甘肃省甘谷县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘0523民初875号
原告：张某，甘肃省甘谷县人，住甘肃省甘谷县。
委托诉讼代理人严某，甘肃鑫盾律师事务所律师。
被告：甘谷县弘宇房地产开发有限公司。统一社会信用代码：×××。
法定代表人宋某，系该公司董事长。
委托诉讼代理人颉某，系该公司职员。
委托诉讼代理人汪某，甘谷县大像山镇法律服务所法律工作者。
原告张某与被告甘谷县弘宇房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某及其委托诉讼代理人严某、被告甘谷县弘宇房地产开发有限公司委托诉讼代理人颉某、汪某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张某的诉讼请求：1、请求法院依法判决被告为原告办理房产证；2、请求依法判决被告承担违约金128765.62元（依照已付购房款总额315602元、中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率6.4%为基础，参照逾期罚息利率50%标准计算。时间为2013年4月1日至2017年7月1日）；3、请求依法判决被告退还多余收取的购房款38488元；4、请求依法判决被告为原告购买的商品房办理供热、解决供水、燃气、通讯等配备设施的合同义务；5、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告于2012年4月10日签订商品房买卖合同，约定：原告以按揭付款的方式从被告处购买被告开发的位于甘谷县姚庄弘宇花苑3号楼2单元271室房屋一套。该房建筑面积96.22平方米，单价为2880元，总金额为277114元。原告首付30%，即83134.08元，其余部分由建设银行甘谷县支行提供个人住房按揭贷款。合同签订后，原告依据被告的通知于2012年5月18日向被告支付购房首付款87114元，于同年10月4日向被告支付38488元，并于2013年3月27日向被告支付办理房产证、太阳能等费用共计18612元。2012年7月2日，原告通过中国建设银行股份有限公司天水分行按揭贷款的形式，向被告支付了剩余款项19万元。被告于2012年12月30日向原告交付了房屋。但自被告交付房屋至今，其未办理房产证，导致原告无法完全取得房屋所有权，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条规定，被告应当为原告办理房产证，并承担违约责任。并依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，买卖合同没有约定逾期付款违约金或者违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，参照逾期罚息利率标准计算。现原告实际支付房款315602元，2012年人民银行同类人民向币贷款基准利率6.4%，逾期罚息利率50%，参照计算得出原告的损失为30298元。依据双方签订的商品房买卖合同的约定，房价为2880元每平方米，房屋建筑面积96.22平方米，总金额为277114元。原告已分两次向被告交付了125602元，并通过建设银行按揭了19万元。首付款应为87114元，被告多收取了首付款38488元，依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定，应当予以退还。被告向原告交付的房屋并不具备供热、燃气、通讯等配套基础设施，并未落实物业管理方案，依据《商品房销售管理办法》的相关规定，被告应当完成上述商品房附属设施办理。
被告甘谷县弘宇房地产开发有限公司委托诉讼代理人辩称：一、房产证没有办理，是由于甘谷县房管中心及其他单位合管等客观原因造成的，现经过努力，房产证已在积极办理过程中。二、原告所诉第四项请求，供电、供水从原告入住时就解决了，供热也开通了，只是锅炉小，供暖不理想，但从今年开始天燃气供暖，大管道已经接通，供暖问题已解决。三、关于违约金，买卖合同没有约定逾期付款的违约金及其支付方式，本案的原告把赔偿义务主体倒置，法律并没有规定出卖人违约金的支付，从原告的诉状均表明，2013年4月1日，原告知道违约，但一直没有主张，故该请求早已过诉讼时效，法庭对索赔理由应予以驳回。四、购房款的情况，双方签订合同时商议的实际购房款就是3280元每平方米，原告认可该价款并实际履行了房屋交款手续。被告本来未多余收取购房款，且原告的该请求已过诉讼时效。
本案当事人围绕的诉讼请求依法提交了证据，本院依法对该证据进行了审核。
原告张某提出的证据有：1、商品房买卖合同。证明2012年4月10日原、被告双方签订房屋买卖合同的事实。2、收款收据两份。证明原告分别于2012年5月18日、2012年10月4日向被告支付购房款87114元、38488元的事实。3、收款收据及个人住房借款合同一份。证明原告于2013年3月27日向被告支付办理房产证、太阳能等费用共计18612元及2012年7月2日，原告向建设银行按揭贷款19万元的事实。经质证，被告对以上证据均无异议，但对证明目的部分有异议，即购房单价实际是3280元每平方米。对原告所举上述证据，本院依法予以确认。
被告甘谷县弘宇房地产开发有限公司未向法庭出示证据，也无证人为其出庭作证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：
原、被告于2012年4月10日签订商品房买卖合同，约定：原告以按揭付款的方式从被告处购买被告开发的位于甘谷县姚庄弘宇花苑3号楼2单元271室房屋一套；该房建筑面积96.22平方米，单价为2880元，总金额为277114元；原告首付30%，即83134.08元，其余部分由建设银行甘谷县支行提供个人住房按揭贷款。合同签订后，原告依据被告的通知于2012年5月18日向被告支付购房首付款87114元，于同年10月4日向被告支付38488元；2012年7月2日，原告通过中国建设银行股份有限公司天水分行按揭贷款的形式，向被告支付了剩余款项19万元。原告实际向被告交付的购买房屋总价款为315602元。2013年3月27日原告向被告支付办理房产证、太阳能等费用共计18612元。被告于2012年12月30日向原告交付了房屋，但至今未给原告办理房屋产权登记证。现原告以被告违约为由起诉于法院，要求：1、请求法院依法判决被告为原告办理房产证；2、请求依法判决被告承担违约金128765.62元（依照已付购房款总额315602元、中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率6.4%为基础，参照逾期罚息利率50%标准计算。时间为2013年4月1日至2017年7月1日）；3、请求依法判决被告退还多余收取的购房款38488元；4、请求依法判决被告为原告购买的商品房办理供热、解决供水、燃气、通讯等配备设施的合同义务；5、被告承担本案的诉讼费用。
另查明，原、被告双方对房屋的合同价商议为2880每平方米，实际购买价为3280元每平方米。原告按照约定的实际购买价即3280元每平方米已交付了购房首付款并办理了银行住房按揭贷款。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用的原则，按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点有三点:1、原、被告双方对所诉房屋商议的实际单价是2880元每平方米还是3280元每平方米；2、本案被告未办理房屋产权证的事实是否构成违约；3、原告请求的赔偿事项是否超过诉讼时效。
通过庭审查明，2012年4月10日，原、被告双方签订商品房买卖合同，约定单价为2880元每平方米。但在实际交付房款时，双方约定的购房款是3280元每平方米，原告并以3280元每平方米的价款分两次向被告交付了首付款共计125602元，并于2012年7月2日以此购房价款向中国人民建设银行股份有限公司天水分行办理了按揭贷款19万元。原告的以上交付房款的事实证明原、被告双方签订合同后对商议的实际购房款3280元每平方米均无异议，且原告实际履行了该项义务。因此，原、被告所诉房屋的实际价款应该是3280元每平方米。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的十八条规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日内房屋出卖人应当办理房屋权属证书。本案原、被告于2012年4月10日签订了商品房买卖合同，2012年12月30日被告向原告交付了房屋。被告应向原告办理房屋产权证的时间是2013年4月1日前，但被告至今未向原告办理房屋产权证。因此，被告未办理房屋产权证的事实构成违约。
当事人对违约赔偿的请求是债权请求权。随着我国社会经济发展进入新常态，为解决房地产案件出现的新情况、新问题，防止当事人随意扩大损失，第八次全国法院民商事审判工作会议纪要明确：买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。本案被告交付房屋的时间是2012年12月30日，其向原告办理房屋产权证的时间应该是交付房屋后的九十日内，即2013年4月1日。庭审时，原告未提交证据证明此期间向被告主张过违约赔偿。现原告对被告未办理房屋产权证请求违约赔偿，该请求作为债权请求权，超过了诉讼时效。
经查，原告所诉楼房的供水、供电入住时已接通使用。天燃气供热管网已接通，统一入网手续被告正在积极办理。通讯设备不是被告的法定合同义务。
综上，对原告要求被告办理房屋产权证及完成天燃气供暖入网设施的主张本院依法予以支持；对原告要求被告退还多余收取住房款的请求本院依法不予支持；对原告要求承担违约金的请求本院依法不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：
一、被告甘谷县弘宇房地产开发有限公司于判决生效后90日内为原告张某办理好房屋产权登记证。
二、被告甘谷县弘宇房地产开发有限公司于判决生效后30日内为原告张某完成天燃气供热管网入网设施。
三、驳回原告张某要求被告甘谷县弘宇房地产开发有限公司承担违约金128765.62元的诉讼请求。
四、驳回原告张某要求被告甘谷县弘宇房地产开发有限公司退还多余收取的购房款38488元的诉讼请求。
五、驳回原告张某要求被告甘谷县弘宇房地产开发有限公司为原告购买的商品房解决供水、燃气、通讯等配备设施合同义务的诉讼请求。
案件受理费3645元，减半收取1823元，由被告甘谷县弘宇房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天水市中级人民法院。
审判员 王秀林
二〇一七年十月二十六日
书记员 张 晨