重庆市永川区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永法民初字第04695号
原告：重庆市永川区银桥小额贷款有限责任公司，住所地重庆市永川区昌州大道东段390号附2号，组织机构代码58570418-4。
法定代表人：赵向玲，董事长。
委托诉讼代理人：马兵，男，该公司工作人员（特别授权）。
被告：重庆洋龙置业有限公司，住所地重庆市大足区龙岗街道办事处龙濠商业街3号楼二层2号，组织机构代码70944938-2。
法定代表人：邓功灿，董事长。
被告：邓功灿，男，1964年2月24日生，汉族，住重庆市渝中区。
被告：杨道群，女，1969年3月26日生，汉族，住重庆市渝中区。
三被告共同委托诉讼代理人：杨天才，重庆泰升律师事务所律师（特别授权）。
原告重庆市永川区银桥小额贷款有限责任公司（以下简称银桥小贷公司）与被告重庆洋龙置业有限公司（以下简称洋龙置业公司）、邓功灿、杨道群借款合同纠纷一案，本院于2015年6月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银桥小贷公司的委托诉讼代理人马兵，被告洋龙置业公司、邓功灿、杨道群共同的委托诉讼代理人杨天才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告银桥小贷公司向本院提出诉讼请求：1.由被告洋龙置业公司立即偿还借款本金13000000元及利息【截止2015年3月20日，利息为1422878元（13000000元×15‰/30天×91天+13000000元×5.6%/12×4×736天/30天+13000000元×5.35%/12×4×20天/30天-5276600元），从2015年3月21日起，以13000000元为基数，按照月利率22.5‰计算至本金付清之日止】；2.由被告邓功灿、杨道群对前述债务承担连带清偿责任；3.原告对被告洋龙置业公司提供的抵押物，即位于重庆市大足区****的非住宅变卖的价款享有优先受偿权。事实和理由：2012年11月23日，被告洋龙置业公司向原告借款13000000元，并以被告洋龙置业公司名下的抵押物担保，由被告邓功灿、杨道群承担连带保证责任。借款后，被告不守信用，在借款到期后未按期偿还本金并支付利息。经原告多次催收未果。
被告洋龙置业公司、邓功灿、杨道群共同辩称：1.被告洋龙置业公司向原告贷款13000000元并由被告邓功灿、杨道群提供保证情况属实，但被告洋龙置业公司、邓功灿、杨道群先后通过银行转账方式退还原告贷款本息合计13625333元；2.原告与被告洋龙置业公司于2012年11月23日签订的借款合同属于无效合同，因该合同取得的抵押合同也应无效，原告主张的借款利息、罚息不应支持；3.原告在放款时扣除870333元属于砍头息，应以实际支付的借款12129667元为本金；3.原告与被告洋龙置业公司、邓功灿、杨道群签订的保证合同因主合同无效也应无效；4.被告已归还的13625333元已经超过了本金，所以被告只是尚欠的利息没有归还；5.原告主张的优先受偿权不应得到支持。办理抵押登记前，所涉房屋已经出售给他人，并已实际交付给他人，该情况原告也是知晓并到现场查看了的。综上，请求法院依法判决。
本院经审理认定事实如下：2012年11月23日，洋龙置业公司（借款人）与银桥小贷公司（贷款人）签订《人民币借款合同》（2012借字第001042号），约定：借款金额为13000000元；借款期限为90天，从2012年11月23日起至2013年2月22日止；借款利率为固定利率，即月利率15‰【若人民银行调整贷款基准利率，则以提款日人民银行公布的同期（含）档次贷款基准利率的4倍为准】，合同有效期内合同利率不变；利息从借款人实际提款日计算，按实际提款额和用款天数计算，利息计算公式为：本金×实际天数×日利率，日利率计算基数为一年360天，换算公式为年利率/360；按月结息，每月的20日为结息日，21日为付息日，若贷款本金的最后一期清偿日不在付息日，则该贷款本金的最后一期清偿日为付息日，借款人应付清全部应付利息；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为借款利率水平上加收50%；除双方另有约定外，在借款人同时拖欠借款本金及利息的情况下，贷款人有权决定偿还本金或偿还利息的顺序。借款人与贷款人之间存在多笔已到期借款合同的，贷款人有权决定借款人每笔还款所履行的合同顺序；由借款人提供最高额抵押，并签订《最高额抵押合同》，编号为2012年抵字001042号；由杨道群、邓功灿提供连带责任保证，并签订《最高额保证合同》，编号为2012保字001042号；2013年2月20日还款200万，2013年2月21日还款300万，余下800万元2013年2月22日前还清等。
同日，洋龙置业公司与银桥小贷公司签订《抵押合同》，约定洋龙置业公司用其所有的位于重庆市大足区****商服用房为前述借款合同所涉债权提供抵押担保。同日，杨道群、邓功灿作为保证人与银桥小贷公司签订了《保证合同》，约定由杨道群、邓功灿为前述借款合同所涉债权提供连带责任保证。同日，洋龙置业公司与银桥小贷公司到重庆市大足区国土资源和房屋管理局为涉案商服用房办理了抵押登记。
同日，洋龙置业公司（甲方）与永川区兴辉信息咨询服务部（乙方）签订《咨询服务协议》，约定：甲方邀请乙方协助甲方办理贷款业务，为甲方提供贷款基本资料、贷款抵押品估价等办理贷款相关手续的咨询服务，使甲方融资成功；融资成功后，甲方同意在贷款期内向乙方缴纳服务费总额780000元，超过首次约定贷款期限的，按月收取服务费，不足一个月按一个月收取，标准为：以贷款金额为标的，每月按20‰收取咨询服务费等。赵露在乙方负责人处签字。
同日，洋龙置业公司向银桥小贷公司出具《还款委托书》，委托银桥小贷公司将涉案借款13000000元分别转入邓功灿银行账户3000000元、谭佑林银行账户10000000元。同日，银桥小贷公司按照洋龙置业公司的委托分别向邓功灿、谭佑林转账支付了3000000元、10000000元。洋龙置业公司于同日向银桥小贷公司出具了借款借据。同日，邓功灿通过转账方式向赵露支付了870333元。
2013年1月21日、1月22日，邓飞通过转账方式分别向赵星（银桥小贷公司员工）支付了1500000元（500000元+500000元+500000元）、4500000元。同年6月28日、12月31日、2014年4月30日，邓功灿通过转账方式分别向赵星支付了4000000元、300000元、1955000元。
同时查明，2012年7月18日、8月27日、9月20日，邓功灿通过转账方式分别向赵露支付了462000元（460000元+2000元）、70000元、93000元。同年10月25日、12月29日、12月31日，邓飞通过转账方式分别向赵露支付了256000元、150000元、10000元。
另查明，2012年7月17日，邓功灿与银桥小贷公司签订《人民币借款合同》，约定由邓功灿向银桥小贷公司借款6000000元，借期为180天，从2012年7月17日至2013年1月13日止，由洋龙置业公司提供最高额抵押担保，由洋龙置业公司、杨道群、周俊烈提供连带责任保证。
2012年8月21日，邓功灿与银桥小贷公司又签订《人民币借款合同》，约定由邓功灿向银桥小贷公司借款2000000元，借期从2012年8月21日至2013年2月17日止，其余条款与2012年7月17日的《人民币借款合同》基本一致。2015年3月5日，银桥小贷公司诉至本院，以邓功灿在前述合同签订后仅归还了借款本金400000元和2013年10月20日前的利息为由，要求邓功灿归还剩余借款本金1600000元及利息，由洋龙置业公司、杨道群承担连带责任。同年5月13日，本院作出（2015）永法民初字第02339号民事判决，支持了银桥小贷公司的全部诉讼请求。
为证明邓功灿、邓飞于2012年11月23日后支付的13285333元除了支付的借款1300万元的利息和咨询服务费共计5536600元外，其余均是支付的600万元的本金、利息和200万元借款本金中的40万元、利息以及600万元和200万元相应的咨询服务费，银桥小贷公司举示了其单方制作的贷款收回凭证、咨询服务费收据。该凭证和收据上记载了邓功灿和洋龙置业公司每笔还款的性质，金额、时间亦能与邓功灿、邓飞已支付款项的金额、时间相对应。经质证，洋龙置业公司、邓功灿、杨道群对该证据真实性不予认可，因贷款收回凭证没有洋龙置业公司、邓功灿、杨道群的签字认可，咨询服务费在借款合同中亦未约定，应作为本金予以抵扣。
本院认为，原告银桥小贷公司与被告洋龙置业公司签订的《人民币借款合同》、《抵押合同》均是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。原告银桥小贷公司依约向被告洋龙置业公司指定的收款账户支付了借款，被告洋龙置业公司即应按照合同约定期限向原告银桥小贷公司偿还借款本息。故原告银桥小贷公司要求被告洋龙置业公司偿还借款13000000元的诉讼请求成立，本院予以支持。原告银桥小贷公司主张的月息22.5‰的利率已超出中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍，违反了《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条的规定，本院确认按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算利息，对原告银桥小贷公司诉请的利息超出部分不予支持。被告洋龙置业公司、邓功灿、杨道群辩称涉案借款合同应属无效的理由缺乏事实基础和法律依据，本院不予采纳。原告银桥小贷公司与被告洋龙置业公司、邓功灿存在借款时间不同的多笔借款合同，在借款均已到期的情况下，按照合同约定，作为贷款人的原告银桥小贷公司有权决定作为借款人的被告洋龙置业公司、邓功灿每笔还款所履行的合同顺序和偿还本金或偿还利息的顺序。根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十一条的相关规定及一般借贷关系的交易习惯，在当事人未约定清偿顺序的情况下，亦应按先息后本的顺序进行清偿。本案中，原告银桥小贷公司举示的贷款收回凭证、咨询服务费收据虽无被告洋龙置业公司、邓功灿的签字确认，但其记载的金额和时间能够与被告洋龙置业公司、邓功灿已归还款项相对应，亦不违反合同约定和法律规定，对此本院予以确认。被告洋龙置业公司、邓功灿、杨道群辩称已归还的13625333元已经超过了借款本金，其只尚欠利息的理由缺乏事实基础和法律依据，本院不予采纳。被告洋龙置业公司与永川区兴辉信息咨询服务部签订的《咨询服务协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。该《咨询服务协议》亦已实际履行。被告洋龙置业公司、邓功灿、杨道群辩称咨询服务费在借款合同中没有约定，应作为本金予以抵扣的理由不能成立，本院不予采纳。
被告杨道群、邓功灿与原告银桥小贷公司签订的《保证合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。被告洋龙置业公司未依约履行偿还借款本息的合同义务，原告银桥小贷公司有权要求被告杨道群、邓功灿承担连带保证责任。故原告银桥小贷公司要求被告杨道群、邓功灿承担连带保证责任的诉讼请求成立，本院予以支持。被告洋龙置业公司、邓功灿、杨道群辩称涉案主合同无效，保证合同也应无效的理由缺乏法律依据，本院不予采纳。涉案合同签订后，被告洋龙置业公司与原告银桥小贷公司就涉案非住宅用房到重庆市大足区国土资源和房屋管理局办理了抵押登记，原告银桥小贷公司对涉案非住宅用房即依法取得抵押权。因被告洋龙置业公司未按合同约定期限偿还借款本息，原告银桥小贷公司要求对涉案非住宅用房折价或者拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权的诉讼请求符合法律规定，本院亦予以支持。涉案房屋是否已实际出售与他人或交付给他人，不影响原告银桥小贷公司行使抵押权。被告洋龙置业公司、邓功灿、杨道群辩称原告银桥小贷公司无权行使优先受偿权的理由不能成立，本院不予采纳。
依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、由被告重庆洋龙置业有限公司于本判决生效之日起3日内偿还原告重庆市永川区银桥小额贷款有限责任公司借款本金13000000元并支付利息（截止2015年3月20日，利息为1422878元。从2015年3月21日起，以13000000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至本金付清之日止），由被告邓功灿、杨道群对前述债务承担连带清偿责任；
二、若被告重庆洋龙置业有限公司未按期支付，则原告重庆市永川区银桥小额贷款有限责任公司对被告重庆洋龙置业有限公司提供的抵押物，即位于重庆市大足区****非住宅予以拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权；
三、驳回原告重庆市永川区银桥小额贷款有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费65000元，由被告重庆洋龙置业有限公司、邓功灿、杨道群共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判员 陈传飞
二〇一六年十月三十一日
书记员 李 健