内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内29民终64号
上诉人（原审被告）内蒙古国力房地产开发有限责任公司。
委托代理人吴洋，该公司员工。
委托代理人任振华，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）郑丽，女，1953年7月1日出生，汉族。
委托代理人ＸＸ，女，1979年11月13日出生，汉族，系郑丽女儿。
被上诉人（原审第三人）冯富荣，男，1971年2月16日出生，汉族。
原审被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿盟分公司。
负责人张建国，系该公司经理。
上诉人内蒙古国力房地产开发有限责任公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院（2015）阿左民一初字第1177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月1日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人内蒙古国力房地产开发有限责任公司（以下简称国力公司）的委托代理人吴洋、任振华，被上诉人郑丽及委托代理人ＸＸ，被上诉人冯富荣均到庭参加了诉讼。内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿盟分公司（以下简称国力公司阿盟分公司）经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2010年8月1日国力公司出具授权委托书，委托书声明：我张志刚系国力公司的法定代表人，现授权国力公司的冯富荣为我公司的代理人以本公司的名誉（义）签署阿盟工商局住宅楼的授权委托代理人，我承认代理人全权代表我所签署一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。该委托书有张志刚的签名及名章，并且加盖了国力公司的公章。国力公司于2011年8月8日取得商品房预销售许可证。从2011年期间冯富荣及其授权的的冯志军、姬学军开始面向社会销售房屋。郑丽于2013年4月10日从冯富荣处购买了位于小区区号楼单元室及号车库，并签订了《商品房认购书》，约定郑丽自愿购买国力公司开发建设的龙泽苑子龙门小区的房产。同时对房产的房号、建筑面积、认购价格、定金的支付和违约都作出了约定，协议签订后，冯志军在协议上签名并加盖了内蒙古国力房地产开发有限责任公司子龙门合同专用章。郑丽交纳了265167元的房款。该房屋现网签在赵莹名下。冯富荣于2015年5月25日向国力公司出具承诺书。称自行刻制了“内蒙古国力房地产开发有限责任公司子龙门合同专用章”、“内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿盟分公司子龙门项目部财务专用章”、“内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿拉善盟分公司”、“内蒙古国力公司阿拉善盟龙泽苑子龙门项目部专用章”四枚印章。国力公司于2015年6月利用其他28位人员的信息，虚构购房事实，办理了网签。现郑丽因为国力公司未能交房，即诉至法院。另查明，郑丽在诉讼中将第四项诉讼请求：“如不能履行交付房屋合同并办理登记手续义务，则判令国力公司返还所交房款212133元并返还定金106066.8元及利息37123元，经济损失56000元，共计4111322元；”确定为：“被告履行合同，向原告交付房屋并办理相关产权登记手续”。再查明，郑丽于2015年7月1日向法院申请诉讼保全，法院根据郑丽的申请查封了位于内蒙古自治区阿拉善左旗镇小区区号楼单元室，号车库和区号楼号车库。郑丽交纳了2577元的保全费。
一审法院认为，本案的争议焦点首先是，国力公司在本案中是否承担责任。国力公司辩称冯富荣的行为系个人行为，未经公司同意，对公司没有约束力等。本案中冯富荣的销售行为发生在2012年至2015年期间，同时冯富荣亦有国力公司的授权委托书，因此国力公司的该抗辩理由与事实和法律相悖，对该抗辩理由不予采信。本案涉案小区即阿拉善左旗巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区系国力公司承建。冯富荣系国力公司委派在子龙门小区负责的项目负责人。从该小区最初的土地取得都是国力公司授权冯富荣竞拍所得，并且国力公司出具的授权委托书中，也明确表明“我承认代理人全权代表我所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认”。由此证明，冯富荣组织人员进行销售房屋的行为是基于国力公司的委托授权，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，即委托合同是指受托人以委托人的名义为委托人办理委托事务，由此产生的法律后果应由委托人承担。本案中冯富荣的行为是基于国力公司的委托，其作为受托人，在委托的权限内按照国力公司的授权进行的行为，等同于国力公司自己的行为，因此冯富荣在本案中不应该承担责任，由此产生的法律责任应该由国力公司承担。其次本案要确定的是涉案《商品房认购书》的法律效力。通常情况下认购书是买卖合同的预约合同，仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不能直接就本约内容请求履行。但是依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状态；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。但并非完全具备上述十三项内容的商品房认购书才能构成商品房买卖合同，只要商品房认购书确定了当事人的名称、姓名、房号和价格确定方法以及可以据此确定面积等事项，就可以确定该认购书已经具备了购房合同的必要条件，但还需要出卖人按照约定收取购房款。本案中，双方所订立的认购书已经就房号、面积、价格以及定金的支付和违约都作出了约定，据此双方订立的《商品房认购书》已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的必要内容，且国力公司已经收取了郑丽交纳的房款，故可认定双方所签订的《商品房认购书》为商品房买卖合同，该合同是双方当事人真实意思的表示，依法成立并生效，对当事人双方产生约束力，双方应按照合同的约定，履行各自的权利和义务。本案中郑丽按约定缴纳了全部房款，国力公司应当按照合同的约定向郑丽交付房屋。郑丽主张的房屋虽然网签在赵莹名下，但该网签系虚构购房事实，故该网签行为不成立。理应向真实购房者交付房屋。郑丽主张的违约金及利息的问题。本案的基础法律关系是单一的，郑丽所主张购房款利息属于利息损失，与郑丽主张的违约金均是基于国力公司未及时交付房屋这一违约行为，两者在性质上，功能上相当，根据合同法上约定优先原则，二者不能并存，应优先适用违约金条款，因此本案中对郑丽的利息主张，不予支持。违约金制度兼具补偿性和惩罚性两种法律功能，一方面对于守约方能够补偿因对方违约而造成的损失，另一方面对于违约者进行一定的经济惩罚，是对合同履行的一种保障。人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，据此，法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第三百九十六条、第三百九十七条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、郑丽与国力公司于2013年4月10日签订的《商品房认购书》合法、有效；二、内蒙古国力房地产开发有限责任公司于判决生效后3个月内向郑丽交付位于内蒙古自治区阿拉善左旗镇小区区号楼单元室及号车库，并协助办理相关房屋产权手续；三、内蒙古国力房地产开发有限责任公司于判决生效后3个月内向郑丽支付违约金26516.7元（265167元10%）；四、驳回郑丽的其他诉讼请求。案件受理费3734.92元，案件保全费2577元，由内蒙古国力房地产开发有限责任公司负担。
一审判决送达后，国力公司不服提出上诉。认为国力公司与郑丽未签订《商品房认购书》，起诉国力公司主体设置错误。冯富荣私自刻制印章，所签协议对国力公司没有约束力，一审法院判决确认国力公司向郑丽交付房屋并办理产权手续违背事实和法律，承担违约责任缺乏事实和法律依据。请求撤销一审判决并驳回郑丽要求国力公司承担责任的诉求。二审期间，国力公司向本院提出司法鉴定及中止本案审理的申请。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是：1、国力公司是否为本案适格主体，应否承担民事责任。2、国力公司项目部与郑丽签订的《商品房认购书》对国力公司是否具有约束力。3、国力公司应否承担违约责任。
关于国力公司的主体是否适格及应否承担民事责任问题。2010年8月1日国力公司法定代表人书面授权冯富荣为该公司的全权代理人，并以该公司的名义签署该工程住宅楼建设工程一切文件和处理与之有关的一切事务，该授权委托书加盖了法定代表人张志刚及国力公司的公章。同时冯富荣以国力公司的名义承包了阿拉善盟巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区（以下简称子龙门小区）建设工程，冯富荣系子龙门小区项目负责人，后冯富荣刻制了国力公司项目部印章、合同印章等，并以国力公司名义对外进行施工和楼房的销售。因项目部是根据企业需要临时设立、管理项目工程及具体履行相关施工合同的内部机构，项目部由于没有独立的财产，也不能独立的承担民事法律责任，故不具有独立的民事权利能力，不属于独立承担民事责任的主体。但项目部在具体签署和履行合同时，是企业在具体施工合同项下的代表，其法律后果应当归属施工企业。本案中，由于国力公司项目部是基于国力公司法定代表人授权设立，委托书确定了项目部负责人冯富荣的权限范围，由此，国力公司项目部冯富荣是否超越权限范围签订合同，加盖项目部或合同印章，除相对人知道或有重大过错外，应视为国力公司的意思表示，对国力公司应具有约束力。因此，国力公司应系本案适格主体，也是对外承担民事责任的主体。对国力公司提出司法鉴定的申请及中止本案审理的申请，因与本案没有直接关系，本院不予准许。
关于国力公司项目部与郑丽签订的《商品房认购书》对国力公司是否具有约束力问题。涉案子龙门小区的国有土地使用权挂牌出让、受让、到办理整套的开发建设手续，及至投资建设，整体销售，全部环节均由受托人冯富荣完成。冯富荣系国力公司委派的子龙门小区项目负责人，国力公司出具的授权委托书也明确表明冯富荣的权限，因此冯富荣组织人员进行销售房屋的行为是基于国力公司的授权委托，其行为应由国力公司负责。国力公司项目部与郑丽签订的《商品房认购书》具备商品房买卖合同的构成要件，系双方真实意思表示，与法不悖，故该《商品房认购书》合法有效。其产生的法律责任应该由国力公司承担。原审法院对此认定正确，本院予以支持。
关于国力公司应否承担违约责任问题。本案中郑丽按《商品房认购书》交纳了房款，国力公司应当按照合同的约定向郑丽交付房屋。国力公司虽将涉案房屋网签在赵莹名下，该网签系国力公司虚构购房事实所形成，国力公司理应向郑丽交付房屋。国力公司不按合同约定履行义务，应当承担相应的违约责任，郑丽所主张购房款利息损失及违约金均是基于国力公司未及时交付房屋这一违约行为所提出，两者在性质上、功能上相当，根据合同法约定优先原则，二者不能并存，应优先适用违约金条款，因此本案中一审法院对郑丽的利息主张不予支持适当。
综上，原审认定事实清楚，证据充分，国力公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费463元，由内蒙古国力房地产开发有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 范 海 锋
审 判 员 王 生 铎
代理审判员 哈斯塔娜
二〇一六年四月五日
书 记 员 李 蓉