上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初9530号原告上海保利建璀房地产有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人陈冬桔，董事长。委托代理人陆宇，上海小城律师事务所律师。委托代理人崔金杰，上海小城(苏州)律师事务所律师。被告郑臣，男，1989年12月19日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人程星宝，上海安臻律师事务所律师。委托代理人罗猛，上海安臻律师事务所律师。原告上海保利建璀房地产有限公司诉被告郑臣商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月13日受理后，依法由审判员蒋梦娴独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海保利建璀房地产有限公司的委托代理人崔金杰，被告郑臣的委托代理人程星宝、罗猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海保利建璀房地产有限公司诉称，2013年12月14日，原被告签订上海市商品房预售合同，约定，由被告向原告购买上海市宝山区塘祁路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋总价为人民币3,484,905元。合同约定，被告应于2013年12月7日前支付定金2万元，于2013年12月14日前支付房价款(除定金)334,905元，于2014年1月14日之前支付房价款(除定金)700,000元，于2014年3月14日前办妥余款2,430,000元的银行按揭手续，并支付至原告指定账户。如被告贷款申请未获得银行批准或者被告获得贷款不足以支付房屋总价款的，被告仍应按照合同的约定按时足额向原告支付房款。被告逾期未付款超过60天，原告有权解除合同并要求被告承担房屋总价10%的赔偿责任。但被告仅支付了购房款354,905元后，未再支付任何款项，且逾期付款远远超过60天。此后，原告向被告发函要求解除预售合同。故原告起诉确认双方间的预售合同于2014年5月17日解除，被告与原告至交易中心办理注销预售合同登记备案手续，并支付赔偿金348,490元。被告郑臣辩称，在合同对付款期限进行约定后，双方还多次通过口头协商的方式对付款期限进行约定，原告多次同意被告延期付款，故被告不同意原告的诉讼请求；即使构成违约，违约金标准过高，要求调低。经审理查明，2013年12月14日，原告(甲方、卖方)与被告(乙方、买方)签订上海市商品房预售合同，约定，乙方向甲方购买系争房屋，暂测房屋建筑面积为112.85平方米，每平方米房屋建筑面积单价30,880.86元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款(不包括房屋全装修价格)暂定为3,484,905元。合同第七条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款项的日万分之5计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过60天后，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的10%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。第二十一条约定，甲方或乙方对相对方行使单方面解除本合同有异议的，应在接到对方有关单方面解除本合同的书面通知之日起30天内，向按第三十三条选定的解决争议机关确认解除合同的效力。附件一付款方式和付款期限约定，乙方应于2013年12月7日前支付定金2万元。乙方应于2013年12月14日前支付房价款(除定金)334,905元。乙方应于2014年1月14日前支付房价款(除定金)700,000元。乙方应于2014年3月14日前办妥余款243万元的银行按揭手续，并支付至甲方指定账户。其中商业性贷款243万元。以上房价款到达甲方账户之日视为乙方实际支付之日，若在上述指定日期前，甲方账户未收到有关款项(包括贷款部分)，即视为乙方逾期付款，甲方有权暂缓交付房屋，直至乙方付清全部房款及违约金及其它约定费用，甲方无需承担迟延交房的违约责任，并且甲方有权根据本合同第七条的约定追究乙方的违约责任。若乙方采用贷款的方式支付部分房价款，需办理相关手续。乙方应在本合同签订之日与贷款银行在甲方售楼处签订贷款合同，并在本合同签订之日提供完备的银行贷款所需的个人有效证明和相关资料等。若贷款银行或公积金管理中心需要乙方追加资料的，乙方应当在收到通知后7日内补齐。若乙方未能在本条规定的期限内履行义务，视同逾期付款，甲方有权根据本合同第七条的约定追究乙方的违约责任。若乙方贷款申请未获得银行批准或乙方获得贷款不足以支付房屋总价款的，乙方仍应按照本合同约定按时足额向甲方支付房款。否则，甲方有权按本合同第七条之约定追究乙方的违约责任。如因合同终止或解除，乙方应在收到甲方发出的终止或解除合同通知之日起15日内与甲方共同向房屋所在区房地产管理部门办理预售合同备案及预告登记解除手续。如乙方采用贷款方式购买房屋的，乙方还应办理注销抵押权预告登记等相关手续并提供相应的资料。合同签订后，被告共向原告支付购房款354,905元。2014年5月15日，原告委托律师向被告发函，主要内容为，请被告于2014年5月16日前支付所拖欠的购房款及截止实际付款日所产生的逾期付款违约金，如未在2014年5月16日前付清的，则本函将视为解除合同，自2014年5月17日起预售合同解除，将依法追究被告的相关违约责任。审理中，被告表示，原告已将系争房屋交付给了被告，被告已装修入住。被告收到原告的律师函后，双方还曾协商确认延期付款。但现被告无法提供证据证明原、被告曾就付款时间延长进行过约定。原告表示，需就是否已将系争房屋交付被告进行进一步核实；如已实际交付，对房屋的返还问题在本案中不要求处理，原告保留诉权。原告曾就被告已付房款向被告开具过收据，原告保留要求被告返还收据原件的诉权，在本案中不要求主张。此外，原告从未同意过被告延期付款。以上事实，有原告提供的上海市商品房预售合同、律师函等，及双方当事人当庭陈述为证，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，原、被告就系争房屋签订的上海市商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按合同约定严格履行。根据预售合同的约定，被告应于2013年12月7日前支付定金2万元，于2013年12月14日前支付房款(除定金)334,905元，于2014年1月14日前支付房款(除定金)70万元，于2014年3月14日前办妥余款243万元的银行按揭手续，并支付至甲方指定账户。付款逾期超过60天的，原告有权解除合同，被告应赔偿总房价款10%的赔偿金。被告逾期付款已远远超过60天，原告于2014年5月15日根据合同约定向被告发出函件，并告知被告如未能于2014年5月16日前付清拖欠款项及逾期付款违约金的，则该函视为解除通知，自2014年5月17日起解除预售合同。原告行使合同解除权，合法有据，本院予以准许，故双方间的预售合同应于2014年5月17日解除。被告表示原告多次同意其延期付款，原告对此不予认可，被告应当就此主张进行举证。现被告未能提供证据证明其上述主张，本院对此难以采信。因预售合同解除，现原告要求被告配合原告注销预售合同登记备案手续，与法不悖，本院予以准许。预售合同解除后，原告应返还被告已付房款354,905元。关于原告要求支付赔偿金的诉请，被告提出赔偿金过高，本院考虑原告损失、合同履行等实际情况，兼顾公平原则，酌情调低为174,245元。关于系争房屋的返还等问题，原告已明确无须在本案中处理，故可由双方当事人另行协商解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告上海保利建璀房地产有限公司与被告郑臣就上海市宝山区塘祁路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市商品房预售合同》于2014年5月17日解除；二、被告郑臣于本判决生效之日起十日内，配合原告上海保利建璀房地产有限公司办理撤销上述房屋的《上海市商品房预售合同》登记备案手续；三、被告郑臣于本判决生效之日起十日内，支付原告上海保利建璀房地产有限公司赔偿金174,245元；四、原告上海保利建璀房地产有限公司于本判决生效之日起十日内，返还被告郑臣购房款354,905元；五、原告上海保利建璀房地产有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为5,142元，由被告郑臣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  蒋梦娴二〇一六年八月九日书记员  袁凯凯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。