北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第13714号
原告苏静，女，1983年1月7日出生。
委托代理人杨永伟，北京市振邦律师事务所律师。
委托代理人张卫征，男，1982年5月3日出生。
被告王琪，男，1961年12月29日出生。
委托代理人朱友兰，女，1966年7月26日出生。
原告苏静与被告王琪房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李俊独任审判，公开开庭进行了审理。原告苏静委托代理人杨永伟、张卫征，被告王琪委托代理人朱友兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏静诉称，2015年3月14日，经军嘉信房地产经纪有限公司居间，就原告购买被告位于北京市宣武区xx室的房屋，原被告双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：MMHT20150314001）（以下称《房屋买卖合同》）及补充协议，房屋主体成交价格350万元，装修补偿款25万元，共计375万元。原告当场向被告指定的收款账户支付了人民币10万元购房定金，被告当场确认收到了定金。但在《房屋买卖合同》及补充协议签署生效后，被告单方面提出提高房屋交易价格，拒绝按照《房屋买卖合同》及补充协议约定的价格履行。原告及军嘉信房地产经纪有限公司与被告多次协商，但被告仍拒绝履约。《房屋买卖合同》补充协议第九条第3款第（3）项约定：“出卖人拒绝将房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的，出卖人构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除《房屋买卖合同》及补充协议，且出卖人应在违约行为发生之日起7日内，退还买受人已支付的人民币10万元购房定金，同时以相当于该房屋成交价的20%向买受人支付违约金。”据此，3月24日，原告委托田丹律师向被告发送通知，提出因被告构成根本违约，原告依照合同约定解除《房屋买卖合同》及补充协议，并要求被告退还原告已支付的人民币10万元购房定金，同时以相当于该房屋成交价的20%向原告支付违约金。4月2日，被告通过其妻朱友兰退还了原告已支付的购房定金10万元，但仍拒绝支付违约金，现原告诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付违约金75万元；2、判令被告承担本案诉讼费用。
被告王琪辩称，不同意原告诉请。我方没说不卖房子，不存在违约。原告发出解除合同的函之前，我方没有说过不卖房。故我方不存在违约。
经审理查明：2015年3月14日，王琪（出卖人）与苏静（买受人）经北京军嘉信房地产经纪有限公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：王琪将其名下的北京市西城区xx号房屋出售给苏静，总房款为375万元，王琪的通讯地址为：西城区xx号。同日，王琪、苏静签订《北京市存量房屋买卖合同之补充协议》，约定：具体付款方式和期限为：苏静于协议签订当日支付购房定金10万元，于协议签订之日起2个月内支付首付款120万元，于协议签订之日起五个月内支付购房尾款245万元。双方于苏静支付首付款当日办理完毕网签手续。王琪同意苏静按照组合贷款方式支付尾款，且苏静可以根据批贷情况调整贷款方式以及贷款金额，若苏静减少贷款金额的，应于房屋过户前直接现金支付补齐。双方应自协议签订之日起四个月内办理完毕缴税、过户手续。王琪若出现下列情形之一的，构成根本违约，且苏静有权以书面通知的方式解除《房屋买卖合同》及本协议：……（3）拒绝将房屋出售给苏静或者擅自提高房屋交易价格的；……（5）逾期履行本协议约定的义务超过15日的（非王琪自身原告造成逾期不计）。王琪出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起7日内，退还苏静已支付的人民币10万元购房定金，同时以相当于该房屋成交价的20%向苏静支付违约金。苏静若出现下列情形之一的，构成根本违约，且王琪有权以书面通知的方式解除《房屋买卖合同》及本协议：……（2）终止购买该房屋的；……（4）逾期履行本协议约定的义务超过15日的（非苏静自身原因造成逾期不计）。苏静出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起7日内，以相当于该房屋成交价的20%向王琪支付违约金。一方要求发送给另一方的通知均应以书面形式进行且应由发送方签署或代表发送方签署所有通知均应以中文书写。如果以专人递送或由传真或预付邮寄或公认的快递服务公司发送至在此规定的地址或传真号码或其他不时经由各方通知的地址或传真号码，则将视为有效送达。除非相关证据表明通知或通信已被接收，任何下列通知或通信将被视为送达：……（4）如果以快递方式发送，相关快递公司本应收到装有通知或通信的快件后两个工作日期满之时。
上述协议签订当日，苏静支付王琪购房定金10万元。协议签订后，王琪认为合同约定的房屋价格较低，希望能提高房屋价格。2015年3月21日，王琪之妻朱友兰携王琪的授权委托书与苏静商谈房屋价格、后续履行及违约责任承担问题，朱友兰表示房屋价格最少要涨到380万元，否则不同意继续履行合同，亦不同意承担违约责任，苏静未予同意。2015年3月24日，苏静委托律师通过顺丰快递向王琪（地址为：北京市西城区xx号）发出《解除合同通告函》，要求解除双方签署的房屋买卖合同及补充协议并要求王琪承担违约责任。该邮件由于无人接收被退回。审理中，苏静表示其亦将该函拍成照片通过彩信发送给了王琪，王琪当庭认可收到了苏静发送的彩信。2015年4月2日，朱友兰与苏静再次相约商谈房屋买卖事宜，但未达成一致意见，当日，朱友兰将10万元定金退还苏静。
2015年6月，苏静与北京金源时代房地产开发有限公司签订北京市商品房买卖合同，苏静购买了北京金源时代房地产开发有限公司开发建设的商品房，房屋总价为4598300元，苏静已支付首付款1388300元。
庭审中，苏静主张王琪单方提高房屋交易价格导致合同无法继续履行，已构成根本违约，其于2015年3月24日向王琪发出解除合同通告函，双方的合同已经解除，王琪应按照合同约定承担违约责任。王琪对苏静的主张不予认可，王琪主张其未收到解除合同通告函，其也从未表示过不履行合同，双方系一直协商过程之中，其不存在违约，双方的合同可以继续履行，苏静系因为贷款问题提出解除合同，是苏静违约。审理中，王琪针对其关于苏静因贷款问题而提出解除合同的主张，未向本院提供证据予以证明。王琪另主张，双方合同中约定的违约金过高。本案经本院主持调解，双方当事人各持己见。
上述事实，有双方当事人陈述、北京市存量房屋买卖合同及补充协议、收款证明、录音、解除合同通知书、快递回单、商品房认购书、发票、证明、网页资料打印件、授权委托书等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，王琪与苏静签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，由于王琪单方面提高房屋交易价格，导致双方之间的房屋买卖合同无法继续履行，按照合同约定，王琪已构成根本违约，在此情况下，苏静向王琪邮寄了解除合同通告函，虽然该通告函因无人签收被退回，但按照双方合同约定，应视为已经送达，而且王琪亦认可收到了苏静给其发送的解除合同通告函彩信，故该解除合同通告函已发生了解除合同的效力，双方的房屋买卖合同及补充协议已经解除。王琪主张系苏静因贷款问题提出解除合同，但并未提供证据予以证明，本院对此不予采信。由于王琪违约，应承担相应的违约责任，但双方合同中约定的违约金数额过高，王琪提出异议，本院予以适当调整，具体数额，本院根据双方合同的履行程度、已交纳购房款数额、王琪的过错程度、苏静的损失等相关因素予以酌定。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十日内，王琪支付苏静违约金十万元。
二、驳回苏静其他诉讼请求。
如果王琪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五千六百五十元，由苏静负担四千八百九十七元（已交纳），由王琪负担七百五十三元，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李 俊
二〇一五年七月二十八日
书 记 员 王德林