杭州市富阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0111民初8477号
原告：徐柏兴，男，汉族，1964年11月30日出生住杭州市富阳区。
原告：吴芳，女，汉族，1972年4月7日出生住杭州市富阳区。
委托诉讼代理人：王旭山、李广娟，浙江丰国律师事务所律师。
被告：李银祥，男，汉族，1974年10月24日出生住杭州市富阳区。
委托诉讼代理人：彭世君，浙江杭天信律师事务所律师。
第三人:马文华，男，回族，1972年4月1日出生住青海省湟中县。
原告徐柏兴、吴芳诉被告李银祥房屋租赁合同纠纷一案，于2017年10月10日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法适用简易程序，审理中，本院根据案件事实，通知与本案有利害关系的马文华作为本案的第三人马文华参加诉讼。本院于2017年11月9日、11月14日公开开庭进行了审理。原告徐柏兴及委托代理人王旭山、被告李银祥的委托代理人彭世君、第三人马文华到庭参加诉讼。本案现已审理完结。
原告徐柏兴、吴芳提出诉讼请求：1、判令被告李银祥向原告徐柏兴、吴芳支付拆迁装修补偿款126212元；2、案件受理费由被告李银祥负担。事实与理由：原告与被告于2015年8月30日签订了房屋租赁合同，双方约定：被告将位于杭州富阳区房屋出租给原告使用，租期3年，从2016年2月1日至2019年2月1日止，年租金26500元，第一年年租金为28000元。在合同履行期间，原告应对所租房屋进行装修，所需费用由原告自付。原告支付上家转让费50000元，正式承租被告房屋，在经营期间，原告对房屋进行了精心装修。现案涉房屋进行拆迁，被告代领了拆迁装修补偿款，原告屡次向被告催讨应属于自己的拆迁装修补偿款，但被告拒绝转付。根据相关法律及拆迁文件规定，房屋装修和附属物等补偿款及搬迁费理应归原告所有，为维护原告的合法财产权益，向贵院起诉，望判如所请。
被告李银祥辩称：对于签订租赁合同的事实予以认可，但在2016年6月20日，原告擅自将房屋转租，且不告诉被告。2017年9月份被告签订拆迁协议时候，才得知原告转租的事实，并于2017年10月27日向被告告知根据合同约定解除租赁合同，限原告在7天内归还房屋。且对于装修部分合同第八条约定，就合同期满乙方不得拆除，其他不愿拆除的，甲方不予补偿，不得拆除是甲方所有物。如果政策变化，拆除房屋的，视为合同期满，我方不应给予补偿。
第三人马文华陈述，杭州富阳区房屋是从原告徐柏兴处转租的，直到拆迁时才知原房主不知情的。租用该房后，未进行过装修，只是做了兰州拉面的广告字、LED屏，对墙上菜单的处理，与指挥部商谈时，被告知菜单是不能赔的，因此领取拆迁营业损失费、腾空费合计98000元，腾空后将钥匙交给了指挥部。对于属我装修部分，补偿费我要的。我已向原告徐柏兴付清一年的房租，实际使用到2017年9月30日，多余的房租是原告徐柏兴收取后未退还。
本院经审理认定事实如下：
原告向本院提交了证据1、2017年8月30日房屋租赁合同一份；2、估价明细单一份（复印件），证明经评估，租赁房屋的装修价值126212元；3、2016年8月27日与李凤香签订的房屋转让协议一份。被告向本院提供的证据：1、租房协议一份，证明原告擅自转租，符合合同约定的解除条件；2、短信一份，证明被告在签协议的时候，才得知转租的事实；3、拆迁评估清单一份，证明装修拆迁评估包括阁楼，附属物，装修；4、申请法院向杭州市富阳区秦望区块有机更新指挥部调取房屋搬迁协议、估价明细表。经原、被告质证，对原告提供的证据1、3和被告提供的证据的真实性双方均无异议。对原告提供的证据2打印部分的真实性无异议，本院经当事人申请调取了搬迁协议、估价清单，对法院调取的证据，当事人均无异议。本院认为该证据与评估内容相吻合。故对前述证据本院予以确认，附卷佐证。
对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。对于有争议的事实：一、原告徐柏兴将房屋转租给第三人马文华。根据第三人马文华庭审陈述，第三人在拆迁时才认识房主被告李银祥，原告徐柏兴庭审中承认转租合同中“同意转租：李银祥、倪容珍”为其代签，且未提供被告李银祥等同意转租的证据，故原告徐柏兴陈述的被告李银祥同意转租的事实不成立。二、阁楼补偿费27451元，评估报告未提及阁楼的其他装饰，应系对阁楼这一附属设施价值的确认。阁楼系房屋出租时原有的附属物。原告徐柏兴认为其中有其多隔一间增加价值，无证据证明其事实成立。三、原告徐柏兴陈述房屋原有的装修是其向上一租户转让所得。根据原告徐柏兴向本院提供的2015年8月27日与李凤香签订的房屋转让协议，其中转让费五万元，具体包含的是：五个月的房租、店内所用冰柜3只、空调1只、厨房所有设备。2015年8月30日原、被告签订的房屋租赁合同未涉及转让费问题。对于房屋原租户装修是原告向上一租户转让所得的事实，装修补偿应归原告所有的依据不足，本院不予确认。四、原告在房屋拆迁时补偿费用中涉及装修费用应否可以享受的事实问题。原、被告签订的房屋租赁合同第八条约定，原告应对租赁的房屋进行装修，改造或增设其他固定设施，应征得被告同意，费用由原告承担；合同期满，地面、墙面、卫生间、电线、电灯、灯管等装修材料不得拆除，其他不愿拆除的，被告不予补偿。房屋租赁合同第九条约定，租赁房屋在政策要求拆除的，租赁费按实计算，合同终止，原告要积极配合不得向被告提出任何要求。对合同期满后室内财产及装修的去舍作为了约定，对于拆迁补偿中可能涉及的装修补偿没有约定。具体认定事实如下：
位于杭州市富阳区房屋系被告李银祥所有，作为营业房出租给他人经营。连续三个租户均从事饮食行业。
2015年8月27日原告与原承租人李凤香、鲍洪平签订的房屋转让协议，其中转让费五万元，具体包含的是：五个月的房租、店内所用冰柜3只、空调1只、厨房所有设备。2015年8月30日原、被告就租赁权转让的房屋签订了房屋租赁合同，约定租期3年，从2016年2月1日至2019年2月1日，第一年租金为26500元，以后每年增加1500元，合同签订后交清租金；租赁合同第八条约定：“在合同履行期间，乙方（原告）应对租房进行装修，如果确需改造或增设其他固定设施，应征得甲方（被告）同意后再进行，所需费用由乙方自付，合同期满时，乙方不得拆除地面、墙面、卫生间、电线、电灯、水管等装修材料，其他不愿拆除或不得拆除的甲方不予补偿。”第九条约定：“在合同履行期间，如有政策变化，市里统一规划等其它原因需要拆除房屋，其租赁费按实际使用时间计算，本合同终止。乙方要积极配合不得向甲方提出任何要求。”
2016年6月20日原告徐柏兴与第三人马文华签订租房协议，约定租金为每年35000元，以后每年加1000元，店里的设施也租赁给其使用，费用计算在租金中，协议有效期至2018年6月20日，并代签原房主李银祥、倪荣珍的姓名和同意转租的内容。
2017年，本案所涉房屋在富阳区秦望区块有机更新项目片区范围，实行统一拆迁。2017年9月10日被告李银祥夫妻与杭州富阳城市投资集团有限公司签订《富阳区秦望区块有机更新项目片区一、片区二住宅房屋搬迁产权调换协议》，其中装修、临时建筑、附属设施等价值补偿126212元。经原告申请，本院依法向搬迁评估机构浙江广成房地产评估有限公司调取评估清单，对于装修等补偿构成为：地面装修15669元、顶面装修3428元、墙面装修23504元、灯具450元、水电3917元、厨房设施3900元、单项卫生设施360元、矮柜1350元、广告门头10440元、卷闸门4455元、铁皮烟囱1350元、固定钢化玻璃补差2079元、铝合金门1802元、LED屏405元、广告字990元、墙面补1500元、阁楼27451元、补墙面装修8578元、补顶面装修2058元、补木地板12526元，合计126212元。其中，LED屏405元、广告字990元为第三人马文华装修，阁楼为出租时原有的。
本院认为，一、原、被告间签订的房屋租赁合同，符合法律规定的合法要件，应为有效合同。原告与第三人之间签订的租房协议，由原告向第三人转租并收取租金，系包租性质，未经原房主同意应是擅自转租行为，但因该房已经合法拆迁，被告与第三人已与拆迁部门达成了拆迁补偿协议，第三人已腾房，终止了租赁关系。二、对于房屋装修补偿费归属问题，原、被告租房合同第八条约定，房屋租赁期满地面、墙面、卫生间、电灯、水管等装修材料不得拆除；只是对合同期满时保留装修的约定，现在合同未满时因拆迁对装修进行补偿，应是谁装修谁得益的方式处理，但该装修除部分装修明确外，原告向被告承租时，原租户已有相应的装修，转让费中约定的是剩余租金、设施及厨房所有设备，原告认为拆迁房的装修全部是其装修或其向上一家租户转让所得的证据不足，对该说法本院不予采信。原、被告租房合同第九条从条文内容应是对合同终止条件的特别约定，并非是对装修处理的特别约定。租房合同第八、九条两个条款均未涉及遇到拆迁时补偿款分配的约定。对于装修主体明确部分，按谁装修谁得益原则处理，具体的为：LED屏405元、广告字990元为第三人马文华装修，装修补偿费1395元被告应支付给第三人马文华。阁楼由被告建造，补偿费27451元应属被告所有；根据原告与李香凤的房屋转租合同，厨房设施3900元、铁皮烟囱1350元、矮柜1350元应属原告所有，故合计补偿费6600元被告应支付给原告；对于其余财产因无确切证据证明为原告装修，也没有约定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第四项规定：“因不可归责于双方事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的除外。”本院依据该规定的精神采取公平原则对装修补偿费进行处理，对于装修补偿费原、被告各半所有，即其余90766元各半所有，原、被告各45382元。被告尚应支付原告装修补偿费合计42046元。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百一十九条、第一百二十六条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第90条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：
一、被告李银祥支付原告徐柏兴、吴芳装修补偿款计人民币42046元。
二、被告李银祥支付第三人马文华装修补偿款计人民币1395元。
上述款项，被告李银祥于本判决生效之日起十日内付清。
三、驳回原告徐柏兴、吴芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2824元，减半收取1412元，由原告徐柏兴、吴芳负担935元，被告李银祥负担452元，第三人马文华负担25元。
原告徐柏兴、吴芳于本判决生效之日起十五日向本院申请退费，被告李银祥在本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的案件诉讼费用，第三人马文华在本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的案件诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 陆利英
二〇一七年十一月二十八日
书记员 张 成