湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂06民终196号
上诉人（原审被告）：代其强，男，1974年11月13日出生，汉族。
委托诉讼代理人：韩雪平，湖北亘恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘大花，女，1945年3月2日出生，汉族。
委托诉讼代理人：肖江云，湖北春园律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘松，湖北春园律师事务所律师。
上诉人代其强因与被上诉人刘大花房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市襄州区人民法院（2017）鄂0607民初3724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
代其强上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审本案；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由:一、原审认定基本事实错误。原审认定上诉人与被上诉人之间存在房屋租赁合同关系错误。1、原审庭审中，被上诉人提供的《东津政府王河机关院干部房改方案》、《购房款收据》、《襄阳市襄阳东津政府证明》、《邮政速递物流信息》仅证明诉争的房屋系被上诉人从襄州区东津镇人民政府购得，并不能证明上诉人与被上诉人之间存在房屋租赁合同的关系。2、原审认定上诉人交付被上诉人的3500元系交付的三年租金无事实证据。3、被上诉人提供的证人与其有利害关系，且与其他书证不能形成有效的证据链，其证言不应采信。4、上诉人提供的证人的证言证实了上诉人交付被上诉人的3500元并非房屋租金。5、从上诉人的家庭住房状况看，上诉人不可能租赁诉争房屋予以居住，足以说明上诉人交付被上诉人的3500元系购房款。故上诉人是基于双方房屋购买关系对诉争房屋的合法占有。二、因原审认定事实错误，导致适用法律错误。综上，上诉人认为，上诉人与被上诉人之间是房屋买卖合同关系，上诉人对诉争房屋的占有是合法占有，故原审判令上诉人腾退房屋无事实和法律依据。
刘大花辩称，一审判决公正，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
刘大花向一审法院起诉请求：1.确认判令解除刘大花、代其强之间的房屋租赁合同；2.判令代其强将租赁物（即刘大花所有的位于襄州区王河乡政府住宿楼的房屋）返还给刘大花；3.判令代其强自2007年9月至代其强搬出租赁房屋之日止按每月200元的标准支付租金给刘大花；4.判令代其强限期拆除租赁房屋内的仿瓷涂料，将房屋恢复原状，拆除租赁房屋楼顶上的石棉瓦及水桶等代其强非法增设的设施；5.判令代其强赔偿刘大花的各项损失共计5000元；6.由代其强承担本案的诉讼费用。一审中，刘大花向一审法院申请撤回其第3、4、5项诉讼请求，一审法院裁定予以准许。
一审法院认定事实：2004年秋冬季节，因政府机构合并干部调动原王河乡政府院内的部分干部住宿楼闲置，一些需要住房的用户以购房为目的，与住宿楼原住户协商先交付原住户部分房款，待房屋权属明确后再协商交付全部价款取得房屋所有权。代其强也欲采取该方式取得刘大花所住位于原王河乡政府大门西住宿楼四层东侧房屋的所有权，于是经人介绍与刘大花协商相关事宜。刘大花言明其房屋尚未进行房改，权属还是公家的，只能以先交付三年租金3500元的方式由代其强暂时住着，等三年后如果政策不让出租，刘大花还将该款退还。双方协商一致后，代其强交付刘大花3500元现金，刘大花将涉案房屋交付代其强居住。三年到期后，代其强继续占有涉案房屋至今，但拒不给付租金。刘大花向代其强提出解除租赁合同、返还租赁物的要求。2009年3月22日，原襄樊市襄阳区东津镇人民政府制定《东津政府王河机关院干部房改方案》，决定对原王河乡政府住宿楼进行房改，明确产权，理顺关系，规范管理。刘大花按照该房改方案交纳了5431元购房款，但截至目前涉案房屋的产权尚未登记到刘大花名下，刘大花对涉案房屋仅享有占有、使用和收益的权利。2017年6月6日，刘大花再次以邮政速递方式向代其强寄交了《解除租赁合同的通知书》要求解除房屋租赁合同，由代其强单位办公室签收，代其强不认可收到该通知书，但认可之前刘大花曾多次向其提出过要求解除房屋租赁合同的事实。代其强认为其与刘大花之间订立的是房屋买卖合同，不同意刘大花解除房屋租赁合同、返还房屋的意见。为此，引起本案诉讼。以上事实，有东津政府王河机关院干部房改方案、刘大花购房款收据、原襄樊市襄阳区东津镇人民政府证明、邮政速递物流信息、证人证言、当事人陈述等在卷证实，一审法院予以确认。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第三条、第十三条、第十四条、第三十六条规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。当事人订立合同，采取要约、承诺方式。要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当内容具体明确。当事人未采用书面形式订立合同，但是一方已经履行主要义务，对方接受的，合同成立。2004年秋冬，代其强欲购买刘大花所住位于原王河乡政府大门西住宿楼四层东侧的房屋，经人介绍与刘大花协商相关事宜。该行为应当视为代其强向刘大花发出的以购房为目的的要约邀请。刘大花言明其房屋尚未进行房改，权属还是公家的，只能以先交付三年租金3500元的方式由代其强暂时住着，等三年后如果政策不让出租，刘大花将退还该款。该行为应当视为刘大花在代其强要约邀请之后作出了以出租房屋为目的的要约。代其强按照刘大花的要约交付三年的租金3500元履行了租赁合同的主要义务，刘大花接受，刘大花、代其强之间的房屋租赁合同成立，期限为三年。2009年3月22日，刘大花参加房改取得涉案房屋的占有、使用和收益权利。至此，2004年秋冬刘大花与代其强订立的房屋租赁合同生效，该合同效力可追溯到合同成立之时。三年合同到期后，代其强继续占有涉案房屋至今近十年之久，但拒不履行交纳租金的合同义务。刘大花诉请与代其强解除房屋租赁合同，并要求返还租赁物，符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，一审法院予以支持。代其强辩称，其以购房为目的对房屋进行了合法的修缮及增加设施。一审法院认为，首先代其强的购房目的仅是其单方意思，并未与刘大花达成协议，双方不能形成房屋买卖合同关系；其次根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款的规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”代其强作为房屋租赁合同的承租人，未经出租人同意对承租的房屋进行修缮和增加设施，没有合法依据。故代其强的该辩称理由依法不能成立，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第十三条、第十四条、第十五条、第二十一条、第三十六条、第五十一条、第二百二十三条第二款、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决：1、解除原告刘大花与被告代其强之间的房屋租赁合同；2、被告代其强于判决生效后十日内向原告刘大花返还位于原王河乡政府大门西住宿楼四层东侧的租赁房屋。案件受理费减半收取50元，由代其强负担。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院另查明，一审中，刘大花申请证人袁某出庭作证，袁某证实，大约在2004年秋天，代其强找到袁某想租刘大花的房子，是袁某带他去租的，后来又来谈租房事宜，谈的过程袁某也在场，当时要了3500元租金，是租3年的，袁某当场听刘大花说，如果3年内租不成了，她把租金退给代其强，刘大花、代其强之间没有谈过买房子的事宜，袁某只是介绍刘大花、代其强租房子，袁某没有说卖房子的事，刘大花、代其强找袁某恰谈没有提买房子的事，只说租房子的事。一审中，代其强申请证人杨某出庭作证，杨某称，“2004年冬天，我碰到代其强，他说要买房子到原告家里给了3500元，原告说3500元也不说买也不说租，3500元你也买不到我这样的房子，你先住着，代其强说等政策下来再说，之后的事我也不知道了。（刘大花）说过（杨某军当时去到刘大花家里，刘大花说过政府3年内不让外租，刘大花把3500元退给代其强这个事。）（代其强）没说（指代其强没有跟杨某说杨某想多少钱买这个房子。），只是说谈的价是3500元。当时也没说买也没说租，只是说政策下来再说。没有明确地说（3500元现金）是什么性质，没有涉及。但是我们买房子都是这样的，我买房子的时候也给原来房主6500元，房改的时候可以抵房款，代其强拿3500元也想走这样的程序，但没有经过原告的认可。（3500元给刘大花，刘大花）没有出条子。当时刘大花说的是如果3年内不让住的话就3500元退给代其强。”
本院认为，经袁某介绍，代其强交付给刘大花3500元现金后，刘大花将其居住的房屋交付给代其强居住。双方当事人对上述事实无异议。对代其强交付给刘大花3500元现金的性质，双方当事人各执一词。刘大花主张，3500元是代其强向刘大花交付的3年的房屋租金。代其强主张，3500元是代其强向刘大花交付的购买房屋的定金。刘大花的主张有证人袁某一审中出庭作证的证言予以证实。证人杨某一审中出庭作证的证言不能证实代其强的主张，代其强的主张也无其他证据证实。故本院对代其强的主张不予采纳。虽然代其强有购买刘大花的房屋的意愿，但代其强并未提供充分证据证实刘大花同意将房屋出卖给代其强，故依法不能认定代其强与刘大花之间的房屋买卖合同成立。一审判决认定刘大花、代其强之间的房屋租赁合同成立并生效，符合法律规定。代其强上诉提出，原审认定上诉人与被上诉人之间存在房屋租赁合同关系错误，原审认定上诉人交付被上诉人的3500元系交付的三年租金无事实证据，被上诉人提供的证人与其有利害关系，且与其他书证不能形成有效的证据链，其证言不应采信，上诉人提供的证人的证言证实了上诉人交付被上诉人的3500元并非房屋租金，从上诉人的家庭住房状况看，上诉人不可能租赁诉争房屋予以居住，足以说明上诉人交付被上诉人的3500元系购房款，上诉人是基于双方房屋购买关系对诉争房屋的合法占有，原审认定基本事实错误，导致适用法律错误，原审判令上诉人腾退房屋无事实和法律依据，该上诉理由均不能成立，本院不予采纳。
综上所述，代其强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人代其强负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈守军
审判员 张 杨
审判员 刘媛媛
二〇一八年三月二十七日
书记员 康宁艺