云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云28民终50号
上诉人（原审被告）：步ＸＸ，男，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市，现住景洪市。
被上诉人（原审原告）：康蓝蓥，女，傣族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。
委托诉讼代理人：吴琪莹，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：北京市市政工程设计研究总院有限公司，住所地北京市海淀区。
统一社会信用代码：911100000828542792。
法定代表人：刘桂生，董事长。
上诉人步ＸＸ因与被上诉人康蓝蓥、北京市市政工程设计研究总院有限公司（以下简称北京设计公司）确认合同无效纠纷一案，不服景洪市人民法院（2017）云2801民初1300号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人步ＸＸ，被上诉人康蓝蓥的委托诉讼代理人吴琪莹到庭参加诉讼。北京设计公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
步ＸＸ上诉请求：依法裁定发回重审。事实和理由：一、原判当事人的基本情况错误，诉讼程序错误，应依法发回重审。原审判决书对步ＸＸ和康蓝蓥的基本情况认定错误，步ＸＸ与康蓝蓥系夫妻关系，身份证上户籍地是一致的。原审法院经过两次庭审，一次适用简易程序,另一次适用普通程序（庭审时间不到一刻钟）。两次庭审康蓝蓥都没有到庭参加诉讼，原审判决书却认定康蓝蓥到庭参加诉讼。诉讼程序违法，应发回原审法院另行组成合议庭重审。
二、原判错误认定本案所争议的出租房存在“处分”和“重大修缮”行为。实属客观事实上的认识错误，应发回重审。首先，步ＸＸ对该房屋的对外出租行为是不是《物权法》所指的“处分”行为，《物权法》第97条所指的“处分”行为包括：买卖、赠与、质押、抵押、设立地役权等引起的物权变动的处分行为。但不包括借用、租赁等债权行为。对共有财产的出租、出借，在一定期限内使用共有财产的占有，使用权与共有人分离，但对共有人的权利并无决定性的影响，应当属于对共有财产的管理行为，而非处分行为。其对夫妻共同房产的出租行为，且不论是夫妻共同共有，还是按份共有，都属于对共有财产的管理行为，而非“处分”行为。原审判决对基本事实认定错误，将步ＸＸ对房屋的出租行为，错误的认定是对共同财产的“处分”行为。本案不存在“重大修缮”的事实，仅从北京设计公司从2012年入住开始起灯泡都没换一个，何来的“重大修缮”。因此，原判所认定的基本事实错误，应依法发回重审。
三、原判适用法律错误。如前所述，步ＸＸ与康蓝蓥系夫妻关系，应依照《婚姻法》第17条、第18条、第19条以及《婚姻法解释（一)》第17条的法律规定来正确适用法律，依法认定风情园南园第1幢的房产是夫妻关系存续期间的夫妻共同财产。原判错误的认定其对夫妻关系存续期对房产的出租管理为“处分”行为，规避《婚姻法》规定，错误理解《物权法》第97条的规定认定夫妻关系存续期间的夫妻共同财产为按份共有，认定出租管理夫妻共同财产的行为为“处分”行为，适用法律错误，应依法发回重审。
四、原判表面上判决康蓝蓥败诉，承担一审案件受理费。但康蓝蓥却高兴欲出售该争议房产，即使康蓝蓥出售该房屋，所得房款同样也属于夫妻共同财产。
五、步ＸＸ依法提供康兰英房产证，也就是康蓝蓥换新证以前旧的《房产证》。申请上一级人民法院依职权向景洪市房地产管理处调取编号为0004491号房地产档案有步ＸＸ投资兴建该幢楼房的《建筑施工合同书》。足以证明该争议房屋是其投资兴建并完税。同时依职权向景洪市国土资源局调取编号为014573145号《土地使用证》档案，以证明该宗土地是由州民族风情园划分给上ＸＸ的。
综上所述，原审判决书没有以事实为依据，法律为准绳，没有依照《婚姻法》及《婚姻法解释（一)》的规定，依法认定本案争议房产为夫妻共同财产，曲解《物权法》第97条的规定，将其正常管理出租夫妻共同财产的行为错误认定为“处分”，属事实错误，适用法律错误。请求依法将本案发回重审。
康蓝蓥辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。理由如下：1、其上诉称一审判决认定身份信息有误，一审提交过康兰蓥的身份证，只是笔误。其称康兰蓥并未出庭，但康兰蓥有委托李松运律师特别授权代理出庭，其称诉讼程序错误不成立。2、本案在一审提交的证据可看出，涉案房屋的房产证明确康兰蓥份额为90%，其步ＸＸ仅为10%，根据法律规定，其与康兰蓥虽为夫妻关系存续期间，但婚姻法明确规定，夫妻在婚姻关系存续期间对财产有明确书面约定的视为有效，从产权证上可看出产权份额明确，其在未经康兰蓥同意情况下，擅自越权处分康兰蓥名下的财产，擅自收取属于康兰蓥的房租。3、本案涉案房屋的产权证是合法办理的。
北京设计公司未答辩。
康蓝蓥向一审法院起诉请求：1.要求确认步ＸＸ与北京设计公司于2016年12月1日签订的房屋租赁合同无效；2.要求北京设计公司支付康蓝蓥占用租赁房屋期间的使用费，按年租金66000元计算，自2017年1月1日算至北京设计公司搬离租赁房屋时止。
一审法院认定事实：康蓝蓥与步ＸＸ系夫妻关系。位于景洪市风情园南园1幢的住宅系二人共有，登记的房屋所有权人为康蓝蓥。康蓝蓥占90%，步ＸＸ占10%。2016年12月1日，步ＸＸ与北京市市政工程设计研究总院有限公司签订房屋租赁合同，由北京市市政工程设计研究总院有限公司承租位于景洪市风情园南园1幢的住宅，租赁期限自2016年12月26日至2017年12月25日，年租金为66000元。承租人北京市市政工程设计研究总院有限公司向步ＸＸ交付租金66000，当前该租赁房屋由北京市市政工程设计研究总院有限公司承租使用。此前，康蓝蓥、北京市市政工程设计研究总院有限公司、步ＸＸ三方，均因上述房屋租赁事宜曾发生纠纷，至今无法协商一致。
一审法院认为，基于康蓝蓥与步ＸＸ的婚姻关系，位于景洪市风情园南园1幢的住宅系康蓝蓥与步ＸＸ二人共有属实。该房产权利证书载明，康蓝蓥占90%，步ＸＸ占10%，应认定为按份共有。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。步ＸＸ将上述房屋出租，未经康蓝蓥同意，双方也未另有约定，其行为应认定为无权处分。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。康蓝蓥对步ＸＸ出租房屋的行为至今表示不同意，未予追认；该房产权利证书至今亦未改变占有份额，仍为康蓝蓥占90%，步ＸＸ占10%，步ＸＸ在订立合同后未取得处分权，故其与北京市市政工程设计研究总院有限公司于2016年12月1日签订的房屋租赁合同无效。据此，其诉请要求确认步ＸＸ与北京市市政工程设计研究总院有限公司于2016年12月1日签订的房屋租赁合同无效，予以支持。其要求北京市市政工程设计研究总院有限公司按年租金支付占用租赁房屋期间的使用费，因北京市市政工程设计研究总院有限公司已将2016年12月26日至2017年12月25日的房屋租金支付给步ＸＸ，而康蓝蓥与步ＸＸ二人夫妻关系尚存，故对此项诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，判决：一、确认北京市市政工程设计研究总院有限公司与步ＸＸ于2016年12月1日签订的房屋租赁合同无效。二、驳回康蓝蓥其他诉讼请求。案件受理费212元，由康蓝蓥负担。
二审中，当事人没有提交新证据。上诉人步ＸＸ明确上诉请求为若本案不发回重审，可直接改判合同合法有效，驳回康蓝蓥的诉讼请求。
上诉人步ＸＸ对一审认定“位于景洪市风情园南园1幢的住宅系二人共有”事实有异议，认为不是二人共有，是夫妻共有。房屋份额以前全部都是康兰蓥，现如何办理步ＸＸ不知道。2015年至2016年房租由康兰蓥收取，房屋出租康兰蓥是知道的，还各自收取了一年租金的事实。
被上诉人康蓝蓥对一审认定的事实无异议，但认为康蓝蓥与公司签订两年的房屋租赁合同即2015年12月至2017年12月，后上诉人步ＸＸ与公司私下签订2016年至2017年的合同未告知康兰蓥，是恶意串通应属无效。
二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。另查明，北京设计公司自2012年12月25日起至今一直承租涉案房屋，其中2012年至2015年期间与步ＸＸ签订租房合同，2015年底至2016年期间与康蓝蓥签订租房合同并由康蓝蓥收取租金66000元，2016年底至2017年期间与步ＸＸ签订租房合同，租金66000元由步ＸＸ收取。
对当事人提出的其他异议，本院将结合争议焦点及本案实际综合阐述。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点：上诉人步ＸＸ与被上诉人北京设计公司于2016年12月1日签订的《房屋租赁合同》是否为无效合同？
本院认为，上诉人步ＸＸ与被上诉人康蓝蓥系夫妻关系，二人对夫妻共有财产均有平等的处理权。而本案之前的租房事宜是由步ＸＸ出面处理，且之前的一份合同也是由步ＸＸ签订，后由康蓝蓥和步ＸＸ分别签订，康蓝蓥对步ＸＸ之前签订的合同和租房事宜均不持异议，对步ＸＸ于2016年12月1日签订的合同以未经其同意请求确认合同无效，故本案案由应为确认合同无效纠纷为宜。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。如前所述及从本案事实来看，步ＸＸ与康蓝蓥对于将共有的涉案房屋出租给北京设计公司使用是知晓的，而且北京设计公司已使用多年，北京设计公司有理由相信是其夫妻让公司承租房屋的共同意思表示，北京设计公司也已支付了相应租金，康蓝蓥不能以未经其同意为由主张合同无效，更不能以家庭内部矛盾及夫妻财产份额约定来对抗第三人。因此，步ＸＸ与北京设计公司于2016年12月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效。现该份租赁合同期限已到期，此后步ＸＸ与康蓝蓥作为夫妻应当协商一致共同对共有财产作出处理，以维护平等和睦的婚姻家庭关系。另外，步ＸＸ主张一审判决书当事人基本情况错误，康蓝蓥未到庭一审判决书却认定已到庭参加诉讼，属诉讼程序违法，应发回重审。本院认为，当事人基本情况错误经二审审查并予以纠正，康蓝蓥虽未到庭但其有特别代理权限的委托诉讼代理人出庭参加了诉讼，一审程序并无不当。其申请调取的房地产档案及土地使用证档案与本案无关，本院不予准许。
综上所述，步ＸＸ的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下:
一、撤销景洪市人民法院（2017）云2801民初1300号民事判决；
二、驳回康蓝蓥的诉讼请求。
二审案件受理费220元，由被上诉人康蓝蓥负担。一审案件受理费照一审收取。
本判决为终审判决。
审判长 玉 儿
审判员 吕 勇
审判员 李鸿伟
二〇一八年三月六日
书记员 王新超