湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终2596号上诉人（原审原告）：陈琰，女，1977年7月30日出生，汉族，居民身份证上住址武汉市武昌区，委托诉讼代理人：吴勇创，湖北浩泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：张杰，湖北浩泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李倩，女，1983年1月21日出生，汉族，居民身份证上住址武汉市青山区，上诉人陈琰因与被上诉人李倩房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初7883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭，因案情不复杂，决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。陈琰上诉请求：撤销原判，改判支持我一审的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决双方各承担50%的违约责任不公平，违约责任应该由被上诉人承担；违约金不应当调低。2.一审法院没有查明被上诉人还差欠我1万元租金。李倩辩称,我没有违约，我不续租和不付租金是因为房屋漏水。上诉人没有尽任何修缮义务，我已于4月底告知上诉人不再承租，5月份也把钥匙交给了管理人员。合同虽然对违约金有约定，但根据法律规定，如果对方主张的违约金过高，我可以请求调低。而且上诉人不存在任何损失。我交足了租金，上诉人认为我欠租，应该举证。陈琰向一审法院起诉请求：1、依法判令李倩向陈琰支付拖欠的租金52095元，物业费2934元，违约金41676元；2、依法判令李倩向陈琰支付房屋清理费用1170元；3、本案诉讼费用由李倩承担。一审法院认定事实：2010年10月24日，陈琰与武汉融侨房地产开发有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买了武昌区和平大道融侨华府4栋/单元1，2层商1（建筑为194.46平方米）房屋，该房屋的合同备案号为市100056671。2012年6月8日，陈琰作为甲方与李倩作为乙方签订《门面租赁合同》，陈琰将其位于武汉市武昌区和平大道融侨华府4单元商1房屋租赁给李倩作为商业门面使用，租赁期限为2012年6月8日至2017年6月8日，租赁期限为5年，第一年每月租金为15000元，租金从第三年开始递增5%，第三年为月租金15750元，第四年租金为16538元，第五年为17635元。租赁支付方式为按季支付，每季度到期后当日支付下一季度租金。在租赁期限内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费等一切与经营活动相关的费用均由李倩承担。乙方租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施设备处于正常的可使用和安全状态。如发生违约情形，守约方可解除合同，违约方除弥补其违约行为造成的损失外，还应向守约方支付20%年租金的违约金。双方还就其他事项进行了约定。签订合同的当日，李倩向陈琰支付房屋押金壹万元，陈琰向李倩出具收条。合同签订后，陈琰将上述房屋交与李倩作为商业门面使用，2017年4月29日，李倩短信通知陈琰，要求解除合同，不再续租，陈琰未予回复。2017年5月7日，李倩将钥匙一把及电卡一张交予陈琰的员工何某某，陈琰也表示已收到。现陈琰因房屋租赁事宜诉至法院诉请如前。审理中，一审法院组织双方进行调解并对相关费用进行核对，李倩与陈琰均同意2017年5月7日为合同解除时间，且双方均认同陈琰房屋租金已交至2017年2月，差欠的房屋租金为34728元（34728元=17364元×2个月），水电费为100元，物业费为2340元（2340元=585元×4个月）。因合同解除时间为2017年5月7日，陈琰向法庭提交的垃圾清理费为1140元，收据时间显示为2017年5月11日，李倩不认同陈琰的该项费用。另关于违约责任，陈琰主张按照《门面租赁合同》的约定，因李倩拖欠陈琰房屋租金，应由李倩承担41676元（17365×12×20%=41676元）的违约金。李倩认为已履行提前解除合同的告知义务，不存在违约事实，另向法庭提交照片一组，证实房屋一直存在漏水的事实已得到陈琰当庭认可，故也不应承担违约责任。诉讼中，经一审法院主持调解，李倩愿意向陈琰立即支付差欠的房屋租金、物业费、水电费，因陈琰坚持不同意调解，故双方未能达成一致意见。一审法院认为：陈琰与李倩签订《门面租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同的约定，各自履行相应的义务。现双方均同意解除合同，且对解除合同的时间均予以确认，予以照准。本案争议的焦点：本案是否系违约导致合同提前解除以及违约责任如何承担？首先，根据双方签订的《门面租赁合同》中“租赁支付方式为按季支付，每季度到期后当日支付下一季度租金。在租赁期限内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费等一切与经营活动相关的费用均由乙方承担”以及“甲方保证该房屋及其附属设施设备处于正常的可使用和安全状态”相关约定，作为李倩对2017年2月至2017年5月期间合同解除前的房屋租金等费用未予交纳应承担违约责任。作为陈琰虽主张漏水事宜已在房屋租金中予以扣减，但并未举证证明，也未就漏水事实积极采取妥善修复措施，故陈琰在合同履行中也存在违约事实，故导致合同未能履行应由双方各自承担50%的违约责任较为适宜。其次，双方签订的合同关中于违约责任的约定：“违约方除弥补其违约行为造成的损失外，还应向守约方支付20%年租金的违约金。”根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，该合同约定的违约金明显过高，故对李倩抗辩的当事人约定的违约金超过造成损失的30%的一般可以认定为过分高于造成的损失的辩称意见，一审法院予以采信，对违约金进行调整，结合本案实际情况以及双方对违约责任的分担，由双方按照差欠租金的20%标准各自承担50%的责任，由陈琰向李倩支付违约金2473元{4946〔（34728-10000）×20%〕÷2}元。关于租金及物业费、水电费。双方均认可合同解除的时间为2017年5月7日，经双方确认，李倩尚欠陈琰房屋租金34728元，水电费100元，物业费2340元。关于押金及房屋清理费用。李倩所交纳的押金可在应支付款项中予以扣除。陈琰主张的要求判令支付房屋清理费用1170元，因该费用产生在合同解除后，一审法院对此不予支持。一审判决：一、李倩于本判决生效之日起十日内向陈琰支付房屋租金34728元、物业费2340元、水电费为100元、违约金2473元，共计39641元，扣减已支付的押金10000元，共计应支付29641元；二、驳回陈琰的其他诉讼请求。案件受理费2246元，减半收取1123元，由陈琰、李倩各承担561.5元（此款陈琰已垫付，由李倩连同上述款项一并支付给陈琰）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，当事人没有提交新的证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本案的焦点是双方当事人比合同约定的期限提前一个月结束租赁的责任承担及处理。本院认为，按双方当事人所签订的《门面租赁合同》，被上诉人租赁上诉人门面的期限是5年，即2012年6月8日至2017年6月8日，现双方当事人均确认于2017年5月7日解除合同，即比合同约定的到期时间提前了一个月。一方面，由于被上诉人提出终止合同是因为有承租房屋漏水的事实，该事实妨害了被上诉人对租赁物的使用，对此，出租人对出租房屋这一重大瑕疵负有责任，故对最后一个月租金的损失，上诉人应当承担一部分，上诉人认为所有的违约责任均应当由被上诉人承担的理由不符合本案的事实，本院不予支持。另一方面，被上诉人毕竟提前了一个月终止继续履行合同，客观上对上诉人的租赁收益造成减损，故被上诉人也应适当予以赔偿。综合考虑双方的过错，本院酌定被上诉人赔偿上诉人2473元。上诉人认为不应调低违约金，不符合本案的实际情况。至于上诉人认为对方还差欠1万元的房租，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，陈琰的上诉请求不成立，一审处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2246元，由上诉人陈琰负担。本判决为终审判决。审判长 童 新审判员 叶玉宝审判员 张 红二〇一八年五月三日书记员 宋 飞