福建省漳平市人民法院民 事 判 决 书（2014）漳民初字第363号原告曾钦福，男，汉族，居民，住漳平市。委托代理人陈懿乾，福建乐康律师事务所律师。被告漳平市奇峰标准厂房投资有限公司。法定代表人林海菜，执行董事。委托代理人许天和，福建博平律师事务所律师。原告曾钦福与被告漳平市奇峰标准厂房投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曾钦福的委托代理人陈懿乾、被告漳平市奇峰标准厂房投资有限公司的委托代理人许天和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾钦福诉称：2009年5月30日，原告与被告签订商品房买卖合同（以下简称合同），约定将位于漳平市XXX出售给原告，总价款为395547元。原告依约支付了购房首付款及其他相关费用和手续材料，按照合同第8条约定交房日期为2009年12月31日，实际交房时间为2010年1月30日，延迟交房30天，根据合同第9条约定被告应支付逾期交房违约金1185元。另依据合同第14条约定，被告应在房屋交付使用后90日之内为原告办理权属登记，补充协议第六条第一项约定，买受人同意出卖人办理房屋所有权初始登记和房屋所有权证书的期限为原合同第八条规定的交付期限后360日内，但被告迟至2013年6月5日才向漳平市国土资源局提交商品房土地使用权分割登记。为此，向本院提起诉讼，请求判决：1、被告支付逾期办理房屋权属登记违约金人民币16985元（自2012年4月1日起以本金人民币395547元按日万分之一标准计算至2013年6月5日止，计430日）；2、本案诉讼费用由被告承担。本案在审理过程中，原告曾钦福为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据材料：1、原告身份证（复印件）1份，证明原告的主体资格；2、销售不动产统一发票及收款收据1组。证明原告已支付购房款、专项维修基金等的事实；3、商品房买卖合同1份，证明买卖双方对商品房买卖约定内容的事实。被告漳平市奇峰标准厂房投资有限公司辩称：一、答辩人代原告办理房地产权属证书的时限应依法核定。1、根据双方签订的《商品房买卖合同》第八、十四条和《补充协议》第四、五、六条等约定，答辩人系以买房代理人身份为原告代办房产权属证书，代办房产证为约定交付期限后360天内，对于代办土地使用权证书因无明确约定，依法应在办妥房产所有权证书后再申办，时间可再顺延30天。原告在交房时应交清购房款及契税、专项维修基金等相应费用，否则，应自行承担逾期交房和逾期办证的法律后果。在实际履行过程中，答辩人在2010年1月30日将房产交付给原告，答辩人实际代为办妥房产证时间为2013年5月10日，被告于2013年6月5日已经向漳平市国土资源局提交土地使用权分割登记手续，完成合同义务。二、答辩人无须承担代理不成后果。依据《中华人民共和国民法通则》第六十三、六十六条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及福建省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第15条等规定，由于行政部门或者其他非出卖人原因导致买受人未能在商品房买卖合同司法解释第十八条第一款规定的期限的内取得房屋权属证书的，出卖人不承担违约责任。本案中，答辩人在2010年8月份已将小区相应竣工验收备案和房地产权属登记等办证资料备齐并报送给漳平市城乡规划建设局（该局同时具备规划、建设、房产主管部门职责，房地产交易中心系下属业务部门）初审，但因该局对业主购买和办理房屋所有权证的主体资格存在争议，于2010年9月7日退回所有办证资料，导致小区竣工验收备案和办证等所有工作全部中止，直至答辩人投诉至漳平市人民政府并经市领导于2011年和2012年2月份反复批示后，该局才恢复该项业务。于2011年10月10日出具《建设工程城市规划核实报告》确认答辩人的工程合格。并于2012年1月20日办妥A1地块的商品房所有权初始登记手续，2012年2月份底开始受理被告提交的房产分户登记业务并陆续办妥少量房产证，2013年5月10日办妥原告名下房产证。此后，答辩人又将土地分割资料造册移交给土地登记部门，土地登记部门又因客观原因无法及时受理和出证，导致拖延至2013年6月5日才受理土地证办理申请。三、原告的诉讼请求无理，应依法驳回。本案中，虽然答辩人直至2013年6月5日将土地使用权分割登记手续提交给漳平市国土资源局，代办房地产权属证书确有逾期，但鉴于上述不可归咎于答辩人的原因，一方面应扣除从2010年8月起到2012年8月起房产登记部门中止办理期间（尤其是因无空白房产证而暂缓受理办证所耽误5个月），另一方面，应考虑法规另行赋予答辩人30日申请代办土地分割登记时间。因此，答辩人作为代理人对此没有主管违约过错，依法无须承担相应违约责任。原告主张的诉讼请求明显无理，应予驳回。诉讼中，被告漳平市奇峰标准厂房投资有限公司为证明其主张，向本院提交以下证据材料：1、《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》及《法定代表人身份证明书》（复印件）各1份，证明被告的主体资格；2、《商品房预售许可证》、《土地使用证》、《建设工程规划许可证》（复印件）1组，证明被告合法预售房产的事实；3、《陈情报告》、漳建（2011）199号文件《关于富山配套住宅小区商品房销售对象问题的请示》、漳平市房地产交易服务中心《通知》、漳平市房地产交易服务中心答复（复印件）1组，证明富山配套住宅小区在办理房产证时，因不可归咎于被告的问题，等待主管部门答复和受理导致延迟办证，以及解决问题过程和结果等事实；4、《土地登记业务预受理单》（复印件）1份，以此证明富山配套住宅小区办理土地权属证书已经预受理，等待主管部门办理等事实；5、房产权证1份，证明被告于2013年5月10日办理房产证的事实；6、漳平市房地产交易服务中心证明1份，证明2012年4月至2012年8月期间暂缓受理办证业务的事实。庭审中，被告漳平市奇峰标准厂房投资有限公司对原告提供的证据1、2、3均没有异议，本院予以确认。原告对被告提供的证据1、2、5、6没有异议；本院予以确认。对证据3《陈情报告》、漳建（2011）199号文件《关于富山配套住宅小区商品房销售对象问题的请示》、漳平市房地产交易服务中心《通知》、漳平市房地产交易服务中心答复（复印件）1组的真实性没异议，但对证明内容有异议，认为不属于不可抗力的情形，同时也证明不能办证的责任在于被告。本院认为，对证据3中的《陈情报告》、漳建（2011）199号文件、《答复》，原告对真实性无异议，与本案具有关联性，本院予以确认；但该证据中的《通知》无明确的告知对象，出具时间为2012年7月2日，而被告无法提供证据说明被告何时受理其房屋所有权登记申请，因此该《通知》与本案的关联性本院无法确认，本院不予认定。对证据4《土地登记业务预受理单》（复印件）1份的真实性没有异议，但认为不能办理土地证的责任在于被告。本院认为，该证据能客观证实被告已于2013年6月5日受理被告办理土地使用权证的事实，被告辩解理由充分，予以支持。经审理查明：2006年1月，被告漳平市奇峰标准厂房投资有限公司以挂牌出让的方式取得了位于漳平市外环东路、编号为101-036-0221的地块的土地使用权，经有关部门批准后，被告在该地块上建设商品房，定名为“富山配套住宅小区”，并办理了《商品房销售许可证》（证号：（漳）房销售证（XXX）第XXX号）。2009年5月30日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：原告向被告购买位于富山配套住宅小区XX地块XX幢XX单元XX号房，商品房总价款为人民币395547元。被告应当在2009年12月31日前依照有关规定将符合交房条件的商品房交付原告使用；被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房时，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。同时，双方又在附件六以《补充协议》的方式对该《商品房买卖合同》的相关条款进行补充约定，其中《补充协议》第六条对《商品房买卖合同》第十四条的“产权登记”进行补充约定：1、买受人同意出卖人办理房屋所有权初始预登记和房屋所有权证书的期限为原合同第八条规定的交付期限后360天。若出卖人在原合同第八条规定的交付期限内提前将商品房交付使用，但出卖人办理房屋所有权初始预登记和房屋所有权证书的期限仍为原合同第八条规定的交付时限后360日内。……3、若因买受人未交清应付或应缴的购房款、契税、维修基金、工本费、抵押登记费等应由买受人承担的费用或者买受人登记申报的材料不齐以及买受人的其他原因导致未能及时办理权属登记的，出卖人不承担违约责任。合同签订后，原告依约向被告支付购房款395547元。被告于2013年5月10日办完原告的房屋所有权证，于2013年6月5日将土地分割登记材料提交土地登记部门。为此，原告于2014年4月2日向本院提起诉讼，要求判令上述之诉。另查明：2010年，被告向漳平市房地产交易服务中心申请房屋所有权登记，漳平市房地产交易服务中心于2010年9月7日答复被告“因你司国有土地使用权出让合同（合同编号：XX号）约定，该小区商品房须达到50%以上销售给富山工业园区企业高管及职工，对此问题我局无法认定，对你司申请办理房屋所有权登记暂予退回，待问题明确后给予受理。”2013年6月5日，漳平市国土资源局向被告出具编号第XX号的《土地登记业务预受理单》，对被告申请土地分割登记已给予预受理。原告的土地证正式申请登记时间为2013年6月5日。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。原告已依约履行了缴纳相关房款及契税的义务，被告亦应按合同在约定的时间办理初始预登记和代为原告办理房屋权属证书（房屋权属证书包括房屋所有权证书和土地使用权证书），而被告是否如约履行办证义务，应以其向相关产权登记机关提交办证所需的材料，相关登记机关出具的受理单为依据。本案中，原、被告双方约定的交房时间为2009年12月31日，被告则应于交房后360天，即2010年12月26日前办理房屋所有权初始登记和为原告办理房屋所有权证书。办理产权初始登记是被告的法定义务，且产权初始登记是原告办理分户产权证的前提条件，否则原告无法向房屋权属管理部门办理分户产权手续，更无法向土地权属部门办理土地使用权证。被告于2013年5月10日办妥原告的房屋所有权证，明显违反了双方之间的约定，依法应承担违约责任。被告辩称其迟延办证的原因在于主管部门对业主购买和办理房屋所有权证的主体资格存在争议，该理由不属不可抗力的情形及不可归咎于买受人的原因，结合本案被告存在未按规划条件进行建设、迟延竣工验收备案、逾期办理初始登记等事实，可认定本案逾期办证是被告的原因造成的，因此，对其该抗辩理由本院不予采纳。因此，被告逾期办理房屋所有权证书的时间为从2010年12月27日起至2013年5月10日止。关于办理土地使用权证是否逾期的问题，本院认为，虽然原、被告双方在《商品房买卖合同》及《补充协议》中并未约定土地使用权证的办理期限，但根据《福建省土地登记条例》第三十四条的规定，地上有建筑物的土地权属变更登记，应当在取得变更后的房屋所有权证之日起三十日内，向登记部门办理。被告应于2011年1月25日前向土地登记部门申请办理土地使用权分割登记，但被告于2013年6月5日才向土地登记部门申请办理土地使用权分割登记。因此，被告逾期办理国有土地使用权证的时间为从2011年1月26日起至2013年6月4日止。但因被告办理房屋所有权证违约期间与办理土地使用权证违约期间有重叠，重叠部分本院不予计入违约时间。原告要求违约金按0.01%／日计算，符合法律规定，本院予以准许。原告要求判令被告从2012年4月1日起至2013年6月5日止每日按已付购房款总额的万分之一支付逾期办证违约金人民币16985元。本院认为，原告于2014年4月2日向本院起诉，根据诉讼时效规定，被告应当支付原告违约金应从2012年4月2日起开始计算至被告向土地登记部门申请办理土地使用权分割登记前一日2014年6月4日止。即被告逾期办理房屋权属证书的违约时间为2012年4月2日至2013年6月4日止，累计428日，应支付违约金为395547元×428日×0.0001／日＝16929元。据此。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、被告漳平市奇峰标准厂房投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告曾钦福支付逾期办理房屋权属登记违约金人民币16929元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告曾钦福的其他诉讼请求。本案受理费人民币225元，由被告漳平市奇峰标准厂房投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。审 判 长 陈 大 清人民陪审员 陈 永 全人民陪审员 邓 永 国二〇一四年九月十九日书 记 员 陈莉（代）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。