广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0403民初1121号原告（反诉被告）肖月红，男，1973年5月27日出生，汉族，住广东省乐昌市。委托诉讼代理人邓美莲，广东海鸥律师事务所律师。被告（反诉原告）珠海市盛通市场管理有限公司，住所地广东省珠海市斗门区白蕉镇虹桥一路19号（厂房），组织机构代码34530756-9。法定代表人梁维湖，总经理。被告梁维湖，男，1948年9月24日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。两被告共同委托诉讼代理人李京海，广东珠明律师事务所律师。原告（反诉被告）肖月红诉被告（反诉原告）珠海市盛通市场管理有限公司（下称“盛通公司”）、被告梁维湖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月25日立案受理后，将本诉与反诉予以合并审理，在审理过程中，因发现本案不宜继续适用简易程序，本院于2016年7月12日裁定本案转入普通程序，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告肖月红及其委托诉讼代理人邓美莲、两被告共同委托诉讼代理人李京海到庭参加诉讼。原告肖月红于2016年7月11日提出评估申请，本院于2016年10月13日收到评估报告。本案现已审理终结。原告肖月红起诉后变更诉讼请求，最终确定如下诉讼请求：1、解除原告与被告盛通公司签订的《农产品批发市场摊档租赁合同》；2、两被告连带双倍返还保证金48000元；3、两被告连带赔偿原告损失206840元；4、两被告承担本案诉讼费用。事实和理由、反诉辩称：2014年7月，被告公开宣传于珠海市××区××镇××号开办农产品批发市场。2014年7月24日，被告以农产品批发市场名义将上述地址入口南整栋楼摊位租给原告，并签订《农产品批发市场摊档租赁合同》，约定租金12000元/月，保证金24000元。原告依约交纳了保证金，按被告要求进场装修，配合被告承诺的2014年8月底通知开业。但至今市场未开业，原告装修后的摊位也闲置至今。两被告至今未取得经营市场的许可证及消防验收，有欺诈行为。由于被告梁维湖负责签订合同及收取保证金，故原告认为合同的相对方是被告梁维湖，被告梁维湖应承担责任，因两被告是混同关系，应承担连带责任。原告根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，提起本案诉讼。针对被告的反诉，原告同意解除合同；被告早已接管场地，实际控制了租赁物，腾退无实际意义；根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十八条、第一百一十三条规定，被告无权主张租金及违约金；总用电量是20833度，应按0.967元/度计算，由于原告没有开业、没有实际经营，用电仅仅是为了防止冷库损坏，电费及电损不应由原告承担，被告应赔偿原告的损失。被告盛通公司向本院提出反诉请求：1、解除双方签订的《农产品批发市场摊档租赁合同》，判令原告立即将租赁房屋腾退交还给被告盛通公司；2、原告向被告盛通公司支付自2014年8月1日起至租赁房屋腾退给被告盛通公司之日的租金276000元（暂计至2016年6月份，共计23个月）；3、原告向被告盛通公司支付逾期缴纳租金的滞纳金61088元（自逾期之日起至实际付清之日止，暂计至2016年6月12日）；4、原告向被告盛通公司支付自2014年8月1日起至租赁房屋腾退给被告盛通公司之日止的电费28124.55元（暂计至2016年6月12日读数20833度，按商业用电1.35元/度计算）；5、本案本诉及反诉诉讼费均由原告负担。事实和理由、本诉辩称：2014年7月24日，被告盛通公司与原告签订《农产品批发市场摊档租赁合同》，约定原告向被告盛通公司租赁涉案租赁物（实际租赁的不是市场内摊位，而是市场入口南整栋两层楼房），租赁期限两年（2014年8月1日至2016年7月30日），租金12000元/月，合同约定原告应于每月10日前交纳当月租金，如有拖欠，每天加收2%的滞纳金，如超一个月欠交，被告盛通公司有权收回摊位及追缴原告的欠款。合同签订后，被告盛通公司将涉案租赁物交付给原告，原告在租赁物中从事经营活动并登记了商事主体，并将租赁房屋其中的铺位转租给案外人梁剑。故原告对租赁房屋实际占有、使用、收益，但原告一直拖欠租金及水电费，经多次催讨未付，故应承担违约责任。合同是被告盛通公司签订的，被告梁维湖只是签订合同的代表人，代表被告盛通公司履行职责，原告要求被告梁维湖承担责任并无依据。没有法律法规规定，开办农产品批发市场需要获得行政许可，原告据此请求解除合同，无事实和法律依据。因政府行为造成农产品批发市场不能正常开业，根据合同第八条约定，由此产生的损失应由双方各自承担；合同第二条、第七条对保证金的收取、返还有约定，原告一直占有、使用涉案租赁物，但不按约定支付租金、水电费，存在严重违约行为，被告没有实施无正当理由中途收回摊档铺位的行为，故原告无权要求返还保证金。因原告一直在涉案租赁物经营收益，其装修及购置物品在租赁期内正常经营使用，且与原告签订装修合同的并非有资质的装修公司，原告也未提供正规发票、卖方登记资料等证明空调、书柜、台椅等交易的真实性，更不能证明所购买物品均在涉案租赁房屋内经营使用，而且可移动的物品不因合同解除而丧失使用价值，故不存在因被告过错导致闲置而产生损失，合同期限将届满，原告无理由要求被告赔偿。被告梁维湖辩称：同意被告盛通公司的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依职权进行了调查取证，并组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的《土地租赁合同》2份、补充合同、原告开办的其他商事主体的照片、均与本案无关，本院不予确认。其他证据均内容真实，形式和来源合法，且能证明本案的相关事实，具有证据效力，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告与被告盛通公司于2014年7月24日签订《农产品批发市场摊档租赁合同》，约定甲方（被告盛通公司）将位于珠海市××区白蕉工业园虹桥一路19号的市场入口南独栋二层建筑物整栋租给乙方（原告）经营农产品批发，月租金（含卫生治安费）12000元，租赁期限自2014年8月1日至2016年7月30日，原告于同日支付了24000元作为摊位合同及水电费保证金，被告盛通公司于同日将涉案租赁物交付给原告使用。被告盛通公司至今未取得开办市场的批文，原告没有交纳租金。原告为开业进行准备，对涉案房产进行了装修改建并购置了相关的物资；原告为证明其损失，向本院申请评估，广东明正项目管理有限公司于2016年10月13日出具《造价鉴定报告》，载明不可移动资产鉴定造价估算为135808.63元、可移动资产鉴定造价估算为17202.70元，合计153011.33元，原告垫付了评估费用5000元。被告盛通公司于2016年4月13日向原告邮寄《催告函》，因被告多次向原告催讨租金及水电费未果，被告决定在租赁期满后终止与原告的租赁关系，要求原告支付租金及水电费，并在租赁期满后5日内腾退。原告于2016年4月14日向两被告邮寄《律师函》，要求两被告双倍返还保证金及赔偿装修损失201940元，但因地址问题被退件。另查明，涉案租赁物座落在珠海市××区××镇××号（办公楼），2层，建筑面积370.24平方米，用途属工业用地，产权人为珠海市东奇电器行，珠海市东奇电器行与梁志球（被告盛通公司投资者之一）、被告梁维湖于2014年8月30日签订《租赁厂房及空地协议书》，将涉案租赁物租赁给梁志球、被告梁维湖作农产品物流集散场之用，租赁期限从2014年9月1日至2044年8月30日。珠海市东奇电器行于2014年7月22日向珠海高新技术产业开发区新青科技工业园管理委员会提出将位于珠海市××区××镇××号的厂区进行改造，改造成商贸批发市场、酒店及商务中心；珠海高新技术产业开发区新青科技工业园管理委员会于2014年7月24日向珠海市斗门区人民政府进行请示，认为上述项目符合该园东片区产业规划和转型升级要求，请区政府予以审批；但区政府至今未下发批文。被告以珠海市东奇电器行名义缴交电费，2014年8月5日至2016年6月1日在珠海市××区白蕉工业园内总用电量为69656度，总电费为319819.70元，用电类别为“大工业用电”；原告在涉案租赁物安装了分电表，原、被告均确认原告用电量为20833度，原告未支付过电费。又查明，原告是珠海市××区有诚意饮食管理服务部的经营者，原经营场所位于珠海市××区桥××路南侧，于2014年9月2日变更至涉案租赁物的地址，主要从事的经营项目是饮食管理服务、预包装食品零售。原告是珠海市有诚饮食企业管理服务有限公司的法定代表人。再查明，被告盛通公司的成立日期是2014年7月15日，投资者为梁志球、詹幼花及被告梁维湖，属有限责任公司（自然人投资或控股）。被告梁维湖是被告盛通公司的法定代表人。本院认为，原告与被告盛通公司签订的《农产品批发市场摊档租赁合同》，是双方在平等、自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的规定，合法有效。鉴于合同约定的租赁期限自2014年8月1日至2016年7月30日，在本案审理过程中，租赁期间已届满，双方要求解除合同，已无实际意义，故本院不予处理；至于被告要求原告腾退租赁物，因双方在庭审过程中，协商一致于2016年10月30日自行交接，故本院对此请求不再处理。关于合同当事人的问题。本院认为，《农产品批发市场摊档租赁合同》的首部及落款的“甲方”均为本案被告盛通公司，被告盛通公司已加盖公司财务专用章（无被告梁维湖签名），而《珠海市农贸市场管理办法》（2013年2月24日起施行）第十三条规定：“实行农贸市场开办者和农贸市场经营管理公司分离制度。农贸市场开办者应当设立或委托具有法人资格的农贸市场经营管理公司，对农贸市场进行服务管理”，故涉案合同的双方当事人应为原告及被告盛通公司，原告及被告盛通公司应当按照约定行使权利，履行义务。被告梁维湖是以被告盛通公司法定代表人的身份在保证金收据上签名，保证金收据也加盖了被告盛通公司的财务专用章，无证据证明属被告梁维湖的个人行为，更无证据证明两被告存在欺诈行为，故对原告要求被告梁维湖承担连带责任的主张，本院不予支持。关于合同保证金的问题。合同第二条约定：“……，在签订合同日起乙方（原告）向甲方（被告盛通公司）缴交24000元作为摊位合同及水电费保证金，合同期满时乙方无违约，此保证金无息退还给乙方。”第七条：“甲方无正当理由不得中途收回摊档铺位，否则按保证金双倍退还给乙方，所投放的固定装修折价赔偿给乙方，确定有出现这种情况提前通知乙方。”本案中，涉案租赁物交付给原告使用后，在原告起诉前被告盛通公司没有实施中途收回摊档铺位的行为，合同第七条约定双倍退还保证金的条件并未成就，故对原告要求双倍返还保证金的主张，本院不予支持，但由于涉案合同已期满，被告盛通公司应将已收取的保证金24000元在扣除水电费后退还给原告。关于原告的损失问题。原告为履行合同而对涉案房产进行了装修改建并购置了相关的物资，要求两被告赔偿原告损失206840元，并向本院提供了《工程合同书》、报价表、收据等，证明其装修改建及购置物资的损失；并于2016年7月11日向本院申请评估，《造价鉴定报告》对不可移动资产及可移动资产鉴定造价估算合计153011.33元。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，……”，原告经营的商事主体主要从事的经营项目是饮食管理服务、预包装食品零售，若市场能正常开业，则有利于其经营项目的开展，因被告盛通公司至今未取得开办市场的批文，致使涉案租赁物不具备双方签订合同时可预见的经营环境，合同签订的目的无法完全实现，被告盛通公司对原告的装修改建知情且未提供证据证明其曾提出异议，故被告盛通公司应赔偿原告为开业而进行装修改建、购买物资的合理损失，但数额应以本院核定为准。本案中，原告当庭确认《造价鉴定报告》中的可移动资产在被告赔偿后归被告所有，故本院确定被告盛通公司应赔偿原告装修改建及购买物资的损失合计153011.33元。关于租金及滞纳金的问题。《农产品批发市场摊档租赁合同》第三条约定原告应在每月10日前支付当月租金及水电费，如有拖欠，每天加收2%滞纳金；原告准时开业减两个月租金。原告陈述，起诉前冷库一直处于通电状态，冷库用电合计16751.60度，装修、门面、留守人员用电合计4081.40度；本院于2016年5月9日到现场勘查，现场勘查的照片显示涉案租赁物曾被使用、现处于停用状态，故本院根据现场状况及用电情况，认定原告曾占有使用涉案租赁物。因被告盛通公司至今未取得开办市场的批文，致使涉案租赁物不具备双方签订合同时可预见的经营环境，故本院对被告主张的滞纳金不予支持。但鉴于涉案租赁物并非一般的市场摊档，而是整栋的办公楼，原告实际占有使用了涉案租赁物且其冷库是在涉案租赁物外搭建、额外占用了场地，从公平原则考虑，原告应当支付房屋占有使用费，参考周边工业用地建筑物的租赁价格，本院酌定按10元/平方米/月的标准计算房屋占有使用费，每月房屋占有使用费为3862.40元[（房屋建筑面积370.24平方米+冷库面积16平方米）×10元/平方米/月]；至于房屋占有使用费的计算时间，本院认为，综合原告于2016年4月25日提起诉讼，且原告无足够证据证明其停用时间，而本院于2016年5月9日到现场勘查时，涉案租赁物处于基本停用状态及原告的经营范围、用电等情况综合分析，本院认定应自合同约定的起租之月即2014年8月计算至原告起诉之月即2016年4月共21个月；鉴于合同第三条第5款约定“准时开业减两个月租金”，原告对涉案租赁物已进行装修改建，可认定减租条件已成就，故计算房屋占有使用费的时间为19个月，合计原告应向被告盛通公司支付房屋占有使用费73385.60元（3862.40元/月×19个月）。关于电费的问题。涉案区域总用电量为69656度，总电费为319819.70元；双方均确认原告用电量为20833度。被告主张原告的用电量约为该区域的总用电量的30%，按比例计算其应承担的电费约为96000元，被告只要求原告参考周边的标准1.35元/度计付电费为28124.55元，属其权利处分，本院对此予以确认。至于原告主张应按商业用电标准0.967元/度或按居民用电标准计算电费，且因被告违约，不同意承担电费及电损；本院认为，因合同约定电费由原告承担，原告以被告违约为由不同意承担电费，有违公平原则且违反合同约定，本院不予支持；按不动产租赁的交易惯例，承租人应承担电损费用，涉案租赁物属于办公楼、用途是工业用地/办公，供电公司亦按工业用电标准收取电费，故对原告按商业或居民用电计算电费且不承担电损费用的主张，本院亦不予支持。综上，原告应向被告盛通公司支付房屋占有使用费73385.60元及电费28124.55元，被告盛通公司应向原告返还保证金24000元及赔偿损失153011.33元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十三条、第二百二十六条、，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）珠海市盛通市场管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）肖月红返还保证金24000元及赔偿损失153011.33元；二、原告（反诉被告）肖月红于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）珠海市盛通市场管理有限公司支付房屋占有使用费73385.60元及电费28124.55元；三、驳回原告（反诉被告）肖月红的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）珠海市盛通市场管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5842元、评估费5000元（原告肖月红已预交），反诉受理费3389元（被告珠海市盛通市场管理有限公司已预交），合计14231元，由原告肖月红负担3167元，由被告珠海市盛通市场管理有限公司负担11064元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  何颖坚人民陪审员  梁国裕人民陪审员  梁文英二〇一六年十二月九日书 记 员  周丽敏黄叶