广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一初字第877号
原告林活，男，1970年10月28日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区灵响路**号。公民身份号码：
350111197010280576。
委托代理人韦琳琳，广西锦康律师事务所律师。
委托代理人杨明先，广西锦康律师事务所律师。
被告南宁市桂源房地产开发实业有限公司，住所地：南宁市中山路66号外滩新城贵城四楼401房。
法定代表人李茂新，董事长。
委托代理人黄志文，广西广合律师事务所律师。
委托代理人张君，广西广合律师事务所律师。
第三人南宁德瑞科实业发展有限公司，住所地：南宁市中山路66号金外滩大厦25层，现经营地：南宁市中山路66号粤发花鸟玉器市场2楼C区。
法定代表人肖光华，执行董事。
委托代理人董健平，女，汉族，1983年4月3日出生。系该公司职员。
委托代理人涂翀，男，汉族，1979年3月24日出生。系该公司职员。
第三人南宁粤发市场管理有限公司，住所地：南宁市中山路66号外滩新城二区三层商场A区德瑞科铺面。
法定代表人丁勤，总经理。
第三人南宁ＸＸ市场管理有限公司，住所地：南宁市望州路298号综合楼7楼。
法定代表人龙永枫，总经理。
第三人南宁粤发市场管理有限公司、南宁ＸＸ市场管理有限公司共同的委托代理人石毅萍，女，汉族，1984年9月18日出生。系第三人南宁ＸＸ市场管理有限公司职员。
原告林活诉被告南宁市桂源房地产开发实业有限公司（以下简称桂源公司）、第三人南宁德瑞科实业发展有限公司（以下简称德瑞科公司）、南宁粤发市场管理有限公司（以下简称粤发公司）、南宁ＸＸ市场管理有限公司（以下简称ＸＸ公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人韦琳琳，被告的委托代理人张君，第三人德瑞科公司的委托代理人董健平、涂翀，第三人粤发公司、ＸＸ公司共同的委托代理人石毅萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告林活诉称：2002年3月11日，原告与被告签订一份合同号为GYS-0139号《商品房买卖合同》及合同号为GYZ-0139号《商品房买卖合同》。同日，双方签订一份合同号为GYT-0139号的《商铺托管合同》，约定：由原告委托被告托管GYS-0139号《商品房买卖合同》项下南宁市中山路66号外滩新城二区商铺3层3-A11-0003号商铺的经营权，被告自合同签订之日起至2017年3月11日（15年），每月代原告向银行交付GYZ-0139号《商品房买卖合同》项下住宅的按揭款；自2017年3月12日至2021年12月31日，被告每年向原告支付商铺买卖合同第四条定价8％的收益，每年分四次支付，每满三个月支付一次，托管期限从合同签订之日起至2021年12月31日。原告在签订《商铺托管合同》后完全履行了合同义务，将合同项下的商铺托管给被告进行经营管理。但被告严重违反合同约定，未按时代原告向银行支付房屋按揭贷款本息，且未及时告知原告相关按揭还款情况，导致银行向南宁市青秀区人民法院起诉要求原告偿还全部按揭本金、利息、罚息，并赔偿律师代理费和承担诉讼费用。原告的经济损失和信誉损失巨大。综上所述，原告认为被告未按照合同约定代原告向银行支付按揭贷款，致使原告的合法经济权益和银行信用记录受到极大损害的行为，已严重违反了我国法律的相关规定和合同的相关约定。为维护自身合法权益，特诉至法院请求判令：一、被告向原告支付拖欠的托管收益以及产生的实际损失75896.15元［其中截止2015年6月8日拖欠的银行贷款本金及利息62990.15元、原告于2015年6月9日至2015年11月20日实际向银行直接还款，按每月最低应还贷款本息计算1059元×6个月=6354元、原告需要支付银行起诉原告（2013）青民二初字第1089号案的律师代理费、诉讼费、强制执行费6552元］；二、解除原告与被告签订的GYT-0139号《商铺托管合同》；三、被告支付迟延支付托管收益的违约金5253元（计算方式：以每月最低应还贷款本息1059元为基数，自每期还款期限届满之日起至2015年11月20日止，按每月3‰计算）；四、本案诉讼费用由被告承担。被告桂源公司辩称：一、原告依据银行起诉原告的判决书或起诉状主张的金额向我方起诉，但在银行起诉原告后，我方还向原告方支付了部分租金，所以不应按照银行起诉原告的标的要求我方支付，应扣减我方后来支付的部分租金；二、我方同意解除商铺托管合同；三、原告第一项诉请的拖欠本金的罚息及应收利息的罚息，属于违约金的性质，已足以弥补原告的损失，因此原告第三项诉请的违约金存在重复计算的情形，且违约金过高，应调低或择一；四、原告第四项诉请与本案无关。
第三人德瑞科公司述称：被告需按约继续履行与我方签订的合同，如因被告的原因导致合同解除，被告需承担违约责任，向我方做出合理赔偿。
第三人粤发公司、ＸＸ公司共同述称：我方希望与市场现有的610户承租的合同得到延续。
经审理查明：2002年3月11日，原告（买受人、委托人）与被告（出卖人、受托人）签订了两份《商品房买卖合同》（合同编号：GYZ-0139、GYS-0139）及一份《商铺托管合同》（合同编号：GYT-0139号）。其中，《商品房买卖合同》（合同编号：GYZ-0139）约定：原告向被告购买被告开发的位于中山路66号外滩新城二区贵城8层803A号房，房屋总价款168658元（第四条第一项），买受人采取八成十五年银行按揭方式支付房款（第六条第三项）。该合同补充条款约定：买受人自愿选择以“铺＋宅组合销售”模式向出卖人购买GYZ-0139号《商品房买卖合同》项下住宅（下称：合同项下住宅）和GYS-0139号《商品房买卖合同》项下商铺（下称：合同项下商铺），买受人自愿选择与出卖人签订GYT-0139号《商铺托管合同》（下称：托管合同）；根据住宅买卖合同的规定，买受人采取按揭方式付款，买受人所选择的购房贷款为购房总价款的80%，按揭期限为15年（第一条第二项）；买受人须在住宅买卖合同签订之日起7日内一次性缴付购房总价款20%的金额，买受人按《个人购房借款合同》规定的还款办法逐月向按揭银行归还贷款本息，直至还清全部贷款本息为止，前述按揭款付款义务由托管合同中的受托人履行（第一条第三项第一、四目）；根据合同编号为GYT-0139托管合同约定，本补充协议中第一条第三项第四目中的按揭款付款义务由托管合同中的受托人履行（第三条）；住宅买卖合同被解除时，本补充条款同时解除。上述合同还约定了其他权利义务。
《商品房买卖合同》（合同编号：GYS-0139）约定：原告向被告购买被告开发的位于中山路66号外滩新城二区商铺3层3-A11-0003号商铺，该合同补充条款约定：买受人自愿选择以“铺＋宅组合销售”模式向出卖人购买GYS-0139号《商品房买卖合同》项下商铺（下称：合同项下商铺）和GYZ-0139号《商品房买卖合同》项下住宅（下称：合同项下住宅）；买受人自愿选择与出卖人签订GYT-0139号《商铺托管合同》；买受人同意并确认，将其合同项下商铺交由出卖人托管，涉及托管的具体事宜另在GYT-0139号托管合同中约定；根据商铺买卖合同第六条的规定，买受人采取按揭方式付款；商铺买卖合同被解除时，本补充条款同时解除。上述合同还约定了其他权利义务。
《商铺托管合同》（合同号：GYT-0139号）约定：委托人自愿选择以“铺＋宅组合销售”模式向受托人购买GYS-1039号《商品房买卖合同》项下商铺（下称：合同项下商铺）和GYZ-1039号《商品房买卖合同》项下住宅（下称：合同项下住宅），双方对前述两份合同及其补充条款均不持异议；委托人委托受托人托管商铺买卖合同项下商铺经营权，受托人同意接受该项托管（第一条）；委托人欲实现商铺的保值、增值并在近20年的时间内每年取得稳定且良好的托管收益（第二条）；自本合同签订之日起至2017年3月11日（15年），受托人每月代委托人向银行交付住宅合同的按揭款（第四条第二项）；托管期限为自本合同签订之日起至2021年12月31日止（第五条）；受托人保证在托管期限内无论经营盈亏均依本合同第四条规定向委托人支付收益（第六条第一项）；委托人有权要求受托人依本合同第四条支付收益（第七条第一项）；若受托人违反本合同第四条规定不能按时向委托人支付托管收益的，每迟延一个月，受托人应按延迟交付金额的3‰向委托人支付违约金，迟延支付超过六个月的，委托人有权解除合同（第十二条）。上述合同还约定了其他权利义务。
在案件审理过程中，本案原告提交的（2014）青民二初字第1089号中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行（以下简称中行广西区分行）诉林活金融借款合同纠纷一案的民事判决书，其中经审理查明部分载明：2002年11月11日，原告（乙方、借款人、抵押人）与中行广西区分行（甲方、贷款人、抵押权人）、被告（丙方、保证人）签订一份《楼宇抵押借款合同》［合同编号：（2002）桂中银零房贷字第291号］，约定：甲方向乙方发放贷款130000元，用于购买位于南宁市中山路66号外滩新城二区贵城803A号，贷款期限为15年，贷款利率按贷款发放日中国人民银行颁布的贷款利率执行，当前月利率为4.2‰，利息从本合同项下的贷款发放之日起，按实际用款额和实际用款天数计算，计算基数为每年360天。如遇中国人民银行调整利率或计息办法，本合同项下贷款利率或计息办法也随即相应调整，根据中国人民银行当前利率管理办法，遇法定利率调整，本合同项下贷款利率将从次年1月1日起按当日人民银行的贷款利率作相应调整，并以此确定新的月供款额，采用等额本息还款法，乙方在贷款发放次月起逐月还款，供款总期数180期，每月还款日为10日。任何违反本合同约定义务和以违反诚实信用原则取得贷款的行为，均属违约行为，甲方有权：要求乙方限期纠正其违约行为，采取适当的补救措施并赔偿损失；停止甲方合同义务的履行，包括停止发放贷款；经甲方催告，乙方在限期内仍未纠正其违约行为，或乙方的违约行为已使甲方不能实现其合同目的的，甲方有权要求丙方承担担保责任或处分抵押物、提起诉讼等任何措施维护其合法权利。如乙方未按还款计划还款，且又未就展期事宜与甲方达成协议，即构成逾期贷款，甲方有权就逾期贷款部分（包括本金及利息）按人民银行规定的逾期利率计收逾期利息。乙方未按期偿还贷款形成逾期，甲方将按中国人民银行规定计收逾期贷款利息，现时为每日按万分之贰点壹计收罚息。甲方因催收本合同项下的贷款本息及相关费用而发生的费用，包括但不限于以诉讼等法律程序催收而产生的律师费等费用，或依法处置抵押物而发生的任何费用，均由乙方承担。本合同由丙方为乙方在本合同项下的债务提供连带责任的保证担保。若乙方不能按借款合同的约定履行或偿清其债务，甲方有权直接向丙方追索，保证期间自本合同生效之日始，至甲方取得并正式执管本合同项下抵押物的《房地产证》及《他项权证》正本并办妥抵押登记之日。合同还约定乙方以其购买的南宁市中山路66号外滩新城二区贵城803A号设定抵押作为借款担保。合同签订后，中行广西区分行于2002年11月20日向林活发放了贷款130000元，林活亦在借款借据上签字确认，该借款借据记载：最后到期日为2017年11月20日，分180期归还，月利率为4.2‰。但林活未按期履行还本付息义务，截至2013年7月3日止，已累计29期逾期还款，合计林活尚欠中行广西区分行到期及未到期借款本金71014.27元及利息8147.97元，罚息1155.28元（利息、罚息计算截止至2013年6月10日）。中行广西区分行为此聘请律师作为诉讼代理人诉至本院，提出相关诉请，并支付了4155元律师代理费。该民事判决书判决如下：一、解除中行广西区分行与林活、桂源公司签订的编号为（2002）桂中银零房贷字第291号的《楼宇抵押借款合同》；二、林活向中行广西区分行偿还借款本金71014.27元；三、林活向中行广西区分行利息、罚息（计算方法：截止至2013年6月10日止的利息为8147.97元，罚息为3956.57元，此后至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，以本金71014.27元为基数，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付）；四、林活向中行广西区分行赔偿律师代理费4155元；五、为实现上述第二、三、四项债权，中行广西区分行对权属林活的南宁市中山路66号外滩新城二区贵城803A号房，有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；六、桂源公司对林活的上述第二、三、四项债务在抵押房产不足以清偿的范围以外承担连带清偿责任，桂源公司承担保证责任后，有权向林活追偿。案件受理费991元，由林活负担。2015年6月2日，原告因该案向中行广西区分行支付6552元（其中律师代理费4155元、案件受理费991元、执行费1406元）。
另查明：原告在庭审中向本院提交了（中国银行）贷款已还款明细清单，载明：截至2015年6月8日，原告拖欠银行的贷款本金40430.91元、拖欠本金的罚息7784.57元、应收利息11946.98元、应收利息的罚息2827.69元；2015年6月8日，贷款状态为结清，本金余额为0。
又查明：2016年2月24日，原被告双方经本院组织调解，自愿达成协议，确认原被告签订的《商铺托管合同》（合同号：GYT-0139号）于2015年12月18日起解除。
还查明：在本案审理过程中，原告于2015年12月18日向本院提出撤回要求被告返还涉案商铺的诉讼请求。
本院认为：在案件审理过程中，原告自愿撤回要求被告返还涉案商铺的诉讼请求，属于其行使诉讼权利的体现，未损害他人利益，本院予以准许。
原、被告于2002年3月11日在平等自愿的基础上协商一致签订的《商铺托管合同》（合同编号：GYT-0139号）系双方真实意思表示，合同内容未悖法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。
一、关于被告是否应向原告支付尚欠的涉案房屋按揭贷款本息的认定问题。从原被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GYZ-0139）第六条第三项、补充条款第一条第二、三项及《商铺托管合同》第四条第二项的相应约定并结合涉案房屋的（2002）桂中银零房贷字第291号的《楼宇抵押借款合同》的贷款金额、期限来看，被告应按每月代原告向银行偿还涉案房屋的按揭贷款直至还清之义务，以此作为原告的托管收益，而被告并未按时履行前述合同约定的还贷义务，按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十四条之规定，已构成根本违约，且因被告前述违约行为，导致贷款人中行广西区分行将原告诉至本院，本院作出的（2013）青民二初字第1089号民事判决书中判决解除上述《楼宇抵押借款合同》、原告应偿还中行广西区分行借款本金并给付利息、罚息，考虑到前述借款合同已经确认解除，被告每月代原告偿还银行贷款的合同基础已不存在，本案《商铺托管合同》（合同号：GYT-0139号）已经原、被告双方协商一致而解除，结合原告提交的（中国银行）贷款已还款明细清单等证据，根据《商品房买卖合同》（合同编号：GYZ-0139）补充条款第一条第二、三项及《商铺托管合同》第四条的约定并依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第一百零七条、第一百零八条之规定，被告应向原告支付截至2015年6月8日到期已拖欠的涉案房屋借款合同项下的贷款本金40430.91元、拖欠本金的罚息7784.57元、应收利息11946.98元、应收利息的罚息2827.69元。对于自2015年6月9日起至2015年11月20日止的贷款本息，原告主张按每月最低应还贷款本息1059元计算，少于实际应还贷款本息数额，属于当事人自愿处分自己的合法权益，本院予以照准，则被告应向原告支付上述期间的贷款本息1059元×6个月=6354元。
二、关于被告是否应赔偿原告律师代理费、案件受理费的认定问题。被告违约导致原告须负担（2013）青民二初字第1089号案的案件受理费991元及中行广西区分行的律师代理费4155元，原告亦实际向中行广西区分行支付了案件受理费、律师代理费及执行费6552元，故依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第一百零七条之规定，被告应向原告赔偿前述案件的案件受理费、律师代理费及执行费6552元。
三、关于被告是否应支付违约金的认定问题。结合上述关于被告违约行为的认定，及《商铺托管合同》第十二条之约定，被告应向原告赔偿未支付托管收益的违约金，以每期拖欠的应还贷款本息为基数，自每期还款期限届满之日起至原告主张的2015年11月20日止，按每月3‰计算，原告现主张的违约金数额为5253元，少于前述应付违约金数额，属于当事人自愿处分自己的合法权益，本院予以照准。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第六十四条、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决如下：
一、被告南宁桂源房地产开发实业有限公司应向原告林活支付合同编号为（2002）桂中银零房贷字第291号的《楼宇抵押借款合同》项下截至2015年6月8日的贷款本金40430.91元、拖欠本金的罚息7784.57元、应收利息11946.98元、应收利息的罚息2827.69元及自2015年6月9日起至2015年11月20日止的贷款本息6354元；
二、被告南宁桂源房地产开发实业有限公司应向原告林活赔偿（2013）青民二初字第1089号案的案件受理费、律师代理费及执行费6552元；
三、被告南宁桂源房地产开发实业有限公司应向原告林活赔偿未支付托管收益的违约金5253元。
本案受理费2031元，由被告南宁桂源房地产开发实业有限公司负担。此款原告林活已预交，被告应于给付上述款项时一并向原告付清。
上述应负义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉费用。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判长 钟 凯
审判员 谭 妤
审判员 韦伟杰
二○二○一六年二月二十四日
书记员 熊志伟
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第六十四条当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。