广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初11462号原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道石梁村石梁股份合作经济社，住所地广东省佛山市禅城区石湾镇街道魁奇一路128号，组织机构代码725969134。负责人梁满成。委托诉讼代理人张思扬，系广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人赵珊珊，系广东禅都律师事务所律师。被告佛山有福海鲜大酒楼有限公司，住所地广东省佛山市禅城区石湾镇街道岭南大道东江龙饮食娱乐中心75号，统一社会信用代码914406043379459159。法定代表人陈德华。被告陈德华，男，汉族，1982年2月28日出生，住福建省长乐市。被告林文武，男，汉族，1978年5月23日出生，住福建省长乐市。三被告共同委托诉讼代理人陆宝昌，系广东星宇律师事务所律师。原告佛山市禅城区石湾镇街道石梁村石梁股份合作经济社诉被告佛山有福海鲜大酒楼有限公司（以下简称“有福酒楼”）、陈德华、林文武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张思扬、赵珊珊及三被告的共同委托诉讼代理人陆宝昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、原告与陈德华于2015年12月18日签订的《商铺租赁合同》解除；2、被告陈德华、佛山有福海鲜大酒楼有限公司腾空返还合同项下位于佛山市禅城区岭南大道西侧东江龙饮食娱乐中心46-55号商铺及三楼；3、被告陈德华、佛山有福海鲜大酒楼有限公司立即向原告支付2016年3月至10月份所欠租金、卫生管理费共计人民币648945.12元（租金按每月80818.14元、卫生管理费按每月300元，自2016年3月暂计至2016年10月。），被告林文武对本项诉请承担连带责任；4、被告陈德华、佛山有福海鲜大酒楼有限公司立即向原告支付滞纳金759265.80元（自2016年3月1日起以实际拖欠租金、卫生管理费总额为基数，按每日千分之五计至实际付清款项之日止，现暂计至2016年10月21日），被告林文武对本项诉请承担连带责任；5、被告陈德华、佛山有福海鲜大酒楼有限公司立即向原告支付所欠的水电费487292.80元，被告林文武对本项诉请承担连带责任；6、被告陈德华、佛山有福海鲜大酒楼有限公司立即办理以涉案商铺为住所的包括但不限于工商执照、水电账户、税务证照等过户注销手续；7、被告陈德华、佛山有福海鲜大酒楼有限公司提交的合同担保金250000元归原告所有；8、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2015年12月18日，原告作为甲方（出租方）与陈德华作为乙方（承租方）签署《商铺租赁合同》（下称“租赁合同”），约定由陈德华向原告承租位于佛山市禅城区岭南大道西侧东江龙饮食娱乐中心46-55号商铺及三楼；租赁用途为：餐饮；计租租赁期限为8年，自2016年1月1日至2023年12月31日止；乙方每月应当向甲方交纳承租方及卫生综合管理费，首期即自2016年1月1日起至2018年12月31日止，承租方计算方式为：按每月每平方米26元计，总面积为3108.39平方米，本期间乙方每月需向甲方交纳承租费总计为80818.14元；卫生管理费300元/月，租赁期内金额不变。乙方应按约定在每月月底前通过现金或支票方式全额将下一个月租金、卫生管理费及上一个月的水电费支付给甲方，如乙方不按上述约定准时交纳，则甲方有权按实欠承租费及卫生管理费用总额每日千分之五收取乙方滞纳金，若乙方拖欠上述费用及上一期合同所欠的应交款项超过5天，则视为乙方违约，甲方有权单方终止本合同，收回租赁物业，没收乙方保证金，乙方收到甲方解除合同通知之日起5日内搬离腾空租赁物业给甲方，否则视为放弃租赁物业内一切存放财物，自愿交予甲方处理，一切责任由乙方承担；乙方如违反本合同前述规定条款，则视为违约，甲方有权终止合同，并没收乙方保证金作为违约金，由乙方承担甲方所造成的一切经济损失。上述租赁合同签订后，原告依约向陈德华交付涉案商铺，陈德华将租赁合同项下的租赁商铺用于经营有福酒楼。租赁期间，陈德华、有福酒楼自2016年3月开始拖欠租金、卫生管理费，同时拒绝支付因租赁所产生的相关水电费用。截至2016年10月21日，陈德华、有福酒楼拖欠原告租金、水电费、卫生管理费及滞纳金合共1895503.70元。虽经原告多次催促，但陈德华、有福酒楼仍拒不支付上述款项，不予返还涉案租赁房产。陈德华拒不支付拖欠租金及相关费用，且不予返还涉案租赁商铺的行为已构成严重违约，严重损害了原告的合法权益。有福酒楼作为涉案商铺的实际使用方，应当与陈德华对原告的上述债务承担连带清偿责任。2015年12月18日，被告林文武向原告出具《担保书》，保证陈德华能依时偿还欠款，全面履行原告与陈德华于2015年12月18日签订的《商铺租赁合同》中的各条款，依时交纳租金、水电费及卫生费等费用；被告自愿将其所拥有的房产（证号：粤房地证字第C6241933号，地址：佛山市南海区大沥镇南海碧桂园翠堤水岸二街三座1108房）作为陈德华偿还原告欠款及履行2015年12月18日《商铺租赁合同》的担保。若陈德华不能依时偿还欠款和履行新租约的，原告可将其提供的担保房产变卖、拍卖，所得款项作为偿还陈德华所欠的债务和新租约的违约责任、原告的经济损失等。截至2016年10月21日，陈德华、佛山有福海鲜大酒楼有限公司拖欠原告租金、水电费、卫生管理费及滞纳金合共1895503.70元。虽经原告多次催促，但被告陈德华、佛山有福海鲜大酒楼有限公司仍拒不支付上述款项，被告林文武亦拒绝承担上述担保责任。鉴于被告林文武的上述担保行为，故应对被告陈德华、佛山有福海鲜大酒楼有限公司的上述债务向原告承担连带清偿责任。陈德华辩称，1、涉案合同是有福酒楼与原告签订，相应的民事责任应当由有福酒楼承担。陈德华签订合同时担任有福酒楼的法定代表人，在合同落款处乙方位置也是签了“聚福利隆”（系有福酒楼变更登记前的名字），陈德华只是在代表位置签名。这说明陈德华不是以自己名义签订合同，而是以酒楼名义签订合同。涉案商铺是有福酒楼的登记地址及经营场所，在实际履行租赁合同过程中，也是有福酒楼交纳租金、水电费等各种费用，陈德华从来没有交纳过任何费用。这说明履行合同的主体是有福酒楼，实际享有合同权利的也是有福酒楼。根据相关规定，原告已经主张由公司承担责任，应予支持，但陈德华不应承担责任。2、原告在有福酒楼倒闭后未及时采取补救措施导致损失扩大，无权就扩大的损失主张权利。有福酒楼于2016年4月底因拖欠员工工资而倒闭，对此原告是清楚的。但原告未及时采取措施收回商铺，导致损失扩大。因此，2016年6月1日起不应当再计算租金。3、合同约定的滞纳金过高，应当适当减少。综上，请求驳回原告对陈德华的诉讼请求。林文武辩称，1、原告的诉讼请求与林文武的担保内容无关。林文武的担保书只是担保2015年1月20日与原告签订的商铺租赁合同，而且内容比较具体，包括2015年7-11月水电费，2015年6-12月租金。而原告在本案中起诉的是2016年3-10月的租金及水电费，不属于担保的内容。2、上述担保书未说明担保期限，因此担保期限为六个月。2015年1月20日签订的租赁合同按约定在2016年2月16日到期，原告未在期满后六个月内要求承担担保责任，林文武已经依法免除了担保责任。综上，请求驳回原告对林文武的诉讼请求。有福酒楼辩称，1、2016年4月底5月初酒楼已经倒闭，之后所产生的水电费希望原告能够说明每月发生的水电费数量；2、滞纳金过高，希望能按照最高人民法院规定的逾期付款的日万分之1.75进行计算。本案中，双方当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提交的证据，其中房地产权证（编号粤房地证字第C6241933号）无原件核对，故对其真实性不予确认。其中涉案租赁物每月水电费抄表记录，虽然是原告单方制作，被告亦未确认，但能与本案其他证据相互印证，且被告未能提供相反的证据予以反驳，故对其真实性予以确认。对于原告提交的其他证据的真实性，经审查，本院予以确认。经审理查明：2015年12月18日，原告（出租方、甲方）被告陈德华（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，主要内容为：“……一、甲、乙双方一致同意从即日起终止双方在2015年1月20日共同签订的《商铺租赁合同》。二、新租约商铺位置、总面积、功能、用途：甲方将其位于佛山市禅城区岭南大道西侧东江龙饮食娱乐中心46-55号商铺及三楼，总建筑面积为3108.39平方米，用途为餐饮的商铺出租给乙方使用。三、租赁期限的约定：计租租赁期限为8年，即自2016年1月1日起至2023年12月31日止。四、承租费计算及缴纳方式：1、乙方每月应向甲方缴纳承租费及卫生综合管理费，以人民币为单位计。2、1-3层平均承租费前三年（即首期）每月每平方米按26.00元计算租金，在第四年起，每隔三年在上一期的基础上递增10%，具体如下。首期即自2016年1月1日起至2018年12月31日止，承租费计算方式：承租费按每平方米26.00元计，总面积为3108.39平方米，本期间乙方每月需向甲方缴纳承租费总计为80818.14元……4、卫生管理费为300元/月，租赁期内金额不变。5、商铺实行先支付租金后使用方式。乙方应于每月月底前通过现金或支票方式全额将下一个月的承租费（包括偿还欠款部分）、卫生管理费及上一个月的水电费支付给甲方，如乙方不按上述约定准时支付甲方承租费、水电费及卫生管理费用，则甲方有权按实欠承租费及卫生管理费用总额每日千分五收取乙方滞纳金，若乙方拖欠承租费、水电费、卫生管理费及上一期合同所欠的应交款项超过5天，则视为乙方违约，甲方有权单方面终止本合同，收回租赁物业，没收乙方保证金，乙方收到甲方解除合同通知之日起5日内搬离腾空租赁物业给甲方，否则视为放弃租赁物业内一切存放财物，自愿交予甲方处理，一切责任由乙方承担。五、保证金：乙方需一次性向甲方支付250000.00万元……作为保证金……在合同期间不计利息费用。……七、违约责任：1、乙方如有违反本合同前述规定条款，则视为违约，甲方有权终止合同，并没收乙方保证金作为违约金，由乙方承担给甲方所造成的一切经济损失。……”同日，被告林文武向原告出具担保书，主要内容：“2015年1月20日陈德华（身份证号码：）与贵社签订了《商铺租赁合同》，约定贵社将位于岭南大道东江龙饮食娱乐中心第46-55号铺，建筑总面积3108.39平方米出租给陈德华使用，租赁期限至2016年3月17日止。但至2015年12月份，陈德华已欠贵社租金及水电费共904567.35元。现贵社和陈德华双方都一致同意终止双方于2015年1月20日所签订的《商铺租赁合同》，并在本日按上述位置和租赁面积重新签订《商铺租赁合同》。由于贵社担心陈德华没有能力偿还之前所欠的租金和水电费及今后能否有能力履行新租约，现本人担保如下：一、保证上一合同租期陈德华所欠贵社的2015年6月-12月租金519319.50元、2015年7月-11月水电费385247.85元，两项合计共欠人民币904567.35元，承诺在贵社与陈德华签订新合同前先偿还30万元，余额604567.35元在新合同期内分期每月偿还不少于80000.00元（大写：捌万元整），直至全部还清止。二、保证陈德华能依时偿还欠款，全面履行贵社与陈德华于2015年12月18日签订的《商铺租赁合同》中的各条款，依时交纳租金、水电费及卫生费等费用。三、本人愿意将自己所拥有产权的房产（证号：粤房地证字第C6241933号，地址：佛山市南海区大沥镇南海碧桂园翠堤水岸二街三座1108房，建筑面积170.2㎡）作为陈德华偿还贵社欠款及履行与贵社于2015年12月18日签订的《商铺租赁合同》。如陈德华不能依时偿还欠款和履行新租约的，贵社可将本人提供担保的房产变卖、拍卖，所得款项作为偿还陈德华所欠的债务和新租约的违约责任、贵社的经济损失等。四、由于上述房产已抵押给广州农商行，至2016年2月16日到期，本人承诺在2016年2月20日前和贵社到佛山市南海区国土资源和水务局办理房产抵押给贵社的手续。”另查明一，庭审中，三被告的共同委托诉讼代理人表示在原告依法应当返还保证金的情况下，同意将250000元押金冲租金及水电费、卫生管理费及其他费用。庭后，原告表示若《商铺租赁合同》无效，请求判令三被告以实际拖欠租金、卫生管理费的的总额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍向原告支付违约金，直至三被告实际付清所欠款项之日止。另查明二，2016年2月2日，原告向被告陈德华出具收据，确认收到2016年1月电费10384元、2016年1月水费新表1597.72元、2016年1月水费131.25元。附注：55号电表、46号水表、55号水表。2016年5月6日，原告向被告陈德华出具收据，确认收到2016年1月水费3479.78元、2016年2-4月电费20390.4元。附注：46号铺水费、55号铺电费。另查明三，庭审中，三被告的共同委托诉讼代理人确认租赁物中有独立水表、电表。在租赁期间被告有抄表，但由于实际经营人不配合所以无法提供相应数据。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告作为出租人未能提供涉案商铺产权登记或合法规划报建的有效证据，故原告与被告陈德华分别于2015年1月20日、2015年12月18日签订的两份《商铺租赁合同》均为无效合同。原告诉请解除2015年12月18日签订的《商铺租赁合同》，缺乏依据，本院不予支持。至于原告请求返还涉案商铺，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告请求返还涉案商铺有理，本院予以支持。关于原告主张被告陈德华支付拖欠的租金、卫生管理费、水电费、滞纳金及没收合同担保金的诉请。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然涉案的合同无效，但陈德华实际占有并使用涉案商铺，故陈德华仍应参照合同约定的租金、卫生管理费标准支付占有使用费、卫生管理费。原告主张陈德华尚未支付2016年3月至2016年10月的占有使用费、卫生管理费，因陈德华未提交相反证据予以反驳，本院对上述事实予以确认，故陈德华应参照《商铺租赁合同》约定的租金标准即80818.14元/月向原告支付占有使用费，经计算为：646545.12元（80818.14元/月×8个月）。至于卫生管理费，原告诉请按300元/月计算有理，本院予以支持，经计算为2400元（300元/月×8个月）。以上合计648945.12元。至于2016年11月起则应按合同约定的标准继续支付占用使用费、卫生管理费至实际返还商铺之日止。由于涉案《商铺租赁合同》无效，故合同关于滞纳金的约定亦无效，原告诉请支付滞纳金缺乏依据，本院不予支持。但考虑到因陈德华未支付占有使用费、卫生管理费的行为确给原告造成损失，故本院酌定陈德华以648945.12元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自起诉之日即2016年10月27日向原告计付利息。原告上述诉请超出部分，本院不予支持。至于水电费487292.8元，原告提交了相关证据予以证明，被告虽未确认但亦未能相反的证据予以反驳，故本院对陈德华拖欠上述水电费的事实予以确认，原告诉请陈德华支付上述水电费有理，本院予以支持。关于没收保证金，由于涉案合同无效，故原告该诉请缺乏依据，本院不予支持。至于被告有福酒楼的责任问题，鉴于有福酒楼亦是涉案租赁物的实际使用人，有福酒楼的法定代表人是被告陈德华，且有福酒楼亦有以自己名义交纳租金及卫生费，故应视为有福酒楼自愿加入涉案债务。因此，有福酒楼对陈德华的上述金钱给付义务及返还义务亦应承担连带责任。至于被告林文武的责任问题，根据《中华人民共和国担保法》第五条的规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。林文武所出具的《担保书》是涉案两份《商铺租赁合同》的从合同，由于上述两份《商铺租赁合同》无效，故作为从合同的《担保书》亦无效。因此，原告诉请林文武承担担保责任缺乏依据，本院不予支持。另外，鉴于被告陈德华、有福酒楼同意用上述已缴的保证金250000元抵扣上述费用，而在合同解除后，原告继续占有250000保证金亦无法律依据，应返还给陈德华，故两者之间可予抵扣。上述陈德华、有福酒楼应支付的2016年3月至2016年10月的占有使用费、卫生管理费648945.12元扣减原告应返还的保证金250000元后，陈德华、有福酒楼实际仍需向原告支付398945.12元（648945.12元-250000元）。至于被告陈德华辩称原告在有福酒楼倒闭后未及时采取补救措施导致损失扩大，无权就扩大的损失主张权利。但陈德华并无证据证明有福酒楼已结业且原告对此已经早已知晓。因此，对于陈德华上述辩解意见，本院不予采纳。至于原告诉请被告陈德华、佛山有福海鲜大酒楼有限公司立即办理以涉案商铺为住所的包括但不限于工商执照、水电账户、税务证照等过户注销手续，不属于民事诉讼的处理范围，故本院在本案中不作处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十九条，《中华人民共和国担保法》第五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告陈德华、佛山有福海鲜大酒楼有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道石梁村石梁股份合作经济社返还位于佛山市禅城区岭南大道西侧东江龙饮食娱乐中心46-55号商铺及三楼；被告陈德华、佛山有福海鲜大酒楼有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道石梁村石梁股份合作经济社支付2016年3月至2016年10月的占有使用费646545.12元、卫生管理费2400元，以上合计648945.12元；被告陈德华、佛山有福海鲜大酒楼有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道石梁村石梁股份合作经济社支付利息（利息以648945.12元为本金，自2016年10月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至本判决确定的给付之日止）；被告陈德华、佛山有福海鲜大酒楼有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，按照每月81118.14元的标准向原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道石梁村石梁股份合作经济社支付自2016年11月1日起至被告陈德华、佛山有福海鲜大酒楼有限公司实际返还上述第一项判决确定的商铺及三楼之日止的占有使用费、卫生管理费；被告陈德华、佛山有福海鲜大酒楼有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道石梁村石梁股份合作经济社支付截至2016年10月21日止拖欠的水电费487292.8元；六、驳回原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道石梁村石梁股份合作经济社的其他诉讼请求。如果被告陈德华、佛山有福海鲜大酒楼有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及返还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。案件受理费11982元，由被告陈德华、佛山有福海鲜大酒楼有限公司负担7513元，由原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道石梁村石梁股份合作经济社济社负担4469元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 林 波二〇一七年一月十三日书记员 陈佳颖附引用法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。