江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏03民终1246号
上诉人（原审原告）：王锦秀，女，1979年4月2日生，汉族，住徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：李艳，江苏彭城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海绿地集团徐州新诚置业有限公司，住所地徐州市维维大道1号潘塘办事处512室。
法定代表人：卜凡童，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陆爱铭，江苏元宁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙汝腾，江苏元宁律师事务所实习律师。
上诉人王锦秀因与被上诉人上海绿地集团徐州新诚置业有限公司（以下简称绿地徐州公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2017）苏0303民初5596号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王锦秀及委托诉讼代理人李艳，被上诉人绿地徐州公司的委托诉讼代理人陆爱铭、孙汝腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王锦秀上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审，诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、一审法院混淆了“上房”、“交付”、“交付使用”的概念，认定事实错误，作出错误判决。上诉人至今未上房的原因是被上诉人未交房所致，未交房的原因是被上诉人交付的涉案房屋不符合交付使用的条件造成的。被上诉人应当对其迟延交付涉案房屋承担违约责任和赔偿责任，至实际交付之日。一审将2013年2月2日通知上房之日认定为“上诉人已经办理上房手续，涉案房屋已经达到交付使用条件”属于认定事实错误。2、根据合同约定，万分之一的违约金不足以弥补上诉人的经济损失，一审法院认定赔偿损失的时间为两年属于认定事实错误，且认定标准过低。
被上诉人绿地徐州公司答辩称：1、一审法院针对“上房时间”的认定具有事实依据和法律依据。2、一审法院判决认定的违约金以及赔偿损失的计算方式和计算期间完全符合合同约定。请求驳回上诉。
王锦秀向一审法院提出诉讼请求：绿地徐州公司赔偿王锦秀逾期交房违约金26036.54元、租金损失128995.64元，合计155175.13元。
一审法院认定事实：2010年9月6日，买受人王锦秀与出卖人绿地徐州公司签订《商品房买卖合同》，买受人购买本市绿地商务城商务办公楼B幢1单元312号房屋，建筑面积86.64平方米，套内建筑面积56.72平方米，合同价款443410元。第八条交付期限约定，出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房已竣工验收备案”的并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，即逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。合同签订后，王锦秀向绿地徐州公司支付了房款。2012年3月8日，绿地徐州公司通过邮寄形式通知王锦秀履行上房手续。王锦秀因涉案房屋东面幕墙底部积水、渗漏，且有多处基本设施未予安装，不符合交房标准为由，未予上房。根据重庆泓山物业管理有限公司徐州分公司绿地商务城项目部制作的《工作衔接函》、《B7-2上方验房问题汇总》中显示officeB-312问题为室内无配电盘，墙壁下段返潮，室内有垃圾。后，绿地新诚公司对涉案房屋进行维修，于2013年2月2日再次通知王锦秀履行上房手续，王锦秀于当日在绿地徐州公司制作的《B7-2办公客户交房签收表及合同签收表》上签字，并领取涉案房屋差价款7267元、逾期交房违约金3015元（逾期违约金计算期间自2012年1月1日至2012年3月8日）。2015年9月5日，重庆泓山物业管理有限公司徐州分公司绿地商务城项目部向王锦秀出具《证明》一份，上载：“兹证明绿地商务城蓝海B座312房间自2012年3月10日交房时房屋东面幕墙底部积水，存在向室内渗漏情况，此情况持续约二年，期间开发单位进行过多次维修，目前未发现渗水迹象”。2017年10月20日，上海科胜幕墙有限公司出具的《申明》一份，上载：“绿地商务城蓝海B座312室自2012年3月8日交房时发现房屋东立面幕墙外口水槽内存在少量积水，幕墙下端混凝土梁处有些许渗漏现象，未造成室内积水，经过开发商绿地公司、物业公司协调安排专业维修施工人员于2013年一月份完成维修，且经过反复试验均未发现有渗水现象”。庭审中王锦秀陈述诉请金额中并未扣除绿地徐州公司已向其支付的逾期交房违约金3015元。
一审法院认为：王锦秀与绿地徐州公司签订的《商品房买卖合同》系有效合同，双方均应按约定全面履行各自义务。关于逾期交房违约金的问题。绿地徐州公司2012年3月8日通知王锦秀上房时，因房屋不符合交付条件，王锦秀未上房。双方均认可王锦秀实际上房日期为2013年2月2日，王锦秀并于当日已领取绿地徐州公司支付的2012年1月1日至2012年3月8日期间的逾期上房违约金。房屋达到交付使用的条件，王锦秀办理完上房手续，如房屋存在渗漏的问题，应属于房屋保修范围，王锦秀可提出损失赔偿，不能就此一直主张逾期交房违约金。故，逾期交房违约金应自2012年1月1日计算至2013年2月2日，扣除绿地徐州公司已支付的3015元，绿地徐州公司还应支付王锦秀逾期交房违约金（436143元×万分之1.5/天×331天）-3015=18639元。关于王锦秀主张租金损失赔偿的问题。绿地徐州公司交付的商品房存在质量问题，致使王锦秀无法进行装修使用或出租，客观上给王锦秀造成一定的可得利益损失，该损失应由违约方即绿地徐州公司承担，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。对于房屋渗漏情况是否修复的问题，双方提供案外人出具的证明，王锦秀提供的为涉案房屋所在地物业公司出具的证明，更具有客观性，该证明应为定案依据。根据涉案房屋所在地的物业管理公司出具的证明，涉案房屋室内渗漏情况自2012年3月10日持续约两年，故损失应自2013年2月3日计算至2014年3月10日。王锦秀主张损失按2433.88元/月计算，参考徐州市房屋租赁指导价格，考虑涉案房屋的面积、装修状况、实际租赁行情，酌情按1000元/月支持王锦秀经济损失，计11267元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：判决生效之日起十日内，上海绿地集团徐州新诚置业有限公司向王锦秀支付逾期上房违约金18639元、经济损失11267元，合计29906元。
二审另查明，涉案房屋所在的绿地商务城officeB号楼于2012年1月11日完成竣工验收备案手续。在二审期间，上诉人领取了房屋钥匙。其他查明的案件事实与一审查明的事实一致。
本院认为，通过双方诉辩，本案争议焦点为：1、涉案房屋是否已经具备上房条件；2、上诉人主张逾期交房违约金数额如何确定。根据庭审查明事实、双方陈述情况，分析评判如下：
关于涉案房屋是否已经具备上房条件的问题。根据双方签订的商品房买卖合同第八条的约定，涉案房屋的交付条件是“该商品房已竣工验收备案”。二审已查明涉案房屋所在的绿地商务城officeB号楼于2012年1月11日完成竣工验收备案手续，具备了合同约定的交付条件。上诉人称房屋存在渗漏现象，属于保修范围，可以要求被上诉人承担维修责任，不应以此理由拒绝上房。被上诉人于2013年2月2日通知上诉人上房，上诉人当日在绿地徐州公司制作的《B7-2办公客户交房签收表及合同签收表》上签字，并领取涉案房屋差价款及逾期交房违约金。被上诉人向上诉人出具了“商品房结算及进户凭证”。根据以上事实，一审将逾期上房违约金计算至2013年2月2日，并无不当。
关于上诉人主张逾期交房违约金数额如何确定的问题。双方签订的商品房买卖合同第九条约定：逾期交房超过90日的，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之1.5的违约金。一审按照每日万分之1.5计算逾期交房违约金，符合合同约定。
综上，王锦秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3404元，由王锦秀负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 伟
审判员 史善军
审判员 李 琳
二〇一八年七月十日
书记员 侯梦池