北京市第二中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）京02执异45号
案外人：马莉，女，1977年11月17日出生，回族。
委托代理人：郑刚，北京百朗律师事务所律师。
委托代理人：田雨鑫，北京百朗律师事务所律师。
申请执行人：北京城乡建设集团有限责任公司，住所地北京市丰台区草桥东路8号院7号楼。
法定代表人：李国祥，董事长。
委托代理人：景保华，女，1968年6月20日出生，汉族，北京城乡建设集团有限责任公司职员。
委托代理人：徐明，北京市中运律师事务所律师。
被执行人：北京盛和发房地产开发有限公司，住所地北京市东城区史家胡同24号。
法定代表人：杨晓南。
本院在执行北京城乡建设集团有限责任公司（以下简称城乡建设集团）与北京盛和发房地产开发有限公司（以下简称盛和发公司）建设工程施工合同纠纷案中，案外人马莉向本院提出书面异议，请求中止对北京市朝阳区安慧东里2号院盛和家园×××号房屋（以下简称涉案房屋）的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人马莉称，2008年2月25日马莉从盛和发公司购买涉案房屋，并且按照当时市场价格将全部购房款一次性付齐，且实际入住至今。2010年法院通知涉案房屋存在查封，拟进行评估拍卖，马莉便向法院提出执行异议申请。2011年7月20日，法院作出（2011）二中执异字第01476号执行裁定书，以涉案房屋在已经抵押给广东粤财投资控股有限公司（以下简称广东粤财公司）的情况下，马莉购买涉案房屋的行为不能对抗广东粤财公司的申请执行行为为由，驳回了马莉的异议请求。2015年8月12日，广东粤财公司的债权得到全部受偿，其作为申请执行人的执行案件已执行完毕。自此，本案发生了重大事实变化。故马莉向北京市高级人民法院申请执行监督，北京市高级人民法院于2017年12月27日作出（2017）京执监41号执行裁定书，裁定撤销（2011）二中执异字第01476号执行裁定，并重新审理本案。故马莉再次提出申请，请求重新审理，并中止对涉案房屋的执行。
申请执行人城乡建设集团称，不同意案外人的异议请求。事实及理由如下：第一、马莉购买涉案房屋是在涉案房屋抵押存续期间，故买卖行为是无效的。第二、涉案房屋购房合同只有双方当事人的签字而没有到房屋管理部门登记备案。马莉购买涉案房屋价格低于市场价，不排除虚假购房的可能。第三、马莉交纳购房款只有收据而没有发票，不认可其支付了购房款的事实。第四、马莉购买涉案房屋时没有尽到基本的审查义务，没有查明涉案房屋是否存在查封、抵押等状态，因此，其不构成善意取得。
盛和发公司未到庭亦未提交书面答辩意见。
本院查明，城乡建设集团因其与盛和发公司建设工程施工合同纠纷，分别向本院提起诉讼。2004年3月4日，本院作出（2004）二中民初字第623号协助执行通知书，保全查封盛和发公司所有的位于北京市朝阳区安慧东里2号院盛和家园尚未销售的所有房产及土地，涉案房屋在查封范围之内。2004年7月1日，本院分别作出（2004）二中民初字第623号民事判决书和（2004）二中民初字第4023号民事判决书，判决盛和发公司给付城乡建设集团工程款及逾期付款违约金等。上述判决生效后，本院分别以（2004）二中执字第865号和（2004）二中执字第875号立案执行。后（2004）二中执字第875号案件并入（2004）二中执字第865号案件执行。
广东发展银行股份有限公司北京分行诉盛和发公司一般借款合同纠纷一案，本院于2004年6月1日保全查封盛和发公司所有的位于北京市朝阳区安慧东里2号院盛和家园×××号楼的60套房产，涉案房屋在查封范围之内。同年6月2日，本院作出（2004）二中民初字第4276号民事判决书，判决广东发展银行股份有限公司北京分行与盛和发公司签订的借款合同和抵押合同有效，盛和发公司应向广东发展银行股份有限公司北京分行偿付借款本金、利息、律师费等。上述判决生效后，本院以（2004）二中执字第907号立案执行。后，广东发展银行股份有限公司北京分行将上述债权转让给广东粤财公司。2008年7月18日，本院作出（2008）二中执异字第829号民事裁定书，裁定上述债权转让给广东粤财公司。
2007年12月14日，本院分别作出（2004）二中执字第907号及（2004）二中执字第865号协助执行通知书，解除对北京市朝阳区安慧东里2号院盛和家园×××号楼27套房产的查封及轮候查封措施。2008年11月2日，本院作出（2004）二中执字第865号协助执行通知书，对上述27套房产再次予以查封。涉案房屋在上述27套房产范围之内。
2016年9月8日，本院作出通知书，拟对盛和发公司名下位于北京市朝阳区安慧东里2号院盛和家园×××号楼共计33套房产进行评估、拍卖。涉案房屋在拟评估、拍卖范围之内。
另查明，2011年9月，马莉向本院提出执行异议，请求中止对涉案房屋的执行并解除查封。本院于2011年11月11日作出（2011）二中执异字第01476号执行裁定书，认为：“被执行人盛和发公司在北京市朝阳区安慧东里2号院盛和家园×××号房产已经抵押给广东粤财公司，又将该房出卖给马莉，现广东粤财公司在本案中明确主张该房屋买卖合同无效，故此行为不能对抗申请执行人广东粤财公司。现北京市朝阳区安慧东里2号院盛和家园×××号房产登记在盛和发公司名下，本院查封该套房屋，符合法律规定”，并据此裁定驳回马莉的异议请求。
上述执行裁定作出后，马莉未提起执行异议之诉。2017年马莉向北京市高级人民法院提起执行监督申请。
2017年12月27日，北京市高级人民法院作出（2017）京执监41号执行裁定书，载明2015年8月12日广东粤财公司申请执行的（2004）二中执字第907号案件执行完毕，并认为“因申请执行人广东粤财公司对盛和发公司享有的债权业已实现，（2004）二中执字第907号案件执行完毕。二中院（2011）二中执异字第01476号执行裁定驳回案外人马莉异议请求所依据的事实和理由已发生变化，应当由二中院对案外人马莉所提异议重新进行审查”，并据此裁定撤销本院（2011）二中执异字第01476号执行裁定，本案由本院重新审查处理。
再查明，2008年2月25日，马莉与盛和发公司签订《商品房买卖合同》，约定购买涉案房屋，购房款为人民币1002200元。
本院审查过程中，马莉提交盛和发公司分别于2008年2月25日、2008年12月9日向其出具的购房款收据两张，金额分别为人民币530000元、499910元。城乡建设集团对上述收据真实性不予认可。马莉确认其对于支付购房款的事实无法提供其他证据予以辅证。马莉另提交物业、装修、水电、供暖等票据以证明其实际占有使用涉案房屋，城乡建设集团对其证明目的不予认可。
本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，马莉与盛和发公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋，但仅凭盛和发公司出具的购房款收据并不足以证明其已支付全部购房款的事实。因此，案外人马莉所提异议不符合相关司法解释规定的法定条件，对于其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
驳回案外人马莉的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 连 强
审判员 曾小华
审判员 侯成成
二〇一八年四月十三日
书记员 张 楠