杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭滨民初字第87号
原告杭州××制衣厂，住所地杭州市××××北塘河。
法定代表人章某某。
委托代理人（特别授权）叶某。
委托代理人（特别授权）韩某某。
被告孙某某。
原告杭州××制衣厂诉被告孙某某房屋租赁合同纠纷一
案，本院于2012年1月4日立案受理后，依法由审判员季隽虹独
任审判，于2012年2月15日公开开庭进行了审理。原告杭州×
×制衣厂委托代理人叶某、韩某某，被告孙某某到庭参加诉讼
。本案现已审理终结。
原告杭州××制衣厂诉称，被告因经商需要，于2009年1
月1日与原告签订租房协议书。协议约定被告承租原告房屋三
间，房租费用每月790元，租赁期半年，自2009年1月1日起至2
009年7月1日止，到期后如需续租必须在合同到期前30天内签
订续租合同，租赁期满后在原告不同意续租的情况下，被告必
须无条件搬走，拖延时间则按每天每间100元的标准向原告支
付损失费等。合同签订后双方已按约履行。租期到后，原、被
告没有再行签订书面租赁合同，被告继续承租涉案房屋至今。
然而被告在后续近30个月的承租期间，却未向原告支付租金，
原告多次催促也拒不缴纳。原告于2011年12月10日向被告发出通知，告知被告应于2011年12月20日前付清房租。原告给予的
合理期限到期后，被告至今既不缴纳房租，也不搬离，给原告
造成了很大的损失。根据有关法律规定，特向法院起诉。请求
判决被告向原告返还租赁房屋，恢复房屋原状；支付至实际返
还房屋之日止的租金（按每月790元计，从2009年7月2日起至2
011年12月31日止为71022元）；支付原告违约金45000元；被
告承担本案诉讼费用。
被告孙某某辩称，原告在2009年5月20日明确通某某租户
租赁合同到期后不再续订租赁合同，因为所涉房屋已列入政府
拆迁范围。原告还承诺允许承租户可以无偿使用承租房至拆迁
，故在2009年7月1日至在2012年1月17日期间，原告从未提及
要被告支付租金事宜。根据《合同法》的规定，请求支付租金
的诉讼时效为一年，原告在二年半时间内未提及租金，明显已
过时效，也证实了原告因要得到拆迁赔偿的最大化而放弃租金
的事实。原告在2010年4月5日断水断电至今，且房屋存在漏水
也不维修，致使答辩人店内货物霉烂、变质等。依《合同法》
的规定，承租人可以要求减少或不支付租金。若原、被告双方
是正常的租赁关系，哪个承租人会在房屋没电没水且漏水的情
况下而无动于衷。综上，原告请求无事实依据，赔偿违约金更
是无中生有，望法院驳回原告的诉讼请求。
经审理，本院查明以下事实：
一、对原、被告双方无争议的以下事实，本院予以确认
：2009年1月1日，原告杭州××制衣厂与被告孙某某签订《租
房协议书》一份。协议约定被告承租原告房屋三间，房租费每月790元，租赁期自2009年1月1日起至2009年7月1日止。协议
还约定了到期后如需续租必须在合同到期前30天内签订续租合
同，租赁期满后在原告不同意续租的情况下，承租方必须无条
件搬走，拖延时间则按每天每间100元的标准向原告支付损失
费等内容。2009年5月20日，原告向被告发出通知一份，告知
“承租房屋将于7月1日到期，到期后原告将收回房子”等内容
。2010年4月2日，原告又向被告发出通知，内容为“我厂于二
o0九年五月向你发出通知，因本厂区域房屋已列入政府拆迁范
围，房屋租赁合同于二o0九年六月三十日终止，因工厂已停厂
，无法承担变压器费用6000元／月，现我工厂已向电力公司提
出变压器报停，我厂将于4月5日起停电停水，特此告知”。20
12年1月17日，原告再次向被告发出通知，向被告催缴2009年7
月1日至2011年12月31日的租金，通知中并承诺若于2012年1月
20日前付清，可免去其中一年租金。另，自2009年7月1日原、
被告双方的《租房协议书》履行期限届满后，被告并未将承租
房屋腾空交付给原告，现该房屋内仍存放有被告的部分库存货
物。
二、对于某某争议的原告在2009年5月20日向被告发出通
知时有无承诺承租房屋可由被告无偿使用至拆迁时这一事实，
被告申请证人汤某、厉宝海出庭作证。原告质证认为两位证
人系原告的承租户，也存在着与被告相似的不腾房不交租金的
事由，故与原、被告有利害关系，其证言对证明被告的主张不
具有效力。本院认为原告的质证异议成立，仅凭证人证言不足
以证明原告对被告有过无偿使用承租房屋至拆迁之时的承诺。然，结合证人证言及原、被告的当庭陈述，本院可以确认以下
事实：原告在2009年5月20日向被告发出通知时已告知被告所
承租的房屋将面临拆迁；被告知晓此事后也在等待政府拆迁以
便获得可能的相关补偿款项；原告发通知时及租赁期限届满时
与被告均未就是否续租签订书面合同。
三、原告还提交2011年12月10日通知（复印件）一份，
拟证明当日原告已向被告发出催收租金通知，被告质证未收到
该通知。本院认为该通知并无被告签收，难以确认该通知已到
达被告，故对该证据的证明力不予确认，据此对原告主张该事
实不予认定。
本院认为，原、被告双方自2009年1月1日签订《租房协
议书》后，双方已依协议履行了个自的义务。租赁期间届满后
，被告作为承租人仍然继续使用承租房屋，原告作为出租人也
没有提出异议，故双方建立了不定期的租赁合同关系。依据《
中华人民共和国合同法》的规定，出租人在租赁期间应保持租
赁物符合约定的用途。2010年4月5日原告停水停电后，该租赁
物已不符合原合同约定的用途，原告也无证据证明在2010年4
月5日之后被告仍在此将该房屋当店面使用，故本院确认在201
0年4月5日原告停水停电后，双方未进行承租房屋交接，被告
对该房屋虽有占有、使用，但其租金不宜按790元一间计，本
院酌定为从2010年4月份起按每月每间395元计，至2012年3月
份止为28440元。在2009年7月1日后至承租房屋停水停电前的
九个月里，该房屋仍旧由被告作为承租人继续占有、使用，被
告应按原合同约定的每月每间790元的标准支付租金，合计为21330元。原告主张的违约损失无事实根据及法律依据，本院不
予支持。因原、被告双方的不定期租赁关系一直存在延续，故
本院对被告诉讼时效方面的抗辩理由不予支持。综上，本院对
原告的诉讼请求予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法
》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十二条、第二
百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规
定，判决如下：
一、被告孙某某于本判决生效之日起七日内支付原告杭
州××制衣厂2009年7月起至2012年3月止的房屋租金共计4977
0元。
二、被告孙某某于本判决生效之日起七日内将其承租的
原告杭州××制衣厂三间房屋腾退给杭州××制衣厂，并按每
月每间395元的标准计算从2012年4月1日起至房屋交付之日止
的租金。
三、驳回原告杭州××制衣厂的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应
当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定
，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1310元，由原告杭州××制衣厂负担
人民币748元，被告孙某某负担人民币562元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院
递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，
并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币26
20元。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××00
8802968，开户银行：工商银行湖滨支行）
审判员 季隽虹
二〇一二年三月三十日
书记员 桑晶晶