新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌民一初字第18号
原告（反诉被告）：新疆广汇房地产开发有限公司，住所地：乌鲁木齐市。
法定代表人：董金山，该公司董事长。
委托代理人：吴乃新，新疆广厦房地产交易网络有限责任公司员工。
委托代理人：努尔艾力·库热西新疆广厦房地产交易网络有限责任公司员工。
原告（反诉被告）：新疆广厦房地产交易网络有限责任公司，住所地：乌鲁木齐市。
法定代表人：董金山，该公司董事长。
委托代理人：吴乃新。
委托代理人：努尔艾力·库热西。
被告（反诉原告）：新疆克孜勒苏柯尔克孜自治州天山商贸有限责任公司，住所地：新疆阿图什市。
法定代表人：塔力甫阿吉·萨吾提，该公司总经理
委托代理人：杨立民，北京市京师律师事务所律师。
委托代理人：阿丝古·吾甫，新疆双语律师事务所律师。
被告：塔力甫阿吉·萨吾提。
委托代理人：阿丝古·吾甫，新疆双语律师事务所律师。
原告（反诉被告）新疆广汇房地产开发有限公司（以下简称，新疆广汇公司）、原告（反诉被告）新疆广厦房地产交易网络有限责任公司（以下简称：新疆广厦网络公司）诉被告（反诉原告）新疆克孜勒苏柯尔克孜自治州天山商贸有限责任公司（以下简称：新疆天山商贸公司）、被告塔力甫阿吉·萨吾提商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）新疆广汇公司、新疆广厦网络公司共同委托代理人吴乃新、努尔艾力·库热西，被告（反诉原告）新疆天山商贸公司法定代表人塔力甫阿吉·萨吾提及其委托代理人杨立民、阿丝古·吾甫，被告塔力甫阿吉·萨吾提及其委托代理人阿丝古·吾甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新疆广汇公司及新疆广厦网络公司诉称，2003年6月25日，我公司与被告塔力甫阿吉·萨吾提签订了一份合同号为GS—SY—126的《商品房买卖合同》。合同约定由被告塔力甫阿吉·萨吾提购买原告销售的红十月小区东二区5号楼一层编号为5、6A、6B、7A、7B、8A、8B、8C的商铺，面积共计649.65㎡，每平方米3500元，房屋总价2273775元。另，对付款方式合同约定为：双方在签订合同5日内，被告塔力甫阿吉·萨吾提于2003年6月25日向原告交付40%的房款计909775元，剩余60%房款1364000元向银行按揭贷款10年支付，后办理抵押按揭手续支付，同时红十月小区东二区5号楼一层编号为5、6A、6B、7A、7B、8A、8B、8C的商铺在房产交易中心登记备案在被告塔力甫阿吉·萨吾提名下。合同签订后我公司履行了自己的义务，而被告塔力甫阿吉·萨吾提对首付的40%房款仅支付227775元，尚有682000元房款经多次催要被告至今未向原告支付。依据最高人民法院关于《审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条的规定，买受人已支付标的物总价款不足75%的，出卖人主张取回标的物的，人民法院应予支持。故原告为维护自身的合法权益，诉至法院，请求法院判令：一、解除双方塔力甫阿吉·萨吾提之间签订的关于乌鲁木齐市沙依巴克区红十月小区东二区5号楼一层编号为5、6A、6B、7A、7B、8A、8B、8C商铺的《商品房买卖合同》。二、被告塔力甫阿吉·萨吾提返还房屋。三、被告塔力甫阿吉·萨吾提协助原告将被告塔力甫阿吉·萨吾提名下的涉案商铺登记备案变更至原告新疆广汇房地产开发有限公司名下。四、诉讼费用由被告塔力甫阿吉·萨吾提承担。
被告（反诉原告）新疆天山商贸公司及被告塔力甫阿吉·萨吾提共同答辩称，我公司与本人与新疆广厦网络公司签订购房合同后，积极履行了付款义务，后因出卖人新疆广厦网络公司不但延迟交付房屋，且未能按照合同和附加协议的要求履行相应合同义务，本人跟新疆广厦网络公司多次沟通，但原告新疆广厦网络公司始终未能履行义务，新疆广厦网络公司违反合同义务在先，本人才拒绝支付剩余款项。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应履行要求。原告的诉讼请求没有法律依据，请求法院依法公正判决。
被告新疆天山商贸公司反诉称，2003年5月21日我公司与新疆广厦网络公司签订了合同补充协议并约定被告新疆广厦网络公司负责给16号、23号楼两栋楼底的商门前铺路面花岗岩，我公司购买的商铺四面开门、给17-1-101房、18-1-101房19-7-102房、20-8-102房、21-1-101房等5套房屋按标准往外开9个门，相关费用由新疆广厦网络公司承担，办理产权证后，我公司交付剩余款200万元。双方还约定新疆广厦网络公司我公司所购买的商铺距和平渠的道路交给我公司无偿使用50年。2003年6月26日双方又一次签订合同补充协议，约定乌鲁木齐市沙依巴克区红十月东二区二期5号楼、16号楼、23号楼一层所有商铺及17-1-101房、18-1-101房19-7-102房、20-8-102房、21-1-101房等5套房屋总面积3312.44平米，总价11593540元还约定了还款方式。反诉人按照此协议还房款，但被反诉人到现在为止还没履行合同及补充协议的义务而违约。双方所签订的两份补充协议针对反诉人所购买的所有门面而签订的，因此请求法院判令：一、被告新疆广厦网络公司按照原合同补充协议规定对本公司所购买的位于乌鲁木齐市沙依巴克区红十月东二区二期17-1-101房、18-1-101房19-7-102房、20-8-102房、21-1-101房等5套房屋改为商铺并办理商铺产权证。二、被告新疆广厦网络公司按照原合同补充协议规定对本公司所购买的乌鲁木齐市沙依巴克区红十月东二区二期17-1-101房、18-1-101房19-7-102房、20-8-102房、21-1-101房等5套房产权证过户给新疆天山商贸公司名下并承担所需要的一切费用。三、被告新疆广厦网络公司按照原合同补充协议规定对本公司所购买的乌鲁木齐市沙依巴克区红十月东二区二期17-1-101房、18-1-101房19-7-102房、20-8-102房、21-1-101房等5套房屋延期交付7年的违约金2156000元。四、被告新疆广厦网络公司按照原合同补充协议规定对新疆天山商贸公司所购买的红十月东二区二期17-1-101房、18-1-101房19-7-102房、20-8-102房、21-1-101房等5套房屋按标准往外开9个门，修建门前台阶及门上方遮雨棚。五、被告新疆广厦网络公司按照原合同补充协议规定对新疆天山商贸公司所购买的红十月东二区二期16号、23号楼两栋楼的底商门前铺路面花岗岩并商铺四面开门。六、被告新疆广厦网络公司按照原合同补充协议规定对我公司所购买的商铺距和平渠的道路交给反诉人无偿使用并按要求修建道路，请求新疆广厦网络公司支付已使用此道路10年的经济补偿1500000元。七、被告新疆广厦网络公司在18号楼地下安装总电表影响我公司正常使用该地下室，因此请求新疆广厦网络公司更换地下室。八、被告新疆广厦网络公司赔偿16号楼的商铺延期6个月交付的违约金302230.3元。九、被告新疆广厦网络公司返还多收的16号商铺物业费22192元。十、被告新疆广厦网络公司承担所有的诉讼费。
原告（反诉被告）新疆广汇公司及新疆广厦网络公司共同答辩称，被告新疆天山商贸公司反诉请求不符合法律规定，我们公司的诉讼仅涉及5号楼的5、6A、6B、7A、7B、8A、8B、8C等房屋的相关问题，对方超过有关上诉房屋的内容，应另行起诉。依照民事诉讼法的相关规定，反诉的提出必须与本诉相对应，且与本诉具有牵连、法律关系相一致等条件。而本案中反诉人新疆天山商贸公司不是买卖合同的签署方，其提起反诉不符合法律规定。另外，本诉中被告塔力甫阿吉·萨吾提并未作为反诉人出现在反诉当中，故本案的反诉主体有误，反诉请求不能成立。
经本院审理查明，2003年5月21日，新疆广厦网络公司（出卖人）与新疆天山商贸公司（买受人）签订《商品房买卖合同》合同约定，买受人购买出卖人的17-1-101房、18-1-101房19-7-102房、20-8-102房、21-1-101房等5套房产，双方在合同中还约定了付款方式期限及相应的违约责任等等，同日，新疆广厦网络公司（出卖人）与新疆天山商贸公司（买受人）又签订了一份《合同补充协议》，该协议第五条约定为新疆天山商贸公司购买原告新疆广厦网络公司的产品总值为9425500元，付款方式为：1，合同签订后被告新疆天山商贸公司在第二天付足首付200万元；2、2003年8月30日之前再付200万元；3、房屋竣工交付使用时再付3425500元；4、原告交付产证时，一次性付清余款200万元。另，该协议第八条约定若被告新疆天山商贸公司于2003年10月30日仍不能支付合同约定的应付款，原告同意被告新疆天山商贸公司将此合同改为按揭合同。由于被告新疆天山商贸公司不能按约定完成分期付款，于2003年6月25日向原告提出申请，将以新疆天山商贸公司名义购买的商品房买卖合同变更为阿巴拜克日·塔力甫、塔力甫阿吉·萨吾提、阿力甫·吾甫尔、吾甫尔·尼亚孜等自然人为主体的按揭合同，将以被告新疆天山商贸公司名义购的住宅合同变更为库尔班·阿布来提、赛米·阿布都、阿布江等自然人为主体的按揭合同。上述合同当日签订完毕。
另查明，2003年6月25日，原告新疆广厦网络公司（出卖人）和被告塔力甫阿吉·萨吾提（买受人）签订了一份合同号为GS—SY—126的《商品房买卖合同》。合同约定由被告塔力甫阿吉·萨吾提购买原告新疆广厦网络公司销售的乌鲁木齐市沙依巴克区红十月小区东二区5号楼一层编号为5、6A、6B、7A、7B、8A、8B、8C的商铺，面积共计649.65㎡，每平方米3500元，房屋总价2273775元。另，合同第六条约定付款方式及期限：双方在签订合同5日内，买受人于2003年6月25日须向出卖人交付40%的房款计909775元，剩余60%房款1364000元向银行按揭贷款10年。第七条，买受人逾期付款的违约责任。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2.1的违约金。属银行按揭贷款购房，买受人首付款应在五日内付清，并在五日内办理完银行按揭手续，否则视买受人违约，已付房款不退，出卖人可将此房另售，买受人贷款按双方认可的贷款协议执行。第十五条，关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，因银行按揭贷款购房，产权已抵押按揭银行，待买受人交清全部房款，解除抵押后，直接在乌鲁木齐市房地产管理局领取产证。
另查，合同签订后原告新疆广厦网络公司于2004年10月被告塔力甫阿吉·萨吾提交付了涉案房产，而被告塔力甫阿吉·萨吾提对首付的40%房款仅支付227775元，尚有682000元房款经多次催要至今未向新疆广厦网络公司支付。
以上事实由新疆广厦网路公司与塔力甫阿吉·萨吾提签订《商品房买卖合同》、《补充协议》、塔力甫阿吉·萨吾提缴纳的付款凭证、竣工质量验收意见表、楼宁交接书、自然人与原告签订的合同书、商品房买卖合同、十套房屋首付款凭证、现场图片当事人陈述及开庭笔录为证。
本院认为，新疆广厦网路公司与塔力甫阿吉·萨吾提签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，系合法有效合同，双方当事人均应严格履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人迟延支付购房款的，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。依据上述法律规定，解除权的行使是法律赋予当事人保护自己合法权益的手段，但该权利的行使不能毫无限制。在本案中，虽然被告塔力甫阿吉·萨吾提未按合同约定足额交付购房款，但新疆广厦网络公司并未在法律规定的时效内行使合同的解除权，故已经丧失解除权，本院对新疆广厦网路公司公司主张解除合同及返还房屋、协助办理过户手续的诉讼请求均不予支持。针对新疆天山商贸公司的反诉请求，本院认为，依据法律规定，反诉与本诉的诉讼请求应当基于相同法律关系，且诉讼请求之间应具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的。在本案中，反诉人新疆天山商贸公司并不是本案争议GS—SY—126的《商品房买卖合同》的相对方。新疆天山商贸公司提出的反诉与本诉的诉讼请求是两个不同的买卖合同，不是基于同一法律事实或者同一法律关系。故新疆天山商贸公司提出的反诉请求的范围已经超出本案本诉争议的内容，故本院对其反诉请求在本案中不予受理，其可以另行主张。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百三十三条之规定，判决如下：
驳回原告（反诉被告）新疆广汇房地产开发有限公司、原告（反诉被告）新疆广厦房地产交易网络有限责任公司的诉讼请求。
本案本诉案件受理费24990.20元（新疆广汇房地产开发有限公司、新疆广厦房地产交易网络有限责任公司已预交），由新疆广汇房地产开发有限公司、新疆广厦房地产交易网络有限责任公司负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人的人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。
审 判 长 再 比 布 拉
代理审判员 帕 提 古 丽
人民陪审员 赵 美 荣
二〇一五年十月十九日
书 记 员 阿布都沙拉木