上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0110民初6900号
(2016)沪0110民初6900号原告(反诉被告)：金缨，女，1988年3月12日出生，满族，住吉林省吉安市花甸镇北安委三组。原告(反诉被告)：阮斯俊，男，1975年12月23日出生，汉族，住上海市杨浦区控江路XXX弄XXX号XXX室。上述两原告之共同委托代理人：陈雁华，上海嘉诚律师事务所律师。上述两原告之共同委托代理人：裴长利，上海汉盛律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈昌麒，男，1989年9月29日出生，汉族，住上海市杨浦区控江三村XXX号XXX室。委托代理人：王全荣，上海市经纬律师事务所律师。委托代理人：王清扬，上海恒建律师事务所律师。原告金缨、阮斯俊与被告陈昌麒房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案后，被告陈昌麒于2016年7月13日提起反诉。嗣后，本院依法适用简易程序，由审判员李威独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)金缨、阮斯俊及其共同委托代理人陈雁华、裴长利，被告(反诉原告)陈昌麒之委托代理人王全荣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告金缨、阮斯俊向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行双方就上海市杨浦区控江三村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的上海市房地产买卖合同，配合原告办理该房屋的过户手续；2、被告向原告支付延迟办理过户的赔偿金，以人民币1255,000元(以下所涉币种均为人民币)为基数，按照每日万分之五计算，从2016年3月29日计算至实际过户之日止。事实和理由：2015年11月14日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告以1,255,000元价格购买被告所有的系争房屋，原告通过贷款的方式支付被告第二期房款100万元等内容。嗣后，原告向被告支付首付款255,000元，并积极办理了公积金贷款申请手续。由于2016年1月31日前未收到公积金管理中心的通知，原告将相关情况告知被告，被告没有异议。2016年3月17日，原告通过查询得知贷款已获审批通过，可以办理过户手续了，随即通过中介联系被告办理过户手续，但被告予以拖延，被告后在2016年4月发函给原告，告知解除合同。原告认为，原告不存在违约行为，买卖合同中关于过户时间的约定只是大概时间，签订合同时，中介就和双方说过，由于过户时间靠近过年，公积金贷款审批无法确定，故具体交易过户时间需要双方之后再协商。之后双方变更过户时间为贷款审批通过之后再行协商，被告不办理过户的真实原因是房价上涨。被告陈昌麒辩称并反诉称，双方合同明确约定2016年1月31日是过户的最后时间，也就是在这个时间原告要将房款支付给被告，在此日期前原告从未联系过被告过户事宜。之后，被告多次向中介催促过户，但直到2016年3月17日，原告才通知被告办理过户手续，因为延迟过户，被告本要置换的房屋已经大幅上涨，无力购房，被告提出原告已经违约，要求原告有个说法，但原告反而说是被告违约并且向被告发出律师函，将违约责任推到被告身上。在此情况下，被告认为原告不诚信，故发出了解除合同的函件。双方根本不存在口头约定过户时间再另行协商一事，合同附件三很明确无论什么情况，申请过户时间不得晚于2016年1月31日，双方从未变更过过户时间。因原告违约，给被告造成巨大经济损失，故被告现反诉要求判令：1、解除双方签订的买卖合同；2、被告向原告支付违约金251,000元(总房价的20%)；3、被告向原告支付10个工作日的赔偿金6,275元(按照总房价的日万分之五计算)；4、被告赔偿原告经济损失25万元。原告金缨、阮斯俊针对反诉辩称，合同约定第二期房款是根据贷款银行支付的，由于原告没有收到公积金中心贷款审批通过的通知，故原告通知被告再行确定过户时间，对此被告是没有异议的。上述过程说明双方对于过户时间协商变更，不再按照合同条款履行。合同应该继续履行，即使法院支持被告诉请，违约金也要按照实际损失来主张，被告主张违约金过高，经济损失更是没有依据。综上，不同意被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：被告系系争房屋产权人。2015年11月14日，原告(买受人，乙方)与被告(卖售人，甲方)经案外人上海德佑房地产经纪有限公司第九分公司居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》，合同第一条约定：乙方受让甲方自有房屋，房屋建筑面积40.95平方米；第二条约定：房屋转让价款为1,255,000元；第六条约定：双方确认在2016年1月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以杨浦区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；第九条约定：乙方未按本合同约定期限付款的，双方按补充条款(一)履行；第十条约定：甲方未按本合同约定期限交接房地产的，按补充条款(一)履行；第十一条约定：经甲乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准；合同补充条款(一)约定：甲方未按本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。逾期超过十个工作日的，甲方单方要求解除合同的，均视为甲方违约，乙方有权单方解除合同，应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金，甲方在接到通知之日起的三个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金；乙方未按本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行，逾期超过十个工作日的，乙方单方要求解除合同的，均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金，甲方可从乙方已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还给乙方，已支付的款项不足支付违约金和赔偿金的，乙方应在收到通知之日起的三个工作日内予以赔偿；附件三中的付款协议约定：1、首期房价款，乙方应支付甲方首期房价款255,000元，乙方已在双方签订本合同前支付定金50,000元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日内支付甲方部分首期房价款205,000元；2、第二期房价款，乙方应支付甲方第二期房价款100万元，乙方以申请贷款方式支付，乙方应于签订本合同后七日内向贷款银行申请贷款，签相关协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方申请办理贷款手续及提供所需材料，若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过居间方转付或直接支付甲方。乙方应于该房地产交易中心办理完成产权证明后三个工作日之内自行或委托他人领取并提供给贷款银行配合放款，第二期房价款由贷款银行等支付，放款期限以贷款银行等为准，甲乙双方应积极配合贷款银行等提供所需材料；3、交易过户，甲乙双方应于贷款审核通过、借款抵押合同及公证书出具、抵押登记注销后当日内(不得晚于本合同第六条约定的时间)，赴交易中心申请产权过户及抵押登记。在交易过户前完成购房资格、房产税认定手续；4、交房时间，交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证后五日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方支付给乙方，双方签署《房屋交接书》，相关费用的结算日期以交接之日为准，合同对其他事项亦做了约定。2015年11月9日，被告母亲邢敏代为收取原告支付的5万元定金，2015年11月14日收取原告支付的205,000元。2016年3月17日左右，居间方联系被告称可以约时间过户了。被告回复称对方已经违约，其置换的房屋没有买到，造成了被告的损失，应该赔钱。嗣后，双方就赔偿问题没有达成一致。2016年3月29日，原告委托律师向被告发出《律师函》，内容为：根据原被告2015年11月14日签订的上海市房屋买卖合同，双方应当及时办理房产过户手续，以便同时办理银行贷款，支付相应的余款。买方已经多次与被告方相约办理过户手续，但被告均以不同理由拖延不予答复，请贵方在2016年4月5日前与买方联系，商定具体过户日期。2016年4月3日，被告向原告发出《律师函》，内容为：买卖双方合同签订后，卖方根据合同及居间方的要求，积极配合开展买卖的相关事务，履行了卖方的主要义务，但买方未按约在合同约定的2016年1月31日前完成付款，并导致不能按约定期限办理房产交易，买方的迟延付款及迟延办理房产交易，已经造成委托人新的购房计划无法实施，给委托人造成了巨大经济损失。买方迟延付款的行为已经构成根本性违约，委托人有权解除该上海市房地产买卖合同。为此，本律师得到委托人授权，正式向买方发出解除合同通知。另查明，2015年12月21日，原告申请的公积金贷款审批通过。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，故合法有效，双方应依约履行各自权利义务。根据合同约定，原告第二期房款100万元以贷款形式支付，且如贷款未通过或额度不足，应在申请过户时将该款项支付给被告，同时，双方最迟不得晚于2016年1月31日进交易中心办理过户手续。根据审理查明的情况，原告贷款申请于2015年12月21日已通过，但时至2017年3月17日左右才通知被告办理过户手续。显然已经超过了合同约定的2016年1月31日。原告辩称该书面约定并非真正过户时间，还需后续进行协商，但并未提供充足证据予以证明，故原告该辩称意见，本院不予采信。虽然被告当时未提出解约，但在之后双方的沟通中，双方仅是一个磋商的过程，并未就确定新的过户时间达成一致意见，双方协商未果后，被告2016年4月3日发出解除合同函件，明确表示不再履行合同，此并无不可。故该合同未能如期履行的违约方在原告，故原告要求继续履行、被告支付延期过户违约金之诉讼请求，不予支持。被告反诉要求解除合同符合合同约定，本院应予支持，合同解除日期为诉状副本等送达日期即2016年7月26日。合同解除后，被告收取的房款应予以返还。被告要求原告支付违约金及赔偿金，由本院根据其损失予以酌定。被告要求其赔偿经济损失25万元没有事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、之规定，判决如下：一、原告金缨、阮斯俊要求被告陈昌麒继续履行2015年11月14日就上海市杨浦区控江三村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，配合原告金缨、阮斯俊办理该房屋的过户手续之诉讼请求，不予支持；二、原告金缨、阮斯俊要求被告陈昌麒被支付延迟办理过户的赔偿金，以人民币1255,000元为基数，按照每日万分之五计算，从2016年3月29日计算至实际过户之日止之诉讼请求，不予支持；三、原告金缨、阮斯俊与被告陈昌麒2015年11月14日就上海市杨浦区控江三村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年7月26日解除；四、被告陈昌麒应于本判决生效之日起十日内返还原告金缨、阮斯俊购房款人民币255,000元；五、原告金缨、阮斯俊应于本判决生效之日起十日内向被告陈昌麒支付违约金人民币40,000元；六、原告金缨、阮斯俊应于本判决生效之日起十日内向被告陈昌麒支付赔偿金人民币6,275元；七、被告陈昌麒要求被告原告金缨、阮斯俊赔偿经济损失人民币250,000元之诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币16,264元，减半收取计人民币8,132元，由原告(反诉被告)金缨、阮斯俊负担；反诉受理费人民币2,533元，由原告(反诉被告)金缨、阮斯俊负担人民币137元、被告(反诉原告)陈昌麒负担人民币2,396元；保全费人民币5,000元，由原告(反诉被告)金缨、阮斯俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 李 威
二〇一六年八月二十九日
书记员 吴剑行
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。