新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）伊民初字第3049号
原告：伊宁边境经济合作区渝丫火锅店。
经营者：邹志强。
委托代理人：张海峰。
被告：伊犁东方环宇房地产开发有限公司。
法定代表人：王博。
委托代理人：贾金凤。
委托代理人：董斌，系该公司职工。
被告：伊犁东方环宇房地产开发有限公司伊犁分公司。
负责人：黄小平。
委托代理人：贾金凤。
委托代理人：董斌，系该公司职工。
原告伊宁边境经济合作区渝丫火锅店（以下简称渝丫火锅店）诉被告伊犁东方环宇房地产开发有限公司（以下简称东方环宇公司）、伊犁东方环宇房地产开发有限公司伊犁分公司（东方环宇伊犁分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘连平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告渝丫火锅店经营者邹志强的委托代理人张海峰，被告东方环宇公司和东方环宇伊犁分公司的共同委托代理人董斌、贾金凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告渝丫火锅店诉称：2013年11月11日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将环宇香水湾西区X期两层共计面积为1675.68平方米的商业用房出租给原告用于餐饮业经营，合同签订后，原告对租赁房屋投入巨资进行改建、装修后投入经营，但在经营过程中，因消防安检等多种原因一直无法正常经营，给给原告造成巨大的投入及装修费用损失，也无法实现应有收益，故诉至法院。请求判令：1、确认本案原告与被告的前身新疆东方环宇投资（集团）有限公司伊宁市分公司签订的房屋租赁合同中J1-4层271.27平方米商业房租赁无效；3、被告赔偿改、扩建投入损失及装修损失73298元；2、本案被告退还租金82059元；4、被告承担一切涉诉费用。
被告东方环宇公司和东方环宇伊犁分公司辩称：原告就已生效的民事调解书再提起诉讼，属于重复诉讼，应裁定驳回起诉；原告就本案诉讼与生效的（2015）伊民初字第1797号民事调解书的当事人相同，均为房屋租赁合同纠纷，本案诉讼请求中要求确认部分租赁合同无效实质上否定前诉调解结果，属于重复诉讼，已经受理的，应裁定驳回起诉；本案诉争房屋已依据城乡规划法的规定，向规划局缴纳罚款的方式获得规划部门的认可，该房屋性质现处于合法状态；在一审法庭辩论终结前，已经获得主管部门批准，人民法院应当人认定原被告双方签订的房屋租赁合同有效；即使房屋租赁合同无效，原告也应支付房屋占用费，被告不应予以返还租金。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的规定，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，原告已缴纳的租金应作为房屋占用费，被告不应退还；原告已使用并享受其装修物的价值，被告不应予以赔偿，原告在对本案诉争房屋装修、改建前，未取得被告的同意，擅自对四楼及卫生间改建，并进行装饰装修，被告不应赔偿原告因装修所造成的损失，并有权要求原告赔偿被告拆除装饰物、恢复原状的损失。
经审理查明：一、2013年11月11日，原告伊宁边境经济合作区渝丫火锅店与新疆东方环宇投资（集团）有限公司伊宁市分公司签订房屋租赁合同，约定新疆东方环宇投资（集团）有限公司伊宁市分公司将环宇香水湾西区X期B2-3层（748.76平方米）和J1-3层655.65平方米和4层271.27平方米出租给原告渝丫火锅店使用，建筑面积共计为1675.68平方米，租赁房屋用途为湘菜馆租赁期限为3年，即2013年11月15日至2016年11月14日止（其中包含3个月装修时间）；2014年2月15日至2014年11月14日租金为527484元，2014年11月15日至2015年11月14日租金为700115元，2015年11月15日至2016年11月14日租金为761278元。签订合同后，原告即开始投入装修经营。2014年4月28日，原告向被告东方环宇伊犁分公司交纳第一年的房屋租金527484元。后新疆东方环宇投资（集团）有限公司伊宁市分公司变更伊犁东方环宇房地产开发有限公司。
二、2013年10月31日，伊宁市公安消防大队向东方环宇公司送达建设工程竣工验收消防备案受理凭证，对环宇·香水湾西区X期B1＃、B2＃、B5＃、B8＃、J1＃至J4＃综合楼工程竣工验收消防备案，备案号：XXXXXXXX。根据《建设工程消防监督管理规定》，该工程未被确定为抽查对象。2014年8月4日，伊宁市城乡规划局以被告合作区北京路以西、广东路以北建设房未按照《建设工程规划许可证》进行建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第六章六十四条的规定，对被告作出罚款20059元的行政处罚；被告向该单位缴纳了罚款20059元。从伊宁市城市建设档案东方环宇·香水湾A地块一期建筑面积明细表中，原告承租被告的房屋J-1＃层数为2＋1F。
三、2015年4月28日，本院立案受理伊犁东方环宇房地产开发有限公司伊犁分公司诉伊宁边境经济合作区渝丫火锅店的经营者邹志强房屋租赁合同纠纷一案，本院以（2015）伊民初字第1797号民事调解书，协议约定邹志强分两次向原告支付租赁费，如逾期未支付任何一笔项，则解除双方2013年11月11日签订的房屋租赁合同，由邹志强承担违约金20000元，邹志强向伊犁东方环宇房地产开发有限公司伊犁分公司交回租赁房屋并支付合同履行期间的房屋租赁费。2015年5月15日，邹志强将其在租赁房屋内的相关设备全部搬走。由于邹志强未在调解书约定期限内向伊犁东方环宇房地产开发有限公司伊犁分公司支付租赁费，伊犁东方环宇房地产开发有限公司伊犁分公司依据调解书已向本院申请强制执行。
四、在案件审理过程中，经原告申请，本院依法委托伊宁市达尼木价格评估有限公司对双方争议的J1-4层271.27平方米房屋的改扩建装修费用进行评估，估价对象估价时点的价值为73298元。现原告以要求被告赔偿改扩建投入损失等为由诉至本院。
上述事实,有当事人的陈述，房屋租赁合同，租赁费票据，建筑工程规划许可证，建筑面积明细表，建设工程竣工验收消防备案受理凭证，（2015）伊民初字第1797号民事调解书，行政处罚决定书，缴纳罚款票据，评估报告等在案佐证，足以认定。
本院认为：原告渝Y火锅店与被告东方环宇公司签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，双方形成租赁合同法律关系，且不违反法律和行政法规的强制性规定，本院予以确认。对于原告要求确认与被告签订的租赁合同中J1-4层271.27平方米商业房租赁合同无效、退还租金和赔偿装修损失的诉请，在双方签订房屋租赁合同后，原告即在该租赁房屋内开展经营活动，房产规划部门虽对原告未经批准的J1-4层的违法建筑进行了行政罚款，但未对原告的违法建筑进一步采取其他行政措施，后双方因房屋租赁费在本院达成了包括该违法建筑面积在内的民事调解书，说明原告与被告所签订的房屋租赁合同中所涉J1-4层的经营活动并未因该楼层属于违法建筑受到影响，后邹志强在达成调解书后主动撤出该租赁房屋，这是邹志强自己积极实施的行为，表明原告在合同履行期内正常开展经营活动，原告未举证证明其经营活动因该租赁房屋中部分面积属于违法建筑而受到行政限制和其他管束影响的证据，现原告据此要求确认租赁合同中所涉违法建筑部分无效进而要求被告赔偿损失和退还租金，也与双方在本院达成的民事调解书的内容相悖，原告据此诉请明显不符合客观事实，亦不符合法律规定的精神宗旨，故对原告的诉请不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告伊宁边境经济合作区渝丫火锅店的诉讼请求。
案件受理费2967元，由原告伊宁边境经济合作区渝丫火锅店负担。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。
审判员 刘连平
二〇一六年八月十五日
书记员 阿古丽