江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终9551号上诉人（原审被告）：谢昭凯，男，1977年6月7日生，汉族，住广东省揭东县。委托诉讼代理人：季君，江苏展驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州金顺物流有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇珠江南路378号天隆大楼4785室。法定代表人：王进保，总经理。委托诉讼代理人：季兵，江苏拙正律师事务所律师。上诉人谢昭凯因与被上诉人苏州金顺物流有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2015）虎民初字第01553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。谢昭凯的上诉请求：撤销一审判决，诉讼费由苏州金顺物流有限公司承担。事实和理由：涉案房屋产权不是被上诉人的，租赁合同无效，上诉人不应支付租金和滞纳金，只需支付合理使用费。苏州金顺物流有限公司辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。苏州金顺物流有限公司向一审法院起诉请求：1、谢昭凯支付2015年1月1日至2015年4月30日的租金；2、谢昭凯支付滞纳金；3、解除《厂房租赁合同书》；4、谢昭凯承担诉讼费用。一审法院认定事实：2013年11月29日，苏州市嵩山路66号1幢房屋的所有权人苏州新区华盛工程塑胶有限公司（以下简称华盛公司）作为甲方与苏州金顺物流有限公司作为乙方签订了一份《厂房租赁合同》，合同第一条第1款约定：“甲方将座落于苏州新区嵩山路66号厂房，建筑面积为6000平方米及场地面积平方米出租给乙方使用”。合同第二条第1款约定：“该厂房租期共五年，自2013年12月1日起至2018年12月31日止”。另查明，苏州金顺物流有限公司作为甲方与谢昭凯作为乙方就嵩山路66号的部分厂房也签订了一份《厂房租赁合同》，合同第一条第1款约定：“甲方将座落在苏州新区嵩山路66号厂房，厂房西头两层办公室面积为400平方米出租给乙方使用”。合同第二条第1款约定：“该厂房租期共贰年，自2014年2月1日起至2017年1月31日止。”合同第三条第1款约定：“该厂房租金标准为每月每平方米人民币叁拾壹园整（不含税，如乙方必须开票，税金由乙方承担），即每年租金为人民币大写壹拾肆万捌仟捌佰元整。”合同第三条第2款约定：“首期租金支付日为2014年1月31日前；第二次支付时间为2014年4月30日前；此后，租金支付日期以此类推，即为每年的1月31日前。乙方逾期支付租金的，每逾期支付一日，则需按年租金的5%支付违约罚金。合同期内乙方终止合同甲方有权扣除乙方交付的保证金作为赔偿。”合同第三条第3款约定：“乙方支付租金的方式：提前一个月，先付后用，第一次支付租金按3个月一付，之后租金按一年一付。”合同第四条第1款约定：“甲、乙双方约定，本合同签订当日，乙方应向甲方支付租赁保证金，保证金为人民币12500元。保证金收取后，甲方应向乙方开具收款凭证，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的违约金、水电费等费用外，剩余部分无息归还乙方。”合同第九条第2款约定：“乙方有下列情形之一的，视为严重违约，甲方有权提前解除合同并收回厂家，所收保证金及预付租金不予退还……（五）乙方逾期30日，不付清到期全部租金的……”其后，谢昭凯入驻上述厂房。在本案审理过程中，苏州金顺物流有限公司与谢昭凯共同确认谢昭凯已将截至2014年12月31日的房租交清。关于合同约定的保证金12500元，苏州金顺物流有限公司在本案审理过程中明确表示并未收到谢昭凯交付的12500元保证金，而经法院向谢昭凯释明，谢昭凯也未提供相应证据证明已向苏州金顺物流有限公司交纳了该笔保证金。在本案审理过程中，谢昭凯本人陈述其在2015年4月底搬离了本案诉争的上述租赁房屋。又查明，本案诉争的嵩山路66号房屋截至2015年7月1日尚未灭失。再查明，谢昭凯系于2015年7月30日收到本案的诉状副本。以上事实，由房产证和土地证复印件、《厂房租赁合同》两份、谈话笔录两份及庭审笔录予以证实。一审法院认为，当事人应该按照合同的约定全面履行合同义务。本案中苏州金顺物流有限公司与谢昭凯签订的《厂房租赁合同》明确的约定了房屋租金标准及支付时间，谢昭凯对此理应依约履行。关于谢昭凯应支付的租金起止日期，由于双方均认可谢昭凯已将截至2014年12月31日的房租交清，故谢昭凯应支付租金的起始时间为2015年1月1日；鉴于谢昭凯本人自述其系于2015年4月底搬离了本案诉争的租赁房屋，故对于苏州金顺物流有限公司要求谢昭凯支付截止2015年4月30日的房屋租金的诉请，原审法院予以支持。综上，谢昭凯应支付的租金为148800元/年/12*4个月=49600元。关于谢昭凯辩称的双方签订的租赁合同由于苏州金顺物流有限公司不具备出租人资格，所以应当被确定为无效或者是效力待定的辩称意见，原审法院认为，苏州金顺物流有限公司已从房屋的所有权人华盛公司处承租了嵩山路66号房屋，虽然苏州金顺物流有限公司将本案诉争房屋部分转租给谢昭凯并未经过华盛公司的书面同意，但结合苏州金顺物流有限公司与谢昭凯之间的租赁合同自2014年2月1日起即已实际履行，华盛公司至今亦未提出异议，故苏州金顺物流有限公司与谢昭凯之间的租赁合同应为有效，故对于谢昭凯的这一辩称意见不予采纳。关于谢昭凯辩称的本案诉争租赁房屋灭失导致谢昭凯无法使用的意见，原审法院认为，由于谢昭凯自述其在2015年4月底搬离了本案诉争房屋，而经查本案诉争房屋截至2015年7月1日尚未灭失，因此，该房屋之后的灭失与否并不影响谢昭凯搬离之前的使用，故对于谢昭凯的这一辩称意见不予采纳。关于本案中双方签订的《厂房租赁合同》中提及的保证金12500元，由于苏州金顺物流有限公司明确表示其并未收到谢昭凯支付的保证金，且谢昭凯经释明后依然未提供相应证据证明其已向苏州金顺物流有限公司支付了保证金，因此无法认定谢昭凯已经缴纳了保证金。关于苏州金顺物流有限公司诉求的滞纳金，原审法院认为，由于苏州金顺物流有限公司与谢昭凯签订的《厂房租赁合同》中明确约定了先付后用，因此，对于谢昭凯理应缴纳的2015年1月1日至2015年4月30日止的房屋租金49600元，谢昭凯理应在2015年1月1日支付给苏州金顺物流有限公司。鉴于合同第三条约定“每逾期支付一日，则需按年租金的5%支付违约罚金”的约定过高，且苏州金顺物流有限公司在诉讼中主张的144800元亦过高，故对于苏州金顺物流有限公司主张的滞纳金，酌情以49600元为基数，以中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率为标准，自2015年1月1日起计算至实际给付之日止。关于苏州金顺物流有限公司诉求的解除合同，鉴于双方签订的租赁合同第九条明确约定了谢昭凯逾期30日不付清到期全部租金时，苏州金顺物流有限公司有权解除合同，因此，当带有苏州金顺物流有限公司解除合同的意思表示的诉状副本于2015年7月30日送达至谢昭凯处时，双方签订的《厂房租赁合同》即解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十六条、《最高人民法院》第十六条之规定，判决：一、苏州金顺物流有限公司与谢昭凯签订的《厂房租赁合同》自2015年7月30日起解除。二、谢昭凯应于判决生效之日起十日内向苏州金顺物流有限公司支付房屋租金49600元，并支付相应的滞纳金（以49600元为基数，以中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率为标准，自2015年1月1日起计算至实际给付之日止）。三、驳回苏州金顺物流有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4638元，减半收取2319元，由苏州金顺物流有限公司负担1790元，由谢昭凯负担529元。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，上诉人谢昭凯与被上诉人苏州金顺物流有限公司签的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的禁止性规定，应为合法有效。苏州金顺物流有限公司虽非该房屋的实际产权人，但房屋的所有权人华盛公司并未对苏州金顺物流有限公司的转租行为提出异议，因此不影响该租赁合同的效力。根据租赁合同约定，支付租金时间为每年的1月31日前。每逾期支付一日，则需按年租金的5%支付违约罚金。逾期30日，出租方有权提前解除合同。本案中，谢昭凯只支付至2014年12月31日的房租，并于2015年4月底搬离了租赁房屋，因此苏州金顺物流有限公司依约有权要求谢昭凯支付房屋租金及滞纳金。综上所述，谢昭凯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4638元，由上诉人谢昭凯负担。本判决为终审判决。审 判 长  王稚群审 判 员  叶 刚代理审判员  郭 锐二〇一七年二月十三日书 记 员  吴茂程