湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民一终字第501号
上诉人（原审原告、反诉被告）胡庚云。
委托代理人郑祥，男，湖南舜源泽律师事务所律师。
委托代理人蒋登义。
上诉人（原审被告、反诉原告）ＸＸ瑶族自治县华宇房地产开发有限公司。
法定代表人首江桃，女，该公司总经理。
委托代理人周毅，男，湖南君义律师事务所律师。
上诉人胡庚云与上诉人ＸＸ瑶族自治县华宇房地产开发有限公司（以下简称华宇公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服ＸＸ瑶族自治县于二○一五年七月二十八日作出的（2015）华法民初字第660号民事判决，分别于2015年8月20日、2015年8月26日向ＸＸ瑶族自治县人民法院提交上诉状提起上诉，本院于2015年9月25日收到上诉案卷并立案受理后，依法由审判员吴昭明担任审判长，与审判员郑霓、代理审判员刘志军组成合议庭，代理书记员甄园园担任法庭记录，于2015年10月15日下午在本院第一审判庭依法公开开庭审理了本案。上诉人胡庚云及其委托代理人郑祥、蒋登义，上诉人华宇公司的委托代理人周毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2010年10月份，被告（反诉原告）在ＸＸ瑶族自治县沱江镇开盘销售华宇潇湘城商品房，并发出《协作建房●你我有约》广告宣传单，广告宣传单第四条内容为“住宅的所有规划设计费，房产证及国有土地使用权证将由我公司负责办理并承担因此产生的所有费用（不包含水电开户费）。”原告（反诉被告）胡庚云与被告（反诉原告）华宇公司于2011年签订一份《商品房买卖合同》。2012年12月3日，被告（反诉原告）以商品房面积需经房产部门核实为由，与原告（反诉被告）又签订了一份《商品房买卖合同》，第一份《商品房买卖合同》由被告（反诉原告）收回。双方于2012年12月3日签订的《商品房买卖合同》约定，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）购买其开发的华宇潇湘城小区第37栋D单元401号混合结构房产一套（预售商品房），建筑面积为122.48平方米，其中套内建筑面积112.7平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.78平方米，商品房单价为每平方米1298元，总金额为158，979元。《商品房买卖合同》第五条约定面积确认及面积差异处理：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差值在3%以内（含3%）的，原房价不变，多退少补。面积误差值超出3%的，买受人有权退房；买受人选择不退房的，原房屋单价不变，多退少补互不计息。第六条第1项约定，在合同签订之日，一次性付95%的总房款（计人民币）151，030元，5%余款7949元，在办理房屋所有权证时全部付清，不交清房款不予办证。第六条第3项约定，办理房产证相关税、费用由出卖人承担。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。原告（反诉被告）于2012年1月2日向被告（反诉原告）支付购房款70，000元，2012年4月10日向被告（反诉原告）支付购房款8979元，2012年12月3日向被告（反诉原告）支付购房款72，051元，2013年6月1日原告向被告支付购房尾款7949.2元，至此原告（反诉被告）付清全部房款。2013年6月1日，被告（反诉原告）将合同约定的房屋交付给原告（反诉被告）使用，原告（反诉被告）支付房屋维修基金2449.6元、水电开户费2230元、装修押金1000元给被告（反诉原告）。2013年11月19日，被告（反诉原告）取得华宇潇湘城37#楼的《建筑工程竣工验收备案证》。受被告（反诉原告）的委托，2014年6月15日，江永县房地产测绘事务所对被告（反诉原告）开发的华宇潇湘城37号楼进行房屋初始登记测绘，2014年9月11日，被告（反诉原告）办好华宇潇湘城37号楼初始登记。
原审另查明，办理房屋所有权证需交纳契税、房屋维修基金、房屋登记、住房信息查询、测绘等费用；办理国有土地使用权证需交纳地籍测绘等费用。
原判认为，原告（反诉被告）胡庚云与被告（反诉原告）华宇公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方在合同履行过程中发生纠纷，本案属商品房销售合同纠纷。本案的焦点问题主要是：
一、双方关于交房时间的约定问题。
原告（反诉被告）胡庚云与被告（反诉原告）华宇公司于2011年签订一份《商品房买卖合同》，后被告（反诉原告）华宇公司以商品房面积需经房产部门核实为由，与原告（反诉被告）胡庚云在2012年12月3日又签订了一份《商品房买卖合同》，第一份《商品房买卖合同》由被告（反诉原告）华宇公司收回。现原告（反诉被告）以2012年12月3日所签的《商品房买卖合同》提起诉讼，被告（反诉原告）亦未对该份合同效力提出异议，可见双方均认可该合同效力，受该合同约束。原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）开发的商品房为预售商品房，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）均明知被告（反诉原告）不可能在2011年12月31日前将合同约定的商品房交付给原告（反诉被告）使用，而双方于2012年12月3日签订的《商品房买卖合同》第八条却约定出卖人应当在2011年12月31日前将约定的商品房交付原告（反诉被告）使用，因此双方对交房时间的约定并不明确，不具备可履行的条件。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付自2011年12月31日至2013年6月1日的逾期交房违约金计26452元，不予支持。
二、办理产权登记证书问题，及被告（反诉原告）是否承担逾期办证违约责任问题。
办理产权登记证书费用承担问题。被告（反诉原告）在其《协作建房●你我有约》广告宣传单中承诺“住宅的所有规划设计费，房产证及国有土地使用权证将由我公司负责办理并承担因此产生的所有费用（不包含水电开户费）。”双方于2012年12月3日签订的《商品房买卖合同》第六条第3项约定，办理房产证相关税、费由出卖人承担。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”案件审理过程中被告（反诉原告）提出办证所产生的契税等应当由买方承担的税金应当由原告方（反诉被告）承担，我国税收法律有“税收法定、纳税主体法定”原则，但是相关法律并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或者第三人缴纳税金，故本案中卖方关于承担契税的承诺未违反法律的强制性规定，亦未损害国家的利益，应认定为合法有效。综上，被告（反诉原告）不仅有义务为原告（反诉被告）代为办理房屋所有权证和国有土地使用权证，还应承担因此产生的所有税、费（不包含水电开户费）。因房屋所有权证和国有土地使用证的办理，需要开发商与购房人通力配合才能完成，任何一方都难以独自完成转移登记的过程。因此，原告（反诉被告）胡庚云必须全力配合被告（反诉原告）华宇公司办证。
被告（反诉原告）是否承担逾期办证违约责任问题。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。本案被告（反诉原告）于2013年6月1日将合同约定的房屋交付给原告（反诉被告）使用，2014年9月11日办好华宇潇湘城37号楼初始登记，截至2015年6月19日本案一审庭审结束，原告（反诉被告）未能取得合同约定房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证，被告（反诉原告）应承担逾期办证违约责任。据此，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）按已付房价款的2%支付逾期办证违约金3179.58元（158，979元×2%=3179.58元），予以支持。
三、被告（反诉原告）的反诉请求是否成立问题。
原告（反诉被告）已于2013年6月1日支付房屋尾款7949元及水、电开户费2230元给被告（反诉原告），并当庭提供相关票据，庭审中被告（反诉原告）已认可原告（反诉被告）已交款的事实，据此，对被告（反诉原告）的第一、三项反诉请求，该院不予支持。《商品房买卖合同》第五条约定面积确认及面积差异处理，即：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差值在3%以内（含3%）的，原房价不变，多退少补。面积误差值超出3%的，买受人有权退房；买受人选择不退房的，原房屋单价不变，多退少补互不计息。本案合同中约定的华宇潇湘城37栋D单元401号房尚未办理产权登记，因此被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）补交房屋超出合同约定面积房款的条件并未成就，故本案对此不作处理，被告（反诉原告）可在37栋D单元401号房的产权登记办好之后再要求原告（反诉被告）按合同约定补足超出合同约定面积房款。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十八条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十八条之规定，判决：一、限被告（反诉原告）ＸＸ瑶族自治县华宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起一个月内为原告（反诉被告）胡庚云办理华宇潇湘城37栋D单元401号房屋所有权证和国有土地使用权证，并承担办证所需的全部税、费（不包含水电开户费），原告（反诉被告）胡庚云必须配合被告办证；二、限被告（反诉原告）ＸＸ瑶族自治县华宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）胡庚云逾期办理房地产权属证违约金3179.58元；三、驳回原告（反诉被告）胡庚云的其它诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）ＸＸ瑶族自治县华宇房地产开发有限公司的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费230元（已减半收取），由原告（反诉被告）胡庚云负担100元，被告（反诉原告）ＸＸ瑶族自治县华宇房地产开发有限公司负担130元；本案反诉案件受理费89元（已减半收取），由被告（反诉原告）ＸＸ瑶族自治县华宇房地产开发有限公司负担。
宣判后，胡庚云、华宇公司不服，均向本院提起上诉。
胡庚云上诉称：1、上诉人与被上诉人签订的第一份合同在2011年6月，双方约定于2011年12月31日前交房，后因被上诉人以此前合同无商品房预售证和房屋面积有误差为由对第一份合同进行变更，并于2012年12月签订第二份《商品房买卖合同》，但双方对合同中约定2011年12月31日交房是真实意思表示。2、原判以第二份合同的签订时间在双方约定交房时间之后为由，认为双方约定的交房时间不确定错误，被上诉人直至2013年6月1日才交房给上诉人，明显违约。故恳请依法维持原判第一、二、四项，撤销原判第三项，改判支持上诉人要求被上诉人承担逾期交房违约责任的上诉请求。
上诉人华宇公司上诉称：1、一审认定事实错误，原判没有查清产权证没有办理出来的原因，而由华宇公司承担违约责任不当。2、华宇公司与胡庚云签订的合同约定，办理产权证的相关费用由买受人承担。故请求依法撤销原判第一、二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
华宇公司针对胡庚云的上诉理由，答辩称：1、公司与胡庚云签订的合同约定的交房时间是2011年12月31日，而双方签订合同的时间是2012年12月3日，约定交房时间在签订合同前，不具备履行条件。因此双方对交房时间约定不明，属于无效约定。2、双方签订的合同第六条第1项没有约定办理产权证的费用承担事项，双方应当按照法律规定各自承担相应的费、税。原判认定公司以广告方式承诺承担所有费用没有充分证据证实。依照《契税暂行条例》第八条的规定，契税的承担主体是不动产的购买人，即胡庚云本人。房屋维修基金即是住宅专项维修资金，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造资金，属于业主所有，不属于费和税的范畴，根据《物业管理条例》第五十四条和《住宅专项维修资金管理办法》第二条、第六条、第九条的规定，应当由房屋购买方缴纳。3、原判并没有相关证据证实公司有不履行责任的证据，公司不存在延期办证的违约行为，不应承担违约责任。
胡庚云针对华宇公司的上诉，答辩称：1、根据双方所签订的合同，华宇公司应当在交房后30日内为答辩人办理产权证，而华宇公司逾期未办理，应按合同约定承担违约金。2、双方签订的合同约定由华宇公司承担办理房屋产权证的相关税、费，这一约定并未违反国家法律强制性规定。故原判第一、二、四项判决内容正确，应予维持。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院二审经查明，胡庚云与华宇公司签订的《商品房买卖合同》第六条“付款方式及期限”中约定，买受人胡庚云选择一次性付款方式付款，该约定并未涉及税、费承担事项。合同第六条第3项约定，对选择按揭付款方式的，贷款利息和因银行按揭而产生的相关费用由买受人承担，如因买受方原因致使按揭贷款无法办理或经银行审查不符合银行贷款条件的，买受人须在七日内按第二种方式付款（即分期付款），办理房产证相关税、费由出卖人承担。该合同其它条款并未对办理房屋产权证相关税、费进行特别约定。
二审经审理查明的其他案件事实与一审查明的事实相同，对一审查明的其他案件事实，本院予以确认。
本院认为：本案系商品房销售合同纠纷，买卖双方发生纠纷，应依双方所签订的《商品房买卖合同》进行处理。本案的争执焦点为：1、商品房买卖合同签订的时间及因此而产生的法律后果。2、华宇公司是否存在违约行为及违约责任的承担。3、办理房屋产权证的税、费应由谁承担。
1、本案中，虽胡庚云与华宇公司签订了两份《商品房买卖合同》，但双方在签订第一份合同时，华宇公司尚未取得商品房预售许可证，故双方于2012年12月3日又签订了《商品房买卖合同》，对房屋面积等重新进行确定，该合同约定在2011年12月31日前交付房屋，胡庚云明知该约定无法实现仍签字认可，应视为双方对交房时间约定不明，现上诉人胡庚云主张逾期交房违约金无证据证实，其上诉理由本院不予支持。
2、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条规定，出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案。本案中，华宇公司于2013年6月1日已将房屋交付给胡庚云使用，而至今胡庚云仍未取得房屋产权相关证书，华宇公司存在违约行为，应承担逾期办证的违约责任。华宇公司的上诉理由与事实不符，本院不予支持。
3、胡庚云与华宇公司虽然未在《商品房买卖合同》约定办理房屋产权证的税、费承担方式，但根据华宇公司的广告宣传单上明示“住宅的所有规划设计费，房产证及国有土地使用权证将由我公司负责办理并承担因此产生的所有费用（不含水电开户费）”的允诺，华宇公司此销售广告因对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，应视为要约。且我国法律对税、费由谁承担并未禁止性规定，该允诺亦未损害国家、集体和他人的利益。故华宇公司应承担办理房屋产权证书的相关税、费。华宇公司虽以房屋维修基金即是住宅专项维修资金，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造资金，属于业主所有，不属于费和税的范畴进行抗辩，但办理房产证，必须缴纳房屋维修基金，根据华宇公司要约中所承诺的“承担因此产生的所有费用”的内容，应承担缴纳房屋维修基金的义务。故华宇公司的上诉理由，与事实和法律不符，本院不予支持。
综上，上诉人胡庚云、华宇公司的上诉理由均与事实不符，于法无据。原判认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，审判程序合法，判处适当，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费460元，由上诉人胡庚云、ＸＸ瑶族自治县华宇房地产开发有限公司各负担230元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴昭明
审 判 员 郑 霓
代理审判员 刘志军
二〇一五年十月十六日
代理书记员 甄园园
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。