安徽省蚌埠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蚌民一终字第00182号
上诉人（原审原告）：武威，男，1983年7月17日出生，汉族。
委托代理人：赵敏，男，1945年9月10日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：杨立功，男，1980年8月14日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：戴克胜，男，1965年8月29日出生，汉族。
委托代理人：孙阳，安徽元方圆律师事务所律师。
上诉人武威因与被上诉人杨立功、戴克胜房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院于2013年8月23日�出的（2013）蚌山民一初字第00288号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年3月7日公开开庭审理了本案。上诉人武威及其委托代理人赵敏、被上诉人杨立功、被上诉人戴克胜的委托代理人孙阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年2月26日，武威向杨立功支付定金2万元，约定杨立功受陈晓玲、戴克胜的委托，将该二人所有的位于蚌埠市蚌山区青年街9栋2-701#（权证字号：房地权蚌私字第214654号，建筑面积104.15平方米）房屋出售给武威。2011年4月19日，武威与杨立功签订《房屋买卖合同》，并在蚌埠市众信公证处进行了公证。合同约定房屋总价为39万元。合同签订当日，武威与中国邮政储蓄银行签订个人购房及担保合同，向银行贷款23.4万元，加上武威向杨立功支付的首付款15.6万元，其共计向杨立功支付购房款39万元（不含定金2�元）。2011年6月3日，杨立功向陈晓玲支付房屋转让款31.5万元；2012年7月3日，经原审法院主持调解并出具（2012）蚌山民二初字第00299号民事调解书，杨立功再次支付陈晓玲房屋转让款7.5万元。2011年8月26日，杨立功与武威签订了一份《还款协议》，内容为：“按售房合同以及先期定金收条，杨立功欠武威房款总共陆万元整。经双方协议并报领导批准，先期两万元收条作废，杨立功工资卡交由武威保管，并每月从卡中支取肆仟叁佰元整，共支取十四个月总计陆万零贰佰元整。十四个月支取完毕后，工资卡归还杨立功，债务两清，互不相欠，欠款支取时间自2011年9月起至2012年10月止。”2011年9月2日，杨立功将工资卡交由武威，武威出具收条。截止2012年5月13日武威共从杨立功工资卡中支取36221元，后杨立功挂失了交给武威的工资卡。武威向杨立功索要余款未果，遂提起诉讼�请求：1、撤销或变更（2012）蚌山民二初字第00299号民事调解书给付款内容。2、判决杨立功偿还2.3万元欠款。3、杨立功、戴克胜承担诉讼费用。
原审另查明：武威与杨立功及蚌埠壹佳地产策划顾问有限公司曾共同签订了一份《物业买卖合同》，约定受委托人杨立功将案外人陈晓玲名下的位于蚌埠市蚌山区青年街9栋2-701#房屋出售给武威，总价为人民币35万元，双方在本合同签字时，武威向杨立功支付2万元作为定金。该物业买卖合同无落款日期。
陈晓玲与戴克胜系夫妻关系，陈晓玲于2012年7月9日去世。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，各方均应依约履行自己的义务。本案中，武威与杨立功2011年4月19日签订的《房屋买卖合同》已经公证处进行了公证，且武威以该合同为基础签订了个人购房及担保合同，并依总房款39万元从银行办理了按揭�款，双方应按实际成交价39万元履行权利和义务。该院（2012）蚌山民二初字第00299号民事调解书调解杨立功给付剩余房款7.5万元，并无不当。故对武威要求撤销或变更（2012）蚌山民二初字第00299号民事调解书给付款内容的诉讼请求，不予支持。对于杨立功是否应依《还款协议》约定继续返还武威2.3万元欠款，因武威与杨立功签订该协议依据的是双方订立的《物业买卖合同》，但该合同无签订日期且未实际履行，而最终按照《房屋买卖合同》的约定办理了一系列相关手续，武威向杨立功及杨立功向戴克胜均按照《房屋买卖合同》约定支付了房款39万元，且已实际履行完毕，现武威依据订立的《物业买卖合同》要求杨立功偿还欠款2.3万元，不予支持。据此依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条及《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决：驳回武威的诉讼请求。案件受理费375元，由武威负担。
武威上诉称：2011年4月19日签订的39万元评估价的《房屋买卖合同》不是实际交易合同。因国家规定在二手房交易中，防止虚报房价作抵押贷款、防止过户时偷漏国家税收，二手房评估是必经程序。该合同的签订时间和公证时间及地点，亦能证明该份合同不是实际交易合同。公证书载明该合同是2011年4月19日当场签订，是为满足同年4月11日的个人购房借贷担保书的需要，因为必须附有经过公证的购房合同书，银行才能放贷。同时，该合同中没有中介公司的签字盖章，亦无2011年2月26日支付2万元定金的内容，更无中介公司收取3000元中介费内容，并且对前期双方签订的《物业买卖合同》的效力亦未涉及。按规定，房屋买卖合�的签订及中介费和定金的交付，应在签订购房担保合同之前完成，而本案却相反。上述足以证明39万元评估价的合同不是实际履行的合同。2011年8月26日杨立功与上诉人签订了一份《还款协议》，杨立功应退还上诉人6万元并将其工资卡交给上诉人，事实上也已经退还了3.7万元。如果双方履行的是2011年4月19日39万元的买卖合同，为什么杨立功在4个月后又签订该协议？原审法院（2012）蚌山民二初字第00299号民事调解书存在错误。纠纷的起因均为杨立功代为陈晓玲卖房欲侵吞3.5万元房款，杨立功告知陈晓玲房屋售价是31.5万元，陈晓玲找到39万元合同时起诉杨立功，杨立功不敢拿出35万元的《物业买卖合同》，故默认了39万元的合同。该调解书是违背客观事实恶意串通达成的，应予撤销。请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。
被上诉人杨立功在庭审中辩称：1、上诉人陈述的还款经过不成立，（2012）蚌山民二初字第00299号民事调解书是真实意思表示，应为合法有效，最后房屋成交价应以公证处公证过的合同为准。2、上诉人所谓的《还款协议》是在其多次来工作单位闹事的情况下被迫签订的。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回其上诉，维持原判。
被上诉人戴克胜在庭审中辩称：1、本案杨立功与上诉人之间是房屋买卖结算关系，起诉书是要求杨立功返还2.3万元欠款，与戴克胜无关，请求法院依法驳回对戴克胜的诉讼请求。2、（2012）蚌山民二初字第00299号民事调解书已生效，当时上诉人知道该案件，但未申请参加诉讼。现已经超过了撤销时限，经过两个案件，去年7月3日陈晓玲与杨立功解决了房屋问题，之后经过了杨立功离婚案件，当时也牵扯到了房屋，也已解决。上诉人要求撤销或变更该民�调解书没有法律依据。原判正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院二审查明：杨立功（甲方）与武威（乙方）订立的《物业买卖合同》载明，乙方办理银行按揭支付房款。具体为：甲乙双方在本合同签字时，乙方向甲方支付2万元作为定金，双方约定在7日内办理银行按揭手续及所有权过户手续；甲方应于房产过户手续后3天交房给乙方；甲乙双方同意，一旦签署本协议，则视为甲方同意将该物业通过中介公司出售给乙方，双方的买卖关系成立，同时乙方在签订本合同时将中介费一次性支付给中介公司；双方同意在签署本协议之日起60个工作日内（或银行通知），到房地产交易中心办理过户手续等。该合同落款处杨立功、武威签字，中介公司加盖“蚌埠壹佳地产策划顾问有限公司”公章。2011年2月26日，杨立功收到武威给付的2万元定金并出具收条。2011年3�2日，蚌埠壹佳地产策划顾问有限公司工作人员阮莉收到武威交纳的中介费3000元并出具收条。2011年4月11日，武威与中国邮政储蓄银行有限责任公司蚌埠市分行及蚌埠市购房贷款担保有限责任公司签订了《中国邮政储蓄银行个人购房借款及担保合同》（合同编号：340301111043737410）。同年4月19日，卖方陈晓玲、戴克胜的委托代理人杨立功与武威签订一份《房屋买卖合同》并在同日经过公证，该合同约定：乙方（武威）于2011年4月19日前一次性付清全部房款，每逾期一天，乙方按总房款的千分之三向甲方支付滞纳金；甲方于2011年4月19日前将房屋及房屋产权证、土地使用证等证件交付给乙方，每逾期一天，乙方按总房款的千分之三向甲方支付滞纳金；交易过户时间由双方另行约定。该合同未约定是否交付定金、办理购房贷款等内容，无涉及中介公司的相关内容。2011年6月2日，中国邮政储蓄银行出具个人贷款放款单。
本院二审对原审法院查明的其他事实予以认定。
本院认为：武威与杨立功通过中介公司签订《物业买卖合同》后，武威依约给付杨立功2万元定金，并向中介公司支付了3000元中介费用。该合同虽无落款日期，但根据其中“甲乙双方在本合同签字时，乙方向甲方支付2万元作为定金”、“同时乙方在签订本合同时将中介费一次性支付给中介公司”的约定，能够推定该合同的签订时间。从时间顺序看，2011年4月11日，武威已签订了个人购房借款及担保合同，而在此后才于同年4月19日签订《房屋买卖合同》，不符合常情。且该《房屋买卖合同》中，未约定是否交付定金、办理购房贷款等内容，亦无涉及中介公司的相关内容。综合上述事实并结合2011年8月26日杨立功与武威签订的《还款协议》的内容，即“按售房合同以及先期定金收�，杨立功欠武威房款总共陆万元整…先期两万元收条作废…支取十四个月总计陆万零贰佰元整”，可以认定双方实际履行的是通过中介公司签订的《物业买卖合同》，杨立功认为实际履行的是2011年4月19日《房屋买卖合同》的理由，缺乏依据，原判对此认定事实有误；（2012）蚌山民二初字第00299号民事调解书处理的是陈晓玲与杨立功之间的委托合同纠纷，未损害武威的民事权益，且武威也未在六个月内提起诉讼，故武威请求撤销或变更民事调解书给付款内容的诉讼请求，不予支持。
综上，原判认定基本事实不清，适用法律有误，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2013）蚌山民一初字第00288号民事判决；
二、杨立功于本判决生效�日起十日内，偿还所欠武威的款项2.3万元；
三、驳回武威的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费375元，由武威负担175元，杨立功负担200元；二审案件受理费375元，由武威负担175元（已交纳），杨立功负担200元（于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王国强
审判员 潘伟荣
审判员 杜玲玲
二〇一四年三月二十五日
书记员 赵雪婷