湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1202民初697号原告杨海霞。委托诉讼代理人（特别授权）周娟。被告怀化市大汉置业有限公司。法定代表人邹明。委托诉讼代理人李润奇。原告杨海霞诉被告怀化市大汉置业有限公司（以下简称大汉置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨海霞委托诉讼代理人周娟，被告大汉置业公司委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨海霞向本院提出诉讼请求：判决被告支付原告逾期交房的违约金38169.97元（算至起诉之日），并从2018年3月14日起每日继续按41.57元计算逾期交房违约金至交房之日止。事实与理由：原告于2013年参加被告开发的大汉龙城·电信智能小区团购购房并交付定金及诚意金，后签署《认购书》，约定交房时间为2016年3月31日。后由于被告提出需将交房时间推迟而与原告等购房户产生矛盾。为解决矛盾，中国电信股份有限公司怀化分公司代表购房户与被告于2015年7月28日达成《商品房团购补充协议》，该协议第三条约定：因规划审批、地质条件复杂等因素影响，原定于2016年3月31日的交房时间变更为2016年12月31日，被告免收购房户2年物业管理费、如被告在2016年12月31日仍未能如期交房，除按与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，被告另行补偿签约业主每户2万元。违约赔偿履行时间不超过一个月。2015年9月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其位于怀化市鹤城区紫东片区建设的大汉龙城电信智能小区8幢204号房屋出售给原告，被告承诺的免收2年物业管理费冲抵总房款后的房屋总价款为415789元。《商品房买卖合同》第11条约定被告应当于2016年12月31日前将商品房交付原告使用；第12条约定被告逾期交房的违约责任为按日向原告支付已付购房款的万分之三至实际交付之日止。被告至今尚未具备交付房屋的约定条件，已构成违约，应按约定向原告承担违约责任，特诉诸法院。被告大汉置业公司辩称:一、原告重新起诉违反一事不再理原则。《民事诉讼法》第124条第（五）项规定，对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外。原告曾于2017年5月17日以被告逾期交房为由向向怀化市鹤城区人民法院起诉，要求被告支付逾期交房违约金。该案已由怀化市中级人民法院做出的（2017）湘12民终1022号民事判决，驳回了原告的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。现原告再次向人民法院提起诉讼，违反“一事不再理”诉讼原则，人民法院应当驳回原告的起诉。经审理查明，杨海琼系中国电信股份有限公司怀化分公司员工，杨海琼将其团购指标转给了原告杨海霞。2013年11月6日，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与被告（乙方）签订《商品房团购协议》，约定中国电信怀化分公司的员工团购被告拟修建的“大汉龙城·电信智能小区”，小区总建筑面积15万平方米，其中住宅面积约11万平方米，住宅共10栋，分为1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#，其中7#和8#为17层，其他栋数均29层；团购房屋共分4种面积、7种户型（A1、A2、B、C1、C2、D1、D2）；甲方保证全权代表接受购房业主的委托，团购业主不少于700户；乙方保证依法办理建设、报建、办证等手续，保证相关手续在法定或约定期限内办理完毕，建筑标准和质量标准均达到国家现行规范要求和符合合格标准，并保证按照本协议约定的时限向甲方购房业主积极交付房屋及两证；团购业主按选定的房屋套型建筑面积付款，团购房屋的整体实收均价为3000元/平方米；团购业主须于2013年11月30日前缴纳购房定金10万元/户，逾期未缴团购定金的业主乙方有权取消其团购资格；团购房交房期限为2016年3月31日前竣工验收合格并交付，同时向甲方业主提供相关验收证明文件。合同签订后，因B户型房源不足和规划审批、地质条件复杂等因素导致被告不能根据前述协议按期交房，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与被告又签订了一份《商品房团购补充协议书》，补充协议约定：交房时间由2016年3月31日变更为2016年12月31日；乙方免收甲方签约业主2年物业管理，如乙方在2016年12月31日仍未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户2万元，违约赔偿履行时间不超过一个月。2015年9月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大汉龙城·电信智能小区项目中的第8幢2层204号住宅一套，该幢房屋建筑层数为地上30层，地下2层。建筑面积为135.87平方米，单价为每平方米3060.2元，总金额为415789元；原告首付款为100789元，剩余房款31.5万元采用公积金方式支付；被告应在2016年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，商品房达到交付条件后，被告应书面通知原告办理交付手续；由于被告原因，未按合同约定于2016年12月31日前将商品房交付原告使用，逾期超过30日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十一条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之三的违约金。同日，原告与被告签订了《补充协议》，将商品房交付条件约定为经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格；并约定，由于原告未付清购房款，被告有权拒绝交付商品房，被告由此延期交房无需承担违约责任，同时该延期交房期间商品房风险责任由原告承担；专项维修资金按有关规定由原告自行缴纳。合同签订后，原告向被告缴清了415789元购房款，但尚未缴纳专项维修资金和契税。被告对大汉龙城·电信智能小区项目中的第8幢房屋至今未经竣工验收合格，未取得验收证明文件，也未能按约定向原告交付房屋，以致酿成纠纷。上述事实，经本院公开开庭审理，双方当事人当庭举证、质证和辩论，本院确认，有下列证据证实：1、原、被告身份信息资料证明复印件3份，证明原、被告的身份信息情况的事实；2、中国电信股份有限公司怀化分公司出具的证明复印件1份，证明杨海琼系中国电信股份有限公司怀化分公司的员工，享有团购大汉龙城电信智能小区的资格，并将其资格转让给杨海霞的事实；3、中国电信集团工会湖南省怀化市委员会与被告签订的《商品房团购协议书》、《商品房团购补充协议书》复印件各1份，证实大汉龙城·电信智能小区系湖南省电信怀化分公司与被告订购的团购房，被告负责修建约定的户型、栋数、给予湖南省电信怀化分公司员工或以员工名义购房的买受人优惠，因被告不能按期交房且原约定户型不够，协商补偿并约定2016年12月31日前仍不能交房向签约业主每户支付违约金2万元的事实；4、2015年9月30日原、被告签订的《怀化市商品房买卖合同》及《补充协议》复印件各1份，证明原、被告之间就购房事宜签订合同及合同具体约定的内容的事实；5、销售不动产统一发票复印件、收款收据复印件各1份，证明原告已按约定向被告支付了购房款415789元的事实；6、（2017）湘1202民初1309号民事判决书复印件1份，证明（2017）湘1202民初1309号民事判决书中的杨海霞与本案原告不系同一人的事实；7、庭审笔录一份，证明本案的其他情况。本院认为，原告杨海霞虽不是电信公司的员工，但其受让中国电信股份有限公司怀化分公司员工杨海琼的团购指标，中国电信股份有限公司怀化分公司并无异议，被告2015年9月30日与原告签订《商品房买卖合同》并收取了原告购房款即证明被告已认可原告的团购资格。中国电信集团工会湖南省怀化市委员会接受其单位所有购房业主的委托，作为团购方授权代表，与被告签订的《商品房团购协议书》及《商品房团购补充协议书》系双方真实意思，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同全面履行，原告享有该《商品房团购协议书》及《商品房团购补充协议书》约定的权利。原告与被告签订《商品房买卖合同》后，已经缴清了购房款，但至今被告对涉案房屋尚未取得验收证明文件，不具备交房条件，未按约定向原告交付房屋,原告依据《团购补充协议》的约定请求被告支付2万元逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2016年12月31日前交付房屋，但至今被告尚未取得验收证明未向原告交房，构成违约，被告应自2017年1月1日起至实际交房之日止按协议约定按日以已交付房价款万分之三的标准向原告支付违约金，但原告仅请求被告支付自2017年1月1日起按照购房款每日万分之一支付逾期交房违约金，直至被告实际交房之日止，对此，本院照准。故被告应向原告支付的违约金为38169.97元[2万元+415789元×0.1‰×437天（截止至2018年3月13日）]，2018年3月14日起按每日41.57元标准计算违约金，直至交房之日止。被告辩称原告未交维修基金其不应当支付逾期交房违约金的理由，本院认为，因《商品房买卖合同》第十一条及《补充协议》第一条并未明确约定缴纳房屋维修基金的具体时间，在涉案房屋符合交付条件并实际交付前原告均可自行向房屋专项维修资金管理部门缴存，故被告以此作抗辩理由不能成立。被告辩称原告系重新起诉，违反一事不再理原则，本院经审理认为，被告所述的杨海霞系怀化市洪江区人，本案的原告系怀化市新晃县人，且出生年月及身份信息情况均不同，不是同一人，因此，本案原告不存在重复诉讼，对被告该辩称理由本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告杨海霞逾期交房违约金38169.87元，并从2018年3月14日起，按41.57元/天的标准继续向原告杨海霞支付逾期交房违约金，直至被告怀化市大汉置业有限公司交房之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费754元，由被告怀化市大汉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  范晓红人民陪审员  刘华成人民陪审员  沈 红二〇一八年四月二十三日代理书记员  彭玲丽附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。