浙江省宁波市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0205民初836号
原告：张建波，男，1972年3月30日出生汉族，住宁波市鄞州区。
被告：广发银行股份有限公司宁波分行（统一社会信用代码：91330205954243388U）。住所：宁波市江北区大庆南路*****号（单）号。
主要负责人：祁一飞，该分行行长。
委托诉讼代理人：陈林挺，浙江元甬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：褚康强，浙江元甬律师事务所律师。
第三人：宁波广隆房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91330206681068384X）。住所：宁波市北仑区新碶宝山路***号（北仑金融大厦）*幢****室。
法定代表人：竺成英，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王文达，浙江立业律师事务所律师。
原告张建波与被告广发银行股份有限公司宁波分行（以下简称广发银行宁波分行）、第三人宁波广隆房地产开发有限公司（以下简称广隆公司）执行异议之诉一案，本院于2018年2月22日立案后，依法适用普通程序，于2018年4月2日进行了证据交换和公开开庭审理。原告张建波，被告广发银行宁波分行诉讼代理人陈林挺，第三人广隆公司诉讼代理人王文达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张建波向本院提出诉讼请求：停止对位于宁波市北仑区新碶宝山路515号北仑金融大厦2幢1901室的房地产[权证号码：甬房权证仑（开）字第××号]的执行。
事实和理由：2012年1月9日，张建波与广隆公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定张建波向广隆公司购买涉案房产，总价为1730405元，设计用途为行政商务酒店。上述合同已经在房管部门办理了网上备案登记。张建波已经付清了全部购房款，其中880405元是现金交付，剩余85万元系向中信银行股份有限公司宁波北仑支行（以下简称中信银行北仑支行）按揭贷款，广隆公司收取款项后均向张建波开具了发票。张建波与竺成芬系宁波汉通餐饮发展有限公司（以下简称汉通公司）的同事，竺成芬担任汉通公司财务，张建波部分工资通过竺成芬个人账户发放，因张建波实际工作地点在外地，故委托竺成芬帮忙将张建波的工资汇入张建波中信银行还款账户用于偿还贷款。
2014年8月30日，广隆公司将涉案房产交付给张建波，并提供了交房联系单。涉案房产尚未装修，张建波也未缴纳物业费，张建波将钥匙存于物业公司处。因广隆公司原因，涉案房产的房产证尚未办理，至今登记在广隆公司名下。
广发银行宁波分行与广隆公司等金融借款合同纠纷一案中，宁波市江北区人民法院根据广发银行宁波分行于2017年12月27日提出的财产保全申请，作出（2017）浙0205民初4598号民事裁定，查封了涉案房产，张建波提出异议，宁波市江北区人民法院于2018年2月6日作出（2017）浙0205民初4598号之二民事裁定，驳回了张建波的异议。
张建波认为，其系涉案房产的善意买受人，在宁波市江北区人民法院查封涉案房产前已经与广隆公司签订了合法有效的房屋买卖合同，付清全部购房款并实际占有涉案房产，未办理涉案房产的所有权证非张建波的过错，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，张建波具有排除对涉案房产执行的实体权利。审理中，张建波确认其在宁波另外有一套房产用于居住。
广发银行宁波分行辩称，对张建波主张的《商品房买卖合同》已经备案、张建波付清了全部购房款且其中85万元系通过中信银行北仑支行贷款取得、未办理房产证的过错在广隆公司、涉案房产的保全和保全异议情况无异议，广发银行宁波分行与广隆公司等的金融借款合同纠纷一案已经进入执行程序。对以下事实和法律适用有异议：1.《商品房买卖合同》所载张建波签名和张建波在诉状上的签名不一致；2.张建波中信银行还款明细显示有竺成芬还款，表明涉案房产可能系竺成芬购买，竺成芬系广发银行宁波分行与广隆公司等金融借款合同纠纷一案中的另一被执行人。3.张建波未持有涉案房产的钥匙，也未缴纳物业费，且涉案房产并未装修，故张建波未实际占有涉案房产。4.本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，该规定需要满足买受人无其他房产且用于居住的条件。但涉案房产用途为行政商务酒店，非用于居住，且张建波确认非其唯一住房。综上，请求驳回张建波的诉讼请求。
广隆公司述称，1.对张建波起诉的事实认可，同意停止执行涉案房产。2.原来张建波和广隆公司都以为房产证已经办理了，张建波的房子被广发银行宁波分行保全后，张建波找到广隆公司，广隆公司才知道涉案房产的房产证未办理。因广隆公司的销售代理已经离职，具体为何没有办理房产证现在不清楚。3.竺成芬不是广隆公司的员工，系汉通公司的财务，该公司财务都是通过竺成芬在做的。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。广发银行宁波分行和广隆公司对张建波提供除《商品房买卖合同》外的证据的真实性无异议，上述证据均符合真实性、关联性、合法性特征，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.关于《商品房买卖合同》。张建波认为系其本人签订，广发银行宁波分行认为该合同上的张建波签名与诉状上的不一致。本院认为，广发银行宁波分行虽对《商品房买卖合同》所载张建波签名有异议，但未提出鉴定申请，且广隆公司对《商品房买卖合同》系张建波与其签订无异议，本院对《商品房买卖合同》系张建波签订的事实予以认定。
2.关于涉案房产的实际买方。张建波认为其系实际买方，广发银行宁波分行认为可能系竺成芬购买。本院认为，《商品房买卖合同》系张建波以买受人身份签订，为取得购房款而签订的《中信银行个人借款合同》及《综合授信及最高额抵押合同》也是张建波与中信银行北仑支行签订，每月还款从张建波账户划扣，可见张建波系实际买方。虽然张建波银行卡交易明细显示，部分月份的还贷系由竺成芬汇入款项，但也有部分月份的款项并非由竺成芬汇入；张建波解释因其部分工资通过单位财务竺成芬个人账户发放，故委托竺成芬帮忙将其工资汇入还贷账户，而广隆公司[在（2017）浙0205民初4598号金融借款合同纠纷案件中，广发银行宁波分行系原告，汉通公司、广隆公司、竺成芬等作为共同被告，并共同委托本案广隆公司诉讼代理人作为诉讼代理人]对竺成芬系汉通公司财务的身份及该公司财务都是通过竺成芬操作并无异议，张建波解释有一定合理性，且现并无充足证据证明竺成芬系借名买房，故本院对广发银行宁波分行关于竺成芬可能系实际买方的意见不予采纳。
3.关于涉案房产占有相关的事实。除张建波提供的交房联系单显示的相关事实外（广发银行宁波分行和广隆公司对该证据真实性无异议），张建波自认涉案房产尚未装修，钥匙尚在物业公司，并确认其在宁波另外有一套房产用于居住，该事实对广发银行宁波分行和广隆公司并无不利，本院予以认定。
根据各方陈述和本院认定的证据，本院认定的《商品房买卖合同》、网上备案、购房款交付和发票开具、涉案房产保全和异议情况与张建波诉称一致。
另查明，为支付涉案房产的购房款，张建波、陈淑艳与中信银行北仑支行签订《中信银行个人借款合同》及《综合授信及最高额抵押合同》各一份，张建波、陈淑艳向中信银行北仑支行按揭贷款85万元，还款账户为张建波在中信银行的账户。张建波还贷账户显示，部分月份的还贷款项系由竺成芬汇入。
2014年8月30日，广隆公司向张建波交付了交房联系单一份，联系单内容如下：“亚太酒店物业北仑金融大厦管理处：张建波先生/女士为'北仑金融大厦'的业主且已在我公司办完全部交房手续，请见此通知后按你司的程序继续办理相关事宜。房号：北仑金融大厦2幢1901室，机械车位现场编号：5区106号，交付日期2014年8月30日，办理日期2014年8月31日”。广隆公司在该交房联系单上盖章，张建波在客户签名处签名。涉案房产尚未装修，张建波也未缴纳过物业费，钥匙现在物业公司处。另外，张建波在宁波另外有一套房产用于居住。
再查明，涉案房产尚登记在广隆公司名下，未办理过户登记的过错在于广隆公司。
本院认为，本案系金钱债权执行中，买受人（张建波）对登记在被执行人（广隆公司）名下的不动产提出异议从而引发的执行异议之诉。张建波和广发银行宁波分行对法律适用存在争议，张建波认为应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，广发银行宁波分行认为应适用第二十九条规定。本院认为，该司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。据此，广隆公司作为房地产开发企业，本案既可以适用第二十八条规定，也可以适用第二十九条规定。
因张建波确认其在宁波另外有一套房产用于居住，不符合第二十九条第二项关于所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房产的规定，故张建波主张停止对涉案房产的执行是否成立取决于是否符合第二十八条规定。该司法解释第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本院查明的事实，1.《商品房买卖合同》签订时间为2012年1月9日，广发银行宁波分行申请保全时间为2017年12月27日，书面买卖合同时间肯定早于法院查封时间。《商品房买卖合同》系签约双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规禁止性规定，不违反公序良俗，应为合法有效。2.广隆公司在2014年8月30日向张建波交付交房联系单表示交付房屋，房屋钥匙在第三方物业公司处，物业公司系为业主服务的第三方管理人，其管理钥匙的行为应认定为受业主委托进行管理，张建波作为业主可以随时取回房屋钥匙，因此张建波在法院查封之前已经对房屋进行了实际控制和管理，而房屋的实际占有应以实际控制为标准，购房人是否实际入住、是否装修不是房屋占有的必要条件。3.张建波已经支付涉案房产全部价款。4.未办理过户登记系因广隆公司而非张建波原因。综上，张建波符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，本院对张建波主张停止对位于宁波市北仑区新碶宝山路515号北仑金融大厦2幢1901室的房地产的执行的诉讼请求予以支持。
依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条规定，判决如下：
停止对位于宁波市北仑区新碶宝山路515号北仑金融大厦2幢1901室房地产[权证号码：甬房权证仑（开）字第××号]的执行。
案件受理费80元，由广发银行股份有限公司宁波分行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 胡 馨
人民陪审员 黄云丽
人民陪审员 侯 丽
二〇一八年四月十六日
代书 记员 陈 丹
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附法律条文：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。