广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤07民终2803号上诉人（原审原告、反诉被告）：林伟雄，男，1969年3月6日出生，汉族，住江门市新会区，委托诉讼代理人：陈亮才，广东华卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄艳春，广东华卓律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈佩和，女，1963年10月27日出生，汉族，住江门市新会区，上诉人（原审被告、反诉原告）：钟枝龙，男，1963年5月8日出生，汉族，住江门市新会区，陈佩和、钟枝龙的共同委托诉讼代理人：刘伟生，广东盛鹏律师事务所律师。上诉人林伟雄、陈佩和、钟枝龙因土地租赁合同纠纷一案，均不服广东省江门市新会区人民法院（2016）粤0705民初2875号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2017年9月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人林伟雄上诉请求：撤销一审判决，改判陈佩和、钟枝龙向林伟雄支付租金186440元以及滞纳金，并承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、一审判决确认陈佩和、钟枝龙可以适当减少支付租金，认定其只需支付租金的三分之二即124293.33元，没有事实和法律依据。本案不符合减少租金的法定情形。1、本案不符合《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定的情形；2、第三人江门市新会区会城街仁义紫源一经济合作社（以下简称“紫源一社”）没有向陈佩和、钟枝龙主张权利。林伟雄第一次收到紫源一社向陈佩和、钟枝龙发出的通知是在其提起反诉时作为证据提交给林伟雄。林伟雄在（2016）粤07民终2427号案中作为证据提交，而紫源一社在该案审理中当庭否认该四份《通知》的真实性，最终法院也没有认定该四份通知的真实性。而且紫源一社发出该通知的内容实质上是解除租赁合同，但并没有经过民主议定。而且根据合同的相对性原则，紫源一社仅能向林伟雄主张解除合同，而不能向陈佩和、钟枝龙主张。3、本案不存在致使陈佩和、钟枝龙不能使用、收益租赁物的情形。生效的（2016）粤07民终2427号民事判决林伟雄应当向紫源一社支付2015年3月至2016年8月的全额租金，并没有扣除陈佩和、钟枝龙主张已经交还涉案土地的租金，陈佩和、钟枝龙主张其在2015年5月8日起将租赁的土地交还紫源一社不属实，紫源一社对此也予以否认。在本案中，林伟雄与陈佩和、钟枝龙签订的《租赁合同》约定的出租物仅为鱼塘以及塘基，并不包括构筑物。因此，即使构筑物被拆除，也不会导致陈佩和、钟枝龙使用租赁物进行种养的合同目的不能达到。况且该构筑物为陈佩和、钟枝龙所建造，并非林伟雄所建，一审判决认定对陈佩和、钟枝龙造成一定的不安，并非减少租金的法定事由，况且并不存在该情形。陈佩和、钟枝龙也从未向林伟雄反映紫源一社要求其离场的情况直到其提起反诉时才知晓此事。二、一审判决认定租赁土地上的建筑物、构建物为林伟雄所建没有依据。双方签订的租赁合同约定的出租物为鱼塘和塘基，并无对地上建筑物的记载。林伟雄已将土地交给陈佩和、钟枝龙，租赁期间新建的构筑物，应推定为其所建。三、林伟雄没有违约行为，陈佩和、钟枝龙逾期缴纳租金，应当依照合同的约定支付滞纳金。一审判决对林伟雄的请求不予支持不当。被上诉人陈佩和、钟枝龙答辩称，因林伟雄涉嫌改变土地用途被相关机构处理，紫源一社书面通知陈佩和、钟枝龙退回土地。在无法联系到林伟雄本人的情况下，陈佩和、钟枝龙于2015年5月将土地退回给紫源一社，并请其代为联系林伟雄，解除合同。在此之后，陈佩和、钟枝龙没有再使用涉案土地，也不应当支付租金。上诉人陈佩和、钟枝龙上诉请求：撤销一审判决，改判陈佩和、钟枝龙无需向林伟雄支付租金124293.33元，由林伟雄承担本案诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清。一审判决对紫源一社出具的证明涉案土地已经收回并进行复绿的证明不予认定不当。该证明与紫源一社2014年10月20日、2015年2月11日给陈佩和、钟枝龙的通知的内容是相关联的，出具的主体也相同。对于如此重要的证据，根据法律的规定，法院应当作进一步的核实。但一审法院未经核实就不予认定，明显偏袒林伟雄。事实上，陈佩和、钟枝龙收到了紫源一社的搬离通知，而且新会国土局因为林伟雄的违章建筑以及非法改变土地用途而强制拆除了地上建筑物，林伟雄被刑事拘留，紫源一社收回土地复绿，陈佩和、钟枝龙完全无法使用租赁的土地，该情形绝非仅仅是一审判决认定的“给被告使用土地造成一定的不安”。因陈佩和、钟枝龙无法继续使用租赁的土地，根据《合同法》的规定，理由不支付租金。而林伟雄对此也是心知肚明，在另案提交给法院的声明中，也自称2015年5月不再租赁土地，而且也因此才自2015年3月起，一直没有向陈佩和、钟枝龙主张租金。此外，根据一审判决，陈佩和、钟枝龙和另案的伦永球一共需要向林伟雄支付租金合计近23万元，而林伟雄仅需向紫源一社支付租金12万元。因林伟雄的原因造成土地无法使用，但其却从中获利，违反诚信公平的原则。被上诉人林伟雄答辩称，一、一审判决不采纳紫源一社的证明适用法律正确。1、该证明的形式不符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定的形式要件，紫源一社也没有人员出庭接受质询，不能作为认定事实的依据；2、生效的本院（2016）粤07民终2427号民事判决确认紫源一社没有收回土地；3、在上述案件审理过程中，紫源一社明确表示没有收回涉案土地。二、林伟雄向紫源一社送达《声明书》，是因为陈佩和、钟枝龙在原审中主张其已经于2015年5月将涉案土地交还给紫源一社，但紫源一社明确否认收回土地而且（2016）粤07民终2427号民事判决对林伟雄提出的土地无法使用无须支付租金，自2015年5月后即没有使用租赁土地的理由均不予采纳，并认定租赁土地可以继续使用，林伟雄需要按照合同缴纳租金。请求驳回陈佩和、钟枝龙的上诉请求。林伟雄向一审法院起诉请求：1.陈佩和、钟枝龙共同向林伟雄支付租金186440元及滞纳金（滞纳金自2015年2月1日起按月息20‰计至清偿日止，其中滞纳金计至2016年7月13日为32003.51元）；2.陈佩和、钟枝龙按照国家标准将租赁地块恢复原状；3.诉讼费由陈佩和、钟枝龙承担。陈佩和、钟枝龙向一审法院反诉请求：1.林伟雄返还租金58500元，押金21850元。2.确认林伟雄与陈佩和、钟枝龙签订的土地租赁协议书为无效合同。3.赔偿陈佩和、钟枝龙经济损失100000元。一审法院认定事实：2012年12月6日，紫源一社将位于会城黄冲坑书田的鱼塘三口出租给林伟雄经营种养使用。2013年开始，林伟雄在承租的塘基上兴建部分建筑设施。2013年12月后林伟雄陆续将所租用的部分鱼塘及塘基边的土地转租给陈佩和、钟枝龙，双方为此签订了四份土地租赁协议。在租赁期间，陈佩和、钟枝龙向林伟雄支付了押金21850元，租金54283元。自2015年1月起，陈佩和、钟枝龙没再支付面积分别为460平方米、250平方米及383平方米三块土地的租金；自2015年4月起，陈佩和没再支付2460平方米鱼塘的租金。2014年10月20日和2015年2月11日，紫源一社先后两次向陈佩和、钟枝龙发出通知书，主要内容为：林伟雄未经该社同意，擅自转租土地给陈佩和、钟枝龙使用。林伟雄将租赁物改建，改变土地用途，违反法律和约定。并限定陈佩和、钟枝龙收到通知后15日内搬离租赁物。陈佩和、钟枝龙收到该通知书后，于2015年5月8日回复该合作社，称自己已搬离租赁物，未再使用租赁物，因无法联系林伟雄，请求该合作社代为联系林伟雄，通知林伟雄与陈佩和、钟枝龙办理合同解除事宜。2015年5月中旬，国土局新会分局对塘基上的建筑物予以拆除。陈佩和、钟枝龙因此未再向林伟雄支付租金。另，紫源一社与林伟雄土地租赁合同纠纷一案，江门市中级人民法院（2016）粤07民终2427号民事判决确认紫源一社与林伟雄签订的土地租赁协议有效，林伟雄应向紫源一社支付2015年3月至2016年6月的租金。一审法院认为，本案属土地租赁合同纠纷。关于双方当事人签订的土地租赁合同的效力问题。林伟雄出租给陈佩和、钟枝龙的鱼塘及塘基上的土地属紫源一社租给林伟雄用于种养的部分土地，林伟雄与陈佩和、钟枝龙双方属转租合同关系。紫源一社与林伟雄的土地租赁合同经生效的判决确认为有效。林伟雄与陈佩和、钟枝龙的转租合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。陈佩和、钟枝龙认为林伟雄未经紫源一社同意擅自转租，仅属于紫源一社对其与林伟雄的合同具有解除权，并不能成为陈佩和、钟枝龙主张转租合同无效的事由。至于林伟雄擅自改变土地用途以及违建的问题，属于行政法律关系问题，如影响陈佩和、钟枝龙按合同正常使用土地，也仅属于林伟雄违反了合同约定，也并不影响合同的效力。陈佩和、钟枝龙可以要求林伟雄承担相应的违约责任。综上，林伟雄与陈佩和、钟枝龙签订的土地租赁合同合法有效，双方均应按约履行。关于林伟雄与陈佩和、钟枝龙签订的租赁合同是否已经解除。陈佩和、钟枝龙主张林伟雄在农用地上非法构建建筑物，导致相关的租赁物被国土部门强制拆除，自此双方签订的租赁合同无法实现合同目的，陈佩和、钟枝龙依法有权解除合同。且陈佩和、钟枝龙已将解除合同的请求向紫源一社提出。实际上，林伟雄对合同解除的事实也是明知的，若非紫源一社起诉林伟雄，林伟雄也不会起诉陈佩和、钟枝龙。一审法院认为，林伟雄与在合同中约定的出租物为鱼塘和塘基上的土地，并不包括构筑物。即使基塘上的构筑物被拆除，也不会导致被告使用租赁的鱼塘和塘基的合同目的不能实现。故陈佩和、钟枝龙主张合同解除的事由不能成立，陈佩和、钟枝龙向紫源一社提出解除合同的请求并不能成为双方的租赁合同已经解除的事实依据。关于林伟雄要求陈佩和、钟枝龙支付租金的主张，如前所述，林伟雄与的租赁合同合法有效，双方均应遵守合约，林伟雄有保障陈佩和、钟枝龙正常使用租赁土地的义务，陈佩和、钟枝龙有向林伟雄支付租金的义务。双方在合同履行过程中，紫源一社以林伟雄未经其同意，擅自转租土地，向陈佩和、钟枝龙发出通知，要求陈佩和、钟枝龙搬离，对陈佩和、钟枝龙正常使用出租土地造成一定的影响，对此林伟雄应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。考虑紫源一社仅向陈佩和、钟枝龙发出搬离通知，虽然给陈佩和、钟枝龙使用土地造成了一定的不安，但并未实际收回土地，故一审法院确认陈佩和、钟枝龙可适当减少支付林伟雄租金。经核算，截止2016年6月30日，按照合同约定的标准，陈佩和、钟枝龙尚欠林伟雄租金共计186440元。一审法院认定陈佩和、钟枝龙应向林伟雄支付所欠租金的三分之二即124293.33元。至于逾期支付租金的滞纳金，因林伟雄存在一定的违约，一审法院不予支持。关于林伟雄请求将租赁地块恢复原状的主张，因林伟雄并无证据证明塘基上的构筑物属陈佩和、钟枝龙所建，也无证据证明陈佩和、钟枝龙改变租赁土地用途的事实，故林伟雄的该项请求没有事实依据，一审法院不予支持。综上，林伟雄请求部分合理，一审法院予以支持；陈佩和、钟枝龙反诉请求于法不符，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十八条规定，判决：一、陈佩和、钟枝龙于判决生效之日起十日内给付林伟雄租金124293.33元；二、驳回林伟雄的其他诉讼请求；三、驳回陈佩和、钟枝龙的反诉请求。本诉案件受理费4576.66元，诉讼保全费1420元，合计5996.66元，林伟雄负担2996.66元，陈佩和、钟枝龙负担3000元；反诉案件受理费1953.50元，由陈佩和、钟枝龙负担。二审期间，双方当事人均没有提供新的证据。一审认定除涉案土地是否于2015年5月18日退回紫源一社以外的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是土地租赁合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕林伟雄、陈佩和、钟枝龙的上诉请求进行审查，对于双方当事人均未提出上诉的问题不予审查。本案的争议焦点为陈佩和、钟枝龙是否应当向林伟雄支付土地租金和应当支付租金的数额问题。双方当事人均确认，自2015年1月起，陈佩和、钟枝龙即没有向林伟雄支付面积为460平方米、250平方米、383平方米三块土地的租金；自2015年4月起，没有支付2460平方米土地的租金。陈佩和、钟枝龙辩称，因林伟雄改变土地用途而被有关部门责令整改，因此陈佩和、钟枝龙于2015年5月将土地交还紫源一社，没有再使用涉案土地，因此也无须交纳租金。林伟雄对陈佩和、钟枝龙于2015年5月将土地交还紫源一社的事实不予认可。本院认为，根据双方当事人在本案以及（2016）粤07民终2427号案的审理过程中双方提供的证据，均证明涉案地块在陈佩和、钟枝龙租赁使用过程中，因违反《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，被国土管理部门责令整改。双方当事人争议的焦点为陈佩和、钟枝龙何时将涉案土地交还。在本案审理过程中，双方当事人提交的证据有：1、紫源一社分别于2014年10月20日、2015年2月11日发给陈佩和、钟枝龙的《通知书》，主要内容均为通知陈佩和、钟枝龙，其与林伟雄签订的租赁合同无效，请陈佩和、钟枝龙在收到通知后15天内撤离租赁物，否则清场。2、陈佩和、钟枝龙于2015年5月8日发给紫源一社的《通知书》，主要内容为：陈佩和、钟枝龙已经撤离租赁物不再使用，因无法通知林伟雄，请紫源一社代为联系，办理合同解除事宜。3、新会区会城街道办事处于2015年3月23日发给林伟雄的《告知书》，主要内容为在三日内拆除涉案地块上的构建物；4、林伟雄于2016年9月30日发给紫源一社的《声明书》，主要内容为2015年5月，江门市国土资源局新会分局拆除了租赁物上的猪舍以及其他构建物，自此林伟雄没有再租赁地块养鱼养猪，并多次向钟文更表示不再租赁。并再次明确声明：除了伦永球、蔡月嫦、钟枝龙和陈佩和已移交给该社的土地（鱼塘及塘基土地）外，林伟雄不再租赁其余部分，并自2016年9月30日交还土地。5、紫源一社出具的《证明》，主要内容为陈佩和已经于2015年5月撤离涉案地块，随后新会国土局对地上建筑物强制拆除，会城街道办出资对土地进行复绿；6、林伟雄在（2016）粤0705民初2311号案件的审理过程中，也称“2015年5月中旬，江门市国土资源局新会分局联合各部门对林伟雄原修建在鱼塘塘基的猪舍及其他构建物进行拆除。拆除后，租赁地块实际上已经无法进行养殖，涉案《土地租赁合同》已无法继续履行”。本院认为，虽然在上述证据中，当事人无法提交会城街道办的通知、国土局的通知的原件，但陈佩和、钟枝龙并非该两份通知的相对人，其无法提供原件具有客观的原因；而紫源一社出具的《证明》虽然没有承办人签名，但经本院核实，紫源一社负责人钟文更证实该证明为紫源一社所出具。结合紫源一社与林伟雄在本院（2016）粤0705民初2311号案件审理过程中的陈述，本院认为，虽然当事人提供的证据部分存在瑕疵，但能够形成一个完整的证据链，证明因涉案土地上存在私自改变土地用途的行为而被相关部门责令整改，陈佩和、钟枝龙于2015年5月8日已经不再使用涉案土地，将涉案土地交还紫源一社进行复绿的事实。关于陈佩和、钟枝龙应当支付土地租金数额的问题。如上所述，本院确认陈佩和、钟枝龙于2015年5月8日撤场，将涉案土地交还紫源一社。陈佩和、钟枝龙称因林伟雄在涉案土地上违章建筑被有关部门责令整改，导致陈佩和、钟枝龙的经济损失，但陈佩和、钟枝龙没有提供证据予以证明。而且，其在得知该土地需要整改的情况后，也未及时与林伟雄、紫源一社协商处理该土地租赁合同的相关事宜，而是继续使用该土地，此外，陈佩和、钟枝龙也未举证证明其在退还土地前，存在其不能充分行使承包经营权的事实。因此，陈佩和、钟枝龙应当交纳2015年5月7日前的土地租金。至于2015年5月8日的租金，虽然陈佩和、钟枝龙未与林伟雄办理解除合同的事宜，但其根据紫源一社的通知，将涉案土地直接退还紫源一社不再使用，并且在无法联系林伟雄的情况下，委托土地所有权人紫源一社代其办理相关的解除合同手续。本院认为，林伟雄并不能举证证明涉案的租赁合同不能履行完毕的责任在于陈佩和、钟枝龙，且根据查明的事实，林伟雄理应知道陈佩和、钟枝龙自2015年5月8日起不再使用涉案土地的事实，其未及时与陈佩和、钟枝龙协商解决租赁合同的履行以及后续租金的问题，也应承担一定的责任。综上，林伟雄主张2015年5月8日之后的租金，没有事实依据，本院不予支持。因双方当事人均确认2015年1月1日之前的租金已经足额支付，经本院核算，陈佩和、钟枝龙应当交纳2015年1月1日至2015年5月7日的租金为25282.47元。（383平方米的第一块地：4021.5元+1340.5元+312.79元=5674.79元；250平方米的第二块地：3000元+1000元+233.34元=4233.34元；2460平方米的第三块地：6150元+1435元=7585元；460平方米的第四块地：5520元+1840元+429.34元=7789.34元）。对于林伟雄超出上述数额的请求，本院不予支持。关于林伟雄请求的滞纳金，本院认为，因涉案土地上存在改变土地用途的情况，且林伟雄在（2016）粤0705民初2311号案件中，确认在其转租前涉案土地上即存在猪舍，因此该涉案租赁物存在瑕疵导致租赁合同不能完全履行，对此林伟雄存在一定的过错。一审判决对其逾期支付租金的滞纳金的请求不予支持并无不当，本院予以维持。另因一审判决驳回陈佩和、钟枝龙的反诉请求，陈佩和、钟枝龙并未对此提出上诉，本院对一审此项判决予以维持。综上所述，一审判决认定事实不清，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省江门市新会区人民法院（2016）粤0705民初2875号民事判决；二、陈佩和、钟枝龙于本判决生效之日起十日内给付林伟雄租金25282.47元；三、驳回林伟雄的其他诉讼请求。四、驳回陈佩和、钟枝龙的反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉一审案件受理费4576.66元，诉讼保全费1420元，合计5996.66元，由林伟雄负担2996.66元，由陈佩和、钟枝龙负担3000元；反诉案件受理费1953.50元，由陈佩和、钟枝龙负担；二审案件受理费4139.52元，由林伟雄承担3311.62元，陈佩和、钟枝龙承担827.9元。本判决为终审判决。审判长  吴拥军审判员  陈 炜审判员  陈雪娟二〇一七年十二月五日书记员  梁丹婷