广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）惠中法民一终字第1403号上诉人（原审被告）：郑某，男，1981年7月9日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，上诉人（原审被告）：巫某，女，1980年2月21日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，上述上诉人的共同委托代理人：刘晓斌，广东翔伟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周某，男，1982年12月15日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，原审第三人：黄某，女，1955年5月17日出生，广东省惠东县人，住惠东县，上诉人郑某、巫某因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2015）惠东法民一初字第484号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人的代理人刘晓斌，被上诉人周某到庭参加诉讼，原审第三人未到庭。本案现已审理终结。当事人原审的意见2015年1月30日，原告周某一审诉称：2014年间，原告经他人介绍与被告郑某认识。因被告郑某新购入惠东××××号房屋（面积：116.32平，建屋许可证：NO.xxxxxxxx），有意转让，便向原告推荐购买，说明可以办理房产证、国土证等证件，并愿意协助处理。基于对被告的信任，便于2014年9月3日与被告签订宅房转让协议书，约定转让价格80万元，被告郑某保证该房屋不存在法律上的障碍、无产权争议，并协助原告办理过户。协议签订后，原告通过转账及现金方式支付了购房款80万元，被告郑某亦于9月4日出具了收据。原告搬入居住后，便要求被告郑某协助办理房产证、国土证等证件，但一直找理由推脱，直至诉前，原告经询问当地房管部门才发现，涉案房屋并无报建手续，无法办理房产证、国土证等证件，系无证房屋。原告便就此事多次与被告郑某协商，要求返还购房款及利息，请求：1、确认原、被告于2014年9月3日签订的宅房转让协议书无效；2、被告返还购房款80万元及利息（利息从2014年9月4日起按银行同期同类贷款利率计至还清款之日止）；3、诉讼费、保全费等其他费用由被告承担。诉讼期间，原告增加诉请将涉案房屋归还给被告。被告郑某、巫某一审答辩称：1、本案应中止审理，等待答辩人诉案外人周建东、黄某房屋买卖合同纠纷一案判决后审理。因答辩人与周建东的买卖关系在先，若答辩人与周建东买卖关系有效，本案关系才有效，若无效，本案亦无效。2、就本案证据来看，原、被告房屋买卖关系应当认定为无效，但从答辩人交付房屋之日起，房屋的占有使用收益权利就归原告所有，应互相退还财产，扣减原告使用房屋的租金。3、原告在诉讼期间查封答辩人银行账户，造成答辩人经营困难，希望置换担保物。第三人黄某未到庭应诉，未作陈述。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：原告周某经营制鞋企业，被告郑某从事房屋装修行业，双方于2014年经他人介绍认识。被告郑某与被告巫某于2003年7月9日登记结婚。原告（乙方）与被告郑某（甲方）于2014年9月3日签订宅房转让协议书，内容为：“一、甲方拥有位于惠东××××号房屋，该房屋共2间116.32平方米，该房有建屋许可证NO.xxxxxxx。惠东××××号房屋以80万元转让给乙方。二、乙方一次性付清房款80万元，甲方在收款时间向乙方出具收款收据。三、甲方保证自己对房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍，若发生法律上的障碍，甲方应负全责。甲方应保证该宅房无抵押贷款、无产权争议。甲方应无偿协助乙方办理一切过户手续（含宅房记件、水、电）……”。上述协议书签订当日，被告郑某将涉案房屋交付给原告使用至今。被告郑某于2014年9月4日出具一份收据给原告收执，内容为：“兹收到周某交来购买平梁路226号（建屋许可证NOxxxxxxx）宅房转让费捌拾万元整”。原告主张其于2014年12月16日通过转账方式支付给被告郑某购房款49万元、20万元、2万元共计71万元，现金支付9万元，被告郑某于庭审中予以认可。原告于2015年1月30日向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。诉讼期间，经原告申请，本院作出（2015）惠东法民一初字第484-1号民事裁定书，裁定冻结被告郑某、巫某在中国工商银行惠东支行的存款176000元、中国建设银行惠东支行的存款160000元、中国农业银行惠东支行的存款160000元、中国银行惠东支行的存款160000元、惠东县农商银行的存款160000元，并作出（2015）惠东法民一初字第484-2号民事裁定书，裁定查封被告郑某名下粤Ｌ×××××号小型轿车一辆。另查，涉案房屋取得经惠东县大岭镇村镇建设委员会颁发的建屋许可证（编号：NO.xxxxxxx），颁发时间空白，登记被许可人为第三人。涉案房屋至今未取得房产证等任何权属证明，未办理建设工程规划许可证等任何报建手续。本院于2015年7月9日立案审理郑某诉周建东及第三人黄某房屋买卖合同纠纷一案[案号：（2015）惠东法民一初字第1142号]，郑某诉请确认其与周建东于2014年6月19日签订的房屋转让协议书无效，周建东退还购房款118万元，郑某退还位于惠东××××号房屋。以上事实，有原告提供的民事起诉状、身份证、宅房转让协议书、收据、转账凭证、建屋许可证、结婚登记信息，被告提供的起诉状、身份证、房屋转让协议书、收据、建屋许可证及本院庭审笔录、民事裁定书等材料在卷为据。原审法院判决理由和结果原审法院认为：原告周某与被告郑某签订的宅房转让协议书，约定被告郑某将位于惠东××××号房屋转让给原告，但该房屋未办理房产证，被告郑某亦未领取任何权属证书，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、第二款、第六十四条、第六十六条第（一）项的规定，被告郑某对涉案房屋不享有法律上的物权，涉案房屋属于违法建设，不符合转让的条件，上述协议内容、形式违反了法律法规的禁止性规定，为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告诉请被告郑某返还购房款80万元，原告返还涉案房屋给被告郑某，理由充分，本院予以支持。原、被告在转让涉案房屋时已知悉涉案房屋未取得房产证、未办理报建手续，双方都有过错，结合各自过错大小，由被告郑某承担原告诉请利息（从2014年9月4日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清款之日止的利息）的一半。上述房屋转让行为发生于被告郑某、巫某夫妻关系存续期间，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，应认定为夫妻共同债务，被告巫某对被告郑某应偿还的债务，承担连带清偿责任。综上，第三人黄某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、第二款、第六十四条、第六十六条第（一）项，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告周某与被告郑某于2014年9月3日签订的宅房转让协议书无效。二、被告郑某、巫某于本判决发生法律效力之日起15日内连带返还给原告周某购房款800000元及利息（即从2014年9月4日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清款之日止的利息的一半）。三、原告周某于本判决发生法律效力之日起15日内返还位于惠东××××号房屋给被告郑某。四、驳回原告周某的其他诉讼请求。本案受理费11960元（原告周某立案时已缴交），由原告周某负担200元，由被告郑某、巫某共同负担11760元。诉讼保全费5000元（原告周某已缴交），由被告郑某、巫某共同负担5000元。当事人二审的意见郑某、巫某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决，查清事实后依法改判。二、本案诉讼费用全部由被上诉人承担。理由：原审判决未完全查明事实，有关上诉人交付房屋之后，被上诉人收取房屋租金未在购房款中扣除，损害上诉人利益，另外，原判支持被上诉人的利息请求没有事实和法律依据。二、本案债的发生不属于上诉人夫妻的共同债务，上诉人巫某不应承担连带责任。周某未作书面答辩，二审庭审中口头答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉无理，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人黄某未参加二审庭审，也未提交书面陈述意见。各方当事人均未向本院提交新的证据。本院查明的事实，判决理由和结果本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，双方当事人对原审判决确认双方签订的宅房转让协议无效均无异议。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。原审判决确认上诉人郑某与被上诉人周某签订的宅房转让协议无效均无异议，本院予以维持。根据查明的事实和各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案上诉争议的焦点问题是：上诉人交付房屋给被上诉人后，被上诉人出租收取房屋租金是否应在购房款中扣除，上诉人是否应支付购房款利息给被上诉人，上诉人巫某是否应共同承担债务的清偿责任。对此，本院审理认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，上诉人郑某依据无效合同取得被上诉人周某的购房80万元，应返还给被上诉人周某。造成合同无效，上诉人郑某依据无效合同取得被上诉人周某均有过错，因此，原审判决上诉人郑某返还购房款80万元，并支付该款占用期间利息的一半给被上诉人周某，符合上述法律规定和过错责任原则，是正确的，本院予以维持。上诉人上诉主张不应支付该款利息的理由不能成立，本院不予支持。两上诉人是夫妻关系，上述债务发生在两上诉人婚姻关系存续期间，两上诉人并未提供证据证明上诉人郑某收取被上诉人的购房款未用于夫妻关系存续期间的经营活动或开支，上诉人巫某依法应与上诉人郑某对上述债务承担共同承担共同偿还责任。两上诉人上诉主张上诉人巫某不应承担连带责任的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于被上诉人周某收到上诉人交付的房屋后，因合同无效相互应返还财产，被上诉人是否应支付房屋占用费给上诉人的问题，因两上诉人在原审时并未提出反诉，本案中依法不予审理，其可另行主张权利。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律和处理并无不当，本院予以维持。两上诉人的上诉理由，缺乏事实和法律依据，其上诉请求本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费11960元，由上诉人郑某、巫某承担。本判决为终审判决。审判长  郭志文审判员  赖锦荣审判员  郑 杰二〇一六年一月二十七日书记员  黄美静