上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终5174号
上诉人（原审被告）：上海鼎艺商务咨询合伙企业（有限合伙），住所地上海市奉贤区奉浦工业区华龙别墅新航南公路****弄***幢***室。
负责人：陈跃，董事长。
委托诉讼代理人：周燕娜，上海市锦天城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨晓兰，上海市锦天城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海东贸虹桥古玩市场经营管理有限公司，住所地上海市闵行区金汇路528号地下一层、一层A区、二层、三层。
法定代表人：黄莉萍，执行董事。
委托诉讼代理人：郁斌，上海市申阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋丽丽，上海市申阳律师事务所律师。
上诉人上海鼎艺商务咨询合伙企业（有限合伙）（以下简称鼎艺商务）因与被上诉人上海东贸虹桥古玩市场经营管理有限公司（以下简称东贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初27393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人鼎艺商务上诉请求：撤销一审法院判决，发回重审或依法改判，上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，上诉人于2016年11月27日完成搬离和腾房，不存在需要向被上诉人继续支付任何占用费和物业管理费的情况，一审法院认定不定期房屋租赁关系有违事实，证据不足。一审法院判定支付相应租金不仅有违事实，且适用法律错误。上诉人认为暂未支付物业管理费系被上诉人管理混乱所致，不应承担违约责任，且违约金过高，需要调整。
被上诉人东贸公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
东贸公司向一审法院起诉请求：1、判令鼎艺商务立即将上海市闵行区XX路XX号XX市场内XX商铺交还给东贸公司；2、判令鼎艺商务支付东贸公司房屋占用费人民币（币种下同）467,200元，自2016年11月28日起，暂算至2017年7月27日，请求至鼎艺商务实际返还房屋之日止；3、判令鼎艺商务支付东贸公司物业管理费560,640元，自2014年11月28日起，暂算至2017年7月27日，请求至鼎艺商务实际返还房屋之日止；4、判令鼎艺商务支付东贸公司滞纳金1,238,535.84元，自2014年11月28日起，暂算至2017年7月27日，请求至鼎艺商务付清所有欠款为止；5、判令鼎艺商务支付东贸公司违约金175,200元。
一审法院认定事实：2013年12月4日，东贸公司作为市场经营管理者（协议甲方），鼎艺商务作为场内经营者（协议乙方）签订《上海市商品交易市场进场经营合同示范文本2006》，合同约定：一、租赁场所：乙方承租甲方坐落于上海市闵行区XX路XX号XX市场内XX（场地），仅限用于经营古玩、新旧工艺品、茶叶等业务，面积为480平方米；二、租赁期限：租赁期自2013年11月28日起至2016年11月28日止，共计3年；三、租金、费用及其支付时间、方式：租金58,400元/月，总额1,401,600元。支付方式详见补充协议；水电等费用及其支付时间、方式：商家自用充值卡；四、保证金：乙方在支付租金的同时，向甲方支付3个月的租金175,200元的保证金，作为履行合同和提供商品服务质量担保，当保证金不足上述金额时，应在五日内补足；九、违约责任：……（二）甲方逾期交付场地或乙方逾期交付租金、水电费、物业管理费以及补足保证金的，均应向对方支付违约金3个月的租金计算。
随后双方签订《补充协议》，约定：租金按每日、每平方4元核定，乙方建筑面积为480平方米，每月租金为58,400元，年租金为1,401,600元。支付方式为租金先付后用。乙方应在当期租金届满前十日内向甲方支付下一合同期的租金。乙方应另行支付物业管理费，按每日、每平方1.2元核定，乙方建筑面积为480平方米，年物业管理费为210,240元，六个月物业管理费105,120元。物业管理费从乙方接收租赁物之日起算，每六个月支付一次，先付后用。乙方应在当期物业管理费届满前十天内向甲方支付下期的物业管理费。由于租赁双方签订的是付2年送1年的租约，凡一次性全额支付2年租金的，可以获得一年的免租期，因而租赁期自2013年11月28日起至2016年11月27日止，免租期自2015年11月28日起至2016年11月27日。第四条违约责任约定，乙方逾期交付、物业管理费等费用的，每逾期一日，甲方有权按欠缴费用的0.3％向乙方加收滞纳金。
合同签订后，鼎艺商务向东贸公司支付保证金为175,200元，鼎艺商务向东贸公司支付租金截止时间为2016年11月27日（即合同约定的租赁期限届满之日）。鼎艺商务向东贸公司支付物业管理费截止时间为2014年11月27日，之后的物业管理费未再支付。
2017年3月27日，东贸公司向鼎艺商务发送催交欠款通知书，内容为“贵方自2013年11月28日承租我司具有合法使用、收益的物业以来，未能向我司足额交纳租赁或物业服务等费用……现通知贵方：请贵方于2017年3月30日之前前往我司招商部，交纳拖欠的租赁费用及物业管理费。如逾期未能交纳，我司将对该商铺停水停电，直至强行收回上述贵方所承租的物业。同时我司将保留通过法律途径追究贵方相关法律责任的权利”。2017年3月31日，东贸公司向鼎艺商务发送解除房屋租赁合同通知函，内容为“……2016年11月28日，租赁期间届满后，贵方继续使用租赁场地（房屋），我以默许的形式许可贵方仍按原租赁合同继续履行。但自2016年11月开始，贵方每期都未在指定时间内付清租金。截止2017年3月30日贵方拖欠我司租金及物业费共计619,040元。……我司特向贵方通知如下：解除与贵方所签订的《上海市商品交易市场进场经营合同示范文本2006》及《补充协议》。”以上两份函件，东贸公司称将其张贴于涉案房屋门口，鼎艺商务不认可并称函件系东贸公司单方面制作且未提供邮寄凭证。另外，鼎艺商务提供涉案房屋现状照片、落锁图片等，东贸公司确认鼎艺商务已于2017年1月24日搬离涉案房屋。
2016年4月19日，鼎艺商务名称由“上海鼎艺投资顾问合伙企业（有限合伙）变更为”上海鼎艺商务咨询合伙企业（有限合伙）。
一审法院认为，东贸公司、鼎艺商务双方签订的《上海市商品交易市场进场经营合同示范文本2006》及《补充协议》系签约当事人的真实意思表示，合同及协议均依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同及协议当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，东贸公司、鼎艺商务双方均应按照合同及协议的约定全面善意地履行各自的合同义务。本案中，根据双方签订的租赁合同及补充协议的约定，鼎艺商务承租涉案商铺至2016年11月27日即租期届满。根据合同法相关规定，租赁期限届满后，承租人应当返还租赁物，现双方约定的租赁期限已届满，然鼎艺商务继续使用租赁物，对此出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。而对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。然鼎艺商务提出其在合同租赁期到期后已将租金结清，且东贸公司早已就店铺收回的辩称，其未能提供相应的证据加以证明，故一审法院对鼎艺商务的上述辩称不予采信。一审庭审中，东贸公司确认涉案房屋已于2017年1月24日收回，东贸公司主张返还商铺的诉请目的已经实现，故对东贸公司主张的该项诉请无须再行处理。虽然鼎艺商务辩称其于2016年11月28日已经搬离涉案商铺，但是其并未提供其与东贸公司办理商铺交接的相关证据，另结合上述东贸公司确认的收回涉案商铺的日期，一审法院最终确定涉案商铺的租赁合同及补充协议于2017年1月24日予以解除。故鼎艺商务理应按每月58,400元的标准向东贸公司支付自2016年11月28日起至2017年1月24日期间的租金。
另根据双方签订的租赁合同及补充协议的约定，物业管理费应从鼎艺商务接收租赁物之日起算，根据庭审中东贸公司、鼎艺商务明确的鼎艺商务支付物业管理费的记录可见，鼎艺商务已付开始至2014年11月27日止的物业管理费，2014年11月28日之后的物业管理费鼎艺商务未再支付，故鼎艺商务理应向东贸公司支付房屋返还之前的物业管理费，东贸公司的该项主张亦于法有据，一审法院予以支持，鼎艺商务辩称系由于东贸公司物业管理混乱等原因造成其未付物业管理费，其认为根据东贸公司的过错，物业管理费应打七折支付，然鼎艺商务针对上述辩称意见未提供证据加以证明，故对此辩称一审法院不予采信。综上，鼎艺商务应向东贸公司支付自2014年11月28日至2017年1月24日止，按每月17,520元计付的物业管理费。鼎艺商务作为承租人，应按约向东贸公司支付租金、物业管理费等费用，然在实际履约过程中，鼎艺商务未能按约支付租金、物业管理费，显然构成违约，东贸公司有权按照租赁合同的约定主张要求鼎艺商务承担违约责任，故现东贸公司主张鼎艺商务按欠缴费用的每日0.3％支付滞纳金符合双方合同约定的违约责任，该滞纳金实为租赁合同约定的逾期付款违约金，而东贸公司另外还主张鼎艺商务支付违约金175,200元，对此一审法院认为，鼎艺商务系同一违约行为引起的违约责任，并非不同的违约行为，故东贸公司既主张滞纳金又主张违约金，显然不当，属于重复主张，另结合鼎艺商务的答辩意见，鼎艺商务不同意支付租金，并要求对物业管理费打七折，即表明其对东贸公司主张的违约金并不认可。对此一审法院认为鼎艺商务确实存在一定的违约行为，但结合鼎艺商务的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给东贸公司所造成的实际损失，兼顾到鼎艺商务在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院认为东贸公司目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故一审法院根据本案实际情况对金额予以调整，酌定违约金以169,886元计。为避免诉累，东贸公司理应在与鼎艺商务结清上述拖欠的租金、物业管理费、违约金之后，将保证金175,200元返还给鼎艺商务。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，于2018年1月29日作出判决：一、鼎艺商务于判决生效之日起十日内支付给东贸公司自2016年11月28日起至2017年1月24日止的租金合计111,148元；二、鼎艺商务于判决生效之日起十日内支付给东贸公司自2014年11月28日起至2017年1月24日止的物业管理费合计453,825元；三、鼎艺商务于判决生效之日起十日内支付给东贸公司违约金169,492元；四、东贸公司在鼎艺商务结清上述第一至第三项的费用后，返还鼎艺商务履约保证金175,200元；五、驳回东贸公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计13,166.31元，由东贸公司负担3,166.31元，由鼎艺商务负担10,000元。
二审中，当事人未向本院提交新的证据。
经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人虽然主张2016年11月27日完成搬离和腾房，一审认定事实和适用法律错误，违约责任认定不当，且违约金数额过高，但其并未提供充分的证据材料予以支持，一审法院根据现有证据材料综合审查认定事实并无不当，处理意见并无不妥，违约金酌定亦未明显超出相应合理范围，故本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币20,000元，由上诉人上海鼎艺商务咨询合伙企业（有限合伙）负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 强
审判员 任文风
审判员 李 兴
二〇一八年五月二十四日
书记员 刘晓静
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……