上海市长宁区人民法院
行 政 判 决 书
（2015）长行初字第167号
原告赵天申，男，1942年10月17日生，汉族，住上海市闵行区。委托代理人杨建芬，女，1951年2月8日生，汉族，住上海市长宁区。委托代理人潘美琴，上海现未来律师事务所律师。被告上海市长宁区住房保障和房屋管理局，住所地上海市长宁区。法定代表人唐如康，职务局长。委托代理人张承清，男。委托代理人牟开宇，男。委托代理人龚爱国，上海市君悦律师事务所律师。原告赵天申要求撤销被告上海市长宁区住房保障和房屋管理局(以下简称：长宁房管局)与其签订的房屋征收补偿协议一案，向本院提起行政诉讼，本院于2015年12月30日立案后，依法向被告送达起诉状副本、应诉通知书及举证通知书。本院依法组成合议庭，于2016年2月19日、3月2日、3月14日公开开庭审理了本案。原告赵天申及其委托代理人潘美琴、杨建芬，被告长宁房管局的委托代理人牟开宇、龚爱国到庭参加诉讼。被告长宁房管局的副局长张承清作为行政机关负责人出庭应诉。本案现已审理终结。被告长宁房管局(甲方)于2013年11月30日与原告赵天申(乙方)签订房屋坐落为长宁区天山路XXX弄XXX号三层，征收编号为06-063的《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》。原告赵天申诉称，原告系本市长宁区天山路XXX弄XXX号三层房屋的所有权人，原告与被告于2013年11月30日签订了征收补偿协议。由于天山路XXX弄113地块征收补偿方案第九条规定，安置�本市闵行区繁兴路XXX弄九韵小区系商品房，但是根据上海市发改委、上海市房管局的政府信息公开答复书称繁兴路XXX弄九韵小区为市政府重大工程配套商品房项目，该房屋是为市中心旧区改建动迁居民安置所用。又依据《上海市动迁安置房管理办法》第二条之规定，本法所称的动迁安置房，是指政府组织实施，提供优惠政策，明确建设标准，限定供应价格，用于本市重大工程、旧城区改建等项目居民安置的保障性安居用房。但被告却把系争房屋擅自以“二手商品房”卖给原告，而不是依法应当按“配套商品房”置换，剥夺了原告依法应当享有的动迁保障房优惠政策，严重违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征收与补偿条例》)第二条，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收人给予公平补偿。被告又违反了《上海市�套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》第二条、第二十条、第二十一条、第二十三条、第二十五条、第二十七条、第二十八条之规定，虽经原告多次要求被告纠正其违法行为，但至今未果。综上，被告违法使用产权置换安置房的行政行为严重侵犯了原告的合法补偿权益，故原告诉至法院，请求撤销被告长宁房管局于2013年11月30日与原告赵天申签订的房屋坐落为长宁区天山路XXX弄XXX号三层的《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》。被告长宁房管局辩称，被告认为系争协议签订的主体适格，程序合法有效，是签约双方的真实意思表示，未侵害原告的利益。原告提出本市闵行区繁兴路XXX弄房屋由被告改变了房屋性质的主张，被告认为房屋性质以房地产登记为准，被告提供的产权证明足以证明繁兴路XXX弄安置房是商品房而不是配套商品房，不存在被告擅自变更房屋性质的说法。综上，系争征收补偿协议，认定事实清楚、适用法律正确、执法程序合法，故请求法院驳回原告诉请。被告长宁房管局向本院提供了下述证据材料及规范性文件：第一组：《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(以下简称《实施细则》)第二十三条、第二十六条，《征收与补偿条例》第十九条、第二十一条，关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干具体问题的意见等，证明被告具有签订系争征收补偿协议的职权依据、适用法律；第二组：房屋征收决定、天山路XXX弄113地块征收补偿方案、基地选房办法、估价机构营业执照、估价机构资质证书、征收事务所营业执照、被征收房屋房地产权证、户口簿、估价机构公告、居住房屋评估均价函、评估分户报告单及送达回证、房屋征收与补偿告知单、安置房房地产权证及评估价格清�、青浦区华新镇凤丹路360弄房地产权证、签约期公告、补偿协议生效公告、房屋征收补偿协议，证明系争征收补偿协议的认定事实清楚，执法程序正确。经庭审质证，原告赵天申对被告的职权依据没有异议，对签约期公告有异议，认为实际签约期限为66日；对补偿方案第九条规定闵行区繁兴路XXX弄为商品房有异议；对其他证据没有异议。原告赵天申为证明其主张，向本院提供了如下证据材料：1、天山路XXX弄113地块房屋征收补偿方案、基地选房办法，证明被告做出房屋补偿方案，将繁兴路XXX弄产权调换房屋设定为“普通商品房”区别于其他“配套商品房”，且选择基地提供的产权调换房屋没有30%价格补贴(被征收房屋补偿金额)；2、繁兴路XXX弄房屋征收补偿公示价格，证明繁兴路房屋征收基地公示价格；3、房屋征收补偿协议，证明原告与被告签订了房屋征收补偿协议，并选择繁兴路XXX弄房屋作为产权调换房屋；4、房地产登记簿，证明天山路XXX弄拆迁基地的繁兴路安置房是2008年6月13日被告登记买入，共计524套；5、2014年7月16日上海市发改委政府信息公开申请答复书、沪发改城(2003)19号文、2014年8月1日上海市房管局政府信息公开申请答复书、沪建计(2003)2号文，证明上海市各个职能部门回复发文证明：闵行区繁兴路XXX弄为重大工程配套商品房，用于动迁安置等批文和答复；6、《上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》、《上海市重大工程配套商品房供应的实施意见和操作办法(试行)》、《上海市动迁安置房管理办法》，证明配套商品房是保障性住房，与一般商品房在建设、供应上有很大的区别和诸多法律和政策上的特殊要求，且曾在2005年规定供应限定价3,500元/平方米；7、《房产之窗：重大工程配套商品房项目公示�、政务新闻、2003年上海年鉴，证明繁兴路XXX弄为市政府重大配套商品房建设项目；8、项目基本信息、繁兴路XXX弄九韵公司房产证产调、预售许可证，政府信息公开答复书及长宁区动迁繁兴路XXX弄房源清单和批文、定向供应协议，证明繁兴路XXX弄房屋从2004年起在长宁区相关动迁项目中均作为配套商品房进行安置动迁居民；9、征收补偿方案第九条、安居客网站网页、搜房网网站网页、《长宁区天山路XXX弄XXX号地块安置房源价格和市场商品房价格分析表2013-2014》，证明繁兴路安置房价格明显虚高，并且扣除原告应得的购房补助30%非常不合理；10、《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》，证明如果是非一般商品房，不适用一般房地产评估机构的评估；11、建房[2011]77号文，证明按照规定必须出具整体评估报告和分户评估报告，并赋予被征收人复估和鉴定的权利；12、天山路XXX弄补偿方案选页、配套商品房供应单，证明繁兴路XXX弄办理产证时需要提供配套商品房必需的证明；13、繁兴路XXX弄XXX号XXX室信息、常住人口登记调查、长宁区98街坊地块拆迁方案，证明登记在被告名下的524套房屋中，2008年有些房屋曾安置长宁区98街坊居民，且实行价格交换方式获取房屋；14、《上海市大型居住社区动迁安置房源定价管理暂行办法》，证明上海市对市重大工程实施建房、供应价格统一定价，由市审价小组确定，开发商和区县政府部门无权定价，且根据规定不能进行私下买卖，只能依规获批后签订供应协议，如果建房和供应产生差价需要上缴市府统一专户管理；15、天山路XXX弄被征收人房屋公示信息、繁兴路XXX弄XXX号XXX室房地产登记簿，证明天山路XXX弄动迁居民，将在被告登记的524套房屋中进行办理转让登记时，登记为“买卖”而非“交换”；16、房地产管理法(节选)、《城市房地产转让管理规定》，证明依据法律的第四十一条规定，房地产转让依法应当签订书面转让合同；17、信访书面答复意见书，证明2013年11月至2015年3月，相当长时间无法办理产证，且被征收人从未告知或者与房屋所有人签订过转让合同进行买卖；18、调查笔录，证明选择繁兴路XXX弄产权调换房的天山路XXX弄房屋被征收人，在办理产证时没有签订房屋买卖合同，并且被动迁组告知，不能将供应单交给房地产交易中心；19、居民房屋基本情况公示、发票、商品房出售合同，证明天山路XXX弄动迁居民，在选择产权调换房与售卖方依法签署了动迁安置对象的房屋出售合同并开具了规范的不动产发票；20、天山路XX街坊拆迁补偿安置协议、上海市房地产登记簿，证明天山路XX街坊拆迁项目，2008年98街坊1715弄拆迁房屋的补偿价格和系争登记在被告名下的繁兴路XXX弄524套房屋的安置价格和具体安置房屋门牌号和登记日期；21、数据对比表，证明本案的旧房低价、置换房高价的评估价差不成正比，严重损害了申请人的实体补偿权益；22、网上房地产网页，证明繁兴路XXX弄房屋开发商大产证也未登记“配套商品房”，但在动迁安置户进行登记转让时标注“配套商品房”；23、工商登记信息，证明九韵公司实际是上海市国资委控股的子公司出资成立的；24、长宁区敦惠坊基地评估均价公示，证明保障型动迁房屋的供应对象只能是被动迁人，价格只能是政府的指导价；25、繁兴路XXX弄XXX号XXX室房地产登记簿，证明该房屋虽然为动迁房，但却可以商业贷款买卖。经庭审质证，被告认为原告提供的证据与本案无关，无法证明繁兴路XXX弄524套房屋为配套商品房。依据原、被告的质证和辩论意见及当庭陈述，本院对当事人提供的证据作如下认定：被告长宁房管局提交的证据与本案事实相关联，且合法，真实，本院予以采信，原告提供的证据，无法证明其主张，本院不予采信。本院根据上述有效证据，确认以下事实：原告赵天申为本市长宁区天山路XXX弄XXX号三层的房屋所有权人，房屋建筑面积28.38平方米，房屋类型旧里。该户共有在册户口二人，即户主赵天申、妻翁爱娟。因长宁区天山路XXX弄(113地块)旧改的公共利益需要，上海市长宁区人民政府于2013年10月24日作出长府房征[2013]16号房屋征收决定，并确定房屋征收范围，公布征收补偿方案。系争房屋位于征收范围内。被告长宁房管局作为房屋征收部门委托上海市长宁第一房屋征收服务事务所有限公司(以下简称第一征收事务所)具体承担房屋征收补偿工作。该地块签约期限为60天，从2013年11月21日至2014年1月19日。截止2013年11月30日，该征收�地签约率为93.1%,超过85%生效比例。2013年10月29日，上海东洲房地产估价有限公司作为房屋征收评估单位对该地块房屋征收范围内居住房屋的平均单价进行评估，评估均价为人民币(币种下同)27,900元/平方米，并予以公告。又经评估，系争房屋房地产单价为25,877元/平方米，因低于评估均价，故对该户房屋房地产单价按27,900元/平方米计，长宁房管局已向该户送达分户评估报告。2013年11月30日，原告与被告、第一征收事务所签订征收补偿协议。该协议约定，本市长宁区天山路XXX弄XXX号三层，房屋类型旧里，房屋性质私房，房屋用途居住，建筑面积28.38平方米。房屋征收价格补贴系数为0.30，套型面积补贴为建筑面积15平方米。原告户房屋评估价格为791,802.00元(计算公式：27,900×28.38)；套型面积补贴为418,500.00元(计算公式：27,900×15)；价格补贴为237,540.60元(计算公式：27,900×0.3×28.38)，合计1,447,842.60元(计算公式：791,802.00+418,500.00+237,540.60)。被征收房屋装潢补贴为14,190.00元。原告户选择房屋产权调换，即闵行区繁兴路XXX弄XXX号XXX室(实测面积)，建筑面积95.68平方米，房屋单价17,018元，房屋总价1,628,282.24元，房屋产权调换差价为180,439.64元，由原告户向被告支付。协议另约定搬迁费、借房补贴、面积奖等其他各类补贴、奖励费用合计504,500.00元。该协议已全部履行完毕。原告现以安置房繁兴路XXX弄应为配套商品房为由，提起本案诉讼。本院认为，根据《实施细则》第二十三条规定，房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。被征收人以房地产权证载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。本案查明的事实表明：本市长宁区人民政府决定对被征收房屋所在的天山路XXX弄旧改地块进行征收，被告长宁房管局系房屋征收部门，具有签订系争征收补偿协议的职权依据。该地块签约期限为自2013年11月21日至2014年1月19日止，至2013年11月30日，该征收基地签约率超过85%，符合约定的生效条件。被告、第一征收事务所在签约期限内与作为被征收房屋所有权人的原告签订系争征收补偿协议，执法程序正确。本案的争议焦点在于被告认定安置房繁兴路XXX弄为商品房的认定事实是否正确。本院认为，从本案查明事实看，天山路XXX弄基地征收补偿方案第九条明确规定，本基地产权调换房源：配套商品房为青浦华新、松江泗泾、闵行浦江、嘉定江桥星火等，商品房为长宁区天山路88弄、闵行区繁兴�XXX弄。该方案中已经保障了被征收人对配套商品房、商品房的自由选择权。且安置房的价格清单均在征收基地张贴公示。原告作为被征收人根据该基地征收补偿方案自愿选择房屋产权调换的补偿方式，选择繁兴路XXX弄的一套房屋作为安置房，该协议系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，应认定为有效。被告根据《实施细则》第二十八条、该基地征收补偿方案、相应文件计算被征收房屋建筑面积、价值补偿款、装潢补偿款及其他各类补贴、奖励费用，与原告签订房屋征收补偿协议，对该户计户征收及补偿完毕，协议内容符合法律法规规定。原告以被征收房屋应为配套商品房而要求撤销协议的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告赵天申的诉讼请求。案件受理费人民币50元，由原告赵天申负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 卢建华
审 判 员 唐雪琴
人民陪审员 乐嘉勤
二〇一六年三月三十日
书 记 员 王秉磊
附：相关法律条文
《中华人民共和国行政诉讼法》
第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。