福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽06民终2350号
上诉人（原审原告）：陈宝建，男，1970年7月26日出生。汉族，住福建省漳州市龙文区。
委托诉讼代理人：蓝金成、杨惠贞，福建元光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵雪艳，女，1987年7月6日出生，住湖南省华容县幸福乡新强村*组***号，现住福建省厦门市集美区。
委托诉讼代理人：曾伟国，谢绍津，福建维堂律师事务所律师。
原审第三人：漳州台商投资区万达广场投资有限公司，住所地漳州台商投资区角美镇福龙工业园7号（角美镇综合开发区管委会办公楼），统一社会信用代码913506810797846526。
法定代表人：齐界，执行董事兼总经理。
上诉人陈宝建因与被上诉人赵雪艳、原审第三人漳州台商投资区万达广场投资有限公司（以下简称“台投区万达公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院(2017)闽0681民初397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月20日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，因双方没有提出新的证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈宝建上诉请求：撤销原判，改判支持陈宝建的诉讼请求或者发回重审。事实和理由：（1）原审认定陈宝建与泉州浦西万达广场投资有限公司、中国建筑第二工程有限公司达成的《协议书》是认购协议，与事实不符，该协议体现的是泉州浦西万达广场投资有限公司以拖欠陈宝建的工程款与陈宝建购买讼争房屋购房款相抵，且《协议书》对于房屋的具体房号、面积、单价、总价、相抵差额、发票开具时间、方式、种类、网签、更名方式等均做出具体约定，故该《协议书》非属认购书，而是以工程款抵购房款的房屋买卖合同关系。（2）本案房屋买卖关系的合同当事人是陈宝建与赵雪艳，原审认定是赵雪艳与台投区万达公司形成房屋买卖合同关系，系属认定事实和适用法律错误。因为，对于讼争房屋，陈宝建已于2015年12月31日前支付了全部购房款，故对讼争房屋享有所有权和处分权；本案各方当事人对于陈宝建为讼争房屋所有人均无异议，赵雪艳也是在此情况下才与陈宝建签订了《房产买卖居间协议书》；赵雪艳并没有与台投区万达公司签订房屋买卖合同。（3）根据《协议书》第四条约定，陈宝建可以要求台投区万达公司将讼争房屋更名至陈宝建指定的新购房人名下，故而本案是对讼争房屋享有实际所有权、处分权的陈宝建将该房屋转让给赵雪艳。根据《房产买卖居间协议书》，赵雪艳应当向陈宝建支付261632元作为首付款，但经多次催讨赵雪艳仍未支付。虽然赵雪艳有于2016年6月11日向台投区万达公司售楼处支付两笔款项，但根据《房产买卖居间协议书》约定，其应直接向陈宝建支付而不是台投区万达公司。故而赵雪艳的行为构成根本性违约。根据《房产买卖居间协议书》第十二条约定，赵雪艳应当于本协议签订后的10日内备齐银行按揭所需要的资信证明材料办理按揭贷款手续，但迄今其仍未提供有关材料并导致无法办理按揭贷款，又未用其他方式向陈宝建付款，致使本案合同目的不能实现。（4）《协议书》第四条约定，陈宝建申请更名，更名房屋的购房款仍应按照本协议约定以工程款冲抵，陈宝建应与新购房人直接结算购房款，与台投区万达公司无关。故赵雪艳未根据《房产买卖居间协议书》支付款项构成根本性违约。
赵雪艳辩称：（1）根据《协议书》的约定，陈宝建向《房产买卖居间协议书》购买讼争房屋，各方同意以泉州浦西万达广场投资有限公司拖欠陈宝建的工程款与陈宝建购买讼争房屋购房款相抵。该《协议书》第四条约定，台投区万达公司可以免费为陈宝建办理一次房屋更名，即同意陈宝建以“一手更名”的方式转售讼争房屋，并协助陈宝建办理相应的手续，但陈宝建应与新购房人一起到售楼处办理更名手续，签署更名文件、新的购房合同等，且由台投区万达公司向赵雪艳出具购房款收款收据。根据《房产买卖居间协议书》第五、八、十六条的约定，本案陈宝建、赵雪艳的交易方式是“一手更名”方式转售讼争房屋。该四方《协议书》未就交付时间、交付条件等做出约定，不具备商品房买卖合同的构成要件，但根据《协议书》陈宝建对讼争房屋享有认购资格，陈宝建以“一手更名”转让讼争房屋给赵雪艳，系将认购资格转让给赵雪艳，由赵雪艳直接与台投区万达公司签订商品房买卖合同。赵雪艳与陈宝建签订《房产买卖居间协议书》后，已按合同约定将购房定金、首付款、契税款支付给台投区万达公司，台投区万达公司也已向赵雪艳开具了相应的收款凭据，因此，即使赵雪艳与台投区万达公司之间没有签订书面《商品房买卖合同》，但根据票据，足以认定赵雪艳与台投区万达公司之间形成了商品房买卖合同关系，并且，赵雪艳依约将款项支付给台投区万达公司，应视为向陈宝建付款，履行了付款义务，无需再向陈宝建支付任何款项。一审认定四方《协议书》为认购书、《房产买卖居间协议书》为转让认购资格协议、赵雪艳与台投区万达公司之间形成商品房买卖合同关系，系属正确。（2）四方《协议书》、《房产买卖居间协议书》均为合法有效。陈宝建已将讼争房屋的认购权转让给赵雪艳，赵雪艳无需向陈宝建支付购房款。赵雪艳已按照《房产买卖居间协议书》约定的交易方式向台投区万达公司付款，不存在违约行为。《房产买卖居间协议书》第十二条约定，赵雪艳应于签订《漳州市房产买卖合同》签订后十日内备齐资信证明等材料，但陈宝建与赵雪艳迄今尚未签订《漳州市房产买卖合同》，故赵雪艳无需承担该提供材料义务。（3）《协议书》有关工程款结算、购房款支付方式等内容是陈宝建与台投区万达公司之间的协议，与赵雪艳无关，四方《协议书》的约定对于赵雪艳并不产生法律约束力。综上，请求驳回上诉，维持原判。
漳州台商投资区万达广场投资有限公司未作陈述。
陈宝建向一审法院起诉请求：请求判令解除陈宝建与赵雪艳签订的《房产买卖居间协议书》，并不予退还定金30000元。
一审法院认定事实：陈宝建与泉州浦西万达广场投资有限公司、中国建筑第二工程局有限公司、台投区万达公司签订一份《协议书》，约定陈宝建向台投区万达公司购买址于漳州台商投资区角美镇万达广场23#604号商品房，各方同意以泉州浦西万达广场投资有限公司在工程合同项下未向中国建筑第二工程局有限公司支付的工程款等金额冲抵陈宝建在购房合同项下应向台投区万达公司支付的购房款；台投区万达公司可以免费为陈宝建办理一次房屋更名到他人名下，陈宝建应与新购房人一起到售楼处办理更名手续，签署更名协议文件，新的购房合同等；陈宝建应向台投区万达公司出具代新购房人支付购房款的书面文件，但台投区万达公司不向陈宝建开具购付款收据或发票，而是向新购房人开具购房款收据及换开发票等内容，并附有一份房屋销售清单，房屋栋号“漳州台商投资区23#604”。
2016年5月5日，陈宝建与赵雪艳签订一份《房产买卖居间协议书》，约定陈宝建将址为福建省漳州市台商投资区角美镇万达广场的一套房产出售给赵雪艳，建筑面积143.36平方米，总房价1046528元，签订之日赵雪艳须支付定金3万元，并直接转入万达售楼处；余额购房款分两次支付陈宝建，第一期支付261632元，第二期由赵雪艳向银行申请贷款784896元，该贷款由银行直接转至陈宝建账户。另外，还约定赵雪艳应在签订《漳州市房地产买卖合同》后10日内备齐银行按揭资信证明材料办理按揭银行贷款手续等内容和相关违约责任。
当天，赵雪艳将3万元定金转入台投区万达公司。2016年6月11日，台投区万达公司售楼处向赵雪艳分别收取183714元和15355.71元，并出具两份收款收据，注明23#604购房款和23#604契税。
一审法院认为：陈宝建与泉州浦西万达广场投资有限公司、中国建筑第二工程局有限公司及台投区万达公司签订的《协议书》，其内容包含了陈宝建向第三人购买址于漳州台商投资区角美万达广场的23#604室商品房的约定，但不具有交付时间、交付条件等商品房买卖合同应有的主要条款，因此，该份协议属于认购协议。后陈宝建与赵雪艳在同一标的物上再签订《房产买卖居间协议书》，虽使用的是房产买卖居间协议文本，但陈宝建尚未取得房屋所有权，故该居间协议实际是转让商品房认购资格的协议，非商品房买卖合同或者房屋买卖合同。
陈宝建与赵雪艳签订的《房产买卖居间协议书》补充约定了“定金3万元直接转入万达售楼处”，台投区万达公司收取赵雪艳定金3万元后，又向赵雪艳收取首付款183714元及契税15355.71元，并出具注明23#604的收款收据，表明陈宝建已将向台投区万达公司认购的23#604商品房的资格转让给了赵雪艳，台投区万达公司也同意了其双方的约定，并与赵雪艳形成了商品房买卖关系。
按照《协议书》第四条第3点的约定“丁方（陈宝建）应向丙方（台投区万达公司）出具代新购房人支付购房款的书面文件”，陈宝建未能证明其确有向台投区万达公司提交已代赵雪艳支付购房款的书面文件的证据，作为商品房出卖人台投区万达公司又向赵雪艳收取了购房首付款、契税，买受人赵雪艳不存在不支付购房款的违约行为。根据陈宝建与台投区万达公司签订的《协议书》第四条第2点的约定，陈宝建应与赵雪艳一起到售楼处，按台投区万达公司的要求签署新的购房合同，但至今台投区万达公司未签订新的购房合同，银行按揭贷款当然无法办理。因此，陈宝建主张赵雪艳不履行义务，致使合同目的无法实现，缺乏事实依据，应当予以驳回。陈宝建在台投区万达公司收取赵雪艳的购房款后，可与台投区万达公司进行债权债务再结算。
综上所述，陈宝建要求解除与赵雪艳签订的《房产买卖居间协议书》，并不予退还定金30000元，依据不足，不予支持。台投区万达公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回陈宝建的诉讼请求。案件受理费14218元，适用简易程序减半收取7109元，由陈宝建负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
对原判所认定的事实双方当事人均陈述没有争议。对没有争议的事实本院予以确认。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：（1）陈宝建与台投区万达公司等签订的四方《协议书》，第二条约定工程款、商品房总购房款为1023714元，并于第三条载明，该房屋购房款以泉州浦西万达广场投资有限公司在工程项下2015年12月31日前应付陈宝建的工程款中的1023714元予以等额冲抵。四方《协议书》第四条约定，购房网签前，台投区万达公司可免费为陈宝建办理一次房屋更名；更名房屋的购房款，仍应按照本协议约定冲抵，且陈宝建应向台投区万达公司出具代新购房人支付购房款的书面文件，但台投区万达公司不向陈宝建开具购房款收据或发票，而是向新购房人开具购房款收据并换开发票。该四方《协议书》附件《房屋销售清单》载明了以工程款抵购房款销售的讼争房屋房号漳州台商投资区23#604，销售面积143.36平方米，单价7140.86平方米，总价1023714元。（2）赵雪艳与陈宝建签订《房产买卖居间协议书》之前，有详细看过陈宝建与台投区万达公司等签订的四方《协议书》。（3）《房产买卖居间协议书》第四条关于具体付款日期及金额做出具体约定，第1项约定“赵雪艳向陈宝建支付261632元整，双方约定当天办理一手更名手续”，第3项约定“赵雪艳向银行申请贷款784896元，该贷款由银行直接转至陈宝建账户，赵雪艳须提交真实有效证件及手续，若因赵雪艳跟人信用不良等造成银行不予批贷或银行实际放款金额小于贷款申请金额，赵雪艳应于银行放款三日内将差额部分以现金方式支付给陈宝建”等。第十一条约定，“若赵雪艳不能按期向陈宝建付清购房款或陈宝建不能按期向赵雪艳交付房产，违约方应向对方承担总购房款每日0.05％的违约金；逾期达30日的，对方有权解除合同并按上述一条（即第十条）的约定追究违约方的违约责任”。第十六条约定双方约定若买方若因个人问题（如征信不良、不购房等）导致产生违约，卖方有权不退回定金。（4）赵雪艳与台投区万达公司《商品房买卖合同（预售）》有赵雪艳单方签名，2016年6月11日《商品房买卖合同网上登记备案证明书》亦有赵雪艳单方签名。赵雪艳主张其与台投区万达公司已就讼争商品房的买卖网签了合同。
上述事实有陈宝建与台投区万达公司等签订的四方《协议书》，赵雪艳与陈宝建签订的《房产买卖居间协议书》，二审调查笔录中针对赵雪艳与陈宝建签订《房产买卖居间协议书》之前有无详细看过以工抵房协议书的内容的询问，赵雪艳回答“有详细看过”，赵雪艳单方签名的与台投区万达公司的《商品房买卖合同（预售）》，2016年6月11日《商品房买卖合同网上登记备案证明书》，赵雪艳二审调查笔录中关于其已与台投区万达公司完成《商品房买卖合同（预售）》网签的陈述，以及双方当事人二审调查笔录中的一致陈述等为据，可以认定。
本院认为：陈宝建与台投区万达公司等签订的四方《协议书》是协议各方行使处分权的结果，且行使处分权的行为未违反有关法律法规的规定，依法应予准许，故四方《协议书》是当事人真实意思表示，内容亦未违反有关法律、法规的效力性强制性规定，系属合法有效。根据该《协议书》及其附件《房屋销售清单》的内容，该协议是以2015年12月31日前应付陈宝建的工程款等额冲抵陈宝建购房款，《房屋销售清单》明确载明用于抵购房款的商品房的具体房号、面积、单价、总价（与所抵工程款一致），故而既是对陈宝建购买讼争房屋、支付购房款方式的约定，也是各方相互抵销债务的约定，是典型的以房抵债的协议。一审将该该四方《协议书》认定为认购协议，与事实不符，亦有悖预约合同的属性和法律规定，系属错误，应予纠正。
根据该四方《协议书》约定，台投区万达公司可以免费为陈宝建办理一次房屋更名，即同意陈宝建以“一手更名”的方式转售讼争房屋，但更名房屋的购房款仍按约定冲抵，且陈宝建应向台投区万达公司出具代新购房人支付购房款的书面文件，而台投区万达公司不向陈宝建开具购房款收据或发票，而是向新购房人开具购房款收据并换开发票。赵雪艳对此亦明知。
本案《房产买卖居间协议书》，是在赵雪艳详细看过陈宝建与台投区万达公司等签订的四方《协议书》后，与陈宝建签订的，该协议书是双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规的效力性强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行合同义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
根据四方《协议书》和《房产买卖居间协议书》，陈宝建与赵雪艳所签订的协议系以“一手更名”的方式转售讼争房屋。一手更名后赵雪艳将与台投区万达公司签订商品房买卖合同，但这并非赵雪艳直接与台投区万达公司建立商品房买卖合同关系，而是赵雪艳与陈宝建履行《房产买卖居间协议书》的交易方式，除了定金，赵雪艳仍应当根据《房产买卖居间协议书》的约定履行合同项下付款义务，而不是向台投区万达公司。
根据《房产买卖居间协议书》第四条第1项的约定，赵雪艳应在向陈宝建支付261632元的当天同时办理一手更名手续，据此足以判断双方付款与办理一手更名手续系于同一天。本案中，2016年6月11日台投区万达公司开具给赵雪艳的两张收款收据分别载明赵雪艳缴交的是购房款183714元、契税15355.71元，而赵雪艳也于该日在《商品房买卖合同网上登记备案证明书》上签名，且赵雪艳亦主张其与台投区万达公司已经完成网签，据此可以认定至迟至2016年6月11日之前赵雪艳已与陈宝建办理完成一手更名手续，故而至迟至该日，赵雪艳应根据《房产买卖居间协议书》的约定支付261632元首期购房款给陈宝建，而是支付给他人。退一步说，即使该日支付给台投区万达公司的购房款可视为支付给陈宝建，加上2015年5月5日支付给台投区万达公司的定金，赵雪艳也仅支付213714元购房款，仍低于合同约定的首期付款金额。赵雪艳未按照《房产买卖居间协议书》的约定支付或未足额支付首期购房款给陈宝建，其行为构成了违约。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据双方《房产买卖居间协议书》第十一条、十六约定，若赵雪艳不能按期向陈宝建付清购房款，逾期达30日的，陈宝建有权解除合同并取消定金。本案中，除定金外，赵雪艳自《房产买卖居间协议书》签订后便未向陈宝建支付购房款，即使支付给台投区万达公司的购房款可视为支付给陈宝建的购房款，但自2016年6月11日之后至今其尚未依约付清首期购房款，其未依约履行付款义务已逾30天，双方协议约定的解除条件已经成就，陈宝建关于《房产买卖居间协议书》应予解除、并取消定金的上诉主张与实有据，与约相符，于法有据，应予采纳。一审判决认定事实、适用法律均有误，应予纠正。
因本案定金，赵雪艳系依约支付给台投区万达公司，故取消定金后，陈宝建可根据本案判决，向台投区万达公司主张权利。
综上所述，陈宝建的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销福建省龙海市人民法院(2017)闽0681民初397号民事判决；
二、解除2016年5月5日陈宝建与赵雪艳签订的《房产买卖居间协议书》；
三、自本判决发生法律效力，陈宝建可没收赵雪艳支付的定金30000元。
一审案件受理费14218元、减半收取7109元，二审案件受理费14218元，均由赵雪艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 花 絮
审 判 员 李 凌
审 判 员 翁艺晖
二〇一七年十二月十四日
法官助理 黄 兴
书 记 员 卢 杰