广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0783民初1966号原告：温志海，男，1985年3月3日出生，汉族，住开平市。被告：开平富琳裕邦房地产开发有限公司，住所地：开平市长沙区东兴大道爱民路2号东兴大厦7层南侧。法定代表人：牛加强，男，该公司董事长。委托诉讼代理人：王瑞瑞，女，是广东风采新纪元律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁炜俊，男，是广东风采新纪元律师事务所律师。原告温志海与被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司（以下简称富琳房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月26日立案后，依法适用普通程序，并于同年9月11日公开开庭审理了本案。原告温志海和被告富琳房产公司的委托诉讼代理人王瑞瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温志海向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告逾期交房违约金132903.94元（自2016年1月1日起暂计至2017年9月1日止）和逾期办理不动产登记违约金4371.84元，合计137275.78元；2、本案的诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实和理由：2014年12月3日，原、被告签订《裕邦新外滩认购书》，由原告认购开平市三埠区迳头××路1号××幢1座1804房，楼价437184元。认购当日，原告支付了50000元定金及首期款135685元，余下房款250000元通过按揭方式支付。2014年12月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：0110688），约定被告将其开发的开平市三埠街道办事处××路1号××幢1座18层04号房出售给原告，总价款437184元。合同约定被告应于2015年12月30日前交房，同时约定了出卖人逾期交房和不能在规定期限内取得房地产权证等违约责任。后原告支付了全额购房款，也缴纳了购房契税，但直至今日，被告仍没有交付房产，也未协助原告办理房产过户手续。被告的行为已经构成违约，侵害了原告的合法权益。被告应支付原告逾期交付房产的违约金132903.94元（自2016年1月1日起暂计至2017年9月1日）和逾期办理产权登记违约金4371.84元。为维护自身的合法权益，原告特起诉提出上述请求。被告富琳房产公司辩称，第一，答辩人与被答辩人约定的违约金过高。答辩人与被答辩人于2014年12月19日签订《广东省商品房买卖合同》，约定由被答辩人购买答辩人名下位于开平市三埠街道办事处××路1号××幢1座1804房（以下简称涉案房屋），房屋总价款437184元，答辩人应于2015年12月30日交付房屋。合同第九条约定，答辩人逾期超过180日交付房屋给被答辩人的，需自逾期之日起至房屋实际交付之日止，按日向被答辩人支付已交付的房价款万分之五的违约金，即每月违约金6557.76元。答辩人逾期交付涉案房屋给被答辩人使用，由此给被答辩人造成的损失主要表现为被答辩人不能对房屋进行占有使用，该损失可以量化为涉案房屋的租赁收益或者租赁替代房屋用于使用所产生的租金损失。而涉案房屋处于开平市城区边缘地带，属于城乡结合部。而且答辩人基于合同应交付给被答辩人的房屋是毛坯房屋，其租金远远无法达到答辩人主张的每月6557.76元，因此双方约定的违约金标准明显高于被答辩人的实际损失。根据公平原则，答辩人恳请贵院对上述约定的违约金计算方式予以调整。第二，答辩人没有逾期协助被答辩人办理房地产转移登记。购房合同第十五条约定，答辩人应在涉案房屋交付给被答辩人使用后500个工作日内向房屋登记机构申请办理房地产转移登记，如逾期应按被答辩人已付房款的1%向被答辩人支付违约金。如果将上述约定理解成答辩人从2016年1月1日起500个工作日内要协助被答辩人完成办理房地产转移登记，无疑是变相加重答辩人逾期交付房屋的违约责任。该约定应理解为答辩人只有在将涉案房屋交付给答辩人使用后，才产生协助办理房地产转移登记的义务，答辩人逾期履行该义务的，才需承担违约责任。但涉案房屋至今尚未交付给被答辩人使用，也就是说被答辩人要求答辩人履行协助办理房地产转移登记义务的前置条件尚未达成。所以，答辩人未需履行协助办理房地产转移登记的义务，更不用承担逾期履行该义务的违约责任。若涉案房屋一旦符合交付的条件，答辩人会立刻将涉案房屋交付给被答辩人使用，并会按照合同约定协助答辩人办理房地产转移登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下：富琳房产公司提交的《房地产租赁估价报告》复印件一份：该报告是富琳房产公司委托有资质的估价机构和估价人员就涉案房屋所在相同地段房屋的租赁价值所作的估价报告，具有真实性、合法性和关联性，本院予以采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落开平市三埠区迳头兴南大道6、7、8小区之四（国有土地使用权证号：开府国用（2013）第0××2号）土地的使用权人为富琳房产公司，土地使用面积为9834.43平方米。富琳房产公司于2014年开始在该土地上开发建设商品房，2014年12月3日取得开发项目名称为“裕邦新外滩4幢住宅楼”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2014173号），许可证期限为2014年12月3日至2017年12月3日。2014年12月19日，富琳房产公司和温志海签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：0110688），约定温志海向富琳房产公司购买上述开发项目的商品房：开平市三埠街道办事处××路1号××幢1座1804房（以下简称涉案商品房），建筑面积为95.86平方米，房屋总价款为437184元。合同第八条关于交付期限的约定为：“出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、出卖人承诺在该交付使用日起三个月内提供由相关单位出具的工程竣工验收报告（即单体竣工通过验收报告）。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遭遇异常天气、异常地质情况、市政规划改变、公共垄断、突发性社会事件和政府行为而导致工期延误的；3、其他非甲方原因需延期交付使用的情形。”；第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”第十五条关于产权登记的约定为：“出卖人应当根据合同第八条约定在商品房交付使用后500个工作日内与买受人向房屋登记机构申请办理房地产转移登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已交房价款的1%向买受人支付违约金。”签订合同后，温志海通过银行按揭贷款方式向富琳房产公司付清了全部购房款437184元。房屋建设过程中，富琳房产公司因自身资金出现问题导致工程停工，未能于2015年12月30日前将符合交付标准的商品房交付给温志海使用，经数次催讨无果，温志海遂提起本案诉讼。庭审过程中，富琳房产公司对其因自身原因导致逾期交付房屋的事实无异议，但认为温志海请求的违约金标准过高，请求参照同地段房屋的租金标准调低，并提供了由江门市经华万达资产评估土地房地产估价有限公司于2017年9月7日出具的《房地产租赁估价报告》。该报告书载明：开平市三埠街道办事处××路1号××幢2座06住宅（90.63㎡）的正常市场租赁价值为1504元/月，单价为16.6元/（㎡·月）。另双方确认，除涉案购房合同外，双方没有就房屋交付、逾期交付违约责任等签订其他补充协议。至庭审结束时，富琳房产公司就其逾期交付房屋的行为没有支付温志海任何违约金。另查明，包含涉案商品房在内的“裕邦新外滩4幢住宅楼”工程项目至今仍在建设过程中，未经竣工验收。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。涉案商品房所在的建设项目已于2014年12月3日取得商品房预售许可证，温志海与富琳房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，应合法有效，双方应当全面、诚实地履行合同。庭审过程中，原、被告对温志海已全额交付购房款、富琳房产公司因自身原因至今未将验收合格的商品房交付给温志海使用的事实没有异议，本院予以认可。富琳房产公司逾期交付商品房的行为已明显违反《商品房买卖合同》的约定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，温志海请求富琳房产公司承担逾期交房违约责任，自2016年1月1日起支付逾期交房违约金理据充足，本院予以支持。本案争议的焦点在于逾期交付商品房的违约金应如何确定。庭审过程中，富琳房产公司主张《商品房买卖合同》约定的每日按已交付房价款的万分之五计算违约金的标准过高，请求参照同地段同类房屋的租金标准予以调整。根据合同法第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”；第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，温志海在诉讼过程中未能提交证据证明因富琳房产公司逾期交付房屋造成其实际损失的情况，本院综合涉案购房合同的履行情况、涉案房屋同地段同类房屋的租金价格等因素考虑，认为《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金按已交付房价款每日万分之五计付的标准确属过高，应予调整，酌定按已交付房价款每日万分之二的标准计付较为合理。计算得富琳房产公司应支付温志海2016年1月1日至2017年9月1日（共610天）期间的逾期交房违约金53336.40元（437184元×610天×2?=53336.40元）。另外，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，涉案房屋办理房地产转移登记的期限是房屋交付使用后500个工作日内，而涉案房屋至今仍在建设过程中，未经竣工验收和交付使用，故温志海现时诉请富琳房产公司支付逾期办理产权转移登记违约金没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内支付2016年1月1日至2017年9月1日期间的逾期交付商品房违约金53336.40元给原告温志海；二、驳回原告温志海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3045元，由原告温志海负担1862元，被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司负担1183元。原告已缴纳10030元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长 司徒有劲审判员 许 眉 笑审判员 余 小 红二〇一七年十二月八日书记员 梁 佩 琼