广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0102民初1197号
原告：广西利澳物业服务有限公司,住所地:南宁市青秀区青秀路9号盛天茗城5号楼地下1层02号商铺,统一社会信用代码:91450100773898190U。
法定代表人:陈子义,该公司总经理。
委托代理人：符立邵，广西广合律师事务所律师。
委托代理人：梁丹，广西广合律师事务所律师。
被告：廖庆成，男，1980年4月7日出生，汉族，住广西平南县。
案由：物业服务合同纠纷
适用程序：简易程序（√）普通程序（）
立案时间：2017年2月27日
开庭时间：2017年4月25日
当事人到庭情况：
原告广西利澳物业服务有限公司：代理人梁丹、符立邵到庭。
被告廖庆成：本人未到庭
原告起诉要点
诉讼请求：1、被告支付原告物业管理综合服务费24536.5元,公共用电分摊费653元,公共用水分摊费84.5元,违约金39528.3元(违约金以物业管理综合服务费为基数,按每日千分之三,自2014年7月1日暂计至2016年12月31日，之后的计至被告付清之日止)；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告购买了南宁市兴宁区昆仑大道58号盛天东郡小区S32号楼1123号房，2014年5月7日，被告购买的房屋整体验收合格，达到交付条件。2014年5月，原告多次以书面或口头告知方式要求被告收房，开发商通过报纸公告要求收房，但被告未办理收房手续。原告每半年发送一次通知单，还分别于2015年10月、2016年2月打电话与被告协商，2015年10月委托律师发函，但被告自2014年6月起拒绝向原告缴纳各项物业费用。
被告答辩要点
被告未到庭答辩也未提供证据。
认定事实及法律适用
经审理查明，2013年8月14日，被告廖庆成与南宁市盛尧房地产开发有限公司签订《南宁市商品房买卖合同》，向该公司购买了南宁市兴宁区昆仑大道58号盛天东郡小区S32号楼1123号房，该房层数地上3层，地下一层，建筑面积332.45平方米。原告利澳物业公司与南宁市盛尧房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》为《南宁市商品房买卖合同》合同附件。《前期物业管理服务合同》约定前期物业服务企业为原告利澳物业公司。澳物业公司提供物业服务内容包括：共用部位维修、养护及管理；共用设施设备维护管理；附属建筑物维修、养护和管理；共用绿地、花木、建筑小品等养护与管理；附属配套建筑和设施的维修养护和管理；公共环境卫生；交通秩序与车辆停放维护管理；装饰装修管理服务等内容。物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，以房产证记载建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊共有建筑面积，未办产权证的，以商品房买卖合同中注明的物业建筑面积为准。低层住宅地面以上建筑面积按3元/平方米/月，低层住宅地下建筑面积1.5元/平方米/月。物业管理公共服务费每半年缴纳一次，每次缴纳时间为每半年度首月10日前。生活垃圾处理费按南宁市政府规定向业主收取，属代收代缴项。水电公摊费由业主按专有物业建筑面积据实际分摊。二次加压用电按实际用水量分摊。业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费，从逾期之日起按所欠费用总额每日千分之三的标准交纳滞纳金。房开公司发出房屋交付入伙通知后，业主需要在指定期限内前往物业管理服务中心办理收房手续，如因业主个人原因未能在指定期限内前往办理收房手续，从逾期之日起物业公司有权按有偿服务每日30元计收业主托管服务费。如业主长期拖收房屋，房开公司未能履行催收义务，造成物业服务的相关费用未能收取，至业主收房前的物业服务费用由房开公司负责支付给物业公司。
另查明，广西利澳物业服务有限公司于2005年5月16日成立，其经营范围为物业服务（凭资质证经营）；家庭服务（除职业介绍及人才中介等国家专项规定外）；房屋居间代理行纪；房屋租赁；商务信息咨询（除国家有专项规定外）、翻译服务；企业形象策划；电器维修；停车场管理服务。
盛天东郡小区S32号楼2014年5月7日通过勘测、设计、施工、监理、建设竣工验收。2014年9月10日通过竣工备案。2014年5月19日，利澳物业公司发函小区开发商要求移交盛天东郡源墅小区相关资料。2014年5月23日，原告利澳物业公司向被告廖庆成邮寄收房通知书。2014年5月30日，南宁市盛尧房地产开发有限公司在南国早报发布《盛天东郡别墅组团（源墅）交房公告》，告知业主盛天东郡小区别墅组团10-1032至S33-1126号别墅已通过验收，符合交房条件，自2014年5月31日起正式办理物业交付手续。后被告未办理收房手续。原告利澳物业公司通过电话、短信方式于2015年10月起向被告催交相关费用。利澳物业公司提供记录表证实其自2014年6月1日起对盛天东郡别墅小区实施物业管理，管理内容包括秩序值班，卫生保洁、绿化、四害消毒、水泵房巡查等，利澳物业公司提供部分其交纳2016年9月、10月公共用电费缴费发票，2016年9月用水发票。
以上事实，有《南宁市商品房买卖合同》及其附件、《盛天东郡前期物业管理服务协议》、建设工程质量竣工验收意见书、邮寄回单、保安值班表、保洁工作日检表、绿化四害消杀通知、植物病虫害防治记录表、缴费通知单、中国南方电网电费清单（部分）、缴纳水费的发票(部分)等予以证实。
本院认为，根据民事诉讼法的相关规定，当事人享有对对方当事人所提出的主张和提交的证据进行答辩、质证的权利，被告经本院合法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃答辩和质证的权利。
原告利澳物业公司与南宁市盛尧房地产开发有限公签订《盛天东郡前期物业管理服务协议》对盛天东郡小区前期物业管理进行约定。根据《物业管理条例》第二十一条规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，南宁市盛尧房地产开发有限公司与原告签订的对于小区的全体业主具有拘束力，被告作为小区业主，该协议对其具有约束力，原告利澳物业公司与被告廖庆成均应当恪守合同约定。按照《盛天东郡前期物业服务协议》原告负有对盛天东郡小区实行物业管理的合同义务，而被告作为该小区的业主，亦负有基于该合同向原告交纳物业管理服务费的义务。被告未到庭提出答辩，未对原告是否履行物业服务提出异议，原告提供证据证实其按合同约定履行物业服务义务，故本院对原告主张其已经履行物业服务合同义务予以认定，被告应当按照约定支付物业服务费，原告主张被告应向原告支付2014年6月1日至2016年12月31日期间物业管理综合服务费24536.50元，该数额未超过双方合同约定的物业管理综合服务费，本院予以支持。
关于原告主张的公共用水公摊费、公共用电公摊费。原、被告签订的《盛天东郡前期物业服务协议》中约定了公共水电分摊费每月按实际使用量根据业主物业建筑面积在物业服务企业公布分摊系数后一周内缴纳。被告因其原因未接收房屋，但作为涉案房屋业主，也应依约向原告交纳上述费用，而原告在为该小区提供物业服务期间亦已为该小区业主向水电部门代交了公摊水、电费等，原告要求被告支付2015年2月5日至2016年11月8日期间公共用水公摊费84.5元、2015年3月3日至2016年11月2日公共用电公摊费653元，本院予以支持。
关于原告主张的违约金问题。《盛天东郡前期物业服务协议》中约定，业主须按半年度周期缴纳物业管理公共服务费用，并于每周期到期首月15日前缴纳，如逾期原告按照每日加收欠缴部分千分之三的标准收取滞纳金。被告未依约履行按期交纳物业管理综合服务费的义务，违反了该协议的约定，应承担支付违约金的责任。违约金制度以赔偿非违约方的损失为主要功能。原告主张按协议约定标准计算至2016年12月31日的违约金数额符合双方合同的约定，原告同时还主张自2016年12月31日后继续按日千分之三计算的违约金，据此计算的数额已超过被告所欠物业管理综合服务费，违约金过分高于被告违约给原告造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第五条的规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。按照民事活动应当遵循公平的原则，本院对原告主张的违约金进行调整，支持被告向原告支付逾期支付物业管理综合服务费违约金按所欠物业费数额即为24536.50元计算，超过部分不予支持。
判决结果
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《物业管理条例》第二十一条，最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]8号）第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告廖庆成向原告广西利澳物业服务有限公司支付物业管理综合服务费24536.50元，公共用水公摊费84.5元，公共用电公摊费653元，共计25274元；
二、被告廖庆成向原告广西利澳物业服务有限公司支付违约金24536.50元。
案件受理费710元，由原告广西利澳物业服务有限公司负担178元，被告廖庆成负担532元。
上述义务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 凌伟东
二〇一七年十月二十日
书记员 卢秀逢
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]8号）
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。