上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0118民初4113号
原告：干爽，男，1995年9月12日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
委托诉讼代理人：干建根，上海市雄风律师事务所律师。
委托诉讼代理人：项滢漪，上海市雄风律师事务所律师。
被告：上海旭博置业有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：龙明辉，董事长。
委托诉讼代理人：谢锟，上海市君悦律师事务所律师。
原告干爽诉被告上海旭博置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案于2017年5月4日公开开庭进行审理，原告干爽的委托诉讼代理人干建根、被告上海旭博置业有限公司的委托诉讼代理人谢锟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告干爽向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即配合原告办理位于上海市青浦区青浦镇清河湾路699弄《旭辉玫瑰苑》33号1层102(复式)室房屋的过户手续；2、判令被告支付延期过户违约金，按原告已支付房价款人民币(以下币种均为人民币)2,699,375元日万分之三计算，从2014年12月1日起计算至被告协助原告办理过户手续之日止；3、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年12月16日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买青浦区青浦镇清河湾路699弄《旭辉玫瑰苑》33号1层102(复式)室，据甲方暂测该房屋建筑面积为172.80平方米，每平方米房屋建筑面积单价为15,625元，乙方购买该房屋总房价款为2,700,000元。甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。合同签订后，原告按约履行合同，实际房屋建筑面积172.76平方米，总支付价款2,699,375元。2013年5月4日，双方办理房屋交接手续，但签署《房屋交接书》后直至今日被告迟迟未协助原告办理房地产权证过户手续。2014年8月20日，原告向青浦区法院起诉，青浦区法院于2014年12月25日作出判决，判令被告支付原告逾期办证违约金149,200元(截止日期为2014年11月30日)，后被告未能办出大产证，构成违约，故而原告诉至本院做如上诉请。审理中，原告撤回第一项诉讼请求。
被告上海旭博置业有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。系争房屋是小区的多层区域，被告于2016年5月11日取得了系争小区的大产证，之后原告可以自行办理小产证，是原告自己没有去办理小产证。系争小区产证延迟是因为小区业主阻挠整改，故要求调低违约金标准。关于违约金期限，被告认为被告取得大产证之日是计算违约金的截止之日。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2012年12月16日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，合同约定：原告向被告购买上海市青浦区清河湾路XXX弄XXX号102(复式)室房屋，据被告暂测该房屋建筑面积为172.8平方米；根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为270万元；合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：3、取得住宅交付使用许可证；被告对该房屋设定的抵押已注销；被告已按规定缴纳了物业维修基金。其中该条第2项中承诺办出房地产初始登记手续的时间为空白。合同第十一条约定被告定于2013年6月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，被告应在交付之日前7天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起7天内，会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为被告将房屋钥匙交给原告。合同第十四条约定在被告办理了新建商品房房地产初始登记、取得了房地产权证后30日内，由双方签署本合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方签署房屋交接书之日起90天内，双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房地产权证(小产证)。补充条款一第18条约定：若因政府部门或原告原因未能办理原告名下的房屋产权证书(小产证)的，被告不承担任何责任。若由于被告原因致使原告名下的房屋产权证书在该房屋交付后6个月内不能办出的，自第6个月期满之日起，每逾期一天，被告应承担总房价款的万分之三的违约金，直到小产证办出之日。
合同约定的交房期限前，被告通知原告办理交房手续。原、被告双方于2013年5月4日办理系争房屋的交接手续，确认房屋总价为2,699,375元。
另查明，因被告延迟办理产证，2014年8月20日，本案原告在青浦区法院起诉本案被告，青浦法院以(2014)青民三(民)初字第2974号(以下简称2974号)案件受理，经审理后判决被告支付原告截止至2014年11月30日止的逾期办证违约金149,200元。该案判决现已生效。
还查明，2016年5月11日，被告取得了包括系争房屋在内的系争小区复式房屋的《上海市房地产权证》。截止本案庭审之日，系争房屋的小产证尚未办理。
以上事实，由原、被告的陈述、《上海市商品房预售合同》、2974号案件民事判决书、《上海市房地产权证》等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。
审理中，双方当事人存在争议事实和意见为：
原告认为：违约金产生的原因在于被告违反规划，将原本的消防通道变成绿化，导致大产证办不出来，业主阻挠是因被告的行为导致的，且参与阻挠的就一两百人，不存在被告所说的绝大多数业主参与阻挠。合同约定的违约金并不高，因为被告违反规划的行为造成小区品质下降、导致业主的损失。关于违约金的计算时间，被告邮寄通知办理小产证的信件原告没有收到，原告最早知道大产证办出的时间是2016年9、10月份，但因在本案庭审之日才拿到大产证复印件，故计算违约金的截止日应该是庭审之日。
被告认为：被告是按照政府部门的意见对小区进行整改的，但遭到业主的阻挠，导致大产证无法办出。阻挠是整个小区业主的行为，不管原告有无直接参与，被告都承担了超量违约金，请求法院调低违约金比例。被告取得大产证后，原告办理小产证不存在障碍了，故计算违约金应截止到2016年5月11日。被告已经通过多种途径通知包括原告在内的全体小区业主可以办理小产证了，被告不应承担此后时间的违约责任。关于违约金比例，要求参照2974号案件的比例计算。
被告提供：1、邮寄凭证、查询结果及办理小产证的通知书，证明被告在大产证出来后就通知小区业主办理小产证，2015年5月25日上门向原告送达通知，但是未送达到，2015年6月5日邮寄挂号信给原告，信件没有退回，原告是收到了该挂号信，邮件的查询结果显示的也是“已签收，本人收”。2、整改通知函，系2015年3月25日被告向小区业主发送，证明被告对于未整改的项目在积极整改。原告对上述证据均不予确认。
根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。合同约定了办理房屋产权证书的义务和责任，现复式房屋业主至今未能办理小产证,此结果与被告擅自改变规划、导致规划部门要求其整改有关，被告对此存在过错。被告在整改过程中,部分业主的意见和行为致被告整改施工受阻，也是造成迟延办理大产证并致使业主小产证办理时间相应迟延的因素之一，故对于被告应承担的违约金，本院依据合同约定，根据案件的具体情形，综合考虑业主的实际损失、整改期限、被告过错程度、被告的整改态度、小区整体情况等因素酌情予以确定。因前案已经对2014年11月30日之前的逾期办证违约金作出生效判决，故原告主张自2014年12月1日起的逾期办证违约金，于法有据，本院予以支持。被告提供的向原告邮寄办理小产证通知的地址并非原告在合同中预留的地址，原告也予以否认，而被告提供的网上查询结果亦不能清楚的表明该信件是原告“本人”收抑或是退信情况下的被告“本人”收，故对被告主张的其于2016年6月就通知原告办理小产证的意见，本院不予采信。基于庭审中原告自认知晓大产证办出的时间是2016年9、10月份，本院据此酌情确定逾期办证违约金的计算截止时间。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
被告上海旭博置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告干爽逾期办证违约金人民币305,000元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币5,875元，减半收取计人民币2,937.50元，由被告上海旭博置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 侯芳
二〇一七年六月十五日
书记员 徐娟
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。