福建省晋江市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）晋民初字第2691号
原告林清江，住晋江市。
委托代理人刘海军，河北山庄（北京）律师事务所律师。
被告汕头市由稻里咖啡餐饮有限公司晋ＸＸ阳分公司，企业住所地晋江市。
负责人王绣兰，该分公司经理。
委托代理人吴建军，福建世隆律师事务所律师。
委托代理人施加妙。
原告林清江与被告汕头市由稻里咖啡餐饮有限公司晋ＸＸ阳分公司（以下简称由稻里晋江公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月15日立案受理，依法由审判员林文晋适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托代理人刘海军及被告委托代理人吴建军、施加妙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原�林清江诉称，原、被告于2011年6月12日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将址在晋江市普照路口陈普小区普照商住楼B栋自南边起算第一间及第二间店面上2至6层房屋出租给被告使用，租赁期限为2011年10月1日起至2026年9月30日止，其中2011年10月1日至2016年9月30日期间的租金为每年67000元。双方于2011年12月1日签订《协议书》一份，约定原告将江南大厦后露天停车场出租给被告使用，租赁期限为2011年12月10日至2026年9月30日，租金为每年15000元。双方签订协议后，原告将租赁房屋、场所交付给被告使用，被告已支付截止2014年12月31日止的租金。因讼争的房产、场所涉及政府拆迁，因此，双方约定租金由按年支付变更为按月支付，但被告至今尚未支付2015年1月起的租金。且原告于2015年1月中旬前往讼争房产催收租金时发现被告在未通知原告、未与原告进行交接的情况下已搬离�赁房屋，租赁房屋的房屋装饰装修及门窗均已遭受严重损坏。请求法院判决：1.解除原、被告所签订的《房屋租赁合同》及《协议书》；2.被告按每月6833元标准计算支付原告自2015年1月1日起至判决生效之日止的房屋租金；3.被告恢复租赁房屋原状。
被告由稻里晋江公司辩称，本案讼争房屋系联建房屋，被告除向原告租赁房屋外，还向吴金龙、庄辉荣等人租赁了联排同幢的其他店面及房屋，因该联建房屋及江南大厦后停车场场地已被晋江市人民政府列入晋江市罗裳片区改建项目（一期）征收范围内，晋江市罗裳片区改建项目指挥部（以下简称拆迁指挥部）多次向被告发出腾空搬迁通知。2014年12月时因吴金龙、庄辉荣等人已与拆迁指挥部签订了拆迁安置协议，因此，晋江市国土资源局再次向被告发出限期于2014年12月24日前将租赁房屋腾空并交付拆迁指挥部的通知书，被�即于2014年12月30日将房屋腾空并交付给拆迁指挥部。被告已付清了至2014年12月31日止的租金，原告要求被告支付自2015年1月起的租金及恢复原状的诉讼请求没有事实和法律依据，不应当支持。
在本案审理过程中，双方当事人对以下事实没有争议，本院予以认定：
原、被告于2011年6月12日签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告向原告承租晋江市普照路口普照商住楼B栋第一间至第二间（从南边起算）2至6层，租赁期限为2011年10月1日起至2026年9月30日止，2011年10月1日至2016年9月30日期间租金为每年67000元；双方于2011年12月1日签订《协议书》一份，约定由被告向原告租赁江南大厦后露天停车场，租赁期限为2011年12月10日起至2026年9月30日止，年租金为15000元。被告已支付原告截至2014年12月31日止的租金。
本案争议焦点为：1.本案租赁合同应否解除，被告尚欠原告的租金数额应如何确定；2.原告主张被告应将本案讼争租赁房屋恢复原状是否符合法律规定。
关于本案租赁合同应否解除，被告尚欠原告的租金数额应如何确定的问题，原告林清江认为，根据双方合同的约定被告若未能按时交付租金原告有权单方解除双方之间的租赁合同。被告自2015年1月起至今均未支付租金，原告主张解除双方之间的租赁合同符合双方合同约定及法律规定。被告在合同履行期限届满之前就已搬离了租赁房屋，也已经已其实际行动表明不再继续履行租赁合同，原告也有权据此主张解除双方之间的租赁合同关系。被告应当按照双方合同约定的标准支付截止判决生效解除双方合同之日止的租金。为证明其主张，原告向本院提供如下证据：1.原告身份证，以证明原告身份情况；2.被告工商登记情况，以证明被告身份情况及被告已搬离租赁房产另寻他处经营的事实；3.晋江市青阳街道普照社区居民委员会出具的《证明》两份，以证明原告系讼争房产的产权人；4.建设工程规划许可证，以证明本案租赁房产为可合法出租的房产；5.《房屋租赁合同》、《协议书》，以证明原、被告签订的租赁合同约定内容。
被告由稻里晋江公司质证称，对原告提供的证据一没有异议；对证据二中的工商登记信息没有异议，但对其中来源于网络的企业信息有异议，该企业信息与本案没有关联性；对证据三、四没有异议；对证据五没有异议，但因双方租赁房屋及停车场因处于征收范围，被告已经按照拆迁部门的指令于2014年12月底完成了租赁房屋的腾空工作，且被告已经支付了截至2014年12月31日止的租金。
被告由稻里晋江公司认为，被告同意解除双方之间的租赁合同，但理由并非原告所主张的被告拖欠租金，而是因双方讼争的租赁房产位于晋江市罗裳片区改建项目（一期）征收范围内，被告按照拆迁部门的要求，已于2014年12月30日前就已完成了腾空搬迁，因此，本案合同的解除是因政府拆迁行为所致。为证明其主张，被告向本院提供如下证据：1.《征收公告》，以证明本案讼争的租赁房屋及停车场位于拆迁范围内；2.拆迁部门出具的《搬迁通知》、晋江市国土资源局出具的《限期腾空搬迁通知书》及拆迁部门出具的《房屋腾空验收证》，以证明被告已经按照拆迁部门的要求于2014年12月底完成了本案讼争房屋的腾空、搬迁工作；3.原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告与吴金龙、李贻宣等人签订的《租赁合同》及被告与吴金龙、李贻宣等人签订的《解除租赁合同协议书》，以证明被告所经营场所的租赁情况及被告已于2014年12月与经营场所的其他房东解除了租赁合同的事实；4.《土地房屋补偿安置实施方案》，以证明按照拆迁补偿方案，原、被告所租赁房产的二次装修补偿应当归属于被告所有，被告保留就此另行依法向原告另行提起诉讼的权利；5.本案讼争租赁房屋及停车场现场照片，以证明被告已腾空搬迁双方讼争租赁房屋且原告已将停车场转租他人的事实。
原告林清江质证称，对被告提供的证据一没有异议。对证据二中的各项证据的真实性及合法性没有异议，但这些证据并没有送达给原告，与本案双方之间的租赁合同的履行并无关联性。对证据三中原、被告签订的《房屋租赁合同》没有异议；对该组证据中被告与其他人所签订的租赁合同、解除租赁合同协议的真实性、合法性没有异议，但该部分证据与本案并无关联性。被告所提供的证据四的真实性没有异议，但该证据与本案没有关联性。对证据五中交警公告及停车场照片的证据三性有异议，对租赁房屋的现场照片拍摄时间不可能在2014年12月底，因为在2014年12月底时被告还没有腾空搬迁，应是在此后拍摄。
本院认为，原告所提供的证据一、二、四、五经被告质证没有异议，能够与双方无争议事实相互印证，本院予以认定；原告所提供的证据四，其出具主体居委会并无证明房屋、土地产权权属的资格，对该证据的合法性本院不予认定。根据被告所提供的其与吴金龙、李贻宣等人所签订的《房屋租赁合同》中记载，被告向吴金龙、李贻宣等人所租赁房屋为“普照商住楼B栋1-6层（从南边起算第三间至第八间）”，原告对此予以确认，对被告关于其系一并租赁本案讼争租赁房屋及与该租赁房屋联栋建筑的吴金龙、李贻宣等人的房屋作为经营场所的主张本院予以。根据被告所提供的晋政文（2014）101号《晋江市人民政府关于罗裳片区改建项目（一期）房屋征收的公告》可见，晋江市人民政府自2014年5月20日起对东至泉安路、洪山文创园、罗裳社区，西至罗裳山、世纪大道，南至福兴路、北至长兴路、崇德路。涉及青阳街道象山、洪宅垵、普照、陈村社区，罗山街道罗裳、福埔、缺塘社区。具体范围以征收红线图为准的区域进行行政征收，其动迁期限为2014年5月20日至7月18日止。而被告所提供的由拆迁部门分别于2014年10月31日及2014年11月12日所发出的《搬迁通知》通知因包括本案租赁房屋及与租赁房屋联栋的房屋在内的被告经营场所位于本次征收范围内，要求被告应尽快完成搬迁，可见包括本案租赁房屋在内的被告经营场所位于本次征收范围。后拆迁部门于2014年12月20日向被告发出《限期腾空搬迁通知书》要求被告应于2014年12月24日前腾空房屋，否则拆迁部门将依法采取强制措施，而双方均确认被告现已腾空搬离本案讼争房产，被告主张其于2014年12月底时搬离，但未能就此提供证据予以证明，而拆迁部门于2015年1月3日出具《房屋腾空验收证》确认，李贻宣出租给被告的经营场所已于2015年1月3日腾空交付给拆迁部门，应当认定被告直至2015年1月3日方搬离本案讼争房屋。被告租赁本案讼争房屋在内的房屋用于餐饮经营活动，而被告因行政命令而不得不于2015年1月3日搬离本案讼争的租赁房产，该行政命令是双方于2011年签订租赁合同时无法预见的非商业风险的重大变化，该行政命令致使被告无法继续使用该讼争房产，可见本案租赁合同的履行已出现重大的情势变更。因该不可抗力的存在，应当免除被告自腾空交付租赁房屋后其支付租金义务，被告仅需支付原告2015年1月1日至2015年1月3日期间的租金，因此，被告尚应支付原告租金6833元／月÷31日／月×3日＝661.26元。被告仅未支付此3日期间的租金尚不足以构成根本违约，但被告以因拆迁腾空无法继续使用租赁房屋而主张同意解除双方之间的合同并不违反法律规定，本院予以支持。
关于原告主张被告应将本案讼争租赁房屋恢复原状是否符合法律规定的问题，原告林清江认为，被告作为承租人有义务保管租赁物，被告在将租赁房屋腾空搬迁时并没有通知原告，也没有将租赁房屋交付给原告，现租赁房屋遭受损坏，被告应当将租赁房屋恢复原状。为证明其主张，原告向本院提供其于2015年1月中旬拍摄的租赁房屋现场照片，以证明租赁房屋遭受破坏的事实。
被告由稻里晋江公司质证称，对该照片的真实性无法确认，被告已经按照拆迁部门的规定于2014年12月底完成了腾空搬迁。
被告由稻里晋江公司认为，被告租赁了本案讼争房屋及连排联建房屋，但已按照拆迁部门的要求将所有的经营场所腾空搬迁，该联建房屋是由其他已经签订了安置补偿协议的业�与拆迁部门办理了验收交付，被告腾空之后租赁房屋出现的情况与被告并无关系，原告要求被告承担恢复原状的责任没有法律依据，不应当予以支持。
本院认为，承租人对租赁物品依法负有妥善保管之义务，但该义务应以承租人对租赁物品实际合法占有为前提。晋江市人民政府已于2014年4月发出对包括本案讼争房屋及场地在内的土地房屋进行征收的行政命令，并已指定了动迁时间为2014年5月20日至2014年7月18日，任何守法公民无正当理由均应遵守行政命令。拆迁部门已于2014年12月20日再次向被告发出于2014年12月24日前限期腾空搬迁的通知书，并已告知被告拒不按期腾空搬迁拆迁部门将采取强制措施的法律后果，被告系按照该行政指令的指示腾空搬迁离开本案讼争租赁房屋，并于2015年1月3日完成腾空搬迁，被告腾空搬迁后即已丧失对本案讼争租赁房屋的占有。其丧失该占有的行为不仅不违反法律规定且有利于公共利益，因此，被告对放弃对租赁房屋的占有并无过错。被告既已合法丧失对租赁房屋的占有，即无在丧失占有后对租赁房屋进行保管的可能及义务。而经对原、被告提供的现场照片进行比对，被告所提供的现场照片中在本案讼争租赁房屋自南边算起第一、二间店面上方的窗户并无破损，而在原告所提供的现场照片中该窗户已出现破损，可见被告所提供的现场照片在拍摄时租赁房屋并未遭受损坏，而原告尚主张该照片拍摄于2014年12月底之后。可以认定，该租赁房屋的损坏是在被告搬离讼争房屋之后所产生，并非被告所为。因此，本案讼争租赁房屋虽是在被告丧失占有之后遭受损坏，但此时被告已丧失对该租赁房屋的占有，既无管理之可能，也无管理之义务，原告主张因被告未尽妥善管理义务致租赁房屋损坏应恢复租赁房屋�状的诉讼请求本院不予支持。
经庭审举证、质证及本院认证，除双方无争议事实外，对本案其他主要事实可作如下认定：
本案讼争租赁房屋系与李贻宣、吴金龙、林世楷等人联建房屋，被告租赁包括本案租赁房屋及李贻宣、吴金龙、林世楷等人房屋作为经营场所。晋江市人民政府于2014年4月29日作出征收公告，对包括被告经营场所在内的土地、房屋进行征收，将本案租赁房屋编号为A0200-1房屋、吴金龙房屋编号为A0200-2房屋、李贻宣房屋编号为A0200-4号房屋动迁时间为2014年5月20日至2014年7月18日。晋江市国土资源局于2014年12月20日向被告发出《限期腾空搬迁通知书》，要求被告于2014年12月24日前腾空搬迁编号A0200号房屋。被告于2015年1月3日完成腾空搬迁。
综上所述，本院认为，原、被告之间的租赁合同合法有效，双方之间的合法权利均应依法予以保护。双方虽约定房�租赁合同的履行期限为2011年10月1日至2026年9月30日、停车场租赁合同的履行期限为2011年12月10日至2026年9月30日，但在合同履行期间因人民政府对包括本案讼争租赁房产在内的土地房产进行行政征收，被告按照拆迁部门的指令已于2015年1月3日完成对其经营场所的腾空搬迁，该行政征收致使双方租赁合同已无继续履行的可能，可见双方合同履行遭遇不可抗力，且被告此后也未再实际使用租赁房产，因此，应当免除被告自腾空搬迁之后支付租金的义务，被告未支付2015年1月1日至2015年1月3日期间的租金尚不构成根本违约，原告以此为由主张解除合同并不符合法律规定，但被告以遭遇不可抗力为由同意与原告解除本案租赁合同系对其权利的处分，因此双方租赁合同因双方共同同意解除而解除，被告尚应支付2015年1月1日至2015年1月3日期间按照双方合同约定的租金661.26元。被告的�空搬迁不仅仅是遵照行政命令履行守法公民应尽的义务，更于公共利益具有积极意义，因此被告因腾空搬迁而丧失对租赁房屋的占有并不具有过错，被告不需承担对租赁房屋在腾空搬迁后进行保管的义务，因此，原告主张被告对搬迁腾空后房屋遭受的损坏承担恢复原状责任的诉讼请求本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百一十七、第二百一十二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告林清江与被告汕头市由稻里咖啡餐饮有限公司晋ＸＸ阳分公司于2011年6月12日就晋江市普照商住楼B栋第一间至第二间（从南边起算）2至6层签订的《房屋租赁合同》及2011年12月1日就晋江市江南大厦后露天停�场签订的《协议书》；
二、被告汕头市由稻里咖啡餐饮有限公司晋ＸＸ阳分公司应于本判决生效之日起十日内支付原告林清江租金661.26元；
三、驳回原告林清江的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费825元，因适用简易程序结案依法减半收取412.5元，由原告负担410元、被告负担2.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判员 林文晋
二〇一五年五月七日
书记员 黄勤俭
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
法官提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申�执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计�。
第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。
第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。