湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0112民初1376号原告：赵礼志。委托诉讼代理人：叶平，湖北楚义君律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵胜。被告：徐胜才。委托诉讼代理人：童清阶，湖北君涛律师事务所律师。被告：武汉市径河拆建有限公司。法定代表人：彭国庆，经理。委托诉讼代理人：高大杰，湖北普明律师事务所律师。原告赵礼志诉被告徐胜才、武汉市径河拆建有限公司（以下简称径河拆建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵礼志的委托诉讼代理人叶平、赵胜，被告徐胜才及其委托诉讼代理人童清阶，被告径河拆建公司的委托诉讼代理人高大杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵礼志向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的农村私宅《买房屋合�》无效；2、确认东西湖区三店农场西赵湾53号农村私宅的权属至今仍为原告所有；3、确认两被告签订的《搬迁安置协议书》无效；4、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：武汉市东西湖区三店农场西赵湾53号农村私宅先为原告一家居住，1997年原告一家搬至他处居住，后来被告徐胜才从他人得知原告房屋空置，有意购得该房屋。1997年11月10日，原、被告在两位证人赵某、张某在场的情况下签订了《买房屋合约》，后因被告徐胜才非本村村民而无法过户，故未付款给原告。因房屋破旧，原告出于好意，同意被告徐胜才修缮后借住。该房屋面临拆迁前，原告之子赵胜告知被告徐胜才不得单方面签订拆迁补偿协议，被告徐胜才应允。然而，2016年10月28日被告徐胜才却避开原告恶意与被告武汉市径河拆建有限公司串通违法签订了《搬迁安置协议书》，严重侵犯了原告的�法权益。基于上述，原告认为与被告徐胜才之间签订的农村私宅《买房屋合约》无效，东西湖区三店农场西赵湾53号农村私宅一直登记在原告名下，其权属至今仍为原告所有。因被告徐胜才不具有该房屋的所有权，从而无权作为被拆迁安置补偿的主体，则其与被告武汉市径河拆建有限公司签订的《搬迁安置协议书》自然无效。被告徐胜才辩称，1、原、被告之间签订的《买房屋合约》依法成立，合法有效。《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。第一百三十三条规定：标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定除外。双方签订的《买房屋合约》约定了自合约之日起房屋归徐胜才所有，合约自签字之日起生效。此约定不违反任何法律规定，合法有效。2、本案原、被告之间的房屋买卖合同已经履行。双方签订《买房屋合约》后，被告支付了房款，原告将房屋实际交付给了被告。原告在双方签订《买房屋合约》后，将诉争房屋的国有土地使用证及与房屋有关的《房约》、《三店农场公房出售凭证》等原件均交付给被告，这也证明原告履行了房屋买卖的交付义务；3、原、被告之间不存在借住关系。被告的《入户登记》显示被告的住�就是诉争房屋的地址，被告径河拆建公司在拆迁时也只认可被告；被告将原房屋进行了扩建，但原告十几年来根本就不知情，也未找过被告，不符合生活常理；原告的儿子在电话录音中陈述，本次诉讼的理由就是诉争房屋买卖未经其同意，但对于原告将此房屋卖给被告是认可的，对被告买房屋时支付了房屋价款也是认可的；原、被告非亲非故，原告将房屋无偿借给被告十几年，不符合常理。综上所述，原告的起诉事实不清，证据不足，没有法律依据，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。被告径河拆建公司辩称，案涉《搬迁安置协议书》是依据被告徐胜才的申请，我方在与其充分协商后签订的，并非行政拆迁。经过石家坡大队确认，被告徐胜才在此已经居住了20年，且在该大队承包土地，被告徐胜才也提交了房屋买卖合同、土地证等原件为证，所以我方的�迁行为是合法有效的。本院经审理认定事实如下：赵礼志系武汉市东西湖区三店办事处西赵湾村民。赵礼志先后于1981年12月24日、1985年3月3日购买了位于西赵湾的相邻房屋共两间，并于1993年12月30日办理了国有土地使用证（证号：东国用（93）字第01×××22号），登记的用地面积（建筑占地）为68.53平方米，但未办理房屋所有权证。徐胜才系武汉市新洲区新冲镇朱岗村村民，1997年左右因菜篮子工程被招聘至武汉市东西湖区三店农场西赵湾种植蔬菜，后一直在此居住，但未在此落户。1997年11月10日，赵礼志与徐胜才签订一份《买房屋合约》，约定徐胜才购买西赵湾房屋两间，前后伙房两间，房屋南北向，东张某斌家，西临熊木清家，房屋总价值6,800元。从合约之日起，房屋归徐胜才所有。赵礼志的田地从合约之日起归徐胜才耕种，此合约从�字之日起生效。赵礼志、徐胜才及案张某传赵某礼奎分别作为出售人、购买人、见证人在合约上签字。合同签订当日，徐胜才支付了部分房款后，赵礼志向其交付了房屋，直至该房屋被拆迁前徐胜才一直在此居住。审理中，徐胜才称其于合同签订当日向赵礼志支付了房款3,800元，同时出具了金额为3,000元的欠条。之后其向他人借款3,000元还给了赵礼志，并将收回的欠条当场撕毁，赵礼志后向其交付了案涉房屋项下的国有土地使用证原件。徐胜才为证明该主张，申请了证张某斌朱某松出庭作证张某斌证实其见证了原、被告签订《买房屋合约》的过程，且徐胜才当场支付了部分房款，并就下欠房款出具了欠条，但具体金额记不清了朱某松证实其与徐胜才系同乡，徐胜才为偿还购房款曾于1998年向其借款3,000元。庭审中，赵礼志亦认可徐胜才支付了部分房款，但否认向其交付国有土地使用证原件，认为该证系徐胜才偷取。之后，赵礼志搬至其在三店农场上下湾新建的楼房居住，此处离案涉房屋大约相距1.5公里。徐胜才后因居住需要于2004年将案涉房屋进行了扩建。2010年，三店农场石家坡大队进行人口普查入户登记时，在查看了徐胜才持有的《买房屋合约》及国有土地使用证原件，并向见证人核实了房屋买卖及居住使用的情况后，将案涉房屋新门牌××号登记在徐胜才名下。2016年7月17日，徐胜才以案涉房屋存在墙体裂缝、横梁断裂等安全隐患为由，向辖区居委会申请拆迁还建。2016年10月28日，径河拆建公司（甲方）与徐胜才（乙方）签订《搬迁安置协议书》，约定：乙方现有住房系有（无）证房屋，砖瓦结构，建筑面积215.04平方米，成新率6.5，每平方补偿价格1,618元，计347,934.72元，地面附着物补�18,181.2元，共计补偿费为366,115.92元。甲方同意乙方在径河稻香苑小区安置（购买）90平方米的住房2套，70平方米的住房1套，共计3套（因房型不可分割乙方购买面积34.96平方米，楼层差价按实物还建时公式计算）。补偿费抵购房款后，乙方还应向甲方支付48,738.8元。协议签字后，乙方应于2016年11月4日将原住房腾空，并交甲方拆除，残值由甲方处理，原房屋权属一并交于甲方（备办理新证使用）。协议还约定了其他事项。协议签订后，案涉房屋即被拆除。以上事实，有各方当事人的庭审陈述、原告赵礼志和被告徐胜才的户口簿、《买房屋合约》、国有土地使用证、《个人建房用地清理登记表》、《三店农场公房出售凭证》、《房约》、《搬迁安置协议书》、房屋被拆前和被拆后的照片、证张某斌朱某松的证言、原告赵礼志之子赵胜与被告徐胜才的通话录音以及本院依职权向石家坡大队副大队长王华胜进行调查后制作的调查笔录等在卷证实。2017年4月13日，原告赵礼志诉讼来院，要求如诉称。被告徐胜才、径河拆建公司坚持其辩称意见，本案调解不成。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，原告赵礼志称案涉房屋系国有农场土地上的房屋，属于限制流通物，被告徐胜才至今不具备国有农场职工身份，其户口和村民身份均不在三店农场西赵湾，故双方签订的《买房屋合约》应为无效。本院认为，原告赵礼志与被告徐胜才签订的《买房屋合约》，系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，应为有效。原告�礼志的前述主张，于法无据，本院不予采纳。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案中，原告赵礼志诉称被告徐胜才未支付房款，双方之间系借住关系，但其在庭审中又认可被告徐胜才支付过部分房款；被告徐胜才辩称其于合同签订当日向原告赵礼志支付了房款3,800元，同时出具了金额为3,000元的欠条。之后其向他人借款3,000元还给了原告赵礼志，并将收回的欠条当场撕毁，原告赵礼志后向其交付了案涉房屋项下的国有土地使用证原件。由此可见，双方争议的问题在于被告徐胜才是否履行完付款义务。本院认为，被告徐胜才虽未提交付款凭证等直接证据证明其已付清了全部房款，但证张某斌朱某松已证实被告徐胜才在签订合同时支付了部分房款，后又向他人借款用于付清剩余房款的事实，且原告赵礼志向被告徐胜才交付了房屋及国有土地使用证原件，被告徐胜才在该房屋中居住近20年，原告赵礼志在此期间从未向其催要过房款，亦未要求其返还房屋，可以确信被告徐胜才主张其已付清房款的事实存在具有高度可能性。原告赵礼志称被告徐胜才未付清房款、双方之间系借住关系的主张，明显与常理不符，本院不予采纳。原告赵礼志在庭审中称国有土地使用证原件系被告徐胜才偷取，但未提交证据予以证实，本院亦不予采纳。综上，本院认为，被告徐胜才系合法取得并占有使用案涉房屋，其与被告径河拆建公司签订的《搬迁安置协议书》系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，应为有效。故�原告赵礼志请求确认其与被告徐胜才签订的《买房屋合约》，以及被告徐胜才与被告径河拆建公司签订的《搬迁安置协议书》均无效的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”本案中，因案涉西赵湾53号房屋已经灭失，即该房屋的所有权因拆除这一事实行为而消灭，鉴于该房屋的所有权已消灭，故原告赵礼志请求确认西赵湾53号农村私宅的权属至今仍为其所有的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：驳回原告赵礼志的全部诉讼请求。案件受理费6,550元，减半收取计3,275元，由原告赵礼志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费交纳办法》第十三条第（一）项的规定预交上诉费，款汇武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号17×××677；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  屠俊霞二〇一七年十月十日书记员  陈利霞