重庆市长寿区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0115民初896号
原告：中国农业银行股份有限公司重庆长寿支行，住所地重庆市长寿区凤城街道向阳路2号，统一社会信用代码91500115903366142C。
负责人：任容，该支行行长。
委托诉讼代理人（特别授权）：张霞，女，该支行员工。
委托诉讼代理人：廖建华，男，该支行员工。
被告：刘增宝，男，1970年10月22日出生，汉族，住重庆市长寿区。
被告：吴银珍，女，1973年8月20日出生，汉族，住重庆市长寿区。
原告中国农业银行股份有限公司重庆长寿支行（以下简称农行长寿支行）与被告刘增宝、吴银珍金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月16日公开开庭进行了审理。原告农行长寿支行的委托诉讼代理人张霞、廖建华到庭参加诉讼，被告刘增宝、吴银珍经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行长寿支行向本院提出诉讼请求：1.判决被告刘增宝、吴银珍立即偿还我行借款本金306217.72元及利息（利息、罚息按合同约定计算至本金还清时止）；2.判决被告刘增宝、吴银珍承担全部诉讼费用；3.由我行对被告所提供的抵押房屋优先受偿。诉讼过程中，原告农行长寿支行将第一项诉讼请求变更为：判决被告刘增宝、吴银珍立即偿还截止2017年5月15日尚欠我行的借款本金288797.21元及利息1179.26元，并按合同约定支付自2017年5月16日起至本息还清时止的利息、复利及罚息。事实和理由：被告刘增宝于2011年2月14日向我行申请借款354000元，用于购房，我行于2011年3月14日与被告刘增宝、吴银珍签订了《中国农业银行个人购房担保借款合同》，借款期限20年，年利率6.8%。从2016年2月14日起被告刘增宝一直都未归还月还款，经多次电话和上门催收无果。为维护我行合法权益，特提起诉讼。
被告刘增宝未作答辩。
被告吴银珍未作答辩。
原告农行长寿支行围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，本院对证据认定如下：借款申请、中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同、结婚证、重庆市预购商品房抵押贷款合同、房地产权证书、个人借款凭证、同意抵押承诺书、承诺书、贷款合约基本信息。以上证据系原告农行长寿支行提供，并符合证据的一般形式，被告刘增宝、吴银珍未到庭应诉，视为放弃抗辩、质证等权利，故对以上证据的真实性、关联性、合法性，本院予以确认。
本院经审理认定事实如下：2011年2月14日，被告刘增宝向原告农行长寿支行申请借款354000元。同日，被告刘增宝、吴银珍向原告农行长寿支行出具《同意抵押承诺书》，承诺同意以位于重庆市长寿区桃源北一路2号10幢2－14－5房屋作为借款抵押物，为被告刘增宝购买该房屋向原告农行长寿支行借款所产生的债务提供担保。被告吴银珍出具《承诺书》，承诺同意与被告刘增宝共同偿还借款本息，至借款本息还清为止。2011年3月14日，原告农行长寿支行与被告刘增宝、吴银珍及重庆凯谊实业有限公司签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，合同约定借款金额为354000元，借款用途为购买房产，借款期限240个月，本合同借款利率为浮动利率。还款方式为等额本息，还款周期为壹个月，还款日为每期借款发放日对应日。本合同担保方式为阶段性保证+抵押，即由重庆凯谊实业有限公司（保证人）提供连带责任保证，被告刘增宝、吴银珍提供其共有的位于重庆市长寿区桃源北一路2号10幢2－14－5房屋作为本案借款抵押担保。阶段性保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，为借款人的债务承担连带保证责任。被告刘增宝、吴银珍同意以抵押房屋担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。抵押权的实现：出现以下情形之一时，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。所得价款不足以清偿所担保的全部债权的，贷款人可以选择将该款用于归还本金、利息、罚息、复利或者实现债权、抵押权的费用（1）本合同项下债务履行期限届满，贷款人未受清偿；（2）贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款......。借款人、保证人、抵押人的违约责任：1.借款人未按本合同约定期限归还借款或未按本合同约定用途使用借款的，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息，其中未按本合同约定期限归还借款的罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮百分之伍拾，未按本合同约定用途使用借款的罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮百分之壹佰，未按合同约定期限归还借款期间或未按合同约定用途使用借款期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；2.对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；4.发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿：（2）借款人未足额偿还借款本息超过90天......。
原告农行长寿支行与被告刘增宝、吴银珍及重庆凯谊实业有限公司签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，合同约定贷款金额354000元，贷款期限从2011年3月18日至2031年3月17日，贷款利率为年息6.6%，起息按贷款实际发生日起计息，计息按贷款余额计算。首期还款日：2011年4月18日，计2660.21元，剩余款项分239期并于每月18日前偿还，抵押物位于重庆市长寿区桃源北一路2号10幢2－14－5（206房地证2013字第06757号），并办理了抵押登记。
原告农行长寿支行于2011年4月14日按照合同约定向被告刘增宝发放贷款354000元，《个人借款凭证》上载明借款日期2011年4月14日、到期日期2031年4月13日，贷款发放后，被告刘增宝未按照合同约定按时足额还款，截止2017年5月15日，被告刘增宝尚欠原告农行长寿支行借款本金288797.21元、利息1179.26元及2017年5月16日起按合同约定计算的利息、复利及罚息。
另查明，被告刘增宝、吴银珍于1993年9月22日登记结婚，
本院认为，被告刘增宝、吴银珍与原告农行长寿支行签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，合同约定了各自的权利义务，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，真实合法有效，应受法律保护。原告农行长寿支行已依约履行了发放贷款义务，被告刘增宝未按合同约定按时足额还款，已构成违约，被告吴银珍承诺同意与被告刘增宝共同偿还借款本息，至借款本息还清为止，现原告农行长寿支行请求被告刘增宝、吴银珍立即共同偿还截止2017年5月15日的借款本金288797.21元、利息1179.26元及2017年5月16日起按合同约定计算的利息、复利及罚息，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。被告刘增宝、吴银珍提供其共有的位于重庆市长寿区桃源北一路2号10幢2－14－5房屋为该笔借款提供抵押担保，原告农行长寿支行在担保期内请求被告刘增宝、吴银珍以该房屋承担抵押担保责任，原告农行长寿支行对该房屋行使抵押权并优先受偿，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、由被告刘增宝、吴银珍于本判决生效后十日内共同偿还中国农业银行股份有限公司重庆长寿支行截止2017年5月15日的借款本金288797.21元、利息1179.26元及2017年5月16日起按合同约定计算的利息、复利及罚息；
二、原告中国农业银行股份有限公司重庆长寿支行就上述债权有权对被告刘增宝、吴银珍共有的位于重庆市长寿区桃源北一路2号10幢2－14－5房屋（206房地证2013字第067**号）以折价、拍卖或者变卖后的价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5893元，由被告刘增宝、吴银珍共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 王宇迪
审 判 员 左小银
人民陪审员 罗瑶星
二〇一七年七月十八日
书 记 员 姚优雅