云南省梁河县人民法院民 事 判 决 书（2016）云3122民初1574号原告瑞丽市博彦物业服务有限公司，住址：瑞丽市合作区瑞江路百合巷。法定代表人：杨红梅，系该公司董事长。委托代理人雷茜莹，云南虹源律师事务所律师。委托代理人张春城，云南虹源律师事务所实习律师。被告徐良，男，1977年3月11日生，汉族，住云南省盈江县。原告瑞丽市博彦物业服务有限公司（以下简称瑞丽博彦物业公司）诉被告徐良物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月25日受理该案后，依法适用简易程序，于同年5月26日与（2016）云3122民初1552号、（2016）云3122民初1562号、（2016）云3122民初1566号、（2016）云3122民初1572号、（2016）云3122民初1578号、（2016）云3122民初1580号、（2016）云3122民初1581号案件合并公开开庭进行了审理，原告瑞丽博彦物业公司委托代理人雷茜莹、张春城，被告徐良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年10月9日，原告下属梁河分公司与梁河县金塔温泉旅游小镇的建设单位保山康丰房地产开发有限责任公司梁河县分公司签订《金塔温泉旅游小镇前期物业服务合同》，约定：由原告为该小区提供物业管理服务，期限为5年，自2012年10月31日起至2017年10月30日。被告系金塔温泉旅游小镇的业主。在2012年12月接房期间，被告与原告下属梁河分公司签订了《金塔温泉旅游小镇前期物业服务合同》，确认了双方物业服务合同关系。原告按合同约定为小区提供物业管理服务，被告只交纳了截止2013年10月31日的物业服务费用。自2013年11月起原告多次发出通知，要求被告在12月1日前交付当年度物业服务费用。而被告一直找种种理由推脱。截止2016年4月15日，被告除拖欠（2013年11月1日至215年11月1日）物业服务费用共计4434元外，同时，还未缴2015年11月1日至216年11月1日的物业服务费用2217元，两项合计为6651元。被告作为业主，不按时缴纳物业服务费已构成违约。故诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付物业服务费用6651元（含垃圾清运费900元）；二、被告向原告支付逾期滞纳金6651元；三、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：一、原告以2012年10月31日起计算物业费是违反相关规定的。根据国家颁布的《物业管理条例》第四十二条规定，已竣工但尚未交给物业买受人的物业，物业费由建设单位交纳。2012年10月31日是康丰地产通知交房的时间，并不是被告接房的时间，被告应按实际接房时间来计算物业费。其次，生活垃圾清运费按住宅120元/年收取，商铺180元/收取也不合理。被告认为空置的商铺是不生产垃圾的，不应该收取垃圾清运费。二、被告的确存在未交清物业费的情况，但并非如原告所说无故不交，找各种理由推脱，而是因为原告违反签订的《金塔温泉旅游小镇前期物业服务合同》的有关规定，未履行合同约定的义务，达不到合同规定的管理服务质量，被告在多次反映无果、原告据不改正的情况下，被告为了维护自己的合法权益，做出的正当行为。三、《物业管理条例》第三十六条规定:物业公司应按照合同约定提供相应的服务；第四十一条规定：物业服务费应当遵循合理、公开及费用与服务水平相适应原则。但是，被告在足额缴纳物业费的情况下享受到的却是原告的打折服务。四、物业服务合同约定：业主有权监督物业合同的履行。被告曾向原告提出意见，希望原告改进服务，提高服务质量，但原告要么敷衍推脱，要么置之不理，根本不像他们承诺的“态度热情”、“效率快捷”。被告提出如原告不改进服务，将暂时拒交物业费，直到原告按质履行合同。而此时，原告却发短信恐吓未交物业费的业主，后部分补交物业费的业主都并非自愿交纳。综上，原告违约在先，根据物业服务合同约定，物业公司违反约定，未能达到约定的管理服务目标，逾期未整改，业主有权暂时拒交物业费并向上级主管部门投诉或向人民法院起诉，直至解决处理。被告暂时拒交物业费是在保护自己的合法权利，是原告服务质量未达标引起的，请求驳回原告的诉求，并就恐吓短信一事向其公开赔礼道歉。原告为证实自己的主张，在举证期限内向本院提交了下列证据：一、营业执照、组织机构代码证、法人代表身份证明，欲证明原告诉讼主体适格；二、金塔温泉旅游小镇前期物业服务合同二份（与开发商及业主各签一份），欲证明合同就业主、物业服务提供商的权利义务作了约定，其中没有约定24小时门卫服务条款；三、收据一份，欲证明被告最后一次交物业费的时间和金额；四、博彦物业金塔温泉项目部月工资表三份，欲证明原告2014年、2015年、2016年度为保证履行合同约定义务配备了相应的工作人员。五、金塔温泉物业收入明细表，欲证明物业费起算时间及收费情况。被告在举证期限内向本院提交下列证据：一、短信截图复印件一张，欲证明物业公司以恐吓的形式催缴物业费；二、照片21张（当庭提交2张），欲证明物业公司提供服务存在不作为的情况；上述证据经质证，被告对原告提交的证据一、三组证据无异议，本院予以认定；对于证据二，被告认为与开发商签订的前期物业服务合同其并不知晓且物业服务费开始计算时间不合理，对原告与其签订的物业服务合同的真实性予以认可，但认为原告没有向其告知合同内容；对于证据四，被告认为其并不清楚原告有多少员工，该证据的人员配备数与实际到岗人数不相符；对于证据五，被告认为其还没有收房就起算物业费不合理。原告对被告提交的证据一的证明观点不认可，认为该短信并没有威胁的意思，只是用词不当；对于证据二，原告认为照片上并没有时间、地点等信息，故对其真实性不予认可；对被告当庭提交的2张照片认为其与本案无关联性。本院认为，原、被告提交的上述证据均符合证据的真实性、合法性、关联性规则，本院予以认定。经审理查明：原告瑞丽市博彦物业公司于2012年10月9日与保山市康丰房地产开发有限责任公司梁河分公司签订了《金塔温泉旅游小镇前期物业服务合同》，2013年2月14日，与被告徐良签订了《金塔温泉旅游小镇前期物业服务合同》，合同期限为2012年10月31日起至2017年10月30日止，合同约定物业管理服务费用收费标准为每月每平方米0.80元，由房地产开发商每月每平方米补贴0.20元（期限2年），向业主实收每月每平方米0.60元，按一年为期收取。被告徐良系金塔温泉旅游小镇业主，计收物业服务费面积为266.28平方米。被告交纳了截止2013年10月31日的物业服务费，后因原告提供的物业服务存在瑕疵，被告自2013年11月就未交纳物业服务费，原告经催要无果，诉至本院。本院认为，原、被告签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，故为有效合同。当事人应按合同约定履行自己的义务。本案原告瑞丽博彦物业公司已根据合同约定提供物业服务，被告未能按约交纳物业费用，故应承担相应的违约责任。业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。金塔温泉旅游小镇的业主并未通过业主大会解聘瑞丽博彦物业公司、另行选聘，合同期间瑞丽博彦物业公司为小区提供了物业服务，小区业主事实上也接受了物业服务，应承担支付物业服务费的义务，被告拒交物业服务费无法律依据。对于原告按每平方米0.60元收取物业费的主张系原告处分民事权利的行为，本院予以确认，经计算被告欠交物业服务费5751.64元（0.6元/㎡·月×266.28㎡×36个月），原告以5751元主张被告欠交的物业服务费，系当事人处分民事权利的行为，不违反法律规定，本院予以支持。原告在第一项诉求中所主张的多余部分的物业服务费系双方在物业服务合同第八条中约定的生活垃圾清运费，经本院核实，该项费用的收费主体为梁河县住建部门，物业公司仅仅系履行代收代缴的义务，其并非收费主体。本案中，原告并未提交相应的证据证实其在被告业主欠付物业费用的期间，已经向梁河县住建部门履行了代为缴纳生活垃圾清运费用的相关证据，故对物业公司主张的垃圾清运费900元，本院不予支持。原告作为物业服务企业，在提供物业服务过程中客观上也存在不足之处，在今后的工作中，应注重提高服务质量和水平，对业主反映的实际问题要进行整改，加强与业主的沟通联系。因原告博彦物业公司提供的物业服务存有瑕疵，且在原、被告签订的物业服务合同中并未就滞纳金作出约定，故对原告要求被告支付逾期滞纳金的请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐良于本判决生效之日起十日内向原告瑞丽市博彦物业服务有限公司支付2013年11月1日至2016年10月31日期间的物业管理服务费5751元；二、驳回原告瑞丽市博彦物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费132元，减半收取66元，原告瑞丽市博彦物业服务有限公司承担38元，被告徐良承担28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上述状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自觉履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内申请执行。审判员  肖玥二〇一六年七月二十一日书记员  杨杰