贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2016）黔2601民初1689号原告刘继荣，男，1975年1月9日出生，苗族，凯里市政务中心工作员，住凯里市。被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省凯里市民族商贸街移动营业厅*楼。法定代表人方加民，公司总经理。委托代理人（特别授权）何冠尧，贵州兄弟律师事务所律师。原告刘继荣诉被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下称恒丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘继荣、被告恒丰公司的委托代理人何冠尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘继荣诉称：原告与被告于2012年11月5日签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告向被告购买被告开发的金泉国际新城第22幢4层4-2号房，房屋建筑面积为97.48㎡，房款总价为420334元。合同约定被告应当在2013年8月30日前将商品房交付给原告，2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，并与被告办理了房屋交接手续，但被告却迟迟未能给原告办理商品房转移登记手续。按照合同约定，被告未能在前款约定期限内办毕上述事宜，且已超过30日，被告应依约自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。为此，特诉至法院请求依法判决被告支付原告逾期办证违约金35308.06元（从2014年1月1日计算至2016年5月1日）。原告刘继荣在举证期限内向本院提交的证据有：1、居民身份证复印件一份，拟证明原告的诉讼主体资格。2、商品房买卖合同复印件一份，拟证明原、被告签订商品房买卖合同的事实。3、销售不动产发票复印件一份，拟证明原告已经履行合同义务的事实。被告恒丰房公司辩称：一、被告早已准备好了办理房屋初始登记的全部材料，只因为缺少凯里市政府内部文件规定的应由施工单位缴纳的“砂石税”（国税）的完税证明，导致不能办理房屋初始登记。本案所涉金泉国际新城于2008年开工，根据施工单位告知，施工单位已向凯里市国税局缴纳了6.99%的包干税（具体包括营业税、所得税、资源税、印花税、城建税、教育费附加、地方教育附加及价调基金等），依法不需再次重复向国税局缴纳“砂石税”。二、被告也希望早日办理房屋产权初始登记，因为房屋登记以后，可减少被告的开支，对被告非常有利。三、未能办理房屋初始登记的责任不能归责于被告，被告并无过错，更无拒绝办理房屋产权证的主观恶意。由于施工企业不愿意重复缴税，导致被告无法办理房屋产权初始登记，在整个过程中被告没有任何过错。四、请求法院依法变更商品房买卖合同中关于逾期办证的违约责任，免除逾期办证违约金，或减少逾期办证违约金。凯里市政府的内部规定对被告应属于情势变更，逾期办证违约金对被告明显不公平，逾期办证不是被告的原因所致。合同中关于逾期办理房屋所有权证的违约金约定过高，请求法院依法减少逾期办证违约金。综上，请法院依法变更被告的逾期办证违约责任。被告恒丰房公司在举证期限内提交的证据有：1、《营业执照》、《法定代表人身份证明》、《组织机构代码证》复印件各一份，拟证明被告的诉讼主体资格；2、《凯里市人民政府文件》复印件一份，拟证明凯里市人民政府以内部文件的形式向地税局、国税局等享有相应行政权利的工作部门发布文件，并未向纳税主体或行政相对人告知或送达，该文件属于凯里市政府的内部文件，没有公示，不具有公信力，被告在签订商品房买卖合同时并不知道凯里市政府该文件的规定；3、《建设工程施工合同》、《金泉新城一期场平工程施工合同》复印件各一份，拟证明被告在就原告所购买房屋与施工单位签订建设工程施工合同时，凯里市人民政府文件尚未向房管局等部门作出，被告对该文件的作出不具有任何可预见性；4、《税务事项通知书》、《施工单位地税纳税明细》复印件共四份，拟证明本案所涉工程的施工单位没缴纳砂石税，该税的纳税主体是施工单位，并未要求或通知建设单位纳税；5、《关于房产证办理情况的说明》、《关于逾期交房和逾期办证有关情况的复函》复印件一份，拟证明被告在因凯里市政府内部规定未能办理房屋初始登记后，多次向原告说明原因的事实；6、《说明》、《建设工程竣工规划认可证》、《设计方案评审意见》、《竣工验收备案表》、《建筑物拨地测量报告单》、《凯里市人防工程免建证》、《产品质量保证金（保单）》、《商品房屋预售许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《国有土地使用权证》、《房屋面积测绘报告》、《环境保护验收批复》复印件各一份，拟证明被告在工程竣工后已经具备符合《房屋登记管理办法》第三十条之规定的办理房屋初始登记的全部材料，但凯里市房管局以缺少施工单位缴纳砂石税的证明为由，拒绝为被告办理产权初始登记的事实。经审理查明：2012年11月5日，原告与被告签订合同编号为2012004192的《商品房买卖合同》一份。合同主要约定：原告购买被告开发位于凯里市仰阿莎广场东侧金泉国际新城小区第22幢22幢4层4-2号房，房屋建筑面积为97.48㎡，房款总价为420334元。根据合同约定，被告应当在2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。约定日期起30日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告付清了购房款420334元，被告亦向原告出具了《销售不动产统一发票》。被告已将该商品房买卖合同所涉房屋交付给了原告，但被告至今未为原告办理房屋所有权登记证书；同时也未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。本案因双方意见分歧较大，经本院调解未果。上述事实，有当事人的陈述及所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，所有证据经庭审审查属实，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。根据双方所签合同第二十二条“出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”的约定，被告应按时提交相关办理商品房转移登记材料，为原告办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。在约定的期限内，被告未按约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任。被告辩称合同关于办证违约金约定过高，且凯里市政府的内部规定导致未能办理商品房所有权初始登记属于情势变更，自己并无过错，故法院应免除被告的逾期办证违约责任或减少违约金。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》之时，已存在市政府征收“砂石税”的文件，不属于不能预见，也不是合同成立以后发生的客观情况。而对该文件是否违法侵害被告的权益，如何维权或通过什么途径维权，是被告在经营中自己应当协调处理的事务，不能把在房地产开发中应当由被告自己处理的事务及应当承担的责任转嫁给原告承担，故不适用情势变更的原则，对被告的该抗辩意见本院不予支持。对被告要求对违约金进行调整的问题，本院作如下分析。因原告未就未及时取得房产证造成的损失进行举证，结合本案实际情况，首先，如果原告买房是为了投资，结合近几年凯里商品房买卖行情下滑的现实，不一定给原告带来预期收益；其次，如果原告是进行房屋出租等投资，房产证办理与否并不影响房屋的出租价值。故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，综合本案原告未提供证据证明实际损失，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定本案原告与被告双方在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”过高，本院依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五支付违约金。按照合同约定，违约金应自2014年1月1日起算，本案被告应向原告支付逾期办证违约金为2014年1月1日起至2016年5月1日的违约金17885.2元(420334元×0.00005×851天）。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告刘继荣逾期办证违约金17885.2元（自2014年1月1日起至2016年5月1日止）。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费680元，减半收取340元，由被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决内容生效后，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  刘晓勇二〇一六年七月十日书记员  陈芸芸