辽宁省开原市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽1282民初2968号
原告：开原市房产改造开发有限公司，地址开原市新城街老人委路268号。
负责人：关新，系该公司经理。
委托诉讼代理人：王有杰，系辽宁廉明律师事务所律师。
被告：吕美霖，女，1988年8月6日生，汉族，住福州市晋安区。
委托代理人：张宝华，女，1968年1月27日生，汉族，住开原市，系吕美霖婆婆。
委托代理人：ＸＸ宇，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
原告开原市房产改造开发有限公司与被告吕美霖房屋买卖合同纠纷一案，原告开原市房产改造开发有限公司（以下简称开原房产改造公司）于2017年11月27日向本院提起诉讼，本院于2017年11月27日立案后依法适用简易程序，于2017年12月18日、12月26日两次在本院第7号审判庭公开开庭进行了审理。原告开原房产改造公司诉讼委托代理人王有杰，被告吕美霖委托诉讼代理人张宝华（第一次到庭），委托诉讼代理人ＸＸ宇（第二次到庭）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告开原房产改造公司诉称，2015年4月17日，原被告签订商品房预售合同，被告购买位于开原市八一街XX号龙祥花园XX号楼XXX号楼房及XX号楼北XX号车库一个。被告为原告出具欠楼款699668元借条，承诺同年年底给付。但经原告多次催要均以各种理由拖欠至今未付，也未到原告处签订商品房买卖合同。请求判令解除原被告间签订的2份商品房预售合同；被告所交的定金30000元归原告所有，诉讼费由被告承担。
被告吕美霖辩称，1、双方签订的商品房预售合同名为买卖实为赠与，通过合同的内容及实际履行情况综合认定双方仅成立了赠与合同法律关系。合同签订当日，被告缴纳定金3万元，原告为被告出具了房屋及车库的全额收款收据及物业费等收据，认证了被告已经足额缴纳购房款，认证了原告对其他购楼款予以免除的事实。正是在此赠与真实意思表示下，原被告进行了商品房过户必要的前置流程，在合同中写明双方债权债务已结算完毕字样。既然双方无买卖意思表示，被告就无欠房款的事实存在；2、合同的内容及履行还原了当初达成的口头赠与购房款的事实，原告出具的收款收据系对被告未给付房款的赠与行为，原告赠与合同的任意撤销权已消灭，并且又不存在法定撤销事由，赠与行为有效。请求驳回原告的诉讼请求。
原告开原房产改造公司为其诉讼请求提供证据如下：
1、商品房预售合同两份及借据一张，证明原被告间签订商品房预售合同，被告只交了3万元定金，其他房款尚欠未给付。
2、龙翔花园业主签约表，证明被告当时除了3万元定金交付了以外，其余房款要贷款支付；其来办理手续的刘轩恺。
被告吕美霖为其辩述理由提交证据如下：
1、收款收据两份，证明原告认可了被告已实际交纳房款的事实，虽并未实际支付，但原告出具的加盖财务专用章的收款收据和合同写明的内容均可以表明双方不存在债务纠纷，开发商免除了被告交付房款的义务，名为买卖实则赠与，赠与的标的为购房款。
2、建筑垃圾、物业费、住宅费、生活垃圾4张收款收据，该收据的出具形式与上一份证据形式一样，均为原告的财务专用章，证明被告已经实际完成了入住前的全部义务。
庭审中，被告对原告提供证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议认为，被告支付了3万元的定金，剩余房款均为原告赠与，免除了付款债务，故才会出具收据且写明本日交纳全额的房款，该赠与的行为已经履行完毕，对借据的真实性、合法性、关联性均有异议，不是被告书写，要求笔迹鉴定。商品房合同是被告自己签的字；对2号证据认为，证据真实性合法性无异议，关联性有异议，刘轩恺此时不是被告丈夫，无权代表被告，该表格中明确写明本日付款52万元，累计付款55万元，正好是房屋房款金额，印证了从债权债务关系上，被告完成了付款义务，进而证明了赠与关系的存在，免除了被告支付义务。原告对被告的证据均有异议，对1号证据认为，被告的证据无法证明原被告间是赠与关系，恰恰证明是预售关系，对交付定金3万元没有异议，如果是赠与就不需要交定金了，被告所述自相矛盾，原告与被告不相识，不存在赠与行为；被告承认根本没有交给原告房款，此收据证明不了原告收到被告房款，应结合打款凭证来证实，当时被告承诺2015年12月末交付房款，并且出具借据欠房款699668元；对2号证据认为，原告没有收到过这四笔钱，当时只是主管领导为了做账才出具的，实际没有收到吕美霖的一分钱，没有签订正式的商品房买卖合同，没有办理入住手续，催多次也没有来办理。
经原被告质证认证及庭审调查，确认以下事实，被告吕美霖与刘轩凯现为夫妻关系（签订预售合同时为情侣）。2015年4月17日，原被告签订商品房预售合同二份，合同主要内容如下：经甲乙双方协议，甲方（原告）同意将位于开原市八一街XX号龙祥花园XX号楼XXX号，面积107.30平方米住宅，以每平方米5160元售予乙方，乙方交纳房款30000元，房款523668元；卖售乙方XX号龙祥花园XX号楼北XX号车库，面积39.43平方米，房款176000元，乙方已缴纳两处房款零元。该房屋于2015年4月17日竣工交付使用，进户时乙方须按甲方要求办理进户手续，完毕后甲方同意乙方进户。此协议自甲乙双方结清楼款签字后生效。甲方盖印（龙祥花园），乙方吕美霖签字摁印。同日，原告为被告出具收取房款和车库款两张收据，金额为699668元；原告龙祥花园物业服务中心为被告出具收取2015年4月至2015年12月物业费1645元，生活垃圾和建筑垃圾费358元。同日，被告的对象刘轩凯为原告出具“借据”一份，“借据”内容为欠房款523668元，车库176000元，合计699668元，“借据”未注明给付时间和给付方式。而后，被告进住两处房产。现原告将争议楼房及车库收回，并以被告未交付任何房款为由诉讼来院，要求解除房屋买卖预售合同。
庭审中，被告要求对“借据”上吕美霖签字做笔迹鉴定。原告抗辩该签字并非被告签署，而是由其对象刘轩凯签被告名字留存给原告。被告表示放弃该请求，对是否为刘轩凯签字承诺予以核对。
庭审中，双方主要争议焦点为，原被告签订的预售合同是否有效，原告是否享有解除权，被告抗辩理由是否成立。
本院认为，原告向本院提交的商品房预售合同，证明了原告向被告出售争议楼房和车库及约定实现合同目的的权利义务；所提供的刘轩凯出具的“借据”证明了被告未履行合同义务的事实。依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条规定“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同”，该“借据”虽冠以借据的名头，无借款人向贷款人放款的事实，实则为欠购楼款的凭证，应定性为“欠据”。本案中，原被告签订的是商品房预售合同，并非商品房买卖合同，两者之间有不同之处。预售合同转化为商品房买卖合同需要履行必要的条件，原被告就此在预售合同的尾部约定了转化条件为双方结清楼款生效。被告抗辩原告出具“收款收据”已经免除了被告交款的义务，双方属于赠与关系。否认签署“借据”，但并未否认刘轩凯替代签署的事实。其抗辩观点可归纳为不交房款有理，原告索要房款无理。从被告提交的“收款收据”看，均为签订商品房预售合同的同一天，即同时产生“收据”和“借据”。这种现象的产生原被告均不否认有“特殊关系”操作形成。但依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务”。被告不缴纳房款的“人情”，不能大于法律的规定，应视为不履行合同义务。又依据《中华人民共和国合同法》第一百五十八条规定“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同”；第一百八十七条规定“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续”。被告所提供的证据无法证明抗辩事实存在，又无赠与行为登记的法定要件，应负举证不能责任。故对被告既无事实证据，又无法律依据的抗辩陈词不予以支持。再依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”；第二款规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行驶的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的解除权消灭”。本案适用于双方另有约定。双方预售合同生效附有条件，被告对象刘轩凯出具的“借据”未约定给付时间，原告依据“交易习惯”向被告索要欠款系维护正当权益，索要欠款并非催告的开始，催告是原告索款未实现的另一种要约。被告并无证据证明原告从2015年年底向其催告，应负举证不能责任。故原告并未丧失解除权，对原告的诉请解除预售合同应予以支持。关于原告诉请判决“定金”30000元归己所有，因原被告商品房预售合同无定金约定，原告无证据证明被告所交款项为定金，应定性为房款，对原告该项请求不予以支持。原告应在解除合同的同时退回收取的房款。本院为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十一条、第九十四条、第一百零八条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：
一、解除原告开原市房产改造开发有限公司与被告吕美霖间签订的卖售位于开原市八一街XX号龙祥花园XX号楼XXX号住宅商品房预售合同；
二、解除原告开原市房产改造开发有限公司与被告吕美霖间签订的卖售位于开原市八一街XX号龙祥花园XX号楼北XX号车库商品房预售合同；
三、由原告开原市房产改造开发有限公司退回被告吕美霖楼房款30000元。
案件受理费5400元，由被告吕美霖负担。
本判决书发生法律效力后十日内执行。
如原被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。上诉费于7日内汇至铁岭银行营业部，辽宁省铁岭市中级人民法院执行局，账号171120110001780，备注02诉讼费，逾期按撤回上诉处理。
审判员 姜南
二〇一八年一月三日
书记员 谢天