江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终3123号
上诉人（原审第三人）：苏州圆聚控股集团有限公司，住所地苏州吴中经济开发区南湖路96号96-13室。
法定代表人：陈怀中，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：孙心远，江苏水城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：许建明，男，1971年1月14日出生，汉族，住苏州市吴中区。
委托诉讼代理人：王首旺，江苏狮山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王琨，江苏姑苏律师事务所实习律师。
原审被告：苏州市合舰人力资源职介服务有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇珠江南路378号天隆大楼南4楼410室。
法定代表人：杨艳，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：葛杨浩，该公司员工。
委托诉讼代理人：薛纪东，该公司员工。
上诉人苏州圆聚控股集团有限公司（以下简称圆聚控股公司）因与被上诉人许建明、原审被告苏州市合舰人力资源职介服务有限公司（以下简称合舰人力资源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2017）苏0506民初1264号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年3月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人圆聚控股公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，判决驳回被上诉人要求上诉人腾空并归还房屋的诉讼请求；判决驳回被上诉人要求上诉人将房屋恢复原状的诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人擅自停水停电，导致上诉人养的金龙鱼死亡，直接损失28000元。被上诉人还擅自锁门，妨碍上诉人的客户，造成上诉人巨大经济损失。上诉人对承租房屋进行了装修，被上诉人应赔偿上诉人装修损失50万元。一审判决上诉人腾空并返还房屋以及将房屋恢复原状对上诉人是极其不公平的。
被上诉人许建明辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告合舰人力资源公司辩称：一审判决其承担连带法律责任有误，其并没有侵权，要求二审改判。
原审原告许建明向一审法院起诉请求：1.判令原审被告合舰人力资源公司、原审第三人圆聚控股公司将苏州市吴中区南湖路96-13号房屋腾空并交还原审原告；2.原审第三人圆聚控股公司支付逾期腾房占有使用费（自2017年2月12日起至实际腾房之日止，按每年115000元标准计算）、物业管理费（自2017年2月12日起至实际腾房之日止，按每年1130元标准计算），原审被告合舰人力资源公司对该费用承担连带清偿责任；3.原审被告合舰人力资源公司向原审原告返还其向原审第三人收取的超出原审原告应收租金部分的利益28668元；4.原审第三人圆聚控股公司将吴中区南湖路96-13号房屋恢复原样（包括二层、三层被打通的墙体以及一楼开的后门，清理一至三层所有的招牌），原审被告合舰人力资源公司对此承担连带责任；5.原审被告合舰人力资源公司和原审第三人圆聚控股公司支付欠付的水电费。
一审法院认定事实如下：
2012年1月12日，原审原告（甲方）许建明与原审被告（乙方）合舰人力资源公司签订房屋租赁合同一份，将苏州市吴中区南湖路96-13号，共三层，建筑面积约318平方米的房屋出租给原审被告。双方约定如下内容：租赁期限自2012年2月12日起至2017年2月11日止，计五年整。第一年租金10万元，在签约时由乙方一次性付清；第二年租金10万元，乙方在2013年1月12日之前付清；第三年、第四年、第五年每年租金均为115000元，每年租金乙方须提前一个月一次性付清。若乙方逾期未付，则合同中止，甲方有权在三天内收回出租房屋。甲乙双方签约时，乙方需交押金5000元，租赁期内水电费由乙方自行缴费。租赁期限内，未征得甲方的同意，乙方不得擅自改变该门面房的使用用途，不得将承租的门面房转租。租赁期满后，属房屋结构改变的，乙方须将其恢复原样。合同签订后，原审被告向原审原告交纳了5000元押金。房屋租赁期间，原审被告已向原审原告支付了自2012年2月12日起至2017年2月11日止房屋租赁期限的全部租金。
2015年10月12日，原审被告未经原审原告同意就涉案房屋与原审第三人签订房屋租赁协议一份，约定原审被告将涉案房屋出租给原审第三人使用。租赁期限自2015年10月12日起至2017年2月11日止，房屋年租金为136500元。签订本协议时原审第三人须付定金5000元，协议终止时退还。双方还约定了各方义务及违约责任。签订该协议后，原审第三人向原审被告支付了房屋押金5000元。原审被告与原审第三人一致确认，自2015年10月12日起至2017年2月11日止房屋租金共计182000元，原审第三人已向原审被告支付了该期间的部分房租165607.51元。涉案房屋的物业费为每年1030元，原审第三人已向涉案房屋的物业公司支付了截至2016年的物业费1030元，2017年的物业费并未交纳。
又查明，苏州市吴中区城南街道办事处集体资产经营公司（甲方）于2010年11月8日与许建明、黄建青（乙方）签订红庄员工楼配套用房租赁协议一份，同意将坐落在吴中区南湖路96号96-13室，房屋测绘面积为314.29平方米的房屋，提供给许建明、黄建青作非居住用房。租赁期为长期租赁。结算方式为1—2层为8000元每平方米，3层单价为7000元每平方米，总价为241.2718万元。甲方交付房屋时，乙方一次性付清全部金额。甲方对该房不提供土地、房屋两证。
还查明，原审第三人承租涉案房屋后进行了装修并对房屋局部进行了改变。经一审法院组织查看及原审原告与原审第三人的一致确认，除涉案房屋外，原审第三人还承租使用了紧邻涉案房屋东面的苏州市吴中区南湖路96-12号的房屋。原审第三人承租涉案房屋后，将涉案房屋二楼、三楼与南湖路96-12号房屋的交界墙面破拆并各安装一扇门形成通道。原审第三人将涉案房屋一楼内部用一块墙板隔成东西两半，西半部分北面用木板隔出一个厨房间并加装了移动门，东半部分的北面后墙破拆安装一扇门。此外，原审第三人在房屋二楼外墙面和三楼顶上分别安装了苏州圆聚控股集团有限公司和圆聚集团的铭牌，在房屋三楼外墙面安装了一个白牌，上述广告牌横贯涉案房屋和南湖路96-12号房屋的外墙面。
以上事实，由原审原告提供的房屋租赁合同、涉案房屋内部照片、当事人陈述及庭审笔录等证据予以证实。
庭审中，原审原告称，其要求原审第三人拆除涉案房屋一楼分隔大厅的隔板，一楼西半部分隔成厨房的隔板、移动门，一楼东半部分北面后墙的加装门并将后墙恢复原状；拆除涉案房屋二楼和三楼处所开的通道门并恢复墙体；拆除涉案房屋外墙面安装的所有原审第三人公司铭牌和白牌。原审被告对此承担连带责任。
此外，一审法院在庭审中要求原审原告提供涉案房屋的建设工程规划许可证，原审原告表示其已向苏州市吴中区城南街道办事处集体资产经营公司负责人核实，涉案房屋确无建设工程规划许可证。此外，其表示同意原审被告交纳的5000元押金可以用于折抵原审被告应向其支付的房屋占有使用费。
一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现原审原告出租的涉案房屋并无产证，其亦未提供涉案房屋取得建筑工程规划许可证的相应证据，故双方签订的房屋租赁合同无效。虽该房屋租赁合同无效，但原审被告和原审第三人对该涉案房屋进行了使用、收益，原审原告作为涉案房屋的权利人有权向原审被告和原审第三人主张相关权益。
首先，原审原、被告双方签订的房屋租赁合同于2017年2月11日到期，而原审被告未经原审原告同意将涉案房屋转租给次承租人即原审第三人，何况原审第三人与原审被告签订的房屋租赁合同亦于2017年2月11日到期，现原审第三人仍占有房屋拒绝搬离，于法无据，一审法院对原审原告要求原审第三人腾空苏州市吴中区南湖路96-13号房屋并将上述房屋返还给原审原告的诉讼请求，予以支持。涉案房屋现由原审第三人占有、使用，原审原告要求承租人即原审被告承担返还房屋的责任，于法无据，一审法院不予支持。原审第三人负有腾房义务，但其现仍占有房屋，出租人要求原审第三人支付逾期腾房占有使用费，符合法律规定，一审法院予以支持。
其次，虽该房屋租赁合同无效，但原审原告要求原审第三人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，并不违反法律规定。原审第三人应按照年租金115000元的标准向原审原告支付自2017年2月12日起至实际腾房之日止的房屋使用费。同时，原审原告与原审第三人均确认原审第三人仅支付了截至2016年的物业费，因房屋租赁合同约定物业费由实际承租人承担，故原审第三人应按照每年1030元的标准向原审原告支付自2017年1月1日起至实际腾房之日止的物业费。原审被告未经原审原告同意将涉案房屋转租给原审第三人，现原审第三人逾期腾房造成原审原告产生上述损失，原审被告应对原审第三人应支付的逾期腾房占有使用费、物业费承担连带清偿责任。
再次，双方签订的房屋租赁合同于2017年2月11日到期，原审被告未经出租人同意将涉案房屋转租，原审原告现已要求原审第三人腾空房屋，原审原告要求承租人返还向原审第三人收取的超出出租人应收取房屋占有使用费部分的利益的，一审法院予以支持。经核算，2015年10月12日至2017年2月11日原审被告向原审原告支付的房屋占有使用费为153333元，而原审被告向原审第三人收取的房屋占有使用费为165607.51元，故原审被告应向原审原告支付12274.51元。原审原告同意原审被告交纳的5000元押金可以用于折抵原审被告应向其支付的房屋占有使用费，故原审被告还应向原审原告支付7274.51元。
最后，原审第三人未经出租人即原审原告的同意对涉案房屋进行局部改造，出租人请求原审第三人恢复原状，一审法院应予支持。据此，原审第三人应拆除涉案房屋一楼分隔大厅的隔板，一楼西半部分隔成厨房的隔板、移动门，一楼东半部分北面后墙的加装门并将后墙恢复原状；拆除涉案房屋二楼和三楼处所开的通道门并将墙体恢复原状；拆除涉案房屋外墙面范围内悬挂的广告牌和白牌。因原审被告并未对涉案房屋进行改造，故原审原告要求原审被告恢复原状的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条、第十八条之规定，一审法院判决：一、原审第三人苏州圆聚控股集团有限公司于判决生效之日起十日内将苏州市吴中区南湖路96-13号房屋腾空并交还原审原告许建明。二、原审被告苏州市合舰人力资源职介服务有限公司于判决生效之日起十日内向原审原告许建明支付房屋占有使用费7274.51元。三、原审第三人苏州圆聚控股集团有限公司于判决生效之日起十日内按照年租金115000元的标准向原审原告许建明支付自2017年2月12日起至实际腾房之日止的房屋使用费及按照每年1030元的标准向原审原告许建明支付自2017年1月1日起至实际腾房之日止的物业费。四、原审被告苏州市合舰人力资源职介服务有限公司对原审第三人苏州圆聚控股集团有限公司的上述第三项赔偿责任承担连带清偿责任。五、原审第三人苏州圆聚控股集团有限公司于判决生效之日起十日内拆除涉案房屋一楼分隔大厅的隔板，一楼西半部分隔成厨房的隔板、移动门，一楼东半部分北面后墙的加装门并将后墙恢复原状；拆除涉案房屋二楼和三楼处所开的通道门并将墙体恢复原状；拆除涉案房屋外墙面范围内悬挂的广告牌及白牌。六、驳回原审原告许建明的其他诉讼请求。案件受理费568元、保全费420元，合计988元，由原审被告苏州市合舰人力资源职介服务有限公司、原审第三人苏州圆聚控股集团有限公司共同负担。
二审中，当事人未提供新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。
另，二审中圆聚控股公司确认，就其主张的许建明擅自停水停电造成的损失和装修损失在一审中没有提起反诉，准备另行起诉。
本院认为，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，许建明与合舰人力资源公司签订的房屋租赁合同应为无效。合舰人力资源公司与圆聚控股公司签订的房屋租赁合同亦应无效。合同无效的，因该合同取得的财产应予返还。涉案房屋现由圆聚控股公司实际占有使用，且其未经许建明同意进行了局部改造，故许建明要求圆聚控股公司腾空并返还涉案房屋，将涉案房屋恢复原状的诉请，合法有据，应予支持。关于圆聚控股公司上诉提出的赔偿损失问题，因其在一审中并未提出反诉，本案不予理涉，圆聚控股公司可另行主张权利。综上，圆聚控股公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费568元，由上诉人苏州圆聚控股集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 红
审判员 黄文杰
审判员 黄学辉
二〇一八年五月十八日
书记员 王文君