广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2072民初8239号
原告：李国权，男，1970年4月20日出生，汉族，住湖北省通城县。
委托诉讼代理人：刘开枝，广东南鹏展法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁永欣，广东南鹏展法律师事务所律师助理。
被告:牛树云，女，1977年11月1日出生，汉族，住河南省上蔡县。
被告：邓某，男，2005年11月22日出生，汉族，住河南省上蔡县。
法定代理人：牛树云，女，系被告邓某母亲。
两委托诉讼代理人：梁强，广东谭红玲律师事务所律师。
原告李国权与被告牛树云、邓某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后，依法适用普通程序于2017年9月12日公开开庭进行了审理。原告李国权及其委托诉讼代理人刘开枝，被告牛树云、邓某的委托诉讼代理人梁强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
两原告向本院提出诉讼请求：两被告继续履行原、被告签订的中山市二手房买卖及居间服务合同，将中山市××镇××城乐意××单元××室房地产过户至原告名下并向原告支付违约金（以690000元为基数自2017年5月7日按每天万分之五的标准计算至房地产实际过户之日止，暂计至2017年7月11日为22770元）。事实和理由：2017年3月19日，原告与两被告签订了中山市二手房买卖及居间服务合同，双方约定由原告以690000元购买两被告所有的位于中山市东升镇丽城乐意居12幢2单元301房的房地产。签订合同后，原告已履行了支付定金、申请银行贷款等合同义务，但被告一直拒不办理过户手续。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求依法判决。
被告牛树云、邓某辩称：1.被告牛树云曾于2017年6月14日带原告去中山市国土局办理过户手续，但国土局明确告知由于涉案房地产涉及未成年人邓某的份额，必须要邓某另一法定代理人即其父亲邓卫国过来签字同意才能办理涉案房地产的过户手续，但是由于原告在签订房屋买卖合同时并未有征求过邓卫国意见，邓卫国本人也没有在合同上签名同意，因此本案的房屋买卖已经损害了未成年人邓某的利益，属于无效合同。事实上,国土局必须要邓卫国签字才能办理过户，故该房屋买卖合同不可能继续履行，原告要求办理过户手续事实上是不可能的；2.被告牛树云已带原告去国土局办理过户手续，已履行了自己的义务，不存在违约行为，本案房地产之所以不可以过户，是由于国土局必须要邓卫国过来办理手续，因此房屋不能过户的原因不在被告，被告不存在违约行为。原告的诉讼请求不应予以支持，请驳回原告的诉求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于中山市××镇××城乐意××单元××室【土地证号：中府国用（2009）第易0XXX**号，房产证号：粤房地权证中府字第××、粤房地权证中府字第××】为被告牛树云、邓某共有房地产，两被告各占50%份额。被告邓某出生于2005年11月22日（现年12岁），被告牛树云为被告邓某母亲，案外人邓卫国为被告邓某父亲。被告牛树云与案外人邓卫国已于2008年3月4日离婚，被告邓某目前由被告牛树云直接抚养。2017年3月19日，被告牛树云、邓某作为卖方，原告作为买方，中山市家家顺房地产经纪有限公司作为居间方，签订了中山市二手房买卖及居间服务合同，主要载明：1.买卖双方交易的房地产位于中山市××镇××城乐意××单元××室，建筑面积为125.59平方米，转让总价款为690000元；2.买方同意在本合同签订时向卖方支付70000元定金；3.买方拟采用按揭付款方式支付房款，意向贷款金额为190000元，并于2017年3月30日前申请按揭；4.买方须于取得银行贷款批复函之日起3个工作日内支付首期款430000元至买卖双方约定的银行监管账户；5.该房地产没有设定抵押，卖方对该房地产享有完全的处分权；6.如卖方未按合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；反之亦然。同日，原告向居间方中山市家家顺房地产经纪有限公司缴纳佣金20700元。
另查，原告已将定金70000元支付被告。2017年4月27日，中国邮政储蓄银行股份有限公司中山市分行出具个人消费贷款审批通知书给原告，载明：您申请的个人二手住房贷款，现已审批通过，决定给予您贷款额度为190000元。此外，原、被告未按约设定银行监管账户，但原告于2017年4月13日在其名下的账号存入430000元，至庭审辩论结束（2017年9月12日）亦没有取出。
2017年5月28日，原告及居间方中山市家家顺房地产经纪有限公司向两被告邮寄发出催告函，要求其于2017年5月5日前办理递件过户。两被告否认收到该催告函。
2017年6月14日，原、被告曾到中山市东升镇国土分局办理上述房产过户手续，但因被告邓某为未成年人，其父亲未到场签名而未果，双方亦未到市国土局作进一步咨询，并因此产生纠纷而诉至本院。2017年8月27日，被告牛树云曾致电原告，就房地产过户的事情进行协商。
在庭审过程中，原、被告对合同效力、违约情况等各持己见。原告认为合同有效，不能因为政府部门的操作规程而影响合同效力，且在双方签订合同时，原、被告对产权状况是知情的，被告邓某在合同上也亲自签字确认。被告牛树云一直在拖延过户并隐瞒邓卫国的情况，已构成违约。被告认为合同无效，因国土局必须要案外人邓卫国签字才能过户，而邓卫国不同意签字，合同不可能继续履行，且该合同损害了被告邓某的利益，被告邓某没有在合同上签字，是被告牛树云代签的。两被告已经带原告去过户了，但因为国土局回复没有邓卫国的签字不能过户，所以其不能过户给原告，不构成违约。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。如上查明事实可见，原告与被告牛树云、邓某（牛树云代理）双方自愿签订房屋买卖合同，现双方在合同履行过程中产生争议而引发本案纠纷，主要争议焦点在于合同效力及违约与否等问题。对此，本院根据原、被告双方的陈述和提供的证据，分析如下：
有关合同效力问题。首先，合同当事人的民事行为能力问题，关键在于被告邓某的签约行为效力问题，如上查明事实可见，被告牛树云作为被告邓某的母亲是其监护人及法定代理人，有权代理被告邓某进行民事活动，故无论被告邓某是否签订上述合同，其法定代理人被告牛树云有签名确认，则其作为合同当事人一方的签约行为有效；其次，合同内容方面。诉争房屋出售的价格并未明显低于市场价，故在没有证据证明原告与被告牛树云有通过房屋买卖损害被告邓某合法权利的情况下，合同应当有效。退一步说若被告邓某或其他监护人邓认为被告牛树云处分房屋的行为损害了其合法权益，被告邓某的其他监护人等可依法另行维护其合法权益。故两被告以损害被告邓某权益进行抗辩，理据不足，本院不予采纳。综上，本院认为双方签订的房屋买卖合同有效，且该合同可继续履行，故原告诉求继续履行中山市二手房买卖及居间服务合同，将本案房地产过户至原告名下，理据充分，本院予以支持，但原告也应将余款付清。
有关违约与否问题。根据如上查明事实可见，原、被告确有至中山市东升镇国土分局办理过户手续，但因国土分局操作规程原因而不能办理过户，且原告的证据也不足以证明两被告存在故意拖延的情况，故原告以被告拖延过户为由主张被告违约，理据不足，本院不予采纳，其据此诉求被告赔偿违约金，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十七条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释》（二）第十四条的规定,判决如下：
一、被告牛树云、邓某继续履行原、被告于2017年3月19日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同，将位于中山市XX镇XXXX居XX幢X单元XXX室的房地产【土地证号：中府国用（2009）第易0XXX**号，房产证号：粤房地权证中府字第××、粤房地权证中府字第××】过户至原告李国权名下；
二、驳回原告李国权其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费为10228元，由被告牛树云负担。该款已由原告李国权预付，被告牛树云于本判决发生法律效力之日迳付给原告李国权。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 梁春燕
审判员 伍执娟
审判长 林钰琼
二〇一七年十一月二十九日
书记员 韦 彤