云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）昆民一终字第288号 上诉人（原审被告）徐春华，女，1975年7月3日生，汉族，昆明市人，住昆明市。 特别授权诉讼代理人周东臣，云南西翥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）张宏图，男，1965年7月3日生，汉族，现住昆明市。 被上诉人（原审原告）关亚兰，女，汉族，1983年6月27日生，现住昆明市。 两被上诉人共同委托的特别授权诉讼代理人陶应强、关亚兰，云南天外天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）昆明市安钡佳房地产开发有限公司。 住所地：昆明市吴井路**。 法定人代表人：张晓霞，总经理。 特别授权诉讼代理人杨小平，云南睿信律师事务所律师。 上诉人徐春华与被上诉人张宏图、关亚兰、昆明市安钡佳房地产开发有限公司（以下简称安钡佳公司）商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2014）官民二初字第469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月25日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审确认如下事实：2010年11月22日，原告张宏图、关亚兰与被告安钡佳公司签订《商品房购销合同》，约定安钡佳公司将其开发的位于昆明市吴井路32号百富琪商业广场A2428号房屋以1711193.22元的价格卖给张宏图、关亚兰，张宏图、关亚兰一次性付清总价款。安钡佳公司应于2011年10月31日前将该房屋交付张宏图、关亚兰使用，由安钡佳公司代办房屋所有权证。张宏图、关亚兰与安钡佳公司之间签订的《商品房购销合同》第十三条第六项约定，合同签订起30天内，由安钡佳公司负责办理备案登记。合同签订当日张宏图、关亚兰向安钡佳公司交付了2万元定金，后2011年1月7日张宏图、关亚兰将剩余房款1691193.22元一次性支付给安钡佳公司。2011年11月4日，安钡佳公司将该房屋交付给了张宏图、关亚兰使用。2014年4月，张宏图、关亚兰向安钡佳公司了解办理该房屋产权证的进展，才得知被告徐春华与安钡佳公司于2013年12月13日签订了《商品房买卖合同》，安钡佳公司将上述房屋以5000元每平方米的低价再次卖与徐春华，并进行了登记备案。另，安钡佳公司对百富琪商业广场早已卖给其他人的另外十几套房屋在同一天也卖给了徐春华，并进行了登记备案。为此，张宏图、关亚兰起诉，请求判令：1、依法确认两被告于2013年12月13日签订的《商品房买卖合同》（合同登记备案号为KM2013121306990）无效，并判由二被告负责申请办理撤销备案登记；2、依法确认原告与被告昆明安钡佳房地产开发有限公司于2010年11月22日签订的《商品房购买合同》有效；判令被告昆明安钡佳房地产开发有限公司协助原告将位于昆明市吴井路32号百富琪商业广场A2428号房屋备案登记至原告名下；3、本案的诉讼费用由两被告承担。 根据上述确认事实，原判认为：张宏图、关亚兰与被告安钡佳公司签订了《商品房购销合同》，且张宏图、关亚兰已经支付了房款1711193.22元并已接房，张宏图、关亚兰以自己行为明确履行了义务，双方合同成立并且生效。被告徐春华是在原告张宏图、关亚兰与安钡佳公司签订合同后才与安钡佳公司签订合同，根据张宏图、关亚兰提交的证据和安钡佳公司的陈述，徐春华明知本案以及其他十几套房屋已经售出，仍与安钡佳公司签订房屋销售合同并办理合同备案登记，并约定了资金占用和房屋回购等情况，徐春华与被告安钡佳公司的行为属于恶意串通损害第三人利益，应当认定为合同无效。徐春华所购买的房屋还未设立不动产物权，可撤销合同备案登记，安钡佳公司应当继续履行与张宏图、关亚兰的合同，协助其办理备案登记。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条之规定，判决：“一、被告昆明安钡佳房地产开发有限公司与被告徐春华于2013年12月13日签订的《商品房买卖合同》（合同登记备案号分别为KM2013121306990）无效；二、原告张宏图、关亚兰与被告昆明安钡佳房地产开发有限公司于2010年11月22日签订的《商品房购销合同》有效，被告昆明安钡佳房地产开发有限公司协助原告张宏图、关亚兰在30日内将位于昆明市吴井路32号百富琪商业广场A2428号房屋备案登记至原告张宏图、关亚兰名下；三、驳回原告的其他诉讼请求。” 宣判后，徐春华不服向本院提起上诉称：一、原判认定上诉人明知本案及其他十几套房屋已经出售，仍向安钡佳公司买房并办理备案登记，属于与安钡佳公司恶意串通损害第三人利益，而认定上诉人与被上诉人安钡佳公司签订的两份《商品房买卖合同》无效，属认定事实错误，且无法律依据。二、上诉人向安钡佳公司买房时，涉案房屋并无备案登记，上诉人完全有理由相信房屋尚未出售，上诉人购买的房屋，已经办理了登记备案，且付清了全部房款，现应拥有房屋的产权。请求二审撤销原判；驳回被上诉人张宏图、关亚兰的诉讼请求；并由张宏图、关亚兰承担本案诉讼费。 被上诉人张宏图、关亚兰答辩称：原判认定事实清楚、适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 被上诉人安钡佳公司答辩称：被上诉人张宏图、关亚兰是实际买房人，我公司与上诉人徐春华是民间借贷关系，备案是徐春华要求进行的，是借贷的担保，同意原判。 二审经审理确认的案件事实与一审相符，本院依法予以确认。二审并补充确认如下事实：2013年12月13日，安钡佳公司股东会决议，将公司名下“百富琪商业广场”289个车位、2017157平方米房屋，按3000万元一次性出售给徐春华，该房屋于2014年3月13日前，安钡佳公司向徐春华回购，若2013年3月13日未完成回购的，安钡佳公司须于2014年3月14日将以上车库、写字楼、商品房交付给徐春华使用……。2013年12月13日，安钡佳公司向徐春华承诺：若2014年3月13日前，安钡佳公司不能完成回购，徐春华在接房时无需交纳任何其他费用，接房时安钡佳公司将向徐春华开具购房发票；2014年3月13日前徐春华向安钡佳公司发出解除车位289个及《商品房购销合同》通知后，公司无力偿还徐春华全额购房款的，股东张晓霞承诺无限连带退还全额购房款责任等内容。2014年6月18日，安钡佳公司与徐春华签订《备忘录》，“……2014年3月交房时徐春华发现购买的房屋、车位早于2010年出售给第三方，故无法实现交付，经双方协商由安钡佳公司退还徐春华3000万元正，资金占用费及退款时间方式等作如下备忘录……。”还查明，徐春华向安钡佳公司购买房屋时未实地查看其所购买房屋及车位状况，一次性购买的房屋为16套，车位289个，本案的2套房屋包含在其中。此外，2013年12月13日上诉人徐春华与被上诉人安钡佳公司签订的二份合同为《商品房购销合同》，而非原审认定的《商品房买卖合同》。 根据本案事实，本案争议的焦点是：上诉人徐春华与被上诉人安钡佳公司签订的《商品房购销合同》的性质；二被上诉人之间房屋买卖合同是否应继续履行。 本院认为：商品房买卖合同是指房地产开发企业将房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，买受人的目的是要取得房屋所有权，根据本案所查明的事实，上诉人徐春华于2013年12月13日以3000万元价格向安钡佳公司一次性购买16套房屋及289个车位，购房时不去查看房屋、车位使用现状，去开具购房发票，该行为有悖常理，不符合购买商品房取得房屋所有权的合同目的；其次，仅仅三个月时间，在2014年3月13日前安钡佳公司要将出售的房屋和车位全部回购，若无法履行回购，双方约定退还徐春华3000万元及资金占用费及还款时间等内容。从以上行为表明徐春华并无购房取得房屋所有权的意思表示，安钡佳公司回购房屋，退还徐春华购房款，支付资金占用费的行为，本质是约定归还徐春华的借款及利息的期限。第三，一、二审诉讼中，被上诉人安钡佳公司也一致陈述与徐春华之间是借贷关系，不是房屋买卖关系。综述，上诉人徐春华与被上诉人安钡佳公司订立的《商品房购销合同》实质是借款法律关系，不是商品房买卖合同关系。《商品房购销合同》的性质是借款3000万元的担保，故对徐春华的上诉请求和理由，本院不予采信。原判认定徐春华与安钡佳公司签订的《商品房购销合同》无效，本院予以纠正。对于二被上诉人之间的房屋买卖，张宏图、关亚兰已通过按揭支付了房款，并已实际管理使用了所购房屋，双方买卖合同成立并生效，均应按合同履行各自的权利义务。原判决张宏图、关亚兰与安钡佳公司继续履行合同依法有据，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百一十八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下： 一、维持昆明市官渡区人民法院（2014）官民二初字第469号民事判决第二项，即“原告张宏图、关亚兰与被告昆明安钡佳房地产开发有限公司于2010年11月22日签订的《商品房购销合同》有效，被告昆明安钡佳房地产开发有限公司协助原告张宏图、关亚兰在30日内将位于昆明市吴井路32号百富琪商业广场A2428号房屋备案登记至原告张宏图、关亚兰名下”；第三项，即“驳回原告的其他诉讼请求”； 二、撤销昆明市官渡区人民法院（2014）官民二初字第469号民事判决第一项，即“被告昆明安钡佳房地产开发有限公司与被告徐春华于2013年12月13日签订的《商品房买卖合同》（合同登记备案号分别为KM2013121306990）无效”。 一、二审案件受理费人民币200元，由徐春华承担100元，张宏图、关亚兰承担50元，安钡佳公司承担50元。 本判决为终审判决。 本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。 审判长 田 庄 审判员 起 俊 审判员 朱 欢 二〇一五年五月十二日 书记员 孙浩宇