浙江省金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0702民初6997号
原告：朱慧鑫，男，1978年2月28日出生，汉族，住金华市婺城区。
委托诉讼代理人：厉阳平，浙江振进律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱丹阳，浙江振进律师事务所实习律师。
被告：朱文英，女，1972年3月1日出生，汉族，住金华市金东区。
委托诉讼代理人：徐渊峰，浙江思大律师事务所律师。
原告朱慧鑫与被告朱文英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱慧鑫的委托诉讼代理人厉阳平、被告朱文英及委托诉讼代理人徐渊峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱慧鑫向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告朱文英2015年2月5日签订的《房屋买卖合同》；2.被告返还原告购房款346800元，支付违约金450840元，赔偿装修损失74138元；3.本案诉讼费用由被告承担。庭后原告向本院递交书面申请，撤回要求被告赔偿装修损失74138元的诉请。事实和理由：2015年2月5日，原被告双方签订了一份《房屋买卖合同》，约定被告将其所有的位于金华市婺城区五一路363号华缔嘉园1幢3单元102室房屋转让给原告，购房款为596800元，原告向被告交定金96800元，合同签订之日起三日内支付首付款250000元，剩余房款于原告取得该房屋的《房屋所有权证》及《土地使用权证》之日支付；被告应在2015年5月31日前从抵押银行赎回《房屋所有权证》及《土地使用权证》。同时合同还约定如被告违反产权登记的约定，原告可要求退房，被告在原告提出退房要求之日起10日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房价款的130%赔偿原告损失，同时按原告投入房屋装修的费用赔偿原告的装修费用。合同签订后原告依约将346800元购房款支付给被告，被告于2015年2月10日将上述房屋交付给原告。原告于2015年2月17日开始装修，共花费装修费用74138元。现该讼争房产已由抵押权人招商银行股份有限公司金华分行向法院申请强制执行，续继履行该房屋买卖合同已不可能，无法实现合同目的，故原告只能解除该合同。因这两年房价猛涨，不能履行该合同给原告带来了巨大的经济损失。
被告朱文英辩称，一、双方签订的《房屋买卖合同》无效。因为签订合同时已明确告知：被告于2012年4月以案涉房屋在内的15套房产为案外人叶林在招商银行股份有限公司金华分行（以下简称招行金华分行）的贷款作抵押担保，因叶林未归还银行贷款，现抵押权人已向法院诉讼并申请强制执行，不同意将抵押物分割处理，且本案原告不能代为清偿消灭抵押债权。本案所涉房产已为法院查封，不得处置，故双方签订的《房屋买卖合同》无效。二、本案原告无实际损失。签订合同后，被告于2015年2月10日就已将涉案房屋交付原告使用，后因房屋无法过户，被告也未收取原告剩余房款25万元，原告才支付一半的房款，已得到房屋全部使用权，因此原告无任何损失。三、原被告签订的系无效合同，故本案不适用合同中的有关违约金的规定。即使本合同有效的情况下本案原告所诉的违约金过高，应依法减少。因本案原告无实际损失，故被告无需赔偿原告违约金。四、合同无效被告无过错。被告出卖案涉房屋已明确告知房屋已抵押，现房屋无法过户的原因系抵押人不同意将案涉房屋单独处理，原告也不能归还整笔贷款，导致抵押权无法消灭而造成房屋无法过户，故被告无任何过错。五、对原告是否有装修损失及装修费用具体金额，原告不能举证证明其装修清单上的东西就是用在案涉的该套房屋内，故应驳回该部分诉讼请求。即使用于该涉案房屋，该房也是一直由原告使用，也应算相应的折旧费，可移动部分可由原告拆除，不应由被告承担。
为证明其主张，原、被告双方均向本院提供了相关证据材料。在审理过程中，本院依法组织到庭代理人对上述证据进行了当庭质证，根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：
一、对原告提交的证据材料：
1.房屋买卖合同、情况说明、收据各一份，拟证明原被告双方签订合同约定涉案房屋买卖的有关权利义务，及原告已支付被告房款346800元，原告已入住。被告对此无异议，本院对此予以确认。
2.不动产权属查询结果单一份，拟证明涉案房产被依法查封。被告对此无异议，本院对此予以确认。
3.装修清单（含明细资料、订货单、收款收据等）一组，拟证明原告已实际投入装修费用74138元。被告对该组证据的“三性”均有异议。因庭后原告已提交书面申请，撤回了要求被告赔偿装修损失74138元的诉请，故对该组证据已与原告的诉请无关，本院对此不再认定。
二、对被告提交的证据材料：
（2015）金婺商初字第02857号民事调解书一份，拟证明原告所述的涉案房产系因执行（2015）金婺商初字第02857号民事调解书而被查封。原告对此无异议，本院对此予以确认。
本院经审理认定事实如下：2012年4月1日，朱文英、施国东等人分别与招行金华分行签订《个人授信最高额抵押合同》，将位于金华市婺城区五一路363号华缔嘉园1幢3单元102室在内的多套房产为招行金华分行与叶林签订的《个人授信协议》项下的债务提供最高额抵押担保并办理了抵押登记手续。上述合同签订后招行金华分行依约向叶林发放了贷款700万元，但因叶林未依约清偿，担保人亦未履行相应的担保责任，为此招行金华分行于2015年10月8日向本院提起诉讼，经本院主持调解，双方达成协议。本院作出（2015）金婺商初字第02857号民事调解书，确认：叶林于2016年6月20日前归还招行金华分行借款本金6981441.99元及利息，并于2015年11月20日前支付招行金华分行律师费2万元；朱文英、施国东、浙江宏林环境建设集团有限公司、叶立群、金云飞对上述款项承担连带清偿责任；招行金华分行对朱文英、施国东的含金华市婺城区五一路363号华缔嘉园1幢3单元102室在内的多套房地产享有优先受偿权。后因各方当事人未依调解书约定履行还款义务，招行金华分行申请执行，本案所涉的上述《房屋买卖合同》项下的房产亦被查封。
2015年2月5日，被告朱文英为甲方，原告朱慧鑫为乙方签订了《房屋买卖合同》一份，约定甲方将其所有的位于金华市婺城区五一路363号华缔嘉园1幢3单元102室房产【建筑面积56.84平方米，房产证号：金房权证婺字第××号，土地证号：金字国用（2011）第3-156**号】出卖给乙方，交易总价为596800元，乙方已向甲方支付的定金96800元转为房款，其余购房款50万元，自合同签订之日起三日内支付首付款25万元，剩余房款25万元于乙方取得该房屋的《房屋所有权证》及《土地使用权证》之日支付；甲方应于本合同签订之日将本合同项下房屋交付给乙方，并应在交房当日将物业管理费等费用结清；甲方应在2015年5月31日前从银行赎回《房屋所有权证》及《土地使用权证》，并于10日内及时联系乙方将房屋权属登记过户至乙方名下；甲方办理赎回房屋相关房地产权属证书所需要的一切税费由甲方承担；甲方将房地产过户至乙方名下所花费的交易税费、产权登记费、交易手续费等一切税费由乙方承担；如甲方违反本合同房屋交付及产权登记的约定，乙方有权选择下列任一种方式处理：a.乙方退房，甲方在乙方提出退房要求之日起10日内将乙方已付房价款退还给甲方，并按已付房价款的130%赔偿乙方房屋损失，同时按乙方投入房屋装修的费用赔偿乙方的装修损失。b.乙方不退房，甲方按已付房价款的130%向乙方支付违约金；等等。
上述合同签订后，原告按约支付了首期房款25万元，加上双方约定转为房款的原告已支付的定金96800元，原告已支付的购房款共计346800元。被告亦已向原告交付涉案房屋，原告还对该房进行了装修。
本院认为：被告已如实告知原告案涉房地产已被抵押的事实，原告对此情况已充分知晓的情况下，双方签订有关已抵押房产的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。由此可见，原被告双方在未通知抵押权人而转让抵押财产，该合同内容并不违反有关法律效力强制性规定，为有效合同。
现因本案所涉的《房屋买卖合同》项下的房产因（2015）金婺商初字第02857号案件的执行被查封，而朱文英在此案中除就涉案房产承担抵押担保责任外，还需与他人共同对该案所涉的债务承担相应的连带保证责任，因至今未履行相应的担保责任，致即便原告作为受让人涤除抵押权，也尚不能办理涉案房产的过户手续。故，被告显已违反应在2015年5月31日前从银行赎回《房屋所有权证》及《土地使用权证》，并于10日内及时联系原告将房屋权属登记过户至原告名下的约定，且致涉案房产至今不能过户，合同目的不能实现。被告认为合同约定的已付购房款的130%作为违约金过高，本院综合考虑近年金华房价大幅上涨及目前重置该房产的价格、原告已支付购房款的利息损失及对案涉房产进行装修等因素，该违约金并未过分高于原告因此而造成的损失。故本院对原告要求解除合同并由被告退还已付购房款及支付130%违约金的请求，合法有据，本院依法予以支持，但涉案的房产原告应返还被告。庭后原告自愿撤回要求被告赔偿装修损失74138元的诉请，系对其享有权利的自由处分，且不损害国家集体和他人的合法权益，本院对此予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
、解除原告与被告朱文英于2015年2月5日签订的《房屋买卖合同》。
二、被告朱文英于本判决生效之日起三日内返还原告朱慧鑫已付购房款346800元并支付违约金450840元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12518元，减半收取计6259元，保全费3020元，合计9279元，由被告朱文英负担，限于本判决生效之日起三日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审判员 杜小媛
二〇一七年十月二十日
书记员 庾寒蕊