广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终24303号上诉人(原审被告)：钟日红，男，住广州市天河区。委托诉讼代理人：詹小彤，广东金领律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭少娟，广东金领律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：广州市合益物业管理有限公司。住所地：广州市越秀区东风中路***号广德大厦*楼。法定代表人：宋弋翔，董事长。委托诉讼代理人：邱枫，广东天穗律师事务所律师。上诉人钟日红因与被上诉人广州市合益物业管理有限公司（以下简称合益公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初19711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月27日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。钟日红上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回合益公司全部诉讼请求；2.合益公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、合益公司无权出租或变相出租涉案物业，本案遗漏有利害关系的第三人，导致一审判决主要事实不清，适用法律完全错误，应予撤销。案涉用地性质是收储用地，广州市土地开发中心于2008年11月4日与广州市纺织工业供销有限公司（以下简称纺织公司）签署了《收地补偿协议书》（以下简称《收地协议书》），根据该协议书约定广州市土地开发中心已有偿收回案涉土地，并同时已注销案涉土地上仓库物业的12个房地产证，土地权属已变更，收归国有。虽然案涉土地交接之前由原业权人纺织公司代为管理，但其已无权出租，即使出租，租金也归国有。根据《土地储备管理办法》（国土资发【2007】277号）第二十一条规定，案涉土地经过收储后，土地权利人是广州市土地开发中心。但一审法院并未查明广州市土地开发中心是否允许原业权人出租？如果出租，收益是不是归国家？钟日红与合益公司所签订的场地使用协议实为租赁合同，该合同效力是待定的，应由广州市土地开发中心确定合益公司是否有权出租案涉租赁物。为此，本案一审钟日红申请追加广州市土地开发中心为本案第三人。既然涉案场地上所有房产证原证已注销登记，原业权人无权出租或变相出租涉案场地上房屋物业。二、合益公司违约在先，无权解除合同。合益公司于2015年12月辞退16名管理人员、于2016年3月实施停水停电，致钟日红经营瘫痪，无权要求收取租金。钟日红拒付租金是依法行使履行抗辩权。钟日红没有违约，故合益公司不享有合同解除权，亦无权要求钟日红交还案涉场地，其要求确认合同解除及交还场地，没有事实和法律依据。1、双方2015年11月4日签订《场地使用协议》后，应按约定履行。从2009年1月30日起，纺织公司与钟日红在不同期限分别签订了共三份《场地使用协议》，均约定钟日红每月支付场地使用费（租金），纺织公司提供案涉场地及地上仓库物业交钟日红经营使用，合同约定上述仓库使用期限为无固定期，至广州市土地开发中心收地为止。自2009年1月30日签订《场地使用协议》后，钟日红投入了大量的装修和改造费用，并全面履行合同，没有任何违约行为。2015年11月1日，纺织公司决定将上述仓库的土地管理权移交合益公司。2015年11月4日，合益公司和钟日红签订了一份《场地使用协议》，其后合益公司未经钟日红同意，突然解雇钟日红聘用的纺织公司原有的16名管理仓库的管理人员，并于2016年3月报停及注销了仓库正在使用的供水及供电设施，使钟日红的经营陷入瘫痪。基于合益公司的上述行为，钟日红只能停止支付租金。合益公司违约在先，令钟日红无法正常经营，钟日红有权行使合同履行抗辩权。但一审判决认为“钟日红迟延支付租金致使合益公司的合同目的无法实现，合益公司要求解除《场地使用协议》并无不妥”，这明显是事实不清，适用法律错误。2、不论是从法定还是约定，合益公司均不享有合同解除权。（1）2015年11月4日，合益公司与钟日红签订《场地使用协议》，约定“上述仓库使用期限为无固定期，至广州市土地开发中心收地为止”，但至合益公司委托律师于2016年8月发出解除《场地使用协议》的律师函时，广州市土地开发中心并未收地，合同约定的解除条件未出现，合益公司不享有合同解除权。（2）合同解除条件尚未出现，合益公司违约解除合同，应当承担违约责任。按照《场地使用协议》约定仓库使用期限为无固定期，但合益公司断章取义以“该协议为无固定期限使用协议，任何一方只需要提前30天通知即可解除协议且互不补偿”为由解除合同，这是合益公司故意曲解《场地使用协议》第二条，属于违约行为，合益公司应承担违约责任。（3）依照前述，合益公司在2015年11月4日双方签订《场地使用协议》后，解雇管理仓库的管理人员、报停及注销供水供电设施，使钟日红经营陷入瘫痪。合益公司违约在先，无权解除合同，而钟日红有权行使合同履行抗辩权。三、钟日红与合益公司已达成和解、合益公司已签收和解函件并收取钟日红的和解费用。一审法院无权判决确认合同已经解除及要求钟日红交还案涉场地。钟日红收到合益公司的《民事起诉状》后，以积极行为与合益公司协商以和解方式解决双方的争议。2017年2月25日，钟日红与合益公司协商和解并同意支付有争议的租金，以便可继续履行使用协议。达成和解意向后，由合益公司拟定并起草了这份有和解内容的函件，由钟日红签署后交合益公司当日签收。2017年2月27日，在合益公司签收上述函件后，钟日红支付了大部分有争议的租金。钟日红于一审开庭前已向合益公司支付了争议租金金额为2414808元，将双方争议造成的损失降到最低。如果合益公司对上述和解出尔反尔，则其违反了合同法的诚实信用原则。对此事实，法院不应视而不见。但一审法院认为“合益公司签收和解的《函》和收取有争议的租金不能视为合益公司同意继续履行《场地使用协议》”，是有法不依，严重损害了钟日红的合法权益。被上诉人合益公司二审辩称：不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决处理。合益公司于2016年11月21日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认合益公司、钟日红于2015年11月4日签订的《场地使用协议》于2016年8月11日解除；2.钟日红向合益公司交还天河区员村二横路广州娟麻厂以西、天河区员村村以东物资仓库（面积18794平方米）；3.钟日红承担本案的诉讼费。一审法院对当事人有争议的证据和事实，认定如下：1.对于合益公司提供的作为甲方的广州市土地开发中心与作为乙方的纺织公司于2008年11月4日签订的《收地协议书》（注：《收地协议书》约定含附件6份，但合益公司仅提供与本案处理有关的部分附件复印件作为本案证据）。该证据虽是由案外人签订的，但合益公司已出示《收地协议书》原件及其附件4的原件和加盖了广州市土地开发中心、纺织公司和广州市天河区土地开发中心的印章的附件2《广州市房地产证》（共12本；合益公司、钟日红均称上述《广州市房地产证》载明的建筑物即是案涉租赁物）的复印件，且从一审法院向广州市土地开发中心调查取证的情况看，广州市土地开发中心已确认合益公司提供的《收地协议书》是真实的，因此，一审法院采信该证据作为认定本案事实的依据。2.对于合益公司提供的案外人广州纺织工贸企业集团有限公司于2006年4月14日作出的穗纺工贸[2006]59号《关于合益公司整体托管供销公司的决定》及作为甲方的纺织公司与作为乙方的合益公司于2015年11月1日签订的《土地管理权转让协议》。合益公司已出示该组证据原件，且合益公司在此后也依据《土地管理权转让协议》的约定于2015年11月4日与钟日红签订《场地使用协议》，因此，一审法院采信合益公司关于其是案涉租赁物及案涉土地的管理人的陈述。3.对于合益公司提供的《律师函》（复印件）、EMS全球邮政特快专递详情单及由中国邮政速递物流股份有限公司广州市分公司于2016年11月1日出具的妥投证明。合益公司已出示该组证据中除了《律师函》之外的其他证据原件，且钟日红亦确认该邮件的收件人地址是案涉租赁物所在地址，一审法院采纳该组证据作为认定本案事实的依据。4.对于钟日红提供的其于2017年2月25日作出的致合益公司的《函》及其于2017年2月27日以银行转账方式向合益公司支付2414808元（注：钟日红称该款项的性质是案涉租赁物2016年一年的租金）《业务委托书》和《业务凭证》。钟日红已出示该组证据原件，合益公司对该组证据的真实性、合法性均无异议但称其只是收取钟日红于2017年2月27日支付的钟日红拖欠的案涉租赁物2016年一年的租金、合益公司并未与钟日红达成和解协议。一审法院采纳该组证据作为认定本案事实的依据。5.对于钟日红提供的“广州市聚兴物业管理有限公司（钟日红）”于2016年3月23日向纺织公司支付水电费14123.2元的发票、纺织公司于2016年3月28日作出的致广州市自来水公司的《证明》及钟日红与广州供电局有限公司签订的《委托银行代划电费合同》（共2份）。钟日红已出示该组证据原件，合益公司对该组证据的真实性无异议,但称合益公司在钟日红按时支付案涉租赁物的租金的情况下依约履行了提供水电设备设施的义务，纺织公司之所以于2016年3月28日取消水费、污水处理费的银行划扣缴费是因为钟日红从2015年12月起开始拖欠案涉租赁物的租金达数月之久。一审法院采纳该组证据作为认定本案事实的依据。一审法院还发函向广州市土地开发中心查询以下问题：合益公司提供的《收地协议书》的内容是否真实？如是真实的，《收地协议书》的合同履行情况如何？你单位是否通知相关单位应于何时交回案涉土地？2.如你单位至今未收回案涉土地，你单位认为应由你单位自行向实际使用人收回案涉土地，或是应由纺织公司或合益公司向实际使用人收回案涉土地后再将案涉土地交还给你单位？广州市土地开发中心函复一审法院如下：2008年11月，我中心与纺织公司签订《收地协议书》（穗土合字[2008]0806号）与贵院的来函中附件《收地协议书》一致，并按协议约定支付补偿款1.06亿元；根据协议约定，我中心应与原权属单位办理交地手续，但纺织公司尚未向我中心移交土地；我中心已于2017年5月23日发函纺织公司尽快清空场地，并向我中心移交场地。广州市土地开发中心还随函提供了其于2017年5月23日作出的致广州纺织工贸企业集团有限公司和纺织公司的《广州市土地开发中心关于尽快移交广州纺织工业供销地块土地的函》{其中包括：2008年11月，我中心收储了贵公司位于天河区员村二横路广州娟麻厂以西、天河区员村村以东地块，与贵公司签订《收地协议书》（穗土合字[2008]0806号），并按协议约定支付了预付款1.06亿元；为加快开展该地块土地整理、修复等工作，请贵公司收到此函后，启动包括现场张贴清场公告、逐户清场等工作，并于2017年10月前，清退该地块上的人员、物资和财物，并向我中心办理土地移交手续等内容}。一审法院工作人员还于2017年8月8日到案涉租赁物所在场地进行勘察，合益公司的委托代理人及自称是受钟日红委托到场配合一审法院开展现场勘察工作的案外人共同指认了案涉租赁物，现场所见如下：案涉租赁物所在地址的进出口大门标识“员村二横路13-1”的门牌号和“广州市纺织工业供销有限公司物资库”的指示牌，从该进出口大门进入后，场地内有多栋建筑物，其中部分建筑物处于使用状态。一审法院工作人员当天在案涉租赁物所在地址的进出口大门、每栋建筑物的首层的外墙及进出口等位置均张贴了公告，告知合益公司的诉讼请求等信息，通知对案涉租赁物的使用权主张权利的公民、法人或其他组织在一审法院指定的期间内向一审法院申报权利，并提供租赁合同、借用合同等证明享有案涉租赁物的使用权等权利依据的材料。但一审法院没有收到任何权利申报申请。此后，钟日红称合益公司不享有《场地使用协议》的法定解除权和约定解除权，并表示其不同意腾空搬离案涉租赁物。合益公司则称合益公司、钟日红双方均享有对《场地使用协议》的约定解除权，且行使解除权一方只需要提前30天通知对方即可解除《场地使用协议》；钟日红从2015年12月起拒绝向合益公司支付案涉租赁物的租金，严重违反约定，合益公司才于2016年8月发出《律师函》要求解除《场地使用协议》及要求钟日红支付拖欠的租金，《场地使用协议》已解除。另，合益公司表示除了收回案涉租赁物之外，其在本案中不要求对《场地使用协议》解除的其他法律后果进行处理。钟日红以案涉土地已经由广州市土地开发中心收储、应由广州市土地开发中心确定合益公司是否有权出租案涉租赁物为由，申请追加广州市土地开发中心作为本案第三人参加诉讼。一审法院认为：从《收地协议书》第四条第二款第（四）项关于“纺织公司向广州市土地开发中心移交土地时，必须清退本地块上的全部租户，保证交付土地时，本协议项下土地、房产、设备设施等未设置出租”的约定和广州市土地开发中心向一审法院作出的复函中关于“根据《收地协议书》约定，我中心应与原权属单位办理交地手续，但纺织公司尚未向我中心移交土地；我中心已于2017年5月23日发函纺织公司尽快清空场地，并向我中心移交场地”的内容可知，纺织公司须在清空案涉土地和案涉租赁物后再将其移交给广州市土地开发中心，而纺织公司已将案涉土地和案涉租赁物的管理权转让给合益公司，因此，本案的处理与广州市土地开发中心没有利害关系，本案不追加其作为第三人参加诉讼。合益公司、钟日红签订的《场地使用协议》实为租赁合同，其中第二条约定案涉租赁物的“试用期限为无固定期，至广州市土地开发中心收地为止”，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，除了超过二十年的约定无效外，其他约定是双方当事人的真实意思表示，其主要内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的。关于合益公司要求确认《场地使用协议》于2016年8月11日解除的问题。合益公司、钟日红均确认钟日红于2017年2月27日支付的款项2414808元是案涉租赁物2016年一年的租金，而《场地使用协议》第四条约定案涉租赁物每月的租金应于当月10日前支付，由此可知，钟日红存在迟延支付租金的行为。合益公司于2016年8月8日邮寄《律师函》，以《场地使用协议》第二条关于“……双方如需提前解约，提出方只需提前30天通知对方即可解除此协议，双方互不补偿。乙方应无条件退出，并有责任按约定时间清退乙方招租的次承租人”的约定和钟日红从2015年12月开始拒绝支付案涉租赁物的租金构成违约为由要求解除《场地使用协议》，一审法院认为，钟日红迟延支付租金致使合益公司的合同目的无法实现，合益公司要求解除《场地使用协议》并无不妥。从钟日红的自认和一审法院组织的现场勘查可知，上述邮件的收件人地址即是案涉租赁物的地址，因此，上述邮件妥投之日应视为《律师函》已送达给钟日红，《场地使用协议》（除了租赁期限超过二十年的约定无效外）于2016年8月11日解除。至于钟日红于2017年2月25日作出的致合益公司的《函》中关于“现本人提出和解，愿意履行合同，并按合同要约执行”等内容及其于2017年2月27日以银行转账方式向合益公司支付案涉租赁物2016年一年的租金2414808元的行为，一审法院认为，合益公司签收《函》和收取上述款项不能视为合益公司同意继续履行《场地使用协议》。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于《场地使用协议》解除的法律后果的处理，合益公司在本案中仅要求收回案涉租赁物，该诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年11月24日作出一审判决：一、确认广州市合益物业管理有限公司与钟日红于2015年11月4日签订的《场地使用协议》（除了租赁期限超过二十年的约定无效外）于2016年8月11日解除；二、钟日红于本判决发生法律效力之日起15日内，将广州市天河区员村二横路广州娟麻厂以西、天河区员村村以东的物资仓库（约定面积为18794平方米）交还给广州市合益物业管理有限公司。本案受理费4320元，由钟日红负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。另查明：从2009年1月30日开始，上诉人与纺织公司每月均签订场地使用协议，直到2015年10月30日最后一份场地使用协议，该协议载明：纺织公司位于员村二横路广州娟麻厂以西、天河区员村村以东物资仓库经市国土房管局批准由市政府有偿收回，按合同纺织公司应于2009年1月移交土地，为充分利用交接土地的时间空间，双方就使用上述仓库事宜达成如下协议，共同遵守……二、由于场地的使用为临时性，每月都有客户进场或退场的可能，因此双方需每月签定本协议，以确定实际出租面积具体费用。三、上述仓库试用期限为无固定期，至广州市土地开发中心收地为止。双方如需提前解约，提出方只需提前30天通知对方即可解除此协议，双方互不补偿。……六、纺织公司原有的16名管理人员（按工资待遇不变）由上诉人试用三个月，三个月后上诉人可自行挑选留用或解聘。七、上诉人使用期间的仓库防火、防盗、安全保卫等工作，聘用人员的劳资关系等由上诉人负责，纺织公司监督检查。2015年11月1日,纺织公司（甲方）与合益公司（乙方）签订《土地管理权转让协议》，其中约定：一、现有员村二横路娟麻厂以西、天河区员村以东物资仓库土地，甲方原是其所有权人，该土地于2008年11月4日甲方与广州市土地开发中心签署《收地补偿协议》中，约定由广州市土地开发中心有偿收回，在土地交接之前继续由甲方代为管理，至今该土地仍处于甲方实际管理中。二、根据母公司的整体托管决定，甲方将上述土地的管理权转让给合益公司，管理期限自本合同生效之日起至广州市土地开发中心办理完毕土地移交手续之日止，期间该土地与地上物业由乙方进行管理。三、从本协议签订生效之日起，甲方与前述土地地上物业使用者签订的《场地使用协议》，其权利、义务一并转移给乙方。上诉人与被上诉人仅签有一份2015年11月4日的场地使用协议，该协议载明：纺织公司位于员村二横路广州娟麻厂以西、天河区员村村以东物资仓库经市国土房管局批准由市政府有偿收回，按《收地补偿协议书》约定该土地未移交前仍由纺织公司管理；为充分利用交接土地的时间空间，且配合广州纺织工贸企业集团有限公司物业集中经营管理的工作要求，自2015年11月起，将由被上诉人代理纺织公司上述物业的管理事务；双方就使用上述仓库事宜达成如下协议，共同遵守。……二、上述仓库试用期限为无固定期，至广州市土地开发中心收地为止。双方如需提前解约，提出方只需提前30天通知对方即可解除此协议，双方互不补偿。上诉人应无条件退出，并有责任按约定时间清退招租的次承租人。三、上诉人使用期间，库区（含道路）的防火、防盗、安全保卫等工作，上诉人所聘用人员的劳资关系等由上诉人负责。四、上诉人使用库区面积为18794平方米，使用期间每月应向被上诉人交纳场地使用费201234元，由上诉人于每月10日前转账至被上诉人指定账户。本案二审诉讼中，上诉人向本院提出《调查令申请书》，申请法院出具调查令，以便前往广州市房地产档案馆调取涉案纺织公司12处仓库物业房地产证的注销档案信息。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：被上诉人主张合同解除权是否成立。现有证据表明，案涉租赁物已于2008年11月经广州市土地开发中心与纺织公司签署《收地补偿协议》，12本房地产证也予注销，案涉租赁物处于临时使用性质，上诉人对其承租使用案涉租赁物的权利状态是明知的，当应接受所签合同的拘束力。双方当事人2015年11月4日所签《场地使用协议》已明确土地未移交前仍由纺织公司管理，自2015年11月起由被上诉人代理纺织公司处理物业的管理事务。一审法院对使用协议效力认定，并无不当。在此情况下，上诉人申请追加广州市土地开发中心为本案第三人参加诉讼没有实际意义，其申请法院出具调查令调取涉案12处仓库物业房地产证的注销档案信息并无必要。依《场地使用协议》的约定，上诉人每月10日前应向被上诉人交纳场地使用费201234元。本案上诉人称被上诉人于2015年12月辞退16名管理人员、于2016年3月实施停水停电，违约在先，上诉人拒付租金是行使履行抗辩权。但《场地使用协议》已明确上诉人所聘用人员的劳资关系等由上诉人负责，上诉人在2016年3月之前已停止交纳场地使用费；上诉人并未提出证据证实其在停止支付租金时向被上诉人提出过抗辩主张。上诉人所提拒付租金是行使履行抗辩权的主张，理由并不充分。《场地使用协议》约定，案涉租赁物“试用期限为无固定期，至广州市土地开发中心收地为止。双方如需提前解约，提出方只需提前30天通知对方即可解除此协议”。上诉人称广州市土地开发中心并未收地则合同约定的解除条件未出现，该主张与合同约定并不相符，在广州市土地开发中心实际移交土地之前，双方当事人均可行使合同解除权，这也与案涉租赁物属临时使用性质相吻合。被上诉人委托律师于2016年8月发出解除场地使用协议的《律师函》，同时明确指出了上诉人拒交场地使用费的行为，既是行使合同约定解除权，也是行使法定解除权，并无不妥，上诉人并未对被上诉人解除合同的通知提出效力确认。一审判决确认双方当事人所签《场地使用协议》于2016年8月11日解除，本院予以维持。至于2017年2月25日上诉人签名被上诉人当日签收的《函》，发生于本案诉讼以后，该函及2017年2月27日上诉人支付2016年租金的行为，并不能证明双方当事人已达成和解的一致意见。上诉人以此主张一审法院无权判决确认合同已经解除及要求上诉人交还案涉场地，理由并不成立，本院不予支持。综上所述，钟日红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4320元，由钟日红负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  李 民审判员  柳玮玮二〇一八年三月十五日书记员  杨仁义冯镇辉