广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终4052号
上诉人（原审原告）：佛山市顺德区容桂街道办事处公有资产管理办公室，住所地广东省佛山市顺德区，统一社会信用代码。
法定代表人：曾庆禧。
委托诉讼代理人：李思远，广东仲马律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖纷，广东仲马律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：许俊，男，1965年2月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：江敏，广东顺晖律师事务所律师。
上诉人佛山市顺德区容桂街道办事处公有资产管理办公室（以下简称容桂公资办）因与上诉人许俊房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初19038号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
容桂公资办上诉请求：1.一审判决第三项改判为许俊向容桂公资办支付租金至完全交付租赁物之日止，租金数额现暂计至容桂公资办起诉之日（即410500+9月份82100元+10月份82100元=574700元）及许俊按照拖欠租金总额的30%支付违约金；2.依法改判许俊承担本案一审、二审诉讼费。事实与理由：（一）一审法院判决第三项判令许俊向容桂公资办支付拖欠租金410500元及利息错误，许俊支付租金应计算至完全交付涉案租赁物，并按照拖欠租金的30%支付违约金。首先，根据《租赁合同》约定，租赁合同解除，许俊作为承租方负有向容桂公资办完全移交涉案租赁物的义务。根据2016年8月15日双方签订的《协议》，许俊也应配合容桂公资办于2016年8月31日前妥善处理与次承租人的关系并将场地清理完毕后交还给容桂公资办。但许俊至今未向容桂公资办交付全部租赁物，因此许俊向容桂公资办支付租金的时间应计算至许俊移交涉案租赁物为止。其次，许俊在一审庭审中明确承认其本人及广东顺德全盛文化投资有限公司（以下简称全盛公司）未搬离涉案租赁物，仍然在涉案租赁物进行使用、经营。事实上，许俊及全盛公司因与容桂公资办房屋租赁合同纠纷[一审案号为：（2016）粤0606民初19203号]要求容桂公资办赔偿经济损失，至今未愿意与容桂公资办办理涉案租赁物的移交手续。再次，许俊也无法举证证明已将涉案租赁物完全移交给容桂公资办。最后，既然许俊未移交且仍继续占有、使用涉案租赁物，导致容桂公资办无法充分行使涉案租赁物的所有权，那么许俊应当支付的租金应该计算至完全移交涉案租赁物给容桂公资办为止，否则许俊既不移交涉案租赁物，又不给付租金，对容桂公资办十分不公平，也直接导致国家集体财产的损失。因此，请求法院依法改判许俊向容桂公资办支付租金至完全交付租赁物之日止。
（二）《租赁合同》明确约定违约金为拖欠租金的30%，一审法院却以违约金约定过高为由，仅判决许俊支付按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止的租金利息，确属错误。首先，《租赁合同》的签订主体均具备完全行为能力，且系在平等自愿基础上签订，约定违约金按拖欠租金的30%计算系双方真实意思表示，应受法律保护。其次，许俊拖欠租金的违约行为严重，2016年8月5日已经对《协议》签订前拖欠5个月的租金进行了确认，且当时容桂公资办并没有追究许俊的违约金，但是许俊自《协议》签订后，不仅没有及时支付拖欠的租金，反而进一步违约，不仅不支付租金且继续占有、使用租赁物，拖欠租金行为至今持续将近一年，给容桂公资办造成的经济损失严重，因此以拖欠租金的30％作为违约金，约定并不过高。最后，一审法院以拖欠的租金410500元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算，不仅认定的拖欠租金的基数不对，而且也严重违背容桂公资办与许俊对违约金的约定。
许俊辩称：（一）一审法院认定许俊诉讼主体适格是错误的，本案应驳回容桂公资办的起诉。（二）《租赁合同》的全部权利义务应由全盛公司承担。
许俊上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判驳回容桂公资办对许俊的起诉或容桂公资办对许俊的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由容桂公资办承担。事实与理由：（一）一审判决认定许俊作为被告诉讼主体适格是错误的。首先，容桂公资办于2015年5月8日发布《容桂街道容某居委会德某路22号小商品文化类综合市场项目招租公告》，全盛公司发起人许俊、全某、郑某雄经商议后，指派许俊向容桂公资办递交《竞投申请书》并于2015年5月18日签订《投资合作框架协议书》，约定在中标后筹办该项目的运作。2015年5月19日，全盛公司发起人许俊以竞得人代表的身份向容桂公资办签订《成交确认书》，并以许俊个人名义和代表人身份与容桂公资办签订《租赁合同》并缴纳了履约保证金246300元。根据《租赁合同》合同事项第3点约定，全盛公司发起人要合法经营，必须依照国家有关规定取得营业执照，而签订《租赁合同》并取得场所使用证明是取得工商企业登记的必要条件。由于《租赁合同》约定的租赁物地址“容桂街道容某居委会德某路22号”的门牌已被另一单位使用，导致全盛公司发起人许俊、全某、郑某雄无法办理公司工商登记手续。后经全盛公司发起人与容桂公资办多次交涉，2015年12月4日，顺德区容桂街道容某社区居民委员会向全盛公司发起人出具《证明》和《场所使用证明》各一份，证明“容桂街道容某居委会德某路22号”与新编地址“容桂街道容某居委会德某路7号”同属一地点，并证明其产权属容桂公资办，建筑面积为975.79平方米，用于对文化产业进行投资、物业管理服务等。2015年12月17日，容桂公资办与容桂街道容某社区行政服务中心签订《地址变更补充协议》，全盛公司发起人凭容桂公资办出具的有关场地使用证明等材料才于2016年1月4日办理了工商登记，并将全盛公司住所登记为“佛山市顺德区容桂容某居委会德某路7号”。全盛公司成立后在该住所开展业务并使用至2016年8月31日。全盛公司于2016年1月4日成立后，对发起人和股东许俊与容桂公资办签订的《租赁合同》予以确认并已经实际享有该《租赁合同》权利和义务，其法律责任应由全盛公司承担。全盛公司2016年1月4日成立后，容桂公资办于2016年2月26日、2016年3月25日向全盛公司开具了涉案租赁物当月租金发票，即容桂公资办即认可承租方为全盛公司。因全盛公司未成立前只能以许俊个人名义缴纳租金并开具发票，全盛公司成立后第二个月起，容桂公资办就向全盛公司开具发票，这也反映了全盛公司是涉案合同当事人。根据《中华人民共和国发票管理办法》第二十二条的有关规定，开具发票应当与向与其实际经营业务相符的收款方开具，不得虚开，否则应根据《中华人民共和国发票管理办法》第三十七条规定，追究容桂公资办的法律责任。在许俊提供的2016年7月22日、8月10日录音资料中，容桂公资办的代表曾某添、黄某勇、赵某明认为“他们股东之间也不是说不想做”“又平衡了许总你们几个股东的心理”“你们股东之间”，即证明容桂公资办也承认租赁物的实际承租方是全盛公司。一审法院作出的（2016）粤0606民初19203号民事判决已确认涉案2015年5月19日《租赁合同》的合同相对方为容桂公资办和全盛公司，而不是许俊与容桂公资办。其次，许俊作为全盛公司的发起人和股东，在全盛公司设立过程中与容桂公资办签订的《租赁合同》等行为是职务行为，其行为后果应由成立后的全盛公司承担。再次，全盛公司发起人及股东许俊与容桂公资办签订的《租赁合同》符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条第二款有关发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，公司成立后已实际享有合同权利并承担合同义务的情形，故许俊作为被告诉讼主体不适格。
（二）退一步来讲，如许俊作为被告主体适格，但许俊与容桂公资办于2015年5月19日签订的《租赁合同》无效。理由如下：1.容桂公资办在《租赁合同》约定租赁建筑面积为975.79平方米的房屋没有房地产证和建设工程规划许可证，故《租赁合同》所涉及的房屋租赁合同无效。2.容桂公资办在《租赁合同》中约定租赁土地（可使用面积5094.97平方米）、场地（含停车场）3777.61平方米、临时摆卖摊位约300平方米，因容桂公资办未提供其合法出租上述土地的有效证据且擅自改变土地的用途，违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条、第九条、第十一条等有关法律禁止性规定，应属无效。
（三）一审严重违反法定程序。1.一审法院对许俊提供的三段录音光盘及文字整理资料，因容桂公资办在一审庭审时要求庭后听后发表质证意见，该录音在法庭上没有播放，容桂公资办也没有在法庭上发表质证意见。2.一审法院在一审庭审中要求容桂公资办在庭审后提供出租土地及建筑物的相关手续，容桂公资办提交后并由一审法院向许俊送达后，并没有组织双方该证据进行质证。
容桂公资办辩称：（一）双方签订的租赁合同成立租赁合同关系。虽然许俊成立了全盛公司在涉案租赁物上注册、经营并实际使用租赁物，但这并不改变双方的租赁合同关系。全盛公司没有与容桂公资办签订合同，故许俊仍是涉案租赁合同的当事人。（二）涉案租赁物包括三部分中，其中停车场、临时摆卖摊位并不需要建设工程规划许可证，故该部分租赁合同有效。（三）关于许俊在一审过程中提交的发票，事实上，许俊与容桂公资办签订合同后，许俊一直履行承租人的义务，但许俊于2016年2月和3月要求容桂公资办开具发票给全盛公司用于扣税，如果许俊认为开发票存在违法行为，这也是许俊故意误导所致。
容桂公资办向一审法院起诉请求判令：1.解除容桂公资办与许俊签订的《租赁合同》，许俊向容桂公资办交还租赁物；2.容桂公资办没收许俊缴纳的保证金246300元；3.许俊向容桂公资办支付暂计至2016年10月的租金574700元，此后的租金按照合同约定计算至实际交还租赁物之日；4.许俊向容桂公资办支付逾期付款违约金323474元（以拖欠租金为基数，按照每日千分之五计算）；5.许俊向容桂公资办支付违约金172410元（按照拖欠租金的30%计算）；6.许俊向容桂公资办支付拖欠的水电费、管理费、税费20000元；7.本案诉讼费由许俊承担。
一审法院认定事实：容桂公资办于2015年5月8日发布《容桂街道容某居委会德某路22号小商品综合市场项目招租公告》，容桂公资办将位于佛山市顺德区容桂街道容某居委会德某路22号（后变更为容某居委会德某路7号）小商品综合市场进行公开招租。许俊向容桂公资办递交了《竞投申请书》，2015年5月19日，容桂公资办与许俊签订一份《成交确认书》。
2015年5月19日，容桂公资办作为甲方，许俊作为乙方，双方签订一份《租赁合同》，合同约定甲方将位于佛山市顺德区容桂街道容某居委会德某路22号，土地面积5094.97平方米、场地面积（含停车场）3777.61平方米、临时摆卖摊位约300平方米，建筑面积975.79平方米租赁给乙方使用。乙方租用甲方的物业仅限于作小商品及文化类综合市场之用，不能用作餐饮业（含烧烤）或产生油污、噪音和污染的行业。乙方在上述租赁物或场地内开办企业，必须依照国家有关规定领取行政经营许可，在核准登记范围内进行合法经营，乙方已充分了解并接受租赁物的权属情况、现状、用途、规划要求、相关行政部门的使用要求。双方商定租赁期限为8年，即2015年5月19日起至2023年5月18日止，该租赁物交付使用时间为2015年5月25日。在本合同签订日当天内，乙方向甲方支付履约保证金246300元。租赁期满甲方验收通过且乙方没有违约的情况，甲方原数返还给乙方。合同约定租金为每月82100元，租金每三年在上一期租金基础上递增10%。乙方承租租赁物时，有关经营所需办理的资质、许可手续及费用由乙方负责；乙方须做好租赁物的治安、消防等工作，按有关规定配备合格的消防设备和设施；租赁期内，设计租赁物所产生的一切人身、财产损害由乙方承担赔偿责任。如乙方违约导致合同解除，已付租金及保证金不予退还，乙方对租赁物的装修无偿归甲方所有，且甲方有权要求乙方依约承担违约责任。租赁期限内，因拆迁、征用、城市规划改造、不可抗力（如地震、水灾、台风等自然灾害等）等原因导致本合同无法继续履行的，甲方有权终止合同，乙方应于前述原因发生之日起或政府要求的时间内交还租赁物给甲方，双方互不负违约或赔偿责任。乙方投入的装修及其他费用损失，甲方不作任何经济补偿，只退回乙方的履约保证金；提前解除合同或合同期满时，乙方应在合同解除或终止之日退回租赁物、相关设施设备及结清一切款项，并将存放在租赁物内属于乙方所有的一切可移动物品搬走；甲方无故提前解除合同时应赔偿乙方的损失（赔偿金额不超过履约保证金的一倍）；甲方将综合市场商铺及临时摆卖点和场地（停车场）整体出租，由乙方负责商铺、临时摆卖点、空地（停车场）的日常管理，乙方自主经营、自负盈亏，乙方若要加建建筑物或构筑物，须经有关部门批准，全部费用由乙方承担，租赁期届满后所有固定建筑物及装修、水电设施、设备等不能拆除或损坏，无偿归甲方所有。合同签订后，许俊依约向容桂公资办交付保证金246300元。
2015年12月4日，容某社区居民委员会出具《证明》，确认德某路22号与新编地址德某路7号同属一个地点，此外该居委会出具《场地使用证明》，证明德某路7号建筑物产权属于容桂公资办，建筑面积为975.79平方米，其所用土地具有合法性、同意该建筑物及建筑物所用土地作经营用途。此外，容桂公资办与容桂街道容某社区行政服务中心签订一份《地址变更补充协议》，协议确认：“容某小商品交易市场项目立项及对外签订《租赁合同》所使用地址德某路22号是直接采用项目所在地《房屋所有权证》（粤房字第××号）及《国有土地使用证》（顺府国用字90第0623110xxx8）记载的地址顺德县容奇镇德某路22号，容桂合并后，道路门牌已作调整，德某路22号门牌已被另一单位使用，承租方无法使用该地址办理工商登记，为避免地址混淆，方便承租方顺利办理工商登记，经有关部门核准，将门牌××，该地址与容某小商品交易市场项目《房屋所有权证》（粤房字第××号）及《国有土地使用证》所载地址属同一宗土地。”后许俊持上述证明材料，在案涉租赁物现有地址即德某路7号于2016年1月4日登记成立全盛公司。2015年12月31日，许俊作为全盛公司的发起人与其他股东共同制定了全盛公司的公司章程。
2016年8月15日，容桂公资办、许俊再次签订《协议》一份，就双方解除租赁关系事宜达成协议，并确认许俊存在拖欠租金的违约行为，截至协议签订之日尚欠容桂公资办租金410500元未支付，同时许俊应当协助容桂公资办于2016年8月31日前妥善处理与次承租人之间的关系。此后，许俊按照约定经将场地清理完毕并交还容桂公资办，只是未办理交接手续，尚未搬离的次承租人亦于此后向容桂公资办支付租金，但是许俊未支付拖欠的租金。
一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷，对于本案争议焦点一审法院分析如下：
首先，许俊是否为适格的主体。根据《中华人民共和国合同法》第二条规定，本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。本案中，容桂公资办与许俊通过签订《租赁合同》的方式缔结租赁合同关系，容桂公资办与许俊作为租赁合同的缔约方是当然的租赁合同关系当事人，虽然许俊与他人共同设立的全盛公司在涉案租赁物上注册、经营并实际使用涉案租赁物，但是该情形并不产生变更租赁合同关系当事人的法律效力，许俊及全盛公司也未与容桂公资办另行签订租赁合同，因此许俊仍为涉案租赁合同关系当事人，容桂公资办以其为被告提起本案诉讼，不存在被告主体不适格的情况。
其次，案涉《租赁合同》的效力如何。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中案涉租赁物有三部分，其中包括场地面积（含停车场）3777.61平方米、临时摆卖摊位300平方米、混凝土结构建筑面积975.79平方米。因停车场、临时摆卖摊位并非房屋，并不需要建设工程规划许可证，且该租赁物所占用土地系国有土地，并不存在变更土地的使用性质，故该部分的租赁合同应属合法有效。关于建筑面积975.79平方米的建筑物因容桂公资办未提供建设工程规划许可证等证据材料，故双方签订的关于建筑面积975.79平方米的建筑物的租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。故案涉合同属于部分有效、部分无效。但是合同的效力问题并不能否认许俊实际使用涉案租赁物的事实，也不能免除许俊向容桂公资办支付相应费用的义务。
再次，关于涉案《租赁合同》的解除问题。由于容桂公资办与许俊已于2016年8月25日就解除合同事宜达成框架协议，且许俊已按照约定于2016年8月31日前完成清理场地、处理次承租人事宜并将场地交还容桂公资办，仍在租用房屋的次承租人自2016年9月份开始向容桂公资办支付租金，因此容桂公资办与许俊于2015年5月19日签订的《租赁合同》于2016年8月31日解除。
最后，关于容桂公资办主张的保证金、租金、违约金及相关费用。由于许俊未按照合同约定及时、足额支付租金，其行为已构成违约，容桂公资办要求没收许俊支付的保证金符合双方约定，也未违反法律规定，一审法院予以支持。对于容桂公资办主张的租金，由于容桂公资办与许俊之间的《租赁合同》已于2016年8月31日解除，因此许俊拖欠租金的金额应当为双方于2016年8月25日签订的《协议》中确认的金额即410500元。由于许俊已于2016年8月31日前将租赁物交还容桂公资办，容桂公资办在本案中主张2016年9月之后的租金缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。对于容桂公资办主张的以尚欠租金为基数按照每日千分之五计算的逾期付款违约金以及按照尚欠租金金额的30%计算的违约金，由于容桂公资办已没收许俊支付的保证金，且容桂公资办主张的逾期付款违约金及违约金已超出合理范围，一审法院予以调整如下：许俊应当向容桂公资办支付拖欠的租金410500元，并自合同解除的次日即2016年9月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至实际清偿之日止。对于容桂公资办主张的水电费、管理费、税费等并未提供相应的证据予以证明，一审法院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二条、第五十二条第（五）款、第五十六条、第五十八条、第九十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、容桂公资办与许俊于2015年5月19日签订的《租赁合同》于2016年8月31日解除；二、许俊向容桂公资办支付的保证金246300元归容桂公资办所有；三、许俊于判决发生法律效力之日起十日内向容桂公资办支付拖欠的租金410500元及利息（利息计算方式：以410500元为基数，自2016年9月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至实际清偿之日）；四、驳回容桂公资办的其他诉讼请求。本案受理费减半收取为13415.98元（容桂公资办已预交），由容桂公资办负担6825.98元，由许俊负担6590元。
二审中，许俊向本院提交了如下证据：1.全盛公司的营业执照、股东登记信息，拟证明全盛公司的发起人和股东是郑某雄、许俊和全盛。2.发票四张，拟证明全盛公司成立后，容桂公资办以全盛公司为付款方开具发票，全盛公司是涉案合同当事人。
容桂公资办未提交新证据。
经审查，许俊提交的证据不能证明全盛公司是《租赁合同》的当事人，故本院对许俊提交的证据不予采信。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，综合双方当事人的诉辩，本院对双方当事人在二审期间争议的问题作如下评述：
（一）关于许俊是否为本案适格诉讼主体的问题
本案中，许俊以其个人名义与容桂公资办签订《租赁合同》，合同载明双方当事人是许俊与容桂公资办，其后，许俊再以承租人的身份与容桂公资办签订《协议》协商解除合同，《协议》载明双方当事人也是许俊与容桂公资办。从上述事实可见，《租赁合同》的双方当事人是许俊和容桂公资办。虽然许俊承租涉案租赁物后，将涉案租赁物交由全盛公司经营管理，但在双方未就合同权利义务概括转移予全盛公司明确达成一致意思表示的情况下，许俊租赁涉案租赁物后将租赁物交由全盛公司实际使用并不发生合同当事人变更的法律效果。虽然容桂公资办在合同履行过程中曾向全盛公司开具过租金的发票，但这不足以反映双方就已《租赁合同》权利义务的概括转让达成一致意思表示，而且在开具前述发票后，许俊以个人名义与容桂公资办签订《协议》协商解除合同，这反映了《租赁合同》双方当事人实际上仍是许俊和容桂公资办。
许俊还主张其是以全盛公司发起人的身份与容桂公资办签订合同，全盛公司成立后对《租赁合同》予以确认，并已享有合同权利和承担合同义务，全盛公司才是《租赁合同》的当事人。对此，本院认为，第一，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，许俊与容桂公资办在签订合同时，全盛公司尚未成立，并不具有成为委托人的主体资格，此其一；其二，容桂公资办明确表示其在签订《租赁合同》时并不知道许俊是以全盛公司代理人的身份签订合同。《租赁合同》虽载明如许俊在租赁物上开办企业须依照有关规定领取行政经营许可，但这仅是双方对假设发生的情况所作的约定，并不意味着容桂公资办在签订合同时明知许俊必然在涉案租赁物上开办企业，更不能因此而认定容桂公资办在签订合同时明确知道许俊开办的企业是全盛公司，全盛公司是合同权利义务的实际承受者。因此，虽然许俊是为成立全盛公司而签订《租赁合同》，但本案不符合上述规定的情形，《租赁合同》并不直接约束容桂公资办与全盛公司。第二，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定(三)》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”上述规定实际上是赋予了合同相对人在特定条件下请求发起人或公司承担合同责任的权利，即在发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，公司成立后对合同予以确认或已经实际享有合同权利或者履行合同义务的情况下，合同相对人可选择请求发起人或公司承担合同责任，该规定也未赋予发起人有权要求合同相对人请求公司承担合同责任的权利。由于容桂公资办在本案中明确请求许俊承担合同责任，故许俊在本案作为被告诉讼主体适格，许俊依据上述规定主张应由全盛公司承担合同责任也缺乏理据。综上，由于许俊是《租赁合同》当事人，容桂公资办请求其承担合同责任于法有据，许俊主张其诉讼主体不适格，应由全盛公司承担合同责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
（二）关于《租赁合同》的效力问题
涉案租赁物分为三部分，分别为3777.61平方米的场地（含停车场）、约300平方米的临时摆卖摊位，以及面积为975.79平方米的混凝土结构建筑物。因场地（含停车场）、临时摆卖摊位并非房屋，并不需要领取建设工程规划许可证，而且上述土地为国有土地，双方约定对该租赁物的使用方式未变更该土地的使用性质，故双方对该部分租赁物的租赁合同应属合法有效。同时，由于容桂公资办未能提供涉案建筑物的建设工程规划许可证等，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，《租赁合同》中关于租赁涉案建筑物的部分无效。根据合同法第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，《租赁合同》属于部分有效、部分无效，一审法院对此认定正确，本院予以维持。许俊主张《租赁合同》无效缺乏理据，本院不予支持。
（三）关于许俊应承担的民事责任
对于《租赁合同》关于租赁涉案场地、临时摆卖摊位的部分，该部分约定有效，双方应按约定履行合同义务。容桂公资办与许俊已于2016年8月25日就解除合同事宜达成协议，约定许俊于2016年8月31日前完成清理场地、处理次承租人事宜并将场地交还容桂公资办，涉案租赁物的次承租人的租金由容桂公资办收取等，反映了双方已就解除《租赁合同》达成意思表示一致，而容桂公资办实际上在《协议》签订后，即2016年8月31日也已接管了涉案租赁物，故本院确认双方就《租赁合同》中关于租赁涉案场地、临时摆卖摊位的部分于2016年8月31日解除。对于在合同解除的租金，许俊应负清偿责任。由于《租赁合同》部分无效，无效的合同自始没有法律约束力，故一审法院确认《租赁合同》双方关于建筑物部分的租赁合同关系也于2016年8月31日解除属于适用法律错误，本院予以纠正。因许俊未按约定支付涉案场地、临时摆卖摊位的租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。对于《租赁合同》关于租赁涉案建筑物的部分，由于许俊实际占有使用了涉案建筑物，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，许俊应向容桂公资办支付参照合同约定的租金标准确定的房屋占有使用费，并赔偿相应的损失。
关于许俊应支付的租金和占有使用费。容桂公资办与许俊于2016年8月25日签订《协议》已确认许俊欠付租金410500元。由于《租赁合同》部分有效，部分无效，无效部分的占有使用费参照合同约定的租金标准确定，故根据双方确认的上述租金金额，许俊应支付计至2016年8月31日的涉案场地、临时摆卖摊位的租金以及参照租金标准确定的涉案建筑物占有使用费合计410500元。一审法院将410500元性质均认定为租金适用法律不当，本院予以纠正。因容桂公资办自2016年9月1日起已实际接管了涉案租赁物，许俊不再占有使用涉案租赁物，容桂公资办请求许俊支付自2016年9月起的租金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于容桂公资办是否有权没收履约保证金。涉案履约保证金是对许俊租赁的所有租赁物所收取的保证金，包括了合同有效部分的履约保证金和合同无效部分的履约保证金。由于《租赁合同》中关于租赁涉案建筑物的部分无效，双方关于该部分租赁物的履约保证金的约定也因此无效，故容桂公资办请求没收该部分履约保证金缺乏法律和合同依据，本院不予支持。对于合同有效部分的履约保证金，根据《租赁合同》的约定，在许俊逾期支付租金超过7天的情况下，容桂公资办有权予以没收。由于双方对合同无效部分和有效部分对应的履约保证金的数额未作约定，故本院酌定按合同约定的面积比例计算确定合同有效部分和无效部分对应的履约保证金数额。合同有效部分的建筑面积为4119.18平方米（5094.97平方米-975.79平方米），对应的履约保证金为246300元÷5094.97平方米×4119.18平方米=199128元，故容桂公资办有权没收所收取的履约保证金中的199128元。一审法院确定所有履约保证金归容桂公资办所有错误，本院予以纠正。
关于许俊应支付的违约金和利息。容桂公资办请求许俊支付按欠付租金总额30%计算的违约金。首先，由于《租赁合同》部分有效，部分无效，故容桂公资办仅有权就合同有效部分请求许俊支付违约金。其次，由于许俊拖欠租金的行为对容桂公资办造成的损失主要是资金被占用的损失，容桂公资办未举证证明其因许俊拖欠租金而另有其他损失，故在本院已确定容桂公资办有权没收相当于合同有效部分三个月租金的履约保证金的情况下，容桂公资办再请求支付按欠付租金总额的30%计算的违约金已超出合理范围，故一审法院酌定按中国人民银行同期同类贷款利率计算迟延支付该部分租金的违约金合理，本院予以维持。再次，许俊迟延支付涉案建筑物的占有使用费，也应向容桂公资办赔偿相应的利息损失。虽然一审法院认定对该利息损失的性质认定为违约金适用法律不当，但一审法院判令许俊向容桂公资办支付以该部分款项为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，处理结果正确，本院予以维持。综上，一审法院判令许俊向容桂公资办支付以应付租金和占有使用费410500元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息正确，本院予以维持。
综上所述，容桂公资办的上诉请求不能成立，应予驳回。许俊的上诉请求部分成立，本院对有理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初19038号民事判决第四项；
二、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初19038号民事判决第一项为：佛山市顺德区容桂街道办事处公有资产管理办公室与许俊于2015年5月19日签订的《租赁合同》中关于场地面积（含停车场）3777.61平方米、临时摆卖摊位约300平方米的租赁合同关系解除；
三、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初19038号民事判决第二项为：许俊向佛山市顺德区容桂街道办事处公有资产管理办公室支付的246300元保证金中的199128元归佛山市顺德区容桂街道办事处公有资产管理办公室所有；
四、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初19038号民事判决第三项为：许俊于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市顺德区容桂街道办事处公有资产管理办公室支付租金、占有使用费合计410500元以及利息（利息计算方式：以410500元为本金，自2016年9月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日）；
五、驳回佛山市顺德区容桂街道办事处公有资产管理办公室的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费13415.98元，由佛山市顺德区容桂街道办事处公有资产管理办公室负担7299.36元，由许俊负担6116.62元。二审案件受理费30415.96元，由佛山市顺德区容桂街道办事处公有资产管理办公室负担5511.1元，由许俊负担24904.86元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑正坚
审 判 员 邱程辉
代理审判员 潘伟丹
二〇一八年一月十九日
书 记 员 许佩珊