上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初25824号
原告汪健根，男，1982年4月18日生，汉族，住福建省福州市。委托代理人郭韧，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托代理人于崇洋，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告张慧，男，1981年8月16日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人徐惠忠，上海华夏汇鸿律师事务所律师。委托代理人魏书宁，上海华夏汇鸿律师事务所律师。第三人德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人邵非，总经理。委托代理人张振耀，男。原告汪健根与被告张慧定金合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年4月25日公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑公司)作为本案第三人共同参与诉讼，并于2016年6月30日再次公开开庭审理。原告汪健根及其委托代理人郭韧、被告张慧及其委托代理人徐惠忠、第三人德佑公司的委托代理人张振耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪健根诉称，2016年2月24日，原、被告通过第三人德佑公司居间介绍签订�房地产买卖居间协议》(以下简称《居间协议》)，约定原告向被告购买位于上海市浦东新区永业路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积69.42平方米，总房价款人民币200万元。双方就系争房屋的买卖交易条件达成一致，且确定于该协议签署后5日内前往中介处签署示范文本的《上海市房地产买卖合同》(以下简称《买卖合同》)。当日，原告向被告支付定金10万元，被告签收。事后，原、被告于2016年2月29日至中介处签署《买卖合同》时，被告找借口拒绝签署并抢走保存在中介处的系争房屋的房地产权证原件。被告在约定的期限内拒绝签订《买卖合同》的行为已构成违约。原告于2016年3月5日向被告发送《催告函》，催告其务必于2016年3月8日12时前与原告联系并一同前往中介处按照协议约定的条件签订《买卖合同》，但被告未赴约。现系争房屋的价格已经上涨，导致原告以同样的价格无法购买同类型房屋。故原告诉至法院，要求判令被告返还定金10万元，并赔偿原告违约金20万元。审理中，原告变更诉讼请求为要求判令被告返还定金10万元，赔偿原告因房价上涨而造成的损失60万元，由被告承担本案诉讼费用。被告张慧辩称，原、被告未能签订《买卖合同》的责任在原告。双方签订《居间协议》后本应于2016年2月27、28日签订《买卖合同》。中介曾发短信约定于3月1日签订《买卖合同》，被告以超过约定期限为由向中介提出异议，并要求在2月29日前签订。中介表示原告在外地，故时间换为2月29日晚。签约前被告曾提出房款如何支付，2月29日晚，被告去中介处时也提出当场支付款项，但中介及原告均提出变更付款时间，被告拒绝此项不合理要求，导致合同未能签订。双方发生争议后，被告拿着房地产权证离开。此后原告在电话表示一切听中介的安排。3月5日，双方另行沟通，基于原告违约，故被告提出解除合同。被告认为其不存在违约行为，故不同意原告的诉讼请求。第三人德佑公司述称，其作为中介为原、被告提供居间服务，居间双方完成房屋交易事宜，在交易过程中出现纠纷会尽量配合解决。经审理查明，2016年2月24日，原告(乙方)与被告(甲方)经第三人(丙方)居间介绍签订《居间协议》，约定原告向被告购买位于上海市浦东新区永业路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积69.42平方米，总房价款200万元。该协议第3.2条对定金作出约定：“如甲方签署本协议，则乙方同意交付的意向金转为定金，甲方授权丙方进行定金保管。由此构成乙方支付给甲方的首期定金。待甲方签订本协议后2日内，乙方应自行或通过丙方补足定金(含首期定金)至人民币100,000元……”该协议第3.3条对签订买卖合同示范文本作出�定：“甲、乙双方同意本协议签订后5日内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。若甲方未能按照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付甲方的定金(含由丙方保管的定金)不予返还。”该协议第3.4条对首期房价款作出约定：“乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后当日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款，计人民币1,000,000元……”该协议第七条对违约责任作出约定：“本协议生效后，甲、乙双方应诚意履行。如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议，若因上�原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金。……”上述协议签订后，原告分别于2016年2月24日、26日共向被告支付定金计10万元，被告向原告出具《收款收据》一份。2016年2月29日晚6时30分，原、被告经中介相约进行签约。由于被告要求原告先付款后再签约，原告表示办理贷款需通过银行转账凭证，而现在银行柜台已关门，故要求签约后第二天通过银行转账，因双方未能达成一致意见故未能签订《买卖合同》，被告取走存于中介处的房地产权证。2016年3月5日，原告向被告发送《催告函》，催告被告务必于2016年3月8日12时前前往居间方处就系争房屋按照协议约定的买卖条件签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同，若被告不配合，原告有权根据法律规定要求被告双倍返还原告已支付的定金共计200,000元，并且保留追究被告其他法律责任的权利。2016年3月11日，原告委托代理人郭韧向被告发送《律师函》，表示被告已严重违约，应依据协议第3.3条约定向原告承担违约责任及赔偿责任，具体为：返还原告已支付的定金共计100,000元，另支付因被告违约行为导致原告所产生的房价上涨损失暂估为300,000元，总计400,000元，被告应在收到本函件后三日内(最晚不得晚于2016年3月15日)将上述款项支付给原告。因被告收到上述函件后未予答复，故原告诉至本院，要求判如诉请。又查明，第三人曾通知被告于2月29日下午3时30分进行签约，被告因其上班原因要求签约时间改在晚上6时30分。原告提供银行明细清单显示原告妻子王美银行卡存款余额截止2016年2月26日为253,095.80元，原告名下两银行卡存款分别为544,701.03元和110,004.77元。审理中，本院准予原告的申请后委托上海国城土地房地产估价有限公司对系争房屋�2016年4月25日时点的房价进行评估，评估结论是：系争房屋的总价为243万元。审理中，原告表示其积极履约，为满足购房资格与其妻于2016年2月29日赴江西领取结婚证，于签约当日已准备好首付款。被告提出先付款后签订合同的要求缺乏法律依据，并且原告最终也表示若签订合同可以当天付款，但被告仍拒绝。嗣后，原告在被告拒签合同后仍愿意放宽签约期限，但被告却拒绝。现由于被告的违约行为既造成原告经济损失，也导致原告在3月25日上海新政后，因社保缴纳不满连续五年，近几年内无法再购房。被告则认为，商定2月29日晚上6时30分签约是经过原告同意的，因原告29日上午在江西领取结婚证才导致付款时间超过银行转账受理时间，系由于原告拒绝按约当天付款是导致双方未能签订《买卖合同》的根本原因。以上事实，有原告提供的《房地产买卖居间协议》、《�款收据》、《上海市房地产登记簿》、《催告函》、《律师函》、《参保个人城镇基本养老保险缴费情况》、原、被告提供的录音光盘、上海国城土地房地产估价有限公司出具的《房地产估价报告》、证人王某的证言等证据以及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的禁止性规定，故原、被告之间的定金合同关系成立并生效。根据上述协议的约定，原告向被告支付的定金属于立约定金，以担保双方在约定的期限内签订正式买卖合同。本案争议焦点在于双方未能签订正式房地产买卖合同应归责何方。首先，根据《居间协议》的约定，双方应在签订正式房地产买卖合同的当日，原告应向被告支付首付款100万元(包括已支付的定金10万元)�按照交易习惯，被告理应先签约，但被告却坚持认为应由原告先付款才同意签约，显然有违常理。其次，对于被告认为其签约后，担心原告未履行付款义务，故拒绝签订合同。本院认为，根据本院查明的事实，在签约日时，原告已经具备支付上述款项的条件。若被告先履行签约义务后，原告仍未在合理期限内付款的，被告可追究原告的违约责任，但被告仍以此理由拒绝签约，有违约定。其三，根据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，双方约定签约时间原本约定于2月29日下午3时30分，因被告的要求调整至6时30分，而该时间银行柜面已停止营业，故即便原告提出因需办理银行贷款而要求签约后次日即进行转款，被告应给予原告办理贷款进行协助，�有利于交易的原则给予原告合理支付期限，但被告拒绝签订合同，并从第三人处取走系争房屋的房地产权证，可见其拒绝交易行为明显。最后，原、被告在约定时间未能签约后，原告再次通过寄送《催告函》的形式，要求被告继续履行居间协议，但被告未予理睬。综上分析，双方未能签订正式房地产买卖合同的责任在被告。原告主张返还定金，本院予以支持。对于原告主张的赔偿房屋差价损失，其实质就是按照定金罚则所应承担的违约责任不足以弥补原告由此造成的实际损失而主张损失赔偿，符合相关规定，可予支持。至于原告主张的未能购得系争房屋所造成的差价损失，根据房屋评估报告，系争房屋于2016年4月时的价格与买卖合同中双方约定价格相差43万元，原告对鉴定报告提出异议，但并无证据证明鉴定结论有误。对于原告的该部分损失金额由本院按照合同的性质，结合合同的履行情况、被告的违约状况、系争房屋的市场价格等因素综合考虑予以酌定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、被告张慧应于本判决生效之日起十日内返还原告汪健根定金100,000元；二、被告张慧应于本判决生效之日起十日内赔偿原告汪健根损失180,000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10,800元，减半收取计5,400元，由原告汪健根负担2,400元，被告张慧负担3,000元。评估费7,718元，由被告张慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 邱连祥
二〇一六年七月十八日
书记员 顾 慧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担�。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。