河北省唐山市丰润区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）冀0208民初5677号
原告：马燕杰，男，1971年11月25日出生，汉族，住唐山市。
委托诉讼代理人：刘兴旺，唐山市丰润区左家坞法律服务所法律工作者。
被告：董玉霞，女，1968年3月3日出生，汉族，户籍所在地内蒙古赤峰市，现住唐山市。
委托诉讼代理人：李久东，河北耕涛律师事务所律师。
第三人：郭志才，男，1988年2月24日出生，汉族，住唐山市。
第三人：孟灵娜，女，1988年3月26日出生，汉族，住唐山市。
原告马燕杰与被告董玉霞、第三人郭志才、孟灵娜案外人执行异议之诉一案，本院于2017年11月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马燕杰及委托诉讼代理人刘兴旺、被告董玉霞及委托诉讼代理人李久东到庭参加诉讼，第三人郭志才、孟灵娜经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告马燕杰诉称，原告与第三人郭志才、孟灵娜于2015年5月11日签订了一份商品房买卖合同，第三人把左家坞鼎旺馨城第三幢三单元602号房转让给原告，原告当场付清全额购房款7万元，第三人把该房的购房合同交给原告（该房是期房，没有房产证），双方一致表示，日后因该房衍生的一切事物，都由原告负责，第三人将来负责协助办理房产证。原告取得该房后，一直由原告出资按时交纳银行按揭贷款，同时缴纳物业费，对该房屋实际占有和使用。2016年8月13日，原告把该房屋租给董坤，原告收取租赁费，无其他人对该房屋主张权益。2017年8月份听租房人董坤说法院执行人员找到他，房屋被查封，就要被强制执行，原告才知道该房被被告保全，已经查封，被告是执行案件的申请人，第三人是被执行人。随后原告向丰润区人民法院提出执行异议申请，法院受理后于2017年11月15日作出（2017）冀0208执异60号裁定，驳回了原告的异议请求。原告认为，原告购买第三人房屋的时间先于被告与第三人的诉讼时间，购房价格合理，取得了购房合同并且实际占有和使用该房。根据合同法130条、133条、物权法15条的规定，原告对该房取得了所有权。涉案房屋并非被告与第三人民间借贷案件中争议标的，被告把原告所有的房屋作为第三人的财产申请执行，没有法律依据。故此原告依法提起诉讼，请求1、立即停止对原告所有的左家坞鼎旺馨城第三幢三单元602号房屋的强制执行，依法解除该房的查封，2、确认原告与第三人郭志才、孟灵娜的房屋买卖协议合法有效。3、被告承担本案诉讼费。
被告董玉霞辩称，1、原告与第三人郭志才、孟灵娜于2015年5月11日签订的房屋买卖协议是虚假的，不具有法律效力。在2016年1月26日，第三人向董玉霞借款时，曾也用该争议房产进行抵押，另外，对比董玉霞与第三人民间借贷一案中，第三人为董玉霞出具的借据上的名字与本案房屋买卖协议上的第三人签字不一致。2、在董玉霞与第三人民间借贷一案，我们做了诉前保全，在保全后和诉讼期间已经将保全的裁定送达第三人，第三人已经取得了保全裁定的法律文书，在诉讼中，第三人并未提出异议即本案争议的房产已将卖给原告，直到执行案件立案后，第三人仍未提出该房屋出卖给原告的异议。因此，我方认为该房屋买卖协议是虚�的，目的是逃避债务，请法庭驳回原告的诉讼请求。
经审理查明:2016年9月21日，董玉霞因与郭志才、孟灵娜等民间借贷纠纷一案，向本院提出财产保全申请，2016年9月26日，本院作出（2016）冀0208财保120号民事裁定书。2016年10月9日，本院向唐山市丰润区房产登记交易中心送达协助执行通知书，查封了郭志才、孟灵娜名下坐落于唐山市丰润区左家坞镇鼎旺馨城一期3号3单元602号房产（以下简称涉案房产）。此后，董玉霞提起诉讼，本院于2016年12月19日作出（2016）冀0208民初4866号民事判决书，判决一、郭志才、孟灵娜于判决生效后十日内偿还董玉霞借款本金10万元和借款期内利息1.8万元，并就本金10万元自2016年1月27日起至付清之日止按年息18%计算逾期付款利息；二、驳回董玉霞其他诉讼请求。该案件进入执行阶段后，案外人马燕杰于2017年11月6日提出执行异议，请求解除对涉案房产的查封，终止对涉案房产的执行。本院于2017年11月15日作出（2017）冀0208执异60号民事裁定书，裁定驳回案外人马燕杰的异议请求。2017年11月21日，马燕杰对裁定不服向本院提起执行异议之诉，并提交2012年12月14日，第三人郭志才、孟灵娜与唐山旺德房地产开发有限公司关于涉案房产的商品房买卖合同及购房发票、2015年5月11日，马燕杰与第三人郭志才、孟灵娜关于涉案房产的房屋买卖协议书(以下简称房屋买卖协议书)及房款收据、2016年3月25日至2017年12月28日期间涉案房产银行贷款交款业务凭证回单16张，2016年8月13日，马燕杰与董坤关于涉案房产租赁协议书、2017年8月18日，唐山市旺德物业服务有限公司出具的证明及缴纳电费收据3张。
本院认为，案外人提起执行异议之诉，应当就其对涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下称执行复议规定）第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合�有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。执行复议规定第二十八条赋予了买受人不动产物权期待权优于一般金钱债权予以保护，当买受人享有足以排除强制执行的权利时，不仅形式上要同时具备上述四个要件，而且实质上该权利的取得应具有真实性、合理性。本案中，马燕杰提交的证据不足以证明其权利取得具有真实性、合理性。主要理由如下：
一、郭志才、孟灵娜于2012年12月14日与唐山旺德房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，是以银行按揭贷款方式购买了涉案房产，总房款202965元，首付房款55787元，地下室17178元，银行贷款130000元。2013年3月开始偿还银行贷款，每月还款1400元左右，至2015年5月11日涉案房产交易，首付款72965元（首付房款55787元+地下室17178元）加已经偿还的银行贷款约3.6万元（26个月*1400元/月）涉案房产实际已经支付近11万元，但房屋买卖协议书约定购房价款7万元，价格明显不合理。
二、房屋买卖协议书仅写明”此房价�7万元，此房出售之日前，此房的一起责任和义务由甲方负责，出售之日后，此房的一切责任和义务由乙方负责”，而对于房屋总价款、银行贷款、房款支付等本应详尽、细致的合同条款内容均未涉及，明显与一般交易习惯不符。此外，庭审中，马燕杰对购买涉案房产的房屋初始购买的总价款、银行贷款和还款等详细内容陈述不清，且郭志才、孟灵娜未到庭质证，故，房屋买卖协议书合理性存疑。
三、马燕杰陈述房屋买卖协议书除了涉及甲乙双方名称及房屋信息、房款内容外，其余内容是其本人起草。而本院审结的（2017）冀0208民初4749号马燕杰诉张晓云、王贺全合同纠纷一案，马燕杰曾以”房屋买卖”合同纠纷起诉，经法庭释明后，案由变更为”民间借贷”纠纷，马燕杰亦曾使用与本案房屋买卖协议书模板与张晓云、王贺签订了房屋买卖协议书，该案（已判决并生效）并未认定双方存在买卖合同关系。另，当庭播放的董玉霞与孟灵娜、董玉霞与董坤（董玉霞之兄、孟灵娜之父）的谈话及电话录音，郭志才、孟灵娜与马燕杰存在借款。据此，房屋买卖协议书真实性存疑。
四�马燕杰陈述购买涉案房产理由是因为在左家坞没有住房，需要居住。但马燕杰从郭志才、孟灵娜处购买该房屋后，又将该房屋租赁给孟灵娜的父亲董坤，现在由董坤儿子董某居住。马艳杰的陈述矛盾。
五、马燕杰陈述从郭志才、孟灵娜处购买涉案房产后，银行贷款均由其本人缴纳。但其提交的银行贷款缴纳业务凭证显示，交款人为董坤。对此，马燕杰陈述由于自己不是经常有时间去银行缴纳贷款，便由董坤代为缴纳，然后董坤将缴纳银行贷款的业务凭证拿给马燕杰。该理由明显缺乏说服力。
综上所述，马燕杰对涉案房产的权利取得，虽然形式上具备执行复议规定第二十八条的部分要件，但实质上缺乏真实性、合理性。马燕杰主张对涉案房产享有足以排除强制执行的权利，理据不足，本院不予支持。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：
驳回原告马燕杰的诉讼请求。
案件受理费1550元，由原告马燕杰负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并�对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审判长杨柏树
审判员张磊
人民陪审员郑永杰
二〇一八年二月一日
书记员吴国辉