江苏省盐城市亭湖区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏0902执异164号
异议人（案外人）袁文堂，男，1973年6月2日出生，住建湖县。
异议人（案外人）夏正娣（系袁文堂之妻），女，1974年10月10日出生，住址同上。
上列异议人共同委托代理人王茂勇，建湖县建湖法律服务所法律服务工作者。
申请执行人盐城经济技术开发区东方金钥匙农村小额贷款有限公司，住所地盐城经济技术开发区长江路3号新嘉源公寓5号楼4楼。
法定代表人李兴国，该公司董事长。
委托代理人常瑛琇，盐城经济技术开发区东方金钥匙农村小额贷款有限公司总经理。
委托代理人孙顶亮，江苏善合律师事务所律师。
被执行人吴跃锋，男，1980年5月7日生，住所地在江苏省建湖县。
被执行人李飞飞，女，1984年3月28日生，住所地在江苏省建湖县。
本院在执行申请执行人盐城经济技术开发区东方金钥匙农村小额贷款有限公司（下称金钥匙贷款公司）与被执行人江苏军辉建设工程有限公司（下称军辉建设公司）、吴万刚、吴跃锋、李飞飞、ＸＸ芹借款合同纠纷一案，异议人袁文堂、夏正娣向本院提出书面异议，请求法院裁定解除对建湖县泽园理想城*幢*室房屋的查封、保全。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人袁文堂、夏正娣提出异议称，2012年4月22日异议人与吴跃锋、李飞飞签订房屋买卖合同一份，将建湖县泽园理想城*幢*室以及车库出售给异议人，房屋总价465000元整，合同约定异议人付定金2万元，2012年5月22日前付247000元，余款218000元因吴跃锋是按揭房由异议人直接以吴跃锋的名义向银行分期偿还，直至还清为止，并约定5年后办理过户登记。合同签订后异议人于2012年4月22日通过银行转账付清267000元，并于当日在建湖县新区法律服务所办理见证书，吴跃锋并将原购房合同、发票以及缴纳银行按歇贷款存折一并交付给异议人。异议人入住房屋以后每月向银行缴纳1600元贷款直至现在，该房屋应属于异议人，现请求法院解除对建湖县泽园理想城*幢*室房屋的查封、保全。
申请执行人金钥匙贷款公司辩称，1、裁定书合法有效。亭湖区法院（2015）亭商初字第1620-1号民事裁定书是法院在审理（2015）亭商初字第1620号案件过程中，根据申请人的诉讼保全申请而作的裁定，此案于2015年12月30日达成民事调解书，因被告未能履行义务，申请人向法院申请执行，法院根据（2015）亭商初字第1620-1号民事裁定书查封了案件中的吴跃锋、李飞飞名下建湖县泽园理想城*幢*室房产。2、裁定书不存在被撤销的情形。异议人以其与被执行人吴跃锋、李飞飞就案涉房屋存在买卖合同为由申请撤销（2015）亭商初字第1620-1号民事裁定书，异议人的请求无法律依据。根据《中华人共和国物权法》第九条规定，本案中被执行人吴跃锋、李飞飞与异议人只签订了房屋买卖合同，该合同真实与否暂且不认定，双方没有进行房屋过户登记，因此，异议人未取得该房屋的所有权。本案中吴跃锋、李飞飞与异议人只签订了房屋买卖合同，没有依法进行物权公示，该行为不能对抗法院的执行。此房屋在交易时异议人明知已被吴跃锋、李飞飞抵押给银行，而依据相关法律规定房屋被抵押的未经抵押人同意是不得买卖，更不能进行过户登记，异议人明知此房屋系禁止性买卖房屋而仍然进行交易，明显存在重大过错，且异议人与吴跃锋、李飞飞的房屋买卖合同是无效的。请求法院驳回异议人的异议请求。
被执行人吴跃锋、李飞飞未答辩。
经审查查明：原告金钥匙贷款公司与被告江苏军辉建设工程有限公司、吴万刚、吴跃锋、李飞飞、ＸＸ芹借款合同纠纷一案，本案在审理过程中查封了被告吴跃锋、李飞飞名下位于建湖县城泽园理想城33号（59034）房屋，后该案经本院协调于2015年12月30日达成（2015）亭商初字第1620号民事调解书：一、被告江苏军辉建设工程有限公司尚欠原告盐城经济技术开发区东方金钥匙农村小额贷款有限公司借款本金932万元，利息4301232元（利息按18‰，暂算至2015年8月31日）。原告同意被告按利息15‰计算金额，并于2016年1月31日前支付原告盐城经济技术开发区东方金钥匙农村小额贷款有限公司欠款本息180万元，2016年6月30日前支付原告本金900万元，余款2104360元及至实际结算日的利息，被告江苏军辉建设工程有限公司于2016年9月底前还清（上述利息按15‰，暂算至2015年8月31日）。二、如被告江苏军辉建设工程有限公司按第一条约定还清全部借款本息，原告同意原约定的月息18‰降低调整为15‰计算利息，其余利息放弃主张。如被告江苏军辉建设工程有限公司不能按第一条约定还清全部借款本息，则利息仍按约定月息18‰计算并支付。三、如被告江苏军辉建设工程有限公司按第一条约定还清全部借款，律师代理费由原告承担，如被告江苏军辉建设工程有限公司不能按第一条约定还清全部借款，则承担律师代理费20万元。四、如被告江苏军辉建设工程有限公司不能按调解协议第一条承诺付款，原告可按原诉讼请求向法院申请强制执行。五、被告吴万刚、吴跃锋、李飞飞、ＸＸ芹对上述款项承担连带清偿责任。被执行人未能履行调解书所确定的义务，申请执行人金钥匙贷款公司向本院申请强制执行。在执行过程中，本院作出（2016）苏0902执1930-1号执行裁定书，冻结、扣划被执行人江苏军辉建设工程有限公司、吴万刚、吴跃锋、李飞飞、ＸＸ芹在金融机构的存款或在其他单位的收入13621232.00元及利息，或查封、扣押其价值相等的财产。并于2016年11月30日向建湖县不动产登记中心发出协助执行通知书，查封吴跃锋、李飞飞位于建湖县城泽园理想城*号（*）房屋。袁文堂、夏正娣向本院提起异议要求解除对建湖县泽园理想城*幢*室房屋的查封、保全。
另查明，袁文堂、夏正娣系夫妻关系。2012年4月22日甲方吴跃锋、李飞飞与乙方袁文堂、夏正娣签订房屋买卖协议一份，约定：“1、吴跃锋、李飞飞将座落在建湖县泽园理想城*幢*室面积100.41平方，车库大约8.41平方出售给袁文堂、夏正娣；2、价格465000元；3、付款方式：乙方支付定金2万元，2012年5月22日前付247000元，当日让房给乙方。余款甲方在买房是在中国银行做的按揭218000元归乙方付清。（注：余款就是甲方在中国银行做的按揭）乙方在五年后通知甲方过户，甲方无条件要在一个月内到行政大厅签字帮乙方过户到乙方名下，过户费用与甲方无关……”。协议签订后，袁文堂、夏正娣总共支付267000元购房款，并以吴跃锋的名义偿还该房屋的银行按揭贷款，入住该房屋内。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人袁文堂、夏正娣提供的房屋买卖协议约定，从其陈述的未能及时办理过户登记手续的原由来看，双方约定五年后过户。对未及时办理过户，购买者负一定责任，亦未尽到善良买受人应有的注意义务，不符合无过错的情形。故，本院中异议人袁文堂、夏正娣提供的证据不能证实其具备符合上述法律规定的可以阻却执行的全部情形。综上，异议人袁文堂、夏正娣要求解除对案涉房产查封的请求，证据不足，本院依法不能支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回异议人袁文堂、夏正娣的异议请求。
本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 杨永高
人民陪审员 朱艳华
人民陪审员 施玉志
二〇一七年十月二十五日
书 记 员 张爱敏
附录相关法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。