江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终5046号上诉人（原审原告）：崔振荡，男，1960年2月17日出生，汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：南京水务集团有限公司，住所地南京市中山东路460号。法定代表人：单国平，该公司董事长。委托诉讼代理人：王犀，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：曾诚，江苏当代国安律师事务所律师。上诉人崔振荡因与被上诉人南京水务集团有限公司（以下简称水务公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初1008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人崔振荡、被上诉人水务公司的委托诉讼代理人王犀、曾诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔振荡上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。1.上诉人与被上诉人之间存在劳动关系，上诉人与被上诉人下属南京永流自来水物资供销公司（以下简称永流公司）签订的物业管理委托合同，是以劳动关系为支撑，合同所产生的权利义务应受劳动法调整。2.物业管理委托合同签订时，南京雪泉贸易有限公司（以下简称雪泉公司）尚未成立，雪泉公司无义务垫付职工宿舍公用水电费，被上诉人也未证明其为雪泉公司承担了2012年1月1日至2014年12月31日期间的水电费。3.上诉人与雪泉公司主体并不一致，一审判决将雪泉公司与上诉人人视为同一主体，其目的系为帮助被上诉人逃避法定责任，免除上诉人劳动者合法权益，上元里249号职工宿舍大院产生的公用水电费与上元里249号01幢门面房产生的公用水电费根本不是一回事。4.上诉人提供公司设立的文件，已证明上诉人与被上诉人为履行劳动合同而签订物业管理委托合同并设立企业，上诉人为此投入资金使国有资产升值，而被上诉人此前以上诉人欠缴房租为由诉至法院，要求上诉人迁出诉争房屋，一审法院在（2015）鼓民初字第539号民事判决中支持被上诉人的诉请，但未对上诉人自2008年起垫付的水电费及投入进行清算，侵害上诉人的权益。5.上诉人可以证明2008年12月至2013年12月诉争房屋所有费用包括管理费均由其缴纳，其之所以未缴纳2014年房租的主要原因，是因其与被上诉人约好以之前的公用水电费冲抵，但被上诉人领导更换之后对此反悔。6.上诉人系劳动者，其接受被上诉人委托管理上元里职工宿舍大院，该大院公用设施所产生的水电费资料由被上诉人保管，但被上诉人对于2012年前的水电费资料未能向法庭提供，应承担举证不能的法律后果。6.补充条款明确约定上诉人对诉争房屋有优先承租权，其作为被上诉人的劳动者对诉争房屋的优先承租权受到侵害。水务公司辩称，一审判决事实认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉。一、关于公用水电费问题。2012年1月1日之前的水电费用本身就由上诉人承担，在之后的租赁合同履行过程当中，上诉人也从未就此向被上诉人主张返还，2012年1月1日至2014年底，相关的水电费用已经从上诉人及雪泉公司应缴纳的租金当中予以扣减，2015年1月后的水电费用，也从上诉人的占有房屋使用费当中予以扣减，相关的事实也经过生效的（2015）鼓民初字第539号民事判决书予以认定，上诉人诉请被上诉人承担其垫付2008年12月1日至2015年11月30日期间的153497.34元水电费，缺乏事实依据。二、关于优先承租权问题。1.由于雪泉公司违约，被上诉人已通过诉讼收回房屋，上诉人主张的优先承租权缺乏前提条件；2.被上诉人与雪泉公司于2011年4月6日签订了房屋租赁合同，即便上诉人主张优先承租权，也得以雪泉公司作为承租人提起，上诉人对此主张主体不适格。崔振荡向一审法院起诉请求：1.水务公司返还崔振荡垫付的2008年12月1日至2015年11月30日期间的水电费153497.34元，并支付该款项自2015年1月1日起至实际返还之日止按日千分之一标准计算的利息；2.确认崔振荡对南京市上元里249号01幢一层门面房享有优先续租的权利。一审法院认定事实：南京市上元里249号房屋登记的所有权人为南京市自来水总公司（以下简称自来水公司），该公司于2013年经工商变更登记为南京水务集团有限公司。自来水公司为永流公司的主管部门，永流公司于2010年11月16日注销。2008年12月1日，永流公司（甲方）与崔振荡（乙方）签订物业管理委托合同，约定乙方将本市上元里249号五塘村职工宿舍一楼门面房（以下简称涉案房屋）委托甲方实行物业管理，房屋建筑面积约800平方米，委托管理期限三年，自2008年12月1日起至2011年11月30日止，其中2008年12月1日至2009年2月28日是甲方为乙方提供的装修期免管理费；2008年12月1日起至2009年11月30日止，按建筑面积每月9.375元/平方米收费，总价约90000元，实行按季结算；2009年12月1日起至2010年11月30日止，按建筑面积每月10.417元/平方米收费，总价约100000元，实行按季结算；2010年12月1日起至2011年11月30日止，按建筑面积每月11.459元/平方米收费，总价约110000元，实行按季结算；管理区域内日常所用水电，由乙方自行承担；合同期内乙方不得将房屋进行转租或部分转租，否则甲方有权终止合同等等。2010年4月1日，自来水公司（甲方）与崔振荡（乙方）签订房屋租赁合同，约定由乙方承租甲方位于本市上元里249号五塘村职工宿舍一楼，出租房屋面积为800平方米，租期自2009年12月1日至2011年11月30日，其中2009年12月1日至2010年11月30日期间的租金为10万元，2010年12月1日至2011年11月30日期间的租金为11万元，房租应每季度预付一次；租赁期间房屋的相关费用由乙方承担，乙方应按时交纳物业费、治安费、卫生费、水电气费、电话费、有线电视费等相关费用；未经甲方同意，乙方不得将承租房屋转租、转借或部分转租、转借给他人等等。2011年4月6日，自来水公司（甲方）与雪泉公司（乙方）签订了房屋租赁合同及补充条款，房屋租赁合同中约定由乙方承租甲方位于本市上元里249号五塘村职工宿舍一楼，出租房屋面积为800平方米，租期自2012年1月1日至2014年12月31日，年租金为12万元，房租应每半年预付一次；未经甲方同意，乙方不得将承租房屋转租、转借或部分转租、转借给他人；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，每日按欠费总额的千分之一支付违约金；租赁期满，乙方应如期交还房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付每日租金双倍的违约金。违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担超出违约金部分的损失等等。补充条款中约定乙方确保上元里249号居民大院路灯、地下室过道、收发室水电使用、污水泵、增压泵安全用电和正常维护管理，公用水电费均由总公司承担，按实际用量，半年一次在乙方租金里抵冲；乙方在如约履行本合同各项条款的基础上，可优先续租上元里249号五塘村职工宿舍一楼的房屋等等。水务公司称根据补充条款的约定，双方实际在年租金12万元中抵扣了应由水务公司承担的公用水电费，崔振荡实际按照抵扣后106800元的租金标准支付2012年、2013年的租金。上述合同履行中，水务公司与雪泉公司产生纠纷，水务公司于2015年1月8日将雪泉公司及崔振荡诉至一审法院，要求雪泉公司及崔振荡返还租赁房屋并支付拖欠的房租及违约金，一审法院审理后认为雪泉公司作为2011年4月6日房屋租赁合同的承租人，应按约分别支付2014年上半年及下半年的租金各6万元。根据补充条款的约定，水务公司承诺承担本市上元里249号居民大院相关公用水电费，并同意在租金中直接抵扣。从2012年、2013年的合同履行情况看，双方实际上约定了公用水电费的抵扣数额，直接按照106800元的标准收取和支付年租金，且水务公司于2014年12月3日向雪泉公司所发的房屋租金催缴通知书中，明确催缴2014年全年房租106800元。故雪泉公司应按照106800元每年的租金标准以及合同约定的给付期限，向水务公司支付2014年度的租金。综上，一审法院于2015年4月3日作出（2015）鼓民初字第539号民事判决，判令雪泉公司、崔振荡于判决生效之日起十五日内迁出本市上元里249号的租赁房屋，并将房屋返还给水务公司；雪泉公司向水务公司支付2014年房租106800元、2014年上半年租金逾期付款违约金16020元，并按照日千分之一标准支付2014年下半年租金53400元自2014年7月1日起至判决确定的给付之日止期间的逾期付款违约金；雪泉公司按照106800元/年的标准向水务公司支付自2015年1月1日起至实际迁出租赁房屋止期间的房屋使用费；崔振荡对雪泉公司的上述债务承担连带清偿责任。判决后，双方均未上诉，该判决现已生效。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于水电费用的承担，根据崔振荡与永流公司签订的物业管理委托合同及崔振荡与自来水公司签订的房屋租赁合同约定，该租赁期间的水电费应由崔振荡自行承担，不存在垫付问题。根据雪泉公司与自来水公司签订的房屋租赁合同约定及一审法院生效判决认定，雪泉公司承租涉案房屋期间及逾期占有使用期间，水电费用应由水务公司承担，该款项在租金及占有使用费中已予以扣除，故不存在返还问题。综上，崔振荡要求水务公司返还垫付的水电费并支付利息的诉讼请求，一审法院不予支持。关于优先续租权的问题。雪泉公司与自来水公司签订的补充条款中约定了优先续租权，由于雪泉公司未按约支付租金，导致合同期满后双方未续租，且水务公司将涉案房屋收回后尚未对外出租，故雪泉公司不符合行使优先续租权的条件。崔振荡并非补充条款的合同主体，其无权依据该补充条款行使优先续租权，故对崔振荡的该项诉讼请求，一审法院亦不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回崔振荡的诉讼请求。一审案件受理费减半收取3601元，由崔振荡负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.上诉人向本院提交劳动合同、职工工伤登记申请表、社保缴费清单、完税证明、委托书等，证明其与被上诉人之间存在劳动关系，双方一直在履行劳动合同。被上诉人对该组证据的真实性不持异议，认可其与上诉人之间存在劳动关系，但上诉人在2008年12月1日与永流公司签订物业管理委托合同后，双方之间实际形成房屋租赁合同关系，从委托书的内容看恰能证明上诉人及其开办的雪泉公司与被上诉人之间存在租赁关系，上诉人列举的该组证据不能达到其证明目的。2.上诉人向本院提交《上元里249号01层2012年－2014年房租明细》、银行收款凭证及水务公司收款收据等，证明诉争房屋的租金实际由上诉人缴纳，而非雪泉公司缴纳。被上诉人质证认为，该组证据也恰恰证明上诉人与被上诉人之间存在房屋租赁关系。经核查：1.除2012年9月5日收款凭证载明承租方为雪泉公司外，其他凭证及收据记载“崔振荡房租”；2.上诉人和雪泉公司在2012年－2013年期间，实际按106800元/年标准向被上诉人缴纳了房屋租金。本院二审另查明，生效的（2015）鼓民初字第539号民事判决书，已认定下列部分事实：1.上诉人、雪泉公司与被上诉人之间存在房屋租赁关系，未采纳上诉人关于其与被上诉人之间存在劳动关系而排斥双方另行建立租赁关系的抗辩意见；2.上诉人、雪泉公司与被上诉人之间签订的两份房屋租赁合同合法有效，亦未采纳上诉人关于被上诉人未在2011年4月6日房屋租赁合同加盖公司骑缝章而主张该合同无效的抗辩意见。3.上诉人在2012、2013年期间，实际按106800元/年标准向被上诉人缴纳的租金冲抵了公用水电费。崔振荡在该案一审判决后并未提出上诉，该判决已生效。二审中，上诉人不认可自来水公司与雪泉公司于2011年4月6日签订的房屋租赁合同，主张该合同前三页既无其本人签字签字，也没有加盖骑缝章，进而不认可该合同约定的120000元/年的租金标准。对此，上诉人未能证明双方存在其他版本的租赁合同。被上诉人陈述，在上诉人与永流公司于2008年12月1日签订的委托管理合同中，第四条约定，管理区域内日常所用水电，由上诉人自行承担，而2011年4月1日补充条款约定（公用）水电费由被上诉人承担，如上诉人在2008年至2011年期间代被上诉人缴纳该费用，不可能不向被上诉人提出该主张，即使上诉人要求返还主张成立，也远远超过诉讼时效。上诉人陈述，一楼门面房与公共管理区域共用一个水表，当初两部分各有一个电表都在门面房内，门面房也在其管理区域内，接电的时候，将两个电表容量混在一起用，用电量是混在一起核算的。本院二审查明的其他事实与一审认定一致。上述事实，由劳动合同、职工工伤登记申请表、社保缴费清单、完税证明、委托书、《上元里249号01层2012年－2014年房租明细》、银行收款凭证及水务公司收款收据、（2015）鼓民初字第539号民事判决书、本院质证笔录、开庭笔录等在卷证实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。上诉人崔振荡在本案所主张的部分事实，已经过生效的（2015）鼓民初字第539号民事判决书予以认定，其中包括：其与被上诉人水务公司构成租赁关系、涉案租赁合同合法有效，以及2012年、2013年实缴租金冲抵公用水电费等事实，而上诉人在本案一、二期间所提供的证据，不能推翻前案就上述事实的认定。前案已认定上诉人缴纳2012年及2013年的租金冲抵了公用水电费，一审法院也在该案按冲抵后的106800元数额判令上诉人自2014年起向被上诉人支付后续租金及使用费，而上诉人在本案要求被上诉人向其返还2008年12月1日至2015年11月30日期间垫付公用水电费，实则部分推翻前案针对2012年后公用水电费冲抵的事实及该案的判决结果，本院不予支持。针对上诉人主张2008年12月1日至2011年12月31日期间公用水电费应否返还问题，本院认为，上诉人与永流公司于2008年签订物业管理委托合同时，约定管理区域内日常所用水电由上诉人自行承担，表明管理区域内公用水电费属于上诉人承担的范围，该事实通过上诉人在本案二审中关于一楼门面房与公共管理区域水电费混在一起核算的陈述内容相印证，且双方在2015年1月产生争议前，上诉人亦未就公用水电费问题向被上诉人提出过异议。因此，针对上诉人关于2008年12月1日至2011年12月31日期间的公用水电费返还的主张，本院亦不予支持。被上诉人在前案判决后已收回涉案房屋，上诉人主张其对该房屋有优先续租权缺乏事实基础，本院不予支持。综上所述，崔振荡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7202元，由上诉人崔振荡负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  汪德全审判员  白文虎二〇一七年九月二十日书记员  朱亚芳