河南省新郑市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0184民初6211号
原告：董天池，男，1982年8月15日出生，住河南省平顶山市湛河区。
委托代理人：孙超，河南昭惠律师事务所律师。
被告：朱彦福，男,汉族,1964年4月13日出生,住郑州市经济技术开发区。
委托代理人：井永科，河南博正律师事务所律师。
被告：新郑市龙湖镇居易房产中介服务部，住所地新郑市龙湖镇双湖大道国际城进大门过岗亭向南20米东侧。
法定代表人：王晓飞，系公司经理。
第三人：赵静，女，汉族，1979年2月3日出生，住郑州市。
委托代理人：井永科，河南博正律师事务所律师。
原告董天池与被告朱彦福、新郑市龙湖镇居易房产中介服务部（以下简称中介服务部）及第三人赵静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董天池及其委托诉讼代理人孙超，被告朱彦福及其委托代理人井永科，第三人赵静委托代理人井永科到庭参加诉讼，被告中介服务部经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董天池向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告之间签订的《房屋买卖合同》；2、请求判令被告朱彦福返还原告缴纳的购房定金10000元；3、请求判令被告中介服务部返还原告缴纳的购房佣金以及代办费共计20000元；4、请求判令两被告向原告赔偿购房违约金186000元；5、请求判令两被告承担诉讼费用。事实与理由：2016年9月11日，在中介服务部的居中促成下，董天池与朱彦福签订《房屋买卖合同》一份，约定董天池以总价款930000元价格购买朱彦福提供的位于新郑市××镇××南侧２１世纪国际城ＫＡ７-2601号房产一套《房屋所有权证》编号15××85，户主显示为：赵静，同时约定双方任何一方违约应当赔付对方约定总价款的２０%作为违约金。
董天池在核验朱彦福主体资格时，朱彦福告知董天池该房屋为其所在公司出资购买，暂时登记到了其“公司账务人员赵静”名下，赵静知情并愿意配合履行该《房屋买卖合同》；合同签订当日，董天池依约向中介服务部支付了佣金、代办费等共计20000元，向朱彦福支付了购房定金10000元，并要求朱彦福及时提供房屋登记所有权人赵静的授权资料，但朱彦福一直未能提供。2016年10月14日，董天池向银行缴纳了该房产的评估费以及贷款费用后，要求朱彦福配合办理该房屋的解押手续，此时，朱彦福告知董天池其无法取得房屋登记所有权人赵静的授权，并明确表示拒绝继续履行该《房屋买卖合同》。
朱彦福在无权处分相关房产的情况下，与董天池签署的《房屋买卖合同》，违反《民法通则》第六十六条、《合同法》以及《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件解释》第三条之规定，应当返还原告定金并承担合同约定的违约责任；中介服务部未尽合理审查义务，依法应当退还原告缴纳的购房佣金及代办费，以由此给原告造成的损失，中介服务部与朱彦福应当承担连带赔偿责任。
被告朱彦福辩称，其是代表赵静与董天池签订的《房屋买卖合同》，董天池要求解除该《房屋买卖合同》，其不是适格的被告，应依法驳回对其的起诉。具体理由：１、朱彦福是代表赵静与董天池签订的《房屋买卖合同》，其仅仅是个代理人，不应该对《房屋买卖合同》签订后履行过程产生的后果承担责任。2、朱彦福根据赵静的委托，与董天池签订《房屋买卖合同》后，其就积极的配合董天池到银行办理贷款审批手续，同时着手安排资金去还赵静欠按揭银行的未还按揭贷款，期间还因资金不足而跟董天池协商先支付部分首付款先把银行按揭款结清，尽早办理解押手续等，董天池不同意，其就四处借款，甚至是高息才将按揭款凑齐，把银行按揭贷款还清，但是当银行按揭款还完之后，该董天池支付首付款了，其通过中介多次催促董天池办理后续事宜，但董天池置之不理，为此其和赵静遭受了重大经济损失，其不同意董天池提出的解除《房屋买卖合同》和返还购房定金、赔偿损失的诉求。其和赵静要求董天池继续履行《房屋买卖合同》，限期支付购房款并赔偿耽搁期间的经济损失。
被告中介服务部未到庭，也未提供书面答辩状。
第三人赵静辩称，１、其委托朱彦福办理出售位于新郑市××镇××南侧21世纪国际城ＫＡ7-2601号房屋，其委托朱彦福在房屋中介出卖之前就给朱彦福出具有《委托书》，朱彦福具有代表其签订合同的权利，其同意朱彦福与董天池签订的《房屋买卖合同》。２、其和朱彦福为了履行与董天池签订的《房屋买卖合同》，前期说签约后要先把首付款支付了用于偿还银行按揭贷款解押，但是后期董天池拒不按之前所约定执行的情况下，其和朱彦福为了尽早将房屋过户给董天池，想办法从朋友处高息短期借款，用于还解押款，在如此诚意下，董天池仍拒不配合办理付款及过户，导致其现在无法偿还朋友借款，又无法去银行按揭还款，给其生活带来巨大的经济损失和精神痛苦，其保留对董天池违约追责的权利。综上，应依法驳回董天池的起诉。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定事实如下：2016年9月11日，朱彦福以卖方赵静（以下简称甲方）委托代理人身份与买方董天池（以下简称乙方）和见证方中介服务部（以下简称丙方）签订《房屋买卖合同》。合同主要内容：第一条、房产状况：甲方拥有位于龙湖××××南侧２１世纪国际城ＫＡ7-2601号的房产房屋所有权证书／买卖合同号15××85；房屋建筑面积为124.3平方米（以上内容以《房屋所有权证》为准）：乙方自愿购买甲方上述房产。第二条、成交价格：甲乙双方经协商一致，同意本合同第一条所述房产及其原配套设施，总价款为：人民币（大写）玖拾叁万元整（小写￥930000元），此价格包含该房屋的相关配套设施有：厨卫齐全，三台空调，沙发茶几一套，冰箱一台，洗衣机一台，三张床，餐桌一套，４把椅子，现状不变，个人物品除外。第三条、乙方自愿购买甲方上述房屋，并对该房屋已作充分了解和实地查验，对该房屋现状和产权归均无异议。第四条、乙方于本合同签订时支付人民币（大写）贰万元整给丙方，其中佣金为壹万捌仟陆佰元，代办费壹仟伍佰元，甲方同意该款项在办理完过户手续前由两方保管。甲方自本合同签订时同意上述房产《房屋所有权证》在办理完房产过户手续前，交由丙方保管。第五条、付款方式：甲乙双方同意使用本条的第２种付款方式。２、按揭贷款：甲乙双方于签订合同后，应共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续。乙方应在立契当天和双方过户当天，将首付款人民币（大写）壹拾捌万圆整（小写￥180000元）交付甲方，剩余房款人民币（大写）柒拾伍万圆整（小写750000元）由银行放贷时一次性支付给甲方。以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果贷款机构确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应当在首付房款时一次性补足。反之，甲方应在放款三个工作日内退还给乙方。定金冲抵首付房款的同时转为物业交割保证金，仍暂由丙方保管，待物业全部顺利交割完毕后，甲方凭买卖双方签字的物业交割单及有关单据，向丙方领取物业交割保证金。第六条、该房屋产权现状及存在抵押需解押的办理方式为以下第２种。即该房屋处于抵押状态，甲方保证自本合同签订后的３个工作日内向贷款银行提出还款申请，（若乙方采用按揭贷款付款方式的，甲方保证自乙方银行贷款审批通过后）按照贷款银行确定的还款日期之前或当日自行筹资还清按揭银行贷款。甲方领取他项权利证后及时办理抵押登记注销手续。第七条、网签立契过户时间：甲方房产抵押注销过后、乙方银行所贷款项已审批通过后应在30个工作日内，共同至房管局网签立契并办理房产过户及相关手续。新房本出来后乙方应在30个工作日内配合银行工作人员到房管局做抵押手续。第八条、甲方须保证该房屋权属真实无争议，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议。若发生于甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。若甲方房产不符合国家及郑州市房屋上市交易的政策法规及有关规定，双方均有权解除合同，互不承担违约责任。第十四条、其他约定事项（须经叁方协商一致，可以变更以上条款）：1、立契当日乙方支付给甲方购房定金￥10000元（壹万元整），充抵首付款。２、双方均不得以任何理由违约，否则将赔付对方约定总房价的２０%（百分之二十）。第十五条、争议解决方式：本合同履行中如发生争议，由丙方进行调解，调解不成的，双方同意按以下第1种方式解决纠纷，即1、依法向人民法院提起诉讼。第十七条、本合同自叁方签字或者盖章之日起生效，本合同正本壹式叁份，甲、乙、丙叁方各执壹份，具有同等法律效力。甲方赵静由其代理人朱彦福代签，代理人由朱彦福签字，乙方由董天池签字，丙方中介服务部由经纪人王晓飞签字。合同签订当日，董天池向中介服务部支付２万元信用定金，中介服务部向董天池出具收据一份，内容：“收据兹收到董天池购买国际城ＫＡ７-2601房交来信用定金人民币贰万元￥20000元，收款人：赵晶，加盖中介服务部公章”。同日，董天池向赵静委托代理人朱彦福交来１万元订金，朱彦福向董天池出具收据一份，内容：“收据兹收到董天池购买龙湖国际城ＫＡ７-2601交来购房订金（房产证号15××85）人民币壹万元￥10000元，收款人朱彦福”。朱彦福在庭审中认可，已收到董天池购房订金１万元。
庭审查明，１、董天池提交房屋照片７张，拟证明其在签订合同时实际查看了朱彦福和中介服务部提供的房屋产权证原件并在二被告安排下多次查看购买房屋并拍摄照片留证。被告朱彦福及第三人赵静质证意见：对照片真实性无异议。
２、董天池提供2016年10月23日、10月28日、10月18日、11月12日录音材料各一份；2016年11月12日中介服务部出具的说明书一份（原件）；新郑市不动产登记中心查询记录一份（原件）；拟证明1、董天池多次向朱彦福要求出示第三人赵静的委托书，朱彦福一直拒不提供；2016年10月中旬，朱彦福以出售房屋无法获取第三人赵静委托书及房屋被法院查封等理由主张无法履行合同，构成违约；2、朱彦福以赵静名义出售房屋时未向董天池如实说明房屋存在抵押、查封情形；3、在10月18日录音中，朱彦福及其妻子提出房屋系赵静抵债给朱彦福所有，赵静对朱彦福售房一事并不知情。中介服务部明知朱彦福在签订合同时及履行期间一直未能取得赵静授权，且朱彦福明确表示无法履行合同。4、朱彦福出售房屋现处于查封状态，无法履行合同。被告朱彦福及第三人赵静的质证意见：对几份录音合法性有异议，董天池的录音并未取得朱彦福及其他人员的同意，另外在录音中有明显的诱导朱彦福，在录音中朱彦福并没有明确表示不再履行房屋买卖合同，而是和其协商处理办法。尽管赵静与朱彦福之间有一些经济往来，但这些经济往来需要朱彦福与赵静协商解决，不存在朱彦福或第三人赵静想涨价而故意不履行合同的目的，朱彦福作为出售房屋的代理人，一直从中协调房屋出售人赵静和原告董天池，想尽办法解决银行按揭款的偿还和房屋的过户手续，因此对该组证据的证明目的有异议。对证明书的真实性有异议，中介服务部作为常年的房屋中介，审查出售人房产所有权及代理人的授权委托是其必要的常识，该说明是在董天池及其妻子多次到房屋中介吵闹之后按照董天池的叙述所写，朱彦福在委托中介公司出售房屋时已经向中介提供过委托书，因此该证明书不具有真实性。对不动产中心查询记录的真实性无异议，但是就因为董天池在签订合同并且被告朱彦福及赵静将房屋按揭贷款偿还完毕后，原告拒不支付房屋首付款并不在办理贷款以及过户手续，导致赵静无法按时偿还短期拆借资金，故被赵静的债权人查封，如果原告按时支付房款根本不存在房屋被查封的情形，即便是现在，只要原告付款，被告朱彦福仍然可以协调赵静及赵静的债权人在三个工作日内解除对该房屋的查封。
3、朱彦福提供《房屋买卖合同》一份，拟证明房屋的出卖方为赵静，朱彦福是赵静的代理人，不是合同的一方当事人，不是本案的适格被告。原告质证意见：对其真实性无异议，证明目的有异议，该份买卖合同的签署方为朱彦福，且在签署该份合同时，朱彦福并未提供赵静的委托书；2、根据合同约定，买方董天池支付首付款时间为过户当日，但被告未能按照合同约定配合买方办理银行相应的按揭手续。
4、朱彦福提供委托书及赵静身份证复印件，拟证明朱彦福出卖赵静房屋是经过赵静委托的，双方签有委托书，朱彦福代理赵静签订房屋买卖合同符合法律规定，原告起诉的事实不存在。原告质证意见：对其真实性有异议，根据原告提交证据显示，被告及中介方均自认未能取得赵静授权。中介方以提供证明证实，在签订房屋买卖合同时并不存在该份委托书，且原告提交证据录音材料显示双方在10月18号朱彦福及其妻子并未告知赵静房屋以出售的事实，因赵静本人未到场，且朱彦福与赵静本人存在利益关系，不排除该委托书是为应付本次诉讼所做的准备，该委托书未经公证，不能认定其真实性。
5、朱彦福提供查询汇款明细，拟证明为了履行合同，出售房屋并过户，赵静向朋友高息借钱45万元，用于偿还银行按揭贷款。原告质证意见：对其真实性及关联性有异议，该证据与本案无关，不能认定为其偿还银行贷款。
6、朱彦福提供代还款证明，拟证明赵静借到钱后，给出借人出具的代偿证明，该涉案房屋的银行按揭贷款已经还清。原告质证意见：对其真实性有异议，当事人本人未到场无法核实其真实性，且该证据不是原件。
7、朱彦福提供短信聊天记录，拟证明在房屋贷款结清后，朱彦福本人并通过中介多次打电话、发短信约原告商谈房屋过户事宜，但是原告不予理睬，不见面，导致合同无法履行。原告质证意见：证明目的有异议，与原告提交的录音资料内容相冲突，被告早在10月份已明确多次告知原告房屋被查封，无法继续履行，且朱彦福并未取得赵静授权，不存在被告所提出的证明目的。
另查，涉案房屋已解押；涉案房屋在不动产登记系统中显示已查封。
以上事实，有当事人的陈述，《房屋买卖合同》，收据，汇款明细、代还款证明、短信聊天记录，个人授权委托书，录音资料，证人证言，房屋产权证，不动产登记中心查询档案、本案庭审笔录等相关证据证明。
本院认为：中介服务部经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，但不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。
无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。朱彦福以赵静代理人身份与董天池签订涉案《房屋买卖合同》时并未取得赵静的授权委托书，事后赵静向朱彦福出具授权委托书，视为对朱彦福代理行为追认，故，双方所签订的《房屋买卖合同》有效。有效的合同，对双方均具有法律约束力，双方均应按合同约定行使权利，履行义务。本案中，涉案房屋因房屋所有权人赵静与案外人的经济纠纷，被司法查封，董天池购买房屋的目的已无法实现。现董天池要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。朱彦福质辩称，其不同意解除合同，要求继续履行合同的质辩意见，本院不予采信。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
关于董天池要求朱彦福返还其缴纳的购房订金１万元的诉讼请求，因双方合同解除，朱彦福因本合同代赵静收取的订金应予以返还给董天池，故该项诉讼请求，本院予以支持。朱彦福质辩称，其已将收取董天池的１万元订金交付给赵静，但是，朱彦福对其辩称未提供证据加以证实，故，朱彦福的辩称意见，本院不予采信。
关于董天池要求中介服务部返还其缴纳的购房佣金及代办费２万元的诉讼请求，本院认为中介服务部对于受托事项及居间服务应承担符合专业主体要求的注意义务，注重审查核实与交易相关的主体身份、房产权属、委托代理、信用资信等证明材料的真实性。从其给董天池出具的证明中可以得出其在居间服务过程中，并未见到赵静向董天池出具的授权委托书，因中介服务部在本次房产中介服务部未尽到调查核实义务，中介服务部应退还董天池交纳的购房佣金及代办费２万元，故董天池的该项诉讼请求，本院予以支持。
对于董天池要求朱彦福和中介服务部连带向其赔偿购房违约金18.6万元的诉讼请求，本院认为，由于中介服务部和董天池并非合同的一方当事人，根据合同相对性原则，董天池要求中介服务部和朱彦福承担本案民事责任缺乏法律依据，本院不予支持。但是，鉴于被告朱彦福在本案合同签订过程中的过错行为，并结合双方合同中约定的违约责任中的约定，如甲方（卖房方）违约，应双倍返还定金的条款。本院酌定朱彦福赔偿董天池经济损失１万元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告董天池与第三人赵静于2016年9月11日签订的《房屋买卖合同》。
二、被告朱彦福于本判决生效后10日内向原告董天池返还订金１万元。
三、被告新郑市龙湖镇居易房产中介服务部于本判决生效后10日内向原告董天池返还佣金及代办费20000元。
四、被告朱彦福于本判决生效后10日内赔偿原告董天池损失１万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4540元，原告董天池负担3900元，赵静及朱彦福负担640元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉后的七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉处理。
审 判 长 许俊峰
人民陪审员 王龙欣
人民陪审员 毛 硕
二〇一七年三月九日
代理书记员 冯 核