重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）秀法民初字第03050号
原告：刘有明，男，1985年12月22日生，汉族，重庆市秀山县人。
委托代理人：聂启松，重庆博搏律师事务所律师。
被告：秀山博宇实业有限公司，住所地：重庆市秀山土家族苗族自治县中和街道东风路9号。组织机构代码：73658215-4。
法定代表人：张德荣，该公司董事长。
委托代理人：张渝江，男，汉族，1972年7月7日生，重庆市九龙坡区人，系该公司总经理助理。
原告刘有明与被告秀山博宇实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年11月25日受理后，依法由审判员许洪军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘有明的委托代理人聂启松到庭参加诉讼，被告秀山博宇实业有限公司经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年8月24日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告将开发的位于重庆市秀山县中和镇东风路13号博宇花园的商品房出售给原告，总金额为245327元，在签订合同时原告支付了房款的20%（即49327元），剩余房款通过银行按揭方式支付，并缴纳了契税、印花税、合同印花税、抵押登记权证费、大修基金、天然气上户费等费用，房屋的交付时间应为2011年4月8日，交房时应通过竣工验收备案登记，并取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，合同第九条约定：逾期交房在三十日以上的被告应按日向原告支付已付房款的万分之一点五的违约金，合同第十三条约定：如因被告的责任未能取得房屋登记机构出具的《房地产权证》登记受理单的，如逾期在三十日以上的，如原告要求继续履行合同，被告应按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金。但是，直到原告起诉时被告都没有通过竣工验收备案登记，更没有取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》和房屋登记机构出具的《房地产权证》登记受理单。被告违反了原被告双方签订的合同，应当按合同约定承担违约金，为维护自己合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告在本案判决生效后1月内，向秀山县国土资源和房屋管理局提交办理原告所购商品房的《房地产权证》的申请和相关资料，并取得秀山县国土房管局出具的登记受理单。2、被告承担未按期提交办理房地产权证申请和资料而未取得登记受理单的违约责任并支付违约金暂定为11000元（违约金的计算方式为已付购房款为基数，按每日已付房款的万分之一计算，从2011年4月8日起计算至被告实际提交办理房地产权证申请和相关资料并取得登记受理单之日止）并判决被告在实际取得秀山县国土房管局出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。3、被告承担逾期交房的违约责任并支付违约金暂定为1200元（违约金的计算方式为，按已付房款为基数，按每日万分一点五计算，从2011年4月8日起计算至被告交房之日止，以被告持有原告签字的《房屋交接单》载明的交付时间为准），4、诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告将诉讼请求明确为：第二项诉讼请求的违约金以起诉状括号内的计算方式为准，计算时间至判决生效之日止，第三项诉讼请求的违约金以起诉状括号内的计算方式为准，计算时间至2011年6月2日止。
被告辩称：一、对支付逾期交房违约金和未按期出具登记受理单违约的抗辩。原告曾与我公司订立《商品房买卖合同》，该合同中明确约定了交房时间、交房条件以及违约条款，原告以我公司未能如期出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》以及逾期交房违约要求支付违约金，我公司不予认可，理由如下：1、原告关于支付违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，依法已丧失胜诉权，我公司请求人民法院依法驳回原告上述诉讼请求。按照双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定，交房期限为2011年4月8日，原告实际接房日期为2011年4月30日至6月30日之间，合同第九条约定，逾期超过三十日未交房的，自约定交房之日起计算违约金至实际交房之日止，原告于2011年6月30日前已实际接房，故其要求支付违约金的请求之诉讼时效应当最迟自2011年6月30日起算，至2011年6月30日届满。同理，根据合同第十二条、第十三条约定，关于未取得登记受理单的违约金支付请求的诉讼时效最迟至2013年6月8日止，但是根据重庆市秀山县人民法院应诉通知等证据显示，原告实际起诉日期应在2013年6月以后，因此原告关于违约金的诉讼请求已超过了法律规定的诉讼时效，依法应丧失胜诉权。2、本案中所涉及的商品房除未能按照合同约定出具《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》外，其他均已具备居住功能和相应的建筑质量，并未对原告接房造成实质性障碍。截止本案诉讼之日，原告均已完成接房手续，这不仅在事实上证实了上述论断，从法律上讲，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷若干问题的解释》第十一条规定，对房屋转移占有，视为对房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。另外，依据我公司与原告签订并已向有关部门登记备案的《重庆市商品房买卖合同》及其《补充协议》第五条明确约定：“（作为主合同的）《重庆市商品房买卖合同》第八条的约定，不影响房屋交接，乙方不得因此拒绝交接房屋。”从法律上讲，《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷若干问题的解释》第十一条的规定明确了在双方没有特别约定的情况下，买卖双方对房屋的转移占有视为已经交付房屋的充分必要条件，而《补充协议》作为对《重庆市商品房买卖合同》条款的细化和特别约定，具有高于主合同的效力，从上述司法解释和合同及补充协议的约定来看，是否具备《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》不应视为构成交付房屋的前提条件而应当被视为是否具备合格的建设质量的合法资质以及作为建筑质量索赔的依据，转移占有意味着买卖双方对标的物控制权和毁损灭失风险的转移，依据物权法、上述司法解释规定以及双方签订的补偿协议第五条约定，办理交接房屋手续，实现对房屋的转移占有才是认定是否实现交付的标志。因此，对于已接房的原告而言，房屋已经交付，在未出现建筑质量问题的情况下，我公司已不存在所谓违约的情况，更不应承担违约责任。二、关于办理产权证书。对原告要求办理产权证书的诉讼请求，我公司因为资金和其他与该商品房建设过程的关联诉讼尚在进程中等原因，暂无法办理产权证书，我公司将在符合办理产权证书的条件时尽快为原告办理产权证书。
原告为支撑其诉请，在举证期限内，本院开庭审理时向本院提交如下证据材料：
证据一、原告的身份证复印件一份。用以证明原告的身份情况。
证据二、《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市商品房买卖合同补充协议》、《预购商品房买卖合同登记备案证明》各一份。用以证明：1、原被告之间存在商品房买卖合同关系；2、被告违约应承担违约责任。
证据三、《收据》二份、《借款合同》《抵押贷款合同》各一份。用以证明：1、原告向被告支付了购房首付款49327元、契税2453元、合同印花税123元、抵押登记证费80元、印花税98元、大修基金7360元、天然气上户费3250元；2、原告通过中国工商银行向被告支付房款196000元。
证据四、《民事起诉状》一份，用以证明原告的起诉未超过诉讼时效。
证据五、被告的答辩书一份，用以证明被告在答辩中自认应为原告办理房产证。
被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，无质证意见。
原告所举示的证据，经本院审查，符合法律对证据真实性、合法性、关联性的规定，本院予以确认。
经本院审理查明：2010年8月24日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称合同），原告购买被告开发的位于本县中和街道东风路13号博宇花园商品房一套。合同对商品房的基本情况和土地使用权状况、房屋价款和付款方式、交房期限及条件、手续办理、双方违约责任、房屋面积确认及差异处理、规划和设计变更、基础设施、公共配套、争议解决、办理合同登记备案、办理产权证、办理预告登记等进行了约定。合同明确约定：“总房款245327元，签订合同时首付房款49327元，余款通过工商银行以按揭贷款方式支付。交房时间为2011年4月8日。”合同第九条约定：“逾期交房，30日内的，被告按已付房款万分之一按日支付原告违约金；超过30日的，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，被告应按已付房款万分之一点五按日支付乙方违约金”。第十三条第二项约定“预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。第三项约定：“原、被告双方应相互配合办理本商品房产权登记，由原告委托被告办理的，原告应在签订本合同十日内，将办理本商品房产权证登记需由乙方提供的资料提供给被告”。第四项约定：“因被告的原因，没有取得土地房屋登记机构《房地产权证》受理单，30日内的，被告按已付房款万分之一按日支付原告违约金；超过30日的，若原告要求继续履行合同，被告按已付房款万分之一按日支付原告违约金”。《重庆市商品房买卖合同补充协议》第六条第二项中约定：“因原告不提供或不签署相关手续以及不按时支付有关税费、房屋价款或因原告其他原因等造成被告不能按期办理登记备案和产权证的，由原告承担办理产权证的相关责任，并且每逾期一日，按房价总额的万分之五承担违约金”。第十三条约定：代收费用：1、办理房产证费用：契税；2、办理按揭手续费用：抵押登记费、印花税；3、办理大修基金费用：大修基金；4、天然气上户费；以上费用由原告于签合同当日支付。
另查明：在履行合同中，原告已首付房款49327元，后通过中国工商银行秀山支行按揭支付196000元，共计245327元。2011年6月2日，被告向原告移交了该房，原告已入住使用。被告未向法院举示已取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。
再查明：被告在提交本院的答辩书中自认对于原告要求办理产权证书的诉讼请求，被告因资金和其他与该商品房建设过程中的关联诉讼尚在进程中等原因，暂无法办理产权证书，被告将在符合办理产权证书的条件时尽快为原告办理产权证书。原告刘有明曾于2013年4月7日向本院起诉，要求被告承担违约责任。
本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依诚实守信原则，恪守契约义务。
一、被告是否违约交房。本案原、被告在合同中约定，被告应在2011年4月8日前将已取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付原告使用，但被告至今无证据证明已取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，原告可以拒绝接房并追究被告逾期交房的违约责任，但原告已于2011年6月2日接受了房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对于房屋的转移占有视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”原告要求被告从2011年4月8日至交房之日止，按房款金额每日万分一点五计算违约金，因双方合同约定：逾期超过30日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，合同约定的交房日期为2011年4月8日，故，违约金应从2011年4月9日起计算，即被告应向原告支付违约金（违约金的计算方式为，按已付房款245327元为基数，按每日万分一点五，从2011年4月9日起计算至2011年6月2日止）。
二、被告应否为原告办理《房地产权证》。从原、被告之间签订的《商品房买卖合同》来看，合同第十三条第二款约定，被告应于该商品房交付之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请和资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，《重庆市商品房买卖合同补充协议》第六条第二项约定，因原告不提供或不签署手续以及不按时支付相关费用等原因造成甲方不能按期办理登记备案和产权证的，由原告承担相关责任，且被告在提交我院的答辩状中自认，未办理产权证书的原因是被告资金和其他与该商品房建设过程的关联诉讼尚在进程中，暂无法办理为原告办理产权证书。本案中，原告在签订合同后向被告交纳了代办房产证费用，故，应由被告向土地房屋登记机构提交申请办理《房地产权证》，并取得登记受理单。原告提出要求被告在本判决生效后1个月内向土地房屋登记机构提交办理原告所购商品房的《房地产权证》的申请和相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的请求，本院予以支持。
三、被告是否逾期办理《房地产权证》，是否应支付给原告违约金。本案中，原、被告实际交房日期为2011年6月2日，按照合同约定，被告应于2011年8月1日前向土地房屋登记机构提交为原告办理《房地产权证》的申请及相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。但至开庭时，被告都未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，且被告自认系自身原因造成暂无法办理产权证书。故，被告未按合同约定为原告办理《房屋产权证》，应承担违约责任。被告抗辩称因资金和其他与该商品房建设过程中的关联诉讼尚在进程中等原因，暂无法办理产权证书的理由不能成立，本院不予采纳。原告要求被告从2011年4月8日至判决生效之日止，按房款金额每日万分一计算违约金，因双方在合同中约定的是交房后60日内向土地房屋登记机关提出办理本商品房《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，而双方实际交房日期为2011年6月2日，故，违约金应从2011年8月2日起计算，即被告应向原告支付逾期办理房屋产权证的违约金（违约金的计算方式为，按已付房款245327元为基数，按每日万分一，从2011年8月2日起计算至本判决生效之日止）。
四、原告的诉请是否超过诉讼时效。诉讼时效作为一项法律制度，指的是权利人在法定期限内不行使权利就丧失请求人民法院保护其民事权利的一种法律制度。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”同时《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”。诉讼时效因当事人提起起诉、一方提出要求或者同意履行而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。在商品房买卖合同中，双方当事人对逾期交房或者逾期办证违约金的约定，基本上是采用的按日计算违约金的方式。当事人在商品房买卖合同中的约定仅仅是违约金计算方法的约定，并处于持续违约的状态，非每天进行实际履行支付的约定。因此，双方并未约定违约金的履行期限。对于没有支付期限的债务，债权人可以随时要求履行，且原告于2013年4月7日向法院起诉要求被告承担违约责任，故，被告提出原告要求被告支付违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩，本院不予支持。被告秀山博宇实业有限公司，经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告秀山博宇实业有限公司在本判决书生效后30日内向秀山土家族苗族自治县国土资源和房屋管理局提交为原告刘有明办理位于秀山县中和镇东风路13号博宇花园B栋17-10的房地产权证资料和申请，并取得国土部门的登记受理单。
二、被告秀山博宇实业有限公司在本判决书生效后10日内支付原告刘有明逾期办理《房地产权证》的违约金（违约金计算方式为：以245327元为基数，按每日万分之一，从2011年8月2日起计算至判决生效之日止）和逾期交房的违约金（违约金计算方式为：以245327元为基数，按每日万分之一点五，从2011年4月9日起计算至2011年6月2日止）。
三、驳回原告刘有明的其他诉讼请求。
案件受理费105元，减半收取52.5元，由被告秀山博宇实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。
本判决发生法律效力后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
审判员 许洪军
二〇一四年二月十三日
书记员 杨 凡