上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初8432号
原告上海浦通企业服务有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人于鸿铎，总经理。委托代理人周传清，女。委托代理人袁凤桃，上海源孟律师事务所律师。被告上海岩露茶舍，住所地上海市虹口区。投资人王成露。委托代理人丁晓敏，上海市光明律师事务所律师。原告上海浦通企业服务有限公司(以下简称：“浦通公司”)与被告上海岩露茶舍(以下简称：“岩露茶舍”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序，由审判员郭魏独任审判，本案于2016年5月17日公开开庭进行了审理。原告浦通公司的法定代表人于鸿铎及委托代理人周传清、袁凤桃、被告岩露茶舍的委托代理人丁晓敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浦通公司诉称，2009年8月24日，原告与案外人上海市曲阳第二中学(以下简称：“曲阳二中”)签订《房屋租赁合同》，约定本市密云路XXX号-
XXX号一至三层由原告承租，租赁期限自2009年12月31日至2014年12月30日。2012年6月30日，案外人上海申强房地产经营开发公司(以下简称：“申强公司”)、曲阳二中及原告三方确认，原告与曲阳二中签订的《房屋租赁合同》由申强公司继受，即出租方主体变更为申强公司。2013年3月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告租赁本市密云路XXX号XXX室，租赁期限为2013年3月25日至2014年11月30日，月租金为人民币(以下币种均为人民币)3,000元，被告在租赁期满或合同解除后的10日内应立即返还该房屋，若逾期不搬迁，每逾期一日被告应按10元/平方米向原告支付房屋占有使用费等。合同签订后，被告将公司注册在密云路XXX号XXX室内，但实际交付被告使用的是密云路XXX号，双方亦同意不再另签合同按原合同履行。之后，双方又口头约定延长一个月租期，即到2014年12月31日止，被告亦支付租金至2014年12月。2014年9月28日，申强公司书面通知原告，到期终止与原告租赁关系，不再续约，要求原告在2015年1月10日之前搬离。原、被告合同到期后，原告亦多次通知被告迁出租赁房并将房屋交还原告，但直至目前，被告仍拒绝搬离。故原告起诉要求：一、被告携物品迁出本市密云路XXX号XXX室及本市密云路XXX号；二、被告向原告支付自2015年1月11日起至实际迁出之日止的房屋使用费(按每月3,000元计算)。原告为支持起诉意见，提供以下证据：1、国有土地使用证、房屋所有权证、《虹口区计划经济委员会关于曲阳二中建造辅助用房请示的批复》、建设工程规划许可证、上海市公安局虹口分局曲阳路派出所证明、上海市虹口区教育局情况说明，证明被告承租使用的房屋系合法建筑；2、日期为2009年8月24日的《房屋租赁合同》、《变更出租方主体的通知》，证明原告从案外人处某某承租系争房屋并转租；3、日期为2013年3月20日的《房屋租赁合同》、《虹口区教育局关于经济合同审核意见书》、房租费发票，证明原、被告之间存在租赁关系、被告支付租金至2014年12月底的事实；4、收据及日期为2015年6月11日的《催促函》，证明原告已将房屋押金退还给被告及被告实际使用本市密云路XXX号房屋的事实；5、日期分别为2014年9月23日、2015年1月19日的“通知”及“通告”，证明案外人到期终止与原告租赁关系及原告书面通知被告迁出租赁房将房屋交还原告的事实。针对原告提供的证据，被告认为：证据1、2系原告与案外人之间的事，被告不清楚；证据5被告没有收到过；对证据3、4的真实性无异议，但认为既然原告已退还押金双方租赁关系即终止，原告对系争房屋已无权利。被告岩露茶舍辩称，原告与案外人(大房东)的租赁合同于2014年12月30日到期终止，故自2014年12月31日起对系争房屋已没有权利，其作为原告的主体不适格，无权要求收回房屋及主张房屋使用费；2015年1月开始被告将水电费等交与申强公司，与申强公司发生租赁关系；租赁合同上及被告实际使用的均是本市密云路XXX号XXX室，故不存在迁出并交还本市密云路XXX号房屋；本市密云路XXX号XXX室没有产证是违章建筑，且规划用途与实际用途不符，对此原告有过错应对被告进行赔偿。综上，不同意原告诉请。被告岩露茶舍提交了电费发票及日期为2015年1月23日的函告。原告认为电费发票与本案无关联，函告则没有收到过。经审理查明，本市玉田路XXX号的土地使用人为曲阳二中，该号所有权人为上海市虹口区教育局。1993年2月23日，虹口区计划经济委员会在回复虹口区教育局的《关于曲阳二中建造辅助用房请示的批复》中载明：为解决早期新村配套学校辅助用房较少的矛盾，我委经研究同意你们在曲阳二中沿密云路、玉田路围墙处建房的请示，具体批复如下：一、同意立项；二、建筑规模，总建筑面积2500平方米；三、总投资128万元，资金渠道为自筹；四、投资方向，调节税率，底层商业用房800平方米，按15%计征，二、三层教育用房为零税率等等。同年5月31日，相关部门出具建设工程规划许可证。2005年9月20日，曲阳二中向上海市公安局虹口分局曲阳路派出所致函：我校校址位于虹口区玉田路XXX号，沿密云路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号是我校在1994年建造的教学辅助楼，沿玉田路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号是我校在1997年建造的教学辅助楼，上述两幢辅助楼的门牌号都是我校向贵署提出申请经批准后使用的，请予证明。上海市公安局虹口分局曲阳路派出所盖章确认“情况属实”。另查明，2009年8月24日，曲阳二中作为甲方、原告作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租密云路XXX号-
XXX号一至三层，面积2400平方米，租期自2009年12月31日至2014年12月30日止…，乙方在租赁期满或合同解除后壹拾日内应立即返还该房屋，若乙方逾期不搬迁，每逾期一日，乙方应按壹拾元/平方米向甲方支付该房屋占用使用费…等等。2012年6月30日，曲阳二中、申强公司及原告三方书面确认：…校办企业关闭后其与承租方签订并仍在继续履行的《房屋租赁合同》由申强公司继受，即原签约的出租方主体变更为申强公司，租赁合同中所约定校办企业的权利义务由申强公司享有和承担。还查明，2013年3月20日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租赁密云路XXX号XXX室，租赁期自2013年3月25日起至2014年11月30日止，…乙方在租赁期满或合同解除后10日内应立即返还该房屋，若乙方逾期不搬迁，每逾期一日，乙方应按10元/平方米向甲方支付该房屋占用使用费…等等。被告投资人王成露在该合同上签字。再查明，2014年9月23日，申强公司书面通知原告：贵公司与上海市曲阳第二中学(后由我公司继受)于2009年8月24日签订的关于密云路XXX号-
XXX号一至三层的《房屋租赁合同》，以及2011年7月8日签订的关于玉田路XXX-
XXX号的《房屋租赁合同》，将于2014年12月31日到期。现房屋产权人虹口区教育局决定收回贵公司租赁的房屋，现我公司通知贵公司，到期终止与贵公司的合同关系，请贵公司务必在2015年1月10日以前搬离租赁房屋，并结清水电费以及房屋租赁费。届时若不予搬迁，我公司将运用法律手段来维护自己的合法权益。2015年1月19日，原告与申强公司联合发布书面通告：1、自2015年1月1日起，浦通公司解除与所有承租人的《房屋租赁合同》、终止租赁关系，收回出租房屋，交还申强公司。2、自2015年1月1日起，申强公司解除与浦通公司的《房屋租赁合同》、终止租赁关系，收回出租房屋。3、各承租人务必在2015年3月31日以前搬离实际使用的租赁房屋，并与浦通公司按月结清水电费以及在此期间的房屋使用费。4、2015年4月1日起，将停止提供水、电等配套服务，由此产生的一切损失由承租人承担。5、届时若承租人不予搬迁，申强公司和浦通公司将运用法律手段来维护自己的合法权益。2016年4月5日，上海市虹口区教育局出具情况说明，称：…期间，曲阳二中将该房屋出租、出借并与他人签订房屋租赁合同(从2013年10月28日起由我局直属企业上海申强房地产经营开发公司继受并享有和承担曲阳二中对外签订所有租赁合同中约定的原出租房的权利和义务)我局均予认可，并同意学校或申强房地产经营开发公司若与承租人发生合同纠纷时可直接参与一切诉讼活动。又查明，2015年6月，被告向原告及申强公司发出书面催促函，称：我司自2011年3月承租密云路XXX号房屋以来，一直按时支付房租及水电等各项费用。但自2015年开始，贵司仅收取水电使用费用而拒收租金，我司虽多次催促贵司前来收取租金，贵司始终不予理睬…等等。2015年1月开始，被告向申强公司支付了电费。上述事实，由原、被告各自提供的证据及当庭陈述予以证实，本院予以确认。审理中，原、被告一致确认：1、2014年12月31日之前的租金被告已付清；2、目前被告仍控制使用相关房屋。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。虽然合同上租赁房屋地址为本市密云路XXX号XXX室，但从被告向原告及申强公司发出的催促函可以认定被告实际承租使用的是本市密云路XXX号房屋。双方合同已于2014年11月30日期满自然终止，之后被告继续使用本市密云路XXX号房屋，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；对于不定期租赁原告可在合理期限之前通知被告后可以随时解除合同，被告理应在期限届满时迁出系争房屋，故现原告要求被告迁出系争房屋，有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告辩称原告主体不适格的意见，本院认为，根据合同相对性，合同主要在特定的当事人之间发生法律拘束力，就本案而言，房屋租赁合同当事人仅系本案原、被告，也即本合同仅在原、被告之间发生法律效力，现鉴于被告并未完全履行合同义务，原告作为诉讼主体于法有据。关于被告辩称其自2015年1月开始与申强公司发生租赁关系的意见，本院认为，仅凭被告向申强公司支付电费的事实不能认定被告与申强公司有租赁关系，被告未进一步提供相关证据证实，故其抗辩缺乏事实依据，本院不予采信。至于被告主张原告存在过错的意见，被告未提供相关证据证实，本院亦无法采信。被告逾期迁出系争房屋，应当支付系争房屋使用费，关于房屋使用费的数额，原告主张参照租金3,000元/月计算，尚属合理，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起15日内，被告上海岩露茶舍迁出上海市虹口区密云路XXX号XXX室房屋并携物品迁出上海市虹口区密云路XXX号房屋，将上海市虹口区密云路XXX号房屋交还给原告上海浦通企业服务有限公司;二、被告上海岩露茶舍应向原告上海浦通企业服务有限公司支付上海市虹口区密云路XXX号的房屋使用费(以每月3,000元为标准，自2015年1月11日起计至被告实际迁出上述房屋之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费925元，减半收取462.50元，由被告上海岩露茶舍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 郭 魏
二〇一六年七月十二日
书记员 许时吉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。