上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终3767号
上诉人(原审被告)：余洋，男，1978年12月1日出生，汉族，户籍地重庆市。
委托诉讼代理人：高树升，上海市润华律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海和新房产开发有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：周伟淦，董事长。
委托诉讼代理人：陈孝，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。
上诉人余洋因与被上诉人上海和新房产开发有限公司(以下简称“和新公司”)商品房销售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初18844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
余洋上诉请求：维持一审判决第一、二、五项，撤销一审判决第三、四项，改判余洋无需承担违约责任。事实和理由：余洋与和新公司就青浦区房屋(以下简称“系争房屋”)签订《上海市商品房预售合同》后，余洋遂积极办理贷款申请手续。但2016年11月，上海市改变了二套房的认定标准，余洋的首付款比例从原先规定的30%提高到了70%。这种政策的变化是余洋在签订合同时无法预见的。上海市高级人民法院相关意见载明“房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力的，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，可以允许。”因此，虽合同解除，但余洋无需承担违约责任。事实上，系争房屋目前的市场价格较双方签订买卖合同之时，已上涨人民币(以下币种均为人民币)200余万元，和新公司获得了巨大利益，且没有任何损失发生。即使认定余洋应承担相应违约责任，一审法院判处的两项违约金数额明显不尽合理，超过了合理范围，故请求二审法院予以酌情调整。综上，余洋请求二审法院支持其上诉请求。
被上诉人和新公司辩称，余洋没有证据能够证明贷款政策的变化给其履约能力造成了不利影响，余洋在签订合同时对该风险应有充足的预见与认知。一审法院已将两项违约金标准根据实际情况进行了调整，且和新公司因不能如期收到房款，亦有巨大的损失产生。综上，和新公司认为一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
和新公司向一审法院起诉请求：1、判令和新公司、余洋签订的《上海市商品房预售合同》予以解除；2、余洋偿付和新公司违约金769,800元(房屋总价7,698,000元的10%)；3、余洋协助和新公司办理系争房屋的注销合同登记备案手续；4、余洋支付和新公司逾期办理合同注销登记备案手续违约金(每日按总房价7,698,000元的万分之五，自2017年7月23日起计算至实际办理合同注销登记手续之日止)。
一审法院认定事实：2016年9月29日，和新公司、余洋签订《上海市商品房预售合同(编号：)》，约定：余洋向和新公司购买系争房屋，总房价款(不包括全装修款)计7,698,000元,余洋应于签订出售合同当天支付首付款1,539,600元(总房价20%)，余款在2017年3月30日前付清。若余洋选择以银行按揭方式支付部分房款且余洋实际取得之该房屋银行按揭少于房款余额或未获得银行按揭批准，则实际取得之按揭贷款与房款余额之差额必须于预售合同约定的付款期限内缴付。余洋逾期付款超过九十日，自第九十一日起两年内和新公司有权选择继续履行合同或以书面形式通知余洋立即解除本合同而无需另行催告余洋，若和新公司选择解除合同的，则余洋应按总房价的10%支付违约金给和新公司，和新公司有权将该房屋转售他人。余洋已付的房价款在扣除违约金、赔偿金后，剩余款项由和新公司在有关政府部门注销本合同登记备案后三十日内不计利息退还给余洋。任何一方对相对方行使本合同所约定的单方面解除合同的权利时，相对方若没有按合同约定提出异议，则视为同意解除本合同，在此情况下，收到解除通知的一方有义务于收到解除通知之日起十日内与通知解除的一方共同签署有关解除本合同的文件，并到有关房地产交易登记部门办理注销本合同登记手续。余洋未按约定签署解除本合同文件并办理注销本合同登记手续的，每逾期一日应按本合同约定总房价的万分之五向和新公司支付违约金。
合同签订当天，余洋付足和新公司总房价款的20%计1,539,600元，后未再支付和新公司房价款。2017年5月24日，和新公司向余洋发出追款通知书，要求余洋尽快支付余款6,158,400元，若超过规定时间九十日仍未支付，和新公司将按照合同规定主张违约责任。余洋于2017年5月25日收到上述催款函。2017年7月11日，和新公司向余洋发出解除合同通知函，余洋于2017年7月12日收到上述解除合同函。
一审另查明：2016年10月起余洋着手办理贷款申请手续。
一审法院认为，和新公司、余洋签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，余洋应在2017年3月30日前付清全部房价款，若余洋所获贷款额度不足以支付剩余房款，则余洋仍应在付款期限补足。现余洋针对剩余房价款至今分文未付，显属违约，根据合同约定和新公司有权在余洋逾期第九十一日即2017年6月29日起行使单方解除权。和新公司发出的解除合同通知函于2017年7月12日送达余洋，当天为合同解除之日。根据合同约定，合同解除后，余洋应按合同约定支付总房价款10%的违约金并配合和新公司办理注销合同备案手续，和新公司应在双方共同办理相关注销手续后三十日内无息退还已付房款。但余洋至今未配合办理注销手续，应按合同约定支付相关逾期办理注销手续的违约金。
关于余洋要求调整违约金的意见。针对解除合同违约金，余洋认为因和新公司延期签约导致余洋遭遇贷款政策收紧，故和新公司亦存在责任。法院认为，付款系余洋的合同义务，本案房价金额较大，余洋签订合同时应尽审慎注意义务，核实清楚自身的付款能力及相关贷款政策，余洋在申请贷款过程中确实遇贷款新政发布，但余洋未举证证明新政对其申请贷款造成的不利影响。故法院对余洋上述辩称意见不予采纳。法院参酌本地房地产市场现状、合同履行情况、当事人的过错程度等因素，酌情确认余洋应赔偿和新公司解除合同违约金385,000元,针对逾期办理注销手续的违约金标准，法院酌情调整为总房价款的每日万分之二点一。
一审法院作出判决：一、上海和新房产开发有限公司与余洋签订的《上海市商品房预售合同(编号：)》于2017年7月12日解除；二、余洋应于判决生效之日起十日内配合上海和新房产开发有限公司办理注销上述合同登记备案的手续；三、余洋应于判决生效之日起十日内偿付上海和新房产开发有限公司解除合同违约金385,000元；四、余洋应于判决生效之日起十日内偿付上海和新房产开发有限公司逾期办理注销手续的违约金(以7,698,000元为基数，按每日万分之二点一的利率，自2017年7月23日起计算至实际办理合同注销登记手续之日止)；五、上海和新房产开发有限公司应于余洋履行上述第二项义务后三十日内退还余洋已付房价款1,539,600元。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为余洋对于系争合同解除应否承担违约责任；如要承担，一审法院判处的违约金额应否调整。对此，本院意见如下：根据法律规定，不能预见、不能避免并不能克服的客观情况为不可抗力。国家对于房地产调控历时已久，持续颁布了不少具体的政策、规定。余洋作为购房者，对于有可能出台新的相关政策，对其付款造成的影响理应具有充分的预见与认知。“若余洋选择以银行按揭方式支付部分房款且余洋实际取得之该房屋银行按揭少于房款余额或未获得银行按揭批准，则实际取得之按揭贷款与房款余额之差额必须于预售合同约定的付款期限内缴付”，该合同条款即是余洋充分预估了自身的付款能力及履约风险后作出的承诺约定。故银行对于贷款比例的调整，并非法律规定上的不可抗力。现余洋未在合同约定的期限内付款，应属违约，理应承担相应的法律后果。一审法院对于解约违约金所作调整，本院认为合情合理，予以认同；对于逾期办理合同注销手续的违约金，一审法院虽已作调整，但本院经审查认为，调整之后的标准仍然过高，应再作调整为宜。综合第一项解约违约金数额及双方当事人的诉辨意见、系争房屋的合同签订价及目前市场价、当事人违约的具体原因及情形等各项因素考量，本院将逾期办理合同注销手续的违约金，酌情调整为按每日100元标准计算。另，关于本案一、二审受理费，考虑到系争纠纷确系余洋违约造成，故判处由余洋全部负担。综上所述，余洋的上诉请求部分成立，应予支持；其余上诉请求，应予驳回。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：
一、维持上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初18844号民事判决第一、二、三、五项；
二、撤销上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初18844号民事判决第四项；
三、余洋应于本判决生效之日起十日内向上海和新房产开发有限公司支付逾期办理合同注销登记手续的违约金(自2017年7月23日起计算至实际办理合同注销登记手续之日止，按每日人民币100元标准计算)。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币5,749元；二审案件受理费人民币7,075元，均由余洋负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 江
审判员 俞 璐
审判员 成 皿
二〇一八年六月十五日
书记员 董佳欣
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
……