河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀08民终868号上诉人（原审原告）李雅如，女，1963年2月13日出生，满族，住河北省平泉市。委托诉讼代理人陶树山，河北山庄律师事务所律师。被上诉人（原审被告）季淑珍，女，1966年2月26日出生，满族，个体，住河北省平泉市。委托诉讼代理人齐冬梅，河北太平洋世纪律师事务所律师。上诉人李雅如因与被上诉人季淑珍房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省平泉市人民法院（2017）冀0823民初3227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李雅如上诉请求：一、撤销原审判决，依法判决解除上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》；二、要求被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。（一）一审法院认定“该约定中未明确被告转租须原告书面同意或口头同意”，是明显错误的。《房屋租赁协议》第五条约定“乙方在租期内，如因营业所需有出租部分，须争得甲方同意，不能整体转租转让”。该约定明确包含了被告转租须原告同意的意思表示。在一审中，证人冯某出庭作证充分证明，签订《房屋租赁协议》时上诉人、被上诉人双方明确约定，被上诉人转租必须事先争得上诉人的书面同意。被上诉人季淑珍并没有提供证据来证明对房屋进行转租已经征得上诉人的同意。（二）一审法院认定原告李雅如对“新华眼镜店”及“百合内衣店”自2013年以本案所涉房屋经营的事实知情，是明显错误的。上诉人基于对被上诉人的充分信任，根本没有想到被上诉人会在上诉人毫不知情的情况下将所租赁的房屋进行转租。直到一审起诉前，上诉人才知道被上诉人将房屋转租的事实。一审法院认定上诉人对“新华眼镜店”及“百合内衣店”自2013年以本案所涉房屋经营的事实知情，无任何依据，是明显错误的。（三）一审法院认定“原告李雅如对被告季淑珍转租的事实应当知道，但原告李雅如在六个月内未提出异议”，是明显错误的。上诉人在一审起诉前才知道被上诉人转租的事实，一审法院认定上诉人对被上诉人转租的事实应当知道无任何依据，完全是主观臆断。二、一审法院审判程序违法。2017年11月6日下午，本案一审进行了开庭审理。一审开庭经过了法庭调查、法庭辩论、最后陈述等所有程序。2017年12月19日下午，一审法院又进行了第二次开庭审理，被上诉人向法庭提交了本应在第一次开庭时提交的证据。一审法院在第一次开庭审理40多天后再度开庭，并准许被上诉人提交本应第一次开庭终结前提交的证据，明显违反了《最高人民法院关于适用的解释》关于证据的规定，明显违反了程序正义原则。三、一审法院判决明显错误。被上诉人采取欺骗的方式，隐瞒上诉人将《房屋租赁协议》所约定的房屋进行转租，被上诉人的转租行为明显违反《房屋租赁协议》第五条的约定，上诉人有权解除《房屋租赁协议》。上诉人在一审起诉前知道被上诉人转租的事实后，依法起诉要求解除《房屋租赁协议》，根本没有超过六个月的期限。一审法院以上诉人超过六个月的期限为由驳回上诉人的诉讼请求是明显错误的。季淑珍辩称，一审法院判决事实清楚，适用法律正确，请求人民法院驳回上诉人的上诉请求。一、答辩人如约按照双方所签订的合同及时足额给付被答辩人租金，答辩人不存在任何违约行为，被答辩人无权要求行使合同解除权。答辩人季淑珍每年如约向被答辩人李雅如支付房屋租金。被答辩人因自己经营不善才找到答辩人来承租涉案房屋，并当即表示，只要答辩人不将该涉案房屋整体转租，并按时支付租金，可以转租部分，被答辩人都不予干涉，后答辩人把涉案房屋重新投资改造现经营状况良好，被答辩人这时感觉自己当时租给答辩人的租金少，吃亏了，曾多次表示后悔租给答辩人，并于2017年9月18日及9月22日向答辩人提出要出卖涉案房屋的短信通知，并提出如果答辩人不买该房屋，则要求解除该合同，最终被答辩人彻底失去诚信原则，一审法院已查清了该案件的事实，并驳回被答辩人的诉讼请求完全正确，应以维持。二、本案中答辩人的转租行为已经得到被答辩人的同意并认可，且答辩人并未将该房屋进行整体转租转让，被答辩人无权要求解除双方之间的房屋租赁合同。1、本案中事实是被答辩人自己经营不善，则找到答辩人要求其把争议房屋租赁给答辩人，答辩人当时就表示自己全部承租下来经济压力大，自己经营一部分，转租一部分还可以接受，当时被答辩人就表示同意。后答辩人把该争议房屋进行了装修改造，并分成三个商铺门店，在房屋装修改造期间答辩人季淑珍找到被答辩人李雅如来装修现场并说明要把房间改造为三个独立的门脸，转租两间当时被答辩人也表示同意，同时有证人王某出具的证言及孙宝军的证言都予以证明。另答辩人向一审法院提交的一项2013年7月23日平泉县公房管理所出具的证明材料足以证明被答辩人李雅如对“新华眼镜店”及“百合内衣店”转租的事实早就知道并配合转租户办理营业执照，根据合同相对性原理，被答辩人李雅如作为平泉县公房管理所的合同相对方，平泉县公房管理所出具的证明应系被答辩人李雅如所提供，故被答辩人李雅如对答辩人季淑珍转租的事实应当知道。且在一审庭审中答辩人还提供了三份录像录音资料再次印证了以上事实。2、答辩人并未将争议房屋进行整体转租转让，被答辩人无权行使合同解除权。三、双方所签订的《房屋租赁协议》第五条约定：“乙方在租期内，如因营业所需有出租部分，须争的甲方同意，不能整体转租转让”。该条中约定也非常明确，并未约定是“书面”同意的方式，那则可以做通常理解为“书面同意”或“口头同意”。四、一审法院认定“原告李雅如对被告季淑珍转租的事实应当知道，但原告李雅如在六个月内宋提出异议”认定完全符合事实和法律依据。本案中，被答辩人李雅如自把房屋出租给答辩人季淑珍时，答辩人就表明了打算转租的想法，被答辩人当场就表示同意，且在庭审中答辩人提供的平泉县公房管理所出具的证明材料、录像录音证据，证人证言等一系列证据都表明被答辩人对答辩人转租的事实早在2012年时就知道，且距现在已经多达5年之久，被答辩人也从未对答辩人转租的行为提出过异议，现在要求解除双方的租赁合同已经远远超过了法律规定提出异议的法定时间。故一审法院在适用法律上也完全正确，应以维持原审判决。（二）、二审法院在审判程序上并无不当，完全符合我国《民事诉讼法》关于审理民事案件简易程序的相关法律规定。综上所述，一审法院审理事实清楚，适用法律正确，请求人民法院驳回上诉人的上诉请求。李雅如向一审法院提起诉讼请求：1、要求解除原、被告双方签订的《房屋租赁协议》;2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2012年4月1日，原告李雅如与平泉县公房管理所签订房屋租赁合同，承租平泉县公房管理所位于平泉县××××大街的房屋，建筑面积为203平米，租期自2012年4月1日起至2015年3月31日止。2012年12月1日，原告李雅如与被告季淑珍签订房屋租赁协议，将其所承租平泉县公房管理所的房屋及其与房明华、刘玉民共有的位于平泉镇双桥街共同租赁给被告季淑珍，租赁期限为十五年，自2012年12月1日起至2027年12月1日止，年租赁费为240000.00元。其中租赁协议第五条约定：“乙方在租期内，如因营业所需有出租部分，须争得甲方同意，不能整体转租转让”。2012年12月7日、2013年1月1日，被告季淑珍分别与舒水根、李海强签订房屋租赁合同，将其从原告处所承租的房屋分割租赁给上述二人使用。舒水根、李海强分别自2013年利用所承租房屋经营“新华眼镜店”及“百合内衣店”。2013年7月23日，平泉县公房管理所出具证明一份，内容为：“坐落于平泉镇八沟大街（中路）庆泰宾馆楼下房屋产权属平泉县公房管理所所有，请给予办理营业执照手续”。2015年4月1日，原告李雅如与平泉县公房管理所房屋租期届满后，双方数次重新签订房屋租赁合同，将租期延长至2018年12月31日。一审法院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告双方所签订的房屋租赁合同中约定被告如营业所需另行出租房屋须争得原告同意，该约定中未明确被告转租房屋须原告书面同意或口头同意，原告李雅如对“新华眼镜店”及“百合内衣店”自2013年以本案所涉房屋经营的事实知情，且2013年7月，平泉县公房管理所出具证明证明所涉房屋权属用以办理营业执照手续，根据合同相对性原则，原告李雅如作为平泉县公房管理所的合同相对方，平泉县公房管理所为所涉房屋出具证明应系为原告李雅如提供，故原告李雅如对被告季淑珍转租的事实应当知道，但原告李雅如在六个月内未提出异议，现原告李雅如以被告季淑珍未经其同意将所涉房屋对外转租为由请求解除合同，依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定判决：驳回原告李雅如的诉讼请求。一审案件受理费100.00元，减半收取50.00元，由原告李雅如负担（已交纳）。二审审理查明，2012年4月1日，上诉人李雅如与平泉县公房管理所签订房屋租赁合同，承租平泉县公房管理所位于平泉县××××大街的房屋，建筑面积为203平米，租期自2012年4月1日起至2015年3月31日止。租期届满后，双方数次重新签订房屋租赁合同，将租期延长至2018年12月31日。2012年12月1日，上诉人李雅如与被上诉人季淑珍签订房屋租赁协议，将其所承租平泉县公房管理所的房屋及其与房明华、刘玉民共有的位于平泉镇双桥街原五魁园饭店房屋共同租赁给被上诉人季淑珍，租赁期限为十五年，自2012年12月1日起至2027年12月1日止，年租赁费为240000.00元。其中租赁协议第五条约定：“乙方（季淑珍）在租期内，如因营业所需有出租部分，须争得甲方（李雅如）同意，不能整体转租转让”。被上诉人季淑珍承租房屋后，将房屋分割成三间，并于2012年12月7日将其中一间转租给舒水根经营“新华眼镜店”并约定前三年年租金为190000.00元，从第四年开始年租金为200000.00元。于2013年1月1日将其中一间转租给李海强，李海强于2013年1月8日领取营业执照经营“百合儿童服装城”，年租金为250000.00元。最后一间由被上诉人季淑珍的女儿于晓静与姜松合伙经营“连成手机专柜”，并于2012年12月21日取得营业执照。2013年7月23日，平泉县公房管理所出具证明一份，内容为：“坐落于平泉镇八沟大街（中路）庆泰宾馆楼下房屋产权属平泉县公房管理所所有，请给予办理营业执照手续”。2017年8、9月份，上诉人李雅如欲出卖诉争房屋得知被上诉人季淑珍转租一事，遂与其发生纠纷，诉至法院。上述事实由:平泉县公房管理所与上诉人李雅如签订的房屋租赁合同；李雅如、房明华、刘玉民的房屋所有权证；上诉人李雅如与被上诉人季淑珍签订的房屋租赁合同；被上诉人季淑珍与舒水根签订的房屋租赁协议；被上诉人季淑珍与李海强签订的房屋租赁协议；平泉县平泉镇百合儿童服装城营业执照；平泉县平泉镇连成手机专柜营业执照；平泉市平泉镇珍珍服装店营业执照；于晓静与姜松合资经营协议；平泉县公房管理所证明；被上诉人季淑珍出具的手机短信截图等证据予以证实。本院认为，关于是否应解除上诉人与被上诉人房屋租赁合同的问题。上诉人李雅如与被上诉人季淑珍于2012年12月1日签订房屋租赁合同后，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。该租赁协议第五条约定：“乙方（季淑珍）在租期内，如因营业所需有出租部分，须争得甲方（李雅如）同意，不能整体转租转让”。被上诉人季淑珍在承租房屋后未经上诉人李雅如的同意，擅自将承租房屋分割后分别转租给案外人，并每年收取转租租金450000.00元，已经违反了双方合同的约定，构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”的规定，上诉人李雅如主张解除房屋租赁合同的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于上诉人李雅如是否知道并同意被上诉人季淑珍转租房屋的问题。2012年12月1日被上诉人季淑珍以240000.00元承租房屋后，随即将诉争房屋以年租金450000.00元的价格转租，上诉人李雅如并不知情。且被上诉人季淑珍在2013年3月5日注册的营业执照上的经营范围为包括服装零售、手机、眼镜批发等，故被上诉人季淑珍将诉争房屋分割成三间，并将其中两间转租给他人经营服装、眼镜，上诉人李雅如无从知晓其转租行为。平泉县公房管理所用以办理营业执照手续的证明，没有负责人签字，且出具时间为2013年7月23日，晚于转租店面取得营业执照的时间，不足以证明该房管所证明是上诉人李雅如为转租房屋办理营业执照而提供。故被上诉人季淑珍主张上诉人李雅如知道并同意被上诉人季淑珍转租房屋的事实，并未提供有效证据佐证，且上诉人李雅如也予以否认，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，被上诉人季淑珍应承担举证不能的法律后果。被上诉人季淑珍的答辩理由依据不足，本院无法支持。综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项(即：原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判)的规定，判决如下：一、撤销河北省平泉市人民法院（2017）冀0823民初3227号民事判决；二、解除上诉人李雅如与被上诉人季淑珍于2012年12月1日签订的《房屋租赁协议》。一审案件受理费100.00元，减半收取50.00元；二审案件受理费100.00元，共计150.00元由被上诉人季淑珍负担。本判决为终审判决。审判长  崔向京审判员  李国兴审判员  白 云二〇一八年二月二十三日书记员  孙秋晨