宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0212民初5369号原告：许琦，男，1970年3月6日出生汉族，无固定职业，户籍所在地为宁波市鄞州区，现住宁波市鄞州区。被告：宁波市鄞州恒大装饰市场经营管理有限公司（组织机构代码为58050866-X）。住所地：宁波市鄞州区下应街道袁家村。法定代表人：李斌芳，该公司总经理。委托代理人：徐超，浙江蓝泓律师事务所律师。委托代理人：杨慧芳，浙江蓝泓律师事务所律师。原告许琦为与被告宁波市鄞州恒大装饰市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2016年6月15日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员黄文娟适用简易程序进行审理。因案情复杂，本院转为普通程序组成合议庭进行审理。本案分别于2016年9月9日、12月23日公开开庭进行了审理并当庭宣告判决，原告许琦、被告宁波市鄞州恒大装饰市场经营管理有限公司的委托代理人杨慧芳均到庭参加诉讼。经本院批准，本院延长审理期限一个月。本案经审判委员会讨论决定。原告许琦起诉称：2013年1月28日，原、被告签订了《宁波恒大装饰建材家居广场商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）一份，约定原告向被告租赁宁波恒大装饰建材家居广场B137-2号商铺，建筑面积40.58平方米，租赁期限为2013年5月1日至2031年4月30日止，租金共计262435元，原告于当日付清了全部租金。同日，原告与被告签订了《商铺委托经营及管理协议书》（以下简称《委托经营管理协议》）一份，约定原告将其租赁的上述商铺委托给被告经营及管理，被告负责商铺招商及市场培育，经营及管理期限与租赁合同的租赁期限相同；被告代为收取使用商铺的经营户所支付的租金及管理费用，前两年的租金及管理费归被告所有，第三年起，租金及管理费由被告转交原告，其中第三年的租金及管理费34493元，支付时间为2015年5月1日前，第四年的租金及管理费为37942元，支付时间为2016年5月1日前，支付时间以此类推至18年。但被告仅支付了第三年的租金，第四年的租金至今未付，侵犯了原告的合法权益，故请求法院判令：1.解除原、被告签订的《委托经营管理协议》；2.被告返还原告承租的B137-2号商铺；3.被告按照年租金37942元的标准支付自2016年5月1日至合同解除之日止的租金，并按照合同约定的当年年租金标准支付自合同解除之日起至被告实际返还商铺之日止的占有使用费；4.被告支付原告违约金113826元（37942元×3倍）。被告宁波市鄞州恒大装饰市场经营管理有限公司答辩称：第一,双方签订《租赁合同》和《委托经营管理协议》属实，按照委托租赁协议约定，被告确实应在2016年5月1日前支付第四年的租金及管理费37942元，但原告已于2015年12月份填写了债权人登记表，应视为《租赁合同》已经协商解除，以《租赁合同》为基础的《委托经营管理协议》也已相应解除，故原告此次诉请解除上述两份合同没有意义。第二,关于商铺返还，因为被告是将多个业主的商铺打通后一并对外出租，单独返还商铺客观上无法操作，且会伤害实际承租人的利益，所以不同意返还商铺。第三，对于原告主张的合同自2016年5月1日至合同解除之日止的租金计算标准无异议，但是认为合同解除之日为《恒大市场债权人登记表》填写之日；关于合同解除之后的占有使用费，因合同并未约定，故应按照当年度年租金中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算。第四，原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。原告为证明其主张，向本院提交了《租赁合同》、认租确认单、收款收据、《委托经营管理协议》各1份，拟证明原告对其承租过来的B137-2号商铺委托被告对外出租，被告按约向原告缴纳租金及管理费等事实。被告未向本院提交证据。对原告提供的证据，被告对真实性均无异议，本院对证据的真实性予以确认。综合原、被告诉辩意见、原告举证、被告质证及本院认证意见，确认本案如下事实：2013年1月28日，原、被告签订了《租赁合同》一份，约定原告向被告租赁宁波恒大装饰建材家居广场B137-2号商铺，建筑面积40.58平方米（含公摊15%），租赁期限为2013年5月1日至2031年4月30日，租期内的商铺租金及管理费为262435元，付款时间为2013年1月28日前。《租赁合同》还就租赁用途及双方的权利义务做了明确约定。同日，原告向被告支付了262435元，并与被告签订了《委托经营管理协议》一份，约定原告将其租赁的B137-2号商铺委托给被告经营及管理，被告负责商铺招商及市场培育，经营及管理期限与租赁合同的租赁期限相同；被告代为收取使用商铺的经营户所支付的租金及管理费用，前两年的租金及管理费归被告所有，第三年起，租金及管理费由被告转交原告，其中第三年的租金及管理费34493元于2015年5月1日前支付，第四年的租金及管理费37942元于2016年5月1日前支付，支付时间以此类推至18年；若被告未按约定向原告缴纳租金及管理费，逾期达六十日的，原告有权提出解除本协议，且被告需赔偿原告相当于本协议所涉年租金及管理费3倍的违约金。《委托经营管理协议》还就双方其他的权利义务进行了约定。此后，被告向原告支付了第三年的租金，但并未按约向原告支付第四年的租金及管理费。另查明：涉案商铺的土地登记在宁波市鄞州区下应街道团桥股份经济合作社名下。2011年1月14日，该土地出租给宁波万江建材有限公司，由承租人以宁波市鄞州区下应街道团桥股份经济合作社名义在租赁的土地上兴建建筑物，租赁期限20年，租赁期内，承租人对建筑物及相应利益享有所有权。2011年12月23日，被告概括承受了宁波万江建材有限公司对涉案土地的权利义务。2012年3月16日，涉案土地以宁波市鄞州区下应街道团桥股份经济合作社的名义领取了建筑工程施工许可证，2014年1月28日建设工程竣工验收合格。本院认为：涉案的租赁合同和委托租赁协议均系双方真实意思表示，被告对涉案商铺在土地承租期内享有使用权，有权对外出租，原告作为涉案商铺的承租方也有权将商铺返租给被告，故《租赁合同》和《委托经营管理协议》在被告享有的土地租赁期限内合法有效。原告要求解除《委托经营管理协议》，被告辩称该协议已于原告签订《恒大市场债权人登记表》时解除。本院认为，被告并未向本院提交登记表，原告也否认签订表格的事实，故本院对被告的辩称不予采纳。现被告并未按约向原告支付第四年租金，且逾期时间超过六十日，故原告要求解除《委托经营管理协议》的诉讼主张，符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告返还商铺，符合法律规定，被告辩称其是将多个业主的商铺打通后统一对外出租，客观上无法单独返还某个商铺。本院认为，协议解除后，被告应依法返还商铺，被告的辩称没有合同依据和法律依据，故本院对原告要求返还商铺的诉讼主张予以支持。原告要求被告按照年租金37942元的标准支付2016年5月1日至合同解除之日止的租金，被告对租金支付标准无异议，但辩称合同解除之日为登记表签订之日。本院认为，被告并未提交登记表，其辩称缺乏依据，上文已经认定合同由法院判决解除，故合同应于法院判决解除生效之日解除，原告关于租金的诉讼主张，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告要求被告按照《委托经营管理协议》约定的当年年租金标准支付合同解除次日起至被告实际返还商铺之日止的占有使用费，被告辩称应按照当年年租金的中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，本院认为，原告主张符合法律规定，被告辩称没有法律依据，故本院对原告关于占有使用费的诉讼主张予以支持。原告要求被告按照年租金37942元的3倍支付违约金，被告辩称标准过高，要求调整，本院认为，虽合同约定了年租金3倍的违约金标准，但是原告并未举证证明自己的实际损失，考虑到原告在合同解除后客观上可能存在的空租期损失，本院酌情考虑6个月的租金损失，即将违约金调整为当年度年租金的一半计18971元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：解除原告许琦与被告宁波市鄞州恒大装饰市场经营管理有限公司于2013年1月28日签订的《商铺委托经营及管理协议书》；被告宁波市鄞州恒大装饰市场经营管理有限公司于本判决生效后十日内将宁波恒大装饰建材家居广场B137-2号的商铺返还原告许琦；被告宁波市鄞州恒大装饰市场经营管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告许琦租金（按照年租金37942元为标准，自2016年5月1日起计算至《商铺委托经营及管理协议书》解除之日止）及占有使用费（按照《商铺委托经营及管理协议书》约定的当年度的租金标准，自《商铺委托经营及管理协议书》解除次日起计算至被告宁波市鄞州恒大装饰市场经营管理有限公司实际返还上述第二项所涉商铺之日止）；被告宁波市鄞州恒大装饰市场经营管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告许琦违约金18971元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费2703元，由原告负担2171元，由被告宁波市鄞州恒大装饰市场经营管理有限公司负担532元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  黄文娟人民陪审员  徐丽君人民陪审员  陈华春二〇一六年十二月十七日代书 记员  胡王馨??6???7?