广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0604民初671号
原告（反诉被告）：冼有记，男，汉族，1989年8月19日出生，住所地：广东省佛山市禅城区。
委托诉讼代理人：卢育开，广东泽康律师事务所律师。
被告（反诉原告）：冼自彭，男，汉族，1972年9月3日出生，住所地：广东省佛山市禅城区。
委托诉讼代理人：吴文峰，广东龙浩律师事务所律师。
原告冼有记诉被告冼自彭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月8日受理后，适用简易程序审理。被告冼自彭提出反诉，本院予以受理并与本诉合并审理。于2018年2月2日进行公开开庭审理。原告冼有记及委托诉讼代理人卢育开、被告冼自彭及委托诉讼代理人吴文峰到庭参加了诉讼。该案现已审理终结。
原告冼有记向本院提出如下诉讼请求：
判令解除原、被告双方于2015年12月18日签订的《房某》；
2、本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：
2015年12月18日，原告冼有记与被告冼自彭签订《房某》，约定原告将位于禅城区南庄镇罗格东边村公寓楼1幢302号房及1楼车库卖给被告，原告协助被告办理房产证及车库产权证，被告签订合同后按约定向原告支付了93万元购房款。涉案房屋为村民小组自建公寓楼，2012年村民小组将房屋交给原告，经装修后于2015年搬进居住。双方签订合同后，原告计划协助被告过户，但经原告再三咨询村委会，得知该房屋无法办理房产证及土地使用证，无法用于交易及登记过户。加之原告孩子出生，父亲经营生意遭遇低谷，宅基地自建房被查封拍卖，涉案房屋成原告唯一住房。原告多次与被告协商解除房屋买卖合同，退还收取的全部购房款，但双方对此一直无法达成协议。
综上，原告认为房屋买卖合同在法律上已不能继续履行，且涉案房屋为原告唯一住房，特提起诉讼，请求法院判决解除《房某》，并同意退还全部款项。
被告冼自彭辩称，1、案涉《房某》经买卖双方协商一致达成，是双方真实意思表示，该合同内容没有违反法律强制性规定，合同已成立并生效；2、被告已依《房某》履行，不存在原告所称并未实际履行的情况，原告不移交涉案房屋的行为已构成违约；3、原告在起诉状中的主张不成立，原告应继续履行合同，完成向被告移交涉案房屋。
被告冼自彭向本院提出反诉请求：
1、判令被反诉人冼有记向反诉人冼自彭支付20万元的违约金；
2、判令被反诉人冼有记继续履行涉案房屋买卖合同，立即向反诉人移交涉案房屋，并判令被反诉人自2015年12月18日起至涉案房屋实际移交日止，以93万元为本金按商业银行同期贷款利率四倍计算房屋使用费。暂计算至2018年1月26日，上述1.2项合计人民币558050元；
3、判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。
事实和理由：
涉案房屋是由南庄镇罗格东边村民小组依法建成的，原告与被告于2015年12月18日签订的案涉房屋买卖合同是双方真实意思表示，且无违反法律法规禁止性规定，并由冼伯灶、罗顺才等四人作了见证。南庄镇罗格东边村民小组亦已确认自2015年12月18日起涉案房屋归被告所有。但原告至今未完成将涉案房屋交付被告，已违反案涉合同第七条的约定，应向被告支付20万元违约金。同时，由于被告已依约支付了93万元购房款，但原告一直未交付房屋，造成被告重大的损失，应向被告支付房屋使用费。为维护自身合法权益，被告特提起反诉，请求法院判如所请。
原告冼有记辩称，1、房屋买卖合同因涉案房屋无法办理不动产权证而无效，合同不应继续履行，原告不存在违约；2、即使房屋买卖合同合法有效，亦因涉案房屋无法办理不动产权证而不能继续履行，并非原告本人违约而没有继续履行，且被告要求交付房屋的诉讼请求已超过两年的诉讼时效；3、被告主张的房屋使用费属于其损失，与其主张的违约金竞合，主张的违约金远远高于其损失，违约金应以损失的130%为准。本案违约金最高不超过44444.4元。故被告的反诉主张缺乏事实与法律依据，恳请法院驳回其全部诉讼请求。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对该证据本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对证据真实性无异议的，本院对证据的真实性予以确认并在卷佐证。
经审理查明：
2015年12月18日，原告冼有记与被告冼自彭签订《房某》，约定原告将位于佛山市禅城区南庄镇罗格东边村公寓楼1幢3楼西边302号的房产及1楼车库出卖给被告，相关土地使用权同时转让给被告，原告配合被告办理有关房产、土地使用权的过户手续，并到村委会办理上述房屋及车库所有权益的变更登记手续。同时约定自签订合同之日，视为原告已将涉案房屋及车库交付给被告，被告即取得房屋及车库的所有权益。如一方违反合同，违约方应向对方支付20万元违约金；如因签订本合同后导致被告无法取得房屋及车库的，属原告根本违约，原告须退回全部转让款及按商业银行利率四倍自合同约定之日起至款项退还之日止向被告计付利息。签订合同后，被告依约向原告支付了93万元购房款。同日，南庄镇罗格东边村民小组出具《证明》，确认涉案房屋及车库的所有权自2015年12月18日归被告冼自彭所有。
诉讼中，被告冼自彭举证2015年10月19日冼航与冼有文签订的房某、东边村民小组证明、收据、银行转账凭证及证人证言，拟证明与涉案房屋及车库具有相同性质的位于罗格东边村公寓楼2幢5楼西边502房产及1楼车库已由冼有文转让给冼航，并同样已经南庄镇罗格东边村民小组确认，该房屋买卖合同双方已履行，房屋亦已交付使用。罗格东边村的公寓楼允许在同村集体组织成员间流转。
另查明一，涉案房屋及车库由南庄镇罗格东边村民小组在村集体土地上建造，该房屋及车库目前尚未办理相关产权证及土地使用权证。目前原告仍然居住在涉案房屋。
另查明二，原、被告及冼航、冼有文均为南庄镇罗格东边村民小组集体组织成员。
本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案主要问题在于：1、涉案合同的效力及履行；2、违约责任的承担。
关于合同效力。原告主张《房某》因涉案房屋不能办理产权证、无法进行登记过户而无效，并据此要求解除合同。对此，其一，该合同系原、被告协商一致达成，并经原告亲属签署见证，是双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定；其二，庭审中，原告明确表示于签订合同后已将涉案房屋及车库交付给被告，被告取得房屋及车库的所有权益；其三，涉案房屋为村集体土地上建造的公寓楼，2012年村民小组已将房屋交予原告，原告一直未办理相关产权证，也未到相关部门依法进行登记，其对涉案房屋能否办证理应有所知悉。其四，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，原告在已收取被告购房款的情况下，再以该房屋无法办证、无法登记过户为由主张买卖合同无效并要求解除，于法无据，本院不予支持。
关于合同履行。如上分析所述，案涉《房某》为有效合同，原、被告双方均应依约履行各自合同义务。本案中，被告已支付对价，双方于签订合同当日已按照合同第五条约定，共同到南庄镇罗格东边村民小组办理了涉案房屋及车库的变更登记手续，村民小组出具了相关的证明。现原告拒绝继续履行合同，占用该房屋，其行为已构成违约。被告有权要求原告继续履行合同，交付涉案房屋。原告抗辩认为即使合同有效，但由于涉案房屋无法办理产权证而不能继续履行。对此，首先，该房屋虽未能办理产权证，但作为村集体兴建的公寓楼，村民小组并不限制同村集体组织成员之间的转让；其次，在涉案房屋未能办理产权证的情况下，被告只主张原告交付涉案房屋，是其权利的处分，予以尊重；再次，从被告举证的证人证言、房某、村民小组证明等可以看出，涉案房屋有否办证不影响交付。故本院对原告的上述抗辩意见不予采纳，原告应继续履行交付义务。至于原告抗辩认为涉案房屋为其唯一住所，但无相关证据予以证实，且原告已收取被告购房款，该款可另行购置房产解决居住问题，原告的该项抗辩意见不能成立。
关于违约责任。被告依据案涉合同第七条“本合同签订后，如一方违反本合同条款，违约方应向对方支付贰拾万元的违约金”的规定，主张原告支付20万元违约金，由于涉案房屋未能办理产权证并不属于原告的过错，原告在签订合同后亦协助被告到村民小组办理相关的变更证明，且被告庭审中陈述在签订合同后允许原告继续居住，故被告主张原告违约要求支付违约金，于法无据，本院不予支持。
关于损失的计算。鉴于原告目前仍占用涉案房屋，会造成被告一定的损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定，原告逾期交付房屋应按照同地段同类房屋租金标准向被告支付房屋使用费。原、被告双方庭审中一致确认涉案房屋的租金标准为每月2000元，对此，本院予以认可。由于被告未能提供证据证明其于2017年11月曾向原告主张交付房屋，因此，房屋使用费应当从被告提起反诉之日即2018年1月30日起，计算至房屋实际交付之日止。对被告主张超出的部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：
一、原告冼有记于本判决发生法律效力之日起十日内将位于佛山市禅城区南庄镇罗格东边村公寓楼1幢3楼西边302号的房产及1楼车库交付给被告冼自彭，并向被告冼自彭支付房屋使用费（计算方法：从2018年1月30日起以每月2000元的标准计算至实际交付之日止）；
二、驳回原告冼有记的全部诉讼请求；
三、驳回反诉原告冼自彭的其他反诉请求。
如原告冼有记未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6550元（原告已预交），由原告冼有记负担；反诉受理费4690元，由反诉原告冼自彭负担4000元，反诉被告冼有记负担690元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 赖坚凡
二〇一八年三月十六日
书记员 刘颖仪