文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0585民初6547号原告：徐正东，男，1972年2月3日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：接云，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈薇薇，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。被告：苏州国信集团太仓恒祥进出口有限公司，住所地江苏省太仓市太仓经济开发区上海路1号，统一社会信用代码91320585716854909U。法定代表人：张剑，该公司董事长。委托诉讼代理人：段婵，江苏鹿鼎律师事务所律师。第三人：苏州爱知电机有限公司，住所地江苏省昆山市张浦镇大市淞沪中路，统一社会信用代码91320583733330664W。法定代表人：郑道富。第三人：郑道富，男，1966年9月28日出生，汉族，住江苏省昆山市。第三人：林珠琴，女，1967年9月25日出生，汉族，住江苏省昆山市。原告徐正东诉被告苏州国信集团太仓恒祥进出口有限公司（以下简称国信集团恒祥公司），第三人苏州爱知电机有限公司（以下简称爱知公司）、郑道富、林珠琴案外人执行异议之诉一案，本院于2017年12月18日立案受理后，依法组成合议庭于2018年2月8日公开开庭进行了审理。原告徐正东及其委托代理人沈薇薇、被告国信集团恒祥公司的委托代理人段婵到庭参加诉讼，第三人爱知公司、郑道富、林珠琴经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐正东向本院提起诉讼请求：1、请求确认坐落于昆山市××××号的房屋归原告所有，并停止对该房产的执行；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年1月29日，太仓市人民法院（以下简称太仓法院）因被告国信集团恒祥公司与第三人爱知公司、郑道富、林珠琴买卖合同纠纷一案，经被告申请对第三人郑道富位于昆山市××××号的房屋进行了查封保全。2016年5月18日，太仓法院以（2016）苏0585民初350号民事判决书确认：被告（本案第三人）爱知公司于判决生效后10日内支付原告（本案被告）国信集团恒祥公司货款6806524.8元、利息549773.11元。被告（本案第三人）郑道富、林珠琴对上述债务承担连带清偿责任。被告（本案第三人）对一审判决不服，于2016年9月12日向苏州市中级人民法院（以下简称苏州中院）提起上诉，2016年10月17日苏州中院以（2016）苏05民终7400号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。后太仓法院于2017年5月2日立案受理了本案被告国信集团恒祥公司对本案第三人的强制执行申请，现该案在强制执行程序阶段。2017年9月26日，原告对执行标的提出书面异议。太仓法院于2017年12月4日作出（2017）苏0585执异98号民事裁定书，裁定驳回案外人徐正东的异议。原告认为贵院裁定驳回原告的异议的裁定事项缺乏事实和法律依据。被告所保全并申请执行的位于昆山市××××号的房屋属原告所有，而不属于第三人郑道富、林珠琴所有，太仓法院应停止对该房屋的执行措施。原告于2007年5月27日与第三人郑道富、林珠琴夫妇签订了《售房协议》，购买其位于昆山市××商业用房××幢，房价为65万元。原告于2007年5月24日与第三人郑道富一同去银行分两次向郑道富银行转账50万元，郑道富同时向原告出具了收条。因当时该房屋还存在他项权证未注销的情况，双方约定剩余房款待符合过户条件时支付给第三人郑道富夫妇。第三人郑道富夫妇在2007年8月22日清偿了抵押贷款后注销了该他项权证，2007年9月5日其向原告交付了该房屋的国有土地使用证和房屋所有权证原件，原告同日向第三人郑道富夫妇支付了剩余未付的15万元房款，第三人郑道富向原告出具了收条。在双方房屋买卖交易完成后不多久，原告徐正东的钱包失窃，其包内的银行卡及居民身份证件均丢失。原告先在2008年1月9日补办了居民身份证件，同年1月26日又将丢失的银行卡挂失重新补办了新的银行卡。后在准备去办理过户手续审核时发现，原告徐正东结婚证上登记的妻子宫小红的姓名和出生日期及原告徐正东出生日期与居民身份证上登记不一致。期间，几经周折原告夫妇于2009年2月4日补办了新的结婚证。在补办好所有证件后，原告向第三人夫妇提出去房管部门办理过户手续。第三人夫妇也提出其结婚证上有问题，基于对第三人夫妇的信任及自身因证件有问题所带来的麻烦，原告夫妇一直耐心等候第三人夫妇办理好相关手续。后原告经多次询问，第三人夫妇或称郑道富出差了或称林珠琴回老家不在昆山等，致使夫妻双方无法共同到场，导致办理过户手续一直耽搁。2016年5月，原告再次要求第三人郑道富夫妇去办理过户手续，双方共同到昆山市房产部门查询才得知该房屋已因第三人与被告的买卖合同纠纷被法院查封保全，无法办理过户手续。原告共姐弟四人，分别为姐姐徐正姐、徐正东、徐正龙和徐正平。原告姐弟四人共同经营家族式企业（设立于1997年的安徽省含山县威建铸造厂），直至现在也没分家。铸造厂生产管道等生铁铸件，外设多家驻外分销机构。原为原告现在原告妻子宫小红为负责人的昆山市玉山镇铁成管道建材经营部及原为原告弟弟徐正平现为原告姐夫张金华为负责人的苏州市天龙实业公司水暖建材分公司是该厂驻昆山和苏州的直销部。因当年建材行业大都为现金交易，当时的税收政策对建材行业主要是按月销售额定税，所以当时大部分都是现金结算，不走银行流水，故原告店内常备有不少现金，因此用现金交付房款在当年也合乎常理。原告认为，双方在法院查封之前签订有合法有效的房屋买卖合同，原告向第三人夫妇支付了全部房款，第三人夫妇也出具了相应款项的收条，双方的房屋买卖是双方真实的意思表示，该房屋买卖已完成了除过户登记之外的所有手续。原告与妻子一直在此房屋内经营建材生意至今，不能办理过户登记是因第三人夫妇拖延所致，原告无过错。法院驳回原告的执行异议申请无事实和法律依据。综上所述，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告国信集团恒祥公司辩称，原告陈述的情况不属实，且提供的证据不能证明其是房屋的实际买受人，另按照原告的陈述未过户原因在原告自身，法院裁定驳回原告的执行异议正确，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人爱知公司、郑道富、林珠琴未作答辩。经审理查明，本院在审理国信集团恒祥公司诉爱知公司、郑道富、林珠琴买卖合同纠纷一案中，根据国信集团恒祥公司提出的财产保全申请，本院于2016年1月27日作出（2016）苏0585民初350号民事裁定查封了郑道富名下包括昆山市××××号在内的房屋。2016年5月18日，本院作出（2016）苏0585民初350号民事判决：一、被告爱知公司于本判决生效后10日内支付原告国信集团恒祥公司货款6806524.80元、利息549773.11元；二、被告郑道富、林珠琴对被告爱知公司的上述债务承担连带清偿责任。后被告爱知公司、郑道富、林珠琴不服一审判决，于2016年9月12日向苏州中院提起上诉，苏州中院于2016年10月17日作出（2016）苏05民终7400号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决发生法律效力后，国信集团恒祥公司向本院申请执行上述房产，本院在执行过程中，案外人徐正东对执行标的提出异议。本院于2017年12月4日作出（2017）苏0585执异98号民事裁定书，裁定驳回了案外人徐正东的异议。之后，原告徐正东不服该驳回异议裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明，2007年5月27日，原告徐正东与第三人郑道富、林珠琴签订《售房协议》，该协议载明：“兹有乙方（徐正东）向甲方（郑道富）购买昆山市白马泾路115号店面房壹间，面积约70平方米，乙方负责该房屋过户手续的一切费用及所得税，甲方净收房屋转让款人民币陆拾伍万元整，乙方先支付甲方人民币伍拾万元整，房产过户手续办理时乙方付清余款壹拾伍万元整，特此协议。本协议一式两份，甲乙双方各执壹份，双方签字后立即生效”。甲方郑道富、林珠琴，乙方徐正东在该协议上签字。2007年5月24日，原告徐正东分别将35万元、15万元两笔款项通过银行转账方式支付第三人郑道富。2007年5月27日，郑道富在《售房协议》上出具了“收条”，该收条载明：“今收到徐正东购白马泾路115号壹间，预付金人民币伍拾万元正。”2007年9月5日，郑道富向徐正东交付了涉案房屋的所有权证（昆房权证玉山字第××号）和国有土地使用证（地号：1000130038），徐正东以现金方式支付郑道富15万元。同日，郑道富出具了“收条”，该收条载明：“今收到徐正东购房款计人民币壹拾伍万元正。”原告徐正东为证明其对涉案房屋长期未过户登记没有过错的事实，向本院提供了其新旧居民身份证、银行卡挂失收费回单和1994年结婚证等证据。其中在徐正东与妻子宫小红的1994年4月19日结婚证上显示徐正东的出生日期为1969年2月7日，宫小红的名字为“宫为红”，出生日期为1970年8月10日；后来徐正东与妻子宫小红于2009年2月4日重新补办了结婚证，将徐正东的出生日期更正为1972年2月3日，“宫为红”的名字更正为宫小红，出生日期更正为1970年1月8日。被告国信集团恒祥公司质证时认为，对上述证据的真实性没有异议，即使原告的证件信息不符，也是原告自身的原因。原告徐正东庭审中陈述，其于2009年2月4日办理好相关材料后，打电话给郑道富，要求他们夫妇协助办理过户，郑道富说他的身份证、结婚证也存在信息不符的情况，就让其等他们改好后再办理，之后多次打电话，郑道富以出差在外地等为由，一直拖延未办理过户手续。原告徐正东为证明其与第三人郑道富房屋买卖的事实，向法庭申请了证人丁某出庭作证。丁某主要陈述为：之前她和徐正东夫妇是租赁郑道富房子做生意的隔壁邻居，在2007年3月份郑道富来收房租时说：“宫小红这套店铺要出售”，当场徐正东、宫小红夫妇听到后说“要买下115号商铺”。后来，郑道富与徐正东、宫小红商定价格及付款方式后决定买下来，当时徐正东、宫小红问我“买下是否合算？”，我对他们说：“买下来当然比付租金合算”。事后，徐正东、宫小红夫妇就买下来这套店铺产权。郑道富到我们这收房租时也只收了我们的房租，没有再向徐正东、宫小红收取115号房租，郑道富说：“他将这套店铺已卖给老徐（徐正东）了。”徐正东夫妇也一直都还在这套房子里开店。庭审期间，法庭当庭打电话给第三人郑道富，对其签订售房协议等相关情况进行了核实，郑道富承认已将涉案房屋卖给了徐正东，且徐正东已把65万元购房款都付给他了，他也出具了收条。再查明，昆山市玉山镇铁成管道建材经营部于2007年5月30日注册，经营者是徐正东，经营场所为昆山市玉山镇白马泾路113-115号；后该经营部于2013年9月23日将经营者变更为宫小红，经营场所变更为昆山市××××号。2015年5月6日，该经营部名称变更为昆山市玉山镇铁成建材经营部，经营者为宫小红，经营场所为昆山市××××号。以上事实有原告徐正东提交的《售房协议》、收条、房屋所有权证、国有土地使用证、银行转账凭证、居民身份证、结婚证、银行卡挂失收费回单、工商登记信息、协助执行通知书、民事裁定书、证人证言，当事人的庭审陈述等证据予以证实。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告徐正东对登记在第三人郑道富名下的涉案房屋提出的异议符合该规定，主要理由为：一、本院于2016年1月27日对登记在第三人郑道富名下的昆山市××××号房屋进行了查封，而原告徐正东与第三人郑道富、林珠琴签订的《售房协议》时间为2007年5月27日，该协议是双方真实意思的表示，依法成立有效；二、从原告徐正东及其妻子宫小红经营的昆山市玉山镇铁成管道建材经营部或昆山市玉山镇铁成建材经营部工商登记信息来看，该经营部的经营场所均有昆山市××××号，与涉案房屋产权登记地址信息一致，表明原告徐正东一直合法占有该房屋；三、结合第三人郑道富出具的收条、原告徐正东提供的银行汇款凭证以及证人证言等证据，能够证明原告徐正东已支付了全部购房款65万元，且郑道富在当庭电话核实中也予以了确认；四、虽然原告徐正东在改正身份证、结婚证信息过程中，一定程度上影响了办理过户的进程，但其于2009年2月4日办理好相关材料后至本院查封涉案房屋之前仍有近七年的时间，在这期间，原告徐正东陈述多次要求郑道富、林珠琴协助办理过户手续，郑道富以其身份证、结婚证信息不符、出差等为由一直拖延未办理，该陈述符合常理，具有高度盖然性，且被告国信集团恒祥公司并未举证证明原告存在过错。故本院根据现有证据认定未能办理房屋过户并非系原告自身原因造成。综上分析，本院对原告徐正东要求确认坐落于昆山市××××号房屋归其所有的诉讼请求予以支持。第三人爱知公司、郑道富、林珠琴经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加庭审，应承担相应法律后果。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认坐落于昆山市玉山镇白马泾路115号的房屋属原告徐正东所有。二、停止对坐落于昆山市玉山镇白马泾路115号的房屋的执行。案件受理费10300元，由被告苏州国信集团太仓恒祥进出口有限公司负担。该款原告已预交，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起10日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  郑金硕审 判 员  薛忠勋人民陪审员  周跃良二〇一八年五月二十九日书记员陈筱璐