湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂1202民初3012号原告：孙婕，女，1981年6月4日出生，汉族，住咸安区。委托代理人：林刚，湖北盈悦律师事务所律师，特别授权。委托代理人：李俊，系原告丈夫，特别授权。被告：咸宁温泉谷酒店经营管理有限公司（下称温泉谷酒店）。法定代表人：林如贵，董事长。住所地：咸宁市温泉月亮湾路特*号。委托代理人：谈旭，湖北观筑律师事务所律师，特别授权。委托代理人：程小阳，温泉谷酒店职工，特别授权。原告孙婕与被告温泉谷酒店房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙婕委托代理人林刚、李俊、被告温泉谷酒店委托代理人谈旭、程小阳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。孙婕向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔付因被告通知解除合同、要求停止装修施工而造成的原告设计费损失388800元、部分装修工程款300000元、热水系统工程订金37500元、电梯定金50000元、前期筹备费用215299元、违约金197980元，返还原告租赁保证金60000元，共计1249580元及至偿还之日止的利息；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月1日，原、被告签订了两份《温泉谷·公园道》商家租赁协议书。协议约定：被告将咸宁市咸安区麦笠路温泉谷公园道二栋二层201-223、三层301-305、负1层106-107商铺出租给原告孙婕经营酒店，租赁期限为10年。装修期限为2016年8月1日至2016年12月31日。协议签订后原告孙婕向被告支付了保证金60000元，并立即进行筹备、考察、购买设施、设备、进行设计、装饰。2016年8月19日，被告以该项目商业规划调整为由向原告正式提出解除协议，要求停止装修施工，给原告造成直接经济损失936300元。为此，原告诉至本院，要求依法处理。温泉谷酒店辩称：1、原告的诉讼请求应当予以全部驳回，因被告及时履行了通知义务，原告不得就收到通知后扩大部分的损失主张权利；2、原告主张的损失绝大部分未实际发生，且原告没有提供正式税务发票、银行转账流水等；3、原告主张的损失，未形成附和的装饰装修物，可由原告拆除。形成附和的装饰装修物，可按双方的过错程度分担现值损失；4、原告直到2017年8月21日才通知被告增加1249580元费用的资金利息损失请求，超过变更诉讼请求的法定期限；5、原告主张违约金过高，超过原告实际损失，请求予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年7月1日，原、被告签订了两份《温泉谷·公园道》商家租赁协议书。第一份协议约定：被告将其坐落于《温泉谷·公园道》第2栋2、3层编号为201-203、301-315商铺出租给原告经营使用。商铺现状为毛坯房，租赁期限为10年，租赁用途为酒店经营，装修期自2016年8月1日起至2016年12月31日止，合同计租日期自2017年1月1日起至2026年12月31日止。租金及支付方式为第一年至第二年租金各为152700元，第三年租金为160356元，第四年租金为168336元，第五年租金为706440元，第六年租金为741852元，第七年租金为779004元，第八年租金为817980元，第九年租金为858804元，第十年租金为901680元，合计5439852元。租金支付方式：前四年按年付，每年前7个工作日内交付租金。第五年起按季度交付租金，每个季度前7个工作日内交付租金。承租方于本协议签订之日向出租方缴纳租赁保证金60000元。正式签约1个月内非因租赁方原因承租方不进场装修属承租方单方无条件违约，保证金租赁方没收，不予退还。违约责任：出租方违反本协议约定，擅自提前收回商铺的，应按本协议承租方租赁期内应缴租金总额的百分之三向承租方偿付违约金，并赔偿违约金不足以弥补的直接损失。在租赁期内，承租方中途擅自提前退租的，应按协议承租方租赁期内应缴租金总额的百分之三向出租方偿付违约金，并赔偿违约金不足以弥补的损失。承租方逾期支付租金，每日按所欠租金总额的千分三向出租方偿付违约金，合同同时约定了单方解除权的行使（一）出租方有下列行为之一的，承租方有权单方解除协议：1、不能提供商铺或所提供商铺不符合约定条件的；2、未按本协议约定履行商铺修缮义务，经三次书面催告后仍未履行并影响正常使用的。（二）承租方有下列行为之一的，出租方有权单方解除协议，并提前收回出租房屋：1、未经出租方书面同意，擅自转租、转借承租商铺的；2、未经出租方同意，擅自拆改变动或损坏商铺主体结构的；3、未经出租方书面同意，擅自改变租赁用途的；4、利用承租商铺进行违法活动的；5、拖欠租金累计30日以上的，并经出租方书面催付无效的；6、不服从管理的，严重违反公共安全和消防安全的。同日，双方还签订了第二份2栋-1栋编号为106-107商铺租赁协议书，除租赁期内租金总额为579756元，租赁保证金为20000元外，其他内容基本一致。合同签订后，原告于2016年7月29日，向被告交纳了租赁保证金60000元，并向被告提交了装修方案，设计图纸等资料，预算装修造价4500000元。同时，原告与武汉海萱装饰工程有限公司（下称装饰公司）签订了一份公园道业主/商户装修协议书，被告作为出租方在合同上加盖了合同专用章。2016年7月2日，原告与深圳市吾能装饰设计有限公司（下称设计公司）签订了一份建筑装饰工程设计合同，委托设计公司承担咸宁温泉谷公园道主题酒店工程设计，设计内容为：前期方案、深化方案、施工图设计及后期服务，设计费按设计范围内的建筑面积计算，含税单价为240㎡，面积为2700㎡，设计费合计648000元。设计费支付方式：第一阶段于双方签订合同之日付总设计费的20%，即129600元；第二阶段于提交深化设计方案三日内付总设计费的40%，即259200元；第三阶段于提交全部施工图三日内付总设计费的25%，即162000元；第四阶段于完成室内布置三日内付清全部尾款即总设计费的15%，即97200元。合同签订后，设计公司即对酒店进行平面规划、装饰风格定位，并拿出具体方案。原告于2016年7月2日支付设计公司第一阶段设计费129600元，2016年7月28日支付第二阶段设计费259200元。2016年7月6日，原告与装饰公司签订了一份正式合同，合同约定：原告将酒店施工图范围预算内确定的全部工作内容以包工包料的方式承包给装饰公司施工，合同价款1990000元。付款方式为：合同签订后原告支付装饰公司合同总价额的30%，即597000元，水电工程验收合格后3日内，木工进场前，支付装饰公司合同款总额的35%，即696500元，木工、泥工工程进度到90%，油工进场前，支付合同总金额的30%，即597000元，总体竣工验收3日内，支付合同总金额的5%，即99500元。合同签订后，装饰公司即着手施工前准备工作，并于2016年7月30日正式进场开始施工。2016年8月2日、8月10日原告支付装饰公司170000元、130000元，合计300000元。2016年8月20日左右，被告通知装饰公司现场施工人员停工。并随后向原告下达退铺通知，明确因商业规划调整，现正式提出解除租赁协议，并于即日起停止装修施工。经原告与被告协商未果，原告通知装饰公司停工等待通知。在此期间，2016年7月15日，原告与湖北特约利尔暖通工程有限公司（下称暖通公司）签订了一份合同书，双方就酒店热水工程项目统一安装配套工程达成一致。合同约定：暖通公司为原告租赁的酒店空气热水泵系统工程项目提供热水系统的工程设计、供货、现场安装、调试和产品维护，合同总金额125000元。原告按承包价格预付30%给暖通公司，合同签订后，原告当日向暖通公司预付工程款37500元。暖通公司收款后，亦开展定制水箱、系统等筹备工作，后因原告通知停工，双方终止合同履行。2016年8月10日，原告与湖北奥菱力电梯有限公司（下称奥菱公司）签订了一份电梯供货合同，合同约定：原告向奥菱公司订购广东台日牌电梯1台，单价152000元，原告预付50000元作为定金。合同签订后，原告当日支付奥菱公司定金50000元。奥菱公司也对电梯安装现场进行测量，并向广东台日下单定制电梯，后因原告通知停工，双方终止了合同履行。被告对以上原告与设计公司、装饰公司、暖通公司、奥菱公司签订的合同即原告证据5，建筑装饰工程设计合同、设计服务建议书、设计图纸、设计单位组织机构代码、营业执照、企业法人授权委托书、原告二张交纳设计费收款收据等复印件各一份；证据6，武汉海萱装饰工程有限公司合同书、装饰工程造价单价表、武汉海萱装饰工程有限公司营业执照、建筑企业资质证书、安全生产许可证、原告支付的装修项目工程款收据等复印件各一份；证据7，酒店热水系统工程合同书、空气能热泵工程分项报价表、冷水工程分项报价表、营业执照、税务登记证、机构信用代码证、热水工程收款收据等复印件各一份；证据8，电梯销售安装合同书、安装、设计图纸、湖北奥菱电梯有限公司营业执照、原告电梯定金收据等复印件各一份；该四份证据中合同真实性均无异议，但认为合同绝大部分没有实际履行，原告没有提供银行凭证及发票，即使原告支付部分款项也可以要求案外人返还。对效果图设计图纸、报价表、造价单价表、收款收据真实性有异议，认为部分现金支付违反交易习惯。对被告有异议的证据，本院分析认定如下：原告证据5、6、7、8均为原告依据与被告签订的租赁协议，而依法行使租赁经营使用权，从事经营酒店并为经营酒店而实施的前期准备工作。该租赁经营酒店投入资金多、规模大，设计、装饰等合同权利、义务明确、条款完备，付款亦按合同约定支付，报价、造价单价表项目明确，工程量、规格、单价清楚，应为客观、真实，且与本院调查查明的事实相吻合，形成证据链，本院依法予以采纳。本院认为：原、被告签订的租赁合同权利、义务明确，内容合法、有效，双方均应严格履行合同义务。合同签订后，原告依据租赁合同取得租赁经营权，并投入大量资金进行酒店设计、装饰、定制电梯、热水系统等前期经营酒店准备工作，并按约向被告提交装修方案，履行了合同义务。被告虽将商铺交付原告进行装修，但中途以商业规划调整名义，单方解除合同，提前收回商铺。被告单方解除合同给原告造成重大经济损失，且解除合同的理由不符合合同约定解除合同的条件，由此构成违约，应依法承担违约责任。原告主张按租赁期限内总租金6599364元的3%计算违约金，该租金计算有误，两份租赁合同经核实租赁期限内总租金分别为5439852元、579756元。被告抗辩提出原告部分支付现金不符合交易习惯，且没有提供正式的税务发票。本院认为，原告租赁被告商铺从事酒店经营，在向被告提交的装修审批表中预算造价为4500000元，在酒店经营中尚需流动资金周转，据此可认定原告完全有支付能力，部分支付款项虽然以现金支付，但额度不大，结合原告的支付能力，应并不违反交易习惯，且与本院调查核实的事实一致。由于设计、装饰等施工单位均表示无款退还原告，原告的损失已形成，且无法通过鉴定确定，故对原告诉请被告赔偿损失的请求本院予以支持。因被告提前解除合同，原告为装饰酒店而支付的部分款项，由于装饰、热水等工程未完工结算，施工单位预先出具收款收据，亦符合交易习惯。被告辩称原告装饰部分原告有部分已自行拆除处理，其残值应予扣减，原告对此予以否认，且被告不能提供证据证实，故该辩称意见本院依法不予采纳。但该装饰及原告酒店施工现场财产形成附和的残值可由被告自行处理。被告同时辩称，原告无权就扩大的损失要求赔偿。虽原告在接到通知后未立即停工，但此时原告已投入大量资金，组织人力、物力进行装饰等施工，故仅凭一纸通知，且无补偿方案的情况下即要求立即停工，不符合情理。被告应给予原告合理时间与被告及施工单位协商，且原告与施工单位存在装饰安装合同关系，施工单位有继续履行合同及要求原告赔偿损失的权利。原告在接到通知后数日经协商无果停工，应为避免损失扩大。被告的辩称意见与事实相悖，于情、于理不符，本院亦不予采纳。由于原告未履行第二份合同约定交纳租赁保证金义务，故对原告主张被告按第二份合同总租金的3%承担违约责任的请求，本院不予支持。原告同时主张要求被告赔偿考察、评估等费用损失，因不能提供证据证实，本院亦不予支持。被告还辩称原告主张的违约金过高，超过了原告实际损失，请求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被告的该辩称意见成立，本院酙定予以调整。关于被告提出原告增加要求被告承担原告支付设计费等1249580元资金占用利息损失的请求超过法定期限，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条：在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理，故原告增加诉讼请求于法有据。为了维护市场经济秩序，保护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十二条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告温泉谷酒店赔偿原告孙婕支付设计费388800元、装饰工程款300000元、电梯订金50000元、热水系统预付款37500元四项损失，退还原告租赁保证金60000元，合计836300元；并按中国人民银行同期贷款利率承担自原告支付之日起至该款执行完毕之日止的利息。原告已装饰、安装酒店现场财产由被告自行处理，设计公司已交付原告设计图纸等资料由原告移交被告；原告已定制电梯、热水系统承揽方同意交付部分财产由原告协助交付被告。二、被告按原告应付第一份租赁合同租赁期限内总租金5439852元的2%支付原告违约金108797.04元。三、驳回原告的其他诉讼请求。以上事项限于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15780元，由被告负担13251元，原告负担2529元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审 判 长  阮文胜审 判 员  黄大湖人民陪审员  李汉华二〇一七年八月二十八日书 记 员  姚仁鹏