江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏03民终2366号
上诉人（原审被告）：睢宁碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320324302100795R，住所地江苏省睢宁县睢城镇工业集中区青年东路104号。
法定代表人：杨文杰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：高永宝。
委托诉讼代理人：高武杰。
被上诉人（原审原告）：胥海军。
被上诉人（原审原告）：岳诺。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：李晓明，江苏茂通律师事务所律师。
上诉人睢宁碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人胥海军、岳诺商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院（2017）苏0324民初4490号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
碧桂园公司的上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人一审诉请；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、碧桂园公司未多收被上诉人房款28440元。被上诉人与碧桂园公司个别工作人员的钱款往来与本案的商品房买卖合同无关。碧桂园公司收取客户任何款项均出具加盖公司印章的收据或发票。被上诉人明知碧桂园公司禁止销售顾问收取款项，仍向个别工作人员支付，应视作被上诉人与个别工作人员之间的民事行为。二、关于装修标准，双方真实意思表示为1412版装修标准，而一审法院仅凭双方签订的合同推断双方签订时的真实意思是错误的。涉案房屋出售给被上诉人前已由高委认购并签约，碧桂园公司与高委签订的《商品房买卖合同》明确约定装修标准1412版，后高委不愿意履行合同，在此情况下上诉人、被上诉人及高委三方签订《协议书》，约定上诉人与高委的商品房买卖合同终止，并由被上诉人购买涉案房屋。《协议书》第三条约定，新合同除买受人信息变更外，其他条款参照旧合同的约定，故新合同的真实意思表示为1412版装修标准。三、关于逾期交付商品房的责任，涉案房屋符合合同约定的交付条件，碧桂园公司无需承担逾期交房的责任。一审法院否认合同效力错误。《商品房买卖合同》关于交付的条款是双方自愿平等签订的，是双方的真实意思表示，并不存在胁迫欺诈的情形，对双方应有约束力。一审法院认为合同中关于交付的条款，免除上诉人的违约责任并排除买受人权利，没有事实根据。根据法律规定，只有房屋存在主体结构质量不合格及严重影响正常居住使用的情况，买受人才享有拒绝收房、解除合同、赔偿损失的权利。本案涉案房屋并不存在以上情形，同时《商品房买卖合同》中关于交付的条款也并未免除出卖人的责任。碧桂园公司已于合同约定交付期限届满前取得竣工验收备案表，满足合同约定的交付条件，且碧桂园公司亦如期书面通知被上诉人收房，被上诉人拒绝收房，故逾期交房的责任应由被上诉人自行承担。《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第四条第5款约定，买受人查验的该商品房存在与合同约定标准不一致的问题，买受人有权要求更换，出卖人应负责更换，承担更换费用，更换期间按每日30元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需承担逾期交楼责任。本案中，涉案房屋现状与涉案合同约定仅有客厅、餐厅的地面材质不同，即客厅餐厅实际为地砖，涉案合同约定为强化复合地板。即便按照涉案合同附录四标准交付，碧桂园公司仅有更换地板的义务并承担更换期间的使用损失，而无需承担逾期交楼责任。
胥海军、岳诺答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。关于上诉人多收取被上诉人购房款28440元的问题，一审在审理该案时，经过法庭充分调查，足以认定上诉人多收取被上诉人28440元购房款的事实。负责被上诉人购买房屋的置业顾问是上诉人安排的，被上诉人基于对上诉人及其置业顾问的信任按照职业顾问要求交付购房款，在签订购房合同的时候也是按照职业顾问的要求在被上诉人签字处签字按手印，除了装修条款之外，对购房合同的其他内容和附件资料都没有细看。关于房屋装修标准问题。被上诉人购买涉案房屋之前，上诉人安排的置业顾问带领被上诉人看的样板房装修标准为1311版本，并承诺相应的购房合同约定的购房版本也是1311版本，在签订购房合同时上诉人安排的置业顾问也向被上诉人明确了房屋装修版本为1311版本，被上诉人也确定合同约定的标准就是1311标准。关于逾期交房责任问题。被上诉人购买的是成品住房，上诉人对外大肆宣传每平方米至少达到1000元精装修的房屋，既然双方签订了购房合同并对装修标准作了明确约定，上诉人就应当按照购房合同及相关附件交付符合合同约定的房屋，直至今日上诉人没有按照合同约定的装修标准交付房屋，构成逾期交房，上诉人应当承担逾期交房违约责任。上诉人提供的格式合同及附件中存在明显的免除上诉人责任，加重被上诉人责任，排除被上诉人主要权利的情形，属于无效条款。对于上诉人逾期交房，被上诉人主张按照附件11补充协议第五条主张权利有事实和法律依据。
胥海军、岳诺向一审法院提出诉请：1.碧桂园公司按照与胥海军、岳诺签订的商品房买卖合同（预售）及附件的约定和标准对涉案房屋进行装修；2.碧桂园公司支付违约金26363.86元（686559元×0.0002×192天），违约金暂定计算至2017年6月30日，2017年6月30日之后的违约金计算至符合商品房买卖合同（预售）及附件约定和标准的房屋实际交付之日；3.碧桂园公司返还多收的购房款28440元；4.碧桂园公司承担本案诉讼费用。
一审法院查明：2015年12月，碧桂园公司与案外人高委、陈凤娟签订关于睢宁碧桂园小区10幢1单元1001号房屋的《商品房买卖合同》及附件，其中该合同约定房屋的总价款为686559元；合同的附件之一约定房屋交付标准为1412版装修标准。2016年4月26日，胥海军、岳诺欲购买睢宁碧桂园公司开发的睢宁碧桂园小区10幢1单元1001号商品房。经协商后，胥海军、岳诺向碧桂园公司的职工宋晓交付定金3万元，并由宋晓向胥海军、岳诺出具收条一张，载明“今收到岳诺女士三万定金定10-1-1001”。2016年5月23日，岳诺、胥海军（丙方）与碧桂园公司（甲方）、案外人高委、陈凤娟（乙方）就涉案的房屋签订《协议书》一份，该协议约定：甲乙双方经协商一致同意终止双方于2015年12月26日签订的编号为SN93949的《商品房买卖合》及其附件、附录（以下简称该合同）；丙方按照本协议约定购买该商品房；三方同意，如该合同终止须办理注销手续的，甲乙双方应共同办理注销手续。办妥相关手续后，由甲方向丙方发出重新签订该商品房《商品房买卖合同》（以下简称新合同）的书面通知，丙方应在甲方书面通知时间内前往甲方销售中心与甲方重新签订新合同；与该合同相比，新合同有如下修改：买受人信息变更，除上述修改内容的条款外，乙丙双方均同意新合同的其他条款参照该合同的约定，该合同具体详见本协议附件一。乙方按照该合同约定已向甲方支付了房价款1万元在新合同生效时无息转为丙方购买该商品房的房款；因终止合同而产生的费用14991元由乙方承担。协议签订当日，案外人高委、陈凤娟向碧桂园公司交付因终止合同而产生的费用14991元。2016年6月27日，胥海军、岳诺向碧桂园公司交纳8440元现金，并由其公司职工刘某向胥海军、岳诺出具收条一张，载明“今收到岳诺女士8440元整定10-1-1001”。同日，双方签订《商品房买卖合同》一份及附件，约定内容如下：岳诺、胥海军购买胥海军、岳诺开发的位于睢宁县商品房；商品房总价款为686559元；第九条商品房交付条件“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”；第十一条交付时间和手续“（一）出卖人应当在2016年12月20日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验……2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起空白日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付……3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）视为买受人已按期交付该商品房”；第十二条逾期交付责任“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.详见本合同附件十一补充协议第五条的约定”。上述合同附件十一补充协议第五条逾期交付责任的第2项约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部购房款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，但该违约金最高不超过买受人已交付房款的15%。
另外，该《商品房买卖合同》附件六：关于装饰装修及相关设备标准的详细约定。其中，该附件六的第9条关于装饰装修及相关设备标准的约定详见合同附件十一补充协议附录四《装饰、设备标准》。该《商品房买卖合同》附件十一的第四条，关于该商品房交付条件与交接手续：1.关于该商品房交付条件以本条约定为准。该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已经向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付：遭遇不可抗力，且出卖人自确定之日起30日内告知买受人的；政府延迟有关文件批准或其他政府行为；买受人有任何违约行为。出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。出卖人按照本补充协议附录四《装饰、设备标准》约定的交付标准进行交付。2.该商品房相关设施设备的交付条件以本条约定为准。买卖双方一致同意与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电信、有线电视、燃气设施在该商品房交付之前建设完毕，可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，买受人承诺不得因此拒绝收楼。上述基础设施在约定交付日未建设完毕的，每一项每逾期一天，则出卖人应向买受人支付人民币20元的违约金，但出现约定的买受人可据实延期的特殊情况除外。3.该商品房达到本条第1款约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；……5.买受人查验的该商品房存在地基基础和主体结构质量问题或导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付该商品房给买受人。出卖人应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。买受人查验的该商品房存在与合同约定标准不一致的问题，买受人有权要求更换，出卖人应负责更换，承担更换费用，更换期间按每日30元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需承担逾期交楼责任。买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的其他问题的，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际经济损失，买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼。双方所签订的《商品房买卖合同》附件中的附录四详细约定了涉案房屋交付时的装饰装修标准为1311版本。
又查明，2016年6月27日，胥海军、岳诺向碧桂园公司支付购房款126659元、249900元，共计376559元。2016年7月5日，胥海军、岳诺支付碧桂园公司剩余房屋价款30万元。2017年1月17日，碧桂园公司向岳诺、胥海军出具了686559元的购房发票。2016年9月5日，涉案房屋所在的10＃楼建设单位组织竣工验收合格，2016年9月13日经睢宁县住房和城乡建设局查验涉案房屋符合建筑工程竣工验收备案要求。目前，碧桂园公司向胥海军、岳诺提供的诉争房屋的装修标准为1412版装修标准。
2016年12月21日，岳诺、胥海军收到碧桂园公司于2016年12月19日寄送的期楼收楼通知书。随后岳诺、胥海军前往查验所购房屋时发现碧桂园公司提供的房屋装修标准与合同约定的装修标准不一致，胥海军、岳诺拒绝上房。此后，因装修标准等问题双方协商未果，遂使成讼。涉案房屋碧桂园公司按1412版装修标准(详见本判决附件一)进行装修,目前未有交付。
一审庭审中，碧桂园公司申请证人刘某、杨某出庭作证拟证明碧桂园公司并未收到胥海军、岳诺多交的款项;双方关于装饰装修标准的约定同案外人高委、陈凤娟所签订的合同即1412版装修标准。出庭证人刘某陈述:“胥海军、岳诺之前是刘慧（睢宁碧桂园公司职工）的客户，后来转到我这边，这个房子原业主并不是胥海军、岳诺;按照规定原业主要收取一部分定金，刘慧转到策划部门了，所以我来对接客户，如果收钱需要我签字，我收到胥海军、岳诺交付的8440元就直接给了刘慧。其他情况我不清楚”。出庭证人杨某（睢宁碧桂园公司职工）陈述:“商品房买卖合同及附件是公司单方制作……在客户签订合同后审核时候发现错误，并且告诉了销售顾问，但当事因销售顾问转到了策划部门，一直没有联系客户过来更改……从我部门审核合同到最后将合同交付给业主，中间需要行政初审无误后，业主双方都到场，当场签订后将合同交付给业主。”胥海军、岳诺质证认为，证人证言可以证实刘某作为碧桂园公司的工作人员在2016年6月27日从胥海军、岳诺处收到了8440元，8440元是购买碧桂园小区10号楼1单元1001室购房定金，至于刘某其后所述8440元交给了刘慧，原告对此不知情，胥海军、岳诺是基于对碧桂园公司销售人员的信任，按照碧桂园公司的要求支付了购房定金。关于杨某的证言，首先对杨某的身份无法证明杨某是碧桂园公司的工作人员，其次按照杨某所述，其是碧桂园公司的工作人员，和本案的碧桂园公司存在法律上的利害关系，证人杨某的证言实质上是本案碧桂园自己的单方供述，其供述不真实，胥海军、岳诺在购买涉案房屋时所签订的购房合同及附件均是碧桂园公司单方提供，且附件约定装修标准是与胥海军、岳诺先前看到的样板房一致的，碧桂园公司安排的销售顾问也一直在承诺交付的房屋肯定与双方签订的买卖合同附件约定的装修标准是一致的，在这种情况下，双方之间签订的商品房买卖合同，从签订买卖合同到此次诉讼已经长达一年多时间，碧桂园公司及其证人杨某当庭辩解合同签错了，且在一年内也没有向本案胥海军、岳诺进行过通知，所以胥海军、岳诺认为这完全是碧桂园公司为了逃避法律责任和合同责任的说辞。综上对杨某的证人不认可，我们认为不应作为法院裁判的依据。
一审法院认为：商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，岳诺、胥海军购买碧桂园公司开发的睢宁碧桂园小区10幢1单元1001号房屋，并签订《商品房买卖合同》，该协议不违反法律规定，依法成立生效，应受法律保护。
一审争议焦点：1、关于双方签订的《商品房买卖合同》附件中的附录四《装饰、设备标准》中，本案中双方约定的是1412版装修标准还是1311版装修标准；2、碧桂园公司是否存在逾期交房的违约行为，若碧桂园公司存在逾期交房的违约行为，违约金计算的标准是什么；3、碧桂园公司是否多收取胥海军、岳诺购房款及多收取购房款的数额，碧桂园公司是否应当返还。
关于争议焦点1的问题，诉争的房屋，原由案外人高委、陈凤娟购买并与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，该合同中的附录四《装饰、设备标准》约定的是1412版装修标准。此后，案外人高委、陈凤娟与碧桂园公司解除《商品房买卖合同》，该房屋由本案岳诺、胥海军购买，且三方在2016年5月23日又签订了《协议书一份》并约定了三方的权利义务。在该协议中约定了双方签订的新《商品房买卖合同》与碧桂园公司同案外人高委、陈凤娟签订的《商品房买卖合同》仅买受人信息变更，其他合同条款不变。2016年6月27日，双方就诉争房屋正式签订《商品房买卖合同》，该合同的附件附录四《装饰、设备标准》明确约定系1311版装修标准。碧桂园公司认为，胥海军、岳诺所购房屋的装修标准应同案外人高委、陈凤娟所签的装修标准，因为三方协议中有明确约定。胥海军、岳诺则陈述，协议是是双方明确约定1311版装修标准，《商品房买卖合同》系双方真实意思表示。一审法院认为，一方面胥海军、岳诺、碧桂园公司及案外人高委、陈凤娟所签订的《协议书》于2016年5月23日签订，而双方之间的《商品房买卖合同》于2016年6月27日签订；三方签订的协议在前，《商品房买卖合同》协议签订在后；从合同订立的时间先后来看，双方订立合同的意思表示应当以最后的协议内容为准；另一方面，双方签订的《商品房买卖合同》中附录四《装饰、设备标准》明确约定详细的装修内容为1311版装修标准，并有胥海军、岳诺的签名，且该《商品房买卖合同》的所有条款均系碧桂园公司单方提供；碧桂园公司辩称并非其真实意思表示，与事实相悖，且未提供充分的证据证明，故对其抗辩意见，法院不予采信。综上，一审法院认为，诉争的《商品房买卖合同》中附录四《装饰、设备标准》双方约定的是1311版装修标准。因碧桂园公司向胥海军、岳诺提供的诉争房屋的装修标准与合同约定的装修标准不一致，因此，胥海军、岳诺要求碧桂园公司按双方签订的《商品房买卖合同》附件附录四《装饰、设备标准》进行装修的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。碧桂园公司申请出庭作证的证人杨某系碧桂园公司的员工，负责合同的审核工作，其仅能证明碧桂园公司内部的合同审核工作的流程，并不能证明碧桂园公司主张的合同条款出现错误的观点。因此，对碧桂园公司申请的出庭证人杨某的证言，不能作为本案的定案依据，法院不予认定。
关于争议焦点2的问题，岳诺、胥海军认为，碧桂园公司未按照合同约定的附录四《装饰、设备标准》为胥海军、岳诺的房屋进行装修，碧桂园公司存在违约行为，并拒绝上房，碧桂园公司应按日万分之二的标准支付胥海军、岳诺违约金。碧桂园公司则认为，依据合同条款约定因装修标准产生的争议，碧桂园公司不承担逾期交楼责任。法院认为，本案中，胥海军、岳诺购买碧桂园公司的商品房及房屋内的装饰、设备等部分，现碧桂园公司向胥海军、岳诺提供的商品房的装饰装修部分与合同约定的标准不一致，碧桂园公司存在违约行为，胥海军、岳诺据此拒绝上房，于法有据。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及其附件的所有内容，均由碧桂园公司提供，双方采用的是格式条款订立合同；在该合同中附件第十一补充协议第四条第一款、第五款的约定，明显免除碧桂园公司的逾期违约责任并排除了胥海军、岳诺作为买方的抗辩权等主要权利，该条款应为无效条款。因此，关于胥海军、岳诺要求碧桂园公司支付逾期上房违约金的诉讼请求，应依据该合同附件十一补充协议第五条逾期交付责任的第2项作为计算依据；胥海军、岳诺已付购房款686559元，因此，碧桂园公司应支付胥海军、岳诺违约金以686559元为本金，按日万分之二，自2016年12月21日起计算至碧桂园公司实际交付房屋时止。
关于争议焦点3的问题，一审法院认为诉争房屋的总价款为686559元，而胥海军、岳诺向碧桂园公司交纳的房屋价款合计为714999元（126659元+249900元+30000元+8440元+300000元），但碧桂园公司仅向胥海军、岳诺出具686559元的购房发票。碧桂园公司一直抗辩认为并未多收取胥海军、岳诺28440元，其公司有内部规定员工不可以代收房款等现金，并在签订协议时告知过胥海军、岳诺。但，在双方签订《商品房买卖合同》之前碧桂园公司已经分别向胥海军、岳诺收取了3万元、8440元的购房定金，碧桂园公司的抗辩意见与事实不符，对其抗辩观点法院不予采信。碧桂园公司申请的证人刘某的证言，恰证明胥海军、岳诺的观点即碧桂园公司向胥海军、岳诺多收取购房款。因此，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，对碧桂园公司无正当理由多收取胥海军、岳诺28440元（714999元-686559元），胥海军、岳诺有权利申请返还，故胥海军、岳诺要求碧桂园公司返还多收取的28440元的诉讼请求，法院依法予以支持。综上，遂判决，一、碧桂园公司应当按与岳诺、胥海军于2016年6月27日签订的《商品房买卖合同》附件中附录四《装饰、设备标准》（1311版装修标准，详见本判决附件二）的约定对睢宁碧桂园10幢1单元1001室的房屋进行装修；二、睢宁碧桂园公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付岳诺、胥海军违约金：以686559元为本金，按日万分之二，自2016年12月21日起计算至睢宁碧桂园房地产开发有限公司将上述第一项的房屋实际交付时止）；二、碧桂园公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还岳诺、胥海军28440元。案件受理费1170元，由睢宁碧桂园公司负担。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，关于上诉人是否多收被上诉人28440元购房款的问题。上诉人通过被上诉人的销售人员刘慧、刘某、宋晓与被上诉人签订涉案商品房买卖合同。在上诉人向被上诉人销售涉案商品房的过程中，宋晓向被上诉人收取购房定金30000元及刘某向被上诉人收取涉案商品房房款8440元，应当认为是代理上诉人销售涉案商品房的行为，且宋晓、刘某向被上诉人收取的上述款项也有部分交付上诉人。由于涉案房屋的总价款为686559元，而被上诉人向上诉人交纳的房屋价款合计为714999元（126659元+249900元+30000元+8440元+300000元），故上诉人应当返还被上诉人28440元。
2、关于涉案房屋装修标准的问题。
上诉人与被上诉人2016年6月27日签订《商品房买卖合同》附录四《装饰、设备标准》明确约定系1311版装修标准，故上诉人应当按照合同约定的1311版标准进行装修。结合事后上诉人对涉案房屋的客厅及餐厅地板按照1311版标准整改的事实，可以认定上诉人、被上诉人约定的装修标准为1311版。虽然涉案房屋原由案外人高委、陈凤娟购买并与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，约定了1412版装修标准。2016年5月23日高委、陈凤娟与上诉人、被上诉人三方签订了《协议书》一份，可以认为被上诉人概括受让了案外人高委、陈凤娟与上诉人签订《商品房买卖合同》的权利义务。由于上诉人、被上诉人之间的《商品房买卖合同》签订的时间晚于上诉人、被上诉人及案外人高委、陈凤娟三方签订《协议书》的时间，故装修标准应以上诉人、被上诉人之间的《商品房买卖合同》为准。
三、关于逾期交房违约金的问题。
上诉人向被上诉人提供的涉案商品房的装饰装修与合同约定的标准不一致，故上诉人存在违约，被上诉人以此理由有权拒绝上房，并有权向上诉人主张违约责任。虽然附件十一《补充协议》第四条约定了上诉人逾期交房的责任承担，但是该条款由上诉人单方提供，采用的是格式条款，并且存在免除上诉人的责任、加重被上诉人责任、排除被上诉人主要权利的条款，根据法律规定该部分条款无效。关于逾期上房违约金，原审法院按照附件十一《补充协议》第五条第2项的约定作为计算依据并无不当。
综上，上诉人睢宁碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1170元，由上诉人睢宁碧桂园房地产开发有限公司负担
本判决为终审判决。
审 判 长 祝 杰
审 判 员 孟 娟
审 判 员 崔金城
二〇一八年六月八日
法官助理 葛文伟
书 记 员 苗 鑫