南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）六程民初字第772号
原告李柏荣，男，1963年1月16日生，汉族。
委托代理人栾宏林，江苏宏林律师事务所律师。
被告南京沪江经营管理有限公司，住所地南京市六合经济开发区龙杨路1号。
法定代表人何远生，执行董事。
委托代理人潘必胜，江苏宁诚律师事务所律师。
委托代理人董睿，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
第三人夏文林，女，1979年2月2日生，汉族，南京市六合区夏文林食品经营部业主。
原告李柏荣诉被告南京沪江经营管理有限公司（以下简称沪江管理公司）、第三人夏文林房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李九俊适用简易程序，于2014年11月26日公开开庭审理了本案。2015年1月7日，本院依法裁定：将本案转为普通程序审理。2015年3月26日，本院依法组成合议庭，再次公开开庭审理了本案。原告李柏荣的委托代理人栾宏林、被告沪江管理公司的委托代理人潘必胜到庭参加诉讼，第三人夏文林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告李柏荣诉称：2014年5月28日，原、被告签订沪江商贸城商铺包租合同，约定原告将位于该商城某某X幢XX3、XX2室商铺包租给被告，期限3年。合同对租金及支付方式、双方权利义务、违约等均作了约定。现被告故意违约、不支付租金，同时在2014年出具承诺书：如果8月底前付不清租金，公司无条件退房，退出市场经营管理。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，要求：1.解除双方签订的沪江商贸城商铺包租合同，被告返还原告房屋；2.被告自2014年7月1日起至返还房屋之日止，按每铺每天60.27元支付房屋租金（使用费），并承担违约金每铺4400元。
被告沪江管理公司辩称：对于原告第一项诉讼请求，被告认为无法律依据，不同意解除合同，要求继续履行。原告在购买该处商铺的同时，在房屋买卖合同当中及附件十中的补充协议明确约定，乙方是承诺接受沪江商贸城的统一管理，并遵守沪江公司与其管理公司共同制定的经营管理章程，在经营管理章程中确定业主同意商铺交由管理公司出租，如果原告认为其商铺可以自营，应当在房屋买卖合同当中约定此商铺是可以自营并签署相应的规定。六合区人民法院（2007）六民二初字第693号及（2011）六程民初第390号民事判决，已经确定被告对于商铺的统一经营管理及对外出租权。原告没有签署自营协议，承诺商铺交由管理公司进行统一对外出售，原告履行其承诺的义务，由被告继续对外进行出租；对于原告第二项诉讼请求，被告认为双方已经签署相应的包租合同，原告应当继续履行包租合同的义务，被告方并非故意拖延相应的租金的支付，而是由于第三方经营户未及时缴纳导致被告方存在时间方面的滞后，被告方愿意支付原告方的租金，但是希望原告方给予被告方相应协调的时间。综上，请求法院驳回原告的第一项诉讼请求，对原告的第二项诉讼请求依法判决。
第三人夏文林未提出意见。
经审理查明：2006年5月15日，原告与南京沪江投资有限公司（以下简称沪江投资公司）签订六房买卖契字20XXXXX08号《南京市六合区商品房买卖契约》，原告购买了位于南京市六合区某某路XX号某某X幢XX3、XX2室房屋（原为某某路X号，即南京沪江商贸城C区），其中“附件10、补充协议”规定：1、乙方（产权人）承诺接受沪江商贸城的统一经营管理并遵守甲方（沪江投资公司）与管理公司共同制定的《经营管理章程》及各项附件……。2005年5月28日，沪江投资公司与沪江管理公司（即本案被告）签订一份《南京沪江商贸城经营管理章程》，其中第二十二条第（四）项规定：业主同意商铺交由管理公司出租或统一经营的，应当在商品房买卖契约中明确约定“乙方承诺接受沪江商贸城的统一经营管理并遵守甲方与管理公司共同制定的《经营管理章程》及各项附件”的条款，并由开发公司直接交由管理公司统一招商……。
2006年，原告先后办理了上述房屋所有权证（非住宅）和国有土地使用证。
2009年，原、被告签订了《沪江商贸城商铺包租合同》，其中第三条包租形式：乙方（产权人）同意在本合同期内，甲方（被告）可以以自己名义或全权代理乙方从事商铺租赁、管理的一切活动；第四条包租期限：包租期限为5年，即自2009年7月1日至2014年6月30日。合同期满，本合同自行终止……。
2014年5月28日，原、被告续签了《沪江商贸城商铺包租合同》，其中第四条包租期限：包租期限为3年，即2014年7月1日至2017年6月30日。合同期满，本合同自行终止。在新的合同签订前，甲方为保持市场稳定繁荣，应当采取相应的措施；第五条包租费用标准：包租期间如商铺已租出（转租），则包租租金标准第一年为22000元／铺，第二年23000元／铺，第三年24000元／铺；如商铺未租出（转租），则包租租金标准第一年为18000元／铺，第二年19000元／铺，第三年20000元／铺；第六条租金支付方式：第一年2014年6月15日前签约的，包租租金于2014年6月30日前一次性付清，2014年6月16日至30日签约的，包租租金于2014年7月31日前一次性付清；第二年起租金按年支付，于每个计费年度的6月30日前付清；第八条违约责任：甲方必须按本合同约定标准定时支付乙方租金，如第一年租金在2014年6月30日前未支付的，本合同自动终止。如甲方拖欠乙方包租的租金超过一个月的，甲方每月按该年度租金的20%标准向乙方支付违约金（不到一个月的按一个月算），如给乙方造成损失的，甲方应予赔偿。如甲方拖欠租金超过二个月，合同自行终止，甲方每月仍然要按该年度租金的20%标准向乙方支付违约金，如给乙方造成损失的，甲方应予赔偿，乙方可收回经营权或重新聘请其它经营管理公司；第九条其他：甲乙双方原签订的《南京市六合区商品房买卖契约》中的“附件10、补充协议”中的全部条款，双方同意自本合同签订之日起作废……。
此后，被告未能按照约定支付包租租金。经原告等业主多次交涉，被告于2014年8月3日作出书面承诺：8月15日前付包租租金800万元；8月底前付清包租租金的余款；如果8月底前付不清租金，公司无条件退房，退出市场经营管理，业主依法对沪江管理公司追究相应的其他责任，追讨其他相应的权益……。2014年10月9日，因被告仍未能按照承诺支付包租租金，原告遂诉至本院，要求：1.解除双方签订的沪江商贸城商铺包租合同，被告返还原告上述房屋；2.被告自2014年7月1日起至返还房屋之日止，按每铺每天60.27元支付房屋租金（使用费），并承担违约金每铺4400元。
另查明：2012年11月9日，沪江管理公司以李柏荣名义与夏文林签订一份《沪江商贸城商铺租赁合同》，约定夏文林承租沪江商贸城C区（即某某）X幢XX3、XX2室房屋；租赁期限为十年，自2012年10月1日至2022年9月30日止；但2012年10月1日惠民桥水产市场尚未拆迁的，自拆迁公告公布之日起计算合同期限，租期以此顺延；在本租赁期间，按15000元／间／年标准计算租金，前三年租金保持不变，第四年起每年上浮5%，以此类推；按年缴纳合同期内租金，第一年租金在签订本合同之日起三天内缴纳，第二年及以后年度均应当以租金起算之日为基准日，提前两个月缴纳；本合同签订之时，夏文林应向沪江管理公司缴纳履约保证金5000元……。同时，双方还签订了《南京沪江商贸城经营管理协议》，约定夏文林应向沪江管理公司缴纳市场服务费、物业管理费、市场公共基金、垃圾清运费。2014年9月23日，夏文林向沪江管理公司缴纳2014年10月1日至2015年9月30日租金等费用27750元，现夏文林仍然在上述商铺内经营。
上述事实，有当事人的陈述，《房屋所用权证》，《国有土地使用证》，《南京市六合区商品房买卖契约》，《南京沪江商贸城经营管理章程》，《沪江商贸城商铺包租合同》，《沪江商贸城商铺租赁合同》，沪江管理公司收款收据及承诺书，以及本院（2014）六程民初字第771号民事判决书等证据在卷佐证。
本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告签订的《沪江商贸城商铺包租合同》，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定并秉承诚实、信用的原则履行各自义务。被告未能按照约定支付包租租金，构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求解除双方签订的包租合同，并要求被告返还房屋、支付房屋租金（使用费）、承担违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。但租金（房屋使用费）及违约金标准应按照已经转租的包租租金标准即第一年22000元／铺计算。原告在购房时虽承诺接受沪江商贸城的统一管理，但双方之间第一份《沪江商贸城商铺包租合同》的期限已经届满，且2014年签订的第二份《沪江商贸城商铺包租合同》中约定：甲方即被告如第一年租金在2014年6月30日前未支付的，本合同自动终止；如甲方拖欠租金超过二个月，合同自行终止，乙方即原告可收回经营权或重新聘请其它经营管理公司；甲乙双方原签订的《南京市六合区商品房买卖契约》中的“附件10、补充协议”中的全部条款，双方同意自本合同签订之日起作废。且被告于2014年8月3日书面承诺：8月底前付清包租租金的余款；如果8月底前付不清租金，公司无条件退房，退出市场经营管理。故被告不同意返还房屋的抗辩理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于被告以原告名义与第三人夏文林签订的《沪江商贸城商铺租赁合同》，实为转租合同，因转租期限（截止2022年9月30日）超出原租赁期限（截止2014年6月30日），故超出部分无效。现次承租人夏文林实际占有使用房屋，故负有协助返还义务。至于被告与第三人之间的转租合同纠纷，可以另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除李柏荣与南京沪江经营管理有限公司于2014年5月28日签订的《沪江商贸城商铺包租合同》；
二、南京沪江经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将南京市六合区某某路XX号某某X幢XX3、XX2室房屋返还给李柏荣，夏文林负有协助义务；
三、南京沪江经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内给付李柏荣房屋使用费（自2014年7月1日起至实际返还之日止，按照22000元／年计算）、违约金4400元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费130元，由被告南京沪江经营管理有限公司负担（原告已垫付，被告在履行上述义务时加付此款）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 李九俊
审 判 员 詹礼刚
人民陪审员 黄恩明
二〇一五年三月三十日
书 记 员 李 棠