天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终2893号
上诉人（原审被告）：张津，女，1986年6月25日出生，汉族，住天津市河北区。
委托诉讼代理人：王殿标，天津世杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王述梁，男，1968年12月28日出生，汉族，住天津市南开区。
委托诉讼代理人：满志有，天津品诺律师事务所律师。
原审被告：天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路11号与和平创新大厦九层。
法定代表人：赖国强，总裁。
委托诉讼代理人：林晶，该公司法务。
上诉人张津因与被上诉人王述梁及原审被告天津中原物业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院(2017)津0111民初5225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人张津上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项;2.改判上诉人返还被上诉人定金5万元并赔偿损失18万元；3.本案全部诉讼费用及评估费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定上诉人违约时间为2017年3月22日显系错误。根据双方之间签订的《房屋买卖合同》明确约定双方的过户时间应为2016年6月15日，但此时上诉人并未办理注销抵押手续及办理房产证，双方后续并未约定新的过户时间，上诉人在2016年6月15日已经通过实际行动表达了不再出售房屋的意思，在合同中明确约定了上诉人的地址和联系方式，但是被上诉人并未与上诉人沟通延期事宜，故上诉人的违约时点应定为2016年6月15日，而非被上诉人所谓的2017年3月22日。一审判决错误地认定了违约时间，导致错误地适用评估报告，导致最终的判决错误。
被上诉人王述梁辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。
原审被告天津中原物业顾问有限公司述称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。
王述梁向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的《房产交易合同》；2.被告返还定金50000元，支付违约金181000元，赔偿房屋升值损失800000元及中介服务费36200元；3.诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2016年3月5日，原告王述梁（买受方、乙方）与被告张津（出售方、甲方）及被告天津中原物业顾问有限公司（居间方、丙方）签订了一份《房产交易合同》，约定乙方购买甲方所有的位于天津市西青区房屋，成交价款为1810000元。房屋设立抵押，甲方确认于2016年5月25日前还清贷款并注销该抵押权。甲乙双方须于2016年6月15日前亲自到房管局签署《天津市房产买卖协议》。合同第6.5条约定，在合同履行期限届满之前，甲乙任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产，或出现其他根本性违约情形的，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。同日，双方签订一份《补充协议》，约定乙方保证于2016年6月30日前办理完贷款手续，并将全部房款存入资金监管账户，甲方与乙方上述手续办理完毕后3个工作日内办理该房产过户手续及腾房并做物业交接。
2016年3月5日，原告支付被告张津定金50000元，支付被告天津中原物业顾问有限公司中介服务费12000元。
2016年6月15日，因被告张津未办理注销抵押登记手续和未办理房产证，原告与被告张津未能签署《天津市房产买卖协议》。
关于被告张津违约行为的确定时点。原告称2016年6月之后，双方一直在沟通后续交易事宜，张津承诺尽快办理房产证并让原告等待，直至2017年3月22日，张津代理人明确告知原告不再出售房屋，因此，张津违约行为确定之日为2017年3月22日。被告张津称合同约定2016年6月15日办理过户，但此时张津既未办理注销抵押手续也未办理房产证，双方后续未重新约定新的过户时间，在此之后，双方的沟通均是针对赔偿或涨价事宜进行的，因此，张津违约行为确定之日为2016年6月15日。
原告提交的原告与被告张津短信往来记录载明：2016年10月23日，原告询问张津房产证办理情况，张津回复下周回津然后办理房产证；2016年11月3日，原告再次询问，张津回复“回来了15天下本”、“不好意思让王老师还得再等几天”。
原告提交的原告与被告张津丈夫张帅于2016年12月14日的谈话录音载明：原告称“12月30日前把网签签了”、“你不能让我老听着”；张帅称“我媳妇出国了”，“我卖这套房，为了买那套，那边不跟我履行合同，我也没招，这个房子我签了，那边买不了，我没办法”、“这事你再容我几天，我最好的结果是他履行，我也继续履行，他如果不履行，咱再谈”。
原告提交的原告与被告张津丈夫张帅于2016年12月27日的谈话录音载明：原告称“你尽快了断，大概齐定个时间”、“定过户时间”，“我不能无限期等待”、“元旦之后，我再过来，你抓紧时间”；张帅称“您要是等我那边的事解决完了也行，你要是等不了，咱们和中介一起，咱再谈”、“这个房子我还是想卖，但我那边的事没解决，我卖房为嘛，我拿钱去买那套房子”。
被告天津中原物业顾问有限公司提交的中原地产工作人员与被告张津丈夫张帅的短信往来记录载明：2016年7月至11月，中介人员一直在向张帅确认房产证办理情况以便预约后续签约事宜。
案件审理过程中，原告提出对房屋在2017年3月22日市场价值进行评估的申请。被告张津提出对房屋在2016年6月15日市场价值进行评估的申请。一审法院司法鉴定办公室选取由天津正德房地产土地咨询评估有限公司进行评估。天津正德房地产土地咨询评估有限公司于2017年10月24日出具的正德【2017】评字第548号和第549号《房地产估价报告》载明：华亭佳园49-1-302房产在2017年3月22日的市场价值为3060000元；华亭佳园49-1-302房产在2016年6月15日的市场价值为1990000元。
原告支付评估费10150元；被告张津支付评估费7500元。
天津市不动产登记簿（2017年5月5日打印）查询证明载明：华亭佳园49-1-302号房屋权利人为“张津”，登记日期为2012年12月24日；抵押权人为中国银行天津河北支行，债权确定期限为2010年11月11日至2040年11月11日。
另查，2016年12月，张津之夫张帅将案外人耿轶君诉至一审法院，要求耿轶君继续履行关于天津市西青区津杨公路与万卉路交口西南侧天阔园13-2-801号房屋的买卖协议。诉讼过程中，因耿轶君坚决不同意履行合同，张帅变更诉讼请求，提出解除房屋买卖协议、耿轶君返还定金、支付违约金并赔偿损失等诉讼请求。
一审法院认为，原、被告签订《房产交易合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方应按约全面履行各自义务。被告张津未按约清偿抵押贷款且现不同意出售房屋，其行为构成违约。原告诉请解除合同，一审法院予以支持。合同解除后，被告张津应当返还原告已交纳的定金50000元。
关于被告张津违约行为确定之日的认定问题。因被告张津原因，双方未于2016年6月15日签署《天津市房产买卖协议》，但被告张津未明确告知原告不再出售房屋或者作出解除合同的意思表示，后双方持续就张津办理房产证以及预约网签合同相关事宜进行沟通协商，直至2017年3月22日，被告张津明确告知原告不再出售房屋。被告张津主张违约行为确定之日为2016年6月15日，但未提交证据证明张津在此时点作出了解除合同的意思表示。因此，被告张津违约行为确定之日应为2017年3月22日。
根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案被告张津违约且发生房屋价格涨跌情形（2017年3月22日市场价值为3060000元，合同约定成交价格为1810000元），涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益。根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑被告张津违约原因及过错程度、房屋涨价客观情况等因素，一审法院酌情认定被告张津赔偿原告房屋涨跌差价损失625000元（房屋差价1250000元的50%）。原告为此支出的评估费10150元，亦应由被告张津承担。被告张津申请评估的评估费7500元，由被告张津自行承担。
就原告提出的赔偿房屋涨跌差价的诉讼主张，一审法院已予以支持，视为原告已获得合同履行后的利益。因此，原告就房屋买卖所支出的中介费12000元，应由原告自行承担；对原告提出的违约金主张，一审法院依法不再支持。
一审法院判决：一、解除原告王述梁、被告张津与被告天津中原物业顾问有限公司于2016年3月5日订立的《房产交易合同》。二、被告张津于判决生效之日起三日内向原告王述梁返还定金50000元并赔偿房屋涨跌差价损失625000元及评估费10150元。三、驳回原告王述梁的其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7202元，由原告王述梁负担1702元，由被告张津负担5500元。
本院二审期间，被上诉人王述梁未提交证据，上诉人张津依法提交一份其与中介和被上诉人的短信记录，证明：一审法院认定的违约时间点为3月22日是错误的，上诉人明确表示不再履行的时间是2016年9月14日，而被上诉人明确表示的时间点是2016年8月23日。经本院组织质证，被上诉人认为该证据不是新证据，且达不到证明目的；原审被告亦认为该证据不能达到证明目的。对于上述证据，本院认为，上述证据并不能全面反映相关事实，不足以实现其证明目的，故本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于上诉人张津违约时间的具体认定问题。根据上诉人张津与被上诉人王述梁所签订的《房产交易合同》，双方应于2016年5月25日前还清贷款并注销抵押权，于2016年6月15日前到房管局签署《天津市房产买卖协议》。但是在期限届满后，上诉人张津由于自身原因，未能按照上述约定履行相应的义务，且上诉人张津与被上诉人王述梁均未做出任何不履行或解除合同的意思表示，对此，应视为双方以实际行为变更了合同履行期限的约定。从之后双方往来的电话、短信情况来看，双方就变更后的合同履行期限等事项一直处于沟通协商状态，直到2017年3月22日，上诉人张津明确告知被上诉人王述梁不再出售房屋。据此，一审法院认定上诉人张津的违约时间为2017年3月22日，并无不当，本院不持异议。现上诉人张津主张其违约行为确定之日应为2016年6月15日，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8127元，由上诉人张津负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏庆松
代理审判员 王福群
代理审判员 李志军
二〇一八年六月十二日
法官 助理 刘振铭
书 记 员 周浩淼
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……