江苏省江阴市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）澄滨民初字第0171号
原告上海上实物业管理有限公司，住所地上海市青浦区商榻镇陈东村。
法定代表人李胜来，该公司董事长。
委托代理人孟公严，江苏开炫律师事务所律师。
委托代理人张莹琳，江苏开炫律师事务所律师。
被告李志刚，男，1964年8月17日生，汉族。
被告李元浩，男，1999年4月12日生，汉族。
法定代理人李志刚，李元浩父亲。
原告上海上实物业管理有限公司（以下简称上实物业公司）与被告李志刚、李元浩物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月7日立案受理后，依法由代理审判员尹德元适用简易程序于2014年2月25日公开开庭进行了审理。于2014年4月3日依法裁定由简易程序转为普通程序组成合议庭后于2014年5月30日公开开庭进行了审理。原告上实物业公司的委托代理人张莹琳，被告李志刚（亦是被告李元浩的法定代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上实物业公司诉称：2008年5月，他公司与江阴惠升置业有限公司（以下简称惠升公司）签订《前期物业服务合同》，约定由他公司向丹芙春城提供物业服务，双方明确物业服务费用高层为每平方米2元。业主应于惠升公司发出《入伙通知书》中规定的房屋交接之日的次月起按时足额缴纳物业服务费。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月7日前缴纳当月的物业服务费。未能按时足额缴纳物业服务费的，自未交款之日起按每日万分之三的标准向他公司支付违约金。2009年11月4日，李志刚、李元浩与惠升公司签订《商品房买卖合同》（合同备案号：200911040050），购买位于丹芙春城3号-1幢1单元502号房，并确认由他公司提供前期物业管理服务且遵守相关规定。2011年11月14日，惠升公司通知李志刚、李元浩于2011年11月26日办理交房手续，并缴纳物业服务费用。但李志刚、李元浩未缴纳任何物业服务费用，至今共结欠12772.5元。为维护自身合法权益，现向法院起诉，请求：1、判令被告立即向原告支付物业费12772.5元。2、判令被告承担自2011年12月7日起至判决给付之日止按每日千分之三计算的违约金。3、判令被告承担本案诉讼费用。
被告李志刚、李元浩辩称：他们于2009年11月4日与惠升公司签订了《商品房买卖合同》，购买丹芙春城3号楼1栋1单元502房屋，面积257.12平方米。2011年11月14日惠升公司通知他们交房，同时领取车位，并交给了他们一个认购车库证47号，但实际交房时未给他们该车位，而是分给他们位于其他楼层的地下二层的车位。因惠升公司未按约定交付车位，故他们没有去拿钥匙收房。根据物业费收取的相关规定，如上实物业公司起诉他，应当先在报纸上进行公告。故请求法院驳回上实物业公司的诉讼请求。
经审理查明：2009年11月4日，惠升公司与李志刚、李元浩签订《商品房买卖合同》1份（合同备案号：200911040050），约定：李志刚、李元浩购买第3号-1幢1单元502号房，商品房住宅用途为高层住宅，建筑面积257.12平方米，每平方米7380.55元，交房时间为2011年12月31日前，商品房达到交付使用条件后，惠升公司应当书面通知买受人办理交付手续。李志刚、李元浩同意在业主大会聘任物业管理机构之前，由上实物业公司提供前期物业管理服务，在签订本合同的同时签订《江阴丹芙春城业主临时规约》。李志刚、李元浩的地址为江阴市锦隆二村6幢201室。
2008年6月，惠升公司与上实物业公司签订《丹芙春城前期物业服务合同》1份，约定惠升公司选聘上实物业公司对丹芙春城提供前期物业管理服务事宜，服务费用采用酬金制形式，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积按月交纳，具体标准为高层住宅2元／月.平方米、超高层住宅2.5／月.平方米、商业会所2.8／月.平方米，根据无锡市物业管理有关政策法规，物业交付之日的当月起所发生的物业服务资金，由惠升公司承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业管理服务费，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担。业主应于惠升公司发出的《入伙通知书》中规定的房屋交接之日的次月起按时足额交纳物业服务费。业主办理入住手续后未入住或未使用超过一个月以上的物业、车位，业主应事前向物业服务企业书面申请，并经确认后可按规定标准的70%交纳物业公共服务费，机动车停车位服务费或车位的水电、卫生也按标准的70%交纳物业公共服务费。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月7日前缴纳当月的物业服务费。惠升公司、业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费的，自未交款之日起按每日万分之三的标准向上实物业公司支付违约金。本委托管理服务合同期限，自惠升公司、上实物业公司双方签署之日起生效，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的新一轮物业服务合同，并以书面形式确认，上实物业公司与新接管的物业服务企业交接时，本合同终止。
2011年11月14日，惠升公司通过国内特快专递的形式寄发给地址为江阴市锦隆2村6幢201室的李志刚、李元浩《交房通知书》，该《交房通知书》载明：房屋交付时间为2011年11月26日下午，交房处开放时间上午9：00-中午12点，下午1点-4：30，交房地点丹芙春城3号楼地面层，办理房屋交付手续所需费用为79580.33元，物业公司收费5865.4元须以现金支付（实测建筑面积255.45平方米）。2011年11月15日李志刚、李元浩签收了该《交房通知书》。
案件审理过程中，上实物业公司将违约金诉讼请求明确为自2011年12月8日起至2013年12月8日按每日万分之三计算。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《丹芙春城前期物业服务合同》、《交房通知书》、快递单及当事人的陈述在卷予以佐证。
本院认为：依法成立的物业服务合同，对业主具有法律上的约束力。本案中，惠升公司与上实物业公司签订的《丹芙春城前期物业服务合同》，明确了各自的权利义务，《商品房买卖合同》亦载明买受人同意由上实物业公司提供前期物业服务，故对全体小区业主具有约束力。李志刚、李元浩辩称其未实际入住故不应支付物业费，对此《丹芙春城前期物业服务合同》中明确载明业主应于惠升公司发出的《入伙通知书》中规定的房屋交接之日的次月起按时足额交纳物业服务费，实际收房和居住并非支付物业费的必要前提，故对李志刚、李元浩的该辩称不予采信。对于李志刚、李元浩辩称其未收房系因惠升公司未按照约定提供47号车位，因李志刚、李元浩与惠升公司的《商品房买卖合同》未约定车位事项，李志刚、李元浩提供的惠升公司的车库认购单，该单虽为丹芙春城制式单据，但未加盖惠升公司的签名或印章，故对李志刚、李元浩的该辩称本院不予采信。《丹芙春城前期物业服务合同》载明：业主办理入住手续后未入住或使用一个月以上的物业、车位，业主应事前向物业服务企业书面申请，并经确认后可按规定标准的70%交纳物业公共服务费，李志刚、李元浩作为业主，对未入住和未使用情况虽未事先书面向上实物业公司说明备案申请，其行为存在一定瑕疵，但李志刚、李元浩房屋未入住和未使用是不争的事实，对此，上实物业公司亦是明知的，故对上实物业公司要求李志刚立即全额支付拖欠的物业费用，本院仅对按照规定标准的70%予以支持。对于违约金，根据合同约定应自2011年12月起的每月7日前缴纳物业费，逾期未交付的，自未交款之日起按每日万分之三的标准支付违约金，故上实物业公司要求李志刚承担自2011年12月8日至2013年12月8日按每日万分之三计算的逾期违约金，基于前述理由，本院仅对按照规定标准的70%予以支持。据此，依照《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、李志刚、李元浩应于本判决生效之日起10日内支付上海上实物业管理有限公司2011年12月1日至2013年12月31日的物业管理费8940.75元。
二、李志刚、李元浩应于本判决生效之日起10日支付上海上实物业管理有限公司违约金974元。
三、驳回上海上实物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费480元（上海上实物业管理有限公司已预交），由上海上实物业管理有限公司负担306元，由李志刚、李元浩负担174元（上海上实物业管理有限公司同意其预交案件受理费174元由李志刚、李元浩向其直接支付，本院不再退还），于本判决生效之日起10日内直接给付上海上实物业管理有限公司。
如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。（江苏省无锡市中级人民法院开户银行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05）。
审 判 长 陈忠宇
代理审判员 尹德元
人民陪审员 陶一鸣
二〇一四年六月十五日
书 记 员 谢冰谷
本案援引法律条款
《物业管理条例》：
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。