福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0111民初96号
原告：严建树，男，汉族，1981年9月12日出生，住址福建省福州市晋安区。
委托诉讼代理人：肖文桂，福建远见律师事务所律师。
被告：曾能灵，男，汉族，1981年11月11日出生，住址福建省闽侯县。
委托诉讼代理人：曾炜，福建名仕律师事务所律师。
第三人：福建金诚丰担保有限公司，住所地福州市鼓楼区。
法定代表人：林根秀。
委托诉讼代理人：池建伟、吴亚娟，福建名仕律师事务所律师。
原告严建树与被告曾能灵、福建金诚丰担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告严建树及其委托诉讼代理人肖文桂，被告曾能灵及其委托诉讼代理人曾炜，第三人福建金诚丰担保有限公司的委托诉讼代理人池建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告严建树向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告之间的《房屋买卖合同》及其补充协议已解除；2.被告向原告支付违约金373700元（包括但不限于自2016年11月11日起至2016年12月19日止的违约金73700元、因被告的违约致使本合同解除的违约金300000元；3.被告向原告支付因原告主张该违约责任所产生的律师代理费50000元。原告增加诉讼请求：判令被告曾能灵向原告赔偿因约定的违约金低于由于被告违约给原告造成的损失60万元。
事实与理由：2016年7月19日，原告与被告签订《房屋买卖合同》（以下简称合同），约定原告购买被告的房屋位于福州市晋安区，该套房屋成交价格为2680000元。合同签订后，原告按照合同的要求，完全履行了自己的义务。但被告却未按合同第四条约定的时间即2016年11月10日前向该房屋的抵押权人申请还款，且未按合同约定时间2016年11月28日前解除该房屋的抵押权。依据本合同第十一条第三款和本合同补充协议第9条之约定，被告已经构成违约。再依据本合同第十二条之约定，自违约行为发生之日起，被告应按日向原告支付本合同约定的房屋成交价万分之五的违约金，自2016年11月11日起至2017年1月4日止的违约金数额累计已达73700元（日违约金为1340元，逾期55天）。自合同约定被告应在2016年11月10日前向该房屋的抵押权人申请还款的第二日起，交易服务人福建金诚丰担保有限公司及原告多次打电话与被告接洽，且交易服务人福建金诚丰担保有限公司于2016年11月24日、2016年12月5日还曾向被告发送过《告知函》和《履约通知函》，但都被被告拒收，原告也于2016年12月5日委托律师向被告发送过《催促履行合同的律师函》，也被被告拒收。为了避免损失进一步扩大，原告委托律师于2016年12月16日向被告发送《解除房屋买卖合同及其补充协议律师函》，2016年12月19日该律师函又被被告拒收，但依据《合同法》第九十六条之规定，自该律师函到达被告方时被告与原告签订的《房屋买卖合同》及其补充协议已经解除。原告认为，被告不在2016年11月10日前向该房屋的抵押权人申请还款和不在2016年11月28日前解除该房屋的抵押权的违约行为，给原告造成了重大损失，依据《房屋买卖合同》第十二条规定“（一）房屋所有权过户登记前的违约责任。1.自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履行，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同。2.除本合同特殊约定外，甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金30万元整，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费，请支持原告的诉讼请求。
被告曾能灵辩称，1.曾能灵同意解除争议双方签订的《房屋买卖合同》及其补充协议；2.原告以曾能灵在合同约定的期限内未向房屋的抵押权人申请还款及解除房屋的抵押权的行为构成违约，并要求曾能灵承担违约责任无事实与法律依据，应依法予以驳回。曾能灵于2016年8月17日已向房屋抵押权人偿还贷款本金163万元及相应利息，即在合同约定的期限内即2016年11月10日前已向房屋抵押权人还款，并未违约。2016年7月19日，在争议双方及第三人签订《房屋买卖合同》及《居间服务合同》当日，曾能灵即将《房屋所有权证》交付给第三人至今，曾能灵在向房屋抵押权人还款后，已多次告知原告及第三人，但第三人并未按约协助曾能灵办理解除房屋抵押权手续，房屋未能在合同约定的期限内解除抵押，责任并不在曾能灵，曾能灵并未违约。在曾能灵向房屋抵押权人还款后，原告也未履行向银行申请贷款获得批准的义务，违约在先，在原告贷款未获得批准情况下，原告无权要求曾能灵履行房屋解除抵押手续。原告的主张违约金已经达到房屋价值的一半，予以驳回。综上所述，曾能灵同意解除争议双方签订的《房屋买卖合同》及其补充协议，曾能灵已按约履行了《房屋买卖合同》约定的全部义务，并未存在任何违约行为，且原告自身违约在先。原告的诉请曾能灵承担违约责任并要求曾能灵赔偿律师费，毫无事实与法律依据，请驳回原告的全部诉讼请求。
第三人福建金诚丰担保有限公司述称，2016年7月19日，原、被告双方签订合同，福建金诚丰担保有限公司对交易的过程很清晰。合同履行过程中，福建金诚丰担保有限公司及严建树确实向曾能灵督促办理解押手续，但未得到曾能灵的回应。发出的有关函件，亦被曾能灵拒收。曾能灵庭审陈述进行了解押手续，归还了贷款，这一事实福建金诚丰担保有限公司不知情。福建金诚丰担保有限公司及居间人福州麦田房产代理有限公司在诉争交易中花费了大量人员及成本，至今未收取到合同约定的佣金，其合法权利已收到损害，为了解决严建树、曾能灵双方的纠纷，福建金诚丰担保有限公司建议双方继续履行合同。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
经本院审理认定如下事实：
坐落在福州市晋安区系曾能灵名下房产。2016年5月9日，曾能灵与闽侯县农村信用合作联社汽车城信用社签订最高额抵押合同，约定诉争10#楼1804单元房产为抵押担保标的，最高抵押额为163万元，抵押期限为2016年5月20日起至2019年5月8日止。曾能灵与闽侯县农村信用合作联社汽车城信用社签订《个人自助循环贷款最高额借款合同》，期限为2016年5月9日起至2019年5月8日止，最高贷款本金余额为163万元。
2016年7月19日，曾能灵与严建树签订《房屋买卖合同》一份，其中第一条、第二条约定严建树向曾能灵购买诉争万科金域榕郡10#1804单元房产，面积为142.74平方米，购买价268万元；第三条约定双方办理房屋所有权过户登记所需缴纳税费的承担方式为严建树全部承担；第四条房屋权属情况、第五条抵押权的解除约定诉争房产存在抵押，曾能灵应在2016年11月10日向抵押权人申请还款；若房屋存在抵押权，曾能灵解除抵押权所需的资金来源为曾能灵自行出资，应在抵押权人告知可还款且严建树的贷款申请获得批准后三个工作日内向抵押权人还款；抵押权人规定特定还款日期的，曾能灵应在严建树的贷款申请获得批准后第一个特定的还款日期予以还款；曾能灵应在抵押权人或交易服务人通知其领取抵押权注销登记受理单后三个工作日内领取该受理单，并在领取该受理单后三个工作日内领取该房屋无抵押权的所有权证且提交交易服务人；第六条所有权过户登记及缴税约定双方应在曾能灵领取该房屋曾能灵名下无抵押权的所有权证且严建树领取该房屋的贷款抵押材料后三个工作日内申请办理该房屋所有权过户登记，双方有约定的除外；第七条曾能灵向交易服务人提交该房屋其名下所有权证后五个工作日内，由交易服务人代理严建树委托相关评估机构对房屋进行评估，在委托评估前严建树应支付评估费；双方应在交易服务人收到该房屋评估报告后三个工作日内至相关银行办理商业按揭贷款申请手续，在办理该手续前，严建树应将首付款转入该银行认可账户。在交易服务人通知贷款申请获得批准后三个工作日内，严建树应领取该房屋所有权过户所需的贷款抵押材料并提交交易服务人等；第十一条履约保证，除因房屋交易需要将该房屋权属材料原件提交至银行等机关，在签订本合同时起至该房屋所有权过户登记至严建树名下期间，该房屋权属材料原件应由交易服务人保管，作为房屋交易保证；严建树应在本合同签订当日支付购房保证金12万元，另应在本合同签订五日内支付购房保证金1.5万元。购房保证金应存入交易服务人指定账户，由交易服务人无息代管，购房保证金在该房屋所有权过户登记至严建树名下即抵作部分成交价款并由交易服务人继续代管，房屋及家电家具交接保证金、物业及附属设施过户交接保证金从该部分成交价款中预留在交易服务人并按相应约定的时间由交易服务人代严建树退还给曾能灵；第十二条违约责任，关于房屋所有权过户登记前的违约责任。自违约行为发生之日起，违约方应每日按照合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行，自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约，守约方可解除本合同；除本合同特殊约定外，双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金30万元，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。第十三条，关于通讯地址，双方确认通讯地址以本合同落款处所留地址为准，其中曾能灵在合同上确认的地址为同身份证地址即福建省闽侯县份6号。补充协议第8条约定，双方同意若在2016年11月28日前交易服务人收到该房屋曾能灵名下无抵押权的所有权证且严建树的贷款申请获得批准的，则双方应于2016年11月28日前申请办理房产所有权过户登记；若在2016年11月28日前交易服务人未收到该房产名下无抵押权的所有权证或严建树的贷款申请未获得批准的，则交易服务人收到该房屋曾能灵名下无抵押权的所有权证且严建树的贷款申请获得批准后三个工作日内，双方再办理该房产所有权过户登记。
2016年7月19日，曾能灵与严建树及福建金诚丰担保有限公司签订一份《交易服务合同》，内容为曾能灵与严建树委托福建金诚丰担保有限公司提供房屋交易服务事宜。
2016年7月19日，福建金诚丰担保有限公司向严建树出具编号为2016090383、2016145380的两份收款收据，分别为收到严建树关于买卖诉争房产的购房保证金15000元及收到严建树关于买卖诉争房产的购房保证金120000元。
2016年10月9日，福州建融房地产评估咨询有限公司受严建树的委托，出具关于诉争房产的建融（2016）估字第XXXXX号的房地产抵押估价报告。
2016年10月26日，平安银行福州分行出具《个人贷款承诺函》，内容为因按揭申请人严建树资金不足，拟以其名下持有的晋安区房产为抵押向平安银行福州分行申请按揭贷款。经审查后，平安银行福州分行将向申请人严建树发放30年期金额为150万元的贷款。贷款发放后，平安银行福州分行将按照申请人严建树出具的付款委托，将贷款全额划至曾能灵名下账号62×××10。本函自签发之日起三个月内有效。
2016年11月24日，福建金诚丰担保有限公司向曾能灵发《告知函》，内容为，按诉争合同第四条约定，曾能灵应在2016年11月10日前向抵押权人闽侯县农村信用社申请还款。同时，诉争合同第五条约定，在抵押权人告知且严建树德贷款申请获得批准后三个工作日，曾能灵应向抵押权人申请还款。但是曾能灵未向福建金诚丰担保公司明确还款时间及抵押权人告知的还款时间，导致公司无法确认曾能灵是否已经申请还款。现发此函件，要求曾能灵收到该函件后，应告知抵押权人的还款时间以便公司工作人员确认抵押权人告知的可还款日期或即行办理向抵押权人还款的手续。该份函件于2016年11月25日发出，送达地址为曾能灵在合同中确认的地址即福建省闽侯县份6号。该函件邮寄出后，送件状况为拒收。
2016年12月4日，严建树与福建远见律师事务所签订《委托代理合同》，约定福建远见律师事务所接受严建树的指派，指定肖文桂律师为严建树与曾能灵纠纷的一审二审及执行的代理人；本合同签订后的120日内，严建树向福建远见律师事务所支付5万元律师费；本合同有效期自双方签字盖章之日起至本案一审二审再审执行终止。2016年12月15日，严建树向福建远见律师事务所汇款10000元。2017年3月8日，严建树向福建远见律师事务所汇款40000元。2017年3月9日，福建远见律师事务所向严建树出具价税合计5万元的发票一张。
2016年12月5日，福建金诚丰担保有限公司向曾能灵发出一份《履约通知函》，内容为，鉴于公司于2016年11月24日向曾能灵发出《告知函》后，曾能灵至今仍未办理解押还款手续，现应严建树要求，特发此函，要求接到该函后，即前往银行办理解押还款手续。该份函件于2016年12月5日发出，送达地址为曾能灵在合同中确认的地址即福建省闽侯县份6号。该函件邮寄出后，送达情况为拒收。
2016年12月5日，严建树委托福建远见律师事务所肖文桂律师，向曾能灵发出《催促履行合同的律师函》，认为曾能灵不向该诉争房产抵押权人申请还款和不在2016年11月28日前解除该房产的抵押权的违约行为，给严建树造成重大损失，曾能灵应立即向诉争房产抵押权人申请还款、自行出资解除该房产的抵押权，尽快将无抵押权的房屋所有权证交与福建金诚丰担保有限公司，且向严建树支付已经产生的违约金33500元等。该份函件于2016年12月5日发出，送达地址为曾能灵在合同中确认的地址即福建省闽侯县份6号。该函件邮寄出后，于2016年12月19日被拒收退回。
2016年12月16日，严建树委托福建远见律师事务所肖文桂律师，向曾能灵发出律师函，认为曾经于2016年12月5日向曾能灵发送过《催促履行合同的律师函》，但被拒收。现依据法律规定和合同约定，选择解除与曾能灵签订的合同及补充协议，自律师函到达时便解除合同及补充协议，同时，还应支付违约金348240元，并支付律师代理费50000元。该份函件于2016年12月16日发出，送达地址为曾能灵在合同中确认的地址即福建省闽侯县份6号。该函件邮寄出后，送达情况为拒收。
另查，截止起诉之日，曾能灵多次还清诉争房产最高额抵押贷款，多次循环借出贷款，但未能于2016年11月10日前告知交易服务方福建金诚丰担保有限公司向抵押权人申请还款的事宜以及未按合同约定于2016年11月28日前就诉争房产向抵押权人办理解押。
再查，严建树于2016年7月19日与曾能灵签订诉争房屋买卖合同，于2016年8月29日将其名下坐落在晋安区单元出售，于2017年2月10日购买坐落在晋安区单元。
诉讼中，原告与被告双方确认诉争房产于2016年11月的二手房市场交易价格为21000元。
双方当事人对合同履行过程中过错及违约责任承担存有异议，本院认定如下：
原告严建树认为，曾能灵未在2016年11月10日前向该诉争房产抵押权人申请还款及未在2016年11月28日前向抵押权人解除该房产的抵押权，该违约行为给严建树造成重大损失，依法应当承担违约责任，同时，还应当承担因房价上涨的而给原告造成的损失。严建树并不存在购房主体被限制而不能购房情形，对合同履行无过错。
被告曾能灵认为，本案关键在双方在履行合同的过程中，正好遇到福州房地产市场调控，导致交易流程工作日的变更。2016年10月初，政府又出台了办理房产证的新规，将原来的办理产权证的工作时间9个工作日延伸为17个工作日，抵押登记时间是由5个工作日延伸为9个工作日，因此，要完成诉争房产整个过户及放款手续，需要另外增加十二个工作日。2016年国庆开假后，被告通知交易服务方福建金诚丰担保有限公司联系原告，去平安银行古田支行办理签订二手房按揭贷款合同，被告同时告知福建金诚丰担保有限公司因政策影响过户交易时间增加会导致原由被告承担的解押费用增加，需与原告协商解押费用增加的问题。在此基础上，双方进行多次协商均未果，以至于双方产生纠纷。此后在该合同尚未解除的情况下，原告另行购买了奥林匹克花园一期的房子，实际上，双方的合同已经在政策限购范围内，所以本案诉争合同不具有可履行性，所有责任应当由原告自行承担。
本院认为，依据诉争合同，曾能灵应在2016年11月10日前向交易服务方福建金诚丰担保有限公司告知是否向抵押权人申请还贷，及应在2016年11月28日前就诉争房产向抵押权人办理解押，但均未进行办理；严建树依约交纳购房保证金及办理申请按揭贷款，已按约定履行合同义务，故曾能灵应对合同承担违约责任。考虑到诉争合同履行过程中确实遇到房地产政策变动，导致合同履行过程中出现双方签订合同预期之外的因素，故可相应减轻曾能灵的违约责任。严建树于2016年12月16日发出解除诉争合同通知书后，于2017年2月购入一套面积为155.06平方米的房产（大于144平方米）未违反限购规定。考虑到严建树已防止损失扩大化，而诉争房产截止2016年11月市场交易价格为21000元平方米，故其损失为317540元（21000元/平方米*142.74平方米-2680000元）。考虑到违约金已能弥补严建树损失，故本院酌定曾能灵承担违约金250000元。
综上，本院认为，坐落在福州市晋安区系曾能灵名下房产。原告严建树与被告曾能灵签订的《房屋买卖合同》及补充协议、原告与被告及第三人福建金诚丰担保有限公司签订的《交易服务合同》、《居间服务合同》系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，依法成立并生效。因履行合同过程中，被告曾能灵未按约定履行合同，致原告严建树于2016年12月16日向被告曾能灵送达解除合同通知书，于2016年12月19日被拒收退回，同时，被告曾能灵亦同意解除合同，故原告严建树要求确认本案诉争《房屋买卖合同》及补充协议解除，有事实与法律依据，予以支持。被告曾能灵在诉争《房屋买卖合同》确认合同送达地址为其身份证地址，又以该地址已被拆迁为由作为未能接收文书的抗辩理由，于法无据，不予支持。被告曾能灵依法应向原告严建树支付违约金250000元。关于原告严建树主张被告曾能灵承担因处理本案产生的律师费50000元，该费用符合《福建省律师服务收费管理办法》规定，依法予以支持。鉴于被告曾能灵承担的违约金已能弥补原告严建树损失，故原告严建树主张被告赔偿房屋涨价的损失600000元，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下：
一、确认原告严建树与被告曾能灵于2016年7月19日签订的《房屋买卖合同》及补充协议已于2016年12月19日解除；
二、被告曾能灵应于本判决生效之日起十日内向原告严建树支付违约金250000元；
三、被告曾能灵应于本判决生效之日起十日内向原告严建树支付律师费50000元；
四、驳回原告严建树的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28240元，由被告曾能灵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 董少明
人民陪审员 郑 通
人民陪审员 林 榕
二〇一七年九月一日
书 记 员 叶丹青
附本案适用的主要法律条文及执行提示：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。