湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2015）岳民初字第04845号原告长沙高鑫房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区天顶街道雷锋大道609号。法定代表人熊海涛，董事长。委托代理人杨敏，湖南言顺律师事务所律师。被告周四红。第三人兴业银行股份有限公司长沙分行，住所地长沙市芙蓉区韶山北路192号。法定代表人陈伟，行长。委托代理人周香，湖南楚唯律师事务所律师。委托代理人资江。原告长沙高鑫房地产开发有限公司诉被告周四红、第三人兴业银行股份有限公司长沙分公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月9日受理后，依法组成由石志刚担任审判长、人民陪审员刘润雅、廖寓舒参加的合议庭适用普通程序，于2016年9月9日公开开庭审理。原告长沙高鑫房地产开发有限公司委托代理人杨敏、第三人兴业银行股份有限公司长沙分行委托代理人周香到庭参加诉讼。被告周四红经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告长沙高鑫房地产开发有限公司诉称：2014年8月11日，原、被告签订了《长沙市商品房买卖合同》（编号XD1402781904）及其附件（包括《补充协议》）。合同约定，原告将自己开发的天麓第四期10栋N单元1904号房屋出卖给被告，被告交付首付款123072元，余款270000元申请贷款，还约定在履行合同过程中发生争议，由双方协商解决；协商不成，依法向房屋所在地人民法院起诉。《补充协议》第二条“银行按揭”第3条约定：“出卖人为买受人提供按揭贷款担保期间，买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息，致使银行要求出卖人履行担保责任的，出卖人有权解除合同、收回标的物业（未办理产权证前），买受人须承担出卖人代买受人支付的银行本金、利息、滞纳金以及因此而支付的诉讼费、律师费，并由买受人向出卖人支付房款总价20%的违约金”。因被告不能一次性付清首付款，2014年8月11日与原告协商签订了《延期付款协议书》。被告首付的20072元作为延期付款保证金，同时也是逾期付款违约金。协议约定2014年12月31日前被告应向原告付款51500元、2015年6月30日前应向原告付款51500元，还约定逾期按日息万分之六付息，“被告逾期付款超过30天，原告有权解除双方签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议第七条约定，且原告收取的被告延期付款保证金将作为违约金，不予退还”。被告付了20072元首付款后，没有按约定交清延付款。2014年12月8日，原告按约定地址向被告发出《催款通知书》，请被告于2014年12月31日前还51500元。2015年1月14日，原告向被告发出《再次催款通知书》（快递号1012312067514），请于2015年1月30日前还51500元。2014年9月1日，被告、兴业银行长沙分行（以下简称兴业银行）与原告三方签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，兴业银行同意向被告发放20年期27万元贷款，被告同意并授权兴业银行将贷款直接划账至原告账户，被告采取等额本金还款法，每月的8日为还款日，被告将其贷款购买的房屋抵押给兴业银行，同时，原告为被告提供阶段性连带责任保证。被告在履行《个人购房抵押（保证）借款合同》时，未能按合同规定的时间履行其支付按揭贷款义务，到2015年5月28日原告向被告发出《催款通知书》（快递号1024487708312）时共有7期逾期还贷，导致兴业银行从原告保证金账户中扣划18511.75元，原告依约履行了保证责任。发函后又发生两期逾期款2542.66元及2536.58元，到起诉日有9期23590.96元。为维护原告权益，遂诉至法院请求判令：1、解除原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》（编号XD1402781904）及其附件：2、被告向原告支付代其偿还的购房按揭贷款313034.98元；3.被告向原告支付代其还贷违约金78614元（393072×20%）;4、被告支付原告律师费10000元；5、被告向原告支付逾期未付延期款的违约金20072元；6、被告承担本案诉讼费。被告周四红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩权利。第三人兴业银行股份有限公司长沙分行述称：根据原告的第二项诉求，银行的按揭款项于2016年4月28日由原告全部偿还，偿还金额为249369.49元，以及原告自贷款发放之日起第一期到第十八期的按揭款为46818.92元，总共偿还金额为296188.41元。以及第三人向法院起诉产生的律师费及诉讼费，律师费2000元，诉讼费为2950.5元，上述费用为原告代被告偿还第三人按揭款项且该笔按揭已经结清，第三人对原告其他诉求没有答辩意见。原告长沙市高鑫房地产有限公司为证明其诉讼主张向本院提交如下证据：证据一、《长沙市商品房买卖合同》，拟证明原被告之间的买卖关系及双方权利义务的约定。证据二、《延期付款协议书》，拟证明原被告就首付款及延期付款时间、金额及违约责任达成的一致意见。证据三、《催款通知书》、《再次催款通知书》及其投递回执，拟证明被告未按约定付清首付延付款，原告予以催告的事实。证据四、《个人购房抵押（保证）借款合同》，拟证明被告向兴业银行申请贷款，原告为之承担连带保证责任的事实。证据五、合作商代偿清单（9期）、《催款通知函》及投递回执，芙蓉区法院裁定书，律师费发票，结清证明，拟证明被告逾期还贷，原告遭代偿，以及原告要求被告清偿贷款的事实。9期逾期贷款23590.96元；2016年4月28日代偿296188.41元；诉讼费以及律师费；原告跟第三人的款项已经结清。证据六，《委托代理合同》及律师费发票，拟证明原告支付律师费的客观事实。对原告提交的证据，第三人发表如下质证意见：证据一、无异议。证据二、三、与第三人无关，不予质证。证据四、三性无异议。证据五、合法性、关联性无异议，原告主张的代偿清单是9个月，实际上银行是从2014年11月19日一直扣款到2016年4月8日，代偿总金额为46818.92元，296188.41元的扣款无异议，催款通知函是包含第三人向芙蓉区法院起诉的诉讼费、律师费以及开发商代偿的部分；诉讼费的全额是5901，撤诉会减半收取，实际上的诉讼费是2950.5元。证据六、与第三人无关。对于原告提交本院的证据，经庭审举证、质证，本院审查认为：证据一、二、三、五、六真实、合法，与本案相关联，本院予以认定。证据四真实性予以认定，但不能证明其全部证明目的。第三人兴业银行股份有限公司长沙分行为证明其诉讼主张向本院提交如下证据：证据一、银行摘要，拟证明第三人与原告已经结清的事实以及扣除款项的金额。证据二、合作商代偿清单，拟证明从2014年10月8日到2016年4月8日扣了19期，总共扣除金额为46818.92元。证据三、客户还款明细清单，拟证明所有还款金额为296188.41元。证据四、银行转账凭证，拟证明2016年4月28日兴业银行将代偿金额46818.92元已经归还至原告。以上四份证据证明原告代被告归还的金额为296188.41元，诉讼费以及律师费的证据原告已经提供，所以原告代被告偿还的所有金额为301138.91元。对于第三人提交的证据，原告发表如下质证意见：对四份证据其他没有异议，只对于2016年4月28日扣除的296188.41元有异议，该款项没有包括之前的9期扣款。对于第三人提交本院的证据，经庭审举证、质证，本院审查认为：证据一、二、三、四真实有效，本院予以确认。经核实，第三人扣除的296188.41元包括了原告之前代偿的9期贷款，故原告的质证意见本院不予认可。被告周四红经本院合法传唤拒不到庭，视为放弃举证质证的权利。经审理查明：2014年8月11日，原、被告签订了《长沙市商品房买卖合同》（编号XD1402781904）及其附件（包括《补充协议》）。合同约定：被告以总房价为393072.00元购买原告坐落于岳麓区雷锋大道609号第四期10栋N单元19层房屋。被告以银行按揭方式付款，应于2014年8月11日向原告交付首付款（含定金）123072.00元，剩余房款270000元向银行申请贷款，原告应协助办理。第七条、买受人逾期付款的违约责任“买受人未按合同约定时间付款，双方同意下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过10日，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日至，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。本条中的逾期应付款指按照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额确定”。《长沙市商品房买卖合同》补充协议第二条第3款规定：“出卖人为买受人提供按揭贷款担保期间，买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息，逾期二个月以上（含二个月）不能偿还银行贷款本息的，致使银行要求出卖人履行担保责任的，出卖人有权解除合同、收回标的物业（未办理房产证前），买受人须承担出卖人代买受人支付的银行本金、利息、滞纳金以及因此而支付的诉讼费、律师费，并由买受人向出卖人支付房款总价20%的违约金。买受人为房屋投入的装修不作任何补偿。第十条，出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房按国务院《建设工程质量管理条例》的规定，经建设、施工、监理、设计、勘探单位竣工验收合格，取得《单位工程质量竣工验收记录》。2014年8月11日，原、被告双方签订《延期付款协议书》，第二条约定：1、被告支付的首付款20072元，作为延期付款保证金。2、被告向原告申请延期付款金额为人民币10300元。被告按下列期限分二期付清：第一期：2014年12月31日前，被告向原告支付延期付款51500元；第二期2015年6月30日前，被告向原告支付延期付款51500元。第五条违约责任约定：1、被告未按约定如期足额支付延期付款的，自本协议规定的延期付款期限到期日之次日起至被告付清所有延期付款之日止，被告应按日息万分之六向原告支付利息。2、被告逾期付款超过30天的，原告有权解除双方签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议。原告选择解除合同的，合同解除方式及具体事项的处理按照《长沙市商品房买卖合同》补充协议第七条约定，且原告所收取的被告延期付款保证金作为违约金，不予退还。合同签订后，被告周四红向原告支付首付20072元，未再支付其他任何款项。2014年9月1日，第三人兴业银行长沙分行作为债权人、被告周四红作为主债务人、原告长沙高鑫房地产开发有限公司作为保证人签订《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号361416781101000），约定：借款金额为270000元，借款期限为240个月，自2014年9月1日至2034年9月1日止；借款定价基准利率按央行人民币贷款基准利率5年以上期限档次执行。担保方式：长沙市岳麓区雷锋大道609号第四期10栋N单元1904号房产作为抵押。合同签订后，第三人按照约定履行了放款义务。2014年12月8日，2015年1月14日，原告两次向被告发出《催款通知书》，要求被告支付所欠首付款未果。2015年5月28日，原告再次向被告发出《催款通知书》，要求被告支付银行贷款未果。由于被告周四红没有如期偿还第三人的贷款，2015年5月20日，第三人向长沙市芙蓉区法院起诉周四红、长沙高鑫房地产开发有限公司还款。原告履行担保义务，共计向第三人一次性还款296188.41元，承担诉讼费2950.5元，律师费2000元，共计301138.91元。2016年4月28日，第三人出具《兴业银行个人贷款结清证明》，证明借款人周四红向兴业银行贷款本息已于2016年4月28日结清。另查，原告起诉被告周四红，产生律师代理费10000元整。本院认为：原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》（编号XD1402781904）及其附件（包括《补充协议》）系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效。合同当事人应当按照合同约定全面履行自己义务。在合同履行过程中，被告未按时偿还贷款，导致原告承担连带清偿责任，并已代被告清偿贷款完毕，被告逾期付款已构成违约，根据双方签订的《补充协议》的第二条“银行按揭”的第3款的约定，原告可请求被告承当违约责任---解除合同、支付出卖人代买受人偿还银行本金、利息、滞纳金以及因此而支付的诉讼费、律师费，并由买受人向出卖人支付房款总价20%的违约金。故原告诉请判决解除原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》（编号：XD1402781904）及附件，本院予以支持。因原告已诉请解除原、被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》（编号：XD1402781904）及附件，本院亦予以支持，故原告无权要求被告支付购房款，被告只应按约定承担原告因被告的违约而支付的利息、滞纳金、诉讼费、律师费等。原告代被告向第三人偿还银行贷款本息共计296188.41元，第三人实现债权费用等4950.5元，减去银行按揭款本金270000元，故原告代被告偿还第三人的按揭款及实现债权费用为31138.91元。原告诉请被告支付律师费10000元、违约金78614.4元，有合同上的依据，本院予以支持。根据原、被告签订的《延期付款协议书》第七条约定：“本协议为《长沙市商品房买卖合同》的补充协议（二），本协议中约定的内容与合同及补充协议不一致的，以本协议为准”。被告违反协议约定，逾期未支付首付款，经催告，仍未履行。原告请求被告依照该延期付款协议约定的方式承担违约责任：原告所收取的被告延期付款保证金作为违约金，不予退还。故原告无需退还被告已经交付的首付款（即延期付款保证金）20072元，但原告也无权要求被告再另行支付延期付款违约金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三、第一百零七条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告长沙高鑫房地产开发有限公司与被告周四红签订的《长沙市商品房买卖合同》（编号XD1402781904）及其附件自本判决生效之日起解除；二、被告周四红自本判决生效之日起十日内向原告长沙高鑫房地产开发有限公司支付代偿的第三人兴业银行股份有限公司长沙分行的贷款利息、滞纳金及实现债权费用共计31138.91元；三、被告周四红自本判决生效之日起十日内向原告长沙高鑫房地产开发有限公司支付代偿违约金78614元；四、被告周四红自本判决生效之日起十日内向原告长沙高鑫房地产开发有限公司支付律师费10000元；五、驳回原告长沙高鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告周四红未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7625.8元，财产保全费2520元，由原告长沙高鑫房地产开发有限公司承担6645.8元，被告周四红承担3500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  石志刚人民陪审员  刘润雅人民陪审员  廖寓舒二〇一六年九月二十八日书 记 员  陈 倩