广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0781民初1565号原告：台山市顺安物业管理有限公司。住所：台山市台城陈宜禧路中***号406。法定代表人：李振国，该公司副总经理。委托诉讼代理人：黄子元，该公司职员。被告：黄楚恒，男，1994年11月21日出生，住广东省台山市，委托诉讼代理人：黄颂英，广东伯方律师事务所律师。原告台山市顺安物业管理有限公司（以下简称“顺安物业公司”）与被告黄楚恒物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顺安物业公司的委托诉讼代理人黄子元、被告黄楚恒的委托诉讼代理人黄颂英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顺安物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告黄楚恒支付顺安物业公司物业管理费10624.9元、违约金7968.68元。事实和理由：顺安物业公司接受台山市华侨花园有限公司（以下简称“华侨花园公司”）委托，对台山市台城华侨花园物业小区进行前期物业管理。根据《华桥花园前期物业服务协议》约定，小区物业管理费按房屋建筑面积每平方米每月收费，该住宅组团的物业管理费为每平方米每月1.5元。被告黄楚恒系顺安物业公司提供物业管理服务的台山市台城华侨花园沁翠苑115号别墅业主，该房屋建筑面积272.43平方米。被告黄楚恒自2015年5月1日开始拖欠物业管理费至2017年6月30日，累计拖欠物业管理费10624.9元，欠费产生违约金7968.68元，共计欠款18593.58元，被告拖欠物业管理费严重损害原告及其他业主利益，经原告多次催要被告仍不予缴纳。被告黄楚恒书面辩称，一、答辩人向华侨花园公司购买的房产尚未符合法定以及约定的交付条件，答辩人尚未实际接收涉案房产，物业管理公司无权向答辩人收取物业管理费。1、涉案房屋存在质量问题，未能符合交付条件，答辩人签署收楼协议仅仅是为了办理房产证使用，一直没有实际接收案涉房屋，也无需本案原告提供物业管理服务，故物业管理费本案原告亦无权收取；2、答辩人针对房屋质量问题与案涉房屋的开发商华侨花园公司交涉及到相关政府部门寻求帮助。答辩人与开发商重新约定了案涉房产的交楼条件（完成协议中整改内容后交付），但时至今日开发商仍未完成其承诺的整改，故答辩人与开发商约定的交付条件尚未成熟；3、案涉房产至今未能实现永久水电的开通，应视为交付的房屋存在瑕疵，应承担违约责任。4、在答辩人与案涉房屋开发商的协调过程中，开发商也承认案涉房屋存在严重的质量问题，导致延迟交楼，并于答辩人协商免去物业管理费以此来补偿延迟交楼的违约责任。二、本案原告即顺安物业公司无权对华侨花园进行物业管理服务，权利来源不合法。答辩人是与广东宏德科技物业有限公司台山天健分公司(以下简称：“台山天健分公司”)签署的物业服务协议，有权进行物业管理的应该是台山天健分公司，开发商与台山市金天健物业管理有限公司（以下简称：“金天健公司”）以及台山市新富源物业管理有限公司（以下简称“新富源公司”）签署《关于“华侨花园”物业管理变更的三方协议》，但金天健公司并不是原有的物业管理公司，无权进行转让以及变更。开发商与新富源公司以及本案原告又签署《华侨花园前期物业管理变更协议》将物业管理公司变更为本案原告。首先原物业管理公司没有确认进行变更，进行变更也没有经过华侨花园业主委员会的同意，所以本案原告权利来源不合法，无权对华侨花园进行物业管理服务，更加无权收取物业管理费。三、综上所述，由于开发商至今没有将符合法定以及约定条件的房屋交付答辩人，且本案原告无权对华侨花园进行物业管理服务以及收取物业管理费，恳请法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实认定如下：1.《关于“华侨花园”物业管理变更的三方协议》及《华侨花园前期物业管理服务变更的协议》，证明原告对华侨花园的管理依据，被告方表示三性不予确认，由于原告是按法定程序提供的，也可以提供原件予以核查，并与原告对华侨花园是否有前期物业管理资格相关，故本院对该证据的三性予以确认，至于原告对华侨花园是否有管理资格系本案认定问题。2、收楼记录文件，证明业主对遵守小区管理制度的承诺，被告表示对其真实性予以确认，合法性、关联性不予确认，该证据仅仅是当时开发商与被告办理涉案房产证而签订的文件，并不代表被告对房屋进行验收，由于上述证据有被告的父亲黄国悦签名确认，且明确写明了收楼时间和承诺了应遵守的管理制度，故本院对该证据予以采信。3、《华侨花园前期物业服务协议》及《华侨花园临时管理规约》，证明被告作为业主对遵守小区管理制度的承诺，被告表示对其三性予以确认，但被告当时是与台山天健分公司签订合同，台山天健分公司与金天健公司分属两个不同的主体，所以原告与金天健公司受让对华侨花园进行物业管理是不合法，原告无权对华侨花园进行管理，由于被告对上述证据的三性无异议，本院对此予以采信，至于原告是否有权对被告作为业主的华侨花园进行管理系本案认定问题。4、催缴记录，证明原告履行催告义务的证明，被告表示对其三性不予确认，由于该证据是打印件，原告没有提供原信息予以核查，本院无法确认其真实性，故本院对其不予采信。5、物业管理费欠缴明细，证明被告欠费具体金额及区间，被告表示对其三性不予确认，由于原告是按法定程序提供加盖公章的原件，且可以证明被告欠缴物业管理费的事实，故本院对该证据三性予以确认，但被告欠费的具体金额及区间系本案认定问题，本院对其证明内容不予确认。6、《收楼协议》，证明涉案房屋存在质量以及延迟交楼问题，原告表示业主没有特指房屋哪个部分出现问题，原告方曾通知业主回来协商并签订文件，指出问题所在交由开发商进行处理，但被告并没有回来签订。由于被告可以提供原件予以核查，且与案涉物业管理费的缴交区间和金额有关，故本院对此予以采信。7、《协议书》，证明涉案房屋存在质量问题，开发商承诺对协议记载质量问题进行整改后才交付房屋，然后才交管理费，但直到现在问题仍然没有解决，被告签订收楼文件仅是办证所需，不代表被告已实际接收涉案房屋，原告表示该质量问题属于开发商处理，并不是物业管理公司管理范围，由于被告按法定程序提供且可以提供原件予以核查，且与案涉物业管理费有关，故本院对其真实性、合法性、关联性予以确认，但被告是否已接收涉案房屋和是否需要缴纳物业管理费系本案认定问题，本院对被告主张的证明内容不予认可。8、《华侨花园公司致第三期业主承诺书》，证明案涉房屋不符合约定的交楼条件，存在质量问题，被告没有接收房屋，原告表示交付楼问题也是开发商处理，不是物业公司管理范围，由于被告按法定程序提供且可以提供原件予以核查，故本院对其真实性、合法性予以确认，但该证据是建设单位华侨花园公司对包括被告在内的第三期业主就房屋质量整改作出的承诺，与案涉物业管理费无关，故本院对其关联性不予认可。9、《华侨花园前期物业服务合同》、《前期物业委托服务合同》、《江门市发展和改革局市住房和城乡建设局关于物业服务收费管理实施细则》，证明金天健公司有权将华侨花园的物业管理受让给新富源公司，华侨花园公司已将华侨花园的物业管理委托给原告，以及原告按房屋建筑面积每平米1.5元/月收取物业管理费的依据，被告表示真实性不予确认，原物业公司为台山天健分公司且尚未变更物业管理，所以台山天健分公司才有权对华侨花园进行物业服务，原告不是本案适格主体。虽然原告在庭后才提交上述证据，但被告未提出异议，且本院认为上述证据可以对查清本案主要事实起到关键性作用，故本院经审查对其予以采信，至于原告是否为本案适格主体系本案认定问题。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月4日，被告黄楚恒的父亲黄国悦与台山天健分公司签订《前期物业服务协议》，约定其购买业主为黄楚恒的台山市台城华侨花园××房屋，按建筑面积272.43平方米交纳物业管理服务费用，缴纳费用时间自收楼之日开始计收，每次交纳费用时间为每月10日之前。不按协议的收费标准和时间交纳有关费用时，物业公司有权要求从逾期之日起每天按欠费总额的千分之一缴付滞纳金。被告在庭审中对上述事实予以确认；同日，被告黄楚恒与开发商华侨花园公司签订了《协议书》，约定华侨花园公司须履行间隔围栏、重建挡土墙等整改，同意免去被告黄楚恒一年的物业管理费用，物业管理费用交缴日期从完成上述整改内容的当月起计。2013年6月26日，被告黄楚恒的父亲黄国悦签署了收楼记录表、确认书等收楼文件，并在文件中写明本人已于2013年6月1日收楼，并承诺2013年6月份起向华侨花园物业管理处缴交管理费、水电费、分摊的水电费用及有关费用，如过期缴费，按每天欠费的1‰缴交滞纳金；同日，黄国悦与华侨花园公司签订了《收楼补充协议》，约定华侨花园公司为案涉房屋缴纳两年的物业管理费（自被告开始缴纳物业管理费之日起算），作为延期交楼的赔偿。2011年10月1日，华侨花园公司与金天健公司签订《华侨花园前期物业服务合同》，约定华侨花园公司作为“华侨花园”的建设开发单位，选聘金天健公司为“华侨花园”的前期物业服务单位；2013年9月30日，华侨花园公司与金天健公司、新富源公司签订《关于“华侨花园”物业管理变更的三方协议》，约定自2013年10月31日零时起，金天健公司停止有关“华侨花园”物业管理方面相关的一切工作、事宜等，华侨花园公司聘请新富源公司为“华侨花园”的新物业管理单位；2013年11月1日，华侨花园公司与新富源公司、原告签订《华侨花园前期物业管理服务变更的协议》，约定华侨花园公司聘请原告对台城华侨花园物业小区进行前期性的物业管理服务；2014年3月10日，华侨花园公司与原告签订了《前期物业委托服务合同》，约定华侨花园公司选聘原告为“华侨花园”的前期物业服务单位，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积向原告交纳，其中别墅二、三期按建筑面积每平方米1.5元/月计算，业主未能按时足额向原告交纳物业服务费用的，应按逾期每日1‰的标准向原告支付违约金，合同的有效期从签约之日起至华侨花园业主委员会成立和聘请新物业管理企业之日止。另，该协议已于2014年4月24日在台山市住房和城乡建设局备案。上述协议签订后，被告黄楚恒从未支付过物业管理费。在本案审理过程中，原告方表示变更诉讼请求为要求被告支付从2015年6月1日起至2017年6月30日的物业管理费。本院认为，本案是物业服务合同纠纷，本案争议的焦点是原告顺安物业公司是否有权向被告黄楚恒收取物业服务费。物业服务合同是指业主委员会与物业服务企业订立的，约定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。根据《物业管理条例》第二十一条：“业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应该订立书面的前期物业服务合同”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。业主以其并非是合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案中被告黄楚恒作为业主所在的华侨花园小区尚未成立业主大会和业主委员会选聘物业服务企业，且作为建设单位的华侨花园公司已和原告顺安物业公司签订了前期物业服务合同，故原被告已形成前期物业服务合同关系，双方应按照前期物业服务合同的约定行使权利和履行义务。现原告顺安物业公司如约为被告作为业主的华侨花园小区提供了物业服务，被告黄楚恒应按照约定如期交纳物业服务费，顺安物业公司诉请被告黄楚恒支付物业服务费，理据充分，应予支持。被告辩称因房屋质量问题其未实际收楼，物业服务公司变更为原告顺安物业公司未经台山天健分公司确认和华侨花园业主委员会同意，原告顺安物业公司无权向被告收取物业管理费及违约金。由于房屋质量问题属于被告黄楚恒与房屋开发商华侨花园公司的商品房买卖合同纠纷，与本案物业服务合同纠纷不是同一法律关系，被告黄楚恒无权以此对抗本案物业服务费的交纳义务，被告黄楚恒可以就房屋质量问题另案起诉。另其确认已签署了相关收楼文件视为其已收楼，收楼的真实原因和是否实际使用房屋均不影响其已收楼的事实。至于建设单位华侨花园公司是否依据相关规定选聘物业服务公司属于行政机关工作范围，本院不予处理。被告黄楚恒逾期支付物业服务费已构成违约，理应按照约定承担相应的违约责任。因此，被告抗辩原告顺安物业公司无权向其收取物业管理费及违约金理据不足，本院不予采纳。被告黄楚恒作为华侨花园沁翠苑115号房屋（属于华侨花园第三期）业主每月应支付的物业服务费标准为408.65元（272.43平米×1.5元/平米），原告顺安物业公司变更要求被告黄楚恒支付从2015年6月1日起至2017年6月30日的物业服务费10216.25元，这是原告对自身权利的处分且符合被告黄楚恒与建设单位华侨花园公司的协议约定和法律规定，本院依法予以尊重和支持。关于违约金的计算标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中原告主张违约金以每日按应付物业服务费的1‰计算，明显高于延迟支付物业费造成损失（即参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率）的百分之三十，虽被告应诉未提出抗辩称《前期物业委托服务合同》中约定的违约金过高，但原告已起诉多起案件至本院，本院均已予以调整。根据公平原则，宜同案同判，对本案的违约金一并调整。因此，违约金应以所欠物业服务费按中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮百分之三十的标准计算。对于顺安物业公司主张过高部分违约金，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告黄楚恒应于本判决生效之日起十日内向原告台山市顺安物业管理有限公司支付物业服务费10216.25元及违约金（2015年6月至2017年6月每月分别以物业服务费408.65元为基数，均按中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮30％的利率标准，从次月1日起计至2017年6月30日止）。二、驳回原告台山市顺安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费132元，由原告台山市顺安物业管理有限公司负担55元，被告黄楚恒负担77元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  谭健辉二〇一七年九月六日书记员  黄洪科