广东省广州市从化区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗从法房初字第609号
原告：邢仲，住广州市从化区。
委托代理人：王太林，广东伟邦律师事务所律师。
被告：广州市宏都房地产有限公司，住所地广州市从化区。
法定代表人：林强，执行董事。
原告邢仲诉被告广州市宏都房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月21日立案受理后，依法由代理审判员张庆格适用简易程序独任审理。原告委托代理人王太林到庭参加诉讼，被告经传唤没有到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年12月3日，原告与被告签订了《商品房预售合同》，合同约定被告将位于从化市江埔街从化大道南海塱横街53号4栋1106房以总价331100元出售给原告，2014年6月30日前被告需将上述房屋交付给原告使用。原告已按照合同约定履行了自己的义务，而被告未履行合同义务，到2015年5月14日才交楼，被告逾期交房的行为已违约。故诉讼请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金10595.20元（以331100元为本金，按每日万分之一标准计算，从2014年7月1日计至2015年5月14日，计320天）。2、本案诉讼费由被告承担。
庭审中，原告变更第一项诉讼请求的违约金截止日期为2015年5月5日。
被告书面辩称：一、根据被告与原告签订的补充协议第七条的约定，如遇甲方（被告）无法克服的异常天气、异常地质状况、政府行为（公共事业部门）以及其他法律规定无法施工的特殊原因，甲方（被告）可据实予以延期交房。被告未能按照约定时间交房是由于政府原因（置换地以及永久用电接入问题），根据国土部门复函，因置换地和永久用电问题政府未解决，并非被告原因造成项目竣工迟延，并批准将竣工期限延长至2014年3月27日，而项目于2013年12月9日取得了《建设工程质量监督报告》。因此，被告逾期交房是由于政府原因，并非被告主观过错导致。因前述政府行为原因导致被告根据实际情况延期交房，是完全符合补充协议第七条约定的。因此，被告不应当承担逾期交房违约责任。二、退一步而言，即使被告存在逾期交房违约情形，原告关于逾期交房违约金的计算也存在错误。原告在起诉状中确认已于2015年5月14日收房，因此，被告逾期交房违约金的计算日期应当截止至2015年5月13日，而非2015年5月14日。根据购房合同第十三条的约定，涉案房屋的交付时间为2014年6月30日前，交房违约金计算期间为2014年7月1日起至2015年5月13日止，共计317天，逾期交房违约金应为10495.80元。
经审理查明：被告是位于从化区江埔街海塱村地段欣荣宏国际商贸城的开发商。
2013年12月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件）。合同约定，原告购买被告开发的位于从化区（市）江埔街从化大道南海塱横街53号4栋11层1106房，建筑面积为38.82平方米，该商品房的用途为办公，房屋总价款为331100元。
其中，合同第十二条“交房条件”约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条“房屋交付”约定，甲方应当在2014年6月30日前将作为本合同标的物房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条“延期交房的违约责任”约定，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2、甲方应自本合同约定交房期限届满之日的次日起至房屋实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，合同继续履行。第十五条“房屋交付时的有关资料”约定，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，(一)至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第三十一条约定，本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。
合同附件七“补充协议”第五条约定，本合同中所有0.05%的违约金比例均调整为0.01%。第七条约定，如遇甲方无法克服的异常天气、异常地质状况、政府行为（公共事业部门）以及其他法律规定无法施工的特殊原因，甲方可据实予以延期交房。第十二条约定，本补充协议为买卖合同的有效补充，如买卖合同与本补充协议内容有冲突，以本补充协议为准。
合同签订后，原告已向被告支付了全部购房款，2014年4月14日被告向原告开具了购房发票。庭审中，原告确认其已于2015年5月6日收楼。
另查明：2011年11月1日，被告取得预售涉案房屋的《广东省广州市商品房预售许可证》；2013年8月7日，被告取得《建设工程规划验收合格证》；2013年11月22日，被告取得《建筑工程竣工验收报告》；2013年11月19日，被告取得《建设工程消防验收意见书》；2013年11月18日，被告取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》；2013年8月13日，被告取得《关于欣荣宏国际商贸城B区建设项目竣工环保验收的意见》；2013年12月9日，被告取得《建设工程质量监督报告》；2013年9月3日被告完成某用水；2012年6月26日，被告与广州从化中燃城市燃气发展有限公司签订《居民燃气入户合同》，供气工程已竣工且已通燃气；2015年1月16日永久用电工程竣工，完成了《供用电方案协议》约定的供电方式，取得永久用电；2015年4月9日取得通邮。
2013年9月9日，从化区（市）国土资源和房屋管理局向被告出具《关于广州市宏都房地产有限公司申请竣工延期的复函》，认为被告提出的无法按期竣工的理由，经该局调查核实如下：1、B区地块主体已竣工，到期未完成建设的是B区与A区相连的边角位置，规划为城市广场用地，包括B区与A区相连的天桥；2、涉及城市广场建设需占用城南村和禾仓村姓钟围经济合作社的留用地，已另行选址置换，目前正在办理相关手续，所涉及村社的农民不再阻挠施工；3、根据2013年5月17日市政府工作会议纪要《关于欣荣宏集团投资项目问题协调会议的纪要》的会议内容，证实截止至2013年5月17日项目仍未完成某用电的接入工作。据此，该局认为，欣荣宏时代广场项目属于非企业自身因素造成超期未竣工，造成超期未竣工的两个原因不属于企业自己可避免的客观情况，影响该地块未能按期动工建设的因素可认定为不可抗力。同时因影响项目按期竣工的置换地问题已解决，永久用电问题在市政府的支持协调下，相关部门已在积极配合解决中，因此，拟批准被告的延期竣工申请，延长该地块的竣工期限至2014年3月27日之前。
本院认为：原、被告双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件）是双方当事人在平等、自愿的基础上所签订，是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行义务。
关于应否免除被告逾期交房的违约责任问题。被告认为因政府原因（置换地以及永久用电接入问题），导致工程竣工延误，逾期交房不属于其主观过错导致，且国土部门已批准将竣工期限延长至2014年3月27日，因此其不承担逾期交房的违约责任。本院认为，虽然补充协议第七条约定，因政府行为（公共事业部门）导致无法施工，被告可据实延期交房。但是，首先，补充协议约定的政府行为并没有明确载明政府行为的具体内容，被告未提交充分证据证明置换地、永久用电问题属于补充协议约定的政府行为，故被告认为置换地、永久用电问题属于政府行为的依据不足；其次，被告作为涉案楼盘的开发商，对房地产的开发程序是清楚的，对建设风险也是可以预见的。本案中被告抗辩的原因，被告在楼盘开发建设过程中是知道存在的，也即与原告签订合同前就已经知道，那么被告在签订合同时就应当充分知道该原因对交房时间的影响，从而对交房时间和条件作出合适的约定。被告作为开发商，选择交房时间和条件的能力明显优于买受人，既然约定交房时间、条件以及相应的违约责任，就应当受合同条款的约束。至于国土部门出具的复函，是国土部门对被告申请竣工延期的答复，与本案商品房预售合同关系属于两个不同的法律关系，不能约束商品房预售合同关系中的买受人。故被告以上述理由要求免除其违约责任的依据不足，本院不予采纳，被告在合同约定的交房时间前无法将符合交付条件的房屋交付给原告，据此被告应承担逾期交房的违约责任。
关于如何计算违约金的问题。根据合同第十四条的约定，被告应自约定交房期限届满之日的次日起至房屋实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向原告支付违约金。经被告通知，原告已于2015年5月6日收楼，实际占有上述房屋，现原告主张从2014年7月1日起至2015年5月5日止每日按总房价款万分之一计算逾期交房违约金，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告广州市宏都房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向原告邢仲支付逾期交房违约金（以331100元为本金，按每日万分之一的标准从2014年7月1日起计至2015年5月5日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为32元（原告邢仲已预交），由被告广州市宏都房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本案判决确定的一审案件受理费同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张庆格
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 邝梓成