福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽06民再10号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：郑连辉，男，1982年5月5日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。
委托诉讼代理人：刘娴，福建联合信实（泉州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁华，福建志立律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：杨宏明，男，1974年6月30日出生，汉族，住福建省长泰县。
委托诉讼代理人：张雄飞，福建瀛坤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张惠滨，福建瀛坤律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：胡恒青，男，1972年5月29日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：叶雪君，女，1979年9月10日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。
再审申请人郑连辉因与被申请人杨宏明、胡恒青、叶雪君房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2016）闽06民终1941号民事判决，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2017年11月30日作出（2017）闽民申1823号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人郑连辉的委托诉讼代理人刘娴、丁华，被申请人杨宏明的委托诉讼代理人张雄飞、张惠滨到庭参加诉讼。被申请人胡恒青、叶雪君，经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
郑连辉申请再审称，一、原二审审判程序违反法律规定，剥夺当事人辩论权利。1、二审法院没有明确合同双方是否存在以合法形式掩盖非法目的争议焦点，剥夺再审申请人的辩论权利；2、被申请人杨宏明缺乏诉讼主体资格，只提供一份其并未签字确认的《房地产买卖协议书》及一张真实性无法确认的收条欲证明其与本案具备利害关系存在证据不足的情形。二、二审认为诉争的《存量房买卖合同》存在以合法形式掩盖非法目的的情形，缺乏证据证明，适用法律确有错误。1、诉争房产没有经历两次买卖，《存量房买卖合同》签订不是隐匿交易行为。首先，郑连辉与陈忠华一同作为买方（郑连辉为全权代理人）与卖方胡恒青签订了《房地产买卖协议书》，购房款均由郑连辉通过自己的银行账户全额支付,胡恒青收到首期房款后出具一份《收条》给郑连辉，《交房协议书》还约定胡恒青向郑连辉交房，《漳州市房屋租赁协议》可以证明胡恒青向郑连辉返租讼争房使用，出租人为郑连辉；陈忠华在一审接受询问时明确陈述讼争房实际买受人为郑连辉。其次，何文伟作为代理人，陈忠华作为转委托代理人与郑连辉签订《存量房买卖合同》，目的是为了办理房产过户。该合同签订本质上是履行《房地产买卖协议书》所约定的过户义务而订立，双方没有就这份《存量房买卖合同》再进行交易，不存在第二次的支付房款、交付房屋的行为，客观上无法形成“二次买卖”；2、二审法院以“合法形式掩盖非法目的”为由确认《存量房买卖合同》无效系适用法律错误。首先，本案讼争房产是可以在市场流通的商品房，不属于法律禁止交易的房产。讼争房只经过一次交易，郑连辉缴纳一次税费并无不当。其次，《房地产买卖协议书》与房管部门备案的《存量房买卖合同》价款不一致的原因在于《房地产买卖协议书》所约定的价款除房屋价款外，还包括房产当时装修残值、实木家具及家用电器的价值，这部分作价10万元以上。由此可见，《存量房买卖合同》约定的价格仍属于当时房地产交易市场的合理价格，并没有故意压低价格减少税费。纵使有少缴纳税费，依法应属于税务部门的管辖范围，不属于违反法律、法规等强制性规定，不应认定为合同无效。三、如果只因实际成交价与用于办理产权登记的合同约定价格不一致，就被认定“规避税费”而判定合同无效，那现实二手房买卖市场中，将出现大量无效合同，势必严重影响房地产交易的市场秩序。请求依法纠正原二审错误判决，维护再审申请人的合法权益。
被申请人杨宏明辩称，一、再审申请人郑连辉已自认其与胡恒青、叶雪君签订的《房地产买卖协议书》无效。在贵院作出（2016）闽06民终1941号民事判决后，案外人陈忠华另外在漳州市龙文区人民法院起诉胡恒青、叶雪君要求将房产过户给他，郑连辉作为第三人参与诉讼，庭审中，郑连辉已明示其不是实际买方。二、郑连辉与胡恒青、叶雪君签订《房地产买卖协议书》的过程违背市场交易常规行为，明显存在恶意串通损害第三人的情节，该协议书也应无效。胡恒青在庭审中承认，《房地产买卖协议书》是事后补签，即于胡恒青与杨宏明签订合同的时间之后。根据申请人提供的委托公证书及胡恒青的陈述可以得知，房屋产权委托过户需要持房产证原件，在未持有房产证原件的情形下就擅自办理房屋产权登记，不符合公证书里记载的授权办理过户的条件，其物权变动行为无效。申请人的付款行为也不符合交易习惯，实际付款与约定付款不符，其提供的转账证据无法与《房地产买卖协议书》相一致，上述转账完全有可能是申请人与何文伟个人的经济往来。三、申请人与胡恒青、叶雪君非法过户取得房屋的行为系是“以合法形式掩盖非法目的”，其物权变动不发生效力，依法无效。综上，请求支持被申请人的诉讼请求，依法确认郑连辉与胡恒青、叶雪君签订的房屋买卖合同无效。
被申请人胡恒青、叶雪君未提交书面答辩，但胡恒青在一审接受询问及二审庭审中陈述，在案发前，其与案外人何文伟及被申请人杨宏明有经济往来，向何文伟融资1000万元，因项目未受益，短期内无法归还，才将讼争房授权给何文伟出售；其欠杨宏明债务100万元，讼争房卖给200万元，折抵债务100万元，收现金100万元。郑连辉提供的《房地产买卖协议书》、《交房协议书》及《漳州市房屋租赁协议书》，其都有签名，并向郑连辉返租支付几个月的租金，2013年底或2014年1月才搬走并将讼争房交给郑连辉执掌，但称系受何文伟逼迫才签字,出售给郑连辉不是其真实意思表示。
杨宏明向一审法院起诉请求：依法判决确认胡恒青、叶雪君与郑连辉签订的房屋买卖合同无效。一审法院认定事实：2013年1月4日，胡恒青、叶雪君夫妻出具委托书，就其夫妻所有的座落于漳州市新浦东路北侧漳州市房屋授权案外人何文伟办理相关事项，载明受托人有权在讼争房屋所在按揭银行打印还款清单、偿还银行借款、办理手续、领取商品房买卖合同及相关资料、办理并领取一手产权证书（包括土地证及房产证）；有权出售上述房产，与买受人商定房产交易价格、房款支付方式、房屋交付等合同的各项条款并代为签署房地产买卖合同及相关协议、文件，代为收取售房款项（含买方以银行贷款方式支付的房款），代为办理房地产权属过户登记手续并代为签署与房产交易相关的法律文书，代为缴交相应税费，代为与购房人办理房屋交接事宜及办理水电煤气等的过户手续，受托人在办理委托事项时所有的相关行为，视同委托人本人亲为，因此所签署的相关文件及支付的相应税费，委托人均予承认以及受托人有转委托权等内容，并限定委托期限自即日起至办完上述委托事项时止。该委托书于2013年1月6日经厦门市公证处公证证明。2013年2月7日，在漳州市龙文区，以胡恒青作为甲方、案外人陈忠华作为乙方、郑连辉作为乙方全权代理人、漳州市龙文区君宏苑房产中介店作为丙方签订《房地产买卖协议书》一份，载明胡恒青自愿将座落在漳州市新浦东路浦东副食品综合批发市场18幢1701号房屋出售给陈忠华，约定总成交价为人民币125万元以及付款方式、相关手续的办理、交房期限、产权交易过户的办理和税费的负担和违约责任等内容，甲方由胡恒青签名捺印，何文伟在全权代理人（公证委托人）处签名捺印，同时加注见证人字样，乙方由陈忠华签名，郑连辉在全权代理人处签名捺印，丙方由黄玉芳签名，加盖中介店印章。次日，何文伟在厦门市公证处证明下签署《转委托书》一份，将胡恒青、叶雪君的委托权限转委托给陈忠华行使，同时限定受委托人陈忠华无转委托权等内容。同时，郑连辉通过银行转账支付给胡恒青指定的收款人何文伟购房款计100万元整，胡恒青出具了收条，何文伟在收条上签名确认，余款25万元胡恒青指定由郑连辉和陈忠华出具欠条给何文伟，并注明需转入何文伟指定账号。同日，郑连辉和陈忠华向胡恒青（何文伟代）出具收条，载明收到上述房屋的产权登记证明书一份、合同编号商品房买卖合同一份、何文伟的身份证复印件、胡恒青、叶雪君的身份证、户口本、结婚证复印件各一份、（2013）厦证经字第2036号三本、（2013）厦证经字第2545号五本等内容。2013年3月15日，郑连辉通过银行向何文伟转账10万元，同日，胡恒青出具《交房协议书》一份，载明其确定于2013年3月15日收到郑连辉（陈忠华）支付的购房款计115万元，余款10万元于胡恒青在2013年6月10日迁出该房屋时转入其指定的何文伟的账户，并承诺交房时该房屋内的家具、电器配送保持原样、完整，否则郑连辉交房后有权拒绝付款等内容。2013年7月10日，胡恒青与郑连辉、龙文区君宏苑房产中介店三方签订《漳州市房屋租赁协议书》，约定胡恒青向郑连辉租赁转让房屋，时间从2013年6月11日至8月31日。2013年10月16日，何文伟作为胡恒青、叶雪君的代理人、陈忠华作为转委托人以胡恒青、叶雪君的名义与郑连辉签订《存量房买卖合同》一份，载明胡恒青将上述房屋以958300元卖给郑连辉等内容，作为办理房屋产权过户手续的材料提交给房屋产权登记发证部门。同日，何文伟在厦门市公证处证明下签署《终止委托声明书》，声明撤销其于2013年2月8日在厦门市公证处所做的《转委托书》上的所有委托事项，从即日起，何文伟不再转委托受托人陈忠华办理相关事宜。同年11月15日、19日，郑连辉作为上述房屋的土地使用权人和房屋所有权人先后取得了《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》。2013年4月1日，以胡恒青、叶雪君作为甲方（卖方），杨宏明作为乙方（买方）签订《房地产买卖协议书》，载明胡恒青、叶雪君自愿将上述房屋以人民币100万元出售给杨宏明，杨宏明于当日一次性付清所有购房款，同时约定胡恒青、叶雪君必须提供上述房地产可办理房产证的合法手续，在补充条款栏有胡恒青、叶雪君填写“已收到杨宏明一次性付清的购房款人民币壹佰万元正（小写1000000元）收款人胡恒青、叶雪君”，协议书甲方处有胡恒青、叶雪君签名捺印，乙方处杨宏明无签名捺印。2015年9月16日，杨宏明以其与胡恒青、叶雪君签订的《房地产买卖协议书》合法有效，应继续履行，郑连辉与胡恒青、叶雪君没有转让房产的真实意思表示，还与其他人恶意串通私下办理过户转让手续，依法属于无效合同为由请求确认胡恒青、叶雪君与郑连辉签订的新浦东路北侧漳州市浦东副食品综合批发市场18幢1701号房屋《存量房买卖合同》无效。一审法院判决：驳回原告杨宏明的诉讼请求。
杨宏明不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判确认胡恒青、叶雪君与郑连辉2013年10月16日签订的《存量房买卖合同》无效。二审法院认定事实：杨宏明对原判查明认定的“2013年2月7日,以胡恒青作为甲方、陈忠华作为乙方、郑连辉作为乙方全权代理人签订《房地产买卖协议书》一份”的事实有异议，主张一审中郑连辉提供的该《房地产买卖协议书》是复印件，且与二审中提供的原件不一致，该《房地产买卖协议书》不应作为定案依据。杨宏明对原判查明认定的“郑连辉通过银行转账支付给胡恒青指定的收款人何文伟购房款计100万元整，胡恒青出具了收条，何文伟在收条上签名确认”有异议，主张一审中郑连辉提供的《收条》及相关《银行汇款凭证》均只有复印件，无法证明案件事实。胡恒青分别于2015年9月6日、2015年10月29日向一审法院提交两份书面《情况说明》，一审法院于2016年1月11日对胡恒青就本案情况进行询问并制作《询问笔录》。在上述《情况说明》及《询问笔录》中，胡恒青均表示将讼争房屋出售给郑连辉不是其真实意思表示。二审法院认为，本案讼争房屋实际上经过了两次买卖，即胡恒青与陈忠华签订上述《房地产买卖协议书》，将讼争房屋出售给陈忠华，而后陈忠华作为胡恒青的代理人与郑连辉签订讼争《存量房买卖合同》，将讼争房屋转让给郑连辉。陈忠华代理权限的取得，是基于其已经先行向胡恒青购买了讼争房屋，故陈忠华以胡恒青、叶雪君的名义与郑连辉签订《存量房买卖合同》，其代理行为，隐匿了胡恒青、叶雪君与陈忠华之间的交易行为，目的是规避《城市房地产转让管理规定》第七条第(五)项“房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费”的规定，以合法形式掩盖非法目的，违反合同法第五十二条第(三)项的规定，胡恒青、叶雪君与郑连辉签订的《房地产买卖协议》无效。二审法院判决：一、撤销龙文区人民法院（2015）文民初字第2033号民事判决；二、被上诉人胡恒青、叶雪君与被上诉人郑连辉于2013年10月16日签订的《存量房买卖合同》无效。
再审过程中，再审申请人郑连辉对二审审理中胡恒青提交的《情况说明》及陈述有异议，认为其内容不属实。被申请人杨宏明认为一审认定事实中遗漏“受托人在行使抵押、出售权利时，须出示产权证原件办理方为有效”的内容。其余事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本案争议的焦点是：2013年10月16日胡恒青、叶雪君为出售人，郑连辉为买受人签订的《存量房买卖合同》是否有效。现作如下的分析与认定：
对该争议焦点，再审申请人认为，在被申请人杨宏明与胡恒青签订《房地产买卖协议书》之前，胡恒青已将讼争房出售给郑连辉，郑连辉已按合同规定付款115万元，并签订《交房协议书》，胡恒青还用返租形式租用居住讼争房，所有交易、付款过程均有胡恒青签名确认，双方没有存在恶意串通，《存量房买卖合同》合法有效。如果被申请人认为，房管机关在讼争房没有取得房产证时违规办理过户，应该提出行政诉讼。被申请人杨宏明与胡恒青签订的《房地产买卖协议书》，合同的具体条款没有填写，付款方式双方陈述不一，存在多处疑点，综上，应驳回其诉讼请求。
被申请人杨宏明认为，胡恒青、叶雪君与何文伟签订的委托书及何文伟与陈忠华签订的转委托书均约定受托人在行使出售权利时，须出示产权证原件办理方为有效，郑连辉没有房产证原件，也没有产权登记证明书，郑连辉办理过户不符合常规。另外，郑连辉签订的《房地产买卖协议书》及付款收条，均存在倒签行为，收款只能体现郑连辉与何文伟的经济来往，与胡恒青无关，这些疑点综合起来可以表明双方存在恶意串通，《存量房买卖合同》应确认为无效。
本院认为，郑连辉与胡恒青没有债权债务关系，是善意的购房者，其签订购房合同的时间比杨宏明早，支付的购房款125万元比杨宏明主张的购房款100万元多，杨宏明主张签约在先的合同存在“恶意串通”不符合常理。郑连辉提供的《房地产买卖协议书》、《交房协议书》、《漳州市房屋租赁协议书》及收条，胡恒青均确认签名，并将讼争房交给郑连辉执掌，从2013年2月7日签《房地产买卖协议书》，到按约付清房款，后交付房屋给郑连辉，胡恒青从未提出异议。故胡恒青辩称讼争房出售给郑连辉，系受逼迫，不是其真实意思表示，其主张缺乏依据。杨宏明主张胡恒青与陈忠华、郑连辉签订的合同存在“倒签”的情形，由于胡恒青夫妇在2013年1月4日就办理了公证委托手续，委托何文伟买卖讼争房屋，而何文伟的签约时间与郑连辉的付款时间可以相互印证，证明双方于2013年2月7日签约，郑连辉于次日付款102.5万元(其中2.5万元为中介费)，于3月15日付款10万元；无论胡恒青是否存在“倒签”合同的情形，都不影响其委托人何文伟签订的《房地产买卖协议书》的法律效力；即使胡恒青并非当日在该协议书上签字确认，而是事后补签，其补签行为可以证明其对何文伟的代理销售房屋的行为进行再次确认，而无法证明胡恒青与郑连辉等人“恶意串通”。被申请人杨宏明提出胡恒青、叶雪君与何文伟签订的委托书及何文伟与陈忠华签订的转委托书均约定受托人在行使出售权利时，须出示产权证原件办理方为有效，郑连辉没有房产证原件，也没有产权登记证明书，郑连辉办理过户不符合常规。该诉求应属于行政诉讼审查范围，本院不予审理。杨宏明的其他主张，因不能提供依据证明，本院均不予支持。《房地产买卖协议书》及《存量房买卖合同》，前份购房者虽为陈忠华，后份购房者为郑连辉，虽然购房者不同，但实际付款均是郑连辉，且只付款一次，郑连辉与陈忠华之间并无按《存量房买卖合同》的约定，再进行收、付款行为。出卖人胡恒青在一审接受询问时也明确表示不认识陈忠华，从接受讼争房并收取租金看，实际购房者应是郑连辉，《存量房买卖合同》是为过户至郑连辉所签，讼争房并未经过再次买卖，故不能认定为无效。
综上所述，被申请人杨宏明请求确认《存量房买卖合同》无效的诉求缺乏依据，本院不予支持；再审申请人郑连辉的请求，依法有据，应予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当；原二审认定《存量房买卖合同》无效不当，应予更正。被申请人胡恒青、叶雪君经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。案经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百四十四条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：
一、撤销本院（2016）闽06民终1941号民事判决；
二、维持漳州市龙文区人民法院（2015）文民初字第2033号民事判决。
本案二审案件受理费100元，由被申请人杨宏明负担。
本判决为终审判决。
审判长 袁五一
审判员 王泰峰
审判员 徐鸿林
二〇一八年五月二日
书记员 胡琳婷