沈阳市大东区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0104民初2434号
原告：孙某，男，1969年10月13日出生，汉族，住址：沈阳市和平区天津南街***号。
委托代理人：陈亮，系辽宁晟盟律师事务所律师。
被告：沈阳技师学院，住所地：沈阳市大东区东站街****号。
法定代表人：王金堂，职务：校长。
委托代理人：葛英辉，系辽宁北天律师事务所律师。
委托代理人：高也，系辽宁仲达律师事务所律师。
被告：沈阳市工贸学校，住所地：沈阳市大东区东站街50-1号。
法定代表人：王金堂，职务：校长。
委托代理人：葛英祥，系辽宁知然律师事务所律师。
原告孙某与被告沈阳技师学院（以下简称技师学院）、被告沈阳市工贸学校（以下简称工贸学校）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法由审判员贾雪艳担任审判长，与审判员郭福强、审判员雷凯组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙某委托代理人陈亮，被告技师学院及工贸学校委托代理人葛英辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2013年1月24日经沈阳市中级人民法院（2008）沈执字647号执行裁定书裁定将本案争议的房产及土地（包括地上建筑物）裁定给原告所有，2013年2月5日裁定送达给原告，原告取得所有权。原告依法拥有位于沈阳市大东区东站街XXX号3084.73平方米的房产及2356.56平方米土地以及地上建筑物的所有权。被告一直占用上述房产及土地从事办学经营活动，但一直拒付使用费，也拒绝与原告达成租赁协议。原告无奈起诉被告给付自2013年2月5日至2015年8月31日的房屋使用费，得到沈阳市大东区人民法院及沈阳市中级人民法院的支持。但二级法院对房屋使用费数额认定明显过低。原告认为，房屋使用费的数额应该按照客观的市场价格予以确认。法院依据的2011年12月14日《沈阳市城区非居住房屋租赁市场指导租金》和2013年12月3日《沈阳市非住房屋租赁指导租金》，显然无法预测2015年9月1日以后的房屋租赁价格。现原告要求被告给付自2015年9月1日起至判决生效之日止的房屋及场地使用费，按市场价格予以评估确认。现诉至法院，请求法院判决被告共同给付原告2015年9月1日起至判决生效之日止的房屋及场地使用费，使用费数额以评估数额为准；诉讼过程中产生的起诉费、保全费、评估费等全部诉讼费用由被告承担。
二被告辩称：二被告与沈阳非标准轴承厂的租赁合同合法有效，而且中级法院在执行阶段及公告和拍卖阶段可以证明我们存在租赁关系，我们已经将10年的租赁费用交付给当时的产权人，即沈阳市非标准轴承厂。上一个生效的判决是依据了辽宁仁和鉴定中心的鉴定认定合同无效，我方认为该鉴定无依据，不应当作为定案依据。二被告与原告没有租赁关系，我们于2007年与沈阳市非标准轴承厂签定了以租代购合同，原告是购买了不良资产而取得该房产，依据合同法，我们认为我们与原告之间没有租赁关系，不应给原告租金。
经审理查明：原、被告曾因涉案房屋及土地的租赁费问题诉讼至法院，经本院（2016）辽0104民初1561及沈阳市中院（2017）辽01民终1411号民事判决书判决二被告给付原告自2013年2月5日至2015年8月31日的房屋使用费。被告工贸学校不服上述判决结果并申请再审，辽宁省高院于2017年10月25日作出（2017）辽民申3098号民事裁定书驳回工贸学校的再审申请。
两级法院判决书中均确认，本案讼争房屋原所有权人为沈阳市非标准轴承厂，因其对原告孙某负有债务，在执行程序中，沈阳市中级人民法院以（2008）沈法执字第647号执行裁定书，裁定将位于沈阳市大东区东站街XXX号建筑面积为3084.73平方米的房产及项下2356.56平方米土地使用权及收发室等无证构筑物归申请执行人孙某所有，财产权自该裁定书送达申请执行人孙某时起转移，该裁定书已于2013年2月5日送达给孙某。孙某于2014年6月18日取得该房屋的所有权证书。
上述房产在拍卖过程中，房屋的实际承租使用人为技师学院和工贸学校。2007年3月至2008年2月，二被告及沈阳市大东区职业技术学校共七次向非标准轴承厂转款338万，用途分别记载为购非标厂订金、购房款、借款等。执行程序中，二被告未向沈阳市中级人民法院提供相关房屋租赁合同；轴承厂法人代表梁某告知沈阳市中级人民法院其已于2007年将房屋出租给工贸学校，租期为20年，租金已经给付10年，梁某向沈阳市中级人民法院提供房屋租赁合同复印件一份。沈阳市中级人民法院在两次拍卖公告中均写明房产现有租赁。
此外，本案在原审理过程中，二被告当庭提供一份房屋租赁合同，该合同记载签订时间为2007年5月25日，年租金32万元，租赁期限自2007年7月25日至2027年7月24日。原告主张该合同系被告伪造，并提出鉴定申请。经辽宁仁和司法鉴定中心对被告提供的房屋租赁合同中落款处“沈阳市工贸学校”公章形成时间、沈阳市工贸学校法定代表人王金堂签字形成时间、“沈阳市非标准轴承厂”公章形成时间、沈阳市非标准轴承厂法定代表人梁某签字形成时间、“沈阳市非标准轴承厂”公章真伪及印文是否为原件进行鉴定，辽宁仁和司法鉴定中心于2015年6月26日出具鉴定意见：“沈阳市非标准轴承厂”印章印文与“梁某”签名字迹交叉顺序为先盖印章印文，后书写签名字迹，签名字迹为近1年内书写形成；“沈阳市工贸学校”与“王金堂”签名顺序为先书写签名字迹，后盖印章印文，签名字迹为近1年书写；“沈阳市非标准轴承厂”印章印文是原件，与样本印章印文是同一印章盖印。并认定该合同系二被告与沈阳市非标准轴承厂于2014年后补签。
本次庭审中，原告申请对本案涉及的位于沈阳市大东区东站街XXX号3084.73平方米房产及2356.56平方米土地所在地区同等区域地段、同等类型用途，在占用期限内即2015年9月1日起至今的每平方米月均租赁费价格进行评估，并支付评估费用6435元。经辽宁瑞丰房地产土地评估有限公司评估，结果为上述涉案房屋及土地使用权自2015年9月1日起至报告出具日（2017年9月1日）的每平方米月均租赁费价格为27.32元/㎡，总租赁费价格为2022596元。被告对该评估报告提出异议，辽宁瑞丰房地产土地评估有限公司给予异议答复，认为评估报告符合客观实际。
庭审中，原告将诉讼请求变更为要求被告支付房屋及场地使用费期限至2018年4月1日止，且其中2015年9月1日起至评估报告截止之日即2017年9月1日的使用费以评估数额为准，评估报告截止之后至2018年4月1日止的使用费参照双方重新签订的《房屋租赁合同》的价格（年租金92.5万元）执行。二被告表示同意均按照双方重新签订的《房屋租赁合同》的价格（年租金92.5万元）的标准计算使用费。
上述事实，有民事判决书、租赁合同、财务账、鉴定报告、房地产估价异议书答复，及当事人的当庭陈述等证据，经质证，本院予以确认。
本院认为：我国合同法第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即在租赁合同真实有效的前提下，租赁物转让后，原租赁合同对买受人产生约束力，承租人仍可向买受人行使合同抗辩权。本案原告取得房屋所有权时对二被告租赁使用房屋是明知的，在审判程序中二被告提供的合同原件经司法鉴定系二被告与沈阳市非标准轴承厂于2014年后补签的。据此可知，在涉诉房屋发生物权变动前，二被告与沈阳市非标准轴承厂的租赁关系是客观存在的，但是被告未能提供有效证据证明双方在租赁房屋所有权变动之前即已签订租赁合同，明确租赁期限及租金标准，故在房屋所有权由原告取得后，被告与沈阳市非标准轴承厂补签的租赁合同不能对原告产生约束力。
关于二被告支付沈阳市非标准轴承厂338万元的性质问题。根据转款凭证及当事人陈述可知，二被告在占有使用房屋之初有购买房屋的意思表示，所以在前几份会计凭证中的用途记载为购非标厂订金、购房款等，但后期购买合同未能达成，故后凭证用途又记载为借款，且被告提供记帐凭证上记载的会计科目也为“付借款－梁某”。在此情况下，被告与沈阳市非标准轴承厂间有可能存在其他的法律关系，况且被告与沈阳市非标准轴承厂补签合同约定的租金标准不能对原告产生约束力，又明显低于市场价格，故根据现有证据，本院无法认定该款项为被告预付的租金，被告可另行向沈阳市非标准轴承厂主张权利。被告应支付原告物权转移后的房屋租金。
关于租金标准问题。根据辽宁瑞丰房地产土地评估有限公司评估，结果为涉案房屋及土地使用权自2015年9月1日起至2017年9月1日的每平方米月均租赁费价格为27.32元/㎡，总租赁费价格为2022596元；而2017年9月2日至2018年4月1日止的房屋及土地使用费，原、被告均认可按照双方重新签订的《房屋租赁合同》的价格（年租金92.5万元）为标准计算，经双方认可该段期间的使用费数额为539583元，故二被告应向原告支付房屋及土地使用费共计2562179元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告沈阳技师学院、沈阳市工贸学校于本判决生效之日起30日内给付原告孙某房屋及土地使用费2562179元（自2015年9月1日起至2018年4月1日止）；
二、驳回原、被告其它诉讼请求。
如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费27297元、鉴定费6435元，由被告沈阳技师学院、沈阳市工贸学校负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判长 贾雪艳
审判员 雷 凯
审判员 郭福强
二〇一八年五月十六日
书记员 郭 爽