浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东商初字第1406号
原告：金广东，男，1974年1月10日出生，汉族，住东阳市巍山镇怀鲁村苛山**号，现住东阳市。
委托代理人：吴震东，浙江国翔律师事务所律师。
委托代理人：卢健民，男，1975年1月25日出生，汉族，住东阳市。
被告：金美锦，男，1966年6月19日出生，汉族，住东阳市。
被告：成都金干科技有限公司，住所地成都市成华区东三环路二段龙潭工业园区。
法定代表人：程文研。
委托代理人：项海燕，四川同鼎益律师事务所律师。
委托代理人：彭婉芹，女，1993年4月6日出生，汉族，住四川省都江堰市，系被告成都金干科技有限公司员工。
原告金广东为与被告金美锦、成都金干科技有限公司合同纠纷一案，于2014年4月8日诉来本院，本院于同日受理后，依法适用普通程序组成合议庭进行审理，本院分别于2014年10月8日、2015年5月18日、2016年3月22日分别公开开庭对本案进行了审理，第一次庭审原告的委托代理人吴震东、卢健民到庭参加诉讼，被告成都金干科技有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。第二次庭审原告金广东的委托代理人吴震东、卢健民和被告成都金干科技有限公司的委托代理人项海燕到庭参加诉讼。第三次开庭原告金广东的委托代理人吴震东、卢健民和被告成都金干科技有限公司的委托代理人彭婉芹到庭参加诉讼。本案审理中，原告金广东撤回了对被告金美锦的起诉。本案现已审理终结。
原告金广东起诉称，2005年5月19日，金美锦向原告借款2400万元，并签订了借款协议。后因金美锦在经营中突遭变故，导致借款到期后无力偿还，于是在2007年7月16日南充市金天置业有限公司（以下简称金天公司）就代金美锦清偿债务与原告签订了《代偿协议》，约定以本息2462.4万元为基数，以金天公司位于四川省西充县城安汉大道三段滨湖风情商业（莲花湖）B幢、C幢部门门面抵偿。2011年9月19日原告与两被告三方就金美锦欠原告借款的事宜又签订了《债务抵偿协议》，并又于2011年10月6日原告、两被告、金天公司四方补充签订了《债务抵偿协议之补充协议书》，约定：1、2007年7月16日签订的《抵偿协议》解除；2、截止2011年10月6日，金美锦确认欠原告借款本金2400万元，在按上述协议及补充协议履行完毕之后的情况下，该2400万元借款本金结算的利息为400万元，共计2800万元；3、被告金干公司以其开发的位于成都市成华区名企公馆的房屋代金美锦抵债给原告（房号为7-1
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7-8，每套价格为1034560元；房号为11-4、11-5、12-3、12-4、12-5、13-2、13-3、14-2、14-3、14-4，每套价格为1999200元），并在协议签署后同原告指定的产权登记人东阳市合兴拉链有限公司（以下简称合兴拉链公司）签署用于办理产权备案登记的《投资协议》，并出具相关收款凭据。前述《投资协议》及相关收款凭据仅为办理产权过户确权备案登记之用，原告（含起指定的产权登记人东阳市合兴拉链有限公司）无须向被告或金美锦支付任何购买款或投资款；4.各方应切实按补充协议第3条约定方式履行债务，因履行不能、无法履行的，违约方应承担违约责任，违约方应向守约方支付违约金1000万元；5、本债务抵偿协议如发生纠纷，双方协商解决，协商不成由甲方（金广东）户籍所在地人民法院管辖。后被告于2011年10月8日与原告指定产权登记人合兴拉链公司签订了《投资协议》，约定被告应在2012年4月30日前将其建设的“名企公馆科技园”18套房屋交付给合兴拉链公司。截止目前为止，被告已收回了“名企公馆科技园”7栋（7-1、7-2）的两套房屋，将房款共计2069120元支付给了原告用于抵偿，但除此之外用于抵偿的其余16套房屋并未交付给原告，已构成违约，为此，原告诉至本院，要求判令：一、确认原告的指定产权人东阳市合兴拉链有限公司于2011年10月8日与被告成都金干科技有限公司签订的《投资协议》合法有效；二、两被告向原告支付违约金1000万元；三、被告承担本案诉讼费。在本案审理过程中，原告金广东撤回对被告金美锦的起诉。审理中，原告增加诉讼请求第一项要求被告成都金干科技有限公司协助办理名企公馆科技园7栋3、4、5、6、7、8，11栋11-4、11-5，12栋12-3、12-4、12-5，13栋13-2、13-3，14栋14-2、14-3、14-4的房产过户至原告指定的产权登记人东阳市合兴拉链有限公司。本案现已审理终结。
针对上述诉讼请求，原告在举证期限内向本院提交了以下证据：
一、借款协议复印件一份，用以证明金美锦向原告借款2400万元的事实。
二、债务抵偿协议、债务抵偿协议之补充协议书各一份，用以证明金美锦、成都金干公司与原告确认抵偿的本金为2400万元、利息为400万元，共计2800万元的事实，以及金干公司全体股东同意以位于成都市成华区名企公馆的房屋代金美锦抵债给原告，原告无需支付任何款项的事实。
三、股东会决议、公司章程修正案、变更登记申请书各一份，用以证明被告成都金干公司同意就金美锦欠金广东的债务以公公司开发的名企公馆房屋代为清偿，并且公司授予张雪华与债权人签署，同时明确抵债后的款项结算由被告成都金干公司和金美锦另行结算的事实。
四、投资协议五份、收款收据十六份，用以证明被告成都金干公司已经根据协议和补充协议的规定，与原告指定的公司签订协议，并出具了相应的收据，但并没有按照投资协议的规定于2012年4月30日前向原告指定的登记人交付房屋的事实。
五、协议书一份，用以证明被告金干公司承诺于2013年10月22日将代偿房屋交付给原告指定的产权人的事实。
六、代偿协议复印件一份，用以证明本案的抵偿协议，之前签订的代偿协议已经解除。抵偿协议中提及的解除合同实际解除的就是该份代偿协议，原件在代偿协议解除后就还给卢忠伟了，其是金天置业的董事长同时也是成都金干公司的股东的事实。
七、股权质押协议一份，用以证明成都金干公司现任法定代表人程文研将95%股份质押给金美锦的儿子金天，起因是程文研尚欠金天5225万元的事实。
被告成都金干公司答辩称：1、东阳法院对本案无管辖权；2、原告的主体不适格，本案适格的主体应该是东阳市合兴拉链有公司；3、原告提及的投资协议是无效的，原告主张的投资协议实际是房屋买卖协议，虽然原告主张的投资协议实际是房屋买卖协议，根据相关法律的规定，开发商应当取得国用土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证之后才能对外销售，当东阳市合兴拉链有限公司与成都金干公司签订协议时，成都金干公司并未取得任何证件，因此该协议是无效的；4、原告主张1000万元违约金，原告主张该违约金是依据债务抵偿协议第五条，而该份协议约定的是金美锦欠原告的债务用被告的房屋进行抵偿，如果抵偿不能履行，应当承担违约责任，该违约责任应该是对金美锦债务不能实现的惩罚，与成都金干公司无关，金干公司不应承担违约金。
针对上述答辩意见，被告成都金干公司提供证据如下：
一、成开发办【2015】12号、成办发【2008】48号、成办发【2009】51号、成办发【2011】109号，用于证明成都市成华区招商引资企业进入龙潭总部工业工业园区，且招商进入园区的企业现立项修建，再补办完善相关手续。
二、关于建设项目登记备案的通知、投资协议书、国有土地使用权证各一份，用以证明原告于2008年8月11日进驻园区，建设期限为2008年8月至2010年8月，政府应当在此期间内完善原告的所有手续及被告于2013年5月10日才取得国有土地使用权证事实。
三、通知一份，用以证明因政府政策原因，从2014年8月20日起才能开始办理被告公司的相关证照。
四、2014年8月20日的通知一份，用以证明之前发布的文件有效的事实。
经审理，本院认证如下：被告认为，对原告提供的证据一，因系复印件，对其三性不予认可。对原告提供的证据二中的债务抵偿协议的三性均不认可；对债务抵偿协议之补充协议的真实性无异议，对证明目的不予认可。对原告提供的证据三中的股东会决议的真实性无法确认，对公司章程修正案、变更登记申请书无异议。对原告提供的证据四真实性无异议，关联性有异议。对原告提供的证据五的真实性无异议，但与原告主张的事实无关联。对原告提供的证据六，被告对其真实性有异议，且与本案无关联。对原告提供的证据七，被告对真实性无异议，但对证明目的由异议。本院认为，对原告提供的证据一虽系复印件，但与其后的金广东与金美锦、成都金干科技有限公司签订的债务抵偿协议、债务抵偿协议之补充协议书能相互印证，故本院对该证据予以确认；对原告提供的证据二、三、四、五予以确认；对原告提供的证据六系复印件，虽被告方对真实性不予认可，本院认为与原告提供证据二《债务抵偿协议》、《债务抵偿协议之补充协议》能与之相证，应予采纳；对原告提供的证据七，本院认为与本案无关，本院不予确认。对被告提供的证据，本院认为与本案的合同纠纷无关联，本院不予确认。
本院经审理查明的事实如下：
2005年5月19日，金美锦向原告借款2400万元。后因该款项未能归还，2007年7月16日，原告与南充市金天置业有限公司签订了一份《代偿协议》，约定由南充市金天置业代金美锦以商品房抵偿的方式向原告归还债务。2011年9月19日，原告金广东及金美锦、被告成都金干科技有限公司协商签订了一份《债务抵偿协议》，约定解除2007年7月16日的《代偿协议》，由被告成都金干科技有限公司以名企公馆房屋进行抵偿还债，其中1400万元以A户型进行抵偿，单价4880元/平方米；余下款项以B户型进行抵偿，单价6800元/平方米。上述房产抵偿方式由金广东、金美锦协商确定，房屋产权过户或确定至金广东指定的单位或个人，双方确定抵偿的基数本金为2400万元、利息400万元，共计2800万元。原告金广东不另行向被告成都金干科技有限公司支付房款。2011年10月6日，原告金广东、金美锦、南充市金天置业有限公司、被告四方补充签订了《债务抵偿协议之补充协议书》，约定：1、截止至2011年11月6日，案外人金美锦欠金广东的借款本金为2400万元，在按债务抵偿协议和债务抵偿协议之补充协议书履行完毕的情况下，该2400万元借款本金结算的利息为400万元；2、被告金干公司以其开发的位于成都市成华区名企公馆的房屋代金美锦抵偿给原告（房号为7-1至7-8，每套价格为1034560元；房号为11-4、11-5、12-3、12-4、12-5、13-2、13-3、14-2、14-3、14-4，每套价格为1999200元），并在协议签署后由原告指定的产权登记人东阳市合兴拉链有限公司签署用于办理产权备案登记的投资协议，并出具相关收款凭据。前述投资协议及相关收款凭据仅为办理产权过户确权备案登记之用，原告（含其指定的产权登记人东阳市合兴拉链有限公司）无须向被告或金美锦支付任何购买款或投资款；3、各方应按约定方式履行债务，因履行不能，无法履行的，违约方应承担违约责任，违约方应向守约方支付违约金1000万元。2011年10月8日，原告指定的产权登记人东阳市合兴拉链有限公司与被告签订投资协议五份，约定被告应在2012年4月30日前将其建设的名企公馆科技园的18套房屋交付给东阳市合兴拉链有限公司。2013年10月22日，被告和东阳市合兴拉链有限公司又重新协商房屋交付的时间为2013年10月22日。后被告已收回名企公馆科技园7栋（7-1、7-2）的两套房产，根据约定价款抵偿债务2069120元，其余的16套房屋并未交给给原告，原告催讨无果诉至本院。
本院认为，原告与被告签订的《债务抵偿协议》、《债务抵偿协议之补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，应确认合法有效。双方均应依约严格履行合同义务，根据上述二协议，被告成都金干科技有限公司与原告指定的东阳市合兴拉链有限公司就交房抵偿先后达成了二个协议，最终确定交房抵偿的时间为2013年10月22日，但被告成都金干科技有限供公司至今未履行全部交房义务，应系违约，理应承担相应的民事责任。关于违约金部分，原告方依据债务抵偿协议之补充协议书第5条要求被告支付违约金1000万元，本院认为在2013年10月22日原告指定的产权登记人东阳市合兴拉链有限公司与被告重新达成的协议书第二条中双方约定在本协议签订后，甲方（被告）不再产生因房屋交房产生的滞纳金、违约金等一切费用。该协议不仅重新约定了交房时间，而且否定了《债务抵偿协议之补充协议书》中关于1000万元违约及的约定。在该协议签订后，被告交付了两套房产，其余未按约履行房屋交付义务，其行为构成违约，应当支付违约金。根据案情综合考虑，确定违约金为以本金2400万元为基数从2013年10月23日起按中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率计算至实际履行之日止。故原告诉讼请求请求合理部分，本院予以支持。被告在庭审中的抗辩意见与本案查明的事实不符，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告金广东的产权登记人东阳市合兴拉链有限公司于2011年10月8日与被告签订的投资协议有效，被告成都金干科技有限公司于本判决生效后三十日内协助办理名企公馆科技园7栋3、4、5、6、7、8，11栋11-4、11-5，12栋12-3、12-4、12-5，13栋13-2、13-3，14栋14-2、14-3、14-4的房产过户至原告指定的产权登记人东阳市合兴拉链有限公司。
二、被告成都金干科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告金广东违约金（违约金以本金2400万元为基数从2013年10月23日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至实际履行之日止）。
三、驳回原告金广东的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费81800元，财产保全费5000元，共计86800元，与原告金广东负担5412元，由被告成都金干科技有限公司负担81388元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 曹 倩
人民陪审员 陆智德
人民陪审员 吴仲明
二〇一六年三月二十二日
代书 记员 蔡琪瑶
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。