浙江省温州市瓯海区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0304民初5524号
原告：张宝元，男，1968年10月17日出生，汉族，住浙江省永嘉县溪下乡刘山村西山**号。公民身份号码：3303241968********。
委托诉讼代理人：项盼盼，浙江海昌律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林燕东，浙江海昌律师事务所律师。
被告：陈恩义，男，1968年9月15日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区娄桥街道玕西村首浃路**号。公民身份号码：3303211968********。
委托诉讼代理人：张纽约，浙江震瓯律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦锋，浙江震瓯律师事务所律师。
被告：张月西，女，1973年1月9日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区娄桥街道玕西村首浃路**号。公民身份号码：3303211973********。
第三人：倪元吉，男，1966年2月28日出生，汉族，户籍地浙江省瑞安市林川镇倪宅村，现住浙江省温州市瓯海区娄桥街道玕西村首浃路**号。公民身份号码：3303251966********。
原告张宝元为与被告陈恩义、张月西、第三人倪元吉房屋买卖合同纠纷一案，于2017年8月7日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员任宁适用简易程序，于2017年8月29日公开开庭进行了审理。原告张宝元及其委托诉讼代理人项盼盼、林燕东，被告陈恩义及其委托诉讼代理人张纽约，第三人倪元吉已到庭参加诉讼，被告张月西经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告张宝元起诉称：2010年11月6日，原、被告达成一致合意，约定被告将自己所有的坐落于瓯海区娄桥街道玕西村首浃路51号门牌第二层套间（计建筑面积142平方米）出卖给原告所有，房屋价款为63万元，被告保证该房屋无任何他项权利，且无第三人主张权利；被告承诺原告买受房屋后，如面临拆迁等，由原告享受一切的拆迁利益。现涉案房屋面临拆迁，原、被告之间也因拆迁问题而产生纠纷，故原告提起诉讼，请求判令：确认原、被告于2010年11月6日签订的《房屋买卖合同书》合法有效，即坐落于瓯海区娄桥街道玕西村首浃路51号门牌第二层套间（计建筑面积142平方米）房屋为原告所有，房屋所有权益由原告享有。审理过程中，原告变更诉讼请求为：确认原、被告于2010年11月6日签订的《房屋买卖合同书》合法有效，确定原告购买房屋面积为142平方米。
被告陈恩义答辩称：一、原、被告于2010年11月6日签订的《房屋买卖合同书》有违法律法规之强制性规定，应认定无效。涉案房屋土地性质为宅基地，位于娄桥街道玕西村，属村集体所有土地，而原告为永嘉户籍，非本村村民，未经批准不得转让。二、退一步讲，即使法院认定合同有效，原告购买的被告拆建后第二层房屋，所涉及合法建筑面积应为50平方米，现原告要求确认第二层房屋建筑面积142平方米为原告所有，没有合同依据，更没有法律依据。被告房屋为旧房拆建，原房屋共二层，建筑面积为100.68平方米，拆建过程中存在超面积建设，合法建筑面积为规划部门审批的100.68平方米,对应第二层的合法建筑面积为50平方米。三、原告明知涉案房屋拆建后未办理、未领取房产权证，且存在超规划审批面积建设，对此双方已在《房屋买卖合同书》中明确约定，今后如被政府征用或其他拆迁，倘若按被告危房批准建房面积赔偿，被告应将原房屋所有权证登记的面积划出50平方米权属面积给原告，该面积由原告收取一切赔偿利益。
被告张月西没有答辩。
第三人倪元吉陈述称：其对原、被告签订《房屋买卖合同书》不知情，如果原、被告的房屋买卖不影响其权利，其对此没有意见，如果影响其权利，其认为合同是无效的。
本院经审理认定：2010年11月6日，被告陈恩义、张月西（甲方）与原告张宝元（乙方）经翁德标居间介绍，签订《房屋买卖合同书》，约定：甲方自愿将旧房拆建【原房屋所有权证：温房权证瓯海区字第01449**号，建筑面积100.68平方米，土地使用面积50.34平方米；土地使用权证：温集用（2004）字第3-38486号，使用权面积72平方米】坐落于瓯海区娄桥街道玕西村首浃路51号东侧两间半联建第二层楼套间房屋（建筑面积142平方米）出卖给乙方受业所有；房屋作价款为63万元，乙方于2010年11月6日当面一次付清；有共有众用楼梯一座出入使用；因甲方该出卖房屋系旧危房拆建房屋出卖，拆建后未办理、未领取拆迁变更后房屋所有权证、土地使用权证，今后政府政策允许，可办理“二证”，甲方承诺不论在何时，应无条件无偿协助乙方办理“二证”确权、领证一切有关事宜；该出卖房屋出卖给乙方后，今后如被政府征用或其他拆迁，拆迁赔偿如果按今后出卖房屋现状面积由乙方收取一切赔偿利益，倘若按甲方危房批准建房面积赔偿，双方言明，甲方应将原房屋所有权证登记的面积内划出50平方米权属面积给乙方，为乙方有危房拆建持有权属面积，该面积赔偿由乙方收取一切赔偿利益；甲方保证出卖房屋权属清楚、四至明确、产权没有纠纷、房屋没有设定他项权利，若发生与甲方有关的权利主张、产权纠纷、债权债务均由甲方理清；如若由此给乙方造成经济损失，甲方要承担赔偿责任等内容。
合同签订后，原告已按约付清全部房款并接收房屋。现该房屋已列入娄桥街道玕西村城中村改造工程拆迁范围。
另查明，被告陈恩义于2004年12月9日办理涉案房屋的集体土地使用证，2007年2月5日办理房屋所有权证，证载房屋总层数为2层，建筑面积100.68平方米。2007年11月12日，被告陈恩义办理了建设工程规划许可证，准许对涉案房屋进行拆建。第三人倪元吉的房屋原与涉案房屋相邻，2007年间，二被告与第三人对原房屋进行拆除并改建成套房，建成后，约定第1层按房屋所有权证记载的面积按比例分配，第2、4层归二被告所有，第3、5层归第三人所有，出售给原告的即为第2层套房。该重建存在超审批面积建设，此后未重新办理权属证书。
以上事实由原、被告共同提供的《房屋买卖合同书》，原告提供的各方身份信息、房屋产权证、土地使用权证、不动产查询资料，被告提供的房屋所有权证、集体土地使用权证、建设工程规划许可证、娄桥街道玕西村城中村改造房屋拆迁与补偿实施方案、温州市区征收国有土地上未登记房屋认定办法的通知、证人翁德标的证言予以证实。
本院认为：本案中，原、被告虽非同一集体组织成员，但其购买涉案房屋，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。双方在买卖之初对彼此身份清楚，双方签订的《房屋买卖合同书》表达了双方的真实意思，合同签订后，原告依约交付房屋，被告亦按约履行了付款义务，故被告据此抗辩《房屋买卖合同书》无效，本院不予采信。但涉案房屋于2007年间拆除重建时，未按建设工程规划许可证的要求进行建设，原告亦未举证证明事后已补办许可手续或经相关部门确认，故其主张《房屋买卖合同书》合法有效，本院亦不予支持。原告要求确认购买房屋面积为142平方米，因该面积未经权威部门丈量认可，对此本院不予确认。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告张宝元的诉讼请求。
案件受理费10100元，减半收取5050元，由原告张宝元负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 员 任 宁
二〇一七年十月十三日
代书记员 吴云云
附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项
一、判决适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
二、当事人应知的相关事项
1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。
2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。
3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。
4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。
5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。
6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。
7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人身部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。