甘肃省环县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘1022民初2869号
原告：邓志凯，男，汉族，1966年12月26日出生，甘肃省环县环城镇居民，环县农业局干部。
被告：都金福，男，汉族，1972年4月5日出生，甘肃省环县人。
被告：杨汉平，男，汉族，1974年9月26日出生，甘肃省环县人。
原告邓志凯与被告都金福、杨汉平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓志凯、被告都金福到庭参加了诉讼，被告杨汉平经合法传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。
邓志凯向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即支付拖欠原告的房屋租金135650元、逾期付款违约金20000元，共计155650，二被告互付连带责任；2、判由二被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年年初，经原、被告自愿协商一致，二被告租赁原告所有的位于原环县物资局的上下三层商用楼房经营饭馆。在二被告共向原告支付租房定金20000元后，原告将房屋交与二被告装修营业。2014年3月17日，原告与二被告补签书面《房屋租赁合同》，约定租期三年，自2014年3月1日起至2017年2月30日止，租金第一年为80000元，之后随市场行情协商浮动，每年交一次，月初交清，如不能一次交清，每天按照总租金的5%收取违约金。合同签订后，二被告以刚开始营业资金周转困难为由,要求宽限支付第一年租金，原告同意，被告都金福遂于合同签订当日将定金抵顶后的剩余租金64400元（含之前租房人剩余物件折价4400元）给原告出具一份欠条，承诺一个月之内归还，但之后直到2017年9月5日，被告都金福才向原告支付50000元，仍欠第一年租金14400元。第二年租金根据市场行情原告酌情上浮为90000元，二被告委托其饭馆管理人张凤银仅向原告支付了上涨的10000元，欠付80000元。第三个租赁年度开始至2016年8月15日止，二被告因经营亏损严重遂将房屋自愿交还原告，欠付5个半月的租金41250元。二被告现累计欠付原告房屋租金135650元，原告多次向二被告催要，但二被告推诿拒付。
都金福辩称,一、原告诉称失实。2014年年初，二被告与原告就其位于环县物资局商用楼的9间门面房达成租赁意向。后二被告开始装修欲开办饭馆。2014年3月17日，二被告与原告签订书面《房屋租赁合同》，装修完成后，二被告开办东北人家饭馆。2014年10月1日，因煤气泄漏导致二被告所开饭馆着火，发生财物受损且三人受伤的事故。事发后，二被告与原告就解除房屋租赁事宜口头达成了一致意见。后经被告杨汉平介绍，张凤银承租了前述9间门面房，原告与二被告的房屋租赁合同自此中止。此后，张凤银就因火灾事故受损的装修及物品在修理补充后继续经营饭馆，该饭馆营业执照等办证事宜全部由原告带领张凤银办理，且原告于2015年收取张凤银租金1万元；二、基于以上事实，二被告虽与原告签订租赁合同，但在合同履行过程中，原告将合同标的物出租给张凤银，且收取张凤银的租金，二被告与原告之间的租赁合同已终止，二被告再未使用房屋，故无支付租金的义务。
杨汉平未到庭，其庭前提交书面答辩状，意见与都金福一致。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理确认事实如下：2014年年初，原、被告自愿协商达成一致意见，原告将其所有的位于原环县物资局的上下三层9间商用楼房租赁给二被告合伙经营饭馆。二被告各向原告支付租房定金10000元，共计20000元，原告将房屋交与二被告装修。2014年3月17日，原告与二被告签订书面《房屋租赁合同》，约定租期三年，自2014年3月1日起至2017年2月28日止。合同第三条约定：“租金每年80000元，每年交一次，月初交清，如不能一次交清，每天按总租金的5%收取违约金。房租费每满一年随着市场行情由甲乙双方协商可上下浮动。”第四条约定：“乙方在租用期间，产生的水、电、暖、维修等费用均由乙方自己承担并按时交纳;……”第五条约定：“乙方在租用期间，对房屋不得擅自转让、拍卖、抵押等。租期满后，房屋恢复原状。”
合同签订当日，双方协商将二被告已交纳的20000元定金抵顶房租，2014年度剩余租金60000元及之前房屋承租人剩余物品折价4400元，共计64400元，被告都金福向原告书写一份欠条，内容为：“欠条今欠到邓志凯租房现金陆万肆仟肆佰元正（64400）一个以内归清都金福2014.3.17号”。2017年9月5日，被告都金福向原告支付2014年度房租50000元，并就剩余14400元重新向原告出具欠条。
二被告装修完毕后开办“东北人家”饭馆。2014年10月份，二被告所开办的“东北人家”饭馆发生火灾，被告杨汉平联系张凤银并与都金福协商，将饭馆及餐桌、餐椅、餐具等交由张凤银经营，并告知原告由张凤银交纳房租，原告未同意。2015年原告向二被告索要房租，张凤银向原告交纳10000元。
2014年12月12日，张凤银以个体经营者名义向环县工商行政管理局申请注册“环县东北一家人”饭店，2016年5月10日申请办理注销业务。
2016年8月15日，原告电话联系被告都金福，要求收回房屋。都金福接到电话后委托他人向原告交回了房屋钥匙等财物，并搬离了其他相关物品。
2014年之后房屋发生的水电暖等费用，原告通知二被告交纳，被告都金福交纳了部分水电暖费用。
本院认为，原告与二被告自愿协商一致，签订《房屋租赁合同》，合同内容明确具体，未违反法律、法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。
本案争议的焦点有三点：
第一、二被告是否在饭馆发生火灾后与原告协商解除租赁合同。二被告在将预交的定金抵顶2014年度部分房租后，就2014年度剩余租金60000元及物品折价4400元出具了欠条，被告都金福于2017年9月5日支付50000元，剩余14400元重新出具欠条，庭审中都金福对拖欠的2014年度租金及物品折价14400元无异议，故二被告应向原告支付2014年度租金及物品折价14400元；二被告辩称在饭馆发生火灾后已与原告协商解除合同，其将饭馆内餐具等物品交付张凤银继续经营，张凤银与原告达成新的承租合同，并告知张凤银向原告交纳房租。原告予以否认。结合庭审调查及双方当事人陈述分析，二被告将饭馆交由张凤银经营，告知张凤银向原告交纳房租仅是其单方意思表示，二被告未能提供证据证明已与原告解除租赁合同，由张凤银与原告建立新的租赁合同关系。之后原告仍然向二被告索要房租并要求交纳水电暖等费用，二被告继续交纳相关费用履行义务，故二被告与原告并未解除租赁合同，因此二被告应继续履行支付2015年度及2016年度房屋租金的义务。
第二、原告按每年90000元标准向二被告主张2015年3月1日至2016年8月15日的房租之请求能否成立的问题。按照租赁合同约定，二被告应支付租赁期间房租。因二被告于2016年8月15日将承租的房屋交还原告，故双方已于此日实际解除租赁合同，二被告应支付2015年3月1日至2016年8月15日共计17.5个月的房租。至于房租标准，虽原、被告在合同中约定“房租费每满一年随着市场行情由甲乙双方协商可上下浮动”，但因原告未提交相关证据证明与二被告协商第二年及第三年的房租上涨为90000元，因此仍然按照每年80000元计算，17.5个月房租共计116667元（80000元÷12个月×17.5个月=116667元），扣除张凤银支付的10000元，二被告尚应支付2015年3月1日至2016年8月15日的房租106667元。
第三、关于违约金的问题。我国合同法规定的违约金是指一方当事人由于过错不履行或不完全履行合同义务，依照合同约定或法律规定，支付给另一方一定数量的货币，是以补偿性为原则，略具惩罚性，赔偿数额的决定因素在于违约方因违约行为而给对方造成的损失。本案中原、被告在租赁合同中确实约定了违约金，但约定的比例过高，且原告主张的房屋租金已得到支持，并未受到损失，故原告请求的违约金不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条之规定，判决如下：
由被告都金福、杨汉平于本判决生效后十五日内共同向原告邓志凯支付拖欠的2014年3月1日至2016年8月15日的房屋租赁费用121067元（14400元＋106667元=121067元）；
驳回原告邓志凯的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3113元，由邓志凯负担513元，都金福、杨汉平负担2600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。
审 判 长 敬向琼
审 判 员 董廷宇
人民陪审员 钟生玉
二〇一八年四月十一日
书 记 员 贾雁雁