山东省东阿县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第1597号
原告：王涛，男，1975年8月13日生，汉族，住东阿县。
委托诉讼代理人：刘鹏，山东豪才（聊城）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：薛新新，山东豪才（聊城）律师事务所实习律师。
被告：东阿县天源房地产开发有限公司，住东阿县铜城街道办事处工业园。
法定代表人：王丙河，董事长。
委托诉讼代理人：朱成江，山东胶城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：鹿闪闪，山东胶城律师事务所律师。
原告王涛与被告东阿县天源房地产开发有限公司（以下简称天源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘鹏，被告天源公司委托诉讼代理人朱成江、鹿闪闪，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王涛向本院提出诉讼请求：1、被告天源公司按照合同约定支付原告违约金40000元，审理中，原告将该项诉求增加至47275.5元；2、被告天源公司继续履行合同义务即协助原告办理房屋权属证书；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告先后向被告的代收人即第三人铜城办事处缴纳了全部房款，2012年11月22日，被告与原告补签了《东阿县商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的东阿和谐花园小区1号楼3单元801室，现原告按合同约定履行了付款义务，但被告至今未按合同约定向原告交付经综合验收合格的房屋，亦未协助原告办理房屋权属证书，为维护原告的合法权益，原告起诉。
被告天源公司辩称，1、原、被告签订合同情况属实，第三人铜城办事处代替被告向原告收取了楼房款，原告履行了交付房款的义务；2、2014年1月10日，被告向原告履行了交房义务，在交付楼房时，该楼房已经竣工验收合格并向质检部门备案，不存在质量问题，并且交付后，也未出现质量问题，对于合同第九条约定的交付条件“该商品房经验收合格”，我方认为并不是指的涉案楼房的综合验收；3、按照双方签订的合同约定，被告应于2012年12月31日前，将涉案楼房交付原告使用，被告于2014年1月10日将楼房交付原告使用，原告于2015年12月14日向法院主张权利，原告的起诉明显超出了诉讼时效。
经审理查明：被告天源公司以出让的方式取得位于老聊滑路以南编号为No017050885的地块的土地使用权，用于开发建设东阿和谐花园小区，2011年9月9日，被告对该小区办理了《商品房预（销）售许可证》，2012年11月22日，原告王涛与被告天源公司签订《东阿县商品房买卖合同》，合同约定：第一条，项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于老聊滑路以南的地块的土地使用权。……第三条，买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第1幢3单元8层801号房。…该商品房的建筑面积共110.89平方米，…。总房款：398613.4元。…第七条，付款方式及期限。买受人按下列第2种方式按期付款：…2、分期付款，9月15日付清总价款60％，主体完工再付20％，竣工交钥匙再付20％。第九条，交付期限。出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；…。第十条，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金…第十二条，交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购买商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担…。
双方签订合同前，原告先后分多次向被告的代收款人第三人铜城办事处交纳房款共计398613.4元，即原告在与被告签订商品房买卖合同之前，已完成了向被告交纳房款的义务。被告未在合同约定交付期内，向原告交付楼房，2014年1月10日，被告向原告交付了合同约定的楼房，被告对该楼房已占有使用，但原告称被告交付的楼房一直没有经过综合验收合格，被告交付楼房不符合合同约定，被告则称交付楼房时，楼房已经验收合格。
另外，本院以职权向东阿县建设工程质量监督站调取了涉案楼房的《建设工程竣工验收记录表》，记录表记载：本案涉案楼房名称为东阿县和谐花园，工程开工时间为2011年4月30日，工程竣工时间为2013年4月10日，2016年7月25日，被告（即建设单位）组织设计、施工、监理、勘察进行工程竣工验收，验收的结论为：合格。2016年7月27日，东阿县住建局建设工程竣工验收备案办公室对东阿县和谐花园发放《建设工程竣工验收备案证书》。
审理中，鉴于被告认可第三人铜城办事处代被告收取楼款的事实，并认可系本案商品房买卖合同的相对方，原告申请撤回对第三人铜城街道办事处的诉讼，本院准许了原告的申请。
另外，原告本案的起诉时间是2015年12月14日。
本院认为：根据案件查明的事实情况，本案应属于商品房预售合同纠纷。根据双方当事人的主张，本案的争议焦点有两个：一是2014年1月10日原告接收房屋后，被告天源公司还应否承担逾期交房违约金的责任；二是原告要求被告承担逾期交房违约金的诉求是否超过诉讼时效。
关于焦点一，原、被告在平等自愿、协商一致的基础上订立了《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，合同内容合法，应为有效合同，本院依法确认其效力。合同生效后，双方均应严格按照合同约定履行义务。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条明确规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”因此，除当事人另有约定外，房地产公司将房屋转移给买受人占有，则其房屋交付使用义务履行完毕，客观上不再存在逾期交房问题。本案所涉合同的第九条约定，出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房经验收合格…，从本条款的字面意思理解，原被告对房屋交付进行了特别的约定，一是约定了交付时间，2012年12月31日前交付，二是约定了交付房屋的质量要求，商品房经验收合格。2014年1月10日，涉案楼房是否符合合同约定的质量要求，原被告说法不一。根据本院调取的《建设工程竣工验收记录表》，涉案楼房竣工验收合格的时间为2016年7月25日，2016年7月27日，涉案楼房取得《建设工程竣工验收备案证书》，但是我们不能以《建设工程竣工验收记录表》作为楼房合格与否的唯一依据，楼房交付后至竣工验收合格时，被告对涉案楼房是否进行过修缮，是认定被告在2014年1月10日交付时楼房质量是否合格的关键，如果被告没有进行过修缮，虽然被告并未组织相关单位对楼房进行竣工验收，但也应认定被告交付楼房时，该楼房质量是合格的。对于该问题，原告称，不清楚，被告称没有进行过修缮，但是2014年1月10日被告向原告交付楼房后，涉案楼房一直由原告管理使用，对原告管理使用的楼房是否修缮，原告称不清楚，为此本院确认涉案楼房在交付后，该楼房未进行过修缮，虽然，涉案楼房在2016年7月27日取得《建设工程竣工验收备案证书》，但结合楼房交付后，楼房并未进行过修缮的事实，本院认定在被告交付时（即2014年1月10日），楼房符合合同约定质量标准，故被告不应承担2014年1月10日后的逾期交房违约金。
关于焦点二，原告要求被告承担逾期交房违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。由于原告与被告天源公司在商品房买卖合同中约定逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。根据该项约定，最后交付期限的第二天（即2013年1月1日）应为计算迟延交付房屋违约金的起算日，而非原告向被告天源公司主张违约金的诉讼时效起算日。天源公司于2014年1月10日向原告交付房屋，故原告向天源公司主张迟延交付房屋违约金的时效起算日应为2014年1月11日。原告于2015年12月14日向法院提起诉讼，并未超过法律规定的诉讼时效期间。
综上，本院支持原告主张的逾期交房违约金数额为：14948元＝398613.4元×375日×0.0001。
原告要求被告协助办理房屋权属登记的诉求，在双方签订的商品房买卖合同第十六条进行了明确的约定，被告有协助原告办理房产证的义务，故对原告的该项诉求，本院予以支持。
综上，为维护当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告东阿县天源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告王涛支付逾期交房违约金14948元。
二、被告东阿县天源房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内协助原告王涛办理东阿县和谐花园小区第1幢3单元8层801号房的权属登记手续。
三、驳回原告王涛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费497元，由原告承担410元，被告东阿县天源房地产开发有限公司承担87元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。
审判员 杨成宝
二〇一七年五月三日
书记员 张云红