海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民一终字第2567号
上诉人（原审原告）：刘远佳。
被上诉人（原审被告）：秦华。
委托代理人：郁兴富。
原审第三人：冯琳。
上诉人刘远佳因与被上诉人秦华、原审第三人冯琳房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2015）龙民一初字第671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月9日立案受理后，依法由审判员傅海燕担任审判长，与审判员谢焕怡、詹晓黔组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：海口市海秀大道侨中里25号房产（证号：海口市房权证海房字第134**号）登记在冯琳名下，秦华与冯琳系夫妻关系。2013年5月5日，刘远佳、秦华签订一份《房屋租赁合同书》。约定：刘远佳向秦华租赁海口市海秀中路XX号富源楼五X幢XXX房（以下简称富源X幢XXX房），租期自2013年5月5日至2015年5月5日，共计24个月，租金每月1000元；本合同签订之日，刘远佳向秦华支付房屋租赁保证金1500元和1个月租金1000元；租赁期间，与刘远佳使用该房屋有关的各项费用由刘远佳承担，包括水电费、宽带上网费、电视收视费等；任何一方解除合同，应提前15天通知对方，除结清相关费用外，须向对方支付一个月等额租金作为违约金；除此之外，如秦华提出解除合同，还需退还刘远佳保证金（扣除相关费用后）；如刘远佳提出解除合同的，秦华所收保证金不予退还；刘远佳未按约定时间支付租金，每逾期一天，需向秦华支付欠款金额的5％作为违约金；该合同中注明房屋附属设施、设备为空调、1米5床、办公桌、窗帘。同日，刘远佳、秦华双方还另外签订两份《房屋租赁契约》，该两份契约内容均约定秦华将海秀路XX号的房租出租给刘远佳使用，租期从2013年5月5日至2015年5月5日，租金分别约定为每月1000元和每月600元。除此之外，该两份契约未约定其他条款。上述《房屋租赁合同书》及两份《房屋租赁契约》签订后，刘远佳于同日交纳了房屋租金1000元和租房押金，秦华出具《收据》，载明收到XXX房租房押金1500元，租期满后退还刘远佳押金。刘远佳主张其实际交付给秦华的押金为其从银行取出的2000元，秦华不予认可。
上述合同及契约签订后，刘远佳即搬入富源X幢XXX房居住，并按每月1000元的标准向秦华交纳房租。期间秦华向刘远佳收取水电费、电梯费、电单车费的标准为：水费为3.8元／吨，热水费为8元／吨，电费为1.2元／度，电梯费25元／月（2014年7、8月份增加为30元／月），电单车费30元／月。除水电费系在发生的下个月根据实际用度结清外，房屋租金、电梯费、电单车费均在当月月初支付。刘远佳在居住过程中，因与秦华发生纠纷，分别于2013年10月14日、10月15日向海口市公安局大同派出所报警，后刘远佳继续在富源X幢XXX房居住。2014年8月6日，刘远佳搬离富源X幢XXX房，带走该房的钥匙，并以短信方式告知秦华，秦华于2015年8月15日更换了该房的门锁。刘远佳已交清2014年7月份之前的房租（含7月份）根据双方均提供的《8月份房租交费通知单》记载，刘远佳在2014年7月份未结清的水费为30.4元，热水费为8元，电费为114元。秦华并未退还刘远佳1500元押金。
刘远佳在原审诉讼请求为：1、判令秦华向刘远佳返还租房押金人民币2000元及恶意克扣押金的利息82元（暂计从2013年5月5日至2014年8月6日，实际应支付至向刘远佳履行完毕之日止）；2、判令秦华返还刘远佳不合理部分房租7500元（从2013年5月5日至2014年8月6日止，每月500元）；3、要求秦华返还15个月的电梯费230元（其中一个月多收了5元，电梯费每月25元，合理的电梯收费为每月15元）；4、退还多收的15个月电单车费225元（电动车费每月30元，本人认为合理的电动车收费为每月15元）；5、退还多收的水电费1254.79元；6、退还换锁钱175元。
原审法院认为：本案刘远佳、秦华共签订了三份房租租赁合同，即《房屋租赁合同书》及两份《房屋租赁契约》，上述合同签订后，刘远佳向秦华交纳了1500元押金，实际居住富源X幢XXX房，并按每月1000元的标准向秦华交付房租，且按约定另行支付水电费等，故可以看出双方实际履行的是2013年5月5日签订的《房屋租赁合同书》。由于涉案房屋登记在冯琳名下，秦华与冯琳系夫妻关系，秦华将上述房屋出租给刘远佳一年多的时间，冯琳并未提出异议，且原审法院追加冯琳参加诉讼后，其也未对该租赁合同提出异议，应视为冯琳对刘远佳、秦华之间的租赁合同知情且默示同意。故刘远佳、秦华之间签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，受法律保护。而该合同是否在相关管理部门备案不影响其本身的效力，对刘远佳关于因该合同未备案而无效的主张，原审法院不予支持。按照合同约定，刘远佳提前解除合同，应向秦华支付1个月租金1000元作为违约金。刘远佳既已支付违约金，且已经结清2014年7月份即2014年7月5日至8月5日之间的房租，则无需再支付秦华辩称的2014年8月1日至8月18日之间的租金，秦华应将押金退还刘远佳，但应扣减刘远佳未结清的水费30.4元、热水费8元、电费114元，合计152.4元。即刘远佳应向秦华支付违约金1000元，水电费152.4元，秦华应将押金1500元退还给刘远佳，相互折抵后，秦华尚应退还刘远佳347.6元，刘远佳请求中超出的部分，原审法院不予支持。刘远佳不能当然以其自银行取款的金额来证明其向秦华支付租房押金的金额，关于其自银行取出2000元均支付给秦华作为押金的主张缺乏依据，原审法院不予采信。房租租金金额、电梯费、电单车费、水电费标准是刘远佳、秦华双方协商一致的结果，每月1000元房屋租金也未明显高于市场价格，故刘远佳请求秦华返还多收取房租租金、电梯费、电单车费、水电费的请求无理，原审法院不予支持。刘远佳依据秦华提供的换门锁费用的收据主张秦华向其支付换门锁的费用缺乏依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、限秦华于本判决生效之日起十日内向刘远佳退还347.6元；二、驳回刘远佳的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费89元，由刘远佳负担80元，秦华负担9元。
上诉人刘远佳上诉称：一审判决认定事实不清，判决有误。理由：（一）房屋租赁合同应属无效。1、刘远佳于2013年5月5日与秦华签订位于海口市侨中里25号富源楼五X幢XXX房的《房屋租赁合同》，每月1000元；于2013年6月份签订《房屋租赁契约》每月600元。以当时2013年5月5日不到30平方的房租大概在400一500元之间。2、秦华当时未提交任何产权证明或委托代理书，刘远佳见秦华平时负责处理富源楼一应租赁事宜，误以为秦华为富源楼产权所有人。直到开庭秦华才提交富源楼房屋产权证书，刘远佳才知道秦华并非富源楼房屋产权所有人。虽然秦华同时提交了2006年4月28日与富源楼房屋产权所有人冯琳登记结婚的结婚证，但如没有冯琳的委托书，秦华是无权与刘远佳签订富源楼房屋租赁合同的。而且刘远佳怀疑结婚证系伪造的。秦华与冯琳相差四十二岁，刘远佳与秦华房屋租赁纠纷一案，作为房屋产权所有人及秦华的丈夫，冯琳却经原审法院合法传唤无正当合法理由拒不到庭，也没有全权委托秦华全权代理本案的委托书，这实在有悖常理。而且刘远佳曾去海南省地税大厅咨询，税务人员称房产税由房屋产权所有人缴纳，海南省地税大厅并无秦华缴税纪录。冯琳年近古稀，如果秦华是冯琳的合法妻子，又正是年轻力壮，又怎么会不为丈夫冯琳交纳房产税呢？即便秦华与冯琳夫妻关系真实合法，如果富源楼为冯琳婚前所有，没有冯琳的书面委托，秦华也无权与刘远佳签订富源楼五X幢XXX房的房屋租赁合同。根据《合同法》第九条，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力，显然秦华不具有签订富源楼房屋租赁合同的主体资格，因而秦华与刘远佳签订的富源楼五X幢XXX房的房屋租赁合同应属无效，合同无效的责任在秦华，秦华应赔偿刘远佳由合同无效产生的经济损失。（二）秦华应退还不合理收取刘远佳的诸项费用：1、秦华收取刘远佳的房屋租赁保证金2000元，当时秦华要求收取两个月的租金作为房屋租赁保证金，当时秦华向刘远佳索要的租金是每月1000元，所以房屋租赁保证金应该是2000元，事实上刘远佳交给秦华的就是2000元，而且不是收据上的2013年5月5日交付房屋押金1500元，而是2013年5月6日刘远佳由银行取出2000元现金交付；2．秦华趁人之危，利用刘远佳为在侨中读书的女儿上学方便，急于租赁富源楼五X幢XXX房的心理，索要超出市场价一倍的租金，这对刘远佳是不公平的；3．返还不合理收取的租金7500元；4．返还多收的电梯费，收取的电梯费为每月15元，秦华收取刘远佳25元是变相抬高租金；5．返还不合理多收刘远佳的电梯费230元（其中一个月多收了5元）；6．秦华收取刘远佳30元，返还电单车费225元；7．返还滥收刘远佳的水电费，刘远佳租住宅15个月，水费一直按每吨3.8元收取，只有2014年6月按每吨1.2元收取，秦华超出标准收取水费，也是变相抬高租金，是不合理不合法的行为，应为法律所禁止，热水费每吨8元更是高出市场价数倍。这种乱收费的行为是法律所禁止的，海口市的水费，电费是由海口市人民政府确定市场价格，秦华未经海口市政府及水电部的许可擅自提高价格，确属非法牟利，应认定为无效，故秦华多收的水电费，热水费应予退还，秦华应当返还多收水费295.84元，电费550.94元；8.返还收取刘远佳的换锁费175元。《合同法》第一百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务”，由于房屋押金钱的事，刘远佳报警后警察很晚才到，刘远佳把情况讲明，警察把帐单没收不给回；后因刘远佳没有开门，警察又把锁弄坏并带刘远佳一个人去派出所到下半夜才回去。由于锁是秦华自己叫警察弄坏的，换锁费理应由秦华自己承担，不应由刘远佳承担。因此，特向二审法院提出上诉请求：1．依法撤销（2015）龙民一初字第671号民事判决，发回一审法院重审；2.在查清事实的基础上依法改判；3.判决秦华承担本案一、二审全部诉讼费用。
被上诉人秦华答辩称：（一）2013年5月5日，刘远佳打电话至秦华，需要租住一套房，作为女儿在侨中上学方便照顾之用。电话里秦华把XXX房现有状况，以及每月租金1000元，押金1500元，水电费，电梯费，电动车充电费等资费情况向刘远佳告知。刘远佳到现场富源X幢XXX房实地考察后同意租住，并与秦华签订了房屋租凭合同，当天刘远佳交纳了当月的房租1000元，交纳了房屋押金1500元，秦华当即给刘远佳写了两份相应的收条。根本不存在刘远佳所说的取了2000元现金给秦华，秦华只打了收条1500元。也不是刘远佳所说的每月房租500元，秦华收1000元。（二）2013年5月5日，刘远佳住进了富源X幢XXX房，合同正式生效。刘远佳搬进XXX房第一个月的时候，自愿换了新锁，费用自理。自2013年5月至9月期间，刘远佳均能按合同每月交纳房租1000元以及上月发生的水电费，电梯费、电车充电费等，有收据为证。房租不是刘远佳所说的500元而是1000元。但在2013年10月中旬，刘远佳违约，不交房租，秦华多次与刘远佳交涉未果，在没有办法的情况下，只好停了刘远佳租住的XXX房水和电。期间，刘远佳两次报警，警员到场处理意见，都是要刘远佳按合同交纳房租以及上月的水电费，电梯费等共1181.20元后，秦华立即送水送电。让人费解的是刘远佳第2次报警，警员到场后竟然闭门不开，最后警员提议找开锁师傅开锁，开锁师傅来到XXX房后，派出所工作人员再次敲门叫刘远佳开门，若再不开门就开锁进入，开锁费用由刘远佳负责。可是刘远佳还是不配合警员工作。开锁和换锁费用180元，当时是由秦华交纳的，之后警员把刘远佳带到大同派出所调解，方案是双方解除合同，秦华扣除当月房屋及己发生的水电费用和当天晚上的开锁费用，房屋押金1500元多余的退换给刘远佳，刘远佳搬离租住的XXX房。次日，刘远佳主动找秦华自愿把房租1000元及上月水电费用共1181.2元交了，并保证绝不会再闹事。秦华出于同情怜悯之心同意了刘远佳的请求。刘远佳又很正常地住到2014年8月5日。2014年8月6日，刘远佳未告知秦华，离合同约定的结束期还差9个月，私自搬离租住的XXX房，并把所有的三把钥匙和仅有的空调遥控器带走，价值100元。期间，秦华多次电话联系刘远佳送还XXX房屋的钥匙，可是刘远佳拒绝送还。为此，无奈导致秦华又重新更换门锁380元。由于刘远佳拒不送还钥匙，并影响本房屋的出租收益15天（8月06日到8月19日）。此后秦华再次联系刘远佳回租地解决租赁合同问题，但至今未见其人。（三）按照双方签订的房屋租凭合同书第十条合同的解除和第十一条违约责任的约定，刘远佳单方解除合同关系己经违约，须支付秦华1000元违约金，两次换锁费用540元，7月份产生使用的水电费152.4元，房间空调遥控器一个100元以及刘远佳带走钥匙影响收益15天500元，共计2292.4元。刘远佳租房押金是1500元，秦华要求刘远佳赔偿超出押金，金额792.4元。刘远佳所说的175元换锁费，是刘远佳在2013年5月份租住XXX房时，为了自身安全以防盗窃，自愿换的锁，这和后来发生的矛盾纠纷，两次换锁没有任何关系，不应退还刘远佳无中生有所谓的2000元押金，更不应退还刘远佳在状告中诉求返还房租超出市场价7500元。（四）至于刘远佳上诉中质疑冯琳与秦华结婚证的真实性，其是合法夫妻，结婚证是民政局发放的。刘远佳称秦华无权签订富源楼房屋租凭合同，这本身就是夫妻家务事，老公委托老婆管理本房屋出租事宜。刘远佳由于婚姻家庭变故的影响，屡次无理取闹，严重影响社会和谐稳定，扰乱了秦华的正常生活，对秦华的精神造成严重的影响，秦华将保留对刘远佳违约起诉的权利。
原审第三人冯琳未作答辩。
二审期间，刘远佳提交新证据：1、赠与书。证明冯松，陈兰约定将海秀路南侧侨中里面积为296平米宅基地使用权赠与给冯琳是为了将来管理的方便；2、受赠书。证明宅基地使用权归于冯琳、冯松、陈兰；3、承诺书。证明宅基地最终使用权归于冯松、陈兰；4、国有土地使用权登记卡。证明该宅基地使用权归于冯琳、冯松、陈兰。秦华对上述证据的质证意见：对土地使用权证的真实性予以认可，其他的证据真实性不清楚。经本院审查认为，刘远佳提供的上述证据虽是从国土局档案中复印出来的，且秦华对其真实性没有异议，本院确认上述证据的真实性；但上述证据与本案没有直接关联，故对上述证据的关联性及证明力不予确认。
本院二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。二审补充查明：2013年5月5日，秦华与刘远佳签订的两份《房屋租赁契约》是因刘远佳想要申请保障性住房，所以要求秦华另外再签订了价格略低即每月租金600元的房屋租赁合同。另外，根据刘远佳的调查取证申请，本院向海口市龙华区民政局核实并证明冯琳与秦华系夫妻关系。对于秦华向原审法院提交的结婚证和房屋所有权证，本院通知冯琳提供涉案出租房屋的房产证、土地证及结婚证原件进行了核对，确认上述证件的真实及合法性。而且冯琳明确表示，本案的房屋租赁合同是其叫秦华签订的，冯琳清楚并同意房屋租赁合同约定的内容。
本院认为：秦华与刘远佳于2013年5月5日签订的《房屋租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，原审判决认定该合同合法有效是正确的，本院予以确认。刘远佳提出上述《房屋租赁合同书》无效的上诉理由不成立，本院不予采纳。根据《房屋租赁合同书》约定，刘远佳应按每月1000元向秦华交付租金，刘远佳主张按每月500元交付租金缺乏事实依据，本院不予采信。在上述《房屋租赁合同书》履行15个月后，刘远佳以房租较高为由单方提前解除合同既不符合合同约定的解除条件，也不符合法定解除合同的条件。因此，刘远佳于2014年8月5日提前解除合同属于单方违约行为，对此应按合同约定向秦华支付1个月租金1000元作为违约金。鉴于刘远佳尚有押金1500元留在秦华处，原审判决从1500元押金中扣减刘远佳未结清的水电费152.4元和违约金1000元后，认定秦华应退还给刘远佳347.6元于法有据，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法的规定，刘远佳已实际使用秦华提供的出租房屋十五个月，应按约定履行相应的支付租金和水电费等其他相关费用的义务。因此，刘远佳请求秦华返还多收取房租租金、电梯费、电单车费、水电费及换门锁费用的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理结果妥当，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费89元，由上诉人刘远佳负担。
本判决为终审判决。
审判长 傅海燕
审判员 詹晓黔
审判员 谢焕怡
二〇一五年十二月三十一日
书记员 汪婉璐