湖南省石门县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0726民初427号
原告刘小华，女，1981年9月23日出生，汉族，居民，住湖南省石门县。
委托代理人邢波，湖南联合创业律师事务所律师。特别授权代理。
被告刘淑华，女，1978年12月25日出生，汉族，居民，住湖南省石门县。
被告伍书实，男，1963年2月20日出生，汉族，居民，住湖南省石门县。
被告唐晓兰，1968年11月7日出生，土家族，居民，住湖南省石门县。
原告刘小华与被告刘淑华、唐晓兰、伍书实确认合同无效纠纷一案，本院于2016年3月28日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年6月3日公开开庭进行了审理。本案原告刘小华及其委托诉讼代理人邢波、被告刘淑华、唐晓兰、伍书实到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘小华向本院提出诉讼请求：1、要求确认《关于刘淑华房子卖给唐晓兰的协议书》无效；2、要求唐晓兰、伍书实返还《关于刘淑华房子卖给唐晓兰的协议书》中约定的房屋、菜地、水坑；3、要求刘淑华、唐晓兰、伍书实承担本案诉讼费用。
事实和理由：1985年6月27日，刘光仕经国土管理部门审批许可，与其家庭成员共同建房。1989年4月12日，刘光仕经国土管理部门审批许可，与其家庭成员共同在原房屋土地上翻修六间两层楼房一栋，建房证号为石集用（89）字第08192号。刘小华与刘淑华系姐妹关系，刘光仕系两姐妹的祖父。刘光仕与其妻王任连的唯一继承人刘祖集（刘小华与刘淑华的父亲）于1987年去世，刘祖集之妻闫凤珍（刘小华与刘淑华的母亲）于1990年去世，刘光仕于1999年去世，刘光仕之妻王任连于2005年去世。
2012年12月份，刘淑华与唐晓兰、伍书实协商就石集用（89）字第08192号建房证所涉房屋和屋前屋后的土地使用权买卖事宜过程中征求刘小华意见时，遭到刘小华的明确反对。2013年1月3日，刘淑华未经得刘小华同意，擅自与唐晓兰、伍书实签订了《关于刘淑华房子卖给唐晓兰的协议书》，以17.8万元的价格，将石集用（89）字第08192号建房证所涉房屋和屋前屋后的土地使用权卖给了唐晓兰、伍书实。2015年11月份许，刘小华在申请安置房过程中，因社区居委会要求拆除石集用（89）字第08192号建房证所涉房屋时，唐晓兰、伍书实告知刘小华，该房屋已经由刘淑华出卖给他们。后刘小华多次与刘淑华、唐晓兰、伍书实协商及请求刘家坪社区居委会调解处理，要求唐晓兰、伍书实返还属于自己的一半房屋和土地使用权，但未果。
综上所述，刘小华认为与刘淑华按照代位继承的原则共同继承了石集用（89）字第08192号建房证所涉房屋和屋前屋后的土地使用权。刘淑华未经得刘小华同意，擅自处分他人财产，属于无效处分。唐晓兰、伍书实系楚江镇城镇居民，与刘淑华签订农村集体土地性质的房屋和集体土地使用权买卖协议，明显违反了国家法律强制性规定，应属无效。
刘淑华辩称：房屋买卖协议上刘小华的名字是刘淑华签的，刘淑华对签订的房屋买卖协议没有异议，不同意刘小华的诉请。
唐晓兰、伍书实辩称：刘小华要求返还卖房协议中的财产，但两被告没有从刘小华手中买其财产，不存在返还的问题；至于刘小华与刘淑华之间有什么纠纷，是她们之间的事情；刘淑华在签订卖房协议时承诺其与刘小华如果有纠纷，与唐晓兰无关；两被告取得财产是善意取得；刘小华对刘淑华卖房的事情是知道的，其任由刘淑华卖房，说明刘小华放弃了她的权利，刘小华有过错，被告不同意承担诉讼费。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方所举的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的举证、质证，结合原、被告的陈述，认定以下案件事实：
刘小华与刘淑华系姐妹关系，刘光仕系两姐妹的祖父。刘光仕与其妻王任连的唯一继承人刘祖集（刘小华与刘淑华的父亲）于1987年去世，刘祖集之妻闫凤珍于1990年去世，刘光仕于1999年去世，刘光仕之妻王任连于2005年去世。
1985年6月27日，刘光仕经国土管理部门审批许可，与其家庭成员在原易家渡镇永兴寺村四组（现为永兴街道办刘家坪居委会25组）共同建房。1989年4月12日，刘光仕经国土管理部门审批许可，与其家庭成员共同在原房屋土地上翻修六间两层楼房一栋，集体土地建设用地使用证为石集建（89）字第08192号，土地使用者为刘光仕，用地面积312平方米，建筑占地235平方米。刘淑华结婚后在家居住，刘小华婚后在益阳居住，但户籍仍在永兴居委会，2013年回石门县居住工作。
2012年12月份，刘淑华与唐晓兰、伍书实协商就石集建（89）字第08192号集体土地建设用地使用证所涉房屋和屋前屋后的土地使用权买卖事宜征求刘小华意见时，遭到刘小华的明确反对。2013年1月3日，刘淑华与唐晓兰、伍书实签订了《关于刘淑华房子卖给唐晓兰的协议书》，约定：现刘淑华在东城区刘家坪村有旧房六间（含厕所）及菜地一块、西头水坑一个，刘淑华现旧房的建房证是属于他祖父刘光仕，但其祖父早已过世，其所有权属于刘淑华。经双方协商，现刘淑华自愿将其房屋卖给唐晓兰，菜地和房屋西头的水坑赠予唐晓兰使用，如今后国家征收，其费用应归唐晓兰，与刘淑华无关。其房屋及菜地、水坑东至村走路，南至村走路，西至村走路，北至刘光进自留地。房屋及菜地的协商价格为17.8万元。刘淑华与其丈夫尹国庆在卖方一栏签名，唐晓兰与其丈夫伍书实在买方一栏签名，见证方刘小华的名字由刘淑华代签。同时，刘淑华在该协议上备注：房屋交易后，若刘小华关于房子有什么问题纠纷，一切与买主唐晓兰无关，一切问题由刘淑华承担。刘淑华分别于2013年1月4日、10月2日收到购房款17.8万元。唐晓兰、伍书实夫妇已搬进该房屋居住，并进行了部分修缮。后因刘小华要求收回房屋，双方发生纠纷。
本院认为，本案首先是一个遗产继承中被继承的房屋共同共有的问题。根据我国继承法的规定，共同继承的房屋未分割前属于继承人共同共有，这与按份共有是相区别的，按份共有人可以随时转让属于自己的份额，而共同共有人只有在共同共有关系结束后才能转让自己的份额。也就是说，继承得来的六间房屋属于刘淑华和刘小华共同共有的财产。
其次，关于刘淑华与唐晓兰、伍书实签订的《关于刘淑华房子卖给唐晓兰的协议书》效力问题。农村的宅基地属农民集体所有，购买这些宅基地上的房屋主体应当是本集体经济组织成员。身为城镇居民的唐晓兰与伍书实均不具有永兴街道办刘家坪居委会居民的资格，无权使用农村宅基地，刘淑华与唐晓兰与伍书实的房屋买卖行为违反了土地管理法关于宅基地使用的主体只能是本集体经济组织成员规定，因此，刘淑华与唐晓兰、伍书实签订的《关于刘淑华房子卖给唐晓兰的协议书》属无效协议。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，因无效合同取得的财产应当返还。根据该条规定，刘小华作为房屋的共同共有人，有权要求唐晓兰、伍书实返还房屋、菜地和水坑的使用权。唐晓兰、伍书实返还后就其损失可以另行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九十五条、第一百五十三条规定，判决如下：
一、确认刘淑华与唐晓兰与伍书实签订的《关于刘淑华房子卖给唐晓兰的协议书》无效；
二、唐晓兰与伍书实于本判决生效后30日内将根据《关于刘淑华房子卖给唐晓兰的协议书》所得的房屋、菜地和水坑返还给刘小华。
本案案件受理费3860元，由被告刘淑华负担2860元，被告唐晓兰与伍书实负担1000元。被告应承担的案件受理费，刘小华已同意垫交，执行中由被告直接给付刘小华。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 龙谦章
人民陪审员 汪文军
人民陪审员 覃 毅
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 鲁雪冰