湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0106民初6051号原告：何莉，女，1972年4月20日出生，汉族，住广州市番禺区，委托诉讼代理人：陈靖，湖北速仁律师事务所律师。被告：武汉东方朗汇商业投资管理有限公司，住所地武汉市东西湖区东山办事处东岳村161号。法定代表人：胡华频，经理。委托诉讼代理人：石坚，公司招商总监。第三人：石燕莉，女，1973年11月15日出生，汉族，住武汉市武昌区，原告何莉与被告武汉东方朗汇商业投资管理有限公司（以下简称武汉东方朗汇公司）、第三人石燕莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案受理后，依法由审判员滕玉军适用简易程序于2016年12月29日公开开庭进行了审理。原告何莉委托代理人陈靖，被告武汉东方朗汇公司委托诉讼代理人石坚，第三人石燕莉到庭参加诉讼。诉讼期间，原告何莉依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，申请调取证据。本院于2017年8月2日公开开庭进行审理，原告何莉委托代理人陈靖，被告武汉东方朗汇公司委托诉讼代理人石坚到庭参加诉讼，第三人石燕莉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案缺席审理。本案现已审理终结。原告何莉向本院提交诉讼请求：一、解除双方签订商铺租赁合同；二、判令被告返还租赁保证金65885.50元；三、判令被告返还装修押金2万元；四、判令被告返还已缴纳的未使用4个月租金54432元及未使用的物业费2687元；五、判令被告赔偿合同预期利益损失7万元及装修损失3万元；六、判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：2014年8月28日，第三人与被告签署《朗汇—星光68商铺租赁意向书》，第三人拟租赁被告经营的朗汇-星光68一楼N0.1015号商铺，双方约定经营品牌为爱蒂可丽饼，双方还对租期、租金、收费等事项达成初步意向，第三人于当日向被告缴纳缔约保证金15862.5元，后双方签订正式合同对意向书的内容进行确认，第三人并于同年10月13日向被告缴纳合同保证金49675元，同日被告对二次保证金出具收据。由于被告的商铺不符合交付条件，被告未如期交付商铺给第三人使用，导致第三人的供应商爱蒂可丽饼公司与第三人解除合约。由于合同目的不能实现，第三人要求与被告解除合同并收回已缴费用遭拒。第三人无奈之下找到原告要求共同出资就地经营另一日式小吃品牌“泉鲤”并与被告充分协商后取得被告同意，但被告将商铺调整到朗汇-星光68广场第一层1021-1商铺，因面积增加第三人于2014年11月3日又向被告补缴合同保证金348元，被告出具收据。2015年3月25日，经三方同意，被告收回与第三人签订的经营合同，改由原告与被告签订经营“泉鲤”的商铺租赁合同，第三人所缴的费用视为原告所缴，合同约定租赁期限为一年，并约定免租装修期，租金标准及支付，物业服务费，保证金，争议解决方式等内容。合同签订后，被告还是长期不交付商铺，直至2015年12月才通知原告可以交付装修，原告与第三人无奈只能进场装修，经商议原合同继续有效，合同期顺延，正式起租日为2015年12月24日，一年租期应至2016年12月23日。第三人于是于2015年12月4日替原告向被告缴纳装修押金2万元，六个月租金81648元，六个月物业费16123.60元，垃圾费816.48元，被告均出具收据。2015年12月28日，原告正式开业“泉鲤”，几个月，因被告招商、广告推广不到位，整个卖场商业氛围极其惨淡。原告每月经营毛收入只有2万元左右，除去成本，每月近5000元亏损。经营期间，被告单方面口头称卖场须整顿，要求清场重整，并于同月27日在未办理任何手续的情况下将原告的卖场清理一空，使其经营雪上加霜。要求解约退费无果。被告作为卖场经营商，利用其优势地位，在合同内故意设置不合理的条款，且自合同签订之时相应物业就不具备交付使用条件。为此，诉至法院，要求判如所请。被告武汉东方朗汇公司辩称：双方签订合同内约定，商场根据销售状态可以对商场位置做出调整。原告陈述系因消防没有验收合格并非事实，武汉东方朗汇公司经营卖场期间消防设施已验收合格，主要原因是原告对经营状况很差没有信心。武汉东方朗汇公司基于商场经营状态予以调整符合双方合同约定，因合同尚未履行完毕，保证金及租金不予退还。装修押金可以予以退还。第三人石燕莉辩称：对原告诉称事实无异议。2016年5月期间，武汉东方朗汇公司因消防通道原因被武昌消防限期整改，武汉东方朗汇公司在未经原告同意情况下，将其经营商铺整体拆除，武汉东方朗汇公司行为构成违约应承担相关责任。虽然租赁期间相关费用系本人交付，但对诉讼请求所主张的费用，石燕莉不享有，相关权利及诉权由何莉享有并主张。经审理查明：2014年8月28日，石燕莉与武汉东方朗汇公司签署《朗汇—星光68商铺租赁意向书》，约定石燕莉拟租赁武汉东方朗汇公司经营的朗汇-星光68一楼N0.1015号商铺（建筑面积67.5平方米），经营范围：爱蒂可丽饼，租赁期限2015年1月29日至2017年1月28日。意向书并对缔约保证金及各项收费等其他事项作出约定。并备注：本意向书的签订商户需缴纳缔约保证金15862.5元，该费用在签订正式合同时转为合同保证金。庭审中，石燕莉陈述，石燕莉与武汉东方朗汇公司签订上述意向书后缴纳缔约保证金15862.5元及合同保证金49675元。2014年10月13日，武汉东方朗汇公司出具收据确认爱蒂可丽饼(石燕莉)向武汉东方朗汇公司交付款项共计65537.5元。武汉东方朗汇公司对上述事实予以确认。租赁商铺交付期间，石燕莉与何莉协商共同出资经营日式小吃品牌“泉鲤”并与武汉东方朗汇公司协商。武汉东方朗汇公司（合同甲方）与何莉（合同乙方）签订《租赁合同书》约定：甲方同意向乙方将位于朗汇-星光68广场第一层1021-1商铺（面积68.04平方米）柜位，供乙方经营泉鲤之用。租赁期限为一年，自2015年3月28日至2016年3月27日止，免租装修期内，乙方无需承担租金，物业管理费；但应承担商铺发生水、电、装修施工清洁费等费用。装修保证金为每户1万元，装修完毕经甲方验收合格后无息退还。租金即每月租金13608元，乙方第一年租约年实际应交租金为163296元/年。租金优惠：甲方同意第一个租约年乙方一次性支付六个月租金送一个月租期，一次性支付十二月租金送三个月租期。物业费收费标准为每平方米每月15元。合同并对经营场地、经营范围、经营期限、返还物业的日期、租金标准及支付、物业服务费、保证金、进场及房屋交付标准、公用设施、装修、提起终止权利、营销管理、商品销售管理、违约责任等作出相关约定。双方约定将石燕莉缴纳经营爱蒂可丽饼相关租赁款项转至“泉鲤”租赁款项内。因租赁柜位面积增加，2014年11月3日，石燕莉向武汉东方朗汇公司缴纳面积调整保证金差价348元。上述事实，武汉东方朗汇公司予以出具收据。2015年12月4日，石燕莉通过银行转账方式向武汉东方朗汇公司支付租赁款项共计108588.08元。武汉东方朗汇公司向石燕莉出具收据，载明交款单位：泉鲤（石燕莉），装修保证金2万元、六个月租金81648元、六个月物业费6123.60元、垃圾清运费816.48元。2015年12月24日，武汉东方朗汇公司将位于朗汇-星光68广场第一层1021-1商铺（面积68.04平方米）柜位向何莉交付经营“泉鲤”使用。2016年1月6日，武汉市公安局武昌区分局消防大队作出昌公消限字（2016）第8006号《责令限期改正通知书》载明：武汉东方朗汇公司：根据《中华人民共和国消防法》第五十三条规定，我大队于2016年1月6日对你单位（场所）进行消防监督检查，发现占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口；防火卷帘下设置商铺，商铺顶棚装饰材料不符合要求；楼东北方向安全出口被商铺占用等消防安全违法行为。责令你单位于2016年1月10日前改正。2016年5月，武汉东方朗汇公司将何莉、石燕莉共同经营“泉鲤”店面予以整体拆除。庭审中，何莉陈述实际租赁武汉东方朗汇公司租赁柜位经营“泉鲤”期间为2015年12月24日至2016年5月30日止。武汉东方朗汇公司对上述陈述事实无异议。另查明：2014年4月30日，武汉地铁集团有限公司（合同甲方）与武汉东方朗汇公司（合同乙方）签订《武汉轨道交通2号线付家坡物业项目商业十五年整体租赁经营及物业管理权合同》约定：甲方将其合法拥有出租权的坐落于武汉市武昌区武珞路—武汉轨道交通2号线付家坡物业，具体租赁物业，租赁经营权整体租赁给乙方。租赁期限：自租赁物业正式交付日后第180个日历天起至满十五年之日止。合同并对租赁物业、租赁期限、租金价款、租赁物业交付、税收及费用等相关事项作出约定。上述事实，何莉、石燕莉提交《租赁合同》、租赁款项交付收据等证据，武汉东方朗汇公司提交《武汉轨道交通2号线付家坡物业项目商业十五年整体租赁经营及物业管理权合同》证据。何莉、石燕莉、武汉东方朗汇公司的当庭陈述等证据加以证明。以上证据在法庭上出示，双方当事人围绕证据的真实性、合法性以及与待证事实的关联系进行了质证，并针对证据有无证明力和证明力大小进行了说明和辩论。本院根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零四条、第一百零五条的规定，对能够反映案件真实情况、与待证事实关联性、来源和形式符合法律规定的证据，作为认定案件事实的根据。本院认为，何莉与武汉东方朗汇公司签订《租赁合同书》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依据合同约定履行各自权利义务。第三人石燕莉陈述的关于租赁期间相关费用系本人交付，但对诉讼请求所主张的费用，石燕莉不享有权利，该权利及诉权由何莉享有并主张。何莉对上述事实予以认可。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第八条规定，本院予以确认。何莉租赁武汉东方朗汇公司场所经营“泉鲤”期间，武汉东方朗汇公司将其经营“泉鲤”店面予以整体拆除。庭审中，武汉东方朗汇公司辩称其拆除行为系其依照合同约定合理履行管理权的意见。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，武汉东方朗汇公司未提交证据证明，应承担举证不能法律责任。因武汉东方朗汇公司将何莉经营“泉鲤”店面整体拆除，致使何莉合同目的无法实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，何莉主张解除租赁合同的意见，本院予以支持。何莉主张返还租赁保证金65885.50元及装修押金2万元的意见，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，双方租赁合同解除，武汉东方朗汇公司对上述款项应予以退还。武汉东方朗汇公司辩称不同意退还租赁保证金的意见，无事实及法律依据，本院不予采信。何莉自2015年12月24日至2016年5月30日止期间，实际租赁柜位经营“泉鲤”。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，何莉应向武汉东方朗汇公司支付租金。依据合同约定，何莉向武汉东方朗汇公司一次性支付六个月租金，武汉东方朗汇公司送一个月租期。何莉实际应向武汉东方朗汇公司支付租金共计57701.7元【447.3元/天x（159天-30天）】，抵扣何莉已缴纳的租金，武汉东方朗汇公司应向何莉退还租金款项23946.3元（81648元-57701.7元）。何莉经营“泉鲤”期间应支付物业费5409.8元（1020.6/月/30日x159天），抵扣何莉已缴纳的物业费，武汉东方朗汇公司应向何莉退还物业费714.4元【6123.60元-（1020.6/月/30天x159天）】。何莉未对其主张武汉东方朗汇公司免二个月租金及退还未使用期间物业费2687元的事实提交证据证明且武汉东方朗汇公司对其主张事实不予认可，应承担举证不能的法律后果。何莉为经营“泉鲤”对租赁柜位进行装修。经营期间，武汉东方朗汇公司将其经营“泉鲤”店面予以整体拆除。何莉提交经营“泉鲤”的照片予以证明装修损失。庭审中，武汉东方朗汇公司认可何莉为经营“泉鲤”予以装修并存在损失。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第七十三条规定，本院依据市场行情酌情认定装修损失为2万元。对原告何莉的装修损失诉请，本院部分予以支持。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，何莉提交证据不足以证明其主张的经营预期利益损失7万元，对其诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，第一百零七条、第二百二十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条、第六十四条、第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告何莉与被告武汉东方朗汇商业投资管理有限公司签订的《租赁合同书》。二、被告武汉东方朗汇商业投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性向原告何莉退还租赁保证金65885.50元、装修押金2万元。三、被告武汉东方朗汇商业投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性向原告何莉退还租金23946.3元，物业费714.4元。四、被告武汉东方朗汇商业投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性向原告何莉赔偿装修损失2万元。五、驳回原告何莉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4945元，减半收取2472.5元，由被告武汉东方朗汇商业投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位名称：武汉市财政局非税收入汇缴专户—市中院诉讼费分户；账号：17×××67；开户行：农行武汉市民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。逾期不申请的，即丧失向法院申请强制执行的权利。审判员  滕玉军二〇一七年九月六日书记员  刘雪鹃