北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民初字第2427号
原告（反诉被告）北京重厦房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇新西平路金谷园。
法定代表人王东春，总经理。
委托代理人季志庆，北京市青天律师事务所律师。
委托代理人陈刚，北京市青天律师事务所律师。
被告（反诉原告）郑雪丰，男，1979年6月10日出生。
委托代理人程金勇，北京市欧亚律师事务所律师。
委托代理人李军，北京市欧亚律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京重厦房地产开发有限公司（以下简称重厦公司）与被告（反诉原告）郑雪丰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）重厦公司的委托代理人季志庆，被告（反诉原告）郑雪丰及其委托代理人程金勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告（反诉被告）重厦公司诉称：2010年5月25日，原、被告签订《北京市房屋租赁合同》，原告将位于北京市石景山区八宝山南路重兴嘉园2、3、5、6、7、8号楼部分地下室合计5369.95平方米出租给被告。最近发现被告违反双方合同擅自将房屋转租他人，原告为维护合法权益，诉至法院，诉讼请求：1、判令解除原、被告之间于2010年5月25日签订的北京市房屋租赁合同；2、判令被告支付原告违约金98000元；3、判令被告承担本案诉讼费。
被告（反诉原告）郑雪丰辩称：本案签订的合同无效，原告出租给被告的北京市石景山区八宝山南路重兴嘉园的房屋系人民防空工程，原告没有使用出租的权利，所以租赁合同无效。原告解除合同的理由不能成立，原告明知被告租赁房屋给他人使用，在签订租赁合同时，原告对此也同意。这是普遍存在的现象。房屋租赁后，被告就对房屋进行了装修，原告对于被告转租行为是允许的，原告无权要求被告赔偿损失。故不同意原告的诉讼请求。就此被告提出反诉，反诉请求：1、请求判令反诉被告赔偿反诉原告损失180万元；2、请求判令反诉被告承担反诉费用。
反诉被告（本诉原告）重厦公司针对反诉答辩称：合同合法有效。郑雪丰擅自装修和转租的行为系其自身违反相关法律规定，过错全部在其一方。故不同意被告的反诉请求。
经审理查明：位于北京市石景山区八宝山南路重兴嘉园2、3、5、6、7、8号楼所有权人为重厦公司，其中地下二层均为人防工程。
2005年3月15日，北京市公安局鲁谷派出所出具证明，载明：重兴嘉园1楼原施工号为1号楼；重兴嘉园2楼原施工号为17号楼；重兴嘉园3楼原施工号为18号楼；重兴嘉园4楼原施工号为22号楼；重兴嘉园5楼原施工号为23号楼；重兴嘉园6楼原施工号为24号楼；重兴嘉园7楼原施工号为21号楼；重兴嘉园8楼原施工号为20号楼。
2006年2月15日，重厦公司及石景山区民防局出具人民防空工程交接书，载明：北重西厂三期23#、24#楼地下人防工程属公用人防工程，该工程竣工验收后由开发建设单位移交石景山区人民防空办公室统一管理。建设地址：八宝山南路北重厂西区，地下层数：2层。
2010年5月25日，原、被告签订《北京市房屋租赁合同》，其中载明：出租方：重厦公司，承租方：郑雪丰。第一条、房屋基本情况：该房屋坐落于北京市石景山区八宝山南路重行嘉园2、3、5、6、7、8号楼部分地下室。租赁面积按照建筑面积测算，双方认可。2号楼地下一成面积632.77平米，2号楼地下二层面积564.11平米，3号楼地下二层面积653.33平米，5号楼地下一层面积799.3平米，5号楼地下二层面积795.57平米，6号楼地下二层面积615.94平米，7号楼地下二层面积383.62平米，8号楼地下二层面积925.31平米，合计5369.95平米。该房屋（未设定抵押）。第二条、房屋权属状况：甲方对该房屋享有所有权，证书编号为：京石字第579、580、407、408、391号。第三条、房屋用途：该房屋用途为：合法经营。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋的用途。第五条、房屋改善：甲方允许乙方对该房屋进行装修、装饰或添置新物。但施工图或方案须经甲方批准。第六条、租赁期限：（一）房屋租赁期自2010年6月1日至2020年5月31日，共计10年。装修免租期，从2010年6月1日至2010年8月31日止，共三个月为装修免租期。（二）租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承担的，应提前180日向甲方提出从书面续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。第十条、房屋的交付及返还：（一）交付：甲方应于2010年5月31日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋清单》经双方校验签字盖章并移交并交房门钥匙后视为交付完成。（二）返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修部分，具体处理方法为（乙方放弃收回）。返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。第十二条、转租：除甲乙双方另有约定以外，乙方不可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人。第十四条、合同的解除：（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：不支付或者不按照约定支付租金达30日的。1、欠缴各项费用达1万元的。2、擅自改变该房屋用途的。3、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。4、擅自将该房屋转租给第三人的。5、利用该房屋从事违法活动的。第十五条、违约责任：（一）甲方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，应按每日1100元向乙方支付违约金。最高支付违约金不超过三个月租金。（二）因甲方未按照约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（三）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前180日通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方并按392000元。（大写：叁拾玖万贰仟元整）。支付违约金。（四）乙方有本合同第十四条第四款约定情形之一的，应按每日1100元向甲方支付违约金。最高支付违约金不超过三个月租金。（五）乙方擅自对该房屋进行装修、装饰或添置新物的，甲方可以要求乙方恢复原状或者赔偿损失。（六）租赁期内，乙方需提前退租的，应提前180日通知甲方，并按392000元。（大写：叁拾玖万贰仟元整）。支付违约金。（七）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每日1100元标准支付违约金。合同签订后，原告将房屋交付被告。各方当事人均认可，房屋交接给被告时为毛坯房。合同中约定的8号楼地下二层实际包括8号楼地下二层及地下一层。
庭审时，被告称房屋交接时间为2010年5月，2010年5月15日至2010年7月10日被告进行了装修。郑雪丰认可将诉争房屋进行了转租，但称此行为原告是明知且认可的。被告称最近才知道被告上述行为，被告因将诉争房屋用途进行了变更，且转租他人，故请求解除合同，并依据合同第十五条第四项主张违约金。郑雪丰在否认自己存在违约行为的前提下，认为违约金条款的约定及对方主张违约金的数额过高，如法院判决违约，请求法院对此予以酌减。
另查，原、被告均认可八宝山南路重兴嘉园2号楼地下一层已经被原告于2011年11月收回。
2015年5月21日，本院至现场进行了勘验。经郑雪丰申请，北京市高级人民法院随机摇号确定，本院委托北京筑标建设工程咨询有限公司进行了鉴定。2015年7月16日，北京筑标建设工程咨询有限公司作出鉴定意见书，其中载明：5号楼-1层：工程造价原值为372
576元，工程造价现值为233107.15元。6号楼-2层：工程造价原值为289655.72元，工程造价现值为180603.47元。7号楼-2层：工程造价原值为301406.48元，工程造价现值为187472.95元。8号楼-2层：工程造价原值为218
421.30元，工程造价现值为136022.14元。8号楼-1层：工程造价原值为187522.28元，工程造价现值为117169.67元。2号楼-2层：工程造价原值为294644.05元，工程造价现值为184142.27元。3号楼-2层：工程造价原值为325
457.53元，工程造价现值为203277.20元。5号楼-2层：工程造价原值为338112.30元，工程造价现值为211002.67元。
再查，此前郑雪丰曾将他人诉至本院，本院曾至石景山区人防局进行调查，该局答复：人防工程一般并无产权证明。重兴嘉园地下二层人防工程未经行政许可，不允许对外出租。2010年7月1日，石景山区人防局因原告擅自出租部分人防工程，而向原告发出行政处罚决定书。2010年10月8日，石景山区人防局发出通告，告知重兴嘉园2、3、5、6、7、8号楼人防地下室住户，因人防地下室非法违法使用，故对地下室进行查封处理。
上述事实，有房屋所有权证书、交接书、证明、《北京市房屋租赁合同》、鉴定意见书、勘验笔录、庭审材料及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：原、被告签订的合同应当分为二个部分进行合同的价值判断及事实判断。一部分，重兴嘉园2、3、5、6、7、8号楼地下二层的诉争房屋系人防工程。首先，该房屋进行了交接，由开发建设单位移交石景山区人民防空办公室统一管理。现原告在管理权在人防部门的前提下，将上述房屋径行出租，属于无权处分的行为。而现人防部门拒绝对上述工程的租赁进行认可。其次，《中华人民共和国人民防空法》、《北京市人民防空条例》、《<人民防空工程使用证>管理暂行办法》、《北京市人防工程和普通地下室安全使用管理办法》中均明确规定：公民、法人或者其他组织平时使用人民防空工程应当经工程所在地区、县人民防空主管部门批准，依照行政许可的程序和相应规定取得《人民防空工程使用证》。县级以上地方各级人民政府防空主管部门管理本行政区域的人民防空工作。区、县人民防空主管部门管理本区、县的人民防空工作。平时利用人民防空工程应当经所在地区、县人民防空主管部门批准。使用人民防空工程，应当按照所在地区、县人民防空主管部门批准的要求使用。不得擅自改变地下空间工程的主体结构或者拆除地下空间工程的设备设施。不得将地下空间出租给无合法有效证件、证明的单位或者个人。平时使用人民防空工程，应当按照规定经所在地区、县人民防空主管部门批准，取得《人防工程使用证》。原、被告在租赁上述人防工程时并未按照上述规定进行相应手续的办理。而上述规定应属效力性强制性禁止规范，着重违反行为的法律行为价值，以否认其法律效力为目的。最后，原、被告在明知该部分系人防工程的前提下签订并履行租赁合同，显然属于恶意串通行为，损害国家、第三人及社会公共利益。故原、被告签订的上述合同涉及人防工程的部分应属无效。另一部分，被告在承租其他部分房屋后，将房屋用途进行了变更，且擅自将该部分房屋转租，其行为使原告具备了合同该部分的解除权。被告称原告对此知情且认可的答辩意见，因无证据证实，本院难以采信。故涉及该部分房屋的合同应当予以解除。原告请求解除合同的诉讼请求，本院予以部分支持。
对于原、被告签订的合同涉及人防工程的部分被确认无效的过错认定问题，首先，原告作为房屋开发商及产权单位，应当对于房屋的性质及使用出租问题负有更高的担保及审查义务，但原告仍然与被告签订了租赁合同，并将房屋交付给被告，应当对于合同的部分无效负有主要过错。其次，被告对于承租的房屋的性质及租赁问题并未尽到一定的注意义务，对于合同的部分无效负有次要过错。对于部分房屋合同解除的过错认定问题，被告将房屋用途进行了变更，且擅自将该部分房屋转租，其行为系导致合同解除的原因，被告对于部分房屋合同的解除应当承担过错责任。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方在合同中约定原告同意被告进行装修，现租赁合同部分无效，已经形成附合的装饰装修物，原告不同意利用，故应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。对于被告请求原告赔偿装修损失的反诉请求，本院参照评估鉴定意见，按照双方导致合同无效的过错，依法予以部分支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方在合同中约定原告同意被告进行装饰装修，现租赁合同部分解除，双方在合同中约定合同解除后被告对于装饰、装修部分放弃收回。且合同系因被告违约导致解除，原告现不同意利用被告装饰装修部分，被告请求原告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，本院不予支持。被告亦应按照合同约定给付原告违约金。对于被告提出的原告请求的违约金数额过高，合同约定的违约金标准过高，从而请求法院予以减少的意见，我国法律规定的违约金具有补偿性，是以填补损害为目的，依合同法相关规定，对违约行为造成的损害赔偿额的约定，当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。本院结合本案中当事人履行合同各项义务的情况、被告一方违约行为过错程度、原告实际损失及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，对于违约金的数额依法予以酌情确定。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认北京重厦房地产开发有限公司与郑雪丰于2010年5月25日签订的《北京市房屋租赁合同》涉及北京市石景山区八宝山南路重兴嘉园2、3、5、6、7、8号楼地下二层房屋的部分合同无效；
二、解除北京重厦房地产开发有限公司与郑雪丰于2010年5月25日签订的《北京市房屋租赁合同》涉及北京市石景山区八宝山南路重兴嘉园2、5、8号楼地下一层房屋的部分合同；
三、北京重厦房地产开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿郑雪丰装饰装修损失七十一万元；
四、郑雪丰于本判决生效后七日内赔偿北京重厦房地产开发有限公司违约金二万四千元；
五、驳回北京重厦房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回郑雪丰的其他反诉请求。
如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二千三百二十元,由郑雪丰负担（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费一万零五百元，由北京重厦房地产开发有限公司负担六千八百二十五元（于本判决生效后七日内交纳），由郑雪丰负担三千六百七十五元（已交纳）。
评估鉴定费八万元，由北京重厦房地产开发有限公司负担五万二千元（于本判决生效后七日内交纳已交纳）；由郑雪丰负担二万八千元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 梁爽
人民陪审员
刘洪德
人民陪审员
冯凤增
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 徐瑶