湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书(2015)大民初字第783号原告（反诉被告）杨赛群，女，1962年4月10日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区红星社区火车南站。委托代理人覃淑娟，湖南楚信律师事务所律师。被告（反诉原告）张伟，男，1967年9月20日出生，汉族，住湖南省新邵县。委托代理人张莲芬。原告杨赛群与被告张伟房屋租赁纠纷一案，本院于2015年7月6日立案受理。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨赛群及委托代理人覃淑娟，被告张伟的委托代理人张莲芬均到庭参加诉讼。现已审理终结。原告杨赛群诉称，2011年9月30日，原告与被告共同为甲方，案外人张磊为乙方订立了门面租赁合同，合同约定原、被告将坐落于邵阳市火车南站湘中电脑城后第8栋4-7号门面租赁给张磊，租赁期限自2011年10月1日至2018年9月30日，该合同第一条约定：在租赁期内，甲方必须保证乙方正常经营，不得以任何理由阻挠乙方正常经营，违者乙方有权要求甲方赔偿所有损失。张磊将所租赁的门面装修成小型宾馆，由于经营不善，张磊将宾馆转让给了艾正平，2014年11月18日艾正平又将该门面转让给原告。经被告姐姐张莲芬同意后，原告以110000元的价格转让到该门面并继续经营宾馆，并交纳了到2015年4份的房屋租金。2015年1月3日，被告无故将该门面强行收回，损坏门面内的一切设施，并租赁给他人，造成原告巨大损失。请求判令被告张伟立即偿还及赔偿原告各项经济损失共计人民币154400元（其中退还原告押金2000元、赔偿原告门面转让费110000元、赔偿财产损失12000元、退还租金10400元、赔偿经营损失20000元）。被告（反诉原告）张伟答辩并反诉称，位于邵阳市火车南站12号地8号楼的第4、第5号门面为被告所有。2008年3月4日，被告与案外人赵新华签订房屋租赁合同，将上述门面出租给赵新华，租赁期限自2008年4月10日至2013年4月10日。2011年经被告同意，赵新华将该门面转租给原告，双方未签订书面租赁合同。门面租赁期间，原告未经被告同意，擅自将门面两次高价转租给他人，以赚取转让费。2013年被告向门面承租人说明情况并提出收回门面。当被告收取门面时，发现门面已被原告非法占用，时间长达18个月，致使被告无法将该门面正常出租经营，造成被告直接损失46800元。原告捏造假合同，原告提交的合同中承租门面为4-7号，而被告门面为4、5号，原告拥有6号门面，7号门面为他人所有，原告也未提供7号门面所有权人的签字或者授权，原告伪造被告的签字，进行恶意诉讼。请求驳回原告的诉讼请求，并判令反诉被告向反诉原告支付非法房屋占用费46800元（自2013年10月9日至2015年4月3日，按2600元/月计算）。反诉被告杨赛群对反诉原告张伟的反诉辩称，2011年3月赵新华转给反诉被告是空门面，反诉被告装修后开宾馆；2013年转租给张磊，反诉原告张伟是同意的；2013年11月6日由张磊转给艾正平，2014年11月18日该门面由艾正平转让给反诉被告，反诉原告是收了租金的，故反诉原告反诉的非法占用门面是不成立的。原先杨赛群为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、身份证复印件各1份共2页，拟证明原、被告的诉讼主体资格。2、房屋租赁合同复印件1份共2页，拟证明原、被告将门面出租给张磊，张磊对该合同予以认可。3、接处警案（事）件登记表复印件1份1页，拟证明被告违约，被告代理人张莲芬于2015年1月3日将两间门面上锁。4、公安派出所对张莲芬的询问笔录复印件各1份共2页，拟证明被告代理人张莲芬同意将门面出租给原告。5、收款收据、银行卡交易明细清单复印件各1份共2页，拟证明原告向被告交纳了门面租金。6、营业执照、收条、存款凭单复印件各1份共3页，拟证明原告向艾正平支付了门面转租费110000元。7、证人陈兰香证言复印件1份1页，拟证明原告将门面转租给张磊时，与被告通过电话，被告张伟同意租给张磊。8、证人唐寅平证言复印件1份1页，拟证明艾正平将门面以110000元的价格转租给原告杨赛群，被告妹夫于2015年1月13日将门面上锁。被告张伟向本院提交了如下证据：1、被告张伟与赵新华签订的《房屋租赁合同》复印件1份共2页，拟证明被告将其门面出租给赵新华，原告于2011年10月10日接手租赁被告的门面，但双方未签订书面合同。2、收款收据、银行个人业务凭证、银行交易明细单复印件各1份共6页，拟证明被告收取租金的情况，租金标准为每半年15600元。3、公证书及物品清单复印件1份共3页，拟证明公证处通知原告参与清点物品，原告不予配合，以及从门面内搬出的物品品种和数量。4、申告复印件1份1页，拟证明物品搬出后已通知原告领取。5、司法鉴定意见书及发票复印件1份共20页，拟证明原告提供的与张磊签订的《房屋租赁合同》中张伟的签名系伪造，原告伪造合同。被告支付了鉴定费4000元。6、房产权证复印件1份共4页，拟证明大祥区火车南站12号地8号楼第4、第5号门面为被告所有。对原、被告所提交的证据，经庭审质证，被告对原告提交的证据1、5无异议；对证据2的真实性、合法性有异议，认为合同中“张伟”的署名经司法鉴定，不是张伟本人所写，该合同虚假；对证据3、4的真实性提出异议，认为该组证据为复印件，且未经出具单位核对并加盖公章，另询问笔录不完整，断章取义，询问笔录在前，报警记录在后；对证据6的关联性有异议，认为艾正平将店子转给原告，并未通知被告，被告并不知情，原告支付给艾正平的钱与被告无关；对证据7、8的真实性提出异议，认为原告多次转租门面并未征得被告同意。原告对被告提交的证据2、6无异议；对证据1的关联性有异议；对证据3、4的合法性、真实性有异议，认为被告方到门面内搬物品，原告并不知情，是被告强制收走原告的门面及所有物品，至今没有返还给原告；对证据5的合法性有异议。对原、被告所提交的证据，本院经审查，认证如下：1、原告提交的证据1、5和被告提交的证据2、6各方当事人均无异议，且与本案具有关联性，本院予以采信。2、原告提交的证据2、7拟证明原告与张磊签订租赁合同得到被告的认可，但被告对此事实予以否认。经司法笔迹鉴定，租赁合同上被告的签名系伪造，原告提供了证人陈兰香的证言，但证人系原告经营客栈的工作人员，与原告关系密切，且原告并无其他证据予以佐证，故该组证据并不能证明租赁合同经被告认可，仅证明原告将被告门面转租给张磊。3、原告提供3、4分别为原、被告向公安机关所做陈述，证据3中原告陈述被告两间门面由被告方上锁，而证据4中被告代理人陈述门面被原告锁住，相互矛盾，但结合被告提交的证据3，公证书中记载“门面大门已经打开（据张莲芬称，大门系其自己用钥匙打开）”及原告提交的证据8证人唐寅平证言“2015年元月13号张伟妹夫锁门的时候我也在场”，可以认定被告的两间门面在2015年1月由被告代理人上锁。但原告提交的证据4仅证明了2012年原告承租门面得到被告方认可，但不能证明此后承租人艾正平将被告两间门面转租给原告得到被告认可。4、原告提交的证据6、8与本案具有关联性，本院予以采信。5、被告提交的证据1与本案具有关联性，本院予以采信。6、原告对被告提交的证据3、5的真实性、合法性提出异议，但公证书及鉴定书均为有权机构作出，具有合法性，而原告并未就真实性提供证据予以反驳，故其异议不能存立，对被告提交的证据3、5本院予以采信。7、原告庭审中否认收到被告发出的申告书，被告也未能提供证据证明申告书已交原告，故被告提交的证据4本院不予采信。根据以上信的证据和当事人陈述，本院确认以下案件事实：位于邵阳市大祥区火车南站12号地8号楼的1004、1005号门面为被告张伟所有。2008年3月4日，被告与赵新华签订了《房屋租赁合同》，约定：被告将其所有的上述两间门面（面积共约180平方米，含夹层共2层）出租给赵新华，租赁期自2008年4月10日至2013年4月10日止；房屋租金为每月860元，第二年、第三年房租金每年增加10%；被告收取赵新华租赁押金1000元；租赁期满前，要继续租赁的，应当在租赁期满一个月前书面通知被告，被告在租期届满后仍要对外出租房屋的，赵新华在同等条件下有优先租赁权，双方另行签订租房合同；租赁期满合同自然终止；未经被告书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的，被告有权终止合同，收回房屋；在租赁期内或租赁期满，未经被告同意，中途擅自退租的，被告不退还所有收取的房租和押金。赵新华租赁被告门面后经营至2011年，并向被告交纳了至2011年10月8日的租金。2011年在租赁期内，经被告同意，赵新华退租，将门面转给原告杨赛群，由原告承租，但未签订书面租赁合同。自2011年10月10日以后的被告门面租金一直由原告支付。原告接手被告门面后，将邵阳市大祥区火车南站12号地8号楼的4至7号门面及夹层和二楼原告住房改建为雅居客栈，经营住宿。2011年9月30日，原告将雅居客栈租赁给张磊经营，双方签订了《房屋租赁合同》，约定：租赁期限至2018年9月30日止，租金第一年为80000元，此后随行就市，即按周边区域同类租金的平均值确定。2013年11月，张磊将雅居客栈转让给艾正平。2014年5月14日，原告通过银行转账向被告支付半年的门面租金15600元。2014年被告发现其门面转由艾正平经营后，被告方提出异议，经与艾正平协商，被告于2014年10月18日向艾正平收取了15600元租金（租期自2014年10月8日至2015年4月8日），但双方未签订书面租赁合同。2014年11月28日，在未征得被告同意的情况下，艾正平将雅居客栈以110000元转让给原告，艾正平收取转让费后向原告出具了收条，注明转让费含被告两间门面到2015年4月房租费。2014年12月，被告发现其门面转由原告经营后，表示反对要求收回门面，原、被告发生争执。2015年1月13日，被告将其两间门面的大门锁住。2015年4月13日，被告代理人张莲芬向湖南省邵阳罡大公证处申请证据保全。当日，公证处工作人员电话通知原告前来清点物品，原告以有事为由拒绝参加。张莲芬用钥匙将门面大门打开，将原告放置在门面内的物品搬出，公证人员对搬运物品的全程进行了摄像，并制作了《位于邵阳市大祥区火车南站12号地8号楼的2间门面（该门面左侧为圣尚布艺，右边为夜晏烧烤城）内残留物品清单》。庭审中，被告对收取赵新华2000元押金的事实予以认可。本案诉讼中，原告申请对门面内财物价值及同地段同档次宾馆的日经营收入及利润进行评估，但因原告未能按要求提供鉴定资料，致使鉴定机构无法出具鉴定结论。被告申请进行笔迹鉴定，经鉴定，原告提供的2011年9月30日签订的《房屋租赁合同》中，“张伟”的署名不是被告张伟的笔迹。被告支付了鉴定费4000元。本院认为，本案是一起房屋租赁纠纷。被告将其所有的门面出租给赵新华，双方签订了租赁合同，系双方真实意思的表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人”，本案在租赁期内，经被告同意，赵新华将承租被告门面的租赁权转让给原告，赵新华退出承租关系，原、被告建立租赁关系。但双方未另行签订租赁合同，原告作为赵新华在租赁关系中权利义务的受让人，接替赵新华的地位，故原、被告仍应按被告与赵新华签订的租赁合同履行。在原租赁合同到期后，原告继续向被告交纳租金，被告接纳租金，原、被告的租赁关系延续，但原、被告未签订书面合同，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，故本案原、被告间的租赁自2013年4月10日后，为不定期租赁。原告提出在征得被告的同意，其将被告门面转租给张磊，并提供了原、被告与张磊签订的租赁合同，但经鉴定，合同上被告的签名系伪造，且原告承租被告门面期间的租金一直由原告直接支付给被告，被告庭审明确表示对原告的转租行为不知情，故原告的上述主张缺乏充分证据，本院不予确认。且按被告与赵新华签订的租赁合同的约定，房屋转租需经被告书面同意，依据法律规定，即使经出租人同意，承租人转租房屋约定的租赁期限不得超过承租人剩余租赁期限，超出部分的约定无效，故原告主张被告门面经被告同意租赁给张磊，租期至2018年9月的主张不能成立。原告与张磊签订的合同对被告不具约束力。原告租赁被告门面期满后，被告经与门面的实际使用人艾正平协商，被告其门面出租给艾正平，并收取了艾正平自2014年10月8日至2015年4月8日的门面租金15600元，双方租赁关系成立。但艾正平在未经被告同意的情况下，擅自将被告门面转租给原告，被告明确表示反对要求收回门面，并于2015年1月13日将门面上锁，终止租赁合同履行。而艾正平向被告所交纳的门面租金已由原告支付给艾正平，故原告有权要求被告返还合同未履行部分的2015年1月至4月的租金7800元。在被告同意的情况下，原告从赵新华手里受让了被告门面租赁权，承受了原承租人的全部权利和义务，成为新的承租人。原合同虽约定租赁押金为1000元，原告提出被告实际收取了2000元押金，被告亦予认可，故原告要求被告返还收取的押金2000元有理，本院予以支持。艾正平将被告门面租赁权转让给原告，未得到被告的认可及追认，其转让被告门面的行为不具有法律效力，因此所造成的原告转让费的损失，原告可依据缔约过失责任，向艾正平主张权利。原告要求被告承担租金之外的转让费损失，缺乏法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及民事诉讼证据规则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告虽就营业损失及财物损失申请鉴定，但因其未能提供相关资料，致使鉴定无法进行，原告应承担举证不能的法律后果，故本院对原告提出的财产损失及营业损失的诉讼请求不予支持。原告坚称租赁合同上为被告亲笔签名，被告申请笔迹鉴定，鉴定结论合同上被告签名非本人笔迹，故被告支付的鉴定费4000元由原告承担。反诉原告（本诉被告）的门面租金已收取，其要求反诉被告（本诉原告）赔偿租金损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十七条、第二百一十五条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张伟应返还原告杨赛群押金及租金共计人民币9800元，扣除原告应承担的鉴定费人民币4000元，余款人民币5800元，限被告张伟在判决生效后10日支付给原告杨赛群。如未按期履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告杨赛群的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告张伟的反诉请求。本案收取案件受理费1694元，反诉受理费485元，共计人民币2179元，由原告杨赛群负担847元，被告张伟负担1332元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长  徐 韬人民陪审员  肖国新人民陪审员  张红梅二〇一六年十二月二十三日书 记 员  宁 明附相关法条：中华人民共和国合同法第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。