广西壮族自治区东兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第1304号
原告黄胜伟，男，1940年1月15日出生，壮族，现住广西东兴市。
特别授权委托代理人蔡始军，广西北仑律师事务所律师。
被告广西东兴创世纪房地产开发有限公司，住所地广西东兴市北仑大道339号。
法定代表人何兴维，董事长。
委托代理人高开权，广西南港律师事务所律师。
被告何兴维，男，1960年6月20日出生，汉族，系广西东兴创世纪房地产开发有限公司董事长，现住广西东兴市。
委托代理人吴书茵，广西南港律师事务所律师。
被告张朝安，男，1961年12月14日出生，汉族，系广西东兴创世纪房地产开发有限公司股东，现住广西东兴市。
委托代理人吴书茵，广西南港律师事务所律师。
被告东兴市农村信用合作联社（原名防城港市区农村信用合作联社东兴信用社），住所地广西东兴市东兴镇兴东路***号。
负责人温昌鹏，理事长。
委托代理人姚文宇，广西南港律师事务所律师。
原告黄胜伟诉被告广西东兴创世纪房地产开发有限公司（以下简称创世纪公司）、何兴维、张朝安、东兴市农村信用合作联社（以下简称东兴农村信用社）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月15日受理后，依法由审判员张畹婕担任审判长，人民陪审员杨孙豪、人民陪审员黄鑫组成合议庭适用普通程序于2015年11月17日公开开庭审理，书记员曾繁媚担任法庭记录。原告委托代理人蔡始军、被告创世纪公司的委托代理人高开权、被告何兴维、张朝安的委托代理人吴书茵、被告东兴农村信用社的委托代理人姚文宇到庭参加诉讼，当事人申请延长调解期限2个月，本案现已审理终结。
原告黄胜伟诉称，2014年6月12日，原告与被告创世纪公司签订了2份《商品房买卖合同》，购买被告创世纪公司位于东兴市大坪路120号2栋商城01、商城02号房，双方分别对上述《商品房买卖合同》作了《补充合同》的约定。按《补充合同》的约定，买受人黄胜伟已履行支付购房款的义务，出卖人创世纪公司应该在收到购房款后的2个月内将《商品房买卖合同》项下的商品房交付给买受人黄胜伟使用并将房屋所有权证办理到买受人黄胜伟名下，《补充合同》明确约定了出卖人创世纪公司逾期交房的违约责任。约定交房期限届满后，经原告多次催促，被告创世纪公司没有如期交房，原告到东兴市房产局查询却得知，被告创世纪公司在销售给原告黄胜伟之前已经将上述商品房以在建工程的形式为他人的个人借款作担保抵押给了东兴农村信用社，而被告创世纪公司称该《个人借款合同》项下的借款已经结清，但东兴农村信用社没有为其解除抵押登记以致无法将房屋交付给原告黄胜伟并办理房屋所有权到黄胜伟名下。原告黄胜伟认为，被告东兴农村信用社没有解除该抵押登记导致创世纪公司无法将房屋交付给原告黄胜伟并办理房屋所有权证的行为妨碍了原告黄胜伟行使合法权利，被告创世纪公司没有按约定将上诉商品房交付给原告黄胜伟使用并将房屋所有权证办理到黄胜伟名下，严重损害了原告的合法权益，遂诉至法院。诉讼请求：一、被告创世纪公司立刻交付房屋及办理房屋所有权证给原告；二、被告东兴农村信用社立刻解除上述商品房的抵押登记手续；三、被告创世纪公司向原告黄胜伟支付违约金1530510元（违约金按已付购房款5101700元为本金的30%计算）；四、本案的诉讼费用由被告创世纪公司承担；五、被告何兴维、张朝安对第一、三、四项诉讼请求承担连带责任。原告黄胜伟对其主张在举证期限内提供的主要证据有：
居民身份证，证明原告的主体适格；
营业执照、商品房预售许可证，证明被告创世纪公司的主体适格；
居民身份证，证明被告何兴维的主体适格；
居民身份证，证明被告张朝安的主体适格；
《商品房买卖合同》、《补充合同》、临时股东会决议，证明被告创世纪公司应按约定履行交付《商品房买卖合同》项下房屋给原告即办理房屋所有权证到原告黄胜伟名下的义务，被告何兴维、张朝安应承担连带责任；
中国工商银行个人业务凭证、购房款汇款委托书、购房款收据，证明原告黄胜伟已按约定履行支付购房款给被告创世纪公司的义务；
7、《个人借款合同》、《抵押合同》、抵押（质物）物品清单、建设工程规划许可证审批单、建筑单体规划验收报告、还贷明细表、他项权证、情况说明，证明东兴农村信用社应该为被告创世纪公司办理好解除商品房的抵押。
被告创世纪公司答辩称，1、原告关于交房的请求是没有根据的，是原告拒绝收房；2、原告请求按照30%支付违约金没有事实和法律依据；3、房产证没有办法办理，首先原告违约，没有按约交纳契税，其次由于东兴农村信用社的原因造成无法办理房产证，所以原告的这项诉请没有依据。
被告创世纪公司为其辩解在举证期限内提供的主要证据有：
1、竣工验收备案表，证明商铺所在的东兴新世界国际旅游商贸城商住楼A1栋已经全部竣工验收，系现房的交易，不存在不交付房产情况；
2、合同备案登记，证明被告已经履行了商品房买卖合同备案的事实；
3、入伙通知书，证明被告已经履行通知原告收房的义务；
4、证明，证明广西中天世纪物业服务有限公司防城港市分公司东兴新世界花园小区物业服务中心证明被告将收房通知交由其通知业主进行收房，并且物业公司的员工也电话通知过业主收房，但因原告不想缴纳物业费造成争执后拒绝签收通知的情况；
5、证明，证明黄胜伟于2015年9月20日已将该两个商铺装修（砌砖），并出示招租广告，证明原告已经实际占用和使用该商铺；
6、创世纪公司抵押担保借款人何世勇、何世海、何世光还款情况表，证明涉案的三笔贷款已经全部还清，被告作为抵押人，东兴农村信用社应该解除抵押登记，但是东兴农村信用社没有依法解除抵押登记，包括有原告所诉请的房产在里面，造成原告的房子没有办法办理房产证的原因之一，这是东兴农村信用社造成的，不是被告造成的，应该由东兴农村信用社承担责任。
被告何兴维、张朝安答辩称，同意创世纪公司的答辩意见，何兴维和张朝安不应当对原告的诉请承担连带责任，因为不是真实的商品房买卖关系，是抵偿债务行为，何兴维和张朝安是公司的股东，不应该连带承担公司的责任，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
被告何兴维为其辩解在举证期限内提供的主要证据有：
1、银行转账凭证复印件，证明原告将购房款转账进被告个人账户后，按进账的全部金额就马上转出给原告指定的这两个账户里，做这个空的转账是因为原告实际上不是真实的商品房买卖，购房款也不是按正常情况转账进广西东兴创世纪房地产开发有限公司，为了配合让这份空转得购房款，原告做了一系列指定转账、股东保证等文件及显失公平的补充协议、让被告签署。
被告东兴农村信用社答辩称，原告和东兴农村信用社不存在法律关系，原告对东兴农村信用社的诉请没有法律依据，只能由借款人向东兴农村信用社提出主张，所以请求法院驳回原告对被告东兴农村信用社的诉讼请求。
被告东兴农村信用社在举证期限内提供证据：证明一份，证明创世纪公司目前为其他借款人做抵押担保，有将近3500万元债务没有结清，对涉案房屋无法办理解除抵押登记。
经过开庭质证，被告创世纪公司对原告提供的证据认为，对证据1、2、3、4的三性均没有异议，对证据5，原来由于我们公司以法人的名义向原告借款300万元，约定利息是四分，借款期限已满，被告无法偿还，双方商议以买房的形式抵债，所以才有商品房买卖合同，这合同是真实存在，是基于双方为了处理之前的债权债务所做的走账行为，该商品房买卖合同已经在房产局备案，我们的是现房不是期房，不存在不交房的情况，合同第15条第3点对办证也有相关的约定，我们是现房交易，会存在契税问题，大概有15万元，不包括在购房款里面，原告没有交该契税，所以是原告违约。6月13日的补充协议是说明钱走账的问题，合同第6条第4点说到购房款的问题，但是在原告付款后，原告就指令被告把钱转入到原告儿子的公司的账户，所以该笔钱没有实际转到被告公司的账户，临时股东会决议是双方为了处理债权债务的问题开的会议，如果这笔钱完全能够按照补充协议的约定走账，被告是能兑现的，但是实际没有如补充协议的约定来履行，是因为原告的原因造成的；对证据6，我们确认开了收款收据给原告，正是由于原告没有缴纳契税，所以我们没有开发票给原告，这恰恰证明这笔钱没有到公司账户的事实；对证据7的三性没有异议，说明创世纪公司将该工程抵押给东兴农村信用社，我们把钱全部还了，是东兴农村信用社不配合解除抵押，造成房产证无法办理。被告何兴维、张朝安对原告提供的证据认为，同意创世纪公司的的质证意见，补充两点，第5组证据的临时股东会议决议，首先临时股东会议决议第3点，我们承担的是赔偿责任，原告在本案中没有任何损失，所以股东不应当承担连带赔偿责任，补充协议的特别约定第2点，这一条是显失公平的条款，如果有钱还，是可以不需要任何理由就能解除的。被告东兴农村信用社对原告提供的证据认为对证据1-4没有异议，对证据5、6的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，不能证明原告与信用社有任何法律关系，这是原告与其他被告之间的关系，对证据7，原告也认为信用社应该为创世纪公司办理解除抵押，未解除的原因是，虽然何兴维偿还借款1千万元，但是双方签订的合同第12条的约定，双方之间是否存在其他的费用，比如公正费、抵押登记费用等，何兴维偿还借款后，创世纪公司是否向东兴农村信用社借款还不清楚，所以只能由创世纪公司向东兴农村信用社提出解除抵押的申请，但是至今东兴农村信用社没有收到任何申请。原告对被告创世纪公司提供的证据认为，对证据1、2没有异议；对证据3，没有原告的签收，也没有登报告知，所以对原告没有产生效力；对证据4，不能证明创世纪履行通知交房的义务；证据5，不能证明原告收到创世纪的收房通知；对证据6的合法性、客观性、关联性无异议，可以证明创世纪公司作为抵押人担保的1870万元已经还清，东兴农村信用社有义务解除抵押登记，原告与创世纪公司签订的商品房买卖合同合法有效，由于东兴农村信用社没有解除抵押登记，造成原告购买的商品房没能办理房产证，东兴农村信用社不解除抵押登记的行为构成了对原告权利行使的妨碍。被告何兴维、张朝安对被告创世纪公司提供的证据的三性均无异议，何兴维、张朝安作为股东不承担责任。被告东兴农村信用社对被告创世纪公司提供的证据1-5的三性均无异议，同时认为与信用社没有关系；对证据6认为案涉在房产部门办理抵押登记的两笔借款确已还清，东兴农村信用社在开具的证明证实创世纪公司、何兴维仍有借款及利息90多万元实则是被告创世纪公司、何兴维的其他借款，且未按期还款付息，虽与案涉的两笔抵押登记无直接关系，但资金均属何兴维、创世纪公司所用，故为保护债权，未及时作出解除抵押登记。
原告对被告何兴维、张朝安提供的证据认为原告没有法定的义务对三个转账的真实性予以审核，而且与本案无关，真的是产生有房屋备案但是不是实际发生的话，何兴维可能会涉及犯罪的问题。被告创世纪公司对被告何兴维、张朝安提供的证据的三性没有异议，同时证明1、不是真正的商品房买卖，是为了处理双方的债权债务而转空账的；2、该笔款项按照双方签订的补充协议，应该是转账到何兴维的账户后，再转回创世纪公司的账户才完成走账，但是当天原告就要何兴维将这笔款打回覃贞机、罗亦康的账户上，造成创世纪公司没有办法完成走账行为，是原告的原因造成的。被告张朝安对被告何兴维提供的证据无异议。被告东兴农村信用社对被告何兴维提供的证据的质证意见同意创世纪公司的质证意见，认为办不了解除抵押，可能是由于其他被告和原告等原因造成的，办不了证应该由房产局做出解释。
原告对被告东兴农村信用社提供的证明认为贷款金额3500万元，借款人、担保人、抵押权人是谁都不清楚，且对结清贷款的抵押物做暂时不解除抵押的处理是违法的；被告创世纪公司、何兴维、张朝安对被告东兴农村信用社提供的证明认为，该公司是信用社的单方陈述意见，没有相关证据佐证，是不真实的，涉案商品房是为何世勇借款1000万元作抵押担保，本案发生前，何世勇已还清了借款，按抵押合同约定，信用社应当解除抵押，但信用社拒不解除抵押，没有任何法律依据。
原告申请法院向东兴市房产局调取创世纪公司开发的东兴市东盟大道（中园A片12-2#地块）新世界国际旅游商贸城第2幢1层商场01号、2层商场02号房产的抵押登记情况，东兴市房屋产权登记中心出具证明：至2015年11月3日止，抵押人为创世纪公司、抵押权人为东兴农村信用社，涉及上述房地产，共有三次抵押，抵押金额合计1870万元。
原告对该调取证据认为，具合法性和客观性，证明创世纪公司违反合同约定，出卖的房屋出现权能瑕疵，亦证明东兴农村信用社没有解除抵押登记。
被告创世纪公司认为，该证明反映关于商品房的抵押是真实的，但创世纪公司在2013年6月23日已将上述债务还清，因东兴农村信用社的原因没有办理解除抵押登记，商品房买卖合同已经办理备案登记，所以是能办理相关的产权登记的。
被告何兴维、张朝安认为，对该证据三性无异议，同意创世纪公司的质证意见。
被告东兴农村信用社对法院调取的证据无异议，该证据证明东兴农村信用社和创世纪公司有近2000万元的债务问题，这是没办法办理解除抵押登记的原因。
本院对当事人均无异议的证据予以确认，对当事人有异议的证据，本院认为，两份商品房买卖合同和补充合同证明原告黄胜伟和被告创世纪公司签订了2间商铺的买卖合同，对房屋的交付，房屋产权证的办理及违约责任均做了约定。临时股东会决议证明创世纪公司和股东何兴维、张朝安同意把涉案两间商铺卖给原告黄胜伟，如有违约行为给原告黄胜伟造成经济损失，由创世纪公司和公司股东共同负责承担赔偿责任。中国工商银行个人业务凭证，购房款汇款委托书，购房款收据证明，原告黄胜伟已支付5101700元购房款给被告创世纪公司；《个人借款合同》、《抵押合同》、抵押物品清单、建设工程规划许可证审批单、建筑单体规划验收报告、还贷明细表、他项权证、情况说明，证明创世纪公司将涉案商品房以在建工程的形式为案外人何世勇的1000万元借款作担保抵押登记给东兴农村信用社，何世勇的借款已完全结清后，东兴农村信用社至今没有解除涉案商铺的抵押登记。入伙通知书系被告创世纪公司单方制作，不能证明其已履行通知原告收房的义务，证明交房事实的两位证人未出庭作证，无法证实原告不想缴纳物业费而拒绝收房的事实，广西中天世纪物业有限责任公司防城港分公司新世界物业服务中心的《证明》可以证实原告于2015年9月20日已接收使用涉案的两间商铺。创世纪公司抵押担保案外人何世勇、何世海、何世光还款情况表，证明创世纪公司以涉案商铺担保的三笔贷款已全部还清，抵押权人东兴农村信用社至今未解除涉案商铺的抵押登记。银行转账凭证是何兴维转款给案外人罗奕康、覃贞机，与本案无关；东兴农村信用社的证明证实该社为保存资产需要，对创世纪公司已结清贷款的抵押物暂时作不予解除抵押处理。法院调取的证明证实，至2015年11月3日止，抵押人为创世纪公司，抵押权人东兴农村信用社，包含涉案商铺在内的房地产，共有三次抵押，抵押金额合计1870万元。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2014年6月12日，原告黄胜伟与被告创世纪公司签订2份《商品房买卖合同》，购买被告创世纪公司位于东兴市东盟大道新世界国际旅游商贸城第2幢1层商场01号房、2层商场02号房，房屋总价款5101700元，于2014年9月10日前交房，付款方式为合同签订后七日内一次性付清全部房款。并补充约定买受人在签订《商品房买卖合同》同时，应一次性交纳按揭所需要的税费用，由出卖人代收代缴。买受人同时应提交办证所需全部证件和资料。如未按约定及时缴清上述款项和提交相关资料，买受人应按已付购房款的0.5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人有权拒绝实际交付房屋而不承担逾期交房等任何违约责任，同时，买受人应按合同第十一条规定缴纳物业管理费并承担相应责任。因上述原因无法按期办理房屋产权证书的，出卖人不承担本合同第十五条约定的违约责任，且出卖人可不负责代办理产权证。
双方于2014年6月13日又签订补充合同约定：原告黄胜伟支付完购房款2个月内，被告创世纪公司将商品房交付给原告使用，同时在该期限内将房屋所有权证办理给原告。备案、产权证明等手续由原告和被告创世纪公司相互协助办理，其中所缴纳的税费等由双方各自承担。违约责任：未在约定期限内将房屋所有权证办理好给原告的，则在被告创世纪公司违反约定期限之次日起，需按日向原告支付已付购房款3‰的违约金，直至创世纪公司将所出卖给原告的商铺办理好房屋所有权证到原告名下。如本补充合同的约定与《商品房买卖合同》的约定有冲突，以本补充合同为准。
2014年6月10日，被告创世纪公司股东何兴维、张朝安召开临时股东会决议，同意以5101700元将创世纪公司位于东兴市东盟大道（中园A片12-2#地块）新世界国际旅游商贸城第2幢1层商场01号、2层商场02号房出卖人给买受人黄胜伟，黄胜伟支付的购房款汇入何兴维的账户，视为其完全履行付款义务。创世纪公司如因上述指定汇款账户行为及其他违约行为给买受人黄胜伟造成经济损失，由创世纪公司各股东和公司共同承担赔偿责任。
2014年6月13日，创世纪公司向原告出具购房款汇款委托书。原告黄胜伟按委托书向被告创世纪公司的法定代表人何兴维的账户汇款5101700元，同日被告创世纪公司出具收到5101700元的购房款收据。两份商品房买卖合同于2014年6月17日在东兴市房产管理局办理了备案登记手续。
另查明，涉案商铺已取得商品房预售许可证，于2014年4月10日办理竣工验收备案。原告于2015年9月20日已实际接受使用涉案商铺。上述原告购买的2间商铺所在的在建工程于2010年4月15日至2011年4月7日共办理了三次抵押，抵押金额为1870万元，抵押权人为东兴农村信用社。创世纪公司以涉案两间商铺为案外人的借款作抵押担保，抵押权人为东兴农村信用社，案外人借款已结清，东兴农村信用社未办理解除涉案两间商铺的抵押登记。
根据双方的诉辩请求、理由和陈述，本院归纳争议焦点如下：一、原被告双方的商品房买卖合同是否有效？二、原被告双方是否违约？三、原告是否可以解除被告创世纪公司与被告东兴农村信用社的抵押登记？
本院认为：
关于商品房买卖合同是否有效的问题：合同系原告和被告创世纪公司双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定、合法有效。又经本院充分释明，原被告双方的合同标的已设定抵押权并办理抵押登记，可能存在无法转移物权的风险，其可选择要求解除合同及被告创世纪公司承担违约责任以维权；原告坚持保留要被告继续履行合同义务立刻交付房屋的诉讼请求，原告的选择本院予以尊重，因原告和被告创世纪公司均确认在2015年9月20日原告已实际接收和使用涉案的两间商铺，对原告要求被告创世纪公司立即交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。
关于各方是否违约和承担违约责任的问题：
本案中原告明确表示因为房子已经交付，不要求被告创世纪公司承担逾期交房的违约责任。
被告创世纪公司逾期至今未能办理房产权证给原告，构成违约，依法应承担违约责任，支付逾期办证违约金，原告认为补充合同约定按日向原告支付已付购房款3‰的违约金过高，主动调低按已付购房款5101700元的30%即支付违约金1530510元，本院认为，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。我国立法和司法实践中均以违约金具有补偿性和惩罚性的双重性质，且原告明确表示逾期办证违约金就要求这么多，考虑到被告逾期办证的违约状态还在持续，对原告主动调整违约金的请求，本院予以支持。
对被告创世纪公司提出原告未缴纳契税，不能办理房产证的抗辩意见，依据双务合同的本质，合同抗辩的范围仅限于对价义务。一方不履行对价义务的，相对方才享有抗辩权。办房产证与缴纳契税是两种不同性质的义务，前者是合同的主要义务，后者并非合同的主要义务，二者不具有对等关系，且双方已补充约定所需税费由双方各自承担，被告不能办证履约的原因是房屋设定的抵押至今未解除，被告创世纪公司以原告未缴纳契税作为拒绝办证的抗辩理由不能成立。
关于是否可解除抵押登记并办理房屋所有权证的问题：
被告创世纪公司与被告东兴农村信用社签订了抵押合同，并办理了抵押登记手续，抵押担保法律关系合法有效。原告与被告创世纪公司的商铺买卖合同未经抵押权人东兴农村信用社同意，依法不能约束被告东兴农村信用社。且根据合同相对性原则，本案原告和东兴农村信用社并无相对应的法律关系，东兴农村信用社仅和创世纪公司和何兴维存在合同关系，若创世纪公司认为其担保的借款已经还清，应由其向东兴农村信用社提出主张，这是另一法律关系，本案在此不做处理。原告请求被告东兴农村信用社解除本案商铺的抵押登记手续及要求被告创世纪公司办理房屋所有权证，于法无据，本院不予支持。
关于被告何兴维、张朝安是否应当承担连带责任的问题：
被告何兴维、张朝安系创世纪公司的两个股东，在临时股东会决议上同意因违约行为给买受人黄胜伟造成任何经济损失，由创世纪公司各股东和公司共同负责承担赔偿责任，这系创世纪公司内部股东会决议，不具有对外的效力，且被告何兴维、张朝安并没有在原告和创世纪公司签订的商品房买卖合同中保证人一栏中签字，原告主张被告何兴维、张朝安对被告创世纪公司的上述债务承担连带责任，没有法律依据，本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十七条第一款的规定，判决如下：
被告广西东兴创世纪房地产开发有限公司应支付原告黄胜伟违约金1530510元。
驳回原告黄胜伟的其他诉讼请求。
案件受理费18575元（原告已预交），由被告广西东兴创世纪房地产开发有限公司承担。
上述义务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费18575元（开户行：农行防城港市分行，户名：防城港市中级人民法院，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张畹婕
人民陪审员 杨孙豪
人民陪审员 黄 鑫
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 曾繁媚
附法律条文：