安徽省淮南市八公山区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0405民初1327号原告：朱宗圣，男，1952年3月18日出生，汉族，住安徽省淮南市八公山区。法定代理人：尹璐，女，1966年4月2日出生，汉族，住安徽省淮南市八公山区。（系朱宗圣妻子）。委托诉讼代理人：钱锦玉，男，1940年6月出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。被告：朱甫兰，女，1967年1月4日出生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。第三人：朱甫兵，男，1968年11月8日出生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。原告朱宗圣诉被告朱甫兰、第三人朱甫兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月19日受理后，依法由审判员水淮红适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱宗圣法定代理人尹璐，委托诉讼代理人钱锦玉，第三人朱甫兵到庭参加诉讼，被告朱甫兰经本院送达出庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告朱宗圣诉称：原、被告于2010年3月3日签订租房协议，协议约定，原告将权属自己的“金色圣塘”酒店的2、3、4层出租给被告经营“阿澜快捷酒店”，租赁期限为10年（自2010年7月18日起至2020年7月17日止），租金50万元，每年支付5万元租金，协议签订时付清第一年5万元租金；每年的7月18日前交清下一年的5万元租金，直至合同履行完毕。同时约定：“拖延租金不付，按日万分之三承担违约金责任”等条款，协议签订后原、被告均按协议履行。后被告将酒店交给其弟朱甫兵经营，至2017年7月18日，原告催缴租金，第三人以门前修路为由单方要求降低租金，否则不付租金，为此发生纠纷，原告认为，双方签订协议约定的租金是“合同不变价”，被告在租赁期间，生意好时原告也没有提高租金，现修路只是暂时原因，被告就单方要降低租金，不然就拒付租金，显有逾期违约的意思表示，据此原告特起诉至法院，请求依法判令1、继续履行合同；2、依合同约定给付房租费人民币50000元；3、承担违约金9150元；4、承担全部诉讼费用；5、第三人承担连带责任。被告未答辩，也未提交证据材料。第三人述称，多年以来一直未拖欠过一次房租，租的房子存在问题，房屋渗水，墙皮脱落，今年由于修路影响做生意，开始约好40000一年的房租费，因后来没谈妥，故未支付房租。房屋渗水问题已经和原告协商过，原告表示要我承包十年的，最后从房租里扣除。房屋渗水严重，导致房屋内部设备损坏。我要求终止合同，房子漏水，无法继续履行合同，原告应赔偿我的损失，大概十几万元，若要继续履行合同，按照当时约定的每年40000元租金。原告为证明自己的主张，向本院提交如下证据材料：证1、原告身份证复印件一份，证明原告具备诉讼主体资格。证2、租房协议一份，证明双方有租房关系存在，对租金和给付办法都有具体约定，第三人认为，有租房关系存在。经审查，本院对该证据真实性予以确认。证3、尹璐的身份证复印件、结婚证复印件各一份，证明尹璐系原告配偶，第三人无异议，经审查，本院对该证据予以确认。证4、病历一份一份，证明周玲和原告系合法夫妻关系。证5、建设银行转款凭证，证明原告得病成了植物人，第三人无异议，经审查，本院对该证据予以确认。第三人为证明自己的主张，向本院提交如下证据材料：证1、被告、第三人的身份证复印件各一份，证明被告、第三人的主体资格，原告无异议，经审查，本院对该证据予以确认。证2、照片14张，证明租的房屋漏水问题严重。原告认为，对其真实性无法确定，拍照的时间是2017年9月，这是租金没有给付之后拍的照片，三次维修图片并不能反映维修了三次，本院认为，该证据与本案没有关联性，故本院不予审查。证3、收条三份，证明维修漏水的花费。原告认为，收条上既没有字号，也没有营业许可，不能作为证据使用，该证据不能反映原告房屋交付时就是拍摄时的状态，三份收条是同一张纸写的，是近期才写的。本院认为，该证据与本案没有关联性，故本院不予审查。本院依据认定的证据，结合原告、第三人的当庭陈述，证人证言，确认以下案件事实：原、被告于2010年3月3日签订租房协议，协议约定，原告将权属自己的“金色圣塘”酒店的2、3、4层出租给被告经营“阿澜快捷酒店”，租赁期限为10年（自2010年7月18日起至2020年7月17日止），租金50万元，每年支付5万元租金，协议签订时付清第一年5万元租金；每年的7月18日前交清下一年的5万元租金，直至合同履行完毕。同时约定：“拖延租金不付，按日百分之三承担违约金责任”等条款，协议签订后原、被告均按协议履行。后被告朱甫兰将酒店交给其弟朱甫兵（第三人）管理，二人共同经营，至2017年7月18日，原告催缴租金，第三人要求降低租金，否则不付租金，为此发生纠纷。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中原、被告双方自愿达成租房协议，并就租赁标的、租赁期限、租金及其支付期限和方式、违约责任等作了明确约定，该合同合法有效。对于原告主张的继续履行合同、依照合同约定给付房租费50000元、承担违约金9150元的请求，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十四条第三款，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。被告朱甫兰未按照原、被告签订的租房协议缴纳房租，原告有权要求被告朱甫兰履行债务、继续履行合同并承担违约损失，依照租房协议，原、被告双方约定的每年房租为50000元，被告朱甫兰2017年未按约定支付房租，原告起诉被告朱甫兰支付房租50000元并继续履行合同的诉请于法有据，本院依法予以支持。对于支付违约金的诉请，被告认为约定过高，请求减少，原告主张按照租房协议约定的3‰/日支付违约金，计算至起诉之日计61日，违约金为9150元（50000元×3‰/日×61日）符合法律规定，本院依法予以支持。对于原告要求第三人承担连带责任的诉请，原告认为第三人朱甫兵为次承租人，本院认为，被告朱甫兰与被告朱甫兵双方为姐弟关系，双方共同经营，被告朱甫兰并没有将房屋转租给第三人朱甫兵，且根据合同的相对性原则，合同签订的双方为原告朱宗圣与被告朱甫兰，第三人朱甫兵并不是合同的相对方，原告请求第三人朱甫兵承担连带责任没有法律依据，故原告主张的该项诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：1、被告朱甫兰继续履行与原告朱宗圣于2010年3月3日签订的《租房协议》。2、被告朱甫兰于本判决生效之日起三日内支付原告朱宗圣房屋租金50000元及违约损失9150元。3、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取为1279元，减半收取，由被告朱甫兰负担639.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员  水淮红二〇一八年二月二十六日书记员  宋 洋附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。