江苏省盐城市亭湖区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏0902执异171号
异议人（案外人）：盐城市红太阳物流有限公司，统一社会信用代码91320903791987832G，住所地在江苏省盐城市人民路5号鹿鸣广场商办楼826室。
法定代表人：宋红芳，该公司董事长。
委托诉讼代理人：蔡秀付，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘辉，江苏择善律师事务所律师。
申请执行人：江苏亨威实业集团有限公司，统一社会信用代码9132000060860729X6，住所地在江苏省盐城市经济开发区通榆南路228号。
法定代表人：潘培东，该公司董事长。
被执行人：中大汽车机械制造有限公司，统一社会信用代码91320900608607521P，住所地在江苏省盐城市经济开发区开放大道100号。
法定代表人：徐连国，该公司总经理。
被执行人：徐连国，男，1962年1月17日出生，住址在江苏省盐城市亭湖区。
本院在执行江苏亨威实业集团有限公司（下称亨威实业公司）申请执行中大汽车机械制造有限公司（下称中大机械公司）、徐连国承兑合同纠纷一案过程中，异议人盐城市红太阳物流有限公司（下称红太阳物流公司）对法院处置房产的行为提出异议请求。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年11月2日进行了听证，本案现已审查终结。
异议人红太阳物流公司异议称：亭湖法院执行申请执行人亨威实业公司与被执行人中大机械公司、徐连国承兑合同纠纷一案过程中，拟对被执行人中大机械公司名下的位于盐城市开发大道16号工业房地产及附属设施进行强制拍卖。异议人多次向亭湖法院提出申请及异议，请求法院支持异议人作为承租人的优先购买权。法院对异议人的优先购买权未予理涉，裁定除去异议人与中大机械公司就拍卖标的的租赁合同。异议人现不服提出异议，请求：1、撤销（2016）苏0902执恢362-2号执行裁定书；2、将异议人拥有优先购买权的事实在拍卖公告中明确公示。
申请执行人亨威实业公司未作陈述。
被执行人中大机械公司未作答辩。
被执行人徐连国未作答辩。
本院查明：申请人江苏银行股份有限公司盐城分行（江苏银行盐城分行）与被申请人中大机械公司、徐连国承兑合同纠纷一案，盐城仲裁委员会于2013年7月26日作出盐仲（2013）裁字第98号裁决书，裁决“一、被申请人中大汽车机械制造有限公司向申请人江苏银行股份有限公司盐城分行给付1400万元垫付款，并承担其中1000万元自2012年10月10日起、400万元自2012年10月11日起至还清该垫款之日止每日万分之五计算的利息。二、被申请人中大汽车机械制造有限公司向申请人江苏银行股份有限公司盐城分行给付律师代理费95000元。三、本案仲裁费118524元，全部由被申请人中大汽车机械制造有限公司承担，此款已由申请人江苏银行股份有限公司盐城分行预缴，被申请人中大汽车机械制造有限公司在履行本案裁决书第一、二项义务时一并支付给申请人江苏银行股份有限公司盐城分行。四、被申请人中大汽车机械制造有限公司不能履行本裁决一至三项给付义务时，申请人江苏银行股份有限公司盐城分行对被申请人中大汽车机械制造有限公司所有的坐落于盐城经济开发区××、××组计27797平方米的土地使用权；坐落于盐城市开发大道东路××5933.02平方米的房屋享有优先受偿权。五、被申请人徐连国对本裁决书第一、二、三项规定的由被申请人中大汽车机械制造有限公司承担的义务承担连带偿还责任。被申请人徐连国在履行连带偿还责任后有权对被申请人中大汽车机械制造有限公司行使追偿。”该裁决书发生效力后，中大机械公司、徐连国未按法律文书确定的义务履行。江苏银行盐城分行遂向盐城市中级人民法院申请执行。2014年12月12日盐城市中级人民法院作出（2013）盐执字第0278-1号执行裁定书，裁定如下：“申请执行人江苏银行股份有限公司盐城分行申请执行被执行人中大汽车机械制造有限公司、徐中大承兑合同纠纷一案[执行依据：盐城仲裁委员会盐仲（2013）裁字第98号裁决书]，由盐城市亭湖区人民法院执行。”本院在执行期间，江苏银行股份有限公司盐城分行将仲裁裁决的执行债权转让给亨威实业公司。2016年10月11日，亨威实业公司向本院提交申请变更为本案的申请执行人。2016年10月26日，本院作出（2016）苏0902执恢362号执行裁定书，裁定“江苏亨威实业集团有限公司为本案的申请人”。2016年10月25日本院查封了被执行人中大机械公司所有的位于盐城市经济开发区开发大道××号的房地产及盐城经济开发区××、××组土地使用权。2017年6月9日本院在淘宝网司法拍卖网络平台上对被执行人中大机械公司所有的位于盐城市经济开发区开发大道××号工业房地产及附属设施进行拍卖，并于2017年7月12日作出（2016）苏0902执恢362-2号执行裁定书，裁定“除去案外人盐城市红太阳物流有限公司与中大汽车机械制造有限公司租赁关系。”
另查明：一、盐仲（2013）裁字第98号裁决书中查明，“2011年9月29日江苏银行盐城分行与中大机械公司签订《最高额综合授信合同》，中大机械公司将其所有的位于开发大道16号房产及盐城经济开发区××、××组土地使用权抵押给江苏银行盐城分行。2011年10月9日，盐城市国土资源局向江苏银行盐城分行颁发了盐房地证市区开字第**号《房屋他项权利证书》。”
二、对中大机械公司名下的相关、房产，南京秦淮区人民法院查封的时间为2012年5月10日。
三、中大机械公司与红太阳物流公司排除妨害一案，本院受理后，于2016年8月11日作出（2016）苏0902民初432号民事判决书，该判决书“本院认为”的部分内容是“排除妨害纠纷是指当事人因物权的行使受到他人妨害而引发的排除此妨害的纠纷。本案中，案涉土地和厂房的所有权人系原告，但后原告委托欧瑞斯公司对外出租，欧瑞斯公司将案涉厂房及场地租赁给了被告，被告虽然未直接与原告签订租赁协议，但被告租赁诉争厂房二年多时间里，原告或中大集团均未提出过异议，故应当认定被告与欧瑞斯公司的租赁合同合法有效。”该判决书主文为“驳回原告中大汽车机械制造有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告中大汽车机械制造有限公司负担。”现该判决书已生效。
本院认为，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得抵抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案中，中大机械公司已于2011年10月9日将涉案的土地、房屋抵押给江苏银行盐城分行，并办理了《房屋他项权利证书》，而红太阳物流公司与中大机械公司的租赁合同成立的时间是2012年8月1日，虽该租赁合同亦经人民法院确认为有效合同，但仍不得对抗抵押权的优先受偿权，故本院作出裁定“除去案外人盐城市红太阳物流有限公司与中大汽车机械制造有限公司的租赁关系”的裁定于法有据、并无不当，异议人红太阳物流公司的异议请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十五条、第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回异议人盐城市红太阳物流有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向江苏省盐城市中级人民法院申请复议。
审 判 长 陈律心
人民陪审员 陈 诚
人民陪审员 郑建春
二〇一七年十一月十六日
书 记 员 熊书伟
附相关法律条文
1、《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
2、《最高人民法院关于人民法院民事执行拍卖、变卖财产的规定》
第三十一条拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。
拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。