河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0103民初5204号原告：郑州亚新物业服务有限公司，住所地郑州市二七区航海北街195号。法定代表人：马春燕，董事长。委托诉讼代理人：史正雪，女，汉族，1989年9月26日出生，住河南省辉县，系郑州亚新物业服务有限公司员工。被告：刘振国，男，汉族，1966年11月4日出生，住郑州市金水区。原告郑州亚新物业服务有限公司（以下简称亚新公司）与被告刘振国物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告亚新公司的委托诉讼代理人史正雪到庭参加了诉讼。被告刘振国经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判决被告向原告支付自2014年1月1日至2017年3月31日期间所欠交的物业管理服务费用3939元，并判决被告支付逾期交纳物业管理服务费用违约金3072元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2002年12月8日，原、被告双方签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定由原告为被告居住的位于郑州市二七区淮南街22号院亚新美好人家小区9号楼东二单元2层楼西户提供物业管理服务，被告居住的房屋建筑面积为184.24平方米；交纳物业管理服务费的时间为每半年交纳一次物业管理服务费，物业管理服务费标准按住宅建筑面积每月每平方米0.43元收取；2014年1月1日起根据业主调查及公示物业管理服务费标准按住宅建筑面积每月每平方米0.55元收取。原告在提供物业管理服务期间，被告自2014年1月1日至2017年3月31日期间没有向原告交纳物业管理服务费，该期间被告共欠物业管理服务费3939元。依据原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，被告逾期交纳物业服务费的行为已经构成违约，被告应依约如数交纳；并按年利率24％承担违约金3072元。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。原告庭审中出示的证据有：1、物业管理协议一份。2、委托物业服务合同两份、委托物业服务合同补充协议一份。3、入伙通知书一份、房产证登记表一份。4、催收物业费律师函及回执。被告刘振国未提交答辩状，也未提交证据。根据证据规则，本院对原告的证据认证如下：原告的证据符合证据的客观性要求，本院对其真实性予以确认。经审理查明：2002年12月8日，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告位于美好人家小区的房屋（建筑面积184.88平方米）提供物业管理服务，被告按建筑面积每月每平方米0.43元的标准，每六个月向原告交纳费用一次。2012年9月6日，亚新.美好人家业主委员会与原告亚新公司签订《委托物业服务合同》，委托原告对亚新.美好人家小区实行专业化、一体化的物业管理，合同期限为三年，从2012年9月6日至2015年9月6日。双方约定由原告提供物业管理服务，物业费标准为：多层住宅0.43元/月.平方米；高层住宅0.92元/月.平方米；办公楼物业1.2元/月.平方米；其他物业0.75元/月.平方米。由业主个人每半年向原告交纳一次，即1月15日之前交纳上半年的物业服务费，7月15日之前交纳下半年的物业服务费。2013年11月19日，亚新美好人家业主委员会与原告亚新公司又签订了《补充协议》，对双方2012年9月6日的《委托物业服务合同》进行了变更：从2014年1月1日开始，将美好人家小区物业费收费标准调整为：多层住宅0.55元/月.平方米；高层住宅1.15元/月.平方米；办公楼物业2元/月.平方米；其他物业1.8元/月.平方米。2015年8月27日，亚新美好人家业主委员会又与原告亚新公司签订《委托物业服务合同》，委托原告对亚新.美好人家小区实行专业化、一体化的物业管理，合同期限为三年，从2015年9月6日至2018年9月6日。双方约定由原告提供物业管理服务，物业费标准为：多层住宅0.55元/月.平方米；高层住宅1.15元/月.平方米；办公楼物业2元/月.平方米；其他物业1.8元/月.平方米。由业主个人每半年向原告交纳一次，即1月15日之前交纳上半年的物业服务费，7月15日之前交纳下半年的物业服务费。上述协议和合同还对物业服务质量标准、双方的权利义务以及违约责任等作出约定。上述协议和合同的实际履行中，原告因物业费的交纳问题与被告发生争议，并诉至本院。另查明，一、被告位于亚新.美好人家小区的房屋为多层住宅。二、2002年12月8日《前期物业管理服务协议》载明的美好人家小区与2012年9月6日《委托物业服务合同》载明的亚新.美好人家，以及亚新美好人家系同一小区。三、原告按照184.24平方米的建筑面积向被告主张物业管理费。四、本案证据未显示被告向原告交纳2014年1月1日至2017年3月31日期间的物业管理服务费共计3951.95元（184.24平方米×每月每平方米0.55元×39个月）。本院认为，原、被告2002年12月8日签订的《前期物业管理服务协议》，以及亚新美好人家业主委员会与原告签订的《委托物业服务合同》和《补充协议》，是双方真实意思表示，上述《前期物业管理服务协议》、《委托物业服务合同》和《补充协议》已成立、其符合法律规定的约定内容已生效，双方应按照已生效的约定内容履行各自的义务。对于物业服务过程中出现的问题以及业主的投诉，原告应当及时、积极、认真整改，不断改进、完善自身服务，提升物业服务的品质，努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境，从而赢得业主的理解、认同和支持。物业公司和业主只有相互理解、相互配合才能使双方和谐相处，达到共赢。物业服务业的良性发展是以物业公司提高服务品质为前提的，离不开物业费用的资金保障。作为物业公司，原告是以业主交纳的物业管理费维持日常运转，进而提供相应服务的，若业主均不交纳物业管理费，将导致物业公司无法及时运转，不能提供相应的物业服务，最后利益受损亦是业主自身。作为业主，被告及时交纳物业管理费是履行协议约定的义务。被告未交纳2014年1月1日至2017年3月31日期间的物业管理服务费，应承担相应的法律责任。原告要求被告支付2014年1月1日至2017年3月31日期间的物业管理服务费3939元，不超过实际发生的数额，本院予以支持。原告主张的违约金3072元数额过高，对过高部分本院不予支持。被告支付的违约金数额，可参照中国人民银行公布的同期贷款利率，以实际拖欠的物业费为基数计算的数额为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，并参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告刘振国应于本判决生效之日起十日内支付原告郑州亚新物业服务有限公司2014年1月1日至2017年3月31日期间的物业管理服务费3939元，并按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算的数额支付原告郑州亚新物业服务有限公司2014年1月1日至实际履行完毕之日的违约金（以实际拖欠的物业管理服务费为基数）；二、驳回原告郑州亚新物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，原告郑州亚新物业服务有限公司负担22元，被告刘振国负担28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及上诉状副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  郭洪涛人民陪审员  屈 民人民陪审员  王 艺二〇一七年十月二十五日书 记 员  郭笑成