辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终1380号
上诉人（原审被告、反诉原告）：纪文顺，汉族，住辽宁省大连市中山区，公民身份号码：×××。
委托诉讼代理人：纪鹏章，汉族，住辽宁省大连市中山区。
委托诉讼代理人：沙宝明，系辽宁沙宝明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄美砚，女，汉族，住辽宁省大连市西岗区，公民身份号码：×××。
委托诉讼代理人：杨锡文，系辽宁中山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐伟进，系辽宁中山律师事务所律师。
上诉人纪文顺因与被上诉人黄美砚返还原物纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2017）辽0202民初2233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
纪文顺上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人一审诉讼请求，支持上诉人一审反诉请求，两审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定此案的性质为返还原物纠纷，不仅认定事实错误，且定性不准。被上诉人一审诉讼请求是腾退房屋，但案涉房屋根本不是被上诉人原先所有或承租的房屋，一直是上诉人合法占有或承租使用的公有住房。本案名为房屋买卖合同或返还纠纷，实为债务担保性质的合同关系。二、一审判决支持规避法律的行为，其判决同样无效。本案实际上是真正的当事人陈军”借名买房”，是规避法律的行为。户口不符政策不准在大连市城市市区购买公有住房。因为陈军不能将此房登记，才规避法律，采取非法手段找替身，以被上诉人名义在大连办理了房屋登记。三、一审诉讼中法官的某些做法和行为令人费解。上诉人曾多次口头或书面向法庭申请追加本案真正的当事人陈军和杨机伟参加审判活动，均遭到法官拒绝。但开庭时陈军到场，陈军在法庭上虽然没有任何身份，法官却时不时地与他一起讨论案情。
黄美砚辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：一、1、本案涉案房屋的买卖关系是真实合法的，其真实性与合法性上诉人在一审中并没有提出异议。在真实合法的基础事实下，被上诉人依法要求上诉人腾退房屋是被上诉人的权利。一审法院支持是正确的。2、上诉人对事实的理解有错误，被上诉人认为所谓的债务担保性质的合同是指为了债务合法形成或者债权人的债权有损失而作出的保证。而本案的合同关系是为了偿还债务，也就是说债务早已形成了多次，而通过房屋买卖的关系来进行债务的偿付，并不是担保。3、（1）关于案外人陈军的问题，我们认为上诉人无权要求一审法院追加其为当事人。（2）在一审中一审法官仅仅因为一个问题问了一、两句案外人陈军，但是在判决文书中并没有作为判案的证据使用，按照法律规定程序上有问题可能影响案件的正确审理，没有把事实作为判案的根据，因此上诉人的这一说法不成立。二、所谓的欺诈是上诉人的单方说辞。三、一审法院陈明的事实上诉人的儿子所借的款项分别是2015年1月27日25万和2015年9月19日35.5万，借款事实是存在的，不是虚构的。总之上诉人的上诉理由不成立。
黄美砚向一审法院起诉请求：判令被告腾退案涉房屋并支付违约金3万元。
纪文顺向一审法院反诉请求：1、确认反诉人纪文顺与被反诉人黄美砚之间的房屋买卖行为无效；2、要求反诉被告返还反诉原告房屋过户费35000元；3、本案本诉与反诉的费用均由反诉被告承担。
一审法院认定事实：被告纪文顺的儿子纪鹏章在2015年1月7日向案外人孙中楠出具借条，主要内容为纪鹏章向孙中楠借款25万元，期限为2个月于2015年3月7日一次还清，到期未还按每天2％交违约金。该笔借款由案外人孙中楠以现金形式多次交付给纪鹏章。上述借款到期后，纪鹏章未能偿还，由案外人陈军替纪鹏章偿还了借款。2015年9月19日，案外人陈军与纪鹏章签订《借款合同》，双方约定，纪鹏章向陈军借款355000元，借款期限为2015年9月19日至2015年10月19日止，月利1.5％。上述借款合计60.5万元，纪鹏章到期未能偿还，遂纪鹏章与其父亲即本案被告纪文顺和案外人陈军协商一致，被告用其所承租的公有住房以55万元的价格转让给案外人陈军，用以抵偿其儿子纪鹏章所欠陈军借款，但需将房屋登记在原告黄美砚名下。后，原、被告签订大连市房地产买卖合同，合同约定：转让的房屋坐落在大连市中山区x街15号3单元3层2号，建筑面积68.73平方米，被告于2016年4月15日将房屋交付给原告；被告若不能按期向原告交付房地产，每逾期一日，应给付原告相当于房屋价款千分之三的滞纳金。因办理房屋变更登记手续的需要，原、被告于2016年4月27日在大连市中山区公证处办理了相关公证手续，公证费2742元由原告支付，并且当日被告与案外人陈军就案涉房屋又签订了一份房屋买卖协议，约定：办理过户手续当日陈军交付纪文顺首付款35.5万元整。（备注：付款方式为，此款经纪文顺指定交付与儿子纪鹏章，身份证号码为：×××，并自愿用于纪鹏章偿还债务）；余额20万元整过户结束后付给纪文顺，付款方式为（备注：此款经纪文顺指定交付与儿子纪鹏章，身份证号码为：×××，并自愿用于纪鹏章偿还债务）。此后，原告与被告在2016年6月12日办理了房屋变更登记手续，办理过户需要的补偿金54980元由原告支付完毕，于2016年6月14日房屋变更登记到原告名下。现被告一直在涉案房屋内居住，至起诉日止仍未予迁出。
反诉原告要求确认双方房屋买卖合同无效，但未能提交相应的书面证据，反诉原告诉称实际没有收到借款，但未能提供相应证据，其提供的录音证据均系案外人之间的对话，亦没有明确指明原被告双方不存在借款关系，或房屋买卖合同的签订存在被胁迫的情况。
一审法院认为，原告与被告签订的《大连市房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立合法有效，双方均应按合同的约定履行自己的义务。本诉被告与案外人签订的《房屋买卖协议》，对案涉房屋实际付款等情况进行了约定，该约定不违反法律的规定，确认了该房屋买卖系偿还被告儿子所欠的债务，被告对此同意并配合原告进行了相关公证及房屋过户手续，被告该行为的作出应视为被告真实意思的表示，并非原告胁迫。现本诉原告对案涉房屋进行了产权变更，将案涉房屋的承租权变更至本诉原告名下，本诉被告应按照约定将案涉房屋于2016年6月15日前交付至原告。现本诉被告未能及时向本诉原告交付房屋，故本诉原告请求依法将案涉房屋腾退至本诉原告并承担违约责任的诉讼请求，于法有据，予以支持。关于原告诉请的违约金一节，根据原被告双方签订的《大连市房地产买卖合同》中第五条关于违约责任的约定，被告不能按期交付房地产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款千分之三的滞纳金。被告应按上述条款向原告支付滞纳金，但原告请求被告按每月3000元计算10个月的违约金共计30000元，系原告在法律允许的范围内对自身权利的处分，予以支持。
关于反诉原告要求确认与反诉被告签订的《大连市房地产买卖合同》无效并要求反诉被告返还过户费35000元的诉请，因反诉原告未能提出直接证据加以证明，且反诉原告提出的录音证据均非原被告双方之间的谈话，不能直接证明借款事实不存在。现反诉原告已经配合反诉被告将房屋进行了过户，应视为对该交易行为予以同意。故反诉原告的诉讼请求，于法无据，不予支持。
据此，一审判决如下：一、被告纪文顺于判决生效之日起十日内腾退坐落于大连市中山区武昌街15号4单元3层3号房屋至原告黄美砚；二、被告纪文顺于判决生效之日起十日内给付原告黄美砚房屋滞纳金30000元，如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回反诉原告的诉讼请求。本诉案件受理费6250元，由被告纪文顺负担。反诉案件受理费4650元，由反诉原告纪文顺负担。
二审中，当事人没有提交新证据。一审查明事实中，双方当事人签订的《大连市房地产买卖合同》约定转让的房屋房号有笔误，应为大连市中山区武昌街15号4单元3层3号。其他一审查明事实本院予以确认。另查，双方当事人一致认可双方于2016年4月15日签订《大连市房地产买卖合同》。该事实有询问笔录在卷为凭，应予采信。
本院认为，纪文顺的儿子纪鹏章出具的借条及借款合同的还款期限届满后，纪鹏章未能向债权人陈军偿还借款，遂纪鹏章及其父亲即上诉人纪文顺与案外人陈军协商，将纪文顺承租的案涉公有住房以55万元价格转让给案外人陈军，用以抵偿纪鹏章借款，但因公有住房特殊性质，需将公有住房租赁证变更登记到被上诉人黄美砚名下，遂双方当事人签订《大连市房地产买卖合同》。上诉人主张该合同无效，被上诉人依据该合同及公有住房租赁证已过户至被上诉人名下的事实请求上诉人腾退房屋。故本案争议焦点为双方当事人签订的《大连市房地产买卖合同》是否有效。
案涉《大连市房地产买卖合同》是双方当事人签署，上诉人已配合被上诉人进行了过户所需要的相关公证，并将公有住房租赁证变更登记到被上诉人名下，即上诉人已对《大连市房地产买卖合同》积极地履行了配合过户的义务，由此可见，该合同约定内容是上诉人的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故案涉《大连市房地产买卖合同》合法有效，双方均应依约履行自己的义务。《大连市房地产买卖合同》约定上诉人应于2016年4月15日将房屋交付给被上诉人，否则每逾期一日，应给付被上诉人相当于房屋价款千分之三的滞纳金。案涉房屋至今未交付给被上诉人，被上诉人诉请按每月3000元标准给付10个月违约金共3万元，不超过上述合同约定的违约金给付时间及计算标准，系在法律允许范围内对自身权利的处分，一审予以支持并无不当。
关于上诉人提出的此案定性不准问题，被上诉人诉请腾退，案由定为返还原物并无不当；关于上诉人提出的规避法律问题，法律并未禁止借名买房，民事活动中法无禁止即自由，不能以此认定合同无效；关于上诉人提出的一审法院的做法问题，陈军和杨机伟并非《大连市房地产买卖合同》的签订方，不追加该二人对本案处理无实质影响，一审未准予上诉人的追加当事人申请并无不当，另外一审法院的其他做法即便使上诉人产生一定费解，但亦不足以影响到本案处理结果的正当性。
综上所述，纪文顺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10900元，由上诉人纪文顺负担。
本判决为终审判决。
审判长 王亮
审判员 张钱
审判员 季烨
二〇一八年三月十四日
书记员 宋敏