贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔01民终2822号
上诉人（原审被告）：贵阳臣功房地产开发股份有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区火炬大道高新路80号。
法定代表人：董大伦，该公司董事长。
委托诉讼代理人：令狐昌勇，贵州贵达（遵义）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王强，贵州贵达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘进，男，1976年4月27日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。
被上诉人（原审原告）：刘丽丽，女，1981年3月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。
上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：罗霖，贵州金黔律师事务所律师。
上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：成雷，贵州金黔律师事务所律师。
上诉人贵阳臣功房地产开发股份有限公司因与被上诉人刘进、刘丽丽商品房销售合同纠纷一案不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2017）黔0112民初2191号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
贵阳臣功房地产开发股份有限公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、双方合同约定上诉人仅有协助被上诉人办证的义务，一审判决上诉人为被上诉人办理产权证书违反法律规定及双方约定；2、上诉人系因第三人的原因致使未能按期办理备案义务而非上诉人恶意拖延，一审判决调整违约金过高，违背合同约定且显失公平。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法改判。
刘进、刘丽丽辩称，1、上诉人依约应当为被上诉人办理不动产权证；2、因本案双方逾期办证违约金约定过低，一审酌情予以调整符合事实及法律的规定；3、上诉人与第三人之间的纠纷不能作为其不履行本案合同义务的理由。
刘进、刘丽丽向一审法院起诉请求：1、判令被告立即为原告办理不动产权证（土地证等）交付给原告；2、判令被告从2012年6月20日起以购房款486,806元为基数按金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告违约金，暂算至2017年7月20日为190,444元，实际支付至原告取得不动产权证（土地证）之日止；3、判令被告立即为原告的入户门安装甲级防火防盗门；4、诉讼费等费用由被告承担。
一审法院认定事实：1、二原告与被告于2009年10月30日签订《商品房买卖合同》，约定二原告共同购买被告开发的臣功新天地小区梨园4号楼1单元12层3号、建筑面积112.72平方米的住房。该合同第十五条第二款约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”合同第八条“交付期限”约定出卖人应当在2010年6月30日前交付房屋。
2、合同签订后，被告按照合同约定的交房时间于2010年6月30日向二原告交付房屋，二原告于2013年4月办理入住手续。
3、因与案外人重庆一建建设集团有限公司（该小区施工单位）发生纠纷，正在进行司法诉讼程序，被告至今未能为二原告办理不动产权属证书。
4、被告为二原告所购房屋安装的门为“Ａ1.50（甲级）钢质隔热防火门”，购房合同中约定安装的是“甲级防火防盗门”。防火门划分为甲、乙、丙三个等级，而防盗门根据《防盗安全门通用技术条件》将防盗安全门划分为甲、乙、丙、丁四个等级，该文件是由中华人民共和国公安部提出的全国性通用文件。原告认为被告所安装的门只符合“甲级防火”标准，不符合“甲级防盗”标准，要求被告更换。被告则称通常防盗门无等级划分，合同中约定的“甲级防火防盗门”应理解为“甲级防火门”，安装的门符合合同约定，且从原告入住到起诉已经超过诉讼时效期限，要求驳回该项诉请。
5、臣功新天地小区业委会于2016年8月25日向被告发出臣功业委字（2016）第05号文件：《关于向全体业主公示臣功房开商存在问题暨启动司法程序解决争议前的征询告知函》，其中第一个诉求即要求被告改装甲级防火防盗门。
6、庭审中，二原告提出《商品房买卖合同》中关于迟延办证违约金的计算标准过低，应当增加违约金数额，并按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，合同内容不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，原、被告双方均应全面履行合同义务。对原告要求法院判令被告立即为其办理不动产权证（土地证等）的诉请，符合合同约定，予以支持。关于二原告要求被告从2012年6月20日起以购房款486,806元为基数按金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金的诉讼请求，因原告提出《商品房买卖合同》中约定的按购房款的1%计算违约金过低，不足以弥补其实际损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或违约金数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”被告与案外人的纠纷不构成合法的抗辩理由，被告构成违约属实。房屋没有权属证书影响房屋出售，且至今无法确定能够办理的时间，对原告造成的实际损失难以确定，故原告请求以购房价款486,806元为基数按金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金于法有据，予以支持，违约金起算时间应为被告承诺的办证日期届满之日，即在该套房屋交付使用后的720日内，即合同约定的交房日期2010年6月30日之后720日，为2012年6月20日，计算至被告为二原告办理完毕不动产权证交付二原告之日。关于原告要求被告为其安装甲级防火防盗门的诉讼请求，法院认为，虽然国家对防盗门等级确有甲、乙、丙、丁之分，但是，若是按照原告理解的“甲级防火、甲级防盗”，则表述时应该单独列出以强调防盗门的等级要求，而并非只在“防火”之前注明甲级，加之二原告从2013年4月办理入住手续，至起诉时的2017年9月1日，已经超过民事权利受到法律保护的诉讼时效，故对二原告的该项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决：一、被告贵阳臣功房地产开发股份有限公司于本判决生效之日起60日内为原告刘进、刘丽丽购买的臣功新天地住宅小区梨园4号楼1单元12层3号房办理不动产权利证书（含土地证）并交付给原告刘进、刘丽丽；二、被告贵阳臣功房地产开发股份有限公司向原告刘进、刘丽丽支付逾期办证违约金，违约金以购房价款486,806元为基数，按照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至向二原告交付不动产权属证书（含土地证）之日止（以被告通知二原告前来领取之日为准，因二原告原因逾期领取的，被告不承担逾期领取期间的违约金）；三、驳回原告刘进、刘丽丽的其余诉讼请求。案件受理费2,054元，由被告贵阳臣功房地产开发股份有限公司负担1,500元，原告刘进、刘丽丽负担554元（此款已于立案时由原告预缴，被告负担部分于履行时一并给付二原告）。
本院二审期间，上诉人提交如下证据：1、贵阳市乌当区建设工程档案验收认可书9份，拟证明上诉人积极的履行义务而非怠于履行义务。经质证，被上诉人认为该证据与本案无关，对方违约是事实。2、《土地登记公开查询结果证明》1份，拟证明本案系因第三方的原因导致上诉人不能办土地证。经质证，被上诉人认为该份证据不能显示上诉人未能办理土地证系第三人原因，上诉人未能办理土地证应当承担违约责任。3、政府大数据房价参考，拟证明被上诉人没有损失。经质证，被上诉人对该证据的三性均不予认可。该证据反而证明被上诉人受到损失，已经办理土地证的房屋房价上涨，但没有办理土地证的房屋无法交易，即便交易价格也非常低。
二审经审理查明的其余事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，涉案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方当事人应当按照合同约定的内容全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于：1、上诉人是否应当为被上诉人办理不动产权证；2、本案逾期办证违约金如何计算。
关于焦点一，涉案《商品房买卖合同》第十五条第二款约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。根据前述约定，上诉人负有于2012年6月20日前将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案义务，而非办证义务。一审判令上诉人为被上诉人办理不动产权证书与合同约定不符，本院予以纠正。
关于焦点二，双方明确约定按已付房价款的1%计算，被上诉人主张按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，但未举证证明逾期办证给其成损失的具体数额。一审判令上诉人以购房价款486,806元为基数，按日按照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算过高。本院综合本案案情，考虑上诉人的过错程度，依据公平原则，酌定上诉人在本院确定其履行合同义务的期限前，按合同约定支付被上诉人违约金4,868.06元（486,806元×1%）；在本院确定的履行期限后上诉人仍未履行备案义务的，则按被上诉人已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。
综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销贵州省贵阳市乌当区人民法院（2017）黔0112民初2191号民事判决第一项、第三项；
二、变更贵州省贵阳市乌当区人民法院（2017）黔0112民初2191号民事判决第二项为：贵阳臣功房地产开发股份有限公司于本判决生效之日起10日内向刘进、刘丽丽支付逾期办证违约金4,868.06元；
三、贵阳臣功房地产开发股份有限公司于本判决生效之日起30日内，将办理贵阳市乌当区火炬大道臣功﹒新天地住宅小区梨园4号楼1单元12层3号房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；逾期，则向刘进、刘丽丽支付逾期违约金（自本判决确定的报备期限届满之次日起，以刘进、刘丽丽已支付的购房款486,806元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，直至实际完成合同约定的权属登记备案之日）；
四、驳回刘进、刘丽丽的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2,054元，由贵阳臣功房地产开发股份有限公司承担154元，由刘进、刘丽丽承担1,900元；二审案件受理费2,054元，由贵阳臣功房地产开发股份有限公司承担154元，由刘进、刘丽丽承担1,900元。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 珑
审 判 员 唐有临
代理审判员 邓禹雨
二〇一八年六月十一日
法官 助理 Ｘ Ｘ
书 记 员 杨 欢