甘肃省天水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）甘05民终236号
上诉人（原审被告）：乔某1，住�肃省天水市。
委托诉讼代理人：乔某2（系乔某1之子），住甘肃省天水市。
被上诉人（原审原告）：汤某1，住甘肃省天水市。
委托诉讼代理人：汤某2（系汤某1父亲），住甘肃省天水市。
上诉人乔某1因与被上诉人汤某1房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省天水市秦州区人民法院（2017）甘0502民初2385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人乔某1与委托诉讼代理人乔某2，被上诉人汤某1的委托诉讼代理人汤某2到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
乔某1的上诉请求：1.撤销天水市秦州区人民法院（2017）甘0502民初2385号判决，依法改判或发回重审；2.依法认定汤某1与乔某1之间所签协议无效。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1.本案中位于天水市××区号�屋属于天水岷山机械厂与单位员工集资所建房屋，其单位与个人共同享有该房屋的产权，而个人并不是该房屋的完全产权人，所以该房屋不能进行市场交易，进而转让登记。集资房是企事业单位为了解决内部职工的住房问题，企事业单位以拥有的划拨的土地使用权和部分资金及向内部职工筹集的资金所建成的房产，建成后以较低的价格转让给职工使用，集资房的产权以整体产权的形式属于企事业单位，职工仅享有使用权和部分产权，所以职工并不能进行转让交易。一审法院并未审查认定该房屋性质，仅以双方所签协议系真实意思表示即认定该协议有效，显然对该案的事实认定不清。2.汤某1与乔某1所签合同无效。合同法第52条规定了合同无效的五种情形，本案中双方所签合同违反了第四项，损害了社会公共利益，应当认定为无效。案件中双方所争议的房屋属于政策�住房，且以单位员工的工龄计算补贴款及优惠政策，该房屋的土地是以划拨土地使用权的形式由单位使用，个人只能使用住房。如果想进行转让交易，须经本单位同意并且缴纳所应该缴纳的土地出让金和缴足单位给本人的工龄补贴款，否则则构成对国家利益的损害。本案中乔某1与汤某1的工龄并不相同，所以汤某1以乔某1的工龄享受购房资格及补贴，明显对单位其他工龄职工的购房资格产生不利影响，损害了单位不特定职工的利益即小范围社会公共利益，所以应当认定双方所签合同无效。二、占有人的物权占有应当受到保护。乔某1根据自己的工龄享受单位购房优惠，并以自己的名义购买单位集资建房，缴纳了部分房款，且实际占有使用该房屋，所以根据物权法第二百四十一条的规定：”基于合同关系等产生的占有，有关不动产或动产的使用、收益、违约责�等，按照合同约定”，乔某1与单位所签购房合同，该房屋交付后应当由乔某1占有使用，占有人的物权占有应当受到保护。至于汤某1所付钱款，乔某1愿意全额返还。
汤某1辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。首先，一审判决第5页明确认定了”本案的涉诉房屋为全额集资房”，不存在乔某1上诉状中所书”没有认定该房屋性质”情况；其次，虽然该房屋系集资建房，但本案双方签订的是集资建房名额转让协议，并非房屋买卖协议，在签订协议系双方真实意思表示，未违反法律与行政法规的强制性规定的情况下，协议应属有效。
汤某1向一审法院起诉请求：1.依法确认汤某1、乔某1于2004年9月27日签订的集资房名额转让协议有效；2.依法判令乔某1交付天水市秦州区岷山厂家属楼63幢6楼1号房屋。
一审法院认定事实：2004年9月27日，汤某1与乔某1签订协议书1份，内容为：”本人乔某1系岷山厂塑业公司职工，因无力筹借厂七期集资房款，自愿将七期集资房名额指标转让给本厂职工汤某1，七期集资房款由汤某1筹交。待厂结算本人工龄补贴的款由汤某1给我。房子建成后由交款人汤某1居住，本人心甘情愿无任何争议。经双方沟通商定达成以上协议，共同遵守，违约者将赔偿对方的经济损失。特此协议立约！立协议人：乔某1转让人；汤某1证人窦某2004年9月27日”。协议签订当日，汤某1以乔某1名义向天水岷山机械有限责任公司交纳七期房款5万元。2013年5月22日，汤某1再次以乔某1名义交纳房款123094.08元。2015年6月天水岷山机械有限责任公司七期房屋建成，公司遂通知乔某1选取房号，乔某1选定房号为63号楼6层1号。2016年1月13日乔某1在交纳了维修基金、天燃气、交易费及装修保证金共11407.2元后取得房屋钥匙。后汤某1多次找寻乔某1协商房屋交付事宜未果，汤某1遂起诉至法院要求依法维护其合法权益。另查明，本案涉诉房屋为全额集资房，房款共计171429.28元，维修基金、天燃气、交易费及装修保证金共计13072元。其中汤某1交纳173094.08元，乔某1交纳维修基金、天燃气、交易费及装修保证金11407.2元。乔某1工龄补贴为12337.92元。审理中，汤某1表示愿意在给付乔某1工龄补贴款和乔某1补交的维修基金等款项外，再给予乔某1告房屋补偿款5万元。
一审法院认为，本案为单位集资建房名额转让纠纷，争议焦点是汤某1与乔某1签订的集资建房名额转让协议是否合法有效。通过庭审调查，乔某1将其集资建房名额转让给汤某1，汤某1以乔某1名义集资购房，房屋实际出资人为汤某1，双方形成了�实上的集资房名额转让关系，签订的集资房名额转让协议是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体或者第三人的利益，因此该集资房名额转让协议应认定为有效，双方均应按协议约定全面履行义务。现汤某1按协议约定履行了交付房款的主要义务，乔某1亦应当按照协议约定履行房屋建成后由交款人汤某1居住的义务，其未向汤某1交付房屋的行为与协议约定不符，故对汤某1要求乔某1交付房屋的诉请应予支持。同时，汤某1以乔某1名义集资房屋时享用了乔某1的工龄补贴款和工龄优惠政策，但汤某1至今未给付乔某1该项费用，对乔某1有失公平，庭审中汤某1表示愿意在给付乔某1工龄补贴款和维修资金等款项外再给付乔某15万元房屋补偿款以彻底解决双方矛盾，一审法院考虑到更为公平、合理的解决本案纠纷，对于汤某1的上述意见�以确认。关于乔某1认为其转让购房资格未得到家人的同意、转让行为无效的辩称，因乔某1转让集资名额属于私权利范畴，其家人从合同签订之日至今长达十三年的时间未对协议提出异议，也未提起诉讼，使汤某1有理由相信乔某1对集资房作出的处分行为系夫妻双方共同意思表示，因此乔某1的上述辩称不能成立。综上所述，本案集资建房名额转让协议是汤某1、乔某1在平等、自愿的基础上订立，是彼此真实意思表示。作为完全民事行为能力人，在签订协议时就应当知道如何行使民事权利及实施该民事行为所产生的法律后果，不能因时间、环境等变化所造成利益的落差而否定当初的约定。如若认定转让协议无效，则有违诚实信用原则，亦与《中华人民共和国合同法》维护交易稳定与经济秩序的立法目的相悖。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条�第五十二条、第六十条、一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告汤某1与被告乔某1于2004年9月27日签订的集资房名额转让协议有效；二、被告乔某1于本判决生效后20日内将位于天水市××区号房屋交付原告汤某1；三、原告汤某1给付被告乔某1工龄补贴款12337.92元；四、原告汤某1退还被告乔某1交纳的维修基金、天燃气、交易费及装修保证金11407.2元；五、原告汤某1给付被告乔某1房屋补偿款5万元。（上述给付金钱义务的履行期限均为本判决生效后10日内，为一次性给付）如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4400元，由原告汤某1负担2000元，被告乔某1负担2400元。
二审中，当事人没有提交新证据�本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：汤某1与乔某1签订的集资房名额转让协议是否有效。
通过一二审审理查明的事实反映出，2004年9月27日，乔某1与汤某1签订协议书，将其集资建房名额转让给汤某1，汤某1以乔某1名义集资购房，房屋实际出资人为汤某1，汤某1取得集资建房资格，双方形成了事实上的集资房名额转让关系。对于乔某1上诉提出的双方转让集资房的行为应属无效且应保护其占有物权的上诉理由。首先，在协议签订时，该集资房屋尚未修建，且房屋所在具体楼栋，楼层及面积均不确定，乔某1在签订协议时并未取得房屋的所有权，也未实际占有，其处分的并非房屋所有权，也非对夫妻共同财产进行处分，而只是对集资建房资格的处分。乔某1的集资建房资格，是其在单位享有的一种福利待遇，是一种民事可期�权利，属于债权范畴，故本案属于购房资格转让纠纷，并非房屋所有权转让纠纷，因此本案中乔某1转让的也不是物权。其次，本案涉案房屋为全额集资房，并不属于经济适用房等法律禁止转让的房屋，转让行为不违反法律强制性规定，没有损害其他人的利益，转让行为有效。而且诚实信用原则也是民法的基本原则，乔某1和汤某1均为原岷山厂职工，双方在平等自愿的情况下达成购房资格转让协议，就应当全面履行自己的合同义务，承担自己应承担的风险。乔某1在房屋修建完成领取钥匙后反悔，不仅违反了民法最基本的诚信原则，也影响标的物流转的稳定性。本案中，汤某1与乔某1签订的集资房名额转让协议是在平等、自愿、协商的基础上订立，是双方真实意思的表示，协议内容未违反法律和行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体或者第三人的利益，因此该�资房名额转让协议有效，依法应予保护。综上，乔某1的上诉理由于法无据，依法不予支持。根据汤某1与乔某1签订的集资房名额转让协议，乔某1交纳的维修基金、天燃气、交易费及装修保证金11407.2元应当由汤某1退还给乔某1，乔某1工龄补贴款12337.92元也应当由汤某1支付给乔某1，乔某1也应当按照协议约定将集资房屋交付给汤某1。本案一审中，汤某1为了解决双方的矛盾愿意给乔某1再给付房屋补偿款5万元，系其对自己民事权利的合法处分，故一审酌定判决补偿5万元并无不当。
综上所述，乔某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4400元，由乔某1负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁建文
审 判 员 石 岚
审 判 员 张小莉
二〇一八年五月九日
法官助理 冯 峰
书 记 员 马雪菲