福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽08民终474号上诉人（原审被告）：罗炳元，男，1969年10月8日出生，汉族，住福建省连城县。委托诉讼代理人：郑增基，福建东岸律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军空军南京房地产管理处南昌办事处，住所地南昌市昌北经济技术开发区双港西大街**号。负责人：刘元帅，处长。委托诉讼代理人：徐浩，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。上诉人罗炳元因与被上诉人中国人民解放军空军南京房地产管理处南昌办事处（以下简称南昌办事处）租赁合同纠纷一案，不服福建省连城县人民法院（2017）闽0825民初2328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人罗炳元及其委托诉讼代理人郑增基，被上诉人南昌办事处的委托诉讼代理人徐浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人罗炳元上诉请求：1、撤销连城县人民法院(2017)闽0825民初2328号民事判决书第一、二项；2、改判驳回被上诉人要求解除租赁合同的诉讼请求。事实和理由：上诉人认为，连城县人民法院作出的(2017)闽0825民初2328号民事判决认定事实错误，法律依据不足。1上诉人没有重大违约行为，被上诉人无权提出解除合同，原审法院认定事实严重错误。首先，原审法院认定上诉人“第二年度租金应于2017年4月间缴交”，不符合合同约定。根据案涉《租赁合同》第四条约定，租金按年结算，付款方式为转账。根据该约定，双方对租金交付时间约定不够明确，上诉人有权在2018年4月之前支付租金，且被上诉人应将收取租金的银行账户告知上诉人。否则，即使租金没有按时交付，上诉人也不构成违约。其次，原审法院认定“先支付租金”是交易习惯，没有任何法律依据，也不了解租赁合同的交易特点。是否先支付租金，取决于合同双方在谈判中的地位而定，并非所有租赁合同均“先支付租金”。原审法院在没有任何法律依据和论述“交易习惯”的情况下主观臆定上诉人应先支付租金，根本不成立。2原审判决中虽引述所谓中央军委关于军队停止有偿服务的文件，但并未说明本案是否适用该文件，更未明确引用该文件的具体条款。中央军委的文件，并非法律、法规，也非规章，在民事审判中适用该文件，必须明确阐述文件的具体条款以及为何可以适用该文件。否则，就可能张冠李戴。本案属于普通的房屋租赁合同，与军事目的无任何关系，也非由部队直接向上诉人提供有偿服务，而是将闲置房产进行有效利用，防止浪费，应不属于所谓的“军队提供有偿服务”。因此，原审法院以所谓的中央军委文件为依据，并没有说服力，不能成为判案的依据。综上，原审法院的判决认定事实错误，法律依据不足，请求撤销判决中的第一、二项，驳回被上诉人解除租赁合同的诉讼请求。被上诉人南昌办事处辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确。1、本案的租赁合同关系满足了法定解除的条件。《合同法》及《租赁合同》第九条第四款的约定：“因不可抗力原因（含政府行为、国家和军队政策法规重大调整等）双方可解除合同”，本案就属于国家政策重大调整，也属《合同法》里约定的情势变更原因，并且属于民法通则规定的不可抗力。2、上诉人至今没有缴纳自2017年4月1日起的租金，且侵占租赁物之外的场地的行为，已构成根本违约。南昌办事处向一审法院提出诉讼请求：1．解除南昌办事处与罗炳元之间的《军队房地产租赁合同》；2．判令罗炳元立即腾空并退还南昌办事处位于福建省连城县班竹的空南闽字第E131I号房地产及周边土地（面积共计20754.35平方米）；3．判令罗炳元向南昌办事处支付租赁房地产的租金及占有使用费暂计35000元（实际金额以原租赁合同约定的租金为计算依据，自2017年4月1日起计算至罗炳元实际腾交房地产之日止）；4．判令罗炳元拆除擅自新建和添建的建筑物、构建物；5．判令罗炳元向南昌办事处支付10000元的保证金。一审法院认定事实：2015年12月17日，南昌办事处（甲方）与罗炳元（乙方）签订了《军队房地产租赁合同》，约定的主要内容有：1、南昌办事处将其所有的位于福建省连城县班竹（坐落号：空南闽字第E131I号、面积4950平方米）的房地产出租给罗炳元用于商贸；2、租赁期限3年，自2016年4月1日至2019年3月31日；3、租金总额159000元，租金按年支付，第一年50000元、第二年53000元、第二年56000元；4、合同签订后十日内，乙方向甲方支付保证金10000元，若乙方未履行合同约定义务的，甲方不退回保证金；5、乙方逾期交付租金，每逾期一日，甲方按滞交总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除合同并收回本合同约定属于甲方的全部财产。合同签订后，南昌办事处将租赁物交付罗炳元使用。2016年4、5月间，罗炳元向南昌办事处转账支付了第一年度（2016年4月1日至2017年3月30日）的租金50000元。自2017年4月1日起的租金，罗炳元至今未支付。罗炳元至今仍在使用租赁物。另查明，2016年2月，中央军委印发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求：自通知之日，所有单位一律不得新签合同开展对外有偿服务活动。一审法院认为，中央军委下发的《通知》是军事单位订立合同时无法预见到的，军事单位按照中央军委的指示全面停止有偿服务，其主观上不存在故意或重大过失违反合同情形，符合相关法律规定的情势变更原则。根据最高人民法院《关于适用若干问题解释（二）》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，本案《军队房地产租赁合同》订立后至《通知》下发，客观情况已经发生了重大变化，致使合同成立的基础丧失，对于军事单位而言，继续履行合同已经没有任何意义，据此，南昌办事处单方要求解除合同并免于承担违约责任于法有据，应当予以支持。且南昌办事处已依约将租赁物交付给罗炳元经营使用，罗炳元应当及时支付租金，虽然双方签订的《军队房地产租赁合同》只约定租金按年支付，未约定具体的付款日期，但从罗炳元缴交第一年度租金的日期（2016年4月）来看，结合租赁合同均是先支付租金的交易习惯，应当认定第二年度租金应在第二年度初即2017年4月间缴交，而罗炳元不仅未在2017年4月缴交，且在南昌办事处起诉、本院送到诉状副本后至今未予缴交第二年度的租金，双方在《军队房地产租赁合同》第十一条第二款已经约定乙方逾期交付租金甲方解除合同的条件，即“乙方逾期交付租金，每逾期一日，甲方按滞交总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除合同并收回本合同约定属于甲方的全部财产”，据此，南昌办事处请求解除《军队房地产租赁合同》的主张，有事实和法律依据，予以支持；其要求罗炳元腾空并退还其所租赁的房地产、支付自2017年4月1日起至实际返还租赁物之日止按4416.7元／月（总租金159000元÷36个月）计算租金的诉讼请求，予以支持。罗炳元以南昌办事处取消了交纳租金的账户而无法交纳租金的辩解，没有事实和法律依据，不予支持。南昌办事处提出“罗炳元擅自侵占租赁房地产周边土地达15804.35平方米、私自新建和添建建筑物、构建物”的事实，未提供相关证据予以证明，且其要求罗炳元返还租赁物以外所侵占的土地15804.35平方米和拆除该土地上新建建筑物、构建物的主张，属于另一个法律关系，须另案主张，故不予支持。《军队房地产租赁合同》第六条是关于保证金的约定条款，南昌办事处根据该条款要求罗炳元迟延支付租金的违约金10000元主张，没有事实和法律依据，不予以支持。罗炳元提出“其为履行合同投入了一千多万元的资金，即使判决解除合同，南昌办事处也应当向罗炳元提供补偿”的辩解，未提供证据予以证明该事实的真实性及该事实与履行租赁合同的因果关系，故其辩解没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、最高人民法院《关于适用若干问题解释（二）》第二十六条之规定，判决：一、解除中国人民解放军空军南京房地产管理处南昌办事处与罗炳元于2015年12月17日签订的《军队房地产租赁合同》。二、罗炳元应于本判决生效之日起一个月内腾出位于福建省连城县班竹的房地产（坐落号：空南闽字第E131I号、面积4950平方米），并返还给中国人民解放军空军南京房地产管理处南昌办事处。三、罗炳元应于本判决生效之日起一个月内向中国人民解放军空军南京房地产管理处南昌办事处支付自2017年4月1日起至返还租赁物之日止按每月4416.7元计算的租金。四、驳回中国人民解放军空军南京房地产管理处南昌办事处其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费925元，减半收取462.5元，由中国人民解放军空军南京房地产管理处南昌办事处负担62.5元、罗炳元负担400元。本院二审诉讼中，双方当事人对一审认定的事实均无异议，亦未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本案的争议焦点为：被上诉人南昌办事处提出解除本案租赁合同的依据是否成立？本院认为，根据双方合同第九条的约定，甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并具书面意见，乙方应当在接到甲方书面通知一个月内无条件返还全部财产，非因军事原因提前解合同的，应提前三个月书面通知乙方。合同第九条第四项约定，因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任。本案中，被上诉人提出解除合同系根据中央军委2016年2月下发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，该通知要求所有单位一律不得新签合同开展对外有偿服务活动。本案的租赁物属于军队单位所有，不能再对外开展有偿活动。故本案系被上诉人由于军队政策法规重大调整而提出解除合同，该诉请符合双方合同的约定，本案的合同应予解除。此外，罗炳元缴交第一年度租金的日期在2016年4月，根据交易习惯，应当认定第二年度租金应在该年度的相同时期初即2017年4月间缴交，而罗炳元未在2017年4月缴交，依双方合同第十一条第二项的规定，乙方逾期交租金超过30日，甲方有权解除合同。同时，我同合同法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被上诉人要求解除本案租赁合同，亦具有法律依据，应予以支持。综上所述，上诉人罗炳元提出的上诉理由不足，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费925元，由上诉人罗炳元负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑国柱审 判 员 张文池审 判 员 郭胜华二〇一八年四月二十四日法官助理 吴金燕书 记 员 陈笑平