广东省高州市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0981民初1602号原告：张祖文，男，1963年10月12日出生，汉族，高州市人，住高州市。原告：周和珍，女，1966年6月10日出生，汉族，高州市人，住高州市。以上原告共同委托诉讼代理人：黄权，广东前瞻律师事务所律师。被告：刘文汉，男，1975年10月25日出生，汉族，高州市人，住高州市。被告：邓彩莲，女，1973年10月17日出生，汉族，高州市人，住高州市。被告：简振其，男，1959年2月11日出生，汉族，高州市人，住高州市。被告：邱某，女，1963年5月28日出生，汉族，高州市人，住高州市。被告：简朝运，男，1987年4月28日出生，汉族，高州市人，住高州市。被告：简朝明，男，1989年5月6日出生，汉族，高州市人，住高州市。被告：简朝勇，男，1993年4月20日出生，汉族，高州市人，住高州市。被告：简某，女，2000年1月18日出生，汉族，住广东省高州市。法定代理人：邱某（简某的母亲），女，1963年5月28日出生，汉族，高州市人，住高州市。以上所有被告共同委托诉讼代理人：林谷丰，广东雄兴律师事务所律师。原告张祖文、周和珍诉被告刘文汉、邓彩莲、简振其、邱某、简朝运、简朝明、简朝勇、简某、简汝松房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用简易程序。诉讼中发现本案不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏先龙的委托诉讼代理人黄权、被告刘文汉、邓彩莲、简振其、邱某、简朝运、简朝明、简朝勇、简某的共同委托诉讼代理人林谷丰到庭参加诉讼。审理过程中原告申请撤回对简汝松的起诉，本院已裁定准许。本案现已审理终结。原告张祖文、周和珍向本院提出诉讼请求：一、判令被告刘文汉立即返还多收购房款28623元给原告，并自起诉之日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至付清时止；二、判令被告刘文汉立即返还多收购储物间款11904.51元给原告，并自起诉之日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至付清时止；三、判令被告刘文汉立即返还土地值征税款4409元给原告，并自起诉之日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至付清时止；四、判令被告刘文汉立即返还多收消防维修基金9041元给原告，并自起诉之日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至付清时止；五、判令被告刘文汉立即返还水电报装款7500元给原告，并自起诉之日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至付清时止；六、判令被告刘文汉立即返还多收办证费用32350.8元给原告，并自起诉之日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至付清时止；七、判令被告刘文汉、简振其、简汝松、邱某、简朝运、简朝明、简朝勇、简某对上述六项款项承担连带清偿责任；八、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2014年4月27日，原告张祖文、周和珍与被告刘文汉签订《合伙建房房屋转让合同》、《南湖塘一幢202房销售价格清单》，约定被告将位于高城××大道××区建造简振其、简振贵（已故）住宅楼转让给原告，该房在第二层02套，储物间为4号。房屋价格约定为4350元每平方米、储物间约定为6232.73元（此价格由储物间总价73484元除以建筑面积11.79平方米而来）。之后，原告将上述款项全部支付给被告刘文汉、邓彩莲。原告取得上述房屋、车房的权属证书后，发觉以上权属证书上的记载与《南湖塘一幢402房销售销售清单》、《合伙建房房屋转让合同》的约定不符，被告刘文汉、邓彩莲交付的面积和收取款项也不符合事实，多收了原告的购房及车库款、基金，且各项办证费用未提供支付凭证或单据给原告，违规收取了不应由被告承担的土地增值税等费用。以上多收的及违规收取的各项费用应予退回。被告邓彩莲与被告刘文汉系夫妻关系，在本案交易中参与签订合同并实际收取原告的费用。被告简振其、简振贵（已故）是与被告刘文汉、邓彩莲合伙建房的一方，且房屋最终是由其转让给原告，在本案中享有利益，均应当对上述款项承担连带清偿责任。鉴于简振贵已经死亡，其法定的第一顺序继承人被告简汝松、邱某、简朝运、简朝明、简朝勇、简某应依法对上述债务承担责任。为维护自身的合法权益，原告特具状起诉至人民法院，恳请人民法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。被告刘文汉、邓彩莲、简振其、邱某、简朝运、简朝明、简朝勇、简某共同辩称，一、原告诉讼请求第一项没有事实依据；（一）虽然双方签订的《合伙建房房屋转让合同》中有“双方协定以上述的套内及车库的实用面积为计价标准”，但这是笔误，根据《合伙建房房屋转让合同》的其他约定，双方实际是以169.03平方米（包括阳台全计，阳台飘板、外飘窗面积等）作为计价面积，具体体现在以下方面：1、从双方签订的《南湖塘1幢402房销售价格清单》上看，双方是以建筑面积作为计价面积的。2、从合同约定的房屋价款743732元上看，也是以建筑面积169.03作为价格面积的，因为只有以建筑面积169.03作为计价面积才能得出743732元的价款（169.03×4400=743732元），如果以实用面积156.4平方计价则房款不足743732元。3、《合同》第二条第二行约定“楼层、天面、楼梯屋分摊面积同楼层价格相同”，由此可见计价面积包括楼层、天面、楼梯屋的分摊面积，并非是按实用面积计价。4、《合同》第二条第二点房屋计价方法明确约定：阳台的按实际投影面积按楼房价格计价，但房产证只计一半面积，阳台的飘板和外飘窗按本层价格计算金额，但面积不计入房产证内，顶层梯屋分摊同本层同价，面积也不计入房产证权内。（二）、原告的第一项诉讼请求是以办证面积中的实用面积计价作为请求的基础，但从《合同》约定的上述所述的内容看，双方的计价面积169.03平方米包括阳台的投影面积、飘窗、飘板面积、顶层梯屋分摊面积，并不是指办证面积。（三）、答辩人认为房屋办证面积162.45平方加上阳台投影一半面积，加上飘板面积，加上飘窗面积及梯屋分摊面积，是达到《合同》约定的169.03平方米的，法院应查明阳台面积、飘板、飘窗面积等，答辩人也在2017年7月向法院申请，请求法院查清阳台面积、飘板、飘窗面积二、原告诉讼请求第二项没有事实依据。双方对车库是不按面积来计价的，是以实物作价的。三、原告的第3、4、5、6、7项诉讼请求不成立。双方签订的《合同》是合法有效的，应按合同约定履行。四、2016年8月30日双方签订《备忘录》，约定合同的债权债务销灭，双方互不追究违约责任。被告实际用去办证费为105412.5元，远远超过原告交给被告的款项。综上所述，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2014年4月27日，原告张祖文与被告刘文汉签订《南湖塘1幢402房销售价格清单》，约定了购房款735281元、储物间款73484元、办证费用56614元、土地增值税4409元、公共设施费用5500元、消防设施维修基金9041元、水电报装费7500元、按揭费用5274元（查档600元+抵押证630元+房屋评估4043.823元）。2014年4月27日，被告刘文汉作为甲方与作为乙方的原告张祖文、周和珍（由张祖文签名）签订了《合伙建房房屋转让合同》，约定：一、房屋的位置及面积。甲方转让给乙方的房屋位于高城××大道××区住宅楼第二层02套，面积约169平方米（含本层楼梯），实用面积156.4平方米。储物间为夹层4号，实用面积约9.88平方米，建筑面积11.79平方米。二、转让价格。楼层价格每平方米人民币肆仟叁佰伍拾元（楼层天面楼梯屋分摊面积同楼层价格相同），套内面积实用面积为156.4平方米，成交金额为柒拾叁万伍仟贰佰捌拾壹元整（￥735281元）。储物间实用约9.88平方米，成交金额为柒万叁仟肆佰捌拾肆元整（￥73484元）。套房和储物间总金额为捌拾万零捌仟柒佰陆拾伍元整（￥808765元）。办理房地产权证和其他配套设施费用为捌万叁仟零陆拾叁元（￥83063元）。上述三项总金额为捌拾玖万壹仟捌佰贰拾捌元整（￥891828元）。双方协定以上述套内及车库的实用面积为计价标准。三、房屋计价方法。阳台的按实际投影面积按楼房价格计价，但房产证只计一半面积。阳台的飘板和外飘窗按本层价格计算金额，但面积不计入房产证内。顶屋梯屋分摊同本层同价，面积也不计入房产权证内。交楼以房屋（储物间或车房）的实用为计价标准，多于或少于1平方米以外，甲乙双方补差价。四、公共部分。本住宅楼安装消防设施，按楼层、车库和所有分摊面积收取贰拾伍元每平方米。以后消防安全、年检和维护由乙方负责。房屋维修基金约为贰拾伍元每平方米（价格由房产局定价收取），由乙方负责，甲方代收。五、甲方已负责安装电梯及电梯初次安装的费用（以后的年检和维护、安全由乙方负责，以后电梯电费由低层至高层按公司分摊费用）。车房排污管每间另收800元每户。公共楼的大理石步级，不锈钢扶手，首层楼梯不锈钢大门，摩托车入口车库动门、门电控、对讲铃等均由甲方安装。六、甲方收取乙方上述办证费用后，由甲方负责好乙方的《房屋所有权证》，其他税金由甲方负责。甲方不办理土地转手手续，不办理公积金住房按揭贷款。按揭费用为房屋评估808765×5‰=4043元、住房证明及查档费600元、银行抵押证630元，共5274元，由乙方负责费用，到银行签约前由甲方向乙方统一代收。装修河砂1750元（已含搬运费）。涉案房屋所有权人为简振其、简振贵。简振贵已于2015年11月20日死亡，其父亲简汝松已于2008年9月20日死亡。被告邱某、简朝运、简朝明、简朝勇、简某为简振贵的法定继承人。被告简振其、邱某、简朝运、简朝明、简朝勇、简某对被告刘文汉的行为予以追认。原告张祖文、周和珍确认是其共同向被告刘文汉买房的。原、被告签订《合伙建房房屋转让合同》后，原告按照该合同约定交清相关款项后，被告已将本案房屋交付原告使用。2015年6月2日，高州市房地产管理局为原告办理了高州市茂名大道202房的房产权证，证号为：粤房地权证高字第××号。其中房屋产权权属人为周和珍，共有情况为共同共有，房屋所有权取得方式为2015年向简振贵、简振其购买，建筑面积为162.45㎡，套内建筑面积为147.54㎡，分摊面积为14.91㎡，为张祖文、周和珍共同共有。2015年6月2日，高州市房地产管理局为原告办理了高州市茂名大道夹层4号车库的房产权证，证号为：粤房地权证高字第××号。其中房屋产权权属人为周和珍，共有情况为共同共有，房屋所有权取得方式为2015年向简振贵、简振其购买，建筑面积为10.85㎡，套内建筑面积为9.85㎡，分摊面积为1㎡，为张祖文、周和珍共同共有。2016年6月21日作为甲方的刘文汉，与作为乙方的张祖文签订了协议，上面记载：“甲方已按合同的房产标的完全交付给乙方，按投影计价，现交付给乙方的契税完税证号为（141）粤地现16042006、（141）粤地现16042013。乙方对此无异议。”。原告对上述协议的真实性无异议。本院认为，因原告已在使用该已办理好房产权证的房屋及储物间，原、被告确认已履行完毕签订的《房屋转让合同》，故该案的合同债权债务已经消灭，原告的各项诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告张祖文、周和珍的诉讼请求。案件受理费2146元，由原告张祖文、周和珍共同负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。审 判 长  李仁仲人民陪审员  欧 强人民陪审员  苏思勇二〇一七年十一月七日书 记 员  黄剑锋