清河县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）清民二初字第114号
原告（反诉被告）潘明欣，男，1963年10月10日出生，汉族，住河北省邢台市威县。
被告（反诉原告）吕庆铎，男，1977年6月1日出生，汉族，住河北省邢台市威县。
委托代理人张洪光，男，威县利群法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）王东龙，男，1985年2月8日出生，汉族，住河北省邢台市威。
委托代理人贺择辰，男，威县贺军营乡贺军营村村民。
原告（反诉被告）潘明欣诉被告（反诉原告）吕庆铎、被告（反诉原告）王东龙租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）潘明欣、被告（反诉原告）吕庆铎及其委托代理人张洪光、被告（反诉原告）王东龙的委托代理人贺择辰到庭参加诉讼（张洪光第一次开庭时到庭）。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）潘明欣诉称：2011年7月1日原告（反诉被告）和被告（反诉原告）吕庆铎签订“房屋租赁合同”一份，约定租赁后者门市三间，租期7年，租金前两年每年8，000元、从第三年起至第五年每年10，000元，装修费用自理、吕庆铎给予补偿、到期不再拆除装修物。合同签订后，原告（反诉被告）给付了第一年的租金8，000元。在应交纳第二年租金时原告（反诉被告）提出“应补偿装修款，否则就抵扣租金”，被告（反诉原告）吕庆铎提出其岳母病重住院急需用钱，要求先把租金支走，保证一年内把装修费补偿完毕，但支走后没有兑现承诺。2013年8月上旬应交纳第三年租金时被告（反诉原告）吕庆铎没有讨要租金，一直到9月份才打电话催交房租，至此双方矛盾激化。被告（反诉原告）吕庆铎先威胁说锁门，后又威胁称坐门市要账不让办公，最后给发一条信息称要卖房子。在9月22日至10月8日期间，被告（反诉原告）王东龙连续多次到门市收房租，并称门市他买了不交房租就锁门，造成门市长期不能正常办公，损失极大，原告方工作人员的安全也得不到保障。其中一次原告（反诉被告）去邢台出差快到邢台时又不得不返回处理事务，造成直接损失1，300元以上。原告（反诉被告）请求：依法确认其和被告（反诉原告）吕庆铎间的“房屋租赁合同”有效，其有优先购买权；责令被告（反诉原告）吕庆铎立即补偿房屋装修费20，739.62元；确认两被告（反诉原告）间的房屋买卖合同无效；两被告（反诉原告）共同赔偿原告（反诉被告）停业日损失2，739.73元至恢复营业止、差旅费等损失1，300元。
被告（反诉原告）吕庆铎辩称：原告（反诉被告）陈述的大量事实纯属虚构，房屋租赁合同前两年已经履行完毕，第三年催要租金时原告（反诉被告）拒绝给付并要求先补偿装修费。依租赁合同第四条约定装修费原告（反诉被告）自理，只有到期不再拆除装修物才会对装修物残值给予补偿。2013年9月20日上午向原告（反诉被告）的两个手机号发短信表明有出售门市的打算，并告知其有优先购买权，原告（反诉被告）已回复知道了，未表明要不要购买房屋。两被告（反诉原告）之间的房屋买卖合同合法有效。王东龙只是在原告（反诉被告）不交纳房租时，为维护自身的合法权益而将房门锁住。清源公司与本案无关，原告（反诉被告）要求赔偿清源公司营业损失及差旅费无事实和法律依据，不应得到支持。
被告（反诉原告）王东龙辩称：原告（反诉被告）不交房租还提起诉讼没有道理，应驳回其诉讼请求。买了房屋也接受前任房东订立的租房合同，为了维护自身权利只能把门锁住。原告（反诉被告）什么时候给房租和违约金，就什么时候开门。如果每年进行装修每年都要补偿，每年的房租都不够装修费。租赁合同上没有清源公司，清源公司和本案没有关系。
被告（反诉原告）吕庆铎、王东龙反诉称：2013年9月21日，吕庆铎将原告（反诉被告）租赁的房产卖于王东龙，由王东龙享有该租赁合同的一切权利。王东龙多次向原告（反诉被告）要2013年7月1日至2014年7月1日的房租10，000元未果。为此，要求原告（反诉被告）给付第三年的房租10，000元、给付违约金20，000元。
原告（反诉被告）辩称：两被告（反诉原告）之间的房屋买卖合同是虚假的、无效的。王东龙不是房屋的所有人、没有权利主张房租，也扰乱了办公秩序，侵犯了企业的经营权和财产权益。
经审理查明：2011年7月1日，原告（反诉被告）和被告（反诉原告）吕庆铎签订房屋租赁合同，主要内容为：原告（反诉被告）租赁本案所涉房屋，租期7年（从2011年7月1日起至2018年7月1日止），租金前两年每年8，000元、从第三年起至第五年每年10，000元（每年8月上旬交纳），合同履行期间任何一方违约造成合同无法履行的支付给对方违约金2万元。该合同第四条约定原告（反诉被告）负责装修、维修费用自理，被告（反诉原告）吕庆铎给予补偿，到期不再拆除装修物。双方已履行了交付房屋、给付前两年度的租金各8，000元的义务。2013年9月20日，被告（反诉原告）吕庆铎以手机短信形式向原告（反诉被告）告知出卖该出租房屋，原告（反诉被告）享有优先购买权，原告（反诉被告）未主张优先购买权。2013年9月21日，两被告（反诉原告）签订房屋买卖合同，被告（反诉原告）王东龙以126万元购买涉案租赁房地产，两被告（反诉原告）约定王东龙享有涉案租赁合同的权利、承担涉案租赁合同的义务。被告（反诉原告）王东龙自2013年9月份开始向原告（反诉被告）催要第三年度租金未果，于2013年10月24日将涉案房屋大门锁住，致使原告（反诉被告）不能使用该房屋。原告（反诉被告）主张对涉案房屋享有优先购买权，要求两被告（反诉原告）共同赔偿差旅费损失1，300元。邢台市清源破产清算事务所有限公司工商登记注册地和营业场所在邢台市。双方争议的焦点是：被告（反诉原告）吕庆铎是否应补偿原告（反诉被告）装修款；涉案房地产没有权属证书能否买卖；被告（反诉原告）吕庆铎所发无交易日期和价格的短信是否构成通知；原告（反诉被告）是否享有优先购买权；原告（反诉被告）是否有权主张清源公司的营业损失。
本院认为，原告（反诉被告）和被告（反诉原告）吕庆铎均认可双方于2011年7月1日签订的房屋租赁合同，原告（反诉被告）请求确认该房屋租赁合同有效，应予支持。双方在该房屋租赁合同第四条中约定原告（反诉被告）担负装修费用、被告（反诉原告）吕庆铎给予补偿、到期不再拆除装修物，但双方对补偿金额、何时补偿并没有作出具体约定，属约定不明，原告（反诉被告）主张补偿装修费用没有依据，不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十条并未对提前通知的合理期限和内容作出明确具体规定，原告（反诉被告）主张提前三个月通知且须包含交易日期和价格没有法律依据。原告（反诉被告）在2013年9月20日被告知出卖该出租房屋和享有优先购买权后，十五日内未明确表示购买该房屋，依《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定，对其主张优先购买权，不予支持。原告（反诉被告）要求确认两被告（反诉原告）签订的房屋买卖合同因无产权证书无效没有法律强制性规定，不予支持。邢台市清源破产清算事务所有限公司非租赁合同的一方当事人，且营业场所在邢台，原告（反诉被告）主张的该公司的停业损失与本案没有关系，不予支持。原告（反诉被告）要求两被告（反诉原告）共同赔偿差旅费损失，但未提供证据，两被告（反诉原告）又不认可，不予支持。被告（反诉原告）吕庆铎出售涉案房屋时已将租赁合同的权利和义务予以转让，其反诉要求原告（反诉被告）给付第三年度的房租和违约金，不予支持。被告（反诉原告）王东龙承受租赁合同的权利和义务后，在双方对租赁合同第四条约定认识不同产生纠纷时将房屋大门锁住，致使原告（反诉被告）在第三年度对租赁房屋不能够使用一年，被告（反诉原告）王东龙要求原告（反诉被告）给付第三年度的房租和违约金既不合情也不合法，不予支持。原告（反诉被告）是否继续使用租赁房屋不确定，租金又约定为一年一交纳，对原告（反诉被告）在被告（反诉原告）王东龙锁门前应交纳的不足四个月的租金，可在确定是否继续租赁后一并解决，本案不再处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）潘明欣、被告（反诉原告）吕庆铎2011年7月1日签订的房屋租赁合同有效；
二、驳回原告（反诉被告）潘明欣的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）吕庆铎、王东龙的反诉请求。
本诉案件受理费431元，由原告（反诉被告）潘明欣担负；反诉案件受理费150元，由被告（反诉原告）吕庆铎、王东龙担负。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。
审判长 霍红霞
审判员 郭玉松
审判员 刘庆和
二〇一四年二月二十一日
书记员 顾艳娜