沈阳市大东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大东民二初字第810号
原告：沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司，住所地：沈阳市大东区。
法定代表人：童锦泉，职务：董事长。
委托代理人：谭伟英，辽宁通政律师事务所律师。
被告：庆惠文，女，住址：沈阳市沈河区。
被告：杜选刚，男，住址：沈阳市沈河区。
委托代理人：孟庆帮，辽宁华逸律师事务所律师。
原告沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司与被告庆惠文、被告杜选刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月3日受理后，依法由审判员李季适用简易程序于2015年4月3日、14日进行了审理。原告沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司（以下简称鹏瑞利购物中心）的委托代理人谭伟英，被告庆惠文、被告杜选刚及共同委托代理人孟庆帮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：二被告系夫妻关系。原、被告于2011年1月28日签订《房屋租赁合同》（以下简称合同），合同约定原告将座落在沈阳龙之梦购物中心面积为105.9平方米的房屋租赁给被告，租期为三年。预计2011年4月18日至2014年4月30日，以甲方通知为准，免租期30天。租金收取方式：第一年：1.5／平／天，另加1%有奖促销费；第二年：2／平／天，另加1%有奖促销费；第三年：2.5／平／天，另加1%有奖促销费（见合同第二十一条21.1）。物业管理费按面积每平方米每月人民币45元核算，即4765.5元／月（见合同第二十一条21.3）。Pos使用费300元／月（见合同第二十一条21.8）。宣传推广费按照乙方每个日历月营业收入的1%计算（见合同第二十一条21.9）。开业促销费5000元在签订合同时应支付甲方（见合同第二十一条21.11）。
原告按合同履行了义务，被告拖欠租金184538.3元，物业费145665345元，电费1696.8元，开业促销费5000元，宣传推广费1184.61元，pos机使用费9790元至今未付。
依据合同第十二条12.2（4）约定，“甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金。”故被告应支付违约金76248元。所以原告诉至法院请求依法保护，判令二被告对上述各项费用承担连带责任。诉讼请求：1、依法判令被告立即给付租金184538.3元；2、依法判令被告立即给付物业费145665.45元；3、依法判令被告立即给付电费1696.8元；4、依法判令被告立即给付开业促销费5000元；5、依法判令被告立即给付宣传推广费1184、61元；6、依法判令被告立即给付pos机使用费9790元；7、依法判令被告立即给付违约金76248元；8、诉讼费、保全费由被告承担。
被告庆惠文辩称：我对起诉状的形成时间表示异议，上面显示2013年11月2日，我收到起诉状的时间是2015年3月2日；关于原告的主体资格，我是和龙之梦购物中心签订的合同，龙之梦购物中心现在依然运营，现在原告是鹏瑞利购物中心有限公司，我有疑问；关于诉讼时效问题，从我收到起诉状为止，之前原告从未主张过权利，就是没有向我索要过租金，而且原告在2012年年末曾经承诺过此前欠的租金不予索要；2012年年末至今，从未向我索要过租金。我认为原告没有理由索要违约金，真正违约的是原告。所谓的开业促销费5000元、宣传推广费1184.61元没有法律依据，请法庭驳回原告诉求。
被告杜选刚辩称：合同不是我签的，我也没参与实际经营，把我也列为被告没有任何道理。
经审理查明：2011年1月28日，沈阳龙之梦购物中心有限公司（甲方）与被告庆惠文（乙方）签订沈阳龙之梦购物中心房屋租赁合同，约定将位于沈阳市大东区滂江街20号三层F3-1351136号商铺出租于乙方，租用面积为105.9平方米，用于经营服务功能的用途。房屋的租赁期限自甲方同意的免租装修期届满次日起至合同终止的期间，即预计2011年4月18日至2014年4月30日，以甲方通知为准。甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起30天的免租装修期，乙方无须承担该免租装修期内的租金、物业管理费及宣传推广费，但在免租装修期内乙方应承担除上述三项费用外本合同约定的其他任何费用。自免租装修期满后的次日起，该房屋的租金按如下方式收取：第一年：1.5元／平／添，另加1%有奖促销费；第二年：2元／平／天，另加1%有奖促销费；第三年：2.5元／平／天，另加1%有奖促销费，同步开业免租期1个月。物业管理费按面积每平方米每月人民币45元核算，即4765.5元／月。Pos使用费300元／月。宣传推广费按照乙方每个日历月营业收入的1%计算。开业促销费5000元在签订合同时应支付甲方。第13.1条约定乙方应于租赁期满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动的物品在届满日前或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品（下称“不可移动的物品”）拆除，以使该房屋恢复原状，恢复后的房屋应得到甲方的书面接受，由此发生的费用由乙方承担；经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品无偿归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和／或赔偿。第十五条约定及合同第12.2.4条约定：甲乙双方同意，乙方逾期支付租金或其它任何应付款项超过一个月，且收到甲方书面通知7日内仍不改正的。甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金和物业管理费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额。
另查明，2011年8月13日原告与被告签订补充协议，约定：租赁期限变更为2011年8月13日至2014年8月12日。被告于2011年8月13日正式经营，租金起算日从2012年1月1日开始交纳。被告庆惠文未缴纳2012年1月至合同解除之日的租金；2011年8月至合同解除之日的物业管理费；2013年5月21日至2013年12月20日的电费；开业促销费；宣传推广费；Pos机使用费。
另查明，沈阳龙之梦购物中心与被告于2011年4月18日签订的《房屋租赁合同》，在此协议签订后，沈阳龙之梦购物中心将合同的所有权利与义务于2011年6月9日转移给原告。
上述事实，有2011年1月28日的租赁合同及补充协议、庆惠文欠款明细、销售明细、增值税专用发票及庭审笔录，经质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为：本案的争议焦点之一是租金、物业管理费的截止时间是到2013年10月31日还是2014年5月31日。根据已查明的事实：2013年10月被告单方面撤场，未继续经营。原告提出2014年5月向被告出具律师函并有被告签章的证据证明合同解除时间，因无法向法院提供，仅凭原告见证人孟庆峰2014年5月26日出具的新鑫休闲屋的清单及原告提供的2014年5月29日与王婉容新签订的租赁合同，不能认定原被告双方合同解除时间为2014年5月31日。被告于2013年10月末未继续在承租房屋经营，不应以2014年5月31日为租金等费用给付截止日，因原、被告双方均无法提供确切证据证明，根据公平原则，结合原告提供的被告用电明细，确认租金及物业管理费的截止时间为2013年12月31日。
据以上陈述，1、2012年1月租金为2231.45元；2012年2月1日至2012年7月31日每月租金为4765.5元；2012年8月租金为5718.6元；2012年9月1日至2013年8月31日每月租金为6354元；2013年9月1日至2013年12月31日每月租金为7942.5元。被告应给付原告租金总额为144561.05元。2、被告欠付原告物业费部分，2011年10月物业管理费3018.15元，2011年11月至2013年12月的物业管理费为每月4765.5元，被告应给付原告此段物业费为121837.95元。3、被告欠付原告宣传费部分，如上所述，从2011年9月1日至2013年10月31日，宣传推广费按照被告每个日历月营业收入的1%计算为1184.61元。4、关于电费1169.8元，原告提供的证据能够证明被告欠缴2013年5月21日至12月20日发生的电费，本院对原告电费的主张予以支持。
本案的争议焦点之二是Pos机使用费截止时间是到2013年10月31日还是2014年5月31日。根据已查明的事实：2013年10月被告单方面撤场，未继续经营，根据原告提供的庆惠文销售明细表证明被告使用Pos机的时间为2011年9月至2013年10月，被告提出Pos机使用时间晚于2011年9月，因提供不出证据本院不予支持。原告提出主张2011年8月至2014年5月的Pos机使用费因被告2011年8月未发生售额，2013年11月后也未发生销售额，并且2011年9月的Pos机使用费已支付，被告应支付原告2011年10月至2013年10月Pos机使用费7500元（25＊300元）。
本案的争议焦点之三是合同解除的违约责任问题。被告于2013年10月单方撤场，应认定被告存在违约情形，但违约金约定过高，鉴于被告经营效益不好等因素，依据公平原则，本院酌情认定违约金为1万元。
关于被告抗辩的原告不具备诉讼主体资格，沈阳龙之梦购物中心与被告于签订《房屋租赁合同》，协议约定沈阳龙之梦购物中心将合同的所有权利与义务于2011年6月9日转移给原告，故合同主体变更为原告与被告庆惠文，双方均应按约定全面履行合同，对于被告抗辩的原告不具备诉讼主体资格，本院不予采纳。
关于被告抗辩原告起诉超过诉讼时效，原告于2013年11月2日向本院起诉，主张权利，被告收到起诉状时间为2015年3月2日，诉讼权利的行使以原告主张时间为准，不应以被告实际收到起诉状时间，因此被告抗辩原告超过诉讼时效，本院不予采纳。
关于被告抗辩的由于原告在开始招商时扩大宣传，所称的一些商业项目至今没有开业，有的商业项目也发生变化，现在没有原告宣传的商业环境，致使被告经营亏损，认为是原告违约在先，不同意原告诉讼请求违约金意见，因被告所抗辩内容为原告的宣传材料，为要约邀请，不能视为合同内容，故被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。
关于被告抗辩原告主张开业促销费、宣传推广费于法无据，因双方签订合同系真实意思表示，合同中对开业促销费、宣传推广费有明确约定，故被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国婚姻法》第十九之规定，判决如下：
一、被告庆惠文、杜选刚于本判决发生法律效力后10日内给付原告沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司租金144561.05元；
二、被告庆惠文、杜选刚于本判决发生法律效力后10日内给付原告沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司物业管理费121837.95元；
三、被告庆惠文、杜选刚于本判决发生法律效力后10日内给付原告沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司电费1696.8元；
四、被告庆惠文、杜选刚于本判决发生法律效力后10日内给付原告沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司开业促销费5000元；
五、被告庆惠文、杜选刚于本判决发生法律效力后10日内给付原告沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司宣传费推广1184.61元；
六、被告庆惠文、杜选刚于本判决发生法律效力后10日内给付原告沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司Pos机使用费7500元；
七、被告庆惠文、杜选刚于本判决发生法律效力后10日内给付原告沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司违约金1万元；
八、驳回原、被告其它诉讼请求。
如原、被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6447元，减半收取3239元，由被告庆惠文、杜选刚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 李 季
二〇一五年四月十七日
书记员 何昕诺