广西壮族自治区河池市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）桂12民终1132号上诉人（原审原告）：黄巨平，男，1956年3月3日生，壮族，农民，住广西壮族自治区都安瑶族自治县。委托诉讼代理人：韦汉邦，都安县安阳法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：宋衍霄，男，1972年5月12日生，壮族，干部，住广西壮族自治区河池市金城江区。委托诉讼代理人：韦振规，广西永泉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐秀弟，男，1975年1月27日，壮族，农民，住广西壮族自治区都安瑶族自治县。被上诉人（原审被告）：黄丽欢，女，1978年12月17日生，壮族，农民，住广西壮族自治区都安瑶族自治县。上诉人黄巨平因与被上诉人宋衍霄、唐秀弟、黄丽欢确认合同无效纠纷一案，不服都安瑶族自治县人民法院（2017）桂1228民初295号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄巨平的委托诉讼代理人韦汉邦、被上诉人宋衍霄及其委托诉讼代理人韦振规到庭参加诉讼，被上诉人唐秀弟、黄丽欢经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人黄巨平上诉请求：撤销一审判决，改判确认合同无效。事实和理由：1、“2010年10月18日唐秀弟以30000元的价款向案外人韩克宝购买位于本县块”，事实并非如此，购买这块地时，是上诉人亲自拿钱去给韩克宝的岳母唐月坚，而且这块地实际上也是唐月坚户的承包地，这一事实唐月坚已当庭作出证明。2、“2012年8月唐秀弟开始在所购买的土地上建房，并将房的主体建设施工发包给蓝芝奉等人”，实际上建房是上诉人夫妇及被上诉人唐秀弟、黄丽欢等人共同决定的，并且由全家人共同出资建造。唐秀弟与黄丽欢结婚后，上门到上诉人户并与上诉人共同居住至今，从没有分户，财产都是共同的，上诉人及妻子一直都是有劳动能力的人，建房时上诉人及妻子与唐秀弟夫妇共同出资，且在整个施工过程中，上诉人一直参与施工过程的监督管理，因此，不存在唐秀弟单独建房的情况，事实证明，唐秀弟在外举债，建这栋房屋花去几十万元钱，唐秀弟也没有能力单独承担。3、一审认同了被上诉人宋衍霄代理人认为的上诉人不对诉争房屋不存在共有权及唐秀弟、黄丽欢出让房屋的行为构成表见代理，上诉人认为是极其错误的。上诉人对于涉案房屋的共有，是基于家庭共同成员及共同出资建造了该房屋，这是不争的事实。在本案审理过程中，唐秀弟、黄丽欢没有证据证明该房屋为他们单独所有，而宋衍霄也没有直接的证据能够证明这个房屋是唐秀弟、黄丽欢所有。基于农村家庭共同生活、共同居住、生产经营所得为家庭成员共同共有的实际情况，对于没有证据证明该房产单独属于某个人或某两人的时候，应当认定该财产属于家庭成员共同共有，本案涉案房屋也应当认定为是上诉人家庭共有财产。一审认为“依法不能界定该违法建筑属于公民的合法财产，也无法确定该违法建筑就是上诉人与被告唐秀弟、黄丽欢等其他家庭成员的合法共有财产”，而基于以上的事实，上诉人认为显然一审这一认定是极为错误的。4、一审认为“上诉人与本案的房屋买卖没有直接的利害关系，故其以上诉人的身份提起本案诉讼，主体并不适格”，上诉人认为这是错误的。上诉人是涉案房屋的共有权人，上诉人已经尽到自己的举证责任，对于家庭共有财产的认定，是根据当事人的共同生活的实际情况，以及平时对财产的使用情况，和当事人的共同意志。本案中，上诉人与唐秀弟、黄丽欢是家庭成员，直至目前没有任何证据证明上诉人与唐秀弟、黄丽欢已经就家庭财产之间各自占有作了明确的约定，那家庭成员共同投入建造的房屋为何就变成唐秀弟独有？显然这违背了农村家庭成员之间固有的人身及财产之间的关系。上诉人认为，目前对于涉案房屋在法律上是否属于违法建筑的问题，应属于另一法律关系，法院没有法律依据直接认定。上诉人认为，公民利用自己的合法收入建造起来的房屋，如果政府部门没有对之进行认定为违法建筑并且进行强制拆除的情况下，上诉人作为房屋共有权人，就拥有对该房屋的占有使用的权利，基于这样的权利那上诉人就有权作为上诉人行使对未经本人同意而擅自与他人签订房屋买卖合同的共有人及第三人主张确认其合同无效的权利，以维护自己对房屋的占有使用权利。因此，上诉人应当享有作为上诉人的主体资格，一审认定不准确。一审认为应由合同相对人来作为主体主张权利，这明显不符合常理，因为合同相对人本身就签订了房屋买卖合同，又自己确认无效，实践中难以实现。综上所述，上诉人认为一审认定事实错误，适用法律不正确，请二审改判。被上诉人宋衍霄答辩称，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律得当，应予维持。一、上诉人称其亲自支付地价款给出让人韩克宝的岳母唐月坚，没有事实依据。二、上诉人称与唐秀弟夫妇共同出资建房，也没有事实依据。三、上诉人对唐秀弟以个人身份取得土地使用权和建房行为并无异议。四、上诉人并没有提出出资建房的证据，对讼争房屋不享有共有权，如果上诉人对房屋享有共有权，唐秀弟转让房屋给宋衍霄的行为构成表见代理。五、上诉人不具备主体资格，其要求确认被上诉人与唐秀弟夫妇签订的房屋转让协议无效的请求应予驳回。被上诉人唐秀弟、黄丽欢未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩，视为放弃答辩权利。上诉人黄巨平向一审法院起诉请求：1、依法确认三被告于2015年12月26日签订的《房屋转让协议》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告唐秀弟、黄丽欢系夫妻关系，黄丽欢系原告黄巨平与韦秋明（已故）所生之女，被告唐秀弟与黄丽欢结婚后于2009年2月23日先将户口从本县青茂乡迁至本县澄江镇六柱村与原告等其他家庭成员同户，后又将户口迁回青茂乡与原告等其他家庭成员共同居住。2010年10月18日，唐秀弟以30000元的价款向案外人韩克宝购买位于本县块，该地属于韩克宝一户在的承包责任地，土地性质为生产队集体所有。唐秀弟与韩克宝之间因土地买卖签订了《土地转让协议书》，合建村溪沟队部分群众在该协议书上签名同意。2012年8月，唐秀弟开始在所购买的土地上建房，并将该房的主体建设施工发包给蓝芝奉等人。该房历经两年多的建筑施工，主体工程才完工，因未装修，房屋长期闲置无人居住。2014年6月24日，唐秀弟以资金短缺为由向被告宋衍霄借款364000元，立据限于同年12月20日前还清。同时约定以上述新建房屋作为该笔借款提供抵押。借期届满后，唐秀弟未能如约偿还，后经宋衍霄多次催偿，唐秀弟同意将上述新建之房作价30万元用以抵偿宋的部分债款，另有部分债款则由宋直接支付唐尚欠建的房民工工钱予以抵扣。唐、宋二人为此在蓝冠晖、刘长权、蓝宝军、宋显杰等人在场见证的情况下，签订了《房屋转让协议书》，将上述房屋转让给宋衍霄。被告黄丽欢以财产共有人的身份在该协议书上签名捺印。唐秀弟还将之前与韩克宝签订的《土地转让协议书》及附件《宗地图》等材料交给宋衍霄，宋取得该房后不久又将该房转让给案外人韦振立。目前此房由韦振立管理使用。为此，原告以唐秀弟、黄丽欢出让的房屋属家庭共有财产，且未经征求原告的同意等到为由，诉请法院确认三被告所签订的《房屋转让协议书》无效。被告宋衍霄及其委托诉讼代理人周林在上述答辩的基础上，再以原告对诉称的房屋不存在共有权，土地和房屋买卖已经取得所在地集体经济组织的同意和房屋所在地群众的同意，即使房屋买卖未经告知原告本人，唐秀弟、黄丽欢出让的房屋的行为亦构成了表见代理提出抗辩。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”，“已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织管理”。第三十六条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。”第七十三条规定：“买卖或者以其他形式非法转让土地的由县级以上人民政府土地行政管理部门没收违法所得，对违反土地利用整体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在该非法转让的土地上建筑物和其他设施，恢复土地原状；对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让土地上新建成的建筑物和其他设施……”《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、形式和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让治理严禁炒卖土地的通知》划定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”根据上述法律法规的规定，农村的宅基地所有权属于农村集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营管理。农民对宅基地仅享有使用权，而无所有权（包括处分权）。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。非集体组织成员不享有宅基地的使用权。在“房随地走”的情况下涉及农村私房的买卖，必然涉及宅基地使用权转让。处分房屋的同时也处分了宅基地，从而损害了集体经济组织的权益。这是为我国法律法规所不许可的。本案中，唐秀弟不是涉案集体经济组织成员，无权与该集体经济组织或该集体经济组织的任何成员进行土地买卖，其与韩克宝所订立的土地买卖合同，因违反了上述法律的强制性规定，属于“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一，应属无效合同。唐秀弟在非法取得的土地上所建造的房屋即为违法建筑，不应受到法律的保护。故被告唐秀弟与被告宋衍霄订立的《房屋买卖合同》亦应认定为无效或者效力待定。基于非法买卖土地所建造的房屋属于违法建筑这一法律事实，依法不能界定该违法建筑属于公民的合法财产，也无法确定该违法建筑就是原告与被告唐秀弟、黄丽欢等其他家庭成员的合法共有财产。原告提供的证据不能证明其对涉讼的房屋享有共同共有或者按份共有的事实，相反，被告宋衍霄提供的证据足以证明了该房屋为被告唐秀弟所建，房屋占有的土地为唐秀弟以个人名义购买。原告提供的证据不能证明被告唐秀弟、黄丽欢出让上述房屋的行为侵害了原告的合法权益。原告与本案的房屋买卖没有直接利害关系，故其以原告身份提起本案诉讼，主体并不适格。在原告坚持起诉的情况下，依法应当裁定驳回起诉。在此种情况下，可由合同相对人针对涉案土地、房屋买卖的合同效力问题另案向人民法院提出权利主张，同时应由土管、城建等有关国家行政执法机关通过行政处罚的手段加以处理，其他合同相对人之外的无权利义务第三人均无权提出确认合同效力之诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十一条、第七十二条第一款，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，裁定：驳回原告黄巨平于本案的起诉。一审案件受理费100元，由原告黄巨平负担。二审中，被上诉人宋衍霄向本院提交证据：（2017）桂1228民初295号民事判决书复印件一份，拟证明被上诉人唐秀弟向宋衍霄借款364000元的事实。经质证，上诉人对该判决的真实性无异议，但认为与本案无关。本院认为，宋衍霄提供的证据与本案无关，不作为本案定案依据予以采信。一审查明的事实属实，本院予以确认。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：上诉人黄巨平是否是本案的适格主体。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条关于起诉必须符合的条件的规定，原告必须是与案件有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，上诉人黄巨平主张其为涉案合同中转让房屋的共有人，但未能提供切实的证据证明其主张。从被上诉人宋衍霄提供的证据来看，《土地转让协议书》证明建房使用的土地是以唐秀弟个人名义购买，《房屋转让协议》证明在转让房屋只有黄丽欢与唐秀弟是共有人，上诉人的证据不足以推翻两份书证，亦无法证明其为共有人，故无法证明其与涉案合同存在直接利害关系，无权以原告身份提起本案诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项以及《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款的规定，上诉人的起诉不符合起诉条件，应当裁定驳回起诉，一审裁定正确，本院予以维持。综上所述，上诉人黄巨平的上诉请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。二审案件受理费100元，由上诉人黄巨平负担。本裁定为终审裁定。审判长 祝 贺审判员 黄美秀审判员 覃 阳二〇一七年九月十八日书记员 杨再贵附：本案判决所适用的法律依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；