江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终5251号上诉人（原审被告）：南京复兴置业有限公司，住所地南京市鼓楼区姜家园20号。法定代表人：顾嵩，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙凯，女，该公司员工。委托诉讼代理人：程荃，江苏东恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京腾迈科技有限公司，住所地南京市鼓楼区建宁路194号滨江科技创业中心608室。法定代表人：郝思龙，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周巍，江苏博事达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张蕾蕾，江苏博事达律师事务所实习律师。上诉人南京复兴置业有限公司（以下简称复兴公司）因与被上诉人南京腾迈科技有限公司（以下简称腾迈公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初2104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。复兴公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决查明事实错误，被上诉人不具备诉讼主体资格。1、郝思龙虽是腾迈公司的法定代表人，但签订合同时其并未以腾迈公司的名义签订《认购协议》，不应视为公司法定代表人代表企业从事经营活动。故腾迈公司不能作为合同相对方，腾迈公司不具备诉讼主体资格。2、企业之间未有真实经济往来，不存在真实交易。二、商品房《预售合同》是否打印属于可查证事实，一审法院不查证而“推定”，有悖法律以事实为依据的基本原则。三、发票仅代表实际收到的款项，一审推定为改变合同价款，缺乏基本的法律依据和常识依据。即使认购协议适用于被上诉人，该认购协议也明确约定总房款为1038624元。上诉人向被上诉人开具的购房款发票明确载明案涉房屋购房款金额为951660元，发票上也载明为“付款方付款凭证”。付款人足额付款或分期付款，乃是付款人的自由。一审根据实际付款金额推定为“付清全款”缺乏事实和法律依据。四、上诉人就案涉房屋已经行使了合同解除权，双方当事人已经不存在权利义务关系。上诉人从未与被上诉人签署过预售合同，并且上诉人与郝思龙已经多次沟通解约，并于2016年6月8日向郝思龙寄送书面解约退款告知函，明确解除认购协议，并足额退还款项，解约意思已经到达郝思龙（不论其代表自身还是代表被上诉人），被上诉人自收到函件和款项之日起已明确知晓上诉人解除认购协议的意思表示。腾迈公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。1、被上诉人具备诉讼主体资格。依据发票管理办法第20条的规定，被上诉人一审提供的发票证据上可以显示付款人为腾迈公司而非郝思龙，即郝思龙是代腾迈公司支付购房款，腾迈公司系购房人的身份。2、案涉房款的价格为951660元，案涉房屋的建筑面积为61.72平方米，单价为15418.99元，精装特惠价格为956660元，发票上明确载明案涉房屋购房款金额为951660元，被上诉人已经全部支付上述购房款，且金额与协议金额相差5000元，可见双方在协议基础上达成了新的协议，并履行了合同。3、解除函发送的日期为6月8日，退款日也是6月8日，上诉人并未与被上诉人进行协商就将款项退还，不符合法定解除的情形，也不符合协商解除合同情形，双方的合同关系存在。腾迈公司向一审法院起诉请求：1、复兴公司继续履行与腾迈公司就本市鼓楼区二板桥-复兴街项目B地块上的C-507室房屋签订的商品房预售合同，办理该商品房预售合同登记备案手续，并给付腾迈公司该合同正本；2、复兴公司在上述房屋具备办理产权手续时，协助腾迈公司办理产权登记手续；3、复兴公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：南京市鼓楼区二板桥-复兴街项目A、B、C地块B地块的商品房开发项目（边城V时代广场项目）由复兴公司开发建设，2015年复兴公司取得该项目的《商品房预售许可证》并对外销售。案涉房屋位于上述商品房开发项目中的C-507室，建筑面积为61.72平方米。2015年10月31日，复兴公司（甲方）与郝思龙（乙方）就案涉房屋签订了《商品房认购协议》，约定乙方在签订本协议之前，已充分了解甲方提供的所购房屋的《南京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）之样本内容，并无异议；乙方同意认购甲方开发建设的案涉房屋，总房款为1038624元，现精装特惠价格为956660元；乙方同意签订本协议时，支付定金5万元，作为甲、乙双方当事人订立《预售合同》的担保，签订《预售合同》后，乙方支付的定金转为房款；甲、乙双方应于2015年11月10日前签订《预售合同》，甲方拒绝签订《预售合同》的，双倍返还已收取的定金，乙方拒绝签订《预售合同》的，无权要求甲方返还已收取的定金；甲、乙双方未在上述约定的期限内签订《预售合同》的，认购协议自动终止，认购备案自动注销；本认购协议在双方签订了《预售合同》后自动失效等等。2016年2月2日，复兴公司向腾迈公司开具了购房款发票，发票上明确载明案涉房屋购房款金额为951660元，此金额已经包含预售定金和预收购房款。上述款项系由户名为郝思龙及华进进的银行卡支付。2016年6月8日，复兴公司向郝思龙发出《解除商品房认购协议及退款的通知》，载明：根据双方签订的《商品房认购协议》，郝思龙需在2015年11月10日前至复兴公司处签订《预售合同》并支付购房款项。截止该通知发出之日，郝思龙仍未按约与复兴公司签订《预售合同》，复兴公司按《商品房认购协议》约定，解除双方已签订的《商品房认购协议》，另行处理案涉房屋。当日，复兴公司将案涉房屋的全部购房款951660元退回户名为郝思龙、卡号为62×××10的银行账户。审理中，腾迈公司陈述2016年2月2日与复兴公司签订了《预售合同》，购买案涉房屋系为公司办公使用，但复兴公司的经办人员以需要办理登记备案为由将该预售合同收回，事后经腾迈公司多次催要，复兴公司的工作人员以各种理由进行推诿。复兴公司对此持有异议，称与腾迈公司从未签订《预售合同》。腾迈公司另陈述复兴公司于2016年6月8日擅自将购房款退还的行为未与腾迈公司协商，腾迈公司愿意随时将全部购房款给付复兴公司。双方当事人一致确认签订《商品房认购协议》后，曾支付定金5万元，现案涉房屋尚未竣工验收，且未设立抵押。复兴公司在一审法院给予的期限内未就《商品房认购协议》与发票载明的购房款存在差额作出合理说明。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于双方当事人之间商品房买卖合同是否已订立、生效的问题。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。一审法院支持腾迈公司主张的《预售合同》已经订立并生效，理由如下：1、腾迈公司的法定代表人郝思龙与复兴公司签订的《商品房认购协议》中，明确了双方在签订该协议时已充分了解复兴公司提供的案涉房屋的《预售合同》之样本内容，双方并无异议，故可以认定该《预售合同》格式文本现实存在且为复兴公司所持有；2、2016年2月2日，双方当事人办理了购房款的交接手续，复兴公司为此向腾迈公司开具了金额为951660元的购房款发票，与之前《商品房认购协议》中约定的购房款数额不一致，且复兴公司未作出合理说明，发票载明的购房款数额应为双方当事人再次协商后并达成协议的基础上所确定，复兴公司系以自己的行为确认双方之间的商品房买卖合同，双方为此签订《预售合同》，符合通常的商品房交易惯例；3、根据腾迈公司提供的证据，可以确认复兴公司工作人员在与腾迈公司签订了商品房买卖合同，同时，复兴公司以办理合同备案登记手续为由，将有腾迈公司签名的《预售合同》取回，符合交易惯例；4、如因买受人原因导致未签订《预售合同》，复兴公司向腾迈公司发出解除合同通知当日，即自行将购房款（含定金）全部退还银行账户的行为，也不符合常理。故一审法院认定腾迈公司主张的《预售合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于腾迈公司的主张能否支持的问题。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，由于双方当事人签订的《预售合同》具备继续履行的条件，并无其他履行障碍，复兴公司至今未将该《预售合同》交付腾迈公司等行为，侵犯了腾迈公司作为合同相对方的合法权益，复兴公司的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。现腾迈公司同意及时支付全部购房款，故腾迈公司要求复兴公司继续履行双方签订的《预售合同》、办理合同登记备案并给付合同正本的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。由于案涉房屋尚未竣工验收，现不具备办理产权过户条件，待案涉房屋经过竣工验收具备过户条件之后，复兴公司应及时按照合同约定，协助腾迈公司办理产权登记等事项，该协助义务亦为复兴公司继续履行合同，遵循诚信原则的应有之义。复兴公司提出双方当事人未签订《预售合同》及就案涉房屋签订的《商品房认购协议》已经解除的辩解意见。根据一审法院查明的事实，2016年2月2日，腾迈公司已经根据《预售合同》等约定，足额、及时交付了全部购房款，复兴公司对此予以接受并出具相应的购房款发票，应认定腾迈公司的履约行为符合合同约定。2016年6月8日，复兴公司未与腾迈公司协商而将收取的购房款全部退还，腾迈公司对此并无责任。故复兴公司的辩解意见，无事实根据，一审法院不予采信。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、南京复兴置业有限公司继续履行2016年2月2日与南京腾迈科技有限公司就南京市鼓楼区二板桥-复兴街项目A、B、C地块B地块C-507室房屋所签订的南京市商品房预售合同；二、南京复兴置业有限公司于判决生效之日起十日内办理上述合同的登记备案手续，并将上述合同正本交付南京腾迈科技有限公司。案件受理费80元，减半收取计40元，由南京复兴置业有限公司负担（腾迈公司已预交，复兴公司于判决生效之日起十日内给付此款）。本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院另查明，复兴公司2016年2月2日开具的销售不动产发票载明的房屋建筑面积为61.72平方米，单价每平方米15418.99元，金额951660元。本院认为，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。本案中，商品房认购协议的落款处乙方虽由郝思龙签名，但复兴公司开具的购房发票上载明付款方为“南京腾迈科技有限公司”，由此可见，复兴公司对郝思龙系代表腾迈公司签订认购协议的事实是明知且认可的。故复兴公司主张腾迈公司并非案涉房屋的购房人，其诉讼主体不适格的上诉理由，本院不予采纳。商品房认购协议载明的总房款为1038624元，同时认购协议还约定了“现精装特惠价956660元”，复兴公司向腾迈公司出具的购房款发票载明的金额虽为951660元，但该数额与发票载明的建筑面积与单价相计算的结果一致，复兴公司未能对此作出合理说明，其向郝思龙发出的解除商品房认购协议及退款通知上载明的解除理由亦并未提及购房款未足额支付，故一审认定发票载明的购房款数额应为双方再次协商后并达成协议的基础上所确定并无不当。复兴公司主张发票载明的数额仅为其实际收到的款项，一审推定为改变合同价款，缺乏基本的法律依据和常识依据的上诉理由，本院不予采纳。从案涉商品房认购协议中“乙方在签订本协议之前，已充分了解甲方提供的所购房屋的《南京市商品房预售合同》之样本内容，并无异议”的内容来看，《预售合同》格式文本现实存在并为复兴公司持有，复兴公司作为房地产开发企业，在销售过程中收回商品房预售合同文本并办理签证备案手续，而在此过程中，买受人不持有合同文本的情形，不违反交易惯例。腾迈公司已向复兴公司缴纳了案涉房屋的全部房款，如双方未签订正式的商品房买卖合同，在合同标的不明的情况下，双方上述交易行为显然不符合交易习惯；故复兴公司主张其与腾迈公司之间不存在《预售合同》的上诉理由，本院不予采信。本案中，复兴公司所发出的解除商品房认购协议通知及退款的行为，不能达到解除合同的法律后果，双方《预售合同》应当继续履行。因复兴公司已将腾迈公司缴纳的购房款退回，故腾迈公司应于本判决生效之日起七日内将购房款给付复兴公司，复兴公司应予接收。综上所述，复兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由南京复兴置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  涂甫审判员  付双审判员  吴勇二〇一七年八月十一日书记员  戴苗