福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0104民初791号原告福州榕诚鑫物业管理有限公司第三分公司，住所地福州市台江区。负责人黄雅琴，公司经理。委托代理人蒋励，公司员工。委托代理人翁华勇，北京大成（福州）律师事务所律师。被告肖艳，女，1976年9月12日出生，汉族，住福州市仓山区，现住福州市仓山区。原告福州榕诚鑫物业管理有限公司第三分公司与被告肖艳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人蒋励到庭参加诉讼。被告肖艳经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福州榕诚鑫物业管理有限公司第三分公司诉称，2010年12月25日，原、被告签订了《【福湾新城秋月苑】前期物业管理服务协议》，约定被告委托原告对其所购买的坐落于福州市仓山区建新镇福湾新城秋月苑房屋提供前期物业管理服务，物业服务费按建筑面积0.85元／平方米.月（不含水、电、电梯运行公摊费）计算；被告自入伙之日起（以开发商发出《交房通知书》日期为准）开始向原告缴纳物业管理费和水电公摊费用；入伙后被告应在当月10日前履行每月缴纳物业服务费用义务；电梯运行及公共水电分摊费暂收20元／户（代收代付），待业主装修入住后根据实际用电费多退少补；公共水电分摊费每月根据实际发生额按实进行分摊；被告违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日欠费总额的千分之五交纳违约金。协议签订后，原告按约对被告所购的房产提供前期物业管理服务，但被告未严格履行合同约定的付款义务，至今尚欠自2013年2月1日起至2014年12月30日止的物业服务费1612.3元，自2014年3月1日起至2014年12月30日止的电梯运行、公共水电分摊费91.8元。现诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付物业管理费1612.3元及逾期付款违约金（从2013年2月1日起暂计至2015年8月24日止）；二、被告立即向原告支付公共水电公摊费91.8元及逾期付款违约金（从2014年3月1日起暂计至2015年8月24日止）；三.本案诉讼费用由被告承担。被告肖艳未提交书面答辩意见及证据。本案在审理过程中，原告提交如下证据：证据1.【福湾新城秋月苑】前期物业管理服务协议（复印件），证明被告委托原告提供前期物业管理服务，物业收费按建筑面积0.85元／平方米·月计算，被告还应支付电梯运行、公共水电分摊；证据2.交房交接单（复印件），证明被告已经入伙，此后应如期缴纳物业服务费、电梯运行、公共水电分摊的事实，证明被告房屋面积。本院认为，被告肖艳经合法传唤，未到庭参加诉讼，也未向本庭提交书面证据材料及质证意见，依法视为放弃抗辩权利。原告提交的证据1、2内容真实、来源合法，本院对其真实性予以认定。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认以下法律事实：2010年12月25日，被告肖艳和原告分别作为甲乙方，签订《【福湾新城秋月苑】前期物业管理服务协议》一份，双方约定：被告委托原告对其所购买的坐落于福州市仓山区建新镇福湾新城秋月苑（面积82.01平方米）房屋提供前期物业管理服务，物业服务费按建筑面积0.85元／平方米.月（不含水、电、电梯运行公摊费）计算；被告自入伙之日起（以开发商发出《交房通知书》日期为准）开始向原告缴纳物业管理费和水电公摊费用；入伙后被告应在当月10日前履行每月缴纳物业服务费用义务；电梯运行及公共水电分摊费暂收20元／户（代收代付），待业主装修入住后根据实际用电费多退少补；公共水电分摊费每月根据实际发生额按实进行分摊；被告违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日欠费总额的千分之五交纳违约金。合同落款处，甲方有被告肖艳签字，乙方有加盖“福州榕诚鑫物业管理有限公司第三分公司秋月苑物业服务中心”印章。协议签订后，被告入住小区，原告按约对被告所购的房产提供前期物业管理服务至2014年12月30日。另查明，被告自2013年2月1日起至2014年12月30日止未向原告缴纳物业费。本院认为，原告作为“秋月苑”小区建设单位聘请的前期物业管理企业，其内设部门“福州榕诚鑫物业管理有限公司第三分公司秋月苑物业服务中心”与被告签订前期物业服务协议后，原告作为物业服务单位，依照协议约定向被告提供物业服务，原、被告之间已形成合法有效的物业服务合同关系，被告应当依照法律的规定及合同约定向原告缴纳相应的物业费，但被告自2013年2月1日起至2014年12月30日止未向原告缴纳物业费，已构成违约，原告有权向被告催讨欠缴的物业费1533.59元（0.85元／平方米.月×82.01平方米×22个月）。原告主张逾期交纳物业费的违约金按日千分之五计算显属过高，本院依法调整为万分之五，因合同约定业主应于每月10日前交纳物业服务费，故被告逾期交纳物业费的违约金应分段计算，即按日万分之五的标准，以每月应缴纳的物业费69.7元为基数，从2013年2月11日起，逐月分期计算至本判决确认的还款之日止。原告要求被告支付公摊水、电等费用，但未提供证据证明其已代缴公摊水、电等费用的缴费凭据，以及该费用的具体金额和计算标准，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告肖艳经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《福建省物业服务收费管理实施办法》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告肖艳于本判决生效之日起十日内向原告福州榕诚鑫物业管理有限公司第三分公司缴纳2013年2月1日起至2014年12月30日期间欠缴的物业管理费1533.59元及违约金（违约金按日万分之五的标准，按每月应缴纳的物业费69.7元，从2013年2月11日起，逐月分期计算至本判决确认的还款之日止）；二、驳回原告福州榕诚鑫物业管理有限公司第三分公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费用50元，由原告福州榕诚鑫物业管理有限公司第三分公司负担42元，由被告肖艳负担8元。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  聂文佳代理审判员  陈曜辉代理审判员  陈家挺二〇一六年七月五日书 记 员  瞿彬彬附：本民事判决书引用的主要法律条文：1．《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.《福建省物业服务收费管理实施办法》第十二条物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用：业主自用的向业主收取；物业管理企业使用的向物业管理企业收取；公共使用的由业主分摊，按照合同约定收取。已计入物业服务成本的公共费用不得再行分摊。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。物业管理企业不得以任何名义向供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位收取物业管理区域内配套设施用房物业服务费用。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附二：执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定、当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。