上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7852号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海张洪建筑装潢有限公司，住所地上海市嘉定区嘉定工业区叶城路925号T933。法定代表人：洪正礼，执行董事。委托诉讼代理人：孙新艳，上海市达晨律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海浦东新区盐仓预制品加工场，住所地上海市浦东新区祝桥镇盐仓沿路街58号。法定代表人：丁德祥，总经理。委托诉讼代理人：徐辉，上海市东泰律师事务所律师。上诉人上海张洪建筑装潢有限公司（以下简称张洪建筑装潢公司）因与被上诉人上海浦东新区盐仓预制品加工场（以下简称盐仓预制品加工场）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第39455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月15日受理后，依法组成合议庭，于2016年8月17日公开开庭进行了审理。上诉人张洪建筑装潢公司的委托诉讼代理人孙新艳、被上诉人盐仓预制品加工场的法定代表人丁德祥及其委托诉讼代理人徐辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张洪建筑装潢公司上诉请求：撤销原审判决，改判双方继续履行厂房租赁合同，盐仓预制品加工场交付厂房，驳回盐仓预制品加工场的原审诉讼请求，本案的一、二审诉讼费由盐仓预制品加工场承担。主要事实与理由：一、原审认定事实不清。张洪建筑装潢公司与盐仓预制品加工场自2013年5月1日以后的每季度租金标准应严格按照合同约定的45,960元，原审错误认定为51,399元。双方于2011年11月2日签订的《厂房租赁合同》对租金标准有相应的约定。此后，双方于2013年5月1日又签订了房屋租赁补充合同一份，对于出租人再行出租的216平方米的车间的租金标准作了约定，其他条款均按照原合同不变。据此，2013年5月1日起张洪建筑装潢公司应支付的每季租金应原合同约定的租金标准计算，再加上增加的216平方米的租金，计算所得的每季租金为45,960元。原审在盐仓预制品加工场无任何证据证明双方曾就租金标准进行过变更的情况下，仅凭张洪建筑装潢公司实际交付的季度租金在5万元左右，即迳行认定张洪建筑装潢公司同意变更租金条款，缺乏依据。如前所述，张洪建筑装潢公司按照合同约定的季度租金标准的45,960元，截止2014年12月底，已实际支付40.79万元，张洪建筑装潢公司认为多付的租金可抵扣下一季度所应付租金。原审认定张洪建筑装潢公司未完成2015年第一季度的租金支付义务，显属错误。原审认定实际承租人代为租金支付6.5万元不能视为张洪建筑装潢公司履行租金支付义务，与事实不符。二、原审适用法律错误。张洪建筑装潢公司认为，在盐仓预制品加工场提出解除合同之时，其已经履行了租金支付义务，不存在迟延履行的情形。原审在本案中适用合同法关于合同法定解除权行使的相关规定，明显不当。盐仓预制品加工场辩称，原审判决无误，不同意张洪建筑装潢公司的上诉请求。盐仓预制品加工场于2015年10月26日向原审法院提起诉讼，要求判令：1、解除其与张洪建筑装潢公司于2011年11月2日签订租赁合同及2013年5月1日所签的补充合同；2、张洪建筑装潢公司向盐仓预制品加工场支付租金及使用费（按照每月17,133元标准，主张从2014年10月1日起至厂房实际返还之日止）；3、张洪建筑装潢公司将上海市浦东新区XX镇XX公路XX村XX号中承租的厂房归还盐仓预制品加工场；4、本案诉讼费由张洪建筑装潢公司承担。原审案件审理中，盐仓预制品加工场表示2015年7月1日起，就上海市浦东新区XX镇XX公路XX村XX号中张洪建筑装潢公司承租的包含216平方米车间在内的北面厂房（具体位置以双方庭审共同确认示意图为视），盐仓预制品加工场进行了加锁并实际控制，目前关于上海市浦东新区XX镇XX公路XX村XX号产证中的931.93平方米厂房尚未返还，故对第三项诉讼请求变更为要求张洪建筑装潢公司将上海市浦东新区XX镇XX公路XX村XX号产证中931.93平方米厂房向盐仓预制品加工场返还。原审中张洪建筑装潢公司不同意盐仓预制品加工场的诉讼请求，并提出反诉，1、确认盐仓预制品加工场因交付房屋存在瑕疵，相应减免2013年5月1日起至今的租金费用共计3万元；2、诉讼费由盐仓预制品加工场承担。一审法院认定事实：上海市浦东新区盐仓镇勤乐村3组的房屋权利人登记为上海南汇县盐仓预制品加工场（后变更为盐仓预制品加工场），其中房屋有两幢，类型为工厂，砖木结构的建筑面积为169.20平方米，另一幢为钢混结构，建筑面积为762.73平方米，合计为931.93平方米，产权证号为沪房地南汇字（2000）第003761号。上海市浦东新区XX镇永乐村民委员会出具证明，证明上海市浦东新区XX镇XX村XX组厂房地址为上海市浦东新区XX镇XX公路XX村XX号。2011年11月2日，丁德祥（甲方、出租方）与张洪建筑装潢公司（乙方、承租方）就上海市浦东新区XX镇XX公路XX村XX号中的厂房签订《厂房租赁合同》（以下简称租赁合同）一份，约定本租赁合同租赁期限为10年，免租期为一个月，租期自2011年12月1日至2021年12月1日，每5年递增一次，其中2016年12月1日至2021年12月1日，递增为4%；甲乙双方一致同意，厂房起始租金为每天每平方米0.31元，实际租金按实际丈量面积计算，2011年12月1日至2013年5月1日，实际租赁厂房为南厂房及附舍，面积为1,400平方米，日租金为0.35元每平方米，总价租金每年为178,000元，每月为14,833元，2013年5月1日至2021年12月1日，实际租赁厂房为原厂房加北厂房，总面积为2,360平方米，日租金为0.31元每平方米，总租金为每年270,000元，每月为22,500元；先付后用，租金支付方式为三个月支付一次，付款日为每季度10日，押金为二个月租金，合同到期后，押金退还给乙方；租赁期间，甲方同意乙方将房屋转租给第三方使用，租金还是向乙方收取；……租赁期间，如租赁厂房发生重大自然损坏或有其他危险，例如有房屋漏雨或渗水以及房屋损坏等，该厂房的维修由甲方负责修缮；……。双方庭审中确认，丁德祥为盐仓预制品加工场的法定代表人，出租方为盐仓预制品加工场。租赁合同签署后，张洪建筑装潢公司缴纳押金2.90万元，盐仓预制品加工场向其交付约定的南厂房及附舍，面积为1,400平方米，其中包含产证中的厂房931.93平方米。2013年5月1日，双方再行签署《房屋租赁补充合同》（以下简称补充合同）一份，约定甲方再行出租乙方上海市浦东新区XX镇XX组中建筑面积为216平方米的车间，全年租金总额为27,600元，租赁期限从2013年5月1日至2021年4月30日止，租金一季度一付，先付后用，除以上增加事宜外，其他条款均按照原合同不变，……。之后，盐仓预制品加工场向张洪建筑装潢公司交付该车间。2015年7月1日，盐仓预制品加工场自行在除产证931.93平方米厂房外的房屋上加锁，并从此时实际控制了上述房屋，从该日起，张洪建筑装潢公司也未再向盐仓预制品加工场履行过支付租金义务。双方庭审中共同确认2013年1月1日前的租金双方全部结算清楚。2013年1月16日，丁德祥出具收条确认收到2013年第一季度三个月租金44,500元；2013年4月12日，丁德祥出具收条确认收到2013年第二季度三个月租金44,500元；2013年7月11日，丁德祥出具收条确认收到2013年第三季度三个月租金65,000元；2013年10月15日，丁德祥出具收条确认收到2013年第四季度三个月租金51,000元；2014年1月10日，丁德祥出具收条确认收到2014年第一季度三个月租金50,000元；2014年4月10日，丁德祥出具收条确认收到2014年第二季度三个月租金53,000元；2014年12月10日，丁德祥收到49,900元。上述金额，盐仓预制品加工场均确认收到，并确认张洪建筑装潢公司支付租金至2014年第三季度。另外，张洪建筑装潢公司提供一份落款为“2014年7月10号，丁德祥”的收条一份，内容为收到上海张洪建筑装潢有限公司租房第三个季度三个月租金伍万元。就该收条，张洪建筑装潢公司表示收条款项已经以现金方式支付，并由丁德祥本人出具收条；盐仓预制品加工场不确认收条上为丁德祥签字，也表示从未收到该笔款项。为此，张洪建筑装潢公司就该收条上“丁德祥”签名向法院申请笔迹鉴定，上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所出具司法鉴定意见书，表示该收条上“丁德祥”签名字迹与丁德祥的样本字迹存在的符合特征价值高，且特征总和的价值充分反映了同一个的书写习惯，由此认定2014年7月10号收条落款处“丁德祥”签名字迹是丁德祥本人书写。就该鉴定意见书结论，双方不持异议，法院也予以认定。在此情况下，盐仓预制品加工场虽仍坚持未收到该5万元，但根据双方通常以现金支付租金习惯，且盐仓预制品加工场亦未能提供其他证据予以反驳张洪建筑装潢公司主张的事实下，法院认定丁德祥收取了该5万元，同时鉴于其系盐仓预制品加工场的法定代表人，出具收条内容也与双方租赁租金相关，视为盐仓预制品加工场收到该笔租金，即张洪建筑装潢公司2013年1月1日至2014年12月31日期间实际支付租金共计407,900元。另外，庭审中双方也共同确认案外人并未实际向盐仓预制品加工场支付6.50万元。关于租金标准，盐仓预制品加工场表示，2013年5月1日之后，就原先租赁的1,400平方米的场地仍按照0.35元每平方米收取，就增加的216平方米的车间租金按照双方约定的年租金27,600元收取，依照其计算标准，一个季度租金为51,399元；张洪建筑装潢公司表示，根据租赁合同约定，2013年5月1日后，日租金的标准应该变更为0.31元每平方米，新租赁的216平方米按照双方约定的标准支付，1,400平方米租金应按照0.31元每平方米支付，依照其计算标准，一个季度租金为45,960元。对此法院认为，租赁合同中约定2013年5月1日后在原租赁的基础上，承租面积加至2,360平方米，日租金为0.31元每平方米，2013年5月，出租人实际再交付216平方米的车间，为此双方签署补充合同，就增加的面积约定了年租金，根据庭审中双方确认，216平方米车间租金按照日租金0.35元每平方米计算所得。2013年5月之后，根据张洪建筑装潢公司每季度支付租金金额来看，均在5万元左右，甚至高于5万元，张洪建筑装潢公司在实际履行中也并未依照0.31元每平方米的标准履行，每季度所支付的金额均与盐仓预制品加工场主张的租金标准所计算租金相近，说明双方在实际履行中已经根据实际情况进行了变更，由此盐仓预制品加工场陈述的租金标准更符合双方当事人履约的真实意思表示，就其意见法院予以采信。2015年5月，徐辉律师接受丁德祥的委托，向张洪建筑装潢公司发送律师函，表示张洪建筑装潢公司拖欠租金，要求收到函件三日内予以付清，否则进一步采取相关法律行动。2015年6月，丁德祥再次委托律师发函给张洪建筑装潢公司，表示因张洪建筑装潢公司收到函件后，至今仍未支付拖欠租金，故依照法律规定，要求解除双方的租赁合同及补充合同。张洪建筑装潢公司表示上述函件均予收到，但认为系丁德祥个人委托律师发函，不能作为盐仓预制品加工场发函的意见，不发生相应法律效力。对此法院认为，从函件内容来看，该函件所涉为盐仓预制品加工场与张洪建筑装潢公司间租赁履行的相关租金催讨内容，而丁德祥又系盐仓预制品加工场的法定代表人，也是双方租赁履行的直接经手人，张洪建筑装潢公司认为该系丁德祥个人行为的意见，法院难以采纳，由此认定函件为代表盐仓预制品加工场向张洪建筑装潢公司发送。另查，根据工商登记信息显示，2014年2月26日，张洪建筑装潢公司企业状态为吊销未注销。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。双方租赁关系所涉的上海市浦东新区XX镇XX公路XX村XX号的厂房中除931.93平方米厂房具有产权证明，其他出租给张洪建筑装潢公司的厂房为自行搭建，并无相关合法权属证明，因而双方就相关厂房所建立的租赁合同及补充合同，关于上海市浦东新区XX镇XX公路XX村XX号具有权利证明的931.93平方米厂房租赁部分应属有效，其他租赁部分为无效。就租赁合同有效部分，盐仓预制品加工场提出张洪建筑装潢公司吊销营业执照，不是适格的承租主体，同时因承租人欠付租金，经催告后仍不予支付要求解除，对此法院认为，张洪建筑装潢公司的企业状态并不能成为盐仓预制品加工场解除合同的依据，但支付租金确是承租人的主要合同义务，承租人应当按照约定履行自己的义务。根据双方约定，租金应一个季度一付，且先付后用，根据庭审调查，2013年1月1日至2014年12月31日期间，张洪建筑装潢公司实际支付租金金额为407,900元，按照双方约定标准，承租人至2014年12月31日应支付租金金额为402,000元，张洪建筑装潢公司虽多支付了部分的租金，但不足以对抗拒绝支付下一季度所有租金的义务。之后，在出租人发函要求承租人履行支付租金义务下，承租人又置之不理，也未在合理期限内向出租人履行付款义务，张洪建筑装潢公司虽提出期间有让实际承租人代为向盐仓预制品加工场支付6.50万元租金，但盐仓预制品加工场拒绝收取，对此法院认为，债务人让案外人代为其行使合同义务，应当得到盐仓预制品加工场的同意，目前并无证据证明双方确定过承租人的支付租金义务由他人代为履行下，不能视为张洪建筑装潢公司行使了支付租金义务，故目前盐仓预制品加工场要求解除双方有效部分的租赁关系，于法有据，法院予以支持。关于双方租赁合同及补充合同解除及无效的后果处理：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。租赁合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，所发生的损失根据过错承担相应的责任。关于本案，盐仓预制品加工场要求张洪建筑装潢公司返还上海市浦东新区XX镇XX公路XX村XX号产证中931.93平方米厂房，于法有据，法院予以支持。同时，盐仓预制品加工场要求张洪建筑装潢公司支付2014年10月1日至实际返还厂房之日止，有效部分按照租金标准，无效部分参照双方约定的租金标准，即按照17,133元每月标准主张租金及使用费。对此法院认为，根据承租人支付租金以及厂房使用情况，2015年1月1日至2015年6月30日期间，张洪建筑装潢公司依照每月17,133元的标准支付租金及使用费，当属合理，该支付中应扣除之前已多支付的5,900元，即96,898元，对此法院予以支持。2015年7月1日至厂房返还之日期间，因承租人实际仅使用上海市浦东新区XX镇XX公路XX村XX号产证中931.93平方米厂房，故应当按照每平方米0.35元的标准承担该部分的租金，就盐仓预制品加工场主张该部分的租金，法院予以支持。至于张洪建筑装潢公司提出交付房屋存在瑕疵，要求减免2013年5月1日起至今的租金3万元，盐仓预制品加工场不予认可，对此法院认为，出租人交付的房屋是否存在瑕疵并足以影响到承租人使用或造成承租人损害，应当由张洪建筑装潢公司进行举证，虽租赁厂房存在漏水情况，但漏水是否造成承租人无法使用厂房或者损失，并无相关证据证明，目前张洪建筑装潢公司要求减免3万元租金在对方不认可的情况下，也没有相应依据，由此法院对该请求难以支持。至于张洪建筑装潢公司所缴纳的押金2.90万元，盐仓预制品加工场同意在本案处理中一并退还，张洪建筑装潢公司对此也不持异议，并无不可，法院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十四条第（三）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，原审法院于2016年3月10日作出判决：一、确认原告（反诉被告）上海浦东新区盐仓预制品加工场与被告（反诉原告）上海张洪建筑装潢有限公司所签订的《厂房租赁合同》中关于上海市浦东新区XX镇XX公路XX村XX号中产证面积为931.93平方米的厂房租赁关系解除；二、确认原告（反诉被告）上海浦东新区盐仓预制品加工场与被告（反诉原告）上海张洪建筑装潢有限公司所签订的《厂房租赁合同》除上海市浦东新区XX镇XX公路XX村XX号931.93平方米的厂房外的租赁关系及《房屋租赁补充合同》无效；三、被告（反诉原告）上海张洪建筑装潢有限公司应于判决书生效之日起三十日内返还上海市浦东新区XX镇XX公路XX村XX号中产证面积为931.93平方米的厂房给原告（反诉被告）上海浦东新区盐仓预制品加工场；三、被告（反诉原告）上海张洪建筑装潢有限公司应于判决书生效之日起三十日内向原告（反诉被告）上海浦东新区盐仓预制品加工场支付2015年1月1日至2015年6月30日期间的租金及使用费96,898元；四、被告（反诉原告）上海张洪建筑装潢有限公司应于判决书生效之日起三十日内向原告（反诉被告）上海浦东新区盐仓预制品加工场支付2015年7月1日至上述厂房实际返还之日止的租金（依照931.93平方米，每平方米每日按照0.35元计算）；五、原告（反诉被告）上海浦东新区盐仓预制品加工场应于判决书生效之日起三十日内向被告（反诉原告）上海张洪建筑装潢有限公司返还押金29,000元；六、驳回原告（反诉被告）上海浦东新区盐仓预制品加工场的本诉其余诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）上海张洪建筑装潢有限公司的反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,668元，减半收取计2,834元，司法鉴定费1,500元，由原告（反诉被告）上海浦东新区盐仓预制品加工场负担2,432.50元，被告（反诉原告）上海张洪建筑装潢有限公司负担1,901.50元；反诉案件受理费550元，由被告（反诉原告）上海张洪建筑装潢有限公司负担。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，张洪建筑装潢公司与盐仓预制品加工场就涉案厂房所签的租赁合同及补充合同涉及的租赁部位部分属于有证建筑，其余属于无证建筑，故原审依法确认涉及有证部分的租赁合同关系有效，涉及无证部分的租赁关系无效，符合法律规定，本院予以确认。双方所签的租赁合同明确约定，2011年12月1日至2013年5月1日，实际租赁厂房为南厂房及附舍，面积为1,400平方米，日租金为0.35元每平方米，总价租金每年为178,000元，每月为14,833元。2013年5月1日至2021年12月1日，实际租赁厂房为原厂房加北厂房，总面积为2,360平方米，日租金为0.31元每平方米，总租金为每年270,000元，每月为22,500元；先付后用，租金支付方式为三个月支付一次，付款日为每季度10日。上述租赁合同签署后，盐仓预制品加工场向张洪建筑装潢公司交付约定的南厂房及附舍，面积为1,400平方米，其中包含产证中的厂房931.93平方米。2013年5月1日，双方再行签署补充合同一份，约定盐仓预制品加工场再行出租给张洪建筑装潢公司上海市浦东新区XX镇XX组中建筑面积为216平方米的车间，全年租金总额为27,600元，租赁期限从2013年5月1日至2021年4月30日止，租金一季度一付，先付后用，除以上增加事宜外，其他条款均按照原合同不变。之后，盐仓预制品加工场向张洪建筑装潢公司交付该车间。由此可见，在2011年11月2日租赁合同签订后，盐仓预制品加工场向张洪建筑装潢公司实际交付的是面积为1,400平方米的南厂房及附舍。双方在租赁合同中约定的2013年5月1日至2021年12月1日，“实际租赁厂房为原厂房加北厂房，总面积为2,360平方米”的内容到2013年5月1日后并未得到实际履行，租赁部位仍为原厂房（南厂房及附舍），北厂房并未交付给张洪建筑装潢公司，故租赁合同中有关“实际租赁厂房为原厂房加北厂房，总面积为2,360平方米”的租赁部位的租金缴纳标准（日租金为0.31元每平方米，总租金为每年270,000元，每月为22,500元）并不能适用于2013年5月1日以后的原厂房，张洪建筑装潢公司主张以约定的“原厂房加北厂房”的租金收取标准作为其2013年5月1日后实际租赁的“原厂房”的租金缴纳标准，缺乏事实根据和合同依据，本院难以采纳。2013年5月1日，双方再行签署的补充合同，约定盐仓预制品加工场再行出租给张洪建筑装潢公司的租赁场地为上海市浦东新区XX镇XX组中建筑面积为216平方米的车间，并不是北厂房，该车间的租金支付标准双方也明确作了约定。双方还约定，除因增加上述车间出租而约定相关条款外，其他条款均按照原合同不变。因此，现盐仓预制品加工场主张1,400平方米的“原厂房”2013年5月1日后仍按照日租金每平方米0.35元的标准收取、新增加的216平方米车间按照补充合同约定的标准收取，也有合同依据。实际上，根据张洪建筑装潢公司提供的盐仓预制品加工场向其出具的每季度的租金收条载明的内容，张洪建筑装潢公司每季度实际向盐仓预制品加工场支付的租金金额与盐仓预制品加工场主张的51,399元比较接近，而与张洪建筑装潢公司主张的45,960元相差较大，因此，原审据此认定盐仓预制品加工场陈述的租金标准更符合双方当事人履约的真实意思表示，并无不当之处。根据现已查明的事实，2013年1月1日至2014年12月31日期间，张洪建筑装潢公司实际支付租金金额为407,900元，按照双方约定标准，承租人至2014年12月31日应支付租金金额为402,000元，张洪建筑装潢公司虽多支付了部分的租金，但不足以对抗拒绝支付下一季度所有租金的义务。之后，在出租人发函要求承租人履行支付租金义务下，承租人又置之不理，也未在合理期限内向出租人履行付款义务，张洪建筑装潢公司虽提出期间有让实际承租人代为向盐仓预制品加工场支付6.50万元租金，但盐仓预制品加工场拒绝收取，对此，本院认为，债务人让案外人代为其行使合同义务，应当得到盐仓预制品加工场的同意，目前并无证据证明双方确定过承租人的支付租金义务由他人代为履行，故不能视为张洪建筑装潢公司行使了支付租金义务，因此目前盐仓预制品加工场要求解除双方有效部分的租赁关系，于法有据，原审法院根据盐仓预制品加工场的诉请，对于合同有效部分予以解除，具有相应的依据。此外，原审根据盐仓预制品加工场的诉请，结合查明的双方所签的租赁合同和补充合同存在部分有效、部分无效的情况以及对张洪建筑装潢公司实际支付租金标准的最终确定，对于有效部分解除的后果的处理以及无效部分后果的处理均无不当之处，本院予以确认。张洪建筑装潢公司的反诉请求因未提供相应充分依据，原审对此不予支持，亦无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，对于盐仓预制品加工场的本诉以及张洪建筑装潢公司的反诉处理均无不当。上诉人张洪建筑装潢公司的上诉请求，缺乏充分的依据，本院难以支持。原审判决无误，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6,218元，由上诉人上海张洪建筑装潢有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年九月十二日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……