北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第11729号
上诉人（原审被告）弓月，女，1983年6月16日出生。
委托代理人吴关，男，1983年1月24日出生。
被上诉人（原审原告）北京诚智慧中物业管理有限公司，住所地北京市海淀区杏石口路55号二层203室。
法定代表人梁建，董事长。
委托代理人李洋，男，1983年2月14日出生，北京诚智慧中物业管理有限公司法务部职员。
上诉人弓月因与被上诉人北京诚智慧中物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第22790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月22日受理该案后，依法组成由法官邢军担任审判长，法官江惠、法官郑慧�参加的合议庭于2014年8月27日公开开庭进行了审理。上诉人弓月的委托代理人吴关、被上诉人北京诚智慧中物业管理有限公司的委托代理人李洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
北京诚智慧中物业管理有限公司在一审中起诉称：弓月是位于北京市朝阳区涉案房屋的业主，北京诚智慧中物业管理有限公司是该房屋所在小区的物业服务企业。北京诚智慧中物业管理有限公司在2010年5月1日至2014年4月30日期间为弓月提供了物业服务，其物业费计算方式为2.5元／月·平方米，涉案房屋建筑面积148.2平方米，弓月尚欠上述期间物业服务费17784元。故诉至一审法院要求弓月支付尚欠物业费17784元。
弓月在一审中答辩称：弓月是涉案房屋业主，北京诚智慧中物业管理有限公司为该房屋所在小区的物业服务企业。弓月认可北京诚智慧中物业管理有限公司主张的物业费计算标准。因北京诚智慧中物业管理有限公司提供的物业服务达不到合同约定标准，无法保障业主居住环境及人身财产安全，故不同意支付物业费。
一审法院审理查明：2010年3月9日，北京京德顺房地产开发有限公司（以下简称京德顺公司）作为涉案房屋所在小区的开发商与北京房修一慧中物业管理有限责任公司（以下简称房修一公司）经招投标程序签订前期物业管理服务合同，约定房修一公司为北京市朝阳区涉案小区提供物业服务，物业服务期限为2010年3月9日至本物业区域的业主委员会成立并代表全体业主选聘新的物业管理企业并与所选聘的物业管理企业签订新的物业服务合同时终止。物业服务内容在交付使用后为：1.接受工程及设备时全面仔细检查仪确保其质量状况符合物业要求；2.制定物业管理服务工作计划并组织实施；3.房屋建筑共用部位的日�维修养护和管理；4.共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；5.物业管理区域内共用设施和附属建筑物的维修、养护和管理；6.负责制冷与供暖系统的切换以及大系统的维护和清洗；7.供电系统的维修养护按北京电力公司相关规定执行；8.公共绿地、花木、建筑小品、本小区专用市政道路灯的养护与管理；9.公共环境卫生；10.维持公共秩序；11.维持物业区域内车辆行驶秩序和停放管理；12.消防管理服务，13.房屋装修装修管理服务；14.乙方应当公示特约服务的内容、标准及收费标准；15.对物业管理区域内发生的违反有关治安、环保、物业装修装修和使用等方面法律、法规规定的行为采取相应措施并及时向行政管理部分举报；16.物业管理档案资料的管理；17.不定期组织业主活动；18.法规政策规定由乙方管理的其他事项；19.设立服务监督电话并公示。
前期物�管理服务合同还约定：物业服务费收费标准为［多层住宅］：2.4元／平方米／月；［高层住宅］：2.5元／平方米／月，［别墅］2.88元／平方米／月，实行包干制盈余或者亏损均由房修一公司享有或者承担，房修一公司不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务内容。京德顺公司、业主逾期未交纳物业服务费的，房修一公司应从逾期之日起每日加收应缴而未缴费用的千分之五的违约金。该标准应在物业管理公约和与业主所签的其他相关文件中加以约定并遵照执行。
2010年3月31日，房修一公司经工商行政管理机关核准，名称变更为北京诚智慧中物业管理有限公司，即北京诚智慧中物业管理有限公司。2010年4月，北京诚智慧中物业管理有限公司在涉案小区内进行公示，并于此后进入该小区提供物业服务至今。北京诚智慧中物业管理有限公司、弓月�认可涉案房屋为弓月名下房屋（高层住宅，建筑面积为148.2平方米），北京诚智慧中物业管理有限公司在2010年5月1日至2014年4月30日期间为弓月提供了涉案房屋的物业服务，弓月未交纳上述期间的物业服务费17784元。
一审审理中，弓月对北京诚智慧中物业管理有限公司提供的物业服务质量提出异议：（一）保安人数少，且经常缺勤不到岗，无法确保小区治安；（二）公共设施维护差，路灯和门禁设施经常不能正常使用；（三）公共绿化维护差，存在绿植死亡，不及时补种的现象；（四）小区私搭乱建及群租情况突出。为此，弓月提交了照片予以佐证。北京诚智慧中物业管理有限公司对弓月的抗辩意见不予认可，称其通过招投标方式入驻该小区，尽到了保安、保洁、绿化、公共设施维护等义务，也对私搭乱建等问题进行协调处理，并提交了前期物业管理服务�同、《备案表》、《通知》、照片、审批表、业主登记表、《入住通知书》、《立案审批表》等证据予以佐证。
一审法院判决认定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。该案中，北京诚智慧中物业管理有限公司经招投标程序由京德顺公司委托入涉案小区提供物业服务，弓月作为该小区内涉案房屋的业主实际享受了北京诚智慧中物业管理有限公司提供的物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同法律关系，弓月应当交纳相应的物业服务费。
关于物业费金额，北京诚智慧中物业管理有限公司计算标准并无不当。但弓月虽对北京诚智慧中物业管理有限公司的物业服务质量提出异议，根据已查明事实，北京诚智慧中物业管理有限公司作�涉案小区的继任物业服务方，因该小区此前物业服务存在的遗留的问题等因素，确有部分服务尚不能达到合理标准，故对于北京诚智慧中物业管理有限公司所主张的物业服务期间的物业费，酌情予以减免。北京诚智慧中物业管理有限公司应当继续提高服务水平，妥善解决前期物业服务中存在的问题，促进涉案小区的和谐。关于违约金，双方就物业服务费的交纳期限并未达成合意，北京诚智慧中物业管理有限公司亦未举证证明实际催收，故其该项请求缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、弓月于判决生效之日起7日内向北京诚智慧中物业管理有限公司交纳位于北京市朝阳区涉案房屋在2010年5月1日至2014年4月30日期间的物业服务费16005.6元；二、驳回北京诚智慧中物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
弓月不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：根据物权法规定，选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，应当经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。京德顺公司未经小区半数以上业主同意擅自令北京诚智慧中物业管理有限公司进驻涉案小区。京德顺公司与北京诚智慧中物业管理有限公司签订的物业合同应属无效，不认可北京诚智慧中物业管理有限公司为涉案小区物业公司，不同意向其交纳物业费用。
北京诚智慧中物业管理有限公司服从一审法院判决。其未向本院�交书面答辩意见，但其针对弓月的上诉请求口头答辩称：小区成立业委会前，京德顺公司作为开发商有权选聘物业公司。北京诚智慧中物业管理有限公司已提供物业服务，弓月应交纳物业费。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有前期物业管理服务合同、《备案表》、《通知》、照片、审批表、业主登记表、《入住通知书》、《立案审批表》及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。京德顺公司经招投标程序委托北京诚智慧中物业管理有限公司为涉案小区提供物业服务，弓月作为该小区内的业主实际享受了北京诚智慧中物业管理有限公司提供的物业服务，弓月应交纳物业服务费。弓月认可北京诚智慧中物业管理有限公司的计算标准，对其物业服务质量提出异议，因北京诚智慧中物业管理有限公司尚有部分服务未达到标准，一审法院酌减的物业费数额，并无不当。综上，弓月的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件案件受理费141元，由弓月负担（于本判决生效后7日内交纳）。
二审案件受理费282元，由弓月负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邢军�
理审 判员 江 惠
代理审判员 郑 慧 媛
二〇一四年九月十二日
书 记 员 刘 旭