江苏省海安县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0621民初4647号
原告：南通奥华国际装饰城有限公司，住所地海安县北城街道三塘村。
法定代表人：林克文，董事长。
委托诉讼代理人：张世银，江苏钻石律师事务所律师。
委托诉讼代理人：江斌，江苏钻石律师事务所实习律师。
被告：许斌，男，1970年5月27日出生，汉族，住海安县，现住海安县。
被告：姜后华（曾用名姜厚华），男，1978年7月16日出生，汉族，户籍地海安县，住海安县。
原告南通奥华国际装饰城有限公司（以下简称奥华公司）与被告许斌、姜后华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案受理后，依法适用普通程序，分别于2017年2月10日、2017年5月17日、2017年5月22日公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告的委托诉讼代理人张立新（系江苏钻石律师事务所律师，第二次庭审时原告撤销张立新的代理人资格）、被告许斌到庭参与诉讼，被告姜后华经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。第二次和第三次庭审时，原告的委托诉讼代理人张世银、江斌，被告许斌，被告姜后华均到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
奥华公司向本院提出�讼请求：1.要求两被告给付从2016年7月1日至2016年9月28日期间按每天118.38元计算的占用费10654.20元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年7月1日，原告与被告许斌签订了《租赁合同》一份，原告将位于海安县海安镇通榆北路2号南通奥华国际装饰城（以下简称奥华装饰城）一期D区303-305号的房屋租赁给被告许斌使用，租赁期限自2015年7月1日起至2016年6月30日止，约定租金为43209元。在该期间内，被告许斌在未经原告同意的情况下擅自将案涉房屋转租给被告姜后华。原告与被告许斌的租赁期届满后，被告既未交纳租金，对原告发出的返还房屋通知也不履行，非法占用至2016年9月28日，遂引起诉讼。
许斌辩称，我与奥华公司对案涉房屋在2016年6月30日之前确实存在租赁合同关系。对于奥华装饰城D区303、304、305号房屋，我只使用了D区303号的后半部分，大概20平方�，其他是由姜后华使用。自2016年6月30日起我与奥华公司的租赁合同关系已经自然终止。2016年，我曾就姜后华未支付案涉房屋转租租金向法院起诉，明确了租赁期限至2016年6月30日止。后姜后华未能按期履行。2016年，我与姜后华在奥华公司物业处就如何与奥华公司续签合同已经达成协议，奥华公司也进行了见证，案涉房屋由姜后华继续租赁，而且奥华公司也向姜后华送达了优先购买的通知。我认为原告奥华公司主张的占用费要按照实际占用情况以及相关法律规定，由法院依法裁决。
姜后华辩称，我是2008年从许斌手上转让获得案涉部分房屋的租赁使用权。奥华公司主张曾经向许斌送达有优先购买权的通知，我从来没有看到过，是在收到法院的应诉材料后才看到。2016年5月2日，我妻子吴海燕才接到奥华公司的通知，要求我们在合同期限届满后搬走，称案涉房�已经被汤志明购买。因为开店也有七、八年时间，处理店里（九牧王五金卫浴）的商品需要时间。我听说奥华公司将案涉房屋卖给了隔壁的欧派经营户汤志明，我与汤志明协商，并形成了书面的协议，汤志明宽限我到2016年9月底搬离，同时他给我适当的补偿。基于这样的理由，我认为2016年6月30日之后我与奥华公司以及许斌之间并没有任何关系。
本院经审理认定事实如下：奥华公司与许斌发生租赁合同关系多年。2015年7月1日，奥华公司与许斌再次签订《租赁合同》一份，双方约定奥华公司将位于海安县通榆北路2号奥华装饰城一期D区303-305号的房屋租赁给许斌使用，计价面积为108平方米。许斌承租的该房屋仅用于移门经营，在租赁期内不改变用途。本合同许斌的地址和奥华公司的奥华装饰城一期D区3幢303号地址为其送达地址，奥华公司的相关文件资料和通知送至或以快递、挂号信函邮寄上述任何一处，均视为有效送达。该房屋租赁期自2015年7月1日起至2016年6月30日止。合同期满许斌如需续约，应在合同期满30天前向奥华公司提出书面申请，经奥华公司同意后，双方另签合同。合同期满前20天，许斌未续签，奥华公司有权将该物业对外招租，并与其他经营者签订租赁合同。许斌于2015年7月1日向奥华公司支付2015年7月1日至2016年6月30日期间的租金43209元。许斌用水、用电按照实际耗用数量加上公共分摊的部分计算金额，由许斌承担。许斌需按时缴纳租金、保证金和水、电费，若逾期未缴，每逾期一日，加收5‰的滞纳金。在租赁期间，如许斌违反本合同约定的权利与义务和《市场管理及经营服务合同》规定的，需承担违约责任，违约金将直接从租赁保证金中扣除。有下列情形之一，许斌承担违约责任，奥华公司有权解除合同，�方己经缴纳的房租、保证金不予退还，且应立即撤场，违约金为总合同价的20%：(1）许斌不按约定缴纳租金、租赁保证金、违约金达15天以上的；（2）许斌私自转租、转让、转借、互换该物业的；（3）许斌擅自改变该物业用途及经营商品种类的；（4）许斌未履行与南通海达信市场物业经营服务有限公司所签定的《市场管理及经营服务合同》中约定义务的或南通海达信市场物业经营服务有限公司按《市场管理及经营服务合同》中的违约责任要求解除许斌合同的；（5）未经奥华公司同意，因许斌原因连续关门停业达十日的，或全年累计达三十日的……。合同期满或被解除，双方权利义务终止时，许斌应于合同终止日晚六点前将经营的商品及办公用品全部撤离，将房屋保持现状（指装修后的状态）或恢复原状移交奥华公司，否则即被视为放弃对物品所享有的权利，�视为己授权奥华公司处置该物品。许斌应承担奥华公司因清除上述物品和将该房屋恢复原状的费用，奥华公司直接在租赁保证金中扣除。如乙方故意拖延，不按时移交该房屋，除租赁保证金不予退还外，从合同终止之日起收取该物业的占用费（使用费〉，每逾期一天，按本合同所定的日租金的五倍计收。许斌对该房屋所进行的任何装饰装修及经市场管理部门书面同意所进行的改造等所有全部投入及支出，不论本合同履行届满或因任何原因引起的本合同终止、解除、变更，该全部投入及支出均由许斌承担，奥华公司不承担任何补偿或赔偿及折价等责任。且附着于该房屋不可动之全部投入及支出无偿归奥华公司所有。奥华公司产权转移，奥华公司的权利和义务随之转移给产权方，乙方对租赁合同的权利义务不变。但许斌应与产权方重新签订租赁合同，新的租赁合同与�合同主要条款不变。奥华公司配合许斌办理出租主体变更手续，若许斌不履行变更手续，奥华公司有权单方面解除本合同，许斌立即撤场，许斌己经交纳之租金、租赁保证金不予退还。本合同经双方法定代表人或授权代表签字或盖章后生效。
关于许斌向奥华公司缴纳的押金（租赁保证金），原告奥华公司陈述：“许斌共缴纳了12000元租赁保证金，2014年退了5000元，还有7000元在原告处。因为许斌除了案涉的房屋外，还租赁了奥华装饰城D区301、302号房屋，另外301和302号房屋许斌还有些物业费没有结清，所以原告没有将被告许斌所缴纳的租赁保证金在本案中处理。可以待许斌与奥华公司不再存在房屋租赁合同关系时，再与许斌结算租赁保证金。”被告许斌陈述：“租赁保证金是2005年交的，具体是12000元还是12500元我记不清了。2014年退了5000元是事实。奥华装饰城D区301号房屋的租赁合同是我跟该房屋业主签订，奥华装饰城D区302号房屋以前是跟奥华公司签的，到2017年6月30日结束。我同意租赁保证金在我与奥华公司完全没有租赁关系时结账。”
2008年9月15日，许斌与姜后华签订《房屋转租合同》一份，将奥华装饰城D区3排303、304、305店面（其中304、305两间为整体，303为部分）合计面积计87平方米转给姜后华经营五金。租赁期限自2008年9月15日至2012年6月30日止。该期限届满后，姜后华仍一直继续使用该房屋。
2015年8月25日，许斌向本院提起对姜后华的诉讼，要求姜后华立即返还奥华装饰城D区303、304、305号房屋，并按照3072.2元/月向原告缴纳自2015年7月1日起到实际返还房屋之日止的租金。2015年10月16日，许斌与姜后华经本院组织调解并达成一致协议如下：一、姜后华于2015年10月20日前给付许斌房屋租赁费35332元和物�费1372.8元（租赁期限为2015年7月1日起至2016年6月30日止），合计36704.8元。如姜后华未能按照上述款项约定的时间足额支付，则双方的租赁关系于2015年10月21日终止，许斌有权要求姜后华于2015年10月21日前将海安县奥华装饰城D区303、304、305号房屋清空并交付给许斌，并支付上述房屋从2015年7月1日起至实际搬出之日止的房屋租赁费（96.8元/天）、物业费（114.4元/月）。二、姜后华于2016年6月30日前将海安县奥华装饰城D区303、304、305号房屋清空并交付给许斌。三、许斌自愿放弃其他诉讼请求。四、案件受理费130元，减半收取65元，由许斌负担。本院另行制作了（2015）安高民初字第00882号民事调解书。
2015年11月25日，奥华公司就案涉三处房屋分别向许斌发函，主要内容为：您所租赁的海安镇通榆北路2号奥华公司D区3幢03、04、05号房屋，本公司将对外出售，现根据国家�关法律法规，您有优先购买权。从今天起您将有两天时间考虑，如有购买意向，请您于2015年11月27日前与本公司协商购买事宜；若在2015年11月27日前无回复，则视为放弃。本函一式两份，本公司与您各执一份。
2016年1月26日，许斌与姜后华、吴海燕在奥华公司物业处协商。许斌在空白的A4纸上备注“自2016年7月1日起，本人不再和奥华签约D区3排4、5两间店面，由姜后华续租。原押金返还。”吴海燕接着在该纸上备注D-3半间姜后华不再续租，交给许斌。”奥华公司物业工作人员田桂兰作为见证人在该纸上签名。当日，姜后华缴纳了房屋租赁费、物业费合计36704.8元。对于“D-3半间姜后华不再续租，交给许斌”，许斌陈述：“我们互相让步后，吴海燕同意将303店铺的半间退给我，让我继续租赁，但后来并没把303店铺的半间退给我，双方也没有交接这个商铺的手续。”
2016年5月4日，奥华公司向许斌邮寄通知一份，主要内容为：您2015年8月20日与奥华公司签订的房屋租赁合同。后我公司于2015年11月25日发给您一份关于海安县海安镇通榆北路2号奥华公司D区303、304、305关于对该房屋优先购买权的通知（函），对该房屋的内容您已知晓。现根据租赁合同中的第五条、第九条的约定，现正式通知您：我公司在本合同到期后（即2016年6月30日）合同期满后不再续租，请做好房屋交接手续。避免承担不必要的违约和赔偿责任。
2016年9月22日，汤志明与姜后华、吴海燕签订《协议书》一份，主要内容为：双方协商姜后华、吴海燕在2016年9月27日24时前，将奥华装饰城D303、D304、D305店房移交给汤志明，在2016年9月27日后如有未搬清的物品全部由汤志明处置，姜后华、吴海燕无任何异议。移交日之前该店房（D303、D304、D305）产生的所有遗留问题和经济纠纷，均由姜后华、吴海燕负责解决，与汤志明无关。根据协商汤志明补偿姜后华、吴海燕壹万元整，双方签字后打入见证人杨某账户，待汤志明能够使用到该房（D303、D304、D305）时，通知杨某将壹万元整打给姜后华、吴海燕。此协议双方签字生效。姜后华在庭审中陈述：“该1万元我已经收到了。”
2016年9月28日，许斌作为交房人，马玉祥（原告称系奥华公司的工作人员）作为证明人，汤志明作为接收人共同在房屋交接情况说明上签名，房屋交接情况说明的主要内容为：D区3幢03、04、05号房屋室内无物品，现交接给奥华公司（水表170吨，电表21504.94度）。D305、306之间墙为实墙，D304、305与D504、505之间墙为实墙。
以上事实，有原告提供的奥华公司国有土地使用证、商品房预售许可证，2015年7月1日奥华公司与许斌签订的《租赁合同》，（2015）安高民初字第00882号民事调解书，2016年9月28日房屋交接情况说明、照片、录像，2015年11月25日奥华公司的函，2016年5月4日奥华公司的通知、快递单复印件，被告姜后华提供的2016年1月26日许斌与姜后华、吴海燕的协议、汤志明与姜后华、吴海燕签订的《协议书》及双方当事人当庭陈述等在卷证实。
本案审理过程中，原告奥华公司提供了海安县海安镇通榆北路2号（奥华国际装饰城）D区D3-303、304的商品房买卖合同、不动产登记证，产权人情况说明。该不动产登记证显示2016年9月2日，位于海安县海安镇通榆北路2号（奥华国际装饰城）D区D3-303、304所有权人登记为汤衍、汤迅。情况说明的主要内容为汤衍、汤迅同意在其实际使用案涉房屋前的租金收益及管理费用归奥华公司所有。
本院认为：2015年7月1日许斌与奥华公司签订的《租赁合同》，不违�法律法规的规定，为有效的合同，合同约定的租赁期限截止2016年6月30日。作为承租人的许斌将案涉奥华装饰城D区3排303（部分）、304、305号房屋转租给姜后华，其转租的期限亦截止至2016年6月30日。原告奥华公司主张许斌未经过原告奥华公司的同意，擅自将案涉商铺转租给姜后华。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。姑且不谈姜后华已经实际从许斌手上转租使用案涉房屋多年，在2016年1月26日许斌、姜后华、吴海燕在奥华公司物业处就案涉商铺续租问题进行协商时，奥华公司就应当知晓许斌转租给姜后华的行为，而且当场接收了转租的租金等费用，亦未提出异议。故原告该主张与事实不符，本院不予采信，许斌作为承租人，将案涉商铺转租给姜后华的行为可认定为有效。许斌与奥华公司的租赁合同届满前，奥华公司已经告知许斌不再续租，故合同双方约定的权利义务在租期届满时终止。且根据庭审中姜后华的陈述，其在租赁期限届满前亦知晓了奥华公司不再与许斌续租案涉房屋的意思表示。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应当予以支持。许斌与姜后华的转租合同建立在原租赁合同之上，当原租赁合同终止时，该转租合同随之终止，次承租人姜后华对案涉房屋的有权占用，亦变为无权占用。故姜后华应当支付从2016年7月1日起�实际交付之日2016年9月28日止的占用使用费。被告姜后华辩称2016年6月30日之后其与奥华公司以及许斌之间并没有任何关系，没有事实和法律依据，本院不予采信。
对于原告主张的占用费在许斌和姜后华之间如何分担的问题，本院认为，许斌转租给姜后华的租赁期限截止时间与奥华公司租赁给许斌的租赁期限截止时间是一致的，转租后由姜后华作为次承租人客观上占有房屋，在没有新的租赁合同条件下，原租赁合同期满后姜后华作为租赁物的占有人“腾房”是法定义务，且许斌对此没有过错，案涉商铺也已经腾房交付了。故不存在许斌对姜后华的给付义务承担连带责任。根据许斌与奥华公司签订的《房屋租赁合同》以及原、被告当庭陈述各自实际占有使用情况，本院酌定按照许斌占用21平方米，姜后华占用87平方米进行分担，即对2016年7月1日至2016年9月28日�间的占用使用费10654.20元（按118.38元/天）计算，许斌给付2071.65元，姜后华给付8582.55元。
参审人民陪审员的意见与本院上述意见相同。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告许斌向原告南通奥华国际装饰城有限公司支付占有使用费2071.65元。
二、被告姜后华向原告南通奥华国际装饰城有限公司支付占有使用费8582.55元。
上述一、二项，被告许斌、姜后华均于本判决发生法律效力后10日内履行�毕。
如果被告许斌、姜后华未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告南通奥华国际装饰城有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费66元，公告费350元，合计416元，由被告许斌负担81元，被告姜后华负担335元（两被告负担部分已由原告南通奥华国际装饰城有限公司代垫，两被告在履行上述判决义务时一并给付原告南通奥华国际装饰城有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费66元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，帐号：46×××65）。
审 判 长 刘春华
代理审判员 陆晓丽
人民陪审员 钱德凤
二〇一七年七月七日
见习书记员 曹智梅
附适用法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十六条（第一款）出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应当予以支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条（第一款）当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的�实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。