四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）川民终字第89号
上诉人（原审被告）成都雍雅山房河鲜餐饮有限公司，住所地四川省成都市人民南路四段68号。
法定代表人张毅，经理。
委托代理人李守忠（一般授权），四川超跃律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨诚，男，汉族。
委托代理人何军（特别授权），泰和泰律师事务所律师。
委托代理人罗娟（一般授权），泰和泰律师事务所律师。
原审第三人房兴，男，汉族。
委托代理人何军（特别授权），泰和泰律师事务所律师。
委托代理人罗娟（一般授权），泰和泰律师事务所律师。
原审第三人郭玉章，男，汉族。
委托代理人崔雄（特别授权），四川高新志远律师事务所律师。
原审第三人张雪琴，女，汉族。
委托代理人崔雄（特别授权），四川高新志远律师事务所律师。
上诉人成都雍雅山房河鲜餐饮有限公司（下称雍雅山房公司）因与被上诉人杨诚、原审第三人房兴、郭玉章、张雪琴财产损害赔偿纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2011）成民初字第1027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月20日受理此案，依法组成合议庭，于2015年2月13日公开开庭进行了审理。上诉人雍雅山房公司的委托代理人李守忠，被上诉人杨诚的委托代理人何军，原审第三人房兴的委托代理人何军，原审第三人郭玉章、张雪琴的委托代理人崔雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：1997年1月28日房兴与成都华新国际城市发展有限公司（下称华新发展公司）签订《成都“锦绣花园”四期房屋初装房购房合同书》，约定房兴向华新发展公司购买位于成都市人民南路四段68号的“锦绣花园”住宅中“锦萃苑”底层楼之初装房，建筑面积1486.2平方米，购房款共计4904460元。
1997年2月至1998年6月昆明碧鑫达商贸有限公司（下称碧鑫达公司）向华新发展公司支付“锦萃苑底楼”的全部房款。
2004年10月18日雍雅山房公司与成都美芦金棕榈餐饮公司（下称美芦餐饮公司）签订《租赁协议》，约定美芦餐饮公司（甲方）将位于成都市桐梓林东路6号896平方米的房屋出租给雍雅山房公司（乙方）作营业场所使用，租赁期限自2004年11月1日起至2013年1月1日止。租赁方式：1.2004年11月1日至2004年12月31日为甲方提供给乙方的装修期，免收租金，但因乙方运作产生的水、电、气费用由乙方承担；2.2005年1月1日至2006年12月31日租金为75000元／月；3.2007年1月1日至2008年12月31日租金为90000元／月；2009年1月1日至2013年1月1日租金为95000元／月。双方并就付款方式、违约责任等进行了约定。美芦餐饮公司在该合同上加盖公司印章，在“甲方法人代表”处有郭玉章签名。合同签订后，雍雅山房公司即开始占有、使用上述房屋。
2004年1月28日杨诚与华新发展公司分别签订《成都“锦绣花园”四期房屋初装房购房合同书》四份，约定杨诚购买成都市武侯区桐梓林东路6号（建筑面积955.4平方米）、成都市武侯区桐梓林东路4号（建筑面积181平方米）、成都市武侯区桐梓林东路2号（建筑面积145平方米）、成都市武侯区桐梓林东路6号附68号（建筑面积204.8平方米）“锦绣花园”住宅中“锦萃苑”底层楼之初装房，四份合同的建筑面积共计1486.2平方米。
2010年8月26日杨诚取得成都市武侯区桐梓林东路6号1层房屋（建筑面积955.4平方米）的所有权证。
2010年2月2日泰和泰律师事务所许正平、何军律师向雍雅山房公司发出（2010）泰律函字第129号“律师函”称：成都市人民南路四段68号“锦绣花园”住宅区中“锦萃苑”底层商铺系房兴于1997年向华新发展公司购买，该房屋的所有权人为房兴。
原审另查明：
1.美芦餐饮公司系2002年10月10日成立的有限责任公司，张雪琴、郭玉章为公司股东，分别占60%、40%的股份，公司法定代表人为郭玉章。2007年9月19日，美芦餐饮公司被工商机关吊销营业执照。
2.2010年3月31日因房屋租赁纠纷，郭玉章同意雍雅山房公司暂停支付房租，待相关问题解决后补交。
3.碧鑫达公司于2002年10月10日出具一份《证明》：本公司于1997年1月28日由房兴代表签订的成都市人民南路四段68号“锦绣花园”中“锦萃苑”底层房产，分六次已于1998年6月付清所有房款，产权证正在办理中，没有任何法律纠纷。
4.碧鑫达公司于1996年9月24日成立，原负责人为房兴，现公司法定代表人为杨军杰，公司股东为房明华、杨军杰。
5.2009年11月9日杨军杰出具一份《收条》：“今收到李红军（郭玉章委托）交来‘成都锦绣花园四期房屋购房合同书’面积1486.20平方米壹份。签日1997-元-27。租赁合同与成桂林签，合同号AJ1017壹份。签日2004.11.15”。
6.2012年11月2日杨诚、郭玉章、雍雅山房公司达成《房屋移交协议》：雍雅山房公司将涉案房屋移交给郭玉章，郭玉章同时移交给杨诚，2012年11月5日前雍雅山房公司将腾空后的房屋移交给杨诚。庭审中杨诚、郭玉章、雍雅山房公司对涉案房屋已实际移交的事实没有异议。
7.郭玉章明确认可雍雅山房公司已支付的租金以该公司提交的票据为准。从雍雅山房公司提交的票据看，该公司于2004年11月4日向郭玉章支付押金300000元，自2005年1月1日起至2010年3月31日，雍雅山房公司共向郭玉章支付租金5385000元。自2010年4月1日起至2012年11月雍雅山房公司移交涉案房屋，雍雅山房公司尚欠租金2945000元（95000元×31个月）未支付。
8.第二次庭审中，鉴于涉案房屋已实际移交杨诚，杨诚明确撤回其要求雍雅山房公司搬离涉案房屋的诉讼请求，同时认可在杨诚取得涉案房屋所有权证书之前，涉案房屋的权利人为房兴。第三人房兴认可由杨诚代其向雍雅山房公司主张2010年8月前的房屋使用费。
杨诚起诉请求：判令雍雅山房公司立即停止侵权，搬离成都市武侯区桐梓林东路6号1层商铺，支付房屋占用费845万元（从2005年1月1日起，按每平方米110元计算至雍雅山房公司实际搬离时止，现暂计至2011年6月30日）。
原判认为，根据1997年房兴与华新发展公司签订的购房合同能够证实，房兴于1997年从华新发展公司购买涉案房屋的事实。现有证据虽显示房兴所购涉案房屋的款项由案外人碧鑫达公司支付，但鉴于经济活动中代他人支付款项等情况普遍存在，结合购房合同、杨诚的陈述等证据，并考虑碧鑫达公司未明确主张权利等因素，确认在杨诚取得涉案房屋所有权之前，涉案房屋未办理产权登记手续，该房屋的权利人为房兴。杨诚虽于2004年1月与华新发展公司签订四份购房合同，但从2010年2月2日泰和泰律师事务所许正平、何军律师向雍雅山房公司发出的“律师函”以及杨诚在庭审中认可“2010年8月前涉案房屋的权利人为房兴”等事实看，杨诚取得涉案房屋所有权的时间应为2010年8月。
雍雅山房公司取得涉案房屋的使用权基于该公司与郭玉章控股的美芦餐饮公司签订的租赁合同。第三人郭玉章虽未提交其接受涉案房屋权利人的委托代为出租并管理房屋的相关书面证据，但在案证据显示，郭玉章的行为已构成表见代理。理由如下：（一）从郭玉章提交的“2009年11月9日杨军杰出具的一份收条”的内容看，郭玉章以美芦餐饮公司名义与雍雅山房公司签订房屋租赁合同时，曾持有涉案房屋的“购房合同”，从包括杨诚在内的各方当事人的陈述看，此时该房屋未取得房屋所有权证，因此，雍雅山房公司对持有“购房合同”的郭玉章，有理由相信其对涉案房屋享有一定的处分权；（二）从郭玉章以美芦餐饮公司名义与雍雅山房公司签订租赁合同并将涉案房屋交与雍雅山房公司使用的事实看，雍雅山房公司亦有理由相信郭玉章对涉案房屋享有实际的控制权，该租赁合同的履行没有现实障碍；（三）在雍雅山房公司长达数年占有、使用涉案房屋期间，房兴、杨诚等均未对房屋租赁提出异议，若郭玉章未代理涉案房屋的权利人出租房屋，房屋权利人对涉案房屋长期不主张任何权利，亦不符合常理；（四）从《租赁协议》约定的内容看，合同双方约定的租金价格未明显低于当时的市场价格，表明郭玉章及雍雅山房公司主观上均没有恶意。综合以上观点，原判认为，郭玉章以美芦餐饮公司名义将涉案房屋出租给雍雅山房公司，虽未取得房屋权利人的书面授权，但雍雅山房公司有理由相信郭玉章有权利代表房屋权利人出租涉案房屋，郭玉章的行为构成表见代理，其行为的法律后果及于房屋权利人。因此，雍雅山房公司占有、使用涉案房屋，系行使承租人的合法权利，其并无过错，不构成侵权，杨诚主张雍雅山房公司侵权不能成立。
根据权利义务对等的原则，雍雅山房公司实际占有、使用涉案房屋，应承担相关给付义务。经查，雍雅山房公司已依据《租赁协议》的约定向郭玉章支付了2010年3月31日前的租金，应视为郭玉章已代涉案房屋权利人取得了租赁合同的对价，但雍雅山房公司未支付自2010年4月1日起至其于2012年11月5日腾退该房屋期间的租金，故雍雅山房公司应支付上述期间的房屋使用费。杨诚于2010年8月取得涉案房屋所有权后即应当享有收取房屋使用费的权利，而2010年4月1日起至2010年7月期间的房屋使用费应由房屋权利人房兴享有。鉴于第三人房兴已明确同意由杨诚代其向雍雅山房公司主张2010年8月前的房屋使用费，故雍雅山房公司应比照租赁合同约定的租金标准向杨诚支付2010年4月1日起至2012年11月5日期间的房屋使用费。经核算，上述期间内的租金为2945000元（2010年4月至2012年11月，共31个月），因雍雅山房公司与美芦餐饮公司的《租赁协议》期限已届满，且雍雅山房公司已将房屋腾退后交与杨诚，该《租赁协议》已终止，故雍雅山房公司之前支付的30万元押金应在其应支付的房屋使用费中扣除。经品迭，雍雅山房公司实际应向杨诚支付房屋使用费2645000元（2945000元-30万元）。综上，杨诚的诉讼主张部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条，《中华人民共和国民法通则》第七十一条，《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决：一、雍雅山房公司于本判决生效之日起三十日内向杨诚支付房屋使用费2645000元；二、驳回杨诚的其他诉讼请求。本案案件受理费70950元，由杨诚承担53212.5元，雍雅山房公司承担17737.5元。
雍雅山房公司上诉称：原判事实不清，程序违法。一、关于1997年1月至2010年8月26日涉案房屋权利人是房兴或碧鑫达公司。原审证据证明华新发展公司1997年1月28日出售的成都市人民南路四段68号“锦绣花园”住宅中“锦萃苑”底层楼1486.2平方米房产的买受人是碧鑫达公司而不是自然人房兴。房兴签订购房合同仅是碧鑫达公司法定代表人履行职务行为，并不是个人购房。碧鑫达公司2009年11月9日从郭玉章处收回购房合同虽是为该房屋在2004年1月28日由杨诚购买制造假相，但杨诚2010年8月取得上述房产的事实也证明该房屋是碧鑫达公司转让给杨诚，且得到郭玉章证实。上诉人原审申请追加华新发展公司为本案第三人以查明事实，但原审并未追加而是以碧鑫达公司未明确主张权利及杨诚的陈述直接认定该期间房屋权利人是房兴，导致该期间房屋使用费主体确定及法律适用错误。二、关于杨诚和房兴谁是2010年4月1日至2010年8月房屋使用费权利人。房兴是享有独立请求权的第三人，有权主张2010年4月1日至2010年8月房屋使用费，但其参加诉讼并没有提出诉求，也没有明确将该部分权利转让给杨诚，原审法院更没有对其诉讼主体地位（即独立请求权第三人）进行释明，却将该部分房屋使用费处分给杨诚，明显违反民事诉讼不告不理原则及相关法律规定。原审违反法定程序，损害上诉人根据租赁协议应当享有的向涉案房屋权利人主张违约责任和损失赔偿的权利。三、关于房兴主张2010年4月1日至2010年8月房屋使用费的诉讼时效。2010年8月26日起至2012年11月9日原审第二次开庭，房兴均没向上诉人主张权利，而杨诚向上诉人主张房屋使用费是从2005年1月1日至交付，所以房兴不可能委托杨诚主张权利。房兴主张房屋使用费已过诉讼时效应予驳回。四、杨诚编造购房合同否定上诉人占有涉案房屋的合法性并拒绝履行租赁协议，上诉人要求原审对本案法律关系性质进行释明，但原审违反法律规定不予支持。请求撤销原判第一项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付2010年4月至2010年8月房屋使用费47.5万元的诉讼请求，依法决定一审案件受理费由被上诉人承担。
杨诚答辩称：一、2010年8月26日之前房屋权利系房兴所有。购房合同是房兴以自己的名义和开发商华新发展公司签订，碧鑫达公司支付款项不必然是房屋所有权人。二、杨诚已作为房兴的委托人对2010年8月26日之前房屋使用费进行追索，根据《中华人民共和国合同法》的规定，杨诚起诉一并诉求合法。三、杨诚已代房兴诉讼，审理期间不丧失诉讼时效。
房兴意见与杨诚意见一致。
郭玉章及张雪琴陈述意见称：房屋实际购买人是碧鑫达公司而非房兴。2002年10月10日碧鑫达公司出具的《证明》表明房兴代表公司签署购房合同，而签署购房合同时房兴是碧鑫达公司法定代表人，其签约仅是履职行为，购房款全部由碧鑫达公司支付。
经审理查明，除雍雅山房公司对原审法院查明的2004年1月28日杨诚与华新发展公司分别签订《成都“锦绣花园”四期房屋初装房购房合同书》四份的签订时间有异议，双方当事人对其余事实无异议。本院对原审法院已查明且双方无异议的事实予以确认。
另查明：
1.二审庭审中杨诚认可与华新发展公司签订购房合同的时间是倒签的。
2.2007年9月19日美芦餐饮公司被工商机关注销。
二审举证期限内，雍雅山房公司提交了如下新的证据：全国工商信息网查询的碧鑫达公司工商公示信息（共4页），拟证明1997年房兴与华新发展公司签订购房合同时是碧鑫达公司法定代表人。
杨诚及房兴对证据真实性认可，但认为房兴签订购房合同是其个人行为。
郭玉章及张雪琴对证据真实性、合法性、关联性均认可。
二审举证期限后，杨诚提交了碧鑫达公司于2015年2月14日出具的《说明》：我公司未委托房兴与华新发展公司签订商品房买卖合同购买锦绣花园的商铺，该房屋系房兴以自己名义购买。我公司支付房款的行为系代房兴支付。拟证明碧鑫达公司未委托房兴购买房屋、涉案房屋不是碧鑫达公司的。
碧鑫达公司对此委托了公司员工出庭作证，但该出庭人员对碧鑫达公司2002年10月10日出具《证明》及支付购房款原因均称不清楚。
雍雅山房公司质证对真实性和合法性不认可，认为不符合最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》规定的证据形式，内容与该公司出具的证明相矛盾，不能否认房兴代表公司签订购房合同的事实。碧鑫达公司法定代表人杨军杰是杨诚的父亲，《说明》不应采信。
郭玉章及张雪琴质证认为该《说明》是碧鑫达公司单方证据不能否认实际情况。碧鑫达公司支付房款应为公司购房。郭玉章受碧鑫达公司杨军杰委托出租、管理涉案房屋，收取租金均返还碧鑫达公司而非房兴。
本院对上述举证期限内证据的真实性予以确认，对合法性和关联性以及举证期限后证据将结合本案事实及其他证据综合认定。
二审中，雍雅山房公司以查明涉案房屋2010年4月1日至2010年8月26日期间租金应给付谁为由向本院申请追加华新发展公司作为第三人参加诉讼。
本院认为：
（一）关于2010年4月1日至2010年8月26日涉案房屋使用费。根据在案证据显示：1997年房兴与华新发展公司就成都市人民南路四段68号“锦绣花园”住宅“锦萃苑”底层初装房（建筑面积1486.2平方米）签订购房合同，至1998年6月碧鑫达公司向华新发展公司支付完全部房款并证明“由房兴代表签订的房产已付清所有房款，产权证正在办理中”。2004年10月18日雍雅山房公司与美芦餐饮公司就前述房产中桐梓林东路6号896平方米房屋出租签订《租赁协议》，雍雅山房公司取得该房屋2004年11月1日至2013年1月1日的承租权。2009年11月9日碧鑫达公司法定代表人杨军杰收到郭玉章委托交来的“成都锦绣花园四期房屋购房合同书”壹份（面积1486.20平方米）。前述事实证明涉案房屋在1998年6月由碧鑫达公司支付完全部购房款，雍雅山房公司基于出租人美芦餐饮公司（法定代表人郭玉章）持有该房产购房合同并实际控制该房产而承租，其占有、使用涉案房屋具有合法依据。
2010年8月26日杨诚取得涉案房屋所有权，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，至此杨诚依法享有对该房屋占有、使用、收益和处分的权利。因此，杨诚基于侵权诉求雍雅山房公司搬离涉案房屋并支付房屋占用费缺乏事实依据，其诉求应予驳回。鉴于诉讼中杨诚、郭玉章、雍雅山房公司自愿达成涉案房屋移交协议并实际履行，本案当事人对原判判决雍雅山房公司支付2010年8月至租赁房屋移交时的房屋使用费未提出异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”的规定，本院对当事人的前述处分行为予以确认，对原判该部分判决予以维持。
如前所述，杨诚享有涉案房屋所有权是在2010年8月26日，而对该房屋之前的权利其无权请求。杨诚二审举证期限届满后提交的碧鑫达公司的《说明》，内容与该公司之前所证“本公司于1997年1月28日由房兴代表签订成都市人民南路四段68号锦绣花园中锦萃苑底层房产”相矛盾，且没有公司负责人及制作人员签字，公司出庭人员对《说明》所涉相关问题也不能作出合理解释。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条第一款“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证”的规定，本院对其拟证事实不予采信。综合在案证据所证事实，涉案房屋在2010年8月26日前权利人应认定为碧鑫达公司。
综上，原判判决由雍雅山房公司向杨诚支付2010年4月1日至2010年8月26日期间的房屋使用费不当，予以纠正。根据本案《租赁协议》约定“2009年1月1日至2013年1月1日租金为95000元／月”，2010年4月1日至2010年8月26日期间租金为456600元（95000元×4＋25×95000元÷31=456600元），即雍雅山房公司向杨诚支付的房屋使用费应调整为：2188400元（2645000元-456600元）。
（二）关于本案法律关系性质及房兴诉讼地位的释明。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案确定的法律关系性质为财产损害赔偿，一审判决后雍雅山房公司也仅针对2010年4月至2010年8月期间房屋使用费提出上诉要求改判。因此，雍雅山房公司上诉称本案法律关系性质及房兴诉讼地位应予释明于法无据，不予支持。雍雅山房公司上诉称房兴主张2010年4月1日至2010年8月26日期间房屋使用费已过诉讼时效，以及申请追加华新发展公司作为第三人参加诉讼，均不属本案审理范围，本院不作审查。
综上所述，雍雅山房公司上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条、第三百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销四川省成都市中级人民法院（2011）成民初字第1027号民事判决；
二、成都雍雅山房河鲜餐饮有限公司于本判决生效之日起三十日内向杨诚支付房屋使用费2188400元；
三、驳回杨诚的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费70950元，由杨诚承担53212.5元，成都雍雅山房河鲜餐饮有限公司承担17737.5元。二审案件受理费8425元，由成都雍雅山房河鲜餐饮有限公司负担6740元，杨诚负担1685元。
本判决为终审判决。
（此页无正文）
审判长 陈 敏
审判员 李永晴代理审判员蔡源原
二〇一五年三月九日
书记员 王 铖