四川省自贡市沿滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0311民初467号
原告（反诉被告）：周成瑶，男，汉族，1965年9月23日出生，务农，住四川省自贡市沿滩区。
委托诉讼代理人：舒涛，四川瀚毅律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈香志，女，汉族，1970年6月19日出生，务农，户籍所在地为四川省自贡市沿滩区，经常居住地为四川省自贡市沿滩区。
委托诉讼代理人：郑忠友，四川省自贡市沿滩区永安法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：曾敬(系被告陈香志之夫)，男，汉族，1974年8月4日出生，居民，住四川省自贡市沿滩区。
原告周成瑶诉被告陈香志确认合同无效纠纷一案，本院于2016年4月18日受理后，先行适用简易程序，由审判员廖向东独任审判，于2016年5月9日公开开庭审理了本案。因本案案情复杂，本院裁定转为普通程序。2016年8月11日，被告陈香志向本院提起反诉，本院受理反诉后决定合并审理。分别于2016年8月29日及2016年12月23日两次公开开庭进行审理。原告（反诉被告）周成瑶的委托诉讼代理人舒涛、被告（反诉原告）陈香志及其委托诉讼代理人郑忠友、曾敬均到庭参加诉讼。经提起本院审判委员会研究决定。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）周成瑶向本院提出诉讼请求：1.确认原告（反诉被告）周成瑶与被告（反诉原告）陈香志双方签订的《售、购房协议》无效；2.判令被告（反诉原告）陈香志立即将位于自贡市沿滩区永安镇云龙村1组的房屋腾退给原告（反诉被告）周成瑶；3.本案诉讼费由被告（反诉原告）陈香志承担。事实和理由：2008年2月28日，原告（反诉被告）周成瑶与被告（反诉原告）陈香志签订《售、购房协议》，约定：原告（反诉被告）周成瑶将位于自贡市沿滩区永安镇云龙村一组的自有房屋出售给被告（反诉原告）陈香志。合同签订后，被告（反诉原告）陈香志支付购房款26000元并搬入该诉争房产居住。签订合同时，由于双方对法律不了解，导致双方共同前往城建局、国土局等部门办理房屋过户手续后才得知，该房屋不能自由买卖，无法办理产权证及土地证的过户登记。其后，双方多次协商未达成一致意见。原告（反诉被告）周成瑶认为：被告（反诉原告）陈香志不属于沿滩区永安镇云龙村集体经济组织成员，无权取得该诉争房产所有权，且无法办理产权过户手续，根据《土地管理法》之相关规定，双方签订的《售、购房协议》属无效协议，特诉至贵院。
被告（反诉原告）陈香志辩称，2008年2月28日，被告（反诉原告）陈香志与原告（反诉被告）周成瑶所签订的《售、购房协议》，系双方自愿签订的，没有违反法律、法规的强制性规定，真实、合法，属有效协议，是否办理过户登记，并不影响协议的效力。双方均应按照该协议全面履行各自的义务；原告（反诉被告）周成瑶的诉讼主张已经超过诉讼时效；如果被告（反诉原告）陈香志要退还诉争房屋，原告（反诉被告）周成瑶应承担违约责任、赔偿损失、承担房屋装修费用、退还购房款。请求法院驳回原告（反诉被告）周成瑶的诉讼请求。
反诉原告陈香志向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告周成瑶返还购房款26000元及资金利息57200元（自2008年2月至2016年8月共102个月，按月息2分计算）；2.判令反诉被告周成瑶承担房屋维修、装修、及信赖利益损失100000元；3.反诉费由反诉被告周成瑶负担。在审理过程中，反诉原告将反诉请求变更为：1.判令反诉被告周成瑶返还购房款26000元及资金利息55120元（自2008年2月至2016年8月共106个月，按月息2分计算）；2.反诉被告周成瑶给付房屋现有价值款及装修附属设施价值款155457元；3.反诉被告周成瑶承担信赖利益损失费50000元；3.司法鉴定费2500元，由反诉被告周成瑶负担。事实和理由：反诉原告在2008年2月28日支付反诉被告的购房款并接收房屋后，对房屋进行了全面维修、装修，同时新装了天然气及自来水，反诉被告违反诚实信用原则，向法院诉讼要求返还房屋，反诉原告特提起反诉。
反诉被告周成瑶辩称，反诉原告要求反诉被告支付资金利息55120元以及按2分计算利息无法律依据，请求法院予以驳回；诉争房屋现有价值以及装修、附属设施价值155457元，按照评估报告显示诉争房屋在反诉被告建成时就具有这个价值，而房屋至今仍属反诉被告所有，房屋价值106470元与返还26000元购房款是重合的，反诉原告的装修费用、新建构筑物的费用应当予以扣除；反诉原告主张的信赖利益损失没有法律依据，司法鉴定费依据双方责任依法判处。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
（一）关于被告（反诉原告）陈香志在2008年2月28日接收本案争议房屋后进行增建构筑物、装饰装修费用问题，在被告（反诉原告）陈香志申请本院对房屋现有价值进行评估，经本院委托四川诺力达资产评估房地产土地估价有限公司。该司作出川诺力达评字〔2016〕第ZG002号资产评估报告书，结果为：纳入本次评估的居住用房一套（含主体、装饰装修、围墙、堡坎及附属设施），评估价值为155457元，其中房屋建筑物净值106470元，构筑物及装饰装修原值为59432.07元。当事人双方对该评估报告书均无异议，本院予以确认。
（二）关于被告（反诉原告）陈香志无其他住房居住的问题，被告（反诉原告）陈香志向本院提交了所在村社区的证明，原告（反诉被告）周成瑶没有举示证据予以反驳，本院确认被告（反诉原告）陈香志家庭无其他住房居住。
本院认为：（一）关于原告（反诉被告）周成瑶与被告（反诉原告）陈香志在2008年2月28日所签订的《售、购房协议》的效力问题。根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案所涉的《售、购房协议》是农村房屋买卖合同，根据“地随房走”的原则，该协议在处分诉争房屋的同时亦处分了相应的宅基地使用权。被告（反诉原告）陈香志并非诉争房屋所在的集体经济组织成员，也未取得《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国土地管理法实施细则》规定的集体土地使用权变更登记手续，其与原告（反诉被告）周成瑶签订的《售、购房协议》违反了法律关于禁止农村宅基地使用权违法转让的强制性规定。因此原告（反诉被告）周成瑶与被告（反诉原告）陈香志于2008年2月28日所签订的《售、购房协议》，应当认定为无效合同。因此原告（反诉被告）周成瑶认为该合同无效的主张，本院予以支持。至于被告（反诉原告）陈香志辩解原告（反诉被告）周成瑶的主张超过了诉讼时效的规定，于法无据，本院不予采信。
（二）合同被确认无效后的处理问题。合同被确认无效后，按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。基于上述合同无效之法律后果处理的一般原则，原告（反诉被告）周成瑶要求被告（反诉原告）陈香志将位于自贡市沿滩区永安镇云龙村1组的房屋腾退给原告（反诉被告）周成瑶的主张，本院予以支持。鉴于被告（反诉原告）陈香志暂无房居住，可给予六个月的腾退时间。而被告（反诉原告）陈香志反诉要求原告（反诉被告）周成瑶返还给付购房款26000元的请求，本院予以支持。按照《中华人民共和国民法通则》第四条的规定“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”原告（反诉被告）周成瑶与被告陈香志在自愿、平等、协商一致的基础上签订了《售、购房协议》，并且在2008年2月28日原告（反诉被告）周成瑶就将诉争房屋转让给被告陈香志，被告（反诉原告）陈香志在原有房屋基础上进行了装饰装修并居住生活至今，现原告（反诉被告）周成瑶主张合同无效，原告（反诉被告）周成瑶违反了诚实信用原则，因此原告（反诉被告）周成瑶应对合同无效承担大部分责任即80%的责任，而被告（反诉原告）陈香志盲目购买应当承担部分责任即20%的责任。被告（反诉原告）陈香志的损失，本院确定为：1.购房款本金26000元自交付之日起计算至反诉时止的利息损失为16257元（本金26000元，按照7.74%年利率计算）；2.构筑物、装饰装修原值为59432.07元；3.房屋升值价值为：房屋建筑物净值106470元-26000元=80470元；4.司法鉴定费2500元，以上共计158659.07元，应由原告（反诉被告）周成瑶赔偿被告（反诉原告）陈香志126927.26元，余款31731.81元，由被告（反诉原告）陈香志自行负担。因此被告（反诉原告）陈香志要求原告（反诉被告）周成瑶按照月息2分支付利息以及信赖利益损失的请求，于法无据，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定,判决如下:
一、原告（反诉被告）周成瑶与被告（反诉原告）陈香志于2008年2月28日所签订的《售、购房协议》无效；
二、被告（反诉原告）陈香志于本判决生效之日起六个月内将位于四川省自贡市沿滩区云龙村1组的房屋（所有权证号为沿府字第0611010**号，含按照评估报告载明的所有设施）腾退给原告（反诉被告）周成瑶；
三、反诉被告周成瑶于本判决生效后十五日内返还反诉原告陈香志购房款26000元；
四、反诉被告周成瑶于本判决生效后十五日内支付反诉原告陈香志各项损失费126927.26元；
五、驳回反诉原告陈香志的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费450元、反诉案件受理费5500元，由原告周成瑶负担3000元，被告陈香志负担2950元。
如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省自贡市中级人民法院。
审 判 长 廖向东
代理审判员 张 燕
人民陪审员 钟远明
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 刘隆洲