浙江省温州市瓯海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温瓯梧民初字第195号
原告：温州天乙物业管理有限公司。
法定代表人：陈颖汉。
委托代理人：曹开阳。
被告：温州开太百货有限公司。
法定代表人：郑重。
委托代理人：王俊杰。
委托代理人：廖文碧。
第三人：温州市惠中物业管理有限公司。
法定代表人：吴绿妹。
委托代理人：陈小雁。
原告温州天乙物业管理有限公司（以下简称天乙物业公司）为与被告温州开太百货有限公司（以下简称开太公司）物业服务合同纠纷一案，于2015年8月19日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员王群英适用简易程序独任审判。同年10月15日，本院公开开庭进行了审理。原告天乙物业公司的委托代理人曹开阳、被告开太公司的委托代理人王俊杰、廖文碧到庭参加本案诉讼。因案件审理需要，本院依职权追加温州市惠中物业管理有限公司（以下简称惠中物业公司）为第三人参加本案诉讼。同年11月16日，本院第二次公开开庭进行了审理。原告天乙物业公司的委托代理人曹开阳、被告开太公司的委托代理人王俊杰、廖文碧、第三人惠中物业公司的委托代理人陈小雁均到庭参加本案诉讼。本案现已审理终结。
原告天乙物业公司起诉称：被告系站南商贸城E幢104、105、205室的业主，其所有的房产建筑面积为1222.96平方米。原告系被告所在小区的物业管理公司，依法向被告提供物业管理有偿服务，根据温州市物价局文件温价（2004）452号的规定，非住宅用户每月每平方米物业管理费为1.5元。被告现结欠2013年8月至2015年5月的物业费37606元。故请求判令被告支付物业管理费37606元并支付违约金（从起诉之日起按每日万分之二点一计算至实际履行完毕之日止）。在审理过程中，原告明确被告已经支付物业管理费至2013年8月14日。
原告为证明其起诉主张的事实，向本院提供如下证据：1.温州市发展计划委员会文件（2004）452号1份，证明物业服务收费标准；
2.站南商贸城纠纷协调会议纪要1份，证明站南商贸城小区实行商住分离模式，原告有物业服务主体资格；
3.物业管理委托合同1份，证明原告有物业服务主体资格；
4.催费通知单、物业费发票、邮寄回单、国美退回物业费信封，证明被告迟交物业费，经原告催缴仍未交纳的事实；
5.天乙物业水电年度报表、天乙物业保安年度报表、清洁工承包合同（内容为对站南商贸城东侧、北侧商业店铺外围的环境清洁工作）、水电工日报表、保安巡逻表、化粪池疏通发票、消防工程施工合同、水电维修单、申请维修基金报告、房管局拨给维修基金进账单及支付施工单位发票、外墙拆除协议书、保安服务合同、水管安装合同书，证明天乙物业公司对商业用房业主提供物业服务的事实；
6.（2011）温鹿民初字第1465号民事判决书、（2012）浙温民终字第528号民事判决书各1份，证明站南商贸城小区属商住分离管理模式。
被告开太公司答辩称：1.答辩人与被答辩人不存在物业服务合同关系，无需向被答辩人缴纳物业管理费；2.被答辩人与答辩人物业的实际使用人温州鹏润国美电器有限公司（承租人，以下简称国美公司）签订的《物业服务合同》已经于2013年到期，现不存在物业服务关系；3.答辩人将房屋租赁给国美公司时，双方约定物业管理费用由国美公司自行负担。
被告为证明其辩称的事实，向本院提供如下证据：
1.《物业管理协议书》复印件1份，证明原告与国美公司签订的物业服务合同已到期；
2.《房屋租赁合同》复印件1份，证明被告与国美公司约定物业服务费由国美公司负担。
第三人惠中物业公司述称：1.2008年1月24日，站南商贸城小区业主大会已经决议解聘原告；2.2008年4月25日至2015年4月30日止，包括本案被告在内的站南商贸城小区由站南商贸城小区业主委员会委托第三人提供物业服务。原告仅负责小区商场内部的安全服务工作。
第三人为证明其述称的事实，向本院提供如下证据：
1.站南商贸城小区业主大会决议1份，证明2008年1月24日站南商贸城小区业主大会作出解聘原告的事实；
2.物业服务合同2份，证明自2008年4月25日起至2015年4月30日站南商贸城由第三人提供物业服务的事实；
3.判决书2份，证明生效判决认定2008年4月17日站南商贸城业主委员会与第三人签订物业服务合同，约定由第三人提供物业服务的事实；
4.工资表、水费、污水费发票、公共部位电费发票、电梯维保费发票、水池清洗费发票、维修费用等材料，均证明涉案小区系第三人管理的事实。
原告提供的证据经庭审出示质证，被告对原告提供的证据没有异议。第三人对证据1没有异议；对证据2真实性无异议，但是该证据与本案没有关联，只能证明原告与小区业主委员会有冲突，不能证明原告一直为小区提供物业服务；对证据3真实性无异议，对关联性有异议，只能证明原告曾经是小区物业管理公司；对证据4真实性有异议；对证据5关联性有异议，原被告已无合同关系，即便有提供服务也是原告单方的行为；对证据6关联性有异议，二审判决没有认定商住分离的物业管理模式。
被告提供的证据经庭审出示质证，原告对被告提供的证据没有异议；第三人对被告提供的证据真实性不能确认。
第三人提供的证据经庭审出示质证，原告对第三人提供的证据1认为是业主委员会单方作出了会议决议，后双方产生冲突，瓯海区相关部门出面协调，形成了会议纪要，后期双方以会议纪要确定商住分离管理模式；对证据2物业服务合同的真实性无异议，但第三人根据会议纪要无权对商业部分进行物业管理；对证据3判决书没有异议，不能证明第三人的证明目的；对证据4的真实性无异议，但认为第三人提供的证据与本案没有关联，第三人仅提供对住宅部分提供物业管理服务，其提供的证据均只涉及住宅部分。被告对第三人提供的证据认为与其没有关联。
本院认为原告提供的证据1客观、真实，依法予以认定；对原告提供的证据5中的天乙物业水电年度报表、天乙物业保安年度报表、清洁工承包合同、水电工日报表、保安巡逻表因系原告自行制作，真实性不予认定；对原告提供的证据2、3、4及证据5中的化粪池疏通发票、消防工程施工合同、申请维修基金报告、房管局拨给维修基金进账单及支付施工单位发票无法直接证明原被告在2013年8月14日之后是否还存在物业服务合同关系，原被告在2013年8月14日之后是否存在物业服务合同关系将在下文中综合分析认定；原告提供的证据6因二审判决没有确定商住分离的管理模式，该证据无法证明原告主张的待证事实，关联性不予认定。被告及第三人提供的证据，本院认为客观、真实，依法予以认定。
本院经审理，认定事实如下：2008年5月18日，原告、国美公司、温州兆丰百货有限公司签订《物业管理协议书》，约定由原告为国美公司承租的温州站南商贸城EF幢国美公司承租的商场提供物业管理服务，商场面积共计2614.23平方米，由原告为国美公司的商场提供包括公用部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、保安（室外）、交通等物业服务，三方约定由国美公司按照每月每平方米1元的标准，向原告缴纳物业管理费用。协议有效期为5年，即2008年8月15日至2013年8月14日。
2008年11月24日，因站南商贸城业主委员会与温州市庆丰房地产开发有限公司、温州市天乙物业管理有限公司的一系列矛盾激化，经政府部门协调，站南商贸城纠纷协调小组制定会议纪要，会议纪要形成的初步处理意见包括在相关产权及物业服务用房问题明确后，商贸城内实施商住分离的物业服务模式，并对小区公共配套设施、物业服务用房等相关内容进行了明确，但未明确物业服务的具体内容，亦未明确商住部分由天乙物业公司管理，其中会议纪要第四条内容为商住分离问题，第一款内容为“小区将公用配套设施（包括排污管道、排水设施。水泵房、消防、监控等设施设备）独立分开，其改造费用由温州市庆丰房地产开发公司负责”。第二款的内容为“小区商场部分的安全问题由钟松和女士聘请的安防人员做保障，发生的一切安全问题自行负责”。第三款内容为“小区公共部分卫生清理问题，按小区内外划分，内部由业主聘请的物业公司负责清洁管理，小区外围清洁由商业业主负责清洁、管理。商业部分的卫生清理由商业业主自行负责”。
2011年，被告取得站南商贸城EF幢105室、104室、205室房屋所有权，被告将上述房屋租赁给国美公司继续使用，租赁期至2018年8月31日止，承租面积为1222.96平方米。国美公司已经向原告支付截止2013年8月14日的物业服务费。
本院认为，原告与涉案房屋的使用人国美公司签订的物业服务合同已经于2013年8月14日到期，合同到期后原告没有与国美公司或者被告重新签订物业服务合同，可认定双方合同关系已经终止。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门只是负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，会议纪要不能代表业主行使聘用物业服务企业的权利。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，涉诉会议纪要仅就站南商贸城存在的问题及纠纷提出的解决方案，不是原被告双方自愿平等协商共同签订的民事合同。且会议纪要也没有说明商住分离的物业管理模式的具体规定，也没有说明由原告对小区商住部分提供物业管理服务，该会议纪要也不能证明业主委员会已与原告及惠中物业公司达成协议一致，因此会议纪要不具有合同效力。原告依据会议纪要履行物业服务合同并要求被告支付2013年8月14日后的物业管理费依据不足，本院不予支持。故本院认为原告要求被告支付2013年8月14日后的物业管理费用依据不足，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告温州天乙物业管理有限公司的诉讼请求。
本案受理费740元，减半收取370元，由原告温州天乙物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审判员 王群英
二〇一五年十二月八日
书记员 项高阳
附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项
一、判决适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
二、当事人应知的相关事项
1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院，或通过农业银行电汇至温州市财政局非税收入结算户，帐号：192999010400031950013。
2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。
3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。
4.当事人一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后的二年内向第一审人民法院申请执行。逾期申请的，人民法院不予受理执行。
5.拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的；隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的，人民法院可以根据清洁轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。