云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2017）云2801民初3051号原告：西双版纳和乐物业管理有限责任公司。统一社会信用代码:。住所:。法定代表人：肖艳，职务总经理。委托诉讼代理人：陈昌美，云南北川律师事务所律师，特别授权代理。被告：刘爱国，男，1978年8月10日出生，汉族，身份证住址：云南省西双版纳傣族自治州景洪市。现住景洪市。原告西双版纳和乐物业管理有限责任公司（以下简称“和乐物业公司”）与被告刘爱国物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案后，原告和乐物业公司于2017年10月16日向本院申请追加被告刘爱国为本案的被告，于2017年12月14日向本院申请撤回对当事人玉香儿的起诉，本院于2017年12月14日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告和乐物业公司的委托诉讼代理人陈昌美、被告刘爱国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和乐物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付拖欠的物业费3148.5元、垃圾费360元、水费1566元，并自2016年7月1日起按每天千分之三支付违约金至交清之日止。2、由被告承担本案的受理费。事实与理由：2008年10月28日，原告与玉香儿签订一份《物业管理协议》，由原告为玉香儿与被告刘爱国所居住的山水云天小区的房屋提供物业服务。双方就各自的权利、义务、物业管理服务内容、物业管理费用、违约责任等事项作了全面的约定。协议签订后，原告全面履行了自己的义务，但被告自2014年1月1日起至2016年6月30日止，累计拖欠原告物业费3148.5元、垃圾费360元、水费1566元，共计5074.5元。经原告多次催促，被告至今未支付。为维护原告自身合法权益，起诉至人民法院。被告刘爱国答辩称。其与玉香儿已于2013年9月份离婚，离婚协议约定房屋归被告刘爱国所有，并且玉香儿已于2013年6月份搬离了该房屋，由于该房屋贷款未还完，所有权人还登记为玉香儿，现在房屋由其一人居住，由于原告未尽到相应的管理义务，致使其的摩托车丢失以及其的水管被人切了，所以其不愿意交纳物业费。本院经审理确认证据及认定法律事实如下：原告向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院确认并在卷佐证。原告和乐物业公司提交：1、物业服务协议复印件、2、催费通知复印件、3、被告身份证复印件、4、商品房买卖合同登记备案表复印件，内容真实，来源合法，本院予以采信。认定的法律事实：被告刘爱国与玉香儿于2002年登记结婚，于2007年5月10日向西双版纳厚德房地产开发有限公司购买位于山水云天小区18栋3单元502号房屋，并于2007年9月22日进行了商品房买卖合同备案登记，合同登记号为JH2007092202475，房屋建筑面积为106.01平方米，该房屋登记的所有权人为玉香儿。2008年10月28日，玉香儿与原告和乐物业公司签订《物业管理服务协议》，约定将前述房屋委托原告实行物业管理服务。《物业管理服务协议》第三条关于物业管理服务费用约定：“一、物业管理费每季度收取一次。每季度的第一个月1日至10日收取本季度的物业管理费。二、住宅按建筑面积每月每平方米0.6元（包括日常养护费），电梯房在此基础上加收电梯使用费，相关部门收取的电梯维修检测费；改变住宅用途的（商业、办公）按建筑面积每月每平方米1.5元（包括日常养护费）；三、水费、电费自办理接房手续之日起，按实结算。公共用水、用电按建筑面积分摊到户。水电费收费标准根据政府有关政策的调节，在此基础上变动；……”、第五条关于代收代缴收费服务约定：“受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、电信、有线电视、电梯维保检测费、垃圾费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费），收费标准执行政府规定。”、第七条关于违约责任约定：“三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退多收费用。四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方进行补交，并从逾期之日起按每天应缴金额3‰的比例交纳违约金。”此外，合同还约定了其他内容。另查明，被告刘爱国与玉香儿已于2013年9月11日离婚，双方于2013年9月10日签订了离婚协议，约定本案的山水云天小区18栋3单元502号房屋归被告刘爱国所有。因该房屋欠银行贷款未归还完，房屋所有权人目前还登记为玉香儿。玉香儿已于2013年6月份搬离了该房屋，现该房屋由被告刘爱国居住。另查明，原告和乐物业公司已在办理移交手续后于2016年7月撤出。被告在入住前期尚且按照合同约定按时交纳物业管理服务费，但自2014年1月1日起一直拒绝向原告支付物业管理费，经原告多次催讨未果，双方遂引发纠纷诉至本院。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，本案中，原告和乐物业公司与玉香儿签订了《物业管理服务协议》，并实际对该小区进行了物业服务管理，虽然《物业管理服务协议》是与玉香儿签订的，但签订合同时被告刘爱国与玉香儿系夫妻关系，并且共同入住该房屋，双方于2013年9月11日离婚后，通过签订的离婚协议，约定该房屋归被告刘爱国所有，并且自2013年6月份起由被告刘爱国单独居住使用，虽然房屋所有权人目前尚登记为玉香儿，但被告刘爱国为实际的业主。应当按签署的协议履行义务，现原告按照合同约定履行了其提供物业服务的义务，被告刘爱国理应按照合同的约定按时支付物业管理费，双方签订的《物业管理服务协议》中约定的物业费为每平方米0.6元，故被告也应当按照协议的约定0.6元每平方米的标准向原告交纳物业管理费用，故物业管理费本院予以支持0.6元/月/平方米×106.01平方米×30个月（2014年1月1日起至2016年6月30日）=1908.18元，超出的部分不予支持。对原告要求被告支付生活垃圾费360元（12元/月×30个月）的诉请，本院认为生活垃圾费用确实产生了，符合相关规定，本院予以支持。关于原告要求被告支付水费1566元的诉请，因原告未提交相关的证据证明计算依据及用水方数，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”、第一百零三条第一款：“证据应当在法庭上出示，由当事人互相质证。未经当事人质证的证据，不得作为认定案件事实的根据。”的规定，本案中原告庭后向本院提交的证据，经本院通知，被告刘爱国未到本院对该证据进行质证，故该证据不能作为认定案件事实的根据，原告应承担举证不能的后果，故对水费本院不予支持。关于原告主张2016年7月1日起按每天千分之三支付违约金至交清之日止的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失基础，兼顾合同的情况的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本案中因《物业管理服务协议》中对违约责任进行了约定，并对违约金的计算方式进行了约定，但双方约定的违约金过高，已经超过法律规定上限，原告又未向本院举证证明其因被告拖欠物业费所造成的实际损失，本院酌情将被告拖欠金额视为损失金额为限，并根据公平原则，对原告主张的违约金部分予以支持，即支持实际损失20％的违约金（1908.18元＋360元）×20％=453.64元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用一、被告刘爱国于本判决生效之日起十日内向原告西双版纳和乐物业管理有限责任公司支付山水云天小区18栋3单元502号房屋2014年1月1日至2016年6月30日期间的物业费1908.18元及垃圾费360元。二、被告刘爱国于本判决生效之日起十日内向原告西双版纳和乐物业管理有限责任公司支付违约金453.64元。三、驳回原告西双版纳和乐物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告刘爱国负担。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告刘爱国迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  骆 伟人民陪审员  刘晓洁人民陪审员  乔银远二〇一七年十二月二十九日书 记 员  玉 罕