河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终2095号
上诉人（原审被告）李新爱，女，汉族，1952年3月26日出生。
委托代理人牛秀娟，河南博正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郑州市第二建筑工程有限责任公司，住所地郑州市金水区。
法定代理人邓玉坤，总经理。
委托代理人张历，北京华泰（郑州）律师事务所律师。
委托代理人姜春光，系该公司员工。
上诉人李新爱因与被上诉人郑州市第二建筑工程有限责任公司（以下简称郑州二建公司）合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2015）金民二初字第2179号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李新爱及其委托代理人牛秀娟，被上诉人郑州二建公司委托代理人张历、姜春光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑州二建公司于2015年1月30日诉至河南省郑州市金水区人民法院，请求依法判令：1、被告李新爱（郑州市金水南阳五交化批零商店）立即支付拖欠的承包金595000元，以及违约金575498.2元（计算至2015年1月30日）；2、由被告承担本案的诉讼费用。
原审法院经审理查明，1、原告原名称为郑州市第二建筑工程公司，2006年12月12日经郑州市人民政府《关于郑州市第二建筑工程公司实施改制的批复》（郑政函（2006）81号）批复同意改制，名称由“郑州市第二建筑工程公司”变更为“郑州市第二建筑工程有限责任公司”。位于郑州市金水区经八路11号院5号楼东头一层商业房386.11平方米，二层458.14平方米，地下室348.6平方米房屋的房屋登记在原告名下。2、原告与郑州市金水南阳路五交化批零商店（被告李新爱系该商店负责人）于2004年8月12日签订《承包经营合同》一份，主要约定，原告同意将位于郑州市经八路11号院5号楼东头地下室348.6平方米，一层商业房386.11平方米，二层458.14平方米，合计1192.85平方米交给被告承包经营；承包期拾年，2004年9月15日至2014年9月15日止；被告交纳承包金的办法为：第一年50万元，合同签订三日内一次付清；第二至第十年每年各交55万等。3、2003年3月28日，原告出具《证明》一份，载明“经八路11号院5号楼房屋所有权属于郑州市第二建筑工程公司，现租给豪享来使用，特此证明。”4、2006年元月，被告李新爱将位于郑州市经八路11号院5号楼（实用面积为一层商业房396.11平方米、二层商业房485.14平方米，共计881.25平方米）出租给豪享来公司。5、2006年3月27日，原告出具《证明》一份，主要载明“我公司于2004（改为6）年9月15日将和李新爱的租房合同又续签了拾年，既从2004（改为6）年9月15日至2014（改为6）年9月15日。公司同意李新爱继续租给豪享来餐饮公司使用。此证明”。6、2008年6月18日，原告出具《情况说明》一份，主要载明“2004年8月12日我公司与李新爱签订承包经营合同，……至08.9.15号前承包金已全部结清，不存在任何纠纷。08.9.15号后应严格按合同执行，每半年清一次，既每年9月15日、3月15日各交27.5万元，不得拖欠”。该《情况说明》左下角加盖原告财务部章，右下角签署“李新爱2008.6.18”。7、原告提供的《李新爱房租违约金统计》和原告向被告出具的收款收据显示：2008年9月15日至2008年9月14日，原告共收取被告所交费用合计377600元；2009年9月15日至2010年9月14日，原告共收取被告所交费用合计437600元；2010年9月15日至2011年9月14日，原告共收取被告所交费用合计325000元；2011年9月15日至2012年9月14日，原告共收取被告所交费用合计425000元；2012年9月15日至2013年9月14日，原告共收取被告所交费用合计540000元；2013年9月15日至2014年9月14日，原告共收取被告所交费用合计571000元。原告自认，涉案房屋2008年9月15日至2014年9月15日需支付门卫工资28800元，原告和被告各负担14400元。门卫工资均由被告直接向门卫支付，原告负担的门卫工资从被告向原告支付的费用中扣减。被告主张，2011年3月16日被告向原告支付房租40000元；2011年3月29日被告向原告支付房租35000元。对被告的该主张，原告认可漏计75000元。该费用计入2010年9月15日至2011年9月14日期间的费用。8、2009年9月29日，原告向被告出具《收据》（编号0028337）一份，主要载明“今收到李新爱承包金（09年3月15日至09年9月15日期间）全清7600人民币（大写）柒仟陆佰元正”，加盖了原告的财务专用章。2009年9月29日，原告还向被告出具《收据》（编号0028338）一份，主要载明“今收到李新爱承包金（09年9月15日至2010年3月15日）100000人民币（大写）壹拾万元正”，加盖了原告的财务专用章。开庭以后2015年8月3日，被告向原审法院提出鉴定申请：1、对原告提交的证据中2008年6月18日《情况说明》上“李新爱”的字迹与本案被告的字迹是否同一人书写做司法鉴定；2、对被告提交的2006年3月27日的《证明》上的改动部分与其他部分是否是同一时间、同一人书写做司法鉴定。
原审法院认为，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告与郑州市金水南阳路五交化批零商店于2004年8月12日签订的《承包经营合同》，原告将其名下位于郑州市经八路11号院5号楼的部分房产出租给郑州市金水南阳路五交化批零商店，是双方当事人真实意思表示，且除违约金约定过高外，其余部分约定不违反法律、行政法规的强制性规定，对合同效力原审法院依法予以确认，被告作为该商店的负责人，应认定原告与被告之间形成合同关系。双方应本着诚实信用的原则履行合同约定义务。
1、关于本案诉争租金的欠费计算起点问题。
2009年9月29日，原告向被告出具《收据》（编号0028337）一份，主要载明“今收到李新爱承包金（09年3月15日至09年9月15日期间）全清7600人民币（大写）柒仟陆佰元正”，加盖了原告的财务专用章。双方对此《收据》均无异议，按照此《收据》载明的内容，在被告交纳了7600元的承包金后，从2009年3月15日至2009年9月15日期间的承包金已全清了，被告在当日另外向原告交纳的10万元，原告向被告出具的《收据》（编号0028338）应当作为被告支付2009年9月15日以后的费用。因此原告主张被告在2008年9月15日到2009年9月15日就拖欠原告费用172400元（550000-377600=172400），原审法院认为不当。本案诉争的欠费用应当从2009年9月15日起算。
2、关于本案拖欠租金的数额计算问题。
根据原、被告双方签订的2004年8月12日《承包经营合同》的约定，每年租金为55万元，那么，从2009年9月15日至2014年9月15日，共计5年的租金总额应为270万元。其中2009年9月29日《收据》（编号0028337）载明的7600元，系付2009年3月15日至09年9月15日期间的费用，应当扣除；减去从2009年9月15日至2014年9月15日五年期间，被告陆续向原告支付了2366000元（430000＋325000＋500000＋540000＋571000=2366000元），被告现仍拖欠原告费用38.4万元（275万元-236.6万元=38.4万元）未付，再扣除2009年9月15日至2014年9月15日期间原告应负担的每年4800元（400×12=4800元）门卫费，五年合计24000元（4800×5=24000元）。被告应当还向原告支付费用36万（38.4-2.4=36）元，原审法院予以确认。
3、关于违约金问题。
2004年8月12日《承包经营合同》中约定，违约金标准为3%，明显过高，原告在诉请时已降为按照日万分之五向被告主张违约金，合年息1.8%。结合案件实际情况，被告应从2014年9月16日起，按照拖欠的费用总数36万元，按照年息1.8%的标准向原告支付违约金为宜。
4、关于被告在庭后提出鉴定申请问题。
（1）、对原告提交的证据中2008年6月18日《情况说明》上“李新爱”的字迹与本案被告的字迹是否同一人书写做司法鉴定。该《情况说明》的有无，不影响双方在2004年8月12日签订的《承包经营合同》，未改变本案认定的双方2009年3月15日至09年9月15日期间的权利义务，同时，原审法院依据双方提供的现有证据，已经认定了在被告交纳了7600元的承包金后，从2009年3月15日至2009年9月15日期间的承包金已全清了。对被告的该鉴定申请，原审法院不予受理。
（2）、对被告提交的2006年3月27日的《证明》上的改动部分与其他部分是否是同一时间、同一人书写做司法鉴定。该《证明》上改动的部分，主要涉及到2014年9月15日以后的权利义务，鉴于原告诉请的租金系2008年9月15日至2014年9月15日期间的租金，未涉及2014年9月15日至2016年9月15日期间的租金问题。该申请与本案涉及的2014年9月15日以前的纠纷无关。对被告的该鉴定申请，原审法院亦不予受理。综上，对原告的请求，原审法院支持被告向原告支付拖欠2009年9月15日至2014年9月15日期间的费用36万元和违约金（从2014年9月16日起，按照拖欠的费用总数36万元，按照年息1.8%的标准计算）。对原告的其余请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李新爱于判决生效后十日内向原告郑州市第二建筑工程有限责任公司支付拖欠2009年9月15日至2014年9月15日期间的承包金36万元和违约金（从2014年9月16日起，按照拖欠的承包金总数36万元为基数，按照年息1.8%的标准计算）。二、驳回原告郑州市第二建筑工程有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15334元，由原告负担10618元，被告负担4716元。
宣判后，李新爱不服，向本院提起上诉称，上诉人已将房租全部交齐，不欠被上诉人房租，被上诉人仅凭自己的做帐凭证认定上诉人少交了房屋租金于法无据。被上诉人主张的房屋租赁费用应受一年诉讼时效的限制。请求二审法院依法撤销判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人郑州二建公司答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的一致。
本院认为，双方在房屋租赁关系存续期间，被上诉人在2009年9月15日至2014年9月15日期间拖欠上诉人房租，有承包经营合同、相关收据及发票等证据在卷佐证，互相印证，足以认定。故一审法院认定上诉人支付拖欠被上诉人房租36万元及违约金并无不当，应予维持。关于诉讼时效，根据卷中材料显示，双方在承包期内，上诉人每月都有向被上诉人支付房租的情况发生，上诉人上诉称被上诉人的诉讼主张已超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4716元，由上诉人李新爱负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张向军
审 判 员 李润武
代理审判员 张海霞
二〇一六年五月四日
书 记 员 王 帝