吉林省白城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）白民一终字第464号
上诉人（原审第三人）李贵春，男，1965年7月20日生，现住大安市。
被上诉人（原审原告）张喜，男，1960年12月20日生，现住大安市。
委托代理人任长春，吉林于晓辉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）孙树森，男，1937年9月8日生，现住大安市。
原审第三人大安市住房和城乡建设局（下称建设局）。
法定代表人罗兆彬，职务局长。
上诉人李贵春因财产损害赔偿纠纷一案，不服大安市人民法院（2012）大民一初字第42号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李贵春、被上诉人张喜及其委托代理人任长春、被上诉人孙树森到庭参加诉讼。第三人建设局未到庭。本案现已审理终结。
原审确立本案争议焦点是：原告张喜的请求是否合理合法？被告及第三人如何承担责任？
原审经审理查明：原、被告系亲属关系。2010年8月30日，被告孙树森将居住使用原告张喜所有的吉房执字第5023号三间砖混平房（113.20平方米）未经原告张喜同意以4.5万元价格卖给第三人李贵春。第三人李贵春在占有使用期间由其妻孟宪荣与第三人建设局于2011年6月9日签订国有土地房屋征收补偿协议书（产权调换），此协议包括第三人李贵春购买他人的栋号安46/22（25.14平方米）、栋号安47/22（26.12平方米）、栋号安45/22（77.70平方米）三套砖木结构平方及原告张喜栋号689/8（113.20平方米）共242.16平方米。协议约定：回迁安置面积为271.115平方米门市楼；实际回迁安置至“北部明珠”城B区北至南022门面积135.56平方米；E区北至南015门面积108.91平方米。现此门市房交由第三人。余下26.645平方米（271.115—135.56—108.91）有关单位给付第三人补偿款122,315.00元。
原审法院认为：被告孙树森在未经原告张喜同意的情况下，将其居住使用原告所有的房屋出售给第三人李贵春违背了《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效……（三）以合法形式掩盖非法目的；……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，二者签订的房屋买卖合同无效。该法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第三人李贵春与第三人大安市建设局回迁安置协议原告认可，第三人应从得到的补偿房屋中按相关比例返还给原告房屋。第三人李贵春有权向被告孙树森另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告孙树森与第三人李贵春于2010年8月30日签订的房屋买卖协议无效。二、第三人李贵春于本判决生效后立即将得到“北部明珠”城E区北至南015号门市楼（面积108.91平方米）返还给原告张喜所有。三、第三人李贵春于本判决生效后立即返还给原告张喜房屋拆价补偿款81,849.33元{[113.20平方米×271.115平方米÷242.16平方米—108.91平方米]×[122,315.00元÷（217.115平方米—135.56平方米—108.91平方米）]}。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1,800.00元由被告孙树森负担。如未按本判决规定的日期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审判决后，原审第三人李贵春不服提起上诉，其主要上诉理由为：1、上诉人与被上诉人孙树森签订的房屋买卖合同真实有效，房屋买签订协议时，有中间人陈中兴在场，交付购房款后，被上诉人孙树森将产权证、土地证（张喜名）及电费发票、有线电视发票（孙树森名）交到上诉人手中，这些足以证明孙树森是实际产权人。2、被上诉人张喜和孙树森签订的房屋租赁协议无效，从协议本身看，是2007年12月25日签订的，鉴证人为李静萍，而李静萍证言证实该协议是2011年写的，找她签的字，由此可以说明不存在房屋租赁事实。3、被上诉人张喜和孙树森之间房屋买卖关系成立。2007年7月的电费及有线电视费收据，名字均是孙树森，同时证人包全证言证实包全在2004年要租争议房屋，张喜告诉包全他不是房主，让去找孙树森谈，也说明孙树森是真正的房屋所有权人。另外，被上诉人张喜在2010年前就已知道孙树森要卖房的，后来也知道卖给了上诉人，证人邹喜权、孙海涛、马树栋、高淑珍、刘延平等证言也均可证明张喜及其爱人早就已知道孙树森要卖房及最终卖给了李贵春。4、张喜与孙树森属恶意串通，损害上诉人的利益。该二人系亲连襟，该房孙树森已贴出卖多年，上诉人买后其见回迁有利可图才起诉的。5、上诉人购买该争议房屋时是住宅，买后经上诉人出资改造为商用，而且建设了花卉苗圃，开发商是按商用房和花卉总价值给予的合理补偿。综上，上诉人认为原判认定事实不清，导致判决错误，请求二审法院依法撤销原判，保护上诉人的合法权益。
被上诉人张喜在二审答辩称，孙树森无权处分张喜的财产，上诉人与孙树森之间签订的房屋买卖合同无效。一审判决正确。
被上诉人孙树森在二审答辩称，孙树森借张喜2万元钱，以租赁方式还款。当时孙树森卖房子是因女儿有病急用钱。
二审归纳本案争议焦点为：被上诉人孙树森与上诉人李贵春于2010年8月30日签订的房屋买卖合同是否合法有效？
上诉人李贵春向法庭提供下列证人出庭作证：
1、证人刘某某。证人与张喜是邻居，居住西距两户。刘某某证实，大约在2005年听孙树森说2003年张喜就把房子卖给孙树森了，2010年证人的房了也卖给上诉人了。
2、证人孙某某。与张喜系前后院邻居。孙某某证实大约在2003年或2004年张喜的房子贴出出卖告示，有一次碰到张喜，他说房子卖给他连襟了。
3、证人高某某。高某某证实其2009年租用争议房屋弹棉花，孙树森爱人来弹棉花，证人问房子是谁的，她说是买妹妹的。
4、证人包某。其证实2008年要租争议房屋，打电话给张喜，张喜说他在江东，让我找房主孙树森，我就找到孙树森，与他签了租房协议，租房开饭店，名叫某某饭店。
张喜质证称没有印象。
5、证人朱某某。证实李贵春买争议房屋时证人在场，孙树森说2003年张喜就把房子卖给他了。
6、证人李某某，与上诉人为兄弟关系。其证实在2011年5月份，与李贵春、盛守利等4人去丰某某家，丰某某说张喜把房子卖给姓孙的了。丰某某是张喜的大舅哥丰某的姐姐。有录音。
对以上六位证人证言，上诉人称真实可信，被上诉人张喜、孙树森称证实内容不真实。
被上诉人张喜、孙树森未提供新证据。
原审第三人建设局未提供新证据。
二审经审理查明：
2010年8月30日，被上诉人孙树森与上诉人李贵春之间签订一份“房屋买卖协议书”，将产权在被上诉人张喜名下的吉房执字第5023号三间砖混平房（113.20平方米）卖给了上诉人李贵春，价格45,000.00元，并将产权证照一并转交给了上诉人李贵春。被上诉人孙树森在协议中写明“甲方按肆万伍仟元，将本人住房卖给乙方”，中间人陈中兴在协议书中签名予以鉴证。
一、二审庭审中，被上诉人张喜、孙树森的多位邻居出庭证实，张喜将自有的三间砖混平房已卖给孙树森。二被上诉人为亲属关系（连襟）。
上诉人李贵春购买战果有使用该房屋期间，由其妻孟宪荣与原审第三人建设局于2011年6月9日签订了国有土地上房屋征收补偿协议书（产权调换），该协议包括上诉人李贵春购买他人的三户砖木结构平房及本案争议的张喜名下的房屋，协议约定回迁271.115平方米门市楼，实际回迁135.56平方米和108.91平方米两处门市楼，上诉人李贵春占有使用。另补偿上诉人李贵春122,315.00元。
本院认为，被上诉人孙树森出卖本案争议房屋时在协议中写明“将本人住房卖给乙方”，同时持有该房屋的产权证照，且二被上诉人张喜、孙树森为连襟关系，使上诉人李贵春有理由相信该房屋为孙树森所有。在一、二审庭审中，被上诉人张喜、孙树森的多名邻居出庭证实，本案争议房屋张喜已出卖给了孙树森，形成了较为完整的证据链，被上诉人张喜已将房屋卖给孙树森的事实，相关证据与证人证言在卷为凭，能够相互印证，足资认定，本院予以确认。产权登记过户，是法定的附随义务，不阻碍买卖协议依法成立有效。由上，被上诉人孙树森将争议房屋卖给上诉人李贵春，为有权处分，合法有效。退言之，即使被上诉人孙树森为无权处分，然上诉人李贵春已支付了合理价款，并与原审第三人建设局签订了房屋征收补偿协议，实际占有使用了回迁房屋，所以，被上诉人张喜诉讼主张被上诉人孙树森与上诉人李贵春之间的买卖关系无效，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解决》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”亦不能得到法律支持。
综上，原审法院认定事实不清，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）、（三）项之规定，判决如下：
一、撤销大安市人民法院（2012）大民一初字第42号民事判决；
二、驳回被上诉人张喜的诉讼请求。
一、二审案件受理费3,600.00元，由二被上诉人张喜、孙树森负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙金芹
审判员 张春民
审判员 常宗仁
二〇一四年七月二十五日
书记员 李金玉