辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第1714号
上诉人（原审被告）：王红，女，1961年1月18日出
生，汉族，户籍地沈阳市沈河区。
委托代理人：谢尔强，辽宁申扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳平安理财投资服务有限公
司，住所地沈阳市皇姑区崇山中路**号。
法定代表人：刘世强，该公司总经理。
委托代理人：陈畅颜，辽宁广嘉律师事务所律师。
上诉人王红因与被上诉人沈阳平安理财投资服务有限公
司（简称平安理财公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁西民二初字第2582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月29日受理后，依法组成由审判员于利军担任审判长，代理审判员单立（主审）、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年7月3日公开开庭审理了本案，上诉人王红的委托代理人谢尔强，被上诉人平安理财公司的委托代理人陈畅颜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
沈阳平安理财投资服务有限公司诉称，2012年9月25
日，原告将位于沈阳市铁西区南六西路2号的房屋出租给被告王红，双方就租赁事宜签订了《房产租赁协议》，之后该房屋由被告王红使用。该协议约定自2013年12月1日起算租金。根据该租赁协议约定，租金数额为第一年739315元，第二年为924145元，每年递增，租金给付方式为每年支付一次，由承租方王红提前15天支付第二年度的租金。并约定王红如逾期交租，出租房除可单方终止合同外，承租方王红还需按当年租金日3%的标准给付逾期付款违约金等内容。由于被告王红未能按照约定日期交付原告2013年12月1日至2014年11月30日第二年度租金，被告的行为已经构成违约，故原告诉至法院，故请求判令一、被告立即给付原告自2013年12月1日至2014年11月30日之间的房屋租金924145元；二、判决被告承担违约责任，立即支付原告逾期付款违约金人民币277243.5元；三、本案诉讼费由被告承担。
王红辩称，我不是该涉案房产的实际承租人，不应当承担交付租金的义务，更不应当承担违约责任。1、王红只是在天之源市场管理有限公司成立前代公司签订房产租赁协议，涉案房屋的实际承租人是天之源公司，而不是王红个人；2、涉案的房产租赁协议履行合同是天之源公司和房屋所有权人即原告，天之源公司是合同的受益人，理应承担合同约定的义务，倘若这种合同义务让王红承担毫无事实和法律依据。被告王红也不存在向第三方整体转移租赁房产的行为，而且原告在签订合同时明知涉案房产将作为天之源公司的住所及经营场所的事实。本案原告起诉的诉讼主体不明确，涉案房产的实际承租人、实际履行人和合同受益人都是天之源公司，而非王红个人。
原审法院经审理查明，本案诉争房屋位于沈阳市铁西区南六西路2号二层大厅，面积约2531.90平方米，该房屋原所有权人为白中友。因白中友与本案原告沈阳平安理财投资服务有限公司存在债权债务关系，本院于2011年8月12日作出（2011）沈铁西执字第548号民事裁定书，裁定该房屋归沈阳平安理财投资有限公司所有。2012年9月25日，原告沈阳平安理财投资有限公司与被告王红签订房产租赁协议，协议约定原告将诉争房屋出租给被告王红使用，租期十年，分两次签订协议，第一次租赁期内，租金标准为第一年0.8元每天每平方米，第二年及以后隔年均在第一年的基础上每年递增0.2元，既第1年0.8元、第2年1.0元、第3年1.2元、第4年1.4元、第5年1、6元每天每平方米。按照上述标准第一年的租金为739315元。合同签订后，被告交纳了2012年12月1日至2013年11月30日之间的房屋租金739315元及合同保证金185000元。按照双方合同约定2013年12月1日至2013年11月30日的房屋租金为924144元。
原审法院认为，当事人应该按照合同约定全面履行自己的义务。发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。本案原、被告签订了房产租赁协议，原告依约将房屋交付给被告使用，被告就应该按照合同约定支付房屋租金。被告未按照合同约定日期支付房屋租金已经构成合同违约，按照双方合同约定的租金标准，第二年房屋租金为924144元，原告要求被告支付该笔款项有合同依据和法律依据，本院予以支持。关于被告主张该房屋租金协议系被告代替第三方沈阳天之源市场管理有限公司签订，租金应由沈阳天之源市场管理有限公司承担的问题，房屋租赁协议中合同主体为原、被告双方，被告王红以自己的名义与原告签订了房屋租赁协议，其作为合同相对人，有义务在原告提出主张时承担合同责任，其据此拒绝交纳房屋租金的抗辩意见，本院不予采纳。
关于原告要求被告支付逾期付款违约金277243.5元的问题，没有合同依据和法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条第一款的规定，原审法院判决如下：一、被告王红于本判决发生法律效力后十日内向原告沈阳平安理财投资服务有限公司给付位于沈阳市铁西区南六西路2号二层大厅的房屋租金924144元；二、驳回原告沈阳平安理财投资服务有限公司的其他诉讼请求。
宣判后，王红不服原审判决，向本院提出上诉，请求：撤销原审判决，发回重审；诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：1、原审判决认定事实不清。房屋的实际承租人为案外人沈阳天之源市场管理有限公司，该公司是王红和沈阳平安理财投资服务有限公司股东于英海两人共同成立的公司。原审判决认定王红一人缴纳房屋租金错误。原审期间，上诉人向法院提出调取证据申请，申请法院调取于英海按照合作协议约定向指定银行账户付款和王红共同支付天之源公司房屋租金的事实，但原审法院未予调取。2、原审判决遗漏当事人。本案实际承租人为天之源公司，应将天之源公司追加为本案的当事人。3、原审法院判决所依据的《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条第一款的规定属于理解和适用法律错误。结合本案发起人为王红与于英海，应判决双方共同承担房屋租金。
被上诉人沈阳平安理财投资服务有限公司辩称：本案为租赁合同纠纷，合同双方是上诉人和被上诉人，因此根据合同相对性应该由上诉人支付租金。上诉人以自己名义对外签订合同，被上诉人依法有权要求其承担合同责任。于英海并非为合同相对方，不应承担责任，原审判决未遗漏当事人。
本院二审查明的事实与原审法院认定的事实基本一致。
上述事实，有双方当事人的陈述，房产租赁协议等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
另查明，被上诉人为个人独资公司，于英海在2014年前为该公司的股东和法定代表人。天之源公司共有两个股东分别为于英海和王红，两份持股比例同为50%。房屋出租后由沈阳天之源市场管理有限公司（以下简称天之源公司）实际使用。
再查明，2012年10月8日，王红与于英海签订合作协议，约定共同出资成立新公司。2013年2月21日，再次签订补充协议，约定变更双方对天之源公司的利润分配及结算比例。
本院认为：《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对欠款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。该条由合同相对人选择确定承担责任主体，体现了对合同相对人的保护。但本案中应根据双方的真实意思表示确认签订合同的真正主体。
诉争房屋为天之源公司实际使用，天之源公司在工商机关登记的住所即为本案租赁房屋地址，王红与于英海同为天之源公司股东。被上诉人即租赁合同的相对人沈阳平安理财投资服务有限公司为自然人独资的有限责任公司，在签订租赁合同时，该公司法定代表人即为于英海。于英海明知租赁房屋实际由天之源公司使用。签订合同时，被上诉人沈阳平安理财投资服务有限公司作为合同相对人对合同实际履行情况、预期风险等均为明知，明知租赁合同的真正相对人为即将成立的沈阳天之源公司，王红签订租赁合同的行为为发起人为设立公司以自己名义签订合同的行为，并非个人行为，故被上诉人请求王红个人承担法律责任，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁西民二初字第2582号民事判决；
二、驳回沈阳平安理财投资服务有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费15612元，保全费5000元，由沈阳平安理财投资服务有限公司负担；二审案件受理费15612元，由沈阳平安理财投资房屋有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于利军
代理审判员 单 立
代理审判员 李大鹏
二〇一五年八月十七日
书 记 员 张 磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。