江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终2286号
上诉人（原审被告）：江苏中贯置业有限公司。
委托诉讼代理人：邵建平，江苏圣益律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:王卫星。
委托诉讼代理人：袁伟东，江苏正大发展律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴珂，江苏正大发展律师事务所律师。
上诉人江苏中贯置业有限公司（以下简称中贯公司）因与被上诉人王卫星商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2017）苏0581民初6457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
中贯公司上诉请求：撤销一审判决第一至四项，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、王卫星未按合同约定支付全部购房款是导致交房纠纷的重要原因。王卫星与中贯公司签订《商品房买卖合同》的前提是苏州广菱电梯有限公司与常熟市芝友电梯安装工程有限公司将其对中贯公司的电梯款及电梯安装款债权折抵购房人的部分购房款，但两家电梯公司的债权并不足以折抵全部购房款。王卫星没有履行支付差额首付款的义务，一审法院未认定王卫星逾期付款的违约责任有失公正。2、一审判决判定中贯公司同时承担逾期交房的违约责任和逾期交付办理房屋权属登记材料的违约责任无法律依据。根据《商品房销售管理办法》第34条第2款规定，房地产开发企业并无向买方直接交付领取权属证相关资料的义务。另外，《商品房买卖合同》第15条约定的是买方逾期领取权属证的违约责任，而非卖方的违约责任。二、以评估价认定商品房价格无法律依据。本案争议房屋属商业类用房，无证据证明双方合同确定的价格违反法律规定。中贯公司实际交付的房屋并非合同约定的装修房屋，法院应根据合同约定的装修标准或以市场普遍采用的标准确认装修费用，而不是采用对房屋价格进行评估的方法。房屋价格评估采用比较法，装修价格同样可以采用比较法进行评估。
王卫星辩称：王卫星已按约支付了购房款，不存在违约行为。一审法院同时判决中贯公司承担逾期交房、逾期交付办证资料的违约责任符合法律规定。以评估价作为中贯公司赔偿损失的依据也符合法律规定。请求维持原判。
王卫星向一审法院起诉请求：1.中贯公司立即向王卫星交付领取位于常熟市金沙江路11号中汇广场一期A幢1单元1701室房屋不动产权利证书所需的房屋初始登记证明及国有建设用地使用权分割转让协议书；2.中贯公司向王卫星开具领取位于常熟市金沙江路11号中汇广场一期A幢1单元1701室房屋不动产权利证书所需的商品房销售不动产统一发票；3.中贯公司支付自2014年6月29日起至现状房屋实际交付之日止的逾期交房违约金（每逾期一天，中贯公司按天向王卫星支付房屋总价款万分之1.5的违约金）；4.中贯公司赔偿王卫星现状房屋与装修房屋之间的差价损失（具体金额以评估为准）；5.中贯公司支付自2017年3月2日起至王卫星取得不动产权利证书之日止的逾期办证违约金（每逾期一天，中贯公司按天向王卫星支付房屋总价款万分之1.5的违约金）；6.本案诉讼费由中贯公司承担。
一审法院认定事实：2012年8月9日，中贯公司（甲方）与苏州广菱电梯有限公司签订编号为120810的《产品定作合同》一份，约定由苏州广菱电梯有限公司为中贯公司提供梯号为L1-L32的电梯，其中L1-L24电梯品牌为曼隆，计24台；L25-L32电梯品牌为东芝，计8台，设备价格合计956万元。
同日，中贯公司（甲方）与常熟市芝友电梯安装工程有限公司签订编号为YD2012089B的《电梯设备安装合同》一份，约定由常熟市芝友电梯安装工程有限公司为中贯公司进行梯号为L1-L32的电梯安装，其中L1-L24电梯品牌为曼隆，计25台；L25-L32电梯品牌为东芝，计8台，安装价格合计312万元。
同日，中贯公司（甲方）与常熟市芝友电梯安装工程有限公司（陆健）、苏州广菱电梯有限公司（季敏强）（乙方）签订《补充协议》一份，约定：“现有乙方向甲方购买中汇广场A栋17层、19层共计22间商用房，房款共计人民币贰仟柒佰万元。本着诚信合作的意愿，签订本补充协议如下：此22间商用房总房款的50%部分，由乙方办理该房产的银行按揭贷款，此笔贷款到甲方账户金额，用于支付此部分房款。在办理过程中，由甲方指定银行，乙方全力配合办理按揭所需的手续。房款扣除按揭贷款余下的50%部分，乙方向甲方提供中汇广场项目中所需的电梯，该电梯货款仍不足抵房款的，由乙方在今后提供甲方其他项目的所需电梯，以抵足余下的房款（类同此电梯合同供货价）。”
上述协议签订后，苏州广菱电梯有限公司和常熟市芝友电梯安装工程有限公司履行了八台电梯的定作和安装，梯号为L25-L32，制作安装款项合计624万元。中贯公司支付苏州广菱电梯有限公司电梯定作款330996.16元，支付常熟市芝友电梯安装工程有限公司电梯安装款496736.38元。
另查明：2012年8月24日，中贯公司（出卖方）与王卫星（买受方）签订《商品房买卖合同》一份，约定王卫星向中贯公司购买常熟市中汇广场（暂名）一期A幢1单元1701室商品房，规划用途为商业，建筑面积117.54平方米；商品房为装修房；商品房总价款计1885760元，买受方于2012年8月24日前支付首付款945760元，余款94万元在合同签订之日起7个工作日内以银行贷款方式支付，买受人于签约当日备齐所有按揭资料，并办理按揭贷款手续，否则，出卖人有权单方面解除合同，买受人同意出卖人单方面解除合同备案，买受人承担违约责任；出卖方应当在2014年6月28日前，依据国家和地方有关规定，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用；出卖方如未按合同约定交付买受方使用，逾期超过90天后，买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付合同约定房屋总价款万分之1.5的违约金;出卖方应当在商品房交付使用后及时向房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记，如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，逾期超过90天后，买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同约定房屋总价款万分之1.5的违约金。合同对面积差异处理约定为:合同约定面积与实际交付面积有差异的，以产权处最终测算面积为准，多退少补。
2012年9月10日，王卫星向中国建设银行股份有限公司常熟支行申请贷款94万元，该款项于当日支付至中贯公司账户。
又查明：2015年4月21日，中贯公司取得常熟市商品房交付使用备案通知书，载明其开发建设的金沙江路11号中汇商业广场一期商品房工程已通过交付使用备案，涉案房屋状况为毛坯，经常熟市房屋产权登记发证中心勘测，房屋实测建筑面积为117.58平方米。
2015年7月，王卫星诉至一审法院，要求中贯公司交付常熟市中汇广场一期A幢1单元1701室的毛坯房屋。该案审理中，苏州广菱电梯有限公司及常熟市芝友电梯安装工程有限公司于2015年8月3日出具情况说明一份，表明两公司根据2012年8月9日的补充协议分别指定陆健、季敏强、王卫星认购中汇广场相关房屋，两公司自愿以其在中汇广场项目上的电梯设备款及安装款优先抵付王卫星应付该A幢1单元1701室房屋的房款并由两公司与王卫星另行结算。一审法院于2015年12月出具（2015）熟民初字第00786号民事判决书，判决中贯公司于判决生效之日起三十日内按照现状条件向王卫星交付常熟市金沙江路11号中汇广场一期A幢1单元1701室房屋。双方均未上诉，判决生效后王卫星向一审法院申请执行，要求中贯公司履行（2015）熟民初字第00786号民事判决，一审法院于2016年12月1日向王卫星交付了上述房屋。
又查明：2017年12月6日，苏州广菱电梯有限公司及常熟市芝友电梯安装工程有限公司出具情况说明一份，表示扣除中贯公司支付两公司的827732.54元及两公司为王卫星购买常熟市中汇广场一期A幢1单元1701室房屋用电梯设备款及安装款优先抵付首付款945760元外，剩余电梯设备款及安装款4466507.46元由两公司分别为陆健、季敏强各抵付2233253.73元作为陆健、季敏强的购房首付款。
审理中，双方对中贯公司交付王卫星的常熟市中汇广场一期A幢1单元1701室毛坯房与商品房买卖合同约定的装修房的差价损失未能协商一致，王卫星申请依据商品房买卖合同附件六约定的装饰装修项目、标准进行评估，作为计算差价损失的依据，一审法院依法先后委托苏州东正资产评估事务所、苏州名典资产评估事务所进行评估，均因商品房买卖合同附件六中约定的装修范围、面积、装修材料的品牌、规格型号等模糊不清，致无法履行评估程序，退卷。后王卫星申请对涉案房屋在商品房买卖合同签订时毛坯房的市场价进行评估，作为计算差价损失的依据，一审法院依法委托昆山市中建房地产评估有限责任公司进行评估，该公司于2017年10月出具鉴定评估报告，估价结果为：常熟市金沙江路11号中汇广场一期A幢1单元1701室商品房（毛坯）在2012年8月24日价值时点的单价为9307元/平方米，总价为1093945元。王卫星为此支付鉴定费11320元。
中贯公司对上述鉴定报告提出异议如下：一、王卫星提出的诉请是装修返还，而评估公司对房屋价格作了评估，且评估报告未考虑下列因素：1.市场因素，报告采用比较法作为评估依据，但未提供参照案例；2.代物清偿因素，王卫星未支付房款，房款是用电梯款折抵的，双方折价过是通过协商确定，正常情况下，代物清偿的价格会比现金购买的要高一些，但报告未体现出来；3.本案所涉的精装修房并不完全是指室内部分，尚有公共空间部分，这部分的装修开发商还是要进行的，报告应当扣除该部分的费用。二、报告价格明显背离了当时的市场价格，根据常熟市场2012年同类商业用房的市场价格，毛坯房的价格均超过一万元，且有关楼盘的地段还没有本案所涉房产的地段优势。
针对中贯公司的上述异议，昆山市中建房地产评估有限责任公司书面函复如下：1.异议一“市场因素”，本次评估我们向委托方提供的是估价结果报告，参考案例信息只体现在估价技术报告中，根据《房地产估价规范》GB/T50291-2015第7.0.5条规定“估价技术报告可按估价委托合同约定不向估价委托人提供”，本次评估是司法鉴定评估，只有委托方要求的情况下才提供估价技术报告，但仅限提供给委托方。2.异议二“代物清偿因素”，本次评估我们根据常熟市人民法院司法评估委托书进行评估，根据《房地产估价基本术语标准》GB/T50899-2013第3.0.5条定义“市场价值是经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。”在《房地产估价基本术语标准》第57页第3.0.5条中进一步阐明了“公平交易”的概念，即“买方和卖方都是出于自己利益的需要进行估价对象交易的，没有诸如亲友之间、母子公司之间、业主与租户之间等特殊或特别的关系，不是关联的交易”。你方提出的“代物清偿因素”就是特殊情况下的交易，因此根据规范要求和委托方要求，我方评估的是正常情况下的市场价值，而不是存在特殊情况下的交易价格。3.异议三“公共空间部分开发商还是要进行的”，本次评估是司法鉴定评估，按委托书的要求是评估特定的价值时点且估价对象为毛坯状态下的市场价值。4.异议四“报告价格明显背离了当时的市场价格”，我方本次估价严格按照《房地产估价规范》中比较法的步骤进行评估，严格按照《房地产估价规范》中的规定选取了三个可比实例，可比实例及其有关信息真实、可靠，选取可比实例后，我方对相关因素（包括地段优势）进行了修正。为此，我方可提供相关具体可比实例，详见附件。
后中贯公司书面申请鉴定人员出庭质询，一审法院依法通知昆山市中建房地产评估有限责任公司相关鉴定人员到庭接受质询，中贯公司对鉴定人员提出的问题与其书面异议基本一致，鉴定人员也做出与其书面回函内容意思一致的解释。王卫星对鉴定报告、鉴定公司的书面回函及鉴定人员的解释均无异议。
以上事实，有商品房买卖合同、（2015）熟民初字第00786号民事判决书、执行卷宗材料、情况说明、退卷函、鉴定报告及鉴定费发票、异议书及书面回函、质证笔录及一审法院庭审笔录等在卷佐证。
一审法院认为，王卫星、中贯公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。据一审法院查明事实，并结合苏州广菱电梯有限公司和常熟市芝友电梯安装工程有限公司出具的情况说明，王卫星已向中贯公司全部支付商品房买卖合同约定的购房款。根据商品房买卖合同约定中贯公司应于2014年6月28日前向王卫星交付符合合同约定的商品房，但其未能依约履行，致王卫星于2015年7月诉至一审法院，并经一审法院判决、执行，涉案商品房（毛坯）于2016年12月1日交付于王卫星，现王卫星要求中贯公司支付自2014年6月29日起至现状房屋交付之日止的逾期交房违约金符合双方约定及法律规定，一审法院予以支持，经核算为250900.37元（1885760×0.15‰×887）。
涉案房屋交付后，中贯公司未及时将办理权属登记需由其提供的资料交付王卫星，致王卫星未能在交房之日起90天内申请房屋所有权转移登记，中贯公司应当承担逾期办理权属登记的违约责任，现王卫星要求中贯公司交付办理涉案房屋不动产权利证书所需的房屋初始登记证明及国有建设用地使用权分割转让协议书，并开具相应的商品房销售不动产统一发票，符合双方约定及法律规定，一审法院予以支持；同时，中贯公司还应向王卫星支付自2017年3月2日起至其向王卫星交付办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料之日止的违约金（每天按房屋总价款1885760元的0.15‰计算），王卫星主张计算至权属登记之日的请求无依据，一审法院不予采信。
王卫星主张中贯公司赔偿已交付的涉案房屋（毛坯）与合同约定的装修房之间的差价损失符合双方约定，应予支持。合同附件六虽对房屋装修标准进行了些许约定，但因约定模糊、不够明确，致鉴定机构无法对房屋装修部分的价值进行评估；而且，中贯公司也未能提供其他有效证据证明装修价值，故以商品房买卖合同签订时房屋的毛坯价格与合同约定的房屋价格差价作为装修补偿较为合理。昆山市中建房地产评估有限责任公司接受一审法院委托后，出具了相应的评估报告，中贯公司虽对评估报告提出异议，但鉴定公司通过书面函复及鉴定人员出庭说明的方式均予以了合法、合理的解释，中贯公司提出的异议均无事实和法律依据，一审法院不予采纳；且评估报告也无明显不妥之处，故一审法院对评估报告予以采信。结合评估结论及商品房买卖合同约定房屋总价，一审法院认定中贯公司应赔偿王卫星装修补偿791815元（1885760-1093945）。另，双方约定对合同约定房屋面积与实际交付面积有差异的，以产权处最终测算面积为准，多退少补，涉案房屋经常熟市房屋产权登记发证中心勘测面积为117.58平方米，故王卫星应向中贯公司补足差价，对面积差异部分的单价双方未协商一致，一审法院参照评估报告予以核算，为372.28元【（117.58-117.54）×9307】。审理中，王卫星表示对其应支付中贯公司的房屋面积差异价同意在中贯公司应支付其的装修补偿款中予以扣除，一审法院予以准许，经核算相抵后，中贯公司还应支付王卫星装修补偿款791442.72元（791815-372.28）。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条规定，判决：一、江苏中贯置业有限公司应于判决生效之日起十日内向王卫星交付办理常熟市金沙江路11号中汇广场一期A幢1单元1701室房屋不动产权利证书所需的房屋初始登记证明、国有建设用地使用权分割转让协议书，并向王卫星开具办理常熟市金沙江路11号中汇广场一期A幢1单元1701室房屋不动产权利证书所需的商品房销售不动产统一发票。二、江苏中贯置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付王卫星逾期交房违约金250900.37元。三、江苏中贯置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付王卫星自2017年3月2日起至江苏中贯置业有限公司向王卫星交付办理房屋权属登记需由其提供的资料之日止每天按1885760元的0.15‰计算的逾期办理房屋权属登记的违约金。四、江苏中贯置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付王卫星装修补偿款791442.72元。五、驳回王卫星的其他诉讼请求。案件受理费减半收取7494元，鉴定费11320元，合计18814元，由江苏中贯置业有限公司负担。
二审经审理查明的事实与一审相一致。
二审另查明：1、（2015）熟民初字第00786号判决书中，一审法院认定如下：关于房款的支付，首先，苏州广菱电梯有限公司（季敏强）、常熟市芝友电梯安装工程有限公司（陆健）与中贯公司于2012年8月9日签订的补充协议约定了向中贯公司购买商品房及购房款支付的方式，其中首付款是以电梯设备安装款进行折抵，目前两家电梯公司与中贯公司签订的相关电梯定作安装合同尚未解除，根据约定，两家公司仍可以今后提供给中贯公司其他项目所需电梯的货款抵足购房款；2、王卫星已根据补充协议与中贯公司签订商品房买卖合同，并按照约定向银行按揭贷款，该部分款项已支付完毕；3、苏州广菱电梯有限公司与常熟市芝友电梯安装工程有限公司出具情况说明，表示同意以电梯定作安装款支付王卫星的首付款。综上，王卫星已按照双方约定履行了付款义务。中贯公司抗辩要求王卫星完成支付剩余房款的义务，鉴于两家电梯公司与中贯公司的约定，中贯公司应另行主张。
2、一审法院于2017年8月28日与中贯公司谈话，告知就王卫星主张的精装修部分未予装修的损失，鉴定公司因没有具体的项目标准，无法鉴定，将案卷退回，询问中贯公司有无房屋精装修单价的相关证据。中贯公司答复“没有，因为商住房，也没有相应的价格备案”。一审法院告知根据本案的情况，只能就涉案房屋毛坯状态下，在双方签商品房合同时的市场价格进行评估，以此与合同约定的精装修房屋价格进行比较、判断涉案房屋精装修的价值，中贯公司表示“由法院依法认定”。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为：对于王卫星是否已支付购房款首付款的问题，根据中贯公司与苏州广菱电梯有限公司（季敏强）、常熟市芝友电梯安装工程有限公司（陆健）签订的补充协议，房款扣除按揭贷款余下的50%部分以电梯设备安装款折抵，不足部分由两电梯公司提供其他项目电梯抵足。中贯公司在本案二审中确认在签订商品房买卖合同时，合同双方的意见均是如已经发生的电梯款不足抵付首付款，后续款项由其他项目电梯款抵折，不需要王卫星直接支付。（2015）熟民初字第00786号生效民事判决书也认定王卫星已按约履行了付款义务。因此，中贯公司在本案中主张因已发生的电梯款不足抵首付款，应由王卫星承担购房款支付义务，有违合同约定，本院不予采信。
对于中贯公司的违约责任，中贯公司直至2016年12月1日才交付房屋，违反合同约定，应承担约定交房次日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。《商品房买卖合同》第15条约定，出卖方应当在商品房交付使用后及时向房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记，因出卖方责任致使买受方不能在期房交付使用之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，应承担违约责任。中贯公司未在交房后及时协助王卫星办理权属证书或提供应由中贯公司提供的办证资料，致使王卫星未能在期房交付使用之日起90天内申请房屋所有权转移登记，一审法院判决中贯公司交付办理房屋权属登记所需资料并自2017年3月2日起支付逾期办理房屋权属登记违约金并无不当。
对于装修差价，因商品房买卖合同对于各装修项目的材料品牌、规格型号等均未作明确约定，中贯公司在一审法院要求下也未能提供精装修单价的相关证据，导致无法直接就装修价值进行评估。涉案房屋存在以工程款折抵部分购房款的情况，中贯公司作为房屋销售方对于该房屋当时在毛坯状态下的市场价以及合同约定价款的确定应该已有认知。在一审法院向中贯公司说明根据本案的实际情况，将就签订合同时涉案房屋为毛坯状态下的市场价格进行评估，以此判断房屋精装修的价值时，中贯公司表示“由法院依法认定”，未对此评估方案提出反对意见及阐述理由，应视为其同意该方案并接受按照该方案计算的装修差价结果。评估机构已采用比较法在选取可比实例的基础上对相关因素进行修正，对涉案房屋毛坯状态下的价值进行了评估，并通过书面函复及鉴定人员出庭说明的方式对中贯公司的异议予以了解释。中贯公司没有证据证明评估的房屋价值明显偏离涉案房屋当时毛坯房状态下的市场价，一审法院依据合同约定的价款与评估的毛坯房价值的差价确定装修差价并无不当，本院予以维持。中贯公司在一审中未能证明装修的确切标准和单价，也未对法院拟采取的评估毛坯房屋价值的方案提出异议，其上诉要求对装修进行评估本院不予支持。
综上，中贯公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14988元，由上诉人江苏中贯置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王稚群
审判员 杨 兵
审判员 沈维佳
二〇一八年六月八日
书记员 陆晓婷