江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新硕民初字第0785号
原告钟署凤。
原告杨思思。
委托代理人孙启来（受原告钟署凤、杨思思共同授权委托），北京盈科（上海）律师事务所律师。
委托代理人付永生（受原告钟署凤、杨思思共同授权委托），上海市光明律师事务所律师。
被告无锡保胜香梅房地产开发有限公司。
法定代表人吴福娇。
委托代理人张洁、李娜，江苏周秋平律师事务所律师。
原告钟署凤、杨思思（以下简称钟署凤等人）与被告无锡保胜香梅房地产开发有限公司（以下简称香梅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月8日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月5日公开开庭进行了审理。原告钟署凤等人及其共同委托代理人孙启来、付永生，被告香梅公司的委托代理人张洁、李娜到庭参加了诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告钟署凤等人诉称：1、香梅公司系香梅硕放广场项目开发商，在案涉项目建设和销售过程中，香梅公司宣称乐购超市、上海电影股份有限公司（以下简称上影公司）已签约将入驻案涉项目，钟署凤等人认为香梅公司的上述许诺明确具体，并对钟署凤等人购买商铺的价格产生重大影响，香梅公司的上述许诺应当认定为要约；双方当事人签订的商铺销售合同中虽未载明上述内容，但香梅公司的许诺应当对双方当事人产生合同约束力；2、后香梅公司未能成功引入乐购超市，香梅公司在履约过程中存在违约情形，应当承担相应的违约责任；3、因香梅公司在签订、履行合同过程中存在违约情形，但由于商铺销售合同中未就此约定违约责任，故要求香梅公司承担赔偿损失的违约责任，损失按商铺成交价的50%计算。钟署凤等人遂诉至法院，要求判令香梅公司返还50%的购房款即212160元。
被告香梅公司辩称：1、香梅公司已和乐购超市签订合作协议，香梅公司才在案涉项目销售过程中宣称乐购超市将入驻案涉项目；2、香梅公司宣传中均明确“所有入驻品牌均以实际入驻情况为准”；3、乐购超市因其自身原因未能入驻案涉项目，香梅公司对此并无过错，香梅公司在得知乐购超市未能入驻后及时采取补救措施，成功引入好买得超市入驻且该超市已正常开业经营；4、香梅公司在推广和销售案涉项目中所提供的产品手册等广告宣传，应当认定为要约邀请，香梅公司宣传乐购超市等品牌将入驻，并非明确具体，亦非影响钟署凤等人是否购买案涉项目商铺的决定性因素；5、案涉项目系商业综合体，规模远大于同地段商铺，故案涉项目商铺与邻近地段商铺价格不具有可比性；6、双方签订商铺销售合同系双方充分协商的结果，系双方当事人真实意思表示，应作为审查双方权利和义务的基础；7、钟署凤等人要求香梅公司承担违约责任，但钟署凤等人核算其损失的计算过程不明确，仅以同地段商铺价格比较来主张损失，并无事实基础。香梅公司请求驳回钟署凤等人的诉讼请求。
经审理查明：
一、案涉项目概况
香梅公司以出让方式取得无锡市新区硕放街道通祥路东侧、南星路南侧、薛典路西侧土地使用权，使用年限为2011年5月20日至2051年5月19日。2012年2月29日，香梅公司获得批准在上述地块建设“香梅硕放商业广场”（以下简称案涉项目）。
二、香梅公司和部份品牌合作过程
（一）乐购超市、好买得超市
2012年8月28日，香梅公司与特易购商业（江苏）有限公司（以下简称特易购公司）签订合作协议1份，约定：1、特易购公司承租香梅公司开发的案涉项目17599平方米开办乐购超市，租赁期限为20年；2、租赁期限内前2年，特易购超市无需支付租金，第3年租金按承租面积每天每平方米1.2元计算，第4年起至租期结束期间租金在上一个租约年末的租金基础上递增2%；3、协议签署后10个工作日内，特易购公司向香梅公司支付相当于第一个租约年租金1927091元作为预付租金；4、约定交付日之前的违约责任：①若香梅公司不履行或迟延履行其义务或擅自终止本协议，或者本协议或正式租赁协议由于香梅公司原因无效，特易购公司有权按照有关法律规定要求香梅公司双倍返还依本协议有关规定已向香梅公司预付之租金或其它款项，且香梅公司应向特易购公司支付违约金10000000元，如上述违约金不足以赔偿特易购公司损失，香梅公司仍应赔偿该实际损失；②若特易购公司不履行或迟延履行其义务或擅自终止本协议，或者本协议或正式租赁协议由于特易购公司原因无效，香梅公司有权按照有关法律规定没收特易购公司之预付租金或其它款项，且特易购公司应向香梅公司支付违约金10000000元，如上述违约金不足以赔偿香梅公司损失，特易购公司仍应赔偿该实际损失；5、法律适用及争议解决，本协议的效力、解释和执行均适用中国法律；本协议的有关争议首先通过双方协商解决，若双方在开始协商之日起三十日内仍不能解决争议，则任何一方可将争议提交中国国际经济贸易仲裁委员会上海分会在上海仲裁，委员会的裁决为终局裁决，对双方均有约束力。
2014年8月25日，香梅公司与特易购公司签订终止协议书1份，约定：1、双方此前于2012年8月28日签订的合作协议书经双方协商一致解除并终止；2、特易购公司已支付给香梅公司的预付租金1927091元，香梅公司不予返还，该笔费用作为对香梅公司前期为履行合作协议的任何投入的补偿，包括但不限于工程、设计、谈判等工作的补偿；3、除上述约定款项外，特易购公司无需就香梅公司履行上述合作协议而产生的任何费用或投入进行任何形式的补偿或赔偿，也无需向香梅公司承担任何其它的责任。
2014年8月，香梅公司与无锡金盛发超市管理有限公司（以下简称金盛发公司）签订租赁合同1份，约定金盛发公司承租案涉项目18241.37平方米开办好买得超市，并设置相应的办公室、仓库及与超市相关的商业项目，租赁期限为2014年9月1日至2034年8月31日止共计20年。2015年1月，好买得超市正式开业。
（二）、上影公司
2012年9月26日，香梅公司与上影公司签订房屋租赁合同1份，约定上影公司承租案涉项目3楼部分区域3800平方米开设“上影／海上国际影城”电影院及其经营相关配套附属业务用途，租赁期限为20年。2015年1月，上影公司开办的电影院正式开业。
三、广告宣传
香梅公司在案涉项目推广、销售过程中，在产品手册中注明乐购（TESCO）、上海影业等品牌将入驻案涉项目，同时香梅公司在产品手册中注明“以上合作品牌，均以实际进驻情况为准”。
四、案涉商品房买卖合同签订及履行过程
2013年6月3日，钟署凤等人与香梅公司签订商品房买卖合同1份，约定：1、钟署凤等人向香梅公司购买案涉项目第1幢1单元1层1064号房，单价26192.59元／平方米，房款总价为424320元；2、付款方式及期限，钟署凤等人于签约当日付款344320元，同时余款80000元办理银行按揭贷款完成；3、交付期限，香梅公司应在2014年8月30日前将通过交付使用竣工验收并符合合同约定的商品房交付钟署凤等人使用；4、交接，商品房达到交付使用条件后，香梅公司应当书面通知钟署凤等人办理交付手续，双方进行验收交接时，香梅公司应当出示符合合同约定的证明文件，并签署房屋交接单；香梅公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，钟署凤等人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由香梅公司承担；由于钟署凤等人的原因，未能按期交付的，视为香梅公司按合同约定时间交付房屋，房屋权利、财产风险由钟署凤等人承担；钟署凤等人同时向香梅公司缴纳每月的物业管理费以及每日100元的房屋管理费。双方当事人还约定了其它内容。
2013年6月3日，钟署凤等人与无锡香梅哥伦布商业运营管理有限公司（以下简称哥伦布管理公司）签订商铺委托经营管理协议书1份，约定：1、钟署凤等人将其购买香梅公司开发的案涉项目1-1-1064号商铺委托哥伦布管理公司进行出租和经营管理；2、委托期限为十五年，自2014年5月30日起算；3、在委托经营期间，为考虑市场初期的稳定和繁荣，为扩展招商，培育市场，考虑钟署凤等人的长期利益，钟署凤等人自愿委托经营期限内该商铺前5年的使用权、管理权、收益权、经营权等权利，放弃向哥伦布管理公司收取任何形式的经营收益，委托经营期限内前5年如有收益的，作为哥伦布管理公司的经营管理收入；4、第6-15年钟署凤等人委托哥伦布管理公司出租该商铺，哥伦布管理公司根据市场行情，在统一业态规划的前提下出租商铺，商铺租赁决策权归哥伦布管理公司，租金以《租赁合同》的实际成交价为准全部归钟署凤等人所有，政府税费由钟署凤等人承担；同时钟署凤等人支付实际租金收益的10%给哥伦布管理公司作为租赁服务费，由哥伦布管理公司在代收租金中扣除。双方还约定其它内容。
2013年6月3日，钟署凤等人向香梅公司缴纳购房款344320元。2013年7月22日，钟署凤等人向香梅公司缴纳购房款80000元。
2014年9月5日，案涉项目经无锡市新区建设环保局核查，符合《无锡市商品房交付使用管理办法》的相关规定，同意交付使用。
以上事实，有双方当事人陈述及合作协议书、终止协议书、租赁合同、商品房买卖合同、发票、产品手册、视频资料、交付使用通知书等证据在卷证实。
庭审后，香梅公司确认其自愿补偿钟署凤等人4526元。
本院审查认为，本案存在以下两个争议焦点：一、香梅公司在案涉项目销售推广过程中宣称乐购超市将入驻案涉项目，该宣传是否构成要约，该宣传对双方当事人是否具有约束力；二、香梅公司在案涉商品房买卖合同订立及履行过程中是否存在过错。
就焦点一。钟署凤等人认为：1、香梅公司在案涉项目商铺销售和推广过程中多次强调乐购超市将入驻，该说明是明确具体的，乐购品牌具有唯一性，同时该品牌具有一定的影响力，该超市的入驻对案涉项目的销售价格产生明显影响；2、钟署凤等人向法庭提交的案涉项目商铺和同地段商铺销售价格对比也能客观反映乐购超市对商铺价格影响力的存在。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条对商品房销售广告的认定，香梅公司在案涉项目销售过程中宣传乐购超市等品牌入驻该项目，该宣传明确具体，应当依法认定为要约；双方当事人签订的商品房买卖合同虽未载入上述内容，仍然对双方当事人产生约束力；香梅公司违反合同，应当承担违约责任。
香梅公司认为：1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，原则上认定商品房销售广告为要约邀请，而非要约；2、香梅公司在宣传资料中虽载明乐购超市将入驻案涉项目，但香梅公司在宣传资料中已注明“以实际入驻情况为准”，所以香梅公司宣称乐购超市将入驻案涉项目并非明确具体；3、乐购超市是否入驻案涉项目对钟署凤等人是否和香梅公司签订商品房买卖合同以及商铺的价格并不产生决定性影响；4、案涉项目是硕放地区唯一的商业综合体，钟署凤等人作为理性投资人应当是在谨慎的选择后才决定是否和香梅公司签订商铺买卖合同，并非仅仅因为香梅公司宣传乐购超市将入驻而草率地签订商铺买卖合同。香梅公司在宣传资料中涉及的乐购超市将入驻案涉项目等内容仅构成要约邀请，而非要约，对双方当事人不产生约束力。
就焦点二。钟署凤等人认为：1、其提起诉讼系因为香梅公司未按合同约定交付商品房，该违约事实客观存在，无论香梅公司在合同订立及履行过程中是否存在过错，均应承担相应的违约责任；2、香梅公司在合同签订、履行过程中亦存在过错，具体为：香梅公司在宣传过程中强调乐购超市将入驻案涉项目，引导钟署凤等人产生错误认识并与香梅公司签订买卖合同；特易购公司单方违约未能入驻案涉项目，但香梅公司并未根据其与特易购公司的约定要求特易购公司承担相应的违约责任，香梅公司单方放弃要求特易购公司赔偿直接导致钟署凤等人等业主利益受损，香梅公司对此亦存在过错。综上，钟署凤等人认为，由于香梅公司存在上述过错行为，其要求香梅公司承担赔偿损失的违约责任符合法律规定。钟署凤等人明确其系参照双方签订的商品房买卖合同中有关变更设计的相关约定，结合案涉项目商铺与同地段商铺销售价格之间存在的差异确定损失金额，仅系为弥补钟署凤等人因此而产生的各种损失。
香梅公司认为：1、案涉项目在设计时已包含超市功能，据此香梅公司和特易购公司签订合作协议，香梅公司根据已签约的事实在案涉项目销售和推广过程中宣传乐购超市将入驻案涉项目，所以香梅公司在与钟署凤等人等业主签订商品房买卖合同过程中不存在引导或误导之情形；2、特易购公司因故未能入驻案涉项目，香梅公司单方和特易购公司和解，并不影响钟署凤等人权益；同时，香梅公司为尽快营造商业氛围，及时与欧尚等品牌超市进行沟通，但由于签约过程长，香梅公司最终选择引进本土品牌超市好买得超市，香梅公司力图降低乐购超市未能入驻的影响，切实维护钟署凤等人等业主的权益。综上，香梅公司认为，其公司在案涉项目商铺买卖合同签订和履行过程中不存在过错；另钟署凤等人主张降价50%的核算方式，并无合同依据和法律依据。
本院审查认为，双方当事人均应按约全面履行各自的义务。
关于焦点一，本院审查认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定的，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应承担违约责任”。
本案中，1、香梅公司在案涉项目设计和建造过程中已包括超市等商业卖场功能，香梅公司据此与特易购公司洽谈并签订合作协议，试图引进乐购超市品牌；后特易购公司因故未能实际入驻，香梅公司又与金盛发公司签订租赁合同，成功引进好买得超市；在该过程中，香梅公司并未改变案涉项目设计超市区域的用途；2、香梅公司在案涉项目销售和推广过程中宣传乐购超市等品牌将入驻案涉项目，但香梅公司在宣传资料中已明确注明“以实际入驻情况为准”，香梅公司已进行合理提示，并表明乐购超市等品牌最终是否入驻以实际入驻情况为准，由此可见，香梅公司虽宣传乐购超市将入驻，但该宣传并非明确具体；3、案涉项目包括商业零售、餐饮、娱乐等功能，超市区域及功能在案涉项目仅占有一定的比重，而非全部，由此可见，超市区域的经营品牌并不对案涉项目商铺买卖合同的订立及销售价格产生重大影响。
综上，本院认为，香梅公司在案涉项目销售推广过程中虽宣传乐购超市将入驻该项目，因该宣传并非对房屋及相关设施所作的说明，且该说明并非明确具体，对买卖合同订立及价格并不产生重大影响，该宣传应当认定为要约邀请而非要约，对双方当事人并不产生约束力。
关于焦点二，本院审查认为：香梅公司在案涉商铺买卖合同签订、履行过程中并无过错，具体为：
1、香梅公司在已和特易购公司签订合作协议的基础上，在案涉项目销售推广过程中才宣传乐购超市将入驻案涉项目，在宣传时已注明“以实际入驻情况为准”等提示；同时，香梅公司在案涉项目设计方案确已包含超市功能及区域；由此可见，香梅公司在案涉项目销售推广过程中并不存在虚假宣传等过错行为；2、香梅公司根据其和特易购公司签订的合作协议，对超市区域进行建造施工，后特易购公司因故未能实际入驻案涉项目，系特易购公司单方原因导致，就此香梅公司作为合同相对方并未干预或操纵；3、乐购超市入驻无望后，香梅公司选择与特易购公司和解的方式尽早解除双方合作协议、尽快解决双方纠纷，实属无奈之举，亦符合商业地产项目经营运作时效性的要求；4、香梅公司在和特易购公司和解后，及时和金盛发公司签订租赁协议，成功引进好买得超市并顺利开业，香梅公司作为开发商已积极履行招商义务。
综上，本院认为，香梅公司在案涉项目销售和推广过程中，宣称乐购超市将入驻案涉项目，该宣传仅构成要约邀请，不构成要约，该宣传对双方当事人无约束力；钟署凤等人要求香梅公司按商品房买卖合同降价50%，无事实和法律依据，应予驳回；香梅公司自愿补偿钟署凤等人4526元，系其对自身民事权益的处分，本院予以准许。
依据《中华人民共和国合同法》第十五条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、驳回钟署凤等人的诉讼请求；
二、香梅公司于本判决发生法律效力之日起十日内向钟署凤等人支付补偿款4526元。
案件受理费4482元（此款已由钟署凤等人预交），由钟署凤等人负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行；帐号：11×××05）。
审 判 长 王正和
代理审判员 戴 雷
人民陪审员 周金生
二〇一五年七月十七日
书 记 员 殷 琦
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。
商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。