重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝五中法民终字第03317号上诉人（原审被告）朱万均。委托代理人林燕青，重庆精卓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）周飞。委托代理人陈渝，重庆中力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）重庆洋世达房地产开发有限公司，住所地：重庆市南岸区南坪街道福红路****附**，组织机构代码20316460-3。法定代表人杨勇，董事长。委托代理人刘千钊。上诉人朱万均与被上诉人周飞、重庆洋世达房地产开发有限公司（以下简称洋世达公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2014）南法民初字第06867号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院审理查明：本案诉争房屋位于重庆市南岸区xxx，该房屋是重庆水泥厂的职工集体宿舍，属于重庆水泥厂所有。2003年重庆水泥厂解体，全员下岗并买断工龄。由区房管局等部门将重庆水泥厂房屋实际居住人进行登记造册，本案周飞、朱万均都是重庆水泥厂职工，且二人均在2003年12月30日与重庆水泥厂解除劳动合同。2006年3月20日，朱万均向107号房屋所在的物管单位重庆玛瑙实业有限公司交纳06年1月-12月的房租、渣费，2007年2月15日，朱万均向上述物管公司交纳了07年1月-12月的房租、渣费。2011年2月16日，朱万均107号房屋的电费91.52元。2007年12月17日，周飞向物管单位重庆玛瑙实业有限公司交纳了房租（06年1月-07年12月）、渣费（06年1月-11年12月）；2012年12月26日，重庆水泥厂出具收据一张：NO7372574，内容为：交款单位周飞，人民币1470元，收款事由房屋产权费。当日，周飞向重庆水泥厂就107号房屋交纳了525元的房租费。2011年11月4日，重庆水泥厂出具情况说明一份，内容为：原厂职工周飞居住我厂位于南岸区xxx号房屋。在2007年底上述七一村七三大楼面临拆迁，安置拆迁名单由重庆水泥厂提供。洋世达公司取得上述房屋的拆迁主体资格。南岸区动迁工程办公室、南岸区房屋管理局海棠溪房管所出具的《阳光华庭五期B区摸底表》，对重庆水泥厂xxx号房屋产权人的表述为：周飞、朱万均，2人同住。2012年12月26日，重庆水泥厂（甲方）与朱万均、周飞（乙方）签订了《出售房屋产权协议》，该协议内容为：经南岸区房屋拆迁行政主管部门颁发拆迁许字（2003）第10号《重庆市建设房屋拆迁许可证》批准，重庆洋世达房地产开发有限公司需对我厂xxx大楼xxx号房屋进行拆迁安置。甲乙双方现就出售产权事宜达成以下协议。一、甲方按照《重庆市非成套公有住房出售管理办法》，先将乙方承租房出售给乙方，乙方取得产权。乙方一次性付清购房款2941元。二、乙方获得xxx号24.76平方米的产权，以自己名义直接参与拆迁单位的拆迁安置。三、乙方在办理好产权手续后，须尽快到拆迁单位办理拆迁安置手续。四、本协议的第一、二、三条不可分割，应当互为条件。五、乙方若不履行一至四条约定，不与开发商先期签订拆迁安置协议而要求购买者，甲方可出售承租房给乙方，由乙方自行办理房产证等相关证照，由此产生的一切后果由乙方自行承担。2011年6月25日，洋世达公司与朱万均签订了《拆迁补偿安置协议》，约定：一、原房屋状况：产权人朱万均，房屋座落xxx，产权证号：协议，用途：住宅，建面：24.76平方米。二、拆迁补偿安置方式：现房安置或延缓房安置。三、房屋安置情况：1、房屋安置地点：xxx。2、安置房屋建筑面积58.8平方米。协议对房屋安置结算、安置房屋计算金额等事项进行了约定。洋世达公司对确定拆迁对象方式的表述为：对于有产权证的按照产权证确定的对象进行安置；对于没有产权证的房屋，由重庆水泥厂提供名单，洋世达公司多次上门核实确定实际居住人。先由拆迁代办方进行摸底，然后发布拆迁公告。针对重庆水泥厂这种公房，没有产权证的就由被拆迁人与重庆水泥厂签订买断产权协议，但洋世达公司去核实时发现有些被拆迁对象不能找到，而重庆水泥厂也不能提供联系方式，于是就进行了登报公告，期满后就进行了拆迁安置。重庆水泥厂在重庆市南岸区人民法院（2012）南法民初字第10587号案件开庭中陈述：xxx号房屋实际居住人为周飞和朱万均。原审原告周飞诉称：周飞与朱万均均为重庆水泥厂职工，重庆水泥厂将位于重庆市南岸区xxx房屋出租给周飞及朱万均，作为重庆水泥厂员工福利房使用。2007年底，该房屋由洋世达公司进行拆迁安置。由重庆水泥厂提供安置名册《阳光华庭五期B区摸底表》，并与职工签订《出售房屋产权协议》，职工取得产权后，再与洋世达公司签订《拆迁补偿安置协议》进行拆迁安置补偿。2012年12月26日，周飞和朱万均与重庆水泥厂签订了《出售房屋产权协议》，共同取得了重庆市南岸区xxx房屋的所有权。2011年6月15日，洋世达公司在未告知周飞系共同产权人的情况下，与朱万均签订《房屋拆迁安置协议》，将朱万均安置位于重庆市南岸区xx号房屋一套，损害了共同产权人即周飞的权益。故起诉法院，请求判令：1、确认朱万均与洋世达公司2011年6月25日签订的《拆迁补偿安置协议》无效；2、诉讼费由朱万均与洋世达公司承担。原审被告朱万均辩称：之前是朱万均一个人在涉诉房屋内居住的，在拆迁单位来找朱万均的时候才知道加了个周飞的名字，朱万均和周飞不认识。朱万均与洋世达公司签的拆迁安置补偿协议是有效的，不属于无效范围。原审被告洋世达公司辩称：同意朱万均的辩称意见，洋世达公司与朱万均之间签订的合同合法有效，不属于任何无效的情况，且洋世达公司认为周飞并非本案适格主体。原审法院认为：根据周飞和朱万均举示的交纳租房费、渣费等票据可以证明，周飞及朱万均都是xxx号房屋的实际居住人。且重庆水泥厂出具证明亦证明了周飞为107号的实际居住人。2012年12月26日，重庆水泥厂（甲方）与朱万均、周飞（乙方）签订了《出售房屋产权协议》也证明了周飞系xxx号房屋的共有产权人，也就是说周飞享有对拆迁xxx号房屋而取得的安置补偿资格。本案洋世达公司与朱万均作为侵害周飞财产权利的一方，与财产权利受到侵害的周飞一方形成了民事法律关系中的平等主体，故周飞主体适格。且洋世达公司与朱万均的安置行为对周飞的民事权益造成侵害，故对周飞的请求应当予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，遂判决：确认重庆洋世达房地产开发有限公司与朱万均于2011年6月25日签订的《拆迁补偿安置协议》无效。本案受理费80元，由被告朱万均承担40元，重庆洋世达房地产开发有限公司承担40元（此款已由原告周飞垫付，二被告于本判决生效之日起五日内支付于原告周飞）。宣判后，朱万均不服，向本院提起上诉。其上诉理由是：上诉人朱万均自2000年到诉争房屋被拆迁一直居住在该房屋内，期间，被上诉人周飞并未在诉争房屋内实际居住，上诉人朱万均并不知晓被上诉人周飞对诉争房屋享有产权，但一审法院却采信被上诉人周飞提交的证据，认定被上诉人周飞系诉争房屋的实际居住人，属事实认定错误。同时，上诉人朱万均与被上诉人洋世达公司签订的《房屋拆迁安置协议》系双方的真实意思表示，并不属于法定的确定合同无效的范围，且被上诉人洋世达公司在房屋拆迁安置前也通过登报形式发布了安置通知，履行了应尽的告知义务，被上诉人周飞因自身原因怠于主张自身权利，不应将该法律后果归责于上诉人朱万均，因此，一审法院以上诉人朱万均与被上诉人洋世达公司签订的《房屋拆迁安置协议》损害被上诉人周飞的权益为由，判定上诉人朱万均与被上诉人洋世达公司签订的《房屋拆迁安置协议》无效，属法律适用错误。现上诉请求二审法院查明事实，依法改判驳回被上诉人周飞的诉讼请求。被上诉人周飞答辩称：被上诉人周飞居住在拆迁房屋是事实，被上诉人周飞下岗后，为了谋生，在外打工，但缴纳了房屋的租赁费用，且在购买房屋产权时，也是上诉人朱万均与被上诉人周飞共同出资购买，上诉人朱万均与被上诉人周飞共同享有该拆迁房屋的产权，而上诉人朱万均与被上诉人洋世达公司单独签订拆迁安置协议，损害了被上诉人周飞的权益。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，望二审法院予以维持。被上诉人洋世达公司答辩称：根据被上诉人周飞的陈述，被上诉人周飞并未居住在拆迁房屋内，其缴纳的房屋租金和签订的《出售房屋产权协议》也是在被上诉人洋世达公司与上诉人朱万均签订《拆迁补偿安置协议》后补缴、补签，应系无效。现被上诉人洋世达公司已对上诉人朱万均进行了安置，尽到了安置义务。本院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实相同。本院认为：上诉人朱万均的上诉理由不能成立。其理由是：本案现有证据表明，被上诉人洋世达公司于2007年11月23日取得xxx建设工程房屋拆迁许可证，在实施拆迁行为前，被上诉人洋世达公司委托拆迁代办单位南岸区动迁工程办公室和南岸区房屋管理局海棠溪房管所对被拆迁房屋的状况进行了摸底调查，拆迁代办单位编制的摸底表显示，南岸区xxx号房屋的产权人为朱万均与周飞共有，同时，2012年12月26日重庆水泥厂与朱万均、周飞签订的《出售房屋产权协议》中也载明，南岸区xxx号房屋系朱万均与周飞共同出资购得，朱万均与周飞均共同享有该房屋的产权。因此，上诉人朱万均、被上诉人洋世达公司在应当知道被拆迁房屋存在共有人的情况下，双方单独签订《拆迁补偿安置协议》，确已损害了房屋共有人周飞的合法权益，故一审法院判令上诉人朱万均与被上诉人洋世达公司签订的《拆迁补偿安置协议》无效，符合法律规定，并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人朱万均负担。本判决为终审判决。审 判 长  江信红代理审判员  钱昳心代理审判员  苏 渝二〇一四年八月五日书 记 员  肖 姗