广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤12民终292号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李广良，男，1969年11月27日出生，汉族，身份证住址肇庆市高要区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：梁瑞珍，女，1969年12月26日出生，汉族，身份证住址肇庆市高要区。
上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：李璐、李小玲，均为广东曜政律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：肇庆市进南房地产开发有限公司，住所地：肇庆市端州区棠岗路6号星湖尚景苑D幢701室。
法定代表人：伍群容。
委托诉讼代理人：李炳球，广东勤思进律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗伟佳，广东途龙律师事务所律师。
上诉人李广良、梁瑞珍与上诉人肇庆市进南房地产开发有限公司（以下简称进南公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2017）粤1202民初2259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李广良、梁瑞珍上诉请求：1、请求法院撤销一审判决第二项判项，并支持买受人在一审提出的第一项诉讼请求，判令进南公司立刻将办理权属登记需由进南公司提供的资料报产权登记机关备案，并为买受人办理商品房的房地产权属证书等手续；2、本案的上诉费用由进南公司承担。
事实和理由：李广良、梁瑞珍在一审提出的第一项诉讼请求有事实和法律依据，一审法院驳回其该项诉讼请求没有法律依据，无法维护其根本利益。一审法院已认定双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，故双方均应收到合同的约束。上述涉案合同第十五条已明确约定出卖人（即进南公司）应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，否则需要承担相应的法律责任；合同并没有约定进南公司履行上述义务的任何免责理由，因此，进南公司将材料递交相关部门办理产权登记备案是进南公司绝对的合同义务，进南公司必须履行。一审法院以涉案楼盘未规划验收不具备备案条件为由驳回买受人的上述请求明显牵强既违反了合法的约定，也缺乏法律依据。综上所述，李广良、梁瑞珍认为一审法院在对其第一项诉讼请求的审理时缺乏理据，且适用法律错误，导致该项判决错误，请二审法院依法予以纠正。
进南公司辩称，其答辩意见与其上诉状的事实与理由一致。
进南公司上诉请求：1、撤销一审法院第一项判决，并按照合同的约定依法改判；2、撤销一审法院第三项判决，并依法改判，支持进南公司的反诉请求。3、本案的一审、二审诉讼费用全部由买受人承担。
事实和理由：一、一审法院的认定与其判决自相矛盾，应予以撤销。买受人的诉讼请求是要求“支付逾期办理房地产权属证书的违约金”，而非逾期提交办理权属登记资料的违约责任，两者有明显的区别，不应混同。根据案涉《广东省商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理……3、买受人不能据此为由退房解约，逾期每日出卖人按买受人已付房价款的万分之一向出卖人支付违约金”，万分之一的违约金标准，是针对“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”，而双方对于买受人取得房地产权属证书的规定期限为“在备案后550日办理好《房地产权证》”，因备案的时间为“商品房交付使用后60日内”，故进南公司逾期办理好房产证的违约责任的起算时间应为“商品房交付使用后的610天（60+550=610天）”。对于该观点，一审法院在认定“（一）关于诉讼时效的问题”时也充分论证并予以采纳。但一审法院在作出判决时，却从进南公司逾期提交办证资料之次日起计算进南公司逾期办证的违约金，属于自相矛盾。一审法院在认定本案诉讼时效时，认为应从房屋交付使用后610日之次日起才知道或应当知道自己的权利受到侵害，起算诉讼时效，但在计算案涉逾期办证违约金时，却从备案之次日起计算，两者明显有矛盾之处，依法应予以撤销。综上所述，一审法院的认定事实不清，所作出的判决也与其认定自相矛盾，其判决显然错误并依法予以撤销，请求二审法院在查明事实的基础上，根据进南公司与买受人之间的合同约定，作出公正裁判。二、买受人存在逾期付款的事实，进南公司即可依约顺延办理房地产权证而无需承担违约责任，一审法院的认定严重违反了双方当事人合同的约定，一审判决应予以撤销。根据案涉合同补充协议第五条第（二）款的约定，买受人只要出现上述约定的违约行为的，进南公司即依约有权顺延产权登记和交付《房地产权证》的期限并不承担违约责任。三、一审法院的认定与事实明显不符，且以无关的案外人行为来认定进南公司的行为更显错误，进南公司的反诉具有事实和法律依据，理应予以支持。一审法院认为进南公司未对买受人的违法装修的行为进行阻止，明显与事实不符。对于包括买受人在内的广大业主违建的行为，原肇庆市城乡规划局城东规划管理站曾于2012年12月24日出具一份《关于“江南美誉”项目商住小区楼宇中违法搭建行为自行整改的通知》，明确告知“在原开放阳台改为封闭式、或者将景观露台改为封闭式房间等情况，属擅自搭建的违法行为”，并要求进南公司督促违法建设的业主自行拆除。在收到原肇庆市城乡规划局城东规划管理站的通知后，进南公司十分重视，并逐家逐户调查落实，并根据买受人违法建设的具体情况，向买受人发出《装修违章整改通知书》，买受人也在该通知书上签名确认。可见，进南公司早已履行了一审法院所提议的阻止义务，而进南公司履行该阻止义务更是根据相关职能部门的认定去作出的。况且，在房屋交付使用之后，房屋的所有权已经发生转移，进南公司根本无法对买受人的装修行为进行阻止。但一审法院作出的认定明显脱离了本案的基本事实。而对于一审法院认为“装修验收时未提出异议”的说法，显然，一审法院混淆了作为开发商的进南公司以及作为物业管理公司的案外人。装修验收的是案外人物业管理公司，而非进南公司。案外人是否提出异议，都与进南公司无关。进南公司早已对买受人的违建行为发出整改通知，买受人至今仍未履行整改责任，理应承担相应的法律责任。买受人的违法搭建行为与楼盘无法通过规划验收更具有直接的因果关系。从肇庆市城乡规划局的《复函》可知，只有对违法建设“处理完善后方可办理规划条件核实手续”，因此，买受人的违法搭建导致了楼盘无法通过规划验收，故应由广大违法建设业主承担无法通过规划验收而引起的逾期办证的违约责任。进南公司的反诉具有充足的事实和法律依据，请求二审法院予以支持。综上所述，一审法院的认定事实不清，所作出的判决也与其认定自相矛盾，其判决显然错误并依法予以撤销，请求二审法院在查明事实的基础上，根据进南公司与买受人之间的合同约定，作出公正裁判，并支持进南公司的反诉请求。
李广良、梁瑞珍辩称：一审判决基本正确，但也存在不合理之处。对一审判决不合理部分的意见，详见其上诉理由。
李广良、梁瑞珍向一审法院起诉请求判令：1、进南公司立即将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并为李广良、梁瑞珍办理肇庆市端州区二塔路东侧江南美誉商住小区第1幢第七层709号商品房的房地产权属证书等手续；2、进南公司向李广良、梁瑞珍支付逾期办理房地产权证的违约金，违约金自2014年3月4日起计算至被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案时止，现暂计至2017年4月30日止的违约金为62590元；3、本案的一切诉讼费用均由进南公司承担。
进南公司向一审法院提出反诉请求判令：1、李广良、梁瑞珍恢复肇庆市端州区二塔路东侧江南美誉楼盘第1幢第七层709号厨房、卧室原规划样貌以及拆除入户花园加装的铝窗，恢复规划设计原状；2、因李广良、梁瑞珍私自搭建违章建筑导致进南公司无法办理房地产权证所产生的损失由李广良、梁瑞珍承担；3、本案本诉、反诉的全部受理费由李广良、梁瑞珍承担。
一审法院认定事实：2012年4月7日，李广良、梁瑞珍与进南公司签订了合同编号为2012040714268555的《商品房买卖合同》一份，约定李广良、梁瑞珍向进南公司购买其开发建设的位于肇庆市××州区××路东侧“××美誉”××小区××房，房屋总价款542845元。
在《商品房买卖合同》中，李广良、梁瑞珍与进南公司对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限、违约责任、产权登记、保修责任等进行了约定。
其中合同第六条“付款方式及期限”约定，买受人按下列第3种方式(即其他方式)付款，即银行按揭付款：买受人已付首期款172845元，余款370000元整，定于2012年4月10日前办理银行按揭贷款付清。
合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定，买受人如未按本合同时间付款，按下列第2种方式处理：……2、逾期付款在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付其应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人可以解除合同，并将买受人定购的单位另行出售，买受人应按房款总额的20%向出卖人支付违约金。
合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”及“该商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、施工中遭遇恶劣天气或遇到意外事件，如台风、雨天、火灾等；3、政府部门迟延有关文件批准或其他政府行为导致市政配套设施批准、安装之延误；4、非出卖人所能控制的其它的事由，包括但不限于政府规划政策的改变、政府及相关部门要求暂停施工、异常地质状况、地下文物古迹的发掘和保护等因素影响。
合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。逾期超过90日的，买受人可解除合同，但应当在十个工作日内书面提出；该期限内没有提出的，合同继续履行。
合同第十条“规划、设计变更的约定”中约定，该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。
合同第十五条“关于产权登记的约定”约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不能据此为由退房解约，逾期每日出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。
合同第二十条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。
合同第二十一条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。
在附件四：合同《补充协议》第五条第（一）项约定：出卖人按合同约定的时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，在备案后550日办理好《房地产权证》。合同《补充协议》第五条第（二）项约定，出现下列情形之一，出卖人可据实顺延办理和交付《房地产权证》的期限并不承担违约责任：1、买受人未能付清全部房价款、未缴纳应由买受人交纳的相关费用、税费、面积差异房价款或因违约产生的违约金等……。
合同签订后，李广良、梁瑞珍于2012年4月13日支付了首期房款172845元，于2013年1月1日支付余款370000元。2012年4月16日，李广良、梁瑞珍向税务部门缴交了契税8142.68元。2014年1月2日，李广良、梁瑞珍办理了案涉商品房的收楼手续。此后，由于进南公司未能依约办理案涉房屋的房地产权属证书，双方为此产生纠纷，李广良、梁瑞珍遂于2017年7月3日诉至该院。
另查明，2014年6月21日，肇庆市美誉物业管理有限公司向李广良、梁瑞珍发出《装修违章整改通知书》，李广良、梁瑞珍亦在该整改通知书上签名确认。该通知称：贵户在（江南美誉小区709房）的装修行为，因拆除厨房门窗改成整体厨房，拆除卧室落地推拉门扩大此房、阳台，在入户花园加装铝窗，已违反《江南美誉小区管理规约》、针对物业公司签订的《房屋装饰装修管理协议》及政府部门颁布的装修管理相关规定已形成违约。为了维护全体业主的公共利益，确保建筑结构与使用安全。请于2014年6月31日前恢复原样或到政府相关部门补办审批手续。2014年12月24日，原肇庆市城乡规划局城东规划管理站向进南公司出具一份《关于对‘江南美誉’项目商住小区楼宇中违法搭建行为自行整改的通知》，该通知称：经现场调查，发现你公司在二塔南路东侧“江南美誉”项目楼宇四周有部分业主均不同程度在原开放阳台改为封闭式、或者将观景露台改为封闭式房间等情况，属擅自搭建的违法行为。鉴于“江南美誉”项目尚未进行规划验收，请你司督促上述违法建设的业主尽快自行拆除擅自搭建的违法建筑物，并按原审定规划方案经行整改，否则有关的执法部门将对涉案的单位和个人依法立案查处。李广良、梁瑞珍在庭审中确认拆除厨房门窗改成整体厨房，在入户花园加装铝窗。
又查明，本院依法向肇庆市城乡规划局调查取证，该局出具《复函》称：一、经核查，项目开发商肇庆市进南房地产开发有限公司至今尚未就“江南美誉”项目向我局申请规划条件核实（规划验收）；二、该建设工程在规划跟踪管理过程中发现存在未按原批准方案建设的违法行为，其中属于已入住业主擅自改、搭建的部分，我局原城东规划管理站在2014年12月曾发出自行整改通知。根据《广东省人民政府关于在肇庆市开展综合行政执法工作的公告》的精神，自2015年1月1日起，端州城区规划监督检查及查处违法建设的行政执法职能已移交肇庆市城市管理和综合行政执法局行使。因此，有关违章的问题，建议咨询执法局。如在规划验收过程中发现违法建设的，应按《广东省城乡规划条例》第八十条的规定处理完善后方可办理规划条件核实手续；三、该项目尚未按规定缴清中小学校、社区公共用房配套建设费，申请规划条件核实前须按规定缴清该项费用。
该院依法向肇庆市城市管理和综合行政执法局调查取证，该局出具《复函》称：一、经查，江南美誉小区未经规划部门验收，我局缺乏依据对该小区涉嫌违建的行为定性为违建行为。二、建议发函至规划部门，待该小区申请规划验收时，由规划部门要求该小区开发商肇庆市进南房地产开发有限公司对部分业主封闭阳台或加装铝合金窗等违建行为进行清理；三、我局至今未受理、处理该小区违建情况的案件。
一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。李广良、梁瑞珍与进南公司于2012年4月7日签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应恪守。
针对双方在本诉和反诉中争议的问题，该院分别作如下认定：
一、关于李广良、梁瑞珍要求判令进南公司立即将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并为李广良、梁瑞珍办理案涉商品房的房地产权属证书等手续的请求。由于案涉商品房所在的楼房至今尚未通过规划验收，以致未能在建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续。因此，在案涉商品房至今尚未具备办理备案及权属登记所必需条件的情形下，原告的该项请求，该院不予支持。
二、关于李广良、梁瑞珍要求李广良、梁瑞珍支付逾期办证违约金的问题。
（一）关于诉讼时效的问题。根据《广东省商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理……3、买受人不能据此为由退房解约，逾期每日出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”，同时合同补充协议第五条对商品房买卖合同第十五条“关于产权登记的约定”增补约定“（一）出卖人按合同约定的时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在备案后550日办理好《房地产权证》”。在本案中，李广良、梁瑞珍于2014年1月2日办理收楼手续，进南公司应在案涉房屋交付使用后610日内即2015年9月4日前办理好《房地产权证》。李广良、梁瑞珍在2015年9月5日才知道或应当知道自己的权利受到侵害。因此，李广良、梁瑞珍在2017年7月3日提起本案诉讼，并未超过二年的诉讼时效。故进南公司对于诉讼时效的抗辩意见理据不足，该院不予采纳。
（二）关于进南公司要求顺延办证期限，并免除该期间违约责任的问题。进南公司认为李广良、梁瑞珍存在逾期付款的行为，合同补充协议第五条第（二）款约定“出现下列情形之一，的出卖人可据实顺延办理产权登记和交付《房地产权证》的期限并不承担违约责任：1、买受人未能付清全部房价款、未缴纳应由买受人交纳的相关费用、税费、面积差异车位款或因违约产生的违约金等……”，对此该院认为，买受人在商品房符合办证条件或交付使用前付清购房款和缴清相关税费，并不影响出卖人的办证行为，故出卖人可据实顺延办证期限的前提为商品房已符合办证条件或交付使用后买受人仍未付清购房款或交清相关税费之情形。本案中，案涉房屋至今尚未符合办证条件，李广良、梁瑞珍在案涉商品房交付使用前已足额支付购房款及支付相关税费，并不属于上述合同条款约定的出卖人可据实顺延办证期限情形，故对进南公司要求顺延办理产权证书期限，并免除该期间违约责任的意见，该院不予采纳。
（三）关于李广良、梁瑞珍主张的逾期办证违约金的请求。本案中，虽然案涉商品房至今尚未具备办理备案及权属登记所必需条件，但不影响李广良、梁瑞珍依约定主张逾期办证的违约金。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，进南公司应在商品房交付使用后60日内即2014年3月3日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，由于进南公司并未能举证证明其已在合同约定的办证期限内将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门，因此进南公司已构成了违约，理应对此承担违约责任。综上，进南公司应在逾期之日即2014年3月4日起按每日万分之一的标准向李广良、梁瑞珍支付逾期办证违约金至被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日时止。李广良、梁瑞珍要求进南公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，该院予以支持。
三、关于进南公司要求李广良、梁瑞珍恢复厨房、卧室原规划样貌以及拆除入户花园加装的铝窗，恢复规划设计原状以及共同承担因其私自搭建违章建筑导致反诉原告无法办理房地产权证所产生的损失的请求。进南公司认为李广良、梁瑞珍存在违法搭建的情形，但李广良、梁瑞珍房屋装修时进南公司并未加以阻止，装修验收时亦未提出异议，且李广良、梁瑞珍房屋的装修是否属于违法搭建应由相关职能部门认定，现有证据无法证明李广良、梁瑞珍存在违法搭建及该装修行为与房屋所在楼盘无法通过规划验收存在因果关系。因此，进南公司的上述反诉请求理据不充分，该院不予支持。李广良、梁瑞珍对此所提之抗辩理由成立，该院予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告肇庆市进南房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告李广良、梁瑞珍支付逾期办证的违约金。违约金以已付房价款542845元为基准，从2014年3月4日起按每日万分之一的标准计付至被告肇庆市进南房地产开发有限公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日时止。二、驳回原告李广良、梁瑞珍的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告肇庆市进南房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1365元（原告李广良、梁瑞珍已预交），原告李广良、梁瑞珍负担50元，被告肇庆市进南房地产开发有限公司负担1315元；本案反诉案件受理费50元（反诉原告肇庆市进南房地产开发有限公司已预交），由反诉原告肇庆市进南房地产开发有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
案经法院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1.李广良、梁瑞珍要求进南公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并为其办理案涉商品房的房地产权属证书等手续理由是否成立；2.一审法院判令进南公司支付逾期办证违约金的起算点是否成立；3.李广良、梁瑞珍是否存在逾期付款的事实，进南公司顺延办理房地产权属证书理由是否成立；4.进南公司要求李广良、梁瑞珍将厨房、卧室原规划样貌以及拆除入户花园加装的铝窗理由是否成立。
1.关于李广良、梁瑞珍要求进南公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并为其办理案涉商品房的房地产权属证书等手续理由是否成立的问题。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”、《中华人民共和国城市房屋权属登记管理办法》第十六条第一款“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件”的规定以及肇庆市城乡规划局和肇庆市城市管理和综合行政执法局的《复函》内容，在本案中，因涉案楼盘尚未通过规划验收导致进南公司未能在建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，即涉案商品房尚未具备申请所有权的初始登记的必需条件，故梁细梅上诉请求进南公司办理权属登记需由其提供的资料报产权机关备案并为其办证的条件尚未成就，买受人须待上述条件成就时另行主张，一审法院的处理结果符合相关法律法规规定，本院予以支持。
2.关于一审法院判令进南公司支付逾期办证违约金的起算点是否成立的问题。进南公司上诉主张其支付逾期办证违约金的起算时间应为“商品房交付使用后的610天”。对于该争议焦点，根据涉案合同第十五条“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”以及附件四：合同《补充协议》第五条对涉案合同第十五“关于产权登记的约定”增补为“（一）出卖人按合同约定的时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在备案后550日办理好《房地产权证》……”的约定，在本案中，李广良、梁瑞珍于2014年1月2日办理收楼手续，也即进南公司于2014年1月2日将涉案商品房交付使用，其应于使用后60日内即2014年3月3日前，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记备案。因涉案楼盘尚未通过规划验收导致进南公司未能在建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，且进南公司未能举证证明其已提交办理权属登记需由出卖人提供的竣工验收备案资料报产权登记机关备案；故此，根据涉案合同第十五条的约定，进南公司应在逾期之日即2014年3月4日起按每日万分之一的标准向曾涛支付逾期办证违约金至进南公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日时止。一审法院的认定理据充分，本院予以支持。进南公司将诉讼时效的起算点与承担违约责任的起算点混淆，其在2014年3月4日之前未能将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记备案，其行为构成违约，一审法院从违约行为发生之日起按照合同约定计算逾期办证违约金，符合法律规定，本院予以确认。因进南公司在房屋交付使用后的610天前尚未办理好《房地产权证》，此时李广良、梁瑞珍才知道或者应当知道进南公司未能将办理权属登记的资料报产权部门登记备案，其权利被侵害，故李广良、梁瑞珍于2017年7月3日向一审法院提起诉讼，并未超过二年的诉讼时效。因此，进南公司主张其从诉讼时效起算点计算违约责任，理据不足，本院不予采纳。
3.李广良、梁瑞珍是否存在逾期付款的事实，进南公司顺延办理房地产权属证书理由是否成立的问题。关于对涉案合同第六条“付款方式及期限”约定“买受人按下列第3种方付款,即银行按揭付款：买受人已付首期款172845元，余款370000元整，定于2012年4月10日前办理银行按揭贷款付清。”李广良、梁瑞珍与进南公司存有分歧。对于该约定的理解，李广良、梁瑞珍认为应当理解为其向银行提交贷款申请书以及提供贷款相关资料之日，而不应以银行放款之日为准；进南公司则认为是李广良、梁瑞珍应于上述期限前付清银行按揭贷款，而并非只是简单地办理银行按揭手续。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，进南公司作为格式合同条款的提供方，现李广良、梁瑞珍与进南公司对格式合同条款有两种解释，应当作出不利于提供格式合同条款一方的解释，也即是应当作出不利于进南公司的解释，且从涉案合同附件四合同《补充协议》第九条约定的内容来看，双方当事人对涉案合同第六条的真实意思理解为曾涛在约定的期限前向银行办理按揭贷款手续，余款由银行发放贷款付清更符合日常生活实际，结合本案，李广良、梁瑞珍已在上述约定期限前向银行提交了关于个人住房贷款申请的相关资料，则已按照合同约定履行了自己的义务，因银行贷款放款额度紧张导致未能即时发放该笔贷款从而未能及时支付购房余款的责任不在李广良、梁瑞珍，故此，李广良、梁瑞珍不存在逾期付款的事实，无须承担违约责任。一审法院的认定符合相关法律规定及生活实际，本院予以支持。进南公司的该项上诉请求理据不足，本院不予采纳。
至于进南公司顺延办理房地产权属证书理由是否成立的问题，进南公司认为买受人逾期付款符合双方签订的合同补充协议第五条第（二）款第1点的约定，因此进南公司可据实顺延办证。如前所述，在本案中，买受人已在合同约定的期限前向银行提交了关于个人住房贷款申请的相关资料，并在涉案商品房交付使用前足额支付购房款及支付相关税费，已按照合同约定履行了自己的义务，而涉案商品房至今尚未符合办证条件，故此进南公司上诉主张其可顺延办证的理由不成立，本院不予支持。
4.关于进南公司要求李广良、梁瑞珍将厨房、卧室原规划样貌以及拆除入户花园加装的铝窗理由是否成立的问题。双方签订的涉案合同附件四合同《补充协议》第十二条约定:室内门、窗等防护网只能安装在门窗内，阳台不允许安装防护网…。但是商品房的风险在交付后转移至李广良、梁瑞珍，买受人出于安全的考虑在房屋专有部分加装防护工程是其行使自身物权的体现，不应受合同限制，因此，合同中关于不允许安装防护网的约定属于加重买受人责任的情形，依据前述法律规定应为无效条款，故进南公司依据该约定主张买受人拆除封闭阳台及加装的铝合金窗理据不足。至于规划验收的问题，虽然合同约定的交付条件是商品房经验收合格且该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续，但商品房的交付意味着房屋质量的认可和损毁风险的转移，而办理规划验收是行政主管部门办理验收备案的前提，行政部门的验收是确认商品房质量的保障，商品房应该在通过消防、规划等行政部门的验收后才适合交付给买受人，即商品房预售方理应在将符合条件的房屋交付给买受人之前通过行政部门验收或在交付之后合理期限内向行政主管部门办理验收备案。根据涉案合同第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……”的约定，进南公司未能举证证明其已在合同约定的办证期限内将有关办理房屋权属证书的资料交给行政主管部门，且其不能在约定期限内提交办理房屋权属证书的相关资料给主管行政部门并不属于其自身的原因造成的，故此，进南公司存在消极懈怠的主观因素，应对涉案商品房所在楼宇未通过规划验收手续的问题自行承担责任。而且，根据肇庆市城乡规划局和肇庆市城市管理和综合行政执法局出具的《复函》内容，该局经查，涉案小区未经规划部门验收，该局缺乏依据对该小区涉嫌违建的行为定性为违建行为，也即涉案房屋的装修是否属于违法搭建应由相关职能部门认定，现有证据无法证明李广良、梁瑞珍存在违法搭建及其装修行为与房屋所在楼盘无法通过规划验收存在因果关系，故进南公司认为李广良、梁瑞珍封闭阳台及加装铝合金窗造成不能办理规划验收与事实不符，其要求买受人拆除加装工程并恢复原状的主张理由不成立,一审未支持该公司反诉请求的处理结果正确,二审予以维持。
对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。
综上所述，李广良、梁瑞珍与进南公司的上诉，均缺乏事实和法律依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1565元，由李广良、梁瑞珍负担100元，由肇庆市进南房地产开发有限公司负担1465元。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢肇雄
审 判 员 何 桑
审 判 员 张秀丽
二〇一八年三月三十日
法官助理 黎颖诗
书 记 员 李少锋