上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终6013号
上诉人（原审原告）上海章剑实业有限公司。法定代表人章培玉，执行董事。委托代理人万海军，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海昆川实业发展有限公司。法定代表人黎娟芬，执行董事。上诉人上海章剑实业有限公司（以下简称章剑公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第3489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月31日立案受理后依法组成合议庭，于同年6月23日公开开庭进行了审理。上诉人章剑公司的委托代理人万海军到庭参加诉讼。被上诉人上海昆川实业发展有限公司（以下简称昆川公司）经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。现已审理终结。原审查明，2014年10月8日，昆川公司（甲方、出让方）与章剑公司（乙方、受让方）签订《厂房订购协议》一份，其中第一条约定：甲方通过转让方式取得产证号沪房地松字（2011）第XXXXXX号土地使用权，土地用途为工业用地，使用年限为2010年11月29日至2060年11月28日。第二条约定：乙方因业务发展需要，有意购买甲方开发的上述地产中的14号五层标准厂房（以下简称系争厂房），建筑面积共计4,469平方米（以测绘机构测绘的面积为准）。第三条约定：甲、乙双方约定乙方以建筑面积每平方米2,600元（人民币，下同）的价格购买该14号厂房，总价暂定为11,619,400元。另外，乙方需支付该厂房辅助设施（包括但不限于消防、强弱电、水、绿化、道路等）每平方米1,600元，共计7,150,400元。上述费用在乙方付清全部购房款项后，由甲方向乙方开具相关发票。（最终价格以有关部门对该厂房实测后按实测的建筑面积为准，在总购房款上多退少补）。第四条付款方式约定：办理交房后的一周内，乙方一次性须支付100%的总购房款共计18,769,800元。第五条交房期限约定：甲方在标准厂房竣工验收合格后，于2014年10月30日前将厂房交付于乙方使用。第六条第2款约定：在甲方取得整个园区产证且标准厂房具备交易条件之日起7个工作日内，甲、乙双方至松江区房产交易中心签署《上海市房地产买卖合同》，《上海市房地产买卖合同》约定的双方权利、义务以本协议约定为准，非一方原因，另一方逾期签署的，承担购房总价款日万分之一的逾期违约金。该协议对其他相关事项亦作了约定。2014年10月13日、10月14日，章剑公司通过浙江泰隆商业银行网上银行分别向昆川公司汇款7,000,000元、3,000,000元、2,400,000元、6,369,800元，共计18,769,800元。2014年11月6日，章剑公司、昆川公司办理了房屋交接手续。现章剑公司持有系争厂房的钥匙，且章剑公司已对系争厂房的五楼进行了装修。2015年9月，章剑公司起诉至原审法院，要求判令：1、昆川公司继续履行合同，并协助将章剑公司所购厂房过户至章剑公司名下；2、昆川公司退还面积差额款259,854元；3、昆川公司支付违约金221,483.64元（自2015年5月12日起，按总房价款的日万分之一，计算至昆川公司履行合同约定的签署买卖合同格式文本之日止，暂计至2015年9月6日为221,483.64元）。原审庭审中，昆川公司为证明其观点，向法院提供了如下证据：1、案外人上海A有限公司（以下简称A公司）与上海B有限公司（以下简称B公司）于2013年6月29日签订的《钢材购销合同》，用以证明昆川公司的关联企业与章剑公司法定代表人章培玉和章培玉之子章甲控制的B公司存在买卖合同关系；2、承包协议（复印件），证明本案系争厂房的建造工程是由昆川公司关联公司A公司发包给案外人何某某施工的，何某某与上述《钢材购销合同》中的甲方代表何某某是同一人，由此可证明该项目在建设时，昆川公司关联企业向章剑公司关联企业购买钢材的事实；3、对账单（复印件），证明何某某确认的钢筋货款明细；4、支票（现金）领用（报销）申请单8张，证明章培玉（章某乙）和章甲领取钢筋款的凭证；5、承包协议（复印件），证明阮某丙、阮某丁是A公司的内部承包人，章剑公司也为该项目建设提供钢材；6、对账单（复印件），证明阮某丁确认的钢筋货款明细；7、农业银行交易明细五页，证明昆川公司法定代表人的丈夫徐某某给章培玉的钢筋款明细；8、借条三份，证明徐某某向章甲出具的借条，借款合计是1,623.5万元，该三份借条实际上是钢筋购销合同所结欠的钢材款，徐某某在章甲的要求下，将钢材款转为借款，并要求徐某某将本案系争厂房做抵债担保，因此在借条上约定了如未到期归还，则将昆川公司的厂房抵债；9、上海农商银行付款通知，证明昆川公司在收到章剑公司和上海XX公司（以下简称XX公司）的购房款后直接转到A公司，进行过账；10、上海农商银行转账凭证，证明章剑公司向昆川公司支付了形式上的购房款之后，A公司将昆川公司转入的款项依据章培玉的指示汇入B公司、上海C有限公司（以下简称C公司）和章剑公司，金额为37,539,600元，与购房款金额一致；11、档案机读材料，证明昆川公司与A公司的股东均是徐某某和黎娟芬，是关联企业；12、章剑公司、B公司、C公司的企业信息，证明该三个公司与章剑公司的关联关系。章剑公司认为，昆川公司提供的上述证据与本案无关。原审另查明，章剑公司原企业名称为“上海章剑材料有限公司”，2014年11月26日经上海市工商行政管理局准予变更登记为“上海章剑实业有限公司”。原审再查明，2015年4月29日，昆川公司取得了系争厂房的房地产权证。在该系争厂房上设立有抵押登记，抵押权人为建行上海分行，债权数额为89,000,000元，债务履行期限从2014年5月4日至2024年5月3日。同时，系争厂房因多起案件被法院司法查封。本案审理中，基于系争房屋上不仅设定有抵押，且因多起案件遭法院司法查封，法院向章剑公司释明，并询问其是否坚持要求继续履行合同，章剑公司明确表示坚持其所有的诉讼请求，不予变更。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案根据现有证据，可以证明章剑公司、昆川公司之间签订的《厂房订购协议》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效。昆川公司辩称双方并无厂房买卖的真实意思表示，签订上述《厂房订购协议》只是为昆川公司所欠章剑公司的钢筋款提供担保，但昆川公司提供的相关证据并不足以证明其观点，故对其辩称意见，法院不予采信。关于章剑公司要求昆川公司继续履行合同，协助办理系争厂房产权过户手续的诉请，由于目前系争厂房不仅设定有抵押，而且遭法院司法查封，事实上无法办理产权过户手续，因此，对于章剑公司的该诉请，法院难以支持。至于章剑公司所提的退还面积差额款和支付违约金的诉请，是建立在合同继续履行的前提下，现继续履行合同存在事实上的障碍，故对该两项诉请，法院亦不予支持。原审法院审理后于2016年4月22日作出判决：驳回原告上海章剑实业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费8,520元，财产保全费5,000元，合计诉讼费13,520元，由原告上海章剑实业有限公司负担。判决后，章剑公司不服，上诉至本院称，在被查封的系争厂房上，上诉人已支付全部价款、实际占有厂房和无过错，故司法查封可以撤销，不构成合同继续履行的事实障碍。被上诉人昆川公司在申领大产证时，未依约和上诉人去办理房屋过户，而是擅自新设房屋抵押，此系违约行为，严重侵犯了上诉人的合法权益，《厂房订购协议》未得以依约继续履行，并不是厂房存在抵押，而是被上诉人违约，未配合办理过户。故请求二审撤销原判，依法改判支持上诉人原审诉请。被上诉人昆川公司提供书面答辩状辩称，其不同意上诉人章剑公司的上诉请求。双方当事人并无实际买卖厂房的意思表示，《厂房订购协议》并非基于双方买卖厂房的真实本意，上诉人以合法形式掩盖非法目的的行为，违反了双方当时就钢筋款结欠所达成的合意，应认定为无效。被上诉人在取得系争厂房的大产证之前已经存在房屋建筑工程抵押，取得大产证时与抵押权人协商变更为房屋抵押，该抵押事实一直存在。故请求二审驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人章剑公司与被上诉人昆川公司签订的《厂房订购协议》合法有效，双方均应恪守履行。本案争议焦点在于系争厂房上存有司法查封以及抵押的情形下，是否具备继续履行的条件。对此，本院认为，其一，司法查封是当事人借助公权力对债权的一种保全手段，具有法定的公示和对抗效力，事实上构成系争厂房过户的履行障碍，因此，该厂房客观上不具备产权过户的条件；其二，系争厂房上的抵押权人为建行上海分行，虽然该抵押的债务履行期限为从2014年5月4日至2024年5月3日，但上诉人未提供证据证明银行为非善意的抵押权人，故在银行的抵押权合法有效的前提下，银行的合法权益应当予以保护，故在系争厂房的抵押权尚未涤除的情形下，事实上无法办理产权过户手续。综上，系争《厂房订购协议》目前尚不具备继续履行的条件，原审据此对上诉人所提出的退还面积差额款和支付违约金的诉请不予支持，并无不当，本院予以维持。上诉人章剑公司的上诉请求，缺乏依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币8,520元，由上诉人上海章剑实业有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年八月十日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……