云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0802民初1915号原告：普洱天壁物业管理有限公司（统一社会信用代码：91530802668257105D）。住所地：普洱市思茅区茶城大道天壁楼。法定代表人：宋溢，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：陈永丹，云南鼎祥律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：杨珉，男，汉族，生于1983年10月9日，大专文化，玉溪市江川县人，医生，住普洱市思茅区。原告普洱天壁物业管理有限公司（以下简称天壁物业）与被告杨珉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天壁物业的委托诉讼代理人陈永丹，被告杨珉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天壁物业向本院提出诉讼请求:1.由被告杨珉支付拖欠的2013年11月1日至2016年12月31日的物业服务费4410.10元、电梯运行费1470元、垃圾清运费304元、水费13.20元，合计6197.30元;2.由被告杨珉承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告系普洱“天壁金岛”20幢203室的业主，依据《前期物业管理服务协议》第四条第一项、第二项规定：“一、甲方(即被告)交纳费用时间:每年1月1日至1月10日;二、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：（一）物业管理费：1.20元／月／平方米，此费用包含以下内容：1、管理人员工资、社会保险和按规定提取的福利等费用；2、物业管理区域卫生清洁费；3、物业管理区域绿化养护费；4、物业管理区域秩序维护费；5、办公费用；6、物业管理企业固定资产折旧费；7、法定税费；8、物业管理企业的利润；9、电梯年检费、电梯日常运行费、电梯保养费等共22条”，第三项第5条规定：“其他应收费用：5、全年垃圾清运处置费96元／户（垃圾处置费从入住起计算，按政府有关规定收取），该费用为代收费用”。2014年6月23日，普洱市思茅区发展和改革局批文：“天壁金岛小区的物业服务收费标准为0.90元/㎡”。电梯年检费、电梯日常运行费、电梯保养费均按照0.30元的标准收取。垃圾处置费(政府部门要求代收项目)，具体收费标准参照《普洱市(原思茅行署)发展计划委员会、建设局文件，思计价格{2003}620号、普洱市思茅区(原思茅市)发展计划局、建设局文件，思计发{2004}3号执行》：“即住宅生活垃圾清运与处置费每月每户按8元收取”。第三条第十二项第4条规定：“在物业管理区域内，乙方提供的其他有偿服务及代收代缴费用包括以下事项:……4、有偿代收水、电费，收费标准按普洱市自来水公司与电力公司收费标准收取，天壁金岛水、电表总表差额与分户表差额由小区全体业主／物业使用人按用水电量分摊，若政府管理部门对水、电费标准调整。按调整后的标准收取”。被告杨珉未交纳2013年11月1日至2016年12月31日的物业服务等费用合计6197.30元，共计38个月，其中包含物业费4410.10元、电梯运行费1470元、垃圾清理费304.00元、水费13.20元。被告杨珉未按时交纳物业服务等费用的行为，违反了《前期物业管理服务协议》中关于双方约定的交费时间及其他相关规定，其行为也给原告正常收取物业服务费用的工作带来了消极影响，同时也侵犯了小区内其他积极交纳了物业服务费用业主的合法权益，且原告天壁物业于2014年12月3日、2016年12月3日已在被告杨珉的家门口张贴了催款通知(即温馨提示)，但被告杨珉至今未予交纳物业服务等费用共计6197.30元。现原告为维护其合法利益，故诉至法院。被告杨珉辩称，被告于2012年10月19日一次性向原告交费25030.90元（其中物业费1856.90元、代收产权证费16482元、配套设施费5396元、公共配套设施维护费1296元），才拿到钥匙装修入住。入住后被告发现，原告既不按协议，也不按发改委文件收取物业管理费，存在单方违约，具体表现在如下方面：1.原告不按发改委的通知执行物业收费标准；2.被告在购买房屋时，已缴纳过住宅专项维修基金，原告还向其收取了1000元公共配套设施维护费不合理；3.原告向66户住户每户收取了889.12元、共计58681.92元的门禁监控费，却只安装了一个电话，两只智能水表收取了1650.44元，一只智能电表收取了821元，原告收取以上费用后却只给被告安装了机械表，差距太大；4.原告向每个住户收取了2035元的太阳能费用，却没安装太阳能，热水费用按每立方米3.50元收取，且经常没有热水；5.《前期物业管理协议》约定摩托车管理费每月25元，电动车每月15元，自行车每月10元，被告入住后才知道小区至今都没有摩托车、电动车、自行车栅，原告对车辆丢失不负任何责任，且将小区公摊面积划线租给业主停车，此种做法不合理；6.原告乱加收水电费不合理；7.小区内无任何围墙，绿化差、卫生差，没有任何活动场所、娱乐室，且经常被盗，原告的工作人员服务态度差，常与业主发生争吵。出现以上问题后，被告多次找到原告交涉未果，多次找市长、政府、发改委、房管局、信访、水电等部门要求解决。后在凤凰社区的协助下，于2013年10月22日成立了天壁金岛小区业主委员会。业委会成立后，曾与原告协商重新签订《物业管理协议》，但遭原告拒绝，原告还向小区业主分发传单，说业委会是非法组织。被告认为，原、被告双方于2012年10月19日签订的《前期物业管理服务协议》于2013年10月22日天壁金岛小区业主委员会成立之日即已失效，被告已不欠原告任何物业费，原告违约在先，违规操作，才导致大部分业主拒交物业费。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，即原告提交的第1组证据《营业执照正、副本》、《法定代表人身份证明书》各1份，第2组证据《前期物业管理服务协议》1份，第3组证据《天壁金岛临时管理规约》、《承诺书》各1份，第4组证据《收据》2份，第5组证据《对思茅市发展计划局的批复》（思计价格[2003]620号）、《转发思茅行署计委、行署建设局＜关于思茅市城区生活垃圾处理价格的批复＞的通知》（思计发[2004]3号）、《关于核定普洱天壁物业管理有限公司所属小区住宅物业服务收费登记标准的通知》各1份，第6组证据《标保合同》1份、《发票》35份，第7组证据《温馨提示》2份；被告提交的第1组证据《前期物业管理服务协议》1份，第2组证据《发票》1份、《收据》2份，第3组证据《关于核定普洱天壁物业管理有限公司所属小区住宅物业服务收费等级标准的通知》1份，第4组证据《发票》、《收据》各1份，第5组证据《房前屋后照片》18张，第9组证据《普洱市住房和城乡建设局关于对杨凤玲等人信访事项的复函》1份，第12组证据《普洱市发展和改革委员会关于普洱天壁金岛小区物业管理收费情况答复意见》1份，第13组证据《普洱市发展和改革委员会关于思茅区住宅物业服务收费标准的批复》1份，第14组证据《房屋所有权证书》1份，对以上证据材料的真实性，本院予以确认。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的第8组证据：《关于天壁金岛小区私搭乱建严重等情况的报告》3份、《照片》14张，其用以证明原告曾联系过城管执法大队对小区乱停乱放的行为进行过治理的事实；被告质证认为，对报告不予认可，照片是原告近期才拍摄的，亦不予认可；本院认为，该组证据系原告自行作出，无其他证据相互印证，对其真实性本院不予确认。2.被告提交的第6组证据：《门禁监控照片》4张，其用以证明小区安装的门禁监控系统情况；原告质证认为，门禁监控系统是开发商提供的配套设施，与原告无关；本院认为，该组证据与本案待证事实无关，本院不予采用。3.被告提交的第7组证据：《业主委员会备案证明》1份，其用以证明天壁金岛小区成立了业主委员会，并报相关部门备案的事实；原告质证认为，该组证据与本案无关；本院认为，该组证据与本案待证事实无关，本院不予采用。4.被告提交的第8组证据：《天壁金岛业主委员会关于要求正式签订＜物业服务合同＞及相关事项的函》1份，其用以证明小区业委会成立后，曾要求与原告签订物业服务合同的事实；原告质证认为，该组证据与本案无关；本院认为，该组证据系复印件，无原件予以核对，且原告质证不予认可，对其真实性，本院不予确认。5.被告提交的第10组证据：《关于“天壁金岛”小区内非法成立业主委员会成员的情况说明》1份，其用以证明原告将业委会说成是非法组织的事实；原告质证认为，该组证据与本案无关；本院认为，该组证据与本案待证事实无关，本院不予采用。6.被告提交的第11组证据：《申请书》1份，其用以证明小区内的健身器材是业委会安装的；原告质证认为，该组证据与本案无关；本院认为，该组证据与本案待证事实无关，本院不予采用。通过各方当事人的举证质证，本院确认如下法律事实：被告杨珉系“天壁金岛花园”20幢2层203号的业主。2012年10月19日，原、被告双方签订了《前期物业管理服务协议》、《天壁金岛临时管理规约》，协议、规约均约定了双方各自的权利义务。同日，被告杨珉还出具了《承诺书》，承诺遵守“天壁金岛临时管理规约”，并承担因违反本临时规约而给第三方造成损失或损害的所有责任。2003年12月15日，思茅行署发展计划委员会、思茅行署建设局共同作出批复：常住人口按每月每户8元的标准缴纳城区生活垃圾处理费。2014年6月23日，普洱市思茅区发展和改革局通过对“天壁金岛”小区的物业服务项目、服务内容及分级服务要求等情况重新进行实地审核后作出《关于核定普洱天壁物业管理有限公司所属小区住宅物业服务收费等级标准的通知》，通知称：“天壁金岛小区的物业服务收费等级标准为一级，收费标准为0.90元/㎡”，该通知自下发之日起执行”。另查明，自2013年11月1日起至2016年12月31日止，被告未向原告交纳该期间的物业服务等费用。被告所有的“天壁金岛花园”20幢2层203号房屋的建筑面积为126.32平方米。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》、《天壁金岛临时管理规约》，系双方当事人的真实意思表示，协议、规约合法有效，本院予以确认。庭审时，被告提出该协议已于“天壁金岛”成立业主委员会时起失效，原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理，本院认为，原、被告双方在未签订新的《物业管理合同》之前，该协议尚未失效，对原、被告双方均有约束力，双方仍应按《前期物业管理服务协议》的约定履行各自的义务，该协议第四条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳；物业管理费为每月每平方1.20元，此费用包含管理人员工资、社会保险和按规定提取的福利等费用，物业管理区域卫生清洁费，物业管理区域绿化养护费，物业管理区域秩序维护费，电梯年检费、电梯日常运行费、电梯保养费等22项内容；全年垃圾清运处置费为每户96元，该费用为代收费用。国家发展和改革委员会、建设部作出的《物业服务收费管理办法》第二条规定：“本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。”第十一条第三款、第四款规定：“物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”本案中，原告曾向普洱市思茅区发展和改革局提出重新核定物业管理费的要求，该局于2014年6月23日作出《关于核定普洱天壁物业管理有限公司所属小区住宅物业服务收费登记标准的通知》，通知：“天壁金岛”小区物业服务收费等级标准为一级，收费标准为0.90元／㎡，执行时间自通知下发之日起执行。本院认为，根据以上规定，物业服务成本或者物业服务支出构成包括了物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，电梯属于共用设施，普洱市思茅区发展和改革局确定的0.90元／㎡物业服务收费标准中已包含了电梯运行费，对原告提出0.90元／㎡不包含电梯运行费，业主需另行缴纳每月0.30元电梯运行费的主张，于法无据，本院不予支持。经查，被告房屋的建筑面积为126.32平方米。综上，被告拖欠的自2013年11月1日至2016年12月31日止的物业服务费应分两段进行计算：1.自2013年11月1日至2014年6月23日期间共计8个月的物业服务费，应按原、被告双方在《前期物业管理服务协议》中约定的每月每平方米1.20元计算，合计1013元（126.32平方米×1.20元／㎡／月×8个月）；2.自2014年6月24日至2016年12月31日期间共计30个月的物业服务费，应按普洱市思茅区发展和改革局核定的每月每平方米0.90元计算，合计3411元（126.32平方米×0.90元／㎡／月×30个月）。以上合计4424元，本院予以支持。关于垃圾清运费。对于每月每户8元的收费标准，原、被告双方均无异议，本院予以确认，被告亦认可未交纳该笔费用，自2013年11月1日至2016年12月31日期间共计38个月的垃圾清运费合计304元（8元／月×38个月），该笔费用应由被告向原告交纳。关于水费。原告主张至2017年4月止，被告共欠缴水费13.20元，庭审时，原告未举证证明被告实际使用掉的水的方量、收费的标准，且被告不予认可，故对该主张，于法无据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，被告提出的拒交物业服务费的理由不成立，本院不予支持。庭审时，被告要求原告返还收取的不合理费用，经法庭询问，被告明确表示另案起诉加以处理，故本案不作合并审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告杨珉于本判决生效之日起十日内向原告普洱天壁物业管理有限公司支付拖欠的自2013年11月1日至2016年12月31日的物业服务费4424元、垃圾清运费304元，合计4728元。二、驳回原告普洱天壁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告普洱天壁物业管理有限公司负担6元，由被告杨珉负担19元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  姚红艳二〇一七年十月十六日书记员  鲁晋宇