四川省新津县人民法院民 事 判 决 书（2016）川0132民初1342号原告：林龙虢。委托诉讼代理人：黄继萍，四川法银律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯明超，四川法银律师事务所律师。被告成都龙湖锦城置业有限公司。法定代表人：王光建，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯思然，泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佳莹，系公司员工。原告林龙虢与被告成都龙湖锦城置业有限公司（以下简称龙湖锦城）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月19日受理后，审理过程中因案情复杂转为普通程序，于2016年11月25日、2016年12月15日公开开庭进行了审理。原告林龙虢的委托诉讼代理人黄继萍、冯明超及被告龙湖锦城的委托诉讼代理人冯思然、王佳莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2016年7月19日，原告林龙虢向本院提起诉讼，请求撤销原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议等事项；后于2016年11月16日变更诉讼请求为：1、解除原、被告2010年6月12日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、判决被告返还原告已付购房款6440621元及利息（以购房款为基数，从原告支付购房款之日起按中国人民银行规定的金融机构计收同期贷款逾期罚息利率标准计算至实际返还购房款之日止）；3、判决被告赔偿原告直接损失557743.09元（包括已付税费、维修基金及提前还贷利息损失）；4、判决被告向原告支付违约金64.41万元（按已付房款的10%）；5、判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：2010年6月12日，原被告双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告在新津县xx镇开发的别墅，面积494.71㎡，总价款6440621元；原告所购买商品房是新规划（2006）第6号、第7号建设工程规划许可证（以下简称06规划），编号为xxxxxxxxxxxxxxxxxx施工许可证规定项目中的房屋；交付期限为清款后七日内；合同第七条约定，被告应按照规划许可证规定条件建设商品房，不得擅自变更。确需变更规划许可证规划条件的，应当书面征得买受人同意并取得规划部门批准；第十四条约定，交房应办理验收交接手续，被告应提供证明达到交付使用条件的相关证明文件。合同附件七《临时管理规约》载明会所是小区公共区域。合同签订前，被告向原告明示的06规划载明：一、二期共建别墅373幢、公共配置有会所单独一幢3000余平米、物管用房一二期各单独一幢。被告的宣传资料特别说明和允诺长桥郡别墅标准高端法则四个，“3000余平方米纯私人俱乐部式高档会所”是标准之一，会所全欧式内装，木栈道、迭水瀑布等细节精致纷呈，红酒餐吧、恒温游泳池、壁球馆、乒乓球馆、有氧健身房等众多功能设施。被告对会所的说明和允诺具体确定，对原告订立合同和确认房价具有决定性影响，应视为合同主要内容。合同签订后，原告支付了全部款项，交房期满，被告不能提供房屋已达交付使用条件的相关证明文件，会所根本不具备被告承诺的使用功能，原告未接房。后得知被告根本没有按合同约定的06规划建设，而是按建字第xxxxxxxxxxxxxxx号建设工程规划许可证（以下简称08规划）修建；实际建房比06规划多建住宅72幢，规划的建筑密度增加、公共绿地减少，小区几乎无公共配套设施，与原告支付的高额房价、购房目的明显不符，完全违背原告依据06规划签订合同、购房的真实意愿。被告不能按合同约定的06规划条件交付标的物，在明知06规划早已失效，却故意隐瞒，将作废的06规划写在合同之中，按06规划与被告约定价款、签订合同，实际按08规划修建，被告的行为明显构成欺诈。被告擅自改变会所使用功能并已将会所卖给他人，使居住舒适度明显降低、房价严重贬值，原告基于会所签订合同的购房目的不能实现，故原告诉请解除合同。被告成都龙湖锦城辩称，1、认可案涉房屋是按照08规划许可修建、验收，不是按照06规划许可修建、验收，合同中关于06规划的内容是填写错误。原告在购房时房屋及周边的布局已实际呈现，原告购买行为是对房屋现状的接受；2、原告已过解除权行使的除斥期间。2015年7月20日，长桥郡业委会起诉被告，开庭时，原告就知道或应当知道被告并不是按照06规划建设案涉房屋所在楼盘。原告要求解除合同，是在2016年11月16日提出；3、06规划已经自行失效。已经失效的规划许可即使被引述，也不得成为民事合同双方履行的依据。因此，现在不需要按照失效的行政文件作为基础去要求交付房屋进而判别交付能或不能的问题；4、原告诉请是“解除”，却从不可能购房、意思表示错误、欺诈等角度叙述事实与理由。欺诈并不是“解除”法律关系的法律基础；5、原告所称会所是被告所称的商业，是属于龙湖单独所有。商业如何运营和运营得好不好，并不是产权层面的问题，这是使用层面的问题。即使产权属于专有，也可以运营为全体业主消费；即使没有开展运营，也不至于导致合同目的无法实现合同被解除的后果；6、对于补充协议第十四条，约定的“凡本说明及补充协议与《商品房买卖合同》不一致或有抵触之处，均以本说明及补充协议为准”，所以哪怕从文字约定上看，也可以解决这个冲突问题——有附件一属于08规划的附图为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证，本院对双方提交的工商登记信息、身份信息、《商品房买卖合同》及补充协议、前期物业服务合同、临时管理规约、宣传图册、销售不动产统一发票、贷款合同、结清证明、施工许可证、行政答辩状、会所施工图设计文件审查报告及分项意见书、会所施工图设计文件审查合格书、施工图审查通知书、会所开工报告、会所施工图设计文件审查备案报告、会所竣工备案书、企业投资项目备案书、08规划施工图总说明、面积汇总表及户室汇总表、初始登记记录单、房屋信息摘要及房产图、被告与第三方签订的《商品房买卖合同》及补充协议、房屋使用说明书、08规划许可证及建施总平图、成房预售新津字第293号《商品房预售许可证》、中国建筑西南设计研究院有限公司出具的说明及所购房屋建施图、建设工程规划验收合格证、（2016）川成蜀证内经字第xxxxxx号公证书、新津县规划管理局的行政答辩状、房屋竣工验收备案书、（2009）新证字第xxxx号公证书、公示、津房权证监证字第xxxxx**《房屋所有权证》、自行办理分户产权证申请、业主档案领出表、津房房权证监证字第xxxxx**房屋所有权证》、房屋信息摘要、实测字（2009）08号房屋实测报告等证据予以采信。根据上述有效证据，本院确认如下事实：被告开发了新津县花源镇龙湖白云渡项目，该项目上修建的楼盘名称为龙湖长桥郡，该项目分三期修建。2006年3月15日，被告取得该项目的06规划许可。2006年5月10日，被告取得编号为xxxxxxxxxxxxxxxxxx的建筑工程施工许可证，载明开工日期2006年4月1日——2011年6月30日。该项工程中最早开工的为位于1期的会所（包括商业用房、物管用房、设备用房、消控室），于2007年10月18日开工，2009年9月22日，被告对其中的物管用房、商业等面积进行了调整，并对调整内容在小区及新津县公众信息网上进行公示；新津县公证处对上述调整情况以（2009）新证字第xxxx号公证书进行了公证；2009年12月16日，会所竣工，实测建筑面积合计3818.45m²，2010年1月4日竣工验收备案。小区建成后，建筑面积为2673.19m²的商业房初始登记在被告名下；设备用房263.2m²、物管用房868.13m²、消控室13.95m²，登记在全体业主名下。2010年6月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议。约定由原告购买被告开发的位于新津县花源镇龙湖长桥郡1期第8xx幢房屋，建筑面积共494.71m²，其中套内建筑面积476.94m²，共用部位与共用房屋分摊建筑面积17.77m²，总价款合计6440621元。合同第一条项目建设依据载明出卖人以出让方式取得土地使用权，“该地块国有土地使用证号为：新津国用（2008）第xxxx号……在上述地块上建设的商品房为：龙湖长桥郡，建设工程规划许可证号为：新规划2006第6号、新规划2006第7号，建筑工程施工许可证号为xxxxxxxxxxxxxxxxxx……”开工日期为2008年3月1日，竣工日期为2009年11月5日，第二条载明“商品房预售许可证号为：成房预售新津字第2xx号”。第七条“规划变更的约定”载明“出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准，因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。”第十条交付条件约定“（一）出卖人应当在款清后七日内向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件……1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告……”合同签订后，原告付清房款，于2012年6月19日申请自行办理分户产权，2012年7月19日取得了案涉房屋的产权证。2009年8月10日，被告取得成房预售新津字第293号商品房预售许可证，案涉房屋属该证预售范围；2008年8月28日，案涉房屋所属工程取得08规划许可证，2009年10月21日、12月31日，经对上述许可的工程验收，先后取得了验字第xxxxxxxxxxxxxxx号及xxxxxxxxxxxxxxx号建设工程规划验收合格证。2009年12月18日，新津县津房房产测绘有限公司出具了实测字（2009）08号房屋面积实测报告，其中龙湖长桥郡1期816号房屋建筑面积为494.71m²，套内建筑面积476.94m²，公摊面积17.77m²。另查明，龙湖白云渡项目的设计单位为中国建筑西南设计研究院有限公司。2016年11月9日，中国建筑西南设计研究院有限公司出具说明，证明经其核对，林龙虢2010年6月12日签订的商品房买卖合同附件一内容符合其为龙湖白云渡项目设计的08规划的施工图纸（包括总平建施图、单体建施图）内容。本院认为，本案争议焦点为：原被告双方签订商品房买卖合同销售的房屋是06规划的房屋还是08规划的房屋；会所是否为合同的主要内容，被告是否构成欺诈；合同目的能否实现，原告是否有权解除双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，并因此有权要求返还购房款及利息、要求被告支付违约金、赔偿损失。原、被告所签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，是双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。针对本案的争议焦点问题，综合评判如下：关于06规划，根据《四川省实施办法》第29条第2款之规定“建设工程规划许可证办理后六个月内未开工又未办理延期手续的，建设工程规划许可证自行失效”；被告取得06规划后，六个月内未开工也未办理延期手续，而建设项目最早开工时间为2007年10月18日，故06规划在2006年9月15日已失效；本案原被告双方在2010年6月12日签订商品房买卖合同时，案涉房屋已实际建成，所建房屋与合同附件1的房屋平面图与施工图中案涉房屋户型、位置均相符；取得了08规划许可证及相应的验收合格证、商品房预售许可证、房屋实测报告；且原告已自行办理了产权证；故原、被告签订商品房买卖合同确认销售、购买的房屋实际是08规划项目下的房屋。关于原告所称“会所”，原告提交的被告售房宣传资料中所谓会所的内容并不具体明确，未达到要约的程度；同时，该项目系案涉房屋所在工程中最先修建的内容，其包括商业、物管用房、设备用房、消控室；双方在签订合同时对上述内容中商业部分并无明确约定，即使是宣传资料中也只能证实有商业部分的建设，原告所提证据不能证实该商业系其公摊部分或其房屋的附属设施设备，故会所不是原告与被告签订的商品房买卖合同的主要内容；即使被告将该商业部分销售给第三人，现第三人并未改变其商业性质，故原告所提证据不足以证实宣传资料对合同的订立、对其房价有实际的影响；结合该部分实际修建的情况及原告合同约定的房屋与实际修建房屋相符的情况，被告并没有欺诈行为。根据审理查明的事实，被告确实对会所中涉及的商业用房及物管用房的面积进行了部分调整，但在2009年9月22日进行了公示，且该内容不涉及案涉房屋本身及其结构、户型等；且原告在房屋实际已建成的情况下签订的合同，依约付清了购房款，办理并取得了房屋产权证，原告对房屋状况及布局已是明知；被告已取得了实测报告、规划验收合格证等，被告修建的房屋符合合同约定，已具备了交房条件。被告对合同内容填写错误确有过错，但其过错程度并不致合同不能履行，综合商业及附属设施设备的实际修建情况，不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同目的不能实现的情形，故原告主张解除合同，并以此为由要求被告退还房款、支付违约金等理由不成立，本院不予支持。被告所提原告行使解除权已过除斥期间的理由不成立，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告林龙虢的诉讼请求。本案受理费74854元，保全费5000元，共计79854元由原告林龙虢承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  蒋慧英代理审判员  刘建鑫人民陪审员  何 霞二〇一六年十二月十五日书 记 员  杨永莉附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。