北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第38565号
原告（反诉被告）北京瑞达鹏酒店管理有限公司，住所地北京市朝阳区垡头24楼综合楼院2幢（一层南侧部分，二层至五层）。
法定代表人赵咏梅，总经理。
委托代理人王红军，北京元赫律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京文华金典投资顾问有限公司，住所地北京市西城区和平门西中胡同41号天锋宾馆117号房。
法定代表人蔡大星，总经理。
委托代理人申敏平，北京仁创律师事务所律师。
委托代理人南暮雪，男，1975年6月18日出生。
原告（反诉被告）北京瑞达鹏酒店管理有限公司（以下简称瑞达鹏）与被告（反诉原告）北京文华金典投资顾问有限公司（以下简称文华金典）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。瑞达鹏委托代理人王红军，文华金典委托代理人申敏平、南暮雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
瑞达鹏诉称：2013年3月1日，我方与文华金典签订《房屋租赁合同》，我方将位于朝阳区垡头西里x号楼一层部分的房屋出租给文华金典，租期至2027年5月31日为止。2013年9月1日，双方达成《房屋租赁合同补充协议》（下简称《补充协议》），约定免租期至2013年11月30日止。租金支付方式为半年付，提前一个月付。支付标准为：2013年12月1日至2016年11月30日，年租金50万元；之后每三年，递增年租金5万元；最后五年为一个递增期间。2013年9月1日，我方收到文华金典预付租金35万元。因免租3个月，经计算，现文华金典尚拖欠2014年下半年租金15万元。此外，文华金典还欠缴水电费、取暖费。为维护我方权益，故诉至法院请求判令：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2、判令文华金典向我方交纳自2014年6月1日至其实际腾退之日止的房屋租金（按年租金50万元计算）；3、判令文华金典给付我方自2013年12月15日至2014年12月24日期间的的水电费、取暖费共计114071.05元。
文华金典答辩并反诉称：不同意瑞达鹏的诉讼请求。我方要求继续履行合同，瑞达鹏违约在先，我方没有违约。出租的房屋是按照商用房屋收取的租金标准，而该租赁房屋为民宅，租金约定过高，合同约定的面积与实际勘察的面积相差40平方米左右，交付房屋的时间与合同约定也不符合，瑞达鹏没有经过我方同意将顶层改为上下水管，防火设施也在房屋内，这存在安全隐患，收费标准过高。水电费和供暖费我方确实没有交纳。但是不清楚文华金典是否已经代为交纳。供暖温度不合格，且供暖标准过高，应当按照国家标准计算。为了维护我方的权益，我方在本案中提出反诉，请求法院判令文华金典：1、将交付给我方的房屋面积补足到850平方米；2、将交付给我方的房屋顶部上下水管拆除，恢复原状；3、降低年租金为14.7万元；4、赔偿我方租金损失65万元；5、继续履行双方签订的合同，支付我方违约金41700元。
瑞达鹏对文华金典的反诉请求辩称：第一，不同意文华金典提出的反诉诉讼请求，其反诉请求没有任何事实和法律依据。对于面积问题双方租金的合同约定很明确，没有约定具体的面积，只是写800平方米左右。第二，我方出租的时候上下水管道已经形成，文华金典在明知的情况下承租的涉案房屋，不存在拆除的问题。第三，降低租金的问题，因为补充协议写的很清楚租金按照每年50万元收取不办理任何执照并且有禁止性的约定，如禁止餐饮、洗浴、足疗，这在补充协议第四条中有明确约定，并且文华金典一直在对外收租，所以不存在降低标准问题。第四，文华金典没有按时交纳租金根据双方签订的租赁协议第十一条符合终止合同的约定及腾退的要求，本合同已经无法继续履行，由于对方违约在先不存在支付其违约金的情况。
经审理查明：2013年3月1日，瑞达鹏作为甲方与文华金典作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租位于垡头西里x号楼一层部分给乙方，该一层部分为砖混结构房屋，面积约850平方米，租赁期限自2013年6月1日起至2027年5月31日止。此外，该合同还对租金、租金支付方式及装修改造等事项进行了约定。2013年9月1日，瑞达鹏再次作为甲方与文华金典作为乙方签订《补充协议》，其中就租金部分进行了调整，列明：在甲方不协助办理任何证照及其他任何事项情况下，2013年12月1日至2016年11月30日期间的租金标准为50万元／年；如甲方帮助办理并取得上述租赁房屋的各类经营证照，2013年12月1日至2016年11月30日期间的租金标准为58万／年。该《补充协议》第三条约定：本合同盖章签字生效之日起计免租期三个月、租金半年付，目前收到人民币35万元，实际应收25万，另外10万元作为冲抵下半年的租金。该《补充协议》第四条中约定，乙方禁止经营项目包括餐饮、美容美发、洗浴、足疗、歌厅、棋牌室等娱乐项目。
本案审理过程中，经本院现场勘验，涉案租赁标的已经由文华金典分割出租，其中部分承租人经营餐饮、汗蒸、棋牌等项目。租赁房屋顶部分布有上下水管道若干，部分管道裸露在外，部分管道由承租人装修包裹，文华金典称上下水管道系在2013年3、4月份修建，瑞达鹏称在2013年3月1日之前修建，双方均未提交有效证据进行证明。另，租赁标的中独立存在的房屋面积大小不等，其中有三间房屋结构与其他房屋存在差异，文华金典称，2013年3月份，瑞达鹏封堵该三间房屋内部隔断导致房屋面积共计减少40平方米左右，瑞达鹏对此不予认可，称签订《补充协议》时房屋面积确定，且租金与房屋面积无关。
庭审中，双方一致确认，瑞达鹏未协助文华金典办理任何证照，在本案《房屋租赁合同》签订之前，文华金典已经实际进驻涉案租赁标的，自2013年9月1日至今，文华金典共计向瑞达鹏交付租金35万元，未另行支付供暖费、水电费。关于供暖费，瑞达鹏称，供暖系自行供暖，同意按照30元／平方米，共计800平方米标准主张供暖费，文华金典称供暖不达标，但并未有证据提交。关于水电费，瑞达鹏提交其2014年12月26日向文华金典出具的《缴费通知》一张，该通知上载明文华金典使用租赁标的期间产生的水电费具体使用情况并注明费用标准，本案审理过程中，本院要求文华金典予以核实，但截至本案审理终结，文华金典并未提供相应的核对意见。
上述事实，有相关书证及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：瑞达鹏与文华金典于2013年3月1日签订的《房屋租赁合同》及2013年9月1日签订《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。文华金典逾期未足额交纳租金，且将房屋出租用于经营《补充协议》禁止经营的项目，已经构成违约，瑞达鹏主张解除合同于法有据，本院予以支持。根据本院查明事实，《补充协议》签订时，租赁标的情况已经确定，在此情形下，文华金典在《补充协议》上签字盖章应视为其认可租赁标的状况，接受协议内容，并做好如约履行的准备，现文华金典仍以面积不符合约定、上下水管道影响经营、房屋系民宅等事由进行抗辩，并主张补足面积、拆除管道、降低租金，缺乏合同依据，本院不予支持。
合同解除后，文华金典应将租赁房屋腾退交还给瑞达鹏。瑞达鹏要求文华金典按照50万元／年标准支付自2014年6月1日起至文华金典实际自涉案场地腾退之日止期间的租金具有相应依据，但应当扣除瑞达鹏预付的该期间的10万元款项，同时合同解除后，相应费用应当转化为占有使用费，本院将在判处过程中按照租金标准综合计算。
关于取暖费，瑞达鹏之主张有相应依据，本院将按照其庭审确认标准予以核算。关于水电费，瑞达鹏已经代为交纳，文华金典在具备核查条件的前提下，截至本案审理终结并未给予有效核查结果，综合案情，本院认为其应当承担举证不能的后果。
文华金典要求瑞达鹏赔偿租金损失、继续履行双方签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》、支付违约金缺乏依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）北京瑞达鹏酒店管理有限公司与被告（反诉原告）北京文华金典投资顾问有限公司于二〇一三年三月一日签订的《房屋租赁合同》及双方于二〇一三年九月一日签订的《房屋租赁合同补充协议》；
二、被告（反诉原告）北京文华金典投资顾问有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）北京瑞达鹏酒店管理有限公司自二〇一四年六月一日至实际腾退房屋之日止的租金（占有使用费），按照年租金五十万元标准支付（实际计算时，扣除该期间已交纳款项十万元）；
三、被告（反诉原告）北京文华金典投资顾问有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）北京瑞达鹏酒店管理有限公司自二〇一三年十二月十五日至二〇一四年十二月二十四日期间的供暖费二万四千元、水电费八万一千七百七十一元零五分；
四、驳回原告（反诉被告）北京瑞达鹏酒店管理有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）北京文华金典投资顾问有限公司全部反诉请求。
如果被告（反诉原告）北京文华金典投资顾问有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2098元，由原告（反诉被告）北京瑞达鹏酒店管理有限公司负担198元（已交纳），由被告（反诉原告）北京文华金典投资顾问有限公司负担1900元［原告（反诉被告）北京瑞达鹏酒店管理有限公司已交纳，被告（反诉原告）北京文华金典投资顾问有限公司于本判决书生效后七日内给付原告（反诉被告）北京瑞达鹏酒店管理有限公司］。
反诉案件受理费12200元，由被告（反诉原告）北京文华金典投资顾问有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 宋学亮
人民陪审员 卢维东
人民陪审员 杜素玲
二〇一五年八月十五日
书 记 员 孙 雪