广西壮族自治区防城港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）防市民一终字第231号
上诉人（一审被告）广西金狮城地产有限公司，住所地广西防城港市港口区紫荆小区A20号。
法定代表人刘尚伟，该公司董事长。
委托代理人伍啸，广西雨燕律师事务所律师。
委托代理人覃晴，广西雨燕律师事务所实习律师。
被上诉人（一审原告）王俊玲。
委托代理人于晓君。
上诉人广西金狮城地产有限公司（以下简称金狮城公司）因与被上诉人王俊玲商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2014）港民初字第1351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月9日公开开庭进行了审理。上诉人金狮城公司的委托代理人伍啸、覃晴，被上诉人王俊玲及其委托代理人于晓君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，王俊玲与金狮城公司于2013年12月16日签订《职工市场运作方式建房合同》。双方约定：王俊玲购买金狮城公司开发的防城港市三顺·世纪大都会（中区）3栋2单元1706号房，建筑面积为62.45㎡，单价为4841.69元／㎡；付款方式及期限为（银行按揭付款）：买受人须在签订本合同前支付首期房款，首期款占房价款总额的30%，计92364.00元。余款占房价款总额70%，计21万元，由买受人向银行申请按揭贷款后支付给开发商。合同第八条买受人违约责任及逾期付款的违约责任，如买受人未在本合同约定期限内签署或拒绝签署《商品房买卖合同》，或未按合同约定依时缴付相应房款及其他应付款项，延期在15天内，每延期一天，买受人按应付款的万分之三向出卖人支付违约金；延期超过15天，则视作买受人自动放弃该商品房之权利和自动放弃所交纳的房款，开发商有权将该商品房另行出售，因转售而获得之一切利益全部归开发商所有，而与买受人无关，买受人不得以任何形式要求任何赔偿，本合同自动解除。2013年12月16日，金狮城公司向王俊玲出具了三顺·世纪大都会（中区）3-2-1706房定金款收据，共计2万元。2013年12月30日，金狮城公司向王俊玲出具了三顺·世纪大都会（中区）3-2-1706房购房款收据，共计72364元。王俊玲起诉前，金狮城公司已于2014年9月25日取得商品房预售许可证，于2014年9月28日通知王俊玲签订《商品房买卖合同》。2014年11月10日，金狮城公司向王俊玲发出签订《商品房预售合同》的函，王俊玲至今未签订《商品房买卖合同》及缴付相应房款。
一审法院经审理认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，在王俊玲起诉前，金狮城公司已于2014年9月25日取得商品房预售许可证，而王俊玲与金狮城公司签订的《职工市场运作方式建房合同》也包含商品房销售合同应当包含的主要条款，故《职工市场运作方式建房合同》是合法有效的商品房买卖合同。双方应当按照合同的约定行使权利，履行义务。现王俊玲没有按照双方的约定于2014年10月10日前签订《商品房买卖合同》及缴付相应房款，金狮城公司也于2014年11月10日发出催促函，王俊玲至今仍未签订《商品房买卖合同》及缴付相应房款。依据合同第八条约定，双方签订的《职工市场运作方式建房合同》已于2014年10月10日自动解除。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，王俊玲不按照《职工市场运作方式建房合同》约定签订《商品房买卖合同》及缴纳相应房款，已构成违约。根据《职工市场运作方式建房合同》第八条的约定，王俊玲所交的房款将归金狮城公司所有。王俊玲主张合同约定违约金过高，因金狮城公司无其他证据证明己方损失，因此本案应适用定金法则，王俊玲已经缴纳的2万元定金应不予退还，王俊玲缴纳的房款72364，金狮城公司应退还给王俊玲。金狮城公司抗辩主张王俊玲已经缴纳的全部房款92364元均不予退还，理由不充分，不予全部支持。依照《中国人民共和国合同法》第四十五条第一款、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、王俊玲与金狮城公司签订的《职工市场运作方式建房合同》已于2014年10月10日解除；二、金狮城公司向王俊玲返还购房款72364元；三、驳回王俊玲的其他诉讼请求。案件受理费2109元，减半收取计1054元，由王俊玲承担228元，金狮城公司承担826元。
上诉人金狮城公司不服一审判决，上诉称，一、一审判决认定事实不清，证据不足。首先，根据我国合同法的规定，行使解除权的一方应通知对方，但上诉人从未通知被上诉人解除双方签订的《职工市场运作方式建房合同》，反而是发催促函催促被上诉人履行义务，说明上诉人希望继续履行合同。因此，一审法院认定合同已解除错误，且一审法院认定合同解除日期即2014年10月10日亦错误。其次，一审法院在未要求上诉人提供证据证明己方损失及未认定因被上诉违约而给上诉人造成的损失数额时，直接适用定金罚则来判定，损害了上诉人利益。双方在签订合同后，被上诉人确实向上诉人交纳了2万元定金，但上诉人的损失远不止2万元，还包括上诉人的基本销售成本、支付给代理销售商及营销人员的费用、利息损失等。二、一审法院适用法律错误。根据双方签订的《职工市场运作方式建房合同》第八条约定的买受人未按约定期限签署《商品房买卖合同》及缴纳相应房款的情形，是出卖人行使约定解除权的条件，不属于约定解除的情形，其法律适用依据应为我国合同法第93条第2款之规定，而非适用该法第45条第1款的规定。一审法院在合同明确约定买受人违约责任的提前下，主动依据定金罚则作出判决，亦属适用法律错误。三、一审法院程序存在瑕疵。被上诉人在一审庭前未提出调整过高违约金的请求，而在法庭辩论阶段才提出。违约金的调整问题涉及双方当事人的重大经济利益，应给上诉人充分的举证机会。一审法院未给上诉人重新确定举证期限，剥夺了上诉人的诉讼权利。综上，请求二审法院：一、撤销一审判决；二、改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人王俊玲公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据充分。《职工市场运作方式建房合同》第八条约定，买受人没有在约定期限内签署或拒绝签署《商品房买卖合同》或未按约定依时交付相应房款及其他款项，延期超过十五天的，合同自动解除，故合同的解除不需要通知。被上诉人收到的《关于敦请签﹤商品房预售合同﹥的函》中也明确，买卖人未按期签订商品房买卖合同，则建房合同自动解除。因此，上诉人将合同约定理解其具有单方解除权错误。被上诉人于2014年10月10日和11日明确告诉上诉人且以实际行动表示不会再签订正式合同，也不会再继续交房款了，所以一审法院认定合同于2014年10月10日解除正确。关于上诉人提出的“损失金额认定不清”的问题，其在一审并未积极提供证据证明其损失的存在，且因合同已于2014年10月10日解除，合同解除后期损失与被上诉人无关。上诉人主张的损失内容不具有合理性、必要性，与本案无关。二、一审判决适用法律正确。双方对合同第八条的理解有争议，依法应作出不利于格式条款提供方的解释。该条款加重了被上诉人的责任，应为无效条款。虽然被上诉人认为一审法院在上诉人不积极举证证明其损失的情况下酌定扣减2万元作为违约金过高，但其依法酌定具有一定的合理性，故被上诉人对此不提出上诉。三、一审法院审理程序合法。被上诉人根据上诉人庭审时的主张提出调整违约金的请求并无不当。如果上诉人不退还被上诉人已交购房款而将其全部作为违约金，违约金确实过高。上诉人在一审不积极履行举证义务也未申请延期举证，其应自行承担相应后果。总之，被上诉人认为，如果双方签订的《职工市场运作方式建房合同》无效，则上诉人应退还被上诉人的购房款；如果该合同有效，则违约金过高，请求法院予以调整。因此，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审判决。
上诉人金狮城公司在二审期间向本院提交如下证据：1、三顺·世纪大都会（中区）销售代理合同；2、三顺·世纪大都会（中区）佣金结算申请表；3、三顺·世纪大都会（中区）佣金结算表；4、收据、建行网上银行转账汇款电子回单、记账凭证；5、三顺·世纪大都会营销中心置业顾问提成结算表（2013年12月20日至2014年01月19日）；6、防城港市2015年1-4月份商品住房销售均价公示。证据1-6均证明上诉人的损失符合合同约定的违约金要求数额。
被上诉人王俊玲在二审期间未向本院提交任何证据。
经开庭质证，被上诉人对上诉人提交的证据的关联性有异议，认为其与本案无关。本院认为，上诉人提交的证据与本案诉辩主张无直接因果关系，本院不予采纳。
双方当事人对一审判决查明事实均无异议，本院予以确认。
二审另查明，上诉人与被上诉人签订的《职工市场运作方式建房合同》第二条约定，开发商取得本项目相关楼栋的《商品房预售许可证》后7个工作日之内买受人必须与出卖人签订《商品房买卖合同》。上诉人于2014年9月28日通知被上诉人签订《商品房买卖合同》。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”上诉人与被上诉人签订的《职工市场运作方式建房合同》包含了当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、价款方式及期限、违约责任等商品房买卖合同应当包含的主要条款，且被上诉人已收取了上诉人的首付款，故双方签订的《职工市场运作方式建房合同》为商品房预售合同。根据合同约定，买受人须在出卖人取得《商品房预售许可证》后7个工作日内与出卖人签订《商品房买卖合同》。金狮城公司于2014年9月25日取得《商品房预售许可证》，并于2014年9月28日通知王俊玲签订《商品房买卖合同》，但王俊玲既未按约定与金狮城公司签订《商品房买卖合同》，在支付首付款后也未继续交纳剩余房款。王俊玲拒绝签订《商品房买卖合同同》及交纳剩余购房款的时间已经超过15天，根据《职工市场运作方式建房合同》第八条的约定，该合同自动解除。合同解除的时间为上诉人通知被上诉人签订《商品房买卖合同》第二日起七个工作日后再过15天，即为2014年10月28日。因此，一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《职工市场运作方式建房合同》已自动解除正确，本院予以维持。但一审法院认定合同解除的时间为2014年10月10日错误，本院予以纠正。因合同已解除，上诉人应返还被上诉人已付购房款92364元。上诉人认为根据合同约定，被上诉人已交购房款均应作为违约金而无需返还给被上诉人。因其未提出相应的反诉请求，对上诉人提出的赔偿损失的主张应不予处理。但一审法院扣除被上诉人2万元购房款作为其赔偿给上诉人的损失，被上诉人对此未在法定期限内提出上诉，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，本院对一审法院的处理予以维持。
综上，一审判决认定事实部分不清，实体处理部分不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持防城港市港口区人民法院（2014）港民初字第1351号民事判决第二项、第三项；
二、变更防城港市港口区人民法院（2014）港民初字第1351号民事判决第一项为：被上诉人王俊玲与上诉人广西金狮城地产有限公司签订的《职工市场运作方式建房合同》已解除。
二审案件受理费2109元，由上诉人广西金狮城地产有限公司负担。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期间最后一日起二年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 佟日红
审 判 员 潘云燕
代理审判员 陈卫华
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 温婷婷