湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00077号
上诉人（原审被告）：王某，女，1978年4月9日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：沈某，男，1954年7月15日出生，汉族。
原审第三人：武汉市某房地产经纪有限公司。
上诉人王某因与被上诉人沈某、原审第三人武汉市某房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2013）鄂武昌民商初字第00570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年10月21日，沈某诉至一审法院，请求判令王某返还沈�定金3万元及利息，并承担本案诉讼费用。
王某辩称，三方签订的存量房居间买卖合同有效，沈某未取得购房资格已构成违约，应承担违约责任。王某配偶无王某授权，不能代表王某签订解除协议。定金3万元不应退还。
武汉市某房地产经纪有限公司述称，三方签订存量房居间买卖合同属实，由于沈某的武汉市购房资格问题一直未解决，经三方协商后，签订解除协议。武汉市某房地产经纪有限公司已将保证金2万元退还给沈某。
一审法院审理查明：2013年7月4日，沈某与王某、武汉市某房地产经纪有限公司签订存量房居间买卖合同。合同约定：王某愿将坐落于武汉市武昌区锦江国际2栋1单元20层1号，建筑面积162.29平方米的房屋，以220万元卖给沈某；沈某支付王某购房定金3万元作为第一部分房款，沈某应在过户当日之前将房款217万元支付给王某；王某在收到全款后七日内将房产交付给沈某；武汉市某房地产经纪有限公司在沈某、王某提供资料齐全情况下，三个工作日内协助双方办理房产过户手续；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成，应向对方承担违约责任，如沈某支付定金后违约，王某有权解除合同并没收定金，如王某收取定金后违约，沈某有权解除合同并要求王某双倍返还定金，由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任；沈某、王某商定锦江国际2栋1单元20层1号房屋C111车库价格为15万元，车库和房屋价共计235万元，车库跟房屋一起买卖不分割，王某银行抵押贷款约190万元，在沈某办理好户口之后，由沈某首付款还款，付余款当日，见过户收件单支付。沈某、王某及武汉市某房地产经纪有限公司在合同上签字盖章。当日，沈某支付王某定金3万元。2013年7月9日，沈某支付武汉市某房地产经纪有限公司保证金2万元。此后，沈某未能办理武汉市户口，即未取得武汉市购房资格。2013年8月6日，沈某要求武汉市某房地产经纪有限公司退还保证金2万元，武汉市某房地产经纪有限公司将保证金2万元退还给沈某。2013年9月5日，沈某、武汉市某房地产经纪有限公司和王某的丈夫李某签订解除协议，约定：因沈某无武汉市购房资格，未达成交易，经三方协商一致，解除2013年7月4日三方签订的存量房居间买卖合同。武汉市某房地产经纪有限公司将沈某、王某的存量房居间买卖合同原件收回。沈某要求王某退还定金3万元，王某未退还。
一审另查明，王某于2007年6月30日购买坐落于武汉市武昌区锦江国际2栋1单元20层1号，建筑面积162.29平方米的房屋。2008年1月2日，王某与李某登记结婚。2012年12月7日，上述房屋办理了武房权证昌字第20120138**号房屋所有权证，房屋所有权人为王某。2012年12月11�，该房办理了昌2012005926号他项权证，抵押权人招商银行股份有限公司武汉分行，抵押人王某，债务人李某，被担保的主债权的数额人民币190万元。2013年8月23日，沈某银行账户有存款260余万元。
一审法院经审理认为：沈某与王某及武汉市某房地产经纪有限公司签订存量房居间买卖合同，是三方真实意思的表示，未违反法律的规定，但武汉市某房地产经纪有限公司明知沈某无武汉市购房资格，不符合武汉市的房屋限购政策，而居间促成沈某与王某签订存量房居间买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”的规定，三方签订的存量房居间买卖合同应为效力待定的合同，如沈某在能办理武汉市户口或取得武汉市购房资格之后，合同�产生法律效力。所以因沈某未取得武汉市购房资格而提出解除合同时，王某的丈夫李某与沈某及武汉市某房地产经纪有限公司签订了解除协议，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，三方签订的解除协议合法有效，武汉市某房地产经纪有限公司已将收取保证金2万元退给沈某，王某亦应将收取的定金3万元退给沈某。
王某辩称其丈夫李某签订解除协议未取得王某的授权，因沈某在交易过程中所见的房屋所有权证的发证时间为2012年12月7日，在双方结婚之后，王某也无证据证明向沈某声明过该房屋为其个人婚前财产，李某在签订解除协议时持有王某签订的存量房居间买卖合同原件，并将原件退还给武汉市某房地产经纪有限公司，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，鉴于李某的身份和行为，沈某有理由相信李某在签订解除协议时有代理权，解除协议合法有效。王某的辩称理由不能成立，王某应退还沈某定金3万元。沈某明知自己无武汉市购房资格而与王某签订房屋买卖合同，交付的定金虽有利息损失，但因沈某的行为亦造成王某的房屋交易期限迟延，故沈某要求支付利息的请求不予支持。一审判决：一、王某退还沈某定金3万元，此款自本判决书生效之日起十日内付清。二、驳回沈某其他诉讼请求。一审案件受理费550元，减半收取275元，由沈某负担。若未按本判决�定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判后，王某不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回沈某的原审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定双方签订的《存量房居间（买卖）合同》是附生效条件的合同，与合同约定相悖，没有事实依据。合同中并无将沈某取得武汉市购房资格作为合同生效条件方面的约定，而合同第十二条明确约定合同经三方签字、盖章后生效，另外合同第十三条约定由沈某办理好户口，说明解决购房资格的义务在沈某。本案中定金属于履约定金，而沈某明知自己不具有购房资格，仍愿意接受定金罚则的约束。二、王某的丈夫李某不具有代理权，本案不构成表见代理。房屋是大宗商品，不属于因日常生活需要处理的财产，不能适用家事代理�该房屋也属于王某婚前财产，李某不具有代理权，解除协议应为无效。三、即使李某签订的解除协议有效，也没有约定返还定金。合同解除后，沈某应赔偿王某的租金损失。
沈某答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
武汉市某房地产经纪有限公司述称，对一审判决没有意见，王某上诉与我方无关。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，沈某与王某及武汉市某房地产经纪有限公司签订的《存量房居间（买卖）合同》，系当事人的真实意思表示，内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按约履行。该合同约定，在沈某办理好户口之后，由沈某首付款还款，付余款当日，见过户收件单支付。后因沈某未取得武汉市购房资格，导致该合同约定的付款条件无法成就，合同无法继续履行，王某的丈夫李某与沈某及武汉市某房地产经纪有限公司签订了解除协议，解除了上述合同。解除协议虽对定金是否返还未予约定，但从买卖合同内容看，三方对沈某不具有本市户口是明知的，合同约定的付款时间也在沈某取得本市户口之后，故对合同无法继续履行，沈某并未违约，也不应承担违约责任。武汉市某房地产经纪有限公司已将收取的保证金2万元退给沈某，王某亦应将收取的定金3万元退给沈某。
关于王某称其丈夫李某不具有代理权，李某签订解除协议不构成表见代理的上诉理由。因案涉房屋所有权证的发证时间在王某、李某结婚之后，王某也无证据证明向沈某声明过该房屋为其个人婚前财产，李某在签订解除协议时持有王某签订的存量房居间买卖合同原件，并将原件退还给武汉市某房地产经纪有限公司。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，一审认定表见代理成立、解除协议合法有效正确，王某的该项上诉理由不能成立。
综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人王某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李斌成
审 判 员 叶玉宝
代理审判员 骆朝辉
二〇一四年二月十七日
书 记 员 骆朝辉