山东省胶州市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0281民初4057号
原告：窦某。
法定代理人：李桃玲，女，汉族，1985年9月21日生，住山东胶州市，系原告母亲。
法定代理人：窦辉成，男，汉族，1973年10月2日生，住山东胶州市，系原告父亲。
委托诉讼代理人：柳燕，山东海康律师事务所律师。
被告：青岛联合利丰房地产开发有限公司，住所地胶州市福州路267号，统一社会信用代码913702816971867807。
法定代表人：梁炳植，总经理。
委托代理人：王学堂，男，1963年12月16日生，汉族，住青岛市黄岛区，公司员工。
原告窦某与被告青岛联合利丰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告窦某的委托代理人柳燕、被告青岛联合利丰房地产开发有限公司的委托代理人的王学堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，请求被告支付逾期交房违约金61100元、逾期办证违约金34680.82元及自2017年6月21日起至实际办理房屋权属证书之日止逾期办证的违约金、被告承担诉讼费用。事实与理由：原告父母于2014年7月11日为原告与被告签订了青岛商品房预售合同，购买被告位于胶州市福州南路半岛蓝湾小区11号楼2单元101户的房屋一套，价款1000000元，按合同约定履行了付款义务。按合同第十一条约定被告应于2014年12月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，同时合同第十二条约定，如被告未依约定交付房屋，应按已支付房价款的日万分之一支付违约金，同时合同第十四条规定，被告应在双方签署房屋交接书后90日内协助原告办理房屋产权证，经原告多次催促，被告已支付原告部分违约金7000元，截至起诉日被告仍未协助原告办理房屋产权证。原告认为被告迟延交房、办证已构成违约，并给原告带来了较大损失，严重损害了原告的合法权益。
被告辩称，一、被告逾期交房应予以免责，不应承担违约责任。根据《商品房预售合同》补充条款第九条第一款双方约定：下述情形构成对逾期交房的免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任。其中第四项明确约定，非出卖人原因的市政配套设施批准或者安装延误导致工程拖期或逾期交房的免责。被告逾期交房正是因未安装市政府配套管网所致，而非出卖人的原因。2015年4月14日胶州市城市排水管理站出具了一份情况说明：工程名称：半岛蓝湾1-13#楼、16-17#楼室外排水工程，地址：204国道以东，花园路以北，工程排水情况说明:周边暂无市政府配套管网，该证据充分证明了小区周边暂无市政配套管网，且至今也没有安装配套管网。因此，被告逾期交房并非被告的原因，而是因为没有市政府配套管网所致，被告应予免责，不应承担违约责任。《中华人民共和国住房和城乡建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第四条规定：住宅小区开发建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任，不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用；第六条规定：住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求：（二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全”。据此，根据合同约定及法律法规规定，被告逾期交房非被告的责任应予以免责，不应承担违约责任。二、原告主张逾期办理房屋产权证违约金与法无据。1、根据《青岛市商品房预售合同》的约定，被告没有违约，无需承担逾期办理房屋产权证的违约责任。根据商品房预售合同第十四条的约定：在甲方（被告）取得房地产权属登记证明后30日内，由甲、乙（原告）双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲乙双方在签署《房屋交接书》之日90天内，由双方依法向胶州市房地产管理局办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。根据该条规定，办理房屋房产证的期限是被告取得房地产权属证明和双方签署《房屋交接书》为起算点，被告并没有逾期也不存在违约，所以被告无需承担逾期办理房屋产权证的违约责任。2、被告不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的情形。由于被告与原告在商品房预售合同中对办理房屋产权的期限有特别约定，故不适用该司法解释第十八条、十九条的规定。其一，对于办证的期限和条件为：“被告取得房屋权属登记证明、双方签署《房屋交接书》后90天；其二，由于该房屋属于预售房屋，为尚未建成的房屋，双方在合同中约定具体办理产权证的具体条件和期限也是合理合法的”。3、根据《商品房预售合同》补充条款第十三条第2款约定：“如买受人未付清法律、法规等规定应缴纳的相关税费，或者未提供规定的所需资料（包括但不限于签署授权委托书及按有关部门的要求办理公证，签署办理权属登记申请表等）、未付清全部应付款（含面积差价款）、办证手续费、以及应当由买受人缴纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、未偿还由出卖人代偿的贷款及其利息、违约金等，出卖人有权拒绝按主合同约定时间为买受人办理权属登记相关手续，且无须承担任何责任。出卖人办理产权的时间从买受人提交全部资料、税费、款项之日开始计算”。按合同约定以及《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，办理房屋产权证不是被告的单方义务，原告主张被告独自承担逾期办理房屋产权证的违约责任即无法律依据，也无合同根据。4、根据《商品房预售合同》补充条款第十八条第5款的约定：出卖人及买受人双方同意：对于房屋迟延交付、房屋初始登记迟延、房屋权属登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时使用，买受人只能选择其中一项适用不累加。所以，原告无权同时主张逾期交楼违约金和逾期办理房屋产权证违约金。三、原告主张已收楼后的违约金没有事实和法律依据。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案所涉房屋被告已于2015年3月31日交付原告使用，原告领取了钥匙并签订了《收楼确认单》，被告虽然于2016年8月1日办理了房屋竣工备案登记，但这并不影响房屋的质量及原告的使用，故原告主张支付2015年3月31日以后的违约金没有事实和法律依据。四、被告在原告起诉前已支付原告7000元违约金，应予扣除。综上所述，请求人民法院依法判决。
原告提交以下证据：
证据一青岛市商品房预售合同一份，证明原告从被告处购买房屋的基本事实，合同对购房价款、交房日期、办理房屋产权证明日期、违约责任及承担等都作出了明确约定。
证据二胶州市政务官方网页“市长信箱”答复页面，证明半岛蓝湾小区因被告未向房管局提交相关材料的原因，导致原告至今未能办理房屋产权证明，故被告应承担逾期办证违约金。
证据三录像证据一份，半岛蓝湾业主与被告售楼处工作人员谈话录像，证明因被告原因导致原告至今不能办理房屋产权证明，故被告应承担逾期办证违约金。
被告质证称对证据一无异议，对证据三有异议，该证据从形式上看没有盖房管局的公章，不符合证据条件的要求，也无法证明该内容的真实性和合法性，即使该证据是真实合法的，该证据也与商品房销售合同的内容不符，商品房销售合同的第十四条约定，在甲方取得房产权属登记证明三十日内，就是被告与原告双方要签订一个房屋交接书，房屋交接书是作为办理该房屋过户手续的必备文件，房屋交接书签订90天内，由原被告双方依法向胶州市房产管理局办理价格申报、过户申请和手续，才能申领房产证，根据该条规定，办理房产证的期限是被告取得房产权属证明和双方签署房屋交接书为起算点，因此被告并没有逾期，也不存在违约，也不需要承担逾期办证的责任，商品房预售合同补充条款第十八条第五款约定，出卖人及买受人双方同意对于房屋迟延交付、房屋初始登记迟延、房屋权属登记迟延的违约责任，在任何情况下均不得同时使用，原告只能选择其中一项适用，不得累加，所以原告无权同时主张逾期交楼违约金和逾期办理房产证违约金。根据预售合同十三条第二款的约定，“如买受人未付清法律、法规等规定应缴纳的相关税费，或者未提供规定的所需资料（包括但不限于签署授权委托书及按有关部门的要求办理公证，签署办理权属登记申请表等）、未付清全部应付款（含面积差价款）、办证手续费、以及应当由买受人缴纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、未偿还由出卖人代偿的贷款及其利息、违约金等，出卖人有权拒绝按主合同约定时间为买受人办理权属登记相关手续，且无须承担任何责任。出卖人办理产权的时间从买受人提交全部资料、税费、款项之日开始计算”。按合同约定以及《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，办理房屋产权证不是被告的单方义务，原告主张被告独自承担逾期办理房屋产权证的违约责任即无法律依据，也无合同根据。证据四从形式上不符合证据条件的要求，是一种偷录行为，对方并不知道；业务员的身份不明确；从内容上，真实性不认可；该证据即使是事实，也不能证明是被告的原因逾期办证；根据合同第十四条约定，被告并不存在逾期办证。关于视频，因为半岛蓝湾小区在准备二期销售，视频中的销售人员都是青岛汉福盛隆房地产销售策划有限公司的人员，不是被告的工作人员，对相关情况不清楚，所以该证据是一个无效证据。
被告提交的证据和原告的质证意见：
证据一胶州市城市排水管理站出具的情况说明复印件一份，证明至2015年4月14日涉案小区周边无市政配套管网。
证据二收楼确认单，证明原告于2015年3月31日已收楼。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十一条规定，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，本案所涉房屋被告已于2015年3月31日交付原告使用，原告领取了钥匙，并签订了收楼确认单，虽然被告2016年9月2日办理了房屋竣工备案证，但并不影响房屋的质量及原告的使用，故原告主张支付2015年3月31日以后的违约金没有事实和法律依据。
证据三竣工验收备案证复印件一份，证明被告于2016年9月2日已具备交房的条件。
证据四收到条一份，证明被告已于2015年6月30日支付原告违约金7000元。
原告质证称证据一系复印件，不予质证，且被告不能证明延期交房与室外排水工程有直接因果关系，对证据二、三、四，均无异议。
经审理查明，2014年7月11日，原告与被告签订了青岛市商品房预售合同，约定原告购买被告位于胶州市福州南路半岛蓝湾小区11号楼2单元1层1地下1层01户房屋一套，房屋价款1000000元。
合同第十条约定，该房屋交付必须符合的条件是房屋竣工验收，原告按照约定履行了付款及其他约定义务。
合同第十一条约定，被告应于2014年12月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。
合同第十二条约定，被告如未在约定期限内将房屋交付给原告，应当向原告支付违约金，违约金按已支付的房价款日万分之一计算，自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。
合同第十四条约定，在被告取得了房地产权属登记证明后30日内，由原、被告双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。原、被告双方在签箸《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向胶州市房产管理局办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋子房地产权证。
合同补充条款约定本协议的约定与主合同正文的约定不一致的，则以本合同的约定为准。
补充条款九第1条约定，下述情形构成对逾期交房的免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任。…（4）非出卖人原因的市政配套设施批准或者安装延误导致工程拖期或逾期交房的免责。
补充条款十八第5条约定，出卖人及买受人双方同意：对于房屋延迟交付、房屋初始登记延迟、房屋权属转移登记延迟的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买受人只能选择其中一项适用不累加。
被告提交2015年4月14日胶州市城市排水管理站的情况说明（复印件）内容：工程名称半岛蓝湾1-13#楼、16-17#楼室外排水工程，工程地址：204国道以东，花园路以北，工程排水情况说明:周边暂无市政府配套管网。
原告于2014年7月11日向被告支付购房款1000000元，原告已经完成付款义务。
2016年9月2日，本案涉及房屋办理了胶州市建设工程竣工验收备案证。
2015年3月31日，被告向原告交付了房屋。
2015年6月30日，被告向原告支付了违约金7000元。
原告明确其诉讼请求：请求被告支付逾期交房违约金61100元、逾期办证违约金34680.82元及自2017年6月21日起至实际办理房屋权属证书之日止逾期办证的违约金、被告承担诉讼费用。
上述事实，有原、被告提交以上证据及原、被告当庭陈述在案为凭，以上证据经本院当庭审查、质证，可以采信。
本院认为，原、被告签订的青岛市商品房预售合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方应按合同约定行使权利、履行义务。
一、被告是否应当承担逾期交房的违约金。
原告按合同约定支付了全部购房款，履行了合同义务，被告应按合同约定于2014年12月30日前将该房屋交付原告，但直到2015年3月31日被告才向原告交付房屋，被告没有按合同约定时间向原告交付房屋，构成违约。
依《城市房地产开发经营管理条例》第十四条“房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。”的规定，统筹安排配套基础设施是地产开发项目的开发建设基本要求。依第十七条“地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”、第十八条“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。”的规定，排水工程作为配套的基础设施，也是验收标准之一。半岛蓝湾小区周边无市政排水配套管网，被告作为项目的开发企业，应当统筹安排包括排水工程在内配套基础设施的建设，达到竣工综合验收的要求。因此对被告以青岛市商品房预售合同补充条款“非出卖人原因的市政配套设施批准或者安装延误导致工程拖期或逾期交房的免责。”的约定主张不承担违约责任的意见不予采纳。
综上，被告逾期交房违约，在没有责任免除的情形下，原告请求被告承担逾期交房的违约金，予以支持。
虽然被告于2015年3月31日向原告交付了房屋，但被告于2016年9月2日将原告购买的房屋办理了竣工验收备案，表明直至2016年9月2日房屋才符合合同约定的交付条件，视为被告于2016年9月2日依合同约定向原告交付了房屋，原告主张至2016年9月2日的违约金，予以支持，结合原告的诉讼请求，确定2014年12月31日至2016年9月2日期间的违约金61000元(1000000元×日万分之一×610天)，扣除被告已支付的7000元违约金，被告应支付原告违约金54000元。
二、被告是否应当承担逾期办证的违约金。
原、被告双方签订的青岛市商品房预售合同第十四条约定在被告取得了房地产权属登记证明后30日内由原、被告双方签署本合同规定的《房屋交接书》，未约定被告取得房地产权属登记证明的时间，原告也未提交证据证明被告已取得了房地产权属登记证明，因此不能认定被告存在逾期办理房产证的违约情形。
同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定了未能取得房屋权属证书应当承担违约责任的除外情形，即当事人有特殊约定的除外，本案原、被告在青岛市商品房预售合同补充条款十八第5条约定：房屋延迟交付、房屋初始登记延迟、房屋权属转移登记延迟的违约责任买受人只能选择其中一项适用不累加，原告在本案中依合同约定向被告主张了房屋延迟交付的违约金，同时主张被告承担逾期办理房产证的违约金，不符合合同的约定。
综上，原告请求被告承担逾期办理房产证的违约金，不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第十四条、第十七条、第十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告青岛联合利丰房地产开发有限公司支付原告窦某违约金54000元，于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回原告窦某的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2426元，原告窦某负担1193元，被告青岛联合利丰房地产开发有限公司负担1233元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
上诉案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，上诉人在上诉期内未预交的，则应当在上诉期满后七日内缴纳，逾期视为放弃上诉。
审判长 泮晓朋
审判员 陈 敏
审判员 孙 超
二〇一七年九月十九日
书记员 王文杰