广西壮族自治区来宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂13民终245号上诉人（一审被告）：广西来宾市建昌房地产开发有限公司，。法定代表人：梁玉宏，该公司执行董事。被上诉人（一审原告）：牛某2。被上诉人（一审原告）：牛某1。法定代理人：牛某2，系牛某1父亲。上诉人广西来宾市建昌房地产开发有限公司（以下简称建昌公司）因与被上诉人牛某2、牛某1房屋买卖合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2016）桂1302民初2594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人建昌公司上诉称，一审法院判令上诉人向被上诉人支付违约金49600元不但数额过高，而且违反合同约定。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》明确约定按照累计已付款的5%支付违约金，上诉人应付的违约金为248000×5%＝12400元，一审判决的违约金数额过高且违反合同约定。被上诉人并未提供证据证明其存在合同约定的违约金之外的损失。综上，请求二审法院判决撤销一审判决第二项，改判上诉人向被上诉人支付违约金12400元。被上诉人牛某2、牛某1答辩称，一审判决上诉人支付49600元违约金数额并未过高，因上诉人一审无故未到庭应诉，被上诉人再次说明该49600元中包括12400元合同约定的违约金，还有支付购房款后三年来的利息31620元（按照2013年各银行三年定期存款利率4.25%计算），以及误工费、交通费、餐饮、住宿和通讯等费用5580元。上诉人一房二卖，欺骗被上诉人，被上诉人没有直接向上诉人追究一房二卖责任，也没有按照银行贷款利率计算利息，已经是对上诉人的宽容与理解。综上，上诉人的上诉理由不成立，一审查明事实清楚，判决正确，应予维持。一审法院查明，牛某2、牛某1之间系父子关系。牛某2、牛某1与建昌公司于2013年10月26日签订合同编号为XX的《商品房买卖合同》，合同约定：牛某2、牛某1购买建昌公司开发建设的建昌·水岸新都XX房；建筑面积共99.20平方米，套内建筑面积82.40平方米，公共部位与公用房屋分摊面积16.80平方米；该商品房单价为每平米2500元，总金额为248000元；建昌公司应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经五方验收合格并符合合同约定的商品房交付牛某2、牛某1；逾期交房超过90日后，牛某2、牛某1有权解除合同，牛某2、牛某1解除合同的，建昌公司应当自牛某2、牛某1解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按牛某2、牛某1累计已付款的5％向牛某2、牛某1支付违约金。牛某2、牛某1要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，建昌公司按日向牛某2、牛某1支付已交房价款万分之壹的违约金。合同签订后，牛某2、牛某1以全额付款方式支付了全部购房款248000元，建昌公司于2013年11月9日为牛某2、牛某1开具了《销售不动产统一发票》。牛某2、牛某1因建昌公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务而提起诉讼，请求法院判令解除建昌公司与牛某2、牛某1的商品房买卖合同，建昌公司返还牛某2、牛某1购房款248000元、合同违约金49600元，共计297600元。一审另查明，牛某2、牛某1因建昌公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务曾向来宾市住房和城乡建设委员会投诉，经该委核查，认定建昌公司2013年9月6日已将涉案房屋备案于周廷华名下，存在一房二卖的嫌疑，于2016年10月13日向建昌公司发出整改通知。一审法院于2016年11月3日向来宾市房产管理局就涉案房屋登记信息进行查询，查询结果显示：截至2016年11月22日案涉建昌·水岸新都XX房已查询结果为办理商品房预售合同登记备案登记至周XX名下。一审法院认为，牛某2、牛某1与建昌公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，牛某2、牛某1已依约支付了全部购房款，建昌公司至今未能依照合同约定履行交付房屋给牛某2、牛某1的义务，并且在涉案房屋已经办理商品房预售合同登记备案至周廷华名下的事实下仍然将房屋销售给牛某2、牛某1，亦未向牛某2、牛某1作出说明，牛某2、牛某1签订商品房买卖合同的目的不能实现，建昌公司的行为构成根本违约，依法应当承担相应的民事法律责任。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，针对建昌公司存在的行为，牛某2、牛某1可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求建昌公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。综上所述，牛某2、牛某1诉讼请求解除原建昌公司签订的商品房买卖合同，并要求建昌公司返还牛某2、牛某1购房款248000元及支付合同违约金49600元，事实清楚，理据充分，应予以支持。建昌公司不到庭抗辩，视为其放弃自己的权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条之规定，判决：1.解除牛某2、牛某1与广西来宾市建昌房地产开发有限公司于2013年10月26日签订合同编号为XX的《商品房买卖合同》；2.广西来宾市建昌房地产开发有限公司返还已付购房款248000元及违约金49600元给牛某2、牛某1。本案受理费5764元，减半收取2882元，由广西来宾市建昌房地产开发有限公司负担。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：上诉人建昌公司的上诉请求是否有充分的事实和法律依据？对一审查明的事实，各方均无异议，本院予以确认。二审期间，各方均未提交新证据。本院认为，上诉人建昌公司称一审判决的违约金过高且违反合同约定，但根据一审查明的本案事实，上诉人在2013年10月26日与被上诉人牛某2、牛某1签订本案商品房买卖合同之前，就已经于2013年9月6日将涉案房屋备案于案外人周XX名下，却并未向被上诉人说明这一情况，被上诉人按照合同约定全额向上诉人支付了本案房款，故上诉人存在明显故意隐瞒合同重要信息的欺诈行为。尽管本案商品房买卖合同对解除合同时的违约金有约定，但该违约金仅是针对上诉人在解除合同时不存在其他重大故意过错的情况。本案中，上诉人有在签订合同时重大故意欺诈的违反诚实信用行为，依照相关法律和司法解释的规定，人民法院有权根据守约方被上诉人的有关请求，对违约金予以调整。又被上诉人在一审中已经对其请求的49600元违约金的组成做了合理说明，一审对此予以支持，属于合理合法调整违约金，并无不当。因此，上诉人建昌公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1040元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  石晓志审判员  侯永魁审判员  黄月秀二〇一七年五月十五日书记员  谭康朗附相关法律条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。2.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。3.《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。