杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0110民初16741号
原告（反诉被告）：祝德兵，男，1973年7月23日出生，汉族，住四川省宣汉县。
委托代理人：许敏雄，四川泰仁律师事务所律师。
委托代理人：王海英，四川泰仁律师事务所律师。
被告（反诉原告）：郭见忠，男，1971年12月7日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。
原告祝德兵诉被告郭见忠合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案受理，依法适用简易程序由审判员钟其炳独任审判。郭见忠于2017年10月19日提起反诉。本院审查后予以受理，并决定与本诉合并审理。本案于2017年11月7日公开开庭进行了审理。祝德兵及其委托代理人王海英和郭见忠到庭参加诉讼。庭审中，原、被告均申请延期举证。本院于2017年12月6日第二次公开开庭审理了本案。祝德兵的委托代理人王海英和郭见忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
祝德兵起诉称：祝德兵系杭州余杭区崇贤街道祝德兵家电商行的经营者，因实际经营所需与郭见忠约定租赁位于独山工业区22号的房屋作为店面使用，且因营业执照经营变更所需在签订租赁合同前多次询问被告房屋是否违建，被告知系合法建筑。2016年10月16日双方签订房屋租赁合同，约定租赁期限五年，同时约定首年租金13500元，押金1000元，以后每年租金14000元，在签订合同当天已经支付一年租金13500元及押金1000元。因该处房屋内部存在一块巨大的石头无法使用，故祝德兵对石头进行搬迁及后续装修工作，花费费用32826元。后祝德兵在变更营业执照经营场所时被告知其租赁的房屋系违章建造，需要拆除，无法办理变更手续。不仅如此，2017年7月祝德兵被告知上述房屋因违建需拆除，且同月被断水断电至今，导致祝德兵被迫停止经营并于8月搬离，造成巨大损失。祝德兵多次与郭见忠就此事进行协商，均未果。祝德兵认为，郭见忠明知祝德兵租赁房屋用于店面经营且需变更营业场所故意隐瞒，将违章房屋租赁给祝德兵，不仅造成祝德兵无法变更营业场所，还造成祝德兵无法继续经营，给祝德兵造成了巨大的经济损失，且在郭见忠提供答辩材料之前祝德兵并不知道房子所有人不是郭见忠。诉讼请求：一、判令原、被告之间签订的《房屋租赁合同》无效；二、判令郭见忠赔偿祝德兵装修费32826元，经营损失40000元，返还押金1000元，未到期两个月房租2250元，合计76076元；三、本案诉讼费由郭见忠承担。
祝德兵为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据：
1、营业执照副本1份（原件），证明祝德兵系个体工商户的事实；
2、房屋租赁合同1份（原件），证明原、被告于2016年10月16日签订租赁合同，祝德兵租赁郭见忠房屋且用于店面经营的事实；
3、收款收据6份（原件）、销货清单1份（原件），证明祝德兵为此支出的装修费用金额的事实；
4、打款凭证3份（打印件），证明祝德兵支付租金13500元及押金1000元的事实；
5、照片4份（打印件），证明商铺被关停的事实；
6、全国通用商业机打销售票79份（原件），证明祝德兵7月经营收入的事实；
7、短信1份（当庭出示短信信息，庭后提交打印件），证明祝德兵的老婆发短信给郭见忠，通知郭见忠8月份清空场地，及告知郭见忠村委要求搬离的事实：
8、通知1份（原件），证明案涉房产是沿路违法建筑，需要拆除的事实。
郭见忠答辩称：1、祝德兵要求判令《房屋租赁合同》无效，没有事实依据和法律依据。郭见忠与祝德兵于2016年10月16日签订《房屋租赁合同》，为双方协商一致签署，签订合同后，郭见忠提供房屋，祝德兵支付第一年租金。《房屋租赁合同》自成立之日起即合法有效，不存在《合同法》第五十二规定的无效情形，祝德兵认为《房屋租赁合同》无效缺乏法律依据。祝德兵声称郭见忠房屋为违章建筑，故意隐瞒，并导致祝德兵无法变更营业场所，被断水断电被迫停止经营，缺乏事实依据。（1）郭见忠房屋为合法建筑。该房屋具备《农村私人建房用地呈报表》。建房手续齐全，余杭区档案馆均有存档证明。（2）以郭见忠房屋作为经营场所完全可以正常办理营业执照。自1994年申请建房以来，郭见忠一家陆续出租过该房屋，自己也曾以该房屋作为营业场所从事个体户经营多年，经营期间一直以该房屋作为营业场所办理营业执照，从来没有出现过问题。就祝德兵声称因郭见忠房屋原因导致其无法变更营业场所一事，郭见忠亲自前往崇贤工商所核实，工商所工作人员明确告知祝德兵办理不出营业执照并非郭见忠房屋原因，是祝德兵自身原因所致，工商所已经将决定文件传真给祝德兵。（3）郭见忠房屋未来可能面临拆除但不是因为违建，而是“美丽乡村，街道整治”文件要求，镇里需要美化街道。但村领导表示独山工业区一带沿街房屋具体何时拆除尚未确定，如果确定了会提前告知大家搬迁安排。目前，这一带的房屋都在正常使用、营业中，镇里、村里从来没有采取过断水断电的措施。经与崇贤工商所工作人员了解，祝德兵无法正常经营是因为未办营业执照被工商所封了电表。2、祝德兵要求郭见忠承担装修费、经营损失、返还押金、未到期两个月房租，没有事实依据和法律依据。（1）祝德兵租赁郭见忠的房屋进行装修为自身经营所需，装修费应自行承担，与郭见忠无关。祝德兵提供的装修费用仅仅是一些收据，没有正式协议、没有合法发票、没有支付凭证，祝德兵主张的装修费32826元没有任何合法有效的证据证明。（2）祝德兵声称2017年7月因房屋违建需要拆除，且同月被断水断电，被迫停止经营并于2017年8月搬离造成巨大损失，要求郭见忠承担经营损失缺乏事实依据，郭见忠房屋为合法建筑，没有因违建拆除而被政府方面实施过断水断电，附近一带房屋目前仍通水通电商铺正常营业。2017年8月租赁房屋被封电表是工商所因营业执照问题对祝德兵所采取的措施，并非政府方面因为房屋拆除而实施的。祝德兵主张的经营损失40000元无任何证据证明，如有，也是其自身原因所致，与郭见忠无关。（3）《房屋租赁合同》约定“租期五年”，目前，祝德兵仍持有郭见忠房屋钥匙，占有着房屋，《房屋租赁合同》及租赁关系有效存续。祝德兵要求郭见忠返还押金、未到期两个月房租，没有事实依据和法律依据。
郭见忠反诉称：郭见忠与祝德兵签订的《房屋租赁合同》约定租期五年，第一年租期于2017年10月15日届满。自2017年10月16日起至今，祝德兵未支付任何房租，此前欠付电费，让郭见忠垫付，现祝德兵提起诉讼，也无意继续租赁，郭见忠请求法院判令解除《房屋租赁合同》，在解除之日祝德兵交还郭见忠房屋钥匙，并在解除之日起三日内清场，将房屋恢复原样，并赔偿郭见忠从2017年10月16日起至《房屋租赁合同》解除之日期间的房租，租赁期间郭见忠为祝德兵所垫付的水费、电费。诉讼请求：一、判令解除祝德兵与郭见忠签订的《房屋租赁合同》；二、判令祝德兵在解除之日交还郭见忠房屋钥匙，并在解除之日起三日内清场，将房屋恢复原貌（清除墙壁上的瓷砖和门头的广告牌）；三、判令祝德兵赔偿郭见忠从2017年10月16日起至《房屋租赁合同》解除之日（暂计至2017年11月7日）期间的房租894元，租赁期间（暂计至2017年11月7日）郭见忠为祝德兵所垫付的水费100元、电费400元。第二次庭审时，郭见忠要求追加祝德兵一个月的房租1166元（第二年租金14000元÷12个月）。
郭见忠为支持其抗辩意见和反诉主张，在庭审中陈述并出示了以下证据材料：
1、房屋租赁合同1份（原件），证明祝德兵租赁郭见忠房屋的事实；
2、农村（个体）私人建房用地呈报表1份（盖章确认的复印件）、证明书1份（原件），证明郭见忠所出租房屋为合法建筑的事实；
3、个体工商户营业执照及副本各1份（原件），证明以郭见忠所出租房屋作为营业场所可以正常办理营业执照的事实；
4、催交电费款通知单2份（原件），缴费凭证2份（当庭出示保存于手机中的电子凭证，庭后提交打印件），证明郭见忠为祝德兵垫付电费的事实；
5、说明1份（原件），证明案涉房产从计彩堂名下转至郭见忠名下的事实；
6、市场监督管理责令整改通知书1份（原件），证明由于祝德兵没有营业执照才导致封店的事实；
7、证明书1份（原件），证明郭见忠曾经在案涉房产开设通讯器材店，并且可以办理营业执照的事实。
祝德兵答辩称：第一，案涉房产是违章建筑，所谓解除房屋租赁合同，本身就没有法律依据。根据郭见忠提供的建房审批表，实际户主是计彩堂，不是郭见忠本人。审批表上申请用地类型是山地，并非建设用地，未依法办农转建设用地的土地权属变更审批。案涉房产是沿街的辅房，没有在国土所备案登记，本身属于非法建筑。如办理营业执照，需要土地权证与产权证。郭见忠肯定知道祝德兵需要变更营业场所，但郭见忠并未配合祝德兵前往工商所办理变更营业场所。本身就是因为该房屋是违法建筑，没有办法办理变更。郭见忠以隐瞒的形式，导致祝德兵的合同目的无法实现，无法变更营业场所。再加上2017年7月份村委会通知属于违章建筑，被停水停电。故要求合同无效合法合理。第二，房屋于2017年8月就以电话告知郭见忠解除房屋合同，2017年8月12日就归还给被告郭建忠。第三，已交清8月份之前的电费，郭见忠所称垫付的电费水费也没有相关证据，垫付也没有凭证。案涉的房屋是有一块占地面积很大的石头，为了清除这块石头，祝德兵花费8000元。郭见忠提供的房屋是违法建筑，导致祝德兵无法正常经营，因此祝德兵不予缴纳房租及水电费。
祝德兵在反诉部分提供的证据与本诉一致。
上述证据材料，经双方当事人当庭质证，本院认证如下：
祝德兵出示的证据，郭见忠表示证据1与其没有关系；对证据2没有异议；对证据3有异议，认为装修费用与其无关，是祝德兵的独立行为，要求祝德兵恢复原貌；对证据4没有异议；对证据5有异议，没有真实有效的日期，不知道什么时候拍摄，且拉下卷闸门拍一张就是店铺关门，而店铺当初东西没有搬进去的时候也是空的，所以照片完全不能证明任何事实；对证据6有异议，全国通用商业机打销售票明细联不是发票，且商户可以自己随便打，没有一张发票有任何缴税的证明，不能提供每笔销售款的转账记录，也没有每台空调客户签字的送货单、安装单，完全不能证明营业收入；对证据7，认为就算短信发给他，郭见忠收到没收到不知道，且钥匙始终未交给郭见忠，仍旧租着；证据8不能作为证据，没有郭见忠的姓名，认为跟其没关系。经审查，证据1能证明祝德兵此前申领过个体工商户营业执照，在别处经营家电商行的事实，故本院予以确认；证据2的真实性予以确认，并结合其他证据认定本案相关事实；证据3缺乏其他证据予以佐证，不能证明祝德兵支出装修费用的事实；郭见忠对证据4的真实性无异议，故本院对祝德兵已支付郭见忠租金13500元、押金1000元的事实予以确认；证据5、6系祝德兵单方制作，郭见忠所提异议成立，本院不予确认；郭见忠确认证据7所反映的通话一方电话号码系其所有，故本院对该证据所反映的祝德兵家人曾与郭见忠短信联系的事实予以确认；证据8与本案缺乏关联性，本院不予确认。
郭见忠出示的证据，祝德兵对证据1的三性没有异议；对证据2中建房用地呈报表的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，认为计彩堂是案外人，应当由郭见忠证明他可以代替计彩堂出租该房屋，且房屋建房类型是山地，属于违章建筑；对证据2中证明书的三性均存疑；对证据3有异议，与本案无关，不予质证；对证据4的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，认为电费是两家共用，且案涉房产已经被相关部门查封电表，不能产生电费；对证据5的三性均存疑，系个人出示，依法应当由本人出庭证明，且说明注明是25平方米，案涉房产已经远远超过25平方米；对证据6的真实性、合法性没有异议，与本案的关联性存疑，认为该通知书不能证明该房屋的合法性，反而可以证明郭见忠无法拿出合法的产权证，至今为止不能办理营业执照变更的事实，且因上述事实祝德兵在8月份无法经营，导致损失的事实；对证据7的三性均存疑，认为营业场所应当由工商管理部门审批，而村委不具有审批职能，如果作为一个合法机构出具，应当由证人出庭作证。经审查，证据1与祝德兵提供的证据2一致，认证意见不再赘述；证据2、4、5的真实性予以确认，能否证明郭见忠的待证事实，在本院认为部分予以阐述；证据6符合有效证据的采信规则，本院确认其作为认定本案相关事实的依据；证据3与本案缺乏关联性，本院不予确认；证据7，经营地址应以营业执照登记的地址为准，祝德兵所提异议成立，该证据不能证明案涉房产可以办理营业执照的事实。
根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：
1994年3月23日，计彩堂填报《农村（个体）私人建房用地呈报表》。同年9月30日余杭市崇贤镇人民政府审核同意在规划内建造，用地面积不得超过25平方米，但无土地管理部门意见，亦未明确土地使用权性质。该房产门牌号龙旋村独山工业区22号。计彩堂于2017年11月7日出具说明，表示其同意案涉房产由郭见忠占有、使用、处分、收益。
原、被告于2016年10月16日签订《房屋租赁合同》，约定祝德兵于当日租下郭见忠位于独山工业区22号的店面一间，第一年要产生一定的装修费，租金13500元，以后租金每年14000元，合同期限五年，押金1000元，并商定如祝德兵因其他因素需要退租，应在当年店面租金到期前一个月提出（有人接手续租除外），祝德兵搬出后退还押金1000元。2016年10月16日，祝德兵向郭见忠转账1万元，次日又转账200元、4300元。祝德兵在铲除案涉房产内石块并装修后开始经营家电。
杭州市余杭市场监督管理局于2017年8月6日向祝德兵送达《市场监督管理责令改正通知书》，认定其现场从事无照家电出售活动，依法构成无照经营，责令其立即停止违法行为，取得合法证照后方可经营。后案涉房产被有关部门切断电源。为此，祝德兵家人与郭见忠通过短信交流，于8月9日告知郭见忠“你们村上的人又来了”“也是昨天那些人，让关门”；又于9月4日告知郭见忠“八月十二号把店里东西搬空了，给你说一下”，并要求郭见忠赔装修损失费。郭见忠表示不同意赔装修费，告知对方如无意见退款3800元，“房租1100/2＝2200、押金1000、违约金1000共4200，去除电费283+水费120”。庭审中，原、被告均确认案涉房产现无人使用。
郭见忠提供的缴费凭证载明，2017年8月28日交纳崇贤街道龙旋村独山工业区22号电费283.53元，9月14日交纳电费63.48元。
另查明，祝德兵于2016年1月26日申领个体工商户营业执照，名称杭州余杭区崇贤街道祝德兵家电商行，经营场所杭州市余杭区崇贤街道独山新苑南苑129。
本院认为，本案争议焦点首要的是案涉租赁合同的效力。由于案涉租赁合同明确约定案涉房产作为店面出租给祝德兵，故郭见忠应当知道祝德兵承租该房屋的用途是经营。虽郭见忠提供了《农村（个体）私人建房用地呈报表》，但该呈报表内容欠缺，是否改变土地权属和用途不明，亦无其他证据证明案涉房产可作为营业用房出租，故郭见忠将其出租给祝德兵作为店面房，违反法律强制性规定，应认定为无效。综上，祝德兵要求确认该合同无效的请求，本院予以支持；郭见忠反诉要求判令解除祝德兵与郭见忠签订的《房屋租赁合同》，本院不予支持。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。首先，案涉房产已于2017年8月被相关部门切断电源，祝德兵因此撤离该场所，并以短信方式通知郭见忠，郭见忠知晓祝德兵已于2017年8月12日腾空房屋，亦同意退还2个月租金，表明其接受祝德兵腾退房屋并结算，故祝德兵要求返还押金1000元和未到期两个月房租2250元的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。因案涉租赁合同无效，郭见忠已接受祝德兵腾退案涉房产的事实，故郭见忠反诉要求祝德兵腾退房屋并支付二个月租金，与事实不符，本院不予支持。其次，祝德兵投入人力、物力清理了案涉房产内石头，并进行了一定装修，郭见忠应予以折价补偿。祝德兵要求郭见忠赔偿装修费32826元的诉讼请求，因现有的证据不足以支持其实际支出的装修费用，故本院不予采信，本院酌情确定由郭见忠补偿祝德兵装修费用10000元。第三，祝德兵要求郭见忠赔偿经营损失40000元的诉讼请求，因祝德兵在原址已办理营业执照，其理应知道未办妥营业执照前不得经营。祝德兵在完成营业执照变更前即迁至案涉房产经营家电，其存在过错，故该请求依据不足，本院不予支持。第四，郭见忠关于其为祝德兵垫付水费、电费的意见，与短信记录、缴费凭证相印证，且水费、电费交纳具有滞后性，该诉请亦符合常理，本院予以支持，但其主张的电费数额有误，本院据实调整为347.01元。综上所述，双方当事人诉讼请求中合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告祝德兵与被告郭见忠于2016年10月16日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告郭见忠返还原告祝德兵租金2250元和押金1000元；
三、被告郭见忠补偿原告祝德兵装修费用10000元；
四、反诉被告祝德兵支付反诉原告郭见忠水费100元、电费347.01元；
上述第二、三、四项相抵，被告郭见忠尚应支付原告祝德兵12802.99元，于本判决生效后十日内付清；
五、驳回原告祝德兵的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告郭见忠的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉部分案件受理费1702元，减半收取851元，由原告祝德兵负担703元，由被告郭见忠负担148元，于本判决生效后七日内交纳本院；反诉部分案件受理费25元，由反诉原告郭见忠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 钟其炳
二○一七年十二月十八无
书记员 沈 方
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