安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖13民终415号上诉人（原审被告、反诉原告）：黎晓玲，女，1977年7月8日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：胡建强，安徽三联律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴绘绘，女，1984年8月13日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：余继承，安徽黄淮律师事务所律师。上诉人黎晓玲因与被上诉人吴绘绘房屋买卖合同(二审纠正为合同纠纷)纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2017）皖1302民初6239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黎晓玲的委托诉讼代理人胡建强，被上诉人吴绘绘及其委托诉讼代理人余继承到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黎晓玲上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回吴绘绘诉讼请求；撤销一审判决第二项，改判吴绘绘返还80000元购房款。事实和理由：1.一审认定事实错误，吴绘绘不是房屋买卖合同关系一方当事人。黎晓玲与五冶坤泰（宿州）置业有限公司签订商品房买卖合同，符合《中华人民共和国合同法》第十条，《商品房销售管理办法》第十六条的规定，且该合同经房地产管理机关依法备案。房屋买卖合同关系的当事人是黎晓玲与五冶坤泰（宿州）置业有限公司。案涉合同是书面形式且已经备案，合同在未经法定程序撤销或者宣告无效的情况下，一审法院另行确定合同关系及合同当事人错误。2.一审判决认定存在1000000元买卖合同关系，证据不足。合同关系是当事人的共同意思表示，吴绘绘称存在1000000元买卖约定是单方主张，黎晓玲不予认可，且涉及1000000元价款的房屋买卖以口头方式约定不合情理。视听资料至少需要两个以上无利害关系人作为证人或有其他证据证明，符合法律规定的形式。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条、第七十七的规定，黎晓玲提供的商品房买卖合同的证明力应当确认，且证明力大于其他书证、视听资料和证人证言。3.一审判决将逃避税收作为被采信的理由错误。黎晓玲作为合同当事人，明确表示商品房买卖合同是其真实意思表示，一审判决采信该合同是为避税而签订，并认定实际履行价款1000000元错误，一审应当以备案的商品房买卖合同作为认定事实的依据。4.黎晓玲的反诉请求和上诉理由证据充分，法律关系清楚，吴绘绘利用其经手的机会，非法占有款项，应当返还。黎晓玲在五冶坤泰（宿州）置业有限公司售楼处看房时，吴绘绘作为该公司售楼人员，声称有内部房源，并可以办理按揭等事宜，房屋价款810000元。黎晓玲自筹400000元，余款由吴绘绘及五冶坤泰（宿州）置业有限公司帮助贷款。后黎晓玲得知贷款金额为490000元，吴绘绘占有80000元不予返还，且称有1000000元的口头协议，故吴绘绘的主张没有事实根据，与本案证据不符。吴绘绘辩称，1.吴绘绘系与黎晓玲之间房屋买卖合同关系的一方当事人。本案存在两个房屋买卖合同，一个是吴绘绘与五冶坤泰（宿州）置业有限公司之间的房屋买卖合同，另一个是吴绘绘与黎晓玲之间的房屋买卖合同；一审中，吴绘绘提交的五冶坤泰（宿州）置业有限公司的收据、银联签购单，证明吴绘绘购买了案涉房产；证人王某的证言证明黎晓玲通过其本人找到吴绘绘购买案涉房产，电话录音亦能证明上述事实，根据合同相对性原则，吴绘绘与黎晓玲之间存在合同关系；黎晓玲引用商品房销售管理办法第十六条规定，但该条适用对象是房地产开发企业与买受人，并不适用自然人之间的房屋买卖合同。2.案涉房屋买卖的价款是1000000元，并非810000元。吴绘绘作为五冶坤泰（宿州）置业有限公司员工，该公司以内部优惠价810000元将案涉房产出售给吴绘绘；吴绘绘举证的案外人商品房买卖合同、购房发票能证明案涉房屋是楼王，对外出售价格100多万元；案涉购房合同是吴绘绘与黎晓玲口头约定后，吴绘绘应黎晓玲要求与公司协调，让黎晓玲直接与五冶坤泰（宿州）有限公司签订商品房买卖合同；黎晓玲在已经支付吴绘绘300000元款的情况下，按揭贷款490000元，并且贷款后又向吴绘绘支付100000元，计890000元，多支付80000元，可以证明案涉房屋价款是1000000元。另外，吴绘绘举证的证人证言及录音及黎晓玲前后矛盾的陈述等，均能证明案涉房屋价款是1000000元。3.吴绘绘是五冶坤泰（宿州）置业有限公司的员工，不是售楼人员，不从事销售房屋工作。吴绘绘向一审法院起诉请求:判令黎晓玲向吴绘绘支付拖欠的购房款110000元,并由黎晓玲承担案件诉讼费用。黎晓玲向一审法院反诉请求：1.判令吴绘绘返还80000元购房款；2.诉讼费用由吴绘绘承担。一审法院认定事实：吴绘绘是五冶坤泰（宿州）置业有限公司员工。五冶坤泰（宿州）置业有限公司员工为激励员工的积极性，将天鹅湾小区G1幢1单元1901室以开盘价，总价810000元出卖给吴绘绘。2014年6月15日，吴绘绘向五冶坤泰（宿州）置业有限公司交纳定金50000元。黎晓玲通过他人介绍，购买涉案房屋，口头约定涉案房屋价格1000000元。2014年11月11日，黎晓玲与五冶坤泰（宿州）置业有限公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，黎晓玲以810000元价格购买涉案房屋。首付款250000元，余款560000元由其办理银行按揭支付。2014年10月19日，黎晓玲向吴绘绘转账50000定金；2014年11月13日，黎晓玲支付购房款100000元；2014年11月26日，黎晓玲向吴绘绘转账50000元；2015年1月6日，转账100000元；2015年5月11日，向吴绘绘转账100000元；合计400000元。2015年2月12日，黎晓玲与中国建设银行股份有限公司宿州市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同。该合同约定，黎晓玲借款490000元用于购买涉案房屋。涉案房屋首付款为320000元。一审法院认为，吴绘绘与黎晓玲虽然没有签订书面合同，但是有视听录音、证人证言及黎晓玲向吴绘绘多次付款的凭证，可以推定双方之间就天鹅湾小区G1幢1单元1901室存在房屋买卖合同关系，约定涉案房屋价格为1000000元。双方应按照合同约定履行各自的权利义务。黎晓玲仅支付吴绘绘购房款890000元，尚欠110000元购房款未支付，应承担清偿责任。黎晓玲辩称，其通过吴绘绘购买的房屋约定的价款是810000元，并不存在1000000元的口头协议。虽然黎晓玲与五冶坤泰（宿州）置业有限公司签订《商品房买卖合同》，且备案价格为810000元；但从证据来看，第一，有视听录音、证人证言及黎晓玲向吴绘绘多次付款的凭证，可以推定吴绘绘与黎晓玲之间就天鹅湾小区G1幢1单元1901室存在房屋买卖合同关系，且约定的涉案房屋价格为1000000元；第二，黎晓玲与吴绘绘并非熟人、朋友，黎晓玲是通过他人介绍，购买涉案房屋；黎晓玲将与房地产开发商即五冶坤泰（宿州）置业有限公司订立房屋买卖合同的购房款多次支付给吴绘绘，显然违反常理，也不符合交易习惯；第三，2015年2月12日，黎晓玲与中国建设银行股份有限公司宿州市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同。该合同上有黎晓玲本人签字，黎晓玲明知银行按揭贷款490000元，且办理银行按揭之前已经支付300000元购房款；却又在签订借款合同之后，黎晓玲又再次向吴绘绘本人支付购房款100000元，与常理不符。综上，黎晓玲的辩称理由，不予采信。采信吴绘绘陈述，即黎晓玲与五冶坤泰（宿州）置业有限公司签订《商品房买卖合同》系为避税而签订的，并非双方当事人真实意思表示，双方实际履行的是涉案房屋价格为1000000元的房屋买卖合同。综上，吴绘绘的诉讼请求，予以支持。黎晓玲的反诉请求，不予支持。一审根据依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、黎晓玲在判决生效后三日内支付吴绘绘购房款110000元。二、驳回黎晓玲的其他诉讼请求。案件受理费2500元，由黎晓玲负担，反诉案件受理费900元，由黎晓玲负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审证据认证如下：吴绘绘举证的证据5录音一份，无法核实其真实性，且黎晓玲不予认可，本案不予认定；证据6举报函、微信截图、证据7庭审笔录、证据8民事裁定书，不能达到其证明目的，本院不予认定；本院对一审其余证据的认证意见同于一审。一审查明事实除“黎晓玲通过他人介绍，购买涉案房屋，口头约定涉案房屋价格1000000元”外，其他事实属实，本院予以确认。本院认为，吴绘绘提起诉讼要求黎晓玲支付拖欠购房款110000元，首先应当提供证据证明其与黎晓玲之间就案涉房屋存在买卖合同关系，而本案中案涉房屋买卖合同系黎晓玲与五冶坤泰（宿州）置业有限公司签订，出卖方为五冶坤泰（宿州）置业有限公司，吴绘绘不是合同当事方，黎晓玲与五冶坤泰（宿州）置业有限公司签订的房屋买卖合同中也未约定吴绘绘对案涉房屋享有权利。其二，吴绘绘向五冶坤泰（宿州）置业有限公司交付房屋定金50000元，仅能证明其与向五冶坤泰（宿州）置业有限公司存在权利义务关系，不能证明与黎晓玲就案房屋属存在房屋买卖关系。其三，吴绘绘作为五冶坤泰（宿州）置业有限公司员工，黎晓玲在与五冶坤泰（宿州）置业有限公司签订合同后，向吴绘绘所转款项和办理的房屋银行按揭贷款，共计890000元，吴绘绘已将其中的810000元作为黎晓玲购房款，这一事实说明吴绘绘收取黎晓玲购房款行为，属代表公司职务行为。综上，本院认为一审法院认定吴绘绘与黎晓玲就案涉房屋存在买卖合同关系，证据不足；继而以双方就案涉房屋存在买卖合同关系，判决黎晓玲支付吴绘绘购房款110000元错误，本院予以纠正。另，黎晓玲支付吴绘绘80000元，属对其财产所有权的自愿处分行为，且双方在2017年之前未提出异议。故，本院对其上诉要求吴绘绘返还的请求，不予支持。综上所述，黎晓玲的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持安徽省宿州市埇桥区人民法院（2017）皖1302民初第6239号民事判决第二项，即“驳回黎晓玲的反诉请求”；二、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2017）皖1302民初第6239号民事判决第一项，即“黎晓玲在判决生效后三日内支付吴绘绘购房款110000元”；三、驳回吴绘绘的诉讼请求。一审案件受理费2500元，由吴绘绘负担，反诉案件受理费900元，由黎晓玲负担；二审案件受理费4100元，由吴绘绘负担2500元，由黎晓玲负担1600元。本判决为终审判决。审 判 长  丁 伟审 判 员  吴昊彧审 判 员  赵 路二〇一八年四月十八日法官助理  Ｘ Ｘ书 记 员  王 艳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。