湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民未终字第07619号
上诉人（一审原告）魏某甲。
法定代理人魏某乙，系魏某甲之父。
委托代理人徐攀，北京盈科（长沙）律师事务所律师。
委托代理人刘大，北京盈科（长沙）律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）陈正帮。
委托代理人陈学文，长沙市岳麓区望城坡法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审被告）黄余香。
委托代理人陈学文，长沙市岳麓区望城坡法律服务所法律工作者。
上诉人魏某甲因与被上诉人陈正帮、黄余香房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市开福区人民法院作出的（2014）开未民初字第00042号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年12月7日公开开庭进行了审理，上诉人魏某甲委托代理人徐攀、刘大、被上诉人陈正帮及其与被上诉人黄余香共同委托代理人陈学文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
魏某甲请求二审法院依法改判支持魏某甲一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。本案诉争租赁物有商铺有车库，一审法院将车库与商铺作同一评价有误，且租赁物完全符合陈正帮的经营使用目的。涉案商铺和车库不是物权法规定的住宅，故改变为经营性用房无需经有利害关系的业主同意，且《物权法》第七十七条也不是效力性强制规定，故一审判决引用该条认定合同无效有误，案涉合同应属有效合同。二、一审法院认定魏某甲承担合同无效的主要责任错误。陈正帮住在租赁物对面小区，同时也是该租赁物二层的承租人，其对租赁物的现状明确知晓，魏某甲也为配合陈正帮办理相关手续提供了相应的资料。故双方之间的矛盾是陈正帮的经营行为及其将租赁房屋转租给他人，且未经批准便开设菜市场，魏某甲在本次纠纷中无过错，应由陈正帮承担本次纠纷的责任。魏某甲支付相邻关系的款项114000元也应当由陈正帮承担。陈正帮至今仍使用租赁物，并从中获取差价，应按约支付租金。三、租赁合同虽然是陈正帮一人签订，但这是陈正帮在其和黄余香夫妻关系存续期间因经营产生的债务，故黄余香虽不是合同相对方，也应当承担共同偿还责任。
陈正帮、黄余香共同答辩称：双方签订的合同中明确约定租赁标的物为商铺，但魏某甲提供的却是车库。魏某甲违反法律禁止性规定，在未取得规划许可证的情况下，将一层房屋隔成两层出租给陈正帮使用，原判适用《物权法》第七十一条、《合同法》第五十二条认定合同无效是正确。双方酿成纠纷的原因是魏某甲违法变更规划设计未经批准而造成停产停业，且损害H栋二楼以上业主公共利益所造成的，故其支付相邻关系款项114000元是对自己违法行为的后果承担责任，不应当由陈正帮承担。租赁标的物一直处于违法状态，致陈正帮承租房屋后处于停业状态，故陈正帮无需交付租金，也有权要求赔偿。黄余香不是合同主体，且其不需靠陈正帮的投资所得维持生计，故无需为陈正帮的个人投资行为承担责任。请求驳回上诉，维持原判。
魏某甲向一审法院起诉请求：一、判令立即解除魏某甲与陈正帮签订的《房产租赁合同》，陈正帮于判决生效之日起十日内交还租赁房产给魏某甲；二、判令陈正帮支付合同解除违约金347270元，陈正帮交纳的押金不予退还；三、判令陈正帮按合同约定的租金69454元/月的标准支付自2014年8月1日至判决生效之日止的房屋租赁费用；四、陈正帮向魏某甲支付因相邻权关系而支出的114000元；五、黄余香在夫妻共同财产范围内对陈正帮上述应承担部分承担连带责任；六、陈正帮、黄余香承担本案诉讼费用、鉴定费用及公证费用等。
一审法院经审理查明，魏某甲系长沙市开福区德雅路1191号才子佳苑一期H栋101-120号房屋产权所有人，其中102-110号房屋的规划用途是商业，111-120号房屋的规划用途是车库。魏某甲父亲系长沙才子房地产开发有限公司的法定代表人。魏某甲将其所有的车库改为商用没有到相关部门进行报批。2013年9月，陈正帮（乙方）与长沙才子吧房地产开发有限公司（甲方）签订一份《商铺承租意向书》，约定，甲方为该物业的开发商，并保证已受商铺所有权人委托办理物业租赁店铺手续，乙方同意甲方办理物业承租意向手续，如因委托权属纠纷产生的一切责任由甲方承担；乙方有意向按以下条件向甲方承租商铺：品牌名称、经营范围为餐饮，意向商铺位置为H栋第一层；建筑面积约1000平方米左右；税后租金80元/平方米/月；租期8年（免租4个月）；交付时间为毛坯现状交付；乙方同意向甲方支付租赁定金30000元整；甲方正式对外公开招商，乙方在接到甲方通知后7天内与租赁物业所有权人签署才子佳苑项目的《商铺租赁合同》，乙方所缴纳的租赁定金自动转为履约保证金。同年9月5日，长沙才子房地产开发有限公司收到陈正帮交纳的才子佳苑一期H栋第一层整层门面定金3万元。同年10月8日，又收到陈正帮交纳的该层商铺押金85482元及租金256447元。2014年1月22日，魏某甲授权其兄魏志强（甲方）与陈正帮（乙方）就乙方承租甲方物业用于经营商业事宜达成一致，并签订《房产租赁合同》，合同约定，甲方所属的物业位于中国湖南省长沙市开福区德雅路1191号才子佳苑一期H栋1层101-120（除111、114）号商铺，建筑面积为1068.53平方米；租赁期限自2014年3月1日起至2022年2月28日止，免租期为4个月，分两次免租，即自2014年3月1日起至2014年4月30日止和2015年3月1日起至2015年4月30日止；为保证合同顺利履行，乙方向甲方交纳3万元租赁定金自动转为租赁保证金。该款不计算利息，在免租期满后逐月冲抵租赁费，直至冲抵完毕；该物业交付时，乙方需向甲方交纳一个月租金的租赁押金，即69454元，该款本合同履行完毕后，甲方将租赁押金69454元如数退还乙方（该租赁押金不计算利息）；本合同签订后，乙方同意于每季度前15天按以下方式将租赁费支付给甲方：乙方每3个月缴纳一次租金，以转账形式支付，到账日即为支付日，租金支付以甲方指定账户（户名魏智强；开户行：建设银行长沙芙蓉支行；账号62×××88）为依据进行转账支付；甲方于2014年3月1日前按物业现状向乙方交付物业；甲方保证确实拥有本合同所指物业的合法出租权，保证拥有完全的资格和权利将物业按本合同之约定租赁给乙方；乙方应按合同规定如期支付租赁费及其他根据合同应向甲方支付的费用；乙方可按自己的标准对物业内部布局进行设计和装修，但不得影响和损坏甲方物业的整体结构和外部统一装潢，并应符合国家及相关部门规范，其设计和装修费用由乙方承担；在租赁期内，经提报甲方同意后，乙方可以对物业进行转租，同时三方另行签订协议；在租赁期内，若乙方对租赁的物业进行分租，须经甲方同意，否则分租无效；如乙方逾期支付租赁费，每逾期1天应向甲方支付未付部分2%的违约金，逾期若超过15天，甲方视同乙方单方面违约并有权单方面解除合同，除没收乙方的押金外，乙方还应向甲方另行支付5个月租赁费（以合同解除时的租金为标准）作为违约金。因甲方房屋权属纠纷原因致使乙方不能继续使用该房屋的，乙方有权解除合同，甲方应承担乙方的实际损失，并向乙方支付5个月租赁费的违约金。同时，双方还签订了《物业使用协议》。上述合同签订后，魏某甲将门面一楼交付给陈正帮。同年3月29日，陈正帮（甲方）与长沙市才苑盛境市场管理有限公司（该公司于2014年3月28日成立，公司住所地长沙市开福区德雅路1191号才子佳苑H栋101号，乙方）签订一份《合伙协议》，协议约定，双方就才子佳苑一期H栋一楼（104#-110#、113#-120#）商铺合伙开发菜市场；甲方提供经营场地，租金按魏智强与陈正帮之租赁协议价格计算；先期预计总投资60万元，其中甲方出资8万元占股份的20%，乙方出资52万元占股份的80%；合伙期内各方收益分配按股份比例进行分配，亏损按股份比例承担；合伙期限8年，从2014年3月1日至2022年2月28日。同年4月9日，长沙市才苑盛境市场管理有限公司将陈正帮承租的门面分别与案外人陈仿等人签订了《市场摊位租赁合同》，并收取了承租方的押金。庭审中，魏某甲称在签订房屋租赁合同前已提供产权证给陈正帮过目，陈正帮承租魏某甲门面后未与魏某甲说过转租一事，直到陈正帮与转租户之间有纠纷后才知道转租一事，由于转租户情绪激动，为了稳定局面，魏某甲才与陈正帮及转租户签订了补充协议。陈正帮称在与魏某甲签订合同时，没有看到魏某甲的产权证原件，魏某甲只是给其看了租赁房屋的平面图。与其他商户合伙经营的情况在租赁房屋时已与物业公司和魏某甲口头告知，魏某甲口头予以同意。
2014年5月9日，长沙市开福区城乡建设局向才子佳苑H栋1楼业主发出《责令改正通知书》，内容如下“你单位于2013年6月在才子佳苑H栋1楼装饰装修施工中，未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自变动建筑主体和承重结构，违反了《住宅室内装饰装修管理办法》和《长沙市城市房屋装饰装修管理办法》。责令你单位进行整改、恢复原样，到相关部门办理相关手续。”
2014年5月13日，魏某甲、陈正帮和才子佳苑H栋1楼经营户签订了《合同补充协议》，房东、承租方和经营户三方约定，才苑盛境市场于5月25日开业；5月19日下午3点，由房东魏某甲、魏智强委托代理人文华向经营户发放诚意金3000元每户，领取诚意金的经营户必须保证5月25日配合开业，并继续履行合同；在合同继续履行的基础上免去经营户3个月的租金，期限从5月25日至8月24日止；如果5月25日未按期开业，承租方及经营户可以依法维护自身的合法权利。魏某甲的代表文华、陈正帮及各经营户均在该协议上签名。同年5月14日，魏某甲向38户经营户支付了诚意金共计114000元。才苑盛境市场一楼门面于同年5月25日开业几天后至今没有继续经营。
2014年6月7日，长沙市开福区人民政府办公室针对才子佳苑H栋业主唐双燕等人信访问题作出情况汇报，情况汇报的主要内容为“业主的主要诉求：1、开发商违法搭建，私自将一楼搭成两层；2、开发商擅自更改规划，将车库改成商业门面；3、开发商违法将一楼地面下挖；4、开发商违法占用业主公用空间；5、开发商违反规定设置菜市场；6、开发商野蛮施工，破坏承重墙，在主梁上打孔。信访问题的由来：2013年11月，业主魏志强将一楼14个车库16个门面进行施工改造，侵占该栋其他业主利益，对其他业主日常生活产生影响。业主多次与物业反映无果后，部分居民代表到市信访局提交信访诉求。调查核实情况：2014年4月23日下午针对唐双燕等人反映的信访问题，区委常委、区委办主任袁伟洁亲自调度开福区信访局、法制办、城建局、安监局、城管大队等相关职能部门在四方坪街道办事处召开调度会处理该信访事件。经过调查处理，现将调查处理情况汇报如下：1、将一楼改成两层无合法手续。2、车库改作商用没有规划许可。3、在改造过程中确实将地面下挖了30公分。4、一楼设置菜市场未提前与楼上业主协商，但开菜市场有合法手续。5、关于破坏承重墙的问题，见才子佳苑H栋1楼装修工程结构检测鉴定报告。通过调查核实后，4月24日上午9点，区城建、安监、城管、公安等相关职能部门联合执法要求业主魏志强立即对一楼菜市场和二楼旅馆停止施工和营业。
另查明，陈正帮没有向魏某甲交纳第二季度的租金。陈正帮与黄余香系夫妻关系。
证明上述事实的证据有双方当事人的陈述、《房产租赁合同》、房屋分层分户平面图、户室面积对照表、H栋商业一层门面平面图、房屋产权证、《物业使用协议》、收取租金、押金、保证金的收据、《市场摊位合同》、才苑生鲜市场商户登记表、诚意金发放登记表及取款凭条、公证书、《商铺承租意向书》、《合伙协议》、《合同补充协议》、长沙市开福区城乡建设局责令改正通知书、长沙市开福区人民政府办公室《关于开福区才子佳苑业主唐双燕等人信访问题的情况汇报》、庭审笔录等。
一审法院认为：一、魏某甲与陈正帮签订的《房产租赁协议》的效力问题。魏某甲所有的位于长沙市开福区德雅路1191号才子佳苑H栋111号至120号房屋经相关部门核发的规划用途为车库，作为出租方，魏某甲擅自改变房屋用途，将未办理变更手续的车库与其他规划用途为商业的房屋作为门面统一租给陈正帮，且也未经该栋全体业主同意，其行为违反了法律的强制性规定，因此，双方签订的《房产租赁协议》系无效协议。造成合同无效的主要原因在魏某甲，魏某甲应承担主要过错责任，陈正帮在签订合同时应查明租赁房屋的相关情况，而由于疏忽大意与魏某甲签订合同，应承担无效租赁的次要责任。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，鉴于魏某甲与陈正帮对合同的各项费用条款已实际履行，魏某甲应将陈正帮交纳的未占用门面期间的租金、押金予以退还，而陈正帮应将其承租的房屋返还给魏某甲。对于魏某甲应向陈正帮返还的未占用门面期间的租金、押金以及陈正帮的相关损失，因陈正帮在本案中未提出反诉请求，可另案诉讼解决。二、魏某甲主张陈正帮支付违约金347270元及支付2014年8月1日至判决生效之日止的房屋租金没有法律依据，对此，不予支持。三、魏某甲主张陈正帮支付因相邻关系而支出的款项114000元，该款系魏某甲在处理与陈正帮以及其他经营户关系时自愿向经营户支付，故该项诉请理由不充分，对此不予支持。四、因魏某甲与陈正帮系《房产租赁协议》签订主体，黄余香不是该协议相对方，本案与黄余香没有关联，故魏某甲主张黄余香在夫妻共同财产范围内对上述诉求承担连带责任于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：一、魏某甲与陈正帮签订的《房产租赁协议》系无效协议；二、陈正帮于本判决生效之日起十日内向魏某甲返还其承租的位于长沙市开福区德雅路1191号才子佳苑一期H栋1层101-120（除111、114）号商铺；三、驳回魏某甲其他诉讼请求。本案一审案件受理费9107元，财产保全费5000元，共计14107元，魏某甲承担11285.6元，陈正帮承担2821.4元。
本院二审期间，双方均未提交新证据。
本院二审查明：《房产租赁合同》约定第一、二季度的租金均为208363元，即每月租金为69454元，还约定了违约金以合同解除时的租金为标准。涉案租赁物系魏某甲将部分车库改作商用，并在未经批准的情况下将一层下挖30公分后改建为2层，魏某甲于2014年1月22日将改造后的一层即101-120（除111、114）号出租给陈正帮，于2013年10月8日将二层的H111及2层H101-120（除114）号出租给陈旻、陈正帮。陈正帮利用一层与他人合伙经营菜市场，二层则由陈正帮、陈旻与他人合伙经营酒店。一层菜市场原本计划4月16日开张营业，但在4月8日H栋居民集体反对一层和二层开展经营活动。当地社区多次与经营者协商，要求一层开业时间和二层装修工程延迟到矛盾解决之后。2014年4月24日，相关职能部门联合执法，要求一层菜市场和二层酒店停止施工和营业。2014年6月7日，因涉案租赁物所在楼栋业主反对而引致信访，相关部门经调查认为信访反映的承重墙问题见才子佳苑H栋1楼装修工程结构检测鉴定报告，该报告认定该工程主体结构、地基基础满足安全性使用要求，不影响整体承载。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的一致。
本院认为：本案首要争议焦点是魏某甲与陈正帮签订的《房产租赁合同》的效力问题。
合同无效是指合同严重欠缺有效要件，而不对当事人合意的内容赋予法律效果。《中华人民共和国合同法》确立了鼓励交易原则，不轻易对合同作无效认定，第五十二条规定合同无效的情形有以下五种：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。效力性强制性规定是指法律、行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规定；或者法律、行政法规虽没有明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者不成立，但违反了这些禁止性规定后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规定。本案未有证据证明魏某甲与陈正帮签订的《房产租赁合同》违反了《合同法》第五十二条第一项至四项之规定，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十七条及《合同法》第五十二条之规定判定魏某甲与陈正帮签订的《房产租赁合同》无效。从《物权法》第七十七条“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”的规定可知，该条并未直接规定因业主将住宅改变为经营性用房而签订的合同属无效，因此，该条规定并非效力性强制性规定，不能据此认定《房产租赁合同》违反了《合同法》第五十二条第五项之规定，进而据此认定合同无效。故一审法院适用法律不当，本院予以纠正。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，租赁标的物系已取得房屋所有权证的商铺和车库，所以涉案标的物也不存在未按照建设工程规划许可证的规定而建造的情形，故不适用上述解释第二条之规定来认定合同无效。魏某甲虽将涉案租赁物中的部分车库作为商铺出租给陈正帮使用，属于改变房屋的使用性质，但涉案租赁物是否改变使用性质也不属于上述解释第二条中规定的租赁合同无效的范畴。且，改变房屋用途应经相关行政主管部门批准的相关规定不是认定房屋租赁合同无效的效力性强制性规定，也不能因相关行政主管部门对改变房屋用途的房屋产权人作出了行政处理而认定涉案房屋租赁合同无效。
综上，魏某甲与陈正帮签订的《房产租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定享有各自权利和履行己方义务。上诉人认为一审法院适用法律有误的上诉理由成立，本院予以采信。
由此产生本案的以下焦点：一、涉案《房产租赁合同》应否解除、解除的时间问题。二、涉案《房产租赁合同》解除的后果承担问题。三、黄余香对陈正帮因合同产生的义务应否承担责任的问题。本院就上述争议焦点分述如下：
一、涉案《房产租赁合同》应否解除及解除的时间问题。
《合同法》第九十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。《房产租赁合同》第三条第3项约定：本合同签订后，乙方（陈正帮，下同）同意于每季度前15日以转账形式支付每一季度的租金给甲方（魏某甲，下同）。第十条第2项约定：乙方逾期支付租赁费超过15天，甲方视乙方单方面违约并有权单方面解除合同，除没收乙方的押金外，乙方还应向甲方另行以合同解除时的租金为标准支付5个月的租赁费作为违约金。陈正帮2013年9月8日交纳定金30000元、同年10月8日交纳押金85482元及第一季度租金256447元，但未在约定的时间即2014年7月16日交纳第二期租金，其行为已然构成了违约，《房产租赁合同》所约定的解除条件已经成就，魏某甲有权主张解除合同。且现双方均在一审庭审中表示合同目的无法实现，根据本案实际情况，合同亦无法正常履行，魏某甲于2014年8月8日向法院起诉主张解除合同，符合法律规定和《协议》约定，本院予以支持。本案中，魏某甲虽未向陈正帮送达解除合同的书面通知，但其选择采取司法途径解除双方合同的方式也产生了解除合同的法律效力，故双方解除合同之日为陈正帮收到起诉状副本之日即2014年8月8日。
二、涉案《房产租赁合同》解除的后果承担问题。
（一）涉案《房产租赁合同》解除的责任认定问题。
魏某甲主张陈正帮违约逾期未交纳租金，其依约解除合同，故陈正帮应承担合同解除的责任。陈正帮辩称，魏某甲违法改造租赁物并改变使用性质，相关部门因而责令停业、整顿，导致菜市场无法经营，其合同目的不能实现，故违约方是魏某甲，其无违约行为，无需承担责任。经查，对于陈正帮来说，其作为具有完全民事行为能力的承租人，签订合同的目的是能够依照合同的有效约定或依房屋的性质正常使用租赁房屋，而其在签订承租意向书之后长达三四个月的时间里都未能谨慎审查租赁物规划许可的使用性质是否符合其商业目的而予以正式承租。且在正式承租后，陈正帮将承租意向时的经营范围由餐饮更改为菜市场，因租赁物所在楼栋业主反对经营而引发信访问题，相关部门要求停止施工和营业。而对于魏某甲来说，其违法改造及改变房屋使用性质，虽未影响合同效力，且房屋改造后经鉴定，能满足安全性使用要求，不影响整体承载，但改造行为也是引发信访问题并致相关部门要求停止施工和营业的原因之一。综合考虑双方行为在合同目的不能实现中所占原因比例大小，本院酌定魏某甲、陈正帮对合同解除的后果分别承担30%和70%的责任。
2、涉案《房产租赁合同》解除后果承担问题。
《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人
可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故自合同解除之日起，魏某甲可要求陈正帮返还涉案租赁物，且依照《协议》约定，魏某甲除不予退还押金69454元与陈正帮之外，还可要求陈正帮以合同解除时的租金标准支付违约金，即五个月租金347270（69454元×5）元；如还有损失，可主张赔偿，魏某甲的损失有：（1）房屋占有使用费损失。虽《房产租赁合同》于2014年8月8日解除，但陈正帮继续占用涉案租赁物，给魏某甲造成了损失，但因魏某甲对本案《房产租赁合同》的解除承担30%的责任，故对其损失，其与陈正帮分别承担30%、70%的责任。因此，陈正帮应当参照《协议》中关于租金的约定即每月48617.8元（69454元×70%）的标准自2014年8月1日起支付相应的房屋占有费至其腾退涉案房屋之日止，因魏某甲要求支付至判决生效之日止，如陈正帮腾退房屋在本判决生效之前，则支付至腾退涉案房屋之日止，如腾退涉案房屋在本判决生效之日止，则应依其诉请支付至本判决生效之日止，但《房产租赁合同》中约定了2015年3月1日至2015年4月30日系免租期，故该两个月的占有使用费不应计算；（2）魏某甲因相邻关系而支出114000元损失。本案中，《协议》签订后，陈正帮将涉案租赁物作为经营场地与长沙市才苑盛境市场管理有限公司合伙开发菜市场，并分别与案外人陈仿等人签订了《市场摊位租赁合同》。因涉案租赁物所在楼栋业主信访，相关职能部门要求一楼菜市场停止施工和营业。之后，魏某甲、陈正帮和才子佳苑H栋1楼经营户签订了《合同补充协议》，由魏某甲向经营户发放每户3000元的诚意金，共计114000元。由此可知，魏某甲和陈正帮均有为双方继续履行合同而努力，但魏某甲在明知相关职能部门要求停止施工和营业的情况下，为了促成菜市场开业而仍向经营户发放诚意金，该部分损失系双方协商的结果，故应由双方按照上述过错比例进行分摊。因此，陈正帮应向魏某甲返还79800元（114000元×70%），但因合同约定押金为69454元，陈正帮已支付押金85482元，多支付了16028元（85482元-69454元），合同约定陈正帮第一季度应支付租金208363元，其实际支付256447元，多支付了48084元（256447元-208363元），扣除其多支付的部分，其还应向魏某甲支付15688元（79800元-16028元-48084元），陈正帮未就其损失在本案中主张权利，故本院不予处理其损失，如有损失，可另寻途径解决。
综上，魏某甲关于解除合同、要求陈正帮返还租赁物及支付违约金、赔偿损失等上诉请求符合合同约定，对于其请求中的成立部分，本院予以支持。
三、黄余香在本案中应否承担责任的问题。
上诉人魏某甲上诉称黄余香应当为陈正帮因本案所产生的债务在夫妻共同财产范围内承担连带责任。因本案系租赁合同纠纷，根据合同相对性原理，合同对双方当事人产生法律约束力，只有合同当事人一方能基于合同向对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求也不能擅自为第三人设定合同上的义务，因合同产生的违约责任也只能在特定的合同关系当事人之间发生。故魏某甲无权要求合同之外的第三人即黄余香承担责任，其该上诉请求不能成立，本院不予支持。
魏某甲上诉还请求陈正帮、黄余香支付鉴定费用、公证费用等。经查，双方签订的《房产租赁合同》并未约定一方违约，另一方需承担公证费，故魏某甲要求陈正帮承担公证费用，不符合合同约定，其亦未提交证据证实因本案产生的鉴定费票据，该上诉请求，不予支持。
综上，一审判决认定事实部分不清，适用法律部分有误，致实体处理不当。上诉人魏某甲上诉请求部分成立，成立部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持长沙市开福区人民法院（2014）开未民初字第00042号民事判决第三项；
二、撤销长沙市开福区人民法院（2014）开未民初字第00042号民事判决第一、二项；
三、魏某甲与陈正帮签订的《房产租赁协议》2014年8月8日起解除，陈正帮于本判决生效之日起十日内向魏某甲返还其承租的位于长沙市开福区德雅路1191号才子佳苑一期H栋1层101-120（除111、114）号商铺及车库；
四、陈正帮于本判决生效之日起十日内向魏某甲支付违约金347270元，魏某甲不予退还陈正帮交纳的押金69454元；
五、陈正帮按每月48617.8元的标准向魏某甲支付自2014年8月1日起至本判决生效之日止（如陈正帮在本判决生效之日前已腾退涉案租赁物，则至其实际腾退之日止）的涉案租赁物的占有使用费（2015年3月1日至2015年4月30日的占有使用费不应计算）；
六、陈正帮于本判决生效之日起十日内向魏某甲支付因相邻关系而支出的款项15688元。
如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费9107元，财产保全费5000元，共计14107元，魏某甲承担4232元，陈正帮承担9875元。二审案件受理费9107元，由魏某甲承担2732元，由陈正帮承担6375元
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 霞
审 判 员 陈 瑶
代理审判员 李 芳
二〇一六年九月二十二日
书 记 员 刘佳星
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。