吉林省梨树县人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0322民初1748号原告：王伟，男，1983年10月13日出生，汉族，现住梨树县榆树台镇。原告：毕春阳，女，1987年11月14日出生，汉族，现住梨树县榆树台镇。委托代理人：张洺达，吉林卓瑞律师事务所律师。委托代理人：张连惠，吉林卓瑞律师事务所律师。被告：四平旭恒房地产开发有限公司。法定代表人：杨明峰，经理。委托代理人：ＸＸ，吉林司评律师事务所律师。委托代理人：田德福，业务经理。原告王伟、毕春阳与被告四平旭恒房地产开发有限公司（以下简称旭恒房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用普通程序，于2017年12月12日公开开庭进行了审理。原告王伟、毕春阳的共同委托代理人张洺达、张连惠，被告旭恒房地产公司法定代表人杨明峰及委托代理人ＸＸ、田德福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王伟、毕春阳向本院提出诉讼请求：1.撤销原被告之间的房屋买卖合同；2.返还原告购楼款23.5万元；3.承担原告的装修损失10万元；4、本案诉讼费、鉴定费以及律师代理费由被告承担。事实及理由：被告旭恒房地产公司在梨树县榆树台镇开发，大肆宣传地域位置优越性，承诺打造20万平方米的商业街，原告经不住诱惑向被告交付了部分房款（有详细收费凭证）。事实上所谓的“商业街”和宣传广告相差甚远，近期通过其他购楼户与旭恒房地产公司的官司得知，旭恒房地产公司的宣传是虚假的，并且榆树台政府在2011年3月20日《关于榆树台镇旧城改造开发项目的决定》中规定的总面积约为7.48万平方米。原告得知此情况后，依法起诉，请梨树县人民法院根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第五十八条及相关司法解释的规定，撤销原被告之间的房屋买卖合同，依照规定返还原告缴纳的购楼款。由于旭恒房地产公司的虚假宣传，给原告方造成装修损失，故请求赔偿。旭恒房地产公司辩称，1、本案合同依法合法有效，双方应按合同履行。2、法律规定的除斥期间原告不再享有，已超过法律规定的期限。3、本案被告均进行的现房销售，立案为预售合同纠纷不正确。原告买卖房屋是真实意思表示，房屋的价值偏高属于生活基本用品，原告不可能就依据宣传资料就购买而是综合考察了小区的位置、建设配套设施、房屋质量，该原告与被告交付房屋的时间2013年11月1日。。经审理查明：2013年6月27日，王伟、毕春阳以5080元每平方米价格购买旭恒房地产公司坐落于梨树县榆树台镇旭恒小区7号楼第13号门一、二层，面积124.6平方米，计价633019元。原告于2013年6月27日至2013年8月11日分三次交付部分房款235000元，剩余房款398019元未予给付，旭恒房地产公司于2013年12月1日将房屋交付给冯占河、王坤英占有。另查：旭恒房地产公司取得商品房销（预）售许可证的时间是2015年6月24日、建设工程规划许可证的时间是2015年5月25日、建设用地规划许可证的时间是2015年5月11日、建筑工程施工许可证的时间是2015年6月18日。2017年1月20日梨树县规划勘测设计院出具情况说明，其内容为：“四平市旭恒房地产开发有限公司于2011年委托我院，设计了榆树台镇旭恒小区修建性详细规划（榆树台镇旭恒小区房地产开发项目）方案，该地块范围由榆树台镇政府及开发企业共同指定，因为当年地块房屋拆迁进行的不顺利，所以该方案没有实施。2014年榆树台镇政府及开发企业根据实际完成拆迁情况，再次委托我院设计了榆树台镇旭恒小区（一期）房地产开发项目。”原告王伟、毕春阳提交的证据为：1、旭恒商业街规划平面图；证明被告2014年在规划办的设计院存档的，且2013年卖房，2014年设计，此图虚假，无法照此施工。被告质证：不是违法的平面图，后一个图纸没有对前一个图纸进行变更。规划设计院存档证明图纸是真实的，而不是虚假的，经过国家行政机关予以存档，均是合法有效的，原告如认为此图是虚假的，应提供相应的证据予以证明此图是虚假的。未批先建，是一种行政违法，而不是民事上行驶撤销权和合同无效的法定成立要件，并且最高人民法院关于审理商品房买卖合同的案例具有指导性。2、旭恒小区修建性详细规划平面图；证明详细规划平面图是2011年设计的，并没有实施，证明施工无图纸，前期所做的虚假宣传，纯属蒙蔽群众，高价购房。被告质证：该图纸也不是违法的平面图，并且后一个图纸也没有对这张图纸进行变更。并且该旭恒开发商也没有在2011年进行任何宣传，而是在2013年建完房之后进行的宣传。图纸没有任何变更，恰恰证明我公司是现房销售。原告并没有因为图纸受到欺诈。我公司与原告达成的买卖是合法有效,是真实的意思表示。3、情况说明；证明被告用来作虚假宣传的，就是根据建设性详细规划平面图，且这是没有实施的一张废图，宣传的虚假由此可见。被告质证：对真实性没有异议，没有证据证明该宣传平面图是虚假，没有实施和虚假是两个概念，虚假是指虚构事实，而旭恒公司没有存在任何虚构事实，且后一个实施的平面图也没有对原先2011年的图纸做任何的改变和变更，说明与事实是相符的。4、榆树台镇人民政府文件；榆政发（2011）10号文件，证明文件批准的是旧城改造，总面积为7.48万平方米，被告在电脑宣传效果图的彩页中说成是20万平方米，首席商业城邦。证明是在做虚假宣传的。被告质证：对证据的真实性没有异议，但是以榆树台政府比准的征地面积和宣传产业的建筑面积进行对比，这是在混淆视听，这个是占地面积，高档小区交通枢纽是政府给予该小区的定位。7.48万平方米面积是占地面积，并且该小区是7.48万平方米的部分。而开发公司没有虚假宣传和扩大。5、梨树县住建局（2016）第012号关于李兵营、国永会等人信访事项的答复意见、梨树县住建局（2016）第008号答复意见。证明1、反应的问题真实。2、开始知道开发商开工没有施工许可证，没有规划证，没有商品房预（销）售许可证等五证皆无情况下，建房违法，被政府罚款25万元。3、证明被告在原告购楼的东侧私自有一处810平方米的商网，属违章建筑，侵占了原告的黄金地段，区位价值大幅下降。还证明没有超过一年的除斥期间。被告质证：对两份答复意见没有异议，对于关于原告所称绿化的问题、车库的问题、违章建房的问题，均有相关的答复，并且答复不是原告所称的有利于自己。答复中关于绿地的问题符合规划，12号文件调查核实，未批先建的情况存在，但是同年12月8日，质检部门会同设计单位，监理单位，验收合同后给予办理备案证。2、关于你们提出的绿地问题，答复的是小区北侧就是规划的绿地，由于验收是冬季，所以没有种植花草树木，目前已经绿化全部完毕，关于预留绿地的答复，就一句话总结，不存在违法国家规定问题，关于建筑密度问题答复，根本不存在不符合规划的情形，关于侵占车库空间占地的问题，西侧不占用小区用地，关于违法建筑的问题，该建筑不是规划用地的范围，是其他拥有土地使用权人盖此房,不存在问题。6、旭恒商业街张贴和散发的彩色电脑效果图和其他照片。证明1、开发商为追求高额经济利益，在五证全无的情况下，用高科技的手段制作了电脑效果图、彩印广告，当现在的媒体不招边际的吹虚，20万平方米，18栋旭恒商业街，具有6大优势，原告亲眼看见了彩色效果图，产生重大误解，上当受骗，购买了天价商网楼。被告质证：商品房买卖的宣传广告是要约邀请，最高人民法院关于审理商品房房屋买卖合同纠纷司法解释，首先把广告作为要约邀请，只有作出明确的承若和说明对该房屋的价值产生重大影响才视为要约，该宣传广告的承若和说明都是抽象和笼统的，不能视为要约，原告代理人所称的18栋和相关的数据，没有见到该宣传广告的字样，没有进行任何的数字说明，且给予广告的定性也是榆树台政府在相关批文中给予的小区定位。至于价格,2013年购买的房屋是根据当时的市场经济规律，所以该宣传广告只能视为要约邀请，不是合同的组成部分。依宣传资料进行重大生产生活资料的投资不符合常人的行为规范。并且本案开发商是现房进行销售。该宣传单是我们发的。7、奖金卷收据一张（张立新）、开发商宣传的时候发放的打火机、打火机的机体上打上字了，旭恒商业街的电话号0434-569****；证明开发商进行了虚假宣传，发放这些东西是真的。被告质证：与本案没有因果关系，打火机商业街的广告是我们公司印上去的，但不能证明是虚假宣传。8、旭恒公司临时资质证；证明只允许被告开发5万平方米以下的建筑，宣传是20万平方米的商业城，扩大四倍虚假宣传。被告质证：对真实性没有异议，20万平方米是工程建设的总面积，7.48万占地面积，现如今仅是其中一部分，既然我公司有相关资质，资质与本案没有因果关系。9、关于要求恢复供热和生活用水以及重新调整商品房价格的诉求；证明业主已交足2016年供热供水物业费，情况下但被告却在2016年1月6日最冷的小寒当日蛮横的切断了供暖和供水设施，业主的正常的生活遭到非法侵害。被告质证：与本案房屋买卖合同没有关系，关于原告提供的相关证据不是开发商所承担的责任，有单独的公司，供水供热、与本案没有关系，原告所提供的证据，即要求开发商降价。10、联名状，被告质证认为：未批先建有商品房买卖的司法解释，在起诉时开发商取得了相关的资质该合同合法有效。联名状不是证据的一种。11、业主买楼交款的收据、装修收据、停业损失收据，被告质证认为：对购楼款收据没有异议，对以上装修损失证据均有异议。12、证明材料15份，证明广告虚假，买楼上当。被告质证：这些人与本案均有利害关系，证人应出庭作证，相关的书面证言不具有真实性。城建局有相关的答复。13、梨树县发改委（2015）12号文件。；证明文件是27次常委会定的，旭恒小区开发商宣传为商业街，属于不符合文件的虚假宣传。被告质证：具体是否是商业街，我小区房屋是否为商品房，五证一书有记载。14、2017吉03民终1283号判决书，证明旭恒公司出售将房售给梁卫时，旭恒小区一期开发项目未完成设计，五证皆无，梁卫是在第一次庭审后才知道旭恒小区没有审批手续，旭恒开发公司的宣传资料明显有扩大事实的行为，存在欺诈虚假宣传。被告质证：对判决没有异议，但是不能断章取意。15、本案被告在另一案的上诉状，证明宣传是虚假宣传广告，是依据梨树规划局修建性详细规划作出的宣传，证明本案被告承认宣传的内容是一张废弃的图纸，所以宣传六个效果图有欺诈行为。被告质证：首先上诉状在法律规定中没有列明是证据的一种，并且证明是虚假宣传，也达不到证据目的。依据详细规划做的宣传就说明是虚假的不具有说服性和证明性。没有实施的图纸和虚假宣传并不能混淆。16、另案梁卫的庭审笔录，本案被告承认宣传广告出自于详细规划，而详细规划是2011年被废弃的图纸，用废图做彩色电脑宣传效果图，误导消费，属于虚假性宣传。被告质证：2011年的详细规划和2014年的规划是一致的，没有证据证明我们盖楼存在了变更，依据图纸就说我们虚假宣传，这一说法不正确。17、被告2016年1月6日发的通知。被告质证：各原告欠开发公司的钱，所以进行催缴，万般无奈下帮助原告贷款。对真实性没有异议。被告旭恒房地产公司提交的证据为：1、2017年8月31日二审庭审笔录一份，长春小森印刷公司业务员郝占海出具的证明一份，小森印刷公司出具证明一份，小森印刷公司郝占海出具的证明该宣传彩页的印刷是由其单位完成，照片若干，流水对账单，该组证据证明，该宣传单的形成是原告购买楼房之后，并且原告已实际对该小区进行实际了解，以宣传单解除合同不成立，并且原告在2013年购买之后一直在经营居住。原告质证认为，营业执照因没有当庭提供原件对真实性有异议，不予认可，这是原告为诉讼后制作的证明，正规公司承揽业务，应有当时接单登记表，提货单及开具的收款发票等原件，而原告未提供原始单据，不能证明有真实业务存在。四平和梨树，甚至长春市区都有很多大型彩印厂，为什么原告舍近求远到长春市郊农村小厂区印刷？而且是电话联系业务，原告有理由怀疑出证单位与开发商有直接利害关系。为什么在一审二次开庭都没有出示该证据，该证据又不是新产生的证据，开发商由不承认宣传单到承认宣传单，现在又以宣传单的印刷时间为借口来逃避其应承担的责任。只能证明开发商在其公司印过宣传单，但不排除开发商在2013年5、6月份在其他印刷厂也印刷过宣传单，否则，老百姓不看到广告，凭什么花高价购买原告的房子？难道这些宣传单是老百姓自己印的吗？所以，证人证明不了开发商在售房前没有进行虚假欺诈宣传的行为。询问证人厂址为三道街，实际上登记地址绿园区城西镇大营子村依家堡屯。不真实。原来被告不承认是他们印的。现在承认时间是8月份后印的，原告要问8月份之前是否印发，又在哪个工厂印刷，被告举证不能。梁卫二审笔录记载，开发商旭恒小区修建性规划和榆树台镇政府文件证明广告是详细规划是2011出台的，证明是在施工前后就开始宣传，没看到效果图原告敢买吗。2、（2017）吉03民初1283号判决书，证明同一事实，已有认定和判定。原告质证认为，撤销合同的申请书，审判长问他做抗辩意见还是反诉意见，他说是抗辩意见。案件已申请再审了。3、证人郝占海出庭证实，2013年7月16日，旭恒公司给我打的款，印刷的内容是楼盘销售彩页，交货是2013年8月。原告质证认为，证人证言不真实，没有证明效力，时间不清楚。被告质证认为，证人作证的程序和实体符合程序，我方没有异议。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。旭恒房地产公司与原告未签订书面的房屋买卖合同，原告分三次向旭恒房地产公司交款235000元，实际入住装修且经营，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案双方买卖合同成立。本案中，旭恒房地产公司对开发楼盘项目进行了宣传，宣传内容为“20万方首席商业城邦旭恒商业街”“64%绿化率”，上述广告描述系对其开发项目规划范围内的商品房及相关基础设施所做的说明和允诺，对房屋价格的确定有决定作用，足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同，此时，买受人就此内容向出卖人提出订立合同的行为已使销售广告的对象和内容具有特定化。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定，上述宣传内容应视为要约，在原告交款后，亦应视为合同条款。旭恒房地产公司依据《榆树台镇旭恒小区修建性详细规划》进行广告宣传，而梨树县规划局《情况说明》中显示“该方案没有实施”，在2011年3月20日榆树台镇政府《关于榆树台镇旧城改造开发项目的决定》中明确有“总面积约7.48万平方米”的字样，而旭恒房地产公司在广告彩页中宣传“20万方的字样，明显存在虚假宣传行为。该虚假宣传性质为民事欺诈行为。由于旭恒房地产公司在合同中有明显的欺诈内容，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”的规定，原告要求撤销房屋买卖合同的请求有法律及事实依据，应撤销双方房屋买卖合同，原告应将争议楼房腾出，旭恒房地产公司应返还购楼款235000元。本案原告系在知晓其他权利人主张权利后才知道自己的民事权利遭受侵害，进而行使撤销权，其他权利人的撤销权诉讼至本案原告诉讼时仍未最终裁决，故此原告自知道受到权利侵害时提起诉讼并无不当。原告请求中要求旭恒房地产公司赔偿损失，未能向本院递交证据支持其主张，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，本案原告对其存在具体损失负有举证责任，没有充分的证据证明其主张本院不予保护。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第五十四条、第五十五条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及其相关法律的规定，判决如下：一、撤销原告王伟、毕春阳与被告四平旭恒房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同；二、被告四平旭恒房地产开发有限公司返还原告王伟、毕春阳购楼款235000元（于判决生效后30日内给付）；三、原告王伟、毕春阳于本判决生效后30日内迁出争议房屋；四、驳回原告王伟、毕春阳的其他诉讼请求；案件受理费6324元，由原告王伟、毕春阳负担1888元，由被告四平旭恒房地产开发有限公司负担4436元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审 判 长  刘建华审 判 员  高 红人民陪审员  郭小满二〇一七年十二月二十七日书 记 员  李沐阳—10——1—