浙江省宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0212民初10408号原告：宁波荣庭房产经纪有限公司（统一社会信用代码为913302125511038903）。住所地：宁波市鄞州区钱湖北路***号***室。法定代表人：陈振静，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐家燕，浙江海泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈姝，浙江海泰律师事务所律师。被告：陈妮娜，女，1980年6月3日出生汉族，住天台县。委托诉讼代理人：陈南，即本案被告。被告：陈南，男，1983年9月25日出生汉族，住天台县。第三人：柯伯俊，男，1989年3月1日出生汉族，住宁波市鄞州区。原告宁波荣庭房产经纪有限公司（以下简称荣庭经纪公司）为与被告陈妮娜、陈南居间合同纠纷一案，于2016年11月3日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员孙丽丽适用简易程序进行审理。后因案情复杂，转为普通程序依法组成合议庭进行审理。因本案审理结果与案外人柯伯俊存在利害关系，故本院依法追加其为本案第三人参加诉讼。本案于2017年1月10日、同年8月14日两次公开开庭进行了审理，原告荣庭经纪公司的委托诉讼代理人陈姝、被告陈妮娜的委托诉讼代理人暨被告陈南、第三人柯伯俊到庭参加诉讼。审理中，各方当事人向本院申请为期三十日的庭外和解期限，但最终和解未果。本案现已审理终结。原告荣庭经纪公司以其为第三人柯伯俊与两被告提供了房屋买卖居间服务，促成双方签订《存量房屋买卖中介合同》，但因涉案房屋因被告陈妮娜的原因被公安机关查封，被告至今未按合同约定履行义务并支付中介服务费为由，诉请判令两被告共同支付原告中介服务费71750元。审理中，经本院释明涉案房屋买卖合同无效后，原告变更起诉理由称，两被告于2016年4月23日委托原告出售涉案房屋，最后于2016年9月15日签订《存量房屋买卖中介合同》，当时系星期四晚上，被告未携带房产三证原件。为确保交易安全，原告已要求被告自己披露涉案房屋的全部信息，承诺承担一切权属障碍责任，并以合同补充协议的方式再次明确被告对其所出售房屋未隐瞒任何重大权利瑕疵。被告提供三证原件，已是合同签订之后，因此必定铸就无论何时查询房产信息，涉案房屋均会因被公安机关查封而无法过户，合同无法继续履行的后果。对这一情况，原告认为均是被告自身原因、过错导致的，被告应当知道自身房产被司法机关处置的情况。因此，被告对合同无效存在过错，应当承担赔偿责任。据此，原告变更诉讼请求为判令两被告赔偿原告中介服务费损失50000元。被告陈妮娜答辩称：1.合同签订之前，被告让原告去核实涉案房屋有无问题，能不能出售，并提供了相关证件复印件，原告回复说没有问题，可以出售，然后三方才签订的合同。签订合同时间是中午，原告当时是要求被告提供信用证明、产权证原件等，并缴纳物业费，核实房屋下户籍信息，但没有要求被告披露任何信息，也没有要求被告去核实查封情况；2.原告告知的房屋转让价格是1650000元，是为了买方能够多贷款，才在合同上约定1750000元，因多贷的100000元打到被告账户，所以中介费直接由被告支付，扣除中介费、按揭费之后多贷的2000元还给买方。现在房屋未实际交易，中介费应由买方支付，被告不同意支付；3.2016年10月12日，在中国工商银行打算还按揭、过户时，原告业务员突然说房屋被查封了，给予被告一个星期的期限去核实并解决查封问题。一个星期后被告如实告知了原告和第三人，查封问题无法解决，并退还第三人50000元定金，第三人也同意不再追究。原告一开始要求被告支付100000元违约金，后又要求支付35000元中介费，最后未能达成一致。综上，被告不同意支付中介费，但同意补贴原告2000元以内的费用。被告陈南答辩称：其只是受姐姐即被告陈妮娜的委托卖房子，不是合同当事人，不同意支付中介费用。第三人陈述称：签订合同时间是中午，因为第三人记得当时其是请假去的。签合同之前，第三人就要求原告的房产经纪李仲剑去核实房屋下的入户情况、房屋能否交易，当时李仲剑是答应的。本来约定国庆节后第一个工作日就去办理过户手续，但因权证问题延后一天。到约定过户的那天，到房产交易中心大厅后20分钟，李仲剑就说房屋被查封不能交易了。之后被告退还了50000元定金。关于房屋转让价格，原告告诉第三人的是1700000元，多贷款50000元是支付中介费、税费之类的费用，中介费是按1.6%算，打七折。本院经审理查明的事实如下：2016年4月23日被告陈妮娜委托其他房产中介出售其位于宁波市鄞州区中河街道长寿南路126弄226号1902室的房屋。原告获取该挂牌出售信息后，居间促成被告陈妮娜与第三人柯伯俊签订了房屋买卖合同。2016年9月15日，合同签订前，原告经纪李仲剑向被告陈南发微信，称“有个事补充一下，客户由于首付款比较紧张，部分是借来的，所以打算把垫资费跟加急费全部含在总价里去按揭出来，这样减轻点压力，你们1650000到手不变”，被告陈南回复“到了再说”。当日，被告陈南受被告陈妮娜（甲方）委托与第三人柯伯俊（乙方）、原告荣庭经纪公司（丙方）签订《存量房屋买卖中介合同》一份，约定：甲方出售其名下位于宁波市鄞州区中河街道长寿南路126弄226号1902室的房屋（房屋所有权证号为甬房权证鄞州区字第××号，国有土地使用权证号为甬鄞国用2012第99-22615号），建筑面积为133.59平方米；上述所售标的物出手前已存有相关贷款或借款并已设置抵押，买方对此已知情且无异议；房屋价款及其他价款总计1750000元，签约日乙方向甲方支付定金50000元，此定金在过户受理后即转为首付款，2016年10月10日前乙方支付甲方首付款475000元（同意先用于甲方还贷），余款1225000元乙方办理按揭贷款，并委托丙方作为办理按揭贷款申请的业务中间经纪方，房屋交付完毕后，凭双方签字的房屋交接单甲方即可收取该笔按揭贷款；中介服务费计71750元，由甲方承担；鉴于丙方已为甲、乙双方提供居间服务，故本合同签订后（属丙方原因除外）导致甲、乙双方未能依本合同之约定履行相应义务的，均不影响丙方对上述中介费的收取，并同时约定由违约方赔偿丙方中介服务费71750元；本合同甲方由委托代理人签订，如发生产权纠纷或违约等均由委托代理人承担；三方还就税费负担、房屋交付及其他权利义务进行了约定。同日，被告陈南向原告出具《具结保证书》及欠条各一份，《具结保证书》载明：本人接受陈妮娜书面委托，代理其出售位于宁波市鄞州区中河街道长寿南路126弄226号1902室房屋的相关事宜，本人保证所享有的委托代理权及所提供的材料均真实、合法，如因无效代理或无权代理等原因导致所签订的《存量房屋买卖中介合同》无效或履行不能的，本人愿承担此次交易过程所发生的一切经济、法律责任（包括但不限于对方的经济损失及中介方中介费损失）；欠条载明：今有陈妮娜与柯伯俊已签订宁波市鄞州区中河街道长寿南路126弄226号1902室房屋《存量房屋买卖中介合同》，其中尚有中介费71750元未向荣庭经纪公司支付，本人承诺所欠中介费在2016年10月10日前支付完毕。被告陈南在欠条落款“欠款人”处签字并捺印，同时代签陈妮娜名字。同日，被告陈南作为被告陈妮娜（甲方）代理人与第三人柯伯俊（乙方）签订《合同补充协议》、《补充协议》各一份，《合同补充协议》约定，甲、乙双方对合同中未明确的相关内容进行声明，其中甲方声明事项包括“……3、对出售的房屋未隐瞒任何重大瑕疵（如凶宅，室内发生过火灾等）；……8、甲方承诺此房无户口，如有隐瞒，则作甲方违约处理；”等等。该协议所载之声明事项，除上述甲方第8条声明内容为手写添加，其他均为打印体，庭审中两被告和第三人均陈述签订该《合同补充协议》是为了确认涉案房屋无落户人员。《补充协议》约定：房屋实际成交价格总计1750000元，乙方于2016年9月15日支付甲方定金50000元，2016年10月10日前支付甲方首付款475000元，余款1225000元乙方办理公积金组合贷款，在正式放贷当日支付给甲方；在乙方全款付清给甲方的情况下，由于乙方向银行多贷2000元，放款当日由甲方转给乙方2000元；在甲乙双方积极配合办理房屋买卖手续的情况下，甲方承诺支付中介方50000元作为中介佣金及垫资手续费及加急费用；等等。同年9月27日，在宁波市永欣公证处公证员公证下，被告陈妮娜在《委托书》上签字捺印。《委托书》载明：委托人陈妮娜欲转让涉案房屋，特委托陈南作为代理人，代为办理归还上述房屋银行按揭贷款、注销抵押等相关手续、与买方签订房屋买卖合同、决定房屋转让价格、收取房款、协助买方办理银行贷款手续并接收贷款等事宜。同年10月9日，三方前往房产交易中心欲办理归还按揭贷款及过户手续，但因涉案房屋已在2016年7月份被上海市公安局查封，房屋转让未能继续履行。后第三人柯伯俊与被告陈妮娜协商解除了合同，后者向第三人返还了50000元定金。另，经现场勘查，宁波市鄞州区国土资源局大厅设有自助查询机，通过输入房屋或土地权证号码、房屋所有权人身份证号码，可查询获得土地、房产权利信息，包括房地查封、房地抵押、房地行政限制、土地查封、土地抵押等内容。以上事实由原告提供的《存量房屋买卖中介合同》、公证书、《具结保证书》、欠条、《合同补充协议》、中介费收费标准（打印件），两被告提供的微信记录、《补充协议》，本院调取的不动产登记信息查询结果以及各方当事人一致陈述为证。本院认为：被告陈妮娜是涉案房屋所有权人，被告陈南作为委托代理人就涉案房屋转让签署的《存量房屋买卖中介合同》对被告陈妮娜发生法律效力。根据法律规定，交易标的系不动产且处于被司法机关查封的状态，转让协议的法律效力待定。如果在协议履行前，转让方主动履行债务使标的物被解除查封，排除协议履行的障碍，则转让协议依然有效，否则协议无效。本案中，原告与被告陈妮娜、第三人柯伯俊就被公安查封的房屋签订了《存量房屋买卖中介合同》，但在合同履行之前房屋查封仍未被解除，致使合同无法履行，该合同无效。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告作为中介方对涉案房屋因被查封而无法转让是否存在过错，原、被告存有争议。原告认为，涉案房屋是因被告陈妮娜本人涉嫌刑事犯罪而被查封，对交易房屋是否被查封，原告作为中介方无权查询，且原告已要求被告披露房屋权利瑕疵，故合同无效的过错在于被告陈妮娜；被告陈妮娜则认为，原告作为房产中介在促成买卖双方签订合同之前有义务核查房屋是否被查封，事实上合同签订之前，原告确认交易房屋没有问题，因此原告存在过错。本院认为，被告陈妮娜作为房屋所有权人最应清楚了解自有房屋的权属限制情况，并如实告知中介方和买受人；现涉案房屋因其自身原因被查封进而导致涉案合同无效，被告陈妮娜对此负有不可推卸的责任。而原告作为中介服务机构，应当对中介服务活动中涉及的房地产真实性、合法性进行审查，将知道或者应当知道的房地产权属等情况如实告知委托方和买受人，以促成房地产交易安全、顺利地完成。根据第三人陈述，其也曾经要求原告经纪核查确认房屋能否交易。虽被告和第三人签订过《合同补充协议》，声明对出售的房屋未隐瞒任何重大瑕疵（如凶宅，室内发生过火灾等），但根据该协议不同内容的不同形成方式、结合买卖双方的陈述，该补充协议签订目的主要在于确认涉案房屋下无户口，而非排除房屋查封等权利限制。而且，卖方作出无权利瑕疵声明并不免除中介方的审查义务。因此，原告仍有义务查询交易房屋的权利信息。据已查明事实，原告从其他房产中介获得被告陈妮娜挂牌出售房屋的信息时即已获得转让房屋的产权信息和被告陈妮娜身份信息，根据本院现场勘查，原告凭权证号码和被告陈妮娜身份证号码即可通过自助查询机查询涉案房屋的权利信息。原告应当且能够查询房产权利信息但未查询，导致合同因房屋被查封而无法履行，故其对合同无效亦有过错，对自身的损失应承担相应的责任。根据《存量房屋买卖中介合同》约定，原告原可凭涉案房屋买卖、居间交易获得中介费收入，此应认定为原告的可得利益损失。关于损失金额问题。原告自认涉案交易的中介费实为50000元，合同约定的“中介服务费”71750元还包括了委托公证费500元、取消涉案房屋原抵押贷款的垫资手续费和加急费等。被告主张涉案房屋实际成交价应为1650000元，因第三人为了多贷款，三方在合同中约定转让价格为1750000元，多贷款的100000元实际用于支付中介费、垫资费、加急费、公证费、税费等合计98000元，多余的2000元由被告陈妮娜返还给第三人柯伯俊。虽被告和第三人认为的房屋成交价不一致，但原告已认可上述100000元的用途，故应当认定买卖双方实际约定的房屋转让价格为1650000元。按原告在门店公示的中介费收费标准，原约定的中介费50000元过高，按2.6%计中介费应为42900元。综合考虑原、被告的过错程度，本院酌情认定被告陈妮娜应赔偿原告中介费损失22900元，原告自行承担损失20000元。关于原告对被告陈南的诉讼请求。原告以涉案合同的备注条款“本合同甲方由委托人代理人签订，如发生产权纠纷或违约等均由委托代理人承担”和《具结保证书》所载的“本人愿承担此次交易过程所发生的一切经济、法律责任（包括但不限于对方的经济损失及中介方中介费损失）”为依据主张被告陈南共同承担损失赔偿责任。本院认为，涉案交易中，被告陈南系作为被告陈妮娜的委托代理人代办房屋出售事宜，相应民事责任应由被代理人即被告陈妮娜承担。涉案合同是原告提供的格式合同，上述备注条款严重加重被告陈南的责任，但从合同文本可看出，相对于其他条款该条款的字体更小、颜色更浅，不能起到提请注意的作用，原告也无证据证明其就该条款以其他方式提请被告陈南予以注意或者进行了说明，故该条款应认定无效。《具结保证书》中“本人愿承担此次交易过程所发生的一切经济、法律责任（包括但不限于对方的经济损失及中介方中介费损失）”的前文是“本人保证所享有的委托代理权及所提供的材料均真实、合法，如因无效代理或无权代理等原因导致所签订的《存量房屋买卖中介合同》无效或履行不能的”，即被告陈南承诺承担责任的前提是其代理行为无效导致《存量房屋买卖中介合同》无效或履行不能，而本案中该合同被认定无效的原因并非如此。综上，原告主张被告陈南承担损失赔偿责任缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：、限被告陈妮娜于本判决生效后七日内赔偿原告宁波荣庭房产经纪有限公司损失22900元。二、驳回原告宁波荣庭房产经纪有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费1050元，由原告宁波荣庭房产经纪有限公司负担677.50元，被告陈妮娜负担372.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  姚虎仕代理审判员  孙丽丽人民陪审员  闻文波二〇一七年八月二十一日代书 记员  戴桑桑