安徽省蚌埠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖03民终285号
上诉人（原审原告）：蚌埠商之都购物中心有限公司，住所地安徽省蚌埠市胜利路与中山街交叉口。
法定代表人：韩贻坤，该公司董事长。
委托代理人：陶振全，安徽华人律师事务所律师。
委托代理人：洪波，安徽华人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安徽永辉超市有限公司，住所地安徽省合肥市滨湖新区徽州大道与紫云路交口金源购物中心S2栋一层和负一层。
法定代表人：官长衡，该公司总经理。
委托代理人：赵鑫，安徽文得律师事务所律师。
上诉人蚌埠商之都购物中心有限公司（以下简称蚌埠商之都）因与被上诉人安徽永辉超市有限公司（以下简称永辉超市）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院于2015年12月7日作出的（2015）蚌山民一初字第01033号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月23日公开开庭审理了本案。上诉人蚌埠商之都的委托代理人陶振全、洪波，被上诉人永辉超市的委托代理人赵鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年8月26日，安徽商之都（甲方）与永辉超市（乙方）签订一份《租赁合同》，约定：“甲方将其所有的位于蚌埠市胜利路与中山街的城市星座地下一层、面积约6960平方米场地出租给乙方作为超市经营场所使用，如果是由于甲方原因造成乙方无法继续装修或经营的，甲方应赔偿给乙方造成的所有损失，还应当向乙方支付惩罚性违约金人民伍佰万元整；如果是由于乙方自身原因造成本合同解约，乙方应赔偿给甲方造成的所有损失，乙方应当向甲方支付惩罚性违约金人民伍佰万元整。租赁期限为15年，从双方约定的计租起始日起，在租赁期内的第一个租赁年度至第五个租赁年度按红线所标实际使用面积计算每平方米每月平均租赁费用为33.3元人民币、第六个租赁年度至第十个租赁年度为36元人民币、第十一个租赁年度至第十五个租赁年度为38.8元人民币。履约保证金:乙方应于本合同签订之日起3个工作日内向甲方缴纳约3个月的租赁费用（695304元）作为本合同的履约保证金，如因乙方违约产生损失，甲方在扣除上述款项的情况下，应一次性退回乙方保证金余额，……。合同提前终止：1、合同有效期内如果甲、乙双方协商认定乙方亏损严重，继续履行合同对双方均无益处，乙方可提前终止合同。乙方在提前三个月书面通知甲方后可解除合同，即自甲方收到乙方解除合同通知后三个月，本合同解除。此种情况下不视为乙方违约，乙方补偿甲方六个月租赁费用。双方也可协商、调整租赁面积、租金等条款，以便双方在互利共赢的基础上继续履行合同。合同期满或终止财产处理：1、本合同如提前终止、解除或届满时无续租的，乙方有权拆除及取回乙方所有的设施、设备之一部分或全部。但乙方不得故意损害或拆除建筑物本身之结构体（经甲方同意且合法之变更除外）。2、租赁期限届满后，乙方应于15日内搬迁完毕。在该期间内乙方无需支付租赁费用或任何费用给甲方。乙方未拆除取回之物品，视为乙方放弃遗留物之所有权，悉归甲方所有任其处理。……。”后安徽商之都、蚌埠商之都及永辉超市三方签订《租赁补充协议》一份，约定从2011年8月1日起，原租赁合同主体变更为蚌埠商之都和永辉超市，由蚌埠商之都代替安徽商之都全面履行原合同。2011年12月1日，永辉超市将涉案租赁房屋装修后开业。后安徽商之都与永辉超市（乙方）又相继签订《租赁补充协议》，就双方于2010年8月26日签订的《租赁合同》作补充约定：起租日为2011年12月1日，确定最终计租面积为6817平方米，……。2014年4月17日，永辉超市以蚌埠商之都交付的场地不符合标准、长期亏损等为由，要求提前解除合同并返还租赁物。2014年4月22日，蚌埠商之都回函不同意解除租赁合同并要求继续履行合同。2014年8月1日，双方经协商签订补充协议一份，就原《租赁合同书》再做补充：乙方应支付甲方的租赁费用自2014年8月1日起至2017年7月31日止，在原合同约定的租赁费用标准基础上下调30%：2014年8月1日至2016年12月31日由33.33元/平米/月调整为23.33元/平米/月、2017年1月1日至2017年7月31日由36元/平米/月调整为25.20元/平米/月，……。2015年3月25日、2015年4月20日，永辉超市分别再给安徽商之都发函，以蚌埠商之都交付的场地不符合标准、长期亏损等为由，决定于2015年4月20日起解除租赁合同并停止支付房租，决定于2015年5月4日返还租赁物业。2015年4月28日，永辉超市给安徽商之都发设备拆除工作的通知函，通知安徽商之都其正在进行场内的设备拆除工作，要求安徽商之都配合完成设备拆除工作并进行对接。2015年5月15日，安徽省蚌埠市众信公证处工作人员及永辉超市方人员对租赁房屋内现状进行了证据保全，并制作了落款日期为2015年6月4日的（2015）皖蚌众公证字第12315号公证书。
另查明：依永辉超市申请，安徽安和会计师事务所对安徽永辉超市有限公司蚌埠胜利路分公司截至2015年6月30日全部资产负债及净资产情况进行审计。2015年7月30日，安徽安和会计师事务所出具皖安和审咨字[2015]07号《关于安徽永辉超市有限公司蚌埠胜利路分公司2015年6月30日净资产审计鉴证报告》鉴证：净资产为-28460503.69元，经营期净资产余额为-21109787.04元。
再查明:永辉超市已支付蚌埠商之都租金至2015年4月20日。
蚌埠商之都于2015年5月21日诉至安徽省蚌埠市蚌山区人民法院，请求判令：1、依法确认永辉超市于2015年3月25日通知解除合同的行为无效，并因永辉超市已根本违约请求依法解除2010年8月26日签订的涉案《租赁合同》；2、永辉超市立即将合格租赁物返还给蚌埠商之都，并立即向蚌埠商之都支付租赁费（房屋占有使用费）816040.35元（暂计算至2015年5月20日，此后顺延计算至租赁物实际出租之日止）、水电气费用共计13292.9元（暂计算至2015年5月13日，此后顺延计算至租赁物实际出租之日止）以及上述费用逾期支付的利息损失；3、永辉超市立即向蚌埠商之都支付惩罚性违约金500万元；4、依法确认租赁物内所有装修和设备归蚌埠商之都所有，履约保证金不予退还等。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。经审查，本案安徽商之都与永辉超市、蚌埠商之都与永辉超市签订的租赁合同及补充协议，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定进行履行。永辉超市经审计鉴证已达严重亏损状态，于2015年3月25日、2015年4月20日、2015年4月28日先后给蚌埠商之都发函，以其亏损严重等为由要求解除租赁合同并返还租赁物，特别是在2015年4月28日，永辉超市给安徽商之都发设备拆除工作的通知函，并以实际行动表明不再继续履行合同。而依据合同约定，在蚌埠商之都收到永辉超市发出解除合同通知函后三个月，即至2015年7月28日双方租赁关系解除，故对蚌埠商之都要求解除与永辉超市在2010年8月26日签订的《租赁合同》的请求，予以支持。因双方在租赁合同中约定，如果因永辉超市亏损严重提前终止并解除合同的，不视为永辉超市违约，永辉超市补偿蚌埠商之都六个月租赁费用，该约定不违反法律规定，予以确认。故永辉超市应按合同约定的租金标准补偿蚌埠商之都六个月租赁费用。租金按23.33元/平米/月计算，面积为6817平方米，合计补偿954243.66元。因永辉超市至今未与蚌埠商之都办理租赁房屋交接手续，并将合格租赁物交付蚌埠商之都，故永辉超市应按合同约定的租金标准支付至交付之日止的房屋占有使用费。对蚌埠商之都要求永辉超市支付水电气费用13292.9元的请求，因未提供充分的证据予以证明，不予支持。对蚌埠商之都要求永辉超市支付惩罚性违约金500万元及没收永辉超市履约保证金的请求，因永辉超市提前解除合同的行为是按合同约定，且符合提前解除合同的情形，不视为违约行为，故对该两项诉讼请求不予支持。鉴于永辉超市已自行搬离租赁物并对租赁物内现状依法申请公证处进行了公证，且按协议约定租赁物内未拆除取回之物品，视为永辉超市放弃遗留物之所有权，故对蚌埠商之都要求确认租赁物内所有装修和设备归其所有的诉讼请求，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、解除安徽商之都（蚌埠）有限公司与被告安徽永辉超市有限公司于2010年8月6日签订的《租赁合同》，被告安徽永辉超市有限公司于判决生效后十日内将承租的商铺交还给原告；二、被告安徽永辉超市有限公司支付原告蚌埠商之都购物中心有限公司解除《租赁合同》的补偿金954243.66元及房屋占有使用费（按23.33元/平米/月标准计算，面积为6817平方米，自2015年4月21日计算至实际交付之日止），于判决生效后十日内付清；三、蚌埠市胜利路与中山街的城市星座地下一层、面积为6817平方米租赁物内现有装修及设备归原告所有；四、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52605元（原告已预交），原告负担35070元，被告负担17535元，被告负担额于履行本判决第二项同步支付给原告。
蚌埠商之都不服上述判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：1、本案合同解除的原因是永辉超市拖欠租金，不履行合同义务造成，属于根本违约，上诉人蚌埠商之都有权依照合同法第94条规定依法要求解除合同。永辉超市解除合同的条件不成就，其解除合同不符合《租赁合同》第十四条约定。一审法院认定永辉超市提前解除合同的行为是按合同约定，不视为违约行为，明显认定事实错误。2、永辉超市擅自提前解除合同并撤场，明显违反合同约定，属根本违约，应承担合同约定的500万元违约金，同时履约保证金不予退还。3、蚌埠商之都主张的水电气费用为永辉超市实际使用，有充分的证据证明，依法应予支持。请求依法撤销原审判决第二、四项，改判支持蚌埠商之都的全部诉讼请求。
被上诉人永辉超市答辩称：1、永辉超市在2014年4月即向蚌埠商之都发函告知经营严重亏损，并要求解除合同，双方经协商签订补充协议，将原租赁费标准下调30%，足以说明蚌埠商之都认可永辉超市严重亏损事实。蚌埠商之都与永辉超市签订租赁合同是约定经营超市，超市具体经营机构即为蚌埠市胜利路分公司，通过审计报告证实，蚌埠市胜利路分公司自经营以来，持续严重亏损，无法实现租赁合同目的。永辉超市提前终止并解除合同，符合约定的合同解除条件。2、蚌埠市公安局消防支队的建设工程消防设计审核意见书载明，租赁场地地下一层设有超市，因此蚌埠商之都的所谓投入仅仅是为了满足其房屋对外经营而进行普通合理的投入，并非按照永辉超市要求增加投入，蚌埠商之都认为其损失超出500万元没有事实依据。根据双方签订的租赁合同的解除条款，如永辉超市发生亏损，双方协商解除合同，永辉超市只需提前三个月并且支付6个月的租赁费作为补偿，该条款说明蚌埠商之都对于永辉超市提前解除合同所造成损失的预先判断，故蚌埠商之都主张500万元违约金没有依据。3、租赁合同明确约定，合同解除终止后，保证金应予退还。蚌埠商之都的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法判决。
经审理查明：原审法院判决认定事实清楚，本院予以确认。
二审中，蚌埠商之都虽否认安徽安和会计师事务所出具的审计鉴证报告，但由于该审计鉴证报告系评估机构针对其专业认知范围内事项作出的专业意见，在蚌埠商之都未提供足以反驳的相反证据的情况下，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款规定，本院应依法确认该审计鉴证报告的证明力。
根据双方当事人二审诉辩意见，本案争议焦点为：1、永辉超市解除合同的行为是否构成根本性违约？2、在合同解除情况下，永辉超市是否应当承担合同约定的500万元违约金？其交纳的履约保证金是否应予退还？3、蚌埠商之都主张的水电气费用是否应由永辉超市承担？
本院认为：根据蚌埠商之都与永辉超市签订的《租赁合同》第十四条约定，永辉超市享有按约解除合同的权利。该解除合同的约定条件包括双方协商认定永辉超市亏损严重、继续履行合同对双方均无益处的情形。该条还同时约定，蚌埠商之都在收到永辉超市解除合同通知后三个月，本合同解除，此种情况下不视为永辉超市违约。本案中，根据安徽安和会计师事务所出具的皖安和审咨字[2015]07号《关于安徽永辉超市有限公司蚌埠胜利路分公司2015年6月30日净资产审计鉴证报告》，可以认定截止2015年6月30日，永辉超市在蚌埠商之都的经营情况已发生严重亏损。该亏损状况从永辉超市自2014年4月17日以经营亏损等为由要求解除合同，以及其后双方协商下调租赁费用，再其后永辉超市又以经营亏损为由多次发函要求解除合同等一系列事实，也能够得以印证。而从双方协商下调租赁费用的事实分析，也可以判断蚌埠商之都对于永辉超市的经营亏损状况是予以认同的。而且，永辉超市的经营亏损状况不仅直接影响其自身的商业利益，也直接影响蚌埠商之都的整体商业效应，因此在双方未能寻求到合作共赢解决方案的情况下，涉案租赁合同的继续履行并不足以扭转双方的整体经营态势。在此情况下，永辉超市通过解除合同的方式提前终止租赁合同关系，符合双方约定，不能认定为违约行为。蚌埠商之都关于永辉超市构成根本性违约并应承担500万元违约金及不予退还履约保证金的上诉主张，依据不足，本院不予支持。关于租赁合同解除后的责任承担问题，根据《租赁合同》第十四条约定，合同解除后，永辉超市应补偿蚌埠商之都六个月租赁费用。据此，永辉超市应向蚌埠商之都补偿的租赁费用为：23.33×6817×6=954243.66元，故原审法院判决永辉超市支付蚌埠商之都解除合同补偿金954243.66元，符合双方约定，本院予以确认。此外，双方租赁合同虽已解除，但因客观上未办理租赁物移交手续，故在租赁物移交之前，永辉超市仍应支付占有使用费。原审法院判决关于房屋占有使用费的处理，公平合理，本院予以确认。永辉超市在本案诉讼期间虽向蚌埠商之都发函要求退还租赁物，但鉴于双方并未就租赁物的移交达成一致意见，且涉案合同解除问题及相关权利义务争议尚处于不确定状态，故永辉超市的单方退租行为并不能产生租赁物移交的法律后果。关于蚌埠商之都诉请的水电气费用承担问题，因其未提供充分证据证明，本院不予支持。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。蚌埠商之都的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费52605元，由上诉人蚌埠商之都购物中心有限公司负担（已交纳）。
本判决系终审判决。
审 判 长 张 凯
代理审判员 陈二伟
代理审判员 李小芹
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 刘津津
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。