上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初11534号原告：张曼丽，女，1978年6月25日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：刘亦朗，男，2010年4月26日生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人：张曼丽，系其母亲，即本案第一原告。被告：张拓，男，1985年2月5日生，汉族，住上海市嘉定区。被告：陈佳芸，女，1986年2月10日生，汉族，住上海市嘉定区。两被告共同委托诉讼代理人：王峰，上海市世通律师事务所律师。原告张曼丽、刘亦朗与被告张拓、陈佳芸房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘亦朗法定代�人即原告张曼丽、两被告共同委托诉讼代理人王峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张曼丽、刘亦朗向本院提出诉讼请求：1、要求被告赔偿逾期付款违约金38,642元(按应付房款242万元的日万分之三自2017年1月24日计算至2017年4月1日，并扣除已支付的违约金1万元)；2、租金损失4,000元；3、上述违约金及房屋租赁损失自2017年4月1日至2017年10月11日期间的利息2,493元。事实和理由：原、被告于2016年11月7日经中介公司居间介绍签订了《房地产买卖居间协议》，并于2017年12月1日签订了《上海市房地产买卖合同》和《补充协议》。按照约定，被告应于2017年1月23日之前付清房款，而被告实际付款时间是2017年4月1日，存在逾期支付房款的违约行为，应按合同约定承担应付房款242万元的日万分之三的违约金。此外，原告签订合同时房屋是出租的，因约定要交房，原告提前解除了租赁合同，而被告逾期支付房款，大致原告产生了2个月的租金损失4,000元。违约金和租金损失被告均应在2017年4月1日支付给原告，因其拒绝支付，故应承担利息损失。此外，合同约定款清交房，被告在未付清房款的时候就找到物业说要装修，擅自破坏门锁进行了装修活动，还在首付时少付了2万元。基于被告的上述违约行为，原告涉讼。被告张拓、陈佳芸辩称，1、被告按约积极履行付款义务，没有违约。被告在2017年1月23日之前与银行达成贷款合同的签约，视为被告已经履行了支付房款的义务不存在违约行为，至于银行放款的时间与原告逾期过户有关，因为原告逾期过户22天导致产证延迟办理下来，导致放贷延后，是原告的违约行为导致原告所认为的问题存在，被告认为1月23日就是被告与银行达成贷款合同的最后截止日，被告在1月22日就与银行签订了贷款合同，不存在违约；2、原告拖延房屋过户，构成违约，被告保留追究原告逾期过户违约责任的权利；3、原告向被告预收违约金1万元无任何法律依据，被告要求原告予以返还，并保留诉讼的权利；4、对原告的所有诉讼请求均不予认可。被告进入系争房屋，没有对原告租赁关系造成损失，原告说租客在1月底就清退了，被告是4月5日正常办理房屋交接，即使按照原告说的是3月21日进入系争房屋的话也没有对原告造成租赁损失，里面是没有租客，而且当时产证已经办下来，被告有权进入自己的房屋进行支配。经审理，当事人对如下事实没有争议：1、原、被告经上海XXXXXXXXXXX(丙方)居间介绍，于2016年11月7日签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：原告(甲方)将嘉定区宝塔路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给被告(乙方)，总房价款357万元；双方于2016年11月30日前到�方安排的地点签订《上海市房地产买卖合同》；乙方于定金合同后当日内，向甲方支付首付款(含定金)110万元，甲方同意乙方通过向贷款银行申请贷款的形式支付房款247万元，此房款于乙方贷款银行取得该房屋他项权利证后一次性支付给甲方，若乙方的贷款申请未获得通过或通过的贷款额度不足申请额度，则乙方应在双方赴上海市嘉定区房地产交易中心申请办理产权过户手续(送件)，由丙方收执收件收据后当日内将不足部分一次性补足给甲方。2、原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：原告(甲方)将坐落于嘉定区宝塔路XXX弄XXX号XXX室建筑面积87.4平方米的房屋出售给被告(乙方)，总房价款357万元；双方在2017年2月28日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，自乙方应付款期限之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之三计算，直至实际付款日，逾期超过15日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，甲方有权单方面解除合同，甲方应书面通知乙方解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起七日内向甲方支付；甲方未按本合同该约定期限交接房地产的，应自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为乙方已付款日万分之三计算，直至实际交付日，逾期超过15日后，甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付15日的违约金外，乙方有权单方面解除合同，乙方应书面通知甲方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%，甲方应在接到书面通知起七日内退还乙方已支付的房价�，并支付违约金和赔偿金；双方协商一致订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。合同附件三《付款协议》约定：房地产转让总价为357万元；2016年11月7日，乙方向甲方支付了购房定金3万元，该定金自买卖合同签订之日转为第一笔房款；2016年11月9日，乙方已向甲方支付房价款47万元；双方同意于本买卖合同签订后当日内，乙方向甲方支付房款58万元；乙方通过向银行申请贷款的方式向甲方支付房款249万元，该部分款项在交易中心办出的他项权利证明到达银行后，由贷款银行在其规定的时间内直接发放至甲方在乙方贷款银行开设的银行账户内。合同补充条款(一)约定：乙方于签订本合同后10个工作日内，向银行申请贷款，并根据银行要求签署借款抵押合同等相关文书、如实提交所有相关材料、缴纳相关费用；甲方应配合乙方办理贷款手续，并根据银行要求签署相关文书、如实提供所有相关材料；乙方应尽其合理的努力向有关银行申请本合同附件三付款协议中所约定金额的贷款，但乙方实际能够获得的贷款金额由银行审批决定，如果该贷款金额未全部批准，乙方应在知晓该情况后且在该房屋的所有权过户前向甲方补足未被批准数额部分的款项；双方同意于2017年2月28日前至房屋所在地交易中心办理房屋过户手续，并同意于上述约定的过户日起前办妥如下手续：1)甲方已办妥提前还贷手续，且至房屋所在地的交易中心办妥抵押注销手续；2)甲乙双方均已办妥房屋转让的相关税收并取得了完税凭证；乙方已向房屋所在地的税务机关办理房产税的申报手续，且相关部门已出具《上海市个人住房房产税认定通知书》；4)乙方已向房屋所在区的房屋状况信息查询窗口查询购房人及其家庭成员在本市拥有住房情况，查询窗口出具的《查询结果》显示乙方此次购房不违反限售规定，符合房地产交易、过户的要求；5)乙方申请的贷款已通过银行审批，且银行出具了抵押登记的所有材料给乙方；甲方于产权过户交易当日，将房屋钥匙交付乙方，交付完成标志为双方签署房屋交接书；甲方承诺该房屋无租赁关系，签署本合同时，房屋上设有抵押。3、上述房地产买卖合同的网上合同签订时间为2016年11月27日，原、被告均未在签名落款处写明签约日期。合同签订后，原告按约支付了首付款108万元。4、原、被告于2016年12月1日签订《补充协议》一份，对房地产买卖合同约定的相关条款作了变更和补充，主要为：房屋交接时间以甲方(原告)收到乙方(被告)房款全款之日为准；双方在2016年12月31日之前共同向房�产交易中心申请办理转让过户手续；乙方应于2017年1月23日前向甲方付清该合同项下房屋购置的全部款项，如有逾期，自乙方应结清全部房款时间之次日起计算违约金，违约金为应付款总额的万分之三每天计算，直至实际付款日；甲方根据约定，应在收到乙方的全部房款后7日内(节假日除外)与乙方办理房屋交接，入未按时交付(非甲方责任造成的逾期除外)，乙方有权要求甲方按总房价的万分之三每天，根据逾期天数收取违约金；乙方于签订本买卖合同后3个工作日内，向银行申请贷款；甲方应于交房后60天内清空房屋内的户口；甲方出售的房屋存在租赁关系，如甲方将该房屋交付给乙方时，租赁关系尚未解除，则自房屋交接之日起，该租赁关系及与租赁关系有关的租赁收入等自动转移给乙方；交易中所涉及的相关税、费由乙方承担并支付；本补充协议是对《上海市房�产买卖合同》不明及未尽事宜的补充与变更，是正式合同不可分割的一部分，与买卖合同具有同等法律效力，本补充协议条款与买卖合同条款若有不一致的地方，以本补充协议条款为准。5、被告于2017年1月22日与中国银行股份有限公司上海市嘉定支行就系争房屋签订了贷款合同。原、被告于2017年1月22日办理了系争房屋的过户登记手续，被告于当日向原告支付了贷款差额7万元。系争房屋于2017年2月8日核准登记至被告名下。银行贷款242万元于2017年4月1日发放至原告账户。6、原告于2017年1月22日预收了被告违约金1万元。7、原、被告于2017年4月5日办理了系争房屋的交付手续。对于上述当事人没有争议的事实，本院依法予以确认。关于当事人争议的被告是否于2017年3月21日自行进入系争房屋进行装修的事实，本院认为该争议的事实与原告的诉讼请求无关，故本院不作认定。审理中，原告陈述其于2017年1月底清退了系争房屋的租客。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，应属合法有效，双方均应切实履行。按照买卖合同及补充协议的约定，被告应于2017年1月23日付清全部房款，而被告的银行贷款直至2017年4月1日方发放至原告账户，虽然发放贷款的期限由银行掌握，但被告也应积极予以配合，从原告提交的原、被告的微信聊天记录来看，被告并未及时将产证提交给银行，也是导致银行放款迟延的因素之一，且按约定被告应于双方办理过户登记之前即2016年12月31之前审批贷款通过，而被告直至2017年1月22日才与银行签订贷款合同，导致双方于2017年1月22日才办理过户手续，综上，本院认为被告确实存在逾期支付房款的违约�为，但办理过户后银行放贷需要合理的期限，故酌情确定被告应按应付款的日万分之三给付原告自2017年3月1日至2017年3月31日的逾期付款违约金22,506元，扣除原告已预收的违约金1万元，被告还应给付原告12,506元。原告主张的租金损失与违约金损失均基于被告逾期支付房款的违约行为，原告已主张违约金，且违约金已足以弥补其损失，故对于租金损失本院不予支持。合同并未约定违约金的给付期限，故原告主张的利息损失缺乏依据，本院不予支持。被告关于与银行签订贷款合同即视为支付房款的意见缺乏依据，本院不予采信。因被告贷款审批延迟，原告推迟过户时间有合同依据，故被告关于原告存在逾期协助过户的违约行为的意见本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下�一、被告张拓、陈佳芸应于本判决生效之日起十日内给付原告张曼丽、刘亦朗逾期付款违约金12,506元；二、驳回原告张曼丽、刘亦朗其余诉讼请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费933.38元，减半收取466.69元，由原告张曼丽、刘亦朗负担337.38元，由被告张拓、陈佳芸负担129.31元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘燕枫二〇一七年十二月七日书记员  卜文茜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。