山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终2140号
上诉人（原审被告、反诉原告）：济南洁兰模具有限公司，住所地济南市。
法定代表人：徐文兰，董事长。
委托诉讼代理人：赵欣，国浩律师（济南）事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：济南市天桥区药山街道办事处黄岗社区居民委员会，住所地济南市。
法定代表人：高源，主任。
委托诉讼代理人：乔恒，山东众英律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘金颜，山东众英律师事务所律师。
上诉人济南洁兰模具有限公司（以下简称洁兰公司）因与被上诉人济南市天桥区药山街道办事处黄岗社区居民委员会（简称黄岗居委会）租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2017）鲁0105民初1805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
洁兰公司上诉请求：1.依法撤销济南市天桥区人民法院（2017）鲁0105民初字第1805号民事判决中第一、二、三项判决内容；2.依法撤销济南市天桥区人民法院（2017）鲁0105民初字第1805号民事判决中第五项判决内容，判令支持洁兰公司的反诉请求；3.本案诉讼费用由黄岗居委会承担。事实与理由：一审判决认定事实错误。一、本案的事实是黄岗居委会单方违反合同侵犯洁兰公司合法权益，导致洁兰公司在与黄岗居委会之间的涉案租赁合同上利益受损、租赁合同无法履行，且黄岗居委会的违法事实已经法院判决认定。本案的事实不是一审法院在本案中认定的因洁兰公司不交租金而导致租赁合同解除，这种认定是错误的。洁兰公司与黄岗居委会自1995年起一直存在租赁合同关系，双方于2014年在原租赁合同的基础上签订租赁合同一份,主要约定:由洁兰公司承租黄岗居委会位于黄岗路北首路东的空院落一处，租赁期限自2015年5月1日至2020年4月30日；税后房屋租金每年五万元，租金交纳的原则是先交后用，每年度交付一次，交纳时间为每年的5月1日前交付全年租金，并约定“房屋由乙方（即洁兰公司）承建，其修理修缮费用由乙承担”，双方还约定了其他权利义务及违约责任等。合同签订后，洁兰公司于2014年9月1日向黄岗居委会交纳了2015年5月1日至10月31日的租金2.5万元，于2015年10月27日向黄岗居委会交纳了2015年11月1日至2016年4月30日的租金2.5万元。租赁合同履行过程中，黄岗居委会负责人换届，黄岗居委会即违反合同约定要求洁兰公司上调租金，并以停电、锁门的恶劣方式阻碍租赁合同的履行，黄岗居委会的行为直接造成洁兰公司生产经营的中断，损失巨大。济南市天桥区法院于2016年3月17日做出（2015）天民三初字第589号民事判决，和济南市中级人民法院于2016年8月10日做出（2016）鲁01民终2903号民事判决，认定黄岗居委会违法不履行租赁合同的事实清楚，并判令黄岗居委会继续履行涉案租赁合同。因此，黄岗居委会的违法事实是造成涉案合同不能履行的唯一的和直接的原因，黄岗居委会违法不履行租赁合同义务至今，洁兰公司未能享有租赁合同权利，不存在拖欠租金的问题，也不存在因洁兰公司原因解除合同的事由。
二、一审法院判决洁兰公司向黄岗居委会支付2016年5月1日至本案一审判决生效之日的租金，这期间洁兰公司无法实际使用涉案租赁物，也没有正常使用涉案租赁物的可能，不产生租金，不需要向黄岗居委会支付租金。2016年5月1日之前，洁兰公司与黄岗居委会之间关于合同继续履行的案件正在进行，黄岗居委会存在不履行涉案租赁合同的事实，洁兰公司无法实际使用租赁物；2016年5月1日之后至2016年8月10日期间，案件在二审过程中，且是黄岗居委会提起上诉，黄岗居委会没有履行该案的一审判决即履行租赁合同，黄岗居委会不履行租赁合同的行为是持续的，洁兰公司根本无法实际使用租赁物，没有向黄岗居委会支付租赁费的事实依据。一审法院判令洁兰公司向黄岗居委会支付2016年5月1日至本案一审判决生效之日的租金，是在错误认定事实基础上做的错误判决。
三、黄岗居委会的违法行为已经司法确认，涉案租赁物是洁兰公司作为实业主体赖以经营和生存的场所，租赁物无法正常使用，给洁兰公司造成的损失是巨大的，甚至是毁灭性的。黄岗居委会应予以赔偿。洁兰公司是正常经营的实业主体，因为黄岗居委会的违法行为导致停产停业，损失是客观存在的，洁兰公司在一审中反诉主张，要求黄岗居委会就其违法行为给洁兰公司造成的损失给予赔偿，完全是根据事实提出的，一审法院对此不予认定，于事实无据，于法无理。
四、一审判决简单、粗暴的解除涉案租赁合同，对租赁合同涉及的其他财产问题置之不理，不予处置，是对洁兰公司财产权利的侵害，极其不负责任，这不是在解决民事矛盾，而是在激化民事矛盾。洁兰公司与黄岗居委会之间就涉案租赁物存续租赁合同长达二十余年，洁兰公司在租赁物上投资巨大，租赁物上有洁兰公司建设的房屋厂房，洁兰公司在房屋厂房内有大量的生产设备，这些厂房和设备原本应该创造价值，在黄岗居委会违约之前也正在创造价值。现在，却因为黄岗居委会的违法违约行为，造成洁兰公司资产闲置和浪费，令人痛心疾首。一审判决以错误事实为由判令解除涉案租赁合同，双方必定为此而起更大的纠纷。黄岗居委会毫无契约精神，租赁合同在履行期内，黄岗居委会尚能单方不履行，一审这样的判决无疑是对黄岗居委会违法行为的鼓励。这种错误的判决是对涉案双方矛盾的激化，而不是解决。因此，恳请二审法院予以纠正。综上事实及理由，一审法院认定事实完全错误，请求二审法院依法裁决，支持洁兰公司的请求。
黄岗居委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
黄岗居委会向一审法院起诉请求：1、判令解除黄岗居委会、洁兰公司签订的租赁合同并判令洁兰公司归还所承租的院落；2、判令洁兰公司按照租赁合同约定的年租金5万元标准向黄岗居委会支付2016年5月1日至判决生效之日止的租金；3、诉讼费用由洁兰公司承担。
洁兰公司向一审法院提出反诉请求：1、判令黄岗居委会赔偿因其违约给洁兰公司造成的经济损失40473.09元；2、判令黄岗居委会继续履行双方的租赁合同；3、诉讼费用由黄岗居委会承担。
一审法院认定的事实：洁兰公司与黄岗居委会于2014年签订租赁合同一份，主要约定：由洁兰公司承租黄岗居委会位于黄岗路北首路东的空院落一处；租赁期限自2015年5月1日至2020年4月30日；税后房屋租金每年五万元，租金交纳的原则是先交后用，每年度交付一次，交纳时间为每年的5月1日前交付全年租金；双方还约定了其他权利义务及违约责任等。合同签订后，洁兰公司于2014年9月1日向黄岗居委会交纳了2015年5月1日至10月31日的租金2.5万元，于2015年10月27日向黄岗居委会交纳了2015年11月1日至2016年4月30日的租金2.5万元。后双方因租金调整问题发生纠纷，洁兰公司主张黄岗居委会给其停电，使其无法正常生产，黄岗居委会的行为阻止了双方合同的履行，洁兰公司于2015年11月6日诉至一审法院，要求黄岗居委会继续履行双方签订的租赁合同，并赔偿损失37888.5元。一审法院经审理于2016年3月17日做出（2015）天民三初字第589号民事判决书，判决黄岗居委会继续履行其与洁兰公司签订的租赁合同，并驳回洁兰公司的其他诉讼请求。后黄岗居委会不服判决，提起上诉，济南市中级人民法院于2016年8月10日出具（2016）鲁01民终2903号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，洁兰公司未再向黄岗居委会交纳2016年5月1日之后的租金，也未将院落腾交给黄岗居委会；另洁兰公司自上次诉讼开始至今未进行实际经营。
黄岗居委会针对其各项诉讼请求举证及洁兰公司质证意见如下：
1、解除黄岗居委会、洁兰公司签订的租赁合同并判令洁兰公司归还所承租的院落，黄岗居委会主张根据双方合同第7条约定，洁兰公司有拖欠租金的情形，且生效判决判令双方继续履行合同后，洁兰公司仍没有支付租金，故黄岗居委会有权要求解除合同；另黄岗居委会提交一审法院（2015）天民三初字第552号调解书，证明洁兰公司将涉案院落转租给案外人周永涛，亦属于合同解除的条件。经庭审质证，洁兰公司认为上述调解书不能证实黄岗居委会的主张，洁兰公司与周永涛的合同租赁期限截止到2015年1月31日，而涉案租赁合同的租赁期限是自2015年5月1日开始，故该调解书与本案没有关系；另认为因黄岗居委会断水断电违约在先，且合同第7条约定承租人拖欠租金一个月经催要没有效果的才能终止合同，但黄岗居委会从未向洁兰公司进行过催要，故其以该条解除合同没有法律依据。
2、要求洁兰公司按租赁合同约定的年租金5万元标准向黄岗居委会支付2016年5月1日至判决生效之日止的租金。洁兰公司称其因黄岗居委会的断水断电及封锁院落的行为导致其无法正常使用，故没有交纳租金，上次判决生效后曾经和黄岗居委会协商履行合同及交纳租金问题，但黄岗居委会拒收；因其一直没有正常使用院落及房屋，故不同意交纳租金。
洁兰公司针对其各项反诉请求举证及黄岗居委会质证意见如下：
1、赔偿因违约给洁兰公司造成的经济损失40473.09元，洁兰公司提交药山派出所的证明2份，证明黄岗居委会违约在先，于2015年11月、12月多次涉案院落进行断电、封锁大门，导致洁兰公司无法正常经营，所造成的经济损失应由黄岗居委会承担；提交2015年的纳税凭证1宗，证明洁兰公司2015年的净利润是23127.48元，以此为计算依据，要求黄岗居委会赔偿2015年11月至今共21个月的经济损失40473.09元。经庭审质证，黄岗居委会对上述证据真实性无异议，对证明内容有异议，派出所的证明只能证实洁兰公司的报警内容，不能证实涉案房屋被断电、封锁大门系黄岗居委会所为，且洁兰公司在上次诉讼中就提出该主张，生效判决判令继续履行合同后，其既不交租金，也不采取措施恢复经营，故其损失非黄岗居委会造成，应由洁兰公司自行承担；另洁兰公司提交的纳税凭证只能显示洁兰公司2015年的净收入，并不能证明损失情况，该证据与本案无关。
2、继续履行双方签订的租赁合同，因双方的租赁合同系合法有效的，黄岗居委会停电、封门违约在先，洁兰公司未支付部分租金是出于合理的抗辩，不构成解除合同的条件，故应当继续履行合同。黄岗居委会认为洁兰公司没有继续履行合同的行为，至今未履行主要合同义务即交付租金，故坚持要求解除合同，具体意见同本诉意见。
一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，黄岗居委会和洁兰公司所签订的租赁合同已经生效判决认定有效，并判决继续履行，该判决生效后，洁兰公司仍以该判决生效之前的事实为由迟延履行主要债务，且在黄岗居委会本次起诉并要求洁兰公司支付租金后，洁兰公司至今仍未履行支付租金的义务，现黄岗居委会要求解除双方的合同，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。合同解除后，因该合同取得的财产，应当予以返还，现黄岗居委会要求洁兰公司返还涉案院落，于法有据，一审法院予以支持。黄岗居委会要求洁兰公司按合同约定的年租金5万元标准支付自2016年5月1日起至本判决生效之日止的租金，因洁兰公司的租金支付至2016年4月30日，且至今仍占用涉案院落，故其应当向黄岗居委会支付租金；鉴于洁兰公司自上次诉讼至今未正常使用涉案院落进行实际经营，故根据本案实际情况，一审法院酌情减少其一半的租金。洁兰公司要求黄岗居委会赔偿因违约给其造成的经济损失40473.09元，证据不足，一审法院不予支持。洁兰公司要求黄岗居委会继续履行合同，因该合同已经一审法院在本诉部分判令解除，故其该项请求于法无据，一审法院不予支持。综上，为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定判决：一、解除济南市天桥区药山街道办事处黄岗社区居民委员会与济南洁兰模具有限公司签订的租赁合同。二、济南洁兰模具有限公司于判决生效之日起30日向济南市天桥区药山街道办事处黄岗社区居民委员会返还济南市天桥区黄岗路北首路东院落一处。三、济南洁兰模具有限公司于判决生效之日起10日内按2.5万元/年标准向济南市天桥区药山街道办事处黄岗社区居民委员会支付自2016年5月1日起至判决生效之日止的租金。四、驳回济南市天桥区药山街道办事处黄岗社区居民委员会的其他诉讼请求。五、驳回济南洁兰模具有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2300元，减半收取1150元，济南市天桥区药山街道办事处黄岗社区居民委员会负担500元，济南洁兰模具有限公司负担650元。反诉案件受理费810元，减半收取405元，由济南洁兰模具有限公司负担。
二审期间，洁兰公司提交以下证据：1、收款收据两张。证明事项：洁兰公司自租赁期为2015年5月1日至2020年4月30日的涉案租赁合同签订之前，就与黄岗居委会存在租赁关系，涉案合同签订后，洁兰公司依涉案合同向黄岗居委会交付两次租赁费各25000元，不存在拖欠租金的情况，是黄岗居委会违法单方解除合同在先，从不收租金至断水断电，造成洁兰公司无法享有租赁合同权利。2、交款支票存根、工商银行支票到帐回单各一份。证明事项：洁兰公司一直是以支票方式向黄岗居委会交付租金，一审判决后，黄岗居委会有履行义务，应主动收取租赁费支票并去银行存入，黄岗居委会不仅拒绝履行法律生效判决，还继续侵犯洁兰公司合法权益，强占租赁物，致洁兰公司无法进入。洁兰公司已经交纳租赁费的期间内（2015年5月1日至2016年4月30日）也没能正常使用租赁物。3、现场图片四张。证明事项：黄岗居委会将洁兰公司租赁的院落上锁、停电，不收洁兰公司租金，导致租赁物根本不能使用，给洁兰公司造成巨大经济损失。4、济南市小清河综合整治工程集体非住宅天桥区黄岗居委会房屋评估结果一览表（规划线第二次）一份、山东正衡土地房地产评估有限公司小清河综合改造项目天桥区集体非住宅房屋拆迁勘查登记表一份。证明事项：洁兰公司在租赁院落里自建厂房在小清河工程拆迁时，拆迁补偿的单价及面积，进而证明租赁院落里尚在的厂房由于黄岗居委会的违法行为导致无法正常使用，给洁兰公司带来巨大损失；洁兰公司领取租赁院落上厂房拆迁款，是由黄岗居委会通过银行转账的方式发放给洁兰公司，黄岗居委会财务账目上有清楚记载，本案一审判令解除涉案合同时不应忽略既存事实，对此不予处理。关于证据1、2，黄岗居委会认为，2014年9月1号的没有显示其支付方式，不能证明其证明目的，仅2015年11月的显示的是支票转账，仅一次不能认定洁兰公司的支付方式是支票转账，现金也可以。关于证据3，黄岗居委会认为，房屋院落被锁、断水断电与黄岗居委会无关；再建房屋没有取得建设许可，属于非法建筑，其赔偿的请求不应得到支持。关于证据4，黄岗居委会认为，小清河的综合评估与本案无关，其是复印件，对其真实性不予认可。双方对证据1、2、3的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。证据4与本案无关，且为复印件，故本院认定黄岗居委会的质证意见成立，对该证据不予采信。根据双方租赁合同中第四条约定，洁兰公司使用水、电需向居委会水、电管理部门写用水用电申请，办理用水用电手续，并按其要求缴纳水电费。可见，洁兰公司使用水电需经过黄岗居委会的批准，结合洁兰公司提供的现场照片图及洁兰公司的报警记录，本院对黄岗居委会所称房屋院落被锁、断水断电与其无关的抗辩理由，不予采信。
经审查，一审认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。本案中，黄岗居委会对涉案房屋进行断水断电系以自己的行为明确表示不履行合同主要义务，且经生效判决判令黄岗居委会继续履行合同，其仍不履行，故涉案合同已无履行的现实可能性。因此，一审法院认定涉案合同解除，本院予以维持，但一审认定合同解除的理由与本院认定事实不符，本院不予认可。因黄岗居委会断水断电不履行合同主要义务等行为，导致洁兰公司无法实现合同目的，故其再要求洁兰公司履行交付租金的义务，本院不予支持。黄岗居委会对涉案房屋断水断电的行为使得洁兰公司无法正常经营，造成的经济损失黄岗居委会应予赔偿，洁兰公司主张以其2015年的净利润23127.48元为计算依据，要求黄岗居委会赔偿其经济损失40473.09元，并无不当，本院予以支持。本案中，双方对是否解除合同存有争议，洁兰公司无法在本案中主张因解除合同造成的损失，故洁兰公司因解除合同造成的损失可另行起诉主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持济南市天桥区人民法院（2017）鲁0105民初1805号民事判决第一项、第二项。
二、撤销济南市天桥区人民法院（2017）鲁0105民初1805号民事判决第三项、第四项、第五项。
四、济南市天桥区药山街道办事处黄岗社区居民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿济南洁兰模具有限公司经济损失40473.09元。
五、驳回济南市天桥区药山街道办事处黄岗社区居民委员会的其他诉讼请求。
六、驳回济南洁兰模具有限公司的其他反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2300元，减半收取1150元，济南市天桥区药山街道办事处黄岗社区居民委员会负担750元，济南洁兰模具有限公司负担400元。反诉案件受理费810元，济南市天桥区药山街道办事处黄岗社区居民委员会负担510元，济南洁兰模具有限公司负担300元。二审案件受理费3110元，由济南洁兰模具有限公司负担1000元，济南市天桥区药山街道办事处黄岗社区居民委员会负担2110元。
本判决为终审判决。
审判长 刘学宽
审判员 刘彦亭
审判员 赵 雯
二〇一八年五月八日
书记员 韩 笑