江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2015)浦民初字第1792号原告赵蓓，女，1984年7月14日生，汉族。委托代理人史明哲、杨康，江苏法德永衡（来安）律师事务所律师。被告南京红太阳商业大世界有限公司，住所地在南京市浦口区大桥北路48号。法定代表人陈思红，执行董事长。委托代理人丁汪云，女，1980年9月23日，汉族。系南京红太阳商业大世界有限公司职员。原告赵蓓诉被告南京红太阳商业大世界有限公司（以下简称“红太阳公司”）财产损害赔偿纠纷一案,本院于2015年5月27日立案受理,于2015年7月27日由代理审判员柳林适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案件审理需要依法转入普通程序，依法由代理审判员柳林担任审判长，与人民陪审员余贵春及李文琴组成合议庭于2015年10月15日及2015年11月27日两次公开开庭进行了审理。原告赵蓓及其委托代理人史明哲和杨康、被告红太阳公司的委托代理人丁汪云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵蓓诉称，2014年3月20日，马根莲以10万元的价格将南京红太阳商业大世界综合场地14号转让给原告赵蓓，转让物品包括14号场地上的房屋、凉亭、廊架、塑石假山假树等配套设施。2014年3月21日，原告赵蓓与被告签订《租赁合同》一份，合同约定：原告承租被告综合场地14号，面积363.8平方米，租赁期限自2014年3月21日至2015年3月20日，年租金76398元，用途从事园艺类经营项目。2014年4月3日，被告向原告开具江苏省地方税务局通用机打发票一张，其中其他服务费3820元，该笔费用为原告接手马根莲综合场地14号的转让费。原告承租上述场地后，又建起两座太湖石假山，一个狗屋，一个水车，六个假山盆景，共计支付166310元。在合同履行过程中，被告即要求原告予以搬迁并不给予任何补偿。为此，原告将被告诉至浦口区法院，而被告在法院审理过程中，于2015年4月3日派人将原告房屋野蛮拆毁，致使财产损失266310元，并且将原告存放在房屋中的财物扣押。为维护原告的合法权益，诉至人民法院。诉请判令被告赔偿原告财产损失266310元（包含房屋等转让费10万元，太湖石假山159310元，狗舍、水车及假山、盆景共计7000元）；返还原告被扣财物（详见物品清单）；退还原告违约保证金2000元（租赁涉案场地的押金）；并承担本案诉讼费。被告红太阳公司辩称，1、原、被告之间的租赁合同及租赁期限已经届满，红太阳公司已经在合理期限内多次通知原告清空并交还租赁物，原告拒不搬迁继续占用租赁物的行为违反《合同法》第二百三十五条的规定，侵犯了公司对租赁物的占有权、使用权，综合原告的行为及事实，实际上是原告构成侵权；2、租赁合同约定租赁物性质为综合区场地14号，即使场地上有建筑物也与原告无关，是原承租者王金良所建，故合同终止后红太阳公司有权处置自己的场地，既不构成侵权也不存在违约行为；3、原告主张的财产损失清单不予认可，因为被告公司在合同期满前已经履行应尽的搬迁告知义务，原告应在租赁期满日按照合同约定将租赁物交还红太阳公司，逾期不搬迁的，根据合同约定应视为原告放弃遗留在承租物场地内的任何装饰装修、设备、物品等所有权及一切相关的权利。故倘若涉案场地内有物品也是原告自行放弃的权利；4、保证金与本案没有法律关系。综上，合同终止后原告不搬迁的行为既违反了合同中关于租赁物交还期的约定，侵犯了红太阳公司对租赁物的使用权及占有权，应是原告构成侵权，原告要求赔偿损失及返还财物没有依据，请求法院依法驳回。原告赵蓓针对主张递交以下证据：1.南京市浦口区公安分局泰山新村派出所出具的接处警工作登记表一份，证明2015年4月3日被告强行拆毁了原告位于园艺区14号的房屋。2.被告出具的押金收据（金额为2000元）一张、发票两张，证明被告收取原告的租赁押金2000元，现在场地已经收回应该退还押金；发票中第三项记载的其他的服务费3820元即为原告从马根莲手中接收14号场地时被告收取的过户费，被告向原告收取的租金。3.租赁合同一份，证明原告是从弘阳广场（红太阳公司）承租的14号场地。4.财产损失清单一份（原告方制作），证明清单中第1-20项为原告被损害的财物，第21-66项为被被告扣押的物品。5.销货清单5张，内容是水泥房屋、木房、凉亭、假山、假树、廊架的建造费用，该份清单来源于马根莲，由马根莲自己制作，证明当时建造上述设施时支付的材料及人工费共计212784元。6.马根莲出具的收据一张，证明马根莲作价10万元将其建造的上述房屋等设施转让给原告。7.建造太湖石假山的收据一张（来源于太湖石假山的施工单位苏州高新区横塘莉莎石材经营部），证明原告建造太湖石假山支付的原料、辅材及人工费共计159310元。8.谈话笔录一份（2015年4月29日由原告方向马根莲所作谈话形成的笔录），证明原告从马根莲处接手14号场地，被告是知晓并同意的，被告收取了原告过户费近4000元，马根莲收取了原告的转让费10万元。9.现场照片15张及个体工商户的营业执照一份，证明沣滢园林的经营者为原告，照片的前8张证明综合场地14号上面的经营字号为沣滢园林，原告所主张损失的具体项目，如太湖石假山、木屋、长廊、凉亭等。10.2015年4月2日浦口区人民法院的开庭笔录一份，证明原、被告另一案件在开庭过程中，审判法官告知被告在诉讼期间对涉案房屋维持原状，不得损坏等其他的行为，但被告在2015年4月3日将原告的房屋拆毁，被告是明知故犯，故意损毁原告的财产。被告红太阳公司针对抗辩递交以下证据：1.租赁合同一份，证明原、被告双方的权利义务、租赁期限、租金及违约责任等，其中原告的租赁期限为2014年3月21日至2015年3月20日止，租赁合同第16.1条约定，未经被告公司书面同意原告不得擅自改变或者损坏承租房屋的结构、外墙等，第22条约定了租赁物的交还及交还期，第22.1条约定租赁期限届满之日或者本合同因任何原因终止之日，原告应该将承租房屋交还被告公司。2.租金及垃圾费发票一张，证明原告的租金交纳至2015年3月20日，此后并未再支付租金，此期限与租赁合同的期限一致。3.迁让告知函两份、通知一份，证明2015年2月2日的通知及2015年2月10日、3月13日的商户迁让告知函共计3份，已经通知原告，被告公司在合同期满后不再续租，并且要求原告清空交还租赁物，2015年2月2日的通知证明原告收到该通知。4.邮寄通知及商户迁让告知函的国内挂号信函收据2份及签收信息查询打印单2份、拒收的信件一封，证明被告公司已经多次通过信函方式向原告发出迁让的通知，原告也收到相关的通知函。5.短信截屏的照片两份（打印件）、短信详单两份（打印件）、通讯费的发票一张（原件）、2015年2月10日左右粘贴商户迁让通知函的照片一张，证明被告公司通过粘贴、短信等方式再次通知原告迁让，原告应当收到相关通知函。6.商户迁让告知函短信2条，证明被告公司已经通过短信方式告知原告，被告公司向原告于2015年2月13日及2015年的3月16日发出了迁让告知函及迁让通知。7.租赁合同及自建协议各一份（2008年11月份原承租人王金良与被告公司签订），证明涉案14号场地上面的建筑物系原承租人王金良所建与原告无关。本院对证据的认证意见，1.原告赵蓓递交的接处警工作登记表、押金收据、发票两张、租赁合同（原告与被告间签订）、营业执照副本、2015年4月2日的庭审笔录。被告红太阳公司对上述证据的真实性未提出异议，对原告的证明目的有异议，本院经审查上述证据均真实、合法、具有关联性，具有证据证明力，本院予以采信。2.原告赵蓓递交的被告递交财产损失清单、销货清单、马根莲出具的收据、与马根莲的谈话笔录、建造太湖石假山的收据、现场照片15张，被告红太阳公司对上述证据的真实性有异议，亦不认可原告的证明目的，对此，未能递交证据证明。本院经审查，上述证据形式完备、内容相互印证、均与本案具有关联性，形成了证据链，具有证据证明力，本院予以采信。3.对被告红太阳公司递交的租赁合同（原告与被告间签订）、租金及垃圾费发票，原告赵蓓亦递交，本院对该证据予以采信。对被告红太阳公司递交的2015年2月2日的通知，原告赵蓓不认可该通知上手写“赵蓓”签名是本人所签，且不申请笔迹鉴定，本院经审查，该证据形式完备、内容逻辑清晰流畅、与本案具有关联性，具有证据证明力，本院予以采信。对两份迁让告知函、邮寄通知及商户迁让告知函的两份国内挂号信函收据及两份签收信息查询打印单、拒收的信件、短信、两份短信截屏的照片、两份短信详单、通讯费的发票，原告赵蓓对上述证据的真实性有异议。本院经审查，上述证据真实、合法、与本案具有关联性，形成证据链相互印证，具有证据证明力，本院对上述证据均予以采信。对被告红太阳公司递交的租赁合同及自建协议（王金良与被告间签订），真实性原告赵蓓不予认可，本院经审查，该证据是一份孤证，无法证明与本案间具有关联性，不具有证据证明力，本院不予采信。经审理查明，原告赵蓓是个体工商户南京市浦口区沣滢园林景观工程部的经营者，2014年3月21日，原告赵蓓（乙方）与被告红太阳公司（甲方）签订了租赁合同，该租赁合同约定：第一条本合同项下之租赁物位于弘阳商业大世界公司综合场地14号。租赁物在本合同中也称承租房屋。第2.1款计租面积，双方确认······承租房屋的计租面积按363.8面积计算。第三条合同租赁期限即自2014年3月21日起至2015年3月20日止。本合同项下所述租赁期间与租赁期限具有同样的含义。第五条租金标准和租金支付。承租房屋的租金标准按计租面积计算······年租金总额为76398元······。本合同项下的租金支付方式为按年缴纳，乙方应在签订本协议前，向甲方一次性足额支付租金人民币76398元，履约（商品质量）保证金人民币2000元，此后租赁期限内每年租金于上个年租金到期日前一个月支付。第六条乙方应当应当在承租房屋内从事园艺类品牌经营项目，在本合同项下之租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变承租房屋的上述用途。第十条商品或服务的履约（商品质量）保证金，······合同终止后满一年时间甲方应将剩余的履约保证金无息退还给乙方。第二十一条租赁期限届满前，如双方协商续租，则至迟应当在租赁期限届满前60日按照甲方的租赁政策及租金政策标准签署新的房屋租赁合同或续租协议。第22.1款约定，本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止之日，乙方应当将承租房屋交还甲方。该期限为本合同项下承租房屋之交还期。22.6款约定，在乙方向甲方交还承租房屋的同时，双方应当签署承租房屋交还确认书。在双方签署了该确认书之后，或虽未签署该确认书，但乙方已经实际撤离后的承租房屋之后，乙方在承租房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理等等）。2015年2月6日，南京市浦口区人民法院立案受理了原告赵蓓与被告红太阳公司间的房屋租赁合同纠纷，原告赵蓓要求与被告红太阳公司续签双方间存在的涉案租赁合同。庭审中，原告赵蓓陈述，2014年3月20日，原告赵蓓从案外人马根莲处转接了由马根莲承租后建造的涉案综合场地14号上的附属物（包含水泥房屋、木屋、假山及假树、凉亭、廊架等），支付案外人马根莲转让费10万元，同时向被告红太阳公司支付其他服务费即过户费3820元。承租涉案综合场地14号后，原告赵蓓在被告红太阳公司的同意下，出资159310元建造了太湖石假山。涉案租赁合同到期后，原告与被告协商过涉案场地上的附属物的处理，双方口头协议搬迁费为20元/平方米，另外补偿原告一个场地使用权3个月。太湖石假山、鱼池等大件基本上是水泥制品，无法搬迁，木质的长廊、凉亭等可以搬迁，不能搬迁的大件计算在整个的20元/平方米的搬迁费里。被告公司在2015年4月3日拆除了太湖石假山、长廊、凉亭等原告诉称的财物。庭审中，被告红太阳公司陈述，2015年2月3日，被告向原告送达了通知一份，该通知的内容为：“尊敬的赵蓓商户，贵户承租我司综合区14号空场地承租期即将于2015年3月20日租赁期满。根据贵我双方所签租赁合同之约定，我司特通知贵户合同期满将不再与贵户续签合同。依据贵我双方所签租赁合同中第二十二条约定，租赁物的交还和交还期的相关约定要求，请贵户在租赁期满到期前自行清空并交还商铺。对于贵户在承租空场地内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等我司将依据第22.6款之约定予以处置。南京红太阳商业大世界有限公司2015年2月2日加盖被告公司印章通知收到，条款不合理。赵蓓2015.2.3”。2015年2月10日，被告红太阳公司在原告赵蓓承租的涉案综合场地14号房屋外墙上张贴了商户迁让告知函，该商户迁让告知函的内容为：“尊敬的赵蓓商户，贵户承租我司综合区14号空场地承租期即将于2015年3月20日租赁期满。我司已于2015年2月3日通知贵户合同期满将不再与贵户续签合同，并要求贵户在租赁期满时清空并交还商铺。现我司再次通知贵户请于2015年3月20日前自行清空所租赁场地并交还我司。逾期，对贵户租赁场地内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品，我司将依据第22.6款之约定予以处置。南京红太阳商业大世界有限公司2015年2月10日加盖被告公司印章。”2015年2月13日，被告红太阳公司通过邮局挂号信向原告赵蓓邮寄送达商户迁让告知函，邮件显示原告赵蓓本人签收。2015年3月16日，被告红太阳公司通过邮局挂号信再次向原告赵蓓邮寄送达商户迁让告知函，邮件显示原告赵蓓于2015年3月17日拒收后退回寄件人即被告公司。同时，2015年2月13日及3月16日，被告公司通过手机短信通知了原告赵蓓上述两份商户迁让告知函的内容。庭审中，被告红太阳公司陈述，原告赵蓓共计有41件遗留在涉案租赁场地内的物品（递交了一份共两页的赵蓓物品清单）。另，递交一份赵蓓补偿清单，该清单载明：“被告红太阳公司愿意补偿原告赵蓓搬迁费7276元（20元/平方米×363.8平方米）、一个月租金6366.5元（17.5元/平方米×363.8平方米）、退还保证金2000元，合计15642.5元。同意按物品清单及物品现状返还物品。”本院认为，行为人因为过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案争议的主要焦点是被告红太阳公司是否有过错，同时原告赵蓓对涉案财物是否享有民事权益。本起纠纷实际上是因场地租赁合同终止后，租赁物的返还及租赁物上装饰装修物的处理而产生。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。首先，原告赵蓓诉请损害赔偿的涉案财物是租赁物上的装饰装修物。原、被告双方于2014年3月21日签订的《租赁合同》合法、有效，双方应该按照约定享有合同权利并承担合同义务。涉案《租赁合同》的租赁物虽然是综合场地14号，但是该场地在原告赵蓓承租前即由案外人马根莲承租用于从事园艺类品牌经营项目，经出租人被告红太阳公司的同意，对该综合场地14号进行了装饰装修（建造木屋、凉亭、长廊等）以适合长时间的园艺类品牌经营，原告赵蓓承租该综合场地14号同样从事园艺类品牌经营项目，为了使该综合场地14号适合其经营需要，在出租人被告红太阳公司同意下，对场地进行装饰装修是必须和必然的，原告赵蓓的装饰装修采用部分项目承受已有的（案外人马根莲转让的装饰装修），部分项目新增（建造太湖石假山、盆景等）。故原告赵蓓诉称的涉案物品如太湖石假山、凉亭等均属于租赁房屋后的装饰装修物。其次，租赁合同终止后，原告赵蓓负有按照租赁合同的约定清空、恢复原状后按期返还综合场地14号的义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《租赁合同》第22.1款约定，本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止之日，乙方应当将承租房屋交还甲方。该期限为本合同项下承租房屋之交还期。该《租赁合同》于2015年3月20日期限届满，被告红太阳公司多次通知原告赵蓓不再续签租赁合同，要求原告赵蓓清空并在租赁物交还期即合同期限届满日2015年3月20日返还租赁物，原告赵蓓于2015年2月3日签收了被告红太阳公司发出的不续签租赁合同及按期清空返还租赁物的通知。再，原告赵蓓为了续签合同于2015年2月6日向人民法院起诉并立案受理，可见原告赵蓓在涉案《租赁合同》约定的租赁物（综合场地14号）交还期前已经明确知道被告红太阳公司要求合同期限届满时清空并返还租赁物的主张。故原告赵蓓负有于2015年3月20日前对综合场地14号清空、恢复原状后返还的义务。另，根据《租赁合同》第22.6款的约定，原告赵蓓在租赁合同终止且租赁物交还期届满后遗留在综合场地14号上未形成附合的装饰装修视为原告赵蓓的放弃，被告红太阳公司有权自行对租赁物的装饰装修进行清除、恢复原状。由此可见，原告赵蓓放弃了对未形成附和的装饰装修物（木屋、木质凉亭及长廊等案外人马根莲转让的，原告赵蓓增加的太湖石假山、狗舍、水车、假山及盆景等）的民事权益，被告红太阳公司自行对所有的综合场地14号进行清空、恢复原状属于合法行使物上所有权，而不是侵权行为，不存在原告赵蓓主张的侵害其民事权益的过错。故对原告赵蓓主张被告红太阳公司赔偿被拆除的未形成附合的装饰装修的损失，于法无据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。对原告赵蓓诉请的已经形成附合的装饰装修（不可拆除的装饰装修），涉案《租赁合同》对此没有约定，被告红太阳公司自行将该形成附合的装饰装修拆除，原告赵蓓主张被告红太阳公司赔偿损失，本院不予支持。综上，对原告赵蓓的第一项诉请，本院不予支持。原告赵蓓诉请被告红太阳公司返还物品，未能递交证据证明其是诉称物品的所有权人，依法应承担举证不能的法律责任。原告赵蓓可以与被告红太阳公司协商或待补充证据后另案处理。原告赵蓓诉请被告红太阳公司返还保证金2000元，被告红太阳公司陈述愿意返还，与法不悖，本院予以支持。被告红太阳公司自愿补偿原告赵蓓13642.5元，与法不悖，本院予以认可。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京红太阳商业大世界有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内补偿原告赵蓓13642.5元，退还原告赵蓓保证金2000元，合计15642.5元。二、驳回原告赵蓓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5375元，由原告赵蓓负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼支行。账号：10×××76。审 判 长  柳 林人民陪审员  余贵春人民陪审员  李文琴二〇一六年一月三十日书 记 员  谭 慧