黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2015）龙民初字第8号原告于放，男，1956年2月12日出生，汉族，无职业，住，委托代理人关晓辉，黑龙江庚辰律师事务所律师。委托代理人郑玉凤，黑龙江庚辰律师事务所律师。被告成道立德地产（大庆）有限公司，住所地大庆市龙凤区东风路66号瀚城名苑小区F8栋6室－8室，组织机构代码66024485－2。法定代表人徐仁洙，该公司董事长。委托代理人徐正平，黑龙江四维律师事务所律师。委托代理人靳继江，黑龙江黑土地律师事务所律师。原告于放与被告成道立德地产（大庆）有限公司（以下简称成道公司）房屋买卖合同纠纷一案，我院于2014年5月19日作出（2012）龙民初字第71号民事判决，原告不服上诉，大庆市中级人民法院将本案发回重审。我院立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，于2015年8月25日、9月11日两次公开开庭进行了审理。原告于放的委托代理人关晓辉、郑玉凤，被告成道公司委托代理人徐正平、靳继江到庭参加诉讼。因案件疑难复杂，经本院院长批准延长审限六个月，本案现已审理终结。原告于放诉称，2010年9月15日，原告与被告签订了房屋买卖合同，约定原告购买被告开发的翰城国际特区E-3-06号房屋，房屋价款2083658元。该房屋交付使用后，原告发现房屋存在质量问题，经鉴定，房屋主体结构工程质量不合格，存在安全隐患，故原告提起诉讼，请求判令被告承担违约责任，为原告减少房屋价款1041829元；诉讼费用、鉴定费用等由被告承担。被告成道公司辩称，1、涉案房屋已在大庆市工程质量监督站的组织下，建设单位、监理单位，施工单位、设计单位联合进行竣工验收，工程基础主体等各项均按设计完成，验收合格后出具竣工验收报告。2010年6月4日，大庆市城乡建设局对涉案工程颁发建设工程竣工验收备案证，审定建设工程符合竣工验收备案条件，准予备案；2、根据建设工程监理档案记载，在施工过程中，大庆市金塔工程质量检测有限公司对混凝土配合比进行试验，出具试验报告，混凝土标准件抗压强度达到设计标准，同时该公司还对工程的独立基础、桩基础、车库的顶梁板、梯，还有一层的柱、墙、二层的梁、板、梯进行混凝土抗压强度测试出具报告，混凝土试件抗压强度的标准值达到设计强度等级的114%-125%，监理材料中，混凝土工程检验批施工质量验收记录、混凝土分项工程施工质量验收记录、监理单位的验收意见均为符合要求，同意验收，上述监理资料是在工程施工过程中形成的，并由混凝土试块作为实物，其检测得出的数值是绝对数值，是准确的。原告目前正在使用该房屋，并未因为严重的质量问题影响正常使用，在房屋混凝土主体、梁、板、柱并未出现感官缺陷，如裂缝、塌陷等情况，提出混凝土情况不达标，委托鉴定机构进行鉴定，鉴定机构在鉴定过程中，采取的是抽检的方式，提取几个点进行检测，得出的数值仅仅是一小部分，经过推算后，得出房屋主体结构存在安全隐患的意见，被告认为采用推定数值否定施工中检测出的绝对数值是缺乏依据的；3、鉴定机构出具的鉴定意见书，存在诸多缺陷，不具有法律效力，不能作为本案的定案依据。（1）鉴定机构引用了已废止的国家行业标准；（2）根据回弹法技术规程2011版，从事回弹法检测的人员应经过培训并取得相应资格证书，但鉴定机构姜虹等四人均未取得相关的资格证书；（3）根据黑龙江省住房和城乡建设厅的黑建质[2009]11号文件，未经省建设厅备案的工程鉴定质量机构，出具的鉴定文件仅可用于咨询服务，不能作为工程质量控制资料及安全功能检验资料，省建设厅备案的鉴定机构有26家，但黑龙江中和力得尔司法鉴定所未在其中，同时文件还规定主体结构的鉴定，做出鉴定结论应由注册结构工程师审定，力得尔鉴定机构四名鉴定人员均没有注册结构工程师的资质，综上，被告认为原告所依据的鉴定机构出具的鉴定意见，不足以推翻市质检站、监理单位等部门验收及竣工验收报告，原告的诉请缺乏证据予以支持，应当予以驳回。原告于放为支持其主张，向本院提供以下证据：证据一，房屋产权证、购房发票各一份（与原件核对无异议，原件取回），欲证明原告从被告手里买的别墅，价款是1864885元。经质证，被告对该证据的真实性无异议。本院对此证据予以采信。证据二、黑龙江龙建司法鉴定所出具的鉴定意见一份，欲证明2011年9月28日，原告委托黑龙江省龙建司法鉴定所及黑龙江省龙建建设工程技术咨询有限公司（以下简称龙建公司）对原告购买的房屋质量进行鉴定，鉴定结论为E8楼钢筋混凝土柱梁板钢筋保护层厚度不符合设计要求。由于涉案房屋出现了质量问题，使原告购买的房屋结构承载能力降低，可采取粘贴碳纤维布的方法，使结构承载力满足设计要求。而且原设计为热轧钢筋，实际使用的是冷轧钢筋，与原设计不符。经质证，被告认为龙建公司不具有鉴定资质，司法鉴定许可证上的机构名称是黑龙江省龙鉴司法鉴定所，企业法人营业执照上的营业期限是2002年3月7日至2008年6月27日，已经过期。鉴定书依据的材料不够客观充分，且真实性并未经双方确定或庭审质证、认证，鉴定书依据的大庆市三永湖区域综合项目一期E5建筑结构图纸，不是被鉴定房屋的图纸，鉴定书没有关于使用科学技术手段的内容，无法确认鉴定方法的科学性、合理性，没有对鉴定过程的说明。鉴定人并没有签字或盖章，鉴定书没有对检材进行取样，鉴定书是2011年9月28日出具的，鉴定书依据的混凝土结构设计规范GB20010－2002的标号是错误的，应该是GB50010－2002，该设计规范已经于2011年7月11日废止。该鉴定书强调的混凝土强度问题所依据的规范已经废止了，可见该鉴定书结论是无效的。本院认为，该份鉴定意见系原告单方委托，被告未到场，鉴定依据的检材未经过质证、认证，程序存在瑕疵，故不予采信。证据三、鉴定票据一份（复印件与原件核对无异），欲证明鉴定支出的费用2500元。经质证，被告认为龙建公司不具备鉴定资质，鉴定意见不合法，鉴定费用应该由原告自行承担。根据《黑龙江省司法鉴定收费管理办法》第七条，司法鉴定收费分别实行政府指导价或市场调节价管理，列入黑龙江省司法鉴定收费项目和收费标准的司法鉴定收费实际政府指导价管理，而关于房屋质量的收费标准在200－500平米的房屋标准是1200－1500元，收据上的2500元过高。本院对该份证据的真实性予以采信。证据四、龙建公司营业执照及黑龙江省司法厅2008年7月17日关于准予黑龙江省龙建司法鉴定所登记的决定复印件各一份（经核对，留存复印件，原件退回），欲证明龙建公司在2010年已经办理年检，具备经营资质，黑龙江省龙鉴司法鉴定所是龙建公司依法设立的，而司法厅对于该机构的鉴定资质予以批准，所以龙建公司与龙建司法鉴定所在鉴定结论上共同加盖印章的行为是真实有效的，该鉴定结论有效。经质证，被告对证据的真实性有异议，认为票据上加盖的公章是龙鉴公司的公章，而不是司法厅的公章，无法证明是司法厅批准同意的。即使是龙建公司成立的司法鉴定所，也不代表龙建公司本身具备鉴定资质。本院对该组证据予以采信。证据五，照片24张，欲证明原告的房屋如果进行维修会给现在已经装修完的东西造成很大的损失。经质证，被告对证据的真实性有异议，无法确认照片中是原告的家，因为案件还在审理中，被告方是否有责任还需要进一步确认，目前该24张照片与本案没有关联性。本院对该组证据的真实性予以确认。证据六，鉴定发票复制件一张，欲证明因鉴定支出鉴定费3000元。经质证，被告对证据的真实性有异议，因为同一家的鉴定机构给被告出具的是纳税的票据，与原告开出的票据不一样，被告要求鉴定机构出具纳税的鉴定票据。本院对该证据的真实性予以确认。证据七，房屋装修前照片一组（迟洋洋家8张、裴国军家2张），欲证明房屋装修前柱子和梁的状况。经质证，被告不予认可，主张1、根据照片证明柱子质量现状真实性无法判断；2、照片无法证实房屋存在质量问题，不确实充分。本院认为，该照片无法确认真实性，不予采信。申请法庭出示2015年8月30日现场勘查笔录，欲证明房屋质量存在严重质量问题。于放家车库立柱露编织袋子，还有E6-4梁里面露黄土，梁里面露黄土说明水泥里面掺杂质，建筑物承重能力很差，墙面下沉有裂痕，混凝土一划露土。以上问题已经反映出楼房质量不合格；这几户可以代表所有房屋质量问题，勘查只能选择有代表性的房屋，由此可见从E6-1到E6-8所有房屋都存在质量问题。被告对勘查笔录真实性无异议，但对这份笔录能否证明房屋存在质量问题有异议，房屋建筑于2010年，到现在已经6年了，依据笔录中的一些内容就认为房屋质量存在问题缺乏证据。确认房屋是否存在法律意义上的质量问题和退房问题，这个必须依靠鉴定部门的鉴定来处理，绝不是单单依照个人的想法和认识或推理来解决本案问题，所以现在原告的诉讼缺乏证据，前面三个鉴定从程序上、资质上都存在问题，涉案房屋质量问题被告已经在庭审期间提供了建设、设计、监理等部门的验收材料予以证实房屋质量是合格的，原告应就其主张提供证据。庭审中，被告成道公司向本院提交如下证据：证据一、《混凝土结构设计规范》GB50010－2010复印件一份，欲证明原告的鉴定依据已经废止。经质证，原告对真实性有异议，认为仅体现了原《混凝土结构设计规范》GB50010－2002同时废止，废止的文件与鉴定所依据的设计标号并不一致，无法证实该鉴定结论当中所依据的混凝土结构设计规范已经废止。即便设计规范是真的，它的施行日期是2011年7月1日，而本案涉案房屋是在2009－2010年期间开发建设的，所以与该规范与本案没有关联性。本院对该份证据的真实性予以采信。证据二、工程竣工验收报告及工程竣工验收备案证复印件各一份（其中备案证与原件核对无异），欲证明涉案房屋经过相关部门验收，取得了备案证，房屋质量不存在问题。经质证，原告对备案证的真实性无异议，对竣工验收报告的真实性有异议，理由为：（1）该建设工程验收备案证仅作为登记使用，只能证明单体建筑主体竣工，并不能证明被告主张的涉案房屋不存在质量问题，且在该竣工备案证中也没有对涉案房屋的水泥标号抗压强度做出明确记载，因此不能否定鉴定机构的鉴定结论；（2）竣工验收报告系复印件仅加盖了被告的公章，不能确定其真实性，不能作为定案的依据，即使竣工验收报告为原件，也不能否定涉案房屋存在质量问题，先后经过三家具备司法鉴定资质的鉴定机构鉴定该房屋存在质量问题，存在安全隐患，应当予以修复，另外，当买卖合同双方对涉案房屋的质量发生争议时，是不能以竣工验收报告和竣工备案证作为被告免责的法定依据，原告认为该组证据均不能证明被告的主张，也不能否定鉴定机构的鉴定结论。本院对该组证据予以采信。证据三，大庆市瑞兴工程建设监理有限公司出具的关于瀚城国际特区项目监理说明复印件一份（与原件核对无异），欲证明涉案工程在施工中严格按照图纸施工，有质量缺陷的部分也已整改并合格，混凝土工程部分都留有试块，送至检测部门检测结果为合格，工程竣工验收过程中，由市质监站、建设单位、监理单位等部门联合竣工验收，结果为合格并交付使用，进而能够证实涉案房屋不存在质量问题。经质证，原告对真实性无异议，但认为在该监理工作说明中，多数内容均是对出证单位自己工作情况的阐述，其中包括工程施工人员严格按图施工，有质量缺陷已整改，原材料进厂有合格证，混凝土试块检测合格，工程竣工验收合格并交付使用，以上内容都不是出证单位能够证实的问题，出证单位也是该工程存在质量问题的责任方，所以原告认为出证单位与本案存在利害关系，其所作的陈述均不能作为定案的依据，且其证实的内容均应当由其它证据加以佐证，否则是不能证明被告主张的，且该监理工作说明亦不足以反驳鉴定机构的鉴定结论。本院对该份证据的真实性予以采信。证据四，监理档案部分资料复印件一份（与原件核对无异），欲证明该工程在施工过程中，大庆市金塔工程质量检测有限公司已对工程施工所用的混凝土进行配合比试验及抗压强度检测，并留有试块，其结论是混凝土强度符合设计标准，在混凝土分项工程验收过程中，监理单位经过验收结论系合格，同意验收，进而能够证实涉案工程混凝土强度不存在问题，符合设计标准，而且该数值是经过实物检测的绝对数值，其可靠性要远远高于鉴定机构抽检、推算而得来的数值，涉案工程不存在质量问题。经质证，原告对证据的真实性有异议，认为首先该证据在被告单位的档案室存档，因此无法确定其真实性；2、出具混凝土抗压强度检测得出结论的金塔检测公司以及瑞兴监理有限公司、在竣工验收报告上加盖印章的施工单位均系本案的利害关系人，其作出的验收报告或者是检测记录均不能免除被告的责任，该检测报告即便客观真实也只能对检测样本负责，不能证明砌筑在涉案房屋上的水泥标号是符合设计规范要求的，所以该组证据均不能证实涉案房屋是合格的。本院对该组证据予以采信。证据五，鉴定费发票一张（经核对原件退回，留存复印件），欲证明包括原告在内的16户鉴定费合计64000元，每户4000元，此费用系被告予以支付。经质证，原告无异议。原告对该证据无异议，本院予以采信。本院出示黑龙江中和力得尔司法鉴定所做出黑力得尔鉴字[2012]第3031-5号司法鉴定意见书一份，鉴定结论主要内容为“1、经对照原设计图纸，该房屋主体梁、板、柱混凝土强度均未达到设计C30的强度等级要求。建筑物主体梁、柱钢筋符合原设计要求，主体现浇楼板钢筋符合设计院出具的修改要求。建筑物主体结构存在安全隐患；2、按建议的修复方案进行修复，维修费用预计为181687.51元。特别说明，本鉴定书中只计算了房屋的维修费用，未计算现有房屋已经装修的损失。”原告对鉴定无异议，主张该房屋主体结构不合格存在安全隐患是客观事实，鉴定结论得出的维修费用过低。鉴定意见书符合法定程序，鉴定意见中提到梁、柱没有达到设计要求具有安全隐患，证明该工程属于不合格工程，鉴定方案由于该鉴定书没有对房屋的装修装饰进行鉴定，所以其提出的维修方案和费用明显较低，如果维修一定会对该房屋的装修进行破坏。根据该房屋的装修水平，这种破坏造成的损失是很大的，该鉴定意见书只反映了对该房屋没有达到设计标准的部位增强达到设计标准的费用。被告对鉴定结论有异议，认为：1、第五项鉴定依据中，第七小项《回弹法检测混凝土抗压强度技术规程》JGJ/T23-2001经查证已于2011年废止，鉴定机构在做鉴定时，新的规范即2011版已经生效，鉴定机构存在引用已废止的行业标准进行鉴定；2、根据回弹法技术规程2011版的相关规定，使用回弹仪进行检测必须经过培训并取得相关资质证书，但鉴定机构姜虹等四人均未提供资格证书，其使用回弹仪检测属无资质人员操作，得出的数据不准确，鉴定意见不具有法律效力；3、根据黑建质[2009]11号文件，未经省建设厅备案的工程鉴定质量机构，出具的鉴定文件仅可用于咨询服务，不能作为工程质量控制资料及安全功能检验资料，省建设厅备案的鉴定机构有26家，但力得尔鉴定机构未在其中，同时文件还规定主体结构的鉴定，做出鉴定结论应由注册结构工程师审定，力得尔鉴定机构四名鉴定人员无一人有注册结构工程师的资质，被告认为此份鉴定意见不具备合法效力，不能作为鉴定依据。鉴定机构适用了不明国家行业标准，鉴定依据中的《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002于2010年12月20日进行局部修订，2011年8月1日实施，《碳纤维片材加固混泥土结构技术规程》CECS146-2003于2007年进行修订，鉴定适用于修订前的规范还是修订后的规范不明确，在鉴定意见书中没有回弹法检测混凝土抗压强度报告，只给出了数据结果，因检测结果受很多因素影响，应如实填写清楚，鉴定人应某回弹法检测混凝土抗压强度报告，报告应包括检测原因和检测环境、检测依据，回弹仪生产厂家，型号、出厂编号及检定证号，结构或构建的平均强度值、标准差，最小测区强度值及强度推定值，出具报告的单位名称，审核人，检测负责人，实验员的姓名及资质，检测及出具报告的日期以及其他需要说明的事项，回弹法检测及数据整理中第四项，碳化深度值测量数据未在意见书中说明，应提供实测数据。针对被告提出的异议，本院发函黑龙江中和力得尔司法鉴定所，要求进行解释和说明，该所复函，主要内容为“1、关于鉴定依据的问题：鉴定依据中《回弹法检测混凝土抗压强度技术规程》于2011年废止，但本案工程竣工验收日期为2010年4月7日，故采用涉案工程施工期间适用的规范，即2001版规范是正确的；2、关于操作回弹仪应通过专门的技术培训的问题，我所具有司法鉴定人执业证的人员均为高级工程师，已参加过培训。并据2015年规定，已明确取消了工程质量检测员职业资格岗位证书；3、关于我所未经省建设厅备案的问题，因该黑建质（2009）11号文件适用于工程质量社会鉴定，不适用于司法鉴定。我所已经省建设厅备案，具有工程质量鉴定资质，又具备司法鉴定资质，同时司法鉴定人也具有省建设厅颁发的工程质量鉴定人的上岗证的司法鉴定人执业证；4、关于其他鉴定依据问题，《混凝土结构工程施工质量验收规范》等不是废止版，涉案工程验收于2010年，适用当时有效的规范是正确的。5、关于鉴定书中没有抗压强度报告，只给出数据结果的问题，鉴定人员严格按照技术规程进行检测、数据整理、计算，现场检测数据在我所档案室存档。”经质证，原告主张对于回函，因为委托力德尔鉴定，是申请法院进行的，对工程主体结构进行鉴定，开庭时，鉴定机构派鉴定人到法庭接受质证，如果这份鉴定出现问题，应当由该鉴定机构依照国家相关规定按照符合规定的程序进行鉴定。这份复函对于原审开庭时被告提出的质疑提出了相应的解答，应当予以采纳，如果法庭对鉴定机构给的答复不满意或被告仍提出质疑，应当由法院责令鉴定机构进行再次鉴定；而且从力德尔的鉴定书中了解到鉴定是由原告的律师、被告主要领导、被告的本人、被告律师、施工单位主要领导、两位法官共同到现场共同目睹进行的测试，先开的听证会，在实施鉴定之前，所有人都没有对鉴定资质、技术、手段提出过异议，各方在鉴定单位取样进行签字认可，应当引起法庭的重视；关于被告说使用过期的技术规范，力德尔的解释很清楚，建设周期是2010年已经建成的，应当适用当时的规范，力德尔的鉴定结论可以作为证据。被告质证，力德尔认为其适用2001版的回弹法检测规程是正确的，同样对涉案房屋进行鉴定的工大建设鉴定机构适用的检测依据是2011版回弹法检测规程，力德尔的回复不能成立；2、力德尔引用了（2015）12号省建设厅的文件，认为已经取消工程质量检测员的证书，该文件有效期系2015年，力德尔检测鉴定时间是2013年，力德尔此项的答复也不能成立；3、力德尔出具的鉴定意见中笼统的表述进而得出数值，并未在鉴定中阐述如何进行的数据整理计算，其鉴定不具有科学性和说服力，此份回函并不足以证明其鉴定意见具有法律效力。4、力德尔的答复中，上面注明的姜红、付伟、潘红这三个人均是在鉴定意见中直接的鉴定人员，由于鉴定在程序中和实体中均存在着违法的现象，这个答复仍然是用该司法鉴定意见书中标明的三名鉴定人员对本院提出的问题进行答复，我们认为是该鉴定所其鉴定人员的一种辩解，不能作为客观、公正、具有说服力的意见来采纳；5、该鉴定依据的2011年12月1号已经废止的回弹法检测混凝土抗压强度技术规范已经废止，用该文件作为鉴定中的技术规范、技术要求、技术依据，我们认为这个违背法律规定，在2011年1月21日废止的时候，新的回弹法检测混凝土抗压强度技术规范已经开始生效，在历来的判例中由于该文件已经废止，是不能作为依据采纳的。6、该份文件要求使用回弹法的人员必须要取得相应的资质，力德尔的答复中一方面说自己的人员是经过培训的，另一方面又没有向本院提供操作回弹仪的四名工作人员所具备的资格证书、培训证书等，因此，力德尔的复函只能是该鉴定人员的辩解。本院认为，我院依法委托黑龙江中和力得尔司法鉴定所对本案争议房屋质量作出的鉴定结论，虽然程序上存在一定瑕疵，但其回函内容客观，符合法律规定，本院对鉴定结论及回函予以采信。综合原、被告的陈述及举证，质证，可以认定本案的法律事实为：2008年，成道公司开发承建了瀚城国际特区，该楼盘于2009年竣工，并于2010年4月取得了建设工程竣工验收备案证。2010年9月，原告于放与成道公司签订了商品房买卖合同，购买了瀚城名苑E-3－06号房屋，并交纳了购房款2083658元。原告入住后，对该房屋进行了装修和改造。2011年，原告委托黑龙江省龙建建设工程技术咨询有限公司对房屋主体结构施工质量进行鉴定，结论为不符合设计要求,主体混凝土结构质量不合格。后原告诉至本院，要求被告返还一半购房款。经原、被告申请，黑龙江中和力得尔司法鉴定所出具鉴定意见，结论为经过对照原图纸，该房屋主体梁、板、柱混凝土强度均未达到设计C30的强度等级要求。建筑物主体梁、柱钢筋结构符合原设计要求，主体现浇楼板钢筋符合2008年5月26日大庆市高新技术产业开发区规划建筑设计院出具的《设计修改通知书》的要求。建筑物主体结构存在安全隐患；2、按建议的修复方案进行修复，维修费用预计为181687.51元。本院认为，本案争议房屋经鉴定“1、经对照原设计图纸，该房屋主体梁、板、柱混凝土强度均未达到设计C30的强度等级要求。建筑物主体梁、柱钢筋符合原设计要求，主体现浇楼板钢筋符合设计院出具的修改要求。建筑物主体结构存在安全隐患；2、按建议的修复方案进行修复，维修费用预计为181687.51元。特别说明，本鉴定书中只计算了房屋的维修费用，未计算现有房屋已经装修的损失。”虽然对于该鉴定被告存有异议，但综合考察涉案的三份鉴定结论，并考虑到鉴定所使用的回弹法，该方法在不破坏建筑物的情况下经取点使用回弹仪取得的数值，确实存在一定误差，及本案的实际情况，可以认定争议房屋存在主体质量问题。另，据我院现场勘查，本案争议房屋在原告购买后进行了豪华装修，并大量改造和扩建，与原房屋存在很大差别。按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同的司法解释，因房屋主体质量不合格或质量问题严重影响使用的，买受人可以要求退房返款，并要求赔偿损失，在保修期内的，可以要求修复。本案中，经法庭释明，原告不同意变更诉讼请求，只要求降低价款，要求被告返还房款的一半，该诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，判决如下：驳回原告于放的诉讼请求。案件受理费14176元，由原告于放负担，鉴定费9500元（原告于放预交5500元，成道立德地产（大庆）有限公司预交4000元），由原告于放负担5500元，由被告成道立德地产（大庆）有限公司负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  董秀娟审 判 员  张丽洪人民陪审员  隗汉伟二〇一五年十一月三十日书 记 员  杨 月附：本判决所依据的法律条文《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。