河南省周口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫16民终174号
上诉人（原审被告）：河南信谊药业有限公司（即原“周口市信谊药业有限公司”，以下简称：信谊公司），住所地：周口市商水县周商大道88号。统一社会信用代码：91411600706727199H。
法定代表人：张国用，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘若泉，系河南颖滨律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：吕帛霏，女，1971年5月16日生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：赵向杰，系河南众望律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周口精细建材有限公司（以下简称：精细公司），住所地：周口市大庆路南段1号。统一社会信用代码：91411600719107896M。
法定代表人：ＸＸ水，系该公司经理。
委托诉讼代理人：王力苇，系该公司副经理。
委托诉讼代理人：赵海祥，系河南团结律师事务所律师。
上诉人信谊公司、吕帛霏因与被上诉人精细公司合同纠纷一案，精细公司诉至周口市川汇区人民法院，该院于2015年7月13日作出（2014）川民初字第01898号民事判决书，吕帛霏不服该判决，上诉至我院，我院将本案发回周口市川汇区人民法院重审，后我院又指定淮阳县人民法院审理。淮阳县人民法院于2016年11月18日作出（2016）豫1626民初1766号民事判决，信谊公司、吕帛霏不服该判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人信谊公司的委托诉讼代理人刘若泉、上诉人吕帛霏及其委托诉讼代理人赵向杰、被上诉人精细公司的委托诉讼代理人王力苇、赵海祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
信谊公司上诉请求：不服原审判决租金中的138600元，应予纠正。事实与理由：一、信谊公司和精细公司于2007年12月25日签订的半年租期《仓库租赁合同》，从2008年1月1日到2008年6月30日，信谊公司租赁面积6250平方米，其他3850平方米仓库是由仁和药业等单位租赁。二、信谊公司不应承担一审诉讼费及2014年7月10日以后的利息。此案件所判房租，信谊公司原来已履行并承担诉讼费。此次诉讼由于精细公司撤诉又起诉引起，执行回转款在川汇区法院执行局，没有给付信谊公司，信谊公司不应承担利息。
吕帛霏辩称，同意信谊公司的上诉意见。
精细公司辩称，一审法院将2008年1月1日到2008年6月30日按10100平方米计算房租合理合法。一、信谊公司在原一、二审及本案一审时明确认可了其承租精细公司房屋面积，在一审答辩时对此面积不持异议，故一审法院依据房屋租赁面积10100平方米判令信谊公司支付租金合理合法。二、信谊公司主张其中3850平方米仓库由仁和药业等单位租赁，缺乏证据支持。三、关于诉讼费用的承担，法律规定由败诉方承担，一审判令信谊公司承担诉讼费符合法律规定。四、一审法院将涉案租金的利息由执行回转之日起即2014年7月10日计算合理合法，具体执行回转款信谊公司是否领回与精细公司无关，信谊公司以此主张其不应承担迟延支付租金的利息，不应支持。
吕帛霏上诉请求：1、撤销原审判决，驳回精细公司的诉请；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审程序违法。本案是发回重审案件，案情复杂，应当经审判委员会讨论后判决，原审未经该程序。原审原告代理人不符合代理人资格，原审准许其参加诉讼违法。二、原审认定精细公司拥有2008年1月1日至2010年11月30日35个月的房屋租金收益权属于事实错误。精细公司对本案没有诉权；根据合同约定，精细公司至2006年底以后无权将涉案房屋出租收益；吕帛霏付清了全部涉案房款，原审法院判决精细公司拥有35个月的房租金收益权错误。
信谊公司辩称：同意吕帛霏的上诉意见。
精细公司辩称：一、原审程序合法。依据最高法审判委员会工作规则规定，上诉人无权知悉审判委员会讨论表决事项，不能以其主观想象认定原审法院违法该程序。被上诉人代理人均符合代理人资格，在一审核实代理人资格问题时，上诉人无异议，一审结束后，各方代理人也均在庭审笔录上签字，证实了精细公司的代理人资格及出庭事实。二、一审认定精细公司拥有2008年1月1日至2010年11月30日35个月的房屋租金收益权属认定事实正确。依据合同自愿原则，根据生效文书确认的吕帛霏与精细公司签订的房地产买卖合同与补充协议合法有效的事实，依据双方有关租赁权的特别约定，精细公司对本案拥有诉权；根据双方合同约定及相关事实清楚表明2007年及以后吕帛霏未支付全部价款的前提下，精细公司依据租赁权的特别约定主张租金，一审法院认定精细公司享有租赁权益，符合法律规定；上诉人截止一审结束未提供其向精细公司已完成房地产款项支付完毕的相关证据，仅凭主观臆断认为精细公司违约，否定合同中有关租赁权的特别约定排除精细公司所享租赁权益，不应得到支持。
精细公司向一审法院起诉请求：1、判令信谊公司支付拖欠精细公司的2008年1月1日至2010年11月30日的房屋租金1989750元及利息，判令吕帛霏连带返还非法收取其中的470000元租金及利息；2、本案相关诉讼费用由信宜公司及吕帛霏承担。
一审法院认定的事实：2006年4月4日，精细公司（以甲方身份）与吕帛霏（以乙方身份）签订房地产买卖合同及补充协议，约定精细公司将其所有的位于周口交通路东段南侧、市政工程处东侧、地号为05-12-289的精细公司二期工程院内1号至8号仓库共8栋仓库的房地产所有权出卖给吕帛霏（不含1号仓占有的土地）。该买卖合同约定“一、甲方将周口交通路东段南侧、市政工程处东侧、地号为05-12-289的精细公司二期工程院内1号至8号仓库共8栋仓库的房地产所有权转卖给乙方。……二、乙方支付甲方以上房地款630万元整，分三次支付，本合同签订时乙方支付30万元房地产定金（乙方履约完毕后，该款抵作房款）；1号至8号8栋仓库房产手续过户到乙方名下后支付320万元，余款280万元在土地使用手续过户到乙方名下后一次性付清（最迟在2006年6月10日）。俞（逾）期付款乙方承担愈（逾）期部分房款万分之十违约金。三、甲方承诺在2006年5月10日前负责把以上房产过户到乙方名下。在2006年6月10日前乙方负责办理完土地使用手续，甲方予以协助，既（即）由甲方过户给乙方。若土地被法院查封或由甲方抵押他人，因此造成土地不能过户的，甲方承担违约责任。因其他因素不能过户的，责任由乙方承担。四、以上房地产所有权自房地产过户手续办理完毕后归乙方所有，租赁权自房产手续办齐、房款交清日起归乙方所有，同时租赁费用由乙方负责收取管理。甲方同意配合乙方做好房屋租赁转让事项，签订完成所有租赁合同。甲方以前所签订租赁合同内容延续到2006年年底结束。五、合同签订后甲方无权将以上房地产再过户、转让、出租、抵押给他人，否则负相关法律及经济责任。”同日，精细公司与吕帛霏签订了补充协议。该协议记载“一、一号仓占有的土地解封后，乙方在一月内负责办理该征土地的过户手续（过户给乙方），办齐后，乙方一次性支付甲方地款五十万元，若乙方逾期付款，承担逾期部分10%的违约金，一号仓在房产过户手续办齐后，土地过户手续办齐前的租金由甲乙双方各享有50%。”。
精细公司与吕帛霏均认可涉案房产于2006年4月20日过户至吕帛霏名下，涉案房产于该日归吕帛霏所有。
2007年12月25日，精细公司、信谊公司就涉案的部分房屋与信谊公司签订租赁合同，承租涉案部分房屋125间、面积为6250平方米，租金计算方法为每平方米每月6元，租赁期间为2008年1月1日至2008年6月30日。租赁期间届满后，精细公司未与信谊公司就上述房屋续签书面租赁合同，但信谊公司一直继续使用上述房屋，且精细公司、信谊公司均未就信谊公司实际使用的涉案房屋为202间、面积扩大至10100平方米的事实未持异议。
2007年12月25日，吕帛霏与信谊公司签订租赁合同，租赁标的物为涉案房屋，租期自2008年1月1日至2008年12月31日。此外，吕帛霏曾于2006年12月15日与信谊公司签订租赁合同，租赁标的物也为涉案房屋，租期自2007年1月1日至2007年12月31日，精细公司承认2007年度的租金已由川汇区法院交付给精细公司，但精细公司陈述2007年度的租金因信谊公司申请执行回转又于2014年7月10日交至川汇区法院。
信谊公司无证据证明其向精细公司履行给付了2008年1月1日至2010年11月30日的租金。
吕帛霏无证据证明其按河南省高级人民法院（2011）豫法民再字第28号民事判决书确定的第四项履行了义务，即支付给精细公司剩余房地款3289600元。
经精细公司申请，周口市川汇区人民法院于2014年10月29日对第三人吕帛霏拥有产权的位于交通路东段南侧的8栋仓库中的第八栋予以查封，后经精细公司申请又解除查封。
另查明，信谊公司原名称为周口市信谊药业有限公司。
一审法院认为，本案系精细公司与吕帛霏对涉案房屋在2008年1月1日至2010年11月30日期间谁行使租赁权的问题，即信谊公司就使用涉案房屋的租赁费用应当支付给精细公司还是第三人吕帛霏。2006年4月4日精细公司与第三人吕帛霏就涉案房地产签订房地产买卖合同，精细公司依约定于2006年4月20日将涉案房产过户至吕帛霏名下，至此吕帛霏获得涉案房屋的所有权。一般来讲，有所有权就有出租权等相应权利，但依双方签订的房地产买卖合同“第四条、以上房地产所有权自房地产过户手续办理完后归乙方（即吕帛霏）所有，租赁权自房产手续办齐，房款交清日起归乙方所有，同时租赁费用由乙方负责收取管理。第五条、合同签订后，甲方（即精细公司）无权将以上房地产再过户、转让、出租、抵押给他人，否则负相应法律及经济责任。”依合同内容看，双方对涉案房屋租赁权由吕帛霏行使的条件为房产手续办齐和房款交清，如此精细公司才能敦促吕帛霏及时办理房产手续、支付价款实现合同目的，这里房产手续办齐是先合同义务，房款交清则属后合同义务。该合同第五条的设定，亦为限制精细公司依约依法履行合同，因为该买卖合同第二条约定了房产登记过户到吕帛霏名下后，吕帛霏才有义务支付占合同总价款将近51%的320万元的合同款。房地产买卖合同第五条的约定，显然是对法律规范的重申，不能依此约定而否定房地产买卖合同第四条关于吕帛霏行使租赁权的条件，因为第四条才是双方的特别约定，至于该第四条中“甲方（即精细公司）以前所签租赁合同内容延续到2006年底结束”的约定，并未明确2007年及其以后在吕帛霏未支付全部价款的前提下，精细公司不得行使出租权及享有租赁权益，而仅是“以前所签合同内容延续到2006年底结束”，由此更显示该房地产买卖合同中吕帛霏行使租赁权的特别约定条件，亦优先适用，更显示双方关于涉案房地产有关租赁权约定的合法性。2012年12月28日，河南省高级人民法院作出的（2011）豫法民再字第28号民事生效判决第三、四项，判令双方签订的《房地产买卖合同》和《补充协议》有效，应继续履行，并判令吕帛霏继续履行合同，办理涉案土地国有土地使用权证过户手续，支付精细公司剩余房地款3289600元，亦证明双方签订房地产买卖合同是合法有效的合同。最高人民法院于2013年6月22日作出的（2012）民再申字第244号民事裁定书确认了吕帛霏在涉案房地产买卖合同中迟于合同约定的2006年6月10日以前付清合同款，不构成违约且不存在违约行为，系指精细公司在涉案房地产买卖合同中要求解除合同而言，而支持吕帛霏诉请合同有效的请求，从而确认涉案房地产买卖合同及补充协议有效。既然房地产买卖合同及补充协议有效，合同双方当事人就应继续履行合同，吕帛霏显然无证据证明其付清了涉案房款，所以涉案房屋租赁权仍属于精细公司。精细公司于2007年12月25日与信谊公司签订涉案房屋“仓库租赁合同”，精细公司、信谊公司约定信谊公司租赁精细公司仓库125间计6250平方米，租赁期限为2008年1月1日至2008年6月30日、价格为每平方米每月6元，实际租赁面积扩大为202间计10100平方米，该合同到期后，精细公司、信谊公司未续签租赁合同，信谊公司继续租赁涉案房屋，则应视同信谊公司接受了原租赁合同关于每平方米每月6元的租赁条件，且依合同法规定转化为不定期租赁合同；考虑精细公司与吕帛霏签订房地产买卖合同的同日另签订有补充协议，该协议第一条规定“一号仓在房产过户手续办齐后，土地过户手续办齐前的租金由甲（即精细公司）乙（即吕帛霏）双方各享有50%……”，显然该约定也属特别约定，亦适用上述分析认定，精细公司和吕帛霏各享有涉案房屋“一号仓计1250平方米”租金收益的50%。综上：信谊公司所使用的涉案房产全部为精细公司与吕帛霏因租赁事宜而发生争议的房产，总面积为10100平方米，租赁价格为每平方米每月6元，每月租赁费应为60600元。自2008年1月1日至2010年11月30日共计35个月，合计租赁费60600X35=2121000元；1号仓计1250平方米、租金价格为每平方米每月6元，每月租金7500元，吕帛霏应享有其中50%计款3750元，以35个月的租期计款应为3750X35=131250元；所以精细公司应得涉案租金2121000-131250=1989750元。信谊公司租赁涉案房屋，信谊公司于2007年12月25日与精细公司签订涉案房屋租赁合同，同日，信谊公司就同一租赁标的又与吕帛霏签订部分租赁期间重合的租赁合同，未及时依法将吕帛霏主张权利的情况告知精细公司，且多年不履行向精细公司支付租金的义务，显然对拖欠租金亦有责任，应向精细公司支付因此造成租金利息损失；考虑本案实际情况，计算租金利息应以租金为本金、以自涉案租金执行回转之日起计算，并以中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算较妥。关于精细公司申请财产保全、后又申请解除查封造成5000元的财产保全费用，精细公司已交至周口市川汇区人民法院，依法应有精细公司承担。关于精细公司请求吕帛霏对涉案租金470000元及利息承担连带偿还责任的请求，因与本案不属一个法律关系，不予支持。关于吕帛霏认为本案中不应列其为第三人，而应列其为被告的辩称，经审理查明其确为具有独立请求权的第三人，故对吕帛霏该项辩称不予采纳。关于精细公司、信谊公司及吕帛霏其他请求及辩称，因未提供充足证据予以证明，均不予支持和采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、河南信谊药业有限公司于本判决生效后5日内支付周口精细建材有限公司租金1989750元及利息（利息从执行回转之日起计算，即自2014年7月10日起至付清款之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算）。二、驳回周口精细建材有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26480元，由河南信谊药业有限公司承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证，对当事人二审争议的事实，本院认定事实与原审一致。
本院认为，第二审人民法院围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
关于精细公司代理人资格是否适格及原审程序是否合法问题。上诉人吕帛霏在原审中对原审原告精细公司的诉讼代理人资格无异议，是对精细公司诉讼代理人资格的认可，且精细公司的委托诉讼代理人王力苇二审开庭时提交了授权委托书、身份证复印件、与精细公司签订的劳动合同和近期工资表等材料，证明其为精细公司工作人员，具备作为该公司的诉讼代理人资格，故上诉人吕帛霏称精细公司诉讼代理人不符合诉讼代理资格的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人吕帛霏称原审判决未经审委会讨论而程序违法的上诉理由缺乏依据，本院不予支持。
关于精细公司在2008年1月1日至2010年11月30日期间对涉案房屋是否享有租赁权问题。根据2006年4月4日精细公司与吕帛霏就涉案房地产签订房地产买卖合同，精细公司依约定于2006年4月20日将涉案房产过户至吕帛霏名下，至此吕帛霏获得涉案房屋的所有权。但依双方签订的房地产买卖合同对租赁权有特别约定，原审法院认为依合同内容看，双方对涉案房屋租赁权由吕帛霏行使的条件为房产手续办齐和房款交清，如此精细公司才能敦促吕帛霏及时办理房产手续、支付价款实现合同目的，这里房产手续办齐是先合同义务，房款交清则属后合同义务。该合同第五条的设定，亦为限制精细公司依约依法履行合同，因为该买卖合同第二条约定了房产登记过户到吕帛霏名下后，吕帛霏才有义务支付占合同总价款将近51%的320万元的合同款。房地产买卖合同第五条的约定，显然是对法律规范的重申，不能依此约定而否定房地产买卖合同第四条关于吕帛霏行使租赁权的条件，因为第四条才是双方的特别约定，至于该第四条中“甲方（即精细公司）以前所签租赁合同内容延续到2006年底结束”的约定，并未明确2007年及其以后在吕帛霏未支付全部价款的前提下，精细公司不得行使出租权及享有租赁权益，而仅是“以前所签合同内容延续到2006年底结束”，由此更显示该房地产买卖合同中吕帛霏行使租赁权的特别约定条件，亦优先适用，更显示双方关于涉案房地产有关租赁权约定的合法性。2012年12月28日，河南省高级人民法院作出的（2011）豫法民再字第28号民事生效判决，判令双方签订的《房地产买卖合同》和《补充协议》有效应继续履行，并判令吕帛霏继续履行合同，办理涉案土地国有土地使用权证过户手续，支付精细公司剩余房地款3289600元，亦证明双方签订房地产买卖合同是合法有效的合同。最高人民法院于2013年6月22日作出的（2012）民再申字第244号民事裁定书确认了吕帛霏在涉案房地产买卖合同中迟于合同约定的2006年6月10日以前付清合同款，不构成违约且不存在违约行为，系指精细公司在涉案房地产买卖合同中要求解除合同而言，而支持吕帛霏诉请合同有效的请求，从而确认涉案房地产买卖合同及补充协议有效。既然房地产买卖合同及补充协议有效，合同双方当事人就应继续履行合同，继续履行当然包括关于租赁权的约定，吕帛霏在付清涉案房地款前，涉案房屋租赁权仍属于精细公司。原审法院关于精细公司和吕帛霏就涉案房屋租赁权的认定，符合双方签订合同目的和法律规定，并无不当。故上诉人吕帛霏的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于原审对信谊公司在2008年1月1日至2008年6月30日期间的房屋租赁面积及租金的认定是否正确问题。周口市川汇区人民法院（2009）川民初字第1296号案件庭审笔录中记载：精细公司陈述信谊公司实际占用10100平方米202间，并按此计算2008、2009两年的房租，信谊公司予以认可。在本院（2014）周民初字第113号案件第88页的庭审笔录中，信谊公司对从2008年开始实际使用租赁仓库的面积是202间10100平方米没有异议，故原审法院根据信谊公司对租赁面积的认可，按照10100平方米计算2008年1月1日至2008年6月30日期间的房租并无不当，信谊公司该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于信谊公司应否承担一审诉讼费用及2014年7月10日后的利息问题。原审法院因信谊公司租赁涉案房屋，信谊公司于2007年12月25日与精细公司签订涉案房屋租赁合同，同日，信谊公司就同一租赁标的又与吕帛霏签订部分租赁期间重合的租赁合同，未及时依法将吕帛霏主张权利的情况告知精细公司，且多年不履行向精细公司支付租金的义务，显然对拖欠租金亦有责任，认定信谊公司应向精细公司支付因此造成租金利息损失，并无不当，原审法院考虑本案实际情况，以租金为本金、以自涉案租金执行回转之日起计算，并以中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算并无不当；在信谊公司申请执行回转期间，精细公司撤诉后又以同一事实和标的向川汇区人民法院立案并申请中止执行回转，川汇区人民法院裁定暂时中止执行，对因中止执行造成的利息损失及诉讼费用的承担问题，不属本案审查范围，信谊公司应当另案主张权利，故上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人信谊公司、吕帛霏的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30732元，由上诉人河南信谊药业有限公司负担4252元，由上诉人吕帛霏负担26480元。
判决为终审判决。
审 判 长 王红飞
审 判 员 杜文杰
代理审判员 方贝贝
二〇一七年三月三日
书 记 员 魏 婷