江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏民终2097号
上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司江苏省分行营业部,住所地江苏省南京市中山南路408号。
负责人：田耕，该分行负责人。
委托诉讼代理�：盛德慧，北京市隆安（南京）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：南京金陵自动调温床有限公司，住所地江苏省南京市小卫街胜利村路2号。
法定代表人：徐国荣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：ＸＸ堂，北京德恒（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵君伟，北京德恒（南京）律师事务所律师。
上诉人中国工商银行股份有限公司江苏省分行营业部（以下简称工行江苏省营业部）因与上诉人南京金陵自动调温床有限公司（以下简称金陵自动调温床公司）物权保护纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2012）宁民初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月7日受理后组成合议庭，于2018年3月15日公开开庭进行了审理。上诉人工行江苏省营业部的委托诉讼代理人盛德慧，上诉人金陵自动�温床公司的委托诉讼代理人ＸＸ堂、赵君伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
工行江苏省营业部上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持工行江苏省营业部全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由金陵自动调温床公司承担。事实与理由：1.一审法院认定涉案房地产占有使用费的起算点错误。金陵自动调温床公司应当自2002年7月11日起支付占有使用费。2002年7月10日起工行江苏省营业部即取得了涉案房地产所有权，但金陵自动调温床公司一直没有交付，其应当自2002年7月11日起支付工行江苏省营业部相应的经济损失。工行江苏省营业部一直在主张权利，一审法院以超过诉讼时效为由认定工行江苏省营业部只能主张2009年12月27日以后的占有使用费，缺乏事实和法律依据。2.一审法院认定每天每平方米0.3元的赔偿标准过低。一审法院未认定工行江苏省营业部提交的南京汝盛房地产经纪有限公司的房租价格的咨询意见、南京市江宁区帝锦房产信息咨询中心的房租价格的咨询意见为有效证据，导致对损失标准认定错误。该两份证据可以证明涉案房地产的租金市场价格为每天每平方米2元。金陵自动调温床公司是否实际使用涉案房地产不应作为确定赔偿标准的参考因素，工行江苏省营业部主张损失是基于金陵自动调温床公司拒不交付涉案房地产的事实，金陵自动调温床公司是否实际使用并不影响其是否赔偿经济损失，更不应影响赔偿标准，更何况金陵自动调温床公司客观上一直在占有使用涉案房地产。3.工行江苏省营业部有权主张违约损失495万元。双方于2002年7月10日签订的回购协议约定，如果金陵自动调温床公司没有按期付款视为其违约，实际上，金陵自动调温床公司支付第一笔回购款后未再支付任何款项，已经违约。根据该协议第四条约定，工行江苏省营业部有权对涉案房地产进行处置，如果处置造成的差价损失应由金陵自动调温床公司补足。工行江苏省营业部拍卖涉案房地产权时，由于金陵自动调温床公司不予清场，导致涉案房地产价值贬损，该损失理应由金陵自动调温床公司赔偿。4.因办理房地产权过户支付的相关税费193.3万元应由金陵自动调温床公司承担。双方于2002年7月9日签订的《以物抵贷协议书》第四条约定：“以物抵贷过程中的各项费用按有关规定交纳各自应承担的部分。”涉案193.3万元税费系工行江苏省营业部代金陵自动调温床公司支付的在过户中发生的费用，该费用理应由金陵自动调温床公司承担。5.一审法院超诉请裁判，违反不告不理原则。金陵自动调温床公司在一审中并未就退还200万元本息提出反诉，一审法院以避免诉累为由，判决工行江苏省营业部返还金陵自动调温床�司200万元及相应利息，超出诉讼请求范围。
针对工行江苏省营业部的上诉，金陵自动调温床公司答辩认为：1.关于占有使用费起算点和标准的问题。工行江苏省营业部不享有涉案房地产所有权，故金陵自动调温床公司无需支付占有使用费。2.关于495万元违约损失的问题。一审法院认定495万元是工行江苏省营业部自行处分的结果，该认定正确。金陵自动调温床公司在知道工行江苏省营业部低价拍卖的消息后，多次提出以2200万元购买涉案房屋，均遭工行江苏省营业部拒绝，故即使有贬值也应由工行江苏省营业部自行承担。3.关于193.3万元税费的问题。根据2009年12月21日的拍卖公告可知，该193.3万元已由拍卖所得的买受人承担，若该笔费用再由金陵自动调温床公司支付给工行江苏省营业部，则工行江苏省营业部额外获益。一审法院根据拍卖公告认定涉案房地产有关交易税费已由买受人承担，故驳回工行江苏省营业部的该请求正确。4.关于一审是否违反不告不理原则的问题，由二审法院依法认定。综上，请求驳回工行江苏省营业部的上诉请求。
上诉人金陵自动调温床公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判驳回工行江苏省营业部的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由工行江苏省营业部承担。事实与理由：1.双方于2002年7月9日签订的以物抵贷协议不产生物权变动的效力，涉案房地产从未办理过产权变更手续，也不存在能产生物权变动效力的生效文书。一审法院认定2002年7月10日起工行江苏省营业部即享有涉案房地产所有权错误。以物抵贷协议并未实际履行，2002年7月10日双方又签订了回购协议，双方实际上又形成了新的债权债务关系，工行江苏省营业部应依据回购协议另行主张债权，而无权主张所有者权益。2.即�工行江苏省营业部之前享有涉案房地产权，但2009年12月21日已经完成拍卖，在拍卖公告中工行江苏省营业部明确拍卖成交后由买受人与金陵自动调温床公司自行协商清场事宜，故即使工行江苏省营业部在2002年拥有涉案房地产权，由于2009年已拍卖，工行江苏省营业部已丧失涉案房地产所有权，工行江苏省营业部无权主张所有者权益。3.工行江苏省营业部不享有涉案房地产所有权，故金陵自动调温床公司无需支付占有使用费。况且，涉案房屋一直处于空置状态，金陵自动调温床公司并未占有使用涉案房屋。
针对金陵自动调温床公司的上诉，工行江苏省营业部答辩认为：1.一审法院认定工行江苏省营业部自2002年7月10日起享有涉案房地产所有权正确。2002年7月9日以物抵贷协议书签订后，金陵自动调温床公司即按协议约定将涉案房地产权证书原件交给工行江苏省营业部，工行江苏省营业部也停止了贷款利息及罚息的计算。后双方以物抵贷的行为经过江苏省南京市建邺区法院（2002）建执字第606号民事裁定书（以下简称606号裁定）的确认，说明双方实际履行了以物抵贷的协议。2002年7月10日双方签订回购协议，印证了金陵自动调温床公司在履行以物抵贷协议，并对工行江苏省营业部依据2002年7月9日以物抵贷协议书享有涉案房地产权的事实不持异议。回购协议书内容也确认了以物抵贷的事实，从回购协议书的价款看，回购价款固定在2200万元。若没有实际履行以物抵贷协议，则金陵自动调温床公司所欠的贷款并没有终结，对其所欠款的利息及罚息应一直计算，回购价款不可能固定为2200万元。从金陵自动调温床公司在以物抵贷协议书签订后的相关行为看，金陵自动调温床公司实际已认可涉案房地产已经抵给工行江苏省营业部。金陵自动调温床公司于2002年改制，改制期间其委托评估公司对其资产进行评估，评估报告中对涉案房地产抵给工行江苏省营业部是明确的，验资报告和评估报告均未将涉案房地产作为金陵自动调温床公司的财产。2.金陵自动调温床公司主张的租金标准不能反映涉案房地产的租金市场价格。从金陵自动调温床公司一审中提交的其与第三方签订的租赁合同看，该三份租赁合同不具有真实性，租赁合同中的出租房屋均属于金陵自动调温床公司，不排除有串通的可能。综上，请求驳回金陵自动调温床公司的上诉请求。
工行江苏省营业部向一审法院诉请：1.判令金陵自动调温床公司赔偿房地产被占用的经济损失2340万元（其中自2002年12月21日起至2009年12月21日止按同类地区房屋租金每日每平方米0.95元的租金标准计算损失为1461万元、自2009年12月22日起至2011年12月22日止按同类地�房屋租金每日每平方米2元的租金标准计算损失为879万元、并另行支付自2011年12月23日起至该房屋实际交付之日止的房屋租金,按同类地区房屋租金每日每平方米2元的租金标准计算）；2.判令金陵自动调温床公司支付违约损失495万元(回购价2200万元-
已支付200万元=2000万元与成交价1505万元之间的差额)及偿还相关税费及其费用193.3万元；3.金陵自动调温床公司承担本案诉讼费用。
一审法院经审理查明：2002年6月19日，江苏省南京市建邺区人民法院（以下简称建邺区法院）就工行江苏省营业部与南京金陵自动调温床厂、南京市玄武区城镇建设综合开发公司借款合同纠纷一案，作出（2002）建南经初字第77号民事调解书，调解协议主要内容为：南京金陵自动调温床厂于2002年6月25日前归还工行江苏省营业部贷款本金1944万元及利息296万元，南京市玄武区城镇建设综合开发公司承担连带责任；南京金陵自动调温床厂如到期不能履行还款义务，工行江苏省营业部有权处理其抵押的房产及相应土地（位于本市玄武区等。上述调解协议中所称“抵押的房产及相应土地”双方当事人未办理抵押登记手续。同年6月27日，工行江苏省营业部依据上述民事调解书向建邺区法院申请强制执行。
2002年7月9日，南京金陵自动调温床厂与工行江苏省营业部签订《以物抵贷协议书》，约定：南京金陵自动调温床厂同意将本市玄武区负一层至六层及相应土地面积，按评估价2200.47万元抵偿工行江苏省营业部的贷款本息2200万元；其中建筑面积6414.3平方米，现值2223.1964万元，相应土地占用面积874平方米（土地出让金22.7240万元应在房产价值中扣除，扣除后的实际价值为2200.47万元）；经双方协商，同意经过法律程序明确权益，并保障工行江苏省营业部抵贷物权�；以物抵贷生效后，南京金陵自动调温床厂应将房屋产权证、土地证等权属证件交给工行江苏省营业部，抵贷资产所有权归属工行江苏省营业部，工行江苏省营业部对南京金陵自动调温床厂的贷款停止计息和罚息等。2002年7月10日，建邺区法院作出（2002）建执字第606号民事裁定书，查明：被执行人南京金陵自动调温床厂愿以其所有的位于本市玄武区（房产证号为：宁房权证字第××号）负一层至六层，建筑面积合计6414.30平方米及相应的土地面积874平方米（土地使用权证号：宁玄国用（2000）字第00302号），作价2200万元抵偿欠申请人工行江苏省营业部全部贷款本金1994万元及利息，至此申请人的全部债权已清偿完毕。据此，建邺区法院作出裁定：“本院的（2002）建南经初字第77号民事调解书终结执行”。
2002年7月10日，南京金陵自动调温床厂与工行江苏省营业�订立回购协议书一份，约定：工行江苏省营业部同意南京金陵自动调温床厂对抵贷的房产进行回购，回购价格为抵贷时的评估价2200万元，回购付款及欠息付款期限至2003年12月30日前，其中2002年6月28日前首期付款200万元（含欠息部分）；2002年12月30日前再支付不低于400万元；2003年6月30日前再支付不低于500万元；2003年12月30日前付清全部回购款项；工行江苏省营业部在南京金陵自动调温床厂将回购款付清后，即归还南京金陵自动调温床厂的房产证、土地证，并放弃对抵贷物的权利；如南京金陵自动调温床厂未按期付款，视为违约，工行江苏省营业部有权对其抵贷的资产提前处置，将欠款补足；对抵贷给工行江苏省营业部的资产，南京金陵自动调温床厂应保证其完好，并负责对其进行日常的维修等内容。双方签订上述协议后，南京金陵自动调温床厂除按约在2002年6月28日�付了首期回购款200万元，余款未付。
2002年12月，南京金陵自动调温床厂开始改制，委托南京五星资产评估有限公司对其资产、负债进行评估。在资产评估报告书中载明，胜利村路2号技工贸大楼地下一层及地上一至六层已抵债，本次评估范围为七、八层，评估列表中不包括涉案抵债的房地产，也未将工行江苏省营业部的贷款作为负债，评估结果为南京金陵自动调温床厂的评估价值为55.87万元。
2005年9月，南京天正会计师事务所有限公司出具的验资报告载明：南京金陵自动调温床厂经南京市玄武区体改办批准改制，经评估其净资产为55.87万元，南京市玄武区体改办批准剥离资产53.20万元，企业实际转让价格为2.67万元，2003年3月5日已支付资产转让款2.67万元；经审验，截至2005年9月9日止，金陵自动调温床公司已收到全体股东缴纳的注册资本52.67万元，其�货币资金50万元，净资产2.67万元；原南京金陵自动调温床厂的所有债权债务均由金陵自动调温床公司承担等。据此南京金陵自动调温床厂在工商部门办理了企业名称变更手续，更名为本案原告“南京金陵自动调温床有限公司”，公司注册资本52.67万元。
2006年，金陵自动调温床公司以抵债房产的七、八层需办理抵押贷款为由，向工行江苏省营业部借用涉案房地产的权属证书。
在2004年11月至2006年期间，工行江苏省营业部先后多次向原南京金陵自动调温床厂及金陵自动调温床公司发函，主要内容为：因金陵自动调温床公司未能按约进行回购，已违约，将对抵贷房地产进行处置拍卖，因房产一直被金陵自动调温床公司占用，故要求其尽快清场等。
2005年3月23日，工行江苏省营业部与实成拍卖公司订立委托拍卖合同，约定工行江苏省营业部委托实成拍卖公司对孝陵卫街道胜利村路2号综合楼负一层至六层进行拍卖，起拍价2000万元，底价1506.54万元，采取自高而低降价拍卖方式。此后，工行江苏省营业部委托实成拍卖公司于2005年3月、2006年4月、2008年3月、6月对涉案房地产进行拍卖，除2008年6月在拍卖成交后发现被拍卖的房屋土地面积有出入而解约外，其余均流拍。期间，中国工商银行江苏省分行特殊资产经营处和工行江苏省营业部曾于2005年2月、2006年4月委托有关评估公司对上述房产进行价格评估，其中，估价时点2005年2月该房产的市场价为1708.8万元，估价时点2006年4月该房产的市场价为1703万元。
2009年12月11日，工行江苏省营业部再次委托实成拍卖公司对涉案房地产进行拍卖，并签订了《委托拍卖合同》，约定拍卖保留价为1505万元等。12月12日，实成拍卖公司在相关报纸刊登拍卖公告，载明该公司将�2009年12月21日对上述房地产进行拍卖等内容。实成拍卖公司在《拍卖说明》中称：“一、标的概况，本次拍卖的标的为南京市玄武区（房产证号为：宁房权证玄初字第××号）负一层至六屋，建筑面积合计为6414.30平方米房产及相应的土地面积874平方米（土地使用权证号为：宁玄国用（2002）字第09219，划拨土地）。系委托人根据建邺区法院（2002）建执字第606号民事裁定书裁定取得的权利。目前房产证原件在委托方，土地证原件在南京金陵自动调温床厂（房产证、土地证均为大证，含南京金陵自动调温床厂部分，未分割）。二、拍卖说明，1、拍卖标的的实际情况以现状为准，委托方提供的房地产面积仅供参考，实际面积以国家房产部门和土地管理部门的测量为准（面积误差不影响成交总价）。2、……委托方目前未办拍卖标的过户登记手续，现拍卖标的仍然被原产权人�京金陵自动调温床厂占用，拍卖成交后清场问题由买受人自行协调解决，由此产生的风险及费用由买受人承担。……4、2002年7月11日委托方与南京金陵自动调温床厂曾签订关于该标的的回购协议书，约定南京金陵自动调温床厂回购抵债给甲方的资产，回购价格为抵债时的评估价2200万元，但南京金陵自动调温床厂在支付了200万元后未履行该协议。……5、在买受人付清全部拍卖成交价款及拍卖佣金后，委托人提供相关法律文件，拍卖人出具成交文件及相关票据，由拍卖人协助买受人办理权证分割及过户手续，（该标的买受人可能存在二次过户，即由原产权人过户到委托人名下，再由委托人过户到买受人名下）。在办理过户手续中，按国家及有关部门现行法律及规定应向相关部门交（缴）纳的各种税、费、土地出让金等（包括应由各方交（缴）纳的税、费及各种欠费）�由买受人承担并负责交（缴）纳，委托人、拍卖人不承担任何费用。……”
2009年12月21日，实成拍卖公司对上述房地产进行公开拍卖并成交，竞买人为ＸＸ，成交价为1505万元。工行江苏省营业部已收到该拍卖款。
2010年5月5日，建邺区法院根据工行江苏省营业部的申请，作出第606号裁定书，裁定将涉案房产过户至工行江苏省营业部的名下。金陵自动调温床公司向该院提出执行异议，该院于同年7月作出（2002）建执监字第1号民事裁定书，驳回异议。对此，金陵自动调温床公司向江苏省南京市中级人民法院申请复议，该院于同年10月9日作出（2010）宁执复字第66号民事裁定书，认为南京市建邺区人民法院于2002年7月10日作出的（2002）建执字第606号民事裁定书，是一份终结执行裁定，也是一份以物抵债的裁定，涉案的房地产权属随着该裁定书的生效而转�给了工行江苏省营业部，因此裁定撤销建邺区人民法院2010年5月5日的（2002）建执字第606号民事裁定和（2002）建执监字第1号民事裁定。
2011年3月30日，工行江苏省营业部取得涉案房产即胜利村路2号负一层及一至六层的所有权（房产证号：宁房权证玄转字第××号、361405号至361410号，丘权号：192450—Ⅱ—2至192450—Ⅱ—8）。同年7月4日，工行江苏省营业部领取国有土地使用权证（证号：宁玄国用（2011）第04913号；地号：020080760014；地类：工业用地；使用权类型：出让；使用权面积：1101.6平方米）。
2010年金陵自动调温床公司因与工行江苏省营业部、第三人实成拍卖公司、ＸＸ拍卖合同纠纷一案向江苏省南京市玄武区人民法院提起诉讼，南京市玄武区人民法院于2011年1月26日作出（2010）玄民初字第1462号民事判决。工行江苏省营业部、实成拍卖公司不服，向江苏省南京市中级人民法院提起上诉。该院于2011年6月10日作出（2011）宁民终字第940号民事判决。金陵自动调温床公司不服，向检察机关申诉。江苏省人民检察院于2011年11月3日作出苏检民抗（2011）129号民事抗诉书，向江苏省高级人民法院提出抗诉。江苏省高级人民法院于2011年11月28日作出（2011）苏民抗字第0106号民事裁定，提审该案。2013年7月8日，江苏省高级人民法院作出（2012）苏民再提字第0019号民事裁定：撤销江苏省南京市中级人民法院（2011）宁民终字第940号民事判决及南京市玄武区人民法院(2010)玄民初字第1462号民事判决，发回南京市玄武区人民法院重审。南京市玄武区人民法院经重审，于2015年7月29日作出（2013）玄民再初字第6号民事裁定，驳回金陵自动调温床公司的起诉。金陵自动调温床公司不服，向江苏省南京市中级人民法院提起上诉，该院于2015年12月10日作出（2015）宁民再终字第43号民事裁定，驳回上诉，维持南京市玄武区人民法院（2013）玄民再初字第6号民事裁定。
一审认定本案争议焦点：一、工行江苏省营业部是否是涉案房产的合法所有权人以及从何时开始认定工行江苏省营业部是涉案房屋的所有权人；二、金陵自动调温床公司是否应当支付涉案房屋的占有使用费及占有使用费用的计算标准如何确定；三、工行江苏省营业部主张违约损失495万元、其因办理房产过户支付的相关税费193.3万元是否应当支持。
关于工行江苏省营业部是否是涉案房产的合法所有权人以及从何时开始认定工行江苏省营业部是涉案房屋的所有权人的问题。一审法院认为，2002年7月9日，金陵自动调温床公司与工行江苏省营业部签订的《以物抵贷协议书》属于执行和解协议。以物抵贷协议订立后，金陵自动调温床公司按�向工行江苏省营业部交付了涉案房产的权属证书，工行江苏省营业部停止计算贷款利息及罚息，上述行为均是履行以物抵贷协议的行为；2002年7月10日，建邺区法院据此作出（2002）建执字第606号民事裁定书，认定双方的债权债务已履行完毕，裁定终结77号民事调解书的执行。因此，以物抵贷协议已因双方的履行行为以及2002年7月10日，南京市建邺区人民法院作出的（2002）建执字第606号民事裁定终结执行程序而发生法律效力。根据相关法律规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，金陵自动调温床公司与工行江苏省营业部虽未依据以物抵贷协议办理涉案房产的物权变更登记，但并不影响该协议的效力。
回购协议是金陵自动调温床公司与工行江苏省营业部在确认以物抵贷协议发生法律效力、77号民事调解书确定的债权债务已履行完毕的基础上订立的，该协议在双方之间形成新的权利义务关系，即金陵自动调温床公司以抵偿贷款的等额价格向工行江苏省营业部回购涉案房产，如金陵自动调温床公司逾期不履行付款义务，工行江苏省营业部则有权处置涉案房产。金陵自动调温床公司未按该协议的约定履行回购付款义务，工行江苏省营业部作为涉案拍卖活动的委托人，其依据江苏省南京市中级人民法院（2010）宁执复字第66号民事裁定书享有委托拍卖的标的物即涉案房地产的所有权，虽然在2009年委托拍卖时，作为涉案房地产物权依据的裁定书尚未下达，所有权仍登记在金陵自动调温床公司名下，但该裁定书认定涉案房地产权属随着南京市建邺区人民法院2002年7月10日作出的（2002）建执字第606号民�裁定书的生效而转移给了工行江苏省营业部。该裁定书为生效裁判文书，具有法律强制力。因此，应当认定工行江省营业部是涉案房产的合法所有权人。江苏省南京市中级人民法院（2010）宁执复字第66号民事裁定书为生效裁判文书，依据该生效裁定，工行江苏省营业部从2002年7月10日起即对涉案房地产享有所有权。
关于金陵自动调温床公司是否应当支付涉案房屋的占有使用费及占有使用费用的计算标准如何确定的问题。2002年7月10日，建邺区法院作出的（2002）建执字第606号民事裁定书查明：被执行人南京金陵自动调温床厂愿以其所有的位于南京市玄武区（房产证号为：宁房权证字第××号）负一层至六层，建筑面积合计6414.30平方米及相应的土地面积874平方米（土地使用权证号：宁玄国用（2000）字第00302号），作价2200万元抵偿欠申请人工行江苏省营业部全部�款本金1994万元及利息，至此申请人的全部债权已清偿完毕。据此，裁定77号民事调解书终结执行。上述事实均表明，涉案房产已归工行江苏省营业部所有，只是尚未办理过户手续，不能产生对外公示效力，并不影响工行江苏省营业部对涉案房屋享有所有权和使用权。金陵自动调温床公司未将涉案房产交付给工行江苏省营业部，应支付占有使用费。工行江苏省营业部主张从2002年12月21日起开始计算占有使用费。金陵自动调温床公司则认为，工行江苏省营业部主张占有使用费已超过法定诉讼时效。一审法院认为，工行江苏省营业部并未提供证据证明其在提起本案诉讼前向金陵自动调温床公司主张过占有使用费，故一审法院认定其主张的占有使用费部分超过法定的诉讼时效，占有使用费应当从2009年12月27日开始计算。工行江苏省营业部主张占有使用费应按每平米2元的标准计算。金陵自动调温床公司认为使用费并没有那么高，其也并未实际使用，只是保管而已。一审法院认为，涉案房屋由金陵自动调温床公司实际控制，根据客观情况，考虑利益平衡，一审法院酌定占有使有费按每天每平方米0.3元计算，从2009年12月27日计算至2017年8月25日止。金陵自动调温床公司应支付给工行江苏省营业部占有使用费505.3490万元（2798天×0.3元×6020.36平方米）。
关于工行江苏省营业部主张违约损失495万元、其因办理房产过户支付的相关税费193.3万元是否应当支持的问题。一审法院认为，2002年7月9日，工行江苏省营业部与金陵自动调温床公司签订《以物抵贷协议》，约定金陵自动调温床公司同意将其所有的玄武区胜利村路2号房产及相应的土地，按南京大陆土地估价事务所2002年评估报告的评估价值为2200.47万元。抵偿欠工行江苏省营业部贷款本金1944万元，利息256万元，抵贷合计2200万元。2009年12月21日，工行江苏省营业部委托实成拍卖公司对上述房地产以1505万元拍卖成交，系工行江苏省营业部自行处分的结果，双方明确约定涉案房产抵贷2200万元。现工行江苏省营业部要求金陵自动调温床公司支付违约损失即差价495万元，无法律依据。故对工行江苏省营业部的该项诉讼请求不予支持。2009年12月11日，工行江苏省营业部在委托实成拍卖公司对涉案房地产进行拍卖时，《拍卖说明》中明确说明，拍卖标的买受人可能存在二次过户，即由原产权人过户到委托人名下，再由委托人过户到买受人名下；在办理过户手续中，按国家及有关部门现行法律及规定应交纳的各种税、费、土地出让金等均由买受人承担并负责交纳等，委托人、拍卖人不承担任何费用。从上述说明的内容看，涉案房屋过户产生的各种税费、土地出让金均由买受人承担，工行江苏省营业部并不需要支付该笔费用，故对工行江苏省营业部的该项诉讼请求亦不予支持。
由于涉案房屋于2002年7月10日已归属工行江苏省营业部，工行江苏省营业部对涉案房屋享有所有权，工行江苏省营业部可以完全实现其债权，故不应再收取金陵自动调温床公司的其他费用，金陵自动调温床公司于2002年6月28日支付的200万元，工行江苏省营业部应当予以返还并支付利息，利息按中国人民银行同期贷款利率计算。虽然金陵自动调温床公司没有提出该项主张，但为避免讼累，化解纠纷，故在本案中一并处理。
一审判决：一、金陵自动调温床公司于判决生效之日起十日内支付给工行江苏省营业部房屋占有使用费505.3490万元；二、工行江苏省营业部于判决生效之日起十日内返还金陵自动调温床公司200万元及利息（利息从2002年6月28日�实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回工行江苏省营业部的其他诉讼请求。一审案件受理费47174.43元，由工行江苏省营业部负担23587.215元，金陵自动调温床公司负担23587.215元。
各方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。工行江苏省营业部认为除一审认定事实以外，还有两节事实应作为案件查明的事实：1.2017年1月4日南京汝盛房地产经济有限公司对房租价格的咨询意见。2.2017年1月3日江宁区帝锦房产信息咨询中心出具的房租咨询意见。金陵自动调温床公司认为上述两节事实与本案没有关联，且从上述两节事实的落款时间看，不能反映工行江苏省营业部主张的所有时间段的租金损失标准。
二审庭审中，金陵自动调温床有限公司围绕上诉请求依法提交了如下新证据：1.玄武区胜利村路2号《不动产登记资料查询结果证�》、南京天艽梦信息科技有限公司工商信息。证明：涉案房屋所有权在2017年12月5日已由工行江苏省营业部变更为案外人ＸＸ独资设立的南京天艽梦信息科技有限公司，这一产权变更基于工行江苏省营业部将涉案房屋于2009年12月21日拍卖给ＸＸ的《成交确认书》。金陵自动调温床有限公司提交该组证据的目的：金陵自动调温床有限公司认为，工行江苏省营业部自此已不享有涉案房地产所有权，无权就该房地产屋索要占有使用费等主张。2.《房屋买卖合同》。证明：由于工行江苏省营业部拒绝履行双方的回购协议书，金陵自动调温床公司为回购涉案房地产，通过第三方实际支付了5418万元，远远高于双方最初约定的2200万元回购价格。金陵自动调温床有限公司提交该组证据的目的：对于涉案房地产的清场问题，金陵自动调温床公司和ＸＸ通过后续买卖行为得以解决，工行江苏省营业部无权再行主张。工行江苏省营业部质证意见:对证据1的真实性、合法性予以认可，但与本案无关。南京天艽梦信息科技有限公司并非ＸＸ独资设立，《成交确认书》并不导致涉案房地产权的变更，工行江苏省营业部有权向金陵自动调温床有限公司主张未交付涉案房地产期间的经济损失。对证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可。《房屋买卖合同》系发生于案外人与ＸＸ之间，与本案无关。本院认为，金陵自动调温床有限公司提交的上述证据不能达到其主张的工行江苏省营业部无权主张本案权利的证明目的。
经各方当事人确认，本案二审争议焦点为：一、涉案房地产何时归属工行江苏省营业部；二、金陵自动调温床公司应否赔偿其未交付涉案房地产期间对工行江苏省营业部造成的损失，如应承担，起算点、截止日期和标准如何确定；三、�陵自动调温床公司应否赔偿工行江苏省营业部拍卖中涉案房地产损失的差价495万元；四、193.3万元的过户费用应否由金陵自动调温床公司承担；五、一审处理了200万及其利息是否违反法律规定。
本院认为：一、关于涉案房地产何时归属工行江苏省营业部的问题。根据相关法律规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，金陵自动调温床公司与工行江苏省营业部于2002年7月9日签订《以物抵贷协议书》，约定：“金陵自动调温床公司将其所有的涉案房地产按南京大陆土地估价事务所2002年1月18日评估报告的评估价值2200047万元抵偿欠款本息合计2200万元；以物抵贷生效后，金陵自动调温床公司应将涉案房地产权证书原件交给工行江�省营业部，抵贷资产所有权归属工行江苏省营业部，工行江苏省营业部停止计算利息及罚息”。该协议签订后，金陵自动调温床公司即将涉案房地产权证书原件交给了工行江苏省营业部，工行江苏省营业部也停止了欠款利息及罚息的计算。建邺区法院也以606号裁定书终结了工行江苏省营业部对金陵自动调温床公司的申请执行。2002年7月10日双方签订回购协议书，回购协议书的内容印证了上述以物抵贷的事实。此后，金陵自动调温床公司改制期间，其委托评估公司对其改制所涉及的全部资产、负债进行评估，评估报告中明确涉案房地产已抵债。2005年金陵自动调温床公司在致工行江苏省营业部的函中也认可将涉案房地产抵偿给了工行江苏省营业部。综合上述事实，可以认定自2002年7月10日起，涉案房地产即应归属工行江苏省营业部。涉案房地产权属虽然在当时尚未办理过户手续，不能产生对外公示的物权效力，但并不影响工行江苏省营业部主张金陵自动调温床公司支付占有涉案房地产期间的损失。
二、金陵自动调温床公司应否赔偿其未交付涉案房地产期间对工行江苏省营业部造成的损失，如应赔偿，起算点、截止日期及标准如何确定。金陵自动调温床公司未将涉案房地产实际交付给工行江苏省营业部，侵犯了工行江苏省营业部对涉案房地产的用益物权，工行江苏省营业部有权主张金陵自动调温床公司支付占有涉案房地产期间的损失。
关于起算时间的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”本案中，工行江苏省营业部于2011年12月26日提起本案诉讼，主张金陵自动调温床公司从2002年7月11日起开始赔偿占有期间的损失。但是，工行江苏省营业部并未提供证据证明其在提起本案诉讼前，曾向金陵自动调温床公司主张过上述请求，故一审法院认定工行江苏省营业部该主张部分超过法定的诉讼时效，并认定金陵自动调温床公司从2009年12月27日起开始赔偿占有期间的费用，符合法律规定。
关于截止时间的问题。工行江苏省营业部主张截止日为涉案房地产实际交付之日，二审中，工行江苏省营业部明确以涉案房地产变更过户给案外人名下的时间，即2017年12月5日为截止时间。由于金陵自动调温床公司没有证据证明其在2017年12月5日前已实际交付，故本院认定应以工行江苏省�业部主张的2017年12月5日为截止日期。一审法院以一审文书落款时间2017年8月25日为截止日期，缺乏法律依据，本院予以纠正。
关于赔偿标准的问题。工行江苏省营业部主张占有使用费的标准应按每天每平方米2元的标准计算。金陵自动调温床公司认为使用费并没那么高，其只是保管涉案房地产而已。工行江苏省营业部提交的证据有：1.2010年6月1日二案外人签订的南京市玄武区钟永街50号的租赁协议一份。工行江苏省营业部认为，该份协议是同类地区办公用房的租赁协议，在2010年租赁价格每天平方米2元。2.2017年1月4日南京汝盛房地产经济有限公司对房租价格的咨询意见。3.2017年1月3日江宁区帝锦房产信息咨询中心出具的房租咨询意见。金陵自动调温床公司证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该协议的相关内容不具有普遍性。本院认为，工行江苏�营业部提交的租赁协议是对建筑面积为572平方米的办公用房的租赁标准的约定，而本案标的建筑面积达6000多平方米，且租赁标的坐落、用途、年代、装修情况、租赁期间等各方面情况的差异均有可能导致租赁标准的不同。故工行江苏省营业部要求以其提交的租赁协议中的租赁标准作为本案中金陵自动调温床公司向其支付赔偿费用的标准，本院不予支持。工行江苏省营业部提交的两份咨询函的时间均为2017年，且内容是对涉案房地产租金价格的市场调查意见，工行江苏省营业部要求按其提交的咨询函中调查的市场价作为本案中金陵自动调温床公司向其支付赔偿费用的标准，本院亦不予支持。结合金陵自动调温床公司一审中提交的涉案房屋所在的工业园区其余房屋租赁合同中显示的租金标准、在案证据不能证明金陵自动调温床公司存在将涉案房地产对外出租盈利的情况，以及工行江苏省营业部以物抵贷的目的等全案事实，本院认定一审法院酌定金陵自动调温床公司按每天每平方米0.3元的标准向工行江苏省营业部支付占有期间的费用，并无不当。二审中工行江苏省营业部无足够证据足以推翻一审该认定，故本院对工行江苏省营业部该上诉请求，不予支持。二审中，工行江苏省营业部申请本院调取金陵自动调温床公司自2002年7月10日起至占用涉案房地产期间与涉案房屋同地段的房屋的租金水平，因该事实不属于法院依职权调查取证的范围，本院对工行江苏省营业部该申请不予采纳。
三、关于金陵自动调温床公司应否赔偿工行江苏省营业部拍
卖中涉案房地产差价495万元的问题。2002年7月9日双方签订的《以物抵贷协议书》明确约定，涉案房地产按南京大陆土地估价事务所2002年评估报告的评估价值2200.47万元抵偿所欠款项。后工行江苏省营业部将涉案房地产以1505万元拍卖成交，系工行江苏省营业部自行处分的结果，工行江苏省营业部要求金陵自动调温床公司赔偿差价495万元，缺乏事实和法律依据。工行江苏省营业部该上诉理由不能成立，本院不予支持。
四、关于193.3万元的过户费用应否由金陵自动调温床公司承担的问题。工行江苏省营业部在委托实成拍卖公司对涉案房地产进行拍卖时，《拍卖说明》中载明，拍卖标的买受人可能存在二次过户，即由原产权人过户到委托人名下，再由委托人过户到买受人名下；在办理过户手续中，按国家及有关部门现行法律及规定应交纳的各种税、费、土地出让金等均由买受人承担并负责交纳等，委托人、拍卖人不承担任何费用。根据该拍卖说明，涉案房屋过户产生的各种税费、土地出让金均由买受人而非工行江苏省营业部承担，一审�回工行江苏省营业部要求金陵自动调温床公司承担193.3万元的过户费用的请求，并无不当。对工行江苏省营业部该上诉请求，本院不予支持。
五、关于一审处理了200万元及其利息是否违反法律规定的问题。经本院核查，工行江苏省营业部要求金陵自动调温床公司赔偿495万元的诉讼主张中，495万元来源如下：涉案房地产回购价格2200万元扣除金陵自动调温床公司已支付的200万元，拍卖成交价1505万元，最终差额495万元。一审法院基于工行江苏省营业部的诉讼请求中对该200万元认可应予以退还的意思表示，为避免讼累，化解纠纷，在本案中一并处理200万元及其利息，并无不当。
综上，工行江苏省营业部上诉理由部分成立、金陵自动调温床公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第三十二条，《中华人民共和国民事�讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持江苏省南京市中级人民法院（2012）宁民初字第1号民事判决第二项，即中国工商银行股份有限公司江苏省分行营业部于本判决生效之日起十日内返还南京金陵自动调温床有限公司200万元及利息（利息从2002年6月28日至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；
二、撤销江苏省南京市中级人民法院（2012）宁民初字第1号民事判决第一、三项；
三、南京金陵自动调温床有限公司于本判决生效之日起十日内支付给中国工商银行股份有限公司江苏省分行营业部房屋占有使用费523.7713万元；
四、驳回中国工商银行股份有限公司江苏省分行营业部的其他诉讼请求；
五、驳回中国工商银行股份有限公司江苏省分行营业部的其他上诉请求；
六、驳回南�金陵自动调温床有限公司的上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费47174.43元，由中国工商银行股份有限公司江苏省分行营业部负担19487.215元，南京金陵自动调温床有限公司负担27687.215元（上述费用已由中国工商银行股份有限公司江苏省分行营业部预付，南京金陵自动调温床有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付中国工商银行股份有限公司江苏省分行营业部）。
二审案件受理费47174.43元，由中国工商银行股份有限公司江苏省分行营业部负担19487.215元（中国工商银行股份有限公司江苏省分行营业部已预缴47174.43元，余款27687.215元由本院予以退还），南京金陵自动调温床有限公司负担27687.215元（南�金陵自动调温床有限公司已预缴47174.43元，余款19487.215元由本院予以退还）。
本判决为终审判决。
审判长 施建红
审判员 潘 宾
审判员 何 斐
二〇一八年五月三日
书记员 汪亚玲