广西壮族自治区北海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂05民终457号上诉人（原审被告）：广西桂润土地开发有限公司，住所地北海市工业园区香港路工业园区管理委员会大院内。法定代表人：花毓萍，总经理。委托诉讼代理人：胥军芳，京园律师事务所北海分所律师。委托诉讼代理人：任坤，京园律师事务所北海分所实习人员。被上诉人（原审原告）：宋某,女,2007年10月26日出生,汉族,户籍所在地北海市海城区，现住北海市海城区。委托诉讼代理人：文平，广西弘景律师事务所律师。上诉人广西桂润土地开发有限公司（以下简称桂润公司）因与被上诉人宋某商品房预售合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2016）桂0502民初1337号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年4月13日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2017年5月18日公开开庭进行了审理，上诉人桂润公司的委托诉讼代理人胥军芳、任坤，被上诉人宋某的委托诉讼代理人文平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。桂润公司上诉请求：撤销北海市海城区人民法院（2016）桂0502民初1337号民事判决并依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院程序违法，在一方当事人众多的共同诉讼中适用简易程序使得上诉人的诉讼权利未得到有效保障。本案与其他22个案件组成普通共同诉讼，已达到法律规定一方当事人人数众多不应适用简易程序的规定，且本案案情复杂，上诉人曾向一审法院提交建议转普通程序申请书，一审法院未予批准，致使被上诉人举证期间不足。二、原审法院认定事实不清，严重损害上诉人合法权益。首先，原审法院对合同约定的交房条件认定不清。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，涉案房屋交付使用应达到的验收条件为“商品房经验收合格”，此处的验收合格是指经建设、施工、监理、勘察、设计单位五方验收合格，双方当事人在一审诉讼中向法院提交的生效判决书中也载明被上诉人曾自认交房条件为五方验收合格，一审法院对此未作出明确认定即认定上诉人违约，存在错误；其次，原审法院对上诉人于2012年11月25日取得《建设工程质量竣工验收意见书》不予认定是错误的。原审法院以上诉人提交的证据1登记的工程名与合同约定的工程名不符为由，对竣工验收意见书不予认定，存在错误。涉案小区共有两幢房屋，“桂润尚东海岸住宅小区A栋”即为尚东海岸1幢，B栋即为2幢；最后，原审法院没有认定上诉人已多次通知被上诉人办理收房手续的事实存在错误。上诉人于2014年4月已通知了被上诉人办理收房手续，被上诉人拒绝收房。证人隋某在一审诉讼中出庭作证证实其曾于2014年4月中上旬以手机短信形式通知被上诉人收房。此外，北海市公安边防支队官兵在尚东海岸住宅小区限价团购52套商品房，截止2016年6月18日，已有36套商品房的业主办理了收房手续，被上诉人是通过该团购活动购买的涉案房屋，在单位大部分同事已收房的情况下，被上诉人不可能不知道涉案房屋已具备交付条件。而且，小区业主设有业主QQ群，业主之间信息共享，部分业主两次起诉均是委托同一律师，上诉人称从2014年4月至2016年4月期间一直没有收到上诉人的收房通知亦无法从其他途径获知房屋已经符合交付条件，不合常理。上诉人于2016年5月10日通过顺丰快递寄送律师函，于2016年5月18日报纸公告等方式通知被上诉人收房。三、被上诉人请求的2012年5月1日至2014年4月30日的逾期交房违约金已过诉讼时效,不应得到支持。被上诉人应自2012年4月30日就知道其权利受侵，而被上诉人直至2016年6月10日才诉至法院，亦未提供充分证据证实存在中止、中断诉讼时效计算的事由，故上述时间段内的逾期交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，不应得到支持。宋某辩称：上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉。关于程序问题，该批系列案件中每个案件的事实清楚案情简单，符合简易程序的规定，不存在违反诉讼法规定的问题；关于约定的交房条件，涉案商品房买卖合同中，约定交房条件为五方验收的有两份，其他的均以商品房验收合格作为交房条件；一审中被上诉的自认及笔误，均不能改变原合同的内容；关于竣工验收的问题，竣工验收意见书不是完整的五方验收，上诉人一直没有提交工程质量保证书，也没有经政府和相关部门的验收和备案，故上诉人没有完成五方验收；关于通知收房的问题，上诉人没有证据证实曾短信通知被上诉人收房，且短信方式告知也不属于合同第七条约定的通知方式。被上诉人知道部分业主收房的事实不代表被上诉人知道可以收房，上诉人迟迟不交房所产生的损失具有持续性，违约金若只限定于百分之二十则不公平。关于诉讼时效问题，坚持一审答辩意见，本案未超过诉讼时效。宋某向一审法院起诉请求：1.桂润公司向宋某支付违约金(违约金计算：每日按宋某已交付房款的万分之二计算，自2012年5月1日起暂计至2016年4月30日止为39214.99元，以后的另计至实际交房之日止)；2.本案诉讼费由桂润公司承担。一审法院认定的事实：2011年12月29日，宋某（买受人）与桂润公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定买受人向出卖人购买位于北海市尚东海岸1103号房。该房屋总价款为134206元，买受人于签订本合同当日一次性付款。出卖人应于2012年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《商品房买卖合同》及本补充协议中约定由出卖人发出的通知是指：①由出卖人按买受人在第六条预留（经书面变更后）的通讯地址发出的挂号邮寄函件；②出卖人在北海市级报纸刊登的关联通告或告示。如邮件被退返或者买受人没有收到邮件的，报纸通告即视为出卖人发出了通知。合同签订后，宋某于2012年3月16日向桂润公司交纳购房款134206元，宋某已支付完全部购房款。另查明，2015年8月4日，北海市住房和城乡建设局向吴永发发出答复书，答复“经查，截至2015年7月21日，尚东海岸小区尚未竣工验收。在未经验收的情况下，通知你收房，此行为涉嫌违反了《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定。对此我局已责令广西桂润土地开发有限公司停止将未经验收的商品房交付使用的行为”。2016年5月20日，北海市住房和城乡建设局向吴永发发出告知书，告知“‘北海市尚东海岸1栋竣工验收备案表’的政府信息不存在”。一审法院认为，宋某与桂润公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是各方的真实意思表示，内容合乎法律规定，为有效的合同。宋某已按合同约定支付了购房款，桂润公司应根据约定于2012年4月30日前将经验收合格、并符合合同约定的房屋交付给宋某使用，交付房屋时桂润公司应书面通知宋某办理收房手续，桂润公司根据宋某预留的地址信息发出的挂号邮寄函件被退返或无人签收时，再通过报纸公告的方式告知，公告发出才视为发出通知，桂润公司未依约履行其义务，桂润公司构成违约，应承担违约责任。宋某与桂润公司在合同中约定，逾期交房超过180日，宋某有权解除合同或选择继续履行合同。宋某要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，桂润公司按日向宋某支付已交付房价款万分之二的违约金，该标准较中国人民银行同期贷款利率过高，宋某未能提供证据证实其因桂润公司逾期交房所造成的实际损失，现桂润公司主张该标准过高并要求予以调整，综合双方的实际履行情况及公平原则，一审法院酌情将违约金标准调整为中国人民银行同期贷款利率上浮30%，自2012年5月1日起计至实际交付房屋之日止。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：桂润公司向宋某支付违约金（违约金计算：以134206元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%，自2012年5月1日起计至实际交付房屋之日止）。案件受理费780元，减半收取390元，由桂润公司负担本院二审期间，上诉人桂润公司向本院提交以下证据：1.北海市商品房预售许可证、商品住宅使用说明书、商品住宅质量保证书、建设工程质量竣工验收意见书，拟证明涉案尚东海岸第1幢房屋即规划为尚东海岸A栋住宅楼，涉案房屋于2012年11月25日已经五方验收合格，达到合同约定的交付使用条件，出卖人依约提供了商品房住宅使用说明书及质量保证书，被上诉人拒绝收房无事实和法律依据，应自行承担责任；2.律师函、报纸公告，拟证明涉案商品房具备交付条件后，上诉人自2014年4月起多次通知被上诉人办理收房手续，但被上诉人迟迟不肯办理，为妥善处理该问题，上诉人于2016年5月10日通过邮寄律师函及2016年5月18日报纸公告的方式通知被上诉人办理收房手续。被上诉人宋某的质证意见为：对证据1的三性没有异议，其中竣工意见书是上诉人一审期间所提证据，在此不再发表质证意见，商品房住宅使用说明书及质量保证书是上诉人单方制作，被上诉人没有收到过，故无法证明其内容；对证据2，双方约定以挂号信方式进行通知，上诉人仅以公告不足以证实完成通知，即使能够证明，也只能证明系2016年5月18日才通知的。本院认证意见如下：上诉人提交的上述证据中大部分已在一审中举证、质证，其余部分也不属于新证据。对双方均无异议的证据本院予以认可其真实性、合法性、关联性，确认其具有证明力。对双方有异议的证据，因其与各方的诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。本院二审查明的事实与一审认定的事实相一致，对一审认定的事实，本院予以确认。本院另查明，2012年11月25日，涉案房屋建筑工程的施工、勘验、设计、监理、建设单位共同出具《建设工程质量竣工验收意见书》，验收结论为工程质量合格。本院再查明，2016年5月18日，桂润公司在《北海日报》刊登交房公告，通知同一小区数名案外业主于2016年5月20日前收房。本院归纳本案的争议焦点为：桂润公司是否存在逾期交房的违约行为，若存在，违约金应如何计算。本院认为，根据桂润公司与宋某签订的《商品房买卖合同》第八条约定，桂润公司应于2012年4月30日前将经验收合格的商品房交付宋某使用。对于如何理解双方约定的交房标准“商品房经验收合格”，双方当事人存在争议：桂润公司主张应理解为商品房经建设单位组织勘察、设计、施工、监理、建设五单位进行主体质量竣工验收合格。宋某则主张应理解为五方验收合格加行政备案的验收标准。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。一方面，合同约定的交房条件包括商品房经验收合格、商品房经综合验收合格、商品房经分期综合验收合格及商品房取得商品住宅交付使用批准文件等四项，仅从字面即可判断商品房经验收合格与经综合验收合格存在区别，双方当事人在此基础上经协商选择“商品房经验收合格”为标准，系双方真实意思表示，应予确认。另一方面，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》等行政法规及建设部相关行政规章的规定，我国于2000年以前实施的是商品房验收许可制度，即由房地产开发主管部门组织竣工验收及综合验收的制度。2000年以后，随着国务院行政审批制度改革工作的推进以及行政许可法的实施，与房地产项目竣工验收的相关行政法规、规章的规定亦发生了变化。2004年5月19日，国务院颁布《关于取消第三批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批，表明2000年以后，以建设单位组织进行的竣工验收制度逐步取代了建设行政主管部门组织竣工验收及住宅小区竣工综合验收相关制度。宋某主张的五方验收合格加上行政备案的交房标准应属于合同第八条第二项“商品房经综合验收合格”的交房标准。综上，根据行政法规、规章的条例，以及合同双方当事人的真实意思表示，可以认定双方签订的《商品房买卖合同》中第八条第一项“商品房经验收合格”是指五方验收合格。本案中，涉案工程的建设单位组织施工、设计、监理和勘察单位对涉案工程进行了竣工验收，上述五方主体于2012年11月25日均确认涉案工程经竣工验收合格，因此，上诉人主张案涉商品房于2012年11月25日具备双方约定的交房条件，具有事实依据，本院予以采纳。民事案件审理中，判断交易的房屋是否满足交房条件，应以合同双方签约时的真实意思表示为根据，如前所述，本案双方约定的交房条件为商品房经验收合格而非综合验收合格，北海市住建局在《关于吴永发投诉材料答复书》中对涉案尚东海岸小区未经房地产主管部门组织综合验收的认定并不能证明涉案商品房未满足双方约定的交房条件。关于桂润公司通知宋某办理房屋交接手续的时间，桂润公司主张其曾于2014年4月以短信形式通知宋某收房，庭审中宋某对此不予认可，因桂润公司仅提供公司员工隋某的证人证言，无其他证据进行作证，本院对此无法采信。桂润公司虽无书面证据证明曾通知宋某交房,但在本案诉讼中,桂润公司已向宋某明确表示涉案房屋已具备交房条件并可要求其办理收房手续,故本院参照桂润公司向其他业主报纸公告之时即2016年5月18日为桂润公司通知宋某办理房屋交接手续的时间。涉案商品房合同约定的交房时间为2012年4月30日，而桂润公司在涉案商品房满足交房条件后，直至2016年5月18日才通知购房者办理收房手续，构成逾期交房的违约行为，应依约承担逾期期间的违约金。桂润公司一审中对双方约定的违约金标准过高问题提出抗辩，一审法院依法作了相应调整，即按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计付，被上诉人对一审判决按该标准计付违约金未提出上诉，视为其认可该计付标准，本院对该违约金计付标准予以确认。关于宋某主张的违约金是否超过诉讼时效问题，本院认为，双方合同约定的交房时间为2014年4月30日，但直至2016年5月13日，宋某才起诉向桂润公司主张迟延交房的违约金，其亦未能提供证明有诉讼时效中断的证据，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于诉讼时效期间为二年的规定，本案违约金的保护范围为宋某起诉之日倒计二年即从2014年5月13日起算。综上，本案违约金以宋某已付购房款134206元为基数按中国人民银行同期贷款利率上浮30%从2014年5月13日计算至2016年5月18日止。关于一审法院审理本案适用简易程序是否违法的问题。上诉人主张本案涉及共同诉讼不应适用简易程序审理。本院认为，本案虽为系列案件，但因桂润公司逾期交房违约引起的诉讼之前已有生效判决，而本案与前案生效判决认定的事实基本一致，案情并不复杂；同时从上诉人二审提供的证据来看，也不属于新的证据，故一审采用简易程序并未影响其举证权利，上诉人称一审采用简易程序审理本案属于程序违法，理由不充分，本院不予采信。综上所述，桂润公司的部分上诉理由成立，本院依法予以支持。一审法院在对于双方所举证据证明力的认定上有欠妥之处，导致实体判决有失妥当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更北海市海城区人民法院（2016)桂0502民初1337号民事判决为：上诉人广西桂润土地开发有限公司向被上诉人宋某支付逾期交房违约金（违约金计算：以134206元为基数按中国人民银行同期贷款利率上浮30%从2014年5月13日计算至2016年5月18日止）；二、驳回被上诉人宋某的其他诉讼请求。本案一审案件受理费390元，二审案件受理费780元，共计1170元，由上诉人广西桂润土地开发有限公司负担1050元，被上诉人宋某负担120元（被上诉人已预交一审受理费390元，上诉人已预交二审受理费780元，上诉人负担超出其预交部分的270元，在履行上述义务时一并结清给被上诉人）。上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 张佩和审 判 员 陈邦和审 判 员 魏玉芳二〇一七年六月三十日法官助理 方 嫄书 记 员 刘 麒