广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初7951号原告马文新。被告黄琴。委托诉讼代理人谢儒浩，广东科德（佛山）律师事务所律师。第三人佛山市禅城区恒馨居房地产中介服务部。经营者郭少妹。原告马文新与被告黄琴、第三人佛山市禅城区恒馨居房地产中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月23日立案后，依法由审判员林波适用简易程序公开开庭进行了审理。原告、被告委托诉讼代理人谢儒浩到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告违约金1.8095万元人民币；2、被告返还原告房屋原有的财物物资（附清单）；3、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告于2016年9月4日与被告签订《房屋买卖合约》（编号：F100185）（以下简称“合同一”）及《广东省佛山市存量房买卖合同》（编号：Y201610070067）（以下简称“合同二”），约定被告向原告购买位于佛山市禅城区福华路13号2004房，房屋总价款770000元。按上述合同二第三条约定，被告应于2016年10月8日前向原告支付首期款310000元。签订合同后，被告未履行合同约定向原告支付购房首期款，原告多次催促被告缴纳，但被告却以各种理由拒绝缴纳，同时无理要求原告直接将房屋产权过户至被告名下。2016年10月18日，双方经第三人协商，被告口头同意原告在地税部门办理完房屋买卖征收完税情况下支付购房首期款，然而被告在原告为其办理该住房买卖税收后依然不肯交付房屋首期款，导致房屋无法正常过户交易。2016年11月25日，经第三人再次协调，被告才肯同意支付首期款280000元，被告于2016年9月4日已付定金30000元。2017年2月15日双方办理完房屋交易后，被告在晚上9点半因收楼太晚，口头同意原告第二天将物资清理交还。但被告出尔反尔，恶意侵占原告房屋原有财物，经原告多次交涉，被告依然拒绝交还。被告上述行为属于严重违约，原告有权要求被告按照上述合同二第十条逾期付款违约责任的约定每日按未付总房款0.05%的标准向原告支付违约金18095元（房屋延期支付2016年9月9日至2016年11月24日共47天）。被告辩称，1、我方认为原告所依据的违约金的约定的合同的签订时间是2016年10月18日，而本案中原告所主张的起算日期是根据合同里面第三条第一点首期款的约定，应当在10月8日前支付。实际上原告所依据的合同是存在瑕疵的，签订时间跟支付时间不合常理，而根据原被告及第三人签订的房屋买卖合约，房款首期款支付是在交易完当天，也是原告所陈述的2016年10月18日办完房税手续当天，实际情况是10月12日被告的同贷书已经出了，按照合同约定是在同贷书出了的五个工作日内办理过户，被告当时希望跟原告在完税后第二天把过户手续一起办了。但原告一直不肯配合，要求见到被告的首期款才同意办理过户手续。所以被告觉得首期款付出之后，原告可能不配合其办理过户手续。所以在后面的一个多月时间内，在中介的沟通下反复协调，确认三方都愿意的方式办理。被告于2016年11月支付了首付款。支付首付款及办理手续是基于原被告及第三人的合意，都同意的处理的情况下完成的。原告是同意了对原合同中首付款同贷书出具后办理递建交易后办理的，因此被告的支付情形是原告同意的；2、返还家具的问题，我方认为原告向法院递交的收楼后清单，该清单是原告自己罗列的，没有被告的签名确认或中介的签名确认，并不是交易时确定的返还的物品，原告也没有举证证明哪些物品是他的，根据房屋买卖合同的约定，这是一个带家私的买卖合同，因此家私应为被告所有。被告不认可原告的诉讼请求。案外人佛山市恒馨居房地产有限公司（以下简称恒馨居公司）向本院提交《情况说明》及《问题回复》，主要内容如下：2016年9月4日，卖方马文新与买方黄琴、经纪方签订合同一及《房屋家私电器清单》，不搬的物品详见家私清单。2016年9月5日，经纪方约好买卖双方去中国邮政储蓄银行签署银行按揭贷款手续，买方准时到，买方签完名卖方还没有到所以没等卖方到就先回去，经纪方在银行等了一个多小时卖方才到，来了看到帮签贷款的人员是按揭公司的人和银行的工作人员一起办理，担心这样会不会被骗，当天没有在银行办理贷款手续，要求客户自行找银行办理。2016年9月8日再次约好双方到中国农业银行祖庙支行签署贷款合同等手续。同年10月12日，银行通知买方贷款已经审批通过可以约双方去交易过户。约好10月18日去行政服务中心办理交易手续，由于卖方阅读网签合同非常仔细，时间较长，当天办理完个税和契税服务中心就到了下班的时间，所以当时就口头约定次日早上再办理余下的手续。后当天卖方微信与经纪方要求买方一定要转首期款项才去办理余下手续，卖方担心如果先去办理余下手续买方会不转给他首期款。买方亦担心先转首付款卖方不配合过户。双方均不愿意让步，后经纪方约双方于2016年10月24日协商，并建议买方的银行卡和卖方的房产证由经纪方保管，三方一起去办理过户手续后转首期款给卖方，但卖方不同意此方案，一定要先去银行柜台转首期款才同意办理手续，买方并不同意，因此当天没有达成协议。2016年11月15日卖方出了一份律师催告函给买方，经纪方也收到一份，内容大概是原业主要求新业主尽快转首期款。后经纪方又建议银行资金托管或过户时双方在房管部门直接手机银行转账给卖方，但卖方还是不同意，一定要先去银行柜台转首期款才同意办理手续。后买方同意卖方的要求，于2016年11月22日通过银行柜台转首期款，然后去房管部门办理余下手续。2017年2月15日，卖方收到银行放的尾款460000元。交楼当天说拿走画及保险柜，画当时拿走，2月16日再去拿保险柜。2017年2月20日，卖方微信与经纪方说，要去拿回私人物品，叫经纪方与现业主沟通好约时间去拿，现业主说为了不总是麻烦到租户，叫卖方列张需要拿的物品清单出来，好方便一起拿，卖方说要上去看过才知道拿什么列不了清单，现业主约租户什么时候方便让卖方上去拿东西，租户说房子合同不是她签的，要等到她老公清明后回来才可以清点物品。由于租客不配合，卖方不同意就报警处理。2017年4月1日经纪方联系卖方说，4月16日租户回来，现业主通过经纪方通知卖方列了张清单出来，由于清单上很多物品都是物品都是入墙装好的，例如暖灯、洗手盆等物品，卖方说要拆走，因为租户的租期未到，如果拆了这些物品，会影响到租客的正常生活。但卖方要现业主在物品清单上签名确认，最后现业主的家属未在该清单上签名。合同二的签订过程系双方自愿平等协商的结果，合同一是在买方确定购买物业时与卖方、经纪方达成一致时签署的，签署合同一后买方直接支付定金给卖方，然后再去银行签署贷款申请，银行同意贷款申请后，再去房管部门签署合同二（即是网签），房管部门规定交易过户中需要用《广东省佛山市存量房买卖合同》版本，合同二专用于交易过户交税用，合同二内容经纪方有详细讲解买卖双方有清楚了解。合同一与合同二内容不存在冲突，两者不存在变更的情形，因为成交价钱与首期款项合同一与合同二都是一致的。合同二签订目的系为了交易过户交税，但其他交易事宜双方履行仍按合同一执行。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交如下证据：1、原被告身份证、第三人个体户机读档案登记资料；2、房屋买卖合约、补充协议、收款收据、服务收费确认书、佛山市存量房买卖合同（编号尾数0067）、收款收据、支付宝账单详情、税收完税证明、微信聊天截图、邮单打印件、收楼后原有物品清单、照片、家私电器清单、收楼确认书、发票联、补充协议、催告函。被告提交如下证据：银行流水明细、催告函、微信聊天记录。本院组织各方当事人进行了质证，经审查，对于原告提交的邮单打印件、收楼后原有物品清单，无其他证据相印证，故对其真实性不予确认。对于原告提交的其余证据的真实性则予以确认。对于被告提交的证据的真实性则均予以确认。本院经审理认定事实如下：2016年9月4日，原告（卖方）、被告（买方）与第三人（经纪方）签订《房屋买卖合约》，主要约定买卖物业地址为佛山市禅城区福华路13号2004房。该物业出售时家私电器配备状况为：带家私电器，家私电器数量详见《家私电器清单》。该物业之成交价770000元。买卖双方同意卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐全部楼款当天。付款方式为银行按揭付款，其中定金30000元，买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合完成本次交易的递件手续。首期楼款（不含定金）280000元交易完税当天直接支付给卖方或存入卖方账户（到账即视为收取）。楼价余款（即申请贷款额）460000元，以银行贷款额批准为准，在办妥交易过户和抵押后由贷款银行直接划给卖方。同日，上述三方还签订《补充协议》，原告收取被告定金30000元。同日，原、被告签署《家私电器清单》，确认沙发、茶几、餐台（配套带椅）、床（配套带床垫）、电视柜、煤气炉、抽油烟机、消毒碗柜、冰箱、热水器、洗衣机各1套，衣柜、空调各2套。2016年10月18日，原告（卖方、甲方）、被告（买方、乙方）签订《存量房买卖合同》，约定乙方应于2016年10月8日前向甲方支付房款310000元。乙方未能按照约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金。同日，原、被告办理完毕个税和契税。2016年11月25日，原告出具收款收据，确认收到被告支付的首期款280000元。2017年2月15日，原告、被告签署《收楼确认书》，主要内容为：现已检查并同意以该物业之现状收楼，该物业之现状是指吉屋【有家私电器（详见《家私电器清单》，并确认已移交、接收该家电清单所列之全部家私电器）】，双方已结清所有费用。另查明，第三人系个体工商户，经营者是案外人郭少妹，于2017年5月25日注销。案外人恒馨居公司于2017年5月26日成立，系自然人独资有限责任公司，法定代表人及自然人股东是郭少妹。本院认为，本案系因房屋买卖合同引起的纠纷。原告、被告、第三人三方签订的《房屋买卖合约》是双方的真实意思表示,内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。至于原、被告后来签订的《存量房买卖合同》，从第三人关联企业案外人恒馨居公司的陈述结合该《存量房买卖合同》的约定，可知原、被告签订该《存量房买卖合同》的目的仅系为了交易过户交税，但其他交易事宜双方履行仍按《房屋买卖合约》。因此，本案不能依据该《存量房买卖合同》确定被告的相关违约责任，而只能以《房屋买卖合约》来确定。关于原告诉请的逾期付款违约金。根据上述《房屋买卖合约》的约定，首期楼款（不含定金）280000元交易完税当天直接支付给卖方或存入卖方账户。而据查明的事实，2016年10月18日，原、被告办理完毕个税和契税。2016年11月25日，原告收到被告支付的首期款280000元。因此，被告逾期付款已经构成违约。对于逾期付款的违约责任，上述《房屋买卖合约》虽未明确约定，但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。因此，本院参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条“逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％”的规定，酌情以中国人民银行公布的同期贷款基准利率上加收50％确定逾期付款利息的利率，以上述280000元为本金，从2016年10月19日计至2016年11月25日，经计算为1928.5元。原告关于逾期违约金的诉请超出部分，缺乏依据，本院不予支持。原告关于返还涉案房屋原有财物的诉请。根据现有证据可知，原、被告在移交涉案房屋时，并未约定原告应取回的物品。在移交涉案房屋后，被告亦未确认原告所称的应取回物品。故原告上述返还涉案房屋原有财物的诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黄琴于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告马文新支付逾期付款违约金1928.5元；二、驳回原告马文新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告黄琴应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费217元，由原告马文新负担167元，由被告黄琴负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 林 波二〇一七年九月十三日书记员 冯裕雯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。