上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初22632号
原告张立人，男，1988年12月23日生，汉族，住上海市黄浦区。委托代理人潘雄，上海市君和律师事务所律师。委托代理人毛闻博，上海市君和律师事务所律师。被告陈堰，女，1987年3月21日生，汉族，住上海市浦东新区。被告秦硕存，男，1984年8月15日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人蒋春伟，上海肃澜律师事务所律师。委托代理人韦雪雁，上海肃澜律师事务所律师。原告张立人诉被告陈堰、秦硕存房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年5月16日及6月20日两次公开开庭进行了审理。原告张立人的委托代理人潘雄(仅参加了第一次庭审)、毛闻博，被告陈堰、秦硕存的委托代理人韦雪雁(仅参加了第一次庭审)、蒋春伟(仅参加了第二次庭审)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张立人诉称，原、被告通过中介上海龙迪房地产经纪事务所(以下简称中介)于2014年10月21日签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)一份，约定原告以人民币(以下币种相同)365万元的价款购买两被告名下位于上海市浦东新区川周路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，并约定双方于2014年12月10日前办理过户手续，原告于2014年10月23日前支付120万元。后原告按约分别于2014年10月19日、2014年10月21日及2014年10月23日总共支付了120万元。但两被告收到款项后，不愿配合办理过户。经原告向房地产交易中心调查核实，系争房屋已经分别于2015年5月12日、2015年6月11日及2015年7月9日被本院司法查封。现已无法过户。故起诉要求解除原、被告签订的《买卖合同》，并要求判令被告返还原告购房款120万元，支付原告损失200万元。被告陈堰、秦硕存辩称，同意解除双方买卖合同，并向原告返还120万元，因目前资金紧张，短期内不能归还。但不同意承担违约责任。系争房屋上银行贷款及个人贷款在签订合同前已经存在，中介在签订合同前未调取产调信息，中介方有责任。事实上上述贷款数额也未超过系争房屋价值，不影响原告再申请贷款的。由于原告自身原因导致贷款未能获得银行审批通过，故系争房屋未能在查封前过户。如法院认定需赔偿差价损失，原告在知晓合同无法履行后怠于行使权利，直到现在才起诉，房价遭遇了一个暴涨期，原告对此自身有过错，望法院对此予以考虑。经审理查明，系争房屋属两被告所有。2014年10月21日，原告与两被告签订了《买卖合同》一份，约定原告以365万元的价款购买系争房屋，于2014年12月10日前办理过户手续，原告于2014年10月23日前支付120万元，2015年2月10日前支付243万元。具体时间以银行放款日为准。2015年2月10日前支付2万元，作为尾款。原告按约支付了120万元。2014年12月9日，双方又签订《上海市房地产买卖合同补充协议》(以下简称补充协议)，约定两被告承诺于2015年1月31日前注销系争房屋的个人抵押贷款，金额为120万元。被告在约定时间内未能注销上述房地产内的个人抵押贷款，被告承诺按成交价的20%赔偿给乙方，并退还原告定金及首付款共计120万元。原告贷款银行查出两被告个人抵押注销后，双方第一时间配合原告贷款银行办理原告贷款的审批流程。两被告于2014年12月7日将系争房屋交付给原告使用。至起诉时两被告尚未注销个人抵押贷款。另查明，系争房屋有抵押权人为招商银行股份有限公司上海分行，最高债权数额为260万元，期限2013-4-8至2023-4-8。另有抵押权人马晓伟，债权数额120万元，期限2014-2-27至2015-2-27。系争房屋于2015年5月12日、2015年6月11日及2015年7月9日被本院查封。2016年4月8日，经上海市高级人民法院委托，上海城市房地产估价有限公司对系争房屋出具了评估报告，估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点的估价结果如下：房地产价值总价615万元。有效期为出具报告之日起计算一年。审理中，原告申请证人出庭作证。证人刘某到庭陈述：其系中介经理，系争房屋买卖的经办人。在原告支付定金及部分首付款时，两被告仅表示系争房屋上有招商银行的抵押，并未说明另有个人抵押。后中介通过其他途径得知了该笔个人抵押。两被告表示该笔个人抵押可以随时撤销，不影响交易。因此原告表示同意继续履行，支付完120万房款后，三方一起至银行办理贷款。后银行打电话告知中介办理贷款的工作人员，称需将该笔个人抵押撤销后才能审批贷款。故又让原、被告至中介处协商，被告承诺其有还款能力，在此情况下双方又签订了补充协议。以上事实，由房地产权证、上海市房地产登记簿、《上海市房地产买卖合同》、《上海市房地产买卖合同补充协议》、付款收据、银行转账凭条、证人证言以及双方当事人的庭审陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，均应恪守履行。现系争房屋被司法查封无法过户，原、被告也一致同意解除买卖合同，于法不悖，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告应返还房款120万元，原告应将系争房屋返还给被告。对于原告要求两被告赔偿房屋差价损失。两被告称原本可以在法院查封前办理过户，由于原告自身原因贷款审批未获通过，未按时办理过户，导致合同无法履行责任在于原告。两被告未提供证据证明系原告自身原因导致其贷款未获批准。相反，原告称因两被告有个人抵押贷款120万元导致原告贷款无法审批，有中介经办人员证言证实，且该说法也符合银行一般贷款操作规定。并可以解释为何双方又在2014年12月9日签订了补充协议约定两被告于2015年1月31日前注销个人抵押贷款，查出两被告个人抵押注销后，双方第一时间配合原告贷款银行办理原告贷款的审批流程。故本院对原告的意见予以采信。现不论未在签订合同前查询系争房屋的产调信息责任在于谁，但后来三方均明知后又签署了补充协议，已经对两被告义务重新做了一个约定，两被告应恪守履行。然两被告仍未于补充协议约定的日期前注销该笔个人抵押，导致原告贷款无法获得审批，买卖合同无法履行下去，显然责任在于两被告。现原告要求两被告赔偿损失于法有据。根据鉴定结论，房屋目前的市场价与签约时的差价为250万元，原告据此主张差价损失200万元。本院认为该市场价应是全额付款、取得完整产权情况下的市场估价，而本案中原告实际已付房款120万元。且在被告未能继续履行合同后，原告依法具有止损义务。原告怠于行使追究被告违约责任致损失扩大。结合原告已实际使用涉案房屋一段时间，本院根据公平和诚实信用原则，依法酌定被告应承担的违约金为120万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、解除原告张立人与被告陈堰、秦硕存就上海市浦东新区川周路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告陈堰、秦硕存于本判决生效之日起十日内返还原告张立人购房款1,200,000元；三、被告陈堰、秦硕存于本判决生效之日起十日内赔偿原告张立人损失1,200,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币32,400元(原告张立人已预交)，减半收取计人民币16,200元，由原告张立人负担3,200元，被告陈堰、秦硕存负担13,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 金剑
二〇一六年七月五日
书记员 李烁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。