元押金及预付房屋租金7.5万元，因其未能提供证据予以佐证，故对于其要求被告栾永亮、王兰对上述款项承担共同返还责任的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李正云于本判决生效之日起十日内返还原告蒋培红转让费和押金共计240000元。
二、驳回原告蒋培红的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6025元，由被告李正云负担5025元，原告蒋培红负担1000元（此款原告已预交，被告李正云在支付上述款项时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼分理处，帐号：10×××76）。
审 判 长 张立旺
人民陪审员 张廼中
人民陪审员 杨家英
二〇一六年二月一日
见习书记员 孙文莉