重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙法民初字第04108号
原告重庆崇安置业发展有限公司，住所地重庆市沙坪坝区一心村1号，组织机构代码75623860-9。
法定代表人周宗武，重庆崇安置业发展有限公司总经理。
委托代理人朱林，重庆海力律师事务所律师。
委托代理人张祖川，重庆海力律师事务所律师。
被告唐双全，男，汉族，无固定职业，住重庆市北碚区。
委托代理人彭召胜，重庆德普律师事务所律师。
原告重庆崇安置业发展有限公司与被告唐双全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月16日立案受理后，依法由代理审判员马晓敏独任审判，适用简易程序并于2015年10月22日公开开庭进行了审理。原告重庆崇安置业发展有限公司的委托代理人张祖川，被告唐双全的委托代理人彭召胜到庭参加诉讼。2015年5月5日，被告唐双全于提交答辩状期间向本院提出了管辖权异议申请，本院裁定中止审理此案。中止原因消除后，本院恢复了审理。本案现已审理终结。
原告重庆崇安置业发展有限公司诉称，2011年6月23日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于重庆市沙坪坝区某的房屋，建筑面积为993平方米，房屋的租赁期限为10年，一楼月租金47250元，二楼月租金为45516.45元，租金支付方式为每季度租期届满10天前支付下季度租金。合同签订后，双方保持了良好的合作关系。2015年2月28日开始，被告向原告寄发了沟通函，要求降低租金，原告予以拒绝。2015年3月8日被告撤场完毕，搬离了其所承租的房屋。2015年3月16日，被告向原告寄发《关于房屋租赁合同解除后相关善后事宜的协商意见函》，书面单方解除原被告于2011年6月23日签订的房屋租赁合同。原告认为被告的行为已经构成根本违约，对原告造成巨大的经济损失。原告请求法院判令被告支付违约金927664.50元（92766.45元×10个月）；判令被告支付经营损失306129.29元。
被告唐双全辩称，被告与原告的确签订了租赁合同，但因经营亏损，被告曾在2014年11月甚至以前多次口头或者书面要求原告降租或者转租。2015年3月8日，原告与被告双方头口协商一致，在被告结清全部租赁费用后，原告同意解除双方签署的租赁合同。2015年3月16日，被告曾书面通知原告，如原告坚持索要赔偿，被告愿意以原告未退还的租金保证金100000元、装修保证金30000以及租赁房屋的装修折价560000元，共计690000元。原告主张的违约金明显高于其所主张空置期39天的租金，恳请法院依法调整为原告所主张空置期39天的租金120596.39元的30%，即36179元。被告认为原告的实际损失只有房屋租金损失，没有其他经营损失的存在，原告主张该损失没有事实根据。同时经被告了解，原告已经将涉案的房屋另行出租，出租后的装修免租期为15天，而不是2个月。况且，原告给予另外的承租方多长时间的免租期与被告是否违约无关。
经审理查明，2011年6月23日，原告（出租方）与被告（承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定承租方承租出租方位于重庆市沙坪坝区沙正街39号的房屋，建筑面积为993平方米，租期10年，自2011年7月1日起至2021年6月30日止；出租方同意自合同签订之日至2011年8月31日作为承租方的装修期，不计租金，但承租方应缴纳水、电、物管等相关费用；租赁期间，除具备本合同约定事由或法定事由之外，租赁双方不得随意解除租赁合同；一楼月租金为15000元（不含物业管理费），自租赁第三年起，年租金按5%的标准递增，第六年起年租金按7%递增；二楼月起租金15元／平方米（不含物业管理费），计租面积为866.98平方米。自租赁第三年起，月金按5%的标准递增，第六年起月金按7%递增；租金每季度支付一次，第一次支付租金时间为合同签订后当日，此后被告于每季度租期届满10天前支付下季度租金，余下租期不足季度的，按实际租期支付租金总价；本合同签订之日，承租方向原告支付100000元保证金；出租方逾期30日以上，仍未向承租方交付房屋，出租方未经承租方书面同意擅自提高租金，出租方有其他违法或违约行为而给承租方造成重大损失，或导致承租方无法正常经营的，承租方有权单方解除合同；除相关法律法规规定或本合同明确规定终止条款外，任何单方终止合同均视为违约。双方按照承租方实际使用时间结清租金和其他款项，并且违约方应向守约方支付当年10个月租金为标准的违约金，并向守约方支付相应的经营损失。
同日，原告（出租方）与被告（承租方）签订了《房屋设备租赁合同》，约定出租方自愿将其所有的房屋设备出租给承租方，出租方设备出租的房屋坐落地址重庆市沙坪坝区某，一楼设备月租金为30000元（不含物业管理费），自租赁第三年起，年设备使用费按5%的标准递增，第六年起年设备使用费按7%递增；二楼月起租金35元／平方米（不含物业管理费），计租面积为866.98平方米，自租赁第三年起，月设备使用费按5%的标准递增，第六年起月设备使用费按7%递增，其他的约定与《房屋租赁合同》约定的一致。
2014年11月13日，被告向原告寄发了《关于门市经营困难的说明函》，该函载明被告经营困难，长期亏损，愿原告允许其将承租的房屋部分转租或者整体转租，并希望原告降租。2014年11月30日，原告向被告寄发了回函，该函载明原告经营也存在困难，经原告股东慎重研究决定，不宜变更合同已约定的内容，双方仍按原合同履行。
2015年2月28日，被告再次向原告寄发了《关于门市经营困难的沟通函》，再次要求降低租金，并希望降低物管费。2015年3月4日，原告也再次回函，亦再次拒绝了原告的要求，坚持继续履行租赁合同。
2015年3月8日，被告搬离了租赁的房屋，并将租赁房屋返还给了原告。
2015年3月16日，被告向原告寄发了《关于房屋租赁合同解除后相关善后事宜的协商意见函》（以下简称协商意见函），该函载明：在我方经营亏损且希望贵公司酌情减租未果的情况下，非常感谢贵司方面能够同意提前解除双方所签订的书面《房屋租赁合同》，且同意我方经营现场货物的撤场；《房屋租赁合同解除》后，我方认为即便提出提前解约属于违约行为，贵司也无权直接收缴我方所交纳的履约保证金和装修保证金，共计130000元；贵公司同意我方在结清相关到期的物业费、水电费等租赁费用的情况下撤场，可以理解为我国法律所规定的“双方经协商一致而解除合同”这一情形，我方仍愿意在协商的提前下给付贵方适当的经济补偿。在撤场时，我方按贵公司要求将现场的装修、装饰物品基本保留，按10年约定租期折旧计算，前述装修物品的现价值约560000元。我方的解决建议是将前述690000元的应退款项和装修装饰物品一并归贵方所有，同时双方的房屋租赁合同关系终结。
另查明，2015年5月1日，原告将重庆市沙坪坝区某号建筑面积出租给了案外人重庆虹格商贸有限公司，租赁期限6年，租赁期限从2015年5月1日起至2021年4月至30日止，15天装修免租期。2015年5月11日，原告将重庆市沙坪坝区某部分面积承租给案外人唐权泉，租赁期限6年，租赁期限从2015年6月10日起至2021年6月9日止，30天装修免租期。
审理中，原被告均表示《房屋设备租赁合同》其实就是房屋租赁合同，涉案房屋的租金是2份合同中约定的租金相加。
原告称合同中约定违约方应向守约方支付当年10个月租金为违约金及相应的经营损失。2015年每月租金是92766.45元，违约金为927664.50元，原告重新出租向新的承租人承诺了2个月的免租期，造成原告2个月的经营损失即185532.90元（92766.45元×2个月），另被告撤场造成涉案房屋空置期为39天，产生经营损失为120596.39元（92766.45元÷30天×39天），经营损失共计306129.29元。被告于2015年3月8日撤场，但原告并未与原告就租赁合同关系的解除达成一致，原告收到了被告于2015年3月16日向其发出的协商意见函，虽然原告不认可协商意见函中的内容，但未在3个月内每月提出异议，故原告认为其与被告的租赁合同关系于2015年3月16日解除。被告则认为双方的租赁合同关系是于2015年3月8日解除的，因该日原告与被告口头达成了一致解除租赁合同关系，且原告同意被告搬离承租的房屋。
上述事实，有原被告的陈述，以及原告提供的《房租租赁合同》、《房租设备租赁合同》、《关于门市经营困难的沟通函》、《关于房屋租赁合同解除后相关善后事宜的协商意见函》，被告提供的《关于门市经营困难的说明函》、《房租租赁合同》、《关于门市经营困难的沟通函》、《关于门市经营困难的沟通函的复函》、《函》、在《关于房屋租赁合同解除后相关善后事宜的协商意见函》在案证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证据效力可以确认。
本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋设备租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被告称其与原告于2015年3月8日口头协商解除了合同，但未举示充足的证据予以证明。被告于2015年3月8日搬离了承租的房屋，根据合同法的规定在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务的。原告作为守约方，原告有权解除合同。2015年3月16日被告向原告发出了的协商意见函，原告虽然不认可该函的内容，但有权要求该日解除租赁合同关系。涉案的租赁合同已经解除，但是不影响合同中结算和清理条款的效力。合同中约定：“除相关法律法规规定或本合同明确规定终止条款外，任何单方终止合同均视为违约。双方按照承租方实际使用时间结清租金和其他款项，并且违约方应向守约方支付当年10个月租金为标准的违约金，并向守约方支付相应的经营损失”。被告以其经营亏损为由要求解除租赁合同，不符合法律规定，也不符合租赁合同中其有权解除合同的条件，属于违约行为。根据合同约定被告应承担支付违约金即“当年10个月租金”，但被告抗辩该违约金过高。被告于2015年3月8日腾空并搬离了承租的房屋，原告分别于2015年5月1日、2015年5月11日再次将涉案的房屋租赁，并分别给予承租人15天、30天的免租期，自2015年3月8日起至免租期结束，大约3个月，因被告的违约造成了原告无法收取该段时间的租金。故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认为原告要求被告支付927664.5元的违约金过高，本院依法予以调整，调整后的违约金为361789.16元。原告主张的经营损失实际是其无法收取租金的损失，361789.16元违约金足以弥补其经营损失，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第九十八条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告唐双全于本判决发生法律效力后10日内立即支付原告重庆崇安置业发展有限公司违约金361789.16元。
二、驳回原告重庆崇安置业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15904元，减半收取7952元（原告已预交），由原告重庆崇安置业发展有限公司负担2600元，由被告唐双全负担5352元，限被告唐双全于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆崇安置业发展有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 马晓敏
二〇一五年十一月六日
书 记 员 卢 静