杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭余塘民初字第374号
原告：陈雪芬。
委托代理人：晏雯婧，浙江民禾律师事务所律师。
被告：杭州清盛置业有限公司。
法定代表人：曹卫国。
委托代理人：沈靖杰。
委托代理人：蔡海辉。
第三人：吴剑锋。
原告陈雪芬（以下简称原告）诉被告杭州清盛置业有限公司（以下简称被告）、第三人吴剑锋（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月20日立案受理，依法由代理审判员孙莎适用简易程序独任审判，于2015年8月12日组织原、被告双方进行了证据交换。2015年8月19日，本院依职权追加吴剑锋为第三人，于2015年9月16日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人晏雯婧、被告的委托代理人沈靖杰、蔡海辉以及第三人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2014年3月29日，原、被告签订一份《房屋转让协议书》，购买位于杭州市余杭区钱江经济开发区顺风路与康信路交汇处“万盛商贸城1幢1017室”房屋一套，优惠后总价为247984元。原告于2014年3月12日支付定金10000元，2014年3月29日付清剩余房款237984元，后又向被告支付住宅专项维修资金2407.8元、产权办理费9465元，完全履行了合同义务。根据《房屋转让协议书》的约定，被告应当于2014年3月29日前交付房屋，且交付后六个月内应当交付房屋产权证，否则原告有权解除合同并要求被告退还房款、承担已支付款项5%的违约金。被告如期交房，但至今未将房屋产权证交予原告，严重损害了原告的合法权益。故原告诉至法院，诉讼请求：1.判令解除双方签订的《房屋转让协议书》；2.判令被告返还原告购房款247984元；3.判令被告返还原告住宅专项维修资金2407.8元及产权办理费9465元；4.判令被告赔偿原告违约金12399.2元；5.判令被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告变更第四项诉讼请求为：要求被告赔偿自2014年6月28日起至本判决确定履行之日止的违约金，按同期银行贷款利率计算。
原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述的证据有：
1．房屋转让协议书一份，用以证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系的事实；
2．特约商户签购单二份及收据二份（编号为32904945、33848777），用以证明原告向被告支付了定金10000元及剩余房款237984元的事实；
3．万盛商贸城产权办理通知书一份、应缴款项清单一份、收据一份（编号为33852558），用以证明原告依约交清产权办理费9465元的事实；
4．浙江省住宅专项维修资金专用收据一份，用以证明被告实际收取原告住宅专项维修资金2407.8元的事实。
被告答辩称：被告对原告的诉讼请求不认同，请法院驳回原告诉讼请求，原告是与被告签合同的业主，在后期提供资料过程中要求将产权做到第三人名下，根据原告提供的资料及要求，被告已经将产权过户到第三人名下。
被告为证明其答辩主张，在庭审中出示并陈述的证据有：
1．房屋所有权证一份（所有权证号：余房权证钱字第××号）及房产分层分户平面图一份，用以证明被告于2014年5月28日前就已经取得房产证的事实；
2．万盛商贸城办理产证移交资料一份，用以证明被告在协助客户办理房产证时将客户的资料及时移交给杭州康红企业管理有限公司的事实；
3．契证一份、中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）一份（复印件）及房屋所有权证一份（所有权证号：余房权证钱移字第××号），用以证明已经将产权过户到第三人名下的事实；
4．杭州市国土资源局余杭分局土地登记受理收件单一份（复印件）及土地使用权证一份（杭余出国用2015第107-1030号），用以证明已经将第三人的土地证提交相关部门受理，现已办理完成的事实；
5．杭州市房屋转让合同一份，用以证明被告已经履行之前签署的房屋转让协议书里面约定的六个月内签署房屋买卖合同的义务的事实。
第三人未陈述意见，亦未出示证据。
原告出示的证据，被告经当庭质证，对证据1、2、4三性均无异议；对证据3中万盛商贸城产权办理通知书、应缴款项清单的三性均无异议，对收据有异议，该收据是杭州康红企业管理有限公司开具的，不是被告开具的，主体混乱。第三人对以上证据均无异议。经审查，证据1、2、4以及证据3中的万盛商贸城产权办理通知书、应缴款项清单符合有效证据的采信规则，故本院分别确认其作为认定本案相关事实的依据；证据3中的收据，因被告对原告已交纳办证费用这一事实并无异议，故本院对该事实予以确认。
被告出示的证据，原告经当庭质证，对证据1的三性均无异议；对证据2、3、4的真实性、合法性、关联性无异议，但是原告方需要说明的是房产证及土地证的取得时间因为被告方原因影响，办出时间已经超过法律规定期限；对证据5真实性、合法性均有异议，该份证据系原告为便利双方办理房产证签订的虚假合同，房屋总价低于房屋实际购买价格，也是为其房产证避税时所写的虚假价格，双方从未按该份合同履行，且被告告知原告若不签订该份合同，被告将不为其办理房产证，原告被逼无奈所以才签订了该份合同，该份合同非双方真实意思表示，另外该合同系被告为了重复使用而预先拟定，在订立合同时不与原告协商，不让原告修改的合同，属于格式合同的范围，且被告没有对免除其自身责任加重对方责任、排除对方主要权利的条款，作出提示语说明，其中的格式条款均为无效条款。第三人对以上证据均无异议。经审查，证据1、2、3、4符合有效证据的采信规则，故本院分别确认其作为认定本案相关事实的依据；证据5，因原告、第三人均认可房屋转让合同上的签名为第三人所签，故本院对其真实性予以确认。
根据到庭当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：原、被告于2014年3月29日签订《房屋转让协议书》（以下简称协议书）一份，约定原告向被告购买万盛商贸城1幢1017室的房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积40.13平方米，该房屋交付标准为毛坯；该房屋价款按建筑面积计算，单价为每平方米人民币6404.76元，总价款为261036元；付款方式：本协议书签订之日一次性付清全部房款，享有9.5折优惠，总价款为247984元；被告应于2014年3月29日前，将经竣工验收合格的房屋（毛坯）交付给原告，被告取得房屋产权证书后，应及时通知原告签订《房屋买卖合同》，并协助原告办理产权过户手续（相关办证费用、物业专项维修资金和依法应由原告承担的税费由原告承担）；被告在房屋交付后六个月内仍未取得房屋权证，导致双方无法签订《房屋买卖合同》的，原告有权单方解除本协议。本协议解除后，被告应将原告已经支付的房款全额退还给原告，并按原告已实际支付款项的5%承担违约责任。双方还就其他事项进行了约定。
原告于2014年3月12日向被告支付购房款10000元，于同年3月29日向被告支付购房款237984元，被告于同日将案涉房屋交付给原告。
2014年6月30日，第三人与被告签订《杭州市房屋转让合同》（以下简称转让合同）一份，约定第三人向被告购买案涉房屋，转让总价为160000元；如因被告的原因，乙方未能取得房屋权属证书，原告有权退房，原告退房的，被告应当自退房通知送达之日起（无）天内退还原告全部已付款，并按照（无）利率付给利息。双方还就其他事项进行了约定。
另查明，原告于2014年5月14日交纳专项维修资金2407.8元，于2014年6月30日交纳办证相关费用9465元。案涉房屋于2014年5月28日登记于被告名下。被告于2014年7月2日将第三人办理房屋所有权登记的相关资料移交给杭州康红企业管理有限公司（以下简称康红公司）。案涉房屋的房屋所有权证于2015年8月11日登记于第三人名下，土地使用权证于2015年8月13日登记于第三人名下。
庭审中，原、被告及第三人均认可原告与第三人系母子，本案购房主体系原告，因原告要求将案涉房屋登记于第三人名下，故由第三人与被告签订转让合同；协议书与转让合同中房屋价款不一致是为少交税。
本院认为，原、被告签订的协议书系双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应认定为合法有效。虽原、被告以及第三人一致同意由第三人与被告签订转让合同，并将房屋所有权登记于第三人名下，因第三人与被告签订的转让合同中关于房屋价款的约定系为少交税而降低房屋价款且原告实际按照协议书约定的价格支付购房款，故双方实际按协议书的主要内容履行。原告主张解除协议书的依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。对此，被告主张其已履行了自己的义务，及时将原告提交的办证资料移交给康红公司，房屋所有权登记手续是由康红公司办理，被告不存在违约，且现在登记于第三人名下的房屋所有权证和国有土地使用权证已经办出。本院认为，被告已在规定的时间内将原告提交的办证资料移交给康红公司，由康红公司代为办理房屋所有权登记事宜，现有证据不足以证明系被告的原因导致原告无法办理房屋所有权登记，且根据三方意见，现在案涉房屋的房屋所有权证与土地使用权证均已办出。故原告的主张，理由不成立，本院不予采纳。如原告认为第三人与被告签订转让合同、案涉房屋的权属证书登记于第三人名下不当的，可收集证据另行主张。原告关于康红公司系被告选择，被告未履行告知义务，其对房屋所有权登记由康红公司办理一事并不知情的主张，因原告交纳办证费用的收据系康红公司开具，原告理应知道办证费用系康红公司收取，且即使被告未履行告知义务也不足以构成原告要求解除协议书的条件。故原告该主张，理由不成立，本院不予采纳。综上，原告要求解除协议书、要求被告返还购房款、专项维修资金、产权办理费并赔偿违约金的诉讼请求，理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告陈雪芬的诉讼请求。
本案案件受理费5384元，减半收取2692元，由原告陈雪芬负担，于本判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费5384元。对财产案件不服提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【开户行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68】。
代理审判员 孙莎
二〇一五年九月十六日
书 记 员 沈晨