台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙1002民初5856号原告：陈慧，女，1982年12月9日出生，汉族，住台州市黄岩区。委托诉讼代理人：陈根青（原告陈慧父亲），住台州市椒江区。委托诉讼代理人：胡平，浙江鑫湖律师事务所律师。原告：陈根青，男，1956年1月16日出生，汉族，住台州市椒江区。原告：贺海滨，男，1980年3月15日出生，汉族，住台州市椒江区。委托诉讼代理人：陈根青（原告贺海滨岳父），住台州市椒江区。被告：台州现代购物中心业主委员会，住所地：台州市现代购物中心。代表人：毛苍平，该委员会主任。委托诉讼代理人：林亨光，男，该委员会副主任。委托诉讼代理人：张华明，男，该委员会委员。被告：台州市现代天地投资咨询有限公司，住所地：台州市现代购物广场C255号，统一社会信用代码：91331000085268742F。法定代表人：胡佳平，该公司经理。委托诉讼代理人：陈武，浙江多联律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯伟飞，浙江多联律师事务所律师。原告陈慧与被告台州现代购物中心业主委员会（以下简称现代购物中心业委会）、台州市现代天地投资咨询有限公司（以下简称现代天地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案后，依法适用简易程序审理。根据陈根青、贺海滨的申请，本院追加其二人为共同原告参加诉讼。本案于2016年9月18日公开开庭进行了审理。原告陈慧、贺海滨共同的委托诉讼代理人暨原告陈根青、原告陈慧的委托诉讼代理人胡平，被告现代购物中心业委会的委托诉讼代理人林亨光、张华明，被告现代天地公司的委托诉讼代理人冯伟飞到庭参加诉讼。本案经各方当事人庭外和解未能达成一致意见，现已审理终结。原告陈慧、陈根青、贺海滨向本院提出诉讼请求：1.确认两被告签订的《商场租赁合同》中，关于三原告所有的台州市商铺的约定部分无效；2.两被告共同赔偿三原告占有使用费67200元。事实和理由：三原告系台州市商铺的所有权人。被告现代购物中心业委会系台州市现代购物广场业主共有部分的自治管理组织。根据两被告签订的《商场租赁合同》内容显示，2014年1月2日，两被告就位于东商务区耀达路99号的现代购物中心大厦1-3层及地下一层的租赁达成协议（包括B153号商铺在内），由被告现代天地公司（原名台州市瀚伦投资咨询有限公司）整体承租。三原告等业主知晓后，向台州市建设住房和城乡建设规划局信访，要求依法处置两被告的侵权行为。台州市建设住房和城乡建设规划局经调查，于2014年1月3日向三原告等业主作出台建规信【2014】3号《信访事项答复意见书》，明确现代购物广场中的已出售商铺属于业主个人财产，被告现代购物中心业委会无权处分。三原告多次要求两被告自行解除合同以停止对三原告权益的侵害无果。三原告的物权受法律保护，被告现代购物中心业委会在未得到授权的情况下，与被告现代天地公司签订合同，其处置三原告财产权益的行为应为无效。两被告出租、使用三原告的房屋，对三原告的经济利益造成损害，应按房屋价值与市场租金标准进行赔偿。被告现代购物中心业委会辩称：一、涉案租赁合同有效。业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的民间组织。被告现代购物中心业委会系业主民主选举产生并代表广大业主共同利益的组织。涉案物业具有特殊性，一度闲置数年，广大业主长期没有收入，损失惨重。本届业委会成立后，投入了大量的时间精力招商，以期最大程度降低业主损失，招商过程中的各种困难也都在业委会的努力下解决，最终才达成涉案的租赁协议。被告现代购物中心业委会系依法成立并根据法律法规和章程行使职责的机构，涉案合同的磋商与签订亦是代表广大业主权益所作的行为，应为有效。涉案租赁合同已经履行了两年多，被告现代购物中心业委会每年都向业主发放租金，三原告等业主每年都收到租金，该行为足以表明三原告对被告现代购物中心业委会出租涉案房屋的认可。二、涉案租赁合同有效，不存在占有使用费的问题，三原告也收取了租金，再次主张占有使用费属于权利的重复主张，三原告在本案中主张的占有使用费的计算标准亦缺乏依据，且关于占有使用费的诉请已超过诉讼时效期间。综上，要求驳回三原告的诉讼请求。被告现代天地公司辩称：两被告签订的租赁合同中，关于B153商铺的约定合法有效。被告现代购物中心业委会依职权对包括B153商铺在内的大厦进行整体管理招商出租，被告现代天地公司基于被告现代购物中心业委会招商引资，与其商谈承租最终签订租赁合同。被告现代天地公司承租后合法经营，依法履行合同。被告现代天地公司签约、履约均未违法。三原告主张的房屋占有使用费损失没有事实及法律依据。被告现代天地公司与被告现代购物中心业委会存在租赁合同关系，已按约支付租金，并未违法占用商铺。现代购物中心经过整体出租及被告现代天地公司的运营，现在已经繁荣，给业主带来了巨大的经济效益，三原告主张的损失并不存在。三原告的诉讼主张，也超过了诉讼时效期间。综上，要求驳回三原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：坐落于台州市房屋的房屋所有权系三原告按份共有，其中原告陈慧、贺海滨各占49.5%，原告陈根青占1%，房屋所有权登记的时间为2016年4月27日。被告现代购物中心业委会系台州市现代购物广场的业主委员会。根据备案于台州市住房和城乡建设局的《台州现代购物中心第三届业主大会议事规则》第十七条，该大厦业委会职责包括：……代表业主与业主大会选聘的物业使用人签订租赁合同，代表业主对本物业进行管理，维护业主的合法权益；……。2014年1月2日，被告现代购物中心业委会作为甲方，与作为乙方的台州市瀚伦投资咨询有限公司（即被告现代天地公司，于2015年9月30日更为现名）签订一份《商场租赁合同》，约定了甲方将台州现代购物中心大厦1-3层及地下一层现状物业出租给乙方用于商业性经营；租赁期限为2014年1月1日至2025年12月31日，含免租期12个月，免租期在前两年分摊，每年付6个月租金；第一、二年度，每年租金3400000元，第三、四年度每年租金6800000元，第五、六年租金在第四年租金的基础上递增15%（每二年租金相同），余以此类推等内容。该合同约定的租赁物台州现代购物中心大厦即三原告共同的台州市房屋所在的大厦。台州市房屋没有墙壁与大厦其他部分分隔。台州市现代购物广场部分业主曾就该广场出租事宜向台州市住房和城乡建设规划局进行过信访。上述事实有原告陈慧、陈根青、贺海滨提供的工商登记变更登记情况表、房屋所有权证、《商场租赁合同》、信访事项答复意见书，被告现代天地公司提供的《台州现代购物中心第三届业主大会议事规则》、房屋所有权证存根以及原、被告的陈述等证据证实。本院认为：本案涉及的台州市房屋没有墙壁与大厦其他部分分隔，三原告在庭审中亦认可该房屋返租给开发商三年后空置多年，在此情况下，被告现代购物中心业委会将大厦整体出租无疑是一种能够较好地发挥物之效用的选择，符合大多数业主的利益，也是三原告最现实的受益方式。现三原告以两被告恶意串通、以合法形式掩盖非法目的、无权处分为由，认为两被告之间的租赁合同无效，但三原告在本案中并未提供充足的依据证明两被告存在恶意串通、以合法形式掩盖非法目的行为，本案被告现代购物中心业委会基于为大多数业主利益考虑的出发点将大厦整体出租的行为也有别于合同法中无权处分的情形，故对三原告提出的要求确认《商场租赁合同》中关于三原告所有的台州市商铺的约定部分无效的请求，本院不予支持。三原告基于合同无效为前提提出的占有使用费方面的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告陈慧、陈根青、贺海滨的诉讼请求。案件受理费740元（已减半计算，原告陈慧预交），由原告陈慧、陈根青、贺海滨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员  林 平二〇一七年一月十八日代书记员  陈肖倩·??2?··??1?·