连云港市赣榆区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0707民初8858号
原告:王英奎，男，1964年2月29日生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。
委托诉讼代理人：王昭忠、雷磊，江苏榆和律师事务所律师。
被告:欧世明，男，1974年10月28日生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。
委托诉讼代理人：殷成刚，江苏同科律师事务所律师。
原告王英奎与被告欧世明确认合同无效纠纷一案，本院于2015年8月6日立案后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂，转为普通程序审理，并于2016年11月24日作出（2015）赣民初字第03993号民事判决。被告欧世明不服一审判决，上诉至连云港市中级人民法院。连云港市中级人民法院经审理认为原判决严重违反法定程序，作出（2017）苏07民终1563号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回本院重审。本院于2017年10月11日立案，并重新组成合议庭进行审理。原告王英奎的委托诉讼代理人王昭忠、雷磊，被告欧世明的委托诉讼代理人殷成刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王英奎向本院提出诉讼请求：1.请求判决原、被告之间签订的转让协议无效，被告返还原告人民币160万元及利息；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2012年10月25日，原、被告签订《土地、房产转让协议》，被告将位于赣榆区沙河镇驻地的原沙河油化厂旧址东半侧的土地使用权及房产等转让给原告。协议签订后，原告支付了被告现金160万元。后原告无法行使权利，因此诉至法院，请求依法支持原告诉请。
被告欧世明辩称：1.原、被告之间签订的转让协议是双方真实意思表示，合法有效，未办理产权登记不影响合同效力。案涉厂房和土地是沙河镇人民政府建设的，符合城乡规划，被告与沙河镇政府签订协议，合法有效的受让案涉土地和厂房，原告对土地及厂房等建筑物的历史和现状是非常清楚的，签订转让协议前通过充分的协商，原告明知没有相关产权证而自愿签订转让协议；2.原告诉称无法行使权利不符合事实，被告从沙河镇人民政府受让土地和厂房后已经使用多年，均没有问题，如果原告无法使用，也是其自身问题，与被告无关；3.原告对涉案土地及厂房等建筑物已经进行使用并已将厂房及被告在2009年加盖的4间办公用房拆除，如果原告认为合同无效，要求返还财产，原告应向被告支付涉案土地及厂房等建筑物的占用费并应当返还原物，如不能返还原物则应赔偿相应损失。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回原告诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2003年11月18日，被告欧世明与案外人原赣榆县沙河镇人民政府（以下简称沙河镇政府）签订了《土地、房产转让协议》，沙河镇政府将原沙河油化厂旧址东半侧的土地使用权及其土地上所有建筑物、构筑物转让给被告欧世明，转让款为12万元，该宗土地房产位于310国道西侧，总面积3369.6平方米、东西长（东边口至大门东）43.2米、南北宽78米，土地上有生产车间4个（详见附图），被告有权对该土地上现有的建筑物、构筑物依照有关法律规定实施改建、重建等，有权依照有关法律法规及沙河镇镇区规划在该土地上新建建筑物、构筑物，被告在取得该土地使用权及其土地上房产等建筑物、构筑物的支配权后，变更、过户费用自理，沙河镇政府有义务为被告出具相应的证据证明并提供便利，但不负责任何费用。2012年10月25日，被告欧世明与原告王英奎签订了《土地、房产转让协议》，被告将上述土地使用权及其土地上的所有建筑物、构筑物转让给原告，转让款为160万元，于2012年11月10日前付清，原告在交清协议价款后即可取得该土地的使用权和房产的支配权，原告有权对该土地上现有的建筑物、构筑物依照有关法律规定实施改建、重建等，有权依照有关法律法规及沙河镇镇区规划在该土地上新建建筑物、构筑物，原告在取得该土地使用权及其土地上房产等建筑物、构筑物的支配权后，变更、过户及其他使用等费用自理，被告不负责任何费用。后原告通过多种方式于2012年11月10日前付清了160万元的转让款，被告将土地和房产交付原告。2014年6月，原告将案涉土地上的4个生产车间拆除，后遭到案涉土地所在的沙河镇联合村村民阻止，现无法使用。由于原、被告双方对已拆除车间的价值不能达成一致意见，原告申请价值评估。本院依法委托江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司对已拆除车间的价值予以评估，经该公司评估拆除车间的价值为380400元，原告为此支付鉴定费3800元。庭审中，被告要求原告支付占用费150000元，原告对此不予认可。本院要求被告提交评估申请及交纳反诉费用，被告在合理期限内未提交申请亦未交纳反诉费用。
另查明，案涉土地及地表建筑物、构筑物（原沙河油化厂）在连云港市赣榆区建设管理所均未办理相关审批手续，原、被告对涉案土地及其土地上的房屋等无交接手续。
本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。原告王英奎与被告欧世明之间所转让的土地及房产未经相关行政主管部门办理用地、建设的审批手续，亦未取得土地使用权证和房屋所有权证，双方就案涉土地和房产签订的《土地、房产转让协议》违反了法律、法规的强制性规定，应属无效合同。因此，原告要求确认双方合同无效的请求成立，本院依法予以支持。依照我国《合同法》的相关规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，原告应将案涉土地及房产返还被告，被告亦应将收取原告的1600000元转让款返还原告。鉴于原告已拆除的车间无法返还，依法应折价补偿，补偿数额以江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司评估的380400元为准，扣除该部分，被告还应退还原告转让款1219600元。被告将未取得土地使用权证和不动产所有权证的房地产转让给原告，其主观上存在过错，原告在受让房地产时未尽到审查义务，对合同无效亦存在过错，因此，对原告主张的利息损失，本院酌定参照中国人民银行同期贷款基准利率的50%计算。被告要求原告支付150000元占用费的反诉请求，因其未提交鉴定申请，亦未交纳反诉费用，本院对此不予处理。
综上，对原告诉讼请求中合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第十二条、第十三条之规定，判决如下：
一、原告王英奎与被告欧世明于2012年10月25日签订的《土地、房产转让协议》无效。
二、被告欧世明应于本判决生效之日起十日内返还原告王英奎转让款1219600元及利息（自2012年11月10日起自实际付款之日止，参照中国人民银行同期贷款基准利率的50%计算）。
三、原告王英奎应于本判决生效之日起十日内将案涉土地返还被告欧世明。
如果被告欧世明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19200元，鉴定费3800元，共计23000元，由原告王英奎负担11500元，被告欧世明负担11500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费19200元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：44×××94。
审 判 长 李 虎
审 判 员 姜 莉
人民陪审员 刘世富
二〇一八年四月八日
书 记 员 徐雪妮
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》第十一条农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。
农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。
单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。
确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。
第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。
第十三条依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。