广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0306民初19162号
原告许德勇。
原告潘俊海。
两原告共同委托代理人周静。
被告林进权。
被告潘爱兴。
两被告共同委托代理人颜森兴。
两被告共同委托代理人陈楚洲。
上列当事人民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许德勇、潘俊海及共同委托代理人周静，被告林进权、潘爱兴的共同委托代理人陈楚洲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告经中介介绍认识后于2016年10月28日签订了《房屋借款合同》、《借据》，双方约定原告向被告出借700000元，�告将其位于沙井镇*****小区10、11栋房屋经营使用权抵押给原告，期限3年；被告保证原告每月收到租金24000元，不足24000元的部分由被告补足。《房屋借款合同》、《借据》签订后，原告当日即将借款交付给了被告。但是，被告仅支付了3个月租金后未再付任何款项，其行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。现原告诉至法院，请求判令：1、被告立即归还原告借款人民币700000元及利息（利息按月息2分，从2016年11月28日起计至实际还款之日止)；2、本案的诉讼费、保全费由被告承担。
两被告共同辩称，1、两被告已向两原告退还款项96000元，实际拖欠金额为580000元，理由如下：两原告与两被告签订《房屋借款合同》后，实际向两被告转帐676000元，并非700000�，两被告已通过银行转账的方式向两原告退还款项96000元，因此，两被告实际拖欠580000元。2、涉案合同虽名为借款合同，但实际为租赁合同，且该合同为无效合同，具体理由如下：《房屋借款合同》第一条及第四条明确约定两被告将位于宝安区沙井街道*****小区第10栋、11栋房屋的经营使用权抵押给两原告经营管理，两被告保证两原告每月收到租金24000元，如达不到24000元，租金由两被告补足，由此看出，两原告是以承租包揽的方式承租上述两栋房屋，由两原告自己经营管理，但因涉案房屋是小产权房，未取得产权证，也无相关报建手续，因此，《房屋借款合同》应为无效合同。另，《房屋借款合同》签订后，涉案房屋没有实际交付使用，两原告未对其进行经营管理，因此，不能享有每月24000元的租金收益。3、原告与被告签订的《房屋借款合同》中没有关于利息的约�条款，双方也未就此进行补充约定，因此，两原告要求两被告按月息两分的标准支付利息没有事实和法律依据。综上，被告仅需向原告退还租金580000元，无须支付利息。
经审理查明，2016年10月28日，原告许德勇、潘俊海与被告林进权、潘爱兴签订《房屋借款合同》，双方约定：被告林进权、潘爱兴将位于深圳市宝安区沙井******小区10栋、11栋房屋经营使用权抵押给原告许德勇、潘俊海经营使用，期限为3年，从2016年11月1日起至2019年10月30日止；被告林进权、潘爱兴向原告许德勇、潘俊海借款人民币700000元，保证原告许德勇、潘俊海每月收到租金人民币24000元作为利润，如达不到人民币24000元，由被告林进权、潘爱兴补足；原告许德勇、潘俊海向被告林进权、潘爱兴提供借款人民币700000元，房屋使用经营期限届满后，被告林进权、潘爱兴无息退还原告许德勇、潘俊海借款人民币700000元。同日，原告许德勇、潘俊海与被告林进权、潘爱兴还签订了《借据》，载明被告林进权、潘爱兴“今借到人民币700000元，期限3年”；被告林进权亦出具了一份《借条》，内容为“今借到许德勇人民币700000元”。
另查，原告许德勇、潘俊海于2016年10月28日通过银行转账方式向被告林进权、潘爱兴交付借款人民币676000元。对于其余借款人民币24000元，原告许德勇、潘俊海在庭审中称已预先扣除作为2016年11月利息；同时，原告许德勇、潘俊海确认被告林进权、潘爱兴已向其支付了人民币96000元，但主张该款系2016年12月至2017年3月期间的借款�息，被告林进权、潘爱兴自2017年4月起未再按约支付利息，原告因此于2017年7月4日向法院提起诉讼。
再查，被告林进权、潘爱兴因民间借贷等纠纷在本院被多名债权人起诉或申请强制执行。
以上事实，有《房屋借款合同》、《借据》、《借条》、银行交易明细、庭审笔录以及当事人的陈述等附卷为证。
本院认为，原告许德勇、潘俊海与被告林进权、潘爱兴之间形成民间借贷关系，本案案由应为民间借贷纠纷。关于借款本金，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条的规定，借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。本案中，虽然被告林进权、潘爱兴出具的《借据》、《借条》载明其向原告许德勇、潘俊海借款人民币700000元，但原告许德勇、潘俊海已预先在本金中扣除利息人民币24000元，实际借款人民币676000元，因此，本案借款本金应为人民币676000元。关于借款利息，双方在《房屋借款合同》中约定被告林进权、潘爱兴将名下房屋抵押给原告许德勇、潘俊海经营使用，保证两原告每月收益人民币24000元，由此可推定为该条款系双方对借款利息的约定。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定，借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。本案中，因双方约定的利率已明显高于法律规定的限度，结合本案案情，本院酌定以年利率24%为限予以支持。利息分两段计算：以本金人民币676000元为基数，从2016年11月1日起计算至2017年6月30日止，被告林进权、潘爱兴应支付利息人民币108160元，扣除已付人民币96000元，其还应支付该期间利息人民币12160元；以本金人民币676000元为基数，从2017年7月1日计算至款项还清之日止。鉴于被告林进权、潘爱兴欠付本案借款利息的实际情况，结合两被告目前的涉案数量以及偿付能力，原告许德勇、潘俊海主张两被告偿还借款本金人民币700000元，其中要求偿还人民币676000元的请求，理由正当，于法有据，本院予以支持。超出的借款本金，本院予以驳回。利息以本院酌定的年利率24%为准，超出部分，于法无据，本院亦予以驳回。综�，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告林进权、潘爱兴于本判决生效之日起七日内偿还原告许德勇、潘俊海人民币676000元并支付利息（利息包含两部分：截至2017年6月30日止的利息实为人民币12160元；以人民币676000元为本金，按照年利率24%从2017年7月1日起计至款项付清之日止）；
二、驳回原告许德勇、潘俊海的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币5400元，由原告许德勇、潘俊海承担人民币185元，被告林进权、潘爱兴承担人民币5215元。保全费人民币4020元，由被告林进权、潘爱兴承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 黄 绪 喜
二〇一七年十月十九日
书记员 苏莉（兼）
书记员 陈 淑 仪
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；
（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。