重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝01民终588号上诉人（原审被告）：涂朝，女，1975年7月23日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：李真，重庆论之语律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈松，男，1973年5月24日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。委托诉讼代理人：沈怀勇，重庆丽达律师事务所律师。上诉人涂朝因与被上诉人陈松房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初19538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人涂朝的委托诉讼代理人李真、被上诉人陈松的委托诉讼代理人沈怀勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。涂朝上诉请求：1、撤销（2017）渝0112民初19538号民事判决第一项、第二项；2、依法公正判决本案；3、一、二审诉讼费用由陈松承担。事实和理由：1、一审判决采信证据不公，查明事实不清，必须依法予以纠正。律师函、撤场通知函、照片、物业管理费催款通知单系原件，且当庭出示了手机聊天页面及手机拍摄现场照片，足可采信，可以证明陈松确实欠缴物管费；2、双方签订交接清单的目的是明确陈松所欠费用在保证金中扣除，在涂朝不予退还陈松保证金的前提下，陈松不用另行支付所欠费用；3、一审判决认定事实错误，适用法律不当，必须依法予以纠正。陈松存在逾期交纳租金、欠交物管费、水电费等多项违约行为，且逾期交回房屋，按照合同约定保证金应不予返还；且在其交回房屋后近4个月的期间，陈松从未催告过涂朝返还保证金，故涂朝不应返还保证金；4、由涂朝全部承担一审诉讼费，于法无据。陈松辩称，1、合同系到期终止，交接清单上对双方的权利义务进行了明确约定，并未载明陈松违约；2、关于逾期交房的问题，是当时双方在协商续租的问题，有一两天逾期并非陈松的过失；3、一审起诉要求退还的是67000元，其中抵扣了物管、水电费后，一审判决60640元，故由涂朝承担740元诉讼费。陈松向一审法院起诉请求：1.涂朝归还陈松保证金67000元，并支付逾期利息损失（计算方式：以67000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍，从2017年5月22日计算至付清时止）；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：位于渝北区皇冠自由城E幢1-9号房屋系涂朝所有。2013年3月22日，陈松（乙方）、涂朝（甲方）签订《皇冠自由城房屋租赁合同》，合同第2.1条约定：租赁房屋位于重庆市渝北区，面积110.43平方米。2014年5月20日，陈松（乙方）、涂朝（甲方）再次签订《皇冠自由城房屋租赁合同》，合同第2.1条约定：租赁房屋位于重庆市渝北区，面积110.43平方米；第3.1条约定：租期从2014年5月22日至2017年5月21日；第4.2条约定：乙方应于租赁期间每年5月6日、8月6日、11月6日、2月6日前分别向甲方缴纳当季度租金，如乙方逾期付款超过7日以上，甲方有权解除合同并由乙方承担3倍月租金作为违约金，保证金不退还；第4.3条约定：乙方应向甲方于签约当日另缴纳2个月租金53000元为保证金，该保证金用于乙方退租时本合同规定的乙方应承担但未缴清的相关费用，余款在办完退租手续后无息退还乙方；第5.1条约定：乙方应按时缴纳所租房屋所产生的水、电、讯、视、气及物业等相关费用，如未按期如数缴纳由乙方承担全部责任；第8条约定：乙方逾期未缴纳按约定应当由乙方缴纳的各项费用超过半个月或乙方拖欠房租累计7日以上，甲方可书面通知乙方解除本合同，即合同自然终止，乙方应向甲方按月租金的三倍支付违约金且保证金不退还；第10条约定：2016年5月6日乙方交租时再支付增加保证金14000元，自本合同签订之日起，原2013年3月22日签订的《皇冠自由城房屋租赁合同》废止。合同尾部陈松预留的手机号码为188××××5511。合同签订后，陈松支付了保证金53000元，2014年5月22日至8月21日的租金。2016年5月13日，陈松补交了保证金14000元。12月16日，涂朝向188××××5511的手机号码发送短信，称，陈松于2016年11月17日交付租金违约，故通知其若不能在2017年2月6日按时缴纳最后一季度租金，涂朝将行使合同解除权，收回房屋不退保证金；因陈松违约，涂朝决定不与其续签合同，请于合同到期前做好离场准备，于合同到期前3日内与涂朝工作人员办理好相关交接手续，以便保证金的退还。2017年5月23日，陈松与涂朝双方就案涉房屋办理了交接，当日涂朝收回了案涉房屋，交接清单上载明了FV实际用电费773.76，水费2个月交一次15元一个月已交至4月13日，欠水费5月份15元。5月22日前案涉房屋的费用由FV承担，之后的费用与FV无任何关系，FV前期所欠水电费用告知了从保证金中扣除，由房东转付给沁园。审理中涂朝陈述陈松租赁案涉房屋经营FV店，宠物店与TJ2店与陈松共用一个水电表，陈松实际欠付的电费为773.76元、水费15元，因另两家店将水电费交给陈松，由陈松负责缴纳，故陈松欠付水电费2500元；陈松未欠付租金，但每次均逾期缴纳，根据合同约定陈松应于2016年11月6日交租金，但直到11月17日才缴纳，陈松存在违约行为：一是累计拖欠租金7日以上，欠物管费半年以上；二是陈松未自己经营案涉房屋，而是让他人经营；三是合同到期后，陈松没有按约交回房屋；现涂朝虽未代陈松垫付物管费，但该笔费用应抵扣保证金，且交接时说了保证金不退，所以交接单上也没写退保证金。本案合同是到期终止，房屋也是到期收回，但合同到期终止也是解除的一种，解除合同不是不退保证金的必要条件；由于陈松未配合按期撤场，导致玻璃损坏、员工蹲点、未能及时交付下家的后果，给涂朝造成了损失，故不应退还保证金。陈松陈述确欠付2016年5月至2017年4月物管费5556元，认可该笔费用应由陈松支付，交接时也说过从保证金里扣除，但未同意不退保证金；至于是否收取另两家店的水电费，其不清楚，根据交接清单，其欠付水电费约为800元；2016年11月6日确未支付当季度租金，而是2016年11月17日支付的，但涂朝是谅解了逾期支付行为的，根据合同约定不退保证金的前提是需解除合同；因5月23日应退还保证金，涂朝未退，故要求利息损失。一审法院认为，涂朝、陈松就案涉房屋签订的租赁合同真实、合法、有效，双方均应依照合同约定履行义务。根据合同约定，在陈松违约，涂朝解除合同时，保证金不予退还。现本案租赁合同系到期终止，保证金应予退还。审理中，双方均认可欠付的物管费应予抵扣，交接单上亦载明欠付水电费应予抵扣。审理中，涂朝虽称陈松欠付水电费为2500元，但并未举示充分证据予以证明。交接单上亦载明欠付水电费为788.76元。审理中，双方亦陈述物业费、水电费应从保证金中扣除，故一审法院对陈松请求判令涂朝返还保证金60640.84元（67000元－788.76元－15元－5556元）的诉讼请求予以支持。涂朝、陈松双方于2017年5月23日办理交接，涂朝应于当日返还保证金，现未予返还，应支付利息，利息计算方式为：以60640.84元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2017年5月24日计算至付清时止。涂朝辩称，交接时双方已同意不退保证金，但未举示充分证据予以证明，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下:一、被告涂朝于本判决生效之日起三日内返还原告陈松保证金60640.84元；二、被告涂朝于本判决生效之日起三日内支付原告陈松利息损失，计算方式为：以60640.84元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2017年5月24日计算至付清时止；三、驳回原告陈松的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1480元，减半收取740元，由被告涂朝负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、涂朝举示了短信记录，拟证明陈松愿意放弃保证金。陈松质证后认为，短信中朱成亮不能代表陈松，也不能证明对方是涂朝。因该短信记录的收信人为朱成亮，无证据证明朱成亮是陈松的委托代理人，故该证据不能表明陈松愿意放弃保证金，本院不予采信。2、涂朝举示了支付宝电费缴费凭证，拟证明涂朝代陈松缴付电费2756.25元。因陈松实际用电费为773.76元，仅从该缴费凭证载明的情况无法证明该笔2756.25元电费系涂朝代陈松交纳，故本院不予采信。3、涂朝举示了收据2张，拟证明陈松收取了共用一个水电表的宠物店电费，代宠物店缴电费。陈松质证后认为，收据与本案无关，即使被上诉人收了电费也是宠物店的人主张权利，与上诉人无关，真实性无法核实。因该证据与本案无关，本院不予采信。4、涂朝举示了照片4张，拟证明涂朝在陈松营业期间向陈松送达了撤场通知函。陈松质证后认为，撤场告知函达不到证明目的，不能证明告知了陈松。对该证据，本院予以确认。5、涂朝举示了《重庆市公安局报案回执》，拟证明合同到期后陈松违约拒不撤场交接房屋，涂朝于2017年5月22日报警。陈松质证后认为，案件回执是双方在协商续租问题，有延迟一两天，且案件回执中闹事不是被上诉人。对该报案回执的真实性本院予以确认，但该回执载明的内容系涂朝自身陈述，不能证明系陈松拒不撤场，故本院对该证据不予采信。6、委托书，拟证明涂朝委托郭书宽全权处理涉案合同租赁相关事宜。该证据与本案无关联性，本院不予采信。二审中另查明，涂朝已向重庆市渝北区人民法院提起诉讼，要求陈松支付违约金100500元和承担该案诉讼费，目前该案正在审理中。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，关于涂朝认为依据其举示的证据可以证明陈松欠缴物管费的问题。本案一审审理过程中，陈松承认其确实欠付物管费5556元，对陈松欠付物管费的事实，一审法院已予以认定。故涂朝再就此问题上诉，已无必要，其上诉理由不成立，本院不予支持。关于涂朝认为双方签订交接清单的目的是在保证金不予退还的情形下，明确用保证金冲抵陈松欠交的费用，陈松不用另行支付所欠费用。本院认为，交接清单仅仅载明：“FV前期所欠水电费用先行从保证金中扣除。”交接清单并未明确扣除水电费后剩余的保证金应如何处理，故不能当然认为交接清单未叙述剩余保证金的问题即表示保证金不予退还，更不能表明双方签订交接清单的目的为明确保证金不予退还。故涂朝的此项上诉理由不成立，本院不予支持。关于涂朝认为陈松存在多种违约行为，按照合同约定应不予退还其保证金的问题。根据一、二审查明的情况，陈松在承租涉案房屋期间确实存在逾期交纳租金、欠缴物管费、水费、电费等违约行为。对于陈松的违约行为，涂朝要求按照合同约定不予退还其交纳的保证金。本院认为，首先，陈松累计欠缴费用数额较小，共计6344.76元，其中物管费5556元、水费15元、电费773.76元，上述欠费可在保证金中予以抵扣。其次，陈松虽有逾期交纳租金的违约行为，但至合同到期之日止，陈松已经向涂朝足额支付了租金。据此，虽对于陈松欠缴物管费、水电费及逾期支付租金的违约行为，陈松应承担相应的违约责任，但涂朝没收其交纳的剩余保证金60655.24元不予退还，将致使陈松承担的违约责任畸重。结合案涉合同的履行情况，本院酌情主张陈松承担20655.24元的违约金，故涂朝应向陈松返还保证金40000元。综上所述，因本案在二审中出现新证据，导致本案认定的事实发生变化，涂朝的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初19538号民事判决；二、由上诉人涂朝于本判决生效之日起三日内返还被上诉人陈松保证金40000元；三、由上诉人涂朝于本判决生效之日起三日内支付被上诉人陈松利息损失，计算方式为：以40000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2017年5月24日起计算至付清时止；四、驳回被上诉人陈松的其他诉讼请求。一审案件受理费1480元，减半收取740元，由涂朝负担500元，由陈松负担240元；二审案件受理费1480元，由涂朝负担1000元，由陈松负担480元。本判决为终审判决。审判长  张欲晓审判员  李盛刚审判员  刘 静二〇一八年三月十四日书记员  曾 静