云南省个旧市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2501民初177号原告（反诉被告）：宋官平，女，1967年7月7日生，汉族，住个旧市。被告（反诉原告）：何金鑫，男，1987年7月25日生，彝族，住蒙自市。委托诉讼代理人：李林海，云南谣光律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：黄晓彤，云南谣光律师事务所实习律师，代理权限为特别授权代理。原告（反诉被告）宋官平与被告（反诉原告）何金鑫租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）宋官平、被告（反诉原告）何金鑫及其委托诉讼代理人李林海、黄晓彤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）宋官平向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法判令解除原告与被告签订的《场地租赁合同》。事实与理由：其与被告于2010年12月17日签订《场地租赁合同》，其向被告承租位于个旧市大屯镇古山公路原二矿路口场地一块，经营矿产品加工业（选厂），承租面积3.65亩，租期10年，自2011年1月1日起至2021年1月1日止，租金已付至2017年12月31日。现因政府禁止做矿产品加工，大屯所有选厂停止生产，其已无法继续经营，请求法院支持其诉讼请求。被告（反诉原告）何金鑫向本院提出反诉请求：1、请求人民法院依法判令反诉被告宋官平继续履行双方于2010年12月17日签订的《场地租赁合同》；2、判令反诉被告宋官平支付反诉原告剩余租金60000元和违约金100000，并赔偿墙体裂缝损失20000元，共计人民币180000元；3、本案案件受理费由反诉被告宋官平承担。事实和理由：2010年12月17日，原、被告签订合同约定：每年租金为人民币20000元，五年给付一次，前五年租金于签订合同之日付清，后五年租金于2015年12月30日付清。但宋官平只付至2017年12月31日，还有3年租金60000元未付，宋官平超期不付租金的行为已构成违约，合同约定违约方需赔偿守约方违约金100000元。原告（反诉被告）宋官平对被告（反诉原告）何金鑫的反诉辩称，不能继续履行租赁合同是政府行为和何金鑫行为所致，不是其本意。选厂被政府关停后，其于2017年9月将场地改为养猪场，并让何金鑫来收后三年租金，但何金鑫不再将场地租给其。因此，是何金鑫违约不是其违约，其不应再给付后三年租金，应由何金鑫赔偿其100000元的违约金。何金鑫诉称墙体不是其弄裂的，其承租之初围墙就是倒的，是其请人修好。除此之外，其还建了300㎡围墙，300㎡30公分厚水泥地面，围墙和地面都以100元/㎡造价算,其还留有60000元建造费在该场地,按合同拆半分,何金鑫应赔偿其3万元。综上所述，反诉原告何金鑫的反诉理由不能成立，其不承担本案受理费。本院经审理认定事实如下：原、被告于2010年12月17日签订场地租赁合同，合同约定：第一条何金鑫将其位于个旧市大屯镇古山公路原二矿路口（万家寨大平地），面积3.65亩的空地一块出租给宋官平发展经济，租期十年，自2011年1月1日起至2021年1月1日止；第二条租金20000元/年，五年一付，于签订协议之日付清前五年租金，后五年租金于2015年12月30日前付清，如不按时支付租金，何金鑫可无条件将场地收回；第四条合同期内，宋官平可根据生产需要在承租场地上作临时建筑设施，合同期满时，宋官平投资所建的房屋由双方折价处理；第六条合同期内，如遇国家建设需要征用或政府行为占用该土地，甲、乙双方必须服从，互不承担违约责任，按政策规定应得投资损失、房屋补偿费归宋官平所有，其他补偿费均归何金鑫所有，何金鑫已收取未到期的租金退还乙方。合同签订后，何金鑫将场地交付宋官平使用，宋官平用于矿产品加工。宋官平于合同签定当日，即2010年12月17日给付何金鑫前五年租金100000元，于2016年2月2日给付何金鑫2016年1月1日至2017年12月31日租金40000元。2017年政府关停宋官平选厂后，宋官平于2017年9月腾空场地，于2017年12月退出场地。当事人双方对以上事实没有争议，本院予以确认。对当事人有争议事实和证据认定如下：1.原、被告是谁违约？双方签订的合同应否解除？2.双方损失是多少？怎么赔偿？围绕争议事实，原告（反诉被告）宋官平提交如下证据证明自己的主张：第一组：个政办发{2017}97号文件、《停止生产通知书》、《自愿拆除申请书》、《淘汰关停环保违法违规选矿企业名单》各1份、通话录音及录音内容择录各1份,欲证明选厂被政府关停，其欲改变场地使用用途为养猪场继续租赁，通知何金鑫收取后三年租金，但何金鑫表示场地不再出租给宋官平而未来领取后三年租金，宋官平因此退出租赁场地的事实；第二组：照片原件5张,欲证明旧墙体倒塌，其进行修缮，并新建部分围墙的事实。被告（反诉原告）何金鑫提交现场照片复印件2张，欲证明租赁场地墙体已裂开的事实。本院依职权调取的现场照片复印件15张、现场勘验笔录1份、调查笔录1份、接待笔录1份，欲查明租赁物原貌及现状。本院认为，宋官平提交的第一组证据来源合法、客观真实、予以采信；宋官平与何金鑫提交的照片与本院依职权调取的证据相互印证，予以采信。证实何金鑫交付宋官平的空地为土夹石地面、北面围墙残断，西边无墙。宋官平接收后，对租赁场地进行了一些基础建设，即用青砖对残断围墙和旧墙进行修缮和加高，新建西面围墙与何金鑫父亲何正忠天井相接，并安装大门、浇筑水泥地面、搭建临时设施。宋官平退场前，将临时设施和大门取走，撬走大部分水泥地板，现部分墙体有裂缝。本院认为，宋官平与何金鑫签订的《场地租赁合同》系当事人真实意思表示，成立有效，当事人应当全面履行合同约定的义务。本案合同约定，租金给付方式为五年一付，后五年租金于2015年12月30前付清，如不按时支付租金，何金鑫可无条件将场地收回。宋官平未依约于2015年12月30前给付后五年租金，即2016年至2020年租金100000元，直至2016年2月2日才给付2016年至2017年租金40000元，宋官平未完全履行义务长期占用租金，造成何金鑫利息损失，宋官平应承担违约责任。何金鑫主张宋官平承担违约金的反诉请求，有事实和法律依据，合理部分予以支持。宋官平关于迟延给付系因何金鑫个人原因，不按期收受造成的诉辩主张无证据证实，本院不予采信。因何金鑫收取租金至2017年12月31日，且已口头告知宋官平场地不再出租，并拒收后三年租金。故，原、被告双方签订的《场地租赁合同》于2018年1月1日终止。合同解除后，尚未履行的，终止履行，宋官平主张解除租赁合同的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。因何金鑫行使合同解除权，宋官平于2017年12月退出场地，故何金鑫主张宋官平继续履行合同并支付剩余租金60000元的反诉请求，无法无据，本院不予支持。租金占用期间利息按同期银行贷款基准利率4.75%计，自2015年12月30日至2016年2月2日止，利息为448.8元（100000元×34天×4.75%/365天）；自2016年2月3日至2017年12月31日止，利息为5520.24元（60000元×697天×4.75%/365天）。利息合计5969.04元。根据宋官平过错程度及何金鑫损失，本院酌情调整违约金为7760（5969.04×130%）元整。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定，租赁物的维修义务在出租人，何金鑫未提供证据证实争议墙体裂缝系宋官平人为造成，也无证据证实墙体损失金额，由其承担举证不能责任，其主张宋官平赔偿墙体裂缝损失20000元的反诉请求，无事实依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）宋官平与被告（反诉原告）何金鑫于2010年12月17日签订的《场地租赁合同》于2018年1月1日解除；二、由原告（反诉被告）宋官平向被告（反诉原告）何金鑫支付违约金7760元整；三、驳回被告（反诉原告）何金鑫的其他反诉请求。本诉案件受理费人民币125元，因适用简易程序审理，减半收取人民币63元，由原告（反诉被告）宋官平承担（已交纳）；反诉案件受理费人民币1825元，减半收取人民币913元，由原告（反诉被告）宋官平承担113元，由被告（反诉原告）何金鑫承担800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决的，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内申请执行。审判员  陆恬艳二〇一八年四月一十三日书记员  谭兆宇