福建省安溪县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0524民初5899号原告:茶博汇投资有限公司，住所地：安溪县参内乡政府大院内。统一社会信用代码：913505247960513394。法定代表人：黄翁才，任董事长。委托诉讼代理人：钟志强，福建安荣律师事务所律师。被告:廖秀芳，女，1986年10月29日出生，汉族，住安溪县。原告茶博汇投资有限公司与被告廖秀芳商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告茶博汇投资有限公司的特别授权委托诉讼代理人钟志强到庭参加诉讼，被告廖秀芳经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。茶博汇投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除茶博汇投资有限公司与廖秀芳于2013年11月11日就安溪县参内乡参洋片区茶博汇三期B组团3#b楼XX号商品房签订的《商品房买卖合同》【总房价款1,260,816元，合同号：201311110015，安溪县房地产交易管理所备案收件号：20131035946，房屋代码：137442】；2.廖秀芳协助茶博汇投资有限公司办理上述房屋《商品房买卖合同》的备案登记和预告登记等注销手续；3.廖秀芳支付给茶博汇投资有限公司违约金189,122元；4.廖秀芳支付给茶博汇投资有限公司因本案诉讼而支付的律师代理费4,000元；5.本案诉讼费用由廖秀芳承担。事实与理由：2013年11月11日，茶博汇投资有限公司与廖秀芳签订《商品房买卖合同》（合同号：201311110015）一份。合同约定：廖秀芳以按揭贷款方式向茶博汇投资有限公司购买坐落在安溪县参内乡参洋片区茶博汇三期B组团3#b楼XX号商品房，房屋建筑面积130.22平方米，总房价款1,260,816元。合同签订时，廖秀芳支付首付款630,816元，余款630,000元约定向银行申请办理按揭贷款，贷款银行为中国工商银行股份有限公司安溪支行（以下简称安溪工行）。《商品房买卖合同》及补充协议约定：在购房借款合同履行中，若廖秀芳连续三个月或累计六个月未偿还借款本息，导致茶博汇投资有限公司向银行承担担保责任，则廖秀芳应在收到茶博汇投资有限公司通知之日起5日内向公司清偿代为垫付的借款本息，若逾期还款，则应承担违约责任，公司有权解除《商品房买卖合同》，廖秀芳应按总房价款的15%向公司支付违约金；廖秀芳未能按约向贷款银行偿还到期贷款本息，导致贷款银行解除借款合同并要求公司承担保证责任的，则公司有权解除合同，廖秀芳应按照上述约定向公司承担违约责任；若本合同发生争议通过诉讼途径解决，则败诉方应承担守约方因此支付的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师代理费等费用）。合同签订后，公司就涉案商品房买卖向安溪县房地产交易管理所办理备案（收件号：20131035946，房屋代码：137442）。2014年2月8日，茶博汇投资有限公司、廖秀芳和安溪工行签订《个人购房借款/担保合同》，并办理抵押预登记。借款合同约定：廖秀芳向工行借款630,000元用于支付上述购房款，贷款期限120个月；采用按月等额本息还款法，于每月1号偿还当月应偿还借款本息；逾期还款，应支付罚息；公司承担阶段性担保。借款合同履行中，廖秀芳违约未能按期支付借款本息，自2015年7月至2016年9月，连续16期未能偿还银行借款本息。安溪工行按照借款合同约定，从公司账户扣划89,116.17元用于偿还廖秀芳逾期借款本息，并最终向法院起诉请求解除三方签订的《个人购房借款/担保合同》，责令廖秀芳偿还尚欠借款本金553,872.20元及利息、罚息，并由公司承担连带清偿责任。该案诉讼期间，安溪工行继续从公司账户扣款。安溪县人民法院经审理并作出判决：解除三方签订的《个人购房借款/担保合同》，廖秀芳应在判决生效之日起10日内偿还给安溪工行553,872.2元及利息、罚息，公司承担连带清偿责任。该判决已经发生法律效力。在公司代为垫付借款本息后，多次通知廖秀芳缴交，但廖秀芳未能履行。公司于2016年6月23日委托法律顾问向廖秀芳发出律师函，要求其在收到律师函之日起5日内立即偿还之前代为垫付的借款本息，但廖秀芳至今仍未能履行。依据《商品房买卖合同》约定，廖秀芳的行为已经构成根本性违约，公司决定解除双方签订的《商品房买卖合同》，廖秀芳并应支付给公司违约金和承担相关损失。廖秀芳已交的购房首付款，公司同意在扣除代为垫付的款项及应承担的违约金、律师代理费后返还。廖秀芳既未作书面答辩，也未提供任何书面证据。本院认为，廖秀芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并在本院指定的举证期限内提交证据或申请延期举证，视为自愿放弃举证、质证的权利，并承认茶博汇投资有限公司在本案中所主张的事实。故对茶博汇投资有限公司主张的事实确认如下：2013年11月11日，廖秀芳与茶博汇投资有限公司签订购买址在福建省安溪县参内乡参洋片区茶博汇三期B组团3#b楼XX号商品房的《商品房买卖合同》及合同补充协议、附件（合同编号：201311110015）。合同约定：房屋总价款为1,260,816元，廖秀芳应支付购房首付款630,816元，其余款项630,000元办理银行按揭贷款。合同及合同补充协议、附件并就逾期付款等违约责任作出明确约定。合同签订后，廖秀芳依约支付给茶博汇投资有限公司购房首付款630,816元，并对其余款项630,000元向安溪工行办理按月等额本息还款方式的按揭贷款。茶博汇投资有限公司为此贷款提供抵押加阶段性保证。三方并为此签订﹝01408﹞行﹝安溪﹞支行﹝2014﹞年﹝商房贷0000193号﹞号《个人购房借款/担保合同》。借款合同签订后，安溪工行依约将该笔贷款630,000元划入茶博汇投资有限公司账户。嗣后，廖秀芳未能按借款合同约定按期偿还借款本息，导致茶博汇投资有限公司自2015年7月28日起，被安溪工行依贷款合同约定追究保证责任，扣划款项代为偿还廖秀芳的贷款本息。经茶博汇投资有限公司催告，廖秀芳未支付给茶博汇投资有限公司代为偿还的款项。2015年9月8日，安溪工行向本院提起解除该按揭贷款担保合同诉讼。案件审理期间，安溪工行继续依贷款合同从茶博汇投资有限公司的账户扣划款项代为偿还廖秀芳的贷款本息。本院于2016年6月14日作出(2015)安民初字第5958号民事判决书，判决：解除三方签订的﹝01408﹞行﹝安溪﹞支行﹝2014﹞年﹝商房贷0000193号﹞号《个人购房借款/担保合同》，廖秀芳应在判决生效之日起10日内偿还工行553,872.2元及利息、罚息，茶博汇投资有限公司承担连带清偿责任等，并于同年11月26日发生法律效力。同年6月21日，茶博汇投资有限公司委托福建安荣律师事务所向廖秀芳发出通知书，要求廖秀芳在收到通知书之日起五日内清偿代垫付的款项，但廖秀芳仍未予以支付。茶博汇投资有限公司现仍被追究担保责任。另查，①涉案房产尚未交付给廖秀芳，也未办理权属证书；②涉案房产至庭审前尚未被司法机关查封；③茶博汇投资有限公司为此诉讼支付律师费4,000元。上述事实有茶博汇投资有限公司提供的茶博汇投资有限公司营业执照复印件、廖秀芳身份证复印件、《商品房买卖合同》（含合同补充协议、相关附件）复印件、销售不动产统一发票复印件、《个人购房借款/担保合同》复印件、银行扣款凭证复印件、律师通知书及国内特快专递邮件单复印件、委托代理合同及支付律师代理费发票复印件及原件、(2015)安民初字第5958号民事判决书(含生效证明)、安溪县不动产登记中心出具的证明等佐证。综上所述，廖秀芳与茶博汇投资有限公司之间所签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议、附件，系当事人双方的真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性或禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。双方理应按合同约定全面履行各自的义务。廖秀芳虽已支付购房首付款，并对其余购房款办理银行按揭贷款，但未能按贷款合同如期偿还按揭贷款，导致茶博汇投资有限公司被追究保证责任，其行为已构成根本违约，理应承担违约责任。经茶博汇投资有限公司催告后，廖秀芳又未能将茶博汇投资有限公司代为偿还的贷款本息予以返还，故茶博汇投资有限公司诉求解除双方于2013年11月11日签订的《商品房买卖合同》，于法相符，本院予以支持。同时，根据《合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。茶博汇投资有限公司应在合同解除后，将向廖秀芳收取的购房款1,260,816元，在扣除代其偿还的借款本息后返还给廖秀芳。其次，根据《合同法》规定的附随义务及双方合同约定，因安溪工行与廖秀芳、茶博汇投资有限公司等签订的抵押担保借款合同已解除，且涉案房产尚未被司法机关查封，廖秀芳理应根据合同约定配合茶博汇投资有限公司办理址在福建省安溪县参内乡参洋片区茶博汇三期B组团3#b楼143号商品房的《商品房买卖合同》的备案注销登记及预告登记撤销等手续。茶博汇投资有限公司对此的诉求，于法有据，本院依法责令廖秀芳在合同解除之日起10日内协助茶博汇投资有限公司办理上述《商品房买卖合同》的备案注销登记及预告登记撤销等手续。第三，茶博汇投资有限公司诉求廖秀芳应支付违约金的问题。双方在《商品房买卖合同》及《合同补充协议》中均对违约金作了明确约定，本着违约金救济原理，基于公平、诚实信用原则，为确保不损害各方当事人的合法权益，鉴于涉案房屋尚未交付给廖秀芳使用，且茶博汇投资有限公司又未能提供充分证据证明其所造成的损失，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，对茶博汇投资有限公司诉求廖秀芳应支付的违约金，本院依法以100,865.3元（即1,260,816元×8%）予以保护。第四，关于茶博汇投资有限公司诉求的律师费问题。鉴于双方在《合同补充协议》明确约定若因本合同发生争议通过诉讼途径解决，则败诉方应承担守约方因此支付的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师代理费等费用），结合茶博汇投资有限公司向本院提供委托代理合同及支付律师代理费发票，该费用符合《福建省物价局与福建省司法厅关于福建省律师服务收费标准》规定，处于违约方应当预见的损失范围之内，故本院依法予以保护。由此，茶博汇投资有限公司诉求的合法有据部分，本院依法予以支持。廖秀芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。本院依法缺席审理，在查明事实后，可依法迳行判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、茶博汇投资有限公司与廖秀芳于2013年11月11日签订的合同编号为201311110015号的《商品房买卖合同》于本判决生效之日起解除；二、廖秀芳应在合同解除之日起10日内协助茶博汇投资有限公司办理址在福建省安溪县参内乡参洋片区茶博汇三期B组团3#b楼XX号商品房的《商品房买卖合同》的备案注销登记及预告登记撤销等手续；三、茶博汇投资有限公司应在上述《商品房买卖合同》的备案注销登记及预告登记撤销手续等办理完毕之日起15日内返还给廖秀芳购房款1,260,816元(应扣除茶博汇投资有限公司代为偿还的按揭贷款本息)；四、廖秀芳应在上述《商品房买卖合同》解除之日起15日内支付给茶博汇投资有限公司违约金100,865.3元；五、廖秀芳应在上述《商品房买卖合同》解除之日起15日内支付给茶博汇投资有限公司因本案所支付的律师代理费4,000元;六、驳回茶博汇投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,183元，由廖秀芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  林清艺人民陪审员  吴瑜敏人民陪审员  林东宣二〇一七年三月十七日书 记 员  李裕鹏附件：本案所适用主要法律、法规、司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求……，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条第（三）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。