山东省泰安市泰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰山民初字第2533号
原告：泰安市气功科学研究会道光功委员会，住所地泰安市高新区。
法定代表人：杨灿元，会长兼清算小组组长。
委托诉讼代理人：张圣山，男，1952年出生，汉族，住泰安市泰山区。
委托诉讼代理人：李虎训，泰安高新兴业法律服务所法律工作者。
被告：于希英，女，1955年出生，汉族，住泰安市泰山区。
委托诉讼代理人：刘家友，系被告于希英的女婿住泰安市泰山区。
委托诉讼代理人：米益法，山东拓创律师事务所律师。
被告：赵艳欣，女，1979年出生，汉族，住泰安市泰山区。
委托诉讼代理人：米益法，山东拓创律师事务所律师。
第三人：张利，男，1968年出生，汉族，住泰安市泰山区。
原告泰安市气功科学研究会道光功委员会（以下简称道光功委员会）与被告于希英、赵艳欣、第三人张利所有权确认纠纷一案，本院于2015年12月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告道光功委员会的委托诉讼代理人张圣山、李虎训，被告于希英及其委托诉讼代理人刘家友、米益法，被告赵艳欣及其委托诉讼代理人米益法，第三人张利均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告道光功委员会提出诉讼请求：1.确认涉案房产所有权归原告；2.被告与原告共同办理涉案房产的产权登记手续，所需费用由被告负担；3.诉讼费、保全费由被告负担。事实和理由：为了活动场所之需，也为道光功大师周某某来泰城授功时暂住需要，道光功委员会于1994年购买了位于泰安市泰山区某小区9栋3单元两层住宅楼一处。1998年11月，道光功委员会副会长赵某某在经办该房房产证时，将房产登记在了其名下。1999年7月赵某某因病去世，两被告为赵某某的近亲属，分别为其妻、女。2000年4月，因当时的形势等因素，道光功委员会经批准后停止活动并解散，同时成立了清算小组开始清算。清算组不断找被告以共同办理涉案房产的产权变更登记手续，被告虽一直承认以上事实并答应配合，但至今未能办理。上述房产现已出售给第三人，自2006年交付给第三人占有使用至今。原告认为，赵某某并非涉案房产的真正产权人，对其利用职务之便将涉案房产登记到其名下的情形应予纠正，应确认房产所有权归原告，两被告作为赵某某的近亲属应配合共同办理产权变更登记手续。
被告于希英、赵艳欣辩称，1.原告主体不适格，原告自称已于2000年4月宣布自行结算并清算，该主体不复存在；2.原告应提供社团登记证书；3.涉案房屋登记产权人为赵某某，依据物权公示公信原则，赵某某去世后，该房屋应由赵某某的合法继承人继承；4.被告保留对涉案房屋采取措施的权利。
第三人张利述称，对原告的起诉无异议，对其主张的事实和理由予以认可。同时，第三人张利向本院提出诉讼请求：请求判决诉争房产归第三人张利所有，被告将该房产变更登记在第三人名下，相关费用由被告负担。事实和理由：原告道光功委员会已经将诉争房产出售给第三人张利，张利也交清了购房款，并自2006年9月开始居住至今，该房屋现应归原告所有。
原告道光功委员会对第三人张利的诉讼请求辩称，第三人所诉属实，诉争房屋确实在2006年交付给第三人，购房款及装修款项也已经交付原告。被告于希英、赵艳欣对第三人张利的诉讼请求辩称，诉争房屋所有权人系赵某某，原告无权将房屋出售给第三人，被告不知道原告是何时住进诉争房屋的。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于双方争议的事实和证据，本院认定如下：
原告称道光功委员会于1993年登记成立，2000年经泰安市某局某管理办公室批准，进入清算程序，现尚未注销。为证实其主体资格，原告分别提交了由泰安市某管理局出具的《说明》（内容为：泰安市气功科学研究会成立于1987年5月15日，业务主管单位为泰安市某协会，1995年泰安市气功科学研究会接纳道光功委员会为团体会员，2000年10月7日，泰安市某局某管理办公室批准道光功委员会自行解散并清算）、由泰安市气功科学研究会颁发的《ＸＸ××ＸＸ》、加盖泰安市某局社会团体登记管理专用章的《关于ＸＸ××ＸＸXXX相关问题的批复》复印件、道光功委员会《ＸＸ××ＸＸX》（落款日期为2000年4月6日，清算小组由6人组成：组长：杨灿元副组长：郭某某成员：耿某某、李某、张圣山、夏某）等证据，并申请证人夏某、张某出庭作证，两证人证实道光功委员会于1993年成立，经过某局登记注册，2000年解散。被告对原告的陈述及证据均不予认可，其认为原告作为社团组织，应提交相应的社会团体登记证书，而上述证据均无法证实原告系合法登记成立的社团法人，此外，两位证人均是道光功委员会的成员，与本案有利害关系，其证言亦不足采信；且即使原告经合法登记成立，而证据显示道光功委员会已经解散并清算，那么应由其清算小组行使权利，原告再以道光功委员会名义提起诉讼，不符合法律规定，故原告主体不适格。第三人对原告陈述、举证均表示认可，对原告的主体资格没有异议。
另查明，赵某某原系道光功委员会副会长，被告于希英系赵某某之妻，被告赵艳欣系赵某某之女，赵某某于1999年7月29日去世。
因诉争房屋登记所有权人赵某某于去世时，其父母赵某甲、刘某某还在世，原告在庭审过程中申请追加赵某甲、刘某某为被告，而被告于希英、赵艳欣则称赵某甲、刘某某已经去世，两位老人还有其他子女在世，本案涉及到案外人的权利，故应追加赵某甲、刘某某的其他子女。双方当事人均未对赵某甲、刘某某及其子女情况提交证据予以证实，故对原告的该申请本院未予准许。
经原告申请，本院从泰安市某中心调取了道光功委员会及赵某某的《泰安市XXXX申请书》、《XXXX契约》、《XXXX》、《XXXX》等材料，上述证据显示：1994年1月20日，道光功委员会与泰安市某办公室签订购房协议书，约定道光功委员会以301756.22元购买座落于泰安市泰山区9#（3）二层住宅楼一处，1998年11月10日经泰安市某所审批，同意办理产权转移过户手续；1998年11月11日，赵某某与原告道光功委员会签订房屋买卖协议，约定道光功委员会将座落于泰安市泰山区9栋3号二层（面积142.88平方米）以人民币贰拾万元卖于赵某某名下，当日赵某某提交房屋所有权登记申请书，并经泰安市某所审批，同意过户至赵某某名下，1998年11月12日泰安市人民政府向赵某某颁发了房屋所有权证。原告称，为了满足道光功大师周某某到泰安授功时暂住需要，1994年道光功委员会与泰安市人民政府下属单位泰安市某办公室签订购房协议，购买了诉争房屋，协议购房价格为301756.22元，签订协议时，道光功委员会即已支付230000元，1998年11月10日申请房屋所有权登记，并获批准。因当时赵某某系道光功委员会副会长，其利用职务之便，于1998年11月11日办理房屋所有权证书时，将产权登记在其个人名下，其中申请登记材料中的房屋买卖协议是虚假的，该协议购房价格为200000元，低于道光功委员会购房时的价格，且卖方处没有道光功委员会原会长郭某某的签字，《ＸＸ××ＸＸ契约》中白契的落款处“郭某某”签字，并非其本人所签，赵某某亦未实际支付购房款，故道光功委员会与赵某某之间不存在真实的房屋买卖关系。被告则称，上述证据可以证实诉争房产已经进行了合法的产权转移登记，赵某某系房屋所有权人，因购房人系赵某某，被告不清楚款项是如何支付给道光功委员会的。第三人表示认同原告的陈述。
原告称，诉争房屋交付之后由原告占有使用，为此提交了煤气费结算合同（付款单位：道光功，地址：泰安市泰山区9#东3号门）、水电费、卫生费收据一宗（2000年--
2003年期间，交款单位分别记载为9-3、泰安市泰山区9-3、周某某、泰安市泰山区9-3赵某某等）予以证实。被告对此不予认可，上述水电费收据来源不明，且该证据不能证实原告系诉争房屋所有权人。
2003年4月12日，郭某某、杨灿元、张圣山（均为道光功委员会成员）作为甲方，于希英、赵艳欣作为乙方，签订了《协议书》一份，内容为“为妥善处理泰安市泰山区小区一处房产，特协议如下：一、此房产是为周某某老师购买的个人住房，现处理此房，所得款作为周老师养老费用。二、此房初步售价38万元，其中30万元归周老师，其余8万元除办理公证、过户等费用外，送乙方。三、公证和过户手续由甲方办理，乙方应积极搞好配合，尽快办妥，尽量减少所需费用。此协议一式两份，甲、乙双方各执一份。甲方（签字）：郭某某杨灿元张圣山乙方（签字）：于希英、赵某乙”。被告赵艳欣认可该协议书乙方处的“赵某乙”系其本人所签，于希英的名字也是赵艳欣代签。
2006年9月17日，道光功委员会与第三人张利签订《售房协议书》一份，内容为“甲方：泰安市气功科学研究会道光功委员会李某乙、郭某某、张灿元、张圣山乙方：张利甲方在泰城泰安市泰山区小区九栋
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3号有约142㎡二层楼房壹套，经甲、乙双方协商，达成此售房协议。一、此楼房价格为叁拾捌万元整。二、乙方九月份搬进居住后，交款叁拾万元和年初装修款肆仟伍佰元整。三、其他欠款待楼房办理房产证过户时一次付清。四、此协议一式五份，双方签字生效。甲方：泰安市气功科学研究会道光功委员会郭某某杨灿元张圣山乙方：张利”，该协议甲方处加盖了道光功委员会的公章，并由郭某某、杨灿元、张圣山签字，乙方处由第三人张利签字。2008年5月29日，道光功委员会资产清算小组与第三人张利又签订《ＸＸ××ＸＸ》一份，约定：“泰安市道光功委员会有住房一套，位于泰安市泰山区某小区九号楼，1998年11月以赵某某的名字办理了房产证。现甲方拟就此房出售给乙方，……一、甲方住房位于泰安市泰山区某小区九栋3号，房产证登记坐落为：泰安市泰山区2层住宅9#-3，建筑面积142.88平方米，房产证号为：ＸＸ××ＸＸ。二、此房价款经甲、乙双方商定为人民币68万元。三、本合同签订后乙方将房款一次性支付甲方，甲方将该楼房交付乙方，该房产归乙方所有。四、甲方保证出售的房产产权清晰，如产生争议和纠纷由甲方负责出面处理。……”该合同甲方法定代表人处由杨灿元、郭某某签字、捺印，乙方处由张利签字、捺印，见证人处由耿某某、李某、张圣山、夏某签字。原告及第三人张利均称双方于2006年签订房屋买卖合同，以380000元的价格出售给张利，张利支付了全部购房款及装修款，但后来因房价上涨，双方又2008年签订了一份房屋买卖协议，价格改为680000元，至2012年张利已将全部房款向原告付清，原告于2006年将诉争房屋交付张利后，张利开始居住至今。为证实上述主张，第三人还提交了诉争房屋所有权证（登记所有权人为赵某某），张圣山的银行存折（显示2006年10月2日，开户存入300000元），由杨灿元、郭某某、张圣山等人出具的收条，电费发票（户名：张利，地址：泰安市泰山区某小区9号楼3号）、自来水费发票（户名：张利某小区泰安市泰山区）等。被告认可第三人现居住在诉争房屋内，但对其与原告之间的购房协议不予认可，称房屋所有权人为赵某某，协议中的售房人系无权处分，至于房屋所有权证为何在第三人手中，被告表示不清楚。
为证实诉争房屋实际所有权人为道光功委员会，原告还提交了录音、录像光盘各一份。原告称录音光盘内容为2014年11月19日，道光功委员会原会长郭某某与被告于希英谈话录音。于希英在录音中称“别光叫我签名就行……我管了也没什么用。光我自己签名，到时候正大光明地去，以后没什么事，别再找到我那才行，现在这个倒好，一看先前的合同不行，就没法找了。一句话，要传出去，他们要再跟我要钱，我上哪弄去？……我给你说，艳欣都上网查来，除非把几个孩子都集中起来，可难来！……我不是不想办，我不想要，我才不喜欢那个地方，他们都看错了。……嗯，不是要房子，我真的也不喜欢……”。录像光盘含视频五份，视频内容分别为道光功委员会成员谢某某、原告代理人李虎训与原会长郭某某的谈话，以及证人石某与李虎训的谈话。郭某某称诉争房屋的所有权人为原告，赵某某在办理产权过户登记时，郭某某不知情，没有参与过户事宜，也没有签字或委托赵某某签字，郭某某后来曾找过于希英、赵艳欣，解决房屋过户事宜，于希英承认房子不是他们的；石某称因家中有事，无法出庭作证，故书写了证明材料一份，证实道光功委员会当时归口于泰安市某协，经过了市某局登记注册，于2000年经批准停止活动，并进入清算阶段。原告认为录音、录像可以证实赵某某并非房屋的所有权人，被告之前对此予以认可，双方曾多次协商房屋过户事宜。被告对上述录音、录像均不认可，称不能确定录音的录制时间及谈话人的身份，且认为录音内容并没有明确是何处房屋；部分录像看不到人，不能确定是何人谈话。
此外，证人夏某、张某还证实，道光功委员会于1993年成立，经过某局登记注册，1994年道光功委员会曾购买了泰安市泰山区的一处房子，1998年办理了房产证，听说登记在了赵某某名下，当时没有经过开会研究，后来道光功委员会将上述房屋卖给了张利；道光功委员的公章原由赵某某保管，赵某某去世后，公章丢失，所以重新更换了公章。被告认为夏某、张某均系道光功委员的成员，其与本案有利害关系，其证言不能作为定案依据。
本院认为，原、被告及第三人争议的焦点为：1.原告的主体是否适格；2.是否应追加赵某某的其他继承人作为被告；3.诉争房屋的产权归属。
关于原告的主体问题，虽然原告未能提交社会团体法人登记证书，但通过泰安市某管理局出具的《说明》以及原告提交的其他证据、证人证言等，足以认定原告系合法登记注册的社会团体法人，其曾以“泰安市气功科学研究会道光功委员会”的名义对外进行各项民事活动，其中包括购买诉争房屋等，后原告于2000年经泰安市某局某管理办公室批准自行解散，现仍处于清算阶段。由于原告非企业法人，其主体资格不适用破产法的相关规定，且原告虽然解散并清算，但并未注销，其单位公章亦未缴交，故原告以道光功委员会的名义提起诉讼，不违反法律规定。被告辩称原告主体不适格，其应以清算小组的名义提起诉讼，缺乏法律依据，本院不支持。
关于本案是否应追加被告的问题。因本案是房屋所有权确认纠纷，而非遗产继承纠纷，诉争的是房屋所有权的归属问题，故本案不涉及赵某某的其他继承人的权利，可不追加赵某某的其他继承人作为被告。因此，对原告要求追加赵某某的父母赵某甲、刘某某作为被告的申请，本院不予准许。
关于诉争房屋的产权归属问题，依据本院从泰安市某中心调取的道光功委员会及赵某某的房屋所有权登记材料等证据可以看出，道光功委员会与泰安市某办公室于1994年签订购房协议，以301756.22元的价格购买了位于泰安市泰山区泰安市泰山区某小区2层住宅楼9#-3的房屋。1998年11月10日，原告申请房屋所有权登记并获批准，次又转移登记至赵某某名下，登记材料显示赵某某与原告签订了购房协议，房屋价格为200000元，该转让价格明显低于原告购买此房时的价格，显然不符合常理，且被告也未能举证证实赵某某曾支付过购房款。该房屋交付后，由原告及第三人占有、管理、使用，而赵某某及家人从未占有、使用过，亦未因诉争房屋向原告主张过权利。为解决房屋权属登记问题，原告曾与被告进行过协商，被告赵艳欣还与原告签订过《协议书》，确认“此房产是为周某某老师购买的个人住房”。以上可以看出，原告与赵某某之间不存在真实的房屋买卖关系，诉争房屋虽登记在赵某某名下，但赵某某并非实际所有权人，该房屋的所有权人应为原告道光功委员会。被告主张诉争房屋应归赵某某的继承人所有，因与事实不符，本院不予支持。第三人张利诉称已与原告签订了房屋买卖合同，并支付了购房款，但依据物权公示原则，在本判决生效之前，该房屋的登记所有权人仍为赵某某，第三人要求按照合同约定，将房屋直接过户至其名下没有法律依据，对此本院不予支持。对于第三人张利与原告之间的房屋买卖及产权过户登记问题，双方可待本判决生效后，另行协商处理。
综上所述，对于原告要求确认涉案房产所有权归原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，被告应协助原告办理诉争房屋的产权登记手续，但因过户登记产生的费用及诉讼费、保全费等应由原告自行负担。对于第三人提出的“确认诉争房屋归第三人张利所有，被告将该房产变更登记在第三人名下，相关费用由被告负担”的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第三十三条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款规定，判决如下：
一、位于泰安市泰山区某小区2层住宅楼9#-3的房屋所有权归原告泰安市气功科学研究会道光功委员会所有；
二、被告于希英、赵艳欣于本判决生效之日起十日内协助将位于泰安市泰山区某小区2层住宅楼9#-3的房屋所有权转移登记至原告泰安市气功科学研究会道光功委员会名下；
三、驳回原告泰安市气功科学研究会道光功委员会的其他诉讼请求；
四、驳回第三人张利的诉讼请求。
案件受理费16660元、保全费3920元，由原告泰安市气功科学研究会道光功委员会负担；第三人提出独立诉讼请求的案件受理费16660元，由第三人张利负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
代理审判员 张百吉
二〇一七年六月二十六日
书 记 员 赵兴楠