黑龙江省安达市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑1281民初618号
原告：中国银行股份有限公司安达支行，住所地安达市。
法定代表人：王海河，职务行长。
委托诉讼代理人：孙亚光，黑龙江宏珲律师事务所律�。
委托诉讼代理人：高士强，黑龙江宏珲律师事务所律师。
被告：李井良，男，住安达市。
被告：李杰，女，住安达市。
被告：王微微，女，住安达市。
被告：安达锦江世纪房地产开发有限公司，住所地安达市。
法定代表人：王长明，职务经理。
原告中国银行股份有限公司安达支行与被告李井良、李杰、王微微、安达锦江世纪房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2018年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司安达支行的委托诉讼代理人孙亚光、高士强到庭参加�讼，被告李井良、李杰、王微微、安达锦江世纪房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中国银行股份有限公司安达支行向本院提出诉讼请求：1.判令李井良、李杰偿还贷款本金133，426.38元及贷款利息9，614.65元、罚息1，677.94元（暂计算至2018年1月22日），合计144，718.97元，之后发生的贷款利息按逾期罚息年利率7.35%计算至全部本息清偿完毕时止；2.确认中国银行股份有限公司安达支行对李井良位于安达锦江小区三期XXX室房屋抵押权有效，有权拍卖、变卖该抵押物，并对所得价款享有优先受偿权；3.判令王微微、安达锦江世纪房地产开发有限公司对李井良、李杰的全部贷款债务承担连带保证及质押担保责任；4.判令李井良、李杰、王微微、安达锦江世纪房地产开发有限公司承担本案全部诉讼费用（含受理费、财产保全费、公告费、评估费、拍卖费、执行费、律师代理费等实现债权的全部费用）。中国银行股份有限公司安达支行在诉讼中自愿放弃诉讼请求第3项中要求安达锦江世纪房地产开发有限公司承担质押担保责任的诉讼请求，将诉讼请求第1项要求之后发生的贷款利息按逾期罚息年利率7.35%计算至全部本息清偿完毕时止，变更为之后发生的贷款利息按照合同约定的利息和罚息计算至全部本息清偿完毕时止。事实和理由：2015年2月9日，中国银行股份有限公司安达支行与李井良、李杰签订了《个人一手住房贷款合同》，该合同明确约定了贷款金额、贷款期限、贷款担保、还款时间、还款利率、逾期罚息、违约处理等相关内容。王微微、安达锦江世纪房地产开发有限公司为担保主合同履行，分别与中国银行股份有限公司安达支行签订了《个人贷款保证合同》、《一手房（住房/商业用房）贷款合作协议》，约定其对贷款合同债务承担连带责任保证。上述协议签订后，中国银行股份有限公司安达支行按约定为李井良、李杰提供了购房贷款150，000.00元，但截止至2018年1月22日，李井良、李杰仅偿还了本金16，573.62元，拖欠利息9，614.65元、罚息1，677.94元。现由于李井良、李杰的违约行为，中国银行股份有限公司安达支行依据双方签订的《个人一手住房贷款合同》第十条（附件一，第三条关于借款人违约事件及处理）约定，宣布该合同项下全部贷款提前到期，立即偿还本息。王微微、安达锦江世纪房地产开发有限公司承担连带保证责任。
李井良未作答辩。
李杰未作答辩。
王微微未作答辩。
安达锦江世纪房地产开发有限公司未作答辩。
本院经审理认定事实如下：李井良与李杰系夫妻关系，2015年2月9日，李井良、李杰（借款人）与中国银行股份有限公司安达支行（贷款人）签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。合同约定，中国银行股份有限公司安达支行向李井良发放个人住房贷款150，000.00元。贷款期限10年，自2015年2月9日至2025年2月9日止。贷款用于李井良、李杰购买锦江三期XXX室的房屋。贷款利率为浮动利率方式，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.1250‰.每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率。按月结息和付息，每月22日为结息日和付息日。贷款的偿还方式为按月等�本息还款法，还款账户户名为李井良，账号：XXXX。贷款的发放方式为受托支付，借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商安达锦江世纪房地产开发有限公司账户（开户行，中国银行股份有限公司安达支行，账号：XXXX）。借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。贷款合同通用条款第三条借款人违约事件及处理中约定，未按期归还贷款本息，构成或视为借款人违约，贷款人有权宣布本合同项下的贷款本息全部或部分提前到期，并要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等。2015年2月5日，王微微作为保证人与中国银行股份有限公司安达支行签订了《中国银行股份有限公司个人贷款保证合同》，保证合同约定，王微微承担全程连带责任保证，保证范围为中国银行股份有公司安达支行与李井良签订的编号为：2015年安零房1055号《个人一手住房贷款合同》，主合同项下的债务构成本合同之主债务，包括本金、利息（包括利息、复利和罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）和借款人违约而给债权人造成的损失和其他所应付费用。保证期间为主债务履行期间届满之日后两年，若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。李井良、李杰将贷款购买的锦江三期XXXX室的住房用作贷款抵押，并于2015年2月9日在安达市房产管理局办理了在建工程抵押预登记备案登记书。合同签订后，中国银行股份有限公司安达支行于2015年2月10日将150，000.00元的贷款转入合同约定的安达市锦江世纪房地产开发有限公司的账户（开户行：中国银行安达支行；账号XXXX）。从2016年7月22日起李井良、李杰一直未按合同约定支付借款本金及利息，截止2018年1月22日，尚欠贷款本金133，426.38元、利息9，614.65元、罚息1，677.94元。李井良购买的锦江三期XXXX室的房屋至今未办理房屋所有权证及正式的抵押登记。
另查明，2014年8月7日，中国银行股份有限公司安达支行（甲方）与安达锦江世纪房地产开发有限公司（乙方）签订了《中国银行股份有限公司个人一手房贷款合作协议》，协议约定：甲、乙双方就个人房屋贷款事宜开展合作。双方合作房屋项目名称为锦江世纪三期C区1、4、7，D区1-4，五期1-9号楼；地址位于安达市正阳街三公里南侧，符合甲方贷款条件的购房借款人购买乙方销售的上述房产，可向甲方申请个人房屋贷款，贷款手续�甲方规定办理。甲方为乙方的上述房产项目提供最高不超过8000万元的个人房屋贷款额度，单笔个人房屋贷款期限不超过20年，单笔个人商业用房贷款期限不超过10年。乙方同意为购房借款人提供阶段性连带责任保证，自甲方与购房借款人签订的《贷款合同》生效之日起，至甲方取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止。乙方的保证范围为借款人与甲方签订的《借款合同》项下的贷款本金、利息（法定利息、约定利息、罚息、复利）、违约金、赔偿金以及实现债权的费用（包括但不限于律师费、公证费、执行费等）和因借款人违约而给甲方造成的损失和因履行本协议、《贷款合同》所发生的一切费用。在保证期限内，如借款人不能按约定履行债务或甲方在《借款合同》约定宣布全部贷款提前到期情�下，甲方有权直接要求乙方承担保证责任。
本院认为，本案的第一个争议焦点是李井良、李杰是否应给付中国银行股份有限公司安达支行剩余的全部贷款本金、利息、罚息及王微微、安达锦江世纪房地产开发有限公司是否应承担连带责任保证。中国银行股份有限公司安达支行与李井良、李杰签订了个人住房贷款合同、与王微微签订的个人贷款保证合同，与安达锦江世纪房地产开发有限公司签订的个人一手房贷款合作协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方应严格按照合同约定履行义务。中国银行股份有限公司安达支行按借款合同的约定向李井良、李杰履行了支付150，000.00元的购房借款的义务，李井良、李杰应按借款合同的约定履行偿还借款本金及利息义务，李井良、李杰未按合同约定偿还借�本息及利息的行为，系违约行为，应承担违约责任。中国银行股份有限公司安达支行依据借款合同的约定，主张全部贷款提前到期，要求李井良、李杰清偿全部贷款本金及利息、罚息，且利息、罚息的计息标准不违反法律规定，应予支持。中国银行股份有限公司安达支行与王微微签订的个人贷款保证合同及与安达锦江世纪房地产开发有限公司签订的贷款合作协议中均明确约定了承担保证责任的方式为连带责任保证，且未过保证期限，故中国银行股份有限公司安达支行有权要求保证人王微微与安达锦江世纪房地产开发有限公司按合同约定的保证责任范围承担连带责任保证。
本案第二个争议焦点是中国银行股份有限公司安达支行对位于安达市锦江小区XXXX室是否享有抵押权，对拍卖、变卖抵押物的价款是否享有优先受偿权。李井良以其所购锦江三期XXXX室的房屋为银行设定抵押权，银行对此项请求权在安达市房产管理局进行了在建工程抵押预登记。而抵押预登记所登记的并非现实的抵押权，而是为保障将来实现抵押权的请求权。虽然中国银行股份有限公司安达支行对此项请求权进行了预登记，但由于李井良对抵押房屋尚未取得产权证并未完成现实物权的本登记，而不动产抵押未登记不发生物权效力，故中国银行股份有限公司安达支行对安达市锦江小区XXXX室的房屋不享有抵押权，因此也不享有对拍卖、变卖该房屋所得价款的优先受偿权。据此，中国银行股份有限公司安达支行主张对位于安达市锦江小区XXXX的房屋享有抵押权，有权拍卖、变卖抵押物，并对所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，不予支持。
本案第三个争议焦点是李井良、李杰、王微微、安达锦江�纪房地产开发有限公司是否应承担财产保全费、公告费、评估费、拍卖费、执行费、律师代理费等实现债权的全部费用。因中国银行股份有限公司安达支行提交的其与黑龙江宏珲律师事务所签订的委托代理合同只能证实，委托代理合同中约定了律师代理费按照收回金额6.5%支付，未能证实律师费已实际产生，且其也未能提交律师费已实际支付的有效凭证，故不予支持。关于中国银行股份有限公司安达支行主张的财产保全费、公告费、评估费、拍卖费、执行费的诉讼请求，因中国银行股份有限公司安达支行未能提交证据证实以上费用的具体数额及已经实际支付的证据，故不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》�六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、李井良、李杰于本判决生效之日起10日内向中国银行股份有限公司安达支行支付借款本金133，426.38元、贷款利息9，614.65元、罚息1，677.94元（利息计算至2018年1月22日），合计144，718.97元；
二、李井良、李杰于本判决生效之日起10日内按照借款合同约定向中国银行股份有限公司安达支行支付自2018年1月23日起至借款偿还完毕之日止的利息；
三、王微微、安达锦江世纪房地产开发有限公司对上述一、二项款项承担连带保证责任。王微微、安达锦江世纪房地产开发有限公司承�保证责任后，有权向李井良、李杰追偿；
四、驳回中国银行股份有限公司安达支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，597.00元，由李井良、李杰、王微微、安达锦江世纪房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。
审判员 刘 巍
二〇一八年四月二十五日
书记员 李天天