广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初4348号原告（反诉被告）：周美春，女，1975年4月26日出生，香港特别行政区居民，现住广东省中山市石岐区。委托诉讼代理人：钱敏，广东邦仁律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐文兵，男，1970年1月16日出生，汉族，住江西省丰城市。委托诉讼代理人：刘珍彬，广东昌联律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡声晓，广东昌联律师事务所律师。被告：陈玉发，男，1975年7月29日出生，汉族，住福建省仙游县。原告（反诉被告）周美春诉被告（反诉原告）徐文兵、被告陈玉发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月18日受理后，适用简易程序公开开庭审理。经审理，本院发现有不适用简易程序的情形，依法裁定转为普通程序进行审理。诉讼中，被告（反诉原告）徐文兵于2017年5月26日提起反诉。原告（反诉被告）周美春及其委托诉讼代理人钱敏，被告（反诉原告）徐文兵及其委托诉讼代理人刘珍彬，被告陈玉发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告徐文兵的房屋租赁合同，并限令被告徐文兵搬离租赁房屋；2.被告徐文兵支付租金及水电梯使用费（暂计至2017年4月18日为187860元，往后租金按每月50430元计算）；3.被告徐文兵支付违约金（按年利率24%计算，从拖欠租金之日起计至被告徐文兵付清全部租金及电梯使用费之日止）；4.被告陈玉发对上述第2、3项款项承担连带清偿责任。诉讼中，原告与被告徐文兵一致同意提前解除合同并由被告徐文兵交还租赁房屋给原告，但双方因酒店内设备的归属问题产生争议，故原告于2017年7月25日增加诉讼请求：要求被告徐文兵配合原告办理高丰酒店营业执照工商登记变更手续，将高丰酒店负责人变更为原告。2017年8月1日，原告再次增加诉讼请求：被告在租赁房屋中的所有装修装饰设备归原告所有，即酒店内所有东西除了被告本人的私人物品外都归原告所有。事实和理由：2013年6月21日，原告与被告徐文兵签订房屋租赁合同，约定由被告徐文兵承租原告名下位于中山市××××号房屋三至五楼（以下简称涉案房屋）；租期99个月，即从2013年6月13日起至2021年9月12日止；2013年6月13日至2016年9月12日期间月租金44000元，2016年9月13日至2021年9月12日期间月租金50000元，另每月支付430元电梯使用费，于每月13日前交纳租金时一并支付。合同还约定，若逾期交租，每逾期一日按所欠租金的千分之五支付违约金；逾期超过十五天的，原告有权解除合同并不退还保证金。2016年4月开始，被告徐文兵一直未按合同约定足额支付租金及电梯使用费，原告多次催告无效。2016年11月18日被告徐文兵支付了12000元。截至2017年4月18日，被告徐文兵尚欠原告租金及电梯使用费共计187860元，违约金143184元。2013年6月21日，被告陈玉发向原告出具保证书，承诺对被告徐文兵承租期间的租金缴纳、水电费及一切相关费用承担连带保证责任。两被告的行为已构成违约，严重损害了原告的经济利益。为了维护自己的合法权益，原告诉至法院，请求依法裁判。被告徐文兵辩称，1.同意且要求原告解除房屋租赁合同。涉案房屋是本人于2013年6月13日从被告陈玉发处转租过来的，经营期间，房屋周围发生多次封路修桥，严重影响经营，基本没有盈利。2017年整个酒店周围进出口全部封堵，基本处于停顿状态，期间本人与原告协商暂停计算房租，所以本人同意原告即时解除合同;2.关于租金，本人认为拖欠20万元租金与事实不符。截至2017年4月，本人已支付49万多元的租金，而原告要求支付58万元，多出9万元，其中9万元包括双方有争议的款项。实际计至起诉之日的尚欠租金应为90486元。租赁期间，原告曾经答应减租，根据补充协议，2016年9月之后的租金应为45430元；3.违约金没有法律及事实依据。因长时间的封桥、修路，双方均无法预知开通时间，按照法律规定，属于情势变更的情形，且基于这个原因，本人还是一直给租金，只是对租金额度有拖欠，所以原告不应在此期间计算租金；4.关于押金，签订合同时，被告陈玉发向本人转让房屋时有12万元的保证金已支付，应当用于抵扣租金。5.不同意原告增加的两项诉讼请求。第一，在2017年6月21日的第一次庭审中，双方已经针对各自的诉讼请求进行质证、辩论，原告增加的诉求超过了举证期限；第二，原告增加的两项诉求涉及高丰酒店的投资，牵涉到股权、经营权、所有权等财产权益，与房屋租赁合同是两种不同的法律关系，应当另案起诉；第三，双方虽在合同中约定解除合同时将经营权变更为原告，但该条款有歧义，双方对变更时财产所有权约定不明，该约定损害酒店经营人即被告徐文兵的正当财产权益。被告陈玉发辩称，1.原告要求的部分租金已过诉讼时效，不应受到法院支持。房屋租赁合同中规定每月租金应于每月13日前交纳，因此2016年3、4月份两个月的租金已经超过诉讼时效，被告徐文兵无需缴纳，本人作为担保人更无需承担。2.原告要求的租金、水电梯使用费和违约金，已经超过担保期间。依据担保法的规定，连带责任保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任，保证期间未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。保证书未约定保证期间，应适用六个月的保证期，2016年3月至10月的租金、水电梯使用费及违约金已超过担保期间。3.原告要求的违约金过高，恳请法院依法参考中国人民银行同期贷款利率作为计算欠付租金的违约金的依据，对违约金予以调整。4.房屋交接问题与本人无关，没有意见。被告徐文兵针对原告的诉请向本院提出反诉请求：原告赔偿被告徐文兵损失110万元。事实和理由：被告陈玉发先与原告双方协商一致，由被告陈玉发租赁涉案房屋以经营高丰商务酒店。2013年6月13日，被告徐文兵与被告陈玉发签订转让协议书，约定被告陈玉发将高丰商务酒店经营股份所有权转让给被告徐文兵，被告徐文兵全权经营管理。转让金额为220万元整。协议第二条第二款“甲方将房屋租赁合同改至乙方指定法人名下，并跟房东当面沟通，详解情况，在征得房东同意的情况下，乙方再付予甲方人民币100万”，即本次股权转让包括涉案房屋的租赁合同关系债权债务，而且必须征得原告的同意。原告同意被告陈玉发的要求，于2013年6月21日与被告徐文兵签订房屋租赁合同，约定原告将涉案物业租赁给被告徐文兵以经营旅业使用。涉案房屋坐落在中山市××××号，临近小榄沙口大桥。众所周知，沙口大桥经常施工，而且从2017年起到现在一直在修桥施工，将原本可以通往酒店的前后道路都封闭了，直接造成酒店客源骤减，被告徐文兵经营连连亏损。被告徐文兵与原告约定的租赁时间为99个月，到现时为止，只过了约4年时间，还有4年多的时间没有履行合同，原告提出解除租赁合同关系，造成被告徐文兵的重大损失。因此原告应向被告徐文兵赔偿一半的投资损失110万元。针对被告徐文兵的反诉，原告辩称，1.反诉无事实和法律依据，修路与酒店亏损没有因果关系；2.原告请求解除合同，是因为被告徐文兵拖欠租金。原告依法解除合同，合同履行多久与合同目的无关，请法院驳回反诉请求。针对被告徐文兵的反诉，被告陈玉发称，同意被告徐文兵的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（2013年6月21日签订的房屋租赁合同，补充协议，押金收据，保证书，中国农业银行交易明细，土地证、房产证），本院予以确认并在卷佐证。当事人存在异议的证据，本院认定如下：1.转让协议书、收条、银行转账单据，转让协议书签订人一方为左林云，而转账人为徐文星，均非本案当事人，与本案没有关联性，不予确认。2.被告徐文兵提交的现场照片，双方已承认真实性，可以看出酒店的外观情况，本院予以确认。3.原告周美春提交的照片21张，照片没有反映当事人在场且无法确定拍摄日期，本院不予确认。本院经审查认定事实如下：位于中山市小榄镇花园路37号的房屋于2012年1月19日变更地址为中山市小榄镇花园路19号，房地产权属人为周美春。2013年6月21日，出租方周美春与承租方徐文兵签订房屋租赁合同，主要约定：“周美春将自有的坐落在中山市××××号的房屋三至五楼出租给徐文兵经营旅业使用。租赁期限为99个月，即从2013年6月13日起至2021年9月12日止，自2013年6月13日起按现状交付徐文兵使用。双方议定自2013年6月13日至2016年9月12日期间月租金为44000元，自2016年9月13日至2021年9月12日期间月租金为50000元，采用先付后用的方式，由徐文兵在签订本合同时交纳第一个月的租金给周美春，以后每月租金应于每月13日前交纳，并存入周美春指定的银行账户上。徐文兵在签订本合同时应向周美春交纳120000元作为履行本合同的保证金，本合同期满或双方提前解除合同时，徐文兵在没有拖欠周美春租金、水电等费用的情形下，由周美春将该保证金全额无息退还给徐文兵。徐文兵在房屋租赁期间，每月支付430元电梯使用费给周美春，于每月交租金时一同交付。徐文兵逾期交付租金，除仍应补交租金外，每逾期一日按所欠租金的千分之五向周美春交付违约金；如逾期十五日，周美春有权解除合同并不退还保证金。”合同第五条规定：“周美春对出租房屋及其设备应定期检查。徐文兵因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可对承租房屋进行装修装饰，但其应事先得到周美春同意后方可施工，装修装饰的费用由徐文兵自己承担；租赁期满后，徐文兵对承租房屋进行的所有装修装饰的权属均由周美春所有，未经周美春同意不得拆除。以周美春所拍有徐文兵在场的照片为准。”合同第十条还有特别约定，其中第三款载明：“鉴于徐文兵所租赁的经营场所登记为中山市高丰酒店，其持牌人是刘仁聚，刘仁聚同意周美春将高丰酒店营业执照中的经营者姓名由刘仁聚转给徐文兵（陈玉发）名下，至2021年9月12日租赁期满后或周美春、徐文兵双方以任何理由解除租赁合同的，徐文兵均应无条件将高丰酒店营业执照的经营者姓名转回给周美春或周美春指定的第三人，否则，视作徐文兵违约处理，周美春有权不退还保证金。”2013年6月21日，陈玉发出具保证书，载明：“本人陈玉发于2011年9月13日与周美春签订房屋租赁合同，就本人租用周美春位于中山市小榄镇沙口花园37号的房屋三至五楼用于经营旅业使用（酒店名称高丰酒店）订立协议，并于2011年10月21日签订了关于这份合同的补充协议。本酒店由于需要引入投资者徐文兵，并占本酒店51%的股份，故本人同意将房屋租赁合同改由徐文兵与周美春签订。本人对于此变更，愿意做如下担保：一、本人对徐文兵承租期间的租金的缴纳以及高丰酒店的水电费以及其一切与酒店相关的费用承担连带保证责任；二、本人将高丰酒店的营业执照转给徐文兵名下，保证合同期满或合同因任何原因解除时，高丰酒店的营业执照无条件由徐文兵名下转到周美春名下或者周美春指定的第三者名下，相关的费用全部由徐文兵和本人承担，由于徐文兵或本人造成的任何原因不能转到周美春或周美春指定的第三者名下，本人愿意赔偿周美春人民币贰拾万元。”2016年11月17日，周美春、徐文兵签订补充协议，约定：“双方协商一致，周美春同意徐文兵从2016年9月份按原合同租金减至肆万伍仟元整及旁边铁棚每月贰仟元整，电梯使用每月肆佰叁拾元，从本协议签订之日起，徐文兵每月在5日前将上述租金和费用汇入周美春账户，即收到2016年11月17日应缴纳租金和费用共肆万柒仟肆佰叁拾元整该协议生效。”徐文兵提交的银行流水显示，其通过徐荣媚的账户每月均向周美春转账支付租金具体情况为：2016年3月9日支付20000元，3月15日支付10000元，3月16日支付14430元，3月19日支付35000元，4月6日支付860元；5月6日、6月6日、7月5日、8月5日、9月5日、10月6日、11月7日，每次支付35430元；2016年11月18日支付12000元；2016年12月6日支付47430元；2017年1月5日支付47430元，1月6日支付10000元，2月14日支付47430元。庭审中，周美春、徐文兵一致同意解除2013年6月21日签订的房屋租赁合同，由徐文兵于2017年6月30日搬出涉案房屋并交还给周美春。房屋交接过程中，周美春、徐文兵因酒店中的空调、电视、被褥等物品的归属发生争议，交接工作陷入僵局。徐文兵认为涉案房屋内的空调、电视机、床垫、床单是其接收酒店后换了新的，希望搬走，周美春则表示上述物品根据合同约定应属于其本人所有。周美春、徐文兵均确认涉案房屋内的空调、电视机均为独立可拆除，空调是挂式空调。本院于2017年10月31日到涉案房屋进行了清点，双方确认内有长虹牌电视机45台，吸顶式格力空调2台，壁挂式格力空调50台，立式冰柜2台，床架72个，床垫71个，床台柜71个，小圆桌39台，茶几椅91个，靠背椅94个，酒店用推车3辆，麻将桌2台，布草柜2个，消毒柜1台，洗手台1个，大理石台面吧台1个，木质吧台3个。徐文兵提交转让协议书，称陈玉发于2013年6月13日将高丰酒店的经营股份所有权以220万元的转让金额转给徐文兵，由徐文兵的搭档左林云在转让协议书上签名，徐文兵已于当月向陈玉发支付了200万元。陈玉发确认转让情况及收款情况，并表示其将高丰酒店转让给徐文兵后就不清楚具体情况了，其只在2016年11月17日参与过一次商谈减租的问题。本院认为，周美春与徐文兵于2013年6月21日签订房屋租赁合同，就涉案房屋的租赁事宜达成协议，系双方的真实意思表示，双方均应依约履行义务。徐文兵主张适用情势变更原则，对此本院认为，修桥封路可能在一定程度上对涉案房屋的酒店运营造成影响，但并非不可预见的自然灾害，徐文兵无证据表明修桥封路已经导致高丰酒店无法运营，且徐文兵在修桥封路期间一直未主动提出解除合同或采取其他补救措施，故本案不适用情势变更原则。现周美春与徐文兵一致表示同意于2017年6月30日解除房屋租赁合同，本院予以准许。合同解除后，徐文兵仍需向周美春支付计至2017年6月30日止的尚欠租金。尚欠租金具体情况如下：1.根据房屋租赁合同的约定，2016年9月12日前的租金应为每月44000元及电梯费430元，因此2016年3月至9月应付款项为311010元，徐文兵实际支付款项257440元,尚欠53570元。2.2016年10月12日应付租金和电梯费50430元，徐文兵实际支付35430元，尚欠15000元。3.对于2016年11月13日起的租金标准，本院认为，补充协议中“收到2016年11月17日应缴纳租金和费用共肆万柒仟肆佰叁拾元整该协议生效”的含义应为徐文兵在当月支付完47430元后协议生效，且徐文兵在签订协议的第二天即补足了当月租金差额12000元，因此协议约定的生效条件已达成，2016年11月13日起的租金加电梯费应按照每月47430元计算。因此，2016年11月13日至2017年6月30日应付租金360468元，徐文兵实际支付152290元，尚欠208178元。综上，徐文兵尚欠周美春租金总额为276748元。除了支付尚欠租金外，合同约定逾期交租需要支付违约金，考虑到封桥修路确实对经营产生不利影响，本院酌情将违约金调整为按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日。违约金具体计算起始日期为：1.2016年3月至9月尚欠租金53570元自2016年9月13日起计；2.2016年10月尚欠租金15000元自2016年10月13日起计；3.2017年2月14日支付款项中有37430元需补足2017年2月12日前的租金，故2017年2月13日至3月12日仅支付10000元，尚欠租金37430元自2017年3月5日起计；4.2017年3月13日起至6月12日每月租金47430元分别自2017年4月5日、5月5日、6月5日起计；5.2017年6月13日起至6月30日止的租金28458元自2017年7月5日起计。虽徐文兵在合同解除后已经没有实际使用涉案房屋，但因其尚未搬离涉案房屋，为免诉累，其仍需支付相应占用费，考虑到徐文兵未搬离的原因为双方因涉案房屋交接问题产生争议，故占用费的损失应由徐文兵与周美春各负担一半，徐文兵应按照每月23715元的标准向周美春支付2017年7月1日起至实际搬离之日止的占用费。陈玉发在保证书上表示愿意对徐文兵承租期间的租金的缴纳以及高丰酒店的水电费以及其一切与酒店相关的费用承担连带保证责任，且其在2016年11月17日就涉案房屋的租金问题与周美春、徐文兵协商，表明周美春有向陈玉发主张权利，故陈玉发关于周美春没有主张保证责任的抗辩不能成立，陈玉发应对徐文兵的上述债务承担连带清偿责任。关于涉案房屋内装修装饰及设备的归属问题。房屋租赁合同第五条约定：“徐文兵对承租房屋进行的所有装修装饰的权属均由周美春所有，未经周美春同意不得拆除。以周美春所拍有徐文兵在场的照片为准”，即涉案房屋内基本的装修装饰应归属于周美春。周美春提交的照片没有徐文兵在场，因此不能作为双方确认的装修装饰状况。根据合同条款及一般的生活常理，“装修装饰”应指天花、地板、墙面等不易拆除的部分，而可以独立搬走的电视机、空调、床垫、床单等属于设备用品，不应列为装修装饰一类。故本院仅确认涉案房屋不可拆除的装修装饰部分归周美春所有，而徐文兵主张搬走的空调、电视机、床垫、床单均不应当归周美春所有。关于周美春要求徐文兵配合办理高丰酒店营业执照工商登记变更手续的问题。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，调整租赁合同关系，至于高丰酒店的经营权属行政管理范畴，不属于本案处理范围，故本院对此不予处理。关于徐文兵主张周美春赔偿其投资损失的问题。本院认为，周美春在履行房屋租赁合同的过程中不存在违约行为，且徐文兵没有证据证明其投资损失与周美春具有因果关系，本院对徐文兵的反诉请求予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）周美春与被告（反诉原告）徐文兵于2013年6月21日签订的房屋租赁合同于2017年6月30日解除；二、被告（反诉原告）徐文兵于本判决发生法律效力之日起七日搬走位于中山市小榄镇沙口花园路19号的房屋三至五楼的52台空调、45台电视机、71个床垫及相应床单并返还房屋给原告（反诉被告）周美春，且被告（反诉原告）徐文兵不得破坏房屋内部结构，其余房屋内部的装修装饰属原告（反诉被告）周美春所有；三、被告（反诉原告）徐文兵于本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）周美春支付租金276748元及违约金（按中国人民银行同期贷款利率计至实际清偿之日止，其中53570元自2016年9月13日起计，15000元自2016年10月13日起计,37430元自2017年3月5日起计，47430元自2017年4月5日起计，47430元自2017年5月5日起计，47430元自2017年6月5日起计，28458元自2017年7月5日起计）；四、被告（反诉原告）徐文兵于本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）周美春支付2017年7月1日起至实际搬离房屋之日止的占用费（以23715元/月为标准）；五、被告陈玉发对被告（反诉原告）徐文兵上述第三项、第四项的债务承担连带清偿责任；六、驳回原告（反诉被告）周美春的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）徐文兵的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6580元，保全费2280元，合共8860元，由被告（反诉原告）徐文兵及被告陈玉发负担[该款已由原告（反诉被告）周美春预付，被告（反诉原告）徐文兵及被告陈玉发应于本判决发生法律效力之日起七日内一并迳付给原告（反诉被告）周美春，本院不另行收退]；反诉费7350元，由被告（反诉原告）徐文兵负担[被告（反诉原告）徐文兵已预付]。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  文国盛审判员  梁春燕审判员  邝 羽二〇一七年十一月二十四日书记员  权 哲