四川省高级人民法院民 事 裁 定 书（2018）川民申499号再审申请人（一审原告、二审上诉人）卢智，男，1978年12月21日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：成都新尚网络科技股份有限公司，住所地四川省成都市武侯区人民南路四段一号。法定代表人：唐立新，董事长。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：成都新尚置业集团有限公司，住所地四川省成都市武侯区人民南路四段一号。法定代表人：唐立新，董事长。再审申请人卢智因与被申请人成都新尚网络科技股份有限公司（以下简称新尚网络公司）、成都新尚置业集团有限公司（以下简称新尚置业公司）租赁合同纠纷一案不服四川省成都市中级人民法院（2017）川01民终9402号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。卢智申请再审称：一、一、二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一款第二项规定，本案应当再审。（一）2016年11月13日召开的涉及降租事宜的业主大会（以下简称2016年业主大会）之决议系无效决议，对1-4楼商铺全体业主均不具有法律约束力。1.一审法院及二审法院在没有其他合法有效证据的情形下，仅仅以《告知书》便认定2016年业主大会召开的合法性并认定商委会签署的《房屋租赁合同（整体物业）之补充协议》的有效性，属认定事实错误。第一，根据《成都庄士中心数码广场1-4楼商铺业主自治及统一经营管理公约》（以下简称《管理公约》）第四条、第七条规定：商委会不具备任何决定权；对于正式的总的经营管理合同，应当由全体业主（现场大会）过半数同意，其他重要事项由到会人数的三分之二同意，方为有效；业主大会需总户数过半数以上业主参加方为有效：第十条规定：业主大会每五年召开一次，经全体业主的十分之一表决权以上提议或监委会三分之二以上成员提议，可以召开临时业主大会；第十三条规定：会议“全程录音录像”。然而，在本案中，2016年业主大会的召集程序不符合《管理公约》规定的。根据上述《管理公约》之规定，临时业主大会的召开必须经适格主体提议后，方能正常启动，但在本案的一审及二审程序中，被申请人至始至终并未提供任何证据证明2016年业主大会召开的启动程序符合规定。同时，商委会也并未向全体业主作出召开会议的有效通知，在全体业主均预留手机等通讯方式的情况下，商委会仅仅以QQ群（且成员不全）通知拟讨论决议降低租金标准事项的会议，其以此种非有效、直接、全面通知的方式仅通知到部分业主，致使包括申请人在内的本案大多数业主未能知晓、也未能参与2016年业主大会。可见，2016年业主大会无论是从启动程序上看亦或是通知程序来看，均不符合管理公约的规定，明显系一次非法召集的会议。2.2016年业主大会的召开方式是不符合管理公约规定的。根据上述管理公约的规定，业主大会的召开必须是现场会议且必须全程录音录像。然而，从被申请人提供的《告知书》载明的内容来看，此次会议的召开地点为向阳大厦宾馆5楼，载明投票业主为516户，但根据实际勘察，该会议地点远远不能容纳所谓的516户投票业主，并且，整个一审、二审程序，新尚网络公司、新尚置业公司均未提供任何录音录像证据，不能证明会议召开的公开性、公平性及公正性，违反了业主授权的大会召开程序与决议程序。因此，2016年业主大会决议并非有效决议，对全体业主不能产生任何法律约束力，当然也就不能对卢智产生法律约束力。（二）对于《房屋租赁合同（整体物业）之补充协议》（以下简称《补充协议》）的签署，商委会并未取得全体业主的授权，在未征得卢智追认的情形下，系无效协议，对卢智不产生法律约束力。根据《管理公约》第四条规定：商委会只有在得到全体业主的授权后，才能与承租商签订正式的总的经营管理合同。虽然2014年签订的《房屋租赁合同（整体物业）》系商委会在得到大部分业主授权后所为，但《补充协议》涉及到对租金标准的变更，商委会要代表全体业主签署，必然是需要经过全体业主再次授权。然而，本案一审、二审程序中，新尚网络公司、新尚置业公司均未提供证据证明对于《补充协议》的签订系商委会在得到全体业主的授权后而进行。当然，即便2016年业主大会确定了商委会签署《补充协议》的授权事宜，也因2016年业主大会决议并非有效决议而使得该授权不产生任何法律效力。因此，商委会签署的《补充协议》对卢智不产生任何法律约束力。（三）新尚网络公司、新尚置业公司在合同约定的支付租金期限届满后方支付租金，己经构成既定的违约事实，在本案既没有约定的也没有法定的免责事由的情形下，其理应按照合同的约定向卢智承担全部违约责任。一审、二审法院作出的判决，缺乏事实和法律依据，应予纠正。本案中，新尚网络公司应当于2016年10月15日之前向卢智支付2016年10月25日至2017年4月25日期间的租金，但其直至2017年2月方才向卢智进行支付。虽然新尚网络公司、新尚置业公司在付款期限届满前曾提出调减租金标准的请求，但在付款期限届满前，双方尚未能就《补充协议》载明的新的租金标准达成一致，包括卢智在内的全体业主也并未同意新尚网络公司、新尚置业公司可在新的租金标准协商一致后再行支付逾期应付租金，其当然应当依据原有《房屋租赁合同（单户物业）》约定租金标准及时间向申请人支付租金。然而，其却未能遵守协议的约定，恶意拖欠租金至2017年2月，该客观存在的违约事实是不可被否认的。纵观《房屋租赁合同（整体物业）》及《房屋租赁合同（单户商铺）》，均没有约定该种情形下可以免除被申请人的违约责任，我国法律、行政法规也并未规定该种情形下，可以免除违约方的违约责任。因此，卢智要求新尚网络公司、新尚置业公司按照合同约定的违约责任承担方式支付违约金的诉讼请求应当得到支持。二、一审、二审判决适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一款第六项的规定，本案应当再审。一审、二审法院据以作出判决的实体法律条文是《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条以及《中华人民共和国物权法》第八十四条的规定。而在本案中，未按照合同约定履行义务的是新尚网络公司、新尚置业公司，卢智一直反对降低租金标准，其并未与新尚网络公司、新尚置业公司就变更租金标准的事宜协商一致，新尚网络公司、新尚置业公司应当按照合同约定的金额和期限支付租金并且承担逾期支付租金的违约责任。且在本案中，卢智与新尚网络公司、新尚置业公司之间不存在任何相邻关系，卢智只是处分自己的合法权益，也并不会损害其他实际相邻人的权益。因此，一审、二审判决适用法律错误。综上，卢智依照《中华人名共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项、第六项之规定向本院申请再审，请求：撤销一审、二审判决，依法改判支持卢智的全部诉讼请求，本案一审、二审诉讼费由新尚网络公司、新尚置业公司承担。本院经审查认为：第一，卢智作为“庄士中心数码广场”商铺所有权人之一，与该中心1-4楼商铺其他业主作为整体，与新尚网络公司、新尚置业公司签署了《房屋租赁合同（单户商铺）》《庄士中心商铺业主统一管理公约》《成都庄士中心数码广场1-4楼商铺业主自治及统一经营管理公约》等合同。应当认为，在与新尚网络公司、新尚置业公司履行租赁合同的过程中，卢智与该中心1-4楼商铺其他业主已经作为一个利益共同体，按照其利益共同体的内部约定，共同一致行使租赁权，卢智的个人意见应当通过该利益共同体内部表决程序来行使，该利益共同体的决定对卢智具有约束力。本案一审、二审中，卢智提供的证据不能证明该中心1-4楼商铺表决程序错误，卢智应当服从表决决定。第二，关于卢智主张新尚网络公司、新尚置业公司存在违约行为，应当承担违约责任的问题。新尚网络公司、新尚置业公司迟延支付租金的原因系针对新的税务政策这一情势变更与业主商议缴纳税费相关事宜，迟延支付租金的时间为双方进行磋商的合理时间，对此，一审、二审法院认定新尚网络公司、新尚置业公司不存在违约行为，不承担违约责任，并无不当，本院予以确认。第三，关于卢智认为一审、二审判决适用法律错误的问题。本院认为，一审、二审法院根据其查明的案件事实，适用合同法和物权法的相关规定，对卢智的诉请进行处理，并无错误。综上所述，卢智的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回卢智的再审申请。审判长 何 杉审判员 王 玥审判员 朱文京二〇一八年三月三十日书记员 ＸＸ东