辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第1291号
上诉人（原审被告）：杨绍华，女，1948年11月27日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。
被上诉人（原审原告）：沈阳市大东区城市建设局，住所地：沈阳市大东区滂江街73号。
法定代表人：于威，系该局局长。
委托代理人：孙金玲，辽宁盈瑞律师事务所律师。
原审被告：李杨，男，1972年5月18日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。
上诉人杨绍华因与被上诉人沈阳市大东区城市建设局、原审被告李杨房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2013）大东民二初字第2229号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，于2014年6月25日依法组成由审判员王惠丽担任审判长，审判员白丽萍主审、代理审判员王纪参加评议的合议庭公开开庭审理了本案，上诉人杨绍华，被上诉人委托代理人孙金玲，原审被告李杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：其与被告于1998年10月26日签订了联办北大营幼儿园协议，协议约定其将所有的座落于沈阳市大东区北大营街2-4号，建筑面积740平方米的房屋提供给被告经营幼儿园，期限为十年，被告在1998年10月提供资金3万元，1999年10月提供资金3万元作为房屋维修费用，从1999年5月1日至2009年4月30日，每年的5月、10月被告分二次向其交纳房租6万元。2007年9月19日双方再次签订协议，约定年租金为8万元，被告在租赁期内仅给付了部分房租。综上，2002年1月至2008年12月31日被告应给付原告租金48万；2009年5月1日至2012年12月31日按每年8万元，三年共计应给付24万元，这是被告此期间应交的租金。至2012年12月31日，被告已交了41万，尚欠31万元未付。虽经原告多次催要，被告无理拒付。故其诉至法院1、请求解除双方签订的租赁合同，被告将承租房屋交还原告。2、判令被告给付所欠原告截止至2012年12月的租金人民币31万元。3、判令被告给付原告2013年1月至实际腾房之日止的租金（按实际发生计算）。4、诉讼费由被告承担。
被告杨绍华辩称：1998年10月26日原告出据收条3万元，不应视为维修费，是房租、2011年11月29日原告给被告出据租金2万元收条、2008年5月26日收据62，000元维修费用，按合同约定应由原告承担，以上3笔费用共计112，000元应从所欠租金中扣除。
被告李杨辩称：幼儿园不是其在经营，实际经营人是杨绍华，当时其签订合同只是起了一个中介的作用，其不是实际经营者不应作为被告。其他意见同被告杨绍华。
原审法院经审理查明：被告杨绍华与被告李杨系母子关系。1998年10月26日原告与被告杨绍华签订联办北大营小区幼儿园协议一份，该协议约定双方共同在大东区北大营街2-4号乙北大营小区联合办幼儿园，并就有关事宜达成下列协议：一、甲方提供建筑面积740平方米的房屋供乙方经营幼儿园。乙方在98年10月提供资金3万元、99年10月提供资金3万元做为房屋维修费用。二、该幼儿园由乙方负责经营，经营期为十年，从1999年5月1日至2009年4月30日止。每年的5月、10月由乙方向甲方各交3万元（即每年6万元）作为甲方维修房屋费用，不得拖欠，如托欠达三个月，甲方有权终止协议。三、乙方在经营期间所发生的水费、电费及取暖费等一切费用由乙方负责。四、乙方在经营期间房屋内所发生的维修由乙方负责处理、费用自理。…。协议签订后，原告将本案诉争房屋交给被告杨绍华使用。
2007年9月19日原告与被告杨绍华签订房屋租赁协议书一份，被告李杨系签约代表人。协议约定：一、甲方将大东区北大营街2-4号乙房屋建筑面积740平方米的房屋供乙方经营幼儿园。第一次租期10年从1999年5月1日至2009年4月30日止，年租金陆万元整人民币。第二次租期5年从2009年5月1日至2014年4月30日止，年租金捌万元整人民币。乙方每半年（提前一个月）支付甲方租金，实行上打租。二、乙方无论经济效益如何，都必须如期如数交纳租金，如不能按时交纳，视为自动终止协议，乙方应无条件搬出，一切经济损失乙方负责。三、乙方在经营期间房屋内所发生的维修由乙方负责处理、费用自理。四、乙方在租用期间不得转租、转让他人使用，不得私自改建房屋。乙方在搬出时，房屋的所有装修不得拆除，以保证房屋完整。五、乙方在经营期间所发生的水费、电费及取暖费等一切费用由乙方负责。…。该协议签订后，被告继续占有本案诉争房屋至今。从1998年10月始被告共计给付原告41万元，至2012年12月31日止被告尚欠原告租金31万元未付，从2013年1月起至今的房屋租金被告亦未交纳。
上述事实，联办北大营小区幼儿园协议、房屋租赁协议书、及庭审笔录等在卷佐证，经庭审质证，法院予以确认。
原审法院认为，原告与被告签订的联办北大营小区幼儿园协议、房屋租赁协议书系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的相关规定，双方均应遵照实行。双方签订的联办北大营小区幼儿园协议名为联办协议实为房屋租赁协议。协议签订后原告将本案诉争房屋交付被告使用至今，被告应按双方的合同约定向原告支付房屋租金。原、被告双方的争议焦点为：至2012年12月31日止，被告欠原告的房屋租金的金额系原告主张的31万元还是被告杨绍华主张的198，000元。对被告提出1998年10月26日原告给其的出据收条3万元，不应视为维修费，是房租，应从欠款金额中扣除的抗辩，因根据双方签订的联办北大营小区幼儿园协议的第一项、第二项的相关规定的约定，此款应系被告在租赁期外单独给付的维修费用，不应作为房屋租金，故法院不予支持；对于被告提出的2011年11月29日原告给被告出据收条2万元租金，应从欠款金额中扣除；2008年5月26日收据62，000元维修费用，按合同约定应由原告承担，应从租金中扣除的抗辩，因其提供的该二份收条均系复印件，并非原件，且原告对真实性提出异议，不认可被告的主张，故此二份复印件不能作为证据使用。故对被告要求将三张收条中记载的112，000元从所欠款项中扣除的主张法院不予支持，故被告应给付原告2012年12月31日之前的房屋租金为31万元。2、对原告要求被告给付2013年1月至实际腾房之日止的房屋租金的诉讼请求。因被告至今仍占有使用原告房屋，应按双方合同约定的标准向原告支付租金，因原告系2013年3月26日向法院提起诉讼，故被告给付原告的房屋租金的截止日期应为2013年3月31日，故被告应向原告支付2013年1月1日至2013年3月31日的房屋租金2万元。综上，被告共应支付原告房屋租金33万元，租金截止日期为2013年3月31日。因原告系与被告杨绍华签订的合同，李杨系签约代表人，故应由被告杨绍华承担给付租金的责任。3、对原告提出要求解除双方签订的租赁合同、要求被告腾房的诉讼请求，因原、被告双方签订的合同于2014年4月30日到期，至今不足二个月，且被告承租房屋的目的系开设幼儿园，此时解除合同，不符合经济原则，造成不必要的损失，故法院不予支持。综上所述，故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告杨绍华于本判决生效之日起三十日内给付原告沈阳市大东区城市建设局房屋租金33万元（租金给付日期截止至2013年3月31日）；二、驳回原、被告其它诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6，050元，由原告承担100元，被告杨绍华承担5，950元。
宣判后，上诉人杨绍华不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，并依法改判或发回重审，判令我方不承担给付义务；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人与被上诉人之所以签订的是联办协议，是因为被上诉人考虑日后规避交纳房屋出租税，故把租金写成房屋维修费。二、上诉人自1998年10月26日至2013年1月累计23次共交给被上诉人76万元，上诉人有20张被上诉人开具的收据为证。一审法院忽略被上诉人管理存在疏漏的情况，仅以其10份入账收据支持存在31万欠款的做法有失公平；1998年10月26日的款项实为租金，当时是为了与协议内容相吻合才在收据上写成了维修费；2008年5月26日的款项不应被认定为维修费，当时被上诉人认可了这笔款项可以抵作房租，且一审法院将上诉人所出示的原件认定为复印件；2011年11月29日和2012年11月30日的收据是由于一审法院未及时通知的原因导致上诉人未能及时提交证据原件；上诉人认为一审法院有偏听偏信之嫌。
被上诉人沈阳市大东区城市建设局答辩称：同意原审判决，请求维持原判。1998年10月26日出具的3万元收条的问题，双方在合同中约定了上诉人应该每年交6万元的维修费用，这个3万元确实是维修费用，不是房租。我方主张的是2002年1月以后至起诉前这段的租金，至于2002年以前的租金，不管上诉人交没交我方都视为交了，所以上诉人拿98年的条和我方的主张没有关系。上诉人提到的2万元和62，000元的原件的问题，一审时法庭都告知上诉人要她拿原件，她没有拿原件，她主张的不是事实。3万元的问题，我方帐上没有记载，在2002年以后我方的财务才有记载。2002年以前的租金不存在争议。我方主张的起算点是2002年1月份开始算的，之前的视为她不欠。
原审被告李杨答辩称：没有意见。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
另查明，二审审理中，上诉人提供了2011年11月29日被上诉人给上诉人出具收到2万元租金收条原件。被上诉人承认该收条公章是其单位公章，但对收条由谁书写不能确认。上诉人提供了2008年5月26日施工队为其出具收到62，000元维修费用收据原件，主张按合同约定应由被上诉人承担，被上诉人对该证据的真实性、合法性均不予认可。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的联办北大营小区幼儿园协议、房屋租赁协议书均系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的相关规定，均合法有效。双方均应遵照实行。
关于上诉人提出的2011年11月29日被上诉人给上诉人出具收到2万元租金收条，该款应从欠款金额中扣除；2008年5月26日施工队为其出具收到62，000元维修费用收据，按合同约定应由被上诉人承担，应从租金中扣除的上诉理由，在二审审理中上诉人提供了该二份收条原件，被上诉人对上诉人提供的2万元租金收条予以认可，本院予以确认；被上诉人对62，000元维修费用收据的真实性、合法性均提出异议，不予认可，故上诉人的此项上诉理由不充分，本院不予支持。
关于1998年10月26日被上诉人给上诉人出据的收条3万元是维修费还是房租，是否应从欠款金额中扣除的问题，根据双方签订的联办北大营小区幼儿园协议的第一项、第二项的相关规定的约定，此款应系上诉人在租赁期外单独给付的维修费用，不应作为房屋租金，且被上诉人起诉2002年以后的租金，故本院对上诉人的此项上诉理由不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：
一、撤销沈沈阳市大东区人民法院（2013）大东民二初字第2229号民事判决主文第二项“驳回原、被告其它诉讼请求”；
二、变更沈阳市大东区人民法院（2013）大东民二初字第2229号民事判决主文第一项“被告杨绍华于本判决生效之日起三十日内给付原告沈阳市大东区城市建设局房屋租金33万元（租金给付日期截止至2013年3月31日）”为：上诉人杨绍华于本判决生效之日起三十日内给付被上诉人沈阳市大东区城市建设局房屋租金31万元（租金给付日期截止至2013年3月31日）；
三、驳回上诉人、被上诉人其他诉讼请求。
如上诉人杨绍华未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6，050元，二审案件受理费6，050元，由上诉人杨绍华负担11，360元，被上诉人沈阳市大东区城市建设局负担740元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王惠丽
审 判 员 白丽萍
代理审判员 王 纪
二〇一四年七月四日
书 记 员 吕慧子
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；