福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终5583号上诉人（原审被告）：游翠芳，女，1952年10月7日出生，汉族，住福建省罗源县。被上诉人（原审原告）：罗源县申源物业管理有限公司，住所地福建省罗源县城关学前新村6#202。法定代表人：林艳彬，董事长。委托诉讼代理人：张钊，福建华辉律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：林儒瀚，福建华辉律师事务所执业律师。上诉人游翠芳因与被上诉人罗源县申源物业管理有限公司(以下简称申源公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省罗源县人民法院（2017）闽0123民初1783号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。游翠芳上诉请求：撤销一审判决，驳回申源公司的诉讼请求，并判决撤销所有违法违规和虚假费用及超过诉讼时效的费用。事实和理由：一、申源公司2006年1月擅自承接了罗源县凤山镇阳光小区（以下简称阳光小区）物业项目，服务期间，其未经小区业委会或业主大会协商，也未经政府物价主管部门批准，擅自五次提高物业费用，明显不合理。《关于调整阳光小区物业收费标准的备案报告》（以下简称《报备报告》）未经政府主管部门审批，申源公司制作的《阳光小区业主评定单》也存在多人冒名领签的情形，漏洞百出，不能作为提高物业费的证据。二、游翠芳一审已经提供证据证明申源公司提供劣质服务且乱收费的事实，工料费、路灯分摊费也是巧立名目，其还拒收游翠芳多次要求缴纳的水费、垃圾处理费，申源公司明显违规违约。三、申源公司于2017年6月13日才提起诉讼，其主张2015年6月13日之前的费用已超过诉讼时效。申源公司辩称，一、申源公司系具有“暂定三级”资质的国有企业，为12个住宅小区提供物业服务。因阳光小区前期物业公司解体，申源公司应政府和主管部门要求于2006年1月入驻该小区提供物业服务，期间虽未与阳光小区签订物业服务合同，但双方已经形成事实上的物业服务合同关系。按时缴纳物业费是业主的基本义务，申源公司已提供物业服务，游翠芳没有理由不缴费。申源公司因原来物业费标准偏低，入不敷出，2012年11月将物业费调增至每户每月70元，因阳光小区业委会未能如期换届选举，申源公司以公开信方式告知小区业主并制作了《阳光小区业主评定单》征求意见，同时公布物业收支明细，同意调整物业费并签名的业主有178户，仅2户签名不同意，小区262户业主中257户都按期按新标准缴纳物业费，该事实说明申源公司提供的物业服务得到绝大部分业主的认可。本次物业费调整系各方协商一致，自愿公平，个别业主持不同意见是正常的，但应遵循少数服从多数原则，更不能作为拒交物业费的理由。二、申源公司并没有乱收费。阳光小区业主没有交纳住宅专项维修基金，因此公共照明和化粪池等物业维修费用由业主共同负担是合理的，2013年1月至2017年3月游翠芳应交的公共照明维修费才8.86元，2015年3月化粪池疏通维修费才54元，合计62.86元。申源公司每月都将各户用水量告知业主，不存在多抄多记问题，游翠芳欠缴期间共用水116吨，水费255.55元加上公共用水分摊费52.41元合计307.96元，并无多计费用。三、游翠芳欠费以来，申源公司历年均有催告，本案并未超过诉讼时效，且游翠芳一审未提出诉讼时效抗辩，其二审提起主张不应支持。申源公司向一审法院起诉请求：1.判令游翠芳向申源公司支付拖欠物业服务费3500元、路灯分摊费110.02元、代缴自来水费307.96元、工料费62.86元、垃圾处理费250元，共计4230.84元；2.判令游翠芳支付资金占用利息损失（按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日起至实际还款之日止）。诉讼期间，申源公司同意放弃资金占用利息损失。一审法院认定事实：2003年5月，阳光小区成立业委会。2006年1月，前期物业公司退出阳光小区，由申源公司入驻进行物业服务，小区业委会未提出反对意见，也未与申源公司订立物业服务合同。2012年6月，业委会届满未如期进行换届选举。2012年10月9日，申源公司拟调增从次月起的物业费，以公开信方式告知小区业主并公布物业收支明细。2012年11月，申源公司将物业费从每户55元/月调增到75元/月，同年12月1日向县物价局报备物业收费标准。2013年2月1日，申源公司公示《通知》一份，载明其从2012年11月起调增物业费，大部分业主已按新标准交纳物业费的事实，要求少数未交费业主在农历春节前缴清欠费，并拟通过民意调查，征询业主意见，是否同意其继续提供服务。事后，申源公司制作《阳光小区业主评定单》一份，要求业主“同意我司这次调增物业服务费并赞成继续为贵区服务的，请在下面表格中签字”，大部分业主已签字确认，游翠芳未签名，并从2013年1月起停止缴交物业费等各项费用，至2017年3月申源公司退出阳光小区，累计50个月共拖欠物业服务费3500元、路灯分摊费110.02元、代缴自来水费307.96元、工料费62.86元、垃圾处理费250元，共计4230.84元。一审法院认为，申源公司入驻阳光小区进行物业服务，业委会未提出反对意见，双方形成事实上的物业服务合同关系。因小区业委会届满未如期进行换届选举，申源公司直接向业主征求物业收费意见，并无不当。小区物业收费应相对统一，收费标准经大多数业主同意后，对小区所有业主具有约束力。游翠芳系阳光小区业主，其未履行交纳物业费等费用义务，已构成违约，依法应负支付各项费用的民事责任。物业管理是一项以提供服务为标的活动，即使法律法规规定了物业管理服务的标准，服务质量的好坏也会因个人主观感受的差异而有不同的评价。物业服务又是一种较长时间内、较广空间区域内动态交互的行为，游翠芳未提供证据证明申源公司在管理中存在的诸多问题，故对其提出的申源公司未尽物业服务职责的辩解意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：游翠芳应于本判决生效之日起10日内支付罗源县申源物业管理有限公司物业服务费3500元、路灯分摊费110.02元、代缴自来水费307.96元、工料费62.86元、垃圾处理费250元，共计4230.84元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由游翠芳负担。二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于物业费，申源公司具备企业法人资格及物业管理服务资质，且为阳光小区提供了物业管理服务，在其服务期间业委员未提异议，故申源公司与阳光小区业主已形成事实上的物业管理服务合同关系。游翠芳作为业主在享受基本服务的同时，应承担缴纳物业服务费用的基本义务。本案游翠芳以申源公司擅自提高物业费为由拒交物业费，但在案证据显示，2012年阳光小区业委会未能如期换届选举，申源公司以公开信形式直接向业主征询物业费调整事宜，制作了《阳光小区业主评定单》，并公开了物业收支明细，结合新收费标准属于合理的市场价格、2012年12月申源公司已向县物价局报备以及调整之后绝大部分业主已按新标准缴纳物业费等事实，申源公司的上述行为并未违法违规。游翠芳另主张申源公司提供劣质服务，未能提供充分证据佐证，依据不足。因此，游翠芳拒交物业费的理由不能成立，本院不予采纳。关于水费、工料费、路灯分摊费等费用，水费由申源公司代收代付，鉴于申源公司已提供明确的计算依据，且不存在违规收费问题，其代垫的水费依法应由游翠芳负责清偿。另外，考虑到阳光小区业主未交纳住宅专项维修资金的事实，小区公共照明、化粪池等维修费用均系必然产生的支出，游翠芳作为享受到维修服务的实际受益人，理应支付相应的对价，申源公司四年共收取工料费62.86元、路灯分摊费110.02元符合等价有偿原则，游翠芳拒交上述费用均缺乏依据，本院不予支持。关于诉讼时效问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条，游翠芳一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出，本院不予支持。综上所述，游翠芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由游翠芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 吴筱洲二〇一七年十二月一日法官助理 龚 蓉书 记 员 林雨婷