文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终4302号上诉人（原审被告）：彭石浪，男，汉族，1982年9月2日出生，住所地：广东省陆河县，委托诉讼代理人：张锦添，广东惠商律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玉英，广东惠商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗震峰，男，汉族，1979年07月04日出生，住所地：宝安区，委托诉讼代理人：陈美骄，广东广和律师事务所律师。上诉人彭石浪因与被上诉人罗震峰房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初4172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。彭石浪上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项，依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用由罗震峰承担。事实和理由：一、一审法院未查明本案的相关事实与证据，未偏袒彭石浪，导致错误判决。本案中，彭石浪并不是涉案合同真正的主体，也不是涉案合同的实际履行人，彭石浪并不是本案适格的主体。涉案合同的主体及实际履行人为案外人彭某，为此彭石浪向一审法院提交了案外人以自己的名义租用场地办理商场的营业执照，案外人向房屋租赁管理部门为涉案场地办理的租赁证及案外人彭某的说明。在案外人彭某的说明中，非常明确地表达了涉案合同实为彭石浪代其签订，涉案场地的实际使用并非彭石浪，彭某每月向罗震峰交纳房租、管理费、水电费等费用。在庭审中，彭石浪强烈向法庭建议追加案外人彭某为本案第三人，以查明本案的重要事实，并由案外人向法庭提交其交纳房租、水电费、管理费给罗震峰的证据，以此来证明彭石浪并非本案的适格彭石浪。对此，一审法院完全不予理睬，仅以彭石浪签订了涉案合同就粗暴地断定彭石浪应承担合同义务，这是极不负责任的行为。二、在案外人彭某的说明中，还陈述了因为罗震峰出租的房屋发生火灾，导致租赁物业被深圳市消防部门查封，直至2017年10月19日止，涉案租赁物业仍未通过消防安全检查。由此可见，正是由于发生了火灾，导致案外人与罗震峰之间发生了争议，由此引起了房租支付方面的纠纷。这些都是彭石浪无法了解的，只有将案外人彭某追加为本案的第三人，才能查清案件事实，而不是武断地判定由对此事一无所知的彭石浪承担责任。综上所述，彭石浪认为，一审法院未查明本案的相关事实及证据，对彭石浪请求追加第三人以查明案件事实的请求不予理睬，导致错判。罗震峰辩称，罗震峰与彭石浪签订并实际履行租赁合同，没有证据证明彭石浪是受案外人彭某，彭石浪或案外人彭某也从未向罗震峰披露过存在委托关系，即便彭石浪系受案外人委托与罗震峰签订租赁合同，且事后有向罗震峰披露，根据我国合同法第403条第二款的规定，罗震峰也有权选择向彭石浪主张权利，至于彭石浪与案外人是否存在短租或其他合作经营等关系，罗震峰自始至终都不知情，即便存在有关情形也仍然不能突破合同相对性的原则，涉案租赁合同的权利义务应当由彭石浪与罗震峰享有和承担，因此彭石浪系本案的适格主体，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。罗震峰向一审法院起诉请求：1、解除罗震峰、彭石浪签订的《租房经营商场协议书》，彭石浪腾空租赁的房屋并返还给罗震峰；2、彭石浪向罗震峰支付租金人民币237600元（按每月人民币19800元租金，自2016年1月1日起计算，暂计至2016年12月31日为人民币237600元，后续按每月人民币21300元占有使用费计至彭石浪实际交还房屋之日止）；3、彭石浪向罗震峰支付逾期付款滞纳金人民币35640元（以每月人民币19,800元租金为基数，按每月2%的标准收取，自2016年1月1日起计算，暂计至起诉之日合计为人民币19800元×2%×90=35640元，后续计至实际支付租金之日止）；4、判令彭石浪向罗震峰支付水电费人民币7,009.13元，管理费人民币1045元，电信费人民币1626.01元，合计人民币9680.14元，后续费用计至彭石浪实际交还房屋之日止；5、本案诉讼费用由彭石浪承担。一审法院认定事实：罗震峰与彭石浪于2011年12月21日签订《租房经营商场协议书》（以下简称《协议书》），约定罗震峰将其所有的位于某楼的一楼出租给彭石浪经营商场使用。约定租赁房屋的建筑使用面积为一楼992平方米，租期为十年，即从2010年1月1日至2020年1月1日止，每月租金为人民币15000元，从2014年1月1日起至2017年1月1日，按原价递增10%，每三年按原价递增一次，以此类推。双方在协议书中约定，彭石浪应在每月十日前将当月租金上交罗震峰，不得拖欠，逾期滞纳金每天按月2%收取。如连续拖欠超一个月，作中途退出协议处理。2011年12月27日，彭石浪在双方签订的原协议书最后一页备注，合同期内，彭石浪商场每月将补人民币500元给罗震峰作仓库费用。《协议书》第三条约定，协议签订后，彭石浪上交两个月的租金给罗震峰作为押金，协议期满后全部退还给彭石浪。第四条约定彭石浪上交水电保证金人民币2万元整给罗震峰，协议期满后全数退还彭石浪。第八条约定彭石浪中途终止合约，罗震峰有权没收押金并监督其处理好政府部门有关手续及清算工人工资、水电费。罗震峰主张彭石浪拖欠其租金达一年之久，因此向法院提起诉讼。一审法院认为，罗震峰主张与彭石浪协商一致，将租赁物业出租给彭石浪使用，由彭石浪支付租赁费用，双方之间权利义务应受我国合同法调整。关于解除租赁合同。罗震峰与彭石浪签订租赁协议，该协议约定的租赁物无房产证，也无规划许可证。根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的合同无效。因此，罗震峰与彭石浪之间签订的租赁房屋协议无效。罗震峰主张彭石浪返还房屋的诉求，有事实与法律依据，一审法院予以支持。彭石浪主张其是受案外人委托，替案外人签订租赁合同，租赁合同的权利义务应当由案外人承受。彭石浪提交租赁证以证明上述抗辩意见，一审法院认为，租赁证是在罗震峰、彭石浪双方签订租赁协议后形成的，彭石浪不能提交证据证明在罗震峰同意的情况下，将物业进行转租，或者罗震峰与案外人彭某之间重新签订了新的租赁合同，一审法院无法确定租赁证的真实性，对彭石浪的上述抗辩，一审法院不予采信，彭石浪应当承担合同相对方缔约过失的责任。关于租金及水电费。租赁合同双方签订的租赁合同无效，出租人要求承租人按照双方约定的租金标准支付房屋使用费的，法院应当予以支持。罗震峰主张彭石浪从2016年1月1日起开始拖欠房租，暂计至2016年12月31日止的房租为人民币237600元。彭石浪未提交证据以证明其已向罗震峰支付房屋使用费，一审法院采信罗震峰的主张，确认彭石浪应当按照双方约定按每月人民币19800元的标准向罗震峰支付房屋使用费，从2016年1月1日计至2016年12月31日为人民币237600元，后续费用按约定以每月人民币19800元计至实际腾房之日止。关于罗震峰主张的逾期付款滞纳金。由于罗震峰与彭石浪之间签订的租赁合同无效，双方约定的逾期付款滞纳金条款也无效，但彭石浪未按期支付房屋使用费，给罗震峰造成了利息损失，彭石浪应当按照中国人民银行同类同期贷款利率，支付占有使用费的利息损失，即从2016年1月1日起，以月使用费人民币19800元计算至2017年12月31日为78个月，之后的利息继续计算至付清之日止。关于罗震峰主张的水电费、电信费及管理费。罗震峰提交水电费、管理费及电信费的收据、发票，证明彭石浪在使用罗震峰房屋期间产生的水电费、管理费及电信费等费用合计为人民币18330.55元，该款罗震峰已经先行垫付，彭石浪应当向罗震峰支付。一审法院判决：一、确认罗震峰与彭石浪于2011年12月21日签订《租房经营商场协议书》无效；二、彭石浪应于本判决生效之日起三十日内腾空某楼一楼商铺并交付给罗震峰；三、彭石浪应于本判决生效之日起三日内向罗震峰支付2016年1月1日起至2016年12月31日止的商铺使用费人民币237600元及利息（利息以中国人民银行同类期贷款利率为准，以人民币19800元为基数，计算78个月；以后的利息以人民币237600元为基数，按中国人民银行同类同期贷款利率计至付清之日止）；四、彭石浪应于本判决生效之日起三日内支付罗震峰2017年1月1日起至腾房之日止的房屋占用费及利息（占用费以每月人民币19800元为标准，利息以中国人民银行同类期贷款利率按月计算至付清之日止）；五、彭石浪应于本判决生效之日起三日内向罗震峰支付水电费、管理费及电信费等费用合计人民币18330.55元；六、驳回罗震峰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费人民币2772元，一审保全费人民币1935元，罗震峰已预缴，均由彭石浪承担。一审法院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。（当事人没有提交新证据）。一审法院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案商铺未取得建设工程规划许可证，一审根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，认定彭石浪与罗震峰签订的涉案协议无效正确，本院予以确认。关于彭石浪是否系本案适格的彭石浪。本院认为，首先，彭石浪系以自己的名义与罗震峰签订的涉案协议，应当承担相应的法律责任。其次，彭石浪称其是代案外人彭某与罗震峰签订《租房经营商场协议书》，但并未提供充分的证据予以证明，本院不予采信。再次，退一步讲，即使彭石浪与案外人彭某系代理关系，因彭石浪未提交相关证据证明罗震峰在订立涉案协议时知道彭石浪与案外人彭某系代理关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，该合同亦不直接约束案外人彭某与罗震峰。最后，即使彭石浪与案外人彭某系代理关系，在彭石浪没有证据证明罗震峰知道彭石浪与案外人彭某系代理关系的情况下，根据《中华人民共和国合同法》四百零三条规定，罗震峰亦有权选择彭石浪作为相对人主张其权利。综上，本院依法认定彭石浪系本案适格的彭石浪。彭石浪以其不是本案适格的彭石浪为由主张不应承担相关责任，于理无据，本院不予支持。涉案协议无效，一审判令彭石浪向罗震峰返还涉案房屋正确，本院予以维持。彭石浪没有证据证明其已履行了相关付款义务，一审判令彭石浪向罗震峰支付相应的房屋占有使用费、水电费、管理费、电信费等正确，本院予以维持。综上所述，彭石浪的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5544元，由上诉人彭石浪负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  思  罕审判员 邓    媛二〇一八年三月二十六日书记员 刘尹琳(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。