呼和浩特市赛罕区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2016）内0105民初7118号
原告（反诉被告）：丛岭，乌海市公安局乌达区分局民警，住内蒙古乌海市。
委托诉讼代理人：李肖伟，内蒙古启伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：石华，内蒙古启伦律师事务所律师。
被告（反诉原告）：马群，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：谢旭东，慧聪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李广德，慧聪律师事务所律师。
原告（反诉被告）丛岭与被告（反诉原告）马群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案后，依法适用简易程序进行审理。被告马群于2016年9月27日提起反诉。本院依法将本案转为普通程序并组成合议庭，于2016年11月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丛岭的委托诉讼代理人李肖伟、石华，被告（反诉原告）马群的委托诉讼代理人谢旭东、李广德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
丛岭向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告2016年5月22日所签订的《房屋续租协议》于2016年6月10日解除；2.被告退还原告房屋租金30,000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年6月7日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定租期为一年，从2015年6月10日至2016年6月10日止。2016年5月22日，双方又签订了《续租协议》，约定原告继续承租该房屋，协议签订之后原告将房租30,000元支付给了被告，但是期间由于双方关于押金及房屋设施问题产生争议，双方同意解除租房协议，原告按照被告的要求于2016年6月10日交付了房屋，但是被告至今不予退还原告30,000元租金，无奈原告只能诉至法院，请求法院依法判决，维护原告的合法权益。
马群辩称，原、被告签订的《续租协议》合法有效，对双方均具有法律约束力，原告无权单方解除协议，双方应继续履行协议。原告已经履行了支付房租的义务，被告也将房屋交付使用，在被告没有任何违约的情况下，原告提出解除协议没有法律依据。虽然原告向被告提出过解除协议，但被告提出了异议，双方并未就解除协议达成一致，原告无权单方解除协议。诉讼费用不应由被告承担。
马群向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人赔偿反诉人房屋、家具损失费，房屋及设备的清洗打扫费用4000元；2.判令被反诉人支付反诉人违约金15,000元；3.反诉费用由被反诉人承担。庭审过程中，马群变更第二项诉讼请求为：判令被反诉人支付反诉人违约金3000元及房屋租金12,000元（2016年6月10日至2016年11月10日）。被反诉人就反诉人变更诉讼请求，放弃举证期和答辩期。事实与理由：反诉人与被反诉人于2015年6月7日签订了《房屋租赁合同》，约定的租赁期限为2015年6月10日到2016年6月10日，又于2016年5月22日签订《房屋租赁合同》到期后的《续租协议》，约定租金为每年30,000元。同时约定，被反诉人因使用房屋不当造成房屋及设施损坏的，被反诉人应立即负责修复或经济赔偿。由于租赁期间被反诉人不当使用房屋及附带家具致使房屋墙体、地面以及附带家具严重损坏，被反诉人应依法承担赔偿责任。另外，根据《房屋租赁合同》第8条的约定，被反诉人未经反诉人同意，中途擅自退租，被反诉人应支付违约金。现被反诉人通过诉讼请求解除续租协议，因此被反诉人应当依法承担法院判决解除续租协议前的房租，支付违约金，赔偿房屋、家具损失费用。同时，被反诉人应履行将房屋及燃气设备清洗打扫干净至符合房屋交接条件的法定义务。另外，本案所涉房屋为学区房，只有开学季节才方便租出去，反诉被告开始同意给反诉原告3000元损失，后双方达成协议反诉被告给反诉原告10,000元赔偿，后反诉被告反悔，双方才诉至法院。
丛岭辩称，在房屋使用期间，家具存在合理自然损耗，被反诉人没有损毁家具，反诉人并未提交证据证明房屋家具损失、清洗费。被反诉人作为承租人已经将房屋清洗打扫，已拍摄视频为证。被反诉人解除合同有事实依据，没有违约，微信记录中体现，是在反诉人同意的情况下退租。《房屋租赁合同》于2016年6月10日到期，《续租协议》于2017年6月10日到期，被反诉人于2016年6月10日已经退租，合同已经解除。反诉人称双方达成1万元的协议，被反诉人并不知情。因为钥匙已经按照反诉人要求反锁在房屋中，被反诉人不可能继续使用房屋，由此造成的损失不应当由被反诉人承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2012年9月22日，被告马群与内蒙古巨华房地产开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定马群购买巨华·华茂名居第8#1单元8层西户房屋。2015年6月7日，孙慧芳（出租方）与原告丛岭（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，第一条约定甲方出租给乙方的房屋位于呼和浩特市××区号，面积共118平方米；第二条约定，房屋租赁期共12个月，自2015年6月10日起至2016年6月10日止，租赁该房屋仅作为普通居住使用；第三条约定房屋每月租金2500元，租金总额为30,000元，签订合同日一次性年缴；第八条第六款约定，租期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金10%的额度向甲方支付违约金。2016年5月22日，原告丛岭与被告马群（孙慧芳代）签订《续租协议》一份，约定：”仍执行元2015年双方签订的协议，......双方商定仍按年3万元租金租房，租期到2017年6月10日止，......”。庭审过程中，被告马群认可案外人孙慧芳在本案房屋租赁过程中的代理行为。2016年5月22日，孙慧芳代被告马群出具收条一张，载明：”今收到丛岭交来房屋租金订金壹万元整，另欠贰万元租金5日内交清，否则定金作废”。2016年5月25日，原告丛岭通过现金存款的方式向被告马群支付20,000元。
另外，原、被告均提供原告与被告代理人孙慧芳的微信记录，原告证明孙慧芳已经做出同意解除合同的意思表示；被告证明孙慧芳对原告要求解除合同已提出异议，原告中途退租应承担违约责任及赔偿损失，合同尚未解除应继续履行。原、被告对微信记录的真实性均认可，但对对方的证明问题均不认可。本院认为，根据双方提供的微信记录，2016年6月6日，原告向孙慧芳提出退租，孙慧芳称同意退租，但按法规办。2016年6月7日，原告提出用一个月房租作为补偿，孙慧芳未同意。2016年6月10日，原告称家已搬完，过来收房；孙慧芳称由于其不在呼市，原告收拾好房屋后，将钥匙放到电视柜上锁好门，等其验收合格后把应退还的钱打到原告账户上。2016年6月10日，原告告知孙慧芳钥匙、水卡、电卡、燃气使用证都放在电视柜上，门已反锁。2016年6月13日，孙慧芳验房后向原告表示房屋没有清扫干净，家具存在损坏，且原告与孙慧芳就应退租金数额产生争议。此后，孙慧芳称由于原告交房不合格，不予收房，仍按时间计算租金。被告称原告已同意用一万元定金作为违约金赔偿，根据微信记录，原告未予回复。被告提供原告丛岭配偶发给孙慧芳的短信记录一份，载明其同意支付违约金3000元、卫生打扫费600元、坐便器圈费用400元，证明原告应承担违约金及损失赔偿，合同尚未解除。原告对其真实性予以认可，对证明问题不予认可。本院认为，上述信息不是原告丛岭所发，且孙慧芳对上述信息未予回复，故原、被告就此未达成一致意见，本院对该证据证明问题不予认可。
对双方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交视频一份，证明原告将房屋打扫并按要求将钥匙反锁在屋内，已完成交房。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，被告认可原告于2016年6月10日搬离本案所涉房屋，且认可房屋现在处于空置状态，故本院对原告于2016年6月10日搬离本案所涉房屋的事实予以确认。被告提交房屋、家具损坏照片，证明原告不当使用房屋及家具造成了损坏，应承担赔偿责任，且被告未同意解除协议。原告对其真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，被告未举证证明房屋及家具的原始状况，根据被告提供的照片，房屋及家具亦不存在严重损坏，且租赁使用房屋的过程中会对房屋及家具造成合理自然损耗。另外，被告申请对房屋、家具损失费，房屋及设备的清洗打扫费用进行鉴定，但未在本院规定的时间内提交鉴定材料，视为放弃鉴定申请，故本院对房屋、家具存在损坏的事实不予采信。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》和《续租协议》均为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于原告主张确认《续租协议》于2016年6月10日解除的诉讼请求，本院认为，根据微信记录，原告与孙慧芳就退租事宜进行协商后，原告系依照孙慧芳的要求于将钥匙反锁于屋内后搬离，由于原告自搬离房屋之日起已无法继续占有、使用房屋，《续租协议》亦无法继续履行，故应认定为双方对解除《续租协议》已达成合意，本院确认《续租协议》于原告搬出之日，即2016年6月10日解除。原、被告对应退租金数额，房屋、家具损失费及清扫费的争议可于协议解除后处理。对于被告主张房屋、家具损失费，房屋及设备的清洗打扫费用4000元的反诉请求，本院认为，被告在庭审过程中就该反诉请求申请鉴定，但未在本院规定的期限内提交鉴定材料，视为放弃鉴定申请。且原告在租赁房屋的过程中会对房屋及家具造成合理自然损耗，被告提供的证据不足以明房屋、家具、设备存在严重损坏，也无法证明相应损失、费用的实际数额，故对该反诉请求，本院不予支持。对于被告主张违约金3000元的反诉请求，本院认为，原、被告于2016年5月22日签订《续租协议》，原告于6月6日就提出退租。原告称，退租原因是双方存在严重纠纷，无法继续租赁，但原告未举证证明其解除租赁关系具有法定依据，系中途擅自退租。根据《房屋租赁合同》第八条第六款之约定，原告未经被告同意中途擅自退租，应支付被告合同总租金10%的违约金3000元。对被告主张房屋租金12,000元的反诉请求，本院认为，原告中途擅自退租导致被告短时间内难以出租房屋，影响其租金收益，本院酌定给予被告两个月缓冲期，原告应支付给被告两个月房屋租金5000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，本院确认合同于2016年6月10日解除，原告已搬出房屋，被告应退还原告租金30,000元。另外，原告应支付被告违约金3000元、房屋租金5000元，抵扣后被告应退还原告房屋租金22,000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、确认原告丛岭与被告马群2016年5月22日签订的《续租协议》于2016年6月10日解除；
二、被告马群于本判决生效之日起十五日内退还原告丛岭租金22,000元；
三、驳回原告丛岭的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告马群的其他反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费550元（原告已预交），由原告丛岭负担200元，由被告马群负担350元。反诉费275元（反诉原告已预交），由反诉原告马群负担225元，由反诉被告丛岭负担50元。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审判长范虹
代理审判员冯一凡
人民陪审员乌日娜
二〇一七年二月八日
书记员吴天驹