宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁0104民初8953号
原告（反诉被告）：何滨，男，1984年11月21日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
委托诉讼代理人：黄圣凯，宁夏善知律师事务所律师。
被告（反诉原告）：银川市住房和城乡建设局，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区北京中路147号房产大厦。
法定代表人：刘鹏，该局局长。
委托诉讼代理人：刘艳宁，宁夏辅德律师事务所律师。
原告何滨与被告银川市住房和城乡建设局（以下简称”银川市住建局”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案后，被告提起反诉，本院将本诉与反诉一并审理，并依法转为普通程序，于2018年1月17日公开开庭进行了审理。原告何滨的委托诉讼代理人黄圣凯，被告银川市住建局的委托诉讼代理人刘艳宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
何滨向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告向原告赔偿房屋装修及设备损失730000元；3.被告向原告赔偿房屋维修费88000元；4.被告向原告赔偿经营损失190400元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年，原告承租被告所有的位于银川市某号营业房（银川市清河南街某号），被告同意原告对该房屋进行装修装饰并用作酒店经营。后被告向原告交付房屋，原告向被告支付了房屋租金。2014年6月1日，原告与案外人白某某签订《房屋租赁合同》，约定，原告将其承租的位于银川市某号营业房承包给白某某进行装饰施工，合同价款为730000元。房屋装修过程中，原告发现被告所交付的房屋没有采暖设施，致使房屋无法完成装修，也无法正常使用，原告与被告多次交涉后，被告安排施工人员对采暖设施进行了加装，并承诺免除一年房租；原告因投入了大量的装修费用，只能无奈接受，并完成了装修，支付了装修款。但被告在加装暖气过程中，给原告的装修造成破坏，原告投入额外的88000元资金进行维修，但因被告交付房屋采暖设施问题严重，致使原告所经营酒店冬季无法正常经营，给原告造成经济损失。后原告找被告要求解除合同，并要求被告赔偿原告各项损失。被告以各种理由推诿，故原告起诉至法院。
银川市住建局辩称，第一，原告要求赔偿的主体资格不适格。与被告存在房屋租赁关系的相对人系原告何滨个人，但涉案房屋的占有人系第三人银川市兴庆区蜗牛快捷宾馆。被告与第三人银川市兴庆区蜗牛快捷宾馆之间并不存在房屋租赁关系，对第三人无任何赔偿的事实和法律依据。而原告个人与第三人银川市兴庆区蜗牛快捷宾馆之间系两个不同的民事主体，两者不能合二为一。因此，原告要求赔偿的主体资格不适格。第二，原告所述与事实不符，被告从未限定过原告的经营范围为酒店，原告租用涉案房屋作为何种用途，系原告自主决定的权利，被告无权进行限定。原告称被告同意其对涉案房屋作为酒店进行装修，与事实不符。原告在装修前从未向被告告知过，也未征求过被告意见，被告也不知道原告要将涉案案房屋作何用途。涉案房屋系直管公房，依据《银川市直管公房管理办法》第二十七条第一项：”禁止以下损坏房屋及其附属设施的行为：（一）擅自拆改墙体，对房屋进行翻建、改建、扩建或改变房屋结构的......”的规定，对于直管公房不能改变房屋的原结构，被告不可能同意其对涉案房屋进行酒店装修。因此，原告对涉案房屋的装修完全是为了其自身利益而进行的，均应由其自身承担，且在涉案房屋租赁合同解除后原告应当将房屋恢复原状。原告称被告为其加装暖气过程中对其装修造成破坏的说法，与事实不符。被告未对已出租的涉案房屋进行过任何施工，更不可能对原告的装修进行破坏，原告要求被告对此进行赔偿无事实依据。另外，对于涉案房屋系以现状出租，原告在承租涉案房屋时对涉案房屋的现状等完全了解，如原告个人存在经营活动，则因其自身经营不当，却要求作为出租人的被告赔偿损失，无事实与法律依据。第三，涉案房屋租赁合同的解除系因原告过错导致，被告无过错，不应承担责任。涉案房屋之所以达到解除的现状，是因为原告长期拖欠租金所致。原告自2014年7月1日占用涉案房屋起至今已有3年多，但原告却只向被告支付了6个月的租金，之后长达约２年10个月的租金，原告一直未支付，经被告多次催收，并于2016年8月22日向原告发出了交清房租或解除合同的书面通知，但原告对此均不予以理睬，其长期拖欠租金的行为属于法定的根本违约行为，是导致涉案房屋租赁关系解除的根本原因。且原、被告双方签订的《租赁合同》中明确约定对装修不给予任何补偿。综上，原告关于赔偿的诉请无事实与法律依据，应当驳回其诉讼请求。
诉讼中，银川市住建局向本院提出反诉请求：1.解除原、被告签订的《商品房租赁合同》；2.反诉被告立即从承租的涉案房屋中搬离，并将该房屋恢复原状返还给反诉原告；3.反诉被告向反诉原告支付自2015年1月1日至实际搬离之日的租金431968.68元（暂计算至2017年10月1日），并承担逾期支付租金的利息（按照同期人民银行贷款利率，暂计算至2017年10月1日为38920.44元），上述共计470889.12元；4.本案诉讼费由反诉被告承担。后银川市住建局申请变更第二项反诉请求为：要求反诉被告立即从承租的房屋中搬离，并交付装修完好的房屋。事实和理由：自2014年7月1日起，反诉被告开始使用反诉原告位于银川市某号营业房，房屋总面积为503.46平方米，租金为26元/平方米/月，月租金为13089.96元。至今，反诉被告仅向反诉原告支付了6个月的租金。反诉原告多次催要房租，反诉被告均以各种理由推诿。2016年8月22日，反诉原告向反诉被告送达《解除合同通知书》，反诉被告签收后仍未交清欠付租金，亦不办理退租手续，其行为已构成根本违约，应当解除双方的租赁关系。
反诉被告何滨辩称，第一，原告为蜗牛快捷宾馆的实际业主，因被告交付原告的房屋不符合使用条件，原告同意解除租赁合同关系，但是被告也应对原告损失承担赔偿责任。第二，原告同意从涉案房屋中搬离，但原告只认可2015年3月2日至2016年8月22日的房租，并要求被告向原告赔偿相装修费用及经营损失。第三，被告要求原告支付租金的诉请与事实不符。房屋租金为每年132913元，原告实际向被告支付7个月的租金78540元及押金20000元，且被告已于2016年8月22日向原告发出解除合同通知书，与原告解除了租赁合同关系。第四，原、被告至今未对房屋装修赔偿事宜达成一致意见，原告多次要求向被告交付房屋，但被告不予接受。
当事人围绕本诉及反诉的诉讼请求依法提交了证据，经本院审查核实，原告向法庭提交的租金收据、仲裁申请书、笔迹鉴定书、解除合同通知书，对被告提交的银川市房屋所有权初始登记申请表、直管公房非住宅未办理产权证明细、证明、房屋租赁合同、直管公房房费专用票据、缴费通知单、领条、营业执照、解除合同通知书、银川市住房和城乡建设局房屋入户巡查表、个体信息，原、被告双方对上述证据真实性认可，本院予以确认并在卷佐证。对本院依职权在兴庆区市场监督管理局调取的原告开设宾馆时向提交的审核表、申请书、通知书、租赁合同、证明，原、被告均认可，本院予以确认。
对原告提交的装饰工程合同、收据、工程完工确认书、补充协议、收据、损失清单、通话录音，被告均不认可。对被告提交的银川市房屋租赁合同，原告不认可，称合同中签字非原告本人书写，且该证据由原告提交的仲裁申请书、笔迹鉴定书佐证，故本院对该证据不予采信。对被告提交的解除合同事先告知书（存根），因系被告单方出具，被送达人处无原告方签字，且原告不认可，故本院不予采信。对被告提交的采暖费欠缴情况说明、照片，与本案事实无关联性，故本院对该证据不予采信。对原告申请证人白某某的证人证言，白某某虽称其基于与原告签订的装修合同，对涉案房屋进行了装修，并收取装修费73万元及返工的8.8万元，但证人对与原告签订合同内容及修改内容陈述不清，关于装修费用的支付情况陈述均为现金方式，与交易习惯不符，且原告未提供其他存取款证据佐证，本院对该证据的证明目的本院不予采信。
本院经审理认定事实如下：涉案位于银川市兴庆区某（XXX、XXX、XXX）的房屋系直管公房，依法由被告银川市住建局代为管理。何滨系银川市兴庆区蜗牛快捷宾馆的个体经营者。2014年6月16日，原告向被告支付押金20000元，被告向其出具收据一张，载明，”今收到何滨交来清河街488#营业房押金20000元。”2014年6月17日，原告向被告支付租金78540元，被告向原告出具票据一张，载明”承租人：何滨，缴纳金额：租金，当年2014年7月至2015年1月，78540元”。
2015年3月26日，原、被告签订《银川市房屋租赁合同》一份，合同约定，原告何滨承租被告银川市住建局位于银川市某号房屋，建筑面积503.46平方米，位于1-3层；房屋装修状况为简装（地瓷砖、塑钢窗、卷帘门、卫生洁具齐备、水电暖设施齐备）；租赁期限自2015年3月1日至2016年3月1日；第一年租金标准为132913元，租金总计132913元；本次租金收缴期限为2015年3月1日至2015年10月1日；租金支付时间为提前年付，每年2月；房屋租金每年按原房租递增10%，具体情况双方协商；......被告同意原告对承租房屋进行装饰、装修；原告有下列情形之一，被告有权单方解除合同，收回房屋：（1）擅自将该房屋转租、转借给第三人的；（2）擅自改变该房屋用途的；（3）擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；（4）不支付或不按照约定支付租金达一个月的；欠缴各项费用达200元的；......承租方退租后，装修应完好无损，被告对原告的装修不予任何补偿......原告逾期支付租金的，但未达到解除合同条件的，每逾期一日，原告应参照中国人民银行同期贷款利率标准支付逾期付款违约金；原告有本合同第十条第三款约定的情形之一的，应按本合同约定租金的2%向被告支付违约金。
原告承租该房屋后，申请旅店业许可证，并向银川市公安局兴庆区分局留存前述租赁合同复印件。2015年5月22日，银川市兴庆区蜗牛快捷宾馆取得《特种行业许可证》，法人代表为何滨，经济性质为个体经营，经营地址为银川市兴庆区某号。2015年10月8日，原告何滨向银川市市场监督管理局申请个体工商户开业登记，登记名称为银川市兴庆区蜗牛快捷宾馆，经营地址为兴庆区某号（清河南街XXX号），并备案上述租赁合同。房屋承租过程中，原告称涉案房屋暖气不热，导致其无法正常使用房屋，并给其造成损失，故起诉至法院。
另查明，2016年8月22日，被告向原告出具《解除合同通知书》一份，载明，”何滨：经核查，你在2015年9月21日至2016年8月22日期间，存在长期欠缴友爱小区北区XXX、XXX、XXX#营业房租金的行为，根据双方签订的《房屋租赁合同》规定，现决定解除与你签订的《房屋租赁合同》，请你自接到本通知之日起3个工作日内携带身份证和缴款票据到房产大厦一楼办理交清所欠租金或退租手续。逾期不办理，我局将按照有关规定处理。被送达人员何滨（原告签名），2016年8月22日（加盖银川市住建局公章）。”原告称自2017年8月22日接到被告发出的《解除房屋租赁合同通知书》后，宾馆处于停业状态，但未向原告交付房屋钥匙。
审理中，原、被告双方均认可原告自2014年6月开始使用涉案房屋。被告称原告仅缴纳2014年7月至2015年1月租金78540元及押金20000元，原告对付款数额无异议。
本院认为，涉案房屋系直管公房，被告银川市住建局作为该房屋的管理方，系出租涉案房屋的适格主体。原告称其与被告于2014年6月签订过房屋租赁合同，且因暖气改造问题，被告承诺免除一年租金，因原告对其主张未提交证据证明，被告对原告所述亦不认可，对原告的该项主张本院不予采信。原、被告双方虽未签订书面合同，但原告自2014年6月即开始使用涉案房屋，双方已实际形成房屋租赁合同关系。后原、被告于2015年3月26日签订《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，原、被告双方应当按照合同约定履行合同义务。关于原告与反诉原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，合同约定，原告不支付或不按照约定支付租金达一个月的，被告有权单方解除合同。因原告欠付租金，被告于2016年8月22日向原告出具《解除租赁合同通知书》，原告于当日在该通知书中签字认可，故双方的房屋租赁合同关系已于该日解除，对原、被告要求解除租赁合同或租赁关系的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，原告应当按照合同约定，将涉案承租房屋交付被告，对被告反诉原告交付涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。对原告主张被告赔偿其房屋装修及设备损失的诉讼请求，因双方在合同中就装修问题约定为”承租方退租后，装修应完好无损，出租方对承租方的装修不予任何补偿”，且本案合同解除的原因系因原告迟延支付违约金造成，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿其房屋维修费88000元的问题，合同中对房屋出租时现状进行了一定描述，如地瓷砖、塑钢窗、卷帘门、卫生洁具齐备、水电暖设施齐备等，据此可以看出房屋符合出租条件，原告不能举证证实该房屋存在不能使用且需要修缮的情况，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对原告主张被告赔偿其经营损失190400元的诉讼请求，因原告未举证证明承租房屋暖气存在问题，影响其房屋的正常使用，亦未证明房屋暖气与原告主张的损失之间存在必然因果关系，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告反诉诉请原告支付涉案房屋自2015年1月1日至实际搬离之日的租金问题，原告向被告支付租金78540元，因该票据中载明何滨缴纳的系2014年7月至2015年1月租金78540元，故该部分租金应是2014年7月至2015年1月期间的租金。因原、被告已于2016年8月22日解除租赁合同，本院支持被告自2015年1月1日至2016年8月22日的租金，合同约定2015年租金为132913元，且约定”房屋租金每年按原房租递增10%”，故原告应当支付被告租金224058.5元【2015年1月1日至2016年3月1日租金154761.7元（132913÷365天×425天），2016年3月2日至2016年8月22日租金69296.8元（132913元×1.1÷365天×173天），合计224058.5元】。现被告仍持有原告交付的保证金20000元，该款应先行抵付原告欠付的租金，即原告尚需再行支付被告租金204058.5元。双方租赁合同解除后，原告仍然占有使用涉案房屋，故其应向被告支付占用期间的占有使用费，即被告应按2016年房屋租金标准146204.3（132913元×1.1）支付自2016年8月23日至房屋实际返还之日的房屋占有使用费。关于被告反诉诉请原告支付欠付租金利息的问题，合同约定：”原告逾期支付租金的，但未达到解除合同条件的，每逾期一日，原告应参照中国人民银行同期贷款利率标准支付逾期付款违约金；原告有本合同第十条第三款约定的情形之一的，应按本合同约定租金的2%向被告支付违约金”，因双方合同已经解除，且原告存在合同第十条第三款约定的情形之一，故原告应按照合同约定租金132913元的2%向被告支付违约金，即2658.3元，被告主张超出部分本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、原告何滨于本判决生效之日起十日内向被告银川市住房和城乡建设局返还银川市兴庆区清河街友爱小区北区14号房屋；
二、原告何滨于本判决生效之日起十日内支付被告银川市住房和城乡建设局租金204058.5元，并按年租金146204.3元的标准支付自2016年8月23日至实际返还房屋之日的房屋占有使用费；同时支付违约金2658.3元；
三、驳回原告何滨的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告银川市住房和城乡建设局的其他诉讼请求。
本诉案件受理费13876元，由原告何滨负担；反诉案件受理费4182元，由反诉原告银川市住房和城乡建设局负担909元，由反诉被告何滨负担3273元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 宋志军
人民陪审员 赵 毅
人民陪审员 白 莉
二〇一八年三月一日
书 记 员 马秀蓉
附：本案适用的相关法律条文
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。