浙江省衢州市衢江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衢民初字第198号
原告：唐玉香。
被告：赖清云。
委托代理人：吴乐彪。
被告：郑英畏。
委托代理人：章丽鸿。
原告唐玉香与被告赖清云、郑英畏房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年4月23日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员陈淋欢独任审判，于2015年5月20日、7月20日公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告唐玉香、被告赖清云的委托代理人吴乐彪及被告郑英畏的委托代理人章丽鸿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐玉香诉称，衢江区老年公寓住宅楼（现更名为“衢江润园”）系被告赖清云开发，2005年12月13日，被告赖清云与案外人吴维明签订了合作开发协议一份，约定由赖清云提供土地，吴维明出资开发，开发建造的所有建筑物的产权及土地使用权归吴维明所有，由吴维明支付赖清云4**万元。2006年10月28日，被告郑英畏与吴维明签订了《衢江区老年公寓住宅楼土建工程承包合同》，约定吴维明将该住宅楼15幢35户公寓的土建及附属工程转包给郑英畏施工，还约定该工程完工后，吴维明将其中的7套公寓房屋抵作郑英畏的预付工程款。被告郑英畏在施工中因缺少资金，多次向原告借款，至2008年7月30日，其已陆续向原告借款143万元，当日，原告与被告郑英畏签订了《公寓住宅转让合同》一份，约定郑英畏将浙江省衢州市衢江区老年公寓1-15楼第0301#和0302#住宅（该2套住宅就是吴维明抵付被告郑英畏工程款的7套公寓中的2套）转让给原告，转让价格为72万元/套，付款方式为：被告陆续向原告借款计143万元转为购房款，其余部分在该合同签订后办理房产证时一次性付清，双方还约定被告必须在18个月内办理房屋产权过户手续，违约金为总房价的30%。合同签订后，被告郑英畏向原告出具收据一张，载明收到唐玉香购房款143万元。2010年，该公寓楼的土建工程竣工，但被告仍未向原告交付房屋，现该二套住宅可能已被业主转让他人，但另二套住宅6-B、7-C尚未处理。为此，1、请求责令被告郑英畏返还原告购房款143万元并支付自2010年2月1日起至款付清之日止按月利率5.35%计算的利息损失；2、责令被告郑英畏支付按总购房款144万元的30%计算的违约金43.2万元；3、由被告赖清云、郑英畏以坐落在衢江新区东迹大道22号以北、梅林西路以西的衢江润园尚未处置的6-B、7-C住宅二套予以抵偿。
被告赖清云辩称，1、被告郑英畏因参与衢江润园的施工工程缺资向原告唐玉香借款，以及之后将该借款转为购房款，无论原告与被告郑英畏间的借款关系还是之后转化成的房屋买卖关系，被告赖清云均不是当事人，与赖清云无关；2、尚未处置的二套住宅6-B、7-C并不是原告与郑英畏签订的《公寓住宅转让合同》中指向的浙江省衢州市衢江区老年公寓1-15楼第0301#和0302#，该二套住宅现已转让他人，衢江润园6-B、7-C两套住宅的归属问题尚在另案处理中，故原告要求以房屋抵偿的请求没有事实依据；3、被告郑英畏曾起诉要求被告赖清云支付工程款或以7套公寓住宅抵偿工程款，后被法院驳回了诉讼请求，故郑英畏要求赖清云以房屋抵付工程款，是不成立的。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求驳回对被告赖清云的诉讼请求。
被告郑英畏辩称，原告陈述的有关赖清云与吴维明合作开发衢江区老年公寓（现更名为衢江润园）、吴维明将35幢公寓住宅的施工工程发包给被告郑英畏施工，以7套公寓住宅抵偿工程款，以上情况属实，被告郑英畏确实因施工缺资陆续向原告借款143万元，后又将该款转化为原告向被告郑英畏购买二套公寓住宅的购房款，针对原告起诉的要求郑英畏归还购房款143万元及支付利息损失，原告没有异议，但违约金问题，因其违约是由多方面因素造成的，请求酌情降低，由于郑英畏并未获得7套公寓住宅的产权，现无法向原告交付房屋。
原告为证实其主张，提供以下证据：
1、2008年7月30日原告与被告郑英畏签订的《公寓住宅转让合同》一份，以证实被告郑英畏将衢江区老年公寓第0301#和0302#住宅转让给原告，转让款为144万元；
2、2008年7月30日由被告郑英畏出具的收据一份，以证实被告郑英畏收到原告购房款143万元；
3、2006年10月8日郑英畏与吴维明签订的《衢江区老年公寓住宅楼土建工程承包合同书》一份，以证实吴维明将衢江区老年公寓15栋35户公寓的土建工程及附属工程发包给被告郑英畏施工，以包括第0301#和0302#在内的7套公寓抵扣工程预付款；
4、老年公寓住宅楼建筑工程附加协议书及2006年10月22日由赖清云与浙江盛泰建筑工程有限公司签订的《建设工程施工合同》一份，以证实郑英畏负责施工的35套老年公寓坐落在衢江区老年公寓的土地上；
5、《单位工程竣工验收结论汇总表》一份，以证实郑英畏施工的房屋已于2010年12月17日经竣工验收。
被告赖清云对证据1的真实性表示不知情，而且认为该合同的内容不合法，在签订该转让合同时，被告郑英畏并未取得合同标的物的所有权；对证据2表示异议，认为除收据外，原告未提供交付款项的凭证；对证据3、4、5的关联性表示异议，上述证据无法证实被告郑英畏对老年公寓的产权享有权利。
被告郑英畏对上述证据均表示无异议。
被告赖清云提供（2011）衢民初字第228号民事判决书一份，以证实被告郑英畏要求被告赖清云、案外人浙江盛泰建筑工程有限公司支付工程款的请求被法院驳回，也即被告赖清云没有义务向郑英畏支付工程款。
原告对该证据的真实性没有异议，认为虽然该案件被驳回了诉讼请求，但郑英畏确实带资对老年公寓进行了施工，其有权主张工程款；被告郑英畏对该判决书的真实性没有异议，但认为郑英畏仅在该案件中丧失了主张工程款的权利。
经双方质证，本院对原、被告提供的证据质证如下：对原告提供的证据1，因转让方郑英畏在签订该合同时未取得合同标的物第0301#和0302#的处分权，而且合同签订后也未获得权利人的追认，事后被告郑英畏仍未取得处分权，故该合同的内容不合法，本院对被告赖清云的抗辩意见予以采纳，该转让合同不产生法律效力；对原告提供的证据2，被告赖清云对购房款143万元是否已支付表示异议，但其未提供相应证据予以反驳，本院对该抗辩意见不予采纳，对该证据予以认定；对原告提供的其他证据，因与本案没有关联性，本院不予认定；对被告赖清云提供的判决书，本院对该判决书中认定的事实作为本案的证据。
综上，本院认定事实如下：被告赖清云系衢江区老年公寓的业主，2006年底以来，被告郑英畏因承包衢江区老年公寓（现更名为衢江润园）的土建工程缺资，陆续向原告唐玉香借款，2008年7月30日，原告与被告郑英畏签订《公寓住宅转让合同》一份，约定郑英畏将浙江省衢州市衢江区老年公寓1-15楼第0301#和0302#住宅转让给原告，转让价格为72万元/套，付款方式为：被告陆续向原告借款计143万元转为购房款，其余部分在该合同签订后办理房产证时一次性付清，双方还约定被告必须在18个月内办理房屋产权过户手续，违约金为总房价的30%。合同签订后，被告郑英畏向原告出具收据一张，载明收到唐玉香购房款143万元。该工程竣工后，产权登记在被告赖清云名下。事后，被告郑英畏以其未获得相应的工程款，未取得相应房屋的所有权为由，一直未向原告交付房屋。2011年2月10日，被告郑英畏曾诉至本院，要求赖清云及案外人浙江盛泰建筑工程有限公司支付工程款，后因证据不足，被本院驳回诉讼请求。为此，原、被告起讼争。
本院认为，无权处分行为是指无处分权人与相对人所为的处分他人的物品或权利的行为。本案中，原告唐玉香与被告郑英畏在签订《公寓住宅转让合同》时，合同标的物衢江区老年公寓1-15楼第0301#及第0302#住宅尚在建造中，在建工程的权利人系被告赖清云，合同签订时被告郑英畏并未取得该二套住宅楼的所有权及其他物上的权利，该工程完工后，初始产权登记在被告赖清云名下，事后该住宅又已转让他人。故被告郑英畏始终未取得合同标的物的物权，也未获得权利人的追认，故郑英畏将住宅转让原告的行为，系无权处分行为，自始不产生效力。合同无效后，依该合同取得的财产应予以返还，有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，原告要求被告返还其已支付的购房款143万元，符合法律规定，本院予以支持；因被告郑英畏明知其未取得合同标的物的权利，仍将该合同标的物转让他人，其过错明显，原告要求被告承担自2010年2月1日起至购房款返还完毕之日止按贷款利率5.35%计算的损失，结合被告郑英畏的过错程度，该损失比较合理，本院予以支持；原告要求被告郑英畏支付违约金的诉讼请求，因转让合同未产生效力，本院不予支持；原告要求被告郑英畏与被告赖清云以尚未处置的6-B、7-C住宅作抵偿，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告唐玉香与被告郑英畏于2008年7月30日签订的《公寓住宅转让合同》无效；
二、被告郑英畏于本判决生效之日起十日内返还原告购房款143万元，并支付自2010年2月1日起自购房款返还完毕之日止按年利率5.35%计算的利息损失；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12429元，由原告唐玉香负担2500元，被告郑英畏负担9929元，于本判决生效之日起十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审 判 员 陈淋欢
二〇一五年七月二十日
代书记员 朱 茜
申请执行期限二年
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。