江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终1166号
上诉人（原审原告）：姬传业，男，1979年4月11日出生，汉族，住南京市浦口区。
委托诉讼代理人：薛昇，江苏天九律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范猜猜，江苏天九律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：南京子正物流有限公司，住所地南京市高新技术产业开发区商务办公楼413-196室。
法定代表人：刘子正，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：闫继业，江苏世纪同仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘夕希，江苏世纪同仁律师事务所律师。
上诉人姬传业因与上诉人南京子正物流有限公司（以下简称子正公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第2634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
姬传业上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；二审诉讼费用由子正公司承担。姬传业上诉事实和理由及针对子正公司上诉请求的辩称为：1、一审法院认为，“姬传业已支付了2014年4月20日至2014年8月21日期间的租金30000元，而2014年8月1日因涉案房屋土地性质系工业用地，不能用作商业用房，子正公司要求停止经营，致使姬传业不能对租赁物使用、收益，姬传业可以要求不支付租金。”但一审法院对姬传业要求退还租金的诉讼请求不予处理，明显属于漏判；同时一审法院又认为姬传业未按合同约定支付租金，亦有过错，应承担次要责任，属于前后矛盾。2、一审法院对姬传业的营业损失不予认定，属于认定事实不清。姬传业在一审中已提供了中国移动公司浦口分公司出具的证明及雇佣合同，以证明姬传业确实在营业，具有营业损失。3、一审法院认定双方之间已协商一致，属于认定事实有误。4、一审法院认定“鉴定机构已于2016年8月30日勘察现场，9月12日出具评估报告，因此姬传业在鉴定机构评估之后应当及时返还涉案房屋，但其拒绝返还房屋，仍占有涉案房屋，造成损失扩大，因此姬传业应当支付2016年9月13日至实际返还之日的使用费。”属于认定事实错误。鉴定机构虽于2016年9月12日出具评估报告，但不代表姬传业该日即已收到报告，也违反了案件审理中保留证据原来基本状态的原则。鉴定报告虽然已出具，但尚未经庭审质证，不能作为审判依据，也不代表不会存在争议、需要进行补充鉴定等情况。因此，在鉴定报告尚不能作为判决依据的情况下，一审法院即判决姬传业于次日迁出，不合常理。《中华人民合同法》第六十六条规定，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求，因此，姬传业至少在本案审理结束之前依法享有履行抗辩权。5、一审认定姬传业应当支付2016年9月13日至实际返还之日的使用费，与判决主文相互矛盾。一审法院判决解除涉案房屋租赁合同，并判决姬传业于判决生效之日起三十日内迁出、返还诉争房屋；既然判决生效后三十日才需要搬出，又何来9月13日起就需要支付费用，两者明显矛盾。6、一审以姬传业未提交录音的书面记录为由，对姬传业的录音不予质证，明显违反法律规定。7、关于装潢问题，合同中明确约定租赁房屋作为营业厅之用，免租期为2014年3月1日至4月19日。同时，房屋属于毛坯，子正公司亦在承租房屋上方的二楼办公，水电费用亦由其代收，故无论从约定和事实情况而言，子正公司均应当明知姬传业对涉案租赁房屋进行装修。8、姬传业对案涉纠纷并无过错。2014年3月双方签订房屋租赁合同，2014年8月子正公司以南京青奥会即将召开的名义要求姬传业停止营业，开始时说停业三个月，期满后也未另行通知姬传业开业。姬传业之后才了解子正公司房屋所在土地系工业用地，高新区国土局通知子正公司房屋不能作为商业用途，需进行整改。姬传业去问子正公司，子正公司称正在办手续，让姬传业就恢复营业的时间等待通知。直到2015年，姬传业找子正公司的徐经理谈了几次，一直未得到准确答复，姬传业认为不能一直拖下去，方于2015年7月起诉要求赔偿。在双方签订合同之前，2014年1月9日子正公司已向高新国土局出具整改承诺书，承诺在未取得土地变更手续前不进行商业活动，对已有的店面进行劝退，还表示与出租户进行磋商，所有的手续由其承担。在此情况下，子正公司将房屋出租给子正公司，主观上属于恶意欺骗，姬传业不应支付房租，子正公司应对全部装潢、营业损失等承担责任，一审判决中认为姬传业应承担过错，存在错误。综上，请求二审法院支持姬传业上诉请求，驳回子正公司上诉请求。
子正公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回姬传业的全部诉讼请求，支持子正公司的全部反诉请求，本案一、二审，本诉、反诉受理费和鉴定费用由姬传业承担。子正公司上诉事实和理由及针对姬传业上诉请求的辩称为：一、一审认定涉案房屋租赁合同因双方违约而导致合同解除，其中涉案房屋因土地性质原因无法用于经营系合同解除的主要原因，对此子正公司承担全部责任；姬传业未按合同约定支付租金系合同解除的次要原因。子正公司认为一审法院该责任划分存在错误。1、姬传业未按合同约定支付租金构成根本违约，应对涉案《房屋租赁合同》解除承担主要责任，而非一审认定的次要责任。根据双方合同约定，姬传业应于2014年3月5日支付首期租金44450元，但姬传业仅于2014年6月11日支付首期租金3万元，此后未付过任何租金。根据《房屋租赁合同》第八条第4款约定，“乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，甲方向乙方收取滞纳金1‰，超过60日甲方有权采取措施，收回房屋。”因此，在2014年8月1日前，姬传业欠付租金的行为已构成根本违约，子正公司依法享有合同解除权。2、姬传业与子正公司系平等民事主体，双方应共同承担涉案房屋因土地性质原因无法用于经营的后果。姬传业作为个体工商户经营者，应清楚知晓相关主管部门对其拟从事经营所需用房、用地的要求。无论子正公司是否明示告知土地性质，其作为承租人及个体工商户，亦应对其拟承租房屋性质主动进行了解并承担相应后果。在工商管理层面，国务院自2014年起推行工商登记制度改革，各级政府均出台相应政策性文件，如《南京市工商登记制度改革方案》（宁政发[2014]107号）明确规定，“允许符合一定条件的小微企业和个体工商户利用现有房屋进行注册登记，简化住所（经营场所）登记手续。将工业厂房、仓储建筑、商业或者办公等非住宅类建筑、独立住宅类建筑（含集体土地上的村民住宅）以及酒店式公寓作为住所（经营场所）从事经营活动的，工商部门可以予以登记。”在此情形下，涉案《房屋租赁合同》是否能够顺利履行，取决于相关政府部门的态度和执法力度，对于该等风险，姬传业应属明知，其签订合同即代表愿意承担上述风险。一审认定子正公司应承担全部责任，存在不当。二、一审法院认定姬传业因子正公司导致其不能对租赁物进行使用、收益从而可以不支付2014年8月22日至2016年9月12日期间的租金及全部滞纳金，存在错误。1、一审判决既已认定双方之间房屋租赁合同合法有效，则姬传业即应按照合同约定的时间和金额支付租金，否则就应当按照合同约定承担违约责任。一审判决认为因涉案房屋土地性质不能作为商业用房，子正公司自2014年8月1日起要求姬传业停止经营，则姬传业因此可以不支付停止经营期间的房屋租金，该理由不能成立。首先，并无法律或司法解释规定可以豁免该等情形下承租人的支付义务；其次，涉案《房屋租赁合同》亦未就姬传业在何种情形下有权不予支付租金进行约定。2、即使认定姬传业有权不支付停止经营期间的房屋租金，姬传业占有涉案房屋期间发生的租金损失亦应当作为合同解除造成的损失的组成部分，由合同双方根据过错程度进行分担。本案中，姬传业仅支付租金3万元，却占用涉房屋近三年，无疑给子正公司造成巨额租金损失。一审法院在认定合同解除造成损失的同时仅对姬传业支出的装修损失予以确认，而未认定姬传业实际产生的租金损失，明显错误。3、一审法院就姬传业拒绝返还房屋、造成损失扩大的起算时点错误。子正公司曾于2015年6月18日向姬传业致送《催款函》，向其催缴租金。姬传业此时即应知晓子正公司仍在计算租金，从而应立即返还租赁房屋，以免损失扩大。一审法院应当以此时点作为认定姬传业拒绝返还房屋、造成损失扩大的起算时点。三、一审法院判令子正公司赔偿涉案房屋装修损失无事实与法律依据。1、子正公司从未同意姬传业就涉案租赁物进行任何装饰、装修，且《房屋租赁合同》中已约定乙方如需对租赁房屋进行装修或内部改造，必须征得甲方书面同意，改造的费用由乙方自负；在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外）。因此，在此情形下，姬传业对涉案租赁物进行装饰装修发生的相关费用，应由姬传业自行承担。2、本案合同双方从未变更合同约定、豁免姬传业装修时须经子正公司同意的义务。涉案合同并无装修免租期约定，一审法院认定子正公司给予装修免租期错误。其次，如姬传业未按合同约定在装修前征得子正公司书面认可，则子正公司根本无从知晓姬传业装修投入的具体金额，在此情形下，判令子正公司承担相关装修费用即意味着要求子正公司承担其完全无法预知的风险、费用，明显不公。且《房屋租赁合同》第七第第2款明确约定，“本合同的某项条款需要变更时，必须用书面方式进行确定。”而本案合同双方从未以书面形式变更《房屋租赁合同》约定。因此，一审法院应严格按双方合同约定认定双方应承担的责任。同时，一审法院认定子正公司应向姬传业赔偿涉案房屋装修损失，超出了出租人在订立合同时能够预见的损失范围，违反《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的可预见性原则。综上所述，请求二审法院支持子正公司上诉请求，驳回姬传业上诉请求。
姬传业向一审法院起诉请求:1、解除双方的房屋租赁合同。2、子正公司退还剩余租金7776元、保证金10000元。3、子正公司赔偿装修损失91950元、评估费15000元、营业损失60000元、营业员人工费9600元、店长人工费6000元、拆门头700元，合计201026元。4、子正公司承担本案诉讼费。
子正公司向一审法院反诉请求:1、解除双方的房屋租赁合同。2、姬传业返还租赁房屋，在返还之后，子正公司同意退还押金10000元。3、姬传业按243.56元/天的标准支付2014年4月20日至2016年4月19日的租金177800元，自2016年4月20日起按255.74元/天标准支付租金至实际返还之日止。4、姬传业按欠付金额1‰/天的标准支付自2014年3月5日至实际给付之日止的滞纳金。5、姬传业承担租赁期间的水、电费。6、反诉费由姬传业承担。
一审法院认定事实：2014年3月3日，姬传业（乙方）与子正公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于南京市浦口高新区龙泰路17号的门面房租赁给乙方作为经营性用房。面积127平方米。甲方同意乙方所租房屋作为经营用，其范围以乙方营业执照为准。一层700元/平方米/年。租期6年，自2014年4月20日起至2020年4月19日止。免租期2014年3月1日至2014年4月19日。第一、二年租金分别为88900元，第三年租金93345元，第四年租金98945元，第五年租金105871元，第六年租金114341元。甲方交付房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金10000元。租金每6个月一付，提前一个月支付，即每个支付周期前一个月的5日为付款日；先付后用，甲方收到乙方房租后，应开具收据，加盖公司财务专用章。甲方对乙方所租赁的房屋装修或内部改造时的方案进行监督和审查并及时提出意见。甲方必须向乙方提供水、照明和动力用电设施，满足乙方正常营业使用，并经常检查其完好性（乙方自设除外），发现问题及时向乙方通报。租赁期间，乙方应于每月5日前按当时当地价格交付水电费、卫生费等给甲方。因不及时交纳费用引起的损失，乙方自负。乙方如需要对所租赁房屋进行装修或内部改造时，必须先征得甲方书面同意，改造费用由乙方自行负责。在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外）。乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，甲方向乙方收取滞纳金1‰，超过60日甲方有权收回房屋。合同签订后，子正公司将涉案房屋交付姬传业使用，姬传业支付10000元保证金、30000元房屋租金，并对涉案房屋进行装修。
一审另查明，南京市浦口高新区龙泰路17号的门面房的所有权人是子正公司，土地性质为工业用地。子正公司的公司经营地址与涉案房屋在同一地址。2013年10月24日、2014年1月9日，5月20日，南京市国土资源局高新技术产业开发区分局（下称国土局）向子正公司发出整改通知，通知内容为子正公司未经允许将工业用房变成商业用房，违反《中华人民共和国土地管理法》的规定，要求子正公司依据土地用途和规划要求进行开发建设，对违法违规行为立即整改。2014年8月4日，子正公司向国土局出具承诺函，表示公司已于2014年8月1日起对该配套用房的剪尚理发店、中国移动两处门面房停止营业。
2014年7月19日，姬传业以妻子卢雪芹的名义领取南京市浦口区红枫琪通信器材销售部营业执照，经营地址为涉案房屋所在地。
2014年8月1日，姬传业应子正公司要求停业至今。
2015年6月18日，子正公司向姬传业发出催款函，要求姬传业支付拖欠的租金。姬传业已收到该催款函。
姬传业在诉讼过程中，申请对装修损失进行鉴定。经一审法院委托，上海立信资产评估有限公司江苏分公司于2016年8月30日对现场进行勘察，同年9月12日经评估涉案房屋室内装修的残值为84807元，含可移动设施的残值为14136元（玻璃展示柜9120元、转角柜665元、受理台15**元、监控1425元、热水器1406元）。评估费15000元。
一审庭审中，姬传业陈述签订合同时，子正公司未告诉自己土地是工业用地，装修时子正公司派人帮助安装水电。子正公司表示签订合同时向姬传业出示过房产证、土地证，姬传业知道土地性质是工业用地，且姬传业装修未经子正公司书面同意，直到收到起诉状才知道装修的事情。
以上事实，有姬传业、子正公司当庭陈述、房屋租赁合同、整改通知、承诺书、催款函、房产证、土地证、鉴定结论等证据在卷证明。
一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。本案中，姬传业承租房屋是工业用地，其表示自己签订合同时不知道是工业用地，子正公司也未能举证在签订合同时已明确告知姬传业土地性质。2014年8月1日，子正公司应土地管理部门整改要求，而要求姬传业停业至今，子正公司应对涉案房屋无法用于经营，合同不能继续履行，合同目的不能实现负主要责任。姬传业未按合同约定支付租金，亦有过错，应承担次要责任。本案中姬传业、子正公司均要求解除租赁合同，一审法院予以支持。姬传业要求退还保证金10000元，子正公司要求返还涉案房屋，一审法院认为合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方已协商一致解除合同，姬传业应当将涉案房屋返还给子正公司，子正公司也应当退还姬传业房屋押金，对此予以支持。姬传业要求返还租金7776元，一审法院认为姬传业仅支付30000元租金，现一直占有该房屋，且在双方协商解除租赁合同后仍拒绝返还，姬传业应当支付占有期间的费用，对此诉请不予支持。姬传业主张装修损失91950元，其表示装修时子正公司知道并且协助自己安装水电，子正公司表示姬传业装修未经书面同意。一审法院认为承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，因双方违约导致合同解除，对已形成附合的装饰装修物剩余租期内的残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。虽然合同约定姬传业装修必须先征得子正公司书面同意，在合同终止、解除租赁关系时，除可移动设施外，姬传业的装修或改造与房屋有关的设施全部归子正公司所有。但子正公司明知姬传业租赁目的为经营，也给予一定的装修免租期，子正公司办公地址与涉案房屋在同一地址，子正公司表示不知道姬传业进行装修明显不符合常理，由于子正公司对装修未提出异议，应视为其同意装修。姬传业的装修损失经鉴定机构鉴定，扣除可移动设施的残值14136元后，装修残值为70671元，子正公司应赔偿姬传业70%的损失49532.7元，姬传业自行负担20%的损失即21138.3元。姬传业主张营业损失60000元，一审法院认为姬传业未能提供证据，对此不予支持。姬传业主张营业员人工费9600元、店长人工费6000元、拆门头700元，一审法院认为姬传业的主张无法律依据，不予支持。子正公司要求姬传业按243.56元/天的标准支付2014年4月20日至2016年4月19日的租金177800元，自2016年4月20日起按255.74元/天标准支付租金至实际返还之日止。一审法院认为姬传业已支付了2014年4月20日至2014年8月21日期间的租金30000元，而2014年8月1日因涉案房屋土地性质系工业用地，不能用作商业用房，子正公司要求停止经营，致使姬传业不能对租赁物使用、收益，姬传业可以要求不支付租金。诉讼过程中，姬传业申请装修损失鉴定，鉴定机构已于2016年8月30日勘察现场，9月12日出具评估报告，因此姬传业在鉴定机构评估之后应当及时返还涉案房屋，但其拒绝返还房屋，仍占有涉案房屋，造成损失扩大，因此姬传业应当支付2016年9月13日至实际返还之日的使用费，使用费的标准参照租金的标准即255.74元/天（93345元/年÷365天），对子正公司主张的2016年9月12日前的租金，一审法院不予支持。子正公司要求按欠付金额1‰/天的标准支付自2014年3月5日至实际给付之日止的滞纳金，一审法院认为合同约定姬传业未按时支付所有应付款项属于姬传业违约，子正公司向姬传业收取滞纳金1‰。而姬传业应支付所有应付款项包括租金及水、电费、卫生费，但姬传业交付的租金已截止到2016年8月21日，此后的租金因子正公司的过错可以不支付，且子正公司未明确水、电费具体数额，故对此诉请不予支持。子正公司要求姬传业承担租赁期间的水、电费，一审法院认为合同约定由姬传业承担租赁期间的水、电费，此项诉请符合法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百二十八条、《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十一条第（三）项、第十八条之规定，判决：一、解除姬传业与子正公司签订的房屋租赁合同。二、姬传业于判决生效之日起三十日内从南京市浦口高新区龙泰路17号的门面房迁出并将房屋返还给子正公司。三、子正公司于判决生效之日起三十日内返还姬传业保证金10000元。四、子正公司于判决生效之日起三十日内赔偿姬传业经济损失49532.7元。五、姬传业于判决生效之日起三十日内支付子正公司2016年9月13日至实际迁出之日止的房屋使用费，标准为255.74元/天，并承担使用期间的水、电费。六、驳回姬传业的其他诉讼请求。七、驳回子正公司的其他反诉请求。
二审中，当事人依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。姬传业提交了厂房现状照片、录音资料光盘及文字整理材料，证明涉案房屋目前仍处于空置状态，以及子正公司发送催款函并非真的主张租金。子正公司对厂房现状照片、录音材料的真实性不持异议，但认为不能达到对方的证明目的，且录音材料中并未记载其在交涉中豁免了姬传业缴纳租金的义务。本院对上述证据的真实性予以认定，对关联性结合案件情况综合予以认定。
二审另查明，涉案房屋房产证上未记载土地性质。双方签订的《房屋租赁合同》第四条第一款第5项约定，确保乙方所经营的中国移动营业厅是唯一一家经营。子正公司陈述，涉案租赁房屋交付时为毛坯，地面是水泥地。根据上海立信资产评估有限公司江苏分公司信苏资评报字《2016》第035号《评估报告》，涉案租赁房屋中不可移动的装修改造主要为门头安装、地板更换、吊顶装修、墙面粉刷，以及卫生间墙砖、地砖、吊顶的重新更换等。2015年3月20日、6月20日，姬传业与子正公司工作人员徐宏春就涉案租赁房屋停业问题及就催缴租金问题进行交涉，询问对方大概需要等多久才能营业，徐陈述土地性质变更难度较大，需要费用较高，其他租户也存在类似问题，希望对方列明损失，以便协商解决。二审中，双方均认可已于2017年1月3日完成涉案房屋交接手续，姬传业使用期间用电2288度，用水90吨，按照电费1元每度、水费4.2元每吨进行结算。
本院认为，双方于2014年3月3日签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。本案中，姬传业承租房屋所在土地性质为工业用地，在涉案租赁合同签订之前与履行期间，土地管理部门屡次通知子正公司不得擅自改变土地用途和规划要求，并责成其对违法违规行为及时整改。子正公司亦于2014年8月1日应整改通知要求通知姬传业停业。因土地性质至今尚未变更，故涉案房屋已不能用于商业经营，双方当事人亦均同意解除合同，故涉案《房屋租赁合同》应予解除。双方当事人均认可已于2017年1月3日办理涉案房屋交接手续，故判决姬传业迁出并返还涉案房屋已无必要，但子正公司需返还姬传业押金1万元。就水电费用问题，姬传业应负担其使用期间的水电费用共计2666元。
就姬传业要求子正公司赔偿装修损失91950元的诉请，本院认为，根据相关法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。关于合同解除原因问题，在双方签订合同之前，市国土局高新分局已就子正公司未经允许将工业用房变成商业用房一事，两次向子正公司发出通知要求其整改。据此，子正公司在明知涉案房屋土地性质不能用于商业经营、土地管理部门已屡次通知其整改的情况下，仍与姬传业签订《房屋租赁合同》，后又通知姬传业停业，其应对涉案房屋无法用于经营、合同目的不能实现负主要责任。子正公司上诉称姬传业签订合同时即已知情，其进行商业经营亦应当尽调查义务、签订合同即意味着愿意共担风险；姬传业亦未按期支付首次租金。但涉案房屋房产证上未载明土地性质，子正公司亦未能举证证明其在签订合同时已明确告知姬传业土地性质及其被土地管理部门要求整改的事实；姬传业虽未完全支付首次租金，但其已支付的租金亦可覆盖停业前租金，子正公司于2014年8月1日通知其停业的理由亦非租金纠纷。故本院认为，结合本案情况，子正公司这一上诉请求不能成立。关于姬传业装修是否经由子正公司同意、双方就附合物归属有无约定等问题，子正公司上诉称姬传业装修租赁房屋未经其书面同意，且其对姬传业装修状况不知晓，判令其赔偿装修损失有违可预见性原则；同时，《房屋租赁合同》中对合同解除、终止后附合物归属已有约定。对此本院认为，子正公司陈述租赁房屋为毛坯水泥地面，《房屋租赁合同》中明确载明承租房屋用于移动营业厅经营且约定了免租期，双方经营场所亦位于同一地址，子正公司亦未对装修提出异议。综合考虑以上因素，应视为子正公司对于姬传业装修租赁房屋知晓并同意。据《评估报告》记载，租赁房屋装修主要为门头安装、地板更换、吊顶装修、墙面粉刷，以及卫生间墙砖、地砖、吊顶的重新更换等，均属合理范畴。同时，《房屋租赁合同》中虽约定合同解除、终止租赁关系时乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有，但该条款并未明确约定因出租人责任而解除合同时的装修归属，故仍属约定不明之情形。对于子正公司上述上诉请求，本院不予采信。姬传业上诉称其不应承担责任，但其租赁涉案房屋用于商业经营，应对房屋、土地性质尽一定的注意义务，且其未能按期缴纳租金，故也应对合同解除负一定的责任。综上，一审法院在扣除可移动设施残值后，认定姬传业、子正公司按30%与70%的比例分担装修损失责任，并无不当。
对于姬传业上诉主张的营业损失60000元、营业员人工费9600元、店长人工费6000元、拆门头700元费用等，本院认为，姬传业未就营业损失及拆门头费用提供充分证据，且未能充分证明营业员、店长人工费用与其经营的关联性，故对姬传业这一上诉请求，本院不予支持。
对于姬传业是否应当继续支付租金、以及7776元租金是否应退还的问题，双方存在争议。子正公司上诉称一审法院认定的返还时点过晚，姬传业上诉称因合同目的不能实现，其不应再支付租金，子正公司还需退还其租金7776元。对此本院认为，因姬传业应子正公司要求停业，且涉案房屋不能用于租赁目的，故姬传业在其停业期间，不应支付租金。但在双方认可合同应予解除、装修损失亦已作出评估的情况下，姬传业应及时返还房屋，以免损失扩大。结合本案评估报告出具及质证时间、房屋交接时间、涉案房屋不能用于商业经营、子正公司过错等情形，本院酌定，在姬传业已支付的3万元租金之外，其还应支付租金1万元。对于子正公司要求支付1‰滞纳金的诉请，本院不予支持。
综上，姬传业的上诉请求部分成立。因二审发生新事实，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第2634号民事判决第一项、第三项、第四项、第六项、第七项；
二、撤销南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第2634号民事判决第二项；
三、变更南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第2634号民事判决第五项为：姬传业于本判决生效之日起三十日内支付被告南京子正物流有限公司房屋使用费10000元及水电费用2666元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4315元、鉴定费15000元，合计19315元，由姬传业负担5794.5元，南京子正物流有限公司负担13520.5元。反诉费4005元，由南京子正物流有限公司负担3780元，姬传业负担225元。二审案件受理费8320元，由姬传业负担1520元，南京子正物流有限公司负担6800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一七年五月十一日
书 记 员 朱亚芳