北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2014）昌民初字第4013号原告北京中北物业管理有限责任公司，住所地北京市昌平区桃峪口市级旅游度假区办公楼A楼。法定代表人包爱华，总经理。委托代理人纪宏建，北京市齐致律师事务所律师。被告金莲淑，女，1956年9月16日出生，住北京市昌平区。委托代理人周康余，北京市金平律师事务所律师。原告北京中北物业管理有限责任公司（以下简称中北物业公司）与被告金莲淑物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中北物业公司的委托代理人纪宏建、被告金莲淑的委托代理人周康余到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中北物业公司诉称：2003年7月31日，被告与北京中北房地产开发有限责任公司（以下简称中北房地产公司）就购买北京静之湖休闲山庄F区F10-A房屋（以下简称“该房屋”）签订了《房屋买卖契约》。《房屋买卖契约》第五条约定，被告同意在小区物业管理委员会或业主管理委员会未选定物业管理机构之前，其购置的房屋由中北房地产公司指定的物业管理公司负责管理。同时《房屋买卖契约》附件一明确约定“物业管理费自2005年7月1日起计”。而原告即为中北房地产公司指定的物业管理公司。2005年7月18日、2009年8月28日，原告又先后与静之湖休闲山庄业主委员会签订了《物业服务合同》和《北京市物业服务合同》，且至今一直实际对静之湖休闲山庄进行物业管理。而被告自2006年一直拖欠物业管理费、有线收视费，影响了原告的合法权益。对此，原告认为，在原告为被告提供了物业服务后，有权要求作为该房屋产权人的被告承担该房屋所产生的所有物业管理费用和其他应支付的费用。被告拖欠费用的行为已严重违反了双方约定，损害了原告根本利益，构成违约。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，原告提起诉讼，请求判令：1、被告支付拖欠的2006年部分物业费、2007年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费用共计147363.40元；2、被告支付迟延交纳物业费而产生的滞纳金86725.45元；3、被告支付拖欠的2005年至2014年歌华有线收视费用2424元；4、被告承担全部诉讼费用。被告金莲淑辩称：原告诉讼请求中提出的要求被告承担物业费没有事实和法律依据。物业费的交纳是以房屋交付为前提，本案中房屋没有交付，按照《物业管理条例》第四十二条规定，交付之前的物业费应由开发商建设单位承担。一、该房屋存在质量问题没有交付，原被告之间没有形成物业管理合同关系。1、产权证的取得并不等于物业的交付，通常是房屋交付很长时间以后才办理产权证。但本案的特殊性在于，被告购买房屋后因地基塌陷未能在当时和一段时间内接收房屋。2007年11月开发商通知公司要注销，如果不办理产权证，以后没有公章无法办理，被告无条件地配合取得了产权证书。但产权证的取得不等于是交付。关于房屋交付物权法中没有规定，交付房屋必须提供一些质量保证书等书面材料，而涉案房屋开发商未提供。房屋没有交付要求买受人交物业费没有法律依据，应由开发商负担。2、我方提交与开发商中北房地产公司签订的备忘录。第一条是关于涉案房屋质量及收房。开发商承诺在备忘录生效后，尽快委派施工人员进行修缮，在60天内完成整改，表明开发商也认可房屋没有交付以及存在质量问题的事实。第二条约定，开发商负责自涉案房屋交房之日起的物业费用，包括物业公司主张的有线电视费，也同样印证房屋没有交付，仍由开发商实际承担相关费用。3、原告在重审案件中提交了一份开发商中北房地产公司与被告签署的《确认书》，该份证据是唯一能够证明房屋交付问题的证据，但我方发现该份证据并非被告本人签署，为此我方提交了由北京华夏物证鉴定中心提供的《鉴定书》，证明该份确认书的签名并非被告所签，我方还提交了北京市政协委员会的证明，证明在该《确认书》签署的当日2007年11月2日，被告本人在参加政协会议，不可能签署该《确认书》。同时，我方从住建委查询档案后，找到另一份《确认书》，该份《确认书》的内容和格式与原告方提交的虚假的《确认书》相似，唯一不同的是被告方所提交的《确认书》中，增加了“双方确认甲乙方均已履行完约定的相关责任和义务”字样，被告认为住建委存档的文件以及原告提交的《确认书》均为原告方母公司自行制作，因此并无任何实际的证据能够证明房屋已经交付的状态。4、原告提交的北京市仲裁委员会的裁决书中认定房屋已交付，与现已被北京市高级人民法院撤销的一审、二审文书中表述是一致的，再审已认定原判决事实不清，希望对房屋是否交付重新作出认定。二、原告主张的物业费，无合同和事实依据。1、2007年之前的物业费由于原告没有向我方进行过任何的催收，已经超过诉讼时效。2009年，开发商的工作人员说资金紧张，我也想找开发商解决入住问题，出于解决问题的诚意，我方将2007年11月至2009年4月的物业费用20335元垫付款汇转原告，并注明系垫付2007年11月至2009年4月共18个月的物业费用。该垫付行为并不能免除开发商的交房义务，也不能免除开发商应负担的物业管理费用的法定义务，我方保留向开发商追偿的权利。原告收取2009年之后的物业费依据是物业服务合同，该合同是和业主委员会签订的，但由于房屋没有交付，我方实际没有使用房屋，所以物业费也不应由被告承担。2、原告与开发商的《物业管理委托合同》签订于2000年，标注了委托合同期限最长不超过2005年12月31日，被告此时未办理产权证，也没有实际收到房屋，该物业合同对被告方不发生效力。另外，该合同第五条明确未装修独栋别墅收取物业费的前提是交付。3、原告主张的滞纳金并没有相关约定，没有依据。4、原告请求的歌华有线收视费用缺乏合法的证据支持。原告提交的歌华有线公司的合同，属于原告与第三方之间为被告设定的义务，但依据《房屋买卖契约》附件一的约定，该处物业是安装卫星电视，未要求、未授权安装歌华有线电视。《物业管理条例》明确规定有线电视应当由提供有线电视服务的单位向最终用户收取，原告没有收取该部分费用的依据。《物业管理委托合同》第十条也约定了“物业区域内供水、电、热、气及有线电视单位应该向最终用户收取有关费用，乙方不应变相限制业主购买。”对静之湖度假酒店开出的证明有异议，经查静之湖度假酒店为开发商的子公司，以此收取有线电视费无依据。关于原告提交的歌华有线电视费的票据，原告已经知道被告没有实际入住，也从未使用过有线电视的服务，但其仍然向歌华有线交纳该费用，这种扩大损失是原告自身造成的，被告不应承担。5、关于物业管理费用的计费标准和项目，被告从未收到过任何交费通知，没有实际入住和享受过物业服务，而且原告也没有提供交费通知中保安费、清掏费、垃圾费、绿化费和水费的说明。综上，我方认为，原告提供的全部证据都是其与第三方开发商、歌华有线公司等签订的，与被告没有任何直接合同上的法律关系。从房屋的现状也表明原告方没有提供过其主张的物业服务，被告也没有享受到该项物业服务。原告的请求缺乏事实依据和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。经审理查明：2003年7月31日，被告（乙方）与中北房地产公司（甲方）签订《房屋买卖契约》约定，被告购买静之湖休闲山庄F区F10-A号房屋；甲方应于2004年3月30日内将房屋交付乙方，交付地点为本契约标的物所在地；乙方同意在小区物业管理委员会或业主委员会未选定物业管理机构之前，其购置的房屋由甲方或甲方指定的物业管理公司负责管理；甲方保证在2004年5月30日前取得该区所属北京市《房屋所有权证》；物业管理费自2005年7月1日起计。2000年12月26日，原告（乙方）与中北房地产公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定由原告为静之湖休闲山庄提供物业服务，管理期限自合同签订之日起至小区业主委员会依法确认物业管理公司，并签订物业管理委托合同日止，但最长不超过至2005年12月31日，本合同废止。2005年7月18日、2009年8月28日，原告（乙方）与北京市昌平区静之湖休闲山庄业主委员会（甲方）分别签订《物业服务合同》、《北京市物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务，合同期限至2012年8月31日止，同时约定业主应在每年1月1日前交纳当年全年物业服务费，延期超过100天的交纳者按日1‰收取滞纳金。后原告为该小区提供物业服务至今。被告于2008年1月取得静之湖休闲山庄F区F10-A号房屋的所有权证书。原、被告双方均认可该房屋的建筑面积为353.02平方米。原告自2005年7月1日起开始向被告计收物业服务费用，收费标准为2009年9月1日前物业管理费3.20元/平方米/月，2009年9月1日后物业管理费4.80元/平方米/月，另收取保安费60元/年/户，生活垃圾清运费21元/年/户，化粪池清掏费0.30元/年/平方米，绿化费0.60元/年/平方米。原告表示2013年3月22日至2013年4月8日曾因故未为该小区提供物业服务，停业期间免收费用。按照该收费标准计算，2005年7月1日至2014年12月31日期间，被告房屋的物业费用为167682.14元（不包括2013年3月22日至2013年4月8日停业期间费用）。2009年1月22日，被告通过银行向原告的账户汇入物业费20335元。另查一，2013年11月19日北京仲裁委员会出具（2013）京仲裁字第0661号裁决书，仲裁庭意见：“（一）关于房屋是否已经交付：经开庭审理及依据当事人的陈述和提交的证据查明，申请人（金莲淑）实际交纳了部分物业费用，涉案房屋已经办理房产证，房屋处于申请人的实际控制之下，故仲裁庭认为，涉案房屋已经交付。…”后被告金莲淑向北京市第三中级人民法院申请撤销该裁决，北京市第三中级人民法院于2014年12月19日作出（2014）三中民特字第07748号民事裁定书，裁定驳回申请人金莲淑要求撤销北京仲裁委员会（2013）京仲裁字第0661号裁决的申请。另查二，2006年以前，静之湖休闲山庄的电视线路是从北京静之湖度假酒店有限公司接入，每户每年应交纳收视费360元。2006年之后，静之湖休闲山庄开始使用歌华有线电视线路，每户每年应交纳收视费216元。原、被告双方因相关物业费用的交纳问题发生争议，故原告诉至本院。上述事实，有《房屋买卖契约》、《物业管理委托合同》、《物业服务合同》、《房屋使用管理维修公约》、中北物业管理有限责任公司致兴寿镇人民政府城建科的函、通知、收缴物业管理费的通知、北京仲裁委员会（2013）京仲裁字第0661号裁决书、银行支付系统专用凭证、北京静之湖度假酒店有限公司出具的证明、歌华有线昌平分公司有线电视工程协议书、房屋照片、律师调查笔录、中国法医学会司法鉴定中心《文书司法鉴定意见书》、备忘录、（2009）高民申字第5782号民事裁定书、（2010）一中民再终字第15515号民事裁定书、（2011）昌民再初字第3079号民事裁定书、名称变更通知、《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、公证书及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为：原告为涉诉房屋提供了物业服务，被告应按时足额交纳物业费用。关于房屋是否交付及被告是否应当承担物业费的问题。被告方辩称该房屋存在质量问题未能入住，房屋至今未实际交付，应由开发商承担房屋交付前物业服务费用。本院认为，其一，被告已经取得涉案房屋的产权证，其即为房屋的业主；其二，北京仲裁委员会（2013）京仲裁字第0661号裁决书中，仲裁庭意见认定，涉案房屋处于被告实际控制之下，该房屋已经交付；其三，被告与开发商之间明确约定物业管理费自2005年7月1日起计；其四，被告亦实际向原告交纳了部分物业服务费用；综上，被告作为涉案房屋的业主，在原告提供了物业服务后，应当交纳相应的费用，被告以房屋未交付、自己不是交费义务人及未享受到原告的服务为由拒绝交纳物业费，本院不予支持。关于原告是否应收取歌华有线收视费的问题。本案中，物业服务合同并未对该项费用的收取进行明确约定，涉案房屋未装修居住，被告亦未申请开通有线电视服务，原告作为物业管理单位，在明知上述情况下，仍然代为交纳相关费用，属自行扩大损失，其要求被告交纳歌华有线收视费的诉讼请求，无法律和事实依据，本院不予支持。关于被告所称2007年前的物业费原告方未催交过，已过诉讼时效的问题，原告提交了收费通知和挂号信函收据，被告否认收到过任何催收通知。本院认为，因原告提供的物业服务属持续履行，且目前仍在履行当中，原告亦未明显怠于行使权利，故未过诉讼时效。因被告并非无故拒交物业费，原告主张的违约金，本院不予支持。关于被告所称的房屋质量问题及其引发的损失赔偿问题，与本案不属于同一法律关系，应通过其他途径另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告金莲淑于本判决生效后十日内给付原告北京中北物业管理有限责任公司物业费十四万七千三百四十七元一角四分。二、驳回原告北京中北物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千八百四十八元，由原告北京中北物业管理有限责任公司负担一千六百零一元，已交纳；由被告金莲淑负担三千二百四十七元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郭晓利人民陪审员  张 峰人民陪审员  任宝玲二〇一五年十二月一日书 记 员  张博希