北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初66482号
原告（反诉被告）：孙明明，男，1982年4月2日出生，住北京市朝阳区北花园。
委托诉讼代理人：李磊（孙明明之妻），女，1983年6月27日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：陈东坡，北京市盈科律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杨书英，女，1961年11月10日出生，住北京市朝阳区延静里。
委托诉讼代理人：秦宜义，北京市瀚翔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王焘，男，1980年11月19日出生，北京市瀚翔律师事务所实习律师，住北京市西城区。
第三人：满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东三环中路9号4层0501。
法定代表人：梅虹，总经理。
委托诉讼代理人：曾宪名，男，1987年10月9日出生，满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司职员，住北京市朝阳区。
原告（反诉被告）孙明明（以下称姓名）与被告（反诉原告）杨书英（以下称姓名）、第三人满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司（以下称满懿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。孙明明及其委托诉讼代理人李磊、陈东坡，杨书英及其委托诉讼代理人秦宜义、王焘，满懿公司委托诉讼代理人曾宪名到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
孙明明向本院提出诉讼请求：1、孙明明、杨书英继续履行2016年9月2日就北京市朝阳区芳草地西街XX房屋签订的《补充协议》及《过户、贷款服务合同》；2、孙明明向杨书英支付购房款510万元；3、杨书英协助孙明明办理北京市朝阳区芳草地西街XX房屋的权属转移登记手续，将该房屋过户至孙明明名下；4、杨书英向孙明明腾空并交付北京市朝阳区芳草地西街XX房屋；5、杨书英向孙明明支付违约金52万元、赔偿损失833959.2元。事实和理由：杨书英为北京市朝阳区芳草地西街XX房屋（以下简称“涉案房屋”）的所有权人。2016年9月2日，孙明明、杨书英自行达成买卖合同，约定杨书英以520万元的价格向孙明明出售涉案房屋，同时双方又委托满懿公司提供网签、贷款、缴税及过户服务。为此孙明明、杨书英签订了《补充协议》后，又与满懿公司签订了《过户、贷款服务合同》。《补充协议》第一条约定，杨书英以520万元价格向孙明明出售涉案房屋。第二条约定，孙明明于2016年9月2日将第一笔定金10万元以自行支付的方式支付杨书英，孙明明于网签后三日内将第二笔定金10万元以自行支付方式支付杨书英。首付款196万元孙明明于过户当日自行支付杨书英，剩余房款300万元由银行直接放款杨书英。前述合同签订次日，孙明明直接向杨书英支付了定金10万元。此后满懿公司将涉案房屋提交不动产交易中心进行房源核验工作，并提交孙明明的信息进行购房资格审核。2016年9月21日，孙明明的购房资格核验通过；2016年9月26日，涉案房屋的房源核验通过。但孙明明及满懿公司将该信息告知杨书英，要求杨书英配合办理网签手续时，杨书英称要加价30万才能继续履行合同，尔后又将加价幅度提高到80万元，并称不加价就把房子卖予他人，自己不可能再履行合同。孙明明认为，杨书英在签订涉案房屋的买卖合同后擅自提高交易价格并拒绝配合办理网签手续，已构成根本违约，孙明明有权要求杨书英承担继续履行的违约责任。对于剩余购房款510万元，孙明明愿以现金方式一次性支付杨书英。
杨书英答辩并反诉称：孙明明、杨书英于2016年9月2日签订《补充协议》及《过户贷款服务合同》。约定杨书英将涉案房屋以520万元价格出售给孙明明。协议第二条约定“孙明明于2016年9月2日将第一笔定金10万元以自行支付方式支付给杨书英，孙明明于网签后三日内将第二笔定金10万元以自行支付方式支付杨书英。首付款196万元孙明明于过户当日自行支付杨书英，剩余房款300万元由银行直接放款杨书英”。签订合同当日在办理贷款时，银行工作人员认为孙明明目前资质尚不具备贷款300万元的条件。孙明明提出想办法做假资质以便顺利办理借款事宜，中介人员表示可以办理。当日在光大银行工作人员给杨书英制作了信贷卡并拍照留存。2016年9月3日评估公司人员联系杨书英到诉争房屋所在地进行评估和拍照。杨书英一直配合履行合同，同时要求孙明明在办理贷款过程中不能使用虚假证明，避免无法办理贷款并最终造成合同无法履行。当日杨书英与孙明明见面协商，增加支付购房款30万元，同时杨书英提出将违约金由20%变更为总房款的10%，以防孙明明违约后无法承受违约金的数额。孙明明所述杨书英加价系孙明明捏造，加价30万元是孙明明主动提出的。孙明明提供虚假信贷资料已违反《补充协议》第四条第三款(1)约定，杨书英解除房屋买卖合同并要求孙明明支付违约金符合约定。孙明明在与杨书英签订《补充协议》时隐瞒了其名下有房的事实，孙明明想以首套房资格来购买涉案房屋，孙明明为取得首套房购买资格故意托延履行合同，拖延支付购房款，导致杨书英出售涉案房屋难以购买燕郊两套住房的目的，杨书英依法有权解除与孙明明间的房屋买卖合同。孙明明所主张的损失没有实际发生。故杨书英不同意原告全部诉讼请求，反诉要求：1、解除孙明明、杨书英于2016年9月2日签订的《补充协议》；2、孙明明支付杨书英违约金52万元。
孙明明对杨书英反诉辩称：不同意杨书英的反诉请求。杨书英所述不是事实。网签还没有做，贷款还没有基础，杨书英并不能确定孙明明贷款条件是否具备。是杨书英以需要安抚诉争房屋原承租人为由要求加价30万元的。本案诉争房屋没有进入网签程序，杨书英不能证明孙明明无法办理房屋所有权转移登记手续，故不能依《补充协议》第四条第三款主张解除合同。
满懿公司述称：就孙明明第一项诉请，我方同意继续履行；就第三项诉请，我方同意协助孙明明办理过户手续；就第二、四、五项诉请，与我方无关。杨书英所提反诉，与我方无关。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2005年10月24日，北京市朝阳区芳草地西街XX涉案房屋所有权登记于杨书英名下。
2016年9月2日，孙明明、杨书英签订《补充协议》，双方约定：杨书英（甲方，出卖方）与孙明明（乙方，买受方）就涉案房屋自行达成买卖交易。涉案房屋价款总计为人民币520万元（此价格为甲方净得价，不含税）。乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。乙方于2016年9月2日将第一笔定金10万元以自行支付的方式支付给甲方；乙方于网签后三日内将第二笔定金10万元以自行支付的方式支付给甲方。甲方应在接到爱屋吉屋中介评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。乙方于过户当日，将首付款196万元以自行支付方式支付甲方，剩余房款为乙方贷款金额300万元，由银行直接放款给甲方。甲乙双方应于网签后共同前往贷款机构办理贷款申请手续。在批贷且成功缴税后爱屋吉屋中介凭契税票网上预约指定日期，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存2万元作为户口迁出保证金，乙方顺利落户后把保证金自行支付甲方。甲乙双方应当在过户后3个工作日内，自行办理物业交割手续，乙方从本协议约定的购房款中留存2万元作为保证金，乙方顺利完成物业交割手续后把保证金自行支付甲方。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款10%向乙方支付违约金。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的10%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。
同日，杨书英（甲方）、孙明明（乙方）、满懿公司（丙方）签订《过户、贷款服务合同》。三方约定：甲、乙双方自行办理房屋交付及物业交割手续，丙方无需陪同或提供服务。
2016年9月3日，孙明明向杨书英支付定金10万元。
2016年9月21日，孙明明的二套房购房资格核验通过。
2016年9月26日，涉案房屋房源核验通过审核。
2017年5月18日，孙明明的购房资格核验通过。
孙明明提交2016年9月26日至2016年11月18日期间其妻李磊与杨书英的多份电话录音及相应文字整理稿。其中，在2016年9月26日录音中杨书英称：“……你再加30万，我给他那边想办法……”、“是的，就是550，加30万”；在2016年9月30日录音中杨书英称：“上午中介给我打电话，说你那边问，问我什么时候能去网签”、“中介说我不去网签就是我违约，现在说到这个问题那我就违约了，我现在没有心思交易了，你随便吧，要上法院就上法院”；在2016年10月5日录音中杨书英称：“因为我没有网签，我有这个优势，我还没网签呢，还有一个周旋的”、“你就问问该赔你多少吧，你要是那么说的话，我就给你一个数加80万，你再考虑，行就行，不行你再考虑考虑”、“我这不是瞎胡卖的，这三个人都要比你高……”；在2016年10月7日录音中杨书英称：“现在来讲，昨天我跟你说让2万，加78万，加这个，我给你，我反过来我要给别人的话，我卖给别人的话，我就能多出几十万了”、“我没跟你说嘛，人家怎么判，是那边给我赔的，我已经签约了，他也给我咨询了，怎么赔是别人赔，不是说我出钱的”、“……我就是没有网签，有优势……”、“我昨天就说了，给你让2万，加78万，行的话我就给你去网签，不行的话就算了，我现在我也要去买房”；在2016年10月24日录音中杨书英称：“你按上次我提的那个，我提的是80，不是给你让2万，我顶多我这也考虑了，再让2万，咱就往下走”。孙明明称从2016年9月26日至2016年10月24日期间，其多次打电话联系杨书英办理网签手续。满懿公司亦称通过打电话、发微信方式催促过杨书英办理网签。孙明明主张杨书英擅自提高房屋交易价格，拒绝履行合同，在孙明明支付第一笔定金后不依约配合孙明明办理网签手续，违反了《补充协议》第四条2项下（3）、（4）的相关约定，认为杨书英已构成根本违约，应以相当于涉案房屋总价款的10%向孙明明支付违约金52万元。孙明明另要求杨书英赔偿其因不能享受贷款折扣及女儿耽误入学所产生的损失共计833959.2元。
杨书英认可孙明明所提交的上述录音的真实性，但主张上述录音只是双方大量接洽通话中的一部分，在双方2016年9月26日前的通话中，是孙明明一方提出加价要求杨书英配合履行房屋买卖合同的；上述录音是孙明明一方提前策划、预谋，刻意激怒杨书英，以通过话语套取杨书英要求涨价、解除合同的说辞。满懿公司认可上述录音的真实性与证明目的。
杨书英提交微信联系截图、微信语音及相应文字整理稿，证明杨书英积极配合办理涉案房屋交易各项手续，是中介人员李新帅于2016年9月29日告知杨书英需等孙明明卖房后再以首套房名义与杨书英网签；是孙明明为取得首套房购房资格故意隐瞒事实，拖延履行与杨书英的购房合同。杨书英主张孙明明在办理贷款过程中提供虚假的收入证明等信贷资料，隐瞒名下有另外一套房的事实并依此申请贷款，违反了《补充协议》第四条3项下（1）的相关约定，认为孙明明已构成根本违约，应以相当于涉案房屋总价款的10%向杨书英支付违约金52万元。
孙明明以相关微信联系并非杨书英与孙明明一方之间发生为由，表示无法确认该证据的真实性、不认可证明目的。满懿公司认可杨书英与刘建军的微信联系截图的真实性，不认可杨书英与李新帅微信联系截图及语音的真实性及证明目的。
杨书英另提交2016年10月24日与孙明明之妻李磊的电话录音及相应文字整理稿，证明孙明明一方承认办理贷款时提交的材料确有问题。孙明明认可该录音真实性，但不认可证明目的。满懿公司以该录音与满懿公司无关为由，未发表质证意见。
就是否约定交易涉案房屋需以孙明明具备首套房购房资格为条件，孙明明称没有相关约定，杨书英称对此有口头约定。
孙明明、杨书英均认可依据《补充协议》未履行的剩余购房款共计510万元。孙明明表示如法院判令合同继续履行，其愿意向杨书英一次性支付剩余购房款510万元。另孙明明、杨书英均主张双方对违约金约定过高，请求本院依法予以酌减。
本院认为,依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，孙明明与杨书英签订的《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约全面履行自己的义务。
本案中，根据《补充协议》约定，现买受方孙明明已依约向出卖方杨书英支付第一笔定金，而支付第二笔定金的前提是网签完毕，双方虽未约定网签期限，但为维护房屋交易市场稳定性，双方均应依约履行合同义务，现孙明明要求杨书英配合办理网签等涉案房屋权属转移登记手续，且给予合理期限，但杨书英仍未办理，孙明明所提交证据亦可证明杨书英擅自提高房屋交易价格，故杨书英的行为构成违约。现孙明明主张杨书英继续履行《补充协议》、协助办理涉案房屋权属转移登记手续将涉案房屋过户至孙明明名下、将涉案房屋腾空并交付孙明明，有事实及法律依据，本院予以支持。孙明明主张继续履行《过户、贷款服务合同》，满懿公司亦表示同意继续履行，故对孙明明该项请求本院予以支持。就孙明明有关要求杨书英赔偿损失的主张，因无事实及法律依据，本院不予以支持。另就孙明明同意一次性支付剩余购房款510万元，本院不持异议。杨书英所提交证据不足以证明孙明明拖延履行合同，另《补充协议》明确约定“甲乙双方应于网签后共同前往贷款机构办理贷款申请手续。”现网签尚未办理，杨书英即以孙明明提供虚假信贷资料为由，主张孙明明构成“提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续”违约，并据此反诉请求解除《补充协议》、孙明明承担违约金，没有事实及法律依据，本院不予支持。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，孙明明向杨书英主张违约金于法有据，杨书英主张违约金约定过高并请求适当减少，本院考虑具体案情对孙明明的违约金主张酌情予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）孙明明与被告（反诉原告）杨书英于2016年9月2日所签《补充协议》继续履行；
二、原告（反诉被告）孙明明、被告（反诉原告）杨书英、第三人满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司于2016年9月2日所签《过户、贷款服务合同》继续履行；
三、原告（反诉被告）孙明明于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）杨书英一次性支付剩余购房款五百一十万元；
四、于上述第三项履行完毕后十五日内，被告（反诉原告）杨书英协助原告（反诉被告）孙明明办理北京市朝阳区芳草地西街XX房屋权属转移登记手续，将该房屋过户至原告（反诉被告）孙明明名下，并将该房屋腾空并交付原告（反诉被告）孙明明；
五、被告（反诉原告）杨书英于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）孙明明支付违约金四十五万元；
六、驳回原告（反诉被告）孙明明的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）杨书英的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
保全费5000元，由被告（反诉原告）杨书英负担[原告（反诉被告）孙明明已垫付，被告（反诉原告）杨书英于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）孙明明]。
案件受理费56978元，由原告（反诉被告）孙明明负担6978元（已交纳）；由被告（反诉原告）杨书英负担50000元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费25570元，由被告（反诉原告）杨书英负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 窦京京
代理审判员 郭玉房
代理审判员 郭天天
二〇一七年六月十二日
书 记 员 许 萌