河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫08民终1457号
上诉人（原审原告）毋丽平，女，1974年9月21日出生，汉族。
委托代理人许治然，河南华云律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）袁玉红，女，1965年1月29日出生，汉族。
委托代理人宋立成，河南正乾坤律师事务所律师。
原审被告张晓明，男，1971年4月24日出生，汉族。
原审被告张武斌，男，1993年11月10日出生，汉族。
二原审被告共同委托代理人谢栋栋，河南苍穹律师事务所律师。
上诉人毋丽平与被上诉人袁玉红、张晓明、张武斌房屋租赁合同纠纷一案，毋丽平不服解放区人民法院于2016年5月16日作出的（2016）豫0802民初637号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年7月4日受理后，依法组成合议庭，于2016年7月15日公开开庭审理了本案。上诉人毋丽平及其委托代理人许治然，被上诉人袁玉红的委托代理人宋立成，原审被告张晓明和张武斌的共同委托代理人谢栋栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年4月1日，张武斌与袁玉红签订房屋租赁合同一份，约定租赁房屋的位置：D座110#，建筑面积：61.48平米，租赁期限自2010年4月1日至2015年3月31日共5年，年租金4.5万元，在合同期内不得将房屋转租他人。合同末尾补充约定：甲方（张武斌）2010年退还乙方（袁玉红）贰万元整，2011年-2015年每年返还乙方壹万元整，房租正常交纳。袁玉红给毋丽平出具的其与张武斌签订的房屋租赁合同与上述合同中关于建筑面积、年租金的约定内容不同，另补充约定：因甲方违约收回乙方所租房屋，故2011年-2015年房主赔偿乙方租期未到所受损失，即五年不涨。其余合同内容一致。袁玉红、张武斌认可实际履行合同的建筑面积为61.48平米，年租金为4.5万元。本案毋丽平于2013年9月19日与张武斌签订房屋租赁合同，约定租赁房屋的位置：D座110#，建筑面积：61.48平米，租赁期限自2013年10月1日至2015年9月30日共2.5年，年租金5.5万元。违约责任及其他违约事项：在合同期内不得将房屋转租他人。协议期满未再续约时，乙方（承租方）负责将所经营的商品、家俱、设备撤离，并不得破坏装修及设施。2013年9月26日，袁玉红出具收到条证明收到毋丽平租赁房屋转让款12万元整。租赁期限届满前，毋丽平欲将房屋进行转让，但张晓明不同意转让，现毋丽平要求退还转让费12万元，故发生本案纠纷。另查，涉案租赁房屋的登记所有人系张武斌。租赁合同系张晓明以张武斌的名义分别与毋丽平及袁玉红签订，张武斌认可张晓明代签合同的效力。现因毋丽平未腾房，张武斌已另行主张权利。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。我国合同法赋予了当事人契约自由的原则，当事人可以基于自己的真实意思表示决定缔结或不缔结合同。在双方当事人就缔结合同达成一致且不违反法律法规禁止性规定的情况下，合同依法成立并生效，对双方当事人均具有约束力，除非协商一致或有法定情形，不得任意解除或变更。本案中，毋丽平与张武斌经协商一致签订的《房屋租赁合同》并不违反法律法规禁止性规定，且张晓明代张武斌签订合同的行为得到张武斌的追认，毋丽平不能举证证明该合同的签订存在欺诈等行为，即合同内容应是当事人真实意思表示，故该《房屋租赁合同》依法成立并生效，对合同双方当事人均有约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。现该租赁合同已经履行完毕，张晓明、张武斌并未收取毋丽平12万元转让费，毋丽平的诉讼请求与张晓明、张武斌无关。引起本案的深层原因在于，毋丽平欲将房屋在租期届满前转租，而今目的无法达到。本案中，毋丽平与张武斌签订了租赁合同而非袁玉红擅自转租，合同内容明确约定了不得转租，且在签订租赁合同时，明知袁玉红与张武斌签订的房屋租赁合同亦包含了不可转租的内容，即便实际履行的合同与毋丽平掌握的合同内容有出入，但在不得转租的约定上别无二致。袁玉红与张武斌签订的合同效力并不当然及于毋丽平，张武斌承诺赔偿袁玉红的违约损失，并不是毋丽平理解的支付袁玉红的装修费用。关于袁玉红收取的12万元费用，其来源于营业用房的资源稀缺性和地理位置的优越性，市场需求大于供给，毋丽平在对自己将来经营收益有一定的预期，急于谋求一种在特定位置从事某项经营的资格后，综合考虑了转让时房屋本身的装修及内部物品的价值，双方协商一致，毋丽平自愿交纳的。毋丽平应当明确其签订合同后可能承担的风险，即房屋无法转租，在此情形下，毋丽平自愿支付袁玉红12万元费用，说明其自愿承担这种风险。随着租赁期限的届满，风险变成了现实，不论是房主不让转租还是毋丽平无法转租，这种情形均非袁玉红的过错造成的，属于正常的经营、投资风险，对由此造成的损失，依法应由毋丽平自行承担。故毋丽平要求返还转让费，缺乏事实及法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条、第六十条之规定，原审法院判决如下：驳回毋丽平的诉讼请求。本案受理费1400元，由毋丽平承担。
毋丽平不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，判令袁玉红返还上诉人房转让款12万元；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由为：首先，原审适用法律错误。本案案由应属于不当得利纠纷，而非房屋租赁合同纠纷。纵观上诉人的一审诉求、事实和理由，毋丽平主张袁玉红收取房转让款12万元没有合法依据，非法获利，使毋丽平相应受到损害，而请求返还。这明显是请求返还不当得利，而不是房屋租赁合同纠纷。第二，原审认定事实不清，证据不足。原审没有认定袁玉红收取毋丽平12万元是否有合法依据的事实。事实上，袁玉红出于自身利益，在与张武斌房屋租赁合同没有到期的情况下，因经营亏损，急于解除房屋租赁合同，又不愿意承担违约责任，急于转嫁风险，才主动找到毋丽平，谎称虽然合同约定不能转租，但事实上可以转租，且毋丽平也可以继续转租给别人，弥补自己的损失。毋丽平在受骗的情况下才同意接受，不是毋丽平急于谋求特定位置从事经营的资格，谋求房屋资源稀缺性和地理位置优越性获取利益，不是毋丽平主动找袁玉红要求将房屋转租给自己，不是出于毋丽平的完全意思自治支付给袁玉红12万元。第三，原审驳回袁玉红的诉讼请求错误。原审驳回毋丽平对张晓明和张武斌的诉讼请求，无可厚非。不管所涉房屋是否可以转租，袁玉红收取毋丽平12万元房转让款都是缺乏依据。袁玉红给毋丽平出具的收条内容明确为“商业街D座110#房转让款”，但实际上该房屋并非袁玉红所有或者有权处分的占有，袁玉红无权将该房屋转让给他人，其收取转让款没有法律依据。袁玉红在一审中答辩称，12万元是装修和物品费用不合事实，因为其装修和物品费用远远低于12万元，收取毋丽平12万元装修和物品费用无异于讹诈。袁玉红显然谋求了不当利益，而毋丽平正是出于相信袁玉红所称可以继续转让、弥补损失才同意支付。实际上不能继续转让的情况给毋丽平带来了不小的损失。袁玉红没有合法依据，收取毋丽平房转让款获得了利益，而相应使得毋丽平受到不应有的损失，按照规定，袁玉红应当返还毋丽平的12万元。第四，原判偏袒一方哪个，主观推断，有失公正。关于袁玉红收取毋丽平房转让款12万元的性质，袁玉红答辩称是装修和物品费用，并没有主张所谓的“营业用房的资源稀缺性和地理位置的优越性，毋丽平对自己将来经营收益有一定的预期，基于谋求一种在特定位置从事某项经营的资格后，综合考虑了转让时房屋本身的装修和内部物品的价值，毋丽平自愿交付”。袁玉红也没有举出任何证据证明自己收取房转让款具有合法依据。原审超越袁玉红在一审的主张，在袁玉红没有举证的情况下，主观推断出上述结论，有失公正。
袁玉红庭审中答辩称，袁玉红收取的12万元是装修及物品的费用，而不是房屋转让款，事实上袁玉红并没有转让合同，而是由毋丽平直接与房东签订了租赁合同，并且毋丽平租赁合同已经期满，袁玉红没有返还12万元的理由。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
张晓明、张武斌答辩称，张晓明、张武斌均未收取毋丽平的转让费，毋丽平并未要求该二人承担返还责任，本案是房屋租赁合同关系，并非不当得利。
根据上诉人毋丽平与被上诉人袁玉红及原审被告张晓明、张武斌的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：袁玉红是否应当向毋丽平返还12万元。
针对本案争议焦点，毋丽平的观点和理由同其上诉观点和理由一致。
袁玉红认为，本案是房屋租赁合同关系，不是不当得利。一审中房东明确表示租赁给袁玉红的房屋是毛墙毛地，毋丽平接收房屋是袁玉红进行的装修，转让的是装修，合同与房屋并未转让，毋丽平自己经营不善导致亏损，应自行承担风险。合同约定房屋不能转租，毋丽平称和袁玉红商量房屋还可以转租不是事实。
张晓明、张武斌的观点和理由同其答辩观点和理由一致。
二审中，各方当事人均未提交新的证据。
经本院审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为，袁玉红收取的12万元费用，名义上虽为房转让款，但该费用实际包含了房屋内装修、内部物品价值，及房屋本身所处位置等具有的商业价值。在毋丽平与袁玉红协商一致的情况下，毋丽平自愿给付12万元，该约定并未违反法律、行政法规的禁止性规定，对毋丽平和袁玉红均具有约束力。现毋丽平主张袁玉红返还该12万元，依据不足。故毋丽平的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1400元，由毋丽平承担。
本判决为终审判决。
审判长 刘成功
审判员 席东彦
审判员 焦红萍
二〇一六年七月二十五日
书记员 崔新新