广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中一法民一初字第1425号
原告：郑国超，男，1949年8月10日出生，澳门特别行政区居民，现住广东省中山市。
委托代理人：钱敏，广东邦仁律师事务所律师。
被告：梁德妍，女，1950年8月21日出生，香港特别行政区居民，现住香港。
委托代理人：梁友明、刘治伟，广东弘力律师事务所律师。
本院于2013年7月16日立案受理了原告郑国超诉被告梁德妍业主共有权纠纷一案，依法由代理审判员林佩坚适用简易程序，于2013年9月17日公开开庭进行了审理。原告郑国超及其委托代理人钱敏，被告梁德妍的委托代理人梁友明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑国超诉称：2008年8月，原告通过公开竞价的方式，依法购买了原中山市长兴发展总公司（以下简称长兴公司）位于中山市东区中山三路＊号＊层办公室的房地产。同年8月27日，中山市人民法院发出《协助执行通知书》，要求中山市国土资源局协助原告办理上述房地产的过户手续。同年12月16日，原告依法取得了该房产的国有土地使用权证、房地产权证，同时，将该房地产的地址变更为“中山市东区中山三路1号2层”，实际上，也是被告房产登记地址的“中山市东区中山三路＊号首层商铺及车房”的二楼。据了解，原、被告所购得的诉争房产最先均为中山市长江旅游发展有限公司（以下简称长江旅游发展公司）所有的。1998年7月29日，长江旅游发展公司向中山市国土资源局申请，将该房产的土地使用权人更名为长兴公司。该房产首层商铺及车房的房产登记建筑面积为1839.92平方米，同时房产图纸显示，从首层通往二层办公室的东面、西面各有宽5.15米的楼梯通道。2000年12月2日，长兴公司通过以物抵债的方式，将中山市东区中山三路＊号首层商铺及车房更名为赛成（澳门）实业发展（以下简称赛成实业），2001年1月16日，赛成实业办理了房地产权证。但是，该房地产权证上登记的建筑面积却为1882.49平方米，明显比长兴公司登记的建筑面积1839.92平方米多出42.57平方米，并且，房产图纸显示，最先从首层通往二层办公室的东面、西面各有宽5.15米的楼梯通道也消失了。2004年11月22日，应赛成实业的投资人即被告的申请，赛成实业将中山市东区中山三路＊号首层商铺及车房更名为被告，被告办理了国有土地使用权证、房地产权证。从2009年1月开始，原告因为相邻权、正常通行权以及楼梯的使用权等问题，与被告一直存在纠纷并起诉至法院，直到现在，问题没有得到全面的解决。原告认为，楼梯通道是法律、法规规定的建筑物共有部分，应为业主共同共有，且原告的房地产权证中明确标明“公用建筑面积，权属属于全体业主共同所有”字样。原长兴公司首层商铺及车房的房产图纸以及原告的二楼房产图纸都清楚地表明，中山市东区中山三路＊号首层商铺及车房通往二层办公室的东面、西面各有宽5.15米的楼梯通道，且该楼梯通道是通往二楼的必要通道、原始通道，也是消防通道。而被告却置法律于不顾，强行封堵西面楼梯通道、擅自改变东面楼梯通道，将本属于共同共有部分占为己有，其行为严重损害了原告的合法权益。原告遂诉至本院，请求：1.确认中山市东区中山三路＊号首层通往二层办公室的东面、西面各宽5.15米的楼梯通道为原、被告共同共有；2.判令被告停止侵害、恢复中山市东区中山三路＊号首层通往二层办公室的东面、西面各宽5.15米的楼梯通道；3.被告承担本案诉讼费用。
原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交如下证据：1.《协助执行通知书》；2.地址变更证明；3.原告的国有土地使用权证、房地产权证；4.长江旅游发展公司的房屋所有权证；5.中山市国土局文件；6.长兴公司的房屋所有权证；7.协议书、中山市国土局文件；8.赛成实业房地产权证；9.公证书；10.被告的国有土地使用权证、房地产权证；11.原长江旅游发展公司、长兴公司房地产测绘图纸；12.赛成实业的测绘图纸；13.原告的房地产测绘图纸；14.照片。
被告梁德妍辩称：1.原告以业主共有权纠纷提起诉讼，属于错误起诉。本案不存在所有权之间的纠纷，双方均有国土局颁发的产权证，被告产权证在2004年取得，原告产权证于2008年取得，双方的产权是清晰的，不存在争议。2.（2009）中中法民一终字第1766号案件生效以后，被告在自己的商铺内割让空间，给予原告通道并为其垫支了水泥沙石款项。原告以10年前的图纸要求留5.15米的楼梯通道，是没有法律依据的，被告在本案中并没有堵塞通道，何来“恢复通道”的义务和责任？3.（2009）中中法民一终字第1766号民事判决书并没有明确通行地方及需留多少宽度，而被告已在2010年9月为原告留通道，只是原告认为留得不满意，但是，被告之商铺不可能大部分面积被原告占用而无法经营。4.涉案的通道并非唯一解决通行的道路，二层落地铝合金窗可以另开门和设计简易楼梯，通行就可以解决，而铝合金窗位置并不影响房屋主体结构，相关部门没有表示反对。5.被告在2008年参加法院拍卖时明知评估报告没有将涉案的楼梯作为评估才如此低的价格竞买，也就是说，原告在竞买时已经知悉可能没有楼梯通往二层，需要另行开设楼梯通往二层的瑕疵。综上，原告诉求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。
被告就其辩解在举证期限内提交的证据有：1.2001年3月20日《评估报告书》；2.（2009）中中法民一终字第1766号民事判决书；3.送货单、现金支出凭证。
经审理查明：座落于中山市东区中山三路1号2层商铺于2008年12月16日由郑国超通过竞买方式取得产权证，房地产权证号：粤房地证字第C67193**号；座落于中山市东区中山三路＊号首层商铺及车房于2004年11月22日由赛成实业更名为梁德妍，房地产权证号：粤房地证字第C20652**号。郑国超房产与梁德妍房产上下相邻，处于框架结构七层建筑的第一、二层部分。
2009年1月23日，梁德妍另案以排除妨害纠纷起诉郑国超，请求郑国超解除涉案一层房产东边楼梯门锁及停止锁门的侵权行为、赔偿经济损失2万元。郑国超提出反诉，请求梁德妍将涉案一层房产西边楼梯恢复原状、赔偿经济损失8000元。本院于2009年7月16日作出（2009）中一法民一初字第289号民事判决后，郑国超不服判决提起上诉。广东省中山市中级人民法院（以下代称二审法院）于同年11月3日作出（2009）中中法民一终字第1766号民事判决，确认如下事实：1.涉案一层房产于1998年7月8日登记的产权人系长兴公司，建筑面积1839.92平方米；2000年12月2日，长兴公司与赛成实业（该公司法定代表人是梁德妍）签订《协议书》，长兴公司同意以涉案一层房产抵偿拖欠赛成实业债务；2001年1月16日，赛成实业取得涉案一层房产所有权证，建筑面积为1882.94平方米，“房产平面图”显示1882.94平方米包含该房产范围内东西两个楼梯的面积；2004年11月22日，涉案一层房产产权人变更登记为赛成实业法定代表人梁德妍。2.涉案二层房产于1998年7月8日登记的产权人系长兴公司，建筑面积321.8平方米；2008年5月30日，中山市成诺会计师事务所有限公司就涉案二层房产出具《资产评估报告书》［中成会字（2008）第206001号］，该资产评估报告中特别事项说明如下：“因委托方无法提供房产平面图，所以无法清晰评估对象公用梯间面积是否已计入建筑面积内，现暂不考虑公用梯间价值。本次评估是在假设评估对象出入通畅且不受限制的前提下作出的评估结果。”2008年12月16日，郑国超通过公开竞价方式取得涉案二层房产所有权证，建筑面积为304.72平方米。3.郑国超竞买的涉案二层房产现状为办公室，仅有东边楼梯可以出入，郑国超反诉称二层西边的楼梯处并无楼梯出入，也是办公室。4.郑国超所有的二层办公室北面靠小区侧并无楼梯出入，整个二层办公室仅有东边楼梯可以出入。通过以上事实，二审法院依法认定：1.双方争议的所涉的西边楼梯及东边楼梯所在首层房屋商铺均属于梁德妍所有，郑国超持有通往二层办公室的首层商铺的铁闸门锁匙，却没及时交付锁匙，致使梁德妍作为商铺的合法权利人无法正常使用其所有的商铺，由此造成的经济损失应当由郑国超赔偿。2.从现场勘验资料看，涉案二层办公室北面靠小区侧并无楼梯出入，整个二层办公室仅有东边楼梯可以出入，郑国超提供的1985年国土房管部门首层的原始房产证附图亦显示有东边楼梯出入二层房屋，上述事实足以证明东边楼梯是郑国超所有二层办公室房屋的历史形成的必经通道，也是现在的唯一通道，因此，梁德妍应当在使用其东边楼梯所在的商铺时，依法保证郑国超正常行使东边楼梯所在商铺的通行权。3.郑国超竞买涉案二层房产时仅有东边楼梯出入，郑国超没有证据证明梁德妍将西边楼梯拆除，因此，郑国超要求梁德妍恢复该西边楼梯并赔偿损失，理据不足，不予支持。并作出如下判决：“一、维持广东省中山市第一人民法院（2009）中一法民一初字第289号民事判决第一、二、三、四项。二、郑国超转交中山市东区中山三路＊号首层东边楼梯所在卡位商铺的铁闸的锁匙同时可以保有备用锁匙并享有通往二层的通行权；梁德妍在使用其所有的涉案东边楼梯所在的商铺时应当保障郑国超通往二层的正常通行权。”该判决于2009年12月3日发生法律效力。
2010年9月，梁德妍将上述楼梯所在卡位商铺的铁闸锁匙更换，拆除原本用于通往二层楼梯的部分梯台，在通道内修建一堵砖墙，使通往二层楼梯出入口净宽变更为0.6米。梁德妍为修建该通道支付人工及材料费用3661元。2012年7月30日，郑国超另案以排除妨害纠纷起诉梁德妍，请求梁德妍拆除非法加建的分隔墙、停止侵犯原告正常通行权及赔偿损失237681.6元。梁德妍提出反诉，请求郑国超从起诉之日起按每月400元的标准支付道路使用费并支付修建通道费3661元给梁德妍。该案审理期间，郑国超、梁德妍于2013年7月8日向本院申请撤回本诉、反诉。本院依法作出（2012）中一法民一初字第1626号民事裁定：“一、准许原告郑国超撤回本诉。二、准许反诉原告梁德妍撤回反诉。”
2013年7月16日，郑国超明确以业主共有权纠纷提起本案诉讼，主张前述实体权利。诉讼期间，梁德妍提起反诉，请求郑国超支付从起诉之日按每月1000元标准支付道路使用费用及支付修建通道费用3661元给梁德妍，后于同年10月15日申请撤回反诉，本院另行制作民事裁定准许梁德妍撤回反诉。
另查：郑国超以不服中山市人民政府房屋行政登记为由，于2013年4月24日向本院提起行政诉讼，该案中，郑国超认为中山市人民政府向赛成实业核发的粤房地证字第23881**号房地产权证中，建筑面积登记为1882.49平方米，该面积明显多于长兴公司转让时的原始登记面积1839.92平方米，且中山市人民政府在该房地产权登记过程中审查不严，错误地将本属于一、二层共同共有的楼梯面积登记在一楼业主赛成实业名下，属登记错误。2004年11月22日，应赛成实业投资人梁德妍的申请，中山市人民政府在没有经过实地测量的基础上，又错误向梁德妍核发了粤房地证字第C20652**号房地产权证。本院经审查，认为郑国超的起诉超过法定期限且无正当理由，于2013年7月18日作出（2013）中一法行初字第134号行政裁定：“驳回原告郑国超的起诉。”该裁定已发生法律效力。
本院认为：依据郑国超主张的法律关系性质，本院将本案案由确定为业主共有权纠纷。郑国超与梁德妍此前因相邻关系产生纠纷并诉至本院，二审法院（2009）中中法民一终字第1766号民事判决以粤房地证字第C20652**号房地产权证等作为证据，认定涉案一层房产西边楼梯及东边楼梯均属于梁德妍所有，郑国超享有东边楼梯通往二层的通行权。而郑国超在本案中主张享有的通行权是建立于涉案楼梯属于郑国超、梁德妍共同共有的基础关系，该主张是否成立？本院综合分析如下：首先，建筑物区分所有权是对一栋楼房中专有部分的专有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款对专有部分的认定标准确定为：一是具有构造上的独立性，能够明确区分；二是具有利用上的独立性，可以排他使用；三是能够登记为特定业主所有权的客体。经查，涉案的一、二层房产于1998年7月8日登记的产权人均系长兴公司，后经分割，一、二层房产分别于2004年11月22日和2008年12月16日登记为梁德妍、郑国超所有，建筑面积分别为1882.94平方米、304.72平方米，且附有各自的“房产平面图”。可见涉案一、二层房产在构造上和使用上均具有独立性，并能够登记成为特定业主所有权的客体，属于物权法所称的专有部分。其次，作为国家行政机关的中山市国土资源局，为梁德妍核发粤房地证字第C20652**号房地产权证的行为属于设定权利义务行为。此种具体行政行为一经依法作出，即具有行政法上的确定力、拘束力，非经法定程序不得为任何国家机关或行为机关本身变更或撤销。从本案的实际情况看，中山市国土资源局向梁德妍核发粤房地证字第C20652**号房地产权证后至今，郑国超仅以中山市国土资源局登记错误为由提起行政诉讼，并未以梁德妍房屋登记行为的基础法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼。行政机关本身亦未主动宣布该具体行政行为无效而给予撤销。故在此种情况下该具体行政行为仍然具有法律效力，至于涉案二层房产若没有楼梯给予通行是否合理，则不在本案审查范围。
综上，郑国超有关涉案一层房产东面、西面各宽5.15米的楼梯通道属于郑国超、梁德妍共同共有的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持；由此产生的停止侵害、恢复原状的诉讼请求，本院亦不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第七十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告郑国超的诉讼请求。
案件受理费100元，减半收取为50元（原告郑国超已预交），由原告郑国超负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
代理审判员 林佩坚
二〇一三年十月十五日
书 记 员 雷绮婷