北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终12036号
上诉人（原审被告、反诉原告）：邹仁年，男，1938年3月5日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）：王树华，女，1940年4月24日出生。
二上诉人之委托诉讼代理人：邹陆（邹仁年、王树华之子），住北京市朝阳区。
二上诉人之委托诉讼代理人：王守国，北京市京顺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：隗建军，男，1987年2月27日出生。
委托诉讼代理人：贺孟东，北京市瑞风律师事务所律师。
原审第三人：北京德馨乐居房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区燕山迎风街11号双益商务楼B座A200室。
法定代表人：陈海廷，经理。
委托诉讼代理人：武涛，男，该公司职员。
上诉人邹仁年、王树华因与被上诉人隗建军、第三人北京德馨乐居房地产经纪有限公司（以下简称德馨乐居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2017）京0111民初7241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月23日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
邹仁年、王树华上诉请求：撤销一审判决，支持邹仁年、王树华的反诉请求，驳回隗建军的诉讼请求。事实和理由：一、双方在德馨乐居公司的居间下签订2017年3月1日《存量房屋买卖合同》及《协议》（以下简称2017年合同），邹仁年、王树华受到隗建军、德馨乐居公司的欺诈，上述两份合同并未邹仁年、王树华的真实意思，应予撤销；二、隗建军未按照2016年12月7日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》（以下简称2016年合同）办理贷款，构成根本违约，隗建军要求履行2017年合同属于以自己实际行为不履行2016年合同属于预期违约，邹仁年、王树华有权要求解除相应的合同；三、隗建军首次提出的诉讼请求是要求履行2017年合同，后来在法庭辩论终结后，一审法院审理程序从简易程序变更为普通程序，接受了隗建军变更诉讼请求的申请，隗建军新的诉讼请求为要求履行2016年合同，法院不应该接受隗建军变更诉讼请求的申请。
隗建军辩称，同意一审判决，不同意邹仁年、王树华的上诉请求。一、双方签订2017年合同时不存在欺诈行为，是双方真实意思表示，邹仁年、王树华没有证据存在欺诈；二、办理贷款是双方都到现场办理的，不是隗建军一方可以做到的，因为网签问题邹仁年、王树华拒绝配合导致办理不了贷款手续，相关责任不应由隗建军承担，隗建军诉讼请求的实质目的是要求邹仁年、王树华配合办理房屋转移登记手续，并没有拒绝向邹仁年、王树华支付房屋价款，所以也不构成预期违约；三、法庭程序由简易程序变更为普通程序，同时法庭也恢复了法庭调查，所以允许变更诉讼请求并不违法。
德馨乐居公司述称，服从法院判决。一、2016年合同价格是71万，根据工作经验可能通过不了地税审核，为了顺利过户，双方协商出来2017年合同价格为73万元，多出来的2万元不用实际交接，不存在欺诈；二、贷款手续应该依据2017年合同办理，德馨乐居公司催促各方去办理了；三、变更诉讼请求是否违法，尊重法院判决。
隗建军向一审法院起诉请求：判令邹仁年、王树华继续履行双方于2016年12月7日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，邹仁年、王树华协助隗建军将位于北京市房山区×××501号房屋的过户至隗建军名下。
邹仁年、王树华向一审法院反诉请求：1．判令撤销邹仁年、王树华与隗建军于2017年3月1日签订的《协议》及《存量房屋买卖合同》；2．判令解除邹仁年、王树华与隗建军于2016年12月7日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。
一审法院认定事实：邹仁年与王树华系夫妻。坐落于北京市房山区×××501号的房屋（房屋所有权证号：京房权证房私字第XX**号）登记于邹仁年名下，系邹仁年与王树华的夫妻共同财产。
2016年12月7日，经德馨房地产公司提供居间服务，邹仁年（出卖人）、王树华（共有权人）、隗建军（买受人）就上述涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》（合同编号：111711），合同约定：邹仁年将涉案房屋出售给隗建军，建筑面积71.89平方米，房屋总价款71万元；涉案房屋性质为已购公有住房，未设定抵押、未出租；隗建军采用银行按揭方式贷款付款，于合同签订之日支付定金7万元，于过户当日按资金监管要求交付首付款32万元（含已支付的定金7万元），拟申请贷款39万元，贷款部分的房款按相关银行的规定支付。根据合同约定，买卖双方于买方购房资格审批通过、房产房源核验完成、房产原产权单位上市审批通过后五个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，双方并于买方购房资格审批通过、房产房源核验完成、房产原产权单位上市审批通过、买方贷款审批通过后五个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人应当在收到全部房款三十日内将房屋交付给买受人。双方在《补充协议》第三条税费的承担约定：本合同履行过程中由于出卖人多套房产生的税费由出卖人缴纳；出卖方出售的为已购公有住房需要补交费用的，除超标款、超标评估费用外，其余费用由买受人缴纳。此外产生的税费由买受人缴纳；因政策原因而需缴纳新的税费的，由买受人缴纳；本合同履行过程中因买受方贷款产生的费用由买受方缴纳。双方在《补充协议》第四条违约责任约定：自本合同签订之日起，出卖人不卖、买受人不买或买卖双方任何一方拒绝履行本合同之相关内容，均视为违约。（一）合同签订后，若出卖人或买受人逾期履行本补充协议约定事宜或其他违约行为导致本交易不能进行的，每逾期一天，违约方应按总房价款的万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；若逾期超过15天，守约方有权单方解除本合同，违约方应按总房价款的20%向守约方支付违约金，违约方应在出现违约之日起5个工作日内向守约方支付违约金，并向居间方支付总房价款2.2%的居间服务费。届时出卖人将买受人的已付款项（不计利息）返还给买受人。
上述合同签订后，隗建军于2016年12月7日给付邹仁年定金7万元。2017年2月6日，中国石化集团北京燕山石油化工有限公司（以下简称燕化公司）行政管理部针对涉案房屋出具《已购公有住房上市出售确认书》，确认在同等价格条件下放弃对涉案房屋的优先购买权，同意将房屋出售给隗建军。2017年2月22日，隗建军在京购房资格初步核验通过。2017年2月27日，涉案房屋房源核验通过。
2017年3月1日，邹仁年、隗建军就涉案房屋办理了网签，签订了合同编号为C1471744的《存量房屋买卖合同》（经纪成交版），即网签合同，约定：出卖人所售房屋为楼房，坐落于房山区×××501；该房屋所有权证号为：京房权证房私字第XX**号；该房屋性质为已购公有住房，未设定抵押；出卖人未将该房出租。关于成交价格、付款方式及资金划转方式，合同约定：房屋成交价格为73万元，其中自有交易结算资金为34万元；买受人通过存量房自有交易资金监管账户划转自有资金，买受人应将房价款34万元存入存量房自有交易资金监管账户，买受人取得房屋所有权证书后，存量房交易平台将存量房自有交易资金监管账户内的监管资金一次性划转至买卖双方在《存量房自有交易资金划转协议》中的约定卖方收款账户；买受人向银行申办抵押贷款，贷款金额为39万元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。当日，邹仁年、隗建军另签订了《协议》一份，内容为：“经甲乙双方协商一致，东风南里30-3-501号房屋实际成交价为柒拾壹万整，网签价格为柒拾叁万元整，多出贰万元整由买方先垫付在首付款里，实际成交价的首付款为叁拾贰万元整，网签价自付款为叁拾肆万元整，等到房主收到首付款五天内再返回给买方贰万元整”。
后邹仁年、王树华以网签合同价格虚假为由拒绝继续配合隗建军办理贷款手续。因双方无法协商一致，隗建军将邹仁年、王树华诉至法院，要求继续履行上述网签合同。
诉讼中，邹仁年、王树华认为网签合同约定的价款并非双方当事人真实意思表示，不同意继续履行涉案网签合同，且以隗建军要求继续履行网签合同即系以行动表明要解除双方于2016年12月7日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等为由，要求解除双方于2016年12月7日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。后隗建军申请变更诉讼请求，要求继续履行双方于2016年12月签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。
关于邹仁年、隗建军签订的网签合同价款高出实际成交价2万元的原因，德馨房地产公司称，系由于当时房价上涨，地税指导价为每平方米不得低于1万元，为顺利缴税、过户，邹仁年、隗建军经协商一致同意网签合同中约定房屋价款为73万元，日后邹仁年再退还2万元。对此，隗建军表示认可，并在诉讼中表示愿意按照73万元的房屋价款支付给邹仁年；邹仁年对此表示不认可，坚持网签合同并非双方真实意思表示，系受隗建军和德馨房地产公司欺诈所签，要求撤销该合同，并主张解除2016年12月签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。
庭审中，经法院询问，隗建军表示可以一次性付清剩余房款，并提供其名下在中国建设银行有66万元活期存款的银行卡客户交易明细清单一份。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当本着诚实信用的原则，按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，隗建军与邹仁年于2016年12月7日就位于房山区×××501号的涉案房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定房屋总价款为71万元，该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。
在履行上述合同的过程中，双方于2017年3月1日以73万元的房屋价款办理了网上签约，签订了《存量房屋买卖合同》及《协议》。诉讼中，隗建军先是主张双方继续履行签订的《存量房屋买卖合同》，即网签合同，邹仁年、王树华明确表示不同意后，隗建军变更诉讼请求为要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。
本案的争议焦点之一在于：双方的《存量房屋买卖合同》（网签合同）与《北京市存量房屋买卖合同》约定的房屋价款不一致，该《存量房屋买卖合同》是否有效？应否撤销？
首先，房屋交易过程中，网签系双方房屋买卖合同履行的一个必要环节，网签合同价款应当与双方实际成交价款一致。本案中，双方签订的网签合同中房屋价款高出房屋实际成交价2万元，目的并非为提高贷款数额或避税，系出于市场房价上涨，地税指导价提高，为顺利通过地税核税而为。同时，根据双方当事人于2017年3月1日签订的《协议》，明确约定涉案房屋的实际成交价仍为71万元。诉讼中，隗建军表示愿意依据该合同条款将房价提高2万元，邹仁年、王树华不同意，因此，双方并未就房屋价款变更为73万元达成合意，涉案网签合同中约定的价款不是双方当事人的真实意思表示，故该网签合同中价格条款约定无效。但是，该房屋价款条款无效，并不影响《存量房屋买卖合同》中其他条款的效力，亦不影响双方按照实际成交价继续履行双方之间的房屋买卖合同；其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”本案中，邹仁年作为具有完全民事行为能力的成年人，从其签订的《协议》内容来看，其明确知晓双方网签合同中的价款与实际成交价款不一致，并通过签订该《协议》予以更正，确定涉案房屋的实际成交价仍为71万元，不存在受欺诈的情形，亦不符合上述法律规定的合同可撤销的情形。因此，邹仁年、王树华主张撤销双方于2017年3月1日签订的《存量房屋买卖合同》及《协议》，缺乏事实与法律依据，对其该项反诉请求，法院不予支持；最后，关于网签合同的价款与实际成交价款不一致，买卖双方可通过向建委申请注销、变更网签的方式予以更正。
本案的争议焦点之二在于：诉讼中，隗建军先主张继续履行网签合同，后变更诉讼请求为要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，后者能否继续履行？
首先，诉讼中，隗建军在第一次庭审中法庭询问“为什么不要求继续履行双方于2016年12月7日签订的房屋买卖合同”时回答“我也要求”，及其表达均显示其本意系要求双方继续履行就涉案房屋达成的买卖协议，邹仁年、王树华继续履行过户义务，其选择继续履行《存量房屋买卖合同》，系考虑地税核税事宜，愿意按照约定的73万元价款支付房款，并非拒绝履行涉案房屋的买卖合同。邹仁年、王树华主张隗建军要求继续履行网签合同，即系以行动表明要解除双方于2016年12月7日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，构成根本违约，无事实和法律依据，法院不予采信；其次，关于邹仁年、王树华主张按照双方合同约定，“如遇国家政策调整导致此房产不能继续出售或购买方不能购买，则此买卖合同自动解除，双方互不算违约”，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已具备解除的条件，应予解除一节，本案中，双方在签订网签合同时提高价格只是为避免被税务机关怀疑恶意偷逃税，不影响双方按照实际成交价71万元继续履行双方之间的房屋交易，并不属于国家政策调整导致合同不能履行的情形。综上，邹仁年、王树华主张解除双方于2016年12月7日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，缺乏事实与法律依据，对其该项反诉请求，法院亦不予支持。
现涉案房屋已通过原产权单位的上市审批，房源核验已通过；隗建军具备在京购房资格且已向邹仁年支付定金7万元，亦愿变更付款方式为一次性付款，且有能力一次性支付剩余全部房款。综合考虑双方合同履行情况及现有证据，合同继续履行不存在现实困难，为维护合同稳定性及市场交易秩序，合同继续履行为宜。同时，除因出卖人多套房产生的税费外，由隗建军承担因过户产生的各项税费。因此，隗建军要求邹仁年、王树华继续履行合同，协助办理过户的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。另外，根据权利、义务对等原则，隗建军应将剩余全部购房款一次性支付给邹仁年。关于购房款的数额，虽然隗建军作为义务方，愿意将购房款提高至73万元，且不损害公共利益，但权利人坚持不认可，法院尊重双方当事人合同约定及权利人意愿，认定隗建军应支付剩余购房款为64万元，并对此一并处理。德馨房地产公司经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响法院在查明事实的基础上作出缺席判决。
据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2017年9月29日判决：一、隗建军与邹仁年继续履行双方于二○一六年十二月七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》（合同编号：111711）；二、隗建军于判决生效后七日内给付邹仁年剩余购房款六十四万元；三、邹仁年、王树华于收到剩余购房款六十四万元的当日协助隗建军将位于房山区×××501号的房屋（房屋所有权证号：京房权证房私字第XX**号）过户至隗建军名下；四、驳回邹仁年、王树华的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，邹仁年、王树华提交微信聊天记录，证明邹仁年、王树华要求撤销网签合同，隗建军不同意；隗建军表示，邹仁年、王树华确实要求撤销网签合同，隗建军是不同意的；德馨乐居公司对邹仁年、王树华的证明目的不予认可。本院对上述一审法院认定事实，予以确认。
本院查明，2017年5月16日一审法院简易程序审理案件，法庭辩论已经终结；后案件转为普通程序审理，2017年9月12日审理时隗建军变更诉讼请求即要求履行2016年合同。
本院认为，结合当事人上诉请求及庭审情况，本案的争议焦点为：签署2017年合同时，邹仁年、王树华是否存在欺诈；履行2016年合同时，隗建军是否存在违约行为足以导致邹仁年、王树华有解除权；一审法院允许隗建军变更诉讼请求的行为是否适当。
焦点一，签署2017年合同时，邹仁年、王树华是否受到欺诈。一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。邹仁年、王树华所主张的欺诈，根据德馨乐居公司的陈述，双方应对此协商，否则71万到73万再到退还2万元的变化，便无法得到合理的解释，没有理由认为邹仁年、王树华对此不明知。比较两份合同的实质，拟贷款金额均为39万元、实际交付金额为32万元，之所以双方在这个过程中如此操作，唯一的合理解释便可从德馨乐居公司的陈述中得出，即是为了网签顺利进行，如果双方未对此进行协商，没有理由认为邹仁年、王树华会同意再已多收到2万元的情况下，自愿退回2万元。既然双方对此进行了协商，那所谓的欺诈，自然便是无稽之谈。故此，本院认定，签署2017年合同时，邹仁年、王树华未受到欺诈。另外，2017年合同是房屋买卖交易流程中办理网上签约手续的一个环节，就本案来讲，无论是隗建军还是邹仁年、王树华均未有双方权利义务受2017年合同约束的意思，既然如此，也就不存在撤销2017年合同的必要了。
焦点二，履行2016年合同时，隗建军是否存在违约行为足以导致邹仁年、王树华有解除权。
首先，客观上隗建军未按照合同约定办理贷款手续，即未完成以贷款形式向邹仁年、王树华付款。但是贷款手续是买卖双方均需要配合才可以完成。德馨乐居公司陈述已催促双方办理贷款手续，但邹仁年、王树华以网签合同价格虚假为由拒绝配合贷款手续，所以未完成贷款手续责任不在隗建军。庭审中，邹仁年、王树华纠结于贷款手续是依据2016年合同还是2017年合同，本院认为，该纠结并无意义，2017年合同在后，德馨乐居公司也表示贷款手续依据2017年合同，这也是通常交易惯例，所以邹仁年、王树华既然在2017年合同签字，就应该无条件配合，不配合出现的后果应由其自行承担。
其次，庭审中隗建军先起诉要求履行2017年合同后变更要求履行2016年合同，邹仁年、王树华主张该行为表明隗建军预期违约，但该过程仅反映了隗建军要求履行合同的依据有所变化，实质仍是隗建军要求邹仁年、王树华配合办理房屋过户，并没有出现隗建军表明自己不履行付款义务的意思，所以所谓预期违约一事，便不存在。
综上，履行2016年合同时，隗建军不存在违约行为足以导致邹仁年、王树华有解除权。
焦点三，一审法院允许隗建军变更诉讼请求的行为是否适当。一审法院在审理简易程序时法庭辩论已经终结，上述情况下是否应允许变更诉讼请求确实可以讨论。但是审判人员在简易程序审理过程中发现案情复杂，可以转为普通程序，一审法院事实上也是如此操作的。在此情况下，既然合议庭成员已经发生变化，之前的法庭辩论终结也不对普通程序有所限制。普通程序审理时，法院受理隗建军变更诉讼请求的申请，并无不当。另外，隗建军要求履行2017年合同或者要求履行2016年合同的实质都是要求邹仁年、王树华配合办理房屋转移登记手续，这部分内容均是始终坚持的，而且在隗建军要求履行2017年合同时，法院询问其对2016年合同意见，隗建军也表示要求履行，在此情况下，隗建军变更诉讼请求仅反映了隗建军诉讼请求基础的变化，诉讼请求本身并无根本性的改变。
综上所述，邹仁年、王树华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费11000元，由邹仁年、王树华负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费5500元，由邹仁年、王树华负担（已交纳）。
二审案件受理费11000元，由邹仁年、王树华负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵文军
审 判 员 蒋春燕
审 判 员 李 淼
二〇一七年十二月二十六日
法官助理 高 磊
书 记 员 杨 竹