湖南省双峰县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1321民初1068号原告双峰县定园机械厂，住所地双峰县永丰镇定园村。法定代表人宋国其，系该厂总经理。委托代理人曹斌，湖南定胜律师�务所律师。被告江连桂，男，1966年7月2日生，汉族，双峰县人，住本县。被告双峰县江龙门业有限公司，住所地双峰县永丰镇复兴路22号。法定代表人江峰，系该公司总经理。两被告委托代理人吴宏，湖南楚为律师事务所律师。原告双峰县定园机械厂与被告江连桂、双峰县江龙门业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理以后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告双峰县定园机械厂的法定代表人宋国其及其委托代理人曹斌，被告江连桂及被告江连桂、双峰县江龙门业有限公司的委托代理人吴宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告请求判令：1、提前解除原、被告2013年8月22日、2014年6月6日签订的房屋租赁合同；2、被告在合同解除后十日内腾空并将租赁房屋交付原告；3、由被告承担本案�全部诉讼费用。被告答辩要点：1、原、被告之间没有解除合同的协议，被告也没有违反相关合同内容，原告要求解除合同的主张没有事实依据，被告不同意提前解除合同；2双方签订的合同中约定通过仲裁方式解决矛盾，现原告不经仲裁起诉，违反了合同约定，请求法院驳回原告起诉。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：原告双峰县定园机械厂系个人独资企业，投资人为宋国其。被告江连桂系经营（原）双峰县江龙门业的个体工商户，2014年11月20日，双峰县江龙门业有限公司注册登记成立，法定代表人为江连桂，经营范围为铝合金门窗、不锈钢门窗加工、销售。2017年7月20日，双峰县江龙门业有限公司办理了工商注册变更登记，将法定代表人江连桂变更为江峰，江峰系被告江连桂�子。2013年8月22日，原告双峰县定园机械厂（作为甲方、出租方）与被告江连桂（作为乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，该合同主要内容如下，“甲方将自有的厂房及办公场地出租给乙方，……，在公平、公正、平等自愿协商一致的基础上，双方就租赁有关事宜达成如下合同条款：一、甲方出租给乙方的租赁物（见照片附件）于双峰县城灯塔加油站斜对面（原老定园机械厂内），包括厂前厂后空坪地，正门是原老厂大门，面向320国道；二、甲方出租的租赁物租赁期为8年（2013年12月1日起至2021年12月1日）；三、租赁物（原老厂房）的租金为每年128000元计算，新建厂房由甲方打好基础、填好土地、起好院墙，交付给乙方用来打混凝土、新建厂房，建好后，乙方使用到2021年12月1日止，租赁期间乙方所投入建设的厂房至合同到期日后归甲方所有，而此期间�方不得向乙方收取任何租金费用，也同样乙方到期所建的一切建筑物不得拆迁归甲方所有；……；七、双方责任及义务：1、乙方须按时缴纳水、电……等费用，其中电费交给甲方（以电力局所交发票为准）；2、在租赁期内，甲方必须确保乙方生产经营的正常使用，不得将乙方租赁的房屋转租或出卖给第三人，也不得对房屋随意加价，乙方同样也不能转租给第三者；3、租赁期满后，乙方如需继续使用，应提前半年提出，在同等条件下优先；4、在租赁期内，甲乙双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前三个月通知对方，并赔偿无过错方损失，金额为上年度的租金总数；5、乙方入驻后，不得改变房屋的整体结构，……；6、乙方不得改变房屋的室内基本结构，……如需装饰，需征得甲方同意；八、本协议未尽事宜由甲乙双方协商解决，协商不成提交娄底市仲裁委员会裁决”。合同签订后，被告江连桂将（原）双峰县江龙门业搬迁至原告处进行生产经营。至2014年6月6日，原告双峰县定园机械厂（作为甲方、出租方）与被告江连桂（作为乙方、承租方）在前述《房屋租赁合同》的基础上签订《房屋租赁合同书》，该合同主要内容如下，“双方就租赁有关事宜达成如下合同条款：一、甲方出租给乙方的租赁物为部分空地（见照片附件），于双峰县城灯塔加油站斜对面（原老定园机械厂内）；二、甲方出租的租赁物租赁期为7年（2014年6月10日起至2021年6月10日止）；三、因乙方租的是空地，大约有2000平方米左右，没有厂棚，故此甲乙双方商定，由乙方出资自行新建标准厂房，抵租期七年的土地租金。租赁期满后，乙方不再收回厂房，厂房归甲方所有。在搭建厂房时，周边工农矛盾由甲方协助调解（甲方不负责费用）；四、本协议未尽事宜由甲乙双方协商解决，协商不成提交娄底市仲裁委员会裁决”。至2016年3月17日，原告双峰县定园机械厂的法定代表人宋国其与被告双峰县江龙门业有限公司登记的法定代表人江连桂，在2014年6月6日《房屋租赁合同书》的合同文本尾部，签署如下协议：“以上合同于2016年3月17日双方协定如下，1、双方认定合同继续执行有效；2、乙方到期交房，甲方付给乙方租金一年以每平方五元计算。”此后，原告作为甲方按上述合同约定的内容，在将新建厂房打好地基、填好土地的基础上安排组织人员建造厂房围墙，在此过程中，因涉及周边工农矛盾问题，被告江连桂为围墙建设支付了相关费用。同时，被告江连桂为承租原告老厂房的维修、处理新建厂房围墙及厂棚搭建时所涉及的周边工农矛盾等问题，与原告方的法定代表人宋国其及其家人发生了矛盾。2016年6月7日和6�19日，原告通过邮寄方式向被告方发出《提前解除租赁合同书》和《告知函》，大意为原告因经营发展所需，要收回出租给被告方的厂房和空坪，为此按合同约定提前三个月通知被告方，要求被告方在三个月内腾空租赁的厂房及空坪并移交给原告，原告将依据合同约定支付被告方的损失，并要求被告方终止一切投资整改、新建行为。2016年11月30日后，原告方的财务人员打电话给被告江连桂，要求被告方续交2017年度的租金，但被告江连桂向原告提出要求在租金中核减由其支付的老厂房维修费用、新建厂房砌围墙费用、原告生活用电费用和处理新建厂房围墙及厂棚搭建时所涉周边工农矛盾所开支的相关费用等等。为此，原、被告之间就租金问题形成争议，事后被告方亦未按期向原告缴纳2017年度的租金。2017年5月8日，原告以被告方违反合同约定，不当使用租赁物，在原告予以制止时，被告方采取不正当手段任意扩大矛盾，导致双方无合作基础，现被告方以拒交租金的方式明确告知原告不再履行合同为由，向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。诉讼期间，原告未针对其主张的被告方违反合同约定，不当使用租赁物，采取不正当手段任意扩大矛盾的案件事实向本院提交证据予以证实。庭审过程中，原告明确表示除提起诉讼时主张的解除合同原因外，尚因原告有新项目已获审批，为自身经营发展所需而要求提前解除合同，且原告此项主张符合双方在合同中约定的提前解除合同的“特殊情况”条款。判决的结果和理由本院认为，原、被告于2013年8月22日、2014年6月6日及2016年3月17日签订的系列房屋租赁合同，系双方在平等、自愿并协商一致的基础上订立，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对双方具�法律约束力。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原、被告之间签订房屋租赁合同，双方对租赁期限、租金额及权利义务等进行了约定，现原告主张被告方违反合同约定，不当使用租赁物，采取不正当手段任意扩大矛盾，拒不缴纳租金，但原告未就其主张的被告方违反合同约定，不当使用租赁物，采取不正当手段任意扩大矛盾的案件事实向本院提交证据予以证实，对被告方未按期向原告方缴纳租金，系被告方就租赁物维修费用、砌围墙费用及原告生活用电费用等主张应在租金中予以核减与原告方产生争议而形成，并非被告方无正当理由拒不支付或迟延支付租金，被告方的行为应视为属于行使合同履行抗�权，双方为此产生的租金争议可另行通过协商或其他合法途径予以解决。对在庭审过程中，原告认为双方在合同中订有“在租赁期内，甲乙双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前三个月通知对方”的条款，为此提出原告现有新项目已获审批，为自身经营发展所需而要求提前解除合同符合合同约定的主张。因该“特殊情况”条款，系双方约定的合同任意解除权，而任意解除权应当由法律明确规定，当事人不能在合同中自由约定，故该“特殊情况”条款，只是双方当事人协商一致解除合同的前提条件，当原告一方提出解除，在被告方不同意解除的情况下，仍应继续履行合同。综上述，对原告提出要求提前解除与被告方之间签订的房屋租赁合同，并要求被告在合同解除后十日内腾空并将租赁房屋交付原告的诉讼请求,因无事实依据，且不符合法律规定，故本院�予支持；至于被告方提出双方在房屋租赁合同中订有仲裁条款，双方矛盾纠纷应当通过仲裁途径予以解决的抗辩理由，因被告方未在首次开庭前提出管辖异议，而只是在法庭审理过程中提出这一主张，应视为被告方放弃仲裁协议，本院对本案具有管辖权，故对被告方的上述抗辩理由，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十六条，《中华人民共和国仲裁法》第二十六条之规定，判决如下：驳回原告双峰县定园机械厂的诉讼请求。案件受理费500元，由原告双峰县定园机械厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或向直接向娄底市中级人民法院提交�诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于娄底市中级人民法院。审 判 长  赵新国人民陪审员  胡中和人民陪审员  罗 源二〇一七年十一月六日代理书记员  朱海岚