福建省安溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安民初字第5437号
原告陈连综，男，1980年6月18日出生，汉族，安溪县人，住安溪县。
被告福建百宏房地产开发有限公司，住泉州市丰泽区疏港路宝珊花园观海苑海虹路25号。组织机构代码：15610465-8。
法定代表人陈碧玲。
委托代理人庄荣皇，福建华晖律师事务所律师，代理权限：特别授权。
原告陈连综与被告福建百宏房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2014年9月23日提起诉讼，本院于同日立案受理。受理后，于同年11月12日，依法由审判员林清艺独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈连综、被告的委托代理人庄荣皇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈连综诉称，2009年8月7日，原告与被告签订购买址在安溪县百宏·滨江花苑小区第C幢14单元××号房的《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人（被告）应在2010年9月8日前将房屋交付给原告使用；被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付房款的0.01%向买受人支付违约金。签约后，原告已支付了全部的购房款298360元，被告也于2012年2月10日将房屋交付给原告居住使用。然而，被告却未能如约向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。被告的行为已构成违约，应承担违约责任。故请求依法判决：①.被告立即协助原告办理安溪县百宏·滨江花苑小区第C幢××号房的房屋权属证书；②.被告支付给原告自2012年2月10日起，每日按已付购房款298360元的0.01%计算，至被告提交办证资料给产权登记机关备案之日止的逾期办证违约金。③.被告承担本案诉讼费用。
被告福建百宏房地产开发有限公司辩称，①.原告向法院起诉主张权利已超过法定两年的诉讼时效，原告是在2012年2月10日接收房屋的，根据合同约定应在90日内办理房屋权属证书，之后的两年内是原告向被告主张违约责任的诉讼保护期，但原告直至2014年9月23日才向法院起诉主张权利，据此已远远超过法定的两年诉讼时效。②.原告请求的违约金没有事实依据，因为被告在交房以后即2011年7月15日就已申请工程竣工验收备案，直至2013年3月11日才通过该备案，这期间的行为跟政府执行文件冲突有关，才造成拖延办证。这两年多的时间不是被告的行为造成的，所以不应当承担违约责任。该事实有政府出具的相关证明予以证实。③.双方签订的《合同补充协议》已确定被告代为办理房屋产权登记手续，不再存在被告应提交办理权属登记所需资料给原告的义务，且原告的房产证已办理完结，均是由被告代为办理，不存在逾期提供办证资料的事实情况。
本案双方当事人争议的焦点为：1.原告要求被告支付逾期协助办理房屋权属证书违约金的请求是否超过诉讼时效？2.被告是否应承担原告未能取得房屋权属证书的民事责任？
原告针对自己的诉讼主张，向本院提供如下证据：
1.原告的身份证复印件，以此证明原告的身份情况。
2.私营企业登记基本情况表复印件，证明被告名称变更的事实。
3.《商品房买卖合同》复印件，证明被告应按合同约定向原告支付逾期办证违约金。
4．销售不动产发票、按揭贷款合同复印件，证明原告已向被告全额支付购房款的事实。
5、房产验收确认书复印件，证明原告于2012年2月10日接受房屋的事实。
被告针对答辩，提供如下证据：
1.安溪县住房和城乡规划建设局（以下简称安溪县住建局）出具的《竣工验收备案证明书》、《关于百宏·滨江花苑工程竣工备案情况说明》复印件，证明：①被告建设的安溪县河滨南路1515号百宏·滨江花苑的房产，早在2010年11月15日通过勘察、设计、施工、监理单位和有关部门验收的事实；②通过验收后，被告于2011年7月15日向安溪县住建局申请办理工程竣工验收备案，因福建省建设厅出台的《福建省建设工程质量检测单位管理实施暂行办法》对建筑材料异地检测的规定与之前文件不同，导致安溪县住建局于2013年3月11日才通过对百宏·滨江花苑的竣工验收备案。
2.安溪县住建局出具的《关于安溪百宏·滨江花苑办理房屋所有权初始登记的情况说明》复印件，证明：被告早在2011年8月份交房时已向安溪县住建局申请办理房屋所有权初始登记手续，因欠缺《工程竣工备案证明书》而未能办理的事实；延期办理房屋权属证书确实是因新旧文件交叉导致工程竣工备案证明书的办理被拖延而直接造成的后果。
3.《合同补充协议》复印件，证实双方已确认办理房屋产权登记手续是由被告代为办理，不再存在被告应提交办理权属登记所需材料给原告的事实。
4.《人防工程竣工验收表》和《建设项目竣工环境保护验收申请》，证明法院调取的“一次性告知单”体现的欠缺材料情况是不真实的，该告知单是被告口头咨询后的被告知的情况，并不是被告在2013年2月28日才办理申请竣工验收备案，也不是被告在当时仍然欠缺材料的客观真实情况。告知单体现的欠缺材料，其中有两份证据材料早在2011年7月10日之前就已经形成和由被告持有，不可能存在欠缺。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、4、5的真实性无异议，本院予以采信；对证据3的真实性无异议，但对关联性有异议，认为合同已经明确有关不可抗力造成的逾期交房、办证的，被告均有权不予承担违约责任。逾期办证的真正原因是政府行为造成的，根据合同约定，被告对本案依法不应当承担违约责任。本院认为，该证据不能直接证明被告是否逾期办理房屋权属证书及被告是否应按合同约定向原告支付逾期办证违约金，对其证明力，本院待结合其他证据予以确认。
对被告提供的证据，原告经质证，对上述证据1、2的真实性不予以认可，认为即使该证据真实，也不是商品房买卖合同约定的可免责事由。根据房屋登记办法的相关规定，被告只有提交用地证明文件，建设规划施工许可证，房屋竣工验收证明等相关证明材料给房地产权属登记部门，并取得登记部门出具的收件单等证明材料才可以认定被告完成房屋初始登记的义务。而本案中被告并未提交，应当承担举证不能的不利后果。即使存在新旧文件执行交叉的情形，然新旧文件均在本案讼争商品房买卖合同签订之前，属开发商可以预见的事由，根据被告提供的证据1表明，正是因为被告未取得施工许可证提前施工，才导致桩基材料检测未能通过，实属开发商自身的过错，导致未能及时竣工验收备案。对证据3，认为与本案无关，不具有关联性。对证据4的真实性、关联性不能予以认可，从法院依职权调查取得的《办理建设工程竣工验收备案一次性告知单》（以下简称告知单）已足以证明至2013年2月28日，被告仍然欠缺办证所需的多项重要文件，被告一直到2013年2月28日才向安溪县住建局提交竣工备案证明，被告本身存在过错，应当承担违约责任。本院认为，对被告提供的证据1，虽可证明被告建设的安溪县河滨南路1515号百宏·滨江花苑的房屋于2010年11月15日通过勘察、设计、施工、监理单位和有关部门验收，并于2011年7月15日申请办理竣工验收备案及于2013年3月11日通过验收备案的事实，但无法证明被告仅是因为“异地检测”而无法通过竣工验收的事实，故对其证明力本院予以相应确认；对证据2，该证据仅体现被告于2011年8月交房时，向安溪县住建局申请办理百宏·滨江花苑房屋所有权初始登记手续，因其欠缺《工程竣工备案证明书》，故未能在规定的时间内办理房屋所有权初始登记的事实，但并无法体现被告在该时间之后就向安溪县住建局申请办理竣工验收备案，也无法证明被告关于其在该时间之后就与有关部门交涉工程竣工验收备案证明问题的主张，该证据体现被告交房时间是2011年8月，与本案的实际交房时间是2012年2月10日相矛盾，且安溪县住建局出具给被告的告知单中体现被告至2013年2月28日所提交的竣工验收备案手续仍欠缺7项重要文件，可见这份情况说明所述与事实不符，并非被告所称仅欠缺《工程竣工备案证明书》才无法办理房屋所有权初始登记的。同时，结合该情况说明没有单位负责人的签名或盖章，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第77条规定的单位出具证明文书的形式要件的事实，故本院对该证据不予采信。对证据3，该证据并不能由此推定被告不应将办理权属登记所需材料提供给原告，故只对其真实性予以采信。对证据4，虽能证明被告建设的安溪县河滨南路1515号百宏·滨江花苑的人防工程于2011年4月12日通过安溪县人民防空办公室的竣工验收，污染治理设施竣工环保也于同年7月6日通过环境保护部门的预验收，但不能证明被告已于2013年2月28日将这两份材料报送给安溪县住建局登记并备案。
庭审中，本院依法出示安溪县住建局提供的该局于2013年2月28日出具给被告的告知单及本案涉讼房屋的办证事宜，包括房屋所有权初始登记情况、分户登记申请及受理情况。经质证，原告认为告知单进一步说明，至2013年2月28日被告仍然欠缺办证所需的7项重要文件。被告经质证，对告知单的真实性无异议，但认为该告知单不是体现被告提交竣工验收备案材料的时间，被告是在竣工验收之后于2011年8月份向安溪县住建局提交竣工验收备案材料，因不符合新文件的要求，遭到拒收，因此当时就没有接收的规范性材料。当时还被告知对新旧文件问题要进行协调后，才会正式接收被告的竣工验收备案材料。告知单体现的欠缺材料并不是被告没办法提交，而是咨询性了解后被告知的。因为这个时间点被告经了解竣工备案证明差不多可以办理了，就先行咨询而已，并不是正式的要办理手续。而且被告提供的证据5的人防工程竣工验收表和建设项目竣工环境保护验收申请表所确定的时间足予否定一次性告知单体现欠缺材料内容的不真实。对房屋所有权初始登记情况、分户登记申请及受理情况，原、被告经质证，无异议。本院认为，双方当事人对告知单的真实性均无异议，故对其真实性予以采信，其可证明被告于2013年2月28日才向安溪县住建局提交材料，办理建设工程竣工验收备案，而该局于同年3月11日即出具了《竣工验收备案证明书》；对房屋所有权初始登记情况、分户登记申请及受理情况的真实性予以采信，该证据体现，被告开发的涉讼房屋所在的“百宏·滨江花苑”项目于2014年1月8日具备所有权初始登记的条件、本案涉讼房屋的分户登记申请办理事宜系由被告向安溪县住建局提交材料申请办理，并于2014年7月3日由该局受理。
经庭审质证、认证，结合庭审笔录，本院对本案主要事实作如下认定：
2009年8月7日，原告陈连综作为买受人与原泉州百宏房地产开发有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。《商品房买卖合同》约定：原告向原泉州百宏房地产开发有限公司购买址在安溪县河滨南路1515号百宏·滨江花苑第C幢××号房，总价款为人民币298360元；被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的材料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。《合同补充协议》约定：房屋移交清楚后，出卖人配合买受人办理产权登记手续，所涉费用由买受人支付，若由于买受人原因没有及时配合，其责任由买受人自行承担。合同签订后，原告依约支付了房价款人民币298360元。2009年10月26日，原泉州百宏房地产开发有限公司变更为福建百宏房地产开发有限公司。被告开发的“百宏·滨江花苑”工程于2010年11月15日通过竣工验收。2012年2月10日，被告向原告交付了房屋。2013年2月28日，被告向安溪县住建局提交材料，请求办理其开发的“百宏·滨江花苑”建设工程竣工验收备案。该局于2013年3月11日出具了《竣工验收备案证明书》。被告开发的涉讼房屋所在的“百宏·滨江花苑”项目系2014年1月8日具备所有权初始登记的条件。本案涉讼房屋的分户登记申请办理事宜由被告向安溪县住建局提交材料申请办理，并于2014年7月3日由该局受理。2014年9月23日，原告向本院提起诉讼。
本院认为，原告陈连综与原泉州百宏房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定该合同合法有效，受法律保护。双方均应按合同约定全面履行各自的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案讼争房屋的交房时间为2012年2月10日，原告可主张逾期办证违约责任的开始时间应为2012年5月11日，故原告主张逾期办证违约责任的诉讼时效应为2014年5月10日内，而且双方在合同中约定逾期办证违约金按日计付，故其诉讼时效应当分别每一日单独计算。原告于2014年9月23日向本院提起诉讼，故原告主张被告承担自2012年9月23日起的逾期协助办证的违约责任并未超过诉讼时效，本院予以支持，但请求被告承担2012年9月23日之前的违约责任，于法无据，本院依法不予支持。被告主张原告请求支付逾期办证违约金已超过诉讼时效，于法无据，本院不予采纳。根据国务院《房屋登记办法》的规定，被告向登记机关申请办理房屋所有权初始登记，应提交建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、测绘资料等相关证明文件，取得登记部门出具的收件单等证明材料，才可认定完成房屋所有权初始登记义务。因此，《工程竣工备案证明》等相关材料是办理房屋所有权初始登记所必须提交的证明。被告未能提供充分证据证明其已依约向登记部门提交了所有办证材料并完成了初始登记，并将办理权属登记须由被告提供的材料交付原告，也不能提供证据证明是由于原告没有及时配合造成的，故应承担举证不能的法律后果。被告主张逾期办证的原因是政府行为（“异地检测”文件不一致）造成的，但本案商品房买卖合同签订时间是在该文件施行之后，即使存在“异地检测”文件不一致的事实，也属于被告应当预见的问题，其提供的安溪县住建局出具的情况说明只能证明被告曾经申请过竣工验收备案，在申请办理所有权初始登记时因欠缺《工程竣工备案证明书》，导致不能在规定期间内办理。根据安溪县住建局出具的告知单，可证实被告于2013年2月28日向安溪县住建局申请办理竣工验收备案时，仍然欠缺应由被告提供的相关材料，《竣工验收备案证明书》也进一步明确讼争工程于同年3月11日才通过备案，上述事实足以证明在2013年2月28日之前，讼争工程无法通过竣工验收备案是被告自身原因造成的，被告主张逾期办证的原因是政府行为造成的，证据不足，本院不予采纳。根据《商品房买卖合同》约定，被告最迟应当在2012年5月10日前履行协助原告办理取得房屋所有权证的义务，否则应当承担逾期办证的违约责任。结合查明的事实，即本案涉讼房屋所在的“百宏·滨江花苑”项目于2014年1月8日具备所有权初始登记的条件，且涉讼房屋已由被告提交材料申请办理分户登记事项并于2014年7月3日由安溪县住建局受理，可见被告在原告交完契税后就将办证材料交付给安溪住建局用于办证，并向安溪县住建局申请办理分户登记事宜。同时结合安溪县住建局出具的办证登记及证明材料载明的情况，可以进一步确定本案涉讼房屋系由被告代为申请办理分户登记事宜，故被告代为申请办理分户登记由房屋权属机构受理应视为被告已经依约履行协助办证义务。基于此，被告承担的逾期办证违约金应计算至被告向房屋权属机构提交材料申请办理涉讼房屋的分户登记事宜时（分户登记受理时间）止，即被告应当自2012年9月23日起至2014年7月3日止按原告已付房价款298360元的日0.01%向原告支付违约金。综上，原告诉讼请求中合法的部分，本院予以支持。被告辩解中合法有据的意见，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告福建百宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付给原告陈连综自2012年9月23日起至2014年7月3日止按原告已付房价款298360元的日0.01%的逾期协助办证违约金。
二、驳回原告陈连综的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币500元，减半收取为人民币250元，由原告陈连综负担50元，被告福建百宏房地产开发有限公司负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判员 林清艺
二〇一四年十一月十二日
书记员 张泓泽
附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
法官提示：《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。