甘肃省张掖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张中民终字第197号
上诉人（一审被告）王虎，男，汉族，甘肃省高台县人。
委托代理人侯学军，甘肃鑫星律师事务所律师。
委托代理人徐兴录，男，汉族，甘肃省高台县人。
被上诉人（一审原告）高台县宏源矿业有限责任公司。
法定代表人李多俊，该公司董事长。
委托代理人王杰，甘肃振泽律师事务所律师。
委托代理人雷成万，男，汉族，甘肃省高台县人。
一审被告甘肃高台恒源建筑安装有限责任公司。
法定代表人ＸＸ，系该公司董事长。
上诉人王虎因与被上诉人高台县宏源矿业有限责任公司、一审被告甘肃高台恒源建筑安装有限责任公司返还财产纠纷一案，不服甘肃省高台县人民法院（2012）高民初字第940号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年1月24日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王虎的委托代理人侯学军、徐兴录，被上诉人高台县宏源矿业有限责任公司的法定代表人李多俊及其委托代理人王杰到庭参加了诉讼，一审被告甘肃高台恒源建筑安装有限责任公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2005年，被告王虎根据被告高台恒源公司授权委托并以该公司名义与原告达成协议，由其承建原告鸿运花园住宅楼建设工程，同时应被告王虎的要求，原告将位于其公司院内并为其所有的456.91㎡库房和库房周边空地交由其盛放建筑材料。2006年工程完工后，被告王虎以其为法定代表人的恒瑞房地产开发公司名义在与原告进行工程款结算时，原告以其所有的“大库房”作价抵顶工程款25万元。此后，该库房由被告王虎继续占有并出租他人使用。工程款结算后，被告王虎又在原告享有土地使用权、北临农发行高台支行临街修建30.77㎡砖混平房一间，该房屋也一直由被告王虎使用（被告王虎现将房屋出租他人使用），但双方对房屋造价一直未进行结算。另查明，原被告争议的456.91㎡“大库房”以及由被告王虎修建的临街砖混平房30.77㎡房屋所有权、土地使用权人均为原告高台宏源公司，且该公司已于2007年1月对“大库房”及临街砖混平房土地办理了出让手续。被告王虎以被告高台恒源公司名义承建原告鸿运花园住宅楼建设工程期间，该工程由其独立施工，独立结算，被告高台恒源公司并未参与该工程的施工建设。
一审法院认为，被告王虎以被告高台恒源公司名义承建原告鸿运花园住宅楼建设工程完工后，原、被告进行工程款结算时，原告以其所有的“大库房”作价25万元抵顶工程款的行为，应视为原告对大库房财产权的自愿有偿转让，被告王虎接受原告高台宏源公司以物抵债方式转让的“大库房”后双方间即形成了转让合同关系；双方虽然未办理“大库房”产权转让登记手续，但并不影响转让合同的成立。原告主张其与被告王虎之间形成“大库房”及其周边空地以及门店房租赁合同关系，对此，被告王虎予以否认，且原告亦未能提供相应证据予以证实，故该主张不能成立。原告依据租赁合同关系要求被告返还456.91㎡“大库房”的请求因缺乏事实和法律依据，不予支持。被告王虎修建的30.77㎡临街房屋，因土地使用权属于原告所有，在其没有依法取得土地使用权又未通过合法途径取得房屋所有权的情况下，依据《物权法》第一百三十五条之规定，其房屋所有权应属于土地使用权人，且原告已办理了房屋所有权登记，故被告王虎占有、使用该房屋，侵害了原告的财产所有权，现原告要求返还，于法有据，被告王虎应予返还；被告王虎因修建该房屋而支出的必需建设费用，由于在本案中没有主张，可由双方协商解决或另案主张。被告王虎通过转让方式取得大库房财产权的同时，即享有了大库房所在范围内的土地使用权，但并没有取得大库房外围周边土地的使用权，现原告要求返还，被告应予返还；但原告要求被告给付空地租赁费的请求，因双方无约定，且原告又未提出科学合理的计算依据，其请求因其未能提供相应证据证实，不予支持。被告王虎以被告恒源建筑公司名义承建原告鸿运花园住宅楼建设工程期间，被告恒源建筑公司并没有实际参与工程施工和工程款结算，与原告也没有产生实际的权利义务关系，故被告恒源建筑公司在本案中不承担责任。据此，案经合议庭评议、院审判委员会讨论，依据《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决：一、驳回原告高台县宏源矿业有限责任公司要求被告王虎返还456.91㎡库房的请求；二、由被告王虎返还原告高台县宏源矿业有限责任公司北临农发行高台支行临街30.77㎡砖混平房一间；三、由被告王虎交付原告高台县宏源矿业有限责任公司“大库房”周边土地；四、驳回原告高台县宏源矿业有限责任公司要求被告王虎承担房屋、空地租赁费的请求；五、被告恒源建筑公司在本案中不承担责任。上述二、三项限于判决生效后一个月内履行完毕。案件受理费100元，由原告高台县宏源矿业有限责任公司与被告王虎各承担50元。
一审判决宣判后，王虎不服，向本院提起上诉。其上诉理由是：1、一审法院程序违法，判决方式不当，违背了“不告不理”原则。被上诉人宏源公司在一审中的诉请是以租赁合同关系为基础，要求上诉人返还租赁物，支付拖欠租金的。一审法院查明本案不是租赁关系，而是转让关系，故对超出当事人诉讼主张的部分应不予审理。2、一审法院认定事实错误。即认定双方之间形成大库房转让关系，并驳回了返还大库房的请求，又不顾事实，判令将四周空地返还被上诉人，违背了转让协议的客观实际。同时使得上诉人受让的大库房成为空中楼阁，无法通行。双方在履行协议中，实际交付的不仅有库房，还有周边的空地。上诉人已经受让以上财产，成为财产的权属所有人和合法使用人，一审法院将已交付的上述转让财产分割开来，库房归上诉人所有，空地归被上诉人，显然违背了事实。3、关于30.77平方米的房屋一间，是上诉人在自己受让的大库房周边空地上修建的，与被上诉人无关，被上诉人办理房产证是违法的。请求二审法院撤销一审判决，依法将本案改判或发回重审，并判令被上诉人承担一、二审案件受理费。
本院审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中，因上诉人与被上诉人在转让“大库房”时未办理物权登记手续，一审法院结合双方当事人对工程结算时的情况，认定双方将“大库房”作价25万元抵顶工程款的行为为被上诉人自愿有偿转让是正确的。由于涉案“大库房”和周边空地的使用权均办理在被上诉人名下，双方当事人在工程款结算过程中抵顶的范围仅是“大库房”，而“大库房”周边空地的使用权属于被上诉人所有，一审法院判决上诉人返还该空地并无不当。空地返还后，涉及双方当事人相邻通行权的问题，双方应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。关于上诉人所提修建30.77㎡平房一间的问题。因该房屋土地使用权属于被上诉人所有，故上诉人因将涉案房屋予以返还，对上诉人王虎因修建该房屋而支出的必需建设费用，可由双方协商解决或另案主张。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王虎负担。
本判决为终审判决。
审判长 白登山
审判员 李 军
审判员 岳 瑾
二〇一四年六月十七日
书记员 关 秀
附：适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。