湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）华法民一初字第430号
原告蒋某某，男，43岁。
委托代理人朱治情，男，50岁，系原告蒋某某之表哥。
被告杨某某，女，42岁。
第三人彭某某，女，51岁。
委托代理人彭华林，男，ＸＸ瑶族自治县华峰法律服务所法律工作者。
第三人赵某，女，50岁。
原告蒋某某与被告杨某某房屋所有权确认纠纷一案，于2012年11月19日向本院提起诉讼。本院受理后，因被告杨某某下落不明而采取公告送达民事诉状副本、开庭通知等事项。本案诉讼过程中，第三人彭某某、赵某先后以对原、被告所争执的房屋享有优先受偿为由，要求参加本案诉讼，被本院依法准许。第三人彭某某于2013年1月17日以原、被告所签订的《房屋转让协议》有涂改，申请本院进行笔迹鉴定，本院准许后，移交本院司法技术室委托对外鉴定事宜。2014年6月24日，本院司法技术室作出终止本案笔迹鉴定决定。本院依法于2014年7月4日组成由审判员周小青担任审判长，审判员冯美芬、人民陪审员刘岗山参加的合议庭公开开庭进行了审理，代理书记员蒋小玲担任记录。原告蒋某某及其委托代理人朱治情、第三人彭某某及其委托代理人彭华林、第三人赵某及被告杨某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋某某诉称，2012年4月16日，原告蒋某某与被告杨某某签订了一份《房屋转让协议》，该协议主要约定：杨某某将坐落在沱江镇商贸新城109号房屋转让给蒋某某，转让价款为580000元，杨某某有协助蒋某某办理过户手续义务，过户手续的有关费用及契税由蒋某某承担。协议签好后，原告蒋某某将购房款580000元一次性给清被告杨某某，被告杨某某将该房的房产证、土地使用证交给了原告蒋某某。后因被告杨某某突然出走，致使原告蒋某某无法办理房屋及土地使用证过户等手续，现诉请人民法院依照《房屋转让协议》约定，判决被告杨某某协助原告蒋某某办理房屋及土地使用证过户等手续。
原告蒋某某为支持自已的诉讼主张，向法院递交下列证据：
1、《房屋转让协议》，拟证明2012年4月16日，原告蒋某某与被告杨某某签订的《房屋转让协议》合法、有效；
2、房屋转让款收据，拟证明原告蒋某某已付给被告杨某某购房款580000元；
3、蒋某一的证明，拟证实蒋某一系原告蒋某某与被告杨某某签订《房屋转让协议》的在场人，也证实蒋某一作为在场人将当天日期误写成5月26日，后经提醒改成4月16日；
4、询问笔录，拟证明内容同上；
5、房屋产权证书，拟证明坐落在沱江镇商贸新城109号房屋系杨某某所有，该房在2007年评估价为380000元，现该房屋产权证在蒋某某处；
6、国有土地使用证书，拟证明坐落在沱江镇商贸新城109号房屋土地使用证登记为杨某某使用，现该证在蒋某某处。
被告杨某某对原告蒋某某递交的证据2、3、4、5、6均无异议，对其递交的证据1的内容真实性无异议，但认为协议书写时间记不清了。第三人彭某某、赵某对原告蒋某某递交的证据5、6的真实性无异议，对其递交的证据1、2、3、4均有异议，认为2012年4月16日，被告杨某某未在沱江，不可能在该天于沱江签订购房合同，同时原、被告所买卖房屋的价款明显低于市场价款，在场人蒋某一与原、被告有特殊关系，且蒋某一书写时间存在明显改动。
被告杨某某辩称，因被告杨某某自己不懂法，所以已构成犯罪，请求人民法院依法处理本案。
被告杨某某未递交证据。
第三人彭某某述称，被告杨某某所有的坐落在沱江镇商贸新城109号房屋的产权证、土地使用权证原抵押在信用社，是第三人彭某某担保，由黄某某借款50万元给被告杨某某，杨某某才将该房的产权证、土地使用权证赎回。事后，第三人彭某某将自己的房屋变卖帮杨某某还清黄某某的借款及利息，杨某某将该房的产权证、土地使用权证抵押在第三人彭某某处，后被杨某某骗走。第三人彭某某曾申请ＸＸ瑶族自治县人民法院对被告杨某某所有的坐落在沱江镇商贸新城109号房屋进行查封，ＸＸ瑶族自治县人民法院于2012年5月18日作出了查封上述房屋的民事裁定书，而被告杨某某明显以低于市场价格变卖上述房屋给原告蒋某某应为无效，请求人民法院将坐落在沱江镇商贸新城109号房屋判归第三人彭某某所有。
第三人彭某某为支持自已的诉讼主张，向法院递交下列证据：
1、银行转账资料，拟证明第三人彭某某分二次通过银行转账共计30万元给被告杨某某；
2、借条，拟证明由第三人彭某某担保，黄某某借款50万元给被告杨某某，杨某某将坐落在沱江镇商贸新城109号房屋的产权证、土地使用权证赎回后，将上述两证交由第三人彭某某保管；
3、杨某某骗走产权证、土地使用权时所留字据，拟证明被告杨某某向第三人彭某某承诺，将坐落在沱江镇商贸新城109号房屋的产权证、土地使用权证暂时拿回，半年后归还；
4、李某某的证明，拟证实经李某某之手，被告杨某某从李某某处收到第三人彭某某转交的沱江镇商贸新城109号房屋的产权证、土地使用权证，彭某某收到杨某某转交的30万元现金及字据；
5、杨某某的证明，拟证实被告杨某某与原告蒋某某所签订的《房屋转让协议》是2012年5月26日在连州签的，《房屋转让协议》上打印的时间为2012年4月16日是错误的。
6、手机通话内容摘要，拟证明被告杨某某与第三人彭某某通话中，已证实被告杨某某与原告蒋某某所签订的《房屋转让协议》，是2012年5月26日在连州签的，蒋某一在《房屋转让协议》上签字日期是5月26日，后改成4月26日。
7、民事裁定书，拟证明经第三人彭某某申请，ＸＸ瑶族自治县人民法院于2012年5月18日作出了查封被告杨某某所有的坐落在沱江镇商贸新城109号房屋的民事裁定书；
8、《房屋转让协议》，拟证明原告蒋某某与被告杨某某签订的《房屋转让协议》中，在场人蒋某一书写的日期有改动，且只有一份，应为无效；
9、借条，拟证明被告杨某某曾先后向第三人彭某某借款达2120000元。
被告杨某某、第三人赵某对第三人彭某某所递交的9份证据均无异议；原告蒋某某认为第三人彭某某递交的证据1、2、3、4、8、9与本案无关联，对第三人彭某某递交的证据5、6有异议，认为被告杨某某与第三人彭某某有恶意串通之嫌，且录音未能显示时间，对第三人彭某某递交的证据7无异议，认为恰好证实原告蒋某某与被告杨某某签订的《房屋转让协议》在前，法院查封在后。
第三人赵某述称，被告杨某某从2011年6月12日起至同年10月4日止，向李某一借款共计18.5万元，其中6.5万元是委托第三人赵某向李某一借来后转给杨某某，另12万元由赵某担保，现赵某已与李某一达成和解协议，且杨某某当时承诺如不能偿还愿以其所有的坐落在沱江镇商贸新城109号房屋作抵押还债，故第三人赵某有优先受享权，请人民法院依法支持。
第三人赵某为支持自已的诉讼主张，向法院递交下列证据：
1、杨某某的证明，拟证实被告杨某某向第三人赵某承诺如不能偿清向李某一借款18.5万元，愿以其所有的坐落在沱江镇商贸新城109号房屋作抵押还债；
2、终止审查决定书，拟证明在ＸＸ瑶族自治县人民检察院组织下，第三人赵某与李某一已达成和解协议。
被告杨某某、第三人彭某某对第三人赵某所递交的2份证据无异议；原告蒋某某对第三人赵某递交的证据1、2有异议，认为与本案无关联性。
经庭审举证、质证，本院对原告、第三人向本院递交的证据作如下认证：
被告杨某某、第三人彭某某、赵某对原告蒋某某递交的证据5、6无异议，又杨某某、蒋某某、赵某对彭某某递交的证据7无异议，且上述证据来源合法，内容真实，与本案相关联，故本院应予以认定。蒋某某递交的证据1、2，其来源合法，内容真实，与本案相关联，故本院应予以认定。蒋某某递交的证据3、4，因其来源不合法，故本院不予认定。彭某某递交的证据1、9，因与本案无关联，故本院不予认定；彭某某递交的证据2、3、4、5、6、8，能互为佐证，且其来源合法，内容真实，与本案相关联，故本院应予以认定。赵某递交的证据1，其来源合法，内容真实，与本案相关联，故本院应予以认定。赵某递交的证据2，因与本案无关联，故本院不予认定。
通过对证据的分析认定结合当事人的庭审陈述，本院查明本案的事实如下：
第三人赵某分别于2011年5月3日、6月22日、7月3日向李某一借款2万元、1万元、3.5万元转借给被告杨某某。由赵某担保，杨某某分别于2011年5月8日、5月15日、6月4日向李某一借款3万元、5万元、4万元，上述总计借款18.5万元。2011年7月28日，由第三人彭某某担保，黄某某借款50万元给被告杨某某，杨某某从本县信用联社将其所有的坐落在沱江镇商贸新城109号房屋的房屋产权证书（证号：沱江字第070143号）、国有土地使用证书（证号：江国用（2007）第0089号）赎回交彭某某保管，但未到房管部门办理抵押登记手续。2012年元月份，因被告杨某某急需要钱偿还第三人彭某某的借款利息，于是向原告蒋某某借款50万元。尔后，杨某某将其中的30万元经李某某转付给彭某某，彭某某同时将杨某某所有的上述房屋的房屋产权证书、国有土地使用证书通过李某某转交杨某某。事后，蒋某某以汇款形式又借给杨某某2万元。2012年5月18日，经第三人彭某某申请，本院立案庭依法对杨某某所有的坐落在沱江镇商贸新城109号房屋一栋进行了查封。上述房屋查封后，杨某某与蒋某某签订了一份《房屋转让协议》，该协议主要约定：杨某某将坐落在沱江镇商贸新城109号私有房屋一栋，作价伍拾捌万元变卖给蒋某某，房款付清后，该房屋所有权归蒋某某，杨某某协助蒋某某办理过户手续，过户手续的有关费用及契税由蒋某某承担。尔后，杨某某出具收到蒋某某购买商贸新城109号房屋现款伍拾捌万元整的收条一份（这58万元其实为上述52万元借款及三个月利息6万元）。上述《房屋转让协议》及收条落款时间均写为2012年4月16日，但《房屋转让协议》中在场人蒋某一落款日期书写为2012年5月26日，后改成2012年4月16日。2012年6月19日，杨某某向赵某承诺如不能偿还李某一的借款18.5万元，愿以其所有的坐落在沱江镇商贸新城109号房屋作抵押还债，但也未到房管部门办理抵押登记手续。2012年8月26日，第三人彭某某将自己的房屋变卖帮杨某某还清黄某某的借款及利息，黄某某同意将上述债权转归彭某某所有。2012年12月12日，经本院作出（2012）华民二初字第142号民事判决，其结果为：一、被告杨某某应偿还原告李某一借款19万元，被告赵某对被告杨某某借款12万元提供担保中8万元承担连带清偿责任；……。因杨某某外出逃债，下落不明，未能按上述《房屋转让协议》的约定协助蒋某某办理过户手续，蒋某某于2012年11月19日向本院提起诉讼，要求本院判决被告杨某某协助原告蒋某某办理房屋及土地使用证过户等手续。庭审中，原告蒋某某的委托代理人认为：虽被告杨某某所有的坐落在沱江镇商贸新城109号房屋尚未办理房屋及土地使用证过户登记等手续，但房屋转让协议应合法有效，第三人未有优先受偿权的证据，建议应当驳回第三人的诉请。第三人彭某某的委托代理人认为：原告蒋某某以明显低于市场的价格购买被告杨某某所有的坐落在沱江镇商贸新城109号房屋，且双方所签订的《房屋转让协议》存在明显涂改痕迹，应为无效。
另查明，2012年10月15日、11月20日，第三人赵某、彭某某等二十余人到ＸＸ瑶族自治县公安局报案，要求立案查处杨某某、蒋某一诈骗案。ＸＸ瑶族自治县公安局立案后，ＸＸ瑶族自治县房产局已于2013年1月16日依法冻结被告人杨某某坐落在沱江镇商贸新城109号房屋。2014年3月27日，ＸＸ瑶族自治县人民检察院以被告杨某某向第三人彭某某、赵某的所有借款（包含上述转借、担保款）均涉嫌非法吸收公共存款罪已向本院提起了公诉。
本院认为，本案属房屋所有权确认纠纷。被告杨某某明知本院已查封其所有的坐落在沱江镇商贸新城109号私有房屋的情况下，仍与原告蒋某某签订上述《房屋转让协议》，是以合法形式掩盖非法目的；同时原告蒋某某至今既未实际占有并使用沱江镇商贸新城109号私有房屋，也未到房管部门办理过户登记手续，不具备我国物权法所规定的善意取得不动产所有权的全部情形要件，不应属善意第三人，故原告蒋某某要求判决被告杨某某协助其办理房屋所有权证及土地使用证过户登记等手续的诉请，不符合法律规定，本院不予支持，蒋某某日后可就返回购房款一事与杨某某协商或另行诉讼处理。第三人彭某某作为担保人于2011年7月28日虽执有商贸新城109号房屋的房屋产权证、国有土地使用证，但日后已将上述房屋的房屋产权证、国有土地使用证退回给被告杨某某，又第三人赵某虽持有被告杨某某承诺如不能偿还李某一的借款18.5万元，愿以其所有的坐落在沱江镇商贸新城109号房屋作抵押还债的约定，但上述两位第三人均未到房管部门办理抵押登记手续，且杨某某向两位第三人所有借款、转款已被认定为刑事案件事实，只能通过日后追赃程序得到债权实现，故第三人彭某某要求将坐落在沱江镇商贸新城109号房屋判归其所有的诉请、第三人赵某要求变卖沱江镇商贸新城109号房屋优先受享的诉请，均不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第一百零六条、第一百八十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第三项之规定，判决如下：
一、驳回原告蒋某某要求判决被告杨某某协助原告蒋某某办理沱江镇商贸新城109号房屋及土地使用证过户等手续的诉请；
二、驳回第三人彭某某要求将坐落在沱江镇商贸新城109号房屋判归第三人彭某某所有的诉请；
三、驳回第三人赵某要求变卖沱江镇商贸新城109号房屋优先受享的诉请。
本案案件受理费100元，由原告蒋某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 周小青
审 判 员 冯美芬
人民陪审员 刘岗山
二〇一四年八月四日
代理书记员 蒋小玲
附相关法律条文：
《中华人民共和国侵权责任法》
第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条第一款第三项有下列情形之一的，合同无效：
……
（三）以合法形式掩盖非法目的；
……