金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0702民初7405号
原告：金华和居房地产开发有限公司，住所地金华市永康街639号美保龙一楼北。
法定代表人：黄祖宏，执行董事。
委托代理人：张小雁，公司员工。
被告：张小鲁，男，1976年1月11日出生，汉族，住金华市婺城区。
委托代理人：叶昆统，浙江银鸽律师事务所律师。
委托代理人：何国通，浙江银鸽律师事务所律师。
原告金华和居房地产开发有限公司（以下简称和居房地产公司）为与被告张小鲁商品房预售合同纠纷一案，于2016年7月11日向本院提起诉讼。本院受理立案后，依法组成合议庭，分别于同年9月5日和9月27日两次公开开庭进行了审理。原告和居房地产公司的委托代理人张小雁、被告张小鲁及其委托代理人何国通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告和居房地产公司起诉称：原告与被告以及其朋友施旭平、高旭明、陈玉花、邵进等人从2012年10月开始一直有借款关系，有借有还。2013年7月18日，因原告开发的“和居苑”项目资金需要，向被告、邵进、陈玉花、高旭明、施旭平等人借款1500万元，以“和居苑”项目土地作抵押担保（土地受让价为约4800万）。提供委托贷款的形式借款，即由陈玉花作为甲方委托中国民生银行股份有限公司金华分行向乙方浙江汉晟置业有限公司发放1500万元的贷款用于开发建设“和居苑”项目，原告作担保。三方同银行签订了贷款合同，并签订了补充协议（20130718-01号），约定借期壹年，月息为2%，每月支付。
2013年11月，“和居苑”项目已建造至地上6层左右，住宅也已销售过半，但因缺乏后续资金，被告和陈玉花等实际出借人也愿意再增加借款，但因造房子后原土地抵押已无实际作用，且办了商品房预售证后不能再办土地抵押，所以双方沟通后，决定用“和居苑”的1-2楼部分商铺作让与抵押担保。为了保证出借人的法律风险及政策合规，双方签订《商品房买卖合同》，并做了备案登记和预告登记。之后双方签订了解除商品房买卖协议书。可见，原、被告以商品房买卖的形式来达成借贷抵押担保的实质和目的。按市场销售价和评估价，此次抵押的商铺价值约4500多万，按金华借贷市场的一般行规，借款额度不能超过抵押物价值的50%，故被告等人答应将总借款金额增加到2200万。应实际出借人的要求，将以上房产登记在被告张小鲁（借1000万）、高旭明（借600万）、施旭平（借600万）三人名下作为让与担保抵押，每月利息也要变为2.1%即46.2万元。为了他们的借款连续性和利息分配方便（他们表示自己是个团队，2200万分成两份1100万，由前后不同的出借人重新组合过），要求把其中23.1万利息打入陈玉花的账号，剩余利息10.5万、6.3万、6.3万分别打入被告、高旭明、施旭平的账号。因为有300万元委托贷款延迟归还，故一开始借款暂时为2500万，其中1400万为月利2%，1100万为月利2.1%，后委托贷款还清后改为借款2200万统一为月利2.1%，从借款开始付息，一直至2014年9月，后因原告资金链断裂后，没有再付息。原告与被告签订的合同所涉109、110、111、112、113、114号商铺在市建设局备案每平方约32000元，总价分别12335127元和10251767元，开盘价格分别为：11101614元和9319788元，而与被告签订的合同每平方只为14582.149元，总价分别只有：5345816元和4654184元。而同期真实销售的101号商铺成交价为每平方32328元。
综上，原告与被告签订的实际是借贷合同不是正式的房屋买卖合同；涉案合同价格只有市场价的一半，显失公平；严重损害了国家利益（原告欠税数百万），损害了第三方利益（后续施工款无法支付），损害了集体利益（广大购房户无房可收）。原告与被告的民间借贷案件，可另案审理。根据《最高院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。现原告诉请：1．确认原告与被告签订的编号为：201311060545、201311060546号《商品房买卖合同》无效；2．撤销在金华市房地产交易市场管理所编号为：20131100263、20131100261号的备案合同；3．本案诉讼费用被告承担。
原告为证明上述事实及主张，向本院提交了下列证据：
1．原告营业执照复印件1份，证明原告诉讼主体资格。
2．被告身份证复印件1份，证明被告诉讼主体资格。
3．编号201311060545、201311060546《商品房买卖合同》各1份，解除编号201311060545、201311060546《浙江省商品房买卖合同》协议书各1份，证明2013年11月5日原告与被告签订的201311060545号《商品房买卖合同》价款为4654184元的事实；201311060546号《商品买卖合同》的价格为5345816元的事实；2013年11月23日，原告与被告签订解除201311060545号和解除201311060546号《浙江省商品房买卖合同》协议书，约定由原告向被告支付合同价款按月利率2.1%计算的利息作为补偿款，每月支付，于2014年11月4日前付清，双方解除合同，若原告未付清，另一方有方有权要求继续履行《商品房买卖合同》，已退还的房款和已经支付的补偿款不予返还的事实；原告与被告签订的买卖合同及解除协议的方式为民间借贷担保，约定到期未还则商品房归出借人所有的后让与担保事实。
4．黄伟宇与被告往来清单、利息清单各1份、银行转账凭证6份、银行转账凭证复印件16份，证明原告自2013年11月7日起每月按照2.1%计算的本金2200万元的利息支付给被告、高旭明、施旭平以及陈玉花的事实，并按被告要求，500万元本金的利息支付给被告，300万元本金的利息支付给高旭明，300万元本金的利息支付施旭平，1100万元本金利息支付给陈玉花，也证明原告与被告之间实际系民间借贷关系，双方真实意思表示系借贷关系后让与担保而非房屋买卖的事实。
5．“和居苑”商铺预售方案1份，证明201311060545号商品房买卖所涉112、113、114号商铺备案总价为10251767元，开盘价格为9319788元，而与被告签订的合同价款只有4654184元的事实；201311060546号商品房买卖所涉109、110、111号商铺备案总价为12335127元，开盘价格为11101614元，而与被告签订的合同价款只有5345816元的事实。
6．和居苑”101号商铺《商品房买卖合同》1份，证明101号商铺系2013年10月23日签订合同，单价为32328.17元/平方米，与备案的房屋价相差不大，进一步佐证被告的低价房所签订的合同不是真实的买卖关系而是后让与担保关系，证实了涉案合同显示公平。
7．关于金华和居苑项目停工的情况说明1份，证明原告拖欠施工方698.85万元工程款，后续工程款无保障。
8．金华开发区税务分局原告未入税库信息1分，证明原告尚未入库税金2440217.9元，滞纳金971011.75元的事实。
9．和居房屋真实购房户的信件、市长回复函各1份，证明原被告所签订的购房合同不是真实的购房，只是借贷抵押。
10．证人证言1份，证明被告在多个场合自认是借款，商品房预售合同的签订只是对该笔借款的担保，而不是购房真实意思的表达。
被告张小鲁答辩称：原、被告之间的关系不是民间借贷关系，本案原、被告签订的《商品房买卖合同》以及办理的预告登记、备案登记是合法有效的，不存在合同法规定无效的情形，原告诉讼请求第二项，不应该是在本案的民事诉讼中解决。事实与理由部分与事实不符，让与抵押担保与事实不符，没有证据证明本案的基础法律关系是民间借贷关系，也没有证据证明原被告双方签订的《商品房买卖合同》是担保。本案涉案的销售价为4500万元是不存在的，销售价不能作为原告销售给购房户的参考。不能以原告向交易所的备案价格认定原被告双方商品房买卖的价格，本案抵给被告的房子，主要的面积在二楼，一楼也有一部分，是靠近航歌路的，本案所涉商铺的销售价不可能向原告所说的达到3万或者3万元以上。被告及案外人总共向原告购买的面积，其中一楼面积395.39平方米，二楼面积1085.73平方米，一楼销售价为21000元以上，二楼13000元以上。这个价格是接近市场销售价格的销售价，当时购买的时候是整块区域，与原告协商批量购买。同时被告向法庭提出，在委托贷款阶段，原告与案外人陈玉花在委托贷款补充协议中约定，原告到期不能清偿，需要将涉案的房屋抵债给陈玉花，均价12000元/平方米，不会比市场销售价低。本案围绕价格之争，与原告提的诉讼请求不一致，法律定性应该是显失公平，显失公平并不是无效合同，是可撤销合同。关于价格问题，在签订合同的时候以及委托贷款合同的时候，是双方真实意思体现。2015年9月1日起施行的《最高院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》实际上司法解释有两款，被告代理人当场读第二款法条。签订商品房只是让与担保，根据法条是有效的，被告作为出借人，应该享有优先受偿权。2200万元不管是借款还是购房款原告都已经收取，原、被告双方是购房关系，既然被告支付了对价，原告应该将商品房项下的房屋交付给被告。债务人用资产作为担保，不是损害公共利益的行为。据了解，金华市财政有550万元的节流款，本身是退给原告，最后以工程款的方式，由财政支付给婺丰建设公司，而原告与婺丰建设私下达成协议，将550万元其中将410万元归还朱晓宇个人借款，导致项目停工，目前检察院抗诉的案件正在审理之中。本案的项目施工，根据施工合同约定，整个项目造价约定为1200万元，现在工程量大概是1000万元左右。被告打给原告2200万元，加上政府财政节流资金总共2400万元左右，不知道原告由于什么原因没有资金。所以本案原告把责任推给被告和购房户身上不公平。综上，驳回原告的诉讼请求。
为证明上述事实及主张，被告张小鲁向本院提交的证据有：
1．张小鲁身份证复印件1份，证明被告的诉讼主体资格。
2．（2015）金婺民初字第2964号民事调解书、民事裁定书各1份、金华经济技术开发区管委会建设局在金华市人民政府门户网站“市长信箱”上反映的《和居苑全体业主信访》的答复1份，证明原告企图与施工单位浙江婺丰建设有限公司串通，将政府应退还给原告用于支付给婺丰公司工程款和民工工资的550万元中410万元虚构为原告归还朱晓宇个人的借款，及（2015）金婺民初字第2964号案件属于虚假诉讼的事实，“市长信箱”回复与原告提交回复有部分不一致，如果原告要证明原告回复是真实的，希望提供原件。证明政府有2000余万元土地款已经退还给原告，款项不知去向，也印证了原告损害了和居苑购房户及被告等人的利益。
3．《委托贷款合同》、《单位借款凭证》、《补充协议》、《委托贷款保证合同》、他项权证、《承诺书》各1份、《委托贷款保证合同》2份，证明被告的购房款系有原陈玉花的委托贷款债权转化而来；在补充协议第三条中原告同意在本案涉案商品房取得预售证后，陈玉花有权以12000元的价格购买涉案商品房，原告不得将商品房再出售他人；委托贷款以涉案商品房所涉的土地抵押，婺丰建设公司作为施工单位，根据《承诺书》，其向银行承诺放弃对工程款的优先受偿权及留置权。证明从陈玉花以中国民生银行股份有限公司金华分行名义委托贷款到贷款债权转化为本案购房款的一部分，原告是同意并知情的。
4．张小鲁与原告签订的《商品房买卖合同》2份、中国民生银行本票1份、收款收据1份、金华市预售商品房合同备案证明2份、金房预婺字第00072785、00072786号商品房预告登记证2份，证明张小鲁与原告签订的是《商品房买卖合同》，并未签订借款协议等关于借款的文件，张小鲁通过银行本票支付给原告的款项1000万元备注的用途是“购商铺房款”，原告开具给张小鲁的收款收据载明的用途也是“和居苑房款”，且《商品房买卖合同》办理了预售商品房合同备案和商品房预告登记的事实。
5．高旭明与原告签订的《商品房买卖合同》1份、交通银行本票1份、收款收据1份、金华市预售商品房合同备案证明1份、金房预婺字第00072784号商品房预告登记证1份，证明与张小鲁一起的购房户高旭明与原告签订的也是《商品房买卖合同》，并未签订借款协议等关于借款的文件，高旭明通过银行本票支付给原告的款项600万元备注的用途是“购房款”，原告开具给高旭明的收款收据载明的用途也是“和居苑房款”，且《商品房买卖合同》办理了预售商品房合同备案和商品房预告登记的事实。
6．施旭平与原告签订的《商品房买卖合同》1份、交通银行本票1份、收款收据1份、金华市预售商品房合同备案证明2份、金房预婺字第00072787、00072788号商品房预告登记2份，证明与张小鲁一起的购房户施旭平与原告签订的也是《商品房买卖合同》，并未签订借款协议等关于借款的文件，施旭平通过银行本票支付给原告的款项600万元备注的用途是“购房款”，原告开具给施旭平的收款收据载明的用途也是“和居苑房款”，且《商品房买卖合同》办理了预售商品房合同备案和商品房预告登记的事实。
在审理过程中，本院依法组织双方代理人对上述证据进行了当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，现认证如下：
1．对原告证据1、2，被告无异议。本院确认两份证据的证明力。
2．对原告证据3，被告认为真实性无异议，证明目的有异议，不能证明本案是借款，只能证明本案是购房，其中一份解除编号是不对的，正确的编号是201311060546，但是原告解除编号为201311060456。本院认为，结合本案的其他证据，原、被告在签订房屋买卖合同后又签订了解除协议书，且原告的实际控制人黄伟宇定期向被告及陈玉花等支付利息，可认定原、被告间系借贷关系。
3．对原告的证据4，被告认为，收到的证据与原告提交的不一致，因为是复印件，真实性不能确认，根据证据3中的解除协议，如原告有款项支付给被告，也是证据3中的补偿金，也不是支付的利息，付款形式看也不是原告支付给被告等人的。对银行转账凭证形式真实性无异议，对本案关联性有异议，款项是从黄伟宇个人账户转入被告的账户，黄伟宇未到庭，不能证明是原告交给被告的。希望原告通知黄伟宇出庭。即便黄伟宇支付的款项是能认定原告支付给被告的，也是原告按照原告证据3中的解除协议，支付给被告的购房款和补偿金，并不像原告所说的是利息。原告方对解除协议的解释，也是原告与被告方达成商品房回购协议，那就谈不上原告向被告支付利息的问题。原告向被告等人回购商品房是附条件的，要在2014年11月4日前支付全部的回购的购房款和补偿金才能回购，超过时间，那就按照商品房买卖合同继续履行。本组证据不能证明是利息问题。本院认为，结合证据3，按照解除商品房买卖合同协议书，原告应当每月支付给被告支付补偿金，黄伟宇作为担保人在解除协议书中进行了签字，而黄伟宇每月支付给被告的款项数额固定为105000元，日期也基本固定，可印证原告说法，是原告向被告支付借款的利息，而被告未能提供证据证明其取得该笔费用的其他合理性，故对该组证据的证明力部分予以确认。
4．对原告的证据5，被告认为三性有异议，原告提交的预售方案与复印件不一致，也与本案没有直接关联。原告向开发区建设局报的方案，特别是价格，对被告没有约束性。与原告诉讼请求不一致，显示公平的合同也是可以撤销合同，与诉讼本身有矛盾。本院认为，该组证据系原告提交政府相关部门备案材料，并不能证明其待证目的，对证据的证明力不予确认。
5．对原告的证据6，被告认为三性有异议，原告除了提供101号商铺合同之外，并没有提供购房户支付购房价款的依据，101号商铺是在最好的地段，销售的价格跟本案的销售价格也不能类比。本院认为，仅从该份合同并不能完全推断出其他商铺的价格，对证据的证明力部分予以确认。
6．对原告的证据7，被告认为三性有异议，原告与浙江婺丰建设公司串通制造虚假诉讼案件，说明中的所说的停工并不是本案被告造成的，说明与本案没有关联性。本院认为，该组证据与本案不存在关联性，系另外的法律关系，不属于本案的审理范围。
7．对原告的证据8，被告认为真实性无异议，原告欠税是原告自己违法，与本案没有关联性。本院认为，被告的异议成立，对证据的证明力不予确认。
8．对原告的证据9，被告认为真实性无从核实，业主并不能认定被告等人是债权人。市长信箱回复真实性无从核实，应该由被告方提供的原件的市长信箱回复为准。本院认为，原、被告是否具有真实的购房意图应结合其他证据，该组证据并未明确债权人的身份。
9．对原告的证据10，被告对证人证言有异议：1.在9月6日第一次庭审中代理人印象中证人参加旁听，具体需要查看庭审录像，在庭后，发现证人还进行录音，如果参加旁听丧失作证资格；2.今天证人出庭作证，因为法庭大门敞开，证人也可以听到庭审状况；3.被告确实参加过和居苑项目的信访，但是在被告参加信访的那几次，证人不在场，如果可以到相关部门查签到笔录，被告是签到过的，证人是否签到一查便知；4.证人假设作为和居苑的购房户，对自己买房的房号具体面积甚至是购买房子价款一概不知；5.证人对信访的时间、地点模糊不清，被告信访的地点应该是开发区建设局和开发区信访局，证人说的地点在金华市信访局，不同的地点不可能碰到被告。信访时间证人是不清楚的，本案在签订《商品房买卖合同》之前被告以陈玉花的名义，通过民生银行向原告的关联企业浙江汉晟置业公司发放贷款，贷款是用和居苑的项目用地作为抵押担保。在签订《商品房买卖合同》之前，前期被告与原告是委托贷款的关系，当然会提及到债权人、利息等字眼，但是在签订《商品房买卖合同》之后，被告等人都是以购房户的身份去相关部门信访，证人证言对信访时间不确定，不能证明被告与原告之间一直是借款关系，也不能证明原、被告之间不存在商品房买卖关系。本院认为，原、被告是否具有真实的购房意图应结合其他证据。
10．对被告证据1，原告无异议。本院确认其证明力。
11．对被告证据2，原告认为真实性无异议，关联性、证明目有异议，政府退还的土地款本来就是属于企业的，企业有法定支配权，拖欠浙江婺丰建设公司工程款与本案没有关系，拖欠的款项及事后的款项，都需要审计，出具具有法律效力的数据。政府回复中，这笔钱不是政府的拨款，不具有法律强制性，对于朱晓宇的借款是真实的。原告从未收到过政府正式指令，要求将款项支付工程款。本院认为，该组证据与本案无关联性，系不同的法律关系，对证明力不予确认。
12．对被告证据3，原告认为真实性无异议，关联性、证明目有异议，委贷是真实的，当时与陈玉花签订的协议不具有法律效力，而且能证明本身就是抵押行为，委贷已经连本带息还清，与本案没有关系，恰恰证明原告在困难的时候与被告以签订买卖合同方式进行抵押，向被告借款的真实情况。本院认为，从该组证据可以得出原告以其土地作为抵押通过委托贷款的方式借款，并在补充协议中约定以房抵债的商铺数量、价格等内容，被告所称的购房款系由陈玉花的委托贷款转化而来，对证据的证明力部分予以确认。
12．对被告证据4、5、6，原告认为真实性无异议，证明目有异议，签订的《商品房买卖合同》就是为借款担保服务的，并不是双方真实意思表达。本院认为，从三组证据可以得出被告及案外人高旭明、施旭平等与原告签订合同及款项支付等事实，但不能达到被告的待证目的。
根据本院确认证明力的上述证据及到庭代理人当庭陈述，本院确认以下事实：
因原告建设和居苑楼盘资金欠缺，通过委托贷款方式向被告张小鲁、陈玉花等人借款。委托人陈玉花的款项由张小鲁、陈玉花、高旭明、施旭平、邵进等人共同出资。2013年7月16日，委托人陈玉花，借款人浙江汉晟置业有限公司，受托人中国民生银行股份有限公司金华分行三方签订《公司委托贷款合同》，约定：借款金额为壹仟伍佰万元整，贷款期限为半年，自2013年7月16日起至2014年1月16日止，借款用途为项目建设；委托贷款的年利率为6%，按月付息，到期还本等内容。同日，为了确保浙江汉晟置业有限公司与中国民生银行股份有限公司金华分行及委托人陈玉花多签订的《委托贷款合同》的切实履行，原告与中国民生银行股份有限公司金华分行签订《委托贷款抵押合同》，约定以位于金华市“和居苑”项目国有出让土地使用权为浙江汉晟置业有限公司提供担保，并办理了他项权证（金市他项（2013）第00179号），存续期间为2013年7月17日至2014年1月16日止。同日，原告以及黄伟宇、季丽珍、季利俊与中国民生银行股份有限公司金华分行签订《委托贷款保证合同》和《委托贷款个人保证合同》对浙江汉晟置业有限公司的借款提供连带责任担保。2013年7月18日，陈玉花（甲方）、浙江汉晟置业有限公司（乙方）、原告和居房地产公司（丙方）《补充协议书》，约定：一、乙方所贷款项专用于金华“和居苑”项目开发建设，银行有权将贷款款项直接打入和居房地产公司……；二、丙方现以位于金华市“和居苑”项目[金市国用（2013）第6-20115号]国有出让土地使用权为乙方的借款提供担保，经三方协商确定，当“和居苑”项目取得“四证”[《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》]，符合在建工程抵押条件后，该担保自动变为在建工程抵押担保，丙方因无条件配合办理在建工程抵押手续。担保责任方式、范围、期间不变……；三、丙方开发的“和居苑”项目达到预售条件取得预售证后，甲方有权以每平方米12000元的价格购买该房产项目中1-10号及18号商铺和二层所有商铺（商铺位置按本合同所附图纸确定，具体面积以房产部门测算为准），丙方不得再出售给任何第三方。甲方购买上述商铺的，有权以上述贷款冲抵购房款，乙方、丙方应无条件配合办理相关所需手续。如果丙方将上述商铺另行出售的，乙、丙方应连带向甲方支付违约金，违约金为丙方另行出售上述商铺所得价款的50%；四、甲方出借给乙方款项的利息为年化利率6%，乙方除按贷款合同支付利息外，还应按贷款数额乘以年化利率18%的标准在每月20日前将此笔约定的利息直接支付给甲方。如果乙方不及时支付利息的，甲方有权向银行主张要求乙方提前还款……。同年7月22日，委托方中国民生银行股份有限公司金华分行将款项1500万元出借给浙江汉晟置业有限公司。按照月息2%，1500万元的每月利息为30万元，2013年7月份的利息黄伟宇一次性打入陈玉花个人账户，同年8、9、10的利息黄伟宇将225000元汇入陈玉花账户，剩余75000元汇入中国民生银行股份有限公司金华分行还款账户。
因“和居苑”开发建设缺乏后续资金，原告与被告等人协商增加借款并以商品房预售的方式作为抵押。2013年11月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》两份：一份备案合同编号为201311060545，约定被告向原告购买“和居苑”112（1-2层）、113、114商铺，购房总价款4654184元，买受人于2013年11月5日支付房款2万元，于2013年11月12日支付2314184元，余款232万元买受人在接到出卖人以书面形式通知15天内付清，原告在2015年3月30日前交付房屋；一份备案编号为201311060546，约定被告向原告购买“和居苑”111（1-2层）、109、110商铺，购房总价款5345816元，买受人于2013年11月5日支付房款2万元，于2013年11月12日支付2655816元，余款267万元买受人在接到出卖人以书面形式通知15天内付清，原告在2015年3月30日前交付房屋。被告2013年11月7日以银行本票的方式将款项1000万元交付给原告，原告出具收款收据一份，并办理了房屋预登记手续。2013年11月23日，原、被告及季利俊、黄伟宇签订《解除201311060546号〈商品房买卖合同〉协议书》，约定：一、和居房地产公司未退房款共计4654184元，同时和居房地产公司同意支付张小鲁补偿金共计人民币1176000元；二、考虑到和居房地产公司的资金周转等原因，叁方就退还剩余购房款及补偿金问题约定如下：1.张小鲁同意和居房地产公司在2014年11月4日前退还剩余购房款共计人民币4654184元；2.张小鲁同意和居房地产公司在2014年11月4日前按月平均支付补偿金（即每月支付98000元），此款定于每月7日前支付；3.考虑到和居房地产公司对此商品房的再销售问题，张小鲁在收到本协议上述约定款项最后一笔款项之后，双方解除201311060545号《商品房买卖合同》，张小鲁在两个工作日内必须配合和居房地产公司将201311060545号《商品房买卖合同》的商品房预售登记等相关法律手续予以撤销，由此产生的费用由和居房地产公司支付。合同解除并撤销相关手续后，张小鲁不得再享有该合同的权益，亦不再承担该合同义务。若和居房地产公司未按本协议约定期限（即2014年11月4日）前退还全部购房款及补偿金，则双方仍按照原签订的201311060545号《商品房买卖合同》继续履行，且和居房地产公司已经退还的房款及已支付的补偿金全部都归张小鲁所有，和居房地产公司无权再要求张小鲁返还。三、违约责任。1.和居房地产公司连续两期未按本协议第二天第二款支付补偿金的，张小鲁有权要求和居房地产公司按201311060545号《商品房买卖合同》继续履行，且和居房地产公司已退还的购房款及补偿金归张小鲁所有外，和居房地产公司还应向张小鲁支付应付而未付款项金额10%作为违约金；2.和居房地产公司未能按约定的最后还款期限（即2014年11月4日）前退还购房款、支付补偿金的，除张小鲁有权要求和居房地产公司按201311060545号《商品房买卖合同》继续履行，且和居房地产公司已退还的购房款及补偿金归张小鲁所有外，和居房地产公司还应向张小鲁支付应付而未付款项金额10%作为违约金……等内容。同日，原、被告及季利俊、黄伟宇签订《解除201311060545号〈商品房买卖合同〉协议书》，约定：一、和居房地产公司未退房款共计5345816元，同时和居房地产公司同意支付张小鲁补偿金共计人民币1284000元；二、考虑到和居房地产公司的资金周转等原因，叁方就退还剩余购房款及补偿金问题约定如下：1.张小鲁同意和居房地产公司在2014年11月4日前退还剩余购房款共计人民币5345816元；2.张小鲁同意和居房地产公司在2014年11月4日前按月平均支付补偿金（即每月支付107000元），此款定于每月7日前支付；3.考虑到和居房地产公司对此商品房的再销售问题，张小鲁在收到本协议上述约定款项最后一笔款项之后，双方解除201311060546号《商品房买卖合同》，张小鲁在两个工作日内必须配合和居房地产公司将201311060546号《商品房买卖合同》的商品房预售登记等相关法律手续予以撤销，由此产生的费用由和居房地产公司支付。合同解除并撤销相关手续后，张小鲁不得再享有该合同的权益，亦不再承担该合同义务。若和居房地产公司未按本协议约定期限（即2014年11月4日）前退还全部购房款及补偿金，则双方仍按照原签订的201311060546号《商品房买卖合同》继续履行，且和居房地产公司已经退还的房款及已支付的补偿金全部都归张小鲁所有，和居房地产公司无权再要求张小鲁返还。三、违约责任。1.和居房地产公司连续两期未按本协议第二天第二款支付补偿金的，张小鲁有权要求和居房地产公司按201311060546号《商品房买卖合同》继续履行，且和居房地产公司已退还的购房款及补偿金归张小鲁所有外，和居房地产公司还应向张小鲁支付应付而未付款项金额10%作为违约金；2.和居房地产公司未能按约定的最后还款期限（即2014年11月4日）前退还购房款、支付补偿金的，除张小鲁有权要求和居房地产公司按201311060546号《商品房买卖合同》继续履行，且和居房地产公司已退还的购房款及补偿金归张小鲁所有外，和居房地产公司还应向张小鲁支付应付而未付款项金额10%作为违约金……。
另查明，案外人高旭明、施旭平于2013年11月7日也以银行本票的方式向原告支付款项各600万元，加上张小鲁的1000万元共计2200万元，其中1100万元用于归还委贷。2013年11月7日开始之后，原告以黄伟宇的名义每月向被告账户汇入105000元，向高旭明账户汇入63000元，向施旭平账户汇入63000元。原告的实际控制人为黄伟宇，浙江汉晟置业有限公司的法定代表人为黄伟宇，与原告系关联企业。
本院认为，原、被告于2013年11月5日签订《商品房买卖合同》的事实客观存在，合同经双方签名或盖章时即告成立。但合同的成立与合同的生效是两个不同的概念。民事行为发生法律效力，必须同时具备三个要件，即行为人有具有相应的民事行为能力，行为人的意思表示真实，标的合法。本案中，原、被告具有房屋买卖的行为能力，合同标的合法，但双方签订商品房买卖合同的真正目的是为张小鲁的债权提供担保而非买卖商品房。在签订商品房买卖合同前，被告张小鲁等人以陈玉花的名义通过中国民生银行股份有限公司金华分行向原告的关联企业即浙江汉晟置业有限公司出借款项，在《公司委托贷款合同》签订后，陈玉花、浙江汉晟置业有限公司及原告另外签订《补充协议书》，约定在“和居苑”项目达到预售条件取得预售证后，陈玉花有权以每平方米12000元的价格购买该房产项目中1-10号及18号商铺和二层所有商铺，原告不得再出售给任何第三方。陈玉花购买上述商铺的，有权以上述贷款冲抵购房款。上述协议签订后，中国民生银行股份有限公司金华分行才将款项发放给浙江汉晟置业有限公司。可见，在委托贷款阶段原、被告就已经明确在具备条件时将“和居苑”的部分商铺作为借款担保。之后，在被告等人增加出借款项时，“和居苑”项目已取得了预售证，因此以商铺为借款提供抵押，并办理了商品房预售登记。而在商品房买卖合同签订后，原、被告又签订协议，附条件解除商品房买卖协议，并约定较大数额的补偿金及违约金。通过协议可得出，被告名义上支付的购房款实为借款，原告的实际控制人黄伟宇每月向被告支付利息。综上，双方买卖商品房的意思表示不真实，双方签订的《商品房买卖合同》无效。作为对债务的担保，原、被告在签订《商品房买卖合同》后进行了备案登记，并不存在备案合同，原告诉请的第二项内容实为撤销合同的备案登记。综上所述，原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持。被告的抗辩于法无据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：
一、原告金华和居房地产开发有限公司与被告张小鲁在2013年11月5日就坐落于金华市“和居苑”109、110、111（1-2层）、112（1-2层）、113、114号商铺签订的两份《商品房买卖合同》（备案编号：201311060545、201311060546号）无效。
二、被告张小鲁在本判决生效之日起十日内协助原告金华和居房地产开发有限公司办理上述《商品房买卖合同》备案登记的撤销手续。
本案受理费80元（原告已预交），由原告金华和居房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 应 岚
代理审判员 刘敬礼
人民陪审员 田建平
二〇一七年五月十二日
代书 记员 应 潭