重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0103民初10662号原告（反诉被告）：重庆瑞安天地房地产发展有限公司，住所地重庆市渝中区华盛路10号第45层1#1-6单元、2#7-11单元，统一社会信用代码91500000756205567M。法定代表人：张颖娴，项目副总监。委托诉讼代理人：任数英，重庆钜沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚婷，重庆钜沃律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：重庆古多鑫商贸有限公司，住所地重庆市巴南区康超路1号，统一社会信用代码91500113051715209T。法定代表人：陈仙。委托诉讼代理人：崔建芳，重庆博冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：余治发，重庆博冠律师事务所律师。原告重庆瑞安天地房地产发展有限公司（以下简称瑞安房地产公司）诉被告重庆古多鑫商贸有限公司（以下简称古多鑫商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用简易序公开开庭进行了审理。原告瑞安房地产公司的委托诉讼代理人任数英、张亚婷，被告古多鑫商贸公司的委托诉讼代理人余治发到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。瑞安房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付2016年12月1日至2017年2月28日的租金85261.8元（170元/月/平方米×167.18平方米×3月）、2016年12月1日至2017年2月28日推广费5015.4元(10元/月/平方米×167.18平方米×3月）及滞纳金3779.26元（按照月息1%支付滞纳利息，暂计算至2017年3月20日），共计为94056.46元；2、判决被告支付原告代为拆除装修设施、设备的费用60680.93元，且按照套内面积每平方米200元的标准乘以167.18平方米支付原告违约金33436元；3、判决被告支付逾期返还房屋违约金（按照原日租金两倍的标准即1894.7元/天，从2017年3月1日计算至房屋实际恢复原状之日）；4、判决被告支付原告追讨欠款产生的律师费10000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与重庆鹭珠贸易有限公司于2013年12月15日签订《租赁合同》及《租赁合同之补充协议》，约定由重庆鹭珠贸易有限公司承租原告所有的位于重庆市渝中区店铺，作为经营珠宝销售使用。租赁期限为2013年12月15日至2017年2月28日，装修期限自2013年12月15日至2014年2月28日止，共计2个月14天，装修期内乙方无需支付物业管理费及实际发生的公用事业费，无需支付租金及其他费用。免租期为2个月，自2014年3月1日至2014年4月30日，免租期内乙方无需支付租金，但需支付100%的物业管理费及推广费。2014年7月，原告与重庆鹭珠贸易有限公司、被告签订《〈租赁合同〉承受协议》，约定重庆鹭珠贸易有限公司将《租赁合同》项下的权利义务一并转让于被告，由被告按照《租赁合同》约定享有权利并承担义务。在合同履行过程中，被告拖欠2016年12月至2017年2月租金85261.8元和推广费5015.4元，并产生滞纳金3779.26元，合计欠费94056.46元。原告曾与被告就欠费事宜进行多次催收，但被告一直未支付。在合同履行完毕后，被告在租赁房屋内剩余装修设施设备未予拆除，根据租赁合同约定，甲方有权代为拆除，不予退还乙方己支付的保证金，且乙方应按照套内面积每平米200元的标准向甲方支付违约金。古多鑫商贸公司辩称，原告第一项诉讼请求不成立，签订租赁合同时，被告缴纳了3个月房租保证金，其目的就是用于被告临时未交纳房租时予以扣缴，后经原告工作人员确认，该保证金用于抵扣被告欠缴的租金。针对第二项诉讼请求，根据租赁合同7.1条约定，可以按照房屋现状交付原告，原告也是认可的，现在原告也没有拆除装修、设备。针对第三项诉求，被告并未逾期返还房屋，而是于2017年3月3日撤场，合同是2017年2月28日到期，原告要求待原告方领导考察完后方撤场，故被告不应支付逾期返还房屋违约金。针对第四项诉求，原告没有实际产生律师费，不应得到支持。原告欠的是2016年6月和7月的租金。2016年5月6日晚，因原告雨水管道漏水，导致被告商铺内部分物品受损，经清点，损失物品价值152563元，在原被告确认损失并提出索赔后，原告却一直以各种借口拖延，并只愿赔五千多元。该损失是原告未履行基本的合同义务所造成的，原告应照价赔偿被告的损失。原告拒不赔偿，被告才未支付2016年6月、7月租金。后经双方协商，一致同意先拖欠6、7月份租金，8月份及以后的租金正常支付。2017年2月，因租赁合同即将到期，原告主动提出因被告所缴纳的保证金足够支付2016年6月、7月及2017年2月的租金，双方同意在保证金中直接扣除相应的租金。且双方在2017年2月24日的撤场沟通时对租赁期间的费用进行了初步结算，在扣除所有的费用的情况下，被告所缴纳的各种保证金尚余13570.80元。但原告声称扣除各项费用后只应退被告1000多元，但又在原告各个部门间互推诿，既不提供扣费明细，又不退费。根据租赁合同第7.2条明确约定及双方的协商，由于被告装修房屋的各项费用很高，没有必要拆除，之后的租赁户也可能需要该装修，如果拆除存在重复损失，开协调会时就协商好以原状返还房屋，故原告第2、3项诉讼请求不成立。针对律师费，原告没有依据。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。古多鑫商贸公司提出反诉诉讼请求：1、判决瑞安房地产公司返还古多鑫商贸公司保证金（押金）13570.80元；2、反诉诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2016年5月6日晚，因瑞安房地产公司雨水管道漏水，导致古多鑫商贸公司铺内部分物品受损，经清点，损失物品价值152563元。2017年2月，因租赁合同即将到期，瑞安房地产公司主动提出因古多鑫商贸公司所缴纳的保证金足够支付2016年6月、7月及2017年2月的租金，双方同意在保证金中直接扣除相应的租金。且双方在2017年2月24日的撤场沟通时对租赁期间的费用进行了初步结算，在扣除所有的费用的情况下，古多鑫商贸公司所缴纳的各种保证金尚余13570.80元，瑞安房地产公司应返还给古多鑫商贸公司。古多鑫商贸公司缴纳了房租保证金、物管费保证金及其他费用保证金121041.7元，撤场前，重庆瑞安天地房地产发展有限公司要求我司另外交纳了押金5000元。瑞安房地产公司辩称，因古多鑫商贸公司未能按照合同约定将租赁房屋装修装饰设备拆除，并返还房屋。根据合同7.1条约定保证金不予退还，请求驳回反诉诉讼请求。瑞安房地产公司收到5000元撤场押金。本院经审理认定事实如下：重庆市渝中区房屋（房屋建筑面积为5793.68平方米，房屋用途为非住宅）于2010年12月21日登记在瑞安房地产公司。瑞安房地产公司（出租方，甲方）与重庆鹭珠贸易有限公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将座落于重庆市渝中区店铺出租给乙方；该房屋暂测套内面积为167.18平方米，建筑面积为189.07平方米，但最终以重庆市房地产管理局认可的有关测绘部门最终测量结果为准，如实测套内面积与暂测套内面积有误差的，双方同意所有以套内面积为计算基数的费用按实测套内面积一次性调整并补算。为避免将来发生争议，若该房屋套内面积与任何人士、组织或机关测量的套内面积、租用面积或其他算法的面积有出入，双方同意不对该房屋的租金及其他以该房屋套内面积为基础进行计算的其他任何费用作调整。租赁期限：暂定自2013年11月15日（暂定起租日、约定交付日）起至2017年1月31日，免租期为2个月，自2014年1月15日至2014年3月14日，免租期内仍需支付物业管理费及推广费。租金、支付及核算方式：房屋保底租金为自2014年3月15日至2015年1月31日，为150元/月/平方米；自2015年2月1日至2016年1月31日，为160元/月/平方米；自2016年2月1日至2017年1月31日，为170元/月/平方米，保底租金按该房屋套内面积为计算基础，双方确认，该房屋租金每月应付保底按当月实际天数计算；提成租金为按当月营业额12%计算提成，每月应付租金为上述第1条和第2条二种租金中较高者，乙方应于本合同签署时预付一个月的保底租金，并应在每个历月的第一天缴付该月的保底租金。保证金和其他费用：乙方应向甲方支付保证金100308元，即相当于第二租赁年三个月的保底租金和物业管理费之总和，并可按本合同第5.2条调整；乙方应于本合同签署同时向甲方全额支付上述保证金，作为交付装修和筹备期间，乙方使用该房屋的保证金，自起租日，则自动转为租赁合同下的保证金；物业管理费按每平方米套内面积40元/月收取，并可按本合同第5.7条进行调整，乙方应在本合同签署时预付一个月的物业管理费，并应自该房屋交付日起，于每个历月的第一天支付当月的物业管理费，在装修期内，按每平方米套内面积20元/月收取；推广费按每平方米套内面积10元/月收取，甲方有权按年调整，乙方应在装修漆完结时或该房屋开业之日（以二者中较早者为准）起，于每历月的第一天支付当月的推广费；该房屋公用事业费押金按照每平方米套内面积人民币50元收取，共计8359元，乙方应于签署本合同时支付上述费用。合同5.3条约定，本合同有效期内（包括装修期及租赁期），若乙方未支付任何款项（包括但不限于合同约定乙方应付款项、滞纳利息、违约金及补偿费、甲方垫付之费用），甲方可按实际数额从保证金中扣除抵偿，届时，乙方应向甲方补足保证金。5.5条约定，租赁期结束或本合同提前终止时，甲方从保证金中扣除乙方根据本合同约定应支付之违约金及其他费用且乙方按本合同约定返还该房屋后，保证金如有剩余的，应在二十个工作日内无息返还乙方。7.1条规定，乙方应在本合同终止或提前终止后一天内将该房屋按附表三的标准恢复原状（合理磨损除外）并经甲方验收和书面确认后返还给甲方。……若乙方未有履行将该房屋按附表三的标准恢复原状的责任，甲方有权代行，乙方已支付的保证金不予退还，且乙方应按套内面积每平方米人民币200元的标准向甲方支付违约金（如系租赁合同期满终止的，甲方可直接从保证金中按前述标准扣除代为恢复的费用）。7.2条约定，尽管有7.1的约定，甲方亦有权在本合同终止时向乙方发出书面通知，指示乙方将房屋内的装修配件或已安装的设备或附属物（不包括归乙方所有的可移动的设备）以良好的可租用状态（合理磨损除外）移交予甲方。移交后，甲方即成为该等物件的所有者。乙方在此确认，甲方该等指示有助于乙方节省恢复该房屋原状的费用，甲方无须为乙方的装修配件、设备或附属物的剩余价值向乙方作出任何赔偿。13.1条约定，若乙方拖欠本合同约定的应付租金（或使用费）、物业管理费或推广费、保证金、公司事业费押金及其他按本合同约定应当支付的费用，在不影响甲方其他权利的前提下，甲方有权要求乙方支付滞纳利息（该滞纳利息从乙方应付所欠款项之日起按月息1%计算）及甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费。13.6条约定，租赁期届满或因本合同提前终止，如乙方逾期归还该房屋，则每逾期一天，乙方除按照本合同约定的物业管理费标准照常支付物业管理费之外，还应当向甲方支付相当于原日租金2倍的违约金；如逾期返还的，该房屋内所有装修、设施和物品均归甲方所有。甲方有绝对酌情权决定将该等装修、设施和物品保留或拆除。甲方无须为装修、设施和物品的剩余价值向乙方作出任何补偿。瑞安房地产公司与重庆鹭珠贸易有限公司签订《租赁合同之补充协议》，约定房屋租赁期限自2013年12月15日至2017年2月28日；装修期为2013年12月15日至2014年2月28日；免租期为2014年3月1日至2014年4月30日；房屋保底租金为自2014年5月1日至2015年2月28日，为套内面积150元/月/平方米；自2015年3月1日至2016年2月28日，为套内面积160元/月/平方米；自2016年3月1日至2017年2月28日，为套内面积170元/月/平方米；本补充协议为原租赁合同不可分割的组成部分，构成完整的租赁合同，如本补充协议与原租赁合同有任何冲突或不一致，以本补充协议的约定为准。后瑞安房地产公司（甲方、出租人）、重庆鹭珠贸易有限公司（乙方、承租人）、古多鑫商贸公司（丙方，承受人）签订《承受协议》，约定：甲方同意乙方将其在《租赁合同》（签订日期：2013年12月15日）上的所有承租人权利义务一并转让于丙方；丙方同意承受乙方在《租赁合同》（签订日期：2013年12月15日）上的承租人地位，并按该租赁合同享有承租人权利并承担承租人义务；本协议签订前，乙方向甲方所交付的租金、保证金等费用，甲方不向乙方作任何形式的退还，该等费用将以此承受协议为准，退还给丙方；本协议签订后，《租赁合同》（签订日期：2013年12月15日）的出租人为瑞安房地产公司，承租人为古多鑫商贸公司。上述合同签订后，双方未组织测绘部门对房屋的面积进行测量。瑞安房地产公司将涉案商铺交付给重庆鹭珠贸易有限公司使用。重庆鹭珠贸易有限公司依照合同约定向瑞安房地产公司交纳了房租保证金80246.4元，并按合同约定的房租等费用的计算面积交纳了租金及推广费，但欠交三个月的租金85261.8元及推广费5015.4元，共计90277.2元。合同到期后，瑞安房地产公司收回了涉案商铺，但古多鑫商贸公司未按合同约定将涉案商铺恢复原状。2016年3月11日，瑞安房地产公司与重庆文景装饰设计工程有限公司签订《重庆天地商业项目零星工程施工合同》，约定：合同有限期限自2016年3月15日至2017年6月14日；瑞安房地产公司将重庆天地项目B3、B11、B12-3、B12-4(地块名称)、天地湖项目零星改造工程发包给重庆文景装饰设计工程有限公司，并因B102-1/B102-2号店铺改造工程支付了工程费60680.93元。2017年4月，瑞安房地产公司与重庆钜沃律师事务所签订《法律事务委托合同》，约定：瑞安房地产公司将其与古多鑫商贸公司房屋租赁合同纠纷案法律事务委托乙方代理，代理阶段为一审、二审；律师服务费为10000元。后瑞安房地产公司向重庆矩沃律师事务所支付了律师费10000元。本院认为,《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，瑞安房地产公司与重庆鹭珠贸易有限公司签订的《租赁合同》，瑞安房地产公司、重庆鹭珠贸易有限公司、古多鑫商贸公司签订的《承受协议》均系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应按合同约定履行义务。古多鑫商贸公司根据《承受协议》成为《租赁合同》相对人。瑞安房地产公司按照合同约定将涉案商铺交付给承租人使用，古多鑫商贸公司未按合同约定按期交纳租金及推广费，违反了合同约定，构成违约。关于租金、推广费、滞纳金的问题，被告欠付2016年至2017年期间的三个月的租金及推广费，根据租赁合同的约定，该段期间租金标准为170元/平方米/月、推广费按照每平方米套内面积10元/月计算，由于双方在签订合同后未组织测绘机构对商铺的套内面积进行测量，且被告一直按合同约定的套内面积即167.18平方米向原告交纳租金，且诉讼中未申请对租赁房屋面积进行鉴定，故租金为167.18㎡×170元/㎡/月×3月=85261.8元，推广费为167.18㎡×10元/㎡/月×3月=5015.4元。根据合同第5.3条约定，原告可以自被告欠租时起从其交纳的保证金80246.4元中抵扣被告欠交的租金及推广费，抵扣后被告尚欠租金及推广费10030.8元。原告认为被告欠交2016年12月1日至2017年2月28日的租金，合同约定每月第一天交纳该月租金，2017年2月的租金应于2017年2月1日交纳，故滞纳金应从2017年2月2日起以尚欠10030.8元为基数按照合同约定的月息1%计算至实际付清之日止。关于代为拆除装修设施、设备的费用以及违约金，根据合同7.1、7.2条约定，被告未举示证据证明原告向其发出要求被告将房屋内的装修配件或已安装的设备或附属物移交给原告的书面通知，故被告负有恢复原状的义务，但被告未按约定履行该义务，构成违约，原告有权按合同约定代行恢复原状的责任，原告因代行恢复原状支出60680.93元费用应由被告承担，被告还应按照合同约定的标准向原告支付违约金33436元，合计94116.93元，扣除被告交纳的撤场押金5000元，被告还需向原告支付89116.93元。关于逾期返还房屋违约金，被告在合同终止后完成了撤场，将涉案店铺交还给了原告，故不存在逾期返还房屋的情形。被告虽未按合同约定履行恢复原状的义务，但合同7.1条约定了被告未履行该义务应承担支付违约金等违约责任，已经考虑到原告代行恢复原状期间不能使用的损失，故原告要求被告支付逾期返还房屋违约金的诉讼请求无事实及法律依据，本院依法不予支持。关于律师费的问题，租赁合同中约定，原告有权要求被告支付因追讨欠款而支付的律师费，故原告因追讨本案欠款而产生的律师费为10000元应由被告承担。关于反诉原告古多鑫商贸公司要求反诉被告瑞安房地产公司退还保证金（押金）13570.80元的反诉诉讼请求，由于古多鑫商贸公司向上海丰诚物业管理有限公司重庆分公司交纳的公用事业费押金8359元、物业费保证金20061.6元，收费主体并非瑞安房地产公司，故其主张该费用在本案中予以抵扣的请求不成立，其交纳的租金保证金尚不足抵扣其欠交的租金及推广费，故古多鑫商贸公司的反诉诉讼请求依法不成立。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十二条之规定，判决如下：一、被告重庆古多鑫商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆瑞安天地房地产发展有限公司支付租金及推广费10030.8元，并从2017年2月2日起以尚欠10030.8元为基数按月利率1%的标准支付滞纳金；二、被告重庆古多鑫商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆瑞安天地房地产发展有限公司支付代为拆除装修设施、设备的费用及违约金89116.93元；三、被告重庆古多鑫商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆瑞安天地房地产发展有限公司支付律师费10000元；四、驳回原告重庆瑞安天地房地产发展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告重庆古多鑫商贸有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2431元，由被告重庆古多鑫商贸有限公司负担1117元，由重庆瑞安天地房地产发展有限公司负担1314元，反诉受理费减半收取69元，由重庆古多鑫商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  张 焱二〇一七年八月七日法官助理  艾志花书 记 员  王梦南