安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民一终字第00584号
上诉人（一审被告）：卓强，男，1979年7月16日出生，汉族，农民，住安徽省泗县。
被上诉人（一审原告）：吴峰，男，1965年7月7日出生，汉族，农民，住安徽省泗县。
委托代理人：周明道，安徽郑良付律师事务所律师
上诉人卓强因与被上诉人吴峰农村房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院2015年7月28日作出的（2015）泗民一初字第02257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月12日受理后，依法由审判员丁伟担任审判长，与审判员许劲松、代理审判员李震组成合议庭审理了本案。现己审理终结。
吴峰一审诉称：卓强在泗县大杨乡吴集街桥西南侧进行房屋开发，双方于2011年10月18日签订房屋买卖协议，约定房屋价款为18万元，卓强承诺办理产权证。吴峰支付了16万元房款，口头约定产权证办好后再支付2万元。因卓强不具备商品房开发资格，且该房屋的土地属于集体所有，双方不是同一集体经济组织成员，违反了法律的强制性规定。吴峰提起诉讼，请求：确认房屋买卖合同无效，判令卓强退还购房款16万元，本案诉讼费由卓强负担。
卓强一审辩称：1、双方签订的合同合法有效；2建筑的房屋是农村荒废的土地不是占用的农用地，不属于农村集体房屋买卖；3、涉案用地属于集镇，集镇上建设的房屋可以进行转让；4、吴峰起诉合同无效是由第三方造成的，卓强愿意配合吴峰协调。
一审法院查明：2011年，卓强在泗县大杨乡吴集街开发房屋，开发建设房屋的土地属于泗县大杨乡吴集村集体土地。吴峰系泗县平山镇吴店村村民，2011年10月18日，吴峰与卓强签订房屋买卖协议，吴峰购买卓强在泗县大杨乡吴集街开发的楼房一套，该房屋位于吴集街桥西50米左南路路西第五套。合同约定：房屋价款为18万元，土地证、房产证乙方自愿办理。合同签订后，吴峰分数次支付卓强购房款16万元。后因卓强未向吴峰交付该套房屋，双方引起纠纷，吴峰遂起诉至一审法院。
一审法院认为：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，但为兴办乡镇企业和村民建设住宅，或者乡（镇）为了公共设施和公益事业建设，经依法批准可以使用本集体经济组织农民集体所有的土地。农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员经营使用。本案中，卓强开发建设使用的土地属于大杨乡吴集村集体土地，其将在该集体土地上建设的住宅出售给吴峰，其实质已不再是基于乡（镇）为了公共设施和公益事业的目的使用该集体土地，已经改变为基于个人住宅而使用该宗土地。由于吴峰并非大杨乡吴集村集体成员，其购买该房屋，使用该房屋项下的土地的行为违反土地管理法强制性规定，故双方签订的房地产买卖合同因违反法律强制性规定，应属无效。因合同无效取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。卓强收取吴峰购房款16万元，应当返还。依据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第四十三条第一款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认吴峰与卓强于2011年10月18日签订的房地产买卖合同无效。二、卓强于判决生效之日起十日内返还吴峰购房款16万元。案件受理费3580元，减半收取1790元，由卓强负担。
卓强不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审认定双方签订的房地产买卖合同违反了法律禁止性规定，确认合同无效，没有事实及法律依据。卓强所建造的房屋是利用吴集街的一块荒废土地，并非在农用地上建房，不违反土地管理法及城乡规划法的规定，该块土地除几户街道村民外，其他土地无法从事农作物耕种，不违反乡村的整体规划。2、双方是在平等自愿的基础上签订的房屋买卖合同，且吴峰在房屋建造过程中也多次到现场查看，其是在全面了解后才签订的合同，应为有效。
吴峰二审答辩称：1、卓强的上诉理由不能成立，其认为开发的住房系合法行为，曲解了法律的本意。卓强上诉所引用的法律属于农民在其宅基地上的翻建行为，事实上，卓强是在集体土地上建造房屋，违反有关法律规定。2、卓强与吴峰签订房屋买卖协议时承诺该处房屋可以办理房屋土地使用权证，但至吴峰起诉时，卓强仍不能协助吴峰办理相关证件，也没有交付房屋，隐瞒了重要事实。3、双方并非同一集体经济组织成员，所签房屋买卖合同为无效合同。请求二审驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：一审查明基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：综合双方当事人诉答辩意见，本案二审争议的焦点是：涉案购房协议的效力应如何确认，一审判决是否适当。
《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”，第四十四条规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。……在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准；该法第五十九条同时规定“乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续”。卓强在未经政府有关部门批准的情况下，在泗县大杨乡吴集村集体所有的土地上建造房屋，并出售给集体经济组织外的吴峰，其行为违反了相关法律的禁止性规定，一审认定双方所签购房协议无效正确。卓强称其是利用农村荒废的土地建造房屋，其出售房屋的行为应认定有效，因与上述法律规定相悖，其该上诉请求于法无据，本院不予支持。鉴于卓强未将涉案房屋交付给吴峰，一审判决卓强返还吴峰16万元购房款并无不当，卓强以双方所签房地产买卖协议有效为由拒绝返还购房款，本院不予支持。
综上，卓强上诉称其与吴峰签订的购房协议有效的理由于法无据，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3580元，由上诉人卓强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 伟
审 判 员 许劲松
代理审判员 李 震
二〇一五年十一月六日
书 记 员 张 猛
附：本案适用的法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。