浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0402民初2495号原告：张园园，女，1984年10月27日出生，汉族，住浙江省平湖市。委托代理人：ＸＸ，浙江天鸿律师事务所律师。被告：黄雯，女，1987年11月13出生，汉族，住江苏省姜堰市。委托代理人：高扬，浙江群策律师事务所律师。委托代理人：周国平，嘉兴市湖滨法律服务所法律工作者。原告张园园因与被告黄雯房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2017年5月2日受理后，依法由代理审判员陈前独任审判，并于2017年6月8日、2017年9月7日两次公开开庭审理了本案，第一次庭审时原告张园园及其委托代理人ＸＸ、被告黄雯及其委托代理人周国平到庭参加诉讼，第二次庭审时原告及其委托代理人ＸＸ、被告及其委托代理人高扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，原被告双方于2017年3月7日由嘉兴市国泰房地产经纪有限公司作为居间方签订房屋转让合同一份，该合同中约定被告将其合法所有的坐落于嘉兴市××室面积为117.49平方米的房屋以115万元的价格出售给原告。双方确认原告应以商业按揭贷款的方式购买该房屋并分两次向被告支付购房款，第一次（30%部分）应在原被告双方办理过户手续当日支持，第二次（70%部分）应在原告的商业按揭贷款下发后，将剩余部分支付给被告。合同签订后，原告当即通过银行转账方式向被告支付8万元作为购房定金。后经原告和中介公司多次催促，直至起诉日，被告一直以各种理由相推脱，不配合办理争议房屋的不动产登记证书和相关过户手续事宜，导致原告至今无法取得该处房产，故诉请法院判令：一、被告按合同约定履行相关义务，为争议房屋办理不动产登记手续并配合原告办理房屋过户事宜；二、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：一、解除双方签订的房屋买卖合同；二、被告向原告双倍返还定金160000元；三、被告赔偿原告重新购买房屋的差价损失750000元（案涉房产2017年8月15日的市场价1900000元与合同约定价格1150000元的差额）；四、本案各项诉讼费用由被告承担。被告答辩称，一、原被告双方并未约定首付款30%按揭贷款70%的事实，原告在合同到期日除了支付80000元定金外，未向被告支付过任何款项，原告自身存在违约行为，被告有权依据法定解除条件解除房屋买卖合同；二、原告不能既主张双倍返还定金同时又主张差价损失，其主张的差价损失本质就是违约金，如果法院认定被告存在违约行为，被告仅需承担定金责任或者依据合同赔偿违约金，而不应该赔偿差价损失，差价损失没有合同依据；三、根据合同约定，双方尤其是被告在承担房价20%的金额即享有约定解除权，同时考虑到原告本身支付房款方面的违约行为，请求减轻被告应支付的违约金。法庭审理中，原告为了支持其主张，提供下列证据：1.房屋买卖合同及收条各1份，证明原、被告之间就转让房屋签订合同及被告已经收取原告定金8万元的事实；被告质证认为，真实性无异议，但该合同关于付款方式主要条款没有约定明确，合同中明确约定双方都有解约权。收到定金的事实无异议。2.银行交易明细清单及汇款凭证各1份，证明在签订合同后，原告已经为支付首付款等事宜做好相关准备，后因被告的不配合，原告将首付款350000元存至法院执行款专户。被告质证认为，真实性无异议，但是原告有多少存款与被告无关，被告至今未收到除了定金外的其他购房款。即使向法院交了350000元，也不符合过户的条件。3、律师函、快递单及单号查询结果各2份，证明原告代理人在2017年4月14日、2017年6月1日向被告发出律师函，催促其办理相关资料及配合原告办理房屋过户等事宜。被告质证认为，真实性无异议，但是被告至今未收到除定金外的购房款，原告违约在先。4、不动产登记信息查询一份，证明被告的不动产登记在2017年5月27日已经办理完毕，该房屋买卖合同可以继续履行。被告质证认为，情况属实，但是拿到产证是在2017年6月7日。5、原、被告之间的短信聊天记录一份，证明原被告就涉案房产的事宜进行协商。被告质证认为，情况属实，双方对付款方式的理解不一致。法庭审理中，被告为支付其抗辩，提供下列证据：1.委托书一份，证明被告于合同签订后的2017年4月1日就委托中介机构办理讼争房屋的不动产登记证书，同时证明被告于2017年6月7日才取得不动产登记证书，从而证明在此之前房屋不存在转移登记的基础条件。原告质证认为，三性均不予认可。该委托书上仅有黄雯的签字，即使是真实的，黄雯在2017年4月1日向中介办理相关的房产登记手续，其也未向原告履行告知义务。2、不动产登记证书，证明不动产登记局对该房屋登记的时间为2017年5月27日，双方在合同中约定第一道契税维修基金由原告出的约定，足以证明原告对还未取得不动产权证书的事实是明知的，被告在合同履行中并未违约。原告质证认为，真实性予以认可，但对证明内容不予认可，被告在2017年5月27日取得了不动产证书，原告在2017年6月仍在督促被告履行义务，但被告一直未告知原告其已取得不动产证书，直至开庭前及第一次庭审时原告表达愿意向被告一次性支付全额房款的意愿，被告仍予以拒绝，被告对房屋买卖合同一直都是消极履行。根据原告的申请，本院委托浙江和诚房地产估价有限公司对涉案房产的市值进行评估，该鉴定机构于2017年8月22日出具了估价报告。本院当庭出示估价报告书及发票，原告质证认为无异议，被告质证认为，真实性无异议，但是双方房屋买卖合同上有约定违约金，故不需要评估，差价损失没有合同依据；再则，被告2017年3月30日就通过中介告诉原告上述房产不再出售了，原告应就扩大的损失承担责任。本院根据原告张园园的申请，准许证人刘某出庭作证。证人刘某在庭审中陈述：证人是国泰中介的工作人员，原、被告之间的买卖合同系由证人促成的。按照交易惯例，首付款应该在产证办理好之后付，办贷款的当天付首付款，办好贷款再过户，等过户好了银行直接放款给指定收款人也就是房东。一般首付是30%。关于贷款应由谁来归还则看双方的约定，由买房人付的，也有房东付的。当时原被告双方签合同的时候，被告说由被告想办法来还贷款。签合同的时候被告还没有办理房产证，我们就是去房地产公司查看了确定被告是该房子的购买人。原告对证人证言质证认为，真实性予以认可，整个二手房按揭流程就是如证人所述。被告对证人证言质证认为，证人为了推脱自己的责任，合同上主要条款约定不明，当时说好是先付35%，证人证言所述与签合同当时完全不一样，当时说好2017年3月底我肯定能拿到钱，3月底包过户。本院认证如下：对原告提供的证据1、2、3、4、5及被告提供的证据2，符合证据的形式要件，本院对真实性予以认定，对被告提供的证据1，因委托书中仅有黄雯一人的签字，本院不予认定。关于证人证言，本院对二手房按揭贷款的交易习惯予以认定。本案的司法鉴定，委托程序合法，鉴定意见明确且有相应的事实与理论依据，故本院对该估价报告予以采纳。本院经审理，认定案件事实如下：2017年3月7日，原被告签订《房屋转让合同》一份，约定原告向被告购买位于嘉兴市××室房屋一套，房屋面积117.49平方米，房屋价款1150000元。关于付款方式，双方约定：合同签订之日支付定金80000元，余款在本合同生效之日起90天内分2次付给被告，采用商业贷款方式，被告在款清之日将房屋以及其他附属设施支付给原告。同时，在合同第九条“违约责任”约定，合同签订后，原告中途悔约的，应及时通知通知原告及中介，购房定金归被告所有；被告中途悔约的，应及时通知原告及中介，并在悔约之日起三日内赔偿房款总价的20%给原告；原告未按期向被告付清购房款或原告未按期向原告交付房屋的，每逾期一日，由违约方给付对方该房屋总房款万分之十的违约金；因一方原因逾期未办理房屋交易，权属登记手续的，每逾期一日，由违约方给付对方总房款万分之三的违约金等内容。合同签订后，原告于签订合同当日支付被告定金80000元，被告及其前夫吴春勇向原告出具了定金收条。其后，双方对首付款是多少以及由谁先归还该房上的按揭贷款产生争议。被告又于2017年3月31日将涉案房产与第三人谭国伟签订房屋买卖合同，约定将上述房产的转让价格为1340000元，并于当日收取第三人谭国伟定金200000元。2017年5月23日，原告将购房首付款汇至法院执行款专户。2017年5月27日被告取得涉案房产的不动产权证书。2017年6月8日，本案第一次庭审时，原告表示愿意以一次性付款的方式购买该房屋，并且愿意按照合同约定每日以总房款万分之十的违约金支付逾期付款违约金，被告仍然拒绝履行合同。遂原告变更诉讼请求为解除合同并赔偿相应损失。2017年7月24日，法院组织原被告双方进行司法鉴定相关事宜进行协商时，原、被告明确以评估当日的市值对涉案房产进行估价。后经抽签，本院委托浙江和诚房地产估价有限公司对涉案房产价值进行评估，该估价公司于2017年8月22日出具估价报告，认为涉案房产估价当日（2017年8月15日）的市值为1900000元，原告为此垫付评估费5700元。本院认为，本案系因房屋买卖合同纠纷引起的案件，根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、原告是否存在违约行为；二、被告是否存在违约行为；三、原告要求双倍返还定金及赔偿差价损失的诉请是否合法有据。关于焦点一，本院认为，双方对购房款的支付方式在合同中约定不明，亦未能就此问题达成补充协议，应按交易习惯确定。二手房买卖的交易习惯一般为，房东取得不动产权登记证书，将产证放中介处，买方再付首付款，这样对各方都有制约。本案中，被告的不动产权证书系于2017年5月27日取得，在其取得房屋权属证书之前原告有权不支付购房款，这是原告行使先履行抗辩权，不属于违约。况且本案中，原告于2017年5月23日，向本院执行款专户汇入350000元购房款，为继续履行合同做准备。关于焦点二，本院认为，被告在2017年3月31日与案外人就同一标的签订更高价款的房屋买卖合同并收取案外人200000元定金的行为，显然是不愿意继续履行本合同，而且其在庭审上明确表示即使本案原告一次性全额付款也不愿意继续履行合同的行为，显然属于违约，原告依法可以解除合同。关于焦点三，《最高人民法院》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。因此本院对于原告主张的双倍返还定金予以支持，并且应另行再赔偿多返还的定金80000元之外的其余损失。关于认定差价的时间点的确定，原、被告双方在2017年7月24日均一致明确认可以评估当日为差价时间点，本院予以认可，被告第二次庭审之日又主张应以2017年3月30日的时间点来评估差价，因为其系在2017年3月30日通过中介告知原告不愿意继续卖房的事实，但其未能提供相应的证据，本院不予采纳。故原告要求按照评估日即2017年8月15日的市场价与合同约定价格的差额750000元予以赔偿，应予支持，但应扣除多返还的定金80000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》九十四条、一百一十四条、《最高人民法院》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下：一、解除原告张园园与被告黄雯于2017年3月7日签订的《房屋转让合同》；二、黄雯于判决生效后七日内双倍返还张园园定金160000元并赔偿损失670000元；三、驳回张园园其他诉讼请求。如果当事人未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取7575元，保全费5000元，由原告负担1105元，被告负担11470元；鉴定费5700元，由被告负担，于本判决生效之日后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。代理审判员  陈前二〇一七年九月九日书 记 员  王欢