山东省枣庄市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）市中民初字第799号
原告：朱秀华。
委托代理人：褚向东，山东鼎赢律师事务所律师。
被告：山东鼎天投资置业有限公司。
住所地：枣庄市市中区解放中路**号。
法定代表人：王明钧，总经理。
委托代理人：王晓斌，系被告公司经理。
原告朱秀华与被告山东鼎天投资置业有限公司（以下简称鼎天公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告朱秀华的委托代理人褚向东，被告鼎天公司的委托代理人王晓斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告朱秀华诉称：2013年1月25日，原告以人民币60万元的价格，购买了被告在枣庄市市中区光明广场南侧原老农校广府一号项目开发的楼房，双方依法签订了《广府一号认筹协议书》及附件。分别于2012年10月11日、2012年10月19日、2013年1月30日交纳了购房款60万元。但是，被告怠于建设并被枣庄市市中区人民法院依法拍卖，已经基本完成的部分建筑和所有附属物全部被查封，现在原被告依法签订的购房认筹协议书已经无法实际全面履行。为保护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求法院依法判如所请：1、请求法院判令解除原、被告的认筹协议；2、请求依法判令被告返还原告购房款60万元及利息（自2013年1月30日起计算至本判决履行完毕之日止，按月息1.5分计算利息），并裁决原告优先于承包人享有的建设工程价款及抵押权人的优先受偿权受偿；3、诉讼费用由被告承担。
被告鼎天公司辩称：对利息无异议。对金额为2万元、3万元的收据没有异议。对金额为55万元的收据有异议，被告公司没有收到这笔款，该55万元是浙江花园建设集团有限公司欠朱秀华的工程款，而被告欠浙江花园建设集团有限公司的工程款，所以被告公司将55万元工程款拆抵购房款写在认筹协议书中。
经审理查明：2013年1月25日，认筹方（以下简称乙方）朱秀华与开发商（以下简称甲方）鼎天公司签订了《广府一号认筹协议书》（以下简称认筹协议书）。认筹协议书主要内容为：一、乙方有意购买甲方开发的广府一号项目（以下简称该项目），并在了解本协议之所有条款后签署本协议书。二、此协议书作为乙方未来购买该项目时享受选房的权利及优惠的凭证，因此需缴纳诚意金方能签署，诚意金在购买该项目时自动转换为购买定金，同时享受约定的优惠。三、乙方缴纳认筹诚意金为人民币55万元。…五、本协议书按照所缴纳认筹金金额，确定是否选取房源。（见附件）六、未经甲方同意，乙方无权转让／转借该认筹的权益。七、本协议实行一编号一套房原则，一份协议书一个编号只能购买一套住宅。八、本协议书优惠仅限开盘之日起三天内有效，过期不得享受以上优惠。九、所有有关认筹事宜，甲方拥有最终解释权。十、本协议书一式三联，甲方执两联，乙方执一联，具有同等法律效力，双方签字盖章之日起生效。
2013年1月27日，认筹方（以下简称乙方）朱秀华与开发商（以下简称甲方）鼎天公司签订了认筹协议书的附件，附件的内容为：本页条款做为对广府一号认筹协议书的补充说明，与认筹协议书具有同等法律效力。乙方意向房源为1号楼东2单元1层东户，面积为118.73平方米。
2012年10月19日，原告向鼎天公司交纳现金3万元，鼎天公司向原告出具收据一份，收款事由为“诚意金”。2012年10月11日，原告向鼎天公司交纳现金2万元，鼎天公司向原告出具收据一份，收款事由为“诚意金”。2013年1月30日，鼎天公司就工程款55万元折抵购房款向原告出具收据一份。
2014年4月20日，鼎天公司承诺：同意由原告选择是否购房，如不愿购房，返还诚意金及利息（利息按月息1.5分计算，日期按认筹协议书、合同履行）。
另查明：鼎天公司开发的广府一号项目建设施工后，尚未竣工（共18幢楼，1-4号6层楼已经封顶，5、6号楼施工到地上一层，7-15号楼未施工，16号楼施工到地上3层，17号楼施工到地上4层，18号楼施工到地上5层），现处于停工状态，并且该项目因其他纠纷被法院执行已进入拍卖程序。鼎天公司开发的广府一号项目未取得商品房预售许可证明，也未与购房者签订商品房买卖合同。
本院认为：本案的争议焦点之一为原告与鼎天公司签订的认筹协议书及附件的效力如何。原告与鼎天公司签订认筹协议书及附件的目的在于促使双方将来签订商品房买卖合同，基于该认筹协议书及附件，双方之间成立商品房预约合同关系，而非商品房预售合同关系。双方当事人有关建立商品房预约合同关系的意思表示真实，未违反法律规定，应认定为有效。
本案的争议焦点之二为原告是否享有优先受偿权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《商品房销售管理办法》第三条规定：商品房销售包括商品房现售和商品房预售。第六条规定：商品房预售实行预售许可制度。第二十二条规定：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。《山东省商品房销售条例》第六条规定：未取得商品房预售许可证明的，不得进行商品房预售。第三十一条规定：未取得商品房预售许可证的房地产开发企业和商品房承销机构，不得以任何形式向买受人收取预定款性质的费用。从以上规定可知，房地产开发企业进行商品房预售的前提是取得商品房预售许可证明。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：…二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人；…。民事行为应遵循合法性原则，消费者主张优先购买权需符合以下条件：出卖人与买受人订立商品房预售合同，出卖人应在起诉前取得商品房预售许可证明；购房消费者中消费者的含义应与《消费者权益保护法》中的“消费者”含义相同，即购房者购房是为生活消费需要而不是为经营需要；购房消费者已交付全部或大部分购房款（超过50％）。
本案中原告与鼎天公司订立的是预约合同而不是商品房预售合同，是双方当事人为将来签订作为本约合同的商品房买卖合同所作出的一种承诺，并非正式的商品房预售行为，鼎天公司也没有取得商品房预售许可证明，不符合优先受偿权的要件。在此情况下，原告对鼎天公司享有的是一种债权请求权，不享有优先权，其主张的优先权不能成立，本院不予支持。
原告向鼎天公司交纳了购房诚意金，并就工程款折抵购房款达成合意，鼎天公司向原告出具了收款收据，上述行为系当事人真实意思表示，本院予以确认。截至本案一审庭审法庭辩论终结之日，鼎天公司开发的广府一号项目工程尚未竣工且处于停工状态，该项目因其他纠纷被法院执行已进入拍卖程序。因为被告的过错，致使原告方不能实现其购房目的，被告应承担缔约过失责任。原告诉请解除协议书、鼎天公司退还交纳的诚意金并按约定的月息1.5分支付利息，合法有据，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《山东省商品房销售条例》第六条、第三十一条，《商品房销售管理办法》第三条、第六条、第二十二条之规定，判决如下：
一、解除原告朱秀华与被告山东鼎天投资置业有限公司签订的《广府一号购房认筹协议书》；
二、被告山东鼎天投资置业有限公司给付原告朱秀华人民币60万元及利息（自2013年1月30日起至本判决生效之日止，按照月息1.5分计算），于本判决生效后十日内付清；
三、驳回原告朱秀华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9800元，由被告山东鼎天投资置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审 判 长 赵言超
人民陪审员 王其峰
人民陪审员 杨山平
二〇一五年四月二十日
书 记 员 李双燕