重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝0112民初8005号
原告：潘先菊，女，1965年1月6日出生，汉族，住重庆市北碚区。
委托诉讼代理人：朱磊，重庆瀚林律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙世林，重庆瀚林律师事务所律师。
被告：重庆中华置业有限公司，住所地重庆市江北区锦馨苑2号附1号2-2，统一社会信用代码915001052028635337。
法定代表人：林昌，总经理。
委托诉讼代理人：刘新畅，男，该公司员工。
原告潘先菊与被告重庆中华置业有限公司（以下简称中华置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月21日立案受理。本案依法由审判员贺前春适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告潘先菊的委托诉讼代理人朱磊、孙世林，被告中华置业公司的委托诉讼代理人刘新畅到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告潘先菊向本院提出诉讼请求：1.中华置业公司支付逾期办理房地产权证违约金8960元。本案诉讼费用由中华置业公司承担。事实和理由：双方签订了商品房买卖合同，就房屋的位置、面积、单价、交房时间、办理房屋产权证时间及违约金计算方式有明确约定，合同签订后潘先菊履行了自己的义务，中华置业却违反合同约定迟延办理产权证，依据合同约定中华置业公司应该支付逾期办证违约金。
被告中华置业公司辩称：1、潘先菊在办理房屋产权登记过程中，存在违约行为，导致中华置业公司无法及时推进产权证书的办理。潘先菊实际接房后，按约定应该是双方共同提出办证申请并提交资料，该申请是双方的义务，而潘先菊逾期向中华置业公司提交办理产权证的申请；2、中华置业公司在办理产权证书过程中，受到不可抗力因素影响较大，直接影响了办理进度。涉案房屋因涉及市政道路建设，导致房屋周边道路一直未能命名，进而无法设置门牌号，直到2016年6月3日公安部门才设置了门楼号；开发的涉案房屋跨越了渝北区和江北区，房屋地块权属证无法办理，2016年7月20日中华置业公司才取得国有建设用地使用权证；2016年渝北区设立不动产登记中心，由于交易中心人员不熟悉新的不动产登记系统，导致在办理中遇到诸多问题，造成房测报告重新编写，中断办理大证等；3、若追究本案延迟取得登记受理单的违约责任，潘先菊负有不可推卸的责任。中华置业公司于2016年11月25日函告了潘先菊，要求填写新的不动产申请表，潘先菊收到函告后在2017年后才填写了申请表，而中华置业公司只能在收到新的申请表后才能提交办证申请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对潘先菊举示的重庆市商品房买卖合同、完税证明和发票、重庆市新建商品房质量保证书和使用说明书、房屋产权证、关于不动产权登记相关事项的函（一）、关于完善不动产权证办理相关手续的函（二）、委托书、不动产登记申请表；对中华置业公司举示的函告及EMS邮寄单、门牌设置申请表、请示及批复、不动产登记表等，因当事人无异议或与原件核对无异，本院予以采信并在案佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月30日，潘先菊作为乙方（买方），中华置业公司作为甲方（卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定商品房坐落为：重庆市xx区xx街道xx号地块xx苑xx幢xx号。总成交金额350000元。预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同5日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给被告，如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按以下方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）；逾期在60日后，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。
合同签订后，潘先菊按约支付了购房款350000元。2016年4月29日，原告实际接收房屋。2017年11月20日，土地房屋登记机构受理了中华置业公司提交的不动产登记申请。
2016年5月，中华置业公司向重庆市公安局渝北分局提交了《门（楼）牌设置申请表》，载明申请事由：两江春城1期3、4、6、7号地块商业及小区已竣工，周边道路已正式命名，为办理小区房屋产权登记，特申请办理商业门面及小区的大门牌、大附号牌和附牌。该申请在2016年6月3日得到分局户政科同意设置门楼牌。
2016年6月1日，中华置业公司向重庆市江北区国土分局、重庆市渝北区国土分局报送《关于两江春城一期1、4、6、7、11、12、14号地块跨区土地移交简化程序的请示》，请上述部门对土地权属的移交以及办理合并房地证。
庭审中，中华置业公司陈述：因不动产登记机构改革，2016年11月22日，中华置业公司向潘先菊在内的购房户们发出“关于不动产权登记相关事宜的函”，在该函中，中华置业公司称现国家将原有的房屋权属登记调整为不动产登记，并启动了全新的不动产登记系统，由于不动产登记系统刚开始启用，受相关工作流程繁琐、要求办理的人员较多等原因，不动产登记办理过程相对缓慢，同时不动产登记系统启用后，需填写新的申请表格，故要求潘先菊等购房户根据不动产登记中心的相关规定及时前往销售中心填写《不动产登记申请表》等相关材料。
潘先菊陈述办理产权证所需的身份证及委托书等材料早已交给了中华置业公司。
本院认为：双方签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。双方均应当按合同约定享有权利，履行义务。
对于接房时间，由于双方合同中明确约定为“商品房实际交付使用之日起”，庭审中，双方均认可实际接房时间为2016年4月29日，本院予以认定。依照合同约定，中华置业公司应当在2016年6月28日前取得案涉房屋的登记受理单。
关于中华置业是否存在逾期办证情形，中华置业公司辩称未能在合同约定的时间内办证的原因一是因为潘先菊没有在约定的时间内提交办证所需手续；二是逾期办证是由于房管部门系统升级、国有土地跨区、门楼牌设置延误，属于不可抗力。本院认为，潘先菊称在签订买卖合同时早已将身份证、授权委托书提交给了中华置业公司，虽没有中华置业公司出具的书面手续，但若潘先菊未在约定的时间内提交相关手续，中华置业公司作为开发商应当履行通知义务，但中华置业公司未能提供履行了通知义务的相应证据。同时，在中华置业公司提供的2016年11月“关于不动产权登记相关事宜的函”中，清楚表明因产权登记部门的不动产登记系统升级，要求包括潘先菊在内的购房户填写新的申请表格，并未提及潘先菊的身份证和委托书没有提交，对潘先菊关于已经按期提交了身份证复印件及委托书等相关办证材料的陈述，本院予以采信。
关于不动产登记制度改革是否属于不可抗力当然免除中华置业公司逾期办证的违约责任，本院认为，中华置业公司既无证据证明该改革期间停止了受理办证申请，也没提供证据证实其在合同约定的时间即2016年6月28日前向房屋产权登记部门提交了产权办理申请，故中华置业公司的这一抗辩不成立。
中华置业公司未能在合同约定的2016年6月28日前取得房屋登记机构出具的登记受理单，已构成违约。至于中华置业公司称2016年11月向潘先菊邮寄了“关于不动产权登记相关事宜的函”后，是否因为潘先菊迟延提交新的申请表格而减免被告的违约责任，本院认为，中华置业公司的“关于不动产权登记相关事宜的函”的通知时间已经超过了约定的取得业务受理单的时间，同时也未限定潘先菊在收到函后提交新的登记表格的时间，故不能认定潘先菊提交新的申请表格对违约事由的阻却。
关于涉案小区因跨区导致土地使用权证办理延迟以及市政道路逾期完工导致的门楼号设置延期构成提交办证申请的不可抗力的答辩，本院认为中华置业公司作为专业房地产开发商，在对涉案小区开发之始，应该考虑到小区土地跨区导致的土地使用权证办理周期以及市政道路完工情况导致的门楼牌设置等因素的存在和影响，事先在买卖合同中对交房时间的确定进行预估，并据此合理安排房屋交付时间。在房地产开发过程中，中华置业公司辩称的因素虽不是开发公司所能完全掌控的，但该风险应该是可以预见的，且双方在合同中已对逾期违约的后果明确约定，故以上情况不属于不可抗力的情形。
综上，中华置业公司的辩称不成立，该合同签订后，潘先菊按约定向中华置业公司支付了全部购房款，中华置业公司亦应按照约定，及时为潘先菊申请办理房地产权证。中华置业公司于2016年4月29日实际交房，其最迟应于2016年6月28日向土地房屋登记机构提交办证资料并取得登记受理单，直至2017年11月20日才取得登记受理单，其行为已构成迟延办证。中华置业公司逾期提交办证申请时间超过60日，应当按合同约定支付违约金。即从2016年6月29日至2017年11月20日期间，中华置业公司应当按总房款日万分之0.5的标准支付违约金，即350000元×万分之0.5×510天=8925元。对潘先菊超出部分诉讼请求本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下:
一、被告重庆中华置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告潘先菊逾期办理产权登记的违约金8925元；
二、驳回原告潘先菊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由被告重庆中华置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判员 贺前春
二〇一八年四月二十四日
书记员 汤智豪