湖南省株洲市石峰区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0204民初2668号原告（反诉被告）：周槟，男，1997年9月29日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。原告（反诉被告）：周建乡，男，1964年5月18日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区天桥街**号***室。两原告（反诉被告）委托诉讼代理人：赵耀，湖南百杰律师事务所律师。被告（反诉原告）：严坚，男，1982年8月22日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区，系被告冯婷委托诉讼代理人。被告（反诉原告）：冯婷，女，1990年2月18日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。第三人：张启煌，男，1975年12月11日出生，汉族，户籍地湖南省湘潭县。第三人：张备战，男，1969年9月20日出生，汉族，住湖南省湘潭县。原告（反诉被告）周槟、周建乡诉被告(反诉原告)严坚、冯婷及第三人张启煌、张备战租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月11日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序审理。诉讼过程中，被告（反诉原告）申请追加张启煌、张备战为本案第三人，本院依法予以准许。原告（反诉被告）周槟、周建乡及其委托诉讼代理人赵耀，被告（反诉原告）严坚（被告冯婷委托诉讼代理人），第三人张备战到庭参加诉讼，第三人张启煌经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现己审理终结。原告（反诉被告）周槟、周建乡向本院提出诉讼请求：1、确认原告（反诉被告）解除与被告(反诉原告)签订的房屋租赁合同及补充协议的效力；2、判令被告(反诉原告)支付原告（反诉被告）2017年6-11月租金共计14400元；3、判令被告支付原告（反诉被告）违约金24000元；4、判令被告(反诉原告)返还房屋并自2017年12月起按租金标准支付房屋占用费。诉讼过程中变更第2项、第4项诉讼请求为：2、判令被告(反诉原告)及第三人立即腾空房屋；4、判令被告(反诉原告)支付原告（反诉被告）2017年6-7月租金共计4800元，并自2017年8月起至实际腾空房屋交付钥匙之日止按照月租金标准支付房屋占用费，第三人承担连带责任。事实与理由：2003年6月23日，原告（反诉被告）与被告(反诉原告)签订《房屋租赁合同》，约定租金2200元/月，被告(反诉原告)于每月5日前支付当月租金，被告(反诉原告)另需装修或增设附属设施和设备，应事先征得原告（反诉被告）同意。同时，约定被告(反诉原告)逾期不支付租金，累计超过一个月的，一方可以通知另一方解除合同并按月租金的十倍支付违约金。被告(反诉原告)向原告（反诉被告）实际交纳保证金3500元。原告（反诉被告）出具“甲方同意乙方对所租赁的房屋有自行转租的权利”的字条给被告冯婷(反诉原告)。2016年1月1日，原告（反诉被告）与被告(反诉原告)签订补充协议，将租金调整为2400元/月，并对被告(反诉原告)工商营业执照办理事项进行约定。2016年5月5日，被告(反诉原告)未告知原告（反诉被告）便将房屋交给第三人张启煌进行装修，并要求原告（反诉被告）与张启煌签订房屋租赁合同。因张启煌未出具与被告之间的转让协议，也未出示转租字条，原告（反诉被告）未同意签订租赁合同。2016年5月18日，第三人张启煌在房屋装修完毕后，将房屋交给张备战经营至今，并称已于2017年6月退出经营。原告（反诉被告）曾于2016年5月以被告(反诉原告)擅自装修、转让、转租为由诉至法院，因证据不足，法院驳回原告（反诉被告）的诉讼请求。2013年7月至2017年5月期间的房屋租金由被告（反诉原告）严坚转账支付。被告（反诉原告）严坚自2017年6月5日起未支付租金，原告（反诉被告）于2017年6月19日邮寄催款通知函给被告(反诉原告)，被告(反诉原告)签收后仍不履行租金支付义务。2017年7月10日，原告（反诉被告）邮寄解除合同通知书给被告(反诉原告)，并将张贴解除合同通知书的图片通过微信发给被告(反诉原告)严坚，被告(反诉原告)于2017年7月11日签收解除合同通知书。同时，原告（反诉被告）为拒绝张备战直接转账支付租金于2017年7月24日将合同约定的租金支付银行账号销户。被告(反诉原告)拒付租金的行为已违反双方合同的约定，现原告（反诉被告）为维护自身合法权益而诉至法院。被告（反诉原告）严坚、冯婷共同辩称：一、被告（反诉原告）同意解除房屋租赁合同及补充协议。因合同尚未到期及原告（反诉被告）的无理取闹，造成被告（反诉原告）精神上、经济上的损失，被告（反诉原告）转让房屋支付转让费35000元，周建乡在场，应由原告（反诉被告）承担转让费损失；二、租赁合同期间，原告（反诉被告）周建乡口头承诺可以转让给第三人张备战，导致张备战装修房屋损失30000元。而原告（反诉被告）周建乡却称房子归其儿子周槟所有，应由周槟签订合同。2016年5月至2017年6月期间并未见到周槟，电话给周建乡，均予以推脱。被告（反诉原告）怀疑租赁合同中周槟的名字是周建乡代签，并决定将租金交给周槟；三、原告（反诉被告）多次通过快递邮寄材料给被告（反诉原告），且多次电话联系被告（反诉原告），对被告（反诉原告）造成极大影响，原告（反诉被告）应当赔偿被告（反诉原告）的损失。被告（反诉原告）严坚、冯婷向本院提出反诉请求：1、判令原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）收取房屋租金误工费5400元；2、判令原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）转让费损失4000元。事实与理由：自2016年5月5日起，原告（反诉被告）未向张备战收取租金，只上门收取水电费，致使被告（反诉原告）从住所地石峰区白马垄乡到湘天桥租赁房屋收取租金，再到工商银行存款并转账给原告（反诉被告）。自2016年5月起至2017年11月止共计18个月，按18天计算，结合被告（反诉原告）严坚的银行流水及单位证明300元/天为5400元。同时，2016年6月6日，原告（反诉被告）以损坏房屋结构为由将被告（反诉原告）诉至法院，致使转让方减少2000元房屋转让费。2017年11月，原告（反诉被告）再次将被告（反诉原告）诉至法院，转让方以原告（反诉被告）不签订合同为由，再次减少2000元转让费，造成转让费损失4000元。被告（反诉原告）为维护合法权益提出反诉。原告（反诉被告）周槟、周建乡辩称：一、原告（反诉被告）是与冯婷签订《房屋租赁合同》，2013年6月23日至2016年5月5日期间原告（反诉被告）与严坚互不认识；二、冯婷与原告（反诉被告）签订合同后，便将房屋转租给他人使用，至2015年6月，冯婷自己经营服装，租金由冯婷现金支付。2016年，冯婷再次转租，最后转租给张启煌、张备战经营口味坊槟榔。原告（反诉被告）曾将冯婷转租的情况告诉张备战，已向其说明冯婷只能转租和不能转让的事实；三、2016年5月5日，冯婷因外出务工，需把房屋交给别人经营，电话联系周建乡征求与他人签订合同的意见。周建乡以合同未到期不能签订，并称房屋是周槟所有，周槟不在家（名为客套，实为拒绝）。张启煌当时称租完剩余6年期限，同时将租金支付给严坚，再由严坚支付给原告（反诉被告）。原告（反诉被告）周建乡说了一句“那你们搞吧”后离开；四、原告（反诉被告）曾于2016年5月16日因冯婷擅自装修、转租、转让提起诉讼，严坚在庭审时并未否认转租，只是不承认转让。法院判决生效后，严坚拒不支付租金给原告（反诉被告），并称将房屋转让给张备战。被告（反诉原告）反诉无法律依据，请依法驳回。第三人张启煌未作陈述。第三人张备战述称：张备战从被告（反诉原告）处转租房屋已经周建乡口头同意，当时周建乡要求等周槟回来再补签协议，故而张备战进行装修。同时，张备战每月按时交纳租金，水电费由原告（反诉被告）上门收取，对承担连带责任不予认可。要求张备战腾空房屋，则原告（反诉被告）应赔偿张备战相关费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告方证据：1、《房屋租赁合同》及《补充协议》，系双方自愿签订不违反法律的强制性规定，为双方签订租赁合同及补充约定事项的客观事实，予以采信；2、2016年湘02**民初484号民事判决书及律师函，系客观事实，予以采信；3、办理营业执照通知函及住宅改变为经营性用房证明，被告（反诉原告）质证认为原告（反诉被告）对被告（反诉原告）替第三人办理营业执照知情，本院认为该份证据仅能证明原告（反诉被告）曾邮寄两份材料给被告（反诉原告），不能达到原告（反诉被告）的证明目的，不予采信。被告方证据：1、协议（严坚与第三人张启煌、张备战签订），原告（反诉被告）对真实性、合法性有异议，但不知情，且无原告（反诉被告）签字的协议不具有合法性，本院认为该份协议系严坚与第三人张启煌、张备战私自签订，未征得原告（反诉被告）书面同意，不具有转让效力，不予采信；2、租金收条及水费收据，原告（反诉被告）质证认为第三人租金直接交给被告（反诉原告），水费由原告（反诉被告）收取，票据写明是冯婷交水费，张备战代交，本院认为该两份证据系客观事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月23日，原告（反诉被告）周建乡（甲方）与被告（反诉原告）冯婷（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定由周建乡将位于株洲市石峰区天桥街70号毛巾厂宿舍1楼102室(房产证号：株房权证株字第××号)中一室一厅一厕（双门房屋边）出租给冯婷，作经营服装使用。租赁期限为2013年8月1日至2022年7月31日，房屋租金为2200元/月，租金每月5日前使用银行转账或存款方式支付（账户名称：周建乡；账号：62×××67，开户银行：工商银行）。同时，约定被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付合同保证金6000元（实际支付3500元保证金），租赁关系终止时，保证金除以冲抵合同约定由冯婷承担的费用外，剩余部分归还冯婷。被告（反诉原告）在租赁期间将房屋转租、转让给他人，必须事先征得原告（反诉被告）书面同意，被告（反诉原告）逾期不支付租金，累计超过1月的，原告（反诉被告）可书面通知被告（反诉原告）解除租赁合同，违反合同的一方按照月租金的十倍支付违约金，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同签订后，被告（反诉原告）依约向原告（反诉被告）交纳租金。2016年1月1日，原告（反诉被告）周槟、周建乡与被告（反诉原告）冯婷签订《补充协议》一份，将房屋租金调整为2400元/月，并将房屋用途更改为经营合法生意。被告（反诉原告）自2017年6月5日起至今未再支付租金给原告（反诉被告）。原告（反诉被告）通过邮政快递邮寄《租金催款通知函》催要未果，于2017年7月10日向被告（反诉原告）邮寄《解除合同通知书》，以被告（反诉原告）逾期支付租金超过1个月为由，解除双方签订的租赁合同和补充协议，被告（反诉原告）于2017年7月11日签收。现原告（反诉被告）因催要租金未果而诉至法院。另查明，被告（反诉原告）于2016年5月5日与第三人张启煌、张备战就签订合同事宜与原告（反诉被告）周建乡进行沟通，周建乡并未明确表示反对，亦未书面同意被告（反诉原告）转让，据周建乡所述是说了一句“那你们搞吧”后离开。遂被告（反诉原告）严坚在当日与第三人张启煌、张备战签订协议一份，将租赁房屋转让给第三人张启煌、张备战，由张启煌、张备战对房屋进行装修，并于2016年9月2日办理营业执照（名称石峰区槟榔店，经营者张启煌）。后张启煌退出经营，由张备战独自经营。租赁期间房屋租金由第三人支付给严坚，再由严坚支付给原告（反诉被告）。第三人张备战已按期支付租金给被告（反诉原告）。2016年5月5日至今，租赁房屋的水费由周建乡直接向张备战收取。严坚与冯婷系夫妻关系，周建乡与周槟系父子关系。原告（反诉被告）曾于2016年5月16日诉至法院要求解除与被告（反诉原告）之间的租赁合同并赔偿违约金，因证据不足法院判决驳回诉讼请求。2017年7月24日，原告（反诉被告）将租赁合同约定的租金支付账户销户。案件审理过程中，被告（反诉原告）因原告（反诉被告）主张的违约金过高，书面请求法院对违约金予以调整。本院认为：本案系租赁合同纠纷。原告(反诉被告)与被告（反诉原告）冯婷签订《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，双方当事人应按照约定履行。被告（反诉原告）作为承租人自2017年6月5日起至今未交纳租金，经原告（反诉被告）邮寄《租金催款通知函》后仍未交纳，已构成违约，故原告（反诉被告）邮寄《解除合同通知书》的行为符合双方租赁合同约定的被告（反诉原告）逾期不支付租金累计超过1月的，原告（反诉被告）可书面通知被告（反诉原告）解除租赁合同的情形，被告（反诉原告）于2017年7月11日签收，产生解除租赁合同及补充协议的效力，故双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2017年7月11日解除，对原告起诉要求确认原告（反诉被告）解除与被告(反诉原告)签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》效力的请求，本院予以支持。被告（反诉原告）拖欠原告（反诉被告）租金是事实，自2017年6月至2017年7月11日共1个月又11天，按照月租金2400元计算为3280元，故对原告（反诉被告）起诉要求被告(反诉原告)支付2017年6-7月租金的诉讼请求，本院予以支持3280元。双方签订的《房屋租赁合同》解除后，被告（反诉原告）应当返还租赁物给原告（反诉被告）。又因租赁房屋一直由第三人张备战使用，故第三人张备战应当与被告（反诉原告）一起将租赁的房屋腾空并返还给原告（反诉被告）。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。现原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付逾期腾房占有使用费，符合法律规定，本院予以支持，被告（反诉原告）应自2017年7月12日起按照2400元/月的租金标准支付房屋占有使用费，至2018年4月9日共计为21360元，直至实际腾房之日止，第三人张备战在未支付被告（反诉原告）房屋租金的范围内承担连带责任。双方签订的《房屋租赁合同》约定被告（反诉原告）逾期不支付租金，累计超过1月的，违反合同的一方按照月租金的十倍支付违约金，但根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案原告（反诉被告）未提供证据证明因被告（反诉原告）违约造成原告（反诉被告）损失的具体情况，而房屋租赁合同纠纷案件中被告（反诉原告）负有支付租金的义务，逾期支付租金的行为将会造成原告（反诉被告）租金及租金利息损失，现本院已支持了原告（反诉被告）租金及房屋占有使用费的请求，结合原告（反诉被告）举证情况，原告（反诉被告）的损失即为租金利息损失。原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）支付违约金24000元已超过造成损失的百分之三十，被告（反诉原告）以违约金过高请求予以适当减少，符合法律规定，本院予以采纳。本院在结合合同约定的租赁期限和被告（反诉原告）已租期限的基础上，考虑到原告（反诉被告）在房屋返还后，仍可将房屋另行出租给他人以收取租金的实际。以及原告（反诉被告）与被告（反诉原告）及第三人在协商重新签订合同事宜过程中的模糊表述致使被告（反诉原告）产生误解和原告（反诉被告）将支付租金银行账户销户后，被告（反诉原告）不能按照合同约定通过银行账户支付租金的客观事实，按照年利率6%的标准，综合全案案情，对双方约定的违约金依法予以调整为2400元。因被告（反诉原告）作为承租人负有在租赁合同期限内支付租金给出租人即原告（反诉被告）的义务，被告（反诉原告）主张收取房屋租金误工费无法律依据，故对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付收取房屋租金误工费的反诉请求，本院不予支持。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付转让费损失，因门面转让费是市场经济中一个正常的经济现象，而原告（反诉被告）将房屋出租给被告(反诉原告)时并未收取转让费，导致本案租赁合同解除的原因是被告（反诉原告）逾期支付租金的违约行为，被告（反诉原告）的转让费损失亦非原告（反诉被告）造成，故对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿转让费损失4000元的反诉请求，本院不予支持。因被告（反诉原告）在签订租赁合同时已支付原告（反诉被告）3500元保证金，而根据双方合同约定该保证金可以冲抵合同约定由冯婷承担的费用，故3500元保证金在本案中予以扣除。因严坚与冯婷系夫妻关系，严坚在庭审中应诉答辩并承认向张备战收取租金及支付租金给原告（反诉被告）的事实，故严坚应当与冯婷共同对支付房屋租金及占有使用费、违约金、腾房并返还房屋承担责任。因第三人张启煌已退出租赁房屋的经营，在本案中对房屋租金、占有使用费及违约金不承担责任。同时，又因涉案租赁门面已办理营业执照，张启煌系营业执照上登记的经营者，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条规定“……营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。”第三人张启煌应当与张备战及被告（反诉原告）一起将房屋腾空并返还给原告（反诉被告）。第三人张启煌经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》五十九条、第二百四十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）周槟、周建乡与被告（反诉原告）冯婷签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》于2017年7月11日解除；二、被告（反诉原告）严坚、冯婷及第三人张启煌、张备战于本判决生效之日起十日内将位于株洲市石峰区天桥街70号毛巾厂宿舍1楼102室(房产证号：株房权证株字第××号)中一室一厅一厕（双门房屋边）房屋腾空并返还给原告（反诉被告）周槟、周建乡；三、被告（反诉原告）严坚、冯婷于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）周槟、周建乡房屋租金3280元及计算至2018年4月9日的房屋占有使用费21360元共计24640元，扣除3500元保证金后为21140元，并自2018年4月10日起按照租金2400元/月的标准支付原告（反诉被告）房屋占有使用费至实际腾房之日止，第三人张备战在未支付被告（反诉原告）房屋租金及房屋占有使用费的范围内承担连带责任；四、被告（反诉原告）严坚、冯婷于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）周槟、周建乡违约金2400元；五、驳回原告（反诉被告）周槟、周建乡的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）严坚、冯婷的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费760元，由原告（反诉被告）周槟、周建乡负担260元，被告（反诉原告）严坚、冯婷负担500元；反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）严坚、冯婷负担25元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向华融湘江银行株洲金汇支行交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，收款单位：株洲市财政局非税收入专户，账号：50×××16。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。审 判 长  张 剑审 判 员  李欣欣人民陪审员  黄显家二〇一八年四月九日书 记 员  夏晓宇