福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终6644号
上诉人（原审原告）：卢金妹，女，1974年11月18日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
上诉人（原审被告）：福建宏汇置业有限公司，住所地福建省连江县潘渡乡坡西村港里5号。
法定代表人：林义奇，执行董事。
委托诉讼代理人：章琳，女，该公司员工。
上诉人卢金妹因与上诉人福建宏汇置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服福建省连江县人民法院（2017）闽0122民初1117号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
卢金妹上诉请求：撤销一审判决，改判福建宏汇置业有限公司向卢金妹支付逾期提供办理产权登记资料的违约金36402.4元及卢金妹因房屋质量瑕疵而未能实际使用的直接经济损失3968.72元。事实和理由：一、一审法院认定福建宏汇置业有限公司逾期办证的起始时间为交房后第91天即2015年3月26日并无不当，但认定福建宏汇置业有限公司应支付违约金的天数为2015年12月26日至2016年11月13日，是错误的。合同第十四条约定的是出卖人“自逾期之日起”每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金，而不是“自商品房交付使用后366日起”，福建宏汇置业有限公司应从2015年3月26日起开始支付逾期办证违约金。二、即便合同第十四条关于“出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”的约定适用于逾期365日之后的期间，买卖双方对逾期第91日至365日期间的违约责任仍属约定不明，应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算此期间的违约金，但一审法院却直接认定福建宏汇置业有限公司对逾期第91日至365日期间无需承担违约责任，是错误的。三、福建宏汇置业有限公司未积极整改房屋质量瑕疵问题，导致卢金妹在不能入住期间产生物业费、水电公摊费和房屋无法出租的租金损失，但因举证困难，卢金妹仅诉请物业费及水电公摊费损失，而一审法院仅酌定福建宏汇置业有限公司赔偿损失2000元有违公平原则。
福建宏汇置业有限公司辩称，一、逾期办证系因政府原因导致，不是福建宏汇置业有限公司造成的。二、涉案房屋不存在质量问题，合理范围内的瑕疵问题并未导致卢金妹入住品质下降，且福建宏汇置业有限公司已积极整改和维修，但整改维修需排期进行，时间有先后，福建宏汇置业有限公司不应再对此承担赔偿责任。
福建宏汇置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回卢金妹的诉讼请求。事实和理由：一、福建宏汇置业有限公司2015年7月即具备办理房屋初始登记的条件，但由于连江县不动产登记中心成立，存在业务衔接问题，导致福建宏汇置业有限公司逾期办证，一审认定福建宏汇置业有限公司构成违约，属于认定事实错误。二、涉案房屋不存在质量问题，对于正常合理范围内的瑕疵问题，福建宏汇置业有限公司已积极配合整改、维修，并未影响卢金妹入住品质，无需再对此进行赔偿，一审法院认定房屋质量瑕疵导致卢金妹入住品质下降，福建宏汇置业有限公司应赔偿损失，属认定事实错误。三、福建宏汇置业有限公司一审时申请向连江县不动产登记中心调查核实不动产登记中心成立前后案件受理情况及核实政策变更问题，但一审法院未予准许，违反法律规定。
卢金妹辩称，一、福建宏汇置业有限公司主张其2015年7月即具备办理房屋初始登记的条件，逾期办证系因政府原因导致的，但其提交的证据不足以证明其主张，其逾期提供办理产权登记资料的行为构成违约，应承担违约责任。二、福建宏汇置业有限公司主张讼争房屋不存在质量问题，同时又认为存在瑕疵是正常合理的范围，自相矛盾，且从卢金妹提出整改要求至整改基本完成长达19个月时间，可见其并未积极整改、维修，福建宏汇置业有限公司应对卢金妹因此造成的损失进行赔偿。三、一审法院未予准许福建宏汇置业有限公司的调查取证申请符合法律规定。
卢金妹向一审法院起诉请求：1.判令福建宏汇置业有限公司向卢金妹支付逾期提供办理产权登记资料的违约金24690.1元（共逾期599天，其中324天×607720元×0.01%/天=19690.1元，未能在交房后的90日
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365日内的逾期违约金5000元）；2.判令福建宏汇置业有限公司赔偿卢金妹因房屋质量瑕疵而未能实际使用的直接经济损失3968.72元（19月×208.88元/月=3968.72元）；3.由福建宏汇置业有限公司承担本案的诉讼费。诉讼中变更诉讼请求为：1.判令福建宏汇置业有限公司向卢金妹支付逾期提供办理产权登记资料的违约金36402.4元（共逾期599天，599天×607720元×0.01%/天=36402.4元）；2.判令福建宏汇置业有限公司赔偿卢金妹因房屋质量瑕疵而未能实际使用的直接经济损失3968.72元（19×208.88元/月=3968.72元）；3.由福建宏汇置业有限公司承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：2013年2月19日，卢金妹与福建宏汇置业有限公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：20130030087），卢金妹购买福建宏汇置业有限公司位于连江县房屋，房屋的总价款为607720元。合同约定于2014年12月31日前交付房屋。合同第十四条约定：“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择［2］：因开发商无法按照第［1］约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后90日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”合同签订后，卢金妹于2013年8月6日已全部支付购房款607720元。福建宏汇置业有限公司于2014年12月25日将商品房交付卢金妹使用，在对房屋进行验收的过程中，卢金妹对房屋存在的质量瑕疵（铝合金门有不规则的像被动物啃过的痕迹、主卧与次卧的墙角因渗水发霉、客厅瓷砖有明显凸起、卫生间的门框与底部连接处没有打玻璃胶、地板钉子有露头、窗台大理石有明显的裂缝等）提出了维修要求，2016年7月28日卢金妹收到房屋维修完毕的通知。2016年11月11日福建宏汇置业有限公司通知卢金妹，称可以于2016年11月14日开始为卢金妹提供办理房屋产权登记所需的材料。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，卢金妹与福建宏汇置业有限公司签订的《商品房买卖合同》约定，“如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”在合同履行过程中，福建宏汇置业有限公司于2014年12月25日将商品房交付卢金妹使用，但直到2016年11月14日福建宏汇置业有限公司才通知卢金妹可以为卢金妹提供办理房屋产权登记所需的材料。卢金妹未能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书，责任在福建宏汇置业有限公司，福建宏汇置业有限公司已构成违约，因此应承担违约责任。卢金妹主张福建宏汇置业有限公司向卢金妹支付逾期提供办理产权登记资料的违约金36402.4元（共逾期599天，599天×607720×0.01%/天=36402.4元）。虽然福建宏汇置业有限公司的违约天数为599天，但双方合同有约定应支付违约金的天数应为2015年12月26日至2016年11月13日止，共324天，故违约金予以支持的为324天×607720×0.01%/天=19690.1元。卢金妹还主张福建宏汇置业有限公司赔偿卢金妹因房屋质量瑕疵无法入住，导致卢金妹的直接经济损失物业费及水电公摊费3968.72元。一审法院认为，福建宏汇置业有限公司已向卢金妹交付了商品房，房屋质量有瑕疵，只是导致卢金妹入住品质下降，而不是导致卢金妹无法入住。卢金妹在商品房交付后应缴纳物业费及水电公摊费，这是卢金妹的义务，与房屋质量瑕疵无关。故卢金妹的损失不是物业费及水电公摊费，但因福建宏汇置业有限公司交付的房屋质量瑕疵导致卢金妹入住品质下降，这确实也给卢金妹造成一定的损失，福建宏汇置业有限公司对此应当予以赔偿，一审法院酌定赔偿2000元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条规定，判决：一、福建宏汇置业有限公司应在本判决生效之日起十日内向卢金妹支付逾期违约金19690.1元；二、福建宏汇置业有限公司应在本判决生效之日起十日内向卢金妹支付赔偿金2000元；三、驳回卢金妹其他诉讼请求。本案受理费516元，由卢金妹负担174元，由福建宏汇置业有限公司负担342元。
双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院对此予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院认为，福建宏汇置业有限公司虽主张讼争房屋在2015年7月已经具备办证条件，但根据其提交的《连江县不动产登记受理回执单》，福建宏汇置业有限公司系于2016年9月30日才提交国有建设用地使用权/房屋所有权首次登记（总确权）资料，而合同约定的办证期限是2015年12月25日，福建宏汇置业有限公司主张其并未逾期办证依据不足。
关于向一审法院申请调查取证的问题。因福建宏汇置业有限公司申请调取证据拟证明其迟延办证系因不动产产权登记机关发生变化以及相应政策发生变化导致，但福建宏汇置业有限公司并未提交证据证明其在不动产登记机关及相关政策发生变化前已经向房产交易登记中心提交总登资料。事实上，福建宏汇置业有限公司迟至2016年9月30日才第一次提交总登资料，而不动产产权登记机关的变化发生在2016年8月，且中止收件时间仅一个星期。根据现有证据，一审法院无论是否调取该部分证据，本案都无法形成完整的证据链，证明福建宏汇置业有限公司迟延办证系因政府原因导致。
关于卢金妹主张逾期91日至365日期间的违约金问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按第2项处理：……2.“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。联系该条款的上下文解读，此处对于出卖人逾期办理房屋权属证书的违约责任作了明确约定，即因出卖人的原因导致买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书，出卖人应承担逾期办证的违约责任，但对出卖人未在商品房交付使用后90日内办理房屋所有权初始预登记的违约责任未作约定。该条款所指的“逾期之日”系指向“因出卖人的原因导致买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书”的情形，并非指向“出卖人未在商品房交付使用后90日内办理房屋所有权初始预登记”，卢金妹将“逾期之日”理解为“出卖人未在商品房交付使用后90日内办理房屋所有权初始预登记”，系对合同文意的曲解。《商品房买卖合同》第十四条的约定属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“除当事人有特殊约定外”的除外情形，卢金妹请求依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定判决福建宏汇置业有限公司承担逾期办证的违约责任，亦是对法律的曲解，其主张逾期91日至365日的违约金，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。
关于房屋质量瑕疵问题。涉案房屋存在质量瑕疵，但该质量瑕疵并不影响结构安全，虽然有碍观感，即对使用功能有一定的影响，但并不必然导致卢金妹无法入住和严重影响其正常使用，且卢金妹并未提交新的证据证明涉案房屋存在的质量瑕疵造成其无法入住或无法将房屋出租，卢金妹主张赔偿的物业费及水电公摊费损失，在其接收房屋后就理应产生，并非房屋质量瑕疵所造成的直接损失，其要求福建宏汇置业有限公司赔偿其上述损失，依据不足，理由不能成立，本院不予支持。但鉴于福建宏汇置业有限公司交付的房屋质量瑕疵必然将导致卢金妹的入住品质下降，一审法院酌定福建宏汇置业有限公司赔偿卢金妹2000元并无不当，本院依法予以维持。
综上所述，福建宏汇置业有限公司、卢金妹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费516元，由福建宏汇置业有限公司负担258元，由卢金妹负担258元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
审 判 员 黄 锋
审 判 员 吴筱洲
二〇一八年一月二十二日
法官助理 龚 蓉
书 记 员 林雨婷