四川省都江堰市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）都江民初字第4283号
原告：李德全，男，1954年6月13日出生，汉族，住河北省任丘市。
委托代理人：郑子军，四川蜀鼎律师事务所律师。
委托代理人：王玉彬，四川博力律师事务所律师。
被告：都江堰市汇联小额贷款有限公司（以下简称汇联公司）。住所地：都江堰市蒲阳镇堰华路***号**号楼。
法定代表人：何文，系公司执行董事。
委托代理人：朱伟齐，该公司职工。
委托代理人：毕晓威，该公司职工。
第三人：池季华，女，1966年2月11日出生，汉族，住成都市武侯区。
原告李德全与被告汇联公司、第三人池季华案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李德全及其委托代理人郑子军，被告汇联公司的委托代理人朱伟齐、毕晓威到庭参加诉讼，第三人池季华经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告李德全诉称：2010年6月29日原告与第三人池季华签订了《房屋买卖合同》，约定：池季华将其所有的位于成都市金牛区金琴路北段1-15号（现为金牛区金琴路95、111号）二至四楼房屋（权0201671）出售给李德全，建筑面积约1000平方米，房屋单价6800元，房屋总价680万元。同时，池季华将房屋全部交由李德全占有。在合同签订后，李德全信守约定，多次向池季华支付购房款，截至2013年就已付清购房款，双方于2015年10月28日对账确认。李德全已经支付全部购房款，且实际占有房屋达5年之久，因池季华的原因房屋未完全过户，李德全对此没有过错，执行法院依法不得查封。请求依法撤销（2015）都江执字第874号执行裁定书。都江堰人民法院于2015年11月24日作出了（2015）执异字第38号民事裁定书，驳回了李德全的异议申请。后李德全于2015年11月26日向都江堰市人民法院提出案外人执行异议之诉，请求判令1、依法停止对位于成都市金牛区金琴路95、111号登记在池季华名下的房产的强制执行，并解除查封等措施（被执行房产明细：监证3**7931、3**7943、3**7942、3**7933、3**7922、3**6969、3**6972、3**6976、3**6975）；2、本案诉讼费由被告承担。
被告汇联公司辩称：1、被告汇联公司不是本案的适格被告，原被告间不存在合同关系。2、池季华向汇联公司借款，以其名下房屋担保债务履行，并办理了抵押权登记。法院通过民事判决书的形式确认了汇联公司享有抵押优先权。3、原告李德全提供的买卖合同内容不明确，所购面积与诉争房产面积有差距，不能证明合同中购买房屋就是设立的抵押权房产。综上请求法院驳回原告李德全的诉请。
第三人池季华未到庭应诉，亦未提供书面答辩意见
经审理查明：2010年4月13日李德全与向建平签订了《房屋租赁合同》约定：“……1、房屋坐落成都市金牛区金琴路北段1-15号权：0201671。2、房屋面积：大约1200平方米，房屋间数48间。（注：实际面积以产权面积为准）……1、乙方承租期限为12年，即2010年7月19日起至2022年7月18日。……1、乙方租用上述房屋用途：开设经济型酒店……1、租金：双方商定每月每平方米租金为人民币35元。合计42000.00元（大写肆万贰仟元正）。租金按三个月支付一次……”该房屋租赁合同签订后，向建平按照合同约定每三个月支付一次房租给李德全。李德全与池季华于2010年6月29日签订《房屋买卖合同》，约定：池季华将其所有的位于成都市金牛区金琴路北段1-15号（现为金牛区金琴路95、111号）二至四楼房屋（权0201671）出售给李德全，建筑面积约1000平方米，房屋单价6800元，房屋总价680万元。同时，池季华将房屋全部交由李德全占有。李德全在合同签订后，李德全多次向池季华支付购房款，截至2013年就已付清购房款，双方于2015年10月28日对账予以确认。池季华房屋产权监证字第25***08号（大产权证）载明：x区x路北段x-
x号x-
x层建筑面积为1373.63平方米，于2013年7月分户，分为若干户。李德全于2013年11月5日、2014年7月4日分别办理过户登记六套（金牛区金琴路95、111号x层4号、x层5号、x层6号、x层11号、x层7号、x层9号），其余房屋因池季华用于借款抵押而无法办理过户登记。
汇联小额贷款公司与池季华民间借贷纠纷一案在本院诉讼中，本院于2015年5月6日作出（2015）都江民初字第589号民事判决书，判令“1、被告池季华于本判决生效之日起十日内归还原告汇联小额贷款公司借款130万元；2、被告池季华于本判决生效之日起十日内给付原告汇联小额贷款公司借款130万元的利息、罚息、违约金、催收费用（利息、罚息、违约金、催收费用的总额，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，自2014年11月1日起至归还清结止）；3、被告池季华在上述期限内未履行第1、2项债权，原告汇联小额贷款公司有权申请本院对被告池季华所抵押的位于成都市金牛区金琴路95、111号房产（产权证号分别为：23*7、23*8、23*9、23**854、23***21、23**888、23**891、23**911、23**912号，合计229.63平方米）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，超额部分归被告池季华所有，不足部分由被告池季华继续清偿。”池季华在判决后未按判决自觉履行，汇联小额贷款公司于2015年6月18日向本院申请强制执行。本院于2015年7月9日作出（2015）都江执字第874号执行裁定书，对池季华所有的位于成都市金牛区金琴路95、111号抵押房产（产权证号分别为：238**7、238**8、2389、23**854、2384021、23**888、23**891、23**911、23**912号）予以查封。2015年11月11日李德全以案外人身份向本院提出执行异议，本院受理后，依法审查后于2015年11月24日作出（2015）都江执异字第38号执行裁定书，裁定驳回李德全的执行异议。
另查明向建平系金牛区驰宇旅店的经营者，金牛区驰宇旅店登记经营场所为成都市x区x路x段x-x5号。
上述事实，有本院（2014）都江执裁字第05号《民事裁定书》、《商品房买卖合同》、购房款收据、收据、银行转账汇款凭证、《房屋租赁合同》、金牛区驰宇酒店的工商登记信息及原、被告当庭陈述为证，本院予以确认。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第一百七十九条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或发生当事人约定的视线抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”本案中被告汇联公司与第三人池季华签订了借款合同、抵押合同之后，对案涉房屋在成都市房管局办理了抵押登记手续，抵押权依法设立并发生效力。而本案原告李德全虽与第三人池季华签订了《房屋买卖合同》，购买了位于成都市x区x路北段x-
x号二层到四层房屋，并支付了全部购房款，但并未办理房屋过户登记，原告李德全与第三人池季华之间产生的系一般债权，不具有优先效力，不能排除被告汇联公司抵押物优先受偿权，故原告李德全诉请不能成立。原告李德全与池季华之间的纠纷可另案主张。综上，依照根据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十九条之规定，判决如下：
驳回原告李德全的诉讼请求。
案件受理费200元，由原告李德全承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
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审 判 长 王凯
代理审判员 孙静
人民陪审员 梁波
二〇一六年六月十四日
书 记 员 冯堃