浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0602执异151号
案外人王颖，女，1983年1月28日出生，汉族，户籍所在地上海市杨浦区，现住浙江省绍兴市越城区。
委托诉讼代理人（特别授权代理）李卫彪，男，浙江近远律师事务所律师。
申请执行人招商银行股份有限公司绍兴分行，住所地浙江省绍兴市越城区胜利东路３５７号。
负责人周迎，该行行长。
委托诉讼代理人（特别授权代理）冯坚、陈校，男，浙江大公律师事务所律师。
被执行人鲁建刚，男，1972年9月11日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。
被执行人陈蓉艳，女，1972年3月15日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。
被执行人绍兴仁义通管业有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区滨海工业区北五支路。
法定代表人陈建成。
被执行人绍兴远洋国际货运代理有限公司，住所地浙江省绍兴市迪荡街道迪荡湖路６８号２７０４室A。
法定法定代表人陈蓉艳。
被执行人绍兴宝洲纺织品有限公司，住所地浙江省绍兴市绍兴袍江斗门镇外谷社地段６幢１楼。
法定代表人孙武昌。
被执行人连彦坡，男，1967年10月12日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。
被执行人钟亚芳，女，1970年6月30日出生，汉族，住浙江省绍兴市。
在本院执行申请执行人招商银行股份有限公司绍兴分行（以下简称招商银行）与被执行人鲁建刚、陈蓉艳、绍兴仁义通管业有限公司、绍兴远洋国际货运代理有限公司、绍兴宝洲纺织品有限公司、连彦坡、钟亚芳金融借款合同纠纷一案中，案外人王颖对执行陈蓉艳所有的坐落绍兴市越城区城南越厦花园2幢103室的房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人王颖称：越城区人民法院（2015）绍越执民字第125号执行裁定书中所查封的位于绍兴市越城区城南越厦花园2幢103室的房产（以下简称涉案房产）虽登记在陈蓉艳名下，但案外人于2008年7月4日即与陈蓉艳签订了《房屋转让协议》，约定房屋转让金为76万元，全部房款分三期付清，第一期支付15万元，第二期支付35万元，在卖方收到第二期款项后20天内，卖方应配合将房屋过户至案外人名下。合同后，案外人当天支付了首期房款，并进行了涉案房产的交接验收，案外人一直实际占有、使用、管理涉案房屋。2008年9月24日，案外人向陈蓉艳支付了第二期房款，陈蓉艳理应在20日内配合办理房屋过户手续，然而其以各种理由推脱将过户手续拖延至今未办理，直至2013年，异议人才得知该房屋产权已抵押给银行，但陈蓉艳本人已无法取得联系。异议人认为上述房屋转让协议系双方真实意思表示，应合法有效，异议人已按约支付了大部分房款，且已实际搬入居住在涉案房屋内，并一直支付该房屋的物业管理费、水电煤气等费用，本案争议系因陈蓉艳未配合办理过户手续的违约行为所致，故请求法院依法确认位于绍兴市越城区城南越厦花园2幢103室房屋归异议人所有，并撤销（2015）绍越执民字第125号执行裁定书，终止对涉案房屋的查封、拍卖等执行措施。异议审查过程中，案外人明确陈述其系基于房屋买卖合同的债权人来提出案外人异议，对于第一项请求是否可以在异议程序中得到支持，请法院依法裁定。
申请执行人招商银行称，案外人的两项异议请求，没有法律依据，应当不予支持。首先2010年7月5日，案外人王颖的母亲刘芸萍向申请执行人出具了承租人承诺书，在该承诺书中其明确表示已经知晓本案诉争房产抵押给了申请执行人并且同意当银行处置抵押物时，其愿意放弃承租权和优先购买权，因此造成的损失其会向陈蓉艳追偿。故申请执行人认为案外人是作为承租人在占有使用涉案房屋。其次，申请执行人已经取得了涉案房产的抵押权，物权应当优先于债权，根据《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。综上，请求法院驳回异议人的异议请求。
被执行人鲁建刚、陈蓉艳、绍兴仁义通管业有限公司、绍兴远洋国际货运代理有限公司、绍兴宝洲纺织品有限公司、连彦坡、钟亚芳未发表意见。
本院查明：坐落城南越厦花园2幢103室房产现登记于被执行人陈蓉艳名下。2012年8月16日，招商银行与鲁建刚签订《个人授信协议》一份，陈蓉艳作为鲁建刚的配偶，自愿出具了《共同还款声明书》。为担保上述《个人授信协议》项下的债务，鲁建刚、陈蓉艳自愿以其所有的涉案房产向招商银行提供抵押担保，并于同年8月17日办理了相应的抵押登记，他项权证号为绍房他证绍市字第K0000712**号，抵押债权数额为135万元。招商银行在异议审查过程中向本院提供了《承租人承诺书》一份，内容为“本人（单位）承租了所有权人（××）陈蓉艳的位于越厦花园2幢103室的房产，现已知晓并同意××将上述抵押财产作为贵行抵押贷款的抵押物，并在此承诺：如果因借款人违约造成银行需要处置抵押物，我方愿意放弃对该房产的承租权、优先购买权等权利，并及时腾空，配合银行处置房产。我方造成的损失将向××另行追偿。”承诺书尾部落款时间为2010年7月5日，承租人签名为“刘芸萍”，并按有手印，但刘芸萍明确否认上述签名及手印的真实性。
2013年12月5日，本院在审理（2013）绍越商初字第2962号案件过程中对上述房产进行了首次查封，2014年1月29日，本院在审理原告招商银行与被告陈蓉艳等金融借款合同纠纷一案中，诉讼保全轮候查封上述房产。此后，本院于2014年9月3日作出（2014）绍越商初字第469号民事判决书，判决确定了被告鲁建刚应归还原告招商银行借款本金人民币420万元，并支付相应利息及律师代理费；招商银行就其享有的上述债权，对绍房他证绍市字K000071295号房屋他项权证项下的抵押物经折价或者拍卖、变卖所得价款在债权数额135万元范围内享有优先受偿权；被告陈蓉艳对被告鲁建刚的上述债务承担连带清偿责任等内容。
在执行上述民事判决书过程中，本院于2015年3月25作出（2015）绍越执民字第125号公告，责令各被执行人于2015年3月31日前自觉履行还款义务，逾期不履行，将依法对陈蓉艳所有的上述抵押物进行评估、拍卖；并通知对上述房产有租赁权或其他相关权利的案外人于2015年3月31日前向本院申报相关权利或提出执行异议，逾期本院将在评估、拍卖中不予考虑。公告张贴后，案外人王颖遂向本院提出执行异议。
另查明，根据案外人王颖提供的其（乙方）与陈蓉艳、鲁建刚（甲方）签订的落款时间为2008年7月4日的房屋转让协议记载，甲方自愿将坐落在城南越厦花园2-103室房屋，包括车棚转让给乙方，转让金为76万元。分三次付款，第一笔款，协议签订之日，乙方须支付甲方15万元，甲方交房钥匙给乙方；第二笔款，乙方须支付给甲方35万元，甲方收到款后20天之内办理好相关的过户手续（过户时房产证姓名为王颖）；余款26万元等乙方办理好银行按揭后支付给甲方。合同签订当日，案外人支付第一笔购房款15万元，由陈蓉艳出具收条为凭，2008年9月24日，案外人母亲刘芸萍向陈蓉艳账户汇入购房款29万元，陈蓉艳于同日出具了收到购房款33万元的收条。余款案外人尚未支付，涉案房产至今仍登记在陈蓉艳名下。案外人及其丈夫刘佳庆、母亲刘芸萍、父亲王仲辉自2008年9月起至今长期居住在涉案房产内，刘芸萍、王仲辉户口已于2008年11月份迁入该户，并支付因使用涉案房产所产生的水电、燃气、物业等相关费用。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条明确规定申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，申请执行人招商银行依法享有对登记在被执行人陈蓉艳名下坐落越城区城南越厦花园2幢103室的抵押权，并依法办理了抵押登记手续，且（2014）绍越商初字第469号生效民事判决书业已判决招商银行就其享有的上述债权，对上述抵押物经折价或者拍卖、变卖所得价款在债权数额135万元范围内享有优先受偿权。现被执行人在本院指定期限内仍未自觉履行上述生效法律文书确定的义务，本院依法有权对涉案房产采取拍卖、变卖等强制执行措施，案外人之异议请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下：
驳回绍兴市越城区王颖的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张 剑
人民陪审员 高宏士
人民陪审员 孟永刚
二〇一六年十月二十日
书 记 员 茹琳霞
本案援引的相关法律和规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》
第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。