湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨民初字第03629号
原告（反诉被告）倪斌。
委托代理人倪楷，湖南金州律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘学文。
委托代理人刘花。
原告（反诉被告）倪斌（以下简称原告）诉被告（反诉原告）刘学文（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘文涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人倪楷，被告委托代理人刘花出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年5月12日，原告与被告协商一致后签订一份《房屋租赁合同》，双方约定原告将位于长沙市雨花区湘府东路二段28号天际湘府（托斯卡纳）第C-7幢N单元303房出租给被告使用，租金为每月1280元，租赁期限自2013年5月1日至2015年4月30日止。现合同已到期，原告决定收回房屋自用，并通知被告腾空房屋，但被告一直予以拒绝，经多次协商未果，原告遂诉至本院，请求判令：
1、被告限期腾退房屋；2、被告向原告支付租赁期限届满之日第二天起至实际腾退房屋之日所产生的房屋占用费（占用费参照房屋租金1280元／月的标准，暂计算至起诉之日为2772元，后续房屋占用费按照每日42元的标准继续计算）；3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称，一、原告与被告存在租赁关系，但双方并未签订租赁合同，原告主张双方签订了为期两年的租赁合同，与事实不符。原告与被告系朋友关系，2013年4月，双方就托斯卡纳小区第C-7幢N单元303房出租给被告一事进行协商，因当时该套房屋为毛坯房，被告承租该房屋将用于会所经营，装修投入较大，双方遂口头约定租期为六年，但未签订书面的租赁合同。原告提交的租赁合同系伪造证据；二、原告单方违反双方口头约定，若法院支持原告的诉讼请求，亦应当支持原告赔偿被告的损失。被告基于双方的口头约定，投入了较大的人力、物力，现原告依据伪造的书面合同以达到解除合同的目的，侵犯了被告的合法权益。此前，被告多次找到原告进行协商，要求继续履行剩余的4年合同，原告在拒绝的同时，亦不同意赔偿被告的相应损失。根据相关法律规定和公平原则，原告应当赔偿被告的损失。综上所述，原告的起诉无事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。
被告反诉称，2013年5月12日，原告与被告口头约定，原告将位于托斯卡纳小区C7-303房以每月1280元的标准出租给被告使用。被告因故未能与原告签订书面合同，但口头约定被告每季度向原告支付租金。而后，原告提出将租金从1280元／月上涨至4000元／月，但双方未能达成一致意见。被告为了维护自身的投资权益，贷款投资了180000元装修了该房屋，并购置了相应的设备。被告之所以投入大额资金，是基于六年房屋租赁期。即使协议已到期，被告也享有优先租赁权。此外，原告自拟书面合同，其真实性请法院予以核实。现被告为维护自身合法权益，特提起反诉，请求判令：1、原告从2015年5月1日起赔偿原告会所正常经营损失，按320元／天损失标准计算，共78天，合计24960元；2、原告向被告支付房屋装修费用及民工费用69870元（可提供的票据实数为56670元整，不可提供的票据以物品评估价计算，麻将桌、椅、板凳等物品评估及为7200元整，消毒柜、冰柜、洗衣机等电器设备评估价为5000元，共计69870元）；3、原告承担本案全部诉讼费用。
原告反诉辩称，一、被告诉称因故未与原告签订合同，后原告伪造书面租赁合同，与事实不符。原告与被告于2013年5月12日签订了书面的《房屋租赁合同》，该合同系双方平等协商后签订的，系真实意思表示。该份合同中有多处被告签名，不存在被告诉称伪造合同的情形。现被告否认上述事实，是为达到拒不履行合同义务的目的；二、被告诉称与原告的房屋租赁期限为六年，与事实不符。《房屋租赁合同》约定的租赁期限为两年，该约定对双方当事人具有约束力。现被告主张租赁期限为六年，应当提供相应的证据予以佐证，否则应当承担举证不能的后果；三、《房屋租赁合同》到期后，原告基于物权将房屋收回，并要求被告腾空房屋应受法律保护。被告拒绝腾空房屋已给原告造成不便，现要求原告赔偿被告损失，无事实依据和法律依据。根据合同的约定，原告不接受被告对房屋的任何添置。被告使用房屋已达到两年，合同已经期满，原告理应收回房屋。现被告不仅不腾退房屋，还要求原告承担损失，即违背了合同约定，又违反了法律规定。被告租赁房屋用于商业用途与房屋租赁这一事实无关，由此产生的损失或者经营成本应由被告自行承担，综上，被告违反合同和法律规定，拒绝腾空房屋，侵犯了原告的合法权益。现请求依法驳回被告的全部反诉请求。
经审理查明，2009年10月29日，原告与长沙城普置业有限公司签订一份《长沙市商品房买卖合同》，合同约定原告购买位于长沙市雨花区湘府东路二段28号天际湘府（托斯卡纳）第C-7幢N单元3层303房，房屋面积为225.17平方米。
2013年5月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：1、甲方将位于长沙市雨花区湘府东路二段28号天际湘府（托斯卡纳）第C-7幢N单元303房出租给乙方使用，房屋面积为225平方米，房屋现有情况为毛坯；2、租赁期限自2013年5月1日起至2015年4月30日止。甲方将房屋交给乙方使用，乙方只有使用权，甲方不接受乙方添置的任何物品（包括装修及固定资产）的作价，双方终止合同时乙方可自行拆除添置物品；3、房屋租金为每月1280元，合同签订时乙方必须一次性支付甲方一季度的租金3840元；4、合同就违约责任、房屋使用等内容进行了约定。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。双方当事人陈述并认可，原告交付给被告使用的为毛坯房，被告接收房屋后对房屋进行了装修，此后用于会所经营，主营棋牌、茶艺。另，被告支付了2013年5月1日起至2015年4月30日期间的房屋租金，此后未再支付其他费用。现该套房屋内仍有部分被告所有的财物。另，被告提交其装修上述房屋的支付收据，但未开具正规的发票。
另查明，2015年5月26日，原告在报纸上公开发布公告，并载明：原告与被告租赁托斯卡纳房屋的合同已到期，限被告见报5日内与原告联系并完成腾退，否则后果自负。
再查明，2015年6月23日，原告与被告因房屋出租问题发生纠纷，公安部门依法进行处置。
以上事实有《长沙市商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》、《报警案卷登记表》、收据、报纸及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，本案的争议焦点在于原告与被告之间形成的租赁合同关系的期限是两年还是六年。原告主张为两年，并提供了《房屋租赁合同》予以佐证。被告主张为六年，只陈述双方之间为口头约定，未提供相应的证据予以佐证。与此同时，被告陈述《房屋租赁合同》上的签名并非其本人签名，但也未能提交相应的证据证明《房屋租赁合同》上签名为伪造。因此对于《房屋租赁合同》的真实性，本院予以认可，原告主张租赁期限为两年，本院予以采纳。因被告未能提交证据证明其主张的真实性，故对其主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”原告与被告之间的租赁关系到期时间为2015年4月30日，双方亦未再续签合同，故原告要求被告腾退所租房屋的诉讼请求，本院予以支持。因被告尚有部分财物在所租房屋内，该房屋实际处于被告占有使用的状态，原告要求被告支付房屋占有使用费直至腾退房屋之日止，本院予以支持。
关于被告主张的经营损失、装修费用及人工费用损失问题。因双方签订的合同已经到期，被告无正当理由在继续将该房屋作为经营使用，被告要求原告赔偿经营损失，无事实依据，本院不予支持。另，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”原告出租的该套房屋为毛坯房，被告对该套房屋进行装修，原告是知情的。现因租赁期间届满，双方合同关系解除，而并非原告过错导致合同解除的，因此，根据上述规定，被告作为承租人无权要求原告支付装饰装修费用，故被告要求原告支付装修费用及人工费用的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：
一、被告刘学文于本判决生效后20日内腾空位于长沙市雨花区湘府东路二段28号天际湘府（托斯卡纳）第C-7幢N单元303房；
二、被告刘学文于本判决生效后7日内支付原告倪斌房屋占有使用费（按每月1280元的标准从2015年5月1日起计算至房屋实际腾空之日止）；
三、驳回被告刘学文的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，因适用简易程度减半收取25元，反诉费1086元，合计1111元，由被告刘学文承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 刘文涛
二〇一五年九月三十日
书记员 曹川川