大连市旅顺口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0212民初1014号
原告：马治理。
委托代理人：张延涛，辽宁住邦律师事务所律师。
被告：王丹。
委托代理人：付阳（王丹丈夫）。
委托代理人：周晓文，辽宁法权律师事务所律师。
被告：大连雅森房地产代理有限公司。
委托代理人：张金虎，该公司职员。
原告马治理诉被告王丹、大连雅森房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月26日立案受理。依法由审判员杨知慧适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马治理及委托代理人张延涛，被告王丹及委托代理人付阳、周晓文，被告大连雅森房地产代理有限公司的委托代理人张金虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马治理诉称：2015年12月22日，原告与二被告签订了房地产买卖合同，王丹是卖方，大连雅森房地产代理有限公司是居间方。合同明确约定：被告王丹将位于旅顺口区晨曦路11号1单元2层2号房屋（93.68平方米）出售给原告，房屋出售价格为300000元，原告支付20000元定金，由被告大连雅森房地产代理有限公司代被告王丹保管，该定金买卖双方交接房款时冲抵房款，剩余房款全部由原告通过商业贷款支付。同时被告大连雅森房地产代理有限公司收取了原告中介费及购房税费预付款20000元，合同中明确约定被告王丹自行还清欠贷，保证于2016年1月25日将注销抵押完毕的产权证原件交付被告大连雅森房地产代理有限公司代为保管。合同第六条第3款明确约定双方按合同约定时间履行义务逾期超过10天，则居间方或守约方有权解除合同，违约方按合同的约定承担违约责任。合同签订至今，被告王丹仍然没有将合同约定的该房屋办理注销抵押（赎楼）手续，导致该合同无法实际履行。原告从签订合同至今多次催促被告王丹及被告大连雅森房地产代理有限公司尽快办理注销抵押手续，二被告始终予以各种搪塞，房屋买卖无法往下进行，没有任何过错的原告反倒成了最大的受损方，按照合同约定，被告王丹未能按时办理注销抵押手续，导致房屋买卖合同无法履行，房屋买卖的根本目的已无法实现，已经构成根本性违约，考虑到上述情况，原告不得不提出解除该买卖合同，要求被告王丹按照合同约定双倍返还原告定金40000元。被告大连雅森房地产代理有限公司作为居间方并没有起到其应当承担的责任和义务，并没有成功促成买卖双方的买卖行为，居间不成功，按照法律规定其无权收取原告中介费，同时因为没有进行到缴纳税费的步骤，其持有原告的预收款也没有法律依据和事实依据，故原告要求被告大连雅森房地产代理有限公司将收取原告的20000元中介费及税费预收款返还原告。现原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间签订的房地产买卖合同，被告王丹向原告双倍返还定金40000元；2、被告大连雅森房地产代理有限公司向原告返还中介费及购房税费预收款20000元；3、案件受理费由被告承担。
被告王丹辩称：我同意解除合同，但原告要求返还定金没有法律依据，请求驳回。首先，原、被告三方签订的合同系无效合同，合同无效的责任在被告大连雅森房地产代理有限公司，是该公司违反相关法律规定以欺诈手段导致原、被告无法进行合同。其次，合同签订是大连雅森房地产代理有限公司承诺可以零首付贷款，此违反相关政策规定。由于卖方的房子在出卖时尚有270000元贷款未还，三方均知情情况下签订的合同，合同签订后大连雅森房地产代理有限公司先骗取原告方20000元手续费及20000元定金挪为他用，被告大连雅森房地产代理有限公司涉嫌诈骗。第三，无论合同是否有效，原、被告王丹间没有过错，大连雅森房地产代理有限公司存有过错应承担全部责任。大连雅森房地产代理有限公司一直拖延为王丹垫款解除房屋抵押，到后来有两次书面保证也没有办成。其在保证书上表明无法实现该交易其愿意承担违约责任。综上，本案由于合同无效不存在双倍返还违约金，即使合同有效，被告王丹无过错行为也不存在返还违约金。且王丹并没有收到20000元定金。故我方不应承担该任何责任。依据《房地产经济管理办法》第24条规定，中介公司可以保管，但应专户管理，且应由买房及中介方签字才可使用该款项。法律规定房屋买卖必须有首付，且首付比例不低于20%，本案大连雅森房地产代理有限公司承诺没有首付系欺诈行为。导致本案合同无效系大连雅森房地产代理有限公司的责任。故本案一切责任应由大连雅森房地产代理有限公司承担。
被告大连雅森房地产代理有限公司辩称：王丹主张购房不用交首付，我方不认可，首付是需要交的，只是我方的合同中没有载明首付，首付是过户之后卖方支付给买方。我方使用的旅顺口区中介使用的文本合同，符合法律规定。原告需要的过户材料都准备好了，而被告王丹没有交任何手续给我方，导致无法办理过户。资金监管是当事人有要求可以办理，没有要求我方不需要办理，双方未要求，故未作资金监管。我方同意返还已经收取的原告20000元手续费及若被告同意我方同意返还代被告保管的20000元定金。
经审理查明：2015年12月22日，原告马治理作为买方，被告王丹作为卖方，被告大连雅森房地产代理有限公司作为居间方签订房地产买卖合同，合同约定原告马治理购买被告王丹位于旅顺口区晨曦路11号1单元2层2号房屋，房屋价格300000元，原告马治理支付定金20000元，买卖双方同意由居间方代卖方保管定金。同时合同第一条第二款约定卖方自行还清欠贷，保证于2016年1月25日将注销抵押完毕的产权证原件交付居间方代为保管。合同第二条第二款约定原告采用商业贷款的方式购房，但未约定首付款数额。合同第六条约定，若因买方原因导致合同终止或无法履行，则已付的定金将支付给卖方作为违约赔偿，若因卖方原因卖方则需要双倍返还定金给买方。原告在签订房地产买卖合同当日就交付给被告大连雅森房地产代理有限公司20000元税费以及其他费用，并将定金20000元交付给被告大连雅森房地产代理有限公司，被告大连雅森房地产代理有限公司的法定代表人王佳就以上款项为原告出具收据一张。2016年2月3日，被告大连雅森房地产代理有限公司法定代表人王佳为被告王丹出具保证书，内容如下“本居间方保证于2016年3月15日，卖方收到位于晨曦路11号，1单元202号全部房屋款项。（首付款及银行贷款，及卖方购房定金），买方于2016年3月15日前收到卖方交接房屋，全部交接手续，居间方同意替卖方垫还270000元整（利息2%=5400元）所有卖方还款手续替卖方的还款手续都由居间方承担。居间方同意给买方每个月的利息1600元，在还款日交接。如未按规定日期办理完毕，本居间方同意赔付买卖双方定金双倍”。2016年3月17日，被告大连雅森房地产代理有限公司法定代表人王佳及被告王丹签订房屋买卖合同解除协议书，但原告未在该协议书上签字。
另查明：案涉房屋所有权人为被告王丹，该房屋于2011年抵押给中国工商银行股份有限公司大连西岗支行用于被告王丹贷款420000元，抵押权至2021年到期。现被告王丹因不能偿还银行贷款而无法解除房屋抵押，故合同无法继续履行。
再查明：庭审中原告及被告王丹均提供录音证据证明自己主张，被告王丹所提供的录音证据显示原告对由被告大连雅森房地产代理有限公司替被告王丹垫还银行贷款一事知情。
本院所确认的上述事实，有房地产买卖合同、收款收据、旅顺口区房屋登记信息记录、房屋买卖解除协议、录音双方当事人陈述在卷为凭，上述证据材料已经当事人质证及本院审查，可以采信。
本院认为:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告及二被告签订的房屋买卖合同是各方真实意思的表示，被告王丹主张大连雅森房地产代理有限公司以欺诈手段签订合同以及合同无首付问题导致该房屋买卖合同无效，但依据现有证据及各方当事人的当庭陈述，可以认定被告王丹在签订合同时是自愿行为并对合同的内容是知情的，故王丹主张大连雅森房地产代理有限公司对其欺诈不能成立，对于无首付问题，大连雅森房地产代理有限公司系合同中未体现首付，但实际存在，因该合同并未履行至缴纳首付阶段，故对于故被告王丹的该抗辩主张不予支持，对于被告王丹主张案涉合同无效的请求不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条对合同无效条款的规定，故该主张并不成立，应当认定原告与二被告签订房屋买卖合同是合法成立并生效。现原告主张解除房屋买卖合同的主要原因系被告王丹未能办理注销抵押手续，导致房屋买卖合同无法履行，而庭审查明被告王丹的确因未能清偿银行贷款而无法解除按涉房屋的抵押，故原告主张符合《中华人民共和国合同法》第九十四条解除合同的情形，故对于原告要求解除房屋买卖合同的请求应当予以支持；对于原告要求被告王丹双倍返还原告定金人民币40000元的请求，因原告交付的20000元定金现存在于被告大连雅森房地产代理有限公司处，被告大连雅森房地产代理有限公司明确表示同意返还原告，则该20000元由被告大连雅森房地产代理有限公司返还原告；对于原告定金请求中的另20000元，被告王丹主张系由于被告大连雅森房地产代理有限公司违反承诺未能为其垫还银行贷款导致无法解除案涉房屋的抵押导致的，根据其提供的保证书也印证了该观点，但保证书是二被告之间的协议，原告虽然对大连雅森房地产代理有限公司同意为王丹垫付银行贷款一事知情，但并未形成三方的书面约定，故二被告的该约定对原告并不具有约束力，不能对抗原告的合同权利。被告不能撤销抵押的行为已经违反了房屋买卖合同中的约定，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，故被告王丹应当承担原告所主张的另20000元定金的损失；对于原告要求被告大连雅森房地产代理有限公司返还中介费及购房税费预收款20000元的请求，被告大连雅森房地产代理有限公司在庭审中首先表示同意，后又要求扣除7500元的费用，但并未举证证明该费用已经实际产生，《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，”且因其违反保证书的内容未能给被告王丹垫付贷款导致王丹无法撤销抵押，存在一定过错，故其应当将该20000元返还给原告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条、第四百二十七条《中华人民共和国担保法》第一百一十五条之规定，判决如下：
一、解除原告马治理与被告王丹及被告大连雅森房地产代理有限公司于2015年12月22日签订的房地产买卖合同；
二、被告大连雅森房地产代理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告马治理定金20000元；
三、被告大连雅森房地产代理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告马治理税费以及其他费用20000元；
四、被告王丹于本判决生效之日起十日内给付原告马治理定金损失20000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1300元，减半收取650元，其他诉讼费50元，合计700元，由被告王丹负担231元，由被告大连雅森房地产代理有限公司负担469元（此款原告已预交，被告在执行时一并交给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 杨知慧
二〇一六年七月二十日
书记员 孙凤琳
附：
《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
因不可抗力只是不能实现合同目的；
在履行期限届满之前，但是人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
但是人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行：
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第四百二十七条规定居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。