盘锦市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽11民终273号上诉人（原审原告）：盘锦荣旭物业管理有限公司，住所地盘锦市大洼区大洼街道玫瑰华庭小区。法定代表人：吴艳敏，该公司经理。委托诉讼代理人：裴霞，大洼县大洼镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：史宪伟，男，1982年5月28日出生，住盘锦市大洼区。上诉人盘锦荣旭物业管理有限公司（物业公司）因与被上诉人史宪伟物业服务合同纠纷，不服盘锦市大洼区人民法院（2017）辽1104民初2080民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人物业公司的委托诉讼代理人裴霞到庭参加了诉讼，被上诉人史宪伟经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人物业公司提出的上诉请求：被上诉人给付2012年1月1日至2012年5月31日的物业费；给付2012年至2017年小区楼道的公共电费；给付未及时支付物业费的违约金；改判按全额支付物业费。物业公司在一审提出诉讼请求：判令被告支付拖欠的物业费4946.16元并支付违约金。事实和理由：原告多年来一直为被告提供着优质的物业管理服务，作为被告业主，却没有按照物业服务合同履行交纳物业费的义务，侵犯物业服务企业的合法权益。（一期住宅）收费标准物业费每平方米0.7元，车库、仓房0.7元/月/平方米，电梯使用费600元，楼道公共电费每户每年50元。被告自2012年1月1日至2017年12月未，6年×12个月=72个月，92.19平方米×0.7元=每月64.53元×72个月=4646.16元，欠楼道公共电费2012年至2017年，6年×50元=300元，共计4946.16元。依据《物业服务协议》第七条第四项规定，逾期未交物业费按每天万分之五支付违约金。被告未按约定时间交纳物业费。原审认定事实：被告史宪伟是盘锦市大洼区田家街道玫瑰华庭小区X-X-XXX室业主，房屋面积92.19平方米。盘锦博特物业管理有限公司从玫瑰华庭小区退出物业管理服务后，2012年6月1日玫瑰华庭小区的建设单位盘锦隆祥房地产开发有限公司与原告签订《玫瑰华庭物业交接协议书》，2012年6月1日原告进入该小区，为玫瑰华庭小区的业主提供物业管理服务。2014年8月5日原告取得收费许可证，收费项目一栏载明玫瑰华庭小区物业管理费收费标准为0.7元/月/平方米。被告拖欠2012年6月1日至2017年12月31日物业服务费，合计物业费4323元（67个月×0.7元/月/平方米×92.19平方米）。2017年2月2日，原告张贴催告书，向被告催要物业费未果。现原告诉至法院，要求被告给付拖欠的2012年1月1日至2017年12月未的物业费4646.16元（72个月×0.7元/月/平方米×92.19平方米）及违约金（逾期未交物业费按每天万分之五支付违约金）、楼道公共电费300元，合计给付4946.16元。另查明：原告在提供物业服务过程中，在房屋外观、共用部位和共用设备的维护和管理方面存在服务质量不符合服务标准的问题。原审法院认为，盘锦博特物业管理有限公司从玫瑰华庭小区退出物业管理服务后，盘锦隆祥房地产开发有限公司与原告签订《玫瑰华庭物业交接协议书》，2012年6月1日原告进入该小区，为玫瑰华庭小区的业主提供物业管理服务。被告系盘锦市大洼区田家街道玫瑰华庭小区X-X-XXX室业主，虽然被告与原告未签订物业管理服务合同，建设单位与原告未签订前期物业服务合同，但原告已向业主提供物业服务，被告已接受原告提供的物业管理服务，应认为双方已形成事实物业服务合同关系。被告享受了原告提供的物业服务，应履行交纳相应物业费的义务。原告作为玫瑰华庭小区的物业管理公司履行了物业服务义务，有权收取业主相应物业管理费用。关于原告要求被告给付2012年1月1日至2017年12月31日物业费4646.16元的诉讼请求。2012年1月1日至2012年5月31日期间的物业费，因原告未能提供证据证明此期间被告提供了物业服务，故本院不予支持。2012年6月1日至2017年12月31日期间的物业费4323元，因原告提供的物业管理服务质量存在一定瑕疵，应当予以调整，本院酌定被告向原告给付的物业管理费按实际拖欠数额的90%收取为宜，即3890元（4323元×90%）。关于原告要求被告给付楼道公共电费及违约金的诉讼请求，因原告未能提供证据证明公共电费和违约金的收取依据和计算标准，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，符合相关法律规定的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告史宪伟于本判决生效后七日内给付原告盘锦荣旭物业管理有限公司2012年6月1日至2017年12月31日期间的物业费3890元。二、驳回原告盘锦荣旭物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），减半收取计25元，由史宪伟负担。上诉人在二审提交接管小区物业的补充协议一份，证明上诉人进驻小区前的物业费应归上诉人。提交缴电费收据和供电公司的说明，证明公共部门电费由一个电表计量，公共电缆缴纳标准低于业主承担的数额。提供七张照片，证明物业服务达到了环境清洁的标准，被上诉人史宪伟在一审提出的窗户漏水问题，因已经超过了质保期，不属于物业服务范围。被上诉人应当按原服务合同内容给付物业费并承担未及时付费的违约责任。本院对上诉人的以上证据材料均认定为有效证据。二审对原审认定的物业公司进驻小区时间和签订合同情况全部予以认定。并认定物业公司完成了物业合同约定的服务内容。物业公司已经缴纳了各栋楼公共楼道的电费，物业公司要求低层住户每年承担50元的公共电费。本院认为：被上诉人未提交答辩状，未参加庭审，属于放弃提出答辩意见、放弃质证和辩论的权利，且上诉人提交了七张照片证明其完成了物业服务义务，本院对此予以认定。被上诉人史宪伟所在的玫瑰华庭小区，盘锦隆祥房地产开发有限公司与盘锦博特物业管理有限公司签订的物业服务合同是前期物业合同，对小区内业主产生约束力。盘锦博特物业管理有限公司退出后，盘锦隆祥房地产开发有限公司与上诉人物业公司签订《玫瑰华庭物业交接协议书》，因开发公司已经丧失了对小区的前期管理权，前期物业服务合同不能直接对小区业主产生约束力。但上诉人物业公司自2012年6月至今一直为业主提供物业服务，应当认为双方形成了事实上的物业服务合同关系，小区业主仍然应当按原标准交纳物业服务费。但事实物业服务合同物业公司只能按实际提供的服务要求给付物业费，上诉人要求给付违约金没有合同基础，故对上诉人要求给付违约金的进驻前五个月的物业服务费不予支持。上诉人物业公司要求给付楼道公共电费，因公共区域的电费属于业主应共同负担的必要费用，物业公司已经垫付，业主应当向物业公司给付。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销盘锦市大洼区人民法院（2017）辽1104民初2080号民事判决；二、被上诉人史宪伟于判决生效后十五日内给付上诉人盘锦荣旭物业管理有限公司自2012年6月1日至2017年12月31日期间的物业费4323元和楼道公共电费300元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回上诉人盘锦荣旭物业管理有限公司其他诉讼请求。一审减半收取案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由被上诉人史宪伟负担。本判决为终审判决。审判长  赵长伟审判员  郭安福审判员  石 光二〇一八年四月十七日书记员  刘艳妮