新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）克中民一终字第265号
上诉人（原审原告）：焦江。
委托代理人：施常元，新疆炎黄律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：史杰。
委托代理人：白春玲，新疆尹秀荣律师事务所律师。
上诉人焦江因与被上诉人史杰经济适用房转让合同纠纷一案，不服克拉玛依区人民法院（2013）克民一初字第974号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人焦江及其委托委托代理人施常元、被上诉人史杰及其委托委托代理人白春玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2008年12月10日，焦江与克拉玛依市禹荣房地产开发有限责任公司（以下称“禹荣公司”）签订《商品房买卖合同》，约定禹荣公司将位于克拉玛依区西环路西侧的经济适用房售让给焦江，房屋建筑面积118.76平方米，单价：1610元／平方米，总金额：191204元，付款方式为：一次性付款；合同同时对交房期限、逾期交房违约责任、产权登记时间等内容进行了约定。后焦江向禹荣公司交纳了全额购房款。2009年3月22日，焦江与史杰签订《房屋买卖合同》，约定：“一、西月潭＊＊园＊幢＊号经济适用房出卖价格为260000元，付款方式为合同签订之日一次性付清；二、在此特别申明，因克拉玛依市对于买卖经济适用房暂时有15年不可转让的法规约束，导致此房屋在此法规约束下不可转让房产证，仅可根据克拉玛依市对于经济适用房的买卖时限的限制有新法规政策时方可办理此房屋房产证。在法规允许转让本经济适用房的房产证之日起，出卖方应在法规正式出台后一星期之内与购买方办理产权转让的相关手续。三、自本合同签订之日起此房屋所发生所有费用（水、电、暖、天然气、物业管理费等）由购买方负担。四、关于此房屋有关文件手续合同交由购买方保管，在日后如发生办理与此房屋有关手续时，出让方应在一星期内协助购买方办理，并将手续交与购买方保管。五、自本合同签订之日起，此房屋所有权已经正式属于购买方，出让方不得以任何借口和方式收回此房屋的所有权。六、如发生出让方在过户期限前向购买方索回房屋所有权时，出让方需归还购买方购房款￥260000.00（人民币：贰拾陆万元整）与购买房装修费用￥30000.00（人民币：叁万元整）。并且按照此合同签订之日起的时间范围内将房款￥260000.00（人民币：贰拾陆万元整）在2009年三月同期的银行存款利率2.25%的贰倍即4.5%对购买方进行补偿。利率不满一年按照一年计算。购买方在得到上述全部钱款后将出让所有房屋相关手续及放弃此房屋所有权。七、此购房合同签订之日起，已经具有相应的法律效应，双方如有分歧应友好协商解决，如协商不妥，由当地法院依据相关法律裁决。八、此合同一式两份，双方各持一份。九、此房屋在法律允许转让时所发生的所有转让费用由购买方负担”。合同签订当日，史杰向焦江支付购房款260000元，焦江于2009年4月将房屋交付给史杰，史杰使用该房屋至今。2013年7月10日，焦江领取了该房屋的产权证书，并要求史杰退还房屋未果，故诉至法院。
另查，庭审中，史杰出示2013年7月13日其与焦江的电话录音，焦江代理人对录音的真实性表示认可，该录音中焦江提出解决房屋问题的两种方案，一是将克拉玛依区西月潭＊＊园＊幢＊号房屋按照现在的价值重新评估，史杰向其补交现值与签订买卖合同时房屋的差价后，焦江即给史杰办理过户手续；二是焦江收回房屋，并按照合同向史杰支付相应款项。
另查，焦江现在广东省，无固定工作和收入。2009年1月4日，焦江取得了该房屋的契税完税凭证，房产行政主管部门房屋所有权证的签发日期为2010年8月25日。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。双方当事人之间签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反我国法律法规的规定，故合同有效，双方依约享有合同权利并履行合同义务。史杰按照合同约定向焦江支付了购房款，并将房屋装修后居住至今，焦江理应按照合同第二条的约定，在经济适用房允许转让之日起及时办理产权转让的相关手续。现焦江依据合同第六条的约定主张解除合同并收回房屋。依据《合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：一、因不可抗力致使不能实现合同目的；二、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；三、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；四、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；五、法律规定的其他情形”之规定，合同解除分为协议解除、约定解除与法定解除三种方式，该案双方当事人发生争议后不能协议解除合同，且不存在法定解除的五种情形，故对于焦江是否依据《房屋买卖合同》中第六条约定而享有了约定的合同解除权是该案的关键问题。对此，焦江认为，第六条明确约定了焦江在过户期限前可以向史杰索回房屋所有权，即焦江享有单方的合同解除权，现焦江以此要求解除合同应该得到支持；史杰认为，合同第五条明确约定自合同签订之日起房屋所有权已属于史杰所有，焦江不得以任何借口和方式收回，之所以有第六条的约定，是考虑经济适用房转让的特殊性，一旦发生房屋的所有权无法转让的情形时，为保护史杰的权益不受损害而进行的约定，并非解除合同的约定，现房屋即将能够办理所有权转让手续，焦江却随意毁约，其主张不应得到支持。原审法院认为，《合同法》中规定的合同解除制度的目的在于防止一方当事人的根本违约导致合同履行利益不能实现时，赋予守约方的权利救济措施。约定解除权是指当事人双方在合同中约定，在合同成立后，没有履行或没有完全履行之前，由当事人一方在某种解除合同的条件成就时享有解除权，并可以通过行使合同解除权使合同关系消灭。解除合同的条件是指当事人以将来客观不确定的事实作为决定解除合同与否的附款，其构成须以将来客观上不确定的事实为内容，并非主观上的不确定事实。在约定的解除合同的条件成就后，一方即享有解除权。该案双方当事人签订的《房屋买卖合同》中的第六条：“如发生出让方在过户期限前向购买方索回房屋所有权时”是双方在签订合同时对将来主观上不确定的事实进行的约定，不能成为法律上的解除合同的条件，故焦江无法在该条件成就后享有解除权。同时，《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，《合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”，即合同双方之间的权利义务应该平等互利，《合同法》第六条规定：“当事人在行使权利、履行义务时，应当遵循诚实信用的原则”，即合同双方行使权利、履行义务时必须具备诚实、善意的内心状态的要求。该案诉争房屋于2009年1月4日取得了房屋的契税完税凭证，按照相关规定，可以在5年后上市交易和办理房屋权属转移登记，现该限制性的期限即将届满，加之史杰自2009年4月起对该房屋进行装修并居住生活至今，在此情况下，焦江却在主观上随意毁约，违背了公平原则和诚实信用原则，其诉讼请求，依法不予支持。史杰的辩解理由，符合情理及法理，依法予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条、第九十四条之规定，原审法院判决：驳回焦江的诉讼请求。
上诉人焦江不服原审判决，向本院提起上诉称，一、上诉人与被上诉人签订的经济适用房买卖合同无效。法律依据有：1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第九条、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第十一条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定等。上述法律规定均涉及“以划拨方式取得的国有土地使用权未经市、县人民政府土地管理部门批准，不得转让；已经订立转让合同的，合同无效”的内容。二、法院在审理完毕后，应首先对合同的有效性作出判断。原审判决仅论述该合同成立，却回避了该合同是否有效的关键问题。因此，原审判决论理部分花了大量篇幅讨论的上诉人是否享有合同解除权，仅是该案第二层次的问题。对此，上诉人仍然坚持原审庭审时的观点：即当事人约定的解除权是有效且可以执行的。上诉人近期准备从广州回到克拉玛依工作和生活，必须收回此房居住；而被上诉人还可以以自己的名义申购经济适用房，因此从解决上诉人生存条件的角度，也应支持上诉人的合理要求。综上，请求二审法院予以改判。
被上诉人史杰答辩称，1、上诉人向原审法院提交的起诉状中要求解除合同，解除合同的基础是合同有效。上诉人在上诉请求中又提出合同无效，与起诉状内容相矛盾。2、买卖合同是双方自愿签订，内容不违反法律规定，合同有效。上诉状中的法条都是关于土地使用权的，对该案没有影响。3、原审判决对合同效力进行了阐述，认定合同有效。《房屋买卖合同》第五条已经约定出卖方不得以任何方式收回所有权。上诉人的行为严重损坏了被上诉人的利益。综上，原审法院判决正确，请求维持原判。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是：1、双方当事人签订的《房屋买卖合同》是否有效。2、上诉人焦江是否享有约定解除权。关于第一个焦点，上诉人焦江认为经济适用房属于国家政策限制转让的标的，应当认定双方当事人签订的《房屋买卖合同》无效，由史杰将房屋退还给焦江。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故上诉人焦江认为双方当事人签订的《房屋买卖合同》无效的主张于法相悖，本院不予支持。关于第二个焦点，双方当事人在房屋买卖合同中约定“如发生出让方在过户期限前向购买方索回房屋所有权时”是双方在签订合同时对将来主观上不确定的事实进行的约定，并非对客观上不确定的事实的约定，不能成为法律上的解除合同的条件，故上诉人焦江无法在该条件成就后享有解除权。综上，上诉人的上诉请求于法无据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费、邮寄送达费共计82.20元，由上诉人焦江负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 杰
代理审判员 赵伟义
代理审判员 叶 楠
二〇一三年十二月十三日
书 记 员 吴 婷