山东省东营市河口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）河民初字第219号
原告：王某，男，汉族，现住东营市河口区。
委托代理人：王廷顺，河口区新户镇法律服务中心法律工作者。
被告：美园公司，驻东营市东城商贸城。
法定代表人：郭某，董事长。
委托代理人：张宏志，山东百祥律师事务所律师。
委托代理人：马青岩，山东百祥律师事务所律师。
原告王某诉被告美园公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王某的委托代理人王廷顺，被告美园公司的委托代理人张宏志、马青岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某诉称：2006年4月，原告与被告签订了商品房买卖合同及补充协议，约定原告购买被告开发的河口区美园小区商品房住宅一套。原告依约交付了全部购房款，房屋交付期限为2006年12月18日前，被告于交付前将配套设施达到标准使用条件，于交付使用一年内办理完房屋权属变更登记，书面办理交接手续，方达到入住条件。但被告未依约达到房屋使用条件，且未将办理房产及土地证书的必要资料如完税凭证、收款收据、房屋分割示意图等交付房地产部门备案。被告逾期交房，导致原告无法入住，被告应承担违约责任。原告为追索违约金申请仲裁，东营市仲裁委员会裁决支持了原告诉请，后东营市中级法院裁定撤销了仲裁裁决。被告至今未向原告进行赔付。为此诉至法院，请求依法判令被告向原告支付逾期交房违约金及逾期办理土地证书违约金共计30000元，并承担本案的诉讼费用。案件审理过程中，原告将其诉讼请求明确为：要求被告向原告支付逾期交房违约金2261.06元、逾期办理土地证书违约金27383.52元。
被告美园公司辩称：1、被告不存在逾期交房问题。（1）原、被告约定的交房时间是2006年12月18日，双方实际于该日期交接了房屋；（2）合同第十一条约定“交接时出卖人不出示证明文件或文件不全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，买卖双方已于2006年12月18日实际交接了房屋，不存在该条款约定的情形，且原告以其按期接房入住的行为，认可了房屋的合格及相关证件的齐全。合同附件四《补充协议》第9条约定“商品房使用说明书、房屋质量保证书在交钥匙时一并交给买受人”，原告未提出没有收到钥匙，且已如期接受了房屋，其当然拿到了该两份文件，双方约定的交接义务已完成，不存在违约情形；（3）合同第十四条是对基础设施、公共配套设施的约定，不是对延期交房的约定。本案原告的诉求是要求被告承担逾期交房的违约责任，而非基础设施不达标的违约责任。2、土地使用权只是分割而不是权属登记，双方合同不存在房屋所有权和土地所有权两个权属，故不存在办理土地证逾期问题。（1）根据合同第十五条关于房产登记的约定，出卖人承担责任的前提是“因出卖人的原因，使买受人最终不能取得房地产权属证书”，现原告已实际取得了房屋所有权证书和土地使用证书，不存在买受人最终不能取得房地产权属证书的情形；（2）合同补充协议第6条约定土地证书在买受人取得房屋所有权证书后，由买受人自行办理，出卖人只是协助。2009年4月22日，出卖人已经根据土管部门的统一要求，告知各业主可以自行前往办理土地使用权变更登记。合同约定买受人应于2006年12月18日付清房款，但买受人直至2007年5月29日才交清房款，取得购房发票，买受人逾期付清房款导致其办理房屋权属证书和土地使用权分割手续的迟延，非出卖人原因。
根据原告诉称以及被告辩称，本院总结双方的争议焦点为：被告是否存在逾期交付房屋以及逾期办理土地使用证的情形，原告要求其承担违约责任有无事实和法律依据。
针对上述焦点问题，原告王某提供如下证据：
证据1：商品房买卖合同一份，证明：原、被告签订了商品房买卖合同，约定：出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，签署房屋交接单，并提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，否则承担违约责任；2006年12月18日前商品房应达到交付使用条件；出卖人应在商品房交付一年内将办理权属登记的资料交产权登记部门备案，协助买受人过户；出卖人应在交付登记资料30日内通知买受人，并协助买受人办理过户手续。
被告质证后认为，该合同中没有原告王某的信息，不能确认就是王某的合同原件，对其真实性有异议。
证据2：2008年1月9日、2009年4月22日被告下发的通知复印件各1份，证明：被告未在约定时间内使房屋达到交付使用条件，于2009年4月22日才下发办理土地证的通知。
被告质证后认为，该证据是复印件，不认可；2008年1月9日的通知是地暖通水试压，与原告逾期交房的请求无关；2009年4月22日的通知是告知已取得房产证的业主，按照补充协议的约定办理土地证，被告只是协助办理，且土地证是房证不可分割的内容，房产证取得后，土地的权利已自然归属买受人，即使暂时不能办理土地证，也不属于未能办理权属登记的情形。
证据3：（2008）东仲裁字第20号裁决书一份、（2008）东仲裁字第48号裁决书复印件一份、（2008）东执字第148号民事裁定书复印件一份、（2008）东商初字第125号案件听证笔录复印件一份，证明：被告在（2008）东仲裁字第20号案件中自认取暖设备达不到使用条件，该情况经（2008）东执字第148号民事裁定书予以确认；被告在听证笔录中认可办证需要收款收据、完税证明和契税证明等；以上综合证明被告未按合同约定的时间使房屋达到使用条件，且迟延办证。
被告质证后认为，1、对（2008）东仲裁字第20号裁决书、（2008）东仲裁字第48号裁决书复印件、（2008）东执字第148号民事裁定书复印件的真实性没有异议，但对原告的证明目的不认可；对（2008）东商初字第125号案件听证笔录复印件的真实性不认可。2、原告主张的是逾期交房违约金，而非未达到使用条件的违约金，故该组证据的证明目的与原告的诉讼请求无关；（2008）东仲裁字第20号裁决书仅表明单个住户的办证情况，与本案原告不具有可比性，因为每个业主交清房款的时间不同，其办证时间不同；关于取暖设备达不到使用条件的证明目的，已经被（2008）东仲裁字第210号生效裁决所否定，原告再提出属于第二次诉讼，不符合法律规定。
证据4：《房屋所有权证》及2008年1月16日被告出具的收款收据一份，证明：被告于2008年1月16日才开具收款收据，进行房产登记备案，同年2月22日原告才办理完房产证书。被告违约逾期办理房屋所有权证，导致无法办理土地使用证。
被告质证后认为，对以上证据的真实性没有异议，但认为不能证实被告逾期办理土地证书。《房屋所有权证》证明被告已完成了合同约定的协助义务，且原告存在逾期交付房款情形，即使存在逾期办证，也是原告未按约定交清房款造成的。
证据5：2006年4月25日、2007年4月25日、2007年5月29日房款收据三张、2006年1月24日购房定金收据复印件一张，证明：原告按约定交付了全部房款。
被告质证后认为，对购房定金收据复印件的真实性不认可，对另外3份收据的真实性予以认可，对原告的证明目的不认可：以上收据显示至2007年5月29日原告才交了188421.48元房款，违反了补充协议“2006年12月18日交清房款”的约定；根据合同约定，房屋面积以最终测量的实际面积为准，原告还需补交房款1425元，但原告直至2008年2月16日才交清房款，原告首先违约，导致其办证延后。
证据6：东测（2007）字第129号《测绘成果报告》复印件一份，证明：被告于2007年11月29日才进行房屋测绘，违反了合同约定的交房管部门备案的期限，导致面积差异，应承担违约责任。
被告质证后认为，该证据是复印件，不予认可。
证据7：《如何办理土地证》网上答复一份、房地产转让材料一份，证明：被告办理房产转让需要提供的资料为原土地证书、出让合同复印件、企业法人营业执照、组织机构代码证、法人代表证明书、房屋平面图三份、购房发票原件及复印件等相关资料。
被告质证后认为，无法确认该两份材料的真实性和有效性，不予认可，其无法证明被告逾期办证。
被告为证实其主张向法庭提供证据如下：
证据1：2006年4月25日原、被告双方签订的商品房买卖合同一份，证明：1、原、被告双方存在商品房买卖合同关系；2、被告已按合同约定的期限于2006年12月18日交付房屋，不存在逾期交付问题；3、合同第15条约定“出卖人在商品房交付使用后1年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；因出卖人原因，使买受人最终不能取得房地产权属证书的，出卖人按国家规定承担有关责任。”本案原告已经取得房产证书，不存在最终不能取得情形；4、附件4合同补充协议第1条约定，买受人应于2006年12月18日付清房款，但原告直至2008年2月16日才付清房款；第8条约定买受人交清房款后，房屋产权归买受人所有，由买受人按国家有关规定办理产权手续。原告于2008年2月16日交清房款后，已经取得房屋产权，包括房屋所有权和土地使用权；5、合同补充协议第5条约定，房屋所有权证书由买受人自行办理，第6条约定在买受人取得房屋所有权证书后，由出卖人按照国土资源管理机关的要求协助买受人自行办理土地使用权变更登记，故土地证不是单独的产权，原告在取得了房产证后，单独提出土地证变更登记的要求，没有法律依据。
原告质证后认为，对该证据的真实性没有异议，同意原、被告之间的商品房买卖合同以该份合同为准，但对被告的证明目的有异议：1、原告不存在逾期支付房款情形；2、合同第11条约定房屋交接时被告应出具房屋交接单，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告逾期交房违约事实成立；3、合同第15条约定出卖人应于2007年12月18日前将所有的办证手续交到权属登记部门备案，根据法律规定，土地证与房产证应当同时转让同时过户，被告的主张不能成立。该条款所写“最终不能取得”，是指买受人不能在规定期限内的最后一天取得，而不是永远不能取得；4、双方在补充条款中约定原告在接到被告书面通知后30日内，在被告协助下办理土地证，但被告通知时间是2009年4月22日，超过了双方约定时间。
证据2：（2008）东仲裁字第210号裁决书一份，证明：原告承认已于2006年12月18日交接入住涉案房屋，故原告的诉请无依据；原告对房屋产权证书的违约损失以及水、电、气、暖等配套设备的违约损失已经进行过主张，均被驳回。
原告质证后认为，对该裁决书的真实性没有异议，但对被告的证明目的有异议：1、被告主张原告在诉称中承认2006年12月18日交接入住，属于断章取义；2、被告应在2006年12月18日使水、电、气、暖等配套设备达到使用条件，但被告直到2008年1月25日才提供相应条件，故原告有权要求赔偿逾期交房损失；3、该裁决书认定原告并未选择入住，被告的主张不能成立；4、该裁决书处理的是原告对办理房产证违约的索赔，而本案原告主张的是办理土地证索赔，该裁决书与本案无关。
证据3：（2010）东商初字第125号民事裁定书、（2009）东仲裁字第184号裁决书各一份，证明：1、被告在2006年12月18日将涉案房屋交付给原告，原告已于2008年2月22日取得房屋所有权证；2、被告不存在逾期交房，原告主张逾期办理土地证违约损失没有依据。
原告质证后认为，对该证据的真实性没有异议，但认为：1、原告提起本案诉讼后，（2010）东商初字第125号民事裁定书即自动失效，且该裁定书与（2008）东执字第148号裁定书以及（2008）东仲裁字第210号生效裁决书相矛盾，亦与《山东省商品房销售条例》第37条、第42条相矛盾。
证据4：东营市河口区房产管理局出具的证明一份，证明：涉案小区于2007年12月已经开始办理房屋所有权证，且原告已经办理，被告不存在逾期办证情形。
证据5：胜利石油管理局热电联供中心河口热力公司出具的证明一份，证明：2006年至2007年度采暖期美园小区未供暖的原因是入住率达不到50%，而非配套设施不具备。
原告质证后认为，对证据4、证据5的真实性没有异议，该2份证明能够证实被告违约。房产局的证明证实2007年12月至2008年5月15日才办理了200份房屋所有权证书，原告的办证时间为2008年2月22日，而双方约定办理证件的时间是2007年12月18日以前。热电联供中心的证明证实入住率达不到标准是无法供暖的结果，而入住率达不到标准的原因是被告房屋达不到使用条件。
案件审理过程中，本院根据原告的申请，向东营市国土资源局河口分局调取了《住房用地登记统一申请审批表》，原告以此证明：被告违反约定于2010年3月10日才向土地管理部门交付办理土地使用证的备案材料。
被告质证后认为，对该证据的真实性无异议，但对原告的证明目的有异议：1、该审批表中仅为美园小区十几栋楼房中的一栋，不能代表美园小区全部的办证情况；2、该审批表显示的原告配偶、房产证号、建筑面积等信息均需原告先自行提供，原告签字和捺印的时间是2010年3月10日，不能证明被告不履行协助义务。
根据以上原、被告举证、质证情况，本院对双方当事人提交的证据作出如下认证：
原告提供的证据1《商品房买卖合同》中没有买受人签字，被告对其真实性提出异议，且原告同意双方合同以被告提供的《商品房买卖合同》为准，故本院对原告提供的该份《商品房买卖合同》的真实性不予确认；原告提供的证据2两份通知为复印件，被告对其真实性不予认可，本院对该两份通知的真实性不予确认；原告提供的证据3中的（2008）东仲裁字第20号裁决书是原件，（2008）东仲裁字第48号裁决书、（2008）东执字第148号民事裁定书虽是复印件，但被告对该3份证据的真实性均予以认可，本院对该3份证据的真实性予以确认；原告提供的证据4《房屋所有权证》以及2008年1月16日收款收据一份，被告对其真实性予以认可，且其内容与本案具备关联性，本院对其真实性予以确认，对其证明效力予以采信；原告提供的证据5中的2006年4月25日、2007年4月25日、2007年5月29日房款收据各一份，被告对其真实性予以认可，本院对该三张收据的真实性予以确认，但该三张收款收据显示的交款情况不能达到原告的证明目的；原告提供的证据3中的（2008）东商初字第125号案件听证笔录、证据5中的购房定金收据、证据6《房屋测绘成果报告》均是复印件，被告对其真实性提出异议，本院对该3份证据的真实性不予确认；原告提供的证据7网上答复和房地产转让材料均非原件，且原告无法证实其来源，被告对其真实性存在异议，本院对该两份材料的真实性不予确认。
被告提供的证据1《商品房买卖合同》，原告对其真实性没有异议，且同意双方之间的商品房买卖合同以该份合同为准，本院对该份合同的真实性予以确认，对该份合同的证明效力予以采信；被告提供的证据2（2008）东仲裁字第210号裁决书是原件，原告对其真实性予以认可，且认可是生效法律文书，本院对其真实性予以确认。在该裁决书的诉称部分，申请人王某自认房屋于2006年12月18日交接入住，该裁决书与本案存在关联性，本院对其证明效力予以采信；原告对被告提供的证据3（2010）东商初字第125号民事裁定书、（2009）东仲裁字第184号裁决书的真实性予以认可，本院对该2份法律文书的真实性予以确认。该两份法律文书均与本案存在关联性，（2010）东商初字第125号民事裁定书为生效法律文书，本院对该裁定书的证明效力予以采信；原告对被告提供的证据4两份证明的真实性予以认可，本院对该两份证明的真实性予以确认。
根据以上证据的分析认证以及原、被告双方在庭审中的陈述，本院认定本案以下事实：
2005年4月25日，原告王某与被告美园公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定：原告王某购买被告美园公司开发建设的商品房住宅一套，总价款188424.48元；房屋交付期限为2006年12月18日前；买受人应于2006年12月18日前付清房款后，接受商品房；合同第十五条关于产权登记的约定载明“出卖人应当在商品房交付使用后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，“因出卖人原因，使买受人最终不能取得房地产权属证书，出卖人将按国家规定承担有关责任”。补充协议第六条约定“有关土地证书的办理，在取得房屋所有权证书后，出卖人按照国土资源管理机关的要求，协助买受人自行办理或委托中介办理土地使用权变更登记。”
合同签订后，美园公司于2006年12月18日将房屋交付给了王某。王某在2007年5月29日前分期交付了购房款，美园公司于2008年1月16日开具了预收款收据。
2007年12月，美园公司向河口区房产管理局办理了备案手续，开始协助该小区业主办理房产证。王某于2008年2月22日在河口区房产管理局办理了东河私字第5361号房屋所有权证。2009年4月22日，美园公司发出通知，通知美园小区业主开始办理土地使用证分割登记手续。原告自认其已经在土地管理部门办理了土地使用证。
2009年7月9日，王某以美园公司为被申请人向东营市仲裁委员会提出仲裁申请，要求美园公司支付逾期办理土地权属证书违约金和逾期交房违约金。2010年6月17日东营市仲裁委员会作出（2009）东仲裁字第184号裁决书，裁决美园公司向王某支付逾期交房违约金2261.06元、逾期办理土地使用证违约金26045.5元。2010年9月13日美园公司向东营市中级人民法院提出撤销（2009）东仲裁字第184号裁决书的申请，2011年1月6日东营市中级人民法院作出（2010）东商初字第125号民事裁定书，裁定撤销（2009）东仲裁字第184号裁决。
本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同。
关于被告是否存在逾期交房的问题。王某在2008年9月3日的仲裁申请中诉称“2006年4月25日，申请人与被申请人签订了商品房买卖合同一份，双方实际履行了合同，申请人依约支付了房款，并于2006年12月18日交接房产入住”，（2010）东仲裁字第210号裁决书审理查明部分确认“被申请人（美园公司）于2006年12月18日将房屋交付了申请人（王某）。申请人没有选择入住，也没有向被申请人交纳2006年度、2007年度物业及采暖费用。”王某的上述自述以及东营仲裁委员会已经发生法律效力的裁决书确认的事实，能够证实美园公司不存在逾期交房的问题。王某要求美园公司支付逾期交房违约金没有事实依据，本院不予支持。
关于被告是否存在逾期办理土地使用证的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定和补充协议第六条的约定，本案土地使用证是在办理完成房屋所有权证后，由美园公司协助王某自行办理，合同中未约定土地使用证办理的期限，仅约定美园公司在买受人最终不能取得房地产权属证书的情况下，按照国家规定承担责任。本案王某已经取得房屋所有权证以及土地使用证，不存在买受人最终不能取得房地产权属证书的情形。因此王某要求美园公司支付逾期办理土地使用证违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告王某的诉讼请求。
案件受理费550元，由原告王某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审判长 徐秀红
审判员 刘晓蕊
审判员 陈 诚
二〇一三年六月二十八日
书记员 蔡宝娟