江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第2450号
上诉人（原审被告）江苏辰星物业管理有限公司，住所地南通市工农路105号宏信大厦507室。
法定代表人冯晨晨。
委托代理人姬化人。
委托代理人范长喜。
被上诉人（原审原告）如东昌和地产投资有限公司，住所地如东县掘港镇人民南路72号。
法定代表人黄卫。
委托代理人王军。
上诉人江苏辰星物业管理有限公司（以下简称辰星公司）因与被上诉人如东昌和地产投资有限公司（以下简称昌和公司）物业服务合同纠纷一案，不服如东县人民法院（2014）东民初字第01087号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，昌和公司系许可从事房地产开发的有限公司。辰星公司系自然人控股的有限公司，一般经营项目为：物业管理、房屋修缮、房屋销售代理等，2013年6月28日取得物业服务企业贰级资质证书。2012年11月，昌和公司就其开发的“水岸花城前期物业管理”项目进行招标，辰星公司参与了投标。2012年11月26日，昌和公司、如东县物业管理处、如东县招标办共同向辰星公司发出《中标通知书》1份，确定辰星公司为“水岸花城前期物业管理”的中标人。
2012年11月27日，昌和公司（甲方）与辰星公司（乙方）签订《前期物业服务委托合同》1份，合同中明确，甲方通过公开招标，乙方参与并中标，根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就水岸花城前期物业管理服务事项达成下列协议：1、合同期限自2012年12月1日起至2014年11月30日止，合同期贰年（实际计算合同期限，以交房业主入住时计算起至日期为二年）。2、物业基本情况：物业名称为水岸花城；类型为高层住宅；占地面积59679.89平方米，建筑面积131000平方米；物业管理区域东至河流，南至河流，西至朝阳路，北至碧霞路。3、委托管理主要内容为：（1）前期介入服务：以维护交房后全体业主公共权益为基本立足点，配合监理公司从不同的角度对工程质量进行监管；配合开发企业，做好商品房销售与物业管理的衔接；业主入住时的交房、验房及相关书面告知和签字手续的准备和办理；销售期间售楼中心及周边场地保洁、秩序维护（含车辆管理）……物业交付业主使用前的保洁开荒工作的方案。（2）前期物业服务：物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的管理及维修养护；物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护；……4、服务标准：甲方编制的水岸花城前期物业管理招标文件、乙方编制的水岸花城前期物业项目投标文件。5、甲方的责任、权利、义务：审定乙方拟定的管理方案、管理制度、物业维修养护计划……听取业主、物业使用人的意见和建议，协调和处理业主之间、物业公司和业主之间的矛盾和纠纷……6、乙方责任、权利、义务：按协议内容保质保量地完成物业管理与服务工作……7、前期介入服务费为人民币20万元整，由甲方在乙方前期介入时一次性付清。8、违约责任：乙方违反合同所规定的内容或未达到服务标准，或师生员工（应理解为业主）反映强烈且不能及时解决的，甲方有权要求乙方限期改正（双方协商），如逾期不改，甲方有权终止本合同。给甲方造成的经济损失，乙方应给予赔偿。9、前期物业服务费由乙方直接向业主收取，物业服务费的收取方式为先收费后服务。除以上约定外，合同中还对绿化养护等事项作了约定。
2012年11月30日，昌和公司按上述合同约定向辰星公司支付了前期介入服务费20万元。
2014年6月16日，由陈某（4号楼1104室）等60名购房户向如东县住房和城乡建设局、如东县公共资源交易中心出具了《关于要求更换水岸花城前期物业管理公司》的报告，报告中载明：我们已经购买了如东昌和水岸花城预售商品房，成为水岸花城的准业主，目前水岸花城项目正在建设和配套过程中，预计在2014年10月可以交房……由于江苏辰星虽为国家二级物业服务企业，但在如东物业服务市场没有太多的市场份额，唯一参与管理的小区是掘港镇上的荣生小区，并且管理的效果极差，难以取得我们全体准业主的信任，我们不同意选择这样一家在如东没有管理和服务经验、没有专业服务人员储备、没有基本专业物业管理人才、没有良好管理业绩的公司来管理我们的物业，假如水岸花城管理成荣生小区这个样子，叫我们业主怎么能够舒心、安心、放心，我们现请求贵局、贵中心来协调我们小区物业更换事宜……
2014年6月21日，昌和公司向辰星公司发出《通知》1份，内容为：……辰星公司在履行合同中，违反合同所规定的内容，并且没有达到合同的服务标准，导致业主屡屡向我司投诉，甚至联名向如东县住房和城乡建设局、如东县公共资源交易中心投诉。为此，我司针对贵司不完全履行合同义务的行为，曾责令贵司整改，但贵司拒不理睬。综上，鉴于贵司违约的行为，我司依据前期物业服务委托合同第八条第2款之规定，特通知贵司终止并解除双方签订的前期物业服务委托合同，并望贵司于2014年6月30日前办理移交手续。
2014年6月22日，上海京锐投资管理有限公司（负责昌和水岸花城营销及案场的日常管理工作）就案场物业辰星公司日常工作的有关情况作出如下说明：1、案场用工不规范、物业工作人员年龄结构老化。辰星物业在2012年11月份开始服务昌和水岸花城案场的前期物业工作，案场配置保安2名，保洁1名……2、专业知识严重不足，没有任何相关的培训演练计划……3、物业人员、制度管理十分松散。现场保安不按规定在各自岗位上，每天大部分时间要么坐着喝茶聊天，要么坐下来打盹，客户与准业主看了非常反感，外场停车也不安排就岗、执勤纪律松散，……4、车辆维护无法到位……5、保洁工作无法到位……6、现场秩序不能维护，还做相关的反面工作……7、业主及客户要求撤换物业的反应强烈……总之，目前该物业前期已经对水岸花城项目销售造成不良的影响，加上应广大业主的强烈要求撤换物业，根据我公司与物业公司配合及合作两年多来的情况来看，我公司认为该物业完全没有能力去执行水岸花城销售案场前期物业管理服务与交房后的物业管理工作，我销售公司同样强烈要求开发企业解除辰星物业的委托协议。
2014年7月，辰星公司向水岸花城的业主发出手机短信，内容为：尊敬的水岸花城业主，昌和开发商因水岸花城房屋质量问题引起个别业主于2014年6月16日六十名业主在不了解情况下提出撤换，按正常渠道中标的江苏辰星物业，你们购买房子时认的就是江苏辰星物业，现开发商违约终止（前期物业服务委托合同）直接影响到你们的切身利益，详情请抽时间来昌和水岸花城售楼部见（告昌和水岸花城业主书）或面谈！时间（上午8点-11：30。下午2点-5：30）或手机130××××1263王经理或陈总号码139××××9818，如需要咨询法律方面我们将统一安排……
上述辰星公司向业主发出的手机短信中所涉“告昌和水岸花城业主书”内容为：尊敬的水岸花城业主，您好！江苏辰星物业管理有限公司于2012年11月28日经县政府交易中心进行招投标，中标并签订了昌和水岸花城《前期物业委托合同》。由此开发公司才领取了售房许可证，从事水岸花城小区售房工作，销售房屋已达到90%。……开发公司从未正式通知我公司参与监管，昌和水岸花城部分业主对小区房屋质量有质疑引起业主不满，导致群访。不明真相的部分业主联名六十人转移矛盾提出不实之词的《关于要求更换水岸花城前期物业管理合同的报告》，为此殃及江苏辰星物业公司……
对上述手机短信及告业主书，庭审中辰星公司认为是其行使权利，告知业主真实情况的行为。
2014年7月7日，昌和公司向如东县住房和城乡建设局提交了一份《关于与辰星物业解除前期物业管理委托协议》等情况的汇报，内容为：2014年6月21日我公司以书面通知的形式解除了与江苏辰星物业管理有限公司的《前期物业管理委托协议》，通知中明确于2014年6月30日前办理售楼处物业服务移交手续，辰星物业收到通知后没有做出明确的表态，没有及时进行物业移交。辰星物业公司在2014年6月28日以分公司的名义提供了一份如东昌和水岸花城业主入住后物业服务计划，安排了退休人员王金祥等人组织所谓的培训计划，培训地点安排在我公司水岸花城售楼处，为期31天。售楼处为我公司的办公销售场所，作为一个物业服务单位，本应为业主做好服务工作，……。辰星物业于2012年7月1日通过伪基站群发信息给水岸花城的客户，恶意诋毁我公司和水岸花城楼盘，在客户中已造成不良影响，对我公司名义造成伤害。辰星物业又于2014年7月5日安排社会闲杂人员二十余人，散发《告昌和水岸花城业主书》，在已经解除《前期物业管理委托协议》的情况下，恶意派人扰乱售楼处办公秩序，非法约请客户到楼房建设现场看房，混淆视听，在客户中产生恶劣影响。针对上述情况，同时作为公司和物业企业的主管部门，恳请贵局责成辰星物业停止非法侵害我公司经营活动的行为，辰星物业将采取合法途径解决相关问题。如辰星物业继续采取非法手段，干扰我公司正常的经营秩序，或者由此造成任何群体事件，我公司将保留进一步行动的权利，由此造成的后果，全部由辰星物业承担。
2014年7月7日，昌和公司以晨星公司没有严格履行合同义务等为由提起诉讼，请求法院判令解除双方于2012年11月27日签订的《前期物业服务委托合同》，辰星公司返还未到期剩余服务费3万元并承担诉讼费。
另查明，（1）庭审中，昌和公司提交了一份2014年5月27日的会议记录，该记录中记录的会议参与人员有昌和公司的张慎栋、田忠祥，辰星公司的陈如泉、王金祥、王俊，会议内容中记录：辰星公司的陈如泉陈述，其本行是民政机关的，搞了5年的房产，15年的物业管理，……前期物业管理人员年龄偏大、人员配备少、服务不到位和开发公司给的费用少有关系。王金祥陈述：水岸花城物业我们公司来服务，确实存在一些问题，引起客户长时间维权，我们也派人参与了接待，但是效果不好，特别是针对物业收费的问题，客户意见很大，这个我们原来预先没有和昌和公司、如东物价局沟通，造成了这么大的事情，下一步，辰星公司将拿出实际行动，力争搞好水岸花城的物业工作。王俊陈述：下一步由我来组织物业的整改工作，负责整改到位，如果没有效果，愿意承担一切责任。辰星公司质证认为会议记录无签字，不予认可。
（2）2014年7月，辰星公司组织物业新员工培训，培训计划中的时间安排为2014年7月1日至2014年7月31日，授课人为王金祥经理，陈如泉总经理、王俊，培训地点载明为暂定水岸花志售楼处，可能有变化届时调整。对其组织的培训，辰星公司庭审中表示是培训其履行合同的内容，昌和公司的售楼部是其唯一可以履行职责的地点。
（3）就辰星公司前期介入服务情况，昌和公司还申请了相关证人出庭作证。①证人吴某系案涉小区7号楼402室业主，其到庭陈述，其曾看见保安在售楼处与业主发生纠葛，其去小区转过几次，没人服务，保安上班时间在唠嗑，小区没有巡逻的保安，售楼处的车辆排放不太好。②证人陈某系案涉小区4号楼1104室业主，其到庭陈述，其去的时候感觉不到物业公司的服务，售楼处的车辆乱放，保安上班、环境卫生不好，因听说辰星物业在掘港的另一个荣生小区做物业，去荣生小区看了一下，没有门卫、车辆乱放、没有绿化，还种了玉米。③证人徐某到庭陈述，其帮哥哥在昌和公司买房，准备签合同时，有个人把保安服脱掉了，要和其打架，后来还报了警。庭审中，辰星公司认为目前小区尚未交付，证人目前并非业主，前期物业服务尚未形成，现在存在的问题与前期物业服务合同无关，服务不到位的原因不在物业公司，而在开发商，证人提出的意见均不可信。
原审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，昌和公司就其开发的水岸花城小区与辰星公司订立的《前期物业服务委托合同》系当事人真实意思表示，无违反法律、法规强制性规定的情形，应认定合法有效。1、根据江苏省物业管理条例的规定，一个物业管理区域内，只能选聘一家物业管理企业提供物业管理服务，昌和公司选聘了辰星公司在水岸花城小区提供物业管理服务，双方所订立的合同包含两部分，一是前期介入服务，一是前期物业服务。就前期物业服务而言，其本质上仍然是在销售楼盘、交付房屋、业主入住一系列过程中，昌和公司为维护业主的权益，委托辰星公司为小区购房户或业主从事物业服务，故就双方合同中所涉前期物业服务这一项内容，双方之间的法律关系应为昌和公司作为委托人和受托人辰星公司双方约定，由受托人辰星公司处理昌和公司委托其在小区内从事物业服务工作，就此部分双方形成的应为委托合同关系，该法律关系也与双方书面合同名称中所明确的“物业服务委托合同”相吻合。《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同，因解除委托合同给对方造成损失，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。据此，针对双方合同中所涉前期物业服务部分，昌和公司有权行使解除权，因双方合同第十一条已明确，前期物业服务费由辰星公司直接向业主收取，物业服务费的收取方式为先收费后服务，现水岸花城项目并未交房，辰星公司尚未发生需要直接向业主收费的损失，故就前期物业服务部分的合同关系解除后，昌和公司以及晨星公司均尚无需要恢复原状、采取补救措施或赔偿损失等情形，对合同中的前期物业服务部分应终止履行。2、《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。具体到本案，第一，辰星公司在案涉合同中的主要义务根据合同约定包括以下内容：配合开发企业，做好商品房销售与物业管理的衔接；业主入住时的交房、验房及相关书面告知和签字手续的准备和办理；销售期间售楼中心及周边场地保洁、秩序维护等。而本案在昌和公司已提供了60名业主出具的要求更换物业公司的报告、上海金锐投资管理有限公司出具的情况说明以及相关证人证言证实辰星公司未能履行合同主要义务的情况下，辰星公司未能对其已完全履行双方合同项下的义务提供证据加以证实，故从证据的证明力分析，应由辰星公司承担举证不能的法律后果。而庭审中辰星公司提供的近三年在其他小区的服务业绩也不能证明与其履行案涉合同义务存在关联。第二，辰星公司从事的系物业服务工作，对开发商所开发建设的房屋是否存在质量问题并非由其作出认定，而在未有足够证据证明房屋存在质量问题的情况下即通过短信或其他方式公开告知业主房屋存有质量问题的行为势必直接影响昌和公司作为开发商面临的楼盘销售等合法权益，辰星公司的该行为也明显有悖公序良俗、诚实信用原则。即使是和公司所开发、建设房屋存在质量问题，也系其自身事项范围之内，与辰星公司应履行的物业服务义务并无关联，故对辰星公司辩称昌和公司起诉目的为转移购房户对房屋质量的投诉不予采信。第三，从双方合同约定的权利义务来看，双方之间的义务中已多次强调需要相互配合，事实上为小区提供物业服务也需要依赖于开发商与物业公司的密切配合。而根据本案查明的事实，在辰星公司未能举证证明其已完全履行合同义务的情形下，其先后通过手机短信、告业主书等方式公开宣称昌和公司所开发的案涉小区房屋存在质量问题，其行为已明显违背双方订立合同的本意以及合同中明确的相互配合的义务，进而导致订立合同的诚信基础丧失，昌和公司与其订立合同目的已无法实现。根据以上三点，根据双方履行合同过程中的行为，昌和公司有权主张解除合同。综合以上分析，对昌和公司主张解除合同的诉请予以支持。对其主张辰星公司返还未到期的剩余服务费3万元的诉请，原审法院认为，针对前期介入部分，辰星公司主要的服务对象系昌和公司，而前期介入部分的截止日为2014年11月30日，昌和公司本可以继续要求辰星公司为其提供剩余期间的物业服务，但昌和公司并未要求其继续履行，而是主张提前解除合同，同时因前期介入服务费系一次性支付，而辰星公司履行前期介入的服务工作也无法通过按月折算来计算，故对其该项诉请不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第三百九十六条、第四百一十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除昌和公司与辰星公司于2012年11月27日签订的《前期物业服务委托合同》。二、驳回昌和公司的其他诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由昌和公司、辰星公司各半负担。
宣判后，辰星公司不服，向本院提起上诉称：1、一审判决援引《中华人民共和国合同法》第四条、第九十四条、第三百九十六条、第四百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决，适用法律不当。一审认定合同系双方当事人真实意思表示，符合《中华人民共和国合同法》第四条的规定，不应以此作为判决依据。辰星公司不存在该法第九十四条规定的当事人可以解除合同的五种情形。前期物业服务委托合同不同于一般的委托合同，而是通过招投标程序确定的，开发商无权单方提出解除前期物业服务委托合同，而只能依法在小区成立业主大会后由业主自主决定。原审判决引用《中华人民共和国合同法》第四百一十条进行判决，但却未查明昌和公司单方解除合同是否给晨星公司造成损失，如何赔偿损失。原审认定前期物业服务委托合同为委托合同关系并无依据。辰星公司在一审中已充分举证，一审认定其未尽到举证责任无依据。2、辰星公司向业主发送短信等是向业主公布事实真相的行为，一审判决认为该做法违背了合同中约定的相互配合义务违背事实，昌和公司提起本案诉讼的目的是为了推翻招标结果。3、我国法律对撤销前期物业服务合同有特别规定。水岸花城小区房屋销售已达90%，根据法律规定，辰星公司与昌和公司所签订的前期物业服务委托合同中90%已销售房屋的业主成为前期物业服务委托合同的相对方。在此情况下，是否应当解除前期物业服务委托合同的决定权人不再是昌和公司，而是购房业主。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项的规定，解聘辰星公司应当得到建筑面积50%以上的业主同意，目前无论是从人数还是从所占建筑面积均未能超过50%。4、昌和公司一审中提供的60名业主的报告、上海金锐投资管理有限公司出具的情况说明均属证人证言，证人未出庭接受质询，所谓会议记录无原件，也无参加人员签字，均不应采信。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回昌和公司一审诉请，一、二审诉讼费用由昌和公司承担。
被上诉人昌河公司答辩称，一审判决事实清楚，证据确实，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
二审中，辰星公司补充提交两份证据：1、昌和公司发送给业主的通知书，证明一审判决后，昌和公司就向业主发送其与辰星公司解除合同的通知；2、辰星公司紧急情况报告书，证明昌和公司发送通知的当天辰星公司即向如东县人民法院告知了该情况。昌和公司质证认为，两份证据真实性无异议，但与本案无关联性。本院审查后认为，昌和公司在原审判决未生效前发放该通知的行为虽不妥，但辰星公司以此作为证据与本案无关联性，不作为新证据采信。
本院另查明，庭审中，双方一致认可目前昌河公司尚未向业主交付房屋，辰星公司向昌河公司提供的是前期介入服务。
本院认为，本案争议焦点为昌河公司是否有权解除前期物业服务委托合同。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，昌河公司有权作为建设单位通过招投标方式选聘辰星公司为物业服务企业，签订前期物业服务委托合同。该合同为双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。除提供前期物业管理服务的内容之外，该合同还约定了辰星公司接受昌河公司的委托提供前期介入服务的内容，主要是协助、配合昌河公司做好房屋的销售和交付工作，故该合同不仅具有前期服务合同的性质，同时还具有委托合同之性质。针对前期介入部分，双方约定的合同期限为2012年12月1日起至2014年11月30日止，且根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定，昌河公司、辰星公司均可以随时解除委托合同，故针对前期介入服务部分，昌河公司有权行使解除权。就前期物业服务部分而言，辰星公司虽是昌河公司通过招投标方式选聘，但其认为开发商无权单方解除前期物业服务委托合同，只能在小区成立业主大会后由业主自主决定。本院认为，根据《江苏省物业管理条例》第十七条的规定，前期物业管理服务系针对物业交付使用前，物业交付使用后，业主或者业主委员会应及时续聘或重新选聘物业管理企业，并签订物业管理合同。《中华人民共和国物权法》第七十六条第四项的规定亦是针对物业交付使用后，业主大会或业委会业已设立的情况下，对正常的物业管理服务企业而言。而本案案涉小区尚未向业主交付，业主大会、业主委员会均未设立，辰星公司的该项主张无合同和法律依据。从合同目的来看，昌和公司聘请辰星公司的目的是由辰星公司提供服务，包括销售时的前期介入服务及房屋交付后向业主提供的前期物业服务，但从合同履行情况看，辰星公司未能举证证明其已完全履行合同约定的义务，现有证据表明，在双方为解除合同存有争议的情况下，辰星公司利用其掌握的业主资料通过手机短信、张贴告示等方式宣称昌和公司房屋存在质量问题，而前期介入服务的目的是协助销售、促进销售，在无权威部门对昌和公司的房屋质量问题作出评判之前，辰星公司对业主宣称房屋存在质量问题会对昌和公司的房屋销售造成不良影响，违背前期介入服务的目的，导致双方订立合同的目的无法实现，昌和公司亦有权据此主张解除合同。对于原审证据采信的问题，辰星公司虽对昌和公司举证的业主报告、情况说明、会议记录的真实性不予认可，但未能提供足够证据否定对方证据，原审法院综合本案其他证据认定本案事实并无不当。
综上，辰星公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人辰星公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦昌东
代理审判员 郭相领
代理审判员 卢 丽
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 李新珠
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。