广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤07民终1105号
上诉人（原审被告）：蔡智浩，男，1965年5月19日出生，汉族，住广东省广州市。
委托诉讼代理人：胡谷梁，广东粤企律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾佩雅，广东粤企律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司，住所地：广东省江门市。
负责人：林倍汶，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄�跃，广东良匠律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘铭仪，广东良匠律师事务所律师。
上诉人蔡智浩因与被上诉人广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司（以下简称荔盈江门分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2017）粤0703民初4681号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
蔡智浩上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判。2.本案一、二审诉讼费用由荔盈江门分公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，在未查清事实的情况下作出判决，严重损害了蔡智浩的合法权益。本案中，因蔡智浩此前一直在外未能签收到本案相关的案件材料及传票，未能参与一审审理。事实上，蔡智浩拒绝支付物业管理费的原因是荔盈江门分公司未能提供完善的�业管理服务，恶意将蔡智浩所有的商铺楼层电梯封死，致使电梯长期无法使用。荔盈江门分公司的行为明显违反了双方签订的物业管理合同的义务，且属于违约行为，蔡智浩拒绝支付物业管理费是依法有据的。而一审法院在未查明事实的情况下，仅仅针对蔡智浩未支付物业管理费的行为而草率作出判决，明显对蔡智浩不公。综上，在本案中，由于荔盈江门分公司存在违约行为，未能按照合同约定提供物业管理服务并恶意将蔡智浩所有商铺电梯封死拒绝蔡智浩使用，蔡智浩拒交物业管理费是合理合法的。因此，蔡智浩认为一审判决认定事实错误，请求二审法院查明事实，依法纠正一审判决，维护当事人的合法权益。
荔盈江门分公司辩称，1.一审法院依照法律规定向蔡智浩送达诉讼文书，程序合法。2.一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请二审法院予以维持。3.对于蔡智浩诉称封电梯的问题，荔盈江门分公司的代理人不清楚，但也没有听说蔡智浩针对其物业楼层电梯被封而向荔盈江门分公司投诉，且荔盈江门分公司在本案起诉前曾向蔡智浩发函催收过相关物业费，蔡智浩未予回复。
荔盈江门分公司向一审法院起诉并变更其请求为：1.蔡智浩向荔盈江门分公司支付2014年7月至2017年9月的物业服务费238078.62元。2.蔡智浩向荔盈江门分公司支付自逾期缴费之日起至付清之日止的违约金（以所欠物业服务费为本金，按年利率24%/年计算，从2014年7月16日起暂计至2017年9月30日为95259.55元）。3.本案诉讼费由蔡智浩承担。
一审法院认定事实：2013年1月14日，荔盈江门分公司作为乙方与江门市某甲城商住大厦业主委员会作为甲方签订一份《某甲城物业管理委托合同》，主要约定：委托管理期限为叁年，自2013年2月1�起至2016年1月31日止；乙方有权向业主和物业使用人收取物业管理服务费，公用水电分摊，垃圾处理费，需要分摊的其他合理费用，其中物业管理服务费为3-4层商铺6元/月/平方米（按售房面积计算）；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交管理费的1‰/天支付滞纳金等条款。合同还约定了双方的其他权利义务。2013年4月8日，上述双方再签订了一份《补充协议》，约定荔盈江门分公司于2013年4月1日进驻某甲城实施物业管理工作，并开始计算物业管理费等内容。签订上述合同和补充协议后，荔盈江门分公司依约进驻某甲城提供物业管理服务。在合同期满后，上述双方未解除合同，荔盈江门分公司继续提供物业管理服务，并于2017年2月21日与江门市某甲城商住大厦业主委员会续签了一份《某甲城物业管理委托合同》，该合同约定的内容除了委托管理�限为2017年1月2日起至2021年3月3日止外，其他内容基本与2013年1月14日的《某甲城物业管理委托合同》约定的内容基本一致。续签合同后，荔盈江门分公司继续提供物业管理服务，但自荔盈江门分公司进驻涉案大厦以来，蔡智浩自2013年4月起开始拖欠物业服务费。为此，荔盈江门分公司于2014年7月向一审法院提起诉讼，要求蔡智浩支付2013年4月至2014年6月份的物业服务费及滞纳金。经一审法院审理后，一审法院作出了（2014）江蓬法民三初字第243号一审民事判决书。荔盈江门分公司与蔡智浩均不服一审判决，向江门市中级人民法院提起上诉。经审理，江门市中级人民法院认定：蔡智浩三楼商铺的物业服务费应按3.1元/月/㎡标准收取，四楼商铺的物业服务费应按0.9元/月/㎡标准收取，每月的物业服务费违约金的起算时间从当月的16日开始起算，并以此为依据，作出了（2015）江中法民一终字第414号终审民事判决书。判决生效后，蔡智浩交纳服务费上述月份的物业服务费，但蔡智浩从2014年7月份起未再支付物业服务费，荔盈江门分公司追诉无果，起诉至一审法院。
一审法院另查明，直至诉讼期间，涉案的江门市蓬江区某乙路21号326室、327室、328室、329室、330室、369室、401室、404室、406室、407室、344室、346室、349室、350室仍登记在蔡智浩名下，上述商铺的建筑面积分别为48.68平方米、51.25平方米、39.74平方米、36.24平方米、43.03平方米、433.59平方米、2363.21平方米、944.46平方米、103.62平方米、384.45平方米、49.84平方米、43.03平方米、49.84平方米、71.98平方米。
蔡智浩没有到庭参加诉讼，应视为其放弃举证和答辩的权利，荔盈江门分公司提供的《某甲城物业管理委托合同》、判决书等证据，内容真实可信，证据来源合法，能相互印�，一审法院据此查明上述事实。
一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。荔盈江门分公司与江门市某甲城商住大厦业主委员会签订的两份《某甲城物业管理委托合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，应确认为合法有效。
关于蔡智浩是否应向荔盈江门分公司交纳物业服务费问题。根据《物业管理条例》第七条关于“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；……（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；……（五）按时交纳物业服务费用；……”和第十二条第四款关于“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力”的规定，本案中，江门市某甲城商住大厦业主委员会与荔盈江门分公司签订了《某甲城物业管理委托合同�约定由荔盈江门分公司为某甲城大厦提供物业管理服务，蔡智浩作为业主，应当执行业主委员会的决定，在享受荔盈江门分公司的物业管理服务后，应当按照等价有偿的原则，向荔盈江门分公司支付物业管理服务费用，蔡智浩亦未提出证据证明其已交纳相关费用，因此，一审法院认为蔡智浩应向荔盈江门分公司支付物业服务费。
关于物业服务费的计算标准及数额问题。江门市中级人民法院在（2015）江中法民一终字第414号的生效判决书中认定：蔡智浩三楼商铺的物业服务费应按3.1元/月/㎡标准收取，四楼商铺的物业服务费应按0.9元/月/㎡标准收取。该认定是对同一地点同一楼房的同类商铺物业服务费的确认，具有充足的证明力，一审法院予以采纳。因蔡智浩名下的三楼商铺的建筑面积合计为867.22㎡（48.68㎡+51.25㎡+36.24㎡+43.03㎡+433.59㎡+39.74㎡+49.84㎡+43.03㎡+49.84㎡+71.98㎡），因此，三楼商铺每月应交物业服务费应为2688.38元（867.22㎡×3.1元/月/㎡）。因蔡智浩名下的四楼商铺的建筑面积合计为3795.74㎡（2363.21㎡+944.46㎡+103.62㎡+384.45㎡），因此，四楼商铺每月应交物业服务费应为3416.2元（3795.74㎡×0.9元/月/㎡）。另，蔡智浩自2014年7月份至2017年9月份拖欠的物业服务费共计39个月，因此，蔡智浩应交的物业服务费共计为238078.62元（2688.38元/月×39个月+3416.2元/月×39个月）。
关于违约金的问题。按合同约定交纳物业服务费是业主应承担的一项基本合同义务，蔡智浩作为业主，在获得荔盈江门分公司提供的服务后，无故拖欠物业服务费，并经荔盈江门分公司催告后，仍不缴纳相应的费用，已经构成了违约，应当承担违约责任。虽然《某甲城物业管理委托合同》约定业主和物业�用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按应交服务费的1‰/天支付违约金，但以该计算标准计算出来的违约金明显过高，为此，荔盈江门分公司要求按年利率24%计算违约金的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。另，荔盈江门分公司主张蔡智浩应从每月的16日开始计算当月应缴物业服务费的违约金给荔盈江门分公司。对于荔盈江门分公司的此主张，江门市中级人民法院在（2015）江中法民一终字第414号生效判决书中予以认定，且该认定合理有据，因此，一审法院亦支持荔盈江门分公司关于违约金起算时间的主张。综上，蔡智浩应支付的违约金应从2014年7月16日起算，以每月应交的物业服务费为基数，按年利率24%计算至一审法院判决确定的履行期限届满之日止。
综上，依照《物业管理条例》第七条、第十二条第四款、第十五条第二项，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：蔡智浩应于判决生效之日起十日内向荔盈江门分公司支付物业服务费238078.62元及违约金（违约金应从2014年7月16日起算，以每月应交的物业服务费为基数，按年利率24%计算至一审法院判决确定的履行期限届满之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6316.85元，由蔡智浩负担。
二审中，蔡智浩和荔盈江门分公司均没有提交新的证据。
一审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅针对蔡智浩的上诉请求进行审查，当事人没有提出请求的，本院不予审理。蔡智浩与荔盈江门分公司的物业管理服务关系以及相应的权利义务，已经由发生法律效力的（2015）江中法民一终字第414号民事判决予以确认。在蔡智浩对欠缴物业管理费的物业面积及欠缴数额未提出异议的情形下，本案二审的争议焦点在于蔡智浩提出的物业服务质量抗辩是否成立。
蔡智浩认为荔盈江门分公司未能提供完善的物业管理服务，恶意将蔡智浩所有的商铺楼层电梯封死，致使电梯长期无法使用，故蔡智浩拒付物业管理费于法有据。经审查，关于蔡智浩的上述�张的成立与否，在已发生法律效力的（2015）江中法民一终字第414号判决中已认定：蔡智浩应承担的三层商铺的物业管理费标准为3.1元/月/平方米，四层商铺的物业管理费标准为0.9元/月/平方米。蔡智浩对该判决并未提出申诉，并已履行完毕。故此，本案中，在蔡智浩并未充分举证证实双方履约情形已较（2015）江中法民一终字第414号作出判决时发生变动，或者荔盈江门分公司存在违约行为并足以形成拒付物业管理费抗辩的情况下，本院对于蔡智浩的上诉理由不予采纳。一审法院结合本案实际情况，认定蔡智浩迟延履行合同义务，应承担相应的物业管理费以及违约金的给付处理正确，本院予以维持。
综上所述，蔡智浩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实属实，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4871元，由蔡智浩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘振宇
审 判 员 梅晓凌
代理审判员 赵 沂
二〇一八年四月二十三日
法官 助理 司梦阳
书 记 员 区健敏