福建省漳浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0623民初4431号
原告：陈江辉，男，1980年2月24日出生，汉族，住漳浦县。
委托诉讼代理人：陈连章，福建道周律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：孙文彬，福建道周律师事务所执业律师。
被告：福建金仕顿房地产开发有限公司，住所地漳浦县绥安镇麦市街漳浦宾馆2号楼3楼，统一社会信用代码913506236990211542。
法定代表人：黄长新，总经理。
委托诉讼代理人：谢晋安，漳浦县“148”法律服务所法律服务工作者。
原告陈江辉与被告福建金仕顿房地产开发有限公司（以下简称金仕顿房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈江辉的委托诉讼代理人陈连章、被告金仕顿房地产公司的委托诉讼代理人谢晋安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈江辉向本院提出如下诉讼请求：1.金仕顿房地产公司向陈江辉支付逾期交房违约金21359.42元；2.金仕顿房地产公司向陈江辉支付逾期办理房地产权属证书、土地使用权证书违约金57902.04元（暂计2014年9月12日至2016年7月18日止），并从2016年7月19日起至被告福建金仕顿房地产开发有限公司实际交付房地产权属证书、土地使用权证书给原告陈江辉之日止每日按陈江辉已付款金额857808元的0.01%向陈江辉支付逾期办证违约金；3.金仕顿房地产公司继续履行为陈江辉办理房地产权属证书、土地使用权证书的义务。事实与理由：原、被告双方于2013年8月18日签订了《商品房买卖合同》(以下简称该合同)。约定原告购买被告开发建设的漳浦县绥安镇麦市街金仕顿花园小区9幛DW12号店面(以下简称该房屋)建筑面积共41.410平方米、合同总价款为人民币857187元整；合同约定被告向原告交付该房的截止日期为2013年12月30日前（证据1）。原告按照被告的要求及时交清了实际购房款人民币857808元，被告收到房屋款后开具发票给原告收执（证据2）。《商品房买卖合同》第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：“出卖人如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理，其中第2项规定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已付款万分之1.5的违约金”。被告收取原告房屋款项后，被告没有按合同约定交付房屋给原告，直到2014年6月12日，原告才接到被告的书面收房通知，当日原告领取了该房屋的钥匙，并在厦门金仕顿物业管理有限公司漳浦分公司处预交了出入证保证金、出入证工本费、物业管理费、装修保证金、水电周转金、沙土代办等（证据3）。原告认为合同约定的交房日为2013年12月30日前，被告实际交房日为2014年6月12日，被告逾期交房166天，应按合同第九条约定向原告支付逾期交房违约金人民币21359.42元（计算标准：857808元×万分之1.5每天×166天=21359.42元）。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理，其中第2项规定：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面授权委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”。2014年6月12日原告向被告支付三间店面房屋面积差价款人民币621元及办理房屋权属契税68元。2012年7月26日被告向原告收到办理房屋权属契税、印花税、登记费、工本费等。被告福建金仕顿房地产开发有限公司没有按合同约定办理权属登记，直到2016年3月24日才办理了房屋初始登记。原告认为被告违反《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定及《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条即“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的规定，应向原告支付逾期办理房屋权属证明的违约金人民币57902.04元（计算标准857808×0.01%每天×675天=57902.04元）。
金仕顿房地产公司辩称，1、陈江辉起诉请求被告支付逾期交房违约金没有事实根据和法律依据，其诉讼请求依法应予驳回。（1）2012年8月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买本案讼争房屋，双方在该合同附件六合同补充协议第七条第1项明确约定，在买受人按主合同及本补充协议约定付清全部房款（包括首期款、按揭购房款及本补充协议第二条约定由买受人补交的面积差价款）之前，出卖人有权暂不向买受人交房，暂不协助买受人办理房屋产权证，且不需要承担任何违约责任。本案讼争房屋于2014年6月12日交付，而原告直至2014年6月12日才补交讼争房屋面积差价款。按该条款约定，被告已经按时交房了，不存在逾期交房的情形。原告主张被告逾期交房没有事实根据。（2）根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第五条第2项约定，出卖人的交房通知书以挂号邮件的形式发出，买受人应在接到通知10内到指定地点办理移交手续。被告于2013年12月18日向原告发出《交房通知单》，通知原告于2013年12月30日至31日办理交房手续，原告未按通知期限办理，直至2014年6月12日才与被告办理交房手续，逾期的责任在原告。2、原告请求被告支付逾期办理房屋权属证书违约金同样没有事实根据和法律依据。（1）按照原被告双方签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第七条第1项约定，在买受人按主合同及本补充协议约定付清全部房款（包括首期款、按揭购房款及本补充协议第二条约定由买受人补交的面积差价款）之前，出卖人有权暂不向买受人交房，暂不协助买受人办理房屋产权证，且不需要承担任何违约责任。原告逾期补交面积差价款，按该约定，被告有权暂不予协助办理房屋产权证。（2）该合同附件六合同补充协议第五条第1项明确约定，买受人逾期办理房屋交接手续导致延期办理房屋权属登记的各项责任由买受人承担。本案讼争房屋，被告于2013年12月18日通知原告办理交房手续，原告延期至2014年6月12日才办理交房手续，原告违约在先，按该条款约定应自行承担由此造成的责任。（3）该合同附件六合同补充协议第七条第2、3项约定，出卖人关于产权登记的责任仅限于根据相关部门的要求向其报送应由开发商提供的资料。如相关部门原因导致产权登记无法顺利进行的，出卖人不承担责任。2016年，因房屋产权登记系统升级，县房管局于2016年6月28日正式受理原告购买房屋的产权登记手续，并于2016年7月20日颁发房屋所有权证书。延期办证系因相关部门原因导致产权登记无法顺利进行的，出卖人不承担责任。（4）因原告房屋在漳浦工商银行按揭贷款，原告不能领取房屋权属证书原件，不能领取房屋权属证书系因原告自身原因，被告并没有违约。原告请求被告支付逾期交房及逾期办理房屋权属证书的违约金没有事实根据和法律依据，其诉讼请求依法应予驳回。
当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，其中陈江辉提交了商品房买卖合同（13页）、金仕顿房地产公司购房款收据5张（包括补交面积差价款1张）、中国工商银行个人消费贷款借款借据1张、不动产统一发票2张、厦门金仕顿物业管理有限公司漳浦分公司物业管理费等收据6张、金仕顿房地产公司代收契税等收据1张、业主交房缴款通知书、房屋初始登记公告；金仕顿房地产公司提交了商品房买卖合同及网上备案登记证书、商品房预售许可证、交房通知书邮寄费用发票和邮寄通知业主名单、交房手续书、业主收楼确认、资料移交书和房屋验收表、受理通知书、房屋所有权证（原件在银行）、移动通信客户详单和短信截屏、个人购房借款/担保合同、关于出具“金税三期”系统上线导致无法取得完税凭证的证明请示及漳州市住建局关于新智慧房管系统和综合网站信息管理平台上线的通知等证据。以上证据经本院组织质证并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：金仕顿房地产公司以出让的方式取得位于漳浦县地块的土地使用权，土地使用证号为“浦国用（2010）第1075号、浦国用（2010）第035号”，并取得证号为“2011（020）”商品房预售许可证，从事“金仕顿花园小区”商品房开发销售。2013年8月18日，陈江辉与金仕顿房地产公司签订了合同编号为35062308005300296的《商品房买卖合同》及《合同补充协议书》，约定陈江辉向金仕顿房地产公司金仕顿花园小区9幢DN05号店面(以下简称该房屋)，建筑面积为41.410平方米，价款为857187元。《商品房买卖合同》相关约定如下：
第八条约定交付的条件与期限，主要内容为：出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用…
第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，主要内容为：出卖人如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；
（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已付款万分之1.5的违约金。
第十四条约定产权登记，主要内容为：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。
第二十条约定文书送达，主要内容为：本合同确定的联系地址为种类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。
第二十三条约定合同效力，主要内容为：本合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分的文字与印刷文字具有同等效力。
附件六《合同补充协议书》第七条对产权登记作了补充约定，主要内容为：1.在买受人按主合同及本补充协议约定付清全部购房款（包括首期款、按揭购房款及本补充协议第二条约定由买受人补交的面积差价款）之前，出卖人有权暂不向买受人交房，暂不协助买受人办理房屋产权证，且不需要承担任何违约责任。2.出卖人关于产权登记的责任限于根据相关部门的要求向其报送应由开发商提供的资料。3.若相关部门原因导致产权登记无法顺利进行的，出卖人不承担责任。4、在以上条款基础上，出卖人确保在商品房交付使用后两年内将房屋权属证书交给买受人。
同日，陈江辉夫妻、中国工商银行股份有限公司漳浦支行、金仕顿房地产公司三方签订《个人购房借款/担保合同》，以中国中商银行股份有限公司漳浦支行为贷款人、陈江辉夫妻为借款人、金仕顿房地产公司为保证人，由陈江辉夫妻向中国工商银行股份有限公司漳浦支行借款，用于支付购房款。《个人购房借款/担保合同》第二十条约定“抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿”。
同日，陈江辉夫妻、中国工商银行股份有限公司漳浦支行、金仕顿房地产公司三方签订《个人购房借款/担保合同》，以中国中商银行股份有限公司漳浦支行为贷款人、陈江辉夫妻为借款人、金仕顿房地产公司为保证人，由陈江辉夫妻向中国工商银行股份有限公司漳浦支行借款，用于支付购房款。《个人购房借款/担保合同》第二十条约定“抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿”。
合同签订后，陈江辉于2013年11月12日支付购房款437187元，2013年12月15日支付购房款420000元，合计支付购房款857187元。2013年12月17日，金仕顿房地产公司通过EMS快递向陈江辉发出《交房通知单》，通知陈江辉于2013年12月30日至31日办理交房手续。2014年6月12日，陈江辉与金仕顿房地产公司办理交房手续，同时结算交付该商品房面积差价款621元，支付代办契税、砂土代办、物业管理费、水电周转金、装修保证金、出入保证金等。同日，金仕顿房地产公司将该商品房及相关资料移交给陈江辉。2016年7月20日，漳浦县城乡规划建设局颁发陈江辉所购的房屋所有权证书。2016年8月18日，金仕顿房地产公司向陈江辉发送短信，通知领取房屋所有权证复印件。
本院认为，陈江辉与金仕顿房地产公司签订的《商品房买卖合同》和附件六《合同补充协议书》，双方主体适格,意思表示真实，目的明确，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效。依法成立的合同，各方当事人应当依照《中华人民共国合同法》第六十条的规定，按照约定全面履行自己的义务。同时，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
本案争议的焦点：1.金仕顿房地产公司是否逾期交房；2、金仕顿房地产公司是否逾期协助办理产权登记。
关于金仕顿房地产公司是否逾期交房，根据金仕顿房地产公司提供EMS快递公司邮寄费用发票及邮件汇总名单、陈江辉在合同中提供送达地址、联系电话及本幢楼房其他购房户的交房情况，应当认定金仕顿房地产公司在2013年12月18日履行通知交房义务。陈江辉未能按通知的时间即于2013年12月30日至31日到金仕顿房地产公司办理交房手续，而是在2014年6月12日才办理，逾期接收的责任在陈江辉，不能认定为金仕顿房地产公司逾期交付。陈江辉请求判令金仕顿向其支付逾期交房违约金，没有事实依据，依法应予驳回。
关于金仕顿房地产公司是否逾期协助办理产权登记，双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人应自逾期之日起按买受人已付款每日的0.01%向买受人支付违约金。虽然附件六《合同补充协议书》第七条对上述主合同条款进一步补充及细化，出卖人的责任仅限于根据相关部门要求报送应由开发商提供的资料，若相关部门原因导致产权登记无法顺利进行，出卖人不承担责任。但是，附件六《合同补充协议》的具体内容系由被告事先予以拟定，并在该楼盘中重复使用，属于采用格式条款订立的合同。如此变更约定，一旦被告逾期协助办理产权登记，则毫无时间限制，被告可无期限拖延协助办理产权登记，不能督促被告尽快完成协助义务，该格式条款的补充约定免除了被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利，应按主合同的约定处理。金仕顿房地产公司协助办理房屋权属证书的期限应在2014年9月12日之前。金仕顿房地产公司在2016年7月20日才协助办理房屋所有权证，且至今未协助办理该房屋的国有土地使用证，未完整协助办理产权登记，应认定为逾期协助办理房屋权属证书，违反了双方关于产权登记的约定，金仕顿房地产公司应承担相应的逾期协助办理产权登记的违约责任。因此，金仕顿房地产公司应向陈江辉支付逾期协助办理产权登记的违约金。自逾期之日即2014年9月13日起至2016年7月18日止（共675日）按日向陈江辉支付已付款的0.01%的违约金，即857808元×0.01%×675=57902.04元。自2016年7月19日起至办理该房屋国有土地使用权报备手续之日止，金仕顿房地产公司应按上述违约金计算标准继续向陈江辉支付违约金。合同未履行部分，金仕顿公司应继续履行。陈江辉提出的计算逾期办理产权登记手续违约金的计算有误，应予调整。根据陈江辉已办理房屋按揭借款，三方约定房屋所有权证原件应抵押权人等保存的约定，陈江辉提出金仕顿房地产公司没有交付房屋所有权证原件，未完成协助办理房屋所有权登记手续义务的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条规定，判决如下：
一、福建金仕顿房地产开发有限公司向陈江辉支付逾期协助办理产权登记违约金57902.04元，限本判决生效后10日内付清；并从2016年7月19日起至实际协助办理完毕国有土地使用证报备之日止按日继续向原告陈江辉支付已付款857808元的0.01%的违约金。
二、福建金仕顿房地产开发有限公司继续履行为陈江辉协助办理购买的金仕顿花园小区9幢DN05号店面国有土地使用证的义务。
三、驳回陈江辉其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1782元，减半收取891元由陈江辉负担267元，福建金仕顿房地产开发有限公司负担624元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审判员 林旺成
二〇一六年十一月二十五日
书记员 卢荣辉
附执行申请提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。