山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0211民初15012号原告：青岛狮子城房地产开发有限公司，住所地青岛市黄岛区海王路561号。法定代表人：桑春华，执行董事。委托诉讼代理人：于海涛，山东新岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘金霞，山东新岛律师事务所实习律师。被告：王计昌，男，1991年2月25日出生，汉族，现住黄岛区。原告青岛狮子城房地产开发有限公司（以下简称“狮子城公司”）与被告王计昌商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告狮子城公司的委托诉讼代理人于海涛、刘金霞，被告王计昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告狮子城公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2015年8月28日签订的《青岛市商品房预售合同》；2、被告协助原告办理解除《青岛市商品房预售合同》的登记备案手续；3、被告归还原告代为偿还的银行借款本息及罚息357066.86元，并支付资金占用费至实际付款之日，暂计53560元（暂计至2017年10月14日）；4、被告向原告支付违约金105283.4元；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年8月28日，原告狮子城公司与被告王计昌签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告将其开发的位于青岛市黄岛区海王路1699号海棠湾12栋2单元33层3303户商品房出售给被告，房屋总价款526417元。合同约定，被告于2015年8月15日前向原告支付购房首付款158417元，剩余房款368000元通过银行按揭贷款方式支付。合同补充条款第二条第3（6）条款约定，若原告为被告贷款向贷款机构提供担保的，在原告担保期间，因被告逾期偿还贷款本息导致原告承担代偿担保责任的，被告应自原告代偿款项之日起5日内归还代偿款项，并每日按照原告代偿款项金额的千分之五向原告支付资金占用费；若被告逾期归还代偿款项超过30日或因被告逾期偿还贷款本息导致贷款机构提前收回贷款本息并由原告承担还款责任的，原告有权解除合同；原告解除预售合同的，被告应按该商品房总价款的20%向原告支付违约金。商品房预售合同签订后，被告与中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行签订个人贷款合同，通过银行按揭贷款的方式向原告支付购房款368000元，并由原告为被告的该笔贷款提供担保。但被告未能按照贷款合同约定及时偿还贷款，导致银行提前收回贷款本息并要求原告承担担保责任。截至2017年9月15日，原告代被告向贷款银行偿还借款本息及罚息共计人民币357066.86元。原告承担保证责任后，原告向被告书面发出了通知，要求被告限期归还原告代偿的银行贷款本息、罚息及支付违约金，被告至今未向原告支付。为维护原告合法权益，提起本案诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告王计昌辩称，被告同意支付原告借款本息和罚息357066.86元，但被告不同意支付资金占用费，也不同意解除合同。原告主张的违约金过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2015年8月28日，原告狮子城公司与被告王计昌签订《青岛市商品房预售合同》，约定被告王计昌向原告购买青岛市黄岛区海王路1699号海棠湾12栋2单元33层3303户，房屋总价款526417元。合同约定的付款方式为，被告于2015年8月15日前向原告支付购房首付款158417元，剩余房款368000元通过银行按揭贷款方式支付。合同补充条款第二条第3（6）条款约定，若原告为被告贷款向贷款机构提供担保的，在原告担保期间，因被告逾期偿还贷款本息导致原告承担代偿担保责任的，被告应自原告代偿款项之日起5日内归还代偿款项，并按照原告代偿款项金额的日千分之五向原告支付资金占用费；若被告逾期归还代偿款项超过30日或因被告逾期偿还贷款本息导致贷款机构提前收回贷款本息并由原告承担还款责任的，原告有权解除预售合同；原告解除预售合同的，被告应按该房屋总房款的20%向原告支付违约金。商品房预售合同签订后，被告依约支付了首付款，2015年11月25日，被告王计昌与中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行签订《个人借款合同》，通过银行按揭贷款的方式向原告支付购房款368000元，原告为被告的该笔贷款提供担保。中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行于2017年4月11日向原告发出律师函，称被告王计昌截至2017年4月10日，已连续四期未依合同约定还款，共计拖欠银行贷款本息9907.28元，请原告于收到本函三个工作日内清偿全部欠款（具体金额以银行核算金额为准）。中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行于2017年7月18日向原告发出逾期贷款催收通知书，载明截至2017年7月17日，被告王计昌已经连续7期未按合同约定还款，共拖欠贷款利息9171.33元，合计本息358887.12元。该行要求被告在收到通知书十日内偿还所有贷款本息358887.12元（实际还款金额至还款日计算为准），该行同意原告代为借款人偿还贷款本息，以避免更大经济损失。中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行于2017年11月14日出具偿还贷款的说明一份，载明王计昌因购买涉案房屋与我行签订个人借款合同（编号：南四2016一手贷0009号），王计昌借款金额368000元。因王计昌多次存在逾期还款情况，我行已多次电话通知，王计昌仍有多期贷款逾期未偿还，我行还向王计昌发出了书面的贷款催收通知书，但王计昌仍未全部偿还逾期贷款，狮子城公司作为保证人，对王计昌的上述贷款承担连带保证责任，我行于2017年9月15日收到狮子城公司偿还的本金、利息、罚息共计357066.86元。上述个人借款合同提前终止履行。2017年9月23日，原告向被告发出通知，要求被告归还代为偿还的借款本息及罚息共计357066.86元，并支付违约金105283.4元。本院认为，原告狮子城公司与被告王计昌于2015年8月28日签订的《青岛市商品房预售合同》，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力，当事人应按约履行。本案的争议焦点是，1、原告请求判令解除原告、被告之间签订的《青岛市商品房预售合同》应否支持；2、原告主张的被告归还代为偿还的银行本息、罚息及要求被告承担资金占用费、违约金应否支持。1、关于合同应否解除。本案中，原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》补充条款第二条第3（6）条款约定，因被告逾期偿还贷款本息导致贷款机构提前收回贷款本息并由原告承担还款责任的，原告有权解除预售合同。现因被告逾期偿还贷款本息导致贷款机构提前收回贷款本息并由原告承担还款责任，原告要求解除预售合同，本院对此予以支持。2、关于原告代为偿还的银行本息、罚息及原告主张的资金占用费和违约金。庭审中，双方确认，被告应向原告返还原告向银行代为偿还的本金、利息、罚息共计357066.86元；合同解除后，原告同意向被告返还全部购房款526417元，本院对此予以确认。关于资金占用费和违约金。原告主张资金占用费53560元、违约金105283.4元，被告不同意支付资金占用费，认为原告主张的违约金过高。本院认为，本案中，因被告原因导致合同解除，原告主张被告承担违约责任，应予以支持。但结合近年来房价连续上涨的客观事实，合同解除对原告产生的实际损失并不明显，双方合同补充条款中关于违约金的约定过高，应予以调整。结合本案实际，本院酌定，被告按照房屋总房款的10%向原告支付违约金，违约金应为52641.7元（526417元×0.10）。该违约金足以弥补原告损失，原告同时主张资金占用费，没有法律依据，本院不予支持。另外被告主张支付了住房专项维修资金11209元，合同解除后，原告也应返还被告，原告对被告交纳上述住房公共维修资金无异议。本院认为，合同解除后，原告应将上述费用返还被告，故对被告该项请求予以支持。关于原告提出的要求被告协助原告办理解除《青岛市商品房预售合同》的登记备案的诉讼请求，因办理解除合同登记备案系行政管理事项，不属于人民法院处理范围，本院对此不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告青岛狮子城房地产开发有限公司与被告王计昌于2015年8月28日签订的《青岛市商品房预售合同》（合同编号：201500151152）；二、被告王计昌应偿还原告青岛狮子城房地产开发有限公司垫付款357066.86元；三、原告青岛狮子城房地产开发有限公司返还被告王计昌购房款526417元；四、原告青岛狮子城房地产开发有限公司返还被告王计昌住房专项维修资金11209元；五、被告王计昌支付原告青岛狮子城房地产开发有限公司违约金52641.7元；六、驳回原告青岛狮子城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。以上第二、三、四、五项互相抵扣后，于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9064元（原告已预交），减半收取4532元，由原告负担532元，由被告王计昌负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或第二审法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  刘伟春二〇一八年一月十七日书记员  孙玉滢