阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1702民初1800号原告：于洪珍。委托诉讼代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯朵，广东真智律师事务所实习律师。被告：阳江同心房地产开发有限公司。住所地：阳江市江城区新江北路***号威尔登堡花苑。法定代表人：张敏明，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏锦年，男，阳江同心房地产开发有限公司员工。原告于洪珍与被告阳江同心房地产开发有限公司（以下简称同心房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于洪珍的委托诉讼代理人钟国衡，被告同心房地产公司的委托诉讼代理人苏锦年到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告于洪珍向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付逾期办证违约金3952.38元给原告；二、判决被告返还购房款3682.86元及利息给原告（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2012年11月21日起计至付清时止）；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年9月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买位于阳江市江城区新江北路898号威尔登堡花苑第XX号商品房一套，约定套内建筑面积70.83平方米，单价为每平方米5580.09元，按套内建筑面积计算，总房价395238元，该款原告已付清。《商品房买卖合同》第八条约定被告应于2013年6月30日前向原告交付验收合格的商品房，并且第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”而被告交付后直至2015年8月31日才办理商品房权属登记，已超出合同约定的90天期限，构成违约，被告应支付违约金3952.38元（395238×1%)给原告。另外，商品房实测套内建筑面积为70.17平方米，比约定的70.83平方米少0.66平方米，面积差异百分比为0.932%[(70.17-70.83)/70.83]，根据《商品房买卖合同》第五条的约定，被告应返还购房款3682.86元（5580.09×0.66)给原告。综上所述，原告为维护自己的合法权益，根据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特诉之于贵院，盼判如所请!被告辩称：一、被告于2014年1月13日办理涉案楼盘的竣工验收备案，于2013年12月8日向原告交付房屋钥匙，即原告已于2014年1月13日收楼。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条整条属于“关于产权登记的约定”条款。该条款约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房屋价款的1%向买受人支付违约金。”针对双方约定的合同第十五条“产权登记的约定”条款中情况，双方已签订《商品房买卖合同》补充协议，并在第五条第二款中约定：“如出卖人已在合同约定的时间将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为出卖人已履行了本合同第十五条规定的办理产权登记的责任。被告已于2014年1月21日至2014年4月20日期间，将办理权属证书的资料交给产权登记机关。从房屋交付至提交资料到产权机关时间属于合同约定的商品房交付使用90日内，符合《商品房补充协议》第五条第二款中的免责情况。即被告已履行办理产权登记责任，无需承担违约责任。且原告属于贷款购房情况，其房产已抵押给银行，故房产证何时登记成功、何时取得，并不会对其产生任何经济利益损害。故，根据补充协议约定，被告已在规定的时间内将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，即已履行合同第十五条中所涉及的全部义务，并不存违约情况；二、由于阳江市房产管理局接收资料手续的缺失，导致被告没有收到上述办理权属证书资料的接收回执。被告已向法院申请调查取证，法院可核实被告已履行办理产权登记责任的事实；三、原告对合同约定的面积差异条款理解有误，计算错误，主张违约金过多。涉案商品房产权登记套内建筑面积为70.17平方米,而合同约定计价面积为70.83平方米,两者之间相差0.66平方米,面积差异百分比为0.932%。根据双方签订《商品房买卖合同》第五条可知：“约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差），双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。针对以上条款，原告认为该条款为选择性条款，即针对面积差异比范围大少，选择适用以上任一条款。但事实上，该条款为阶梯式适用条款，即该条款针对面积差异百分比，分条件计算。差异值为±0.6%以内（含本数），属于双方约定免责范围，即该范围内面积差异，双方不作任何补充。换句话说，即便其他业主存在产权登记面积大于合同约定计价面积，但差异值为±0.6%以内（含本数）的情况，被告也不会向其主张该范围内的购房款。而面积差异百分比减去免责范围±0.6%以内（含本数）后，剩下差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数），可选择多退少补。故涉案商品房面积差异百分比为0.932%，减去双方免责范围0.6%，剩下0.33%，那么被告应向原告退还的购房款为1312.19元（5580.09元/平方米×0.332%×70.83平方米）。因此，原告对合同约定的面积差异条款理解有误，主张返还购房款过多。同时，在该条款中也明确约定，在本案的情况下，我方只需返还多收的购房款，不需额外支付利息。本院经审理认定事实如下：2012年9月19日，原告于洪珍（买受人）与被告同心房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：12090255），合同主要内容有：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区新江北路898号威尔登堡花苑第XX号商品房一套，该商品房为预售商品房，建筑面积共88.47平方米（其中套内建筑面积70.83平方米，公共分摊建筑面积17.64平方米），按套内建筑面积计算，单价为每平方米5580.09元，房屋总价款为395238元，签订合同时交付首期款119238元，余款276000元由银行提供按揭；出卖人应当在2013年6月30日前交付房屋，交付时商品房具备“该商品房经验收合格”条件，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的；3、买受人于交楼届满时仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括按揭款、违约金、税费等）；逾期交房的出卖人需承担如下违约责任：（1）逾期不超过180日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房……等内容。原告与被告还签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，该协议第五条约定：“1、买受人如需委托出卖人办理房屋权属证书的，买受人应在商品房交付使用后、出卖人发出办证通知之日起十天内按政府部门的产权登记要求签署并向出卖人提交全部办证文件及资料，包括但不限于：《房地产交易权属登记申请书》、《广东省契税纳税申请表》、《委托书》、身份证复印件等（如政府部门有关规定变更的，按政府最近的规定为准）；并要求抵押权人移交相关资料给出卖人、同时缴清所有购房款和相关税费。否则，出卖人按照《合同》第十五条关于办理房产证的承诺期限相应顺延。2、如出卖人已在合同约定的时间将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为出卖人已履行了本合同第十五条规定的办理产权登记的责任。”上述合同及补充协议签订后，原告依约支付了全部购房款给被告。2012年9月23日和2012年11月22日被告分别开具了119238元和276000元的购房发票给原告。涉案商品房所在的威尔登堡花苑工程已于2014年1月13日办理工程竣工验收合格备案手续。阳江市住房与规划建设局（以下简称阳江市住建局）于2015年8月13日收到被告提交办理本案讼争房屋权属证书的资料。涉案商品房的房地产证权的登记时间为2015年9月8日，房地产权证号为：粤房地权证阳字第××号，房产证登记的房屋建筑面积为87.83平方米，套内建筑面积为70.17平方米。现原告以被告逾期办证及交付的商品房存在面积差，应承担违约责任为由向本院提起诉讼，请求如诉称。庭审中，原、被告一致确认被告于2014年1月13日向原告交付涉案商品房。以上事实，有原告提供的原告身份证、企业机读档案登记资料、《商品房买卖合同》、契税发票、不动产登记资料查询结果证明、收件收据（存根）和被告提供的《商品房买卖合同补充协议》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、钥匙签收表、被告的营业执照等证据以及本案庭审笔录等证实，双方当事人对证据的真实性无异议，本院予以确认。本院认为：本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，原、被告双方应按合同约定履行。按原告的诉讼请求，本案的争议焦点是:一、被告是否如期履行办证义务；二、被告是否应返还购房款。对于第一个焦点问题，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条及《商品房买卖合同补充协议》第五条的约定，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如被告在上述时间内将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为被告已履行了办理产权登记的责任。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。本案中，被告于2014年1月13日将房屋交付给原告，但却于2015年8月13日才将办理本案讼争房屋权属证书的资料交给阳江市住建局，被告在将房屋交付给原告使用了1年多的时间才交资料给住建局办理房产证，故本院认定被告违反了应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的约定，不能视为被告已按合同约定履行了办理产权登记的责任。另外，原告与被告签订购房合同时，房屋尚未建成，被告在将房屋交付给原告使用后90日内，即在2014年4月13日前，未为原告办理好房屋权属证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。”的规定，被告未在房屋交付使用后90日内办理好房地产权证，违反了法律规定，应按合同约定按已付房价款的1%向原告支付违约金，原告已支付房价款395238元，现原告请求被告支付逾期办证违约金3952.38元（395238元×1%)，合法合理，本院予以支持。关于争议焦点二，根据原、被告双方签订的商品房买卖合同第五条面积确认及面积差异处理的约定，原告所购房屋的面积差异百分比为一0.932%[（70.17平方米—70.83平方米）÷70.83平方米×100%]，差异值在±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数），故原告请求被告按合同的约定退还购房款3682.86元[（70.83平方米—70.17平方米）×5580.09元/平方米]，合法合理，本院予以支持。原告最后一笔276000元购房款的支付时间是2012年11月22日，即是说被告在2012年11月22日多收了原告购房款3682.86元。因此，原告请求被告从2012年11月22日起至本判决确定的履行期限届满之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率支付3682.86元的利息，合法合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告阳江同心房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金3952.38元给原告于洪珍；二、限被告阳江同心房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款3682.86元及其利息（按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，从2012年11月22日起计至本判决确定的履行期限届满之日止）给原告于洪珍。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（该款原告已预交），由被告阳江同心房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  黄英燕二〇一七年六月二十七日书记员  林代子