广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第164号
上诉人（原审第三人）：交通银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市。
负责人：韩玉明。
委托代理人：曾兴风，广东国融律师事务所律师。
委托代理人：刘运辉，广东国融律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄金山，男，1964年2月8日出生，澳门永久性居民。
被上诉人（原审原告）：苏淑贞，女，1963年9月4日出生，澳门永久性居民。
上述两被上诉人的共同委托代理人：刘海星，广东广瀚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地：广东省中山市。
法定代表人：张其。
委托代理人：张嘉慧，系被上诉人法定代表人张其的女儿。
被上诉人（原审第三人）：张容，女，1981年1月10日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。
上诉人交通银行股份有限公司中山分行（以下简称中山交行）因与被上诉人黄金山、苏淑贞、中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）、张容商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2012）中一法三民一初字第831号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2004年12月13日，张容与吉雅公司签订商品房买卖合同，购买三乡中心区综合市场9号楼3幢504房。2004年12月26日，张容作甲方借款人、抵押人中山交行作乙方贷款人抵押权人，吉雅公司作丙方保证人即房产开发商，签订个人住房抵押贷款合同，约定：甲方向乙方贷款136000元，用于购买中山市三乡镇大布村公路下三乡镇中心区综合市场9号楼3幢504房，并以该房为抵押，期限30年，丙方提供连带责任保证，保证期间为贷款到期日起两年。2004年12月30日，张容就购买中山市三乡镇中心区综合市场9号楼3幢504房的销售合同办理了备案登记，购房总价170704元，付款方式为银行按揭，签约日期2004年12月13日。2004年12月31日，张容以中心区综合市场9号楼3幢504房抵押向中山交行贷款136000元办理了抵押登记。2006年7月6日，吉雅公司出具收款收据，收到黄金山150000元，摘由：购买三乡中心区综合市场9号楼3幢504房定金及楼款。同日，黄金山与吉雅公司签订三乡中心区综合市场认购书，黄金山认购三乡中心区综合市场9号楼3幢504号房产，认购楼价180000元（注已包含收楼费用及办证契税），首期定金150000元于签署本认购书时或之前付清，楼价余款30000元在交付房产证时付清。2006年7月13日，黄金山、苏淑贞与吉雅公司签订中山市商品房买卖合同，约定：黄金山、苏淑贞向吉雅公司购买中山市三乡镇中心区综合市场9号楼3幢504房，建筑面积106.69平方米，总金额180000元，付款方式为已付150000元，尚欠30000元在交付房产证时付清，交付期限在2006年7月30日前，出卖人应当在房屋交付使用后720日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同日，黄金山与中山市吉雅物业物业管理有限公司签订三乡镇中心区综合市场物业交接书、三乡镇中心区综合市场业主公约、物业管理服务协议、业主、住户消防安全责任书，将上述房屋交付黄金山、苏淑贞使用。同日，中山市公证处出具收据，收到苏淑贞房产买卖公证费324元。
2012年7月30日，黄金山、苏淑贞向原审法院提起诉讼称：吉雅公司于2006年7月6日与黄金山、苏淑贞签订白石综合市场认购书，2006年7月13日签订商品房买卖合同，黄金山、苏淑贞购买吉雅公司位于中山市三乡镇中心区综合市场9号楼3幢504房产，约定购房款为180000元，签订认购书当日，吉雅公司收取黄金山、苏淑贞房款150000元。之后黄金山、苏淑贞与吉雅公司办理了收楼手续，收楼后黄金山、苏淑贞对房产进行了装修并使用至今。但吉雅公司至今没有为黄金山、苏淑贞办理房产证。为维护黄金山、苏淑贞的合法权益，故依法提起诉讼，请求法院判令：1、确认黄金山、苏淑贞、吉雅公司签订的白石综合市场认购书有效；2、确认中山市三乡镇中心区综合市场9号楼3幢504房产为黄金山、苏淑贞所有；3、吉雅公司为黄金山、苏淑贞办理上述房产的房产证；4、吉雅公司承担本案的全部诉讼费。在诉讼过程中，黄金山、苏淑贞撤回第1、2项请求，变更第3项诉求为：判令吉雅公司继续履行合同，为黄金山、苏淑贞办理所涉房产的权属证书；增加诉讼请求：要求确认张容与吉雅公司签订的商品房买卖合同无效，张容与吉雅公司、中山交行签订的抵押贷款合同无效，协助注销张容的销售合同备案登记，注销涉案房产的抵押登记。
原审法院另查明：吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。该判决书查明：2003年1月至2007年10月期间，被告人张其为支付吉雅公司非法吸收公众存款的本息及维持吉雅公司的经营资金周转，通过林国成、郑毅荣、唐俭雄等人的介绍，找来大量社会人员冒充购房人与吉雅公司签订虚假的“商品房买卖合同”，同时，被告人张其又指使被告人林华荣及张达精、张达道等售楼部工作人员伪造购房人收入证明、首付款支付凭证等资料，虚构了吉雅公司开发的吉雅花园、吉雅商住楼、综合市场的1206套商品房、商铺的销售事实。随后，吉雅公司利用上述虚假的购房资料，先后从交通银行股份有限公司中山分行、中国建设银行股份有限公司中山分行、中国工商银行股份有限公司中山分行骗取按揭（抵押）贷款本金共计人民币2.05035亿元，并将大部分银行贷款用于归还非法吸收公众存款的本金和高额利息。之后，吉雅公司以虚假购房人名义按月向银行归还按揭“供楼”款，至2009年4月30日尚有贷款本金人民币1.1703835868亿元未能归还。其中：骗取交通银行贷款1.47432亿元，尚有贷款本金7429.435486万元未归还；骗取工商银行贷款910.4万元，尚有贷款本金635.930508万元未归还；骗取建设银行贷款4849.9万元，尚有贷款本金3638.469874万元未归还。被告人林华荣参与骗取抵押贷款本金共计人民币1.02897亿元，造成贷款本金共计人民币4435.615978万元未能归还。已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决所附的非法吸收公众存款明细表未涉及本案黄金山、苏淑贞及张容，所附的虚假按揭物业明细表未涉及本案黄金山、苏淑贞，虚假按揭物业明细表（工商银行）涉及张容，其第2项列明：抵押物业：综合市场9号楼2幢504，借款人：张容，银行：工行，贷款金额：162000元。中山市公安局于2008年5月9日以山安经协押字（2008）02005号文书对涉案房屋进行了查封。
本案审理过程中，原审法院派员到涉案的中山市三乡镇综合市场9号楼3幢504房核实房屋使用情况。经核实，该房屋已装修，由黄金山、苏淑贞居住使用。
原审法院审理认为：黄金山、苏淑贞起诉吉雅公司、张容、中山交行，要求确认张容与吉雅公司签订的商品房买卖合同无效，协助注销商品房销售合同备案登记、吉雅公司与中山交行、张容签订的抵押合同无效，协助注销抵押登记备案，提供了相应的证据证实，而吉雅公司委托代理人及张容经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃抗辩和质证的权利，对黄金山、苏淑贞提交的证据无法确认，故对黄金山、苏淑贞提供的证据予以采信，对其证据能证实的事实予以认定。根据上述认定的事实，黄金山、苏淑贞与吉雅公司签订的中山市商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同履行义务。吉雅公司应当在交付房屋后依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关办理房地产权属证书。故黄金山、苏淑贞主张吉雅公司继续履行合同，并为黄金山、苏淑贞办理房地产权属证书的诉求原审法院予以支持。虽然张容与吉雅公司签订了商品房买卖合同，且该买卖合同办理了登记备案，但根据已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，吉雅公司存在大量的以社会人员冒充购房人与吉雅公司签订虚假的“商品房买卖合同”，伪造购房人收入证明、首付款支付凭证等资料，从交通银行股份有限公司中山分行、中国建设银行股份有限公司中山分行、中国工商银行股份有限公司中山分行骗取按揭（抵押）贷款的情形，不能排除张容购买涉案房屋的买卖合同、以涉案房屋向中山交行抵押贷款属于该虚假房屋买卖、虚假抵押贷款的情形。张容经原审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，更没有提供证据证实其为真实买卖，也没有占有使用该房屋，故认定张容与吉雅公司签订的涉案房屋的买卖合同、吉雅公司与中山交行、张容签订的以涉案房屋作抵押向中山交行贷款属于前述虚假买卖合同、虚假抵押贷款，其目的是为了骗取银行的按揭（抵押）贷款，故张容与吉雅公司之间的商品房买卖合同无效。张容、吉雅公司以欺诈手段和银行签订借款合同、抵押合同，侵犯了银行对贷款的所有权，同时侵犯了国家金融管理制度和信贷管理秩序，损害了国家利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）项的规定，应认定其签订的借款合同、抵押合同无效。张容并非涉案房屋的所有权人，其无权将涉案房屋抵押给中山交行，故亦认定抵押合同无效。如认定抵押合同有效，就等于认可犯罪人依据该合同对房屋进行的抵押处分，其结果会导致真正的购房人成为贷款诈骗罪的被害人，与刑事审判中贷款诈骗罪受害人是银行的定性相悖，故抵押合同亦应认定无效。张容、中山交行应协助办理注销涉案房屋的商品房销售合同备案登记手续、抵押登记手续。黄金山、苏淑贞尚欠购房款30000元，因其亦负有向吉雅公司同时履行支付购房款的合同义务，故黄金山、苏淑贞应一并向吉雅公司支付购房款30000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（一）项、第五十六条、第五十八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认张容与吉雅公司签订的关于中山市三乡镇综合市场9号楼3幢504房的商品房买卖合同、张容与吉雅公司、中山交行签订的以上述房屋作抵押的借款抵押合同无效；二、黄金山、苏淑贞于原审判决书生效之日起七日内支付所欠吉雅公司购房款30000元；三、吉雅公司、张容、中山交行于原审判决生效之日起十五日内协助办理注销中山市三乡镇综合市场9号楼3幢504房的商品房销售合同登记备案手续、抵押登记手续；四、吉雅公司在原审判决生效之日起三十日内协助黄金山、苏淑贞办理位于中山市三乡镇中心区综合市场9号楼3幢504房的权属转移登记手续。案件受理费3900元（已由黄金山、苏淑贞预缴），由中山市吉雅房地产开发有限公司负担，于原审判决生效之日起七日内向原审法院缴纳。
上诉人中山交行不服上述判决，向本院提起上诉称：（一）生效的刑事判决并未将本案的贷款列入虚假按揭物业明细表，吉雅公司、黄金山、苏淑贞也未提供证据证实本案贷款行为属于虚假按揭，中山交行一审时已提交了个人住房抵押贷款合同
、见证书、借款凭证，商品房抵押登记备案权属证书、购房合同等资料证实张容与吉雅公司签订商品房买卖合同购买涉案房产，并以涉案房产申请抵押贷款的事实。原审法院仅以张容在另案中与工商银行贷款行为涉及虚假按揭而推定本案贷款行为也是虚假按揭无事实和法律依据。（二）中山交行的抵押权已经进行物权登记，具有公示公信效力。在登记部门未撤销登记之前，中山交行依法享有抵押权，一审法院判决吉雅公司将涉案房产过户办理权属转移登记手续属于法律适用错误，违背了物权法最基本的公示公信原则。本案是吉雅公司先行将房产销售给借款人并办理商品房销售登记备案及抵押登记备案，而后再发生商品房买卖行为，已经登记备案的商品房买卖合同的借款人或抵押权人具有对抗在登记之后才发生的商品房买卖的买受人。且中山交行登记的抵押权属于物权，吉雅公司与其他购房者签订的商品房买卖合同属于债权，物权应优先于债权受到保护。（三）吉雅公司与黄金山、苏淑贞签订的商品房买卖合同应取得作为抵押权人的中山交行的同意或者黄金山、苏淑贞应当清偿中山交行的债权以使抵押权消灭，否则黄金山、苏淑贞无权请求将涉案房产归其所有。（四）黄金山、苏淑贞对发生一房两卖具有重大过错，其在签订商品房买卖合同时，是完全可以知悉抵押登记备案的情况，但其疏于调查，应由其承担相应法律后果。（五）中山交行与黄金山、苏淑贞同为平等的民事主体，双方的利益应得到同等保护，并在同等保护的基础上，考虑当事人的过错程度。综上，请求二审法院判令：（一）撤销原审判决，改判驳回黄金山、苏淑贞的诉讼请求；（二）本案一审、二审的全部诉讼费由黄金山、苏淑贞、吉雅公司、张容承担。
被上诉人黄金山、苏淑贞答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决，驳回中山交行的上诉请求。
被上诉人吉雅公司经本院传票传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
被上诉人张容经本院传票传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
二审期间，本院对张容进行了调查核实，张容陈述：其并不是中山市三乡镇中心区综合市场9号楼3幢504房的真实购房人，因张容曾向吉雅公司购买了两间商品房（4幢302、6幢501）用于居住，之后想再买两间住房用于出租，就向吉雅公司支付了20000元订金并签署了一些材料，但当时并未明确购买哪个位置的住房。张容将身份证交给吉雅公司后，听说吉雅公司资金短缺，因担心吉雅公司不能按期交楼，所以就要求吉雅公司退还订金，后吉雅公司20000元订金返还给张容。中山市三乡镇中心区综合市场9号楼2幢504房已经被生效刑事判决认定为虚假按揭，关于该房产以及本案中9号楼3幢504房中有张容签名的资料应该都是张其擅自拿张容的身份证办理的相关手续并伪造了张容的签名。办理3幢504房按揭的银行卡是吉雅公司的人带张容去办的，因吉雅公司说要用于贷款扣款使用，但是银行卡办理完毕后一直由吉雅公司持有，张容未再见过该银行卡也没有使用过。经质证，交行中山分行称：确认上述调查笔录的真实性，但笔录中提到的张容与吉雅公司签订合同的过程不予确认，张容确认吉雅公司带其到银行开卡，说明银行按揭抵押贷款合同手续是张容亲自签署的。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。黄金山、苏淑贞与吉雅公司分别于2006年7月6日、2006年7月13日签订的三乡中心区综合市场认购书以及广东省商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，且中山市商品房买卖合同经公证机关公证，应当认定为合法有效，双方均应依约履行各方义务。上述合同签订后，黄金山、苏淑贞付清了购房款180000元中的150000元。2006年7月6日，中山市吉雅物业管理有限公司与黄金山、苏淑贞签订物业管理服务协议、三乡镇中心区综合市场业主公约、三乡镇中心区综合市场物业交接书、业主／住户消防安全责任书。涉案房屋交付黄金山、苏淑贞使用后，黄金山、苏淑贞用于出租收益并支付了物业管理费。根据广东省商品房买卖合同的约定，吉雅公司应自合同生效之日起30天内向中山市房地产交易所申请商品房合同销售登记备案，并在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由吉雅公司提供的资料报产权登记机关备案。但吉雅公司不仅未依约履行上述义务，还隐瞒早于2004年12月13日与张容签订了商品房买卖合同，并于2004年12月30日张容办理了登记备案，2004年12月26日又以张容的名义与三乡建行签订个人住房抵押贷款合同的事实，吉雅公司的行为已经构成违约。二审期间，经本院向张容调查核实，张容确认其并非已经被生效刑事判决认定为虚假按揭原中山市三乡镇中心区综合市场9号楼2幢504房的真实购房人，也不是本案中9号楼3幢504房的真实购房人，关于该两处房产签订的合同、借款合同等有其签名的资料，都是张其擅自拿张容的身份证办理。故张容与吉雅公司的商品房买卖合同以及吉雅公司、张容与三乡建行的个人住房借款合同，实为虚假的商品房买卖合同、虚假抵押贷款，其目的是为了骗取银行的按揭（抵押）贷款，均违反了法律、行政法规的强制性规定，原审法院对此均认定为无效，处理并无不妥，本院对此予以维持。在黄金山、苏淑贞与吉雅公司签订的商品房买卖合同具备继续履行条件的情况下，吉雅公司应当依约继续履行合同义务，按照合同约定的面积、位置等内容，协助黄金山、苏淑贞办理相关房屋的房地产权属过户登记手续，黄金山、苏淑贞亦应向吉雅公司履行购房余款30000元的支付义务。原审法院对黄金山、苏淑贞要求吉雅公司协助办理位于中山市三乡镇中心区综合市场9号楼3幢504房的权属转移登记手续的诉讼请求予以支持，处理并无不妥，本院对此予以维持。
综上，上诉人交通银行股份有限公司中山分行的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理3900元，由上诉人交通银行股份有限公司中山分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 晋
审 判 员 曾 玲
代理审判员 朱 滔
二〇一四年六月十二日
书 记 员 易嘉璇
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