湖南省长沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0121民初295号
原告曹晓玲，女，1952年8月1日出生，汉族，住湖南省长沙县，
委托代理人林群英，湖南星沙律师事务所律师。
被告长沙县福临镇影珠山村民委员会。
法定代表人黄维，该村主任。
委托代理人彭军祥，男，1962年6月6日出生，汉族，住湖南省长沙县，系该村干部。
委托代理人杨文学，男，1969年9月2日出生，汉族，住湖南省长沙县，系该村干部。
原告曹晓玲与被告长沙县福临镇影珠山村民委员会（以下简称影珠山村）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。现已审理终�。
原告请求本院判令：1、依法解除原、被告签订的《土地租赁合同》；2、被告退还原告交纳的土地租金152000元；3、被告赔偿原告建房开支226658元；4、被告承担本案诉讼费用。
被告答辩要点：1、《土地租赁合同》系原长沙县民委员会与原告签订，被告尊重、认可该合同，也将尽力促成合同的完成。2、原告建房花费226658元与被告无关。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：
1、2016年5月6日，原长沙县、西冲村、影珠山村合并为影珠山村。原告系原（以下简称开物村）后元组成员，在后元组拥有宅基地。
2、涉案租赁土地位于开物村棉花基地。2015年4月25日，开物村召开村民议事会，决定将该土地向拥有本村农业户口的农户进行整体流转。2015年5月9日，开物村召开村民�表大会一致决议通过将棉花基地剩余土地向拥有本村农业户口的农户进行整体流转。2015年10月19日，开物村支村两委对外发布招标公告，公式期满后，仅有原告报名。2015年10月26日，在开标当天，经过议标一致决定将棉花基地流转给原告。之后，由开物村村支两委及村务监督委员会成员3人到棉花基地，实施了实地测量核算。经测量，该片土地面积为4.08亩，另该地基上有一条三万伏高压线贯穿，约有1.6亩地基无法建房。2015年10月29日，开物村民委员会（甲方）与原告（乙方）签订土地租赁合同，主要内容为：甲方同意将棉花基地西边所有剩余面积租赁给乙方，东至离影珠山连接线2.5米，西到开农组山界，南抵开农组山界，北到熊发祥地边界，合计4.08亩，租赁期限为50年即2015年10月29日至2065年10月29日，租赁价格为152000元（含税价）；乙方租赁后，进行土地改造、平整和房屋建设，必须按照村级集中居住点统一规划，公路边2.5米沟渠绿化由乙方按集体规划进行完善，不得造成周围水土流失。违约责任：双方如一方单方废除合同应赔偿对方的全部损失。长沙县民委员会和长沙县村务监督委员会在合同尾部加盖了印章，并有相关人员签名。2015年11月20日，原告向开物村交纳土地租赁款152000元,开物村开具了收据。
3、后原告与他人签订了工程承包合同，在该土地上着手建设房屋，并由其子聂华实际出资。2016年5月18日，长沙县福临镇人民政府以原告方“未取得乡村建设规划许可证／未按照乡村建设规划许可镇的规定，擅自在集体土地内搭建建筑物、构筑物，经勘查，建筑占地面积200平方米”，向其下发限期改正通知书，后房屋停工至今。
4、2017年6月21日，长沙县国土局发布了《关于长沙县福临镇土地利用总体规划（2016年-2020年）》（2016年修订版成果的公示），公示资料为规划图、规划文本。
5、2017年10月26日，本院向国土部门了解涉案土地权属情况和原告办证情况，长沙县国土部门出具了一份“关于福临镇影珠山村曹晓玲户建房证办理情况说明”，内容为：“福临镇影珠山村曹晓玲户申请办理村民建房证，根据《中华人民共和国土地管理法》、《长沙县国土资源局关于规范和改进农村宅基地管理的实施意见（试行）》等相关法律法规，该户家庭户型及建房人口符合申请办理建房证的条件，经过影珠山村民委员会（原开物村民委员会）协调拟将村级集体居住点的部分宅基地给曹晓玲户作为建房使用，但该宅基地权属不清，三个村民小组（开农村民小组、陈家村民小组、合其村民小组）均对该闲置宅基地主张权利，须待村组协商一致，确定该块宅基地权属无误之后，方可�行后续的建房证办理程序”。直至2018年4月8日，影珠山村未能向国土部门确定诉争土地权属。
判决的理由与结果
本院认为：本案是一起因租赁农村土地而引发的纠纷。案件争议的焦点有：
一、原、被告签订的《土地租赁合同》是否应当解除的问题。双方签订的《土地租赁合同》中载明：乙方租赁后，进行土地改造、平整和房屋建设，必须按照村级集中居住点统一规划，影珠山村于2016年9月5日发布在影珠山村阳光三农网的《关于原开物村集体土地棉花基地流转情况说明》中载明：“曹晓玲租赁土地只建房”，另结合庭审情况来看，原告签订《土地租赁合同》的根本目的是使用租赁的土地建设房屋。现涉案棉花基地土地性质已由农用地调整为集体性质的建设用地，可以用于建设房屋。被告作为租赁方，负有瑕疵担保责任，有义务保障土地无权属纠纷等问题，其对出租土地依法应享有出租权和处分权等排他性权利。但从国土部门出具的情况说明得知，诉争土地尚存有权属纠纷，被告影珠山村在本院判决前仍未确定权属关系，并向国土部门出具相关权属证明，现另有他人主张诉争土地权属，导致原告方无法申请办理建房许可证，被告的行为违反了双方签订的《土地租赁合同》的根本义务，致使原告不能实现合同目的，是造成合同解除的根本原因。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”；第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定�现原告要求解除与被告签订的《土地租赁合同》的诉讼请求，并要求被告返还土地租赁款152000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
二、原告要求被告赔偿损失226658元是否成立的问题。原告要求被告赔偿其损失226658元（含已支付的工程款200000元、保险金2500元、电力设施3278元等）。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第四款：“建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续”，《湖南省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》第二十八条：“在城市、县城、镇区、集镇的规划建设用地范围内集体土地上，进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设的，应当符合城市规划、县城规划、镇区规划、集镇规划，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门�请核定建设用地规划条件，并按照本办法第二十六条的规定办理建设工程规划许可证”，另依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除”之规定，原告在建设房屋之前应当办理乡村建设规划许可证，原告未办理相关手续前就着手建房，其自身存有过错，其支付的工程承包款是依据与他人签订的承包合同支付价款，并未支付给被告，支付的其他相关费用因与自身存有一定过程，不能在本案中要求被告赔偿。故对原告要求被告赔偿其建房花费226658元的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述,开物村合并为影珠山村，影珠山村作为继受主体，应当承担开物村的权利义务。被告至今未能妥善处理好涉案土地的权属问题，导致原告不能办理相关许可证书，原告不能实现合同目的，被告应当承担违约责任，原告要求解除合同，并退还已经缴纳的租赁费152000元，符合法律规定，本院予以准许。但原告支付的工程款并没有支付给被告，不能要求被告赔偿相关工程款和支付的费用。依照《中华人民共和国合同法》第九十条、第九十四条第一款第（四）项、九十七条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第四款、第六十五条、《湖南省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》第二十八条之规定，判决如下：
一、解除原告曹晓玲与原长沙县民委员会于2015年10月29日签订的《土地租赁合同》；
二、限被告长沙县福临镇影珠山村民委员会在本判决生效后十日内返还原告曹晓玲缴纳的土地租赁款人民币152000元；
三、驳回原告曹晓玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6980元，由原告曹晓玲负担4180元，被告长沙县福临镇影珠山村民委员会负担2800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 陈庆华
人民陪审员 彭松林
人民陪审员 缪佳民
二〇一八年四月八日
书 记 员 李 炯
附本判决所引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十条当事人订立合同后合并的，有合并后的法人或者其他组织行使合同权利，�行合同义务。当事人订立合同后分立的，除债权人和债务人另有约定的以外，由分立后的法人或者其他组织对合同的权利
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国城乡规划法》
第四十一条在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。
在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。
在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。
建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。
第六十五条在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规�许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。
《湖南省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》
第二十八条在城市、县城、镇区、集镇的规划建设用地范围内集体土地上，进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设的，应当符合城市规划、县城规划、镇区规划、集镇规划，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门申请核定建设用地规划条件，并按照本办法第二十六条的规定办理建设工程规划许可证。