广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法良民初字第1159号
原告广东顺博创意产业孵化器有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人吴兆恒。
委托代理人梁焕娟、梁梅芳。
被告黄健锋，男，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码×××4750。
原告广东顺博创意产业孵化器有限公司（以下简称：顺博公司）诉被告黄健锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月7日受理后，依法由审判员张高龙适用简易程序独任审判，于2015年6月26日公开开庭进行了审理，原告委托代理人梁焕娟、被告黄健锋到庭参加了诉讼。审理期间，经双方当事人申请，本案扣减调解期限十五日。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年1月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》（合同编号：ZL-2013-0114），约定原告出租佛山市顺德区大良街道新滘居委会凤翔路41号顺德创意产业园B栋1010号房屋供被告使用，租赁期限自2014年3月1日起至2017年2月28日止，每月租金6258元，最后一期月租金为6758.61元，每月30日支付下月租金。此后，原告如期向被告移交房屋使用权。然而被告却没有正当理由逾期不交租。经双方多次电话协商，原告先后向被告邮寄了律师函及解约通知书，但被告都不予理睬，至今没有交纳租金，也没有前来清理物品，导致该办公室暂时不能收回对外招商，严重影响原告的业务正常运营。依据上述合同第9.11条与第11.4条约定，合同解除后，原告有理由要求被告支付2014年4、5月的租金10295.42元及逾期违约金1180.95元（该违约金每天按租金的3‰计算，从2014年4月1日计至合同解除之日止）、解约违约金40551.84元；并有理由要求被告按照原租金标准支付解约后占用房屋期间的使用费。原告为维护自身合法权益，诉请法院判决：一、解除原、被告于2014年1月25日签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告向原告支付2014年4月1日至同年5月20日的租金10295.42元、逾期违约金1180.95元，合共11476.37元；三、判令被告向原告支付合同解除后房屋的使用费62580元（按原租金标准计算，从2014年6月计至2015年4月）；四、判令被告向原告支付解约违约金43233.84元；五、判令被告在判决生效之日起5日内清理遗留物品，否则原告有权自行处理；六、由被告承担本案诉讼费。
被告黄健锋辩称，同意解除涉案租赁合同。其对2014年4月1日至今欠租的事实没有异议，但不同意支付逾期付款违约金及解约违约金。其于2014年3月对涉案商铺完成装修，后发现园区的排水系统有问题，水渗进该商铺一楼。其找原告协商，原告与园区物业公司却互相推托，至今还未解决。2014年5月，园区物业公司重新铺了排水系统，但商铺门口还有渗水。园区物业公司说已处理好排水系统，其要求其出示相关完善依据，但物业公司未能出具。因涉案商铺渗水导致该商铺至今未开业。
本案争议焦点为：双方在本案租赁合同履行过程中是否存在导致合同解除的违约行为；如存在违约，所应承担的违约责任如何确定。
针对上述争议焦点，原告提供证据及被告的质证意见如下：
1.原告企业法人营业执照、核准变更通知书、组织机构代码证、被告身份证复印件各一份，证明原被告的诉讼主体资格。
2.《房屋租赁合同》一份，证明原被告的租赁合同关系。
被告对上述两组证据均无异议。
3.顺德创意产业园物业管理服务合同复印件一份，证明原告不承担被告所称渗水问题的管护责任，租赁期间对涉案商铺公用部分的养护与管理义务由案外人佛山市顺德区金顺盈物业管理有限公司承担。
被告对该证据的真实性无异议。
4.律师函、解约通知书复印件各一份、EMS快递单二份，证明原告就被告所欠租金进行了催收，已将邮件寄到被告身份证所载地址。
被告质证认为其没有收到相应函件。
5.放行条一份，证明被告于2015年5月16日将涉案商铺中的物品搬走。
被告对该证据的真实性无异议，表示其于2015年5月16日将涉案商铺中的剩余办公设备搬走。
针对上述争议焦点，被告提供证据及原告的质证意见如下：
1.照片八张（拍摄于2015年6月13日），证明涉案商铺存在渗水情况，导致墙面腐烂，至今尚未解决。
原告对该组证据的真实性无异议，照片拍摄的地点是涉案商铺，但该照片不能证明渗水导致的结果。
2.《关于顺德创意产业园B栋1010整改意见书》一份，证明被告已就涉案商铺渗水问题发函给原告要求处理。
原告对该证据的真实性无异议，表示其已收到该材料。
3.租赁押金收据、2014年3月租金收据各一份，证明被告已向原告支付了租赁押金及一个月的租金，因商铺渗水问题无法解决，其要求原告退回该押金。
原告对该组证据的真实性无异议，但认为其依据上述租赁合同第5.2条约定，不同意退回押金。
经庭审质证，本院对上述证据作如下认证：原告提供的证据1、2，被告均表示无异议，本院予以采信。原告提供的证据3，被告对其真实性无异议，本院予以采信；至于原告是否应承担对涉案房屋的管护责任，系本案认定问题。原告提供的证据4，其中邮寄单所记载的邮寄地址与被告向本院提供的送达地址一致，足以证实被告已收到相应邮件，本院对该组证据予以采信。原告提供的证据5，被告对其真实性无异议，认可其已于该放行条记载日期将涉案商铺中的剩余办公设备搬走，本院对该证据予以采信。
被告提供的证据1，原告对其真实性无异议，认可该组照片的拍摄地点为涉案商铺，本院予以采信。被告提供证据2，原告对其真实性无异议，认可已收到相应材料，本院予以采信。被告提供的证据3，原告对其真实性无异议，本院予以采信；至于相应押金是否应退回被告，系本案认定问题。
根据本院采信的证据，并结合原、被告诉辩意见，本院对案件事实作如下确认：2014年1月25日，顺博公司与黄健锋签订《房屋租赁合同》一份（合同编号为：ZL-2013-0114），约定黄健锋向顺博公司租赁位于佛山市顺德区大良街道新滘居委会凤翔路41号顺德创意产业园B栋1010号商铺作办公及营业使用，租期自2014年3月1日起至2017年2月28日止，2014年3月1日至2016年2月29日期间的每月租金为6258元，2016年3月1日至2017年2月28日期间的每月租金为6758.64元，黄健锋应在每月30日支付下月租金；如黄健锋逾期交付租金，每天须支付所欠费用金额3‰的逾期付款违约金给顺博公司，直至黄健锋如数补齐费用之日止；如黄健锋逾期交付租金超过30天，顺博公司有权解除合同，并要求黄健锋按租赁期限内最后半年的租金及物业管理费总额向顺博公司支付违约金；同时约定黄健锋在合同签订后五日内向顺博公司支付押金13517.28元，合同终止或解除后，黄健锋应在五天内将租赁物内的物品清理现场，顺博公司在黄健锋结清租金、物业管理费、自用水电费等相关费用并履行迁出或注销营业执照等义务之日起七日内向其不计利息的退还已收取的押金；如黄健锋拒不支付应付的租金等费用，则顺博公司有权没收押金，并对黄健锋未履行的费用享有追索权。此外，上述合同第8.1条约定租赁期间，在因租赁物自身结构或租赁物外部水电设施问题需要维修时，顺博公司应及时通知物业管理公司，由物业管理公司进行维修，具体费用由黄健锋支付给物业管理公司。
黄健锋于2014年3月7日向顺博公司支付了租赁押金13517.28元，并于同年3月11日向顺博公司交付2014年3月租金6258元。黄健锋于2014年3月接收上述商铺并进行部分装修后，即发现存在商铺外积存雨水并向商铺内渗漏的问题，并因此导致该商铺未能开业投入经营。黄健锋为此多次向顺博公司与负责该商铺所在小区物业服务的佛山市顺德区金顺盈物业管理有限公司反映。佛山市顺德区金顺盈物业管理有限公司于2014年5月初对涉案商铺门前的所铺的红砖进行了修整。但黄健锋仍反映上述渗水问题未能完全解决，并向顺博公司提交《关于顺德创意产业园B栋1010整改意见书》一份，表示将因此停止向顺博公司支付租金，待顺博公司处理排水隐患及黄健锋要求修复的其他事项后再考虑支付租金事宜。顺博公司向黄健锋提出以2014年4月的部分租金4000元抵偿其木地板损失的和解方案。但双方未能就此协商一致。2014年5月28日，顺博公司向黄健锋邮寄《解约通知书》与《律师函》各一份，要求黄健锋向其支付2014年4、5月租金13056元、同期物业管理费894元，并以黄健锋已逾期交纳租金超过30天为由通知其解除合同，要求黄健锋支付逾期付款违约金242.25元及解约违约金40551.84元。此后，黄健锋未再向顺博公司支付租金。2015年5月16日，黄健锋将涉案商铺中的剩余办公设备搬走，后于2015年8月17日向顺博公司移交了涉案商铺。
以上事实，还有本案开庭笔录在案佐证。
本院认为，本案中，原告顺博公司已于2014年5月28日向被告黄健锋邮寄书面通知要求解除双方签订的上述《房屋租赁合同》，而被告在收到该通知后未继续履行支付租金的主要合同义务，并在本案答辩中明确表示同意解除合同，显示其对原告要求解除双方租赁合同关系的主张不持异议，因此，本院确认该合同于2014年5月28日解除。关于双方在本案租赁合同履行过程中是否存在导致合同解除的违约行为的问题。依据《中国人民共和国合同法》第二百二十一条之规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限维修，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。在2014年3月至同年5月期间，被告多次向原告反映涉案商铺存在影响被告对涉案商铺进行正常使用的积存雨水渗漏问题，需要及时进行维修；而原告称其已通知并督促相关物业管理企业对该问题进行了有效处理，但未在本案中提供相应证据予以佐证，因此，被告以涉案商铺需进行维修为由要求不支付维修期间的租金的抗辩意见，理由充分，本院予以采纳；原告主张双方租赁合同关系系因被告逾期交纳2014年4、5月租金而解除，并据此要求被告继续向其支付2014年4月1日至同年5月20日的租金10295.42元、另支付逾期支付租金的违约金1180.95元及解约违约金43233.84元的诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。
被告黄健锋已于2015年5月16日搬走了涉案商铺中的剩余办公设备，并于2015年8月17日向原告顺博公司移交了涉案商铺，故本院对原告要求被告在判决生效之日起5日内清理遗留物品的诉讼请求不再作重复处理。但被告在接到原告要求解除上述《房屋租赁合同》的书面通知后，既未履行继续支付租金的主要合同义务，亦未在原合同约定期限内（合同解除后5日内）及时清理遗留物品并向原告移交涉案商铺，由此所造成的扩大损失，应由被告承担。因此，原告要求被告按原合同约定的租金标准向其支付2014年6月至2015年4月期间的房屋使用费的诉讼请求，理由充分，本院予以支持；相应使用费数额，在抵扣原告应返还的合同押金13517.28元后，本院确认为55320.72元（6258元／月×11个月-13517.28元）。
依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告广东顺博创意产业孵化器有限公司与被告黄健锋签订的《房屋租赁合同》（合同编号为：ZL-2013-0114）于2014年5月28日解除；
二、被告黄健锋应在本判决生效之日起五日内向原告广东顺博创意产业孵化器有限公司支付房屋使用费人民币55320.72元；
三、驳回原告广东顺博创意产业孵化器有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为1322.9元（已由原告预交），由原告广东顺博创意产业孵化器有限公司负担700.9元，由被告黄健锋负担622元（被告负担部分，由被告在支付前项标的款时一并迳付给原告，本院不再作收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 张高龙
二〇一五年八月二十日
书记员 胡爱文
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