广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛南法九民三初字第24号原告：佛山市新居业物业管理有限公司九江分公司，住所地广东省佛山市南海区。负责人：谭彩兰。委托代理人：夏汉芝，系广东商融律师事务所律师。被告：沈美芳，女，汉族，住广东省汕头市龙湖区。被告：沈文全，男，汉族，住广东省陆丰市。原告佛山市新居业物业管理有限公司九江分公司诉被告沈美芳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，经原告申请，本院依法追加沈文全为共同被告。本院依法组成合议庭，于2016年2月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人夏汉芝到庭参加诉讼，被告沈美芳、沈文全没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告作为佛山市南海区某某镇某某路某号某某小区某某阁XX、XX房的业主，于2010年5月31日与原告签订《嘉裕豪庭前期物业服务协议》，同意由原告对某某小区进行前期物业管理服务。协议约定：物业管理服务的期限是自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止；住宅管理服务费按建筑面积每月每平方1.10元计收；汽车位服务费按建筑面积每平米1.40元计收，每月服务费最高不超过30元；摩托车固定车位服务费按30元/月计收；上门收垃圾服务费按每户每月5元计收；小区公用范围内的走廊、楼梯、电梯、道闸、消防等水电费用由本楼住（用）户分摊；小区范围内的路灯电费由小区所有住（用）户分摊；地下停车场的水电费由相关车主分摊；上述费用应在每季度的第一个月15日之前缴付，不按本协议约定时间交付相关费用的，从逾期之日起每天按欠款的千分之五交纳违约金。被告于签订协议的同时签收了某某小区某某阁**号、**号房屋。之后，原告依约履行了物业服务义务，被告在2014年1月1日之前也如约履行了支付物业管理费及相关公摊费用的义务，但从2014年1月开始，被告无故拒交物业管理费及其他费用，截止2015年6月30日，共拖欠物业管理费2503.32元、上门收垃圾费90元、代交市政垃圾费90元、公用电费分摊费284.64元。截止2015年6月30日，原告实际在某某小区提供了物业管理服务，依法应当收取物业管理服务费及其他相关垫付费用，根据双方签订的《前期物业服务协议》第十条第4项规定，被告无故拖欠费用，应承担从逾期之日起按每日5‰支付违约金的责任。因此原告要求被告支付从2014年1月至2015年6月迟延支付上述费用的违约金。请求判令1、被告支付从2014年1月1日至2015年6月30日期间拖欠的物业管理费2503.32元、上门收垃圾费90元、代交市政垃圾费90元、公用电费分摊费284.64元；2、被告按日千分之五支付违约金3116.37元；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告沈美芳、沈文全没有答辩。庭审中，原告举证如下：1、原告的营业执照、组织机构代码证、资质证书（各1份，原件），用以证明原告的诉讼主体资格。2、被告沈美芳身份证（1份，复印件），用以证明被告沈美芳的诉讼主体资格。3、前期物业管理服务协议（2份，原件）、收楼通知书（1份，原件），用以证明原告与被告就南海区某某小区前期物业管理问题签订协议，双方对委托服务范围、服务事项、服务质量、权利义务、物业管理收费、服务期限、违约责任等进行了明确约定。从被告收楼开始计算物业管理费。物业服务委托合同第26条第3项规定维修费超过200元的需要业主分摊。4、物业服务收费备案表、关于缴纳物业服务费的通知、调升物业管理费业主表决结果公告（各1份，原件），用以证明原告通过征询意见方式获得超过70%业主同意调升每平方0.2元的收费，政府主管部门已经备案并通知全体业主。调整后住宅按每平方米1.3元/月计收；原告调价经过了业主表决，政府主管部门也清楚此事。5、关于缴纳物业服务费的通知（2份，复印件）、公告（1份，复印件）、通知（1份，复印件），催交管理费通知（1份，复印件），用以证明原告先后多次向被告发出缴费通知，但被告置之不理。6、公用用水、电费分摊明细（6份，原件）、发票（71份，原件）、各楼宇梯灯分摊明细（3份，原件），用以证明根据物管协议约定，小区公用电费及车库电费应由业主或车位××分摊。7、委托书（1份，原件），用以证明从2014年1月1日开始原告根据九江镇国土城建和水务局的委托，为各住户代缴垃圾处理费，每户每月5元。8、某某业主扣费资料移交清单（2份，原件），用以证明某某第一届业主委员会成立之后，原告已将历年扣费明细及发票移交给业委会，不存在不配合业委会工作的事实。9、关于移动用电缴费说明（1份，原件）、电费缴费证明（1份，原件），关于某某阁、某某阁电梯配件需更换的函（1份，复印件）、电梯维修工程确认书（1份，复印件）、关于某某电梯技术服务急需缴费的函（1份，复印件）、电梯技术服务委托协议（1份，原件），关于某某商铺走廊天花维修函（4份，原件），关于某某商铺走廊天花掉落伤人事件的函（1份，复印件），温馨提示（1份，原件），关于某某商铺走廊天花急需处理的函（1份，复印件）、某某豪庭天花维修工程费（1份，复印件），关于解决某某豪庭公共区域物业维护的函（1份，复印件）、关于某某豪庭商铺走廊天花急需修理的函（1份，复印件），某某豪庭天花批荡铲除工程费（1份，原件），用以证明中国移动佛山分公司在小区安装移动电话覆盖设备是为小区业主的通讯方便，各小区已经普遍覆盖安装，原告不存在损害业主利益；中国移动佛山分公司在合同期间使用小区地下车库照明所产生的电费已经全部移交业委会，并已告知全体业主；尽管2014年10月至2015年7月期间原告与第一届业委会存在续聘或重新选聘的争议，但原告没有停止正常服务，对电梯维护等公共设施多次与业委会发函沟通；就商铺走廊天花维修及脱落伤人事件，原告从2014年8、9月、12月到今年5月，原告连续发函给业委会，并提交维修报价，因根据《物业服务委托合同》第二十六条第3项规定，维修公共设施超过200元由业主分摊，前期物业服务协议也约定管理费不包括公共部位、设施大中维修，且原告在业委会成立之后已将公共收益全部移交给业委会；原告也向主管居委反映情况，主管部门回函业委会，因从2014年10开始已无法正常收取服务费，公共区域的维修应按业主议事规则处理。因此，原告并非不履行管理义务，而是业委会不履行职责。10、（2014）佛南法九民三初字第16号民事判决书、（2015）佛中法民三终字第381号民事判决书（各1份，原件），用以证明该两份判决确认原告与开发商签订的某某豪庭物业服务委托合同合法有效，应当作为本案各被告履行缴费义务的依据；因原告与第一届业委会就前期服务合同解除的相关条款及法律规定存在较大分歧，原告主动提出诉讼解决，符合法律规定，案件于2015年7月2日由佛山中院作出终审判决，在诉讼期间，原告一直提供物业服务，从2014年11月30日至二审判决期间，原告与小区存在事实合同关系。11、关于南海区某某镇某某豪庭小区物业管理交接工作函（1份，原件）、关于尽快处理物业交接的函（1份，原件）、回复《关于尽快处理物业交接的函》(1份,原件)、资料移交清单（19份，原件）、业主资料移交表（9份，原件）、设备移交清单（3份，原件），用以证明原告尊重法院的终审判决，7月2日收到判决后立即向业委会发函表示退出小区，按相关物管条例规定办理交接，要求业委会协助清缴欠费，并抄送主管部门；主管部门就交接问题致函业委会，原定于7月4日的交接因新物管公司不愿意接管，业委会也不愿意接管，为维护小区正常运作，避免真空期，经努力协调，由原告代管，直至办理交接；7月5日业委会回复主管部门，表示因新公司临时退出，需60%业主同意才能交接，业委会十分被动，定于7月6日由业委会接管，办理交接；7月6日在主管部门见证下，原告与业委会办理移交手续，并明确从接管到二审判决期间，小区的管理工作正常开展、设备运行正常、资料完整完好；证明原告的实际服务期限为办理交接前，相关物业服务费应计至2015年6月30日止。12、证明（1份，原件），用以证明主管部门证实原告从2010年4月至2015年7月6日一直提供正常物业服务。本院依法从佛山市南海区国土城建和水务局调取并当庭出示：佛山市（南海区）房产查询证明（2份，原件）。经质证，原告对法院出示的证据无异议。被告没有到庭，视为其放弃举证、质证的权利。本院经审查认为，原告出示的证据1、2是双方主体资格证明，本院出示的证据是涉讼物业权属登记，故本院予以采信。原告出示的证据3是原、被告之间签订的合同及其履行形成的，故本院予以采信。原告出示的证据4中物业服务收费备案表是原件，且经该组其他证据印证，故本院采信证据4。原告出示的证据5能相互印证，本院予以采信。原告出示的证据6-7是原件，本院予以采信。原告出示的证据8、9、11是原告与业主委员会之间就交接、相关事项处理往来、告知业主过程形成的，本院对其真实性予以确认。原告出示的证据10是发生法律效力的裁判文书，本院予以采信。原告出示的证据12是原件，本院对其真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：原告是座落于佛山市南海区某某镇某某路某号某某豪庭的前期物业管理企业。原告持有资质等级为异地三级资质证书，2015年经审核的有效期至2016年1月29日。被告沈美芳、沈文全是佛山市南海区某某镇某某路1某某号某某豪庭某阁XX房、XX房的产权人，物业建筑面积分别为85.69平方米、23.12平方米。被告沈美芳、沈文全于2009年购买上述涉讼房产。原告（甲方）与被告（乙方）就上述裕丰阁XX房、XX房分别签订一份《前期物业服务协议》。两份协议均约定：甲方对某某豪庭住宅小区进行物业管理；前期物业管理期限自房屋出售之日起至成立业主委员会并协助业主委员会选聘物业管理公司直到签订管理合同止；本物业住宅管理费按建筑面积1.10元/平方米/月计收，上门收垃圾服务费按5元/户/月计收；乙方应在每季度第一个月的15日前履行交纳义务，否则业主和物业××从逾期之日起按每日5‰计付逾期付款违约金；小区范围的走廊、楼梯、道闸、消防、水景、二次供水公共设施的共用水电由相关业主分摊；代收代缴费用不属于物业管理服务费用。2010年，被告办理了上述房产收楼手续。2014年1月1日，佛山市南海区九江镇国土城建和水务局委托原告代收嘉裕豪庭住户垃圾处理费，每户每月5元。2014年3月4日，原告经佛山市南海区发展规划和统计局价格审批备案，嘉裕豪庭小区的高层住宅物业服务收费从2014年3月起按1.3元/平方米/月执行。2014年5月，某某豪庭小区业主大会选举产生第一届业主委员。2014年6月底，业主委员会向业主发出意见表，就对原告的物业管理水平是否满意、是否同意更换物业管理公司征询意见表决结果。2014年8月29日，业主委员会根据表决结果向原告发出《关于终止的告知函》，告知原告《嘉裕豪庭前期物业管理服务协议》于2014年11月30日暂时终止。2014年12月，原告以佛山市南海区九江镇嘉裕豪庭小区第一届业主委员会为被告提起诉讼，请求确认被告解除前期物业管理服务协议即《物业服务委托合同》的行为无效、在新物业服务合同签订前继续由原告对南海区某某镇某某豪庭小区提供物业管理服务等。本院受理后作出（2014）佛南法九民三初字第16号民事判决，驳回原告的诉讼请求。原告不服上诉。2015年6月26日，佛山市中级人民法院作出（2015）佛中法民三终字第381号民事判决书，认为“作为涉案物业开发单位的佛山市南海区嘉裕房地产开发有限公司与新居业九江分公司签订的前期物业服务合同即本案的《物业服务委托合同》系双方真实意思表示，并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或者第三人利益，该合同合法有效，对新居业九江分公司及某某豪庭小区的全体业主均具有约束力”，“根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条的规定，‘更换物业管理公司’事项经业主大会表决通过。嘉裕豪庭业主委员会就是否同意更换物业管理公司等事项向嘉裕豪庭小区的业主两次发出意见表和表决表，符合法定的业主大会会议的形式。根据收回的意见表和表决表，更换物业管理公司事项经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，且意见表和表决表的内容也没有违反相关法律规定……某某豪庭业委会向新居业九江分公司发出《关于终止的告知函》，是某某豪庭业委会执行业主大会决定的履职行为，且某某豪庭业委会已提前三个月向新居业九江分公司发出解约通知，已给予新居业九江分公司必要的准备时间，某某豪庭业委会早已与其他物业管理公司接触，但因与新居业九江分公司之间的纠纷，一直未能签署选聘其他物业管理公司的正式物业管理合同，新居业九江分公司协助某某豪庭业委会另行选聘物业管理企业在事实上已不可能。据此，原审法院认为合同约定的服务期限至‘成立业主委员会并协助业主委员会选聘物业管理公司直到签订管理合同止’所约定的届满条件视为成就，双方合同于2014年11月30日解除并无不当，本院予以维持”；遂判决驳回上诉，维持原判。该民事判决书已发生法律效力。2015年7月，原告与某某豪庭小区业主委员会办理原告撤离该小区的交接手续。本院认为：原告与佛山市南海区嘉裕房地产开发有限公司签订的《物业服务委托合同》，已经发生法律效力的（2015）佛中法民三终字第381号民事判决书认定有效。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》的内容与上述《物业服务委托合同》相一致，故亦是有效合同。原告作为缔约方，被告作为业主（使用人），均受上述合同约束。原告对涉讼小区的高层住宅物业服务收费从2014年3月起按调升后1.3元/平方米/月执行，经向佛山市南海区发展规划和统计局备案且经业主参与表决。因此，原告认为被告从2014年3月起按调整后的单价计付物业管理费的主张，本院予以采纳。某某豪庭的前期物业管理合同经（2015）佛中法民三终字第381号民事判决书认定于2014年11月30日解除。原告与某某豪庭业主委员会实际上于2015年7月才办理退场交接手续。期间（2014年12月至2015年6月），双方就解除协议存在争议且原告仍对某某豪庭小区提供了基本的物业管理服务。因此，被告作为业主（使用人）应计付至2015年6月30日止相应的物业管理费予原告。根据（2014）佛南法九民三初字第16号、（2015）佛中法民三终字第381号的诉讼情况，原告对某某豪庭小区进行物业管理确实存在问题（包括服务质量、拖延处理小区维修、对小区物业出租处分不适当等方面）。而且，原告在合同解除后仍长时间未撤场并发生纷争，其责任主要在于原告。因此，本院酌定前期物业服务合同解除前（即2014年11月30日前），业主（使用人）按合同标准（包括调价后的标准）向原告计付物业管理费；前期物业服务合同解除后至实际撤场（即2014年12月1日至2015年6月30日共7月），业主（使用人）按合同标准（包括调价后的标准）的70%向原告计付物业管理费；上门收垃圾费、代扣代缴费用按标准结算。原告主张被告计付迟延付款违约金，基于上述分析理由，本院不予支持。根据合同约定，被告应在每季度第一个月的15日前交付物业管理费用。综合上述分析，被告应支付2014年1月1日至2015年6月30日期间的住宅物业管理费2205.58元（按1.10元/平方米/月×108.81平方米×2月+1.3/平方米/月×108.81平方米×9月+1.3/平方米/月×108.81平方米×7月×70%计）、上门收垃圾费90元（按5元/月×18月）、代市政收垃圾处理费90元（按5元/月×18月）、公用电费分摊284.64元。被告沈美芳、沈文全经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，本案判决如下：一、被告沈美芳、沈文全应于本判决发生法律效力之日起十日内支付住宅物业管理费2205.58元、上门收垃圾费90元、代市政收垃圾处理费90元、公用电费分摊284.64元予原告佛山市新居业物业管理有限公司九江分公司。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（原告已预交），由原告负担2元，被告沈美芳、沈文全负担48元。被告沈美芳、沈文全负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告佛山市新居业物业管理有限公司九江分公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  冯载勋审 判 员  梁敏红人民陪审员  崔慧华二〇一六年二月二十九日书 记 员  黄钻贤