北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初61945号
原告：刘威。
委托诉讼代理人:刘志臣。
被告：戴小利。
委托诉讼代理人：樊月鹏。
第三人：满懿（北京）房地产咨询有限公司。
法定代表人：梅虹。
委托诉讼代理人：曾宪名。
委托诉讼代理人：吴阳。
第三人：中信银行股份有限公司总行营业部。
负责人：朱加麟。
委托诉讼代理人：朱卫江。
委托诉讼代理人：张丽。
原告刘威与被告戴小利（以下均简称姓名）、第三人满懿（北京）房地产咨询有限公司（以下简称满懿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月10日立案后，依法适用普通程序，并追加中信银行股份有限公司总行营业部（以下简称中信银行）作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。刘威及其委托诉讼代理人刘志臣，戴小利及其委托诉讼代理人樊月鹏，满懿公司委托诉讼代理人曾宪名、吴阳，中信银行的委托诉讼代理人朱卫江均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘威向本院提出诉讼请求：1.戴小利继续履行北京市存量房屋买卖合同及补充协议，解除房屋上存在的抵押、完成抵押登记注销手续，协助办理将北京市朝阳区百子湾东里xx号楼17层2单元1703房屋权属转移登记至我名下；2.戴小利支付自2016年4月26日至实际办理房屋权属过户之日止的逾期过户违约金（每日按照房屋总价三百万元的万分之五计算）。事实与理由：2016年3月17日，我与戴小利签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议，约定我购买戴小利名下北京市朝阳区百子湾东里403号楼17层2单元1703房屋，房屋总价款为300万元。合同约定戴小利应于2016年4月5日至10日内办理完毕该房屋的抵押登记注销手续，双方于2016年4月20日至25日期间前往房管局办理权属转移登记手续。我依约向戴小利支付首付款149万元，该钱款应用于偿还该房屋的抵押，但戴小利未将该钱款用于偿还抵押贷款。2016年4月至10月期间，我多次催促戴小利偿还银行抵押贷款，但戴小利均不予配合，导致合同因戴小利未予解押无法继续履行。
戴小利辩称：我不同意刘威的诉讼请求。2015年7月7日，我与中信股份有限公司总行营业部签订中信银行个人经营合同，借款250万元，借期36个月，并用涉案房屋作抵押，办理了抵押登记手续。借款合同约定未经抵押权人同意不能处理涉案房屋。2016年3月17日，我与刘威签订房屋买卖合同，事先和事后均未经抵押权人同意，故该合同应属无效。况且，我配合刘威办理过户的条件是刘威需付清全部房款；刘威未取得批贷函导致合同无法继续履行，我不存在违约，不应承担违约责任。
满懿公司述称：我公司同意继续履行北京市存量房屋买卖合同并同意协助双方办理过户。关于违约金，是刘威与戴小利之间的约定，与我公司无关，我公司不发表意见。
中信银行述称：戴小利现尚欠贷款本息250万元左右，在贷款未偿清之前要求保护我行的抵押权。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年3月17日，戴小利作为出卖人，刘威作为买受人，双方签订北京市存量房屋买卖合同，约定戴小利向刘威出售北京市朝阳区百子湾东里xx号楼17层2单元1703房屋（以下简称涉案房屋）；房屋成交价格为300万元；该房屋已经设定抵押，抵押权人为中信银行；买受人向出卖人支付定金25万元；买受人向银行申请购房按揭贷款，拟贷款金额为150万元；买受人因自身原因未获得贷款机构批贷的，买受人另行向其他贷款机构申请贷款，至贷款批准，但若在买受人另行向其他贷款机构申请贷款且提交了全部贷款资料后90日内，相关贷款机构仍未批准或批贷额度小于买受人拟贷款金额的，本合同终止，出卖人应向买受人如数返还已收取的定金和购房款，双方互不承担违约责任；买卖双方按本合同约定办理权属转移登记手续之前，买受人应取得批贷函件并自筹付清购房款；买卖双方同意，出卖人与买受人应于本合同签署后70个工作日向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续。
同日，戴小利作为甲方（出卖人），刘威作为乙方（买受人），满懿公司作为丙方（居间人），三方签订补充协议，约定乙方于2016年3月17日前向甲方支付定金25万元；甲方应于4月5日至4月10日内办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续；甲、乙双方应于3月25日至3月30日内共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续；乙方应于3月25日至3月30日内将购房款124万元以自行支付方式支付给甲方；乙方从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金；该保证金应于甲、乙双方办理完毕房屋交付及物业交割手续当日，由乙方自行支付给甲方；双方应于4月20日至4月25日内共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续；若办理权属转移登记手续需要预约的，则权属转移登记时间以预约时间为准；甲、乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋交易总价万分之五的逾期违约金。
2016年3月17日，刘威向戴小利支付定金25万元；2016年3月29日，刘威向戴小利支付购房款124万元。
2016年4月1日，刘威与戴小利办理涉案房屋网上签约手续。后续双方办理了涉案房屋银行贷款申请手续。刘威称该笔贷款因满懿公司未向银行提交贷款审核所需网签合同导致贷款最终未获批准。满懿公司称因戴小利未依约办理涉案房屋抵押注销手续导致涉案房屋抵押状况与网签合同载明的状况不一致，即使其公司提交网签合同亦无法通过银行贷款审核。刘威称因戴小利未按约定办理涉案房屋抵押登记注销手续导致合同未能继续履行。戴小利称因其无力偿还贷款，故至今未办理涉案房屋抵押注销手续。
2016年5月初，戴小利向刘威交付涉案房屋。
另查，2014年6月9日，中信银行作为抵押权人（甲方），戴小利作为抵押人（乙方），双方签订编号为（2014）八银房授抵字第1076号个人住房抵押综合授信最高额抵押合同（以下简称抵押合同），约定：甲乙双方于2014年6月9日签订编号为（2014）八银房授字第1076号《中信银行股份有限公司个人住房抵押综合授信协议》，根据授信协议，甲方同意向乙方提供257万元的个人综合授信额度，乙方以涉案房屋作为抵押物，本抵押担保的主债权为在2014年6月26日至2024年6月26日期间因甲方向乙方综合授信而形成的一系列债权，最高余额不得超过授信协议规定的授信额度；抵押担保范围包括根据银行授信项下各具体合同、业务申请书、借款借据或其他凭证发放的贷款本金余额、利息、罚息等费用；涉案房屋于2014年6月26日设定最高额抵押，抵押权人为中信银行；债权数额为257万元。2015年7月7日，戴小利作为借款人（甲方），中信银行作为贷款人，双方签订编号为（15）八银私贷字第811072009817号中信银行个人经营借款合同，约定贷款金额为250万元，该合同与抵押合同构成完整合同体系，该合同项下贷款占用综合授信合同项下的综合授信额度。中信银行称截至2017年7月18日，该笔贷款应还借款本息数额为1662368.19元。2016年7月15日，戴小利作为借款人（甲方），中信银行作为贷款人，双方签订编号为（16）八银私贷字第811072090759号中信银行个人经营借款合同，约定贷款金额为83万元，该合同与抵押合同构成完整合同体系，该合同项下贷款占用综合授信合同项下的综合授信额度。中信银行称截至2017年7月18日，该笔贷款应还借款本息数额为836517.64元。
刘威表示同意代戴小利清偿涉案房屋存有的抵押贷款并同意一次性支付剩余购房款。
刘威称因戴小利未按约定办理涉案房屋抵押登记注销手续导致未能依约办理房屋权属转移登记，违反合同约定，故其依约要求戴小利支付逾期办理过户违约金。戴小利对刘威主张的违约金标准表示认可。
审理中，经刘威申请，本院作出（2016）京0105民初61945号民事裁定书，裁定查封涉案房屋。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”现刘威同意代戴小利偿还贷款以涤除中信银行对涉案房屋享有的抵押权，并未侵害中信银行的抵押权益，故对戴小利关于其转让涉案房屋未经中信银行同意，合同应属无效的抗辩意见不予采纳，本院认定刘威、戴小利或并与满懿公司签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议，系各方真实意思表示，合法有效。刘威依约支付了已届给付期限的购房款项，而戴小利未按约定办理涉案房屋抵押注销手续，影响涉案交易的贷款发放，亦最终导致合同未能依约继续履行，故本院对戴小利关于刘威未依约获得贷款导致合同无法履行的抗辩意见不予采纳，并认定戴小利的行为构成违约。现戴小利表示同意一次性支付剩余房款并愿代戴小利偿还涉案房屋项下的抵押贷款，双方合同具备继续履行条件，刘威可以要求戴小利协助办理过户手续。
双方合同履行的现有迟延状况系因戴小利未按约定办理涉案房屋抵押注销手续的违约行为所致，故刘威有权自2016年4月26日起要求戴小利支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金。戴小利对刘威主张的违约金标准表示认可，本院不持异议，予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，判决如下：
一、原告刘威于本判决生效后十日内代被告戴小利向第三人中信银行股份有限公司总行营业部清偿被告戴小利与第三人中信银行股份有限公司总行营业部签订的《个人住房抵押综合授信最高额抵押合同》及《中信银行个人经营借款合同》项下的借款本息，以消灭第三人中信银行股份有限公司总行营业部对北京市朝阳区百子湾东里xx号楼17层2单元1703房屋的抵押权；
二、被告戴小利在依上述第一项消灭第三人中信银行股份有限公司总行营业部对北京市朝阳区百子湾东里xx号楼17层2单元1703房屋的抵押权后七日内协助原告刘威办理将该房屋过户至原告刘威名下的产权过户手续；
三、如原告刘威在依上述第一项代被告戴小利向第三人中信银行股份有限公司总行营业部清偿的借款本息不足一百五十一万元，原告刘威于办理上述房屋产权过户手续当日，将购房款一百五十一万元与其所清偿的上述债务的差额部分给付被告戴小利；
四、被告戴小利于本判决生效之日起十日内向原告刘威支付逾期办理权属转移登记违约金（自二○一六年四月二十六日计算至实际办理权属转移登记之日止，每日按照一千五百元计算）；
五、驳回原告刘威其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30800元，由被告戴小利负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。
案件保全费5000元，由被告戴小利负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 王 喆
人民陪审员 李秀敏
人民陪审员 赵金燕
二〇一八年一月二十五日
书 记 员 胡 迪