广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终3632号上诉人（原审被告，反诉原告）：吴平溪，男，汉族，1976年9月6日出生，住所地：广东省普宁市，委托诉讼代理人：王云彬，广东宏泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）叶炜杰，男，汉族，1984年9月26日出生，住所地：广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：陈贤炽，广东耀中律师事务所律师。原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地：深圳市福田区，组织机构代码：71527988—5。法定代表人：吴军强。上诉人吴平溪因与被上诉人叶炜杰、原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第2154号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人吴平溪上诉请求：1、撤销原审判决第二项，依法改判吴平溪无需向叶炜杰支付违约金人民币336000元；2、由叶炜杰承担所有诉讼费用。上诉事实与理由：原审法院判决认定事实不清，证据不足。2015年9月23，吴平溪与叶炜杰签订了（（房地产买卖合同》。根据该合同第四条第3项的约定，吴平溪在取得房产证原件后才有义务办理公证委托给担保公司办理赎楼、过户等手续，并且在不能获得赎楼贷款的条件下，须在本合同签署之日起60日内自行赎楼、注销抵押登记，并将房产证原件交予居间方。合同签订后，叶炜杰向世华地产履行了支付定金的义务。双方曾于当年的10月间就是否加价的问题进行过协商。2015年12月7日叶炜杰向法院提起诉讼请求解除双方的《房地产买卖合同》。2015年12月9日，吴平溪取得房产证原件后，多次通过世华地产要求继续履行合同，但叶炜杰拒不履行。后来吴平溪收到法院起诉的材料，才知道叶炜杰于2015年12月7日已经向法院提诉讼，要求解除双方签订的（（房地产买卖合同》。以上事实说明，叶炜杰要求解除合同是导致本合同无法继续履行的根本原因，应当由叶炜杰承担违约责任。因此，请贵院在查明事实后，依法作出公正裁决。二审期间，吴平溪补充其上诉理由称，双方在2015年9月23日签订合同后，于10月份双方在世华地产的组织下进行过协商，因为没有协商一致，所以没有形成补充协议。2015年12月9日，吴平溪取得房产证后要求对方履行买卖合同，但对方拒绝，并且在2015年12月7日起诉了吴平溪。原审判决的焦点为究竟是2015年11月10日房产登记日为出证日，还是吴平溪取得房产证的12月9日为开始计算吴平溪履行合同的时间。房产买卖的程序是吴平溪与银行、开发商签订房屋买卖合同，然后房产登记部门登记以后由开发商把房产证交给按揭的银行，从而取消开发商到按揭贷款的担保责任，在银行办理完成房产证抵押登记手续后才将房产证交还给吴平溪，因此，吴平溪认为2015年12月9日才是合同中约定的业主出证日，业主出证日是指业主从相关部门取出房产证的日期，也就是说吴平溪履行的合同的时间是在2015年12月9日起两日内，但那时叶炜杰已经拒绝买房，因此违约方是叶炜杰。被上诉人叶炜杰辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法庭驳回吴平溪的上诉请求。原审第三人世华地产未到庭亦未作答辩。叶炜杰向一审法院起诉请求：1、解除叶炜杰、吴平溪于2015年9月23日签订的房地产买卖合同；2、吴平溪向叶炜杰返还定金100000元；3、吴平溪支付叶炜杰违约金336000元；4、案件受理费由吴平溪承担。吴平溪向一审法院反诉请求：1、叶炜杰继续履行合同；2、叶炜杰按涉案房产先行房价支付购房款2025240元；3、本案本诉、反诉受理费由叶炜杰承担。吴平溪于一审庭审变更反诉请求，要求判令解除叶炜杰、吴平溪双方签订的房地产买卖合同。一审法院认定事实：2015年9月23日，叶炜杰作为买方，吴平溪作为卖方，在世华地产的居间服务下，双方签订了《房地产买卖合同》，合同约定叶炜杰向吴平溪购买位于深圳市龙岗区平湖街道TCX作居1栋702号房产，转让成交价为1680000元，买方在签署合同时向卖方支付定金10000元，买方在签署合同之日起3日内再向卖方支付定金90000元，买卖双方同意在定金或其他购房款中预留5000元作为交房保证金交由居间方托管；第二部分房款1580000元以银行按揭贷款的方式付款，买方应于业主出证之日起30日内支付除定金之外的剩余首期款（以银行贷款为准），买方应于支付首期款之日起3日内向银行提交按揭贷款申请资料，卖方无条件配合。合同第四条约定，该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于业主出证之日起2日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户手续并与担保公司签署担保合同，买方协助办理；卖方虽有担保公司仍不能获得赎楼贷款，卖方须在签署合同之日起60日内自行赎楼还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交由居间方。关于违约责任，合同约定如有一方未按照合同约定的期限履行义务，另一方有权要求其以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如逾期履行超过十日或有其他根本性违约行为的，另一方可解除合同并选择要求承担定金责任或支付转让成交价的20%的违约金。叶炜杰、吴平溪及世华地产同时签订了《定金托管协议》，约定购房定金总计100000元托管在世华地产处。合同签订后，叶炜杰分别于2015年9月23日、2015年9月25日向世华地产支付定金10000元、90000元，世华地产向叶炜杰出具收款收据，吴平溪于2015年9月23日向叶炜杰出具了一张金额为100000元的定金收据。2015年10月，吴平溪表示需加价20000元出售房屋，叶炜杰不同意吴平溪的要求，双方因此发生争议。2015年11月7日，叶炜杰、吴平溪在世华地产组织下再次对涉案房产的买卖事宜进行协商，因分歧太大，双方未达成一致意见，吴平溪当场表示不愿意出售涉案房屋，叶炜杰表示将寻求法律途径解决纠纷。2015年11月30日，叶炜杰通过快递的方式向吴平溪邮寄《履约函》，要求吴平溪履行合同义务办理公证授权委托赎楼手续或自行赎楼，但吴平溪对邮件予以拒收。2015年12月3日，叶炜杰通过手机短信的方式向吴平溪发送《履约函》，并要求吴平溪在3日内办理公证授权委托赎楼手续或自行赎楼。2015年12月9日，吴平溪在建行黄贝岭支行将涉案房地产证原件取出，并表示愿意再继续履行涉案买卖合同。双方协商未果，叶炜杰遂向一审法院起诉并提出上列诉讼请求。一审庭审时，叶炜杰、吴平溪均表示同意解除双方签订的《房地产买卖合同》，关于纠纷发生的原因，叶炜杰称在合同履行过程中吴平溪要求加价，并提前去中介处拿定金，双方因此多次协商，定金是双方托管在中介处，并且约定以吴平溪领取房产证后向中介出示房产证再领取；对涉案房产的总价格，叶炜杰认为双方已经签订了合同，应当按照合同严格履行，吴平溪没有在办好房产证之日起2日内办理赎楼及注销抵押，也没有在合同签订日起60日内自行赎楼注销抵押登记，吴平溪也明确表示过因为房价涨了不想卖房；吴平溪称其确实没有办理公证授权委托手续及与担保公司签署担保赎楼合同，也收到过叶炜杰的短信，但只是双方协商房屋买卖事宜，买卖未能完成系因为叶炜杰暂时放弃了买房。一审法院另查明，涉案房产位于深圳市龙岗区平湖街道TCX作居1栋702号，登记权利人为吴平溪，房产证号为15××96号，已办理抵押登记，该房产由吴平溪于2013年12月18日向深圳市新N**投资发展有限公司购买，于2015年11月10日核准办理产权登记。一审法院认为，叶炜杰、吴平溪签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，买卖双方应全面履行合同约定的义务。叶炜杰按照合同的约定支付了定金，吴平溪未按合同的约定在办理出房屋产权证书之日起2日内出具公证授权委托书办理赎楼、过户等手续，未与担保公司签署赎楼担保合同，亦未自行筹资办理赎楼及注销抵押登记，在叶炜杰催告下仍未履行上述义务，导致合同无法继续履行，而吴平溪却在合同的履行过程中表示需加价出售涉案房屋，在双方协商未果的情况下明确表示不再出售涉案房屋，明显有违诚信原则，吴平溪的行为已构成根本违约。关于合同的解除，现叶炜杰、吴平溪均请求解除双方签订的《房地产买卖合同》，一审法院对此予以确认。合同解除后，叶炜杰支付的定金应予以退还，为减少诉累，世华地产应将包括其托管5000元交房保证金在内的100000元定金直接返还给叶炜杰。关于违约金的承担，因吴平溪构成根本性违约，故对叶炜杰主张吴平溪承担房产转让成交价20%的违约金即336000元的请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，一审法院判决：一、解除叶炜杰与吴平溪于2015年9月23日签订的《房地产买卖合同》；二、吴平溪应于本判决生效之日起五日内向叶炜杰支付违约金人民币336000元；三、深圳市世华房地产投资顾问有限公司应于本判决生效之日起五日内向叶炜杰返还托管的定金人民币100000元；四、驳回吴平溪的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7840元，保全费2700元，共计10540元（叶炜杰已预交），由吴平溪负担；反诉受理费11051元（吴平溪已预交），由吴平溪负担。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合涉案双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为吴平溪是否具根本违约情形并承担相应的违约责任。对此，涉案合同明确约定吴平溪应于出证之日起2日内办理公证委托赎楼手续，本案中，房地产主管部门于2015年11月10日即已办理出涉案房产证，将涉案房产核准登记至吴平溪名下；现吴平溪并未能提供证据证明其接到领证通知的时间，即吴平溪未能举证其迟至2015年12月9日领证具有充分理由、未能举证其非因主观过错无法于出证之日起2日内办理手续，于此情形下，本院认为，吴平溪上诉主张其履行前述赎楼义务的期限应为领证之日起2日内，理据不足，亦有悖合同约定，本院对其主张不予采纳。据此，吴平溪未于约定期限内办理公证委托赎楼手续，已构成迟延履行，此后经叶炜杰催告仍未予履行，已构成根本违约，叶炜杰依法有权解除合同，吴平溪亦应依约承担支付违约金的责任。原审处理正确，本院予以维持。综上，吴平溪的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6340元（吴平溪已预交），由吴平溪负担。本判决为终审判决。审 判 长 马   龙审 判 员 许 莹 姣代理审判员 周   敏二〇一七年六月八日书 记 员 林翘（兼）附录相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第四十九条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。