河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1702民初7529号
原告梁新建，男，1967年7月28日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
委托代理人朱振伟，男，1980年1月1日出生，汉族，住河南省上蔡县。
委托代理人马心广，河南周晓华律师事务所律师。
被告孙卫，男，1970年9月10日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
被告蔡华，女，1981年10月29日出生，汉族，住河南省确山县。
被告张海峰，男，1963年3月25日出生，汉族，住河南省遂平县。
被告张恒东，男，1992年11月24日出生，汉族，住河南省遂平县。
原告梁新建与被告孙卫、蔡华、张海峰、张恒东案外人执行异议之诉一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁新建的委托代理人朱振伟、马心广，被告孙卫、蔡华到庭参加诉讼，被告张海峰、张恒东经本院合法传唤未有正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告梁新建诉称，本案诉争房屋位于驻马店市经济开发区××办事处××李××号。2013年7月7日，该组出具一份该房地产为张海峰所有的证明。2013年8月29日，原告与被告张海峰签订了一份《房地产买卖契约》，约定张海峰将本案诉争房产以15万元出售给原告。张海峰于当日收到15万元房款后向原告出具收条一份，同日，李楼后居民组出具证明对双方签订的合同内容的真实性予以确认。原告在协议签订后即入住直至房屋被拆迁，并在入住后又建房若干间，原告己合法取得该房产的所有权。后在被告孙卫、蔡华与二被告张海峰、张恒东房屋买卖合同纠纷一案中，驻马店市驿城区人民法院作出（2015)驿执字第1167号执行裁定书，裁定将原告所购房屋的拆迁款予以强制执行。原告依法提出执行异议，要求停止对上述财产的执行并提供了协议、证明等相关证据。2016年10月24日，驿城区人民法院作出（2016）豫1702号执异144号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。故请求依法判令：1、立即停止对原告购买的位于驻马店市经济开发区××办事处××李××号房屋拆迁款的强制执行，并解除对上述款项的冻结、提取、划拨。2、确认原告与被告张海峰于2013年8月29日签订的《房地产买卖契约》合法有效，并确认协议项下的房屋归原告所有。
被告孙卫、蔡华辨称，1、原告所述不属实，张海峰和张恒东在2013年1月30日已经和被告孙卫、蔡华签订房屋买卖协议，将本案诉争的宅基地及地上房屋以18万元的价格出售给被告孙卫、蔡华。后被告孙卫、蔡华就在该房屋内入住，并安装了门窗、家具等。2、2014年2月份，原告持买卖协议称本案诉争房屋房子系原告所有，将被告孙卫、蔡华从该房屋撵走并把衣物烧毁。3、本案诉争房屋实际属于张海峰母亲魏继兰所有，并不属于张海峰和张恒东所有。综上，原告的请求应当予以驳回。
经审理查明，一、2013年1月30日，被告孙卫、蔡华（乙方）与被告张海峰、张恒东（甲方）签订买房协议一份，该协议约定：甲乙双方在自愿平等诚实守信的原则下订立本合同，双方共同遵守。甲方把位于金山办事处翟庄居委会李楼村民组四间平房三间配房连同宅基地卖给乙方。东张德随、南路、北＿、西杜根。甲方收到首付款70000元（柒万元）后合同生效，剩余款项一年内付清。总房价170000元（壹拾柒万元整）。违约责任：1、双方共同遵守本合同不得违约。2、甲方必须保证对此房具有独立的处置权，在此之前没有买卖、抵押、债务纠纷。3、如一方违约，支付违约金总房价的30％，支付损失费总房价的50％等条款。后双方又于2013年2月5日手写添加了“一年内如有其它不良情况出现，乙方只付清房价，其它人不能干涉，不能强占房子，房子归乙方，如买房不成功，甲方按所有房款每月付5％利息”条款。协议签订后，被告孙卫、蔡华于2013年1月30日、2013年2月26日、2013年3月24日、2013年4月6日、2013年4月11日、2013年6月10日分别向被告张海峰、张恒东支付70000元、50000元、30000元、15000元、10000元、5000元，共计180000元的房款。
二、2013年8月29日，原告梁新建（乙方）与被告张海峰（甲方）签订《房地产买卖契约》一份，约定：1、甲方张海峰自愿将座落于翟庄居委会李楼后居民组门牌号为××的房产东西四间、南北三间出售给乙方；2、上述房地产成交价格为15万元。乙方于2013年8月29日前一次性将15万元付清给甲方；3、双方同意于2013年8月29日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权纠纷，概由甲方负责清理等条款。合同签订当日，被告张海峰向原告出具收条一份，载明“今收到梁新建购房款壹拾伍万元正，房款已全部付清”。
三、庭审中，被告孙卫、蔡华称“其在入住该房屋前，对该房子室内进行了装修，安装防盗门、防盗窗等，并添置家具。2014年3月4日，被告梁新建强行入住该房屋，更换门锁，并把孙卫、蔡华的财物全部丢弃”。2014年3月10日，孙卫、蔡华以张海峰、张恒东为被告向本院提起诉讼，案号为（2014）驿民初字第893号。因孙卫、蔡华被告知农村宅基地不能进行买卖，故在审理过程中孙卫、蔡华（甲方）与张海峰及张海峰的母亲魏继兰（乙方）于2014年10月22日达成还款协议一份，载明“乙方位于金山办事处翟庄居委会李楼村的四间平房，三间配房。从此和孙卫、蔡华没有任何关系。所有权归魏继兰、张海峰所有。以上所有协议真实有效，违约承担连带责任。魏继兰、张海峰认真还钱，直到付清为止，并以此房做抵押，此房虽是魏继兰夫妻所建，但是魏继兰同意还钱，魏继兰具有所有权”。该协议签订后，孙卫、蔡华向本院提出撤诉申请，本院予以准许。后因张海峰、张恒东未向孙卫、蔡华返还购房款，孙卫、蔡华于2015年1月13日再次以张海峰、张恒东为被告向本院提起诉讼，请求张海峰、张恒东向孙卫、蔡华返还购房款180000元及利息损失并赔偿损失30000元。本院审理后于2015年1月29日作出（2015）驿民初字第387号民事调解书，调解内容为：1、张海峰、张恒东与孙卫、蔡华均同意于2013年元月30日签订的买房协议不再履行；2、张海峰、张恒东下欠孙卫、蔡华房款180000元；张海峰、张恒东应从2015年7月1日至2016年12月31日每月月底前向孙卫、蔡华返还10000元的购房款，共计180000元；3、张海峰、张恒东应向孙卫、蔡华支付利息损失（以下欠房款为基数，从2013年2月1日起计至付清之日止，按月息2分计算）。调解书生效后，因张海峰、张恒东未按协议内容还款，故孙卫、蔡华向本院申请强制执行。因本案诉争房屋于2016年7月份被拆迁，故本院依法对拆迁款予以冻结。2016年8月15日，梁新建以本案诉争房屋系梁新建所有为由向本院提出执行异议，本院于2016年10月24日作出（2016）豫1702执异144号执行裁定书，裁定驳回了梁新建的异议。后原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。
另查明，庭审中，被告孙卫、蔡华申请魏继兰出庭作证，魏继兰作证称“我是张海峰的母亲，该房屋是2001年10月28日所建，有东西四间主房，南北三间配房。房屋上的宅基地是张振华（张海峰父亲）的。1990年发的有宅基地证，我没有去领。张振华于2006年去世，房子一直由我居住，张海峰没地方住时就回来和我一起住。大概在2013年我带着小儿子出去看病，2013年过了年我回来时发现门锁已经换了，我就给张海峰打电话，张海峰说房子已经卖给孙卫了，我又给孙卫打电话，孙卫说该房子由孙卫居住，但是现在孙卫又被别人撵走了，锁也被别人换了。2014年3月份，我又到我的房子那看发现是朱振伟（原告梁新建的代理人）在居住，我问朱振伟为何在此处居住，朱振伟称该房屋是梁新建以20万元的价格卖给朱振伟的，并拿出梁新建与张海峰签订的售房协议给我看。后来我直接找张海峰，张海峰说‘不是自愿卖给梁新建的，是梁新建开办有赌场，因欠梁新建2万元，张海峰愿意将该房屋抵押给梁新建，再借梁新建13万元，梁新建说必须签订售房合同才借钱’。因该房子是我的，我有权将这个房子拆迁款还给孙卫。我的土地使用证在关王庙土管所存放”。
上述事实，由原、被告双方提交的相关证据及原、被告双方的陈述在卷，经当庭质证，本院据以认定。
本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第六条的规定，民事活动应当遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策；《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”；《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”；国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议经要》（法办［2011]4××）第15条第2款规定：“将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织以外的人的合同，不具有法律效力”。依据上述规定，本院认为，宅基地使用权是一种特殊的用益物权，是农村集体经济组织成员享有权利，与享有者特有的身份相联系，宅基地只能用于建造住宅，主要用途是自用，限于居住功能。非本集体经济组织成员无权取得或变更取得，向本集体以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定为无效。本案中，原告梁新建与被告张海峰签订的协议中约定的宅基地现位于驻马店市经济开发区××办事处××楼后组，而本案原告梁新建的户籍在驻马店市××城区胡庙乡××组，与被告张海峰不是同一集体经济组织成员，不能享有诉争宅基地的使用权，故原告梁新建与被告张海峰签订的《房地产买卖契约》，既违反了集体经济组织的成员权属性，又违反了国家政策，应为无效协议。现原告梁新建请求确认其与被告张海峰于2013年8月29日签订的《房地产买卖契约》合法有效，并确认协议项下的房屋归原告所有，于法无据，本院不予以支持。原告据此提出的执行异议之诉，无事实和法律依据，本院亦不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告梁新建提出的执行异议之诉。
案件受理费3300元，由原告梁新建负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 刘亚楠
审 判 员 周 岩
人民陪审员 王愿军
二〇一七年九月十三日
书 记 员 张晶晶