台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙1002民初1046号
原告：台州市椒江电力投资开发有限公司，住所地：台州市椒江区解放南路81号，统一社会信用代码：91331002704677722X。
法定代表人：林晶，该公司董事长。
委托代理人：甘丽君，1989年11月19日出生，汉族，住温岭市。
被告：台州新锦江控股有限公司，住所地：台州市椒江区解放南路251号，统一社会信用代码：913310027909945635。
法定代表人：陈耀明，该公司总经理。
委托代理人：顾小丽，该公司员工。
委托代理人：解蔓，该公司员工。
原告台州市椒江电力投资开发有限公司（以下简称电力开发公司）为与被告台州新锦江控股有限公司（以下简称新锦江公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2017年2月9日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员陈静适用简易程序，于2017年3月20日公开开庭进行了审理。原告电力开发公司的委托代理人甘丽君，被告新锦江公司的委托代理人顾小丽、解蔓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告电力开发公司起诉称：被告原名称为台州新锦江百货有限公司，于2015年4月23日更名为现名。2011年8月23日，原告委托台州市椒江区发展和改革局（以下简称椒江发改局）与被告签订房屋租赁协议书，约定原告将所有的坐落于椒江区解放南路81号一幢四层楼房租赁给被告使用，租赁期限为5年，自2011年10月1日至2016年9月30日，2011年10月1日至2012年9月30日租金为180000元，之后每年租金递增4%，被告逾期支付租金应支付欠付租金0.3‰计算的滞纳金。根据约定，被告应向原告支付2014年10月1日至2015年9月30日的租金202475.52元，但被告仅于2015年5月4日支付2014年10月1日至2015年3月31日的租金98345.43元，少支付2892.33元。之后，被告未再向原告支付租金，经原告多次催讨仍不缴纳。至2016年9月30日涉案房屋租用期限届满，被告一直未与原告签订续租协议，也未腾退房屋。故请求判令：1．确定原、被告于2011年8月30日签订的房屋租赁协议书已于2016年9月30日终止；2．被告立即腾退并返还原告坐落于椒江区解放南路81号的一幢四层楼房；3．被告支付自2015年4月1日起至2016年9月30日止椒江区解放南路81号的一幢四层楼房的租金314704.63元（包括2014年10月1日至2015年3月31日被告少支付的2892.33元）；4．被告支付自2016年10月1日起至实际腾退房屋之日止按年租金218997.52元计算的椒江区解放南路81号的一幢四层楼房的房屋占有使用费；5．被告支付按应付租金每日0.3‰计算至实际付清租金的滞纳金；6．被告按应付租金为基数以中国人民银行同期同类贷款基准利率计算支付原告租金利息损失。
审理中，原告电力开发公司认可原、被告之间的租赁合同无效，并将诉讼请求变更为：1．被告立即腾退并返还原告坐落于椒江区解放南路81号的一幢四层楼房；2．被告支付至2016年9月30日止的房屋占有使用费314704.63元以及自2016年10月1日起至实际腾退房屋之日止按年租金218997.52元计算的房屋占有使用费；3．被告支付占有使用费314704.63元以中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失。
被告新锦江公司答辩称：涉案房屋属于无产权房屋，系应拆未拆房屋。本案租赁合同之前，椒江发改局已将房屋出租给被告。后应椒江发改局要求，被告将租金支付给原告。之后，被告了解到房屋不是椒江发改局的房屋产，属于危房，就停止支付房租。截止2016年9月30日被告拖欠租金314704.63元属实。本案租赁合同无效，请求驳回原告的诉讼请求。对于原告电力开发公司变更诉讼请求，被告新锦江公司补充认为：房屋占有使用费不应按合同约定的租金标准计算，而且，被告在2016年12月份以后确实没有使用涉案房屋。
本院经审理，认定本案事实如下：2008年4月15日，原告电力开发公司与台州市椒江腾达房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，由原告电力开发公司购买坐落于椒江区解放南路81号的房地产及其附属设施（包括办理了产权证的面积为3732.58㎡的房屋和未办理产权证的面积为1814.06㎡的房屋等）。2009年7月16日，原告电力开发公司办理了椒江解放南路81号面积为3040.86㎡的国有土地使用证。2015年4月23日，被告新锦江公司从台州新锦江百货公司变更为现名。2011年8月23日，椒江发改局作为甲方与作为乙方的被告新锦江公司签订房屋租赁协议书，将坐落于椒江区解放南路81号一幢约1200平方米的四层楼房出租给被告新锦江公司使用，租赁期限为5年，自2011年10月1日至2016年9月30日，其中2011年10月1日至2012年9月30日的租金为180000元，之后每年租金递增4%，以及其他事项。上述房屋租赁协议书记载的甲方为“台州市椒江区发展和改革局（台州市椒江电力投资开发有限公司）”。协议签订后，被告新锦江公司向原告电力开发公司支付了部分租赁费，截止2016年9月30日拖欠314704.63元。2016年3月25日，原告电力开发公司向被告新锦江公司催讨欠款。2016年9月21日，原告电力开发公司再次向被告新锦江公司出具函件，表示租赁期限已届满，被告新锦江公司如需续租应于2016年9月30日前签订续租协议，如不续租应在2016年9月30日前腾退房屋，并应付清拖欠的租金。被告新锦江公司至今未付清拖欠款项，也未腾退房屋。椒江发改局出具情况说明，表示其受原告电力开发公司委托在2011年8月23日与被告新锦江公司签订房屋租赁协议书，将坐落于椒江区解放南路81号的一幢四层楼房出租给被告新锦江公司使用，合同签订后，也由原、被告履行房屋租赁协议书约定的权利义务。
上述事实有原告电力开发公司提供的房屋买卖合同、国有土地使用证、公司变更登记信息、房屋租赁协议书、银行单据、催款函、函、情况说明以及原告宁波海军房管处的庭审陈述等证据证实。
本院认为：原告电力开发公司购得涉案房屋，系房屋的权利人。虽然房屋租赁协议书系椒江发改局与被告新锦江公司签订，但椒江发改局已明确其受原告电力开发公司委托签订协议，原告电力开发公司也认可该协议，应当认定原、被告对涉案的房屋存在租赁关系。由于原告电力开发公司未取得出租房屋的建设规划许可证，其与被告新锦江公司之间的租赁合同无效。原告电力开发公司要求被告新锦江公司腾退并返还房屋合理。房屋腾退之前的房屋占有使用费，原告电力开发公司可以参照合同约定的标准要求支付。对于2016年9月30日前拖欠的314704.63元，被告新锦江公司予以认可，应及时予以付清。对于2016年10月1日后的占有使用费，原告电力开发公司参照合同约定主张按照年租金218997.52元计算合理。由于场地占有使用费足以弥补损失，原告电力开发公司要求被告新锦江公司支付利息损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、被告台州新锦江控股有限公司于本判决生效后十日内腾退并返还给原告台州市椒江电力投资开发有限公司坐落于椒江区解放南路81号一幢四层楼房；
二、被告台州新锦江控股有限公司于本判决生效后十日内支付给原告台州市椒江电力投资开发有限公司至2016年9月30日止的房屋占有使用费314704.63元以及自2016年10月1日起至实际腾退房屋之日止按年租金218997.52元计算的房屋占有使用费；
三、驳回原告台州市椒江电力投资开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4032元（已减半，原告台州市椒江电力投资开发有限公司已预交），由被告台州新锦江控股有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。
审 判 员 陈 静
二〇一七年四月十日
代书记员 蔡美燕
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