北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终3340号
上诉人（原审原告）赵荣华，男，1957年5月2日出生。
委托代理人杨松，北京振持律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）于军，男，1971年6月11日出生。
委托代理人张亚菊（于军之妻），1972年1月15日出生。
上诉人赵荣华因与被上诉人于军房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初1690号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
赵荣华在原审法院诉称：2014年11月1日，我与于军签订了《房屋租赁合同》，合同约定我将位于北京市昌平区兴寿镇香屯村村东养殖小区出租给于军使用，于军支付我年租金45000元，下一年租金提前一个月支付给我。合同期共计30年，还约定了其他条款。后我如约交付上述养殖小区给于军使用至今，但于军只支付了第一年租金。根据合同约定，2015年10月1日前，于军本应支付我2015年11月1日至2016年10月31日租金45000元，但截至今日于军仍未付上述租金。现我依法提起诉讼，请求：1、判令于军支付我2015年11月1日至2016年10月31日期间的租金45000元；2、本案诉讼费用由于军承担。
于军在原审法院辩称：2014年我经人介绍认识赵荣华，2014年11月1日与赵荣华签订房屋租赁合同，约定我租赁赵荣华在昌平区兴寿镇香屯村的养殖小区，赵荣华说可以拆改建房住，也是赵荣华帮找的工人施工、购买的材料。我们就在院落西侧建房，在封顶时遭到政府以违章建筑拆除，为此我们损失3万多元。后来我们协商，赵荣华跟我说，如果我主动搬走，就不退我房租钱；如果他轰我走，就退我剩余的房屋租金。赵荣华自己在网上也发布房屋出租广告，可能要起诉我了，就自己撤销了，但是电话还保留在网上。2015年10月15日，我就已从涉案房屋中搬走了，房子已经腾空。2015年10月20日，我把水卡、电卡等也退给了赵荣华。我提前11天就已经把房子腾退给赵荣华了，所以赵荣华要求我支付2015年11月1日至2016年10月31日的租金，我不同意。
原审法院经审理查明：2014年9月，于军与赵荣华就在承租院落内建房事宜达成一致后，开始在涉案院落西侧建房三间，在于军所建房屋封顶时，被政府相关部门以违章建筑予以拆除。2014年11月1日，赵荣华（甲方）与于军（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定于军承租赵荣华所属的位于北京市昌平区兴寿镇香屯村村东养殖小区院落及房屋，租赁合同期限为三十年，自2014年11月1日至2044年11月1日止；房屋租金为每年45000元，该租金在租赁期内不递增、不递减；租金交付方式：签订合同同时乙方一次性付清第一年租金，下一年租金提前一个月交付，租赁期内各年租金以此类推。租赁期内，除遇有国家占地等政策行为导致本合同不能继续履行外，甲方不得提前解除房屋租赁合同。因国家政策需要拆除的，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任，合同自行解除。因上述原因而终止合同的租金按照实际使用时间计算，不足整月的按整月计算。租赁期内乙方无故退租，租金不退。签订合同后，于军支付赵荣华2014年11月1日至2015年10月31日期间的租金45000元。2015年10月15日，于军从涉案院落、房屋中搬走，将房屋腾空。2015年10月20日，于军将涉案房屋水卡、电卡等交付赵荣华。现赵荣华诉至法院，要求于军支付2015年11月1日至2016年10月31日期间的租金45000元。
上述事实，有房屋租赁合同、照片及当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
原审法院经审理后认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，赵荣华与于军于2014年11月1日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同内容除租赁期限30年超出法律规定的最长租赁期限20年外，合同合法有效。于军交付赵荣华第一年度租金45000元，于军实际使用房屋至2015年10月20日。于军于2015年10月15日腾退涉案房屋，2015年10月20日交付涉案房屋水卡、电卡，赵荣华与于军的行为表明双方之间的房屋租赁合同从事实上已于2015年10月20日解除，且赵荣华已交付租金至2015年10月31日。合同解除后，尚未履行的，终止履行。故赵荣华起诉要求于军支付2015年11月1日至2016年10月31日期间的租金，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回赵荣华的诉讼请求。
判决后，赵荣华不服，向本院提起上诉。上诉请求为：撤销原判，改判支持赵荣华一审的诉讼请求。上诉理由为：1、赵荣华与于军就解除合同并未进行协商，亦未达成一致，在于军向赵荣华交付水卡、电卡时双方发生了激烈的争吵，赵荣华并未同意解除双方之间的房屋租赁合同；2、于军交付水、电卡的行为系单方违约，其不享有单方解除权；3、一审法院认定房屋租赁合同于2015年10月20日解除错误，合同尚未解除，故要求于军支付2015年11月1日至2016年10月31日期间的租金。
于军对此答辩称：签订合同时双方约定，我不住可以随时搬走。现在我不再承租，提前告知了赵荣华。我于2015年10月20日就搬走了，将水卡、电卡交给赵荣华，赵荣华表示同意。同意一审判决，不同意赵荣华的上诉请求及理由。
本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。双方均认可《房屋租赁合同》于2014年11月1日前即已签订，但落款日期书写为2014年11月1日。签订后于军开始对房屋进行拆改新建。本院经审理查明的其他事实同一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同具有法律约束力。本案房屋租赁合同约定的租赁期限为三十年，超出了法律规定的二十年的最长租赁期限，超出部分无效。其余内容系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。
现赵荣华依据房屋租赁合同要求于军继续履行，交付下一年度租金，于军则提出其享有单方解除合同的权利、合同已经双方协商解除作为抗辩。于军就自己的抗辩主张，有责任提供证据加以证明。现于军虽主张双方口头约定其可以随时搬走，且自己已提前告知赵荣华不再继续履行合同，赵荣华对此表示同意，但于军就其所述未能提供证据加以证明，仅凭于军将房屋的水卡、电卡交还赵荣华，赵荣华接受的行为并不足以证明双方之间就解除合同存在协商并达成了一致，故对于军的抗辩主张，本院不予采信。一审法院认定房屋租赁合同因于军腾退房屋及交付水卡、电卡的行为而解除，属认定事实不当。
在租赁期限内，于军提前搬出租赁房屋，并将水卡、电卡交还赵荣华，系以自己的行为表示不再继续履行该合同。于军自行搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。但于军已于2015年10月20日前搬出诉争房屋，不愿继续履行租赁合同，且租赁合同性质不宜强制履行，故对于赵荣华要求于军继续履行合同，交付下年度租金的上诉请求，本院不予支持。赵荣华可在有证据支持的情况下，另行主张其他权利。
综上，一审判决认定事实、适用法律存在不当之处，但判决结果正确。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费四百六十三元，由赵荣华负担（已交纳）。
二审案件受理费九百二十六元，由赵荣华负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王良胜
代理审判员 王 梦
代理审判员 徐 冰
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 罗娇杨