北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第40672号
原告姚元元，女，1978年1月1日出生，汉族，北京元者大成咨询服务有限公司职员，住北京市朝阳区。
原告邱怡瑜，女，1975年9月8日出生，台湾居民，埃培智市场咨询（上海）有限公司北京分公司职员，住北京市朝阳区，台胞证号07844693。
被告杨雨龙，男，1992年3月26日出生，汉族，职业不详，住江苏省新沂市。
第三人中国建设银行股份有限公司北京市分行，营业场所北京市西城区宣武门西大街28号楼大成广场4门8门。
负责人余静波，行长。
委托代理人曾艳，女，1980年5月9日出生，瑶族，中国建设银行股份有限公司北京分行法律顾问，住北京市西城区。
原告姚元元、原告邱怡瑜（以下分称姓名，一并提起时称二原告）与被告杨雨龙（以下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并于诉讼中依职权追加中国建设银行股份有限公司北京市分行（以下称建设银行）作为本案第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。二原告及建设银行委托代理人曾艳到庭参加了诉讼，被告经本院公告传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。
二原告诉称：原、被告于2013年3月26日在北京恒洋我家房地产经纪有限公司（以下称恒洋房地产公司）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版，以下称房屋买卖合同）及补充协议，约定二原告购买被告所有的北京市朝阳区五里桥二街2号院5号楼×层×号房屋（以下称涉案房屋），总房款103万元。同日，原、被告及恒洋房地产公司签订《房屋买卖居间见证合同》及《交易保障服务合同》。后二原告向被告支付首付款60万元，但是被告没有按照合同约定于2013年12月30日前办理涉案房屋在建设银行处的30万元房产抵押注销手续。因签订房屋买卖合同时，被告还没有拿到房本，开发商对于整个小区房产证下达时间没有准确时间，故双方在房屋买卖合同中约定房本下达30个工作日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理涉案房屋权属转移登记手续，但是自2014年5月30日开发商通知被告房本已经下达后至今，被告仍未偿还银行抵押贷款，导致无法办理权属转移登记手续。被告的行为已经构成违约，故我诉至法院，请求判令：1、被告继续履行房屋买卖合同，被告协助姚元元办理涉案房屋的权属转移登记手续，将涉案房屋过户至姚元元名下；2、被告支付原告姚元元违约金103万元。
被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
建设银行述称：2012年3月19日我行与被告就涉案房屋签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下称借款合同），借款本金31万元，借款期限120个月，我行于2012年3月21日放款给被告。截止2015年5月8日，未偿还本金为224750.11元、利息余额5541.45元、本金罚息180.58元、利息罚息85.89元。原、被告纠纷与我行无关，我行在贷款本息未结清前享有涉案房屋的抵押权。我行同意按照法院生效判决履行相应义务，但即使有生效判决确认代偿人，不等于我行同意变更借款人，也不等于免除被告对我行的还款义务，若被告来我行办理还款手续，我行仍然有权接受还款，借款人尚欠我行贷款本息余额以我行实时核定金额为准。
经审理查明：2011年11月2日，被告与北京中弘投资有限公司签署《北京市商品房预售合同》，购买位于北京市朝阳区常营乡（中国特色经济之窗二期二号地）南5号办公楼×层×号房屋（即涉案房屋），套内建筑面积38.87平方米，按套内建筑面积计算单价为每平方米15976.07元。
2012年3月19日，被告（借款人、抵押人）与建设银行（贷款人）签订借款合同，约定借款人借款用于购置涉案房屋，借款金额为人民币31万元，借款期限120个月。借款合同签订后，建设银行于2012年3月21日按约足额向被告放款。截止2015年5月8日，未偿还本金为224750.11元、利息余额5541.45元、本金罚息180.58元、利息罚息85.89元，因被告未能向建设银行足额清偿贷款本金及利息，故涉案房屋的抵押登记至今尚未解除。
2013年3月26日，二原告（乙方、买受人）及被告（甲方、出卖人）签订房屋买卖合同，约定二原告购买被告所有的涉案房屋，房屋建筑面积53.48平方米，成交价为103万元，买受人在签订合同后2013年5月6日前向出卖人交付部分购房款60万元（含定金），剩余房款43万元，于过户当日交付。涉案房屋已经设定抵押，贷款余额处理方案为由买受人支付出卖人首期房款，出卖人优先用于偿还贷款，不足部分由甲方自行还清，该房屋设定抵押的出卖人应于2013年12月30日前办理抵押注销手续。其中第十条约定：（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起房本下达30个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；（二）买受人未能在房本下达30个工作日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并与买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内向买受人支付。
后双方在房屋买卖合同补充协议中约定：甲、乙双方无条件配合丙方交税、过户，承诺自开发商通知甲方之日起30个工作日内过户，如因甲方问题无法过户，甲方赔偿100%支付违约金给乙方，如因乙方问题无法过户，乙方赔偿甲方100%违约金。双方因不可抗力因素，甲方可委托他人办理过户手续。交付乙方房屋时，保证是白墙，地砖不能撬走。同日，原被告双方与恒洋房地产公司签订《房屋买卖居间见证合同》，并与恒洋房地产公司及北京海河湖投资管理有限公司签订《交易保障服务合同》。二原告于当日支付被告定金5万元，被告将涉案房屋钥匙交付二原告，后姚元元于2013年4月30日通过招商银行向被告汇款55万元。
审理中，本院到北京市朝阳区房屋管理局就涉案房屋情况进行调查核实，该局出具了涉案房屋所有权转移登记申请表、房屋权属证书领证凭证、房屋登记表，显示涉案房屋所有权证号为X京房权证朝字第XX**号，持证人为杨雨龙，领证人为乐意，领证日期为2014年2月25日；涉案房屋他项权证号为X京房他证朝字第4696**号，持证人为建设银行，领证日期为2014年7月17日。
二原告称被告未按合同约定，在2013年12月30日前办理涉案房屋抵押注销手续，亦未在开发商通知被告之日起30个工作日内办理涉案房屋权属转移登记手续，被告应按照补充协议约定赔偿二原告100%的违约金。就违约金标准问题，二原告主张补充协议约定的”甲方赔偿100%支付违约金给乙方”是按照全部房款103万元为基数支付违约金。就此，本院传唤了二原告提供的证明人王明珠，其称自己为恒洋房地产公司员工，被告委托其出售涉案房屋，因签订房屋买卖合同时被告尚未取得房产证，故在补充协议中约定”如因甲方问题无法过户，甲方赔偿100%支付违约金给乙方”，其中100%违约金是以总房款为基数。
经询，二原告称涉案房屋现处于空置状态，并表示同意由姚元元支付被告剩余房款及代被告履行提前还款义务后将涉案房屋登记在姚元元名下，建设银行表示尊重法院判决内容。
二原告于诉讼中向本院提出财产保全申请，申请对涉案房屋进行保全，本院经审查作出（2014）朝民初字第40672号民事裁定书，裁定查封被告名下涉案房屋。二原告交纳保全费5000元。
上述事实，有北京市商品房预售合同、房屋买卖合同、《房屋买卖居间见证合同》、《交易保障服务合同》、借款合同、所有权转移登记申请表、房屋权属证书领证凭证、房屋登记表、发票及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原、被告签署的房屋买卖合同及补充协议均是双方当事人真实意思表示，合法有效，应予履行。根据庭审查明的事实及现有证据，二原告按照约定履行了支付定金及首付款的义务，被告也已将涉案房屋钥匙交由二原告，买卖合同已经开始履行。现涉案房屋取得房产证，二原告当庭表示愿意代被告清偿抵押债务并支付剩余房款，建设银行同意在二原告还清贷款及实现债权的相应费用后解除涉案房屋抵押，买卖合同具备继续履行的条件，应当继续履行，具体偿还的本息数额以抵押权人建设银行的实时核定为准。抵押解除后，二原告需向被告支付剩余房款，被告亦应配合二原告办理涉案房屋过户手续，将房屋过户至姚元元名下。鉴于邱怡瑜当庭明确表示涉案房屋剩余房款、剩余贷款均由姚元元支付，姚元元亦同意代为履行，本院对此不持异议，本院将姚元元代偿剩余贷款金额从其未付购房款中予以抵扣。就姚元元代被告偿还贷款数额部分，其有权向被告另行追偿。
被告在收到二原告支付的首付款后未按照约定办理涉案房屋抵押注销手续，致使二原告在房本下达30个工作日内未取得房屋所有权证书，被告的行为构成违约，应当向二原告支付违约金。但补充协议中对违约金标准约定不明，且二原告主张按照总房款的100%支付违约金的标准过高亦不符合交易习惯，故本院无法采信，本院按照房屋买卖合同中原、被告双方明确约定的相关条款确定违约金的支付标准。
被告经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告姚元元于本判决生效后十日内代被告杨雨龙向第三人中国建设银行股份有限公司北京市分行还清被告杨雨龙向第三人中国建设银行股份有限公司北京市分行贷款的全部剩余本息，以消灭第三人中国建设银行股份有限公司北京市分行对北京市朝阳区五里桥二街2号院5号楼×层×号房屋享有的抵押权；
二、原告姚元元于上述判决第一项履行完毕后十日内向被告杨雨龙支付剩余购房款四十三万元（原告姚元元在判决第一项中代被告杨雨龙所偿还的债务从本项剩余购房款中予以扣除）；
三、被告杨雨龙于收到上述判决第二项剩余购房款当日协助原告姚元元办理北京市朝阳区五里桥二街2号院5号楼×层×号房屋的所有权过户手续，将上述房屋过户至原告姚元元名下；
四、被告杨雨龙以六十万元为基数，按照日万分之二的标准向原告姚元元支付自二〇一四年四月九日至原告姚元元实际取得上述房屋所有权证书之日止的迟延办理房屋权属转移登记手续违约金；
五、驳回原告姚元元、原告邱怡瑜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14070元，由二原告负担5070元（已交纳4900元，余款于本判决生效后七日后交纳），由被告杨雨龙负担9800元（于本判决生效后七日后交纳）；公告费560元，由被告杨雨龙负担（于本判决生效后七日内给付二原告）；保全费5000元，由被告杨雨龙负担（于本判决生效后七日内给付二原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 李 刚
人民陪审员 杜月霞
人民陪审员 陈秀珍
二〇一五年十一月二十一日
书 记 员 梁 远