江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣08民终322号
上诉人（原审被告）：李宏斌，男，1973年12月29日出生，汉族，住江西省泰和县。
被上诉人（原审原告）:李文雄，男，1971年3月4日出生，汉族，住江西省泰和县。
委托诉讼代理人：周新兴，江西西昌律师事务所律师。
上诉人李宏斌因与被上诉人李文雄租赁合同纠纷一案，不服泰和县人民法院（2017）赣0826民初1715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李宏斌上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李文雄的诉讼请求。2.判令李文雄承担一审诉讼费用。事实和理由：1.原判认定事实不清。李文雄没有按合同缴纳一年租金，李宏斌不予退回租金和保证金。2.原判适用法律错误。双方签订的合同中已有关于损失的明确约定；本案店面因是违章建筑被政府强拆，李文雄应该向有关政府主管部门提出赔偿请求。
李文雄辩称，1.原判认定事实清楚。2017年1月21日泰和县城市管理委员会下发《关于对泰和县临时啤酒夜宵城进行限期搬迁拆除的通告》，称泰和县临时啤酒夜宵城合同已于2016年6月30日到期，限经营户于2017年6月30日前自行迁出该临时啤酒夜宵城。李文雄因此行使不安抗辩权，决定2017年的店面租金三个月一交，李宏斌是认可的。2.原判适用法律无误。本案租赁合同无法继续履行完毕系李宏斌未取得足够的店面租赁期所致，而不是李文雄经营不善，也不是国家政策原因或政府征收征用，故李宏斌应承担相应的违约责任。请求驳回上诉，维持原判。
李文雄向一审法院起诉请求：1.判令李宏斌退回租金12500元、水电保证金10000元；2.判令李宏斌赔偿李文雄装饰装修损失181629元，搬运费3250元、搬迁停业损失35595元；3.本案诉讼费由李宏斌承担。
一审法院认定事实：2014年12月18日，李宏斌与房东邱志芳签订了一份租赁合同，约定承租泰和县燕京啤酒城13间店面，租金每年160000元，租赁期限自2015年3月1日至2018年3月1日。2015年3月17日，李文雄、李宏斌就李宏斌承租泰和县燕京啤酒城内的店面10-15号五间店面转租事宜签订了一份《店面租赁合同书》。该合同约定：租赁期限自2015年3月17日至2018年3月26日止；租金每年75000元，每年3月1日付清，否则李宏斌有权收回店面。合同签订后，李文雄向李宏斌缴纳了10000元水电保证金。2016年，李文雄将店面租金直接支付给了房东邱志芳，李宏斌对此未提出异议且该租金已抵偿其应付给房东的部分租金。2017年1月21日，泰和县城市管理委员会下发《关于对泰和县临时啤酒夜宵城进行限期搬迁拆除的通告》。该通告称：泰和县临时啤酒夜宵城合同已于2016年6月30日到期，不再续签场地租用及相关管理协议，限经营户于2017年6月30日前自行迁出该临时啤酒夜宵城。2017年2月28日，李宏斌收取了李文雄2017年3月26日至2017年6月26日店面租金18750元。2017年6月26日，李宏斌收取了李文雄2017年6月26日至2017年9月26日店面租金18750元。2017年7月26日，李文雄从承租的店面中搬离。2017年7月27日，泰和县燕京啤酒夜宵城被拆除。2017年7月25日，李文雄委托江西神州司法鉴定中心对李文雄经营的三笑私房菜一分店装饰装修价值进行了鉴定。2017年8月9日，江西神州司法鉴定中心做出赣神州司鉴字[2017]第P47号司法鉴定意见书。该鉴定意见书认为，李文雄承租经营的三笑私房菜一分店（五间店面）装饰装修价值为302715.71元，成新率60%，补偿价（取整）181629元。李文雄为鉴定支出鉴定费3000元。李文雄因搬迁店面财产共支出搬家费6500元，该搬迁费中包含李文雄承租另外一部分店面的搬迁费。
一审法院认为，李宏斌与李文雄签订店面转租合同，且店面房东未提出异议，该合同依法成立，双方均应按照合同约定行使权利履行义务。双方约定合同租赁期限为2015年3月17日至2018年3月26日，现因店面场地租用合同到期，政府对店面所处泰和县燕京啤酒城进行了拆除，从而导致了双方的店面租赁合同无法继续履行。此次政府对泰和县燕京啤酒城进行拆除是基于合同到期原因而非政府征收征用，因此此次政府拆除行为不构成不可抗力；李文雄、李宏斌签订的店面租赁合同无法履行完毕系李宏斌未取得足够店面租赁期限所致，李宏斌应承担相应的违约责任。李文雄主张李宏斌返还预交的2个月租金12500元和水电保证金10000元，其提交的证据可以证实，予以支持。李文雄承租李宏斌转租的店面用于经营餐饮，投入了资金进行了装修装饰，店面的提前拆除给李文雄造成了装修装饰、搬迁等方面的损失，李宏斌应予以赔偿。双方约定店面租赁期限为3年，因此装修装饰的使用期限也应为3年，李文雄主张按照现有的装修装饰价值计算损失有失公平，不予支持，装修装饰的损失应为67270.16元（装修装饰造价302715.71元÷36个月合同期×8个月未履行完合同期）。李文雄主张李宏斌赔偿搬迁费3250元，其提交的证据可以证实，予以支持。政府拆除通告在拆迁前半年就已下发，李文雄有充足的时间进行搬迁准备，因此其主张的停业损失缺乏事实依据。李文雄三个月一交2017年的租金是在政府拆迁通告下达之后，此时合同履行处于一种不稳定状态，李文雄基于不安抗辩未一次性交清2017年租金，情有可原，于法有据。李文雄将2016年的租金直接交付给房东，李宏斌知情后并未提出异议，且该租金已抵偿李宏斌应付给房东的租金，故李文雄将租金直接支付给房东行为并不违反合同约定。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条之规定，判决：一、限李宏斌于本判决生效之日起五日内向李文雄返还店面租金12500元、水电保证金10000元，共计22500元；二、限李宏斌于本判决生效之日起五日内向李文雄赔偿装修装饰损失67270.16元、搬迁费3250元，共计70520.16元；三、驳回李文雄的其他诉讼请求。本案诉讼费4630元，李文雄承担2504元，李宏斌承担2126元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据当事人双方的诉辩意见，当事人二审争议的焦点是：一、依约李宏斌是否应退还租金、保证金？二、依法李文雄的装修装饰损失费、搬迁费应当向谁主张？
关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，可以中止履行。第一百零八条规定：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。虽然本案李文雄、李宏斌签订的《店面租赁合同书》约定了租金每年3月1日付清，自2017年2月起李文雄将租金每三个月交一次违反了合同约定，但根据2017年1月21日泰和县城市管理委员会下发的通告，泰和县临时啤酒夜宵城合同已于2016年6月30日到期，不再续签场地租用及相关管理协议，限经营户于2017年6月30日前自行迁出该临时啤酒夜宵城。因此，李文雄选择自2017年2月起将租金每三个月交一次，是在已明确李宏斌不能提供合同约定的租赁期限，即李宏斌已构成预期违约的情况下，为维护自身合法权益对合同内容作出的变更，该变更符合法律规定，有利于更好地实现订约目的，也已被李宏斌所接受。本案李宏斌没有提供合同约定的租赁期限，依法应承担退回相应租金的责任；10000元水电保证金作为履行《店面租赁合同书》的担保，在该《店面租赁合同书》已无履行可能、且李文雄无恶意违约行为时，依法应退回李文雄。
关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案《泰和县临时啤酒夜宵城经营合同》，该合同分两期签订，第一期2013年7月1日至2016年6月30日，如政府对该场地未做出建设规划、回收，签订第二期2016年7月1日至2018年6月30日；根据一审法院查明的事实，2014年12月18日李宏斌与邱志芳签订租赁合同时就约定了租赁期限至2018年3月1日；根据本案《店面租赁合同书》，李文雄、李宏斌的签约时间是2015年3月17日。因此可以认定李宏斌将涉案店面租赁给李文雄时尚未取得《店面租赁合同书》要求的租赁期限，导致本案合同依约不能继续履行，李宏斌依法应承担违约责任。根据本案《泰和县临时啤酒夜宵城经营合同》，本案店面配套有钢棚等设施；根据本案《店面租赁合同书》，租赁期间李文雄自行负责装修等。故依约李文雄为履行合同需要可以自行装修装饰，李宏斌依法应对该装修装饰因合同不能继续履行而不能使用的时间负责。因合同不能继续履行导致李文雄搬迁的费用，依法李宏斌亦须承担责任。故李宏斌提出李文雄应向政府主管部门提出赔偿请求的上诉意见依法不予采纳。
综上所述，李宏斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2126元，由上诉人李宏斌负担。
本判决为终审判决。
审判长 张才长
审判员 陈 麒
审判员 李伟杰
二〇一八年三月十六日
书记员 刘 娟