北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0119民初9641号原告：乔林，男，1986年5月12日出生。原告：田铮，女，1987年2月7日出生。被告：昝凤琴，女，1956年5月1日出生。被告：刘存相（兼被告昝凤琴委托诉讼代理人），男，1953年12月4日出生。第三人：北京盛世佳业房地产经纪有限公司，住所地北京市延庆区延庆镇百莲路12号楼-26。法定代表人：翟晓亮，总经理。委托诉讼代理人：于越，男。委托诉讼代理人：刘有福，男。原告乔林、田铮与被告昝凤琴、刘存相及第三人北京盛世佳业房地产经纪有限公司（以下简称盛世佳业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乔林、田铮，被告刘存相（兼被告昝凤琴的委托诉讼代理人），第三人盛世佳业公司的委托诉讼代理人于越、刘有福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乔林、田铮向本院提出诉讼请求：1.要求依法解除原、被告签署的《北京市存量房买卖合同》、《居间服务合同》及《补充协议》；2.要求二被告返还购房款87万元；3.要求二被告按合同赔偿违约金78万元；4.要求二被告赔偿中介服务费5万元；5.要求二被告承担保全费4980元；6.要求被告返还原告寄存的家具（双人床、大衣柜、2个床头柜、梳妆台、五斗橱、大厅柜、沙发、餐桌、餐椅、茶几）、电器（冰箱、洗衣机、热水器、空调等）。事实与理由：二原告系夫妻关系；二被告亦系夫妻关系。2017年8月4日，二原告、昝凤琴、盛世佳业公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《买卖定金协议书》及《补充协议》，原告依法购置了二被告位于××市××区××镇××小区××号楼××号楼房（以下简称涉案楼房），价款共计390万元。签订合同后二原告给付二被告定金5万元，随后2017年8月13日给付二被告房款75万元，2017年8月21日给付二被告购房款7万元，共计给付二被告87万元。2017年8月8日，二原告向盛世佳业公司支付中介居间服务费5万元。按照合同约定，二被告应于2017年9月15日之前办理完毕涉案楼房抵押注销手续，但二被告未能按照合同约定完成解押手续。原、被告于2017年8月4日签订的《补充协议》中约定，二被告未能按照补充协议第二条约定时间完成解押手续，应该按照协议第四条按房价总额的20%向二原告支付违约金。至二原告起诉前，二被告仍没有完成房屋抵押注销手续，故二原告起诉至法院。被告昝凤琴、刘存相辩称，请求依法驳回二原告的诉讼请求。事实与理由：1.被告刘存相积极办理提前还款和解押手续，未能办理系因为银行搬家、原告在未通知被告的情况下起诉所导致。刘存相于2017年8月17日向抵押银行××银行股份有限公司××分行提出提前还款申请，定于2017年9月18日办理提前还款手续。由于该行信贷部从××市××区××街××中心××层搬到××市××区××街××号院××号楼××层，故电话通知被告十一以后到新地址办理。2017年10月13日，刘存相和盛世佳业公司员工共同到××银行申请办理提前还款手续，还款日为2017年11月14日。但二被告于2017年11月8日就接到原告起诉状，故二被告未继续办理提前还款。2.2017年9月10日，刘存相与××公司签订借款合同，用于偿还北京××银行的房屋贷款，刘存相有履行提起还贷的能力。3.2017年9月23日,二原告已将部分财产搬到涉案楼房内。原告所述的家具、电器属实。4.被告积极履行合同义务，不存在违约事实，房屋买卖合同具备继续履行的条件，应当继续履行。第三人盛世佳业公司述称，原、被告双方签订的合同中约定二被告于2015年9月15日办理解押手续，但由于刘存相告知说银行搬家不能解押，双方又约2017年10月20日办理解押手续，后又约2017年11月14日办理解押，但2017年11月初，原告就起诉到法院了。办理解押手续大概需要40天。2017年8月4日签买卖合同，正常情况下2017年9月15日可以完成解押。本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系；二被告亦系夫妻关系。2017年8月4日，昝凤琴作为出卖人（甲方），刘存相作为昝凤琴的委托代理人（共有人），乔林、田铮作为买受人（乙方），就涉案楼房签订了《房屋买卖业务签约业务合订本》，其中包括《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《网上签约授权委托书》、《配偶同意出售证明》、《补充协议》。《北京市存量房屋买卖合同》第一条第四项约定该房屋已经设立抵押，抵押权人为昝凤琴，出卖人应于2017年9月15日前办理抵押注销手续。《补充协议》中第二条第二项约定甲方应在2017年9月15日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续；第二条第四项乙方于2017年11月30日前将首付款270万元包含乙方已支付的全部定金5万元自行支付给甲方；第四条第一项约定甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；第四条第二项甲方若出现逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日情形的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；其他约定项约定乙方在2017年8月14日前给甲方80万元，在2017年9月30日前再给甲方90万元，剩余首付款网签当日给。二原告于2017年8月4日给付刘存相定金5万元，于2017年8月13日给付昝凤琴房款75万元，于2017年8月21日给付昝凤琴房款7万元，于2017年8月31日给付盛世佳业公司代理服务费5万元。二被告未能在2017年9月15日前办理解押手续，经双方协商，二原告同意给二被告缓一个月时间，即2017年10月份办理完毕解押手续。二被告在2017年10月份未能办理解押手续后，二原告对二被告履行合同的能力和意愿产生怀疑。二原告于2017年11月3日向本院提出诉前财产保全申请，本院于当日作出（2017）京0119财保8号民事裁定书，裁定准许二原告的诉前财产保全申请，冻结昝凤琴名下的银行存款87万元（财产线索：××行账号×××）。二原告于2017年11月6日向本院提起诉讼。对于当事人双方上述没有争议的事实，本院予以确认。本案有争议的证据和事实是刘存相是否违反《北京市存量房屋买卖合同》第一条第四项其应于2017年9月15日前办理抵押注销手续的约定。刘存相认为自己一直积极办理解押，双方于2017年8月4日签合同，8月17日就办理预约提前还款，导致未能在约定时间办理解押系银行搬迁等原因导致，其已经准备好了提前还款的资金，并提交短信记录、借款合同作为证据。1.短信记录内容为“（1）尊敬的客户，您已成功预约一笔个人贷款全部提前还款，贷款编号为：××，预约扣款日为2017年9月18日，请您务必尽快将资金存入尾号为1823的扣款卡中。如当天扣款失败，本次提前还款预约自动取消，请重新办理书面预约手续。预约扣款日前，请您照常归还月供；同时请勿办理卡片升级、换卡等操作，以免卡号变更导致扣款失败。（2）2017年8月17日到××区××街××中心××层××银行信贷部申请办理提前还款。2017年10月13日到××区××街××号院××号楼××层××银行信贷部申请办理提前还款。”2.借款合同内容显示，借款人刘存相、昝凤琴向出借人××公司借款120万元。二原告对上述证据不认可，认为无法认定真实性，对刘存相提前还款的能力表示质疑，并提交一份2017年10月份乔林、田铮、昝凤琴及盛世佳业公司职员于越等在场人对话的录音作为证据。录音中昝凤琴表示刘存相在外有欠款未还且没有能力提前偿还涉案楼房的银行贷款，并希望二原告先给付剩余购房款，但协商未果。刘存相对二原告的证据不予认可，认为其在外欠款和本案无关。根据当事人的陈述及举证责任分配，对于当事人双方上述有争议的证据和事实，本院认定如下：刘存相未在双方约定的时间内办理完毕涉案楼房的抵押注销手续，构成违约。诉讼中，双方各持己见，未能协商解决。上述事实有原告提交的《房屋买卖业务签约业务合订本》、《补充协议》、《买卖定金协议书》、收条、告知书、谈话录音、照片，被告提供的短信记录复印件、借款合同、照片及双方当事人的陈述等在案佐证。本院认为，本案的争议焦点问题是违约方的确定、合同解除时间、违约责任的承担。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。原、被告作为买卖双方与盛世佳业公司于2017年8月4日签订了《房屋买卖业务签约业务合订本》等合同，该系列合同对涉案楼房买卖的相关事宜作出了约定，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同。各方应根据协议约定，本着诚实信用，在盛世佳业公司的召集下，积极主动履行自己的相应义务，否则应承担相应的民事责任。根据前述《补充协议》第四条第二项约定了解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告双方在合同履行过程中虽然就办理解押登记手续的时间进行过协商，二原告同意可以暂缓至2017年10月，但后期双方对最后办理完毕的时间未能达成一致意见，故此产生纠纷。需要说明的是虽然二被告主张其未能按规定时间办理完毕解押登记手续存在银行搬迁等客观原因，但违约责任使用无过错原则，其不能否定二被告逾期履行《补充协议》第二条的约定（二被告至庭审当日仍未予办理），其行为已构成违约。二原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。虽二原告未向二被告送达解除合同通知，但二被告于2017年11月9日签收了本院向其送达的包括主张解除合同等诉讼主张的诉讼材料之日起已知悉二原告解除涉案合同的主张，据此本院认定涉案合同于2017年11月9日解除。关于二被告主张二原告未按约定时间支付剩余首付款的行为是否构成违约，本院认为涉案合同属于双务合同，原、被告双方互负债务，并且约定了双方的先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。故二被告未按照合同约定的时间履行支付剩余房款的行为系其行使后履行抗辩权，不构成违约。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二原告依据《补充协议》第四条违约责任主张由二被告赔付中介服务费5万元，符合规定，本院予以支持。法律规定约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中二原告未向本院举证证明其实际损失，虽二被告未明确要求调整违约金，但其在辩称中提出其未违约不应承担违约金，本院考虑到涉案楼房的地理位置、违约时间及市场行情等因素，根据公平原则予以酌减。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，故二原告主张被告返还购房款87万元及返还原告寄存的家具（双人床、大衣柜、2个床头柜、梳妆台、五斗橱、大厅柜、沙发、餐桌、餐椅、茶几）、电器（冰箱、洗衣机、热水器、空调）符合法律规定，本院予以支持。二被告系夫妻关系，对于因涉案楼房产生的债务应承担连带清偿责任，故二原告主张二被告共同承担违约责任，本院应予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十一条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告乔林、田铮与被告昝凤琴、第三人北京盛世佳业房地产经纪有限公司签订的《北京市存量房买卖合同》、《居间服务合同》及《补充协议》于二〇一七年十一月九日解除；二、被告昝凤琴、刘存相于本判决生效之日起三十日内返还原告乔林、田铮购房款870000元；三、被告昝凤琴、刘存相于本判决生效之日起三十日内赔偿原告乔林、田铮违约金195000元；四、被告昝凤琴、刘存相于本判决生效之日起三十日内给付原告乔林、田铮中介服务费50000元；五、被告昝凤琴、刘存相于本判决生效之日起三十日内返还原告乔林、田铮寄存的家具（双人床、大衣柜、2个床头柜、梳妆台、五斗橱、大厅柜、沙发、餐桌、餐椅、茶几）、电器（冰箱、洗衣机、热水器、空调）；六、驳回原告乔林、田铮其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19000元，由被告昝凤琴、刘存相连带负担（于本判决生效后七日内交纳）。保全费4980元，由被告昝凤琴、刘存相负担（于本判决生效之日起三十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 康峰二〇一七年十二月二十九日法官助理 王华书 记 员 范佳