福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终2400号
上诉人（一审被告）：黄明燕，女，1984年12月1日出生，汉族，住福建省闽清县。
委托诉讼代理人：黄海，福建融成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高芳婷，福建融成律师事务所实习律师。
被上诉人（一审原告）：张雅冰，女，1973年11月6日出生，汉族，住福建省闽清县。
委托诉讼代理人：徐陈明，福建至理律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李金萍，福建至理律师事务所律师。
一审被告：闽清县梅城镇惠达建材经营部，经营场所福建省闽清县梅城镇下龙洲1号。
经营者：李锋帮，男，1975年6月11日出生，汉族，住江西省上饶市余干县。
一审第三人：刘奇锐，男，1964年10�24日出生，汉族，住福建省闽清县。
上诉人黄明燕因与被上诉人张雅冰、一审被告闽清县梅城镇惠达建材经营部（以下简称“惠达经营部”）、一审第三人刘奇锐排除妨害纠纷一案，不服福建省闽清县人民法院（2017）闽0124民初1500号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄明燕上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回张雅冰的诉讼请求。事实和理由：1.下龙洲1号第一层房屋没有产权证，原由刘奇锐、张雅冰共同使用。后四方签订《套房赠送契书》，不存在欺诈、胁迫的情形，未违反社会公共利益、法律法规的强制性规定，合法有效。《套房赠送契书》明确约定刘奇锐、张雅冰、黄明燕和毛杰（刘昌杰）四人共同使用第一层房屋，即四人享有同等的权利包括收益权。协议书未约定刘奇锐和张雅冰保留收益权，在对外出租第一层房屋时，黄明燕和毛杰的使用权也一并被转让，应共同获取租金收益。《套房赠送契书》明确约定不得被撤销，第二条“刘昌杰和黄明燕在得到第一款后，应精心孝顺大人长辈，包括疾病伺候直至大人天年”等约定带有道德义务，按照合同法第186条规定，也不得撤销。《套房赠送契书》以受赠双方登记结婚为条件，符合《婚姻法》有关赠与彩礼的规定；黄明燕和毛杰已登记结婚，张雅冰作为男方父母一方不得收回彩礼。《套房赠送契书》生效后，张雅冰与刘奇锐将一层房屋交付给黄明燕和刘昌杰共同使用。依据合同法规定，已交付和转移财产权利后，赠与人不得撤销赠与。因此，第一层房屋应按约定由四人共同使用、共享租金，一审法院认定仅由刘奇锐和张雅冰共享租金，明显错误，严重偏袒张雅冰。2.黄明燕与惠达经营部签订租赁合同时，一层房屋不带二次装修，之后由李锋帮自行装修，评估机构应剔除二次装修的因素进行评估或扣除相应租金。一层房屋通往二层房屋有一楼梯（面积5.85×2.05=11.99平方米），不属于用于经营的一层房屋面积，计算租金应予扣除。一审法院采纳明显错误的评估报告，导致判决错误。3.黄明燕与张雅冰等共同使用下龙洲1号房屋，黄明燕为整座房屋支付的电费和维修费用，张雅冰应当共同承担，可用于抵扣黄明燕应支付的租金。2016年1月至12月期间，黄明燕代缴下龙洲1号房屋产生的电费11340.68元由黄明燕代缴，并为修理房屋漏水支出5553.8元，张雅冰应承担四分之一即4223.62元。
张雅冰辩称：1.《套房赠送契书》在性质上属于赠与协议，是可撤销的。《套房赠送契书》落款在2010年，而在2015年张雅冰与刘奇锐的离婚纠纷中，双方均未提及第一层房屋曾经赠送给黄明燕夫妻共用的情况，生效离婚判决也确认第一层房屋由张雅冰和刘奇锐共同使用，事实上撤销了《套房赠送契书》。张雅冰与刘奇锐未离婚时，和黄明燕维系着家庭成员关系，共同使用当然合理；离婚后，黄明燕夫妻与张雅冰再无亲属关系，其使用权可予撤销并收回。张雅冰已不是刘奇锐配偶，与黄明燕之间不存在道德义务，赠与协议丧失了不得被撤销的基础。一审法院判决第一层房屋仅由张雅冰与刘奇锐二人享有收益权，是正确的。2.评估机构采比较法评估，采集的可比实例均带二次装修，且房屋现在装修仅对经营卫浴有意义，黄明燕主张评估结构应刨除装修因素，是不成立的。一审法院与张雅冰曾一同前往实地查看，除第一层房屋外，第二层也被惠达经营部使用，一、二层仅有一处楼梯，也是用于经营，评估范围应涵盖楼梯面积。一审法院委托的评估机构具有法定资质，评估过程正当合法，评估结果不存在任何错误，黄明燕没有提供相反证据予以推翻，一审法院予以采信是正确的。3、对于黄明燕所主张的水电维修费的问题，其一审提供的证据无法确认真实性及关联性。若存在该费用，也是下龙洲1号一至七层房屋的总费用，不应在本案中解决。张雅冰与刘奇锐2015年离婚后，就没有在下龙洲1号居住使用，即便存在该费用，也应由黄明燕自行承担。
惠达经营部未作陈述。
刘奇锐未作陈述。
张雅冰向一审法院起诉请求：1.惠达经营部将位于闽清县梅城镇下龙洲1号第一层房屋腾空并归还张雅冰；2.黄明燕归还张雅冰自2017年3月至2017年7月间因非法出租位于闽清县梅城镇下龙洲1号第一层房屋所得的租金25000元。
一审法院认定事实：张雅冰与刘奇锐原系夫妻关系，生育一女刘芯潼，张雅冰诉与刘奇锐离婚纠纷一案，一审法院于2015年9月23日立案受理，于2015年12月17日作出（2015）梅民初字第1488号民事判决，判决准予张雅冰与刘奇锐离婚，并对位于闽清县梅城镇下龙洲1号七层钢混结构房屋进行分割，其中第三、四、五层产权归张雅冰所有，第二、六、七层产权归刘奇锐所有，第一层（未办理产权登记）及楼梯由张雅冰、刘奇锐共同使用，该民事判决已于2016年1月11日发生法律效力。2017年2月26日，黄明燕经刘奇锐授权与李锋帮签订一份《店铺租赁合同》，合同约定：黄明燕将位于闽清县梅城镇下龙洲1号房屋的第一、二层店面租�给李锋帮；租赁期限6年，从2017年3月15日至2023年3月15日止；年度租金计60000元，每月5000元，每两年递增10%；李锋帮签订合同时付给黄明燕押金10000元；李锋帮按年向黄明燕交纳租金，每年3月15日交纳租金；李锋帮对所租店面进行装修，所有费用由李锋帮自负等。合同签订后，李锋帮按约交纳押金、租金，并对承租的房屋进行装修，作为惠达经营部的场所营业。2017年6月19日，张雅冰的委托代理人徐陈明律师发函给惠达经营部，要求惠达经营部搬出、腾空位于闽清县梅城镇下龙洲1号房屋第一层，惠达经营部收到律师函后至今未搬离闽清县梅城镇下龙洲1号房屋第一层。另查明，毛杰（曾用名刘昌杰）系刘奇锐之子，2010年7月10日张雅冰、刘奇锐作出“套房赠送契书”，其中注明“一层厅堂、楼梯和天坪共同使用”等�赠送人张雅冰、刘奇锐，受赠人毛杰、黄明燕等人分别签字捺手印。2010年11月26日毛杰与黄明燕登记结婚。诉讼期间，张雅冰申请一审法院对闽清县梅城镇下龙洲1号房屋第一层商铺的市场租赁价格进行评估。2017年10月13日下午，张雅冰聘请福建省地信数据科技有限公司对闽清县梅城镇下龙洲1号房屋第一层商铺的建筑面积进行测量，建筑面积为77.95平方米。2017年10月16日下午，一审法院经摇号确定委托福建华兴资产评估房地产土地估价有限公司对闽清县梅城镇下龙洲1号房屋第一层商铺的市场租赁价格进行评估，2017年11月28日福建华兴资产评估房地产土地估价有限公司出具闽华兴房估字（2017）150号估价报告书，估价结果为闽清县梅城镇下龙洲1号一层商铺月单位租金39元/平方米，月总租金3040元。张雅冰为此支出评估费3000元。
一审法院认为：本案争执焦点有1.惠达经营部应否搬离闽清县梅城镇下龙洲1号房屋第一层。2.张雅冰应分得自2017年3月至7月间的租金数额。关于第一个争执焦点，闽清县梅城镇下龙洲1号房屋第一层至今未办理产权登记，生效判决（2015）梅民初字第1488号民事判决已经确认由张雅冰、刘奇锐共同使用，本案黄明燕经刘奇锐授权与李锋帮签订一份《店铺租赁合同》，将闽清县梅城镇下龙洲1号房屋的第一、二层店面租赁给李锋帮，《店铺租赁合同》对租金、租赁期限、租金每两年的递增、店面的装修、违约责任等均有约定，并且租金的约定数额与福建华兴资产评估房地产土地估价有限公司的估价相当，价格合理，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”规定，李锋帮作为江西省上饶市人，在不知道也不可能知道店面共有人刘奇锐、张雅冰已经离婚情况下，李锋帮与刘奇锐的儿媳黄明燕签订《店铺租赁合同》在主观上应认定为善意的、无过失的，李锋帮有理由相信黄明燕具有代理权，为此黄明燕的行为构成表见代理，本案《店铺租赁合同》合法有效，李锋帮可在闽清县梅城镇下龙洲1号房屋的第一、二层店面继续经营惠达经营部。一审法院对张雅冰关于“惠达经营部将位于闽清县梅城镇下龙洲1号第一层房屋腾空并归还张雅冰”的主张，不予支持。关于第二个争执焦点，虽然张雅冰、刘奇锐曾于2010年7月10日作出的“套房赠送契书”中注明“一层厅堂共同使用”等，况且毛杰、黄明燕系刘奇锐的儿子、儿媳�张雅冰、刘奇锐、毛杰、黄明燕四人共同使用一层厅堂属于常理，也不能改变闽清县梅城镇下龙洲1号房屋第一层仍由张雅冰、刘奇锐共同享有收益权的状况。本案张雅冰主张2017年3月-7月间的租金，而依据《店铺租赁合同》，黄明燕是从2017年3月15日开始按年收取租金，根据福建华兴资产评估房地产土地估价有限公司估价的闽清县梅城镇下龙洲1号一层商铺月总租金3040元计算，黄明燕应支付给张雅冰从2017年3月15日-7月31日的租金数额为（3040元/月÷2+3040元/月×4个月）÷2人=6840元。黄明燕辩解张雅冰应分担闽清县梅城镇下龙洲1号房屋的水电费、维修费用等，应另案处理，本案不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第�十四条规定，判决：一、黄明燕于本判决生效之日起十日内返还张雅冰自2017年3月15日至2017年7月31日止的租金6840元；二、驳回张雅冰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元，减半收取212.5元，由张雅冰负担187.5元，黄明燕负担25元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点首先在于黄明燕、毛杰对讼争下龙洲1号第一层房屋的租金收益是否享有权利。2010年7月10日，张雅冰、刘奇锐与黄明燕、毛杰签订《套房赠送契书》，约定下龙洲1号房屋“一层厅堂、楼梯和天坪共同使用），即约定讼争第一�房屋由张雅冰、刘奇锐和黄明燕、毛杰共同使用。在没有明确约定的情况下，该使用当然包括收益的权利。一审法院认为张雅冰、刘奇锐和黄明燕、毛杰共同使用第一层房屋不能改变第一层房屋仍由张雅冰、刘奇锐共享收益权的状况，存在不当。此后张雅冰与刘奇锐的离婚判决，虽确认讼争第一层房屋及楼梯由张雅冰、刘奇锐共同使用，但该判决系基于张雅冰与刘奇锐内部的离婚纠纷作出，未涉及上述《套房赠送契书》符合常理，并不能以此认定张雅冰、刘奇锐撤销《套房赠送契书》中关于讼争第一层房屋由黄明燕、毛杰共同使用的赠与。因此，黄明燕、毛杰作为夫妻共同体，对讼争第一层房屋的租金收益享有三分之一的权利。
当事人争议还在于讼争第一层房屋租金的认定。虽然黄明燕与李锋帮签订的《店铺租赁合同》有约定�锋帮对所租店面进行装修，但在此之前讼争第一层房屋是作为网吧使用，也同样存在装修，无法确认李锋帮装修的具体项目；且评估报告确定的租金与《店铺租赁合同》约定的租金相当。黄明燕主张租金应扣除二次装修部分，依据不足，不予采纳。至于第一层房屋的楼梯部分，李锋帮承租的是一、二层房屋，第一层房屋的楼梯部分同样属于租赁范围，有关面积应列入租金计算范围。一审法院采纳评估报告，认定讼争第一层房屋的月租金为3040元，合法有据。黄明燕应支付张雅冰租金4560元（3040元/月×4.5月×1/3）。黄明燕主张租金中需扣除张雅冰应分担的下龙洲1号房屋的电费、维修费用，因其未在本案中提起反诉，故不予审理，当事人可另行处理。
综上，黄明燕的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持福建省闽清县人民法院（2017）闽0124民初1500号民事判决第二项；
二、变更福建省闽清县人民法院（2017）闽0124民初1500号民事判决第一项为“黄明燕于本判决生效之日起十日内返还张雅冰自2017年3月15日至2017年7月31日止的租金4560元”；
三、驳回黄明燕的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费425元，适用简易程序减半收取212.5元，由黄明燕负担20元，由张雅冰负担192.5元；二审案件受理费425元，由黄明燕负担40元，由张雅冰负担385元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
审 判 员 李文颖
审 判 员 陈 嘉
二〇一八年四月二十六日
法官助理 雷 敏
书 记 员 吴 超