云南省楚雄彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云23民终162号
上诉人(原审被告)：楚雄源泰房地产开发有限公司，住所地：云南省楚雄州楚雄市开发区团结路延长线。
法定代表人：李泽天，执行董事。
委托诉讼代理人：段光华，云南精益律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：傅明伟，男，1960年9月28日生，住云南省安宁市。
委托诉讼代理人：段乃勇，云南民启律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：楚雄市天籁花语小区业主委员会，住所地：云南省楚雄市天籁花语小区。
负责人：杨汝祥，主任。
委托诉讼代理人：马勇，云南滇中律师事务所律师。
原审第三人：费荧，女，1971年11月22日出生，住云南省楚雄市。
上诉人楚雄源泰房地产开发有限公司（以下简称源泰公司）、傅明伟因与被上诉人楚雄天籁花语小区业主委员会（以下简称天籁花语业委会）、原审第三人费荧确认合同无效纠纷一案，不服楚雄市人民法院（2016）云2301民初508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人源泰公司特别授权的委托诉讼代理人段光华、上诉人傅明伟特别授权的委托诉讼代理人段乃勇、被上诉人天籁花语业委会负责人杨汝祥及其特别授权的委托诉讼代理人马勇、原审第三人费荧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人源泰公司的上诉请求：1、撤销原判，改判驳回天籁花语业委会的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由天籁花语业委会承担。事实和理由：一、天籁花语业委会成立时未达到法律规定的条件，其业主对本案诉讼的表决也未达到法定通过条件，故天籁花语业委会不能代表全体业主进行诉讼。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、十二条的规定，本案的诉讼涉及物业管理用房争议，明显属于有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应适用上述规定。首先，天籁花语小区规划建筑面积为82493.24平方米，住房总套数为558套，加上商业部分的业主，共计有业主户数为610户(人)。但是，在天籁花语业委会提交的业主委员会备案申请表中，明确写着参与业主大会(包括后期到业主家签名)的人数为250多人，占建筑面积30250平方米。且不说这250多人是否真的到会或者签名，就算是真的到会或者签了名，无论是从业主人数，还是从参与业主所占建筑面积来看，均达不到过半数的要求。虽然当地社区和主管部门未进行认真审查，同意了该业主委员会的备案登记，但其违反法律规定的事实是显而易见的，不能因为有了备案登记就视为合法。其次，在天籁花语业委会提交的就本案是否诉讼的业主意见表决表中，从人数上来看共有365名业主，但其中表决无效的有10人(未签是否同意)、重复签名(房号和签名重复)的有25人、有两套以上房产的重复业主11人、签名与相应房号的购房合同上的姓名不一致的有90人(不能确定业主身份)、签名与购房合同上的签名明显不一致的有114人(有的明显是他人代为签名)。因此，扣除以上无效、重复、不能确定业主身份的业主，以及他人代签的业主250人后，签名表中的有效签名业主只有115人，远未达到过半规定。另外，该365个签名中，仅扣除无效、重复的签名后，其余签名人数所占建筑面积仅为40471.45平方米(一名业主有两套以上房产的，其房产均己计入上述建筑面积)，也未达到建筑面积过半的规定。二、一审判决根据《物权法》第七十三条的规定，以上诉人2008年7月报送规划审批的天籁花语小区修建性详细规划对涉案房屋标注为居委会用房，属于小区的公共服务用房为由，认定本案涉案房屋为被上诉人所有，进而判决源泰公司与傅明伟签订的商品房购销合同无效是错误的。1、在2011年5月6日以前，中央、云南省和楚雄州、楚雄市对于新建住宅小区并没有必须配建物业管理服务用房的强制性规定和要求。2011年5月6日，云南省住房和城乡建设厅才以云建保（2011）267号文件，要求新建住宅小区要配建3‰左右的物业服务用房。楚雄州规划局于2011年10月2日以州规字（2011）57号文件通知执行该规定，要求各县市住房和城乡建设(规划)局在开具规划条件时，应在规划条件中按规定明确社区组织工作用房面积、物管用房面积等指标，并在审批规划时作为重要内容进行审查。楚雄天籁花语小区是2007年3月开始进行规划设计的，故在楚雄市开发区规划局于2007年3月15日发出的编号为2007-15号建设用地规划设计条件通知单中，并没有对社区服务、物业管理用房的规划设计要求。源泰公司在小区竣工后，对原标注的社区服务、物业管理用房与其他预售住宅用房一起统一办理了房产所有证和土地使用证(大证)，在出售给傅明伟时，又为傅明伟办理了单独的两证。这说明上诉人变更物业管理用房的行为已经得到了建设主管部门的认可。2、《物权法》第七十三条规定“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，源泰公司并未将涉案房屋面积作为公摊面积分摊到小区购房业主的购房面积中，涉案房屋同样办理了房产证和土地证，其房产证是根据测绘报告办理，如果公摊到其他房屋上不可能办理到房产证，因此，天籁花语小区的其他业主并未对涉案房屋付出过任何对价款，将涉案房屋认定为小区业主共有是严重不公平的。3、在源泰公司与购房业主签订的《商品房购销合同》中的《合同补充协议》第六条第一项约定：源泰·天籁花语社区内，各项未参与面积分摊的公共设施的所有权和经营管理权归甲方所有。该规定不违反法律的强制性规定为有效约定，因此，即使涉案房屋属小区的公共服务房，源泰公司不能变更涉案房屋的使用性质，按照约定，涉案房屋也应确认为源泰公司所有。4、从上面所述的规划设计要求、涉案房屋的两证和未公摊，以及源泰公司与购房业主签订的补充协议约定，源泰公司将涉案房屋出售给傅明伟时并无恶意，也没有损害天籁花语小区业委会的利益，而傅明伟是以正常方式购买房屋，更不存在任何恶意。5、源泰公司在出售涉案房屋时，已经为小区无偿配备了相应的物业服务用房，根据楚雄泰怡物业服务有限公司的证明，该公司接收使用的物业服务用房已达281.57平方米（不含证明中所说的棋牌室、自行车库、配电间等）。该小区规划建筑面积为82493.24平方米，即使按照2011年实施的文件要求，也超过了应配备3‰的物业服务用房的规定标准。
上诉人傅明伟上诉请求：撤销原判，确认源泰公司与傅明伟于2010年2月9日签订的商品房购销合同有效；由天籁花语业委会承担本案上诉费用。事实与理由：一、一审判决认定源泰公司与傅明伟在签订涉案房屋的商品房购销合同时均为恶意，仅凭主观推测，没有相应证据及事实予以证明。1、傅明伟与源泰公司于2010年2月9日以50万元价格签订商品房购销合同并于2014年8月25日取得了上述房屋所有权证，在房屋产权部门进行权属登记，并于2015年9月4日将该房屋出让给第三人费荧，傅明伟做为一个普通购房者，没有义务也没有能力对涉案房屋是否属公共服务用房性质进行判断和调查，做为一个普通购房者，其只需支付相应对价，经过合法登记，取得合法产权即可。庭审中，天籁花语业委会没有提供任何证据予以证明傅明伟在购买该房时均为恶意，法庭也没有依职权调查傅明伟在购买该房时为恶意，仅仅只是在判决书中推测上诉人为恶意，不能作为定案证据。2、房屋权属登记部门也将该房的所有权性质登记为住宅，并且进行了合法产权变更登记手续，如果连房屋权属登记部门都没有能力判决房屋性质是否可以买卖，作为普通购房者的傅明伟又如何判断，主观恶意从何而来，如果说恶意，房屋权属登记部门主观恶意最大。二、根据《物权法》第一百零六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第十五条、第十六条的规定，傅明伟受让涉案房屋时完全符合上述规定，一审法院适用法律错误。
被上诉人天籁花语业委会辩称，上诉人的上诉请求不应得到支持，请求二审驳回上诉，维持原判。
原审第三人费荧辩称，费荧无法考证房屋能否买卖，与傅明伟所签订的商品房购销合同合法有效，请求驳回上诉，维持原判。
天籁花语业委会向一审法院起诉请求：请求确认源泰公司与傅明伟签订的商品房购销合同（购买5幢4层522号房）无效，由源泰公司、傅明伟承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2008年7月15日，云南楚雄经济技术开发区规划建设管理局批复“源泰·天籁花语”居住小区修建性详细规划方案。经批准的“源泰·天籁花语”居住小区的物业管理用房位于5号楼东北角6单元东侧的1幢4层建筑，一层为商业用房、二层为居委会用房，建筑面积153㎡，属于小区公共服务用房，三至四层为物业管理用房，建筑面积306㎡。2008年10月，源泰公司开工建设“源泰·天籁花语”住宅小区，2009年12月，“源泰·天籁花语”住宅小区建设完工，2011年4月验收合格。2010年2月9日，源泰公司、傅明伟签订商品房购销合同，合同约定，源泰公司将其开发建设的“源泰·天籁花语”住宅小区第5幢4层第522号房屋以50万元的价格出售给傅明伟。2014年1月10日，该商品房购销合同进行备案登记。2014年8月25日，傅明伟取得了上述房屋的房屋所有权证。2015年9月4日，傅明伟及张纯等人与第三人费荧签订了房屋买卖合同，合同约定，傅明伟及张纯等人将楚雄市开发区楚雄彝人民居商贸城内源泰天籁花语小区5幢S501、S502、520、521、522室房屋以260万元的价格出让给第三人费荧。第三人费荧于2015年11月13日取得了上述房屋的所有权证，于2015年12月3日取得了上述房屋的土地使用证。
一审法院认为，天籁花语业委会的原告诉讼主体适格。依照《最高人民法院关于适用
二审中，上诉人源泰公司、傅明伟对一审判决认定“二层为居委会用房，建筑面积153㎡，属于小区公共服务用房，三至四层为物业管理用房，建筑面积306㎡”的事实有异议，其认为二层153㎡房屋不属于小区公共服务用房，规划图纸上只有四层是物业管理用房，三层不是物业管理用房，建筑面积也不是306㎡；同时认为一审判决遗漏认定了源泰公司将规划图纸上的物业管理用房进行调整后得到了规划部门及建设主管部门的认可的事实。被上诉人天籁花语业委会对一审判决认定的事实未提出异议。原审第三人费荧除对一审判决认定“2015年9月4日，傅明伟及张纯等人与第三人费荧签订了房屋买卖合同，……于2015年12月3日取得了上述房屋的土地使用证。”的事实无异议外，对其余事实不清楚。对各方当事人无异议的一审判决认定的事实，予以确认。
对当事人有争议的事实，本院认定如下，在一审审理过程中，楚雄市人民法院向云南楚雄经济开发区规化建设管理局发函要求其协助调查，云南楚雄经济开发区规化建设管理局复函明确经批准的“源泰·天籁花语”居住小区的物业管理用房位于5号楼东北角6单元东侧的1幢4层建筑，一层为商业用房、二层为居委会用房，建筑面积153㎡属于小区公共服务用房；同时，复函也明确源泰·天籁花语居住小区经规划批准后，未进行过任何局部调整的审批。一审根据复函对事实作出认定并无不当，故一审判决认定事实正确。
二审期间，当事人争议的焦点问题是：1、天籁花语业委会是否具有原告的诉讼主体资格？2、源泰公司与傅明伟签订的商品房购销合同是否有效？
（一）关于天籁花语业委会是否具有原告的诉讼主体资格的问题。
本院认为，2013年8月，“源泰·天籁花语”小区业主选举成立了天籁花语业委会，并于2013年11月进行了备案，现作为被诉侵害小区业主合法权益的被告的源泰公司主张天籁花语业委会成立未达到法定条件的理由不属人民法院审理的范围。天籁花语业委会对“源泰·天籁花语”小区进行管理，具有一定目的，名称、组织机构和场所，管理相应财产，以特定代表人对外代表团体，是《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款规定的“其他组织”。天籁花语业委会为了小区业主的公共利益，根据业主共同或业主大会决议，在授权范围内，以业主委员会的名义，主张源泰公司与傅明伟之间签订的商品房购销合同无效，具有原告的诉讼主体资格。天籁花语业委会根据小区业主的表决于2016年1月28日作出决定提起诉讼，该诉讼是为了维护小区业主的公共利益，至今未有小区业主以业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由请求人民法院撤销该决定，而作为被诉侵害小区业主合法权益的被告的源泰公司主张小区业主内部对本案诉讼的表决未达到法定条件，业主委员会不能代表全体业主进行诉讼的理由不能成立。
（二）关于源泰公司与傅明伟签订的商品房购销合同是否有效的问题。
针对上述争议，源泰公司向本院提交了下列证据欲证实源泰公司与傅明伟之间存在合法有效的商品房买卖合同关系，傅明伟已支付了购房款：商品房购销合同1份、云南省销售不动产统一发票存根联1份、银行进账单3份、刷卡凭证2份、收据2份。
傅明伟向本院提交了下列证据欲证实源泰公司与傅明伟之间存在合法有效的商品房买卖合同关系，傅明伟已支付了购房款：云南省销售不动产统一发票1份、交房通知1份、交通银行云南省分行业务受理单1份、个人购房借款合同1份、云南省住宅专项维修资金专用收据复印件1份、税收通用完税证复印件1份、交房流程复印件1份。
本院认为，源泰公司提交的上述证据能与傅明伟提交的证据原件相互印证，故对源泰公司提交的证据和傅明伟提交的证据原件予以采信，该证据能够证实源泰公司与傅明伟之间签订了商品房购销合同，双方存在商品房购销合同关系，傅明伟支付了购房款的事实。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”本案中，傅明伟向源泰公司购买的522号房屋规划为物业管理用房，属小区公共服务用房，为业主共有，源泰公司向傅明伟销售该房屋的行为，属无权处分行为。但傅明伟向源泰公司购买的是预售商品房，购买后已向源泰公司付清了房款，于2014年1月10日办理了商品房买卖合同备案登记，并于2014年8月25日取得了房屋所有权证，现天籁花语业委会未能提交证据证实傅明伟受让522号房屋时为恶意，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款“无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条规定“受让人受让不动产或动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失，应认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”的规定，源泰公司与傅明伟签订的商品房购销合同为有效合同。
综上所述，上诉人的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第一百零六条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销楚雄市人民法院（2016）云2301民初508号民事判决；
二、驳回楚雄市天籁花语小区业主委员会的诉讼请求。
一审案件受理费50元，二审案件受理费200元，由被上诉人楚雄市天籁花语小区业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 冯 艳
审判员 李 梅
审判员 马春梅
二〇一七年五月五日
书记员 杨 蕊