宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2018）宁0104民初4894号原告：宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区解放东街450号银川市日用百货副食品批发市场2号楼3层。法定代表人：张达，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵静，女，该公司法务专员。委托诉讼代理人：王磊，男，该公司法务专员。被告：李青梅，女，1989年5月1日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市西夏区。委托诉讼代理人：王国文，李青梅丈夫。被告：周杰，男，1983年5月10日出生，汉族，铁路职工，住宁夏回族自治区银川市西夏区。原告宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司与被告李青梅、周杰追偿权纠纷一案，本院于2018年4月19日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月8日公开开庭进行了审理。原告宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司委托诉讼代理人赵静和王磊、被告李青梅委托诉讼代理人王国文、被告周杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告李青梅向原告支付由原告垫付的银行贷款本息389276.12元；2.被告向原告支付资金占用利息28806.43元（按照每日1‰，自2018年1月24日计算至2018年4月8日），利息计算至实际还款之日；3.被告李青梅向原告支付房屋面积差额5893元；4.被告周杰对被告李青梅的上述债务承担连带清偿责任；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月，原告与被告李青梅签订《商品房买卖合同》，约定李青梅向原告购买原告开发的位于银川市某室房屋，该商品房建筑面积126.91平方米，总金额558150元，面积差5893元；李青梅向原告支付首付款168150元，余款390000元以银行按揭贷款方式支付，原告为李青梅的该笔借款提供阶段性担保。2016年8月10日，周杰与银行签订《个人贷款保证合同》，约定周杰对李青梅的借款提供保证担保。银行发放贷款后，李青梅长期未还款，导致银行从原告保证金账户扣划389276.12元用于偿还李青梅的借款。李青梅辩称，对原告主张李青梅支付代偿款389276.12元以及周杰承担连带责任没有异议，不认可原告主张的资金占用利息，且资金占用利息以及面积差额不应由李青梅承担。周杰同意李青梅的答辩意见，同时认为原告主张的资金占用利息过高，申请人民法院予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月，原告与被告李青梅签订《商品房买卖合同（预售）》，约定李青梅购买原告开发的位于银川市某室房屋，该房屋的房产测绘机构为银川市房地产测绘中心，预测建筑面积126.91平方米，单价为每平方米4398元，总价为558150元；李青梅于2016年7月11日前支付首付款168150元，余款390000元向中国银行申请贷款支付；实测面积与预测面积发生误差的，房屋面积最终以银川市房管局测绘中心面积为准，据实结算。该合同附件十一的补充协议约定，鉴于原告作为李青梅按揭贷款的担保人并承担还款保证责任，故李青梅向原告承诺：如果因李青梅不按时还贷导致银行向原告主张承担还款责任的，李青梅应在原告承担了上述担保责任后5日内以现金形式偿还原告还款；如果逾期，李青梅应按原告已偿还借款总额每日1‰比例支付违约金，直至借款还清为止。2016年8月10日，原告与被告李青梅以及中国银行股份有限公司银川市新华支行（以下简称中行银川新华支行）签订《个人一手住房贷款合同》，约定中行银川新华支行向李青梅提供借款390000元用于购买银川市某室房屋；借款期限240个月，自实际放款日起算；借款以中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率为参考，采用浮动利率，每12个月为一个浮动周期，逾期利率在借款利率基础上上浮50%；还款方式为按月等额本息还款法，还本付息日为每月15日；李青梅以其购买的上述房屋为该笔借款提供抵押担保，并办理抵押权预告登记；原告为李青梅的借款提供阶段性连带责任保证担保，即在李青梅办妥所购房屋抵押登记手续且中行银川新华支行收到他项权证之日起不再承担保证责任；主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响中行银川新华支行对本保证项下任何权利的行使；本合同解除或者借款提前到期的，原告对已发生的债务承担担保责任；如李青梅未按期归还借款本息及其他费用的构成违约，中行银川新华支行有权宣布借款本息提前到期，要求保证人承担保证责任。2016年8月10日，周杰与中行银川新华支行签订《个人贷款保证合同》，约定周杰为李青梅上述借款合同项下的债务提供连带责任保证担保，保证期间为主债务的履行期届满之日起两年。合同签订后，中行银川新华支行按约发放了贷款。因李青梅未按期还款，中行银川新华支行于下列时间从原告账户共扣划389276.12元偿还了李青梅的下剩借款本息：2017年11月16日扣划10285.13元，2017年12月19日扣划2554.42元，2018年1月24日分两笔扣划2557.01元、373879.56元。2016年10月28日，银川市房地产测绘中心就原告开发的部分房屋建筑面积进行了测算并出具了《银川市房产测绘成果报告书》，该报告书载明案涉房屋的建筑面积为128.25平方米。庭审中，原告称其主张的资金占用利息就是《商品房买卖合同（预售）》附件补充协议所约定的代偿违约金。双方确认案涉房屋尚未办理房屋所有权证书。本院认为，原告与被告李青梅签订的《商品房买卖合同（预售）》、原告与被告李青梅以及中行银川新华支行签订的《个人一手住房贷款合同》、被告周杰与中行银川新华支行签订的《个人贷款保证合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。因李青梅未按约偿还借款本息而构成违约，中行银川新华支行依据《个人一手住房贷款合同》约定提前收回借款，而原告作为李青梅该笔借款的保证人，代李青梅偿还了借款本息389276.12元，李青梅对此予以认可。故李青梅应偿还原告代偿款389276.12元。关于原告主张的资金占用利息，从原告在庭审中的陈述及双方约定来看，实际系李青梅逾期还款导致原告代偿后李青梅应承担的违约金。房屋买卖合同附件约定如因李青梅不按时还款导致原告代偿的，李青梅应在原告代偿后5日内偿还原告代偿款，否则李青梅应按原告已偿还借款总额每日1‰承担违约金。原告最后一笔代偿日期为2018年1月24日，按照上述约定，违约金的起算时间应为代偿之日起5日后，即2018年1月30日。关于违约金的计算标准，原告主张按代偿款的每日1‰计算，被告认为该计算标准过高，申请人民法院予以调整；根据原告的实际损失及公平原则，本院确定按代偿款的每日万分之五为标准支持违约金。以代偿款389276.12元为基数，计算2018年1月30日至2018年4月8日的违约金为13235.39元（代偿款389276.12元×日万分之五×68天）；李青梅还应按该计算标准承担自2018年4月9日至本判决确定的还款之日的违约金。因《商品房买卖合同（预售）》约定实测面积与预测面积发生误差的，房屋面积最终以银川市房管局测绘中心面积为准，据实结算。李青梅向原告支付的购房款558150元是按照预测建筑面积126.91平方米、单价4398元/平方米计算的，而银川市房管局测绘中心最终测量的实际面积为128.25平方米，李青梅应按照实测面积向原告另行支付购房款5893元[（实测面积128.25平方米-预测面积126.91平方米）×单价4398元/平方米]。因案涉房屋买受人为李青梅，且系李青梅逾期偿还银行借款而导致原告垫付，故李青梅应承担违约责任并向原告另行支付购房款。对李青梅关于不承担违约金等款项的辩解意见，本院不予采纳。因原告、周杰对李青梅从中行银川新华支行的借款提供连带责任保证担保，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十条第二款规定，连带共同保证的保证人承担保证责任后，向债务人不能追偿的部分，由各连带保证人按其内部约定的比例分担；没有约定的，平均分担。现原、被告未提供证据证明原告与周杰之间就保证份额及比例进行了约定，故在原告代李青梅偿还借款本息389276.12元后，周杰应在李青梅就该代偿款389276.12元不能清偿的部分，向原告承担1/2的清偿责任。因李青梅应向原告支付的违约金13235.39元及购房款5893元并非原告及周杰在借款合同中所担保的债务，故对原告要求周杰对李青梅的该部分债务承担保证责任的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十条第二款规定，判决如下：一、被告李青梅于本判决生效之日起十日内偿还原告宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司代偿款389276.12元、支付购房款5893元、承担违约金13235.39元（截止2018年4月8日），并按日万分之五承担389276.12元代偿款自2018年4月9日至本判决确定的还款之日的违约金；二、被告周杰就被告李青梅的上述代偿款389276.12元不能清偿部分的1/2向原告宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司承担清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3830元，由被告李青梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 任旭昊二〇一八年五月十日法官助理 张 艳书 记 员 马 晶附：适用相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十条连带共同保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求任何一个保证人承担全部保证责任。连带共同保证的保证人承担保证责任后，向债务人不能追偿的部分，由各连带保证人按其内部约定的比例分担。没有约定的，平均分担。