广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终113号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市麒龙房地产开发有限公司，住所地广州市。
法定代表人：古载兴，总经理。
委托代理人：张浩、张永，广东金山石律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：钟熙傑，住广州市天河区。
委托代理人：黎晨辉、江海亮，广东广大律师事务所律师。
原审第三人：广州市珠村实业有限公司（原广州市天河区东圃镇珠村村民委员会），住所地广州市天河区。
法定代表人：潘伟坤，董事长。
原审第三人：广州市天河区珠吉街珠村股份合作经济联社，住所地广州市天河区。
负责人：潘伟坤，董事长。
两原审第三人的共同委托代理人：程文，广东启源律师事务所律师。
上诉人广州麒龙房地产开发有限公司（以下简称麒龙公司）因租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第1099号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市珠村实业有限公司（以下简称珠村公司）原为广州市天河区东圃镇珠村村民委员会，于2005年6月自然撤销，撤村改制为“广州市珠村实业有限公司”。
1994年7月28日，广州市城市规划局核发了穗城规东片地字（1994）第246号《建设用地规划许可证》，显示用地位置珠村“大粒沙”、用地面积12940平方米的骨灰楼及附属设施项目的用地单位为东圃镇珠村村委会即珠村公司；修建性详细规划设计方案（待报审批）；有效期为自本证核发之日起六个月，逾期未使用，本证自行失效。
1995年12月8日，广州市国土局向天河区东圃镇珠村村委核发穗国土（1995）建用通字第956号《建设用地通知书》，显示经广州市人民政府批准征用（收回）天河区东圃镇珠村“大粒沙”地段土地，核准面积12940平方米，出让给天河区东圃镇珠村村委使用，作为建设骨灰楼及附属设施项目用地，并通知其到市国土局及天河区国土局办理征地、拆迁安置补偿和有偿使用事宜，办妥手续后到市国土局领取《建设用地批准书》方得使用土地。
2006年9月11日，钟熙傑与珠村公司签订《山地承包合同》一份，约定：（第一条）珠村公司将位于珠村“走马岗”工业园用地南面山地（以下简称为案涉土地）发包给钟熙傑使用，土地面积经双方认可确定为12941平方米，折合为19.4亩，案涉土地的使用功能为农业种植（不能用作养殖），承包期内钟熙傑可转变案涉土地使用功能，珠村公司需提供相关资料及证明给钟熙傑协助办理有关手续，因转变功能所需办理的全部手续由钟熙傑按政府的相关规定申报，因改变实用功能所应交纳的全部费用由钟熙傑自行承担，案涉土地发包后由钟熙傑自行管理；（第二条）承包期限为30年，即从2006年5月1日起至2036年4月30日止；（第四条）钟熙傑改变案涉土地使用性质前，案涉土地的承包款为每年每亩600元，即每年承包款为11640元，钟熙傑改变案涉土地使用性质后，案涉土地的承包款为每月每平方米2.5元，即每月承包款为32352.5元，承包款每5年递增10%，首次递增基数按首年（首月）承包款计算，第二次递增基数按第一次递增承包款后首年（首月）承包款计算，以此类推；（第四条第4款）出现以下情况之一，均视作钟熙傑改变案涉土地使用性质，a、案涉土地是属于“骨灰楼”红线规划用地（但不能建“骨灰楼”），钟熙傑在办理好改变用地性质，并完善好相关报建手续后，b、钟熙傑在案涉土地内投资兴建建筑物或构筑物，建筑面积超过500平方米，c、钟熙傑在案涉土地内平整土地面积超过2000平方米（用于农业种植除外）；（第七条）钟熙傑可将案涉土地转包，但转包后的管理工作由钟熙傑负责，包括向转包户收取承包款等，本合同规定的双方的责任和权利不因钟熙傑转包而改变，如发生转包行为，钟熙傑必须遵守转包期限不超过钟熙傑对珠村公司的承包期限，转包案涉土地的用途不得超出本合同规定的用途；等内容。
2009年1月16日，广州市国土资源和房屋管理局核发穗国土建用字（2009）10号《建设用地批准书》，显示用地单位名称为天河区东圃镇珠村村民委员会，建设项目名称为公共服务设施用地，批准用地机关及批准文号为经广州市人民政府批准，根据穗城规东片地字（1994）第246号《建设用地规划许可证》、穗规函（2008）1574号文、穗国土（1995）建用通字第956号《建设用地通知书》核发，土地所有权性质为集体所有，土地取得方式为经广州市人民政府批准，土地用途为公共设施用地，土地座落天河区东圃镇珠村“大粒沙”，批准建设工期自2009年1月至2012年1月。
2011年10月11日，麒龙公司与钟熙傑就案涉土地签订《土地承包使用权转让合同》一份，约定：本合同是麒龙公司、钟熙傑双方就钟熙傑向麒龙公司转让土地使用权事宜作出约定；（第一条）双方转受让的土地位于广州市天河区东圃镇珠村“大粒沙”地段（即位于珠村“走马岗”工业园用地南面山地），面积12941平方米，折合19.4亩，经穗国土建用字（2009）10号《建设用地批准书》确认，现案涉土地用地用途已改变为公共服务设施用地，钟熙傑于本合同项下转让给麒龙公司的案涉土地承包使用权，属钟熙傑与第三方潘某签订《山地承包使用权转让协议》（2006年9月11日签订），《〈山地承包使用权转让协议〉补充协议》（2011年10月11日签订）及2006年9月11日与珠村公司签订《山地承包合同》所获得，钟熙傑并已促成案涉土地用途改变（详见穗国土建用字（2009）10号《建设用地批准书》），但钟熙傑尚欠第三方潘某的土地使用费（具体见《〈山地承包使用权转让协议〉补充协议》第一条的约定）4528000元；（第二条）钟熙傑将案涉土地的承包使用权、设计建筑建设权、经营收益权、处置权等一切相关权益全部转让给麒龙公司，麒龙公司则按本合同的约定向钟熙傑支付转让费，转让的年限为钟熙傑原与珠村公司所约定承包期的全部剩余期限，案涉土地交付标准为按双方确认的现状交付；（第三条）麒龙公司受让案涉土地使用权的转让金总额为8228000元，此外，无需再向钟熙傑支付其他任何费用，转让款支付方式为麒龙公司按约定将应付款项直接支付至钟熙傑账户（姓名钟熙傑，开户行广州农村商业银行，账号04×××42），在珠村公司与钟熙傑、麒龙公司签订、办妥《补充协议》之日起三天内由麒龙公司一次性向钟熙傑交付8228000元；（第四条第1款）钟熙傑有权按照本合同约定期限依法享有向麒龙公司收取全部转让款的权利，钟熙傑交付案涉土地给麒龙公司前的租金，由钟熙傑负责向发包方珠村公司交付，钟熙傑并保证案涉土地未欠付珠村公司租金，否则，麒龙公司有权直接向珠村公司支付后双倍向钟熙傑追偿并在未付款中直接抵扣，钟熙傑将原承包合同约定的对土地新增的全部权利（包括但不限于承包使用权、设计建设建筑权、经营管理收益权、处置权等）、以及合同外由钟熙傑增加物品的所有权、使用权等均转让给麒龙公司；钟熙傑在交付案涉土地给麒龙公司后，对案涉土地的承包使用权及地上物品再没有任何权利或权益，不得擅自无故解除合同或收回案涉土地，对麒龙公司受让该地块后进行的开发建设时间、建设建筑面积、经营管理收益等处置案涉土地的任何方式，钟熙傑均无权以任何理由作任何的干涉；（第四条第2款）麒龙公司承接钟熙傑对案涉土地在原承包合同中的全部权利义务，并承接钟熙傑于合同外增加的全部权利，包括土地及增加物品的所有权、使用权、建筑建设权、经营收益权、获得征收补偿赔偿权等一切权利，依法享有钟熙傑对案涉土地的原应享有的全部权利、义务，依照本合同的约定，麒龙公司必须按时向钟熙傑交付案涉土地转让价款，钟熙傑向麒龙公司交付案涉土地后的租金，由麒龙公司按照钟熙傑原与发包方签订合同的约定标准向珠村公司交付，若因麒龙公司未交付该地块租金而导致钟熙傑对承担珠村公司缴租责任的，钟熙傑有权加倍向麒龙公司追偿；（附）钟熙傑分别于2006年9月11日、2011年10月11日与第三方潘某签订《山地承包使用权转让协议》、《〈山地承包使用权转让协议〉补充协议》，钟熙傑于2006年9月11日与珠村公司签订《山地承包合同》，穗国土建用字（2009）10号《建设用地批准书》及案涉土地所有相关手续资料；等内容。
2011年10月12日，麒龙公司、钟熙傑及珠村公司三方签订了《补充协议》一份，约定：钟熙傑与珠村公司双方就2006年9月11日签订的《山地承包合同》，现因钟熙傑与麒龙公司经营需要，经三方平等、自愿、协商订立本协议；钟熙傑同意将《山地承包合同》内所规定的钟熙傑的权利与义务转让给麒龙公司，且珠村公司同意钟熙傑与麒龙公司双方转让事宜；本协议签订后《山地承包合同》内任何条款不变，仍按《山地承包合同》的使用条款执行；本协议在上述三方签订之日起，《山地承包合同》内规定钟熙傑的权利和义务全部由麒龙公司承接；等内容。
2011年10月15日，钟熙傑将案涉土地交付给麒龙公司，双方并签署了《土地交付确认书》（显示案涉土地交付现状为空地）。
2011年10月22日，麒龙公司以银行转账方式向钟熙傑支付了案涉土地的承包转让款7128000元。麒龙公司、钟熙傑双方确认麒龙公司还于同日另向钟熙傑支付了案涉土地的承包转让款100000元。钟熙傑则于当日向麒龙公司出具收取麒龙公司案涉土地的土地承包转让款7228000元的《收据》。
2012年2月1日，广州市规划局向珠村公司印发了穗规函（2012）377号《关于珠村公共服务设施修建性详细规划的复函》（主要内容为穗规函（2008）1574号函同意的规划设计条件已过期失效；拟建项目地块按照广州市控制性详细规划，案涉土地用地规划控制为公共绿地；从珠村城中村整体改造的角度出发，将珠村多块零散村经济发展留用地进行整合，将可建设面积集中安置在广园路北侧保留的村经济发展留用地中，建议在北侧留用地统筹规划本次拟建的公共服务设施，集中建设）。
2012年2月29日，麒龙公司与钟熙傑签订《〈土地承包使用权转让合同〉补充协议》一份，约定：双方一致同意《土地承包权转让合同》第三条第2款原约定“三天内麒龙公司一次性向甲方支付8228000元”中的余款1000000元，在双方没有违约的前提下于2012年10月22日前向钟熙傑支付。
珠村公司先后于2013年3月7日、2013年11月26日向麒龙公司出具《收款收据》（共两张），分别显示收到麒龙公司支付的案涉土地的承包款12804元、2013年款12804元。麒龙公司称上述两张《收款收据》记载的款项分别为其向珠村公司支付的案涉土地的2013年1月至6月的承包款和2013年7月至12月的承包款。
2014年3月10日，麒龙公司以《土地承包使用权转让合同》、《补充协议》违反法律法规强制性规定为由于向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认《土地承包使用权转让合同》、《补充协议》无效；2、钟熙傑返还麒龙公司转让款7228000元，并从2011年10月22日起以本金7228000元按中国人民银行规定的同期贷款利率（1-3年期6.15%）标准向麒龙公司支付利息至实际还款日止；3、钟熙傑返还麒龙公司支付给广州市天河区东圃镇珠村村民委员会的土地承包费至返还上述土地之日止；4、本案诉讼费由钟熙傑承担。钟熙傑于2014年3月28日向原审法院提起反诉，请求判令：1、麒龙公司向钟熙傑支付土地承包使用权转让费1000000元；2、麒龙公司向钟熙傑支付逾期金300000元和违约金822800元；3、麒龙公司承担本案的全部诉讼费用。
另，广州市天河区农业和园林局于2015年6月5日作出《关于珠村股份合作经济联社集体资产经营管理有关问题的情况说明》，内容为：珠村于1987年2月23日成立了广州市天河区东圃镇珠村村民委员会，其后，根据天河区委、区政府《关于推行和完善农村股份合作经济的意见》精神，珠村成立了广州市天河区东圃镇珠村股份合作经济联社（后更名为：广州市天河区珠吉街珠村股份合作经济联社），2005年，珠村村民委员会建制撤销，由广州市天河区珠吉街珠村股份合作经济联社与广州市天河区东圃珠村经济发展公司共同出资组建了“广州市珠村实业有限公司”。根据《广东省农村集体经济组织管理规定》、《农村股份合作经济组织基本规定》和天河区撤村改制文件精神，经济联社是农村集体资产的所有者，公司是经济联社的经营机构，公司经营的主要资产为经济联社所有。撤销村委会后，广州市天河区珠吉街珠村股份合作经济联社以下简称珠村经济联社）是珠村集体资产的所有者，广州市珠村实业有限公司为经济联社的经营管理机构。根据农村集体经济组织管理相关规定，珠村农村集体资产经营管理的重大事项应当提交珠村经济联社成员大会或者成员代表会议讨论决定。
为查明案涉土地自2006年至今的所有权性质和规划用途问题，原审法院依法向广州市国土资源和房屋管理局天河区分局、广州市规划局天河分局发函查询上述问题。广州市国土资源和房屋管理局天河区分局于2014年8月7日以穗天国房函（2014）592号复函答复原审法院称：该地块于1995年12月8日核发了《建设用地通知书》（穗国土（1995）建用通字第956号），土地用途为骨灰楼及附属设施，用地单位名称为天河区东圃镇珠村村委会，在2006年9月11日时点查无集体土地权属登记信息；该地块于2009年1月16日核发了《建设用地批准书》，土地用途为公共设施用地，用地单位名称为广州市天河区东圃镇珠村村民委员会，2012年9月2日办理了《集体土地所有权证》，土地的权属人是广州市天河区珠吉街珠村股份合作经济联社，所有权性质为集体；根据职能部门分工，涉及土地用途问题建议咨询规划部门。广州市规划局天河分局于2014年7月21日以穗规天河（2014）613号复函答复原审法院称：有关用地不同时期规划情况，经查2006年法定控规，穗城规东片地字（1994）第246号《建设用地规划许可证》所指用地规划用地性质为商业金融用地（C2），属于城乡规划上的公共设施用地（C）；2011年根据经市政府批准的《奥体中心周边地区城市设计与控制性详细规划》，该地块规划为公共绿地（G1），属于城乡规划上的绿地（G）；有关用地规划调整的情况，2009年，根据市政府第66次常务会议（穗府13届66次（2008）32号）关于奥体中心周边地区储备开发用地规划的精神，由广州市城市规划编制研究中心开展广东省奥林匹克体育中心周边地区城市设计及控规编制工作，2011年7月14日，广州市政府以穗府函（2011）144号批复《奥体中心周边地区城设计与控制性详细规划》；有关规划公示及告知的情况，在规划报送市政府审批前，《奥体中心周边地区城市设计与控制性详细规划》已于2011年1月22日至2011年2月20日分别在黄埔区、天河区及规划在线网站开展批前公示征求社会公众意见，公示期间未收到案涉用地所有权人、用地单位等的反对意见，2012年2月24日，广州市珠村实业有限公司来函征询珠村公共服务设施用地的调整情况，广州市规划局以《关于珠村公共服务设施用地调整情况的复函》答复广州市珠村实业有限公司，明确上述“公共服务设施用地”建设指标集中安置到至广园路北侧（AT100836、AT100828、AT100825、AT100812）地块内；有关城乡规划中“公共设施用地”、“公共绿地”的说明，根据原《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90（编制案涉土地控规时所用标准）的定义，公共绿地是向公众开放的，有一定游憩设施的绿化用地，公共设施用地是居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地，因国土部门与规划部门所使用用地分类标准不一致，建议你院询国土部门核准乡（镇）村公共设施使用的土地的概念。
本案中，珠村经济联社称签订《山地承包合同》、《土地承包使用权转让合同》、《补充协议》时案涉土地的权属人是广州市天河区东圃镇珠村村民委员会，直至2012年9月2日，权属人变更为珠村经济联社；2005年广州市天河区东圃镇珠村村民委员会虽然建制撤销，但上级政府并未要求收回印章；签订《山地承包合同》、《土地承包使用权转让合同》、《补充协议》时，珠村经济联社并不知情，在签订后是知情的，具体知情的时间不记得了；因签订《山地承包合同》、《土地承包使用权转让合同》、《补充协议》时案涉土地的权属人不是其，其对《山地承包合同》、《土地承包使用权转让合同》、《补充协议》不存在同意或追认的问题，但其知情后因《山地承包合同》、《土地承包使用权转让合同》、《补充协议》一直在履行中，珠村经济联社对其不反对。珠村公司亦称2005年广州市天河区东圃镇珠村村民委员会虽然建制撤销，但上级政府并未要求收回印章；珠村经济联社则表示其对此知情。
原审法院认为：根据穗天国房函（2014）592号复函和穗规天河（2014）613号复函的内容，案涉土地在2006年9月11日时的土地所有权性质为集体土地、规划用地性质属于城乡规划上的公共设施用地，因此，结合钟熙傑与珠村公司就案涉土地签订的《山地承包合同》的内容来看，该《山地承包合同》名为山地承包合同，实为农村公共设施用地使用权租赁合同。而麒龙公司、钟熙傑双方于2011年10月11日签订的《土地承包使用权转让合同》及麒龙公司、钟熙傑和珠村公司于次日签订的《补充协议》的内容反映，麒龙公司、钟熙傑及珠村公司一致同意将《山地承包合同》中钟熙傑的权利义务全部转移给麒龙公司。《土地承包使用权转让合同》是麒龙公司、钟熙傑双方当事人的真实意思表示、《补充协议》亦是麒龙公司、钟熙傑及珠村公司三方当事人的真实意思表示，上述合同及协议符合《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，应属合法有效，但根据该法第二百一十四条“租赁期限超过二十年的，超过部分无效”的规定，由于《山地承包合同》约定的承包期限自2006年5月1日至2036年4月30日，故上述《土地承包使用权转让合同》、《补充协议》中所转让的租赁期限超过2026年4月30日的部分无效。麒龙公司要求确认《土地承包使用权转让合同》、《补充协议》全部无效的诉讼请求，与原审法院上述认定不符合，故依法不予支持。
从《土地承包使用权转让合同》第一条第2款、第二条第2款的约定看，案涉土地的总转让款8228000元所对应的租赁期限本应是自2011年10月12日至2036年4月30日的租赁期限（共计8968天），但如前所述，《土地承包使用权转让合同》、《补充协议》中所转让的租赁期限超过2026年4月30日的部分无效，故对于自2026年5月1日至2036年4月30日的租赁期限（共计3653天）所对应的转让款3351570.47元（8228000元×3653天／8968天），依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，麒龙公司尚未支付的则无须继续支付给钟熙傑，麒龙公司已经支付给钟熙傑的则应当返还。经查，麒龙公司至今仅余1000000元转让款未支付给钟熙傑，因此，该剩余转让款麒龙公司无须继续支付给钟熙傑，而钟熙傑还应当向麒龙公司返还已付转让款2351570.47元（3351570.47元－1000000元）。因此，麒龙公司要求钟熙傑返还已付转让款的诉讼请求中不超过上述2351570.47元的部分，有事实和法律上的依据，依法予以支持，其要求钟熙傑返还上述2351570.47元以外的已付转让款及其利息的诉讼请求，缺乏事实和法律上的依据，原审法院依法不予支持。而钟熙傑要求麒龙公司支付剩余转让款1000000元及逾期金300000元、违约金822800元的反诉请求，缺乏事实和法律上的依据，依法予以驳回。另，从导致上述合同部分无效的原因来看，《山地承包合同》中关于案涉土地租赁期限的约定违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定是起因，故钟熙傑对上述合同部分无效具有过错，而麒龙公司在签订《土地承包使用权转让合同》、《补充协议》时明知《山地承包合同》的上述约定，仍与钟熙傑约定受让《山地承包合同》中的租赁期限的全部剩余年限，乃是视《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定而不见，也对上述合同部分无效具有过错，且与钟熙傑过错相当。因此，上述2351570.47元已付转让款的截至麒龙公司起诉之日前的利息损失，应由麒龙公司自行承担，自麒龙公司起诉之日（即2014年3月10日）至钟熙傑实际返还上述2351570.47元已付转让款之日期间的利息损失，应由钟熙傑按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准赔偿给麒龙公司。至于麒龙公司要求钟熙傑支付其已经支付给珠村公司的承包费（其实质为租金），于法无据，依法不予支持。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第八十八条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年9月10日作出判决：一、确认广州市麒龙房地产开发有限公司与钟熙傑于2011年10月11日签订的《土地承包使用权转让合同》及广州市麒龙房地产开发有限公司、钟熙傑、广州市珠村实业有限公司于2011年10月12日签订的《补充协议》中所转让的租赁期限超过2026年4月30日的部分无效。二、钟熙傑于判决发生法律效力之日起10日内返还广州市麒龙房地产开发有限公司转让款2351570.47元。三、钟熙傑于判决发生法律效力之日起10日内赔偿广州市麒龙房地产开发有限公司上述2351570.47元转让款的利息损失（按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2014年3月10日计至钟熙傑实际偿清上述2351570.47元转让款之日止）。四、驳回广州市麒龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。五、驳回钟熙傑的全部反诉请求。本诉受理费69810元，由广州市麒龙房地产开发有限公司负担50000元，钟熙傑负担19810元；反诉受理费11890元，由钟熙傑负担。
判后，上诉人麒龙公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、针对案涉合同效力问题，原审法院进行了前后三次释疑，矛盾反复，既有损法院形象，也违反程序正义。本案在2014年2月一审立案时，一审法院就以情况较复杂为由，让麒龙公司留下资料等待法院确定案由再正式立案，后本案案由定为“建设用地使用权纠纷”。立案后，钟熙傑也反诉请求判定合同有效，并判令麒龙公司支付余款100万元及违约金。一审法院开庭后进行第一次释疑，认为“原告与第三人形成了新的农村土地公用绿地使用权租赁合同关系，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，属无效合同”，并要求钟熙傑变更诉讼请求。钟熙傑也当庭表态不作变更。此后，一审法院于第三次开庭再次释疑，变更认为“原告与被告签订《土地承包使用权转让合同》的法律性质是租赁权转让合同，依据《合同法》属有效合同，原告、被告及第三人珠村实业公司签订的《补充协议》无效”。就此，麒龙公司提出“被告与第三人虽签署的是《山地承包合同》，但合同实质是建设用地租赁合同，依据《中华人民共和国土地管理法》第63条当属无效合同，无效合同拥有的权利如何有效转让”的质疑。随后又第三次释疑，认为“《土地承担使用权转让合同》、《补充协议》均有效”。二、原审法院为因应既定的“合同有效”判决之需，违背“特殊法优于一般法”的原则，更改案由，不当适用法律。涉案证据包括（1994）第246号《建设用地规划许可证》、（1995）建用通字第956号《建设用地通知书》、穗国土建用字（2009）10号《建设用地批准书》等相关政府批复非常清楚的证明，在钟熙傑获得案涉土地使用权以及向麒龙公司转让使用权之时，案涉土地属于农村集体所有的非农业建设用地（公共设施用地）。对此，一审法院也作出了同样的认定“该《山地承包合同》名为山地承包合同，实为农村公共设施用地使用权租赁合同”。可见，本案的诉争性质（案由）是“建设用地使用权（租赁）纠纷”，而非“租赁合同纠纷”，是极为清楚且明确的。因此，对于涉及案涉合同的有效性，在适用法律上，除依据《中华人民共和国合同法》外，更应适用《中华人民共和国土地管理法》的规定。这明显是无视《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，仅以案涉合同为当事人的真实意思表示，符合《中华人民共和国合同法》第八十八条之规定就确认合同有效的行为。一审法院忽略本案所涉出租和转让的合同标的特殊性（即出租及转让的属于“农村集体建设用地使用权”），将案涉合同性质变更为“租赁合同纠纷”，从而适用《中华人民共和国合同法》“意思表示真实”“的一般性规定，而违背《中华人民共和国土地管理法》第63条及《中华人民共和国合同法》第52条的规定，属于严重的事实认定及适用法律错误。请求法院判令：1、撤销原审判决；2、确认《土地承包使用权转让合同》、《补充协议》无效；3、钟熙傑返还麒龙公司转让款7228000元及按中国人民银行同期贷款利率从2011年10月22日至实际还款日止的利息；4、钟熙傑返还麒龙公司支付给珠村公司的土地承包费至实际返还上述土地之日止；5、本案一、二审诉讼费由钟熙傑承担。
被上诉人钟熙傑答辩称：一、钟熙傑与珠村公司签订的《山地承包合同》依法成立、生效，钟熙傑依法从珠村公司处获得案涉土地的土地承包经营权。《山地承包合同》关于合同性质等问题已有明确约定。从合同名称看，钟熙傑与珠村公司签订的合同是《山地承包合同》，而非建设用地使用权转让或出租的合同。从合同的条款看，该合同第一条第2项对广州市天河区东圃镇珠村“大粒沙”地段的使用功能（用途）作出明确约定，该土地使用功能为农业种植（不能用作养殖）。土地规划与土地现状、土地实际使用等不应混为一谈。土地规划是为了规范在城乡土地规划区内的建设活动，当土地利用规划作出后，有关单位和个人在已规划土地上的建设活动必须严格按照该规划用途开展，否则将构成违法。然而，若土地本来用作农用，即使土地利用规划将其规划为建设用地，亦不妨碍所有权人或使用权人按照原有农用用途使用该地，除非涉及国家征收的建设活动。从实务的操作看，规划部门承认大量已被规划为其他用途的农村集体土地维持现状，按原有农用用途继续使用，因为从实质上看，土地规划是对规划区土地未来建设活动的规划，维持现状既然不涉及具体的建设活动，也就不违反城乡规划法的有关规定。二、退一步而言，即使《山地承包合同》被认定为农村公共设施用地使用权租赁合同，合同本身亦不违反法律、法规强制性效力性规范，依法有效。由于该土地被规划为公共设施用地，租赁合同的标的物为一块公共设施用地。合同各方仍需按照合同的条款履行该合同，照合同对案涉土地使用功能（用途）的明确约定使用该地块，而该土地使用功能为农业种植（不能用作养殖），因此案涉地块的用途为农用，钟熙傑作为承包人，应将该土地用于农业建设。再退一步讲，即使《山地承包合同》下文约定了改变承包物使用性质的情形，以及相应承包款的支付标准，亦只不过双方在合同的主体框架外，多约定一种用地选择，合同的主体框架和根本目的仍然是要求钟熙傑按照农用用途使用案涉地块，合同的实质仍然是在合法框架下将案涉地块的价值最大化。麒龙公司不能举证钟熙傑将案涉地块用于非农业建设，事实上钟熙傑也从未将该地块用作非农业建设用途，因此麒龙公司对其主张承担举证不能的不利后果。三、麒龙公司与钟熙傑签订的《土地承包使用权转让合同》、《补充协议》真实、合法、有效，对合同各方均具有约束力。麒龙公司认为钟熙傑向其转让的是建设用地使用权，其实是对合同的曲解。纵览转让合同全文，均未见关于建设用地使用权的约定。四、麒龙公司认为一审法院违反程序正义、适用法律错误毫无事实和法律依据。由于案情复杂，一审法院对有关合同效力进行过数次释明，这属于法院依法行使的权力，三次释明内容之间并无矛盾，并且麒龙公司并无证据证明一审法院存在所谓的既定审判目的。一审法院根据其审理过程的认定，对案由适时进行调整，亦属于其司法权力。五、作为专业的房地产开发公司，麒龙公司在对土地充分调查了解之后，与钟熙傑签订转让合同等协议文件，应当承担有关政策风险。该合同不属于依法可解除的情形，双方均应继续履行该合同。请求法院驳回麒龙公司的全部上诉请求。
原审第三人珠村公司、珠村经济联社答辩称：对一审判决无意见。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：麒龙公司与钟熙傑签订《土地承包使用权转让合同》、麒龙公司与钟熙傑、珠村公司签订《补充协议》，约定钟熙傑与珠村公司签订的《山地承包合同》转由麒龙公司承包。《山地承包合同》约定，该土地的使用功能为农业种植，在承包期间转变土地使用功能，珠村公司根据土地使用性质而收取承包款，并对具体改变土地使用性质的范围进行了约定。根据《山地承包合同》的约定，钟熙傑承包案涉土地的目的并非用于农业种植，而是通过改变土地功能的形式在涉案土地上建造建筑物，因此，双方签订的《山地承包合同》不符合承包合同的法律特征，而属于一方提供土地、一方支付相应费用租赁合同的法律特征，原审法院认定该合同名为承包合同实为租赁合同本院予以确认。麒龙公司与钟熙傑之间为承租权的转让关系。
麒龙公司现以案涉土地为农业用地未经批准用于非农业建设而主张《土地承包使用权转让合同》、《补充协议》无效。本院认为，麒龙公司于2011年10月11日、12日签订上述合同及协议，此时案涉土地已经取得广州市国土资源和房屋管理局核发的穗国土建用字（2009）10号《建设用地批准书》，土地用途为公共设施用地，经原审法院向有关行政部门查询，也确认案涉土地于2011年时为公共设施用地，即案涉土地的使用是经过有关行政部门予以批准，麒龙公司亦明知案涉土地的使用性质为公共服务设施用地。因此，珠村公司将案涉土地出租给麒龙公司、钟熙傑转让其承租权，除超过《中华人民共和国合同法》对于最长租赁期限部分无效以外，麒龙公司主张《土地承包使用权转让合同》、《补充协议》全部无效依据不足，本院不予认定。原审法院判决钟熙傑退回超过法定租赁期限而收取的转让款给麒龙公司的处理并无不当。上诉人麒龙公司的上诉请求，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50000元，由广州市麒龙房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
代理审判员 闫 娜
二〇一六年三月十四日
书 记 员 徐毅敏