重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）碚法民初字第06713号
原告重庆北温泉九号物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区金华路369号，组织机构代码76590761—6。
法定代表人陈庆霞，该公司董事长。
委托代理人杨安明，男，该公司员工。
委托代理人谭婷婷，女，该公司员工。
被告饶亚丁，男，汉族，1952年5月30日出生，城镇居民，住重庆市北碚区。
被告胡友珍，女，汉族，1958年12月4日出生，城镇居民，户籍所在地重庆市北碚区。
被告饶卉，女，汉族，1980年5月18日出生，城镇居民，户籍所在地重庆市北碚区。
委托代理人饶亚丁，饶卉之父。
原告重庆北温泉九号物业管理有限公司（以下简称九号物业）诉被告饶亚丁、胡友珍、饶卉物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月15日立案受理后，依法由审判员邹焱适用简易程序于2014年11月5日公开开庭进行了审理。原告九号物业的委托代理人杨安明、谭婷婷，被告饶卉的委托代理人即被告饶亚丁，被告胡友珍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告九号物业诉称：原告系从事物业管理服务的企业，被告系xxx小区业主。2006年11月15日，原告与xxx小区的开发商重庆众长房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，按合同约定，业主应按季度向原告缴纳物业服务费。合同签订后，原告按合同内容进行了履行，但被告未按约定支付应缴物业管理费用。经多次催收未果，故起诉来院请求判令被告立即给付2013年4月1日至2014年8月31日的物业管理费5032元，水电公摊费237.8元。
被告饶亚丁、饶卉、胡友珍辩称：欠缴物业管理费属实。没有缴费的理由是1、小区管理混乱，乱搭乱建现象普遍存在；2、同一个小区同一类型房屋存在两个不同的收费标准；3、作为业主，未与物业公司签订物业服务合同；4、小区九年无业委会。
经审理查明：2009年9月1日，重庆众长房地产开发有限公司作为甲方，与原告九号物业就xxx小区签订了《前期物业服务合同》，主要约定：重庆众长房地产开发有限公司委托九号物业对xxx小区实施物业管理服务；九号物业提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主和物业使用人；本合同的效力适用于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。物业管理服务具体收费标准：高层住宅按1元／月／平方米，花园洋房按2元／月／平方米，商业物业3元／月／平方米，幼儿园2元／月／平方米收取。上述约定服务费标准包含电梯日常维护费用。物业管理服务费中未计入的共设施设备（如：电梯、水泵、公用车库、楼道灯、绿化用水等）运行能耗费用，由全体业主1068户据实均摊，按月结算。物业管理服务费自商品房销售合同约定的房屋交付时间开始计算，房屋交付时业主预缴三个月物业管理服务费，之后每月1日预缴当月物业管理服务费。重庆市北碚区物价局检查所对该小区的收费标准进行了监督，物业公司将收费标准在小区内进行了公示。合同签订后，原告正式为xxx小区提供物业管理服务至今。重庆市众长房地产开发有限公司制定了《北温泉九号·『森邻海』临时管理规约》，该规约第二条：物业买受人与重庆众长房地产开发有限公司（以下简称开发商）签订物业买卖合同时，应对本规约予以签字承诺，表示认可本规约的内容。开发商与重庆北温泉九号物业管理公司有限公司（以下简称物业公司）签订的前期物业服务合同中涉及业主利益的规定，应当以本规约为准。第三条：本规约对全体业主及物业使用人均有约束力。第三十一条：在业主大会成立之前，业主同意由建设单位在物业管理中代行业主大会的以下职责：1、制定临时管理规约；2、选聘物业公司，签订《前期物业服务合同》；3、决定专项维修资金使用、续筹方案并监督实施；4、制订物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。第三十五条：本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式。根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算），高层住宅按1元／月／平方米，花园洋房按2元／月／平方米，商业物业3元／月／平方米，幼儿园2元／月／平方米收取。第三十八条：业主同意自物业交付使用之日起（即房屋买卖合同中约定的交付日期）承担其所拥有物业的全额服务费用或服务资金。物业服务费用或服务资金按月交纳，各业主应在每月前十日内履行交费义务。业主接房时一次性预交三个月物业服务费，如有欠费及滞纳金应履行交费义务补交。
还查明：被告系位于重庆市北碚区xxx小区业主，房屋建筑面积148.02㎡。2011年4月7日被告饶亚丁作为买受人在承诺书上签字。2013年4月至2014年8月期间的物业管理服务费、水电公摊费，被告一直拖欠未交纳，原告多次书面催收未果，故起诉来院。
上述事实，有《前期物业服务合同》、《北温泉九号·『森邻海』临时管理规约》、承诺书、北温泉九号小区物业管理服务收费公示表、告知函以及原被告的当庭陈述等证据载卷为据，足以认定。
本院认为：原告与重庆众长房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案被告系xxx区的业主，原告与重庆众长房地产开发有限公司签订的物业服务合同对xxx小区的全体业主具有约束力。
根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”的规定，原告从2009年9月起至今为xxx小区提供物业管理服务，而被告未缴纳2013年4月至2014年8月期间的物业管理服务费，公摊水电费，故原告起诉要求被告支付2013年4月至2014年8月期间的物业管理服务费，公摊水电费的诉讼请求成立，本院予以支持。根据原告与重庆众长房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定，物业服务费收费标准，花园洋房按建筑面积2元／月／平方米收取，公摊水电费由全小区1068户据实分摊。因此，被告应向原告支付2013年4月至2014年8月期间的物业管理服务费为5032元（2元／平方米×148.02平方米×17个月），公摊水电费为237.8元。对被告提出小区存在乱搭乱建现象，物管未尽管理职责的辩称，因物业公司对乱搭乱建现象无查处、拆除以及处罚的法定权限及职责，故本院对被告该辩称不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条之规定，判决如下：
由被告饶亚丁、胡友珍、饶卉于本判决生效之日起五日内支付原告重庆北温泉九号物业管理有限公司从2013年4月至2014年8月期间的物业管理服务费为5032元，公摊水电费为237.8元，共计5269.8元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元，由被告饶亚丁、胡友珍、饶卉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，在收到缴费通知后七日内未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。
审判员 邹 焱
二〇一四年十一月二十四日
书记员 段伶佳