广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终9113号
上诉人（原审被告）：深圳市国融房地产开发有限公司（变更前企业名称：港丰房地产开发[深圳]有限公司）。
法定代表人：胡雯婷，总经理。
委托诉讼代理人：黎泰君，广东诚公律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈文敏，广东诚公律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱鸿卿。
委托诉讼代理人：叶秀旻，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：应妮，北京市君泽君（深圳）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市名夏集团有限公司（变更前企业名称：深圳市名厦房地产开发有限公司、深圳市名厦商贸有限公司）。
法定代表人：胡文教。
上诉人深圳市国融房地产开发有限公司（以下简称国融公司）因与被上诉人朱鸿卿、深圳市名夏集团有限公司（以下简称名夏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人国融公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项；2、改判驳回朱鸿卿对国融公司的全部诉讼请求；3、判令一、二审诉讼费、公告费由朱鸿卿、名夏公司承担。事实和理由：1、一审判决未查清本案房屋交付的实际情况，即认定交易真实且国融公司仍未交付房屋，系事实认定错误、关键事实未查明。由于国融公司原股东尚未移交经营材料，且涉案大厦仍然在原股东的非法控制之下，国融公司客观上无法知晓合同签订情况及房屋交付情况。但是，根据朱鸿卿提交的证据显示，《预售合同》签订时间是2012年的6月15日，约定的房屋交付时间是在2012年6月30日前。按照常理，假设国融公司没有在2012年6月30日前向朱鸿卿交房，朱鸿卿不可能在2012年7月7日去建设银行签订贷款合同、办理按揭贷款，更不可能在多年未交房的情况下还一直正常偿还贷款，且多年来从未向国融公司做过任何的催告、起诉。这一切显然不符合常理，国融公司认为交易的真实性存疑，恳请贵院予以查明。即使经查明交易系真实的，以下事实也足以证明不存在逾期交房情况。首先，根据《预售合同》附件五的第五条、附件三约定，涉案房屋的交付标准是以“毛坯房”交付，房屋交付时间应以“毛坯房”交付时间为准。其次，实际上，XX大厦的房产也都是国融公司将“毛坯房”交付各个业主后，业主再作为合同甲方自行与装修公司签订《XX大厦（推广名：XXXX）室内装修工程委托协议书》，委托装修公司进行装修。而深圳市XX建设集团股份有限公司（下称“XX公司”）在罗湖法院起诉的(2016)粤0303民初8634号建设工程合同纠纷一案中，XX公司已主张装修工程中包含了涉案房屋，即朱鸿卿已在收房后将房屋交付XX公司装修。并且，根据系列案其他业主提交的同批房屋装修协议，业主是在2012年6月30日就将其所购毛坯房交付装修，即毛坯房至少在2012年6月30日前已经交付业主。综上，如果交易真实，则是朱鸿卿故意隐瞒已接收房屋并将房屋委托XX公司进行装修的事实，其目的在于营造国融公司逾期交房的违约假象，骗取违约金，恳请贵院予以查明。2、一审判决未查清朱鸿卿支付房款情况，仅凭贷款合同即认定朱鸿卿已经履行了买受人的支付全部购房款的合同义务，系认定事实错误、关键事实未查明。朱鸿卿并未提供支付购房定金、首付款等的购房支付凭证，只提供了贷款合同。贷款合同只是朱鸿卿与银行贷款合同关系成立的证据，朱鸿卿末提供个人贷款发放凭证，不能证明银行已经实际将贷款发放至国融公司的账户。由于国融公司存在新旧股东纠纷，国融公司客观上无法取得涉案房产销售时的相关财务资料，无法核实相关房款付款真实性，故已向一审法院申请对涉案账户银行流水进行调查取证，但一审法院并未予以查明。因此，在朱鸿卿仅提供贷款合同，却没有提供支付房款的相关银行流水、贷款发放凭证予以佐证，一审法院也未予查明的情况下，即认定朱鸿卿已支付房款是错误的。3、一审判决遗漏了对涉案房产未能办理房产证原因的认定。经罗湖法院向不动产登记中心查询，XX大厦未能办理初始登记、涉案房产未能按时办理房产证原因为“尚未进行竣工结算、未缴纳物业专修维修基金、公厕未移交等”。事实上，经国融公司与施工单位协商，XX大厦已于2014年8月取得《三算单》等完整结算资料，现涉案房产不能办理房产证的原因系名夏公司（XX大厦另一开发主体）不出现、拒不配合，申报材料无法取得其签章。国融公司曾多次口头通知、并于2016年9月19日书面函告、于2016年10月25日登报公告，要求名夏公司配合办理工程档案归档、初始登记事宜，但其均不予理会。一审判决遗漏该关键事实。4、一审判决未查清交易真实性、房屋交付的实际情况，即判令国融公司向朱鸿卿交付房屋依法无据。朱鸿卿的主张不合常理，交易真实性存疑。并且，根据《预售合同》附件五的第五条和附件三的约定，涉案房屋的交付标准是以“毛坯房”交付，本案应以“毛坯房”交付作为房屋交付时间。根据系列案小业主提交的证据和XX公司在罗湖法院起诉的(2016)粤0303民初8634号建设工程合同纠纷一案中的主张，足以证明国融公司已向朱鸿卿交付了房屋，国融公司已经履行了交房义务。即使XX公司未在与朱鸿卿协议约定的装修期内向朱鸿卿交付房屋，也应由XX公司承担违约责任，与国融公司无关。一审判决判令国融公司向朱鸿卿交房于法无据。5、一审判决判令国融公司向朱鸿卿支付逾期交房违约金于法无据。国融公司已经按照《预售合同》的约定向朱鸿卿交付了毛坯房，已经履行交房义务。由于是朱鸿卿委托XX公司进行房屋装修，如XX公司未在与朱鸿卿协议约定的装修期内向朱鸿卿交付房屋，应由XX公司承担违约责任，与国融公司无关。6、即使国融公司应当支付逾期交房违约金，本案违约金也显然过高，应当予以调低。逾期交房虽会造成朱鸿卿不便，但其并未因此发生实际经济损失，依一审判决标准计算，逾期交房违约金高达数十万元，而实际购房款不过一百多万，该违约金标准显然过高。
被上诉人朱鸿卿辩称：1、朱鸿卿履行了支付全部购房款的义务。国融公司认为朱鸿卿没有履行支付全部购房款的义务，没有事实依据。朱鸿卿于一审时向法院提供的个人贷款合同及交易明细足以认定本人已经履行了作为房产买受人应当支付的全部购房款的义务。朱鸿卿的个人贷款合同载明，由国融公司作为保证人，朱鸿卿向XX银行深圳财富支行按揭住房贷款78万元，该笔贷款发放至朱鸿卿账户后，立刻转入国融公司的账户，账户信息如下。账户名：XX地产开发（深圳）有限公司行；开户行：XX银行深圳财富支行；账号：78×××79。此外，朱鸿卿提供的银行交易明细也印证了该笔贷款发放至朱鸿卿账户后，立刻转入了国融公司的账户中。以上证据足以证明朱鸿卿已经履行了作为房产买受人应当支付的全部购房款的义务，故国融公司认为朱鸿卿没有履行支付全部购房款的义务，没有事实依据。2、国融公司未能按约交付房产。国融公司称房产至少在2012年6月30日前已经交付业主，没有事实依据。朱鸿卿与国融公司、名夏集团签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定房产出卖人在交付房产前（即2012年6月30日前）必须取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）>，但国融公司未能按期取得。一审庭审中，国融公司亦确认其于2012年6月30日前未能取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》，该回执是在2013年2月20日取得。因此，国融公司未具备交付房产的必要条件，其又如何将房产交付给朱鸿卿呢？并且，根据合同第九条第二三款的约定，出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》并对钥匙出具收条。由此，上述为交付的一部分条件，不可能是国融公司所称“毛坯房”的交付即可。故，一审法院认定国融公司与名夏集团未能于2012年6月30日前将位于深圳市罗湖区XX路XX大夏第X栋X层X号房产交付给朱鸿卿的事实正确。3、一审法院判决国融公司、名夏集团向朱鸿卿交付房产合法合理。朱鸿卿已经履行了与国融公司、名夏集团签订的深圳市房地产买卖合同（预售）中约定支付购房款的义务。然而，国融公司却违背了合同约定。4、一审法院判决国融公司向朱鸿卿支付逾期交房违约金合法合理。关于违约金的处理，朱鸿卿与国融公司、名夏集团在签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》中明确约定，出卖人如未在本合同第九条约定的交付期限内（2012年6月30日前）将位于深圳市罗湖区XX路XX大夏第X栋X层X号房产交付给买受人，逾期超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房款总价款万分之四的违约金。关于违约金支付的规定是基于房产买卖双方意思表示真实的情况之下做出的约定。并且，朱鸿卿因此错失了其他买房机会，这期间深圳房价的上涨，特别是相似地段房屋价值的上涨是违约金的几倍，预期利益严重受损，该违约金并不存在“过高”之说。
朱鸿卿向一审法院起诉请求：1、判令国融公司、名夏公司继续履行合同，将涉案房产交付给朱鸿卿并为朱鸿卿办妥房产证；2、判令国融公司、名夏公司支付逾期支付房屋的违约金人民币429417.59元（以下货币均为人民币，自2012年7月1日至实际交付房屋之日，暂计算至2015年2月16日，合计960天，每日违约金为购房总价款1118275元的万分之四）；3、判令国融公司、名夏公司支付延期取得《房地产证》的违约金293435.35元，（自2013年5月1日至实际取得《房地产证》之日，暂计算至2015年2月16日，合计656天，每日违约金为购房总价款1118275元的万分之四）；（第二、三项诉讼请求合计费用为722852.94元）。4、国融公司、名夏公司承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：
1、2012年6月15日，朱鸿卿与国融公司、名夏公司签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，双方约定：国融公司、名夏公司将位于深圳市罗湖区××大厦××房产出卖给朱鸿卿，房屋用途为单身公寓，建筑面积40.80平方米，转让总金额为1118275元；买受人采取按揭付款方式支付购房款；签订本合同之日起1日内首期支付购房总价款的30.25%,即338275元；签订本合同之日起15日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款，即780000元，买卖双方约定出卖人代理买受人办理按揭贷款手续，买受人应在签订本合同之日起3日内，将申请银行按揭贷款需由买受人提供的证件资料交付出卖人或出卖人指定的第三人；合同第九条约定，出卖人应当于2012年6月30日前将本房地产交付给买受人；交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日；出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日。合同第十二条约定，出卖人如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付买受人，逾期超过90日的，买受人有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金。合同第二十一条约定，出卖人在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》；合同第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金；合同还约定了双方的其他权利义务。2、合同签订后，朱鸿卿办理了按揭贷款手续，将涉案房产抵押给XX银行深圳财富支行，并取得贷款78万元，后朱鸿卿陆续偿还按揭款。但国融公司、名夏公司至今未按约将涉案房产交付给朱鸿卿使用，也未按约为朱鸿卿办理《房地产证》。朱鸿卿曾于2015年1月30日向国融公司、名夏公司发出律师函，要求国融公司、名夏公司履行交付房产及办理房产证的义务，未果。3、一审庭审中，国融公司、名夏公司确认涉案房产于2013年2月20日取得了竣工验收备案（回执），具备交付房产条件。双方当事人确认，涉案楼盘未取得初始登记。4、港丰房地产开发（深圳）有限公司名称于2014年11月21日变更为深圳市国融房地产开发有限公司。深圳名厦商贸有限公司的名称已变更为深圳市名夏集团有限公司。
一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。朱鸿卿与国融公司、名夏公司签订的深圳市房地产买卖合同（预售），是双方的真实意思表示，合同内容不违反我国法律或行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格按约履行各自义务。根据朱鸿卿提供个人贷款合同及账户交易明细可以认定，涉案合同签订后朱鸿卿已经履行了买受人的支付全部购房款的合同义务。国融公司辩称，朱鸿卿未提供相应的银行流水，仅提供POS机刷卡单或收款收据或发票，仅提供收款收据或发票不足以证明朱鸿卿已经支付首期款、也不能证明朱鸿卿支付了全部房款。在涉案合同已约定国融公司、名夏公司代理朱鸿卿办理按揭贷款的情况下，国融公司、名夏公司应当清楚朱鸿卿首期款支付情况及按揭贷款办理情况。国融公司仅以旧股东未移交经营文件、存在恶意虚构交易或一房多卖，需进一步核实交易情况之陈述不足以对抗朱鸿卿提供的证据，对于国融公司该答辩意见，原审法院不予采纳。涉案房产已经取得竣工验收备案（回执），符合交付条件。因此，朱鸿卿要求国融公司、名夏公司交房的诉讼请求，原审法院予以支持。但涉案房产未办理初始登记，因此，涉案房产并不具备办理房产证的条件，因此，朱鸿卿要求国融公司、名夏公司为朱鸿卿办妥《房产证》的诉讼请求，原审法院不予支持。国融公司、名夏公司未能按期交付房产已构成违约，朱鸿卿有权向国融公司、名夏公司主张相应的违约责任。关于违约责任的处理，合同约定，出卖人如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付买受人，逾期超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金。因此，朱鸿卿主张国融公司、名夏公司以购房款为基准按日万分之四的标准支付延期交房违约金的诉求具有合同及法律依据，原审法院予以支持。国融公司辩称，违约金应当是以填补实际损失为原则，朱鸿卿主张的违约金标准过高，应予调整。原审法院认为，国融公司、名夏公司迟延交房的违约行为造成朱鸿卿无法实际使用涉案房产，朱鸿卿主张的违约金标准并无过高，亦符合合同约定，故，对于国融公司该答辩意见，原审法院不予采纳。国融公司、名夏公司主张合同中约定的交房时间为2012年6月30日，朱鸿卿直至2015年2月16日才起诉已过诉讼时效，原审法院认为，朱鸿卿主张的延期交房违约金部分已超过《民法通则》第一百三十五条中两年的诉讼时效，对于朱鸿卿主张的延期交房违约金应从2013年2月17日起算，国融公司、名夏公司应以购房款1118275元为基准，按日万分之四标准向朱鸿卿计付自2013年2月17日起至2015年2月16日止的违约金326536元（1118275×0.0004×730=326536）。2015年2月17日之后的违约金，朱鸿卿在起诉时并未予以明确，且原审法院并未向朱鸿卿计收该部分受理费，故，对于该部分违约金，原审法院在本案中不作处理。另外，朱鸿卿还要求国融公司、名夏公司承担延期办证违约金，但根据合同约定，国融公司、名夏公司应在房产交付买受人第240日内办理房产证，但涉案房产尚未交房，因此，办证义务起算日尚未开始计算。因此对于朱鸿卿主张国融公司、名夏公司承担延期办证违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，朱鸿卿的诉讼请求原审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、深圳市国融房地产开发有限公司、深圳市名夏集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向朱鸿卿交付位于深圳市罗湖区××大厦××房产；二、深圳市国融房地产开发有限公司、深圳市名夏集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向朱鸿卿支付2013年2月17日至2015年2月16日逾期交房违约金326536元；三、驳回朱鸿卿的其他诉讼请求。案件一审受理费11028元，由国融公司、名夏公司共同负担；公告费390元，由名夏公司负担。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明相关购房款支付情况：朱鸿卿与提交了八张刷卡时间分别为2012年2月18日、2月19日和3月10日的银行POS单，商户名均为港丰房地产开发（深圳）有限公司，消费金额分别为1万元、1.4万元、4.8万元、1.8万、1万、1.3万、1.5万、21.0275万，合计338275元。港丰房地产开发（深圳）有限公司于2012年3月10日出具收款收据一份，收到朱鸿卿交来涉案房产首期款338275元。朱鸿卿并提交其与XX银行深圳财富支行签订的《个人贷款合同》一份，贷款金额是78万元，合同约定将贷款转入账户名为港丰房地产开发（深圳）有限公司的监管账户。
本院认为，朱鸿卿与国融公司、名夏公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系各方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。各方应全面适当的履行各自合同义务。
在房屋买卖合同中房屋交付义务在卖方，因此国融公司应举证证明其履行了交付义务，但本案国融公司并未提交有效证据予以证明，根据民事证据规则，其应承担举证不能法律后果，其主张已经交付涉案房产一审法院不予采信，处理正确，本院予以维持。关于购房款支付问题，在国融公司未能举证证明朱鸿卿与原港丰房地产公司之间存在虚假交易的情况下，根据朱鸿卿提交的银行刷卡POS单、《个人贷款合同》、原港港丰房地产开发（深圳）有限公司出具的收款收据，足以认定朱鸿卿已经履行了买受人的支付购房款的合同义务。国融公司辩称未能办理房地产证的原因在于名夏公司不予配合而其并不存在违约情形，对此本院认为，国融公司与名夏公司系涉案房屋的共同出售方，应当就未能及时办理房地产证向买方共同承担违约责任，国融公司与名夏公司之间的开发商内部争议可另循法律途径解决，但不得作为免除其买卖合同责任的抗辩。涉案合同约定的逾期交房违约金标准为日万分之四，系当事人的真实意思表示，亦未超出深圳房地产交易的惯常标准，国融公司主张该约定标准过高应当予以调整，依据不足，本院不予采纳。
综上，国融公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，实体处理正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11028元，由上诉人国融公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 睿
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一七年十二月二十八日
书记员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。