北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终2592号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京中电晟通电气有限公司，住所地北京市顺义区马坡镇白马路60号。
法定代表人：张秀霞，总经理。
委托诉讼代理人：卢宾，北京市松涛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴泽林，北京市松涛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李红，女，1972年11月29日出生，汉族，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：李美惠，女，1992年2月20日出生，汉族，住北京市顺义区。
上诉人北京中电晟通电气有限公司（以下简称中电晟通公司）因与被上诉人李红租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初3676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中电晟通公司委托诉讼代理人吴泽林，被上诉人李红委托诉讼代理人李美惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中电晟通公司上诉请求：请求发回重审或撤销一审判决第一、二、三、四、七项；改判双方签订的租赁协议无效，要求李红返还中电晟通公司已付款项十五万元，中电晟通公司无须继续支付租金以及违约金，李红给付中电晟通公司装修折价款五万两千元；驳回李红一审全部诉讼请求，支持中电晟通公司反诉请求；本案诉讼费用由李红承担。事实和理由：一、一审审理期间存在程序性错误。一审法院在2016年12月29日许可李红变更诉讼请求，但没有给中电晟通公司答辩期，并在李红口头变更诉讼请求后立即作出与口头变更诉讼请求内容相一致的判决。二、一审判决认定事实错误。《国网北京市电力公司协助调查复函》中提到，收到信息登记表和申请表的时间为2015年9月6日，并且在2015年1月至9月之间从未停止过报装，能够证明李红怠于履行提供符合经营条件的合同义务。三、一审判决适用法律错误。第一，中电晟通公司一直要求将设备拉走，但受到李红控制无法拉走，占用场地系李红行使留置权，而一审判决却要求中电晟通公司为李红行使留置权支付费用，缺乏法律依据。第二，李红建房并无任何报批手续，系违法建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，双方之间的租赁合同应属无效。一审期间李红提交的红本是1266平方米，但是租赁面积是2800平方米，已经超建了。第三，即使合同有效，李红未能提供符合条件的场所，导致无法实现合同目的，不应当收取租金。双方在合同中明确载明系经营使用，因李红没有供电，中电晟通公司一天也没有经营，并非中电晟通公司不想实际履行和使用，而是无法使用。2015年11月以后的租金不同意支付，因李红控制房屋，中电晟通公司无法使用。
李红辩称，同意一审判决，不同意中电晟通公司的上诉请求。第一，关于中电晟通公司说李红变更诉讼请求后法院没有给其答辩期，李红是29日当天变更的该项诉讼请求。第二，关于合同效力问题，房屋不影响实际使用，也不违反法律规定，且李红的地上物并没有超过建设用地使用证的规定范围。李红2006年建设了现在的地上物，而且李红2007年在涉案地上物办理了营业执照，2015年李红帮助中电晟通公司也办理了一个营业执照。第三，2016年2月，是因为租用场地自来水管道冻炸裂，村委会焊了大门，村委会的领导也做过陈述。焊大门的时间能够明确是2016年2月十几号，是村委会的人王某1焊的。村委会焊大门后没几天中电晟通公司就知道了，但是中电晟通公司没有联系李红。拉走东西的前提是应当支付房租。2016年3、4月份，中电晟通公司没有通知李红和村委会就强行撕开大门，强行装车要把设备拉走。邻居通知李红，因为中电晟通公司没有交房租，李红就没让中电晟通公司拉走设备。第四，关于变压器，签合同的时候李红告诉过中电晟通公司现在的电力情况，李红可以去申请，但是能不能批下来李红无法控制，李红没有任何欺瞒，合同里也没有约定具体的时间。2015年1月份，李红也积极申请了变压器，9月份批下来的，在中电晟通公司没有提供变压器的情况下，也是李红出资安装的变压器。李红一直在积极办理变压器的事情。
李红向一审法院起诉请求：1.解除双方租赁协议；2.中电晟通公司给付2015年5月1日至本案裁判作出之日的租金，按年租金300000元计算；3.中电晟通公司从涉诉租赁场地腾退，要求不影响索要租金扣押机器设备；4.中电晟通公司给付李红金额为两个月租金的违约金5万元；5.诉讼费用由中电晟通公司负担。
中电晟通公司向一审法院反诉请求：1.确认双方租赁协议无效（此请求由确认解除变更而来）；2.李红返还中电晟通公司租金150000元；3.李红赔偿中电晟通公司改造厂房费52000元；4.李红返还非法扣押的中电晟通公司的机器设备等物品（详见设备清单）；5.诉讼费用由李红承担。
一审法院认定事实：李红与北京市德力锐尔电气设备有限公司（2015年2月2日名称变更为北京中电晟通电气有限公司）于2014年11月1日签订《租赁协议》，约定的主要内容为：出租方：李红（以下简称甲方）……承租方：北京市德力锐尔电气设备有限公司（加盖印章）……经甲乙双方友好协商，就北京市顺义区杨镇地区燕北路辛庄子段24号独院房屋达成租赁协议如下：一、甲方有独院房屋一处，包括厂房、办公用房等约2800平米（以后简称房屋），坐落在顺义区杨镇辛庄子村，租赁给乙方合法经营使用。二、租期为3年，自2014年11月1日至2017年10月31日……三、租赁费为每平米0.3元，每年租金三十万元，计300000人民币，半年一付租金，乙方应提前一个月缴纳下半年租赁费，过期每天交5%滞纳金。如乙方拖欠租赁费超过20天后甲方有权收回该房屋使用权并让乙方搬走。因此造成的一切损失由乙方承担。四、租赁期间如有一方提前终止合同或不能履行协议，必须提前30天书面通知对方，而自通知日起后第31天被视为协议终止日，并视协议自动终止。1.如甲方违约，应退还乙方本年度未使用房屋月份的租金，并另支付2个月房屋租金作为经济赔偿金给乙方。在甲方未付清赔偿金前，乙方有继续使用该租赁房屋的权利。2.如乙方违约，应多支付2个月房屋租金给甲方作为经济赔偿金交齐。在乙方未付清赔偿金时，甲方有权扣押设备至赔偿金交齐。自协议终止日起，20日内如乙方还未付清赔偿金甲方有权处理其设备，或通过法律要求赔偿。五、租赁期间乙方不得擅自更改房屋主体结构，如有需要应与甲方协商同意后再行施工，租期满后应恢复原样，乙方使用期间应对租赁房屋及租赁设施维护、保养及维修，费用由乙方负责，并保持室内外环境清洁。六、租赁期间甲方负责提供现有水、电，乙方交付水电费，房产税及土地使用税由乙方负责缴纳。如需开发票，税金由乙方负责。租赁期间如因产权问题而影响乙方正常经营而造成的损失由甲方负责补偿。甲方在乙方租赁期间申请独立变压器。变压器由乙方负责……甲方签字：李红（签字）乙方签字：北京市德力锐尔电气设备有限公司（加盖印章）2014年11月1日
双方认可租赁协议签订后中电晟通公司依约给付李红租金15万元。
经法院2016年4月27日勘验：（1）涉诉场地开西大门，北侧是两层楼房，东侧是厂房，南侧是厂房，涉诉场地西侧、西大门南侧是宿舍和厨房；（2）关于是否继续履行租赁协议，中电晟通公司表示2015年10月1日公司放假之后因为工人没有生产没有工资另找活干了工人没有回来，中电晟通公司主张没有生产的理由是新变压器没有装上，并主张新的变压器是2015年11月23日装上的，故中电晟通公司表示不再继续履行租赁协议了；李红同意不再继续履行租赁协议；（3）在双方均同意不再继续租赁协议的基础上，为减少双方损失，法院建议尽早腾退涉诉场地，李红表示因中电晟通公司未结清租金而有权继续扣押设备；中电晟通公司表示其位于涉诉场地的设备只付了一半的价款且未调试，并表示设备出售商上次来拉设备李红不让拉；（4）中电晟通公司主张东侧厂房中的机动叉车一辆是租别人的；（5）涉诉场地东侧厂房内侧四周有暖气设施，涉诉场地东侧厂房外部东南角有中电晟通公司安装的供暖锅炉。
经法院于2016年7月22日勘验：2016年7月22日14时45分涉诉场地西大门停放一辆大众捷达红色轿车，两扇西大门之间被焊死，南扇西大门上小门被锁。双方认可涉诉场地院子中四个未装修的水泥箱式变电站和一个已装修的水泥箱式变电站归属中电晟通公司，认可西大门旁边彩钢房为李红的，认可靠近南侧厂房的变压器为李红购买安装。涉诉南侧厂房被南北向隔断分为三大间，东数第一大间被分割为南北两个小隔间，北小隔间中放置有双方物品，南小隔间的物品均归属中电晟通公司，东数第三大间中的电柜6个归属中电晟通公司，双方表示对南侧厂房中的其他物品自行分割。中电晟通公司表示其对南侧厂房没有进行过装修扩建。双方认可南侧厂房和东侧厂房之间的锅炉房为中电晟通公司建造，现锅炉房后墙高度比原有院墙高20层砖，锅炉房中高碑店市恒兴旺铸造采暖设备厂浴暖两用锅炉一台和硬化地面为中电晟通公司安装和建造，锅炉房南北宽约7米，东西宽约5米。涉诉场地东侧厂房内有车型为CPC30的合力叉车一辆，湖北三环（黄石）锻压设备有限公司出厂编号100046的液压剪板机一台，动力柜一个，马鞍山市金宇冲压机床厂JC21-25型、JC21-63型固定台式压力机各一台，阿特拉斯•科普柯（无锡）压缩机有限公司产品型号为Gxe11PA10FM的空气压缩机一台、一台设备上张贴“TruServicesHotline北京办激光切割机、冲床、折弯机技术服务热线”的显示牌和“激光射线请勿直视光束二级激光”警告牌，Machineno.为A0045J0155的TRUMPF设备一台，硬纸板箱体高约80厘米、宽约1.6米、箱盖标示TRUMPFTRUPUNCH1000、贴纸标号为A0045J0155的纸箱中有未安装的设备，有三个木箱高约60厘米、宽约1米、上面贴纸编号均为A1226J013的木箱中均有设备，另一宽与高均约80厘米的纸箱为封闭状态（打开后里面为若干小纸箱），有一高约2.4米、贴纸标号A1226J0131的设备一台，有奉贤设备容器厂制造的绿色储气罐一个，另有气罐两个，人力叉车一台。双方认可东侧厂房内的机器设备没有李红的，并认可东侧厂房内没有其他需要记录和勘验的设备。东侧厂房中间东西一排五个柱子，东数第一根到第五根之间有中电晟通公司建造的高于地面二层砖的东西向两列矮墙。东侧厂房东南角内部有中电晟通公司建造的东西长10.39米的墙体和南北宽10米墙体隔成的工具仓库，墙体高约3.7米，工具仓库北墙开有宽3米、高约3.3米的门，东侧厂房内侧、隔出工具仓库的上述两段墙体内外侧有中电晟通公司安装的暖气管道和暖气片。中电晟通公司主张其对东侧厂房无其他改扩建和装修。涉诉宅院内有西侧彩钢房北头东侧有气瓶两个。勘验照片显示东侧厂房内有RITTALTOPTHERMSK3304540EnclosureCoolingUnit设备一台，南侧厂房东数第一大间内有货架。
经法院于2016年11月9日勘验：涉诉场地北侧二层楼1层内有3个梦想家牌液晶显示器和一把椅子，被中电晟通公司移到东侧厂房内。北侧二层楼1层6间中西数第2间中有一文件柜，文件柜长90厘米，宽41厘米，高185厘米，开九个门，2层有一张宽1.5米、长2米的双人床，有一个宽37.5厘米、长42厘米、高63厘米的床头柜，有一个长1.18米、宽58厘米、高1.84米的无门衣柜，有宽3米、长3米的地毯，2层6间中均安装暖气，2层的床及衣柜、床头柜均位于西数第2、3间中。东侧厂房内有2个配电柜，其中一个长60厘米，宽43厘米，高183厘米。东侧厂房内有6个小配电箱，单个长40厘米，宽20厘米，高50厘米。一台切割机型号J3G3-400型材切割机，2012年2月出厂。中电晟通公司主张其所称箱变为箱式变电站。东侧厂房和南侧厂房之间的锅炉房所借用东院墙原有高度约2.65米，被中电晟通公司加高成锅炉房后墙，锅炉房顶部为铁架支撑加单层彩钢顶。南侧厂房东数第一大间北隔间有7个宽约75厘米，长约1.17米，高约92厘米的配电柜。涉诉场地西侧有彩钢起脊顶六间厂房，南数第一间中高效节能燃气灶是李红的，其他西侧厂房中的物品均为中电晟通公司的。中电晟通公司主张其对西侧厂房进行了墙体刮白和改造，对北侧二层楼2层部分进行了墙体改造。勘验照片显示东侧厂房内有上海东升焊接集团有限公司NBC-225K型号焊机一台。
李红于涉诉场地西大门上张贴2015年11月1日的通知：“北京市德力锐尔电气设备有限公司：2014年11月1日我与你公司签订租赁协议，协议约定每年租金30万元，半年一付租金。你公司应于2015年4月1日给付2015年5月1日至10月31日租金，你未给付。按协议约定，我方有权扣押你库房内所有机械设备，我方现行使滞留权，库房内的设备未经我方准许不得私自处理。特此通知”。
关于李红焊死西大门的时间，李红于2016年5月12日庭审中陈述于2015年11月1日将涉诉租赁场地西大门焊死，并陈述理由为在中电晟通公司拖欠半年租金的情况下，李红只能通过扣押中电晟通公司设备的方式催促给付租金。李红于2016年5月26日陈述其委托村干部王某焊死西大门的时间为2016年2月十几号，并提供证人王某1出庭作证。王某1陈述其2016年2月十几号自己作主把涉诉租赁场地西大门焊死。
关于涉诉场地的西大门门锁、场地东侧的厂房门锁、南侧的厂房门锁现由谁控制，双方认可：（1）西大门两扇大铁门被焊死而连在一起，西大门上的小门门锁由李红控制；（2）租赁地块西侧办公室、宿舍、厨房钥匙场地内的窗台上，并未上锁；（3）场地东侧、南侧的厂房门锁的钥匙在中电晟通公司处。李红主张其于2016年4月27日法院勘验以后才有的小门的钥匙。
李红主张其最早申请安装变压器的时间为2015年1月6日。中电晟通公司反驳称李红主张该时间其变压器通电时间不符。双方均主张双方关于变压器安装没有书面沟通材料。中电晟通公司主张双方租赁协议中变压器由乙方负责是指变压器由乙方出资购买，主张实际情况是安装变压器时中电晟通公司已经被哄出去了。双方均认可涉诉场地内新报装变压器由李红出资购买。
经法院查询，国网北京市电力公司复函称：（1）李红以“被告委托人身份”、以“固特麦因服装北京有限公司”名义依2015年1月6日申请书提出申请；（2）国网北京市电力公司不存在对变压器的批准安装，国网北京市电力公司与用户确定供电方案和组织设计后由用户自行安装施工，国网北京市电力公司对涉诉变压器安装的验收时间为2015年11月23日。
双方当事人认可变压器的通电时间为2016年1月11日。中电晟通公司主张其于2014年8月7日购买了三台德国原装的大型用电数控设备并分别于2014年11月3日、7日、9日送到涉诉场地，并主张签合同时已经告诉李红尽快报装。李红反驳称租赁协议没有确定变压器的报装时间，并主张：（1）中电晟通公司在签订租赁协议之前已经购买了设备，李红签订协议没有欺骗没有隐瞒，中电晟通公司知道当时没有大变压器；（2）中电晟通公司不交租金其只能扣中电晟通公司设备，但扣押设备又会给李红造成进一步的损失；（3）扣押中电晟通公司设备实际上是在为中电晟通公司保管设备，其作为受害方希望法庭尽快裁判。
中电晟通公司最终明确其主张涉诉租赁协议无效。中电晟通公司主张根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方所签订的租赁协议因地上物没有建设工程规划许可证而无效。李红反驳称：（1）李红的建筑是否符合相关规定与本案无关，如果中电晟通公司认为李红的建筑不符合相关规定，就应该在双方签订租赁协议时提出，李红的建筑是否符合相关规定不能成为中电晟通公司拒绝支付租金的理由；（2）农村建设用地上建房不用审批，不是工业园区的规划用地，双方租金标准是每天每平米0.3元，工业园区的租金标准每天每平米3块钱也租不了。
2016年7月14日，李红到庭表示因其找到新的租户而要求中电晟通公司将涉诉场地南侧厂房三两天内腾出，要求中电晟通公司将院子内的活动房挪走，并要求如果中电晟通公司不按时腾出其将索要立案至实际腾退之日的租金。2016年7月14日当天，法院即电话将要求尽快腾退的意愿电话告知中电晟通公司员工张某1及中电晟通公司委托代理人吴泽林。法院向双方邮寄送达于2016年7月22日进行勘验并要求中电晟通公司将双方无争议的物品腾退，于2016的7月22日当天，中电晟通公司并未进行腾退。
因为被李红扣押在涉诉场地内设备有一些封装在箱子里，法院于2016年5月12将勘验照片94张送达中电晟通公司并要求其对应勘验照片复印件标明设备名称，并于2016年5月12日要求中电晟通公司于下次庭审时将标注好设备名称的上述照片提交法庭，中电晟通公司表示已经将主要设备列出清单并同意于2016年5月12日之后的下次庭审中提交标注设备名称的复印件，但于之后的庭审中并未提交标注设备名称的勘验照片复印件。法院于2016年8月16日庭审中限定中电晟通公司于庭后7日内结合法院向其送达的勘验照片标注其要求先予执行的设备名称与价值。中电晟通公司于2016年10月20日主张设备物品价值如下：空压机一台4.5万元，冲床2台共3万元，开关磨具4.5万元，剪板机1台3.2万元，配电柜10台20万，配电箱15台共9000元（后改为6台共3600元），通快设备配件30件共20万；焊机1台38**元，切割机1台7**元，户外配电箱7台每台78**元，生产工具及附件若干折价1万元，供暖锅炉及暖气7.5万元，箱式变电站5台共7.5万元，床10张1800元，组合式货架2.5万元，库房内设备、元器件及物品若干5万元。
李红与顺义区杨镇地区辛庄子村村民委员会签订《顺义区农村土地租赁合同书》，场地为“顺小集建（020）字第050号”集体土地建设用地，约定租赁期限为2005年8月8日到2055年10月9日。
关于中电晟通公司在涉诉场地的扩建、改建及装修部分，李红表示其在2016年4月27日前并不知情。中电晟通公司表示2015年11月安装变压器时李红去过租赁场地。李红反驳称其当时只是致电中电晟通公司员工张某1开西大门以安装变压器。
中电晟通公司要求李红给付的厂房改造补偿款52000元盖锅炉房和室内墙体建造刮白的人工费用，主张锅炉和暖气片要求拆走。李红表示之前的厂房已经刮白，宿舍也能住人，要求中电晟通公司将其建造的厂房内两个隔断墙和盖的锅炉房拆除并清理干净，表示西侧厂房和北侧二层楼2层改造部分可以维持原状但不同意补偿中电晟通公司价款。
经法院询问，李红表示其第二项诉讼请求中“裁判之日”为法院作出一审判决之日。
上述事实，有双方当事人陈述、《租赁协议》、勘验笔录及照片等证据在案佐证。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
中电晟通公司以李红在涉诉场地建造的建筑未取得建设工程规划许可证为由主张双方《租赁协议》无效。考虑到涉诉租赁场地位于农村地区，有集体土地建设用地证且存在多年，涉诉建筑至今未被认定为违法建筑或拆除，为保护交易安全和双方当事人合法权益，对于中电晟通公司该主张，法院不予采信。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。双方当事人于2014年11月1日签订的《租赁协议》是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。双方在履行中发生争议，中电晟通公司以自己的行为表明不履行主要债务，经催告后仍拖欠租金，致使李红合同目的不能实现，李红要求解除双方《租赁协议》有事实与法律依据，法院确认双方《租赁协议》解除。
结合双方《租赁协议》的约定和李红申请并安装变压器的实际情况，中电晟通公司在签订《租赁协议》时对涉诉租赁场地的供电情况知情并认可，李红亦于2015年1月6日提出安装变压器的申请，双方约定由中电晟通公司出资购买变压器但李红出资购买变压器进行了安装，对于中电晟通公司主张李红未及时申请安装变压器导致中电晟通公司合同目的不能实现的抗辩意见法院不予采信。
中电晟通公司应提前一个月交纳2015年5月1日至2015年10月31日该半年的租金，但至今未付，构成违约，并由于中电晟通公司的原因致使双方不能履行租赁协议。在中电晟通公司违约的情况下，依双方《租赁协议》，中电晟通公司应多付李红两个月房屋租金共50000元作为赔偿金。
中电晟通公司欠付租金违约在先。在中电晟通公司在涉诉租赁场地并无实际生产经营行为的情况下，李红封堵涉诉租赁场地西大门的行为属在中电晟通公司逾期未支付租金的情况下依双方《租赁协议》扣押中电晟通公司机器设备的适当自力救济行为，并无不当。法院提前告知双方于2016年7月22日进行腾退的指定现场勘验时间，中电晟通公司拒绝应李红要求将李红扣押之东侧厂房中的机器设备之外的物品拉走以腾退涉诉宅院，表明中电晟通公司对被李红扣押之外的物品并不急用，且中电晟通公司在双方均同意不再继续履行租赁协议的情况下仍故意占用涉诉地块的南侧厂房和场院，应当依《租赁协议》约定向李红支付租金。结合李红要求给付租金的诉讼请求，法院酌定由中电晟通公司按年租金300000元的标准给付李红2015年5月1日至本一审判决作出之日止的租金。
中电晟通公司要求李红返还租金的诉讼请求，无法律与合同依据，法院不予支持。
现中电晟通公司违约致使双方《租赁协议》不能继续履行，李红要求中电晟通公司腾退并拆除扩建、改建部分以恢复原状属正当要求。中电晟通公司应将涉诉场地东侧厂房东南角部位围成工具仓库的东西长10.39米的隔断墙（包括其上安装的大门）和南北宽10米的隔断墙移走或拆除，应将借用东侧厂房南墙、南侧厂房北墙和原有东院墙建造的锅炉房的除借用原有租赁厂房和院墙墙体之外的新建部分拆除或移走（借用李红东院墙高2.65米），应将东侧厂房中间东西一排五个柱子东数第一根到第五根之间高于地面二层砖的东西向两列矮墙拆除或移走。对于中电晟通公司对西侧厂房的改建和北侧二层楼房的改建部分，李红不要求恢复原状，考虑到改建对李红建筑内部格局和装修存在损坏，不恢复原状又能减少中电晟通公司恢复原状的损失，并无不当，法院不持异议。中电晟通公司要求李红给付包括盖锅炉房和室内墙体建造刮白的厂房改造补偿款52000元诉讼请求无合同依据和法律依据，法院不予支持。
中电晟通公司对于其放置于涉诉租赁场地的机器设备等物品有权占有。对于中电晟通公司拉其放置于涉诉租赁场地的机器设备等物品的诉讼请求，法院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十三条之规定，判决：一、李红与北京中电晟通电气有限公司于二○一四年十一月一日签订的《租赁协议》于判决生效之日解除。二、北京中电晟通电气有限公司于判决生效之日起七日内按每月二万五千元的标准给付李红二○一五年五月一日至二○一六年十二月二十九日的租金。三、北京中电晟通电气有限公司于判决生效之日起七日内给付李红违约赔偿金五万元。四、北京中电晟通电气有限公司于判决生效之日起七日内将涉诉租赁场地及地上物腾退返还给李红,并将涉诉场地东侧厂房东南角部位围成工具仓库的东西十点三九米的隔断墙（包括其上安装的大门）和南北十米的隔断墙拆除或移走，将借用东侧厂房南墙、南侧厂房北墙和原有东院墙建造的锅炉房除借用原有租赁厂房和院墙墙体之外的新建部分全部拆除或移走（借用李红东院墙高二点六五米），将东侧厂房中间东西一排五个柱子东数第一根到第五根之间高于地面二层砖的东西向两列矮墙拆除或移走。五、李红于判决生效之日起七日内将北京中电晟通电气有限公司放置于涉诉租赁场地场院、南侧厂房、东侧厂房、北侧二层楼房及西侧厂房中的机器设备及其他物品（包括锅炉暖气设施）返还给北京中电晟通电气有限公司。六、驳回李红其他诉讼请求。七、驳回北京中电晟通电气有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，中电晟通公司上诉认为涉案建筑物并无任何报批手续，且实际租赁面积超出了集体土地建设用地使用证面积，系违法建筑，故主张涉诉《租赁协议》无效，但未就此提供相应证据，考虑到涉诉土地系农村集体土地建设用地性质，且至今涉诉建筑物未被认定为违法建筑，一审法院认定涉诉《租赁协议》有效并无不当，本院予以维持，中电晟通公司相应上诉主张本院不予支持。中电晟通公司上诉认为一审法院在判决当日许可李红变更诉讼请求，未给其答辩期，且在举证期限届满后，许可李红增加、变更关于违约金等的诉讼请求，系程序违法，经查一审法院审理程序并未严重违反法定程序，中电晟通公司上诉主张缺乏依据，本院不予支持。中电晟通公司上诉认为李红焊死大门，行使留置权，但一审法院判决其承担相应期间的费用，缺乏法律依据，本院认为李红焊死大门、行使留置权的行为目的系向追索中电晟通公司欠付的租金，应为自力救济行为，因双方均未明确提出解除租赁关系，且中电晟通公司一直未交还涉诉建筑物，故一审法院判令中电晟通公司承担相应期间的费用处理正确，本院予以维持，中电晟通公司上诉主张本院不予支持。中电晟通公司认为因李红未及时供电导致其无法实现合同目的，故不应当支付租金，因双方约定由中电晟通公司出资购买变压器但最终由李红实际出资购买变压器并申请进行了安装，中电晟通公司该项上诉意见本院不予采纳，相应上诉主张本院不予支持。
综上所述，中电晟通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9233元，由北京中电晟通电气有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建刚
审 判 员 陈 静
代理审判员 张 弘
二〇一七年四月二十七日
法官 助理 刘 栋
书 记 员 佳 丽