河南省汝州市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0482民初10038号
原告：吕利香，女1960年9月28日出生，汉族，住汝州市。
原告：吕阿西，女1983年12月2日出生，汉族，住汝州市。
二原告委托诉讼代理人：王程祥，河南神鹰律师事务所律师。
被告：吕立奇，男，1957年10月7日出生，汉族，住汝州市。
委托诉讼代理人：李凤英，女，1959年2月12日出生，汉族，住汝州市。系吕立奇之妻。
被告：马大听，男，1966年7月14日出生，汉族，住汝州市。
原告吕利香、吕阿西与被告吕立奇、马大听确认合同无效纠纷一案，二原告于2017年10月11日向本院起诉，本院于2017年10月12日受理后依法适用简易程序于2017年11月30日公开开庭进行了审理。原告吕利香、吕阿西及二原告的委托诉讼代理人王程祥、被告吕立奇的委托诉讼代理人李凤英、被告马大听到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕利香、吕阿西向本院提出诉讼请求：1、请求判决二被告之间的买卖协议无效；2、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：吕雪成系原告吕利香之父、吕阿西爷爷（吕雪成长子吕自立之女），2012年2月因病去世。马小雪系原告吕利香的母亲，于2002年因病去世。原告吕利香父母名下有宅基地一处，位于汝州市风××办事处吴洼村××自然村××组，院内有房屋三间，门楼一间。原告吕利香一直在汝州市市区生活居住，父母去世后，一直没回老家，后得知被告吕立奇（系原告吕利香二哥）未经兄妹们同意，私自将原告吕利香父亲名下的房产卖给被告马大听所有。二原告多次找被告吕利奇询问，被告吕立奇没有给出任何说法。二原告认为，原告吕利香父母名下的宅基地及房产二原告有继承权，被告吕立奇未经二原告同意将宅基地卖给被告马大听。被告马大听不是吴洼村田屯自然村11组的人，其无权购买原告吕利香父母名下的宅基地及房产，法律规定不能买卖，二被告之间的合同应为无效合同。为维护原告的合法权益，故具状起诉，望判如所诉。
被告吕立奇辩称，针对二原告的诉讼请求，应当予以驳回。一、涉案房产的全部权利归吕立奇所有和使用，吕立奇有权自由处分，二原告无权干涉。涉案房产原系吕雪成、马小雪继承祖业所得，土改时登记在吕雪成名下。1999年7月6日经族人吕中海、吕立武见证，吕雪成、马小雪以分单的形式将该房产分给吕立奇家，并于当日签订《分单》，权利人吕雪成、马小雪在上边加摁指印。显然，自分单签订之日，该处房地产全部权利已经归吕立奇，吕立奇享有占有使用受益处分的权利，他人无权干涉。二、吕立奇和马大听于2012年签订契约与二原告无关，二原告无权主张任何权利。2012年吕立奇的儿子突患骨癌，为了救命，吕立奇将自己的房地产出卖给马大听，价格为12万元。出卖时，老房屋已经是危房，马大听购买后自行建造六间混砖楼房，原房屋均已自然倒塌。本案协议效力的有无与二原告无关，本案二原告无诉讼主体资格。二原告所诉不知道吕立奇将该处房地产处理给马大听不属实。××是事实，卖房救命也是事实，吕立奇现在城区居住也是�实，彼此情况二原告完全清楚。如果不是涉案房产被拆迁，二原告是不会提出要求的。三、吕雪成去世时遗产仅遗留几千元钱，当时包括二原告在内的各继承人已经分配完毕。涉案房产早在1999年父母去世前就已经处分完毕，其死亡时根本不存在涉案遗产，二原告的诉讼请求应予驳回。
被告马大听辩称，一、本案二原告不具备诉讼主体资格，其起诉不符合起诉条件，应予驳回。1.涉案宅基地并没有办理土地登记并领取土地使用权证书，土改时期的房地产使用证根本不是现行有效法定权属证明，本案二原告不具备诉讼主体资格。2.二原告对涉案宅基地根本没有继承权利。宅基地所有权属于集体，个人仅拥有使用权，原登记的使用权利人死亡的，继承人不能对宅基地继承。3.涉案房地产在1999年7月6日已实际归吕立奇所有和使用，二原告无权干涉吕立奇的处分行为。1999年7月6日，吕雪成、马小雪生前以分单的形式，已将该宅院包括房屋的全部权利处分给吕立奇，该处分权是吕雪成、马小雪对自己物权的合法处分，不受他人干涉，当然具备法律效力，所以自1999年7月6日开始，该宅院及老房屋权属归吕立奇。吕立奇在2012年对涉案房产的处分不需要征得二原告的同意，二原告无权干涉。本案协议的效力与二原告无关，二原告无诉讼主体资格。4.本案房地产由吕雪成、马小雪生前就已经处分完毕，其死亡时根本不存在涉案遗产，所以二原告以继承权收到侵犯为由提起本案诉讼明显不能成立，应当予以驳回。二、如果没有驳回起诉，从实体上也应当驳回二原告的诉讼请求。1.二被告之间协议不违反法律的强制性规定。马大听购买的房屋，根据房地一体的原则，涉案宅基地也应当归马大听使用。2.涉案三间房屋、门楼已经自然倒塌，根本不存在返还的基础。2012年底，马大听开始翻建新房，并于2013年5月建造完毕。2017年10月份拆迁时也是拆迁的马大听新房屋。二原告所起诉的房屋根本不存在。所以基于自然倒塌原有房屋不可能返还。三、二原告的起诉超过诉讼时效，依法应予驳回。如果二原告认为马大听侵犯了其权利，也应当在法定时效内起诉。二原告于2017年10月起起诉已超过了法定诉讼时效。综上，应驳回二原告的起诉或诉讼请求。
经审理查明，吕雪成、马小雪夫妇育有子女五人，长子吕自立、次子吕立奇、三子吕立信、长女吕利香、次女吕利平。马小雪于2001年6月份去世，吕雪成于2012年2月份去世，吕自立于1983年6月份去世。原告吕阿西系吕自立之女。吕雪成、马小雪夫妇在汝州市风××办事处××自然村有一处宅院，土改时登记在吕雪成名下。1999年11月15日汝州市房产处所颁发的《汝房�第××号》汝州市房地产使用证显示：姓名为吕雪成，亩数为：四分三厘。
2012年10月15日，经人说和，吕立奇作为卖方、马大听作为买方，双方签订《契约》一份。《契约》的主要内容为：“3.房地产位置及附属物：自有宅基地及房产一处，位于风××区××村西头，院内瓦房3间，门楼1件，水井1眼。4.成交价格及付款方式：成交价壹拾贰万元整。乙方先付给甲方购房款8万元，下余房款十内付清。5.房地产交付使用时间：房款付清后即交付乙方使用。6.双方约定的其他事项：甲方在收到全部房款后给乙方出具收款收据为凭，甲方将汝州市房产所房产证抄录原件（房主吕雪成）一份交给乙方收存。甲方经与家人协商一致，自愿将此房产卖于马大听名下永久为业。买方经与家人协商一致自愿购买……该房产无任何权属纠纷争议。恐后无凭，立约为据”。
2012年底，马大听开始建新房，于2013年5月建造完毕。2017年10月份争议宅院被政府拆迁，马大听和汝州市风穴办事处签了拆迁补偿协议，协议以全现金补偿的方式补偿马大听各项费用共计196万元。
庭审中，被告吕立奇出示了一份1999年7月6日吕雪成、马小雪、吕立奇、吕立信经人说和所达成的《分单》。《分单》的主要内容为：“吕雪成、马小雪夫妇婚后育有五个子女，即长子吕自立、次子吕立奇、三子吕立信、长女吕利香、次女吕利平，现均已成家，但长子吕自立1983年病故，其女儿吕阿西户口登记在吕立奇名下。吕雪成、马小雪夫妇婚后拥有位居田屯村两处宅院，其中吕雪成继承祖业住宅一处（以下简称南院），另一处（以下简称北院）系吕雪成于七十年代申请政府分配所得。吕雪成、马小雪均已年过半百，唯恐子女因吕雪成、马小雪百年后为家产发生纠纷，故此由吕雪成、马小雪主持，经族人见证，特立此分单：1.位居田屯村北段的一处宅院，即北院被政府分别登记在次子吕立奇和三子吕立信名下，……面积四分三厘……该宗土地使用权及其院内房屋所有权均归吕立信享有；2.吕雪成继承祖业宅院一处，即南院被登记在吕雪成名下，面积四分三厘……该宗土地使用权及其院内房屋所有权均归吕立奇享有；3.吕雪成、马小雪夫妇生养死葬均有次子吕立奇、三子吕立信负担。……”。
本案在审理过程中，二原告提出申请要求对上述《分单》的形成时间予以鉴定。经本院委托，西南政法大学于2018年3月28日作出《西政司法鉴定中心（2018）文鉴字第0099号司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1.送检的标称时间为“一九九九年七月六日”的《分单》原件存在人为老化痕迹。2.由于人为老化的影响，送检的标称时间为“一九九九年七月六日”的《分单》原件上打印字迹及指印已失去形成时间鉴定的条件。
另，本院依据二原告的诉讼保全申请，于2017年11月2日作出（2017）豫0482民初10038号民事裁定书，将吕立奇和马大听所签订的宅基地买卖协议中的宅基地拆迁补偿款予以冻结，限额161万元。二原告提供中国人民财产保险股份有限公司平顶山市分公司的保单保函予以担保。
上述事实，由庭审笔录及其他相关证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中所争议的宅院系吕雪成继承祖业所得并登记于吕雪成名下，应系吕雪成、马小雪夫妇的共同财产。在吕雪成、马小雪夫妇去世后，争议宅院应系其夫妇的遗产。庭审中，被告吕立奇所出示的《分单》由于存在人为老化痕迹，造成其上字迹及指印形成时间无法鉴定，因此该《分单》的真实性存在疑�，不能作为证据使用，即不能够证实吕雪成、马小雪夫妇于1999年7月6日将争议宅院处分给被告吕立奇，同时也不能够证实被告吕立奇对争议宅院具有合法的处分权。被告吕立奇于2012年10月15日在没有征得全部法定继承人一致同意的情况下，将争议宅院处分给被告马大听，侵犯了其他法定继承人的合法权益。
再者，争议宅院的土地系集体土地，即使被告吕立奇具有合法的处分权，依据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”和第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，以及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、�辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”和第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”之规定的立法精神，农村土地使用权系集体所有，禁止向本集体经济组织之外的人员转让。争议宅院位于汝州市风××办事处吴洼村××自然村，被告马大听系汝州市大峪乡玉皇村北河村人，非吴洼村田屯自然村的集体经济组织成员。被告吕立奇将争议宅�只能处分给本集体经济组织的成员，而不能处分给非本集体经济组织成员之外的被告马大听。
综上，二原告的诉讼请求，于法有据，本院应予支持。二被告的辩解意见，无法律依据，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条之规定，判决如下：
被告吕立奇和被告马大听于2012年10月15日所签订《契约》为无效协议。
案件受理费100元，减半收取50元，由被告吕立奇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审判员 滕 胜 利
二〇一八年五月二日
书记员 �晓鹏
适用法条：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》
第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地�面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。