济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0104民初3323号
原告：王红，女，1987年4月10日出生，汉族，户籍所在地山东省肥城市，现住济南市。
委托诉讼代理人：张延利（原告王红之夫），男，1984年6月7日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。
委托诉讼代理人：解学鑫，山东龙奥律师事务所律师。
被告：张元星，男，1985年11月4日出生，汉族，户籍所在地山东省沾化县，现住济南市。
被告：陈亚楠（被告张元星之妻），女，1987年7月15日出生，汉族，住济南市。
二被告共同委托诉讼代理人：王利涛，山东舜尧律师事务所律师。
第三人：山东链家房地产经纪有限公司，住所地济南市。
法定代表人：李峰岩，总经理。
委托诉讼代理人：后腾，男，1990年7月24日出生，汉族，该公司员工，户籍所在地山东省曹县，现住济南市。
委托诉讼代理人：王建静，女，1991年2月28日出生，汉族，该公司员工，户籍所在地山东省寿光县，现住济南市。
原告王红与被告张元星、被告陈亚楠、第三人山东链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。原告王红提出财产保全申请，本院于2017年7月13日作出（2017）鲁0104民初3323号民事裁定，裁定：查封张元星名下坐落于济南市10号楼1单元1804室，作出（2017）鲁0104民初3323号之一民事裁定，裁定：查封担保人王某名下坐落于济南市9号楼4-303室；查封担保人陈某名下的坐落于济南市1号楼2-302室。本院依法公开开庭进行了审理，原告王红及委托诉讼代理人张延利、解学鑫，被告张元星、被告陈亚楠之委托诉讼代理人王利涛，第三人链家公司委托诉讼代理人后腾、王建静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王红向本院提出诉讼请求：1.依法确认张元星、陈亚楠与王红签订的房屋买卖合同合法有效，张元星、陈亚楠继续履行合同，协助王红办理房屋过户手续；2.判令张元星、陈亚楠赔偿违约金18.36万元；3.张元星、陈亚楠赔偿房屋差价损失18万元；4.张元星、陈亚楠赔偿中介费2万元；5.张元星、陈亚楠赔偿律师代理费3.9万元；6.诉讼费、保全费由张元星、陈亚楠承担。事实与理由：2017年3月21日，王红与张元星、陈亚楠在链家公司居间服务下，签订《房屋买卖合同》，张元星、陈亚楠将济南市10号楼1单元1804室房屋以91.8万元价格出售给王红。合同签订后，王红依合同约定向张元星、陈亚楠支付定金2万元，并支付链家公司中介费2万元。但在合同履行过程中，张元星、陈亚楠单方面明确表示拒绝继续履行合同，拒绝将房屋出售给王红。张元星、陈亚楠的行为属于明示的预期违约，严重侵害了王红的合法权益。
在审理过程中，王红变更诉讼请求：1.判决解除签订的《房屋买卖合同》；2.张元星、陈亚楠返还定金2万元；3.张元星、陈亚楠赔偿违约金18.36万元；4.张元星、陈亚楠赔偿房屋差价损失18万元；5.张元星、陈亚楠赔偿中介费2万元；6.张元星、陈亚楠赔偿律师代理费2万元；7.诉讼费、保全费由张元星、陈亚楠承担。事实与理由：由于张元星、陈亚楠明示违约，拒不履行合同约定，导致合同目的不能实现，故行使解除权，解除签订的房屋买卖合同，张元星、陈亚楠按照合同约定承担相应的违约责任。
张元星辩称，王红所诉不实，张元星认可与王红所签订的房屋买卖合同，致使合同不能履行的真正原因是由于济南市出台了限购政策，王红购买房屋的资格受限，在履行合同过程中，张元星要求王红出具具备购房资格的相关证明，而王红没有理会，导致合同目的无法实现。合同目的无法实现是基于政策原因产生的，不应该归责于双方当事人。如果对于王红提出的各项不合适的请求让张元星来承担也显失公平。
陈亚楠辩称，陈亚楠不是合同当事人，涉案房屋属于张元星婚前个人财产，陈亚楠只是在同意出售的声明上签字认可，不应属于本案的被告。
链家公司述称，2017年3月21日，双方当事人在链家公司居间服务下签署了房屋买卖业务签订文件合订本，根据合同及合订本的约定，链家公司促成双方签订买卖合同，居间服务完成。如双方继续履行合同，链家公司将协助办理相关手续。
本院经审理认定事实如下：2017年6月20日，张元星取得济南市10号楼1-1804号房屋及1-234储藏室的所有权登记，该房屋系张元星单独所有。2017年7月13日打印的《房屋权属状况信息》载明：所有权人张元星，共用情况无，权属状态已登薄；抵押情况债权人中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市城区支行，抵押金额43万元，债务履行期限2013年12月25日起至2043年12月25日止。张元星与陈亚楠于2016年3月17日登记结婚。
2017年3月21日，王红与张元星签订《房屋买卖合同》，房屋出卖人张元星，房屋买受人王红。合同约定：出卖人所售房屋坐落为10号楼1-1804室，共同出卖的附属房屋为2-234号储藏室。房屋已经设定抵押，抵押权人为中国邮政储蓄银行。出卖人应于2017年4月31日前向房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出卖人最迟应于2017年10月31日前办理完毕抵押登记注销手续。出卖人与买受人经协商一致，本合同项下房产、装饰装修及附属设施的总价款为91.8万元；买受人于2017年3月21日支付定金2万元，于银行贷款审批通过后出卖人结清银行贷款当日支付26万元；双方于出卖人取得房屋所有权证后10个工作日内共同前往贷款机构办理贷款手续，买受人拟贷款金额为63.8万元。合同第八条权属转移登记约定：双方应于买受人银行贷款通过后7个工作日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；第九条违约责任约定：出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提供房屋交易价格的；……出卖人出现上述根本违约情形的之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金。……买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式性违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费。合同还约定了税费负担、房屋交付时间等事项。
同日，王红、张元星、链家公司签订《居间服务合同》，约定甲方（出卖人）张元星，乙方（买受人）王红，丙方（居间人）链家公司，合同约定：甲、乙双方签订《房屋买卖合同》时，居间行为完成。本次交易应向丙方支付的居间代理费为18360元。合同第五条违约责任约定：甲方或乙方违反买卖合同或本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无需退还，如支付费用方为守约方，则违约方支付该笔费用给守约方。
同日，王红、张元星、链家公司签订《补充协议》约定：经买卖双方协商一致，本房产办理网签时网签价格按照6930.91元每平办理，买受人须使用商业贷款。
同日，王红支付定金2万元。
2017年3月25日，陈亚楠签署《配偶同意出售声明》，载明：本人陈亚楠，是位于济南市10号楼1单元1804室房屋产权人张元星的配偶，现同意本人的配偶出售上述房地产，并委托其代为办理涉及上述房地产的转让手续。凡配偶所签署的所有文件本人均予以认可。
2017年6月25日，王红与山东龙奥律师事务所签订委托代理合同，约定：山东龙奥律师事务所接受王红委托，指派律师代理王红与张元星房屋买卖合同纠纷案件。9月13日，王红向山东龙奥律师事务所支付律师费2万元。
2017年8月21日，张延利与郄某签订房屋买卖合同，张延利购买郄某位于济南市22号楼4-503室房屋。王红、张延利取得填发2017年9月20日的坐落济南市22号楼4-503号房屋不动产权证书。
在审理过程中，王红提交其社会保险个人权益记录单1份，载明：王红自2014年6月至2017年6月，缴纳社会保险37个月。王红欲以此证实其符合济南市购房条件。张元星、陈亚楠对于该证据的真实性不能确定，但未提供反驳证据。
在审理过程中，王红提交链家公司收据一份，载明买卖居间服务费18360元，代收评估费500元，保障服务费1140元。王红欲以此证实其已经支付中介服务费2万元。链家公司予以认可，张元星、陈亚楠提出异议，认为应提供正式发票和相应的交付凭证。
在审理过程中，王红提交律师函1份及特快专递寄件人存联2份，律师函的内容为要求张元星、陈亚楠继续履行合同，并积极与王红律师联系，协商解决房屋买卖合同纠纷事宜；特快专递寄件人存联载明解学鑫于2017年6月25日分别向陈亚楠、张元星及陈亚楠邮寄《关于泉景园房产的律师函》。王红欲以此证实王红曾发出律师函，要求继续履行合同，张元星、陈亚楠置之不理。张元星、陈亚楠提出异议，认为其没有收到该邮件。王红对此未提供邮件回执。
在审理过程中，王红提交录音资料一宗，其中2017年6月7日一份内容显示：通话人中一方因房屋价格上涨不同意出售房屋；2017年6月11日一份内容显示：通话人中一方表示房屋不卖了，不是钱多钱少的事，给多少钱现在不卖，原因不说了，反正结果是不卖了；2017年7月2日一份内容显示：通话人中一方表示履行是绝对不可能了。王红诉称上述录音资料系其与其夫以及中介工作人员与张元星的谈话录音，欲以此证实张元星违约。链家公司对该录音资料的真实性无异议。张元星、陈亚楠提出异议，认为录音证据的形式不合法，中介工作人员与张元星的录音只是截取了一部分，张元星并没有违约的意思表示，其余录音中很多内容不是张元星真实意思表示。
在审理过程中，王红提交链家公司网页房屋信息打印件6页、齐鲁壹点网页房屋信息打印件6页，王红欲以此证实涉案房屋所在小区房屋价格上涨25万元左右，若王红购买同样份房产，多支出25万元，该部分房屋差价损失应当由张元星、陈亚楠承担；由于银行贷款利率大幅提高，王红无法按照之前的政策享受优惠，甚至多偿付利息，给王红造成损失。张元星、陈亚楠提出异议，认为网页上的房屋价格并非实际交易价格，不能客观反映真实价格；政策的调整的报道，并不能证明真实的履行情况。
本院认为，坐落本市10号楼1-1804室房屋系张元星单独所有，且其妻陈亚楠同意出售该房屋，当事人所签订的房屋买卖合同和居间合同系当事人真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，当事人均应按照合同约定履行义务。由于张元星不同意出售房屋导致合同无法继续履行，王红要求解除房屋买卖合同合法有据，且张元星、陈亚楠同意解除合同，本院予以准许。张元星、陈亚楠辩称系由于王红没有购房资格导致合同不能继续履行，与录音资料中表示内容不一致，与王红此后已经购房的事实相悖，该辩称理由不能采信。
王红要求张元星、陈亚楠共同承担责任，并诉称涉案房屋系张元星、陈亚楠夫妻共同财产，陈亚楠在房屋买卖合同签订后，签署同意出售声明，即表明陈亚楠对于张元星所签订的买卖合同知晓并同意承担责任。张元星、陈亚楠提出异议，认为涉案房屋系张元星个人财产，且陈亚楠并非合同当事人。经审查，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该财产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。结合本案事实，根据《房屋权属状况信息》的记载，涉案房屋已经设立抵押，债务履行期限为2013年12月25日至2043年12月25日，说明涉案房屋设立抵押为2013年，此时在张元星与陈亚楠登记结婚之前，张元星在婚后出卖涉案房屋，并收取定金，张元星、陈亚楠未提供证据证实双方对于涉案房屋进行了协议处理，且根据涉案房屋存在贷款的情形，张元星、陈亚楠未提供证据证实陈亚楠对于涉案房屋不享受权利，故王红要求张元星、陈亚楠共同承担责任合法有据，予以支持。
王红要求解除于2017年3月21日签订的《房屋买卖合同》，张元星、陈亚楠予以认可，本院予以准许。关于合同解除时间，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形；第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据本案的情况，张元星、陈亚楠于2017年8月21日收到王红要求解除合同的变更诉讼申请书，故王红与张元星于2017年3月21日签订的合同于2017年8月21日解除。
王红要求返还定金2万元，张元星予以认可，张元星、陈亚楠辩称涉案房屋系张元星婚前财产，陈亚楠不是合同当事人，不应承担责任。经审查，涉案房屋虽系张元星单独所有，但张元星收取该定金系夫妻关系存续期间，且未提供证据证实陈亚楠对于涉案房屋不享受权利，故张元星、陈亚楠该辩称理由不能采信，王红该请求合法有据，予以支持。
王红要求支付违约金18.36万元，张元星、陈亚楠提出异议，认为系合同无法履行，是由于王红不具备购房资格所造成，不能单纯以双方签订的合同为依据，且根据相关规定，违约金以造成的实际损失为原则；若构成违约，应调低违约金。王红不同意调低违约金。经审查，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。结合本案情况，王红按照合同约定支付2万元定金，并且合同约定张元星于2017年4月31日前提交一次性还清剩余贷款的申请，最迟于2017年10月31日前办理完毕抵押注销手续，根据查明情况，张元星并未于2017年4月30日前提交还清贷款的申请，且此后双方发生纠纷，张元星明确表示不再出卖涉案房屋，故张元星的行为构成违约。由于张元星违约，王红不能购买涉案房屋，根据本市房屋市场交易情况，张元星的违约行为给王红造成损失，张元星、陈亚楠未提供证据证实合同约定的“以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金”过分高于王红的损失，张元星、陈亚楠的该辩称理由不能支持。王红要求按照房屋成交总价款的20%支付违约金有合同依据，应予支持，。
王红要求赔偿差价损失18万元，王红诉称根据链家公司的网络截图，涉案房屋现在市场价达150余万元，房屋差价达到50万元以上，合同约定的违约金不足以弥补其损失，所以要求赔偿房屋差价18万元。张元星、陈亚楠提出异议。经审查，王红没有提供充分证据证实合同所约定的违约金不足以弥补其损失，王红该项请求依据不足，不予支持。
王红要求赔偿中介费2万元，张元星、陈亚楠提出异议。经审查，由于张元星存在违约行为，根据《居间服务合同》约定：甲方或乙方违反买卖合同或本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无需退还，如支付费用方为守约方，则违约方支付该笔费用给守约方。王红要求张元星、陈亚楠承担居间代理费18360元合法有据，主张中超出部分并非合同约定，不予支持。
王红要求赔偿律师费2万元，张元星、陈亚楠提出异议。经审查，由于张元星存在违约行为，根据合同中“买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式性违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费”的约定，王红要求赔偿律师费有合同依据，予以支持。
依照《中国人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、王红与张元星于2017年3月21日签订的《房屋买卖合同》于2017年8月21日解除；
二、张元星、陈亚楠于本判决生效之日起十日内返还王红定金2万元；
三、张元星、陈亚楠于本判决生效之日起十日内给付王红违约金18.36万元；
四、张元星、陈亚楠于本判决生效之日起十日内给付王红中介费18360元；
五、张元星、陈亚楠于本判决生效之日起十日内给付王红律师费2万元。
六、驳回王红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16880元，减半收取8440元，王红负担800元，张元星、陈亚楠负担7640元；诉讼保全费5000元，由张元星、陈亚楠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 李子萍
二〇一八年五月九日
书记员 孙 鸽