浙江省瑞安市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0381民初7481号原告瑞安市线毯厂，住所地瑞安市飞云街道飞云东路**号。法定代表人俞荣荣，厂长。委托代理人（特别授权）马调锋，浙江玉海律师事务所律师。委托代理人（特别授权）伍洪榜，男，1966年6月16日出生汉族，住瑞安市，系瑞安市线毯厂厂委员。被告秦建国，男，1964年8月8日出生汉族，住瑞安市。委托代理人（特别授权）应继伟，浙江瑞大律师事务所律师。被告林定海，男，1979年3月11日出生汉族，住瑞安市。原告瑞安市线毯厂与被告秦建国、林定海房屋租赁合同纠纷一案，原告于2016年7月26日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序，于2016年8月17日、2016年9月23日两次公开开庭进行了审理。原告法定代表人俞荣荣、原告委托代理人马调锋、伍洪榜、被告秦建国及其委托代理人应继伟、被告林定海均到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案于2016年10月17日转为普通程序，并组成合议庭于2016年12月9日再次开庭进行了审理，原告法定代表人俞荣荣、原告委托代理人马调锋、伍洪榜、被告秦建国及其委托代理人应继伟、被告林定海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞安市线毯厂诉称：2013年3月15日，原告与被告秦建国签订一份《租赁合同书》，约定：原告将自己所有的坐落于瑞安市飞云街道飞云东路14号的部分厂房租赁给被告秦建国使用，租赁期限为一年，自2013年3月1日起至2014年2月28日止，年租金166000元，合同签订后一次性付清；未经原告同意，被告秦建国不得将租赁房屋转租给他人，被告秦建国若需装修，需征得原告同意，租赁期满后装修物归原告所有，租赁房屋内一切修缮均由秦建国自行负责，自行承担费用。现双方约定的租赁期限已经届满，但经原告多次催促，被告秦建国均以各种理由拒绝腾空返还租赁房屋。同时，其未经原告同意，擅自将部分租赁房屋转租给被告林定海及案外人林少斌使用，至今林定海仍予占据拒绝腾空。被告秦建国非法占据使用租赁房屋两年多，未支付分文费用，造成原告经济损失738825元。综上，被告秦建国在合同期限届满后拒绝返还租赁房屋，非法占有使用至今，已构成违约，并造成原告重大经济损失。被告林定海所承租的厂房系被告秦建国擅自转租，属无效合同，其非法占据使用部分租赁厂房拒不返还于法无据。故原告诉至本院，诉请：1、判令二被告立即腾空租赁房屋（坐落于瑞安市飞云街道飞云东路14号属原告所有的厂房）并返还给原告；2、判令被告秦建国赔偿原告经济损失738825元（暂计算至2016年7月28日止）；3、判令由二被告承担本案诉讼费。在审理过程中，原告认为现其与被告秦建国之间为不定期租赁合同，并变更诉讼请求为：1、解除原告与被告秦建国之间的不定期租赁合同；2、判令二被告腾空所租赁的厂房并返还原告；3、判令被告秦建国按每年166000元的标准支付自2014年3月1日起至腾空之日止的租金；4、二被告承担本案诉讼费。被告秦建国答辩称：一、原告所持有的10本房产证登记的地形图和现在实际地形图存在差异，且原告没有土地证，故本案涉案房屋不属于原告持有的产权证登记范围，原告主张飞云东路14号内房屋属于原告所有依据不足。而秦建国在飞云东路14号内所占用的厂房属于被告秦建国自行搭建，虽然秦建国没有所有权证，但享有对该物占有的权利，原告要求被告腾空租赁房屋没有依据；二、原告要求赔偿损失738825元，没有事实和法律依据。秦建国在自己的厂房中生产作业及转租属于被告对自己物的处分。即使原告主张成立，秦建国也是按合同约定的租金166000元/年计算，而不是按转租他人的金额进行计算；三、原、被告虽订立《租赁合同书》，但该合同应当属于被告对土地及其厂房归属的误解，原告无权与被告签订租赁合同，该租赁合同侵犯他人权利，属于无效合同。被告林定海答辩称：2012年开始，我就从秦建国那里租厂房，一直不了解原告与秦建国之间的事情。他们两个人之间的纠纷，跟我没关系。原告让我腾空房屋这个诉讼请求，我不同意，我要求租到我的租赁合同到期为止。原告在举证期限内向本院提交了如下证据：证据1、原告营业执照、机构信用代码证，拟证明原告诉讼主体事项；证据2、二被告户籍证明，拟证明二被告身份事项和诉讼主体事项；证据3、原告与被告秦建国签订的租赁合同，拟证实原告与被告秦建国于2013年3月15日签订租赁合同约定相关权利义务的事实；证据4、厂区平面图，拟证实被告秦建国租赁原告厂区的具体位置和面积；证据5、秦建国与林定海签订的租赁合同复印件二份，拟证明被告秦建国未经原告同意擅自转租的事实以及造成原告部分经济损失的事实；证据6、现场照片，拟证明租赁物现状及二被告占据使用的事实；证据7、限期搬迁通知书及现场张贴照片，拟证实原告要求二被告腾空搬迁返还租赁物的事实；证据8、房屋所有权证9本，拟证实租赁房屋系原告所有的事实；证据9、复制于瑞安市国土资源局的瑞安市线毯厂及其周边土地使用规划图，拟证实涉案土地的所有权人、使用权人系原告的事实；证据10、原告与前金村委会签订的荒涂征用协议书、土地兑现协议书、厕所协议书各1份，拟证实涉案土地原告从前金村委会征用的事实；证据11、原告与前金村委会签订的协议一份，拟证实原告征用前金村委会土地时约定安排村民进厂工作的事实，从而进一步证实了涉案土地已被原告征用的事实。被告秦建国在举证期限内向本院提交了如下证据：证据12、摘抄于房产登记部门档案的登记于1993年的原告房产总地形图、房产登记地形图，拟证明本案诉争的厂房没有在1993年的地形图里；证据13、现状地形图，拟证明房屋现状与原登记产权不一致；证据14、录像，拟证明实地情况；证据15、照片打印件，拟证明厂房系秦建国自建；证据16、告知书1份，拟证明原告非法占用土地的事实；证据17、证人金某、周某、张某、衡某均的证人证言，拟证明涉案厂房系秦建国出资建造；证据18、具结书1份、宗地图1份，拟证明原告十间用房的名称以及层数，及原告房产登记面积为5543.5平方，超出其征地面积。证据19、村界图，拟证明原告的厂区在前金村的范围内；证据20、测绘报告，拟证明原告厂区的总占地面积为9.46亩，为多占了前金村的土地；证据21、土地权属争议行政裁决申请书，拟证明前金村已经向瑞安市人民政府提出申请，证明前金村与原告对涉案土地存在争议。被告林定海未向本院提交证据。上述证据经庭审出示、证人出庭，双方当事人均进行了质证。被告秦建国认为：对原告提供的证据1、2、3、4、5、6、8、9、11无异议，但证据5中秦建国与林定海于2016年1月3日签订的租赁合同内容并非真实意思表示。对于证据7真实性有异议，秦建国并未收到。证据10的中1985年3月2日的荒涂征用协议书，在前金村档案里没有这份协议书，上面生产大队的公章也不一样，而且当时的文书不具备打印的条件，对其“三性”均有异议。对证据10中的土地兑现协议书、厕所协议书没有异议。原告认为：对证据13、18没有异议，证据12系手绘图，真实性有异议，证据14、15无法证明原告待证事实。证据16真实性有异议，原告没有收到。对证据17四份证人证言均有异议，与事实不一致。证据19、20真实性有异议，且与本案租赁合同纠纷没有关联性。证据21与本案无关。被告林定海对上述证据均无异议。本院认为，证据7、证据10中的荒涂征用协议书及证据17有待其他证据予以补强，故暂不予认定，证据13、15不符合证据的基本形式，证据16、19、20、21无法证实与本案的关联性，均不予采信。双方提交的其余证据来源合法、内容真实且与本案具有关联性，均予以采信。根据以上证据及双方当事人的陈述，本院认定的事实如下：2013年3月15日前，被告秦建国长期租用原告瑞安市线毯厂位于飞云街道飞云东路14号厂区内的部分厂房，并对厂房进行了部分翻建。2013年3月15日，原告与被告秦建国重新签订了一份《租赁合同书》，该合同约定：秦建国向原告租赁厂房，租期为2013年3月1日至2014年2月28日止，年租金166000元，签订合同后一次性付清。秦建国无权转租他人。租赁期满后，房屋应完好归还原告，如有损坏按价赔偿，如秦建国需装修，应征得原告同意，期满后装修物全归原告所有。租赁期内厂房大小修理由秦建国自行负担。上述合同签订后，被告秦建国按约支付了租金。该合同到期后，双方未签订新的租赁合同，被告秦建国也未支付租金，但继续使用租赁的厂房。被告秦建国在其租赁期内，于2011年12月21日与被告林定海签订有一份《租用厂房协议合同书》，将其租赁原告的部分厂房转租给林定海，期限至2016年1月9日止。2016年1月3日，秦建国又与林定海签订一份《租用厂房协议合同书》，租赁期限从2016年1月9日起至2018年1月8日止。另本案在审理过程中，原、被告一致确认:2016年4月1日被告秦建国已将租用厂房中的一间厂房钥匙交还原告，该部分厂房租金价值相当于总租金的1/8，其余厂房除现被告林定海仍占用的部分外，已于2016年5月21日腾空完毕。现被告秦建国向原告租用的厂房中仅有被告林定海租用部分仍由被告林定海使用，该部分厂房的租金价值相当于总租金的1/3，其余均已腾空交付原告。本院认为：原告瑞安市线毯厂与被告秦建国之间的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。租赁期限至2014年2月28日届满后，被告秦建国仍继续使用租赁的房屋，原告未提出异议，故原告与被告秦建国之间形成不定期租赁合同，原告有权随时解除合同。被告秦建国将部分租赁的房屋长期转租给被告林定海，对此原告应当知晓，但未提出异议，视为对转租行为的默认。但转租期限不得超过承租人剩余租赁期限，故原告解除与被告秦建国之间的租赁合同后，剩余转租期限无效。现原告主张解除原告与被告秦建国之间的租赁合同，要求被告秦建国、林定海腾空所租赁房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。同时，被告秦建国应按照合同约定的每年166000元的租金标准，支付从2014年3月1日起至腾空完毕之日止的房屋租金。因部分厂房已腾空交付原告，按腾空厂房占租金比例及腾空时间计算，本院确定至2016年5月21日止的租金为365730元。现仍占用的部分厂房即现被告林定海占用部分的租金从2016年5月22日起151.6元/天的标准计算至实际腾空完毕之日止。被告秦建国以原告没有土地权属证明、部分涉案房屋与房产证标示不符、部分涉案房屋系秦建国自行搭建应由其占有为由，主张原告对涉案房屋不享有权利的意见，本院认为，对于房屋性质的认定，应由相关职能部门作出，根据现有证据，无法证明被告秦建国的上述主张。且被告秦建国认可其所占用的厂房在原告厂区范围内，多年来也一直向原告支付租金，其亦所述因其出资翻建，原告在租金上给予了打折，可见被告秦建国对其所占用及使用的房屋系向原告租赁的事实是没有异议的，故对被告秦建国的上述辩称意见，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第五款、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、之规定，判决如下：一、解除原告瑞安市线毯厂与被告秦建国之间关于瑞安市飞云街道飞云东路14号原告厂区内厂房的租赁合同；二、被告林定海于本判决生效后一个月内将所租用的位于瑞安市飞云街道飞云东路14号原告厂区内的房屋腾空完毕并交付原告瑞安市线毯厂；三、被告秦建国于本判决生效后一个月内支付原告瑞安市线毯厂房屋租金365730元，并支付自2016年5月22日起至上述第二项腾空义务履行完毕之日止，按151.6元/天的标准计算的租金。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7310元，由被告秦建国负担（被告定于判决生效后10日内向本院缴纳，原告已预缴11188元，于判决生效后15日内来本院退回）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费7310元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴国豪人民陪审员  应峰雷人民陪审员  徐启杰二〇一六年十二月二十六日书 记 员  郑婷婷·??10?··??11?·