江西省丰城市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0981民初2109号
原告：龚南山，男，1973年2月14日出生，汉族，住所地：湖北省监利县。
委托诉讼代理人：匡慧，北京市大成（深圳）律师事务所律师。执业证号：14403200910503048。
被告：雷龙，男，1969年8月7日出生，汉族，住所地：江西省丰城市。
第三人：熊晓辉，男，1975年5月11日出生，汉族，住所地：江西省丰城市。
第三人：游荣英（系熊晓辉之妻），1974年10月15日出生，汉族，住所地：江西省丰城市。
原告龚南山与被告雷龙、第三人熊晓辉、游荣英案外人执行异议之诉一案，本院于2016年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龚南山及其委托诉讼代理人匡慧、被告雷龙到庭参加诉讼，第三人熊晓辉、游荣英经本院公告传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告龚南山向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告购买的位于江西省丰城市××农贸市场××号（房产证号：00××01）的执行；2.判决确认原告与第三人熊晓辉签订的房产买卖合同有效，并确认位于江西省丰城市××农贸市场××号（房产证号：00××01）为原告所有；房屋价值50万元整；3.判决第三人一、第三人二立即协助原告办理位于江西省丰城市××农贸市场××号（房产证号：00××01）过户登记；4.判令本案的受理费由被告承担。事实和理由：原告从2006年6月起一直承租第三人熊晓辉位于江西省丰城市××农贸市场××号（房产证号：00××01）的房产作为商业运营及住宅之用。租金每5年缴纳一次。2014年9月，原告与第三人熊晓辉签订了一份房屋买卖合同，约定第三人熊晓辉将异议房产转让给原告。合同签订后，原告依约将款项46.3万元一次性转入第三人熊晓辉指定账户，与前期缴纳的剩余租金共同形成50万元。第三人熊晓辉告知原告暂无法办理过户手续，因此该房产至今尚未过户。根据2015年5月5日生效的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告已经在该房产里进行生活、经营达10年之久（购房前就租住），第三人熊晓辉在法院查封前已经与原告签订合同（2014年9月），且原告已经支付全部款项，该房产买卖价格合情合理，原告购买该房产时完全属于善意。依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，应该保护善意第三人的利益，维护交易的稳定性，因此不能将原告的上述房产列入第三人熊晓辉的财产范围。原告以上述理由对丰城市人民法院【（2015）丰执字第475-2号】执行裁定提出了异议，但丰城法院以[（2016）赣0981执异18号]执行裁定书驳回了原告的异议请求。原告不服该裁定，向法院起诉并提出上列诉请。
被告雷龙辩称，原告龚南山与第三人熊晓辉签订的“卖房协议”是无效协议，其买卖行为不成立，理由如下：1.该卖房协议没有合同签订时间，没有合同履行时间，无法确定合同是什么时间签订的，也无法确定合同什么时间开始履行；2.该卖房协议没有共同共有人签字，属于无效合同。熊晓辉与游荣英于1997年4月20日登记结婚，宏岗农贸市场100号房屋于1997年7月7日申请登记，该房屋的所有人是熊晓辉与游荣英。到原告提出执行异议时为止，第三人熊晓辉与游荣英依然是夫妻关系。第三人熊晓辉擅自处分共有财产的行为属于无效行为，原告对于该房系第三人熊晓辉及游荣英共同共有是知情的，原告不属于善意第三人；3.原告提供的第三人熊晓辉书写的收条时间是2014年9月15日，而原告给第三人熊晓辉转账的时间是2014年9月17日，先写收条后收款不符合交易习惯，所以转账凭证与收条不能证明存在房屋买卖的事实；4.该协议有“甲方的所有债权债务与乙方无关，任何人和单位无权侵犯乙方的所有权”的内容，说明第三人熊晓辉在恶意处分财产躲避债务。综上，被告认为原告与第三人熊晓辉签订的卖方协议是一份无效协议，他们之间的买卖行为不成立，原告对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，恳请贵院驳回原告的诉讼请求。
第三人熊晓辉、游荣英由于未到庭，故没有述称意见。
本院对原告的举证认定如下：证据一、卖房协议，证明目的：房产由第三人熊晓辉出售给原告。被告质证认为：1.上面没有第三人游荣英的签字，协议上第三人熊晓辉的签字尚需鉴定才能辩真伪；2.协议上没有约定时间（房屋买卖时间、过户的时间、签协议的时间），这份协议是无效的，该房至今没有办理过户手续。本院认为，被告对该证据质证有异议，对笔迹鉴定的事没有向法院提出申请视为放弃。该证据由于没有第三人游荣英的签名，没有合同签订时间，没有合同履行时间，故认定该协议无效；证据二、收条一份，证明目的：第三人熊晓辉收到原告50万元。被告认为应先转款再出具收条。本院认为，该证据可作为认定第三人熊晓辉于2014年9月15日向原告出具一张金额为50万元购房款收条的事实依据；证据三、转账凭证一份，证明目的：原告已付清房款。被告质证认为该转账款不能证明是房款。本院认为，结合其他证据，可确认其有证据效力，作为认定原告于2014年9月17日向第三人熊晓辉转账46.3万元的事实依据；证据四、2016年7月底微信聊天记录一份，证明目的：没有过户的原因在于第三人熊晓辉。被告质证认为，微信聊天内容简短，原告买房已经两年了，原告知道本案诉争房产已被查封，该证据不能达到原告的证明目的。本院认为，该证据不能证明没有过户的原因在于第三人熊晓辉。
庭审中，原告向法庭申请证人熊某出庭作证，原告证明目的：当时卖房时第三人熊晓辉、游荣英都在场，且卖房后不到10天就出国了。原告对该证人证言无异议。被告认为证人系第三人熊晓辉的哥哥，有利害关系，认为第三人熊晓辉、游荣英在2015年10月以前都在丰城市，并没有出国在外。本院认为证人熊某系第三人熊晓辉的哥哥，有利害关系，该证人证言系孤证，没有形成证据链，证明不了第三人游荣英是否同意将上述房产卖给原告，也证明不了签卖房协议之后第三人熊晓辉、游荣英的去向及何时走的。综上，本院对熊某的证人证言不予认定。
庭审中，被告雷龙未向法庭提供证据材料。
第三人熊晓辉、游荣英由于未到庭故无法对上述证据予以质证，也没有向法庭提供证据材料。
庭审中宣读了丰城市尚庄街办宏岗居委会的证明及对熊某的调查笔录，证明第三人熊晓辉、游荣英现下落不明、无法联系。原告认为第三人熊晓辉、游荣英是在卖房后走的。被告认为第三人熊晓辉、游荣英在2015年10月前都在丰城市。本院确认该组证据有证据效力，作为认定第三人熊晓辉、游荣英现下落不明的事实依据。
本院认定本案事实如下：熊晓辉、游荣英于1997年4月办理结婚登记手续，他们所有的座落于丰城市尚庄街道宏岗农贸市场100号房屋于1997年7月办理房产登记手续。因雷龙与熊晓辉民间借贷纠纷一案，雷龙申请诉前保全，该房于2014年12月18日被本院查封，后本院作出（2015）丰民一初字第234号民事判决书，该判决书发生法律效力后于2015年11月4日进入执行程序，本院于2015年11月26日依法追加熊晓辉之妻游荣英为上述案的被执行人，并于2016年6月22日作出了（2015）丰执字第475-2号执行裁定，裁定拍卖丰城市尚庄街道宏岗农贸市场100号房屋（房产证号00××01），龚南山在上述案件执行中以该房产已由熊晓辉卖给其为由向本院提出异议，本院于2016年9月12日作出（2016）赣0981执异18号执行裁定书，驳回龚南山的异议请求，龚南山不服该裁定，向本院提起诉讼，本院于2016年10月8日予以立案。
另查明：第三人熊晓辉为甲方，原告龚南山为乙方，双方签订一“卖房协议”，内容：甲方在宏岗农贸市场房子三层，作价50万元卖给乙方，甲方负责办好建房证变更手续，甲方所有债权、债务与乙方无关，任何人和单位无权侵犯乙方的房产权。该协议仅有甲、乙双方的签名，没有第三人游荣英的签名，也没有约定过户时间及签协议的时间。2014年9月15日，第三人熊晓辉向原告出具了一张收到买房款50万元的收条。2014年9月17日，原告向第三人熊晓辉转账46.3万元。原告自2006年6月起至与第三人熊晓辉签订“卖房协议”前一直承租第三人熊晓辉、游荣英的上述房产。第三人熊晓辉、游荣英的上述房产至今未过户给原告。
本院认为，第三人熊晓辉、游荣英系夫妻关系，对座落于丰城市尚庄街道宏岗农贸市场100号房屋（房产证号00××01）享有共同共有权。原告龚南山自2006年6月开始租住第三人熊晓辉、游荣英上述房产至签订“卖房协议”止有近10年时间，应当知道该房产系第三人熊晓辉、游荣英共同共有，故根据最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第89项：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的一般认定为无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益”之规定，原告明知该房产系第三人熊晓辉、游荣英共同共有却与第三人熊晓辉一个人签订“卖房协议”不属于善意取得的情形，原告又未向法庭提供第三人游荣英同意卖该房的相关证据，故本院认定该“卖房协议”无效。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告庭审中只提供了46.3万元的转账凭证，尚未付清约定的50万元购房款属部分支付价款，就算原告所说其余3.7万元系多给付的租金，原告已支付了全部价款，但原告未向法庭提供对该房产至今尚未过户没有过错的相关证据，故本院认为，本院于2016年6月22日作出的（2015）丰执字第475-2号执行裁定书及于2016年9月12日作出（2016）赣0981执异18号执行裁定书认定事实清楚、适用法律正确，应予以支持。综上，对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第89项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼法》司法解释第三百一十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告龚南山的诉讼请求。
本案受理费8800元、公告费600元，合计9400元，由原告龚南山负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。
审判长 胡亚群
审判员 朱银环
审判员 孙 瑜
二〇一七年五月二十二日
书记员 罗婉婷
附：
最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》
第89条：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的一般认定为无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于民事诉讼法》司法解释
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。