江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏12民终107号
上诉人（原审被告）：赵波，男，1979年6月1日生，汉族，住江苏省泰兴市。
委托诉讼代理人：窦莉，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刁成路，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：泰兴市济川街道办事处商井社区居民委员会。
法定代表人：潘春明，主任。
委托诉讼代理人：李玉虎，江苏律园律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁志君，江苏律园律师事务所律师。
上诉人赵波因与被上诉人泰兴市济川街道办事处商井社区居民委员会（以下简称商井居委会）所有权确认纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院（2016）苏1283民初6615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵波委托北京市高朋（扬州）律师事务所全文琴律师、卞婧娴实习律师参与诉讼，审理中变更委托诉讼代理人为窦莉、刁成路参与诉讼。因本案案情复杂，本院依法延长审理，本案现已审理终结。
上诉人赵波上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。一、二审诉讼费由商井居委会承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，甚至自相矛盾。一审法院选择性忽略了一个重要事实便是讼争房屋在出售给赵波之前发生过爆炸，几乎夷为平地。通常而言，在租赁关系中，房屋的维修义务是属于房屋所有权人的，也就是说本案中应当由商井居委会对炸毁房屋进行修缮，当然也可以通过协商让承租人维修后再由房屋所有权人向其支付维修对价，或者以其他减免房租等优惠方式进行平衡。但我们知道，本案中上述情形均不存在，所以如果不是基于买卖的合意，赵波肯定不可能花费巨大的代价对房屋进行修缮并装饰，正所谓有恒产者有恒心，相比浴室并不可观的经营收益，只有讼争房屋售卖给赵波才能解释上述的“反常”行为。二、一审法院认定事实偏差，直接导致法律适用错误。纵观整个庭审过程，商井居委会从未有过关于以物抵债的答辩意见，其先是一口咬定双方是租赁否认买卖合意，但当我方发问为何长时间不收取租金时，其捏造事实仓惶回答，声称赵波系以经济困难为由要求延后支付；后来见很难自圆其说，转而答辩双方的买卖未经民主程序而无效，进而又一直纠缠赵波未支付合理的对价。归根结底一句话，商井居委会从未有过“以物抵债”的想法。同样，整个庭审法庭也未归纳有关“以物抵债”的争议焦点，双方当事人从未就此进行充分的举证质证以及答辩，也就是双方当事人从未有“以物抵债”的合意。而一审法院在判决书中创造性的引进“以物抵债”概念，认为商井居委会是为了抵垫付款的债而抵偿了讼争房屋。而实际上，垫付款项应当是双方当事人达成买卖合意后，商井居委会指定支付对价的一种方式，并不是一审法院认为的“以物抵债”的债的形式。一审法院判决存在明显矛盾，先是认定赵波不能凭借2005年5月27日、2007年6月14日商井居委会出具的《证明》就必然认定双方发生了买卖关系，后又认为2012年8月10日书面材料内容是对前两份证明内容的变更。也就是说一审法院一边认定双方无买卖合意，一边又认定后面所谓的“以物抵债”书面材料对双方的买卖关系进行变更，显然逻辑混乱。
被上诉人商井居委会辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。本案涉案土地系集体所有，根据《中华人民共和国土地管理法》相关规定不可以进行买卖等行为。因此，一审法院在认定本案事实及适用法律方面完全正确，请求二审法院驳回赵波的上诉请求。
赵波向一审法院起诉请求：1、判令确认位于泰兴市房屋（除紧邻洪建国的六间房屋外）为赵波所有；2、判令商井居委会协助赵波办理位于泰兴市所有房屋（除紧邻洪建国的六间房屋外）的产权变更手续，将房屋过户至赵波名下；3、本案诉讼费、保全费由商井居委会承担。事实和理由：2003年8月3日，赵波、商井居委会在真实合意为买卖的背景下签订了《承包协议书》，约定将经（2003）泰执字第69－1号民事裁定书确认收回村级所有的原属泰兴市的所有资产承包给乙方经营，期限暂定两年，自2003年8月1日起至2005年7月31日止。基于买卖的真实合意，赵波几乎举全家之力并倾全家之财投入到上述房产的翻修以及装饰装修之中，同时领取了营业执照，多年来实际占有房屋并经营浴室生意，部分门市房出租。期间，赵波多次催促商井居委会办理房产过户手续，商井居委会一直以没有时间为由不予配合，但于2005年5月27日、2007年6月14日出具书面证明，证明上述房产为赵波个人财产，特别是2012年8月10日出具书面材料，明确说明上述房产商井居委会已作价抵偿给赵波，产权全部归赵波所有，并明确约定如需办理产权过户手续，费用由赵波承担，商井居委会予以配合。但商井居委会至今未能履行协助办理过户的义务。
商井居委会一审辩称，2003年8月赵波与商井居委会之间签订了《承包协议书》，约定由商井居委会将橡塑五金厂原资产给乙方经营这是事实，但双方之间并没有就该部分资产转让给赵波达成任何形式的协议，赵波在起诉时提交的证据系复印件，对真实性无法确认，且随案提交的证据此前商井居委会单位并不知晓，亦未能按照村民委员会组织法召开村民会议。鉴于上述理由，请求驳回赵波的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：原商井橡胶制品厂是原商井村村办集体企业，该厂是位于泰兴市房屋的登记所有人，上述房屋所在的土地性质是集体土地工业用地，土地的所有权人是原泰兴村委会。2003年8月3日，泰兴市泰兴镇商井村村民委员会（甲方）与赵波（乙方）签订《承包协议书》一份，协议约定，甲方将原泰兴市橡塑五金厂的资产承租给乙方经营，营业执照由乙方自行办理，甲方就这块地段的资产现状交给乙方，乙方可以进行更新改造，发展经营项目，保障资产的保值和增值，一旦条件具备，甲方可以将资产竞价出售给乙方；承包期暂定2年，承包上缴金每年2万元，乙方进场后在一个月内由乙方负责清算支付原橡塑五金厂的企业职工的工龄买断以及尚欠部分职工的工资和所欠水电费，合计人民币10万元，中途出售可换算竞价额。此后，赵波即进行承包经营。2003年9月22日，赵波向商井村缴纳改制人员工资等95000元，2004年8月8日又缴纳置换人员费用12000元。2005年5月27日，商井村向赵波出具证明一份，内容为“兹有我村位于车站路31号的金波浴室其财产权属赵波个人所有，其手续正在办理之中”。2007年6月14日，商井村又向赵波出具证明一份，内容为“兹有我村位于车站路31号的原橡塑五金厂，现开设的金波洗浴中心为赵波同志经营，其财产（含土地）属个人财产。”2012年8月10日，商井居委会向赵波出具书面材料一份，内容为“关于2003年9月22日和2004年8月8日，你为我村缴纳的泰兴市橡塑五金厂职工身份置换本息，现我村无条件以（2003年）法执字第69－1号民事裁定书中的厂房设备（除土地及与洪建国相邻的六间五架梁房子外）其他部分作抵偿，抵偿财产的产权全部归你所有，其中毁损灭失部分我村不予修复，与我村无涉。如需办理产权过户手续，费用由你自己承担，我村给予配合。”
一审法院审理中，商井居委会申请对2005年5月27日、2007年6月14日及2012年8月10日的证明及材料中文字和印章的形成顺序进行鉴定，一审法院即委托南京大学司法鉴定中心进行鉴定，该中心于2017年3月22日作出鉴定意见，认为是“先字后章”。鉴定费11360元。
另查明：泰兴市人民法院（2003）泰执字第69－1号民事裁定书的主文为：将被执行人龚留祥经营的泰兴市橡塑五金厂内的厂房36间及该厂房内的部分动产以252813元的价格变卖给申请执行人商井村以抵算被执行人所欠申请人出让金和上缴款合计人民币252813元。
本案的争议焦点是赵波与商井居委会之间就涉案房屋所产生的法律关系是什么？赵波的诉讼请求是否应当予以支持？
一审法院认为，我国土地管理法规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。赵波与商井居委会双方于2003年8月3日签订的承包协议并不违反法律、法规的强制性规范，故为合法有效。根据协议约定，赵波向商井居委会缴纳的107000元的性质是垫付款，即为商井居委会垫付职工工资和工龄买断等费用，该协议本身不能证明双方存在房屋买卖的合意，协议仅约定条件具备时可以通过竞价方式将相关资产出售给原告。因赵波没有提供其通过承包协议约定的方式与被告发生了涉案房屋的买卖关系，故不能凭赵波提供的2005年5月27日、2007年6月14日商井居委会出具的证明就必然认定双方之间发生了买卖关系且原告支付了对价，否则也不会由被告于2012年8月10日再次向赵波出具相关的书面材料，该书面材料的内容亦是对前两份证明内容的变更。单从2012年8月10日材料的内容分析，该材料的实质是以物抵债协议，即被告以涉案房屋及设备抵偿赵波垫付的107000元。所谓“以物抵债”是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。一般而言，无论债务的清偿期是否已经届满，当事人之间达成的以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续之前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。涉案房屋的土地性质为商井居委会集体所有，虽然商井居委会出具给赵波的2012年8月10日书面材料中明确了以物抵债的财产范围不包括土地使用权，但根据“房地一体”的原则，房地产转让时，房屋的所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让。因此，赵波要求按此书面材料确认涉案房屋的所有权归其所有并要求商井居委会履行协助过户义务的诉讼请求不但不符合“以物抵债”的有关规定，也违反了法律的强制性规范，故依法不应支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条及《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，判决：驳回赵波的诉讼请求。案件受理费30800元，保全费5000元，合计35800元，由赵波负担。鉴定费11360元，由泰兴市济川街道办事处商井社区居民委员会负担。
二审中，上诉人赵波围绕其请求提交了赵金良、赵波与卜建民、周正海、王书记、戴兴美等人的录音及对录音整理的文字资料，拟证明商井居委会将讼争房屋的所有权已经给了赵波，属于赵波所有。被上诉人商井居委会质证认为，对赵波提供的几份录音资料，均是在一审庭审中双方商谈时赵波录制的，二审庭审商井居委愿意继续与赵波进行沟通协调解决本案，因此，上述证据与本案事实没有任何关联性，不能真实反映本案事实。上诉人赵波针对被上诉人商井居委会的质证意见补充陈述，录音系双方当事人在一审期间为达成一致而进行的协调过程中形成的；根据证据规则商井居委会虽不受和解方案的约束，但对于本案中的相关案情的描述、认可应该构成对案件事实的自认；而且该自认与赵波一审中提供的相关书证、证人证言相互印证；同时也证明了被上诉人商井居委会领导班子对涉案房屋受让是清楚的，并不是毫不知情。
经本院通知，赵金良、周某出庭作证。其中赵金良的证言主要内容为：落款时间分别为2005年5月27日、2007年6月14日(由2008年6月24日更正而来)的《证明》各一份，均是村干部周某写的，当时给赵金良是为了办房屋产权证；后来村支部书记换成孙新民，孙新民也说帮赵金良办证，但没有办成。证人周某的证言主要内容为：落款时间分别为2005年5月27日、2007年6月14日(由2008年6月24日更正而来)的《证明》各一份均是我写的，是为了应付贷款，当时赵金良到我们村里面找到我们村主任说要到银行借贷款，让我们出一个证明应付一下银行；落款时间为2012年8月的一份证明，也是我经手盖章的，当时我看到有于波签字就盖章了，是赵金良让我盖的章。上诉人赵波对赵金良的证言认可，但对周某的证言不予认可，认为周某解释盖章的原因明显不符合情理，因为金融贷款需要严格的条件，正常的如果单位贷款应该有公司的股东会或者董事会的决议，一般使用自有的固定资产作为抵押；周某说证明作用是给银行，显然不能作为资产证明的有效条件；金融机构也不能基于村委会出具这样的证明而产生抵押物物权的效力；另外赵金良与周某有利害关系。
本院对上述证据审查，对录音证据的真实性予以确认，但对其合法性、关联性以及其他证据的真实性、合法性、关联性等将在下文中一并予以分析。
二审中，上诉人赵波对一审判决查明的事实没有异议，但认为遗漏以下两方面：一、2003年8月3日双方签订的《承包协议书》的背景没有予以认定；二、赵波除了所支付的107000元外，还为商井居委会支付了70000元给龚留祥用于解决商井居委会与其纠纷遗留问题。也就是说赵波所支付的房屋转让对价不是107000元而是177000元，此价格与当时评估的房屋价值22万多元相差不大，且赵波所受让的房屋已经经过爆炸事故后毁损大部分，其价值应该予以扣减。所以并不存在双方转让价格显失公平之说。被上诉人商井居委会对一审判决查明事实没有异议。本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，2003年8月3日商井居委会（甲方）与赵波（乙方）签订的《承包协议书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议合法有效，对赵波与商井居委会均具有法律约束力。双方当事人均应按照该协议履行各自的义务。
《承包协议书》仅在第二条明确约定“一旦条件具备，甲方可以通过竞价方式将相关资产出售给乙方”，除此之外就讼争房屋的所有权转移事宜双方未作其他约定，因赵波未能提交商井居委会已经通过竞价方式将讼争房屋出售给赵波，故上述《承包协议书》不能作为商井居委会将讼争房屋所有权转让给赵波的依据，赵波应提交其他证据证明双方已经就讼争房屋的所有权进行了转移。
对于赵波一审中提供的落款时间分别为2005年5月27日、2007年6月14日(由2008年6月24日更正而来)的《证明》各一份，因赵金良及周某均承认上述两份证明系由周某办理，本院予以确认。对于赵波一审中提交的落款时间2012年8月10日（同时有“2012年8月11日”字样）、有商井居委会盖章的证据，该证据载明“你为我村缴纳的泰兴市橡塑五金厂职工身份置换本息，现我村无条件以（2003）法执字第69-1号民事裁定书中的厂房设备（除土地及与洪建国相邻的六间五家梁房子外）其它部分作抵偿，抵偿财产的产权全部归你所有”等内容，该证据的内容系“以物抵债”即以讼争房屋抵算赵波缴纳的款项；因该证据赵波及赵金良均表示不知谁写，而周某作证系由其盖章，因赵波及赵金良未提交相反证据，故本院对周某的证言予以确认。对于上述三份证明的形成原因，因周某的证言与赵金良的证言不一致，故本院依法作如下分析：因赵波向商井居委会支付的款项金额与一审法院（2003）泰执行字第69-1号民事裁定书主文确定的房屋及设备的金额明显不一致，而赵波与商井居委会至今未就讼争房屋按照双方签订的《承包协议书》约定的内容进行“竞价出售”，而双方又无就讼争房屋如何作价处理的书面协议，故在赵波及赵金良无相反证据的情况下，本院认定上述三份证据的经办人即周某所作证的证言具有高度可能性，据此本院认为赵波现有证据不足以证明赵波通过“以物抵债”或者购买方式取得讼争房屋的所有权。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零七条规定“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解协议作出妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的根据，但法律另有规定或者当事人均同意的除外。”对于赵波二审中提交的录音资料，因上述证据系其与商井居委会在诉讼中为调解讼争房屋而形成的证据，依据上述司法解释，该证据不能够证明商井居委会将讼争房屋的所有权转移给了赵波。
对于赵波上诉提出“只有讼争房屋售卖给了赵波才能解释上述反常行为”的主张，因赵波上诉提出的“通常而言……当然也可以通过协商让承租人维修后再由房屋所有权人向其支付维修对价，或者以其他减免房租等优惠方式进行平衡”等观点均是双方在履行租赁合同中可能存在的情形，而上述情形并不能排除当事人在履行租赁合同时发生的其他可能性，特别是在本案中周某作证时称自己被欺骗而出具三份证明的情形下，赵波又未能提交证据推翻周某证言，故本院无法得出“只有讼争房屋售卖给了赵波才能解释上述反常行为”的结论，本院对赵波此主张不予支持。
综上所述，上诉人赵波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30800元，由上诉人赵波负担。
本判决为终审判决。
审判长 高 云
审判员 吴 玫
审判员 丁万志
二〇一八年六月二十六日
书记员 袁高亮