山东省济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0105民初2058号
原告（反诉被告）：李露。
被告（反诉原告）：马赛、王美鑫。
第三人：中国银行股份有限公司济南北园路支行。
代表人：韩向兵。
第三人：山东起点房地产经纪有限公司。
法定代表人：孙守峰。
原告（反诉被告）李露与被告（反诉原告）马赛、被告（反诉原告）王美鑫、第三人中国银行股份有限公司济南北园路支行（以下简称中国银行北园路支行）、第三人山东起点房地产经纪有限公司（以下简称起点房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李露及其委托诉讼代理人尹圆，被告（反诉原告）马赛、被告（反诉原告）王美鑫及其共同委托诉讼代理人韩文远、第三人中国银行北园路支行的委托诉讼代理人杨宝岭到庭参加诉讼。第三人起点房产经纪公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李露向本院提出诉讼请求：1.马赛、王美鑫向李露履行涉案房屋过户义务，向李露交付涉案房屋；2.马赛、王美鑫与中国银行北园路支行协助李露解除涉案房屋的抵押登记手续；3.马赛、王美鑫向李露支付违约金20.764万元；4.诉讼费、保全费、律师费1万元均由马赛、王美鑫承担。诉讼中，李露称其同意向马赛、王美鑫支付涉案房屋剩余购房款69.5万元。事实与理由：2017年3月16日，李露与马赛签订《房屋买卖合同》，约定李露购买马赛名下的济南市某小区某房屋（房产证号为天字第某某某号，以下简称涉案房屋），双方约定李露支付首付款80万元为马赛的涉案房屋解除抵押后，马赛为李露办理涉案房屋产权过户手续，《房屋买卖合同》签订后，李露按约定支付了5万元定金，后又支付了75万元房屋首付款，双方约定在收到涉案房屋首付款当日，马赛负责办理撤押手续，并配合李露履行过户手续。但马赛、王美鑫均已各种理由至今未为李露办理涉案房屋产权过户手续，已严重侵犯了李露的合法权益。现李露特诉至法院，望判如所请。
被告马赛、王美鑫辩称，第一，李露已构成根本违约，房屋买卖合同应当解除。在合同签订时，马赛、王美鑫与李露口头约定，李露需在2017年4月30日之前保证马赛、王美鑫收到尾款69.5万元，如马赛、王美鑫收不到该尾款，李露需自筹20万元支付给马赛、王美鑫，但至今李露仍未向马赛、王美鑫支付，根据合同第十二条第三款约定，李露不按约支付房款的行为已构成根本违约，马赛、王美鑫作为守约方有权解除合同。根据合同法的规定，在李露未先行履行其支付房款的义务之前，马赛、王美鑫有权拒绝李露要求办理产权转移登记手续的义务。另，马赛、王美鑫出售涉案房屋的目的是为了筹钱为孩子购买历下区的学区房，但李露迟迟不履行付款义务导致马赛、王美鑫无法取得房款，以致不能为孩子成功购买历下区的学区房，李露构成根本违约，马赛、王美鑫有权解除合同。第二，马赛、王美鑫并未构成违约，不应当承担违约责任。李露并未在2017年4月30日之前让马赛、王�鑫收到69.5万元，因此马赛、王美鑫有权拒绝协助李露办理产权转移登记手续，马赛、王美鑫不应承担违约责任。第三，本案诉讼费、保全费及律师费均由李露的错误导致，应当由李露承担。
反诉原告马赛、王美鑫向本院提出反诉请求：1.解除马赛与李露签订的《房屋买卖合同》（合同编号：0026847）；2.李露向马赛支付违约金10万元；3.本案的诉讼费均由李露承担。事实与理由：2017年3月16日，马赛与李露在起点房产经纪公司的居间服务下就位于济南市某小区某房屋签订编号为0026847号《房屋买卖合同》，该房屋买卖合同约定马赛将涉案房屋出售给李露，成交价149.5万元，首付款（含定金）80万元，贷款69.5万元。在房屋买卖合同签订时，马赛、王美鑫与李露口头约定，李露需在2017年4月30日之前保证马赛、王美鑫收到尾款69.5万元，如果收不到该尾款，李露需自筹资金20万元支付给马赛、王美鑫，但李露至今未支付。李露已构成根本违约，马赛、王美鑫有权解除合同。
反诉被告李露辩称，在履行房屋买卖合同过程中，李露已经按照合同约定向马赛、王美鑫支付80万元购房款，剩余房款双方约定代涉案房屋办理完毕过户登记，李露用过户到自己名下的涉案房屋办理抵押登记银行放款后直接支付给马赛、王美鑫。李露从未和马赛、王美鑫口头约定要在2017年4月30日前向其支付69.5万元或20万元。
第三人中国银行北园路支行述称，关于李露与马赛、王美鑫之间的房屋买卖合同中国银行北园路支行不清楚。马赛在中国银行北园路支行的贷款已经结清，现涉案房屋已经具备解除抵押权的条件。
第三人起点�产经纪公司未到庭陈述意见亦未提交证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据相关证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2017年3月16日，李露（乙方）与马赛（甲方）签订房屋买卖合同，约定：李露购买马赛名下坐落于济南市天桥区三孔桥街28号鲁能康桥3号楼1-1401室的房屋（以下简称涉案房屋），房产权证号济房权证天字第某某某号，房屋建筑面积105.44平方米，购房定金5万元，房屋总价款为149.5万元。该房屋买卖合同第四条约定：“付款方式：甲乙双方同意使用本条的第2种付款方式：（二）按揭贷款：乙方于待到银行提前还款通知前，将首付房款人民币（大写)捌拾万元整（小写￥800000.00元整）存入甲方指定账户；剩余房款人�币（大写）陆拾玖万伍仟元整（小写￥695000.00元整），在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足；若有尾款，待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后30日内，乙方向甲方结清全部房款。”第十二条违约责任约定：“…2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。…”第十三条其他约定事项：“由于甲方需要80万元进行银行撤押，所以正常首付余额前提下多支付了部分房款，甲方需在收到银行放款当日将多出总房款金额返还给乙方。甲方收到定金，合同生效。上述房屋买卖合同签订后，李露依约向马赛、王美鑫支付定金5万元，又于2017年3月27日向马赛、王美鑫支付购房款75万元，李露向马赛、王美鑫共支付购房款80万元。现涉案房屋尚未过户登记至李露名下，上述房屋买卖合同中约定的按揭贷款69.5万元亦未向马赛或王美鑫支付，涉案房屋现仍由马赛、王美鑫实际控制。
另查明，涉案房屋的所有权人为马赛，且已办理抵押权登记手续，抵押权人为中国银行北园路支行。现已办理网签备案手续，已网签备案至李露名下。诉讼中，马赛与王美鑫称，涉案房屋系两人夫妻关系存续期间�购买，后为了购买房屋两人办理了离婚手续，对涉案房屋买卖合同马赛与王美鑫共同享有权利、共同承担义务；中国银行北园路支行称，马赛已清偿完毕涉案房屋的抵押贷款，现涉案房屋已具备办理抵押登记手续注销的条件。
本案争议的焦点问题为：李露与马赛、王美鑫是否存在违约的问题。关于该焦点问题，李露提交证据如下：1.2017年4月26日信贷业务审批书，证明李露的房屋按揭贷款申请，已于2017年4月26日告知李露审批通过；2.微信截图，证明李露收到了银行贷款审批通过的通知后向马赛、王美鑫发出了短信通知，要求其履行房屋过户义务。马赛、王美鑫对李露提交的2017年4月26日信贷业务审批书真实性有异议，认为该证据为照片打印件且没有经办人签字，且申请数额为100万元存在骗贷的可能性，不应作为证据使用；对微信截�的真实性无异议，但马赛、王美鑫未协助李露办理过户手续的原因是因为李露未按其承诺的向马赛、王美鑫支付15万元或20万元购房款。马赛、王美鑫提交证据如下：1.2017年4月26日王美鑫与起点房产经纪公司工作人员的通话记录，证明起点房产经纪公司知晓李露在2015年4月30日之前支付剩余全部购房款或给付20万元购房款的事实；2.2017年4月26日李露与王美鑫的通话记录，证明李露因个人原因导致首付款提高，从而导致办理贷款手续的时间推迟，李露也认可提前支付购房款的事实，李露曾承诺如果不能给付20万元，可以给付15万元至20万元之间；3.2017年5月11日王美鑫与李露女朋友的母亲的聊天记录，证明李露曾通过其女朋友的母亲与王美鑫沟通，显示因李露一方的原因提供假流水导致北京银行贷款失败，李露给付80万元的首付是其通过向他人筹借取得，不能给付20万元是因为无法再行筹齐；4.2017年5月11日李露与王美鑫通话记录，证明王美鑫多次督促并要求李露支付剩余购房款或者支付20万元，李露也表示无论通过什么途径都要给马赛、王美鑫筹齐至少15万元；5.王美鑫与李露女朋友的微信聊天记录，证明王美鑫督促李露履行相关手续，并于2017年4月5日告知腾空房屋，马赛、王美鑫于2017年4月6日正式腾空涉案房屋；6.王美鑫与起点房产经纪公司工作人员邢闻天的微信聊天记录，证明王美鑫通过起点房产经纪公司通知李露办理相关贷款手续；7.王美鑫与李露的短信聊天记录，证明马赛、王美鑫督促李露支付20万元，且李露在短信聊天记录中表示“我凑的35万元也是这个月到期，时间紧迫我也着急”，从而证明李露有提前支付房款的事实；8.马赛与李露的短信聊天记录，证明马赛、王美鑫不能协助李露办理房屋转移登�手续的原因在于李露违约在先；9.2017年10月16日王美鑫与齐鲁银行客户经理的聊天通话记录，证明李露已将齐鲁银行的贷款审批撤销。李露质证称，对2017年4月26日王美鑫与起点房产经纪公司工作人员的通话记录说话人的真实性无异议，但录音中陈述的内容均是王美鑫自己在讲，不能证明两被告的主张；对2017年4月26日李露与王美鑫的通话记录说话人的真实性无异议，但录音中没有载明李露的首付款是由于政策性原因提高比例，李露是首套房仅需30%的首付款，但由于涉案房屋存在80万元的抵押贷款，因此李露同意首付款支付80万元，李露的首付款不存在提高的事实，相反由于济南市限购政策的出台，马赛、王美鑫购房首付款的比例提高，因此两被告才要求李露提前支付20万元购房款，录音中李露陈述帮马赛、王美鑫借5万元、10万元、15万元、20万元，根据李露个人能力从中选择，并没有承诺向两被告支付15万元至20万元；对2017年5月11日王美鑫与李露女朋友的母亲的聊天记录说话人的真实性无异议，但李露女朋友的母亲是案外人，并未参与房产交易，且其对交易过程并不知情，李露并没有向两被告承诺提前支付多少款项，最后李露筹备了5万元，但导致两被告的不满；对2017年5月11日李露与王美鑫通话记录说话人的真实性无异议，但对证明内容有异议，录音中载明王美鑫给李露说贷款是在2017年4月26日发的，说明两被告是认可李露申请齐鲁银行在此时通过审批的，且该录音只能证明两被告多次催促李露支付购房款，但不能证明李露答应向支付15万元或20万元购房款；对王美鑫与李露女朋友的微信聊天记录的真实性不予认可，且与本案无关；对王美鑫与起点房产经纪公司工作人员邢闻天的微信聊天记录真实性不予认可，且与本案无关，该�明只能证明出现矛盾前王美鑫与起点房产经纪公司针对涉案房屋沟通办理交易的过程；对王美鑫与李露的短信聊天记录的真实性无异议，通过该证据显示两被告首套房比例提高至60%，两被告不能按原计划向卖家支付购房款，要求李露提前支付剩余购房款，但李露并没有承诺向其提前支付20万元购房款；对马赛与李露的短信聊天记录真实性无异议，但与本案无关联性，仅是双方发生的口角；对2017年10月16日王美鑫与齐鲁银行客户经理的聊天通话记录真实性无异议，该证据恰恰证明了李露已经通过了齐鲁银行的贷款审批，且时间是2017年4月，但办理涉案房屋抵押登记的前提是两被告将涉案房屋过户至李露名下，李露才能办理齐鲁银行的抵押登记手续，时间为45天至60天，但因两被告拒绝配合为李露过户，导致李露无法办理抵押登记，无奈只能将贷款材料取回，因此两�告存在违约。中国银行北园路支行对李露及马赛、王美鑫提交的证据真实性无法确定，对证明内容亦无法确定，且认为上述证据与其无关。
对当事人有争议的证据及事实，本院认定如下：对李露提交的2017年4月26日信贷业务审批书及微信截图，证据间相互佐证，且与马赛、王美鑫提交的录音证据载明的内容亦能相互印证，故对其真实性及证明力予以确认。对马赛、王美鑫提交的2017年4月26日王美鑫与起点房产经纪公司工作人员的通话记录、2017年4月26日李露与王美鑫的通话记录、2017年5月11日王美鑫与李露女朋友的母亲的聊天记录、2017年5月11日李露与王美鑫通话记录、王美鑫与李露女朋友的微信聊天记录、王美鑫与起点房产经纪公司工作人员邢闻天的微信聊天记录、王美鑫与李露的短信聊天记录、马赛与李露的短信聊天记录、2017年10�16日王美鑫与齐鲁银行客户经理的聊天通话记录的真实性予以确认，但关于2017年5月11日王美鑫与李露女朋友的母亲的聊天记录及王美鑫与李露女朋友的微信聊天记录因记录对象并非涉案房屋买卖合同当事人，故对其关联性本院不予确认，因马赛、王美鑫提交的上述证据中并未载明李露已明确承诺向其另行支付购房款的确切数额，故对该组证据的证明力，本院难以确认，但该组证据载明了李露确实曾承诺另行筹集部分剩余购房款先行向马赛、王美鑫支付的事实。
本院认为，李露与马赛签订的涉案房屋买卖合同，系双方当事人真实的意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。根据涉案房屋买卖合同约定，李露应向马赛支付购房首付款80万元，其余购房款由李露办理银行按揭贷款进行支付，但双方对银行按揭贷款审批通过后银行发放剩余购房款的最终期限并未进行约定。涉案房屋买卖合同签订后，李露依约向马赛支付了购房首付款80万元，但关于马赛、王美鑫所称李露需在2017年4月30日之前保证其收到尾款69.5万元，如收不到该尾款，李露需自筹20万元向其支付的抗辩意见，马赛、王美鑫均未能提交有效的证据予以证明，且李露对此亦不予认可，故对马赛、王美鑫的该项抗辩意见，本院不予采纳，故马赛应按照合同约定继续履行其相应的义务。诉讼中，当事人对马赛与王美鑫共同享受涉案房屋买卖合同的权利、共同承担相应义务均无异议，故王美鑫亦应继续履行涉案房屋买卖合同中约定的相关义务。关于李露要求马赛、王美鑫履行交付涉案房屋的诉讼请求，因李露亦已同意向马赛、王美鑫支付剩余购房款69.5万元，故李露的该项诉讼请求，符合涉案房屋买卖合同的约定，本院予以支持。关于李露要求马赛、王美鑫与中国银行北园路支行协助解除涉案房屋抵押登记手续，并要求马赛、王美鑫办理产权过户登记手续的诉讼请求，因马赛、王美鑫已结清了涉案房屋的抵押贷款，中国银行北园路支行的抵押权因债权得到实现而随之消灭，从而限制该抵押财产转让的权利瑕疵已经消灭，故李露的上述诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于马赛、王美鑫要求解除与李露房屋买卖合同的反诉请求，于法无据，本院不予支持。关于李露与马赛、王美鑫分别要求对方支付违约金的诉讼请求，首先，马赛、王美鑫要求李露在2017年4月30日之前在剩余购房款中先行支付20万元或者发放完毕购房按揭贷款69.5万元，但该要求并未在双方已签订的房屋买卖合同中明确约定，双方亦未对此另行达成确切的合意；其次，李露确实曾承诺另行筹集部分剩余购房款先行向马赛、王美鑫支付，但对先行支付购房款的数额并未予以明确，导致马赛、王美鑫对此产生理解上的分歧，有欠妥当；再次，马赛、王美鑫主观地认为涉案房屋按揭贷款能够在2017年4月30日之前发放完毕，并主观地认为李露已作出了其所期待的承诺，亦有欠妥当。因此，涉案房屋买卖合同未能继续履行系由于李露与马赛、王美鑫对涉案房屋买卖合同履行过程中所产生的分歧未能及时沟通并磋商所致，故对李露要求马赛、王美鑫支付违约金20.764万元及律师费1万元的诉讼请求，以及马赛、王美鑫要求李露支付违约金10万的反诉请求，本院均不予以支持。因本案纠纷的产生，系由于马赛、王美鑫先行提出变更合同约定所致，故本案的案件受理费、财产保全费应由马赛、王美鑫承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国担保法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告马赛、被告王美鑫于本判决生效之日起10日内办理坐落于济南市天桥区三孔桥街28号鲁能康桥3号楼1-1401室房屋的抵押登记的注销手续，第三人中国银行股份有限公司济南北园路支行予以协助；
二、被告马赛、被告王美鑫于上述房产抵押登记手续注销之日起10日内协助原告李露办理将坐落于济南市天桥区三孔桥街28号鲁能康桥3号楼1-1401室房屋过户至原告李露名下的产权登记手续，原告李露予以协助；
三、原告李露于本判决生效之日起30日内向被告马赛、被告王美鑫支付剩余购房款共计69.5万元，被告马赛、被告王美鑫于收到上述剩余购房款69.5万元同日将坐落于济南市天桥区三孔桥街28号鲁能康桥3号楼1-1401室的房屋腾交给原告李露；
四、驳回原告李露的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告马赛、反诉原告王美鑫的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4560元，财产保全费5000元，合计9560元，由被告马赛、被告王美鑫负担，反诉案件受理费9120元，由反诉原告马赛、反诉原�王美鑫负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 王 善
人民陪审员 陈蔚林
人民陪审员 滕秀芝
二〇一八年三月十二日
书 记 员 郝慧明