广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0104民初9101号
原告：中国农业银行股份有限公司广州流花支行，营业场所广州市越秀区东风西路178号。
负责人：冯美霞，行长。
委托诉讼代理人：田源、潘杰英，广东金联律师事务所律师。
被告：张培森，男，1980年10月21日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。
被告：邓永红，女，1987年5月19日出生，汉族，身份证住址广东省五华县。
被告：清远市荣景投资有限公司，住所地清远市人民二路二十三号卓越大厦802号。
法定代表人：岑兆雄，总经理。
委托诉讼代理人：晏洁、劳荣茵，该司员工。
原告中国农业银行股份有限公司广州流花支行（以下简称农行流花支行）与被告张培森、邓永红、清远市荣景投资有限公司（以下简称荣景公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人田源、潘杰英及被告荣景公司的委托诉讼代理人晏洁到庭参加诉讼，被告张培森、邓永红因下落不明，经本院依法公告传唤，公告期满仍未到庭参加诉讼，依法作缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行流花支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告张培森、邓永红立即向原告偿还本金383256.05元及利息、罚息、复利（暂计至2017年8月2日的利息为16094.25元、罚息为375.06元、复利为349.03元；从2017年8月3日起至欠款实际清偿之日止的利息、罚息、复利按合同的约定计算）；2、判令被告张培森、邓永红购买的位于清远市××大学××路××号时代倾城十三号楼9层03号的房产在能够办理房产证之日协助原告办理正式抵押登记，将原告设定为抵押权人，抵押权设定后，原告对该抵押房产享有抵押优先受偿权；3、判令被告荣景公司对被告张培森、邓永红的全部债务承担连带保证责任；4、判令三被告共同承担本案受理费7148元、保全费2436元。事实和理由：2014年8月27日，原告与被告张培森签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定被告张培森向原告申请借款人民币420000元用于购买位于清远市××大学××路××号时代倾城十三号楼9层03号的房产，借款期限为180个月（即自2014年10月1日起至2029年9月30日止），还款方式为每月等额本息还款，被告张培森、邓永红提供上述房产作为该笔借款的抵押物，并办理了抵押预告登记；被告荣景公司为阶段性保证人，自借款发放之日起至被告张培森、邓永红取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为被告张培森的债务承担连带保证责任，保证、抵押担保的范围包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利以及诉讼费、保全费、公告费等实现债权的一切费用。如被告张培森未按合同约定归还借款，原告有权宣布合同提前到期，行使抵押权；同时，原告有权按合同约定计收罚息和复利；三被告还应承担原告因实现债权而支付的诉讼费、律师费、差旅费等费用。另被告张培森与被告邓永红是夫妻关系，上述债务发生在夫妻关系存续期间，被告邓永红应以夫妻共同财产对被告张培森上述债务承担共同清偿责任。合同签订后，原告依约于2014年10月1日向被告张培森发放上述贷款，但被告未按合同约定如期偿还原告贷款，已构成违约，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。
被告张培森、邓永红无答辩。
被告荣景公司辩称：被告荣景公司作为保证人，与被告张培森、邓永红签订的担保借款购房合同并不是为原告实现对被告张培森、邓永红的债权提供双重担保，而是附条件（办妥抵押登记手续）的阶段性保证，涉案房屋已经办妥抵押登记手续，故阶段性保证已经完成，根据原告提供的房地产预告登记证明，涉案房屋的抵押权的权利人是原告，故被告荣景公司的担保责任已经达到解除的条件；即使被告荣景公司需要承担担保责任，也应当是承担未清偿部分的担保责任；另外，如果被告荣景公司承担了连带清偿责任，应当享有向被告张培森、邓永红追偿的权利。
经审理查明：2014年8月25日，被告张培森、邓永红向原告申请贷款，并签署“同意房产抵押承诺书”，承诺书载明：“本人同意以自己合法所有的下列房产为借款人张培森向贵行借款所产生的债务提供抵押担保，房产位于清远市××大学××路××号时代倾城十三号楼9层03号房产，抵押担保的具体权利、义务与责任以相关当事人签订的借款担保合同的约定为准。本承诺不可撤销。”2014年8月27日，原告（贷款人）与被告张培森（借款人、抵押人）、被告邓永红（抵押人）、被告荣景公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款金额为420000元，借款用途为借款人购买位于清远市××大学××路××号时代倾城十三号楼9层03号的房产，上述房产为借款人家庭（借款人及配偶、未成年子女）范围内的第壹套房产；借款期限180个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；本合同适用浮动利率，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之伍后确定；借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；借款人不可撤销的申请并授权贷款人将全部借款直接划入户名为荣景公司的账户；本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月；合同项下借款的采用阶段性担保+抵押，由阶段性保证人荣景公司提供保证担保，保证方式为连带责任保证；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金等贷款人实现债权的一切费用；保证期间为借款到期日起二年；本合同项下借款同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任；抵押人与抵押物共有人同意以房屋地址清远市××大学××路××号时代倾城十三号楼9层03号房产提供抵押担保，抵押人应协助配合贷款人自本合同签订之日起90日内办妥抵押（预告）登记，自本合同签订之日起720日内办妥抵押登记；阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内案合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。
2014年9月22日，原告与被告张培森、邓永红就清远市××大学××路××号时代倾城十三号楼9层03号房产在清远市住房和城乡建设局办理了预告登记（粤房地预登清字第0100153950号），预告登记权利人为原告，预告登记义务人为张培森、邓永红，预告登记业务种类为预购商品房抵押权。2014年10月1日，原告依约发放借款420000元，该笔借款的《借款凭证》载明借款种类为一手购房款，到期日期为2029年9月30日，还款方式为等额本息还款。被告张培森自2016年11月2日开始拖欠到期的本息，根据原告提交的“欠款明细表”记载，截至2017年8月2日止，被告张培森拖欠原告贷款本金余额17649.35元、利息16094.25元、罚息375.06、复利349.03元。原告催收未果，遂诉至本院。
被告荣景公司对原告提交的欠款明细表未确认，认为是原告单方制作的，但未提供反驳证据。
另查，被告张培森、邓永红于2009年5月7日登记结婚。本院认为：原告农行流花支行与被告张培森、邓永红签订
的《个人购房担保借款合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。原告已按合同约定履行了发放贷款的义务，享有按时收回贷款本金及利息收益的权利。被告张培森未能按合同约定履行还本付息义务，构成违约，故原告农行流花支行请求被告偿还借款本金及利息合法合理，本院予以支持。鉴于涉案借款发生在被告张培森、邓永红婚姻关系存续期间，且借款用于购置家庭第一套住房，故原告主张涉案借款属于夫妻共同债务，并主张被告邓永红与被告张培森共同承担偿还责任，符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十四条的规定，本院予以支持。
根据《中华人民共和国物权法》第五条的规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”和第二十条的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”表明，抵押权的设立必须依照法定程序进行，当事人不得自行约定或自认；预告登记是为了登记主体将来实现物权的中间状态登记，并非物权本身的登记。该法第一百八十七条就设立抵押权进一步规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”表明，不动产抵押权的取得必须办理抵押登记，其他登记不能产生设立抵押权的效果。结合本案实际，无论基于何种原因，原告农行流花支行对涉案的抵押房产只是办理了预告登记，至今并无办理抵押登记。综上，本院认定涉案抵押房产的预告登记不属于抵押权设立的登记范畴，原告农行流花支行不能享有抵押权。不能对抵押房产享有优先受偿权。原告主张被告张培森、邓永红协助办理房产抵押登记手续的请求不予调处。若原告农行流花支行认为被告张培森、邓永红提供的抵押物已具备抵押登记条件而要求进行抵押权设立登记，可另循法律途径解决。
被告荣景公司系涉案借款的阶段性保证人，鉴于涉案抵押物至今未办理抵押登记手续，故原告请求被告荣景公司对被告张培森上述债务承担连带保证责任，符合合同关于“阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任”的约定。被告荣景公司承担保证责任后，享有《中华人民共和国担保法》第三十一条规定的有向被告张培森追偿的权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十四条的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告张培森清偿借款本金383256.05元及欠息（截至2017年8月2日的利息为16094.25元；罚息为375.06元、复利为349.03元；自2017年8月3日起至欠款实际清偿之日止的利息、罚息、复利按《个人购房担保借款合同》约定标准计付）给原告中国农业银行股份有限公司广州流花支行。
二、被告邓永红对被告张培森的上述债务承担共同偿还责任。
三、被告清远市荣景投资有限公司对上述债务承担连带清偿责任。被告清远市荣景投资有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告张培森追偿。
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司广州流花支行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7148元、保全费2436元（原告中国农业银行股份有限公司广州流花支行均已预付），由被告张培森、邓永红共同负担。被告清远市荣景投资有限公司对该受理费承担连带清偿责任。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应自接到人民法院交纳诉讼费用通知次日起七日内，按不服一审判决确定的金额部分为标准计向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李 胜 英
人民陪审员 胡今胜人民陪审员易美红
二〇一七年十一月八日
书 记 员 谢 明 慧