上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终6586号
上诉人(原审原告)李云涛，男，1972年2月22日出生，汉族，住上海市静安区。被上诉人(原审被告)上海新兰房地产开发有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人韩石，上海新兰房地产开发有限公司董事长。委托代理人张兆雄，男。被上诉人(原审被告)李金福，男，1943年5月29日出生，汉族，户籍所在地上海市静安区。被上诉人(原审第三人)任芝凤，女，1949年8月26日出生，汉族，户籍所在地上海市静安区。上诉人李云涛因房屋拆迁补偿安置合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初9076号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定：本市浙江北路XXX号XXX室房屋(以下简称“被拆房屋”)为私房，产权登记在李金福和任芝凤名下，建筑面积为40.78平方米，房屋类型为新工房2。2007年9月27日，上海新兰房地产开发有限公司(以下简称“新兰公司”)依据拆许字(2007)第14号房屋拆迁许可，对被拆房屋所在地块实施拆迁，房屋拆迁期限经批准延长至2014年6月30日。被拆房屋在册户籍人口6人，即李金福、任芝凤、李云涛、李云飞、李诚亮、李金根。2011年9月23日，上海盛北房地产估价有限公司以2011年6月5日为估价日期对被拆房屋进行评估，房地产市场评估单价为人民币26,554元/平方米(以下币种均为人民币)，该评估报告于同年11月13日送达李金福户。2013年4月25日，原上海市闸北区住房保障和房屋管理局依新兰公司的申请，就被拆房屋作出闸房管拆裁字(2013)第150号房屋拆迁裁决。2013年5月18日，任芝凤委托李金福办理被拆房屋拆迁补偿等所有事宜。当月22日，新兰公司与李金福签订了《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》(以下简称《补偿安置协议》)及《新梅太古城(二期)旧区改造动迁安置补充协议》(以下简称《补充协议》)。《补偿安置协议》主要约定：甲方为新兰公司，乙方为李金福、任芝凤；被拆房屋为本市浙江北路XXX号XXX室，房屋性质为私房，建筑面积为40.78平方米；乙方选择房屋补偿安置方式；甲方应支付乙方货币补偿款合计1,655,112.93元，其中评估价格为1,082,872.12元，套型面积补贴为315,180.00元，价格补贴为257,060.81元；如乙方属居住困难，可向区保障机构提出申请，经审核认定后，另行签订困难补偿协议；根据基地补贴办法及奖励办法，甲方另支付乙方未见证面积补贴10,000元、搬家补助费500元、设备迁移费1,560元、被拆面积奖81,560元；拆迁补偿安置协议签订后，由乙方负责安置被拆除房屋的使用人、同住人，因此产生的费用由乙方自行承担；乙方应当在协议生效后7日内搬离原址，并负责房屋使用人按时搬迁，甲方支付乙方履约搬迁奖20,000元、基地签约奖10,000元；在征询期内，完成或超过80%，协议生效并执行；乙方要求撤销闸房管拆裁字(2013)第150号房屋拆迁裁决安置房源，以本协议为准，乙方承诺于2013年5月28日之前交出空房，如逾期仍按裁决程序进行等。《补充协议》约定，现乙方已与甲方签订《拆迁补偿安置协议》，因乙方该户人员结构复杂，产权人患脑梗等多种慢性病，生活困难，现一次性补助675,325.50元。同日，双方还签订了《动迁房源选购及过渡协议》(以下简称《过渡协议》)，主要约定：乙方自愿选购基地提供的三套期房，即本市市北8号-339街坊(1.1幢西单元)1204室、本市江文路125弄(19幢东单元)3号103室、本市江文路125弄(24幢东单元)18号102室，合计房屋价值(预估)2,461,220.63元，在乙方的货币安置款中抵扣；因乙方选购浦江宝邸房源，甲方给予一次性补贴287,162.20元；乙方腾空房屋日期为2013年5月26日，甲方支付乙方22个月的过渡费计55,000元等。同年5月22日、5月26日，李金福办理了退房手续及空房交接手续。嗣后，被拆房屋被拆除，李金福领取了扣除房屋预估价款后的余款337,789.05元。原审另查明，新梅太古城(二期)拆迁居民共1632户，拆除房屋建筑面积50,790平方米。2012年11月21日，天职(北京)国际工程项目管理有限公司出具《关于新梅太古城动迁项目(二期)签约率(面积)达80%投资监理工作报告》，截止2012年11月19日，签约率(面积)达80.88%，其中已审核居民签约面积为39,304.67平方米(1357证)。原审又查明，李金福户已办理了本市平型关路XXX弄XXX号XXX室即本市市北8号-339街坊(1.1幢西单元)1204室房屋、本市江文路XXX弄XXX号XXX室房屋的进户手续。李云涛因对李金福签订的《补偿安置协议》等协议有异议，故未办理以其为购房人的本市江文路XXX弄XXX号XXX室房屋的进户手续，并向原审法院起诉，要求确认新兰公司与李金福签订的动迁安置协议无效。审理中，新兰公司陈述以2011年6月5日评估机构投票选举日为估价基准日。原审法院认为：当事人对合同的效力可以附生效条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。新兰公司经有关部门批准依法具有对被拆房屋进行拆迁的主体资格。根据拆迁法律法规之规定，私房的拆迁补偿安置协议应由拆迁人和被拆迁人即私房权利人签订。本案，被拆房屋产权属李金福、任芝凤共有，拆迁中，任芝凤委托李金福办理被拆房屋拆迁补偿等所有事宜，故李金福依法具有与拆迁人新兰公司签订拆迁补偿安置协议的主体资格。根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》(以下简称《实施细则》)规定，房屋拆迁许可证核发之日为被拆除房屋的评估时点。本案，新兰公司获得房屋拆迁许可证的时间为2007年9月27日，新兰公司以2011年6月5日为估价基准日更有利于被拆迁居民。被诉《拆迁补偿安置协议》、《补充协议》及《过渡协议》，系李金福与新兰公司协商一致后双方真实意思表示，协议内容亦符合相关法律法规及拆迁政策规定，且新兰公司基于李金福户人员结构复杂，家庭矛盾严重，产权人患脑梗等多种慢性病，生活困难等情况，一次性补助675,325.50元，提高了该户的补偿安置款总额。被拆房屋所在基地签约率已超过约定比例，符合被诉《补偿安置协议》约定的生效条件，故上述协议已正式生效。李云涛之诉请主张，无事实根据和法律依据，法院不予采信。李云涛之权益可以通过其他途径解决。遂判决：李云涛之诉讼请求，不予支持。判决后，李云涛不服，向本院提起上诉。上诉人李云涛上诉称：其早年已向其父母李金福、任芝凤购买了涉案被拆迁房屋，同时是居住于被拆迁房屋内的在册户籍人口，被上诉人李金福需通知并经其同意才能签订房屋拆迁补偿安置协议。被拆迁房屋的评估价格偏低，且评估报告的出具时间距离房屋被拆除时间超过一年，故该评估报告已经失效。原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，支持其一审的诉讼请求。被上诉人新兰公司辩称：涉案被拆迁房屋为私房，房屋产权人为李金福、任芝凤，李金福受任芝凤的委托有权与其签订房屋拆迁补偿安置协议，且协议内容符合相关法律法规及基地拆迁政策。房屋拆迁补偿安置协议依据的评估报告系有资质的评估公司依法出具，且确定的评估时点有利于被拆迁人。其与李金福之间签订的《补偿安置协议》等协议合法有效，应予履行。原审法院判决正确，请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。被上诉人李金福、任芝凤辩称：同意被上诉人新兰公司的答辩意见。本院经审理查明，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据《实施细则》第三条、第十九条之规定，拆迁人应与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议，被拆迁人是指房屋的所有人。本案中，被拆迁房屋为私房，房地产权证登记的产权人为李金福和任芝凤，故李金福作为被拆迁房屋所有权人之一接受另一所有权人任芝凤的委托，有权与拆迁人签订房屋拆迁补偿安置协议。上诉人李云涛与被上诉人李金福、任芝凤之间的房屋产权纠纷不属于本案审理范围。根据《实施细则》第五十三条之规定，评估时点以房屋拆迁许可证核发之日为准。本案被拆迁房屋所在地块房屋拆迁许可证的核发时间为2007年9月27日，新兰公司以2011年6月5日为估价基准日更有利于被拆迁人，且评估报告系有评估资质的评估公司依法出具，具有法律效力，上诉人提出的评估报告失效的主张，本院不予支持。新兰公司和李金福之间签订的《补偿安置协议》、《补充协议》及《过渡协议》系双方真实意思表示，协议内容亦符合相关法律、法规及基地拆迁政策，且所附生效条件已成就，故上述协议合法有效，应予履行。原审法院判决不予支持上诉人的诉讼请求，并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币80元，由上诉人李云涛负担。本判决为终审判决。
审 判 长 李 健
审 判 员 张 璇
代理审判员 沈 丹
二〇一六年九月二十二日
书 记 员 王雅燕
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……