甘肃省酒泉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘09民终259号
上诉人（原审原告）何发强，男，汉族。
委托代理人王保杰，甘肃河西律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王峰德，男，汉族。
被上诉人（原审被告）张海英，女，汉族。系被上诉人王峰德之妻。
上诉人何发强因返还原物纠纷一案，不服酒泉市肃州区人民法院（2015）酒肃民二初字第651号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人何发强及其委托代理人王保杰，被上诉人王峰德、张海英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，原、被告双方诉争的酒泉市肃州区北大街70-3号楼7号门点，原房屋所有权人为兴化实业，2004年被告王峰德与该公司签订租赁合同，租赁兴化实业所有的酒泉市北大街72号-7号门点。2006年5月8日兴化实业郭玉（甲方）与被告王峰德（乙方）签订门点买卖合同，将位于酒泉市北大街72号-7号门点，使用面积56平方米出售给被告王峰德，同日，被告支付购房款80000元，兴化实业郭玉出具收条，但被告王峰德至今未办理产权过户手续。
2006年8月11日甘肃省酒泉市人民政府“解决河西化工有限责任公司有关问题领导小组”（甲方）与湖北省鄂州金利剑贸易有限公司（乙方）签订股权转让协议书，协议约定乙方支付1800万元取得河西化工全部股东股权和企业全部资产。2006年10月20日，酒泉市解决河西化工有关问题领导小组函告湖北鄂州金利剑贸易公司，要求湖北鄂州金利剑贸易公司根据审计报告和资产移交清单在市政府工作小组的监督下尽快办理资产交接手续（附“酒泉河西化工有限责任公司固定资产一览表”）。在该固定资产一览表中记载有酒泉门点一处，由机关使用，类别为住宅房屋，使用时间为2004年12月，原值112000元。2006年9月18日，湖北鄂州金利剑贸易公司与同福化工签订资产转让协议，湖北鄂州金利剑贸易公司自愿将2006年8月11日通过酒泉市政府收购的原河西化工的全部资产转让给同福化工，转让资产中包括56平米肃州区北大街72-7房屋产权证（证号为集142-1）门点一处。2013年8月2日，同福化工与原告签订了《顶账协议》，约定：“将酒泉市肃州区北大街70-3号楼7号门点过户给乙方（原告），抵顶所欠乙方（原告）160600元的工程款”。原告于2013年10月18日取得该房屋房产证。
另查明，2004年12月14日，兴化实业向承租方发出声明，载明：“我公司由于改制，原兴化公司农场及门点的所有资产、产权归酒泉河西化工有限公司所有，原各承包方及租赁房与兴化公司签订的合同中，出租方酒泉兴化实业有限责任公司承担的权利和义务从2004年12月15日起由酒泉河西化工有限责任公司全权履行，2004年12月25日前的债权、债务均由酒泉市兴化实业有限责任公司承担。
还查明，2006年5月8日，兴化实业经理郭玉与被告签订了门点买卖合同，将位于酒泉市肃州区北大街72号-4号兴化公司7号门点出售给被告，同日被告支付给郭玉房款8万元。另外，该门点与原告诉争的酒泉市肃州区北大街70-3号楼7号门点属于同一门点，双方对此均无异议。2014年，被告向本院提起行政诉讼，要求撤销酒泉市住房保障和房地产管理局颁发的诉争房屋的产权证明，经我院审理，以原告系涉案房屋的实际产权人要求撤销被诉具体行政行为的证据不足为由，驳回了原告的诉讼请求，被告王峰德不服判决，依法提起上诉，经酒泉市中级人民法院依法审理后驳回上诉，维持原判。
原审认为，被告王峰德2004年从兴化实业租赁诉争房屋居住、经营，该期间诉争的房屋所有人属于兴化实业。2006年8月兴化公司负责人郭某将该房屋出售给被告时，该公司已于2004年12月将诉争房屋交给河西化工，河西化工随后又将诉争房屋转给同福化工。此后，该房屋的所有权人应为同福化工，虽然同福化工从形式上取得了该房屋的所有权，但与被告王峰德就该房屋的归属并没有达成任何协议，为此同福化工与被告前后几次相互诉讼，但双方纠纷至今未得到解决。2013年8月，原告何发强明知诉争房产纠纷未解决，仍然与同福化工签订房屋买卖合同，随后又办理了诉争房产的产权证书，但诉争房屋至今不能收回使用、收益，该事实证明诉争房屋一直存在争议。原告何发强虽与同福化工公司签订了房屋买卖合同，也办理了产权证书，但不动产是以交付为履行条件，该合同并未实际履行完结。故对原告的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十三条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第二十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告何发强的诉讼请求。
宣判后，原告何发强不服，上诉称：原审程序错误，本纠纷曾因原审法院驳回原告起诉引起二审，二审经审查后，撤销了原裁定，由原审重新审理，应当另行组成合议庭，但原审仍由原合议庭成员进行审理。生效的行政裁定书明确了上诉人取得诉争房屋所有权手续合法，程序正当，没有违反相关法律法规，是诉争房屋的当然所有人，原审认定诉争房屋纠纷至今未解决与事实不符。上诉人系诉争房屋的合法所有人，因为二被上诉人侵占房屋不还，才诉至法院，法院理应依法裁判。原审认为“不动产以是交付为履行条件，该合同尚未实际履行完结。”有违法理。上诉人完成不动产物权变更的登记，已经是合法的特权享有人，不存在合同未履行完毕的情况。被上诉人未取得物权，且无证据证明上诉人在办理产权过程中存在违法行为，上诉人作为物权所有人，要求被上诉人返还房屋，合法合理。请求二审撤销原判，依法改判。
被上诉人王峰德、张海英答辩称：不同意上诉人的观点，诉争房屋我从2004年租用，2006年以8万元价格购买。
经二审审理查明：1997年8月22日，酒泉市人民政府向原酒泉地区兴化实业公司（以下简称兴化公司）颁发了酒房集字第142-1号房屋所有权证，证书载明：房屋坐落北大街70号3号楼7号门点；所有权人酒泉地区兴化实业公司；所有权性质为集体，建筑面积55平方米。2004年被上诉人王峰德与该公司协商后租赁该门点。由于企业改制，2004年12月14日，兴化实业向承租方发出声明，载明：“我公司由于改制，原兴化公司农场及门点的所有资产、产权归酒泉河西化工有限公司所有，原各承包方及租赁方与兴化公司签订的合同中，出租方酒泉兴化实业有限责任公司承担的权利和义务从2004年12月25日起由酒泉河西化工有限责任公司全权履行，2004年12月25日前的债权、债务均由酒泉市兴化实业有限责任公司承担。
2005年1月11日，河西化工公司申请办理该房屋的转移登记。酒泉市房管局同意过户，于2005年1月31日向河西化工公司颁发了北大街70号3号7号门点的房屋产权证书。
2006年5月8日兴化实业郭玉（甲方）与王峰德（乙方）签订门点买卖合同，将位于酒泉市北大街72号-7号门点，使用面积56平方米出售给被告王峰德，同日，王峰德支付购房款80000元，兴化实业郭玉出具收条，但王峰德至今未办理产权过户手续。
2006年8月11日甘肃省酒泉市人民政府“解决河西化工有限责任公司有关问题领导小组”（甲方）与湖北省鄂州金利剑贸易有限公司（乙方）签订股权转让协议书，协议约定乙方支付1800万元取得河西化工全部股东股权和企业全部资产。2006年10月20日，酒泉市解决河西化工有关问题领导小组函告湖北鄂州金利剑贸易公司，要求湖北鄂州金利剑贸易公司根据审计报告和资产移交清单在市政府工作小组的监督下尽快办理资产交接手续（附“酒泉河西化工有限责任公司固定资产一览表”）。在该固定资产一览表中记载有酒泉门点一处，由机关使用，类别为住宅房屋，使用时间为2004年12月，原值112000元。2006年9月18日，湖北鄂州金利剑贸易公司与酒泉同福化工有限公司（以下简称同福化工公司）签订资产转让协议，将2006年8月11日通过酒泉市人民政府收购的原河西化工公司的全部资产转让给同福化工公司，转让资产中包括56平方米酒泉门店一处。2011年7月，同福化工公司向酒泉市房管局申请补办涉案房屋的房产证。2012年4月19日，酒泉市工业和信息化委员会向酒泉市房管局出具《关于办理原酒泉河西化工有限责任公司酒泉门店资产过户产权变更手续的函》，要求酒泉市房管局根据原河西化工公司和湖北鄂州金利剑贸易有限责任公司股权收购协议书予以办理该处门点的产权变更手续。2012年5月22日，酒泉市房管局向同福化工公司颁发了北大街70号3号7号门点的房屋产权证书。
2013年8月2日，同福化工与上诉人何发强签订了《顶账协议》，约定：“将酒泉市肃州区北大街70-3号楼7号门点过户给乙方（何发强），抵顶所欠乙方（何发强）160600元的工程款”。上诉人何发强于2013年10月18日取得该房屋房产证。该门店一直由被上诉人王峰德占有、使用。
2014年，被上诉人王峰德提起行政诉讼，要求撤销酒泉市住房保障和房地产管理局于2005年1月31日颁发给河西化工公司的肃州区北大街70号3号7号门点的房屋产权证书，因证据不足为由，诉讼请求被驳回。后被上诉人王峰德又分别提起行政诉讼，要求撤销酒泉市住房保障和房地产管理局2012年5月22日颁发给同福化工公司北大街70号3号7号门点的房屋产权证书和2013年10月18日颁发给何发强北大街70号3号7号门点的房屋产权证书，其起诉均被驳回。
以上事实，由房屋产权证、酒泉市工信委函复印件、酒泉河西化工有限责任公司证明复印件、酒泉市解决河西化工有限责任公司有关问题领导小组函复印件、酒泉兴化实业有限公司文件复印件、购房发票复印件、领导小组函字（2006）1号文件、酒泉河西化工有限责任公司固定资产一览表、资产转让协议、顶账协议复印件、民事判决书、行政判决书、行政裁定书、买卖合同复印件、收条复印件、当事人陈述及庭审笔录等证实。
本院认为：上诉人何发强起诉请求被上诉人王峰德、张海英返还其位于酒泉市肃州区北大街70-3号楼7号房屋，并赔偿2013年8月以来的房租损失，可见本案系物权保护中的还返原物纠纷。返还原物请求权，是依据物权产生的权利。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权的变更必须以登记为生效条件，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。被上诉人王峰德曾起诉要求撤销诉争房屋的初次、二次、三次转移登记，均未依法得到支持，诉争房屋登记在何发强名下的事实未能予以改变，故上诉人何发强系诉争房屋现时的所有权人。被上诉人王峰德虽称其于2006年购买了诉争房屋，但因其未办理房屋产权的转移登记，目前对诉争房屋不享有所有权，其不能以曾存在买卖关系来对抗何发强依法取得的物权，只能对出卖人享有债权请求权。物权法规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。故上诉人何发强主张返还房屋的请求，应予支持。被上诉人王峰德基于其与兴化公司郭玉的买卖合同关系而产生的债权纠纷，可另循合法途径解决。至于上诉人何发强主张的租金损失，因其未在一审法庭限定期限内交纳诉讼费用，本案不作审理。原审认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销酒泉市肃州区人民法院（2015）酒肃民二初字第651号民事判决。
二、被上诉人王峰德、张海英向上诉人何发强返还酒泉市肃州区北大街70-3号楼7号房屋。限本判决生效后三十日内履行完毕。
一审案件受理费4240元，二审案件受理费4240元，合计8480元，由被上诉人王峰德、张海英承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 丽
审 判 员 崔莉娟
代理审判员 赵建兵
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 侯学聪