广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初2913号 原告（反诉被告）：南宁市湘聚缘饭店，住所地：南宁市昆仑大道18号降桥农贸市场临街二楼，注册号：4501026001672321-1。 经营者：孙青霞，女，1971年8月3日出生，汉族，住湖北省蕲春县。 委托诉讼代理人：杨杰，广西冠鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林旭，广西冠鸿律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：南宁东桥便捷酒店，住所地：南宁市兴宁区昆仑大道18号降桥农贸市场二楼，注册号：450102600171668。 经营者：周永霞，女，1971年9月1日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：韦婉妮，广西宏松律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘炳瑜，广西宏松律师事务所律师。 原告（反诉被告，以下简称：原告）南宁市湘聚缘饭店（以下简称“湘聚缘饭店”）与被告（反诉原告，以下简称：被告）南宁东桥便捷酒店（以下简称“东桥酒店”）租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告湘聚缘饭店委托诉讼代理人杨杰，被告东桥酒店的委托诉讼代理人刘炳瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湘聚缘饭店提出诉讼请求：1.被告赔偿原告因租赁合同无效导致的损失1060000元，具体如下：房屋装修装饰损失485000万元；搬迁费用10000元；赔偿原告因经营亏损的损失100000元；可得利益的损失200000元；员工安置费损失130000元；停车费损失85000元；律师代理费50000元。2.被告返还原告押金20000元；3.被告赔偿原告合同提前终止赔偿金200000元；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原、被告于2011年4月13日签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于南宁市兴宁区东面485平方米作为经营餐饮使用。租赁期限为12年，自2013年3月16日至2022年3月19曰。被告在签订合同时非但不告知所承租的房屋为未取得《建设工程规划许可证》的临时建筑，而且在合同中承诺所租承担“产权清晰”，可以“办理营业执照等经营所需文件”，并承诺“停车场可免费共同使用”等等。合同签订后原告即全面重新装修，经营餐饮生意至今。合同履行过程中，因被告不提供免费停车位以及出租房屋一直未办理合法手续等原因，原告与被告就《房屋租赁合同》效力等争议互相诉至法院，经南宁市兴宁区人民法院作出（2016)桂0102民初3848号号一审判决，南宁市中级人民法院作出（2017)桂01民终4222号终审判决，认定被告出租房屋因无《建设工程规划许可证》而认为为无效。判决生效后进入执行程序，执行案号为（2018)桂0102执840号。原告因此被责令于2018年5月25日前腾退房屋。被告在签订合同时隐瞒了所出租的房屋为无合法审批手续的事实，并在合同履行期间不但不积极补办审批手续，反而把它作为手段提前收回房屋。因此，导致合同无效的过错在于被告，被告应当全额赔偿原告如下损失：1.装修费损失。因改善经营环境的须要，除了首次装修，原告于2015年有一次对承租房屋进行全面的装修，两次装修先后投入一百多万元，考虑折旧的因素，折算损失为485000万元（1000元/平方，可以根据市场评估予以确定)。2.搬迁费损失。因腾退房屋的须要，请搬家公司或工人搬运财物，对空调等附着物予以拆迁产生费用的损失。3.经营亏损。原告在承租房屋经营餐饮连年亏损，但为了顾客，为了员工，支撑至今。按年均亏损5万计算，至今已经经营10年，亏损高达500000元。现原告酌情主张100000元。4.可得利益损失。原告苦心经营8年，靠质量赢得口碑，积攒了一定的新老客户，目前已经逐渐扭亏为盈，盈利预期可见。按每年100000元的预期利润计算，剩佘期限4年，因不得经营而导致可得利益损失。5.员工安置费损失。腾退房屋后，原告经营即全面停止，必然导致原告解除与员工的劳动合同，须依法给予原告经济补偿，每个员工补偿5000元，共26个员工。6.停车费。在签订合同时承诺免费使用停车场，但自2015年7月10日起至今，被告未能履行该项义务，原告不得不缴纳停车费85000元，每月2500元。7.律师代理费。原告因与被告的租赁合同纠纷先后委托律师代理一审、二审以及本次诉讼，产生律师代理费损失，双方在《房租租赁合同》第六条第4款约定了该项费用。根据诉讼标的，依据广西律师收费的政府指导价。除此以外，被告还应当退还原告押金20000元，并依据《房屋租赁合同》第六条第7项的约定，赔偿提前终止合同的赔偿金200000元。为维护原告合法权益，提起本诉讼，请依法支持原告诉请。 被告东桥酒店辩称：1.涉案合同无效的过错在于原告，其应自行承担合同无效的损失。首先，原、被告签订涉案合同之前便己知悉涉案场地的实际情况，并认可了涉案场地的产权等情况，涉案合同无效的过错应在于原告；其次，被告对于涉案场地的实际情况并不知悉，而知情的原告却未曾以书面的方式向被告提出过意见，并继续使用涉案场地长达5年之久，其对于合同无效的过错应付全部责任；再次，2016年9月，被告就涉案合同诉至法院系因原告不依约向被告支付租金，而涉案合同也因此被认定为无效合同，因此，被告认为涉案合同无效系因原告的违约行为而诉至法院导致的，其应承担合同无效的全部过错。2.原告诉请的装修费损失没有事实与法律的依据，依法应予驳回。第—，如上所述，涉案合同无效的过错在于原告，其应自行承担起损失。第二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定：“租赁合同无效时……己形成附合的装饰装修物……不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”，原告所能主张的是己形成附合部分的现值损失，而非装修费，其主张并无法律依据。第三，如上述法条所规定的，而己形成附合部分的系不能拆除的，或拆除后会使其完全没有使用价值的部分，而原告所主张的装修费则包含了大量可拆除、可搬移或拆卸后仍有使用价值的部分，被告认为，该部分的装修、装饰不应计入己形成附合部分的损失。3.原告主张的搬迁费损失、经营亏损、可得利益损失、员工安置费损失、停车费于法无据，应予驳回。(1)搬迁损失费：被告对另一案件申请强制执行，兴宁区法院责令原告于2018年5月25日前腾空房屋，其搬迁行为系法院依法责令其去完成，而非原告要求，其搬迁所产生的费用，应由其自行承担。（2）经营亏损、可得利益损失、员工安置费损失：首先，如上所述，涉案合同无效系因原告的全部过错，其应自行承担损失；其次，原告并未提供任何证据证明这些损失存在，依法应承担举证不能的后果；再次，原告至被法院责令搬离涉案房屋前都在继续占用涉案场地，导致被告无法正常经营，其也应承担被告无法正常经营的损失。（3）停车费：该部分费用在南宁市兴宁区人民法院作出的(2016)桂0102民初3848号民事判决书、南宁市中院作出的(2017)桂01民终4222号民事判决中己对原告提出的停车的反诉诉请予以驳回，原告在本案中对该问题的诉请属于重复起诉，依法应予驳回。4.原告诉请的的律师代理费、合同提前终止赔偿金、押金没有事实及法律的依据，依法也应予以驳回。（1）律师代理费：第一，南宁市兴宁区人民法院作出的(2016)桂0102民初3848号民事判决书、南宁市中级人民法院作出的(2017)桂01民终4222号号民事判决书已对涉案合同的效力作出认定，认定涉案合同无效，合同无效的情况下，原告依据无效合同主张律师代理费依法无据。第二，涉案合同约定，因诉讼发生的律师费等费用由败诉方承担，被告诉原告的租赁合同纠纷案一审、二审，均以原告败诉而告终，在本案中，我们认为涉案合同无效主要系因为原告的过错，其应行承担起损失，其因本案所支付的律师也当然包括在其中。第三，原告并未提供任何证据，如《委托代理合同》《发票》等证据证明其已依其主张支付了5万的律师费，应承担举证不能的后果。（2）合同提前终止赔偿金：第一，如上所述，涉案合同无效，涉及赔偿金的条款当然无效，其主张无依据；第二，双方纠纷的起因系原告未依约支付租金，原告违约在先致使被告方曾诉至法院，被告不存在涉案合同约定的无故解除或提前终止合同的情形，原告依据该约定主张赔偿金显然是错误的。（3）押金：第一，如上所述，原告违约在先，依照涉案合同第7条的约定，被告无需退还原告的押金；第二，租赁合同中，押金的作用系为了保证承租人履约，以及保证其有序退场后，归还较为完整、干净的场地，但是原告在退场的过程中，却将物品肆意丢弃、破坏，导致涉案场地满地狼藉，被告为此需支付一大笔款项对涉案场地进行清理打扫，故被告认为原告的押金应转为清理费，用以清理涉案场地。综上，被告认为，涉案合同无效的过错全部在于原告，其应自行承担合同无效的损失，另外，其所主张的各项赔偿、费用均依据请求法院查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求，并判决原告承担案件的全部诉讼费用。 被告东桥酒店提出反诉请求：1.反诉被告赔偿反诉原告律师费58000元（（2017）桂0102民终4222号律师费20000元、本案本诉以及反诉律师费38000元）；2.本案诉讼费由被反诉人承担。 原告湘聚缘饭店辩称：被告的反诉无事实和法律依据，本案的合同应认定无效，无效的合同约定的条款无效。在（2017）桂01民终4222号中原告向被告支付占用费不属于原告败诉。20000元的律师费仅有合同没有发票。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院在卷佐证，对于双方争议的证据，本院认定如下：本院经审理认定事实如下：2011年4月13日，东桥酒店（甲方、出租方）与原华东猪肚鸡饭店一分店的经营者孙青霞（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：“一、甲方将位于（降桥农贸市场临街二楼）租给乙方，冬面约485平方作为经营餐饮使用，租用时间为12年。二、房屋租赁期限为12年，租赁时间为2010年3月16日至2022年3月19日止，乙方装修期为2010年3月16日至2010年4月15日，一个月装修免租金，从2010年4月16日计算租金；三、租金按季度支付，月租金以实际面积为准，每平方为20元/月，月租金为人民币玖仟柒佰元整9700元，租用期前三年租金不变。1、第4、5、6年在第三年基础上增加15%，月租金为人民币壹万壹仟壹佰伍拾伍元整11155元；2、第7、8、9年在第6年基础上增加15%，月租金为人民币壹万贰仟捌佰贰拾捌元整12828元；第10、11、12年在第9年基础上增加15%，月租金为人民币壹万肆仟柒佰伍拾贰元整14752元；在签订合同当日交付押金贰万元20000元和3个月租金，先交租金后使用，下一次交付租金在每季度前十日内付清给甲方，如逾期则按3个月租金合计总额的每日1‰计收滞纳金，逾期一个月不交租金，甲方有权收回租赁场地……六、1、停车场可免费共同使用，水、电费按农贸市场的收费标准收取，在甲方通知后及时缴付……4.如因履行本合同发生纠纷而协商不成，各方应向承租房屋所在地人民法院提起诉讼。各方因诉讼发生的诉讼费、律师费、调查费用等由败诉方承担……”。签订上述合同后，湘聚缘饭店向东桥酒店交付了20000元的押金。 另查明，原、被告曾因本案《房屋租赁合同》的履行发生纠纷，东桥酒店于2016年9月21日向本院起诉湘聚缘饭店，请求“1.确认原告东桥酒店与被告湘聚源饭店于2011年4月13日签订的《房屋租赁合同》于2016年7月5日解除；2.被告湘聚源饭店退出南宁市兴宁区降桥农贸市场临街二楼房屋，将房屋返还原告东桥酒店使用；3.被告湘聚源饭店向原告东桥酒店支付拖欠2016年7月16日至10月15日的房屋租金38484元（房屋租金计算至被告实际退租之日止）和拖欠2015年4月、5月、6月、8月四个月的水电费共计19858.8元。”湘聚缘饭店提起反诉，请求“1.原告东桥酒店继承履行《房屋租赁合同》；2.原告支付被告停车费37500元（2015年7月10日至2016年10月10日）。”本院于2017年3月20日作出（2016）桂0102民初3848号民事判决书，判决认定：南宁东桥便捷酒店与南宁市湘聚源饭店于2011年4月13日签订的《房屋出租合同》无效；南宁市湘聚源饭店腾退位于南宁市兴宁区降桥农贸市场临街二楼房屋，将该房移交原告南宁东桥便捷酒店；南宁市湘聚源饭店支付南宁东桥便捷酒店房屋使用费（计算方式为：每月12828元，自2016年7月16日起计止被告实际搬离清退房屋之日止）；南宁市湘聚源饭店支付南宁东桥便捷酒店水电费19858.8元；驳回被告南宁市湘聚源饭店的诉讼请求。湘聚缘饭店不服上述判决提起上诉，南宁市中级人民法院于2018年3月12日作出（2017）桂01民终字4222号民事判决书驳回上诉，维持原判。上述民事判决书已于2018年3月9日发生法律效力。 在上述案件中，还查明，2015年5月8日，原南宁市华东猪肚鸡饭店一分店字号变更为湘聚源饭店，经营者均为孙青霞。本案所涉房屋系由南宁市兴宁区三塘镇降桥村村民委员会建设，后租赁给南宁市源庄市场开发有限责任公司，南宁市源庄市场开发有限责任公司转租给东桥酒店的经营者周永霞及案外人陈爱丽使用，后案外人陈爱丽退出经营该东桥酒店。东桥酒店即由其经营者周永霞经营至今。2015年5月8日，原南宁市华东猪肚鸡饭店一分店字号变更为被告湘聚缘饭店，经营者均为孙青霞。2015年7月开始，南宁市源庄市场开发有限责任公司开始将降桥农贸市场临街楼北面外停车场改为有偿使用，并将该停车场承包给案外人周志能，由周志能向湘聚缘饭店收取停车位使用费。 在本案审理过程中，湘聚缘饭店申请对涉案租赁房屋的装饰装修及广告牌照、空调、监控等物品价值进行价值评估。经本院委托正意价格评估集团有限公司进行评估。正意价格评估集团有限公司于2019年3月1日作出国正价估字[2019]169-9号《意见书》，载明本次评估只对现场存在的，经过测量的装修数据及现场清点的数量进行评估；委托书中要求对空调、监控等设备设施进行评估，因空调、监控设备等因未能提供型号、规格、出厂日期、购买清单或发票等，故该项不做评估。评估意见为：价格评估标的在评估基准日即2018年6月7日（现场勘查日）价格为人民币贰拾叁万元柒仟陆佰贰拾捌元整（￥237628元）。原告湘聚缘饭店支出鉴定费5000元。 2018年5月10日，孙青霞（委托人、甲方）与广西冠鸿律师事务所（受托人、乙方）签订《法律事务委托合同》，约定乙方接受甲方委托，指派杨杰律师为甲方因与东桥便捷酒店（周永霞）纠纷一案第一审阶段的代理人，律师代理费50000元。 2017年7月26日，东桥酒店（委托人、甲方）与广西欣源律师事务所签订《委托代理合同》，约定乙方接受甲方委托，指派甘剑锋、郭艳民（实习）律师为甲方与南宁湘聚缘饭店房屋租赁合同纠纷一案二审阶段诉讼代理人，代理费20000元。2018年5月29日，东桥酒店（委托人、甲方）与广西宏松律师事务所签订《委托代理合同》，约定乙方接受甲方委托，指派韦婉妮、刘炳瑜律师为甲方与南宁湘聚缘饭店（2017）桂0102民初2913号租赁合同纠纷一案的一审阶段诉讼代理人，代理费38000元。中国农业银行《超级柜台客户回执》显示周永霞于2018年5月31日向广西宏松律师事务所转账38000元。 本院认为，一、关于《房屋出租合同》效力的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外”的规定，南宁市中级人民法院作出的（2017）桂01民终字4222号民事判决书已生效，该判决确认原、被告双方签订的《房屋出租合同》合同无效。现原、被告双方均未相反证据足以推翻，故本院对此予以确认。 关于原告主张的装饰装修损失、搬迁费用、经营亏损、可得利益损失、员工安置费的问题。本案中原告主张的上述损失均系因涉案房屋不能使用所产生的相关损失。本案原告不能使用涉案房屋，系因为其未向被告支付房屋占有使用费致使被被告起诉至法院要求搬离，法院对此已在（2017）桂01民终字4222号民事判决书案中予以支持。因此，原告不能使用涉案房屋系因其自身原因导致，与《房屋出租合同》无效并无并然联系，原告所主张的上述损失，过错方在于原告一方。故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本院对原告所主张的上述损失均不予支持。 关于原告主张的停车费问题。原告在本案中主张2015年7月10日至今的停车费用为85000元。经查，原告在（2017）桂01民终字4222号一案中已主张2015年7月10日至2016年10月10日的停车费37500元，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，对原告主张的2015年7月10日至2016年10月10日的停车费本院不予处理。关于2016年10月10日之后的停车费问题，本院认为，从《房屋租赁合同》约定的租赁标的是降桥农贸市场临街二楼，并未包括农贸市场停车场、以及双方关于“停车场可免费共同使用，水、电费按农贸市场的收费标准收取”的约定内容来看，不能得出若停车场改为有偿使用，则该费用由东桥酒店负担的结论，且原告所提交的证据亦未能证实该费用系东桥酒店收取。因此，湘聚缘饭店主张东桥酒店支付停车费，无事实及法律依据，本院不予支持。 关于原告主张律师费50000元的问题。首先，原告未能举证证实该费用已实际发生。其次，《房屋出租合同》无效，原、被告所约定的“各方因诉讼发生的诉讼费、律师费、调查费用等费用由败诉方承担”的条款无效。再次，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，律师费并不是《房屋出租合同》无效所导致的直接损失，故原告所主张的律师费，本院不予支持。 五、关于原告主张被告返还押金20000元的问题。被告对收到原告20000元押金无异议，但辩称是原告违约在先，被告对此押金予以没收。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，现原、被告签订的《租赁合同》无效，故被告应向原告返还所收取的押金20000元。 六、关于原告主张被告赔偿因合同提前终止赔偿金200000元的问题。原、被告签订的《租赁合同》无效，《租赁合同》自始无效，不存在提前终止，原告主张该项赔偿金无事实及法律依据，本院不予支持。 七、关于被告主张的律师费58000元的问题。如前所述，《房屋出租合同》无效，原、被告所约定的“各方因诉讼发生的诉讼费、律师费、调查费用等费用由败诉方承担”的条款无效。合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，律师费并不是《房屋出租合同》无效所导致的直接损失，故被告所主张的律师费，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，判决如下： 被告（反诉原告）南宁东桥便捷酒店向原告（反诉被告）南宁市湘聚缘饭店返还押金20000元； 驳回原告（反诉被告）南宁市湘聚缘饭店的其他诉讼请求； 驳回被告（反诉原告）南宁东桥便捷酒店的反诉请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费16320元、保全费2020元，合计18340元，由原告南宁市湘聚缘饭店负担18053元，由被告南宁东桥便捷酒店负担267元；鉴定费5000元由原告南宁市湘聚缘饭店负担；反诉费625元，由被告南宁东桥便捷酒店负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉费。逾期仍未预交上诉费又不提出免交、减交、缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周云珍 人民陪审员  李海岚 人民陪审员  何 贞 二〇一九年七月十日 书 记 员  蔡建冰 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十七条当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。