重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初6593号原告（反诉被告）：严洁，男，汉族，1978年5月4日出生，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：朱建平，重庆广贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱小东，重庆广贤律师事务所律师。被告（反诉原告）：魏富燕，女，汉族，1985年12月16日出生，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：梁正群，重庆智渝律师事务所律师。委托诉讼代理人：李全振，重庆智渝律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈彬，男，汉族，1986年4月8日出生，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：梁正群，重庆智渝律师事务所律师。委托诉讼代理人：李全振，重庆智渝律师事务所律师。原告（反诉被告）严洁与被告（反诉原告）魏富燕、陈彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案受理后，由审判员田秀荣担任审判长，与人民陪审员朱锡林、袁宗平组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）严洁的委托代理人朱小东，被告（反诉原告）魏富燕、陈彬的委托代理人梁正群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严洁向本院提出诉讼请求：1、解除二被告和原告于2017年1月9日签订的《房屋买卖（居间）合同》中的房屋买卖部分；2、判令二被告向原告返还定金20000元及利息（以20000元为基数，自起诉之日起至本案生效法律文书确定的履行期限届满之日止，按银行同期贷款利率计算）；3、判令二被告向原告支付违约金40000元；4、判令二被告向原告赔偿支付给第三方的佣金8300元；5、判令二被告赔偿原告租金损失6000元和申请贷款手续等费用2000元；6、二被告赔偿房屋差价损失70000元；7、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2017年1月9日，原告与二被告签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定原告购买被告所有的房屋，价款830000元，合同对定金、价款，违约责任等做了约定。签订合同后，原告积极履行了义务，被告以房价上涨为由多次拒绝履行合同。现二被告明确表示不出售房屋的行为已经构成违约。给原告造成了损失，原告诉至法院，请求判如所请。被告魏富燕、陈彬辩称，1、双方签订的合同已经在2017.3.8双方协商一致解除，并且即使没有解除，被告也依照合同积极履行了义务，违约方是原告，原告无权要求解除合同。2、原被告签订合同时，均知晓被告是以低于市场价格卖给原告的，签订合同的目的在于周转资金，合同中限定了买方办理按揭审批的时限，合同签订后被告积极履行义务，进行提前还贷申请等，是原告无故拖延合同无法履行陷入僵局，影响了合同目的的实现，被告也从未因房屋价格上涨而反悔，怠于履行合同，原告的陈述与事实不符。3、即使被告存在违约的情形，按照合同约定的条款属于定金条款，原告只能选择定金条款或者要求支付违约金，无权要求既返还定金又支付违约金，定金属于解约定金，不能与违约金同时适用。4、原告实际支付了5000元中介费，且无理由要求被告支付。5、原告支付租金不属于损失，更不属于被告原因而导致的损失，申请贷款手续等费用也不属于损失。6、被告不存在违约行为，没有理由承担房屋差价损失，即使被告违约，双方在合同中明确约定了定金条款或违约金条款，双方中一方违约造成另一方损失，应当在可预见的范围内赔偿，即按照订立合同时定金条款或者违约金条款确定损失。原告要求被告支付其房屋差价损失没有依据。我们认为3月8日双方已经协商一致解除合同，即便没有解除，我方同意解除《房屋买卖（居间）合同》中的房屋买卖部分。综上，请求驳回原告的全部诉请。反诉原告魏富燕、陈彬向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付违约金20000元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告向第三人支付的中介费8300元；3、判令反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年1月9日，严洁与魏富燕、陈彬签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定严洁购买魏富燕、陈彬所有的房屋，价款830000元，合同对定金、价款，违约责任等做了约定。根据合同约定，严洁应于2017年2月20日取得正式的银行放款承诺函，但到2017年3月7日严洁仍未取得，导致魏富燕、陈彬无法提前还款，合同无法履行。严洁已经构成违约，给魏富燕、陈彬造成了损失。现诉至法院，请求判如所请。反诉被告严洁辩称，严洁没有违约，不应承担违约责任。请求驳回魏富燕、陈彬的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。严洁举示的《房屋买卖（居间）合同》、收条、收款收据、录音资料、鉴定报告书及发票，魏富燕、陈彬对真实性无异议，对上述证据的真实性本院予以确认；举示的重庆市房地产抵押合同、个人住房贷款借款合同加盖了银行公章，对上述证据的真实性本院予以确认；举示的贷款申请流程表系复印件、评估书系单方委托制作，对上述证据的真实性本院不予确认。魏富燕、陈彬举示的产权证、《房屋买卖（居间）合同》、账户明细、对账单、微信通话截图、与严洁及中介经办人员汪欣的录音，严洁对真实性无异议，对上述证据的真实性本院予以确认；举示的个人贷款合同、抵押合同、抵押清单、贷款业务审批表系复印件，对上述证据的真实性本院不予确认；魏富燕、陈彬举示的另外一份录音，无法核实通话人的身份，对该份录音的真实性本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于重庆市渝北区龙溪街道紫薇路100号中天香悦华府X栋X-X房屋登记的权利人是魏富燕、陈彬。2017年1月9日，以魏富燕、陈彬为甲方（售房方）、严洁为乙方（购房方）、重庆力堃房地产经济有限公司为丙方（经纪方）签订了一份《房屋买卖（居间）合同》，主要内容是：乙方购买甲方所有的位于重庆市渝北区龙溪街道紫薇路100号中天香悦华府X栋X-X房屋一套，成交总价是830000元。房屋处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起30个工作日内还清贷款，办妥解除抵押登记手续，并将房地产权证原件托管经纪方作为办理产权转移登记手续用。第四条付款约定：按揭方式付款，买方应于签订本合同当日2017年1月9日向卖方支付20000元作为定金；买方应于按揭审批通过后卖方向银行还款的当天向卖方支付210000元作为首付款；买方以按揭贷款方式向卖方支付第三部分房款或尾款，买方拟申请的贷款金额为600000元，按揭贷款具体金额以银行审批为准，如果银行实际贷款金额低于申请贷款金额，不足部分由买方于该房屋过户当日以现金方式支付给卖方。买卖双方须积极配合于2017年1月20日前备齐个人二手房商业按揭贷款相应真是合法资料及费用交予经纪方，并到场办理按揭等相关一切手续。合同第六条约定：卖方按约定交清全款或已付首付款并通过银行贷款审批的情况，买卖双方按经纪方要求于按揭审批通过后解除抵押登记后2各工作日内到房屋所属的房交所现场办理产权转移登记手续…卖方应于收到银行尾款后2日内将房屋交付买方使用。第七条违约责任约定：本合同签订后，若因卖方违约导致本合同未能履行的，卖方应向买方支付违约金40000元（含定金）…；本合同签订后，若因买方违约导致本合同未能履行的，买方应向卖方支付违约金20000元。第十条备注：卖方自行办理贷款，经纪方配合甲乙双方。合同还对其他方面做了约定。签订合同当日，严洁支付了定金20000元，魏富燕出具收条。同日，严洁支付了中介费5000元。严洁与中国建设银行股份有限公司重庆市分行签订了重庆市房地产抵押合同、公积金个人住房贷款借款合同。本案审理过程中，严洁对案涉房屋在本案起诉之日即2017年3月28日的市场价值申请了司法鉴定。我院依法委托重庆中财资产评估土地房地产估价有限责任公司进行评估，2017年7月5日出具渝中财鉴（2017）字第034号《房地产司法估价报告》，该报告载明位于重庆市渝北区龙溪街道紫薇路100号中天香悦华府X栋X-X房屋在2017年3月28日评估价值为90.27万元。严洁支付了鉴定费4510元。双方均申请了中介方的经办人员汪欣出庭作证，证人陈述：合同签订后，2月按揭审批，3月约定还款，3月初严洁与魏富燕及我到了案涉房屋处看房子，去了后，楼下的人与魏富燕发生争吵，魏富燕当时问我可不可以不卖了，魏富燕说她不卖了，晚上我打电话给魏富燕，魏富燕说不卖房了但没有说原因；原告要确认是否漏水后才办解押，到了晚上魏富燕说不卖了买方也没有付首付款；当时签订合同时，说的是共同解押，客户出一部分首付款，卖方出一部分钱，钱都交给卖方，卖方自己进行解押，签合同之前这么说的。2017年3月8日，严洁跟陈彬的通过记录，第0:6分开始，严洁：房子的事情到底是交易还是不交易。陈彬：那天你不是问过我了吗，我已经回答你了。严洁：你就是说不卖了，是不是？陈彬：是啊，你也觉得心头不舒服的嘛。9:25分开始，9分25秒开始，严洁：我不想谈损不损失，我就想谈交易或者不交易。陈彬：我第一时间回复你了，你也同意了，对不得。严洁：你说不交易了吗？陈彬：对啊。严洁：你如果确实不卖了，我不强迫你卖，按照合同该赔就赔，我就赶紧就把那些东西搬出来。陈彬：可以。严洁：我们不拖时间，我接着马上要去找其他房子。陈彬：可以，你把钥匙交给中介。严洁：好的。陈彬：你发一个账号给我，我把定金退给你。严洁：要得，我想赶紧把这个事情解决好。陈彬：你什么时候把东西搬出去钥匙交出去。严洁：我最多两三天就解决。庭审中，严洁陈述，签订合同后双方在2017年2月7日一起去解押但未办成，3月7日在一起去办，但3月6日的时候双方约定一起去案涉房屋处支付首付款，魏富燕因房屋漏水与邻居发生争吵，后来魏富燕就说不卖了；签订合同后把杂物搬进去了，后卖方说不卖了就搬出来了。魏富燕、陈彬陈述，2月7日未办成解押手续的原因是严洁的贷款没有通过审批，到3月6日严洁也未支付首付款，3月7日也没有办法提前解押导致合同目的不能实现；房屋不存在漏水，没有质量问题，是因为租客使用不当卫生间漏水；严洁知晓买方账户，可以支付首付款但一直未付；双方对共同出资解押是达成了一致意见的。另查明，案涉房屋2011年开始抵押在重庆三峡银行股份有限公司北部新区支行，抵押贷款金额是560000元。本院认为，严洁与魏富燕、陈彬于2017年1月9日签订的《房屋买卖（居间）合同》中的房屋买卖部分是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应属合法有效。2017年3月8日，严洁与陈彬的通话记录中，严洁：我不想谈损不损失，我就想谈交易或者不交易。陈彬：我第一时间回复你了，你也同意了，对不得。严洁：你说不交易了吗？陈彬：对啊。严洁：你如果确实不卖了，我不强迫你卖，按照合同该赔就赔，我就赶紧就把那些东西搬出来。陈彬：可以。严洁：我们不拖时间，我接着马上要去找其他房子。陈彬：可以，你把钥匙交给中介。严洁：好的。从以上对话中可以看出2017年3月8日，双方对解除买卖合同，严洁将东西搬出案涉房屋是达成了一致意见的。《房屋买卖（居间）合同》已经于2017年3月8日解除，对于严洁要求解除与魏富燕、陈彬签订的《房屋买卖（居间）合同》中的房屋买卖部分的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定：“……当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”现严洁要求解除与魏富燕、陈彬签订的《房屋买卖（居间）合同》中的房屋买卖部分，魏富燕、陈彬当庭表示同意解除，故对于严洁要求解除与魏富燕、陈彬签订的《房屋买卖（居间）合同》中的房屋买卖部分的诉讼请求本院予以支持。关于本诉请求。合同虽然于2017年3月8日协商解除，但严洁在通话记录中明确说明“按照合同该赔就赔”，现在合同解除是因为双方在2017年3月6日到现场查看房屋后因房屋是否漏水发生了争执，后协商不成陈彬明确表示不出售房屋后，严洁同意将东西搬出案涉房屋，房屋买卖合同解除。合同解除后的赔偿，严洁并没有放弃。现合同解除是因为陈彬明确表示不出售房屋，不能履行的责任在卖方。对于严洁请求判令魏富燕、陈彬返还定金20000元的诉讼请求，本院予以支持。《房屋买卖（居间）合同》中约定“若因卖方违约导致本合同未能履行的，卖方应向买方支付违约金40000元（含定金）”，从该约定看出，卖方违约支付的违约金40000中包含了定金20000元，现严洁请求判令魏富燕、陈彬返还定金20000元的诉讼请求，本院予以了支持，故对于严洁请求判令魏富燕、陈彬支付违约金20000元的诉讼请求，本院予以支持；超出部分，不予支持。关于本诉的各项损失。本案合同解除的责任在于魏富燕、陈彬，合同不能继续履行给严洁造成了损失，魏富燕、陈彬应当赔偿。房屋在2017年3月28日评估价值为902700元，与合同价款830000元相差72700元。本院已经支持了严洁20000元的违约金，房屋差价损失超出合同约定的违约金的数额为52700元，违约金不足以弥补房屋差价损失，对于严洁请求魏富燕、陈彬判令赔偿房屋差价损失52700的诉讼请求，本院予以支持；超出部分，不予支持。严洁支付了5000元中介费，以上部分是因魏富燕、陈彬违约给严洁造成的实际损失，魏富燕、陈彬应当赔偿，对严洁请求判令魏富燕、陈彬赔偿5000元中介费的诉讼请求，本院予以支持；超出部分，不予支持。关于租金损失及申请贷款手续费，严洁未举示证据证明，对于严洁请求判令魏富燕、陈彬支付租金损失6000元、贷款手续费用2000元的诉讼请求，本院不予支持。对于严洁请求判令魏富燕、陈彬支付定金利息的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉请求。《房屋买卖（居间）合同》中明确约定了卖方即魏富燕、陈彬在签订合同之日起30个工作日内还清贷款，办妥解除抵押登记手续，从该条约定看出办理解押的义务人是卖方即魏富燕、陈彬。合同同时约定买方于按揭审批通过后卖方向银行还款的当天支付210000的首付款，与卖方自行解押并不矛盾。魏富燕、陈彬向银行还款的当天严洁须支付210000的首付款，至于首付款是否用来办理解押是卖方自行决定的。但从“买方于按揭审批通过后卖方向银行还款的当天支付210000的首付款”可以看出，即便审批通过了卖方还款与买方支付210000元首付款也是同时履行的义务。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。乙方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。现在魏富燕、陈彬并没有将案涉房屋的抵押贷款结清，没有理由请求严洁支付首付款。现在魏富燕、陈彬以严洁没有支付首付款造成合同不能履行为由请求严洁支付违约金20000元、赔偿中介费8300元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）魏富燕、陈彬在本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）严洁定金20000元；二、被告（反诉原告）魏富燕、陈彬在本判决生效后十日内支付原告严洁（反诉被告）违约金20000元；三、被告（反诉原告）魏富燕、陈彬在本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）严洁中介费5000元；四、被告（反诉原告）魏富燕、陈彬在本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）严洁房屋差价损失52700元；五、驳回原告（反诉被告）严洁的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）魏富燕、陈彬的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费12100元，由原告（反诉被告）严洁负担1050元，被告（反诉原告）魏富燕、陈彬负担11050元；鉴定费4510元由被告（反诉原告）魏富燕、陈彬负担。反诉案件受理费255元由被告（反诉原告）魏富燕、陈彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  田秀荣人民陪审员  朱锡林人民陪审员  袁宗平二〇一七年九月二十七日书 记 员  张春凤