广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第6028号
上诉人（原审被告）：梁祝祥，住广东省电白县。
委托代理人：吴水良，广东粤鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨胜平，住广州市白云区。
委托代理人：吴晓琳，广东格林律师事务所律师。
上诉人梁祝祥因与被上诉人杨胜平租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第1193号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：白云区京溪路208号之一至之十首、二层产权于2009年3月16日登记在梁祝祥名下。
2004年6月30日，杨胜平和梁祝祥签订《租约合同》（下称《租约合同一》），约定梁祝祥将天景小区A幢首、二层（下称涉案物业）都是部分（见图纸）租给杨胜平，租期十年，自2004年7月1日至2014年6月30日止，租金每月26000元，第五年起租金按增加3%计算，租用用途是汽修、汽配，不得转手他用，转手他用算违约等等。合同签订后，梁祝祥将一层5个商铺（04-08号）和二层632.5平方米的场地交付杨胜平使用，杨胜平对二层进行了装修。
另杨胜平、梁祝祥于2012年4月18日签订《租约合同》（下称《租约合同二》），约定杨胜平和梁祝祥就上述物业再次签订合同，约定租期自2014年7月1日至2020年12月30日止，租金每月为48500元（原显示52500元被划线删除），杨胜平每月／次交租期为月初的3号前，不行拖欠，若有拖欠则按日1%滞纳金计收，杨胜平必须交97000元（原显示105000元被划线删除）按金给梁祝祥，第二年（原显示为五年被划线删除）起租金按增加3%计算等等，另手写备注：“前合同交清租金可以转让”。
上述两份合同签订后，杨胜平向梁祝祥支付租金至2012年7月。另双方确认梁祝祥2012年8、9月份按每月14631元收取了杨胜平的租金（由案外人张某乙代缴）。之后杨胜平还于2012年10月10日、2012年11月12日向梁祝祥账户分别转款29262元。
杨胜平于2012年5月24日与案外人张某乙签订《商铺转让合同》，约定杨胜平将涉案物业首层（208号之4-之6）建筑面积300平方米转租给张某乙，租期自2012年6月1日至2020年12月31日，租金标准为首年每月32800元，第二年起每年递增5%。另合同约定本转租包括顶手费及修理厂一间，并办理企业变更手续；转让亦包含机器设备；租约使用面积还包括京溪天景小区B幢首层1号仓库（约90平方米）。
2012年10月30日，梁祝祥向张某乙发出《声明》，指杨胜平的租期至2014年6月30日到期，且转手无效，没有与杨胜平签订其它合同。就此，张干向广州市公安局白云区分局报案杨胜平对其诈骗。在公安侦查阶段的询问笔录记载，梁祝祥向刑侦人员陈述杨胜平向张某乙出示的《租赁合同二》是杨胜平伪造的。在公安侦查期间，经笔迹鉴定“检材”的梁祝祥签名与样本一致。2013年12月3日，广州市公安局白云区分局对该案作出《撤销案件决定书》。现张某乙直接向梁祝祥交纳租金。
另杨胜平提供其与案外人黄某于2012年7月27日签订的《商铺转让合同》，约定杨胜平将涉案物业的二层及首层07、08号商铺租给黄某，租期自2012年9月1日至2020年12月30日，租金标准为首年每月28000元，第二年起每年递增5%。
2012年7、8月期间，涉案物业的首层08铺及二层空置，杨胜平、梁祝祥口头协定由梁祝祥先行收回了上述铺位，但双方均无证据证实交收铺位的原因亦无明确终止该部分铺位的租赁关系。之后双方协商调整按每月14631元标准交收了8月、9月的租金。
同期于2012年7月，梁祝祥与荣某公司签订《租约合同》，约定荣某公司向梁祝祥承租涉案的首层07、08铺及二层物业。荣某公司另案自述向梁祝祥每月缴纳30000元租金，对此梁祝祥予以确认但拒不提供双方签订的合同。对此，杨胜平曾于2012年9月28日公安派出所报警对梁祝祥与荣某公司之间的租赁关系提出异议，自此，双方的纠纷及诉讼持续至今。
2012年10月31日，杨胜平对本案梁祝祥及荣某公司提起诉讼【（2012）穗云法民四初字第1776号】，要求梁祝祥赔偿其预期收益的经济损失、荣某公司承担连带责任及杨胜平自梁祝祥、荣某公司侵权之日起无需再行支付被侵占房产部分的租金等。该案诉讼中梁祝祥确认2012年4月18日的《租约合同二》确实是其签订，备注的“前合同交清租金可以转让”亦是其所写。但当时只是以为是将前一份租约合同所剩余的时间转租，而并非延长租赁期限。后该案经杨胜平申请，原审法院依法于2013年1月7日裁定准许杨胜平撤回该1776号案件的起诉。
2013年1月8日，杨胜平再行向本案梁祝祥及荣某公司提起诉讼【（2013）穗云法民四初字第132号】，要求梁祝祥及荣友公司立即交还白云区天景小区A幢首层非楼梯间的商铺（07号商铺）给杨胜平使用；共同赔偿杨胜平装修损失5万元。本案梁祝祥向杨胜平提出反诉，要求解除杨胜平、梁祝祥在2004年6月30日签订的《租约合同一》；没收杨胜平52000元按金，杨胜平把白云区天景小区A幢首、二层所有租赁的房产交回给梁祝祥。对此，原审法院审理后判决认定杨胜平、梁祝祥签订的《租赁合同一、二》合法有效；梁祝祥主张《租赁合同二》无效不成立；梁祝祥收回涉案07号商铺构成违约，但因实际已由善意第三人使用，杨胜平诉请收回客观不能故驳回，对杨胜平被拆除的装修损失由梁祝祥赔偿3万元；梁祝祥反诉杨胜平的转租及欠租行为违约不成立故驳回其解除合同的反诉。
2013年7月9日，杨胜平起诉张某乙（梁祝祥为诉讼第三人）【（2013）穗云法民四初字第877号】，要求解除杨胜平与张某乙签订的《商铺转让合同》，涉案物业内的所有资产（包括营业执照、公章及设备）交还给杨胜平；张某乙向杨胜平支付租金及利息。张某乙于此案中亦向杨胜平提出反诉，要求解除双方的合同；杨胜平赔偿张某乙顶手费30万元；杨胜平赔偿张某乙租金、中介费及装修费。梁祝祥在该案中作为第三人发表意见认为杨胜平与张某乙之间的合同无效。原审法院审理后判决认定梁祝祥提出杨胜平与张某乙之间的合同无效不成立，该合同合法有效；张某乙欠租构成根本违约，故支持杨胜平主张解约及收回物业的请求；支持杨胜平要求张某乙支付2012年11月起的租金请求；租金利息因杨胜平与业主方某之间确有争议影响故不予计付；支持张某乙要求返还顶手费和装修费赔偿的部分请求。
2014年6月20日，杨胜平再行向本案梁祝祥及荣某公司提起诉讼【（2014）穗云法民四初字第677、678号】，其中677案要求确认杨胜平是案涉物业二层、首层07、08号铺的转出租权人（转出租权期限按《租约合同二》合同期限）。678案要求确认杨胜平与梁祝祥分别于2004年6月30日、2012年4月18日签订的《租约合同》合法有效；梁祝祥履行其与杨胜平在2004年6月30日、2012年4月18日签订的《租约合同》，由杨胜平继续承租上述合同所涉物业（04-06铺除外），荣某公司予以协助。对此，原审法院审理后判决确认杨胜平、梁祝祥间签订的两份租赁合同有效；对杨胜平的其它诉请因荣某公司为善意第三人，故不予支持。
杨胜平、梁祝祥均确认杨胜平共向梁祝祥承租涉案房屋的一楼五个商铺（04-08号）及二楼632.5平方米的面积。现一楼04-06号商铺由经杨胜平转租的张某乙在使用，荣某公司现实际使用二楼及一楼07、08号铺（荣某公司再将部分面积转租），其中07、08号铺一个为商铺，一个为楼梯间。
以上事实，有租赁合同、判决书、公安材料、信函及双方当事人陈述等证据证实。
杨胜平于2014年10月14日向原审法院提起本案诉讼，以梁祝祥侵害其转租权为由，请求法院判令梁祝祥赔付杨胜平违约损失共3565429元。
梁祝祥原审答辩称：请求驳回杨胜平的诉讼请求，杨胜平的诉讼请求即损失没有实际发生，且与法律事实不符。理由：本案租赁合同二还没有履行，杨胜平违约也无权要求履行，且我也通过律师函的形式通知在租赁合同一到期之日起，我收回租赁场地，现该合同标的也已实际由他人履行，故不可能向杨胜平履行。
在本案原审审理过程中，原审法院向双方当事人释明是否主张或同意解除双方的租赁关系，杨胜平表示不同意亦不在本案中主张解除。
原审法院认为：杨胜平、梁祝祥之间的两份《租约合同》效力均已为生效判决认定，在此不再赘述。虽杨胜平之前要求继续履约的诉讼因目前的客观障碍未获支持，但双方的租赁合同法律关系并不因此终结，合同对双方当事人仍具约束力，杨胜平仍可就此向梁祝祥主张合法权利，因一方责任不能履行的应承担相应的违约责任。
对于争议的违约赔偿问题，包括两个部分面积的问题。一是梁祝祥另租予荣某公司部分，该部分虽是在杨胜平、梁祝祥口头协商基础上由杨胜平同意交回的面积，但双方对此并无作出明确的终止合同意思表示，故该部分合同面积的租赁关系仍然存续，梁祝祥认为已解除并无事实依据。虽然现对于交收的真实意思表示双方各执一词却均不能证实，但可确定的是梁祝祥尚未收回另行出租的权利。因此，梁祝祥将此另行出租将令其与杨胜平之间的合同履行产生客观障碍，在杨胜平、梁祝祥双方应继续履行而不能履行时的违约责任应为梁祝祥。另一方面，由于该部分租赁关系又的确是因双方的合意交收而处于中止状态，该中止履行的终结应以一方提出继续履约而成就，故可以按杨胜平于2014年6月20日起诉主张租赁权的期日为准。对此，梁祝祥表示拒绝亦至今不能向杨胜平履行，故其应对此期间杨胜平的可得利益作出赔偿，赔偿标准应参照梁祝祥向某公司收取的每月30000元计付，而杨胜平主张的月租标准所参照的合同签订时间发生在商铺已交还给梁祝祥期间，故不应采纳。另杨胜平主张的计付期间不当之处在于，2014年6月20日之前部分，由于双方对此部分面积租赁关系处于协商中止状态，杨胜平相应的承租权利亦相应中止；而在本次诉讼中，杨胜平对于租赁关系的最终意向在法院释明后仍不愿予以终止，故表明双方的合同履行今后仍处于不确定状态，本案只能就目前的合同以及事实状态作出处理，则杨胜平主张损失计至合同期满之日的请求不予支持。本案确认相应损失的计付期间计至最后一次开庭之日（2015年10月12日）止。另对于损失当中包含杨胜平应向梁祝祥支付相应租金的问题，由于该部分面积的租金标准在双方合同中并无明确，而且梁祝祥亦无提出诉讼主张，故应交由双方另行协定抵销或由梁祝祥另诉给付解决，本案中梁祝祥应按上述标准向杨胜平先行赔付全额的可收租金利益损失。
关于违约赔偿争议的第二部分是涉及张某乙承租的部分，该部分租赁由于梁祝祥的误导，造成杨胜平不能正常按其与张某乙之间的合同收取租金，对此梁祝祥是构成履约不当的，但并未构成根本不履行。而且杨胜平已经另案向张某乙提起诉讼要求追收租金及收回商铺并得到支持，说明杨胜平是基于其转租权向张某乙主张的。因此，杨胜平于本案中以相当于与梁祝祥的承租权完全没有履行的情况再行向梁祝祥主张2012年11月1日起至2020年12月30日的全部差额租金显属不当，不予支持。对于梁祝祥该部分履约瑕疵所应承担的损失，应由杨胜平与张某乙之间的租赁关系处理完毕且相应损失确定后，再由杨胜平以其它实际的合理计付方式主张，本案当中不能对此逾越而直接审查予以确定，故就此部分主张作驳回处理，但相应诉讼费用应由杨胜平、梁祝祥均担。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十三条的规定，于2015年10月13日作出如下判决：一、在判决生效之日起五日内，梁祝祥赔偿杨胜平2014年6月20日至2015年10日12日期间的租金损失（按每月3万元计付）；二、驳回杨胜平的其它诉讼请求。一审案件受理费35323元由杨胜平负担15892元（已预缴17662元），由梁祝祥负担19431元并于本判决送达之日起三日内向原审法院缴纳。
判后，上诉人梁祝祥不服原审判决，向本院提起上诉称：《租赁合同二》是附条件合同，杨胜平没有履行主要义务，杨胜平没有缴纳105000元或97000元按金。该合同中约定“前合同可以转让”是权利义务的两方面，并且“可以转让”的前提是交清租金，是附条件的。但事实上，杨胜平并没有交清前合同租金，杨胜平提供的证据只证明他交到2013年8月份的租金，甚至只交了一半。一审法院认定梁祝祥应向杨胜平赔偿可得利益的损失不正确。1.杨胜平主动将钥匙交回，把打穿的楼板补好，主动交回涉案部分的租赁物，这是铁的事实。至于杨胜平说被欺骗交回租赁物的说法没有证据，是以实际行动对租赁合同进行变更，一审法院的判决违反当事人意思自治原则。2.梁祝祥在第一份租约合同期满之前发律师函给杨胜平明确表达了租赁期满双方结清所有权利义务的意思。3.第一份合同才期满，一审法院在前合同期满前已经判决违约了。4.梁祝祥可得利益（租金）的损失被一审法院剥夺了。杨胜平重复诉讼，本案与（2012）穗云法民四初字第1776号，（2013）穗云法民四初字第132号的事实、理由、诉讼请求基本一致，一审法院的处理严重违反一事不再理的法律原则。
被上诉人杨胜平答辩称：一审判决事实清楚，案件核心事实已经过其他案件确认，所以不同意梁祝祥的上诉请求、事实和理由，请求驳回梁祝祥的上诉请求，维持一审判决。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查，因杨胜平、梁祝祥均不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第132号民事判决，向本院提出上诉，本院于2015年3月16日作出（2014）穗中法民五终字第3976号民事判决，该判决认定：《租约合同二》签订后，杨胜平已将其中部分商铺转租给了案外人，梁祝祥亦直接收取了租金。梁祝祥也表示已经同意将第一份合同的剩余租期准许杨胜平转租，只是主张并未签约延长杨胜平租赁期限。据此，可以认定杨胜平、梁祝祥已经实际履行了《租约合同二》，杨胜平有无支付按金对合同效力并无影响。另外，对于合同的修改内容的真实性，梁祝祥在原审举证期内并未申请对此进行鉴定，也未对该合同内容由杨胜平自行添加或修改举证证实。因此，梁祝祥现以杨胜平未依约交付租金及按金为由主张《租约合同二》未履行无效，缺乏事实和法律依据，不予采纳。梁祝祥反诉请求解除涉案合同、没收按金并收回广州市白云区天景小区A幢首、二层所有租赁房产的问题。梁祝祥在《租约合同二》中备注的“前合同交清租金可以转让”可证实双方对于转租事宜已作约定，现梁祝祥并无举证证实杨胜平存在拖欠前合同租金的行为，而根据承租人张某乙在公安机关的陈述，梁祝祥亦只是对转租期限向其提出异议，且梁祝祥早在2012年8月即已收回部分租赁物并直接向张某乙收取租金，杨胜平亦按期积极向梁祝祥支付租金，并不存在违约行为。因此，原审法院驳回梁祝祥的反诉请求，合法有据。
二审中，双方共同确认以下事实：《租赁合同一》因租赁期限届满，已经事实解除。
二审中，双方当事人对于以下事实存有争议：《租赁合同二》没有履行的原因。杨胜平认为：导致该合同没有履行的原因是梁祝祥收回了案涉租赁物；梁祝祥则认为：该合同约定杨胜平在交清《租赁合同一》的租金情况下才继续履行，而杨胜平既没有缴纳租金，也没有缴纳押金，因此该合同没有实际履行。
二审中，杨胜平对于其在本案中提出的诉讼请求明确如下：1.其主张梁祝祥承担的违约损失，是指因梁祝祥没有完全履行《租赁合同二》标的物交付义务而产生的违约责任；2.违约损失的计算依据是以杨胜平与案外人黄某、张某乙之间的两份租赁合同的租金总额，扣减《租赁合同二》中约定杨胜平应付的租金总额，即因梁祝祥违约导致杨胜平无法履行上述两份转租合同可得利益的损失。
本院认为：本案二审当事人争议的焦点为：梁祝祥应否承担《租约合同二》无法履行的违约责任。
首先，关于《租约合同二》无法履行的责任认定问题。根据本院已经生效（2014）穗中法民五终字第3976号民事判决的认定，以及多份生效民事判决查明的事实，可知梁祝祥将案涉房屋另行出租的事实导致《租约合同二》无法继续履行的根本原因，因此，原审法院认定《租约合同二》无法履行的违约责任在于梁祝祥并无不当，本院予以确认。梁祝祥上诉提出杨胜平因未履行前合同的租金交清义务而存有违约，与已经生效判决的认定相悖，本院不予采信。
其次，关于可得利益的损失认定问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第二款之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”由此可知，可得利益是指合同在适当履行以后可以得到的财产利益，它不包括合同履行本身所获得的利益。本案中，因《租约合同一》已经事实解除，且争议的标的物经法院确定由善意第三人实际使用，因此，《租约合同二》亦事实不存在继续履行的基础，在原审法院开庭已经释明该合同应行使解除权的情况下，杨胜平应积极采取措施防止损失的扩大。据此，依据可得利益计算的减损原则及可预见原则，原审法院确定从杨胜平主张租赁权之日计算至一审庭审之日止，由梁祝祥按每月3万元的标准承担损失赔偿，该处理并无不当，本院予以维持。梁祝祥上诉提出应当扣减其应收租金，对此，原审法院已经告知可以通过其他途径解决，本院不再赘述。至于涉及张某乙承租部分的损失认定问题，因另案诉讼已经调处杨胜平与张某乙之间的租赁合同关系，故杨胜平再主张该部分的可得利益损失，缺乏理据，应予驳回。
综上所述，原审判决认定事实清楚，实体处理结果正确，应予维持。上诉人梁祝祥的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8500元由上诉人梁祝祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 姚伟华
二〇一六年三月一日
书 记 员 张永亮