江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣08民终2084号上诉人（原审原告）：肖玉成，男，1964年2月16日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。被上诉人（原审被告）：吉安市金典地产开发有限公司，住所地吉安市吉州区广场西路6号，统一社会信用代码91360800561086297Q。法定代表人：王倩，董事长。委托诉讼代理人：贺文君，江西向群律师事务所律师。上诉人肖玉成因与被上诉人吉安市金典地产开发有限公司（以下简称金典公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院(2017)赣0802民初1381号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年12月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人肖玉成上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人在2013年4月5日签订《商品房买卖合同》，合同签订后上诉人付清了全部购房款，于2015年5月2日办理了房屋交接手续。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3、综合验收后360日内办理房屋所有权证，出卖人负责协助买受人办理房屋所有权登记手续，办证一切费用全部由买受方自理。因被上诉人未在上诉人收房后90日内向登记机关提供办证资料备案，致使上诉人未能取得房屋权属证书。一审法院认为：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”约定的是被上诉人提交办证资料备案的义务，并不是办证义务，第三项约定被上诉人办证义务是在综合验收合格后360日内，合同约定了违约金及在综合验收360日内办理房屋所有权证，综合验收是办证的必要条件，约定综合验收后360日内办证并未免除被上诉人承担支付违约金的责任，该条款未显失公平。因被上诉人综合验收至上诉人起诉未超过360日，故一审法院驳回了上诉人的诉讼请求。二、合同纠纷案件处理的依据首先是合同约定，其次是法律规定，再次是交易习惯。本案的处理依据是双方签订的商品房买卖合同第十五条，从其内容可以确定：1、该条约定被上诉人应履行的唯一义务是提供办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，只要被上诉人在上诉人收房后90日内提供了办证资料备案，其义务即履行完毕，否则构成违约，应承担违约责任，办理权属证书是上诉人的权利和义务，与被上诉人无关；2、该条关于办证时间的约定存在两种约定，前面约定为交房后90日，第3项又约定综合验收后360日内，后者并非提供办证资料报备时间的展期，按照《中华人民共和国合同法》第四十一条规定应做出对提供格式合同的被上诉人不利的解释；3、该条第三项系多余条款，无任何实际意义。即使合同第十五条被认定为有效条款，一审法院的判决也是错误的，因为按合同约定被上诉人未在上诉人收房后90日内向登记机关提供办证资料备案即构成违约，在处理上首先必须按第二项约定由被上诉人承担上诉人总房款0.1%的违约金，其次才按第三项约定综合验收后360日办理权属证书。2016年10月8日，吉安市中级人民法院民事审判第三庭向全区法院下发了《规范涉房涉地纠纷案件审判的参考意见》，规范全区法院审理有关商品房买卖纠纷案件，其中第十四条规定：逾期交房、逾期办证违约金约定过高或过低，当事人申请调低或调高的，人民法院应根据实际情况并兼顾双方利益处理：（二）逾期办证违约金过低的，购房户要求调高的，一般以购房户已缴购房款为基数按中国人民银行公布的同期贷款利率计算违约金。本案中合同约定的违约金为总房款的0.1%，为一次性赔偿，且不区分逾期时间长短，明显显失公平，故应予以调整。被上诉人金典公司答辩称：根据合同约定，被上诉人应该在综合验收后360日内办理房屋手续，被上诉人并未逾期，不应承担违约责任，请求驳回上诉人的上诉请求。上诉人肖玉成向一审法院起诉请求：1、判令被告吉安市金典地产开发有限公司立即为原告办理房屋产权证书；2、判令被告支付逾期办证违约金52133元（自2015年8月3日起按原告购房款总额551097元、同期人民银行逾期贷款利率计算至实际办证之日止，计算至2017年6月底约为52133元）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年4月5日，原、被告签订一份商品房买卖合同，合同约定原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的吉安市吉州区恒源泰荣城小区6栋1-3101商品房一套，原告购买的商品房为预售商品房，该房建筑面积91.01平方米，总房款为551097元;交付期限为2014年12月30日前，出卖人依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2,3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3、综合验收后360日内办理房屋所有权证，出卖人负责协助买受人办理房屋所有权登记手续，办证的一切费用全部由买受房自理。”合同签订后，原告按约支付了全部购房款。2015年5月2日，原告与被告办理了房屋交接手续。2016年11月14日，吉州区恒源泰﹒荣城小区取得建设工程竣工验收备案表，原告至今未办理所购房屋的产权证。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各方义务。关于逾期办证的违约责任，该合同第十五条约定了“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，该条约定的是被告提交办证资料备案的义务，并不是办证义务。该条第3项约定了被告的办证义务是在“综合验收360日内”，该合同约定了违约金及综合验收360日内办理房屋所有权证，综合验收是办证的必要条件，约定综合验收后360日内办证并未免除被告承担支付违约金的违约责任，故该条款并未显失公平，原告提出该条款无效的相关意见不予采纳。被告已在2016年11月14日取得建设工程竣工验收备案表，即已完成综合验收，被告现尚在自行履行办证义务期间，尚未构成逾期办证的违约责任，故对于原告提出的诉讼请求，依法不予支持。原告可在被告实际违约时，另行主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决：驳回原告肖玉成的诉讼请求。案件受理费1103元，由原告肖玉成负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经二审审理，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：本案的争议焦点为被上诉人金典公司是否构成逾期办证违约行为，应否承担逾期办证的违约责任。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第15条关于产权登记的约定中，载明出卖人在商品房交付使用后90天内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，该条第3项约定了上诉人的办证义务是在“综合验收360日内”，该合同约定了违约金及综合验收360日内办理房屋所有权证，综合验收是办证的必要条件，约定综合验收后360日内办证并未免除上诉人承担支付违约金的违约责任，故该条款并未显失公平。因此，上诉人肖玉成主张该条显失公平的上诉理由缺乏法律依据，本院依法不予支持。被上诉人金典公司在2016年11月14日取得综合验收备案表，即已完成综合验收，截至本案二审2017年12月13日立案时，被上诉人金典公司仍未履行办证义务，已构成逾期办证的违约行为，上诉人肖玉成上诉要求被上诉人金典公司办证并承担逾期办证违约责任，符合双方的合同约定，本院依法予以支持。上诉人肖玉成上诉主张合同约定的违约金过低，应当予以调整。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定了违约金的调整方式，上诉人主张违约金过低要求调整的，应举证证明违约造成的损失超过实际损失。但是上诉人肖玉成未举证证明其存在损失、损失高于合同约定的违约金标准，因此，上诉人肖玉成主张调整违约金标准的上诉理由缺乏法律依据，本院依法不予支持。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条第2项的约定，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。上诉人肖玉成已支付购房款551097元，被上诉人金典公司在为上诉人肖玉成办理房产证的同时，应当支付551.097元逾期办证违约金。综上，原审判决认定事实清楚，处理并无不当，但被上诉人金典公司在二审期间已届义务履行期限，应当据实予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）之规定，判决如下：一、撤销江西省吉安市吉州区人民法院(2016)赣0802民初1381号民事判决；二、被上诉人吉安市金典地产开发有限公司在本判决生效之日起30日内协助上诉人肖玉成办理吉安市吉州区恒源泰荣诚小区6栋1单元3101商品房房屋产权证；三、被上诉人吉安市金典地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内支付上诉人肖玉成逾期办证违约金551.097元；四、驳回上诉人肖玉成其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。一审案件受理费1103元，二审案件受理费1103元，共计2206元，由上诉人肖玉成负担2106元，由吉安市金典地产开发有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长 胡 婧审判员 肖永兰审判员 李国红二〇一七年十二月二十二日书记员 郭 琴