广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0105民初3586号
原告：何咏梅，女，1967年10月6日出生，住所地广州市越秀区。
原告：杜彦东，男，1967年10月28日出生，住所地广州市越秀区。
原告：杜逢时，男，1992年10月22日出生，住所地广州市海珠区。
原告杜彦东、杜逢时的委托代理人：何咏梅，女，1967年10月6日出生，住所地广州市越秀区。
被告：广州中升物业管理有限公司，住所地广州市天河区华穗路406号之二2406房。
法定代表人：韩蓬勃，董事长。
原告何咏梅、杜彦东、杜逢时诉被告广州中升物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何咏梅（亦是原告杜彦东、杜逢时的委托代理人）到庭参加了诉讼。被告广州中升物业管理有限公司经本院传票传唤，没有正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。
原告何咏梅诉称：2014年12月22日，原、被告签订《委托代理存房业务合同书》，约定：原告将位于广州市海珠区新港中路丽岗街19号202房委托被告代理租赁，租赁期限为三年，从2014年12月23日起至2017年12月22日止，租金为每月5200元，每年有一个月的免租期。现在合同还未到期，被告就单方提前解约，并且没有按照合同约定的提前三天通知原告，造成原告的损失。为维护原告的合法权益，据此，原告特起诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付违约金5200元；2、被告向原告退还2017年的服务费3900元；3、被告承担本案的诉讼费用。
被告广州中升物业管理有限公司没有提交答辩意见和证据。
经审理查明：2014年12月22日，原告何咏梅（甲方）与被告（乙方）签订《广州中升物业管理有限公司委托代理存房业务合同书》，约定：（第一条）甲方将位于广州市海珠区新港中路丽岗街19号02层02单位，建筑面积96.78平方米，房屋用途住宅，房地产证号01××99，自有房屋现委托乙方独家代理出租，乙方代理甲方出租房屋时，甲方授权委托乙方与承租方签订《房屋租赁合同书》，并行使上述房屋租赁管理事宜的相关权利；（第三条）代理租赁期限为叁年，自2014年12月23日起至2017年12月22日止，委托出租期内（12个月为壹年）每12个月的前30天为房屋免租期，免租期天数按照每月30天计算。房屋免租期过后无论上述房屋出租与否，从2015年1月1日起乙方将租金按月划入甲方收租账户，每12个月后重新计算免租期，广州市工商银行对乙方资金款项进行管理，保证资金款项专款专用；（第四条）甲方应于2014年12月23日前将租赁房屋交于乙方，逾期则视为甲方违约。交房时，甲方应向乙方出具水、电、燃气、电话、数字电视、物业管理、网络等费用的结算清单或相关证明，填写《物业使用状况表》，若未签订该表则视为未交付房屋；（第五条）甲、乙双方确认上述房屋每月租金为人民币5200元，租金按每月30天结算（法定假日或非工作日自动顺延）；（第六条）甲方必须提供乙方合作银行（工商银行）同名账户用于收取房屋租金（信用卡和异地账户除外）户名：杜彦东，开户银行：中国工商银行，卡号或账号：62×××03，乙方授权工商银行每月准时将房屋租金划入甲方收租专用账户，由广州市工商银行提供一条龙金融服务。由于乙方原因延长付租时间的，不得超过5个工作日，否则需支付甲方滞纳金，按照拖欠日乘以每月租金的1‰计算。乙方书面通知甲方协商解除合同的除外；（第七条）乙方通过资源整合和专业化优势，为甲方提供一条龙服务，包括咨询、出租、交易、代收租金、代缴费用、费用监督、退房结算等专业服务。在签订合同时，若该房产的权利人有若干人，甲方应确保其已取得其他权利人的授权，否则将对该行为的后果负所有的法律责任；（第十一条）房屋处于未出租状态（以未与租户签订房屋租赁合同为准），单方如需终止合同，违约方需提前三天书面通知守约方，并签订解除合同协议，同时赔偿守约方壹个月租金的经济损失；（第十二条）房屋处于出租状态（以已与租户签订房屋租赁合同为准），单方如需终止合同，违约方需提前壹个月书面通知守约方，并签订解除合同协议，同时赔偿守约方以及承租人各壹个月租金的经济损失。
2014年12月23日，原告何咏梅填写被告提供的《物业使用状况表》，存房人签名为“薛锐智”，原告表示其为被告的员工。
另查明上述《委托代理存房业务合同书》中约定的广州市海珠区新港中路丽岗街19号02层02单位，房地产权证号为粤房地权证穗字第××号，产权登记地址为广州市海珠区新港中路丽岗街19号202，权属人是何咏梅、杜彦东、杜逢时，共有情况为共同共有，规划用途为住宅，建筑面积为96.78平方米等。
鉴于涉案房产的产权为共同共有，本院依职权追加其他共有权人杜彦东、杜逢时为本案共同原告，并依法通知各方当事人。原告杜彦东、杜逢时均表示对原告何咏梅与被告签订上述《委托代理存房业务合同书》是知情并同意的。
原告提供与被告员工的微信聊天记录，显示被告于2017年3月31日通知原告：“因房屋本身及家私原因，造成我司（广州中升物业管理有限）无法正常出租，经双方多次协商，无果、我司决定即日起暂停支付该套房屋租金，望您3日内给出结果、逾期无果，我司将正式终止合同。”原告确认于2017年4月1日与被告签订了解除合同的协议，并注明“是乙方单方要求解除合同”，并于当日从被告处收回房屋。
原告还提供杜彦东名下用于收取租金的银行账户明细，凭条打印期间从2016年10月13日至2017年6月21日，显示2016年10月24日转入5200元、2016年11月23日转入5200元、2017年2月7日转入5200元、2017年2月19日转入5200元、2017年3月23日转入5200元。原告表示除2017年1月份为免租期以外，其他的款项收入均为被告支付的租金，一直付至2017年3月。
本院认为：原告何咏梅与被告所签订的《委托代理存房业务合同书》是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，并且得到了共有权利人的追认，是合法有效的，双方当事人均应依约切实履行。合同第一条约定原告委托被告代理出租房屋，但根据合同其他内容显示，双方实际是约定由原告将房屋交付被告使用，被告定期支付相应的对价，双方因此形成租赁合同关系。
关于被告单方解除合同的问题。原告提供与被告员工的微信聊天记录、收取租金账户明细为证，以及原告自认于2017年4月1日收回房屋，证明被告未征得原告同意单方终止合同，本院予以认可。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃抗辩及质证的权利。根据原被告双方《委托代理存房业务合同书》第十一条的约定：“房屋处于未出租状态（以未与租户签订房屋租赁合同为准），单方如需终止合同，违约方需提前三天书面通知守约方，并签订解除合同协议，同时赔偿守约方壹个月租金的经济损失。”被告已构成违约，原告主张被告按照约定支付一个月租金的经济损失即主张违约金5200元，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。
关于原告要求被告退还2017年代理出租服务费3900元的问题。原告主张按照合同约定，每年的第一个月为房屋免租期，即免去被告支付一个月的租金5200元，这一个月的租金就是原告支付给被告代理出租的服务费，被告收取了报酬就应为原告提供一整年的代理出租服务。现被告在2017年3月提前解约，而2017年1月已免租，故按照被告实际出租的时间比例，应退还原告服务费3900元。对于原告的该主张，虽然原被告双方在《委托代理存房业务合同书》中约定了委托出租期内每12个月的前30天为房屋免租期，但并未约定免收的租金就是原告付给被告的代理出租服务费。并且原被告之间是租赁合同关系，原告亦承认被告承租原告的房屋后再行转租，赚取租金差价，故被告的“代理出租”行为不同于居间行为或是委托行为，在合同没有明确约定的情况下，按照交易习惯不应认定原告需支付给被告服务费。故原告主张的退还代理出租服务费没有法律依据及合同依据，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决如下：
一、被告广州中升物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告何咏梅、杜彦东、杜逢时支付违约金5200元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告广州中升物业管理有限公司负担。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈文玲
人民陪审员 彭容爱
人民陪审员 吴桄辉
二〇一七年七月二十五日
书 记 员 倪凯娜