上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终5865号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海精胤镍合金材料科技股份有限公司。法定代表人：张加宜，执行董事。委托代理人：徐玉平，上海海业韬律师事务所律师。委托代理人：尹英爱，上海海业韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海速必达电子电器制造有限公司。法定代表人：周微娜，董事长。委托代理人：ＸＸ，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师�上诉人上海精胤镍合金材料科技股份有限公司因与被上诉人上海速必达电子电器制造有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2015）奉民三（民）初字第1825号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上海精胤镍合金材料科技股份有限公司（以下简称“精胤公司”）上诉请求：将本案发回重审或者撤销一审判决第一、二、四、五、六、八项，改判：1、确认双方租赁合同于上诉人提起反诉之日解除；2、上诉人应于判决生效之日起180日内搬离系争房屋；3、驳回被上诉人要求上诉人支付逾期付款违约金、解除合同违约金、免租期租金及利息的诉讼请求；4、支持上诉人要求被上诉人赔偿损失的一审反诉请求。事实和理由：一、一审法院认定事实及适用法律均存在错误。1、双方关于建造办公楼合意的主要�款构成本约。第一，双方合同已经明确了被上诉人负有履行建造办公楼的义务，同时也约定了建造的截止日期。第二、双方关于办公楼建造的主要条款已经达成一致，至于一审提到的费用支付方式等均系合同履行过程中另行协商的事项，并不能以此否认被上诉人应承担的建造义务。2、退一步说，即便双方关于建造办公楼的合意构成预约，被上诉人亦有义务在取得厂房产证后与上诉人协商后续本约的签署，但事实上被上诉人从未与上诉人就办公楼的建造进行协商，对于上诉人的催促也是不予回应，故其根本没有打算履行义务。3、不论双方关于办公楼建造的合意的性质如何，被上诉人均未履行约定的义务。被上诉人违约在先，且其建造义务与双方协议约定的其他义务的履行具有牵连关系，其违约行为已经致使上诉人的合同目的无法实现，故上诉人对于被上诉人要求支付租金的请求享有先履行抗辩权。二、一审法院多项判决不符合法律规定，亦欠缺公平。1、上诉人承租厂房后相关设备均是新近购置和安装，生产的产品是军用特种金属产品，即便搬迁亦需要找到合适的场地并建造符合要求的厂房。上诉人根据实际情况以及专业机构的测算，要完成搬迁至少需要4至6个月时间，一审法院在确定搬离时间时并未考虑到公平性及合理性。2、关于违约金，即便上诉人的行为构成违约，一审法院却判决上诉人对一个违约行为支付两笔违约金，显然缺乏依据。况且，一审法院认定的违约金标准过高，显著超出被上诉人的实际损失。3、上诉人对于厂房进行了装修并出资修建了配电房等基础设施，一旦拆除将造成巨大的浪费，而被上诉人完全可以继续使用。被上诉人上海速必达电子电器制造有限公司（以下简称“速必达公司”）辩称：1、上诉人在2014年初即拖欠租金，前案已经认定上诉人的行为构成违约，法院基于上诉人补缴了租金而未解除合同，但上诉人却在前案判决后继续拒付租金。2、前案调解中基于法院的建议上诉人曾提出建房方案，但被上诉人却未予回应。3、上诉人安装的配电设施因规格特殊，被上诉人根本无法利用，且被上诉人已有自己的配电设施。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。速必达公司向一审法院起诉请求：判令精胤公司：1、支付2015年1月、2月、3月的租金217,442元（人民币，下同）；2、违约金（一个月租金）74,857元；3、搬离厂房并在搬离前按每日2,495元支付租金；4、支付免租期三个月租金224,571元；5、支付按日万分之八计算的利息12,903元。庭审中，速必达公司变更诉讼请求为判令精胤公司：1、支付2015年1月1日起至实际搬离日止的租�及占有使用费，其中自2015年1月及2月租金标准为年租金855,513.75元，自2015年3月起至实际搬离日止租金标准为年租金898,289.44元；2、支付解除合同违约金（一个月租金）74,857元；3、搬离系争房屋；4、支付免租期租金及利息220,000元；5、支付逾期付款违约金，以217,442元为本金，自2015年1月1日起至2015年3月31日，按日万分之八计算。并增加诉讼请求为：要求判令确认双方签订的《工业厂房租赁合同》于2015年4月8日解除。精胤公司则不同意速必达公司的上述诉讼请求，并提起反诉，要求法院判令：1、解除双方签订的厂房租赁合同；2、速必达公司支付配电房建设费3,060,221元；3、速必达公司支付基础建设费202,000元；4、速必达公司支付不可搬迁设备损失1,910,740元；5、速必达公司支付职工遣散费821,520元。庭审中，精胤公司变更第2项反诉诉请为：判令速必达公司支付配电房建设�3,177,221元。速必达公司亦不同意精胤公司的上述反诉请求。一审法院认定事实：2013年3月8日，速必达公司与精胤公司签订《工业厂房租赁合同》一份，约定：速必达公司将坐落于上海市奉贤区邵厂镇XX路XX号房屋出租给精胤公司；租赁面积为3,700平方米；租赁期限自2013年3月1日起至2023年3月1日；厂房第一年租金为742,775元，以后每年租金在前一年租金基础上递增5%；东面宿舍楼3室1厅毛坯房共计10套租金另计，第一年租金72,000元，以后每年租金在前一年租金基础上递增5%；在速必达公司拿到厂房产权证后，双方共同出资兴建办公楼，办公楼建成后所有权归速必达公司，由精胤公司承租，第一年租金为每日每平方米0.55元，以后每年租金在前一年租金基础上递增5%；精胤公司承租办公楼产生的租金以出租的建筑款（不包括精胤公司办公室装修费用）予以抵扣，抵扣完毕后另行支付租金，具体事宜由双方另行签订协议确定；每三个月租期到期后前15日内支付下一季度（三个月）的租金；因考虑租期较长，速必达公司送首年6、7、8月租金，但若精胤公司未租满10年，则须支付这三个月租金，共计203,693.75元并按银行同期贷款基准利率支付利息；租赁期间，速必达公司不提供电力设施，由精胤公司自行解决；租赁期间，精胤公司应按月支付房租及其他应支付的一切费用，如逾期付款的，速必达公司有权自逾期之日起对逾期部分按每日万分之八计收违约金，逾期付款满15日的，速必达公司有权解除合同，精胤公司除承担支付租金、前述违约金外，还应向速必达公司另加支付相当于一个月租金（以解除月份的租金数额为标准）的违约金。2013年12月27日，速必达公司与精胤公司签订《协议》一份，约定：因办理房产证过程中遇到违章建筑，�验收带来不利，故双方协商，一、精胤公司在双方签字后三天内拆除二处的违章建筑并清理建筑垃圾，考虑到当初施建是精胤公司出资，速必达公司出30,000元作为精胤公司的经济补偿；二、二处违章搭建拆除后，精胤公司不能在二幢厂房自盖建任何违章建筑，房产证办理后，只能允许建隔离墙及活动房；三、精胤公司的门卫，只能在速必达公司办完房产证后，及时同上级主管部门沟通后再定，因速必达公司只是出租厂房，具体仍按原厂房租赁合同内容执行；速必达公司拿到产证后尽快抓紧建造办公楼，因精胤公司急需，尽可能在2014年7月底完工，办公楼租赁实行仍按原租赁合同执行。另查明，速必达公司曾于2014年5月28日向一审法院起诉，要求判令：1、解除双方签订的租赁合同；2、精胤公司支付2014年7月1日至2014年11月30日的租金356,464元；3、精胤公司支付2013年6月1�至2013年8月31日的租金203,693元；4、精胤公司搬离系争房屋；5、精胤公司支付自2014年12月1日起至实际搬离日止按年租金855,513元计算的占有使用费；6、精胤公司支付解除合同的违约金71,292元。精胤公司辩称预留部分租金未付是因为双方曾签订一份共建办公楼的协议，然至今关于办公楼速必达公司尚未动工，故租金未完全支付。该案审理过程中，精胤公司向速必达公司支付租金285,171.33元及427,756元。一审法院于2014年11月19日作出（2014）奉民三（民）初字第1713号民事判决书，认定虽精胤公司没有按约支付租金有所欠妥，但结合精胤公司以往的租金支付方式，精胤公司在速必达公司发出律师催款函后向速必达公司支付了租金，速必达公司也接收了，且在庭审中精胤公司已支付租金至2014年12月，可见精胤公司亦有诚意继续履行双方之间的租赁合同，也有利于社会经济秩序的�定，故判决：一、精胤公司支付速必达公司逾期支付租金的违约金71,292元；二、驳回速必达公司的其他诉讼请求。又查明，精胤公司共计向速必达公司支付租金至2014年12月31日以及相当于一个月租金的保证金67,897.90元，之后租金未能支付。2013年6、7、8三个月的租金速必达公司按约未收取。2015年2月2日，速必达公司向精胤公司发送催款函一份，要求精胤公司于2015年2月5日前支付2015年1月及2月租金142,584元、预付办公楼租金200,000元及逾期付款违约金167,686元。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，速必达公司与精胤公司签订的《工业厂房租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反相关法律、法规的规定，应为合法有效，双方均应恪守。精胤公司作为承租人，应按约履行支付租金的义务。对于精胤公司辩称未付租金的原因是速必达公司未按约定建造办公楼的辩解意见，一审法院认为，按照双方《工业厂房租赁合同》的约定，由双方共同出资兴建办公楼，具体事宜由双方另行签订协议确定。而后双方在《协议》中仅约定了“速必达公司在拿到产证后尽快抓紧建造办公楼，尽可能在2014年7月底完工”，但未能另行签订其他协议确定建造办公楼的事宜。故双方对于办公楼建造的费用负担、费用支付方式、建造时间等重要事项均未能确定，双方对于办公楼的建造仍未形成合意。故精胤公司以未建造办公楼为由拒付租金，无事实及法律依据，一审法院对精胤公司该辩解意见不予采信。精胤公司未能按约支付租金，显属违约，应承担相应的违约责任。按照双方合同的约定，精胤公司应当在每三个月租期到期后前15日内支付下一季度的租金，若逾期付款满15日，速必达公司有权解除合同。精胤公司在双方的上一次诉讼中已逾期付款，本案中经速必达公司催告仍未能按约支付租金，速必达公司有权解除租赁合同。对于合同解除的时间，一审法院认为，应当以速必达公司解除的通知到达精胤公司的时间为准。速必达公司于2015年5月13日庭审中增加诉讼请求要求解除双方之间的租赁合同，故一审法院确认双方之间的租赁合同于2015年5月13日解除。租赁合同解除后，精胤公司应当将厂房归还速必达公司，并支付占用期间的租金和占有使用费。故速必达公司要求精胤公司搬离系争房屋的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。对于速必达公司要求精胤公司支付2015年1月1日起至实际搬离日止的租金及占有使用费，其中2015年1月及2月租金标准为年租金855,513.75元，自2015年3月起至实际搬离日止租金标准为年租金898,289.44元的诉讼请求，亦于法有据，一审法院予以�持。精胤公司未能按约支付租金，应按照双方合同的约定承担逾期付款的违约金。根据双方合同的约定，应在一个季度到期后15日内支付下一季度租金，然双方合同租赁期限自2013年3月1日开始，故按照季度支付的原则，精胤公司应当于2014年12月15日前支付2014年12月1日起至2015年2月28日期间的租金，于2015年3月15日前支付2015年3月1日起至2015年5月31日期间的租金。故一审法院对速必达公司要求精胤公司支付以142,585.62元为本金，自2015年1月1日起至2015年3月31日止，按日万分之八计算，以及以74,857.45元为本金，自2015年3月15日起至2015年3月31日止，按日万分之八计算的逾期付款违约金的诉讼请求，依法予以支持。由于精胤公司未能按约支付租金的违约行为导致双方租赁合同的解除，故精胤公司应当承担相应解除合同的违约责任。按照双方合同约定，由于精胤公司逾期付款导致合�解除的，精胤公司还应另外支付相当于一个月租金（以解除月份租金数额为标准）的违约金，故对于速必达公司要求精胤公司支付解除合同违约金74,857元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。另，按照双方合同约定，精胤公司未能租满10年，则须支付三个月免租期租金203,693.75元并按银行同期贷款基准利率支付利息，故一审法院对速必达公司要求精胤公司支付免租期租金及利息共计220,000元的诉讼请求依法予以支持。双方合同已解除，故精胤公司向速必达公司支付的保证金在本案中一并处理，应当由速必达公司返还精胤公司。对于精胤公司要求速必达公司支付配电房建设费、基础建设费、不可搬迁设备损失、职工遣散费等费用的诉讼请求，因导致本案租赁合同解除的责任在于精胤公司，故一审法院对精胤公司上述诉讼请求均不予支持。一审法院审理后于2016年3月11日作�判决：一、确认上海速必达电子电器制造有限公司与上海XX有限公司于2013年3月8日签订的《工业厂房租赁合同》于2015年5月13日解除。二、上海XX有限公司于判决生效之日起十日内搬离位于上海市奉贤区四团镇邵厂社区XX路XX号的房屋。三、上海XX有限公司于判决生效之日起十日内支付上海速必达电子电器制造有限公司自2015年1月1日起至实际搬离日止的租金及房屋占有使用费，计算方法：自2015年1月1日起至2015年2月28日止的租金标准为年租金855,513.75元，自2015年3月1日起至实际搬离日止的租金及房屋占有使用费标准为年租金898,289.44元。四、上海XX有限公司于判决生效之日起十日内支付上海速必达电子电器制造有限公司以142,585.62元为本金，自2015年1月1日起至2015年3月31日止，按日万分之八计算，以及以74,857.45元为本金，自2015年3月15日起至2015年3月31日止，按日万分之八计算的逾期付款违约金。五、上海XX有限公司于判决生效之日起十日内支付上海速必达电子电器制造有限公司解除合同的违约金74,857元。六、上海XX有限公司于判决生效之日起十日内支付上海速必达电子电器制造有限公司免租期租金及利息220,000元。七、上海速必达电子电器制造有限公司于判决生效之日起十日内返还上海XX有限公司保证金67,897.90元。八、对上海XX有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,122.68元，由上海XX有限公司负担。反诉案件受理费26,880.50元，由上海XX有限公司负担。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，经本院审理查明，上海XX有限公司的企业名称经工商部门核准变更�上海精胤镍合金材料科技股份有限公司。本院认为，本案二审的争议焦点主要在于上诉人与被上诉人签订的厂房租赁合同解除的责任归属。上诉人主张其拒付租金系因被上诉人未按约定建造办公楼而导致其合同目的无法实现，故双方合同解除的责任在于被上诉人。被上诉人则认为上诉人拒付租金构成违约，故被上诉人依约有权解除双方合同。对此，本院认为，首先，根据查明的事实，被上诉人作为出租人已将系争厂房交付上诉人，而上诉人占有系争厂房后亦在正常使用、收益，故在被上诉人已经履行合同主要义务的情况下，上诉人以办公楼建造事宜作为拒付厂房租金的抗辩事由，显然缺乏合同和法律依据。况且，双方合同亦未约定办公楼的建造及租赁与厂房租赁合同的履行存在实质性的关联。其次，根据厂房租赁合同的约定，双方关于共同出资建造办公楼仅为预约关系，其后双方签订的《协议》亦仅约定办公楼可能的完工时间，可见双方对于建造办公楼的具体事项尚未磋商一致而签订合同，换句话说，双方签订合同时对于办公楼的建造客观上存在不确定性是有预期的。同时，上诉人亦未能提供证据证明被上诉人拒绝就办公楼建造事宜进行磋商，故在双方均负有合同磋商义务的情况下，上诉人将办公楼未能建造的责任归于被上诉人一方，缺乏事实依据。再者，上诉人因为逾期支付租金在2014年的前案诉讼中已被法院认定违约，上诉人亦在前案审理期间支付了拖欠的租金，因此，即便上诉人认为被上诉人负有建造办公楼的合同义务，亦可通过诉讼要求被上诉人履行相应义务，而不是拒付厂房租金。现上诉人在前案判决后再行拒付租金，其主观上已难谓过失。基于上述分析，本院认为，上诉人逾期支付租金的行为已经构成违约，被上诉人依约有权解除双方厂房租赁合同。原审据此判决确认双方租赁合同于2015年5月13日解除，于法有据，本院予以维持。双方租赁合同既已解除，则上诉人应向被上诉人返还租赁厂房并支付占有期间的租金及使用费。上诉人虽主张应给其六个月的搬离时间，但考虑到上诉人的原审反诉请求亦是要求解除合同，上诉人应对合同解除需要搬离租赁厂房早有预期，故原审判决给予上诉人的搬离时间应属合理，本院对于上诉人的上述主张不予采纳。对于上诉人主张的配电房建设费等损失，考虑到租赁合同系因上诉人违约而解除，且被上诉人亦不同意利用，同时，上诉人未能提供证据证明该损失与办公楼建造之间存在关联，故原审法院判决驳回上诉人要求赔偿损失的反诉请求，于法不悖，本院予以维持。至于本案的其他问题，原审法院已作详细阐述，本院予以认同，故不再赘述。综上所述，精胤公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。鉴于上诉人的名称在上诉期间发生变更，故本院对于一审判决主文中当事人的名称予以相应调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、确认上海速必达电子电器制造有限公司与上海精胤镍合金材料科技股份有限公司于2013年3月8日签订的《工业厂房租赁合同》于2015年5月13日解除。二、上海精胤镍合金材料科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市奉贤区四团镇邵厂社区XX路XX号的房屋。三、上海精胤镍合金材料科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海速必达电子电器制造有限公司自2015年1月1日起至实际搬离日止的租金及房屋占有使用费，计算方法：自2015年1月1日起至2015年2月28日止的租金标准为年租金人民币855,513.75元，自2015年3月1日起至实际搬离日止的租金及房屋占有使用费标准为年租金人民币898,289.44元。四、上海精胤镍合金材料科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海速必达电子电器制造有限公司以人民币142,585.62元为本金，自2015年1月1日起至2015年3月31日止，按日万分之八计算，以及以人民币74,857.45元为本金，自2015年3月15日起至2015年3月31日止，按日万分之八计算的逾期付款违约金。五、上海精胤镍合金材料科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海速必达电子电器制造有限公司解除合同的违约金人民币74,857元。六、上海精胤镍合金材料科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海速必达电子电器制造有限公司免租期租金及利息人民币220,000元。七、上海速必达电子电器制造有限公司于本判决生效�日起十日内返还上海精胤镍合金材料科技股份有限公司保证金人民币67,897.90元。八、对上海精胤镍合金材料科技股份有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币9,122.68元，由上海精胤镍合金材料科技股份有限公司负担。反诉案件受理费人民币26,880.50元，由上海精胤镍合金材料科技股份有限公司负担。二审案件受理费人民币26,880.50元，由上诉人上海精胤镍合金材料科技股份有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
代理审判员 蒋庆琨
代理审判员 娄 永
二〇一六年九月十二日
书 记 员 胡 哲
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……