上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终10601号
上诉人（原审原告、反诉被告）：上海博耀玻璃科技有限公司，住所地上海市嘉定区南翔镇田旺路65号1幢西侧。法定代表人：胡金水，董事长。委托诉讼代理人：毛晓东，上海问学律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐榕斌，上海问学律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海强强钢化玻璃制造有限责任公司，住所地上海市浦东新区三林镇三民村联明路668号。法定代表人：陶夏强，董事长。委托诉讼代理人：姚正培,该公司职员。委托诉讼代理人：朱虹，上海市高信德律师事务所律师。上诉人上海博耀玻璃科技有限公司（以下简称博耀公司）因与被上诉人上海强强钢化玻璃制造有限责任公司（以下简称强强公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第41225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人博耀公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、六、八项，改判原判第二项，要求被上诉人支付设备搬迁补偿款116,724元（即在原判基础上增加维修费9万元）；改判原判第三项，要求被上诉人支付装修补偿款2.6万元；改判原判第六项，支持被上诉人支付停产停业损失35万元；改判驳回原判第八项被上诉人原审相关诉情。事实和理由：原判涉及之数项费用判决错误。关于设备搬迁补偿费用，原判基数本身并无错误，但漏算了上诉人钢化炉改建费用9万元，而该款被上诉人已明确承诺。房屋装修补偿，上诉人对标的房屋进行过装修，包括了地、磁砖及隔断等，但原判仅认定隔断部分价款。关于签约奖励、搬迁奖励及过渡费部分，上诉人实际积极履行了几乎全部搬迁义务，上诉人只是要求补偿过渡费中之20％，应属合理。关于房屋使用费，2015年9月1日后，标的房屋动力电其后之照明电、水已停止，不应再行计算房屋使用费。被上诉人强强公司辩称，不同意上诉请求及事实、理由，原审判决正确，要求维持原判。上诉人博耀公司向一审法院起诉请求判令：1、强强公司立即支付博耀公司拆迁补偿款人民币（以下币种同）1,246,757元（机器设备搬迁补偿款186,724元、物资搬迁补偿费153,580元、装修补偿费86,453元、签约奖励费、搬迁奖励费、过渡费820,000元）；2、强强公司返还租赁保证金150,000元、电费押金210,000元；3、诉讼费强强公司负担。原审审理中，博耀公司申请撤回主张电费押金210,000元的诉讼请求，并变更装修补偿费诉请为26,000元。被上诉人强强公司反诉请求判令：一、博耀公司支付强强公司电费1,739.33元、水费7,605元、电话费1,200.40元；二、博耀公司支付强强公司自2015年9月1日起至11月23日止的房屋使用费178,666.67元（其中自2015年9月1日起至9月30日止按40,000元计算，自2015年10月1日起至10月31日止按80,000元计算，自2015年11月1日起至2015年11月23日止按80,000元/30天×23天计算）。一审法院认定事实：2013年3月16日，博耀公司作为承租方（乙方）、强强公司作为出租方（甲方）签署《厂房及设备租赁合同》一份，约定甲方将座落在上海浦东新区XX镇XX村XX路XX号的部分厂房、仓库及设备租赁于乙方使用。（1）厂房仓库面积约为2000平方米（包括中空车间、夹层及钢化车间、划片及玻璃材料车间、配电间、食堂及部分办公大楼底层用房）。（2）机器设备附如下清单（见合同附件一）。合同约定，租赁期限为二年，即从2013年4月1日起至2015年3月31日止。租金第1年至第2年为每年600,000元。合同8.3条记载，在租赁期限内，如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意，同时须向政府有关部门申报同意……改建、装修、改建费用由乙方承担。合同11.3条记载，在本合同租赁期间，若因甲方所处地块遇市政动迁而造成本租赁合同无法继续履行时，遭受不可抗力的一方由此而免责。同时乙方必须在甲方及动迁公告所规定的时间内，对不属于甲方的租赁物予以清理完毕，厂房及其设备等设施以可靠运行状态归还甲方。对由于上述原因造成而使乙方产生的费用由乙方自行承担与甲方无关。同时承诺对甲方动迁所涉及的动迁补偿及赔偿金，不作任何动迁补偿及赔偿要求。2015年4月30日，博耀公司、强强公司再次签订《厂房及设备临时租赁合同》（以下简称《临时合同》），约定双方2013年3月16日签订的《厂房及设备租赁合同》已于2015年3月31日到期，由于接到甲方厂房地块所有权人上海A公司的会议通知要求，本厂房地块已进入拆迁评估阶段，但甲方厂房地块最后能不能拆迁成功，本厂房地块的所有权人上海A公司也没有给出最明确的答复，鉴于此情况，经甲、乙双方友好协商一致，达成如下厂房及设备临时租赁合同条款。临时合同约定，租赁期限为三个月，即从2015年5月1日起至2015年7月31日止。租金自2015年5月1日起至2015年7月31日止为153,750元。临时合同8.3条、11.3条内容与前合同相同。另查，《厂房及设备租赁合同》与《临时合同》均有附件《厂房及机器设备移交清单》、《食堂及办公用品清单》。其中记载有移交“北玻钢化炉流水线生产设备”一套。期间，博耀公司支付了截止至2015年7月31日止的租金以及150,000元租赁保证金，欠付强强公司代缴的电费1,739.33元、水费7,605元、电话费1,200.40元。2015年7月16日，强强公司向博耀公司发出《动迁告知书》及《关于＜厂房及设备临时租赁合同＞到期后终止合同的通知》。其中记载有双方2015年4月30日签订的《厂房及设备临时租赁合同》及合同附件一、合同附件二于2015年7月31日到期后，本公司将终止协议，不再续签合同。还记载，从2015年8月1日起计，本公司给予你公司二个月的搬迁时间，如果你公司在2015年8月31日之前搬迁完毕，本公司将不再收取你公司场地及设备使用费，如果你公司在2015年9月30日之前搬迁完毕，本公司将收取你公司2015年8月份场地及设备使用费40,000元整。另记载，根据上海A公司的统一安排，本公司区域内的动力电，从2015年9月1日起正式停止供给，照明用电及用水从2015年10月8日起正式停止供给。2015年8月15日，强强公司作为乙方、上海市浦东新区三林镇三民村村民委员会作为甲方签订《动迁补偿协议书》，记载：一、拆除建筑面积5086.42平方米，房屋评估总额4,584,286元，乙方按房屋评估总额80%补偿，补偿金额3,667,429元；二、装修补偿金额444,518元；三、附属设施补偿金额2,574,142元；四、机械设备搬迁费金额3,325,296元；五、物资搬迁费金额949,530元；六、以上五项甲方应补偿乙方总金额共计10,960,915元；七、其他：1、签约奖励费548,046元；2、搬迁奖励费1,644,137元；3、过渡费1,856,543元；八、甲方应补偿乙方总金额共15,009,641元；……十、乙方自本协议签订之日起至2015年11月15日必须搬迁，逾期未搬迁的不享受搬迁奖励费，同时每日按补偿总额的1%支付违约金。期间，博耀公司所租赁房屋于2014年11月25日由上海国衡房地产估价有限公司进行了评估。评估报告附件四房屋装修估价明细表第1项记载：房屋1主要装修内容外墙面砖、铝合金封阳台、卫生洁具、瓷砖、地砖、复合地板、玻璃门、防盗门窗、窗帘箱、乳胶漆、不锈钢扶手、隔断等，装修评估总价225,268元。附件六机器设备搬迁补偿估价明细表第3项记载异型磨边机一台，搬迁补偿费3,257元；第14项记载玻璃清洗机一台，搬迁补偿费13,558元；第19项记载玻璃钻孔机一台，搬迁补偿费2,926元；第24项记载多功能玻璃上片台一台，搬迁补偿费4,370元；第26项记载铝间隔条折弯机一台，搬迁补偿费2,613元。附件七物资搬迁补偿估价表第1项记载液压车、铲车等搬迁三台班，搬迁补偿费3,000元；第5项记载空调二十七台，搬迁补偿单价400元，搬迁补偿费10,800元；第8项记载办公用品等搬迁二十车，搬迁补偿单价650元，搬迁补偿费13,000元；第9项记载玻璃搬迁460吨，搬迁补偿单价293元，搬迁补偿费134,780元。2015年8月底，博耀公司停产。2015年9月1日起，博耀公司租赁的房屋开始停电，后又停水。因强强公司将钢化炉流水线转让给案外人，强强公司于2015年10月9日与该案外人签署承诺书，记载“同意上海博耀对钢化炉改建部分（自行改建部分）予以拆除，但必须按照双方签订合同的有关条款中的规定，予以恢复可使用状态，同时拆除及恢复原使用状态的时间必须在2015年10月31日之前完成”。2015年11月23日，博耀公司将全部物品迁出房屋。原审审理中，双方均确认：1、博耀公司所租赁房屋未经合法审批建造。2、2015年9月1日之后，双方协商补偿款分配事宜，故博耀公司未迁出租赁房屋。3、评估报告附件六第3、14、19、24、26项、附件七第1项所对应的设施或物资以及附件七第5项空调中的6台属博耀公司所有。博耀公司主张，评估报告附件四第1项中应包含博耀公司在1号楼底楼用三夹板所作隔断价值26,000元、附件六第20项中应包含博耀公司所增加的热平衡对流设施160,000元、附件七第8项有一半应属博耀公司所有、第9项对应设备或物资亦属博耀公司所有。强强公司主张1号楼底楼强强公司在承租来的时候已有出租人用玻璃和砖将房屋隔断成三个房间，评估报告附件四第1项中的隔断指的是这部分隔断。博耀公司承租后仅用石膏板另行隔出五个房间，未计入评估、附件六第20项博耀公司仅为生产经营需要作过保养，对博耀公司主张增加设施的事实不确认、附件七第8项设备或物资至多2车属于博耀公司，其余均为强强公司所有、第9项玻璃搬迁中75吨属博耀公司所有，其余都是拆迁人以玻璃搬迁补偿款名义补偿给强强公司的其他款项。审理中，上海国衡房地产估价有限公司向法院表示，评估报告附件四第1项的评估价中确实包含玻璃和砖搭建的隔断以及夹板搭建的隔断两种隔断，其中夹板部分隔断评估结果为12,648元。至于钢化炉流水线是按照整条流水线设备拆毁计算，按重估值的60%计算的搬迁补偿费。另外，上海市浦东新区三林镇三民村村民委员会向法院表示，搬迁费、奖励费、评估费的补偿不区分考虑强强公司所租赁房屋系自用还是出租他人。签约奖励费是对在当年8月15日前签约的对象按其应得部分总补偿金额5%计算，鼓励尽早签约；搬迁奖励费是对在当年11月15日前完成搬迁的对象按其应的部分总补偿金额15%计算，鼓励尽早搬迁；过渡费是按其自建房屋总面积每天1元共365天计算用于补偿企业搬迁以后到正常运转前过渡期间的费用。一审法院认为：博耀公司、强强公司间租赁使用的房屋无合法批准建造手续，双方之《厂房及设备租赁合同》、《厂房及设备临时租赁合同》中关于厂房租赁的约定应属无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现博耀公司依据评估报告内容，主张机器设备搬迁补偿款、物资搬迁补偿款、装修补偿费，其中对应博耀公司所有机器设备、物资以及博耀公司进行部分装修的补偿费因均系上海市浦东新区三林镇三民村村民委员会与强强公司之间通过评估方式对博耀公司投入的相关价值的物化，现租赁合同无效，理应返还博耀公司，故博耀公司主张并无不当。强强公司关于博耀公司在《厂房及设备临时租赁合同》已承诺不对动迁补偿作任何要求的抗辩，因合同无效法院不予采信。至于具体项目与金额，1、机器设备搬迁补偿款中，评估报告附件六记载的第3、14、19、24、26项所对应的设施或物资双方均确认为博耀公司所有，相应补偿款26,724元应由强强公司支付博耀公司；评估报告附件六第20项玻璃钢化炉流水线的搬迁补偿款，博耀公司主张更新改造，缺乏依据，法院不予支持。2、物资搬迁补偿款中，评估报告附件七记载的第1项所对应的设施或物资以及附件七第5项空调中的6台空调，双方均确认属博耀公司所有，相应补偿款5,400元应由强强公司支付博耀公司；第8项办公用品搬迁补偿费，因评估时确由博耀公司在生产经营，故法院在综合考虑《厂房及设备临时租赁合同》附件中记载属强强公司所有办公用品的基础上，对博耀公司关于一半的主张，予以支持，相应补偿款6,500元应由强强公司支付博耀公司；第9项玻璃搬迁补偿费，因其时系博耀公司实际经营使用房屋，强强公司抗辩大部分属其所有，没有依据，法院不予采信，相应补偿款134,780元应由强强公司支付博耀公司。3、房屋装修补偿款中，评估报告附件四第1项中的隔断部分装修补偿，其中12,648元应由强强公司支付博耀公司。4、签约奖励费、搬迁奖励费、过渡费。该部分费用系上海市浦东新区三林镇三民村村民委员会与强强公司通过合意协商确定的奖励费用，与博耀公司不发生关系，博耀公司主张强强公司支付，没有依据，法院不予支持。博耀公司主张返还租赁保证金150,000元，强强公司同意，法院予以照准。博耀公司申请撤回对电费押金210,000元的诉讼请求，系其对民事权利的自主处分，法院予以准许。反诉部分，博耀公司对强强公司主张的电费、水费和电话费均表确认，法院对强强公司关于电费、水费和电话费的诉请予以支持。至于房屋使用费，博耀公司使用强强公司房屋，本应支付房屋使用费，但强强公司主张的计算标准没有依据，并且2015年9月1日之后系争房屋开始处于停水停电状态，双方亦均确认因9-11月期间协商补偿事宜博耀公司因而未搬迁，综合上述情况，法院参照双方在《临时合同》中约定的租金水平酌情确定博耀公司应按每月15,000元标准支付强强公司自2015年9月1日起至2015年11月23日止的房屋使用费。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，于二〇一六年七月十三日判决：一、上海博耀玻璃科技有限公司与上海强强钢化玻璃制造有限责任公司签订的《厂房及设备临时租赁合同》中关于房屋部分约定无效；二、上海强强钢化玻璃制造有限责任公司应于判决生效之日起十日内支付上海博耀玻璃科技有限公司机器设备搬迁补偿款人民币26,724元；三、上海强强钢化玻璃制造有限责任公司应于判决生效之日起十日内支付上海博耀玻璃科技有限公司房屋装修补偿款人民币12,648元；四、上海强强钢化玻璃制造有限责任公司应于判决生效之日起十日内支付上海博耀玻璃科技有限公司物资搬迁补偿款人民币146,680元；五、上海强强钢化玻璃制造有限责任公司应于判决生效之日起十日内返还上海博耀玻璃科技有限公司租赁保证金人民币150,000元；六、驳回上海博耀玻璃科技有限公司其余诉讼请求；七、上海博耀玻璃科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海强强钢化玻璃制造有限责任公司电费人民币1,739.33元、水费人民币7,605元、电话费人民币1,200.40元；八、上海博耀玻璃科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海强强钢化玻璃制造有限责任公司按每月人民币15,000元计算自2015年9月1日起至2015年11月23日止的房屋使用费。一审本诉案件受理费人民币19,260.81元，由博耀公司负担人民币15,239.81元，强强公司负担人民币4,021元。反诉案件受理费人民币2,042元，由博耀公司负担人民币1,061元，强强公司负担人民币981元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人博耀公司与被上诉人强强公司间签订的《厂房及设备租赁合同》、《厂房及设备临时租赁合同》系双方真实意思表示，但合同标的房屋无合法批准建造手续，双方由之建立的房屋租赁合同关系依法应属无效，原审于之认定准确，本院应予维持。依照法律规定，无效合同取得之财产，应予返还；不能返还、无必要返还者，应折价补偿；由此造成损失依照过错责任分担之。原审对本案无效合同项下物资搬迁补偿款、保证金等子债务裁判双方无异议，本院予以确认。争议部分兹判析如下：关于设备搬迁补偿费用，上诉人主张漏算了上诉人钢化炉改建费用9万元，应该指出，该主张项目显非设备搬迁范畴，实际评估报告中亦未有此目记载；又之，查所谓承诺书系被上诉人对于案外人签发，并未记载任何承诺该款项义务部分。应该认为，上诉人此部债权主张缺乏依据，本院难予采信。关于房屋装修补偿，上诉人主张除原判支持之隔断费用外其尚有地、磁砖装修部分，但根据查明事实及评估报告上诉人该部主张并无依据，即其不能证明该部属上诉人承租后实施之装修（而非基本装修属其承租前已存者），本院难予采信。关于签约奖励、搬迁奖励及过渡费部分，此部费用显属三民村委会与被上诉人间拆迁补偿关系项下债务，尽管上诉人一、二审期间坚持积极、主动主张，但其性质与金额确与本案无效合同项下承租人损失无法律上的关联，必须指出，除非有相反约定，即使本案合同有效，租约期满承租人亦有搬迁义务而非权利，该部主张本院不能采纳。关于房屋实际使用费用经查涵盖双方搬迁协议期间，期间确有停用水电现象，考虑到上诉人仍实际占有、使用标的房屋，应该认为，上诉人主张不予承担实际要求被上诉人全部负担此期间的全部使用费（租金）损失，显无依据，原判比照约定租金之三分之一以下确定费用标准相对合理、准确，本院应予维持。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币16,202元，由上诉人上海博耀玻璃科技有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年十月二十七日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……