广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法狮民三初字第74号
原告广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司，住所地：广东省佛山市南海区。
负责人杨智。
委托代理人樊肖玲，该公司员工。
委托代理人郑群，该公司员工。
被告周某。
法定代理人周贤荣，男，汉族，1968年10月15日出生，住广东省广州市越秀区，系被告周某的父亲。
被告周贤荣，男，汉族，1968年10月15日出生，住广东省广州市越秀区。
原告广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司诉被告周某物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月30日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张文炎独任审判，于2014年11月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人及被告周某的法定代理人周贤荣到庭参加了诉讼。后本院依法追加被告周某的法定监护人周贤荣作为本案的共同被告，并于2014年12月4日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人及被告暨被告周某的法定代理人周贤荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告系位于佛山市南海区xxx的业主。根据被告与峰云名居小区开发商佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司于2011年3月10日签订的《商品房买卖合同》的约定，被告所购该单元为联排别墅。根据原告与佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司签订的关于峰云名居的《前期物业管理服务协议》的约定，原告为时代峰云名居小区提供物业管理服务，在物业管理区域内由峰云名居小区业主按建筑面积以如下标准向原告交纳物业管理费：联排别墅管理费为4.5元／月／平方米。由此，被告在接收该单元后应按4.5元／月／平方米的标准向原告缴纳物业管理费。
自接收该单元后，在2012年11月1日至2014年3月31日期间被告按时缴纳了物业管理费；从2014年4月1日至今被告一直拒付物业管理费，截至2014年8月31日，被告共欠缴物业管理费1158.48元，严重影响原告物业管理等费用正常收取工作，原告多次催告未果。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付物业管理费1158.48元（暂计至2014年8月31日止）；2、本案全部诉讼费由被告承担。
两被告辩称，一、原告存在乱收费情况，收费标准太高。原告是按别墅标准收费，但是涉案房产并非是别墅，只是一般的洋房，不应该按别墅的标准而应该按照洋房标准收费，原告提供的收费标准中显示洋房是按照2.5元／平方米收费，我方认为应该按照该标准收取物业管理费。二、我方向原告反映过设施维修等问题，但是原告并无处理，其管理不到位。
诉讼中，原告举证如下：
1、原告营业执照副本、核准变更登记通知书、组织机构代码证复印件，被告户口本复印件，证明双方的诉讼主体资格。
2、前期物业服务合同（原件），证明原告为时代依云小镇提供物业服务，时代依云小镇业主应按如下标准缴纳物业管理费：多层住宅为2.5元／平方米／月，独立式别墅为4.5元／月／平方米。
3、商品房买卖合同（原件），证明被告为时代依云小镇小区业主，其所购物业为别墅，应按4.5元／平方米／月的标准缴纳物业管理费。
4、业主收楼确认书（复印件），证明被告已于2014年2月24日收楼，并承诺自此开始缴纳包括物业管理费在内的费用。
5、被告以往缴费票据（复印件），证明被告于2014年1月1日至3月31日期间正常缴纳物业管理费，对原告提供的物业管理服务表示认可。
6、《律师函》及寄件凭证（复印件），证明原告已于2014年8月13日寄发《律师函》，催促被告缴纳2014年4月至2014年8月期间的管理费。
7、间隔修改申请书（复印件），证明被告向我方申请将四层房屋合并作为一套使用。
被告对上述证据的真实性无异议，但是签合同时没有告知物业费收费标准，对原告的物业费收费标准不予确认，对相关合同的内容不予确认；物业公司在管理上也存在缺失，该维护的地方都没有维护。证据7我方有签署过，但是只是申请书，而且原告并没有做间隔修改，我方认为还是应该按每层单独计算。
被告举证如下：
8、广州房产物业费缴费发票（原件），证明广州物业缴费较低，原告收费偏高。
9、照片2份，证明原告管理存在缺失，我方反映的维护问题一直没有得到处理。
原告对证据8，因地区及楼房性质、物业管理公司资质不同，所以没有可比性，我方收费标准已在物价局备案，现在的收费没有超出标准。证据9的真实性无异议，业主收楼时反映的问题我方都已经处理，照片显示的外墙问题，我方公司已经在外墙上做了标志，准备对其整改，作为物业管理公司已经尽到协助义务，至于建筑维修则不是我公司的责任。
本院经审查认为：原、被告提交的证据材料均具有真实性、合法性、关联性，本院均予确认并作为本案的证据。
经审理查明：被告周某（由法定监护人杨攀代为签名，下同）于2011年3月10日向佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司购买了后者开发的佛山市南海区xxx房，建筑面积为64.36平方米，同时约定在业主大会选聘物业管理公司之前，小区物业管理服务由出卖人选聘物业管理公司提供等。2011年12月1日，原告与佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为时代峰云名居提供物业管理服务，期限为自2011年12月1日至2016年11月30日止，物业服务费标准为：多层住宅2.5元／月／平方米，独立式别墅4.5元／月／平方米等。
2014年2月24日，被告办理了收楼手续。被告已交纳了2014年4月之前的物业管理费，自2014年4月1日起欠交管理费致原告起诉。
诉讼中，原告提交了一份由被告周某提出的《间隔修改申请书（联排）》，内容为被告向佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司申请将其购买的xxx房、xxx房、xxx房、xxx房的间隔修改为按一套单元使用，相关后果由其自行承担等。原、被告均确认该4套房屋是分别领取房屋产权证书，但目前是按一个整体来使用。
诉讼期间，原告同意由被告周某的法定监护人周贤荣承担本案的民事责任。
本院认为：原告与被告周某之间虽未签订物业服务合同，但被告在购买房屋时已承诺接受由房地产开发商选聘的物业管理公司提供前期物业管理服务，故原、被告之间建立物业服务合同关系，该合同关系合法有效。现双方对物业管理费的收费标准存在争议，其关键在于确定涉案房屋的性质。本院经审理认为，根据被告与房地产开发商签订的商品房买卖合同反映，被告购买的是普通商品房，没有证据显示被告购买的是别墅；被告虽然同时购买了同一单元的4套房屋，并申请开发商将其修改间隔、作为一个整体使用，双方在诉讼中也一致确认这一事实，但这只是购房者与开发商之间就房屋使用方式所作出的内部约定，不能据此改变房屋的法律属性。因此，本院认定被告周某的房屋为多层住宅，应按2.5元／月／平方米的标准交纳管理费。被告周某应按此标准向原告支付2014年4月1日至2014年8月31日期间的物业管理费804.5元；由于周某系未成年人，故应由其法定监护人即被告周贤荣承担民事责任。原告的诉讼请求超出部分本院不予支持。被告又辩称原告的物业管理不到位，未能提供充分依据证实，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第十二条、第一百三十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告周贤荣应于本判决发生法律效力之日起十日内支付佛山市南海区xxx房2014年4月1日至2014年8月31日期间的物业管理费804.5元给原告广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，受理费减半收取25元（原告已预交），由被告周贤荣负担并于给付上述欠款时迳付还予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 张文炎
二〇一四年十二月五日
书记员 余美娟