终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0103民初178号原告：广东厚园物业管理有限公司,住所地:广州市海珠区永翠路翠和街9号二楼。法定代表人：谢礼海,职务：董事长。委托诉讼代理人：吴雪霞，女，1974年10月19日出生，该公司职员，联系地址。被告：黄文广，男，1949年8月10日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告广东厚园物业管理有限公司诉被告黄文广物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月1日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广东厚园物业管理有限公司的委托诉讼代理人吴雪霞，被告黄文广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东厚园物业管理有限公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告支付2008年9月至2017年9月的代垫公摊电费3607.9元；2.被告承担本案受理费。事实和理由：2008年3月7日广州金辉洋房地产有限公司（以下简称金辉洋公司）在荔湾区人民法院强制执行下，收回广州市荔湾区黄沙大道XX号辉洋苑小区A、B栋的物业管理权。原告和金辉洋公司签订广州市荔湾区黄沙大道XX号辉洋苑小区的《物业管理服务合同》，并于2008年3月7日进场提供前期物业管理服务。原告于2008年6月5日在辉洋苑小区前期物业管理项目招投标中中标，和金辉洋公司签订了《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》，并经广州市国土资源和房产管理局荔湾分局备案登记。被告于2004年购买并入住辉洋苑辉洋阁2608房（建筑面积为120.61平方米）。被告至今未向原告支付2008年9月至2017年9月的代垫公摊电费。原告每月派发载明当月及累计欠费催费通知单到被告上述房屋或邮箱，多次电话或上门催收，并寄特快专递催收，被告仍拒绝交纳。被告依《物业管理条例》规定应按时交纳物业服务费用，今依法起诉。被告黄文广辩称：不同意原告的诉请，原告的分摊电费理由不成立，我方要求原告承认错误，赔礼道歉。业主购房后一直按《商品房买卖合同》向前任物业管理公司，按建筑面积（已包含水电分摊费、垃圾费、公共设施维护费等）1.87元/㎡交纳管理费。经审理查明：金辉洋公司是广州市黄沙大道XX号“辉洋苑”小区的开发商。被告是辉洋苑XX阁X房的业主，该屋建筑面积120.61平方米；被告于2004年入住至今。2008年3月5日，金辉洋公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理服务合同》约定，甲方委托乙方对“辉洋苑”小区提供物业管理服务，委托管理期限自2008年3月7日至开发方经过前期物业招投标方式选聘出新的物业管理企业时止。2008年3月7日，金辉洋公司向辉洋苑业主发出《致“辉洋苑”业主的一封信》称：“辉洋苑”小区原物业管理公司广州市东胜物业管理有限公司已于2008年3月7日被法院强制执行撤离“辉洋苑”小区；为确保小区业主/住户们的正常生活不受影响，该司委托原告承担“辉洋苑”小区交接过渡期的物业管理工作。同日，原告向辉洋苑业主发出《服务承诺书》称：受金辉洋公司临时委托，原告进入“辉洋苑”代理物业服务工作，收费标准保持现时的标准基本一致等。2008年6月5日，金辉洋公司向原告发出《中标通知书》，确认原告为辉洋苑小区物业管理项目投标的中标人，并在区房管部门办理了中标材料备案。2008年6月6日，金辉洋公司（甲方）与原告（乙方）签订《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》约定：甲方将“辉洋苑”小区委托于乙方实行物业管理，委托管理期限自2008年6月6日至“辉洋苑”业主委员会依法选聘出新的物业管理企业，依法交接完毕之日止；乙方须按广州市一级服务标准执行；本物业管理公共服务费由业主或物业使用人按该物业的建筑面积向乙方交纳，其中高层住宅管理费为1.87元/平方米；物业管理公共服务费每月交纳一次，每次交纳费用时间为当月25日前。物业管理公共服务费不含共用设施设备运行耗用的公摊电费，公摊电费包括公共照明与水泵公摊电费、电梯公摊电费等项。《前期物业管理合同书》也约定了各户公摊电费分配的计算公式。原告为证明其已代垫支付从2008年9月至2017年9月的公摊电费，提供了广州供电局有限公司出具的电力收费发票，被告对该发票不予确认。被告为证明管理费按1.87元/㎡收取已包含公用水电分摊费、垃圾费、公共设施维护费等，提供了买受人为胡业良的《商品房买卖合同补充协议》、买受人为梁轩仪、梁燧翔的《辉洋苑.蔚蓝心殿房屋认购书》和《收款收据》以及一份买受人为空白的《商品房买卖合同补充协议》；为证明造成物业纠纷的根源在于原告没有与业主签订《前期物业服务协议》，原告应承担责任，提供了穗国房字【2003】592号《关于贯彻国家有关问题的通知》；为证明原告起诉业主存在欺诈，提供了辉洋苑小区其他业主的《民事答辩状》；为证明原告超出商品房买卖合同约定的前期物业服务收费标准收费属于违法，提供了《广州市发展改革委广州市住房城乡建设委关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》；为证明原告恶意不交电费，引致辉洋阁公用用电停电70天，严重地影响了业主的正常生活和安全，提供了《广州供电局欠费客户停止供电执行通知书》、《关于停电事件的情况》。原告对于《商品房买卖合同补充协议》、《辉洋苑.蔚蓝心殿房屋认购书》、《收款收据》、《民事答辩状》不确认，认为业主并非被告；对于穗国房字【2003】592号文件、《广州供电局欠费客户停止供电执行通知书》、《关于停电事件的情况》以及《广州市发展改革委广州市住房城乡建设委关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》表示不清楚情况。庭审中，被告陈述，《商品房买卖合同补充协议》约定物业管理费按套内面积2.2元/㎡，折算成按建筑面积为1.87元/㎡。本院认为：本案的争议焦点为原告主张被告支付代垫公摊电费的理由是否成立。对此本院分析如下：第一，“辉洋苑”小区尚未成立业主委员会，原告通过合法途径成为“辉洋苑”小区物业管理单位，并依据《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》对“辉洋苑”小区进行物业管理，其行使物业管理的行为符合法律规定。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》对业主有约束力。该合同约定了物业管理公共服务费不含共用设施设备运行耗用的公摊电费，因此原告主张被告除物业管理服务费外另行支付公摊电费符合前期物业管理合同的约定；第二，关于被告提供的小区其他业主与金辉洋公司签订的《商品房买卖合同补充协议》、认购书等，首先，补充协议及认购书均非被告所签订，其内容与被告无关；其次，协议中关于物业管理费包含公用水电费分摊、垃圾费、公共设施维护费等的约定，实质是金辉洋公司在商品房买卖过程中给予部分业主的承诺，原告并未参与签订该协议，因此该协议对原告无约束力。被告以此拒向原告交纳代垫公摊电费理由不成立，本院不予采纳。综上，原告主张被告支付2008年9月至2017年9月的代垫公摊电费3607.9元符合法律规定及合同约定，本院予以支持。被告在答辩状中要求判令原告承认错误，赔礼道歉，但未以反诉的形式提出，且该主张与本案不属同一法律关系，故本院对此不作处理。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告黄文广自本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告广东厚园物业管理有限公司支付2008年9月至2017年9月的代垫公摊电费3607.9元。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告黄文广负担(原告已向本院缴纳本案受理费25元，由被告迳付给原告）。本判决为终审判决审判员 张 艳二〇一八年三月十四日书记员 蒋晓晗陈展鹏