河南省洛阳市中级人民法院民事�决书（2017）豫03民终4361号上诉人（原审原告）：李改霞，女，汉族。委托诉讼代理人：魏书雨、陈晓茹，河南中冶律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳亚威置业集团有限公司。住所地：洛阳市西工区九都路**号亚威金港商务中心**楼。法定代表人：郑德超，该公司董事长。委托诉讼代理人：邢亚林，河南仕起律师事务所律师。原审第三人：安信，男，汉族。原审第三人：苟慧玲，女，汉族。上诉人李改霞因与被上诉人洛阳亚威置业集团有限公司（以下简称洛阳亚威公司）、原审第三人安信、苟慧玲案外人执行异议之诉纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2016）豫0305民初4475号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已�理终结。李改霞上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。一、二审诉讼费由被上诉人及原审第三人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。上诉人与苟慧玲之间签订的房屋买卖合同没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，应该受到法律的保护，该合同也不存在一审法院认为的瑕疵，买卖的意图很明显，即使有瑕疵，买卖双方也可以在后续履行中另行协商解决。二、一审法院认为符合办理房产过户的起始时间为2008年8月29日，房产过户需要准备的资料之一就是房产证，房产证是2××0年7月6日办理的，能过户的时间应为2015年7月6日，但该房产于2015年4月22日被一审法院查封，致使达到过户条件后也无法过户。退一步讲，即使是按一审法院认定的2008年8月28日达到过户时间，但因为安信、苟慧玲常年找不到人，与其电话沟通多次，�是承诺过一段时间就去配合过户，但苟慧玲违背诚实信用原则至今未和上诉人见面配合过户。三、一审法院在认定支付房款方面存在认定事实错误。一审时上诉人申请证人出庭作证，该证人证言属于直接证据、原始证据，即使证人证言的证明力较弱，但原审第三人未出庭答辩或反驳，是对自己诉讼权利的放弃，被上诉人也未提交证据予以反驳，该证人证言应作为认定本案事实的依据。四、上诉人为善意第三人，与苟慧玲之间的房屋买卖合同没有恶意损害第三人的合法权益，应支持上诉人的诉讼请求。上诉人与苟慧玲签订买卖协议的时间是2006年3月8日，苟慧玲与被上诉人发生债务的时间是2014年7月24日，可以看出上诉人与原审第三人不存在恶意损害被上诉人利益的可能。综上所述，请求二审法院维护社会正常的交易秩序，支持上诉人的上诉请求。洛阳亚威�司辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，依法予以维持。根据一审庭审中上诉人提供的证据及购房协议的签订时间早于上诉人的经济适用产权界定卡显示的时间，显然违背常理，能够证明上诉人与第三人签订的房屋买卖协议系伪造。上诉人提交的交款凭证无法证明其向第三人交付了房款，即使收条是真实的，也只能证明其交付了一半房款。二、本案所涉房屋系经济适用房，根据有关经济适用房住房管理方面的规定，经济适用房在取得房屋所有权和土地使用权证一定年限后，方可按照市场价格出售。在出售时也应当按同地段的普通商品住房与经济适用房差价的一定比例向政府交纳收益，但上诉人并没有提供证据其向政府交纳了相关收益。且上诉人与苟慧玲签订合同时，苟慧玲尚未取得房产证，故其不具备出售经济适用房的资质，双方签订的合同违背了行政强制性规定，系无效合同。综上，一审判决正确，应予维持。李改霞向一审法院起诉请求：1.依法撤销（2016）豫0305执异53号执行裁定书；2.依法停止对洛阳市涧西区涧河路军安小区11幢1-501室房产的执行，并解除对该房产上的其他执行措施。3.本案所有诉讼费用由被告及第三人承担。一审法院查明事实：2003年8月28日，苟慧玲从洛阳市转业军官住房开发总公司购买洛阳市涧西区军安小区11楼1门501房一套，发票金额145589元，系经济适用房。2006年3月8日，第三人苟慧玲（甲方）、李改霞（乙方）签订《房产协议书》一份，主要内容：一、甲方将坐落在洛阳市涧西区军安小区11楼1门501房自愿转让给乙方（包括地下室）。售价为27万元整（贰拾柒万元整）包括家具及家用电器。二、乙方在签订完协议后，将房款的50%支付给甲方（一次性支付给甲方）。�、乙方付款（50%）后，甲方及时协助乙方去办理房屋过户变更手续，如当时不能办理房屋过户手续，因经济适用房受国家政策限制（从购买经济适用房五年内才能转让）。等政策到期允许办理过户时，甲方随时协助乙方办理过户。以上所签订的协议，经双方同意后签字生效。任何一方不得反悔，如一方违约反悔，违约方赔偿对方违约金伍万元整。当日李改霞从银行取款135000元交付第三人苟慧玲，苟慧玲给李改霞出具135000元收条一份。剩余房款的交付，李改霞未能向该院提交直接证据，其提交证人证言和录音证据各一份，欲证明其已向苟慧玲交付了全部房款。2××0年7月6日，该房办理了房屋所有权证，苟慧玲系房屋所有权人。李改霞提交洛阳市居和物业管理有限公司的2016年8月4日的证明及2016年8月3日收据，欲证明其自2006年开始已实际使用该房至今。还�明，2015年4月22日，该院审理洛阳亚威公司诉安信、苟慧玲民间借贷纠纷一案，依据（2015）涧民三初字第228号民事保全裁定书，给洛阳市房管部门送达民事裁定书和协助执行通知书，将苟慧玲名下的洛阳市涧西区涧河路军安小区11幢1-501号房屋查封。2016年8月25日，李改霞向该院提出执行异议。2016年9月2日，该院作出（2016）豫0305执异53号执行裁定书，认为：人民法院可以查封、扣押、冻结登记在被执行人名下的不动产。该院依法查封的坐落于洛阳市涧西区涧河路军安小区11栋1-501号的房屋登记在被执行人苟慧玲名下，因此，法院的查封行为符合法律规定。本案异议人李改霞主张其在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已支付全部购房价款，且从签订合同之日起已实际居住，非因买受人原因未办理过户手续，对此，一审法院认为，异议人李改霞与被执行人苟慧玲买卖的房屋性质为经济适用房，对该类房屋的买卖应符合国家规定的条件，异议人李改霞无证据证明其符合规定条件而仍然购买涉案房屋导致无法办理过户手续，其行为是对国家政策限制的忽略，应认定为因买受人自身原因未办理过户登记。异议人的执行异议不符合《规定》第二十八条第四项的规定。裁定：驳回异议人李改霞的执行异议。李改霞不服本裁定，提起执行异议之诉。一审法院认为，关于经济适用房的购买、转让及过户，受国家政策影响。国务院住房和城乡建设部于2003年开始发布部门规章加以管理和约束。《经济适用住房管理办法》第三十条规定：经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。第三人苟慧玲是2003年8月28日购买的洛阳市涧西区涧河路军安小区11幢1-501号房屋，其房产属性在2006年3月8日与李改霞签订《房产协议书》时已明确告知了李改霞。李改霞作为房屋买受人应承担相关的购房风险。该院查封涉案房产是在2015年4月22日，距离第三人苟慧玲2003年8月28日购房有十多年时间，距离李改霞2006年3月8日与苟慧玲签订《房产协议书》也有八年多时间。李改霞明知涉案房产属于经济适用住房，也明知该类住房在交易和过户时的政策�限制，却要购买，双方签订的合同又存在瑕疵（对补缴费用如何承担没有明确），且在符合办理房产过户后长达六年多的时间内（自2008年8月29日起至2015年4月22日院查封），既没办理涉案房屋过户手续，也未起诉苟慧玲主张民事权益，李改霞在合同签订、房产过户登记方面明显存在过错。在涉案房产的房款支付方面，李改霞提交的直接证据仅能证明已付房款135000元，其提交的证人证言和录音，系间接证据、传来证据，证明力较弱，尚不足以证明已支付完全部房款。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封�前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据法庭以上调查，结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十八条的规定，李改霞对第三人苟慧玲名下的洛阳市涧西区涧河路军安小区11幢1-501号房屋，不享有足以排除强制执行的民事权益，李改霞的诉讼请求该院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（二）项的规定，判决：驳回李改霞的诉讼请求。案件受理费100元，由李改霞负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，《最高人民法院关�人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案在涉案房产房款的支付方面，李改霞与苟慧玲签订的《房产协议书》约定涉案房产的售价为27万元，但李改霞提交的证据仅证明其支付了13.5万元购房款，李改霞称其已支付房屋全部价款的依据不足，故李改霞对本案所涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院据此驳回李改霞的诉讼请求并无不当。综上，李改霞的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李改霞负担。本判决为终审判决。审判长 祖 萌审判员 王 鹏审判员 刘丽娜二〇一七年九月十一日书记员 黄思维