北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第26564号
原告：冯敏，女，1978年11月1日出生，住辽宁省锦州市。
委托代理人：陈海昶，北京市高和德律师事务所律师。
被告：逄鸿星，男，1965年11月29日出生，住北京市朝阳区。
委托代理人：王征，北京市里仁律师事务所律师。
原告冯敏（以下简称原告）与被告逄鸿星（以下简称被告）返还原物纠纷一案，本院于2014年6月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人陈海昶，以及被告委托代理人王征到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告将位于北京市朝阳区北辰东路8号汇欣公寓S座2层X号房屋（以下简称涉案房屋）腾空交还给原告；2、要求被告支付房租83.6万元（2.2万元*38个月，自2014年4月至2017年4月，共计38个月，每月2.2万元，因为被告转租给朱xx为每月2.2万元）。事实和理由：2012年4月，原告向李xx购买了涉案房屋，于2012年4月26日领取了房屋所有权证（房产证号：X京房权证朝字第XX**号）。原告与李xx的房屋买卖合同约定房屋过户当日交房，但房屋过户后李xx未履行交房义务。于是原告与被告协商交房，但被告既不腾房，也不向原告交房租。2014年2月26日，被告在明知涉案房屋产权已变更为原告的情况下，未经原告同意，擅自将涉案房屋转租给了朱xx，月租金为22000元，并已收半年房租132000元。原告于2014年3月发现涉案房屋被转租后，立即要求被告交出租金，停止转租，并交出房屋。朱xx得知原告作为房主不同意转租房屋，为避免损失，主动终止租房，搬出了涉案房屋。但被告却拒不同意腾房，也不交出己收租金。截止至2017年4月26日，被告累计38个月未付房租83.6万元。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是自案外人李xx处承租的涉案房屋，依据与其签订的两份租房协议，租赁期限为10年，自2012年4月1日起算，每年租金10万元，目前被告已付李xx房屋租金共计73万元，见补充协议的约定。且因为涉案房屋不能注册办公，与被告当初约定的租房用途有差异，被告不得不另行找房屋出租，双方约定被告可以有权转租涉案房屋以弥补被告损失。直至本案起诉时，被告才得知该房屋已由李xx转至原告名下。三中院判决中已经认定朱xx是原告配偶公司的员工，被告要求朱xx支付房租，朱xx一直找不到人，直至执行阶段，朱xx才和原告夫妇共同到法院解决此事，该案案款是由原告打款到法院的。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2011年7月20日，涉案房屋登记在李xx名下。
2011年5月20日，李xx（甲方、出租方）、被告（乙方、承租方）和北京安信瑞德房地产经纪有限公司（丙方、居间方）共同签订《房屋租赁合同》，约定：李xx将涉案房屋出租给被告，租赁期限自2011年7月1日至2021年6月30日，李xx应于2011年7月1日前将房屋按约定条件交付给被告。租金标准16667元/月，押一付六，押金10000元，被告欠缴各项费用达10000元的，李xx有权要求被告支付违约金并单方解除合同，被告有上述情形的，按月租金的100%支付违约金，李xx有权要求被告恢复原状，租赁期内李xx需提前收回房屋的，或被告需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，还应退还相应的租金，被告未按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及被告未按约定时间返还房屋的，应按延迟天数标准支付违约金。
2012年3月6日，李xx（甲方、出租方）、被告（乙方、承租方）和逄xx（丙方、承租方）共同签订《房屋租赁合同补充协议书》，约定：“甲方和乙方在2011年5月20号签订房屋租赁合同（汇欣公寓x室）因为出租方原承诺的：一、该房屋可注册公司，用于办公用房使用；二、出租方负责办理二楼阳台的阳光房报建手续，均无法实现，给承租方造成严重损失；并且出租方的实际面积与出租时的协议面积相差60平方米，多收承租方房费等因素，导致乙方无法正常使用此房屋，为此甲方同意由乙、丙方居住或出租，以弥补乙方的损失，承租期内此房屋由乙、丙双方共同承租、共同管理。为此，三方签订如下补充。一、原签订协议时此房屋的面积为273.73平米，但实际面积为213.73平米；原甲方承诺房屋可以办理工商注册，现在因为政府原因无法办理注册手续，导致乙方无法正常使用；原来甲方承诺可在房屋外阳台建设阳光房，甲方负责报建手续，现无法办理手续。因此，房屋租金降为每年壹拾万元整。二、由于甲方原因造成水电供应停止且时间较长，故起租日改为从2012年4月1日起算，租期顺延到2022年3月31日为止。三、乙方为建阳光房所投入的设计、阳光房的制作等费用损失，可抵做房屋租金或由甲方直接支付给乙方，租赁期满之前甲、乙双方另行确定。四、因房屋不能注册办公，乙方另找房屋注册使用。故房屋可以由乙、丙双方共同居住或出租，以弥补乙方的损失。五、因出租方急需用钱，请求乙方再次提前预付三年房屋租金，合计人民币叁拾万元整。截止今日，出租方共计已收到乙方交纳租金柒拾叁万元，之前已付房屋租金合计人民币肆拾叁万元，今日收到现金叁拾万元。（其中押金：壹万元）。”审理中，逄xx向本院出具《情况说明》一份，载明：“本人逄xx，系逄鸿星女儿，身份号为×××。现就北京市朝阳区北辰东路8号汇欣公寓x室（以下简称“该房屋”）相关租赁情况说明如下：本人与父亲逄鸿星从李xx处租赁了该房屋，曾将该房屋转租给朱xx。租赁及转租该房屋的相关履行情况本人均知悉，并与父亲意见一致，故委托父亲逄鸿星全权处理一切相关事务。现在因该房屋己产生诉讼，故特做此情况说明供法院查明案件事实。”原告称，真实性无法核实，逄xx与被告是父女关系，也曾以共同原告的身份起诉，该证据只表明逄xx的态度，对其内容不认可。
2012年4月23日，李xx（出卖人，王xx代）与原告（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定：李xx将涉案房屋出售给原告，成交价格为340万元。合同中载明“出卖人未将该房屋出租”，对此，原告称，“我清楚房屋在出租的情况，但是我没看过租赁合同和补充协议，当时李xx和我说租期到2012年，时间可能是年底，我现在记不清了，李xx说我买完房屋后，可以与承租人谈继续租房或者收回事宜。我敲门找过被告，但是没人。”
2012年4月26日，涉案房屋登记在原告名下。
2014年2月26日，被告（甲方、出租方）与朱xx（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》，约定：被告将涉案房屋出租给朱xx，租赁期限为2014年3月1日至2015年2月28日，每月租金22000元，全年总租金264000元，上打房租，半年结付，协议签署之日，朱xx即一次性支付被告132000元，半年租期结束前五日，朱xx应将下半年132000元租金一次性支付给被告，逾期视为朱xx违约，被告有权终止本协议，押金为一个月租金，即22000元。
审理中，原告申请证人刘某出庭作证，证人称其系原告购买涉案房屋的居间人，原告办完过户物业交割的时候，在名人公寓大酒店的大厅与被告见面了，希望与被告交接房屋。但是被告什么都没带。之前被告知道房屋在出售的状态，原告拿着房本和契税票想与被告在涉案房屋内交接，被告要求在酒店见。被告说没有票据也没有义务向原告出示，自己花了很多钱承租不会搬离。当时原告表示可以给30万元补偿，被告说不同意，要求50-60万元，双方没有谈妥，就散了。当时李xx不在场。房屋过户前，没有与被告谈过房屋卖了要腾房。李xx因为借了别人的钱，出借人就把房屋委托中介公司去出售，我们听出借人说被告不太配合腾房，我们和客户也如实说了这个事情，只有原告表示可以接受，我们就签了合同。之前一直都是出借人和被告联系，直至房屋需要交接时才约见了被告。但是通过商谈，被告还是不同意腾房。原告认可证人证言的真实性和内容，被告不认可证人证言的真实性，不认可双方谈过腾房事宜。
查，被告曾于2015年将朱xx以租赁合同纠纷为由诉至本院，要求被告支付欠付的租金132000元和逾期付款违约金132000元。朱xx在该案中辩称，“由于2014年4月下旬涉案房屋产权人、案外人冯敏主张权利，阻止我行使权利，我只能退出。原告因为与案外人有产权纠纷，违约方是原告，我的租金及押金都得到了冯敏的补偿。”本院于2016年7月25日做出（2015）朝民初字第x号《民事判决书》，判令朱xx支付被告房屋租金132000元及违约金20000元。宣判后，朱xx不服，上诉至北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院于2017年3月23日做出（2017）京03民终x号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。在该案一审判决书中“经审理查明”部分载明：“被告主张2014年4月下旬，案外人冯敏称其为涉案房屋的业主，原告没有权利转租房屋，并拿出房产证，希望被告把房子退还给她，被告的租金和损失可由冯敏赔偿。被告答应了冯敏，把房子还给了冯敏，冯敏将被告交给原告的房租和押金退还给被告，被告将以上情况通过电话口头告知了原告。原告对此不予认可，表示被告一直未告知其上述情况，原告将房屋租赁给被告后双方没有联系过，因被告没有按时交纳下半年房租，原告找了被告好几个月但未找到，合同中写明的电话都停机，按身份证地址也找不到被告。……另，原告陈述被告系冯敏配偶公司的员工，在另案中，冯敏对上述事实予以认可，但表示前述事实是后来才知道的且冯敏现已经离婚。”在该案二审判决书中“本院认为”部分载明：“关于朱xx主张其已于2014年4月底告知逢鸿星其所租用的房屋退还给案外人，且逄鸿星已在2014年6月实际收回房屋，逄鸿星无损失，故其无须支付租金一节。本院认为，朱xx没有证据证明其存在及时通知逄鸿星租用房屋已向他人交付的事实，也没有提供逄鸿星于2014年6月实际收回房屋自用的证据。按照通常理解，如果存在案外人主张房屋权利致使其不能正常使用房屋，由于朱xx是从逄鸿星处取得的房屋，其作为承租人理应首先将此情况及时通知出租人逄鸿星，以便逄鸿星及时处理与房屋相关的纠纷；另外，朱xx也未提供其与逄鸿星对房屋及附属物品、设备设施、水电气等使用情况进行验收的相关证据，结合朱xx对其系案外人冯敏配偶公司的员工的自认，故朱xx的上述不应履行交纳房租义务的抗辩依据不足，本院无法采信”。
再查，被告以及逄xx曾于2015年作为共同原告，以合同纠纷为由将原告、李xx诉至本院，要求：1、确认原告与李xx于2012年4月23日就买卖涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效；2、被告和逄xx对涉案房屋行使优先购买权，确认被告和逄xx与李xx在与原告同等条件下成立房屋买卖合同关系。本院于2015年9月10日做出（2015）朝民初字第x号《民事判决书》，判决驳回被告和逄xx的全部诉讼请求。该案一审判决已于2015年12月24日发生法律效力。
庭审中，就原告与李xx关于房屋买卖合同签订后涉案房屋租金如何收取是否有约定，原告称有口头约定，涉案房屋过户之后的租金应当由原告收取，李xx说原告可以同被告交涉，可以重新租，原告实际与被告交涉过两次。被告对此不予认可，称被告直至接到起诉状才知道此事。就原告是否向被告主张过租金，原告称主张过，过户当天就找到被告，被告说他是租户，有优先购买权，不同意；之后约了一次在咖啡厅面谈，让原告拿房产证等证明，但是双方仍未谈妥，之后被告就拒绝就此事商谈了。被告对此不予认可，称原告没有主张过租金。就原告主张被告腾房的依据，原告称系基于所有权，被告占有涉案房屋是无权占有。
本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。现涉案房屋虽已登记在原告名下，但从双方提交的证据看，被告早在原告与李xx签订房屋买卖合同之前已是涉案房屋的承租人，且原房主李xx明确表示了对于被告转租行为的认可。在被告与李xx房屋租赁合同尚未履行完毕前，原告主张被告系无权占有涉案房屋，与事实不符，本院不予支持。至于原告购买房屋后，被告履行支付租金义务的权利相对方，原告主张应为其本人而不再是李xx，但原告就此并未举证，本院难以采信。故原告现以所有权人的身份主张被告腾退涉案房屋以及支付房屋租金，本院均不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告冯敏的全部诉讼请求。
案件受理费12160元，由原告冯敏负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 王 阳
人民陪审员 史文军
人民陪审员 罗小灵
二〇一七年八月二十四日
书 记 员 戴 玥