内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）内04民终5304号
上诉人（原审被告）赵某，男，1970年4月16日出生，汉族，农民，住内蒙古赤峰市。
委托代理人冯某，内蒙古恒伟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李某，男，1962年6月30日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古赤峰市。
委托代理人彭某，内蒙古松瑞律师事务所律师。
上诉人赵某与被上诉人李某房屋买卖合同纠纷一案，不服翁牛特旗人民法院（2017）内0426民初545号民事判决向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
赵某上诉请求：1．撤销翁牛特旗人民法院（2016）内0426民初335号民事判决书，发回重审或者依法改判。2．本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人李某承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。（一）原审法院没有查清涉案的140000.00万元的《欠条》性质实际上是案外第三人赤峰宝石房地产开发有限公司、被上诉人李某、上诉人赵某三方债权债务转让的结果。1．原审法院认定上诉人从被上诉人处直接购买翁牛特旗乌丹镇金色港湾B2-4-2#-10楼东户楼房不够准确。该楼房是案外人赤峰宝石房地产开发有限责任公司开发，涉案楼房所有权应该属于赤峰宝石房地产开发有限公司，被上诉人李某并不是涉案楼房的所有权人，�以无权直接买卖。2．涉案楼房实际上是被上诉人李某与案外人赤峰宝石房地产开发有限责任公司”以房抵债”楼房。案外人赤峰宝石房地产开发有限责任公司欠被上诉人李某工程及材料款，答应李某将涉案楼房抵顶债务，可以由李某联系买受人，但是买受人须经赤峰宝石房地产开发有限责任公司签订合同、办理网签手续，相关楼房首付款交纳也必须经开发公司办理相关手续。3．涉案尾欠140000元楼房款实际上是”三方债权债务转让”的结果，即案外人赤峰宝石房地产开发有限责任公司将涉案楼房抵债给被上诉人李某，上诉人赵某向案外人赤峰宝石房地产开发有限责任公司按照正常购买程序购买涉案楼房，上诉人赵某交纳首付后，还欠赤峰宝石房地产开发有限责任公司140000元，虽有”三方债权债务转让”的性质，但是三方并没有签订”三方债权债务转让协议”；上诉人赵某之所以为被上诉人李某出具《欠条》，是因为当时被上诉人赵某的强行要求，还有上诉人赵某当时因为误解才出具的，至于赤峰宝石房地产开发有限责任公司是否同意，上诉人赵某不得而知，案外人赤峰宝石房地产开发有限责任公司并没有明确表示认可。所以涉案140000元欠款应该给付给赤峰宝石房地产开发有限责任公司，而不应该给付给被上诉人李某。（二）上诉人赵某与案外人赤峰宝石房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，即网签合同，合同编号为2012-9007099，进一步证明涉案楼房的合同相对人是赤峰宝石房地产开发有限责任公司和上诉人赵某，从合同相对性来讲，涉案楼房的买卖双方十分明确，与李某没有直接关系。如果将涉案140000元直接判给�上诉人李某，那么将导致上诉人无法办理按揭贷款且无法办理房产登记手续。因为按照网签合同，上诉人赵某应该向案外人赤峰宝石房地产开发有限责任公司交纳楼房尾款，如果涉案140000元楼房欠款直接给付给被上诉人李某，李某一定会怠于履行当时的承诺义务，案外人赤峰宝石房地产开发有限责任公司也会因为没有收到140000元尾欠款而不予履行楼房过户登记义务，因为上诉人赵某为被上诉人李某出具《欠条》乃至给付140000元尾欠款，并没有得到案外人赤峰宝石房地产开发有限责任公司的同意。也就是说，一笔债务不应该出现两个”债权人”。（三）本案遗漏了第三人赤峰宝石房地产开发有限责任公司，应该追加该公司作为”第三人”出庭参加诉讼。案外人赤峰宝石房地产开发有限责任公司应该作为第三人参加诉讼�赤峰宝石房地产开发有限责任公司是本案的关键性诉讼主体，与本案有直接利害关系，也是涉案楼房或140000元尾欠款所有权人，没有赤峰宝石房地产开发有限责任公司参与诉讼无法查清事实。上诉人已经在递交《上诉状》时向赤峰市中级人民法院递交《追加第三人参与诉讼申请》。如果赤峰宝石房地产开发有限责任公司同意将涉案140000元直接给付给被上诉人，赤峰宝石房地产开发有限责任公司应该向上诉人赵某出具相关手续，并履行按揭贷款和房产登记过户义务。二、原审法院以被上诉人李某与赵某妻子的一段录音资料就认定被上诉人在诉前有为上诉人办理贷款但上诉人明确予以拒绝，这样的认定没有事实和法律依据。该份录音是被上诉人李某与赵某妻子的录音，根据合同相对性的原则，合同双方与赵某妻子无关，赵某妻子所表达的情况，无法代表赵某的想法，且该录音并没有经过上诉人赵某的质证，因此该证据属于无效证据，原审法院以此录音作为证据否定了上诉人的”先履行抗辩权”没有事实和法律依据，对上诉人赵某也不公平。三、被上诉人李某不具备直接办理按揭贷款和直接办理房产证的能力。办理按揭贷款、办理房产证，必须由赤峰宝石房地产开发有限责任公司出具相关手续方可办理，并不是被上诉人李某说办就能办的。四、涉案楼房购买至今，被上诉人李某和案外人赤峰宝石房地产开发有限责任公司一直怠于履行办理按揭贷款的义务。为上诉人赵某办理按揭贷款是被上诉人李某和案外人赤峰宝石房地产开发有限责任公司的共同义务，被上诉人李某个人有承诺，欠据中自愿约定”在购房贷款未办理之前不允许催缴此款项”，有明确的约定，这是一个附条件的”合同”，按照按揭贷款流程，需要先办理房产证，才能办理按揭贷款，这个程序人所共知。被上诉人李某和案外人赤峰宝石房地产开发有限责任公司一直怠于履行义务，拒绝出具办理按揭贷款的所有发票手续，到目前没有办出按揭贷款，不是上诉人赵某的责任，而是被上诉人和案外人赤峰宝石房地产开发有限责任公司的责任，因此上诉人当然拥有合同先履行抗辩权。综上，上诉人认为，一审法院认定事实错误，遗漏了案外人赤峰宝石房地产开发有限责任公司作为第三人参与诉讼。上诉人恳请赤峰市中级人民法院在审理查明事实之后，依法发回重审或依法改判，并支持上诉人的上诉请求。
被上诉人答辩服判。
李某向一审法院起诉请求：请求法院判令赵某偿还李某购房款140000.00元，并支付从起诉起到判决生效之日止的银行同期贷款利息。赵某承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年11月24日，赵某自李某处购买了位于�蒙古赤峰市××旗东户楼房一处，并且赵某为李某出具欠据一枚，双方在欠据中约定尾欠的购房款140000.00元在购房贷款未办理之前李某不许催缴此款项。现双方就涉案楼房已办理了网签合同且赵某已实际入住。李某诉至该院要求赵某立即给付购房款并承担本案的诉讼费用。
一审法院认为：首先，赵某在李某处购买楼房，并为李某出具欠据一枚，双方债权债务关系明确，且有赵某签字，该院予以确认，双方在欠据中自愿约定”在购房贷款未办理之前李某不许催缴此款项”的事项不违反法律、法规的强制性规定，故李某确系负有为赵某办理贷款的义务，根据法律规定赵某享有该合同的先履行抗辩权，但赵某亦有协助李某为其办理房贷事宜的当然义务，李某提交的录音资料能够证明李某在诉前有为赵某积极办理贷款但赵某明确予以拒绝的事实，故李某的该项义务因赵某明示拒绝而已无实际履行的可能，赵某据此项约定抗辩拒绝还款的主张该院不予支持。其次，对于李某是否有义务为赵某办理房产证，在买卖合同中卖方当然的负有交付标的物的义务，此案中涉案房屋已由赵某入住多年，双方亦办理了网签合同，该院认为双方在房产部门办理的网签合同既有约束合同双方的当然效力亦有办理转移登记的效力，故李某所负的交付义务已经完成，在此种情况下是否发证属房产机关的行政事宜非李某个人行为，故赵某要求李某办理房产证的抗辩理由不能成立。综上，赵某在双方办理网签合�且已实际入住涉案房屋的情况下对李某负有付清房款的义务。赵某依据双方的欠据中约束给付房款的条件因赵某拒不配合不能实现，故赵某拒不给付房款的行为侵犯了李某的合法权益，李某要求赵某给付房款的主张该院予以支持。对于李某请求赵某支付利息的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二十四条第四款规定，李某可以自起诉之日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，故李某的请求符合法律规定，该院予以支持。故依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二十四条第四款之规定，判决赵某于判决生效后10日内给付李某购房尾款140000.00元及利息（利息自2017年1月13日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础计算利息至借款本息全部还清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院直接予以确认。
本院认为，本案在二审审理时总结争议焦点为：1.上诉人赵某是否应支付给被上诉人李某房屋尾款140000.00元；2.本案是否应当追加赤峰宝石房地产开发有限责任公司作为第三人参加诉讼。
关于第一个争议焦点：2012年11月24日，上诉人赵某自被上诉人李某处购买了位于内蒙古赤峰市××旗东户楼房一处，并且赵某为李某出具欠据一枚，双方在欠据中约定尾欠的购房款140000.00元在购房贷款未办理之前李某不许催缴此款项。双方债权债务关系明确，双方在欠据中自愿约定”在购房贷款未办理之前李某不许催缴此款项”的条件事项不违反法律、法规的强制性规定，故被上诉人李某虽然确系有为上诉人赵某办理贷款的义务，根据法律规定赵某享有该合同的先履行抗辩权，但被上诉人李某提交的录音资料能够证明李某在诉前有为上诉人赵某积极办理贷款的行为但赵某明确予以拒绝，故被上诉人李某的该项义务因赵某明示拒绝而已无实际履行的可能，赵某据此项约定抗辩拒绝还款的主张不能成立。
关于第二个争议焦点：本院认为赤峰宝石房地产开发有限公司不应该作为本案第三人参加诉讼。涉案房屋虽然是赤峰宝石房地产开发有限公司开发，但实际所有权人是本案被上诉人，上诉人是通过被上诉人购买的上述房产，履行合同权利义务的双方也是本案的上诉人赵某和被上诉人李某，与赤峰宝石房地产开发公司在履行该合同的过程中没有权利义务关系。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中上诉人不能举证证明其主张，因此对其上诉理由本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3100元，由上诉人赵某承担；邮寄费40元，由上诉人赵某承担20元，被上诉人李某承担20元。
本判决为终审判决。
审判长牛占龙
审判员莲荣
审判员董燕洪
二〇一七年十二月十四日
书记员尹适森