四川省邻水县人民法院民 事 判 决 书（2018）川1623民初471号原告（反诉被告）：四川富全置业有限责任公司,住所地：成都市武侯区武兴五路355号3栋9层2号。统一社会信用代码91510000586453751E。法定代表人：王雄辉，总经理。委托诉讼代理人：毛星棋，四川恒和信律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：屈静思，四川恒和信律师事务所实习律师，一般授权。被告（反诉原告）：甘金涛，男，1988年10月29日出生，汉族，住四川省邻水县。委托诉讼代理人：叶洋，四川欣锐律师事务所律师，一般授权。委托诉讼代理人：李军，四川欣锐律师事务所律师，一般授权。原告（反诉被告）四川富全置业有限责任公司（以下简称：富全置业公司）与被告（反诉原告）甘金涛租赁合同纠纷及被告反诉财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年2月2日立案后，依法适用简易程序于2018年4月24日由审判员吕晓玲独任审理。原告（反诉被告）富全置业公司委托诉讼代理人毛星棋、屈静思、被告（反诉原告）甘金涛及委托诉讼代理人叶洋、李军均出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）富全置业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》（编号：邻20151028－1）；2.判令被告支付拖欠的租金31,525.20元（租金应计算至合同解除并腾空交还房屋之日止，截止2018年1月31日，应付租金为31,525.20元），并支付从应付之日起至付清之日止的违约金2,900.32元（截止2018年1月31日，违约金为：2,900.32元）;3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2015年10月30日签订了《商铺租赁合同》（编号：邻20151028－1），由被告承租位于邻水县鼎屏镇黄桷树公园10号“富全·美食天街”1楼1001号商铺，建筑面积233.52平方米，租赁期限为5年，自2015年11月1日至2020年10月31日，租赁用途为休闲娱乐。《商铺租赁合同》同时约定了房屋租金标准、支付方式、时间及违约责任。前述合同签订后，原告按约向被告交付了租赁房屋，但被告却自2017年9月30日开始拖欠支付第四期租金，累计已达92天，经原告多次催缴，被告仍置之不理。被告拖欠租金的行为已构成违约，原告依据《商铺租赁合同》约定及《中华人民共和国合同法》的有关规定，现起诉被告，要求解除合同，支付租金及承担违约责任。被告（反诉原告）甘金涛辩称及反诉请求：一、原告称被告违反合同约定违背客观事实。双方于2015年10月30日签订《商铺租赁合同》后，被告如实如数向原告支付房屋租赁费用且接房装修并投入使用，使用过程中，分别于2016年6月30日、2016年8月2日、2017年5月23日、2017年7月2日、2017年9月2日、2017年9月18日因原告出租的商铺设计、施工等方面的问题，导致被告承租的商铺灌水，造成门市无法正常经营，经营设施设备、装饰装修严重受损。为此，被告不低于20次找到原告要求解决，原告却一直不理睬，从而导致被告被迫停业至今。综上可见，原告所提供的租赁房屋严重渗水，导致被告无法经营，原告依法应当予以解决而拒不解决，被告依法享有抗辩权，而并非是违反合同约定的违约行为。二、原告的诉请无事实与法律依据，依法应予驳回。（一）原告诉请被告支付违约金不能成立。原告交付的租赁物存在重大瑕疵，造成被告在经营过程中门市多次被水淹，设施、设备被水浸泡，被告向原告反映后，原告拒不予以解决处理，被告依法享有法定的抗辩权，而并非违反合同约定的违约行为。因此，原告诉请被告支付违约金不能成立，依法应予驳回。（二）原告诉请支付租金不能成立。原告所交付的租赁物有瑕疵，依法应承担修缮的义务而拒不修缮，导致被告根本无法使用租赁物，期间因原告的原因导致租赁物未使用的期限依法应当予以顺延。同时，原告的违约行为，被告依法享有抗辩权。三、被告同意解除合同，但原告依法应当向被告退还押金10,000元及赔偿被告的相应损失。并提出反诉：1.依法判决反诉被告赔偿反诉原告各项损失共计135,084元（其中含房屋租金损失、装修损失、设备损失、营业损失等）；2.依法判决反诉被告赔偿反诉原告退还押金10,000元及资金占用利息（利息按中国人民银行同期贷款计息，从2015年10月30日至该款还清为止）；3.依法判决免除2017年9月18日开始停业期间的租金；4.本诉、反诉所涉安件受理费、鉴定费等由反诉被告全额承担。本院经审理认定事实如下：2015年10月30日，原告（反诉被告）富全置业公司为甲方，被告（反诉原告）甘金涛为乙方签订了《商铺租赁合同》（编号：邻20151028－1），合同约定：一、租赁标的：租赁商铺座落于邻水县鼎屏镇黄桷树公园10号“富全·美食天街”1楼1001号商铺，建筑面积233.52平方米。二、租赁用途：休闲娱乐。三、租赁期限：自交付使用之日起计共5年，即2015年11月1日至2020年10月31日。四、租金及支付方式：……3、租金及支付明细：首次2015年10月30日前支付63,050元；第二次2016年3月30日前支付42,043元；第三次2016年9月30日前支付42,043元；第四次2017年9月30日前支付126,101元……4、乙方在每次租金到期前30日向甲方支付商铺租金，如乙方逾期支付，则每逾期一日按月租金的千分之3向甲方支付违约金，逾期超过15日的，甲方有权提前解除合同，收回租赁商铺。五、押金支付及退还方式：1.租赁商铺总壹间押金合计人民币10,000元，付款时间为签订本合同时一次性付清。2.租赁期满后，押金扣除应由乙方承担的费用后，剩余部分甲方应返还给乙方，不足部分由乙方补交。……九、违约金和违约责任：……3、租赁期满或合同解除后，乙方逾期交付租赁商铺的，除应按约定向甲方支付租金外，每逾期一日，应另按支付的日租金的二倍向甲方支付违约金……。合同签订后，原告（反诉被告）富全置业公司将案涉租赁物交与被告（反诉原告）甘金涛使用。被告（反诉原告）甘金涛也按合同约定交纳了押金10,000元及按约定时间交纳了第一、二、三期租金。被告（反诉原告）甘金涛在该商铺内开设了邻水县极限动漫城。在使用过程中，每逢遇下大雨天气，该门市就会有雨水灌进商铺，影响被告（反诉原告）甘金涛对商铺的使用。2017年9月15日原告（反诉被告）富全置业公司向被告（反诉原告）甘金涛发送解除商铺租赁合同通知函，该通知函写明：甘金涛你与我司于2015年10月30日签订了《商铺租赁合同》，我司将商铺租赁给你做休闲娱乐使用，租赁期为2015年11月1日至2020年10月30日止。自2017年9月2日至今，你已连续停止营业超过13日。根据双方签订的《商铺租赁合同》第九条第4项的约定“乙方中途停止营业超过10日，视为乙方违约，甲方有权提前解除合同收回租赁商铺，已收取的押金不予返还”，我司现通知你自本通知函送达之日起解除双方签订的《商铺租赁合同》……。被告（反诉原告）甘金涛在2017年9月27日下午收到该函件后，于2017年9月28日复函给原告（反诉被告），写明：我方在承租期间无任何违约行为，你司解除商铺租赁合同无任何事实与法律依据。若你司坚持解除商铺租赁合同，限你司自收到本复函起七日内，退还我方10,000元押金，退还因你方提供的商铺漏水导致我方不能正常经营期间的房屋租金，以及对经营设施、设备、装饰、装修造成的损失。否则，法律后果自负……。被告（反诉原告）甘金涛将此复函通过顺丰快递邮寄给了原告（反诉被告）富全置业公司。双方就未再以解除合同的事宜进行协商。被告（反诉原告）甘金涛以商铺灌水损坏其设施、设备为由拒不撤离该商铺。现原告（反诉被告）富全置业公司提起诉讼，要求与被告（反诉原告）甘金涛解除《商铺租赁合同》，并支付租金31,525.20元及违约金2,900.32元。被告（反诉原告）甘金涛提出反诉，要求赔偿各项损失135,084元并退还押金10,000元及资金利息，免除停业期间的租金。以上事实有原告（反诉被告）富全置业公司提供的：1.《商铺租赁合同》（编号：邻20151028－1）；2.房屋所有权证（邻房权证监证字第××号）；3.与被告（反诉原告）甘金涛的短信记录。被告（反诉原告）甘金涛对证据1的三性无异议；对证据2的证明目的有异议，认为房屋所有权证只能证明房屋的权属而不能证明租赁物没有瑕疵；对证据3的三性有异议，短信记录上的电话号码与被告（反诉原告）甘金涛使用的电话号码不一致，不能达到证明原告（反诉被告）有催租行为的目的。被告（反诉原告）甘金涛提供的：1.甘金涛身份证复印件；2.邻水县极限动漫城个体工商户基本信息；3.商铺租赁合同、押金收据、房屋租金收据共计6张；拟证实被告（反诉原告）甘金涛已交押金及支付租金至2017年9月30日前。4.部分现场照片及录像、录音资料；拟证实案涉商铺因原告（反诉被告）富全置业公司的设计、施工等问题导致灌水的情况，并给被告（反诉原告）甘金涛的财产造成严重经济损失。5.邻水县气象局气象证明；6.解除商铺合同通知函及复函、快递单及回单；拟证实针被告（反诉原告）甘金涛对原告（反诉被告）富全置业公司发函后复函的事实，说明原告（反诉被告）富全置业公司在被告（反诉原告）甘金涛的租赁期间还未到交纳租金的时间就要解除合同的事实，拟证实原告（反诉被告）富全置业公司的行为违反法律规定。7.部分购买经营设备的清单及收款收据共计26万元。原告（反诉被告）富全置业公司对证据1、2、3无异议；认为证据4的照片反映出即使商铺进水也不会导致设备损坏，因为设备高出地面二十几公分；认为证据5与本案无关联性；认为证据6的函件内容存在重大逻辑问题，多次进水而被告放任设备的损坏，函件内容也是被告（反诉原告）甘金涛单方提出要求；证据7只有合同和收据，没有支付税票，有作假的可能，不能证明因进水原因造成设备损坏。以上证据双方虽对部分证据提出质疑，但证据来源合法、客观真实，与本案有关联性，本院予以采信。本院认为，原告（反诉被告）富全置业公司与被告（反诉原告）甘金涛签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合同形式、内容符合法律规定，是合法有效合同，受法律保护。双方当事人应全面履行合同规定的义务。因原告（反诉被告）富全置业公司以被告（反诉原告）甘金涛连续停止营业超过10日为由，提出解除商铺租赁合同，被告（反诉原告）甘金涛在庭审时同意解除合同，因此本院对原告（反诉被告）富全置业公司主张要求解除合同的诉求予以支持。被告（反诉原告）甘金涛因租赁商铺建设、设计等方面原因，导致其商铺灌水，造成门市无法正常经营，设施、设备严重受损，要求原告（反诉被告）富全置业公司赔偿损失，根据《中华人民共和国侵权责任法》第2条规定，侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。承担侵权责任必须要侵权人的行为违法、有损害事实、行为与损害事实之间有因果关系，并且要有过错。庭审中被告（反诉原告）甘金涛仅提供照片予以证实有灌水的事实，推断是因为原告（反诉被告）富全置业公司的商铺建设、设计等有瑕疵而导致，并造成被告（反诉原告）甘金涛的财产损失，缺乏损害事实与行为违法的关联性及原告（反诉被告）富全置业公司有过错的相关证据，因此对于被告（反诉原告）甘金涛的反诉要求原告（反诉被告）富全置业公司承担赔偿责任的请求，本院不予支持。被告（反诉原告）甘金涛是否应支付租金及是否构成违约。原告（反诉被告）富全置业公司在合同约定的第四期支付租金未到期时，以被告（反诉原告）甘金涛停止营业超过10日为由按照合同约定函告被告（反诉原告）甘金涛单方解除合同。被告（反诉原告）甘金涛在收到函告后，以邮寄信件的方式给其复函说明租赁期间无任何违约行为，其解除商铺租赁合同无任何事实与法律依据并提出自己的要求。原告（反诉被告）富全置业公司在收到复函后，未对被告（反诉原告）甘金涛的意见作任何处理，也未通知对方就解除合同的相关事宜进行协商，仅以被告（反诉原告）甘金涛停止营业违反合同约定而放任事态的扩大，直至2018年2月1日直接提起诉讼。被告（反诉原告）甘金涛针对原告（反诉被告）富全置业公司不理采的处理方式也予以默认，并以不腾房为由占用租赁房屋要求对方赔偿，对纠纷的发生双方均有过错。《中华人民共和国合同法》第119条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。针对原告（反诉被告）富全置业公司要求被告（反诉原告）甘金涛支付租金31,525.20元的诉讼请求，本院酌定认定15,762.60元。原告（反诉被告）富全置业公司以停止营业为由提出解除合同，被告（反诉原告）甘金涛在复函中予以反驳，并提出自己的意见及方案，加上被告（反诉原告）甘金涛第四期的交纳租金的时间未到，被告（反诉原告）甘金涛未交纳租金的行为并不构成违约。因此对原告（反诉被告）富全置业公司要求被告（反诉原告）甘金涛支付违约金的诉求，本院不予支持。由于被告（反诉原告）甘金涛在签订合同时支付了押金10,000元，在当事人未违反合同约定时，应扣除应承担的费用后，返还给被告（反诉原告）甘金涛。因被告（反诉原告）甘金涛无其他应承担的费用，对于其要求原告（反诉被告）富全置业公司返还押金的请求，本院予以支持。对其要求支付资金占用利息的请求因其在纠纷产生过程中有过错，本院不予支持。因被告（反诉原告）甘金涛并未对其商铺灌水是商铺的设计、建设有瑕疵的原因导致其停业的提供相应证据予以证实，对其请求免除停业期间的租金不予支持。综上，对于原告（反诉被告）富全置业公司请求解除《商铺租赁合同》予以支持。要求支付租金予以部分支持。对于被告（反诉原告）甘金涛的反诉请求赔偿各项损失共计135,084元不予支持。要求退还押金10,000元予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、《民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）四川富全置业有限责任公司与被告（反诉原告）甘金涛签订的《商铺租赁合同》（编号：邻20151028－1）。二、由被告（反诉原告）甘金涛在本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）四川富全置业有限责任公司商铺租金费人民币15,762.60元。三、由原告（反诉被告）四川富全置业有限责任公司在在本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）甘金涛押金人民币10,000元。四、驳回原告（反诉被告）四川富全置业有限责任公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）甘金涛的其他诉讼请求。以上给付义务迭除后由被告（反诉原告）甘金涛直接支付原告（反诉被告）四川富全置业有限责任公司5,762.60元。本诉案件受理费660元，减半收取330元，由原告（反诉被告）四川富全置业有限责任公司负担165元，由被告（反诉原告）甘金涛负担165元。（原告已垫付）反诉案件受理费1,600元，由原告（反诉被告）四川富全置业有限责任公司负担200元，被告（反诉原告）甘金涛负担1,400元。（被告已垫付）上述债务限义务人在本判决书生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广安市中级人民法院。审判员  吕晓玲二〇一八年四月二十八日书记员  欧龙娟