广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终21866号
上诉人(原审原告)：交通银行股份有限公司广州花都支行。住所地：广州市花都区。
负责人：邢智毅，该支行行长。
委托诉讼代理人：黄珏安，广东金桥百信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：毕敏华，广东金桥百信律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：袁科，男，1985年10月6日出生，汉族，住广东省龙川县。
被上诉人(原审被告)：赵雪英，女，1988年7月1日出生，汉族，住广东省龙川县。
被上诉人(原审被告)：广州白云国际机场集团综合开发有限公司。住所地：广州市白云区。
法定代表人：古广汉，董事长。
委托诉讼代理人：雷连梅，该公司员工。
上诉人交通银行股份有限公司广州花都支行（以下简称交行花都支行）因与被上诉人袁科、赵雪英、广州白云国际机场集团综合开发有限公司（以下简称白云机场集团公司）金融借款合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初1327号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人交行花都支行的上诉请求：1、撤销广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初1327号民事判决第二项，依法改判：（1）被上诉人袁科、白云机场集团公司协助上诉人办理广州市花都区颐林一街16号云梯山庄自编16栋5层502房的抵押登记手续，并将抵押物的《不动产登记证明》或证明抵押权设立的其他文件正本交由上诉人保管；（2）上诉人有权处置被上诉人袁科位于广州市花都区颐林一街16号云梯山庄自编16栋5层502房的抵押房产，并对抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；（3）白云机场集团公司对一审判决第一项被上诉人袁科的债务承担连带清偿责任。2、一审、二审的诉讼费由三被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人袁科、白云机场集团公司协助上诉人办理广州市花都区颐林一街16号云梯山庄自编16栋5层502房的抵押登记手续，并将抵押物的《不动产登记证明》或证明抵押权设立的其他文件正本交由上诉人保管，为双方约定的被上诉人袁科、白云机场集团公司的义务，一审法院驳回该诉求，属适用法律错误，认定事实不清，应依法改判。根据《个人房产抵押贷款合同》以及《个人住房抵押贷款业务合作协议》的约定，被上诉人袁科、白云机场集团公司有义务协助上诉人交行花都支行办理涉案房屋的抵押登记手续，并将抵押物的《不动产登记证明》或证明抵押权设立的其他文件正本交由上诉人保管。本案为借款合同纠纷，上述义务是在本案《个人房产抵押贷款合同》中约定的，上述诉求属于本案审理范围内。而且根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全部内容履行自己的义务。”被上诉人协助上诉人交行花都支行办理广州市花都区颐林一街16号云梯山庄自编16栋5层502房的抵押登记手续，并将抵押物的《不动产登记证明》或证明抵押权设立的其他文件正本交由上诉人保管是按照合同履行其义务。一审法院认定双方签订的《个人房屋抵押合同》合法有效。被上诉人应按照约定继续履行其义务。同时，上诉人认为申请办理不动产权证和抵押登记行为是可以同步受理的，这不能成为借款人免除办理抵押登记义务的理由。二、上诉人就抵押权登记和办理他项权利证明一事并没有过错，也未怠于行使其权利，一审法院认定不支持被上诉人协助上诉人办理抵押权登记和不支持上诉人对抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，属于事实认定不清，应依法改判。涉案房产已具备物权登记条件但因被上诉人的原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下让被上诉人协助上诉人办理抵押登记手续及赋予上诉人对抵押房产拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。三、一审法院关于《担保函》为《个人住房抵押贷款业务合作协议补充协议》的附件，两者同时签署，以及贷款发放后只要满足房屋预抵押登记或抵押登记手续两项约定的其中一项，被上诉人白云机场集团公司担保责任即告完成的认定事实不清，应依法改判。《担保函》为被上诉人白云机场集团公司根据双方签订的《个人住房抵押贷款业务合作协议》和《个人住房抵押贷款业务合作协议补充协议》而向上诉人出具的，是对上述两协议的补充。被上诉人白云机场集团公司在担保函中明确表示其保证责任在被上诉人袁科取得所购房屋的房地产权证并以其所购房屋为上诉人贷款设定抵押担保、上诉人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后解除。现涉案房屋仅办理抵押权预告登记，被上诉人白云机场集团公司的连带保证责任按担保函约定尚未解除。此外，上诉人与被上诉人白云机场集团公司之所以就《个人住房抵押贷款业务合作协议》另行签订补充协议，对原合作协议关于被上诉人白云机场集团公司的连带保证责任于购房人办妥所购房屋抵押预告登记手续时解除的约定进行修改，正是因为原合作协议的相关约定不足以保障上诉人贷款债权的安全。一审法院未能从宏观角度充分探求双方当事人签订补充协议的真实意思表示，忽视了从原合作协议到补充协议关于被上诉人白云机场集团公司连带担保责任解除条件发生显著变化的动态过程，仅凭对字面上的狭隘理解错误地做出了对上诉人不利的推定。因此上诉人认为一审法院关于《担保函》为《个人房屋抵押贷款业务合作协议补充协议》的附件，两者同时签署，以及贷款发放后只要满足房屋预抵押登记或抵押登记手续两项约定的其中一项，被上诉人白云机场集团公司担保责任即告完成的认定事实不清，被上诉人白云机场集团公司仍应对一审判决第一项被上诉人袁科债务承担连带清偿责任。
被上诉人白云机场集团公司答辩称：一、白云机场集团公司的担保责任于2013年7月12日涉案房屋的预告抵押登记手续办理完毕之日已经解除。白云机场集团公司与交行广东省分行于2012年9月15日签订了《个人住房抵押贷款业务合作协议》，当日白云机场集团公司出具《担保函》，因为《个人住房抵押贷款业务合作协议》第一条项下第1.3.4中的（1）有提到白云机场集团公司提供《担保函》作为附件。过后白云机场集团公司与交行广东省分行又签订了《个人住房抵押贷款业务合作协议补充协议》，签订具体时间现已无法核实，但从该补充协议第1页写明“甲乙双方于2012年9月15日签署……《个人住房抵押贷款业务合作协议》……”，可知肯定是在《个人住房抵押贷款业务合作协议》和《担保函》之后签署，不然如果同一天签署那就没有必要再签订该补充协议。《个人住房抵押贷款业务合作协议》第一条项下第1.3.1约定，白云机场集团公司的保证责任在银行办妥购房人所购房屋的抵押预告登记手续之日解除。《担保函》第4点写明，白云机场集团公司的保证责任，在银行取得抵押物的他项权利证明或者证明抵押权设立的其他文件正本后解除。《个人住房抵押贷款业务合作协议补充协议》的第二条原协议修改后约定（一）1.3.1，白云机场集团公司为购房人提供阶段性连带责任担保，担保期限从银行发放贷款之日至购房人办妥所购房屋的预告抵押登记或抵押登记手续之日止。我方认为，关于担保责任何时解除问题，应该以签订时间在后的《个人住房抵押贷款业务合作协议补充协议》为认定依据。也就是说只要白云机场集团公司办理了涉案房屋的预告抵押登记或者抵押登记手续之一，担保责任相应解除。白云机场集团公司是在2013年7月12日办妥涉案房屋的预告抵押登记手续的，自此白云机场集团公司的担保责任已经解除。二、关于涉案房屋的《不动产权证》及抵押他项权证办理问题。《个人住房抵押贷款业务合作协议》第三条第3.10约定，在涉案房屋的《房地产权证》（即《不动产权证》）办妥后，白云机场集团公司应立即通知并协助交行花都支行在30天内办妥所购房屋抵押登记手续。根据该项约定，交行花都支行是没有权利要求白云机场集团公司办理《不动产权证》的，其要求白云机场集团公司协助办理他项权证也必须在白云机场集团公司与袁科办妥《不动产权证》后才能主张。另外涉案房屋所在的区域在2015年8月12日已经取得《广州市房地产初始登记告知书》（即大确权），已具备办理《不动产权证》的条件，但是因为被上诉人袁科不配合，导致至今未办理《不动产权证》。综上，一审法院认定事实清楚，使用法律正确，应予以维持。
被上诉人袁科、赵雪英，未答辩。
交行花都支行向一审法院起诉请求：1.袁科、赵雪英向交行花都支行偿还贷款本金361813.35元及至贷款偿清之日止的利息、罚息、复利（以交行花都支行与袁科签订的合同编号为2012441130001100433的《个人房产抵押贷款合同》的相关约定为准，暂计至2017年1月4日利息13762.79元、罚息397.23元、复利480.19元，贷款本息暂时合计人民币376453.56元）；2.袁科、白云机场集团公司协助交行花都支行办理广州市花都区颐林一街16号云梯山庄自编16栋5层502房的抵押登记手续，并将抵押物的《不动产登记证明》和他项权利证明交由交行花都支行保管；3.交行花都支行有权处置袁科的抵押房产广州市花都区颐林一街16号云梯山庄自编16栋5层502房，并对抵押房产拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；4.白云机场集团公司对上述债务承担连带清偿责任；5.判令袁科、赵雪英、白云机场集团公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院经审查核证后，确认交行花都支行起诉主张的如下事实：2012年11月8日，交行花都支行与袁科签订了合同编号为2012441130001100433的《个人房产抵押贷款合同》（以下简称“本合同”）。其中约定：（1）交行花都支行向袁科发放贷款人民币40万元，贷款期限为240个月，贷款利率为月利率4.639583‰，用于袁科购买位于广州市花都区云梯山庄自编16栋5层502房的房产；（2）袁科以其购买的上述房产向交行花都支行提供抵押担保，抵押担保的范围为本合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用。上述房产已于2013年7月12日办妥抵押权预告登记手续（证书编号为粤房地预登穗字第0320151680号）。
合同签订后，交行花都支行于2012年11月9日依约向袁科发放贷款人民币40万元。但袁科从2016年1月21日起未依约履行还款义务，截至2017年1月4日仅归还本金38186.65元，归还利息、罚息及复利共66604.67元。依照《个人房产抵押贷款合同》的约定，若袁科未能按时足额偿还贷款本金和利息的，交行花都支行有权单方面宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，并要求袁科立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；袁科还应承担交行花都支行为实现债权而支付的催收费用、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它费用；有权处置抵押房产，对抵押房产拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。
赵雪英与袁科系夫妻关系，上述债务产生于夫妻关系存续期间，且赵雪英在上述《个人房产抵押贷款合同》上有亲笔签名。
一审法院另查明：1.利率及罚息、复息的约定。《个人房产抵押贷款合同》第14条约定：袁科未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按合同约定用途使用贷款的，交行花都支行有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；第24条约定：本合同项下的贷款利率为月利率4.639583‰，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%。2.抵押物情况。《个人房产抵押贷款合同》第22.3条约定袁科应自可办理抵押权设立登记之日起3月内及时办妥抵押权设立登记手续。袁科提供位于广州市花都区颐林一街16号云梯山庄自编16栋5层502房的房产为上述借款作抵押担保。涉案商品房已办理预购商品房抵押权预告登记，但未取得房屋所有权证及正式抵押登记手续并取得他项权证。3.白云机场集团公司与交行花都支行之间的担保约定。（1）交行股份有限公司广东省分行（以下简称：交行广东省分行）与白云机场集团公司签订《个人住房抵押贷款业务合作协议》（以下简称《合作协议》），没有记载签订时间。《合作协议》约定白云机场集团公司可以推荐购买位于广州市花都区梯面镇珠高埔云梯山庄房屋的购买人向交行广东省分行申请个人住房抵押贷款，其中第1.3.1条约定：为保障交通银行广东省分行向购房人发放的贷款的安全，在本协议签署之日，白云机场集团公司应当按照本协议附件一的格式向交行广东省分行出具“股东大会/股东会决议”，以表明白云机场集团公司股东大会同意为任一购房人的全部贷款提供连带责任保证……。购房人取得所购房屋的《房地产权证》并以其所购房屋为交行广东省分行贷款设定抵押担保、交行广东省分行办妥购房人所购房屋的抵押预告登记手续之日起，白云机场集团公司的保证责任解除……。第1.3.4条约定：白云机场集团公司就按本协议附件二的格式为全部购房人向交行广东省分行申请的贷款出具经白云机场集团公司法定代表人或其授权代表签署的担保函。（2）白云机场集团公司向交行广东省分行出具一份同样没有记载签署日期的《担保函》，记载：“根据我公司与贵行签署的《交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议》，我公司特为云梯山庄的购房人向我行的贷款担保连带责任保证，具体内容如下：……4.本担保函自签署之日起生效，购房人取得所购房屋《房地产权证》并以其所购房屋为贵行贷款设定抵押担保、贵行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，我公司的保证责任解除……。”（3）交行广东省分行与白云机场集团公司签订《个人住房抵押贷款业务合作协议补充协议》，明确双方于2012年9月15日签署了《个人住房抵押贷款业务合作协议》，经协商一致，特订立补充协议。其中，将原协议1.3.1条约定的：为保障交通银行广东省分行向购房人发放的贷款的安全，在本协议签署之日，白云机场集团公司应当本协议附件一的格式向交通银行广东省分行出具“股东大会/股东会决议”，以表明白云机场集团公司股东大会同意为任一购房人的全部贷款提供连带责任保证……。购房人取得所购房屋的《房地产权证》并以其所购房屋为交行广东省分行贷款设定抵押担保、交行广东省分行办妥购房人所购房屋的抵押预告登记手续之日起，白云机场集团公司的保证责任解除……。修改为：1.3.1白云机场集团公司为协议项下项目的购房人提供阶段性连带责任担保，担保期限从交行广东省分行发放贷款之日起至购房人办妥所购房屋的预抵押登记或抵押登记手续之日止。
诉讼过程中，根据交行花都支行的财产保全申请，一审法院依法查封袁科名下广州市花都区颐林一街16号云梯山庄自编16栋5层502房的产权。
一审法院认为，交行花都支行与袁科签订的《个人房产抵押贷款合同》及白云机场集团公司根据《个人住房抵押贷款业务合作协议》及其补充协议承担担保责任是各方当事人借款及担保的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，依法成立、有效。
交行花都支行依约向袁科发放贷款40万元，袁科理应依约履行还款义务，但袁科没有按约定归还借款，现拖欠交行花都支行贷款本金361813.35元及利息的行为已构成违约，应承担违约责任。故交行花都支行请求袁科清偿本金361816.35元及约定利息、罚息、复利的诉求，一审法院予以支持。
交行花都支行诉请袁科及白云机场集团公司协助其办理抵押登记，设定抵押权后享有优先受偿权。对此，《个人房产抵押贷款合同》约定自涉案房屋可办理抵押权设立登记之日起3月内及时办理抵押权设立登记手续。本案为交行花都支行与袁科、白云机场集团公司之间因借款担保而引起的诉讼，涉案房屋是否满足交付条件、是否符合办证条件及是否满足抵押权登记设立的条件不在本案审查范围内。基于此，在涉案房屋未取得房地产权属证书的情况下，不宜对抵押权登记行为进行处理，当事人可在条件满足后再行主张。
涉案房产未取得房地产权利证书，也未办理抵押房产登记手续，仅办理预购商品房抵押权预告登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第二十条不动产预告登记制度的规定，不动产预告登记虽具有一定的物权性质，但预告登记权利人对案涉房屋并没有因此取得抵押权。即，预告登记权利人交行花都支行不具有被登记房产的抵押权，不能因此主张涉案房产变现价款的优先受偿权。
袁科与赵雪英向交行花都支行借款时为夫妻关系，涉案债务发生于婚姻存续期间，所借款项为袁科、赵雪英共同购买房产，为家庭生活所需。交行花都支行的主张，因无相反证据反驳，一审法院予以采信。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，认定上述债务为袁科、赵雪英夫妻共同债务，交行花都支行请求赵雪英对袁科所欠债务承担共同偿还责任，合法合理，一审法院予以支持。
白云机场集团公司为涉案房屋向交行花都支行提供阶段性连带责任担保的事实，交行花都支行及白云机场集团公司均没有异议，一审法院予以认定。关于对担保期限的理解，《担保函》的内容与《个人住房抵押贷款业务合作协议》的担保内容吻合，也符合《个人住房抵押贷款业务合作协议》中对《担保函》书面形式要求，一审法院认定《担保函》为《个人住房抵押贷款业务合作协议补充协议》的附件，两者同时签署。此后，双方对《个人住房抵押贷款业务合作协议》进行修订，担保事项应以《个人住房抵押贷款业务合作协议补充协议》为准。《个人住房抵押贷款业务合作协议补充协议》约定白云机场集团公司为购房人提供阶段性连带责任担保，担保期限从发放贷款之日起至购房人办妥所购房屋的预抵押登记或抵押登记手续之日止。也就是说，贷款发放后，只要满足房屋预抵押登记或抵押登记手续两项约定的其中一项，白云机场集团公司担保责任即告完成。本案房屋已完成预告抵押登记，白云机场集团公司按约定不需要承担保证责任。交行花都支行该部分诉讼请求，一审法院不予支持。
赵雪英经一审法院合法传唤无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，一审法院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零一条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、袁科于判决发生法律效力之日起十日内向交通银行股份有限公司广州花都支行清偿借款本金361813.35元及利息、罚息、复利（计至2017年1月4日的利息13762.79元、罚息397.23元、复利480.19元，此后按《个人房产抵押贷款合同》约定计算至款项还清之日止）；二、赵雪英对上述第一判项袁科的债务承担连带清偿责任；三、驳回交通银行股份有限公司广州花都支行其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付上述欠款，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6947元及财产保全费2402元,由袁科、赵雪英负担。
经二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审庭审时，上诉人交行花都支行与被上诉人白云机场集团公司均确认，被上诉人袁科就涉案房屋至今仍然没有取得房地产权证书。
另核，涉案《个人住房抵押贷款业务合作协议》、《担保函》以及《个人住房抵押贷款业务合作协议补充协议》均没有载明签署时间。上诉人交行花都支行与被上诉人白云机场集团公司均确认《个人住房抵押贷款业务合作协议》签订时间为2012年9月15日。但双方对于《担保函》的签署时间各执一词，白云机场集团公司主张该函是与《个人住房抵押贷款业务合作协议》同时签订的，理由是该合作协议中有约定担保函是该协议附件；而交行花都支行主张《担保函》是在《个人住房抵押贷款业务合作协议》、《个人住房抵押贷款业务合作协议补充协议》之后出具的，是对两份协议的补充。
另，从交行花都支行在二审庭审上提供的袁科账户欠款明细资料显示，交行花都支行于2017年1月份提起本案诉讼后，在2017年1-4月份期间仍有陆续收到袁科的部分月供款。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。本案二审的争议焦点为：交行花都支行要求判令袁科及白云机场集团公司协助办理涉案房屋抵押登记手续的条件是否成就；交行花都支行对涉案房屋是否享有优先受偿权；白云机场集团公司应否对涉案债务承担连带清偿责任问题。
关于交行花都支行要求袁科及白云机场集团公司协助其办理涉讼房屋的抵押登记手续，并将抵押物的《不动产登记证明》或证明抵押权设立的其他文件正本交由其保管的问题。根据《中华人民共和物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；第十条规定，国家对不动产实行统一登记制度。本案中，《个人房产抵押贷款合同》、《个人住房抵押贷款业务合作协议》亦约定，涉案房屋办理抵押登记须满足办妥房地产权属证书的前提条件，并自可办理抵押权设立登记之日起3月内办理抵押登记手续。现鉴于被上诉人袁科就涉案房屋并未取得《不动产权证》，故一审法院对于交行花都支行的该项诉请不予支持，并告知当事人可在条件满足后再行主张，处理并无不当，本院予以维持。
关于优先受偿权问题。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，抵押权自登记时设立，而本案涉讼房屋仅办理预购商品房抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。依照《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，交行花都支行作为上述房屋预购商品房抵押权预告登记的权利人，在未办理上述房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就对上述房屋办理抵押权设立登记的请求权，但并不享有现实抵押权。据此，交行花都支行主张对涉讼房屋变现价款享有优先受偿权的依据不充分，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。
关于白云机场集团公司应否对涉案债务承担连带清偿责任问题。前述《担保函》没有落款时间，而该函件内容与《个人住房抵押贷款业务合作协议》的担保内容吻合，也符合《个人住房抵押贷款业务合作协议》中对《担保函》书面形式要求，故白云机场集团公司主张《担保函》为《个人住房抵押贷款业务合作协议》的附件，两者同时签署，符合逻辑推理，本院予以采信。此后，双方对《个人住房抵押贷款业务合作协议》进行修订，担保事项应以《个人住房抵押贷款业务合作协议补充协议》为准。《个人住房抵押贷款业务合作协议补充协议》约定白云机场集团公司为购房人提供阶段性连带责任担保，担保期限从发放贷款之日起至购房人办妥所购房屋的预抵押登记或抵押登记手续之日止。鉴于本案房屋已完成预告抵押登记，白云机场集团公司按约定不需要承担保证责任，故一审法院判令驳回交行花都支行的该部分诉讼请求并无不当。交行花都支行认为一审法院未能从宏观角度充分探求双方当事人签订补充协议的真实意思表示，但未能充分举证推翻一审认定，本院不予支持。
另，袁科、赵雪英在本案二审诉讼过程中不到庭应诉，对于一审法院支持交行花都支行诉请其立即清偿借款剩余本金的处理亦没有提起上诉，故本院对此处理予以维持。至于袁科在2017年1月4日之后偿还的款项，可在本案裁决执行过程中予以相应抵扣。
综上所述，交行花都支行的上诉请求理据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6947元，由上诉人交通银行股份有限公司广州花都支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 邹迎晖
审判员 吴 湛
审判员 马 莉
二〇一八年四月十九日
书记员 陆艳婷
林洁裕