广东省清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1802民初7112号
原告：林惠云，女，1975年9月27日出生，汉族，住址：清远市清城区，
委托诉讼代理人：廖志球，广东贤兴律师事务所律师。
被告：罗雪兰，女，1975年10月24日出生，汉族，住址：清远市清新区，
委托诉讼代理人：廖再华，广东远大永恒律师事务所律师。
第三人：中国农业银行股份有限公司清远城南支行，住所地：清远市新城东八号区15号D楼首层。
负责人：梁勇，该行行长。
委托诉讼代理人：王升强，该行职员。
委托诉讼代理人：林利华，该行职员。
原告林惠云诉被告罗雪兰、第三人中国农业银行股份有限公司清远城南支行房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林惠云及其委托诉讼代理人廖志球、被告罗雪兰的委托诉讼代理人廖再华及第三人中国农业银行股份有限公司清远城南支行的委托诉讼代理人王升强、林利华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告林惠云向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告签订的关于清远市清城区××半岛××楼××房的《房屋买卖合同》为有效合同；2、请求由原告代被告归还欠银行贷款以解除清远市清城区××半岛××楼××房的抵押；3、请求判令被告继续履行合同，将位于清远市清城区××半岛××楼××房在解除抵押和查封后过户给原告；4、请求被告支付从2017年9月27日起到递件办理过户手续日止按800000元计算每日万之十的违约金（计到起诉日为72000元）；5、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月10日，被告与原告通过清远市嘉和房地产代理有限公司居间签署了《房屋买卖合同》，原告购买被告位于清远市清城区××半岛××楼××房。协议中双方议定房屋交易总金额为800000元，原告于2017年3月10日将定金50000元付给被告，同时约定首期款190000元在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天支付，余款560000元办理按揭贷款。合同签订后原告支付了50000元定金给被告。2017年3月29日，原告与被告签订了《房屋买卖合同补充协议》，协议约定原首期款190000元中的100000元变为定金，首期款变为90000元。协议变更后定金总额为150000元，首期款为90000元，贷款金额560000元与总价800000元不变。协议签订后，原告支付了100000元定金给被告，两次共支付了150000元定金给被告，并到中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市城区支行办理了按揭贷款手续，银行在2017年9月27日出具了同意贷款的通知书给原告，原告多次电话和短信通知被告要求办理交易过户手续，被告一直以各种理由拖延拒绝办理银行赎证和过户给原告的手续，被告的行为已经构成违约，按合同第十条的规定，应支付按总房价款计算每日万分之十的违约金给原告。被告所出售给原告的房屋，在第三人中国农业银行股份有限公司清远城南支行处办理了按揭贷款，现抵押给银行，原告愿意支付被告尚欠的银行按揭款，以解除抵押，在过户当天支付首期款给被告。在过户后原告愿意一次性支付全部剩余房款给被告。因被告的涉案房屋被其他债权人申请查封，原告愿意将剩余房款交到法院解除查封。根据广东省高级人民法院[粤高法（2012）240号文第2条和第3条]的规定，原告的诉讼请求应予支持。原告认为：双方签订的房屋买卖合同是合法有效的合同，根据诚实信用的原则，被告应当履行合同，按合同约定履行将房屋在解除抵押和查封后过户给原告，现被告怠于履行过户义务侵犯了原告的合法权益，故提起诉讼，请查明事实，依法判决。
被告罗雪兰答辩称，合同签订后，其曾向银行申请，但因涉及其他诉讼相关财产被查封，无能力提前还款赎证，后来涉案房屋也被查封，所以无法履行；原告未及时办理贷款手续，在涉案房屋被查封后才获批贷款，故责任在原告，其主张的赔偿不应支持。
第三人中国农业银行股份有限公司清远城南支行述称，原、被告双方之间的买卖合同关系与其无关，应由原、被告自行解决；至今未收到被告提前还贷赎证的申请。
本院经审理查明事实如下：2017年3月10日，原告林惠云与被告罗雪兰经案外人清远市嘉和房地产代理有限公司居间介绍签订了《房屋买卖合同》，约定：原告购买被告位于清远市清城区××半岛××楼××屋××号房屋，成交总价为800000元，其中定金50000元，首期款（不包含定金）190000元，余款560000元（买卖双方应在签署本合同后10日内提供齐相应资料及证件和费用配合经纪方到指定之贷款银行办理按揭手续，向银行申请560000元的银行按揭贷款），在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划付给被告；该物业处于抵押状态，卖方同意于本合同生效之日起40日内（含当日）向银行提出提前还贷的书面申请，并将所欠银行欠款打入还款帐号，赎出房地产证并注销抵押登记；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以本合同转让成交价为基数按每日万分之十支付违约金并继续履行合同，如买方逾期义务超过10天，卖方可解除合同并没收买方已支付的定金或有权要求买方支付本合同转让成交价的百分之十；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以本合同转让成交价为基数按每日万分之十支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期义务超过10天，买方可解除合同并要求卖方双倍返还已收取的定金或有权要求卖方支付本合同转让成交价的百分之十。合同签订后，原告向被告支付了定金50000元，被告将涉案房屋交付原告。2017年3月29日，原、被告签订了《房屋买卖合同补充协议》，约定：买方支付壹拾万元（100000元）定金给卖方赎证作为购房款的一部分，首期变为玖万元（90000元），（贰万定金+叁万定金+壹拾万定金+玖万首付+贷款金额伍拾陆万＝捌拾万元，总价不变），以此证明；卖方结清贷款且解除银行抵押后必须按房屋买卖合同进度配合买方过户，否则一切责任由卖方承担，对此买卖双方均无异议。补充协议签订后，原告向被告支付了定金100000元。
经原告申请，中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市城区支行于2017年9月27日发出了《中国邮政储蓄银行个人房屋贷款审批通知书》，同意在原告办理完毕购房合同备案、交易资金监管、过户等相关手续，且贷款人办理完毕房屋抵押登记手续后给予原告贷款560000元。
2017年9月26日，涉案房屋被清远市清新区人民法院依法查封；至2018年3月23日，涉案房屋无查封。
另查明，被告向第三人中国农业银行股份有限公司清远城南支行贷款410000元用于购买涉案房屋，并办理了抵押登记手续，截至2018年3月20日，该贷款尚欠本息合计378900.22元未还清。
本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》及其《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。因涉案房屋设定的抵押权未消灭，抵押权人为第三人中国农业银行股份有限公司清远城南支行，被告怠于履行向抵押权人中国农业银行股份有限公司清远城南支行申请提前还款以消灭抵押权的义务，根据法律规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外，现原告请求代为向第三人清偿贷款消灭抵押权，于法有据，本院予以支持，且在原告付清约定的购房款后，被告应协助原告办理涉案房屋所有权转移登记。对于原告主张被告在解除查封后继续履行合同的请求，因涉案房屋上的查封已解除，本院不再处理。
对于违约金，因被告未按约定提前还款赎证，其行为已构成违约，根据双方约定，被告应向原告支付违约金，但对于违约金的计算标准，因原、被告约定“按每日万分之十支付违约金”的标准明显过高，本院予以调整为“按每日万分之五支付违约金”；对于违约金的计算期间，经查，原告于2017年9月27日获准贷款，已达成了履约条件，而在原告代为清偿涉案房屋贷款的权利得到确认后，原告可凭生效判决主张权利，故违约金应计算至判决生效之日止。因此，被告应以成交价800000元为基数，按每日万分之五的标准，从2017年9月27日起计算违约金至本判决生效之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、确认原告林惠云与被告罗雪兰于2017年3月10日签订的《房屋买卖合同》合法有效；
二、原告林惠云有权代被告罗雪兰向第三人中国农业银行股份有限公司清远城南支行清偿贷款本息（截至2018年3月20日，本息合计378900.22元）以消灭抵押权，且原告林惠云向被告罗雪兰付清约定的购房款后，被告罗雪兰应协助原告林惠云办理清远市清城区静福路6号维港半岛花园十五号楼17屋05号房屋所有权转移登记；
三、被告罗雪兰应于本判决生效之日起10日内向原告林惠云支付违约金（违约金以800000元为基数，按每日万分之五的标准，从2017年9月27日起计算至本判决生效之日止）；
四、驳回原告林惠云的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6260元、保全费4520元，合共10780元，由原告林惠云负担445元，由被告罗雪兰负担10335元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 韦伟强
二〇一八年四月九日
书记员 毛敏灵
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中国人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。