内蒙古鄂尔多斯市东胜区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第3293号
原告赵文忠，男，汉族，东胜区人，现住东胜区。
被告周红霞，女，汉族，东胜区人，现住东胜区
委托代理人刘治美，系内蒙古三恒律师事务所律师。
原告赵文忠诉被告周红霞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李慧超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵文忠及被告周红霞的委托代理人刘治美均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告赵文忠诉称，被告周红霞在租赁时答应扣除租赁费5000元，整修其中的一间房的屋顶，答应整修后同其他房屋的屋顶一样。结果被告只是简单地搭挂了一些纤维板，与要求不符。原告要求被告归还租赁费5000元，由原告自行修缮。被告从2013年4月7日应一次性支付租金20万元，却以经营收入欠佳为由不能一次性支付租金，造成原告损失42000元，因原告借别人资金约定的是二分钱利息，被告违约给原告造成的损失理应由被告承担。被告在租赁期间造成门锁严重损坏、卫生洁具拆除、电梯不能升降、空调有4室不能正常工作，提请交付但不予维修，水卡、电卡没有交还原告。原告与被告联系，被告以其父病重为由拒绝，房子不能再度租赁，给原告造成每天277元的直接损失，原告请求被告在没有交还租赁房屋这段时间继续承担租赁费用。原告诉至法院，请求：1、要求支付拖欠租赁费5000元整（从2011年4月7日到2013年4月7日止，俩年租赁费应为20万元，被告说扣5000元帮原告修所租赁房屋的屋顶，经原告同意后被告实际向原告支付该期间租赁费195000元，因至今没有维修，所以要求支付上述5000元）；2、要求支付违约造成原告损失42000元（损失为原告欠别人钱而且约定利息是2.5%至3%的利息，如果一次性支付可以少支付一部分。以20万元为基数，按月利率2%逐月递减计算，因为每个月被告向原告还1万元，原告就能向别人还1万元就能少付200元的利息，从2013年4月7日起至2015年2月7日止）；3、要求支付维修费5000元（换四个锁芯、买三套洁具、维修三个空调、维修一部电梯，各需要多少维修费原告不清楚，自己估计的5000元）；4、要求支付延迟交房款（一年10万元则折合每天277元，从2015年4月7日起至实际交房止）。
原告赵文忠就其诉讼主张向法庭提供以下证据：
1、房屋租赁协议一份，证明双方签订合同的事实，双方当时口头约定需要修复的屋顶及地面要修成和其他房间的一样，当时原告实际收了195000元但给被告出了20万元的收条，现在被告没修好，所以要求被告把用于维修的5000元给原告用于自己维修。
2、证明一张，证明原告向高建国借款约定月利息为2分5厘的事实。
3、证明两张，证明第一，被告在2015年4月7日和4月8日根本没有给原告交付房屋，而在清理室内的东西，于2015年4月9日交付的物业管理费；第二，被告没有将房屋给原告交付。
4、中国电信通话记录一份，证明2015年4月15日上午鄂尔多斯饭店的辛经理才给原告打电话商量解决该事情。
被告周红霞辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由是：第一，被告不存在延期交付房屋的情形。原被告双方于2011年4月7日签订租赁合同，合同租赁期限为2011年4月7日至2015年4月7日。合同到期前几天被告就腾出了房屋并通知原告收取房屋，原告自己拖延时间不去收房，后被告派费海波将房屋钥匙及水、电卡等交给了原告，故不存在延期交房的问题。而且被告认为合同期届满后房屋的所有权及使用权即自然归属原告，原告可以直接占有。现原告认为被告未交付房屋在占有使用，那么这个举证责任应在原告，原告应举证证明到期的房屋被告还在占有使用。第二、被告将所有的租金已经全部支付完毕，没有拖欠租金。按照合同，被告的第二次付款时间为2013年4月7日，但双方在付款日期前已经口头协商不定期的付款。并在2013年3月8日即付了3万元，后每个月付一部分，原告对被告的每次付款都予以接受并出具了收据，并没有提出任何异议，说明有原被告之间对之前的付款方式以实际行为予以了变更。况且双方之间也没有约定延期付款的任何违约责任，若原告不同意变更后的付款，则从2013年4月7日被告未全额付款时就应该在法定的诉讼时效内起诉，但原告是在2015年5月18日才起诉，超过了诉讼时效。第三，维修费5000元应由原告承担。双方在签订房屋租赁合同时，原告的房屋存在修缮问题，原告应在2011年4月8日向被告交付房屋，交付前的修缮应属于原告的义务，基于上述事实，双方之间口头约定由被告直接进行修缮，进行使用。该修缮费用直接从交付的20万元租金里扣除5000元。实际交的租金是195000元但原告给被告出的是20万元的借条。第四，被告已将扣除的5000元用于了租赁房屋的修缮，并实际已支付，且原告也认可被告已修复，即指的是诉状中“结果被告……与要求不符”。
针对其答辩理由，被告周红霞向法庭提供以下证据：
1、房屋租赁协议一份，证明该案租期为2011年4月7日至2015年4月7日止，年租金为10万元，共计40万元，用途为员工宿舍。
2、付款明细一张、凭证18张，证明被告已全额支付租金共计40万元，2011年4月7日支付的20万元租金中5000元作为房屋维修金。
3、物业费收据（备注内容：“已搬出”）一张、电话录音光碟及书面整理内容各一张、通话清单（2015年4月6日，原告与王桂英）一份、证人费海波出庭作证证言，证明被告在租赁合同到期后已经通知原告收房，被告已将所租赁房屋的钥匙水电卡都交付给原告，被告已经搬出。
证人费海波（男，汉族，1981年5月10日出生，福格家居员工，现住东胜区五监狱家属区2-4-402，身份证号码：231182198105104114）出庭作证证言，证言内容为：证人与原告不认识，只见过一次，和被告是雇佣关系，现在也在鄂尔多斯饭店做兼职。在2015年4月上旬，证人将饭店租赁的苏力德小区后院共计3层的男生员工宿舍的钥匙、水卡、电卡交给原告。证人把钥匙、水卡、电卡亲手交给交到原告手里是在2015年4月上旬1楼给的，每张卡上贴的白胶布上面写的水卡、电卡，水卡颜色是浅蓝色，电卡是白色的，具体颜色记不清楚。证人走的时候和原告打招呼了，证人说先走了，钥匙原告先拿上，是2015年4月7日给的，再没有人去那住过。原告再没有给证人打过电话。
开庭审理中，双方对对方提供的证据相互进行了质证。被告周红霞对原告赵文忠提供的证据1的真实性认可，对签订合同的事实也认可，证明的问题不认可，口头约定由被告修复屋顶及地面，修复费用为5000元，并未要求维修结果要与其他房间的屋顶及地面一样，该5000元从房屋的租金里直接扣除。对原告提供的证据2不认可，且与本案无关。被告对原告提供的证据3中的2015年7月27日的证明真实性无异议，对证明的问题有异议，因为租赁合同到期日是2015年4月7日，恰恰能证明被告已经搬出，对李美兰出具的证明不认可，如果是证人应当出庭作证。被告对原告提供的证据4不认可，因为证明不了这是谁的电话号码，之前被告也给原告打电话商量过此事。原告赵文忠对被告周红霞提供的证据1、2均无异议。原告对被告提供的证据3中的物业费收据不清楚，被告已于2015年4月17日搬出，对电话录音及清单的真实性认可，这个电话是第二次通话通知原告收房，在4月2日左右还给原告打电话通知说不租房了，但第一次未说让原告过去收房。原告赵文忠对被告周红霞提供的证据3中费海波的出庭作证的证言的质证意见为：原告见过证人，而且拿的钥匙给原告开的门，但证人并不是2015年4月7日来找的原告，水卡、电卡、钥匙证人是不拿着原告不清楚，也没有交到原告手里头，但是证人说经理叫他过来要给原告交房，他当时在1楼，原告在2楼3楼转的看，原告和证人说话并看的过程中他就走了，后来再联系等了半小时再没人来就走了，2015年4月7日饭店的人来说要给原告交房了，原告看了以后有的房屋其中有隔断，洁具也坏了，所以原告当时没有收，并与王桂英约定房屋恢复原状后再收房。被告周红霞对费海波出庭作证的证言认可。
经本院审查，原告赵文忠提供的证据1、证据3中的2015年7月27日证明、被告周红霞提供的证据1、2、证据3中的电话录音及通话清单，因对方对各方提供的上述证据的真实性均无异议，且符合有效证据真实性、合法性及与本案的关联性要求，故本院对其均予以确认。关于原告提供的证据2、证据3中的李美兰出具的证明，因出具证明的人无正当理由未能出庭作证，本院无法核实其真实性，被告周红霞对其亦不予认可，故本院对其均不予确认。关于原告赵文忠提供的证据4，因被告对其不予认可，且无法确认通话人及通话内容，故本院对其不予确认。被告周红霞提供的证据3中的物业费收据，虽原告对其真实性不清楚，但该证据恰好与原告提供的证据3中的2015年7月27日证明内容一致，故本院对其予以确认。关于被告周红霞证据3中的费海波出庭作证的证言，因证人认可其为被告周红霞鄂尔多斯饭店员工，存在利害关系，故本院对其不予确认。
经审理查明，被告周红霞于2011年4月7日与原告赵文忠签订《房屋租赁协议》一份，约定由原告赵文忠将位于苏力德酒店里院位置的三层楼房屋租赁给被告周红霞使用，租赁时间为自2011年4月7日至2015年4月7日止，租赁期限为肆年，年租金为10万元整（大写：壹拾万元）；付款方式为：租金40万元，每两年付一次租金，即第一年协议签订之日起付租金20万元，第三年付剩余租金20万元。该协议签订次日原告向被告交付房屋，被告作为员工宿舍之用。出租前所有水电及各种费用，如在租赁过程中有问题由被告负责维修。合同到期，原告应优先考虑被告续租，在合同到期前30天内续签租赁合同。因该协议产生的纠纷，双方协商不成，可通过东胜区人民法院诉讼解决。
又查明，租赁协议签订当日双方协商由被告周红霞维修在交付前已经需要维修的一间房的屋顶，维修费5000元从当日应向原告赵文忠支付的20万元租金中扣除，被告周红霞即于2011年4月7日向原告赵文忠实际支付了前两年租赁费195000元。原告赵文忠亦认可被告周红霞已经对上述屋顶进行了修缮。
另查明，被告周红霞先后于2013年3月8日、2013年5月22日、2013年7月15日、2013年10月15日、2013年11月15日、2013年12月23日、2014年2月28日、2014年4月4日、2014年4月23日、2014年5月24日、2014年6月25日、2014年8月2日、2014年8月27日、2014年10月8日、2014年11月7日、2014年12月2日、2015年1月23日分17次向原告支付后两年的租赁费共计20万元，原告均向被告出具相应的收条。
再查明，被告周红霞于2015年4月9日将所租赁房屋的物业费向东胜区苏力德小区业主委员会交清，该委员会于2015年4月9日出具的物业费收据及于2015年7月27日出具的证明中均载明已经搬出，搬出时间为2015年4月9日前2天。
本院认为，被告周红霞与原告赵文忠签订《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，对双方均有约束力，双方均应依约行使权利，履行相应的义务。原告赵文忠以被告周红霞修缮屋顶与当时约定的要求不符为由主张被告向其支付用于维修屋顶的5000元，但双方在合同中针对维修标准并无明确约定，原告亦未能提供其他证据予以佐证，而原告赵文忠认可被告确实已经进行维修，故本院对其该项请求不予支持。关于原告主张被告违约而要求其支付损失的诉讼请求，因原告赵文忠未能向本院提供有效证据证明其受有损失，且针对后两年的租金，虽协议中双方约定了付款方式，但被告周红霞之后分17次才将20万元租金付清，原告赵文忠亦针对每次付款出具了相应收据且未提出异议，即视为双方以实际行为将相应额付款方式进行了变更，故本院对其该项诉讼请求亦不予支持。关于原告主张的换四个锁芯、买三套洁具、维修三个空调、维修一部电梯的维修费5000元的诉讼请求，因双方在合同中针对上述物品并无明确约定，现被告已经搬出房屋，无法核实搬出前损失的有无、损失的原因及数量等，且据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，原告负有维修租赁物的义务，故本院对其该项诉讼请求亦不予支持。关于原告赵文忠主张的要求被告向其支付自2015年4月7日起至交房之日止的占有使用费的诉讼请求，因原被告双方提供的证据均载明被告已经于2015年4月7日搬出所租赁房屋，即被告在合同期满后未实际占有房屋，且原告认可2015年4月6日是第二次通知过其收房，则被告不应向原告支付相应的占有使用费。综上，对原告赵文忠的所有诉讼请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告赵文忠的全部诉讼请求。
案件受理费550元，由原告赵文忠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
代理审判员 李慧超
二〇一五年九月十九日
书 记 员 温 智