江西省樟树市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0982民初992号
原告（反诉被告）昆山唯诚冬雨房地产投资咨询有限公司。住所地：江苏省昆山市浦镇学士路**号。
法定代表人田广东，该公司执行董事。
委托诉讼代理人黄新生、蒋宇阳，江西药都律师事务所律师。
被告（反诉原告）江西省樟树市市建房地产开发有限公司。住所地：江西省樟树市新天国际商业*号楼***号。
法定代表人孙国栋，该公司董事长。
委托诉讼代理人邹江平、杨建平，江西新青年律师事务所律师。
原告（反诉被告）昆山唯诚冬雨房地产投资咨询有限公司与被告（反诉原告）江西省樟树市市建房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案。本院收到后，依法组成由审判员徐新平担任审判长，与人民陪审员杨毅宁、罗江组成的合议庭，于2017年7月13日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）昆山唯诚冬雨房地产投资咨询有限公司（以下简称昆山公司）的法定代表人田广东及其委托诉讼代理人黄新生、蒋宇阳，被告（反诉原告）江西省樟树市市建房地产开发有限公司（以下简称市建公司）的委托诉讼代理人邹江平、杨建平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）昆山公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告市建公司立即向其支付佣金人民币4335763元；2、本案诉讼费由被告市建公司承担。事实和理由为：2016年3月24日，昆山公司、市建公司签订了一份《独家销售代理合同》，约定：1、市建公司将江西樟树“金岸银河”项目的营销策划、房屋销售事宜交由昆山公司代理，合作期限为自签约之日起十二个月。2、市建公司向昆山公司支付佣金，基础佣金为房款总价的1.3%，以实现基础目标1.8亿为准；浮动佣金为总销售每下降0.2亿，佣金下降总销0.1%，佣金下降到总销1%为止；反之总销每上升0.2亿，佣金上升总销0.1%，佣金上升到总销1.6%为止，合作期间前10个月，按基础佣金结算，第11个月暂不予结佣，合同到期之后，3个工作日内核算出一年总销并按照上述浮动佣金进行结算，多退少补；3、若已交定金的客户违约，则该部分定金由被告没收，被告应将没收总额的50%作为原告该次的销售佣金；4、在代理期间，原、被告双方按当时的销售业绩结算销售佣金，代理期满后，根据最终销售业绩结算销售佣金（在代理期内交纳定金，代理期满2个月内支付首期款的客户可统一计入成交量，如最终计算期满仍未交纳首期款的，视为买方违约）。上述合同签订后，昆山公司积极展开了金岸银河项目的营销策划和推广活动，截止2017年3月24日，昆山公司完成了503套金岸银河商品房认购，总房款为343485208元。按照合同约定，超出基础目标1.8亿元，每上升0.2亿元，佣金上升总销0.1%，佣金上升到总销1.6%为止，故市建公司应按照总销1.6%向昆山公司支付佣金5495763元。截止2017年3月28日，市建公司仅支付了116万元佣金，剩余4335763元未付。
被告（反诉原告）市建公司答辩及反诉称：昆山公司要求市建公司支付剩余佣金人民币4335763元没有任何事实和法律依据。事实和理由如下：1、昆山公司实际代理销售的时间不足十二个月。2016年3月24日，双方签订《金岸银河独家销售代理合同》生效后，昆山公司按合同约定开展营销策划和销售工作。但自2016年11月中旬起，昆山公司负责人田广东不辞而别，离开了樟树，未与市建公司联系，对销售事务不管不顾，昆山公司以自己的行为表明其不履行合同义务。2016年12月底市建公司已向昆山公司发送《解除协议通知书》，双方代理关系也已终止。昆山公司实际代理期为2016年3月24日至2016年12月31日。鉴于昆山公司不履行销售义务，市建公司自2017年1月1日起招聘销售人员对金岸银河项目房产进行销售，所以2017年1月1日以后所销售房产与昆山公司无关。2、在代理期限内，昆山公司实际成功销售的商品房数量不是503套，而是136套，总房款为89200510元。《金岸银河独家销售代理合同》明确约定：“1.一次性付款的，以签署《商品房买卖合同》并付清全部房款为代理销售成功；按揭贷款的，以签署《商品房买卖合同》并收到按揭贷款为代理销售成功；2.甲方（市建公司）指定购房客户（如：工程抵款），乙方（昆山公司）不收取佣金。”昆山公司主张销售的503套商品房中，有的至今也没有付清房款，有的付清房款的时间不在代理期限内，有的属于以房抵工程款的，以上所售房产不属于合同规定的成功销售商品房，不应计入昆山公司销量。因此昆山公司实际成功销售的房产数并不是503套，不能以503套房产的房款金额343485208元来计算佣金。截止到2016年12月31日，昆山公司成功销售房产136套，总房款89200510元，其中一次性付款方式成功销售10套，房款6657544元，按揭付款方式成功销售126套，房款82542966元。因未达到1.8亿基础销量，按合同约定，其佣金提取比例为1.0%，昆山公司应得佣金为89.20万元（89200510×1.0%），市建公司已支付昆山公司佣金124万元，多付34.8万元的佣金昆山公司应当予以返还。3、昆山公司违约给市建公司造成直接经济损失1453015元的损失应当予以赔偿。《金岸银河独家销售代理合同》明确约定：销售价格以甲方（市建公司）确认的对外销售价格为准，乙方（昆山公司）不得低于该价格表销售，但经甲方（市建公司）签字确认的除外。如遇政策及销售因素需调整销售价格，须经甲方（市建公司）同意后实施，乙方（昆山公司）不得自行决定。昆山公司违反合同约定，未经市建公司同意，擅自降价销售房产83套，降价金额889045元。未经市建公司同意，擅自免收193户物业费563970元，给市建公司造成直接经济损失共计1453015元。市建公司的上述损失昆山公司应当予以赔偿。综上所述，昆山公司的诉求无事实及法律依据，市建公司请求驳回其全部诉讼请求，同时判处其返还市建公司多付的佣金348000万元，赔偿给市建公司造成直接经济损失1453015元，本案诉讼费用由昆山公司承担。
原告（反诉被告）昆山公司就被告（反诉原告）市建公司的反诉请求辩称，一、答辩人并未擅降价销售房屋且在合同履行期间答辩人按照合同约定完成了503套商品房的销售量，总房款为343485208元，故反诉原告应向答辩人支付佣金共计人民币5495763元，现反诉人仅支付116万元，还应向答辩人支付4335763元。二、反诉原告所陈“未经反诉原告同意免收193户物业费563970元”没有事实和法律依据。三、反诉原告支付的116万元是答辩人应获得的佣金，不存在预支一说，且反诉原告提供的支付凭证中均载明其用途为代理费，而非预支费用。为此，请求法院依法驳回反诉原告反诉的反诉请求。
昆山公司为证明自己的主张向本院提供的证据有，证据一：昆山公司的营业执照复印件各一份，证明其企业的基本信息及其诉讼主体适格，市建公司质证无异议；证据二：双方签订的《独家销售代理合同》一份，证明：2016年3月24日，双方签订了一份《独家销售代理合同》（以下简称合同），约定：1、市建公司将江西樟树“金岸银河”项目的营销策划、房屋销售事宜交由昆山公司代理，合作期限为自签约之日起十二个月。2、基础佣金为放款总价的1.3%，以实现基础目标1.8亿元为准；浮动佣金为总销每下降0.2亿，佣金下降总销0.1%，佣金下降到总销1%为止；反之总销每上升0.2亿，佣金上升总销0.1%，佣金上升到总销1.6%为止，同时还约定了代理销售成功标志（详见合同第六条）。3、若已交定金的客户违约，则该部分定金由市建公司没收，市建公司应将没收总额的50%作为昆山公司该次的销售佣金。4、在代理期间，双方按当时的销售业绩结算销售佣金，代理期满后，根据最终销售业绩结算销售佣金（在代理期内交纳定金，代理期满2个月内支付首期款的客户可统一计入成交量，如最终计算期满仍未交纳首期款的，视为买方违约）；市建公司对证据二的三性均无异议，但强调合同同时约定了代理成功销售的标志。怎样的标志将在反诉中提出证据；证据三：昆山公司在合同履行期间为“金岸银河”项目的营销策划、活动方案一份，公司聘请的经理、案场主管、置业顾问等员工工资表（2016年4月份至2017年2月份）十一份，证明：合同签订后，昆山公司积极履行合同约定的义务，进行“金岸银河”项目的营销策划和推广，同时发放了相关工作人员工资。市建公司质证认为，该组证据是昆山公司单方面制作，对三性均有异议，工资表没有经手人、负责人签名；证据四：金岸银河成交客户明细汇总表、金岸银河商品房销（预）售合同签订登记备案表、银行放款名单各一份，金岸银河370户按揭已放款明细表一份及370户客户的认购协议书、（金岸银河）预（销）售合同签约申请书各一份，金岸银河96户按揭待放款明细表一份及96户客户的认购协议书、（金岸银河）预（销）售合同签约申请书各一份、金岸银行37户一次性付款客户明细表一份及37户客户的认购协议书、（金岸银河）预（销）售合同签约申请书各一份，证明昆山公司：1、在合同履行期间共完成了503套商品房的销售量，总房款为343485208元，503套商品房中有370户银行按揭已放款，96户待放款，37户系一次性付款，96户待放款客户均已交纳定金；2、合同履行期间，昆山公司完成的总房款343485208元已超出基础目标1.6亿，按照合同约定，基础目标为1.8亿，总销每上升0.2亿元，佣金上升总销0.1%，佣金上升到总销1.6%为止。故市建公司应按总销1.6%向昆山公司支付佣金5495763元。市建公司对该组证据的三性均有异议，因为该组证据是昆山公司单方面制作的，昆山公司所列的503套房产中有的至今未付清房款、有些付清房款的时间在代理期外的，所以其成功销售的房产并不是503套，不能以503套房产数来计算佣金。
证据五：昆山公司法定代表人田广东在中国建设银行银行卡客户交易明细清单及“金岸银河”项目代理费收款明细表一份，证明：市建公司总共向昆山公司支付佣金（代理费）116万元，尚有4335763元未付。市建公司质证对银行卡客户交易明细清单三性无异议，对其证明目的有异议，认为该交易明细单显示市建公司向昆山公司支付的佣金是122万元，田广东曾在2016年11月6日在市建公司领取了六万元现金，对代理费收款明细表的三性均有异议，认为其是昆山公司单方面制作的，昆山公司认可收到市建公司佣金116万元，实际上是收到了122万元。证据六：营销策划方案一份以及昆山公司与市建公司指定的广告公司QQ聊天记录一份，证明：昆山公司与市建公司的合同履行期限是12个月，昆山公司签订合同后积极履行合同约定的营销策划义务。市建公司质证对其三性均有异议，认为这都是昆山公司单方面制作的，不能证明这些活动已经实施了，另外昆山公司的合同义务除了策划还包括销售，其后期没有参与销售，所以不能说他已经全面履行了合同义务。
市建公司为证明自己的主张向本院提供的证据有：证据一：《独家销售代理合同》，证明1、销售价格以市建公司确认的对外销售价格表为准，昆山公司不得低于该价格表销售，但经市建公司签字确认的除外；如遇政策及销售因素需调整销售价格，须经市建公司同意后实施，昆山公司不得自行决定。2、一次性付款的，以签署《商品房买卖合同》并付清全部放款为代理销售成功；按揭贷款的，以签署《商品房买卖合同》并收到按揭贷款为代理销售成功。3、市建公司指定购房客户（如：工程抵款户），昆山公司不收取佣金。昆山公司质证后对其三性均无异议，对证明目的有异议，认为在本案当中，昆山公司所主张的503套房不存在抵工程款的情形，市建公司对合同条款断章取义，没有完整的反映合同的真实内容（比如在合同的第六大点第四小点中明确约定，出买人与买售人存在交易，即使没有交清买房款也要记算进昆山公司的销售业绩中），证明的指定购房客户没有相应的证据加以证明，因而达不到其证明目的。证据二：田广东日记，证明自2016年11月会议总结起，昆山公司便没有管理金岸银河项目的销售。昆山公司（查看原件）质证对该证据真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为该证据与本案没有关联，该证据是昆山公司田广东的私人记事本，市建公司将田广东的个人日记进行了删减、撕页，这个记事本明显存在用胶水黏贴的事实，也就是说市建公司在扣押昆山公司田广东个人工作日志之后，对该工作日志有预谋的删减、部分撕毁、部分篡改，试图达到证明自2016年11月起昆山公司就没有履行合同义务的目的。证据三：解除协议通知书，证明因昆山公司违约，擅自降价销售房产，不履行销售义务，市建公司2016年12月30日已通知其解除合同，因此2017年所售房产与其无关，昆山公司对该证据的三性均有异议，提出昆山公司没有收到过市建公司所主张的解除协议通知书。证据四：置业顾问劳动合同、工资、提成发放表，证明自2017年1月1日起，因昆山公司违约，不履行销售义务，导致销售工作无法开展，市建公司无奈聘请、组织销售团队，开展销售工作，故2017年所售房产与昆山公司无关。昆山公司质证对该证据三性均有异议，认为这些劳动合同并不是在2016年12月31日所签，而是昆山公司起诉后签订的，工资表也是市建公司伪造的，1、2月份的工资表上的签字与3月份不同，这个笔迹是有出入的，昆山公司发放了销售人员2017年1、2月份的工资，不存在市建公司发放工资。证据五：2016年昆山公司成功销售房产明细，证明2016年3月24日至2016年12月31日，昆山公司成功销售金岸银河商品房136套，销售金额为89200510元，市建公司应付佣金为89.20万元。昆山公司质证对三性均无异议，对证明目的有异议，市建公司仅提供了136套商品房的销售，剩余三百多套房屋的销售没有提供，不能达到证明目的。证据六：借条、领条及电子银行转账单，证明昆山公司已领取市建公司代理费（佣金）124万元，超额领取佣金34.8万元。昆山公司对领取的124万元金额没有异议，提出其中的8万元是田广东以个人名义向孙国栋个人借的，不属佣金。
经审理查明：2016年3月24日，昆山公司与市建公司签订了一份《独家销售代理合同》，市建公司将江西樟树“金岸银河”项目的营销策划、房屋销售事宜交由昆山公司代理，合作期限为2016年3月24日至2017年3月23日。市建公司向昆山公司支付佣金，基础佣金为房款总价的1.3%，以实现基础目标1.8亿为准；浮动佣金为总销售每下降0.2亿，佣金下降总销0.1%，佣金下降到总销1%为止；反之总销每上升0.2亿，佣金上升总销0.1%，佣金上升到总销1.6%为止，合作期间前10个月，按基础佣金结算，第11个月暂不予结佣，合同到期之后，3个工作日内核算出一年总销并按照上述浮动佣金进行结算，多退少补。合同签订后，昆山公司开始进行营销策划及房屋销售，至2016年11月中旬昆山公司法定代表人田广东离开樟树。2017年1月1日市建公司招聘销售人员对金岸银河项目房产继续进行销售。在2016年3月24日至2016年12月31日双方履行合同期间，昆山公司共代理市建公司销售238套商品房，房价总额为158783775元。其中没有市建公司签名昆山公司擅自同意降价销售的商品房有76套，降价总金额830706元，擅自减免购房者物业费的商品房有89套，减免总金额251945元。
本院认为，2016年3月24日昆山公司与市建公司签订的《“金岸银河”独家销售代理合同》是双方在自愿基础上签订的，真实有效，双方应按协议约定全面履行。在2016年3月24日至2016年12月31日双方履行合同期间，昆山公司共销售238套商品房，销售总额为158783775元。根据双方签订的《独家销售代理合同》第五条销售佣金及目标“基础佣金为房款总价的1.3%，以实现基础目标1.8亿为准；浮动佣金为总销售每下降0.2亿，佣金下降总销0.1%，佣金下降到总销1%为止；反之总销每上升0.2亿，佣金上升总销0.1%，佣金上升到总销1.6%为止。”之规定，昆山公司销售总额为158783775元，应得佣金为1746622元（158××××75×1.1％），市建公司已支付僱金1160000元（其余为田广东个人借款），市建公司还需向昆山公司支付佣金586622元。由于昆山公司销售过程中存在擅自降价、减免物业费情形，给市建公司造成损失共计1082651元，扣除市建公司应支付给昆山公司的佣金586622元，昆山公司应当支付市建公司496029元。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：
一、限昆山唯诚冬雨房地产投资咨询有限公司在本判决生效后十日内向江西省樟树市市建房地产开发有限公司支付人民币496029元。
二、驳回昆山唯诚冬雨房地产投资咨询有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回江西省樟树市市建房地产开发有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费41486元、反诉费21009元，共计62495元。由昆山唯诚冬雨房地产投资咨询有限公司承担48502元，江西省樟树市市建房地产开发有限公司承担13993元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。
审 判 长 徐新平
人民陪审员 杨毅宁
人民陪审员 罗 江
二〇一七年十一月一十五日
书 记 员 钱 瑶