广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0104民初3617号
原告：广州市财贸建设物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：黄海腾，该公司执行董事。
委托代理人：盛太福，北京大成（广州）律师事务所律师。
被告：广州市珠江橡胶厂，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：李长恩。
委托代理人：陈滨宏，广东圣和胜律师事务所律师。
委托代理人：梁剑标，广东圣和胜律师事务所律师。
原告广州市财贸建设物业管理有限公司诉被告广州市珠江橡胶厂物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人盛太福，被告的委托代理人陈滨宏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年4月22日，原告与越秀区大新大厦开发单位广州市财贸建设开发总公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对大新大厦提供前期物业服务，物业管理费标准为高层住宅2元/月/平方米、办公楼为10元/月/平方米、商业物业为10元/月/平方米，非住宅物业为10元/月/平方米，业主或物业使用人应于每月15日前支付物业管理费，未按时交纳物业管理费的，应向原告支付违约金。合同签订后，原告进驻大新大厦，依约为大厦提供了物业管理服务。被告作为大新大厦1楼111室及114室、二楼202室及203室、四楼全层的业主，自2014年4月至今的物业管理费一直未予交纳。原告一直催促未果，故诉请法院判令：一、被告向原告支付从2014年4月1日起计至2016年4月30日的物业管理费700050元（按照每月28002元的标准计算）；二、被告向原告支付从2014年4月起计至实际付清上述物业管理费之日止的逾期缴纳物业管理费的违约金（以应付未付的物业管理费为基数，按照每日千分之一的标准缴纳，当月的物业管理费应于当月底缴纳，逾期缴纳则从次月1日起计算违约金）。
被告辩称：一、原、被告之间并无物业服务合同关系。二、原告与案外人订立的《前期物业服务合同》违反法律法规的强制性规定，且不排除其与案外人恶意串通导致合同无效的后果。据了解，原告本为案外人的下属子公司，且物业已建设完工交付多年，在未对物业买受人、使用人作任何告知的情况下，擅自订立所谓的《前期物业服务合同》并主张收取高额的物业服务费用，不排除其二者相互串通、实施恶意损害第三人合法权益的行为。而且，选聘前期物业服务企业应当在物业销售之前，原告于2014年4月才与案外人订立《前期物业服务合同》，显已违反《物业管理条例》第二十二条规定。即使可由物业建设单位选聘前期物业服务企业，其相应的服务内容、服务收费等也应当事先在物业买受人与建设单位签订物业买卖合同中约定。原告与案外人私相授受，在物业已建设、销售多年后才订立《前期物业服务合同》严重违反法律规定，该《前期物业服务合同》对物业买受人并未产生法律拘束力。根据原告提交的《前期物业服务合同》第三十六条显示该合同为“续约合同”，与原告诉状的陈述二者之间存在重大矛盾，不能排除原告与案外人相互串通的可能。如为续约合同，之前的合同内容应由原告提供。即使原告与案外人订立《前期物业服务合同》，仍不能免除原告就该合同是否全面履行承担举证责任的义务。三、原告从未告知其为案外人选聘的物业服务单位，也未向被告主张支付物业服务费，现向被告主张支付物业服务费没有事实依据和法律根据。涉讼的大新大厦一楼111室及114室、二楼202及203室、四楼全层物业为案外人根据相关法律文书应向被告交付的回迁物业，但案外人至今按回拆协议安排为被告办理涉讼物业的产权登记手续，导致被告至今未能接收及使用相应物业，被告保留向案外人追究其违约责任的全部权利。上述物业根据案外人的安排由原告对外出租，并向被告支付租金、物业综合服务费的方式作为相应的补偿，原告对该物业经营管理多年，从未向被告披露其与案外人之间存在物业服务合同关系，也未向被告提出物业服务费用支付主张。但自原告因消防原因导致无法使用物业后，却立即与案外人签署所谓的《前期物业服务合同》并起诉主张支付物业服务费，并无相应的合同依据和法律依据。涉讼物业因原告违反消防法律法规规定而被要求整改并停止使用，造成此结果在于原告一方，且实质损害了被告取得物业收益的权利。双方终止合同时，被告考虑到为案外人的安排，故未要求支付任何违约金。在此背景下，即使原告确为案外人所选聘的物业服务单位，因被告并未接收及使用物业，原告也应向案外人收取物业服务费，无权要求被告支付物业服务费用。四、原告主张支付违约金没有合同依据且主张已过分高于可能的损失后果。双方之间并无物业服务合同关系，故原告主张支付物业服务费用、违约金并无合同依据。原告与案外人订立的《前期物业服务合同》中，违约金条款存在手写修改痕迹，且手写修改后明显加重了违约方的责任，该手写修改并未经合同签署双方确认，对签署双方无约束力，应当排除其在本案中的适用，即使存在违约行为，也应当按千分之二的标准为限计算违约金。再者，即使存在逾期支付物业服务费的行为，原告的损失最多局限于同期贷款利率，其起诉所主张的违约金标准也远远高于其损失后果，即使成立也应当据实按银行同期贷款利率作出合理调整。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2011年5月19日，原告（为乙方）与广州市财贸建设开发总公司（为甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对大新大厦提供前期物业管理服务事宜；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理等；第六条、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅1.50元/月/平方米、办公楼为3元/月/平方米、商业物业为3元/月/平方米，非住宅物业为3元/月/平方米；第七条、业主应于接收物业之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳义务；第二十六条、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按千分之二的标准向乙方支付违约金；第二十七条、乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；第三十条、本合同期限自2011年5月20日起至2014年5月19日止；在该合同期限内如业委会成某代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。
2014年4月22日，双方续签了《前期物业服务合同》，其中约定:第六条、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅2元/月/平方米、办公楼为10元/月/平方米、商业物业为10元/月/平方米，非住宅物业为10元/月/平方米;第二十六条、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，（合同中以手写补上“每日”）应按千分之二的标准向乙方支付违约金；第三十条、本合同期限自2014年5月20日起至大新大厦业委会成立；在该合同期限内如业委会成某代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。
另查明，2008年8月1日，被告（为甲方、出租方）与原告（为乙方、承租方）签订《租赁合同书》，约定：甲方同意将有权出租的位于广州市大新路308-310号大新大厦后座四楼全层，建筑面积2000平方米租给乙方作仓库使用，该场地的基本情况乙方知晓并愿意承租，甲方应提供该房产的拆迁协议书资料配合乙方应办理该场地的乙方货物仓库的合法经营许可手续；租赁期限2008年10月15日至2011年10月14日等。
2011年10月21日，被告（为乙方）与广州市财贸建设开发总公司（为甲方）签订《拆迁补偿（回迁）安置协议》，内容为：甲乙双方根据广州市中级人民法院（1998）穗中法房终字第211号民事判决书，甲方在拆除乙方的原门牌为越秀区大新路308-310号后座的其中部分房屋后，在越秀区大新路280号（即新门牌号码，具体位置与原拆迁地段一致）新建商住楼，现新建商住楼已建成并具备回迁条件，双方就甲方对乙方原越秀区大新路308-310号后座的原属于乙方物业的补偿安置（回迁）事宜达成协议；一、甲方提供大新路280号商住楼A座二层自编203单元（建筑面积为502.7094平方米）、即附图二、阴影标注位置，首层自编111单元（建筑面积167.5698平方米）即附图三、阴影标注位置的物业给乙方作为原越秀区大新路308-310号后座的原属于乙方物业的补偿安置（回迁）；……二、停业补偿费（指属乙方产权的物业）计算至甲乙双方签订本协议并且乙方实际接收该物业至日为止，实际接收物业之日以双方签订的《确认单》确认的日期为准，停业补偿费的具体金额、利息及给付要求依据211号判决书执行；三、由于目前本大厦未完成竣工备案验收手续，甲方应负责完成相应的竣工备案验收手续及有关费用；在验收完成后，甲方应继续为乙方办理上述物业的房地产权证，并应按规定承担办理产权证所发生的全部办证费用；……乙方同意按现状接收上述物业，物业的建筑工程质量保修期从乙方实际收楼之日起计算，保修期限按国家建设部有关规定执行，甲方不再负责乙方上述回迁物业的装修工作等。同日，双方签订《物业交接确认书》，内容为：根据《拆迁补偿（回迁）安置协议》和《回迁（承租）安置协议》，广州市财贸建设开发总公司将广州市越秀区大新路280号自编110、114单元，自编111号单元，自编203号单元移交给被告；移交时间2011年10月21日。
2013年9月2日，被告（为甲方、出租人）与原告（为乙方、承租人）又签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区大新路308-310号大新大厦四楼全层的房屋出租给乙方作仓库用途使用，建筑面积2000平方米；租赁期限2013年10月15日至2019年10月14日；乙方向甲方交纳14000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同并收回房屋之日起10日内将保证金全额无息退回乙方等。租赁合同附件中约定，房屋的现状及其用途乙方已知晓，应严格按房屋使用性质使用房屋;甲方授权广州国际集团物业管理有限公司对乙方承租房屋进行租赁及管理，乙方在履行本租赁合同的同时，需与广州国际集团物业管理有限公司签订《综合服务协议书》，依时缴交管理费，本租赁合同与《综合服务协议书》具有同等法律效力等。同日，原告与广州国际集团物业管理有限公司签订了《综合服务协议书》。
2014年3月13日，广州市越秀区人民政府人民街道办事处向原告发出《防火安全检查整改通知书》，称：存在问题，大新大厦6楼属于架空层，现使用作物业管理办公室，员工宿舍和发展商办公室，1楼-5楼用作仓库；整改意见，架空层不能用作办公室和宿舍，1楼-5楼属于改变使用性质，必须把仓库清走。同日，原告并收到《广州市城市管理综合执法询问通知书》，要求就大新路284号2层至5层设置仓储使用接受执法机关询问调查及听取处理意见。2014年3月14日，原告向大新大厦1-5楼的使用人发出《通知》，称：接人民街防火办整改通知书，大新大厦1-5楼属于改变使用性质，必须将仓库清走，……必须在2014年3月30日前清空货物，不能继续用作仓库；我司为了执行防火办的决定，从2014年3月30日后不再提供电梯服务等。
2014年4月29日，被告向原告转账退回租赁房屋保证金14000元。
因本案纠纷，原告于2016年3月24日提起诉讼。
诉讼中，原告表示经向建设单位取得规划图后发现202单元并非回迁给被告的房屋，故撤回涉及202单元的部分诉讼请求，明确诉讼请求为：一、被告向原告支付从2014年4月1日起计至2016年4月30日的物业管理费（按照10元/平方米/月的标准计算，即按26926元/月计）；二、被告向原告支付从2014年4月起计至实际付清上述物业管理费之日止的逾期缴纳物业管理费的违约金（以应付未付的物业管理费为基数，按照每日千分之一的标准缴纳，当月的物业管理费应于当月底缴纳，逾期缴纳则从次月1日起计算违约金）。本院裁定予以准许。
原告称：涉讼房屋是首层111单元、114单元，二楼203单元，四楼全层。根据被告与拆迁单位签订的回迁安置协议，111单元建筑面积为167.6平方米，203单元建筑面积为502.7平方米。根据双方签订的租赁合同，四楼全层建筑面积为2000平方米。114单元的建筑面积根据原告提交的平面分割图纸计得为22.3平方米。以上合计建筑面积2692.6平方米，物业管理费为2692.6平方米×10元/平方米/月=26926元/月。因政府要求不得再用作仓库用途，双方已于2014年3月13日将合同终止。
被告称：原告与被告签订过租赁合同，但是在广州市财贸建设开发总公司的安排下，以原告支付租金的形式来作为对被告的补偿，是拆迁单位无法将房屋交付被告使用所作的补偿。由于没有办理产权登记，被告无法将房屋对外出租，鉴于此拆迁单位安排原告来承租。原、被告之间实际并非租赁合同关系。原告支付给被告的相关款项，并非租金，而是经济补偿款。被告至今不清楚有前期物业服务合同存在，签署拆迁安置协议时也无人告知被告有该物业管理关系，被告至今未交纳过物业管理费。而且，原告提高物业管理费标准有违法之处，没有按照法律规定提供收费标准。
原、被告双方一致确认涉讼的首层111单元、114单元，二楼203单元，四楼全层现为空置；涉讼大新大厦尚未成立业主委员会。
原告主张其曾向被告催缴物业管理费，提交了日期为2015年11月6日、原告向广州市万力物业管理有限公司发出的催缴物业管理费588042元的函件证明。被告否认收到该函。
本院认为：鉴于涉讼的大新大厦尚未成立业主委员会，建设单位广州市财贸建设开发总公司与原告签订前期物业服务合同，选聘原告作为大新大厦的物业管理公司，符合《物业管理条例》中关于前期物业管理的规定。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与原告签订的前期物业服务合同，对大新大厦的业主均具有约束力。原告提供了物业管理服务，可向大新大厦的业主收取相应的物业管理费。至于广州市财贸建设开发总公司于2014年4月22日与原告续签前期物业服务合同，提高了物业管理费收费标准。而物业管理费的提价，属于《物业管理条例》第十一条第（七）项规定的，由业主共同决定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。即使是在前期物业管理期间，小区未成立业主委员会，亦不影响业主行使共同管理权利。因此，现无证据证实建设单位广州市财贸建设开发总公司与原告签订合同，提高物业管理费收费标准，是经过了专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，该提价对业主没有约束力。原告主张按提价后的标准即10元/平方米/月计收物业管理费，依据不足，本院不予支持。
本案中，根据被告与建设单位广州市财贸建设开发总公司签订的《拆迁补偿（回迁）安置协议》和《物业交接确认书》，可确定大新大厦首层自编111单元、114单元，二楼自编203单元，已于2011年10月21日移交被告。至于大新大厦四楼全层，从2008年10月15日起由被告出租给原告作仓库使用的事实，可证明该房屋早已交付被告使用。被告抗辩称由原告支付租金是拆迁单位广州市财贸建设开发总公司无法将房屋交付其使用所作的补偿，原、被告之间实际并非租赁合同关系，理据不足，本院不予采信。虽然上述房屋的产权尚未登记在被告名下，但基于房屋已交付被告，有关的物业管理费应由被告承担。
关于物业管理费计收面积的问题。原告主张按首层自编111单元建筑面积167.5698平方米，二层自编203单元建筑面积502.7094平方米，四楼全层建筑面积2000平方米计收，有相关的《拆迁补偿（回迁）安置协议》、《物业交接确认书》和租赁合同等为据，本院予以支持。至于首层自编114单元的建筑面积，原告主张暂时依据有关平面分割图纸计得的22.3平方米计收，合情合理，本院亦予以采纳。以上合计建筑面积2692.5792平方米。物业管理费计收面积最终应以产权登记的建筑面积为准，双方可待产权登记的建筑面积确定时再据实结算，多除少补。
关于逾期交纳物业管理费违约金方面。因原告没有提供证据证实其在起诉前向被告出示过涉讼的前期物业服务合同且主张过交纳物业管理费，即对于物业管理费的收取、标准和支付期限等，原告均未向被告明确，故原告在本案中主张逾期交纳物业管理费的违约金，理据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《物业管理条例》第十一条第（七）项、第十二条第三款、第二十一条、第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市珠江橡胶厂向原告广州市财贸建设物业管理有限公司支付大新大厦首层自编111单元、114单元，二层自编203单元，四楼全层从2014年4月1日至2016年4月30日止共25个月的物业管理费（按建筑面积2692.5792平方米×3元/平方米/月计）。
二、驳回原告广州市财贸建设物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12366元，由原告广州市财贸建设物业管理有限公司负担9451元，被告广州市珠江橡胶厂负担2915元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邓小斌
人民陪审员 马 明
人民陪审员 刘碧纯
二〇一六年十月二十七日
书 记 员 邓鸿明