安徽省淮北市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮民一终字第00156号
上诉人（原审原告）：李慧，曾用名李会，女，1966年12月28日出生，汉族，淮北矿业集团职工，住安徽省淮北市杜集区袁庄河北17栋402号。公民身份号码3406021966********。
委托代理人：马磊，安徽众星合律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：淮北市四海集团房地产开发有限公司，住所地安徽省淮北市相山区淮海路115号7楼。组织机构代码73498608-3。
法定代表人：李海源，该公司总经理。
委托代理人：李林，该公司业务经理。
被上诉人（原审被告）：彭凯，男，1967年9月9日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮北市相山区淮海路**号**栋***室。公民身份号码3406021967********。
上诉人李慧、上诉人淮北市四海集团房地产开发有限公司（简称四海公司）因与被上诉人彭凯商品房预约合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2013）相民一初字第00579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月16日公开开庭进行了审理。上诉人李慧及其委托代理人马磊，上诉人四海公司的委托代理人李林，被上诉人彭凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2006年9月30日，李慧（曾用名李会）与四海公司淮北分公司签订《古城路综合楼置业计划》（简称置业计划），约定：李慧预定古城路综合楼北栋601号房屋，建筑面积90平方米，销售价格每平方米1800元。同时约定：预定金4万元，交付时间为2006年9月30日，钥匙交付时间为2007年3月28日，房屋面积以房管局核定面积为准等内容。置业计划签订当日，李慧给付四海公司淮北分公司预定金4万元。2006年10月19日，李慧向四海公司淮北分公司交付购房款3万元。后因四海公司淮北分公司未按约定交付房屋，四海公司对涉案房屋的置业计划书不予认可致纠纷发生。
原审法院另查明：2005年5月27日，四海公司淮北分公司注册成立。2007年3月27日，该分公司注销登记。彭凯系该分公司工作人员。2009年3月25日，四海公司取得古城路综合楼的《商品房预售许可证》（淮房商品房预售第2009035号）。
2011年7月21日，四海公司与田超签订商品房买卖合同，以每平方米3322.50元、总价286200元的价格将古城路综合楼北栋601室房屋出售给田超，田超已经取得该房屋的房地产权证（房屋所有权证编号11018428）。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。李慧与四海公司淮北分公司签订置业计划，是双方在平等自愿的基础上达成，应为有效合同。本案的争议焦点在于：一、李慧与四海公司淮北分公司签订的置业计划是商品房买卖合同还是商品房预约合同；二、四海公司应否对未履行的置业计划承担违约责任；三、彭凯在本案中应否承担责任；四、李慧实际交付四海公司淮北分公司多少购房定金。
关于置业计划是商品房买卖合同还是商品房预约合同的问题。房屋预约，是指在签订正式的预售合同之前，还有其他形式的销售形式存在，如签订认购书、意向书、允诺书、预收定金等。本案中，李慧与四海公司淮北分公司签订的置业计划，仅包括房屋所处的位置、楼层、面积、每平米单价等内容，不具备商品房买卖合同的主要内容。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”另外，该置业计划也明确表述是订房人预定房号并缴纳预定金。因此，上述置业计划并非正式的商品房买卖合同，而是商品房预约合同。该置业计划虽非正式的商品房买卖合同，却是双方的真实意思表示，不违反法律规定，应为有效的预约合同。
关于四海公司应否承担违约责任的问题。依据《中华人民共和国公司法》第十三条规定，公司可以设立分公司，分公司不具有企业法人资格，其民事责任由公司承担。彭凯系四海公司淮北分公司工作人员，其以四海公司淮北分公司名义签订置业计划，且该置业计划加盖有四海公司淮北分公司财务专用章，其行为应系职务行为，故四海公司关于彭凯的行为系个人行为，四海公司是涉案综合楼的开发商和建设单位，是涉案商品房的唯一的所有人，四海公司淮北分公司无权出售综合楼商品房，其所签订的一切与处分综合楼有关的协议都是无效的抗辩理由不能成立，四海公司理应对其分公司的行为承担民事责任。上述置业计划作为有效的预约合同，对双方当事人均有约束力，双方应本着诚实信用原则进行履约。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”。在本案中，李慧与四海公司淮北分公司签订合同后，四海公司将涉案房屋另外售与他人并办理过户手续，显系违约，应承担违约责任，即应当双倍返还定金。
关于彭凯应否承担责任问题。彭凯在签订置业计划时是四海公司淮北分公司的工作人员，其行为属职务行为。2012年6月4日，在四海公司淮北分公司已经被注销登记的情况下，彭凯以个人名义出具了承诺书，该承诺书系彭凯单方面行为，从内容上看应是一种保证，因该保证未约定保证担保方式，故彭凯应承担连带保证责任。
关于李慧预付购房定金的数额问题。2006年9月30日李慧和四海公司淮北分公司签订的置业计划中确定预定金4万元、交纳时间2006年9月30日，并盖有四海公司淮北分公司财务专用章。结合同类其他当事人与四海公司之间的商品房预约合同纠纷案件查明的情况，四海公司淮北分公司均是依据双方签订的置业计划直接收取定金，并未另外出具收款凭证，故应认定李慧在签署协议时已经交付预定金4万元，四海公司应当承担违约责任，双倍返还李慧购房定金8万元。2006年10月19日彭凯又出具收条“今收到房子订房款3万元整”，四海公司也应当予以返还。李慧要求四海公司承担已付房款一倍的赔偿责任、赔偿房屋市场增值损失及房屋租赁费用损失的诉讼请求无法律依据，不予支持，但应按照同期银行贷款利率计算利息一并支付。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第八十九条，《中华人民共和国公司法》第十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审判决：一、四海公司于判决生效后15日内双倍返还李慧定金8万元，并返还李慧购房款3万元及按照同期银行贷款利率计算利息（从2006年10月1日起计算至判决确定的履行期限届满之日止）；逾期不付，由彭凯承担连带保证责任。二、驳回李慧的其他诉讼请求。案件受理费3640元，由李慧负担640元，四海公司、彭凯共同负担3000元。
宣判后，李慧和四海公司均不服，分别向本院提起上诉。
李慧的主要理由如下：李慧与四海公司淮北分公司签订的置业计划系商品房买卖合同，四海公司将涉案房屋另卖他人的违约行为，导致李慧产生房屋的市场增值及房屋租赁费用损失，应当予以赔偿，并应当双倍返还李慧支付的购房款。故请求撤销原判，依法改判。
四海公司的上诉及答辩理由如下：四海公司是涉案综合楼的开发商和建设单位，是涉案商品房的唯一所有人，四海公司淮北分公司无权出售涉案房屋，其所签订的一切与处分综合楼有关的协议都是无效的；彭凯与李慧签订的置业计划系彭凯个人行为，应当由彭凯个人承担赔偿责任；李慧交纳的定金4万元与订房款3万元系重复计算，应不予认定。故请求撤销原判，依法改判。
李慧针对四海公司的上诉理由答辩称：四海公司淮北分公司与李慧签订的置业计划，虽然与彭凯有一定关系，但彭凯是四海公司淮北分公司的负责人，四海公司应当对其分公司的行为承担责任，彭凯承担连带责任；李慧因四海公司的违约行为产生的损失，应当得到赔偿。
彭凯针对两上诉人的上诉理由答辩称：涉案置业计划系彭凯个人行为，与四海公司无关，愿意承担相应责任。
各方当事人在二审均未提交新证据，均坚持一审举证及质证意见。本院认证意见与一审相同。
本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为：本案二审争议焦点是：四海公司应否赔偿李慧的损失，如应赔偿，数额如何认定。
关于四海公司应否赔偿李慧的损失问题。四海公司上诉称其公司是涉案综合楼的开发商和建设单位，四海公司淮北分公司无权出售房屋，所签订的一切与处分综合楼有关的协议均无效，涉案置业计划系彭凯个人行为，应当由彭凯个人承担赔偿责任。彭凯亦在答辩时称其个人愿意承担责任。但根据审理查明的事实，2005年5月27日，四海公司淮北分公司注册成立，在成立后即2006年9月30日，该分公司与李慧签订置业计划，并收取李慧支付的购房定金及订房款，因该分公司不是独立的企业法人，其民事责任依法应当由四海公司承担，故对四海公司的上诉理由不予采纳。
关于李慧的损失数额问题。李慧上诉称，四海公司将涉案房屋另卖他人的违约行为，导致其产生房屋增值及租赁费用的损失，四海公司应当予以赔偿。四海公司上诉称李慧交纳的定金4万元与订房款3万元系重复计算。但双方均未提供充分证据予以证明，本院不予采纳。另根据查明的事实及双方签订的置业计划性质，一审判决四海公司双倍返还李慧定金4万元，并返还李慧的购房款3万元及相应利息并无不当。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件诉讼费用负担按一审判决执行。二审案件受理费3640元，由上诉人李慧负担640元，上诉人淮北市四海集团房地产开发有限公司、被上诉人彭凯共同负担3000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 静
代理审判员 孙玉品
代理审判员 盛文强
二〇一五年七月二十四日
书 记 员 吴 磊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。