安徽省淮南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮民一终字第00251号
上诉人（原审原告）：胡永明，男，1971年7月21日生，汉族，住安徽省淮南市。
委托代理人：陈国树，男，1969年8月25日生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。
委托代理人：徐佩利，男，1970年3月15日生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。
被上诉人（原审被告）：徐瑞光，男，1964年8月5日生，汉族，住安徽省淮南市。
委托代理人：高中敏，凤台县毛集区法律服务所法律工作者。
上诉人胡永明因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省凤台县人民法院（2014）凤民一初字第01532号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月10日、2016年4月18日公开开庭审理了本案。上诉人胡永明及委托代理人徐佩利、陈国树，被上诉人徐瑞光的委托代理人高中敏到庭参加诉讼；被上诉人徐瑞光经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡永明原审诉称：胡永明因养殖生猪的需要，租赁使用了徐瑞光位于毛集镇董岗村的房屋和土地，双方于2007年12月1日在平等自愿的基础上签订了《租赁房屋及土地使用合同》，合同约定：租期十年，租金一次性付清，租赁期间所建的房屋及其他设施全部归乙方（胡永明）所有。合同签订后，胡永明对原有的房屋进行了改建、扩建，增加了养殖所需要的猪舍和设施，花费材料费及施工费近20万元。2014年5月，徐瑞光在没有征得胡永明同意并在胡永明不知情的情况下，擅自对胡永明修建的猪舍及房屋进行拆除，翻建成了彩钢瓦屋面。胡永明得知后阻止，双方发生了争执，徐瑞光依旧进行施工，胡永明被迫于2014年5月23日向徐瑞光发出书面函，要求停止侵害、恢复原状、赔偿损失，但徐瑞光置之不理，仍旧施工，胡永明为维护其合法权益，诉至法院，请求判令：一、徐瑞光停止侵害、恢复原状，并继续履行合同；二、徐瑞光赔偿损失10万元。本案诉讼费用由徐瑞光承担。
徐瑞光原审辩称：胡永明在租房进行养殖期间，因自身管理不善，导致养猪失败，后胡永明长期外出打工，对其租赁的土地放弃管理使用，对其租赁的房屋不进行管理修缮，造成部分房屋面临倒塌，徐瑞光无法联系胡永明，为了不让房屋倒塌而造成更大的经济损失，徐瑞光自筹资金约12万元，对部分即将倒塌的房屋进行了修缮，胡永明不但不予理解，却认为对其进行了侵害。徐瑞光并不存在侵权和违约行为，没有任何过错，请求人民法院在查明事实的基础上，驳回胡永明的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2007年12月1日，胡永明与徐瑞光经过双方协商，在平等自愿的基础上签订了一份租赁房屋及土地使用合同。其合同的内容为：（1）乙方（胡永明）租用甲方（徐瑞光）房屋及土地用于养殖，其租期为十年；（2）乙方一次性付清租金贰万元（十年）；（3）若甲方在乙方租赁期间转卖该房屋及土地，甲方赔偿乙方扩建经济损失，并退回相应租金；（4）乙方租用期间，所建所有房屋及其他设施全部归乙方所有；（5）院内的树木91根，乙方在承租期间不得损坏，若损坏，乙方要进行补栽；（6）乙方所有面积与甲方土地证一致。本协议自双方签字之日起生效。（以上协议，不与我国现行法律相抵触），未尽事宜，双方协商解决。甲方（签字）徐瑞光，乙方（签字）胡永明，2007年12月1日。双方于2007年12月1日签订合同后，胡永明在签订合同的当日向徐瑞光一次性付清了十年的全部租金2万元。徐瑞光也按照合同约定，如期将所出租的房屋及土地交付给了胡永明使用。
另查明：2009年8月7日，胡永明又与丁玉华（徐瑞光之妻）签订一份协议书，其内容为：（一）乙方（胡永明）租甲方（丁玉华）厂房和院子养猪，有以上合同为证；（二）现乙方需要在甲方院内扩大规模，经双方协商，甲方允许乙方，同意扩大建房，砍树的损失，乙方不负责任；（三）合同终止时，乙方建设的厂房要留在原地，不要拆除；（四）本协议一式二份，双方签字即日生效。甲方：丁玉华，乙方：胡永明。但上述协议书中没有徐瑞光的签名或者按指印，庭审中，徐瑞光对该份协议书不予认可。
胡永明自2007年12月1日签订租赁合同之后，就对其所承租的房屋及场地局部进行了简单改造，开办了一个生猪养殖场，并开始经营养殖生猪的业务，至2013年初，因市场生猪价格下跌，加之对其养殖的经营管理不善，导致饲养失败，即停止了生猪养殖工作离开养殖场外出打工。胡永明离场时期养殖场内未存有生猪及其它养殖物。2014年初，徐瑞光发现其出租的房屋无人管理，且部分房屋顶部有损坏，于是就分别于同年3月份和5月份两次自筹资金，对其受损的屋面进行了修缮，其修缮余下的砖瓦块目前均堆放在院内未有清除。之后，徐瑞光及其家属于2014年5月份搬入已经出租的坐北朝南的前排房屋中间的两间房屋之中居住至今。徐瑞光的女儿徐丹丹于2014年初对上述已经出租的房屋，其中坐东朝西的17间房屋进行了改造，将其原起脊的砖瓦结构的房屋顶面改造成了现在的彩钢瓦屋面，把17间的瓦房隔墙打开变成了大通道，将地面铺上了地板砖，并在其房间内存放了许多家具及沙发。经查实，对上述17间房屋进行改造并存放物品均系徐丹丹的个人行为，但徐丹丹表示暂不愿意搬出所占用的房屋。
再查明，胡永明当初租房时其院内的房屋共41间，但其中有三间瓦房因为年久失修，无法使用，实际能够使用的租赁房屋为38间。2014年5月份，胡永明发现承租的房屋被改变现状以及被占用部分房屋之后，双方经协商调解无果，胡永明于2014年7月28日诉至法院，请求人民法院依法判令徐瑞光停止侵害、恢复原状、继续履行合同，判令徐瑞光赔偿损失10万元，本案诉讼费用全部由徐瑞光承担。诉讼期间，徐瑞光于2014年9月26日申请撤回反诉。
原审法院认为：民事法律行为从成立时起具有法律约束力。胡永明、徐瑞光经平等磋商后，于2007年12月1日签订租赁房屋及土地使用合同，该合同书之上分别有双方当事人的亲笔签名，其行为应系双方当事人的真实意思表示，双方所签订的合同合法有效，应受法律保护。该合同对双方当事人均具有约束力，双方当事人都应遵循诚实信用原则，各自按其合同约定全面履行自己的义务。而徐瑞光在该合同租赁期间尚未届满，又未征得承租人胡永明同意的情况下，于2014年5月份自行搬入已经出租的两间房屋中居住至今，且将修缮后余下的旧砖块、旧瓦片堆放在其院内的土地上，影响了土地的正常使用，但徐瑞光并无证据证明其对已经出租过的房屋进行占用具有法定或约定的理由，故其行为已经构成对胡永明承租房屋使用权的侵害。现胡永明要求徐瑞光停止侵害、恢复原状、继续履行合同的部分理由成立，对其予以部分支持。关于胡永明要求徐瑞光赔偿10万元损失一节，因胡永明未能举出有力证据来支持其主张，该项诉讼请求不能成立。关于胡永明要求恢复承租的坐东朝西的17间房屋原状问题，一审法院认为，对其上述17间房屋结构的改造人及占有人均不是徐瑞光，又因为胡永明在本案中没有起诉具体的侵害人，故对此不宜做出处理。现胡永明要求徐瑞光对上述17间房屋恢复原状，因缺乏事实依据，对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条第（一）项、第（五）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐瑞光于本判决生效后三十日内搬出其所占用的房屋，清除堆放在院内的旧砖块、旧瓦块，停止对原告胡永明承租房屋使用权和承租土地使用权的侵害；二、驳回原告胡永明的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由原告胡永明负担1800元，被告徐瑞光负担500元。
宣判后，胡永明不服一审判决，向本院提起上诉。其上诉请求及理由：一、原审判决认定事实错误，原审判决查明徐瑞光只占用2间房屋，其余17间房屋的改造不是徐瑞光所为与事实不符，实际情况是涉案的上述19件房屋均由徐瑞光进行改造修缮的。丁玉华与徐瑞光系夫妻关系，丁玉华与胡永明在2009年8月7日签订的协议是对胡永明与徐瑞光所签协议的补充，应当是合法有效的。胡永明要求停止侵害的告知函，是通过邮政快递邮寄的，没有理由不予认定。二、原审判决程序违法，徐丹丹为案外人，原审法院对徐丹丹调查的理由不明，且原审法院对徐丹丹的调查证词没有经过质证即作为查明案件事实和认定事实的依据违反法律规定，原审判决对证人徐传信的证言以及法院现场勘验结果只字不提明显违法，故意回避侵害事实。原审判决遗漏胡永明的诉请，对徐瑞光在占用期间内侵害胡永明对房屋的收益及合同履行的顺延不予考虑亦是不公正的。综上，请求撤销一审判决并依法改判或发回重审，由徐瑞光承担本案的全部诉讼费用。
徐瑞光答辩称：一审判决正确，请求二审法院驳回胡永明的上诉请求，维持原判。
二审双方当事人所举证据与一审相同，双方当事人的质证意见也同于一审。
胡永明在一审向法院提交的证据二：徐瑞光、丁玉华（甲方）与胡永明（乙方）于2009年8月7日签订的协议书，内容为：一、乙方租赁甲方厂房和院子养猪，有以上合同为证。二、现乙方需要在甲方院内扩大规模，经协商甲方允许乙方扩大建房，砍树的损失，乙方不负责任。三、合同终止时，乙方建设的厂房要留在原地，不要拆除。该合同甲方由丁玉华签字，乙方由胡永明签字。
本院认证意见：根据该协议书的第一条中“有以上合同为证”可以看出，双方之间存在另外一份租赁合同，而双方目前经查明仅有一份由徐瑞光与胡永明于2007年12月1日签订的租赁房屋及土地使用合同，该合同约定胡永明租赁徐瑞光的房屋及土地用于养殖，以上两份合同内容上存在连续性，且徐瑞光与丁玉华系夫妻关系，徐瑞光与丁玉华家庭仅有一处厂房及院子出租给胡永明用于养殖，故本院对该份于2009年8月7日签订的协议书的真实性予以认可。
本院对一审其他证据的认证意见同一审判决。
二审经审理查明：2007年12月1日，胡永明与徐瑞光经协商，在平等自愿的基础上签订了一份租赁房屋及土地使用合同，其合同的内容为：（1）乙方（胡永明）租用甲方（徐瑞光）房屋及土地用于养殖，其租期为十年；（2）乙方一次性付清租金贰万元（十年）；（3）若甲方在乙方租赁期间转卖该房屋及土地，甲方赔偿乙方扩建经济损失，并退回相应租金；（4）乙方租用期间，所建所有房屋及其他设施全部归乙方所有；（5）院内的树木91根，乙方在承租期间不得损坏，若损坏，乙方要进行补栽；（6）乙方所有面积与甲方土地证一致。本协议自双方签字之日起生效。（以上协议，不与我国现行法律相抵触），未尽事宜，双方协商解决。甲方（签字）徐瑞光，乙方（签字）胡永明，2007年12月1日。胡永明在签订合同的当日向徐瑞光一次性付清了十年的全部租金2万元，徐瑞光亦如期将所出租的房屋及土地交付给了胡永明使用。2009年8月7日，胡永明与丁玉华（徐瑞光之妻）签订协议书一份，其内容为：（一）乙方（胡永明）租甲方（丁玉华）厂房和院子养猪，有以上合同为证；（二）现乙方需要在甲方院内扩大规模，经双方协商，甲方允许乙方，同意扩大建房，砍树的损失，乙方不负责任；（三）合同终止时，乙方建设的厂房要留在原地，不要拆除；（四）本协议一式二份，双方签字即日生效。甲方：丁玉华，乙方：胡永明。
胡永明自2007年12月1日签订租赁合同后，就对其所承租的房屋及场地进行了局部简单改造，开办了一个生猪养殖场，并开始经营养殖生猪的业务，至2013年初，胡永明停止了生猪养殖并关闭养殖场外出打工，胡永明离场时养殖场内未存有生猪及其它养殖物。徐瑞光分别于2014年3月份和5月份两次自筹资金，对涉案房屋受损的屋面进行了修缮，其修缮余下的砖瓦块目前均堆放在院内未清除。2014年5月份，徐瑞光及其家属搬入坐北朝南的前排中间的两间涉案房屋之中居住至今。坐东朝西的17间涉案房屋亦被维修改造，该17件房屋原起脊的砖瓦结构的房屋顶面被改造成了彩钢瓦屋面，17间的瓦房隔墙被打开变成大通道，地面铺上了地板砖，在该房间内存放了大量家具。
另查明：胡永明当初租房时其院内的房屋间数为41间，但其中有三间瓦房因为年久失修，无法使用，实际能够使用的租赁房屋为38间。
再查明：徐瑞光于2015年7月10日起诉胡永明，要求解除双方之间的房屋租赁合同，并要求胡永明赔偿经济损失4万元。该案经安徽省凤台县人民法院一审判决：一、解除原告徐瑞光与被告胡永明于2007年12月1日签订的房屋租赁合同；二、驳回原告徐瑞光要求被告胡永明赔偿损失4万元的诉讼请求。胡永明不服该判决向本院提出上诉，案经本院二审判决：驳回上诉，维持原判。
根据本案双方当事人的诉辩主张以及法院查明事实，本院归纳本案争议焦点为：一、徐瑞光应否对涉案房屋停止侵害、恢复原状并继续履行合同；二、徐瑞光应否赔偿胡永明损失10万元。
针对以上争议焦点，本院评判如下：
一、关于徐瑞光应否对涉案房屋停止侵害、恢复原状并继续履行合同的问题。
本院认为：徐瑞光及丁玉华与胡永明签订的合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。在该合同的履行过程中，因胡永明较长时间未使用租赁物，致租赁物空置，造成租赁物无人管理而致一定程度破损，租赁物的功能无法得以发挥，合同订立的目的亦无法实现，故双方之间签订的房屋租赁合同被终审判决予以解除，现徐瑞光及徐丹丹对涉案房屋系合法占有，胡永明要求徐瑞光停止侵害、恢复原状并继续履行合同的诉讼请求不能成立，本院不予支持。
二、关于徐瑞光应否赔偿胡永明10万元损失的问题。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，胡永明要求徐瑞光赔偿其经济损失10万元，因徐瑞光及家人于2014年初对涉案房屋进行修缮改造并进入居住，且双方之间签订的租赁合同已经解除，故徐瑞光应当将2014年之后的房屋租金8000元（2000元／年×4年）退还给胡永明。对于胡永明诉称的其他经济损失，因其并未提供相关证据予以证明，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实部分错误，判决不当。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、撤销安徽省凤台县人民法院（2014）凤民一初字第01532号民事判决；
二、徐瑞光于本判决生效之日起十日内一次性返还胡永明房屋租金8000元；
三、驳回胡永明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2300元，由徐瑞光承担184元，由胡永明承担2116元；二审案件受理费2300元，由胡永明承担2116元，由徐瑞光承担184元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 晨
代理审判员 汪传海
代理审判员 代 奇
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 高继鑫
附相关法条
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。