广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤09民终117号
上诉人（原审原告）：刘梅传。
委托诉讼代理人：莫远思，广东前瞻律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：陈劲，广东前瞻律师事务所执业律师。
被上诉人（原审被告）：梁江生。
委托诉讼代理人：梁祖泽。
上诉人刘梅传因与被上诉人梁江生返还原物纠纷一案，不服广东省信宜市人民法院（2016）粤0983民初1012号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
刘梅传上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判梁江生立即返还位于某镇某花园开发区D幢首层4号铺（房地产权证：粤房地证字第X**号）给房屋权属人刘梅传。2.一、二审案件受理费全部由梁江生负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）刘梅传是4号铺的财产权属所有人。周永禄与刘梅传于2006年11月29日签订了《买卖协议》，合同明确约定周永禄将本案争议车库出卖给刘梅传，四至为东至街道、南至巷道、西至车库、北至3号铺位。刘梅传依购买协议为所购买的标的办理了粤房地证字第XXX粤《房地产权证》。根据信宜市人民政府颁发的粤房地证字第X**号《房地产权证》及《买卖协议》证实，刘梅传购买的是座落信宜市某镇某花园开发区D幢的首层4号铺，是该4号铺的权属人。该产权证四墙归属也明确写明四至方位与《买卖协议》一致，亦即系本案争讼车库。刘梅传的房产权证是经信宜市人民政府依法颁发的权利证明书，未经法定程序、法定事由撤销或注销之前是依法有效的。一审法院在没有任何证据也未经任何法定程序下认定“刘梅传持有北面4号铺位的不动产登记簿的记载与该铺位真实权利状态不符”，没有事实依据，属于错误认定。并且一审法院在民事侵权案件中将政府颁发的产权证书擅自认定为发证错误，明显认定不妥。刘梅传认为自己所持有的该4号铺权利证书是合法有效的，是争讼车库（铺）的权属依据，法院应当依法采纳。退一万步，即使行政发证存在错误，也应当依法定程序确认无效，因此，在没有法定依据、未经法定程序的情况下，一审法院认定粤房地证字第X**号《房地产权证》与真实权利状态不符，明显认定事实错误。（二）梁江生没有争讼的4号铺财产所有权权利。1.梁江生虽然已经向信宜市房地产综合开发公司、周永禄给付了车库款，但其双方之间只是买卖合同关系。梁江生仅有《收据》而没有买卖协议，并且《收据》里明确注明所购买的是1号铺，而本案争议铺为4号铺。即便梁江生与周永禄的买卖合同有效，梁江生至今仍没有取得无论是1号还是4号铺的所有权，不是争讼车库的财产所有权人。梁江生所有的证据都无法证实其为首层4号铺的权属人，一审法院在没有查明事实的情况下错误地将其存在的买卖合同有效等同于取得了不动产所有权，属认定事实错误。2.一审法院以梁江生长期使用作为梁江生的抗辩理由予以采信，没有事实依据。首先，梁江生的提供的《证明》，全部证人均未出庭作证，其证据的真实性无法核实。其次，本案争议的是4号铺，但从梁江生的《收据》来看梁江生购买的是第l号车库，既没有购买协议，也没有具体的商铺位置及四至范围，即使销售人员将争议铺分配给梁江生使用，也是错误使用。因为，本案争讼商铺的1-4号划分位置，应当以信宜市房地产综合开发公司向房产登记部门登记备案的信息以及红线图为准，销售人员的分配指认与房地产登记部门的登记不一致的，应当以房产登记信息为准。而刘梅传的粤房地证字第X**号《房地产权证》与刘梅传签订的《买卖协议》所确认的4号铺的四至范围是一致的，是合法有效的权属证明。本案为侵权纠纷，不是权属纠纷，无论粤房地证字第X**号《房地产权证》是否存在产权证登记错误，在刘梅传所持有的粤房地证字第X**号《房地产权证》未经依法撤销之前，就是权属证明，刘梅传是4号商铺的权属人。一审法院将登记在刘梅传名下的4号铺以梁江生有买卖收据和长期使用事实就错误判由侵权人继续使用，实属无视权利人的合法权益。（三）梁江生无依据继续使用刘梅传所有的粤房地证字第XXX号4号铺。刘梅传的《买卖协议》明确了四至范围为本案争讼的4号车库，但销售人员却带领刘梅传使用了周永禄名下的1号铺，而刘梅传自己所购买的4号商铺却一直被梁江生使用。由于信宜市人民法院查封了周永禄的1号商铺，经业已生效的（2016）粤0983执异5号执行裁定书认定“位于信宜市某镇某花园开发区D幢的首层1号铺房屋登记的权属人是周永禄，法院查封了周永禄的房产，是符合法律规定的”，刘梅传才知道自己实际使用的是周永禄名下的l号铺而不是刘梅传《买卖协议》中所购买的首层4号铺。因为，根据《买卖协议》及粤房地证字第X**号《房地产权证》，刘梅传的产权证四墙归属明确写明“南至：自墙巷，北至：众墙3号铺位”，因此1号与4号铺不存在错误发证或重复发证问题，而是销售人员错误分配了车库，将周永禄名下的l号铺分给刘梅传使用，却将刘梅传的4号铺错误地分配给了与1号铺主（周永禄）有买卖合同关系的梁江生使用。退一万步，无论销售人员分配是否存在错误，1号铺及4号铺的权属均不属于梁江生所有，梁江生与1号铺主周永禄之间仅存在买卖合同关系，尚未取得财产所有权，梁江生无权利霸占着刘梅传的粤房地证字第XXX号即4号铺使用。一审法院如果以长期使用为由判决由梁江生继续使用，无疑是助长没有任何权属依据的梁江生长期进行侵权，令持证权属人无故丧失物权权利，严重地损害刘梅传的合法权益。二、一审法院将本侵权纠纷争议焦点推往刘梅传与周永禄存在权属纠纷，明显不妥。作为侵权案件，争议焦点应当在于争讼车库即4号铺的权属人是谁，但一审法院却认为刘梅传“就北面1号铺位存在权属产生纠纷问题”，显属认定错误。刘梅传与周永禄的1号铺自始不存在权属纠纷，因为刘梅传是依《买卖协议》购买并合法办理了4号铺的房地产权利证书，而销售人员却错误地将属于周永禄的1号铺交付给刘梅传使用。因此，刘梅传与周永禄不存在权属纠纷，只是销售人员分配指认给刘梅传使用时存在错误。刘梅传一直以为自己所购买的4号铺是销售人员分配给刘梅传使用的铺，现经信宜市人民法院查封及裁定后才知道，法院所查封的是周永禄名下的1号铺而并非刘梅传所购买首层4号铺，而梁江生现在实际侵权使用的4号铺才属于刘梅传所有。因此，刘梅传依据与周永禄签订的《买卖协议》及由此办理的粤房地证字第X**号《房地产权证》向实际使用人追讨自己的4号铺，依法有理有据。三、一审法院适用法律错误导致判决错误。1.一审法院故意混淆不动产买卖合同的效力和不动产权属依据两个概念。确如一审法院所称，梁江生所购买的不动产无论是否办理物权登记，不影响其购买合同的效力。但是，《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”梁江生至今未依照法律规定登记，至今与周永禄仅仅存在买卖合同关系，但该买卖关系连买卖协议都没有，连车库的位置及四至都无法确定，依法也不能办理不动产登记手续（办理不动产登记手续必须有《房地产买卖合同》、《买卖协议》等记载不动产位置、面积、四至详细信息），梁江生更无争讼4号铺的所有权权属证明。根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”规定，刘梅传持有的房地产权证是刘梅传的财产权属证书，未经法定程序及法定事由撤销之前，具有法律效力。而刘梅传与周永禄签订的《买卖协议》所确定的位置及四至均与刘梅传所持有的粤房地证字第X**号《房地产权证》一致。一审法院在没有任何依据能够证实刘梅传所持的不动产登记确有错误情况下对持证人的权利证书罔闻不顾，仅以梁江生与周永禄之间存在有效的买卖合同关系并长期侵权使用为依据采信梁江生的抗辩依据，明显适用法律错误。2.一审法院以梁江生的《收据》、《证明》等作为其真实权利人依据，属采信依据不足。《收据》不是权属证明依据。退一步来说，无论多少第三人与梁江生同时向周永禄购买同一个商铺，都是有效的合同，但在未办理不动产权证书前均不是该不动产的权利人。梁江生所提供的书面《证明》及3页所谓的姓名电话登记，证人均未出庭，一审法院将证明内容的真实性、合法性都无法核实，甚至连证人身份都无法确认的所谓证据予以采信为梁江生的抗辩证据，违反了关于民事诉讼证据的相关规定。3.一审法院适用法律错误，判决错误。一审法院适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定，认定梁江生为真实权利人，属适用法律错误。首先，本案是侵权纠纷，不是物权纠纷，不存在确认其享有物权争议。其次，刘梅传的不动产登记簿的记载权利与刘梅传购买该4号车库的《买卖协议》所确认的权利是一致的，粤房地证字第X**号《房地产权证》足以证实刘梅传为权属人。再次，梁江生至今也仅有《收据》予以证实与周永禄存在买卖合同关系（而且收据里注明购买的是1号商铺），即使合同有效，也还不是争讼的4号铺的真实权利人，不符合上述“与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人”的规定。退一万步，周永禄如果将出卖给梁江生的1号商铺重复多次出卖，梁江生及各受让者与周永禄也仅仅存在有效合同关系，但商铺的实际权利人应当是依法办理了不动产登记的持证人，而不是实际使用者。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，在侵权人所使用的车库均属刘梅传签订的《买卖协议》及所持有的粤房地证字第X**号《房地产权证》所确认的4号铺的情况下，仍错误地判由侵权人继续侵权使用，严重地损害了刘梅传的合法权益。在此，恳请二审法院依法改判，切实维护刘梅传的合法权益。
梁江生辩称：一、本案有充足的证据证明本案涉案车库的不动产登记簿的记载与真实权利状态不一致。刘梅传于2005年8月向开发商购买信宜某花园开发区D幢首层南面数起第4个车库（即刘梅传实际使用的车库），2007年4月开发商向其交付使用。梁江生于2006年9月向开发商购买D幢首层南面数起第1个车库（以下简称本案涉案车库），2008年8月开发商交付给梁江生使用。有以下事实和证据足以证明：（一）刘梅传自认并多次强调的事实。由于刘梅传实际使用的车库被人民法院查封，刘梅传于2016年4月18日向信宜市人民法院提出执行异议，称该车库是其于2005年8月28日向开发商交付定金购买所得，2007年4月11日交清款项，出卖人（开发商）将车库（铺位）交其一直使用至今九年之久，从没有人提出异议，但由于办理房产证件时，因开发商办证的原因，错办为D幢首层4号铺（即本案涉案车库，也即梁江生实际使用的车库）的房地产权证；在2016年4月27日信宜法院举行的执行听证中，刘梅传坚称“公司帮其办车库房地产权证时把编号弄错了”；在刘梅传诉梁江生一案的法庭调查中，刘梅传回答法官询问时，回答仍是其于2005年8月购买现实际使用的车库，并由当时负责销售铺位（车库）的工作人员凌水进指明现在使用的铺位给其使用。综上，从刘梅传交款购买车库，到负责销售铺位的工作人员指明的车库，再到刘梅传一直实际使用至今（长达九年多）的车库，都足以证明刘梅传实际购买的车库是某花园开发区D幢首层南面数起第4个车库，而不是本案涉案车库。（二）开发商周永禄的证明。某花园D幢首层共有4个车库，梁江生、刘梅传、张桂英、杨剑文都是向开发商周永禄购买车库。这些车库卖给谁，周永禄最清楚，梁江生、刘梅传、杨剑文都以周永禄的《证明》作为证据。1.在本案一审中，周永禄提供的《证明》证实了某花园开发区D幢首层南面数起第1个车库是梁江生购得、第2个是张桂英购得、第3个是杨剑文购得、第4个是刘梅传购得。2.在刘梅传提出执行异议一案中，周永禄的《证明》证实了刘梅传实际使用的车库（即从南数起第4个车库）是刘梅传向周永禄购买所得。3.梁江生申请一审法院调取了杨剑文诉开发商确认车库所有权一案的案卷作为本案的证据，周永禄亦向杨剑文一案提交的《证明》，内容是：杨剑文购得的车库的四至是“东至街道，南至公墙、张桂英铺位，西至公墙，北至公墙、刘梅传铺位，再次证实了D幢首层车库从南数起第1个（本案涉案车库）属梁江生，第2个属张桂英，第3个属杨剑文，第4个属刘梅传。并且杨剑文的确权之诉获得胜诉，证明了周永禄提供的证据得到法院的认可，完全可以成为梁江生与刘梅传一案的证据。（三）相关知情人的证据。刘梅传在对自己一直实际使用的车库被查封向法院提起执行异议时，亲自找住户杨剑文等31人在2016年4月20日帮其出具《证明》的下方签名证实：自己实际购买的车库，是一直使用至今的车库，即D幢首层车库从南数起第4个，不是已经办有房地产权证的本案涉案车库。（四）刘梅传先领取使用车库的事实及多购买紧邻车库的杂物房使用的证据。刘梅传在对自己一直实际使用的车库被法院查封提起执行异议时，称其于“2007年4月11日交清了购房款，出卖人于当日将D幢首层铺位（现使用的铺位）交给其使用。2007年10月1日，他又向房地产开发公司购买实际使用铺位紧邻的西部楼梯跑道下面的杂物房，一直使用至今达九年之久，从无人提出异议”。而梁江生从开发商处领取实际使用车库的时间是2008年8月，也就是说刘梅传领取使用车库在前，梁江生领取使用车库在后。同时，刘梅传还购买了自己实际使用的车库紧邻的杂物间并加以改造连通使用，也进一步证实了刘梅传现使用的车库是刘梅传购买所得，本案涉案车库不是刘梅传所有。以上证据铁证如山、逻辑严密、环环相扣，充分证明了本案涉案车库是梁江生向开发商购得，一直是梁江生管理使用，至本案发生前均无异议，梁江生是本案争议车库的真实权利人。刘梅传购得的车库是D幢首层车库从南数起第4个，开发商却错将梁江生购得的车库（本案涉案车库）办证登记在刘梅传名下。所以，一审法院根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定，支持梁江生的抗辩理由，驳回刘梅传的诉讼请求，这是完全符合事实和法理依据的。二、刘梅传在上诉状中称“周永禄与刘梅传于2006年11月签订了《买卖协议》，合同明确约定周永禄将本争议车库出卖给刘梅传……”、“根据信宜市人民政府颁发的粤房地证字第X**号《房地产权证》及《买卖协议》证实，刘梅传购买的是座落信宜市某镇某花园开发区D幢首层4号铺，是该4号铺的权属人……”。梁江生认为这是对事实和法律的断章取义。刘梅传称“周永禄与刘梅传于2006年11月签订了《买卖协议》，合同明确约定周永禄将本争议车库出卖给刘梅传……”，梁江生认为刘梅传忽视了车库买卖的整个过程，因为刘梅传于2005年8月交定金定车库，2007年4月交完款后接收车库，已在事实上构成了刘梅传与开发商的事实合同行为。《民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：……（二）意思表示真实……”根据刘梅传自认并一再强调的事实、开发商周永禄向不同业主出具的《证明》以及其他知情人的证明，综观刘梅传支付车库定金、与开发商交接车库、刘梅传管理使用车库等事实，充分证明刘梅传与开发商的真实意思表示是于2005年买卖某花园开发区D幢首层南面数起第4个车库；否则刘梅传2007年不会接受该车库，并且又向开发商多购买紧邻车库的一个楼梯间加以改造连通，以扩大该车库的使用价值。该《买卖协议》违背了刘梅传与开发商之间真实的买卖意愿，不是刘梅传与开发商的真实意思表示，不具备民事法律行为的效力要件，刘梅传据此所办得的《房地产权证》是错办的，是无可置疑的。三、一审法院对本案的处理符合法律规定。刘梅传上诉认为梁江生与开发商之间只是买卖合同关系，至今没有取得争议车库的所有权。《合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”《城市房地产管理法》第三十七条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”开发商享有接受房款的权利，承担交付房屋的义务；购买者承担支付房款的义务，享有接受所购房屋的权利。本案中，梁江生向开发商购买本案涉案车库并交清了款项，开发商将本案涉案车库交给梁江生，双方的购买车库的合同已经得到履行，梁江生使用涉案车库九年多无任何争议。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”梁江生依照买卖合同行为取得的权利受法律保护。梁江生虽然没有进行物权登记，但并不影响梁江生对所购得的车库享有占有、使用等权利。一审法院尊重事实、依据事实，有权确认本案涉案车库是梁江生购买所得。刘梅传称“……即使行政发证存在错误，也应依法定程序确认无效……”。梁江生认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定，人民法院判断不动产登记簿与真实权利是否一致，是根据当事人提供的证据，并没有要求要经过行政复议或行政诉讼程序。最高人民法院民一庭负责人就物权法司法解释（一）答记者问时称“法律一方面认可了不动产登记簿在确认物权归属和内容方面具有极高的证明力，另一方面也承认现实中确实存在不动产登记簿记载的物权权属和内容与其真实情况不一致的情形，不能赋予不动产登记簿绝对的证明力”，“既然作为一种拟制事实，不动产登记簿登记表彰的权利状态并不总能必然反映真实不动产物权关系，那么就应允许当事人通过举证推翻不动产登记簿所表彰的物权状态。因此，在民事诉讼中，应当根据民事诉讼法及其司法解释对于证据规则及证明责任的规定，来综合认定不动产物权的归属”。可见，不动产登记簿不具有绝对效力，一审法院有权在民事诉讼中认定不动产的物权归属。本案一审中，梁江生抗辩主张争议车库是梁江生购买所得、刘梅传持有的房产证是错误办理，梁江生提交的证据及申请法院提取的证据，结合刘梅传自认的事实，足以证明本案涉案车库属于梁江生购买所得，某花园开发区D幢首层南面数起第4个车库是刘梅传购买所得，刘梅传确实是错误地将梁江生所买的车库登记在刘梅传的名下。一审法院根据证据采信梁江生的抗辩理由，认定本案涉案车库的不动产登记簿的记载与真实权利状态不一致并驳回刘梅传的诉讼请求是完全符合法律规定的。四、一些证人虽然没有出庭，但不影响一审法院认定相关事实。首先，没有出庭作证的人员中，售楼部工作人员凌水进是因为当时在外地工作，张桂英是碍于与双方当事人都是邻里关系，但除了这些证人证言外，还有其他证据证实梁江生在一审时抗辩的事实，各种证据相互吻合。其次，开发商周永禄虽然没有出庭作证，但在刘梅传提出执行异议案、杨剑文诉开发商确认车库权属案都提交了周永禄的《证明》，均证实刘梅传实际购买的车库是D幢首层南面数起第4个车库。再次，刘梅传在提出被查封车库执行异议及本案开庭时，都承认刘梅传实际购买的车库是D幢首层南面数起第4个车库，再质疑其他证人证言的真实性、合法性毫无意义。五、售楼部对安排车库出卖的排号与房产局登记的不一致，对梁江生购得涉案车库的事实不产生影响。车库序号不同，是因为售楼部销售人员与办理房产证的人员不同。如前所述，梁江生和刘梅传都只向开发商购买过一次车库，根据开发商周永禄、售楼部人员、相关证人的证据，足以证实梁江生购得的是本案涉案车库，不会因为房产局发证就变成D幢首层南面数起第4个车库，刘梅传购得的是D幢首层南面数起第4个车库，也不会变成第1个车库。六、刘梅传称销售人员错误分配了车库，这不是事实。开发商周永禄和销售人员凌水进都一致证明梁江生购得本案涉案车库、刘梅传购得D幢首层南面数起第4个车库；同时，刘梅传于2007年4月即领取、使用开发商交付的车库，而梁江生于2008年8月才领取使用涉案的车库，双方使用九年多都无异议，证明不存在销售人员交错车库问题。相反，刘梅传应当按照销售人员与刘梅传确定的买卖结果办理车库房产证，但由于销售人员与刘梅传委托的办证人员不一致，致使将梁江生购得的本案涉案车库办错在刘梅传名下。综上所述，本案涉案车库是梁江生向开发商购买所得，一直由梁江生管理使用，刘梅传虽然办理了房产证，却不是涉案车库的实际购买人、使用人，本案涉案车库的不动产登记簿的记载与真实权利状态不一致，本案应予驳回刘梅传的诉讼请求。一审法院的判决认定事实清楚、程序合法、适用法律正确，请求二审法院予以维持。
刘梅传向一审法院起诉请求：1.判令梁江生立即返还位于某幢首层4号铺给该房屋权属人刘梅传；2.案件受理费由梁江生承担。
一审法院审理查明：案外人周永禄于2006年12月28日取得粤房地证字第XXX**号《房地产权证》，登记权属人“周永禄”，占有房屋份额“全部”，房地座落“信宜市某镇某某开发区D楼”（注：即某苑D幢），层数“九层”，竣工日期“2006年7月”，建基面积“230.7平方米”，建筑面积“2296.29平方米”。2005年起周永禄与信宜市房地产综合开发公司一起出售信宜市某镇某花园开发区C幢（也称某苑C幢）和周永禄名下的D幢房屋，D幢首层东面4个铺位（车库）也在出售之列。该4铺位从北到南分别由原告刘梅传、案外人杨剑文、案外人张桂英、被告梁江生购买使用（以下将该4铺位从北到南依次简称为北面1号铺位、北面2号铺位、北面3号铺位、北面4号铺位）。2007年年初，刘梅传从周永禄手取得北面1号铺位，梁江生从周永禄手取得北面4号铺位，至2015年8月刘梅传、梁江生双方无争议。期间，刘梅传还于2007年10月从周永禄手购得与北面1号铺位西面相连的跑道底杂物房。2015年8月，该院在执行工作中查询（2015）茂信法执字第616号被执行人周永禄持有房地产情况，发现上述北面1号、2号、3号铺位均登记在周永禄名下，房产证号依次为粤房地证字第XX46号、粤房地证字第XX47号、粤房地证字第XX49号。该院于2015年8月31日作出（2015）茂信法执字第616－1号执行裁定书对北面1号铺位予以查封，于2015年12月21日作出（2015）茂信法执字第616-2号执行裁定书对北面2号铺位进行查封。2016年4月18日，刘梅传不服该院（2015）茂信法执字第616－1号执行裁定书向该院提出执行异议[案号：（2016）粤0983执异5号]，请求撤销该执行裁定，中止执行D幢首层1号铺。该院经听证后认为，刘梅传持有北面4号铺位的房地产权证书与该院查封的北面1号铺位房地产权证书不符，四至也不相符，于2016年4月29日作出（2016）粤0983执异5号执行裁定书，裁定：驳回案外人刘梅传所提的异议。刘梅传于2016年5月23日诉至该院，提出了上述诉讼请求。
刘梅传在诉讼中提供了粤房地证字第X**号《房地产权证》及（2016）粤0983执异5号执行裁定书等证据，其提供的《房地产权证》显示北面4号铺位权属人为“刘梅传”，房地座落“信宜市某镇某花园开发区D幢”，四墙归属“东至：自墙、街道，南至：自墙、巷，西至：众墙、车库，北至：众墙、3号铺位”，建筑面积“25.25平方米”，登记日期为“2007年1月30日”。
梁江生在诉讼中提供了粤房地证字第XXX**号《房地产权证》复印件1份、《收据》4份、《证明》6份、《结婚证》1份及楼房销售手抄本3页等证据。部分摘要如下：
（一）《收据》4份。1.2006年9月7日《收据》显示，周肖玲（梁江生妻子）交款10000元作为“‘某苑’D栋地下车库定金。（第一号）”；2.2006年9月30日《收据》显示，周肖玲交款10000元作为“购‘某苑’D栋地下车库款（第一号铺）”；3.2006年11月20日《收据》显示，周肖玲交款20000元作为“购‘某苑’D栋地下第一号车库定款”；4.2007年7月1日《收据》显示，梁江生交款17920元作为“A楼402房和D楼第一间车库款”、“房款车库款已付清”。
（二）广东电网茂名信宜供电局某镇供电所《证明》2份。该两份《证明》显示，客户8041052434户主为刘梅传，从2007年5月开始用电扣费：客户8041052574户主为梁江生，从2008年8月开始用电扣费。庭审中，梁江生称刘梅传购买使用车库在前，梁江生购买使用车库在后；刘梅传对证据真实性无异议。
（三）周永禄于2016年4月15日向杨剑文出具《证明》1份，称“杨剑文同志于2007年从信宜市房地产综合开发公司购买到信宜市某镇某花园开发区C幢301房壹套和D幢首层铺位壹间，该铺位四至为：东至街道，南至公墙、张桂英铺位，西至公墙、车库，北至公墙、刘梅传铺位，购买款项于2007年1月1日前全部结清，从2007年起杨剑文所购买的C幢301房和D幢首层铺位由杨剑文一直使用至今，从无任何争议”。
（四）凌水进于2016年6月19日为梁江生出具《证明》1份，称“我叫凌水进（现改名凌俊杰），2003年3月至2007年8月，在信宜市房地产综合开发公司某苑工作，是某苑楼盘的管理人员，主要负责楼房及车库的销售工作。该楼盘D幢首层向东临街的车库（商铺）共有4间，由于当时的售楼部位于现玉津K**斜对面，即某苑楼盘的南面。为了便于客户选购，当时将车库（商铺）进行编排1号－4号，并以靠近售楼部、依照从南往北顺序编号为原则，即从南往北数起第1间为第1号车库（商铺），最北1间为第4号车库（商铺），D栋上面同层楼房编号也是南为01、北为02。D幢楼房首层第1号车库（商铺）由梁江生同志交款购得，并由我指引梁江生同志到现场并告知该车库（商铺）系他所购得的车库（商铺）”。
（五）张桂英于2016年6月26日为梁江生出具《证明》1份，称“某苑D栋首层向东临街共有4个车库，从南数起第一间车库（商铺）是梁江生的，第二间车库（商铺）是我的，第三间是杨剑文的，第四间是刘梅传的，都是向开发商购买所得的，购买使用后直至今年3月前近十年，一直没有听说任何人有异议，只是今年第四间车库（一直是刘梅传使用的车库）被法院查封后，才听说第一、第四间车库因办错证使用才发生异议”。
（六）周永禄于2016年7月3日为梁江生出具《证明》1份，称“梁江生同志于2006年9月7日交定金向信宜市房地产综合开发公司某苑D幢首层向东临第一号车库（商铺）于2007年7月1日交清价款并交付。该楼盘D幢首层向东临街共有4个车库，车库按照从南往北的顺序编号，即南起第一间是第1号车库（商铺）业主为梁江生，第2号车库（商铺）业主为张桂英，第3号车库（商铺）业主为杨剑文，第4号车库（商铺）业主为刘梅传”。梁江生还提供了某苑的销售记录手抄本复印件3页，其中记载有“D栋南面01，北面02”及“301杨剑文购3号车库”等内容。
一审庭审中，刘梅传称，其2005年8月28日购买D幢首层铺位时没有说明排号方式，当时凌水进称刘梅传买的是4号铺位，并指明现在使用的铺位（北面1号铺位）给刘梅传使用，2007年10月1日刘梅传购买了北面1号铺位西面与之相邻的杂物房，至法院查封北面1号铺位才起纠纷；开发商为刘梅传办理了产权登记，如果被告认为办证错误，应提出行政诉讼处理。梁江生则称，销售时车库排号为从南往北分别为1、2、3、4号，梁江生购买的是1号车库即现在使用的车库（北面4号铺位），是最南第1个车库，是经销售人员带看后才付定金的；2007年1月1日交清余款；开发商将车库（北面4号铺位）交给梁江生使用，一直没有问题，至刘梅传起诉才起纠纷。
梁江生向一审法院提交调查取证申请称，刘梅传在提出执行异议时提交了证据证明其向开发商购买了其现在使用的车库，所持商铺房产证是开发商错办；杨剑文在提出执行异议及起诉确认权属纠纷两案中，提供证据证明其车库是从开发商购买，其车库北至刘梅传铺位；申请法院从（2016）粤0983执异5号、（2016）粤0983执异6号、（2016）粤0983民初1019号三案调取有关案卷材料。该院准予其申请，对该三案进行了调查取证，情况如下：
（一）杨剑文对北面2号铺位被查封提起执行异议一案。2016年4月19日，杨剑文不服该院（2015）茂信法执字第616－2号执行裁定书向该院提出执行异议[案号：（2016）粤0983执异6号]，请求撤销该执行裁定。杨剑文称其于2005年8月7日、2006年5月2日、2007年1月11日从信宜市房地产综合开发公司购买某苑C楼301房和D幢首层2号铺位（注：北面2号铺位）。杨剑文对其主张的事实提供了购房收据、周永禄证明、广东电网茂名信宜供电局某镇供电所证明等证据。该院于2016年4月29日作出（2016）粤0983执异6号执行裁定书，裁定：驳回案外人杨剑文所提的异议。
（二）杨剑文提出北面2号铺位所有权确认纠纷一案。杨剑文因对该院（2016）粤0983执异6号执行裁定不服，向该院对被告李明、周永禄、黎运朝、信宜市房地产综合开发公司、第三人唐友全、许容芳提起所有权确认纠纷一案[案号：（2016）粤0983民初1019号]。在该案中，周永禄于2016年6月24日向李明出具《证明》1份，称“座落在信宜市某花园开发区的房屋一幢（房产证号：粤房地证字第XXX**号）是我本人独资兴建的楼房，该房屋属我本人所有，该楼房建成之后，我因需资金周转，将该幢房屋一楼2号车库卖给杨剑文……转让价款63000元，该车库在转让给杨剑文之前是我本人的物业，我收到上述款项后将该款存入李明的账户，委托李明暂时为我保管，该款属我本人所有，与他人无关（李明已与我结清该款项）”。在一审庭审中，信宜市房地产综合开发公司经该院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼；李明、黎运朝则均辩称涉案房屋的所有权人是周永禄，与己方无关。
（三）刘梅传对北面1号铺位被查封提起执行异议一案[案号：（2016）粤0983执异5号]。在该案中，存在如下情况：1.刘梅传称“2007年4月11日，刘梅传交清了全部购房款，出卖人于当日将刘梅传购买的C楼602房和D幢首层铺位交给刘梅传居住使用。2007年10月1日，刘梅传又向房地产开发公司购买D幢首层铺位西面楼梯跑道下面的杂物房，并交清价款25162元。刘梅传从房地产开发公司所购买的以上房产一致使用至今已有九年之久，从没有人提出异议”。2.周永禄于2016年4月20日向刘梅传出具《证明》1份，称“刘梅传同志于2007年从信宜市房地产综合开发公司购买到信宜市某镇某花园开发区C幢602房壹套和D幢首层铺位壹间，该铺位四至为：东至街道，南至公墙、杨剑文铺位，西至跑道底杂物房，北至公墙、巷，购买款项于2007年4月11日前全部结清，并于2007年10月1日又购买该铺位西面上二楼跑道底下面杂物房（购买款25162元交清），从2007年起刘梅传所购买的C幢602房、D幢首层铺位和铺位西面跑道底杂物房由刘梅传一直使用至今，从无任何争议”。3.刘梅传提供了2016年4月20日的《证明》1份，该《证明》下方有杨剑文等31人签名。该《证明》称“刘梅传于2005年8月向信宜市运朝房地产开发有限公司，信宜市房地产综合开发公司购买其开发的位于信宜市某镇某某开发区某苑C幢602房一套和D幢首层铺位一间（铺位四至：东至街道，南至杨剑文铺位，西至上二楼跑道底杂物房，北至巷），从2007年交付刘梅传一直使用至今，期间从没有人提出过异议”。4.在该院2016年4月27日举行的执行听证中，刘梅传称“公司帮刘梅传办理房地产权证时编号弄错了，刘梅传买到的是1号铺位，但是办证是4号铺位，实际登记的应该是1号铺位的位置。一个是从左数起编号，一个是从右起编号。该证的号码虽然搞错了，但是刘梅传对涉案的铺位一直使用至今没有人提出异议……刘梅传买的铺位就是相片中的l号铺位，但是办证就办理成4号铺位。刘梅传是从C幢602房引线到1号铺位进行照明使用的。刘梅传没有过错的。从相片中第一间商铺‘请勿停车’起是梁江生的，第二间是张桂英的，第三间是杨剑文，第四间是刘梅传的”。
一审法院认为：关于谁是D幢首层东面铺位的出卖方问题，虽然各方表述有些混乱，但因D幢（含首层东面铺位）于2006年12月28日登记在周永禄的名下，周永禄取得了房地产权证，且周永禄出具《证明》称D幢为其本人所有，因此相关铺位的出卖方应认定是周永禄，周永禄的表述可代表卖方意思表示。又因刘梅传在（2016）粤0983执异5号的陈述及其他相关证据与杨剑文、张桂英、梁江生、凌水进、周永禄的陈述、《证明》等证据互相关联，形成一个完整证据链，该院予以采信。综合案情，应认定周永禄与刘梅传、梁江生之间分别存在D幢首层东面铺位的买卖合同关系。周永禄在出售铺位时的临时编号与办证编号不一致，将北面4号铺位（即临时编号的1号铺位）卖给梁江生，实际交付也是北面4号铺位，买卖约定和实际交付相符，但却未将该铺位办证给梁江生；而将北面4号铺位办证给刘梅传，又导致刘梅传持有铺位与房地产权证记载不一致，在北面1号铺位被查封后引起执行异议纠纷，再因执行异议被驳回后引起本案的民事纠纷。刘梅传主张其拥有北面4号铺位，究其原因是因北面1号铺位被执行查封所引起，并致使连锁反应。因北面4号铺位是梁江生从卖方购买，再经卖方交付取得并长期使用的事实，有周永禄、凌水进、杨剑文、张桂英、刘梅传（有其在执行异议案中的陈述及其他举证证实）等人证实；又因刘梅传也经相似程序购买取得北面1号铺位长期使用，亦是周围群众众所周知的事实（如杨剑文等31人在2016年4月20日《证明》下方签名证实）；故应认定刘梅传持有北面4号铺位的不动产登记簿的记载与该铺位真实权利状态不符，对梁江生的抗辩该院予以采信，对刘梅传的诉讼请求则予以驳回。至于刘梅传就北面1号铺位权属产生纠纷的问题，刘梅传可以就本案起诉后产生的新证据等（如周永禄、凌水进等人的《证明》），另行依法主张解决，该院在本案中不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：驳回原告刘梅传的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交）由原告刘梅传负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
一审判决查明的事实，经本院审查，予以确认。
本院认为，周永禄与刘梅传、梁江生之间分别存在D幢首层东面铺位的买卖合同关系。周永禄在出售铺位时，其销售人员凌永进在向刘梅传、梁江生介绍铺位时的编号与刘梅传所签订的《买卖合同》、所办理的《房地产权证》的编号不一致。周永禄先将北面1号铺（介绍时为4号铺）卖给刘梅传，交付时也是将北面1号铺交由刘梅传使用，但为刘梅传办理了北面4号铺的产权证，可见买卖双方的真实意愿与实际交付的铺位是相符的，但与买卖合同的约定及产权证的记载均不相符。周永禄又将北面4号铺（介绍时为1号铺）卖给梁江生，交付时也是将北面4号铺交由梁江生使用至今，买卖双方的真实意愿和实际交付也是相符的。本案纠纷是因刘梅传使用的北面1号铺被查封后引起的。因北面4号铺是梁江生从卖方购买，再经卖方交付取得并长期使用的事实，有周永禄、凌水进、杨剑文、张桂英、刘梅传（有其在执行异议案中的陈述及其他举证证实）等人证实；而刘梅传也经相似程序购买并长期使用北面1号铺，也有相关证人证言予以证实。因此，一审判决认定刘梅传持有北面4号铺的不动产登记簿的记载与该铺位真实权利状态不符并无不当，一审判决驳回刘梅传的诉讼请求正确。至于刘梅传就北面1号铺权属产生纠纷的问题，刘梅传可另行依法主张解决。
综上所述，刘梅传的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人刘梅传负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许 彦
审 判 员 陈琪奕
代理审判员 莫 婵
二〇一七年九月三十日
书 记 员 郑富华
黎国华