广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终13号
上诉人（原审被告、反诉原告）：翁代来，身份证住址广州市越秀区。
委托代理人：原永俊，广东南方福瑞德律师事务所律师。
委托代理人：胡开泽，广东南方福瑞德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市钟港物业发展有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：邓志均。
委托代理人：邓雅婷，广东四方三和律师事务所
上诉人翁代来因与被上诉人广州市钟港物业发展有限公司（以下简称钟港公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初4915号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人翁代来上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令钟某公司退还合同保证金10万元；3、判令钟某公司向翁代来赔偿设计和装修损失432900元；4、判令钟某公司向翁代来赔偿运输损失110100元。5、一、二审诉讼费用由钟某公司承担。事实及理由：一、翁代来与钟某公司签订的《钟某商城钟某美居中心租赁合同》《合同补充协议》为无效合同。本案标的物未取得建设工程规划许可证，亦未办理相关报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人签订的租赁合同无效……”之规定，本案《租赁合同》及《补充协议》为无效合同。二、本�《租赁合同》、《补充协议》即使为有效合同，也并非翁代来违约，而是钟某公司违约并擅自解除合同。《中华人民共和国消防法》第十五条第一款规定，“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查”；第十五条第二款规定，“……未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”。钟某公司提供的公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证【(穗云)公消安检字(2015)第0036号】的发证时间为“2015年5月6日，因此，鉴于《消防法》第十五条第一款、第二款的强制性规定，本案标的物可投入使用的时间应当为2015年5月7日，“实际开业时间”应当认定为2015年5月7日，而一审法院认定为2015年1月21日与法律规定不相符合。根据《补充协议》“4楼东面号商铺承租各方，钟某竹料美居中心免租期为美居中心开业之日起免租一年……”及《租赁合同》第3条“以上租金及相关费用每月结算一次，每月的1号一5号为乙方向甲方交付租金及相关费用的缴纳期……”之约定，本案物业应当从2016年5月8日开始计算租金，第一次租金的支付时间应该是在2016年6月5号之前。钟某公司在翁代来并未违约的情况下，多次发出所谓的违约通知，特别是2016年2月15日发出的违约通知更是清楚表明双方所签之《租赁合同》自即日起自行失效，随后并采取了停电措施。另，钟某公司在一审诉讼期间己擅自收回出租标的物，并拆除了翁代来之装修。
被上诉人钟某公司二审辩称：我方同意原审判决，不同意翁代来的上诉请求。理由如下：一、综合案件事实来看，翁代来存在根本违约行为，在此情况下我方起诉要求解除合同及没收保证金合�合理。二、双方签订的合同及补充协议合法有效，且已经有生效判决确认我方出租涉案场地的商铺所签订的租赁合同是合法有效的，所以原审法院认定双方合同有效是合法合理的。三、翁代来违约在先，我方才行使合同解除权解除合同。1、我方在正式开业前已经取得广州市公安局白云分局出具的消防验收意见书，证明涉案场地的消防验收合格，虽然当时尚未取得消防安全检查合格证，但消防验收意见书是取得消防安全检查合格证的关键，只要取得合格的消防验收意见书，基本上就能取得消防安全检查合格证，而且在开业时，钟某公司已经正在办理消防检查合格证，翁代来只是把这个消防问题作为掩饰其违约行为的借口，故不能以此作为我方违约的依据。2、即使涉案场地的开业时间真的要按照翁代来所述2015年5月7日才算开业，那某也已经是严重违约，原因在于2015�5月7日算正式开业的时间，那同时也是我方给予翁代来免租期的起算时间，即翁代来的免租期从2015年5月7日起至2016年5月6日止，从2015年5月7日开始，翁代来应该开始按照每个月每平方米5元的标准向我方缴纳管理费，但从2015年5月7日开始至今翁代来仅仅共向我方缴纳了一个月的管理费，所以翁代来拖欠我方的管理费已经严重超过我方给予翁代来宽限期，我方据此单方解除合同也是合法合理的。三、翁代来没有证据证明我方违约在先，即便在翁代来在二审提供的两份证据，即违约通知和三份2016年12月7日提交的照片，也不能证明我方有违约行为在先。综上，翁代来长期拖欠我方管理费的行为已经构成根本违约，按照双方签订的合同第二点第三小点，我方有权单方解除合同。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。
钟某公司向一审法院起诉请求：判令解除双方签订的《租赁合同书》及《合同补充协议》；翁代来无条件将广州市白云区广从五路491号钟某商城（钟某美居中心）第四层东边建筑面积2002平方米商铺归还我司；我司无需退还合同保证金100000元；本案诉讼费由翁代来承担。
翁代来向一审法院反诉请求：判决确认双方签订的《租赁合同书》及《合同补充协议》无效；钟某公司向翁代来退还合同保证金100000元；钟某公司向翁代来赔偿设计和装修损失432900元；钟某公司向翁代来赔偿运输费损失110100元；本案诉讼费用由钟某公司承担。
一审法院认定的事实：钟某公司与翁代来于2014年10月10日签订《租赁合同书》，约定钟港公司向翁代来提供广州市白云区广从五路491号钟某商城（钟某美居中心）第4层东边2002平方米铺位，租给翁代来作为经营红木家具经营场地使用；期限自2014年11月1日至2019年10月31日止；翁代来须向钟某公司支付100000元合同保证金，合同期满不再续约，翁代来向钟某公司结清所有费用和按合同条款执行后，钟某公司将该保证金无息退还给翁代来；租金自2014年11月1日至2016年10月31日为每月36036元，合同还详细约定了合同期内的租金数额；管理费按租赁面积每月5元/平方米收取；租金及相关费用每月结算一次，每月1号至5号为缴纳期，翁代来逾期超过15天，钟某公司有权单方解除合同，收回铺位使用权，无须向翁代来退还任何费用，并有权向翁代来追讨所拖欠租金和违约金及相关费用。同日，双方签订《合同补充协议》，约定钟某公司给予翁代来免租一年，从钟某竹料美居中心开业当日开始计算免租期，管理费在开业当月开始按合同条款5月/平方米收取。合同签订后，翁代来依约向钟某公司交纳合同保证金100000元，钟某公司将�案铺位交付翁代来使用。2015年元月21日，钟某竹料美居中心正式开业，翁代来一直使用经营涉案商铺至今，但仅向钟某公司交纳了1个月管理费，租金从未向钟某公司交。双方协商未果，钟某公司提起本案诉讼，翁代来提起反诉。
一审诉讼中，钟某公司提供了临时经营场地使用证明、营业执照、建设工程消防验收意见书、消防安全检查合格证、房屋安全鉴定报告、产权具结书、税收缴款书等证据，拟证实涉案场地取得钟落潭镇政府临时经营场地使用许可，钟某公司在该场地上办理了营业执照，涉案场地经过公安机关的消防验收合格，钟某公司依法向国家税务机关纳税等事实；提供了生效民事判决书，拟证实钟某公司与涉案场地的其他承租人之间签订的租赁合同已经由法院确认为有效合同。
翁代来提供了家具运输费用表、收据、广告装饰设计及装修工程款收据、户外及户内装修图片、钟某物业的招租广告、合同保证金收据、广告装饰设计合同、装饰装修工程承包合同、公告等证据，拟证实由于钟某公司场地不合法，导致翁代来损失运输费用110100元及装修设计费用432900元。
一审诉讼中，翁代来表示没有因为涉案场地合法性问题引发影响其正常经营的情况。
另查明，就钟某公司与租赁涉案场地一层商铺的案外人发生的租赁合同纠纷，一审法院及广州市中级人民法院分别作出（2015）穗云法钟民初字第270号、（2015）穗中法民五终字第05568号民事判决书，认定双方签订的租赁合同书、合同补充协议为有效合同。上述判决已发生法律效力。
一审法院认为：钟某公司与翁代来签订的租赁合同书、合同补充协议是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律禁止性规定，且已有生效判决确认钟某公司出租涉案场地的商铺所签租赁合同的有效性，故一审法院认定双方签订的上述合同有效。翁代来反诉要求确认合同无效理据不充分，一审法院不予支持，予以驳回。翁代来承租涉案铺位以来从未向钟某公司支付租金并拖欠管理费，其行为构成根本性违约。钟某公司据此要求解除双方签订的租赁合同书、合同补充协议，要求翁代来返还租赁铺位的诉讼请求合理合法，一审法院予以支持。合同约定因翁代来逾期交纳租金及费用导致合同解除，钟某公司无须退还翁代来任何费用，故一审法院对于某来反诉要求钟某公司退还合同保证金的反诉请求不予支持，予以驳回。翁代来主张租赁场地不合法导致其不能办理营业执照，但未能提供证据予以证实，故一审法院不予认定。翁代来提出的运输费、装修设计费属于其正常经营产生的费用，与钟某公司无关，其要求钟某公司�偿该费用于法无据，于理不合，一审法院不予支持，予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2016年11月16日作出如下判决：一、广州市钟某物业发展有限公司与翁代来于2014年10月10日签订的《租赁合同书》及《合同补充协议》予以解除。二、于本判决生效之日起三日内，翁代来将其向广州市钟港物业发展有限公司承租的广州市白云区广从五路491号钟某商城（钟某美居中心）第4层东边2002平方米铺位腾空并交还广州市钟某物业发展有限公司管业。三、广州市钟某物业发展有限公司无须向翁代来退还100000元合同保证金。四、驳回翁代来的全部反诉请求。本案本诉受理费2300元、反诉受理费10330元，均由翁代来负担，翁代来于本判决书送达之�起三日内迳付钟某公司2300元。
本院二审期间，上诉人翁代来提交以下证据：1、于一审诉讼期间拍摄的涉案商铺现场照片3张，拟证明钟某公司已经收回涉案商铺；2、2016年2月15日钟某公司向翁代来发出的违约通知，拟证明在免租期之内钟某公司要求解除合同，收回场地。被上诉人钟某公司质证认为：1、对于该三张照片的真实性不予确认，我方已经在一审判决后收回涉案商铺。2、对于该违约通知，我方认为该通知是在一审判决前产生的证据，不属于二审新证据，我方不予质证。该通知确实是由我方发出的，对其真实性予以确认。该通知是2016年2月5日发出的，该违约通知为格式版本，其实翁代来主要是拖欠管理费，并非租金，在发出该通知时，我方由于疏忽没有将租金两字剔除。
经审查，一审除了认定涉案商场的开业时间为2015年元月21日有误外，�他认定的事实无误，本院予以确认。
二审另查明：广州市公安局白云区分局于2015年4月10日对涉案商铺所在的商场作出穗公云消验字（2015）第20号建设工程消防验收意见书：装修部位为首至四层，装修后作为商场使用，意见如下：综合评定该工程消防验收合格。该商场属于公众聚集场所，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查；2015年5月6日，广州市公安局白云区分局出具(穗云)公消安检字(2015)第0036号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》显示，涉案商场投入使用、营业前经消防安全检查合格。
二审中，钟某公司确认：我方在一审判决之后收回涉案商铺，故一审判决第二项无需执行。对于开业后是否应当缴纳物管费，钟某公司认为既然有免租期，故管理费也是应该免费的。
钟某公司未在本院限定的期限内提交涉案�场取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关文件。
本院认为，二审期间，钟某公司确认涉案商铺已于一审判决后自行实际收回，并表示一审判决第二项即返还涉案商铺无需执行，故本案二审对涉案商铺的返还不予判处。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、涉案《租赁合同书》及《合同补充协议》的效力；二、涉案钟某美居中心的开业时间的认定；三、涉案合同保证金的处理；四、翁代来反诉主张钟某公司赔偿损失能否得到支持?本院认定如下：
一、关于焦点一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”至本案二审诉讼期间，钟某公司未能提交涉案商铺所在的商场取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关材料。因此，依照上述法律规定，双方签订的涉案《租赁合同书》、《合同补充协议》应为无效。一审对此认定错误，应予以纠正。
二、关于焦点二，经本案查明的事实，涉案商场属于公众聚集场所，于2015年5月6日取得公安机关《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，故涉案商场自该日起始符合开业条件，翁代来上诉认为涉案商场实际开业时间应认定为2015年5月7日有据，本院予以采信。一审对涉案商场开业时间认定错误，应予以纠正。
三、关于焦点三，因合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故翁代来主张钟某公司退还合同保证金100000元符合法律规定，应予支持。钟某公司主张无需退还该保证金，缺乏依据，应予以驳回。
四，关于焦点四，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案钟某公司作为出租人，提供出租的租赁物不具备法律规定的租赁条件，而翁代来作为承租人，亦未谨慎审查涉案商铺的相关情况，故双方对合同无效均有过错，应当各自承担相应的责任。而且，自涉案商场2015年5月7日正式开业后翁代来未支付物管费，一审中翁代来表示并没有因涉案场地合法性问题引发其正常经营的情况，可见，引起本案纠纷系因翁代来欠付物管费而引起的，并非翁代来无法正常使用、经营涉案商铺。因此，翁代来反诉主张钟某公司赔偿其装修损失、运输费损失，本院不予支持，翁代来对其损失应由其自行承担。
综上所述，翁代来的部分上诉理由成立，应予以支持，其他的缺乏依据，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误，应予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初4915号民事判决；
二、广州市钟港物业发展有限公司与翁代来于2014年10月10日签订的《租赁合同书》及《合同补充协议》无效；
三、于本判决发生法律效力之日起十日内，广州市钟港物业发展有限公司向翁代来退还100000元合同保证金。
四、驳回广州市钟港物业发展有限公司全部诉讼请求；
五、驳回翁代来的�他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费2300元、反诉受理费10330元，由广州市钟港物业发展有限公司负担4600元，由翁代来负担8030元；二审受理费12630元，由广州市钟港物业发展有限公司负担2300元，由翁代来负担10330元。
本判决为终审判决。
审判长 岳为群
审判员 黄春成
审判员 柳玮玮
二〇一七年三月十六日
书记员 罗 涛
黄咏欣