湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第01680号
上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉香醇酒店管理有限公司，住所地武汉市江岸区黄孝河路69号。
法定代表人：董晖，该公司经理。
委托代理人：全星，湖北予智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉市军队转业干部培训中心，住所地武汉市江岸区黄孝河路69号。
法定代表人：邹永明，该中心主任。
委托代理人：李杰峰，该中心职员。
委托代理人：许高真，湖北诚明律师事务所律师。
上诉人武汉香醇酒店管理有限公司（以下简称香醇酒店）因与被上诉人武汉市军队转业干部培训中心（以下简称干部培训中心）租赁合同纠纷一案，不服湖北省江岸区人民法院（2015）鄂江岸民初字第01027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年4月，干部培训中心向一审法院起诉，请求判令：1、香醇酒店腾退武汉市江岸区黄孝河路69-71号的房屋（新建附楼1-2层、主楼1-2层、设备间即原锅炉房、搭建房）及新建附楼周围红线以内的场地（详见附图）；2、香醇酒店支付房屋占有使用费（每月125，000元计算，从2015年1月1日起至实际腾退之日止，至起诉之日止为375，000元）；3、香醇酒店支付违约金900，000元；4、本案诉讼费用由香醇酒店承担。
香醇酒店提起反诉，请求判令：1.干部培训中心履行承诺与我方签订涉案房屋续租合约；2、干部培训中心向我方赔偿房屋维修费用及经营损失共计200，000元；3、干部培训中心向我方赔偿违约金100，000元；4、干部培训中心承担本案诉讼费用。
一审法院审理查明：武汉市江岸区黄孝河路69号房屋所有权属于武汉市人事局（现为武汉市人力资源和社会保障局），2003年6月16日，武汉市人事局作出武汉市人事局关于授权出租大楼的批复，同意将权属于武汉市人事局的江岸区黄孝河路69-71号房产授权干部培训中心对外出租。2013年8月27日，干部培训中心与香醇酒店签订房屋租赁协议书，双方约定租赁房屋的范围及时间为：临黄孝河路与江大路十字路口于2003年新建的附楼、主楼1-4层房屋。其中：新建附楼与主楼1-2层（除已经出租的西南边五间房屋和甲方自用的1层二间设备房屋外的其他房屋外的其他房屋），租赁期从2013年7月1日起至2014年12月31日止；主楼3-4层房屋，租赁期从2013年7月1日起至2014年1月31日止。干部培训中心新建附楼周围红线以内的场地同时提供给香醇酒店使用，使用期从2013年7月1日起至2014年12月31日止。租金每年1，700，000元，按月支付，每月141，667元。2013年7、8、9月三个月租金应于2013年8月30日前支付，此后每月租金应于上一个月15日前支付。从2014年2月起，年租金调整为1，500，000元，每月租金125，000元，支付方式不变。协议期满后，香醇酒店应于7日内按协议约定移交完毕。租赁期满，香醇酒店应如期交还该房屋和场地。该公司逾期归还，则应向干部培训中心支付协议规定的年租金3倍的违约金，还应承担因逾期归还给干部培训中心造成的损失。
2014年12月31日，干部培训中心与香醇酒店签订的房屋租赁协议书到期后，双方未续签合同，2015年1月1日起，香醇酒店未向干部培训中心缴纳租金。2015年1月底，香醇酒店仅将承租的主楼3-4层房屋腾退返还给干部培训中心。
一审法院认为：干部培训中心与香醇酒店签订的房屋租赁协议书系当事人的真实意思表示，协议内容于法不悖，协议成立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据干部培训中心与香醇酒店签订的房屋租赁协议书约定，租赁期满，香醇酒店应如期交还租赁的房屋和场地。现香醇酒店在租赁期满后未交还租赁的房屋及场地，干部培训中心主张其腾退租赁房屋及场地，并支付房屋占有使用费的请求，符合法律规定及协议约定，予以支持。因2015年1月底，香醇酒店已将承租的主楼3-4层房屋腾退返还给干部培训中心，该中心亦明确表示不主张2015年1月份主楼3-4层的房屋占有使用费，故截止至2015年7月31日，香醇酒店应支付给干部培训中心的房屋占有使用费为875，000元（125，000元／月×7个月），房屋占有使用费的标准应以双方协议约定的租金标准计算为宜。干部培训中心与香醇酒店的房屋租赁协议书中亦约定如香醇酒店逾期归还房屋和场地，则应向干部培训中心支付协议规定的年租金3倍的违约金，还应承担因逾期归还给干部培训中心造成的损失。考虑双方合同履行的实际情况及干部培训中心的实际损失，对干部培训中心主张香醇酒店支付违约金900，000元的请求，予以支持。
香醇酒店主张干部培训中心口头向其承诺享有优先承租权，但并未提交相关证据予以证实，故其主张干部培训中心履行承诺与其签订涉案房屋续租合约的请求，无事实及法律依据，不予支持。因香醇酒店并未提交充足的证据证实存在房屋维修费及经营损失，故对其主张由干部培训中心赔偿房屋维修费用、经营损失及违约金的请求，无事实及法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、武汉香醇酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将承租的位于武汉市江岸区黄孝河路69-71号的房屋（新建附楼1-2层、主楼1-2层、设备间即原锅炉房、搭建房）及新建附楼周围红线以内的全部场地腾空并返还给武汉市军队转业干部培训中心；二、武汉香醇酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉市军队转业干部培训中心支付截止至2015年7月31日的房屋占有使用费875，000元，并按125，000元／月的标准向武汉市军队转业干部培训中心支付从2015年8月1日至场地实际腾退返还之日的房屋占有使用费；三、武汉香醇酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉市军队转业干部培训中心支付违约金900，000元；四、驳回武汉香醇酒店管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16，275元，反诉案件受理费5，800元，由武汉香醇酒店管理有限公司负担，因本诉案件受理费16，275元已由武汉市军队转业干部培训中心预交，武汉香醇酒店管理有限公司在支付上述判决款项时，将本诉案件受理费一并支付给武汉市军队转业干部培训中心。
判后，香醇酒店不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清。香醇酒店当初愿意签合同是因为干部培训中心表示因其属于机关单位，内部有规定，书面协议只能以一年为周期连续签订。同时干部培训中心承诺，承租一年后保证能够签订后续的租赁合同以保证香醇酒店能够有周期收回投资。一审法院未查清上述事实，也未考虑合同内容严重侵害香醇酒店的利益。二、一审判决香醇酒店支付900，000元违约金没有事实和法律依据。干部培训中心违约在先，一审法院在判决支付房屋占用费的情况下将损失重复计算，导致判决认定的违约金数额远远高于实际损失。干部培训中心用于证明其损失的证据“市场租赁价格鉴定报告书”为干部培训中心单方委托鉴定，其效力未经司法确认及香醇酒店认可。三、一审判决没有查清干部培训中心未交付质量合格房屋之事实，由此造成的损失应由干部培训中心承担。干部培训中心交付的房屋存在水电老化等严重安全隐患，影响了香醇酒店的正常经营并产生了维修费用。上诉请求：1、撤销一审判决第一、三、四项，并依法改判支持香醇酒店的全部反诉请求；2、本案全部诉讼费由干部培训中心承担。
被上诉人干部培训中心答辩称：一、香醇酒店的上诉歪曲事实，无有效证据支持。二、双方签订的房屋租赁协议书是真实意思表示，合法有效。三、香醇酒店违约应当承担违约金。香醇酒店应在2014年12月31日前腾退完毕，但至今未腾退，应当支付900，000元支付违约金。要求驳回上诉，维持原判。
二审期间各方当事人未提交新的证据。
经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案应当围绕香醇酒店的上诉请求所涉及的事实和适用法律进行审理。
关于香醇酒店是否腾退本案诉争房屋的问题。香醇酒店上诉称干部培训中心在签订租赁合同时承诺香醇酒店承租一年后可以续签租赁合同，现租赁合同到期后干部培训中心拒绝签订续租协议，违背诚实信用原则。但香醇酒店未针对其上述主张提供任何证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应当承担举证不能的后果。根据香醇酒店与干部培训中心签订的房屋租赁协议书的约定，租赁期满，香醇酒店应如期交还租赁的房屋和场地。一审判决香醇酒店腾退租赁房屋及场地并无不当。
关于香醇酒店给付干部培训中心900，000元的违约金是否过高的问题。香醇酒店逾期归还租赁房屋及场地，根据双方协议约定，香醇酒店应向干部培训中心支付年租金3倍的违约金并承担因逾期归还给干部培训中心造成的损失。一审法院仅支持了干部培训中心900，000元的违约金的诉讼请求并无不当。
关于干部培训中心是否赔付香醇酒店房屋维修费、经营损失200，000元及违约损失100，000元的问题。香醇酒店诉称干部培训中心交付的房屋质量不合格，但其在房屋交付使用后并未提出过质量异议，没有提供证据证明其曾经就承租房屋水电老化、漏水问题通知过干部培训中心，亦没有提供充足的证据证明其维修的事实。因此一审不予支持其上述诉讼请求亦无不当。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人香醇酒店的上诉理由无事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18，600元，由武汉香醇酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 余小乔
审判员 叶玉宝
审判员 张 红
二〇一五年十二月二十三日
书记员 吴 艳