福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽05民初1136号
原告（执行案外人）：李强，男，1990年5月8日出生，汉族，住福建省南安市溪美中山街***号***室。
委托诉讼代理人：王界红，福建伟盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：易炳权，福建伟盛律师事务所律师。
被告（申请执行人）：福建省南安市成功小额贷款股份有限公司，住所地福建省南安市水头镇奎峰北路东星荷景园二期3号楼A幢101-104。
法定代表人：叶建厦，该公司董事长。
委托诉讼代理人：洪诗雯，福建义全律师事务所律师。
第三人（被执行人）：南安市泛华投资发展有限公司，住所地福建省南安市美林江北大道6号。
法定代表人：陈景红，该公司董事长。
第三人（被执行人）：陈景元，男，1958年10月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
第三人（被执行人）：陈景红，男，1970年3月22日出生，汉族，住福建省南安市。
第三人（被执行人）：肖国尊，男，1968年4月12日出生，汉族，住福建省南安市。
原告李强与被告福建省南安市成功小额贷款股份有限公司（以下简称成功小贷公司）及第三人南安市泛华投资发展有限公司（以下简称南安泛华公司）、陈景元、陈景红、肖国尊案外人执行异议之诉一案，本院于2017年10月10日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李强的委托诉讼代理人易炳权、被告成功小贷公司的委托诉讼代理人洪诗雯到庭参加诉讼。第三人南安泛华公司、陈景元、陈景红、肖国尊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
李强向本院提出诉讼请求：撤销（2016）闽05执异45号执行裁定书，解除对南安市新华南路198号日昇新城3#2307室房产的查封、冻结等执行措施，停止对该房屋的执行。事实和理由：李强与南安泛华公司于2012年6月4日签订《商品房定购书》及2012年9月30日签订《商品房买卖合同》，约定南安泛华公司将南安市新华南路198号日昇新城3#2307室房产（下称诉争房屋）以总价款1236438元出售给李强，李强已分多次向南安泛华公司付清了全部购房款。在法院查封讼争房屋前，南安泛华公司已将诉争房屋交付给李强使用，房屋交付后的物业管理费、水电费用、公共维修基金等都由李强支付。诉争房屋虽未变更登记至李强名下及未办理房屋产权证是南安泛华公司的原因造成的。根据《中华人民共和国民事诉讼法司法解释》第三百一十二条第（一）款等法律规定，在诉争房屋的登记状况与真实状况不符的情况下，应认定李强系诉争房屋的真实权利人，对诉争房屋享有物权，可以对抗成功小贷公司所享有的债权。李强对法院执行的诉争房屋享有足以排除强制执行的合法权益，应当终止对诉争房屋的执行。
成功小贷公司辩称，一、本案不排除李强与南安泛华公司之间存在虚假买卖交易和恶意串通损害成功小额公司等债权人合法权益的可能。理由:1.李强与南安泛华公司于2012年6月4日签订《商品房定购书》，直到2012年9月30日才签订正式的《商品房买卖合同》，拖延时间长达三个月之久，根据定购书第5条约定，该定购书已失效；定购书约定李强购房款的支付方式为商业贷款，商品房单价为5500/平方米，房款总金额为1259335元，而买卖合同中的购房款支付方式却变成了一次性付款，商品房单价变成5400/平方米，房款总金额变成1236438元；李强提供的支付购房款的收款收据是南安泛华公司单方面开具的，收据上显示的时间及金额体现，李强支付本案购房款并非定购书约定的商业贷款，也非买卖合同约定的一次付款，支付时间跨度长达27个月，极不合常理，银行转账记录显示大部份款项去向标记为“消费”、未直接支付给南安泛华公司账户，不能认定是用于支付本案购房款。2.李强、南安泛华公司未按买卖合同约定在签订合同之日起40日内向房屋权属登记机构申请预告登记及合同生效日起30日内由南安泛华公司向房管所办理合同登记备案，至今已长达5年之久。3.南安市华纳物业管理有限公司作为南安泛华公司100%法人独资成立的子公司，李强提供的其出具的物业费收费收据（代缴水费、公推水费、电费）及交付房屋证明的可信度极低。4.南安泛华公司单方出具的收房手续书、交房通知书函真实性无法确认，不足以证明李强已合法占有该诉争房屋。二、本案诉争房屋并未产生物权变动效力，李强就诉争房屋也不享有足以排除强制执行的民事权益，其主张缺乏事实和法律依据。在法院查封诉争房屋前，李强与南安泛华公司未订立合法有效的书面买卖合同，未办理备案登记，未合法占有诉争房屋，亦无法证明已付清全部购房款，故诉争房屋未产生物权变动效力，所有权人仍为南安泛华公司，李强对诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。因此，李强请求撤销（2016）闽05执异45号执行裁定书，解除对南安市新华南路198号日昇新城3#2307室房产的查封、冻结执行的诉讼请求，应不予采纳。
南安泛华公司、陈景元、陈景红、肖国尊均未作陈述。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：
一、本院在执行申请人成功小贷公司与被执行人南安泛华公司、陈景元、陈景红、肖国尊借款合同纠纷一案中，于2016年4月28日查封本案诉争房屋。李强提出执行异议，本院于2016年10月28日作出（2016）闽05执异45号执行裁定书：驳回案外人李强的异议请求。李强于2017年9月27日收到上述裁定书后，于2017年10月10日提起本案诉讼。
二、南安泛华公司系具有房地产开发经营资质的企业，诉争房屋所涉南安市新华南路198号日昇新城楼商品房预售许可证号为（南）房预售【2008】第012号。李强与南安泛华公司于2012年6月4日签订《商品房定购书》1份，载明李强向南安泛华公司定购诉争房屋，签订本定购书时支付购房定金30000元。后双方于2012年9月30日正式签订《商品房买卖合同》1份，载明房屋总价款为1236438元，付款方式为一次性付款，合同由南安泛华公司负责申请登记备案等内容。
三、李强通过李碧玉（李强的母亲）的建设银行储蓄卡（账号52×××18）于2012年6月4日以POS机刷卡方式付款至南安泛华公司账户30000元、2012年9月30日以该POS机刷卡方式付款100000元，同日，李碧玉的农业银行储蓄卡（卡62×××11）以POS机刷卡方式付款500000元；通过黄金冰信用卡方式于2012年12月5日、同年12月30日向南安泛华公司刷卡支付35000元、55300元；李强于2012年11月29日存入林志龙的的建设银行账户300000元，由林志龙该银行卡以POS机刷卡方式代付款300000元至福建茂达纺织有限公司名义开设的POS机；李强账户于2014年12月17日转账汇款59138元。对此，南安泛华公司向李强分别开具《收款收据》7份，即2012年6月4日预收购房定金30000元；2012年9月30日预收购房款700000元；2012年12月5日预收购房款62000元；2012年12月25日预收购房款30000元；2012年12月30日预收购房款55300元；2013年11月29日预收购房款300000元；2014年12月17日预收购房款59138元；上述《收据收据》的款项合计1236438元。黄金冰、林志龙到庭作证证明上述其汇出的款项是代替李强汇款，款项归属于李强。南安泛华公司、福建茂达纺织有限公司共同出具《POS机刷卡收款证明》，证明上述李碧玉以POS机刷卡方式付款500000元、100000元至福建茂达纺织有限公司、林志龙以POS机刷卡方式付款至福建茂达纺织有限公司300000元，系南安泛华公司收取李强的日昇新城3#2307室房产的购房款，以福建茂达纺织有限公司名义开户的该POS机，被南安泛华公司使用。南安泛华公司出具《证明》，证明李强已于2014年12月17日全部交清购房款，暂未开具正式发票。
四、李强与南安泛华公司于2015年3月13日签署《交房通知书》、《收房手续书》，并缴交住宅专项维修资金。2015年4月28日，李强与厦门万兴好设计装修工程有限公司签订《装饰工程施工合同》，约定对诉争房屋进行装修。厦门万兴好设计装修工程有限公司出具《证明》，证明其公司于2015年6月承包施工南安日昇新城3#2307室装修工程，工程款收款人为王光熙、汪永辉。南安城南中心供电所就户名李强、南安日昇新城3#2307室出具的《历月电费明细》及收取电费的通用机打发票体现，该用电账户自2015年6月至本院查封前每月均有产生用电量、电费记录及李强缴交电费的事实过程。
五、诉争房屋至今未办理权属变更登记。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。具体到本案体现：一、李强已按《商品房定购书》约定南安向泛华公司支付了预交购房定金款30000元，后双方于2012年9月30日签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规规定，应认定为合法有效。二、虽《商品房买卖合同》书面约定一次性付清房款，但李强分多笔次至2014年12月17日支付全部购房款后，南安泛华公司已于2015年3月13日向李强履行了交房手续，应视为南安泛华公司对李强的付款方式不持异议。从李强提供的《装饰工程施工合同》、《历月电费明细》等证据，可证实在本院于2016年4月28日查封诉争房屋前，李强已拿到诉争房屋钥匙、办理物业的入住手续，合法占有及使用该诉争房屋，即应视为李强对诉争房屋已经有事实上的管理和支配权。三、李强提供的银行刷卡记录虽部分金额未能显示交易对手信息、部分显示为福建茂达纺织有限公司，以及部分为黄金冰、林志龙刷卡支付，但黄金冰、林志龙已到庭证明是替李强支付，南安泛华公司、福建茂达纺织有限公司也共同出具《POS机刷卡收款证明》，证明李碧玉、林志龙以POS机刷卡方式付款至福建茂达纺织有限公司，系南安泛华公司收取李强的日昇新城3#2307室房产的购房款，以及证明李强已于2014年12月17日全部交清购房款，暂未开具正式发票。对此，李强在庭审中主张房款交清后未能开具正式发票，系南安泛华公司因欠税被控的原因，有一定的事实理由；且尚未开具正式发票也不能排除实际已付款的事实。成功小贷公司以李强未按《商品房买卖合同》约定一次性支付购房款、提供的付款等证据不实为由，主张不排除李强与南安泛华公司之间存在虚假买卖交易和恶意串通损害债权人合法权益的可能，对此，成功小贷公司未能举证证明自己的主张，不予采纳。四、本案诉争房屋虽至今未办理权属转移登记，是南安泛华公司未依照《商品房买卖合同》约定及法律规定履行相应通知及协助义务所致，难于将此归责于李强。
综上所述，李强提出的执行异议，符合上述司法解释第二十八条规定情形，应予支持。但根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第一项“对案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”及第三百一十四条第一款“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定无效”的规定，案涉执行裁定并不存在再判决撤销的问题，而案涉执行措施的解除问题，亦不在案外人执行异议之诉判决之列，故对李强关于撤销（2016）闽05异45号执行裁定书，解除对诉争房屋的查封、冻结等执行措施的诉讼请求，本案不作判决处理。南安泛华公司、陈景元、陈景红、肖国尊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第三百一十四条第一款及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，判决如下：
一、不得执行址在福建省南安市产；
二、驳回李强的其他诉讼请求。
本案受理费100元，由福建省南安市成功小额贷款股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
本院于2016年10月28日作出（2016）闽05执异45号执
行裁定书于本判决生效时自动失效。
审判长 郑丽阳
审判员 郑泽阳
审判员 刘志健
二〇一八年三月二十三日
书记员 杨 扬
速录员 李光炜
注：本案适用的主要法条
1.《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。
第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。