山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民初89号
原告:中国人民解放军济南军区善后工作办公室政治工作局，住所地济南市。
法定代表人：杨立国，主任。
委托诉讼代理人：张玉印，山东国曜律师事务所律师。
被告：济南双联物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人：刘军，经理。
被告：刘军，男，1965年4月13日出生，汉族，住济南市。
两被告共同委托诉讼代理人：王业华，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
两被告共同委托诉讼代理人：黄张存，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
被告：郭凤竹，女，1993年2月14日出生，汉族，住济南市。
原告中国人民解放军济南军区善后工作办公室政治工作局（以下简称济南军区善后办政工局）与被告济南双联物业管理有限公司（以下简称双联物业公司）、刘军、郭凤竹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月11日受理后,依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告济南军区善后办政工局的委托诉讼代理人张玉印，被告双联物业公司、刘军的委托诉讼代理人王业华、黄张存到庭参加诉讼。被告郭凤竹经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
济南军区善后办政工局向本院提出诉讼请求：一、请求判决准许解除2013年2月6日签订的济（2013）梁001号《军队房地产租赁合同》；二、判令双联物业公司腾退并完好返还济南军区善后办政工局的房地产，如有损害按要求予以修复；三、判令双联物业公司向济南军区善后办政工局支付拖欠的租金710.68万元（计算至起诉之日）及违约金13533200元；四、判令双联物业公司向济南军区善后办政工局支付自解除合同之日起至完好返还场地之日止的场地占有使用费及损失（参照租金及违约金标准计算）；五、被告郭凤竹在50万元范围内承担补充赔偿责任，被告刘军在150万元范围内承担补充赔偿责任公司；依据法院查明的被告郭凤竹、刘军转移公司资产在转移资产内承担连带责任；六、本案诉讼费、保全费等由双联物业公司承担。事实与理由：2013年2月6日，双方签订济（2013）梁001号《军队房地产租赁合同》，约定由双联物业公司租赁位于济南市市中区刘长山路16号5号楼一、二层沿街房建筑面积1624.40平方米、地下420.16平方米。租赁用途为银行、办公、商业等。合同签订后双联物业公司开始使用该房地产从事经营活动，却不以合同约定向缴纳租金，因此济南军区善后办政工局于2017年7月20日向双联物业公司送达《催缴房租通知》，并告知其履行补交义务，否则将依法解决（即解除合同追收拖欠租金），双联物业公司法定代表人签字确认，但不履行。且国家和军队政策法规发生重大调整，双方的合同应当按照中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》的要求全部解除，且自2013年5月1日起，双联物业公司就未按时交纳租金，济南军区善后办政工局多次催缴房租、场地占用费并要求与双联物业公司沟通腾退房屋等事宜未果。另，双联物业公司的股东为刘军与郭凤竹，该两股东成立双联物业公司为认缴资本，且在经营中转移公司资产。为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。
双联物业公司辩称，一、关于租金缴纳问题，双方曾达成以下意见：1、关于地下室部分，由于无法使用，双联物业公司也没有使用，故此部分不再缴纳租金，也不再承租。2、因为涉及到另外一个房屋的建筑工程款，双方曾达成口头意见，济南军区善后办政工局拖欠双联物业公司的工程款抵做租金。二、济南军区善后办政工局要求双联物业公司缴纳违约金没有依据，而且合同约定的违约金明显过高。三、双联物业公司所承租房屋并不属于济南军区善后办政工局所称的按照中央军委关于军队和武警部队全面停止有偿服务房屋的范围。
刘军辩称，刘军不存在转移公司财产的行为，不应将刘军列为被告，刘军出资已到位。
郭凤竹未答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于济南军区善后办政工局提交的军发（2015）60号命令、中国人民解放军济南军区善后工作办公室出具的《情况说明》、《军队房地产租赁协议》、中国人民解放军济南军区善后工作办公室保障局出具的证明、济南市规划局图纸，对于双联物业公司提交的租金收据3份，当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。
当事人对以下证据有争议，济南军区善后办政工局提交：1、双联物业公司基本信息、股东刘军、郭凤竹的身份信息，证明该公司股东为认缴出资，而非实缴，公司股东为刘军与郭凤竹，济南军区善后办政工局起诉三位被告主体合法。告双联物业公司并刘军确实拖欠本案原告租金。2、催缴房租通知，证明双联物业公司拖欠租金，通知时间为2017年7月20日，该通知有刘军的签字。3、土地使用证，证明双联物业公司承租的房地产在该土地使用面积范围内，济南军区善后办政工局具有土地使用权的权属主体资格，案涉租赁合同标的属于中央军委依据关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知的范围。4、济南军区住房制度改革领导小组办公室房改（2008）7号函，证明已申请办理案涉出租房地产的规划手续。5、济南市人民政府（2008）70号文件，证实规划符合要求，同意测绘并办理产权。
双联物业公司、刘军认为，对上述证据1的真实性无异议，对证明的问题有异议，双联物业公司设立的时间是2012年，在该时间注册公司应当必须实际缴纳出资，公司股东按照相关法律规定注册资本实际缴纳到位。对证据2催缴房租通知，真实性无异议，但需要说明，其要求缴纳租金的期限为2017年7月20日，已超过诉讼时效；该通知在计算租金时明确表示了租金只包含房屋面积，而不包含房屋地下室部分，说明双联物业公司并未实际承租或使用合同中约定的地下室。对证据3不予认可，土地使用权的合法性不能代表房屋的合法性。对于证据4、5都是复印件，真实性不确定，即使规划手续合法同意办理房产证，在办理房产证之前也需要相关的部门对建设手续的合法性、竣工验收的合法性进行核实。济南军区善后办政工局一直未能提供房屋建设完成竣工验收以及消防验收整个相关手续，涉案房产的合法性存在问题，
双联物业公司提交，1、2015年5月4日双联物业公司向济南军区政治部管理处的租金减免申请，证明地下室部分一直无法使用，不应计算租金。2015年4月23日济南军区张卫写的说明，证明地下室确实没法做餐饮，地下室的东门在部队院里，不能用，而且也影响消防。2、济南鲁宏联合会计师事务所出具的验资报告，证明股东出资已到位。
济南军区善后办政工局认为，证据1是双联物业公司自己写的，实质为其自述，后附的张卫的说明，证人应当出庭说明问题。这个说明既不能证实双方之间合同内容的变更，也不能证实双联物业公司的主张。证据2不具有合法性、真实性、关联性，根据工商登记资料，该报告中双联物业公司的股东系刘军与张庆凤，与工商登记股东不一致。
对于以上当事人有争议的证据，本院经审理认为，济南军区善后办政工局提交的双联物业公司基本信息、股东刘军、郭凤竹的身份信息以及催缴房租通知，双联物业公司、刘军对其真实性无异议，本院予以采信。其他证据本院不予采信。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年2月6日，中国人民解放军济南军区政治部营房办公室（出租方、甲方）与双联物业公司（承租方、乙方）签订济（2013）梁001号《军队房地产租赁合同》，主要内容：甲方将济南市市中区刘长山路16号5号楼一、二层沿街房建筑面积1624.40平方米、地下420.16平方米，出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产作了充分了解。租赁用途银行、办公、商业等。租赁期限自2013年3月1日起至2018年5月31日止，装修期限为3个月，即2013年3月1日至2013年5月31日。年租金2008800元，按年结算，每年租金按3%上浮。租赁期内甲方保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件、权属清楚等，乙方负责所承租的房地产及附属设施设备的看管维护等。乙方逾期交付租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产。合同履行中，双联物业公司分别于2013年2月18日交纳租金1108800元，2015年4月28日交纳租金170万元，2015年8月27日交纳租金748724.8元，合计3557524.8元。根据合同约定，双联物业公司应付租金为10664992.02元，扣除双联物业公司已付租金3557524.8元，双联物业公司尚欠租金7107467.22元未付。
2015年11月28日，中国人民解放军济南军区善后工作办公室成立。中国人民解放军济南军区政治部营房办公室于2016年1月被撤销，其职能包括2013年2月6日签订的济（2013）梁001号《军队房地产租赁合同》的相应权利，由济南军区善后办政工局承接。
2017年7月20日，中国人民解放军济南军区善后工作办公室向双联物业公司、刘军发出催缴房租通知，内容为：你承租我单位的济南市市中区刘长山路16号5号楼房产，房屋面积2045平方米，2013年至2017年度房租共计618.68万元（不含房屋地下室部分），你未按房屋租赁合同约定及时足额缴纳，已构成根本违约。请务必于2017年7月25日前交齐所欠租金，否则将依法处理。
中国人民解放军济南军区善后工作办公室保障局2018年1月15日出具证明，内容为：“根据中央军委命令，原济南军区撤销，成立济南军区善后工作办公室，原济南军区政治部房产具体管理单位为济南军区善后办政工局，上级房产管理部门为济南军区善后办保障局。2013年2月6日，济南军区政治部营房办公室与济南双联物业管理有限公司签订的济（2013）梁001号《军队房地产租赁合同》中约定的“刘长山路16号”，该16号仅为座落，地块面积在市中国用（2011）第0200021号土地使用证范围内，该合同涉及房地产为我单位合法建设所有。”
双联物业公司于2012年11月20日设立，股东为刘军、郭凤竹，刘军认缴出资额150万元，郭凤竹认缴出资额50万元。
本院认为，2013年2月6日，中国人民解放军济南军区政治部营房办公室与双联物业公司签订的租赁合同，合法有效。中国人民解放军济南军区政治部营房办公室被撤销后，该合同权利由济南军区善后办政工局承接，济南军区善后办政工局作为本案原告主体适格。根据合同约定，双联物业公司尚欠租金7107467.22元未付，构成违约，应承担违约责任。济南军区善后办政工局要求按每日千分之三支付违约金，该标准过高，双联物业公司要求调整，应予支持。参照同期贷款利率的四倍，本院酌定该违约金标准为每日万分之七，按照该标准，根据合同约定的付款时间及应付数额，计算至2017年12月15日济南军区善后办政工局起诉之日，双联物业公司应支付违约金为3894522.33元。双联物业公司在接到催缴租金通知后仍未履行付款义务，济南军区善后办政工局要求解除该租赁合同符合法律规定，该合同应自双联物业公司2018年1月22日收到诉状之日起解除。双联物业公司实欠租金7107467.22元，济南军区善后办政工局要求支付710.68万元，应予支持。双联物业公司称，双方曾就租金的交纳达成意见，未提供充分证据证实，济南军区善后办政工局亦不予认可，本院不予采信。
济南军区善后办政工局主张，刘军、郭凤竹未实缴出资并转移公司资产，证据不足，本院不予认定，其要求刘军、郭凤竹承担赔偿责任，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、2013年2月6日的济（2013）梁001号《军队房地产租赁合同》于2018年1月22日起解除；
二、济南双联物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将承租的济南市市中区刘长山路16号5号楼一、二层沿街房（建筑面积1624.40平方米、地下420.16平方米）返还给中国人民解放军济南军区善后工作办公室政治工作局；
三、济南双联物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付中国人民解放军济南军区善后工作办公室政治工作局租金710.68万元，违约金3894522.33元（计算至2017年12月15日）；
四、驳回中国人民解放军济南军区善后工作办公室政治工作局的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费145000元，财产保全费5000元，中国人民解放军济南军区善后工作办公室政治工作局负担70000元，济南双联物业管理有限公司负担8万元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 马立营
审 判 员 王立强
人民陪审员 王东华
二〇一八年三月七日
书 记 员 曹 鸿