西藏自治区日喀则市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）藏02民终33号
上诉人（原审被告）：皮会鞋业,住所地西藏日喀则市上海中路24号附78号-11号。
经营者：刘文照,男，1983年1月8日出生,汉族,个体工商户,住址西藏日喀则市。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军西藏日喀则军分区,住所地西藏自治区日喀则市。
法定代表人：马赟,该军分区司令员。
委托诉讼代理人：次多,男,藏族，该军分区后勤保障部保障科助理员。
委托诉讼代理人：向仕军,西藏循矩律师事务所律师。
上诉人皮会鞋业因与被上诉人中国人民解放军西藏日喀则军分区（以下简称军分区）房屋租赁合同纠纷一案,不服西藏自治区桑珠孜区人民法院（2017）藏0202民初333号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年4月9日公开开庭进行了审理,上诉人皮会鞋业的经营者刘文照，被上诉人军分区的委托诉讼代理人次多、向仕军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
皮会鞋业上诉请求：一、撤销（2017）藏0202民初333号民事判决；二、不同意返还租赁房屋；三、不同意支付房屋占有使用费人民币98,583元（以下货币均为人民币）；要求返还押金4,600元。事实和理由：房屋一直都是续租一年一签形式,这是有关联性的，2008年转过来之后都是一年一签到2015年,之后加了一项不让转让的条款。2012年皮会鞋业打算转让,但军分区不让转,但是2015年案外人又存在转让的情形,存在对商户不同的标准。2013年发了通知是为了收回自用,但实际并非这样。他们是想尽办法加房租,军分区第二次收回房租时候就要求我们加房租,总之他们是为了加房租的目的,如果是自用的,没必要加房租费。皮会鞋业从上一家租户处承租该店面时花了巨额的转让费加装修费、进货花了一百多万租来这个房子,现在军分区让皮会鞋业搬出该房子,给皮会鞋业造成这么大的损失谁来赔偿,从承租军分区的房子开始就提心吊胆,一会又说要加房租,一会儿又说要收回房子,加房租通知了三四次,拆迁通知也发了无数次,这不是经营生意而是折磨。原以为承租军区房子可以开始自己的事业,其主要原因是“军民一家亲”,可租到军区的房子后真让皮会鞋业大失所望,让其知道了兵痞这个词语。2012年皮会鞋业就想把房子转出去,可是一直想着会好起来,从2016年开始军分区又开始让皮会鞋业搬出房子,遇到这事以后更是提心吊胆夜里睡不好白天没有精神,后来只好找人合租军分区的房子,想给自己减少压力,但合伙人也是感觉压力大而最终散伙。皮会鞋业花了一定的转让费,这是皮会鞋业经营者在西藏几十年的心血,刚装修就又要拆除,所以关了半年。可恨的是军分区又叫皮会鞋业把两年的房租补上,这真没有公道及天理了吗？皮会鞋业的经营者书读的少,现能去做什么,希望法院能为民做主,救救我们这些无助的老百姓,让我们生活下去。
军分区答辩称,1.租赁合同已于2015年12月31日解除，皮会鞋业应立即返还租赁房屋，且其应将租金交至2015年12月31日,理应依照约定的租金标准支付房屋占有使用费；2.皮会鞋业向案外人支付转让费是其自身经营行为,军分区并未收取任何转让费用,是皮会鞋业与案外人达成的合意,与军分区无关。装饰、装修系皮会鞋业用于自身商业经营,且合同亦约定装饰装修费用归军分区所有,故军分区无须对转让费和装饰、装修费用予以赔偿；3.因皮会鞋业在合同期满后拒不返还租赁房屋,军分区有权不退还押金（保证金）。综上所述,军分区认为原审法院判决认定事实清楚,证据确凿,程序合法,适用法律正确,请求予以维持。
军分区向一审法院起诉请求:1.确认军分区与皮会鞋业之间签订的租赁合同已终止;2.判决皮会鞋业立即搬离上述房屋;3.判决皮会鞋业向军分区支付房屋占有使用费85,052元,自2016年1月1日起至2017年10月31日止；4.判决扣除皮会鞋业已经支付的租赁保证金4,600元归军分区所有;5.本案诉讼费由皮会鞋业承担。一审诉讼中军分区变更第三项诉讼请求为:判令皮会鞋业向军分区支付房屋占有费自2016年1月1日起计算至判决之日止。
一审法院经审理查明:1.皮会鞋业自2005年经军分区同意后,从他人处转让取得军分区位于日喀则市上海中路军分区商品房1间门面用于经营服装生意（店名为佳伶白色）,后于2015年5月更名为皮会鞋业;2.皮会鞋业与军分区以一年一签的方式续签合同直至2015年12月31日。双方2014年12月22日续签的租赁合同中约定,租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日止共计12个月,年租46,392元,租赁保证金4,600元,租金按照每半年以转账方式交纳。该合同期限届满后军分区未再与皮会鞋业续签合同,也未向皮会鞋业收取租金,截止目前皮会鞋业仍继续占有使用军分区门面房经商营业;3.军分区曾于2013年11月10日向皮会鞋业下发通知,内容载明“2013年12月31日合同到期后将收回出租门面房及空余房地产不再续租”。此后军分区分别于2014年、2015年与皮会鞋业签订了军队房地产租赁合同,后在2015年9月26日双方合同履行期间军分区向皮会鞋业下发通知,告知皮会鞋业“根据军队政策规定出租场地须于2015年12月31日关停,自2016年1月1日起将不再审批租赁项目”。2015年12月31日双方的合同期限届满后,军分区于2016年4月12日再向皮会鞋业下发通知,表明双方的租赁项目已到期,要求租户于2016年4月30日前将出租房交还军分区。
一审法院经审理后认为，军分区与皮会鞋业于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示,不违反法律及行政法规的规定,合法有效,双方应依约履行。针对本案争议焦点军分区主张收回租赁物的诉讼请求是否应予支持?根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：租赁期限届满,承租人应当返还租赁物;第二百三十六条的规定：租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。本案中军分区与皮会鞋业签订的军队房地产租赁合同于2015年12月31日期限届满后未续签。军分区以拒收房租的方式提出异议,并在合同期限届满前和届满后分别向皮会鞋业下发了不予续租和要求退房的通知,双方之间并未形成不定期租赁合同关系。皮会鞋业应当按照合同约定向军分区返还房屋,现皮会鞋业未履行该项义务,构成违约,故军分区要求皮会鞋业返还房屋的诉讼请求,该院予以支持。自2015年12月31日合同期满终止后,皮会鞋业继续占用涉案房屋,也未支付房屋占有使用费。故,军分区主张皮会鞋业自2016年1月1日起至判决之日期间按照原合同标准即每年46,392元支付房屋占有使用费的诉求,符合法律规定,该院予以支持98,583元(按年租金46,392元计算,期限从2016年1月1日计算至2018年2月15日，46,392元/年÷12个月×25.5个月=98,583)。另外关于皮会鞋业辩称按照全面停止有偿服务通知文件精神,其承租的店面属于政策红线外,军分区收回房屋的理由不成立的问题,该院认为,虽然该份通知精神属于中央政策范围,但是即便非政策原因,因合同期限届满双方的权利义务终止,军分区以租赁合同期限届满主张收回门面房于法有据。针对皮会鞋业称军分区不同意其转让的合同条款不公平,是霸王条款的问题,该院认为双方于2014年12月22日签订的军队房地产租赁合同第八条、第十五条的附加条款中虽明确约定承租人不得擅自转租和转让,但出租人是否同意转让属于出租人处分其民事权利,不违反法律规定,且不存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,不属于霸王条款。故,皮会鞋业的抗辩意见不成立;另外,对于皮会鞋业称双方合同前后存在面积差异的问题,该院认为,以往所形成的租赁关系均因合同期限届满而履行完毕,双方的权利义务终止。本案中,双方主要争议的权利义务系基于2015年的军队房地产租赁合同所约定,因面积大小产生的损失不能作为应当续签合同的事实和法律依据。综上,皮会鞋业的抗辩理由不成立。针对军分区要求扣除皮会鞋业缴纳押金的诉讼请求,该院认为军分区、皮会鞋业双方签订的房屋租赁合同明确约定合同期满后皮会鞋业必须无偿移交租赁物,否则军分区有权不退还押金,合同期满后皮会鞋业未按照合同约定移交房屋,而是占用房屋至今,故该院认为军分区要求扣除押金的请求于法有据,军分区所主张的押金实际是以合同载明的保证金为计算依据,而根据该院查明的事实,虽然皮会鞋业辩称未向上一家支付押金，但是军分区、皮会鞋业之间签订的合同明确注明了押金数额,因此对军分区要求租赁合同中约定的4,600元押金的请求,该院予以支持。综上所述,对于军分区的诉讼请求该院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》笫四条,《中华人民共和国合同法》笫八条、第九十一条第(二)项、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定判决:一、军分区与皮会鞋业经营者刘文照于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》已于2015年12月31日解除;二、皮会鞋业自本判决发生法律效力之日起七日内向军分区返还租赁物;三、皮会鞋业自本判决发生法律效力之日起七日内向军分区支付房屋占有费98,583元;四、自本判决发生法律效力之日起皮会鞋业向军分区支付的押金4,600元归军分区所有;如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,364元,由皮会鞋业负担。
本院二审审理中,双方当事人均未提供新的证据。
本院经审理查明,一审法院认定的其他事实正确,双方当事人均无异议,本院予以确认。本院另查明，1.双方租赁房屋确切地址为西藏自治区日喀则市上海中路24号附78号-11号;2.皮会鞋业在租赁合同签订后未向军分区交付合同约定的保证金4,600元;3.双方租赁合同约定:租赁期满,合同解除。上述事实有租赁合同、庭审笔录在卷佐证。
本院认为军分区与皮会鞋业于2014年12月22日签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示,并未违反法律、行政法规的强制性规定,当属有效,对双方当事人具有约束力。双方于2014年12月22日签订的合同明确约定租赁期限至2015年12月31日止。军分区在2015年9月26日租赁期届满前明确表示不再续约的情况下，双方租赁期限届满终止。一审法院判定双方合同已于2015年12月31日期满解除并无不当。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物”的规定，返还租赁物是租赁期间届满、合同解除、双方合同权利义务关系终止的必然法律后果，一审法院据此判决皮会鞋业返还租赁房屋，符合法律规定，皮会鞋业应当予以返还。皮会鞋业不同意返还租赁物的上诉请求，本院不予支持。
本案审理中,双方当事人都认可合同约定的保证金在合同签订后并未实际支付。对此,皮会鞋业认为其向案外人支付转让费时已包含案外人向军分区支付的押金4,600元。军分区则认为,原审起诉时因对案情不了解,依照租赁合同约定做了错误的表述,实际未收取过保证金。对此本院认为,是否收取过保证金是本案一个基本事实,军分区单方就该事实即可进行核实,且军分区起诉时明确表述已收取保证金并明确提出了相应的诉讼请求,现称因对案情不了解，做了错误表述的意见确属牵强。皮会鞋业关于军分区对外出租房屋时,向原始租户均收取了金额不等的押金,其向案外人支付转让费时已包含案外人向军分区支付的押金,在结合军分区自认收到，签订合同后未另行收取的事实来看，所作表述更接近客观事实。本案中,皮会鞋业向案外人支付转让费后获得承租权,继而承继了案外人缴纳押金相对应的权利、义务,但皮会鞋业未能提供案外人缴纳押金的原始单据,故具体金额以军分区在原审审理中自认金额为准。对于皮会鞋业逾期未腾退房屋,存在违约事实,原审法院据此判决皮会鞋业承担保证金所对应的违约责任并无不妥。皮会鞋业关于不同意将已支付保证金判归军分区所有的上诉请求,本院不予支持。原审法院关于皮会鞋业租赁期满后继续占有、使用出租房屋,应支付房屋占有使用费的判决正确,有事实和法律依据,本院应予以维持,皮会鞋业的该项上诉请求,本院亦不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定,判决如下：
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费2,364元,由皮会鞋业负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋 克 勤
审 判 员 边 确
审 判 员 次 琼
二〇一八年五月六日
法官助理 扎西卓玛书记员米珍
附法条：
1.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。