广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第1666号
上诉人（原审原告）：陈李珍，女，汉族，住福建省周宁县，公民身份号码为×××1529。
委托代理人：吕春，广东尊品律师事务所律师。
委托代理人：鲁珩，广东尊品律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：黄文兰，女，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××1340。
委托代理人：吴雄文，广东万仁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张天勇，男，汉族，住广东省兴宁市，公民身份号码为×××3092。
委托代理人：吴雄文，广东万仁律师事务所律师。
上诉人陈李珍、黄文兰因与被上诉人张天勇确认合同无效纠纷一案，均不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法东民一初字第411号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年1月14日，陈李珍向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认陈李珍与黄文兰签订的《地王广场商业街广场场地使用合约》无效；2、黄文兰退还陈李珍保证金7000元及装修损失16000元；3、黄文兰、张天勇连带承担陈李珍经济损失90000元；4、本案诉讼费用由黄文兰、张天勇承担。
原审法院经审理查明：2013年6月3日，陈李珍与黄文兰签订《地王广场商业街广场场地使用合约》，约定陈李珍向黄文兰租用位于莞城东纵大道地王广场中庭门口场地经营茶饮小吃项目，每月租金为3500元，合同保证金为7000元，合约期限自2013年6月15日至2014年6月30日止。2013年6月2日，陈李珍向黄文兰支付7000元保证金。2013年6月9日，陈李珍向张天勇支付工程预付款4000元，并约定余款12000元待完工时付清。陈李珍将上述承租地注册登记为其个人经营的东莞市莞城哎呀我茶饮品店的经营场所。2013年12月30日，张天勇承诺如2014年1月5日前东莞市莞城哎呀我茶饮品店不能搬回原址经营，黄文兰不向该店要求支付租金，如2014年1月15日前东莞市莞城哎呀我茶饮品店不能搬回原址经营，张天勇则赔偿该店90000元。
原审法院认定上述事实的证据有：场地使用合约、收据、承诺书、个体工商户营业执照、情况说明及原审法院庭审笔录等。
原审法院认为：本案为确认合同无效纠纷，争议焦点在于：一、案涉租赁合同效力应如何认定；二、黄文兰、张天勇应否返还收取陈李珍的保证金及装修损失并承担90000元的赔偿责任。
黄文兰作为案涉物业的出租人，负有举证证明案涉物业取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的责任，否则应承担举证不能的法律后果，黄文兰并未向原审法院提供案涉物业的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关证据，工商部门在颁发营业执照时只对场地使用证明进行形式审查，不能就此证明案涉物业为合法建设，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，陈李珍与黄文兰签订的案涉租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，因此，黄文兰应当向陈李珍返还保证金7000元。因陈李珍提供的收据仅能证明其已支付的装修工程款为4000元，剩余12000元是否实际支付缺乏证据证明，因此，原审法院认定陈李珍装修损失为4000元。案涉租赁合同无效，一方面系黄文兰未能就出租物业办理规划报建，另一方面陈李珍在承租时也没有就租赁物业的合法性予以审查，故双方对租赁合同无效均存在一定过错，应各自承担其相应的过错责任，原审法院酌情认定黄文兰承担陈李珍装修损失的50%即2000元。本案中，张天勇承诺向东莞市莞城哎呀我茶饮品店赔付90000元是以案涉租赁合同有效，张天勇负有让陈李珍搬回案涉物业正常经营的合同义务为前提条件的，一方面，张天勇并非案涉租赁合同主体，另一方面，上述承诺的内容属于合同不能依约履行而约定的违约赔偿，与合同无效的过错责任赔偿性质有别，更何况，张天勇个人所作的承诺，对黄文兰并无约束力，故此，在陈李珍未能举证证明其因案涉租赁合同无效所受到的实际损失情况下，其要求黄文兰、张天勇共同赔偿90000元的主张，事实依据不足，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于二〇一五年四月二十三日判决：一、确认陈李珍与黄文兰于2013年6月3日签订的《地王广场商业街广场场地使用合约》无效；二、黄文兰于判决生效之日起七日内向陈李珍返还保证金7000元；三、黄文兰于判决生效之日起七日内向陈李珍赔偿装修损失2000元；四、驳回陈李珍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费1280元，由陈李珍承担1178元，黄文兰承担102元。
陈李珍不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定张天勇所作承诺是以合同有效为前提属主观判断，没有考虑实际情况，事实上陈李珍与张天勇均不是专业的法律人士，并不能确认合同是否有效，只是以通俗的道理确认张天勇若不能让陈李珍达成签订合同的目的（即正常经营，通过投资经营赚取投资并获取利润）就赔偿陈李珍的损失，不涉及合同效力问题。另外，张天勇虽然不是合同主体，但其是案涉物业的实际所有者，这个事实在（2015）东一法东民一初字第409号民事判决书中已经明确，不然张天勇也不可能向三家承租人出具承诺书承诺赔偿。还有，实际损失的证明就是承诺书，因为在张天勇出具承诺书时，张天勇已经对陈李珍的损失进行了研判并与陈李珍协商达成一致，才会对三家承租人给出不同的赔偿金额，故此陈李珍认为承诺书已足够证明陈李珍的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，陈李珍依据承诺书提出的赔偿请求依法应予以支持。据此，陈李珍请求本院：1、撤销原审判决，依法改判黄文兰、张天勇连带承担陈李珍经济损失90000元。2、本案一、二审诉讼费用均由黄文兰、张天勇承担。
黄文兰针对陈李珍的上诉，口头答辩称：1、关于2014年1月停止经营的原因，是因为陈李珍经营过程中产生的噪音和垃圾导致被人投诉并停业整顿，在整顿完毕后，陈李珍已回涉案场地继续经营。2、合同期限至2014年6月30日止，至今合同已经履行完毕，黄文兰、张天勇不应返还陈李珍保证金、装修损失和赔偿经济损失。
黄文兰亦不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院认定事实错误。陈李珍承租的并非是建筑物，而是东莞莞城地王广场商业街中庭门口的场地，在双方签订的《地王广场商业街广场场地使用合约》中明确约定为场地出租，收取的是场地使用费，并不是陈李珍所称的物业租金，黄文兰并没有收取陈李珍使用的物业租金或使用费。（二）原审法院适用法律不当。原审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，认定涉案合同无效错误，上述解释只适用于房屋租赁，而本案并非房屋租赁，陈李珍承租的是场地，给付的是场地使用费，因在地王广场外场场地经营，所以才缴纳相应的场地费用，并非为房屋等物业的使用而收取的租赁费用。双方签订合同时，明确约定的是场地，陈李珍也清楚出租的是场地，在合同中已明确约定了场地使用费用、时间及提前结束合同的处理方法，因出租场地并未违反法律的强制性规定，涉案合同系双方自愿协商签订，其内容合法有效，双方应当遵守。（三）陈李珍经营的场地已到工商部办理了有效的营业执照，足以说明此场地系合规场地，是可以用作出租的，如没有合法有效证件，工商部门也不可能给陈李珍颁发营业执照。（四）陈李珍承租后，一直在使用涉案场地，直到2015年3月11日开庭当日，涉案场地还是由陈李珍使用，在其控制之下，而原审中陈李珍并未提供任何证据证明其无法使用涉案场地或已终止使用涉案场地。但是陈李珍只交付场地使用费至2014年4月，之后的场地使用费还未交付，存在长期拖欠黄文兰场地使用费的行为，其所缴纳的保证金应充抵场地使用费，差额部分陈李珍还应补足。（五）本案保证金是双方协商后达成的一致意见，按约定合同期满可以退还，但涉案合同履行完毕后，陈李珍还在继续使用涉案场地，而在2014年7月31日黄文兰通过银行转账的方式已退还2000元保证金，剩余部分应在陈李珍补交场地使用费后退还。（六）陈李珍无证据证明涉案场地有进行过装修，无法证明有装修损失。陈李珍只向原审法院提供了一张收据，此收据并未明确系用于何处装修，以及装修单位均不清楚，也无装修的项目，手写收据形式上也不符合另行装修的需要，不应产生装修费用。据此，黄文兰请求本院：1、撤销原审判决。2、依法改判黄文兰无需向陈李珍返还保证金7000元。3、依法改判黄文兰无需向陈李珍赔偿装修损失2000元。4、陈李珍承担本案一、二审诉讼费用。
陈李珍针对黄文兰的上诉，口头答辩称：请求驳回黄文兰的全部上诉请求，其没有事实和法律依据。
被上诉人张天勇针对陈李珍、黄文兰的上诉，口头答辩称：确认黄文兰的上诉，对于陈李珍的上诉，张天勇认为没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
另查明，黄文兰于2013年6月2日出具的收款收据显示：今收到陈李珍交来地王广场中庭商铺原体育彩票店部份（1.5×4＝6㎡）租用场地保证金7000元。东莞市莞城哎呀我茶饮品店个体工商户营业执照显示经营者为陈李珍，经营场所为东莞市莞城东纵大道地王广场三区一层第9号地铺。
本院认为，本案系确认合同无效纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本院分析如下：
结合案涉租赁合同、黄文兰出具的收款收据及工商部门登记的营业场所等情况来看，黄文兰主张陈李珍承租的是场地，并非是建筑物，本院不予采纳。黄文兰作为案涉物业的出租人，对案涉物业建设的合法性负有举证证明责任。黄文兰未能提供案涉物业的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关证据，原审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，认定案涉租赁合同无效，合法有据，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。黄文兰与陈李珍签订案涉租赁合同后，收取陈李珍保证金7000元，应当予以返还。黄文兰主张已退还保证金2000元，陈李珍予以否认，黄文兰对其主张未能提供充分证据予以证明，本院不予采纳。陈李珍提交的由张天勇出具的收据显示陈李珍向张天勇支付工程预付款4000元，陈李珍主张该款为装修工程款，本院予以采信。原审法院认定陈李珍因该店装修损失4000元并无不当。因双方对案涉租赁合同无效均存在过错，原审法院酌情认定黄文兰承担陈李珍装修损失的50%即2000元亦较为合理，本院一并予以维持。
张天勇承诺如不能让东莞市莞城哎呀我茶饮品店搬回现场原位正常经营则向东莞市莞城哎呀我茶饮品店赔付90000元，是以案涉租赁合同有效为前提条件的，属于合同不能依约履行而约定的违约责任。在案涉租赁合同因违反法律法规效力性强制规定而被认定无效的情况下，陈李珍未能举证证明其因案涉租赁合同无效所受到的实际损失，其要求张天勇、黄文兰赔偿90000元，缺乏依据，本院不予支持。至于黄文兰主张陈李珍拖欠场地使用费的问题，因黄文兰未提出反诉，且在二审中未能达成调解，本院对陈李珍纠纷发生后有无实际占有使用案涉铺位的问题不予审查。
综上所述，上诉人陈李珍及上诉人黄文兰上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
陈李珍上诉部分二审案件受理费2050元，由陈李珍负担（已预交）；黄文兰上诉部分二审案件受理费50元，由黄文兰负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢健如
代理审判员 何玉煦
代理审判员 徐华毅
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 冯颖欣
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……