广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤07民终1142号上诉人（原审被告）：开平市金鸡建设综合发展有限公司，住所地：广东省开平市水口镇龙德北路2号145号铺位。法定代表人：陈绮旋，该公司经理。委托诉讼代理人：劳锦华，该公司员工。被上诉人（原审原告）：罗志文，男，1984年2月13日出生，香港特别行政区居民，住广东省开平市。被上诉人（原审原告）：梁佩娟，女，1985年9月23日出生，香港特别行政区居民，住广东省开平市。上述两名被上诉人的共同委托诉讼代理人：朱甲斌，广东朱甲斌律师事务所律师。上诉人开平市金鸡建设综合发展有限公司（以下简称金鸡发展公司）因与被上诉人罗志文、梁佩娟商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2016）粤0783民初1639号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金鸡发展公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回罗志文、梁佩娟的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由罗志文、梁佩娟承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。首先，金鸡发展公司与罗志文、梁佩娟于2015年8月28日签订《购房合同》和于2015年9月28日签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》）。在签订《商品房买卖合同》时，两方已经明确2015年8月28日签订的《购房合同》已经作废，并当场回收罗志文、梁佩娟手中的合同原件。因此罗志文、梁佩娟手中只有该合同的复印件。一审法院以此份已作废的《购房合同》作为审判依据属事实认定错误。2、一审法院审判程序违法。本案在一审中适用普通程序审理，但事实上在开庭审理过程中自始至终只有一名审判员审理，属程序违法。综上，一审判决认定事实错误、违反法定程序，请二审法院查明事实，支持金鸡发展公司的上诉请求。另外，金鸡发展公司在二审调查中补充如下理由：1、《购房合同》属购房认购书，《商品房买卖合同》才是正式的购房买卖合同。2、关于购房所缴税费9993.9元，在双方签订的合同中并没有相关约定，该款项与本案无关。罗志文、梁佩娟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。罗志文、梁佩娟向一审法院起诉请求：1.解除罗志文、梁佩娟与金鸡发展公司于2015年8月28日、2015年9月28日签订的《购房合同》与《商品房买卖合同》；2.金鸡发展公司返还罗志文、梁佩娟已付购房款人民币360000元；3.金鸡发展公司自2016年3月30日起至实际退回款项之日止按照年利率24%支付罗志文、梁佩娟已付购房款利息，暂计至2016年6月30日为人民币21600元；4.金鸡发展公司支付罗志文、梁佩娟为购房所缴税费人民币9993.9元；5.金鸡发展公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年8月28日，罗志文、梁佩娟与金鸡发展公司签订《购房合同》，约定：（1）乙方（梁佩娟、罗志文）购买甲方（金鸡发展公司）的商品房（水口御龙湾三幢801房），按套总计金额为360000元；（2）付款方法：2015年8月28日付定金1000元，2015年8月29日付329000元，2015年9月30日前付30000元；（3）付清房款日起六个月内交付使用，如超期交楼，则甲方按银行活期利率计利息给乙方，直至交付为止。2015年9月28日，罗志文、梁佩娟与金鸡发展公司签订《商品房买卖合同》，合同第九条约定：逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，罗志文、梁佩娟依约于2015年8月28日交付定金1000元，于2015年8月29日交付部分房款329000元，于2015年9月28日交付剩余房款30000元。截止庭审时，金鸡发展公司仍未履行交房义务。庭审时，罗志文、梁佩娟与金鸡发展公司共同确认《购房合同》与《商品房买卖合同》中买卖的房产为同一标的物即开平市水口镇龙德北路2号811房；同时，确认就该房产双方约定的交楼时间为付清房款日起六个月内。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，涉案房产在中国内地，因此，本案应当适用中国内地法律。罗志文、梁佩娟与金鸡发展公司签订的《购房合同》和《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护，各方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，由于本案中解除合同约定的条件已成就即逾期交楼（交楼时间为付清房款日即2015年9月28日起六个月内）超过30日，故罗志文、梁佩娟请求解除双方于2015年8月28日、2015年9月28日签订的《购房合同》与《商品房买卖合同》符合合同中关于解除的约定，一审法院予以支持。关于返还已付购房款及利息问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，由该约定可知，金鸡发展公司应当于罗志文、梁佩娟解除合同通知到达之日起30日内退还罗志文、梁佩娟360000元，虽然罗志文、梁佩娟庭审中主张其曾于2016年4月通知金鸡发展公司解除双方的合同，但其未能举证证明，本案可视金鸡发展公司收到罗志文、梁佩娟的起诉材料即2016年9月2日为罗志文、梁佩娟解除合同通知到达之日，截至庭审时已超30日，因此罗志文、梁佩娟要求金鸡发展公司返还其已付购房款360000元符合双方的约定，一审法院予以支持。利息以应返还购房款360000元为基数，自应退即2016年10月2日起按中国人民银行同期贷款利率计至本判决确定还款之日止，罗志文、梁佩娟请求超出部分一审法院不予支持。关于金鸡发展公司应否退还罗志文、梁佩娟因购房所交税费9993.9元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案中，罗志文、梁佩娟已依约履行了给付购房款的义务，属守约方，而金鸡发展公司未能依约履行交房义务，属违约方，罗志文、梁佩娟基于金鸡发展公司的违约行为行使约定解除权，并在此基础上请求金鸡发展公司赔偿其因购房所缴税费9993.9元有理，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条及第九十七条的规定，判决：一、解除罗志文、梁佩娟与金鸡发展公司于2015年8月28日、2015年9月28日分别签订的《购房合同》与《商品房买卖合同》；二、金鸡发展公司应在本判决生效之日起十日内返还罗志文、梁佩娟已付购房款360000元及利息（以360000元为基数，自2016年10月2日起按中国人民银行同期贷款利率计至本判决确定还款之日止）；三、金鸡发展公司赔偿罗志文、梁佩娟因购房所缴税费9993.9元；四、驳回罗志文、梁佩娟的其他诉讼请求。如果金鸡发展公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7173元，由罗志文、梁佩娟负担396元，由金鸡发展公司负担6777元。二审中，当事人均没有提交新证据。一审查明的基本事实属实，本院依法予以确认。本院另查明：1、罗志文、梁佩娟原本持有的《购房合同》原件已交金鸡发展公司。2、《购房合同》约定标的物价款总数为360000元，《商品房买卖合同》约定标的物价款总数为333130元。3、罗志文、梁佩娟已为购买涉案房产缴纳契税9993.9元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”故二审依法应围绕金鸡发展公司提出的上诉问题进行审查，对当事人没有提起上诉的问题不作审查。本案二审争议焦点为：1、一审判决是否程序违法？2、《购房合同》是否已经作废？3、一审判决对本案的实体处理是否正确？关于一审判决是否程序违法的问题。本案一审举行了两次开庭审理，一审法院在上述庭审活动中均已明确宣布适用普通程序进行审理并向当事人告知合议庭组成人员，有两份《开庭笔录》为证。金鸡发展公司在两次庭审活动中均委派诉讼代理人到庭应诉，该公司当时对庭审活动的合法性没有提出异议，并由其诉讼代理人在两份《开庭笔录》上签名确认庭审的程序和内容。金鸡发展公司在二审才对一审程序的合法性提出异议，且缺乏证据证明，本院不予支持。关于《购房合同》是否早已作废的问题，本院分析如下：第一，金鸡发展公司主张《购房合同》已作废，实质上是主张该合同于本案讼争前已依法解除或终止。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款“……主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，金鸡发展公司负有对《购房合同》已经解除或终止的证明责任，但金鸡发展公司并无提供相关证据予以证明。仅凭罗志文、梁佩娟原本持有的《购房合同》已被金鸡发展公司回收的事实，不足以证明该合同早已解除或终止，故金鸡发展公司应承担举证不能的法律责任。第二，《购房合同》与《商品房买卖合同》约定的房屋价款并不一致，而罗志文、梁佩娟已根据《购房合同》约定的价款360000元悉数交付给金鸡发展公司，金鸡发展公司也出具相应收据予以确认。由此可见，金鸡发展公司已认可双方依照《购房合同》履约，《购房合同》并未解除。第三，当事人均确认《购房合同》及《商品房买卖合同》中的标的物均为本案涉案房产，但《购房合同》中明确约定标的物交付时间及逾期交付的违约责任，《商品房买卖合同》则仅约定逾期交付的违约责任而无约定交付时间。退一步分析，如按金鸡发展公司所述，《购房合同》早已作废而仅能以《商品房买卖合同》为准，则由此交易双方并无约定标的物的交付时间，与商品房买卖的行业习惯不符，与常理不合。第四，金鸡发展公司主张《购房合同》的性质属于购房认购书，其本已未能提供证据予以证明，且即使该合同确属购房认购书，也是交易双方自愿缔约，依法具有法律效力，双方均应依约履行合同及承担违约责任。第五，金鸡发展公司于一审期间并无对《购房合同》的效力提出异议，相反还以《购房合同》的相关条款进行抗辩。金鸡发展公司在二审中才提出《购房合同》早已作废，与其在一审期间的表述不一致，前后反覆，故金鸡发展公司的该项主张不足以采信。综上，金鸡发展公司关于《购房合同》早已作废的主张，本院不予支持。一审法院以《购房合同》作为审理依据之一并无不妥，本院予以维持。诚然，《购房合同》与《商品房买卖合同》之间为互为补充的关系，当两者约定不一致时，应以签订在后的合同为准。关于一审判决对本案的实体处理是否正确的问题。根据《购房合同》及《商品房买卖合同》的约定，金鸡发展公司应当在罗志文、梁佩娟付清房款后六个月内交付房屋，如逾期超过30日的，罗志文、梁佩娟有权解除合同。罗志文、梁佩娟在2015年9月28日已经付清购房款，金鸡发展公司超过前述约定的交房期限后仍未能向罗志文、梁佩娟交付房屋使用，其行为明显构成违约且促成罗志文、梁佩娟的合同约定解除权成就。因此，罗志文、梁佩娟请求判令解除《购房合同》和《商品房买卖合同》，合法有据，应予支持。由于涉案合同因金鸡发展公司的违约行为所造成，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补偿措施或者赔偿损失等违约责任”以及第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”等规定，金鸡发展公司因涉案合同而取得罗志文、梁佩娟的购房款360000元，应予退回；罗志文、梁佩娟在履行涉案合同中因交付购房款所遭受的利息损失以及因缴纳房屋契税所遭受的资金损失，应由金鸡发展公司予以赔偿。因此，一审法院结合罗志文、梁佩娟的诉求，判决解除《购房合同》和《商品房买卖合同》，并由金鸡发展公司返还购房款360000元及利息、赔偿因购房所缴税费9993.9元给罗志文、梁佩娟，合法合理，本院依法维持。综上所述，金鸡发展公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7173元，由开平市金鸡建设综合发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李立辉审 判 员 许世清审 判 员 陈史豪二〇一七年十二月二十一日法官助理 雷楚莹书 记 员 冯雪莹