上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第1313号
原告谭保健。
委托代理人黄东，上海政明律师事务所律师。
被告徐震。
委托代理人朱琳静。
委托代理人蔡岳。
原告谭保健与被告徐震房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶芳独任审判，并公开开庭进行了审理。原告谭保健的委托代理人黄东、被告徐震的委托代理人朱琳静、蔡岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谭保健诉称，2013年5月10日，原被告签订租赁合同，约定原告向被告租赁位于宝山区通河路XXX-
XXX号一楼的部分商铺，使用面积为140平方米，原告用于水果生意。租赁期限自2013年5月22日起至2016年5月21日止。但在合同履行期内，该商铺由本院依据（2013）宝民三（民）初字第951号民事判决书在2014年2月20日强制执行交付给林某某。导致原告的投入大量心血和成本的水果店无法继续正常经营。故被告的违约行为造成原告巨大的损失，故原告起诉要求被告返还押金19，000元，支付违约金19，000元，并赔偿原告经营性损失6万元。
被告徐震辩称，对原被告签订了租赁合同无异议，被告的租金支付至2014年2月21日。通河路XXX号房屋的房东是林某某，504号房屋的房东是姓金的，华华公司向这两个人承租了房屋，而被告华华公司的经理，受华华公司的委托出租给原告，故被告并非租赁合同的出租方。被告不清楚（2013）宝民三（民）初字第951号民事判决书，但据被告了解，该案没有强制执行，2014年2月27日华华公司和林某某自行达成了调解协议。据此，如果合同解除，则原告应将系争房屋返还给华华公司而非林某某。同时，合同约定原告只能经营水果，但原告实际经营的是保健品公司和水果店，各有一个门面，原告存在违约。被告认为，租赁合同仍在履行过程中，系原告自行将房屋返还给林某某。故被告不同意返还押金、支付违约金，不同意赔偿原告任何损失。
经审理查明，2013年5月10日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签租赁协议，约定，甲方将位于宝山区通河路XXX-
XXX号一楼部分的商铺出租给乙方经营水果，该商铺的使用面积为140平方米。租赁期限自2013年5月22日起至2016年5月21日止。甲方应于2013年5月25日前将商铺腾空交付给乙方使用。每月租金为19，000元，租金付三押一，首期租金由乙方于本合同签订时一并付清，以后每期租金于每期开始前提前五日缴纳，先付后用。乙方承担的义务包括乙方从事除水果经营以外的经营须甲方书面同意，否则乙方即为违约。甲乙双方任一方如未按本合同的条款履行，应向对方支付违约金，双方约定的违约金为19，000元，如违约金不足以弥补对方的实际损失，违约方并应赔偿对方的实际损失。合同签订后，原告向被告支付了截止于2014年2月21日止的租金。
另查明，案外人林某某于2013年6月27日向本院起诉被告房立华、第三人上海华华餐饮有限公司（以下简称华华公司）、第三人张建新房屋租赁合同纠纷【案号：（2013）宝民三（民）初字第951号】。本院经审理查明，通河路XXX号及504号两间房屋为中间打通，504号房屋产权人系林某某，500号房屋产权人系案外人金某某、朱某某。金某某委托林某某办理500号房屋租赁相关事宜并许可其签订租赁合同。2008年8月1日，林某某（甲方、出租方）与房立华（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》，主要约定：乙方向甲方承租系争房屋作为餐饮使用；租期自2008年至2011年9月14日止；每月租金33，000元。嗣后，房立华、张建新共同作为股东开办华华公司，由华华公司在系争房屋内经营火锅生意。合同到期后，双方并未续签合同，但华华公司继续经营。本院经审理作出判决，判令解除林某某与房立华就通河路XXX-
XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》；房立华、华华公司、张建新共同清腾并搬离上述房屋并交还于林某某；华华公司向林某某支付至实际腾退日止的房屋使用费等。该案已生效。
再查明，2014年1月9日，本院出具（2014）宝执字第439号公告，载明，本院（2013）宝民三（民）初字第951号民事判决书，已发生法律效力，责令被执行人房立华、华华公司及张建新于2014年1月15日前共同清腾系争房屋并返还给林某某，到期不履行，本院将强制执行。期间，林某某于2014年3月20日出具委托书，表示本人不在上海，委托林传强前来办理有关通河路XXX-
XXX号商铺申请执行的一切事宜。同年4月3日，林传强向本院制作谈话笔录，其中林传强表示通河路XXX-
XXX号房屋内已全部搬空，现在都空关着，即对判决主文被执行人交还房屋的义务已由法院执行完毕无异议。同年4月14日，本院组织林某某、魏玉秀至本院制作执行笔录，其中，魏玉秀表示其是百果香水果卖场的经营者之一，现在通河路XXX-
XXX号一层三个门面的使用情况为，一间门面空关，一间经营水果店，一间经营养生馆，有六个大人、三个小孩居住在内，魏玉秀承诺于2014年7月20日前搬离上述三个门面，至于上述门面自2014年2月至7月20日止的租金，如果其向二房东主张并得到补偿，则会将上述期间的租金支付给林某某。当日，魏玉秀出具承诺书，承诺于当日下午将养生馆一间门面返还给林某某，其余两间于2014年7月20日返还给林某某。原告对魏玉秀的身份予以确认，并表示已向林某某支付了2014年2月至7月20日止的租金，原告已清空商铺并交付给林某某。被告表示对前案的执行情况不清楚，但不认可原告向林某某支付租金的事实。
本案审理中，原告提供一份“林某某”于2014年2月20日出具的字条，载明，通河路XXX号楼下门面房水果店于2014年2月20日已退回房东。被告对该份字条的真实性不予认可，其表示2013年林某某与被告代理人发生肢体冲突，后林某某因故意伤害罪被刑事拘留，直至2014年3月林某某才和华华公司和解，此前林某某一直被羁押，不可能出具该份字条。为证明己方观点，被告出具以下证据材料：1、证明一份，由华华公司出具，主要内容为被告在2009年1月至2014年4月期间为华华公司的业务经理，全权负责处理华华公司对外的一切事务；2、照片，反映原告将承租的店面中一部分经营“健ＸＸ活馆”，另一部分经营“百果香水果大卖场”。原告质证意见为，合同出租方就是被告本人，原告不认可被告的职务行为，不要求将华华公司作为被告主张权利，至于照片的情况原告表示，合同开始履行时原告按约经营水果店，但2013年10月，林某某和华华公司存在纠纷可能要收回房屋，故原告不敢扩大水果店的经营，故将一半店铺用作保健品的经营，但该情况被告是了解并同意的。被告表示，一开始原告将所有承租的店铺用作经营水果，之后大概是因为生意不好的关系而将一部分改作保健品生意，但被告从未同意过，原告擅自进行了装修，并且从2013年11月就开始拒付水电煤等费用。原告还表示，其主张的损失包括，三个月的经营损失共计4万元，以及开发、推广费用1万元，装修和设备的购置1万元，共计6万元。原告还表示，系争商铺目前由林某某另行出租，对外经营中式快餐店。
以上事实，有原告提供的租赁合同、收据、民事判决书、及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，原被告就系争房屋签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。被告称其系代表华华公司与原告签订合同，并非出租方，但在合同首部及落款处均明确出租方即为被告；且被告尽管在庭审中提供一份华华公司的证明，但原告对此不予认可，坚持以被告作为主张权利的相对方，故被告的抗辩缺乏事实及法律依据，本院不予认可，被告应作为合同一方当事人行使合同权利、履行合同义务。根据生效判决，系争房屋权利人通过行使解除权终止了与承租人的租赁合同关系，由此导致原被告的租赁合同也客观无法继续履行并提前终止。原被告双方约定的租赁期限截止于2016年5月，故原告现要求被告退回押金19，000元的诉请，具有事实和合同依据，本院予以准许。原告要求被告承担提前解除合同的违约金19，000元，在双方的合同中并未约定甲方提前解约的违约金金额，故对此本院无法支持。至于原告主张的其余6万元经营性损失，均缺乏相关证据予以佐证，本院对该项诉请也无法准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下：
一、被告徐震于本判决生效之日起十日内，返还原告谭保健押金19，000元；
二、原告谭保健的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本案受理费减半收取1，125元，由被告徐震负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陶 芳
二〇一四年十一月五日
书记员 侯家雯
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。