上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0106民初7935号
原告：朱艳，女，1976年6月16日出生，汉族，住上海市静安区。
委托诉讼代理人：夏刚，男，1975年5月21日出生，汉族，住上海市静安区。
被告：吴泉民，男，1960年2月17日出生，汉族，住上海市普陀区。
被告：李银芳，女，1963年3月2日出生，汉族，住上海市普陀区。
委托诉讼代理人：吴泉民，男，1960年2月17日出生，汉族，住上海市普陀区。
第三人：上海云房数据服务有限公司，住所地上海市静安区灵石路XXX号XXX幢XXX、XXX、XXX室。
法定代表人：朱瑛，职务总经理。
委托诉讼代理人：薛懿郎。
原告朱艳与被告吴泉民、李银芳，第三人上海云房数据服务有限公司(以下简称云房公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月17日立案后，依法适用普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2017年9月12日公开开庭进行了审理。原告朱艳及其委托诉讼代理人夏刚、被告吴泉民、李银芳到庭参加诉讼。第三人云房公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱艳向本院提出诉讼请求：1、解除《上海市房地产买卖合同》及两份补充协议，解除日期由法院确定；2、两被告返还原告已支付的房价款110万元；3、两被告赔偿未完成房地产抵押注销及未按时交接房屋的违约金(自2017年1月1日起计算45天，按照110万元的日万分之五计算)；4、两被告支付解除合同赔偿金44万元；5、两被告赔偿原告已付款的利息损失(以110万元为本金，按照同期银行贷款利率计算，自2016年8月31日计算至两被告实际返还该笔款项之日止)。
事实和理由：2016年8月25日，原、被告在第三人云房公司武定二店洽谈有关上海市静安区武定路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)买卖事宜。原告通过第三人转付给两被告定金10万元，两被告同意在2016年9月20日之前还清抵押贷款，并在《居间协议》和《房地产买卖合同》上相关位置落笔签字。但是，被告和第三人共同向原告隐瞒了系争房屋上的实际抵押情况，即抵押登记要到2017年6月才能注销。直至2016年8月30日，各方当事人至第三人公司本部签订《上海市房地产买卖合同》，被告和第三人仍未告知原告真实情况。当天原、被告签署了《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》。其中，《上海市房地产买卖合同》约定，2017年2月15日前双方应完成过户手续，两被告应于2016年12月31日前取得他项权证。当日，原告向第三人支付4.2万元中介费。2016年8月31日，原告向吴泉民的账户转入100万元。但直至2016年12月15日，经原告多次询问，第三人才告知，系争房屋上的抵押登记尚未注销，仅可以交付房屋。2016年12月28日，被告表示无法按约注销抵押登记，要求原告提起诉讼。之后，经第三人书面催告，两被告仍故意拖延，未继续履行房屋买卖合同及补充协议项下的任何义务。原告认为，两被告违反了民法中的诚实信用和公序良俗原则，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实并提供了虚假说明，故意拖延履行合同，最终导致合同无法履行，造成原告损失，两被告应承担相应的民事赔偿责任。故起诉至法院。
被告吴泉民、李银芳共同辩称，对诉请一、二，两被告原先不同意解除合同，因为两被告并不存在违约行为，现因原告起诉，合同无法继续履行，同意解除合同并返还110万元房款。对诉请三，两被告确实未按期注销抵押登记，但签订两份《补充协议》时原告已明知抵押登记要到2017年6月才能注销，所以双方有个默契，即两被告需向原告支付半年的违约金，即按已付款的3%/月计算6个月。现两被告仍同意按此标准向原告支付迟延注销抵押登记的违约金(计算至原告起诉之日)。但两被告已在2016年12月30日前将租客清走，将钥匙交付给中介，而原告拒绝接受房屋，故不同意支付逾期交房违约金。对诉请四，《补充协议》中约定，如与《上海市房地产买卖合同》有冲突，应以《补充协议》为准，故《上海市房地产买卖合同》中的20%赔偿金也不应适用，应以《补充协议》为准。对诉请五，签约之前原告已明知房屋抵押情况，并愿意承担因此产生的潜在风险，故不同意支付利息。
第三人上海云房数据服务有限公司未到庭应诉，但在庭前证据交换时述称，根据原告与第三人签订的佣金确认书，原告应支付第三人的佣金为84,000元，现第三人已促成原、被告签订房屋买卖合同，达成居间，有权向原告收取居间费，现原告仅支付了42,000元居间费，对于剩余的金额，第三人保留诉权。对原告诉请无意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
系争房屋权利人为两被告。
2016年8月25日，被告(甲方、出卖方)、原告丈夫夏刚(乙方、买受方)、第三人(丙方、居间方)就系争房屋签订《居间协议》。协议载明，乙方为表明购买系争房屋诚意，支付意向金10万元。系争房屋上设有抵押，余额为110万元。设有租赁，租赁关系未解除。房屋总价款280万元，佣金全部由乙方承担(2%)等。
同日，上述三方签订《房地产买卖合同》。该合同约定：房价款280万元；支付方式为首期房款110万元(含定金，不含尾款)；甲方应于签订买卖合同示范文本后30日内自筹资金还清其尚欠抵押权人的借款(该约定后有手书字样经双方签字确认：“甲方承诺9月20日还清贷款。”)第二期房款60万元，乙方应于房地产交易中心出具产权过户的收件收据之日支付甲方(该约定后有手书字样经双方签字确认：“乙方于2016年10月10日前申请贷款，贷款人民币壹佰壹拾万元”)。交房时间为2016年12月31日前，双方约定，甲方超出约定时间交房的，补偿乙方一个月一万的违约金。
2016年8月30日，被告(甲方、出售方)与原告(乙方、买受方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方购买甲方所有的系争房屋，房价款220万元。甲方于2016年12月31日前腾出该房屋，双方对装饰、设备进行查验，查验后，签订房屋交接书。2017年2月15日之前双方共同至房地产交易中心申请办理过户手续。此外，合同第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将系争房屋交付(包括房地产抵押注销、房地产权利转移、房地产交接及户口迁移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过45日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付45日违约金外，乙方应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的百分之二十。甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房款，并支付违约金和赔偿金。合同“补充条款(一)”第一条“还贷”约定，甲方应于签订本合同后的30日内由乙方陪同前往贷款银行办理还贷……合同附件三“付款协议”约定，乙方应于2016年8月30日前支付110万元(含已付定金10万元)，在甲乙双方至房地产交易中心办理过户手续且房地产交易中心出具以乙方为房屋权利人的《上海市房地产权证》后，以贷款银行发放贷款的方式直接将房款110万元支付给甲方。
同日，双方签订两份《补充协议》。其中一份明确系争房屋实际成交总价为280万元，为甲方净到手价。具体付款方式为：签订《上海市房地产买卖合同》当日，原告支付110万元；过户之日，原告向两被告支付装修补偿款60万元；过户后，以银行放贷方式支付110万元(以银行实际放款时间为准)。
另一份《补充协议》(以下简称第二份《补充协议》)则载明：1、甲方(即两被告)出售该房屋已按相关规定通知现有租客，取得租客放弃优先购买权意愿；2、甲方在出售该房屋时，已告知乙方(即原告)房屋的抵押情况，乙方知晓该房屋在签订《上海市房地产买卖合同》之日仍有抵押，并愿意承担因此而产生的潜在风险；3、甲方承诺在2016年12月31日前撤销系争房屋上抵押，取得抵押权证，可以和乙方交易过户。若甲方未在约定期限内撤销抵押，则甲方应按照乙方已付房价款的月利息3%支付给乙方，作为逾期撤销抵押之违约金，该违约金每月25日前支付；4、交房时间为2016年12月31日前，即便未完成房屋交易，甲方仍需按照约定交房时间将该房屋交付给乙方，若未能按照约定期限交付的，甲方应按照每月1万元违约金支付给乙方，直至交房当日，不满一个月的，按照每日340元支付违约金进行支付，该违约金每月25日前支付；但最迟交房时间不得超过2017年3月18日，若超出该日，将视作甲方主合同违约，同时甲方必须按主合同违约标准对乙方进行赔偿，赔偿支付日期在违约后十日内完成。5、上述补充条款独立生效，与签订的《上海市房地产买卖合同》中的条款有冲突的，以本协议为准。
2016年8月31日，被告吴泉民向原告出具收款收据，确认收到购房款110万元。
2017年1月3日，原告委托第三人向两被告发函，重申双方曾约定应于2017年2月15日前办理申请过户手续，但自2016年8月30日签订合同以来，两被告仍未完成系争房屋的抵押注销、取得他证。考虑到接下来还有春节等因素，现委托中介正式通知两被告，要求两被告尽快办理相关手续。
审理中，对过户日期的约定为2017年2月15日一节，原告称，因两被告承诺最晚可于2016年年底注销抵押登记，考虑到春节放假、办理贷款需要一定时间等因素，才如此约定过户日期。对此两被告则称，《上海市房地产买卖合同》上的过户日期是虚设的日期，双方约定待抵押登记注销后即可过户，而且原告对其要等2017年6月才能注销抵押也是明知的。但对两被告主张的该节事实，其未提供任何证据予以佐证。
审理中，原告表示，起诉前确实未向被告书面提出解除合同。此外，两被告在本案证据交换之日即2017年5月9日仍表示系争房屋上的抵押登记尚未注销。经法院释明，两被告未对解除合同赔偿金的标准提出要求法院予以调整的请求。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》及两份《补充协议》系双方当事人真实意思表示，双方理应遵守。根据第二份《补充协议》约定，两被告应于2016年12月31日前完成注销抵押登记，取得抵押权证。而根据本案查明的事实及各方当事人的陈述，两被告直至2017年5月9日仍未注销系争房屋上的抵押登记。又根据《上海市房地产买卖合同》的约定，双方应于2017年2月15日办理申请过户手续，但因抵押登记未注销，两被告亦未按约履行该项义务。两被告虽辩称原告明知抵押登记需至2017年6月才能注销，注销后方可过户，但对该节事实未提供任何证据加以佐证。因此本院对两被告主张的该事实不予认可，两被告行为实属违约。根据《上海市房地产买卖合同》约定，若两被告逾期办理过户手续超过45日，原告有权书面通知被告解除合同。现原告起诉之日尚未满足上述行使单方解除权的前置条件，而被告在本案开庭审理时明确表示同意解除合同，故本院认定双方合同关系解除的时间为2017年9月12日。
合同解除后，两被告应及时返还已收取的房款110万元，并承担相应的违约责任。被告逾期注销抵押登记，同时违反了《上海市房地产买卖合同》和第二份《补充协议》中的相关约定。现原告选择依据《上海市房地产买卖合同》主张相应的违约金，系当事人对自身权利的处分，并无不妥，本院予以认可。同时，因两被告未能及时注销抵押登记，导致双方无法按期办理申请过户手续，原告合同目的无法实现，最终导致合同解除。现原告依据《上海市房地产买卖合同》中关于解除合同的约定主张合同总价20%的赔偿金，两被告则认为应按第二份《补充协议》计算违约金。但首先，第二份《补充协议》中仅对逾期注销抵押和逾期交房的违约金计算标准进行了特别约定，并未就解除合同的情形约定违约金计算标准；其次，若按两被告主张，则将出现无论两被告逾期至何时注销抵押登记，都仅将承担迟延履行违约金，而原告却无法获得对方根本违约情形下的单方解除权及相应违约金，这一结果显失公平。因此，两被告该抗辩理由缺乏事实和法律依据，本院不予认可。现经法院释明，两被告未对解除合同赔偿金的标准提出要求法院予以调整的请求，故本院对该标准不作调整。至于原告主张由两被告赔偿其已付款的利息损失，鉴于该损失的发生亦源于双方合同的解除，而本院已支持原告上述解除合同赔偿金的诉请，根据公平原则，本院对原告该项利息赔偿金的主张不再支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告朱艳与被告吴泉民、李银芳就上海市静安区武定路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及两份《补充协议》于2017年9月12日解除；
二、被告吴泉民、李银芳应于本判决生效之日起十日内返还原告朱艳房款110万元；
三、被告吴泉民、李银芳应于本判决生效之日起十日内支付原告朱艳逾期注销抵押登记违约金24,750元；
四、被告吴泉民、李银芳应于本判决生效之日起十日内支付原告朱艳合同解除赔偿金44万元；
五、驳回原告朱艳其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19,038元(原告朱艳已预缴)，由被告吴泉民、李银芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 吴 双
人民陪审员 陈名玲
人民陪审员 单国珍
二〇一八年二月二十二日
书 记 员 袁佳铭
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。