广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤18民终2683号上诉人（原审原告）:陈城明，男，揭阳市人，住英德市。上诉人（原审被告）:赖日强，男，英德市人，住英德市。上诉人（原审被告）:江秀梅，女，英德市人，住英德市。上诉人陈城明因与上诉人赖日强、江秀梅租赁合同纠纷一案，不服英德市人民法院（2016）粤1881民初1101号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2015年6月21日，陈城明将位于英德市英城仙水路西教育西路北永顺嘉园B3幢首层12号，面积为46.8平方米的铺位租给赖日强、江秀梅经营生意，双方口头约定每月租金为1600元，赖日强、江秀梅于同日支付陈城明定金1000元；双方未签订书面租赁合同；同年8月，江秀梅向陈城明支付了租金2000元，此后未再向陈城明支付租金。庭审中，赖日强、江秀梅确认涉案铺位为其两人共同租赁，租期为一年，并认为陈城明于2016年3月擅自将铺位门锁更换，故租金应计算至2016年3月28日，且赖日强、江秀梅为陈城明定做了三扇房门，每扇3200元，合计9600元，陈城明未付货款，应抵扣租金；陈城明则表示当时口头约定租期为三年，其因赖日强、江秀梅长时间不交租金且无法联系赖日强、江秀梅才于2016年4月23日将铺位门锁更换，租金应计算到2016年5月30日。庭审后，陈城明提交了英德市公安局城西派出所报警回执单及“申诉”各一份。报警回执单内容显示陈城明于2016年3月23日报警称找不到租客而请求处理，派出所认为属经济纠纷，建议通过民事诉讼解决；“申诉”为陈城明对案件相关情况的说明，其中对更换门锁的说明为因报警后未解决而更换；对赖日强、江秀梅要搬走铺位里面东西的说明为赖日强、江秀梅在陈城明更换门锁后去搬东西，陈城明则要赖日强、江秀梅支付房租后才能搬。原审法院认为：对于赖日强、江秀梅以每月租金1600元、于2015年6月21日开始租赁陈城明位于英德市英城仙水路西教育西路北永顺嘉园B3幢首层12号铺位的事实，双方均无异议，原审法院予以确认。本案双方争议的焦点主要为：一、陈城明与赖日强、江秀梅间的租赁合同是否已终止及终止的时间；二、赖日强、江秀梅所欠租金的数额；三、赖日强、江秀梅为陈城明制作房门的价值及应否抵扣租金。关于租金数额的问题。如前所述，双方于2016年3月28日终止租赁合同，租金应自租赁开始时计算至合同终止之日，为9个月又8天，租金合计为14826元（一个月按30天计）。由于双方并未约定租金交纳的期限及赖日强、江秀梅所交定金1000元的性质，对此定金1000元在合同终止时应当抵扣租金，加上赖日强、江秀梅已交纳的租金2000元，赖日强、江秀梅已交纳租金3000元，仍欠陈城明租金11826元。关于赖日强、江秀梅为陈城明定做房门的价值及应否抵扣租金问题。原审法院认为，陈城明与赖日强、江秀梅间关于房门的定做属另一法律关系，且双方对房门的价值存在争议，赖日强、江秀梅也未就此提出反诉，对此本案不作抵扣，由双方另行解决。另外，关于陈城明请求赖日强、江秀梅支付租赁期间物业管理费及水电费的主张。双方对此未作约定，根据房屋租赁的一般习惯，如有上述支出，应由承租方承担。本案中，陈城明主张上述费用，但未提供上述费用损失的相关证据，应由其承担举证不能的责任，故对原审法院对陈城明的该项主张不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第九十九条、第一百条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、限赖日强、江秀梅自判决发生法律效力之日起十日内，支付陈城明租金11826元。二、限赖日强、江秀梅自判决发生法律效力之日起十日内，搬走属其所有，存留在陈城明位于英德市英城仙水路西教育西路北永顺嘉园B3幢首层12号铺位的物品。三、驳回陈城明的其他诉讼请求。案件诉讼费89.75元，由赖日强、江秀梅负担。宣判后，上诉人陈城明不服原审判决，向本院提起上诉。请求：1、上诉金额：18350元（2015年6月21日至2016年7月30日共13个月又9天）；2、被上诉人交清租金，搬出所占用门市东西，逾期不搬，又计算租金（判决生效起十日内）；3、被上诉人承担连带责任；4、被上诉人负担上诉费用。主要事实和理由是：法院判决租赁门市每月1600元，租期一年（判决为不定期租赁）事实确认，被上诉人从2015年6月21日起至今一直占用门市，应付到现在的租金。关于换锁头锁门的事，是被上诉人违约在先，不交租金，逃避、失联的情况下，上诉人被迫报警派出所、公证处、英德法院、教育局等有关部门才行动的，同时还贴一张公告通知被上诉人，第三天被上诉人告知后一直置之不理，拒不交租。所以上诉人认为，既然1000元租门市定金归还被上诉人，租金就应该计算到搬空付清租金才能终结，不然就继续计算租金。二、由于被上诉人无交水电费、物业费，致使现在水表被拆除，物业费拖欠，重开通要另加交费用，请法院判决交齐租赁期内的水电费、物业费（上诉人可以代交，但要判决被上诉人出钱）。三、合同终止时间，应该按付清房租，双方无异议时才算合同终止。综上，请求二审法院依法改判。上诉人赖日强、江秀梅口头答辩称：一、陈城明在2016年3月28日开始锁住答辩人的东西，导致答辩人不能正常经营，而且证据都在里面锁住。二、报警给公证处，答辩人当时要求对方拿出证据，但陈城明无法提交，而且此证据在原审法院中并未提交。原来是和陈城明商量要什么时候要答辩人搬出去，答辩人赖日强代租的房屋，支付租金很正常。三、答辩人在原审中要求司法鉴定，当时陈城明说不同意，故陈城明的上诉意见存在欺骗性。上诉人赖日强、江秀梅亦不服原审判决，向本院提起上诉。上诉内容如下：1、商铺的租用时间应当是2015年7月1日起到2016年2月止，共计7个月，租金应该是11200元。前面8天是公司搬迁和装修期（在法庭商铺所有者也说明这一点，这8天不应计算租金）；2、安业门窗有限公司帮陈城明做门的门钱9600元应作为铺租减除。在原审已经提出过并且和商铺所有者争论过，上诉人认为应当抵除；3、应当减去已交的租金2000元；4、应当减去压金2000元，压金是交了1000元，按惯例违约者要双倍赔偿的，陈城明私自锁了门锁，属于商铺的所有者私自违约，单方终止合同，构成违约；5、在原审中上诉人已提出陈城明私自锁了商铺的门，应当承担锁门后对上诉人代理的公司造成的损失；6、上诉人不是公司所有人，是公司的代理人，不应当由上诉人承担租金，应当找公司，或者公司法定代表人；7、上诉人不是败诉者，不应当承担诉讼费；8、公司的所有证明、以及已经交了的水电单据都被锁在商铺中。综上，请求二审法院支持上诉人的前述诉求。上诉人陈城明答辩称：一、针对赖日强、江秀梅的上诉内容，答辩如下：1、商铺租用时间是2015年6月21日，定金收据可以证明，另赖日强、江秀梅说要装修而无装修，也无履行租铺义务，故8天装修期也要计算租金；2、装门的事，另行解决，赖日强、江秀梅要求司法鉴定，也应另行解决；3、赖日强、江秀梅没有履行租铺义务，属于违约，定金不退也不能抵租金；4、锁门市的事，赖日强、江秀梅违约在先，答辩人锁门市并无不当；5、赖日强、江秀梅说公司一个月做生意约3万元左右，却不交租金，可见赖日强、江秀梅不诚信；6、不管是公司或是赖日强、江秀梅，当初是赖日强、江秀梅来看铺商量租金的，也没有说是公司租的；7、赖日强、江秀梅作为败诉方，应当承担诉讼费；8、赖日强、江秀梅述称公司的证明、缴费单都锁在商铺，但未曾找答辩人开锁，也未去有关部门查询作证。二、租金计算：2015年6月21日至2016年10月14日止，租金为23227元，水费52.27元+恢复用水表费52元+电费约100元+物业费631元，上述总欠金额24062.27元。经本院审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明，陈城明二审中提交证据如下：1、广东电网清远英德供电局英城供电所出具的电费明细表，其中载明：“2015年6月21日2015年10月所用电费因系统升级无法打印，按2015年11、12月平均数计算11.6元，即7、8、9、10月电费4×11.6=46.4元，合计81.54元”。2、英德市正德物业管理处出具的《收款收据》，其中载明物业管理费单价为37.44元，自2015年7月到2016年10月物业费合计599.04元，自2015年7月到2016年10月公摊电费为32元。3、发票，拟证明赖日强、江秀梅拖欠水费14.0元，违约金34.57元，合计52.27元。4、英德市柏顺自来水有限公司出具的《收据》，其中载明今收到118463恢复用水50元。赖日强质证认为，电费明细表真实性不予认可，电费均由其缴交；物业管理费收据真实性没有异议，但合同未约定物业管理费应由承租人负担；水费发票真实性无异议，但应由赖日强所代理的公司承担；水表安装费的收据应由赖日强所代理的公司承担，且是因为陈城明锁门造成水表更换，与赖日强、江秀梅无关。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、租赁合同的起始时间应如何认定；二、陈城明及赖日强、江秀梅是否构成违约；三、陈城明主张赖日强、江秀梅返还已垫付的物业管理费、电费、水费、水表安装费应否支持。关于租赁合同的起始时间应如何认定的问题。涉案租赁合同为口头合同，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，赖日强、江秀梅承租涉案商铺已逾半年，租赁合同的期限为不定期租赁。陈城明自2015年6月21日将涉案商铺交付赖日强、江秀梅使用，并于2016年3月24日将门锁更换，赖日强、江秀梅于2016年3月24日后已无法使用涉案商铺，故原审法院依据查明事实及双方诉辩主张，认定租赁合同的履行期间为2015年6月21日自2016年3月28日止，认定事实并无不当，本院予以维持。至于赖日强、江秀梅主张8天装修期免收租金的问题，鉴于赖日强、江秀梅该主张缺乏事实依据，本院不予采纳。关于陈城明及赖日强、江秀梅是否构成违约的问题。赖日强、江秀梅在陈城明依约交付商铺后，未按时缴纳租金，已构成违约。陈城明在赖日强、江秀梅未依约交付租金后，在无合同约定或经双方协商一致解除合同的情况下，陈城明单方更换门锁，致使赖日强、江秀梅无法继续使用涉案商铺，也无法取回商铺中的财物，也构成违约。鉴于双方均存在违约情节，原审法院以定金1000元抵扣部分租金，对于定金的处理并无不当，本院予以维持。关于陈城明主张赖日强、江秀梅返还已垫付的物业管理费、电费、水费、水表安装费应否支持的问题。物业管理费收据载明单价为37.44元，故赖日强、江秀梅承租期间（2015年6月21日自2016年3月28日）所产生的物业管理费应为37.44元×9个月=337元，公摊电费应为32元÷16个月×9个月=18元，合计为355元。水费发票显示为52.27元，地址载明为涉案商铺。按照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，现双方对于租赁商铺期间产生的物业管理费、水费、电费负担存在争议，应依据租赁合同的交易习惯予以确定。按照租赁合同的一般交易习惯，前述费用应当由承租方承担，因此，物业管理费355元及水费52.27元，合计407.27元，应由赖日强、江秀梅承担，电费部分，陈城明仅提供电费明细表，但未能提供证据证明已予垫付，故该笔费用本院不予支持。水表安装费部分，《收据》仅载明恢复用水，但无相关的房号，不足以证明与本案存在关联性，对该笔费用本院亦不予支持。至于赖日强、江秀梅提出以定作房门抵扣租金的问题，该主张属于另一法律关系，本案不作审查，由当事人另循法律途径解决。另外，赖日强、江秀梅主张涉案商铺系由英德市安业门窗有限公司承租的问题，鉴于涉案租赁合同为口头合同，赖日强、江秀梅既无证据证明其与该司之间存在代理关系，也未提交证据证明租赁合同的相对方为英德市安业门窗有限公司，本院对赖日强、江秀梅该主张亦不予支持。综上所述，陈城明主张赖日强、江秀梅返还垫付的物业管理费、水费的请求理据充分，本院予以支持。陈城明及赖日强、江秀梅所提出的其他上诉主张，均无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因陈城明未能及时履行举证责任，导致原审判决实体处理欠妥，本院依法予以纠正。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持英德市人民法院（2016）粤1881民初1101号民事判决第二、三项；二、变更英德市人民法院（2016）粤1881民初1101号民事判决第一项为：限赖日强、江秀梅自本判决发生法律效力之日起十日内，支付陈城明租金11826元及物业管理费、水费407.27元。一审案件受理费，按原审判决执行。二审案件受理费359元，由陈城明负担179.5元，赖日强、江秀梅负担179.5元。本判决为终审判决。审判长  苏永术审判员  何 燕审判员  郑家驹二○二○一七年二月二十七日书记员  李慧玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。