北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0113民初5928号
原告（反诉被告）北京市顺义区沿河中心小学校，住所地顺义区李桥镇任李路115号。
法定代表人王志军，校长。
委托代理人张旭征，北京顺腾律师事务所律师。
被告（反诉原告）张铁安，男，1966年10月21日出生，公民身份号码：×××。
委托代理人王静，北京朗泰律师事务所律师。
委托代理人段志涛，北京朗泰律师事务所律师实习律师。
原告（反诉被告）北京市顺义区沿河中心小学校（以下简称：沿河小学）与被告（反诉原告）张铁安租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告沿河小学之委托代理人张旭征，被告张铁安及其委托代理人王静、段志涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沿河小学向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即将其从原告处租赁的北京市顺义区沿河中心小学校内的土地返还给原告；2、判决被告立即向原告支付自2011年3月1日起至2017年3月1日止的租金72000元；3、判决被告向原告支付自2017年3月1日起至实际腾退之日的占有使用费，按照租金标准计算；4、判决被告支付拖欠的电费28010.16元。
事实与理由：1999年3月3日，原、被告签订了土地承包合同，由被告个人承租原告所有的土地，租期为15年。后双方签订补充协议，将租期延长至2017年3月3日。在合同期内，双方对合同履行问题并无争议。合同到期后，原告找到被告协商解除合同以及场地的腾退事宜，但是被告拒绝交还涉诉土地。现为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告张铁安辩称：我方同意原告的诉讼请求，但是我方要求沿河小学对我方在承租范围内的地上物进行赔偿。
反诉原告张铁安向本院提出反诉请求：请求判令被反诉人按照评估结论赔偿我方在涉诉土地上新建厂房、装修等损失198.76万元。事实与理由：我方从1991年开始承租涉诉土地，双方曾多次协商并签订合同书，最后约定租赁期限至2017年3月1日。租赁期内，沿河小学同意我方进行下列行为：在涉诉土地上新建厂房、水泥仓等地上物；对厂区进行路面硬化；绿化树木；在涉诉土地上打机井；增容变压器并架设线路。租赁合同到期后，沿河小学与我方不再续租土地。现沿河小学起诉要求我方腾退涉诉土地，但对我方的经济损失不予赔偿。为了维护我方合法权益，据此提出反诉，请求法院支持我方的反诉请求。
反诉被告沿河小学针对反诉辩称：属于反诉人所建的建筑物，我方同意按照鉴定报告赔偿其合理经济损失。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院经审理认定事实如下：
涉诉土地位于北京市顺义区沿河中心小学。沿河小学系涉诉土地的使用权人。1993年10月31日，土地行政管理机关将涉诉土地确权登记在沿河小学名下，并下发集体土地建设用地使用证。按照该证记载涉诉土地类别为非耕地，用地面积39600平方米其中建筑占地1957平方米；土地四至为东至马路，西至北河村地，南至北河村地，北至北河服装厂。
1999年3月3日，沿河小学（甲方）与张铁安（乙方）签订土地承包合同，双方约定的主要内容为：沿河小学将涉诉土地出租给张铁安使用；租赁期限为15年，自1999年3月1日起至2014年2月28日止；乙方每年向甲方上缴承包费1.5万元整，每年9月1日前上缴8000元，每年12月31日前上缴7000元，含代缴土地税3000元；乙方在承包土地可以建筑厂房及办厂所需其他建筑；乙方必须按时上缴土地承包费，每月上缴电费，负担承包期内的债权债务；承包期满后，乙方归还甲方完整土地，建筑设施、设备的产权归乙方所有；乙方出资把变压器增至120KW，允许使用55KW；合同期满后若乙方继续承包，双方共同协商，乙方优先签署下阶段合同。
2003年11月2日，沿河小学（甲方）与张铁安签订《1999年3月3日签的土地承包合同的补充合同》，双方约定：对经营场地的修改（修改完成后见图）延长三年租期；由乙方负责修建围墙，所需费用全部由乙方承担；甲乙双方继续执行原合同中的第五条至第九条所规定的权利和义务；乙方建围墙时要给甲方预留不低于350cm的大门一个，并根据甲方需要随时畅通，乙方不得用建筑物、生产的成品、半成品、原材料堵住门口，妨碍甲方通行；乙方所建围墙完成时间为2003年11月10日。
张铁安承租涉诉土地后，在涉诉土地上建设厂房、围墙等建筑物，并分别于2001年4月25日，在涉诉土地上注册成立了北京市顺通隆水泥制品厂和北京市顺通鑫业金属制品有限公司，进行相应的生产经营活动。
合同到期后，张铁安与沿河小学就涉诉土地的腾退和补偿问题产生争议。在诉讼中，张铁安向法院提出申请，要求对所涉土地地上物建筑物及附属物（其中包括新建的厂房及装修、水泥仓、路面硬化、水电改造、绿化树木、电线线路、机井等）以及院落内增容变压器及假设的线路价值进行评估鉴定。经法院随机摇号确定由北京中必达资产评估有限责任公司对张铁安所提申请评估之事项进行评估。经评估，北京中必达资产评估有限责任公司于2017年12月12日出具评估报告书。该评估报告载明：水泥制品厂院资产评估价值为130.65万元，金属制品厂院资产为68.11万元，以上合计198.76万元。该评估报告书中亦列明了水泥制品厂院内资产评估明细和金属制品厂院内资产评估明细。张铁安为此支付评估费21200元。
另查，截止2017年3月1日，张铁安欠缴的电费为数额为28010.16元。张铁安欠付沿河小学自2011年3月1日起至2017年3月1日止的租金数额为72000元。
当事人有争议的证据和事实情况如下：
庭审中，张铁安与沿河小学就涉诉土地地上物的补偿问题存在争议，沿河小学称：评估报告中的明细表对地上物进行了列明，有些地上物是可以移除的，不在我方的赔偿范围内；院外的电缆我方也不同意赔偿；我方同意赔偿不可移除的建筑物和房屋；关于涉诉土地上的树木我方认为也是可以移除的，故此不同意赔偿。对此，张铁安称：对于线缆电线项目按照双方所签订的合同约定乙方出资变压器增至120千瓦，关于电线电缆的改造是合同约定的，虽然是在院外但该改造项目因承租环境所限，经沿河小学允许建在院外，属于应赔偿项目。我方认为在承租范围内的树木是无法移除的，而且这些树木也是经过原告许可的。综上，我方认为沿河小学应当按照评估报告书所载明的价值数额对我方进行赔偿。
上述事实，有承包合同、集体土地建设用地使用证、评估报告、发票及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：
通过庭审，本院根据各方当事人诉辩基础中的要件事实，排除无争议事实后，确定本案的核心争议焦点有以下几个方面：
案件争议焦点一是涉诉租赁合同的效力和合同终止问题。
根据我国合同法的相关规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
具体到本案中，1999年3月3日，沿河小学（甲方）与张铁安（乙方）签订土地承包合同及补充合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。根据本案中双方所签书面合同的具体内容，本院认定双方所签书面合同的法律性质为租赁合同。双方所签订的合同均系合同当事人真实、自愿的意思表示，也不违反法律的强制性规定应属合法有效。
我国合同法第九十一条规定：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
具体在本案中，张铁安与沿河小学就涉诉土地租赁事宜签订的《土地承包合同》以及补充合同中约定的租赁期限为自1999年3月1日起至2017年2月28日。合同到期后，沿河小学与张铁安就涉诉土地的腾退返还事宜进行交涉，双方对地上物的补偿事宜有争议从而形成本次诉讼。故此，本院认定双方就涉诉土地所达成的租赁合同关系因期限届满而终止。
案件争议焦点二是关于涉诉合同终止后，后续事项的处理问题。
我国合同法规定：合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。具体在本案中，张铁安与沿河小学就涉诉土地所存在的租赁合同关系终止后，张铁安应当将涉诉土地腾退返还给沿河小学。
承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。根据沿河小学与张铁安所签合同约定的内容，张铁安可在承包土地可以建筑厂房及办厂所需其他建筑；承包期满后，由张铁安归还沿河小学完整土地，建筑设施、设备的产权归张铁安所有。现因合同终止，张铁安需将涉诉土地和房屋腾退返还给沿河小学。沿河小学同意就涉诉场地上不可移除的房屋和建筑物按照评估结论对张铁安进行价值补偿，对此本院不持异议。但就沿河小学所称的可移动的树木、设施以及场地外的线缆，不同意对张铁安进行价值补偿。关于此本院认为按照沿河小学与张铁安所签合同约定的内容，涉诉地上物和相关附属归张铁安所有，且场地外线缆系张铁安按照合同约定所进行的加装和铺设，沿河小学所称可移动的物品，如拆除移动的话，将丧失使用价值。综上所述，本院根据庭审查明的事实以及现场情况，认定沿河小学应当按照评估报告所载明的结论对张铁安进行价值补偿，对于价值补偿数额本院根据评估结论予以确定。在本案中，沿河小学对张铁安所增建的建筑物和相关附属设施按照评估结论进行价值补偿，故张铁安在将涉诉场地和房屋腾退返还给沿河小学后，评估报告所附明细表上载明的财产由沿河小学处分。
自2017年2月28日合同终止后，张铁安仍在占有和使用涉诉土地，故张铁安应当按照双方签订的合同所约定的租金标准向沿河小学交纳自2017年3月1日起至实际腾退之日止的房屋和土地占有使用费。另双方签订的合同中对电费有明确约定，沿河小学在本案中所提相应的诉讼请求合法有据本院予以支持。经查，自2011年3月1日起至2017年2月28日止的租金七万二千元，张铁安尚未向沿河小学付清。故此，张铁安应当向沿河小学支付其欠付的自2011年3月1日起至2017年2月28日止的租金七万二千元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第十条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百三十五条之规定判决如下：
一、被告（反诉原告）张铁安于本判决生效之日起七日内将位于北京市顺义区沿河小学内的涉诉土地和房屋腾退返还给原告（反诉被告）北京市顺义区沿河中心小学校；
二、被告（反诉原告）张铁安于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京市顺义区沿河中心小学校支付二○一一年三月一日至二○一七年二月二十八日期间的租金七万二千元，并按照每天四十一元一角的标准支付从二○一七年三月一日起至实际腾退涉诉房屋和土地之日止的占有使用费；
三、被告（反诉原告）张铁安于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京市顺义区沿河中心小学校支付截止二○一七年三月一日的电费二万八千零一十元一角六分；
四、原告（反诉被告）北京市顺义区沿河中心小学校于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）张铁安支付补偿款一百九十八万七千六百元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二千三百元，由被告（反诉原告）张铁安负担，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费一万一千三百四十四元，原告（反诉被告）北京市顺义区沿河中心小学校负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
评估费二万一千二百元，由原告（反诉被告）北京市顺义区沿河中心小学校负担一万一千二百元，于本判决生效之日起七日内直接支付给被告（反诉原告）张铁安，由被告（反诉原告）张铁安负担一万元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张鹏飞
人民陪审员 梁玉春
人民陪审员 宗 明
二〇一八年二月二十六日
书 记 员 赵文鑫