河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终18567号上诉人（原审被告、反诉原告）：李遵博，男，1978年6月3日出生，汉族，户籍地河南省漯河市郾城区，现住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王叶子，河南扬善律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李宇航，男，1985年9月17日出生，汉族，户籍地河南省巩义市，现住郑州市金水区。委托诉讼代理人：苏昂，河南国基律师事务所律师。原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市惠济支行，营业场所郑州市金水区。负责人：王文钊,该支行行长。委托诉讼代理人：李燚，男，该行工作人员。上诉人李遵博因与被上诉人李宇航、原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市惠济支行房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初15890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月08日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。李遵博上诉请求：1.请求撤销郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初15890号民事判决，发回重审或依法改判李遵博不支付违约金，并支持李遵博要求解除房屋买卖合同及由李宇航支付违约金的反诉请求。2.本案的一、二审诉讼费由李宇航承担。事实和理由：一、一审法院本诉部分认定事实错误，据以定案的依据不足。（一）一审认定李遵博违约事实错误，李遵博不存在任何违约情形，一审判令高额违约金于法无据。李遵博已经按照合同约定将房屋及其产权证等附属物品交于李宇航，已完全履行了合同约定的先履行义务。李宇航未能履行先合同义务，李遵博基于不安抗辩权中止合同履行，于法有据。一审法院判决违约金过高。（二）李宇航多次违约是合同无法继续履行的全部原因。（三）因李宇航违约造成合同目的无法实现，李遵博已通知解除合同，一审法院径自要求继续履行显属错误。二、一审法院反诉部分认定事实不清，应支持李遵博的反诉请求。（一）现有证据已充分证明李宇航存在多次违约情形，应向李遵博承担违约金。（二）因李宇航违约，李遵博通知合同解除已发生效力，因此李遵博要求解除合同，腾房交付相关手续应予支持。李宇航辩称：一、李宇航按合同约定履行了付款义务，并无任何违约行为，李遵博称李宇航违约无任何事实及法律依据。（一）双方仅约定李宇航需在指定日期前支付20万元首付款，李遵博所称李宇航仍有4.42万元首付款未支付与事实不符。纵观双方签订的合同内容，双方并未以比例或计算方式约定首付款，而是约定了具体的数额20万元，且在一审庭审中，经代理人当庭询问，李遵博当庭承认合同内容也并非合同双方所写，而是中介代笔，虽然合同中出现了“其余首付”这样的字眼，但中介个人对合同内容的表述错误并不改变首付款仅约定20万的事实。另外李宇航催促解押的电话录音及2017年05月13日双方当面沟通的录音可知，在长达半年的催促中，李遵博从未向李宇航主张过所谓首付款余款，也从未提及过所谓的首付款余款，仅仅是以忙为理由推脱解押、过户义务，直至诉讼至法院，李遵博为了规避违约责任才首次提出首付款问题，以首付款主张李宇航违约无任何事实和法律依据。（二）李遵博称李宇航未予以配合办理解押、过户与事实不符。在一审庭审中，李遵博一方面声称李宇航持有涉案房屋房产证原件，但不到金融机构配合李遵博办理解押手续，另一方面又称李宇航嫌金融机构费用高不愿意签字担保，关于李宇航是否和李遵博一同前往金融公司的表述前后矛盾。且根据合同约定，对涉案房屋进行解押是李遵博的单方义务，李遵博无权为李宇航设置前置条件要求李宇航对李遵博的贷款行为进行担保，李宇航不履行合同约定以外的担保行为并不构成违约。二、李遵博未按照合同约定对涉案房屋进行解押、擅自涨价及单方终止合同的行为构成根本违约。根据双方合同约定，李遵博应对涉案房屋进行解押，并在房产证办理下发之后十五个工作日内办理过户手续，在收取20万元首付款后，李遵博非但不对涉案房屋进行解押，反而一直拖延，并在2017年05月13日双方协商时明确提出涨价，在遭拒绝后于2017年06月06日电话通知李宇航单方终止合同，李遵博的上述行为均构成违约，根据双方合同第六条约定，李遵博应以合同总房款百分之二十的标准向李宇航支付违约金。三、一审法院判定违约金有事实及法律依据。根据谁主张谁举证的原则，李遵博主张违约金过分高于造成的损失，应就其主张进行举证，否则应承担举证不能的不利后果。因此，在当事人恶意违约的情况下，如果没有证据证明合同约定的违约金过分高于造成的损失，当事人请求减少违约金的，人民法院可不予支持。综上，应驳回上诉，维持原判。中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市惠济支行辩称，第三人与本案纠纷无关，同意一审判决。李宇航向一审法院起诉请求：一、被告李遵博办理房屋解押并履行《郑州市存量房买卖合同》协助原告办理房屋过户登记手续。二、被告李遵博向原告李宇航支付违约金162800元。三、诉讼费用、保全费用、担保费用等全部由被告承担。李遵博向一审法院反诉请求：一、判令解除原被告于2016年01月05日签署的《郑州市存量房买卖合同》，并限期原告腾空房屋并返还《房屋所有权证》、房屋钥匙、编号130××××8447《商品房买卖合同》原件、维修基金票原件、契税票原件、全款发票原件等附属物品。二、判令原告支付违约金50000元。三、反诉费用由原告承担。一审法院认定事实：2016年1月5日，原告作为买方与被告作为卖方签订了一份《郑州市存量房买卖合同》，主要约定：被告自愿将其坐落于郑州市金水区普庆路东、宏达路北小区C-03号楼30层3××2号房屋（房屋建筑面积72．66平方米，《商品房买卖合同》编号：130××××8447）出售给原告，原告已对房屋具体情况作了充分了解，并愿意购买该房屋；经双方协商，该房屋成交价款为814000元，原被告双方约定于2016年1月5日原告向被告支付10万元，于2016年2月1日前原告向被告支付10万元，于房本下来之后原告向被告结算其余首付，剩余房款，原告贷款；双方约定该房屋由房东解押；双方约定于房本办理下来之后十五个工作日内办理过户手续；被告于2016年1月5日向原告完整交付本合同项下房产及其配套设施；原告逾期支付房款的，每逾期一天，按实际欠款金额的万分之五支付违约金，原告逾期支付房款超过90天，被告有权解除本合同，被告应于解除合同后三天内将已收房款退还原告；原被告双方约定如有一方恶意违约则按总房款的百分之二十赔偿对方违约金；办理手续应当缴纳的税、费由原告完全承担等。同日，原告按照约定向被告支付10万元；2016年1月31日，原告按照约定向被告支付10万元。2016年4月25日，涉案房产办理产权登记，登记房屋所有权人为被告单独所有，房屋位于金水区××街××号普罗旺世·青年城2号院3号楼30层3××2号。原告与姚幸丽原系夫妻关系。根据原告、姚幸丽与被告的谈话录音显示，原、被告在本案合同履行过程中，沟通过程中，被告表示不愿意按照合同履行的根本原因是涉案房产无法解押，房价上涨，提出涉案房产涨价。被告后称合同没法履行，不卖房了，要求原告限期搬离涉案房屋。另查明，2016年1月5日，被告将涉案房屋的《商品房买卖合同》、维修基金发票、契税票、全款发票向原告交付。后，原告一直实际占有使用涉案房屋。2017年7月26日，原告向该院提起诉讼。审理中，被告称其2016年7月22日，接到通知领取涉案房屋产权证。原告认可被告7月份向其转交房屋产权证。被告要求解除原被告之间的《郑州市存量房买卖合同》，原告不同意解除合同，要求继续履行合同被告配合办理过户手续，原告同意为被告垫付解押款，并在涉案房产解押后十五日内一次性支付剩余购房款，解押款从剩余购房款中予以扣除。第三人同意原告代为解押。一审法院认为，原、被告签订的《郑州市存量房买卖合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应按照合同的约定及时、全面履行合同约定的义务。对于合同约定不明或者不一致的，合同当事人可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。就本案本诉而言，原告称被告拒绝履行合同，未对涉案房屋进行解押；被告主张原告未足额支付首付款已构成违约。根据李宇航、李遵博双方约定“于2016年1月5日原告向被告支付10万元，于2016年2月1日前原告向被告支付10万元，于房本下来之后原告向被告结算其余首付，剩余房款，原告贷款；该房屋由房东解押；双方约定于房本办理下来之后十五个工作日内办理过户手续；如有一方恶意违约则按总房款的百分之二十赔偿对方违约金。”被告自认2016年7月22日取得涉案房屋所有权证，但并未按照合同约定于“房本下来之后十五个工作日内办理过户手续”，被告已构成违约，原告现要求被告继续履行合同配合办理过户登记手续，并按照总房款的20％即承担违约责任，即162800元，合法有据，该院予以支持。被告辩称意见，依据不足，该院不予采纳。原被告对约定中的“剩余首付款”及“剩余房款原告贷款”的支付时间及金额约定不明，在合同履行过程中就上述部分未达成补充协议，通过原被告之间沟通的录音未显示被告向原告主张过“剩余首付款”。因此，被告举证不能证明原告在合同履行过程中存在违约行为，也不存在约定或法定解除合同情形。被告以原告未支付剩余首付款已构成违约为由，要求解除合同、原告承担违约责任，依据不足，该院不予支持。被告要求原告腾空房屋并返还房屋所有权证、房屋钥匙、商品房买卖合同原件、维修基金票原件、契税原件、全款发票原件等附属物品，依据不足，该院不予支持。原告辩称意见该院予以采信。原告向被告主张因保全而支出的担保费，依据不足，该院不予支持。因本案涉案房屋在购买时向第三人申请了抵押贷款，继续履行合同过程中可能涉及原告代被告向第三人结清贷款，由本案第三人配合接收还款并配合办理贷款结清证明、第三人配合原告办理房屋解押手续。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决：一、原告李宇航与被告李遵博之间签订的《郑州市存量房买卖居间合同》继续履行，被告李遵博在判决生效后十日内协助原告李宇航办理房屋过户手续。二、如被告李遵博在法定期限内未履行本判决第一条所规定的义务，则由原告李宇航在被告李遵博履行期限届满后五日内代被告李遵博向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市惠济支行结清被告李遵博名下的房屋所有权证号为郑房权证字第××号，坐落于金水区××街××号普罗旺世·青年城2号院3号楼30层3××2号房产的贷款，第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市惠济支行配合收取原告李宇航相应款项并出具本案房屋贷款结清证明等相关资料。原告李宇航代被告李遵博支付的贷款金额折抵本案购房款。三、原告李宇航代被告李遵博结清被告李遵博名下房屋所有权证号为郑房权证字第××号，坐落于金水区××街××号普罗旺世·青年城2号院3号楼30层3××2号房产的贷款后，第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市惠济支行在其结清贷款后十日内配合原告李宇航办理该房屋的解除抵押手续。四、原告李宇航在房屋抵押手续解除后十五日内向被告李遵博支付剩余购房款，剩余购房款数额为双方在合同中约定的总房款81．4万元扣除原告李宇航向被告李遵博支付的20万元及原告李宇航代被告李遵博结清的贷款金额后的余额。五、被告李遵博在其名下的房屋所有权证号为郑房权证字第××号，坐落于金水区××街××号普罗旺世·青年城2号院3号楼30层3××2号的房产抵押手续解除并收到房款余额后十日内，协助原告李宇航办理该房产的过户手续。六、被告李遵博于判决生效后十日内向原告李宇航支付违约金162800元。七、驳回原告李宇航其他诉讼请求。八、驳回被告李遵博的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13568元，保全费5000元，由被告李遵博负担。本案反诉案件受理费525元，由被告李遵博负担。本院二审期间，李遵博提交了涉案房屋的房产证领取登记表（照片打印件）一份，拟证明李遵博于2016年7月22日实际领取到涉案房产的房产证，与一审中李宇航陈述的2016年7月份收到李遵博的房产证相互印证。说明李遵博在积极的履行合同义务，并未恶意违约。李宇航质证称，对该份证据的真实性和证明目的均有异议。该证据并非原件，也不能证明李遵博履行了合同。李宇航在一审中提交的大量录音证据证明，李遵博违约的核心行为是不履行解押义务及擅自终止合同，所以该份证据不能证明李遵博所要证明的目的。中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市惠济支行对该份证据的真实性和证明目的没有异议。二审期间李宇航及中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市惠济支行均未提交新证据。本院经审查后认为，双方对李遵博领取到房产证后将房产证交于李宇航的事实无异议，故对该证据的真实性予以认定。本院经审理查明的事实同一审查明的事实一致。本院认为，合同应严守。李宇航已按照合同约定向李遵博支付20万元首付款，期待李遵博依约将涉案房屋解押，以便房屋买卖的后续交易流程继续进行，但李遵博直至二审庭审结束前仍未将涉案房屋解押，依合同约定解押是李遵博的义务，故李遵博违约行为明显，其应承担违约责任。李遵博上诉称系李宇航多次违约导致合同无法继续履行，李宇航应承担违约责任。根据现有证据及一、二审的庭审情况，无证据证明李宇航违反合同约定，其要求李宇航承担违约责任的理由不足，本院不予支持。因涉案房屋已经交付给李宇航使用，李宇航也愿意出资替李遵博办理解押手续，完成后续交易，故一审判决继续履行合同，并无不当，李遵博要求解除合同的反诉请求及上诉理由，本院均不予支持。关于违约金过高的上诉理由，李遵博认为其已经交付房屋，且李宇航在占有和使用房屋中受益，并未遭受任何经济损失，依据合同法的相关规定可以酌减。本院认为，双方在协议中约定违约金条款的目的是保证守约方在利益受损时得以弥补。合同法第一百一十四条规定当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，合同法司法解释（二）第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可认定为“过分高于造成的损失”。本案，涉案合同签订后，李遵博即向李宇航交付房屋，该房屋由李宇航使用，同时，如继续履行涉案房屋买卖合同，李宇航获得物权增值的收益。虽因李遵博违约造成李宇航交易成本的提高，但约定的违约金过分高于李宇航直接损失，故本院以李宇航的实际损失，兼顾合同履行情况及李宇航的预期利益等综合因素，根据公平原则酌定违约金为总房款的10%即81400元。综上所述，李遵博的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对违约金部分予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初15890号民事判决第一、二、三、四、五、八项；二、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初15890号民事判决第七项，即“驳回原告李宇航的其他诉讼请求。”三、变更河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初15890号民事判决第六项“被告李遵博于判决生效后十日内向原告李宇航支付违约金162800元”为：上诉人李遵博于本判决生效后十日内向被上诉人李宇航支付违约金81400元；四、驳回被上诉人李宇航的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱支付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13568元，保全费5000元，由上诉人李遵博负担；一审反诉案件受理费525元，由上诉人李遵博负担；二审案件受理费13568元，由上诉人李遵博负担。本判决为终审判决。审判长  王燕燕审判员  李继军审判员  陈 涛二〇一八年二月八日书记员  王佳佳