浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙06民终3834号上诉人（原审被告）：盛东华，男，1985年2月28日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：余高明、郦珊珊，浙江永大（绍兴）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈永华，男，1971年10月27日出生，汉族，住杭州市萧山区。上诉人盛东华因与被上诉人沈永华房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市柯桥区人民法院(2017)浙0603民初6981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛东华上诉请求：撤销一审判决，依法改判；上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人在租赁合同履行期间，未经上诉人同意擅自转租本案诉争房屋，严重违反合同约定，上诉人有权解除合同。被上诉人在租赁合同期内将诉争房屋内的两个房间分别转租于案外人杨乐斌和胡某，转租行为未征得上诉人同意也未告知上诉人，属严重违约，上诉人有权解除合同。二、上诉人拒绝办理门禁卡的对象是转租人胡某，而不是被上诉人，一审法院认定事实不清。本案中，丢失门禁卡的不是被上诉人而是转租承租人胡某，胡某向小区物业提出补办，物业公司员工电话联系上诉人，因上诉人不知转租事实，也不认识胡某，即拒绝为其补办，此后，被上诉人出面向物业公司要求补办门禁卡，并自己录制了视频，一审法院想当然的认为视频中要求补办的是被上诉人，所以之前要求补办的也是被上诉人，事实上，被上诉人根本未丢失门禁卡，在本案诉讼期间，被上诉人可以正常使用、进出该房屋。三、上诉人没有向被上诉人进行违约赔偿的义务。沈永华答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。沈永华向一审法院起诉请求：1.解除双方签署的《房屋租赁合同》；2.被告向原告赔偿装修损失费伍万元整;3.被告向原告退还2017年房租17,866.00元（2017.8.1—2018.3.31）;4.被告向原告支付违约金：4466.00元;5.被告向原告返还押金5000元；6.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年3月5日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同主要内容，甲方将位于绍兴市柯桥区房屋出租给乙方，该租赁房屋用途：办公、居住，在租赁期，未经甲方同意，乙方不得转租、转借该房。房屋租赁期共48个月，即从2016年4月1日至2020年4月1日止；乙方同意支付每月房租费2233.00元，合计26,800.00元，每年一付，支付时间为2016年3月5日、2017年3月5日、2018年3月5日、2019年3月5日，先付款后使用；以上租金包含地下车位壹个；租赁期间，水费、电费、有线电视费、物业管理费由乙方支付，物业管理费432.98元/月，共5195.80元/年；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，支付甲方2%滞纳金；合同第六条规定，1.在租赁期间，甲方须办理好房屋出租证等手续并保证出租房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态；乙方如因使用不当造成房屋及设施损坏的应负责修复或经济赔偿。2.在租赁期间乙方不得任意改变房屋内部结构、装修及设施，如乙方需对出租房进行装修或添加设备等，必须征得甲方的同意后方可施工。合同第十条甲方违约责任规定，1.甲方因不能提供本合同约定的房屋及设施设备而解除合同的，应支付乙方2个月租金作为违约金。2.(略)。3.(略)。4.(略)。合同第十二条其他需说明的情况及房屋内设施、设备包括：以上租金包含地下车位一个，毛坯房出租，甲方同意乙方对该房屋进行简单装修，合同有效期内，因甲方原因不能继续履行合同的，甲方须向乙方赔偿经济损失5万元，如装修对邻居造成问题由乙方自行处理解决。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告沈永华按期支付第一年租金（2016年4月1日-2017年3月31日）及物业费（2016年3月5日至2017年3月4日，含车位费600元）及租房押金5000元，被告则将门禁卡一张、车辆通行感应条一根、钥匙一把、存折一本交付给原告，原告进行简单装修后入住。2017年4月4日，原告向被告支付第二年度2017年4月1日-2018年3月31日）的租金26,800元。2017年7月25日，原告丢失被告交付的门禁卡，同日，原告向物业公司要求补办，物业公司以被告不同意为由不予补办，翌日，原告要求被告纠正拒绝原告办卡要求的错误，否则将向法院起诉，未果，原告遂诉至该院要求处理，酿成纠纷。一审法院认为，合同双方理应遵循平等、自愿原则，诚信守约，尽力尽职，共同构建良性市场环境。本案双方签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。本案原告以被告拒绝原告补办出入小区和住宅必须的门禁卡为由起诉要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告答辩中明确同意解除合同，双方解除合同的意思表示一致，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，该院予以准许，具体解除之日，以庭审之日即2017年9月12日为准。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。该法第九十八条又规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案中，第二租赁年度（2017年4月1日-2018年3月31日）原告每日应支付被告的租金为73.42元（26,800元/365天），因目前原告尚未腾退房屋，故原告实际应支付的租金应计算到本判决确定腾退之日，原告已支付26,800元，多还少补，被告另应退还原告押金5000元。本案事实表明，本案纠纷系因原告丢失门禁卡以后，被告拒绝配合原告补办，导致原告无法正常使用租赁房屋，经催告无果，只好起诉要求解除合同所致，根据合同法第九十四条第四款规定，该院认定解除合同的原因在于被告，根据双方签订的合同第十二条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；”之规定，现原告要求被告按约赔偿装修损失5万元，事实和法律依据均充分，该院应予支持。原告以合同第十条第一款为据，同时要求被告支付违约金4466元，因本案门禁卡系原告丢失，并非被告合同签订后不给，故原告该项请求，与本案事实不符，该院不予支持。被告所持抗辩理由，首先，其辩称物业公司和原告从来没有与其进行过沟通，直到原告起诉被告才了解到有此事。原告在没有通过被告（业主）的情况下自行以业主的身份前去物业公司办卡，物业公司考虑到小区安全提出要业主相关证件或者业主本人才能办卡，因其无法提供,所以被物业公司当场揭穿和拒绝，所以令原告恼羞成怒,不但不配合小区的相关要求和规定,反而大闹物业公司，同时也把这种怒火迁怒到被告身上，目的在于对被告进行打击报复，原告所称的“违约”既无法律依据，也无事实根据，请法院驳回原告的诉讼请求。对此，该院认为，原告提供的视频中清楚显示，物业公司工作人员答复原告时明确说到，因被告不同意给原告办理补卡手续，故物业公司拒绝了原告的补卡要求，此节事实可与原告于翌日发给被告的短信互相印证，被告拒绝原告的补卡要求，事实清楚，不容置疑，被告该项抗辩理由，与事实不符，该院不予采纳。其次，被告辩称，原告的行为对其身心造成的伤害和心理留下的阴影，同时也为了避免这样的事情再次发生，被告要求原告赔偿被告误工费，来回路费，以及精神损失费1000元，被告该项辩称实质是反诉诉讼请求，但因本案系违约之诉，并非侵权之诉，与本案系不同的法律关系，故本案中不再审及。综上，对原告合理部分诉讼请求该院予以支持，对其不合理部分诉讼请求该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项之规定，判决：一、确认原告沈永华与被告盛东华订立的《房屋租赁合同》于2017年9月12日起解除；二、原告沈永华应给付被告盛东华自2017年4月1日起至本判决确定腾退之日止按每日租金73.42元标准计算的租金，原告沈永华已支付26,800元，多退少补，限于判决生效后十日内履行完毕；三、被告盛东华应退还原告沈永华押金5000元，限于判决生效后十日内履行完毕；四、被告盛东华应赔偿原告沈永华剩余租赁期内装饰装修残值损失50,000元，限于判决生效后十日内履行完毕；五、原告沈永华应从坐落绍兴市柯桥区房屋（包括车位）腾退并交还给被告盛东华，并交还钥匙一把、车辆通行感应条一根、存折一本，限于判决生效后十日内交付履行完毕；六、驳回原告沈永华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按判决指定的期间履行腾退义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费1733元（已预交358元），减半收取867元，由原告沈永华负担100元，被告盛东华负担767元，限被告盛东华于判决生效后七日内向该院缴纳。二审中，上诉人提交《房屋租赁合同》、收条、视频资料各一份，并申请证人胡某出庭作证，被上诉人提交流动人口居住登记证明一份，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，本院认证认为，因被上诉人对《房屋租赁合同》和收条的真实性无异议，故本院对上述证据予以确认，视频资料、流动人口居住登记证明和证人胡某的证言本院将综合予以认定。除对一审法院认定的“2017年7月25日，原告丢失被告交付的门禁卡”一节事实不予认定外，本院对一审法院查明的其余事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人是否构成违约，是否需向被上诉人赔偿损失50000元。虽被上诉人在一审中提交了录音资料主张因上诉人拒绝补办门禁卡致租赁合同目的无法实现，从而要求解除合同，由上诉人向被上诉人赔偿损失50000元，但根据上诉人在二审中提交的《房屋租赁合同》、收条、视频资料和证人胡某的证言可以证实，被上诉人在房屋租赁期间存在未经出租人同意擅自转租的事实。对于证人胡某的身份，虽被上诉人抗辩胡某系其公司员工，亦提交了流动人口居住登记证明予以印证，但仅有该登记证明并不能证实胡某的员工身份，在胡某否认公司员工身份，且被上诉人未能提交劳动合同、社保记录、工资发放记录等证据予以印证其主张的情形下，本院对被上诉人的该抗辩不予采信，胡某的身份应根据其自身陈述，认定为转租人。根据证人胡某的陈述，系其丢失门禁卡致上诉人拒绝补办，而并非被上诉人丢失门禁卡，故本案不存在因上诉人原因不能继续履行合同的情况，故被上诉人要求上诉人赔偿损失50000元无事实和法律依据，本院不予支持。因双方对解除房屋租赁合同均无异议，故一审法院判决双方的房屋租赁合同自2017年9月12日解除，由被上诉人向上诉人支付自2017年4月1日至腾退之日止的租金并由上诉人向被上诉人返还押金并无不当，本院予以确认。综上所述，盛东华的上诉请求成立，本院依法予以支持。因二审新证据出现，致本院对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持绍兴市柯桥区人民法院（2017）浙0603民初6981号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；二、撤销绍兴市柯桥区人民法院（2017）浙0603民初6981号民事判决第四项、第六项；三、驳回沈永华的其他诉讼请求。一审案件受理费1733元，减半收取867元，由沈永华负担616元，盛东华负担251元；二审案件受理费1050元，由沈永华负担。本判决为终审判决。审判长 夏 鸿审判员 梅 云审判员 赵启龙二〇一七年十二月十三日书记员 余建维??