湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0104民初7823号
原告朱硕，男，1974年11月24日出生，汉族，住长沙市雨花区，
委托代理人任珊，湖南竞茂律师事务所律师。
被告陈建国，男，1964年2月12日出生，汉族，住长沙市岳麓区，
委托代理人吴炀，国浩律师（长沙）事务所律师。
原告朱硕诉被告陈建国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理后，依法由审判员彭松林适用简易程序于2017年3月22日公开开庭进行审理，书记员方乐担任法庭记录。2017年5月6日，本院依法作出（2017）湘0104民初297号民事判决，被告不服本院判决，上诉至长沙市中级人民法院。2017年8月28日，长沙市中级人民法院依法作出（2017）湘01民终5348号民事裁定，裁定撤销本院（2017）湘0104民初297号民事判决，发回本院重新审理。本院依法另行组成由审判员石志刚担任审判长，人民陪审员周志国、成冠军参加的合议庭于2017年12月18日公开开庭进行了审理，书记员陈倩担任记录。原告的委托代理人任珊，被告陈建国及其委托代理人吴炀均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱硕向本院提出诉讼请求：1、被告向原告退还预收租金33000元；2、被告向原告支付违约金50000元；3、被告向原告赔偿各项损失共计177284元（具体分项见明细）。事实和理由：原告与被告陈建国于2016年9月5日签订厂房租赁协议，签订前已协商原告只负责房租、生产；厂房外围协调均由被告负责，被告表示认可，并以人格担保厂房至少可以使用3年，考虑到与被告是同住山水英伦小区的邻居关系，原告认同了被告的承诺，依照协议原告于2016年9月5日搬进厂房从事国家支持的再生资源回收再利用产业，建筑废材回收生产再加工。由于厂房所处位置周边已处于政府开发的生物医药园三期项目拆迁，7月21日已贴出通告并己开拆迁动员大会，对此原告向被告多次提出质疑，要求原告在进驻厂房生产第—个月试运行，无问题后再补齐半年房租再加大生产投入。一个月后被告再次告诉原告，原告所租厂房不会拆迁，可放心使用，要求原告补齐房租，并告知原告工商营业执照无法办理，可把他自己原有的执照更改后提供给原告使用，本着长期合作的意愿，也是邻居关系，原告同意了。被告于2016年10月18日办理好工商营业执照后，与原告协商今后对外宣称为双方合营加工厂，被告继续负责厂房外的生产协调工作，原告负责继续投入生产加工。然而20天后也就是2016年11月8日，原告从周边群众口中得知，原告所租厂房将于近期拆迁，于是原告找被告核实，被告告知因原告一直太忙所以未及时通知，之后被告避而不答继续说此次是国家强征收，没有补偿款。次日原告找到所属生物医药园拆迁项目办公室，负责被告房屋拆迁工作的王主任告知，被告陈建国私自与原告签订的厂房并不属于国家拆迁范围，但被告同时在国家征收范围内有拆迁房屋，被告想一次性获得国家补偿，要求国家征收范围内的自有房屋和出租给原告的厂房一起征收，所以原告所租被告厂房不属于协议中提出的国家强制征收，属于被告单方面要求并毁约。原告以为从厂房租赁签订协议签订起，包括租赁期间被告一直存在对原告的欺诈行为，使原告承受重大经济损失。原告一直在向被告主张希望继续履行合同，被告一直没有正面答复，此后被告在2016年12月26日就已经签订了拆迁协议，导致双方合同无法继续履行，因此，原告投入的装修装饰的损失以及预收的租金应当由被告承担。同时，被告在明知房屋有可能拆迁的情况下还与原告签订合同，最后又不能履行合同，被告应按照合同承担约定的5万元违约金。
被告陈建国辩称：一、被告并未违约，原告无权要求被告支付违约金。1、拆迁指挥部已出具证明，证实被告将房屋出租给原告时，该房屋当时并不在政府第一次公示的拆迁红线图范围内。被告根本不可能知道或该房屋将来会因政府规划的变更而纳入强制拆迁范围，直至2016年11月20日，被告才通过拆迁指挥部的约谈第一次得知本案所涉房屋被临时纳入强制拆迁范围。故被告在将房屋出租给原告时不可能知晓房屋将来会被拆迁，被告并未有任何欺诈行为。2、为便于原告适用房屋，被告在出租房屋时还出资了1万多元将房屋前坪整平，被告不可能在明知2个月后就会因拆迁而无法履行合同且最多只能得到2万元租金的情况下，还会冒着要赔偿的风险再投入1万多元将房屋前坪整平。3、本案涉案房屋系根据政府规定必须一并征收的房屋，属于国家强制拆迁范围，并非被告要求拆迁。不可能因被告的个人决定或要求可以随意改变。综上，本案涉案房屋出租给原告时不存在任何欺诈，属政府强制征收行为，并非被告所能控制，属于不可抗力，被告不应承担违约责任。二、原告主张的装饰装修费项目及金额均缺乏证据支持，且被告亦未因该厂房的拆迁取得装饰装修补偿，故原告无权要求被告支付装饰装修补偿费。1、原告主张的装饰装修费用的项目及金额缺乏证据支持。2、被告取得的261000元装饰装修补偿费系因另外两栋与本案所涉厂房毫无关系的住宅楼拆迁而取得，与本案无关。（1）长沙市政府103号令系本案所涉房屋征收款的计算机支付依据，该规定已明确规定，住宅房屋（砖混）按580元／平方米计算装饰装修及设施补偿费，厂房的装饰装修不与补偿。（2）实际上，原告取得的261000元装饰装修补偿费事基于厂房隔壁的一栋砖混结构的两层住宅楼房及与本案无关的另外一处住宅楼拆迁而取得，而且还是基于被告的家庭成员人头数来计算的。三、原告实际施工了五个多月房屋，在其仅仅支付六个月租金的情况下，被告最多只应返还其一个月租金，即1万元。四、原告主张被告应承担起租赁期间的员工工资于法无据。1、原告仅提交三张其自行制作的《工资表》来证明其租赁期间支出的人员工资，不能反映客观事实，应当予以排除，不能作为本案证据使用。2、本案所涉租赁合同系不可抗力而解除，被告无过错，相关员工在工作期间也为原告提供了生产效益，是原告应当支付的，并没有证据证明该工资系因合同解除而导致的损失，与双方之间的合同解除无因果关系。五、搬迁费应当通过原告举证证明其实际搬迁费用并同时考虑原、被告所需搬迁的费用后，在被告实际取得的拆迁费内予以确定。1、原告主张的搬迁费应当是其实际产生的费用，原告应举证证明，而不能由法院酌情或主观臆断来判决。2、被告两处房屋拆迁而取得搬迁补偿费总计为2万元，而本案所涉房屋仅仅为其中的一处房屋，故本案所涉房屋及附属房屋设施的搬迁费金额不应超过1万元。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、厂房出租协议，拟证明原被告之间的租赁合同关系、租赁范围、租赁时间、租赁标准及违约责任的事实。
证据二、扩门、扩梁、打墙、水泥地面清理平整、废砖水泥渣清理运费3600元收条，拟证明原告因租赁被告的厂房作为生产用房发生的扩门等费用
证据三、卷闸门改造费用票据两张共计1900元及微信转账截屏，拟证明原告租赁被告的厂房后对卷闸门进行改造的1900元
证据四、木门机械通风管道安装及材料费、砌木屑房材料人工票据八张共计9168元及部分付款记录，拟证明原告在租赁被告厂房后发生木工机械通风管道安装及材料费、砌木屑房等费用9168元
证据五、厂房外坪夯实及硬化费用票据四张，共计8550元，拟证明原告发生厂房外坪夯实及硬化费用8550元
证据六、机械运费票据共计2450元，拟证明原告购买设备后将生产设备运输到厂房的过程中发生的运输费用2450元
证据七、线路改造材料及人工费票据五张共计损失13816元，拟证明原告在租赁厂房后发生线路改造材料及人工费13816元
证据八、电源安装材料票据八张共计4114元，拟证明原告在改造厂房电源上支出4114元
、工资表三张共计108665元（3个月工资），拟证明原告自租赁厂房后在没有取得收入之前（在还没有生产之前，准备阶段）发生培训员工的工资支出108665元。证据
证据十、配电柜票据三张共计3021元，拟证明原告为租赁厂房购置配电柜共计3021元
证据十一、原告支付租金的银行存款记录，拟证明原告已经实际向被告支付63000元
证据十二、厂房电表预存余额记录，拟证明电表上预存金额为3000元
证据十三、向法院申请调取被告与拆迁指挥部签订的拆迁协议，拟证明被告于2016年11月26日已经与拆迁指挥部签订了拆迁协议，并已经取得了房屋装饰装修及设施补偿261000元，生产用房补偿费用31200元，室外设施补偿补偿费130000元。
对原告提交本院的证据，被告发表如下质证意见：证据一无异议；证据二3600元确实是原告用于装修的改造费；证据三金额无法核实，确实换了卷闸门，因为原告提交的支付凭证为微信截图，无法查清对方的收款人，对金额有异议；证据四不清楚，对其三性有异议；证据五不清楚，对三性有异议，票据为手写票据；送货单的工程名称及施工部位为汇智路地面垫层余，我们厂房是在旁边，离汇智路有一段距离，所以混凝土没有用在厂房的装饰装修，原告是以其他的票冒充其费用；证据六的三性有异议，付款人的名称不符；证据七、八不知情，无法核实，三性有异议；证据九的三性有异议，员工工资属于原告的经营性支出，不应由出租方承担，不属于租赁损失；证据十原告确实配了配电箱，但是是原告根据其自己生产需要配置，具体的金额我方不清楚，是原告经营需要配置；证据十一中有60000元是租金，还有3000元填平的平整费用，该3000元应当由原告给被告的凭证费用，被告确实收了3000元；证据十二的三性无异议，实际上我们应当退还原告电费3000元。证据十三、被告已经取得相关证明，证明本案所说的厂房没有取得装饰装修及设施补偿，取得的费用都是来自被告的另外两套住宅房屋，原告没有举证存在相关室外设施，室外设施及生产用房补偿是针对被告取得的补偿，跟原告没有关系。
对于原告提交本院的证据，经庭审举证、质证，本院审查后做如下认定：证据一、二、十一、十二被告质证无异议，该四份证据真实、合法、与本案相关，本院予以认定。证据三至十，各种票据的真实性无法确认，票面金额无法确定。证据十三，真实性、合法性、关联性予以认定，但因该拆迁补偿协议的对象涵盖了被告另外两栋住宅房屋，无法确定装修装饰款项具体情况。
被告为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：证据一、厂房出租协议，拟证明双方的房屋租赁关系，合同约定，被告应将外坪清理、压平，如遇国家征收、合同终止
证据二、收条及照片，拟证明被告积极履行了合同义务，依约将房屋外坪清理、压平，并因此花费了12640元费用
证据三、红线图复印件，拟证明本案所涉房屋在被告将房屋出租给原告时并不在拆迁范围内
证据四、证明，拟证明本案所涉房屋原本不属于拆迁范围，系政府之后才根据相关文件的规定将其纳入强拆范围；被告直到2016年11月20日才从指挥部得知本案所涉房屋应一并纳入拆迁范围；本案所涉房屋属于政府强制征收范围，被告根本无法控制其是否可被征收
证据五、被拆迁房屋平面图及说明、房屋计算表、两栋房屋照片，拟证明265000元及450平米是根据两栋房屋的面积来计算的，本案所涉房屋陈建国拆迁补偿面积270个平方，被告其子陈鑫新名下房屋认定补偿面积为180个平米，厂房没有计入补偿面积，不包含在450个平米的补偿内容
证据六、房屋补偿明细表及证明，拟证明261000元的补偿费不是本案厂房所得装饰装修费，450个平米的面积不包含本案所涉厂房，而是陈建国及陈鑫名下住房的拆迁补偿费
证据七、长沙市人民政府颁发的23号文件，拟证明计算依据，并且明确规定厂房的装饰装修不予补偿。
提交本院证据，原告发表如下质证意见：证据一、二、三无异议，证据四三性均有异议，没有接受质询。证据五、真实性、合法性无异议，关联性有异议。证据
证据六、对房屋补偿明细表真实性、合法性无异议，对关联性有异议，对证明的三性均有异议，理由同证据四。
证据七、真实性、合法性无异议，关联性有异议
对证据五六七，不能证明本案所涉房屋没有取得装饰装修补偿，相反可以证明是可以取得装饰装修补偿的，根据证据七被告是以表格中备注第三条，在备注中第一条使用的范围是指企业的房屋，因此本案所涉房屋不适用这个标准，不同结构的房屋装饰装修补偿标准：钢混、砖混、砖木、土木，这四种结构的房屋都是可以取得装饰装修补偿费，被告所称本案所涉房屋不能取得装饰装修补偿费的理由不成立；由补偿面积可知，在计算房屋装饰装修的时候没有依据，证据七的文件给予装饰装修的补偿，这与被告在答辩中称450平米是按人头计算是矛盾的，所以被告所举的证据自相矛盾，请求法庭对这几份证据不予采信。
对被告提交本院的证据，经庭审举证、质证，本院审查后认为：被告的证据一至七真实、合法、与本案相关联，但结合被告陈建国的当庭陈述，证据五至七不能证明被告的全部证明目的。
经审理查明：2016年9月5日，原、被告就原告租赁被告位于长沙高新区被告厂房及附属楼房相关事宜签订《厂房出租协议》一份，该协议约定租赁范围为：厂房一栋三进，被告自有住房二楼归原告使用，厂外坪归原告使用。租赁期限为三年，自2016年9月5日起至2019年9月5日。租金金额每年120000元，每半年支付一次租金（即每次60000元），三年租金保持不变。被告负责外坪清理、压平、社会问题被告协助解决。原告在厂房改建过程中，要经被告同意，厂房、住房维修归原告负责。在合同期内如有任何一方违约，归违约方赔偿对方50000元违约金。如遇国家征收，合同终止。
2016年8月25日、10月13日，原告分两次向被告转账60000元用以支付租金。2016年10月14日，原告向被告支付地面平整费3000元。2016年8月28日，长沙市望城区人民政府发布农村集体土地协议拆迁通告，载明腾地范围为：雷锋街道三益村25、26、27、28、29、30、31、32、34组等范围内属于农村集体经济组织所有的集体用地上，集体和个人所有的房屋及其他附着物。被拆迁的农村集体经济组织、村民和其他权利人在本通告规定的期限内持土地权属证书或其它有关证明材料，到指定的地点办理拆迁登记手续，登记范围为三益村，登记时间为2016年8月28日至9月29日。
2017年1月19日，雷锋街道生物医药园三期项目拆迁工作指挥部出具证明一份，载明雷锋街道三益村28组村民陈建国，系雷锋街道生物医药园三期项目内征拆户，其有一幢房屋在本项目拆迁范围内，另一幢房屋位置100米处，涉案房屋本不属于此次征拆范围，根据长沙市政府103号令一户一基的原则要求，该指挥部于2016年11月20日与陈建国正式谈话，告知其线外房屋（即涉案房屋）一并征收。2016年11月27日，原告厂房开始停工。
2016年11月28日，长沙高新技术产业开发区拆迁事务所与被告陈建国、陈鑫（被拆迁人）签订涉案房屋的《拆迁补偿协议》，补偿陈建国、陈鑫拆迁费用共计2645645.72元。含：1、房屋补偿费387390.82元；2、房屋装饰装修及设施补偿费261000元；3、室外设施补偿费130000元；4、青苗补偿费39343.2元；5、生产用房补偿费31200元；6、农用工具、牲畜补偿费4000元；7、房屋搬迁补助费7200元；8、购房补助费468000元；9、房屋过渡补助费86400元；10、按期拆迁房屋奖117000元；11、其他补助费1114111.7元。2016年12月原告开始从涉案房屋处搬迁，至2017年2月搬迁完毕。根据被告提交的证据五至七显示，上述补偿费用明细项目除第4、11项外，其余项目无法体现出与本案涉案厂房有联系。庭审中，被告陈建国当庭陈述称被告所拆迁的住房和厂房实际上是没有明确区分的，是按照人口来计算的，家里有十个人，每个人四十五平方米的合法面积，总共一家人是450平方米的合法面积。450平方米是在两栋住宅楼基础上核定的。实际该两栋住宅楼有1千多平方米，总共获得了2645645.72元拆迁补偿款，把被告的所有房屋都拆了。
另查明，原告为此次租赁进行了扩门、扩梁、打墙、水泥地面清理平整，原告为此花费3600元，被告对此亦表示认可。原告另行对卷闸门改造、线路改造、电源安装等相关措施。被告当庭确认应归还原告3000元电费。
本院认为：原、被告之间签订的《厂房出租协议》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效。双方均应按照约定履行各自义务。本案中涉案租赁物被拆迁系政府强制行为，原告并未提供足够证据证明被告明知要拆迁而仍然与原告签订出租协议。故出租协议因政府强制拆迁而解除属于不可抗力，被告不存在违约事实。原告诉请被告依照约定支付违约金5万元，本院不予支持。因原告朱硕已实际使用涉案厂房，应当支付相应的租金，具体数额依照双方《厂房出租协议》约定的标准每月1万元确定。根据原告厂房租赁起始时间、停工时间、被告签订拆迁补偿协议时间、原告最终搬出时间等综合因素考量。原告应支付被告租金30000元，其余30000元，被告应予以退还给原告。原告诉请被告返还33000元租金，本院部分予以支持，即支持30000元。
关于原告诉请的各项损失问题。本案中，尽管根据被告提交的证据五至七显示，拆迁补偿协议补偿费用明细项目无法体现出与本案涉案厂房有联系。但被告陈建国当庭陈述称:被告所拆迁的住房和厂房实际上是没有明确区分的，是按照人口来计算的，家里有十个人，每个人四十五平方米的合法面积，总共一家人是450平方米的合法面积。450平方米是在两栋住宅楼基础上核定的。实际该两栋住宅楼有1千多平方米，总共获得了2645645.72元拆迁补偿款，把被告的所有房屋都拆了。由此可知，尽管从形式上看，涉案厂房似乎没有得到拆迁补偿，但根据被告的陈述可知，涉案厂房的装修补偿实质上已经内化到整个拆迁补偿协议之中，只是无法明确具体项目、数额并与被告两栋住宅区分。基于以上原因，原告清单中的厂房装饰装修费损失、线路改造、电源安装材料、配电柜等损失应对应在拆迁补偿协议中的装饰装修及设施补偿项目中，对其合理部分应予以补偿给原告。对于具体数额，本院综合衡量被告实际获得装饰装修补偿费金额、原告关于此部分损失诉请的金额，本院酌情由被告支付原告装饰装修费30000元。
关于搬迁补偿费用问题，被告辩称只能在整体的补偿搬迁费20000元中对原告进行补偿。根据本案涉案厂房与被告两栋住宅的面积规模和搬迁难易程度等综合因素，本院酌情认定被告应支付原告的该部分搬迁补偿费10000元。对于预存的电费3000元，被告当庭同意退还给原告，本院予以确认。对原告的其他诉讼请求，因其并未提交相应证据材料予以证实，且本案涉案合同系不抗力而解除，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一项、第九十七条和《中华人民共和国民法总则》第一百八十条之规定，判决如下：
一、限被告陈建国于本判决生效之日起十日内退还原告朱硕门面租赁费30000元；
二、限被告陈建国于本判决生效之日起十日内支付原告朱硕装饰装修损失共计30000元；
三、限被告陈建国于本判决生效之日起十日内退还原告朱硕电费3000元；
四、限被告陈建国于本判决生效之日起十日内支付原告朱硕搬迁补偿费10000元；
五、驳回原告朱硕的其他诉讼请求。
如果被告陈建国未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3598元，诉讼保全费1320元，共计4918元，由原告朱硕负担2918元，被告陈建国负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 石志刚
人民陪审员 周志国
人民陪审员 成冠军
二〇一八年三月十九日
书 记 员 陈 倩