重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝0119民初888号
原告重庆恒昌物业管理有限责任公司，住所地重庆市南川区东城河畔清风2幢3单元3-2，统一社会信用代码9150011967614416XP。
法定代表人夏于书，重庆恒昌物业管理有限责任公司总经理。
委托代理人袁鸿专，重庆恒昌物业管理有限责任公司经理。
被告王伦，男，1974年2月19日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
委托代理人卢丽娟，女，1982年3月2日出生，汉族，居民，住址同上，系被告王伦之妻。
原告重庆恒昌物业管理有限责任公司（以下简称恒昌物业公司）与被告王伦物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月26日立案受理后，依法由审判员袁经盛独任审判，适用简易程序于2018年4月8日公开开庭进行了审理。原告恒昌物业公司的委托代理人袁鸿专、被告王伦的委托代理人卢丽娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告恒昌物业公司诉称，2013年4月25日，XXXXXXX业主委员会与原告签订了《物业服务合同》，该合同主要约定：住宅按每月0.7元/㎡收取物业服务费（按建筑面积计算）；共用的专项设备运行的能源消耗，按每月采取二楼收4元，每增加一层递增2元的方式向业主分摊计收；XXXXXXX业主委员会、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之五的标准支付违约金；本合同期限为2013年5月1日起至2015年12月31日止。前述合同到期后，XXXXXXX业主委员会与原告于2016年6月8日续签了《物业服务合同》，该合同主要约定：合同期限从2016年1月1日起至2016年12月31日止；为了及时对物业进行中修、大修，经业主委员会决定，原告代业主委员会向业主收取：住宅、商业物业0.05元/月·每平方米的费用，用于物业中修、大修的前期垫支，每季度末月30日前交由业主委员会保管；住宅按每月0.7元/㎡收取物业服务费（按建筑面积计算）；共用的专项设备运行的能源消耗，按每月采取二楼收4元，每增加一层递增2元的方式向业主分摊计收；XXXXXXX业主委员会、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。前述合同到期后，XXXXXXX业主委员会与原告于2017年1月1日续签了《物业服务合同》，该合同主要约定：合同期限从2017年1月1日起至2017年12月31日止；为了及时对物业进行中修、大修，经业主委员会决定，原告代业主委员会向业主收取：住宅、商业物业0.05元/月·每平方米的费用，用于物业中修、大修的前期垫支，每季度末月30日前交由业主委员会保管；住宅按每月0.7元/㎡收取物业服务费（按建筑面积计算）；共用的专项设备运行的能源消耗，按每月采取二楼收4元，每增加一层递增2元的方式向业主分摊计收；XXXXXXX业主委员会、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之五的标准支付违约金。原告按约为该小区业主提供了物业服务，而被告王伦从2015年1月1日起至2017年12月31日共计3913元的物业服务费未交纳。现请求法院判决：被告王伦立即支付下欠的物业服务费3913元，并支付违约金990元，本案诉讼费用由被告王伦承担。
被告王伦辩称，原告对小区的清洁卫生没有做好，小区内存在很多小广告，存在摩托车、自行车乱停乱放的现象，消防安全设施不到位，安全标示、标志不完善，没有尽到维护电梯的责任，外来人员随意进出，被告的房屋厨房和次卧的墙壁漏水，由于原告一直没有解决这些问题，所以才没有交物管费。另外，从2016年1月1日起增加的0.05元/月·每平方米的费用不应由原告收取。
经审理查明，被告王伦系重庆市南川区XXXXXX大道XXXX号XXXXXXX小区XXXXXX的业主，其房屋建筑面积为126.47平方米。2013年4月25日，原告恒昌物业公司作为乙方与XXXXXXX小区业主委员会作为甲方签订《重庆市物业服务合同》，双方约定由甲方XXXXXXX小区业主委员会选聘乙方恒昌物业公司实施XXXXXXX小区物业管理服务的相关事宜，合同期限为2013年5月1日起至2015年12月31日止；该合同第六条中约定：物业管理服务费收取采取包干制方式，该费用按月、季、年收取，收取标准为（按建筑面积计算）：住宅0.7元/月·平方米；第七条中约定：共用的专项设备运行的能源消耗，按每月采取二楼收4元，每增加一层递增2元的方式向业主分摊计收；第八条中约定：物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前20日内履行交纳义务；第二十八条中约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之五的标准向乙方支付违约金。双方在合同中还约定了其他各自的权利义务。
上述合同到期后，XXXXXXX业主委员会与原告于2016年6月8日续签了《重庆市物业服务合同》，合同期限为2016年1月1日起至2016年12月31日止；该合同第六条中约定：物业管理服务费收取采取包干制方式，该费用按月收取，收取标准为（按建筑面积计算）：住宅0.7元/月·平方米，为了及时对物业进行中修、大修，经业主委员会决定，原告代业主委员会向业主收取：住宅、商业物业0.05元/月·每平方米的费用，用于物业中修、大修的前期垫支，每季度末月30日前交由业主委员会保管；第七条中约定：共用的专项设备运行的能源消耗，按每月采取二楼收4元，每增加一层递增2元的方式向业主分摊计收；第八条中约定：物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前20日内履行交纳义务；第二十四条中约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。双方在合同中还约定了其他各自的权利义务。
上述合同到期后，XXXXXXX业主委员会与原告于2017年1月1日续签了《重庆市物业服务合同》，合同期限为2017年1月1日起至2017年12月31日止；该合同第六条中约定：物业管理服务费收取采取包干制方式，该费用按月收取，收取标准为（按建筑面积计算）：住宅0.7元/月·平方米，为了及时对物业进行中修、大修，经业主委员会决定，原告代业主委员会向业主收取：住宅、商业物业0.05元/月·每平方米的费用，用于物业中修、大修的前期垫支，每季度末月30日前交由业主委员会保管；第七条中约定：共用的专项设备运行的能源消耗，按每月采取二楼收4元，每增加一层递增2元的方式向业主分摊计收；第八条中约定：物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前20日内履行交纳义务；第二十四条中约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之五的标准向乙方支付违约金。双方在合同中还约定了其他各自的权利义务。
上述合同签订后，原告为XXXXXXX小区提供物业管理服务。被告王伦从2015年1月起未交纳物业管理服务费。
另查明，被告王伦位于XXXXXXX小区XXXXXX的房屋系住宅物业，其每月应该交纳的物业管理服务费为：住宅88.5元/月（0.7元/月·每平方米×126.47平方米）、共用专项设备运行能源消耗16元/月，共计104.5元/月，从2015年1月至2017年12月共计36个月下欠3762元（104.5元/月×36月）。审理过程中，原告对被告提出的属于物业服务方面的问题，的确有没做好的地方，同时提出不属于物业服务的问题不是原告的责任。
以上事实，有原、被告双方的陈述和辩解，以及原告提交的重庆市物业服务合同三份，被告提交的六张照片等证据在案佐证，前述证据的真实性、合法性、关联性经庭审质证和本院审查，具有证明效力，可以作为认定本案主要事实的依据。
本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”。原告恒昌物业公司与XXXXXXX业主委员会签订的物业服务合同，依法对XXXXXXX小区包括被告王伦在内的业主具有约束力。原告作为物业管理企业，对XXXXXXX小区进行了物业管理服务，业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业管理服务费。被告王伦作为XXXXXXX小区业主，在2015年1月至2017年12月期间享受了原告提供的物业服务，却未按约定交纳物业管理服务费，侵害了原告的合法权益，依法应当承担交清所欠费用的义务，故原告要求被告支付2015年1月至2017年12月的物业管理服务费的诉讼请求合法，本院依法予以支持。对于原告要求被告按照其房屋的建筑面积0.7元/月㎡、共用专项设备运行能源消耗28元/月的标准收取前述期间物业管理服务费的请求，符合合同的约定和法律的规定，本院依法予以支持，据此计算被告下欠的物业管理服务费为3762元。对于原告要求被告从2016年1月1日起另外交纳0.05元/月·每平方米的费用的诉讼请求，由于合同约定原告只是代XXXXXXX小区业主委员会收取该笔费用，故其无权直接要求被告向其交纳，对于该请求本院依法不予支持。因原告提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。对于小区存在的小区的清洁卫生没有做好等问题系原告在履行物业服务合同过程中存在的一定瑕疵，但不能否定原告已实际履行物业服务合同主要义务的事实。同时，鉴于物业服务的区域性和业主交纳物业服务费用的个体性，物业服务企业与业主应各自履行服务义务和交费义务，物业服务企业不得因部分业主未交纳服务费而拒绝提供物业服务或降低服务质量，业主也不得依据其对物业服务质量优劣的评判而拒绝履行交费义务。因此，对被告提出不交纳物业服务费的理由，本院依法不予采纳。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、由被告王伦在本判决生效后立即支付原告重庆恒昌物业管理有限责任公司从2015年1月至2017年12月的物业管理服务费共计3762元；
二、驳回原告重庆恒昌物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元（原告重庆恒昌物业管理有限责任公司已交纳），由被告王伦负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 袁经盛
二〇一八年四月二十四日
书记员 王溢麟