连云港市赣榆区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0707民初5628号
原告：王其绍，男，1958年3月1日生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。
委托诉讼代理人：刘世宽，江苏董运弟律师事务所律师。
被告：刘先国，男，1964年8月27日生，汉族，居民，住浙江省义乌市凌云区。
委托诉讼代理人：马海峰，江苏云台山律师事务所律师。
被告：刘世付，男，1979年1月25日生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。
被告：李红梅，女，1979年3月27日生，汉族，居民，住址同上。
原告王其绍与被告刘先国、刘世付、李红梅案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年6月26日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王其绍及其委托诉讼代理人刘世宽，被告刘先国的委托诉讼代理人马海峰到庭参加诉讼。被告刘世付、李红梅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王其绍向本院提出诉讼请求：1、判令立即停止对原告购买的位于青口镇黄海路5号青河嘉景3号楼1单元402室房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、判令确认青××镇××路××楼××单元××室的房屋归原告所有。3、本案的案件受理费用由被告负担。事实与理由：2013年10月9日，原告王其绍与被告刘世付、李红梅经中介介绍签订《房屋买卖合同》，原告以人民币60万元的总价款购买了刘世付、李红梅所有的位于青××镇××路××楼××单元××室房屋，双方在合同中对交易定金、付款方式、过户时间、房屋产权现状、税费承担、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告依约支付定金及购房款，并实际入住房屋至今。但是，在原告要求刘世付夫妻依约办理按揭贷款清偿及房屋过户登记手续时，虽经多次口头及电话催告，刘世付却一直拒不回应，拒不履行。原告不得不一直以其名义承担剩余按揭贷款的偿还及缴纳物业费用。2016年3月21日，被告刘先国与被告刘世付、李红梅因民间借贷纠纷一案涉诉，赣榆区人民法院作出（2016）苏0707民初2786号民事裁定，裁定“查封刘世付、李红梅所有的位于连云港市赣榆区××路××楼××单元××室房屋”。原告得知后，先后提出财产保全异议和执行异议，并提供房屋买卖合同、收条、银行存款凭证、物业费用等相关证据，要求终止查封与执行。2017年6月7日，赣榆区人民法院作出（2017）苏0707执异40号执行裁定书，裁定驳回原告作为案外人的异议请求，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。综上，原告认为，原告与被告刘世付、李红梅于2013年10月9日就签订《房屋买卖合同》，是真实合法有效。原告购买房屋后，虽然由于被告刘世付、李红梅的原因客观上无法办理产权过户登记，但是，原告已依合同支付全部价款并占有标的物至今。为此依据法律规定诉至法院，请求支持原告诉讼请求。
被告刘先国辩称，本案涉案不动产为被告刘世付、李红梅所有，执行法院依据生效裁判及相关法律规定，对被告刘世付、李红梅名下财产予以查封、冻结，于法有据，原告诉请解除对涉案不动产的查封冻结，明显缺乏事实与法律依据，执行法院对涉案不动产采取执行措施不存在任何过错，因此请求法庭驳回原告的诉讼请求。
被告刘世付、李红梅未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年10月9日，被告刘世付、李红梅作为甲方（卖方）、原告王其绍作为乙方（买方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将座落在青××镇××路××楼××单元××室出售给乙方，成交价为600000元，乙方于2013年10月9日付给甲方订房定金70000元，余款530000元于2013年10月17日付294800元，剩余付银行按揭贷款235145元，双方约定过户时间由乙方指定，过户费用由乙方承担等内容。原告诉称其买房是经中介购买，故申请中介人员陈某作为证人出庭作证，证人陈某当庭陈述原告王其绍从被告刘世付、李红梅处购买房屋签订房屋买卖合同的事实。
原告王其绍与被告刘世付、李红梅签订房屋买卖合同之前即2013年9月11日，被告刘世付向原告出具收条一份，载明收到王其绍购房定金（青河嘉景402室）人民币现金70000元，并标注违约责任：若卖方不卖双倍返还定金，买方不买不退定金。被告刘先国对该收条出具的时间有异议，认为该时间与原告王其绍、被告刘世付、李红梅签订房屋买卖合同约定定金交付时间不符，并认为原告王其绍申请的证人陈某当庭陈述交付定金时间在10月份与收条记载的9月11日有出入。本院经审查认为，被告刘世付、李红梅出具定金收条的时间虽与证人当庭陈述的时间有出入，但因时间较为久远证人存在记忆模糊的可能，且在签订房屋买卖合同之前收取定金是符合交易习惯的行为，现被告刘先国未能举证推翻该收条的真实性，本院对该收条的真实性予以采信。签订合同之后的2013年10月17日，被告刘世付、李红梅另出具收条一份，载明收到王其绍购房款叁拾万零贰仟元，该收条所载的款项，原告于2013年10月18日通过银行转账向户名为刘双的账户转账300000元，原告称该300000元系按照被告刘世付、李红梅的要求转入该账户，另因被告刘世付、李红梅没有交纳物业管理费，故在转账之前被告刘世付、李红梅出具收到302000元的收条，其中的300000元系第二天按两人要求转入刘双账户，另2000元因被告刘世付、李红梅未交纳物业管理费而由原告交纳冲抵的购房款。对于转账给刘双的300000元，原告庭后提交被告李红梅的录音录像一份，证明李红梅认可在2013年10月18日用其妹妹刘双的银行卡收王其绍购房款300000元，本院依法组织当事人对该录音录像进行了质证。
原告王其绍称自从被告刘世付、李红梅处购买房屋后就搬入房屋居住至今，并提交交纳物业费的收据及物业公司出具的王其绍自2013年11月份在青河嘉景3-1-402室居住证明一份，予以证明房屋已交付的事实。原告购买该房屋后要求被告刘世付、李红梅办理按揭贷款清偿及房屋过户登记手续，但被告刘世付、李红梅不予配合，加上按揭贷款没有还清，双方无法办理过户手续。原告王其绍自购买房屋后以被告刘世付的名义承担房屋按揭贷款及物业费用。自2013年10月9日原告王其绍与被告刘世付、李红梅签订房屋买卖合同起，被告刘世付、李红梅拖欠银行按揭贷款数额与原告王其绍尚欠购房款数额相当。
2016年3月21日，被告刘先国与被告刘世付、李红梅因民间借贷纠纷一案诉至本院，审理过程中本院作出（2016）苏0707民初2786号民事裁定，裁定“查封刘世付、李红梅所有的位于连云港市赣榆区××路××楼××单元××室房屋”。执行过程中，原告王其绍提出异议，2017年6月7日，本院作出（2017）苏0707执异40号执行裁定书，裁定驳回原告作为案外人的异议请求，原告为此向本院提起案外人执行异议之诉。
本院认为，金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案原告王其绍与被告刘世付、李红梅已就涉案房产于2013年10月9日签订房屋买卖合同，是双方真实意思表示，合法有效。原告王其绍已按协议约定支付购房定金70000元及购房款302000元，并自购房后每月按期还被告刘世付、李红梅未偿清的银行按揭贷款至今。被告刘世付、李红梅亦将房屋交付原告，原告入住至今。原告王其绍多次要求被告刘世付、李红梅办理按揭贷款清偿及房屋过户登记手续，但被告刘世付、李红梅一直不予配合，双方无法办理过户手续，原告对未能办理房产过户手续并无过错。本院于2016年3月21日裁定查封涉案房产，原告要求停止对涉案房产执行的异议成立，故对原告要求停止对涉案房产执行的诉讼请求，本院依法予以支持。涉案房屋目前仍登记在被告刘世付、李红梅的名下，依据法律规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，涉案房屋并未发生物权变更，因此对原告要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院依法不予支持。被告刘世付、李红梅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其质辩等诉讼权利的放弃，不影响案件的审理。
综上，本院对原告王其绍要求停止对位于赣榆区青××镇××路××楼××单元××室房产的执行的诉讼请求，予以支持；对要求确认该房产归其所有的诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、停止对位于赣榆区青口镇黄海西路5号青河嘉景3号楼1单元402室房产的执行。
二、驳回原告王其绍的其他诉讼请求。
案件受理费9800元，由原告王其绍负担3000元，由被告刘世付、李红梅负担6800元（原告已缴纳，两被告应于本判决生效之日起十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费9800元，连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：44×××94。
审 判 长 程德春
代理审判员 胡 煜
人民陪审员 张明义
二〇一七年十一月二十二日
法官 助理 韩 佳
书 记 员 李陆军
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）、《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
（二）、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
（三）、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
（四）、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（1）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（1）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。