广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江蓬法民三初字第55号
原告：江门市合信物业管理有限公司，住所地江门市北新区，组织机构代码××。
法定代表人：麦颖梅，该公司总经理。
委托代理人：龙振军，是广东华法（江门）律师事务所律师。
委托代理人：赵永庆，是广东华法（江门）律师事务所律师。
被告：林健新，男，现住江门市蓬江区。
原告江门市合信物业管理有限公司（以下简称合信物业公司）诉被告林健新物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月5日立案受理后，依法由审判员邱启杰适用简易程序，于2015年4月10日公开开庭进行了审理。原告合信物业公司的委托代理人赵永庆，被告林健新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告合信物业公司诉称：原告于2010年3月15日与被告签订《XXXX前期物业管理服务协议》，约定由原告向被告所有的XXXX22幢-1-1001室提供物业管理服务，被告应于每月的5日至10日按每平方米1.2元、室内停车场按每月每平方米0.5元交纳物业服务费、共用水电费，逾期交纳的，应从逾期之日起每天按应交纳费用的千分之一交滞纳金。截至2013年1月10日，被告未交纳物业服务费807.19元及公共水电分摊费46.87元，共计854.06元。被告应按约定支付违约金。因此，原告起诉到法院，请求判令：1.被告支付物业服务费及共用水电费合共854.06元；暂计至2014年11月11日违约金572.22元，以及从2014年11月11日起至欠费付清之日止的违约金；2.本案诉讼费用由被告承担。
原告合信物业公司为起诉提供的证据有：
证据1.被告身份证复印件1份，证明被告的主体资格；
证据2.《XXXX前期物业管理服务协议》1份，证明原告与被告的权利义务约定；
证据3.《楼宇交接书》1份，证明被告所有的房屋交付使用的时间；
证据4.公共电费《发票》19份，证明共用电费金额，并由小区内各住户按户分摊；
证据5.《XXXX前期委托物业管理合同》1份，证明江门市蓬江区信宇房地产发展有限公司委托原告对XXXX提供物业管理服务；
证据6.《知会函》1份，证据7.《关于XXXX公共水电费移交的协议》1份，共同证明原告于2013年1月10日撤离XXXX，终止物业服务；
证据8.《物业服务企业资质证书》1份，证明原告具有物业服务的资质。
被告林健新辩称：第一、原告在2012年9月25日致XXXX业委会的公函称“将2012年12月25日撤离”，在得不到同意提升物业服务费有效业主票数，又没有新物管进场的情况下，合信物业公司单方面在2012年12月25日停止了所有物业管理服务，此事住建局、街道办、居委会都了解情况，江门电视台、电台都报道了此事，江门市XXXX住户网对此也有评论。
第二、在2012年9月25日至2012年12月24日这段时间，合信物业公司只是勉强维持垃圾清运、门卫上岗等简单服务，根本达不到双方签订服务协议的要求。
第三、在新旧物管公司交接期，合信物业公司停止小区公共道路、车库照明的供电，更严重的是停止小区设备供电，造成电梯停止运行，住户停止供水，严重影响住户日常生活，后在街道办协调下才得到解决。
因此，2012年9月25日至2012年12月24日只是勉强维持垃圾清运、门岗等简单服务，物业管理费应当折减。2012年12月25日以后至2013年1月10日期间，不仅不应收费，还因为违约行为，应该加倍偿还。我认为原告并没有履行物业管理的义务，原告不应收取本案的管理费。
被告林健新为其答辩提供的证据有：
证据1.《XXXX前期物业管理服务协议》一份，证明被告与原告物业服务合同关系；
证据2.《XXXX业主网中的业主百恩写给街坊们的一封信》打印件1份，证明有关的事实情况；
证据3.XXXX业主网中的《图片》打印件1份，证明原告2013年1月10日前停止了物业服务，业主需要自行清理垃圾。
经审理查明：原告合信物业公司于2002年12月16日登记成立，于2003年进驻江门市XXXX小区提供前期物业管理服务，具有三级物业管理资质，资质证书的有效期至2012年1月17日。
2003年10月27日，原告合信物业公司与江门市蓬江区信宇房地产发展有限公司签订《XXXX前期委托物业管理合同》，由信宇房地产发展有限公司委托原告对XXXX小区提供物业管理服务。被告林健新于2010年买受江门市XXXX22幢-1-1001室，并于2010年3月15日与原告合信物业公司签订《XXXX前期物业管理服务协议》，双方在协议中约定在原告对江门市XXXX小区进行物业管理期间的有关事项，其中合同约定物业公司的义务包括小区内安全保卫，公共区域的清洁卫生、绿化，公共设施设备维护、维修，车辆管理等物业服务，被告作为业主，住宅按建筑面积每月每平方米1.2元交纳服务费，室内停车场按建筑面积每月每平方米0.5元交纳服务费，并交纳分摊的小区公共水电费用，逾期交纳的，从逾期之日起每天按应交物业服务费1‰缴纳滞纳金，未规定的事项，均应遵照国家有关法律、法规和规章执行等。合同同时约定物业服务期限从涉案房屋交付之日起至小区业主委员会与物业公司另签订的物业服务合同生效之日止。
被告林健新是江门市XXXX22幢-1-1001室的所有权人，该房屋建筑面积185.26平方米，于2011年3月1日办理楼宇交接书，该房屋是电梯房。
协议履行的初期，双方均有依约定履行各自的义务。2013年1月7日，合信物业公司向XXXX全体业主及业委会作出《知会函》，认为根据与住建局等部门协调会议的精神，其将于2013年1月10日撤离小区。2013年1月10日，因XXXX小区业主委员会选聘其他物业公司进场管理，原告撤离了该小区，终止了对该小区的物业服务。2015年1月，原告以被告没有交纳2012年10月1日至2013年1月10日的物业服务费807.19元及2012年8月1日至2013年1月10日的公共水电分摊费46.87元，向本院提起诉讼。
被告林健新在庭审中表示对合信物业公司关于上述费用的计算方式及数额没有异议，但认为因为合信物业存在重大违约行为不应当交纳有关费用，同时认为合信物业公司撤离后，没有收到过任何形式的催收物业费的通知。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。原告合信物业公司与被告林健新签订的《XXXX前期物业管理服务协议》是合同双方在平等协商的基础上达成的一致协议，是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。综合双方的诉辩及审理查明的事实，本案争议的焦点在于：1.原告在管理期间是否出现了重大的违约行为，该违约行为是否能成为被告林健新拒交物业服务费的法定抗辩理由；2.原告要求被告林健新支付物业服务费、公共分摊费用及违约金的请求是否应予以支持。
一、关于原告在管理期间是否出现了重大的违约行为的问题。本案中，林健新以合信物业公司在履行合同过程中存在停止服务、甚至停水停电的违约行为，其因此有权主张抗辩权，进而拒交物业服务费。对此，本院认为，根据合同的约定，合信物业公司提供物业服务的项目包括：公共设施维护与管理、公共卫生清洁、交通秩序及车辆停放管理、安全巡视与保卫等。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”被告林健新抗辩认为合信物业在管理期间出现停止服务，甚至停水停电等重大违约事实，但合信物业公司对此予以否认，林健新提供的证据《XXXX业主网中的业主百恩写给街坊们的一封信》、《图片》等证据未能互相印证，与本案不具有必然的关联性，故被告对其该项主张未能提供充分的证据予以证实，应承担举证不能的不利后果，对其该项主张，本院不予采纳。
二、关于原告要求被告林健新支付物业服务费、公共分摊费用及违约金的请求是否应予以支持的问题。
1.物业服务费及公共分摊费的问题。本院认为，根据《物业管理条例》第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的物业服务企业可以向人民法院起诉。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”物业服务费是用于小区维护保养、维持小区正常持续运行所必须的费用，业主应当按照合同约定按期足额交纳。被告林健新住宅建筑面积为185.26平方米，车位面积41.26平方米，按住宅小区同类房屋1.2元／平方米／月，车位0.5元／平方米／月的收费标准，2012年10月至2013年1月10日的房屋应交纳的物业管理服务费为738.64元，车位服务费68.55元。本案的水电分摊费用已由合信物业公司先行垫付，被告林健新对于公共分摊水电费的数额无提出异议，再综合合信物业公司已经合理解释了公共分摊水电费计算方式，也提供了部分支付凭证的情况，本院认定林健新应当支付2012年8月至2013年1月10日的公共分摊水电费共46.87元。以上各项费用合计854.06元。被告林健新对合信物业公司关于上述费用的计算方式及数额没有异议，对此，本院予以确认。
2.违约金的问题。按照《XXXX前期物业管理服务协议》的约定，业主或使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交滞纳金，此约定的滞纳金实际是逾期付款的违约金。对于被告林健新是否应支付逾期付款违约金的问题。首先，合信物业公司于2013年1月10日撤场前，除张贴表达交接工作内容的《知会函》外，未能提供证据证明其已经在撤场后已经向被告林健新催收物业费，以及已告知被告交纳物业费地点和方式，而作为业主的被告来说，在合信物业公司撤离后，客观上确实存在无法向合信物业公司交纳物业服务费的情况，该欠交费用的情形，显然不能归责于业主；其次，根据《物业管理条例》第六十七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，作为物业公司一方，催交物业服务费是其法定义务，未经催交而主张业主违约，从而请求按约定计算违约金，也不符合有关法律法规、司法解释的规定；第三、合信物业公司于2013年1月10日撤场后，并未及时主张自己的权利，而是直到2015年1月份迳行起诉，合信物业迟延主张自己的权利，事实上造成了计算违约金期间不断延长，损失不断扩大，因此，合信物业公司应自行承担相关的扩大损失。故合信物业公司主张被告林健新逾期交纳物业服务费用存在违约行为，从而主张逾期付款违约金的请求，没有事实和法律依据，本院不予以支持。
综上，被告林健新拖欠原告合信物业公司的物业服务费807.19元、公共水电分摊费46.87元，应当予以交纳；对原告合信物业公司请求的违约金，依据不足，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告林健新应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市合信物业管理有限公司缴交物业（房屋和车位）服务费807.19元、公共水电分摊费46.87元，两项合共854.06元。
二、驳回原告江门市合信物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告林健新未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费100元，减半收取50元，由被告林健新负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审判员 邱启杰
二〇一五年四月二十三日
书记员 容丽萍
第9页共9页