河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀08民终1727号上诉人（原审被告）李立功，男，1969年12月24日出生，汉族，市民，住河北省承德市双滦区。委托诉讼代理人：刘静，承德市双滦区双塔山镇弘维法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）郝玉文，女，1969年8月26日出生，满族，教师，住河北省承德市双滦区。委托诉讼代理人：武雅静，河北承天律师事务所律师。上诉人李立功因与郝玉文房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省承德市双滦区人民法院（2018）冀0803民初307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李立功的委托诉讼代理人刘静，被上诉人郝玉文的委托诉讼代理人武雅静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李立功上诉请求：1、请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。2、一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。主要的事实和理由：1、上诉人与被上诉人在签订和履行本案涉案房屋买卖合同的过程中处处体现出双方真实意思表示，上诉人不存在欺诈行为。上诉人为出售本案涉案房屋，在2017年3月就将售房信息告知二手房中介结构，并在网上公示。在2017年4月26日签订房屋买卖合同之前，被上诉人曾于中介人员一起到上诉人居住使用的双滦区繁荣大厦16层商住楼1单元303室查看房屋，上诉人当即对被上诉人和中介人员说明房屋现有状态，并将房屋所有权证书复印件和房屋抵押借款合同出示给被上诉人和中介人员查看，此后又将房屋所有权证书复印件和抵押借款合同拍成照片通过微信发送给被上诉人。2017年4月26日，被上诉人决定购买该房屋双方签订合同的同时，被上诉人又将房屋产权复印件和抵押借款合同复印件一并交付给被上诉人一份，由于被上诉人欲节省中介费用，故没有在中介机构签订房屋买卖合同。被上诉人在本案房屋买卖合同签订之前对房屋登记在上诉人女儿李丛名下，以及房屋存在抵押借款的情况均知情，上诉人并未虚构事实隐瞒真相，并未导致被上诉人在签订和履行房屋买卖合同过程中作出错误的意思表示。二、一审判决认定上诉人未告知被上诉人房屋登记状况和房屋存在抵押借款的权利负担，即认定事实错误，又与常理不符，不符合日常交易习惯。被上诉人作为具有多年执教经验和生活经历的人民教师，对房屋产权交易过程可能存在的风险心知肚明，在签订合同前对本案房屋事实状态的查验比其他人更为精细。虽然在一审庭审中上诉人对前述事实没有提交有效证据证明，但上诉人所述前述事实符合日常交易习惯，没有证据证明不能直接否定这些事实的存在。被上诉人既然诚心诚意购买房屋，在签订房屋买卖合同前必然对房屋状态进行了仔细了解和查验，因为上诉人所述在房屋买卖合同签订前将房屋产权证书复印件和抵押借款合同出示给被上诉人，才符合正常的房屋买卖的交易习惯，一审判决认定上诉人未将房屋登记状态和存在抵押负担事实告知被上诉人，即无事实依据，也严重违背日常习惯常理。三、以上诉人本人名义签订房屋买卖合同以及本案涉及房屋设定抵押债务负担不违背双方作出房屋买卖行为的真实意思表示，也不影响本案房屋买卖合同的实际履行和双方合同目的的实现。1、本案涉案房屋属于特定物，被上诉人签订本案房屋买卖合同的目的就是为了购买该房屋，以获取该房屋的所有权并居住使用；上诉人签订房屋买卖合同的目的就是为了出售该房屋获取房屋价款，因此从合同目的上看双方意思表示一致。本案房屋虽然登记在上诉人女儿李丛名下，虽然是以上诉人名义签订的房屋买卖合同，但上诉人女儿李丛明确表示同意上诉人签订房屋买卖合同内容，并愿意配合履行该房屋买卖合同，因此以上诉人名义签订房屋买卖合同并不影响该房屋买卖合同内容的实际履行和被上诉人合同目的的实现。2、从房屋买卖合同的签订和履行情况看，被上诉人签订合同后支付5万元定金，实际上已经部分履行合同。从签订合同交付定金的行为可以确定被上诉人购买房屋的内心意思和外部表示客观一致。即使以上诉人名义签订房屋买卖合同及房屋存在抵押债务负担，也不影响被上诉人继续履行合同，也不会导致被上诉人作出错误判断，更不会加重被上诉人的合同义务造成经济损失。四、被上诉人未付首付款，提起本案诉讼的行为，恰恰是被上诉人拒绝履行房屋买卖合同的违约表现。被上诉人没有支付53万元的房屋首付款，拒绝继续履行合同，而且提起本案撤销房屋买卖合同的诉讼，其一系列行为本身就可以说明被上诉人主动作出放弃购买本案诉争房屋的意思表示，已经构成根本违约。本案李丛自己主动作出意思表示是同意出售本案涉案房屋，现合同没有履行障碍，被上诉人实际上是以假借“合法形式掩盖非法的目的”，根据双方房屋买卖合同的约定，被上诉人已经交付的5万元定金，上诉人不予退还。五、本案适用法律错误。双方之间根本不存在欺诈的事实。根据相关法律规定，民事欺诈行为必须是虚构事实或隐瞒真相，诱使善意相对人作出错误的意思表示，民事法律行为才具有可撤销性，本案上诉人和李丛一再表示，只要被上诉人依约履行，上诉人和李丛可以随时交付房屋并协助办理房屋不动产转移登记手续，双方之间根本不存在欺诈事实。综上，请求支持上诉人的上诉请求。郝玉文答辩的主要理由如下：一、一审判决在认定事实方面不存在任何错误。1、被答辩人与答辩人签订《房屋买卖合同》时隐瞒了被答辩人不是涉案房屋的所有权人，真正的所有权人是案外人李丛和该房屋存在抵押贷款两项重要事实。被答辩人与答辩人签订《房屋买卖合同》时没有向答辩人出示案涉房屋的所有权证书，也没有告知答辩人案涉房屋存在抵押贷款的事实。因此，在双方签订的《房屋买卖合同》中与该两项重要事实有关的双方如何偿还银行贷款解除抵押以及所有权人李丛同意将定金及首付款付给被答辩人李立功、被答辩人李立功与李丛如何配合答辩人办理过户手续等相关内容均没有相应体现。合同签订后的第8天，被答辩人才将案涉房屋的所有权证照片通过微信发给答辩人，答辩人才知道被答辩人根本不是案涉房屋的所有劝人，案涉房屋的所有权人是案外人李丛。答辩人认为，被答辩人以自己的名义出售登记在案外人李丛名下的房屋，事先没有取得李丛的合法授权并出示给答辩人，系无权代理人行为，事后权利人李丛没有对被答辩人与答辩人签订合同出售案涉房屋的行为进行追认，答辩人作为合同相对人由撤销双方签订的《房屋买卖合同》的权利。2、答辩人与被答辩人签订《房屋买卖合同》时隐瞒了被答辩人不是案涉房屋的所有权人，真正的所有权人是案外人李丛和该房屋存在抵押贷款两项重要事实，导致答辩人面临不能实现合同目的巨大风险。3、被答辩人上诉状中所述“被上诉人对房屋登记在上诉人女儿名下，以及房屋存在抵押借款的情况均已知情”的说辞不是事实，且自相矛盾，而且没有向法院提供任何合法有效的证据予以证明。被答辩人在一审庭审中没有提供证据证明双方买卖房屋通过哪家中介机构，被答辩人在该中介结构的售房信息中披露了案涉房屋的所有权人是李丛及该房屋存在抵押贷款的事实。因此不能证明答辩人对被答辩人隐瞒两项重要事实均已知情，且被答辩人在上诉状中也承认一审庭审中被答辩人对上述两项重要事实答辩人均已知情的抗辩中没有提供有效证据予以证明。4、被答辩人在上诉状中提出的被答辩人以本人名义签订房屋买卖合同以及案涉房屋设定抵押权负担不违背双方作出房屋买卖行为的真实意思表示，也不影响案涉房屋实际履行和双方合同目的的实现的观点及理由均不成立。二、根据相关法律规定，答辩人如果向继续履行合同就向权利人李丛行使催告权，督促尽快对被答辩人李立功的无权代理行为进行追认，如果答辩人不想继续履行合同，无需催告，可以直接行使撤销权，撤销双方签订的《房屋买卖合同》。综上，请求驳回上诉，维持原判。郝玉文向一审法院起诉请求：1、依法判决撤销原、被告之间签订的《房屋买卖合同》。2、依法判令被告向原告返还定金5万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息损失，自2017年4月26日计算至实际履行之日。3、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年4月26日，原告郝玉文与被告李立功签订房屋买卖合同一份，约定：“（一）房产基本情况及价款：1、卖方（被告李立功）所出售的房屋位于承德市××矿××道口繁荣大厦，建筑面积127平方米，用途为住宅，该房产占用范围内的土地使用权随房屋一并转让。2、双方协商确定该房产的成交价款为人民币79万元，买方（原告郝玉文）于本合同签订并生效之日支付卖方定金人民币5万元，如买方放弃购买该房产，定金不再退还；如卖方不出售房产，应双倍返还买方定金壹拾万元。3、剩余购房款首付款人民币53万元，买方应该在与卖方办理房产过户手续前一次性交付卖方。4、买卖双方办完过户手续，买方用该房产证抵押办理完贷款手续后，将剩余购房款21万元一次性支付至买方账户，（二）房产交付：卖方最迟于6月1日实际将该房屋交付买方，买方保证按时支付购房款。（三）违约责任。”。签订合同当日，原告郝玉文即向被告李立功交付了购房定金5万元，被告为原告出具了收条。2017年5月4日，原、被告互相添加了微信好友，聊天记录显示，被告李立功向原告发送了买卖房屋的登记信息图片一张。又查，该房屋在房产部门登记的所有权人为李丛。共有情况为单独所有，同时显示该房屋上设定了抵押权，债权数额为58万元。原告称被告隐瞒了其并非房屋所有权人和该房屋存在抵押的事实，双方协商未果，遂诉至本院。一审法院认为，原、被告签订房屋买卖合同的涉案房屋，所有权人为案外人李丛，该房屋在房产部门的登记显示为李丛单独所有，且存在抵押权的事实。被告李立功在出卖该房屋时，应向原告披露该房屋的实际所有人及存在抵押权的重大事实，或者向原告出示其对该房屋具有处分权的相关手续，因其未如实告知与签订合同有关的基本事实，并在合同中予以记载说明，亦未能提供其在签订合同时即具有处分权的相关证据，原告事后得知后要求撤销该房屋买卖合同，并返还交付的定金人民币5万元赔偿被告占用该款期间的利息损失，本院予以支持。被告称原告在签订合同时既已明知该房屋系登记在其女儿李丛名下及存在抵押权的事实，但未向本院提供相应证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十六条、第五十八条、最高人民法院《关于适用的解释>》第九十条的规定，判决：一、撤销原告郝玉文与被告李立功于2017年4月26日签订的《房屋买卖合同》一份。二、被告李立功于本判决生效之日起十日内向原告郝玉文返还定金人民币5万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付该款自2017年4月26日起至实际返还之日止期间的利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与原审法院认定一致。本院认为，上诉人李立功与被上诉人郝玉文签订房屋买卖合同时，没有披露该房系其女儿李丛所有，该房屋在建设银行设定了580000.00元的抵押贷款未偿还的信息，一审法院认定李立功隐瞒重大事实，使对方在违背真实意思的情况下订立了房屋买卖合同，应属可撤销的合同，认定有据，符合法律，应予维持。上诉人主张房屋所有权人李丛在一审诉讼中追认其父李立功的卖房行为，如果被上诉人按合同履行，交付房价款，可用该款解除房屋抵押，排除履行合同障碍。即便如此，因李立功并不是以李丛代理人的名义签订的合同，在产权过户登记时也会受到限制，使该合同履行不能，现买受人不同意变更合同，要求撤销涉案房屋买卖合同，符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定，应予支持。综上所述，李立功的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050.00元，由上诉人李立功负担。本判决为终审判决。审判长  邓立波审判员  郭雅丞审判员  陈建民二〇一八年五月十一日书记员  谢 芳