辽宁省盘锦市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽11民终490号
上诉人（原审被告）：盘锦永晟房地产开发有限公司，住所地辽宁省盘锦市双台子区。
法定代表人：李永华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王永权，辽宁泰来律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：左凯，男，住盘锦市双台子区。
委托诉讼代理人：魏志超，辽宁三公律师事务所律师。
原审被告：盘锦永恒置业有限公司，住所地辽宁省盘锦市双台子区。
法定代表人：顾全，该公司经理。
委托诉讼代理人：莫桂霞、王野，该公司职员。
上诉人盘锦永晟房地产开发有限公司（以下简称永晟公司）因与被上诉人左凯、原审被告盘锦永恒置业有限公司（以下简称永恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服盘锦市双台子区人民法院（2017）辽1102民初1884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人永晟公司的委托诉讼代理人王永权，被上诉人左凯及其委托诉讼代理人魏志超，原审被告永恒公司的委托诉讼代理人莫桂霞、王野到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人的上诉请求：1、撤销盘锦市双台子区人民法院（2017）辽1102民初1884号民事判决，改判被上诉人左凯与上诉人永晟公司继续履行《商品房买卖合同》。理由如下：1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，对双方具有约束力，不应随意解除合同，如同被上诉人要求解除合同，其所支付的房款作为违约金不予返还，上诉人才同意解除合同，否则不同意解除合同；2、上诉人永晟公司未与原审被告永恒公司签订过委托销售房屋协议，被上诉人左凯与原审被告永恒公司之间签订的协议与上诉人永晟公司无关；3上诉人永晟公司与被上诉人左凯系房屋买卖合同纠纷，被上诉人左凯与原审被告永恒公司系返还原物纠纷，不是同一法律关系不应合并审理，一审进行合并审理系程序违法。综上，请二审法院依法改判。
被上诉人左凯辩称：上诉人永晟公司的委托销售方即原审被告永恒公司无法为被上诉人左凯办理房屋贷款手续，合同目的无法实现，被上诉人左凯没有过错。上诉人永晟公司与被上诉人左凯的《商品房买卖合同》系为了非法向银行办理贷款抵押而虚假签订，是以合法形式掩盖非法目的，属于无效合同。
原审被告永恒公司辩称：我公司是由上诉人永晟公司帮助提供相关手续在盘锦注册，销售上诉人的房产。因上诉人对接合作的建设银行不给被上诉人左凯办理贷款，才导致合同无法履行。
左凯向一审法院起诉请求：1、要求与被告解除房屋买卖合同，并退回购房款人民币149,558元；2、二被告赔偿损失人民币18,000元；3、二被告承担诉讼费用。事实与理由：2017年3月17日，我与被告永晟公司签订了一份商品房贷款买卖合同，购买位于盘锦市城市之星小区A34号楼1XX1，建筑面积88.52平方米的住宅一套，并支付首付款人民币101,376元，保证金人民币5000元，剩余房款235,000元以贷款形式支付。合同签订后，该公司工作人员告知我被告永恒公司系其委托代理销售的部门，需要联系被告永恒公司办理具体贷款事宜，故我找到被告永恒公司办理手续，并交纳了按揭贷款手续费人民币2000元、购房定金人民币10,000元，房屋补差款人民币31,182元。现被告永恒公司以无法办理手续为由与我协商，承诺在一个月之内退款，但超期后被告没有履行退款手续，现二被告导致我无法购房，属于明显违约，并给我造成了一定的损失，故原告诉至法院。
被告永晟公司一审辩称，我方同意解除合同关系，依据双方签订的《商品房买卖合同》第七页第七条、第十九页补充协议，我方不同意退回购房款，不同意赔偿损失，我公司没有收到代办费人民币2000，与被告永恒公司没有权利义务关系，被告永恒公司与鞍山瀚成投资咨询有限公司（以下简称鞍山公司）为两个法律主体，综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告永恒公司一审辩称，解除房屋合同与我方无关，我方不发表意见，原告诉请要求赔偿损失人民币18,000元无依据，不同意承担。我方收到了原告缴纳的代办手续费人民币2000元，但我们已经交给被告永晟公司，我公司与被告永晟有代卖合同关系，愿意将收到的款如数退回。
一审法院认定事实：被告永恒公司成立于2016年11月25日，办公地点位于盘锦市双台子区城市之星小区A32号楼4单元102室（办公地点与住所地一致），该公司为公开销售城市之星小区的房屋制作宣传单，刊登“只交30%首付、剩余房款不用还”的广告标语。被告永晟公司是盘锦市城市之星小区的开发单位及销售单位。原告左凯通过宣传单得知城市之星小区售房事宜，其联系到被告永恒公司，被告永恒公司告知原告只需缴纳30%的首付款，剩余贷款由该公司代为偿还，因此，原告缴纳相关费用，欲购买城市之星小区A34号楼2单元1XX1室、建筑面积88.52平方米的住宅一处。2017年3月17日，被告永晟公司与原告签订《商品房买卖合同》，合同中双方约定原告以每平方米人民币3800元的价格购买由被告永晟公司开发出售的位于盘锦市双台子区城市之星小区A34号楼2单元1XX1室，建筑面积88.52平方米的住宅一处，该房屋系现房，由原告在2017年3月17日交齐首付款人民币101,376元，余额房款人民币235,000元贷款，并于7日内办理完相关手续。合同中第七条还约定了买受人逾期付款的违约责任，内容为：“买受人如未按本合同规定的时间付款，则按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”双方还对交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接等内容进行了约定。另在合同第19页的《补充协议》中，第一条约定：无论买受人采取何种方式支付购房款，买受人在合同约定的时间内需向出卖人付清合同约定的全部房价款（其中以按揭贷款方式付款的买受人，还需银行将买受人所申请的银行贷款付至出卖人制定的账户）及各项税费，并向出卖人付清其依据合同约定所应承担的违约金等各项费用，否则，视为买受人逾期付款，出卖人有权解除合同，买受人已支付的房款作为违约金不予返还。
原告左凯于2017年3月17日向被告永晟公司缴纳购房款人民币101,376元，按揭保证金人民币5000元，被告永晟公司出具收据及交款凭证，并加盖现金收讫公章，同时原告左凯向被告永恒公司缴纳按揭办理手续费人民币2000元、房屋补差价款人民币31,182元、房屋定金人民币10,000元，其中按揭办理手续费、房屋补差价款由被告永恒公司出具收款收据并加盖公章。
2017年6月10日，被告永恒公司向原告出具退款协议书一份，明确了原告分别向被告永晟公司和被告永恒公司缴纳费用的数额，并承诺在一个月内将收取的费用人民币31,182元退还给原告，并承诺让被告永晟公司将相关费用退还给原告等。原告左凯在该退款协议书中签字，被告永恒公司加盖公章。庭审中，被告永恒公司同意将收取的房屋补差价款31,182元及购房定金人民币10,000元返还与原告，被告永晟公司虽同意与原告左凯解除合同关系，但其以原告违约为由拒绝将原告缴纳的购房款人民币101,376元及按揭保证金人民币5000元返还。
另查明，被告永晟公司（甲方）与鞍山公司（乙方）签订《商品房销售代理合同》，双方约定甲方委托乙方代理销售《城市之星》项目的部分房源，合作期限为1年，自2016年9月26日起至2017年9月25日止，双方对费用承担、销售价格、代理佣金及支付、甲乙双方的责任、合同的终止和变更等内容进行约定，其中甲方责任中，明确约定由甲方提供项目的售楼场地一处供乙方免费试用，由此产生的税费由乙方承担，乙方负责装修等。双方在《合同》中盖章。经查，鞍山公司的法定代表人与被告永恒公司的法定代表人为同一人。
一审法院认为：签订合同的双方当事人应当遵循公平原则、诚实信用原则全面履行自己的义务。根据法律规定，当事人提出诉讼请求所依据的事实，以及反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者是证据不足以支持其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果。本案中，被告永恒公司称因被告永晟公司（甲方）与鞍山公司（乙方）签订了《商品房销售代理合同》，鞍山公司为了在盘锦更好的销售房屋，根据甲方及相关行政机关要求，成立了被告永恒公司，鞍山公司的法定代表人与被告永恒公司的法定代表人也为同一人，且房源由被告永晟公司提供，但被告永晟公司称与被告永恒公司无法律关系，仅委托过鞍山公司代卖房屋。被告永恒公司在城市之星小区内有经营场所，被告永晟公司作为开发及销售单位对被告永恒公司的行为未予以制止，仅称对此事并不知晓，有悖常理，在询问被告永晟公司是否带原告提前看过销售的房屋，被告永晟公司称并未接待过该客户，原告作为购房消费主体，被告永晟公司如在未接待过原告的前提下直接与原告签订合同，并收取购房款，不符合日常交易习惯。原告诉请要求与被告解除房屋买卖合同，被告永恒公司为销售房屋，制作并散发了刊登带有“只交30%首付、剩余房款不用还”等释意模糊、易产生歧义广告词的广告宣传单，原告通过宣传广告得知城市之星小区售楼事宜，在被告永恒公司告知房屋剩余贷款由其公司代为偿还，不需要原告个人承担后，原告通过被告永恒公司向被告永晟公司缴纳了购房款，签订了房屋买卖合同，现因被告永恒公司无法办理贷款，无力代为承担的原因导致原告购房目的无法实现，原告要求与被告解除房屋买卖合同关系，因其形成书面合同的相对方系被告永晟公司，经询问，被告永晟公司同意与原告解除合同关系，故此诉讼请求予以支持。原告要求被告退回购房款，首先，原告左凯向被告永恒公司缴纳了按揭办理手续费人民币2000元、房屋补差价款人民币31,182元、房屋定金人民币10,000元，被告永恒公司同意将房屋补差价款人民币31,182元、房屋定金人民币10,000元予以退还，但对按揭办理手续费人民币2000元予以否认，称该款已交至被告永晟公司，根据庭审调查可知，按揭办理手续费、房屋补差价款由被告永恒公司出具收款收据并加盖公章，被告永恒公司未提供其他证据加以佐证，本院无法确认该款已由被告永晟公司收取，故被告永恒公司应当退回已收取的按揭办理手续费人民币2000元、房屋补差价款人民币31,182元、房屋定金人民币10,000元，共计人民币43,182元。关于原告向被告永晟公司缴纳的购房款人民币101,376元，按揭保证金人民币5000元，被告永晟公司已出具收据及交款凭证，并加盖现金收讫公章，但被告永晟公司以合同约定为由，认定此款为违约金拒绝返还。双方签订房屋买卖合同，原告缴纳房款是为了购买房屋，为了使得合同目的得以实现，现被告永晟公司已经同意与原告解除合同关系，故双方原有的合同意向已经无法达成，被告应当将收取的购房款返还与原告，而被告认为收取的房款应为违约金，但导致合同目的无法实现并非原告本人，原告不存在违约事实，所交房款不应作为违约金予以扣留。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理的确定各方的权利和义务，故被告永晟公司应当予以返还，而被告永晟公司收取的按揭保证金，因原告未办理按揭贷款，此保证金未能实现保证作用，故此款也应当予以返还，对被告永晟公司拒绝返还购房款的抗辩理由，不予采信。原告要求二被告赔偿其损失共计人民币18,000元，首先，原告未提供证据加以证明其实际损失，本院无法确认其损失事实的存在，其次，原告作为完全民事行为能力人，在购买房屋、签署合同时未尽到谨慎审查义务，自身存在过错，故对原告此项诉讼请求，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》九十三条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告左凯与被告盘锦永晟房地产开发有限公司于2017年3月17日签订的房屋买卖合同。二、被告盘锦永晟房地产开发有限公司于判决生效后十日内一次性返还原告左凯购房款人民币101,376元，按揭保证金人民币5000元，共计人民币106,376元。三、被告盘锦永恒置业有限公司于判决生效后十日内一次性返还原告左凯按揭办理手续费人民币2000元、房屋补差价款人民币31,182元、房屋定金人民币10,000元，共计人民币43,182元。四、驳回原告左凯其他部分的诉讼请求。案件受理费人民币3650元，减半收取1825元，由被告盘锦永晟房地产开发有限公司承担人民币1385元，被告永恒置业有限公司承担人民币440元。
二审中,被上诉人左凯提供建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、土地使用证、商品房预售许可证，该五证张贴在原审被告永恒公司办公室的墙上，证明上诉人永晟公司与原审被告永恒公司存在销售代理关系；提供辽化化工桥处取得的城市之星售楼宣传条幅，证明销售价格。原审被告永恒公司认可该五证系上诉人永晟公司的销售经理梁丹给提供的电子版，并将该五证及房源照片悬挂在办公室的墙上；对条幅情况不了解。上诉人永晟公司对五证照片真实性没有异议，认为只提供给了鞍山公司，没有提供给永恒公司；对条幅来源合法性有异议，不能证明是谁制作的，与永晟公司无关。上述五证及条幅与本案具有关联性，能证明上诉人开发的商品房具备销售条件并做了宣传。
原审被告永恒公司提供永晟公司法定代表人李永华于2016年11月17日与永恒公司的代理人王野的通话录音，证明永晟公司法定代表人李永华为永恒公司在盘锦地区注册公司提供了相关手续。提供永晟公司法定代表人李永华于2017年1月18日与永恒公司的代理人王野的通话录音，证明永晟公司销售经理李珊珊负责办理房屋贷款手续。提供2017年1月22日永晟公司销售人员梁丹与永恒公司代理人王野的通话录音，证明永恒公司销售永晟公司的商品房并核对房源的事实。永晟公司对上述证据的真实性不认可。左凯对永恒公司提供上述证据的真实性及所证明的内容均无异议。上述证据系手机电话录音中记载为原始证据，并经当庭播放，虽永晟公司对其真实性不认可，但未提供充分证据予以否认，该证据能够证明永晟公司法定代表人李永华与永恒公司代理人王野协商为销售楼房设立公司，同时还协商为办理银行贷款虚假设置房屋价款，以及双方销售楼房过程中核对房源的事实。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：永晟公司与鞍山公司签订《商品房销售代理合同》，约定由鞍山公司销售永晟公司开发的商品房。后永晟公司与鞍山公司协商在盘锦地区设立永恒公司销售商品房。永恒公司为了向银行融资，向买受人承诺：只交30%首付剩余房款不用还。并与永晟公司协商将房屋单价调至每平方米3800元。左凯经永恒公司介绍与永晟公司签订商品房买卖合同。因该商品房未能办理银行贷款手续，故左凯请求解除合同并返还房款诉至法院。本院经审理查明的其他事实与原审认定的事实一致。
本院认为，永晟公司与鞍山公司签订《商品房销售代理合同》，约定由鞍山公司销售永晟公司开发的商品房，鞍山公司为了更好销售房屋，永晟公司与鞍山公司的法定代表人顾全协商，决定在盘锦地区设立永恒公司，双方于2016年9月26日签订了《租房合同》，能证明设立永恒公司的目的是代理销售永晟公司开发的商品房，永晟公司与永恒公司有代理销售房屋关系。永晟公司上诉称其与永恒公司没有代理销售房屋关系的理由不成立。永晟公司与左凯签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋价格每平方米3800元。结合永晟公司与鞍山公司的代理协议，永恒公司与左凯约定只支付30%购房款，贷款无须偿还，及永恒公司认可为了向银行融资而作出的虚假房价，虽然永晟公司不认可，但可认定双约定的每平方米3800元价格远高于房屋实际价格，不是当事人的真实意思表示，没有约束力。因永恒公司未能实现融资，与左凯达成退款协议，左凯与永晟公司未能就房屋价格重新达成协议，原合同应当予以解除。原合同中关于买受方要求解除合同已支付的房款作为违约金不予返还的约定，因合同价款虚假，该条款亦没有约束力。永晟公司与左凯系房屋买卖合同，左凯与永恒公司系返还原物，该返还原物与买卖合同密切相关，一审法院一并审理并无不当。
综上，永晟公司要求继续履行合同或已支付的房款作为违约金的上诉理由不成立，依法予以驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3650元，由上诉人盘锦永晟房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵长伟
审判员 郭安福
审判员 石 光
二〇一八年五月二十三日
书记员 刘艳妮