福建省漳州市芗城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0602民初7391号
原告（案外人）：李文章，男，1973年2月19日出生，汉族，住漳州市芗城区。
委托诉讼代理人：蔡志明，漳州市芗城区芝山法律服务所法律工作者。
被告（申请执行人）：平安银行股份有限公司漳州分行，住所地漳州市芗城区南昌路延伸东段丽园广场11幢D01、B301、B401号，统一社会信用代码：91350600058437408T
主要负责人：陈国旺，该分行行长。
委托诉讼代理人：刘敏敏，福建知信衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高艳，福建知信衡律师事务所律师。
第三人（被执行人）：王迎春，男，1978年1月7日出生，汉族，住漳州市芗城区。
第三人（被执行人）：张梓寒，女，1976年5月3日出生，汉族，住漳州市芗城区。
原告李文章诉被告平安银行股份有限公司漳州分行（下称：平安银行）、第三人王迎春、第三人张梓寒案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人蔡志明、被告平安银行的委托诉讼代理人刘敏敏到庭参加诉讼。第三人王迎春、第三人张梓寒经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李文章向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告李文章与第三人王迎春、第三人张梓寒签订的址在漳州市龙文区钱鸿配套用地一期（书香世家）1幢（琴苑）3001、3002房屋租赁协议合法有效；2、请求法院在拍卖漳州市龙文区南昌东路18号钱鸿配套用地一期（书香世家）1幢（琴苑）3001、3002房屋租时带租拍卖，依法保护原告的租赁权。事实和理由：2015年3月18日，原告李文章与第三人王迎春、第三人张梓寒签订《漳州市房屋租赁协议》，约定：第三人王迎春、第三人张梓寒将址在漳州市龙文区钱鸿配套用地一期（书香世家）1幢（琴苑）3001、3002房屋（下称：讼争房屋）出租给原告李文章使用，租赁期限15年，自2015年3月18日起至2030年3月17日止。原告李文章在承租后即对房屋进行装修使用至今。2017年5月15日，原告承租的房屋被法院张贴公告，要求腾空并拍卖。原告遂根据法律规定向法院提出执行异议，要求依法保护原告对承租房屋的15年租赁权。芗城法院于2017年7月24日作出（2017）闽0602执异33号《执行裁定书》，裁定驳回原告的异议请求，原告不服该裁定。一、被查封的房屋在2015年3月18日已由原告承租使用。2015年3月18日原告与第三人王迎春、第三人张梓寒签订房屋租赁协议，约定：王迎春、张梓寒将讼争房屋出租给原告使用，租赁期限15年，自2015年3月18日至2030年3月17日止。15年租金252000元及押金8000元，合计260000元，在签订之日一次性支付给第三人王迎春。租赁协议签订后，原告即对租赁房屋进行装修，在装修过程中由于对他人造成不便，原告对此做出广告牌进行示意，敬请给带来不便给予谅解，装修后即出租他人居住、使用，所以被告是清楚查封的房屋已经由原告租赁使用的客观事实。二、原告已经支付了租期内（15年）全部租金及押金，有原告汇款凭证为凭。三、该查封的房屋由原告承租使用的事实，有该房屋所在物业管理部门可以作证，也有原告在承租期间所交的水、电费及原告缴纳的物业费的事实。综上所述，贵院查封的房屋虽系抵押给被告，被告依法享有抵押权，但原告与第三人王迎春、第三人张梓寒的租赁关系也是客观、合法存在的，并发生在设定抵押之前，依法应当受到法律的保护。请求法院以事实为依据，依法确认原告李文章与第三人王迎春、第三人张梓寒签订的址在漳州市龙文区钱鸿配套用地一期（书香世家）1幢（琴苑）3001、3002房屋租赁协议合法有效，依法保护原告的租赁权。
被告平安银行辩称，一、对于李文章提交的《漳州市房屋租赁协议》中可以明显发现租赁合同的虚假成分。首先，讼争房屋登记的权属所有人是王迎春。而签订合同的出租方却有张梓寒，该合同的出租主体存在部分不适格，该租赁合同是无效合同。其次，出租方张梓寒、王迎春的签字跟手印同其在平安银行的相应合同中的签字和手印存在较大差异，明显可见租赁合同的签字是伪造的，非张梓寒、王迎春本人所签；再者，两套房屋的出租价格分别为400元和1000元，明显低于租赁市场的均价；按照现在市场经济情况以及正常的租赁交易习惯，正常合法的租赁关系下，都需要去相关部门做租赁备案，而本案的租期长达十五年，却没有完成相应的租赁备案手续，本身租赁关系就存在较大法律风险。根据租赁市场的通常做法，租金的支付方式，一般以按月或按季、最多按年等方式进行租金的支付，并提供租赁押金作为履约的保证，而本案中，原告所提供的合同约定租期为15年，第一次租金就一次性支付完毕15年的租金，明显违背常理。且在执行异议阶段，第三人王迎春、张梓寒也表示同李文章不存在租赁合同关系，协议中的所有内容和签字均系李文章自己操作完成，故本案的租赁关系不存在。二、原告提交的银行流水单、物业收款收据、照片等均不能证明其合法租赁关系。原告仅提供了一份记载2015年2月27一天的银行转账的流水明细，但未提交该账户下一年的流水明细，且所提交的平安银行的电子回单没有备注是房屋租金，不能排除该款项属于原告与被执行人之间的其他经济往来款，甚至可能是被执行人归还给原告的款项。在执行异议阶段，第三人王迎春、张梓寒也表示系民间借贷纠纷，且该借款已经结清。针对原告提交的物业收费的收款收据，按照正常的物业收费票据应当是正式的发票，而原告提交的仅仅是物业的手写收款收据，对其形成时间存在异议，再则原告提交的照片没有显示拍照时间，对其形成时间亦存在异议，故三组证据均并不能证明原告的主张。原告提交的房产抵押评估报告，系平安银行在做抵押手续前申请评估机构制作的，时间为2015年1月24-25日，更能证明抵押权的设立在租赁权之前。而原告却在明知有抵押的情况下一次性支付长达十五年的租金，明显系违背常理。三、退一步讲，假设原告的租赁关系存在，其亦无法对抗平安银行的抵押优先受偿权。王迎春、张梓寒同平安银行于2015年3月4日就签订的《最高额抵押担保合同》并于2015年3月5日办理完成相应的《他项权证》抵押登记手续。而李文章同张梓寒、王迎春签订的《漳州市房屋租赁协议》签订时间为2015年3月18日。银行的抵押权在租赁之前，银行对于之后张梓寒、王迎春是否租赁行为是不知晓的。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力；抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”根据《物权法》第一百九十条也做了同样的规定，即订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响;抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。故在退一步假设租赁关系存在的情况下，本案的租赁权不能对抗答辩人的抵押优先权，对李文章提出的带租拍卖实际上是损害答辩人的合法优先权利。如果第三人王迎春真的有出租行为给原告带来的经济损失，那么原告应当直接找出租人去赔偿，而不是要求法院带租拍卖。综上，原告异议请求及所依据的事实和理由均不能成立，请求依法予以驳回。
第三人张梓寒、第三人王迎春未到庭陈述，仅提供书面答辩状陈述认为：答辩人与原告不存在租赁合同关系，从未与原告商定交房时间且未实际移交房屋给原告，原告提供的《租赁协议》属格式合同，协议中关于出租方、出租方、租赁期限和租金，均是原告事后单方填写，协议中的备注条款是原告事后单方虚构填写，该备注没有答辩人的签名捺印确认。原告于2015年2月27日先行一次性支付15年的租金26万元，后又于2015年3月18日签订租赁协议的做法不符合租赁行业的交易习惯。原告所提供的证据不足以支持其所主张的租赁合同关系，原告是明知答辩人已经将房屋抵押给被告后，未经答辩人允许而擅自破坏房屋强行入住。答辩人与原告之间是自然人之间的民间借贷，答辩人只是向原告借款26万元，且26万元借款已经全部偿还。答辩人保留追究原告擅自破坏入住讼争房屋的权利。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对以下事实没有异议，本院予以确认：
第三人张梓寒、第三人王迎春于2006年9月19日登记结婚。2015年3月4日，被告平安银行与第三人王迎春签订一份《综合授信额度合同》，合同约定（摘要）：由平安银行向王迎春提供总额为90万元循环授信额度，授信期间为36个月，自2015年3月4日起至2018年3月4日止。王迎春提供漳州市龙文区南昌东路18号钱鸿配套用地一期（书香世家）1幢（琴苑）3001号、3002号（产权证号：漳房权证龙字第××号、02××93号）（漳国用(2014)第157433号、154814号），并于2015年3月5日办理了抵押登记，抵押证号为（漳房他证龙字第××号）。2015年3月9日，平安银行与王迎春在授信额度合同框架下签订了《贷款合同》，平安银行依约向被告王迎春指定的账户发放贷款。王迎春未依约偿还贷款本金及利息，平安银行诉至本院，本院于2016年11月10日作出（2016）闽0602民初5433号民事判决书。判决生效后，第三人张梓寒、第三人王迎春未自动履行该生效判决所确定的义务，平安银行于2017年4月24日向本院申请强制执行。本院于2017年4月26日作出（2017）闽0602执813号执行裁定，查封、扣押被执行人张梓寒、王迎春应当履行义务部分的财产。2017年5月5日，本院向漳州市不动产登记中心发出协助执行通知，查封被执行人王迎春所有的址于漳州市龙文区钱鸿配套用地一期（书香世家）1幢（琴苑）3001、3002号房产，查封期限三年。2017年5月15日，本院发出公告，责令被执行人王迎春、张梓寒及现占有人在2017年6月15日前从上述房屋腾出。李文章作为案外人向本院提出执行异议，本院于2017年7月24日作出（2017）闽0602执异33号执行裁定书，裁定驳回案外人李文章的异议请求。
2015年2月27日，原告通过其账户转账26万元至第三人王迎春账户。2015年3月18日，第三人王迎春、第三人张梓寒作为甲方（出租方）与原告作为乙方（承租方）签订两份《漳州市房屋租赁协议》，分别约定甲方将坐落于龙文区南昌路18号钱鸿配套用地一期（书香世家）1幢（琴苑）3001、3002号房产以每月400元、1000元的租金承租给乙方，租赁期180个月，壹次支付租金90个月，计36000元、90000元整，租赁期从2015年3月18日至2030年3月17日止，第一次实付租金期限为2015年3月18日至2022年9月17日止；甲方第壹次已收租金36000元、90000元整；等等。协议书中备注栏另有手写字体如下：“甲方王迎春于2015年2月27日与乙方李文章对本协议达成一致意见既一次性支付15年全部租金及押金8000元正，共计人民币260000元正，于当日以转账形式支付全部款项，双方约定于2015.3.18甲方张梓寒回漳后签订本协议。”上述内容为原告本人书写并加盖原告手印。
原、被告争议的焦点为：1、原告与第三人之间的租赁合同关系是否成立；2、原告享有的权利是否足以排除执行？对此，本院予以分析认定如下。
1、关于原告与第三人之间的租赁合同关系是否成立？
原告认为，原告与第三人实际建立租赁关系是2015年2月27日，合同签订后原告依约履行了支付租金及押金，第三人也实际收到了原告支付的租金和押金，有租金汇款凭证为据，被告认为没有汇款的用途，在汇款的格式上没有可以备注用途的位置。原告当时在装修，物业来制止，后来也办理了装修申请手续。合同是一式两份，第三人如果认为协议备注是原告单方制作，第三人要提供证据来驳回原告的证据，否则应当要承担举证不能的后果。合同签订后，第三人将房屋钥匙交给原告，如果没有建立租赁关系，第三人应该早就提出异议。该协议是依法成立的，原告在与第三人发生租赁关系后至今未发生违约现象，我们认为该份协议是依法成立的，应当依法受法律的保护。
被告认为，本案的租赁关系不存在，原告提供的租赁合同存在较大虚假可能性。原告仅提供2015年2月27的银行转账流水明细，没有备注是房屋租金，不能排除该款项属于原告与第三人之间的其他经济往来款，不能证明该款项是租金，更不能证明存在租赁关系。租赁合同的备注是合同的组成部分，其跟主合同具有相同的法律效力，而该备注仅由李文章单方面制作，该备注没有任何第三人确认，该备注是单方面不具有法律效力。更不能证明租赁合同在2015年2月27日就形成，无法对抗被告的抵押优先受偿权。
本院认为，原告与第三人签订的两份《漳州市房屋租赁协议》有原告及第三人签名，真实性本院予以确认，但其中备注内容为原告单方填写且由原告单方捺印，第三人又予以否认，且该备注内容与租赁协议记载的租赁期限及租金支付方式等主要条款不一致且存在根本冲突，故该备注内容对第三人不具有约束力，本院不予采信。对租赁协议其他内容，真实性、合法性、关联性本院予以确认。原告与第三人之间的租赁合同关系自2015年3月18日合同签订之日起依法成立。原告提供的装修发票、物业水电费收据等均只能证明2015年3月18日之后原告有对讼争房屋进行装修，并不能证明2015年3月18日之前第三人王迎春、张梓寒已经将讼争房屋交付给原告租赁使用，原告主张租赁合同关系自2015年2月27日成立，证据不足，本院不予采信。
2、关于原告享有的权利是否足以排除执行？
原告认为，本案讼争的房屋在2015.2.27已经建立了租赁关系，但合同签订后原告依约履行了支付租金及押金，第三人也实际收到了原告支付的租金和押金，原告在与第三人发生租赁关系后至今未发生违约现象，我们认为该份协议是依法成立的。查封的房屋虽系抵押给被告，被告依法享有抵押权，但原告与第三人王迎春、第三人张梓寒的租赁关系也是客观、合法存在的，并发生在设定抵押之前，依法应当受到法律的保护。
被告认为，李文章同张梓寒、王迎春签订的《漳州市房屋租赁协议》签订时间为2015年3月18日。银行的抵押权在租赁之前，银行对于之后张梓寒、王迎春是否租赁行为是不知晓的。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力；抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”《物权法》第一百九十条也做了同样的规定，即订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响;抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案的租赁权不能对抗抵押优先权，对李文章提出的带租拍卖实际上是损害抵押权人的合法优先权利。如果第三人王迎春真的有出租行为给原告带来的经济损失，那么原告应当直接找出租人去赔偿，而不是要求法院带拍卖。
本院认为，正如争议焦点1所分析，原告与第三人张梓寒、王迎春签订《漳州市房屋租赁协议》时间为2015年3月18日，原告取得讼争房屋租赁使用权的时间为2015年3月18日，被告于2015年3月5日经登记合法取得讼争房屋的抵押权，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款的规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”，且根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。故原告就讼争房屋享有的租赁权利不得对抗被告已经合法登记取得的抵押权。
综上所述，原告要求确认其与第三人王迎春、第三人张梓寒签订的址在漳州市龙文区钱鸿配套用地一期（书香世家）1幢（琴苑）3001、3002房屋租赁协议合法有效的诉讼请求，因其中备注内容未经第三人王迎春、张梓寒同意，不产生法律效力外，其余内容合法有效。但原告就讼争房屋取得的租赁关系不得对抗被告已经合法取得的抵押权，原告要求在拍卖漳州市龙文区南昌东路18号钱鸿配套用地一期（书香世家）1幢（琴苑）3001、3002房屋时带租拍卖的诉讼请求，缺乏法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：
一、原告与第三人王迎春、第三人张梓寒于2015年3月18日签订的《漳州市房屋租赁协议》除备注内容外，其余内容合法有效。
二、驳回原告要求在拍卖漳州市龙文区南昌东路18号钱鸿配套用地一期（书香世家）1幢（琴苑）3001、3002房屋时带租拍卖的诉讼请求。
案件受理费5080元，由原告李文章负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审 判 长 黄福真
人民陪审员 王海龙
人民陪审员 杨丽虹
二〇一七年十二月八日
书 记 员 阙小玉
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。