四川省攀枝花市西区人民法院民 事 判 决 书（2018）川0403民初517号原告：成都亿新物业管理有限公司攀枝花分公司，住所地：四川省攀枝花市西区格萨拉大道38号10号楼旁，统一社会信用代码9151040332709853XK。负责人：吴金林，该分公司总经理。委托诉讼代理人：罗安发，男，1963年4月17日出生，汉族，该分公司副经理，住四川省米易县。委托诉讼代理人：张萍，女，1977年4月22日出生，汉族，该公司工作人员，住四川省攀枝花市西区。被告：窦昌全，女，1966年7月26日出生，汉族，现住四川省攀枝花市西区。原告成都亿新物业管理有限公司攀枝花分公司（以下简称亿新公司）与被告窦昌全物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告亿新公司的负责人吴金林及委托诉讼代理人张萍、被告窦昌全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亿新公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告窦昌全支付2015年5月22日至2018年4月30日的物业服务费3990.67元[115.36㎡×0.98元/月·㎡×(35个月+8天）]、代收垃圾处置费211.8元（6元/月×35个月＋6元/月÷30天/月×8天）、2015年7月1日至2018年4月30日的物业服务费逾期违约金2973.33元，合计7175.8元；2.诉讼费，由被告承担。事实和理由：2015年5月22日原告与蓝湖国际小区业主委员会（以下简称蓝湖业委会）签订了《物业服务合同》。合同约定由原告对被告所在的蓝湖国际小区进行物业管理，电梯住宅物业服务费为0.98元/月/平方米，业主应在每月初5日前缴纳当月的物业服务费；业主逾期交纳物业服务费，按应缴纳物业服务费总额的每日3‰收取违约金。原告按合同约定于2015年5月22日进驻该小区，提供了物业管理服务。但从2015年5月22日开始至今，被告拖欠物业管理费和代收垃圾处置费，经原告电话、短信和书面等形式催缴，被告仍拒交。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，影响了原告对物业的正常管理。被告窦昌全辩称，1、认可未支付原告2015年5月22日至2018年4月30日的物业服务费和垃圾处置费，愿意交纳垃圾处置费。原告收费不合理，其服务值不到这么多钱，所以被告拒绝缴纳物业服务费。2、被告没有与原告签订过任何合同，也没有见过原告的收费明细。原告没有尽到物业服务的义务，垃圾随处可见，保安也经常不在岗，小区里的安全门锁都坏了，小区的绿化原告也没有维护。被告提出小区内垃圾乱丢、车辆的乱停放、路灯损坏等问题，但是原告都没有积极处理。对此，被告也没有证据证明。只要原告把这些问题解决了，被告就支付物业服务费。3、被告不同意支付原告违约金，被告不是有意违约，是因为原告没有做好物业服务的工作，被告才不交纳物业服务费的。不认可原告诉讼请求中的违约金，物业服务费根据法律规定，由人民法院裁决。对于原告亿新公司提供的营业执照、中标通知书、《物业服务合同》摘要、书面催款凭据、在职员工统计表、物业工作照片、物业工作台账等证据，因被告无异议，故本院对其相关证据，予以采纳。关于被告出示的照片27张，因照片上没有时间载明，加之原告不认可，对其真实性、合法性、关联性不能确认，故本院对被告所出示的证据，不予采纳。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：窦昌全是蓝湖国际小区的业主，其房屋建筑面积为115.36㎡。2015年5月22日，蓝湖业委会作为甲方，亿新公司作为乙方，双方就蓝湖国际小区的物业服务事宜签订了物业服务合同。该合同约定：“第七条乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用。多层住宅用房：0.65元/月·平方米，电梯住宅用房：0.98元/月·平方米，商业用房：1.2元/月·平方米。集中供热、供暖等系统的运行与维护费、建筑物附属设施设备按规定需强制检测的费用，依据其实际支出，由业主在上述物业服务费用外合理分摊，具体费用标准由甲方、相关业主与乙方另行约定。本条约定的物业服务费用不含物业保修期满后建筑物及其附属设施维修、更新、改造的费用，建筑物及其附属设施维修、更新、改造的费用在建筑物及其附属设施维修资金中列支，并按业主专有部分占建筑物总面积比例分摊。第八条业主自本合同生效之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用。第九条合同生效之日起一年内乙方承诺物业服务费用不予上涨，一年后按照价格法相关规定，依据上年度攀枝花物价指导标准及攀枝花市三级物业服务标准的年平均业主满意度情况（若业主满意度为80%以上，乙方有权提出物业服务收费标准相应上浮，具体调整比例由甲乙双方另行约定）。第十条本合同有效期间，乙方实行包干制，业主向乙方支付本合同第七条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。第十一条物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主应在每月初5日前缴纳当月的物业服务费（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：按应缴总和的每日3‰收取滞纳金。第十八条本建筑区划内，乙方、业主应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等有关费用。业主自用的，由上述专业单位向业主收取；乙方使用的，由上述专业单位向乙方收取；部分业主共同使用的，由相关业主分摊；全体业主共同使用的，由全体业主分摊。乙方接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。业主应在每月5日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。业主逾期交纳费用的，按约定支付违约金。第二十二条本合同期限叁年。”之后，亿新公司进入该小区开展物业服务。2015年7月24日攀枝花市西区住房和城乡建设局在蓝湖业委会、亿新公司提交的物业管理服务合同备案表上盖章予以备案。经亿新公司催收，窦昌全至今未支付亿新公司2015年5月22日之后的物业服务费及代收垃圾处置费。本院认为，亿新公司与蓝湖业委会签订了蓝湖国际小区物业服务合同之后，亿新公司按约定对该小区开展物业服务，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”该物业服务合同对蓝湖国际小区的业主具有约束力。故对窦昌全辩称没有与原告签订过任何合同的意见，本院不予采纳。该物业服务合同对于亿新公司提供服务的事项、质量、收费标准等内容进行了约定，亿新公司应按约提供相应的物业服务。窦昌全作为蓝湖国际小区的业主，应遵守该物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用是其应尽的义务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”窦昌全并未提供证据证明已全部履行支付物业服务费的义务，且其提供的证据不能证明在亿新公司主张的欠费期间其有不交纳物业服务费的正当事由。对此，窦昌全应当承担举证不利的法律后果。窦昌全在亿新公司催收后，至今未支付2015年5月22日之后的物业服务费，属于违约，依法应承担违约责任，应当按约定支付物业服务费等相关费用。窦昌全的房屋建筑面积为115.36㎡，按照约定的0.98元/月·㎡计算，每月为113.05元，计算出窦昌全2015年5月22日至2018年4月30日应交纳的物业服务费为3987元[115.36㎡×0.98元/月·㎡×(35个月+8天）]，故对亿新公司主张的物业服务费3990.67元，本院予以支持3987元，超出部分的诉讼请求，本院不予支持。对窦昌全辩称只要原告把小区内垃圾乱丢、车辆的乱停放、路灯损坏等问题解决了，就支付物业服务费的意见，与其服务合同约定不符，且未提供相关证据证实，本院不予采纳，但亿新公司应加强服务，提高服务质量以及纠正整改不到位等相关问题。窦昌全对亿新公司要求其支付2015年5月22日至2018年4月30日的垃圾处置费无异议，故对亿新公司主张的垃圾处置费，予以支持211.6元（6元/月×35个月＋6元/月÷30天/月×8天）。亿新公司要求窦昌全支付逾期未付物业服务费的违约金2973.33元，依照物业服务合同的约定，业主逾期交纳物业服务费用的，违约金按应缴总和的每日3‰收取，结合本案所涉物业的现状等情况，该违约金支付标准明显过高，本院酌情确定违约金为470元。综上，窦昌全应支付亿新公司物业服务费3987元、代收垃圾处置费211.6元、违约金470元，共计4668.6元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第五项,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告窦昌全在本判决生效之日起十日内支付原告成都亿新物业管理有限公司攀枝花分公司物业服务费、代收垃圾处置费、违约金，共计4668.6元；二、驳回原告成都亿新物业管理有限公司攀枝花分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告窦昌全负担。本判决为终审判决。审判员 梁 锋二〇一八年六月二十六日书记员 严雯钰