辽宁省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）辽民再56号
再审申请人(一审原告、二审被上诉人)：鞍山吉嘉物业服务有限公司（原鞍山世联物业服务有限公司）。住所地：鞍山市高新区深营路**号。
法定代表人：杨金印，该公司董事长。
委托代理人：韩玉刚，该公司经理。
委托代理人：曾凡保，辽宁东祥律师事务所律师。
被申请人(一审被告、二审上诉人)：邹敏，女，汉族，1958年5月23日出生，住鞍山市立山区。
再审申请人鞍山吉嘉物业服务有限公司（以下简称吉嘉物业公司，该公司原名为鞍山世联物业服务有限公司，以下简称为世联物业公司）因与被申请人邹敏物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市中级人民法院（2017）辽03民终231号民事裁定，向本院申请再审。本院于2017年12月29日作出（2017）辽民申4187号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人吉嘉物业公司的委托代理人韩玉刚、曾凡保，被申请人邹敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吉嘉物业公司申请再审称，请求撤销鞍山市中级人民法院（2017）辽03民终231号民事裁定书。理由如下：1、鞍山市中级人民法院认定申请人不具备原告资格与事实不符。该院认为2014年3月份以后，世联物业公司与丽山锦苑小区没有签订书面的物业合同，因此以《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定以世联物业公司原告主体资格不适格为由驳回世联物业公司的诉讼请求属于认定事实错误。参照中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。2014年2月8日，鞍山市立山区双山街道办事处双益社区居民委员会（以下简称双益社区）和世联物业公司就2014年3月份以后的物业服务费用上涨进行调查，并加盖社区公章。该事实包含以下意思：（1）在丽山锦苑小区业主委员会没有成立的情况下，双益社区同意继续由世联物业公司为丽山锦苑小区提供服务；（2）双益社区和世联物业公司共同就物业费标准对业主征求意见。丽山锦苑小区355户业主入户调查结果显示，同意物业费收费标准上涨到每平方米0.8元的户数为261户，占总户数比例为73.5%，即过半数的业主同意在没有新的业主委员会成立的情况下继续由世联物业公司提供服务，并对适当上涨物业费收费标准表示认可。2014年3月至今，世联物业公司一直为丽山锦苑小区提供物业服务，大部分业主一直缴纳物业费，实际缴费率为92%以上。2、鞍山市中级人民法院（2017）辽03民终231号民事判决适用法律错误。二审法院适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关材料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”之规定，认定世联物业公司索要物业费无法律依据，属于适用法律错误。该规定适用于物业服务合同终止后，业主委员会要求物业服务企业退出物业服务区域，但物业服务企业拒绝退出、移交的情况，本案中，代行业主委员会权利的双益社区从来没有要求世联物业公司退出丽山锦苑小区，相反，双益社区在原物业合同即将到期前，监督指导世联物业公司就2014年3月份开始的新的服务周期，进行物业费收费标准调整的业主调查。
邹敏辩称，1、吉嘉物业公司与世联物业公司不是一个企业。2、物业服务合同是交纳物业服务费的依据，《前期物业服务合同》已经终止，在没有新的业主委员会成立的情况下，双方并没有签订新的《物业管理服务合同》，因此，被申请人不需要向吉嘉物业公司交纳物业费。3、依据《辽宁省物业管理条例》第三十四条之规定，物业服务合同期满不再续订以及依法解除或者依据合同约定提前解除物业合同的，原物业服务企业应当自合同终止之日起10日内退出该物业管理区域。世联物业公司应依法从2014年3月1日起在10日内退出丽山锦苑小区，而不是双益社区同意，世联物业公司就可以继续为丽山锦苑小区服务。且被申请人对双益社区和世联物业公司共同就物业费标准对业主征求意见的证据真实性有异议。
一审法院经审理认为，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决：被告邹敏于本判决发生法律效力后十日内向原告鞍山世联物业服务有限公司支付2014年3月1日至2016年8月31日物业管理费2179元、电梯费900元，合计3079元，并从2016年8月13日起至判决指定付款之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准支付原告3079元的利息；案件受理费50元，由被告负担。
二审法院经审理认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其它组织”之规定，世联物业公司以其与邹敏之间存在前期物业合同为依据，要求邹敏支付物业费，原告主体身份不适格。从2014年3月起，因没有成立新的业主委员会，世联物业公司与邹敏之间并没有物业管理服务合同，即世联物业公司与邹敏之间不具有物业服务合同关系。依照《物业管理条例》第二条、第三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第（二）项规定，裁定：一、撤销鞍山市立山区人民法院（2016）辽0304民初2114民事判决；二、驳回鞍山世联物业服务有限公司的起诉。
本院再审期间，鞍山世联物业服务有限公司于2017年11月14日经鞍山市工商行政管理局高新技术产业开发区分局核准变更登记，更名为鞍山吉嘉物业服务有限公司，并于2018年1月末撤出丽山锦苑小区。
本院再审认为，本案的争议焦点是吉嘉物业公司与邹敏之间是否成立物业服务合同关系。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”2010年7月1日，邹敏所在的丽山锦苑小区成立业主委员会后，吉嘉物业公司与该业主委员会签订《物业管理服务合同》，期限至2014年2月28日止。该《物业管理服务合同》合法有效，且已实际履行。因原业主委员会届满后未产生新的业主委员会，双方亦未再签订书面物业服务合同，但吉嘉物业公司举出了加盖有“鞍山市立山区双山街道办事处双益社区居民委员会”印章的《关于丽山锦苑小区物业费涨价调查结果》等证据，对其主张的在丽山锦苑小区业主委员会没有成立的情况下，代行业主委员会权利的双益社区同意继续由其为丽山锦苑小区提供服务以及至2016年8月其仍然在丽山锦苑小区为包括邹敏在内的业主提供物业服务，邹敏也实际接受了服务的事实加以证明。原二审在对吉嘉物业公司所主张的上述事实的真伪未予查明的情况下，即确认双方不具有物业服务合同关系，进而认定吉嘉物业公司的原告主体身份不适格而裁定驳回起诉，属于认定案件基本事实不清。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、第一百七十一条规定，裁定如下：
一、撤销鞍山市中级人民法院（2017）辽03民终231号民事裁定；
二、指令鞍山市中级人民法院对本案进行审理。
审判长 郝 熠
审判员 王鸿晓
审判员 李永财
二〇一八年五月三十日日
法官助理贺良
书记员王欣