安徽省亳州市谯城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖1602民初3111号
原告：石东建，男，1983年1月21日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。
被告：亳州市合创房地产开发有限公司。住所地：安徽省亳州市谯城区光明路西段。
法定代表人：葛长征，该公司总经理。
委托代理人：丰啸林，安徽谯城律师事务所律师。
原告石东建与被告亳州市合创房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石东建，被告亳州市合创房地产开发有限公司的委托诉讼代理人丰啸林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
石东建向本院提出诉讼请求：1.要求被告履行合同，使合创金色国际城小区12#楼第（22）幢1单元502号房验收合格。同时从2013年5月31日至原告起诉之日，被告应向原告支付逾期交房违约金37538.02元（原告起诉后，被告还应按日向原告支付房价款万分之一的违约金，直至涉案商品房经验收合格）；2.被告履行合同，自涉案商品房经验收合格之日起360日，为原告办理合创金色国际城小区12#楼第（22）幢1单元502号房权属登记，被告提供所需材料，报产权登记机关备案，逾期被告应按房价款，依照同期同类银行贷款年利率的150%，向原告支付逾期办理房产证违约金，直至报房产登记部门登记备案之日止;3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年2月10日，原、被告签署了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的亳州市××城区××侧丰收路南端合创金色国际城小区12#楼第（22）幢1单元502号房，房价款为261589.9元，购房方式为按揭购房。合同约定交房日期为2013年5月31日。原告按照合同的约定将总房款（包括首付款和涉案房屋银行按揭贷款）全部支付给了被告，且将办理涉案房屋房产证的费用也交付给了被告。其后，被告虽然将涉案房屋交付给了原告，但一直未能为原告办理涉案房屋房产证。后原告到有关主管部门询问后得知，被告交付给原告的涉案房屋一直没有验收合格，不具备交房条件，进而也不具备办理房产证的条件。涉案房屋所在小区房屋均未办理房产证。原告同其他业主一起多次与被告交涉，要求被告向原告承担违约责任，尽快履行合同义务，办理涉案房屋房产证，但被告一直推脱，不予理睬。后原告向被告要回办理房产证的费用，准备自行办理。为维护原告的合法权益，特此起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。
被告亳州市合创房地产开发有限公司辩称：一、原告请求被告支付逾期交房违约金之请求，已经超过法律规定的诉讼时效，请求依法予以驳回。依据《中华人民共和国民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。该法同时规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。即使原告认为被告存在逾期交房之行为，那么原告应当自实际接受房屋之日起就知道或应当知道被告存在逾期交房之行为，即自实际交房之日开始计算本案诉讼时效。原告实际取得房屋远超出本案诉讼时效两年（原告已在2014年之前取得房屋），故原告请求被告支付逾期交房违约金，已经超过诉讼时效，依法应予驳回。二、被告已按照合同约定交付合格房屋，原告基于被告未交付房屋要求支付逾期交房违约金之请求与事实不符，被告不存在逾期交付房屋的事实。依据《安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第一部分第六条：房屋买卖合同约定出卖人在交付房屋时须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，出卖人实际交付房屋时未能提供上述文件的，买受人有权拒绝接收房屋，但买受人接收房屋后又以出卖人未能依约提供上述文件为由主张逾期交房违约责任的，一般不予支持。结合本案，原告购买被告开发的合创金色名城小区房屋位于该小区12号楼1单元502房屋,该楼现已经有关单位进行了竣工验收，经验收该楼完全合格，被告已按照合同约定的时间交付了申请人购买的上述房屋，并在《商品房买卖合同》约定的交付期限内委托物业公司实际办理了各项交房手续，且原告已实际接受并入住。上述事实均有相关验收报告及入住手续加以佐证。鉴于被告已按照合同约定的时间交付了原告购买的上述房屋，同时原告已实际接收该房屋。故原告要求被告支付逾期交房违约金并无法律及事实依据。三、原告已经接收房屋并实际入住，应视为对双方约定交付条件的变更，原告所主张的逾期办理房屋产权登记之损失不存在，且无法律依据。参照《合同法》第三十六条、三十七条的规定，合同双方主体对合同内容的实际履行行为以及合同向对方的接受履行行为应当视为对合同相关约定内容之变更。如此，不仅符合《合同法》第11条的规定，同时也能体现我国《合同法》“意思自治”的契约精神。结合本案，原告于合同约定的交付期限到期之日前已经实际接收房屋、实际入住并实际占有，其行为已经表明双方已经就合同约定的交付条件、交付时间进行了变更，因此，被告不存在逾期交房。另外，本案争议房屋（合创金色国际城小区）现早已达到交房条件，被告可随时交付房屋。因此，原告诉讼主张的逾期办理房屋产权登记之损失不存在，且无法律依据。四、参照《安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第一部分第五条：出卖人交付的房屋不符合本意见第4条规定的交付条件，买受人接收了房屋后以出卖人交付房屋时“未经验收合格”为由主张逾期交房违约责任的，在一审法院辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》，对买受人的诉讼请求一般不予支持。被告已于原告一审诉讼前取得安徽省住房和城乡建设厅制“合创金色国际城小区12号楼”《工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》、《竣工验收记录表》并加盖竣工验收部门印章，以证明被告在一审诉讼辩论终结前能够提供完整的《工程竣工验收报告》，综合上述法律之规定，对原告的诉讼请求不应支持。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对石东建提交的石东建的居民身份证、《商品房买卖合同》、购房发票及亳州市合创房地产开发有限公司提交的亳州市合创房地产开发有限公司的营业执照、法人身份证明，当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对石东建提交的《通告》、《立案审批表》、《整改通知书》，具有真实性、合法性及与本案的关联性，且能够互相印证，本院对其证据效力予以认定。对石东建提交的亳州仲裁委员会（2016）亳仲裁字第201号裁决书及亳州市中级人民法院（2017）皖民特34号民事裁定书，具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院对其证据效力予以认定。对石东建提交的亳州市合创房地产开发有限公司2016年5月4日承诺书，系缩印复印件，不具有证据形式的合法性，本院对其证据效力不予认定。亳州市合创房地产开发有限公司提交的《工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》、《竣工验收记录表》不能证明石东建购买的商住楼经综合验收合格，对其证据效力不予认定。亳州市合创房地产开发有限公司提交的《“合创金色国际城小区”不动产权总证影印件》不具有证据形式的合法性，对其证据效力不予认定。
根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：石东建与亳州市合创房地产开发有限公司于2012年2月10日签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：W201202100018），约定石东建购买亳州市合创房地产开发有限公司开发的位于亳州市××城区××侧丰收路南端合创金色国际城12#楼第（22）幢1单元502号商品房一套，价款为261589.9元，交房时间为2013年5月31日前，逾期超过60天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2013年6月1日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金；办理权属登记的时间为商品房交付使用后360日内，如因出卖人的责任，买受人不能再规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，石东建按合同约定将总房款261589.9元全部如期支付给被告，并向亳州市合创房地产开发有限公司交纳了办理房产权证的费用，亦于2013年11月8日实际接收房屋。但亳州市合创房地产开发有限公司至今未按合同约定给石东建办理房产权证。2016年7月5日，亳州市房地产管理局向合创金色国际城业主发出《通告》，告知“合创金色国际城”项目尚未通过综合验收，不具备交房条件。业主对于未达到交房条件的房屋可拒绝接收，对已接收的房屋，建议不要使用，待房屋验收合格后再行接收或使用。石东建看到通告后，向亳州仲裁委员会申请仲裁。亳州仲裁委员会于2016年12月30日作出（2016）亳仲裁字第201号裁决书。安徽省亳州市中级人民法院于2017年3月21日作出（2017）皖16民特34号民事裁定书，以该仲裁裁决违反法定程序为由，裁定撤销该仲裁裁决。2017年8月16日，亳州市城乡规划局监察大队向被告发出《整改通知书》，告知其单位开发建设的金色国际城项目尚未申请规划综合验收。
本院认为，合法的买卖关系受法律保护。本案中原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的规定，合法有效。原告按约履行了给付房款义务，被告则应按约履行交付经综合验收合格的房屋并办理产权登记，否则构成根本违约。故对原告请求被告继续履行合同、支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告收取原告办理产权登记的费用，因其开发的房产未经综合验收合格，造成无法给原告办理产权登记，应按合同约定向原告支付0.01%的违约金即26元。被告辩称原告请求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，已经超过诉讼时效。经审查，被告销售的房屋未经综合验收合格，不具备交房条件，其违约的行为一直处于持续状态。且本案原告虽于2013年11月8日实际接收房屋，但直至2016年7月5日看到《通告》后才知道房屋未经综合验收合格。法律规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算，故对被告辩称原告的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩理由，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、原告石东建、被告亳州市合创房地产开发有限公司继续履行双方于2012年2月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：W201202100018）。
二、被告亳州市合创房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内，支付原告石东建逾期交房违约金37538元（按已交付房价款261589.9元的每日万分之一，自2013年6月1日起计算至2017年5月5日违约金为37538元，后续违约金自2017年5月6日起计算至交付经综合验收合格的房屋时止）。
三、被告亳州市合创房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内，协助原告石东建办理坐落于亳州市谯城区涡河北侧丰收路南端合创金色国际城小区12#楼第（22）幢1单元502室商品房的房地产权属证书，并支付逾期办理房地产权属证书的违约金26元。
四、驳回原告石东建的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费738元，减半收取369元，由被告亳州市合创房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。
审判员 丰灵芝
二〇一七年十月三十日
书记员 何云燕