上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终114号
上诉人(原审原告)：杜占哲，男，1958年5月11日出生，汉族，住上海市。
被上诉人(原审被告)：黄鞍江，男，1964年1月11日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：陈琳，上海市龙光律师事务所律师。
上诉人杜占哲因与被上诉人黄鞍江房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初3417号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
杜占哲上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持杜占哲在一审中的全部诉请。
事实和理由：黄鞍江未按合同约定支付租金、擅自转租已构成违约，杜占哲于2015年12月22日发送短信告知其七日内改正，但其并未改正，故7日后开始算黄鞍江违约。在此之后黄鞍江所支付的款项并非房租，而是房屋占用费，杜占哲的合同解除权并未消灭。黄鞍江擅自改动房屋结构，违反合同约定，应当将房屋恢复原状。黄鞍江表示其是将房屋提供给员工使用，但并未提供工资单、劳动合同等证据，事实上其是将房屋转租给了他人，违反了合同约定，杜占哲有权解除合同并主张违约金。黄鞍江擅自将房屋内属于杜占哲的物品丢弃，应予赔偿。
黄鞍江辩称，不同意杜占哲的上诉请求。黄鞍江在合同履行过程中存在延迟支付租金的情况，但在杜占哲提出解除合同之前黄鞍江已支付了租金，杜占哲也接受了，合同解除权归于消灭。黄鞍江对房屋的装修是经过杜占哲同意的，也从未改变房屋结构。黄鞍江不存在转租行为，杜占哲应就其主张承担举证责任。综上，黄鞍江认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
杜占哲向一审法院起诉请求：1、判令杜占哲与黄鞍江就本市静安区巨鹿路XXX弄XXX号三层亭子间及独用卫生间(以下简称“系争房屋”)签订的房屋租赁合同于2016年4月19日解除；2、判令黄鞍江将系争房屋返还给杜占哲；3、判令黄鞍江交付系争房屋时将亭子间与卫生间之间的墙面及卫生间的门恢复原状，并支付杜占哲财物损失费的赔偿金人民币(以下币种均为人民币)20,000元；4、判令黄鞍江支付第一年度保洁费96元；5、判令黄鞍江支付违约金50,000元；6、判令黄鞍江已支付的2,500元的押金不予返还；7、判令黄鞍江按每月租金2,500元，每月保洁费8元，支付杜占哲自2015年5月9日至判决生效之日止的房屋使用费。
一审法院认定事实：系争房屋为上海�租用公房，承租人为杜占哲。2015年4月9日，杜占哲、黄鞍江经上海置怡房地产经纪有限公司复兴中路分公司居间介绍，签订《上海市租赁合同》一份，约定，杜占哲将系争房屋出租给黄鞍江使用，建筑面积10.6平方米，黄鞍江向杜占哲承诺，租赁该房屋仅作为居住使用；租期8年，自2015年5月15日起至2023年5月14日止；每月租金2,500元；每两年递增5%；以现金方式支付，首期支付3个月租金，另支付2,500元押金，之后按每三个月结算一次，提前7天支付下次房租；黄鞍江在租赁期内，实际使用的水、电、煤气、电话、清洁、治安、有线电视费用应由黄鞍江承担，并如期按单据复印件交于杜占哲；未经杜占哲同意，黄鞍江不能改变系争房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，黄鞍江不得将承租的房屋转租分租，如因黄鞍江的过失或过错使房屋及设施受到损坏，黄鞍江应�责赔偿或修复；双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，若征得对方同意后，方可办理退房手续；若双方意见未达成一致，则按照违约处理；如合同期内违约，双方互赔违约金5万元；若杜占哲违约，退还黄鞍江押金，反之若黄鞍江违约，杜占哲有权不退押金。合同还对其它租赁相关事项进行了约定。合同签订后，双方开始履行合同，黄鞍江于合同签订当日支付杜占哲押金2,500元和首期三个月租金7,500元，杜占哲将房屋交付黄鞍江使用，并同意黄鞍江重新装修房屋。之后黄鞍江分别于2015年8月18日、2015年12月6日、2016年2月23日各支付杜占哲7,500元租金。2016年1月5日，杜占哲通过邮政特快专递发函要求黄鞍江改正系争房屋结构，该函未送达。后杜占哲认为黄鞍江迟延支付租金、改变房屋基本结构、擅自转租严重违反了合同约定，遂起诉�法院，要求判如所请。
一审法院另查明：黄鞍江为上海圣友贸易有限公司永嘉路分公司负责人，该分公司经营范围足浴，保健，按摩，美甲，健身。
一审审理中，双方确认，黄鞍江已支付租金至2016年5月14日，保洁费标准为每月8元。双方还确认，黄鞍江承租系争房屋前，亭子间与卫生间为封闭状态，卫生间的门开在房间外，系争房屋现状为亭子间与卫生间连通，原卫生间的门已封闭。2016年7月6日，一审法院前往系争房屋处现场查看，其卫生间左侧隔断，安装有水槽，水池旁放置电磁炉一台，其上安装抽油烟机一台。
一审法院认为，杜占哲、黄鞍江之间的《上海市租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。杜占哲认为黄鞍江在合同履行过程中存在严重的违约行为，法院认为，首先，黄鞍江在合同履行过程中存在迟延支付租金的情形，杜占哲有权就此提出解除合同的要求，但我国法律又规定，解除权行使期限届满，当事人不行使解除权的，解除权消灭。本案中，黄鞍江在杜占哲行使解除权前已经付清了全部欠租，并实际支付租金至2016年5月14日，杜占哲收取租金的行为表明其同意黄鞍江继续租赁系争房屋，故该解除权已经消灭。其次，承租人未经出租人同意改变房屋建筑主体和承重结构时，出租人无权直接通知承租人解除合同，只能要求承租人在合理期限内恢复原状，承租人在该合理期限内仍不予恢复原状的，出租人才可以行使解除权。本案中，黄鞍江重新装修系争房屋系在获得杜占哲准许下进行，其在房屋内放置电磁炉、安装抽油烟机的行为并未改变房屋基本结构。虽然黄鞍江对将亭子间与卫生间之间的墙面打通的事实未予否认，但杜占哲未能提供证据证明其已经通知黄鞍江在合理期限内恢复原状，故即使黄鞍江的行为改变了系争房屋建筑主体和承重结构，杜占哲也应在给予黄鞍江合理期限恢复原状，而黄鞍江仍不按期恢复原状的情况下行使该解除权。最后，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。黄鞍江自认仅将系争房屋交由员工使用，但未收取费用，可见黄鞍江与员工未就系争房屋建立租赁合同关系。杜占哲不能明确黄鞍江转租系争房屋的相对方，也未提供相应证据证明黄鞍江转租的事实，故杜占哲提出黄鞍江将房屋转租的主张法院不予采纳。综上，黄鞍江在履行合同过程中并未构成根本违约，杜占哲藉此要求解除合同，并要求黄鞍江返还房屋、支付赔偿金、违约金、返还房屋之前的租赁费以及没收押金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。杜占哲还要求黄鞍江支付财物损失�2万元，但缺乏证据予以证明，法院不予支持。至于杜占哲要求黄鞍江交付房屋时将亭子间与卫生间之间的墙面及卫生间的门恢复原状的诉讼请求，因双方合同尚在履行过程中，杜占哲可要求黄鞍江在合理期限内或在合同期满或终止时恢复原状，本案中法院亦不予支持。杜占哲还要求黄鞍江支付第一年度的保洁费，虽然合同未约定保洁费的具体标准，但双方现对每月8元的保洁费标准不持异议，且黄鞍江愿意支付，于法无悖，法院予以支持。判决：一、黄鞍江应于判决生效十日内支付杜占哲保洁费96元；二、杜占哲的其他诉讼请求，均不予支持。
二审中，当事人没有提交新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，杜占哲、黄鞍江签署的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。本案争议焦点在于杜占哲是否享有合同解除权，并可藉此要求黄鞍江返还房屋、支付违约金、赔偿金、没收押金，对此，一审法院已作充分论述，合法有据，本院予以认同，不再赘述。至于杜占哲主张的财物损失费2万元，因其未提供充分证据予以证明，法院亦难以支持。二审中，杜占哲虽坚持其一审时的主张，但并没有对其主张提供新的证据和事实，故本院对其上诉主张不予支持。综上所述，杜占哲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2,351.90元，由上诉人杜占哲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 辰
审 判 员 姚 跃
代理审判员 陈家旭
二〇一七年二月十四日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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