福建省漳平市人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）闽0881执异18号
案外人：龙岩市南龙电子商务有限公司，住所地福建省漳平市西园镇工贸新区经六路2号第2层，统一社会信用代码：91350881315384395F。
委托代理人：陈秋发，福建坤朗律师事务所律师。
委托代理人：陈钦，福建坤郎律师事务所律师。
申请执行人：中国第四冶金建设有限责任公司，住所地江西省贵溪市建设路436号，统一社会信用代码913606811601131007。
法定代表人：林铁生，董事长。
被执行人：福建省新纶纺织科技有限公司，住所�福建省漳平市工业园区工贸新区经六路2号，统一社会信用代码913508815616962471。
法定代表人：肖元华，执行董事。
本院在执行申请执行人中国第四冶金建设有限责任公司与被执行人福建省新纶纺织科技有限公司建设工程施工合同纠纷执行一案，案外人龙岩市南龙电子商务有限公司于2018年6月6日向本院申请中止对位于福建省漳平市西园镇村工贸新区经六路2号第1-6层房屋（房权证漳房字第××号，面积3865.14平方米）的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人龙岩市南龙电子商务有限公司述称：漳平市人民法院在执行（2014）岩民初字第70号民事调解书过程中，作出（2017）闽0881执1451号执行裁定书，拍卖位于福建省漳平市××新区经××层房屋（以下简称“涉案房屋”），因该财产已租赁给案外人龙岩市南龙电子商务有限公司，继续执行该财产侵害案外人享有的合法租赁权。其理由是：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同。案外人于2014年12月25日与被执行人福建省新纶纺织科技有限公司签订《租赁合同》，租赁涉案房屋，作为电商运营及培训、办公等，租赁期限自2014年12月25日至2034年12月25日，租期20年。从2014年12月25日至2015年6月25日为装修期免租金；从2015年6月26日至2027年6月25日租金为72万元，案外人必须于2016年12月31日之前付清；从2027年6月26日至2034年12月25日每年租金为10万元，案外人必须于每年的12月31日之前按年支付。该租赁合同签订时间是2014年12月25日，而查封涉案房屋的时间是2016年11月1日。因此，在查封之前案外人龙岩市南龙电子商务有限公司与�执行人福建省新纶纺织科技有限公司已签订合法有效的书面租赁合同。二、案外人已实际占有涉案房屋。案外人龙岩市南龙电子商务有限公司2014年成立时就已将涉案房屋的第2层作为电商运营办公场所，并对整幢楼进行全面装修及对周边道路进行硬化。此外在涉案房屋的一楼设立展厅，五楼设立培训教室，三楼、四楼设立学员宿舍，并成立漳平市南龙职业培训学校，添置电脑及教材器械，举办多期电子商务培训、网页设计培训、平面设计培训。因此，案外人已实际占有涉案房屋，是涉案房屋的实际使用人。三、异议人已支付合理对价。案外人龙岩市南龙电子商务有限公司除了投入涉案房屋整幢楼室内装修及对周边道路硬化大量资金外，已按合同约定在2016年12月31日之前付清72万元租赁费给被执行人福建省新纶纺织科技有限公司，已支付合理对价。根据《最高人民法�关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释〔2015〕10号第三十一条规定：承租人请求在租赁期间内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。漳平市人民法院在拍卖涉案房屋时未对租赁关系予以公开披露或带租拍卖，保护案外人的房屋承租权，损害了案外人的合法权益。综上，为维护案外人龙岩市南龙电子商务有限公司的合法权益，现根据法律相关规定提出书面异议，请求漳平市人民法院中止对该财产的执行。
经查明，龙岩市中级人民法院依据已经发生法律效力的（2014）岩民初字第70号民事调解书，于2016年11月1日作出（2016）闽08执187号执行裁定书，查封了被执行人福建省新纶纺织科技有限公司名下坐落于漳平市××××村的工业厂房及土地，并责令被执行人限期履行义务，但被执行人至今未履行生效法律文书确定的义务。本院于2018年3月15日作出（2017）闽0881执1451号执行裁定书拍卖被执行人福建省新纶纺织科技有限公司名下坐落于漳平市西园镇西园村的工业厂房、宿舍等共十处房产（所有权证号分别为：20140XXXX、20120XXXX、20120XXXX、20120XXXX、20120XXXX、201202XXXX、20120XXXX、20140XXXX、20140XXXX、20140XXXX）及相应的国有土地（土地使用权证号：漳国用（2011）第1507号、漳国用（2011）第XXXX号、漳国用（2011）第XXXX号、漳国用（2011）第XXXX号、漳国用（2013）第XXXX号）。
在执行过程中，案外人龙岩市南龙电子商务有限公司主张，其与福建省新纶纺织科技有限公司于2014年12月25日签订《租赁合同》，合同约定，福建省漳平市西园镇工贸新区经六路2号第1-6层房屋租赁给案外人作为电商运营及培训、办公等，租赁期限为二十年，即从2014年12月25日起至2034年12月25日止。案外人对涉案房屋进行装修，并已支付合理对价，已实际占有该涉案房屋。案外人龙岩市南龙电子商务有限公司为了证明其主张，向本院提交了以下证据材料：1、《租赁合同》，2、账户交易明细回单，3、民办非企业单位名称预先核准申请书、登记证书、民办学校办学许可证，4、验资报告，5、漳平淘宝培训资料及相片，以上案外人龙岩市南龙电子商务有限公司提供的证据材料均为复印件。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”该规定体现查封效力的优先性，在执行程序中对于租赁权处理方法可以保留租赁权进行拍卖，在拍卖公告中予以权利负担说明，同时通知租赁权人行使优先购买权。为此，本院执行该案所采取执行措施，符合法律规定，予以支持；案外人龙岩市南龙电子商务有限公司异议请求，所提供的证据材料均为复印件，无法证实租赁事实和合同效力，其异议请求理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百六十五条第一款第二项规定,裁定如下：
驳回案外人龙岩市南龙电子商务有限公司异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向漳平市人民法院提起诉讼。
审 判 长 朱 丹 华
人民陪审员 卢 炳 立
人民陪审员 李 振 清
二〇一八年六月十五日
书 记 员 朱艳虹（代）
附相关法条：
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由�成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第三十一条拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。
拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
三、《最�人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制�行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。