江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第70号
上诉人（原审被告）栾桂椿，男，1944年3月6日生，汉族。
上诉人（原审被告）王秀英，女，1949年11月3日生，汉族。
被上诉人（原审原告）南京鼓楼房产经营有限公司，组织机构代码76815723-2，住所地南京市鼓楼区云南路24号。
法定代表人胥亚林，该公司总经理。
委托代理人左锋、宋伟，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
上诉人栾桂椿、王秀英因与被上诉人南京鼓楼房产经营有限公司（以下简称鼓楼房产公司）房屋租赁纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第4182号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年12月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月28日公开开庭审理了本案。上诉人栾桂椿、王秀英，被上诉人鼓楼房产公司的委托代理人左锋、宋伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鼓楼房产公司原审诉称，南京市鼓楼区镇江路11号某单元302室房屋（以下简称涉案房屋）系鼓楼房产公司直管公房。1993年3月起，由栾桂椿承租使用，王秀英为其配偶，共同承租使用涉案房屋。2005年初，栾桂椿、王秀英向鼓楼房产公司反映涉案房屋的阳台门开关不灵，鼓楼房产公司遂派维修人员上门维修，但栾桂椿、王秀英以对维修结果不满意为由，一直拒绝向鼓楼房产公司支付房租。鼓楼房产公司发现涉案房屋的阳台有1-2公分的裂缝后，鼓楼房产公司以及南京市中央门房管所、鼓楼区保修中心曾多次派人上门查看险情，研究排险实施方案，但王秀英却一直阻挠维修，提出种种理由和条件，并声称只有答应其条件才同意施工。2009年2月，在南京市鼓楼区安监局组织下，鼓楼区房产局、鼓楼区挹江门街道、鼓楼区察哈尔路社区、中央门房管所及王秀英共同协商，就涉案房屋阳台消险事宜达成书面协议，但第二天，王秀英出尔反尔，不配合施工，提出更高要求致使维修方案落空。此后，鼓楼房产公司继续派工作人员与栾桂椿、王秀英协商，同时发现该房屋阳台裂缝已经扩大到7-8公分，阳台的栏板钢筋焊接处已断裂并向外倾斜，如不排险，部分阳台随时可能下落。鼓楼房产公司在向鼓楼区相关部门请示后，于2011年9月7日组织专业人员，对涉案房屋阳台开裂情况进行了消险。在消险工作基本完成，准备加固作业时，王秀英赶回家中，阻止工作人员继续施工，鼓楼房产公司施工人员被迫撤离现场。2013年12月，鼓楼房产公司委托南京市房屋安全鉴定处对该房屋阳台进行结构安全鉴定。经鉴定，该阳台挑梁拴开裂严重，承重力不足，安全隐患明显，应对该阳台进行全面加固设计及施工处理。鼓楼房产公司委托建筑设计单位设计加固施工方案后，栾桂椿、王秀英仍拒不配合鼓楼房产公司施工。现鼓楼房产公司诉至法院，请求判决栾桂椿、王秀英支付2005年9月至2014年9月拖欠的租金9831.80元（90.20元／月×109个月），栾桂椿、王秀英配合鼓楼房产公司对本市鼓楼区镇江路11号某单元302室房屋的阳台安全隐患进行维修排险，本案诉讼费用由栾桂椿、王秀英承担。
栾桂椿、王秀英原审未应诉、答辩，亦未提交证据。
原审法院经审理查明，栾桂椿与王秀英系夫妻关系，双方于1987年10月5日办理了结婚登记手续。南京市鼓楼区镇江路11号1单元302室房屋，建筑面积53.20平方米，系鼓楼房产公司直管公房。自1993年3月1日起，由栾桂椿承租使用，月租金为90.20元，租金按月支付。栾桂椿、王秀英结婚后，涉案房屋由栾桂椿、王秀英共同承租使用。2005年初，栾桂椿、王秀英向鼓楼房产公司反映涉案房屋阳台门开关不灵后，鼓楼房产公司派工作人员上门维修。栾桂椿、王秀英因对房屋维修效果不满意，自2005年9月起拒绝向鼓楼房产公司支付房租。
2008年年底，鼓楼房产公司发现涉案房屋阳台出现1-2厘米的裂缝。鼓楼房产公司多次派人查看险情，但栾桂椿、王秀英未予配合。2009年2月11日，在鼓楼区安监局组织下，经鼓楼区房产局、鼓楼区挹江门街道、鼓楼区察哈尔路社区等多部门共同协调，双方达成了《关于镇江路11号东单元302室房屋阳台和进户门维修事宜》，确定了涉案房屋进户门和阳台维修方案，欠付房租3788.40元（至2009年2月底）由王秀英交至鼓楼房屋管理中心，室内门由栾桂椿、王秀英自行维修，鼓楼房产公司返还其维修款（限在3800元内）等。该协议签订后，因栾桂椿、王秀英未配合维修，致使该协议未履行。
2011年3月，因涉案房屋阳台部位的裂缝扩大到7-8公分，鼓楼房产公司向鼓楼区房产局、安监局、信访局发送了《关于镇江路11号某单元302室阳台开裂险情的处理经过和意见的报告》，称涉案房屋阳台险情严重，需及时排险，因栾桂椿、王秀英不予配合，鼓楼房产公司将采取强行措施排险，希望有关部门积极配合。2011年9月7日，鼓楼房产公司组织专业人员对涉案房屋阳台开裂情形进行消险施工。在消险工作基本完成，准备继续加固施工时，王秀英赶回涉案房屋，阻止工作人员施工，致使鼓楼房产公司未能按原施工方案完成全部消险工作。此后，因涉案房屋阳台又出现新裂缝，鼓楼房产公司向鼓楼区安监局、住建局、信访局报告后，准备再次实施消险施工。鼓楼房产公司虽联合其他部门多次与栾桂椿、王秀英沟通协商，但因栾桂椿、王秀英拒绝配合维修，并提出诸多不合理要求，致使鼓楼房产公司无法进行消险施工。
2013年鼓楼房产公司委托南京市房屋安全鉴定处对涉案房屋阳台进行结构安全鉴定，该鉴定处于2013年12月2日出具《关于镇江路11号阳台的处理建议》，内容为：经现场查勘，根据室外检查情况及委托资料，形成如下处理意见，该户阳台挑梁砼开裂严重，承载力不足，安全隐患明显；该阳台挑梁部位系现有角钢形同虚设，对阳台安全起不到应有的加固作用，该阳台栏板墙向外侧倾斜开裂，栏板顶部的花盘托错位明显，随时可能坠落，应对该阳台进行全面加固设计及施工处理，以消除隐患。此后，鼓楼房产公司虽委托设计公司制定维修方案，但因栾桂椿、王秀英未配合维修，致使鼓楼房产公司仍无法对涉案房屋阳台开裂情况予以消险施工。现鼓楼房产公司诉至原审法院，要求判如所请。
原审审理中，因栾桂椿、王秀英未到庭，致使本案无法调解。
以上事实，有当事人陈述、有人口信息查询情况、查档证明、南京市房产管理局宁房物（2004）281号文件、情况说明、分户使用卡、察哈尔路社区居民委员会证明、维修事宜协议、南京鼓楼房产经营有限公司鼓房司（2011）字第3号、鼓房司（2012）字第15号、鼓房司（2013）字第21号文件、会议签到表、处理建议、现场照片以及原审法院庭审笔录等证据予以证实。
原审法院认为，双方当事人之间系公房租赁合同关系，鼓楼房产公司将其管理的涉案房屋出租给栾桂椿家庭使用后，栾桂椿、王秀英作为实际承租使用人负有及时给付租金的合同义务。栾桂椿、王秀英自2005年9月起未支付租金，其行为已构成违约，应承担违约责任。自1993年3月1日起，栾桂椿、王秀英按月租金90.20元标准支付鼓楼房产公司租金，故鼓楼房产公司主张栾桂椿、王秀英支付2005年9月至2014年9月期间拖欠的租金9831.80元（90.20元／月×109月），有事实和法律依据，原审法院予以支持。
根据《南京市城镇公有房屋管理条例》规定，公有房屋产权人、经营人应当及时维修和养护房屋，确保房屋的住用安全和正常使用。房屋使用人和相邻房屋产权人、使用人对修缮房屋应予配合，不得借故阻碍。本案中，栾桂椿、王秀英承租的涉案房屋系鼓楼房产公司管理的公有房屋，其与鼓楼房产公司之间形成公房租赁合同关系后，应当依据公有住房租赁契约约定履行义务，并遵守公有房屋相关管理规定。鼓楼房产公司自2008年发现涉案房屋阳台部位出现裂缝，存在安全隐患后，多次与栾桂椿、王秀英协商维修事宜，但栾桂椿、王秀英以提出各种不合理要求为由，借故不予配合维修。2011年9月，鼓楼房产公司虽对涉案房屋的阳台部位进行消险施工，但因王秀英阻挠，致使鼓楼房产公司实际未完成全部维修内容。鼓楼房产公司提供的南京市房屋安全鉴定处的鉴定意见可以证明，截至目前涉案房屋阳台仍存在明显的安全隐患，应予以全面加固设计及施工处理。鼓楼房产公司作为公有房屋经营管理人负有及时维修和养护房屋的职责和义务，栾桂椿、王秀英作为实际承租使用人亦负有配合鼓楼房产公司维修的义务。故鼓楼房产公司主张栾桂椿、王秀英配合其对鼓楼区镇江路11号某单元302室房屋的阳台安全隐患进行维修排险，符合法律规定，原审法院予以支持。
综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、栾桂椿、王秀英于判决生效之日起十日内支付南京鼓楼房产经营有限公司2005年9月至2014年9月期间拖欠的租金9831.80元。二、栾桂椿、王秀英于判决生效之日起十日内配合南京鼓楼房产经营有限公司对南京市鼓楼区镇江路11号某单元302室房屋阳台部位予以维修。如果栾桂椿、王秀英未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65元，由栾桂椿、王秀英负担（鼓楼房产公司已预交，栾桂椿、王秀英在履行上述给付义务时一并给付鼓楼房产公司）。
上诉人栾桂椿、王秀英不服原审判决，向本院提起上诉称，一、一审法院立案不适，涉案房屋是上诉人栾桂椿依福利政策而承租的，一审立案违反《民法通则》第二条、第三条规定。二、王秀英非适格主体，涉案房屋是栾桂椿在与王秀英婚前承租的，承租人自始至今都是栾桂椿。王秀英与本案无法律关系。三、一审认定事实不清，只听一面之词。涉案房屋自建成后管理部门从未主动进户检查过，被上诉人长期以来不尽修缮职责，根本不存在上诉人“阻止修理”“不配合”的事实。一审租金计算错误，所查不实。涉案房屋使用面积38平方米，租金每单月10日连同下一个月的一起交，承租人栾桂椿皆主动按时交纳，从不拖欠，为督促被上诉人履行修缮义务，于2005年11月开始停交房租，且本案的租金问题已超过诉讼时效，根据相关规定，被上诉人应退还多收我方的租金。四、一审程序违法，适用法律错误。一审法院未送达开庭传票交上诉人签收就开庭审理作缺席判决，剥夺上诉人的应诉权。租赁契约乃行政规章，不能作为法院认定依据。综上，上诉人请求依法撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。
被上诉人鼓楼房产公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人提交以下新证据：1、租赁证，证明涉案房屋由栾桂椿承租时，王秀英与栾桂椿尚未结婚，因此王秀英非本案的适格被告。被上诉人质证对该证据的真实性予以认可，但不认可其证明目的；2、特快专递邮件复印件，证明一审送达应诉材料，未与上诉人联系，其没有收到。被上诉人认为一审程序合法，是上诉人拒收邮件；3、寄给一审法院的信访材料，证明一审中当事人是错误的；4、南京市信访局接访意见，证明被上诉人不履行职责，至今上诉人都在要求被上诉人维修危房。被上诉人就证据3、4质证认为信访系上诉人的其他权利，与本案无关；5、关于涉案房屋阳台与进户门维修事宜的材料，证明被上诉人不履行维修职责；6、照片，证明涉案房屋长期失修状况。被上诉人认为是上诉人不配合其对涉案房屋进行维修，照片拍摄时间没法确认，无法达到上诉人的证明目的。
上述事实有当事人陈述，租赁证，特快专递邮件复印件、信访材料、照片等相关证据予以证实。
本院认为，被上诉人鼓楼房产公司一直将涉案公房出租给上诉人栾桂椿居住使用，双方形成公房租赁合同关系，是平等主体之间关系，故本案属于人民法院受理民事案件的范围。王秀英与栾桂椿系夫妻关系，虽涉案房屋承租人登记为栾桂椿，但王秀英与栾桂椿结婚后作为家庭成员一直共同居住在涉案房屋内，本案又系租赁合同纠纷，故原审将王秀英列为原审被告，并无不当。关于租金的诉讼时效的问题，本院认为，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。本案中，被上诉人主张上诉人自2005年9月起欠付租金，但被上诉人未能提供证据证明其向上诉人书面催告过或有诉讼时效中止、中断等其他情形，故本院对超过诉讼时效的部分租金不予支持。对被上诉人要求上诉人给付2013年7月31日至2014年9月期间的租金为1262.8元（90.20元／月×14月），有事实与法律依据，本院予以支持。原审在开庭前已向上诉人送达了相关的应诉材料，程序合法。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第4182号民事判决第二项；
二、变更南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第4182号民事判决第一项为：栾桂椿、王秀英于本判决生效之日起十日内支付南京鼓楼房产经营有限公司2013年7月31日至2014年9月期间拖欠的租金1262.8元；
三、驳回南京鼓楼房产经营有限公司的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费65元，由南京鼓楼房产经营有限公司负担57元，王秀英、栾桂椿负担8元；二审案件受理费130元，由南京鼓楼房产经营有限公司负担113元，王秀英、栾桂椿负担17元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一五年三月五日
书 记 员 孙雪松