河北省衡水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）衡民二终字第384号
上诉人（原审原告、反诉被告）：程永德，农民。
上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡建勋，农民。
上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡坏，农民。
上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡彦峰，农民。
上诉人蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰三人共同委托代理人：李海涛，男，饶阳县利群法律服务所法律工作者。
上诉人程永德与上诉人蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰房屋租赁合同纠纷一案，河北省饶阳县人民法院于二〇一四年七月二十三日作出（2014）饶民二初字第266号民事判决，程永德、蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员王新强担任审判长、审判员高彦明、张晓参加的合议庭，于2014年11月25日公开开庭审理了本案。上诉人程永德，上诉人蔡建勋、蔡坏和蔡彦峰三人的委托代理人李海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程永德原审起诉称：2013年1月11日我承租了蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰三人位于饶阳县城人和西路的三间门脸房（两层）用于开火锅店，租期自2013年1月11日至2043年1月11日，蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰三人承诺保证我能正常使用水、电、暖等设施，可我承租了上述门脸后，到了冬季蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰三人却不能让该房屋用上暖气设施，致使我不能正常营业，为此我于2014年1月1日通知蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰三人解除双方签订的房屋租赁合同，蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰三人对此无异议。由于蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰三人的违约行为给我造成经济损失150000元，我多次要求蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰三人解决赔偿事宜，但一直未果，特提起诉讼，望法院依法裁决。
被告蔡建勋、蔡坏和蔡彦峰三人答辩并反诉称：一、我们与程永德之间的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效。该合同还在履行期内，程永德要求赔偿没有法律依据，程永德诉称已经解除了合同的主张不成立。二、租赁房屋内水、电、暖设备齐全，并可以使用，我们三人在合同履行中没有任何违约行为。我们即便有过错，其过错程度也不必然导致房屋租赁合同无法履行。倒是程永德一直没有按合同约定的时间交纳租赁费。三、程永德在诉状中要求我们赔偿的主张含糊不清，如果程永德要求我们赔偿其装修费，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，我们不应赔偿。我们作为出租方，即便有过错，所承担的责任也是有限的，不能以程永德装修费的多少来确定我们承担责任的大小。四、按合同约定，程永德应于今年3月11日前向我方交纳房租50000元，但至今未交，虽然程永德自4月10日以后没有正常营业，但一直没有腾空房屋，故应按约定交纳房租，即使双方解除了租赁合同，我们也有权要求程永德方按租金标准交纳房屋占用费。为此，我们特提起反诉，要求程永德向我们支付房屋租金50000元。
原审法院查明：2013年1月11日，程永德与蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰三人签订了一份房屋租赁合同，合同约定程永德承租蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰三人的位于饶阳县城人和西路茂源饭店西邻的三间门脸房1－2层，用途为商业用途，租赁期限为30年，从2013年1月11日起至2043年1月11日止。开始两个月不收租金，从2013年3月11日起交纳租金，每6个月为一个付款周期，每周期支付租金50000元。程永德将租金交至2014年3月11日。因蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰三人出租的房屋为毛坯房，合同签订后，程永德自己进行了装修并开了一个“万德顺火锅鸡”饭店。到了2013年冬季因未能与地热公司谈妥，不能采用地热取暖，程永德便安装了一台电采暖壁炉，用采暖壁炉和空调取暖。冬季取暖期程永德未停止营业。2014年4月1日、2日程永德给蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰三人方打电话协商租赁合同是否继续履行的问题，蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰三人的最终意见是如果解除合同，程永德就搬着自己的东西走人，如果继续履行合同，考虑到不能用地热取暖的问题，每年租金减少1万元，等到接通地热后再恢复原租金标准。2014年4月10日，程永德将房内容易搬走的东西搬走后，将钥匙交给了蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰三人，表示不再租用该房屋，现该房屋内存有程永德的中央空调，电采暖壁炉及其他装饰、装修物。在诉讼期间，程永德申请对自己的装饰、装修物进行价格鉴定，经饶阳县物价局价格认证中心鉴定，程永德的装饰、装修物现总价值84451元（各项物品价格见明细表）。另外，程永德支付鉴定费2700元。
原审法院认为：程永德与蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰三人签订的房屋租赁合同，租赁期定为30年，违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定的“租赁期限不得超过二十年”的规定，故应认定该合同的有效期限为20年。该合同只规定了房屋的用途为“商业用途”，故程永德有权按照自己的经营理念和管理水平自主开办“火锅鸡”饭店。关于饭店冬季取暖问题，程永德主张应由蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰三人与供热公司签订供暖合同并保证店内取暖温度达到国家取暖标准，而蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰三人主张应由程永德与供热公司签订供暖合同并交纳取暖费用。因此问题，在程永德与蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰三人签订的租赁合同中没有约定，本院根据通常的习惯做法，认为应由程永德与供热公司签订供热合同并向供热公司交纳取暖费用，蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰三人没有义务也没有办法保障供热温度达到国家标准。但蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰三人作为房屋的所有人，有义务协助程永德办理相关手续，保障出租房屋的合理使用。在程永德与蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰三人的通话记录中，蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰三人也曾默示过没能接通地热有一定责任，并表示如果程永德继续租用该房屋，可降低一些租金。由此可见，在合同履行过程中，蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰三人确实存在一定过错，但蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰三人的过错程度不会必然导致房屋租赁合同不能继续履行，事实上程永德通过采取其他取暖方式，也保证了该房屋的正常使用，冬季取暖期其饭店也一直没有停业。程永德主张蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰三人违约致使自己不能实现合同目的，自己有权单方行使解除权，此说法是不成立的。程永德与蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰三人经过多次协商，虽然没能达成一致意见，但2014年4月10日，程永德将房屋钥匙交给蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰三人时，蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰三人接收了钥匙，且程永德从2014年4月11日至今一直没有使用该房屋，故可视为程永德与蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰三人之间的租赁合同自2014年4月10日协商解除。关于程永德在房屋租赁期间的装饰、装修物，本院认为应分为两种类型，其中未形成附合的装饰、装修物，包括餐桌之间隔开用的木隔断、窗帘、采暖壁炉、牌匾、吧台及造型墙、隔断用电线及插座等，认证价格44997元（含安装费）。其余的为形成附合的装饰、装修物，认证价格39454元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，未形成附合的装饰、装修物，可由程永德拆除。已形成附合的装饰、装修物，因蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰三人的过错与程永德要求解除租赁合同有一定的因果关系，且这部分装饰、装修物不宜拆除，故可归蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰三人所有，由蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰三人照价补偿给程永德人民币39454元。程永德安装的空调也应由程永德拆走，拆装费由程永德自己负担。如果蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰三人的过错给程永德造成了营业损失，程永德有权要求蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰三人补偿，在本案审理中，程永德主张营业损失16419元，因未能说明计算方法，也没有提供任何证据或依据，本院依法不予确认，但考虑到冬季未能采用水暖供暖，仅用空调和电采暖壁炉取暖效果不佳，对程永德营业会有一定影响，故可酌情由蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰三人补偿程永德现金10000元。程永德支付的装修物价格鉴证费2700元，虽然不是蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰三人给程永德造成的损失，但与蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰三人有一定的关联性，可酬情由蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰三人分担一半。关于蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰三人反诉程永德拖欠租金50000元，因程永德已将租金交至2014年3月11日，租赁合同实际解除时间为2014年4月10日，蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰三人要求程永德交纳租金50000元显然不当，由程永德再补交给蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰三人1个月的租金8333元较为合理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十六条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决：一、程永德拆除所承租的蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰三人房屋内的空调和装饰、装修物木隔断、窗帘、采暖壁炉、牌匾、隔断用的电线及插座、吧台及造型。判决生效后五日内履行；二、蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰三人补偿程永德装饰、装修物价款39454元、营业补偿款10000元和价格鉴证费1350元，共50804元。判决生效后五日内履行；三、程永德付给蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰三人房屋租金8333元，判决生效后五日内履行；四、驳回程永德与蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰三人的其他诉讼、反诉请求。案件受理费3300元，由程永德负担2182元，蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰三人负担1118元；反诉案件受理费1050元，由程永德负担175元，蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰三人负担875元。
上诉人程永德上诉称：一审判定认定事实不清，适用法律错误，对我不公。1、双方产生本案纠纷的原因是蔡建勋、蔡坏和蔡彦峰三人，不按租赁合同约定提供正常使用暖气设施。一审法院认定，应由我与供热公司签订供热合同，属于认识错误。2、我与蔡建勋、蔡坏和蔡彦峰三人订立的租赁合同是长期合同，因此我对租赁房屋进行了装修，投入较大。因蔡建勋、蔡坏和蔡彦峰三人的违约行为，导致我无法正常经营，按照《合同法》相关规定，他们应赔偿我装修木隔断、装饰帘、采暖壁炉、吧台及造型墙、隔断所用物品和电线、插座价款总计44997元，拆装空调费用27250元。3、我于2014年1月1日，通知蔡建勋、蔡坏和蔡彦峰解除合同，他们在法定期限内没有提出异议。按照《合同法》第九十四条、第九十六条的规定，及我们双方的约定，双方的《租赁合同》于2014年1月1日解除，一审法院将对方向我要钥匙之日即4月10日，确认为解除合同之日，与法相悖，判决我再承担此间的租赁费，明显不公。因此，请求二审法院撤销一审判决，改判支持我的一审诉讼请求，一、二审诉讼费由蔡建勋、蔡坏和蔡彦峰三人承担。
上诉人蔡建勋、蔡坏和蔡彦峰上诉称：我们三人按照租赁合同约定履行了全部义务，程永德在合同履行期内，屡次违反合同，拖欠房屋租金，在发现自己经营的“火锅鸡”不能达到预期盈利目的时主动提出终止合同，从而造成我们三人应得的房屋租赁收益无法实现。因此，本案纠纷的过错责任，应由程永德承担。一审法院判决我们三人补偿程永德装饰装修物价款39454元、营业损失10000元没有道理，判决程永德只给付我们三人腾空租赁房屋前一个月的租金不公平。故请求二审法院撤销一审判决第二项，改判第三项为程永德按约定月租金8333元，向我们支付腾空租赁房屋前的全部租金。
根据当事人的诉辩意见，征得双方当事人的同意，确定本案的争议焦点是：提前解除租赁合同是哪方的违约行为导致，责任如何承担。
围绕争议焦点，上诉人程永德提供的证据如下：第一组证据，包括程永德与蔡建勋、蔡坏和蔡彦峰三人2013年1月11日签订的《房屋租赁合同》、程永德与蔡建勋、蔡坏和蔡彦峰及其妻子蔡聪选的电话录音、手机短信。用以证明，双方的租赁房租合同关系。由于没有暖气，程永德用租赁房屋开办的“火锅鸡”饭店，冬季无法正常经营，其电话通知蔡建勋三人解除合同，蔡建勋三人同意，并在2014年4月10日收回出租房屋的钥匙。第二组证据，包括饶阳县物价局价格认证中对涉案租赁房屋装修价格作出的《价格认证报告书》、及鉴定费收据，空调拆装费用报价单。用以证明，程永德装修租赁房屋的装修价格是84451元，支付鉴定费2700元，拆装其安装的中央空调的费用为27250元。
蔡建勋、蔡坏和蔡彦峰对程永德所提供证据的质证意见是：对第一组证据即租赁合同、电话录音、手机短信和第二组证据中的鉴定报告及鉴定费收据的真实性没有异议。但该证据不能证明，应由我们负责供暖。我们出租给程永德的房屋水、电、暖设施，符合合同约定，都能正常使用，程永德与地热公司联系，连上接口即可取暖，其为节约开支，使用空调和电采暖壁炉取暖。第二组证据中的《空调拆装费用报价单》，与本案不具关联。因为，程永德最先要求解除租赁合同，其装修和拆装中央空调应自行负责费用，与我们无关。
本院对上述证据的认证意见是：蔡建勋、蔡坏和蔡彦峰三人对程永德提供的《房屋租赁合同》、《装修价格鉴定报告》及鉴定费收据、电话通话录音和手机短信的真实性予以认可，经审查证据的内容、形式合法，故对该证据的真实性、合法性和相互一致内容的证明力予以确认。程永德提供的《空调拆装费用报价单》，蔡建勋等三人不予认可，且该报价单作出单位不是法定司法鉴定机构，所以，对该证据材料的证明力不予确认。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：双方当事人对彼此于2013年1月11日签订《房屋租赁合同》及其内容的真实性没有争议，应予确认。
关于哪方违约行为导致合同解除，责任如何承担的问题。从双方订立的《房屋租赁合同》看，整个合同仅有第五条第3项对暖气问题作出规定：甲方（即出租人蔡建勋、蔡坏和蔡彦峰）必须保证乙方（即承租人程永德）水、电、暖气等设施的正常使用，如因以上原因导致乙方不能正常营业，其损失由甲方补偿。由此可见，按照合同约定，因冬季取暖问题导致不能正常营业，程永德的损失，由蔡建勋、蔡坏和蔡彦峰三人补偿，但此违约行为并不构成不能实现合同目的之条件。程永德作为承租方，单方行使解除权没有合同依据。因此，双方当事人在合同履行中，发生纠纷，导致合同解除，均应承担相应责任。一审判决确认导致合同解除的责任由双方承担，对程永德装修的装修残值、营业损失、支付的鉴定费，酌情判决蔡建勋、蔡坏和蔡彦峰三人分别担负39454元、10000元、1350元；判决程永德给付蔡建勋、蔡坏和蔡彦峰三人2014年4月10日合同解除前未付的一个月租金8333元，并无不妥。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及裁判结果并无不当。上诉人程永德与上诉人蔡建勋、蔡坏和蔡彦峰的上诉理由，均不能成立，本院对其各自的上诉请求，不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2450元，由上诉人程永德负担1225元，上诉人蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰三人负担1225元。
本判决为终审判决。
审判长 王新强
审判员 高彦明
审判员 张 晓
二〇一四年十二月一十六日
书记员 刘婷婷