河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终1688号上诉人（原审被告）：张仁德，男，汉族，1978年7月9日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：鲁建明，河南惠发律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨靖，男，汉族，1989年3月16日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：李德杰，河南明治律师事务所律师。委托诉讼代理人：许呈祥，河南明治律师事务所实习律师。上诉人张仁德因与被上诉人杨靖房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初24375号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张仁德上诉请求，1、撤销原审判决书第二项，依法改判被上诉人向上诉人支付违约金10万元。2、一审和二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）本案原告杨靖在房屋买卖合同履行过程中存在严重违约，一审法院认定事实错误。1、一审法院认定“原告并未隐瞒户口情况，后原告将户口迁至郑州并不影响原被告之间合同的履行”与事实不符。被告在庭审中陈述：“不知道原告有没有购房资格，但知道户口不在郑州，中介说可社保过户才同意卖房的”。如果原告可以如中介所说过户，何必费尽周折迁户口。原告自本案合同签订起至2017年9月27日，一直处于双方随时得解除履行的时间。原告当庭陈述解押后没有网签是：“当时没有购房资格，后经中介努力，代办过户，9月27日才拿到身份证。”这说明原告购房资格是在2017年9月27日才有的，而这与合同第八条网签、房地产转移约定的1、2时间相去甚远，这是原告杨靖第二次严重违约。3、被告在合同签订后积极办理解押手续，极力配合中介推进合同履行以期早日拿到房款急用，但是直到2017年9月13日催促时，原告仍然因为购房资格的问题无法预约网签，随后2017年9月18日在被告频繁催促下原告才决定迁户口，由于被告严重违约致使合同目的无法实现被告通知原告晚交房三年或按合同支付10万元违约金后合同继续履行。然而原告直到2017年9月27日才具备合同继续履行之必要条件。4、如上所述，被告自本案合同签订起至2017年9月27日原告取得购房资格（无论是社保过户还是户口过户），被告得随时得解除合同。被告在原告交付首付款59.5万元后未将房屋交付原告具有合法的先履行抗辩权。综上，原告以未隐瞒户口情况，后将户口迁至郑州极大影响原被告之间合同的履行。对造成双方纠纷具有明显过错责任。二、本案认定被告违约的主要证据存在严重瑕疵。三、上诉人认为，合法有效的合同，当事人均应本着诚实信用的原则予以履行，现在原告严重违约，被告作为守约方却为合同履行承担沉重的违约责任，违反合同法相关规定，二审法院应当查明事实，依法改判。杨靖辩称，一、一审判决认定事实清楚，上诉人无视诚信，恶意违约，此次又滥用司法资源提起上诉，企图以此种方式拖延向杨靖交付房屋、办理过户，侵害守约方的合法权益并意图从中获益。二、从合同的签订到后期的履行，杨靖未隐瞒任何事实。合同签订时，杨靖虽还不具备郑州户口，但居间方锦翰房产公司已告知上诉人可以办理户口迁移，三方签订合同时，也均相互核实对方的身份信息，上诉人是在知晓该事实的情形下签订了合同。三、上诉人诉称的杨靖严重违约行为并不存在。按照合同第十条交付房屋的约定，上诉人应在杨靖交付首付款后，将房屋交付给杨靖。杨靖已完成了先履行抗辩行为，上诉人所称的先履行抗辩权，无事实也无法律依据。因上诉人的违约导致房屋贷款预约失效，无法完成银行审批放贷，杨靖需再次申请贷款。四、合同履行中，上诉人多系严重违约，一审判决适用法律正确。五、杨靖将自己所有的积蓄交付给上诉人，上诉人迟迟不交付房屋，却以种种借口要求杨靖支付10万元违约金或推迟3年交付房屋，企图用这种方式变相涨价，其主张不应获得支持。杨靖向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行与原告签订的《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》，协助原告办理房产过户手续；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金14.4万元；3、判令被告赔偿原告租金损失（按每月3000元计算）；4、诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2017年6月26日，原告作为买方与被告作为卖方及郑州锦翰房地产营销策划有限公司作为居间方签订了一份《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》，主要内容为：被告以出让方式取得位于金水区文化路××单元××号的房产，房屋所有权证号为郑字第0801037557，房屋建筑面积为157.71平方米；该房屋有抵押，无租赁，一台柜机空调、三台挂机空调；原、被告经协商一致，同意上述房屋及该房屋的附属设施，相关配套，合计总价为160万元，此总价包含客厅柜机一台、三个卧室三个挂机；合同签订时原告支付购房定金5万元，该定金由居间方保管，作为履行本合同的担保，该定金在办理过户手续时转为购房款，在办理房屋交割时转为物业交割保证金；原、被告同意按照按揭贷款方式给付除定金、交房保证金之外的房款155万元，原、被告双方在签订本合同时，已充分了解现行银行贷款政策，原告保证自己符合银行贷款条件，双方同意在签订本合同后7个工作日内共同到银行提交贷款申请，原告应在办理存量房交易资金监管手续当日，将首付款存入郑州市存量房交易结算资金保证机构所设立的监管账户，剩余房款由贷款银行按相关规定存入郑州市存量房交易结算资金保证机构所设立的监管账户，待完成后由郑州市存量房交易结算资金保证机构划转给被告；原、被告协商一致，原告同意给被告解押，解押款以银行为准，剩余首付款于银行审批通过后，原告通过银行方式转给被告；原告按照该房屋总房价款的2%，计32000元支付全部佣金；该房屋有抵押登记的，被告应在原告通过银行审批或出具监管资料25个工作日内办理抵押注销手续；原被告须在合同签署后50个工作日内办理《郑州市存量房买卖合同》手续，如果房屋有抵押的，应在抵押注销归档后5个工作日内，办理《郑州市存量房买卖合同》手续；原、被告在签订《郑州市存量房买卖合同》20个工作日内共同向房屋登记机构申请办理房产转移登记手续；处理房屋产权所产生的全部税费由原告承担；被告应当于原告交完首付款60万元后将房屋交付给原告；除另有约定外，被告未按合同约定的条件将该房屋交付原告，逾期交付则以总房价款为基数，按每日万分之十向原告支付违约金。补充协议约定1、原、被告签订本合同后必须配合中介方办理银行按揭手续（7个工作日内）；2、被告同意将房屋维修基金以赠送方式给原告使用；3、被告同意办理离婚为原告省去房屋成交价1%的个税税费；4、原、被告协商后被告保证房屋产权清晰，若房屋无法交易成功，被告负责将原告所花费用如数退还于原告；5、原、被告签订本合同后，任何一方违约须赔付中介方中介服务费，房屋成交价2%等。郑州锦翰房地产营销策划有限公司出具了一份收据，载明：今收到原告中介费25000元系付房屋定金5000元。同日，被告出具了一份收条，载明：今收到购房人原告购房定金20000元，房屋座落于金水区文化路××单元××号，房产郑字第号“0801037557”。2017年7月13日，原、被告共同签字确认了一份《购房首付款收据》，主要内容为：今收到原告支付购买被告名下位于金水区文化路××楼东单元××号（房屋所有权证号为郑字第0801037557）房产的购房首付款220000元等。2017年7月14日，原、被告共同签字确认了一份《购房首付款收据》，主要内容为：今收到原告支付购买被告名下位于金水区文化路××单元××号（房屋所有权证号为郑字第0801037557）房产的购房首付款355000元等。另查明，涉案房产于2017年8月21日解押。2017年11月8日，原告提起本诉。一审法院认为，当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。被告当庭提起反诉，向原告主张违约金，该院向其送达缴纳反诉费用通知书，被告并未在规定期限内交纳反诉案件受理费，被告反诉按照撤诉处理。原、被告之间的《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同各方均应按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告主张原告没有购房资格，构成违约而拒绝进行网签，审理中被告认可在签订合同时知晓原告户口不在郑州，可以通过社保过户房屋。原告并未隐瞒户口情况，后原告将户口迁至郑州并不影响原、被告之间合同的履行，被告上述辩称意见，依据不足，该院不予采纳。本案中原告按照合同约定申请银行贷款、并支付60万元购房款，合同约定，如果房屋有抵押的，应在抵押注销归档后5个工作日内，办理《郑州市存量房买卖合同》手续，被告应按照合同继续履行相应的义务。原告主张被告继续履行《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》，协助原告办理房产过户手续，合法有据，该院予以支持。原、被告签订的《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》中约定被告应于原告交完首付款60万元后将该房屋交付原告；除另有约定外被告未按合同约定的条件将该房屋交付给原告，逾期交付则以总房价款为基数，按每日万分之十向原告支付违约金。现原告自2017年7月14日按照合同约定日万分之十向被告主张逾期交房违约金。该院认为原告主张违约金过高，结合双方合同的履行情况及原告的损失，兼顾公平原则，该院自2017年7月14日起以60万元购房款为计算基数按照年利率24%，予以支持违约金。原告另向被告主张租金损失，该院认为，违约金亦可弥补原告损失，对于原告该部分主张，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决：一、原告杨靖与被告张仁德之间签订的《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》继续履行，被告张仁德在判决生效后十日内协助原告杨靖办理房屋过户手续。二、被告张仁德于判决生效后十日内向原告杨靖支付逾期交房违约金（违约金自2017年7月14日起，以60万元为计算基数按照年利率24%，计算至被告实际清偿之日止）。三、驳回原告杨靖其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20523元，减半收取10261.5元，保全费5000元，原告杨靖承担1005.5元，被告张仁德承担14256元。二审中张仁德提交了如下证据：上诉人提交的证据材料一共有四组。第一组2017年9月1日、2017年9月3日、2017年9月19日张仁德与中介张峰通话录音三份，中介张峰微信通讯资料及名片各一份。证明目的被上诉人因购房资格问题直接导致房屋买卖合同无法按约网签过户被上诉人存在严重违约行为，对本案形成具有重大过错。二、本案上诉人在被上诉人于2017年9月27日具备购房资格之前，积极催促，被上诉人按约履行合同。并对被上诉人的违约行为明确要求承担违约责任。三、以上通话录音与本案具有真实性合法性，关联性。第二组证据2017年9月27日张仁德与杨某通话录音、2017年9月27日张仁德与中介张峰通话录音各一份。证明目的原审证人杨某不是本案中介工作人员。其证人证言系伪造形成。第三组证据，权证收据一份。证明目的上诉人张仁德按约履行合同。从合同一开始严格按照合同的约定履行。被上诉人杨靖多次违约行为，对于本案纠纷形成具有重大过错。第四组证据，郑州胜捷物业管理有限公司收据、涉案房屋电费收据、郑州自来水投资控股有限公司水费缴费凭条各一份，证明目的上诉人在本案纠纷形成前一直占有使用涉案房屋，对房屋行使所有权，并及时缴纳水电物业费用。房屋具有合同履行随时交付的条件。杨靖发表质证意见称，对于第一份证据，张仁德与中介张峰的通话录音质证意见发表如下，第一张峰并非直接的中介操办人。对于真实性无法判定。因为我方主要是与杨某联系，该证据不能证明杨靖违约。反而杨靖在极力配合中介及张仁德办理相关手续。对于第二份证据，张仁德与杨某的通话录音，明显，该录音有截取并且谈话中骂骂咧咧，有情绪化，对于真实性合法性关联性均有异议。对第三组证据，对权证收据没有真实性合法性关联性，均没有异议。这个是在签订合同之前，只是交给中介作为一个担保，以防上诉人一房两卖。对第四组证据的真实性认可。但是与本案无关。二审中杨靖提交了如下证据：郑州锦翰房地产营销策划有限公司证明一份，营业执照复印件一份。证明目的，我方一审的证人证言均为真实的。张仁德发表质证意见称，证据不属实。该证据系郑州锦翰房地产营销策划有限公司与被上诉人串通伪造的证据，根据上诉人与杨某本人录音显示，杨某本人自认不是中介，而上诉人与中介张峰的通话录音也印证了杨某是公司请来的。不是公司的工作人员。对该证据的真实性合法性有异议。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》、《最高人民法院关于适用的解释》及相关法律规定，本院经审查认为，对张仁德提交的第一组、第二组证据，因录音中的当事人未到庭，对其真实性不予认可，对第三组、第四组证据的真实性予以认可，但与本案合同履行无关联性，对其证明目的不予采信。对杨靖提交的证据的真实性予以认可，对其证明目的不予采信。本案二审经审理查明的事实除同原审法院相一致外，另查明，杨靖在签署《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》时，不具有购房资格，在合同签署后50个工作日内仍不具有购房资格。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。杨靖作为完全民事行为能力人，在进行房屋买卖的重大交易行为时，应审核自身有无购房资格，在其无相应购房资格时，签订购房合同，对于涉案房屋买卖合同未能及时履行，应当承担相应责任。后，杨靖虽通过迁入户口的方式，取得购房资格，但对于《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》中约定的50个工作日内办理网签合同条款的无法按时履行，应当承担违约责任。张仁德在杨靖支付首付款，取得购房资格，具备签订《郑州市存量房买卖合同》后，拒不移交涉案房屋，亦存在违约之处。综上所述，张仁德关于撤销原审判决书第二项的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，实体处理有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释二》、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：维持河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初24375号民事判决第一项；撤销河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初24375号民事判决第二项、第三项；驳回杨靖的其他诉讼请求。一审案件受理费20523元，减半收取10261.5元，保全费5000元，由杨靖负担2005.5元，由张仁德负担13256元；二审案件受理费1600元，由张仁德负担1200元，由杨靖负担400元。本判决为终审判决。审判长  曹逢春审判员  黄智勇审判员  贾建新二〇一八年六月二十五日书记员  袁志蕾