文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0108民初10027号原告重庆市巨成物业管理有限公司，住所地重庆市经开区青龙路8号第3幢商住楼第三层商业7，统一社会信用代码9150010879586889XC。法定代表人黄怡霖，董事长。委托代理人杨超，男，1981年12月7日出生，汉族，该公司员工，住重庆市南岸区。委托代理人廖嘉莉，女，1994年10月31日出生，汉族，该公司员工，住重庆市大渡口区。被告陈璞，男，1974年11月20日出生，汉族，无业，住重庆市南岸区。原告重庆市巨成物业管理有限公司（以下简称“巨成物业”）诉被告陈璞物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李静独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨超、廖嘉莉，被告陈璞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巨成物业诉称，原告与被告经友好协商于2010年4月12日订立了《巨成·龙湾5-11号楼前期物业管理服务协议》，约定被告所有的“巨成·龙湾”8号楼23层3号房屋由原告提供物业管理服务，同时对物业管理服务的内容、物业管理服务费用交纳标准及期限、双方权利义务、违约责任等均作了明确约定。合同订立后，原告积极履行合同义务，向被告提供了物业管理服务，但被告自2015年4月起未按合同约定按期支付原告合同约定的相关费用。经多次催收未果，故原告诉至法院，请求判令被告立即支付原告：1.2015年4月至2017年7月的物业管理服务费3897.6元；2.2015年2月至2017年6月的水电公摊费161.2元；3.以欠费金额为基数按日千分之三的标准，从2015年5月1日（欠费之次月）起至全部拖欠的款项付清之日止的逾期付款违约金；4.本案诉讼费由被告承担。被告陈璞辩称：被告不缴纳物业管理费是有正当理由的。大约6年前被告居住楼栋电梯出现按键无反应的问题，被告家门口有乱张贴的广告，被告告知原告要求解决上述问题无果，不得已只能拒缴物管费。上次原告起诉到法院要求被告缴纳物管费，原告在庭审中承诺会解决被告提及的上述问题，被告当即支付了拖欠的物管费。上次庭审后，原告组织工作人员清除了张贴的广告问题，但是电梯的问题一直没有解决，后面张贴的广告继续没人清除。有问题的电梯是唯一一部直达B2楼车库的电梯，因为问题一直未解决，这部电梯一直不停靠被告所在楼层，最近电梯的按键损坏3个月了，至今没有维修。电梯对于小区业主出行是非常重要的，被告认为原告一直不解决电梯问题给被告的生活造成了很大的影响。原告至今未解决长达几年的问题，属于服务严重不到位，严重不履行服务职责。经审理查明：原告巨成物业系具有三级资质的物业服务企业。2010年4月12日，原告（合同甲方）与陈璞（合同乙方）订立《巨成·龙湾5-11号楼前期物业管理服务协议》，约定“巨成·龙湾”8号楼23层3号房屋由原告提供物业管理服务，合同双方的权利和义务部分约定“甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公告安全、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，乙方监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议”，物业管理服务内容约定有“房屋共用设施设备及其运行的维护和管理：共用设施设备是指共用的上下管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯……设备等”。合同另约定物业服务费收费标准为住宅按建筑面积计算，每月每平方米1.2元；公共能源费按实际发生费用由业主据实分摊；被告应于接房当日起缴纳物业服务费用（自业主开始装修之日或者不需要装修的业主入住之日起物业管理管理公共服务收费按照标准的100%收取）；物业服务费用或者物业服务资金按月缴纳，被告应在每月10日前履行缴纳当月物业服务费、上月公共能源费。逾期未交，物业公司将按应交纳金额的3‰每天收取滞纳金；本协议的终止期限为“巨成·龙湾”业主委员会依法成立后，由业主大会与依法选聘的物业管理企业签订的物业管理合同生效之日止。“巨成·龙湾”小区至今未成立业主委员会，原告一直为该小区服务至今。另查明，被告系位于重庆市南岸经开区青龙路8号房屋的业主，该房屋建筑面积为116.02平方米。被告欠交原告2015年4月至2017年7月的物管费3897.6元（1.2元/月/平方米×116.02平方米×28个月），2015年2月至2017年6月的水电公摊费161.2元，共计4058.8元。原告向被告催收物业服务费及水电公摊费未果，故以前述请求诉至法院。另，2015年1月19日，本院以（2015）南法民初字第03661号立案受理原告巨成物业诉被告陈璞物业合同纠纷一案，该案中，原告请求被告支付2012年2月至2015年3月的物管费及水电公摊费。在庭审中，被告称其不缴纳物业费的理由是家门口贴广告，电梯慢、经常坏，该案以当庭兑现调解结案。庭审中，被告称其在上次庭审中提及的居住楼层电梯按键不反应，不停靠问题一直没有解决，张贴的广告继续没人清除，原告至今未解决业主提出的服务瑕疵，属于服务严重不到位。同时庭审3个月前该楼层电梯按键坏了，原告一直没有维修、更换。原告称电梯年检是合格的，电梯在被告居住楼层不停靠是偶尔现象。维保部门回复说是软故障，该问题确实应由原告解决，但要彻底解决软故障有点困难，原告也一直在联系维修人员解决问题。小广告问题确实存在，原告也通过门口门禁等途径尽量解决。发现小广告后，原告也会通知清洁人员进行清理。对于被告所称电梯按键损坏一事认可，原告会立刻安排人员去更换。被告上次不交物管费是因为电梯关人等其他问题。上述事实，有原告提交的企业资质证书、《前期物业管理服务协议》、公共能耗分摊明细表、缴费通知书、房屋信息查询证明、产权证复印件、居住证明、催费通知书等证据，结合原告的陈述，足以认定。本院认为，原告重庆巨成物业管理有限公司与被告陈璞签订的《前期物业管理服务协议》是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等的基础上签订的,系其真实意思表示，且其形式要件符合相关法律规定，双方均应按照合同约定履行相应的义务。对于被告辩称其在上次庭审中提及的居住楼层电梯按键不反应，不停靠问题一直没有解决，张贴的广告继续没人清除问题。经查阅（2015）南法民初字第03661号案卷，并结合本院查明的事实，本院依法确认被告确曾提及家门口贴广告，电梯慢、经常坏等问题。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告作为物业服务企业为小区提供物业服务应尽心履责，确保服务质量，为广大业主提供整洁、安全、舒心的生活环境和工作环境；原告作为物业服务企业还应明白其与业主之间系平等的服务与被服务关系，原告对业主应予以充分的尊重并注意听取业主的意见和建议，不断更新服务理念、改善服务态度。唯有如此，物业企业本身才可能得到可持续的良性发展。原告至今并未完全履行其对小区电梯的维护、管理义务，故原告应当于本判决生效之日起十日内组织人员对问题电梯进行维修。另一方面，被告作为房屋所有人，亦应当履行交纳物业服务费及水电公摊费的义务。对原告请求被告立即支付拖欠的2015年4月至2017年7月的物管费3897.6元，2015年2月至2017年6月的水电公摊费161.2元，共计4058.8元，本院予以支持。关于违约金。由于原告在提供物业服务期间，对小区共用设施设备的查验维修不力且至今没有解决，故原告的服务质量存在瑕疵，因此对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国国务院物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈璞于本判决生效之日起十日内向原告重庆市巨成物业管理有限公司支付2015年4月至2017年7月的物管费3897.6元，2015年2月至2017年6月的水电公摊费161.2元，共计4058.8元。二、驳回原告重庆市巨成物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告陈璞承担（此款暂由原告垫付，被告在履行上述支付义务时迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员  李静二〇一七年十二月二十九日书 记 员  王琳