河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）平民三终字第797号
上诉人（原审被告）何爱景，女，1962年10月5日出生。
委托代理人缑轩初，河南旭宏然律师事务所律师。
委托代理人刘江龙，男，1988年4月28日出生。
被上诉人（原审原告）何水花，女，1957年3月3日出生。
委托代理人高克雷，河南金豫律师事务所律师。
上诉人何爱景因与被上诉人何水花房屋买卖合同纠纷一案，不服平顶山市卫东区人民法院（2014）卫民初字第893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月2日受理后依法组成合议庭，并于2014年12月5日对本案公开开庭进行了审理，上诉人何爱景的委托代理人缑轩初、刘江龙，被上诉人何水花及其委托代理人高克雷到庭参加诉讼，现已审理终结。
原审查明，何水花、何爱景系姑侄女关系，何爱景系平顶山燃气有限责任公司（以下燃气公司）退休职工，2000年7月份何爱景所在单位集资建房，何爱景分得一套住房，经何水花与何爱景双方协商，何爱景将集资住房转让给何水花，何水花交纳购房款52000元。2001年房屋建成，燃气公司将位于平顶山市卫东区建设东路南燃气公司三角地家属院1号楼1单元1楼西户住房分给何爱景，何爱景将该住房钥匙交给何水花，何水花拿到钥匙后将该住房进行了装修，并于2002年入住至今。双方未签订书面合同，2004年11月23日，何水花的儿子陈辉书写一份证明，内容为“我叫何爱景，是燃气公司的工人，燃气公司分给我一套两居室住房，因我无能力买房，所以我把住房让给我姑何水花。我姑共给我现金伍万贰仟元整以我的名义向我公司申请购买住房，并办理相关手续。经手人何水花，经办人何爱景，2004.11.23.”，庭审中何爱景认可证明落款处签名系其所签。
另查明，位于平顶山市卫东区建设东路南燃气公司三角地家属院1号楼的房产证正在办理中。
原审认为，何爱景将其从燃气公司购买的住房一套出售给何水花，并收取何水花52000元现金，房屋建成后何爱景将位于平顶山市卫东区建设东路南燃气公司三角地家属院1号楼1单元1楼西户住房的钥匙交给何水花，何水花拿到钥匙后也占有了该住房，并对该住房进行了简单装修，装修后在该住房居住至今，且何爱景不能对收取何水花52000元款项，以及其将住房交付给何水花使用作出其他合理解释。应认定何水花、何爱景之间存在房屋买卖关系，故何水花要求确认何水花、何爱景之间的房屋买卖合同有效，何爱景应协助何水花办理位于平顶山市卫东区建设东路燃气公司家属院1号楼东1单元1楼西户房产归我所有（面积约82平方米）房产的过户手续。
何爱景辩称何水花、何爱景之间不存在房屋买卖关系，其收取何水花52000元系借贷关系，将住房交给何水花使用系借用关系，因何水花提供的证据可以认定双方系买卖关系，故对何爱景的该辩称，理由不足，不予支持。何爱景辩称的本案诉争的房屋按性质以及房屋出售手续不全不能转让，其仅享有使用权，其无权转让，因该房系何爱景从其单位燃气公司购买，该房在本案审理的法庭辩论终结前以及具备办理产权证的条件，也能够认定何水花、何爱景之间存在房屋买卖关系，故对该辩称，理由不足，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百三十条的规定，判决：一、原、被告之间的房屋买卖合同为有效合同。二、被告何爱景自本判决生效后一个月内协助原告何水花办理位于平顶山市卫东区建设东路南燃气公司三角地家属院1号楼1单元1楼西户的房屋过户登记（费用按规定交纳）。案件受理费200元，由被告何爱景承担。
原审宣判后，何爱景不服，提起上诉，请求一、撤销一审判决，改判驳回何水花的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由何水花负担。其主要上诉理由是：一、原审判决认定事实不清。1、一审判决不但没有依法排除何水花伪造的证据效力，相反依据伪造的证据错误认定“原、被告之间存在房屋买卖关系”。一审期间，何爱景当庭已明确指出，何水花提供的所谓“证明“，前后笔迹明显不同。庭审中，无论是何水花还是其儿子，对笔迹为何不同无法做出合理解释。显然，这份证明有明显的伪造成分。但遗憾的是，一审判决无视伪造的痕迹，偏听偏信，并因此错误认定“原、被告之间存在房屋买卖关系”。2、一审判决没有经过必要的调查研究，就错误的认为“该房在本案审理的法庭辩论终结前已经具备办理房产证的条件”，并以此错误认定何爱景具有该房屋的处分权。一审期间，燃气公司确实出具了一份证明，证明该房房产证正在办理中，但何爱景一审庭审期间也明确指出，燃气公司办理房产证已经进行了12年，为什么至今没有办理成功，就是因为其手续不全。需要指出的是燃气公司的证明内容，只能说明燃气公司正在努力办理房产证，房产局是否能审核通过，是否给予登记不得而知。这足以说明何爱景至今没有取得房产证，何爱景至今不具备该房屋的处分权，足以证明即使何爱景与何水花之间存在房屋买卖合同，该房屋买卖合同也是不具备法律效力的。一审以燃气公司开具的证明片面错误的作出了有利于何水花方面的理解。2014年10月22日，燃气公司为让法院清楚其真实意思，再次出具证明：‘目前，房产证正在办理中，办理结果以房产登记部门审核为准。”同时，燃气公司提供了平燃（2000）第038号文件，明确“职工全额集资的住房，分配后不准出租、转租和私自出售，否则，公司不负责供水、电、气、暖。情节严重者，公司除收回住房外，还要追究户主的责任。”上述证据再次证明，何爱景没有房屋的处分权，燃气公司作为实际产权人，也不允许何爱景对房屋进行处分。3、一审判决没有查清，在这12年中该房屋每年的物业费、取暖费、水电费、燃气费是由谁所缴纳。在这12年中，上述费用都是何爱景所缴纳（上述费用在2014年6份之前直接从何爱景工资中扣除，之后直接从何爱景之子刘江龙工资中扣除）。201410月25日，燃气公司就上述事实出具相关证明。该事实从另一个方面也证明了何爱景没有转让房屋的事实。试想一下，如果何爱景转让了房屋，何爱景还会缴纳上述费用吗？4、一审判决将集资款认定为购房款没有事实依据。燃气公司是集资建房，集资人只有使用权没有所有权，显然燃气公司所收52000元款项性质为集资款，不是购买房屋的购房款。一审判决在没有任何证据的情况下，主观臆断的将52000元集资款认定为购房款显然是错误的。二、一审判决适用法律错误。《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：··（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”第七十九条规定：“债权人将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：……（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”一审庭审中，何爱景向一审提供了与本案案情基本一样的案例（即平顶山市中级人民法院（2009）平民终二字第686号民事判决），该案例的判决结果是认定房屋买卖合同无效。在这种情况下，一审判决在没有任何证据的情况下，仍然认为何爱景具有该房屋的所有权，并错误的引用了《合同法》第十条、第六十条、第一百三十条的规定。三、一审判决程序存在错误。从一审判决的表述可以看出，一审“法院受理后，依法组成合议庭”。上诉人不明白，为什么该判决书的落款只有李艳飞一人。四、一审判决何爱景“在一个月内协助何水花办理房屋过户手登记”相当荒唐。燃气公司为办理房产证一直努力了十二年没有结果，何时能够拿到房产证仍然是个未知数。而何爱景到目前为止根本不是该房屋的所有人，房产局也没有何爱景任何房屋登记资料。何爱景真不知道，如何才能协助何水花办理房屋过户手续。显然，该项判决没有任何事实依据，是一个相当荒唐的判决。
何水花辩称，1、一审判决认定事实清楚，证据确实充分使用法律正确。二审应当予以维持。2、关于何爱景的上诉理由没有任何事实依据，应当依法予以驳回。何爱景在上诉状中称其所谓的证明中的笔迹明显不同，但是何爱景明白无误的承认其在该证明上亲笔签字并且按了指印，在这种情况下本案的何爱景并未提出字迹鉴定的申请，是何爱景自己写的自己的名字，上面证明的内容是何水花之子书写，交给何爱景看后无误后何爱景才签字。所以说此证据证实了双方房屋买卖的事实，何爱景称此房屋不具备办理房产证的条件，在此同时我们又找到平顶山人民政府的文件，即《关于处理国有土地上房屋权属登记历史遗留问题的若干意见》，从证明和文件可以看出本案房屋可以办理房产手续。3、何爱景具有该套房屋的处分权利，并且该处分行为完全是何爱景的自愿行为，并且收取何水花给的4000元房号钱也是铁证，所以说该交易行为完全符合法律行为，何爱景在上诉状中称十几年的物业费、水电燃气费等该事实在一审中已经查明，是何水花交的，虽然当时燃气公司对自己家属房管理的规定，曾经扣过何爱景的工资，但是这些扣过的钱何水花均交给了何爱景，或者说的交给了刘洋，对于十二年来基于该房屋所产生的一切费用均有何水花负担并没有拖欠，一审认定购房款符合事实。由于何爱景无力购买此房，才将此房转让（卖给）何水花的，52000元的现金是购房款。一审适用法律正确，不存在没有处分权而处分的事实。一审的程序合法。故此，本案何爱景的上诉理由均不能成立，二审应当依法予以驳回。何水花与何爱景是姑侄女的关系。
二审查明，涉案房屋已具备办理房产登记的条件，该事实由平顶山燃气有限责任公司出具的证明等在卷佐证。二审经审理查明的其他事实与原审判决认定的事实相一致。
本院认为，涉案房屋原系上诉人何爱景从平顶山燃气有限责任公司分的全额集资房。涉案证明载明的内容反映何水花是向何爱景购买住房，何爱景也承认因涉案房屋收取何水花52000元款项，结合该房屋2001年建成后，2002年何水花即装修入住至今的事实。综合评定，何水花与何爱景之间关于该房屋存在房屋买卖关系。至于该房屋每年的物业费、水电、燃气等费用双方如何交纳，不影响本案双方房屋买卖关系的成立。涉案房屋因政策原因，还未进行房屋产权的初始登记，现根据平顶山市人民政府的相关文件精神，本案房屋已具备办理产权登记的条件，平顶山燃气有限责任公司也出具证明证实该房屋的房产证正在办理中，何爱景应及时办理本案房屋的初始登记手续，待房屋初始登记完成后，何爱景应及时协助何水花办理该房屋过户手续。故何爱景认为原审认定事实不清，适用法律错误的上诉理由均不能成立。原审适用的是简易程序，且已通过裁定书对原审判决书的文字上的笔误进行了补正，并无程序违法情形，故何爱景认为原审程序违法的上诉理由也不能成立。综上，原审认定事实清楚，适用法律基本正确，但处理结果欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持平顶山市卫东区人民法院（2014）卫民初字第893号民事判决第一项即“原、被告之间的房屋买卖合同为有效合同”；
二、变更平顶山市卫东区人民法院（2014）卫民初字第893号民事判决第二项，即“被告何爱景自本判决生效后一个月内协助原告何水花办理位于平顶山市卫东区建设东路南燃气公司三角地家属院1号楼1单元1楼西户的房屋过户登记（费用按规定交纳）。”为：何爱景自本判决生效后一个月内办理位于平顶山市卫东区建设东路南燃气公司三角地家属院1号楼1单元1楼西户的房屋初始登记，并在初始登记完成后一个月内协助何水花办理该房屋的过户登记（费用按规定交纳）。
一审案件受理费200元，由何爱景负担；二审案件受理费200元，由上诉人何爱景负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁桂喜
审判员 戴铁牛
审判员 石天旭
二〇一五年二月二十六日
书记员 李 甦