东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0591民初957号原告（反诉被告）：梁勇。原告（反诉被告）：潘媛媛，女，汉族。两原告（反诉被告）共同委托代理人：王景新，山东领先律师事务所律师。两原告（反诉被告）共同委托代理人：崔容基，山东领先律师事务所律师。被告（反诉原告）：东营天华房地产开发有限公司。法定代表人：徐九增，董事长。委托代理人：曲玉亮，山东东胜律师事务所律师。原告（反诉被告）梁勇、原告（反诉被告）潘媛媛与被告（反诉原告）东营天华房地产开发有限公司（以下简称“天华房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月6日受理后，依法由审判员王建彩独任审判，公开开庭进行了审理。两原告（反诉被告）共同委托代理人王景新，被告（反诉原告）委托代理人曲玉亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁勇、原告潘媛媛诉称，原、被告签订商品房预售合同一份，约定原告购买被告开发的商品房一套，合同签订后，原告依照合同约定支付了全部房款，但被告未按照合同约定交付房屋，现已逾期。为维护原告的合法权益，特诉来法院，要求判令被告支付逾期交房违约金114444元并承担本案诉讼费用。被告天华房地产公司辩称，对原告主张的违约金的形成期间不予认可，2014年9月17日原告向被告出具收房书，原告在收房书上明确认可对涉案房屋及室内设备设施进行了详细的检查，设施情况良好，除部分事项需要整改外，本人表示满意，同意收房。原告收房后，立即进行了房屋装修，上述情况表明原、被告通过收房书对房屋进行交接，改变了合同约定的交房条款，被告的交房时间应为2014年9月17日。2、被告延迟交房是因为政府的相关行政审批延迟造成的，这种行为在合同中属于可以延期的行为。3、商品房预售合同约定的违约金过高，应当依法据实予以调低。反诉原告天华房地产公司诉称，双方签订的《商品房预售合同》第六条约定：付款方式为按揭，合同签订之日支付房款首付款150万元，剩余房款130.58万元在七日内办理银行按揭。合同第八条约定了逾期付款违约责任：逾期超过三十日后，反诉原告有权解除合同。反诉原告解除合同的，反诉被告按累计应付款的1%支付违约金。反诉被告愿意继续履行合同的，经反诉原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，反诉被告按日向反诉原告支付逾期应付款万分之叁的违约金。同日，双方签订了《天华卢卡美郡补充协议》，协议第一条2约定：反诉被告接反诉原告通知后七个工作日内向银行提交全部申请贷款所需的相关资料，并签署相关法律文件（如抵押贷款合同等）和交纳相关费用。否则视为违约，反诉被告按主合同的第八条承担延迟责任。反诉被告直至2014年9月20日才向银行提交了符合要求的按揭资料，逾期达42天。现诉请判令反诉被告梁勇、潘媛媛支付逾期办理按揭违约金16443元。反诉被告梁勇、反诉被告潘媛媛辩称，反诉被告在签订合同后，已经按照合同的约定在七日内向银行和公积金管理中心提出贷款申请和提取公积金申请。并在2014年8月21日领取了第一笔公积金，因此反诉被告并未违约。经审理查明，2014年8月8日，梁勇、潘媛媛与天华房地产公司签订编号YS0090486《商品房预售合同》，约定梁勇、潘媛媛购买天华房地产公司开发建设的位于东营市东营区汾河路401号天华卢卡美郡第5幢102号住宅房一套，房价款共计280.5万元。其中：第六条：合同签订之日支付首付款150万元，剩余房款130.5万元在七日内办理银行按揭；第八条约定逾期付款违约责任为：逾期超过三十日后，天华房地产公司有权解除合同。天华房地产公司解除合同的，梁勇、潘媛媛按累计应付款的1%向天华房地产公司支付违约金。梁勇、潘媛媛愿意继续履行合同的，经天华房地产公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，梁勇、潘媛媛按日向天华房地产公司支付逾期应付款万分之叁的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；第九条：天华房地产公司应当在2014年10月30日前，将取得建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书等的商品房交付原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，天华房地产公司可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起六十日内告知原告的。2、如合同约定的交付期限届满时，梁勇、潘媛媛仍未能依约向被告支付全部到期款项的（包括违约金等）；梁勇、潘媛媛选择按揭付款方式购房的，在合同约定交房之日，梁勇、潘媛媛的银行个人贷款申请手续未经银行、公积金中心批准的（即按揭款未划入被告指定账户），交楼期限顺延。3、政府部门对验收及市政配套、安装之延误。第十条约定逾期交房违约责任为：逾期超过三十日后，梁勇、潘媛媛有权解除合同。梁勇、潘媛媛解除合同的，天华房地产公司应当自梁勇、潘媛媛解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按梁勇、潘媛媛累计已付款的1%向梁勇、潘媛媛支付违约金。梁勇、潘媛媛要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，天华房地产公司按日向梁勇、潘媛媛支付已交付房价款万分之三的违约金。同日，梁勇、潘媛媛与天华房地产公司签订《天华卢卡美郡补充协议》，对采用银行按揭贷款方式支付房屋价款作出以下特别约定：①梁勇、潘媛媛接天华房地产公司通知后七个工作日内向银行提交全部申请贷款所需的相关资料，并签署相关法律文件（如抵押贷款合同等）和交纳相关费用。否则视为违约，梁勇、潘媛媛按主合同的第八条承担延迟责任；②银行审核原告资信后拒绝为梁勇、潘媛媛提供贷款或要求变更贷款金额、贷款年限以及要求原告补充资料或另行提供担保人时，梁勇、潘媛媛应当在天华房地产公司或银行告知后七日内无条件配合并与天华房地产公司协商变更相应合同内容；③如梁勇、潘媛媛与天华房地产公司协商变更相应合同内容后，由于梁勇、潘媛媛的原因仍无法办理银行贷款或者按揭贷款额低于原告未付房款金额时，梁勇、潘媛媛应当在被告要求时间内一次性付清房款（无权享受一次性付款的优惠政策）；若梁勇、潘媛媛未按被告要求的时间一次性付清房款，视为原告违约。梁勇、潘媛媛交纳房款情况如下：2014年8月3日150万元、2014年8月21日705000元、2014年11月3日中国邮政储蓄银行东营分行转给天华房地产公司房贷60万元。2014年9月17日，天华房地产公司将上述涉案房屋交付给梁勇、潘媛媛。另查，涉案房屋天华房地产公司于2015年1月6日经分期综合验收合格，2015年1月16日取得建筑工程竣工验收备案表，2015年1月21日经东营市住房和城乡建设局审批同意符合交付使用条件，2015年1月25日取得商品房实测技术报告书。以上事实，有《商品房预售合同》（含补充协议）、《个人购房借款/担保合同》、个人借款凭证各一份、收款收据二份、收房书一份、住宅工程质量分期分户综合验收表、住宅使用审批表、竣工验收备案录、测绘技术报告及当事人陈述为证。本院认为，梁勇、潘媛媛与天华房地产公司签订的《商品房预售合同》（含补充协议）系双方当事人真实意思表示，具有法律约束力。针对本诉部分，梁勇、潘媛媛与天华房地产公司在合同中约定了房屋的交付条件和交付期限，梁勇、潘媛媛履行了款项支付义务，天华房地产公司应按期交付符合约定条件的房屋。梁勇、潘媛媛明知涉案房屋不具备约定交付条件仍在合同约定的房屋交付前就同意接收房屋，并在接收房屋后对房屋进行了装修。现天华房地产公司取得了合同约定的质量标准和交付条件，梁勇、潘媛媛以房屋交付时不具备交付条件主张逾期交房违约金，于法无据，本院依法不予支持。针对反诉部分，天华房地产公司诉梁勇、潘媛媛逾期提交申请贷款资料从而构成违约，在合同补充协议中对采用银行按揭贷款方式支付房屋价款有特别约定：提交申请贷款资料七日前应有天华房地产公司的通知，但天华房地产公司对是否通知及通知时间等未加以证实。后涉案合同履行过程中，双方对按揭贷款金额由130.5万元变更为60万元，而合同第八条违约责任规制的是变更前的按揭贷款金额，同时，对变更后的银行按揭贷款60万元的办结期限、方式及相应的违约责任等亦未作出约定。因此，天华房地产公司的反诉请求，证据不足，不予采信。综上，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）梁勇、潘媛媛的诉讼请求。二、驳回反诉原告（被告）东营天华房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费1294.5元，由原告（反诉被告）梁勇、潘媛媛负担；反诉案件受理费106元，由被告（反诉原告）东营天华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  王建彩二〇一六年八月九日书记员  王 琳