福建省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）闽民申1877号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：福州铧兴房地产开发有限公司，住所地福建省福州市晋安区连江中路161号五楼一层。法定代表人：曾平东，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡一楠，福建秉峰律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：福州市晋安区铧兴花园业主委员会，住所地福建省福州市晋安区连江中路181号。负责人：叶桂华，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：白奇龙，福建科衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈吓妹，福建科衡律师事务所律师。一审被告：福州旺云停车场管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区连洋路123号11#楼1层03号店面。法定代表人：薛春云，该公司总经理。再审申请人福州铧兴房地产开发有限公司（以下简称铧兴公司）因与被申请人福州市晋安区铧兴花园业主委员会（以下简称铧兴花园业委会）及一审被告福州旺云停车场管理有限公司（以下简称旺云公司）物权保护纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院（2015）榕民终字第2101号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。铧兴公司申请再审称，（一）原审法院认定铧兴花园业委会具有诉权没有法律依据，适用法律错误。铧兴花园业委会没有经过经专有部分占建筑总面积过半的业主且占总人数过半数的业主同意行使诉权，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，铧兴花园业委会不具有诉权。且鉴于本案地下车库尚未出售完毕和移交，讼争车库的所有权归铧兴公司，地面上的业主不享有主张车库所有权、使用权的权利，根据《福建省物业管理条例》第十八条第（五）项和《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，铧兴花园业委会不享有诉权。铧兴花园业委会提交的过半数业主签名的“联合维权声明”系伪造，且该证据未经一审庭审举证质证，不能作为本案证据使用，故应认定铧兴业委会未经专有部分占建筑总面积过半的业主且占总人数过半数的业主代表授权，无权以其名义向铧兴公司提起诉讼。（二）一审查明铧兴公司未经业主同意，也未经相关部门审批，擅自对讼争车库实施改建是错误的。因讼争车库长期未出售使用，为维护国有资产的价值，并经铧兴花园业委会提议，双方协商达成一致，铧兴公司才决定对讼争车库实施装修改造，有铧兴花园业委会于2013年3月16日和2013年3月25日的两份公告内容可以证明。至于铧兴花园业委会的该决定是否经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主及总人数过半数的业主同意，属于业委会内部问题，二审以此为由要求铧兴公司承担相应举证责任错误。且铧兴公司为讼争车库的改造支付160多万元，如按一审判决，将导致铧兴公司的巨大经济损失。而且，本次讼争车库的改造主要针对讼争车库通道被部分业主私围乱盖的现状进行拆除、复原，以及对灯光、照明的改造，为此损害铧兴花园业委会部分业主利益，该部分业主为此利用铧兴花园业委会进行恶意诉讼。（三）铧兴花园业委会对讼争的自有车库实施管理和经营活动对铧兴花园业委会不构成侵权。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第9条、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条、《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款和第八十条的规定，讼争车库属于铧兴公司产权，不属于公共场所。根据《城市地下空间开发利用管理规定》第25条的规定，作为讼争车库所有权人，铧兴公司对非法分割、非法侵占讼争车库的行为进行处置合法。（四）铧兴公司为对讼争车库进行有效管理，聘请旺云公司对讼争车库实施管理是合法有效的。法院应驳回铧兴花园业委会关于确认委托书无效的诉求。（五）铧兴公司对讼争车库进行相应的管理是合法。讼争车库属国有财产，铧兴花园业委会试图通过诉讼途径侵占该财产是违法的。（六）铧兴花园业委会与案外人签订的《物业管理服务合同》涉及了讼争车库，侵占了铧兴公司的讼争车库所有权，系违法的。（七）原审混淆了一、二层空间和一、二层车库的概念，作出错误判决。（八）再审审查期间铧兴公司提交一份2013年4月15日的会议记录复印件，以证明讼争车库的改建经过铧兴花园业委会的同意。综上，铧兴公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）项、第（二）项、第（三）项、第（四）项和第（六）项的规定申请再审。铧兴花园业委会提交意见称，铧兴花园业委会具备提起本案诉讼的主体资格。铧兴公司无权对地下一、二层车库进行改造、管理和收费。铧兴公司提交的2013年4月15日的会议记录仅为复印件，无法核对真实性，不予确认。综上，请求驳回铧兴公司的再审申请。本院经审查认为，铧兴公司在再审审查中提交的2013年4月15日的“会议记录”仅为一份复印件，真实性无法确认，铧兴花园业委会对此亦不予确认，本院对该证据不予采信。虽然铧兴花园业委会未能提交“联合维权声明”原件，但铧兴花园业委会再审审查中提交了一份本案二审判决生效后形成的《福州市晋安区铧兴花园业主大会表决表（汇总）》原件，该表决表载明“由于开发商擅自变更本小区的转换层及全体业主所有的其他相关区域的用途，擅自将本小区的转化层、车库、道路及全体业主所有的其他相关区域通过转让使用权、外包等方式交由第三方使用、管理等，严重影响了小区全体业主的合法权益，现将委托律师对开发商及第三方提起诉讼的方式进行维权等事宜提交业主大会进行表决。”其后有铧兴花园211户业主对“委托律师对开发商及第三方提起诉讼的方式进行维权等事宜”签字“同意”的内容，已生效的福州市中级人民法院（2016）闽01民终5314号裁定书对该表决表的真实性予以认可，并认为铧兴花园业委会已召开业主大会对包括本案讼争事宜在内等维权事宜进行投票，投票结果符合“双重多数决”。《福州市晋安区铧兴花园业主大会表决表（汇总）》可以证明铧兴花园相关业主对铧兴花园业委会代表其提起本案诉讼予以认可，亦可印证“联合维权声明”的内容真实性，故铧兴公司主张铧兴花园业委会无权提起本案诉讼的主张不能成立。铧兴公司原审中提交的2013年3月16日《公告》仅有复印件，且铧兴花园业委会对该公告的真实性不予确认，该证据不能作为定案依据。即使如2013年3月25日的《公告》所载，铧兴公司改造讼争车库系经与铧兴花园业委会协商作出的，但根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第六项和第二款的规定，该决定应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，铧兴公司对此未能提交证据予以证明，且铧兴公司亦自认其改建行为未办理相关审批手续，故原审认定铧兴公司属擅自改建讼争车库并无不当。《城市地下空间开发利用管理规定》并未授予开发商未经法定程序擅自改建地下车库的权利。《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项和第二款规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，铧兴公司虽对其开发的楼盘中尚未售出的部分车位享有所有权，但其亦属众多业主之一，选聘管理人对车库进行管理亦应依上述规定进行，其在未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的情形下擅自委托旺云公司对讼争车位进行管理属无效行为，原审认定符合法律规定。铧兴公司关于讼争车库系国家财产，其进行管理是合法的，缺乏依据，且与其关于讼争车位所有权归其所有的主张相矛盾。至于铧兴公司是否因此遭受损失和铧兴花园业委会违法侵占其所有权的问题不属于本案审查范围。综上，铧兴公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条（一）项、第（二）项、第（三）项、第（四）项和第（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回福州铧兴房地产开发有限公司的再审申请。审 判 长 高 晓审 判 员 郑 唯代理审判员 陈 昊二〇一七年十二月二十九日书 记 员 刘真真