江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣04民终346号上诉人（原审原告）胡旦洪,男,1970年10月16日出生,汉族，江西省武宁县人，职员，户籍所在地江西省九江市武宁县，住武宁县。上诉人（原审原告）陈青英，女，1971年9月30日出生，汉族，江西省修水县人，职员，户籍所在地江西省九江市修水县，住武宁县。共同委托代理人赵道喜，江西一博律师事务所律师。共同委托代理人陈剑，江西一博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）南昌市金鑫房地产开发有限公司武宁分公司,住所地江西省九江市武宁县城豫宁大道86号。法定代表人：刘斯汉，系该公司经理。委托代理人聂文虎，江西修江律师事务所律师。上诉人胡旦洪、陈青英因房屋买卖合同纠纷一案，不服武宁县人民法院（2017）赣0423民初1507号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告诉称，请求原审法院依法判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金2689.96元；2、被告向原告支付逾期办理房产证违约金，自2015年7月15日起以517300元为基数按日万分之一（0.01%）计算至原告实际取得房产证之日止；3、被告向原告交付地下车库；4、被告承担本案诉讼费。原审查明：原告胡旦洪、陈青英系夫妻。武宁县发展和改革委员会于2013年5月23日向被告金鑫房地产公司下达武发改基字（2013）22号“关于下达南昌市金鑫房地产开发有限公司武宁分公司开发金鑫·鑫海国际住宅小区第一期商住楼和地下车库基建项目的通知”，同意被告按建设规划部门选址在沙田大道以西、经济适用房以南兴建武宁县金鑫·鑫海国际住宅小区第一期商住楼19幢和地下车库。2013年11月12日，原告胡旦洪、陈青英与被告金鑫房地产公司签订《武宁县商品房买卖合同》一份（备案号201302719），两原告向被告购买被告开发的鑫海国际小区31栋3单元302室商品房一套，价款517300元，两原告通过首付款和按揭贷款方式付清了全部房款，即原告于2013年11月12日向被告支付房款237300元，被告向原告出具号码为L0072830的江西省地方税务局通用预收款收据一张，金额237300元，经营项目一栏载明“鑫海国际一期住宅小区一期商住楼及地下车库三十一号楼栋三单元302室房款、首付款（武宁县城新区沙田大道以西经济适用房以南）”。2014年1月16日，原告又通过向中国建设银行申请按揭贷款方式向被告支付房款280000元，被告向原告出具号码为L0072886的江西省地方税务局通用预收款收据一张，金额280000元，经营项目一栏载明“鑫海国际一期住宅小区一期商住楼及地下车库三十一号楼栋三单元302室房款、按揭付款（武宁县城新区沙田大道以西经济适用房以南）”。原、被告双方签订的商品房买卖合同第十一条约定：出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合已取得房管局批准的《武宁县房地产开发项目竣工交付使用备案书》。第十三条对逾期交房的违约金等责任承担和计算方式进行了约定“逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。”第十八条对产权登记及违约责任承担进行了约定“商品房交付使用后，买受人同意委托出让方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在房管局批准交付使用之日起90个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起十五日内向买受人支付。”合同补充协议第八条约定“双方同意以电话、传真、信函等方式进行联络，对重要事项采用挂号信或特快专递方式通知买受人，采用挂号信或特快专递联系买受人的，在武宁县××辖区范围内，自邮件寄出之日起3日内视为送达。”2014年12月26日，被告以国内挂号信函方式向原告胡旦洪送达入伙通知书、鑫海国际一期交房告知书等，通知原告胡旦洪接收房屋，但原告以被告未按口头承诺赠与交付地下车库为由拒绝。2015年4月14日，两原告与被告办理了房屋交接手续并交纳了相关费用。武宁县房产管理局于2016年6月22日颁发了原告所购房屋的不动产权利证书，被告通知两原告持两张预收款收据领取正式发票及不动产权利证书，但两原告以被告未赠与交付地下车库为由拒绝交出预收款收据，故被告未将不动产权利证书及正式发票交付原告，此后，该不动产权利证书一直在被告处保管。原告等43户购房者于2016年4月27日向武宁县市场和质量监督管理局举报武宁县鑫海国际开发商和欣辉物业武宁分公司价格欺诈、乱收费及合同违约等行为，经武宁县市场和质量监督管理局于2017年1月10日组织三方调解未达成一致协议而终止调解。另查明，武宁县房产管理局于2016年4月1日向被告核发了武房备2016007号《武宁县房地产开发项目竣工交付使用备案书》，项目名称为鑫海国际1-3、5-9、15-21、31-33、35栋楼。本案争议的焦点是：1、被告金鑫房地产公司是否具有逾期交房、逾期办理不动产权利证书的违约行为；2、被告是否应该向原告赠与交付地下车库。原审法院认为，原告胡旦洪、陈青英与被告金鑫房地产公司在平等自愿的基础上签订《武宁县商品房买卖合同》，该合同合法有效，故原、被告之间形成商品房买卖合同法律关系，双方均应按照合同约定全面履行义务。关于本案第一个争议焦点即被告是否逾期交房和办证。商品房交付既应符合合同约定的条件，又必须符合法律、行政法规强制性规定。本案中，原、被告在合同中约定商品房交付时间为2014年12月30日前，被告虽以合同补充协议约定的国内挂号信函方式于2014年12月26日通知原告接收房屋，且原、被告实际于2015年4月14日办理交接手续，但武宁县房产管理局向被告核发武房备2016007号《武宁县房地产开发项目竣工交付使用备案书》的时间是2016年4月1日，根据双方签订的商品房买卖合同第十一条约定，自2016年4月1日起，被告才具备向原告交付商品房的法定和合同约定条件，故商品房交付行为自2016年4月1日起成立。原、被告于2015年4月14日办理房屋交接手续时，原告并不明知或者应当知道房屋尚不具备交付条件，此仅是一种事实上的交付，而不是被告完全履行了交付商品房的义务，被告具有逾期交房违约行为，应按合同约定自2014年12月31日起至2016年4月1日止按日计算向原告支付全部已付款万分之零点五的违约金。原告要求被告支付逾期交房违约金至实际接收房屋之日即2015年4月14日止，属于对自己权利的处分，不违反法律规定亦未损害被告利益，原审法院予以支持。武宁县房产管理局颁发原告所购商品房的不动产权利证书时间为2016年6月22日，并未超过房管局批准交付使用之日起90个工作日，在不动产权利证书办理之后，原告经被告通知不提交预收款收据等及时领取，责任在于原告方，被告并无逾期办证违约行为，故对原告要求被告承担逾期办证违约责任的诉讼请求，依法不予支持。关于本案的第二个焦点被告是否应向原告赠与交付地下车库。原告以被告开具的两张预收款收据上有“地下车库”字样为由，主张被告赠与交付地下车库，但关于该“地下车库”的坐落、位置、结构、面积等均不明确，且原告未能提供证据证明预收款收据上只要有“地下车库”字样的购房户，被告有过向其赠与交付地下车库的情况发生，而被告提供的发改委批文、其他购房户预收款收据若干张、税务部门证明及正式发票等证据，相互印证，能够证明原告等购房户的预收款收据上出现“地下车库”字样，系依据发改委批文的项目名称而来。且地下车库属于不动产，依法应当签订书面合同，原告主张被告口头承诺赠与具体情况都不明确的地下车库，不符合法律规定和市场交易习惯，原审法院亦无法确定，故对原告要求被告赠与交付地下车库的诉讼请求，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，原审判决如下：一、被告南昌市金鑫房地产开发有限公司武宁分公司支付原告胡旦洪、陈青英逾期交房违约金2689.96元，于本判决生效后三日内付清。二、驳回原告胡旦洪、陈青英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费339元，由原告胡旦洪、陈青英承担200元，被告南昌市金鑫房地产开发有限公司武宁分公司承担139元。上诉人胡旦洪、陈青英不服原审判决，向本院上诉称：第一、被上诉人没有通知上诉人领取不动产权利证书，被上诉人应当向上诉人支付逾期办证违约金。上诉人至今都没有取得被上诉人交付的不动产权证书,被上诉人应当向上诉人支付逾期办证的违约金。第二、上诉人已经提供被上诉人出具的收款收据予以证实被上诉人需,向上诉人赠与地下车库。虽上诉人与被上诉人没有签订书面的地下车库赠与合司,但上诉人与被上诉人签订《武宁县商品房买卖合同》时,被上诉人承诺向上诉人赠送地下车库,且被上诉人在收款收据予以注明。被上诉人在一审提供的正式发票中并没有写明“地下车库”的字样,进一步证实被上诉人承诺向二上诉人赠送池下车库的事实。虽被上诉人提供武宁县发展和改革委员会(2013)22号文件予以证实收款收据出现“地下车库”字样是由项目名称而来,但该文件明确写明是被上诉人开发的是商住楼和地下车库,并不是说被上诉人开发的项目名称就是“金鑫,鑫海国际住宅小区第一期商住楼和地下车库，被上诉人应当按照约定向上诉人交付地下车库。本院二审查明：被上诉人于2016年9月通过手机短信的方式通知上诉人到被上诉处领取不动产证。被上诉人提供了手机短信截屏照片予以证明。本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为，2016年6月武宁县房产管理局颁发上诉人所购商品房的不动产权利证书，被上诉人亦通知上诉人前来领取。上诉人不及时领取不动产权利证书，责任在上诉人一方。原审判决已认定自2014年12月31日起至2016年4月1日止按日计算被上诉人向上诉人支付全部已付款万分之零点五的逾期交房违约金，认定事实正确，应予维持。上诉人主张被上诉人承担从2016年4月至今的逾期交房违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人称买房时被上诉人口头承诺向其赠送地下车库，要求被上诉人履行承诺。本院认为，地下车库属于不动产，交易依法应当签订书面合同，原告主张被告口头承诺赠与具体情况都不明确的地下车库，不符合法律规定和市场交易习惯，且没有其他证据予以佐证，上诉人该项主张不能成立。被上诉人提供的发改委批文、其他购房户预收款收据若干张、税务部门证明及正式发票等证据，相互印证，能够证明上诉人等购房户的预收款收据上出现“地下车库”字样，系依据发改委批文的项目名称而来，地下车库不是交易的标的。故对上诉人原告要求被上诉人赠与交付地下车库的诉讼请求，依法不予支持。原审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费964元，由上诉人胡旦洪、陈青英负担。本判决为终审判决。审判长  沈双武审判员  朱 力审判员  施龙西二〇一八年四月二十四日书记员  王 晖