北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0108民初10637号
原告:刘国防，男，1952年5月5日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：陈淑敏，刘国防之妻，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：李多，北京市君合律师事务所律师。
被告：孙青松，男，1974年10月18日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。
委托诉讼代理人：叶姝欐，北京德和衡律师事务所律师。
原告刘国防与被告孙青松财产损害赔偿纠纷一案，本院于2017年3月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘国防之委托诉讼代理人陈淑敏、李多，被告孙青松及其委托诉讼代理人叶姝欐，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘国防向本院提出诉讼请求：1、孙青松赔偿其房屋损失3540000元；2、孙青松赔偿其2014年至2016年期间租金损失369000元及2013年至2016年期间拖欠租金所产生的利息损失（以中国人民银行同期贷款利率为标准，计算至实际支付之日止，暂计算至2017年6月23日为22711.78元）；3、孙青松赔偿其为实现债权产生的合理费用，包括律师费130000元，申请财产保全向中国人民财产保险股份有限公司投保诉讼财产保全责任保险费用30000元；4、孙青松承担本案诉讼费及保全费。事实和理由：2007年3月21日，刘国防与孙青松、案外人李溪共同出资，购置位于北京市海淀区西四环北路15号上层国际大厦（现更名为伊斯特大厦）×号房屋，三方约定购房款合计2531219元，契税与印花税77203元，均按出资比例分摊。其中，刘国防出资80万，占比31.605%；李溪出资80万，占比31.605%；孙青松出资93.1219万元，占比36.79%。为方便办理购房相关手续，三人推选孙青松为购房代表，全权代表办理购房手续，购房的购房合同、房屋产权证书等有关房屋产权的登记文件中均以孙青松的名义出现，房屋所有权证登记在孙青松名下，但房屋产权实际应归三人按出资比例共有，未经全体购房人同意，购房代表不得擅自买卖房屋和办理产权变更等事宜，否则，购房代表应赔偿当事人损失并承担法律责任。另三方商定，购房由孙青松出面交给其任职的中交恒华（北京）工程咨询有限公司（以下简称中交公司）租赁使用，年租赁价格不低于出资额的15%，具体价格以合同方式确定。2013年12月26日，孙青松向刘国防出具书面说明并作出承诺“上层国际×房租每年12.3万元，房租支付时间为每年3月18日支付上一年度房租。2014年3月18日支付2013年度房租，本人承诺到期支付。”但孙青松始终拖延支付租金，至起诉之日，尚未支付2014年至2016年度租金合计36.9万。且孙青松将×房产单方擅自出卖并办理了房屋产权变更，没有取得共有人同意，擅自出售房屋且独占所得款项，侵犯了刘国防的权利，孙青松应按照房屋市场价格赔偿刘国防损失，现刘国防主张房屋损失354万元（按照160平米，市场价格7万元每平米，刘国防占比31.605%计算）。故诉至法院。
孙青松辩称，不同意刘国防的诉讼请求。理由如下：1、双方签订的《关于出资认购上层国际房产的管理合约》的真实意图是借款购房而非合资购房。双方及案外人李溪共同签订的《关于出资认购上层国际房产的管理合约》（以下简称《管理合约》）的真实意图是由孙青松向刘国防及李溪借款购房，刘国防达到获取高额固定利息收益（即《管理合约》中约定的“租金”）的目的。根据李溪的书面证言，“2007年3月20日，刘国防、孙青松和李溪三人共同商定，在北京嘉豪国际中心A座九层中咨集团刘总办公室签订了购房协议。出于对孙青松的信任，我们愿意借款给孙青松，孙青松承诺购房借款以租金回报方式返还利息，逐期返还，并约定5年后回购房产并参照房屋时价给予适当补偿。”根据李溪的证言可以明确看出三人签订购房协议的真实意图是借款购房。三方之所以签订一份所谓“合资购房”的《管理合约》，主要是因为刘国防在2007年时为央企高管，而孙青松当时是挂靠在刘国防任职的央企旗下的民营企业的法定代表人。由于刘国防身份较为敏感，为避免给其造成不必要的困扰，三方决定签署《管理合约》以合资购房的名义，对借款和利息做出约定。另一方面，《管理合约》第八条关于房产租赁价格的约定：“该房产每年租赁价格不低于出资额的15%。”《管理合约》第九条约定“原则上购房人在5年内不得提出转让。”如果三人的真实意图确实为共同出资购房，且计划购房后以房屋租赁形式获得孳息收益，在购房之初不可能做出年租金不低于出资额15%的约定，即年租金不低于379,682.85元（购房款总额2,531,219元*15%）。因为在2008年至2012年期间，伊斯特大厦同层、类似面积的房产年租金仅为220000元，2017年当前伊斯特大厦同面积房产年租金也不过245543.4元。因此，在2007年就该面积写字楼房产约定年租金不低于379,682.85元，根本与市价不符，这样的约定没有实际履行的可能。更何况《管理合约》系刘国防、孙青松及李溪三人于2007年3月20日签署，尽管《管理合约》中数项条款均提及了中交公司，但中交公司并非《管理合约》一方签约主体。这样的安排也不符合常理，中交公司于2007年1月31日已经成立，《管理合约》签订时完全能够作为签约方。实际上，从孙青松购买的涉案房屋自交房后一直空置未能出租的事实来看，无论是中交公司还是任何第三方均没有、也不可能同意支付超过市价近2倍的年租金。唯一合理的解释是，双方签订《管理合约》的时候，根本没有考虑是否能够将房屋租赁给中交公司或任何第三方，刘国防的真实意图实际上就是要求孙青松承担定期缴付超过“出资额”15%的所谓“租金”收益，这种定期收益的实质就是贷款利息。因此，孙青松认为，双方及李溪之间所签订的《管理合约》，根据其真实的意思表示，各方形成的真实法律关系是借贷关系，而非合资购房的关系。2、刘国防无权同时主张案涉房屋损失及租金损失。只有刘国防认为《管理合约》的实质是借贷的情况下，刘国防才能向孙青松主张“租金”，因为只有在借贷关系下，孙青松作为借款方，才有还款付息的义务。同样，如果刘国防认为《管理合约》实际上确认了其对房屋的按份共有权利，并要求主张相应房屋所有权收益及孳息的话，那么就租金而言，有义务支付租金的是承租人，而非孙青松。因为案涉房屋租金定价过高而无法出租造成的后果和损失，应由全部三方“出资”人共同承担。如前所述，本案双方之间真实的意思表示为借贷购房。根据双方管理合约，刘国防应获得的租金是每年12万元，租金应按月或按季度规律性地支付，但从其银行流水记录来看，以2014年8月4日为例，其获得本金及利息约9万元，与合同约定的租金不符，说明双方都明白不是租金而是贷款，如果是贷款，则刘国防不能同时主张还款和房屋。因此，刘国防起诉状中请求的租金损失和房屋损失逻辑上是相互矛盾的，不应同时支持。3、孙青松已经偿还全部欠款本金和绝大部分利息。孙青松一直根据《管理合约》的约定，向刘国防支付本金及利息，其中2011年10月22日、2011年10月25日已偿付了总计50万元《管理合约》中孙青松支付的借款本金；2014年2月24日孙青松通过青岛德尔曼铝业有限责任公司向刘国防偿还30万元借款本金。2014年1月30日，孙青松通过自己儿子孙博达的账户向刘国防转款30万元整。即，到2014年2月24日止，孙青松实际上已经完全偿还了刘国防的全部80万元借款本金。截止到2015年12月11日，孙青松总计向刘国防偿付了本金及利息共计1,690,498元。即使按复利计算，截止到2017年5月18日，孙青松仅尚欠238,337元。但是，实际上《管理合约》中仅约定了租金不少于投资额15%，并未约定逾期利息，孙青松暂时根据复利计算的剩余欠款，仅意在说明以最高额度计算利息及逾期利息（复利），孙青松也仅余238,337元未付。孙青松认为，就逾期利息的计算，应根据最高院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第124条规定“借款双方因利率约定发生争议，如果约定不明，又不能证明的，可以比照银行同类贷款利率计息。”即，在合同未约定的情况下，应按照人民银行2007年5月的5年期贷款利率计算。4、刘国防主张拥有房屋共有权，不符合法律规定。根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《管理合约》明确约定“《购房合同》、《房屋产权证书》等有关房屋产权登记文件中均以孙青松等名义出现。”刘国防起诉状中以其拥有诉争房产的共有权请求房屋损失的主张，明显不符合事实及法律规定。5、孙青松出售的案涉房屋获得全部收益仅为3440385.91元。孙青松出售的案涉房屋获得收益380万元，其中缴纳税费359,614.09元，税后全部收益仅为3440385.91元。根据《侵权责任法》第十九条“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”因此，即使刘国防可以主张房屋损失，根据损失发生时，即2012年5月9日，《存量房买卖合同》，刘国防的实际损失为1032115.77元（3440385.91元*30%）。6、刘国防诉讼请求中的“为实现债权而支出的合理费用”不符合法律规定，不应支持。法律、司法解释明确约定了可以支持胜诉案件的律师费的案件类型，本案并不符合其中任何一种，同时本案双方也从未就如何承担律师费的问题达成过一致意见。而关于财产保全费用，实际上刘国防申请的超额财产保全已经给孙青松造成巨大经济损失，孙青松尚要追究其相关法律责任，因此刘国防的该项诉讼请求没有法律依据，请求法院不予支持。综上，刘国防提出的诉讼请求与事实不符，没有事实和法律依据，请求法庭依法驳回其诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2007年3月20日，刘国防、李溪、孙青松共同签署《关于出资认购上层国际房产的管理合约》，主要约定：“第一条为帮助中交公司解决办公用房短缺、流动资金紧张问题，应中交公司请求，拟由刘国防、李溪、孙青松三人共同出资购置上层国际大厦七层×房产，由中交公司租赁使用。…第三条认购上层国际大厦房产按照自愿出资的原则进行，购房款以购买上层国际大厦×房产比例表所列数据为准（相关税费按比例分摊，其中契税75937元整，印花税1266元整）。第四条经刘国防、李溪及孙青松三购房人共同商定，为方便办理购房的相关手续，同意推选孙青松为购房代表，全权代表办理有关购房手续。第五条经全体购房人协商同意，所购房产的《购房合同》、《房屋产权证书》等有关房屋产权的登记文件中均以孙青松的名义出现，所有权证书办理在孙青松名下，但产权归上述三人按出资比例（见购买上层国际大厦×房产比例表）所共有。第六条购房代表必须维护全体购房人的利益，未经全体购房人员同意，不得擅自买卖房屋和办理产权变更等任何事宜，否则，购房代表应赔偿当事人损失并负相关法律责任。第七条购房代表应向其他购房人出具相关出资证明，负责与中交公司洽谈有关租赁费用事宜，签订租赁合同。负责向租赁人收取房产租赁费用。并按出资比例向所有购房人支付租赁费。第八条经全体购房人与中交公司商定，该房产每年租赁价格不低于出资额的15%，具体租赁价格由购房代表与中交公司以合同方式确定。租赁费用采取先收后租每半年一次的方式收取。第九条购房款的转让和退出。为保证租赁人使用该房产的相对稳定，原则上购房人在5年内不得提出转让，…5年后该房产的处理或转让由全体购房人共同协商确定，并由购房代表同中交公司协商解决，中交公司享有优先购买权，转让价格按该房产转让时房产所在地区的市场价格为准。…附购买上层国际大厦×房产比例表，其中刘国防购房金额80万元，所占比例31.605%；李溪购房金额80万元，所占比例31.605%；孙青松购房金额93.1219万元，所占比例36.790%；合计购房金额253.1219万元，所占比例100%”。
2007年3月30日，买受人孙青松与出卖人北京青龙房地产开发有限公司签订诉争房屋的《北京市商品房预售合同》。
2007年6月8日，收款人孙青松，收款单位中交公司加盖公章，向刘国防出具收据一张，记载“今收到刘国防交来上层国际大厦×房产房款800000元”。
2012年5月9日，出卖人孙青松与买受人李新露签订诉争房屋的《存量房屋买卖合同》，房屋所有权证号为X京房权证海私字第XX**号，房屋成交价格为380万元。2013年12月4日，孙青松缴纳诉争房屋各项税款共计359614.09元。
另查，中交公司法定代表人原为孙青松，2012年6月18日经工商登记变更为孙雪红。
孙青松主张其与刘国防、案外人李溪共同签订诉争房屋《管理合约》的法律关系实为借贷，且其已向刘国防偿还借款本金80万元及利息。为此提交：1、2017年6月20日李溪书写的《关于出资认购上层国际房产的说明》，主要内容为“2007年初因中交公司资金紧张，为解决中交公司办公需要，孙青松提出借款购房要求。2007年3月20日经孙青松、刘国防、李溪三人共同商定...签订了购房协议。出于对孙青松的信任，我们愿意借款给孙青松，孙青松承诺购房借款以租金回报方式返还利息，逐期还款，并约定5年后回购房产并参照房屋时价给予适当补偿。2016年9月孙青松约刘国防、李溪共进午餐...孙青松告知房产已经出售他人，对房产出售的原因进行了解释和说明，并提出愿商议约定返约本金时间并给予适当补偿。因流动资金有实际困难，希望对还款时间给予适当宽限。”2、孙青松招商银行交易明细两张，记载2011年10月22日向刘国防转账25万元、2011年10月25日向刘国防转账25万元；青岛德尔曼铝业有限责任公司出具的《证明》记载该公司于2014年2月24日代替孙青松向刘国防支付30万元，并附有建设银行电子转账凭单三张。3、2014年1月30日孙青松之子孙博达建设银行账号转款给刘国防30万元。刘国防对李溪的书面证明真实性不予认可，对孙青松提交的各转账凭据予以认可，但认为双方还存在其他经济往来，所收款项与本案无关。刘国防提交经公证的刘国防之妻陈淑敏与李溪的微信聊天截图，证明前述李溪的书面说明内容不真实，系李溪为“摘清自己”，《管理合约》系三方共同购房的意思表示。孙青松对该公证书的真实性认可，对证明目的不予认可。刘国防另提交：1、2013年3月18日打印版孙青松应付款项明细，主要包括美丽园房租、依斯特房租、股份分红、利息；2、孙青松手写凭据“2013年10月底前支付686056元，余额60万，2013年12月31日前支付。”3、2013年12月26日孙青松书写的《借条》，内容为“今借刘国防人民币玖拾万元，2014年1月31日前还款。如果到期未能全额还款，余额部分按年息20%计息，最长拖欠时间不超三个月。”刘国防以此证明双方存在其他债权债务关系，孙青松已清偿款项与本案无关。孙青松对打印部分真实性不予认可，对手写部分真实性认可，但不认可证明目的。
刘国防主张孙青松未按约向其支付诉争房屋对外出租所获得的租金收益，为此提交：1、2013年12月26日孙青松出具的承诺书，内容为“上层国际（现依斯特大厦707）房租每年为12.3万元，房租支付时间为每年3月18日支付上一年度房租。2014年3月18日支付2013年度房租。本人承诺到期支付。”2、刘国防建设银行玉泉支行出具的银行流水明细单，证明2015年12月11日后孙青松未再支付租金。孙青松对其承诺书的真实性不予认可，但未申请笔迹鉴定，对刘国防银行流水明细单真实性认可，对证明目的不认可。
孙青松认为诉争房屋没有实际出租，且《管理合约》中约定租金过高，不符合市场价格，实为借款利息。为此提交：1、2017年6月22日北京久筑基业建筑咨询有限公司李新露出具的《情况说明》，主要内容为诉争依斯特大厦707房间自2007年9月至2012年8月期间一直处于空置状态；2、（2014）海民初字第14243号公开文书及直租网网页截图，证明诉争房屋同类房型2008年至2012年期间年租金22万元，2017年年租金245543.4元，《管理合约》中约定年租金折算后不少于379682.85元，不符合常理。刘国防对《情况说明》真实性不认可，认为李新露为诉争房屋买受方，与孙青松存在利害关系，同类房型租赁价格与本案无关。
另查，刘国防为参与本案诉讼委托律师支付律师费13万元，为提起保全措施投保诉讼财产保全责任险支付保费3万元。
诉讼中，刘国防申请查封孙青松名下位于北京市海淀区四季青乡溪山嘉园山仕轩×号房屋，本院于2017年3月24日作出民事裁定书，将上述房屋予以查封，2017年6月16日孙青松以其提供现金担保方式为由申请解除查封上述房屋，并于2017年6月28日向本院交纳担保金410万元，本院于2017年7月5日作出民事裁定书，将上述房屋予以解除查封。
法庭辩论终结后，刘国防于2018年2月11日向本院邮寄《房产价值评估申请书》，申请对诉争房屋目前的市场价格进行评估。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，刘国防、李溪、孙青松签订的《管理合约》对诉争房屋的出资金额、产权占有比例作出明确约定，且刘国防亦实际履行了购房出资义务，故刘国防应为诉争房屋的实际出资人之一，根据《管理合约》的约定，其占有的不动产权比例为31.605%。孙青松虽主张《管理合约》实为三方订立的借款合同，但其所述与《管理合约》记载的内容明显不符，现有证据不足以证明其主张，故本院对其主张三方实为借款购房的抗辩意见不予采信。根据《管理合约》的约定，诉争房产在处理或转让时需由全体购房人共同协商确定，现孙青松作为三方共同推选的购房代表在2012年擅自对外出售房屋，已侵害其他购房人的合法权益。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。现刘国防依据其在诉争房屋中所占份额主张赔偿，于法有据，本院予以支持。侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。孙青松于2012年对外出售诉争房屋，扣除其已缴纳的税款，其实际获得售房款3440385.91元，现未有证据证明孙青松以不合理低价转让诉争房屋，故本院以此售房款价格为基数，按照刘国防所占房屋份额比例计算其房屋损失金额。刘国防申请评估诉争房屋在本案诉讼时的当前市场价格且其在法庭辩论终结后向本院提出该申请，于法无据，本院不予准许。对于刘国防主张的2014年至2016年期间诉争房屋租金损失及相应利息，本院认为，孙青松已实际于2012年将诉争房屋对外出售，刘国防继续主张房屋租金收益与客观事实不符，但孙青松故意隐瞒出售房屋的事实，其自认直至2016年9月才告知刘国防，其行为已损害刘国防的合法权益，应对刘国防予以适当补偿，具体金额，本院酌情予以判定。对于刘国防主张的律师费损失及保险费损失，于法无据，本院不予支持。现孙青松未能证明三方签订的《管理合约》实为借款合同，故其主张已还清该合同项下借款本金及相应利息的抗辩意见，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条之规定，判决如下：
一、孙青松于本判决生效后十日内赔偿刘国防财产损失二百万元；
二、驳回刘国防的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三万七千零八十八元（刘国防已预交），由刘国防负担一万八千九百六十元，由孙青松负担一万八千一百二十八元，于本判决生效后七日内交纳。
保全费五千元（刘国防已预交），由孙青松负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 员 梁 珊
人民陪审员 冀国红
人民陪审员 张利华
二〇一八年三月十三日
书 记 员 周乐怡