浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0602民初2031号
原告蒋宝良，男，1957年7月15日出生，汉族，住绍兴市越城区。
委托代理人（特别授权代理）王良、戴东飞，浙江永大（绍兴）律师事务所律师。
被告蒋普选，男，1954年11月7日出生，汉族，住绍兴市越城区。
被告赵芝美，女，1956年3月20日出生，汉族，住绍兴市越城区。
委托代理人（特别授权代理）孔天喜，浙江学通律师事务所律师。
原告蒋宝良与被告蒋普选、赵芝美物权确认纠纷一案，本院于2017年2月17日立案受理，依法由审判员赵钦适用简易程序独任审判，后组成合议庭适用普通程序审理。本案于2017年4月25日、8月16日、10月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王良、被�赵芝美及其委托代理人孔天喜到庭参加三次庭审，原告蒋宝良及其委托代理人戴东飞到庭参加第一次庭审、被告蒋普选到庭参加第一、二次庭审。本案庭外和解3个月，现已审理终结。
原告诉称：1995年11月，原、被告经协商，由被告将其所有的宗地号为198的两间房屋卖于原告，1998年因被告需在他处建房，为拆除方便，经村委、乡镇土管所、乡政府确认，宗地号为165的房屋及土地使用权调剂给被告。现为维护原告的权利，起诉至本院，要求判令：一、确认位于越城区灵芝镇蛟里村宗地号为198的三间房屋所有权及土地使用权为原告所有；二、被告配合原告办理产权变更手续；三、诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第一、二项诉讼请求为：确认位于越城区灵芝镇蛟里村宗地号为198号的三间房屋及土地使用权的拆迁补偿权益为原告所有。
二被告辩称：涉案房屋宗地号为198的三间房屋系两被告、两被告儿子及两被告父母共有财产；二被告曾经将宗地号为198上的两间房屋卖给原告。调剂和拆除不同，调剂是原告的单方说法。原告所说的调剂涉案房屋109的40平方米的房屋不符合相关法律法规；即便被告名下的宗地号为198土地调剂是合法有效的，因涉及地上房屋并不意味着所有权归原告所有；根据土地法规定，土地处理以后才可以起诉。拆迁补偿权益能否取得首先是基于涉案房屋的所有权及宅基地使用权是否为本案原告所享有，但原告各方面的证据欠缺，尤其是房屋的所有权。原告的主张缺乏相应的事实根据与相应的法律依据，请求法庭依法予以处理。
原告为证明其主张，向本院提供以下证据：
证据1、农村私人建房用地呈报表1份、变更表1份，要求证明被告向相关部门申请建房，被告所有的宗地号为198的房屋及土地使用权个调剂给原告的事实。二被告质证认为，申请建房户主不是被告，也没有加盖土地管理局印章；调剂房屋三间109.44平方米并不是全部房屋；从变更表来看，调剂的是4个人口，调剂的只是土地面积没有讲到房屋。本院对该证据予以认定，可以证明案涉房屋调剂给原告的事实。
证据2、绝卖屋契复印件1份、公证书1份，要求证明被告一、二将宗地号为198的两间房屋卖于被告的事实。二被告质证认为，绝卖屋契中的蒋普选签字不是本人的，被告蒋普选没有去公证处办理公证事项；公证书必须要提交原件合法性才可以确认，请求法院确认绝卖屋契的签字的真实性。本院对该证据予以认定，可以证明二被告将灵芝镇蛟里村大园里房屋两间出卖给原告的事实。
证据3、地籍档案查询单1份，要求证明原告对宗地号为165的房屋享有所有权。被告对该证据真实性没有异议。本院对该证据予以认定。宗地号165上房屋原系原告所有的事实。
证据4、照片打印件1份，要求证明宗地号为198的三间房的目前状况。被告对该证据真实性没有异议。本院对该证据予以认定，但诉讼过程中，案涉房屋已被拆迁。
二被告为证明其主张，向本院提供以下证据：
证据1、绍兴市越城区村镇建设申请审批表1份、证明1份，要求证明宗地号为198号土地使用者登记在蒋普选名下、宗地号为198的三间涉案房屋系蒋五六、詹阿素、蒋普选、赵芝美、蒋伟根的家庭共有财产。
证据2、詹阿素户口登记表1份、户口本1份，要求证明自上世纪80年代起詹阿素已与子女分户，户口登记为一户的事实。原告对证据1、2质证认为，无法证明被告所要证明的内容，审批表之载明被告家庭人口数，没有明确涉案房屋的产权共有情况，真实性合法性由法院核实。本院对证据1-2予以认定，可以证明宗地号198号上房屋系被告蒋普选一户审批翻建的事实。
证据3、蒋五六户口登记表1份，要求证明蒋五六系退休干部，1979年4月从绍兴县东浦退休后迁入蛟里村，户口登记为一户。
证据4、镇政府证明1份、村委证明1份，要求证明蒋五六与詹阿素系夫妻关系，蒋五六于1997年4月23日去世，詹阿素于2012年12月30日去世的事实。
证据5、第二�全国人口普查登记表1份、村委证明1份，要求证明蒋五六与詹阿素系夫妻，生前生育长女蒋珠凤、次女蒋国洪、长子蒋普选、次子蒋定国。原告质证认为，对证据3-5关联性不予认可，真实性、合法性由法院核实。本院对证据3-5的真实性予以认定。
证据6、情况说明1份，要求证明涉案房屋的二层楼房屋的东首一间，东至蒋元龙房屋，南至蒋德云房屋，西至蒋宝良房屋，北至蒋宝夫屋前道地，一直由蒋五六、詹阿素生前居住，蒋五六、詹阿素去世后该房屋由蒋普选管理使用至今的事实。原告质证认为，对证据三性均不认可。该房屋调剂以后因实际情况所需，农村房屋的调剂与否应该有相应的调剂文书，该情况说明出具时间为2017年3月8日，时隔二十多年之久，且签字的人均没有出庭作证，对其真实性不予认可。结合庭审查明，本院对该�据内容予以认定，可以证明案涉房屋其中二间出卖给原告，东首一间由被告使用的事实。
证据7、卖屋文契1份，要求证明原、被告签订房屋买卖契约的事实，金额是48000元。原告质证认为，对于签字并不认可，卖屋文契与公证书上载明的被告将涉案房屋两间房屋卖于原告的事实是相互印证的。本院对该证据真实性予以认定。
经审理查明，1988年6月，被告蒋普选一户申请翻建位于绍兴市越城区灵芝镇楼房三间，占地面积109.44平方米，地号为198宗。审批人口为6人，分别为蒋五六、詹阿素、蒋普选、赵芝美、蒋伟根（蒋伟根独生子女按2人计算）。
1995年11月7日，原告蒋宝良与被告蒋普选、赵芝美签订《绝卖屋契》1份，约定二被告将坐落于绍兴市越城区大园里坐北朝�二层楼屋二间（该屋东墙与蒋五六共有，西墙与蒋金奎共有，其余南、北二墙均属己有）绝卖给原告所有，转让价格为26000元。上述协议签订后，双方对该协议进行了公证，绍兴市公证处出具公证书1份。原告支付房款后，二被告向原告交付上述房屋。
1998年12月5日，蒋普选一户为其位于庙溇的二层楼房（占地94平方米）申请补办农村私人建房用地呈报，绍兴市越城区灵芝乡蛟里村村民委员会意见为“同意补办94㎡宅基地，原老房198宗，109.44㎡调剂，拆除蒋宝良165宗”，灵芝乡土地管理所审查意见为“原198宗楼叁间109.44㎡调剂给165宗的蒋宝良（受主165宗楼壹间37.44㎡拆除）。现在同意补办在庙溇所建的94㎡两楼壹幢”。绍兴市越城区灵芝乡人民政府同意上述意见。
同时查明，案涉位于越城区灵芝镇蛟里村宗地号为198号的三间房屋已被拆迁。
本院认为，本案争议焦点即案涉位于绍兴市越城区灵芝镇楼房三间（地号为198宗、占地面积109.4平方米）权属问题。一、根据庭审查明，上述三间楼房系被告蒋普选一户于1988年6月审批翻建，其中二间于1995年11月由被告蒋普选、赵芝美出卖给原告蒋宝良，双方签订《绝卖屋契》1份，并进行了公证。对于该《绝卖屋契》的效力，本院评判如下：上述三间房屋系蒋普选一户审批翻建，审批人口虽有6人（独生子女按2人计算），但建房时蒋普选父母蒋五六、詹阿素年事已高，其子蒋伟根尚年幼，该3人虽系房屋共有权人，但所占份额相对较少。且蒋普选、赵芝美与蒋宝良签订上述《绝卖屋契》，后交付房屋并由原告蒋宝良使用多年，上述3人均未提�异议，可以认为其3人对该《绝卖屋契》明知并认可。故本院认为对上述《绝卖屋契》系蒋普选一户的意思表示真实，符合法律规定，应当认定合法有效。上述房屋在蒋五六、詹阿素生前已经处分，不属于蒋五六、詹阿素的遗产，对被告关于该房屋系共有财产，蒋普选、赵芝美无权处分的辩称，本院不予采纳。二、关于上述房屋中另外一间楼房的权属问题，根据原告提供的农村私人建房用地呈报表、变更表可知，蒋普选一户为在庙溇建房申请宅基地，于1998年12月经村委会、土管所及乡政府批准同意，补办新房宅基地，但将其位于198宗即案涉楼屋3间，占地109.44㎡调剂给蒋宝良，同时拆除蒋宝良165宗土地上房屋。根据《土地管理法》第六十二条之规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。本案中，被告蒋普选一户为申请其位于庙溇新建房屋的宅基地使用权，需放弃案涉房屋所在的198宗土地使用权，并拆除土地上房屋，由于蒋普选一户已将上述房屋中的二间出卖给蒋宝良，为此经村委会、土管所及乡政府批准同意，将上述三间楼房及土地均调剂给蒋宝良，同时为确保“一户一宅”政策，要求蒋宝良拆除其原有165宗土地上房屋。本院认为，原告蒋宝良以房易房、以地易地，对取得宅基地及房屋，已支付了相应的对价。且除原先已购买的二间房屋之外，剩余一间房屋与其需拆除的165宗土地上房屋面积相当。反观被告蒋普选一户，其原已将198宗土地上三间楼房中的二间出卖于蒋宝良，后为新建房屋申请的宅基地面积亦远大于上述剩余一间房屋所占土地面积。由此可见，村委会、土管局及乡政府的上述房屋及土地的调剂决定，既未使蒋宝良取得不合理的利益，亦未损害蒋普选一户的权益。原告蒋宝良取得上述房屋及土地使用权符合法律的规定。因上述房屋现已被拆迁，故该房屋所对应的拆迁补偿权益应由原告享有，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决如下：
位于绍兴市越城区宗地号为198号的三间房屋及土地的拆迁补偿权益归原告蒋宝良享有。
如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2300元，由被告蒋普选、赵芝美负担，于本判决生效之日起七日内向本院履行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 赵 钦
人民陪审员 陆荣新
人民陪审员 万春霞
二〇一七年十一月十日
书 记 员 黄美娟
本案引用的法律条文
《中华人民共和国土地管理法》
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并�量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
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