江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终720号
上诉人（原审被告）：张滋华，男，1963年9月16日出生，汉族，住苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：陈兴根，苏州市吴中区长桥法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：苏州市环境卫生管理处，住所地苏州市姑苏区新市路***号。
法定代表人：姚凤根，处长。
委托诉讼代理人：顾晓斌，江苏名古城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁俊文，江苏名古城律师事务所律师。
上诉人张滋华因与被上诉人苏州市环境卫生管理处（以下简称市环卫处）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2017）苏0508民初4329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张滋华上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。市环卫处在五年租期中占有使用了257平方米房屋（实际300多平方米），张滋华在使用过程中曾多次与市环卫处办公室负责人多次交涉，市环卫处答应租期结束后一并结算，但租期结束后市环卫处却对此不理不睬，张滋华被迫占有部分房屋不还，以解决缺少的近300多平方米的纠纷。二、一审判决适用法律错误，判令张滋华对由市环卫处占有的近300多平方米房屋亦交纳使用费缺乏依据。三、一审判决诉讼费负担错误。
市环卫处辩称：服从原审判决。
市环卫处向一审法院起诉请求：1、判令张滋华立即向市环卫处返还苏州市××××号房屋（产证面积2045.33平方米，包含周边场地）；2、判令张滋华向市环卫处支付房屋占有使用费（按2000元/天，自2016年11月4日起计算至实际返还房屋之日止）。
一审法院认定事实：苏州市姑苏区吴趋坊157号房屋（建筑面积2045.33平方米，其中无证面积705.49平方米）产权人系市环卫处。
2011年8月5日，市环卫处委托苏州市华夏拍卖公司对上述房屋进行公开招拍租。张滋华在交纳5万元保证金后参与竞拍，并在“租赁权拍卖须知”、“租赁权拍卖特别规定”、“租赁权拍卖清单”中签字确认，其中“租赁权拍卖特别规定”第十一条载明拍卖标的物一切以实物实样为准，拍卖人及委托人对拍卖标的物的任何瑕疵，不承担责任；在“租赁权拍卖清单”中注明拍卖标的物的建筑面积如与实际面积由差异，以现场实际面积为准，同时该面积差异不影响拍租的最终成交价格。张滋华经竞拍后拍得涉案吴趋坊157号房屋租赁权，其签署的拍卖成交确认书载明拍卖标的建筑面积约2045平方米，年租赁费用23万元，其他条款按照拍卖规则执行。
2011年8月17日，市环卫处（甲方、出租方）与张滋华（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上述吴趋坊157号房屋（建筑面积2045平方米）出租给乙方使用，租期自2011年9月1日起至2016年10月31日止，第一年年租金23万元，每年递增1万元，半年一付，先付后租（提前15天支付下期租金），同时乙方应在2011年8月12日前支付57500元作为履约保证金，在租期届满乙方将房屋交还甲方并由甲方检查验收，在房屋无损毁、乙方不拖欠水电费及房租的情况下，由甲方将履约保证金无息退还给乙方。合同第六条第4款约定，合同租期届满后，乙方必须在期满后的3日内将房屋无偿交还甲方，若未能依约交回房屋，每逾期一天，应向甲方支付占场费2000元。合同第九条约定，如甲方在租赁期满对涉案房屋继续出租并拍租，应提前一个月通知乙方，同等价格条件下乙方享有优先承租权；如乙方不能续租，在应在租期届满之日起3日内将房屋交还甲方，否则乙方按上述第六条第四款承担违约责任。合同第十条约定，合同期满后，乙方对租赁房屋投资的装修改造等部分全部无偿归甲方所有，乙方只能将其所有的可移动设施、设备、物品等搬离。合同第十四条约定：本合同在乙方与2011年8月12日前付清合同约定的第一年租金及履约保证金，并经苏州产权交易所鉴证后生效。2011年8月22日，苏州产权交易所对上述合同进行了鉴证。嗣后，市环卫处将吴趋坊157号房屋交付张滋华使用，张滋华已结清租期内即2016年10月31日前的租金。
另查明，2016年9月9日，市环卫处通过公开招拍租的形式将涉案房屋出租给案外人苏州奇缘物业管理有限公司（吴芳青系该公司法定代表人及股东之一），租期自2016年11月1日至2018年10月31日，年租金24万元、履约保证金6万元，该合同生效条件为苏州奇缘物业管理有限公司结清第一期租金并经过鉴证。此后，苏州奇缘物业管理有限公司向市环卫处支付半年租金12万元并支付了履约保证金。
再查明，2016年9月26日，市环卫处委托苏州市华夏拍卖有限公司向张滋华退还了租赁保证金57500元，在保证金退还过程中，张滋华提供了银行卡号。对此，市环卫处表示当时虽然张滋华尚未返还房屋，但是因为涉案房屋后续租赁使用权已由苏州奇缘物业有限公司拍得，张滋华申请退还租赁保证金其就同意了；张滋华则表示系市环卫处告知其可以退保证金，其就签字要求退还了，从市环卫处退还保证金也可以看出其已经交还房屋。
审理中，一审法院至苏州市××××号现场进行勘验，查明吴趋坊157号整体呈“L”型，周边为房屋、中间系场地，其中房屋由张滋华控制使用（包括转租）部分、市环卫处自行控制使用部分、苏州奇缘物业管理有限公司占有使用部分，中间场地由张滋华和苏州奇缘物业管理有限公司堆放东西或停车。为此，一审法院向市环卫处释明，因张滋华转租部分房屋、存在其他实际使用人，如不追加其他实际使用人可能导致执行不能，市环卫处表示其充分了解相关风险。
审理中，一审法院向吴芳青进行调查，其表示：1.其最早与张滋华合作在吴趋坊157号处开办单身公寓，由其与他人共同投资的苏州奇缘物业管理有限公司负责公寓经营管理。为此其与张滋华签订租赁合同一份，约定其自张滋华处转租涉案房屋中一部分（实际约占吴趋坊157号三分之一的面积）用于开办公寓，但实际上双方系合作关系，张滋华并未收取租金。2.其与张滋华之间的合作关系在张滋华与市环卫处的租赁合同到期后即告结束，张滋华未参加市环卫处对涉案房屋的拍租，苏州奇缘物业管理有限公司通过拍租取得涉案房屋的租赁使用权，并继续经营原单身公寓，目前该单身公寓正常经营。3.因为市环卫处未能向苏州奇缘物业管理有限公司交付全部吴趋坊157号房屋，其仅控制使用单身公寓那部分房屋，该公司曾要求张滋华交还房屋，张滋华以其并非产权人无权主张为由拒绝，其转而要求市环卫处交付房屋，并在支付了一期租金（半年12万元）后拒绝继续支付房屋租金等费用。
审理中，张滋华表示其在承租之初即发现市环卫处承租的房屋面积短缺，其口头提出后市环卫处并未解决；市环卫处表示其确实占有使用吴趋坊157号中约257平方米的房屋，但是其在出租前即已用作老职工宿舍等，张滋华在拍租、承租乃至使用过程中均知晓并接受该事实，只是在租赁合同到期后以此为由拒绝返还房屋，但涉案房屋租金并非按照面积乘以单价的形式确定的，而是根据吴趋坊157号出租时的状态整体定价的；此外，虽然张滋华表示其还将部分房屋转租给他人作仓储使用，但因无法获取实际使用人的信息，现场使用状况较为混乱，故虽然一审法院已经向市环卫处释明相关执行风险，其仍然坚持按照合同相对性向张滋华主张权利。
以上事实，由市环卫处提交的房屋租赁合同、租赁权拍卖须知、租赁权拍卖特别规定、租赁权拍卖清单、房屋所有权证、苏州市环境卫生管理处公有房产公开招租鉴证书、苏州市华夏拍卖有限公司拍租公告、租赁权买卖成交确认书、银行付款申请单、江苏银行业务回单、一审法院所做现场勘验笔录、向吴芳青所做调查笔录及当事人庭审陈述在案证实。
一审法院认为，市环卫处通过公开招拍租的形式与张滋华签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规相关强制性规定，成立并有效，双方均应诚信履约。根据双方租赁合同约定，张滋华应在合同期满后3日内将租赁房屋交还市环卫处，合同约定租期已于2016年10月31日届满，双方并未续签租赁合同，张滋华依约应将承租房屋返还市环卫处，现其未能依约返还，构成违约，理应承担违约责任，向市环卫处返还租赁房屋并依据合同承担未返还期间给市环卫处造成的房屋使用费损失。
至于张滋华应返还的房屋部位及负担的房屋使用费问题。鉴于市环卫处已通过整体拍租的形式将涉案房屋出租给苏州奇缘物业管理有限公司，且该公司确认其已占有控制其中部分房屋（单身公寓部分），该部分房屋现并非由张滋华占有使用，应视为市环卫处已经向苏州奇缘物业管理有限公司交付了该部分房屋，不应再由张滋华返还；此外，对市环卫处在审理中自认由其占有使用吴趋坊157号中部分房屋，张滋华亦无需返还。对张滋华占有使用部分的房屋及场地，其应予返还；对张滋华转租给案外人部分的房屋，亦应由其基于合同相对性向市环卫处返还。至于张滋华应负担的房屋使用费，双方合同约定为2000元/天，此约定的房屋使用费系张滋华违反合同约定应向市环卫处承担的违约责任，应用以弥补因其违约给市环卫处造成的无法利用房屋的损失，现张滋华违约造成市环卫处无法向后续承租人收取租金，本应按照合同约定向市环卫处承担违约责任；同时，虑及苏州奇缘物业管理有限公司确认其已经占有使用公寓部分（其自述约占吴趋坊157号整体房屋三分之一），故该部分房屋使用权收益可由市环卫处通过向该公司收取租金的方式得到弥补，根据违约金弥补功能为主并适当体现惩罚性的性质，结合张滋华租期最后一年年租金为27万元的事实，一审法院酌定张滋华按照15万元/年的标准向市环卫处承担其占用使用部分的房屋使用费，自双方房屋租赁合同租期届满次日（2016年11月1日）起计算至实际返还房屋之日止。
张滋华抗辩称市环卫处另行公开招租侵害了其优先承租权，然其未参加涉案房屋后续承租使用权的公开招租且在公开招租后领回租赁保证金，应视为其已放弃优先承租权，对其抗辩意见本院不予采信；张滋华还抗辩称市环卫处出租的房屋面积短缺，但在涉案房屋招拍租过程中已经明确注明租赁标的以现场为准，张滋华在庭审中亦自认在承租之初即知晓涉案房屋面积短缺，但未举证证明其在租赁使用的5年中曾就此问题要求市环卫处减免租金，反而按照租赁合同约定租金标准支付房屋租金，一审法院据此认定双方房屋租赁合同约定的租金标准并非根据实际面积计算，对张滋华的抗辩意见不予支持；至于张滋华主张的市环卫处已经退还租赁保证金即应视为其已交还房屋的抗辩意见，因与一审法院实际勘验查明的事实不符，一审法院不予采信。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、张滋华于本判决生效之日起十日内向苏州市环境卫生管理处返还其占有使用的苏州市××××号中的全部房屋及场地（苏州市姑苏区吴趋坊157号中除苏州奇缘物业管理有限公司占有使用的单身公寓及原告苏州市环境卫生管理处自行使用部分以外的全部房屋及场地）；二、张滋华于本判决生效之日起十日内向苏州市环境卫生管理处支付房屋占有使用费（按照15万元/年的标准，自2016年11月1日起计算至实际返还房屋之日）。案件受理费7540元，减半收取3770元，由张滋华负担，于本判决生效之日起十日内直接支付给苏州市环境卫生管理处。
二审中，当事人未提供新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。
本院认为，市环卫处通过公开招拍租的形式与张滋华签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，对双方具有一定的约束力。租赁合同于2016年10月31日到期，双方未续签新的租赁合同，张滋华应依约将承租房屋返还市环卫处，但张滋华在合同到期后且市环卫处已退还保证金的情况下拒绝返还承租房屋缺乏依据，应向市环卫处返还租赁房屋并依据合同承担未返还期间给市环卫处造成的房屋使用费损失，一审法院综合张滋华占有房屋情况以及违约情况酌定张滋华按照15万元/年的标准向市环卫处支付自2016年11月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费并无不当。至于张滋华上诉提及的租赁房屋面积缺损的问题，因该主张系张滋华认为租赁合同履行过程中租赁标的物瑕疵问题，系一独立诉请，不能据此抗辩市环卫处基于合同到期要求返还房屋支付占有使用费的诉请，可由张滋华与市环卫处另行处理。至于诉讼费负担，因本案系由张滋华在合同到期后且市环卫处已返还保证金的情况下拒绝返还租赁房屋所致，市环卫处亦基于合同约定主张权利，故相应诉讼费用应由张滋华承担。
综上所述，张滋华的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7540元，由上诉人张滋华负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈斌
审判员 顾平
审判员 赵东
二〇一八年三月三十日
书记员 郭玮