江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏12民终87号
上诉人（原审被告）：江苏沙桐置业有限公司，住所地泰兴市滨江镇蒋榨村火箭组（洋思中学老校区）。
法定代表人：钱正，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王利，北京盈科（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张佳芸，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：俞林，男，1989年11月15日生，汉族，住泰兴市。
委托诉讼代理人：俞田旺，男，1968年8月27日生，汉族，住泰兴市，系被上诉人之父。
上诉人江苏沙桐置业有限公司（以下简称沙桐置业公司）因与被上诉人俞林商品房销售合同纠纷一案，不服泰兴市人民法院（2016）苏1283民初8761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤各方当事人于2018年1月24日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人沙桐置业公司的委托诉讼代理人王利、张佳芸和被上诉人俞林的委托诉讼代理人俞田旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人沙桐置业公司上诉请求：撤销（2016）苏1283民初8761号民事判决，依法改判，或者裁定发回重审。事实与理由：一、一审法院委托的鉴定机构江苏三师土地房地产评估有限公司出具的评估报告书不能作为定案依据。首先，鉴定机构不具备鉴定资质，本案属于装修损失鉴定，专业上属于工程修复造价鉴定，并不属于房地产评估机构的评估范围；其次，鉴定机构未能明确修复用人工、材料、铺财等取费标准和计费依据，鉴定结论缺乏法律依据和鉴定的专业性；最后，鉴定机构按照重置成本确定修复损失，缺乏依据。本案应当采取修复损失赔偿，在法律上定性为补偿性，而非惩罚性。一审法院并未依据经济和合理原则，对造成损失的部分采取局部修复和功能性恢复的修复方案，却为了被上诉人所称的整体美观，采取重置成本的方式确定修复损失，人为扩大上诉人的责任范围。二、一审法院对房屋漏水原因认定缺乏依据，法律适用错误。首先，案涉房屋建成后经过相关单位竣工验收，符合国家法律法规的质量要求。房屋于2013年12月31日交付被上诉人使用后，2015年2月发现漏水，在此期间，被上诉人对房屋进行了装修装饰和水管布置，漏水的原因不排除系被上诉人不当装修或对房屋结构改变等所致，现要求上诉人承担全部赔偿责任于法无据；其次，案涉房屋屋顶存在烟花爆竹碎片，也堆放了杂物和植物，极容易导致雨水管口堵塞，形成积水造成渗漏，上诉人对此原因造成的漏水并无过错，应当依据公平原则判令被上诉人与上诉人共同承担赔偿责任；最后，因上诉人交付的房屋质量合格，漏水现象又发生在交房一年之后，故依法应当由被上诉人对漏水原因承担举证责任。三、一审判决结果不利于社会和谐稳定，极易引发案涉小区更多的争议纠纷。在案涉小区内，因燃放烟花爆竹、房屋装修改建不当、屋顶堆放私人杂物等原因引起的房屋漏水现象较多，上诉人本着积极负责的态度进行了妥善处理，而本案的一审判决会助长少数业主的不合理要求，增加社会的不安定因素。
被上诉人俞林辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，上诉人的上诉请求不能成立。第一、鉴定机构是双方通过法院摇号选出的，是双方自愿选择的结果，上诉人在当时并没有对该鉴定机构提出异议，也是认可了该鉴定机构的鉴定资质；第二、对于案涉的维修项目，双方有签字确认，该鉴定报告合情合理合法；第三、被上诉人已经提供证据证明楼顶防水层多处裂缝，房屋楼顶上并没有装排水管，房屋漏水的原因不可能是被上诉人装修造成，而是上诉人房屋质量不合格造成。
俞林向一审法院起诉请求：1、沙桐置业公司将房屋顶防水层拆除重建，修复后经专业部门按原有设计图鉴定合格为止，顺延质量保证期5年；2、沙桐置业公司赔偿俞林重新装饰房屋产生的费用38564元；3、沙桐置业公司赔偿俞林房屋装修期间外出租房的两个月房租5000元；4、沙桐置业公司返还俞林2014年1月至2016年11月期间的物业管理费4100元；5、沙桐置业公司承担案件诉讼费用。
一审法院认定事实如下：2013年5月28日，俞林与沙桐置业公司签订《泰兴市商品房买卖合同》，购买沙桐置业公司开发的泰兴市××街道××号楼××室商品房，合同对保修责任约定：出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，《住宅质量保证书》中对于屋面防水工程的保修期为5年。案涉房屋于2013年12月31日交付俞林使用。俞林在使用案涉房屋过程中出现屋顶渗漏、飘窗渗漏现象，且损坏了屋内的装潢。因对维修以及损害赔偿不能协商一致，俞林诉至法院。后俞林申请对案涉房屋室内装饰损失市场价值进行评估。双方通过摇号程序选定江苏三师土地房地产评估有限公司进行评估，苏三师房估字（2017）第TZ08号评估报告估价结果为：采用重置成本法确定估价对象在价值时点的损失价值总计为44311元。
另，在一审审理过程中，沙桐置业公司已修复好案涉房屋屋顶漏水以及飘窗渗漏的问题，俞林亦当庭确认，沙桐置业公司修复后至今未发生漏水、渗漏现象。
一审法院认为，房地产开发企业应当对其出售的房屋按照法律规定和合同约定承担质量瑕疵担保责任。沙桐置业公司在《住宅质量保证书》中承诺对案涉房屋屋面防水工程等保修5年，则应按约履行合同义务，案涉房屋的渗漏问题在保修期内发生，沙桐置业公司应依法承担保修责任以及赔偿损失的责任。关于俞林诉求将商品房屋顶防水层拆除重建，修复后经专业部门按原有设计图鉴定合格为止，顺延质量保证期5年，此项修复渗漏的诉求不符合双方的合同约定，在审理过程中沙桐置业公司向有关部门咨询其修复方案并修复好诉争房屋的屋顶以及飘窗，俞林也已确认至今未有渗漏现象。如俞林认为沙桐置业公司的修复不合乎有关规定，应提出相应的证据。因俞林未能提出相关证据，故认定沙桐置业公司对于诉争房屋的屋顶及飘窗渗漏问题，已修缮至消除渗水危害，修缮后的质量保证期依照有关规定执行。对于俞林诉求的屋内装饰损失部分，江苏三师土地房地产评估有限公司对此部分的评估结果为44311元。沙桐置业公司认为评估公司采用的重置成本法不合理，应当是对具体的装潢损失部分单独进行修复。评估人员到庭对于如何评估作出了合理解释。室内装潢的目的之一为整体协调美观，如墙壁一面渗水，只是对渗水的部位修复势必影响整体的美观和协调，故对于装潢损失部分的评估用重置成本法合情合理。关于俞林诉求沙桐置业公司给付租房费用5000元以及返还2014年元月至2016年11月期间的物业管理费4100元，因此两项诉求与诉争房屋的渗漏没有直接的因果关系，且俞林又未能提供相应的证据，故对此两项诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，一审判决：一、沙桐置业公司于该判决书生效之日起十五日内对俞林所购的位于泰兴市××街道××号楼××室房屋的屋顶及屋内东南面飘窗渗水点修缮至消除渗水危害（审理过程中江苏沙桐置业有限公司已修复）。二、沙桐置业公司于该判决书生效之日起十五日内赔偿俞林损失44311元。三、驳回俞林的其他诉讼请求。案件受理费1080元，鉴定费3500元，合计4580元，由俞林负担580元，沙桐置业公司负担4000元。
本院二审期间，俞林向法庭提交一组照片，用以证明案涉房屋仍然在漏水。沙桐置业公司质证认为，该组照片的拍摄时间无法确定，照片中的房屋是否系案涉房屋亦无法认定，也不能证明房屋漏水为沙桐置业公司所致。本院认证认为，该组照片的拍摄时间、拍摄地点均无法确认，且考虑到俞林并非本案的上诉人，该组证据与案件争议焦点无直接关联性，故不予采信。
一审判决查明的事实有商品房买卖合同、住宅质量保证书、评估报告书、勘验笔录等证据证明，本院予以确认。
本案二审的争议焦点为：上诉人沙桐置业公司应否赔偿被上诉人俞林案涉房屋损失44311元。
本院认为，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，俞林从沙桐置业公司处购买了案涉房屋，房屋在交付使用一年后发生漏水并造成经济损失，现沙桐置业公司以该漏水并非房屋质量问题造成为由拒绝承担赔偿责任，但是，第一，沙桐置业公司在一审第一次庭审中已经认可房屋渗漏、飘窗渗漏系房屋质量问题引起，现却予以否认，前后矛盾，有违诚信诉讼原则，应当承担不利的法律后果；第二、一审法院的勘验笔录证实案涉房屋屋顶、墙角处有长期漏水而形成的水印，沙桐置业公司虽辩称上述问题系因俞林在屋顶排放水管、不当装修以及屋顶堆放垃圾等原因所致，但其并未能提供相关证据予以证实，而案涉房屋位于该栋楼的最顶层，故依据生活经验可以推定案涉房屋屋面防水工程存在一定瑕疵；第三，俞林购买案涉房屋时与沙桐置业公司签订了《住宅质量保证书》，约定沙桐置业公司对案涉房屋屋面防水工程保修5年，现案涉房屋的渗漏问题发生在保修期内，故应由沙桐置业公司对案涉房屋渗漏所造成的经济损失承担全部赔偿责任。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，通过本案审理，可以引导房地产开发企业严把房屋质量关，积极主动履行房屋工程质量管理职责和保修义务，从根源上减少房屋质量问题纠纷发生，促进房地产业的良性健康发展，实现了法律效果和社会效果的统一，故沙桐置业公司所持一审判决违背公序良俗、不利于社会和谐稳定的上诉主张不能成立。沙桐置业公司辩称俞林诉请的装修损失没有实际发生，起诉条件尚不具备，但因房屋质量问题造成了渗漏水，相关损失已经客观产生，俞林可以选择修理或者不修理，可以选择现在修理或者将来修理，出卖人承担赔偿责任不以买受人实际修理为前提，沙桐置业认为没有修理就不需要承担赔偿责任的主张没有法律依据。
关于案涉房屋装修损失的确定，一审诉讼中，因双方存有争议，故一审法院按照法定程序委托江苏三师土地房地产评估有限公司进行评估。沙桐置业公司虽主张评估价格偏高，但其未能提供证据证明本案所涉司法鉴定存在鉴定机构或者鉴定人员不具有相关鉴定资格、鉴定程序严重违法、鉴定结论明显依据不足等情形，一审法院将案涉鉴定意见书作为定案依据确定案涉房屋的损失，于法有据，并无不当。沙桐置业公司辩称鉴定机构不具备鉴定资质，经查，鉴定机构江苏三师土地房地产评估有限公司的经营范围包括房地产评估，《房地产评估规范》（编号GB/T50291-2015）规定房地产估价目的包括房地产损害赔偿估价，本案即属因房地产损害造成的其他财产损失，鉴定机构江苏三师土地房地产评估有限公司具备法定鉴定资质，沙桐置业的该上诉请求不能成立。沙桐置业公司主张应对具体装修损失部分单独修复、鉴定机构采用成本重置法进行评估不当，但考虑日常房屋装潢即为追求整体的美观协调，若仅对损失部分进行单独修补，必定会破坏装修的整体性，不符合普通民众一般生活观念，故鉴定机构酌情采用重置成本法确定案涉房屋损失合情合理合法。
综上，上诉人沙桐置业公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1080元，由上诉人沙桐置业公司负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周卫平
审 判 员 刘艳生
审 判 员 缪翠玲
二〇一八年三月二十七日
法官助理 陈其海
书 记 员 李雅婷