江苏省南京市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）苏01行终987号
上诉人（原审第三人）张晓昇，男，1972年1月15日生，汉族，住南京市玄武区。
委托代理人严巍,江苏苏博律师事务所律师。
委托代理人赵茜,江苏苏博律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）葛月姣，女，1987年11月10日生，汉族，住南京市雨花台区。
原审被告南京市国土资源局，住所地南京市鼓楼区中山路171号。
法定代表人许明，南京市国土资源局局长。
委托代理人孙婧，南京市国土资源局工作人员。
委托代理人毛华贵，北京大成(南京)律师事务所律师。
上诉人张晓昇因与被上诉人葛月姣、原审被告南京市国土资源局（以下简称市国土局）不动产权登记一案，不服南京铁路运输法院（2017）苏8602行初562号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2018年1月12日公开开庭进行了审理。上诉人张晓昇及其委托代理人严巍、赵茜，被上诉人葛月姣，原审被告市国土局的委托代理人孙婧、毛华贵到庭参加诉讼。因案情复杂，报经江苏省高级人民法院批准，延长审理期限3个月。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，涉案房屋系葛月姣与其前夫蒋浩于2015年2月10日买受取得，2015年2月12日葛月姣与蒋浩被登记为涉案房屋的所有权人。2016年12月6日，登记机关收到抵押人“葛月姣”和蒋浩、抵押权人张晓昇的抵押登记申请，其中抵押人“葛月姣”的签名系蒋浩持葛月姣的委托书以代理人身份代签。登记机关向抵押人蒋浩收取了房屋所有权证、国有土地使用权证、身份证件、房地产他项权登记申请书、蒋浩、葛月姣与张晓昇的《借款合同》、抵押权人为张晓昇的《南京市房地产抵押合同》、（2016）宁建证民内字第885号公证书、价值协议书等申请材料。其中（2016）宁建证民内字第885号公证书系建邺公证处于2016年8月16日作出，对蒋浩办理抵押登记手续时所持有的“葛月姣”出具的《委托书》进行了公证，公证书证明“葛月姣”于2016年8月16日在公证处公证员面前在《委托书》上签名。2016年12月13日，市国土局根据蒋浩和张晓昇提供的申请材料作出案涉抵押登记，登记的他项权利人为张晓昇，被担保主债权数额为450000元。
2017年2月17日，葛月姣向建邺公证处提出申请，以前夫蒋浩带人假冒其身份办理公证为由，要求建邺公证处复查并撤销相关的公证书。建邺公证处于2017年2月20日作出（2017）宁建证复字第1号《复查处理决定书》，决定撤销（2016）宁建证民内字第885号公证书，该公证书自始无效。葛月姣持建邺公证处的《复查处理决定书》提起行政诉讼。
审理中，葛月姣诉称蒋浩找到名为“方某”的女子冒充“葛月姣”至建邺公证处办理委托公证，并申请证人方某出庭作证。证人方某当庭述称，蒋浩曾带其到公证处做公证，并让其写“葛月姣”的名字，市国土局证据6中委托书上“葛月姣”的名字是其所签，蒋浩以妻子出差为由，让其帮助办理抵押登记，并向其支付费用。方某称曾协助蒋浩于2016年7月、8月、11月多次冒充葛月姣办理抵押手续，其中在2016年11月的一次办理过程中，被窗口工作人员发现是冒充，没有办理成功。市国土局亦陈述案涉抵押登记系依据公证书办理，如没有公证书则要双方当事人到场或当面填写授权委托书，从办理案涉抵押登记所提交的手续看，“葛月姣”没有到场办理。
原审法院认为，根据《不动产登记暂行条例》第六条、第七条的规定，“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督”;“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记”。中共南京市委、南京市人民政府宁委发[2015]4号《关于印发＜南京市人民政府职能转变和机构改革的实施意见＞的通知规定，按照统一不动产登记职责的要求，将土地登记、房屋登记、林地登记等不动产登记职责整合到市国土局。故市国土局具有对其辖区范围内的不动产登记进行管理的法定职权。
根据《不动产登记暂行条例》第十六条的规定，申请人应当提交申请人、代理人身份证明材料、授权委托书等材料，并对申请材料的真实性负责。《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条第一款、第二款、第三款规定，“当事人可以委托他人代为申请不动产登记。代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。”本案中，蒋浩在2016年12月6日与葛月姣婚姻关系存续期间向市国土局提交了“葛月姣”的授权委托书及建邺公证处的（2016）宁建证民内字第885号公证书，市国土局据此有理由相信蒋浩已取得葛月姣的授权委托，有权代理葛月姣办理房屋抵押登记手续，故在上述委托书、公证书完备的情况下，可以认为系葛月姣委托蒋浩申请登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第六十六条第一款规定，“自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。”本案中，蒋浩作为涉案房屋共有人持经建邺公证处公证的葛月姣的委托书，与抵押权人张晓昇共同向市国土局提出抵押登记申请，双方均按照规定提供了必要的申请材料后，市国土局经审查，作出案涉抵押登记行为并无不当，市国土局已经尽到了房屋抵押登记的审查义务。但因作为案涉抵押登记行为重要事实依据的（2016）宁建证民内字第885号公证书已被建邺公证处于2017年2月20日撤销，且建邺公证处的《复查处理决定书》中载明该公证书自始无效，致市国土局作出案涉抵押登记行为的主要证据缺失，案涉抵押登记行为的合法性基础已不存在，故案涉抵押登记行为依法应予撤销。综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决撤销南京市国土资源局于2016年12月13日在南京市××区××东路××北××水城××街区××单元××室房屋上作出的苏（2016）宁浦不动产证明第0016412号一般抵押登记。
上诉人张晓昇上诉称：1.原审法院采信证人证言依据不足。在原审庭审中被上诉人称其对办理房屋抵押登记一事不知情，委托书的签字并非其本人所签，而是他人冒充的，在原审第一次开庭时（2017年6月8日）被上诉人从未提到过其知道甚至找到假冒之人，但在第二次开庭时（2017年7月17日）被上诉人带着证人方某到庭，称其就是假冒签字之人。证人方某在庭审中陈述其曾经多次和蒋浩到公证处、国土局办理公证、抵押手续，但是蒋浩只是让她签字，她并不知道签的东西是什么内容，出借人在场时也从未和她说过话，但是证人方某却能清楚的知道每次出借人的姓名，其证言存在矛盾之处。原审法院在未对方某的笔迹和委托书上的签字进行笔迹鉴定，也未对其与公证处、市国土局现场办理的录像进行对比的情况下，该证人的身份及证言的真实性均存在疑点，并无充分的证据证明方某就是前去公证处、市国土局办理公证、抵押手续的人，也不能证明委托书上的签字就是方某所签。2.原审法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项规定，判决撤销抵押登记，但是在原审被告办理抵押登记时所依据的公证书是有效的，其办理抵押登记的材料齐全、程序合法。且原审判决中也认定“双方均按照规定提供了必要的申请材料后，被告经审查，作出案涉抵押登记行为并无不当，被告已经尽到了房屋抵押登记的审查义务。”虽然事后该公证书已被撤销，但上诉人与蒋浩、葛月娇夫妻二人此前从不认识，上诉人基于对二人的夫妻关系之间的相互信任及公证过的委托书的信赖，有理由相信该份委托书是真实的，在此过程中上诉人不知道也不应当知道葛月娇签字是否系虚假。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于善意取得之规定，上诉人符合善意、支付合理对价、已经登记的构成要件，已经善意取得涉案房屋的抵押权，根据《房屋登记办法》（建设部令168号）第八十一条之规定“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”故上诉人作为已经合法取得抵押权的善意第三人，其合法利益应当得到保障。综上，原审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院撤销原审法院判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人葛月姣辩称：1.方某确实为冒充被上诉人签字并办理抵押手续的人，其证人证言属实可信。2.张晓昇并非善意第三人，其诸多行为不符合交易习惯，且在知道或应当知道方某是冒充的情况下仍借款给蒋浩显然不构成善意。3.张晓昇在出借款项时只图高额利息，不审查借款人身份、信用和还款能力，属于明显严重错误的行为，应当为自己的行为承担责任。4.本案为行政诉讼，审理的是原审被告市国土局的抵押登记行为的合法性问题，只要经审查认为原审被告市国土局的抵押登记行为的合法性基础已不存在之后，就应当予以撤销。至于张晓昇是否已善意取得抵押权的问题，应当在玄武法院受理的民事案件中进行审理和判决，而不应在本案中进行处理。5.一审时，被上诉人提交的2001年11月1日南京市人民代表大会常务委员会发布的《南京市城镇房屋权属登记条例》和相关判例，可以说明在公证书已经撤销且已明确被撤销的公证书自始无效的情况下，市国土局应当主动撤销抵押登记，而被上诉人在公证书被撤销后已要求市国土局撤销抵押登记，在市国土局拒不撤销的情况下才迫不得已提起行政诉讼要求撤销，并且市国土局在办理抵押审核过程中确实存在错误，未尽到审查核实职责，导致错误抵押登记，应当撤销抵押。6.所有后果和责任应由蒋浩承担，张晓昇和公证处也有严重错误，被上诉人是受害者，合法权益应受保护。综上所述，请求二审法院驳回上诉人张晓昇的上诉，维持原判。
原审被告市国土局在二审庭审中陈述，服从法院判决。
上诉人张晓昇未向原审法院提交证据。被上诉人葛月娇向原审法院提交了如下证据：1.《南京市存量房买卖合同》；2.南京市房地产抵押登记申请书、抵押权人为中国工商银行股份有限公司南京城北支行的《南京市房地产抵押合同》；3.房屋登记薄；4.张晓昇与蒋浩办理涉案房屋抵押登记手续时提交的材料，包含抵押权人为张晓昇的《南京市房地产抵押合同》一份、2016年8月16日的委托书及建邺公证处的委托书公证书一份、2016年11月21日的委托书及秦淮公证处的公证书各一份；5.建邺公证处的《复查处理决定书》；6.秦淮公证处的《公证复查决定书》；7.葛月姣和方某的身份证复印件、素颜照片；8.方某的《情况说明》及证人证言。原审被告市国土局向原审法院提交了如下证据、依据：证据有1.南京市浦口区不动产登记收件单；2.身份证复印件；3.不动产登记申请审批表；4.蒋浩、葛月姣与张晓昇的《借款合同》；5.抵押权人为张晓昇的《南京市房地产抵押合同》；6.委托书及委托书公证书（即案涉公证书）；7.抵押房地产价值协议书。依据有《不动产登记暂行条例》第七条第一款、《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记操作规范（试行）》。
上诉人张晓昇向本院提起上诉后，原审法院将上述证据连同案件卷宗材料一并移送本院。本院经审查后认为，原审法院对证据的质证、认证正确，程序合法。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院予以确认。
被上诉人葛月姣在二审庭审中提交了以下证据：
1.蒋浩手写《经过书》、照片、《浦口区人民法院传票》、《鼓楼区人民法院传票》一组，证明蒋浩所有举债的出借人均为高利贷，为了谋取高额利益甚至实施“套路贷”手段，上诉人张晓昇就是其中一个出借人；
2.张晓昇在玄武区人民法院起诉时提交的“农业银行流水”、蒋浩“宁波银行卡流水”和“工商银行卡流水”，证明张晓昇是职业放贷人，通过放贷获取高额利息甚至从中获取好处费；
3.张晓昇在玄武区人民法院起诉中提交的2份“借款合同”、“抵押合同”、“起诉状”和本案一审开庭笔录中张晓昇部分，证明（1）张晓昇并非善意第三人，2份借款合同内容不同，其仅起诉借款人，没有起诉担保公司不符合常理，《房地产抵押合同》中提到的借款合同签订时间与实际的不一致，表明张晓昇和担保公司是一伙的；（2）张晓昇在玄武区人民法院起诉蒋浩和葛月姣时已经主张对抵押物（即案涉房屋）优先受偿，故对张晓昇是否有效取得案涉房屋抵押权的问题应当在玄武区人民法院受理的案件中进行审理，而不应在本案中进行处理；
4.陈涛微信截图、本案一审开庭笔录证人方某部分证言、张晓昇回应部分，证明张晓昇并非善意第三人，其在出借款项时只图高额利息，不审查中介人相关信息、不审查借款人身份、信用和还款能力、甚至在已经知道或应当知道“葛月姣”是冒充的情况下仍旧借款给蒋浩，属于明显严重错误的行为，出借人应当为自己的行为承担责任；
5.方某与葛月姣的微信对话截图、本案一审开庭笔录证人张晓昇回应部分，证明方某就是冒充葛月姣与张晓昇在公证处签订借款合同的人，张晓昇说没见过方某明显有问题；
6.秦淮公证处“蒋浩、方某”办理公证的照片、朱宗惠二审开庭记录，证明张晓昇针对一审中“方某”的证人证言提出质疑，该照片可以证明在公证处冒充签字的女子与方某是同一人，其证人证言是可信的；
7.张晓昇办理抵押登记提交的材料中2份公证书，证明国土资源局在为张晓昇办理抵押登记的过程中未尽到审核职责，出现错误行为；
8.葛月姣与蒋浩的微信对话截图、“假证”收缴通知书、“土地证鉴定书”，证明蒋浩找人冒充葛月姣将房屋抵押出去，葛月姣不知情也未参与，在此事件中葛月姣是无辜的受害者，自己赖以生存的住房被人冒充抵押。
被上诉人葛月姣在二审庭审中提交了以下材料作为参考：
1.《杨华武、李玲与江苏省新沂市公证处公证损害责任纠纷再审复查与审判监督民事裁定书》；
2.2001年11月1日南京市人民代表大会常务委员会发布的《南京市城镇房屋权属登记条例》和2011年11月17日江苏省南京市中级人民法院《周韶东与南京市住房和城乡建设委员会房屋行政登记上诉案》的判决案例；
3.2016年1月13日大连市沙河口区人民法院的《张超运与大连市国土资源和房屋局、第三人丹东银行股份有限公司大连西岗支行、第三人王瑾撤销房屋抵押登记一审行政判决书》；
4.2015年8月12日北京市东城区人民法院的《林淑英不服北京市住房和城乡建设委员会房屋行政登记一审行政判决书》；
5.最高人民法院解读《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八点。
经庭审质证，上诉人张晓昇对被上诉人葛月姣在二审程序中提交的证据1中蒋浩手写《经过书》、高利贷暴力追债照片的真实性不予认可，对证据1、2、3的关联性不予认可；对证据4
--
6的真实性、关联性、证明目的均不予认可；对证据7中的建邺公证处的公证书认可，对秦淮公证处的公证书关联性不予认可；对证据8的真实性、关联性不予认可；认为证据1
--8均不符合新证据的条件，不属于新证据。
原审被告市国土局针对被上诉人葛月姣在二审程序中提交的证据1--
6的关联性不予认可；对证据7中秦淮公证处的公证书关联性和证明目的不予认可；对证据8的真实性无法确认，对其关联性不予认可；认为证据1--8均不属于新证据。
本院对上述证据认证如下：被上诉人葛月姣在二审程序中提交的证据7与其在一审时提交的证据4部分内容相同，上诉人张晓昇与原审被告市国土局对该项证据已在一审程序中发表了质证意见，一审法院对该证据的认证正确，本院予以确认。被上诉人葛月姣在二审程序中提交的其他证据因不属于《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第五十二条规定的新的证据，本院不予确认。
本院另查明，原审法院在（2017）苏8602行初553号案件庭审中，明确向各方当事人释明：“根据最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定（法释2010第15号）第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、抵押等民事法律关系无效或者应当撤销为由对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。本案中原告提起本案要求撤销房屋登记行政诉讼的主要理由是对前期的基础民事法律关系有争议，即认为抵押登记基础的借款合同的效力有异议，因此根据上述最高人民法院的司法解释，本案应当原告先行提起民事诉讼解决前期抵押合同的效力。本案应当中止诉讼。”并告知葛月姣：“同样562号案件根据上述司法解释，原告应当先行解决抵押合同的效力，先行提起民事诉讼，562号案件也应当中止审理，……。”被上诉人葛月姣明确表示只要求撤销抵押登记，因经济困难不先行提起民事诉讼。
本院认为，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条的规定，当事人可以委托他人代为申请不动产登记。代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。本案中，蒋浩在2016年12月6日与葛月姣婚姻关系存续期间向原审被告市国土局提交了“葛月姣”的授权委托书及建邺公证处的（2016）宁建证民内字第885号公证书，原审被告市国土局据此有理由相信蒋浩已取得葛月姣的授权委托，有权代理葛月姣办理房屋抵押登记手续，故在上述委托书、公证书完备的情况下，可以认为系葛月姣委托蒋浩申请登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第六十六条第一款的规定，自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。本案中，蒋浩作为涉案房屋共有人持经建邺公证处公证的“葛月姣”的委托书，与抵押权人张晓昇共同向原审被告市国土局提出抵押登记申请，双方均按照规定提供了必要的申请材料后，原审被告市国土局经审查，作出涉案抵押登记行为并无不当，原审被告市国土局已经尽到了房屋抵押登记的审查义务，办理房屋抵押登记的程序亦无不当。因作为涉案抵押登记行为重要事实依据的（2016）宁建证民内字第885号公证书已被建邺公证处于2017年2月20日撤销，致原审被告市国土局作出涉案抵押登记行为客观上违法。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”本案中，上诉人张晓昇已经取得涉案房屋的抵押权，被上诉人葛月姣也未提供充分证据证明上诉人张晓昇取得涉案房屋的抵押权属非善意取得。故原审法院判决撤销原审被告市国土局对涉案房屋的抵押登记不当，不利于维护社会交易安全稳定，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销南京铁路运输法院（2017）苏8602行初562号行政判决；
二、驳回被上诉人葛月姣的诉讼请求。
一、二审案件受理费各50元，由被上诉人葛月姣负担。
本判决为终审判决。
审判长 董学峰
审判员 谢宇飞
审判员 王攀峰
二〇一八年三月二十日
书记员 孙 皓