上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终6817号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海盛高酒店发展有限公司，住所地上海市浦东新区秀沿路1088号。法定代表人：陈军，董事长。委托代理人：陈应春，上海市建纬律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海荣飞汽车运输服务有限公司，（注册地上海市杨浦区眉州路381号404-3室）住所地上海市浦东新区周康路28号F座504室。法定代表人：游军，总经理。委托代理人：王达，上海市黄河律师事务所律师。委托代理人：任一，上海市黄河律师事务所律师。上诉人上海盛高酒店发展有限公司（以下简称盛高公司）因与被上诉人上海荣飞汽车运输服务有限公司（以下简称荣飞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第11977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人盛高公司上诉请求：要求二审法院撤销原审判决主文第二、三、四、六项，改判支持其原审反诉请求。事实和理由：合同3.3条说明办理证照系被上诉人自己的义务，出租人系根据实际情况予以协助，上诉人在签约时已提供了关于房屋为合法建筑的全部材料，且房屋产证与办理营业证照间没有必然联系；其他同样的商铺已办出营业执照、卫生许可证等；被上诉人擅自解约，应承担违约责任。被上诉人荣飞公司辩称，依据合同之约定，承租人经营前申请证照等，出租人应给予必要协助；酒吧系餐饮企业，应先行办理环评，而办理环评需提供房屋证明，但上诉人始终无法提供，致使被上诉人无法取得营业执照；其他商铺开业时间早于被上诉人，当时对于环评的要求并不严格；上诉人违约在先，导致被上诉人无法经营才提出终止合同，故其不同意上诉请求。荣飞公司向一审法院起诉请求：1、确认荣飞公司与盛高公司签订的《商铺租赁合同》已于2015年1月6日解除；2、盛高公司赔偿荣飞公司装修及设施设备损失人民币（下同）3,405,506.92元；3、本案诉讼费由盛高公司承担。盛高公司则提出反诉，要求判令：1、解除双方商铺租赁合同；2、荣飞公司将承租商铺恢复原状后返还；3、荣飞公司承担违约责任（即4个月的租金）计117,192.76元；4、荣飞公司支付自2015年2月1日起的租金（按月租金29,298.19元计算至恢复原状交还商铺之日止）；5、荣飞公司支付租金逾期付款滞纳金（其中2015年2月1日至3月31日租金58,596.38元的滞纳金自2015年1月26日起算；2015年4月1日至5月31日租金58,596.38元的滞纳金自2015年3月26日起算；2015年6月1日至7月31日租金58,596.38元的滞纳金自2015年5月26日起算，均按日万分之五的标准计算至判决生效之日止）；6、荣飞公司支付拖欠的物业管理费（按每月3,440.10元的标准自2014年1月1日起计算至交还商铺之日止）；7、荣飞公司支付物业管理费逾期付款滞纳金（其中2014年1月1日至2014年2月28日物业费6,880.20元的滞纳金自2013年12月26日起算；2014年3月1日至2014年4月30日物业费6,880.20元的滞纳金自2014年2月26日起算；2014年5月1日至2014年6月30日物业费6,880.20元的滞纳金自2014年4月26日起算；2014年7月1日至2014年8月31日物业费6,880.20元的滞纳金自2014年6月26日起算；2014年9月1日至2014年10月31日物业费6,880.20元的滞纳金自2014年8月26日起算；2014年11月1日至2014年12月31日物业费6,880.20元的滞纳金自2014年10月26日起算；2015年1月1日至2015年2月28日物业费6,880.20元的滞纳金自2014年12月26日起算；2015年3月1日至2015年4月30日物业费6,880.20元的滞纳金自2015年2月26日起算；2015年5月1日至2015年6月30日物业费6,880.20元的滞纳金自2015年4月26日起算，按日万分之五的标准实际计算至判决生效之日止）；8、反诉诉讼费由荣飞公司承担。一审法院认定事实：2013年7月12日，盛高公司（出租方）与上海荣飞汽车运输服务有限公司（以下简称荣飞公司）（承租方）签订《盛高置地康桥半岛项目之商铺租赁合同》，约定出租方将上海市浦东新区XX路XX、XX、XX号套内建筑面积为344.01平方米（最终以房屋面积实测报告记载的套内建筑面积为准）商铺出租给承租方，租期为3年，自2013年7月12日至2016年7月12日止；免租期为2个月，自商铺交付日起计；计租日为2013年9月21日，即免租期届满后的第一个公历日；付款周期为两个月为一个付款周期，租金的付款周期自计租日起的首两个月为第一个付款周期，之后每两个月为一个付款周期，以此类推；该商铺只供承租方以“艾欧”酒吧经营之用；承租方在该商铺内进行经营活动前，应向政府有关部门申请必要的执照、批准证书或许可证等（如法律、法规等要求），出租方可根据实际情况提供必要的协助，有关费用由承租方承担，承租方应按照该等执照、批准证书或许可证的规定进行经营活动；在租赁期限内，承租方逾期支付或补交租金的，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期交付金额的千分之三支付滞纳金。《附件二租金》中约定，第1个租赁年度，日基本租金为2.80元/平方米，即月基本租金29,298.19元；第2个租赁年度，日基本租金为2.80元/平方米，即月基本租金29,298.19元；第3个租赁年度，日基本租金为2.90元/平方米，即月基本租金为30,344.50元；承租方应自计租日开始按照本合同的约定承担该商铺的租金，除首个首付周期基本租金于计租日30日前支付外，之后每个付款周期基本租金须于前一付款周期的第2个月的第25日之前支付。《附件四房屋交接书》双方确认，出租方已于2013年7月8日将系争商铺交付给承租方使用。《附件六特别租赁条款》约定，双方在此同意，该商铺房屋产权证书将可能在商铺交付日后办理出，该房屋产权证书不影响该商铺的交付及相关期限、费用的支付。此后，荣飞公司按约向盛高公司支付了32,738.29元租赁押金和32,738.29元水电费保证押金，并付清了截止2013年12月份的租金。2014年5月22日，上海市浦东新区市场监督管理局发出浦市监案处字〔2014〕第0201466814号行政处罚决定书，查明相关当事人自2013年8月20日起，在未取得餐饮服务许可证的情况下，擅自在上海市浦东新区XX路XX号XX楼开设XX酒吧XX酒吧，决定责令当事人改正违法行为，并罚款2,000元。2014年7月18日，上海市浦东新区市场监督管理局发出浦市监案责改字〔2014〕2810079号无照经营责令改正通知书，认定因在上海市浦东新区秀沿路1062号无证经营XX酒吧XX酒吧，责令立即停止相关经营活动。此后，该酒吧停业至今。2014年12月31日，荣飞公司向盛高公司发出《解除租赁合同通知书》，要求解除租赁合同，该函件于2015年1月6日送达盛高公司。盛高公司于2015年1月13日回函称荣飞公司提出的解除合同属违约解除，若荣飞公司坚持解除合同，应于2015年1月18日前将房屋恢复原状返还，并保留追究荣飞公司违约责任的权利。原审另认定，2014年11月，盛高公司曾以荣飞公司拖欠系争商铺租金为由向上海市浦东新区人民法院提起诉讼，要求荣飞公司支付拖欠租金及相应滞纳金。法院于2014年12月29日做出（2014）浦民一(民)初字第40031号民事判决，判令荣飞公司向盛高公司支付2014年1月起至该案判决生效之日止的房屋租金及滞纳金。该案判决于2015年1月31日生效。随后，盛高公司向法院申请强制执行。原审另认定，上海市原南汇区建设委员会于2007年9月27日颁发的《建筑工程施工许可证》载明，建设单位为盛高公司，工程名称为酒店、地下室、宴会厅、冬季花园、商业桩基工程，建设地址为上海南汇康桥工业区，建设规模为74,845平方米。2010年7月23日，上述工程取得《上海市建设工程竣工规划验收合格证》。2011年1月28日，上海市浦东新区建设交通委员会向盛高公司出具了上述工程即康桥半岛假日酒店项目的《建设工程竣工验收备案证书》。系争商铺包含在上述项目中。原审审理中，荣飞公司明确诉请主张的损失包括酒吧装修材料款1,624,336元，酒吧固定及可移动设备款941,810.07元，开办费291,693元以及其他费用。应荣飞公司申请，上海市浦东新区人民法院委托司法鉴定机构就系争商铺固定装修价值进行鉴定，鉴定机构出具的鉴定结论为：系争商铺固定装修造价为1,223,900元。荣飞公司认为该鉴定结论中人工费部分取价过低。鉴定人的解释为商铺装修时间为2013年5月至8月，鉴定时工料机价格均按上海建筑建材业市场管理总站发布的2013年5月至2013年8月的工料机信息价的平均值计算。盛高公司对鉴定结论无异议，但认为装修损失不应由其承担。原审审理中，荣飞公司承认虽然2015年初将房屋钥匙交还给盛高公司，但商铺内仍遗留有一些可移动的设施设备。双方表示考虑到本案实际情况，为减少损失，同意荣飞公司按照现状交还房屋，并确认2016年1月31日为交还房屋的日期。荣飞公司表示若其未在2016年1月31日前搬离，视为放弃遗留商铺内物品的权利，盛高公司可自行处置。盛高公司另表示合同解除后，其同意返还押金，但要求与荣飞公司应承担的合同责任相抵扣。一审法院认为：本案当事人就系争商铺建立了有效的租赁合同关系，双方均应依照诚实信用原则履行各自权利义务。合同附件约定系争商铺房产证可能在商铺交付日后办出，该房产证不影响商铺的交付及相关期限、费用的支付，荣飞公司在接收房屋及租赁初期按期缴纳了租金，没有就系争商铺未办产证事宜提出异议，遵守了合同约定。但是，上述约定并不能免除盛高公司办理房产证的合同义务。不论是依据合同约定、物权法规定还是诚实信用原则，盛高公司都应当在商铺交付之后的合理期限内办理系争商铺的不动产登记，加之双方合同也约定盛高公司应当在荣飞公司办理证照过程中提供必要协助，因此在荣飞公司向盛高公司提出由于系争商铺没有产证影响其取得经营证照时，盛高公司更应及时办理产证。然而盛高公司在房屋已经建成，办理产证并不存在障碍的情况下，没有正当理由迟迟不办理产证，显然存在过错。目前商铺租期已过大半，盛高公司仍未办理房产证，明显超出了合同约定的“商铺交付日后”办理产证的合理期限。本案租赁合同为盛高公司提供的格式合同，盛高公司认为上述办理产证的条款没有约定办证期限，故其可以自由决定办证时间，系出于自身利益对合同条款做出的不合理解释，法院不予采纳。因此，法院认为，虽然（2014）浦民一(民)初字第40031号判决支持了盛高公司的诉讼请求，但盛高公司在该案判决之后仍未积极办理房产证，有悖诚信，现荣飞公司的酒吧因无法办理证照而不能继续经营，租赁目的不能实现，租赁合同应予解除。当然，本案系争商铺是合法建筑，其周边有的从事其他经营项目的商铺并没有因为房屋未办产证而影响证照办理，荣飞公司在承租系争商铺时没有注意到酒吧这一经营项目在办理证照方面的特殊性，嗣后发现租赁目的不能实现时也没有及时将系争商铺归还给盛高公司，导致损失扩大，亦存在过错。荣飞公司一直在系争商铺内遗留有物品，其称在2015年春节前已经将系争商铺返还给盛高公司与事实不符，法院不予采纳。基于上述情况，法院对2015年2月至2016年1月系争商铺空置期间的租金、物业费损失确定由租赁双方根据过错分担。考虑在此期间双方正在诉讼中，荣飞公司暂未支付租金事出有因，盛高公司要求荣飞公司支付此期间租金及物业费滞纳金以及解除合同违约金的诉讼请求法院不予支持。荣飞公司拒付2014年1月至2015年1月物业费没有正当理由，盛高公司要求荣飞公司支付此期间的物业费及相应滞纳金，法院予以支持，荣飞公司应承担的物业费（含滞纳金）数额计入前述荣飞公司应承担的2015年2月至2016年1月的租金及物业费损失一并判决。荣飞公司装修系争商铺确实产生实际损失，应由租赁双方分担，盛高公司应分担的具体数额由法院在考虑装修折旧以及双方过错的基础上酌情确定。荣飞公司要求盛高公司赔偿除固定装修之外的开办费、设备费等损失缺乏依据，法院不予支持。双方在本案审理中就系争商铺返还事宜已经达成一致，确认2016年1月31日为商铺返还日期，法院不再就此作出判决。合同解除之后，盛高公司应当将租赁押金及水电费押金合计65,476.58元归还给荣飞公司，法院为减轻当事人讼累，一并予以处理。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十条之规定，于二○一六年三月十八日作出判决：一、解除荣飞公司与盛高公司于2013年7月就上海市浦东新区XX路XX、XX、XX号房屋签订的《商铺租赁合同》；二、盛高公司应于判决生效之日起七日内赔偿荣飞公司装修损失40万元；三、荣飞公司应于判决生效之日起七日内给付盛高公司租金及物业费（含物业费滞纳金）25万元；四、盛高公司应于判决生效之日起七日内退还荣飞公司押金65,476.58元；五、驳回荣飞公司的其余本诉诉讼请求；六、驳回盛高公司的其余反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费34,044元，由荣飞公司负担26,744元，盛高公司负担7,300元；反诉案件受理费4,041元，由荣飞公司负担2,525元，盛高公司负担1,516元；鉴定费47,438元，由荣飞公司负担23,719元，盛高公司负担23,719元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案双方签订的《商铺租赁合同》于法无悖，双方均应恪守。涉讼合同3.3条约定，承租方在该商铺内进行经营活动前，应向政府有关部门申请必要的执照、批准证书或许可证等，出租方可根据实际情况提供必要的协助，有关费用由承租方承担。特别租赁条款约定：双方在此同意，该商铺房屋产权证书将可能在商铺交付日后办理出，该房屋产权证书不影响该商铺的交付及相关期限、费用的支付。直至二审期间，盛高公司仍未办出产证，且不愿告知法庭其未办理产证的原因。本院认为，合同特别租赁条款虽约定商铺产证可能在商铺交付日后办出，但直至二审期间，涉讼合同租期已届满，而盛高公司仍未能办出产证显然超出了合理的期限。并且，涉讼房屋没有产证一定程度上影响荣飞公司实现其租赁目的。因此，考虑双方的过错，原审法院判决本案双方分担租金、物业费损失，公平合理，应予维持。本院同时认为，本案中，荣飞公司欠租事出有因，涉讼租赁合同的终止并非承租人单方提前退租所致，故盛高公司关于押金、违约金、滞纳金、房屋恢复原状的上诉请求均不能成立。综上所述，盛高公司关于撤销原审判决主文第二、三、四、六项，改判支持其原审反诉请求的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币12,323元，由上诉人上海盛高酒店发展有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年九月二十九日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……