杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0103民初4882号原告：吴卫国，男，1963年9月9日出生，汉族，住杭州市下城区。委托诉讼代理人：姜国华，浙江易典律师事务所律师。被告：杭州馨华园房地产开发有限公司。住所地：浙江省杭州市余杭区街道上湖村。法定代表人：何品韩，该公司董事长。委托诉讼代理人：应文状、郑怡，浙江泽厚律师事务所律师。原告吴卫国为与被告杭州馨华园房地产开发有限公司（以下简称馨华园公司）商品房预约合同纠纷一案，于2017年6月27日提起诉讼，本院同日立案受理后，依法由审判员章幼戎独任审理，案件审理中原告经本院释明，申请变更案由为民间借贷纠纷，并对诉讼请求进行了变更，本院予以准许。后案件依法转为普通程序，组成合议庭，于2017年11月13日公开开庭进行了审理。原告吴卫国委托诉讼代理人姜国华、被告馨华园公司委托诉讼代理人应文状均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴卫国诉称：原告系被告馨华园公司财务人员，可以享有优惠内部房价，想在保底的情况想赚取房屋差价。2011年6月10日原告签订《房屋认购书》一份，认购被告馨华园公司开发的位于杭州市余杭区，并约定正式预售时间为2014年12月31日前；在正式获得预售证后原告可以要求被告按约定价格完成交易；或乙方放弃购买的可要求被告按照金额退回购房款及利息（3%的月利率）回购房产。由于被告馨华园公司未取得正式预售证，故通过关联公司杭州三华园房地产开发有限公司（以下简称三华园公司）账户及高管周桂荣个人收款。原告6月10日付款300万元（周桂荣），之前分别于1月19日付款40万元（三华园）、3月1日付款50万元（三华园）、6月3日付款20万元（周桂荣）、6月10日付款300万元（周桂荣），上述合计付款410万元，杭州三华园房地产开发公司、周桂荣出具收款确认单一份，被告馨华园公司出具收据一份，均表明收到410万元购房款及由三华园公司、周桂荣代收的事实。原告认为，认购书对双方均约定了终止认购并可以变现或回购的权利，其回购率的约定实为款项的保底收益（即购房款为借款，回购利率为借款利率）。为此原告经法院释明将本案案由变更为民间借贷，以购房款为借款，自愿将3%每月的利率降为2%每月主张借款利率，诉请判令：1.被告归还原告借款410万元并支付利息（按年利率24%计算，自2011年6月11日起至实际归还之日止，暂计至2017年5月10日为582.2万元）；2.被告承担本案的诉讼费用。被告馨华园公司辩称：一、原告诉请及事实与理由均不成立。答辩人从未向原告借款，也未与原告签订过商品房认购协议，事实上也未收到原告任何款项。相关印鉴均不是答辩人的真实意思表示。本案发生的民间借贷行为应是原告与案外人周桂荣之间的资金往来，周桂荣、周桂荣女儿为了免除自身还款义务，利用职务之便伪造答辩人债务证据。二、本案应适用商品房预购预售合同纠纷法律关系审理。涉案合同因答辩人未取得商品房预售证而自始无效，不因原告变更法律关系，而承认其效力。原告与答辩人双方应根据过错各自承担责任。三、如法庭认为原告与答辩人之间的民间借贷关系成立。答辩人认为还款义务应从2014年12月31日开始计算，本案的诉讼时效已经届满，法院应当驳回原告的诉请。四、在本案中，答辩人无需向原告支付利息。根据案涉协议对于利息的约定，对《房屋认购书》签订之日至2014年6月1日期间的利息并未作约定。2014年6月1日之后的利息也是附条件支付，即只有答辩人取得预售证之后才触发利息支付条款，但答辩人至今未取得预售证，故无需向原告支付利息。综上，要求判令驳回原告的诉讼请求。为证明其主张，原告吴卫国向本院提交以下证据：1.《房屋认购书》1份，欲证明原告与被告签订房屋认购书，总价410万元，合同约定正式预售时间以及回购利率等；2.付款票据4份，欲证明原告支付410万元购房款的事实；3.《收款确认单》1份，欲证明三华园公司及周桂荣确认分5笔收到原告购房款410万元；4.收据1份，欲证明被告确认收到原告的房款410万元；5.被告公司登记资料1份，欲证明被告预留印鉴与本案出现的印鉴一致，三华园公司系被告前股东，周桂荣时任被告公司监事。对原告吴卫国提交的证据，经庭审质证，被告馨华园公司对证据1证据上的印章真实性无异议，但认为并不是被告的真实意思表示。对证据2三性无异议，但认为仅能反映原告与案外人周桂荣发生了案涉金额的经济活动。对证据3三性均有异议，认为收款方式为全额现金收款，与证据2的房款交付方式自相矛盾。对证据4三性均有异议，认为从形式上看，仅是被告向原告出具的收据，并不能证明原告已经付款；从收据内容看及性质上看，该证据应是授权委托书；收据所盖印章为被告财务专用章，仅用于确认财务方面的事宜，不具备订立合同的效力，而收据所写内容已经超出了财务专用章的效力范围，且该收据上没有被告管理人员或表见代理人员的签字，不能证明被告委托案外人三华园公司、周桂荣代收房款及被告已收到原告房款的事实。对证据5无异议。本院认为，上述证据原告提供的证据材料符合证据三性，与本案具有关联性，故本院对上述证据材料予以确认，作为认定本案相关事实的依据。被告馨华园公司未提交证据。综上有效证据材料及有关当事人陈述，本院认定如下事实：原告吴卫国系被告馨华园公司的财务人员。2011年1月19日、2011年3月1日，原告吴卫国通过银行转账分次向案外人三华园公司支付款项40万元、50万元。2011年6月3日，原告吴卫国通过银行转账向案外人周桂荣汇款20万元。2011年6月10日，原告与被告馨华园公司签订《房屋认购书》，约定：原告认购馨华园公司开发的南湖天下楼盘恒墅15-2一套，面积为404.68平方米，认购定金410000元。如被告无法使用原告支付的该认购房屋定金在2014年6月1日前承诺房屋回购时，本《房屋认购书》正式生效。生效后原告有权享有以下权利：被告（馨华园公司）预计楼盘开盘时间为2014年12月31日，在被告取得正式预售证条件并通知原告后的7日，原告可以选择按照认购定金410万元与被告成交该房产，原告支付的410万元视同为购房全款。原告放弃购房权利的，可以要求被告退回购房款定金及利息（月利息3%）。同日，原告吴卫国再次通过银行转账向案外人周桂荣汇款300万元。三华园公司及周桂荣向原告吴卫国出具《收款确认单》，该确认书载明：2011年1月19日至2011年6月1日收到原告房屋认购定金410万元，其中2011年1月19日40万元、2011年3月1日50万元，2011年6月3日20万元、2011年6月10日300万元，以上款项均通过三华园房地产开发有限公司及董事长周桂荣以现金方式收取，同时公司确认全额现金收账到款。同日被告亦向原告出具收到410万元的收据，收据中备注了该款为南湖天下花苑恒墅15-2认购款，委托三华园房地产开发有限公司及周桂荣代收的内容。因至今被告馨华园公司未办出涉案房屋的商品房预售许可证，也没有按照合同约定与原告签订正式商品房买卖合同、回购涉案房产。故引起诉争。另查明，杭州市余杭区工商行政管理局查询档案资料所出具的印鉴样式中载明了馨华园公司的财务专用章与涉案收据上的公章一致。本院认为，法律关系的性质应依当事人的真实意思表示来认定。本案中，双方签订的《房屋认购书》名为房屋认购书，但当时被告馨华园公司并未取得房屋预售许可证，在此情形下以此方式融集资金，双方不具有建立商品房买卖合同关系的真实意思表示，故其实质应为借款合同关系，对被告认为本案应为商品房预购预售合同关系的意见本院不予采信。涉案房屋认购书上盖有被告馨华园公司的合同专用章，被告馨华园公司为本案的借款义务人的事实清楚。被告认为本案的民间借贷行为实际发生在原告与案外人周桂荣之间的意见不能成立。对付款事实，原告虽然未直接打款给被告，但被告在《收据》中对收到款项的事实明确予以确认，被告提出其未收取案涉款项的抗辩意见，本院不予采纳。馨华园公司理应承担返还原告已支付款项的义务。关于原告主张的利息问题，根据双方在认购书中的意思表示，可以认定双方对上述借款约定是需支付利息收益的。本案中，因原告按月利率2%主张利息的诉讼请求，未超过双方认购书中回购条款的价格约定及法律规定，故对原告的前述利息主张，本院予以支持。双方对前述款项并未明确约定归还期限，故馨华园公司主张原告诉请超过法定诉讼时效期间的抗辩，理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百十一条之规定，判决如下：一、被告杭州馨华园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告吴卫国款项410万元；二、被告杭州馨华园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴卫国前述款项利息6491666.67元（自2011年6月11日暂计至2017年12月11日，此后仍以410万元为基数按年利率24%计算至借款本金还清日止）。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费81254元，由被告杭州馨华园房地产开发有限公司负担。原告吴卫国于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州馨华园房地产开发有限公司本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 员  章幼戎人民陪审员  施菊娣人民陪审员  陈定强二〇一七年十二月十三日代书 记员  黄河君?*ArabicDash?-8-??*ArabicDash?-7-?