广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终19039号上诉人（原审被告）：深圳市人人乐商业有限公司。法定代表人：蔡慧明。委托诉讼代理人：刘洪。被上诉人（原审原告）：深圳市金海港房地产开发有限公司。法定代表人：曾维坤。委托诉讼代理人：陈鹏，广东鼎义律师事务所律师。上诉人深圳市人人乐商业有限公司（以下简称人人乐公司）因与被上诉人深圳市金海港房地产开发有限公司（以下简称金海港公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第38号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月28日立案后，依法组成合议庭审理了此案。本案现已审理终结。上诉人人人乐公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、由被上诉人金海港公司承担全部诉讼费用。上诉事实和理由：一、诉讼主体问题。就双方在2006年9月15日签订《房产租赁合同》所涉房产，案外人××××有限公司（以下简称××公司）于2009年12月份从金海港公司手中取得租赁房产中3954.44平方米的产权，人人乐公司对此并不知情，且一直在向金海港公司履行支付租金等合同义务，金海港公司也一直履行出租人的全部合同义务，××公司始终未参与租赁合同的履行。一审法院以××公司同意由金海港公司向人人乐公司主张设施、设备损失为由，认定人人乐公司按照评估金额向金海港公司履行全部的赔偿责任。人人乐公司认为，金海港公司既主张租赁房产已经与××公司进行了产权划分，又就设施设备有关损失全部向金海港公司主张，存在矛盾。租赁房产划分产权后，租赁房产内的相关设施、设备权属并不明细，金海港公司并非设施设备唯一的权利主体，但起诉时向人人乐公司主张全部设施设备损失明显缺乏依据。金海港公司于2015年初提起诉讼，但迟至2016年8月份才向法院提交了一份关于××公司同意由金海港公司向人人乐公司主张该部分损失的声明，基于金海港公司和××公司法定代表人是亲兄弟关系，结合金海港公司起诉时并未提交该份材料的事实，人人乐公司认为该份声明存在明显的造假嫌疑，一审法院据此认定人人乐公司向金海港公司赔偿设施设备的全部损失，严重偏离客观事实，且该项认定超越了金海港公司对设施设备的处分权限范围。人人乐公司认为，金海港公司关于设施设备的赔偿请求，是基于所有权而提出，而××公司作为案涉设施设备的共同所有人，属于必要共同诉讼当事人。人人乐公司申请追加××公司作为第三人参加诉讼，一审法院不予追加，程序存在严重错误，遗漏了必须参加诉讼的当事人，故本案应发回重审。二、6个月免租期。一审法院认定“考虑到原告确实在被告承租15年的情况下才给予被告6个月的免租期”并无事实根据，属于主观臆断，严重违背行业惯例，忽视了租赁双方签订租赁合同的最初意愿，对人人乐公司而言显失公平，有违公正。1、人人乐公司与金海港公司于2006年签订《房产租赁合同》约定，租赁期限自2006年9月25日至2021年9月24日，免租期6个月，自2006年9月25日至2007年3月24日。免租期相关权利义务已经履行完毕，即人人乐公司已经承租并开业经营，金海港公司招商工作也就此完成。人人乐公司经营的是大型综合性购物广场，作为一项大型经营项目，房产租赁合同的签订是双方慎重考虑和谨慎协商的成果，合同的履行不存在随意性，履行周期较长，因此，免租期的约定，既是金海港公司落实大型项目招商工作的需要，也是人人乐公司对签约后尽快进驻租赁房产的一项短期承诺。2、6个月免租期是人人乐公司与金海港公司在签署《房产租赁合同》过程中公平协商的结果，一审法院未全面理解双方合同权利义务的对等性，而片面的认为6个月免租期是人人乐公司承诺承租15年的一项保证，盲目地夸大了仅仅6个月免租期的担保效力，与事实不符，严重背离了约定免租期的目的。合同约定的免租期，一方面作为金海港公司实现大型项目招商工作应付出的必要代价，另一方面，适当的减少免租期，由人人乐公司承担免租期届满后的装修施工工期和门店筹备期的租金支出，对双方有益，由双方共担，符合公平合理原则。免租期仅仅是金海港公司在签约之初为吸引人人乐公司签约以尽快实现招商而给予人人乐公司的优惠和便利。免租期受到多方面因素的制约：首先，是作为金海港公司吸引大型招商项目入驻的主要营销手段，如将该项优惠所应付出的代价转移给人人乐公司则有违诚实信用原则，显失公平；其次，人人乐公司承租房产是用于开办大型综合性超市，进驻需要大面积装修工程施工时间，双方约定免租期符合行业惯例，免租期的长短由双方约定，免租期过长必定损害出租方利益，免租期过短对人人乐公司来说又毫无意义，因此，双方约定的六个月免租期是一种折中的做法，对双方都是公平的，不存在一方受益一方受损的情况；再次，双方约定的仅仅6个月免租期，不具有人人乐公司保证承租15年的承诺效力，租赁合同中对提前终止合同及其违约责任也有规定，均未提及有关免租期赔偿的责任形式，由此可见，免租期是以租赁合同的签署以及初期的顺利履行作为成立和满足要件，在人人乐公司开业经营时，就应当视为免租期履行完毕，对双方后期履行不具备任何担保和承诺效力，人人乐公司不会因此向金海港公司形成确定的后期债务和承诺。三、迟延交房期间的占用费。本案中，双方确认合同已经于2014年10月份解除。既然双方确认解除合同，所以双方均有义务尽快交接房产以避免损失进一步扩大。房产迟至2015年7月31日完成交接，并非人人乐公司原因恶意占用租赁房产不还，而是金海港公司以各种理由为难人人乐公司，以达到拖延交付主张占用费的目的。按照租赁合同约定，双方终止合同后，租赁房产以清洁良好状态交还金海港公司，但金海港公司却要求人人乐公司将租赁房产恢复原状，否则，拒绝接收房产。这是造成租赁房产严重迟延交付的直接原因，金海港公司在房产迟延交付的事情上，存在过错。一审法院认定由人人乐公司承担迟延交房期间的占用费，回避了对金海港公司的过错认定，有失公允。人人乐公司对于房产迟延交付的占用费损失，至多仅仅应承担次要责任。综上所述，一审法院在责任认定方面以及赔偿数额方面均存在严重偏颇，而且遗漏了必须参加诉讼的××公司，严重违反法定程序，故请求依法据实改判或发回重审。被上诉人金海港公司辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。金海港公司向一审法院起诉请求：1、判令人人乐公司赔偿因其单方违约解除合同而给金海港公司造成的损失6044173.03元（其中设施、设备损失1394693.33元，10个月重新招商期和6个月免租期的租金损失4649479.7元）；2、判令人人乐公司支付租赁房产占用费581184.96元（以租金标准每月290592.48元暂计2014年11月和12月份的费用，实际计算至人人乐公司按合同约定返还金海港公司之日止）；3、人人乐公司承担本案的诉讼费用。一审法院查明的事实：2006年9月15日，金海港公司（出租方，甲方）与人人乐公司（承租方，乙方）签订《房产租赁合同》，约定：甲方同意按合同约定的条件将涉诉房屋出租给乙方使用，租金面积按建筑面积计算，即7295平方米；租赁期限为15年，自2006年9月25日至2021年9月24日，免租期6个月，自2006年9月25日至2007年3月24日，甲方于2006年9月25日将涉案房产按合同附件三所述条件交付给乙方；租金标准为每月每平方米53元，递增方式为前两年不递增，从第三年开始，每两年递增一次，每次递增幅度为百分之四即2014年9月25日至2016年9月24日每月每平方米62元，每月租金452308.26元；租金已包含物业租赁费用、物业管理费用，除本合同或甲、乙双方另行签订的其他合同约定的费用，或政府职能部门根据现行法律要求乙方承担的专项费用外，甲方或甲方指定的物业管理公司不得向乙方收取任何其他费用，否则视为甲方违约；乙方应于每月第5日前向甲方支付本月租金，甲方应于每月10日前向乙方提供前述租金的国家税务部门认可的合法发票，乙方应将前述租金支付至甲方书面指定的银行账户；乙方在合同签订后5个工作日内向甲方支付定金110万元，该定金自起租日起自动转为租赁保证金，租赁保证金不抵扣租金，在合同终止后，且乙方结清租金及办完房产、设备移交手续后，该租赁保证金由甲方于5日内退还乙方；在合同有效期内，如甲方出售涉案房产全部或部分，在出售前60日应给乙方书面通知，通知包括购买人姓名、地址，在同等条件下，乙方有优先购买权，如乙方放弃购买，本合同效力不受冲击，甲方应使买受人充分了解本合同；有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，要求乙方赔偿其遭受的一切实际损失，甲方行使本条款权利不受其他条款约束：A、乙方违反其保证或责任，或违反本合同其他规定，在甲方通知整改或补救后，未能及时处理，致使甲方遭受重大损失的；B、乙方逾期未支付租金达两个月以上（双方另有约定的除外）；C、未经甲方同意，乙方擅自对涉案房产进行涉及收银出入口的装修、改变租赁房产用途、整体转让合同权利、或超出合同约定进行转租的；D、乙方利用涉案房产进行非法活动，触犯刑律，给甲方带来重大经济损失的；甲方根据上述情形提前终止本合同时应当书面通知乙方，乙方及时迁离并向甲方交回涉案房产，租赁保证金不予退还，如甲方损失超出租赁保证金，则甲方仍有权在扣除租赁保证金后继续向乙方索赔；甲方亦可选择不终止合同，但仍有权要求乙方赔偿其遭受的实际损失；有下列情形之一，乙方有权选择提前终止本合同，要求甲方赔偿其遭受的一切实际损失：A、甲方违反其保证或责任、或违反合同其他规定，在乙方通知补救后又未能及时补救，致使乙方不能正常对外经营或致使乙方合同权益收到根本损害；B、甲方未能在合同规定的合理期限内办妥《深圳市房地产租赁合同书》备案或其它出租房产所须的许可证和手续，致使乙方无法正常经营的；乙方根据上述情形提前终止本合同时应当书面通知甲方，甲方应及时退还乙方结余的款项、租赁保证金，并赔偿三个月的租金，如乙方损失超过三个月租金的金额，乙方仍有权继续向甲方索赔；乙方亦可选择不终止合同，但仍有权要求甲方赔偿其遭受的一切实际损失；合同如提前终止、解除或届满，乙方应结清所有费用，并将租赁房产以清洁良好的状态交给甲方；乙方有权取回乙方所有可移动设施、设备之部分或全部，乙方在合同终止、解除或届满后半个月（15天）内仍未取回其物品，视为乙方放弃遗留物所有权，其遗留物甲方有权处理；若甲方逾期两个月仍未完成附件三约定的各项交付时，视为甲方违约，乙方可选择终止本合同并要求甲方赔偿一切损失；乙方也可以选择不终止本合同，但仍有向甲方索赔的权利；乙方若拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期1日甲方有权向乙方收取基本月租金之0.2%的滞纳金，若乙方拖欠超过两个月的，则甲方有权选择终止合同，并有权要求乙方按本合同约定赔偿；及其他条款。在该院受理的（2015）深南法民三初字第685号案件中，查明了2008年1月3日，金海港公司（甲方）与人人乐公司（乙方）签订了《补充协议》约定：双方一致确认《房产租赁合同》1.1.4条中的二、三楼租赁面积为8640.83平方米，乙方自合同约定的租金缴纳日起（即2007年3月25日起），以本补充协议确认的此租赁面积向甲方缴纳租金。2009年12月11日和2009年12月16日，涉案的深圳市南山区艺园路缤×商业裙楼2×（房产证号为深房地字第40××××78号）、3×（房产证号为深房地字第40××××62号）通过买卖方式转移登记至××公司名下，份额均为100%，该二处房产建筑面积共计3954.44平方米。庭审中，金海港公司明确其在本案中主张的是其名下的房产，建筑面积为4686.39平方米。2014年10月8日，人人乐公司向金海港公司发出《关于提议提前解除合同的函》，称其因持续亏损，有意提前终止双方的《房产租赁合同》。2014年10月10日，金海港公司向人人乐公司发出《深圳市金海港房地产开发有限公司回复函》，不同意人人乐公司提前解除双方于2006年9月15日签订的《房产租赁合同》，如人人乐公司擅自单方解除合同，其将依法追究其相应法律责任并要求人人乐公司赔偿损失。2014年10月27日，人人乐公司向金海港公司发出《解除通知书》，内容为因长期亏损，难以继续经营，要求解除与金海港公司签订的《房产租赁合同》及其附属文件，并要求金海港公司办理相关手续。庭审中，金海港公司确认人人乐公司租金已付至2014年10月份。金海港公司提交了设施、设备损失的相关安装（定作）合同及对应发票，证明其依《房产租赁合同》附件三的标准安装了涉诉房屋内的设备、设施并已交付人人乐公司使用，人人乐公司认为相关的电梯、自动扶梯属于金海港公司自由财产，并非为人人乐公司量身定做。××公司出具《关于（2015）深南法民三初字第38号案设备、设施损失的情况报告》，说明其同意由金海港公司向人人乐公司主张《房产租赁合同》中全部租赁房产（包括其产权部分）的设施设备损失，其不再就该向损失向人人乐公司主张权利，其与金海港公司就设备及其损失事宜另行协商解决。在（2015）深南法民三初字第685号案中，各方确认已于2015年7月31日办理涉案房产的全部交接手续，且确认其诉讼请求与本案诉讼请求不存在交叉、重复。依金海港公司申请，该院依法委托深圳市国××资产评估有限公司对涉诉房屋的设施、设备损失市场价值进行评估，2016年3月31日，深圳市国××资产评估有限公司出具评估意见为：涉诉房屋内设施、设备损失为421826元。一审法院认为，金海港公司与人人乐公司签订的《房产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信履行合同义务。人人乐公司无故要求提前解除《房产租赁合同》的行为已构成违约，应当承担违约责任。庭审中金海港公司明确人人乐公司租金已付至2014年10月份，其后人人乐公司虽然大部分物品已搬离但仍有部分设备等在涉案房产内且未办理任何房产交接手续，直至2015年7月31日各方才办理了涉案房产的全部交接手续，故对于金海港公司诉求的2014年11月至2015年7月期间的房屋占有使用费及因人人乐公司单方面终止合同造成的设施、设备损失，该院予以支持。金海港公司诉请按照每月290592.48元的标准计算，符合合同约定，因此人人乐公司应向金海港公司支付2014年11月至2015年7月期间的房屋占有使用费2615332.32元。关于涉诉房屋的设施、设备损失，因××公司已声明其同意由金海港公司向人人乐公司主张该部分损失，故根据评估报告，人人乐公司需赔偿金海港公司设施、设备损失合计421826元。金海港公司主张的其他损失，缺乏证据支持，不予支持。关于金海港公司主张的10个月重新招商期和6个月免租期的租金损失，考虑到金海港公司确实在人人乐公司承租15年的情况下金海港公司才给予了人人乐公司6个月的免租期，但在租赁期限未致的情况下人人乐公司单方解约，确实给金海港公司造成了一定的损失，该院将按照已租赁使用年限和未使用年限的比率折抵该6个月的免租期。另，人人乐公司提前解除合同，金海港公司需要重新招商，在此情况下对于金海港公司而言涉案房产势必有一段时间的空租期，空租期间亦会给守约方带来损失。综上，该院以金海港公司的实际损失为基础，兼顾案件具体情况以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对人人乐公司应付数额予以调整，从而确定人人乐公司向金海港公司赔偿6个月租金损失1743554.88元（以租金标准每月290592.48元计算）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:一、人人乐公司于本判决生效之日起十日内向金海港公司支付2014年11月至2015年7月期间的房屋占有使用费2615332.32元；二、人人乐公司于本判决生效之日起十日内向金海港公司赔偿租金损失1743554.88元；三、人人乐公司于本判决生效之日起十日内向金海港公司赔偿设施、设备损失合计421826元；四、驳回金海港公司的其他诉讼请求。一审案件受理费29088.75元，评估费18663.4元，共计47752.15元，金海港公司已预交，由金海港公司负担13295.25元，人人乐公司负担34456.9元。二审中，当事人没有提交新的证据。本院经审理，确认原审查明的事实。另查明，案外人××公司从金海港公司受让涉案的深圳市南山区艺园路缤×商业裙楼2×、3×的产权（注：两房产建筑面积共计3954.44平方米），在人人乐公司单方解除租赁合同后，曾以人人乐公司为被告诉至一审法院【案号：（2015）深南法民三初字第685号案中】，××公司在该案中诉请人人乐公司应向其支付2014年11月至7月期间的房屋占用费，赔偿其6个月免租期及重新招租的损失，金海港公司在该案中作为第三人参加诉讼。该案经一审、二审【二审案号：（2016）粤03民终9425号】已审理终结，生效民事判决认定：人人乐公司在合同租赁期限内单方解除劳动违约，因各方直到2015年7月31日才办完房屋的交接手续，故人人乐公司应向××公司支付2014年11月至7月期间的房屋占用费；因合同约定的免租期一般是针对双方履行完毕整个租赁期而设定，结合合同履行期及××公司寻找新的承租人可能赞成的空租期，酌定人人乐公司赔偿××公司6个月的租金损失。人人乐公司在二审中对一审判决认定的涉案房产设施、设备损失金额无异议。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。金海港公司与人人乐公司之间的租赁合同合法有效，双方均全面履行。针对人人乐公司的上诉请求，本院评判如下：诉讼主体问题。在涉案租赁合同的履行过程中，金海港公司将部分出租的房产转让给案外人××公司，在××公司与人人乐公司的另案纠纷中，金海港公司作为第三人参加诉讼，且金海港公司与人人乐公司在一审中亦确认本案的诉讼请求与××公司在另案中的诉讼请求不存在交叉或重复之处，故此，一审法院在本案中未通知××公司作为第三人参加本案的诉讼，并无不妥，本院予以确认。与此同时，在××公司已对其就租赁房产内设施设备损失的权利作出明确处分的情况下，金海港公司在本案中就此一并向人人乐公司主张权利，应予准许；因双方对损失金额均无异议，故原审判令人人乐公司向金海港公司赔偿设施、设备损失421826元，处理正确，本院予以维持。房屋占用费及6个月免租期的处理问题。本案中，人人乐公司在合同约定的租赁期限内无正当理由单方解除合同构成违约，应承担相应的违约责任。在××公司与人人乐公司的另案纠纷中，本院的生效判决已对相关问题进行认定及处理，基于同一法院的裁判尺度应保持一致的考虑，本案的处理遵循该案的处理原则。据此，原审判令人人乐公司应向××公司支付2014年11月至7月期间的房屋占用费2615332.32元，酌定人人乐公司赔偿××公司6个月的租金损失1743554.88元，并无不妥，本院予以确认。综上，人人乐公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费58177.50元，由上诉人深圳市人人乐商业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 冼  朝  暾审判员 张  永  彬审判员 邢  蓓  华二〇一六年十二月二十三日书记员 刘晓露（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。