湖北省武汉市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2018）鄂01行终271号
上诉人（原审被告）武汉市不动产登记局，住所地武汉市江岸区三阳路13号。
法定代表人黄宇，局长。
委托代理人刘燕，该局工作人员。
委托代理人周静雯，湖北万泽律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）湖北融圣达影视文化传播有限公司，住所地武汉市武昌区水果湖东三路3号。
法定代表人吕梦，总经理。
委托代理人邹宁君，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。
委托代理人张宇，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）武汉市银丰富苑大厦业主委员会，住所地武汉市硚口区利济路8-12号银丰富苑。
负责人孙兰华，主任。
委托代理人胡莎，湖北鼎君律师事务所律师。
委托代理人王士永，湖北鼎君律师事务所律师。
原审第三人武汉房地产开发集团股份有限公司，住所地武汉市江汉区汉口火车站东方商都4层。
法定代表人刘武民，董事长。
委托代理人蔡星，该公司工作人员。
上诉人武汉市不动产登记局、湖北融圣达影视文化传播有限公司（以下简称融圣达公司）与被上诉人武汉市银丰富苑大厦业主委员会（以下简称银丰富苑业委会）、原审第三人武汉房地产开发集团股份有限公司（以下简称武汉房开公司）房屋登记行政行为一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2017）鄂0104行初93号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
一审法院经审理查明：银丰富苑大厦原名海荣大厦，建设单位为第三人武汉房开公司。2005年3月28日，第三人武汉房开公司就硚口区利济南路12号5楼（包括本案涉案房屋硚口区利济路8号银丰富苑5层自留-2的房屋）向被告申请房屋权属登记，并提交武汉市房屋权属登记申请表、组织机构代码证、企业法人营业执照、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑红线定位图、建筑工程施工许可证、湖北省建筑工程竣工验收备案证、建设工程规划验收合格证、房屋平面图资料。被告审核第三人武汉房开公司提交的相关材料后，向其颁发市200509101号房屋所有权证。同年8月8日，第三人武汉房开公司将该房屋转让给第三人融圣达公司。2015年12月18日，第三人融圣达公司将购房款项支付给武汉玉龙置业有限责任公司。2016年1月5日，被告向第三人融圣达公司颁发房屋所有权证。第三人融圣达公司就包括本案在内的位于银丰富苑大厦5层的6处房屋向原审法院起诉本案原告要求房屋腾退。原告认为被告的房屋登记行为违法，两位第三人的交易行为也严重侵害原告的合法利益，故诉至法院，提出前述诉讼请求。另查明：2016年11月2日，原告以同一事实、请求向原审法院提起包括本案涉案房屋在内的6件行政诉讼案件。原审法院于2017年2月17日作出行政裁定，认为原告提起诉讼所使用的名称和公章与其备案的名称均不符，不符合法定的起诉条件，驳回其起诉。2017年3月21日，原告再次提起6件行政诉讼，原审法院于同年9月12日作出行政裁定，认为原告提交的证据材料不能证明行使相关诉讼权利事项经业主大会表决决定，其不具有行政诉讼原告主体资格，驳回其起诉。2017年10月17日，原告张贴公告准备召开业主大会，并邀请街道、社区、派出所参加。10月19日，银丰富苑大厦业主就行使相关诉讼权利等事项进行表决，因同意票数符合双过半原则，银丰富苑大厦业主大会表决授权原告代表业主大会行使相关诉讼权利。原告后于10月25日向原审法院提起6件行政诉讼。又查明：本案涉案房屋位于银丰富苑5层自留-2，经原审法院实地调查，大厦第一任物业管理公司于2002年制作五楼楼层安全疏散示意图，该图显示房屋的用途为电信设备房。经原审法院实地调查，该房屋现实际用途仍为电信设备房。
原审法院认为，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”。《中华人民共和国不动产登记暂行条例》第七条“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记”。《武汉市机构编制委员会关于整合我市不动产登记职责及不动产登记职责及设立不动产登记机构的通知》〔武编（2015）169号〕规定：“一、整合市级不动产登记职责和机构（一）将市住房保障和房屋管理局的房屋登记职责、市园林和林业局的林地登记职责划转由市国土资源和规划局承担。……（二）设立不动产登记机构设立市不动产登记局……为市国土资源和规划局下属的具有独立法人资格的正处级行政机构”。被告依法履行不动产登记的法定职责，是本案适格的被告。
本案的争议焦点为，一、原告主体资格。二、被告为第三人武汉房开公司办理房屋权属登记行为是否合法。三、第三人融圣达公司是否构成善意取得。
一、关于原告主体资格。原审法院认为，原告提交证据能证明银丰富苑大厦业主大会已表决授权原告代表业主大会行使相关诉讼权利的事实，原告提起本次行政诉讼，具有原告主体资格。
二、关于被告为第三人武汉房开公司办理房屋权属登记行为是否合法。原审法院认为，开发建设单位是否将相关面积计入公摊，直接关系到全体业主对大厦的安全、合理使用及对房产权利的处分等，故被告在进行权属登记时，应对房产测绘部门作出的房产测绘成果进行谨慎审查。根据《房产测绘管理办法》的相关规定，房产测绘成果应纳入房产档案统一管理。本案中，被告所提交的证据中未包括房产测绘成果及进行相关审查的资料，仅有一份事后的情况说明，被告应承担举证不能的法律后果。本案涉案房屋的用途一直为电信设备房，明显属于物业管理用房范畴。根据《武汉市住宅区物业管理条例》的相关规定，开发建设单位在移交住宅区时，分别按照住宅区总建筑面积的2‰、3‰的比例向业主委员会无偿提供物业管理办公用房和按综合成本价提供物业管理经营用房。第三人武汉房开公司在申请权属登记时，向被告提交的申请资料中未包括已移交或者保留相关面积的资料，上述资料应是被告进行房屋权属登记的重要事实依据，被告对第三人武汉房开公司提交的申请资料进行审查时亦未涉及该方面，故原审法院认为被告作出的权属登记行为事实依据不充分。
三、关于第三人融圣达公司是否构成善意取得。原审法院认为，构成善意取得至少要满足支付合理对价的条件。本案中，第三人融圣达公司与第三人武汉房开公司通过买受取得涉案房屋，并办理房屋所有权证，但第三人融圣达公司的购房款却向案外人武汉玉龙置业有限责任公司支付，原审法院认为第三人融圣达公司不构成善意取得。
综上，被告就硚口区利济路8号银丰富苑5层自留-2的房屋向第三人武汉房开公司颁发市200509101号房屋所有权证的行政行为事实依据不充分，依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项的规定，判决：一、撤销被告武汉市不动产登记局向第三人武汉房地产开发集团股份有限公司颁发市200509101号房屋所有权证的行政行为。二、驳回原告武汉市银丰富苑大厦业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告武汉市不动产登记局负担。
上诉人武汉市不动产登记局不服一审判决，向本院提起上诉称，一、银丰富苑业委会不具有诉讼主体资格。涉案房屋未计入公摊面积，不属于全体业主共有，银丰富苑业委会与被诉具体行政行为不存在法律上的利害关系，且银丰富苑业委会诉讼行为未经业主合法授权，应当依法裁定驳回起诉。二、一审法院认定事实错误。涉案房屋实际用途处于变动状态，未计入公摊面积，在被诉行政行为作出之时应属于武汉房开公司所有，其出售房屋属于有权处分，且融圣达公司是否是善意取得与行政行为是否合法无关。三、原审法院适用法规错误。武汉市不动产登记局作出行政行为的依据为《城市房屋权属登记管理办法》，而原审法院依据《房屋测绘管理办法》认定其未履行审查义务。被诉具体行政行为事实认定清楚，证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序，依法不应被撤销。四、原审判决错误。涉案房屋已转移登记至第三人融圣达公司名下，被诉行政行为已不存在，不具有可撤销内容。请求撤销（2017）鄂0104行初93号行政判决，依法驳回银丰富苑业委会的起诉。
上诉人融圣达公司上诉称，原审法院认定事实错误。1.银丰富苑业委会并非本案适格原告，无权提起诉讼。案涉房产不仅未计入公摊，反而属于被分摊了共同面积的专有区域，其产权归属和处分与银丰富苑业委会无利害关系。且银丰富苑业委会并未取得业主授权，原审认定银丰富苑大厦召开了业主大会明显缺乏事实依据。2.融圣达公司系善意第三人。玉龙公司系经武汉房开公司授权，办理销售房屋、收取购房款等各项手续，银丰富苑小区房产交易模式为业主与玉龙公司接洽购房事宜、按玉龙公司要求签署购房合同、支付购房款、玉龙置业协助办理房产证，融圣达公司购买涉案房屋与此交易模式相符。3.银丰富苑业委会提起本次行政诉讼，已过起诉期限。其表示于2016年9月知晓案涉房产办理了产权登记，直至2017年10月25日方正式向一审法院起诉，2016年11月2日、2017年3月21日两次诉讼均在未经银丰富苑业主大会授权的情况下擅自提起，主体不适格，无法中断诉讼时效。银丰富苑业主大会、全体业主在知悉案涉房产产权登记后长达一年多方决议（真实性存疑）起诉，本质上已过提起行政诉讼的期限。况且，融圣达从购买案涉房产开始便要求侵权人腾退，其表示2016年9月收到一审法院传票方知晓案涉房产办理了产权证与客观事实不符。4.武汉市不动产登记局向武汉房开公司颁发案涉房产初始权属证书这一具体行政行为，认定事实清楚、适用法律正确、符合法定程序。请求：撤销硚口区法院（2017）鄂0104行初93号行政判决书，依法改判驳回银丰富苑业委会全部诉讼请求，本案全部诉讼费用由银丰富苑业委会承担。
被上诉人银丰富苑业委会针对上诉答辩称，原审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求维持一审判决，驳回武汉市不动产登记局和融圣达公司的上诉请求。
原审第三人武汉房开公司陈述称，无意见。案涉房产开发项目经过多次转手，与本公司无关，办证、交易所需手续本公司仅仅是出具印章，对合同内容不进行审核。
各方当事人向原审法院提交的证据、依据均已随案移送本院。其中，上诉人市不动产登记局提交的证据11《房地产平面图》可以看出，涉案房屋的建筑面积为45.22平方米，套内建筑面积28.83平方米，户内分摊16.39平方米。由此可见，涉案房屋本身属于被分摊了共有建筑面积单元，故该平面图可以证明涉案房屋本身在测绘当时是没有被分摊给大厦房屋其他产权各户的。本院对本案其他证据的认证和采信理由与原审法院相同，对原审法院认定的事实予以认可。
本院认为，本案二审争议焦点在于：1.银丰富苑业委会是否具有本案诉讼主体资格，其起诉是否超过法定起诉期限；2.武汉市不动产登记局为武汉房开公司办理房屋权属登记行为是否合法；3.融圣达公司是否构成善意取得。
1.关于银丰富苑业委会是否具有本案诉讼主体资格，其起诉是否超过法定起诉期限。最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释第十八条明确规定，业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。根据程序法律规定从新兼有利于保护当事人诉权的原则，银丰富苑业委会有权针对本案提起诉讼。同样依据该原则，根据本案一审立案审理时有效适用的《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条第一款，“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”的规定，本案被上诉人银丰富苑业委会自2016年9月知晓被诉房屋登记行为之日起，至2017年10月提起本案诉讼，没有超过2年的法定起诉期限。上诉人融圣达公司认为被上诉人银丰富苑业委会在2016年9月知悉涉案房产产权登记后，长达一年多方决议起诉，已过行政诉讼起诉期限的观点于法无据，本院不予支持。上诉人融圣达公司提出，从其购买涉案房产开始，从未停止向侵权人主张权利，要求侵权人腾退，被上诉人银丰富苑业委会表示系2016年9月收到法院传票方知晓案涉房产办理了产权证，与客观事实不符的意见，没有证据予以证实，本院不予采纳。
2.关于武汉市不动产登记局为武汉房开公司办理涉案房屋所有权证的行为是否合法。根据银丰富苑《建筑设计说明》及《竣工图》对涉案房屋所在第5层的规划设计看，该层的用途为物业管理用房及为整栋楼提供公共配套设施的用房，涉案房屋一直以来的实际用途为涉案银丰富苑大厦的电信设备房，属于公共配套设备用房。《中华人民共和国国家标准<房产测量规范>》（GB/T17986.1-2000）的《附录B成套的房屋的建筑面积和共有共用面积分摊》B3·1共有建筑面积的内容规定：“共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。”同时，《武汉市房地产测绘实施细则》（武房产【1999】225号）第6.2.3房屋的公用建筑面积规定：“房屋的公用建筑面积包括被分摊公用建筑面积（以下称共有建筑面积）和不被分摊的公用建筑面积”，第6.2.3.1规定，“共有建筑面积由以下两部分组成：a、电梯间、楼梯间、垃圾道、配电房、水泵房、设备间、公共门厅和过道、值班警卫以及其他功能上为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积……。”依据上述规定，本案所涉房屋是保障涉案大厦业主正常、安全的生产、生活秩序所必需的，为整栋大厦服务的设备用房，明显应当属于被分摊为全体业主所共有的公用建筑部分。共有建筑面积的测绘确认对保障公共用房、公共空间、公用设施的正常使用，维护产权人合法权益至关重要。本案中，房产测绘单位针对涉案楼层，在经批准的规划设计及竣工图上标明为物业管理用房及为整栋大楼服务的公用配套设施用房的情况下，没有依规将涉案本应该分摊面积的设备用房没有分摊入户，其测绘成果显然违反国务院部门及地方规章对房产测量的法定要求。根据《房产测绘管理办法》第十八条，“用于房产权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理”的规定，上诉人市不动产登记局作为房产行政管理部门，对用于房产权属登记的房产测绘成果具有审慎审查的职责。上诉人市不动产登记局对本案所涉房屋的房产测绘成果（本案中表现为《武汉市房地产平面图》）在与规划设计明显不符的情况下，且原审第三人武房开的被诉初始登记申请材料将涉案房屋申报为住宅性质，上诉人不动产登记局也发现武房开的申报用途与规划设计明显不符的情况下，没有履行必要的审查、监督、把关的义务，而是依据明显与规划设计不符的房产测绘资料，认定涉案房产没有被分摊，不属于全体业主所有，从而作出被诉房产权属初始登记行为，该登记行为不符合法律规定，应视为没有事实依据。上诉人认为涉案房屋权属清楚，产权来源资料齐全，应依法予以核准的观点不能成立，本院不予支持。
另外，本案的涉案房屋即便不是电信房，但根据《物业管理条例》第三十条的规定，“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”第三十八条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”同时，《武汉市住宅区物业管理条例》第三十七条规定，开发建设单位在移交住宅区时，应该分别按照住宅区总建筑面积的2‰、3‰的比例向业主委员会无偿提供物业管理办公用房和按综合成本价提供物业管理经营用房，房屋产权属住宅区全体业主共同所有。本案涉案房屋属于规划用途为物业管理用房及为整栋楼提供公共配套设施用房的大厦第五层。第三人武汉房开公司与业主在购房合同附件中也明确约定共有建筑面积包括为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。涉案房屋是否属于上述《条例》规定的2‰、3‰的范畴，现有证据不能证明上诉人武汉市不动产登记局对案涉房屋进行产权登记时对包括房产测绘成果、已移交或者保留相关面积的资料等相关资料进行了全面谨慎的审查，故其向武汉房开公司颁发市200509101号房屋所有权证的行为仍是事实不清、证据不足。另外，从武汉市不动产登记为武汉房开公司办理涉案房屋所有权证的后果来看，武汉房开公司作为房屋所有权证的合法持有者对房屋进行包括出售、改变用途等在内的处分将会严重影响大厦的基本设施功能的正常运行，严重损害银丰富苑全体业主的利益，因此该颁证行为也是不妥当的。
3.关于融圣达公司是否构成善意取得。根据《物权法》第一百零六条的规定，不动产的善意取得应当具备下列成立条件，一是不动产登记簿的权利事项有误，二是受让人受让该不动产或者动产时是善意的，三是以合理的价格转让，四是转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。融圣达公司与武汉房开公司针对案涉房产的购房合同签订于2005年，并且自始了解案涉房产的规划设计功能和使用状况，仍然购买并要求银丰富苑业委会腾退，其行为不符合一般的社会秩序，没有表现出一般意义上的善意。而且，从整个交易的过程来看，融圣达公司直至2015年才按十年前合同约定的价格付款并办理房产证，此与正常的交易习惯不符，其支付款额也远低于不动产所在地当时的市场价格，因此不构成善意取得。
综上所述，上诉人武汉市不动产登记局、融圣达公司的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确、处理恰当。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人武汉市不动产登记局、湖北融圣达影视文化传播有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李莉荣
审 判 员 沈 红
审 判 员 俞 震
二〇一八年五月三十日
法官助理 王 瀚
书 记 员 祁 平