河南省济源中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）豫96民终150号上诉人（原审被告）：杨宏伟，男，1963年11月3日出生，汉族，住郑州市。上诉人（原审被告）：金秋红，女，1969年10月13日出生，汉族，住郑州市。二上诉人委托诉讼代理人：熊心，河南宇法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南锦汇金正置业有限公司，住所地：济源市济水大街西段济钢西侧。法定代表人：杜晓，该公司董事长。委托诉讼代理人：王修德，河南涛声律师事务所律师。上诉人杨宏伟、金秋红因与被上诉人河南锦汇金正置业有限公司确认合同无效纠纷一案，不服济源市人民法院（2017）豫9001民初4487号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨宏伟、金秋红上诉请求：撤销一审判决，改判驳回河南锦汇金正置业有限公司的诉讼请求。事实和理由：1、一审程序严重违法，以告知书方式驳回杨宏伟、金秋红管辖权异议，剥夺了杨宏伟、金秋红的管辖权异议上诉权。依照民事诉讼法解释第35条的规定，一审法院依法应将案件移送郑州市中原区人民法院管辖。河南锦汇金正置业有限公司的法定代表人因涉嫌犯罪被羁押在济源市看守所，一审庭审时，杨宏伟、金秋红对河南锦汇金正置业有限公司的两个代理人资格和委托人提出异议，但一审法院却以委托手续齐全为由开庭审理，明显偏袒河南锦汇金正置业有限公司。2、杨宏伟、金秋红与河南锦汇金正置业有限公司均认可本案涉案房屋买卖合同为担保，该担保即房屋买卖合同为双方真实意思表示，不存在法律规定的合同无效的情形。3、担保合同（即房屋买卖合同）效力和房屋担保登记是两个概念，房屋担保进行登记后抵押权才能设立，但房屋担保未登记不影响担保合同的效力，一审法院认为房屋担保合同必须进行登记才能发生效力是完全错误的。根据《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条第的规定，本案房屋买卖合同具有法律效力。4、买房需要网签备案是众所周知的常识，河南锦汇金正置业有限公司明知涉案房屋已经备案出售给杨宏伟、金秋红，还再次出售房屋，购房人明知涉案房屋已经出售且不能在房管部门备案的情况下还购买房屋，系河南锦汇金正置业有限公司和购房人恶意进行房屋买卖，该行为严重侵犯了杨宏伟、金秋红的合法权利，购房户的不利后果应自行承担。河南锦汇金正置业有限公司辩称，1、一审法院程序合法，适用法律正确，查明事实清楚，应当驳回杨宏伟、金秋红的上诉请求。2、本案和杨宏伟、金秋红在郑州中原区法院的诉讼是完全不同的两个诉讼，不存在主、从合同的问题，河南锦汇金正置业有限公司要求确认合同无效，就应当由济源市人民法院管辖。3、本案中，杨宏伟、金秋红和河南锦汇金正置业有限公司签订的买卖合同本意并不是为了履行房屋的交付，而是为了保证河南锦汇金正置业有限公司向杨宏伟、金秋红借款资金的安全，根据最高院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定第二十四条，杨宏伟、金秋红是不能要求履行该合同的，既然合同被法律禁止履行，当然是无效合同。至于杨宏伟、金秋红所称的该合同预售合同登记备案，该预售合同登记备案不产生物权的效力，仅是国家对不动产交易的行政管理方式，不能据此来否定该房屋和其他人交易。4、客观上，该房屋已经出售给第三人，且第三人已经装修入住，也不存在履行该合同的可能性。综上，应驳回杨宏伟、金秋红的上诉。河南锦汇金正置业有限公司向一审法院起诉请求：确认河南锦汇金正置业有限公司与杨宏伟、金秋红签订的商品房买卖合同无效，撤销商品房买卖预售合同备案。一审法院认定事实：2011年9月，河南锦汇金正置业有限公司因资金周转困难向杨宏伟、金秋红借款260万元，为使该借款确保偿还，河南锦汇金正置业有限公司将其开发的锦汇花园房屋20套于2011年7月和杨宏伟、金秋红签订了房屋买卖合同，并在济源市房管局进行商品房预售登记备案，作为借款担保。该260万元借款偿还后，河南锦汇金正置业有限公司又向杨宏伟、金秋红借款200万元，双方商定以上述260万元借款担保的20套房屋继续作为担保，借款期限从2012年8月1日至2013年1月31日，并签订1份商品房回购合同，约定2013年1月31日河南锦汇金正置业有限公司偿还其借款后，杨宏伟、金秋红同意河南锦汇金正置业有限公司回购房屋，同日金秋红将借款194.6万元转至河南锦汇金正置业有限公司账户，2013年河南锦汇金正置业有限公司提出对双方签订买卖合同的房屋进行调换，于是双方将先前签订买卖合同部分房屋调换为2幢2单元1101号、1102号，1幢1单元1102号，11幢3单元1101号，2幢4单元1102号，并将2幢7单元603号调换至金秋红名下，加上先前签订买卖合同的2幢1单元1002号、1102号、602号，2幢5单元1003号，2幢8单元1101号共计11套房屋，签订买卖合同，并在济源市房管局进行商品房预售登记备案，后河南锦汇金正置业有限公司偿还本金100万元，剩余94.6万元及利息未付。河南锦汇金正置业有限公司已经将上述11套房屋中的大部分出售给他人，他人已经装修入住。一审法院认为：本案的焦点是河南锦汇金正置业有限公司与杨宏伟、金秋红之间签订的商品房买卖合同的效力问题，河南锦汇金正置业有限公司请求确认该合同无效，撤销商品房预售合同备案。而杨宏伟、金秋红则认为本案房屋买卖合同系双方真实意思表示，并且已经在济源市房管局进行预售登记备案，不存在合同无效情形。诉讼中，河南锦汇金正置业有限公司与杨宏伟、金秋红双方均认可双方签订的合同名义上为商品房买卖合同，但是实际上为确保借款归还的担保合同，并无异议，对此予以确认。河南锦汇金正置业有限公司与杨宏伟、金秋红所签订的房屋买卖合同并非双方当事人真实的买卖行为，且根据法律规定，房屋担保合同，必须经过登记才能发生法律效力，而本案中的房屋担保合同并没有根据法律规定办理登记。杨宏伟、金秋红辩称涉案商品房在济源市房管局办理了预售登记备案，但是商品房预售登记仅仅是国家对不动产交易的行政管理方式，并不是《物权法》所规定的预告登记，不产生物权效力，对杨宏伟、金秋红的该辩称理由，不予采纳，故确认河南锦汇金正置业有限公司与杨宏伟、金秋红签订的房屋买卖合同无效，现河南锦汇金正置业有限公司请求确认其与杨宏伟、金秋红签订的商品房买卖合同无效，撤销商品房预售合同备案，理由正当，符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决：确认河南锦汇金正置业有限公司与杨宏伟、金秋红签订的11份商品房买卖合同（合同编号分别是FG11070286、FG11070282、FG11070283、FG11070284、FG11070285、FG11070249、FG11070018、FG11070019、FG11070013、FG11070020、FG11070011）无效。并且撤销锦汇花园第2幢2单元1101号、1102号，1幢1单元1102号，1幢3单元1101号，2幢4单元1102号，2幢7单元603号、2幢1单元1002号、602号，2幢5单元1003号，2幢8单元1101号共计11套房屋在济源市房管局的商品房预售合同备案。案件受理费100元，减半收取计50元，由杨宏伟、金秋红负担。本院经审理认为，河南锦汇金正置业有限公司与杨宏伟、金秋红在本案诉讼中均认可本案所涉及的房屋买卖合同实际上是为确保借款归还的担保合同，双方签订买卖合同的真实意思是为借款合同设定担保，因此，当事人双方争议的基础法律关系是民间借贷关系，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，人民法院应当按照民间借贷关系审理，由于杨宏伟、金秋红已就其与河南锦汇金正置业有限公司之间的民间借贷纠纷先于本案向郑州市中原区人民法院提起了诉讼，郑州中原区人民法院已经立案受理，现河南锦汇金正置业有限公司提起诉讼要求确认房屋买卖合同无效，依法应当驳回其起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销济源市人民法院（2017）豫9001民初4487号民事判决；二、驳回河南锦汇金正置业有限公司的起诉。一审案件受理费100元，退还（一审原告）河南锦汇金正置业有限公司；上诉人杨宏伟、金秋红预交的二审案件受理费100元予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长  黄秋坪审 判 员  林慧慧代理审判员  王淑蕾二〇一八年四月二日书 记 员  张二鑫