广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0105民初4078号原告（反诉被告）：李明泽，女，1986年8月22日出生，汉族，住所地广东省茂名市茂港区。委托代理人：温建良、刘嘉健，分别为北京市盈科（广州）律师事务所律师及实习律师。被告（反诉原告）：广州市新光百货有限公司海珠分公司，住所地广州市海珠区。负责人：陈圣辉，经理。委托代理人：李彪、张若晴，均为广东正大联合律师事务所律师。原告李明泽诉被告广州市新光百货有限公司海珠分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人温建良、刘嘉健，被告的委托代理人李彪、张若晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：原告与广州海新商场经营管理有限公司于2013年5月22日签订《商铺租赁补充合同》，承租广州市海珠区东晓南路1290号的海珠新都荟广场第三层B19-B20号商铺，计租面积为300平方米，租赁期为2013年5月25日至2017年5月24日，并交纳了租赁保证金39000元。同一日，原告与广州新锐物业管理有限公司签订《管理合同》，约定租赁商铺的管理费事项，交纳履约保证金27000元和水电周转金13500元。2014年8月11日，由于商场产权变动，出租人变更为广州世纪新光房地产开发有限公司海珠分公司，该公司承继了《商铺租赁补充合同》与《管理合同》，并与原告签订《补充协议》将原来承租的商铺从三楼B19-B20号迁至三楼B22-23号，计租面积由300平方米变更为275.84平方米，租赁期限不变，其他条款稍作调整。2015年8月11日，商场产权再次变动，出租方变更为被告，被告承继了《商铺租赁补充合同》与《管理合同》，并与原告签订另一份《补充协议》确定彼此的权利与义务关系。2016年4月份开始，原告开始与被告磋商续租事宜，但被告此时迟迟未给出任何答复，直至2016年12月，被告发函表示需要收回商铺另作他用。2016年4月份至12月份期间，由于被告并未给出明确答复，原告正常向外销售会员年卡和次卡，收到被告发函通知后原告便立即停止会员年卡与次卡的销售。由于被告的迟延通知，现原告需对2017年5月24日至2017年12月份仍有效的会员年卡与次卡进行处理，给委托人带来不必要的经济损失。现在租赁合同期即将届满，被告应该及时将已经缴纳的租赁保证金、履行保证金、水电周转金一次性的退还原告，但在协商过程中，被告却以各种理由拒绝退还。故起诉要求：1、被告退还原告的租赁保证金39000元；2、被告退还原告的履约保证金27000元；3、被告退还原告的水电周转金13500元；4、被告承担缔约过失责任，赔偿原告经济损失44944.58元；5、被告承担本案诉讼费。被告答辩及反诉称：一、由于原告至2017年5月24日才将涉案房屋交还给被告，根据合同约定，保证金的返还期限至2017年7月6日才届满。二、原告逾期支付租金、管理费、电费及相应的逾期付款的违约金共74079.56元。根据《商铺租赁补充合同》的相关约定，原告交纳的保证金共79500元抵扣欠款74079.56元后，余款共5420.44元，被告同意依约无息返还给原告。请原告提供相应的收款账户，否则，因此造成的损失由原告自行承担。三、原告要求被告承担缔约过失责任，赔偿原告经济损失没有事实依据和合同依据。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。原告从2017年4月10日起拖欠租金、管理费、电费，经催促仍未支付，根据合同约定，原告应支付违约金。故反诉要求：1、原告立即向被告支付逾期租金合计43764.03元【包括：（1）2017年4月1日-2017年4月30日期间租金24667元；（2）2017年5月1日-2017年5月24日期间租金19097.03元（24667元÷31×24）】,及逾期支付租金的违约金（从逾期之日即分别从2017年4月11日、2017年5月11日起至实际支付之日止，每日按应交租金的千分之三计算）；2、原告立即向被告支付管理费合计22022.71元【包括：（1）2017年4月1日-2017年4月30日期间的管理费12412.8元；（2）2017年5月1日-2017年5月24日期间租金管理费9609.91元（12412.8元÷31×24）】，及逾期支付管理费的违约金（从逾期之日即分别从2017年4月11日、2017年5月11日起至实际支付之日止，每日按应交管理费的千分之四计算）；3、原告立即向被告支付2017年2月21日-2017年5月24日期间的电费合计1413.75元【包括：（1）2017年2月21日-2017年3月20日期间电费402.5元；（2）2017年3月21日-2017年4月20日期间电费487.5元；（3）2017年4月21日-2017年5月24日期间电费523.75元】，以及逾期支付电费的违约金；上述1-3项费用，被告主张在原告已交保证金中抵扣。4、原告承担本案的诉讼费用。原告反诉答辩称：一、被告列出的租金数额并无合同或事实依据。根据2015年8月11日原告与被告广州市新光百货有限公司海珠分公司签订的《补充协议》，原告2014年10月1日至2015年5月24日月租金为人民币13960元；2015年5月25日至2015年9月30日月租金为人民币15621元。2015年9月1日后的商铺租金并无签订补充协议，进一步明确后续的租金数额。该款末尾写明“如遇调整，双方应当一直执行。”属于约定不明的条款，则被告主张按照月租金24667元收取租金并无合同依据。2015年10月后的租金具体多少，应由原被告协商确定，协商不成的应该按照《合同法》第六十二条确定。在租金不能确定的情况下，原告有理由暂缓租金的支付，因此并不应存在违约金的计算问题。且违约金约定数额为每天千分之三计算，存在违约金约定过高的情形。因此，被告要求原告支付逾期租金及违约金的请求应当不予支持。二、因租金数额暂未确定，原告存在多缴／预缴租金，管理费可在预缴租金中扣除。由于店铺一直由员工进行管理经营，租金管理费的缴费单均由叶泽娜签名确认，因此原告并未能注意到2015年10月1日后被告每月收取租金的变化情况。直至原告与被告因为撤场和会员卡问题陷入租赁纠纷后，接到催缴单列明租金明细后才发现被告收取租金的变动情况。原、被告并未确定2015年10月1日后的租金数额，原告2015年10月至2017年3月期间实际应交租金多少有待确定，但原告在此期间实际已向被告支付的租金数额为22304*8+24667*10=425102元。若根据《补充协议》约定，原告应交租金为15621*18=281178元，若按照《2016年广州市海珠区房屋租金参考价》中的价格计算，原告应付租金则为228656.189元。因此原告存在向被告多缴／预缴租金的情况，具体多缴／预缴租金的数额，应当根据原被告另行协商租金的数额确定，故不应计算违约金。水电费数额并无具体计算依据，且同样存在与多缴租金抵扣问题。经审理查明：2015年8月11日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《补充协议》，约定：鉴于：l、为进一步拓展市场，扩大海珠新都荟广场的辐射范围和市场影响力，广州市新光百货有限公司于2014年7月1日开始对海珠新都荟广场第一至第三层进行统一市场策划、商场宣传推广和管理。2、2014年7月1日乙方与广州海新商场经营管理有限公司（下统称“原甲方”）的租赁关系转至甲方总公司广州市新光百货有限公司（下统称“甲方”）。“原甲方”、乙方于2013年5月22日就乙方承租“原甲方”位于广州市海珠区东晓南路1290号301房自编号B19、B20的店面，签订了编号为HX1305201080的《房屋租赁合同》及《租赁补充合同》，其项下出租方权利和义务己由甲方享有和承担，三方就相关事宜已签订商铺《管理合同》主体变更协议（前述合同及协议下统称“租赁合同”）。现经甲、乙双方协商一致，现就乙方配合甲方调整事宜，达成如下条款：一、租赁期：原双方合同期自2013年5月25日至2017年5月24日保持不变。如有调整双方另行约定。二、……1.由现三楼B19～20号铺，计租面积300㎡移至三楼B22～23号铺，计租面积275.84㎡，乙方确认对此计租面积数据无任何异议，并按该计租面积进行缴交租赁相关的费用。2.自2014年10月01日起至2015年09月01日止，乙方月租金和物业管理费按下列标准支付，而物业管理费则从2014年07月01日起按45元/㎡，即12413元／月，如遇调整，双方协商一直执行。2014年10月1日至2015年5月24日，月租金13960元；2015年5月25日至2015年9月30日，月租金15621元；2015年10月1日至2016年5月24日，月租金22304元；2016年5月25日至2017年5月24日，月租金24667元。四、乙方须于每月8日前向甲方缴交当月应付的租金、营运管理费及相关经营费用。六、甲方双方签订本协议，作为签订租赁合同的有效补充部分，具有同等法律效力。本协议未明示的其它约定均按租赁合同所约定的条款执行。等等。原告于2017年5月18日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示：对被告主张的管理费数额确认、对电费问题原告确认；被告的刘店长说过减免2017年4、5月的租金。被告撤回了关于要求电费违约金的诉讼请求。原告为证明其主张，还提交了以下证据：1、广州海新商场经营管理有限公司（甲方、出租人）与原告（乙方、承租人）于2013年5月22日签订的《海珠新都荟商铺租赁补充合同》，该合同约定：（第一条）1、甲方将广州市海珠区东晓南路1290号的海珠新都荟广场第三层B19～20号商铺按现状租赁给乙方作商铺使用；（第二条）1、租赁期限从2013年5月25日至2017年5月24日止；（第三条）5、乙方应于2013年5月25日前一次性向甲方缴清租赁保证金39000元；7、租赁合同租赁期满或租赁合同提前终止，在乙方按本合同第九条第5点的规定将租赁商铺交还给甲方并结清一切应由乙方承担的债务之日起三十个工作日内，甲方应将租赁保证金无息退还乙方；如租赁合同期满或提前终止时，乙方仍有法律规定或租赁合同约定的应付款、违约金、赔偿金等尚未支付完毕的，甲方可从租赁保证金中扣除应付款、违约金、赔偿金后再将剩余部分租赁保证金无息退还乙方；（第十条）3、乙方逾期支付租金或租赁合同约定的其他款项等费用的，每逾期一天，乙方应按应付未付款金额的0.3%向甲方或物管公司支付违约金；等。3、广州新精锐物业管理有限公司（甲方）与原告（乙方）于2013年5月22日签订的《海珠新都荟管理合同》，该合同约定：（第一条）本合同有效期与租赁合同（注：即证据1）的租赁期限一致；（第二条）2.1乙方每月应向甲方支付管理费13500元；3.1乙方应于本合同签订之日起5天内向甲方支付相当于两个月管理费总额即27000元作为保证乙方履行本合同的履约保证金；3.3乙方按照租赁合同的约定完成搬迁将租赁物交还给出租方并债务清偿完毕之日起三十个工作日内，在结清一切应由乙方承担支付责任的款项后，甲方将履约保证金余额返还给乙方，期间不计付利息；若履约保证金不足以抵偿乙方应承担支付责任的款项的，不足部分乙方应继续履行清偿义务；（第四条）4.4自租赁商铺移交给乙方之日起，乙方应当向甲方支付13500元作为乙方租赁期内的水电周转金；水电周转金在租赁期期限届满或合同提前解除、终止时，在乙方完成搬迁将租赁商铺按本合同约定的房屋交还标准交还给甲方且结清所有水电费、燃气费之日起30个工作日内，甲方无息全额返还乙方；若乙方负有上述债务未清偿，甲方有权以水电周转金抵扣乙方后余额无息返还乙方；若周转金不足以抵偿上述债务，乙方应继续履行清偿其余债务之义务；（第八条）8.1本合同有效期内，乙方逾期支付管理费、保证余、水电费、水电周转金、应退的暂扣款及本合同规定的其他费用，每逾期一天，乙方应按应付款的千分之四向甲方支付违约金；等。4、被告于2014年12月18日向原告出具的三份《收款收据》，内容分别为：李明泽（小豆丁）租金押金39000元；管理费押金27000元；水电周转金13500元。5、广州世纪新光房地产开发有限公司海珠分公司（甲方）与原告（乙方）于2014年8月11日的《补充协议》，该协议约定：乙方租赁区域由现三楼B19～20号铺移至三楼B22～23号铺，计租面积275.84㎡，乙方确认对此计租面积数据无任何异议，并按该计租面积进行缴交租赁相关的费用；……物业管理费则从2014年7月1日起按45元/㎡，即12413元/月，如遇调整，双方协商一致执行；等。6、录音及录音部分文字整理（两组）；7、《公告》的照片；8、监控截图；9、电脑显示截图、《收款收据》及（款项）明细表。被告表示：证据1-5的真实性、合法性、关联性确认；证据6确认原告与被告的员工有进行沟通，但原被告并未对续租达成一致意见，也并未对租金的减免达成一致意见，应按原合同履行；证据7真实性确认，关联性不确认；证据8的来源不涉及被告，真实性、合法性、关联性由法院确认；证据9来源不涉及被告，真实性、合法性、关联性不确认。被告为证明其主张，也提交了以下证据：1、权属人为广州嘉达实业有限公司的海珠区东晓南路1290号301房的房地产权凭证；2、广州嘉达实业有限公司（甲方、出租人）与广州海新商场经营管理有限公司于2012年4月28日就上述房产签订的《广州市房屋租赁合同》；3、广州海新商场经营管理有限公司与广州市新光百货有限公司、被告于2014年5月20日就上述房屋（含自编××号）签订的《广州市房屋租赁合同》；4、广州市新光百货有限公司于2014年6月1日出具的《授权委托书》，内容为：委托被告代为与广州海新商场经营管理有限公司、租赁物各租户签订《商铺主体变更协议》及相关租赁文件；等；5、广州海新商场经营管理有限公司（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）、被告（新出租方）于2014年5月27日签订的《商铺主体变更协议》，约定：甲、乙双方于2013年5月22日就乙方承租甲方位于广州市海珠区东晓南路1290号301房自编B19、B20的店面签订了《房屋租赁合同》及《商铺租赁补充合同》……从2014年10月1日起租赁合同出租方均由甲方变更为丙方，即原租赁合同项下出租方权利和义务由丙方享有和承担，原租赁合同的其他条款不变；等。6、广州新精锐物业管理有限公司（甲方、管理方）与原告（乙方、承租方）、被告（管理方）于2014年5月27日签订的《商铺主体变更协议》，约定：甲、乙双方于2013年5月22日就乙方承租甲方位于广州市海珠区东晓南路1290号301房自编B19、B20的店面签订了《物业管理合同》……从2014年7月1日起原管理合同项下管理方由甲方变更为丙方，即原管理合同项下甲方权利和义务由丙方享有和承担，原管理合同的其他条款不变；等。原告表示：证据1由法院认定；证据2、3的真实性不予认可；证据4的真实性、合法性、关联性予以确认，不清楚被告是受委托签订合同事项；证据5、6真实性、合法性、关联性予以确认。本院认为：原、被告通过签订《补充协议》就广州市海珠区东晓南路1290号二、三楼房屋内部分房屋建立起租赁关系，而从原、被告提交的证据中也未发现上述协议有无效的情形，则原、被告作为合同相对方均应按约定履行自己的义务。一、1、上述协议中对于租赁期内的租金的数额及期限有明确的约定，现原告超过约定期限未支付租金，则被告在本案中主张原告支付2017年4月1日-2017年4月30日期间租金24667元、2017年5月1日-2017年5月24日期间租金19097.03元（24667元÷31×24）】，共计43764.03元的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。原告自认2015年10月至2017年3月期间支付的月租金与上述协议中约定的一致，且租金支付是原告的主要义务，其本应当明确知晓，则原告关于月租金约定不明、原告已预交租金的抗辩，本院不予采纳，而原告提交的证据也不足以证明被告曾表示免除其上述租金，故原告仍应继续履行上述义务。2、被告主张原告应支付2017年4月1日-2017年4月30日期间管理费12412.8元；2017年5月1日-2017年5月24日期间管理费9609.91元（12412.8元÷31×24）】，因原告对上述费用予以确认，故本院对被告的上述诉讼请求予以支持。3、被告主张原告应支付2017年2月21日-2017年5月24日期间的电费合计1413.75元，因原告对上述费用予以确认，故本院对被告的上述诉讼请求予以支持。二、根据原、被告的陈述及提交的证据，原、被告签订的《补充协议》是对《海珠新都荟商铺租赁补充合同》及《海珠新都荟管理合同》的补充，而被告继受了合同的中的出租方、管理费方的权利义务。1、《海珠新都荟商铺租赁补充合同》约定“如租赁合同期满或提前终止时，乙方仍有……违约金……尚未支付完毕的，甲方可从租赁保证金（39000元）中扣除……违约金……后再将剩余部分租赁保证金无息退还乙方”；《海珠新都荟管理合同》约定“乙方按照租赁合同的约定完成搬迁将租赁物交还给出租方并债务清偿完毕之日起三十个工作日内，在结清一切应由乙方承担支付责任的款项后，甲方将履约保证金（27000元）余额返还给乙方，期间不计付利息”、“水电周转金在租赁期期限届满……时，在乙方……结清所有水电费、燃气费之日起30个工作日内，甲方无息全额返还乙方；若乙方负有上述债务未清偿，甲方有权以水电周转金抵扣乙方后余额无息返还乙方”。因此，被告主张原告预交的租赁保证金39000元、履约保证金27000元、水电周转金13500元分别抵扣前述租金、管理费、电费的主张，本院予以采纳。2、原、被告之间的《补充协议》约定，原告须于每月8日前向被告缴交当月应付的租金、营运管理费及相关经营费用。原告并未如期支付被告在本案中主张的租金、管理费，已构成违约。因《海珠新都荟商铺租赁补充合同》约定“乙方逾期支付租金……的，每逾期一天，乙方应按应付未付款金额的0.3%向甲方或物管公司支付违约金”、《海珠新都荟管理合同》约定“乙方逾期支付管理费……，每逾期一天，乙方应按应付款的千分之四向甲方支付违约金”，故本案中被告从每月11日起分别按应付款项的千分之三、千分之四计算违约金的主张，合法有理，本院予以采纳。但，违约金以应付款项为限。鉴于前述第1点的论述，被告要求上述租金的违约金在租赁保证金中予以扣除的主张，本院予以采纳；原、被告对履约保证金并无明确的抵扣违约金的约定，故本院对于被告主张的履约保证金抵扣管理费的违约金的诉讼请求，本院不予支持。因原告在本案中未明确表示已付款项是否同意抵扣违约金，则其应当承担不利后果，上述违约金应计至本判决生效之日止为宜。三、根据前述（第一点第1-3项）金额以及约定（第二点），1、原告仍欠租金4764.03元（43764.03-39000）；2、履约保证金剩余4977.29元（22022.71-27000）；3、水电周转金剩余12086.25元（1413.75-13500）。因此，原告要求被告退还租赁保证金39000元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持；要求被告退还履约保证金4977.29元、水电周转金12086.25元的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。四、原告要求被告承担缔约过失责任，但原告提交的证据并未证明被告有缔约过失行为，故对该主张本院不予支持。五、被告撤销关于水电违约金的诉讼请求，是对自身诉讼权利的处分，并无不当，本院予以准许。本案因原告未及时支付租金、管理费等而起，且原告应支付违约金给被告，故本案本诉、反诉受理费均由原告负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告李明泽于本判决生效之日起10日内向被告广州市新光百货有限公司海珠分公司支付租金4764.03元；二、原告于本判决生效之日起10日内向被告支付迟延支付租金的违约金（其中，以24667元为本金从2017年4月11日计算、以19097.03元为本金从2017年5月11日起计算，每日按应付款的千分之三、均计算至本判决生效之日止，违约金以应付款为限）；三、原告于本判决生效之日起10日内向被告支付迟延支付管理费的违约金（其中，以12412.8元为本金从2017年4月11日计算、以9609.91元为本金从2017年5月11日起计算，每日按应付款的千分之四、均计算至本判决生效之日止，违约金以应付款为限）；四、被告于本判决生效之日起10日内向原告退还履约保证金4977.29元；五、被告于本判决生效之日起10日内向原告退还水电周转金12086.25元；六、驳回原告的其他诉讼请求；七、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2798元、反诉受理费826元，均由原告负担。上述反诉受理费已由被告预交，被告同意原告履行判决时将其应负担的部分直接支付给被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩建文人民陪审员  黄碧茹人民陪审员  邓志达二〇一七年八月七日书 记 员  秦雨思郑耿珊