甘肃省张掖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张中民终字第686号
上诉人（一审被告）侯晓蓉，女，1968年8月25日出生，汉族，张掖二中超市员工，住临泽县电力局家属楼*号楼*单元***室，现住甘州区民主东街297号水电设计院家属楼3号楼6单元202室，电话：1539364****，身份证号：6222241968********。
委托代理人李云，甘肃雪山律师事务所律师
被上诉人（一审原告）朱小军，男，1984年10月29日出生，汉族，个体工商户，现在临泽县天府火锅店打工，住临泽县鸭暖乡华强村一社**号，现住临泽县吊桥北口，电话：1520936****，身份证号：6222241984********。
上诉人侯晓蓉因与被上诉人朱小军房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省临泽县人民法院（2015）临民初字第50号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人侯晓蓉及委托代理人李云、被上诉人朱小军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2013年6月30日，原被告签订房屋租赁合同，被告将位于临泽县五华小区一间44.43平方米门面房（1-4一2号房）出租给原告开火锅店，约定租赁期限为一年，年租金为25000元。合同签订后，原告给被告缴纳了2013年度的租金25000元及押金4000元。2014年6月30日房屋租赁期限到期后，原被告又签订了为期一年的租赁合同，租赁期限自2014年6月30日至2015年7月1日，原告于同日向被告交纳了一年的房屋租金25000元。2014年7月13日，案外人程菊萍以被告租赁给原告的门面由所有权人程明林、施建伟、李银于2013年3月20日卖给其为由，带人到原告火锅店要求原告腾出房屋，并强行将火锅店门锁住，阻扰原告继续经营。原告于2014年10月16日将被告和程菊萍起诉到一审法院，要求被告和程菊萍赔偿停止营业期间损失6万元和其他损失3万元，要求被告退还房屋租金25000元和押金4000元。后原告撤回对被告起诉，表示对被告另行提起诉讼。2014年11月25日，一审法院调处由程菊萍赔偿原告停业损失25000元，并作出（2014）临民初字第1163号民事调解书予以确认。
另查明，涉诉的门面房系原告于2010年10月3日与临泽县五华房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同购买。
一审法院认为，原被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违背法律法规的规定，应确认为有效合同。因被告侯晓蓉租赁给原告朱小军的房屋权属存在争议，致使原告朱小军无法使用租赁的房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二项”因租赁房屋权属有争议，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予以支持”的规定，本院对原告朱小军要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持，被告候晓蓉应返还原告朱小军押金4000元。关于原告要求被告退还房屋租赁费的问题，因租赁房屋权属争议一方程菊萍妨碍原告朱小军使用房屋，构成侵权，本院就程菊萍妨碍原告朱小军使用房屋所造成的损失于2014年11月25日进行了调处，且原被告在本案中不存在违约行为，根据本案的具体情况，确定由被告侯晓蓉退还原告朱小军自2014年11月26日至2015年7月1日的房屋租赁费14725.35元为宜。关于原告主张的房屋装修费、设备、设施损失问题，原告主张的房屋装修、设备、设施除1500元装修材料及1000元的店内装修不能撤除外，其他设备、设施均可搬走使用，且原告在本院对其询问时陈述其于2013年接收该房屋时对房屋进行装修的，明确表示对装修残值不申请鉴定，因此，对原告主张的房屋装修、设备、设施损失不予支持。关于原告主张的其他损失问题，因原告没有提交证据证实，应不予支持。综上，经合议庭评议决定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二项之规定，判决如下：一、解除原告朱小军和被告候晓蓉于2014年6月30日签订的《房屋租赁合同》；二、被告侯晓蓉退还原告朱小军房屋租赁费14725.35元，退还押金4000元，共计18725.35元，限于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告朱小军其他诉讼请求。案件受理费1376元，由原告朱小军承担840元，由被告候晓蓉承担536元。
宣判后，一审被告侯晓蓉不服上述判决，向本院提起上诉称：一审认定事实不清。1、上诉人在一审庭审中出示了事发后积极主动与被上诉人了解情况，解决问题时发信息、打电话的证据，证据表明被上诉人不配合上诉人解决问题，不接电话、不回信息。2、关于房屋权属争议问题，临泽县人民法院（2014）临民初字第1163号民事调解书予以确认。上诉人是合法的出租人。而侵权人程菊萍出示的转让合同都是无效的假合同，故不存在房屋权属争议问题。3、2014年12月16日被上诉人向法院起诉，但并没有腾出所租房屋，交还钥匙。至2015年7月1日合同期满，被上诉人没有给上诉人打任何招呼，将店中的设备、设施搬出，可视为被上诉人继续履行了合同，且被上诉人至今也未将租赁房屋的钥匙交回，故退押金没有道理。
经本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院另查明，案外人程菊萍将被上诉人租赁的店门强行锁住后，被上诉人将其侵权行为诉至临泽县人民法院，案经调解结案后，该门店一直由案外人程菊萍锁住，至租赁合同期满，被上诉人朱小军与案外人程菊萍协商。将店内其所有的物品搬出。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违背法律法规的规定，应确认为有效合同。被上诉人经营期间，案外人程菊萍以房屋的所有权是其所有为由，带人到被上诉人经营的火锅店要求被上诉人腾出房屋，并强行将店门锁住，致使被上诉人无法正常经营，案外人程菊萍的行为对被上诉人的经营活动构成侵权。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。据此，因上诉人与案外人程菊萍之间对租赁的房屋发生争议，导致程菊萍强行锁住店门。致使合同无法继续履行的违约责任应当由上诉人候晓蓉承担。而上诉人候晓蓉和第三人程菊萍的纠纷，应当依照法律规定另行解决。
关于上诉人称其与案外人程菊萍不存在房屋权属争议，（2014）临民初字第1163号民事调解书已确认此事实。程菊萍赔偿朱小军的停业损失25000元之后，再没有任何人阻止被上诉人继续经营，被上诉人并没有腾出所租房屋，直至合同期满，才将店中的设备、设施搬出，且没有给上诉人打招呼，也未将钥匙交回，此事实可以认定被上诉人一直在租赁经营房屋，故不应退还房屋租赁费和押金。此上诉理由与本院向案外人程菊萍调查的事实不符，案外人程菊萍证实火锅店门一直由其锁住。故案外人的侵权行为一直延续至本案中的合同期满，对合同的违约期间应当计算至合同期满。根据合同相对性原则及法律规定，案外人的行为后果应由上诉人承担。其认为不应退还房屋租赁费及押金的上诉理由不能成立。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处并无不当，上诉人候晓蓉的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。案经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1376元，由上诉人候晓蓉负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨海全
审判员 齐 焕
审判员 郭永旺
二〇一五年十一月十二日
书记员 李晓凤
附本案适用的法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。