江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0583民初3475号原告：徐马海,男,1990年11月1日出生,汉族,住浙江省江山市。委托诉讼代理人：夏玉保，南京知识(苏州)律师事务所律师。被告：王殿成,男,1987年10月15日出生,汉族,住江苏省金湖县。委托诉讼代理人：黄国华,江苏同丰律师事务所律师。原告徐马海与被告王殿成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月26日立案后，依法适用简易程序于2018年5月7日公开开庭进行了审理。原告徐马海及其委托诉讼代理人夏玉保、被告王殿成及其委托诉讼代理人黄国华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告徐马海向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告王殿成签订的房屋买卖合同，被告返还原告购房款370000元；2.判令被告王殿成支付原告违约金186000元；3.被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2017年12月14日，原告与被告签订了一份《房屋买卖合同书》。合同约定，被告王殿成将位于昆山市张浦镇学士路XXX号XX幢XXX室房屋出售给原告，房屋价格为930000元。2017年12月3日及2017年12月14日，原告两次共计支付了370000元购房款给被告。原告按照合同约定履行了自己的义务，且根据合同的要求支付了首付款，但被告至今没有协助原告办理房屋买卖合同的网签手续。原告及中介公司多次催促，被告以房屋与其他人存在产权纠纷及房屋与他人存在经济纠纷被查封为由一再拖延，导致现在房屋买卖的后续程序没法进行，至今没有明确的解释时间，被告也缺少最起码的诚意来解决自己的问题。被告的行为严重违背诚信，毫无契约精神，给原告造成了极大的损失，为此原告提出如上诉讼请求，请求法院依法裁决。被告王殿成辩称，原被告之间确实签订了房屋买卖合同,被告也收到了原告支付的购房款,其中被告本人收到350000元,另20000元由房屋中介收取，被告向原告出具的收条金额为370000元。在交易过程中，因被告其他债务纠纷涉案房屋被查封，致使涉案房屋无法过户给原告。被告希望与原告协商。如原告不同意调解，被告认为原告主张的违约金过高，签订房屋买卖合同至今，涉案房屋行情没有什么变化，原告除了已付房款的损失外没有更多的经济损失，请求法院调整违约金金额。当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖合同、收据及汇款凭据、房产证复印件、（2017）苏0591民初10505号民事裁定书和调解书等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月14日，原告（乙方）在昆山市吉家房产咨询有限公司（丙方）居间介绍下，与被告王殿成（甲方）签订了一份《房地产买卖合同》。合同约定，被告王殿成将位于昆山市张浦镇学士路XXX号小区XX号楼XXX室房屋出售给原告；房产成交总价款为930000元整，签约时原告应向被告王殿成支付首付款350000元；甲方双方在签订本协议时三日内提供本次按揭、交易的所需要材料，甲方应在收到乙方首付款后7日内还清该房屋原有贷款（若有）并及时办理抵押注销手续后，通知并递交给予丙方在本次交易中所需要的备案材料；待存量房网签备案审查通过后，丙方通知甲乙双方7工作日内去银行签订该房屋的贷款手续（若有）；在丙方通知甲乙双方，乙方的贷款审核通过（若需）15工作日内，甲乙双方赴房地产交易中心申请办理该房屋产权过户手续。首期房价款中包含尾款30000元，该30000元由丙方代为保管，在房屋交接当日应由丙方直接转付给甲方。乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款计人民币580000元，关于违约金条款，合同约定：乙方未按照合同约定期限付款及履行相关履行的义务时，甲方未按合同约定期限办理房屋过户、房屋交接手续时，违约方应向守约方支付违约金及赔偿金，违约金按总房价款的日万分之五计算，逾期超过7日的违约方需支付守约方的违约金外，守约方有权单方解除合同。若守约方单方解除合同，应书面通知违约方，违约方承担赔偿责任，赔偿金额为房地产出售总价款的20%。违约方造成守约方其他损失的，需另行计算并赔偿。违约方应在收到书面通知之日的3日内支付违约金及赔偿金。违约方还需承担守约方为维护合法权益而支出的律师费、诉讼费等费用。另外，在2017年12月3日，关于昆山市张浦镇学士路XXX号小区XX号楼XXX室房屋，原告（乙方）、昆山市吉家房产咨询有限公司（丙方）、被告王殿成（甲方）还签订了一份《房地产买卖合同居间合同书》，被告同意委托昆山市吉家房产咨询有限公司（丙方）居间介绍以本合同约定之价格出售其房屋，且卖方确认已收到买方之定金50000元，并自愿接受定金罚则之约束。两份合同签订后，原告分别于签订合同当天支付了50000元及320000元。后，被告未能按约定配合办理贷款及房屋过户手续。涉案房屋已经办理房屋登记手续，登记权利人为王殿成，产权证号为昆房权证张浦字第××号，登记房屋坐落于昆山市××镇学士路××楼××室。该房屋因涉及纠纷，已被苏州市工业园区人民法院于2017年12月查封。因被告王殿成未按照《房地产买卖合同》约定履行义务，原告遂向本院提起诉讼。2018年4月20日，本院通过邮寄送达的方式向被告送达起诉状和诉讼材料。本院认为，原告与被告王殿成签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合同和协议约定的内容不违反法律法规的禁止性规定，依法成立，合法有效，双方应全面履行。协议签订后，原告依约向被告王殿成支付房款370000元。之后，被告王殿成因涉及其他案件纠纷被苏州市工业园区人民法院依法查封涉案房屋。但截至本院一审开庭时，被告仍未将其名下的房屋查封事宜解除，未能配合原告办理房屋过户手续。本院认为，被告王殿成在合同履行中的上述行为已经构成违约，原告作为守约方依法有权要求解除合同。双方签订的合同自原告要求解除合同的民事诉状送达被告时即2018年4月20日解除。合同解除后，原告有权要求被告返购房款及支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。关于此条款所述之“过分高于造成的损失”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。本案中，原被告约定的违约金为合同总价款的20%，即186000元。审理中，被告提出违约金约定过高，并请求本院予以调整，本院考虑原告未能进一步举证损失情况及原被告均确认现涉案房屋市场价格在940000元至970000元左右，酌情认定原告损失为40000元（970000元-930000元），故此调整违约金为52000元（40000元*1.3）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告徐马海与被告王殿成于2017年12月14日签订的《房地产买卖合同》于2018年4月20日解除。二、被告王殿成于本判决生效后十日内返还原告徐马海购房款370000元及违约金52000元，共计422000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13100元，减半收取6550元，保全费5000元，两项合计11550元，由被告负担，此款原告已经预交，本院不再退还，被告于本判决生效后十日内支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  李志辉二〇一八年五月二十四日书记员  汤 诚