江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初11293号原告：冷浩，男，1979年9月15日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：蒋龙飞，江苏海浪律师事务所律师。委托诉讼代理人：张桂宝，江苏海浪律师事务所律师。被告：南京图腾置业发展有限公司，住所地在南京市鼓楼区江东北路419号。法定代表人：林乃轩，总经理。委托诉讼代理人：汪春奕，江苏法德永衡律师事务所律师。原告冷浩与被告南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冷浩的委托诉讼代理人张桂宝，被告图腾公司的委托诉讼代理人汪春奕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冷浩向本院提出诉讼请求：一、被告图腾公司向原告支付2015年10月30日至2016年10月29日期间的租赁回报105412元（税后27740×95%×4）；二、被告图腾公司向原告支付2015年10月30日以后至2017年1月29日期间每期应付租赁回报额26353元所对应的违约金（自被告逾期付款25日起，按照日租赁回报额的万分之三计算至实际给付之日），分别自2016年3月10日、2016年6月10日、2016年9月10日和2016年12月10日起开始计算。事实和理由：原、被告于2010年3月12日签订《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》（以下简称委托经营合同），约定原告将其所有的位于本市××室商铺交由被告经营管理，期限为2010年4月30日至2015年4月29日，期间被告每年分四次向原告支付租赁回报，每三个月支付一次，每次回报金额为58106元。合同履行完毕后双方于2015年4月6日续签，除了租期改为2015年4月30日至2020年10月29日，以及2015年10月29日前为免租期，租赁回报为27740元/季，支付日滞后15日外，其他约定均未变。合同履行至今，被告欠付2015年10月30日至2016年10月29日期间共四个季度的租赁汇报，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告图腾公司辩称：被告认为双方签订的合同并非是房屋租赁合同，应当是委托合同，双方签订的商铺房屋委托合同的第二条明确约定了合同系委托经营合同。关于合同中间约定的回报金额，被告认为因经营过程中的区划调整及网络购买平台的兴起，导致了大面积商铺租不出去，被告为了减少损失降低了租金，目前本案所涉房屋是空铺，无出租收益。被告认为，不是因为被告的原因导致的委托事宜不能达到委托目的，因此不应由受托人承担相应的责任。该商铺如果成功出租，被告愿意将商铺全部租金支付给原告方。关于违约金，被告认为按照合同的约定，被告不是违约方，不应承担违约责任，且被告认为合同中的违约金的条款数额过高，高于同期银行贷款利率，即便法院认可，亦应予以调整。本院经审理认定事实如下：坐落于本市××室房屋（建筑面积86.17平方米，以下简称涉案房屋）为原告冷浩所有。2010年3月12日，原告冷浩（甲方、委托方）与被告图腾公司（乙方、受托方）签订《委托经营合同》，约定甲方将涉案房屋委托乙方对外租赁经营；委托经营期限自2010年4月30日至2015年4月29日止；甲方在合同期限内有权按照约定的时间、金额向乙方收取商铺房屋租赁经营回报收益（含税）即租赁回报；年租赁回报计算方式为商铺房屋核准登记总价款×8.5%，即58106元/三个月（此租赁回报金额中含甲方应纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴）；支付时间为每年的4月30日至5月15日期间、每年的7月30日至8月15日期间、每年的10月30日至11月15日期间和次年的1月30日至2月15日期间；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金等等。合同到期前，双方于2015年4月26日续签了该合同，将期限变更为2015年4月30日至2020年4月29日，租赁回报比例变更为核准登记总价的4%，即27740元/三个月（税前）；支付期限变更为每年4月30日至7月29日的租赁回报于7月30日至8月15日期间支付，每年7月30日至10月29日期间的租赁回报于10月30日至11月15日期间支付，每年10月30日至次年1月29日期间的租赁回报于次年1月30日至2月15日期间支付，每年1月30日至4月29日期间的租赁回报于4月30日至5月15日期间支付。双方对于逾期违约金的计算方法和计算起始时间没有变化。上述合同签订后，原告将涉案房屋交付被告，被告仅履行完毕第一期合同，第二期合同并未履行。被告在履行第一期合同时是按照5%的比例代扣了原告应当缴纳的税收。本院认为，原告冷浩与被告图腾公司签订的委托经营合同是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。图腾公司虽辩称双方签订的合同系委托经营合同，并非房屋租赁合同，但因双方合同约定的租金回报为固定数额，而非图腾公司根据自己的经营情况进行调整，故无论该合同是委托经营合同，还是承包经营合同，亦或是房屋租赁合同，图腾公司均应根据合同的约定向两原告支付租赁回报。因图腾公司自第二期合同的免租期满之日起即没有支付租赁回报，故根据双方合同所约定的租赁回报标准，以及图腾公司代扣所得税的标准，本院认定图腾置业公司应支付2015年10月30日至2016年10月29日的租赁回报105412元（27740元/三个月×95%×4期）。关于被告拖欠的租赁回报的违约金问题。被告虽辩称受各种因素影响致商铺经营惨淡，故应对租赁回报进行调整，但由于经营状况的变化系经营风险，被告在订立合同时应当预见，故不属于适用情势变更的情形，本院对被告的该项抗辩意见，不予采纳。因被告图腾置业公司未按照合同约定支付租赁回报，其行为违反了合同的约定，构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张按每日万分之三的标准支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。因图腾公司未按期支付租赁回报，故根据双方合同的约定，其应分别自2016年3月10日、2016年6月7日、2016年9月6日、2016年12月7日起，以26353元为基数，按照每日万分之三的标准向原告支付违约金。原告主张自上述各个月的10日起开始支付租赁回报，系处分自己的民事权利和诉讼权利，并不违反法律规定，故本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告南京图腾置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告冷浩2015年10月30日至2016年10月29日期间的租赁回报105412元（税后）；二、被告南京图腾置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告冷浩2015年10月30日至2016年10月29日期间每期租赁回报额26353元所对应的违约金（分别自2016年3月10日、2016年6月10日、2016年9月10日和2016年12月10日起，按照日租赁回报额的万分之三计算至实际给付之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2519元，减半收取计1259.5元，由被告南京图腾置业发展有限公司负担（此款原告已预付，被告在给付上述款项时直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  孙晋辉二〇一七年二月二十二日书记员  陈 蓉