湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民再8号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：邓新秋。委托代理人：刘邵武，湖南邵文律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：段其昌。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：赵建军。委托代理人：罗可郎，长沙市湘江法律服务所法律工作者。再审申请人邓新秋与被申请人段其昌、赵建军房屋租赁合同纠纷一案，段其昌、赵建军于2012年12月24日起诉至长沙市开福区人民法院，该院于2014年8月26日作出（2013）开民一初字第00156号民事判决。邓新秋不服，向本院提起上诉。本院于2015年3月20日作出（2015）长中民三终字第00345号民事判决，维持一审判决。判决生效后，邓新秋不服，向湖南省高级人民法院申请再审，湖南省高级人民法院于2015年12月18日作出（2015）湘高法民申字第1094号民事裁定，指令本院再审本案，中止原判决的执行。一审法院查明：长沙市龙泉房地产开发有限公司（甲方）与邓某某、丘某某（乙方）于2004年2月2日签订一份房屋租赁合同（邓某某、丘某某在协议乙方处签字确认），约定甲方将长沙市开福区五一西路环（藩）城堤53号明月商贸城第三层（即301）房屋出租给乙方作为经营使用，租赁期为5年（自2004年4月1日至2009年4月1日），租赁价格为30万元/年；租赁期间，任何一方提出终止合同，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍然有效。如遇拆迁等不可抗拒的因素，本合同可随时终止；租赁期满本合同即终止，如需续租，在同等条件下优先租给乙方，则续签租赁合同。邓某某（甲方）与长沙万代娱乐休闲广场（乙方）于2004年3月22日签订了一份房屋租赁合同（乙方处盖长沙万代娱乐休闲广场章并由戴某签字确认），约定甲方将长沙市开福区五一西路环（藩）城堤53号明月商贸城第三层（即301）房屋出租给乙方作为生产、经营使用，租赁期为5年（自2004年5月1日至2009年4月30日），租赁价格为6000元/月，72000元/年；在不改变房屋结构的前提下，征得甲方同意，乙方根据需要进行布置和装修，退租时甲方无权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍然有效；租赁期满，本合同即终止，如需续租，在同等条件下优先租给乙方并续签租赁合同。湖南省望城县人民法院依据已经发生法律效力的（2007）望执字第223-5号民事裁定书，于2009年11月3日依法委托湖南省高盛拍卖有限公司、湖南泰达拍卖有限公司拍卖被执行人长沙市龙泉房地产开发有限公司所有的位于长沙市开福区五一西路环（藩）城堤53号明月商贸城第三层（即301）房屋。段其昌、赵建军于2010年7月8日作为共同竞买人以665万元的最高价竞得该房屋，同日，段其昌、赵建军与湖南省高盛拍卖有限公司、湖南泰达拍卖有限公司签订一份拍卖成交确认书，确定段其昌、赵建军于2010年7月8日在拍卖会上，通过公开竞价成交标的（明月商贸城301房产），落锤成交价为665万元，佣金额为23.95万元，总金额为688.95万元。赵建军于2010年8月10日向湖南省望城县人民法院交纳案款326.05万元。湖南省望城县人民法院于2010年8月10日作出（2007）望执字第223-6号执行裁定书，裁定：一、长沙市开福区五一西路环（藩）城堤53号明月商贸城第三层（即301）房屋所有权及相应的其他权利归买受人段其昌、赵建军所有；二、解除对长沙市开福区五一西路环（藩）城堤53号明月商贸城第三层（即301）房屋的查封、冻结；三、买受人段其昌、赵建军可持本裁定书到财产管理机构办理产权过户登记手续。段其昌、赵建军就长沙市开福区五一西路环（藩）城堤53号明月商贸城第三层（即301）房屋于2011年1月27日向长沙市芙蓉区地方税务局缴纳26.6万元的预购商品房预告登记税。戴某以长沙万代娱乐广场（乙方）的名义与段其昌、赵建军（甲方）签订一份房租协议（戴某在该协议的乙方处签字确认），约定甲方将长沙市开福区五一西路环（藩）城堤53号明月商贸城第三层（即301）房屋出租给乙方使用，租赁时间为1年（从2010年9月1日至2011年8月30日止），房屋租赁到期后，乙方无条件将所有物件搬出房屋，搞好卫生后将房屋交付给甲方；租金为10万元/年，租赁协议签订日一次性付清。协议签订后，段其昌、赵建军于2010年12月27日出具一份收条，内容为“今收到万代娱乐广场戴某明月商贸城301号房租费10万元，时间从2010年9月1日至2011年8月30日（含房租税）”。戴某于2011年9月19日出具一份承诺，内容为“戴某于本月25日前来洽谈租房合同事宜”。段其昌于当天出具一份收条，内容为“今收到戴某房租费20万元，此款作为暂收。本月25日前来协商合同。如过期，此款不予退还，而且无条件退房”。另查，长沙万代餐饮娱乐休闲广场系由邓新秋个人经营的个体工商户（经长沙市工商行政管理局市场分局登记）。一审庭审中，邓新秋提出戴某与其系合伙关系（现戴某已死亡）；邓新秋承租房屋用来经营长沙万代餐饮娱乐休闲广场，已于2012年11月底搬离房屋并电话通知段其昌、赵建军；建筑物（包括员工宿舍及食堂）添附发生于与段其昌、赵建军签租房合同之前。段其昌、赵建军提出2011年9月25日后与邓新秋就租房事宜长期处于协商过程中，邓新秋年前尚在使用员工宿舍及食堂，未接到电话通知；戴某承诺在2011年9月25日前与段其昌、赵建军洽谈房屋租赁的有关事宜，收条中的20万元系诚意金。租金是参照周边的房价40元/㎡(面积为1450/㎡)计算的。段其昌、赵建军现诉至原审法院，请求判令邓新秋：1、立即将承租的房屋腾空退还给段其昌、赵建军[拆除添附的建筑物（包括员工宿舍和食堂）]；2、立即给付2011年9月1日至2012年12月30日（共计16个月）的租金851200元（暂计算至起诉之日，应计算至实际返还房屋时止）；3、承担本案诉讼费。一审法院认为，一、邓新秋系长沙万代餐饮娱乐休闲广场的业主，承租房屋用来经营长沙万代餐饮娱乐休闲广场。邓新秋主张其与戴某合伙经营长沙万代餐饮娱乐休闲广场，故戴某以长沙万代餐饮娱乐休闲广场的名义与段其昌、赵建军签订的房租协议应为邓新秋的真实意思。房租协议未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，段其昌、赵建军与邓新秋应依约全面履行合同义务；二、租赁期间届满，段其昌、赵建军与邓新秋均有意订立新的租赁协议，但未能在约定的2011年9月25日前达成租房合同。之后邓新秋一直在使用租赁物，段其昌、赵建军亦陈述与邓新秋就租房事宜长期处于协商过程中，并未明确邓新秋需退租，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原房租协议继续有效，但租赁期限为不定期；又根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，段其昌、赵建军与邓新秋对于不定期租赁，均可随时解除。现段其昌、赵建军要求邓新秋腾退房屋，符合法律规定，予以认可。邓新秋主张其已于2012年11月底搬离房屋并电话通知段其昌、赵建军，但未提供相应证据，段其昌、赵建军亦未予以认可，且邓新秋至今未与段其昌、赵建军办理房屋退租手续（包括结算租金），故认定邓新秋尚未向段其昌、赵建军返还租赁房屋；三、在不定期租赁期间，邓新秋应承担相应的房屋租金。段其昌、赵建军主张2011年9月19日收到的20万元系诚意金并非房租，邓新秋应向段其昌、赵建军另行支付房租费。对此主张段其昌、赵建军未提供证据予以证实，邓新秋对其主张亦不予认可，且段其昌、赵建军当时出具的收条中也注明暂收房租费20万元，并未明确该20万元系诚意金，因此，该院认定邓新秋已于2011年9月19日向段其昌、赵建军交付房租20万元。依据原租赁合同，租金一年为10万元，故根据段其昌、赵建军主张邓新秋支付租金的起止日期，邓新秋应从2011年9月1日开始，每年向段其昌、赵建军支付房屋租金10万元，扣除已支付的20万元房租，则邓新秋应从2013年9月1日开始支付，直至将承租的房屋腾空退还给段其昌、赵建军；四、段其昌、赵建军与邓新秋约定房屋租赁期满后，邓新秋应无条件将所有物件搬出房屋，卫生搞好后将房屋交付给段其昌、赵建军，并未明确要拆除添附的建筑物（包括员工宿舍及食堂），且邓新秋从段其昌、赵建军前手承租时约定“在不改变房屋结构的前提下，征得出租方同意，邓新秋根据需要进行布置和装修，退租时出租方无权要求邓新秋按原状恢复或交纳恢复工程所需费用”，段其昌、赵建军亦未举证邓新秋添附建筑物发生于段其昌、赵建军与邓新秋签订房租合同后或邓新秋添附的建筑物不符合按房屋的性质使用后的状态，基于诚实信用原则，邓新秋退租时将所有物件搬出房屋，搞好卫生即可。段其昌、赵建军诉请邓新秋拆除添附的建筑物（包括员工宿舍和食堂），该院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、邓新秋于本判决生效之日起10日内将承租的长沙市开福区五一西路环（藩）城堤53号明月商贸城第三层（即301）房屋腾空并退还给段其昌、赵建军；二、邓新秋于本判决生效之日起10日内，按每年10万元的标准，向段其昌、赵建军支付从2013年9月1日起至将上述房屋腾退给段其昌、赵建军之日止的租金；三、驳回段其昌、赵建军的其他诉讼请求。本案受理费17312元，由邓新秋负担。上诉人邓新秋不服该判决，上诉称：1、一审法院认定事实错误，邓新秋于2012年11月底搬离出租屋并电话通知段其昌、赵建军收房，但因其要求按每平方米40元标准收取房租，金额大大超出了双方约定标准，双方未能办好房屋交接。因此，退房时间应当认定为2012年11月底。且在2013年3月13日本案一审开庭时，邓新秋一方明确表示房屋已腾空，因此退房时间至迟也应认定为2013年3月13日；2、本案事实清楚，法律关系简单，一审法院严重超过审理期限，诉讼程序违法；3、一审判决未支持段其昌、赵建军诉讼请求的851200元，却判决邓新秋承担全部的17321元诉讼费，不适当。被上诉人段其昌、赵建军共同答辩称：1、关于退租时间问题，邓新秋并未于2012年11月底电话通知段其昌、赵建军收房，也未在2013年3月13日一审庭审中明确表示房屋已经腾空要求退房。且时至今日，双方尚未办理房屋交接手续，邓新秋也没有证据证明依约将房屋交付给了段其昌、赵建军；2、关于一审审理时间问题，因本案与另两案相关联，其中一案就管辖权问题进行了一审、二审的审理，导致本案的审理时间延长。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院二审认为，邓新秋系长沙万代餐饮娱乐休闲广场的业主，承租房屋用来经营长沙万代餐饮娱乐休闲广场。邓新秋主张其与戴某（已死亡）合伙经营长沙万代餐饮娱乐休闲广场，故戴某以长沙万代餐饮娱乐休闲广场名义与段其昌、赵建军签订的房租协议法律后果也应由邓新秋承担。房租协议未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行合同义务。租赁期限届满，双方未续订租赁合同，邓新秋仍在使用租赁物，段其昌、赵建军亦陈述与邓新秋就租赁事宜一直在协商过程中，并未明确要求邓新秋退租，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原房租协议继续有效，但租赁期限为不定期租赁；又根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，段其昌、赵建军与邓新秋对于不定期租赁，双方均可随时解除合同。现段其昌、赵建军要求邓新秋腾退房屋，符合法律规定，予以支持。邓新秋上诉主张其已于2012年11月底搬离房屋并电话通知段其昌、赵建军，但未提供证据证明，段其昌、赵建军对此亦不予认可，故对其该主张不予支持；邓新秋又主张其在一审开庭审理时明确表示承租房屋已经腾空，应视为其已向段其昌、赵建军表示退房，但经查阅一审庭审笔录，没有邓新秋主张的“承租房屋已经腾空，可以及时退房”的明确意思表示，且段其昌、赵建军对房屋已经腾空也表示了异议，故对邓新秋的该项主张，不予支持。且直至今日邓新秋也没有证据证明其与段其昌、赵建军办妥了房屋退租手续（包括结算租金、水电费等），对邓新秋的该上诉主张，不予认定。在不定期租赁期间，邓新秋应承担相应的房屋租金。依据原租赁合同，租金为一年10万元，故根据段其昌、赵建军主张邓新秋支付租金的起止日期，邓新秋应从2011年9月1日开始，每年向段其昌、赵建军支付房屋租金10万元，扣除已支付的20万元房租，则邓新秋应支付从2013年9月1日起直至将承租的房屋腾空交还给段其昌、赵建军之日止的房屋租金；关于诉讼费的问题，段其昌、赵建军的诉讼请求仅部分得到支持，故对法院判决未予支持部分的诉讼费用应由原审原告段其昌、赵建军自行负担，对一审诉讼费用的负担比例予以调整。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审受理费17312元，由段其昌、赵建军负10184元，由邓新秋负担7128元；本案二审受理费7128元，由邓新秋负担。邓新秋不服，申请再审请求：1、撤销（2015）长中民三终字第00345号民事判决；2、依法改判邓新秋承担自2011年9月1日起至2012年11月30日止的房屋租金。主要理由：1、邓新秋于2012年11月底搬离房屋并电话通知被申请人，明确告知被申请人退租房屋，故双方的不定期租赁合同关系在2012年11月底就已解除。被申请人收到退租通知后应主动接收房屋，被申请人未主动接收房屋所导致的损失应由被申请人自身承担，而不应由已搬离房屋、未继续使用租赁房屋的邓新秋承担。2、原审以申请人未履行通知义务，被申请人不予认可为由，认定申请人继续占有使用租赁房屋明显不符合日常生活常理。申请人有证据证明其于2012年12月初缴清水电费用，并且其后未新增水电量和水电费用，表明最迟于2012年12月初申请人就已经没有再使用租赁房屋；如果申请人在搬离房屋时未通知被申请人，被申请人肯定会继续计收房屋租金，从基本常理推断，为避免自身承担不必要的房屋租金，申请人在搬离房屋时不会不通知被申请人。承租人以电话通知被承租人的形式符合普通大众的沟通方式；被申请人起诉时，申请人已搬离房屋，原审仅以申请人未进行交接为由，仍判令申请人承担未使用期间的租金，不符合常理。被申请人段其昌、赵建军辩称：本案争议的主要焦点集中在涉案房屋是否交付。在一审过程中，再审申请人称其于2012年11月电话通知了被申请人退租，而被申请人于2013年提起诉讼，正是由于申请人未交付房屋，才导致了本案的诉讼。被申请人一直未收到再审申请人的通知，才通过诉讼维护自身的合法权益。一审庭审中再审申请人虽说房屋已经腾空，但仍需要履行交付手续，至今再审申请人仍未履行任何手续。基于此情况，原审法院才会认定再审申请人未交付房屋，从而判决要求再审申请人向被申请人支付自2013年9月1日起至房屋腾退还之日止的租金。本院再审过程中，邓新秋向本院提交了长沙市开福区通泰街道轩辕殿社区居民委员会出具的证明及“明月公寓管理办公室”出具的证明各一份，拟证明本案涉案的房屋缴纳了2012年11月的水电费后，再未产生新的水电费用，由此证明涉案房屋已经实际腾空交付给了被申请人。被申请人质证称：对明月公寓的办公室出具的证明的真实性、合法性、关联性均有异议：1、明月公寓未设置管理办公室；2、再审申请人未提交该机构的组织机构证明，不能确认有管理资质，且明月公寓是散体，不存在整体的管理机构；3、该证明也只证明缴纳水电费的事项，不能证明房屋移交的情况。对长沙市开福区通泰街道轩辕殿社区居民委员会出具的证明的关联性及证明观点有异议，该证明只证明收取了水电费，不能证明再审申请人移交房屋。本院认证意见为，对再审申请人提交的两份证据，被申请人虽然对其真实性、合法性、关联性提出异议，但未提交相应的证据予以推翻，经核实，该两份证据可以作为本案定案依据，能证明申请人最后于2012年12月初缴纳了水电费的事实，但不能达到其关于2012年12月搬离诉争房屋的证明目的。再审另查明，根据长沙市公安局芙蓉分局韭菜园派出所出具的证明，戴某于2012年9月24日在亚华大酒店跳楼身亡。本院再审查明的其他事实与原审查明的事实基本一致。本院再审认为，本案再审争议的焦点主要在于二个问题：一是戴某交付20万元的性质；二是双方解除不定期租赁合同的时间认定。一、关于戴某交付20万元的性质。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十六条规定，当事人约定以交付定金作为主合同成立或者生效要件的，给付定金的一方未支付定金，但主合同已经履行或者已经履行主要部分的，不影响主合同的成立或者生效。本案中，段其昌在2011年9月19日向戴某出具的收条内容为，“今收到戴某房租费20万元，此款作为暂收。本月25日前来协商合同。如过期，此款不予退还，而且无条件退房”。从字面上理解，对于戴某交付的20万元款项，该收条存在二个方面的意思表示，一是房租费，二是定约定金。结合本案实际履行情况，由于戴某意外死亡，其承诺当月25日前来协商无法履行。根据现有证据，段其昌、赵建军方亦无要求其“无条件退房”遭拒的证据。而实际上，双方租赁合同处于继续履行状态，上述“定金”已经转化为租赁费，这与段其昌出具收条时的真实意思表示是一致的。二、双方解除不定期租赁合同的时间认定。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。结合双方提交的证据以及双方陈述分析，本案租赁合同期限届满后，双方未就续租租金以及期限另行签订租赁合同，可以认定为双方之间形成不定期租赁合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案的主要问题是，对合同解除这一事实的认定，双方均欠缺充分的证据支持。双方没有就合同的解除达成书面协议，亦无双方确认的移交手续。邓新秋一方主张其于2012年11月即搬离房屋并通知出租方，并提交了水电费收据等证据，以证明其于2012年12月初就已经没有再使用租赁房屋的事实。对此，段其昌、赵建军方不予认可，而邓新秋一方确实不能提供充分证据证明其搬离已通知出租方的事实。双方就解除合同的时间各执一辞，而段其昌、赵建军方以起诉的形式要求承租人腾空退房，根据法律规定，可以认定邓新方收到诉状之日为通知时间，即2013年1月23日。故邓新秋方理应承担2011年9月1日起至2013年1月23日之前的合同约定的房屋租金。而若邓新秋在收到解除通知后，拒绝腾空房屋或者强行占用房屋，即应承担房屋占用费。对于2011年9月1日起至2013年1月23日之前的房屋租金的计算，双方之间的租赁合同关系来源于之前的租赁合同（租赁期限为2010年9月1日至2011年8月30日，租金为10万元/年）的继续，如前所述，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，属于第二百三十六条规定的“原租赁合同继续有效”，双方对于租赁金额的约定，没有进行变更，应当按原租赁合同约定履行。故原审按照每年10万元的租金计算方法，并无不当。根据前述第二百二十六条规定内容，每届满一年时，出租方一般会主动征询承租人是否续租或解除租赁的合意，并及时行使其解除权，符合减损的合同附随义务原理。同理，以预付租金为交易习惯的租赁关系中，出租人一般也会在其预收租金所涵盖的期限届满前，主动征询承租人是否续租或者行使其解除权。本案中，段其昌、赵建军方没有充分证据证明邓新秋在收到解除通知后拒绝腾空房屋或者强行占用房屋，且邓新秋方在诉讼过程中明确表示其已经腾空搬离，并无拒绝退房要求占用诉争房屋的意思表示。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。故对于本案租赁合同解除之后产生的房屋闲置损失，段其昌、赵建军方自身亦存在过错。而戴某预付的20万元租金，除抵付自2011年9月1日起至合同解除之日止的租金之外，对于租赁合同解除之后产生的房屋闲置损失，亦应承担一定的责任。也就是说，对于本案纠纷的原因以及损失后果的扩大，双方均存在过错，本院酌情认定戴某预付的租金余额折抵其应负之责任。综上，再审申请人的请求部分成立，本院予以部分支持。经本院审判委会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条之规定，判决如下：一、撤销本院（2015）长中民三终字第00345号民事判决、长沙市开福区人民法院（2013）开民一初字第00156号民事判决；二、驳回段其昌、赵建军的诉讼请求。本案一审受理费17312元，二审受理费7128元，合计24440元，由段其昌、赵建军负担。本判决为终审判决。审 判 长  易 颖审 判 员  王 波代理审判员  严新龙二〇一七年三月三十日书 记 员  黄勤勇