广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初5011号原告：何家权，男，1962年1月31日出生，汉族，住广州市荔湾区，委托诉讼代理人：何泽华(原告何家权的儿子)，住广州市荔湾区。原告：方洁珊，女，1965年2月17日出生，汉族，住广州市荔湾区，委托诉讼代理人：何家权（原告方洁珊丈夫），住广州市荔湾区。被告：佛山市星晖新凯物业发展有限公司，住所地：佛山市南海区桂城街道永胜西路22号新凯广场营销中心，统一社会信用代码91440605053781509J。法定代表人：高海伦。委托诉讼代理人：周志华，男，该公司工作人员。原告何家权、方洁珊与被告佛山市星晖新凯物业发展有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月23日公开开庭审理了本案。原告何家权（同时为原告方洁珊的委托诉讼代理人）及其委托诉讼代理人何泽华，被告的委托诉讼代理人周志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除商品房认购书补充协议；2.被告退还60113元（包括被告向原告双倍返还定金60000元，以30000元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年4月16日起计至2017年5月23日止为利息113元）；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年4月16日，原告一开始就提出使用公积金贷款和商业贷款形式购买，担忧未知能否取得贷款，就这个贷款问题多次咨询被告，而被告亦多次回复贷款方面没有问题，到时会教原告如何做，但当时被告未有出示相关贷款须知、购房提示之类等文本；经过售楼人员多次承诺原告贷款方面一定没问题的情况下，经过反复讨价还价，把价格优惠谈好后，被告拿出《补充协议书》填写好后，就直接叫原告签名和交钱，原告向被告所提供的银联商务商户支付30000元，签下No.0000530《补充协议书》。2016年4月17日早上，被告通过电话要求原告去补充身份证复印件及网签认购书，原告到达后，被告要求签署No.0000532《补充协议书》，以补充协议书一式两份，昨日匆忙中只签了其中一份漏签了另一份补充协议为由，还差一份《补充协议书》未签，要求原告补签署《补充协议书》，被告当时声称这份漏签的《补充协议书》跟2016年4月16日所签的《补充协议书》内容是完全一样的，原告信以为真就签了。签过No.0000532《补充协议书》后，被告又说现在可以网签《（广东省）商品房认购书》了，被告又拿出《特别提示》、《南海农商银行按揭客户所需提供资料》、《【新凯广场】认购须知》等有关须知资料给原告阅读并要求签署，并要求原告贷款要提供《工作收入证明》，一大堆阅读和签署一下子一起办。当原告后回头再看《补充协议书》发现两份内容不一致，被告未经协商就单方面改动了3.2条款的日期和原协商的优惠内容，才发现被骗签《补充协议书》，当时原告就表示不承认刚才签署的No.0000532《补充协议书》，签名是被骗签的。再看看又发现《特别提示》、《南海农商银行按揭客户所需提供资料》、《【新凯广场】认购须知》、《工作收入证明》的内容有些是不符合原告要求，有些是超出原告能力的，而这些本该在付订金前被告必须向原告出示的文件，被告没有这样做，被告扣着这些《特别提示》、《南海农商银行按揭客户所需提供资料》、《【新凯广场】认购须知》等购房须知资料不给原告看就给原告签署《补充协议书》，原告发现被侵权了就当即停止网签《（广东省）商品房认购书》等有关资料签署并要求《补充协议书》作废并要求被告马上退钱，但被告拒绝退钱。理由是由于被告在售楼过程中，不按其自己编写的《补充协议书》条款，在签订前没有出示有关文本，存在对原告侵权，直接对原告做出决定造成影响，被告应双倍返还60000元并支付利息113元。被告辩称，1.原告要求被告退还定金30000元，无法律依据；首先，定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱或替代物作为担保的担保方式；其次，根据双方签署的《补充协议书》约定，被告的义务为交付房屋，而原告的义务为支付房款，暂计至本案讼争之日，原告并无任何证据证明被告存在违约情形；最后，根据《担保法》第89条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债务的担保，债务人履行债务后，定金应抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。2.原告诉称被告在销售房屋时存在资料隐瞒，属于无稽之谈；被告在销售中心现场，已根据国家有关部门的要求，在现场显眼位置设有公示栏，并向后续意向购买房屋的买受人公示或出示所有相关购房时须签署的资料。3.关于两份《补充协议书》所约定的内容表述均是一致；首先，双方于2016年4月16日分别签署了两份《补充协议书》，其编号分别为0000530号和0000532号，该两份《补充协议书》的生效时间均一致；其次，原告诉称两份《补充协议书》中第3.2条优惠条款不一致的问题，两份《补充协议书》中第3.2条的购买价格和优惠，均是一致的；关于首期房款和余下房款的支付比例，也是一致；关于首期房款的支付时间问题上，单凭两份《补充协议》第3.2条的约定问题上，第0000530号约定为2016年5月10日，而第0000532号约定为2016年4月22日，单凭该条款的约定上，可能感觉不一致或作出修改，但细看第0000532号《补充协议》第7条的备注约定“……首期延期至2016年5月10日”，为此，该两份《补充协议》第3.2条的约定可能存在部分条款表述不一致，但纵观两份《补充协议书》的整体约定上，属约定一致；再者，双方所签署的两份《补充协议书》均属被告出具的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。故此，就《补充协议书》中第3.2条为格式条款，而第7条为非格式条款，关于第0000532号《补充协议书》中关于首期房款的约定，第7条效力明显高于第3.2条；最后，两原告均为完全民事行为能力人，在签署任何文件是应当能充分理解、知悉文件中所约定的内容，故两份《补充协议书》属双方合意所签署，且被告不存在单方的修改或隐瞒。4.关于两原告因延迟支付房款的根本违约行为，已由被告行使单方解除权；首先，被告根据《补充协议书》的约定，已于2016年5月10日前，通过电话方式告知两原告到销售现场签署《商品房买卖合同》，但两原告并未履行上述义务；其次，被告根据《补充协议书》的约定，再于2016年6月23日前，通过函件形式向两原告发出《催告函》，但两原告亦未依照函件的期限内，履行上述义务；最后，因两原告的根本违约行为，被告于2016年7月1日向其发出《解除商品房认购书的通知书》，并作出没收定金和解除双方的合同关系。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的《请出售方退还订金，双方终止履行》复印件1份，原告提供了EMS（1061233628611）、交寄邮件收据及EMS送达打印件证明其已将该协议书邮寄给被告，被告确认收到该EMS快递，且EMS交寄时间与协议书落款时间相符，本院对其真实性予以确认。2.原告提供的新凯广场认购须知、南海农商银行按揭客户所需提供资料、工作收入证明拍照件各1份，新凯广场认购须知没有被告或被告工作人员盖章或签名确认、南海农商银行按揭客户所需提供资料、工作收入证明的提供主体不明确，被告否认该资料由其提供给原告，被告对上述证据的真实性不予确认，本院对其真实性不予确认。3.被告提供的销售现场拍照打印件6张，对原告无异议的照片，本院对其真实性无异议；对原告有异议的照片，因照片未显示具体的拍摄时间且拍摄情况不确定，本院对其真实性不予确认。4.被告提供的催告函复印件1份、EMS（1073072030519）原件1份、EMS的邮寄送达打印件各1份、解除《商品房认购书》通知书复印件1份、EMS（1073072029119）原件1份、EMS的邮寄送达打印件各1份，原告确认收到该两份EMS快递，各EMS单均有注明相应的文件名，且各EMS交寄时间与文件落款时间相符，本院对其真实性予以确认。5.被告提供的《商品房认购书》及其补充协议书（NO.0001217）、佛山市南海区商品房买卖合同登记申请表、广州银行代收商品房预售款专用凭证复印件各1份，该证据与本案无关，本院对其关联性不予确认。本院经审理认定事实如下：2016年4月16日，原告（认购人、乙方）与被告（出售人、甲方）签订编号为No.0000530的《补充协议书》（以下简称涉讼认购书一），约定：乙方认购佛山市南海区永胜西路22号新凯广场3座1701房（以下简称涉讼房屋），建筑面积46.46平方米，其中套内建筑面积＿平方米（上述面积以政府最后批准文件的产权登记面积为准）；乙方认购该商品房总房价款762815元，成交总房价款687938元；乙方须在签订认购书和涉讼认购书一的同时向甲方付清定金30000元作为签订《商品房买卖合同》的担保，该定金为立约定金；乙方须于2016年5月10日前支付不低于50%的房款，即347938元（含已支付的定金）作为首期房款，并于当日提交相关资料向银行办理余下50%的房款，即340000元的按揭手续，同时在甲方指定地点签订《商品房买卖合同》；为保证贷款按揭的便捷办理和审核，乙方应当按照甲方提供的银行办理贷款，并不得有任何异议，否则视为乙方违约，甲方有权解除认购书及涉讼认购书一，不予退还定金给乙方，如有特殊情况需选择其他银行的，需向甲方申请并征得甲方同意；如乙方未按甲方或银行要求提供、逾期未办妥相关按揭手续的，或因乙方提交资料不合格、资信状况或其它乙方原因导致银行机构按揭款未获批准的，或因乙方原因造成双方无法如约签订《商品房买卖合同》的，甲方有权解除认购书及涉讼认购书一，不予退还定金给乙方，且有权另行出售涉讼房屋；甲方已向乙方明示双方将签订的《商品房买卖合同》示范文本及其附件《合同补充协议》、《物业管理规约》、《前期物业服务协议》、甲方出具的《认购须知》及重要提示等资料，乙方确认已详细阅读并理解上述文件，且无异议，承诺按约定签署上述文本；如甲乙双方在约定的时间内签订《商品房买卖合同》，定金转抵相应房价款,如乙方未在双方约定签约时间内和甲方签订《商品房买卖合同》，视为乙方违约，乙方缴纳的定金不予退还，如在双方约定签约时间内，甲方已将涉讼房屋另售他人的，甲方应双倍返还乙方定金，不承担其他赔偿。涉讼认购书一在备注处手写注明客户准时签约则获额外99折，即优惠价681059元。同日，原告（认购人、乙方）与被告（出售人、甲方）签订编号为No.0000532的《补充协议书》（以下简称涉讼认购书二），约定：乙方认购涉讼房屋，建筑面积46.46平方米，其中套内建筑面积31.86平方米（上述面积以政府最后批准文件的产权登记面积为准）；乙方认购该商品房总房价款762815元，成交总房价款687938元；乙方须在签订认购书和涉讼认购书二的同时向甲方付清定金30000元作为签订《商品房买卖合同》的担保，该定金为立约定金；乙方须于2016年4月22日前支付不低于50%的房款，即347938元（含已支付的定金）作为首期房款，并于当日提交相关资料向银行办理余下50%的房款，即340000元的按揭手续，同时在甲方指定地点签订《商品房买卖合同》。涉讼认购书二在备注处手写注明还有准签99折，签约当日给优惠价为681059元，首期延期至2016年5月10日。其他条款内容与涉讼认购书一内容一致。同日，被告出具收据确认收到原告何家权交来涉讼房屋款项30000元。2016年4月25日，两原告向被告邮寄《请出售方退还订金，双方终止履行》，认为涉讼认购书二被单方改动内容，而其中《特别提示》、《贷房须知》、《【新凯广场】认购须知》均为首次告知认购方，在缴纳订金之前出售方没有主动告知认购方，导致认购方误判自己购买力和被迫接受出售方的事先未知条款，对认购方造成损失，对认购方不公平，由于出售方在签涉讼认购书一之前没有主动履行告知义务，让认购方在受蒙蔽的情况下做出了错误决定，所以，认购方要求出售方退还订金，双方终止履行。该邮件于2016年5月9日投递并签收。2016年6月25日，被告向两原告邮寄《催告函》，认为原、被告签署的《商品房认购书》及其补充协议要求两原告于2016年5月10日前到新凯广场营销中心签署《广东省商品房买卖合同》及有关文件并缴纳相关购房房款，现两原告未履行约定，故催告两原告于2016年6月29日前来新凯广场营销中心签署《广东省商品房买卖合同》及有关文件。该邮件于2016年6月29日投递并签收。2016年7月1日，被告向两原告发出解除《商品房认购书》通知书，认为因两原告未在约定期限前往新凯广场营销中心签署《广东省商品房买卖合同》及有关文件，故解除两原告与被告于2016年4月16日签订的《商品房认购书》及其补充协议，并没收两原告交纳的购房定金30000元，被告有权另行出售涉讼房屋。该邮件于2016年7月3日投递并签收。另查明，新凯广场3座已取得商品房预售许可证，开发企业为被告；涉讼房屋类型为办公用房，规划用途为办公，房屋性质为市场化商品房。2017年4月13日，原告提起诉讼。诉讼中，被告主张其指定的贷款银行为广州银行，认购方可以选择其他银行办理，经申请，可以变更贷款银行；两原告主张被告告知其只能去南海农商银行办理贷款，但根据被告提供的南海农商银行贷款资料，两原告不满足贷款条件，签订涉讼认购书一、二后，两原告没有去其他银行申请过贷款，也没有向被告申请变更贷款银行；被告确认涉讼房屋为商业用途，不能办理公积金贷款手续，只能办理商业贷款，其亦未告知两原告涉讼房屋可以用公积金贷款；两原告明确其无法提供银行流水证明及家庭月收入大于家庭每月还款数额2倍的证明等贷款所需资料；原、被告均同意解除涉讼认购书。本院认为，涉讼认购书一、二系签约各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务。诉讼中，两原告要求解除其与被告签订的涉讼认购书，被告同意解除并认为涉讼认购书一、二已解除，双方均无继续履行涉讼认购书一、二的合意，故本院对原告要求解除涉讼认购书一、二的诉讼请求予以支持。两原告作为具有完全民事行为能力的主体，在合同订立过程中应尽到合理谨慎注意义务，对己方将享有的权利及将承担的义务作充分认识了解，合同一经签订即具有法律约束力，两原告认为涉讼认购书二是被告未经两原告同意单方变更合同内容故被告构成违约的主张没有事实依据，本院依法不予采纳。且纵观涉讼认购书一、二，两者对原、被告就涉讼房屋的主要权利义务、付款期限、建筑面积、购房总额等主要权利义务条款的约定均是一致的；涉讼认购书二虽约定两原告须于2016年4月22日前支付不低于50%的房款并于当日提交相关资料向银行办理余下50%房款，但在备注处已经手写注明首期延期至2016年5月10日，涉讼认购书一虽未注明套内建筑面积，而涉讼认购书二注明套内建筑面积为31.86平方米，但同时后面均注明面积以政府最后批准文件的产权登记面积为准，上述差异的存在对原告的权利并不产生影响，两原告以涉讼认购书一、二存在差异即认为被告构成违约没有事实依据，本院依法不予支持。原、被告虽未签订商品房认购书，但双方签订了涉讼认购书一、二，且两原告实际向被告支付涉讼房屋定金30000元，双方的商品房预约合同关系实际成立，两原告认为双方未签订商品房认购书故其无需向被告支付定金30000元无事实依据，本院依法不予支持。涉讼房屋规划用途为办公，房屋性质为市场化商品房，被告确认涉讼房屋无法办理公积金贷款，两原告主张其签订涉讼认购书一、二前曾向被告明确需公积金贷款，被告予以否认，两原告未提供证据证明被告曾承诺涉讼房屋可以办理公积金贷款手续，故对两原告认为因涉讼房屋无法办理公积金贷款，被告构成违约的主张无事实依据，本院依法不予采纳。涉讼认购书一、二均约定涉讼房屋50%房款340000元通过银行按揭方式支付，该付款方式是原、被告共同协商确定的合同履行方式，而依约支付购房款是购房者的基本义务，两原告在签订涉讼认购书一、二前即应当对其付款能力、贷款需要提供何种资料、其是否具备贷款条件等情况予以核实，现两原告因自身原因无法提供贷款所需资料即认为被告未事先告知构成违约的主张无事实和法律依据，本院依法不予采纳。涉讼认购书一、二虽约定了贷款银行由被告指定，但其同时规定两原告可以向被告申请变更贷款银行，但两原告并未向被告申请变更贷款银行，其亦未提供证据证明被告指定南海农商银行办理涉讼房屋按揭贷款，在两原告未提供证据证明是因被告指定贷款银行的原因致其无法贷款的情况下，两原告仅以无法满足南海农商银行贷款资料即认为被告构成违约的主张无事实依据，本院依法不予采纳。涉讼认购书一、二均约定两原告需在2016年5月10日前支付50%房款并于当日提交相关资料办理余下50%房款的按揭手续同时在指定地点签订商品房买卖合同，两原告未在约定时间内与被告签订商品房买卖合同，在被告催促两原告于2016年6月29日前签署商品房买卖合同后，两原告仍未与被告签订商品房买卖合同，其行为已构成违约，两原告作为违约方要求被告双倍返还定金60000元并支付利息113元的诉讼请求没有事实依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告何家权、方洁珊与被告佛山市星晖新凯物业发展有限公司于2016年4月16日签订的两份《补充协议书》（编号分别为No.0000530、No.0000532）；二、驳回原告何家权、方洁珊的其他诉讼请求；本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取551.41元（两原告已预交），由原告何家权、方洁珊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇一七年六月二十九日书记员 邓洁婷