山东省潍坊市潍城区人民法院民 事 判 决 书（2015）潍城望民初字第918号原告王冲。委托代理人王小莉。被告潍坊晟翔置业有限公司法定代表人聂其安，总经理。委托代理人郭美青，山东泛海律师事务所律师。委托代理人张建，山东泛海律师事务所实习律师。原告王冲与被告潍坊晟翔置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李迎辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王小莉，被告的委托代理人郭美青、张建均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年3月26日，原、被告签订购房合同，购买被告开发的翔和嘉园小区房产一处及车位一处，但被告未按合同约定的日期交付并至今未交付。要求判令继续履行购房合同、被告尽快交付房屋，被告支付逾期交房的违约金（自2014年7月1日至实际交房之日止，按每日万分之五计算违约金）；判令解除车位购买合同，并承担逾期交付的违约金（自2015年1月1日至合同解除之日，按同期银行贷款利率计算）。被告辩称，1、原告所诉不实。涉案的房屋在2015年1月15日就已验收合格，达到了合同约定的交房标准，我方多次联系原告，但原告留下的电话至今打不通，造成不能按时交房，是由于原告的原因造成的。2、合同约定的违约金过高，请求依法调整，应以同期银行贷款利率计算。该房屋为部队委托建房，只计算成本价，没有任何利润。并且原告所购的房屋已远远低于现在的成本价，根据合同法规定，该合同约定的违约金违反了公平的原则，请求依法调整，或不承担违约金。3、车位也早已达到交付标准，我方不同意解除合同，并且合同也没有相应的违约金的约定条款，所以我方也不应当支付违约金。经审理查明，2013年3月26日，原、被告签订商品房买卖合同一份，合同的主要内容是：原告购被告开发的翔和嘉园（暂定名）4号楼2-1402号房产一处，总价款305803元；合同第八条约定，出卖人应当在2014年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，商品房经验收合格后交付买受人；商品房达到交付使用条件后，逾期交房，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。2013年9月7日，原、被告签订购买车位的协议书，协议的主要内容是：原告购买被告开发的翔和嘉园4号楼2单元1402室，并购买地下车位一个，车位编号为4-2-1402号，单价85000元/个，优惠后总价为80000元，车位交付时间为2014年12月31日；该合同未约定逾期交付的违约责任。2012年11月18日，原告向被告交购房款173803元及购车位款30000元；2013年8月1日，原告向被告交购房款132000元；2013年9月7日，原告向被告交购车位款50000元；原、被告对所交购房款、车位款均无异议。现上述房产及车位均未交付。涉案的翔和嘉园小区系中国人民解放军94590部队与被告合作开发的住宅小区，由该部队自被告处团购商品住房；其团购方案是：起步价暂定为2680元/㎡，地下停车位45㎡，每户一车位，储藏室暂定1200元/㎡；该部队分配给中国人民解放军94326部队团购房一宗。原告原系中国人民解放军94326部队84分队士官，现已复员；其自上述团购房中购得涉案房产、车位。诉讼中，被告主张：涉案的工程已符合交付条件，通知原告来收房但原告不来受领；被告提供工程验收记录复印件五份（内容是被告及工程施工、监理等公司对工程的验收记录），主张工程验收记录的原件在质量监督部门，能够证明涉案的工程已符合验收条件。原告对此不予认可，主张：原告的电话号码虽变更过，但原告又到被告处预留了新电话号码；原告多次找被告要求交房，但被告没有任何答复，至今未提交验收文件、未交房；对被告提交的工程验收记录，亦是复印件，不予质证，且不是国家相关机构的验收报告。被告提供验房材料一宗（系涉案的4号楼的四位购房者验收房屋的相关材料）、交房通知单一份（系被告向原告发出、通知原告现已达到交房条件、三日内前往翔和嘉园交房处办理交房事宜）、特快专递单一份（系2015年9月22日向原告发出、邮寄物品内容是王冲交房通知单），主张：被告在庭审后向原告发出交房通知，但原告始终不来收房。原告对验房材料不予认可，认为：被告是在庭审后提供的，已过举证期限；且别人收房不代表自己的房子符合验收交房条件；对交房通知单及特快专递单，原告认可已收到，但认为这是在庭审后发的通知，原告到被告处，被告仍不能提供国家相关机构的验收材料。被告未提供其他证据证明自己的主张。因与被告协商未果，原告遂于2015年7月27日诉至本院，要求判令继续履行购房合同、被告尽快交付房屋，被告支付逾期交房的违约金；判令解除车位购买合同，并承担逾期交付的违约金。另查明，2014年7月1日，中长期（一年至三年）贷款利率为月利5.125‰（年利6.15%）；2015年1月1日，一年期贷款利率为月利4.67‰（年利5.6%）。本院认为，原、被告签订的商品房预售合同及购买车位的协议合法有效，双方应按约定履行。被告未按照合同约定的时间交付涉案房产及车位，构成违约，致成纠纷应负全部责任。双方签订的合同中虽未载明房产与车位系捆绑销售，但涉案的房产系部队向被告团购的房产，在部队的团购方案中载明每户一车位，且在原、被告签订的车位购买协议中亦载明原告享受优惠价，表明团购房产及车位是一体的，原告所购房产、车位正是基于团购房产才享有相关优惠，二者是相关联的，故原告仅要求解除车位购买合同，理由不当，不应支持；应继续履行双方签订的合同。原告要求被告承担逾期交付的违约金，理由正当，应予支持。双方约定逾期交房的违约金系每日按照购房款的万分之五计算，被告主张过高、要求予以减少，因被告逾期交房造成原告的直接损失为利息损失，可按同期银行贷款利率的130%计算逾期交房的违约金，故2014年7月1日至2015年9月14日间逾期交房的违约金为29542.48元（购房款305803元×月利5.125‰×14.5个月×130%，其后的违约金仍按此计付）；原告要求按照同期银行贷款利率计算被告应承担的逾期交付车位的违约金，亦应准许，故2015年1月1日至2015年9月15日间逾期交付车位的违约金为3175.60元（购车位款80000元×月利4.67‰×8.5个月，其后的违约金仍按此计付）。被告所举证的证据，不能切实充分证明涉案房产及车位已符合交付条件、通知原告受领而原告不接受，被告的此项主张不应支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，第九十一条第（一）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告王冲与被告潍坊晟翔置业有限公司于2013年3月26日签订的商品房买卖合同及2013年9月7日签订的购买车位的协议继续履行；二、被告支付原告逾期交房的违约金29542.48元（截至2015年9月14日，其后的违约金仍按购房款305803元×月利5.125‰×130%×违约天数计付）；三、被告支付原告逾期交付车位的违约金3175.60元（截至2015年9月15日，其后的违约金仍按购车位款80000元×月利4.67‰×违约天数计付）；四、驳回原告的其他诉讼请求；上列二、三项，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7087元，减半收取3544元，由原告负担900元，被告负担2644元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 员 李迎辉二〇一五年十二月十五日代书记员 赵成友