重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0103民初5322号
原告：重庆瑞孚和房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区和平路5号5-3#，统一社会信用代码9150000069927352XW。
法定代表人：WUXU（吴旭），该公司董事长。
委托诉讼代理人：苏建红，重庆合纵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘晓伟，重庆合纵律师事务所实习律师。
被告：重庆珂瑞欣商贸有限公司，住所地重庆市渝中区嘉滨路130号21-5，统一社会信用代码91500103699269694G。
法定代表人：徐伟亮，该公司总经理。
被告：徐伟亮，男，1980年7月5日出生，汉族，住重庆市北碚区。
二被告共同委托诉讼代理人：陈宏，重庆志和智律师事务所律师。
原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司（以下简称瑞孚和公司）与被告重庆珂瑞欣商贸有限公司（以下简称珂瑞欣公司）、徐伟亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告瑞孚和公司的委托诉讼代理人苏建红、刘晓伟，被告珂瑞欣公司、徐伟亮的委托诉讼代理人陈宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告瑞孚和公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原被告之间于2015年4月10日签订的《协信星光广场房屋租赁合同》；2、请求判令被告向原告支付2017年1月3日前所欠基本租金46840元、管理费84782.33元、推广宣传费28550元、收银机使用费8016.67元、提成租金16490.87元、电费3806.44元，履约保证金32010.50元，共计220496.81元，基本租金、管理费、推广宣传费、收银机使用费并计算至本案判决生效之日止；3、请求判令被告向原告支付逾期付款滞纳金64366.62元（暂计算至2017年1月3日，此后以欠款金额220496.81元为基数按照每日0.1%为标准计算至付清时止）；4、请求判令被告支付合同期内未持续正常开业经营的违约金（计算方式为自被告停业日起至合同解除之日，每日违约金按届时每日租金的三倍计算）；5、请求判令被告赔偿原告提前解约违约金49182元，并补交装修期租金7026元；6、请求判令被告将商铺恢复原状；7、请求判令被告支付律师费人民币13807元；8、诉讼费由被告承担；9、请求被告二对上述诉讼请求二至八项承担连带赔偿责任。事实与理由：原告与徐伟亮于2015年4月10日签订《协信星光广场房屋租赁合同》（以下简称：租赁合同），随后与珂瑞欣公司、徐伟亮签订《合同权利义务转让协议》，徐伟亮将《租赁合同》项下的权利义务转让给被告，约定：1、原告将重庆市渝中区五一路99号协信星光广场L4层L408号商铺及其设施设备交给被告经营，经营的品牌为PONY;2、租赁房屋面积约为77㎡，合同期限自交付之日起三年零三十天；3、租金计算为基本租金和提成租金两种，以两者较高者为当月租金。基本租金：开业日起第一至六个月租金为人民币0元，第七至十二个月租金为人民币7026元；第二年月租金为人民币11720元；提成租金：开业日起第一年内，提成月租金为当月营业额16%，第二年内提成月租金为当月营业额17%,第三年提成租金为当月营业额18%。合同期管理费自交付日起4684元/月，宣传推广费每月1500元；4、逾期支付租金、管理费等费用的，按欠款金额的0.1%支付违约金；5、除装修期的租金外，还应向原告支付违约时三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金；6、被告未按时开业或维持正常营业义务的，每日向原告支付违约时每日基本租金三倍的违约金。7、合同解除，被告应将租赁房屋恢复至交付时的标准，否则应承担恢复工程的费用。8、本案管辖法院为甲方（原告）所在地法院。上述合同签订后，原告按约将租赁房交付被告，但自2016年11月1日起，被告擅自闭门未正常经营，严重损害了商场的正常运营造成不良影响，带来巨大经济损失。原告认为，租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。因被告拖欠租金、管理费、推广宣传费、水费、电费以及擅自停业等违约行为，应按租赁合同约定承担支付上述费用及违约金的责任。
被告珂瑞欣公司辩称，同意解除合同，原告的部分诉求缺乏事实依据和法律依据，不同意原告的诉讼请求。一、通过原被告公司2016年6月27日签订的《补充协议》确定双方的合作期的截止时间为2016年9月30日，其后双方为无固定期限租赁合同。二、原被告公司的合同除了约定租金的计算支付情况，还约定了原告应当为被告提供相应服务收取管理费用等其他相关费用。但是被告在经营期间发现原告未按合同约定为其提供相关服务，被告多次要求原告提供相关的服务，原告拒绝提供相应推广服务并且口头答复已经提供服务但是又不提供相应依据，故被告暂时未缴纳费用，要求原告提供相关依据后再缴纳。三、原告认为被告未缴费的情况下，采取了断电、锁门等行为，迫使被告于2016年10月30日停止营业，2016年10月30日后的损失属于原告方造成的，应当由原告方自行承担。综上所述，因为原告的违约行为导致被告未缴纳费用，被告的行为并不构成违约，原告的律师费也就不应当由被告方承担，故请求人民法院在查明相关事实后驳回其所有不合理的诉讼请求。
被告徐伟亮辩称，不同意原告诉讼请求，不同意承担违约责任，同意支付原告合理费用承担连带责任，同意珂瑞欣公司的其他答辩意见，请求法院依法判决。
本院经审理查明事实如下：
2015年4月10日，瑞孚和公司（甲方）与徐伟亮（乙方）签订《协信星光广场房屋租赁合同》，约定甲方将重庆市渝中区五一路99号协信星光广场L4层L408号房屋租赁给乙方，租赁面积约77平方米。乙方在该房屋内经营PONY品牌商品。交付日暂定2015年5月31日，合同期为自交付日起三年零30天。装修期为自交付日七30日天。开业日暂定2015年6月30日。装修期内，乙方无须向甲方支付租金，但需承担该房屋的管理费及其他费用。若乙方出现违约致合同解除，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的约定所享有的其他权利的前提下，甲方有权取消乙方的装修期免租优惠（无论乙方是否已享有）。在这种情况下，视为乙方自始不享有装修期，乙方须全额向甲方补交装修期的租金。租金起计日为下列日期中较早者：（1）甲方商场整体开业日；（2）乙方在该房屋内任何一部分对外营业的第一日。租金计算方法分为基本租金与提成租金，以两者中较高者为当月适用租金，其中基本租金为：于开业起算第一至六个月内，按承租面积计算月租金为0元，于开业日起算的第七至十二个月内，按承租面积计算月租金为7026元（即3元/m2/天）；于开业日起算的第二年内，按承租面积计算月租金为11710元（即5元/m2/天）；于开业日起算的第三年内，按承租面积计算月租金为16395元（即7元/m2/天）。提成租金为：于开业起算的第一年内，月租金为该房屋当月总营业额之0%，于开业日起算的第9至12月内，月租金为该房屋当月总营业额之16%，于开业日起算的第二年内，月租金为该房屋当月总营业额之17%，于开业日起算的第三年内，月租金为该房屋当月总营业额之18%。管理费约定为，于本合同期限内，按承租面积计算月管理费为人民币4684元（即人民币2元m2/天）。并约定推广宣传费每月1500元。该房屋内由乙方发生的水费、电费、煤气费、通讯费用的实际金额、乙方根据本合同的规定应支付的所有其他款项及有关国家、地方规定应由乙方缴纳的费用。收银机租用费为每台每月人民币500元，每台收银机的押金为人民币1500元。履约保证金为人民币60893元。商品质量保证金为人民币11710元。公用事业费用押金为5000元。合同中约定的视为乙方违约情形包括：（1）乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或逾期补足或重新缴纳履约保证金，且逾期超过十四日的（无论甲方有否向乙方作出任何形式的催付）……（11）乙方未能于附表一第三部分约定的开业日开始持续对外营业的，或乙方在合同期内无故中断、停止（无论多久）其在该物业的营业业务的，或虽未中断营业但是具有撤走该房屋内大部分商品或营业员等消极营业特征的；出现乙方违约情形，甲方有权采取以下一项或多项措施：……（c）要求乙方将因乙方的违约或侵权行为而受损的该房屋或该物业主体结构恢复原状；（e）涉及支付义务的，每延迟一日，向乙方收取延迟支付款项千分之一的滞纳金，滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关的费用止；（f）涉及按时开业或维持正常营业义务的，每日向乙方收取相当于届时每日基本租金三倍的违约金，直至乙方开业或恢复正常营业之日止；（m）没收履约保证金，要求乙方在14日内重新缴纳，并在此前提下要求乙方继续履行本合同；（n）提前解除合同，收回该房屋，并取消乙方的装修期（无论乙方是否已享有）。在这种情况下，视为乙方自始不享有装修期，乙方须全额向甲方补交装修期的租金。除此之外，乙方还应向甲方支付相当于届时三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿。乙方同意上述违约金及甲方损失可从履约保证金中直接抵扣，而不需经乙方的同意。履约保证金不足以抵扣的，甲方有权直接在乙方预先支付的任何费用或尚未结算的该房屋营业收入或留存于甲方的其他款项中抵扣，或可直接向乙方追偿。收回房屋的权利包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有该房屋并处理、移除乙方在该房屋内的任何财物。甲方损失包括但不限于甲方因乙方违约而发生的实际损失、装修期的租金、该房屋恢复原状的成本、代为乙方履行义务的成本、该房屋空置期间的租金及管理费的损失、甲方预期利益的减少，以及甲方因采取行为减少损失或向乙方追偿而发生的成本、费用、中介费、顾问费、需向第三方支付的服务费、承担的违约金或支付的赔偿、诉讼费、公证费、证据保全或财产保全费用及律师费等。
2015年5月18日，瑞孚和公司与徐伟亮办理了房屋交接手续，后徐伟亮装修商铺后开始营业。
2016年1月28日，瑞孚和公司向徐伟亮发出《催款函》，要求徐伟亮在收到函件之日起七个工作日内缴清履约保证金30446.5元、装修管理费64元、管理费37628.13元、收银机押金1500元、收银机租金4016.67元、电费4968元、推广费12050元，合计90673.3元。
2016年6月27日，瑞孚和公司（甲方）与徐伟亮（乙方）、珂瑞欣公司（丙方）签订《合同权利转让三方协议》，约定：1、甲方同意乙方将《协信星光广场房屋租赁合同》及其相关的附件、补充协议、变更协议等（以下统称租赁合同）项下全部权利义务概括转让给丙方，丙方同意受让并承诺其有受让和履行租赁合同项下权利义务的资质和能力。2、自本协议签署生效后，租赁合同项下所有权利义务即转移至丙方，丙方悉依照租赁合同约定履行义务、享受权利，丙方知晓并同意对乙方所欠全部费用承担连带责任。3、乙方应敦促丙方及时签署本协议，受让租赁合同项下的权利义务，责成丙方完全履行完全履行租赁合同约定的义务。自租赁合同权利义务全部转移至丙方后，乙方即不再履行租赁合同项下的任何权利义务，但自租赁合同权利义务转移至丙方后的一年内，乙方应对丙方因履行租赁合同产生的任何责任承担连带责任。4、三方确认并同意，乙方将权利义务转让至丙方后，乙方已向甲方支付的定金或履约保证金直接转至丙方项下，甲方无需退还乙方任何定金/履约保证金；该部分定金/履约保证金由乙丙双方自行结清处理。同日，瑞孚和公司（甲方）与珂瑞欣公司（乙方）签订《补充协议》，甲乙双方经友好协商，同意改变合作的形式，对原合同进行如下补充和变更：……一、合作方式及期限甲方以其百货经营许可资格及商品销售场所与乙方联合销售约定商品；乙方负责商品供销、经营场所设计、装修、营业员及店铺销售管理，并按补充协议的约定确定双方在合作中的各项权利义务关系。联营合作期：自2016年7月1日至2016年9月30日。……四、收银1、双方确定于合同期内，联营房屋经营业务所产生的营业额统一由甲方收银。……五、联营收益2、联营合作期内乙方向甲方缴纳联营提成收益，月联营收益为联营房屋当月总营业额之18%。……七、联营收益、管理费、其它费用及联营税费的结算与支付1、管理费等其它费用标准仍按原合同标准执行。九、租赁合作期租金的计算自乙方按原合同计租日开始至联营合作起始日前一天，乙方仅向甲方支付提成租金，提成租金按18%计算。十、除以上条款外，原合同关于房屋交付、维修保养、消防安全责任、违约等其他条款不作变更。十一本补充协议是对原合同的补充，与原合同具有同等法律效力，如有与原合同相悖之处，以本补充协议为准。
2016年11月1日，瑞孚和公司向珂瑞欣公司发出《违约告知函》，载明2016年11月1日起，珂瑞欣公司未正常开店营业，截止11月1日欠费总额110676.19元，珂瑞欣公司的行为，属于严重违约。2016年12月13日，瑞孚和公司向珂瑞欣公司发出《律师函》，载明2016年11月1日起，珂瑞欣公司未经同意擅自闭店，属严重违约行为，要求珂瑞欣公司立即恢复营业并支付全部所欠费用。
2016年8月10日，瑞孚和公司与重庆合纵律师事务所签订《民事委托合同》，委托其代理本案诉讼，并支付了律师费13807元。
庭审中，珂瑞欣公司举示视频证据显示双方纠纷发生后，瑞孚和公司自行将涉案商铺上锁。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，原被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方均应按合同约定履行。珂瑞欣公司在未与瑞孚和公司协商一致的情况下擅自停业闭店未再支付租金属于违约，应根据合同约定承担违约责任。瑞孚和公司依据合同约定以违约为由请求解除双方于2015年4月10日签订的《协信星光广场房屋租赁合同》，被告对此亦无异议，本院予以确认。
《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。本案中，珂瑞欣公司自2016年11月1日起擅自闭店未营业，瑞孚和公司已实际控制该店铺并将店铺上锁，至今仍处于空置状态，瑞孚和公司已实际控制但未采取适当措施防止损失的扩大，故本院对租金、管理费、推广宣传费、收银机使用费、电费酌情支持至2017年1月。至于履约保证金，系对双方履行合同义务的保证，现合同已解除，且原告要求被告承担相应的违约责任，故违约金无补缴之必要，对此本院不予支持。关于瑞孚和公司要求被告按照每日0.1%为标准支付拖欠费用滞纳金，本院认为按银行同期贷款利率计算滞纳金为宜，至于起止时间，瑞孚和未举证证明其每笔欠款的具体金额及计算方式，本院酌情以2017年2月1日起算，以欠款金额为基数按照银行同期贷款利率计算至欠款付清时止。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。涉及未维持正常营业义务的，瑞孚和公司要求每日收取相当于届时每日基本租金三倍的违约金至合同解除之日，同时瑞孚和公司请求相当于三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金，本院认为该两项违约金系重复计算，不应重复支持，本院酌情主张提前解约的情形下，全额补交装修期的租金、三个月基本租金及三个月管理费，共计56208元。
至于将商铺恢复原状的计支付原告律师费的诉讼请求，符合双方的合同约定，本院予以支持。
根据《合同权利义务转让三方协议》的约定，徐伟亮将《协信星光广场房屋租赁合同》及相关的附件、补充协议等项下全部权利义务概括转让给珂瑞欣公司，珂瑞欣公司同意对徐伟亮所欠全部费用承担连带责任，徐伟亮在一年内对瑞孚和公司因履行租赁合同产生的任何责任承担连带责任，故对上述债务，徐伟亮与瑞孚和公司互负连带责任。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：
一、解除原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司与被告重庆珂瑞欣商贸有限公司之间的《协信星光广场房屋租赁合同》；
二、被告重庆珂瑞欣商贸有限公司、徐伟亮于本判决生效之日起十日内连带支付原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司基本租金46840元、管理费84782.33元、推广宣传费28550元、收银机使用费8016.67元、提成租金16490.87元、电费3806.44元，共计188486.31元；
三、被告重庆珂瑞欣商贸有限公司、徐伟亮于本判决生效之日起十日内连带支付原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司自2017年2月1日起至上述款项付清时止以欠款金额188486.31元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的滞纳金；
四、被告重庆珂瑞欣商贸有限公司、徐伟亮于本判决生效之日起十日内连带支付原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司违约金56208元；
五、被告重庆珂瑞欣商贸有限公司、徐伟亮于本判决生效之日起十日内连带支付原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司律师费13807元；
六、被告重庆珂瑞欣商贸有限公司、徐伟亮于本判决生效之日起一个月内将重庆市渝中区五一路99号协信星光广场L4层L408号商铺恢复原状；
七，驳回原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取3312元，由被告重庆珂瑞欣商贸有限公司、徐伟亮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 谭宁模
二〇一七年十一月二十九日
书 记 员 蒋 娟