浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙07民终103号
上诉人（原审原告）：浙江义乌农村商业银行股份有限公司。
法定代表人：朱云峰。
委托代理人（特别授权）：楼健俊。
被上诉人（原审被告）：赵雅华。
委托代理人（特别授权）：刘远莎。
被上诉人（原审被告）：俞利强。
被上诉人（原审被告）：何育萍。
上诉人浙江义乌农村商业银行股份有限公司（以下简称义乌农商行）为与被上诉人赵雅华、俞利强、何育萍申请执行人执行异议之诉一案，不服浙江省义乌市人民法院于2015年9月30日作出（2015）金义执异初字第10号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审原告义乌农商行起诉称，其诉义乌市海迪汽车销售有限公司、俞利强等金融借款合同纠纷一案，义乌市人民法院于2014年8月21日作出（2014）金义商初字第905-2号民事裁定，查封了登记在俞利强名下的位于义乌市福田商务公寓3A28号、662号、666号、668号的房产，并于2014年9月16日作出（2014）金义商初字第905号民事判决。前述判决生效后，其申请处置上述房产。赵雅华于2015年2月3日提出执行异议，义乌市人民法院于2015年3月30日作出（2015）金义执异字第15号执行裁定，异议成立，解除对俞利强名下坐落于义乌市福田商务公寓666号房产（以下简称案涉房产）的预查封。根据《物权法》的规定，房屋所有权以登记簿记载为准，且《物权法》规定的法律效力高于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。此外，2007年8月29日签订的契约存在多处修改，看不清楚日期，也不清楚其真实性。合同约定如出卖方未配合过户，出卖方只需承担支付违约款的责任。按揭款都是赵雅华转到俞利强账户后再由俞利强偿还，其不清楚该款是买卖款还是借款。其不能确定是赵雅华以自己的名义出租房屋还是俞利强委托赵雅华出租。赵雅华未及时过户导致其利益受损是事实，其对此没有过错。请求判令：对案涉房产许可执行。
原审被告赵雅华辩称，在案涉房产被查封之前，其与俞利强已于2007年8月29日订立合法有效合同。其除向俞利强支付转售费用外，已于2013年2月18日代俞利强付清全部银行按揭贷款，其与俞利强没有其它业务往来，支付的银行贷款就是本案购房款，故其在房产查封前已支付全部价款。案涉房产于2008年上半年交付，其合法占有涉案房屋距离法院查封之日有7年之久，不存在其与俞利强串通损害义乌农商行利益的可能。自2013年3月起，其多次口头要求及以告知函、律师函等形式通知俞利强办理过户手续，均因俞利强不予配合而未果，故于2014年7月起诉要求俞利强过户，但因案涉房产被查封而撤回起诉。案涉房产未过户的原因在俞利强，其对此并无过错。请求驳回义乌农商行的诉讼请求。
原审被告俞利强、何育萍未作答辩。
原判认定，2007年1月26日，俞利强与浙江省义乌市中厦房地产开发有限公司（以下简称中厦公司）签订《商品房买卖合同》，约定购买福田商务公寓666号、766号（阁楼）房产，总价款为67.2万元，买受人按合同已付30%房款，其余70%买受人于2007年3月1日前办理完银行按揭贷款手续，买受人不能满足银行按揭贷款规定条件的，买受人同意在2007年4月1日前付清70%房款。当日，俞利强向中厦公司交付购房款20.2万元。同年2月13日，俞利强与金华市商业银行稠城支行签订了按揭贷款合同，以案涉房产作抵押向金华市商业银行稠城支行贷款人民币46.9万元，同日办理抵押登记（房产档案信息载明：债权数额为67万元，抵押期限为2007年2月13日至2027年2月13日）。同年8月29日，俞利强与赵雅华签订《房地产买卖契约》，约定俞利强将福田商务公寓666号、766号（阁楼）房产转售给赵雅华，转售价13万元，俞利强向银行的按揭贷款今后由赵雅华负责归还，俞利强已支付的按揭贷款由赵雅华另行支付给俞利强等内容。当日，赵雅华按约支付给俞利强13万元转让款和俞利强归还给银行的按揭贷款23642.50元，并在金华市商业银行开立其个人账户，于2007年9月开始按约代为偿还金华商业银行的按揭贷款，至2013年2月18日还清最后一期贷款，共计代为偿还银行按揭贷款本息564284.93元。2008年上半年，赵雅华接收俞利强交付的涉案房屋后进行了装修，嗣后出租给他人使用。赵雅华分别于2014年7月1日、2015年1月16日通过邮寄方式向俞利强发出通知函和律师函，要求俞利强履行过户义务，因俞利强不予配合至今未能办理过户登记。2014年3月7日，义乌农商行诉义乌市海迪汽车销售有限公司、俞利强等金融借款合同纠纷一案中，义乌市人民法院于同年8月21日作出（2014）金义商初字第905-2号民事裁定，查封预售登记在被告俞利强名下的位于义乌市福田商务公寓3A28号、662号、666号、668号的房产（预售合同号：23231、23249、23250、23251）。同年9月16日，该院作出（2014）金义商初字第905号民事判决，判令义乌市海迪汽车销售有限公司于判决生效后三十日内归还义乌农商行借款本金人民币365万元及利、罚息人民币78475.52元（已计算至2014年2月25日，之后按合同约定计付至判决确定的履行之日止）；俞利强、何育萍、义乌市珏琇贸易有限公司、宗雄巍、黄复初、金华市和邦汽车销售服务有限公司、俞坚强、姜月侠、义乌市浦尔嘉进出口有限公司、骆有正、沈晶对上述债务及诉讼费用承担连带清偿责任。案件受理费36628元，保全费5000元，公告费1200元，由义乌市海迪汽车销售有限公司负担。2015年1月29日，义乌农商行申请执行，义乌市人民法院立案受理。同年2月3日，赵雅华以案涉房产系其向俞利强购买所得，其已按约付清房款，且自2008年上半年俞利强将房屋交付给其占有使用至今，其多次要求俞利强过户未果，其不存在过错为由提出执行异议。义乌市人民法院于同年3月31日作出（2015）金义执异字第15号执行裁定，赵雅华的异议成立，解除对案涉房产的预查封。
原审法院认为，虽然义乌农商行以赵雅华提供的《房地产买卖契约》落款日期有改动，对真实性提出质疑，但其提供的证据并不能否认该契约的存在，而根据赵雅华提供的金华商业银行的明细单、转账凭证、转账回单等，可以认定案涉房产的按揭贷款由赵雅华归还，这与《房地产买卖契约》约定按揭贷款由赵雅华归还相吻合，且现房屋承租人马银康陈述其是向赵雅华租赁案涉房产，物业管理人员李承印的陈述不仅证实了马银康的陈述，同时也讲到俞利强将案涉房产出卖给赵雅华，故可认定俞利强与赵雅华签订的《房地产买卖契约》真实有效。因案涉房产至今未办理房产登记，适用不同的法律规定，对本案事实认定及处理结果均将产生直接影响。义乌农商行以义乌市房地产管理处出具的预售房产证明，主张涉案房产系俞利强所有，但该证明载明的内容仅是房屋预售合同的备案登记，而不是涉案房屋的预告登记，该合同预售登记不具有物权法规定的预告登记的公示效力，且俞利强已将案涉房产转让给被告赵雅华，被告赵雅华按合同约定支付了转让款，付清了银行的按揭贷款，故不能认定案涉房产系俞利强所有，应认定属赵雅华所有。赵雅华在还清银行按揭贷款后，于2014年7月1日向俞利强发出书面通知函，要求俞利强办理过户，由于俞利强未配合而未能办理过户登记，即赵雅华在2014年8月24日裁定查封案涉房产前已经向俞利强提出主张，其对未能过户不存在过错。综上，本案适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定更为适宜。俞利强、何育萍经合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃所享有的诉讼权利，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决：驳回义乌农商行的诉讼请求。案件受理费9400元，由义乌农商行负担。
义乌农商行不服上述判决，向本院提起上诉称，原审适用法律错误，案涉房产所有权应依据《物权法》的规定以不动产登记簿记载为准，且《物权法》的法律效力高于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。房屋预售登记亦属于《物权法》规定的不动产登记，原审认为房屋预售登记不具有公示效力，与《物权法》的规定相悖。请求撤销原判，依法改判。
赵雅华辩称，其对案涉房产享有足以排除强制执行的实体权利，本案可参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。预售登记并非物权公示方式，即使符合《物权法》规定的公示登记手续，法院亦应根据实际情况认定赵雅华享有实体权利。请求驳回上诉，维持原判。
俞利强、何育萍未作答辩。
本院认定的事实与原判认定事实一致。
本院认为，案涉房产被人民法院查封前，赵雅华已签订房屋买卖合同、依约支付购房款、合法占有房屋且对未能办理权属登记并不具有过错，原判根据上述事实并依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，认定赵雅华对案涉房产享有足以排除执行的民事权利，合法有据。义乌农商行的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9400元，由上诉人浙江义乌农村商业银行股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 晋
审 判 员 郭松巍
审 判 员 马美华
二〇一六年一月二十五日
代书记员 苏丽燕