山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1312民初1823号原告临沂欣龙置业有限公司，住所地：临沂市兰山区聚财路4号。法定代表人夏元才，该公司总经理。委托代理人朱金丽、杨静，山东品众元律师事务所律师。被告朱美香，女，1973年4月1日生，汉族，临沂市兰山区人，住该区，委托代理人张翱，临沂河东元立法律服务所法律工作者。原告临沂欣龙置业有限公司（以下称欣龙置业）与被告朱美香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欣龙置业的委托代理人朱金丽、杨静,被告朱美香及其委托代理人张翱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欣龙置业向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决解除原被告双方之间的房屋买卖合同。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告朱美香2015年6月通过房产局摇号程序获取嘉隆花园二期经济适用房购买权一套，房产位于2号楼1单元501室，房屋总价款261538.64元。2015年6月15日交首付款111538.64元，剩余房款150000元，自2015年7月15日起多次催收至今未缴。被告严重违约，原告申请解除房屋买卖合同，为维护原告合法权益，诉至贵院。被告朱美香辩称，1、原告无诉讼主体资格。2、原告所述的嘉隆花园多层经济适用房2号楼1单元501室价格：261538.64元不成立。3、有关应按照文件要求建设，多个文件均证明经济适用住房的6楼为闷顶。建设部建房【1995】517号文件明确规定不计算面积的范围包含闷顶。综上，被告认为欣龙置业公司的诉讼请求既无事实根据又无法律依据，更不用说承担诉讼费用。请求法院明查明事实，正确运用法律，依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的证据是：1、2015年6月9日盖有“临沂市住房保障中心”公章的经济适用住房预交款通知单复印件一份。2、2015年6月15日、2015年6月23日被告先后向原告交纳共计111538.64元首付款的收据。3、被告放弃购买涉案房屋的申请书复印件一份。被告提交的证据是：1、《临沂市经济适用住房管理办法》，证实原告无诉讼主体资格。2、临沂市物价局和临沂市住房保障局共同下发的临价费发【2014】122号文件，证实房屋价格计算方法。3、临沂市住房中心出具的嘉隆花园经济适用房销售价格。4、临沂市规划局出具的“嘉隆花园8#-13#经济适用房”的建设工程规划许可证及嘉隆花园经济适用房总体规划平面图。5、案外人与临沂欣龙置业有限公司签订的商品房预售合同，证明案外人和原告所签合同的价格是按政府定价计算的。6、被告的身份证复印件，证实被告的主体资格。7、收款收据，同原告的证据2。8、临沂市住房保障中心对原告提供的证据一“经济适用住房预交款通知单”有关问题的说明。本院组织当事人交换证据并质证。被告对原告的证据2认可。对证据1和3，因是复印件，被告不予认可。且认为证据1中的价格是原告私自所为。原告对被告的证据1、6、7的真实性无异议，但对关联性有异议。对其他证据的真实性、关联性均有异议。本院对当事人无异议的证据予以确认，对有异议的证据和事实认定如下：嘉隆花园建设项目位于临沂市河东区××与××处东北角,其中1#-4#为经济适用房,原告欣龙置业是该项目的建设单位。并取得建设工程规划许可证，证号是建字第371312201400016号，该项目亦有相关的总体规划。被告朱美香为临沂市兰山区居民，居住地为临沂市兰山区金雀山办事处南坛居委569号。经过申请、审核、公示、摇号等一系列流程，于2015年6月9日选定嘉隆花园二期经济适用房一套，位于2号楼1单元501室。并于2015年6月15日、2015年6月23日先后交纳房款共计111538.64元，原告分别给被告出具收据，并注明交款事由为嘉隆花园首付款。首付款交付后，原被告双方因房款价格的计算依据产生分歧。原告认为应以2015年6月9日盖有“临沂市住房保障中心”公章的经济适用住房预交款通知单中房屋总价261538.64元为准。而被告认为应以临沂市物价局及临沂市房产和住房保障局临价费发【2014】122号文件中批复的价格为准。故此，双方就价格问题没有达成协议，亦没有签订书面商品房销售合同。原告以被告拒不交纳剩余房款15万元为由，诉至本院，要求解除合同。本院认为，本案有三个争议焦点：1、原告的主体是否适格。2、原被告之间是否已成立经济适用房买卖合同关系。3、该房屋的价格应以哪个价格为准。对此，分析如下：对于焦点一：《经济适用房住房管理办法》第十六条规定：“经济适用住房建设按照政府组织协调、市场运作的原则，可以采取项目法人招标的方式，选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施；也可以由市、县人民政府确定的经济适用住房管理实施机构直接组织建设。……”《临沂市经济适用住房管理办法》第九条亦有类似规定。可见，经济适用房项目的建设有两种方式，本案是第一种方式，即由房地产开发企业实施。原告作为该项目的建设单位已是不争的事实。故原告是对外销售所建房屋的主体，是本案的适格原告。对于焦点二：原被告之间是否已经成立经济适用房买卖合同关系。《中华人民共和国合同法》第十三条规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”第十六条第一款规定：“要约到达受要约人时生效。”第二十二条规定：“承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。”第二十五条规定：“承诺生效时合同成立。”第二十六条规定：“承诺通知到达当事人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条规定：“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；……”本案中，被告通过一系列程序直至最后的选房、交款行为，应视为向作为开发商的原告发出的要约。从2017年6月14日临沂市住房保障中心出具的说明中可以看出，2015年6月9日的经济适用住房预交款通知单，结合原告已向被告开具5万元收据的事实及当地该领域的习惯性做法，原告的一系列行为是对被告要约行为的承诺。作为交易相对方的被告，其作为众多经济适用房的购买者之一，原告应当与其签订房屋买卖合同是其意料之中。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。”可见，原被告双方的系列民事行为，符合要约和承诺的法定要件，且原告承诺行为的节点清晰。庭审中，原告亦承认和被告之间存在事实上的房屋买卖合同关系。故本院认定原被告之间存在“其他形式”订立的合同。对于焦点三：该房屋的价格应以哪个价格为准。《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第二项规定：“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”本案所涉房屋为经济适用住房，该类住房是由政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房，销售价格应当执行政府定价或者政府指导价是其应有之义。再者，临沂市物价局、临沂市房产和住房保障局对嘉隆花园经济适用房预售价格也有专门的批复。作为该项目建设方的原告，守法合规经营不仅是现代企业的责任，遵循诚实信用，保本微利原则更能彰显对广大低收入家庭的担当。最后，2017年6月14日临沂市住房保障中心的说明中，亦对房屋的价格做了否定的说明,可见,原告提供的证据1不能作为该房屋定价的依据。综上，原被告之间存在以“其他形式”订立的合同，结合标的物的性质，双方应以相关政府部门制定临价费发【2014】122号文件的批复价格作为交易标的嘉隆花园10号楼2单元501室的交易价格。原告陈述的内容及提供的证据与本院查明的事实不符。对其解除合同的主张，依法不予支持。为鼓励交易、保护交易安全，维护城市低收入住房困难家庭合法权益，促进社会和谐稳定。依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第十三条、第十六条、第二十二条、第二十五条、第二十六条、第六十二条第一款第二项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，参照《经济适用住房管理办法》及《临沂市经济适用住房管理办法》的相关规定及精神，判决如下：驳回原告临沂欣龙置业有限公司的诉讼请求。案件受理费3300元，减半收取计1650元，由原告临沂欣龙置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  李国锋二〇一七年七月十二日书记员  张 峰