广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东三法民一初字第850号
原告（反诉被告）黄丽君，女，汉族，1984年6月22日出生，住湖南省泸溪县。
委托代理人蒋少波，广东诺万律师事务所律师。
被告（反诉原告）张丽，女，汉族，1981年10月8日出生，住湖南省沅江市。
委托代理人刘天军，广东众多律师事务所律师。
第三人东莞市佳州房地产中介有限公司，住所地：广东省东莞市凤岗镇官井头村龙平南路1号大运城邦一期2栋商铺132号。
法定代表人赵阳，系该公司总经理。
委托代理人罗瑞，女，汉族，1984年12月12日出生，住广东省深圳市龙岗区，系该公司员工。
原告（反诉被告）黄丽君与被告（反诉原告）张丽、第三人东莞市佳州房地产中介有限公司（以下简称佳州中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄丽君及其委托代理人蒋少波、被告（反诉原告）张丽及其委托代理人刘天军、第三人佳州中介公司的委托代理人罗瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
黄丽君诉称，2015年4月14日，经东莞市佳州物业投资有限公司居间中介，张丽与黄丽君签订一份房产买卖合同，约定将张丽所有的位于东莞市凤岗镇官井头村龙平路大运城邦花园2期21栋1单元1302的商品房一套出售给黄丽君。合同对价款及支付方式，赎楼、过户、房产交付和违约责任等作了明确约定。黄丽君按照合同的约定及时支付了定金，办理了委托赎楼的担保、公证手续，并支付了担保费、评估费等。2015年5月20日，取得银行同意贷款意向书后，黄丽君向张丽提出办理相关的赎楼、过户手续时，张丽提出要求在合同约定的价款之外再加价150000元，否则房子不卖。黄丽君及中介公司多次与张丽沟通，张丽始终态度强硬，坚持自己的意见不动摇。综上，张丽的行为已经构成根本违约，导致合同目的无法实现，其违约行为也给黄丽君造成了巨大的经济损失，依法应当承担相应的违约责任。黄丽君为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1.解除黄丽君、张丽之间签订的房产买卖合同；2.张丽返还黄丽君定金50000元；3.张丽赔偿黄丽君损失26850元；4.张丽向黄丽君支付违约金162000元；5.本案诉讼费由张丽承担。
张丽辩称，黄丽君的起诉缺乏事实和法律依据，对于黄丽君要求张丽支付费用的请求应予以驳回。张丽并不存在拒绝履行合同或者不履行合同的情形。张丽严格按照双方签订的合同履行各项义务，也不存在不履行各项义务的情形，也更加不存在经黄丽君催告后仍不履行合同的情形，因此黄丽君主张解除合同、追究张丽的违约责任缺乏基本的事实依据，请求法院依法驳回黄丽君全部诉讼请求。
针对黄丽君的起诉，第三人佳州中介公司述称，黄丽君诉状所述部分属实。
张丽反诉称，张丽与黄丽君于2015年4月14日签订房产买卖合同一份，约定张丽将其享有所有权的位于东莞市凤岗镇官井头村龙平路大运城邦花园二期21栋1单元1302房以总价1620000元转让给黄丽君。该合同第十二条约定，任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任。如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之十的违约金。第十五条的“特别备注”条款约定，买方银行同贷书审批后，买方用首期款陆拾贰万元现金赎楼，不足额还款赎楼卖方现金补充。第十五条还特别明确约定合同内容和备注条款不一致的，以备注条款为准。上述合同签订后，买方申请按揭贷款的银行于2015年5月20日出具了《个人住房贷款意向书》，按照双方签订的合同第十五条的特别约定，黄丽君应当将陆拾贰万元支付至卖方原按揭贷款还款账户便于卖方的原按揭贷款银行扣款赎楼，黄丽君也应将原按揭贷款余额超过陆拾贰万元的部分的金额存入卖方原按揭贷款还款账户，便于卖方的原按揭贷款银行扣款赎楼。张丽已依约将原按揭贷款余额超过陆拾贰万元的部分的金额存入卖方原按揭贷款还款账户，而黄丽君至今未依约将陆拾贰万元支付至卖方原按揭贷款还款账户，导致无法赎楼，交易中断。综上所述，黄丽君未依约支付有关款项履行协助赎楼的义务，是导致交易无法继续进行原因，该行为已经构成违约，并且在其未取得单方解除权的情况下，单方的认为自身有单方解除权并以向法院递交民事起诉状的书面方式作出解除合同的意思表示。黄丽君解除合同的行为不符合我国《合同法》第九十三、九十四条规定的协商解除、约定解除、法定解除的任何一种情形，故黄丽君解除合同的行为实则单方毁约的根本违约行为。张丽为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1.解除黄丽君、张丽双方于2015年4月14日签订的《房产买卖合同》；2.黄丽君向张丽支付违约金162000元；3.本案全部诉讼费由黄丽君承担。
黄丽君针对张丽的反诉辩称，张丽没有任何合法有效的证据证实黄丽君有违约行为，张丽反诉请求的事实和理由不能成立，请求法院依法驳回张丽的反诉请求。
佳州中介公司针对张丽的反诉述称，张丽反诉的事实和理由只是一个结果，但其中原因实际是在2015年5月20日后买卖双方一起去赎楼时，卖方（即张丽）的丈夫要求在合同的基础上加价150000元。双方因此协商不成，才导致今日的纠纷。
经审理查明，2015年4月14日，张丽作为卖方，黄丽君作为买方，佳州中介公司作为第三方居间方，三方签订一份《房产买卖合同》。合同约定：卖方将位于东莞市凤岗镇官井头村龙平路大运城邦花园二期21栋1单元1302号房产转让给买方，转让价格为1620000元，合同签订当日买方支付定金50000元，买方按揭贷款1000000元，余下房款570000元在赎楼时由买方现金支付给卖方。第二条约定，房产有抵押，卖方应在签订本合同后7日内委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付担保公司用于办理赎楼、过户等。第六条约定，卖方同意从定金中预留3000元作为交房保证金，此款托管在第三方，待卖方结清所有应付费用，并办理完毕水电及其他设备设施过户手续，按约定交房条件如期交付房产后10日内，此款由第三方无息退还给卖方，卖方拒不结清所欠费用或没有按约定条件如期交付房产及家私家电的，买方有权要求将此款用于抵扣所欠费用或用于补偿损失，不足部分仍由卖方承担。第九条约定，在买方贷款银行出具贷款承诺书及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记日起15工作日内，买卖双方须签订《东莞市二手房买卖合同》，办理房产过户手续，任何一方需要委托第三方办理过户手续，应当在过户前3日内做好授权委托工作给第三方。第十一条约定，卖方应当在收到全款（交房保证金及担保公司结算尾款除外）后3日内，将房产按照合同约定的条件交付给买方。第十二条约定，任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价10%的违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价10%违约金。由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任。第十五条“特别备注”，以上合同约定内容与以下备注不符的，以备注约定为准：1.过户前产生的水电物管费等费用由卖方承担，过户后产生的水电物管费等费用由买方承担。交房保证金由中介方暂为保管，交房当日卖方保证交接物品无损少，中介方全额退还。交接物品有门禁卡3张，可视对讲机1台，房门钥匙1串，信箱钥匙2把。非买方个人征信原因造成的银行贷款不能审批发放，导致交易无法完成不在违约范围内。2.买方银行同贷书审批后，买方用首期款620000元现金赎楼，不足额还款赎楼卖方现金补充，买方在公证书出具后3日内支付担保费及银行代收评估费，完税当日支付中介费20000元。买方银行申请贷款为1000000元，过户完税递件完成后由买方申请的银行安排发放贷款给卖方，实际时间以银行发放为准。
2015年4月14日，黄丽君按照合同约定向张丽支付了定金50000元，张丽向佳州中介公司交付了3000元交房保证金。黄丽君主张其于2015年5月4日向东莞市润通房地产按揭服务有限公司支付了案涉房屋的担保费19500元，银行代收及评估费用7350元，合计26850元，为此提供了东莞市润通房地产按揭服务有限公司《收款收据》为证。2015年5月20日，中国银行东莞常平支行出具《个人住房贷款意向书》，同意向黄丽君发放个人住房贷款1000000元。
在取得银行同意贷款意向书后，双方未能办理赎楼手续。黄丽君主张要求张丽配合办理相关赎楼、过户手续时，张丽提出额外加价150000元，双方协商不成，导致无法继续进行赎楼。张丽则主张赎楼时黄丽君应当将620000元首付款转入张丽娥还贷账户，由银行扣款，扣款成功后再由银行办理注销抵押登记，但黄丽君并未将上述首付款转入张丽的还贷账户，导致无法赎楼。佳州中介公司主张张丽因个人原因从佳州中介公司处收回房产证及购房发票、税票、维修基金发票原件，同贷书出来后张丽约黄丽君一起去赎楼，佳州中介公司通知双方去银行赎楼并带上资料原件，但张丽提出加价150000元，双方协商不成导致无法赎楼。
张丽在庭审中确认曾向黄丽君要求调高交易价格。另外，根据张丽提供的短信往来显示，2015年5月28日，黄丽君的丈夫要求继续履行合同，张丽的丈夫回复“所以和你协商赔偿或者你看愿不愿意加价……”，黄丽君的丈夫不同意加价。
另查明，东莞市佳州物业投资有限公司于2013年6月28日经东莞市工商行政管理局核准变更企业名称为东莞市佳州房地产中介有限公司。
以上事实，有黄丽君提供的《房产买卖合同》、房地产权证、公证委托书、收款收据、个人住房贷款意向书、证明、张丽提供的按揭贷款情况说明、银行明细清单、与工商银行短信往来、录音光盘及文字整理、短信往来、微信往来、收款收据、佳州中介公司提供的工商登记资料、核准变更登记通知书及本院庭审笔录附案证实。
本院认为，案涉《房产买卖合同》系黄丽君、张丽及佳州中介公司的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，黄丽君、张丽及佳州中介公司均应依约履行案涉《房产买卖合同》。按照该合同的约定，买方的银行同贷书审批后，双方应配合办理赎楼手续。本案中，黄丽君申请的按揭贷款已于2015年5月20日获得银行出具的《个人住房贷款意向书》，张丽拒不配合办理赎楼手续，并提出提高交易价格的要求，导致合同无法履行，得到第三人佳州中介公司的证实，且可与张丽提供的短信记录等相应证，本院予以确认。张丽主张黄丽君未提供首期款导致无法赎楼，但其未能有效证据予以证明，且根据张丽提供的证据亦未发现张丽曾就首期款的问题向黄丽君提出任何异议，因此，张丽的该主张缺乏证据支持，本院不予采信。合同约定任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如卖方违约，买方有权解除合同……。据此，黄丽君有权解除案涉《房产买卖合同》。对黄丽君的这一诉讼请求，本院予以支持。
依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。本案中，在案涉《房产买卖合同》签订当天，黄丽君已交付张丽50000元定金，现该合同因张丽违约而解除，黄丽君依法可要求张丽返还该50000元定金。
依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”的规定，张丽构成违约，应按照案涉《房产买卖合同》的约定承担相应的违约责任。案涉《房产买卖合同》约定如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价10%违约金，买方具有选择权，现黄丽君作为买方选择要求张丽支付等额于房产转让价10%的违约金，合法有据，本院予以支持。已知双方约定的总楼价款为1620000元，则张丽应支付黄丽君违约金162000元。另外，因合同解除，黄丽君支出的担保费、银行代收及评估费用共26850元，亦属于黄丽君的经济损失，张丽作为违约方应予赔偿。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）黄丽君、被告（反诉原告）张丽及第三人东莞市佳州房地产中介有限公司于2015年4月14日签订的《房产买卖合同》；
二、被告（反诉原告）张丽应于本判决发生法律效力之日起五日内退还原告（反诉被告）黄丽君购房定金50000元；
三、被告（反诉原告）张丽应于本判决发生法律效力之日起五日内赔偿原告（反诉被告）黄丽君违约金162000元；
四、被告（反诉原告）张丽应于本判决发生法律效力之日起五日内赔偿原告（反诉被告）黄丽君损失26850元；
五、驳回被告（反诉原告）张丽的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费4883元，原告（反诉被告）黄丽君已预缴，由被告（反诉原告）张丽负担；反诉受理费1770元，被告（反诉原告）张丽已预缴，由被告（反诉原告）张丽负担；财产保全费1714.25元，原告（反诉被告）黄丽君已预缴，由被告（反诉原告）张丽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 黄小尘
人民陪审员 张丽芬
人民陪审员 赵亮明
二○二○一五年十二月二日
书 记 员 陈伟龙
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。