连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0703民初1708号原告牛某，男，1991年10月12日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人韩善武，江苏公善民律师事务所律师。被告连云港汇鸿置业有限公司，住所地连云港市连云区海棠中路千樱大厦918号。统一社会信用代码913207037651245749。法定代表人伍素兵，董事长。委托诉讼代理人邵健军，该公司经理。原告牛某诉被告连云港汇鸿置业有限公司（以下简称汇鸿置业）商品房销售合同纠纷一案，本院2017年5月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛某向本院提出诉讼请求：判令被告履行合同义务，立即为原告办理房屋产权证书；判令被告向原告支付经济损失和违约金180000元，两项损失合并计算以原告已缴纳购房款291764元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2011年1月14日计算至起诉之日；由被告承担本案诉讼费用。事实与理由，2010年11月2日，原、被告签订《汇鸿精英国际商品房认购书》1份，确认由原告认购被告开发的汇鸿大厦718室房屋1套，并约定了价格、签订合同期限和交付时间等相关事项。签订认购书当日，原告向被告预交定金和购房款15万元，并于2011年1月14日以银行转账方式交购房款141749元，付清全额房款。但被告一直以各种理由拒不签订《商品房买卖合同》，未能办理产权登记手续，给原告造成重大经济损失。原告认为原、被告之间的认购协议是合法有效的，被告也据此向原告交付了房屋，原告也对房屋进行了装修使用，但被告一直未能办理产权手续。时至今日，被告无正当理由没有按约履行义务，已构成违约，故原告提起诉讼，请求法院依法支持原告诉讼请求。被告汇鸿置业辩称，1、关于办理房产证，并非被告主观上不愿意办理，而是因为王茂文和赵利伟等有关客观原因，导致被告至今未能为原告办理房产证。被告对此主观上没有过错。王茂文和赵利伟的问题对被告来说是意外事件，而且王茂文的问题现在正在连云区仲裁委进行仲裁，很快就会有结果，王茂文问题解决后，被告将立即作出解决本案原告房产证问题。2、原告主张违约金和经济损失没有事实和法律依据，而且已经超过诉讼时效。经审理查明，2010年11月2日，原告与被告签订《“汇鸿·精英国际”商品房认购书》1份，约定由原告认购被告开发的“汇鸿·精英国际”718室，付款方式为一次性付款，建筑面积78.78平方米，单价3800元/平方米，总价款为291764元，预计楼宇交付日期为2011年2月20日，买方须于签订此认购书后根据卖方通知在2011年1月31日内，携此认购书和交纳购房定金的收据及身份证或有关证件办理签署《商品房买卖契约》，房屋实际交付时间及房屋面积均以双方签署的《商品房买卖契约》为准。该协议签订后，原告于当日向被告交纳了15万元房款，于2011年1月14日向原告交纳了尚余房款141749元。被告在原告支付全部购房款后，于2011年8月6日将房屋交付被告使用，被告于2011年8月对购买房屋进行装修使用至今。但被告一直未通知原告与其签订《商品房买卖契约》并办理房屋产权手续。上述事实有原告提供的《“汇鸿·精英国际”商品房认购书》原告通过银行转款给被告的银行凭证1份、被告出具给原告的收款收据2份、物业收费票据3份及原、被告陈述加以证明，原、被告均无异议，本院依法对上述证据及事实予以确认。原告主张其一直要求被告为其办理所购买房屋的所有权证（现在应当为不动产登记证），而被告一直未能办理，被告主张不是其不为原告办理产权手续，而是客观上无法为原告办理。被告主张该套718室房屋由被告于2006年1月3日与案外人王茂文签订认购协议，由王茂文交付1000元认购该套房屋，王茂文于2006年1月7日交付被告认购金2万元，并于2006年1月14日支付被告购房款82986元，合计103986元。2006年2月18日王茂文与被告就718室房屋签订《商品房买卖合同》，约定由王茂文购买汇鸿国际精英718室房屋，建筑面积为78.05平方米，单价为每平方米4151元，房屋价款为323986元，首付103986元，余款22万元办理银行按揭。合同签订后被告与王茂文的《商品房买卖合同》进行了网签，即在房屋产权部门办理了预售登记，将该套房屋登记在王茂文名下。2008年4月15日王茂文向连云港仲裁委员会申请仲裁，要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，并由该仲裁委于2009年12月4日出具（2008）连仲裁字第089号裁决书，裁决解除王茂文与被告于2006年2月18日签订的《商品房买卖合同》。但被告与王茂文没有至产权部门办理注销预售登记手续，故该718号房屋一直登记在王茂文名下，被告无法为原告办理房屋产权手续。上述事实有原告提供的（2008）连仲裁字第089号裁决书及原、被告陈述加以证明，原、被告均无异议，本院依法对上述事实予以确认。另查明，原、被告签订认购协议载明的718室房屋丘号为05571082-76，楼内门牌号××室，楼房的物业称该套房屋在产权部门登记为818室。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案原、被告签订的认购书并未违反法律、行政法规的规定，系合法有效合同。虽然涉案房屋被告在卖给原告之前，曾卖给案外人王茂文，但至原告与被告签订认购书时，被告与王茂文已经解除其间的商品房买卖合同，被告向原告出售该套房屋并不违法，故原、被告签订的认购书合法有效，原、被告之间成立合法有效的商品房买卖关系。依据该认购书的约定，原被告应当在原告交纳购房定金后在2011年1月31日之前签订正式的商品房买卖合同，并由被告于2011年2月20日前向原告交付所购买的房屋，而由于被告的原因即被告未能与该套房屋原来的购买者王茂文至房屋产权部门办理注销预售登记手续，故被告无法与原告网签商品房买卖合同，也无法为原告办理房屋产权手续。而原告从被告处认购房屋后，向被告全额交付了购房款，被告也在双方没有签订商品房买卖合同的情况下，将原告所购房屋实际交付原告使用，原、被告的行为已经实际履行了商品房买卖合同的所有要件，且现在原告不选择解除合同，故被告应当为原告办理房屋的产权证即不动产登记证。对原告主张被告未能及时办理产权手续的违约责任，因原、被告没有签订正式的商品房买卖合同，正常合同条款约定是交付房屋之日起90日内，而因被告与王茂文的商品房买卖合同解除的后续手续未能及时办理，原告在买房时对此应当系明知，故应当给予被告适当的时间办理，以二年为宜。被告于2011年8月6日向原告交付房屋，往后延90日为2011年11月4日，再往后延二年为2013年11月4日，故自2013年11月5日起被告应承担未能办证的违约责任。原告主张按其已付款的中国人民银行同期贷款利率计算，符合法律规定，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告连云港汇鸿置业有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告牛某办理“汇鸿·精英国际”718室（丘号为05571082-76）房屋的不动产登记手续。二、被告连云港汇鸿置业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告牛某以购房款291749元为基数、自2013年11月5日起至被告实际为原告办理不动产登记证之日止、按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金。案件受理费3900元，由被告承担（因原告已预交，被告将该款于给付上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费3900元，并将交款凭证一并交于本院。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员 王 艳二〇一七年七月十七日书记员 张林林法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同底图或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。