北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终4493号
上诉人（原审被告）：北京江南投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区红坊路8号。
法定代表人:于全，董事长。
委托诉讼代理人:ＸＸ，男，江南投资集团有限公司员工。
委托诉讼代理人：盘什尔，男，江南投资集团有限公司员工。
上诉人（原审被告）：北京易博投资有限公司，住所地北京市朝阳区外馆东街51号商业100号。
法定代表人：邓培，执行董事。
委托诉讼代理人：刘蔚，北京市易和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京鹏达伟业房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区大井东里1号院1号楼402房间。
法定代表人：钱雪花，执行董事。
委托诉讼代理人：付成武，北京市盈科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郝玥，北京市盈科律师事务所实习律师。
上诉人北京江南投资集团有限公司（以下简称江南公司）、上诉人北京易博投资有限公司（以下简称易博公司）因与被上诉人北京鹏达伟业房地产开发有限公司(以下简称鹏达伟业公司)执行异议之诉（原审误为案外人执行异议之诉）一案，不服北京市丰台区人民法院(2016)京0106民初16724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
江南公司上诉请求：撤销一审判决并发回重审。事实及理由：一、根据2013年2月8日我公司与易博公司签订的《房地产项目转让协议》（以下简称《转让协议》）的约定，易博公司已将位于北京市丰台区××15号“长城商住楼（2号楼）”项目转让予我公司，现该项目实际所有人，包括执行标的物北京市丰台区东铁营××15号住宅2号楼的国有土地使用权人均为我公司，而非易博公司或北京裕发房地产开发有限公司（以下简称裕发公司）。二、我公司已按照《转让协议》的约定向易博公司支付了转让价款，易博公司恶意拖延，未按合同约定履行过户、拆迁等合同义务，至2016年12月31日应支付我公司违约金5336万元，远远超过我公司应向易博公司支付的剩余转让款1800万元，故我公司无须再行支付剩余转让款。
易博公司上诉请求：撤销一审判决并发回重审。事实及理由：一、执行标的物北京市丰台区东铁营××15号住宅2号楼的国有土地使用权登记于裕发公司名下，应将裕发公司追加为本案当事人。二、北京市丰台区人民法院执行庭作出中止查封涉案土地的执行裁定之后，又立即冻结了我公司对江南公司的1800万元债权，客观上形成了一份执行标的，双重超标的查封局面，是对我公司合法权益的侵犯。三、被查封土地的价值，远超过鹏达伟业公司的执行标的，不符合最高人民法院关于查封标的限制的规定。
易博公司针对江南公司的上诉辩称，涉案查封的土地权属问题尚未经法院判决，仍存争议。
鹏达伟业公司针对江南公司的上诉辩称，根据物权法的相关规定，江南公司现并未取得涉案查封土地的使用权，且根据合同《转让协议》的约定，江南公司亦未支付全部转让款项，我方同意一审判决。
江南公司针对易博公司的上诉辩称，同意易博公司的上诉意见。
鹏达伟业公司针对易博公司的上诉辩称，一审法院向裕发公司核实过相关土地权属问题，一审程序上并未侵犯裕发公司的权益，法院在执行过程中亦不存在过度保护我方权益的问题。
鹏达伟业公司向一审法院起诉请求：一、请求判令在北京市丰台区人民法院(2016)京0106执894号执行案件中恢复对北京市丰台区东铁营××15号住宅2号楼的国有土地使用权（京丰国用（2005出）第000810号）的执行。二、本案诉讼费由江南公司、易博公司承担。
一审法院认定事实：鹏达伟业公司与易博公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，北京市丰台区人民法院于2015年6月18日作出（2014）丰民初字第16139号民事判决书，该判决确定：一、易博公司于判决书生效之日起十日内给付鹏达伟业公司1685万元。二、易博公司于判决书生效之日起十日内给付鹏达伟业公司逾期付款违约金，计算方式如下：以1685万元基数，按照中国人民银行同期贷款利率四倍为标准，自2014年1月11日起至还清之日止。三、驳回鹏达伟业公司其他诉讼请求。2015年12月28日，北京市第二中级人民法院作出（2015）二中民终字第09285号民事判决书，该判决确定：一、撤销北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第16139号民事判决第三项；二、变更北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第16139号民事判决第一项为：易博公司于判决书生效之日起十日内给付鹏达伟业公司人民币1285万元；三、变更北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第16139号民事判决第二项为：易博公司于判决书生效之日起十日内给付鹏达伟业公司逾期付款违约金，计算方式如下：自2014年1月11日起至2015年11月13日止期间的利息，以1685万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率四倍为标准计算；自2015年11月14日起至还清之日止期间的利息，以1285万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率四倍为标准计算；四、驳回鹏达伟业公司的其他诉讼请求。2016年2月1日，鹏达伟业公司向北京市丰台区人民法院申请强制执行，北京市丰台区人民法院依法受理，执行案号为（2016）京0106执894号。执行中，北京市丰台区人民法院于2016年5月11日作出（2016）京0106执894号执行裁定书及协助执行通知书，查封了北京市裕发房地产开发集团(后变更为北京裕发房地产开发有限公司)名下但易博公司实际所有的位于北京市丰台区东铁营××15号住宅2号楼的国有土地使用权（京丰国用（2005出）第000810号），查封期限为三年，自2016年5月11日至2019年5月10日。在执行过程中，江南公司以其是被查封土地的实际所有权人为由，提出执行异议。2016年7月15日，北京市丰台区人民法院作出（2016）京0106执异136号执行裁定书，裁定中止对被查封土地的执行。
另查一，2001年6月26日，易博公司（甲方）与裕发公司（乙方）签订《联合建设<长城商住楼>（2号楼）协议书》（以下简称《联建协议》），该协议约定：联建项目名称：“长城商住楼（2号楼），项目位置：北京市丰台区××，联建内容及规模：本项目为6层建筑，总建筑面积约3657平方米，甲乙双方联建范围约3657平方米。联建规则为：甲方提供建设用地及全部建设资金，并提供项目规划、设计，办理项目建设用地开工前后的一切手续及保证高质量的完成前期工程、建安、四源、大市政等工程项目。乙方提供本项目开发资质、销售房产为联建条件，享有相应的证件名称权。“联建”是指甲方提供已获市规划部门批准，具备开工条件，并享有产权及转让权、销售权的“长城商住楼”（2号楼）项目。“建筑用地”是指甲方根据协议所规定的项目所提供的楼基规划线用地、建设附用地、料场施工通道等，以及项目建成后，居住户所必须的通道和公共使用场地。
2013年2月8日，江南公司（甲方）与易博公司（乙方）签订《转让协议》，该协议约定：项目概况：本项目位于丰台区××15号，项目名称为长城商住楼（2号楼），以下简称“本项目”。转让方式：鉴于本项目各项证件均在北京市裕发房地产开发集团名下，甲乙双方签订转让协议后，北京市裕发房地产开发集团保证协助办理本项目的转让手续，且保证乙方按本协议履行合同义务。双方签订协议后，甲方按协议的约定如期支付乙方第一笔项目转让金后，甲方即取得了本项目的全部权益，包括但不限于本项目产权、在建工程所有权、销售权、租赁权以及销售款所有权等与项目有关的全部权益。乙方的权利义务：乙方保证北京市裕发房地产开发集团同意转让给甲方。乙方负责协调北京市裕发房地产开发集团给该项目转让和办理其他手续盖章及出具相关证件。付款方式：签订本协议的同时，乙方同意根据项目进度将本项目的《国有土地使用权证》转至甲方。甲方向乙方指定账户支付转让金人民币1500万元整，乙方应当在收到甲方付款后当时向甲方出具加盖公章的收款证明。乙方负责2013年2月25日之前北京市裕发房地产开发集团在本协议上签字盖章后甲方支付给乙方500万元。合同签订3个月内，乙方将本项目国有土地证转到甲方同时，甲方向乙方指定账户支付转让金人民币1500万元整，乙方应当在收到甲方付款后当日向甲方出具加盖公章的收款证明。该协议上加盖了北京市裕发房地产开发集团的公章。乙方为本项目取得竣工备案表后5个工作日内，甲方向乙方指定账户支付转让金人民币300万元整，乙方应当在收到甲方付款后当日将甲方出具加盖公章的收款证明。
另查二，江南公司已向易博公司支付转让金2000万元。江南公司称，与易博公司之间的转让金已经全额支付，《转让协议》约定剩余的1800万元是给拆迁户的拆迁费。易博公司和鹏达伟业公司均不予认可。经释明，江南公司不同意将余款1800万元交付执行。
另查三，经北京市丰台区人民法院向裕发公司核实，裕发公司表示位于北京市丰台区东铁营××15号住宅2号楼的国有土地使用权实际权利人是易博公司。
一审法院认为，对于登记在第三人名下的不动产，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，易博公司系涉案土地的实际所有权人。易博公司将涉案土地以3800万元转让给江南公司，至今江南公司仅支付2000万元。现江南公司明确表示不同意将剩余转让金1800万元交付执行，不符合上述法律规定的解封条件。综上，鹏达伟业公司请求本案对涉案土地继续执行，合法有据，法院予以支持。一审法院于2016年12月判决：许可（2016）京0106执894号执行案件对北京市丰台区东铁营××15号住宅2号楼的国有土地使用权（京丰国用（2005出）第000810号）的执行。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。江南公司提交落款处有裕发公司印章的《证明》一份，该《证明》载“我司认可并同意将项目转让至江南公司，同意将土地及其他项目转让相关手续办理江南公司名下”，江南公司欲以此证明裕发公司认可涉案项目的实际开发人为江南公司。易博公司认为无法确认《证明》的真实性，且《证明》中所载文字与本案没有因果关系，不具备二审新证据的特性，鹏达伟业公司对《证明》的真实性、关联性、证明目的均不认可，认为易博公司、江南公司、裕发公司签订的仅为项目转让协议，协议虽约定裕发公司协助江南公司办理转移登记，但在未办理转移登记的情况下，江南公司并未取得涉案土地的使用权。易博公司提交（2016）京0106执异136号执行裁定书及（2016）京0106执894号之一协助执行通知书，欲证明北京市丰台区人民法院在2016年7月15日作出中止涉案土地使用权查封的执行裁定后，于2016年7月21日即冻结了易博公司对江南公司的1300万元债权，法院已对鹏达伟业公司的债权给予了适当保护，不应再行许可查封涉案土地使用权。江南公司对易博公司提交证据的真实性、证明目的均予以认可。鹏达伟业公司对易博公司提交证据的真实性认可，但认为北京市丰台区人民法院作出两个执行措施并不矛盾，且易博公司、江南公司并没有对执行措施有何不当提出过异议。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的主要争议焦点为江南公司是否对执行标的物北京市丰台区东铁营××15号住宅2号楼的国有土地使用权享有足以阻却执行的实体权利。结合本争议焦点，一方面看江南公司是否已取得涉案国有土地使用权，虽然江南公司与易博公司于2013年2月签订《转让协议》，约定易博公司应将涉案土地的国有土地使用权转至江南公司名下，但在履行《转让协议》过程中，易博公司与江南公司产生纠纷，至今仍未完成国有土地使用权的转移，故江南公司现并非涉案土地的使用权人。另一方面看江南公司是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形，根据上述规定第（三）项规定，江南公司应满足“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的要求才能排除执行，但按照《转让协议》的约定，江南公司应支付的全部转让款为3800万元，至今江南公司仅支付2000万元，诉讼中，江南公司明确表示不同意将剩余转让款1800万元交付执行，故江南公司不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情况。综上，江南公司对涉案土地并不享有足以阻却执行的实体权利。江南公司的上诉主张于法无据，本院不予支持。
易博公司主张应追加裕发公司为本案当事人，但在一审诉讼中，一审法院询问了裕发公司对于涉案土地的意见，裕发公司已明确表示涉案土地的实际权利人为易博公司，故裕发公司并非本案必须共同进行诉讼的当事人，本院对易博公司提出的应追加裕发公司为本案当事人的主张不予支持。本案为执行异议之诉，旨在解决江南公司是否有权阻却执行的问题，有关易博公司提出的执行过程中存在查封土地又冻结债权、查封的土地价值远超过执行标的等执行行为异议，不属于本案审理范围。
综上所述，江南公司、易博公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费140元，由北京江南投资集团有限公司负担70元（已交纳），由北京易博投资有限公司负担70元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周梦峰
代理审判员 马 潇
代理审判员 杜传金
二〇一七年五月二十六日
书 记 员 张邵青