辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽07民终541号
上诉人（原审原告）:锦州银行股份有限公司凌海支行，住所地凌海市凌海路。
负责人：王敬华，该行行长。
委托诉讼代理人：王威、李舸，均系该行职员。
被上诉人（原审被告）:凌海市锦凌商贸有限公司，住所地凌海市。
法定代表人：裴迎山，该公司经理。
委托诉讼代理人：王金新，该公司职员。
被上诉人（原审被告）:陈建国，男，1962年6月13日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。
被上诉人（原审被告）:周志亚，女，1962年8月13日出生，汉族，住浙江省诸暨市阮市镇。
上诉人锦州银行股份有限公司凌海支行因与被上诉人凌海市锦凌商贸有限公司、陈建国、周志亚金融借款合同纠纷一案，不服辽宁省凌海市人民法院（2017）辽0781民初2985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人锦州银行股份有限公司凌海支行的委托诉讼代理人王威、李舸、被上诉人凌海市锦凌商贸有限公司的委托诉讼代理人王金新到庭参加诉讼。被上诉人陈建国、周志亚经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
锦州银行股份有限公司凌海支行上诉请求：1.撤销原审判决第二项第2小项，改判对土地使用权人登记在被上诉人陈建国、周志亚名下的坐落于凌海市青年大街73号巴黎世家公馆门市的土地使用权与该土地使用权对应的门市房一并在债权数额范围内折价、或以拍卖、变卖所得价款优先授偿；2.由被上诉人承担本案上诉费及保全费5000元。事实与理由：本案中，抵押物为坐落于凌海市青年大街73号巴黎世家公馆门市及相应土地使用权，担保范围为借款合同对应的债权额度范围，一审法院判定土地使用权在12.3万元范围内承担抵押担保责任是错误的。抵押人与债权人签订了编号为锦银【凌海支行】2015年抵字第054号《借款抵押合同》，明确约定了抵押物担保范围为主合同项下的本金、利息、罚息、损害赔偿金、违约金、保管担保财产和实现抵押权所发生的一切费用（第四条），该约定系双方真实意思表示，合法有效。因当时办理抵押登记时，要求房产与土地抵押登记分别办理，办理土地抵押登记时，国土资源局要求明确抵押保单金额，并要求根据评估价值按照抵押率来计算，如果不写具体数值不予登记，只能按照登记机关的要求来办。上诉人认为在办理抵押登记时提供了借款人、抵押人签订《借款合同》《借款抵押合同》《抵押物清单》，构成了完整的有效的合同体系，以《房屋他项权证》中记载的金额并非抵押担保范围，以此来认定抵押权优先范围，即不符合法律规定，也违背当事人意思自治，同时登记机构也违背了物权法第13条之规定，登记机构不得对不动产进行评估。因此，在认定土地使用权的担保范围时一审法院仅根据他项权利登记证书来认定是错误的。因此，上诉人请求改判土地使用权人登记在被上诉人陈建国、周志亚名下的坐落于凌海市青年大街73号巴黎世家公馆门市的土地使用权与该土地使用权对应的门市房一并在债权抵押担保范围内折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿，恳请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
凌海市锦凌商贸有限公司辩称，同意收取抵押物。
陈建国、周志亚均未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。
锦州银行股份有限公司凌海支行向一审法院起诉请求：1.要求锦凌商贸公司偿还贷款本金180万元，利息59500元（利息计算至2017年10月20日，以后发生的利息计算到贷款结清之日止；2.要求对陈建国、周志亚提供的抵押物享有优先受偿权；3.要求锦凌商贸公司、陈建国、周志亚承担诉讼费用及其他实现债权的相关费用。事实与理由：锦凌商贸公司于2015年5月6日至2017年5月5日止在我行借款200万元，借款期限24个月，现借款余额180万元，借款年利率为8.625%，借款用途采购卫生洁具、地面砖。借款担保方式为抵押，抵押物为陈建国、周志亚共同所有位于凌海市青年大街73号巴黎世家公馆、面积为334.88平方米的门市及其坐落的土地使用权，面积为173.51平方米为贷款抵押担保，并依法办理了抵押权他项登记。截止到2017年10月20日已累计欠息59500元。借款到期后锦凌商贸公司未能履行还款义务，经我行多次催要未果，故提出诉请如前，请法院支持我行的诉讼请求。
一审法院认定事实：2015年5月6日，锦凌商贸公司因采购卫生洁具、地面砖的需要向锦州银行凌海支行借款，双方并签订《流动资金借款合同》一份，合同编号：锦银【凌海支】行【2015】年流借字第【054】号。约定：借款金额200万元，借款期限24个月（自2015年5月6日至2017年5月5日），借款利率为年利率8.625%，自贷款人发放借款之日起计算利息。合同利率执行固定利率，罚息利率以基准利率为基础上浮50%，公历每月20日结息。贷款支付方式为受托支付。并约定2015年11月20日还款10万元、2016年5月20日还款10万元、2016年11月20日还款10万元、2017年5月5日还款170万元。锦凌商贸公司在借款人处加盖该公司公章并由法定代表人陈志签字并加盖个人名章，锦州银行凌海支行在贷款人处盖章并由时任法定代表人赵海韬加盖个人名章。为确保上述债务的履行，抵押人陈建国、周志亚与锦州银行凌海支行于2015年5月6日签订了《借款抵押合同》，合同编号：锦银【凌海支】行【2015】年抵字第【054】号。约定：本合同担保的主债权为抵押人依主合同发放的贷款200万元。抵押担保的范围包括主合同项下的借款本金、利息、罚息、实现抵押权所发生的一切费用等（包括但不限于执行费、评估费等）。陈建国、周志亚在合同抵押人处分别签字，锦州银行凌海支行在抵押权人处盖章并由时任法定代表人赵海韬加盖个人名章。陈建国、周志亚提供抵押担保的财产分别为：1.房屋所权人登记在二人名下，坐落于凌海市青年大街73号巴黎世家公馆门市1套（凌海房权证凌字第2015030**号，建筑面积为334.88平方米，）；2.土地使用权人登记在二人名下，坐落于凌海市青年大街73号巴黎世家公馆门市的土地使用权一处【凌国用（2015）第025号，面积为173.51平方米，地号GB00001-7，图号4559.05，土地使用权类型出让】。上述抵押的房地产均办理了抵押登记。土地使用权他项权证记载的抵押金额为123000元。合同签订后，锦州银行凌海支行于2015年5月18日将200万元贷款发放至锦凌商贸公司在该行设立的账号内。后该公司偿还借款本金20万元及至2017年7月20日之前的利息。现尚欠借款本金180元，利息59512.25元（20053元+20053元+19406.25元），利息计算至2017年10月20日。上述借款锦州银行凌海支行催收无果后诉至本院，提出诉请如前。一审法院认为，锦州银行凌海支行与锦凌商贸公司签订的《流动资金借款合同》，与陈建国、周志亚签订的《借款抵押合同》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。各方应当依约履行各自的义务。本案中锦州银行凌海支行已向锦凌商贸公司提供了借款200万元，而该公司只偿还了本金20万元及至2017年7月20日之前的利息，剩余本金180万元及利息未予偿还，已构成违约，现锦州银行凌海支行要求锦凌商贸公司偿还借款本金180万元及利息的诉讼请求合法，本院应予支持。借款时陈建国、周志亚二人以其名下的房屋、土地使用权向锦州银行凌海支行提供抵押担保，合同各方对约定的相关抵押物均办理了设定抵押权的他项权利登记，对其分别设定的抵押权依法确认其法律效力。因此，为实现上述债权，锦州银行凌海支行作为抵押权人有权以上述抵押的财产，折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款行使优先受偿权，其中抵押房屋在债权额度范围内优先受偿，土地使用权在123000元范围内优先受偿。抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。锦州银行凌海支行要求锦凌商贸公司偿还至2017年10月20日之前的利息59500元，系自行处分自己的权利，本院予以准许。锦州银行凌海支行诉请实现债权的相关费用现并未实际发生，故不予调整。陈建国、周志亚经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条、第一百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告凌海市锦凌商贸有限公司于判决生效之日起十日内偿还原告锦州银行股份有限公司凌海支行借款本金180万元，利息59500元（计算至2017年10月20日），自2017年10月21日起以本金180万元为基数，按双方签订的《借款合同》约定的计算方式计息，至本金全部付清之日止；二、如被告凌海市锦凌商贸有限公司不履行上述第一项判决主文所确定的债务，原告锦州银行股份有限公司凌海支行有权对1.房屋所有权人登记在陈建国、周志亚二人名下，坐落于凌海市青年大街73号巴黎世家公馆门市（证号为凌海房权证凌字第2015030**号）在债权额度范围内折价、或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿；2.对土地使用权人登记在陈建国、周志亚二人名下，坐落于凌海市青年大街73号巴黎世家公馆门市的土地使用权{证号为凌国用（2015）第025号}，在123000元范围内折价、或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿；三、驳回原告锦州银行股份有限公司凌海支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21536元，由凌海市锦凌商贸有限公司负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题是优先受偿权的范围是以房屋、土地他项权利证上“债权数额”和“抵押金额”栏记载的金额为限还是以借款抵押合同约定的担保范围为准。《物权法》第185条：“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款:（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或使用权归属；（四）担保的范围。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十一条规定：“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。”《物权法》第173条规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。从上述规定可以看出，被担保的债权数额与担保的范围并非相同概念。登记机关在他项权证所记载的债权数额并不等同于担保范围。只有在内容相同的情况下，出现不一致的，以登记记载的内容为准。本案中，锦州银行凌海支行与锦凌商贸公司签订的《流动资金借款合同》。陈建国、周志亚与锦州银行凌海支行签订的《借款抵押合同》，用自己所有的门市房及该房下坐落的土地使用权为锦凌商贸公司在锦州银行凌海支行贷款提供担保，担保范围为：主合同项下的借款本金、利息、复息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用等，是对借款合同中的已经发生的债务及未来可能发生的债务提供担保，在其担保范围内，以抵押物折价、或者以变卖、拍卖所得价款承担责任。根据建办住房【2008】36号《房屋权属证书、登记证明填写说明》，一般抵押权填写登记簿记载的“被担保的主债权的数额”；属于最高额抵押权的，填写登记簿记载的“最高债权额”。对“担保范围”并未作出填写说明。由于当时办理房产、土地抵押登记分属于不同的机关，故在办理抵押登记时按照登记机关的要求，填写的债权数额或抵押金额。而抵押合同对房屋、土地抵押担保数额并未区分，是房屋土地整体进行担保。本案为一般抵押担保而非最高额抵押担保，登记部门在进行一般抵押登记时仅针对已经发生的主债权数额进行登记，对未来可能实际发生的债务无法进行登记，在一般抵押登记中，如果将该债权数额确定为优先受偿权数额，使一般抵押担保无异于最高额抵押担保，违反法律的设定及当事人订立一般抵押合同的初衷，故本案上诉人应以抵押物处理后所得价款在其担保范围内优先受偿。一审法院的第二项判决，适用法律不当，本院予以纠正。
综上所述，锦州银行股份有限公司凌海支行的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持辽宁省凌海市人民法院（2017）辽0781民初2985号民事判决第一、三项；
二、变更辽宁省凌海市人民法院（2017）辽0781民初2985号民事判决第二项为：如被上诉人凌海市锦凌商贸有限公司不履行上述第一项判决主文所确定的债务，上诉人锦州银行股份有限公司凌海支行有权对登记在陈建国、周志亚二人名下，坐落于凌海市青年大街73号巴黎世家公馆5号楼4号房屋（证号为凌海房权证凌字第2015030**号）及该房屋下土地使用权{证号为凌国用（2015）第025号}在抵押担保范围内折价、或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿；
如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费21536元，由被上诉人凌海市锦凌商贸有限公司负担；二审案件受理费21536元，保全费5000元，合计26536元由被上诉人凌海市锦凌商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜 岩
审 判 员 孙延庆
审 判 员 王 晶
二〇一八年五月九日
法官助理 刘 微
书 记 员 李惠君