广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初7887号原告：蔡秋华。委托诉讼代理人：高云，广东泛信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玲珠，广东泛信律师事务所律师。被告：蔡贵华。被告：邵琼春。两被告共同委托诉讼代理人：梁晓，广东品道律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：吴燕羽，广东品道律师事务所律师。第三人：佛山市粤龙福房地产代理有限公司，住所地佛山市顺德区龙江镇龙江居委会文华路文华花园3.4.5栋B04商铺。法定代表人：钟水松。委托诉讼代理人：黎沛虹，广东顺龙律师事务所律师。原告蔡秋华与被告蔡贵华、邵琼春、第三人佛山市粤龙福房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案受理后，依法由罗洋担任独任审判员，适用简易程序于2017年6月29日公开开庭进行了审理。原告蔡秋华及其委托诉讼代理人高云、被告蔡贵华、邵琼春共同的委托诉讼代理人吴燕羽以及第三人的委托诉讼代理人黎沛虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡秋华向本院提出诉讼请求：1.被告蔡贵华、邵琼春退还收取原告的购房定金人民币2万元，并按双倍返还定金的规定赔偿2万元给原告，合计人民币4万元，第三人负连带清偿责任；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年3月31日，陈桂明代表被告邵琼春与第三人签订《房屋卖方承诺书》，约定由第三人代为出卖属被告邵琼春所有的位于顺德××××镇保利上城5栋403房（包一个车位，车位号94），出售价人民币150万元，7天内签订正式出卖合同。同一天，原告与第三人就购买上述房屋签订《房屋买房承诺书》，约定由原告以人民币150万元购买被告邵琼春的上述房屋，7天内与被告邵琼春签订正式合同，由原告付定金人民币2万元给第三人，再由第三人转付给被告邵琼春。签订承诺书后，原告将定金2万元付给第三人，第三人于2017年3月31日将2万元定金微信转账给被告邵琼春指定的定金收取人即被告蔡贵华（被告蔡贵华、邵琼春是夫妻关系），并约定三方于2017年4月6日签订正式买卖合同，但被告邵琼春却不同意按150万元的合同价出售，违反约定。2017年4月27日，原告委托广东泛信律师事务所向被告蔡贵华、邵琼春发出律师函，要求被告双倍返还定金给原告，被告于4月28日收取后不予回应。被告蔡贵华、邵琼春共同辩称，两被告无需赔偿2万元给原告，具体的理由如下：1.两被告没有委托陈桂明进行签订《房屋卖方承诺书》，两被告对陈桂明的前述行为不追认，《房屋卖方承诺书》的内容对两被告没有约束力。位于佛山市顺德××××镇西溪社区居民委员会东华路23号保利家园XX栋XX房屋的产权登记人为被告邵琼春，被告蔡贵华与邵琼春是夫妻关系。蔡贵华曾让陈桂明将涉案房屋放盘，涉及到签订协议或合同等必须由被告蔡贵华通知被告邵琼春回来签署。陈桂明在2017年3月31日与第三人签订了《房屋卖方承诺书》，签订后陈桂明并没有将签订的行为告知蔡贵华，只是由中介转支付了2万元定金给蔡贵华。现两被告从陈桂明处了解到陈桂明签订《房屋卖方承诺书》时，横线部分全部是空白的。从以上事实可以得知结论：陈桂明没有得到两被告的授权签署《房屋卖方承诺书》，即陈贵明属于无权处分。现两被告对陈桂明签署《房屋卖方承诺书》的行为不追认，根据《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，该合同不生效，对两被告没有约束力；2.被告蔡贵华收取2万元的性质为订金，而非定金。根据第1点，《房屋卖方承诺书》对两被告没有约束力，该2万元是订金，而非定金。虽然陈桂明出具《收据》上有载明是定金，但两被告并没有授权陈桂明出具收据，因此，该《收据》对两被告不具有约束力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条的规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”的规定，原告要求赔偿2万元的诉请不应得到支持；3.原告没有依约与被告签订《房屋买卖合同》，是原告违约在先。蔡贵华收取订金后，与第三人约定2017年4月5日签署买卖合同，第三人回应无问题，有微信聊天记录为证。因两被告在苏州居住，为签订买卖合同，两人特地从苏州赶往佛山，但买方在4月5日及6日均没有出现，即原告违约在先。第三人佛山市粤龙福房地产代理有限公司称，对原告的起诉事实部分，第三人予以认可。需要说明的是，第三人作为中介方，在双方签订买卖承诺书后，按照承诺书约定将买方支付的定金2万元通过微信转账给被告蔡贵华，并通过微信方式多次向被告催促要求被告履行合同义务，但是没有结果。第三人作为居间方已经履行了居间义务，促成双方达成交易，对被告违约造成合同无法履行及无法签订本身没有过错，因此，原告要求第三人对被告违约责任承担连带责任的主张没有事实及法律依据，请法院予以驳回。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将在本院认为部分予以详细阐述。本院经审理查明，2017年3月31日，原告与作为房屋中介的第三人签订《房屋买方承诺书》，原告同意交付2万元给第三人作为购买位于顺德××××镇保利上城XX栋XX房（包一个车位，车位号XX）（以下简称“案涉房产”）的诚意金，该房产的购买价格为150万元。同日，陈桂明以被告邵琼春名义与作为房屋中介的第三人签订《房屋卖方承诺书》，确认收到第三人代买方交付的购买被告邵琼春所有的案涉房产的定金2万元，该房产的出售价为150万元，将在收取定金7天内按有关条件签署《房屋买卖合约》。另查明，案涉房产的产权登记人为被告邵琼春，被告蔡贵华与邵琼春是夫妻关系。第三人于2017年3月31日通过微信转账支付给被告蔡贵华案涉房产定金2万元。以上事实，还有本院开庭笔录等在案佐证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，本案需要处理的争议焦点有：一、被告蔡贵华收取第三人转账的2万元是否应认定为购房定金。首先，根据被告的答辩意见，被告蔡贵华确认其曾委托陈桂明将涉案房产放盘出售，因此，根据一般生活常理，陈桂明具备了代理两被告出售案涉房产的一般权限；其次，2017年3月31日，陈桂明以被告邵琼春的名义与第三人签订了《房屋卖方承诺书》，第三人收取原告交付的2万元后通过微信将该款项转付给被告蔡贵华，并在微信聊天中明确该2万元为购房定金，被告蔡贵华对此并未提出任何异议；再次，被告庭审中陈述其于2017年4月5日到第三人处等待与原告签订房屋买卖合同，由此可以进一步印证陈桂明以被告邵琼春的名义与第三人签订了《房屋卖方承诺书》符合两被告的真实意愿。综上所述，被告蔡贵华收取第三人代为支付的2万元应当认定为原告交付的购房定金。退一步讲，即使陈桂明无权签订案涉《房屋卖方承诺书》，那么根据本案的实际情况，原告及第三人作为善意第三人按照一般生活常理也有理由相信陈桂明有代理权，陈桂明的行为构成表见代理，陈桂明以被告邵琼春的名义与第三人签订《房屋卖方承诺书》的法律后果也应当由两被告承担。二、本案被告是否存在违约行为。本案中，原告主张被告违反承诺拒不按照约定的价格出售案涉房产给原告。被告则主张原告没有按照约定的时间（2017年4月5日）与被告签订房屋买卖合同，原告违约在先。本院经审查认为，首先，被告主张其于2017年4月5日到第三人处等待与原告签订房屋买卖合同，但该主张仅为其单方陈述，未提供有效证据予以佐证，且原告及第三人并不予确认该时间为双方确认的签约时间，故本院依法不予采信；其次，陈桂明以被告邵琼春的名义与第三人签订了《房屋卖方承诺书》约定签署房屋买卖合同的时间是在被告收取定金后7天内，原告及第三人一致确认原告于2017年4月6日到第三人处准备与被告签订房屋买卖合同，该时间符合此前双方签订承诺书的时间，由此表明原告并未违约；再次，根据第三人员工与被告蔡贵华微信聊天记录，被告蔡贵华在2017年4月18日明确表示同意先退回2万元给第三人，同时也表示有空再回来处理出售案涉房产事宜，而被告庭审中则以原告不诚实为由拒绝将案涉房屋出售给原告，以上事实表明被告存在意思表示前后不一致的不诚信行为。综上所述，被告拒绝按照双方约定的价格出售案涉房产给原告，被告的行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，被告蔡贵华作为收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金4万元给原告。另根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，被告蔡贵华所负债务是发生在两被告婚姻关系存续期间，且系处理夫妻共同财产所引起，依法应按夫妻共同债务处理，被告邵琼春应对上述债务承担连带清偿责任。根据本案的实际情况以及双方当事人陈述，第三人作为案涉房屋买卖合同纠纷的中介方，已按照双方的约定以及法律的规定履行了自己的义务，无证据表明第三人在本案纠纷中存在过错或者违约行为，故原告诉请第三人对上述两被告所负债务承担连带责任无事实和法律依据，本院不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、被告蔡贵华、邵琼春应在本判决发生法律效力之日起十日内连带向原告蔡秋华支付人民币4万元；二、驳回原告蔡秋华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为400元（原告已预交），由被告蔡贵华、邵琼春共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 罗 洋二〇一七年八月二十二日书记员 张捷云