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浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙衢民终字第391号
上诉人（原审被告）：陈建国。
委托代理人：陈徐靖。
被上诉人（原审原告）：衢州市住房保障中心。
法定代表人：周向军。
委托代理人：卢礼成。
委托代理人：袁志平。
上诉人陈建国为与被上诉人衢州市住房保障中心房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2015）衢柯民初字第292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月27日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院认定：位于衢州市柯城区梅花小区4幢2单元403室房屋建筑面积为76.76㎡（其中储藏间面积为8.33㎡），原系廉租住房，于2014年开始称为公共租赁住房，原由市房管处负责管理。被告陈建国自2005年开始承租涉讼房屋，于2011年4月6日与市房管处续签《廉租住房租赁合同》，约定了租赁期限自2011年4月1日至2011年12月31日止，每月租金147.7元。2011年12月12日，衢州市住房和城乡建设局向被告送达《衢州市区城镇廉租住房保障不予登记通知书》，以被告家庭人均月收入超标为由决定不予登记。市房管处与被告因此未续签租赁合同，但被告一直居住至今，且未交纳2012年7月后的租金。2012年10月，市房管处将管理公共租赁住房的职能移交给原告衢州市住房保障中心，原告多次向被告催收租金未果。2015年5月，原告诉至法院，要求判令被告向原告退还位于衢州市柯城区梅花小区4幢2单元403室的房屋，并按公共租赁住房的租金标准支付自2012年7月起实际退房之日止的租金损失。
原审法院认为：市房管处与被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。市房管处将管理公共租赁住房的职能移交给原告后，由原告继受租赁合同关系中的权利、义务。合同约定的租赁期已满，但被告至今一直占有、使用该房屋，现原告要求被告退还房屋并支付租金损失的诉讼请求，证据充分，于法有据，法院予以支持。关于被告应当支付的租金损失，2014年前的租金损失参照原租赁合同约定的标准即每月147.7元给付，2014年廉租房改称为公共租赁住房，之后的租金损失按照公共租赁住房租金标准即建筑面积每月每平方米6.6元、层高低于2.2米的储藏室面积每月每平方米3.3元计算。被告提出涉讼房屋系其拆迁安置房以及系原告拒绝维修、违约在先的答辩意见，证据不足，法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、被告陈建国于判决生效后二十日内搬出、退回坐落于衢州市柯城区梅花小区4幢2单元403室公共租赁住房，并向原告支付相应租金损失（自2012年7月1日计算至2015年4月30日止为10324.63元，自2015年5月1日起按每月479.1元的标准计算至被告实际腾退之日止）；二、驳回原告衢州市住房保障中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费230元，减半收取115元，由原告衢州市住房保障中心负担30元，由被告陈建国负担85元，于判决生效之日付清。
判决后，陈建国不服，向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人之间没有房屋租赁关系。上诉人与原衢州市房产权管理处存在着房屋租赁关系。上诉人所租住涉案房屋系安排拆迁户住的安置房，上诉人一直要求落实房屋拆迁户住的安置事项，没有答复，上诉人自房屋拆迁后导致至今成为无房城镇居民。自2005年至2011年期间一直由衢州市房管局收取廉租住房、公有住房租金，从未拖欠。2011年衢州市房管处审查核准廉租住房时，衢州市房管处及有关单位实施行为违约在前，不进行实地调查、没有全面了解上诉人的实际情况、任意提高住房租金。相关部门有事不办、推脱不理，以蒙骗的方式，造成上诉人住房问题没有得到解决，导致今日结果拖欠租金。二、上诉人提供的证据应当采纳。上诉人现住房存在房屋建筑质量及安全问题，房管处应承担违约责任并赔偿经济损失。三、上诉人的基本条件符合房屋拆迁管理的有关规定，请求法院判令给予上诉人房屋拆迁安置政策落实。四、上诉人唯有一套住房已被拆迁后至今没有一间房屋住宿。综上，请求撤销原判，改判上诉人支付被上诉人廉租住房租金（自2012年7月1日计算至2015年4月30日止为1624.5元，自2013年5月1日起按每月54.15元的标准计算至上诉人住房拆迁安置政策落实之日止）；判令被上诉人即日起全面负责维修上诉人现住房中存在的房屋建筑质量、安全问题，承担房屋的正常维修和管理事务，同时承担上诉人自2007年至2015年期间房屋建筑质量导致产生的日常维修和管理费用并赔偿上诉人的经济损失；判令被上诉人对房屋建筑质量和安全进行全面管理复查，同时对上诉人住房房屋建筑面积、使用面积复查检测；判令被上诉人依法给予上诉人房屋拆迁安置政策落实、现安置房实行产权调换；撤销被上诉人《衢州市区城镇廉租住房保障不予登记通知书》、《关于陈建国家庭未通过2011年廉租保障审核使用情况说明》、《关于陈建国租住廉租房租金问题的答复》、《关于陈建国家庭收入状况复核情况的答复》，判令被上诉人再次实地调查实际情况，重新审核，重新认定；请求法院判令衢州市建设局、衢州市致远房地产开发有限公司、衢州市柯城房屋拆迁有限公司共同承担2003年1月至2015年至上诉人房屋拆迁安置政策落实之日止，支付上诉人临时安置补助费每月404元及四倍同期同档次存款基准利息；诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人衢州市住房保障中心答辩称：对于上诉人的上诉请求，除了第一项与一审的审理范围相关外，其他都与一审审理的范围无关，都不是二审审理范围。第一项上诉请求，改判租金也不能成立。根据双方的租赁合同约定，合同已经期满，上诉人不符合廉租房的要求，应该退出。原审判决解除双方的租赁合同于法有据，上诉人的请求没有法律依据。上诉人陈述的事实与理由与本案的审理范围没有关联性，比如安置房、拆迁问题都与本案无关。其中陈述的不予登记通知书，被上诉人是按照该通知书来认定上诉人不符合廉租房条件，因此诉请解除合同，如果上诉人对这个不服，应该在法定期限内提出复议或者诉讼，不是本案的审理范围。上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回，维持原判。
双方当事人在二审中均未向本院提交新的证据材料。
经审理，本院查明的案件事实与原审认定的事实基本一致。
本院认为：关于上诉人所称其与被上诉人之间不存在租赁关系的问题。本院认为，因职能调整，房地产管理处将廉租住房分配、资产管理职能划出，被上诉人负责保障性住房的租售和后续管理工作，且原审中上诉人亦未对被上诉人的主体资格提出异议，故本院对上诉人的该上诉理由不予采纳。关于上诉人要求按照廉租住房租金价格缴纳涉案房屋租金的问题。本院认为，房屋租金价格属于被上诉人自行处置其权利的范畴，上诉人既已享受租住在涉案房屋的权利，就应承担支付相应租金的义务。对于现已产生的租金，本院予以支持。对于以后的租金，被上诉人可另行主张。至于房屋租金价格问题，不属于民事法律关系调整的范围，故对上诉人的该上诉请求，本院不予支持。关于上诉人所称其没有房屋居住及被上诉人要求上诉人退还涉案房屋的问题。本院认为，上诉人是否能够继续享受廉租住房保障，系政府职能部门依据相关规定作出的决定，并非平等主体之间的法律关系，不属于民事法律关系的调整范围，故对上诉人是否能够继续租赁涉案房屋，本案中不作处理。原审法院判决上诉人退还被上诉人涉案房屋，应予纠正。关于上诉人上诉请求的其余主张，因上诉人并未提起反诉，不在本案审理范围，上诉人可另行主张。综上，原审实体处理部分欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持浙江省衢州市柯城区人民法院（2015）衢柯民初字第292号民事判决第二项及诉讼费用负担部分；
二、变更浙江省衢州市柯城区人民法院（2015）衢柯民初字第292号民事判决第一项为：陈建国于本判决生效后二十日内向衢州市住房保障中心支付衢州市柯城区梅花小区4幢2单元403室住房租金13199.23元（自2012年7月1日计算至2015年4月30日止为10324.63元，自2015年5月1日计算至2015年10月31日止为2874.6元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费58元，由上诉人陈建国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱晓龙
审 判 员 刘小伟
代理审判员 潘 婷
二〇一五年十月二十六日
书 记 员 郑霞骏