云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云26民终1181号上诉人（原审原告）：黄康雄，男，1972年3月24日生，壮族，云南省富宁县人，现住文山市，委托诉讼代理人：高保平，云南七乡律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊霜雪，云南七乡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄志开，男，1969年12月14日生，壮族，云南省富宁县人，现住文山市，委托诉讼代理人：李玉超，云南鼎祥律师事务所律师（特别授权）。上诉人黄康雄与被上诉人黄志开房屋买卖合同纠纷，不服文山市人民法院(2017)云2601民初1758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄康雄的上诉请求：1、请依法撤销文山市人民法院(2017)云2601民初1758号民事判决；2、请求二审人民法院认定双方签订的2012年12月28日签订的《房屋转让合同》无效；3、判令被上诉人退还上诉人多支付的购房款468899元；3、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定双方签订的《房屋转让合同》有效错误，判决驳回上诉人的诉讼请求不当。首先、双方签订的《房屋转让合同》违反了《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第一款的规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，属于违反法律的强制性规定而无效。被上诉人应当退还上诉人多支付的购房款468899元；被上诉人将海关小区的房屋在未领取权属证书的情况下转让给上诉人违法，现上诉人又与仟浩房地产公司签订了该套房屋的销售合同，上诉人向被上诉人交纳的多收转让款应当退还；二、上诉人与被上诉人签订的《房屋转让合同》约定的权利义务不对等，对合同签订后所发生的相关工程款应双方共同承担。上诉人除支付转让款外，还按照业主管理委员会的通知比原来多交纳了工程款35万元，双方在合同中虽然约定后期工程款由上诉人负担，但合同是被上诉人单独设计不利益上诉人的格式合同，上诉人认为应当按照合同中约定的总价款1038899元是所有房屋转让款，合同签订后实际发生的35万元应由双方共同承担。双方合同第六条第（二）项中约定的所有款项归被上诉人所有，上诉人无权提出任何权益要求，显然不公平。根据《合同法》第四十条规定，属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任，排除对方权利的情形。应当属于无效情形。故因合同签订后发生的相关工程应由双方共同负担。综上所述，一审认定双方签订的合同有效错误，驳回上诉人的诉讼请求不当。请求二审法院查清事实后，从本案的事实真相、社会影响和公平原则出发，撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。原告黄康雄向一审法院提出诉讼请求：1.判决认定原、被告2012年12月28日签订的《房屋转让合同》无效;2.判令被告退还原告多支付的购房款468899元;3.判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实:被告系天保海关工作人员，2010年天保海关与仟浩公司签订合作开发协议，约定由仟浩公司代天保海关建设天海住宅小区（以下简称天海小区）。2012年12月18日，原、被告签订房屋转让合同，约定被告将取得购买资格的坐落于文山市三七工业园区天海小区A32单体别墅（在建）转让给原告，转让价1038899元（含被告已交的建房费570000元），合同签订后的工程款由原告交纳，原告按约定向被告支付了1038899元，被告于2013年2月26日出具收条予以确认。2014年3月16日、2014年9月12日、2017年4月28日，原告分别向天海小区代建方仟浩公司支付工程款100000元、50000元、200000元。2017年5月4日，原告与仟浩公司签订商品房购销合同，购买天海小区A32幢房屋。原告不具有天保海关工作人员身份。综合当事人的诉、辩，本案争议焦点为，一、原、被告2012年4月18日签订的房屋转让合同是否有效；二、被告是否应向原告返还468899元；三、原告主张合同无效是否超过诉讼时效。针对争议焦点一，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集团或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原、被告2012年4月18日签订的房屋转让合同系购房资格转让。被告转让的天海小区A32号房屋购房资格，是天保海关与仟浩公司合作开发，只有具备天保海关工作人员身份才具有团购资格。被告居于天保海关工作人员身份并交纳了570000元认购款后取得天海小区A32号房屋的购买资格，再与原告签订转让合同，转让购房资格，不存在合同无效的法定情，合同合法有效，本院予以确认。针对争议焦点二，本院认为，原告居于与被告签订的房屋转让合同与仟浩公司签订了商品房销售合同，取得了天海小区A32号房屋，被告已履行了房屋转让合同的义务，原告要求被告返还468899元无事实依据，本院不予支持。针对争议焦点三，本院认为，本院已确认原、被告签订的房屋转让合同合法有效，被告已履行完合同义务，不存在合同无效的诉讼时效。综上所述，原、被告签订的《房屋转让合同》合法有效，原告要求确认合同无效，被告返还468899元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告黄康雄的诉讼请求。案件受理费8330元，由原告黄康雄负担。本院二审期间，双方均未提供新的证据。本院认定法律事实与一审一致，本院依法予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：一、关于双方2012年4月18日签订的房屋转让合同是否有效问题；二、被上诉人是否应向原告返还468899元及合同签订后上诉人多支付的35万元是否支持的问题。本院认为，一、《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”；《最髙人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”；本案中，双方签订的《房屋转让合同》是双方在平等、自愿协商一致的基础之上签订合同，其意思表示真实，属于设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效。对于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项：“未依法登记领取权属证书不得转让”之规定，这仅仅是有关行政机关在行使行政管理权时的行政管理规定，并没有明确是否作为认定合同效力的依据问题，故上诉人对标的物没有权属证书或者处分权为由主张合同无效的请求不能成立；二、《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，双方签订的《房屋转上合同》属于依法成立的有效合同，对双方具有约束力。双方签订的合同事前已经充分协商一致，并不属于重复使用和未经协商形成的合同，该合同不符合格式条款规定的情形。双方签订的《房屋转上合同》第六条第(二)(三)项约定,转让合同生效后，地方政府有关部门或天保海关支付、补偿或返还的与天海小区单体别墅工程建设有关费用以及土地有关的各项款归被上诉人所有,上诉人无权提出任何权益要求。转让合同生效后，该套房屋及小区后期工程建设有关款项、房屋过户过程中发生的各项税款、费用由上诉人承担。显然，这是双方当事人的真实意思表示，并非权利义务不对等的约定问题，故上诉人主张被上诉人返还多支付的房款468899元，共同分担多支付的35万元无事实和法律依据，依法不应当支持。综上所述，本院认为，原审判决认定基本事实清楚，程序合法，适用法律正确，实体处理适当，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8330元，由上诉人承担。一审案件受理费按照一审判决执行。本判决为终审判决。审判长 熊 祥审判员 张文科审判员 秦永兴二〇一七年十一月七日书记员 阳梦迪