盐城市盐都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）都民初字第01058号
原告：卢扣红，居民。
被告：胡超峰，居民。
被告：李平阳，居民。
原告卢扣红与被告胡超峰、李平阳担保合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卢扣红到庭参加诉讼。被告胡超峰、李平阳经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
原告卢扣红诉称：2011年5月20日，张益坤向我借款人民币1239000元，约定于2011年6月30日还清。因张益坤到期未向我还款，被告胡超峰、李平阳夫妇自愿用其所有的坐落于盐城市盐都区新区福才村四组中远世纪城世纪嘉园3幢204室为张益坤抵押担保该债务中的40万元，并于2012年1月17日与我签订了《借款（抵押）合同》、《房地产抵押合同》，同时，于2012年1月18日在房屋产权部门办理了《房屋他项权证书》。2013年4月14日我诉至盐城市盐都区人民法院，向张益坤及其妻子朱文云主张该债权，该院于2013年6月7日作出（2013）都民初字第0430号民事判决书。该民事判决书生效后，经我申请执行，张益坤及其妻子朱文云至今未履行，且盐城市盐都区人民法院于2013年11月13日作出（2013）都执字第0886－1号民事裁定书，终结盐城市盐都区人民法院（2013）都民初字第0430号民事判决书本次执行程序。因被告胡超峰、李平阳三次向我出具承诺书，承诺向我还款，且最后一次的承诺还款时间为2013年6月30日，故在我起诉至法院要求张益坤、朱文云还款时未起诉被告胡超峰、李平阳，现因被告胡超峰、李平阳未按承诺还款，且因法院已终结对张益坤、朱文云的执行程序，为维护我的合法权益，故诉至法院，要求两被告归还抵押担保的借款人民币400000元及逾期利息，对两被告所有的坐落于盐城市盐都区新区福才村四组中远世纪城世纪嘉园3幢204室房屋在依法处分时在抵押的价值内享有优先受偿权。
被告胡超峰、李平阳缺席未作答辩，亦未提供证据。
经审理查明：2011年5月20日，张益坤向原告卢扣红借款人民币1239000元，约定于2011年6月30日还清。因张益坤到期未向原告还款，被告胡超峰、李平阳夫妇自愿用其所有的坐落于盐城市盐都区新区福才村四组中远世纪城世纪嘉园3幢204室房屋为张益坤抵押担保该债务40万元，并于2012年1月17日与原告签订了《借款（抵押）合同》、《房地产抵押合同》，同时，于2012年1月18日在房屋产权部门办理了《房屋他项权证书》，注明债权数额为40万元。2012年7月5日、2012年9月14日、2012年12月20日，被告胡超峰、李平阳先后三次向原告出具书面还款承诺书，承诺最后的还款时间为2013年6月30日。2013年4月14日原告诉至本院，向张益坤及其妻朱文云主张该债权，本院于2013年6月7日作出（2013）都民初字第0430号民事判决书。该民事判决书生效后，经原告申请执行，因张益坤、朱文云未履行，本院于2013年11月13日作出（2013）都执字第0886－1号民事裁定书，终结本院（2013）都民初字第0430号民事判决书本次执行程序。现原告因被告胡超峰、李平阳至今未履行为张益坤所欠借款进行抵押担保的400000元还款义务，遂诉至本院，要求两被告归还该抵押担保款400000元及逾期利息，并对两被告所有的坐落于盐城市盐都区新区福才村四组中远世纪城世纪嘉园3幢204室房屋在依法处分时在抵押的价值内享有优先受偿权。
另查明：张益坤、被告胡超峰、原告卢扣红三方于2012年1月17日签订的《借款（抵押）合同》中注明：原告卢扣红已知被告胡超峰的坐落于盐城市盐都区新区福才村四组中远世纪城世纪嘉园3幢204室房屋于2009年6月3日已抵押给农行中江支行，现原告卢扣红同意对该房产的剩余价值抵押作为第二还款顺序人。
以上事实，有原告的当庭陈述，《借款（抵押）合同》、《房地产抵押合同》、《房屋他项权证书》、《还款承诺书》、本院（2013）都民初字第0430号民事判决书、本院（2013）都执字第0886－1号民事裁定书证据存卷证实。
本院认为：合法的借贷关系受法律保护。第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。张益坤向原告卢扣红借款人民币1239000元，两被告自愿以其所有的房产为张益坤抵押担保400000元，其行为不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。按本院（2013）都民初字第0430号民事判决书的判决，债务人张益坤、朱文云至今未履行，且本院已作出（2013）都执字第0886－1号民事裁定书，终结本院（2013）都民初字第0430号民事判决书本次执行程序。被告胡超峰、李平阳未能按书面承诺书约定向原告还款，为此引起诉争，应负全部责任。为此，本院认为，两被告对其为张益坤、朱文云以物抵押担保的400000元应承担连带还款责任。对原告主张的逾期利息，不符合国家法律规定，本院不予以支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第五十三条，《中华人民和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、张益坤、朱文云所欠原告卢扣红借款人民币1239000元，由被告胡超峰、李平阳对其中用房产为张益坤、朱文云抵押担保的人民币400000元承担连带还款责任。于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。
二、如被告胡超峰、李平阳未履行上述第一款的付款义务，原告卢扣红有权主张对被告胡超峰、李平阳坐落于盐城市盐都区新区福才村四组中远世纪城世纪嘉园3幢204室抵押房屋进行折价或者拍卖、变卖，并对该房产处分取得的价款按与其他债权人的抵押顺序等法律关系依法享有优先受偿权。
三、驳回原告卢扣红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7300元，由被告胡超峰、李平阳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审判长 许官林
审判员 王剑武
审判员 夏友粉
二〇一五年十一月九日
书记员 金 娟
附录法律条文
1、《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权力和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
2、《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债权或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自已提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。
3、《中华人民共和国担保法》
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。