贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔26民终1483号
上诉人(一审被告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9152263158068812X4。地址：贵州省黎平县德凤街道五开北路侗族风情园。
法定代表人叶秀，女，该公司董事长。
委托诉讼代理人顾崇罡，男，贵州全红律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：胡宗军，男，1989年11月25日出生，汉族，家住贵州省黎平县。
上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司因与被上诉人胡宗军商品房预售合同纠纷一案，不服黎平县人民法院作出的（2017）黔2631字第848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月31日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销贵州省黎平县人民法院(2017)黔2631民初848号民事判决第二项即撤销“被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付原告胡宗军逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金62370元”；2、改判支持上诉人的逾期交付预售商品房转移登记相关“违约金”不超过1000.0元；3、判决驳回被上诉人的诉讼请求。
事实与理由：1、本案商品房预售转移登记的相关文书没有按照“约定”的时间交付给被上诉人，上诉人有客观上不能预见、不能克服的原因，上诉人没有过错，具有免责理由。一审法院无视本案存在“情势变更”和“不可抗力”，以及被上诉人在办理商品房转移登记中的义务责任，判决上诉人在限期内完成商品房的预售转移登记是错误的。2、原审法院判决上诉人承担逾期办理商品房转移登记的违约金62370元，明显过高。被上诉人逾期支付购房款，应向上诉人支付违约金17825元，根据合同法第67条，被上诉人没有理由主张本案的违约金。3、认定计算违约金的起算时间不当。黔东南州中级人民法院（2017）黔26民终404号判决书将住建机关对预售商品房竣工验收备案时间之后三个月届满时间作为上诉人商品房转移登记有关文书的时间节点。因此，本案应从商品房交付使用备案的时间节点即2017年3月31日之后起90日之后计算上诉人应支付的逾期办理房屋转移登记违约金。综上，被上诉人预期一年零七个月才向上诉人付清31万元的购房款，违约在先，应先予承担违约责任，一审判决不当，请二审支持上诉人的请求。
胡宗军二审答辩称：1、原审认定事实清楚，证据确凿充分。2、一审判决按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定调减违约金，于法有据。应驳回上诉，维持原判。
胡宗军一审诉讼请求：1、请求人民法院依法判决确认原、被告于2013年4月5日签订的《商品房买卖合同》有效；2、请求人民法院依法判决被告按合同约定将房屋交付给原告使用，并承担违约责任支付逾期交房违约金43856元（按日万分之一从2014年9月31日计算至2017年5月26日止（共计973天）2017年5月26日后的违约金按日万分之一计算至被告实际交房时止。3、请求人民法院依法判决被告协助原告办理商品房转移登记，并承担违约责任支付违约金62370元（按2014年1-3年银行同其贷款利率6.15%从2015年1月1日起计算至2017年4月30日止），2017年5月1日后的违约金按年利率6.15%计算至被告向原告交付商品房转移登记手续时止。
一审法院认定事实：2013年5月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告侗族风情园9、10幢4单元2层2号商住房，建筑面积为133.81平方米、房屋总价款为450733元，交房日期为2014年9月30日前。合同第十二条逾期交房违约责任约定，自约定交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同第八章第十九条第三项约定：出卖人于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。原告于2013年1月13日付房款30000元、于2013年5月4日付房款110733元，于2014年12月26日付房款310000元，原告至2014年12月26日付清了全部购房款450733元。原告于2016年初对房屋进行装修，于2016年9月入住该房屋，被告于2016年7月22日书面通知原告交房，被告认可2016年7月22日为交房时间，被告于2017年4月26日通知原告办理不动产权证。
一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同约定被告应于2014年9月30日交房，原告于2014年12月26日才付清全部购房款450733元。原告交清全部购房款后双方未有另行约定交房时间，原告未在合同约定期限交房不购成违约。故对原告要求被告承担逾期交房违约金的请求，不予支持。原告付清房款后被告未能在约定的期限交付办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。被告称逾期办证是事实，我们也会尽快协助原告办理房产证，原告要求的违约金过高，请予以酌情调整的意见。法院认为，根据本案实际情况，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书，并未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响，但因原告未能及时获得所有权证书，对原告的处分权造成了一定的影响。因此，被告违约未能及时交付办理商品房转移登记有关文书，给原告造成的损失系难以确定的，且双方在合同中约定，逾期办理商品房转移登记的有关文书按日以已付购房款的0.1%支付违约金，违约金约定明显过高，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书不可能给原告造成如此巨大的损失，因此被告请求调整违约金，于法有据，理由充分，予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）和银发[2015]325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，加收30％为6.18％，原告要求按年利息6.15％计算，予以支持。关于违约金计算的截止日期问题，依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。开发商领取初始权属证书或收件单时具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其办证义务。故开发商向买受人发出通知之日为其承担违约金责任的截止日期。被告已于2017年4月26日通知各业主到其公司办理不动产权证相关手续，因此2017年4月26日为违约金计算的截止日期。支持原告逾期办证违约金期限为2015年1月1日至2017年4月16日的违约金，逾期天数为835天。因此被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金为450733元×6.15％÷365天×835天=63414元。原告请求62370元，予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、原告与被告于2013年5月4日签订《商品房买卖合同》合法有效，继续履行。二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付原告胡宗军逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金62370元。三、驳回原告胡宗军的其他诉讼请求；案件受理费2424元，减半收取1212元，由原告胡宗军负担500元，由被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司712元。
本院二审期间，双方当事人均未提交证据材料。案经调解未果。
本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，综合各方当事人的主张，本案的争议焦点是：1、上诉人逾期办证是否属于“情势变更”或“不可抗力“而免责。2、被上诉人逾期交纳购房款，上诉人是否免除逾期交房和逾期办证违约金。3、一审判决调整的违约金是否过高。4、逾期办证的违约金的起算时间是何时。
1、关于上诉人逾期办证是否属于“情势变更”或“不可抗力“而免责的问题。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条规定：“合同成立后客观情况发生了当事人在合同订立时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方明显不公或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或者解除”。《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定：“本法所称的‘不可抗力’，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。本案中，上诉人与被上诉人是平等主体之间约定完成合同义务的商业行为。上诉人在订立《商品房买卖合同》时对合同履行的各种风险已经明知，且应当预见在办理有关房屋权属证书时可能存在的障碍，并采取加快施工及采取其他预防措施解决，这是上诉人在经营中自己应当协调处理的事务，属于商业风险情形，而不是合同签订之后才发生的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不能把在房地产开发中应当由上诉人自己处理的事务及应当承担的责任转嫁给被上诉人承担，故不适用情势变更的原则，也不符合不可抗力的法定条件，对上诉人提出的上诉理由，本院不予采纳。
2、对被上诉人逾期交纳购房款，上诉人是否免除逾期交房和逾期办证违约金的问题。本案中，双方当事人在《商品房买卖合同》中约定被上诉人于合同签订之日交付首付款140733.00元，余款310000元，7日内办理银行按揭手续，被上诉人未按合同约定履行付清购房款的义务，于2014年12月26日才付清全部购房款450733元。被上诉人的行为构成违约。虽然合同约定上诉人应于2014年9月30日将房屋交付给被上诉人。但在被上诉人未依约付清房款的情况下，上诉人享有不安抗辩权，其未将房屋交付给被上诉人，不属于违约。一审判决不支持逾期交房违约金合理合法，但在被上诉人违约行为消除后，对上诉人逾期办证的行为上诉人仍应按照合同的约定承担违约责任。故一审判决并无不当，对该上诉请求，本院不予支持。
3、关于一审判决调整的违约金是否过高的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定。上诉人提出被上诉人的实际损失仅为过渡安置租金的损失是将逾期办证和逾期交房混同。本案是逾期办证纠纷，其损失数额应以逾期办证造成的损失进行计算。根据本案实际情况，上诉人逾期办理商品房转移登记的有关文书，虽未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响，但因被上诉人未能及时获得所有权证书，对其处分权造成了一定的影响。因此，上诉人违约未能及时交付办理商品房转移登记有关文书，应承担违约责任。但因给被上诉人造成的损失难以确定，因此，一审法院根据上述法律规定，以已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。并无不当，本院予以支持。上诉人提出以黎府发（2012）7号文件评定购房人受到的损失的上诉理由不符合上述法律规定，本院不予支持。
4、关于逾期办证的违约金的起算时间问题。经查，黔东南州中级人民法院（2017）黔26民终404号判决书与本案情况不同，将住建机关对预售商品房竣工验收备案时间之后三个月届满时间作为商品房转移登记有关文书的时间节点是在该案中双方虽然约定办证期限但上诉人未对一审的判决提出上诉的情况下作出的，是对该当事人处分权的认可。而本案双方对逾期办证约定了违约时间的起算，双方签订《商品房买卖合同》第八章第十九条第三项约定：出卖人于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。因此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”的规定，一审法院按照双方约定的时间起算违约金，并无不当。上诉人以（2017）黔26民终404号判决作为本案认定上诉人逾期办证违约责任起算时间节点的上诉理由，与查明的事实和法律规定不符，其上诉理由，本院不予支持。
综上所述，贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2424元，由贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 琴
审判员 杨再幸
审判员 沈 智
二〇一七年九月二十一日
书记员 龙冬冬