北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0112民初6942号原告（反诉被告）北京市正华铜业有限公司，住所地北京市通州区光华路18号院。法定代表人徐兴华，总经理。委托代理人李芃，男，1990年6月20日出生，该公司职员，住单位宿舍。被告（反诉原告）姜昌胜，男，1976年3月20日出生，住北京市通州区。委托代理人张东，北京大成律师事务所律师。委托代理人梁君，北京大成律师事务所律师。被告石莹，女，1977年10月19日出生，住北京市通州区。委托代理人张东，北京大成律师事务所律师。委托代理人梁君，北京大成律师事务所律师。被告北京伯尔泰商务酒店管理有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇光华路东侧（北京正华铜业有限公司）2幢。法定代表人石莹，执行董事。委托代理人张东，北京大成律师事务所律师。委托代理人梁君，北京大成律师事务所律师。原告（反诉被告）北京市正华铜业有限公司（以下简称正华铜业公司）与被告（反诉原告）姜昌胜、被告石莹、被告北京伯尔泰商务酒店管理有限公司（以下简称伯尔泰酒店）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。正华铜业公司委托代理人李芃，姜昌胜、石莹及伯尔泰酒店共同的委托代理人张东、梁君到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告正华铜业公司向本院提出如诉讼请求：1、解除双方于2013年5月23日签订的房屋租赁协议；2、被告对原告的损失承担赔偿责任，即支付拖欠的租金205万元整并支付欠款利息至被告实际腾退之日止的实际占用使用费；3、被告于判决生效之日起10日内腾退房屋并将房屋恢复原状；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：姜昌胜与石莹系夫妻关系。2013年5月23日姜昌胜与原告签署房屋协议书，2013年11月19日二被告在承租房屋地址注册了伯尔泰酒店，用于实际经营。协议书约定由被告租赁原告坐落于北京市通州区张家湾镇开发区的房屋用于经营，双方约定租赁期限为20年，自2014年1月1日起至2033年12月31日止。协议约定房租为年付，并且应当于每年11月30日前一次性付清。协议签署后被告陆续支付了2014年租金118万元整，但是未按时足额支付2015、2016年租金，至今尚欠212万元。经过原告催要多次，被告始终拒绝继续履行，已经构成根本违约，故诉至法院。被告姜昌胜答辩并反诉称：1、原告先行根本违约，根本无权向我主张租金。2013年5月23日，双方签署《房屋租赁协议书》，约定房屋用途为快捷酒店，此后我加盟格林豪泰连锁酒店并于2013年11月注册开办了伯尔泰酒店，但在酒店办照期间发现，租用房屋的用途为“公交”，并非“商业”，依据有关法律及政策的规定，该出租房屋不得用作开办快捷酒店，根本无法实现办理经营手续，上述合同目的系因原告原因根本无法实现，合同根本无法履行，故系原告先行违约，其无权主张租金。2、原告应向我赔偿因其根本违约、合同无法履行给我造成的全部损失。我加盟快捷酒店后，已经为装修租赁房加盟酒店付出巨大成本，但原告明知其租赁房屋无法办理酒店经营手续，却既不配合变更房屋用途以继续履行合同，也不同意就隐瞒房屋用途的缔约过错向我赔偿损失，甚至擅自撕毁合约抢占租赁场地，原告行为已经构成根本违约，理应赔偿我的损失。故提出反诉，具体诉讼请求如下：1、原告返还租金共计155万元；2、原告赔偿我经济损失6249122.11元；3、原告支付逾期返还租金的利息损失104650元（自2013年6月8日起至实际支付之日止，以同期人民银行贷款利率计算，暂计算至2016年2月29日为104650元）；4、原告返还装修押金1万元；5、本案诉讼费用由原告负担。被告石莹、伯尔泰酒店辩称：我并非涉案租赁协议的签约主体，根据合同相对性原则，本案纠纷的双方当事人应该是原告和姜昌胜，我并非本案适格被告，故请求法院依法驳回原告对我的起诉，针对姜昌胜的反诉，原告答辩称：1、姜昌胜称合同约定房屋用于快捷酒店，但严格来说并非双方约定，被告是承租人，我方并未发布任何广告招租是用于快捷酒店，系被告通过中间人联系到原告租赁涉案房屋，在签署合同时，写明房屋用途是常识性问题，是被告自己主张的用途，不是双方约定的；2、被告提出工业用地不能用作经营酒店，这个没有明确的法律规定，我方不予认可，且签约时被告对房屋产权等情况是明知的，其作为承租人也有义务对土地性质进行必要了解，其在了解用途的情况下还签订合同，过错和过失在被告，至于承租涉案房屋后被告用于酒店经营还是居住，我方作为出租方没有限制。综上，请求驳回被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2013年5月23日，原告（甲方）与姜昌胜（乙方）签订了《房屋租赁协议书》，约定甲方有偿提供坐落于北京市通州区张家湾镇开发区光华路东侧“北京正华铜业有限公司”院内三层办公楼给乙方使用，房屋用途为：快捷酒店。租赁期限为2014年1月1日至2033年12月31日止，共计20年。甲方应于2014年1月1日前将房屋交付给乙方使用。租金为：2014年1月1日至2015年12月31日前，每年租金118万元整。2016年1月1日至2017年12月31日前，每年租金124万元整。2018年1月1日至2019年12月31日前，每年租金130万元整。2020年1月1日至2021年12月31日前，每年租金137万元整。2022年1月1日至2023年12月31日前，每年租金144万元整。自2024年起租金以双方协商价格为准。付款方式为年付，付款时间为每年11月30日前一次性付清。房屋租赁期间，以下费用由乙方支付：物业费、水费、电费、电话费、电视收视费、取暖费等相关费用。乙方在租赁甲方房屋期间不得从事任何非法经营，须符合工商以及环保相关要求，不得作出任何违法行为，乙方应依照法律规定从事合法经营并承担租赁期间一切法律责任，不能私自出租房屋，且未经允许不得私自进入甲方区域。自协议签订起三日内乙方先将预付款68万元交付甲方使用，甲方将房屋交付给乙方使用前一周乙方将尾款一次性付清。甲方需及时提供给乙方办理营业执照手续，配合乙方办理营业执照。承租人有下列情形之一的，出租人可以中止合同，收回房屋：（1）乙方擅自将房屋转租、转让、转借、利用此房进行非法活动的。（2）乙方不能按时交纳租金的，未按时交纳租金超过10天的。（3）乙方未经出租方同意擅自改变使用用途的。（4）乙方未经工商、卫生、环保或相关部门批准经营范围的。乙方装修前须向甲房交纳装修保证金10万元，装修期间不得破坏房屋主体结构，严格按规定安装上、下水、暖气管道及电路。经甲方验收合格后，退还装修保证金。此外，上述协议还约定了其他内容。2013年6月8日，姜昌胜向正华铜业公司支付部分房租68万元，2014年1月15日，姜昌胜向正华铜业公司支付剩余房租42万元。2015年1月26日，姜昌胜向正华铜业公司交纳房租20万元，2015年2月6日，姜昌盛向正华铜业公司交纳房租10万元；2015年2月9日，姜昌胜向正华铜业公司交纳房租15万元。正华铜业公司主张姜昌胜尚欠2015年1月1日至2016年2月25日的租金共计205万元。关于2014年度的租金数额，姜昌胜称是经过双方协商将租金减少为110万元。《房屋租赁协议书》签订后，2013年7月11日，姜昌胜与格林豪泰酒店（中国）有限公司签订《酒店特许经营合同》。2013年11月19日，北京伯尔泰酒店公司以涉案房屋为住所地注册成立，该公司法定代表人为石莹。石莹与姜昌胜为夫妻关系。2013年11月19日，伯尔泰酒店领取了营业执照，经营范围为酒店管理、企业管理等。在此期间，姜昌胜对涉案房屋进行了装修，并向正华铜业公司交纳了装修押金1万元。庭审过程中，姜昌胜称涉案房屋未能通过消防验收，故无法正常经营酒店。姜昌胜向本院提交了北京市通州区公安消防支队（以下简称通州消防队）于2014年5月22日出具的《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》（以下简称《消防备案通知书》），该通知书载明；“北京博尔泰商务酒店管理有限公司：你单位备案的北京伯尔泰商务酒店管理有限公司内装修工程验收消防备案检查[备案凭证文号：京公（通）消竣备字（2014）第0012号；地点：北京市通州区张家湾光华路东侧；建筑层数3层，地下层，建筑高度：11.8米，建筑面积：2471平方米；使用性质：宾馆，属于多层民用建筑]，经审查资料及现场抽查测试，意见如下：……”该《消防备案通知书》针对施工问题提出14点意见，检查结论为不合格，并提出了整改意见，并未针对房屋用途提出意见。在本案审理期间，本院依法调取了涉案房屋的消防验收材料，包括消防备案申请表、整改报告、消防备案通知书、消防备案复查意见书。其中通州消防队于2015年4月27日作出的消防备案复查意见书（《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》）载明：所涉工程存在南侧疏散楼梯封闭楼梯间不能天然采光和自然通风、消防水池有效容量为98立方米，不满足《建筑设计防火规范》等问题，应立即停止使用，组织整改申请复查。经本院与通州消防队了解，其称涉案房屋的消防备案经过2次申报，其第一次出具消防备案通知书后，伯尔泰酒店进行了整改后重新申报，其第二次出具消防备案复查意见书后，通知伯尔泰酒店领取上述复查意见书，但酒店方一直没有领取，在整个申报过程中，涉及房屋的备案的材料只有卷宗中的规划许可证，没有房本。2015年2月7日，正华铜业公司（甲方）与姜昌胜（乙方）签订《协议》约定：因乙方消防手续未审批合格，现需要整改，经双方实地考察后发现整改过程乙方有可能对甲方院内绿植造成破坏。因此经双方协商，乙方一次性给甲方10万元作为施工保障金等。庭审过程中，姜昌胜称涉案房屋的规划用途为“工交”，故无法通过消防验收，因此其无法按照合同约定使用涉案房屋。同时，姜昌胜称，2015年5月25日，正华铜业公司阻止其员工李某进入涉案房屋。庭审过程中，姜昌胜申请证人张某、李某出庭作证。根据证人张某的陈述，其系北京致博家润建筑装饰设计有限公司部门经理，当时参与涉案房屋的装修施工，施工大约3个月，到2014年1月完工，后其公司专门负责消防施工的人员拿着涉案房屋的房产证去办理消防手续，消防工作人员提出房屋用途为“工交”，其将上述情况告知被告姜昌胜，后来变更为商业的产权去办理消防手续，消防部门称施工不规范，工程需要整改，后将上述情形反馈给了姜昌胜，再后来又进行过一次整改。李某发表证人证言称，2015年5月25日13时30分左右，正华铜业公司保安及刘金刚不让其进入涉案房屋，称拖欠房租未付，因为其一直居住在酒店故报警，警察说属于经济纠纷处理不了。李某称因酒店没有开业，一直是其与家人居住，自2015年5月25日之后就没在酒店居住了。在询问证人过程中，李某称酒店涉案房屋钥匙在姜昌胜一方，自2015年5月25日之后其再没有去过涉案房屋。经查，涉案房屋的所有权人为正华铜业公司，有建设工程规划许可证，该房屋之前的房屋用途登记为“公交”，根据正华铜业公司提交的登记时间为2015年5月5日房屋所有权证显示，房屋规划用途为“办公楼”。在本案审理过程中，经姜昌胜申请，本院依法委托北京市国宏信价格评估有限公司对涉案房屋内外姜昌胜投入的装修及设备价值进行价格评估。该评估公司于2017年12月19日出具《价格评估报告》载明：评估标的在评估基准日价格为4789636元，其中装修及设备的价格为4183325元、物品价格为606311元。姜昌胜为此支付评估费58896元。姜昌胜、石莹、伯尔泰酒店对该《价格评估报告》认定的数额提出异议，评估公司出具《异议答复函》对评估数额提出修改，载明：修改后物品类的价格为620710元，装修及设备的价格不变为4183325元、价格评估标的在价格评估基准日合价为4804035元。另查，本院于2016年3月10日向姜昌胜送达了起诉状副本。上述事实，有《房屋租赁协议书》、租金收据、银行汇款凭证、营业执照、消防备案通知书、消防备案复查意见书、消防验收材料、证人证言、房屋所有权证、《价格评估报告书》、法院专递邮件回执等及当事人法庭陈述等在案佐证。本院认为：本案的争议焦点在于正华铜业公司是否有权解除《房屋租赁协议》、双方在合同履行过程中是否存在违约行为以及正华铜业公司是否应承担赔损责任。首先，正华铜业公司在《房屋租赁协议》的履行过程中不存在违约行为。姜昌胜主张正华铜业公司的违约行为主要有二：一是涉案房屋的规划用途为“工交”，导致其无法通过消防验收，使《房屋租赁协议》约定的“经营快捷酒店”的合同目的无法实现；二是正华铜业公司在2015年5月25日阻止李某进入涉案房屋，抢占涉案房屋，阻碍其对涉案房屋的使用。对此本院认为，从姜昌胜提交了《消防备案通知书》及本院依法调取的消防验收材料来看，通州消防队出具的整改意见全部针对房屋装修、消防设施问题，上述整改意见中未体现因房屋规划原因而无法通过消防验收，根据查明的事实，涉案房屋的消防验收已经进行到了消防工程的整改阶段，针对通州消防队2015年4月27日第二次的整改意见，伯尔泰酒店未领取消防备案复查意见书并继续进行工程整改。姜昌胜又未提交其他证据证明因房屋规划问题导致无法通过消防验收，最终导致合同目的无法实现。本案中的租赁合同的约定，是由出租人将符合合同约定的房屋交付承租人使用，由承租人按照自己经营的要求进行装修。因此，姜昌胜作为承租人应当按照符合消防验收的标准进行装修。正华铜业公司已将具有合法产权、取得建设工程规划许可证的房屋交付了姜昌胜使用，且依约配合姜昌胜完成了营业执照的办理，不存在违约行为。正华铜业公司阻止案外人李某进入涉案房屋的行为，发生在双方对租金交纳问题发生争议后，且该行为仅在2015年5月25日，之后姜昌胜未再进入涉案房屋，因此该行为系正华铜业公司对自己的权益采取的合理的救济措施，该行为未达到完全阻碍姜昌胜占有、使用涉案房屋的程度，亦不存在姜昌胜所称的抢占涉案房屋的情形，且根据证人李某的陈述，涉案房屋的钥匙仍在姜昌胜处，姜昌胜未提交证据证明因正华铜业公司的行为使其无法占有、使用涉案房屋。因正华铜业公司不存在违约行为，故对姜昌胜要求正华铜业公司返还租金及利息损失的诉讼请求，本院不予支持。其次，姜昌胜未按《房屋租赁协议》的约定交纳租金构成违约，正华铜业公司作为守约方有权解除《房屋租赁协议》。根据双方履行合同的情况可以看出《房屋租赁协议》约定的租金在每年11月30日前一次性付清，应理解为承租方应在每年11月30日前将下一年度租金一次性付清。根据查明的事实，姜昌胜自2015年起未按《房屋租赁协议》的约定及时、足额交纳租金。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据《房屋租赁协议》的约定，承租人未按时缴纳租金超过10天的，出租人可以中止合同，收回房屋。因此，因姜昌胜未按约定交纳租金已达合同约定的解除权行使的条件，正华铜业公司作为守约方，有权行使合同解除权。合同解除的时间，应为起诉状副本送达之日即2016年3月10日。对正华铜业公司要求解除《房屋租赁协议》的诉讼请求，本院予以支持。同时，姜昌胜应承担相应的违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。正华铜业公司有权要求姜昌胜交纳自2015年起至合同解除之日尚欠的租金，具体数额，经本院核实为97万，对超出部分的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。正华铜业公司要求姜昌胜支付欠付租金相应的利息，缺乏合同约定，依据不足，本院不予支持。最后，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故姜昌胜应将涉案房屋腾退返还给正华铜业公司，并且正华铜业公司有权要求姜昌胜支付至实际腾退之日的占有使用费，具体数额，本院参照《房屋租赁协议》的约定，确定为每月9.8万元。同时，正华铜业公司应将收取的装修押金返还，故对姜昌胜要求正华铜业公司返还押金1万元的反诉诉求，本院予以支持。关于正华铜业公司要求姜昌胜将房屋恢复原状的诉求，综合本案案情，因房屋状况不适宜恢复原状，故本院对此不予支持。关于姜昌胜要求正华铜业公司赔偿经济损失的诉讼请求，该损失包括装修、人工等各项投入。因《房屋租赁协议》系因承租人姜昌胜的违约行为而导致合同解除，正华铜业公司在合同履行过程中，不存在违约行为，故其不应承担赔偿损失的责任。对姜昌胜的该项反诉请求，本院不予支持。涉案《房屋租赁协议》系姜昌胜与正华铜业公司签订，由姜昌胜向正华铜业公司交纳租金，并由姜昌胜实际使用涉案房屋。根据合同相对性原则，石莹、伯尔泰公司并非合同相对方，故正华铜业公司对石莹、伯尔泰公司的起诉，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京市正华铜业有限公司与被告（反诉原告）姜昌胜于二〇一三年五月二十三日签订的《房屋租赁协议书》自二〇一六年三月十日起解除；二、被告（反诉原告）姜昌胜支付原告（反诉被告）北京市正华铜业有限公司二〇一五年一月一日至二〇一六年三月十日的租金共计970000元，于本判决生效之日起七日内付清；三、被告（反诉原告）姜昌胜将位于北京市通州区张家湾开发区光华路东侧（北京市正华铜业有限公司）院内三层办公楼腾退返还给原告（反诉被告）北京市正华铜业有限公司，于本判决生效之日起三十日内执行清；四、被告（反诉原告）姜昌胜支付原告(反诉被告)北京市正华铜业有限公司房屋占用费，自二〇一六年三月十一日起至实际腾退之日止，以每月98000元标准计算，于本判决生效之日起七日内付清；五、原告(反诉被告)北京市正华铜业有限公司返还被告（反诉原告）姜昌胜装修押金10000元，于本判决生效之日起七日内付清；六、驳回原告（反诉被告）北京市正华铜业有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）姜昌胜其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由被告（反诉原告）姜昌胜负担，于本判决生效之日起七日内交纳。评估费58896元，由被告（反诉原告）姜昌胜负担（已交纳)。本诉案件受理费23200元，由原告（反诉被告）北京市正华铜业有限公司负担9700元（已交纳）；由被告（反诉原告）姜昌胜负担13500元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费67196元，由被告（反诉原告）姜昌胜负担67146元（已交纳）；由原告（反诉被告）北京市正华铜业有限公司负担50元；，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  许多清人民陪审员  杨柏山人民陪审员  钟玉文二〇一八年二月二十六日书 记 员  张媛媛