湖南省常宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民一初字第482号
原告常宁市建鑫房地产开发有限公司，住所地：常宁市宜阳镇新村路11号。
法定代表人蹇和平，该公司经理。
委托代理人吕成，湖南科云律师事务所律师。
被告伍宇伟（缺席）。
被告邓红艳。
原告常宁市建鑫房地产开发有限公司与被告伍宇伟、邓红艳商品房销售合同纠纷一案，于2014年6月13日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭于2014年9月12日公开开庭进行了审理。原告常宁市建鑫房地产开发有限公司委托代理人吕成、被告邓红艳到庭参加诉讼，被告伍宇伟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告常宁市建鑫房地产开发有限公司诉称：原告在常宁市宜阳镇东正街建有一栋商业广场。2009年9月26日被告邓红艳以被告伍宇伟的名义与原告签订编号为0902077《商品房买卖合同》，购买位于东正街商业广场C栋2103号门面。合同约定该门面的建筑面积为39.34平方米，售价为6056.68元／平方米，共计房款238270元，在签订合同时一次性付清房款。被告邓红艳在签订合同当天支付给原告100000元，但在原告给被告伍宇伟办好房屋的相关手续后，被告邓红艳拒绝支付剩余的房款及办证费用，请求法院判决被告邓红艳、伍宇伟支付下欠的购房款138270元，契税7148元，办证费用6000元，共计151418元；同时支付违约金；本案诉讼费用由两被告承担。
为支持其诉称，原告常宁市建鑫房地产开发有限公司向本院提交了如下证据：
证据一、商品房预售许可证，以证明原告具有商品房预售资格。
证据二、编号为0902077《商品房买卖合同》，以证明原、被告签订购房合同，并就房屋价款、房屋装饰、设备等交房标准、违约责任等方面达成了协议。
证据三、录音一份，以证明被告对本案的购房合同、购房价款没有异议，只是对空调等问题提出异议。
证据四、律师函及单号为1062829464607的全球邮政特快专递邮寄单、送达查询打印件，以证明原告委托湖南科云律师事务所律师吕成于2014年5月12日向被告寄达全球邮政特快专递催收购房款及办证费用、契税。
证据五、房屋产权证和国有土地使用权证，以证明原告按照合同为被告办理了相关证件。
被告邓红艳、伍宇伟辩称：第一，原告常宁市建鑫房地产开发有限公司采取欺骗的手段，骗取被告方与其签订了商品房买卖合同。在签订合同时，原告方聘请的售房员骗取被告待售门面都已出租，租金每月每平方米44元，租期为3年，而且享受政府3年免税，被告购买该商铺能获得不错的收益，骗取被告与原告签订商品房购买合同。然而时隔多年，该房根本不存在租赁的情况。因此，该民事行为应当无效。第二，原告违约在先，一是相邻的农贸市场建筑物与被告所购房屋距离太近，不符合通风、采光、通行、安全等方面的要求；二是没有安装中央空调；三是缺乏电梯规划；四是原告单方面为被告办理的《房屋产权证》、《国有土地使用证》标示不明；再次，原告至今没有向被告交付房屋，无权向被告主张后续房款。第三，原、被告在签订《商品房买卖合同》时已经约定房款、契税、四证一共是250000元，被告已经支付100000元，所以原告诉称被告尚欠151418元与事实不符。综上所述，请求依法解除双方签订的《商品房买卖合同》，驳回原告的诉讼请求。
为支持其辩称，被告伍宇伟、邓红艳向本院提交了如下证据：
证据一、客户置业预算表，证据二、《商铺租赁合同》，以上两份证据以证明原告向被告承诺将商铺出租，但原告没有履行该约定。
证据三、收据两张，以证明被告已经向原告支付购房款100000元。
经本院审查，原告常宁市建鑫房地产开发有限公司提供的证据一、二、三、四、五来源合法，客观真实，本院予以采信。被告伍宇伟、邓红艳提供的证据一与本案无关，本院不予采信；证据二没有原告方销售代表签名，真实性存疑，且系要约邀请，双方没有达成协议，本院不予以采信。证据三有真实性、合法性，关联性，本院予以确认。
经审理查明双方当事人无争议的事实如下：原告在常宁市宜阳镇东正街建有一栋商业广场。2007年7月24日原告取得商品房预售许可证。2009年9月26日被告邓红艳以被告伍宇伟的名义与原告签订编号为0902077《商品房买卖合同》，购买位于东正街商业广场C栋2103号门面。合同约定该门面的建筑面积为39.34平方米，售价为6056.68元／平方米，共计房款238270元，在签订合同时一次性付清房款。被告邓红艳在签订合同当天支付给原告100000元，但在原告给被告伍宇伟办好房屋的相关手续后，被告邓红艳拒绝支付剩余购房款138270元，契税7148元，办证费用6000元，共计151418元。2014年5月12日原告委托湖南科云律师事务所律师吕成以全球邮政特快专递的方式向被告寄达律师函，催收购房款及办证费用、契税。
对当事人有争议的事实本院作如下认定：
原告常宁市建鑫房地产开发有限公司与被告在邓红艳签订合同时是否存在欺骗行为。经审查被告邓红艳并无依据证明原告常宁市建鑫房地产开发有限公司故意采取了欺骗手段骗取邓红艳与其签订《商品房买卖合同》，故本院对此不予认定。
双方所诉争的商品房是否交付及是否符合《商品房买卖合同》规定的规划、设计及装饰、设备标准。原告常宁市建鑫房地产开发有限公司提交的《房屋产权证》证明于2009年10月21日为被告伍宇伟的房屋权属进行了登记，具有公示效力，对被告邓红艳辩称的现在仍未交付的意见不予以采信。被告邓红艳辩称相邻的农贸市场建筑物与被告所购房屋距离太近，不符合通风、采光、通行、安全等方面的要求，经查无依据证实，不予确认；被告邓红艳辩称没有安装中央空调，经查《商品房买卖合同》附件三第10项明确规定“二、三楼统一安装中央空调”，原告常宁市建鑫房地产开发有限公司没有履行该项合同义务，本院予以确认。
原、被告是否变更房屋价款及办证费用。被告邓红艳辩称购房款、契税、四证一共是250000元，经查被告邓红艳并无依据证明推翻双方签订的《商品房销售合同》及附件约定的房屋价款及办证费用，故本院对此不予认定。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当依照合同约定履行义务。原告常宁市建鑫房地产开发有限公司取得房屋预售许可证，具有房屋预售资格，被告邓红艳以被告伍宇伟的名义与原告常宁市建鑫房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，明确本合同的受益人为被告伍宇伟，均是双方真实的意思表示，不违反国家法律的强制性规定，本院予以确认其效力。双方均应依照合同约定的条款履行义务，原告常宁市建鑫房地产开发有限公司应当向被告伍宇伟交付房屋及为其办理权属登记；被告邓红艳应当依据合同约定在签订合同时一次性付清购房款，但至今尚未支付，属于违约行为，应根据《商品房买卖合同》第七条承担违约责任，即应当按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。原告在为被告伍宇伟办理了《房房屋产权证》、《国有土地使用权证》后，依法代缴契税7148元及办证费用6000元，依合同约定也应当由被告邓红艳支付。故本院对原告诉请要求被告邓红艳支付购房款138270元、契税7148元、办证费用6000元，共计151418元的主张予以支持。被告伍宇伟系合同受益人，在签订合同时属限制民事行为能力人，依法不应当承担支付购房款的义务。被告邓红艳辩称签订商品房买卖合同中存在欺诈行为及至今未交付房屋导致合同不能履行，经查与事实不符，对被告邓红艳要求解除合同的意见不予以支持；原告常宁市建鑫房地产开发有限公司没有履行《商品房买卖合同》附件三第10项规定“二、三楼统一安装中央空调”合同义务，构成违约，但不符合法定的解除合同的事由，被告邓红艳可提出证据依照合同约定另案主张赔偿。据此，根据《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告邓红艳在本判决生效后十日内向原告常宁市建鑫房地产开发有限公司支付购房款138270元，并应当按日从2009年9月27日起向原告常宁市建鑫房地产开发有限公司支付万分之二的违约金至付款之日止。
二、被告邓红艳在本判决生效后十日内向原告常宁市建鑫房地产开发有限公司支付契税7148元，办证费用6000元，共计13148元。
三、驳回原告常宁市建鑫房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费费3328元，由原告常宁市建鑫房地产开发有限公司负担2000元，被告邓红艳负担1328元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 廖三伢
审 判 员 谭彦嗣
人民陪审员 王 瑛
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 阳 浩
相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。