广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗越法民三初字第2466号
原告：ＸＸ庆，住广州市越秀区。
原告：揭流，住广州市越秀区。
两原告的共同委托代理人：吴海锋，广东德培律师事务所律师。
被告：广州市金伟杰房地产实业有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：卢永慈，职务：总经理。
委托代理人：杜剑锋，该公司职员，通讯地址。
原告ＸＸ庆、揭流诉被告广州市金伟杰房地产实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人吴海锋，被告委托代理人杜剑锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年8月22日，原告与被告签订《认购书》，约定由原告向被告认购广州市越秀区文某长塘街（德雅轩）东座1703单元，总建筑面积为126.99平方米，当日支付定金50000元。原告乙方于2009年10月30日支付契税、办证综合费，并与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方购买德雅轩（东某）幢17层1703房，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将乙方为产权人的房地产权证交付乙方；如因甲方为履行相关义务造成甲乙双方不能按合同约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期时间达到120日的，乙方有权自该120日届满之日起半年内解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得的《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金等。2009年11月2日及11月3日原告将首期款602198元支付给被告。2009年11月6日原告与中国建设银行股份有限公司广东省分行办理了银行按揭手续，并按照按揭方式付款。同年11月25日被告收取剩余房款1490000元。2010年11月9日，原告办理了收楼手续。但被告至今未为原告办理涉讼房屋的产权登记手续。现原告诉请法院判令：1.被告协助原告办理广州市越秀区文某长塘街（德雅轩）东座1703单元，房屋现址：广州市越秀区中山四路长塘街81号1703房产权登记及过户手续，直至领取权属登记证书；2.被告支付原告从2013年11月6日至2015年11月5日止的延期办理产权登记违约金（每日按房款2142198元的0.05%计算）；3.被告支付原告从2015年11月6日至原告实际取得房产证之日止的延期办理产权登记的违约金（每日按房款2142198元的0.05%计算）。
被告辩称：同意原告的第一项诉讼请求，不同意其他诉讼请求。涉讼项目因国土部门核发的土地拆迁红线与规划局存档的红线存在差异，直接影响该项目的验收、交付，政府相关职能部分已发函确认非被告造成的事实，实属于政府问题，不是被告不予办理原告的产权证，实属于政府部分的不可抗力。在这段期间，被告已积极与相关政府职能部门解决楼盘问题，2015年1月5日，涉讼楼盘的业主与被告联名给市政府，恳请市政府解决问题，但市政府至今未有答复。故在支付延期办证的违约金的诉讼请求应予以免责。
经审理查明：2009年8月22日，两原告（认购方、乙方）与被告（出售方、甲方）签订《认购书》，约定乙方认购广州市越秀区文某长塘街（德雅轩）东座1703单元，总建筑面积126.99平方米等。2009年10月30日，两原告（为乙方、买方）与被告（为甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方向甲方购买广州市越秀区长塘街以西、近圣里以北地段德雅轩东塔17层1703号房，建筑面积126.99平方米，总金额2142198元；乙方以按揭贷款方式付款，首期自本预售合同网上签订之日起不超过5日，支付全部房款的30.45%即652198元，除首期款外，剩余房款1490000元须于2009年8月31日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；甲方应当在2010年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；乙方委托甲方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05％的标准向乙方支付违约金，至乙方实际取得《房地产权证》之日止等。该合同的附件七为《本合同补充协议》，其中约定：第四条关于政府行为和/或提供公共服务部门行为的约定，由于政府行为（包括但不限于规划变更等）和/或提供公共服务部门（包括但不限于水、电、煤气等单位）行为，导致甲方不能按照约定时间办理房屋产权证书，甲方虽经最大限度的补救仍无法避免，双方同意，甲方可以不承担由此产生的违约责任等。
同年11月25日，涉案房屋经广州市国土资源和房屋管理局核准颁发《房地产预告登记证明》，写明：预告登记权利人为两原告，房屋坐落为德雅轩（东某）17层1703房等。
合同签订后，原告向被告支付了全额购房款2142198元。被告于2011年11月9日将所售的商品房交付给原告使用，但至今未为原告办妥房地产权证。
原告于2015年11月5日向本院提起诉讼。
本案审理过程中，被告就其答辩意见提供了以下证据予以证明：1.广州市城市房屋拆迁管理办公室于2006年5月15日印发的《关于房屋拆迁结案意见书》（穗房拆结字[2006]9号）；2.广州市规划局越秀分局于2012年12月19日印发的《关于“德雅轩”项目规划验收问题的复函》（穗规越秀[2012]581号）；3.广州市规划局越秀分局于2013年6月26日印发的《关于“德雅轩”项目土地使用问题的函》（穗规越秀[2013]301号）；4.广州市国土资源和房屋管理局于2014年9月16日出具的《市国土房管局关于“德雅轩”项目土地登记问题的函》（穗国房函[2014]1840号）。原告对被告提供的上述证据的真实性无异议。
本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。依据该合同的约定，被告应当在涉讼房屋交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。依照上述合同约定，被告在2011年11月9日将涉讼房屋交付被告后，最迟应于2012年12月7日为原告办妥涉案房屋的房地产权证手续。被告至今尚未协助原告办理房地产权证的行为已构成违约，应当为原告办理房地产权证并承担相应的违约责任。原告据此要求被告为原告办证并支付逾期办证违约金，合法合理，本院予以支持。但本判决发生法律效力之日后的违约金，属尚未发生之事宜，本案不作调处。
关于被告对其迟延办证行为是否因政府行为而免责的问题。被告提交的广州市规划局越秀分局《穗规越秀[2012]581号关于“德雅轩”项目规划验收问题的复函》写明“国土房管部门核发的《广州市房屋拆迁公告》、《建设用地批准书》、《国有土地使用证》的用地红线范围不一致，该问题直接影响该建设工程的规划验收”，可见涉案房屋不能按照约定时间办理产权证书确有政府行为因素存在。但依照双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七第四条的规定，在政府行为导致被告不能按照约定时间办理房屋产权证书的情况下，被告要经最大限度的补救仍无法避免的才可以不承担由此产生的违约责任。被告作为专业房地产开发企业的被告早在2006年就知道或应当知道上述复函中所提及的“国土房管部门核发的《广州市房屋拆迁公告》、《建设用地批准书》、《国有土地使用证》的用地红线范围不一致”的问题，但被告直到完成涉案工程的2010年7月才向相关政府部门提出异议要求解决上述问题，客观上推迟了政府部门发现并解决上述问题的时间，最终造成了办理涉讼房屋产权证书时间的拖延，且被告未在与原告签订商品房预售合同之前或合理期限内将因出现上述政府行为可能不能按照约定时限办理房屋产权证书的相关情况及时告知原告，可见，在出现政府行为导致不能按期办理涉案房屋产权证书的情况下，被告的行为并未达到合同附件七第四条约定的“经最大限度的补救仍无法避免”的程度，不能免除被告迟延办理涉案房屋产权证书的违约责任，故本院对被告要求因政府行为免除其迟延办证责任的主张不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市金伟杰房地产实业有限公司协同原告ＸＸ庆、揭流前往广州市房地产管理部门办理将广州市越秀区文德路长塘街81号1703单元过户登记到原告ＸＸ庆、揭流名下的手续。
二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市金伟杰房地产实业有限公司向原告ＸＸ庆、揭流支付从2013年11月6日起至办判决发生法律效力之日止的逾期办证违约金（每日按房款2142198元的0.05%计）。
三、驳回原告ＸＸ庆、揭流的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11719元，由被告广州市金伟杰房地产实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 程朝阳
人民陪审员 周跃新
人民陪审员 陈遂莞
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 莫翠雯