北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终2077号
上诉人（原审原告）：蔡立平，女，1959年12月4日出生。
委托诉讼代理人：许峥，男，1985年8月11日出生。
委托诉讼代理人：许瑞洪，男，1959年10月20日出生。
被上诉人（原审被告）：牛方健，男，1983年2月20日出生。
委托诉讼代理人：赵清伟，北京市恒烁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京君安茂盛房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳路67号院9-0153号。
法定代表人：曹梦良,总经理。
被上诉人（原审被告）：曹梦良，男，1987年5月17日出生。
上诉人蔡立平因与被上诉人牛方健、北京君安茂盛房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）、曹梦良房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初6886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人蔡立平之委托诉讼代理人许峥、许瑞洪，被上诉人牛方健之委托诉讼代理人赵清伟到庭参加诉讼，被上诉人经纪公司、曹梦良经依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蔡立平上诉请求：一、撤销一审判决第一项和第三、四项并依法改判：1.蔡立平与牛方健、经纪公司签订的《房屋租赁合同》于2017年4月10日解除；2.牛方健给付2016年11月4日至2017年4月10日租金87328.77元，曹梦良承担连带责任；3.判令牛方健支付滞纳金29580元；4.判令牛方健给付水费120元、电费878.24元、燃气费157.32元；5.判令牛方健赔偿租赁房屋使用期间北侧阳台玻璃、文件柜损失2000元；6.判令牛方健赔偿门锁盖板丢失的费用800元；7.判令牛方健赔偿小区门禁、汽车地库卡补卡费150元，以上共计121014.33元。二、一二审诉讼费由牛方健承担。事实与理由：一审判决认定事实和适用法律存在错误。一、蔡立平与牛方健、经纪公司签订的《房屋租赁合同》于2017年4月10日解除，2016年10月，牛方健没有向蔡立平提出退租，10月下旬，曹梦良也没有将房屋门锁的卡交给蔡立平。且牛方健在承租房屋内一直存有汽车轮胎、办公桌数张等，直至2017年4月10日牛方健才声明屋内物品可以处理。故蔡立平要求给付2016年11月4日至2017年4月10日租金87328.77元，曹梦良承担连带责任有事实依据。二、牛方健迟延给付租金并应当承担相应滞纳金责任。三、牛方健使用房屋期间的水费、电费、燃气费有相关票据作证也可以支持。四、牛方健使用房屋期间造成的北侧阳台玻璃、文件柜损失2000元有修复的票据为证，而非1000元。五、牛方健造成的门锁盖板丢失的费用800元有相应证据支持。六、牛方健造成的小区门禁、汽车地库卡补卡费150元有相应证据支持。七、关于本案审理的程序问题，经了解，自2016年9月起，曹梦良已不在经纪公司工作，本案中经纪公司没有派员工参加本案诉讼，属于拒不到庭和缺席审理、判决，但判决书中无任何表述。
牛方健辩称，同意一审判决，不同意蔡立平的上诉请求，一审判决认定事实清楚，证据确实充分。
经纪公司未出庭，亦未作答辩。
曹梦良未出庭，亦未作答辩。
蔡立平向一审法院起诉请求：1、判令蔡立平与牛方健、北京君安茂盛签订的《房屋租赁合同》于2017年4月10日解除；2、牛方健给付2016年11月4日至2017年4月10日的租金87328.77元，曹梦良承担连带责任；3、牛方健支付租金的滞纳金29580元；4、牛方健支付违约金17000元；5、牛方健给付水费120元，电费878.24元，燃气费157.32元；6、牛方健赔偿租赁房屋使用期间北侧阳台玻璃、文件柜损失2000元；7、牛方健赔偿门锁盖板丢失的费用800元；8、牛方健赔偿小区门禁卡、汽车地库卡补卡费150元。
一审法院认定事实：2016年5月3日，蔡立平做为出租人，牛方健做为承租人，经纪公司作为中介方，签订《房屋租赁合同》。合同约定蔡立平同意将涉案房屋出租给牛方健，租期为2016年5月4日至2017年5月10日（免租期7天）；租金每月17000元，押一付三，承租人必须于每个缴费月的前十个工作日内付清，如逾期未付，承租人须从本协议约定的付款日期起按日加付年租金0.05%的滞纳金，超过10天未付承租人有权解除合同，同时承租方向出租方支付相当于两个月租金的违约金。本协议签订之日，承租人应向出租人支付相当于1个月租金金额的租赁押金，协议期满，承租人如不再续租，出租人在承租人付清各项费用后，将押金金额全额退还（不计利息）。如承租方存在拖欠费用等情况的，出租人有权直接从押金中扣除承租人所欠费用。承租人如中途退租，需提前两个月通知出租人，全部押金不予返还，同时承租人须向出租人再赔付一个月租金作为违约金。
合同签订后，蔡立平于2016年4月27日将涉案房屋、屋内设施门禁卡和小区门禁卡，水、电、燃气费用的卡等交付给牛方健；牛方健于2016年5月3日和2016年8月15日支付了该季度的租金，租金支付至2016年11月4日。
牛方健称其经营状况不好，于2016年10月向蔡立平提出退租，并将涉案房屋的钥匙、卡等交给了曹梦良。曹梦良称其拿到牛方健给的钥匙和卡后，就告诉蔡立平钥匙在曹梦良处，10月下旬，蔡立平还到涉案房屋看了一下，但当天没有拿走钥匙，隔天拿走的。
蔡立平另提交照片、录音等以证明涉案房屋内物品损坏情况。
一审法院认为，蔡立平和牛方健签订的《房屋租赁合同》合法有效，牛方健在租赁期间内，提出解除合同，其行为已经构成违约，故应当向牛方健支付违约金。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据本案查明的事实，牛方健在搬出涉案房屋后将房屋钥匙交付给曹梦良，曹梦良亦通知蔡立平，蔡立平应当采取措施防止损失扩大，故其要求支付2016年11月4日至2017年4月10日租金的诉讼请求一审法院难以支持。因双方对于缴费月约定不明，故一审法院对于蔡立平要求牛方健支付滞纳金的诉讼请求难以支持。关于牛方健主张的水费、电费、燃气费等，蔡立平提交的上述费用的证据难以认定系牛方健居住期间发生，一审法院难以支持。关于补卡费用，一审法院根据蔡立平提交的证据予以支持。关于屋内物品损失费用，一审法院根据蔡立平提交的证据酌情予以支持。关于蔡立平要求曹梦良承担连带责任的诉讼请求，缺乏法律依据，一审法院难以支持。据此判决：一、蔡立平与牛方健、北京君安茂盛房地产经纪有限公司就位于北京市朝阳区×301号房屋签订的《房屋租赁合同》于二〇一六年十一月四日解除；二、牛方健于判决生效后七日内支付蔡立平违约金一万七千元；三、牛方健于判决生效后七日内赔偿蔡立平物品损失一千元、补卡费一百五十元；四、驳回蔡立平的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。蔡立平提交新证据1.许瑞洪与曹梦良的短信记录两页。证明曹梦良一直没有将涉案房屋交给蔡立平。所以合同的解除时间应为2017年4月10日；2.许峥与米某（牛方健的秘书）的微信谈话记录三页，证明历次交完钱，不租了也不跟蔡立平说；3.在物业书写的收条打印件，蔡立平写完收条后交给了牛方健的员工。证明那天只给了蔡立平一张电卡和一张门禁卡；4.牛方健与许峥的微信交谈记录。证明牛方健告知许峥米某的联系电话；5.1月8日许瑞洪与牛涛的短信，证明许瑞洪想当天查看房屋，牛涛没有回复。故4月10日前牛方健没表示过房屋不租了，房屋内的东西不要了。4月10日许瑞洪在物业，牛涛才把房卡和电卡拿过来。对蔡立平提交的以上证据，牛方健发表质证意见如下：1.真实性、证明目的不认可，无法核实，不能证明蔡立平的主张；2.真实性、证明目的不认可。微信不是牛方健本人与蔡立平代理人的往来；3.真实性、证明目的不认可；4.真实性、证明目的均不认可；5.无法核实真实性，不认可证明目的，且没有回复。经纪公司未出庭亦未质证。曹梦良未出庭亦未质证。本院对上述证据的真实性及证明目的将结合本案事实综合予以认定。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，蔡立平与牛方健签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据查明的事实，该租赁合同约定了一年的租赁期限，合同履行过程中，牛方健在未经蔡立平同意的情况下擅自搬离涉案房屋，不再交纳租金，构成违约，应承担相应的违约责任。关于租赁合同解除时间，牛方健负有举证义务。牛方健称其于2016年10月提出解除合同，并委托中介公司曹梦良交付钥匙，除曹梦良认可外，未能提供其他证据予以证明。蔡立平对此不予认可，主张其于2017年1月18日由曹梦良处得知牛方健不再承租，于2017年4月10日在一审法院组织开庭时得知牛方健抛弃涉案房屋内物品并于该日下午接收钥匙。根据录音、微信记录及当事人陈述，可以认定蔡立平于2017年1月18日由曹梦良处得知牛方健不再承租，并取到部分钥匙，蔡立平当时对房屋内存放物品提出异议，2017年4月10日牛方健明确告知抛弃房屋内物品，并于当日交付电卡及钥匙一把。曹梦良于一审诉讼中的陈述与本院查明的事实不符，本院不予采信。综合该事实，本院认为牛方健提前退租未履行交接房屋的义务，直至2017年4月10日才返还钥匙、电卡并明确抛弃房屋内物品，应以该日期作为租赁合同解除的日期。相应地，因牛方健违约导致房屋空置且未能履行交接房屋义务，其应当支付空置期内的租金至其实际交接之日。关于蔡立平主张的滞纳金，系因逾期支付租金而产生，与其主张的违约金性质相同，考虑到法院已经支持违约金，对于滞纳金部分不再支持。关于蔡立平主张的水费、电费、燃气费，其提供了发生于牛方健使用期内的票据，应予支持。关于蔡立平主张的北侧阳台玻璃损失及门锁盖板费用，根据其提供的票据、收据等证据情况予以支持。蔡立平要求曹梦良承担连带责任，因曹梦良并非《房屋租赁合同》当事人，蔡立平的该项诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。蔡立平上诉提出一审存在程序问题，即未对经纪公司缺席审理，因曹梦良系经纪公司法定代表人，其代表经纪公司出庭应诉符合法律规定，一审程序并无不当。一审判决对于涉案房屋交接及租赁合同解除的日期认定有误，本院予以纠正。
综上所述，蔡立平的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初6886号民事判决第二项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初6886号民事判决第四项；
三、变更北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初6886号民事判决第一项为：蔡立平与牛方健、北京君安茂盛房地产经纪有限公司就位于北京市朝阳区×301号房屋签订的《房屋租赁合同》于二〇一七年四月十日解除；
四、变更北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初6886号民事判决第三项为：牛方健于本判决生效后七日内赔偿蔡立平物品损失2800元、补卡费150元；
五、牛方健于本判决生效后七日内赔偿蔡立平水费120元、电费878.24元、燃气费157.32元；
六、驳回蔡立平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1624元，由蔡立平负担375元（已交纳），由牛方健负担1249元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费2356元，由蔡立平负担542元（已交纳），由牛方健负担1814元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李春香
审 判 员 贾 旭
代理审判员 熊 静
二〇一八年三月十五日
法官 助理 李晓晴
书 记 员 司 旭