北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第6448号
上诉人（原审被告）北京佳宁娜酒店管理有限公司，住所地北京市海淀区阜成路101号北京永兴花园饭店二层北侧。
法定代表人马鸿文，董事长。
上诉人（原审被告）佳宁娜（深圳）投资有限公司，住所地深圳市罗湖区佳宁娜友谊广场5楼5B。
法定代表人马介钦，董事长。
二上诉人委托代理人黄茜，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
二上诉人委托代理人杲杨，北京市北斗鼎铭（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京永兴花园饭店，住所地北京市海淀区阜成路***号。
法定代表人高金兰，总经理。
委托代理人刘祎，北京臻观律师事务所律师。
委托代理人杨洁，女，1970年12月16日出生，北京永兴花园饭店职员。
上诉人北京佳宁娜酒店管理有限公司（以下简称北京佳宁娜公司）、佳宁娜（深圳）投资有限公司（以下简称佳宁娜深圳公司）与被上诉人北京永兴花园饭店（以下简称永兴花园饭店）租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第12387号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
永兴花园饭店在原审法院诉称，我公司与北京佳宁娜公司、佳宁娜深圳公司于2008年1月就北京市阜成路101号北京永兴花园饭店二层北侧约2000平方米房屋租赁事宜，通过变更合同主体、延续租赁年限的方式建立了合同关系，租期顺延至2017年5月31日。自2013年上半年开始，北京佳宁娜公司、佳宁娜深圳公司陆续出现拖欠合同租金和费用的情况，并在2014年拖欠情况严重恶化。2014年7月，北京佳宁娜公司向我公司提出暂停营业的要求，并通知我公司称其将于2014年7月底结束经营，提出提前解除合同和退租。我公司复函同意其在按租赁合同承担违约责任的前提下同意有条件的解除合同。但北京佳宁娜公司接到我公司上述复函后，一直不进一步明确是否解除租赁合同，并且未能按合同约定付清拖欠的房租和费用超过了45天。为此，我公司于2014年8月12日致函正式通知北京佳宁娜公司、佳宁娜深圳公司，根据租赁合同第9.7条约定，租赁合同自北京佳宁娜公司、佳宁娜深圳公司收到解除合同通知函或者应当收到该函之日起即解除，并提出我公司将自行收回房屋，移除北京佳宁娜公司滞留在房屋内的物品另择地点留置10日，要求北京佳宁娜公司、佳宁娜深圳公司届时配合办理清点交接手续。北京佳宁娜公司收到我公司上述解除合同通知函后，仍未作任何回应。我公司于2014年8月28日再次书面通知北京佳宁娜公司，租赁合同已解除，我公司将于2014年9月1日收回房屋，要求北京佳宁娜公司给予相应配合。但北京佳宁娜公司、佳宁娜深圳公司均未作出任何回应。我公司于2014年9月1日自行收回房屋，将房屋内可移动物品另行搬到库房保存。经核实，北京佳宁娜公司尚欠我公司自2014年5月1日至2014年8月12日的租金1002985.98元及自2014年8月13日至2014年9月1日的占用费200280元。按照合同约定，北京佳宁娜公司的违约行为导致我公司行使合同解除权，除了押金117万元不予退还外，北京佳宁娜公司还应支付拖欠租金、占用费及违约金。北京佳宁娜公司系佳宁娜深圳公司投资设立的一人有限公司，佳宁娜深圳公司不能证明北京佳宁娜公司的财产独立于佳宁娜深圳公司的财产，且佳宁娜深圳公司在人事、财务、业务上严格控制北京佳宁娜公司，按照公司法第20条及第64条之规定，佳宁娜深圳公司对北京佳宁娜公司应承担的租赁合同项下的责任和义务承担连带责任。现起诉请求判令：1、北京佳宁娜公司、佳宁娜深圳公司连带支付自2014年5月1日至2014年7月31日的租金876493.98元、2014年8月1日至2014年8月12日的租金126492元以及自2014年8月13日至2014年9月1日的占用费200280元，上述费用共计1203265.98元；2、北京佳宁娜公司、佳宁娜深圳公司以1203265.98元为基数按每日千分之一的标准连带支付自2014年9月1日至实际付清之日的违约金；3、诉讼费用由北京佳宁娜公司、佳宁娜深圳公司承担。
北京佳宁娜公司在原审法院辩称，永兴花园饭店于2014年7月31日自行将房屋上锁，导致我公司进不去房屋，故我公司不同意支付2014年7月31日之后的租金及占用费。按照合同约定，我公司要求以我公司交纳的117万元押金用以冲抵租金，冲抵之后剩余押金应当返还给我公司。在合同履行过程中，我公司不存在违约行为，受八项规定的影响，我公司的生意长期处于亏损状态，不能继续经营酒楼，属于可免责的法定情形。补充协议第3.5条的a项约定不符合公平原则，永兴花园饭店要求没收押金及支付违约金的总额高出了争议金额的30％，这不符合法律规定，我公司要求法院调整减少。我公司不同意佳宁娜深圳公司承担连带责任。
佳宁娜深圳公司在原审法院辩称，我公司与永兴花园饭店之间不存在租赁合同关系，我公司不是本案的适格被告。北京佳宁娜公司是我公司投资设立的有限责任公司，我公司履行了出资义务，而且北京佳宁娜公司独立核算，自负盈亏，独立开展民事活动，并独立承担相应的民事责任。永兴花园饭店称北京佳宁娜公司与我公司存在财产混同，北京佳宁娜公司没有独立的法人人格，其应承担举证责任，但永兴花园饭店没有提供证据证明，应承担举证不能的不利后果。综上，永兴花园饭店要求我公司承担连带责任，缺乏事实和法律依据，请求法院查明事实，依法驳回永兴花园饭店针对我公司的起诉。
原审法院经审理查明，2001年4月26日，永兴花园饭店与北京天九皇燕翅鲍酒家签订《房屋租赁合同》（合同编号005），永兴花园饭店将永兴花园饭店二层餐厅建筑面积1891.45平方米、地下一层9-10、J-K轴冷库建筑面积37.5平方米和12-14、J-K轴库房建筑面积27.95平方米，上述共计建筑面积1956.9平方米出租给北京天九皇燕翅鲍酒家用作经营高档潮粤菜系餐厅之用，租赁期限自2001年9月18日至2011年9月17日，共10年，租金缴纳方式为上付款方式即每月的25日前交纳次月的预付租金。
2008年1月21日，永兴花园饭店（甲方）、北京天九皇餐饮有限公司（原北京天九皇燕翅鲍酒家、乙方）与佳宁娜深圳公司（丙方）签订《房屋租赁合同补充协议书》，内容为：“……。一、甲方同意由乙、丙两方以005号《房屋租赁合同》项下租赁场地为注册地，共同出资注册新成立一个独立法人企业（以下简称‘新公司’），以经营二层餐厅，‘新公司’与乙方天宁寺店和王府井分店的经营活动、经营收益相分离。二、在乙、丙双方以005号《房屋租赁合同》项下租赁场地为注册地设立的‘新公司’工商注册登记手续办理完毕之前，005号《房屋租赁合同》仍然由乙方作为承租人享受全部合同权利和履行全部合同义务；在‘新公司’工商注册登记手续办理完毕并领取营业执照之日起，005号《房屋租赁合同》中的承租人自动由乙方转为‘新公司’，并由‘新公司’继承合同中承租人的全部权利和义务。三、租赁事宜作如下调整：3.1有关租赁期限。租赁期限在原《房屋租赁合同》约定的基础上顺延5年，即：租赁期限顺延至2017年5月31日届满。3.2有关租金。租金递增：从2009年6月1日起至2011年5月31日止，每年在上一合同年度租金基础上累计递增3％，即从2009年6月1日起至2010年5月31日止租金为：二层出租部分：￥5.411元／建筑平米／天，地下一层出租部分：￥2.705元／建筑平米／天；从2010年6月1日起至2011年5月31日止租金为：二层出租部分：￥5.573元／建筑平米／天，地下一层出租部分：￥2.787元／建筑平米／天；从2011年6月1日起至合同期满止，……。3.5承租方履行《房屋租赁合同》及本协议项下包括租金、押金及相关费用在内的任何付款义务时，如发生迟延，每迟延一日，均按应付未付金额的千分之一计收违约金，延迟超过一个月的，甲方有权解除合同，并有权选择：a、没收押金并同时累计计收违约金；或b、按《房屋租赁合同》9.6条追究承租方责任。……。”
2008年6月26日，北京佳宁娜公司注册成立，注册地为北京市海淀区阜成路101号北京永兴花园饭店二层北侧。成立之后，北京佳宁娜公司作为承租人继续履行《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议书》。
2014年7月23日，北京佳宁娜公司向永兴花园饭店致函决定将于7月底暂停营业。同日，永兴花园饭店复函，要求北京佳宁娜公司于7月底前支付拖欠租金及其他费用，并按约定承担违约责任。2014年7月30日，北京佳宁娜公司向永兴花园饭店发出停业通知，决定于2014年7月31日20：00停业。
2014年8月1日，永兴花园饭店向北京佳宁娜公司送达《有关房屋租金缴付等相关事宜的催告函》，要求北京佳宁娜公司于函件发出之日起10日内支付截止至2014年7月31日的房租及各项费用共计881401.98元。
2014年8月12日，永兴花园饭店向北京佳宁娜公司送达《有关提前解除租赁合同的函告》，内容为：“……。我饭店于2014年8月1日向贵方就上述请求出具了《有关房屋租金缴付等相关事宜的催告函》。在该函中我饭店原则上同意贵方在付清所拖欠房屋租金和费用（￥876493.98元）的情况下，有条件同意提前解除租赁合同，终止贵我双方的租赁合同关系。但遗憾的是，贵方收到我饭店上述复函后迄今已经超过十余天，贵方不仅未能按租赁合同要求付清拖欠的房租和费用，且未能明确是否提前解除租赁合同关系，及未支付后续发生的租金和费用。贵方严重拖欠房租和费用已经远远超过了45天，为此，我饭店现根据房屋租赁合同9.7条约定，特此郑重通知贵方，租赁合同自贵方收到本函当日起即行解除，贵我双方的租赁合同关系即告终止，我饭店将自行收回租赁房屋，并移除贵方滞留在租赁房屋内的物品另择地点留置10日，请贵方届时配合办理清点交接手续。……。”当日，北京佳宁娜公司收到上述函件。
2014年8月14日，北京佳宁娜公司向永兴花园饭店发送《关于解除﹤房屋租赁合同补充协议书﹥后续事宜的函件》，内容为：“……。公司亦主动与贵饭店核对了双方账目，截止2014年7月31日，公司尚欠贵饭店人民币876493.98元，公司存入贵司的押金余额计人民币1170060.00元整，冲抵我司的欠款后，押金余额计人民币293566.02元。鉴于上述情况，我司就提前解除租赁合同之善后事宜，提出如下解决方案：1）、我司放弃追索存入贵司的押金余额人民币293566.02元的权利；2）、我司全权授权贵司处置现存贵饭店的装修、装饰、厨房设备、家具，由此产生的费用及得到利益由贵司享有；3）、双方不再就租赁合同事宜相互追究。”
2014年8月28日，永兴花园饭店向北京佳宁娜公司送达《有关解除租赁合同及交接房屋的通知》，内容为：“鉴于贵方严重违反租赁合同约定，我饭店已于2014年8月12日致函贵方，通知贵方解除租赁合同，并要求贵方承担相应违约责任并腾退交房，但遗憾的是，贵方迄今没有任何回复。为此，特郑重通知贵方，我饭店将于2014年9月3日自行收回房屋，请贵方届时务必指定人员现场配合交接，否则，我饭店将自行收回房屋，由此造成的各项损失将由贵方自行承担。”
2014年8月29日，北京佳宁娜公司向永兴花园饭店发送通知，内容为：“贵饭店于2014年8月28日的函件已收悉，我司现指定黄玉负责现场配合及交接，在近日将物品搬离。”
2014年9月1日，永兴花园饭店自行将租赁房屋收回。
另查，2014年3月18日，北京佳宁娜公司的类型变更为外国法人独资，股东为佳宁娜深圳公司。
庭审中，永兴花园饭店提供佳宁娜深圳公司支付过二笔涉诉房屋租金的银行单位客户专用回单及北京佳宁娜公司、佳宁娜深圳公司的工商登记资料证明北京佳宁娜公司系佳宁娜深圳公司投资设立的一人有限责任公司，存在财务、人事混同的情况。北京佳宁娜公司、佳宁娜深圳公司对上述证据的真实性予以认可，但不认可永兴花园饭店的证明目的，并提供北京佳宁娜公司的营业执照、验资报告、2009年度至2014年度的审计报告及2014年度企业所得税汇算清缴鉴证报告书予以证明。永兴花园饭店对上述证据的真实性予以认可，但对证明目的不予认可。北京佳宁娜公司、佳宁娜深圳公司未提供其他证据。经核实，北京佳宁娜公司向永兴花园饭店支付过押金117万元。经询问，双方认可租赁合同于2014年8月2日解除，亦认可北京佳宁娜公司所欠截至2014年7月31日的租金数额为876493.98元，但北京佳宁娜公司称永兴花园饭店于2014年7月31日自行将房屋上锁导致其无法进入房屋，其不同意承担2014年7月31日以后的租金及占用费，永兴花园饭店予以否认，北京佳宁娜公司对此未提供证据。经再次询问，永兴花园饭店选择要求北京佳宁娜公司、佳宁娜深圳公司按照《房屋租赁合同补充协议书》第3.5条第a项约定即没收押金并同时累计计收违约金承担违约责任。北京佳宁娜公司、佳宁娜深圳公司认为上述约定不符合公平原则，永兴花园饭店已将涉诉房屋另行出租，不存在损失，要求调整减少违约金。永兴花园饭店称涉诉房屋并未另行出租。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议书》、《有关房屋租金缴付等相关事宜的催告函》等证据在案佐证。
原审法院认为，《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议书》系各方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议。根据《房屋租赁合同补充协议书》及查明事实，北京佳宁娜公司成立后作为承租人实际履行了《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议书》的相关权利和义务，故《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议书》对北京佳宁娜公司具有法律约束力。合同履行过程中，北京佳宁娜公司自2014年5月起拖欠房租并经永兴花园饭店催要仍未缴纳，且北京佳宁娜公司单方表示停止营业，北京佳宁娜公司的上述行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。在这种情况下，永兴花园饭店于2014年8月12日向北京佳宁娜公司送达了解除合同通知，北京佳宁娜公司于当日收到了该解除通知，故《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议书》于2014年8月12日已解除。据此，永兴花园饭店要求北京佳宁娜公司支付所欠2014年8月12日之前的房租共计1002985.98元之请求，于法有据，法院予以支持。根据2014年8月29日北京佳宁娜公司向永兴花园饭店发送的通知，在合同解除后，北京佳宁娜公司并未将物品搬离及向永兴花园饭店交还房屋，至永兴花园饭店于2014年9月1日将租赁房屋自行收回，因此，北京佳宁娜公司应承担自合同解除之日即2014年8月12日至2014年9月1日的房屋占用费。永兴花园饭店要求北京佳宁娜公司按照租金标准支付上述期间的房屋占用费共计200280元，并无不当，法院亦予以支持。由于北京佳宁娜公司在合同履行过程中已构成根本违约，导致合同被解除，北京佳宁娜公司应按照《房屋租赁合同补充协议书》第3.5条相关约定承担违约责任。永兴花园饭店当庭选择要求北京佳宁娜公司按《房屋租赁合同补充协议书》第3.5条第a项内容承担违约责任，并据此要求在没收押金117万元的同时，北京佳宁娜公司以1203265.98元为基数按每日千分之一的标准支付自2014年9月1日至实际付清之日的违约金之请求，符合约定，法院均予以支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。可见，自2014年3月18日起，佳宁娜深圳公司作为北京佳宁娜公司的唯一股东，其应对北京佳宁娜公司的财产独立于其自己的财产承担举证责任。然而，北京佳宁娜公司、佳宁娜深圳公司当庭提供的证据并不足以证明北京佳宁娜公司的财产独立于佳宁娜深圳公司的财产，故佳宁娜深圳公司应对北京佳宁娜公司在本案中应负担的自2014年5月起的房租、房屋占用费及违约金的债务承担连带责任。现永兴花园饭店要求佳宁娜深圳公司承担连带责任之请求，法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、北京佳宁娜酒店管理有限公司于判决生效后七日内向北京永兴花园饭店支付房屋租金一百万二千九百八十五元九角八分、房屋占用费二十万零二百八十元，并以一百二十万三千二百六十五元九角八分为基数按每日千分之一的标准支付自二○一四年九月一日至实际付清之日的违约金；二、佳宁娜（深圳）投资有限公司对北京佳宁娜酒店管理有限公司的上述债务承担连带责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
北京佳宁娜公司、佳宁娜深圳公司不服一审判决，向本院提起上诉，上诉请求：撤销原判第一项、第二项；判决上诉人的房屋租赁押金抵作对被上诉人欠付的租金；判决驳回被上诉人的全部诉求。上诉理由：1、自2014年7月31日起，被上诉人永兴花园饭店已经将承租房屋上锁，导致北京佳宁娜公司无法进入房屋；2、上诉人北京佳宁娜公司的房屋租赁押金117万元，应当抵作欠付的租金；3、北京佳宁娜公司认为违约金过高，应当予以酌减；4、北京佳宁娜公司与佳宁娜深圳公司财务独立，应当独立承担民事责任。
永兴花园饭店服从原审判决，针对上诉人的上诉请求和事实理由答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。
本院经审理查明，一审法院查明事实正确。北京佳宁娜公司二审期间提供《北京佳宁娜酒店管理有限公司司法鉴定检验报告书》，内容为：北京中瑞诚会计事务所有限公司接受委托，对北京佳宁娜公司的2013年4月到2014年12月期间与佳宁娜深圳公司进行财务独立性司法会计鉴定审计。其审计是在北京佳宁娜公司提供的与审计相关的会计资料上进行的，提供真实、完整的会计资料是北京佳宁娜公司的责任，北京中瑞诚会计事务所有限公司的责任是对其提供的这些资料发表审计意见。其鉴定结论为：北京佳宁娜公司不存在与佳宁娜深圳公司在经营场地、人员、财产、银行账户的共有或共用，不存在财产不独立与佳宁娜深圳公司。
另查，《房屋租赁合同补充协议书》第3.4条约定，如承租房迟延支付新租赁合同项下包括租金及相关费用在内的任何应付款项时甲方有权从押金中直接抵扣相应款项，甲方作出抵扣后，承租房应立即补足押金至上述数额，补足之前按本协议计收违约金。
上述事实有《北京佳宁娜酒店管理有限公司司法鉴定检验报告书》、《房屋租赁合同补充协议书》、当事人在二审审理期间的陈述、询问笔录在案佐证。
本院认为：《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议书》系各方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议。合同履行过程中，北京佳宁娜公司自2014年5月起拖欠房租并经永兴花园饭店催要仍未缴纳，并于2014年7月30日单方表示停止营业，北京佳宁娜公司该行为未经永兴花园饭店同意，亦未将诉争房屋与永兴花园饭店交接，因此其主张该时间为其交还诉争房屋时间，没有事实和法律依据，本院不予采信。北京佳宁娜公司的上述行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。
当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，永兴花园饭店虽然有权根据合同约定选择要求北京佳宁娜公司按《房屋租赁合同补充协议书》第3.5条第a项内容承担违约责任，要求没收117万元押金，并以1203265.98元为基数按日千分之一的标准支付自2014年9月1日至实际付清之日的违约金，但根据补充协议约定，承租房拖欠租金时，永兴花园饭店有权从押金中直接抵扣相应款项，因此虽然佳宁娜北京公司欠付租金，但永兴花园公司可以先行以押金弥补其实际损失。根据双方当事人的约定，逾期支付租金的违约金有两部分组成，一部分是117万元押金，一部分是欠付租金按日千分之一标准计付至付清之日，约定的总的违约金过分高于当事人的损失，故本院以永兴花园饭店实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则，并结合其他综合因素，酌定支持585000元押金作为违约金，同时按照补充协议约定以1203265.98元为基数按日万分之三的标准支付永兴花园饭店自2014年9月1日至实际付清之日。剩余585000元押金抵作北京佳宁娜公司欠付租金。
一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。上诉人在二审期间提供《北京佳宁娜酒店管理有限公司司法鉴定检验报告书》证明二上诉人之间财务独立，不应承担连带责任。该份审计报告并非在法院组织下进行，上诉人亦未申请法院对其财务进行审计，而且从该份报告内容可知，北京中瑞诚会计事务所有限公司亦不对审计材料的真实性负责，因此本院对该份报告证明内容不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国公司法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第12387号民事判决第二项；
三、变更北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第12387号民事判决第一项为：北京佳宁娜酒店管理有限公司于本判决生效后七日内向北京永兴花园饭店支付房屋租金四十一万七千九百八十五元九角八分、房屋占用费二十万零二百八十元，并以一百二十万三千二百六十五元九角八分为基数按每日万分之三的标准支付自二○一四年九月一日至实际付清之日的违约金。
三、佳宁娜（深圳）投资有限公司对北京佳宁娜酒店管理有限公司的上述债务承担连带责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费七千八百一十五元由北京佳宁娜酒店管理有限公司、佳宁娜（深圳）投资有限公司共同负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一万五千六百三十元，由北京佳宁娜酒店管理有限公司、佳宁娜（深圳）投资有限公司共同负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
代理审判员 朱文君
代理审判员 赵 蕾
二〇一五年八月二十日
书 记 员 杜 莹