广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5766号
上诉人（原审被告）：余柱年，住广州市越秀区。
上诉人（原审被告）：余锦萍（兼余柱年的委托代理人），住址同上。
被上诉人（原审原告）：骆汉明，住广州市荔湾区。
被上诉人（原审原告）：骆扬，住广州市荔湾区。
两被上诉人共同委托代理人：许卫权，广东合邦律师事务所律师。
上诉人余锦萍、余某与被上诉人骆汉明、骆扬因共有纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2513号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年10月22日，广东省畜产进出口集团公司（以下简称广东畜产公司）作为卖方（甲方）与骆汉明、骆扬、余锦萍、余某作为买方（乙方）签订了《房地产买卖合同》，其中约定：“第一条、甲方将自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产）出售给乙方……（一）该房地产坐落在广州市东山区东华西路三拱直街7号705房，房地产权证号：穗房地证字第××号。（二）房屋类型（使用性质）为住宅。建筑结构为钢筋混凝土，层数8，建筑时间1983年，房屋建筑面积29.06平方米，套内建筑面积26.3114平方米……用途为居住……第二条、上述房地产买卖双方经协商一致，商定房地产交易价格为人民币141342元整。甲、乙双方经协商一致，乙方按下列第1种方式按期付款：1.一次性付清等”。
2009年7月8日骆汉明向广东畜产公司通过银行转账方式支付了42000元。同年10月10日，骆汉明向广东畜产公司通过转账汇款方式支付了99342元，骆汉明、骆扬、余锦萍、余某于2010年1月15日缴纳了契税1414元，以及房屋登记费、证书工本费、房地产交易手续费等。
2010年2月25日，广州市国土资源和房屋管理局向骆汉明、骆扬、余锦萍、余某对涉案房屋办理了产权登记并颁发了粤房地权证穗字第××号《房地产权证》。据该房地产权证记载，房屋属于骆汉明、骆扬、余锦萍、余某共同共有，通过购买取得房屋所有权，建筑面积29.06平方米，套内建筑面积26.31平方米。涉案房屋一直由余锦萍、余某居住使用至今。
据骆扬、骆汉明、余锦萍、余某双方共同陈述称，骆汉明与骆扬系父子关系，余某与余锦萍系父女关系。骆扬与余锦萍原系恋爱关系，购买涉案房屋拟用作结婚使用。后因恋爱关系破裂，骆扬要求分割房产。关于房屋的产权分割问题，骆扬、骆汉明要求按照按份共有平均分割涉案房产的份额，余锦萍、余某认为骆扬、骆汉明的诉请应当予以全部驳回，如果依法需要在骆扬、骆汉明、余锦萍、余某之间分割产权，则同意骆扬、骆汉明与余锦萍、余某按照按份共有方式进行产权分割，但主张余锦萍、余某之间按照共同共有方式享有相应的房屋产权。
余锦萍向原审法院提交了以下证据：常住人口登记卡、日字第36号《房屋租赁合约》、房租及水电费收据、《广州市管道煤气供用合同》，以证明涉案房屋在出售前后一直由其租住，出租方有意将其按照“弃租买产权”的价格出售给余某。其中，余某（乙方）与广东省日用品工业公司（甲方）于1985年12月31日签订日字第36号《房屋租赁合约》，约定余某承租涉案房屋，起租日期为1985年12月1日，对租赁期限没有约定，乙方承租甲方代管、托管、“双代”房屋，在发还原房主时，甲方得终止租约等；房租水电费收据载明了1999年、2000年余某交纳相关费用的情况；《广州市管道煤气供用合同》系余某与广州市煤气公司就涉案房屋管道煤气供应签订的合约，签约时间为1998年7月10日，没有约定合同起止期限。骆扬、骆汉明对余锦萍、余某提交的常住人口登记卡的三性无异议，对余锦萍、余某提交的前述其他证据的三性均不予认可。
关于涉案房屋购买价格的问题，骆扬、骆汉明陈述称，是广东畜产公司根据当时的市场价格而确定的，余锦萍、余某陈述称，涉案房屋原产权人是广东省日用品工业公司，该公司系广东畜产公司的子公司，由余锦萍、余某长期将涉案房屋作为公房承租使用。由于房屋年久失修，广东畜产公司不想承担维修责任，通知余锦萍、余某通过“弃租买产权”的方式，以优惠的价格将涉案房屋出卖给余锦萍、余某。余锦萍、余某在签订《房地产买卖合同》时，曾经到楼下中介公司询问过涉案房屋的价格，中介公司称涉案房屋市场价值为50万元左右。对以上陈述，骆扬、骆汉明、余锦萍、余某均未提供证据证实。
审理过程中，原审法院就涉案《房地产买卖合同》事宜对广东畜产公司进行调查询问，制作了询问笔录并拍摄了现场照片3张。在询问中，该公司称，余某是该公司的承租户，长期承租涉案房屋。2008年公司进行房改，公司基于余某长期承租涉案房屋遂以优惠的价格将涉案房屋出售给余某，并应其要求，将余锦萍、骆扬、骆汉明三人加到涉案房屋名下。骆扬、骆汉明认为询问笔录陈述的内容属实，对3张照片及询问笔录的三性均予以认可；余锦萍、余某认为并不清楚广东畜产公司与余某是否有利害关系，涉案房屋房改对外公开发售，余某只是承租户而并非广东畜产公司的员工，其只是享有优先购买权，但并非只有余某才能购买。
因本案纠纷，骆汉明、骆扬于2014年10月11日向原审法院起诉，请求判令：1.余锦萍、余某向骆汉明支付广州市越秀区东华西路三拱直街7号705房的购房款70671元及其利息22862.23元（按照中国人民银行同期贷款利率的标准从2009年10月22日至余锦萍、余某实际付清之日止）；2.对广州市越秀区东华西路三拱直街7号705房依平均份额按份共有进行分割；本案诉讼费用由余锦萍、余某承担。
在2014年11月25日的庭审中，骆汉明、骆扬增加一项诉讼请求，即请求人民法院判决余锦萍、余某将广州市越秀区东华西路三拱直街7号705房的房屋钥匙交还给骆汉明、骆扬。经法庭释明，其增加诉讼请求的申请超过了法定的期限，可以另案起诉，骆汉明、骆扬坚持该项诉讼请求。
原审法院认为：广东畜产公司（卖方，甲方）与骆汉明、骆扬及余锦萍、余某（买方，乙方）签订的《房地产买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制规定，属合法有效。根据前述查明事实，骆汉明依照买卖合同约定实际支付了房屋的全部款项141342元，骆汉明、骆扬和余锦萍、余某获得了涉案房屋的产权，并已经办理过户登记为四人共同共有。涉案房屋建筑面积29.06平方米，折合价格为4863.80元∕平方米。参考当时的广州市越秀区同地段同类房屋的市场价格，此价格明显存在较大优惠。余锦萍、余某提供的常住人口登记卡、日字第36号《房屋租赁合约》、房租及水电费收据、《广州市管道煤气供用合同》以证明其长期承租涉案房屋，前述证据均有原件，原审法院对其真实性予以认可；前述证据来源和形式均合法，且与本案事实认定具有关联性，原审法院对其予以采信。由此可知，余某户自1985年以来长期承租使用涉案房屋。骆汉明、骆扬没有提供证据证明其系涉案房屋的长期租户，也未能对涉案房屋优惠价格的原因予以合理说明。而广东畜产公司针对涉案房屋买卖合同所作的相关陈述与余锦萍、余某提供的证据相契合，该公司对涉案房屋交易价格优惠原因的说明较为合理，且该公司与骆汉明、骆扬、余锦萍、余某双方均不存在利害关系，故原审法院对广东畜产公司相关陈述予以采信。据此可知，余某长期承租使用涉案房屋，广东畜产公司正是基于余某户长期承租使用房屋才以优惠价格出售，此优惠与余某紧密相连。骆汉明、骆扬、余锦萍、余某因余某长期承租涉案房屋而得以通过统一优惠价格购买获得房屋产权，后由于共有基础消失要求分割房产，依照民事活动公平合理原则，骆汉明、骆扬应当在合同约定的房屋价格之外对余锦萍、余某给予一定补偿，以平衡双方之间的权利义务。综合考虑当时市场的价格和涉案房屋实际情况，原审法院酌定骆汉明、骆扬对余锦萍、余某补偿50000元。骆汉明要求余锦萍、余某返还其应支付的房款70671元及其相应利息的诉请，原审法院酌情调整为扣除掉骆汉明、骆扬应当补偿给余锦萍、余某的50000元后，由余锦萍、余某返还20671元及其相应利息给骆汉明。由于没有证据证明骆汉明与余锦萍、余某约定了该部分钱款为借款，也没有证据证明骆汉明在诉前曾经向余锦萍、余某主张返还该笔款项，故原审法院依法将利息调整为自骆汉明、骆扬起诉之日即2014年10月11日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止。关于涉案房屋的所有权归属问题，余锦萍、余某认为出租方基于余某的长期租赁关系按照“弃租买产权”的方式将全部产权卖给余某，但根据前述查明事实，骆汉明、骆扬、余锦萍、余某一起作为买方与广东畜产公司签订房屋买卖合同，骆汉明、骆扬实际支付了房价款，且房屋已经过户登记至骆汉明、骆扬、余锦萍、余某名下，因此余锦萍、余某认为广东畜产公司将涉案房屋全部产权都卖给余锦萍、余某的主张，没有事实依据，原审法院不予支持。在骆扬、余锦萍之间的恋爱关系终止后，骆汉明、骆扬、余锦萍、余某之间对涉案房屋产权的共有基础已经消失，骆汉明、骆扬请求对涉案房屋进行产权分割的请求，合法合理，原审法院予以支持。但是，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条“当事人有权在法律规定范围内处分自己的民事权利”的规定，骆汉明、骆扬仅有权利对其在共同共有基础消失后应当享有的产权份额主张分割方式，因此，骆汉明、骆扬要求在之间按照平均份额即每人四分之一的份额对涉案房屋依按份共有方式分割产权的诉请，于法有据，原审法院予以支持。至于余锦萍、余某之间按照何种共有方式对房屋进行产权份额分割，与骆汉明、骆扬无关，骆汉明、骆扬的相应诉请原审法院不予支持。余锦萍、余某要求按照共同共有的方式享有相应产权份额的主张，合法合理，原审法院予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民法通则》第七十八条第一、二款，《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年10月10日作出如下判决：一、余某、余锦萍自本判决生效之日起15日内一次性向骆汉明返还20671元及其相应利息（利息自2014年10月11日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）；二、广州市越秀区东华西路三拱直街7号705房分别由骆汉明占有四分之一产权份额，骆扬占有四分之一产权份额，余某、余锦萍共同共有二分之一产权份额；三、驳回骆汉明、骆扬的其他诉讼请求。案件受理费4676元，由骆汉明、骆扬共同负担3308元，余锦萍、余某共同负担1368元。
判后，上诉人余锦萍、余某不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院查明事实不清。涉案房屋已经明确是余某以长期租户的优惠价格作条件进行房改并购买的事实，并不存在双方共同支付房价的要件。原审酌定无法律依据，有违双方购买涉案房屋的口头约定。二、余锦萍与骆扬在购买涉案房屋前的恋爱关系与购买涉案房屋无关联性，购买涉案房屋与是否结婚和将涉案房屋作为婚房没有关系，骆汉明、骆扬只是基于涉案房屋的利益而购买。综上，余锦萍、余某上诉请求撤销原审第一项判决，改判驳回骆汉明、骆扬的诉讼请求；一、二审诉讼费由骆汉明、骆扬负担。
被上诉人骆汉明、骆扬答辩称：1、争议房产是由骆汉明出资购买的，当时骆扬与余锦萍在恋爱，由于余锦萍要求加名，所以答应了其加名的要求，其父余某是因为迁入户口的原因所以也加名了。2、争议房产是商品房，双方当事人均不是卖房单位职工，购房也不是采用了优惠价格，所以谁出资谁享有所有权。上诉人提出的“弃租买产权”是通俗讲法，并非法律概念，故上诉人是有优先购买权，但在其未出资的情况下应当是由出资方享有优先购买权。3、房产证记载房屋的所有权登记在双方名下共有，故上诉人应当支付对价即部分房款才可以享有产权。故一审判决正确，应予以维持。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。另查，余锦萍、余某在二审庭询称，余某是唯一享有优惠购房资格的人，被上诉人知道余某有优惠购房资格，所以双方约定由被上诉人方出全额购房款，上诉人方出资格，之后各享有1／2产权；被上诉人对于余某承租涉案房屋身份予以确认，但优先购买权是法定权利，口头的约定在法律上是无效的，实际上是因双方协商结婚，所以上诉人才要求被上诉人方全额出资购买，被上诉人方也认为既然要结婚男方应该支付购房款也没有意见。上诉人则认为涉案房屋并不是用于结婚，否则不需要加上余锦萍、骆某各自父亲的名字；骆某则称骆汉明是要用公积金出资买房，故提取公积金需要是登记的产权人，且双方也考虑结婚后各自父亲退出比较方便处理。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案的争议焦点为双方有无约定上诉人余锦萍、余某无需出资即可获得案涉房屋的二分之一产权？评析如下。
首先，双方对于广东畜产公司作为卖方与骆汉明、骆扬、余锦萍、余某作为买方签订《房地产买卖合同》是基于余某承租案涉房屋的承租人身份以及由骆汉明出资的事实并无争议，余锦萍主张案涉房屋并非为结婚而购买，双方购房是投资行为且口头约定余锦萍、余某无需出资，但骆扬对此予以否认，认为是以婚后共有为目的的出资购房，在余锦萍方并无其他证据证实双方存在其所称的口头约定的情况下，骆扬的解释更符合日常生活经验法则，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据”的规定，本院不予采信余锦萍方的该上诉理由。
其次，原审法院认定骆扬、余锦萍之间的恋爱关系终止后骆汉明、骆扬、余锦萍、余某之间对涉案房屋产权的共有基础已经消失并无不妥。另原审法院基于余某长期承租涉案房屋而得以通过统一优惠价格购买获得房屋产权的事实，原审法院酌情调整为扣除掉骆汉明、骆扬应当补偿给余锦萍、余某的50000元后，由余锦萍、余某返还20671元及其相应利息，是依法行使自由裁量权，并无明显不妥，本院予以维持。
综上所述，上诉人余锦萍、余某的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1368元，由上诉人余锦萍、余某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 张 辉