上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初49345号原告：上海泰欣置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：蒋孝忠，总经理。委托诉讼代理人：孙正东，男。委托诉讼代理人：何爱华，上海天尚律师事务所律师。被告：傅坚，男，1971年2月21日生，汉族，户籍地上海市，现住上海市浦东新区。原告上海泰欣置业有限公司与被告傅坚物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月2日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月17日、2017年8月16日二次公开开庭进行了审理。原告上海泰欣置业有限公司的委托诉讼代理人孙正东、何爱华、被告傅坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海泰欣置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2015年1月至2015年10月的物业服务费人民币1,615元及滞纳金654.08元；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告于2012年2月1日与上海市浦东新区东源大厦业主大会签订物业服务合同，并为该小区提供物业服务。被告系东源大厦701室的业主。原告在接受委托服务期间，依照合同约定全面履行了对该小区公共场所、公共设施、公用设备的维修和保安、保洁等物业管理服务的义务。而被告却从2015年1月起至2015年10月未按约定交付物业服务费。原告多次催要无果。原告认为，被告的行为违反了法律的规定，损害了原告的利益，请求判如所请。被告傅坚辩称，原告管理小区期间，对设施、设备的维修不力，出过多次事故。被告于2015年5月入住该小区，入住后发现几个问题：1.楼道灯损坏，被告向原告报修，原告说损坏的楼道灯是属于隔壁702室的，不属于物业维修范围；2.阳台排污管生锈腐烂、阳台内下水道严重堵塞导致墙面渗水、发霉，被告向原告报修，原告工作人员查看后回复说，排污管从上到下都是腐烂的，没法维修，要动用维修基金维修；3.被告家的门禁系统损坏，被告向原告报修，原告工作人员回复说不属于他们维修范围；4.楼上的空调滴水，滴在被告房屋窗户上，导致墙面起壳，被告向原告报修，原告工作人员也说没法维修；5.被告房屋东面墙壁渗水，被告向原告报修，原告连看都不去看。综上，原告没有按照合同约定的标准提供相应服务，给被告造成了损失，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2012年2月1日，原告与上海市浦东新区东源大厦小区业主大会签订《物业服务合同》及《书面补充协议》，约定由原告为坐落于上海市浦东新区浦建路XXX号的东源大厦小区提供物业管理服务，合同期限自2012年2月10日至2013年12月31日。《物业服务合同》第五条约定：“乙方提供物业管理服务内容和标准应符合下列约定：(一)物业共用部位、共用设施设备的日常维修、运行和保养，详见附件三……”。附件三《共用部位共用设备设施运行保养、维修服务标准》对管道、排水沟的维护要求：“每季一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道、地下室排水管进行清扫、疏通，保障排水通畅……”；对公共照明的维护要求：“每周二次巡检公共照明设备，修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持楼道灯、街坊灯95%以上的亮灯率……”；对楼宇对讲系统的维护要求：“不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲功能正常，语音清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常，如有故障立即联系维保单位。住户呼叫或报警时主机应能迅速准确显示报警位置，语音清晰”；对房屋结构的维护要求：“每年二次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人”；对外墙面、围墙的维护要求：“每月一次巡查建筑物外墙面、围墙……发现损坏立即修复，保持围墙完好”。《物业服务合同》第七条约定高层物业服务费的收费标准为0.8元/月/平方米，电梯运行费0.4元/月/平方米。物业服务费中包含：“1、综合管理服务费。2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维护、年检费用(包含电梯、门禁、监控摄像录像设备、水泵房含消防泵房和专用配电间、水泵、消防泵、上水、下水、公共排风管道)……”。上述合同期满后原告继续为该小区提供物业管理服务至2015年10月30日。另查明，被告系上海市浦东新区浦建路XXX号东源大厦701室房屋业主，被告房屋(高层住宅)建筑面积134.56平方米。因被告未支付2015年1月至2015年10月的物业服务费，故原告于2017年6月12日诉至本院。上述事实，由原、被告的陈述及《物业服务合同》、《书面补充协议》、东源大厦业主委员会出具的《证明》、上海市不动产登记簿、整付零寄交寄清单、关于东源大厦外墙面维修工程费用补贴协议、照片12张、上海通翼物业有限公司出具的《证明》等证据证实。本院认为，依照法律规定，上海市浦东新区东源大厦小区业主大会与原告签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为东源大厦的物业管理服务企业，应当按照物业服务合同的约定全面履行物业管理服务义务。在物业服务合同期满后，原告继续为东源大厦提供物业管理服务，视为物业服务合同的权利义务未终止，双方形成了事实上的物业管理服务关系，原告同样应当按照物业服务合同约定的服务内容和标准全面履行义务。根据物业服务合同的约定，原告负有对物业共用部位的维护、维修、保养、物业共用设施设备的日常运行和维修、维护、物业公共区域的清洁卫生等义务，包括对管道、排水沟、排水管的定期清扫、检修，对公共照明设备的巡检、修复及对楼宇对讲系统的调试与保养等物业管理服务义务。本案审理中，原告认可存在被告所述的楼道灯损坏、排水管堵塞、渗漏及外墙面渗水等问题，但称由于缺乏维修资金故一直未予修复。本院认为，物业服务费中包含了部分共用设施设备(包括门禁、上下水等)的日常运行、保养、维护、年检费用，原告未提供相关工作记录证明其提供了针对本案被告所提的受损共用设施设备的日常维护、检修等物业服务合同约定的服务，而仅以缺乏维修资金为由来回应业主提出的问题，视为原告未能全面按照物业服务合同约定的服务标准履行合同义务，故原告要求被告按照物业服务合同约定的标准全额支付拖欠的物业服务费，依据不足。本院根据权利义务相一致的原则，并结合物业管理服务合同的相关约定及本案的具体情况，对被告应当支付的2015年1月至2015年10月的物业服务费酌情予以调整。对原告要求被告支付滞纳金的请求，考虑被告拖欠物业服务费系不满原告的服务，非恶意拖欠，故原告的该项诉求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院》第一条、第三条的规定，判决如下：一、被告傅坚于本判决生效之日起十日内支付原告上海泰欣置业有限公司2015年1月至2015年10月的物业服务费1,130元；二、驳回原告上海泰欣置业有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告上海泰欣置业有限公司负担15元，由被告傅坚负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 王 金二〇一七年九月二十七日书记员 瞿春凤附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二、《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。