上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初3991号
原告上海市虹口区商业网点管理办公室，住所地上海市。法定代表人ＸＸ，主任。委托代理人严力，上海市尚实律师事务所律师。委托代理人罗捷。被告上海金广副食品市场经营管理有限公司，住所地上海市。法定代表人金林锦，总经理。委托代理人孙月英、罗念堂。原告上海市虹口区商业网点管理办公室(以下简称商业网点办公室)与被告上海金广副食品市场经营管理有限公司(以下简称金广公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张廷奎独任审判，公开开庭进行了审理。原告商业网点办公室的委托代理人罗捷、严力，被告金广公司的委托代理人孙月英、罗念堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告商业网点办公室诉称，2004年12月28日，原、被告签订《租赁协议》，将原告所有的上海市水电路294、296号底层房屋(以下简称系争房屋)出租给被告使用，用途为集贸市场，租期自2005年1月1日起至2009年12月31日止。2009年12月，双方又签订《续租协议》，租期延续五年，自2010年1月1日至2014年12月31日止。被告于2014年11月25日发给原告《关于要求签订房屋续租协议的报告》，原告不同意，多次要求被告搬离租赁的房屋，但被告予以拒绝，为此原告于2015年10月13日发出《律师函》给被告，要求被告搬离系争房屋，但被告仍无回复，继续占用系争房屋。原告认为，根据《续租协议》约定，协议期满，被告如需继续使用租赁房屋必须在协议到期前三个月内向原告书面提出，虽然被告书面提出续约，但系争房屋另有用途且已累计租给被告十年，被告在租赁期满后，自2015年至今仍占有系争房屋，并按照原协议约定的租金标准支付了2015年房屋使用费。为此，原告诉至法院，要求判令被告结清水、电费用后立即搬离系争房屋；判令被告支付自2016年1月1日起至被告实际搬离之日止的房屋使用费(按每年40万元的标准计算)。被告金广公司辩称，系争房屋是公建配套房，用于开设菜场，没有约定使用期限。双方签订租赁合同主要是约定租金，而非约定房屋使用期限。被告从未拖欠租金，也未改变房屋用途。双方的租赁合同于2014年12月31日到期后，被告按照原告要求提交了续租报告，原告也未提出过不同意续租。系争房屋产权不同于普通房屋，是属于虹口区政府的，只是产权登记在原告名下，要收回应当由政府发文。租赁合同只是一个形式，不是双方协商一致的，只是被告支付房屋使用费的依据，并不是租赁房屋的真实意思。如果法院判决解除租赁合同，要求原告补偿被告的装修费用。故不同意原告诉请。经审理查明，2004年12月28日，原、被告签订《租赁协议》，原告将名下的系争房屋出租给被告使用。《租赁协议》约定：租赁期限为五年，自2005年1月1日起至2009年12月31日止。2009年12月20日，原、被告签订《续租协议》，约定：租赁期限五年，自2010年1月1日至2014年12月31日止；年租赁费30万元，先付后用，被告每三个月付款一次；签约时被告支付保证金5万元，协议期满，被告将各种费用(租赁费、水、电、电话费等)支付完毕后，如无其他情况发生，一般在三个月内原告将保证金退还；租赁期内，被告必须按规定支付使用中发生的水、电、电话、治安、卫生等费用；协议期满，被告负责清算和支付在租赁期间发生的水、电、电话等所有费用。租赁房屋期内被告所装潢装修、水、电增容等归原告所有，原告不承担补贴和补偿费用；协议期满被告无条件将系争房屋归还给原告，被告如需继续使用系争房屋，必须在协议到期前三个月内向原告书面提出，被告只要遵纪守法，按时交纳租赁费用，原告将优先考虑其续订的权利，租金按当时市场价收取。《租赁协议》签订后，被告向原告支付了保证金5万元。《续租协议》签订后，被告未另支付保证金，原保证金5万元转入《续租协议》。2014年11月25日，被告向原告发出《关于要求签订房屋续租协议的报告》，要求继续签订房屋续租协议五年，房租按照原租金每年30万元支付。《续租协议》租赁期限到期后，被告继续使用系争房屋并按《续租协议》租金标准支付费用至2015年12月31日。2015年10月14日，原告委托律师向被告发出《律师函》，表示被告向原告发出的《关于要求签订房屋续租协议的报告》，原告不予同意，多次要求被告搬离系争房屋，但被告予以拒绝，要求被告根据《续租协议》约定十五日内搬离系争房屋。被告使用系争房屋至今，自2016年1月1日起未再支付房屋使用费。后双方经协商无果，原告遂诉至法院，要求判如所请。上述事实，有原告提供的《上海市房地产权证》、《租赁协议》、《续租协议》、《关于要求签订房屋续租协议的报告》、《律师函》以及当事人的陈述为证。本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原、被告租赁合同到期后，虽然双方未续签租赁合同，但被告继续使用系争房屋，原告没有举证证明其在向被告发出《律师函》之前提出过异议，故双方存在事实上的租赁关系。这种租赁关系可视为不定期租赁关系，不定期租赁关系双方随时可以解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告在2015年10月14日通知被告于十五日内搬离，显然已在合理期限之前通知被告解除合同，故双方租赁关系应于2015年10月29日解除。租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物，现原告要求被告搬离系争房屋的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。同时被告应支付系争房屋2016年1月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费，原告要求被告以每年40万元的标准支付房屋使用费无事实和法律依据，房屋使用费应参照原租金标准支付。被告迁出系争房屋时，应按实结清水费、电费等公共事业费用，原告则应返还被告保证金5万元。被告辩称要求原告支付装修补偿费，因双方合同明确约定被告进行的装潢装修、水、电增容等归原告所有，原告不承担补贴和补偿费用，故原告无需对被告进行装修费用的补偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条、《上海市房屋租赁条例》第四十五条第一款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起10日内，被告上海金广副食品市场经营管理有限公司应携其物品搬离上海市水电路294、296号底层房屋，将该房屋返还原告上海市虹口区商业网点管理办公室；二、自本判决生效之日起10日内，被告上海金广副食品市场经营管理有限公司应支付原告上海市虹口区商业网点管理办公室房屋使用费，按照每年30万元的标准，自2016年1月1日起计算至迁出之日止；三、被告上海金广副食品市场经营管理有限公司应于搬离之日按实结清上海市水电路294、296号底层房屋水费、电费；四、上述第一款至第四款所述款项履行完毕之日，原告上海市虹口区商业网点管理办公室应返还被告上海金广副食品市场经营管理有限公司保证金5万元；五、驳回原告上海市虹口区商业网点管理办公室的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5,800元，减半收取2,900元，由原告上海市虹口区商业网点管理办公室负担966.67元，被告上海金广副食品市场经营管理有限公司负担1,933.33元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 张廷奎
二〇一六年五月三十日
书 记 员 尤 佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
二、《上海市房屋租赁条例》
第四十五条租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。
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