宁夏回族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第136号
上诉人（原审原告）：宁夏累蚨祥小额贷款有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区雪绒巷聚合苑*号商住楼*号商业房。
法定代表人：周秀江，系该公司董事长。
委托代理人：张佳，宁夏辅德律师事务所律师。一般授权代理。
委托代理人：连峰，宁夏辅德律师事务所律师。一般授权代理。
被上诉人（原审被告）：谢燕，女，回族，1983年10月1日出生，农民。
委托代理人：谢生明，男，回族，1952年2月22日出生，系谢燕父亲。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：宁夏东华房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区贺兰县桃林北路西侧。
法定代表人：胡爱武，系该公司董事长。
委托代理人：陈新有，宁夏三略律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人宁夏累蚨祥小额贷款有限公司（以下简称累蚨祥公司）因与被上诉人谢燕、宁夏东华房地产开发有限公司（以下简称东华公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2014）银民初字第248号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年10月14日公开开庭审理了本案。上诉人累蚨祥公司的委托代理人张佳、连峰，被上诉人谢燕的委托代理人谢生明，被上诉人东华公司的委托代理人陈新有到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年11月29日，被告东华公司与案外人王卫忠签订顶账协议一份，约定东华公司将其开发的兴泽苑小区8-2-402室抵顶给王卫忠作为预付工程款。当日，案外人王卫忠将该房屋出售给被告谢燕，要求东华公司将该房屋办理给谢燕。被告谢燕与被告东华公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同上买受人签字日期为“2011年11月30日”，东华公司落款日期为空，合同约定东华公司将位于贺兰县桃林北路西侧兴泽园小区8-2-402号房屋出售给谢燕，该房屋建筑面积为123.29平方米，单价1500元每平方米，总金额为184935元。
原审法院另查明，原审已经生效的（2014）银执异字第51号执行裁定书查明，2013年7月5日，宁夏家豪物业服务有限公司向谢燕出具电卡费、有线网络电视费、物业费、物业储备金、垃圾转运费。2014年9月12日，东华公司向谢燕出具收据，载明收到涉案房款184935元。原审在执行宁夏累蚨祥小额贷款有限公司申请执行东华房地产公司借款合同纠纷一案过程中，于2013年4月16日查封了东华公司开发的位于贺兰县贺兰县桃林北路西侧兴泽园小区12套房屋，其中包括涉案的8-2-402号房屋。
原审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，被告东华公司提交的顶账协议、商品房买卖合同证实2011年11月29日东华公司将涉案房屋抵顶给案外人王卫忠，王卫忠将房屋出售给谢燕；宁夏家豪物业服务有限公司向谢燕出具电卡费、有线网络电视费、物业费、物业储备金、垃圾转运费证实谢燕已实际占有该房屋。原告提交的证据不能证明被告谢燕未占有涉案房屋，被告谢燕未办理房产证存在过错。综上，原告的诉讼请求不能成立，不予采纳。被告谢燕未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。原审依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条第二项之规定，判决：驳回原告宁夏累蚨祥小额贷款有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告宁夏累蚨祥小额贷款有限公司负担。
累蚨祥公司上诉称，请求撤销原审判决，依法改判原审对涉案房屋继续执行或将本案发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。1、对于购房者是否付清了全部房款的问题，原审法院并未查清。原审中购房者对于购房过程的陈述存有矛盾、存在提供虚假证明的情况，购房者是否支付涉案房款的事实仅有房款收条，并无相关银行支付或取款凭证，无法证实是否全部支付了房款；同时，案外人与东华公司所签订的《顶账协议》也无其他证据予以印证，无法证实债务已实际发生。2、购房者提交的物业费、装修保证金等收据为宁夏新东华物业服务有限公司提供，该物业公司与本案东华公司具有直接利害关系，其所出具的证据在没有其他证据予以佐证的情况下，不应予以认定，且物业费等票据与其开通住户用电的时间明显不一致。3、累蚨祥公司所提交的证据完全能够证实2010年5月4日涉案房屋所在的兴泽园小区8号楼已经有其他住户办理了备案入住，但购房者截止累蚨祥公司申请法院查封之前，一直未办理房屋备案以及预告登记，明显存在过错的情形，对于该举证责任，应当由购房者承担，如果其不能举证证明其不存在过错，则应承担举证不利的法律后果，而非由累蚨祥公司去举证证明。4、本案判决时间为2015年6月7日，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》已经实施，依据该规定第三十二条“本规定施行后尚未审查终结的执行异议和复议案件，适用本规定。”第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。本案涉案的房产依据房管局提供的楼盘表明，在法院查封时并未有人备案，仍是东华公司名下房产，原审法院应当按照登记薄进行判断，但原审法院并未适用此条规定，属于适用法律错误。综上，请求二审法院在查明事实的基础上依法改判，或将本案发回重审。
谢燕答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，符合人民法院不得查封的条件有三：一是第三人支付了全部价款，二是第三人实际占有了该财产，三是未办理房屋过户手续第三人没有过错。本案中，谢燕已支付了全部购房价款并实际占有、使用涉案房屋至今，涉案房屋未办理房屋过户手续的原因系相关部门对房屋的规划作了变更所致，谢燕无过错，本案已具备人民法院不得查封、扣押、冻结的前述三个条件。综上，原审法院的判决结果符合法律规定，累蚨祥公司的上诉理由不能成立，请求二审法院依法予以维持。
东华公司答辩称，涉案房屋在2013年4月16日查封前，已经全部出售给了本案的被上诉人，且被上诉人亦办理了房屋交付手续，已交纳物业费并实际入住，涉案房屋没有办理房屋备案的原因是因为涉案房屋所在的8号楼，因贺兰县城建局设计变更故至今无法进行备案。被上诉人自购房后亦多次向东华公司提出该问题，并催促要求办理备案登记。对于东华公司与累蚨祥公司之间的执行案件，累蚨祥公司已经将东华公司的11亩土地进行了相应的查封措施，且目前双方正在积极协商执行事宜，因此，累蚨祥公司应停止对涉案房屋的查封措施。
二审中，各方当事人仍然坚持在一审中所举的证据及证明的观点和对对方证据的质证意见。
各方当事人在二审中均未提交新证据。
各方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审另查明，2015年2月15日，经宁夏回族自治区工商行政管理局核准，宁夏累蚨祥小额贷款有限公司名称变更为宁夏东昇小额贷款有限公司
本院认为，依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”亦即在我国《物权法》确定了不动产物权的转移以办理过户登记为生效要件的形式主义物权变动模式下，人民法院在执行案件过程中不能简单以不动产登记作为该财产是否具备可执行的依据，反过来说，也不能简单的以第三人对被执行的不动产标的物是否办理了产权登记来判定其是否具备对抗法院执行的实体权利。当第三人与被执行人形成有效的财产转让关系，从被执行人处受让了需要办理过户登记才发生物权变动的财产时，尽管未办理过户登记手续，但第三人已经支付全部价款并实际占有，第三人也无过错的条件下，其对该财产所形成的权利尽管还不具备所有权的完满状态，但此条件状态下的权利应得到法律保护，能够对抗、阻止法院的强制执行。本案中，东华公司与案外人王卫忠就涉案房屋于2011年11月29日签订顶账协议，同日，王卫忠将该房屋出售给谢燕，并要求东华公司将该房屋办理至谢燕名下，11月30日东华公司与谢燕签订《商品房买卖合同》一份。银川市中级人民法院对涉案房产作出查封裁定的时间为2013年4月16日，该院对涉案房产查封、采取强制执行的时间在谢燕签订《商品房买卖合同》及房款支付完毕之后。且谢燕购买涉案房屋之后虽没有办理过户登记，但已经支付全部价款并实际占用，而且其对未办理过户登记手续也无过错，其与累蚨祥公司诉争的房产属于上述法律规定的“不得查封、扣押、冻结的财产”，能够对抗法院对于涉案房屋的强制执行。原审据此判决驳回累蚨祥公司的诉讼请求并无不当。上诉人累蚨祥公司主张应继续执行涉案房产的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，一审判决认定的基本事实清楚，适用法律正确，实体处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由宁夏累蚨祥小额贷款有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 锋
代理审判员 李 梅
代理审判员 卓光泽
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 刘丹琼