云南省大理市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二初字第410号
原告邓某某。
原告李某某。
两原告委托代理人杨立高，云南星震律师事务所律师，特别授权代理。
被告李某甲。
委托代理人李庆、陶飞燕，云南法阳律师事务所律师，特别授权代理。
原告邓某某、李某某诉被告李某甲买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月14日立案受理后，依法由审判员龚文适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓某某、李某某及其委托代理人杨立高，被告李某甲及其委托代理人李庆、陶飞燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邓某某、李某某诉称：二原告系夫妻关系。原告李某某和被告李某甲是兄弟关系。2006年11月9日，原告李某某因生意亏损无法按时偿还银行贷款和欠款，在被逼无奈的情况下，其背着原告邓某某单独与被告李某甲协商，由被告替原告李某某归还银行贷款和其他欠款，将原告夫妻双方共有的房屋一院（建筑面积402.07平方米、房产证号大理市房权证廊字第90xx**号、共有权证号大理市房廊共字第G06xxxx号）抵给被告。当时，原告李某某的贷款和欠款本金共计256000元，按照上述协商由被告全部承担归还原告李某某的欠款及其利息，房屋在归还贷款和欠款本息后即归被告。当日，双方签订了一份《卖房屋契约》，但之后被告并没有按时归还贷款和欠款，其仅归还洱源县财政贷款50000元、双廊信用社59000元、三营郭某某砖款10000元、刘某某工程尾款10000元，而对于洱源县农行的贷款100000元及其他欠款被告迟迟不予偿还，导致洱源县农行对原告李某某及其子李某乙反复进行催收。原告李某某只有对被告进行催告，被告于2010年2月偿还农行贷款利息38856元，而本金则分文未还。2010年2月25日，洱源县农行在被告不偿还贷款本金的情况下一再向原告李某某及其子催收，原告李某某又多次催促被告归还贷款，但被告均不理睬，原告被迫在2012年6月28日归还农行贷款本金10000元，2012年11月6日再次归还贷款本息153132元，这才彻底清偿贷款本息。另外，被告尚未归还原告李某某的私人借款三笔：郭某某砖款尾款2000元、杨某俊借款5000元、某丙借款20000元，三笔款共计27000元。上述借款除某丙的20000元未归还外已由原告李某某归还。因为原告用大理市双廊镇长育村的房产作为抵押在农行贷款，在原告归还贷款余额后才赎回房产证，故房产证、共有权证至今还在原告手中。本案中，原告李某某虽然是在被迫的情况下处理房产，但必须征得房产共有人原告邓某某的同意。原告李某某在没有征得邓某某的同意便私下与被告李某甲达成房产抵债协议，该协议签订时邓某某并不在场，协议书没有其签字，事后也没有邓某某的追认。按照法律规定，处理共有财产必须征得财产共有人同意，否则，协议不具有法律效力。其次，被告并没有按照协议约定归还原告李某某贷款和借款，仅只归还了部分欠款，最后导致原告李某某向农行偿还贷款本息163132元、私人欠款7000元，现在还欠某丙20000元。这说明是被告自己撕毁协议。第三，由于协议签订后被告不按时归还农行贷款，导致利息不断增加，造成原、被告额外损失，责任在被告。综上，原告认为，原告李某某与被告李某甲签订的契约无效。为此，原告与被告多次协商归还房产和返还其代为归还欠款本息问题，被告虽然同意归还原告房产，但其无理要求原告支付其860000元，致使协商无果。遂诉至法院请求1、依法确认原告李某某与被告李某甲签订的《卖房屋契约》无效；2、判令被告将位于大理市双廊镇长育村委会房屋一幢及其《宅基地使用证》返还原告；3、由原告李某某返还被告代为偿还的欠款本息167856元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告李某甲辩称：一、原告所述与事实不符，原告邓某某对房屋买卖情况完全清楚，且房屋已实际交付被告占有使用近八年，二原告均无异议，被告已代原告归还了相应的欠款。原告李某某作为洱源县食品公司退休职工属于城镇人口，本案买卖的土地和房屋登记在原告李某某名下，当年由于原告负债较多，在父亲的强烈要求下，本着家庭祖遗财产不外卖的原则，在父亲和其他亲属六人（含原告之子李某乙）的签名见证下，原、被告于2006年农历9月19日签订了《卖房屋契约》，由原告将位于大理市双廊镇长育村委会三组原环湖路边的毛坯房屋一幢和地基转交给了被告，转让价款256000元。双方口头约定房屋转让款优先归还原告的欠款。之后，被告陆续为原告偿还了财政借款50400元、信用社借款50499.84元、刘某某欠款15000元、郭某某欠款12000元、杨某禹欠款8000元、李某攀欠款3200元，两次支付原告之子李某乙110865.42元用于归还原告欠款，加之被告于2002年为原告归还贷款11511.70元，以上合计261476.96元，已超过了房屋转让价款金额。在房屋买卖的商谈过程中，二原告均属自愿转让，虽然邓某某没有在契约上签字，但在签订合同时李某某当着大家的面打给邓某某电话，在邓某某同意下李某某才在契约上签字按手印的。而且在契约签订后，原告就向被告移交了毛坯房屋，被告接手后对房屋进行了投资装修，使其达到正常的使用功能，并于2007年11月为房屋竣工落成办客，然后将父亲安置在该房屋内安度晚年直到去世。被告在二原告的眼前管业使用该房屋近八年，原告邓某某突然诉称不知情，于情于理是根本不可能的事，也是一个非常荒唐的借口。二、本案的买卖合同依法成立并已生效，应当继续履行。根据法律的规定，原被告签订的房屋买卖合同真实合法有效。当事人应当按照约定继续履行义务。结合房屋买卖契约签订当时的背景及有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，如确认合同无效将不利于维护双方既定的权利义务关系。三、原告的行为违背了诚实信用原则，恶意损害了兄弟互助之情和被告的利益。本案中原告在转让房屋当时，经济上已处于极大的困境，债权人已向法院起诉要求原告归还借款，原告二人也在多方联系出售房屋归还欠款，父亲不堪压力甚至离家出走了一次，被告也考虑到同胞兄弟之情而认为有必要给予帮助，为此被告不得已将自己位于双廊村委会南诏风情岛附近的房屋出售，筹资购买了原告的房屋，为原告分期归还了借款，该宗房地产也才没有落入外人之手。这件事情家庭的诸多亲属和村社干部都十分清楚，都认为被告李某甲为家庭做了一件好事，现在随着原告的经济情况有所改善，时隔八年原告居然提出以原价收回房屋，这于情于理均是不可思议之事，也让众多的邻里乡亲议论纷纷。兄弟之情是不可分的亲情，为了财产对兄弟出尔反尔背信弃义实在不可取。如果当初被告不卖房购买原告的房屋，被告在双廊村的房屋现价也将是上百万，就因为被告出手相助原告，产生的经济损失已十分巨大。综上，原告违反诚信的行为，不应得到法律和道义的支持，请求法院驳回原告诉请。
原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据一、房屋所有权证、房屋共有权证、宅基地使用证各1份，以证明座落于大理市双廊镇长育村委会xxx号房屋一幢属于二原告夫妻共有；二、卖房屋契约（草稿），以证明2006年11月9日原告李某某因生意亏损无法偿还债务，被迫背着妻子将原告夫妻共有的房屋一院抵给被告，该协议签订时房屋共有人邓某某并不在场，没有在契约上签字，事后也没有追认，该协议不具有法律效力；三、抵押担保合同，以证明1999年12月17日原告李某某因创办长育养猪场向农行洱源县支行借款100000元，并以房屋抵押，借款到期后因原告李某某生意亏损，养猪场倒闭，贷款未能归还；四、申请书，以证明原告李某某因养猪场倒闭无法归还农行贷款将贷款转到原告之子李某乙名下，至2008年6月6日拖欠贷款本息138865.42元，2009年11月15日原告李某某向农行申请先归还38865.42元，其余100000元分期归还，后被告于2010年2月偿还农行贷款利息38865.42元；五、现金收入传票2份、个人还款凭证1份，以证明被告未归还农行贷款，原告李某某被迫于2012年6月28日归还农行贷款本金10000元，2012年11月6日再次归还贷款本息153132元；六、收条1份，以证明被告未按约定归还杨某俊的私人借款5000元，原告于2012年12月10日归还了该笔借款；七、客户回单2份，以证明李某某之子李某乙与被告李某甲之间存在与购房无关的经济往来，李某甲存入李某乙账户的72000元与购房无关；八、信用社贷款凭证，以证明2003年6月3日李某某向双廊信用社贷款48000元，对于该款项用途当时在凭证背面作了记录，其中就有归还李某甲借款11000元的原始记载，李某某辩解对于2002年李某某欠款11511.70元用于冲抵2006年购房款不属实；九、储蓄存款凭证1份，以证明2011年4月14日李某乙存入被告李某甲账户现金100000元，李某乙与李某甲之间存在与购房无关的大量经济往来，李某甲存入李某乙账户的72000元与购房无关；十、证明1份，以证明被告仅只为原告李某某归还郭某某的砖款10000元。经质证，被告对原告提供的第一、三、五组无异议，对于第二、四、六、十组不认可，对第七、八、九组真实性无异议，但对证明方向不认可。本院认为，原告提交的上述证据材料均真实、合法，与本案具有关联性，本院予以确认。
被告为证明自己的答辩主张，向本院提交了如下证据一、卖房屋契约，以证明原、被告在亲属见证下签订的房屋买卖协议；二、宅基地使用证，以证明原告已向被告交付了宅基地使用证；三、归还财政局借款收条2份、信用社收条4份、刘某某收条3份、砖款销售明细1份、杨某禹收条1份、李某攀收条1份、付款凭据3份，以证明被告为原告归还欠款的情况；四、原告的欠款单，以证明被告为原告归还贷款；五、照片2张，以证明房屋现状；六、申请证人李某志出庭作证，证人李某志证明：自己是李某甲的同胞兄弟，签订房屋契约时双方是自愿的，当时邓某某不在场，大哥打电话给邓某某后就把合同签了，房屋是李某甲装修的；七、申请证人杨某禹出庭作证，证人杨某禹证明：自己是李某甲的妹夫，签订房屋契约时双方是自愿的，当时邓某某不在场，大哥打电话给邓某某后就把合同签了，房屋是李某甲装修的。自己帮李某某贷款8000元，这笔钱由李某甲还了。经质证，原告对于被告提交的第一组真实性、关联性无异议，但认为无共有人邓某某签字是无效的；对于第二组真实性、关联性无异议，是被告为原告归还贷款后赎回；对第三组中财政局借款收条2份、信用社收条4份无异议，对刘某某收条数额认可，但认为收条是后补的，对砖款销售明细1份、杨某禹收条1份认为不属实，对李某攀收条无异议，对付款凭据中2010年2月2日收入传票认可，对客户存款回单、储蓄取款凭证认为与本案无关联；对第四组真实性认可，但认为与本案无关；对第五组无异议；对第六、七组中证人陈述李某某向邓某某打电话一事认为不属实。本院认为，被告提交的上述第一、二、五、六、七组证据材料均真实、合法，与本案具有关联性，本院予以确认。被告提交的第三组中财政局借款收条2份、信用社收条4份、刘某某收条、杨某禹收条、李某攀收条、付款凭据中2010年2月2日收入传票均真实、合法，与本案具有关联性，本院予以确认；砖款销售明细1份的形式要件不合法，不予确认；对2010年10月3日被告李某甲打入李某乙账号6223690005189887的存款72000元回单及取款凭证，无其他证据证明与归还李某某的债务之间具有关联性，在本案中本院不予确认；第四组原告的欠款单为2002年10月4日之前贷款11511.70元与本案无关联性，本院不予确认。
在诉讼过程中，经原告申请查询存款，本院依法向洱源县茨碧湖信用社查询了李某甲在该信用社的存款账户，洱源县茨碧湖信用社回复李某甲在该信用社无存款账户。经质证，当事人双方对本院的查询存款通知书三性无异议。本院认为，本院依法查询的存款通知书来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。
根据上述举证、质证、认证及庭审中当事人的一致陈述，本院认定本案以下法律事实：原告李某某、邓某某系夫妻关系，原告李某某与被告李某甲系兄弟关系。原告李某某与被告李某甲于2006年农历9月19日签订了《卖房屋契约》，由原告将其夫妻共有位于大理市双廊镇长育村委会三组029号原环湖路边的毛坯房屋一幢和地基出售给了被告，转让价款256000元。原告邓某某因当时在洱源县上班，未在《卖房屋契约》上签名，但当时原告李某某已电话告知邓某某。双方口头约定房屋转让款优先归还原告李某某的欠款。上述房屋移交时属于毛坯房，被告接手后对房屋进行了粉刷、安装地板、门窗等装修，被告于2007年入住。上述契约签订后，被告于2006年10月27日代李某某归还洱源县财政局借款9000元、2006年11月12日代李某某归还洱源县财政局借款41400元，2006年12月9日为李某某偿还了信用社借款1048.32元、2007年4月26日为李某某偿还了信用社借款48414.72元，2007年3月20日为李某某偿还了信用社借款1036.80元，为李某某支付刘某某建房欠款15000元，为李某某支付郭某某欠款10000元、为李某某支付杨某禹欠款8000元、李某攀欠款3200元，以李某乙（李某某之子）名义于2010年2月2日归还洱源县农行贷款38865.42元，合计175965.26元。原告的宅基地使用证在被告归还信用社贷款后取出由被告持有，该宅基地证上批准占地面积为4**平方米，东至公路留3尺沟、南至李佑文留8尺道、西至李开昌留8尺、北至某丙留8尺道。2005年12月27日，李某某领取了该房屋的大理市房权证廊字第90xx**号房屋所有权证。该房屋未办理过户登记手续。在本案审理过程中，被告曾经要求对房屋价值进行鉴定，但后又以没有必要为由未申请鉴定。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方争议焦点是原告李某某与被告李某甲之间签订的买卖房屋契约的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，当事人所签订的合同违反法律、行政法规的强制性规定无效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。根据查明的事实，2006年农历9月19日，原告李某某与被告李某甲签订《卖房屋契约》时，原告邓某某作为该房屋的共有权人虽然不在场，但证人证明签订契约时，原告李某某已以电话告知的方式通知了邓某某，应视为原告李某某已取得邓某某的授权，且双方的卖房契约签订后房屋交付被告居住至今已近8年，原告邓某某以本人不知情为起诉理由不符合常理，双方以被告帮助原告李某某偿还外债的方式买卖房屋的行为并未损害共有人邓某某的利益，故双方在平等自愿、等价有偿的基础上签订的《卖房屋契约》，意思表示真实，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。综上所述，二原告的诉讼请求不合法，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：
驳回原告邓某某、李某某的诉讼请求。
案件受理费3656元，减半收取1828元，由原告邓某某、李某某承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉到大理白族自治州中级人民法院。
审判员 龚 文
二〇一四年十一月十一日
书记员 陈晓蓉