北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0115民初3513号原告：李俊明，男，1973年6月5日出生，现住北京市通州区。委托诉讼代理人：李晓菲，北京市亿嘉律师事务所律师。被告：龙成，男，1988年7月11日出生，现住北京市北京经济技术开发区。委托诉讼代理人：陈亮，北京中朗律师事务所律师。第三人：宋俊霞，女，1980年4月5日出生，现住北京市通州区。原告李俊明与被告龙成、第三人宋俊霞返还原物纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李俊明及其委托诉讼代理人李晓菲、被告龙成及其委托诉讼代理人陈亮、第三人宋俊霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李俊明向本院提出诉讼请求：1.请求判令龙成返还北京经济技术开发区房屋，将该房屋从龙成名下转移登记到李俊明和宋俊霞名下；2.诉讼费由龙成承担。事实与理由：李俊明与宋俊霞系夫妻，于2002年3月登记结婚。2008年，李俊明与宋俊霞共同出资购买北京国融置业有限公司开发的位于北京经济技术开发区两套房屋（以下分别简称4033号房屋，4034号房屋），登记在宋俊霞名下。2011年2月24日和28日宋俊霞向案外人放高利贷的郭铁借款225.25万，自2011年5月到2013年4月止，李俊明与宋俊霞共同向郭铁还款189.6万元。但自2012年下半年开始，李俊明与宋俊霞出现夫妻矛盾后即离开北京，不在与宋俊霞联系。2013年，郭铁通过欺诈手段与宋俊霞于2013年5月30日签订《和解协议书》，内容为：一、双方确认宋俊霞尚欠郭铁5082000元；二、宋俊霞自愿将名下4033号房屋、4034号房屋过户给郭铁偿还部分借款本金（于2013年6月30日前办理完产权过户手续，相关过户的税费均由宋俊霞承担）；三、宋俊霞再另行支付郭铁60万元用于偿还部分借款本金（于2013年6月30日付清）；四、待宋俊霞履行完毕上述二、三项后，双方所有欠款均结清，就欠款事宜再无任何纠纷；五、郭铁于2013年6月5日前到北京市大兴区人民法院撤回对宋俊霞的起诉及申请执行二案；六、待宋俊霞履行完上述二、三项，郭铁对宋俊霞位于北京市通州区房屋解押；七、如宋俊霞未能履行完上述和解协议，宋俊霞确认尚欠郭铁借款本金5082000元，并同意郭铁重新起诉并执行。随后，郭铁即让宋俊霞出具《委托书》：委托郭铁的合伙人夏志君代理宋俊霞办理房屋过户手续，将房屋通过二手房买卖的方式将房屋过户到了郭铁的另一合伙人即本案被告龙成名下。4033号房屋的房产证建筑面积为173.39平方米，交易价格为2158012元，4034号房屋的房产证建筑面积为96.98平方米，成交价格为1207014元，平均每平方米的成交价格为12446元，两套房屋价格总计为3365026元。房屋过户完毕后，郭铁随即起诉了宋俊霞，要求宋俊霞给付剩余本金1716974元，此剩余本金钱数由来即是5082000元减掉两套房屋的成交价格3365026元=1716974元，也就是说龙成和案外人郭铁都一致认为：这两套房屋的折抵价格为3365026元。按照《婚姻法》的规定，该两套房产系夫妻共同财产，宋俊霞个人一方私自做主用来折抵债务，违反了《物权法》第97条的规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。宋俊霞将两套房屋折抵债务并未经李俊明同意，属于无权处分。另外，根据《物权法》第106条的规定：无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定的除外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。根据此规定及前述事实，在2013年6、7月间，在繁华的北京经济技术开发区荣华中路上，商铺的折抵价格仅每平方米12446元，绝不认为价格合理，在当时，该商铺的实际成交价格都在每平方米25000元以上，而且，在李俊明提供的证据当中，可以看出：龙成以4034号房屋办理了抵押贷款，这套房屋的贷款额度为1197014元，根据贷款程序，在放贷之前应对房屋进行评估，通行的做法是按照评估价格的一半来发放贷款，从这里也可以看出在2013年7月间此房屋的价格应在239万元以上。综上所述，李俊明认为宋俊霞将4034号房屋折抵债务属于无权处分，龙成也并非善意受让人，房屋折抵价格偏低，因此龙成应属于无权占有该房屋，应当返还。故诉至法院。龙成辩称，不同意李俊明的诉讼请求，本案涉及的两套房屋是龙成依据合法手段取得并办理了房屋产权证书，涉案房屋属于龙成所有。根据不动产登记政策涉案房屋产权人为龙成，李俊明无权要求龙成返还房屋，没有法律依据。宋俊霞述称，宋俊霞与郭铁有借贷关系，夏志君与郭铁是一个公司的，宋俊霞委托夏志君出售的房屋，将出售的房款偿还郭铁，房屋交易的过程宋俊霞不清楚，也没有参与。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。李俊明提交如下证据：1.结婚证及高平市民政局的证明；2.业主房屋结算单、面积误差结算协议及补充协议；3.产权证；4.和解协议书；5.银行汇款凭证；6.房屋过户档案资料；7.2013年大民初字第13228号案件起诉书和民事调解书。龙成提交如下证据：1.2011年2月24日李俊明声明复印件及法院收取证据凭证单；2.建设银行转账凭证；3.房屋电子缴税付款凭证、房款发票、专用税收缴款书。宋俊霞提交如下证据：1.录音光盘。本院组织了当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李俊明与宋俊霞系夫妻关系，双方于2002年3月28日登记结婚。2008年，李俊明与宋俊霞共同出资购买北京国融置业有限公司开发的4033号和4034号两套房屋，房屋产权登记在宋俊霞名下。李俊明与宋俊霞均认可该两处房屋系双方夫妻共同财产。李俊明与宋俊霞自2011年起向郭铁借款，并办理在北京市中信公证处办理借款公证。2012年郭铁持北京市中信公证处出具的执行证书向本院申请执行，同年12月5日，郭铁撤回执行申请。2013年5月30日，郭铁（甲方）与宋俊霞（乙方）签订《和解协议》：一、双方确认乙方尚欠甲方借款本金共计人民币508.2万元；二、乙方自愿将名下4034号、4033号房屋二套过户给甲方用于偿还部分借款本金（于2013年6月30日前办理完产权过户手续）；相关过户税费均由乙方承担；三、乙方再另行支付甲方人民币60万元用于偿还部分借款本金（于2013年6月30日前付清）；四、待乙方履行完毕上述二、三两项后，双方所有欠款均结清，就欠款事宜再无任何纠纷；五、甲方于2013年6月5日前到北京市大兴区人民法院撤回对乙方的起诉及申请执行二案；六、待乙方履行完上述二、三项，甲方对乙方位于北京市通州区房屋解押；七、如乙方未能履行上述和解协议，乙方确认尚欠甲方借款本金508.2万元，并同意甲方重新起诉并执行。2013年6月9日，宋俊霞出具《委托书》，委托夏志君办理4033号、4034号两套房屋的出售事宜，并在北京市中信公证处办理了《公证书》。2013年7月17日，宋俊霞（出卖人）的委托代理人夏志君代理宋俊霞与龙成签订《存量房屋买卖合同》，将4034号房屋出售给龙成，建筑面积为96.98平方米；该房屋的规划设计用途为商业用房；该房屋成交价格为1207014元，其中自有结算资金10000元；贷款金额1197014元。同时，夏志君代理宋俊霞就4033号房屋与龙成签订《存量房屋买卖合同》，将4033号房屋以2158012元的价格出售给龙成，该房建筑面积为173.39平方米。4033号、4034号两套房屋价款共计3365026元。2013年7月24日，龙成通过中国建设银行账户向夏志君账户转账3345026元。龙成在庭审中主张是支付两套房屋的房款。2013年7月24日，龙成以宋俊霞名义交纳了4033号、4034号两套房屋的个人所得税等税费共计162906.02元，龙成以自己名义交纳4033号、4034号两套房屋的契税共计100950.78元。两项合计金额为263856.8元。4033号、4034号两套房屋已办理产权转移登记，均登记在龙成名下。2013年11月11日，郭铁将宋俊霞起诉至本院，要求宋俊霞偿还郭铁借款本金1716974元；要求宋俊霞给付郭铁4033号、4034号房屋的过户税费共计263856.8元等。郭铁起诉称，《和解协议书》签订后，宋俊霞将4033号、4034号房屋过户到郭铁名下，但房屋过户的契税、个人所得税、教育费附加、城市维护建设税、地方教育附加及营业税均由郭铁代为缴纳，房屋过户后，宋俊霞至今未履行支付借款本金60万元的约定，……。在该案审理过程中，郭铁向本院提交了龙成于2013年7月24日办理4033号、4034号房屋过户手续时交纳的税费票据，同时，郭铁与宋俊霞达成协议，本院于2013年12月10日作出了（2013）大民初字第13228号民事调解书，调解协议内容为：一、宋俊霞于2014年2月10日之前给付郭铁借款本金及4033、4034号房屋的过户税费共计90万元；二、如宋俊霞按照上述期限给付，则郭铁需放弃向宋俊霞主张其他借款本金、税费及利息的权利；如宋俊霞未按照上述期限给付，则郭铁有权立即申请强制执行，要求宋俊霞偿还借款本金1716974元、4033号和4034号房屋的过户税费263856.8元以及延迟还款利息。庭审中，对于郭铁持龙成交纳的4033号、4044号房屋税费票据向宋俊霞主张权利事宜，龙成称：龙成与郭铁是朋友关系，郭铁向龙成要税费票据用于起诉，所以就将税费票据复印件交给郭铁。龙成表示购买4033号、4044号房屋曾到房屋现场查看过房屋，与龙成一起查看房屋的人员有郭铁、夏志君及中介公司人员，表示当时知道宋俊霞将房屋抵账给郭铁，是郭铁告知龙成有一个很便宜的房屋，叫龙成去看房。龙成称其与夏志君是老乡及朋友关系，夏志君自2011年开始帮龙成炒股票，是通过夏志君认识郭铁。诉讼中，李俊明向本院申请诉讼保全，本院依法作出裁定，对4034号房屋进行了查封。本院认为，宋俊霞的委托代理人夏志君与龙成签订房屋买卖合同，将4034号房屋出售给龙成，龙成支付了价款且已办理了权属变更登记。李俊明认为其是4034号房屋共有权人，起诉要求追回该共有物。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，4034号房屋系李俊明与宋俊霞夫妻共同财产，宋俊霞委托夏志君出售房屋关系，未取得李俊明同意，宋俊霞作为登记权利人对房屋的处分构成无权处分。本案需要确认以下争议：一、李俊明是否为4034号房屋的共有权人。李俊明与宋俊霞系夫妻关系，双方于2002年3月28日登记结婚，于2008年以宋俊霞名义购买4034号房屋，房屋产权登记在宋俊霞名下。该房屋购置于婚姻关系存续期间，根据婚姻法的规定，应属于双方夫妻共同财产，且李俊明与宋俊霞均认可该房屋系共同财产。故应确认李俊明是4034号房屋的共有权人。二、宋俊霞出售房屋是否构成无权处分。4034号房屋是宋俊霞和李俊明的共同财产，宋俊霞作为共有人之一委托夏志君出售4034号房屋，未经共有人李俊明同意，宋俊霞作为登记权利人对于房屋的处分构成无权处分。三、龙成受让4034号房屋时是否构成善意取得。根据龙成自述，龙成与郭铁、夏志君是朋友关系，且夏志君帮助龙成炒股，知道宋俊霞向郭铁借款及宋俊霞将4034号房屋抵账给郭铁的事实，且郭铁通知龙成卖房看房事宜，以及龙成在办理完毕房屋买卖手续后，将其房屋税费票据交给郭铁，由郭铁依据与宋俊霞签订的《和解协议书》向宋俊霞主张税费，龙成对此又未能作出合理解释，故根据龙成、夏志君、郭铁一起参与房屋交易前后情况，本院认定龙成受让4034号房屋不构成善意取得。四、龙成受让的房屋是否为以合理的价格转让。根据宋俊霞与郭铁2013年5月30日签订的《和解协议书》，宋俊霞将4033号、4034号房屋抵账给郭铁的价格为448.2万元，而龙成于2013年7月17日签订《存量房屋买卖合同》受让4033号、4034号两套房屋的价格为3365026元，受让价格仅为《和解协议书》载明抵账价格的75%，故应认定4034号房屋并非是以合理的价格转让。综上所述，龙成受让4034号房屋不构成善意取得且转让价格不合理，李俊明作为共有人有权追回。故对李俊明的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款，《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条之规定，判决如下：被告龙成于本判决生效后十日内将北京经济技术开发区荣华中路7号院4号楼4层4034号房屋返还原告李俊明，将该房屋所有权从被告龙成名下转移登记到原告李俊明和第三人宋俊霞名下。案件受理费7800元，保全费5000元，由被告龙成负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  霍志勇二〇一七年十二月二十八日书记员  董 惠