广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终1873号上诉人（原审原告）：交通银行股份有限公司广州天河北支行，住所地广东省广州市天河区。负责人：魏小仲，该支行行长。委托诉讼代理人：罗刚，北京市东卫（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：钟毓锋，男，1979年10月26日出生，汉族，住广东省汕尾市城区。被上诉人（原审被告）：余燕如，女，1979年6月14日出生，汉族，住广东省汕尾市城区。被上诉人（原审被告）：佛山市南海新中建房地产发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：宋辉。上诉人交通银行股份有限公司广州天河北支行（以下简称交行天河北支行）因与被上诉人钟毓锋、余燕如、佛山市南海新中建房地产发展有限公司（以下简称新中建房地产公司）借款合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初5373号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理本案。被上诉人钟毓锋、余燕如、新中建房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法作缺席审理，现已审理终结。交行天河北支行上诉请�：撤销一审判决第三项，改判钟毓锋、余燕如限期办理佛山市南海区里水镇草场村金碧海岸花园19栋1503室的房屋抵押给交行天河北支行的抵押登记手续；在上述房产抵押登记手续办妥后，或钟毓锋、余燕如逾期仍未办理抵押登记的，交行天河北支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对一审判决第一项所确定的主债权优先受偿。事实与理由：案涉商品房已办理商品房抵押权预告登记，且已具备办理不动产权证登记条件，因钟毓锋、余燕如怠于办理不动产权证和抵押登记，抵押权预告登记人应对商品房处置价款享有优先受偿权。一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，钟毓锋、余燕如虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件，应认定为属于钟毓锋、余燕如的财产，客观上应作为责任财产进行处置。二、案涉商品房已具备办理不动产抵押登记条件，但钟毓锋、余燕如却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予交行天河北支行对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。三、当商品房具备办理抵押登记条件时，钟毓锋、余燕如怠于办理登记，本质上属于为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即交行天河北支行行使优先权的条件因钟毓锋、余燕如恶意阻却而依法视为已成就。四、抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过�押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予交行天河北支行对不动产享有优先权，并不违反物权公示要求。五、赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，交行天河北支行有权处分购房人即钟毓锋、余燕如商品房买卖合同项下的合同权利，而钟毓锋、余燕如取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故交行天河北支行有权处置该案涉商品房。六、佛山市南海区国土城建和水�局在《关于做好预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记的通知》（南建设【2013】148号）中明确通知，佛山市南海区从2013年7月15日开始开展预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记两项业务。即在2013年7月15日之前，佛山市南海区的房地产登记并不存在“预（抵押）登记”的概念，《房地产按揭登记证明书》上也注明了“抵押人”和“抵押权人”字样。因此，交行天河北支行有理由认为《房地产按揭登记证明书》实质上就是合法有效的抵押权登记凭证，并依法享有抵押权，得以就抵押财产处置价款优先受偿。钟毓锋、余燕如、新中建房地产公司二审未作答辩。交行天河北支行向一审法院起诉请求：1.钟毓锋、余燕如共同向交行天河北支行清偿贷款本金1669305.14元及利息（截止至2017年7月24日的利息120456.67元、罚息2533.64元、复利6622.32元；自2017年7月25日起至实际清偿之日止，罚息以本金1669305.14元为基数、复利以利息120456.67元为基数，均按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计收）；2.钟毓锋协助交行天河北支行办理位于佛山市南海区里水镇草场村金碧海岸花园19栋1503室房产的抵押登记手续，并将抵押物的《不动产登记证明》或证明抵押权设立的其他文件正本交由交行天河北支行保管；3.交行天河北支行对钟毓锋名下位于佛山市南海区里水镇草场村金碧海岸花园19栋1503室的房产享有优先受偿权；4.新中建房地产公司对上述债务承担连带清偿责任。一审法院认定的事实：2011年10月26日，交行天河北支行（贷款人、抵押权人）与钟毓锋（借款人、抵押人）、余燕如（抵押物共有人）、新中建房地产公司（保证人）共同签订《个人房产抵押贷款合同》，约定：钟毓锋向交行天河北支行�款176万元用于购买位于佛山市南海区里水镇草场村金碧海岸花园19栋1503室的房产，贷款期限为360个月；贷款利率为中国人民银行同期贷款基准利率；按月等额本息还款；钟毓锋未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，交行天河北支行有权按罚息利率计收罚息、复利；罚息利率为合同约定的利率上浮50%；钟毓锋以前述所购房产作为抵押物，向交行天河北支行提供抵押担保；新中建房地产公司为本合同项下贷款提供连带保证责任，保证期间至钟毓锋取得前述抵押房产的权利证明，且交行天河北支行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本之日止；余燕如于合同下方签名捺印，确认系钟毓锋的配偶，并同意以前述房产为交行天河北支行在本合同项下债权提供抵押担保。合同签订后，交行天河北支行依约向钟毓锋发放了贷款。钟毓锋得款�，自2016年2月起出现逾期还款，截止至2017年7月24日止，钟毓锋尚欠交行天河北支行贷款本金1669305.14元、利息120456.67元、罚息2533.64元、复利6622.32元。交行天河北支行于一审庭审中称，钟毓锋尚未取得涉案房产的产权证，且未就涉案房产办理以交行天河北支行为抵押权人的抵押登记。另，钟毓锋、余燕如为夫妻关系。一审法院认为：交行天河北支行与钟毓锋、余燕如、新中建房地产公司签订的《个人抵押贷款合同》系各方当事人的真实意思表示，合同成立、有效，各方当事人均应依约履行。交行天河北支行已依约发放了贷款，钟毓锋未按时还款已构成违约，依法应承担违约责任。现交行天河北支行要求钟毓锋清偿拖欠的借款本金及相应的利息、罚息、复利有理，一审法院依法予以支持。余燕如与钟毓锋为夫妻关系，依法应对上述债务�担共同还款责任。一审庭审期间，交行天河北支行称佛山市南海区里水镇草场村金碧海岸花园19栋1503室未办理房地产权证，故鉴于案涉房产的所有权尚未明确，故依据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条关于“下列财产不得抵押：……（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；……”的规定，交行天河北支行要求钟毓锋协助其办理涉案房产的抵押登记的诉请于法无据，一审法院不予支持并予以驳回。同理，因涉案房产未办理抵押登记，故交行天河北支行要求对该房产享有优先受偿权的诉请无依据，一审法院亦不予支持并依法予以驳回。新中建房地产公司作为连带保证人，依法应对钟毓锋、余燕如的上述债务承担连带清偿责任；承责后，有权向钟毓锋、余燕如追偿。钟毓锋、余燕如、新中建房地产公司经一审法院合法传唤，逾期未到庭应诉，一审法院依法作缺席判决。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、钟毓锋、余燕如于判决发生法律效力之日起五日内，向交行天河北支行清偿贷款本金1669305.14元及利息（截止至2017年7月24日的利息120456.67元、罚息2533.64元、复利6622.32元；自2017年7月25日起至实际清偿之日止，罚息以本金1669305.14元为基数、复利以利息120456.67元为基数，均按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计收）；二、新中建房地产公司对钟毓锋、余燕如的上述债务承担连带清偿责任；承责后，有权向钟毓锋、余燕如追偿。三、驳回交行天河北支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费20580元、财产保全费5000元，合共25580元，由交行天河北支行负担200元，钟毓锋、余燕如、新中建房地产公司共同负担25380元。经二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另核，佛山市（南海区）商品房合同登记查询证明，载明：佛山市南海区里水镇草场村金碧海岸花园19栋1503室，已办理预抵押登记，查询日期为2016年4月15日�二审庭审上，交行天河北支行确认并没有证据证实涉案房产已具备抵押登记的条件。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。本案二审的争议焦点为：交行天河北支行要求判令钟毓锋、余燕如协助办理案涉房屋抵押登记手续的条件是否成就；交行天河北支行对案涉房屋是否享有优先受偿权。关于交行天河北支行要求钟毓锋、余燕如协助其办理涉讼房屋的抵押登记手续的问题。根据《中华人民共和物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；第十条规定，国家对不动产实行统一登记制度。本案中，《个人房产抵押贷款合同》第二十二条约定，应自可办理设立抵押登记之日起3个月内及时办�抵押权设立登记手续；《交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议》亦约定，所购房屋的《房地产权证》办妥后新中建房地产公司应通知并协助交行天河北支行在90日内办妥所购房屋的现房抵押登记手续。因此，案涉房屋办理抵押登记须满足办妥房地产权属证书的前提条件，并自可办理抵押权设立登记之日起3个月内办理抵押登记手续。现交行天河北支行未能提供证据证明案涉房屋已取得《不动产权证》，故一审法院对于交行天河北支行的该项诉请不予支持并无不当，本院予以维持。关于交行天河北支行对案涉房屋是否享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，抵押权自登记时设立，而从交行天河北支行提交的2016年4月15日查询到的佛山市（南海区）商品房合同登记查询证明来看，案涉房屋仅办理了预购商品房抵押预�登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，交行天河北支行作为上述房屋预购商品房抵押权预告登记的权利人，在未办理上述房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就对上述房屋办理抵押权设立登记的请求权，但并不享有现实抵押权。据此，交行天河北支行主张对涉讼房屋变现价款享有优先受偿权的依据不充分，一审法院不予支持亦无不当，本院同样予以维持。综上所述，交行天河北支行的上诉请求理据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人交通银行股份有限公司广州天河北支行负担。本判决为终审判决。审�长吴晓炜审判员 吴 湛审判员 马 莉二〇一八年六月二十五日书记员 梁雪盈