江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）苏审二民申字第01029号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）倪加乐，上海思恩电子技术（东台）有限公司董事长。
委托代理人张恒进，东台市新区法律服务所法律工作者。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）周云。
委托代理人徐明，江苏海瑞华律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）王亦维，江苏中意建筑材料有限公司董事长。
委托代理人郁力，江苏法震律师事务所律师。
委托代理人罗杰，江苏展旺律师事务所律师。
委托代理人郁力，江苏法震律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）江苏金鹰投资发展有限公司，住所地江苏省东台市台城东门路18号。
法定代表人王桂兰，董事长。
委托代理人郁力，江苏法震律师事务所律师。
委托代理人罗杰，江苏展旺律师事务所律师。
再审申请人倪加乐、周云因与被申请人王亦维、江苏金鹰投资发展有限公司（以下简称金鹰公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市中级人民法院于2014年10月27日作出的（2013）盐民终字第2022号民事判决，向本院申请再审。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
倪加乐、周云申请再审称：1.一、二审法院认定倪加乐、周云系个人租赁案涉房屋经营景悦酒店的事实错误，倪加乐、周云作为景悦酒店的股东，签订租赁协议系履行职务行为，实际承租方为景悦酒店；2.一、二审法院认定案涉房屋租金为租赁协议约定租金与借条借款数额之和系事实认定错误；3.2012年10月8日景悦酒店发函告知涉案房屋非倪加乐、周云本人租赁，因此，倪加乐、周云不应承担承诺函之后的房屋租金；4.一、二审法院将伪造的王亦维授权委托书直接作为定案依据程序违法。综上，再审申请人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定，申请再审。
被申请人王亦维、金鹰公司答辩认为：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回倪加乐、周云的再审请求。
本院审查查明：金鹰公司法定代表人王桂兰与王亦维系母子关系。坐落于东台市海陵南路6号金鹰大厦2层201至214室、216至219室，6-9层营业用房属于王亦维所有，3-5层营业用房属于金鹰公司所有。
2010年12月26日，王亦维（甲方）与案外人葛忱忠（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、甲方将坐落于海陵南路3号金鹰大厦6-10层的房屋租赁给乙方作经营使用；2、租赁期限为10年，自2011年1月1日起至2020年12月31日止；3、乙方租用甲方房屋的年租金200万元，前三年每半年付一次房租，后七年每年一次性付全年租金，乙方在签订本合同时一次性给付当年租金200万元，租金在下一年度承租起始日一个月前给付，如乙方要求甲方提供发票的税费由乙方承担；3、租赁房内的水源、电源由甲方提供，相关配套设施及费用由乙方承担；4、租赁期满后，乙方对承租房屋装璜自行拆除，但应保留装修中形成已附合的部分，该装修设施均无偿归甲方所有；5、乙方违反本合同约定的，甲方有权停水、停电并可解除合同；按拖欠金额每日万分之八支付违约金；6、合同期内，如因乙方违约原因甲方解除合同的，已形成附合部分的乙方装修设施均无偿归甲方所有；同时，双方对各自的权利、义务、违约责任等租赁中其他事项进行了约定。同日，金鹰公司（甲方）与葛忱忠（乙方）以与上述合同相同的条款签订《房屋租赁合同》一份，将坐落于海陵南路3号金鹰大厦3-5层的房屋同时租赁给葛忱忠，年租金为100万元。
2010年10月9日，葛忱忠经工商行政管理部门批准设立景悦大酒店，金鹰公司、王亦维将坐落于海陵南路3号的金鹰大厦2-10层所有房屋（毛坯）交付给葛忱忠后，由葛忱忠对上述房屋进行装璜，用于经营景悦大酒店，2012年2月，葛忱忠为躲避债务下落不明，2012年5月16日，倪加乐、周云通过股权转让成为景悦大酒店的股东，变更后，景悦大酒店的法定代表人为孙兵。
2012年5月16日，王亦维出具授权委托书，内容为：“兹委托我母亲王桂兰（身份证号××）全权代表我，与承租人倪加乐、周云签订东台市海陵路金鹰大厦2层及6-9层房屋的租赁合同，若书面合同每年的租金低于人民币叁佰万元，差额部分应由承租人出据书面借条，确定还款日期。”2012年5月25日，倪加乐作为借款人，周云作为担保人向王亦维出具借条10份，落款日期为2012年至2021年各年度5月25日，其中还款日期为2012年至2016年各年度5月30日的5份借条的借款金额为150万元，还款日期为2017年至2021年各年度5月30日的5份借条的借款金额为170万元。
2012年6月9日，金鹰公司的法定代表人王桂兰受王亦维（甲方）委托与倪加乐、周云（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、甲方将坐落于金鹰大厦2层、6-9层的房屋租赁给乙方作宾馆酒店使用；2、租赁期限为10年，自2012年6月1日起至2022年5月31日止；3、乙方租用甲方房屋的年租金为100万元，乙方每年11月前一次性给付当年租金100万元，如乙方要求甲方提供发票的税费由乙方承担；4、乙方违反本合同约定的，甲方有权停水、停电并可解除合同，拖欠租金的，按拖欠金额每日万分之八支付违约金，并终止本合同的履行；合同的其他条款同王亦维与葛忱忠2010年12月26日签订的《房屋租赁合同》的其他条款。同日，金鹰公司（甲方）与倪加乐、周云（乙方）以与上述合同相同的条款签订《房屋租赁合同》一份，将坐落于海陵南路3号金鹰大厦3-5层的房屋同时租赁给倪加乐、周云，年租金为50万元。同日，王亦维（甲方）与倪加乐、周云（乙方）签订《补充协议》一份，约定：乙方因租赁金鹰大厦经营宾馆酒店，在2012年6月至2017年6月每年向甲方归还借款壹佰伍拾万元整，在2018年6月至2022年6月每年向甲方归还借款壹佰柒拾万元整。如乙方不租金鹰大厦进行经营，则从不租赁之日起，按比例不需向甲方归还借款。
合同签订后，倪加乐、周云实际使用承租的上述房屋经营景悦大酒店，2012年9月8日，王亦维、金鹰公司以倪加乐、周云未按约给付合同外以借条形式补足的租金差价150万元，以及合同规定的一次性支付租金的期限已临近为由，向倪加乐、周云发出律师函，要求两被告按时支付租金。2012年10月8日，倪加乐、周云以景悦大酒店的名义向王亦维发出告知函一份，认为其签订房屋租赁合同是代表公司所为，其个人均不租赁上述房屋进行宾馆酒店经营，给付租金等相关义务全部由景悦大酒店负责。
后倪加乐、周云未按约定支付租金，亦未将讼争房屋返还给王亦维、金鹰公司。故王亦维、金鹰公司诉至一审法院要求：1、倪加乐、周云分别向王亦维、金鹰公司支付租金100万元和50万元，并给付从租金应给付之日2012年10月31日起至2013年3月18日期间的违约金20万元，以及从2013年3月19日起按照应付租金150万元的日万分之八计算至判决确定给付之日止的违约金；2、倪加乐向王亦维支付合同外租金差价150万元，并给付从借条确定的归还之日2012年5月30日起至2012年12月18日期间的违约金20万元，以及从2012年12月19日起按照应付租金差价150万元的日万之八计算至判决确定给付之日止的违约金；3、依法解除双方2012年6月9日签订的《房屋租赁合同》，收回租赁房屋。
一审审理中，上海思恩电子技术（东台）有限公司向一审法院提起诉讼，认为葛忱忠个人向其借款30万元，为逃避债务与王亦维恶意串通，将其共有部分的位于东台市海陵南路6号金鹰大厦201室至214室、216室至219室共18间房屋的所有权全部变更给王亦维，要求撤销葛忱忠为逃避债务与王亦维恶意串通于2012年3月29日将位于东台市海陵南路6号金鹰大厦201室至214室、216室至219室共18间房屋中属于自己的部分转让给王亦维的行为。一审法院经审理后查明，30万元债务系景悦大酒店的单位债务而非葛忱忠的个人债务，且不存在葛忱忠为逃避债务与王亦维恶意串通，将其在讼争房屋中共有部分的所有权全部变更给王亦维的事实，并已依法作出了判决。
一审法院经审理认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，2012年6月9日，王亦维、金鹰公司分别与倪加乐、周云签订的《房屋租赁合同》、王亦维与倪加乐、周云签订的《补充协议》系双方真实意思的表示，合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务，合同签订后，倪加乐、周云已实际使用租赁的房屋经营景悦大酒店，则应当按照约定的期限支付租金，根据双方的约定，讼争房屋的租金应按年在每年的11月前支付，2012年6月1日至2013年5月31日的租金，倪加乐、周云应在2012年11月前支付，但倪加乐、周云一直未支付租金，虽经王亦维、金鹰公司催要，倪加乐、周云对其按约应支付的租金至今一直仍拒不支付。同时，王亦维、金鹰公司与倪加乐、周云将倪加乐、周云不能按时缴纳租金约定为终止合同履行的条件，倪加乐、周云在约定的期限内拒不支付租金，根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定以及法律的规定，解除合同的条件已成就，王亦维、金鹰公司有权解除双方签订的《房屋租赁合同》，故王亦维、金鹰公司要求解除双方于2012年6月9日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，依法应予支持。
根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方于2012年6月9日签订的《房屋租赁合同》解除后，合同的权利义务终止，倪加乐、周云应将其承租的讼争房屋返还给王亦维、金鹰公司，故王亦维要求收回坐落于海陵南路6号金鹰大厦2层、6-9层房屋以及金鹰公司要求收回坐落于海陵南路6号金鹰大厦3-5层房屋的诉讼请求，依法亦应当支持。
关于倪加乐作为借款人、周云作为担保人于2012年5月25日向王亦维出具的10份借条上所载明的款项性质的认定问题。该10份借条系倪加乐、周云出具，双方对借条出具后并未实际发生借款事实均无异议，对此倪加乐、周云在未实际发生借款事实的情况下至今未对上述借条提出异议，行使撤销权，结合王亦维与倪加乐、周云20**年6月9日签订的《补充协议》，可以认定上述10份借条上所载明的款项是双方约定的讼争房屋租金与合同上约定租金的差价，故双方约定的讼争房屋的2012年6月1日至2017年5月31日期间各年度的年租金总额应为300万元，2017年6月1日至2022年5月31日期间各年度的年租金总额应为320万元。对于周云认为上述10份借条上所载明的款项与双方签订的《房屋租赁合同》上所约定的租金为同一笔款项，既已签订租赁合同，再对约定的租金出具借条不符合租赁房屋的交易习惯，且落款日期为2017年至2021年各年度5月25日、还款日期为2017年至2021年各年度5月30日的5份借条上所载明款项的金额为170万元，与租赁合同上约定的年租金150万元的数额并不相符，故该抗辩理由，不予采信。
关于倪加乐、周云认为其分别与王亦维、金鹰公司签订的关于讼争房屋的《房屋租赁合同》是代表景悦大酒店所为，讼争房屋由景悦大酒店租赁，倪加乐、周云被告主体不适格的抗辩理由。双方就讼争房屋签订《房屋租赁合同》以及出具借条时，其身份仅为景悦大酒店的股东，并非景悦大酒店的法定代表人，且房屋租赁合同以及借条上均未加盖公司公章，而且合同签订后实际承租用来经营景悦大酒店的亦为两被告，故倪加乐、周云的该抗辩理由，亦不予采信。
关于王亦维、金鹰公司要求倪加乐、周云分别向王亦维、金鹰公司支付租金100万元和50万元，并给付从租金应给付之日2012年10月31日起至2013年3月18日期间的违约金20万元，以及从2013年3月19日起按照应付租金150万元的日万分之八计算至判决确定给付之日止的违约金；倪加乐向王亦维支付合同外租金差价150万元，并给付从借条确定的归还之日2012年5月30日起至2012年12月18日期间的违约金20万元，以及从2012年12月19日起按照应付租金差价150万元的日万之八计算至判决确定给付之日止的违约金的诉讼请求。根据法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，倪加乐、周云不按合同约定履行义务，既未按约定支付租金，亦未将讼争房屋返还给王亦维、金鹰公司，已构成违约，应承担违约责任，案涉租赁合同中双方对违约金的计算标准进行了约定，结合违约金的惩罚性和补偿性，王亦维、金鹰公司主张的违约金系倪加乐、周云未按约支付租金的违约金，王亦维、金鹰公司主张的违约金高于其因倪加乐、周云的违约行为所造成的损失，应予以调低，结合王亦维、金鹰公司的损失情况，调整为日万分之四，故王亦维、金鹰公司要求倪加乐、周云给付2012年6月1日至2013年5月31日期间的租金300万元，并分别从2012年5月30日和2012年10月31日起分别按每日1200元的标准给付违约金至一审判决确定给付之日止的诉讼请求，依法亦应当支持，对于王亦维、金鹰公司的其他诉讼请求，不予支持。综上，一审法院判决：一、自一审判决生效之日起解除王亦维、江苏金鹰投资发展有限公司于2012年6月9日分别与倪加乐、周云签订的《房屋租赁合同》；二、倪加乐、周云于一审判决生效之日起90日内将其承租的坐落于东台市海陵南路6号2层、6-9层房屋中属于自己的财产搬出，腾空租赁房屋交原告王亦维收产；三、倪加乐、周云于一审判决生效之日起90日内将其承租的坐落于东台市海陵南路6号3-5层房屋中属于自己的财产搬出，腾空租赁房屋交江苏金鹰投资发展有限公司收产；四、倪加乐、周云于一审判决生效之日起90日内给付王亦维房屋租金250万元，并从2012年5月31日起按每日600元的标准计付违约金至判决确定的给付之日，及从2012年12月1日起按每日400元的标准计付违约金至一审判决确定给付之日止；五、倪加乐、周云于一审判决生效之日起90日内给付江苏金鹰投资发展有限公司房屋租金50万元，并从2012年12月1日起按每日200元的标准计付违约金至一审判决确定的给付之日止。
倪加乐、周云对该判决不服，向江苏省盐城市中级人民法院提起上诉。江苏省盐城市中级人民法院经审理后认为，因倪加乐、周云出具租金借条的行为系独立的合约行为，借条上虽然约定了金额和还款期限，但并没有约定该部分款项的违约金或利息标准，故由于当事人之间对此借款行为并没有约定违约金也没有主张利息，故依据相关法律规定，该合同外租金差额150万元相应的违约金，不应支持。遂于2014年10月27日作出（2014）盐民终字第2022号民事判决：一、维持一审民事判决第一、二、三、五项；二、变更一审法院判决第四项，即“倪加乐、周云于判决生效之日起90日内给付王亦维房屋租金250万元，并从2012年5月31日起按每日600元的标准计付违约金至判决确定的给付之日，及从2012年12月1日起按每日400元的标准计付违约金至判决确定给付之日止”为“倪加乐、周云于判决生效之日起90日内给付王亦维房屋租金250万元，并从2012年12月1日起按每日400元的标准计付违约金至判决确定给付之日止”；三、驳回一审原告王亦维、江苏金鹰投资发展有限公司的其他诉讼请求。倪加乐、周云仍不服，向本院申请再审。
本院认为：再审申请人倪加乐、周云分别与被申请人王亦维、金鹰公司签订的两份《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定有效，双方当事人均应按约全面、适当地履行各自的义务。
倪加乐、周云再审申请中提出签订《房屋租赁合同》系其作为景悦酒店股东履行的职务行为，租赁合同中的承租方应为景悦酒店。本院认为：首先，租赁合同中明确载明的承租人为倪加乐、周云，倪加乐、周云亦以承租人身份在租赁合同中签字；其次，租赁合同中并未提及实际承租人为景悦酒店，亦没有加盖景悦酒店的公章；再次，结合双方当事人签订的补充协议中明确案涉房屋租赁用途为倪加乐、周云经营宾馆酒店，亦未曾提及景悦酒店为实际承租人的事实，可以认定租赁合同的相对人为倪加乐、周云，而非景悦酒店。至于2012年10月8日告知函，因该函系景悦酒店、周云、倪加乐单方意思表示，王亦维、金鹰公司明确表示不予认可该告知函，因此，该单方告知行为并不发生租赁合同主体变更的法律效果。综上，倪加乐、周云主张的签订《房屋租赁合同》系其作为景悦酒店股东履行的职务行为的理由不能成立。
倪加乐、周云再审申请中提出案涉房屋租金为150万元，原审法院认定租金为租赁合同金额与借条数额之和系事实认定错误。本院认为：首先，十张借条的出具时间是从2012年至2021年，双方均认可借条中载明的借款数额未实际发生；其次，双方当事人在《补充协议》中明确约定：“倪加乐、周云因租赁金鹰大厦经营宾馆酒店，在2012年6月至2017年6月每年向王亦维归还借款壹佰伍拾万元整，在2018年6月至2022年6月每年向甲方归还借款壹佰柒拾万元整，如倪加乐、周云不租赁金鹰大厦进行经营，则从不租赁之日起，按比例不需向王亦维归还借款”，可以明确看出十张借条的出具与案涉房屋租赁之间具有牵连关系；再次，本案案涉房屋在2010年出租给案外人葛忱忠时租金为300万元，与本案中租赁合同约定的租金与借条数额之和相吻合，亦符合一般的交易习惯。综上，倪加乐、周云主张案涉房屋租金不是租赁合同约定的租金与借条约定借款数额之和没有事实和法律依据，依法不予支持。
倪加乐、周云再审申请中提出金鹰公司伪造王亦维授权委托书，一、二审法院以该授权委托书作为定案依据属于程序违法。对于该点再审申请理由，倪加乐、周云并未提供证据予以证明。本案再审审查过程中，王亦维本人表示授权委托书上的签名为其本人所签，其亦认可授权委托书的全部内容。且本案案涉房屋实际租金的认定系一、二审法院结合全案事实后予以综合认定，并非仅凭授权委托书的孤证予以认定。综上，倪加乐、周云的该点再审理由不能成立，依法不予支持。
综上，倪加乐、周云的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下：
驳回倪加乐、周云的再审申请。
审 判 长 杨晓蓉
代理审判员 周 艳
代理审判员 周杨明
二〇一五年十月十九日
书 记 员 汪亚玲