江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏13民终3597号
上诉人（原审被告）：宿迁市鸿亿塑胶颜料有限公司，住所地宿迁市宿城区耿车镇供电所东50米。
法定代表人：秦夏华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邵前奋，江苏三佳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宿迁市耿车循环经济产业园投资发展有限公司，住所地宿迁市宿城区耿车镇徐淮路1号。
法定代表人：张再先，该公司总经理。
委托诉讼代理人：庄娥，江苏宏亮律师事务所律师。
上诉人宿迁市鸿亿塑胶颜料有限公司（以下简称鸿亿公司）因与被上诉人宿迁市耿车循环经济产业园投资发展有限公司（以下简称耿车投发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2016）苏1302民初1426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人鸿亿公司的上诉请求为：撤销原判，依法改判驳回鸿亿公司给付耿车投发公司260000元或者将本案发回重审。事实与理由：1.涉案房屋租赁合同无效，但一审判决对此未予审查。因耿车投发公司未取得涉案房屋的建设工程施工许可证等相关行政审批材料，故鸿亿公司认为双方的房屋租赁合同无效。2.一审判决认定的事实不清。鸿亿公司承租的房屋为三层，但因涉案房屋的配套设施电梯安装后一直无法使用，导致鸿亿公司实际占用的仅为一层。鉴于双方的租赁合同无效，故鸿亿公司仅需承担实际占用的一层房屋租金三年合计500000元。因承租的房屋一直无法全部使用，导致鸿亿公司一直续租原厂房，故耿车投发公司应当赔偿鸿亿公司原厂房三年租金240000元，故鸿亿公司实际仅需向耿车投发公司支付260000元房屋占有使用费。3.因耿车投发公司给鸿亿公司造成损失，鸿亿公司对此保留向其主张赔偿损失的权利。4.耿车投发公司的前任领导曾口头承诺租金可以协商。因当地政府的政策多变，致使鸿亿公司的生产环境发生变化，导致鸿亿公司发生损失。
被上诉人耿车投发公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。其主要的答辩意见为：1.双方的房屋租赁合同合法有效，鸿亿公司应当按照合同约定向耿车投发公司支付租金。鸿亿公司一直实际占有和使用涉案房屋，耿车投发公司能够提交涉案房屋、土地的相关行政审批手续，均可以证明耿车投发公司对涉案房屋享有权利。2.电梯并非进入承租房屋二、三层的唯一通道，且鸿亿公司一审中提交的证据可以证明承担房屋二、三楼均已被其作为仓库和办公室使用。耿车投发公司从未承诺减免租金，且鸿亿公司未能提交证据证明耿车投发公司有此承诺。
耿车投发公司向一审法院提出诉讼请求：判令鸿亿公司支付租金1500000元、2016年1月19日前的滞纳金245000元（自2016年1月20日起至实际付款之日止的滞纳金以1500000元为基数按照日万分之四计算），且本案诉讼费用由鸿亿公司负担。
一审法院查明事实：2013年11月26日，耿车投发公司（甲方）与鸿亿公司（乙方）签订了《厂房租赁合同书》，约定耿车投发公司将涉案厂房租赁给鸿亿公司使用；租赁期限为5年，即从2013年11月28日起至2018年11月27日止；租赁费用为50万元/年；鸿亿公司应于本合同签订后30日内向耿车投发公司一次性支付年租金；鸿亿公司应于每年11月28日之前向耿车投发公司支付下一年度租金；鸿亿公司逾期支付租金，应向耿车投发公司支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的万分之四；本合同自交房之日起生效（交房时间2013年11月28日）；等等。
耿车投发公司按照约定向鸿亿公司交付了租赁房屋，鸿亿公司未向耿车投发公司交付租金。
一审法院认为，合法的债权债务关系受法律保护。鸿亿公司租赁耿车投发公司厂房，双方之间形成租赁合同关系。耿车投发公司履行了交付厂房的义务，但鸿亿公司未按履行付款义务构成违约。耿车投发公司主张鸿亿公司给付租赁款1500000元，于法有据，一审法院照准；耿车投发公司主张的滞纳金，标准不违反法律规定，但起算点应予更正，一审法院按如下方式予以支持：以500000元为基数自2013年12月27日起，以500000元为基数自2014年12月29日起，以500000元为基数自2015年11月29日起，均按日利率万分之四计算至清偿之日止。鸿亿公司的五点辩解意见，均不影响鸿亿公司向耿车投发公司支付上述款项，不予理涉。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：鸿亿公司于判决生效之日起十日内给付耿车投发公司租赁款1500000元及滞纳金（以500000元为基数自2013年12月27日起，以500000元为基数自2014年12月29日起，以500000元为基数自2015年11月29日起，均按日利率万分之四计算至清偿之日止）。案件受理费20505元，保全费3520元，合计24025元，由鸿亿公司负担。
二审中，本院组织双方当事人证据交换及质证。上诉人鸿亿公司为证明其上诉请求，提交证据如下：
证据1.照片三张。旨在证明涉案房屋二、三层无法使用导致鸿亿公司继续承租原厂房，给鸿亿公司造成租金损失。
被上诉人耿车投发公司发表质证意见称：对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议。该照片无法看出拍摄时间。一审中鸿亿公司提交的照片可以证明涉案房屋的二、三层一直由鸿亿公司占有和使用，涉案房屋中电梯并非通往二、三层的唯一通道，鸿亿公司是否租用其他房屋与涉案房屋的二、三层是否使用并无关联性。
被上诉人耿车投发公司为证明自己的观点，提交证据如下：
证据2.建设用地规划许可证及国有土地使用权证各一份。旨旨在证明涉案房屋所占用的土地已经取得土地使用权并通过用地规划；
证据3.建设工程规划许可证及单位工程质量竣工记录各一份。旨在证明涉案房屋取得建设工程规划许可证并经竣工验收合格。
上诉人鸿亿公司发表质证意见称：对证据2中的建设用地规划许可证，因已失效，故无证明效力。证据3中的建设工程规划许可证与证据2中的国有土地使用权中的使用面积不一致，无法确定涉案房屋是否位于上述两份证件中规定的使用面积内。且建设工程规划许可证的颁发时间晚于一审辩论终结时间。对证据3的单位工程质量竣工记录的真实性无异议，但是该记录的内容中无电梯项，且电梯自始至终都无法使用。
本院对上述证据的认证意见为：对证据1，鉴于耿车投发公司对该证据的真实性不予确认，本院对该证据的真实性难以认定。即使该证据是真实的，鸿亿公司承租其他房屋的行为与耿车投发公司之间的关联性无法确认。本院对证据1的证明效力不予确认。鉴于鸿亿公司对证据2、3的真实性未提出异议，本院对证据2、3的真实性予以确认。证据2、3可以证明耿车投发公司就涉案房屋已经取得相应的行政审批手续。
二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
二审另查明：2014年12月18日，耿车投发公司取得宿迁市耿车镇循环经济产业园的国有土地使用权证[土地使用权证号为：宿国用（2014）第21735号]，使用权面积为23843平方米。本案一审法庭辩论终结之日为2016年5月19日。2016年8月9日，耿车投发公司取得宿迁市耿车循环经济产业园12#、13#厂房的建设工程规划许可证。该证的附件之一为前述国有土地使用权证。
二审中本案的争议焦点为：涉案租赁合同效力如何确定；如有效，鸿亿公司应给付的租金数额如何确定；如无效，鸿亿公司应给付的占用费用如何确定。
关于租赁合同的效力问题。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，虽双方的租赁合同无效，但因鸿亿公司持续占用耿车投发公司的厂房，鸿亿公司还应按照租赁合同的约定的租金标准向耿车投发公司给付房屋占有使用费及逾期付款利息。故一审依照租赁合同的约定判决鸿亿公司给付耿车投发公司租金及滞纳金并无不当，本院依法予以确认。
鸿亿公司辩称，因涉案房屋的电梯未装，致使其二、三层无法使用，继续承租其他房屋导致租金损失，要求减免租金。因双方当事人在合同中对电梯安装并无明确约定，且鸿亿公司未提交证据证明双方就电梯安装达成补充协议，耿车投发公司不认可其有安装电梯的义务，故本院对鸿亿公司减免租金的主张不予采信。
综上所述，鸿亿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16756元，由上诉人宿迁市鸿亿塑胶颜料有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙芳远
审判员 庄业富
审判员 王冬冬
二〇一七年二月八日
书记员 冯 邻
书记员 朱芳芳
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