安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）包民二初字第00105号
原告：合肥申大物业服务有限公司。
法定代表人：汪鸣，董事长。
委托代理人：方玲，该公司财务管理人员。
被告：李娟，女，汉族，1981年5月26日出生，自由职业。
委托代理人：叶金阳，与被告李娟系夫妻关系。
原告合肥申大物业服务有限公司诉被告李娟物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月16日立案受理后，依法由审判员魏斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告合肥申大物业服务有限公司的委托代理人方玲，被告李娟及其委托代理人叶金阳到庭参加诉讼�本案现已审理终结。
原告合肥申大物业服务有限公司诉称：被告李娟系C7幢302室业主（72.69㎡），自2011年1月1日起，被告以某种借口为由拒付管理费31个月及能耗费34个月，累计欠管理费2659.00元、能耗费792.32元，原告多次上门及用电话方式催讨，并下发催缴单，均无济于事，致使原告的物业管理工作受到严重的影响。为此请求人民法院依法判令：被告李娟立即支付给原告自2011年1月1日至2013年7月31日期间的物业管理费2659.00元、2010年10月1日至2013年7月31日期间的能耗费792.32元，合计3451.32元；并自起诉之日起按所欠物业费金额以银行同期贷款利率标准计算违约金。
被告李娟在庭审中辩称：我的房子租给了别人，房客的电动车丢了，因为小区里没有停车的地方，电动车都停在了自家门口，房客电动车丢了以后找过物业，没有得到处理；且消防通道存在安全隐患，安全通道没有灯，电梯存在夹门等一系列问题，小区路灯长期不亮，而且我家房子漏水，物业也没有处理。我对所欠物业费以及能耗费的数额没有异议，不交主要是因为存在上述问题，物业只要给我处理好这些问题，帮我家房子修好，我愿意交纳全部费用。
经审理查明：被告李娟系玫瑰绅城花园C7幢302室业主，该房屋建筑面积72.69平方米，房屋类型为高层住宅。
2010年6月29日，李娟作为乙方与作为甲方的合肥申大物业服务有限公司即本案原告签订了《前期物业管理服务协议》，双方对各自的权利、义务，物业服务内容，收费标准以及逾期交纳物业管理费用的违约金等进行了约定。
其中合同第一条第一款第6项约定：甲方依据本协议向乙方收取物业管理费用，以及根据供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的委托代收费用；以及根据接收乙方的委托收取提供物业服�合同以外的其他服务费用。
对物业管理服务费的收取，双方合同第四条主要约定，物业管理服务费用：（不包括房屋共用部分共用设施设备除日常养护外的维修、更新、改造的费用）小区共用设施、设备所需能耗费用单独建帐按实分摊。乙方交纳费用时间为每六个月交纳一次，高层住宅每月每平方米1.18元。物业管理服务费用标准按物价局备案价调整，每次交纳费用时间为缴费当前月5日前预缴本半年度物业管理费用。
对于代收代缴收费服务，双方合同第六条约定：受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务，（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。
对于违约责任，双方合同第十一条第四项约定为：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。
合同签订后，原告合肥申大物业服务有限公司依约在该小区从事物业服务工作。但自2011年1月1日至2013年7月31日期间，李娟未予交纳物业管理费，同时对自2010年10月1日至2013年7月31日期间的能耗费，李娟也未予交纳。期间，累计拖欠物业管理费2659.00元、能耗费792.32元。
以上事实，有《前期物业管理服务协议》，通知、水电分摊一览表、公示照片以及当事人的陈述等证据材料在卷佐证，本院对此予以确认。
本院认为：原告合肥申大物业服务有限公司与被告李娟签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，该合同对双方均具有约束力。合同履行期间，合肥申大物业服务有限公司依约为包括被告李娟在内的小区业主提供了物业服务，因此根据双方合同�定和法律的规定，原告有权向被告方收取物业管理服务等费用，且物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能也会影响物业公司的服务水平和服务质量。被告李娟作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务内容后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。本案中，被告李娟未向原告合肥申大物业服务有限公司交纳自2011年1月1日至2013年7月31日期间的物业管理费，自2010年10月1日至2013年7月31日期间的能耗费，对此被告李娟未持异议，其拖欠物业费以及能耗费已经违反了双方合同的约定，原告要求其支付物业管理费计2659.00元、能耗费计792.32元，符合合同约定和法律规定，对此本院予以支持。
本案中，被告李娟已经连续不缴纳物业管理等费用达31个月之久，违反了双方合同第四条的相关约定，因此理当按照双方合同第十一条第四项约定交纳违约金。鉴于原告现主张从起诉之日起即2013年12月16日起按中国人民银行同期贷款利率以物业费为基数计息，确是原告对自己权利的处分，对此本院予以准许。
对于李娟的辩称意见，本院认为，被告李娟作为业主，如认为原告在履行小区物业管理过程中仍存在有违反合同、未达到管理服务质量约定的情形，可以通过与原告积极沟通、协商、按双方约定的限期要求改正或另以诉讼等法定方式，要求其进行改正、改善等，而不能全面拒交物业服务费用，从而造成了包括对其他已经交纳物业服务费的业主的不公平，进一步影响了整个小区物业服务关系的良性循环；其以房客丢失电动车等作为不缴纳物业费用的理由，不符合合同的约定，其辩称�见不能成立，对此本院不予采纳。
综上，据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告李娟于本判决生效之日起十日内支付原告合肥申大物业服务有限公司物业管理费计2659.00元（自2011年1月1日至2013年7月31日期间）、能耗费计792.32元（自2010年10月1日至2013年7月31日期间），两项合计3451.32元；
二、被告李娟于本判决生效之日起十日内支付原告合肥申大物业服务有限公司违约金（违约金计取方式为：以物业管理费2659.00元为基数，自2013年12月16日起按中国人民银行同期贷款利率计取至本判决确定给付日止）。
案件受理费50元，减半收取为25元，由被告李娟负担。
如果被告李娟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 魏斌
二〇一四年二月十四日
书记员 陈姗
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚�信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。