浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙06民终3550号
上诉人（原审被告）：任新江，男，1965年8月22日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。
委托诉讼代理人：王永，浙江左右律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：绍兴市上虞区城区水利工程管理所，住所地浙江省绍兴市上虞区百官街道江东路121-1号，组织机构代码：79648149-4。
法定代表人：马炯，系所长。
委托诉讼代理人：陈瑶杰、王键，浙江五洋联合律师事务所律师。
原审被告：余秀丽，女，1962年8月8日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
原审被告：陈涓娟，女，1968年3月26日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。
上诉人任新江因与被上诉人绍兴市上虞区城区水利工程管理所，原审被告余秀丽、陈涓娟房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市上虞区人民法院(2017)浙0604民初1060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
任新江上诉请求：撤销一审判决；发回重审或依法改判；上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：本案中因被上诉人景观房实际系违章建筑，在土建工程时未经消防验收，该景观房后续消防无法申报也不可能通过，被上诉人隐瞒该节事实，在招投标时仍以“餐饮、会所”的使用目的公开招标，这必将导致上诉人承租该景观房合同目的无法实现。2013年4月承租开始，上诉人一直向被上诉人要求提供申报消防所需的材料，直至今日被上诉人仍不能提供，而上诉人经营场所在2016年3月因消防未申报验收而被强制停业。上诉人已就赔偿损失等向上虞区人民法院提起诉讼。本案中，一审法院向消防大队作的笔录非常明确的载明“98年以后建筑面积大于300平方的房屋，必须在土建时消防验收，如没有验收，后续申报消防，消防不受理”。消防大队的笔录已经非常明确记载消防不受理，不能申报的前提责任在于被上诉人。本案因被上诉人原因导致消防无法申报，上诉人经营场所关闭。上诉人已在2016年3月向被上诉人发函要求解决或解除合同并赔偿损失。一审法院仍判决上诉人支付租金及违约金缺乏事实依据。
绍兴市上虞区城区水利工程管理所辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
余秀丽、陈涓娟未作答辩。
绍兴市上虞区城区水利工程管理所向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告之间于2013年4月15日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告任新江、余秀丽、陈涓娟于判决解除《房屋租赁合同》时起七天内腾退租赁物并将其返还给原告；3.判令被告任新江按每年914523.7元向原告支付从2016年7月16日至判决租赁合同解除日止的租金（暂计算至2017年1月15日为457261.8元）；4.判令被告任新江从2016年5月1日起至实际清偿日止以欠付租金为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的四倍，向原告支付违约金；5.判令被告任新江及被告余秀丽、陈涓娟支付从判决租赁合同解除日之次日开始至实际腾退日止的租赁物占用期间的使用费（按每年914523.7元计算）。案件审理过程中，原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所增加一项诉讼请求：6.判令被告任新江支付从2016年4月1日起的水电费合计4528.5元。
一审法院认定事实：2013年4月15日，上虞市城区水利工程管理所（甲方）与被告任新江（乙方）签订房屋租赁合同一份。合同第一条约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在西横河人民医院对面（以下简称该房屋）。该房屋出租建筑面积约为1179平方米（订立本合同前乙方已现场踏看过租赁物），房屋用途为餐饮、会所，房屋类型为砖混结构房。合同第二条第一款约定：1、甲、乙双方约定，甲方于2013年4月15日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期五年，自2013年7月16日起至2018年7月15日止。合同第三条第一款、第二款约定：1、该房屋租金第一年为79.0万元，以后每年租金比上年递增5%计。2、乙方支付租金：第一年租金在签订合同时一次性付清，后几年租金费必须在当年4月31日前一次性付清。逾期支付的，承担违约责任。合同第四条第二款、第三款约定：2、租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、燃气、通讯、设备等费用由乙方承担。出租场所的电费、水费（水电单价按甲方实际缴费单价计算）每月结算，在每月10日前支付给甲方。未按期支付，承担违约责任。乙方应承担出租范围内卫生、环保、消防、防盗等相关费用。在经营期间，证照齐全合法经营。同时合同第七条约定：乙方在租赁期内不得转租、转让和交换。若确实需转租的需事先征得甲方的同意，乙方可将该房屋部分或全部转租给他人，并与甲方签订租赁主体变更合同。合同第八条第五款约定：乙方欠交租金、水电费等超过十日，甲方有权提前解除本合同，在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起本合同自动终止。合同第九条第一款约定：乙方违反本合同第三条、第四条约定应从欠缴之日起每日按欠缴金额的万分之八向甲方支付违约金。经甲方书面通知乙方交纳欠款之日起5日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物及有关设施，由此造成的一切损失由乙方承担。2013年6月10日，被告任新江（甲方）与被告陈涓娟（乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定：本合同中拟租赁之物位于上虞市横河人民医院对面，朝东南房屋八间，面积约为200平方米（该房屋为任新江于2013年4月15日与上虞市城区水利工程管理所订立房屋租赁合同的一部分）。该房屋实际租赁期限自2013年4月15日
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2018年7月15日止，租赁该房屋用途为棋牌室。同时约定，甲方此前与上虞市城区水利工程管理所签订的合同中的权利义务不变。该合同已征得上虞市城区水利工程管理的同意。2013年6月20日，被告任新江（甲方）与被告余秀丽（乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定：本合同中拟租赁之物位于上虞市横河边（人民医院对面）二层楼的水利景观房，面积约为900平方米（该房屋为任新江于2013年4月15日与上虞市城区水利工程管理所订立房屋租赁合同的一部分）。该房屋实际租赁期限自2013年4月15日
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2018年7月15日止，租赁该房屋用途为咖啡餐饮。同时约定，甲方此前与上虞市城区水利工程管理所签订的合同中的权利义务不变。该合同已征得上虞市城区水利工程管理的同意。另查明，上虞市城区水利工程管理所已变更为原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所。讼争房屋自2013年起至今一直用于开设上虞市浪漫彼岸咖啡厅，该咖啡厅经营者为被告余秀丽。该讼争房屋的第四年（2016年7月16日-2017年7月15日）租金为914523.7元、第五年（2017年7月16日-2018年7月15日）租金为960249.89元，上述两年的租金被告任新江至今未支付过任何费用。还查明，讼争房屋的第三年（2015年7月16日-2016年7月15日）租金已经生效判决确定[（2016）浙0604民初3235号、（2016）浙06民终2992号]，但被告任新江至今尚未履行。
一审法院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。本案中，原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所与被告任新江于2013年4月15日签订房屋租赁合同后，被告任新江先后分别于2013年6月10日、2013年6月20日与被告陈涓娟、余秀丽签订房屋租赁合同，约定将讼争房屋的一部分别转租给被告陈涓娟、余秀丽，并均经原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所同意。上述房屋租赁合同均系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务，故原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所与被告任新江签订的房屋租赁合同继续有效，经原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所（出租人）同意后，被告任新江（承租人）可以将讼争房屋转租给被告陈涓娟及余秀丽（次承租人）。承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案讼争房屋第三年（2015年7月16日-2016年7月15日）的租金已经生效判决确定，但作为承租人的被告任新江至今尚未履行支付义务；第四年（2016年7月16日-2017年7月15日）、第五年（2017年7月16日-2018年7月15日）的租金，作为承租人的被告任新江亦未进行过任何支付，且被告任新江关于因原告原因造成其在承租讼争房屋后，未能按照招投标时及租赁合同约定的使用目的使用诉讼房屋，进而不需要支付讼争房屋租金的辩称，无实质性证据加以证明，故原告以被告任新江未能履行支付租金义务，要求解除双方于2013年4月15日签订的《房屋租赁合同》的主张，于法有据，该院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案讼争房屋自2013年起一直由被告陈涓娟、余秀丽使用，且在原告提出解除与被告任新江于2013年4月15日签订的《房屋租赁合同》时，其均未提出代被告任新江支付欠付租金和违约金的抗辩，故在上述《房屋租赁合同》解除后，作为次承租人的被告陈涓娟、余秀丽应当负有腾房义务，故原告起诉要求被告任新江、陈涓娟、余秀丽于解除《房屋租赁合同》时七天内腾退讼争房屋并将其返还给原告的请求，于法有据，该院予以支持。被告任新江应当向原告支付讼争房屋自2016年7月16日至解除《房屋租赁合同》之日（2017年9月11日）止的租金合计1064480.44元。原告要求被告任新江支付违约金的主张，因上述租金已跨越两个租赁年度[第四年（2016年7月16日-2017年7月15日）、第五年（2017年7月16日-2018年7月15日）]，故其合理部分该院予以支持。至于原告起诉要求被告任新江、陈涓娟、余秀丽支付自《房屋租赁合同》解除日之次日开始至实际腾退日止的讼争房屋占用期间的使用费，该院认为，租赁合同解除后，出租人应当给予承租人、次承租人合理的期限以完成租赁房屋的腾退工作，本案经该院判决确定讼争房屋的租赁合同解除时间为2017年9月11日，该院亦给予了三被告7天的腾退时间，至于三被告实际腾退房屋的时间该院现无法确定，亦无法确定逾期腾房时间，故对于原告的该项诉请，该院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条第一款、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所与被告任新江于2013年4月15日签订的《房屋租赁合同》。二、被告任新江、陈涓娟、余秀丽应于判决之日起七天内腾退上述《房屋租赁合同》所涉的房屋并将其返还给原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所。三、被告任新江应于判决生效之日起十日内支付原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所上述《房屋租赁合同》所涉房屋自2016年7月16日至2017年9月11日的房屋租赁款1064480.44元。四、被告任新江应于判决生效之日起十日内支付原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所上述《房屋租赁合同》所涉房屋违约金（违约金以914523.7元为基数，自2016年5月1日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的四倍计付至款项实际付清之日止；违约金以149956.74元为基数，自2017年5月1日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的四倍计付至款项实际付清之日止）。五、驳回原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费14380元，由被告任新江负担。
二审中，上诉人围绕诉讼请求向本院提交一审法院在另案中向原被上诉人单位负责人金健的询问笔录一份，被上诉人未提交新的证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，本院对该份证据的真实性予以认定。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为上诉人是否需向被上诉人支付2016年7月16日至2017年9月11日的租金及违约金。上诉人与被上诉人于2013年4月15日签订房屋租赁合同，该合同是双方真实意思的表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，上诉人与被上诉人均应按照该合同的约定行使相关权利、履行相关义务。在本案被上诉人诉请解除租赁合同之前，双方均未主张解除合同，故在合同有效履行期间，上诉人作为承租人应履行向被上诉人支付租金的义务。上诉人虽主张2016年3月已向被上诉人发函要求解除合同，但并未提交相关证据予以证明，故本院不予采信。根据查明的事实，上诉人自2015年7月16日起未支付相应租金，故在被上诉人要求解除合同的情形下，一审法院根据租赁合同约定，按照被上诉人的诉请，判决上诉人支付自2016年7月16日至解除《房屋租赁合同》之日（2017年9月11日）止的租金合计1064480.44元及相应违约金并无不当。至于上诉人主张的因未经消防验收而致停产停业问题，因上诉人已就相关损失另案起诉，故本院在本案中不予处理。
综上所述，任新江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14380元，由任新江负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏 鸿
审判员 梅 云
审判员 赵启龙
二〇一七年十一月三十日
书记员 余建维
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