杭州市富阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0111民初5083号
原告（反诉被告）：杭州伟尔特实业有限公司，住所地：杭州市富阳区东洲工业功能区。
法定代表人：陈方武，总经理。
委托代理人：纪翔宇，北京浩天信和（杭州）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杭州银湖电气设备有限公司，住所地：杭州市富阳区东洲工业功能区八号路28号第1幢。
法定代表人：喻德来，董事长。
委托代理人：周也茯，湖北共和律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下统一称原告）杭州伟尔特实业有限公司（以下简称伟尔特公司）与被告（反诉原告，以下统一称被告）杭州银湖电气设备有限公司（以下简称银湖公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月20日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月29日公开开庭进行了审理。审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序，由本院院长批准，延长审理期限三个月，于2016年12月6日再次公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
伟尔特公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租赁费334688元、迟延履行违约金51486元，共计386174元；2.解除原告与被告之间的《厂房、设备租赁合同书》，被告于2016年7月1日前搬离所租借场地；3.本案诉讼费由被告承担。2016年8月29日，原告变更第一项诉讼请求为：1.被告向原告支付租金1356835.3元，迟延履行违约金432786元（2015年4月1日至2016年8月30日），共计1789621.3元；被告向原告开具419163.68元的利息发票。事实和理由：原、被告于2011年底签订《厂房、设备租赁合同书》，约定原告将位于杭州市富阳区东洲工业功能区的厂房及设备租给被告，每月租金共计48000元，季付，先付后用。之后原告向被告借款2000000元，并签订《借款合同》，约定如果原告无法归还，则以厂房租金进行抵扣，抵扣方式为先息后本。2014年5月3日原告归还借款1000000元。之后根据双方确定的还款事实以及被告在法院审理的（2015）杭富民初字第3658号案件时提供的证据，所欠本息已于2015年9月30日还清，且被告尚欠原告46688元，抵扣租金日至2015年12月31日。时至今日，被告已拖欠6个月租金，根据合同约定，原告有权在被告拖欠房租3个月情况下解除合同，并要求支付按照未付金额的日千分之一计算的迟延履行违约金。要求法院支持原告的诉讼请求。
银湖公司辩称，原告主张被告租用其厂房的时间计算至2016年6月30日没有事实与法律依据。《厂房、设备租赁合同书》于2014年12月31日到期。原告与被告2013年8月14日签订《借款合同》，由于原告不能按期还款，被告以先借款利息后借款本金的方式抵付租金，租赁期限到期后，由于原告仍不能偿还本息，被告继续租用原告的厂房。2015年10月15日，杭州市西湖区人民法院（以下简称西湖法院）已经将原告的厂房予以了查封，被告也将该情况以短信方式通知原告。根据2013年4月11日签订的《房屋出租补充协议》的约定，被告在第三方处置租赁物时自愿放弃抵押财产的租赁权。被告接到西湖法院的通知后，停止了对原告厂房的租赁，并于2015年10月30日诉至法院，请求原告偿还借款本息。原告提交的房租与借款本息计算方式错误。根据双方签订的《借款合同》，被告与原告约定的借款利息为月利率6%，即年利率72%。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、二十九条的规定，超过年利率36%部分的利息约定无效，即36%内的利息约定有效。原告按年利率24%计算利息没有事实依据和法律依据，对于已经抵扣的部分，被告认为应当按照年利率72%予以计算，视为原告已经自愿支付，如其请求返还，也只返还超出36%部分的利息。原告出租给被告的厂房于2015年3月17日被西湖法院查封，现处于拍卖中，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十七条的规定，自法院查封之日起原告对其厂房的租金没有收取权。被告已经不租用原告厂房，原告应当返还被告租赁保证金48000元，另外，原告尚欠被告房屋租赁费的发票（计算至2015年10月30日）金额为1161757.98元，应当开具给被告。综上所述，要求法院依法驳回原告的诉讼请求。
银湖公司向本院提出反诉诉讼请求：1.请求原告退还房屋租赁保证金48000元；2.请求原告向被告开具房屋租赁费发票（计算至2015年10月30日止，原告尚未开具的租赁费发票金额为1161757.98元）；3.本案全部诉讼费、保全费由原告承担。事实和理由：被告与原告于2011年底签订《厂房、设备租赁合同书》，约定租赁期间为2012年1月1日至2014年12月31日；租金：厂房10000元/月，设备38000元/月。2013年8月，因原告资金周转困难，向被告借款2000000元，并签订了《借款合同》，约定：借款时间为2013年8月14日至2013年10月14日，借款利率为月利率6%，每月14日支付，如原告不能按期支付本金利息，则以先未付利息后未付本金顺序抵付被告已租用原告的厂房租金，如原定租期不够抵偿本金利息的，租赁期顺延至抵足本利。2014年5月3日，原告按先利息后本金方式向被告归还1000000元。2015年10月，西湖法院告知被告原告的厂房即将进入拍卖程序并对原告的厂房予以了查封，被告立即联络原告要求处理相关事宜，偿还借款本金等未果，遂于2015年10月30日搬离原告厂房并诉至法院要求原告偿还借款本金及利息。后被告撤回起诉。现原告要求被告支付租金，原告违反《借款合同》在先且原告尚欠被告借款本金、租赁保证金、租赁费发票等。特提起反诉。要求法院依法判决。
伟尔特公司针对银湖公司的反诉辩称，原、被告之间确实存在《厂房、设备租赁合同》和《借款合同》，根据双方签订的《借款合同》，原告实际已履行完毕还款义务。对于被告主张的房屋租赁保证金48000元，因被告未缴纳房屋租赁费用，所以原告予以扣留；至于被告提出开具发票，原告愿在所有判决履行之后开具；对于诉讼费和保全费，原告听从法院判决。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。当事人有争议的事实的质证和认定如下：
有争议证据的质证、认证。
原告提供的《厂房、设备租赁合同书》，以证明租赁期限是三年以及关于续租、租金、相关权利义务的约定。被告对其三性无异议，对证明目的有异议，认为不能证明原告主张的计算双倍租金的时间，原告主张计算双倍租金的依据是按年利率24%计算是错误的。本院对证据三性予以认定。
款项计算明细（银湖公司与伟尔特公司租金抵扣表），以证明（原告）还款时间节点以及合同约定抵扣方式和抵扣后的结果。被告对其形式有异议，认为是原告单方制作，未得到被告认可，计算方式错误。本院认为该证据仅作为原告对事实的表述，不符合证据要件。
结算清单（伟尔特与银湖），以证明至2013年12月31日被告应付原告租金328000元以及2014年5月3日原告归还被告借款1000000元的事实。被告对其形式有异议，认为该证据虽系被告提交，但（2015）杭富商初字第3658号案件并没有进行开庭审理，也没有进行证据质证，不能作为定案依据；对于2013年12月31日被告应付租金328000元以及原告2014年5月3日归还被告1000000元，认为还款方式是先利息后本金，利息计算方式按照《借款合同》的约定，按月息6%计算。本院对证据的真实性予以认定。
被告提供的短信，以证明被告工作人员于2015年10月15日向原告发出短信，告知原告法院将对厂房进行拍卖，（法院）要求被告腾退厂房的事实。原告对其三性均有异议，认为无法核实是谁的短信，也无法达到被告的证明目的。本院认为，原告对证据提出的异议成立，证据不具有证明效力。
受理案件通知书，以证明被告放弃租赁并向法院起诉，要求原告偿还借款本息的事实。原告对其真实性无异议，关联性有异议，认为只能证明被告提起诉讼，不能达到被告的其他证明目的。本院认为，原告对证据提出的异议成立，证据仅可以证明被告向法院提起诉讼的事实，没有其他证明效力。
房产信息查询，以证明原告的厂房被法院查封的时间。原告对证据的真实性无异议，认为只能证明查封时间。本院对证据的真实性予以认定。
解除合同通知，以证明被告2015年10月25日通知原告解除《厂房、设备租赁合同》的事实。被告对其三性均不予认可，认为被告并没有向原告送达，且从照片看是送达到被告（厂）门口。本院认为，原告对证据提出的异议成立，证据不具有证明效力。
有争议的事实的认定。
原、被告签订的《厂房、设备租赁合同书》约定：租赁期限为3年，即从2012年1月1日起至2014年12月31日止；租赁期限届满前2个月提出，经原告同意后，双方将对有关租赁事宜重新签订租赁合同，在同等条件下，被告有优先权；由起租日开始计收租金；在合同生效之日起50日内，原告将租赁物按现状交付给被告使用，且被告同意按租赁物及设施的现状承租；合同保证金为48000元，被告在合同签订之后10天内，向原告支付租赁保证金48000元；被告应于前一季度的最后一天前向原告支付当季租金；被告逾期支付租金，应向原告支付滞纳金，滞纳金数额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之一；本合同提前终止或有效期届满，双方未达成续租协议的，被告应于终止之日迁离租赁物，并将其返还原告，被告逾期不迁离或不返还租赁物的，应向原告加倍支付租金，但原告有权书面通知被告其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任；根据本合同需要发出的全部通知以及原告与被告的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，应以书面形式进行，原告给予被告或被告给予原告的信件或传真一经发出，挂号邮件以本合同第一页所述的地址并以对方为收件人付邮10日后以专人送至前述地址，均视为送达。合同还约定其他相关条款。合同签订后，原告依约向被告交付租赁场地。2011年11月28日，被告向原告支付租赁保证金48000元。
2013年8月14日，原、被告签订《借款合同》，约定原告向被告借款2000000元；借款期限两个月，借款起止日2013年8月14日至2013年10月14日；借款利率为月利率6%，即每月利息金额为120000元，每月14日支付，如原告不能按期全额支付本金利息，则以先未付利息后未付本金顺序抵付被告已租用原告厂房租金，即以未还本利抵支被告应付租金，如原定租期租金不够抵偿本金利息的，租赁期顺延直到抵足本利；2013年8月16日、8月19日，被告先后两次转账给原告借款各1000000元。
2013年5月31日前，被告付清了原告2012年1月1日至2013年5月31日的租金824000元。
2014年5月3日，原告归还被告1000000元，被告出具收据载明收到原告借款本金596000元、利息404000元。
2016年6月1日前，被告腾空租赁厂房。西湖法院于2016年6月24日查封了租赁厂房，并进行拍卖。
本院认为：原、被告签订的《厂房、设备租赁合同书》，意思表示真实，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同双方应依法全面履行合同义务。《厂房、设备租赁合同书》履行过程中，原告向被告借款并签订《借款合同》，约定借款利率为月利率6%，如原告不能按期全额支付借款本金利息时，以先利息后本金顺序抵付被告已租用原告厂房租金，即以未还本利抵支被告应付租金。《借款合同》对租金的表述分别为厂房租金和应付租金，但从原、被告自制的结算凭证看，双方均认可《借款合同》中的租金是指被告对厂房、设备的应付租金，本院予以确认。被告根据《借款合同》约定抵付租金的利息、本金视为原告已经归还的借款本金和已经支付的借款利息。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六第二款的规定，原告请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，法院应予支持。鉴于本案中原告应支付的利息已抵付被告应支付原告的租金，即其支付的超过年利率36%部分的利息实际由被告以抵付租金的方式收取，如按年利率36%计息且抵扣租金后尚有剩余，原告有权请求被告返还。同时，原告主张已抵付租金的利息按年利率24%计算，不符合上述规定，本院不予采信。被告向原告交付借款的时间分别为2013年8月16日和8月19日，相应利息约定从借款实际交付日起算并于每月14日支付，因原告未按月支付利息，应在被告租金支付日以先利息后本金的方式抵扣租金。自2013年6月1日起算至2016年6月1日，被告应支付租金总额1728000元。经核算。原告除于2014年5月3日归还被告1000000元以及已与租金抵扣的借款本金、利息外，尚应归还被告借款本金、支付被告借款利息的金额超过1728000元。因此，原告要求被告支付租金、迟延履行违约金的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。对于原告要求被告开具利息发票的诉请，因本案审理的是房屋租赁合同纠纷，被告是否应当开具利息发票，不属本案审理范围。因原告未履行生效法律文书，西湖法院需要拍卖案涉厂房，被告已于2016年6月1日前腾空租赁场地，《厂房、设备租赁合同书》已实际终止履行，原告诉请要求解除《厂房、设备租赁合同书》、搬离所租借场地，无事实依据，本院不予支持。因原告应归还被告借款本金、支付被告借款利息超过被告应付租金，即被告已支付全部租金，原告应当退还被告租赁保证金。故被告反诉要求原告退还租赁保证金48000元，理由正当，本院予以支持。对被告要求原告开具租金发票的诉请。原告申请调取的（2015）杭富商初字第3658号案件中，被告曾提供原告开具的收据若干，证明借款利息抵扣租金，现被告未举证证明《厂房、设备租赁合同书》履行过程中原告还开具过租金发票以及发票的种类，也未举证证明原告已经开具的租金发票或收据所涉租金金额以及双方约定开票所涉租金的范围是否包括设备租金等，因此，被告该项反诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款规定，判决如下：
一、杭州伟尔特实业有限公司退还杭州银湖电气设备有限公司支付租赁保证金48000元，于本判决生效之日起三十日内付清；
二、驳回杭州伟尔特实业有限公司的全部诉讼请求；
三、驳回杭州银湖电气设备有限公司的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20907元，减半收取10453.5元，保全费2520元，合计12973.5元，反诉案件受理费500元，合计13473.5元，由杭州伟尔特实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 戚利尧
二〇一六年十二月十九日
书记员 李 明
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