江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终5849号
上诉人（原审原告）：南京市江宁区乐万家水产养殖中心，住所地在南京市江宁区禄口街道张桥社区北庄自然村下四河。
经营者：查贵祥，男，1961年11月3日生，汉族，住南京市建邺区。
委托诉讼代理人：张庆祥，江苏苏豪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张超伟，江苏苏豪律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：施国平，男，1955年6月24日生，汉族，住南京市鼓楼区。
被上诉人（原审被告）：马丽丽，女，1957年11月8日生，回族，住南京市鼓楼区。
被上诉人（原审被告）：刘思薇，女，1985年8月23日生，汉族，住南京市玄武区。
以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：金向煜，江苏振泽律师事务所律师。
以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：徐洁，江苏振泽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张桂芳，女，1954年9月25日生，汉族，住南京市建邺区。
被上诉人（原审被告）：南京祥羽种植专业合作社，住所地在南京市江宁区禄口街道张桥社区。
法定代表人：郭祥，该合作社理事长。
委托诉讼代理人：张桂芳，自然情况同上。
上诉人南京市江宁区乐万家水产养殖中心（以下简称乐万家养殖中心）因与被上诉人施国平、马丽丽、刘思薇、南京祥羽种植专业合作社（以下简称祥羽合作社）、张桂芳执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初2409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人乐万家养殖中心上诉请求：撤销一审判决，依法支持上诉人一审诉讼请求，被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：（一）上诉人受让涉案养殖基地及经营性用房、相关设施等合法有效；（二）上诉人受让涉案养殖基地符合市场交易规则，属于善意第三人；（三）上诉人系从银行贷款470万元购买农庄的资产；（四）被上诉人张桂芳、郭祥是完全可以代表祥羽合作社转卖案涉养殖基地，其出售资产也是曾经经过另一被上诉人邱金宝先生的认可和同意的；（五）上诉人是从张桥社区取得的土地的流转使用权。
被上诉人施国平、马丽丽、刘思薇辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人受让涉案财产并非善意。
被上诉人祥羽合作社、张桂芳辩称：其没有意见。
乐万家养殖中心一审请求：1、判令立即停止对江宁区禄口街道张桥社区北庄自然村下四河场地的房屋及设施（地上建筑物和附属物）的强制执行；2、判令撤销（2017）苏0115执异9号执行裁定书。
一审法院认定事实：
2016年7月4日，一审法院立案受理了施国平、马丽丽与祥羽合作社、张桂芳、第三人刘思薇民间借贷纠纷案。2016年7月21日，一审法院作出（2016）苏0115民初8018号民事裁定，查封江宁区禄口街道张桥社区祥羽合作社场区内的房屋2栋，并张贴封条。另，一审法院还裁定禁止祥羽合作社办理注销登记、变更手续，该裁定2016年8月11日送达给南京市江宁区市场监督管理局。2016年10月12日，一审法院作出了（2016）苏0115民初8018号民事调解书，各方当事人达成协议：一、张桂芳、施国平及马丽丽返还刘思薇借款本金160万元并承担逾期利息（以160万元为基数自2016年6月1日起按年利率24%的标准计算至给付之日止），于2016年10月20日前付清；二、祥羽合作社对张桂芳、施国平及马丽丽的上述第一项债务承担连带清偿责任；三、刘思薇有权对施国平名下的位于南京市鼓楼区汉北街8号17幢604室的房屋就拍卖、变卖所得价款优先受偿；四、施国平、马丽丽在向刘思薇偿还上述第一项债务后，可就全额向张桂芳、祥羽合作社追偿；五、张桂芳、祥羽合作社向施国平、马丽丽支付报酬2.8605万元、律师费2.5万元并返还代为垫付的利息7.2万元，共计12.5605万元，于2016年10月20日前付清；六、张桂芳、祥羽合作社返还施国平、马丽丽借款3万元，并承担逾期利息（以3万元为基数自2016年7月1日起按年利率6%的标准计算至给付之日止）。上述调解书发生法律效力后，祥羽合作社、张桂芳未履行义务。2016年10月28日，施国平、马丽丽就履行（2016）苏0115民初8018号民事调解书确定的义务，与刘思薇签订1份《和解协议》，约定施国平、马丽丽于同年10月29日前返还借款本金160万元及利息12.3072万元。当日，施国平、马丽丽通过中国建设银行向刘思薇银行卡汇入172.3072万元。2016年11月18日，施国平、马丽丽依据（2016）苏0115民初8018号民事调解书第四、五、六项，向一审法院申请执行，一审法院立案执行，执行案号为（2016）苏0115执5601号。2016年12月5日，一审法院作出（2016）苏0115执5601号民事裁定，查封祥羽合作社名下位于南京市江宁区禄口街道张桥社区场地内的房屋、建筑等所有设施，并张贴封条。乐万家养殖中心向一审法院提出异议。2017年1月19日，一审法院作出（2017）苏0115执异9号执行裁定，裁定：驳回乐万家养殖中心的异议请求。乐万家养殖中心不服前述裁定向一审法院提起本案诉讼。
另查明，2009年4月8日，张桂芳、郭祥与南京市江宁区禄口街道张桥社区村民委员会（以下简称张桥社区）签订《张桥社区建设用地流转合同（一）》、《张桥社区企业管理合同（二）》，张桥社区将位于南京市江宁区禄口街道张桥社区村北庄自然村下四河270亩水面流转给张桂芳、郭祥从事农业养殖、种植生产经营。2016年7月16日，经张桥社区同意，张桂芳、郭祥将其承租的张桥社区的270亩土地流转给朱秋实、沈娟承租。2016年8月25日，经张桥社区同意，朱秋实、沈娟将从张桂芳、郭祥流转来的270亩土地流转给查贵祥承租。2016年8月，转让方郭祥、张桂芳（甲方）与顶让方查贵祥（乙方）签订《转让协议》1份，约定，甲方同意将位于南京市江宁区禄口街道张桥社区北庄祥羽山庄（南京江宁区祥旺农业开发中心，南京市祥羽种植专业合作社）及所有附属设施转让给乙方；乙方购买甲方农庄合计转让金为755万元，农庄转让给乙方后，乙方同意代替甲方向张桥社区履行现有土地租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳该合同所约定的应由甲方交纳的租赁费及其他水电费用等；转让后农庄现有的装修、装饰归乙方所有；甲方现有物品清单及购买价格：1、砖混结构房屋5栋合计3600平方米，565万元；2、鱼塘40亩，20万元；3、鱼3万斤，30万；4、苗木3500棵，20万元；5、水泥道路两条，10万；6、网球场一个，10万；7、篮球场一个，10万；8、鱼塘中间小亭子两个，5万；9、鱼塘周围道路，5万；10、鱼塘排水系统，2万；11、酒店餐桌50张，5万……19、五栋砖混结构的屋子护坡，2万；20、化粪池，1万；21、排水系统，5万；22、消防，5万……26、三栋木屋，10万……31、栅栏，2万；32、农庄围墙，5万；33、大门头，1万；34、桥，5万；35、电动门5万；36、所有酒店碗筷，2万；37、现有农作物，1万；38、儿童娱乐设施，1万。办理完土地转租协议支付700万元，办理完祥旺农业开发中心转让支付25万元，剩余30万元半年后支付；对于张桂芳、郭祥与沈娟、朱秋实签订的在这份协议之前签订的所有协议查贵祥均不认可（之前所签订的所有协议都作废，由郭祥、张桂芳自行妥善处理）；等。2016年8月25日，郭祥出具收条1份，载明收到查贵祥祥羽祥旺转让费柒佰万元整。2016年8月26日，郭祥出具收条1份，载明收到查贵祥本票贰拾万元整。同日，张桂芳出具收条1份，载明今收到查贵祥人民币伍万元正。
再查明，乐万家养殖中心另向一审法院提起（2017）苏0115民初1722号诉讼，该案审理中祥羽合作社、张桂芳陈述：自张桥社区流转的位于南京市江宁区禄口街道张桥社区村北庄自然村下四河270亩土地均属于集体土地，土地和水面上的房屋、构筑物、附属设施等均是由祥羽合作社建设，建设时仅需要张桥社区同意，未办理建设审批手续。审理中，各方就前述房屋、构筑物、附属设施是否办理建设审批手续均未提交证据。
一审法院认为，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，一审法院于2016年7月21日查封的祥羽合作社场区内的房屋2栋以及2016年12月5日查封的祥羽合作社场地内的房屋、建筑，属于需要办理过户登记的不动产，而现无证据证实张桥社区祥羽合作社场地内的房屋、建筑办理了建设审批手续，更无证据证实张桥社区祥羽合作社场地内的房屋、建筑依法进行了登记。乐万家养殖中心的经营者查贵祥在与郭祥、张桂芳签订《转让协议》时应当知道房屋、建筑未依法登记，仍受让房屋、建筑，不属于善意第三人，且并未支付全部价款，乐万家养殖中心对张桥社区祥羽合作社场地内的房屋、建筑不享有足以排除强制执行的民事权益，故对乐万家养殖中心的诉讼请求一审法院不予支持。关于乐万家养殖中心对（2016）苏0115民初8018号民事调解书持有疑义以及施国平、马丽丽不具有申请执行人主体资格的意见，非执行异议之诉案件审理范围，本案不予理涉。刘思薇、祥羽合作社、张桂芳经一审法院传唤，无正当理由未到庭，可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，缺席判决如下：
驳回南京市江宁区乐万家水产养殖中心的诉讼请求。
一审案件受理费13800元，由乐万家养殖中心负担。
本院二审期间，乐万家养殖中心提交了南京创特贸易有限公司营业执照、《公司章程》、《股东大会决议》、《信贷合同审批表》、《银行承兑合同》、2016年6月1日郭祥出具给邱金宝的《委托书》和郭祥、张桂芳、陈为满与邱金宝、戴红珠签订的《合同书》。张桂芳、郭祥、朱秋实、沈娟自愿放弃租赁权《承诺书》以证明郭祥、张桂芳有权处分涉案农庄，其购买涉案农庄也系善意，且已取得了土地租赁权。
对于一审查明的事实，乐万家养殖中心认为张桂芳并未收到一审法院的保全材料，且涉案农庄的土地归张桥社区所有。
本院认为：
本案中，施国平、马丽丽对张桂芳、祥羽合作社享有债权，一审法院依其申请查封了江宁区禄口街道张桥社区祥羽合作社场区内的房屋2栋，同时还裁定禁止祥羽合作社办理注销登记、变更手续。后虽郭祥、张桂芳与查贵祥签订《转让协议》1份，将涉案农庄及所有附属设施转让给了查贵祥，但由于一审法院查封在先，故该协议中关于该2栋房屋的转让部分应为无效。
由于禁止办理注销登记、变更手续并不具有禁止当事人处分其名下财产的法律效力，且祥羽合作社转让涉案农庄时已依合同约定取得了相应价款，现也无证据表明该价款明显与正常市场交易价格不符。故涉案《转让协议》中除涉案2栋房屋外的其余部分应为有效。
本案中，上诉人乐万家养殖中心依据涉案《转让协议》已支付了大部分价款，占有使用了涉案农庄，并从张桥社区取得了涉案土地的租赁权，虽有30万余款尚未支付，但并非因其自身因素导致，且其已将剩余价款交付执行，故本院认为，乐万家养殖中心对涉案江宁区禄口街道张桥社区北庄自然村下四河场地的房屋及设施（涉案2栋房屋除外）享有权利能够排除执行。
综上所述，上诉人乐万家养殖中心的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款第二项规定，判决如下：
一、撤销江苏省南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初2409号民事判决；
二、撤销江苏省南京市江宁区人民法院（2017）苏0115执异9号执行裁定；
三、继续对（2016）苏0115民初8018号民事裁定查封的2栋房屋的强制执行；
四、停止对江宁区禄口街道张桥社区北庄自然村下四河场地其余房屋及设施的强制执行。
一审案件受理费13800元，由乐万家养殖中心负担6900元，祥羽合作社、张桂芳负担6900元。二审案件受理费13800元，由乐万家养殖中心负担6900元，祥羽合作社、张桂芳负担6900元。
本判决为终审判决。
审判长 王劲松
审判员 郑 慧
审判员 龚 震
二〇一七年九月二十八日
书记员 倪 辉