湖北省丹江口市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0381民初570号
原告（反诉被告）：武当山旅游经济特区元和观村民委员会。住所地：湖北省武当山特区元和观村。
法定代表人：林峰，该村主任。
委托诉讼代理人：罗贤林，武当山法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解，进行和解，代收法律文书等特别授权。
被告（反诉原告）：陈世柳，男，生于1984年5月8日，汉族，湖北省阳新县人。
委托诉讼代理人：李建武（系原告法律顾问），男，生于1970年10月17日，汉族。代理权限：一般代理。
第三人：郑明强，男，生于1972年1月3日，汉族。
原告武当山旅游经济特区元和观村民委员会（以下简称：元和观村委会）与被告陈世柳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案受理后，被告陈世柳在法定期限内向本院提起反诉并申请追加郑明强为本案第三人，本院依法受理后决定与本诉合并审理。依法由审判员肖拥民适用简易程序，于2017年4月12日公开开庭进行了审理。原告元和观村委会的委托诉讼代理人罗贤林，被告陈世柳及其委托诉讼代理人李建武到庭参加了诉讼，第三人郑明强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告元和观村委会向本院提出诉讼请求：1、要求被告陈世柳立即搬出租赁原告的所有房屋，并恢复原状，支付原告逾期房租费1665元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年10月1日，原告将本村所有的元和观村小学所有房屋租赁给被告开办武术学校，租赁期为十年，自2006年10月1日至2016年10月1�止。双方签订了《房屋租赁合同》，合同第八条约定：若合同期满，被告需续租应提前一个月书面申请，被告于2016年9月1日向原告方递交了《房屋续租申请》。原告方于同年9月3日向被告送达《回复函》，明确回复被告：一、原告将此房不再对外出租；二、要求被告在2016年11月之前立即搬出所租的全部房屋，并告知被告按期不搬出的法律后果。被告接到原告的《回复函》不予理睬，强行非法占有所租原告的全部房屋至今，原告多次找到被告要求其搬出无果。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。
被告陈世柳答辩并反诉称，一、原告隐瞒了部分事实，原、被告于2006年10月1日签订《房屋租赁合同》，合同到期前一个月，被告到原告处申请续租，原告告知被告已将租赁房屋卖给第三人郑明强，如想续租找第三人郑明强协商，原告的行为侵�了被告的优先购买权；被告租赁该房屋后，由于租赁房屋部分年久失修，已破烂不堪，不维修无法使用，原告表示无力维修，被告只好对该房屋进行了维修、改造和装修，前后花了近百万元，现有保存的票据就近20万元。被告投入的维修、装修费用双方在合同中没有约定，如原告不再续租或将租赁房屋卖给第三人，则应赔偿被告的维修费用，否则被告有权行使留置权。二、原告诉请恢复原状错误，一是维修、装修，原告是知晓并同意的；二是原租赁房屋部分已将严重损坏，如不维修将无法使用，原告也是清楚知道的。如要求恢复原状，只能将已装修好的房屋重新拆除危房。故此，被告提起反诉请求：1、确认原告与第三人房屋买卖合同无效，判令被告享有出售房屋的优先购买权。2、原告支付被告租赁房屋维修、装修、改造等费用共计188000元。
第三人郑明强经本院送达起诉状副本及举证通知书后，在规定的期限内未予答辩，亦未提交相关证据。
反诉被告元和观村委会答辩称，1、反诉原告的反诉，反诉被告要适用合同法不安抗辩权的规定，因反诉原告作为先行履行合同的一方当事人，未按合同约定支付租赁费其行为已构成违约，依据合同法68条、69条的规定，反诉原告在违约长达4年之久未向反诉被告提供担保，反诉被告可以中止履行，中止履行一方可以解除合同，同时反诉方丧失了享有合同法第230条规定的优先购买权，反诉原告未履行合同约定义务，就不能享受法律规定的权利。2、反诉原告称在租赁过程中投入了部分维修、装修、改造等费用对反诉被告主张的18.8万元，反诉被告不予认可，理由是在租赁合同中没有约定修缮费用的承担方式，反诉原告在修缮过程中也未通知反诉�告征得反诉被告同意，属于反诉原告的擅自行为，该费用应当由反诉原告自行承担。另外，反诉原告履行合同期满10年其修缮费用是用于自己开办学校获得利益所投入的，与反诉被告无关。
当事人围绕诉讼请求及法律依据依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经庭审认定如下：2016年10月1日，原、被告双方签订房屋租赁合同，约定：原告将本村所有的元和观村小学所有房屋租赁给被告开办武术学校，租赁期为十年，自2006年10月1日起至2016年10月1日止；租金为每年4000元，总计40000元；租金支付方式：分两次付清，即于合同签订之日一次性付清前五年（2016年10月1日-2011年10月1日）租金20000元；于2011年10月1日付清后五年（2011年10月1日-2016年10月1日）租金20000元。合同第六条约定：在租赁期间若该租赁物被国家或武当山文物宗教局征用，政府补偿的房屋装修维修费和院内场地维修费用均归乙方(被告)所有。第八条约定：若合同期满，乙方如续租应提前一个月书面通知甲方（原告），若甲方不回复则视为同意，合同期限自动顺延。在同等条件下，乙方享有优先续租权。第一次租金20000元被告已按约履行，第二次租金20000元被告于2015年8月18日交付。租赁期间，被告对部分租赁房屋进行了维修、改造、装修，但对维修装修费用的承担双方没有约定。2012年1月6日，原告经村民代表大会讨论决定，将被告租赁的房屋予以出售。2012年2月26日，原告与第三人郑明强签订买房买卖协议，将原告原元和观小学房屋卖给第三人郑明强，房屋面积约900平方米，房屋出售价为50万元。2012年12月30日，第三人郑明强一次性支付了原告购房款50万元。协议约定，第三人付清房款后，房屋产权同时归第三人所有。租赁期内，被告继续租赁房屋直至租赁期满。2016年9月1日，被告向原告方递交了《房屋续租申请》。原告方于同年9月3日向被告送达《回复函》，回复被告：1、原告将此房不再出租给被告使用；2、要求被告在2016年10月10日前搬出所租的全部房屋；3、要求被告恢复原状，包括恢复房屋及院墙内外原状。被告至今未予搬出。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，于法无悖，合法有效，双方均应按约履行。被告未按合同约定及时支付租金的行为已属违约。合同约定的租赁期限自2006年10月1日至2016年10月1日，依据《合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。故此，原告诉请被告返还房屋及承担逾期交还房屋占用费1665元（按原协议约定的房租计算），符合法律规定，本院予以支持。原告诉请被告将租赁的房屋恢复原状，无实际意义且也降低了物的使用价值，对此请求，本院不予支持。被告反诉要求确认原告与第三人房屋买卖合同无效，判令被告享有出售房屋的优先购买权；根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持；据此，本院对被告的上述反诉请求不予支持。被告另反诉要求原告支付被告租赁房屋维修、装修、改造等费用共计188000元；本案租赁合同早已到期，即便被告方为经营需要对房屋进行过修缮和装饰，其价值在法律上也视为在租赁期限内使用殆尽，况且双方对修缮、装饰的残值处理也无约定，原告亦不同意支付，故被告要求原告给予支付没有法律依据，本院对被告的该反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈世柳于本判决生效后十日内返还所租赁原告武当山旅游经济特区元和观村民委员会的全部房屋。
二、被告陈世柳于本判决生效后十日内支付原告武�山旅游经济特区元和观村民委员会逾期交还房屋占用费1665元。
三、驳回原告武当山旅游经济特区元和观村民委员会其他诉讼请求。
四、驳回被告陈世柳反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费80元，减半收取40元，由被告陈世柳承担元；反诉案件受理费2030元，减半收取1015元，由被告陈世柳承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人在应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及及《诉讼费交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费。湖北省十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行：帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的缴费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起7日内未预交，也未提出缓交﹑减交﹑免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理﹙本院不在另行送达预交上诉案件受理费通知﹚。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。
审判员 肖�民
二〇一七年五月二日
书记员 钱 文 静
本案适用的相关法律依据：
1.《中华人民共和国合同法》
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。
2.最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三�签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。