黑龙江省安达市人民法院民 事 判 决 书（2018）黑1281民初708号原告：靳宝军，男，住大庆市。被告：黑龙江德智房地产开发有限责任公司，住所地安达市。法定代表人：邸彦海，职务：执行董事。委托诉讼代理人：王善果，住安达市,系该公司法律顾问。原告靳宝军与被告黑龙江德智房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告靳宝军、被告黑龙江德智房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人王善果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。靳宝军向本院提出诉讼请求:1.确认商品房买卖合同有效；2.要求黑龙江德智房地产开发有限责任公司协助靳宝军办理产权登记手续；3.支付逾期交付房屋违约金5，761.00元（自2012年1月1日起至2012年6月30日，共6个月，按中国人民银行同期贷款利率6.0%计算）；4.支付逾期办理产权证违约金60，490.58元（自2012年10月1日起至2017年12月31日，共63个月，按中国人民银行同期贷款利率6.0%计算）；5、案件受理费由黑龙江德智房地产开发有限责任公司承担。事实和理由:2011年9月25日，靳宝军与黑龙江德智房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，靳宝军购买黑龙江德智房地产开发有限责任公司开发的生态小镇天佑小区XXX室的房屋，面积56.15平方米。该房屋已于2012年6月末交付，至今已5年多，黑龙江德智房地产开发有限责任公司一直未能为靳宝军办理产权证，属违约行为，也违背了关于商品房买卖的相关法律规定。靳宝军认为，黑龙江德智房地产开发有限责任公司未按约定交付房屋及逾期办理产权证，应按相关法律规定，支付逾期交付房屋及办理房屋产权证的违约金。故诉至法院，请求法院支持靳宝军的诉讼请求。黑龙江德智房地产开发有限责任公司辩称，1.关于靳宝军请求确认商品房买卖合同有效，对该项请求诉讼双方没有争议，由此产生的诉讼费，应该由靳宝军自行承担。2.关于要求黑龙江德智房地产开发有限责任公司协助靳宝军办理产权登记手续的诉讼请求，黑龙江德智房地产开发有限责任公司一直明确表示可以协助靳宝军办理房屋产权登记，但前提条件是靳宝军必须将剩余购房款9，405.00元补齐，否则不符合税务机关规定的开具不动产纳税发票的强制要求。同时黑龙江德智房地产开发有限责任公司也无法出具房产登记机关要求房地产开发企业出具的购房人已全额缴纳购房款的证明，因靳宝军一直不同意缴纳房屋差价款，故靳宝军的此项请求无法实现的责任在靳宝军。3.关于靳宝军请求支付逾期交房违约金，黑龙江德智房地产开发有限责任公司逾期向靳宝军交房属实，但是黑龙江德智房地产开发有限责任公司免除了靳宝军应该缴纳的第一年物业费、水表费、电费、燃气管道费，在靳宝军办理入住时，双方已口头达成协议，否则黑龙江德智房地产开发有限责任公司不可能为靳宝军办理入住手续，另外该事件发生在2012年6月距今已达6年之久，靳宝军现在提起逾期交房违约金请求已明显超过了法律规定的诉讼时效期间，因此靳宝军的该项请求黑龙江德智房地产开发有限责任公司不能同意。4.关于靳宝军要求黑龙江德智房地产开发有限责任公司支付逾期办理产权证违约金的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效，且黑龙江德智房地产开发有限责任公司一直明确表示可以协助靳宝军办理房屋产权登记，但前提条件是靳宝军必须将剩余购房款9，405.00元补齐，否则不符合税务机关要求开具不动产纳税发票的强制要求。同时，黑龙江德智房地产开发有限责任公司也无法出具房产登记机关要求房地产开放企业出具的购房人已全额缴纳购房款的证明，因靳宝军一直不同意缴纳房屋差价款，此项请求无法实现的责任在靳宝军。本院经审理认定事实如下：2011年9月25日，靳宝军与黑龙江德智房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，双方约定靳宝军购买黑龙江德智房地产开发有限责任公司开发的位于安达市学院生态小镇天佑小区XXX室，面积约56.15平方米的房屋，单价为2，850.00元/平方米，总价款为160，028.00元，付款方式为一次性付款。合同中关于面积确认及面积差异处理中约定，商品房最终面积以房产测绘为准，多退少补。并约定黑龙江德智房地产开发有限责任公司应在2011年12月31日前将符合合同约定的商品房交付给靳宝军。双方在《商品房买卖合同》中对逾期交付房屋违约责任及关于产权登记未作约定。合同签订后，靳宝军于2011年9月9日按商品房买卖合同约定的价款向黑龙江德智房地产开发有限责任公司支付了购房款160，028.00元，黑龙江德智房地产开发有限责任公司为靳宝军出具收款收据。黑龙江德智房地产开发有限公司于2012年6月30日将案涉房屋交付给靳宝军使用。案涉房屋经安达市牛城测绘有限公司测量房屋实际面积为59.45平方米，超出商品房买卖合同约定面积3.3平方米，双方对超出面积的差价款有争议，靳宝军未交纳超出面积的差价款。案涉房屋至今未办理产权登记手续。本院认为,本案的第一个争议焦点是靳宝军与黑龙江德智房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同是否合法有效，黑龙江德智房地产开发有限责任公司是否应履行协助靳宝军办理产权登记手续的合同义务。靳宝军与黑龙江德智房地产开发有限责任公司于2011年9月25日签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律规定，应为合法有效。双方当事人均应按照合同的约定履行义务，靳宝军要求黑龙江德智房地产开发有限责任公司协助办理产权登记手续，黑龙江德智房地产开发有限公司反驳称，靳宝军未交付超面积部分的差价款，所以不能协助办理产权登记手续。靳宝军对房屋实际面积超出合同约定面积3.3平方米，该差价款未交纳予以认可。本院认为，协助办理产权证，系作为售房人的附随义务，虽双方在合同中未约定办理产权登记的期限，但根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。因黑龙江德智房地产开发有限责任公司已于2012年6月30日将案涉房屋交付靳宝军使用，应当履行协助靳宝军办理产权登记手续的合同义务。关于黑龙江德智房地产开发有限责任公司反驳主张的案涉房屋超面积差价款的问题，因黑龙江德智房地产开发有限公司在本案中并未提出反诉，应寻求另案解决。据此，靳宝军主张黑龙江德智房地产开发有限责任公司协助其办理产权登记手续的诉讼请求合理，应予支持。本案的第二个争议焦点是靳宝军要求支付逾期交房违约金及逾期办理产权证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效，黑龙江德智房地产开发有限责任公司是否应给付逾期交房违约金及逾期办理产权证的违约金。靳宝军主张黑龙江德智房地产开发有限责任公司支付自2012年1月1日起至2012年6月30日止，逾期交付房屋违约金5，761.00元，黑龙江德智房地产开发有限责任公司抗辩称，已经超过诉讼时效。靳宝军与黑龙江德智房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》约定，黑龙江德智房地产开发有限责任公司应于2011年12月31日前向靳宝军交付符合合同约定的房屋。但在2012年6月30日黑龙江德智房地产开发有限责任公司才将案涉房屋交付给靳宝军，在合同约定的交付期限届满后，黑龙江德智房地产开发有限责任公司未交付房屋，靳宝军就应当知道自己的权利受到损害，靳宝军在2018年3月12日才提起诉讼，且未能提供存在诉讼时效中止、中断事由的证据，靳宝军的该项诉讼请求，已经超过诉讼时效。据此，黑龙江德智房地产开发有限责任公司的抗辩主张成立，本院予以采纳。对于靳宝军主张黑龙江德智房地产开发有限责任公司给付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。靳宝军主张黑龙江德智房地产开发有限责任公司支付自2012年10月1日起至2017年12月31日，共计63个月的逾期办理产权证违约金60，490.58元，黑龙江德智房地产开发有限责任公司抗辩称，已超过诉讼时效，且未办理产权证系因靳宝军未交纳房屋差价款。因双方在签订商品房买卖合同中未约定逾期办理产权证违约金数额，也未对逾期办证违约金作出约定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：合同没有约定逾期办理产权证违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因案涉房屋至今未取得房屋产权证，此违约行为在起诉时仍在继续，故自起诉之日倒推三年的违约金请求权并未超过诉讼时效。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，双方当事人在签订的商品房买卖合同中对超面积差价款问题作出约定，商品房最终面积以房产测绘面积为准，多退少补。因靳宝军未补足房屋面积差价款，对未办理产权登记手续也存在过错，且其也未能提供证据证实未办理房屋产权证主要是因为出卖人黑龙江德智房地产开发有限责任公司的原因，故对其主张逾期办理产权证违约金60，490.58元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百一十九条的规定，判决如下:一、靳宝军与黑龙江德智房地产开发有限责任公司于2011年9月25日签订的《商品房买卖合同》有效；二、黑龙江德智房地产开发有限责任公司于判决生效后三十日内协助靳宝军办理学院生态小镇天佑小区XXX室房屋产权登记手续；三、驳回靳宝军的其他诉讼请求。案件受理费2，347.00元，由靳宝军负担681.00元，黑龙江德智房地产开发有限责任公司负担1，666.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审判员 刘 巍二〇一八年五月十一日书记员 李天天