福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第141号
原告何金柳，男，1954年12月10日出生，汉族。
委托代理人吴钟灵、方志雄，福建磊达律师事务所律师。
被告厦门晋阳木业有限公司。
法定代表人胡俊坚，总经理。
委托代理人廖立荣、朱恒云，福建理则达律师事务所律师。
原告何金柳与被告厦门晋阳木业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何金柳及委托代理人吴钟灵、方志雄、被告厦门晋阳木业有限公司委托代理人廖立荣、朱恒云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何金柳诉称，厦门市郊区振兴粮油加工厂（以下简称“振兴加工厂”）与被告于1993年6月23日签订《租赁合同》一份、1993年6月30日签订《“租赁合同”补充协议》。合同约定振兴加工厂将位于洪塘村的部分厂房租予被告，租赁期限40年，即1993年7月1日起至2033年6月30日。合同并约定，在租赁期内，政府颁布的土地使用税、费及新颁布的应缴纳有关税费由被告负责缴纳。合同法第二百一十四条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”根据该规定，振兴加工厂与被告于1993年6月23日签订的《租赁合同》以及于1993年6月30日签订的《“租赁合同”补充协议》超过20年的部分无效，也就是说，《租赁合同》以及《“租赁合同”补充协议》自2013年7月1日起无效。振兴加工厂为原告个人投资、挂靠洪塘村委会的集体企业，现该企业已注销。按照谁投资、谁所有、谁受益的原则，振兴加工厂的一切债权、债务应由原告概括享有和承担。据此，请求判令：1、确认振兴加工厂与被告于1993年6月23日签订的《租赁合同》以及于1993年6月30日签订的《“租赁合同”补充协议》超过20年的部分无效，即《租赁合同》以及《“租赁合同”补充协议》自2013年7月1日起失去效力；2、被告返还租赁合同中的标的物（即原振兴加工厂厂房及用地）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告厦门晋阳木业有限公司辩称，第一，原告无诉讼主体资格，振兴加工厂为集体企业，其所有权人为洪塘村委会，注销后，其债权债务由批准其注销的单位享有和承担，或者由洪塘村委会享有和承担。第二，《租赁合同》于1993年6月23日订立，当时并没有法律规定租赁合同期限20年的规定。1999年《合同法》施行后，才出现租赁合同20年期限的新规定。本案不适用《合同法》的相关规定，请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，1992年12月30日，厦门市东孚镇洪塘村民委员会与原告何金柳签订《协议书》一份，该《协议书》对原告挂靠洪塘村兴办企业达成协议，其中第四条规定，“乙方挂靠甲方后，应积极筹措资金征地办理有关村办企业的手续，并组织实施有关建筑以及企业设备，使企业有效运转，其所有费用由乙方承担，企业经营的盈亏亦由乙方自行承担，企业资产由乙方所有。债权债务一切由乙方负责与村委会无关”。1993年6月23日，振兴加工厂作为出租方，乙方晋阳木业负责人陈春福作为承租方，签订《租赁合同》一份，就厂房的租赁订立协议，约定租赁期限共40年，即1993年7月1日至2033年6月30日。1993年6月26日，被告交纳租金并取得振兴加工厂《收据》一份，载明：“兹收到厦门晋阳木业有限公司筹建负责人陈春福先生租赁租金人民币叁拾万元整。”《收据》经振兴加工厂盖章，并由原告何金柳签字和加盖私章。1993年7月31日，被告再次交纳租金并取得《收据》一份，载明：“兹收到厦门晋阳木业有限公司承租厂房及设备租金人民币壹拾伍万元正。”《收据》经厦门市集美区振飛粮油工业公司盖章，并由原告何金柳签字和加盖私章。2014年4月23日，洪塘村委会出具《证明》载明“兹证明厦门市郊区振兴粮油加工厂系我村村民何金柳（身份证号码：350211195412104010）个人投资、挂靠我村委会的集体企业，现该企业已注销。按照谁投资、谁所有、谁收益的原则，厦门市郊区振兴粮油加工厂的一切债权、债务及国家法律规定范围外的一切由何金柳个人及公司承担，与村委会无关。特此证明！”2014年7月15日，厦门市东孚镇经济发展服务中心在该《证明》上签署“据调查该加工厂为村集体企业，系个人挂靠”的意见，并加盖公章。
另查明，1993年6月30日，振兴加工厂（甲方）与晋阳木业筹建处（乙方）签订《“租赁合同”补充协议》，该补充协议虽系对《租赁合同》第三款付款方式的变更，将租金分二期支付变更为逐年支付，然实际上，租金已经于1993年6月26日、1993年7月31日分二期支付完毕，该《“租赁合同”补充协议》并没有实际履行。原被告双方均确认，因为当时有鉴于集体土地使用权转让的手续办不下来，所以才采用变通的厂房租赁的办法，也就是说，本案实际上是以40年租期买卖土地使用权，1993年6月26日、1993年7月31日分二期支付的租金实为土地使用权转让费。
此外，被告还提供《协议书》及《收据》各一份，拟证明1993年6月26日，振兴加工厂与被告签订《协议书》一份，约定振兴加工厂的全部建筑及电力设备作价三十七万元转让给被告，被告已于1993年7月31日交纳转让金，取得《收据》一份。原告认为，该《协议书》及《收据》系针对厂房、电力设备的转让事宜，与本案房屋租赁合同关系无关。
以上事实有原告提供的证据《租赁合同》、《“租赁合同”补充协议》、何金柳与洪塘村委会签订的《协议书》、洪塘村委会与厦门市东孚镇经济发展服务中心共同出具的《证明》、集美区土地管理局《关于补办洪塘村振兴粮油加工厂用地的批复》、《福建省建设用地许可证》、《用地红线图》、被告提供的《收据》及原告、被告当庭陈述佐证。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，本案讼争的焦点为何金柳作为本案原告主体是否适格及《租赁合同》超过20年的部分，效力是否有效。一、关于何金柳作为原告主体是否适格的问题。原告认为，振兴加工厂系原告个人投资的企业，虽名为集体企业，实为个人企业，何金柳与村委会之间的关系为挂靠关系。振兴加工厂由何金柳投资，其一切权益依法应由何金柳个人享有和承担。原告作为振兴加工厂的业主，具有本案的原告主体资格。被告认为，振兴加工厂为洪塘村委会的集体企业，其所有权人为洪塘村委会，注销后，其债权债务由批准其注销的单位享有和承担或由洪塘村委会享有和承担，原告无诉讼主体资格。本院认为，由于当时的政策限制个人兴办私营企业，因此原告尚不能以自己的名义投资兴办企业，只能挂靠集体，可见，振兴加工厂虽名为集体企业，然实际为原告个人投资的企业，该事实有洪塘村委会与何金柳的《协议书》、厦门市东孚镇经济发展服务中心和村委会共同出具的《证明》为证，且被告亦当庭予以认可。此外，被告提交的共3份收据，除了第一份收据有振兴加工厂的盖章外，其他2份没有加盖振兴加工厂的公章，而是加盖厦门市集美区振飛粮油工业公司的公章，但是该3份收据都有原告何金柳个人之签章，该事实亦同时证明，在交易当时被告认可的交易对象为原告个人而非振兴加工厂。故，在振兴加工厂现已注销的情况下，原告具有本案的诉讼主体资格。二、关于《租赁合同》超过20年的部分的效力是否有效的问题。原告认为，根据《合同法解释》第一条规定，“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”《合同法》第二百一十四条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”所以，《租赁合同》超过20年的部分无效，即《租赁合同》自2013年7月1日起失去效力。被告认为，《租赁合同》订立于1993年6月23日，当时并没有法律规定租赁合同期限20年限制。1999年《合同法》施行后，才有租赁合同不得超过20年期限的新规定。所以，应当理解为当时的法律规定允许存在租赁期限超过20年的租赁合同。此外，因为当时有鉴于土地使用权转让的手续办不下来，所以才采用变通的厂房租赁的办法，也就是说，本案实际上是以40年租期买卖土地使用权，租金实为土地使用权转让费。本院认为，本案《租赁合同》于《合同法》施行前签订，《合同法》无法约束本案《租赁合同》的签订行为，但是，《合同法》施行后，本案《租赁合同》仍在履行，本案《租赁合同》在《合同法》施行后的履行行为应当受《合同法》的约束。本案也符合《合同法》解释第一条“合同法实施以前成立的合同发生纠纷”的情形，现起诉到人民法院，根据该条规定，“除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”经查，当时没有法律规定租赁期限可以长达40年，而《合同法》则明确规定租赁期限不得超过20年，故本案适用《合同法》第二百一十四条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，本案《租赁合同》超过20年的部分无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第一条之规定，判决如下：
一、原厦门市郊区振兴粮油加工厂与被告厦门晋阳木业有限公司于1993年6月23日签订的《租赁合同》超过20年的部分无效，即《租赁合同》自2013年7月1日起失去效力。
二、被告厦门晋阳木业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告何金柳厦门市郊区振兴粮油加工厂的厂房及用地。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费100元减半收取50元，由原告何金柳与被告厦门晋阳木业有限公司各负担25元，被告负担部分应于本判决生效之日起七日内缴纳。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 薛自力
二〇一五年四月十七日
书记员 谢依婷
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》
第一条合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。