福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0206民初7826号原告：李海山，男，1967年6月19日出生，汉族，住福建省安溪县。原告：叶丽珍，女，1971年7月28日出生，汉族，住广东省东莞市。两原告共同委托诉讼代理人：李伟明，福建知圆律师事务所律师。被告：正大新景（厦门）投资有限公司，住所地福建省厦门市思明区嘉禾路27号地下一层商场B348单元。法定代表人：白溢龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈永厅，福建九信律师事务所律师。原告李海山、叶丽珍与被告正大新景（厦门）投资有限公司（以下简称正大公司）合同纠纷一案，本院于2016年9月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李海山及其与叶丽珍的共同委托诉讼代理人李伟明，被告正大公司委托诉讼代理人陈永厅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李海山、叶丽珍向本院提出诉讼请求：1.正大公司继续履行《全权委托代理合同》，支付李海山、叶丽珍款项（按每月3108.1元计算，从2016年4月1日计算至实际返还店面之日）；2.正大公司支付违约金（自2016年4月起，以每月3108.1元为基数，从当月10日起按日万分之二计算至实际付款之日）。诉讼过程中，李海山、叶丽珍增加一项诉讼请求：正大公司于合同到期后将店面恢复原状并予以返还。事实和理由：李海山、叶丽珍系位于厦门市湖里区的店面业主。原被告签订的《全权委托代理合同》约定，正大公司负责为李海山、叶丽珍购买的该店面进行经营管理和招商工作，代理招商经营管理期限自2011年12月1日至2016年11月30日止；正大公司应在每年十二期每期开始后十天内向李海山、叶丽珍支付固定回报，在代理招商经营管理期限内，无论该店面是否成功招商或者招租，正大公司均应按约定向李海山、叶丽珍支付固定回报。如正大公司未按时足额支付固定回报，逾期每天按应支付款额的万分之二支付违约金。合同签订后，正大公司虽偶尔有迟延付款，但还是支付了截至2016年3月31日的固定回报。然而，从2016年4月起，正大公司以经营效益恶化，无力付款为由停止履行合同义务。正大公司辩称，正大公司基于李海山、叶丽珍的授权委托对商场进行招商招租，组建团队进行商业配套建设，本案法律关系应为委托合同关系。2016年5月，正大公司向李海山发出《解除公函》，明确提出从2016年4月1日起解除双方之间的《全权委托代理合同》，要求李海山在收到该函后7日内与正大公司办理讼争店铺的交接手续。李海山已于2016年5月21日左右收到该函件，双方的合同关系已解除。李海山、叶丽珍未按通知要求及时办理房屋交接手续所产生的损失应由其自行承担。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：李海山、叶丽珍主张，其在2011年与正大公司签订了《全权委托代理合同》，正大公司工作人员以合同需统一交回公司盖章为由将全部文本收回，至今仍未将盖章的合同交给李海山、叶丽珍。正大公司对上述事实予以否认。本院经审查认为，根据无异议的证据，截至2016年3月正大公司均按月向李海山、叶丽珍支付合同款项3108.1元，正大公司于2016年5月向李海山发出的《解除公函》中也明确双方在2011年12月1日签订《全权委托代理合同》，故可以认定双方已于2011年签订合同的事实。除李海山、叶丽珍外，同期另有多名新景天湖广场同类型商业房产权利人对正大公司提出起诉，诉讼标的与本案为同一种类，其中部分原告举证了正大公司签订的《全权委托代理合同》，部分原告表示无法提供，以上系列案件各原告对签订合同过程的陈述与李海山、叶丽珍的陈述是一致的，其中持有合同的各原告称2016年7月上百名新景天湖广场同类型商业房产的权利人经与正大公司多番交涉才取回经公司盖章的合同文本。综合系列案件审理情况分析，本院认为李海山、叶丽珍对其无法提供合同文本原因的解释是可以采信的。从系列案件审理情况分析，已举证的2011年签订的《全权委托代理合同》均为正大公司提供的格式合同，除合同甲方（即房产权利人）、房产坐落、建筑面积、购房总价、每月固定回报数额和合同甲方指定的收款账户部分系根据个人情况据实填写外，其他均为格式条款，内容一致，李海山、叶丽珍主张签订的合同采用的系相同的格式合同，合乎常理，正大公司持有合同文本，却对订立合同的事实矢口否认，应承担不利后果，故本院认定李海山、叶丽珍主张的合同内容为真实。根据本院审查认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：李海山、叶丽珍系位于厦门市湖里区商业房产的权利人。2011年，正大公司与李海山、叶丽珍签订《全权委托代理合同》，约定李海山、叶丽珍将案涉商业房产授权正大公司全权代理物业的经营管理和招商，正大公司有权代表李海山、叶丽珍对该房产行使所有权利和义务；正大公司的代理权限包括有权将房产用于所有法律允许的经营范围，有权以李海山、叶丽珍的名义代理招商或招租事宜，代表李海山、叶丽珍向承租方收取租金及其他各项费用，根据招商或招租的实际情况，对房产作出装修、改造；代理招商经营管理期限自2011年12月1日至2016年11月30日止；正大公司按每月3108.1元（含税）的标准，在扣除应缴税费后按月向李海山、叶丽珍支付固定回报，并于每月开始后十天内支付，固定回报按时存入李海山、叶丽珍指定的银行账户；在代理招商和经营管理期内，无论该店面是否成功招商或者招租，正大公司均应按约定支付固定回报，正大公司实际收取的租金及其他各项收入总和高于固定回报的，高出部分归正大公司所有；正大公司如未按时足额支付固定回报，逾期每天按应支付款额的万分之二支付违约金；在代理期间，如李海山、叶丽珍违反合同，正大公司有权要求赔偿损失和支付违约金（相当于一年租金），并有权要求继续履行合同，等等。合同履行期间，正大公司对案涉房产及相邻区域进行改造和装修，并对外出租收益。正大公司已通过其工作人员钟雅艺银行账户按每月3108.1元的标准向李海山、叶丽珍支付截至2016年3月31日的固定回报。2016年5月，正大公司向李海山发送《解除公函》，通知自2016年4月1日起，解除双方之间的《全权委托代理合同》，并不再支付固定回报，要求李海山在收到通知后7日内（最迟在2016年4月8日前）与正大公司办理店面交接手续，未按期办理交接的，正大公司对因此造成的损失不予负责。李海山已收到该函件。2016年12月19日，本院根据李海山、叶丽珍的申请对案涉店面的现状进行勘验。经现场勘察，系争店面与相邻的141号之112单元合并成一个铺位出租，原经营户已搬离，现场遗留部分杂物，部分装修尚未拆除。根据该房产所在建设项目竣工图，商店之间原由钢化玻璃进行分隔。本院认为，原被告签订的《全权委托代理合同》，系双方当事人真实意思表示，于法不悖，合法有效。该合同同时兼具委托合同及房屋租赁合同关系，合同约定的固定回报，其实质为租金。正大公司辩称，其已于本案之前向李海山、叶丽珍发送解除合同通知函，系争合同应于李海山、叶丽珍收到通知函时解除。本院认为，正大公司单方解除合同不符合双方合同约定及法律规定，其发出的解除通知不发生解除合同的效力。系争合同约定正大公司应按每月3108.1元（含税）的标准，在扣除应缴税费后按月向李海山、叶丽珍支付固定回报，实际履行过程中，正大公司支付的固定回报并未扣除应缴税费，李海山、叶丽珍亦未提出异议。李海山、叶丽珍要求正大公司继续履行合同，按每月3108.1元标准支付2016年4月1日至11月30日的固定回报，依据充分，本院予以支持。系争合同约定，如正大公司未按时足额支付固定回报，逾期每天按应支付款额的万分之二支付违约金。李海山、叶丽珍要求正大公司按日万分之二标准支付2016年4月至11月固定回报的违约金，有合同依据，本院予以支持，但每月固定回报对应违约金的起算时间应为当月11日。合同约定履行期限至2016年11月30日止，现合同履行期限已届满，双方均无继续签订合同的意愿，李海山、叶丽珍要求正大公司将系争店面予以返还，依据充分，本院予以支持。正大公司在合同期满前通知李海山、叶丽珍办理交接手续，李海山、叶丽珍以正大公司未将案涉房产恢复原状为由拒绝办理交接。本案，合同约定正大公司根据经营需要可以对案涉房产进行改造和装修，因此，返还房产时，正大公司对已形成附合的装饰装修物，没有恢复原状的义务。因正大公司对案涉房产所在的建筑区域整体布局进行了重新调整，改变了各专有部分原先构造和利用上的独立性。房屋系特定物，返还时也应满足独立性要求，这是履行特定物返还义务的必然要求。因此，正大公司返还案涉房产时，应恢复其专有部分区域，即与其他房产的专有部分能够明确区分。根据现场勘验情况来看，案涉房产尚未满足上述要求，李海山、叶丽珍拒绝办理交接，有正当理由。李海山、叶丽珍主张参照合同约定的固定回报计算合同期满后至案涉房产返还之日的损失，没有超出合理范围，本院予以支持，但该部分损失不宜再计算违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、正大新景（厦门）投资有限公司应于本判决生效之日起十日内将李海山、叶丽珍名下址于厦门市湖里区台湾街141号之113单元返还给李海山、叶丽珍，返还的房产应恢复其专有部分区域（以不动产登记机关备案的该房产所属房地产项目竣工测绘资料载明的房产权利界限为准）；二、正大新景（厦门）投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向李海山、叶丽珍支付2016年4月1日至2016年11月30日的合同款项合计24864元；三、正大新景（厦门）投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向李海山、叶丽珍支付2016年4～11月合同款项的违约金（每月固定回报3108.1元的违约金分别计算，均自当月11日起按日万分之二计至实际付款之日）；四、正大新景（厦门）投资有限公司应于本判决生效之日起十日内按每月3108.1元的标准向李海山、叶丽珍赔偿2016年12月1日起至实际返还上述房产期间的损失；五、驳回李海山、叶丽珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费219元，由正大新景（厦门）投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  李福清二〇一六年十二月二十八日代书 记员  林玉萍附页：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。