北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺民初字第12936号
原告黄根勇，男，1984年9月13日出生。
原告李洪峰，男，1964年7月30日出生。
二原告共同委托代理人任志全，男，1956年2月3日出生，汉族，北京市顺义区北务镇法律服务所法律工作者，住北京市顺义区北务镇法律服务所宿舍。
被告李民军，男，1970年2月10日出生。
委托代理人付璐，女，1987年1月2日出生。
原告黄根勇、李洪峰与被告李民军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陆俊芳独任审判，公开开庭进行了审理。原告黄根勇、李洪峰以及二原告之共同委托代理人任志全，被告李民军及其委托代理人付璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄根勇、李洪峰诉称：多年来，黄根勇与李民军一直分别承租李洪峰位于北京市顺义区×镇×村×号的门面房。2014年，黄根勇经李洪峰、李民军及其他租户同意，翻建了原址上的门面房，李民军享有优先承租权。房屋翻建后，李洪峰与黄根勇约定，黄根勇在租赁期内享有转租权。李洪峰与黄根勇同意李民军继续租用原位置门面房2间，随后李民军将经营水果店的货架及其他物品搬入门面房，重新开张经营。当时，双方口头约定沿用原来的租金标准，租金为每间房每月500元，李民军应向黄根勇每月支付租金1000元。自2014年7月1日，李民军向黄根勇支付了2个月的租金2000元。之后，李民军以各种理由拒绝支付剩余租金，因此黄根勇和李洪峰诉至法院，请求：1.判令终止原告与被告之间的房屋租赁合同；2.判令被告支付原告自2014年7月1日至2015年7月1日的租金1万元（已扣除被告交付的2000元租金），并判令被告支付自2015年7月1日至实际腾退房屋之日的房租；3.诉讼费由被告承担。
被告李民军辩称：不同意原告的诉讼请求。被告与黄根勇之间没有租赁合同关系，黄根勇没有诉讼主体资格。被告与李洪峰于2006年签订了租赁合同，租赁了位于北务村19-1号的门面房，一共四间，用于经营水果、粮油，每年租金1.2万元。2007年，李民军在租赁房屋后新建四间房屋，用于李民军生活。2008年，李洪峰提出上调租金为每年1.4万元。2014年，李洪峰与李民军提议拆除新建的四间房屋，并口头约定拆除四间房屋可以折抵三年的租金，即2015年至2017年期间的租金。2014年，黄根勇曾以代李洪峰收取房租为由向李民军主张租金，李民军当时给付房租2000元，该笔钱李民军庭后将以不当得利为由要求黄根勇返还。。
经审理查明：
1998年6月1日，李洪峰（乙方）与北京鲲鹏食品集团公司（甲方）签订一份《财产出售、土地租赁合同》，约定：甲方将自己所属的北务食品站院内的所有房屋、设备及其他财产转卖给乙方，所属土地租赁给乙方，租期为50年自1998年6月1日至2048年6月1日；合同生效后，在土地租赁期内甲方不得将土地另租他人，乙方有权将所购财产出租、出让给他人，所租赁土地在合同有效期内有权出租给他人。2006年，李洪峰与李民军签订《房屋租赁合同》，双方约定李洪峰将从北京鲲鹏食品集团公司所购买的房屋中的四间门面房租给李民军，租期自2006年11月5日至2007年11月4日，租金每年1.2万元，自合同签字起一次交纳一年度的上半年租金，以后每半年交纳一次；在承租期内，李洪峰转租他人，如有不可抗拒的原因，双方协商解决。合同到期后，李洪峰与李民军又签订一份《房屋租赁合同》，双方约定租期自2007年11月1日起至2008年10月31日，租金调整为每年1.4万元，其余约定内容不变。2008年11月1日，双方续签合同，约定租期自2008年11月1日至2009年10月31日，其余约定内容不变。2009年10月31日合同到期后，双方未再续签书面的合同，但李民军至今一直使用租赁房屋。2014年，涉诉的4间房屋中间的隔断墙被打通，被改为2间。李洪峰、黄根勇称打通隔断墙发生于2014年6月，当时黄根勇经过李洪峰和李民军的同意做的。李民军称打通隔断发生于2014年4月，当时李洪峰口头承诺将4间房改成2间房，同时拆除李民军自建的4间房，如此可以折抵李民军三年的租金。李洪峰称李民军确实建过4间房，但实际建的是石棉瓦顶的棚子，建房时双方口头约定李民军可以自行建房，但李洪峰需要的时候可以随时拆除，2014年确实将棚子拆除，但并未约定折抵租金的问题。
2014年7月1日，李洪峰与黄根勇签订《房屋租赁协议书》，双方约定李洪峰将位于北京市顺义区×镇×村×号房屋及院落（大门以南）出租给黄根勇做超市，租期自2014年7月1日至2024年6月30日。李民军使用的2间房屋即在上述院落内。李洪峰、黄根勇称李洪峰将涉诉院落整体租给了黄根勇，并同意黄根勇将房屋租给别人，之后黄根勇与包括李民军在内的租户分别约定租赁事项，与李民军口头约定每月租金1000元，但李民军只在2014年11月交了2000元，因此明确诉讼请求为解除黄根勇与李民军之间的口头租赁协议，并要求李民军给付租金。李民军称其与黄根勇之间并没有口头租赁协议，给黄根勇2000元是因为当时黄根勇称其代李洪峰收取租金。
关于李洪峰与李民军之间的租赁合同是否已经解除，李洪峰称因为李民军交租金只交到2014年7月1日，所以合同已经终止了，之后才租给黄根勇；李民军称于2014年8月向李洪峰交了1万元，用于给付2014年7月1日之后的租金，双方之间的合同并未解除，李民军对李洪峰与黄根勇之间的合同并不清楚。
上述事实，有财产出售土地租赁合同、房屋租赁合同、房屋租赁协议书以及本案庭审笔录等在案佐证。
本院认为：
本案中，双方争议的焦点之一是李洪峰与李民军之间的租赁合同是否已经解除。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。李洪峰与李民军之间的租赁合同自2009年10月31日到期后，李民军继续租用涉诉房屋，且双方对租期无明确约定，因此李洪峰与李民军之间形成不定期租赁关系。双方可以随时解除合同，但出租人李洪峰解除合同应当在合理期限之前通知承租人李民军。李洪峰、黄根勇虽称李洪峰与李民军之间的合同已经终止，但并未提供任何证据证明李洪峰在合理期限之前通知了李民军，故本院认定李洪峰与李民军之间的租赁合同并未解除。
双方争议的焦点之二是黄根勇与李民军之间是否存在口头租赁协议。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。李洪峰与黄根勇主张存在口头租赁协议，但李民军不认可，因此李洪峰与黄根勇应当对其主张的事实承担举证证明责任。关于李民军给付黄根勇2000元的性质，双方存在争议，李民军不认可是向黄根勇交纳的租金；关于李洪峰与黄根勇之间的租赁合同，李民军表示不知情；李洪峰与黄根勇并未向法庭提交其他证据证明黄根勇与李民军之间存在租赁关系，由于李洪峰与李民军之间的租赁合同并未解除，李洪峰与黄根勇之间签订的租赁合同以及李民军给付黄根勇2000元的事实并不足以证明黄根勇与李民军之间存在租赁关系，因此李洪峰、黄根勇要求解除黄根勇和李民军之间的口头租赁协议，没有事实和法律依据，本院不予支持。李洪峰、黄根勇以解除口头租赁协议为前提要求李民军给付租金，因此对此项请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：
驳回原告李洪峰、黄根勇的全部诉讼请求。
案件受理费二十五元，由原告李洪峰、黄根勇负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 陆俊芳
二〇一五年十月十日
书 记 员 朱子健