江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第01498号
上诉人（原审原告）侯立中，男，1953年4月8日生，汉族。
上诉人（原审被告）徐州市商业贸易总公司。
法定代表人孙普，该公司经理。
委托代理人周广建，该公司职员。
委托代理人侯淑惠，徐州市泉山区王陵法律服务所法律工作者。
上诉人侯立中、徐州市商业贸易总公司（以下简称商贸公司）因商品房销售合同纠纷一案，双方均不服徐州市云龙区人民法院（2013）云民初字第2252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月23日立案受理后，依法组成合议庭，并于2014年5月12日公开开庭进行了审理。上诉人侯立中、上诉人商贸公司的委托代理人周广建、侯淑惠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，侯立中与商贸公司于1999年8月31日签订商品房买卖合同，合同约定：侯立中向商贸公司购买位于淮海食品城小食品酒类市场1#4-146号房屋，房屋用途为营业，建筑面积20.98平方米，每平方米1980元，房屋总价款为41450元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。侯立中按照约定于1999年9月30日一次性向商贸公司支付全部购房款41450元。2002年12月31日，商贸公司向侯立中交付涉案房屋。双方未有产权登记的相关约定。2010年4月13日，徐州市人民政府办公室关于淮海食品城小食品市场房产证、土地证办理等有关问题的会议纪要载明：淮海食品城是1999年市委市政府确定的十八项重点工程之一，小食品市场是淮海食品城的分市场，按照当年市委、市政府加快淮海食品城建设步伐的要求，采取边规划、边建设、边办理相关手续的方式建设，由于建设过程中建设项目名称、土地用途规划和实际建设项目不符，致使房产证、土地证一直无法办理。2011年6月20日，侯立中办理了涉案房屋的产权证，产权证登记面积为15.34平方米，比合同约定面积减少5.64平方米。侯立中办理上述权属证书时即就涉案房屋存在的面积差额向商贸公司主张权利，商贸公司同意按照每平方米1980元的标准返还侯立中5.64平方米的房屋差价款合计为11167.2元，双方未能就赔偿数额达成一致。侯立中诉至原审法院，请求判令商贸公司赔偿房屋差额面积的损失40000元。
原审法院认为，在商品房买卖合同中，出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案中，双方合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人。涉案房屋产权证登记面积比合同约定面积减少5.64平方米，该面积误差比已超出3%，侯立中商贸公司应当于2011年6月20日即双方确认涉案房屋存在面积差时按照合同约定向侯立中双倍返还面积差价款合计为22334.4元，商贸公司未按照合同约定及时支付上述款项，故商贸公司应向侯立中支付相应利息损失，利息以22334.4元为本金按照同期银行贷款利率标准从2011年6月20日计算至判决履行给付之日（上述差价款22334.4元及利息损失合计不超过40000元）。遂判决如下：被告徐州市商业贸易总公司自本判决之日起七日内，双倍返还原告侯立中购房差价款合计22334.4元并支付利息（利息以22334.4元为本金按照同期银行贷款利率标准从2011年6月20日计算至法院判决履行给付之日）。
上诉人侯立中不服上述民事判决，向本院提起上诉称：上诉人认为一审判决商贸公司双倍返还购房款是对的，但是应当以双倍购房款为本金自1999年9月30日起计算利息。请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
上诉人商贸公司对此答辩称：合同履行过程中，我方没有违约行为，房屋在签订合同后就交给侯立中使用，侯立中没有实际损失。商贸公司不应支付利息。商贸公司不是房地产开发公司，对本案不应适用最高院审理商品房买卖合同纠纷的相关规定。请求驳回侯立中的上诉。
上诉人商贸公司上诉称：1、一审判决适用法律错误，商贸公司不是房地产开发企业，和侯立中签订的合同不适用商品房的相关司法解释。2、商贸公司没有违约行为，侯立中实际占有使用了房屋，没有实际损失，商贸公司不应承担支付利息的责任。双方当事人在1999年8月30日签订的房屋买卖合同，约定的房屋面积20.98平方米，是根据徐州市房屋产权部门测绘后确认的。产权证登记的面积是2011年6月4日重新测量的面积，商贸公司对此不知情，不是故意违约。故商贸公司同意退还房屋面积差价11167.2元，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
上诉人侯立中对此答辩称：：双方当事人有合同约定，商贸公司没有按合同约定给付房屋，应当支持我的诉讼请求。
根据诉辩双方的意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：一审法院判决商贸公司双倍返还面积差价款是否正确以及利息起算点是否适当。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院二审查明事实同一审法院查明事实相一致。
本院认为，虽然上诉人商贸公司不具备商品房销售的主体资格，但是其开发的房屋对社会公开销售，具备了商品房买卖的本质特征，因此，原审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》解决双方纠纷，并无不当。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，在出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的情形下，合同有约定的，首先按照约定处理。本案中，双方当事人在合同中明确约定面积误差比绝对值超出3%时，买受人不退房的，当产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。该条并约定了面积误差比计算方式为产权登记面积与合同约定面积的差额除以合同约定面积。因此，本案中涉案房屋产权登记面积为15.34平方米，小于合同约定面积20.98平方米，并且面积误差比超出3%（误差比为26.9%），误差比绝对值在3%以内的房款1246.2元（20.98×3%×1980=1246.2），应当返还买受人。绝对值超出3%部分的面积为5.0106平方米（5.64-20.98×3%），对应的双倍房价款19842元（5.0106×1980×2=19842）应当返还侯立中。商贸公司向侯立中返还房屋面积差价款共计21088.2元（1246.2＋19842=21088.2元）。关于诉争的利息，虽然双方当事人在合同中没有约定，但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，房屋面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因为在商贸公司向侯立中交付涉案房屋时房屋短少面积的客观事实已经形成，商贸公司向侯立中交付的房屋不符合合同约定，因此，商贸公司对误差比绝对值3%以内的房款1246.2元承担支付利息的责任，该利息起算点应当自2002年12月31日起计算。故一审法院对面积误差款处理适用错误，应予改判。
依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销徐州市云龙区人民法院（2013）云民初字第2252号民事判决；
二、徐州市商业贸易总公司自判决生效之日起七日内，返还侯立中21088.2元并支付利息（以1246.2元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2002年12月31日起计算至义务履行完毕之日）。
义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费800元，由上诉人徐州市商业贸易总公司负担。二审案件受理费600元，由上诉人侯立中负担240元，由上诉人徐州市商业贸易总公司负担360元。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
代理审判员 秦国渠
代理审判员 陈 颖
二〇一四年七月十六日
书 记 员 鲁 静