广西壮族自治区梧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂04民终1400号
上诉人（一审被告）：梧州市京梧房地产开发总公司，住所地：梧州市新兴二路。
法定代表人：陈朝新，公司总经理。
委托诉讼代理人：甘彩频，广西正立律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韦云飞，广西正立律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：周六仔，男，汉族，1981年4月5日出生，住梧州市长洲区。
被上诉人（一审原告）：何艳兰，女，汉族，1983年11月23日出生，住梧州市长洲区。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：张石，广西皓元律师事务所律师。
上诉人梧州市京梧房地产开发总公司（以下简称京梧公司）因与被上诉人周六仔、何艳兰商品房销售合同纠纷一案，不服梧州市长洲区人民法院（2015）长民初字第1444号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年12月22日立案受理后，依法组成合议庭，并于2017年1月13日公开开庭进行了审理。上诉人京梧公司的委托诉讼代理人韦云飞，被上诉人周六仔及被上诉人周六仔、何艳兰的共同委托诉讼代理人张石到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人京梧公司上诉请求：一、撤销（2015）长民初字第1444号民事判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求。二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、《换房调解协议》是在非正常的情况下签署，条款设置显失公平，违背上诉人的真实意愿，上诉人对《换房调解协议》效力持保留意见。2、一审判决上诉人向被上诉人交付未经综合验收的商品房，有违法律、行政法规的规定，交付所产生的风险和责任上诉人无法担当。3、一审判决遗漏考虑被上诉人未足额交付价款的事实。4、对于装修费用的事实认定有误。
两被上诉人周六仔、何艳兰辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
两被上诉人周六仔、何艳兰向一审法院起诉请求：1、上诉人向被上诉人交付梧州市新兴二路××号京梧山庄B18幢房屋并协助被上诉人办理房屋产权相关手续；2、上诉人向被上诉人支付装修款1521968元；3、上诉人支付被上诉人违约金20万元；4、上诉人支付被上诉人租房费35800元；5、本案诉讼费由上诉人承担。
一审法院认定事实，2013年9月13日，原告周六仔、何艳兰与被告京梧公司签订了《认购意向书》，约定：乙方（原告）认购甲方（被告）开发的梧州市新兴二路××号J3型148幢房，建筑面积为372.67平方米，花园面积56.2平方米，价款为1583848元，即付定金90万元，待甲方办好该套房屋的预售许可证拾天内，乙方应到甲方处签订正式《商品房买卖合同》，并在20日内办妥所有交清款手续。同月16日，原告周六仔向被告支付了90万元。同年10月8日，原、被告签订《补充协议》，协议约定：由于政府行为，出卖人开发位于新兴二路××号的“京梧山庄”项目现需要进行全面地质灾害整治，暂时未能继续进行商品房预售证等相关手续的办理。客户在明确知道上述客观的情况下，通过双方协商后仍然继续履行合同，且要求装修入住的。协议签订后，原告向被告交付了无负压供水费、物业费、装修垃圾清运费、装修工程监督款、花园使用款共69510.8元。其中物业费、装修垃圾清运费、装修工程监督款的收据单上盖的是广西梧州京梧物业管理有限公司财务专用章。被告将京梧山庄J3型148幢房屋交与原告，原告花费了1437535元装修上述房屋并入住。2014年6月，该房屋地区发生地质灾害，房屋发生塌方，使房屋严重变形，致该房屋不能继续使用。2014年7月1日，原告何艳兰与李燕签订《房屋租赁合同》，约定：甲方（李燕）将御山帝景5号楼1单元202房租给乙方（原告何艳兰）作居住使用，每月租金为2450元。从2014年7月1日至2015年10月31日止。2014年7月24日，被告出具《京梧山庄J3协商方案》交原告收执，上面注明：“在造成山体滑坡责任主体明确前，此期间由广西梧州京梧物业管理有限公司预付2300元/月给客户作暂租房款。”，梧州市京梧房地产开发总公司在上面盖章确认。2014年8月15日，原告周六仔与被告签订了《关于京梧山庄J3136号倒塌房屋的处置协议》，协议约定：乙方（原告）向甲方（被告）购买的京梧山庄136号房屋，由于双方尚未签订《商品房买卖合同》，但房屋已交付乙方使用，现房屋后山发生塌方，造成房屋严重变形，无法继续居住……甲方将已收取乙方的购房定金900000元；花园费52410元；物管及装修押金17100.8元，共969510.8元，协议签订后十天内一次性退给乙方。2014年11月28日，原、被告签订了《换房调解协议》，约定：由于乙方（原告）于2013年9月13日与甲方（被告）签订购房《认购协议书》，双方约定由乙方认购甲方开发的京梧山庄148幢商品房（与上述148幢房为同一栋楼），房屋面积372.67平方米，总价款1583848元，乙方交付定金900000元及相关费用69510.8元。后由于甲方未能及时取得商品房预售许可证，无法与乙方签订《商品房买卖合同》，甲方考虑到乙方急需房屋居住，提前将未经验收的房屋交付乙方使用，由于小区后山山体滑坡，导致房屋损毁……由甲方在京梧山庄小区另提供一套房屋（第59栋B18户）给乙方。甲方负责对该房屋按乙方原来第148幢房屋的装修规格进行装修后交付乙方使用。双方对甲方交付的房屋另行签订《商品房买卖合同》，合同价款由双方商定，乙方已付定金及其他费用视为支付房款，余下部分作为甲方对乙方原房屋除装修外的损失补偿。协议签订后，甲方即对房屋进行装修，于2014年12月30日前交付乙方使用……以上协议双方签字后即生效，双方均不得违反约定，一方违约，要向守约方支付违约金贰拾万元并继续履行协议。2014年12月11日，原、被告签订了《梧州市商品房买卖合同》，约定：原告以1396550元向被告购买梧州市新兴二路××号京梧山庄B18幢房，面积为328.6平方米。出卖人应当在2014年12月30日前将房屋交付原告使用。2014年12月，被告和广东星艺装饰集团广西有限公司梧州分公司签订了《装饰工程合同书》，约定：由广东星艺装饰集团广西有限公司梧州分公司对京梧山庄B18幢住宅进行装修。其中装修工程的总价款为553811元，装修工程代购单总价款为968157元。2015年9月1日，原告与被告协商不成，诉至该院，即本案。原、被告认可京梧山庄B18幢房已经过验收合格。梧州市住房和城乡建设委员会出具材料，京梧山庄B18幢已经于2007年3月27日竣工验收。被告已对京梧山庄B18幢进行了部分装修，原告认为已装修部分的价值为12万元，被告对已装修部分不出具结算清单亦不愿申请对已装修部分的价格进行评估。另查明，2015年10月20日，被告诉至该院，请求撤销原、被告于2014年11月28日签订的《换房调解协议》，该院于2015年12月14日作出一审判决，驳回被告的诉讼请求。被告不服，提出上诉，梧州市中级人民法院于2016年5月18日作出终审判决，驳回被告上诉，维持原判。
一审法院审理认为，原告周六仔、何艳兰与被告京梧公司签订的《换房调解协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的，双方均应依照约定履行各自的义务，协议约定被告应在京梧山庄小区另提供一套房屋（B18幢），并负责对该房屋按原告原来第148幢房屋的装修规格进行装修后交付原告使用，而原、被告签订的《梧州市商品房买卖合同》，即原、被告在履行上述《换房调解协议》，被告依约应当将装修好的房屋（即京梧山庄B18幢房）交付原告，但是被告一直怠于履行合同，原告请求被告交付房屋并协助原告办理房屋产权相关手续，支付装修费用，由原告进行装修，合理合法，予以支持。被告辩称该《换房调解协议》是违背被告意愿的情况下强行签订的，被告对该份协议的合法性不予承认，被告没有违约的行为，亦没有过错、没有责任，但该协议已经经过终审认为是合法有效的，对此辩解，该院不予采纳。对于支付装修费用的问题，原告认为应该以被告与星艺装饰公司签订的合同上报价为准，被告对此不予认可，故该院对此合同上的报价也不予采纳，被告对已装修部分不出具结算清单、亦不愿申请就已装修部分的价格进行评估，故被告应该承担举证不能的责任，该院采纳原告陈述的B18幢已装修费部分费用为12万元，被告在《换房调解协议》中承诺按照第148幢房屋的装修规格进行装修后交付原告使用，根据两栋房屋的建筑面积，该院核算出被告应该支付的装修费用为1267540元，减去已装修部分费用，被告尚应向原告支付装修费1147540元。被告应当依约于2014年12月30日前将装修好的房屋交付给原告，但至今没有交付，构成违约，应当承担违约责任，根据双方签订的《换房调解协议》，被告应当向原告支付20万元违约金，被告辩称约定的违约金过高，但没有提供相关证据，该院结合本案的案情，原告请求20万元违约金合理，该院予以支持。原告请求依《京梧山庄J3协商方案》约定，要求被告京梧公司支付租房费，但该方案上注明是“由广西梧州京梧物业管理有限公司预付2300元/月给客户作暂租房款”，承担租房费的主体不是被告，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、被告梧州市京梧房地产开发总公司在判决生效十日内向原告周六仔、何艳兰交付梧州市新兴二路××号京梧山庄B18幢房，并协助原告办理该房屋产权相关手续；二、被告梧州市京梧房地产开发总公司在判决生效十日内向原告周六仔、何艳兰支付装修费1147540元；三、被告梧州市京梧房地产开发总公司在判决生效十日内向原告周六仔、何艳兰支付违约金20万元；四、驳回原告周六仔、何艳兰的其他诉讼请求。案件受理费20854元，由原告周六仔、何艳兰负担4886元，被告梧州市京梧房地产开发总公司负担15968元。
二审期间，上诉人提供撤离通知书一份，拟证明在2016年底京梧山庄后山出现了约20多米的裂缝，存在安全隐患不适宜交付房屋。本院组织了双方当事人对证据进行了质证，被上诉人认为，该证据不能证明本案涉案房屋不符合交付条件。通知撤离的是靠近后山的住户，不包括京梧山庄B18幢房。本院认为，该证据的真实性双方都没有异议，但该证据不能证明涉案房屋的住户也在撤离范围，故该证据与本案没有关联性，本院不予采纳。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人于2014年11月28日签订的《换房调解协议》已有生效的判决确认是合法有效的。上诉人再否认该协议的效力，本院不予采纳。一审证据显示该房屋已经竣工验收，故上诉人以京梧山庄B18幢房未经过验收合格拒绝交付房屋给被上诉人的理由不成立，本院不予采纳。根据《换房调解协议》约定，该装修费用应由上诉人承担，现在京梧山庄B18幢装修工程迟迟不能完工，为了保证被上诉人的合法权益不受侵害，由上诉人直接支付剩余的装修费用给被上诉人合情合理。对于京梧山庄B18幢的已装修部分被上诉人认可为12万元，上诉人在一审不作表态，二审又以装修费用没有经过施工方核实为由不予认可，是没有事实依据和法律依据的，本院对其主张不予采纳。上诉人认为违约金与装修费用的补偿属于重复计算的理由不充分。装修费用的补偿是对被上诉人房屋装修费用损失的补偿，不是违约金。而一审判决的违约金是对不履行《换房调解协议》而约定的违约责任，两者并不冲突。一审依据双方的约定判决违约金是正确的，本院予以维持。
综上所述，上诉人梧州市京梧房地产开发总公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20854元，由上诉人梧州市京梧房地产开发总公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李庆春
审 判 员 莫 芮
代理审判员 薛 华
二〇一七年一月十七日
书 记 员 梁 洋
附法律条文如下：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。