江苏省宜兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜商初字第2618号
原告宜兴市新天地农村小额贷款有限公司，住所地宜兴经济开发区边庄村。
法定代表人宦和根，该公司总经理。
委托代理人史永强、许雯雯，上海市协力（无锡）律师事务所律师。
被告钱跃强，男，1963年4月25日生，汉族，住宜兴市。
被告吴莲娣，女，1963年7月23日生，汉族，住宜兴市。
原告宜兴市新天地农村小额贷款有限公司（以下简称新天地公司）与被告钱跃强、吴莲娣金融借款合同纠纷一案，本院于2015年12月27日立案受理后，依法由代理审判员钱晋适用简易程序于2016年2月4日公开开庭进行了审理。原告新天地公司的委托代理人许雯雯到庭参加诉讼，被告钱跃强、吴莲娣经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告新天地公司诉称：2013年1月28日，他公司与钱跃强签订最高额借款合同一份，约定自2013年1月28日起至2014年1月27日止，钱跃强可向他公司申请最高额不超过70万元的贷款。同日，他公司与钱跃强、吴莲娣签订最高额抵押合同一份，约定钱跃强、吴莲娣以权证号为1000078761、1000078759的房屋为钱跃强的借款提供抵押担保；钱跃强、吴莲娣另向他公司出具承诺书一份，言明以前述房屋提供抵押担保，如不能还款的，抵押房产由他公司处理。2013年1月29日，双方办理了前述房屋的抵押登记手续。2013年8月8日，他公司向钱跃强交付借款70万元，并约定借款期限至2014年1月27日。借款到期后，钱跃强仅按月息15‰支付至2014年6月21日，另于2015年9月30日归还利息1万元，其余本息均未归还。经其催要未果，故诉至法院，请求判令：1、钱跃强偿还借款本金70万元及相应利息（以70万元为基数，自2014年1月28日起至2014年6月21日止按月利率3‰计算所得罚息10011元，自2014年6月22日起至实际给付之日止按月利率18‰计算，其中革除10000元）；2、新天地公司对钱跃强、吴莲娣的抵押房产拍卖、变卖所得价款在担保范围内优先受偿；3、各被告承担本案的诉讼费和保全费。
被告钱跃强、吴莲娣均未作答辩。
经审理查明：2013年1月28日，新天地公司与钱跃强签订最高额借款合同一份，约定自2013年1月28日起至2014年1月27日止，新天地公司根据钱跃强的需要、资信状况和担保情况等向钱跃强提供的最高额贷款余额不超过70万元的贷款，每笔贷款的金额、期限、用途、还款方式以借款凭证为准，且借款凭证是合同的组成部分，具有同等法律效力。合同项下借款按月计息，结息日为每月的第20日。借款人应当按期归还贷款本金，并在结息日向贷款人支付利息。如借款人不按期归还贷款本金又未获准展期，从逾期之日起借款人按合同约定利率加付20%的利息。本合同项下借款的担保方式为抵押，抵担保合同另行签订。因借款人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）及实现债权的其他一切费用。
同日，新天地公司与钱跃强、吴莲娣签订最高额抵押合同一份，约定钱跃强、吴莲娣自愿以坐落于广汇花苑99幢101室、201室的房屋为钱跃强自2013年1月28日起至2014年1月27日止在新天地公司办理约定的贷款业务所实际形成的债务的最高本金余额70万元提供抵押担保，抵押担保的范围包括债务人依主合同与债权人发生的全部债务本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等以及诉讼费、律师费等债权人实现债权的一切费用。钱跃强、吴莲娣另向新天地公司出具承诺书一份，言明以广汇花苑99幢101室、201室的房屋抵押给新天地公司作为向新天地公司申请借款70万元的抵押，如不能偿还贷款，前述房屋由新天地公司处理，钱跃强、吴莲娣及家庭成员承诺居住在前述房屋所配套的车库中。后双方办理了前述房屋的抵押登记手续，登记在钱跃强、××名下××于××屺亭街道××室（房屋所有权证号1000078761）、201室（房屋所有权证号1000078759）房屋登记债权金额分别为35万元、35万元。
2013年8月8日，新天地公司向钱跃强发放贷款70万元，到期日为2014年1月27日，借款月利率15‰。钱跃强取得借款后未按约还款，新天地公司确认钱跃强仅按月利率15‰支付利息至2014年6月21日，另于2015年9月30日支付利息10000元，其余本息均未归还。
以上事实，有新天地公司提供的最高额借款合同、最高额抵押合同、承诺书、他项权证、借款借据、记账凭证及本院庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为：本案所涉的最高额借款合同、最高额抵押合同均系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。纠纷的引起是借款人钱跃强未及时归还借款本息、各担保人未履行担保责任所致，责任在各被告。因借款合同中约定借款人不按期归还贷款本金又未获准展期，从逾期之日起借款人按合同约定利率加付20%的罚息，且借款已于2014年1月27日到期，故钱跃强虽已按月利率15‰支付利息至2014年6月21日，新天地公司仍有权主张自借款逾期之日即2014年1月28日起至2014年6月21日止以本金70万元为基数按月利率15‰的20%即月利率3‰计算的罚息；同理，以70万元为基数自2016年6月22日起至实际付款之日止的逾期罚息利率按照借款借据及借款合同约定应为月利率15‰上浮20%，故新天地公司主张相应的逾期利息并无不当，但不得超过中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍；同时，相应利息中应革除钱跃强已于2015年9月30日支付的10000元。根据最高额抵押合同约定，新天地公司对钱跃强、吴莲娣提供的抵押财产经折价或拍卖、变卖后所得价款在抵押登记债权数额内享有优先受偿权。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条，《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、钱跃强于本判决发生法律效力之日起十日内归还宜兴市新天地农村小额贷款有限公司借款本金70万元及利息（以70万元为基数，自2014年1月28日起至2014年6月21日止按月利率3‰计算，自2014年6月22日起至实际付款之日止按月利率15‰加付20%计算，但不得超过中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍；其中应革除10000元）。
二、对钱跃强的上述债务及本案应承担的诉讼费，宜兴市新天地农村小额贷款有限公司有权以钱跃强、吴莲娣提供抵押的坐落于宜兴市屺亭街道广汇花苑99幢101室（房屋所有权证号1000078761）、201室（房屋所有权证号1000078759）的房屋经折价或者拍卖、变卖所得价款分别在登记债权数额35万元、35万元范围内优先受偿。
三、驳回宜兴市新天地农村小额贷款有限公司的其他诉讼请求。
各被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费11880元减半收取5940元，由钱跃强负担。（新天地公司同意其预交的案件受理费由钱跃强向其直接支付，本院不再退还，由钱跃强于本判决发生法律效力之日起十日内向新天地公司支付。）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号11×××05）。
代理审判员 钱 晋
二〇一六年二月十九日
书 记 员 曹融荣
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》：
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》
第六条民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超过此限度的，超出部分的利息不予保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。