浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终2148号上诉人（原审被告）浙江新南北物业管理有限公司,住所地杭州市潮王路218号2楼。法定代表人陈烟土，董事长。委托代理人戚晓光，浙江凯旺律师事务所律师。委托代理人张书彬，该公司职工。被上诉人（原审原告）富阳市新登镇双溪天城业主委员会,住所地杭州市富阳区新登镇双溪天城二期27幢一楼。负责人胡根洪，主任。委托代理人林洪春，浙江龙剑律师事务所律师。上诉人浙江新南北物业管理有限公司（以下简称新南北物业公司）因与被上诉人富阳市新登镇双溪天城业主委员会（以下简称双溪天城业委会）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2016）浙0103民初3198号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年3月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2005年11月，杭州南北置业有限公司（以下简称南北置业公司）与新南北物业公司富阳分公司签订《物业管理服务合同》，约定由新南北物业公司富阳分公司对富阳新登双溪天城小区进行物业管理服务，管理期限为自委托之日起至首届业主委员会成立时止。合同对委托管理服务事项、物业管理服务质量、物业管理服务费用、物业的经营与管理以及双方权利义务均作了规定。合同签订后，双方按约履行该合同。2009年5月11日，南北置业公司与新南北物业公司富阳分公司又签订了双溪天城小区《物业管理服务合同》补充协议一份，约定物业经营性收入管理：新南北物业公司富阳分公司对物业管理区域内共用部位、共用设施设备、物业经营用房进行经营管理的收益按照《物业管理服务合同》约定提取相应服务费，其他收入归全体业主所有，新南北物业公司富阳分公司可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和物业费不足引起的亏损等，还对委托事项作了约定。2010年6月24日，南北置业公司将物业管理用房（办公和公共活动用房220.61平方米以及商业用房474.66平方米共计695.27平方米）交由市物业管理主管部门接收，并由物业管理企业使用、经营。2012年10月9日，新南北物业公司富阳分公司与富阳远华保洁有限公司签订房屋租赁合同一份，将部分物业管理用房（其中商业用房共计194.2平方米）出租，约定的租赁期限为2012年10月1日至2014年9月30日止，租金第一年为31200元，第二期租金为33600元。2012年10月9日，新南北物业公司富阳市新登分公司与王某签订房屋租赁合同一份，将部分物业管理用房（其中商业用房共计186.16平方米）出租，约定的租赁期限为2012年10月1日至2014年9月30日止，租金第一年为23400元，第二期租金为25200元。2014年9月3日，新南北物业公司富阳市新登分公司与王某签订房屋租赁合同一份，将部分物业管理用房（其中商业用房共计186.16平方米）出租，约定的租赁期限为2014年10月1日至2016年9月30日止，租金第一年为27900元，第二期租金为30600元。（经计算，2014年10月1日至2014年12月31日的租金为7022元。）2014年9月17日，双溪天城业委会正式备案成立。2014年12月10日，新南北物业公司向双溪天城业委会递交关于退出双溪天城小区物业管理服务的函。2014年12月22日，新南北物业公司又向双溪天城业委会递交关于《致浙江新南北公司关于是否续聘及上调服务费的函》的复函，告知双溪天城业委会其公司决定从2014年12月31日起退出该项目的物业管理工作，并请业委会指定单位与其公司做好交接工作。2014年12月26日，在双溪天城业委会的见证下，新南北物业公司富阳市新登分公司与新的物业公司之间进行了移交。双方当事人均确认双溪天城小区地面车位总计38个。双溪天城业委会的一审诉讼请求为：1.判令新南北物业公司公布物业经营收益明细及凭证，并移交物业经营收益329280元（停车位收入127680元、经营用房收入201600元）；2.判令新南北物业公司移交物业管理材料；3.判令新南北物业公司退回收取的楼道维护费60000元（每户100元）；4.判令新南北物业公司承担物业管理期间的维修费用182460元；5.判令新南北物业公司承担全部的诉讼费用。原审法院认为：业主委员会作为全体业主的代表机构，有权为全体业主的利益代表全体业主对物业公司提起诉讼。新南北物业公司抗辩称双溪天城业委会不具有诉讼主体资格，无法律依据，不予采纳。双溪天城业委会与新南北物业公司于2014年12月就退出物业管理服务达成一致意见并进行了移交，诉讼时效应自2014年12月重新起算。新南北物业公司抗辩称双溪天城业委会的部分诉讼请求已超过诉讼时效，无事实及法律依据，不予采纳。当事人对自己提出的诉讼请求或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应提供相应证据加以证明；未能提供证据或证据不足以证明其事实主张，由负有举证证明责任一方承担由此带来的不利后果。2014年12月，在双溪天城业委会的见证下，新南北物业公司与新的物业公司之间办理了移交手续，但双溪天城业委会要求新南北物业公司公布物业经营收益明细以及凭证、移交物业经营收益以及物业管理资料，均未得到新南北物业公司回应。根据庭审查明的情况可知，在物业管理服务合同期间的停车收入与物业经营用房收入均已由新南北物业公司收取，双溪天城业委会有权代表全体业主要求新南北物业公司公布物业经营收益及凭证。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。双溪天城业委会主张的2010年1月1日至2014年12月31日的停车位收入182400元（38个×1200元/年×4年=182400元）中的70%即127680元归其所有的诉讼请求，因在此期间的停车位收入均由新南北物业公司代为委托管理，新南北物业公司持有相应的收入凭证但拒不提供，故推定双溪天城业委会的主张成立。物业管理用房的所有权依法属于业主，故因经营物业管理用房而产生的收益应归属业主，因物业管理服务合同中同时约定新南北物业公司提取经营总额10%的中介服务费，其他收入归全体业主所有，故经该院核定截止至2014年12月31日止的物业管理用房收益为120422元，扣减约定中新南北物业公司提取经营总额10%的金额外，其中的108380元应归业主共有，双溪天城业委会的部分诉讼请求予以支持，超出部分金额不予支持。双溪天城业委会要求新南北物业公司退回每户100元楼道维护费的诉讼请求，因该费用系业主个人缴纳，应由业主自行向新南北物业公司主张权利，双溪天城业委会的该诉讼请求不予支持。新南北物业公司是新登双溪天城小区的前期物业管理企业，虽与双溪天城业委会之间终止了物业服务合同并已撤离双溪天城小区，但仍然负有移交物业服务所必需的相关资料的义务，双溪天城业委会的合理诉讼请求予以支持。双溪天城业委会要求新南北物业公司承担物业管理期间维修费用182460元的诉讼请求，因双溪天城业委会提交的证据仅能证明新南北物业公司应承担的维修费用为30300元，故对该费用予以支持，超过部分依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十四条、第八十条、第八十二条以及《最高人民法院》第三条、第十条、《最高人民法院》第七十五条之规定，判决：一、浙江新南北物业管理有限公司于判决生效之日起十日内向富阳市新登镇双溪天城业主委员会公布物业经营收益明细及凭证并移交物业经营收益236060元；二、浙江新南北物业管理有限公司于判决生效之日起十日内向富阳市新登镇双溪天城业主委员会移交物业服务所必需的相关资料（以建设单位在办理物业承接验收手续时向浙江新南北物业管理有限公司移交的资料为限）；三、浙江新南北物业管理有限公司于判决生效之日起十日内向富阳市新登镇双溪天城业主委员会支付30300元；四、驳回富阳市新登镇双溪天城业主委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9517元，由富阳市新登镇双溪天城业主委员会负担4222元，浙江新南北物业管理有限公司负担5295元。宣判后，新南北物业公司不服，向本院提出上诉称：一、经营性收益不应当移交。1、经营性收益的主要用途是补充维修资金，用于对小区的维修养护开支。上诉人对案涉小区所做维修费用远超经营性收入，被上诉人要求将全部经营性收益扣除10%的中介费后全额返还，是错误的。2、上诉人在服务过程中，由于物业费偏低，且收缴率不高，导致严重亏损。依照上诉人与案外人南北置业公司达成的补充协议，可以将经营性收益用于补充亏损。3、一审确定的经营性收益数额错误。被上诉人主张的停车收费12760元、经营用房收入201600元，但没有提供任何的证明证明，显然应承担举证不能的不利后果。而且，该数额忽略了收缴不足的情况，实际上，小区停车费的收缴率不足50%，房屋于2009年之后交付，2009年基本没有收取停车费，2010年才开始收，收费率30%左右，2011年50%，2012年之后基本上为60%左右。经营性用房的情况也大抵如此，2009年招商期，配套设施比较差，基本没有收取租金，2010年不到30%，2011年至2014年出租率在70%以下。一审法院以推定核算的方式进行全部计算是错误的。此外，实际收费时间段也只有一半，收费率低于70%。即使按照被上诉人主张的基数计算，经营性收益也应当低于115248元（329280×50%×70%）。原审法院要求上诉人提供收入和支出明细账，由于时日久远，该分公司也已经注销，账目提供确有困难，原审法院据此认定上诉人的收入为全额收入，支出则为零，显然与事实不符。4、被上诉人提起本案诉讼已超过诉讼时效期间。停车费和经营性用房收益均按月收取，上诉人收到该费用时，被上诉人的请求即已产生，自此起算二年诉讼时效期间。因此，只有2014年5月之后的收益才能计入本案的审理范围，每年收益为2万元，四个月的收益数额应为6666元。二、业委会是业主大会的代表机构，《物权法》和《物业管理条例》明确规定了业委会的权利范围，超出该范围应得到业主大会的授权方可行使。因此，被上诉人在没有得到业主大会授权的情况下，无权提起本案诉讼，其并非本案适格原告。综上，请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费均由被上诉人负担。被上诉人双溪天城业委会答辩称：根据《物业管理条例》第25条的规定，建设单位和物业买受人签订的合同中，已经包括了前期物业合同。根据最高人民法院关于审理物业案件纠纷的司法解释，前期物业合同对于本案的买受人是有效力的，但之后形成的补充协议则对业主没有约束力。一审时被上诉人已经明确陈述，补充协议没有进行公示，且是经过4、5年后才补签的，被上诉人对该补充协议的效力不认可。补充协议约定共有部分的收入用于弥补亏损，是无效的。上诉人故意不公布物业经营的收益和凭证，造成收益不明，也没有相应证据来证明其确实是亏损。对于经营性收益的收据等材料均由上诉人持有和保管，原审法院处理本案也是比较慎重的，多次让当事人补充证据，在穷尽了一切办法的情况下，才采取自由裁量的裁决方式，是正确的，应予维持。关于诉讼时效的问题，被上诉人于2014年1月才成立，成立之后即多次发函件给上诉人，上诉人也进行了回复，之后被上诉人才知道自己的权利受到侵害，故本案诉讼没有超出二年诉讼时效期间。关于诉讼主体资格的问题，被上诉人作为依法产生的业委会，有权代表全体业主和业主大会提起本案诉讼，且主张的钱款也将依照法定的程序进行处理，因此，被上诉人具有诉讼主体资格。二审中，上诉人新南北物业公司向本院提交以下证据材料：1、资产负债表、利润表（均为复印件），拟证明上诉人2009—2012年期间管理双溪天城小区处于亏损经营状态的事实；2、借款往来帐目、借款协议书、支票领用单（均为复印件），拟证明富阳新登分公司无法正常维持经营，需向总公司借款的事实。经质证，被上诉人双溪天城业委会发表意见如下：以上证据均不属于二审新证据，且均为复印件，无原件进行比对，故对证据真实性、合法性、关联性都有异议。被上诉人双溪天城业委会向本院提交原富阳市发展和改革局（富发改价费（2006）10号）文件一份，拟证明上诉人没有按照规定收取物业费，即使存在亏损也是上诉人自身原因造成的。经质证，上诉人新南北物业公司认为，没有证据原件，真实性有异议，改批复是发给小区开发商的，而非发给上诉人，故对关联性也有异议。本院认为，以上双方当事人提交的证据材料均为复印件，真实性难以确认，故本院均不予采信。根据有效证据及双方当事人的陈述，二审经审理认定的事实与原审判决查明的事实一致。本院认为，关于双溪天城业委会的诉讼主体资格问题，本案所涉纠纷的实质是要求新南北物业公司在物业服务合同终止后履行移交物业资料并进行财物清算等义务。该诉讼主张的权利和利益归于双溪天城全体业主，双溪天城业委会作为小区业主大会的执行机构，为维护全体小区业主的合法权益，有权提起本案诉讼，无需业主大会另行授权。关于诉讼时效期间的问题，本院认为，双方当事人一致确认新南北物业公司于2014年12月退出案涉小区，鉴于南北置业公司和新南北物业公司签订的前期物业服务合同中并未对小区经营用房收益的结算时间进行约定，故本案所涉诉讼应自新南北物业公司实际退出小区之次日起算，双溪天城业委会于2016年5月提起本案诉讼，没有超过二年诉讼时效期间。关于小区停车位和物业管理用房的经营收益的归属问题，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十条、七十三条和七十四条的规定，建筑区划内专有部分以外的共有部分、非城镇公共道路以外的道路、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，均属全体小区共有。国务院《物业管理条例》第二十七条还规定，业主依法享有的物业共有部位、共有设施设备的所有权和使用权，建设单位不得擅自处分。根据该规定，业主共有部分所产生的收益，建设单位同样不得擅自处分。本案中，根据查明的事实，建设单位已向新南北物业公司移交690余平方米物业管理用房，新南北物业公司从对外经营的停车位和商业用房中获得收益。本案中，新南北物业公司拒不提交相应的财务资料以供审计核查，导致具体收益金额无法查清，该不利后果应由新南北物业公司应承担。原审法院根据本案的实际情况，结合双溪天城业委会提出的诉讼主张，酌情支持相应数额的停车费和商业用房收益，应属妥当，本院予以确认。南北置业公司在与新南北物业公司达成的前期物业服务合同补充协议中约定，可以将物业管理用房的经营性收益补贴新南北物业公司的经营亏损，该协议内容损害了全体业主的合法权益，应属无效。据此，新南北物业公司上诉主张其收取的经营性收益已全部用于补贴亏损的意见，不能成立，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当，本院予以维持。新南北物业公司的上诉主张依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5295元，由上诉人浙江新南北物业管理有限公司负担,并于判决书生效之日起十五日来本院办理退费。本判决为终审判决。审判长  俞建明审判员  余江中审判员  石清荣二〇一七年五月十五日书记员  朱 江