广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初3484号原告：陆志达，男，1995年4月22日出生，汉族，住广东省从化市。委托诉讼代理人：李根进，广东进一典律师事务所律师。被告：苏洁园，女，1982年10月25日出生，汉族，住广东省英德市。委托诉讼代理人：何桂芳，广东尚义律师事务所律师。第三人：广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司，住所地清远市清城区石角镇花兜开发区碧桂园假日半岛酒店一层。主要负责人：李长江，该分公司总经理。委托诉讼代理人：韦永贵，男，1984年2月3日出生，汉族，住广西大化瑶族自治县，是该公司职员。原告陆志达与被告苏洁园、第三人广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司（以下简称碧桂园物业服务清远分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2××7年6月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆志达的委托诉讼代理人李根进、被告苏洁园的委托诉讼代理人何桂芳、第三人碧桂园物业服务清远分公司的委托诉讼代理人韦永贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆志达向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行房屋买卖合同，将位于清远市清城区凤翔南路33号碧桂园新亚山湖城熙岸三街一座9层02号房产办理按揭贷款交易过户给原告；2、判决被告支付逾期履行合同违约金，按每日总楼价千分之一计算至办理房产过户并交付房屋给原告之日止（从2××7年6月1日起计至原告起诉之日共29天每天540元合计15660元）；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第1项诉讼请求为：判决被告继续履行合同将位于清远市清城区风翔南路33号碧桂园新亚山湖城熙岸三街一座9层02号房产交易过户给原告。事实和理由：2××7年4月6日，原被告与第三人签订了一份《房地产买卖三方合约》和《附件》。合同第一、第二和第四条约定，被告将其位于清远市清城区凤翔南路33号碧桂园新亚山湖城熙岸三街一座9层02号（建筑面积77.25平方米，不动产权证号清市府国用（2001）第00411号）房屋，以现状按套售予原告，成交价为540000元。合同第七条还约定，买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等，逾期超过十天仍未履行合同，守约方要求继续履行合同的，违约方每逾期一日须按总楼价的千分之一向守约方支付违约金。履行期限为守约方和经纪方发出敦促履行通知书之日起五天内。《附件》第二条第1、3项约定，付款方式为按揭贷款，买方签订合同时支付卖方定金30000元，办理交易递件手续成功并取得回执当日，支付首期楼款180000元。卖方必须为买方在2××7年5月30日前与银行签订《购房抵押贷款合同》提供协助，提供贷款所需卖方资料给银行。在银行出具同贷书或相关意向回复后，双方在五个工作日内到房产登记机关办理申请过户手续。合同签订后，原告向被告支付了30000元购房款定金，并于2××7年4月25日为被告支付了房产证办证加急费用。2××7年4月27日，被告领取不动产权证后，银行对按揭房产进行了评估，原告于2××7年5月19日代被告支付了2500元评估费用。2××7年5月26日，原告驾车从从化到清远与被告和第三人共同到工商银行万科支行办理按揭贷款手续，向银行提交了买方所需的全部资料。被告因市场房价上涨，只签了部分按揭贷款文件，但没有在2××7年5月26日当天和2××7年5月30号前向银行提供按揭贷款卖方所需资料。期间，原告与第三人多次敦促被告提供贷款所需资料，但均被被告无理拒绝。2××7年6月12日，被告向原告和第三人发出“关于解除《房地产买卖三方合约》通知书”，称原告未能在2××7年5月30号前与银行签订《购房抵押贷款合同》属重大违约，单方提出解除合同，并扬言没收原告已交的30000元购房款定金。对此，原告于2××7年6月17日通过第三人向被告发出《催办通知书》，再次要求被告在五天内向银行提供卖方所需资料，但没有收到任何效果。原告认为，原被告签订的房地产买卖合同及《附件》是双方自由协商一致的结果，没有违反国家法律强制性规定，具有法律效力受法律的保护，任何一方不得单方加以解除。被告办理房产证及房产评估到2××7年5月19日才结束，又故意不在2××7年5月30号前向银行提供按揭贷款所需资料，导致原告无法在2××7年5月26日当天和2××7年5月30号前与银行签订《购房抵押贷款合同》，责任完全在被告。按照合同第七条“卖方必须对买方在2××7年5月30日前签订《购房抵押贷款合同》提供协助，提供贷款所需资料”之约定，被告不为原告提供按揭贷款资料属故意违约，应从2××7年6月1日起向原告支付逾期履行合同违约金。按540000元总房价的日千分之一标准计算，被告应支付原告至起诉之日逾期履行合同违约金540元/天*29天合计15660元。综上所述，被告故意算计原告不提供办理按揭贷款所需卖方资料，导致原告不能在2××7年5月30号前与银行签订《购房抵押贷款合同》的行为属故意违约加害行为，严重违背合同第七条关于“卖方协助义务”的附条件约定，严重损害了原告的合法购房权益。据此，特对其提出承担违约责任并继续履行合同之诉讼，请依法作出判决。原告陆志达提供如下证据：1、房地产买卖三方合约及合同附件，拟证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，双方约定的付款方式为共同向银行申请房屋按揭贷款；2、购房款定金收据，拟证明被告收取了原告30000元购房款定金；3、不动产权证，拟证明被告需提供原告办理按揭贷款的房产证2××7年4月27日才办下来；4、房产证加急费用截图，拟证明原告为早日办理按揭贷款，为被告支付了500元领取房产证加急费用；6、办理银行按揭评估、催促被告提供银行所需资料微信截图，拟证明被告需提供给原告办理房屋按揭贷款的评估报告2××7年5月19日才办下来，原告不断催促被告尽快向银行补办提交卖方所需资料，但遭到了被告无理推诿；6、评估费收据，拟证明原告为办理银行按揭贷款手续，为被告支付了2500元房地产评估费；7、解除合同通知书截图，拟证明被告单方毁约表示不继续履行合同；8、催办通知书，拟证明原告与第三人要求被告尽快提交银行贷款所需资料，继续履行合同；9、房价上涨、卖方毁约判例，拟证明被告寻找借口单方解除合同依法应承担违约责任并继续履行合同；10、原告身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格；11、被告身份证复印件，拟证明被告的诉讼主体资格；12、第三人企业营业执照，拟证明第三人诉讼主体资格；13、陆志达、苏洁园房屋买卖按揭贷款情况说明，拟证明被告未按照银行要求配合原告办理二手房按揭贷款需补交的《二手房买卖合同》和《首期楼款支付签认收据》资料；14、陆志达、苏洁园房屋买卖按揭贷款收件清单，拟证明原告2××7年5月26日与第三人一同去银行办理了二手房按揭贷款申请手续，并已获得受理，但尚需由被告配合向银行补交的办理二手房按揭贷款资料。被告苏洁园辩称，2××7年4月6日，卖方答辩人与买方原告以及经纪方第三人签订了一份《房地产买卖三方合约》和《附件》。答辩人将其位于清远市清城区风翔南路33号碧桂园新亚山湖城熙岸三街一座9层02号房屋，以现状按套售予原告，成交价为540000元。《房地产买卖三方合约》第七条约定：“因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期迁出户口等无故不履行本合同项下义务，则(1)逾期未超过十天的，每逾期一日违约方须按总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；(2)逾期超过十日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五日内退还。(3)逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，违约方每逾期一日须按总楼价的千分之一向守约方支付违约金”。《附件》第二条约定：“二、按揭付款1.定金：人民币叁万元整(￥30000)买方须在2××7年4月6日前支付给卖方。3、首期楼款（不含定金）：人民币拾捌万元整(￥180000)买方于递件成功并取得回执当天支付卖方。买方应于2××7年5月30日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须协助，提供贷款所需资料。买卖双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖过户手续”。根据上述约定，答辩人配合房屋买卖工作，于2××7年5月26日与原告、第三人一同前去了中国工商银行万科支行提供协助，按银行要求提供了贷款所需的身份证、银行卡、房产证等作为卖方应当协助提供的资料，当天答辩人完全履行了卖方应提供资料协助买方申请贷款的所有协助义务。当天银行并没有提到需要《首期楼款收据》和《二手房买卖合同》的资料。可是，到了5月30日，原告并没有按照《附件》约定履行“买方应于2××7年5月30日前签订《购房抵押贷款合同》”之合同义务，存在明显的重大违约行为。6月1日，第三人声称收到银行通知，申请银行贷款还需要《首期楼款收据》和《二手房买卖合同》，通过手机通话及手机短信要求答辩人单方提供该两份资料给他们转交银行。答辩人收到该通知要求后，明确回复：只要原告向我方支付了180000元首期楼款后，我方必定出具《首期楼款收据》。但第三人却坚决要求我方在未收到该首期楼款的情况下弄虚作假出具《首期楼款收据》给银行，原告于6月6日也明确要求我方按照第三人的意思，在未收到首期楼款的情况下，弄虚作假配合出具《首期楼款收据》。答辩人深知，如果在未收到首期楼款的情况下，弄虚作假配合出具《首期楼款收据》给第三人，原告或银行的风险及后果有：1、原告日后极有可能凭该《首期楼款收据》拒绝再向答辩人支付该180000元首期楼款。2、若银行根据该弄虚作假的《首期楼款收据》而向原告放贷。答辩人与原告以及第三人即触犯了《中华人民共和国刑法》第一百七十五条之一“[骗取贷款罪]以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款、票据承兑、信用证、保函等，给银行或者其他金融机构造成重大损失或者有其他情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行或者金融机构造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。”以及第一百九十三条：“[贷款诈骗罪]有下列情形之一，以非法占有为目的，诈骗银行或者其他金融机构的贷款，数额较大的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处二万元以上二十万元以下罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产：（一）编造引进资金、项目等虚假理由的；（二）使用虚假的经济合同的；（三）使用虚假的证明文件的；（四）使用虚假的产权证明作担保或者超出抵押物价值重复担保的；（五）以其他方法诈骗贷款的。”因此，为了保障答辩人的合法权益，答辩人决不能在未收到首期楼款的情况下，弄虚作假配合出具《首期楼款收据》，决不能为了原告和第三人的私利而去违法犯罪。另外，申请银行贷款还需要《首期楼款收据》和《二手房买卖合同》只是第三人和原告的声称而己，答辩人要求原告和第三人提供银行电话号码询问了解情况，原告和第三人却回避该问题。银行是否真的需要《首期楼款收据》和《二手房买卖合同》，不得而知。答辩人一直以来都是真诚、配合、按照合同约定进行买卖房屋。很可惜，原告不肯向答辩人支付180000元的首期楼款，在逾期超过十天，在6月11日也没有按照约定“买方应于2××7年5月30日前签订《购房抵押贷款合同》”执行；故此，答辩人为了保障自身的合法权益，根据《房地产买卖三方合约》第七条第(2)款的约定，在2××7年6月12日向原告和第三人发送了《关于解除通知书》，提出因原告没有按照合同约定于2××7年5月30日前签订《购房抵押贷款合同》，存在重大违约行为，即日起解除合同，并没收原告已交的购房定金。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，本案的《房地产买卖三方合约》自2××7年6月12日《关于解除通知书》到达对方时已解除。答辩人接到邮局的通知，于2××7年7月26日到邮局收到了法院邮寄本案的相关应诉法律文书。综上所述，答辩人不存在违约行为，不应当承担违约责任。反而，因原告和第三人的违约导致了《房地产买卖三方合约》已解除。原告却歪曲事实，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。另外，根据《房地产买卖三方合约》第七条第⑵款的约定，答辩人没收原告的30000元购房定金不足以支付等额于总楼价百分之十的54000元违约金。答辩人郑重声明，将保留追究原告另外24000元违约金的法律权利。被告苏洁园提供如下证据：1、现场照片，拟证明被告苏洁园配合房屋买卖工作，于2××7年5月26日与原告陆志达、第三人代表潘达帆一同前往中国工商银行万科支行提供协助，按银行要求提供了贷款所需的身份证、银行卡、房产证等作为卖方应当协助提供的资料，当天被告完全履行了卖方应提供资料协助买方申请贷款的所有协助义务；2、手机短信聊天记录，拟证明2××7年6月1日，第三人代表潘达帆声称收到银行通知，申请银行贷款还需要《首期楼款收据》和《二手房买卖合同》，通过手机通话及手机短信要求被告苏洁园单方提供该两份资料给第三人和原告转交银行，被告收到该通知要求后，明确回复：只要原告向被告支付了180000元首期楼款后，被告必定出具《首期楼款收据》，但第三人却坚决要求被告在未收到该首期楼款的情况下弄虚作假出具《首期楼款收据》给银行，原告于2××7年6月6日也明确要求被告按照第三人的意思，在未收到首期楼款的情况下，弄虚作假配合出具《首期楼款收据》，被告在2××7年6月12日向原告和第三人发送了《关于解除通知书》，提出因原告没有按照合同约定于2××7年5月30日前签订《购房抵押贷款合同》，存在重大违约行为，即日起解除合同，并没收原告已支付的购房定金。第三人碧桂园物业服务清远分公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2××7年4月6日，原告陆志达为买方、被告苏洁园为卖方、第三人碧桂园物业服务清远分公司为经纪方签订的《房地产买卖三方合约》约定：“买卖房屋之地址为清远市清城区凤翔南路33号碧桂园新亚山湖城熙岸三街一座9层02号，建筑面积为77.25平方米，成交价格540000元；签订合同之日支付30000元作为定金，首期款（不含定金）180000元在房管部门出具成功受理交易递件回执当天支付给卖方，余款330000元在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行直接划给卖方，若因贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则实际贷款金额与应付楼价余款的差额于递件成功后缴交税费前支付给卖方，买方逾期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同；买方应于2××7年5月30日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供协助，提供贷款所需资料，银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后5个工作日内到房屋登记机关办理申请过户手续，如因政府部门或银行等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止；交易税费由买方承担，卖方交付房屋予买方使用之日期为房产递件成功领取回执卖方收齐首期款当天;卖方在交付房屋前必须付清一切欠费(如银行贷款、欠税款、债务及水电、煤气、电话、网络使用、电视天线、物业服务费等费用)，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责，否则视为卖方逾期交楼，买方有权追偿及拒绝收楼；因买方或卖方违反合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期迁出户口等无故不履行合同项下义务，逾期未超过10天的，每逾期一日违约方按总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过10天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方支付等额于总楼价百分之十的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起5天内退还；逾期超过10天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，违约方每逾期一日按总楼价的千分之一向守约方支付违约金；合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起5天为履行期限。”合同签订的当天，原告向被告支付了定金30000元。涉案房屋的登记权属人为苏洁园，截至2××7年7月3日止，该房屋无查封无抵押。2××7年5月26日，原告与被告及第三人工作人员到中国工商银行股份有限公司清远新城支行递交资料申请办理二手房按揭贷款，由于未递交《二手房买卖合同》及《首期楼款支付签认收据》两份资料，致使按揭贷款审批手续未能进行。原告及第三人认为由于被告未配合递交办理按揭贷款所需的相关资料，导致贷款审批未能进行，故被告已违约；被告则抗辩称在2××7年6月1日才收到第三人通知，声称银行还需要《二手房买卖合同》及《首期楼款收据》两份资料，需要被告补充该资料，但被告认为在没有收到原告支付的首期楼款180000元的情况下出具首期款收据办理银行贷款，属弄虚作假行为，有可能触犯刑事犯罪，并于己不利，故不同意出具《首期楼款收据》，而且原告没有在2××7年5月30日前签订《购房抵押贷款合同》已违约。本院认为，原告陆志达与被告苏洁园及第三人碧桂园物业服务清远分公司签订的《房地产买卖三方合约》，其内容是当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，原被告均应恪守履行。根据合同附件第二条约定，原告应在房管部门出具成功受理交易递件回执当天支付首期楼款180000元，原告应于2××7年5月30日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款资料及支付贷款所需费用，被告必须提供协助，提供贷款所需资料，原被告应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后5个工作日内到房屋登记机关办理申请房产交易过户手续。从上述合同条款来看，应先行办理二手房按揭贷款手续，在获得同贷或相关意向回复后，再办理房产交易过户手续，原告在交易递件成功并取得回执当天向被告支付首期楼款180000元，但按照中国工商银行股份有限公司清远新城支行的贷款办理流程，在办理按揭贷款时必须提供首期楼房收据，否则不能进行后续审批手续，而首期楼款收据应当在原告支付首期楼款后由被告出具，在原告未付款的前提下被告拒绝出具首期楼款收据并无不当，但必然导致贷款申请不能进入后续审批流程，故此，原被告签订的《房地产买卖三方合约》附件的第二条条款与贷款银行中国工商银行股份有限公司清远新城支行要求提交的相关资料的办理流程相矛盾，导致合同实质上履行不能，该责任并不能归责于原告或者被告，故原被告均没有违约。因此，对原告要求被告继续履行合同，办理涉案房屋的交易过户手续，及要求被告支付逾期履行合同违约金的请求，事实依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告陆志达的诉讼请求。案件受理费9200元，由原告陆志达负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  梁健球人民陪审员  黄桂娟人民陪审员  欧惠娴二〇一七年十二月二十六日书 记 员  梁朝晖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。