西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）碑民初字第04600号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地：西安市碑林区南广济街38号。
负责人：杨新丰，该分行行长。
委托代理人：吴江流，陕西简能律师事务所律师。
委托代理人：王彦军，陕西简能律师事务所律师。
被告：折光平，男，1982年7月29日出生，汉族。
被告：刘丽萍，女，1980年3月11日出生，汉族。
被告：陕西建隆置业有限公司，住所地：西安市碑林区兴庆路9号1幢10106室。
法定代表人：白光东，该公司董事长。
委托代理人：张海燕，陕西永嘉信律师事务所律师。
委托代理人：刘洁，陕西永嘉信律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称“建行陕西分行”）与被告折光平、刘丽萍、陕西建隆置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行陕西分行委托代理人吴江流、王彦军，被告陕西建隆置业有限公司委托代理人张海燕到庭参加诉讼，被告折光平、刘丽萍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行陕西分行诉称，2012年1月16日，其与被告折光平签订了合同编号为610910003-011-201200330的《个人住房借款合同》，其中约定：借款金额人民币1050000元，借款期限从2012年1月16日至2040年1月16日。该借款用于购买被告陕西建隆置业有限公司开发的位于西安市曲江新区芙蓉南路东段曲江紫汀苑第2幢2单元18层21801号房。同日，原告与被告折光平、刘丽萍签订了《房地产抵押合同》，以上述房屋作为抵押向原告借款。被告陕西建隆置业有限公司与原告签订《最高额保证合同》约定，被告陕西建隆置业有限公司对上述借款承担连带保证责任。上述合同签订后，原告依约定向被告折光平发放了借款。但在借款合同履行过程中，被告折光平未按照合同约定履行还款义务，截止2014年9月16日，已拖欠借款本金余额1023494.16元，利息、罚息及复利21880.33元，共计1045374.49元。按照《借款合同》约定，被告折光平未按合同约定归还贷款本息或者支付相关费用，原告可宣布贷款立即到期，要求被告折光平立即归还借款本息。根据《最高额保证合同》的约定，由被告陕西建隆置业有限公司对上述借款承担连带清偿责任。由于上述借款发生在被告折光平与被告刘丽萍婚姻关系存续期间内，因此被告刘丽萍对上述借款承担连带清偿责任。故请求判令：1、宣布贷款立即到期，被告折光平偿还原告借款共计1045374.49元（利息、罚息及复利截止2014年9月18日，以后产生的利息、罚息及复利按照有关规定计算至清偿之日）及实现债权的全部费用，其中包括：（1）本金余额人民币1023494.16元；（2）利息、罚息及复利合计21880.33元（算至2014年9月18日）；2.判令被告折光平、刘丽萍以抵押房产承担还款责任；3.判令被告刘丽萍、陕西建隆置业有限公司对上述借款承担连带清偿责任；4.判令本案诉讼费由三被告承担。
被告折光平、刘丽萍未到庭答辩。
被告陕西建隆置业有限公司辩称，对建行来说已有房产抵押，应先行行使房产抵押权，不足部分由其清偿。
经审理查明，2012年1月16日，原告建行陕西分行与被告折光平签订《个人住房（商业用房）借款合同》，双方约定，被告折光平向原告建行陕西分行借款1050000元，期限自2012年1月16日至2040年1月16日止。在此期间被告折光平应按合同约定以等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月按时归还本息金额7918.31元。该款用于被告折光平购买合同中列明的位于西安市曲江新区芙蓉南路东段曲江紫汀苑第2幢2单元18层21801号房屋。被告折光平不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告可宣布贷款立即到期，请求被告折光平立即清偿借款本息及相关费用。根据合同第三十七条及第十三条第二款之约定，双方以位于西安市曲江新区芙蓉南路东段曲江紫汀苑第2幢2单元18层21801号房屋作为贷款抵押，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用。同日，原告建行陕西分行（合同乙方）与被告折光平（合同甲方）签订了《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，该合同第三条约定，该抵押合同所担保的债权范围包括主合同项下的主债权及利息、违约金（含罚息）、损害赔偿金以及为实现债权而产生的一切费用（包含但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等），第九条约定主合同履行期限届满，甲方未能清偿债务，乙方有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿，实现抵押权。2012年3月21日，原告建行陕西分行（抵押权人）与被告折光平（抵押人）在西安市房屋管理局办理了贷款抵押登记，取得《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》。2011年4月28日，原告建行陕西分行（合同乙方）与被告陕西建隆置业有限公司（合同甲方）订立《个人住房（商业住房）借款最高额保证合同》，于该合同第七条约定如果主合同项下债务到期或者乙方（原告建行陕西分行）根据主合同的约定或者法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方（被告陕西建隆置业有限公司）应在保证范围内立即承担连带保证责任；无论乙方（原告建行陕西分行）对主合同项下的债权是否拥有其他担保，不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人（被告折光平）自己所提供、乙方（原告建行陕西分行）是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方（被告陕西建隆置业有限公司）在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方（原告建行陕西分行）均可直接要求该甲方（被告陕西建隆置业有限公司）依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方（被告陕西建隆置业有限公司）不提出任何异议。合同签订后，原告建行陕西分行依约定向被告折光平发放了借款，但被告折光平并未按照合同约定履行还款义务。自2014年6月18日，被告折光平已开始违约，依据原告建行陕西分行与被告折光平签订《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条第一款第一项之约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项，构成违约；并于第十七条约定，出现违约情形，贷款人可宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。截止2014年9月18日被告折光平拖欠原告借款本金1023494.16元、利息、罚息及复利21880.33元，共计1045374.49元。
上述事实，有原告提交的《个人住房（商业用房）借款合同》、西安市房地产（预购商品房）抵押合同、预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》、《个人住房（商业住房）借款最高额保证合同》、《贷款支付凭证》、《对账单及拖欠明细》、结婚证复印件及庭审笔录等证据在卷予以佐证。
本院认为，原告建行陕西分行与被告折光平签订的《个人住房（商业用房）借款合同》意思表示真实、内容合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同当事人均应按照合同约定履行相应的义务。现被告折光平未按约定支付借款本息，已经构成违约，对原告要求宣布贷款立即到期并收回拖欠本金、利息和罚息的请求，应予以支持；
被告折光平、刘丽萍以西安市曲江新区芙蓉南路东段曲江紫汀苑第2幢2单元18层21801号房屋为借款抵押，且已经办理贷款抵押登记，原告建行陕西分行取得该房屋的抵押权，原告请求对该抵押物拍卖或者变卖所得的价款优先受偿的请求，依法应予以支持；
由于该借款合同签订发生于被告折光平、被告刘丽萍婚姻关系存续期间，属于夫妻共同债务，故请求判令被告刘丽萍对上述借款承担连带清偿责任的请求，依法应予以支持；
关于被告陕西建隆置业有限公司主张原告应先行行使房产抵押权，不足部分由其清偿一节，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，即“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。”，原告建行陕西分行与被告陕西建隆置业有限公司订立《个人住房（商业住房）借款最高额保证合同》第七条第二款约定，无论对主合同项下的债权是否拥有其他担保，保证责任均不因此减免，乙方（原告建行陕西分行）可直接要求甲方（被告陕西建隆置业有限公司）依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，故被告陕西建隆置业有限公司应对上述债务承担连带清偿责任。因此，对被告陕西建隆置业有限公司的该项主张，本院不予采纳。现原告请求该被告陕西建隆置业有限公司承担连带清偿责任，理由正当，依法予以支持。
综上，依据《中国人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条之规定，判决如下：
一、原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告折光平签订《个人住房（商业用房）借款合同》有效；
二、被告折光平于本判决生效之日起三十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行1045374.49元（截止2014年9月18日借款本金1023494.16元、利息、罚息及复利21880.33元），2014年9月18日以后产生的利息、罚息及复利按照有关规定计算至清偿之日；
三、若被告折光平不能在上述期间履行上述债务，原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行对被告折光平、刘丽萍用于借款抵押的位于西安市曲江新区芙蓉南路东段曲江紫汀苑第2幢2单元18层21801号房屋拍卖或者变卖所得的价款有优先受偿权；
四、被告刘丽萍、陕西建隆置业有限公司对本判决第二条的债务承担连带清偿责任。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14508元，公告费780元，由被告折光平、刘丽萍负担（此款原告已预付，被告在支付上述款项时，一并支付原告）。
如不服本判决，可在送达之日起十五日内向本院递交，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 刘 磊
审 判 员 张 娜
人民陪审员 单军田
二〇一五年六月八日
书 记 员 卫 珊