山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终4773号
上诉人（原审原告）：青岛鼎盛伟业商贸有限公司，×。
法定代表人：郑殿华，×。
委托诉讼代理人：迟军，山东源中律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王超，山东源中律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孟红萍，×。
被上诉人（原审被告）：青岛洪武建材有限公司，×。
法定代表人：孟红萍，×。
上诉人青岛鼎盛伟业商贸有限公司（以下简称鼎盛伟业公司）因与被上诉人孟红萍、被上诉人青岛洪武建材有限公司（以下简称洪武建材公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2016）鲁0213民初1548号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人鼎盛伟业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由孟红萍、洪武建材公司承担。事实和理由：1一审认定事实错误。一审判决称鼎盛伟业公司“对被告继续占有、使用租赁物，未提交证据证明其对此提出异议”是错误的。按常理推断，鼎盛伟业公司不可能对孟红萍、洪武建材公司在不续交租金的情况下继续占有租赁物没有异议。事实是在鼎盛伟业公司提出异议后，孟红萍、洪武建材公司拒不理睬而后断绝联系。一是由110出警监督协助下开门修理自来水设施才得以收回涉案仓库即为结论性证明；二是法院传票不能直接送达，在穷尽送达方式后孟红萍、洪武建材公司仍然缺席一审庭审，即是对鼎盛伟业公司异议置之不理的直接性证明。所以，一审认定事实错误。另外，孟红萍、洪武建材公司虽然继续占有涉案仓库，却没有继续使用。合同到期后，孟红萍、洪武建材公司将一些物品弃置在涉案仓库内关门走人始终联系不上。在逾期腾房期间孟红萍、洪武建材公司没有继续经营，其行为已经与合同目的不相关联，不存在孟红萍、洪武建材公司继续使用的问题。2、一审适用法律错误。一审认定“合同到期后，孟红萍继续占有、使用租赁物，且鼎盛伟业公司未提交证据证明其对此提出异议，应视为原租赁合同继续有效”是错误的。一审仅以孟红萍、洪武建材公司无由继续占用租赁物便认定形成不定期租赁合同关系，是对法律的错误理解和错误适用。事实是，孟红萍、洪武建材公司一没有依照合同的约定在租赁期满前三个月向鼎盛伟业公司提出书面要求重新签订租赁合同，二没有依照约定或交易习惯支付租金，三没有继续租赁涉案仓库的任何方式的意思表示。总之，合同到期后双方的合同关系已经结束，孟红萍、洪武建材公司继续占有、使用租赁物的行为实质上是一种脱离了合同关系的侵权行为，是对原合同的违约，不能认定为转变为不定期租赁合同。3、一审实体判决错误。鼎盛伟业公司的诉讼请求是支付违约金，并没有同时要求支付租金，一是出于善良二是基于事实，即同时要求支付租金和违约金数额会更高。而且双方并没有下期合同的约定，要求支付租金也没有直接依据。依照合同法第98条关于“合同权利义务的终止，不影响结算和清理条款的效力”的规定，鼎盛伟业公司主张按违约条款计算占用房屋169天的违约金并无不当，符合法律规定。一审在错误认定事实的基础上，脱离鼎盛伟业公司的诉讼请求，仅判决由孟红萍、洪武建材公司支付租金没有依据的。4、一审审判思路的问题。鼎盛伟业公司提交有孟红萍、洪武建材公司所属员工纪鹏书写并签名的证明一份，证明孟红萍、洪武建材公司欠鼎盛伟业公司B区二层仓库的房租29443元，另有一份以纪鹏签名的缴费记录，两份证据相互印证足以支持鼎盛伟业公司的主张。而一审判决却认定鼎盛伟业公司提交的证据不足以证明案外人纪鹏系洪武建材公司的员工，故对鼎盛伟业公司主张的B区二层租金29443元因证据不足不予支持。在一审法院穷尽送达手段后孟红萍、洪武建材公司仍然缺席审判，实际上已经放弃了抗辩权，从一定意义上讲，即是对鼎盛伟业公司主张的默认。
被上诉人孟红萍、洪武建材公司未作答辩。
鼎盛伟业公司向一审法院起诉请求：1、孟红萍、洪武建材公司支付鼎盛伟业公司自2014年10月1日至2015年3月18日逾期169天腾房违约金36135元；2、孟红萍、洪武建材公司支付鼎盛伟业公司位于李沧区×号乙青岛黑龙江路型材市场内B区二层自2013年10月1日至2014年3月1日租金29443元；3、本案诉讼费由孟红萍、洪武建材公司承担。
一审法院认定事实：2013年12月3日，鼎盛伟业公司（甲方）与孟红萍（乙方）签订《仓库租赁合同》，孟红萍租赁鼎盛伟业公司位于青岛市李沧区×号房屋，租赁期限为2013年10月1日至2014年9月30日，年租金35040元；合同第三条第1项约定，签订本合同时，乙方必须向甲方交付履约保证金5840元，由甲方开具收据，待合同期满，乙方应缴纳之费用均付清并迁出商铺后七日内，甲方如数退还履约保证金。孟红萍已缴纳履约保证金5840元。合同另约定，本市场经营场所实行年租制，甲、乙双方每年签订一次合同，乙方如无续租意向，应在租赁期满前三个月通知甲方，期满当日将场所交付甲方，逾期不交，甲方将每日收取年租金5‰的违约金。
一审法院认为，鼎盛伟业公司与孟红萍就涉案房屋签订租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。合同到期后，孟红萍继续占有、使用租赁物，且鼎盛伟业公司未提交证据证明其对此提出异议，应视为原租赁合同继续有效，但变为不定期租赁合同。根据法律规定，不定期租赁合同的出租人可以随时解除合同，鼎盛伟业公司主张其于2015年3月18日接收房屋，租赁合同解除，孟红萍应按照实际使用涉案房屋的期间向鼎盛伟业公司支付租金，因孟红萍在双方的租赁合同履行过程中并无违约行为，而鼎盛伟业公司已于2015年3月18日收回房屋，孟红萍、洪武建材公司未有在合同解除后逾期不交房屋的违约行为，故鼎盛伟业公司主张孟红萍应向其支付违约金，于法无据，一审法院不予支持。因鼎盛伟业公司提交的证据不足以证实双方对租金标准进行了口头变更，双方的租金标准应以合同约定的35040元／年的标准计算，故孟红萍应按照上一年度租金标准支付鼎盛伟业公司169天（自2014年10月1日至2015年3月18日）租金16224元（35040元／年／365天×169天）。因鼎盛伟业公司自认孟红萍已支付其履约保证金5840元，该履约保证金应与上述费用相折抵，孟红萍应支付鼎盛伟业公司租金10384元。关于鼎盛伟业公司主张应由洪武建材公司承担责任的主张，因涉案租赁合同的签订者系鼎盛伟业公司与孟红萍，基于合同的相对性，承担责任的主体应为孟红萍。鼎盛伟业公司主张洪武建材公司亦应承担责任的主张，一审法院不予支持。关于鼎盛伟业公司主张的青岛黑龙江路型材市场内B区二层的租金，因鼎盛伟业公司未提交其与孟红萍、洪武建材公司就该场地签订的租赁合同，且鼎盛伟业公司提交的证据不足以证明案外人纪鹏系洪武建材公司的员工，故对于鼎盛伟业公司的该项主张因证据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、孟红萍于判决生效之日起十日内支付鼎盛伟业公司租金10384元；二、驳回鼎盛伟业公司对洪武建材公司的诉讼请求；三、驳回鼎盛伟业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1439元，公告费1050元，由鼎盛伟业公司负担2095元，孟红萍负担394元。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。
二审查明，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，亦无经主管部门批准建设的手续。二审查明的其他事实与一审查明一致。
本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，亦无经主管部门批准建设的手续,故鼎盛伟业公司与孟红萍所签房屋租赁合同为无效合同。因双方合同无效，鼎盛伟业公司向孟红萍主张合同约定的逾期腾房违约金缺乏依据，本院不予支持。一审法院根据鼎盛伟业公司收回涉案房屋的时间判令孟红萍向鼎盛伟业公司支付合同期满之后的占有使用费，该判项虽超出鼎盛伟业公司的诉讼请求，但孟红萍对此未提起上诉，且该判项未损害国家利益、社会公共利益或案外人合法权益，故本院对此不予变更。关于鼎盛伟业公司上诉主张的黑龙江路型材市场内B区二层的租金，因鼎盛伟业公司对此仅提供案外人书写的证明，该证据不足以证明鼎盛伟业公司与孟红萍或洪武建材公司之间就该房屋建立了租赁关系，故本院对于鼎盛伟业公司的该上诉主张不予支持。综上，鼎盛伟业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决对涉案房屋租赁合同效力认定有误，但判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1439元，由上诉人青岛鼎盛伟业商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 蕾
审判员 杨保国
审判员 王昌民
二〇一八年五月二十四日
书记员 郭丹丹