广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0402民初9998号
原告（反诉被告）：陈琪，男，汉族，1984年2月21日出生，住所地：湖南省岳阳县，
委托代理人：赵海良，广东弘力律师事务所律师。
委托代理人：梁和英，广东弘力律师事务所律师。
被告（反诉原告）：蔡庆垠，男，汉族，1973年10月2日出生，住所地：广东省珠海市香洲区，（到庭）
原告（反诉被告）陈琪诉被告（反诉原告）蔡庆垠房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈琪的委托代理人赵海良、梁和英，被告（反诉原告）蔡庆垠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陈琪诉称，双方于2016年8月22日签订《合作经营协议》一份，该合作经营协议实为租赁合同，即由陈琪租赁蔡庆垠承租的珠海市北师大海华1栋70平方米的商铺，由陈琪经营茶饮业务，每月租金35000元，签订协议时交纳105000元的合作保证金等相关权利义务。约定的租赁期限为2016年8月至2017年7月（每年2月、8月免收租金），租赁期满后双方没有续签。租赁期限内陈琪按合同向蔡庆垠支付了全部的租金，但到期后蔡庆垠却以各种借口拒不退还租赁押金给陈琪，严重损害了陈琪的合法权益。为维护自身合法权益特诉至法院，请求判令：1.蔡庆垠立即向陈琪退还租赁押金105000元，并从2017年8月1日起按年利率6%支付逾期退还的利息损失直至清偿之日；2.蔡庆垠承担本案的诉讼费。
被告（反诉原告）蔡庆垠辩称：一、陈琪违反《合作经营协议》超范围经营非协议约定的茶饮业务，多次被人投诉举报，对蔡庆垠的经营信誉造成严重损害，致使蔡庆垠丧失评选优质商户的条件，也丧失优质商户享有的优先租赁权及价格优惠。依目前市场行情，该商铺市场转让价格最少20万元，扣除押金105000元，陈琪至少还需支付蔡庆垠损失95000元。二、陈琪以恶意侵占为目的，采取耍无赖的手法，拒绝搬出约定的店铺，是目无法纪的行为，必须予以严惩。三、蔡庆垠已于2017年8月5日发信息明确告诉陈琪必须于8月6日前自行搬离物品，否则不退押金。并且蔡庆垠还于8月11日委托广东江林律师事务所向陈琪发出律师函。陈琪却对此置若罔闻，无视双方协议。综上，请求法院驳回陈琪的全部诉讼请求。
被告（反诉原告）蔡庆垠反诉称，涉案商铺是陈琪违约超范围经营，被同业投诉至物业公司，物业公司以违反《北京师范大学珠海分校商铺租赁合同》第七条“在租期结束时，乙方必须无条件退出经营并向甲方交回商铺，甲方无条件收回商铺；乙方在退出经营并向甲方交回商铺的基础上可以参加本商铺下一期公开招租的投标”。由于陈琪拒不交回商铺违约在先，按双方协议第五条的约定，若因乙方（陈琪）原因解除合同协议，则押金作为乙方违约金归甲方（蔡庆垠）所有。其次，涉案商铺是北师大珠海分校第一黄金旺铺，蔡庆垠经营至今13年，投入装修费用至少10万元。最后，蔡庆垠与其他有实力讲诚信合作商家如隔壁COMEBUY甘杯奶茶店，就因及时腾退搬走，蔡庆垠成功与物业公司续签合同，现在经营情况良好，每月纯利润1万元以上，该店铺面积只是涉案商铺面积的三分之一不到。综上，为维护自身合法权益，请求法院判令：1.陈琪赔偿蔡庆垠商铺经营损失95000元；2.陈琪承担本案诉讼费用。
原告（反诉被告）陈琪辩称，商铺经营损失95000元，没有事实依据。蔡庆垠所称的北京师范大学珠海分校商铺租赁合同的相关规定，因该合同的相对人并非陈琪，不可对抗陈琪。蔡庆垠所称的其他事实没有证据，我方也不予确认。综上所述，请求法院驳回蔡庆垠的所有诉讼请求。
围绕本诉及反诉诉讼请求，陈琪提交了如下证据：1.双方的身份证复印件；2.《合作经营协议书》；3.银行流水；4.黄红娜情况说明；5.黄红娜身份证复印件。蔡庆垠提交了如下证据：1.北京师范大学珠海分校商铺租赁合同；2.商铺经营安全责任书；3.律师函及邮寄单；4.新租赁合同；5.图片；6.营业执照；7.微信聊天记录及短信；8.卫生许可证营业范围。
经审理查明，蔡庆垠与陈琪于2016年8月22日签订《合作经营协议》，该协议第一条约定，甲方（蔡庆垠）将珠海市北师大海华1栋70平方米位置（以下简称涉案商铺）与乙方（陈琪）合作经营茶饮业务。第二条约定，乙方同意按以下数额每月支付给甲方作为合作分红：1.2016年8月至2017年7月，每月为35000元；2.乙方于2月15日、8月24日前一次性付清半年（5个月）分红给甲方，若乙方逾期交纳分红达十日，甲方有权单方解除协议，并要求乙方承担违约责任。第三条约定，租赁期限自2016年8月1日至2017年7月31日（每年2月、8月免收租金）。第五条约定，乙方在签订本协议时，需向甲方交纳105000元作为合作保证金；乙方需承担电费、水费等费用；合作期满结清分红后，甲方如数退还押金给乙方，若乙方中途退出或因乙方原因解除合同协议，则押金作为乙方违约金归甲方所有。
在合同履行过程中，陈琪如约向蔡庆垠支付了10个月分红（租金）35万元和105000元合作保证金（押金）。陈琪于2017年8月底搬离涉案商铺。
另查明，蔡庆垠与珠海市海盟安正高校后勤管理有限公司签订的《北京师范大学珠海分校商铺租赁合同》第七条约定，在租期结束时，乙方（蔡庆垠）必须无条件退出经营并向甲方交回商铺，甲方无条件收回商铺；乙方在退出经营并向甲方交回商铺的基础上可以参加本商铺的下一租期公开招租的投标。
本院认为，陈琪与蔡庆垠之间签订的《合作经营协议》，约定蔡庆垠将涉案商铺与陈琪合作经营茶饮业务，每月收取固定分红，其实质是双方之间形成转租合同关系，因此本案属房屋租赁合同纠纷。《合作经营协议》第三条明确约定，租赁期限自2016年8月1日至2017年7月31日（每年2月、8月免收租金）。因此，双方之间的转租关系至2017年7月31日结束。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。据此，陈琪应当在2017年8月1日前返还涉案商铺。但根据本院查明的事实，2017年8月底陈琪才搬离涉案商铺，其行为不符合法律规定，应当承担相应的法律后果。
蔡庆垠主张陈琪超范围经营多次被人投诉举报，但其提交的照片并不足以支持该主张，本院不予采纳。蔡庆垠主张陈琪拒不交回商铺违约在先，致使其丧失评选优质商户的条件，也丧失优质商户享有的优先租赁权及价格优惠，对其造成20万元经济损失。对此本院认为，蔡庆垠提交的证据并不足以证明因陈琪延期返还涉案商铺的行为直接、必然导致其经济损失为20万元，但本院认同陈琪延期返还涉案商铺在客观上对蔡庆垠确实会造成一定损害。因此，本院酌情确定陈琪赔偿蔡庆垠经济损失35000元。
至于105000元合作保证金（押金）的问题，因双方租赁期限已届满且已结清租金，陈琪既未中途退出也未导致合同解除，应当在扣除相应违约经济损失后予以退还，但不应再承担相应的利息损失。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十五条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）蔡庆垠于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陈琪返还押金70000元；
二、驳回原告（反诉被告）陈琪的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）蔡庆垠的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1215元、反诉受理费1087.50元，由原告（反诉被告）陈琪负担440元，由被告（反诉原告）蔡庆垠负担1862.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 唐龙影
二〇一八年一月二十六日
书记员 孙 敏
张欣然