新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院民 事 判 决 书（2016）新0203民初2899号原告（反诉被告）：祝捷，男，1980年12月2日出生，汉族。委托诉讼代理人：牛风琴，女，1956年3月22日出生，汉族，系克拉玛依市财政局退休职工，由克拉玛依区天山路街道日和园社区推荐。被告（反诉原告）：新疆千居客房地产开发有限责任公司，住所地：克拉玛依市园林路39号。法定代表人：刘承，该公司总经理。委托代理人：李宏，新疆众信律师事务所律师。原告祝捷（反诉被告）与被告新疆千居客房地产开发有限责任公司（以下简称千居客房产有限公司）（反诉原告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告祝捷（反诉被告）之委托代理人牛风琴，被告千居客房产有限公司（反诉原告）之委托代理人李宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祝捷（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判决被告履行办理南湖商业街白桦路342-6号的权属登记手续，交付原告产权证书（含房产产权和土地使用证）；2、支付未按期交付产权权属证件的违约金247.93元（根据合同第15条，已付房款是1239654元，按照百分之0.02计算）；3、支付逾期交房的违约金22898.80元（根据合同第9条第二款约定，从合同约定交房之日2013年7月31日计算至实际交房之日2013年11月7日，共计97天，按照日万分之二计算违约金）；4、诉讼费及邮寄费由被告承担。事实和理由：2013年4月13日，原、被告签订《克拉玛依市商品房买卖合同》，原告购买被告建设的位于南湖商业街白桦路商铺，被告应当在2013年7月31日前交付原告使用。但被告实际在2013年11月7日才向原告交房。根据合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，向克拉玛依市房产局、土地局及房屋产权交易中心申请登记备案，原告多次索要产权登记证书，被告至今在收费后长达四年不给办证。造成原告无法出售该商铺。故原告诉至本院。被告千居客房产有限公司（反诉原告）辩称，针对原告诉讼请求第一项，本案原告是因为没有交清房款，办理房产证是根据商品房销售管理办法的规定，除了房款还要交契税、维修基金等相应手续，再由被告方申报，办理相关房产证。认可原告所述的实际交房时间。因为2013年经过设计变更，原告购买的商铺由原来的89.83平米变更为116.72平米。设计变更后面积变更了，整个房屋变更之后的测绘面积被告方在房产局做了备案。相应的整个南湖美食城东西两岸的商铺、酒店都做了变更。预售许可和规划许可都做了变更。相应的土地大证和房产大证都做了变更。变更之后，被告多次通知原告去办理相关手续，要求补交费用，包括房款、契税、维修基金等，并且双方还要签订新的销售合同，面积要做相应的变更。待手续齐全后到房产局办理相应手续。被告方告知原告全部变更了手续。办证要有原告方的配合。被告认可办证，但要经过原告的配合。针对二、三项诉讼请求。对原告主张的违约金，不是被告方违约，是因为原告方没有配合，原告方存在违约情形。被告认为第二项诉讼请求不能成立。对第三项诉讼请求，因为有设计变更，并不是被告方无故延期交房。东西两岸的酒店和商铺都是边设计边变更的。如果被告的辩解意见不能成立，被告要求调低原告主张的违约赔偿数额。基于此，被告千居客房产有限公司提出反诉，请求依法判令：1、反诉被告支付商品房差额面积款371082元、违约金23000元（根据合同约定第5条，按照日万分之二计算，从2013年11月8日计算至2016年10月20日，违约金数额过高，被告只主张23000元）；2、诉讼费用由反诉被告全部承担。事实与理由：2013年4月13日，反诉原被告签订商品房买卖合同，约定：乙方购买甲方建设的位于南湖商业街白桦路商铺，合同约定面积为89.83平米，单价每平米13800元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异双方同意按产权登记面积大于合同约定面积时，买受人在领取房屋发票时将面积差额购房款补交出卖人；合同签订后，反诉被告支付了89.83平米的房款。为符合餐饮经营要求，反诉原告对南湖商业街进行了设计变更，原面积89.83平米变更为116.72平米，2013年11月7日，反诉被告也对此变更予以确认。房屋交付后，反诉原告多次与反诉被告协商补交差额面积房款未果。为维护反诉原告合法权益，现诉至法院。本院经审理认定事实如下：2013年4月13日，原告祝捷与被告千居客房产有限公司签订《克拉玛依市商品房买卖合同》一份，主要内容约定：被告以出让方式取得南新湿地公园以东、西两侧地块的土地使用权；规划用途为商业；被告经批准在该地块建设商品房，建设项目名称为南湖商业街；原告购买的商品房为预售商品房，位于克拉玛依区白桦路；建筑面积89.83平方米；单价为按建筑面积计算每平方米13800元；房款总价1239654元；以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以登记面积为准，面积有差异的，原告不退房，登记面积大于合同约定面积的，原告在领取房屋发票时将面积差额房款补交被告；原告逾期付款须承担相应的违约金；被告应在2013年7月31日前向原告交付房屋；被告逾期交房，原告继续履行合同的，自应当交付的第二天计算至实际交付之日，被告按照已交付房款的日万分之二支付违约金；被告应在商品房交付后360日内提供办理权属登记的资料报登记机关备案，如因被告原因导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，原告不退房，被告按已付房款的0.02%向原告支付违约金；合同还对其他权利义务进行了约定。2013年2月27日，被告出具的购买确认单载明原告已按照合同约定的面积和价款付清房款、契税等相应款项及费用。2013年11月17日，原告在被告出具的设计变更确认书上签名确认，其内容载明，原告购买的商铺原面积为89.83平方米，现变更为116.72平方米，最终以竣工后测绘面积为准。2014年12月5日，被告名称由克拉玛依市千居客投资有限责任公司变更为新疆千居客房地产开发有限责任公司。后双方因补交房款差价发生争议，故原告诉至本院。另查，原告祝捷当庭申请调取以下证据：1、规划局在2012年7月19日和2013年12月30日向被告千居客房产有限公司颁发的建设工程许可证；2、克拉玛依市房产局在2013年向被告颁发的《商品房预售许可证》及2014年6月26日商品房预售许可证；3、克拉玛依市执法局克市城局处字第22号案卷；4、克拉玛依市建设规划设计院出具的商业街全部测绘报告；5、城建局档案馆2013年7月18日审计变更明细、2013年7月29日设计变更通知书。予以证实规划局的许可证和原告购买商铺增加的面积数量不符，测绘局的报告面积加起来不等于规划局批准的面积，跟房产局的面积都不相符。本院经审查认为，本案涉案法律关系系商品房销售合同纠纷，属于民事纠纷案件，本案审理的核心依据系原、被告之间签订的商品房买卖合同，本院针对原、被告双方的诉讼请求依法审查双方当事人之间的合同行为，与本案诉讼请求及争议焦点无关的证据依法不予调取。原告依法申请调取的证据中，其中商品房预售许可、建设工程规划许可、设计通知变更单，在本案本诉审理中被告已经出示相应的证据原件，此系行政机关依法许可并颁发，本院不予重复调取。原告申请调取的其他证据系行政机关在涉案商品房立项规划建设等过程中依法作出的具体行政行为，具体行政行为的合法性不属于本案民事纠纷审理的范畴，无法在本案民事诉讼中进行审查，且与本案双方之间的合同行为并无直接的法律关联性。对于原告提出的面积等规划变更，原被告双方对于该事实并无异议，且有被告当庭出示的建设工程许可证和预售许可证原件予以证实面积规划变更的事实，本院认为根据本案审理中原被告双方当庭出示的证据，均可以查清本案事实，无须另行调取相关证据，因此本院对于原告提出的调查证据申请依法不予准许。另查，本案本诉程序于2016年12月27日当庭全部审理完毕。反诉被告祝捷于2017年2月9日在本案反诉程序答辩中，辩称如果要求办理产权证的诉讼请求与退房的主张不能并存，就要求撤回本诉部分的诉讼请求。经本院依法释明，反诉被告祝捷当庭明确，要求对于本案受理的本诉诉讼请求撤回起诉。本院依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十八条、第二百三十九条之规定，依法向反诉原告千居客房产有限公司进行释明，反诉原告千居客房产有限公司当庭明确其不同意反诉被告祝捷对本诉诉讼请求撤回起诉。根据本案的具体情况及审理查明的事实，本院对于反诉被告祝捷（本诉原告）要求撤回本诉诉讼请求的申请依法不予准许。对于上述原、被告双方没有争议的事实，本院依法予以确认。另查，被告当庭出示2013年12月30日涉案地块的建设工程规划许可证原件一份，其中建设规模面积由2012年7月19日的涉案地块建设工程规划许可证所载明的面积变更增加为26196.04平方米；被告另出示2014年6月26日商品房预售许可证原件一份，其中涉案商品房的总建筑面积变更增加为26195.04平方米，予以证实原告购买的商品房面积发生了变更。被告另出示加盖本院档案室印章的设计变更确认书一份，载明原告购买的涉案克拉玛依区白桦路商品房面积由89.83平方米变更为116.72平方米，并由原告签名确认。被告另出示2013年10月9日及2013年11月18日载于克拉玛依日报公告的南新湿地商业街延期交房公告原件各一份，证实被告公司延期交房的原因并对延期交房在合同约定的期限内向业主进行公告通知。原告对于上述证据的真实性、合法性均不予认可。本院经审查认为，被告出示的上述证据均系原件，且由相关行政部门依法进行审查并制作颁发，被告出示的上述证据来源合法，内容真实，与本案具有直接关联性，本院依法予以确认。另查，反诉原告千居客房产有限公司当庭出示以下证据：2013年5月16日政府会议纪要原件一份，第二条内容证明为确保特色餐饮街和各餐厅面积比例符合国家餐饮业的卫生要求，政府对南湖商业街进行了局部规划和调整的事实，对配套公共服务设施规划的事实；从法院档案室调取的市城建档案馆留存的2013年7月18日克拉玛依市建筑规划设计院(有限公司)向被告出具的《设计变更通知单》一份,证实普通的商业用房变更为餐饮行业用房，必须达到环评的标准，而按照餐饮行业的要求，厨房的设计不符合规范，所以才对房屋的设计进行了变更；2013年9月30日克拉玛依市环境保护局出具的克环保函（2013）362号文原件一份，证实整个工程的基本情况，环评及执行的情况，验收监测的结论，在验收检测结论里，南湖湿地项目标准符合饮食业油烟排放标准GB18483-2001号的规定，环评通过竣工验收；2013年10月21日关于南新湿地恢复工程（一期）公共服务设施项目竣工验收申请报告原件一份，城乡规划局批复证明项目符合竣工验收的条件，相关行政部门的办理手续是滞后的；2014年3月房屋面积测绘报告原件一份，测绘报告中的第13页载明涉案房屋的最终建筑面积是58.36平米，再乘以2是116.72平米，分户面积在测绘报告中都有体现，测绘测一层，再乘以2，反应出反诉被告房屋的总面积差额是26.89平米（116.72-89.83），合同约定的单价是13800元，差额房款是371082元。反诉被告祝捷对于反诉原告出示的上述证据的关联性均不予认可。本院经审查认为，反诉原告出示的上述证据来源合法，内容真实，与本案具有直接关联性，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告祝捷与被告千居客房产有限公司签订的《克拉玛依市商品房买卖合同》，此系原、被告双方的真实意思表示，且内容并不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应当按照合同约定的内容履行。根据合同约定，被告应在商品房交付后360日内提供办理权属登记的资料报登记机关备案，故原告主张被告协助办理克拉玛依区白桦路342-6号商品房所有权及土地所有权证书的诉讼请求合法有据，本院依法予以支持。原告另主张被告支付未按期办理交付权属证件的违约金。根据庭审查明，双方签订的《克拉玛依市商品房买卖合同》约定，被告应在商品房交付后360日内提供办理权属登记的资料报登记机关备案，如因被告原因导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，原告不退房，被告按已付房款的0.02%向原告支付违约金。但合同另约定，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以登记面积为准，面积有差异的，原告不退房，登记面积大于合同约定面积的，原告在领取房屋发票时将面积差额房款补交被告。根据被告当庭出示的建设工程规划许可证、商品房预售许可证、设计变更确认书、测绘面积等证据，可以证实原告购买的商品房面积由合同约定的面积增大变更为116.72平方米，且由原告在设计变更确认书上签名确认，原告应当按照合同约定在领取房屋发票的同时交纳差额房款。由于该条合同内容对于原、被告应当履行的相应义务作出了同时履行的约定，且未明确约定履行的时间，根据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条的规定，对支付价款的时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，原告应当在交付房屋的同时支付差额房款。本案原、被告均当庭认可，被告已经向原告交付房屋，故原告应当及时向被告补交房款差额部分，被告应于实际交付之日起360日内提供办理权属登记的资料报登记机关备案。鉴于原告未按照合同约定及时交付房款差额，故被告根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，依法享有先履行抗辩权。因此，原告未按照合同约定及时交付房款差额，原告存在违反合同约定的行为，且原告违约在先，故原告要求被告支付未按期办理交付权属证件的违约金，该主张缺乏相应的事实及法律依据，本院依法不予支持。基于此，反诉原告千居客房产有限公司要求反诉被告祝捷支付房款差额部分371082元的反诉请求，合法有据，且有设计变更确认书、合同约定单价、测绘面积等在案予以证实，故被告要求原告支付房款差额371082元的诉讼请求本院依法予以支持。原告另主张被告支付逾期交房的违约金。被告辩称涉案商品房由于政府的规划定位而进行设计变更，施工面积有所增加，导致逾期交房。被告另提出反诉，要求原告支付违约金（未按约定交纳房款差额）。根据庭审查明，被告晚于合同约定时间向原告交付房屋虽然属实，但原告也未按照合同约定及时交纳房款差额，亦存在违约行为，且基于上述分析，涉案房屋的项目性质在2013年4月26日经政府批准由商铺变更为餐饮，施工面积有所增加，因此被告逾期交房的原因含有政策性因素。鉴于原、被告双方均存在违反合同约定的情形，故对于原告主张被告支付逾期交房违约金的诉讼请求以及被告主张原告支付违约金（未按约定交纳房款差额）的反诉请求，均依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十七条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、被告新疆千居客房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助原告祝捷办理克拉玛依区白桦路342-6号商品房的房屋所有权及土地使用权的登记证书；二、驳回原告祝捷的其他诉讼请求；三、反诉被告祝捷于本判决生效之日起十五日内向反诉原告新疆千居客房地产开发有限责任公司支付房款371082元；四、驳回反诉原告新疆千居客房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计189.33元、邮寄送达费32.40元、反诉案件受理费3606元，由原告祝捷负担3617.73元，被告新疆千居客房地产开发有限责任公司负担210元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。审判员  王太初二〇一七年二月十日书记员  丁 莹