福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0206民初226号
原告（反诉被告）：吴彬宾,女，1963年1月1日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：简斯林、张丽丽，福建旭丰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：吕胜男，女，1988年7月9日出生，汉族，住河南省永城市。
委托诉讼代理人：陈慧俐，北京大成（厦门）律师事务所律师。
第三人:厦门聚鹏房地产行销策划有限公司，住所地福建省厦门市思明区和祥东路30号之27（1）店。
法定代表人：陈身荣，该公司总经理。
委托诉讼代理人：颜良材、张长炜，福建均融律师事务所律师。
原告（反诉被告）吴彬宾与被告（反诉原告）吕胜男、第三人厦门聚鹏房地产行销策划有限公司（以下简称聚鹏房产公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴彬宾的委托诉讼代理人简斯林、张丽丽，被告（反诉原告）吕胜男及其委托诉讼代理人陈慧俐，第三人聚鹏房产公司的委托诉讼代理人颜良材到庭参诉讼。本案现已审理终结。
吴彬宾向本院提出诉讼请求：1.吕胜男立即向吴彬宾支付5万元及逾期付款违约金（其中银行贷款差额5万元，以138万元的0.05%每日计算违约金，自2016年12月2日起计算至实际支付之日）；2.吕胜男立即向聚鹏房产公司支付履约保证金2万元及逾期违约金（以2万元的0.05%每日计算违约金，自2016年11月1日计算至实际支付之日）。庭审过程中吴彬宾将第2项诉讼请求变更为：吕胜男立即向聚鹏房产公司支付履约保证金2万元及逾期违约金（以2万元的0.05%每日计算违约金，自2016年11月1日计算至实际支付之日）。事实与理由：吴彬宾与吕胜男于2016年9月29日在聚鹏房产公司的居间下签订一份《房产买卖协议》，吕胜男购买吴彬宾名下址于厦门市湖里区的房产，房产总价为138万元。协议签订之日，吕胜男支付购房定金10万元，并于2016年10月31日过户当日支付73万元，向银行贷款55万元并直接转至吴彬宾账户，若贷款金额小于申请金额，吕胜男应于收到银行同意放贷金额之日起三日内将差额部分直接支付给吴彬宾。协议约定双方应于2016年10月31日前至土房局办理交易过户登记手续，吴彬宾于收到�部购房款当日将房产交付使用，为了保证交房时不存在欠缴费用，吴彬宾同意吕胜男支付购房款时预留2万元作为履约保证金，该保证金由中介公司保管，待上述事宜处理完毕，抵扣相关费用后交还吴彬宾。协议同时约定若吕胜男不能按期支付房款或吴彬宾不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交价0.05%的违约金。协议签订后，吴彬宾依约履行办理过户登记的合同义务，吕胜男向银行申请贷款55万元但银行通知发放贷款50万元，未依约补足差额5万元，并因此迟延办理房屋交付手续。同时吕胜男应于2016年10月31日前将预留的履约保证金2万元支付到聚鹏房地产行销策划有限公司，但吕胜男至今未付。
吕胜男辩称，一、吴彬宾以欺诈手段误导吕胜男违背真实意愿与其订立合同，导致吕胜男产生重大损失，依照�合同法》第五十八条的规定，双方签订的合同属于可撤销的合同。作为受损方吕胜男已经依法提起反诉，请求撤销该合同。吕胜男依法不应当继续履行合同，吕彬彬的诉讼请求应予以驳回。二、根据《房产买卖协议》第九条第二款的约定，履约保证金应由卖方即吕胜男交付第三人保管，吴彬宾的第二项诉讼请求没有事实依据，依法应予以驳回。
第三人聚鹏房产公司述称，同意吴彬宾陈述，吴彬宾与吕胜男双方签订合同后，吕胜男还未支付吴彬宾7万元。
吕胜男向本院提出反诉诉讼请求：1.撤销吴彬宾、吕胜男双方签订的房屋买卖合同；2.吴彬宾向吕胜男返还购房款131万元，并支付首期购房款利息（按照同期银行贷款基准利率计算至实际返还之日）；3、吕胜男向吴彬宾返还已缴纳的个人所得税、增值税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房屋转让手续费、房屋登记费、土地登记费、工本费等税费合计52782.01元；4、吴彬宾赔偿吕胜男至实际返还之日的银行贷款利息损失；5.吴彬宾赔偿吕胜男向聚鹏房产公司支付的中介费、代办过户手续费损失21800元。事实与理由：吕胜男与吴彬宾于2016年9月29日在聚鹏房产公司的居间下签订《房产买卖协议》，约定吕胜男以总价138万元向吴彬宾购买位于厦门市湖里区的房产。协议签订后，吕胜男按照约定向吴彬宾支付了定金和首期购房款71万元。双方办理房产产权过户手续后，吕胜男向银行申请了按揭贷款，银行于2016年11月28日将贷款50万元支付至吴彬宾指定的银行账户。此外，协议约定：房屋带租约出售，租期为2016年8月19日至2017年8月18日止，租金为4500元每月。2016年12月4日，吕胜男欲向吴彬�支付购房款尾款并办理房产交接时知悉该房产原承租人潘启东于2016年10月13日接到天安（厦门）物业管理有限公司（以下简称“天安公司”）通知，天安公司将于2016年12月1日起设置道闸和路桩，将该房产门前的停车场和通道隔开，并对停车场进行封闭管理。由于天安公司所采取的管理措施将导致该房产不具备经营物流的条件，原承租人潘启东当即要求与吴彬宾提前解除租赁合同，但吴彬宾未如实将该情况告知吕胜男,故意隐瞒了上述情形。事后经吕胜男调查了解，该房产门前路面及停车场产权归天安公司所有，且天安公司与沿街店面的业主在对该房产门前路面及停车场的管理问题上一直以来就存在纠纷。双方曾于2014年5月份前后就该问题进行过协调，但最终未有结果，天安公司甚至曾经一度要求收回该房产门前路面及停车场的使用权，而一旦天安公司收回该房产门前路面及停车场的使用权，该房产将大幅度贬值，甚至无法再作为经营性店面使用。吴彬宾明知其房产存在严重瑕疵，且该瑕疵必然会对房产的价值造成重大影响，却故意予以隐瞒，导致吕胜男在违背真实意愿的情况下与吴彬宾签订了房屋买卖合同，严重损害了吕胜男的利益。
吴彬宾辩称，吕胜男的反诉诉求与事实理由没有任何事实与法律依据。事实方面，吴彬宾不存在欺诈吕胜男的行为，更没有存在因为吴彬宾的行为诱使吕胜男签订合同的情节。吕胜男在2017年2月份在没有履行合同义务的情况下，擅自强行开锁，占用房产，将案涉房产出租给第三方，这与吕胜男在反诉状中的陈述是自相矛盾的。
聚鹏房产公司对吕胜男的反诉诉讼请求述称，本案房产买卖协议合法有效�讼争房产不存在纠纷，吕胜男已经实际占有和使用房产。本案合同不具备可撤销情形，双方应该继续履行。
本院经审理认定事实如下：吴彬宾作为出售方（甲方）与作为购买方的吕胜男（乙方）于2016年9月29日签订一份合同编号为1603215的《房产买卖协议》，约定：1、甲方将位于厦门市湖里区产（以下简称讼争房产）出售给乙方，建筑面积46.02平方米，成交价为138万元；2、乙方于合同签订之日支付定金10万元，通过中介方转交，2016年10月31日前过户当日支付房款73万元（不含定金）；3、乙方向银行申请贷款55万元直接转账至甲方账户，若贷款银行实际房贷金额小于贷款申请金额，乙方应于收到银行同意放贷金额之日起三日内将差额部分直接支付给甲方；4、双方于2016年10月31日前至土房局办理交易过户登记手续，甲方应于收到乙方全部购房款时将房产交付乙方使用；5、为确保甲方交房时不存在欠缴水、电、煤气、有线电视及物业管理费等费用，甲方同意在乙方缴交首期款时预留2万元作为履约保证金，该保证金由丙方保管，待上述事宜全部处理完毕，丙方抵扣相关费用后交还甲方；6、若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金；7、甲方带租约出售，租期为2016年8月19日至2017年8月18日，租金为4500元每月，乙方同意继续履行原合同，甲方收到全部购房款两日内带乙方至承租方办理租赁合同变更及交接，当日起租金归乙方收取；8、苏锦德为产权人吴彬宾的全权委托代理人，代理人愿意承担本协议中甲方的全部法律责任。同时，房产买卖协议就双方的其他权利义务也作出了相关约定。2016年11月10日、2016年11月11日吴彬宾的委托代理人苏锦德向吕胜男出具收据确认收到吕胜男购房款共计71万元。2016年11月10日，聚鹏房产公司向吕胜男出具收据确认收到吕胜男中介服务费11000元。2016年12月1日，苏锦德账户收到后续房款50万元。2016年12月13日，吴彬宾委托福建旭丰律师事务所律师简斯林向吕胜男发出律师函一份，要求吕胜男向吴彬宾支付贷款差额5万元及违约金，同时向聚鹏房产公司支付履约保证金2万元并支付逾期付款违约金。
另查明，讼争房产原登记于吴彬宾名下，建筑面积为46.02平方米，其中分摊面积为1.34平方米。
吴彬宾为支持诉讼请求提交了房屋分层分户图，欲证明房屋现场情况与房产证上所载情况一致；同时提交案涉房屋现场照片，欲证明吕胜男强行开锁将房屋出租给第三方使用。吕胜男为支持其反诉诉讼请求提交了店面租赁合同书，欲证明案外人潘启东与苏德锦签订房屋租赁合同约定租赁期限自2016年8月19日至2017年8月18日，承租方放弃购买权，保持店面每天打开，否则要扣租金；吕胜男提交天安（厦门）物业管理有限公司、天安工业村管理处通告、通告函、手机通话语音、与嘉园物业工作人员的谈话录音、现场照片，欲证明天安（厦门）物业管理有限公司、天安工业村管理处发布通告分别于2014年7月1日起、2016年12月1日起对停车场进行封闭管理，承租人潘启东接到通知后与吴彬宾提前解除租赁合同，是否对停车场进行封闭管理的问题已经存在几年之久，嘉园小区与天安公司之间于2014年在有关部门的主持下协调未果，当时大部分业主都参加了协调会，潘启东退租后店面一直处于闲置状态；吕胜男提交完税证明、银行交易明细，欲证明其在办理房产过户时共缴纳税费52782.01元，吕�男已经向银行缴纳2期按揭款5399.1元。吴彬宾对店面租赁合同书、完税证明的真实性予以确认，对天安（厦门）物业管理有限公司、天安工业村管理处通告、通告函、手机通话语音、与嘉园物业工作人员的谈话录音、现场照片、银行交易明细的真实性均不予确认，认为其没有隐瞒带租约的事实。
庭审过程中，吴彬宾将第2项诉讼请求变更为由吕胜男向吴彬宾支付履约保证金2万元及违约金，吕胜男对吴彬宾变更诉讼请求没有意见，并认为保证金从首期款中支付给吴彬宾，吴彬宾再支付给中介公司，聚鹏公司亦同意将保证金支付给吴彬宾。吕胜男确认其已经占用讼争房产，但讼争房租租金为3900元已经出现了贬值。
本院认为，吴彬宾与吕胜男签订的《房产买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，�容和形式均于法不悖，应认定为合法有效，双方当事人应依约履行。吴彬宾已经根据合同约定履行了产权过户义务，且吕胜男已经占有了房屋，吕胜男应依约向吴彬宾支付房款。2016年12月1日吕胜男通过贷款方式支付购房款50万元，根据合同约定其应于3日内将剩余房款5万元支付给吴彬宾。吕胜男未在约定期限内支付剩余购房款，应承担相应的违约责任但吴彬宾主张的按房屋总价款138万元的0.05%每日主张违约金明显过高，本院依法根据实际情况将违约金调整为以未付房款5万元为基数按照每日0.05%的标准计算违约金，违约金自逾期之日即2016年12月4日起计算。吕胜男现已经实际占有房屋，应依约向吴彬宾支付首期购房款中2万元部分的履约保证金，因该部分款项双方未明确约定支付期限及违约责任，吴彬宾要求该部分款项的违约金的请求没有相应的依据，本院依法�予认可。吕胜男在本案中并未举证证明吴彬宾在出卖房屋过程中存在欺诈行为，停车场的停车管理问题并非房屋买卖合同中约定的内容，吕胜男提交的《关于天安工业村二期厂房停车封闭管理的通告函》中显示的日期为2016年10月13日，在双方签订房产买卖协议之后，签订协议之前停车场仍可正常使用，因此吴彬宾在签订协议时并不存在欺诈行为，吕胜男以吴彬宾存在欺诈行为为由请求撤销本案讼争的房屋买卖合同，本院依法不予支持。因此吕胜男以撤销合同为由请求吴彬宾返还购房款并支付利息、返还缴纳的个人所得税等各种税费52782.01元、赔偿银行贷款利息、赔偿中介费及代办过户手续费等反诉主张均没有相应的事实与法律依据，本院均不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、吕胜男于本判决生效之日起十日内向吴彬宾支付购房款5万元及逾期支付购房款的违约金（以5万元为基数，按每日0.05%的标准自2016年12月4日起计算至实际支付5万元款项之日止）；
二、吕胜男于本判决生效之日起十日内向吴彬宾支付履约保证金2万元；
三、驳回吴彬宾的其他诉讼请求；
四、驳回吕胜男的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第�百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费989元，由吴彬宾负担183元，吕胜男负担806元；反诉案件受理费4305元，由吕胜男负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 张占甫
二〇一七年三月三十一日
代书 记员 吴朝旭
附页：
本案所适用的法律、司法解释条文:
《中华人民共和国合同法》
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违�金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决�裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。