广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终14995号上诉人（原审原告）：广州市合和（花都）置业发展有限公司,住所地广州市花都区迎宾大道3号。法定代表人：胡文新，董事长。委托代理人：陈彦、梁彩云，广东拓孚创展律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:何新福,男,1977年11月14日出生,汉族,住江西省赣州市于都县。被上诉人（原审被告）:谢观秀,女,1979年11月6日出生,汉族,住江西省赣州市于都县。原审第三人：吴晶婷，女，1963年10月14日出生，汉族，住广州市花都区。委托代理人：张科峰、付克江，广东卓明律师事务所律师。上诉人广州市合和（花都）置业发展有限公司（以下简称合和公司）因与被上诉人何新福、谢观秀、原审第三人吴晶婷商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初9905号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人合和公司上诉请求：1、撤销原审判决第四项；2、改判解除合和公司与何新福、谢观秀签订的编号为201212122465的《广州市商品房买卖合同》（预售）及其附件；3、改判何新福、谢观秀配合合和公司办理合同解除的相关事宜，并将涉诉房屋腾空交由合和公司收回；4、改判何新福、谢观秀按每月2146.95元的租金标准(依据《关于公布2014年广州市房屋租金参考价的通知》计算，向合和公司支付从2013年6月28日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费(暂计至2016年9月28日的房屋使用费为83731.05元)；5、何新福、谢观秀承担本案所有的诉讼费用(包括但不限于诉讼受理费、公告费等)；6、何新福、谢观秀支付二审律师费20500元。事实与理由：原审法院认定事实不清，何新福、谢观秀未按期偿还按揭贷款，导致合和公司需代其垫付银行贷款，实质上属于未能支付剩余购房款，属于合同目的不能实现。原审法院以何新福、谢观秀未按约定向花都中行偿还按揭楼款，需向花都中行承担违约责任，合和公司作为担保人需向花都中行承担担保责任，合和公司因何新福、谢观秀逾期还贷承担担保责任，不属于合同法第九十四条第四项规定的“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”的情形为由，驳回合和公司对解除《广州市商品房买卖合同》及返还房屋、支付房屋使用费的诉请，属于认定事实不清。首先，因何新福、谢观秀未按期偿还按揭贷款，导致合和公司需代其垫付银行贷款934487.62元，实质上属于何新福、谢观秀未能支付剩余购房款，何新福、谢观秀的行为已导致商品房买卖合同的目的不能实现，应属于合同法第九十四条第四项规定的“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形。其次，从公平原则角度来看，如果何新福、谢观秀逾期偿还贷款不属于不能实现合同目的的情形，对于合和公司而言是不公平的。在按揭贷款制度中，银行一直处于比较强势的地位，银行要求购房人办理按揭贷款必须由开发商承担阶段性连带担保责任。只要发生购房者停供、断供贷款情况，开发商都有可能会被追究保证责任，而且基本都是连带保证责任；当购房者停供、断供贷款，又因其他债务导致尚未过户的房屋被法院查封，房地产开发商不仅面临被追究保证责任，而且因房屋被查封面临承担保证责任后无法追偿的危机。在这种情况下，对于开发商而言是不公平的。再者，从最高人民法院，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的精神实质来看，合和公司也应当享有合同解除权。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同或者赔偿损失。”该法条规定以按揭贷款方式付款，因一方当事人原因未能签订商品房按揭贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。商品房按揭贷款合同的签订并非完全取决于买受人的还款担保能力。甚至可以说，银行对贷款合同保证人(一般是开发商)的资信状况和保证能力更为关注。如果按揭贷款合同未能订立，结合普通购房者的履行能力，买卖合同的继续履行即成为事实上的不可能。有鉴于此，本条规定赋予当事人请求解除商品房买卖合同的权利。从上述立法的精神实质来看，商品房买卖合同是期房按揭贷款合同得以签订的前提与基础，其房贷款合同订立的目的就是为了商品房买卖合同的顺利履行。由此可见，当购房者在按揭贷款履行过程中发生断供，从根本上已经无法履行合同时，开发商同样应当享有合同的解除权。合和公司认为原审法院认定事实不清，何新福、谢观秀未按期偿还按揭贷款，导致合和公司需代其垫付银行贷款，实质上属于未能支付剩余购房款，属于合同法第九十四条第四项规定的“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形。合和公司有权解除合同。因此特向贵院提起上诉，请求改判解除合和公司与何新福、谢观秀签订《广州市商品房买卖合同》(预售)及其附件，请求依法改判何新福、谢观秀配合合和公司办理合同解除的相关事宜，并将涉诉房屋腾空交由合和公司收回，并请求依法改判何新福、谢观秀向合和公司支付从2013年6月28日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费。被上诉人何新福、谢观秀没有提交答辩意见。原审第三人吴晶婷辩称：对原审判决没有意见，请二审法院维持原判。上诉人合和公司向原审法院提起诉讼，请求判令：l、解除合和公司与何新福、谢观秀签订的编号为201212122465的《广州市商品房买卖合同》（预售）及其附件；2、何新福、谢观秀配合合和公司办理合同解除的相关事宜，并将涉案房屋腾空交由合和公司收回；3、何新福、谢观秀支付合和公司向贷款银行代垫的款项934487.62元，并支付从代垫款项之日（2016年8月5日）起至实际还清之日止的全部利息（以代垫款项934487.62元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂计至2016年9月20日利息为5770.78元）；4、何新福、谢观秀按照代垫银行款金额20%的标准，向合和公司支付代垫银行款违约金186897.52元；5、何新福、谢观秀按每月2146.95元的租金标准（依据《关于公布2014年广州市房屋租金参考价的通知》计算），向合和公司支付从2013年6月28日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费（暂计至2016年9月28日为83731.05元）；6、何新福、谢观秀支付合和公司律师代理费41000元；7、何新福、谢观秀承担其违约行为导致合和公司通过法律途径解决所产生的诉讼费、财产保全费、公告费、速递费、评估鉴定费等全部费用。原审法院认定事实：合和公司是位于广州市花都区迎宾大道南合和新城小区的开发商。2012年12月5日，合和公司（甲方）与何新福、谢观秀（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件，约定乙方向甲方购买广州市花都区迎宾大道南合和新城万和北路9号X房，建筑面积为165.15平方米，总房款为1447454元，乙方采取按揭贷款方式付款，首期款自合同网上签订之日起1日内（不超过5日）支付总房价款的31.6%，金额457454元。除首期款外，剩余房款金额990000元，须于2012年12月5日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是中国银行股份有限公司广州花都支行（以下简称花都中行）。附件七为合同补充协议，第八条合同解除担保责任的第2点约定：乙方如是以按揭贷款的方式支付购房款的，因乙方未能按按揭贷款合同约定支付供楼款而导致甲方需履行担保责任的，甲方有权在承担担保责任的范围内向乙方追偿，且甲方因实现该权利在2007年1月10日起施行的广东省律师服务政府指导价范围内支付的律师费由乙方承担，乙方还应按甲方已承担担保金额的20%向甲方支付惩罚性违约金。合同签订后，何新福、谢观秀依约向合和公司支付了首期款457454元，并通过银行按揭支付余款990000元。2013年6月27日，何新福、谢观秀办理了涉案房屋的收楼手续。因何新福、谢观秀未按约向花都中行偿还按揭贷款，花都中行向原审法院提起诉讼，原审法院于2016年3月31日作出（2015）穗花法民二初字第1837号民事判决，判决:一、解除花都中行与何新福、谢观秀签订的《个人一手住房贷款合同》；二、何新福、谢观秀在本判决生效后十日内归还花都中行借款本金870871.48元，应收利息17712.4元、应收罚息475.46元，合计金额为889059.34元（其中利息、罚息计算截至2015年9月23日），并自2015年9月24日起至借款偿清日止对欠款按《个人一手住房贷款合同》约定标准计算利息与罚息；三、何新福、谢观秀在本判决生效后十日内支付花都中行律师代理费36000元；四、合和公司对本判决所确定的款项范围内向花都中行承担连带清偿责任；五、驳回花都中行的其他诉讼请求。2016年8月5日，花都中行出具《已代偿债务证明》，显示合和公司已经代何新福、谢观秀清偿欠花都中行的全部贷款本息934487.62元，合和公司在（2015）穗花法民二初字第1837号民事判决中应履行的全部义务和担保责任已经全部履行完毕。2014年3月1日，何新福、谢观秀（甲方）与吴晶婷（乙方）签订《房屋租赁合同》，相关内容约定如下：甲方将涉案房屋出租给乙方，房屋现状为毛坯房，由乙方自行装修。每月租金为500元，租金每月支付1次，在每月5日前支付，以现金形式支付，以甲方收到为准。乙方租用该房期限为10年，自2014年3月11日至2023年2月28日，2014年3月1日至2014年9月1日为装修期免收租金。吴晶婷称其签订合同后，对涉案房屋进行了装修并入住，并于2015年6月22日一次性向何新福、谢观秀支付了10年租金6万元，由何新福、谢观秀向其出具了一张收据（收据的内容：“今收到吴晶婷交来万和北路9号合和新城9号楼X房十年房屋租金6万元。即每月租金500元，每年6000元。如提前收回房屋，除按合同约定赔偿外，还需退还所剩时间的房屋租金”）。合和公司认为吴晶婷与何新福、谢观秀签订的租赁合同是虚假的，不符合客观实际，租赁合同约定租金500元/月，且物业管理费（每月326.7元）由何新福、谢观秀承担，严重偏离市场价格，且合同约定租金每月一付，而吴晶婷却一次性向何新福、谢观秀支付10年租金，明显不符合交易习惯，也不具有合理性。而且吴晶婷称其装修完毕后已入住多时，但却未能提供其实际支付租金的转帐凭证、支付水电费及装修费用的相关证据。吴晶婷称其是现金向何新福、谢观秀支付租金的，水电费、装修费用的证据可在庭审后向原审法院提交，但在限期内没有向原审法院提交证据。另查，合和公司承担担保责任，代何新福、谢观秀向花都中行偿还贷款及利息，委托律师提起本案诉讼，于2016年9月20日与广东拓孚创展律师事务所签订《民事委托代理合同》，支付了律师费41000元。原审法院认为：合和公司与何新福、谢观秀签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。一、关于合和公司诉请解除其与何新福、谢观秀签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件的问题。合同的解除必须具备约定或法定解除条件，也就是合同解除权的行使须以解除权成就为前提，且解除合同的行为应当符合法律规定的程序。本案中，合和公司与何新福、谢观秀之间为商品房买卖合同法律关系，合和公司与何新福、谢观秀及花都中行之间为购房担保借款合同法律关系，花都中行为贷款人，何新福、谢观秀为借款人，合和公司为保证人，两者为不同的法律关系。《商品房买卖合同》签订后，何新福、谢观秀通过支付首期款和办理银行按揭的方式依约支付全部购房款，已履行其作为买受人的合同义务。根据合同相对性原理，何新福、谢观秀未按约向花都中行偿还按揭楼款，需向花都中行承担违约责任，合和公司作为担保人需向花都中行承担担保责任。合和公司因何新福、谢观秀逾期还贷承担担保责任，不属于合同法第九十四条第四项规定的“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形。合和公司以何新福、谢观秀逾期还贷，其作为担保人代为偿还贷款即何新福、谢观秀没有履行支付剩余房款的义务为由要求解除《广州市商品房买卖合同（预售）》及返还房屋、支付房屋使用费，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。二、关于合和公司诉请何新福、谢观秀支付代垫款项及利息，支付违约金及承担律师费的问题。何新福、谢观秀因未按银行贷款合同的约定偿还贷款，致使花都中行诉至原审法院，并经原审法院判决合和公司承担担保责任。判决生效后合和公司已经履行了担保义务，向花都中行代偿了何新福、谢观秀的银行欠款本息。因此，合和公司要求何新福、谢观秀支付代垫款934487.62元及支付从2016年8月5日起的利息的请求，合法有据，原审法院予以支持。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七第八条第2点的约定，合和公司要求何新福、谢观秀支付代垫款项金额20%的违约金及承担律师费，理据充分，原审法院予以支持。三、关于吴晶婷请求确认其与何新福、谢观秀签订的租赁合同合法有效的问题。吴晶婷作为涉案房屋的承租人，其与何新福、谢观秀签订的《房屋租赁合同》是否有效为其与何新福、谢观秀的租赁法律关系，而本案审理的是商品房买卖合同关系，而吴晶婷对本案的商品房买卖合同纠纷并非有独立请求权的第三人，因此本案对吴晶婷的请求不予处理。何新福、谢观秀经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，原审法院依法缺席审理。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、被告何新福、谢观秀于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市合和（花都）置业发展有限公司支付代垫款934487.62元及利息（利息的计算方法为：以934487.62元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2016年8月5日起，计至被告何新福、谢观秀付清欠款之日止）；二、被告何新福、谢观秀于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市合和（花都）置业发展有限公司支付违约金186897.52元；三、被告何新福、谢观秀于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市合和（花都）置业发展有限公司支付律师费41000元；四、驳回原告广州市合和（花都）置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18950元，由原告广州市合和（花都）置业发展有限公司负担4870元，被告何新福、谢观秀负担14080元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，1、合和公司提交了律师费发票和广发银行客户回单，分别显示广东拓孚创展律师事务所于2017年8月28日向合和公司出具了收取律师费20500元的发票，合和公司于2017年9月26向广东拓孚创展律师事务所转帐了20500元；2、合和公司表示在其与花都中行、何新福、谢观秀签订的《个人一手住房贷款合同》中没有就其承担担保责任后如何向何新福、谢观秀追索进行约定。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。本案的争议焦点为合和公司按上述贷款合同的约定履行担保责任后是否有权解除其与何新福、谢观秀所签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》的问题。首先，合和公司是否有权根据合同的约定解除该合同。上述合同明确约定合和公司履行担保责任的，有权在承担担保责任的范围内向何新福、谢观秀追偿，且合和公司因实现该权利在2007年1月10日起施行的广东省律师服务政府指导价范围内支付的律师费由何新福、谢观秀承担，何新福、谢观秀还应按合和公司已承担担保金额的20%向合和公司支付惩罚性违约金，即合同并无约定合和公司有权解除上述合同。其次，合和公司是否有权根据法律的规定解除该合同的问题。何新福、谢观秀已根据上述合同的约定签订了《个人一手住房贷款合同》，银行亦已将贷款990000元支付给合和公司，即合和公司已收到了上述合同所约定的全部房款，合和公司主张其合同目的无法实现显然与事实不相符，故合和公司要求根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项等的规定解除上述合同理由亦不成立，本院不予支持。至于合和公司在二审新增加的诉讼请求二审律师费20500元的问题。由于对合和公司的上诉请求本院不予支持，故对该费用本院亦不予支持。综上所述，合和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4870元，由广州市合和（花都）置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  吴国庆审判员  黄 嵩二〇一七年十一月十六日书记员  徐毅敏