河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终5170号
上诉人（原审原告）：司全国，男，汉族，1968年6月19日出生，住郑州市。
委托诉讼代理人：王坤朋，河南千益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑林强，河南千益律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：李伟，男，汉族，1969年10月31日出生，住郑州市金水区。
被上诉人（原审第三人）：张铁军，男，汉族，1970年1月2日出生，住郑州市中原区。
被上诉人（原审第三人）：李娜，女，汉族，1971年11月15日出生，住郑州市。
上诉人司全国因与被上诉人李伟、张铁军、李娜执行异议之诉一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初17620号民事判决，向本院提起上诉。本院于受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
司全国上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法改判；2.由被上诉人承担一、二审的诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。司全国已经支付全部价款并实际占有涉案房屋，但尚未办理过户手续，司全国一直催促李娜、张铁军办理房产过户手续，但李娜、张铁军总以各种理由推脱，司全国在积极催促李娜、张铁军办理房屋产权过户手续的过程中得知涉案房屋被查封，司全国对此没有过错。
李伟答辩，涉案房屋登记在张铁军名下，李伟的查封没有过错。
张铁军、李娜辩称，2014年2月份涉案房屋房产证办出来，李娜一直在催促过户给司全国，2014年11月份与司全国办过户，得知涉案房屋被查封。
司全国向一审法院起诉请求：依法判令停止对郑房权证字第××号房屋的执行程序并解除对该涉案房屋的查封措施，诉讼费用由被告承担。
一审法院认定的事实：1、原告提交的出售公有住房协议书显示，中国农业银行郑州市二七区支行将座落在二七区张魏寨路208号1号楼4单元附607号，房屋总建筑面积82.64平方米，出售给第三人张铁军。第三人张铁军一次性付清房款金额24227.58元，第三人张铁军享有该房屋建筑面积80平方米部分产权，2.64平方米所有权。
原告提交出售公有住房交款表显示，购房人张铁军（爱人李娜）购买座落于二七区张魏寨路208号1号楼，实缴售房款总额24227.58元。
原告提交郑房权字第××号房屋所有权证显示，座落于二七区张魏寨路208号1号楼4单元607号房屋所有权人为张铁军，填发日期为1997年7月21日。
2、原告提交2004年11月5日与第三人张铁军、李娜签订的购房协议书约定：第三人张铁军、李娜将其享有的涉案房屋80%产权卖给原告司全国，双方约定剩余20%产权由原告司全国购买，原告将购房款一次性交付给第三人张铁军、李娜，房产证由原告保管，原告办理房产过户手续时，第三人应提供户口本及身份证，过户费由原告出。
2004年11月5日，第三人李娜、张铁军出具收条一份，内容为：“收条，今收到司全国购房款现金伍万柒仟元正（57000）。收到人：李娜、张铁军，2004.11.5。”收条上第三人李娜名字处按有指印。
原告提交2016年4月11日中国农业银行股份有限公司郑州二七支行出具的证明显示，2013年11月，第三人张铁军、李娜名下的房改房（二七区张魏砦208号院1号楼4单元607号）剩余20%产权款6902.13元，由原告司全国缴纳。
2015年1月16日，原告与第三人张铁军签署一份书面材料，内容为：双方认可原告补交剩余产权款后，第三人于2014年把100%产权房产证交给原告，由于某种原因，没有及时办理过户。
3、原告提交2016年1月22日中国农业银行股份有限公司郑州二七支行出具证明一份，证明2004年11月原告购买第三人张铁军房产后在涉案房屋内一直居住至今。
原告提交2016年1月25日郑州市二七区长江路街道办事处航海中路社区居民委员会出具证明一份，证明原告现居住于涉案房屋，自2008年在该社区至今登记有信息。
原告提交的交易流水、抄表情况、自来水缴费发票，证明原告司全国从2004年底一直居住在涉案房屋至今。
4、原告提交的郑房产证字第××号房屋所有权证书显示，涉案房屋的所有权人为第三人张铁军，登记时间为2013年12月27日。第三人张铁军于2014年2月11日领取该房产证。
5、郑州市二七区人民法院于2015年9月28日作出（2015）二七民二初字第622号民事判决书，该判决书显示：被告张铁军、被告李娜于判决生效之日起二十日内协助原告司全国将位于郑州市二七区张魏砦路208号1号楼4单元6层607号房屋过户到原告司全国名下。该判决书于2015年10月30日发生法律效力。
6、该院于2014年12月15日作出（2014）金民保字第42号民事裁定书，裁定：冻结被申请人李娜、张铁军名下银行存款350万元或查封其等值的房产。2014年12月15日，该院向郑州市住房保障和房地产管理局送达了（2014）金民保字第42号民事裁定书及协助执行通知书，查封被申请人张铁军名下位于郑州市××区××路××楼××单元××室房产（产权证号:13××36）,查封期限自2014年12月15日至2016年12月14日。2015年11月16日，该院作出（2015）金民二初字第630号民事判决书，判决被告李娜、张铁军于判决生效后十日内返还原告李伟借款300万元并支付该款利息（利息以300万元为本金，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算，自2014年9月4日计至2014年12月22日止）。
该院在执行李伟与李娜、张铁军民间借贷纠纷一案中，原告司全国提出书面异议，请求法院中止对原告居住房屋（房产证：郑房权证字第××号）的执行；解除对郑房权证字第××号房屋的查封措施。该院于2016年6月20日作出（2016）豫0105执异36号执行裁定书，该裁定书驳回了原告司全国的异议。
一审法院认为，原告司全国与第三人李娜、张铁军签订的购房协议书，是双方当事人的真实意思表示，对双方产生法律约束力。但双方签订合同后，并未依法办理产权过户手续，《中华人民共和国物权法》第十六条第一款规定不动产登记簿是物权归属和内容的根据，涉案房屋仍然归第三人张铁军所有。
《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设定、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。在本案中，原告与第三人签订买卖合同后，未进行备案手续，也未进行预告登记对抗他人保护自己的权利。在第三人未协助办理房产过户的情况下，没有及时向法院主张权利。故被告李伟通过合法程序要求该院查封第三人名下的涉案房屋并无不当，而且该院于2014年12月15日对第三人张铁军名下的涉案房屋进行查封，原告提交的（2015）二七民二初字第622号民事判决书于2015年10月30日发生法律效力，系在该院查封之后。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。
依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、第三百一十三条之规定，判决：驳回原告司全国的诉讼请求。一审案件受理费100元，由原告司全国负担。
二审期间，双方当事人均未向法庭提交新的证据。
本院经审理查明的事实与一审法院相同。
本院认为，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，2004年11月5日司全国与第三人张铁军、李娜签订购房协议，司全国已经支付全部价款并实际占有涉案房屋，因司全国与张铁军办理房屋产权过户手续的过程中，涉案房屋被查封，致使该房屋没有办理过户登记手续，司全国对此没有过错，故此，对司全国对登记在张铁军名下的不动产提出执行异议，本院予以支持。原审法院判决驳回司全国的诉讼请求，认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
撤销河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初17620号民事判决；
不得执行郑房权证字第××号房屋并解除对该涉案房屋的查封措施。
一、二审案件受理费各100元，由被上诉人李伟、张铁军、李娜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 扈孝勇
审 判 员 付大文
代理审判员 刘 敏
二〇一七年七月十九日
书 记 员 彭创新