江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第1203号
上诉人（原审被告）涟水海上房地产开发有限公司，住所地涟水县涟城镇常青路北侧。
法定代表人周翔，该公司董事长。
委托代理人黄克权。
被上诉人（原审原告）周亚华，职员。
委托代理人张述金，江苏文通律师事务所律师。
上诉人涟水海上房地产开发有限公司（以下简称海上公司）与被上诉人周亚华房屋买卖合同纠纷一案，江苏省涟水县人民法院于2014年5月13日作出（2013）涟民初字第2594号民事判决，上诉人海上公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月2日立案受理后。依法组成合议庭于2014年7月29日公开开庭进行了审理，上诉人海上公司的委托代理人黄克权、被上诉人周亚华及其委托代理人张述金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2012年1月19日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定将被告开发的涟水县锦绣前城小区5号楼116号房屋出售给原告，房价为1150000元，被告应予2012年10月31日前交付经验收合格的房屋，逾期交房的，每日按房款的万分之二支付违约金，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知买受人办理交付手续。合同签订后，原告依约支付房款共计1150000元。2012年12月20日，5号楼房屋竣工验收合格。2013年11月14日，原告诉至法院。
原审原告周亚华诉称，2012年1月19日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定：将被告开发的涟水县锦绣前城小区一套房屋出售给原告，房屋价格1150000元，被告应于2012年10月31日前交付经验收合格的房屋，逾期交房，每日按房款的万分之二支付违约金。合同签订后，原告依约支付房款。但被告至起诉之日，尚未交付符合合同约定的房屋，现要求被告依约交付房屋并支付违约金至2014年5月4日，剩余违约金按日计算至判决生效之日。
原审被告海上公司辩称，原、被告之间签订商品房买卖合同是事实，但原告所购房屋已经于2012年12月20日竣工，同时被告已经通知原告交付使用，因原告恶意不领取，导致被告至今没有办理相关的交付手续。另双方约定违约金过高，请求法庭予以调整降低。
原审认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同，系双方真实意思，且不违反国家法律法规强制性规定，属于有效合同，原、被告双方应予履行。本案中，被告未能在合同约定的时间内交付房屋，且房屋现已具备合同约定的交付条件，故对原告要求被告交房并承担逾期交房的违约责任的诉讼请求应予支持。被告辩称房屋验收合格后电话通知原告，原告拒不领取房屋，房屋合格后的逾期交房的责任在原告，对此原告予以否认，被告又无证据证明其履行了合同约定的书面通知义务，被告的辩解理由不能成立，不予支持。被告要求调整减低违约金，因合同约定的违约金并不违反有关法律规定，故不予调整。至2014年5月4日，被告逾期交房天数为550天，日违约金为1150000元×0.0002＝230元，总计违约金为126700元，原告主张126270元，未超应得数额，本院予以支持，从2014年5月5日起，被告向原告按日支付违约金至判决生效之日。据此，经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告海上公司于本判决生效后三日内向原告周亚华交付位于涟水县锦绣前程小区5号楼116号房屋。二、被告海上公司于本判决生效后十日内支付原告周亚华从2012年10月31日起至2014年5月4日止的逾期交房违约金126270元，并支付从2014年5月5日起至本判决生效之日止按每日230元计算的逾期交房违约金。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2825元，由被告海上公司负担。
一审宣判后，海上公司不服，向本院提起上诉称，被上诉人恶意违约，故意不接收房屋以谋取违约金。具体理由：1、一审中，上诉人申请了与被上诉人同时购买5号楼的业主到庭作证，证明相关购房户已接到上诉人的电话通知，其证言也与上诉人员工到庭的证言相印证，证实上诉人在2012年底通知被上诉人领取房屋的事实。2、被上诉人长期住在涟水，在长达一年多的时间里，不可能不知道房屋已交付的事实。3、涉案房屋于2012年12月20日已符合合同约定的交付条件，上诉人没有必要不通知被上诉人而承担高额的违约金。4、一审法院于2013年11月29日庭审中，问被上诉人是否愿意接收房屋，被上诉人表示同意接收，但在庭审后仍故意拖延，直至2014年5月20日才去领取房屋。综上，一审判决结果背离客观事实，请求二审法院撤销原判，依法作出公正判决。
被上诉人答辩称，上诉人到目前为止，都没有收到上诉人书面接收房屋的通知，其上诉理由均无事实依据，属恶意上诉，请求二审法院维持原判。
经本院审查，对一审法院认定的案件事实予以确认。
二审另查明，一审中，被上诉人陈述，其手机号码未变，每月经过一次其购房地点，合同约定交付期限届满后，多次向上诉人主张交房，2013年7、8月去拿房时，屋内未粉刷，有杂物堆放，因上诉人未向其出示符合国家规定的交付房屋的条件，且未接到上诉人书面通知，不存在故意不接收房屋。
上诉人对该陈述不予认可，并认为在符合合同约定的条件后即履行了通知义务。为证明其主张，向法院提供以下证据：单位工程竣工验收证明书，竣工时间为2012年12月20日；涟水县城建档案室出具的情况说明一份，主要内容：涉案的5号楼于2012年12月底验收合格并提交我单位备案…，于2014年1月29日整体备案。以上二份证据旨在证明，涉案的5号楼于2012年12月20日已符合合同约定的交付条件，即该商品房经验收合格。为证明其已履行了通知被上诉人领房义务。申请其销售部经理李靖、购买5号楼商铺的购房户尤浒涛、朱从武到庭作证。李靖证明其于2012年12月即电话通知被上诉人来海上公司领取房屋的。尤浒涛证明在2012年12月份，海上公司销售部李靖电话通知其去领取房屋，2013年春节后经装修后使用。朱从武证明在2012年12月份，海上公司销售部李靖电话通知其去领取房屋，是否通知周亚华去拿房不清楚。
被上诉人质证意见，李靖系海上公司员工，存在利害关系。对尤浒涛、朱从武当庭证言真实性不表异议，但与本案无关联性。并提供了建标（2001）157号关于发布国家《建筑工程施工质量验收统一标准》的通知，以证明上诉人所建房屋不符合交付条件，对涟水县城建档案室出具的情况说明不予认可。
本案焦点：涉案的5号楼交付标准如何认定；2、上诉人海上公司是否履行了通知被上诉人周亚华领取房屋的义务。
本院认为，关于焦点一，对涉案的5号楼交付标准应如何认定问题。经查，双方在商品房买卖合同中对交付条件的4个选项中，约定该商品房经验收合格（另三项为该商品房经综合验收合格、该商品房经分期综合验收合格、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件），即符合合同约定的交付条件。诉讼中，上诉人海上公司已提供涉案5号楼的单位工程竣工验收证明书和涟水县城建档案室出具的情况说明，证实涉案5号楼于2012年12月底验收合格并经备案，已符合合同约定的交付条件，被上诉人则认为商品房交付的标准应为取得相关备案证明文件才应视为合格。对此，本院认为，双方对交付房屋的标准作了明确约定，该约定并不违反我国法律、行政法规的强制性规定，属有效约定。因涉案5号楼于2012年12月底验收合格并经备案，故本院认定涉案5号楼于2012年12月底符合合同约定的交付条件，被上诉人周亚华称直至2014年1月29日才符合合同约定的交付条件与事实不符，本院不予采纳（取得相关备案证明文件）。关于焦点二，上诉人海上公司是否履行了通知被上诉人周亚华领取房屋的义务。经查，一审中，与被上诉人同时期的购房人尤浒涛、朱从武到庭证实，证明其接收房屋的信息是上诉人以电话方式通知的，作为上诉人没有理由不通知被上诉人，且被上诉人在诉讼中称，曾多次向上诉人主张交房，并在2013年7、8月份去拿房时，发现屋内未粉刷，有杂物堆放。对此，本院认为，双方未能交付的真正原因是被上诉人认为，该商品房未取得相关批准文件并经备案、房屋存在质量问题、窗户缺玻璃且屋内堆放有杂物等，并不符合交付条件，事实上，涉案5号楼于2012年12月底业经验收合格并经备案，故该理由并不构成法律规定可拒绝接收房屋的情形，被上诉人完全可以在接收房屋后，要求上诉人履行维修、清理杂物等义务。但作为上诉人未按照合同约定的方式书面通知被上诉人接收房屋，也存在过错，本院根据涉案房屋符合交付的时间，未能交付的原因、责任等因素，结合被上诉人陈述，酌情认定上诉人于2013年7月底已通知被上诉人领取房屋，其应承担违约金的数额为62790元（2012年11月1日至2013年7月31日止，共计273天×230元）之后的损失由被上诉人自行承担。综上，一审法院对上诉人违约时间的认定不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江苏省涟水县人民法院（2013）涟民初字第2594号民事判决第一项；
二、撤销江苏省涟水县人民法院（2013）涟民初字第2594号民事判决第二项；
三、上诉人海上公司于本判决生效后十日内支付被上诉人周亚华自2012年11月1日起至2013年7月31日止的逾期交房违约金62790元。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2825元，由海上公司负担2000元，周亚华负担825元；二审案件受理费2825元，由上诉人海上公司负担1325元，被上诉人周亚华负担1500元。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 赵骏飞
审判员 钱明芳
二〇一四年十月二十八日
书记员 丁 然