河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金民二初字第1792号
原告刘军营。
委托代理人张忠富，河南得益律师事务所律师。
被告吴楠楠。
被告张峰。
二被告委托代理人马孟德。
原告刘军营诉被告张峰、吴楠楠房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张忠富，被告吴楠楠、张峰及二被告委托代理人马孟德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年11月23日，原、被告在郑州港豫房地产营销策划有限公司（以下简称港豫公司）的见证下签订房屋买卖合同，合同约定：“第一条，甲方拥有位于郑州市金水区北环路XXX号中方园小区东区XX号楼X单元X层西户的房产，房屋所有权证书号XXXXXXX，房屋所有权人张峰、吴楠楠，房屋建筑面积134.9平方米，乙方（刘军营）自愿购买甲方上述房产。第二条，甲乙双方经协商一致，同意本合同项下及其配套设施的总价款720000元……第七条第1款，甲方保证在立契之日起4个月内将该房产名下所有户口全部迁出……第十一条第4款，甲乙双方立契后，如甲乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房价的1‰的违约金。…”合同签订之后，原告已严格依约定履行了合同约定义务，但被告一直拖延，拒不履行将其户口迁出的义务，造成原告及家人长期而无法将户口迁入，严重侵害了原告的合法权益。原告诉至法院，请求被告支付违约金216000元（暂从2011年3月24日计算至2012年1月18日，并要求被告支付从2012年1月18日至实际将房产名下所有户口全部迁出之日的违约金）。
被告张峰辩称：在本案中，虽然张峰是本案当事人，但是其户口在洛阳偃师市，在迁出户口的问题上，不存在违约行为，其本人不应该成为本案的被告。
被告吴楠楠辩称：第一，在双方买卖关系履行以后，被告吴楠楠也想把户口早点迁出，但是根据目前公安的户口政策，在没有房屋的情况下是无法将户口迁入的，故吴楠楠及孩子没有及时迁出，对此向原告表示歉意；第二，原告有意的曲解事实，错误的利用法律，提出高达21.6万元的违约赔偿要求，明显超出合理和合法的范畴。因为合同对迁出户口的违约赔偿约定比较笼统，所以在原、被告及中介公司三方共同见证的情况下，对户口迁出问题有一个特别约定，约定由当事人张峰交纳3000元的户口迁出保证金，如果要追究被告的违约责任，也只能按照户口迁出保证金3000元的标准进行赔偿，而不是按照总房款的标准进行计算。买卖合同的约定系三方的普通约定，而户口迁出保证金的3000元，系特别约定条款，根据法律的精神，特别约定优于一般约定，而且根据法律规定及最高人民法院的司法解释，违约金的要求不得高于其实际经济损失的30%。截止庭审调查结束即质证完毕，原告并没有向法庭提交出对其造成实际损失的标准，且原告的孩子仅有2个月大，被告的违约行为，也没有给原告的孩子上学及幼儿园入园造成不良影响。故原告要求21万元的违约金既高出了其实际的经济损失，也超出了最高法的司法解释，故应该按照3000元的标准计算30%的违约金即900元。据事后的调查了解，原告已经从中介公司拿到了该3000元的户口保证金。
原告举证如下：1、合同编号为XXXXXXX的《房屋买卖合同》一份，证明原、被告双方是在港豫公司的见证下，本着自愿、平等、诚实信用的原则签订的房屋买卖合同，合同内容是双方真实意思的表示且不违背法律规定，双方应当严格依约定履行各自义务，否则违约方应当承担相应的违约责任；2、购房佣金及代办收据一份、河南省契税完税证一份、郑州市行政事业性收费房管系统专用缴费通知书一份、河南省地方税务局通用机打发票一份、河南省行政事业性收费及罚没收入专用票据一份、河南省郑州市地方税务局通用网络发票一份、《房屋所有权证》一份、收条一份、个人购房借款合同，证明原告严格按照合同约定履行了自己的义务，但被告一直不按约定履行义务，应当追究其违约责任。
被告张峰质证认为：1、买卖合同真实性无异议，对证明目的有异议，该合同的违约条款比较笼统，与本案的事实不符；2、对收据真实性无异议，但与本案无关。完税凭据真实性无异议，但与本案无关。缴费通知书、发票、专用票据、网络发票，房产证、收条，真实性均无异议，但对证明目的和关联性有异议。
被告吴楠楠质证认为：1、买卖合同真实性无异议，对证明目的有异议，该合同的违约条款比较笼统，与本案的事实不符；2、对收据真实性无异议，但与本案无关。完税凭据真实性无异议，但与本案无关。缴费通知书、发票、专用票据、网络发票，房产证、收条，真实性均无异议，但对证明目的和关联性有异议。
二被告举证如下：1、房屋买卖合同一份，证明双方存在房屋买卖合同关系，但是对于户口的迁出的违约条款没有特别约定；2、收据一份，证明鉴于交易的特别需要迁出户口，为了督促被告迁出户口，买卖双方有一个特别约定，由被告缴纳户口迁出保证金；3、户口本，证明在诉讼期间，在可以转出户口的情况下，被告吴楠楠及孩子立刻把户口全部从原告买房处迁出，履行了迁出户口的义务；4、房屋买卖合同，证明二被告为了把户口迁出，积极地寻找房源，最后买到房子，把户口迁出去。
原告逐一质证认为：1、真实性无异议，但对证明目的有异议。本合同是原、被告双方真实意思表示，中介只是起见证原、被告买卖房屋的作用。合同第11条第四款明确约定的违约责任适用未迁出户口的违约行为；2、保证金与本案无关，不是原、被告双方就户口迁出达成的协议；3、真实性无异议，这恰恰证明了被告在双方合同订立之后长达两年两个月才将户口迁出的违约事实；4、真实性无法确认，与本案无关。
经审理查明：2010年11月23日，原、二被告在郑州港豫房地产营销策划有限公司第二分公司（以下简称港豫公司）的见证下签订房屋买卖合同一份，主要约定，被告张峰将其拥有的位于郑州市金水区北环路XX号中方园小区XX号楼X元X层西户的房屋以72万元的价格出售给原告；原告于本合同签订时支付定金3万元，该定金在办理房产过户手续前由港豫公司保管；被告保证在立契之日起肆个月内将该房产名下所有户口全部迁出；原、被告双方立契后，如任何一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方向守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金。合同另对其他内容进行了详细约定。合同签订后，原、被告于2010年12月20日到房管局立契，并于2010年12月29日办理了房产过户。二被告于2013年6月13日将户口迁出。
2011年11月5日，被告港豫公司出具收据一份，载明：“今收到张峰人民币叁仟元整，系付户口迁出保证金”。
诉讼中，本院向港豫公司经理赵新华调查时，赵新华称：“原、被告在签订本案房屋买卖合同时，我在场。…，合同第三条约定的44900元中，14900元作为中介费由港豫公司收取。另外3万元作为房款的一部分暂时由港豫公司保管。房子过户、物业交割完之后，港豫公司就把该3万元给二被告。同时由于迁户口的期限四个月未满的时候，房子已经过户、物业已经交割，…，为了确保并督促二被告能够及时迁出户口，港豫公司就在告知并得到原告的确认后，给了二被告2.7万元，把扣除的3000元作为迁出户口的保证金，暂时由港豫公司保存。…后二被告没有如期迁户口，港豫公司就把3000元保证金给了原告。”
本院认为：原、被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。原、被告双方应按照合同约定履行义务。根据合同约定，房产过户后，被告应该按照合同约定履行迁出户口的义务。为担保被告迁出户口，被告向原告交付了保证金3000元（由港豫公司代为收取），在被告未在合同约定期限内迁出户口的情况下，港豫公司将该款给付原告，被告已以此承担了违约责任，原告继续要求被告承担违约金证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告刘军营的诉讼请求。
案件受理费4540元，由原告刘军营负担。
如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 李启昱
代理审判员 潘 瑞
人民陪审员 李国栋
二〇一四年四月二十五日
代理书记员 焦玉娟