江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉中民三终字第196号
上诉人（原审被告）：欧阳章先，个体户。
委托代理人：宋德均，江西共创律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：欧阳有根，司机。
被上诉人（原审原告）：郭新娥，无业。
上诉人欧阳章先因与被上诉人欧阳有根、郭新娥房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省安福县人民法院（2014）安民一初字第11号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年1月30日，原、被告签订一份《购房协议》，协议约定由乙方（欧阳有根、郭新娥）购买甲方（欧阳章先）位于武功山大道房屋一套（面积131.5平方米），4号贮藏间（面积9.5平方米），总价款共计人民币（以下均为人民币）245000元。协议第四条约定：甲方应将水电负责到工地，负责申报房产局办证手续齐全，一切办证手续税款费用由乙方自负，甲方不负担任何税款和费用；乙方在订协议时预交190000元，2011年6月31日前再付20000元，余款35000元待房产证办理好时全部付清。协议第五条约定：主体完工在2010年9月份，交付时间为12月底。协议第七条约定：甲方确保房屋质量，按房产局发证面积达不到协议约定的面积，甲方有义务退回乙方不足部分购房款，按房产局发证超出面积，应按原价乙方补足款给甲方。协议还对其他相关事项作了约定。协议签订当天原告按约支付了购房款190000元，至20l3年6月28日，原告已将购房款全部付清。2011年12月5日，原告将代办水电开户、安装费2020元交给被告。自来水开户、安装费用为1025元。双方签订购房协议时，房屋已建成。
另查明，讼争房屋系被告欧阳章先拆旧重建，与原告签订《购房协议》时尚未取得该栋楼的建设工程规划许可证及房屋产权证，也未将上述事实告知原告等购房户。2013年3月5日被告取得建字第（20l3）010号建设工程规划许可证。2013年5月29日被告取得安土国用（籍）第04175号国有土地使用证，使用权类型为出让，终止日期2048年12月2日。2013年6月5日，被告向安福县房地产管理局申请房产所有权登记。同年6月25日，被告取得讼争房屋所属的整栋房屋的总房产证。2014年1月9日，被告取得安土国用（籍）第08115号国有土地使用权证，其内容为将讼争房屋土地使用年限变更为终止日期至2068年12月2日。2013年10月9日，原告办理房产证过户手续税费为59970.96元。2014年4月18日，安福县地方税务局出具证明，证明讼争房屋在2011年3月25日至2012年4月30日间原告办证税费为34451.95元（不含贮藏间税费），比2013年实际办证税费少25519.01元。双方约定贮藏间不办证。因被告已将土地使用年限延长至2068年12月2日，原告在庭审中变更该项诉请，要求被告赔偿土地使用年限损失52500元。原告在庭审中确认房屋单价为每平方米1700元。
原审法院认为：原、被告签订的《购房协议》系双方真实意思表示，也未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。《购房协议》约定一切办证手续税款费用由原告承担，但未书面约定办证时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”，故被告最迟应于2011年4月30日前为原告办理好房产证。双方当事人在签订合同时，被告隐瞒尚未取得建设工程规划许可证及房屋产权证的事实，在原告多次要求其办证时也均未告知此项事实，故合理过户期限后办证增加的税费，应由被告负担。原告办理过户手续共支付税费等费用59970.96元，而被告如果能在2011年4月1日前给原告办理好过户手续，则税费等费用最多只需34451.95元，因此给原告造成的损失25519.01元由被告负责赔偿。原告要求被告为其办理讼争房屋占用范围内的国有土地使用权证，因当事人双方在《购房协议》中并未对办理土地使用权过户事项进行约定，故对原告的此项请求不予支持。《购房协议》约定房屋面积为131.5平方米，而实际面积为129.953平方米，被告多收的购房款2629.90元［（131.5－129.53）×1700）应退还原告。原告要求被告延长讼争房屋土地出让年限至70年，否则赔偿其土地出让年限损失52500元。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。另根据《中华人民共和国物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。据此，对出让金的支付标准及金额我国相关法律并未有明确规定，对原告要求的土地出让年限损失，无法认定，故对该项请求亦不予支持。按照《购房协议》约定，房屋交付时间为2010年12月底，合同签订时间却为2011年1月30日，约定的交付时间早于签约时间，无法确定房屋应于何时交付，故对原告要求被告赔偿迟延交付房屋的损失不予支持。被告认可原告支付了其代办水电开户、安装费用2020元，但原告对水电开户、安装费用只认可1525元，因被告未能提供水电开户、安装正式发票对实际费用进行证明，故对水电开户费用认定为l525元，多余代办款495元由被告返还给原告。被告称已遗失发票，且不返还发票并不损害原告利益，故对原告要求返还水电开户发票的请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十二条第一款第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告欧阳章先在本判决生效之日起7日内赔偿原告欧阳有根、郭新娥办理房屋过户手续增加的税费25519.01元；二、被告欧阳章先在本判决生效之日起7日内返还原告欧阳有根、郭新娥水电开户、安装款495元；三、被告欧阳章先在本判决生效之日起7日内退还原告欧阳有根、郭新娥多交的购房款2629.90元；四、驳回原告欧阳有根、郭新娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6497元，由原告欧阳有根、郭新娥及被告欧阳章先各负担3248.50元。
上诉人欧阳章先不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定上诉人应在2011年4月前为原告办理房产证是错误的，据此认定上诉人逾期办证并承担逾期办证的违约责任也是错误的。1、双方签订的购房协议并没有约定由上诉人为被上诉人办理好房产证，协议约定办证义务在乙方。2、双方签订的购房协议约定的交付期限不是2010年12月，合同签订日为2011年1月，应推定为2011年12月。3、被上诉人未按约定付款上诉人有权推迟交房，办证期限顺延。4、20l3年6月双方在办证时对办证费用进行了约定，即过户的一切费用由乙方即被上诉人承担，即在2013年6月已经约定当时过户的一切费用由被上诉人承担，而且过户费用被上诉人也是按当时的标准支付的，一审置双方的约定于不顾，判决上诉人承担房屋过户税费显然不符合双方的约定。5、本案不是商品房买卖合同纠纷，不能认定房屋交付后90日办证。二、原审判决核减建筑面积与判决上诉人返还水电开户、安装费用是错误的。综上，请求二审改判驳回被上诉人在一审的全部诉讼请求。
被上诉人欧阳有根、郭新娥答辩称：一、被上诉人是2011年1月30日购房，购房时上诉人欧阳章先口头协议房子是国有土地商品房，办证费用是在15000元至20000元。当时被上诉人在2011年1月到2013年这段时间多次催他办证，他一直骗被上诉人说在办，到2013年6月28日办证时才知道办证费用已经增加了，被上诉人现在的办证费用是59970.96元。上诉人承诺20000元相差39970.96元，相差的这部分应当赔偿才是正确的，原因是上诉人的房子是违法建筑，上诉人应该批的是3层半，而现在是7层，所以当时无法办证。拖到2013年6月25日才办好。这个事实是上诉人造成的。二、水电开户，被上诉人交了2020元，而政府规定水开户是1025元，电开户一审多次走访国有土地商品房开户为500元，故原审判决余款495元返还是正确的。三、购房协议约定房屋面积为131.5平方米，办证时房产局测绘的是129.95平方米，原审判决多收的2629.90元返还也是正确。请二审法院驳回对方上诉，维持原判。
根据上诉人欧阳章先的上诉理由及被上诉人欧阳有根、郭新娥的答辩意见，归纳本案争议焦点为：原审法院认定上诉人逾期办证并承担逾期办证的违约责任是否有误？原审判决上诉人返还房屋面积差价款是否有误？原审判决上诉人返还水电开户安装费代办费是否有误？
二审诉讼中，上诉人欧阳章先提交的证据有：1、上诉人、被上诉人于2013年6月27日所签《房屋买卖合同书》，证明2013年6月27日又约定房屋过户的费用由被上诉人承担，被上诉人也是按合同约定支付了相关办证费用。2、安福县供电公司平都供电所出具的证明，证明电的安装费用为1500元，不是一审认定的500元。3、同栋房其他户的办证费用票据，证明同栋房其他户电的安装费用，本案与其他户是一样，故一审认定电的安装费用为500元是错误的。4、安福县房产局出具的证明，证明当时测绘是按半面积计算阳台的面积。5、房产测量规范，证明国家标准房产测量规范封闭阳台按全面积计算。被上诉人质证认为，对证据1，不可能两份合同同时履行，故不认可。对证据2，必须要有当时的原始发票，故不认可。对证据3，是其他户的，故不认可。对证据4、5不认可，只能按房产证登记的为准，因当时测绘时就这么多。本院认为，对其证据1，因该《房屋买卖合同书》签订于2013年6月27日，时间在《购房协议》之后，依法应认定是对原《购房协议》的补充，该《房屋买卖合同书》系双方自愿签订，且为房管部门备案之合同，其中关于办证的一切费用由被上诉人承担的约定与《购房协议》约定的一致，该约定合法有效。由于被上诉人在一审庭审中已确认房屋单价为每平方米1700元，而起诉前所签的《房屋买卖合同书》载明的购房款低于实际购房款，应认定双方这样写是为方便在过户时降低缴纳过户税费。从该《房屋买卖合同书》已明确约定房屋过户一切相关费用由被上诉人承担，结合被上诉人已实际按约定缴纳了房屋过户全部费用的事实，可以证明该合同的部分内容系当时双方的真实意思表示，故该证据可以证明上诉人所要证明的相关事实，本院对该证据予以采信。对证据2，安福县供电公司收取了相关费用，其应提供正式收款发票存根予以证明，仅凭其所出具的证明不足以证明其所收取的电安装费用为1500元，故对该证不予采信。对证据3，虽系同栋楼房，但所收费用与证据2的金额数并不相同，且无其他各户的原始票据印证，故不予采信。对证据4、5，本院对其真实性予以确认。
本院经二审审理查明：2011年1月30日，上诉人欧阳章先与被上诉人欧阳有根、郭新娥签订一份《购房协议》，其中第四条第（二）项：“乙方（欧阳有根、郭新娥）的责任和义务”中第4点约定：“乙方负责办理好房产权证及负责办证手续税款和费用”。该协议第七条“违约责任”中，仅对房屋面积违约及购房户未按期付款的违约责任进行了约定，并未就逾期办证违约责任的承担进行约定。2013年6月27日，上诉人、被上诉人签订了一份《房屋买卖合同书》。合同约定，由甲方（上诉人欧阳章先及其妻）将座落在安福县平都镇武功山大道以北房出售给乙方（被上诉人欧阳有根及其妻）；房屋建筑面积为129.95平方米，房屋总层数为七层，所购房在第五层；房屋总购房款为200000元，付款方式为一次性付清；房屋过户一切相关费用由乙方承担。该合同签订后，被上诉人已按该合同约定承担并缴纳了房屋过户的全部相关费用。
二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：关于原审法院认定上诉人欧阳章先逾期办证并承担逾期办证的违约责任是否有误的问题。首先，从上诉人、被上诉人于2011年1月30日签订的《购房协议》所载内容，双方对交付房屋及办理房屋过户手续的时间是无明确约定，但根据该协议所载“乙方在订协议时预交190000元，2011年6月31日前再付20000元，余款35000元待房产证办理好时全部付清”之内容，已清楚表明当时双方不仅同意被上诉人可在2011年6月31日后支付部分购房款，也认可房屋的过户手续亦可在此时间之后办理。其次，从双方在2013年6月27日又签订《房屋买卖合同书》后，被上诉人才按上述协议约定付清购房余款给上诉人的事实，也清楚表明双方当时均认可此时可办理房屋的过户手续。第三，被上诉人不仅在2011年1月30日签订的《购房协议》及2013年6月27日签订的《房屋买卖合同书》中都约定房屋过户一切相关费用由其承担，而且被上诉人亦是按此约定实际缴纳了房屋的全部过户费用。第四，上诉人欧阳章先所建房屋是拆旧建新，其拆除自己的旧私房重建，已经过了有关部门审批，虽然在建设过程中超过了审批的准建高度，但可通过接受政府相关部门的处理后补办相关手续解决，且事实上上诉人欧阳章先在本案诉讼前均已补办了该房的相关手续。因此，本案属个人之间的房屋买卖，双方的权利义务由双方自行约定。原审法院在查明本案房屋系折旧建新私房买卖的情况下，仍参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》处理本案缺乏事实和法律依据，且与双方约定不符。第五，双方2011年1月30日所签的《购房协议》第四条第（二）项“乙方的责任和义务”中第4点约定：“乙方负责办理好房产权证及负责办证手续税费和费用。”因此，房产证的办理义务依约定属乙方即被上诉人欧阳有根、郭新娥，上诉人欧阳章先依约无办证义务，故亦不存在逾期办证违约责任之说，况且《购房协议》第七条“违约责任中”，并未对逾期办证的违约责任承担进行约定。综上，被上诉人认为上诉人逾期办证应承担逾期办证的违约责任缺乏依据，且与本院查明的事实不符，故对其要求上诉人承担办理过户手续增加费用的诉讼请求，本院不予支持。上诉人欧阳章先关于其不应承担逾期办证违约责任的上诉理由成立，本院予以支持。
关于原审判决上诉人返还房屋面积差价款是否有误的问题。从上诉人、被上诉人2011年1月30日所签《购房协议》载明“甲方确保房屋质量，按房产局发证面积达不到协议规定的面积，甲方有义务退回乙方不足部分购房款，按房产局发证超出面积，应按原价乙方补足款给甲方”的内容看，双方已明确约定所购房面积按房产局所发房产证上的面积为准，因此，原审法院判决上诉人返还超过登证面积的房屋差价款，符合双方的约定，故对上诉人该上诉请求不予支持。
关于原审判决上诉人返还水电开户安装代办费是否有误的问题。上诉人认为原审认定的费用有误，应提供充分证据加以证实，但其二审期间仍未提供充分证据予以证实，故对其该上诉请求亦不予支持。
综上，原审法院认定事实部分有误，判决上诉人欧阳章先承担逾期办证的违约责任缺乏依据，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）（三）项之规定，判决如下：
一、维持江西省安福县人民法院（2014）安民一初字第11号民事判决第二、三、四项；
二、撤销江西省安福县人民法院（2014）安民一初字第11号民事判决第一项。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6497元，二审案件受理费516元，共计7013元，由上诉人欧阳章先、被上诉人欧阳有根、郭新娥各负担3506.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖东江
代理审判员 肖永兰
代理审判员 胡 婧
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 张志坚