广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4388号
上诉人（原审被告）：陈炳锁，住广东省广州市天河区。
委托代理人：刘凝波，广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市沃凯投资管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：郭渭云，董事长。
委托代理人：林晓安，广东天胜律师事务所律师。
委托代理人：杨洁，广东天胜律师事务所实习律师。
上诉人陈炳锁因租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第2007号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年8月2日，广州市沃某投资管理有限公司（以下简称：沃某公司）（甲方／出租方）与陈炳锁（乙方／承租方）签订《沃某街商铺租赁意向确认函》（以下简称《确认函》），约定：甲方同意将广州市天河北路460号沃凯街103A号商铺（以下简称案涉商铺）出租给乙方作为经营艺术品、珠宝用途；租赁期限由2012年8月2日至2017年6月30日止；租金为每月35150元；管理费为每月2460.5元；本确认函具备与租赁合同同等的法律效力（如租赁合同与本确认函冲突时，以租赁合同为准）；等内容。
2012年8月8日，沃凯公司（出租方／甲方）与陈炳锁（承租人／乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方同意将案涉商铺出租给乙方作商业用途使用；甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下，2012年8月9日至2012年9月27日月租金额为0元，2012年9月28日至2014年8月8日，月租金额为35150元，2014年8月9日至2015年8月8日，月租金额为36907.50元，租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金／转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳70300元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之时将保证金无息退回乙方（退回乙方，抵偿租金）；乙方须依时交纳租金，逾期交纳租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.3%向甲方支付违约金；等内容。该《租赁合同》于2012年8月16日经广州市国土资源和房屋管理局天河区分局予以登记备案。合同附件为平面图，双方签字确认位置。
2012年8月9日，沃某公司（出租方／甲方）与陈炳锁（承租人／乙方）签订《沃某街商铺租赁（补充）合同》（以下简称《补充合同》），约定：甲方同意将属下的位于广州市天河北路460号101房自编103A铺租赁给乙方示意，位置注明详见商铺位置示意图标记所示，示意图只作位置识别之用，并不相识该铺的面积大小。管理费为每月2460.50元，乙方应于每月5日前向甲方以现金或转账的方式支付当月管理费；合同在以下情况下提前终止，（1）双方经协商一致提前终止合同的（2）因不可抗力或国家政策致使本合同无法继续履行的（3）本合同一方严重违约导致合同无法履行或者没有履行的必要提前终止的；合同期届满或提前终止的，租赁期满日、双方协商的终止日或乙方向另一方发出合同终止的书面通知，另一方收到之日为本合同终止日；乙方应在合同终止之日起三天内搬出所租赁的商铺；逾期搬出的，乙方需支付场地占用费予甲方，场地占用费从合同终止第二日起计，金额以租赁期终止前一个月的租金按日计付同等数额，但此费用之支付并不意味双方租赁关系之继续；如乙方逾期支付租金、管理费、治安联防费、水电费等各项应缴费用，每天按拖欠金额的3‰计算作为支付给甲方的滞纳金；若逾期超过十五日，甲方有权从第十六日起解除合同；等内容。
2012年8月8日，沃某公司将案涉商铺交付给陈炳锁使用。
2013年4月27日，沃某公司向陈炳锁发出《解除合同通知书》（以下简称《通知书》），内容为：陈炳锁自2012年12月1日起一共欠付租金175750元、管理费12302.5元，水电排污费2210.53元，上述费用产生滞纳金48790.56元，共计239053.59元。经沃某公司多次催促仍未缴纳上述欠款，根据《补充合同》的约定，陈炳锁的上述行为构成根本违约，现沃某公司根据《租赁合同》约定及相关法律规定，终止与陈炳锁的《租赁合同》。并要求陈炳锁于《通知书》发出之日起三天内在缴清所欠租金、管理费、水电排污费等费用并按规定办理退场手续及将所有物品全部搬离，逾期办理退场手续的，沃某公司将根据陈炳锁对案涉商铺的实际占用情况而按照《补充合同》约定的租金和管理费标准继续向其收取场地占用费直至陈炳锁办妥退场手续、完全退场之日止，等内容。根据广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具的《妥投证明》显示上述邮件已于2013年5月2日妥投，但陈炳锁称未收到上述邮件，亦未提供证据予以反证。
沃某公司于2013年10月12日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1.确认沃某公司与陈炳锁签订的《沃某街商铺租赁（补充）合同》已于2013年4月27日依法解除；2.陈炳锁向某公司支付2012年12月至2013年4月28日租金173406.67元、管理费12138.47元、水电费2210.52元及滞纳金（以当月应付而未付的租金、管理费等费用为本金，按每日万分之五的标准计算，自当月6日起计至被告实际付清之日止）；3.陈炳锁支付2013年4月29日至2013年9月18日的场地占用费（场地占用费每月标准35150元）及滞纳金（按每日万分之五的标准计算，自当月6日起计至被告实际付清之日止）。
在《租赁合同》履行过程中，沃某公司于2012年8月6日开具收取案涉商铺两个月的租金保证金70300元、两个月管理费4921元、水电保证金20000元的收款收据；于2012年8月6日开具收取案涉商铺首月租金35150元及首月管理费2460.5元的收款收据；于2012年8月9日开具收取案涉商铺装修工人出入证押金120元的收款收据；于2012年9月13日开具收取案涉商铺8月管理费1825.5元及2012年8月8日至2012年8月25日期间电费74.46元的收款收据；于2012年10月11日向金某公司开具收取案涉商铺2012年10月28日至10月31日租金4535.48元的发票；于2012年10月11日向金某公司开具收取案涉商铺2012年10月管理费2450.50元的发票；于2012年11月6日向金某公司开具收取案涉商铺2012年11月租金35150元的发票；于2012年11月6日向金某公司开具收取案涉商铺2012年11月管理费2450.50元的发票；于2012年10月11日向金某公司开具收取案涉商铺2012年8月26日至2012年9月26日水电费237.28元的收款收据；于2012年11月6日向金某公司开具收取案涉商铺2012年9月26日至2012年10月26日水电费984.7元的收款收据。陈炳锁提供上述证据证明其已向某公司缴纳案涉商铺的租金及管理费至2012年11月30日，沃某公司对陈炳锁上述主张予以认可。
2014年5月14日，金某公司出具证明，称陈炳锁代表该公司与沃某公司办理关于案涉商铺的租赁签约相关事宜，并表明相关权利义务由该司与沃某公司行使承担。
陈炳锁主张其承租案涉商铺后因市政工程建设，导致案涉商铺所在区域的营商环境受到极大影响，提交了以下证据证明：1.广州市猎德大桥系统北延线（天河北路～广园东路节点）段施工总承包项目中标信息查询（网络打印件），《广州市猎德大桥系统北延线土建六标——天河北～天河东路节点改造工程施工标段之二合同协议书》（复印件），《市政基础设施工程开工报告》［工程名称：猎德大桥系统北延线土建六标（天河北路～天河东路节点改造工程施工标段之二）］（复印件），广州市城市建设投资集团有限公司《关于加快推进猎德系统北延线天河北～天河东路节点改造工程建设相关问题的会议纪要》（复印件），广州市建设投资发展有限公司《关于猎德大桥系统北延线天河北路节点第三阶段交通疏解方案专题研讨会议纪要》（复印件），广州市新光快速路有限公司综合部《关于猎德大桥系统北延线土建六标第二次法人代表联席会议纪要》（复印件），上述材料显示猎德大桥系统北延线土建六标（天河北路～天河东路节点改造工程施工标段之二）申请开工日期为2012年6月30日，批准开工日期为2012年6月30日。2.照片，显示天河东路及天河北路路口的围蔽施工情况。3.《关于租金减免的申请》，内容为案涉商铺所在商业中心大部分租户（包括金某公司）向某公司申请减免租金至各自签署的《房屋租赁合同》中月租金（含管理费）的50%，期限至沃凯街商业楼下的隧道工程完工日止。
沃某公司为证明其上述主张亦提供新闻报道（3篇）予以证明，分别来源于羊城晚报（1篇）、南方日报（1篇）、新快报（1篇）；其中新快报2012年6月27日的报道题目为：天河东路建隧道，一半车道围蔽两年，报道载明：猎德大桥北延线天河北隧道工程从2012年6月29日晚8时起试围蔽，工程分两个阶段进行，第一阶段是围蔽天河东路东西两侧各两车道，预计工期10个月（即到2013年4月），第二阶段是围蔽天河东路中间六车道，天河北路路口则采取南北两边单边封闭施工再倒边的方法，预计工期12个月（即到2014年4月），这对天河北和天河东路某乙成的交通影响最大，附属工程的施工，预计工期2个月（即到2014年6月）。
原审庭审过程中，沃某公司及陈炳锁就案涉商铺的交接问题发表意见如下：沃某公司称其在2013年4月27日向陈炳锁发出《通知书》后，陈炳锁一直未交还场地，故该司于2013年9月18日自行收回案涉商铺；陈炳锁称其已于2013年1月5日搬离案涉商铺，将钥匙交还给沃某公司，沃某公司随即对案涉商铺大门上锁，其因沃某公司的上锁行为而报警，但未提供证据予以证明。
原审法院认为：沃某公司和陈炳锁签订的《确认函》、《租赁合同》、《补充合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约自觉履行。
《确认函》、《租赁合同》、《补充合同》的签约主体为沃某公司与陈炳锁，上述合同内容并未明确约定陈炳锁是代之后设立的金某公司签订上述合同，在金某公司未另行与沃某公司就案涉商铺重新签订租赁合同的情况下，合同约束沃某公司和陈炳锁，至于陈炳锁如何使用案涉商铺、开办企业等均属其权利自由处分，不因此变更合同相对方，陈炳锁的主体抗辩缺乏依据，不予采纳。
关于《补充合同》解除时间的问题。该案中，陈炳锁以合同目的无法实现（案涉商铺所在路段围蔽施工），并且其已于2013年1月5日撤场为由，主张上述《租赁合同》和《补充合同》已于2013年1月5日解除；根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况；根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的当事人可以解除合同，该法定解除权的行使取决于不可抗力对合同履行的影响程度，即要达到合同目的不能实现；根据《补充合同》的约定，在因不可抗力或国家政策致使合同无法继续履行的，合同提前终止；陈炳锁与沃某公司签订的是房屋租赁合同，其合同目的是通过支付租金取得案涉商铺的使用权并用于经营；根据上述查明的事实，可知案涉商铺所在路段于2012年7月开始围蔽，进行天河东路隧道工程施工。原审法院认为，虽然天河东路隧道工程的施工在一定程度上影响了陈炳锁的经营，但并不能直接导致上述《租赁合同》和《补充合同》的目的不能实现，案涉商铺亦不存在基本功用无法实现的情形。原审法院对于陈炳锁关于天河东路隧道施工造成租赁环境发生重大变化，导致《租赁合同》和《补充合同》的目的不能实现的辩称不予采信。对于陈炳锁抗辩沃某公司存在面积交付欺诈，双方合同约定位置以商品位置示意图标记所示，双方以现状交付，该抗辩缺乏依据，不予采纳。
陈炳锁作为承租人，自沃某公司交付商铺使用之日起由其控制商铺，对于交还商铺的时间由其承担举证责任，现其抗辩于2013年1月5日搬离案涉商铺缺乏事实依据，不予采纳。沃某公司主张沃某公司于2013年9月18日自行收回案涉商铺，原审法院对此予以采信。根据《补充合同》的约定，陈炳锁若未依照合同约定向某公司缴纳租金、管理费等应缴费用，逾期超过十五日的，沃某公司有权从第十六日起解除合同。对于各项应缴费用的缴纳情况，陈炳锁提供证据证明其已向某公司缴纳案涉商铺的租金及管理费至2012年11月30日，沃某公司对陈炳锁上述主张予以认可，原审法院对此予以确认。根据《补充合同》约定，陈炳锁应于2012年12月5日前向某公司缴纳2012年12月租金及管理费，但陈炳锁一直未缴纳上述费用，故沃某公司从2012年12月21日起有权解除与陈炳锁签订的《租赁合同》及《补充合同》，沃某公司于2013年4月27日向陈炳锁发出《通知书》要求解除《租赁合同》，该通知书于2013年5月2日有效送达陈炳锁，故原审法院认定沃凯公司与陈炳锁于2012年8月8日签订的《广州市房屋租赁合同》及2012年8月9日签订的《沃某街商铺租赁（补充）合同》于2013年5月2日解除。
关于租金及管理费等费用的问题。因沃凯公司与陈炳锁于2012年8月8日签订的《广州市房屋租赁合同》及2012年8月9日签订的《沃某街商铺租赁（补充）合同》于2013年5月2日解除，故陈炳锁应依照合同约定向某公司支付案涉商铺2012年12月1日至2013年5月2日期间租金及管理费，至于占用期间（2013年5月3日至2013年9月18日）的费用，陈炳锁仍须承担支付使用费的义务。根据《补充合同》的约定，陈炳锁应在合同终止之日起三天内搬出案涉商铺，逾期搬出的，需自合同终止第二日起向某公司按照租赁期终止前一个月的租金标准支付场地占用费。天河东围蔽施工众所周知，施工期间客观上造成陈炳锁使用商铺一定的影响，施工风险已超出合同正常履行可预见范畴，原审法院从公平角度，酌情调整按租金标准的70%计算租金及占用费，对于沃某公司主张的超出部分，原审法院予以驳回。对于违约金，按约定的标准为千分之三，现沃某公司主张按万分之五标准，现陈炳锁抗辩违约金过高，在沃某公司未能充分合理举证其实际损失情况下，考虑市政施工期间造成的影响，原审法院从公平角度，酌情调解该标准为中国人民银行同期同类贷款利率计算，自当月6日起计至付清为止。对于主张的超出部分，原审法院予以驳回。对于沃某公司主张的水电费2210.52元，沃某公司未提供双方无异的水电表读数、计算方式及实际发生的代垫费用支出，该主张缺乏事实依据，原审法院予以驳回。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第二乱、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年6月4日作出判决：一、确认广州市沃某投资管理有限公司与陈炳锁签订的《沃某街商铺租赁（补充）合同》于2013年5月2日解除；二、陈炳锁于判决发生法律效力之日起十日内向广州市沃某投资管理有限公司支付2012年12月1日至2013年9月17日期间的租金及占用费（租金及占用费均按24605元／月计算）、管理费12138.47元及逾期支付租金及占用费的违约金（以24605元为本金，按中国人民银行同期同类贷款计，自当月6日计至付清为止，以本金24605元为限）；三、驳回广州市沃某投资管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6877元，由广州市沃某投资管理有限公司负担2064元，由陈炳锁负担4813元。
判后，上诉人陈炳锁不服原审判决，向本院提起上诉称：1.沃某公司在明知或应知涉案邻街商铺门前即将要动工开挖长达数年工期的“广州市猎德大桥系统北延线天河北一天河东路节点改造工程”，对道路彻底改造升级并修建下沉式隧道和过街天桥等事实，故意隐瞒该事实与陈炳锁订立租赁合同，造成根本违约。涉案邻街商铺不能等同于一般非邻街商铺、或者二楼以上商铺、甚至住房等受路面施工影响相对较小的情况。沃某公司的重大违约行为致使陈炳锁不能实现合同目的，即邻街商铺的基本功能，双方合同应予解除。2.上述市政工程本身也已构成“情势变更”之情形，双方合同应予解除。3.沃某公司在商铺租赁上存在大范围的合同面积欺诈行为，已构成根本违约行为。40平方米的商铺按照70.3平方米来收租。4.沃某公司与陈炳锁之间的租赁合同己于2013年1月5日依法解除，不存在迟至2013年4月28日才解除的事实。5.双方合同约定，陈炳锁已交纳的租金保证金、管理费保证金、水电保证金、装修保证金等款项应当纳入与沃某公司的租金、管理费等款项的结算。涉案租赁合同系沃某公司提供的格式合同，且在合同订立时没有采用任何足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，在双方有租赁面积计租等争议时应依法做不利于沃某公司的解释。6.原审法院超范围判决，场地占用费判至2013年9月18日。请求法院判决：撤销原判，驳回沃某公司全部诉讼请求。
被上诉人沃某公司辩称：1.《沃某街商铺租赁（补充）合同》是合法有效的租赁合同。商铺租赁面积得到双方现场确认。沃某公司不存在任何欺诈隐瞒陈炳锁的情形。2.陈炳锁早已知悉天河东隧道围蔽工程，不适用情势变更原则，且虽然市政工程对商铺经营有影响，但并未导致该商铺租赁丧失所有功能，不属于合同目的无法实现的情况。3.陈炳锁拒付租金违约在先，沃某公司依合同约定享有解除权，陈炳锁主张要求抵扣保证金、管理费无任何法律依据。4.陈炳锁逾期拒付租金的行为构成了根本违约，沃某公司依据合同规定收回房屋符合程序，主张租金和占用费符合合同规定。5.沃某公司起诉要求支付场地占用费至清场为止。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：沃某公司以陈炳锁未依约支付租金为由提起本案诉讼，要求确认合同解除及陈炳锁支付相关费用。陈炳锁以沃某公司隐瞒涉案商铺路段即将开展市政工程及存在商铺面积欺诈行为构成违约、市政工程构成情势变更为由提出抗辩。二审中双方争议的焦点是哪一方存在违约行为导致合同解除。
本院作如下分析：1.双方签订的《广州市房屋租赁合同》约定：租金按月结算，由陈炳锁在每月的第5日前缴付给沃某公司。双方签订的《沃某街商铺租赁（补充）合同》约定，如陈炳锁逾期支付租金、管理费等费用，逾期超过十五日，沃某公司有权从第十六日起解除合同。根据上述约定，陈炳锁从2012年12月起一直没有支付租金的行为，构成违约。沃某公司于2013年4月28日寄发的《终止合同通知书》在到达陈炳锁时发生合同解除的效力。2.关于涉案商铺路段存在市政工程的问题。首先，陈炳锁主张沃某公司明知或应知市政工程的情况，其在签订合同时隐瞒了该情况属根本违约。从双方在本案中提交的证据分析，市政工程即将开展的情况在2012年6月已有不只一家报纸媒体进行了报道，由此可知，该市政工程的开展是社会大众可通过公共传播媒介轻易知悉的，并非只有沃某公司能通过特殊原因知晓。即使沃某公司在签订合同时没有对此作出说明，也不构成陈炳锁了解上述市政工程的障碍。故陈炳锁主张其与沃某公司于2012年8月初签订租赁合同时，沃某公司隐瞒了市政工程的开展情况构成违约并以此为由要求解除合同，于理不合、于法无据。其次，陈炳锁主张市政工程构成情势变更的问题。虽然市政工程在一定程度上影响了涉案商铺的经营，但如前所述，该市政工程并非在双方签订合同时所不能预见的，也并不导致涉案商铺的经营功能完全消失、陈炳锁的合同目的不能实现。因此，陈炳锁主张市政工程的开展构成情势变更，合同应予解除的理由并不成立。但原审法院就市政工程施工所造成的超出可预见范围的影响，酌情调整了租金及占用费的标准，符合公平原则，本院予以认可。3.关于沃某公司是否对商铺面积存在欺诈的问题。根据日常房屋租赁习惯，现状承租的，承租人在签订合同前，应会对租赁物进行现场查看及了解。本案中，沃某公司与陈炳锁于2012年8月初签订了租赁合同，合同明确约定了商铺的位置及租金的金额。由此可知，陈炳锁理应对涉案商铺的面积和方位予以知晓，并在此基础上与沃某公司商定了租金的金额。且在涉案商铺交付后至本案诉讼前，陈炳锁并无就此问题对沃某公司提出过异议。故现陈炳锁提出沃某公司存在面积欺诈的意见，没有事实和法律依据，本院不予采信。
综上，陈炳锁的违约行为导致租赁合同解除。陈炳锁作为承租人，在合同终止时，负有将涉案商铺交还给出租人的义务，并对交还的事实在诉讼中承担举证责任。陈炳锁陈述的2013年1月5日已撤场，沃某公司随即对商铺上锁的主张，因其不能提供证据予以证明，沃某公司对此不予确认，故本院不予采信。陈炳锁主张合同于2013年1月5日解除，缺乏法律依据。沃某公司主张2013年9月18日收回商铺，本院予以采信。据此，原审判决确认合同解除、陈炳锁向某公司支付租金、占用费、管理费及各项费用的违约金，并无不妥，本院予以维持。
陈炳锁认为沃某公司没有采取措施导致扩大损失的意见，因无事实及法律依据，本院不予采信。陈炳锁提出的保证金应抵扣租金及管理费的意见，因沃某公司没有表示同意抵扣，故本院不作处理。陈炳锁认为原审判决超范围判决至2013年9月18日的意见，与事实不符，本院不予采纳。
综上所述，上诉人陈炳锁的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4813元，由陈炳锁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 谭碧婷
代理审判员 曹佑平
二〇一五年十月三十日
书 记 员 谢 淳