贵州省铜仁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔06民终570号
上诉人（原审原告）：刘臻，男，侗族,1985年4月26日出生，住贵州省玉屏侗族自治县。
委托诉讼代理人：喻忠祥，贵州献才律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：建阳市华厦城市开发总公司玉屏分公司,住所地贵州省玉屏侗族自治县人民路(原地税局二楼)。
负责人：陈育，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨再兴，贵州黔东律师事务所律师。
上诉人刘臻因与被上诉人建阳市华厦城市开发总公司玉屏分公司（以下简称建阳公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省玉屏侗族自治县人民法院（2018）黔0622民初73号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月12日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人刘臻及其委托诉讼代理人喻忠祥、被上诉人委托诉讼代理人杨再兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘臻上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.原审判决认定事实不清，适用法律错误。双方签订的商品房买卖合同第三条对房屋面积进行了明确的约定，合同中所附的房屋平面图标明了详细尺寸，也是对房屋面积的具体明确。房屋面积的大小对上诉人是否决定购买及接受购房价格有着至关重要的影响，对房屋面积的要求是上诉人购房的真实目的，而不是原审判决认定的“仅具有参考作用”。尽管在合同中有以按套方式计价的条款，这是被上诉人逃避责任而故意混淆视听，从合同订立的目的、买房用途以及被上诉人代为以房屋面积计价办理按揭贷款等情形，均能反映双方实际是按面积购房而非按套购房，从合同的条款来看，合同是房产公司提供的格式合同，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，当遇到格式条款有两种以上的解释时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，本案中双方对房屋面积作了特别约定，且系双方的真实意思表示，因而对面积的特别约定高于一般约定，具有法律效力，被上诉人应当双倍返还误差22.4㎡的房款。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条明确规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本案中的商品房买卖合同第五条也有明确的与上述司法解释一样的约定，上诉人主张被上诉人双倍返还上诉人62,080元购房款既有事实依据也有法律依据，理应得到支持。
建阳公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
刘臻向一审法院起诉请求：1.建阳公司双倍返还刘臻购房款62,080元；2.本案诉讼费由建阳公司承担。
一审法院认定事实：2011年8月15日，刘臻与建阳公司签订《商品房买卖合同》，刘臻购买建阳公司修建的位于玉屏县城××大道紫林苑××号商品房现房，约定商品房建筑面积131.60m2，其中套内建筑面积119.25m2，公摊面积12.35m2；合同还约定，计价方式与价款按套计算，总价210,560元，按套计价不适用面积误差规定。合同签订后，刘臻依约向建阳公司支付首付款84,560元,余款126,000元由建阳公司代办按揭，建阳公司如期交付了房屋。根据产权证的记载，建筑面积为109.12㎡，套内面积为98.75㎡。刘臻以交付房屋与约定面积少22.4㎡为由，要求建阳公司按合同第五条第二款第（二）项的约定，双倍返还购房款62,080元。
一审法院认为，当事双方在庭审中均认同双方签订合同时，涉案商品房为现房，双方在合同中选择“按套计价”方式购买。根据建设部《商品房销售管理办法》规定，按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。双方选择“按套计价”的购买方式符合相关规定，也是当事双方的真实意思表示。当事双方在合同中还约定，选择按套计价的不适用合同中商品房面积确认和面积差异计算规定。合同虽注明了房屋的建筑面积和分摊的共有面积，鉴于刘臻是看现房后与建阳公司签订的合同，且双方约定按套计价，故该面积数据仅具有参考作用，不能作为计价依据。因此，建阳公司不承担补偿面积差价的责任。刘臻以按面积计价为依据，要求建阳公司双倍返还原告购房款62,080元的请求，违反了双方在合同中的约定，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《商品房销售管理办法》第十八条、第十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回刘臻的诉讼请求。案件受理费减半收取676元，由刘臻负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，上诉人提交了以下证据：1.玉屏县住房和城乡规划建设局商品房预售登记备案表复印件1份，载明：项目名称紫林苑6号楼，房号2-6-1，预测建筑面积131.6m2，套内面积119.25m2，分摊面积12.35m2，购房人刘臻，总价210,560，单价1600。2.房屋销售预算单复印件1份，内容为首付款办证费用、公共维修基金、房产证、土地证、测绘费等相关费用的预算，其中载明“公共维修基金一个平方10元，1,316”。拟证明被上诉人向上诉人销售的商品房是按1,600元一平方米的单价计算房款。被上诉人质证认为，对上诉人提交的第一份证据的真实性有异议，没有日期、没有公章；第二份证据的来源不清楚，依法不能作为证据使用。本院认为，上诉人提交的2份证据真实性存疑，证据来源不清，本院不予采信。
本院二审查明，刘臻与建阳公司签订的《商品房买卖合同》约定:“第二条，买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为玉屏县房产局，商品房预售许可证号为（2010）005。”“第三条，买受人购买的商品房（其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）”。二审庭审中，被上诉人建阳公司陈述，合同中约定的面积是设计面积，附的平面图可能是原设计图，在房屋建设过程中设计有变更，但变更后的面积销售员不知情。对系争房屋的产权登记面积予以认可。以上事实，有当事双方签订的《商品房买卖合同》、建阳公司在庭审中的陈述在卷佐证，足以认定。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，系争《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，当事双方在合同中约定买受人购买的商品房为预售商品房，按套计价。建设部《商品房销售管理办法》第十九条规定：“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘查后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出百分之三，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在百分之三以内（含百分之三）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出百分之三部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在百分之三以内（含百分之三）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过百分之三部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”根据上述规定，按套出售的商品房的销售面积应当在合同约定的误差范围内，超出约定误差范围的按合同约定处理，没有约定由双方协商解决，协商解决不了按相关规定处理。建阳公司在房屋建设中已变更设计的情况下仍按原设计面积在合同中与买受人约定出卖的房屋面积，未秉持诚实，未遵循从事民事活动应当遵循的诚信原则，交付刘臻使用的房屋建筑面积与合同约定面积严重不符，误差达22.48m2，双方在合同中对面积误差处理没有约定，又协商解决不了，因此，刘臻的诉讼请求于法有据，本院予以支持，一审判决驳回刘臻的诉讼请求适用法律错误，本院予以纠正。建阳公司应按上述规定返还涉案房屋面积误差房价款给刘臻，根据上述规定和审理查明的事实，刘臻可以要求建阳公司在面积误差比3%以内部分的房价款予以返还，为131.6m2×3%×（210,560元÷131.6m2）=6,316.8元，在面积误差比超过3%部分的房价款由建阳公司双倍返还，为（22.48m2-131.6m2×3%）×（210,560元÷131.6m2）×2=59,302.4元，合计应返还6,316.8元＋59,302.4元=65,619.2元。刘臻主张建阳公司返还购房款62,080元，本院予以支持。
综上所述，刘臻的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销贵州省玉屏侗族自治县人民法院（2018）黔0622民初73号民事判决；
二、建阳市华厦城市开发总公司玉屏分公司于本判决生效之日起十日内返还刘臻房价款62,080元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取676元，二审案件受理费1,352元，由建阳市华厦城市开发总公司玉屏分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴晓慧
审 判 员 张红芳
审 判 员 张金勇
二〇一八年六月二十一日
法官助理 田维旭
书 记 员 罗 欢