广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0306民初24151号
原告李一宁，男，汉族，1983年12月3日出生，住址深圳市宝安区，
委托代理人郭玉璇，广东卓尚律师事务所律师。
委托代理人王晶，广东卓尚律师事务所实习律师。
被告吴欣蓉，女，汉族，1984年9月28日出生，住址深圳市宝安区，
委托代理人邓纯平，广东鹏合律师事务所律师。
委托代理人杨壮林，系被告的丈夫。
原告李一宁与被告吴欣蓉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭玉璇、王晶，被告委托代理人邓纯平、杨壮林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2017年8月6日，原、被告签订了《二手房买卖合同》（合同编号0000521），约定原告将其位于宝安区槟城西岸华庭1栋X座X号房屋转让给被告，建筑面积75.33平方米，转让成交价为人民币529万元。此外，合同对交易过程中涉及的包括定金支付、双方违约责任在内的全部环节进行了详细约定。根据合同约定，被告应于合同签订后2日内（即2017年8月8日前）向原告支付定金人民币40万元。2017年8月8日，原告催促被告支付定金。被告在未与原告进行任何协商的情况下，电话表示拒绝支付定金，亦将不继续履行合同，原告当场表示被告不支付定金且不继续履行是严重违反合同约定的。2017年8月9日，在被告已经违约（未按合同约定支付定金）的情况下，原告以丰巢提取码的形式收到被告委托律师发出的《律师函》，被告以书面形式再次确认其拒绝支付定金并不再履行合同。2017年8月11日，原告再次短信通知被告履行支付定金义务并支付逾期违约金，被告声称合同因协商不一致已书面解除，但原告从未收到被告的书面解除通知。截止至2017年8月25日，被告仍未支付定金，也未与原告协商解除事宜。无奈之下，原告于2017年8月29日委托律师向被告发送《律师函》，依据双方《二手房买卖合同》第十条约定正式提出解除合同，并要求被告按合同约定支付房屋成交价20%即人民币105.8万元的违约金，但未收到被告任何答复。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的《二手房买卖合同》；2、被告支付原告违约金人民币105.8万元（房屋成交价的20%）；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。
被告答辩称，一、双方签订的《二手房买卖合同》并未履行，签订后就因相关费用及合同条款协商不一致，已经于2017年8月8日解除。2017年8月6日晚上九点多钟，双方签订了《二手房买卖合同》，当时被告有孕在身，购房的目的是自住为孩子提供好的生活学习环境。被告第一次买房没有任何购房经验，《二手房买卖合同》内容是由原告的朋友填写的，在原告家里签订合同时，是先由被告在合同上签字，在未经被告同意的情况下原告要求返租，并要求保留户口在涉案房产上。双方合同签订时并未对个人所得税、赎楼手续中介及按揭员的费用等进行明确约定，在合同签订协商过程中发生矛盾并争吵，原告还多次对被告夫妻辱骂进行人身攻击，导致被告并未交付定金履行合同。涉案房屋一直由原告在正常居住，原告没有任何损失，房价也没有大的波动，被告在定金交付期限内发律师函告知“因合同条款协商不一致要求解除合同”。被告夫妻均是公立学校教师，收入有限，之前也没有购房经验，原告存在诱导被告签订合同，有强卖及诈骗的嫌疑，被告曾到公安机关想报案处理，公安机关没有受理。二、被告对合同的解除不存在过错及违约责任，合同签订至被告发函要求解除合同期间，双方一直未就合同履行达成过一致意见，原告一直居住在涉案房屋并继续委托中介公司出售，其并没实际经济损失。因原告违约增加提出“反租、保留户口在涉案房屋、假离婚、个税”等额外无理要求，合同签订后趁被告不注意让原告自己找来的按揭业务员在合同下面增加了“返租六个月”的内容，并要求以假离婚的方式逃避个税，原告的妻子并未在合同上签字。当被告意识到双方签订的《二手房买卖合同》因违反法律强制性规定及双方对合同履行无法达成一致意见后，被告委托律师于2017年8月8日给原告发送了《律师函》。涉案房产自被告2017年8月8日发出解除合同律师函后，一直挂在网上销售，并委托中介带人看涉案房产。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2017年8月6日，原告作为卖方，被告作为买方，双方签订了一份编号为0000521的《二手房买卖合同》，合同相关内容约定如下：1、卖方将其所有的位于深圳市宝安区槟城西岸华庭1栋B座19A房转让给买方，转让成交价为人民币529万元；2、买方在本合同签署后2日内（含当日）向卖方支付定金人民币40万元；3、买方的付款方式为银行按揭贷款，买方应当在2017年8月25日（含当日）之前将除定金、交楼押金外的剩余首期款存入双方约定的银行或第三方资金监管帐号内，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款；4、买方应当于2017年8月25日（含当日）之前向按揭银行提交按揭贷款的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；5、该物业处于抵押状态，卖方同意于双方办理完资金监管手续及买方取得银行贷款承诺函之日起30日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续；6、如违约方逾期履行合同义务超过五日，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付房产转让价20%的违约金承担违约责任或要求违约方承担定金罚则；9、合同备注条款（备注条款处载明如备注条款与本合同前述条款有冲突的，以本备注条款为准）中载明：①卖方出售该物业实收人民币529万元，不再支付其他费用；②卖方出售该物业，收齐全部房款三天后，跟买方返租此物业，租金为每月人民币5千元，租期为6个月，押金为人民币1万元；③卖方出售该物业不包含房屋内电器。被告主张其签字时备注条款处均为空白，是被告趁原告不注意擅自在备注条款填写了上述内容，双方就此产生争议。
2017年8月8日，被告向原告发出《律师函》，称原告在签订合同后要求按揭员在合同上补充了包括返租等一些条款，并要求被告支付额外的没有协议过的费用，双方因交易程序及费用发生争议难以沟通，故提出解除双方签订的《二手房买卖合同》。
2017年8月11日，原告向被告发送短信，告知被告应当支付定金履行合同义务，被告回复称“二手房买卖合同因双方协商不一致已于2017年8月8日以书面形式解除”。
2017年8月28日、29日，原告以短信和特快专递方式同时向被告发出《律师函》，向被告告知：因被告逾期支付定金，故通知被告解除双方签订的《二手房买卖合同》，被告应当按转让成交价的20%向原告支付违约金。特快专递被退回，被告确认2017年8月28日以短信方式收到上述律师函。
另查，1、原告主张涉案房产截至其起诉时即2017年9月15日的市场价值与双方签订合同时的市场价值变化不大。
2、关于合同签订情况。原告主张涉案合同为被告委托的按揭人员填写，原告先签字，被告再签字，双方签字时备注条款已经填写完毕并非空白，且双方在签订合同前已经就补充协议的内容进行了充分的协商，不存在原告自行添加的情况；被告主张涉案合同为原告的朋友书写，被告先签合同，被告签字时备注条款为空白。
以上事实，有二手房买卖合同、短信、律师函、房地产证等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。原、被告签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依法全面履行合同约定的义务。
关于违约责任的认定。被告虽然主张其签订合同时备注条款为空白，备注条款内容为原告擅自填写，但被告持有的《二手房买卖合同》与原告持有的《二手房买卖合同》内容一致，备注条款的书写笔迹与其他内容并无明显差异，结合合同其他填写内容亦无需双方另行签字确认的情况，在被告提交的证据并不足以证明其该主张的情况下，根据谁主张谁举证原则，本院无法对被告的主张予以支持。被告作为有完全民事行为能力的买方主体，应当对合同的内容负有审慎的注意义务，涉案《二手房买卖合同》中对于转让标的、转让价款、款项支付等事项均进行了明确约定，被告在签约后以双方就交易流程及费用无法达成一致意见为由提出解除合同，在被告未提交充分有效证据证明其相关主张的情况下，被告单方提出解除合同的行为构成违约，原告有权主张解除合同并要求被告承担违约责任。原、被告签订的《二手房买卖合同》应当自被告收到原告的解除通知的律师函之日即2017年8月28日解除。
关于违约金。在合同无法继续履行的情况下，原告应当负有一定的积极止损的义务，被告于合同签订后两天在定金支付期限内即2017年8月8日已经明确告知原告不再履行合同，且原告于2017年8月28日主张解除合同，而根据双方的主张，涉案房产在此期间价格并无波动，基于双方对违约金数额的约定，双方的履行程度，以及原告的损失情况，本院酌情将违约金调整至人民币10万元，原告的超额诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告李一宁和被告吴欣蓉2017年8月6日签订的编号为0000521的《二手房买卖合同》于2017年8月28日解除；
二、被告吴欣蓉应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告李一宁支付违约金人民币10万元；
三、驳回原告李一宁的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币14,322元，由原告负担人民币12,968元，由被告负担人民币1,354元，受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 许 静
人民陪审员 宋丽嫦
二〇一七年十二月一日
书 记 员 李婷霞
书 记 员 李玉婷
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。