北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终2387号
上诉人（原审被告）：兰宇，女，1969年2月6日出生。
委托诉讼代理人：苏奎，北京市扬剑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张晨，女，1989年8月7日出生。
委托诉讼代理人：王娟，北京市鑫诺律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：谢勇，董事长。
委托诉讼代理人：马燕凯，男，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。
上诉人兰宇因与被上诉人张晨、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初2983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月27日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
兰宇上诉请求：撤销一审判决第四项；一、二审诉讼费由张晨承担。事实和理由：1、兰宇系涉案房屋的产权人，涉案房屋为已购公有住房，根据国务院《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》及国务院机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局联合下发的《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》的相关规定，已购公有住房可以上市出售；2、兰宇在签订房屋买卖合同前已向张晨及我爱我家公司告知涉案房屋尚未取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，上市交易存在障碍，三方因此才签订了《补充协议》并约定了解决办法；3、兰宇与张晨及我爱我家公司在《补充协议》中明确约定甲乙双方于2016年9月1日签订的《买卖合同》及甲乙丙三方签订的《履约服务合同》长期有效，直至交易房产转移完毕。一审法院认为《补充协议》所约定的“长期有效”对变更合同履行期间的约定并不明确，依法推定双方未变更系适用法律错误；4、因合同履行过程中情势发生变化，兰宇与张晨于2016年11月7日签订了正式文本的《存量房屋买卖合同（经济成交版）》，重新约定了权属变更不能的违约责任，故双方于2016年9月1日草签合同的对应条款已经作废，一审法院依照无效合同条款认定的违约金数额过高。
张晨辩称，同意一审判决，不同意兰宇的上诉请求。1、兰宇作为涉案房屋的出卖人，对涉案房屋是否具备出售条件应当明知，其在未征得原产权单位同意出售的情况下与张晨签订房屋买卖合同，明显是不诚信行为。合同履行过程中，兰宇一直以办理央产房上市手续繁琐、需要找关系为由，迟迟未向张晨告知原产权单位根本不同意出售的实情，因兰宇主观上没有继续履行合同的行动，客观上也不具备继续履行合同的能力和条件，故其根本违约；2、兰宇主张已向张晨告知已购公有住房上市需完善住房档案的相关政策，但事实上张晨只是获知涉案房屋系央产房，出售需要按国家规定办理相应的上市交易手续，而该手续具体是什么、怎么办理，张晨作为非专业人士并不了解，且按合同约定，该手续由兰宇及中介公司具体操作，并非张晨需要履行的义务，也不是本案的争议焦点；3、因兰宇隐瞒原产权单位不同意出售涉案房屋的事实，张晨系在不知情的情况下与兰宇及我爱我家公司签订了《补充协议》，且《补充协议》约定买卖合同长期有效的前提是职工住房档案没有建立完备导致无法确定产权登记具体时间，而非原产权单位根本不同意上市出售，且长期有效的约定并不明确，没有具体约定履行时间，因此仍应按照原买卖合同履行；4、2016年9月1日签订的《北京市存量房买卖合同（经纪成交版）》是正式的合同而非草签合同，2016年11月签订的《存量房屋买卖合同（经济成交版）》是网签合同，系按国家要求签订的制式合同，不得更改，且该网签合同未对2016年9月1日签订的《北京市存量房买卖合同（经济成交版）》中的重大事项予以变更，网签合同第六条约定：出卖人应当在交易双方签署的存量房买卖合同及补充协议中约定的时间或条件将该房屋交付给买受人，因此双方的主要权利义务及违约责任均应以2016年9月1日签订的房屋买卖合同为准；5、张晨为履行合同支出近200万元，该笔资金的利息损失至今已达近20万元，且根据房屋价值评估结果，涉案房屋溢价近120万元，以上均是张晨的直接损失，兰宇按照合同约定须支付的违约金为67万元，远远低于张晨的实际损失，一审认定的违约金数额并不高。
我爱我家公司辩称，同意一审判决，不同意兰宇的上诉请求。
张晨向一审法院起诉请求：解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；兰宇退还已收取的50万元；兰宇支付违约金674000元。
一审法院认定事实：北京市西城区502号房屋于2008年8月5日登记在兰宇名下，该房屋性质为按经济适用住房产权管理的房屋。2016年9月1日，兰宇作为甲方（出售方），张晨作为乙方（买受方），双方签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定甲方将其坐落在北京市西城区502号房屋出售给乙方，双方对涉案房屋性质的约定为按经济适用住房管理的房屋，并在已购公有住房央产处划有对勾，约定甲方需提供《在京中央单位已购公房变更通知单》。经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为3370000元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金人民币300000元，定金通过自行交接方式划转。乙方选择商业贷款，拟贷款金额为人民币2000000元，甲乙双方一致同意，乙方分2次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款：第一次，于网签后1日内，乙方向甲方支付人民币
200000元，资金通过自行交接方式划转；第二次，于过户前1个工作日，乙方向甲方支付人民币870000元，资金通过资金监管方式划转。甲方应当在过户后1日内将涉案房屋交付乙方。甲、乙方双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。双方在合同中约定：“……第九条、权属转移登记。……（二）因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。1、如乙方选择解除合同的，适用本合同第十一条第二款约定……第十一条、合同解除条款。……（二）如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面方式进行。本合同自乙方向甲方发出书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金……”。当日，兰宇向张晨出具定金收据，载明其收取涉案房屋定金300000元。
兰宇作为甲方（出卖方），张晨作为乙方（买受方），我爱我家公司作为丙方（见证方）三方签订《补充协议》，约定：“……第二条、由于国家政策或上述房产原产权单位原因，造成该单位职工住房档案没有建立完备，导致上述房产暂时无法确定产权登记的具体时间，经甲乙双方友好协商，同意按照以下方式解决：甲乙双方于2016年9月1日签订的《买卖合同》及甲、乙、丙三方签订的《履约服务合同》长期有效，直至交易房产转移完毕。在房屋产权转移之前，如需要向产权单位或物业补交的超标费用或任何其他费用（本协议另有约定的费用除外）均由甲方承担，该笔费用自丙方发出书面通知要求甲方交款的五个工作日内交清……”，上述《补充协议》落款时间书写为2016年9月2日。2016年11月，兰宇与张晨签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：C1400568）。2016年11月25日，张晨通过银行转账方式向兰宇支付购房款200000元。2016年11月30日，张晨向存量房监管交易资金账户中转入1440000元。同日，张晨交纳涉案房屋的土地出让金、契税及印花税。
2016年12月25日，张晨向兰宇发送微信内容为：“兰宇姐，李华刚才给我们回了电话，说短期内应该是办不成了，同意元旦咱们三方坐在一起办理退款。您手里的20万元请尽快筹措并归还。”兰宇当日回复内容为：“好的，我尽快想办法”。
后张晨向法院提出诉讼请求：1、判令兰宇继续履行合同，立即配合张晨办理房屋权属登记手续；2、判令兰宇支付张晨自2016年11月30日起至实际产权转移登记之日止的违约金（每日按970元计算）。诉讼过程中，张晨将其诉讼请求变更为：1、判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判令兰宇退还已收取的50万元；3、判令兰宇支付违约金674000元。兰宇以其答辩意见不完全同意张晨的诉讼请求。
另查，一、庭审中，兰宇提交《履约服务合同》、《居间服务合同》证明张晨与兰宇共同委托中介办理涉案房屋买卖手续；张晨、我爱我家公司认可上述合同的真实性。
二、庭审中，兰宇提交我爱我家公司工作人员李艳花的身份证照片、转款证明和收条、网页截图以及公证书，证明兰宇为办理涉案房屋的上市交易经过三方沟通给中介工作人员李艳花30万元，并且张晨对此事系知情。张晨认为上述款项是兰宇与他人之间的关系，与张晨无关，真实性无法核实；我爱我家公司认可上述证据的真实性，但认为上述证据中的收条以及转账记录是李艳花与兰宇私下办理，因办理央产房上市系兰宇自身义务，并非我爱我家公司的服务范围，公司并未另行收取款项。
三、庭审中，张晨称其所主张的违约金系基于利息损失及房屋溢价所造成损失，兰宇不同意支付违约金，并认为张晨不存在损失情况。张晨为证明其损失程度申请对涉案房屋于2017年7月4日的市场价值进行评估鉴定，经法院委托由北京中建华房地产土地评估有限责任公司出具《2017-ZJH-
房-房评-0651号房地产估价报告》，涉案房屋按照一般装修的评估价值为456.62万元。兰宇认为张晨该项鉴定与本案无关，亦不同意支付违约金及鉴定费用。
四、庭审中，兰宇为证明张晨对涉案房屋需要办理完善上市手续系明知提交了《补充协议》，指出该协议第二条中明确约定房屋买卖合同及履约服务合同“长期有效”；张晨认为该条约定中的合同长期有效的约定与双方签订的房屋买卖合同的时间节点并不矛盾，且未变更兰宇的主要义务；我爱我家公司称约定长期有效是因兰宇称涉案房屋为央产房需要办理上市手续，当时无法确定时间，所以签订“长期有效”是针对办理央产房上市事宜，办理央产房上市后三个月内，办理完毕房屋过户，但上述约定系基于兰宇承诺涉案房屋能够上市而进行约定，但原产权单位明确表示不同意出售涉案房屋，该条款约定就没有意义了。
经询，兰宇认可涉案房屋原产权人为光明日报社。法院至光明日报社房屋管理处进行询问，该处工作人员明确表示涉案房屋为央产房，且是按照经济适用住房管理的房屋，依据中直机关的相关政策不得进行上市出售，该单位亦不同意兰宇对涉案房屋进行出售。
上述事实，有当事人的陈述、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《履约服务合同》、《居间服务合同》、《2017-ZJH-房-
房评-0651号房地产估价报告》、（2017）京信德内民证字第05926号公证书等在案佐证。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。当事人对合同变更内容约定不明确的，推定为未变更。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的方法。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。
本案中，兰宇与张晨签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》以及其二人与我爱我家公司的《补充协议》，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效合同。兰宇所售房屋为按照经济适用住房管理的央产房，而央产房的上市需要兰宇取得《在京中央单位已购公房变更通知单》。涉案房屋的原产权单位明确表示不同意兰宇将涉案房屋进行上市交易，兰宇直至庭审辩论终结亦未取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，涉案房屋无法办理产权转移登记手续，双方之间房屋买卖合同无法继续履行，故对于张晨要求解除双方之间的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》以及其二人与我爱我家公司的《补充协议》的诉讼请求，法院予以支持。
兰宇作为涉案房屋的出售人，应当对出售房屋情况及是否具备出售条件为明知，兰宇在未征得原单位产权同意的情况下即与张晨订立房屋买卖合同，并因其未能取得《在京中央单位已购公房变更通知单》致使合同无法继续履行，故兰宇应当返还张晨已付购房款500000元并承担相应的违约责任。对于张晨主张兰宇支付违约金674000元的诉讼请求，兰宇称张晨对于办理涉案房屋的上市手续繁琐系明知，并通过签订《补充协议》确认双方之间的买卖合同长期有效，故而兰宇并未违反合同约定。但，兰宇所提交的证据不足以证明张晨对原产权单位不同意其出售涉案房屋系明知，并应当指出，《补充协议》约定房屋买卖合同及履约服务合同长期有效的前提是“由于国家政策或上述房屋原产权单位原因，造成该单位职工住房档案没有建立完备，导致上述房产暂时无法确定产权登记的具体时间”，但涉案房屋系因原产权单位不同意进行上市出售，与上述合同约定情形并不一致。同时，当事人在《补充协议》中所约定的“长期有效”对合同履行期间的约定并不明确，故应依法推定双方未变更合同的履行期限。因兰宇未能提供《在京中央单位已购公房变更通知单》，致使涉案房屋无法按约定办理权属转移登记，故兰宇应当按照约定向张晨支付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十八条、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除张晨与兰宇于二〇一六年九月一日签订就北京市西城区502号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；二、解除张晨、兰宇及北京我爱我家房地产经纪有限公司于二〇一六年九月二日签订就北京市西城区502号房屋签订的《补充协议》；三、自本判决生效之日起七日内，兰宇返还张晨购房款五十万元；四、自本判决生效之日起七日内，兰宇支付张晨违约金六十七万四千元。如果兰宇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人均未提交新证据，本院经审查对一审法院查明的事实予以确认。本院补充查明，兰宇与张晨于2016年11月7日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系网签合同，该网签合同第五条约定：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。第六条约定：出卖人应当在交易双方签署的存量房屋买卖合同及补充协议中约定的时间或条件（约定时间或约定条件）将该房屋交付给买受人。第十条约定：（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）买受人未能在房屋交付之日起九十日（约定时间或约定条件）内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三日内向买受人支付。兰宇主张双方于2016年9月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》是草签合同，违约金的计算方式应以网签合同第十条作为依据，即按照银行同期活期利率计算。张晨主张网签合同是不能修改的制式合同，第十条约定的是出卖人交付房屋之后未能办理权属转移登记的违约责任，双方尚未履行到交付房屋这一环节，故不应适用该条，违约金的计算方式应以《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》作为依据，即按照房屋成交总价的20%计算。我爱我家公司陈述：兰宇与张晨实际履行的是《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，双方已办理了网签，因涉案房屋需要办理央产房上市手续，故无法进行过户。
本院认为，兰宇上诉请求为撤销一审判决中关于违约金的判项，本院归纳当事人的上诉及答辩意见，总结本案争议焦点为：兰宇是否构成违约以及违约金依据、标准是否恰当。
一、关于兰宇是否构成违约。兰宇与张晨签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》以及其二人与我爱我家公司签订的《补充协议》，均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据涉案房屋央产房的性质，当办理原产权单位同意上市交易的手续，不管是否有约定，此应为兰宇的合同义务。因此，涉案房屋因上述原因无法办理产权转移登记手续，导致房屋买卖合同无法继续履行，该情形与兰宇上诉提出《补充协议》约定买卖合同长期有效约定的情形并不相同。因此，本院对兰宇主张其不构成违约的上诉意见不予采信。
二、关于违约金计算依据及标准。首先，关于违约金参照标准。兰宇与张晨于2016年9月签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，于2016年11月签订网签合同，网签是行政机关根据市场管理需要而规定的公示程序，主要功能为备案登记并对外公示，此亦为交易常识。兰宇主张2016年9月签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》为草签合同，应当以网签合同作为确定违约金计算依据，本院不予支持。兰宇应当按照《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定的标准支付违约金。
其次，关于违约金标准是否过高问题。根据合同法及相关司法解释规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院认为，合同当事人对其在意思自治基础上约定的违约金条款应当遵守，张晨要求兰宇按照房屋成交总价的20%支付违约金，系依据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的约定。兰宇主张违约金数额及计算标准过高，其对违约金过分高于造成的损失负有举证责任，现兰宇未提交证据证明有依法酌减违约金的事实存在，应当承担举证不能的后果。本院认为一审法院按照合同约定标准判决兰宇向张晨支付违约金并无不当。
综上，兰宇提出的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10540元，由兰宇负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍翠玲
审 判 员 王金龙
审 判 员 王艳芳
二〇一八年四月二十七日
法官助理 刘慧超
书 记 员 孙辰姝