河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛民终字第3087号
上诉人（原审被告）：付雄明。
委托代理人：王根旺。
被上诉人（原审原告）：李超杰。
委托代理人：陈垂杰。
被上诉人（原审被告）：马海涛。
上诉人付雄明因与被上诉人李超杰、马海涛租赁合同纠纷一案，不服洛阳市老城区人民法院（2014）老民初字第31号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人付雄明委托代理人王根旺、被上诉人李超杰委托代理人陈垂杰、被上诉人马海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年，付雄明与马海涛签订《商铺租赁合同》一份，该合同约定出租方马海涛将位于洛阳市老城区风华园2号商铺二楼和一楼北半租给承租方付雄明使用，使用期限为一年，租期从2012年7月16日至2013年7月15日止，租金为每月4000元，承租方付雄明不得转租该商铺，如需转租，须经出租方马海涛协商同意，如承租方付雄明在未征求出租方马海涛同意的情况下，私自将房屋转租他人的，则出租方马海涛有权单方面宣布中止该合同，并有权将房屋收回另租他人。2013年6月21日，付雄明与李超杰签订《商铺租赁协议》一份，该协议约定出租方付雄明将位于洛阳市老城区风华园2号商铺一楼北半租给承租方李超杰开驴肉汤馆，租赁期限为12个月，自2013年6月23日至2014年6月22日，租金为每月3000元，押金为3000元，租金按六个月支付。该协议签订后，李超杰支付付雄明押金3000元及半年的租金18000元。2013年10月12日，马海涛向付雄明出具告知函一份，付雄明与房屋业主的租赁合同将于2013年10月15日到期，要求付雄明续签合同，如果在2013年10月15日前没有提出申请或者双方没有达成正式的租赁合同，马海涛有权将房屋收回并租赁给他人。后付雄明未与马海涛续签租赁合同。2013年11月13日，李超杰报警称其驴肉汤馆的店门被马海涛锁住，造成其无法正常营业。2013年12月4日，马海涛将李超杰经营的驴肉汤店内的部分物品搬出，李超杰、付雄明、马海涛三方到派出所调解未果，后李超杰未再使用其承租的商铺。另查明，付雄明与马海涛签订《商铺租赁合同》到期后，付雄明在未与马海涛续签合同的情况下，于2013年8月、9月、10月三次通过银行转账共付给马海涛12000元。再查明，李超杰在经营其开办的驴肉汤馆期间每天的营业额平均为2500元左右。
原审法院认为：付雄明与马海涛签订的《商铺租赁合同》于2013年7月15日到期后，虽然付雄明未与马海涛续签租赁合同，但其于2013年8月、9月、10月向马海涛支付租金的转账凭证及马海涛向付雄明出具的告知函表明付雄明与马海涛在2013年7月16日至2013年10月15日期间存在事实上的商铺租赁关系，因该事实上的商铺租赁关系期限不明，马海涛可随时予以解除。同时，根据上述《商铺租赁合同》的约定，付雄明只有在征得马海涛同意的情况下才有权将涉案的商铺转租，否则，马海涛有权收回涉案的商铺。付雄明并未向该院提交其转租行为已征得马海涛同意的证据，故马海涛有权将涉案的商铺收回，付雄明应对其非法转租行为给李超杰带来的损失承担责任。因马海涛于2013年12月4日将李超杰经营的驴肉汤店内的部分物品搬出，李超杰无法再使用其承租的商铺营业，其与付雄明签订的《商铺租赁协议》的合同目的已经无法实现，故李超杰要求解除其与付雄明签订的《商铺租赁协议》之诉求，合法有据，依法予以支持。关于李超杰要求付雄明退还押金3000元之诉求，付雄明无异议，予以支持，由付雄明予以退还。关于李超杰要求付雄明退还商铺租金4500元之诉求，因李超杰已经交纳了半年的租金18000元，而其实际使用的时间为2013年6月23日至2013年11月13日，尚未使用的天数为40天，故付雄明应退还李超杰4000元（3000元／月÷30天×40天），李超杰主张的超出部分，该院不予支持。关于李超杰要求付雄明赔偿损失40000元之诉求，因李超杰明知其无法再继续使用马海涛的房屋开办驴肉汤馆，其应积极尽快寻找房源开店，该院酌定李超杰寻找房源的时间为一个月，该一个月的营业损失由付雄明予以赔偿。关于赔偿数额的问题，酌定李超杰正常营业期间营业额的30%为其实际损失，一个月的营业损失为22500元（2500元／天×30天×30%），李超杰主张的超出部分，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、解除李超杰与付雄明于2013年6月21日签订的《商铺租赁协议》；二、付雄明于本判决生效之日起十五日内返还李超杰押金3000元、商铺租金4000元，并赔偿李超杰损失22500元；三、驳回李超杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1087元，由李超杰承担374元，由付雄明承担713元（李超杰已垫付，待执行时，由付雄明支付李超杰713元）。
宣判后，付雄明不服原审判决，向本院提起上诉称：对一审判决付雄明返还李超杰商铺租金4000元以及赔偿其损失22500元有异议。李超杰在正常经营期间是马海涛带人多次停电、锁门造成的。李超杰的物品也不是我扔的，故对李超杰造成的损失无责任。并且在争议期间我积极配合李超杰，却因马海涛蛮横无理才导致李超杰无法正常经营，造成现在的后果，马海涛应该承担全部责任。请求二审法院撤销一审判决。
李超杰辩称：我在正常付房租的情况下，马海涛把门锁了，导致无法正常经营。合同是与付雄明签订的，损失应由他们双方赔偿。
马海涛辩称：以前我跟付雄明签订的合同是2013年7月15日到期，到期后付雄明不再续约，我多次催他腾房子，他没有腾。后来我知道他把我的房子租给了李超杰，也没有通知我。2013年7月15日我就应该收回房子，一切责任由付雄明承担。
本院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实一致外，另查明：在二审庭审中，李超杰称其每天营业额基本是2000-2500元，毛利润基本是50%以上，净利润一个月最少是15000元。
本院认为：本案存在两个租赁合同关系，一个是出租人马海涛与承租人付雄明之间的租赁合同关系，一个是承租人付雄明与次承租人李超杰之间的租赁合同关系。上述两个租赁合同均是当事人的真是意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同，对合同当事人具有约束力。在马海涛与付雄明的合同中约定，付雄明在未征得马海涛同意的情况下不得转租，否则马海涛有权单方收回房屋。付雄明在未经马海涛同意的情况下，将本案所涉房屋转租给李超杰，属于违约行为，马海涛有权单方解除合同并收回房屋。在马海涛收回涉案房屋后，付雄明已无法实际向李超杰履行二人之间的租赁合同，构成违约，李超杰有权解除合同并要求付雄明赔偿损失。关于损失的数额，李超杰二审时称一个月的净利润最少15000元，原审认定李超杰一个月的营业损失为22500元偏高，本院酌定为17000元。关于商铺租金的返还问题，合同解除后，李超杰未实际占用期间的商铺租金，付雄明应予返还，原审对此处理正确，本院予以维持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持洛阳市老城区人民法院（2014）老民初字第31号民事判决第一项；
二、变更洛阳市老城区人民法院（2014）老民初字第31号民事判决第二项为：付雄明于本判决生效之日起十五日内返还李超杰押金3000元、商铺租金4000元，并赔偿李超杰损失17000元；
三、撤销洛阳市老城区人民法院（2014）老民初字第31号民事判决第三项；
四、驳回李超杰的其他诉讼请求。
一审案件受理费1087元，由李超杰、付雄明各半承担；二审案件受理费538元，由李超杰承担138元，付雄明承担400元。
本判决为终审判决。
审判长 李庆刚
审判员 邢 蕾
审判员 王鑫杰
二〇一五年十一月十二日
书记员 李艺霞