辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽04民终170号
上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司抚顺站前支行，住所地：抚顺市新抚区。
负责人：毛大思，该行行长。
委托代理人：张忠波，该行工作人员。
被上诉人（原审原告）：王喜梅，女，1954年1月10日出生，汉族，住抚顺市顺城区。
被上诉人（原审原告）：宋洋，男，1981年8月19日出生，汉族，住上海市南汇区。
委托代理人：王喜梅，女，1954年1月10日出生，汉族，住抚顺市顺城区。
被上诉人（原审原告）：宋飞，男，1981年8月19日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。
委托代理人：王喜梅，女，1954年1月10日出生，汉族，住抚顺市顺城区。
被上诉人（原审原告）：丁凤英，女，1927年9月17日出生，汉族，住抚顺市顺城区。
委托代理人：宋长友，男，1960年10月5日出生，汉族，住抚顺市顺城区。
被上诉人（原审被告）：抚顺市地产房屋开发有限公司，住所地：抚顺市顺城区。
法定代表人：齐少嫣，该公司经理。
被上诉人（原审第三人）：张淼，女，1978年10月7日出生，汉族，住抚顺市顺城区。
上诉人中国农业银行股份有限公司抚顺站前支行（简称农行站前支行）因与被上诉人王喜梅、宋洋、宋飞、丁凤英、抚顺市地产房屋开发有限公司（简称地产开发公司）、张淼商品房销售合同纠纷、确认合同无效纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2017）辽0411民初2402号民事判决，上诉至本院。本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人农行站前支行的委托代理人张忠波，被上诉人王喜梅，被上诉人宋洋、宋飞的委托代理人王喜梅，被上诉人丁凤英的委托代理人宋长友到庭参加了诉讼。被上诉人地产开发公司、被上诉人张淼经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
农行站前支行上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王喜梅、宋洋、宋飞、丁凤英的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误。一审认定我行与张淼的诉争房屋抵押无效与事实不符。我行在2001年4月26日与张淼签订《个人住房按揭（抵押）借款合同》，借款金额25万元，期限二十年，由张淼名下新购的由地产开发公司位于城东新区七方块4#楼2单元241号建筑面积128.173平方米的房屋提供抵押担保，我行于2001年5月14日在抚顺市产权处办妥抵押登记。我行在办妥抵押登记后，履行了放款义务。该贷款抵押房屋为诉争房屋，我行作为一家金融机构，只能对商品房买卖合同、商品房预售许可证、销售不动产统一发票原件进行审查，并按照相关法律规定到抚顺市产权处办理了抵押登记，不可能预先知道地产开发公司一房二卖。二、张淼未到庭参加庭审，但一审法院对其询问笔录中，张淼自称印章一直在办公桌内，但没有否认印章的真实性，也未否认印章不是其本人加盖，因此无法确认该合同是否为张淼本人签署合同。三、我行放款时已经在抚顺市公证处办理借款合同公证，并由抚顺市公证处出具借款合同公证书，公证书中明确载明借款人张淼到我行办理借款，并自愿用诉争房屋作为贷款抵押物，公证处出具的公证书具有国家公信力，其公证结果不容质疑。四、上诉人借款合同已经实际履行，房屋的抵押权也应善意取得。二、一审法院适用法律错误。我行作为金融机构，无论是制度上还是现实操作上都只能是形式要件的审查，并按照相关法律到抚顺市产权处办理登记，不可能提前知道地产公司将已经出售并抵押的房屋一房二卖，因此我行与张淼签订的《个人住房按揭（抵押）借款合同》应当有效。且宋长文在购买诉争房屋时，地产公司没有向宋长文提供商品房预售许可证、房屋图纸、房屋使用说明书等办理房屋产权登记的要件，没有尽到注意义务，理应承担过错责任。地产公司存在“以合法形式掩盖非法目的”。我行与张淼之间借款合同已经实际履行，且经公证处公证，不应确认无效。
王喜梅、宋洋、宋飞、丁凤英辩称，一审认定事实清楚，证据确实，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。事实和理由：1、宋长文与地产开发公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，宋长文按照合同约定交付全部购房款256,346元，地产开发公司将该房屋交付宋长文，并办理了入户手续，双方已经按照合同实际履行，宋长文及王喜梅将户籍迁入到案涉房屋居住至今已经十余年，宋长文对该房屋是善意取得，购房款价格是公平合理的，符合法律规定，一审判决认定宋长文与地产开发公司签订的合同有效是正确的。2、现没有证据证明张淼与地产开发公司在《商品房买卖合同》中签字，如有签字也不是当事人的真实意思表示，因为张淼没有购买该商品房，也没有缴纳购房款总额的30%的预付款，地产开发公司也没有将房屋交付给张淼，即第三人没有取得该房屋的任何权利。张淼在一审法院的询问笔录中自认“我当时在被告地产开发公司任出纳工作，公司让我们上交身份证并未说明用途。我的印章一直放在办公桌的一个小盒子里。农行站前支行向法庭提供的有张淼字体的文件，均不是我本人签的，我没有买过涉案房屋，没有进行过公证，没有收到农行给付钱款，更没有偿还过钱款。我认为我与农行站前支行签订的《个人住房按揭（抵押）借款合同》无效。”3、上诉人作为一家专业银行，应当清楚上诉人与张淼之间的《个人住房按揭（抵押）借款合同》必须是上诉人与借款人之间签订，而本案《个人住房按揭（抵押）借款合同》是张淼没有到场、没有参加的情况下签订的，因此上诉人未尽到对合同的严格审查义务，故上诉人对自己的行为应当承担责任。4、我方作为普通的老百姓到地产房屋公司购买房屋，属于正常购房行为。上诉人将责任推卸给我方错误。
地产开发公司、张淼未到庭答辩。
王喜梅、宋洋、宋飞、丁凤英向一审法院诉讼请求，1、被继承人宋长文与被告地产开发公司签订的《商品房买卖合同》有效。位于抚顺市顺城区临江东路5号楼2单元401号房屋归原告王喜梅所有，被告地产开发公司协助原告王喜梅办理房屋产权过户手续，办理产权登记费用由被告地产开发公司负担。2、被告地产开发公司与第三人张淼签订的《商品房买卖合同》无效。3、被告农行站前支行与第三人张淼签订的《个人贷款购房抵押备案登记书》抚房抵押登记第32号无效。4、被告地产开发公司及被告农行站前支行承担本案诉讼费用。事实和理由：2001年5月16日，宋长文与被告地产开发公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告以2000元每平米的价格，购买被告地产开发公司开发的位于抚顺市顺城区城东七方块4号楼2单元401房屋，建筑面积128.173平方米，总房款256346元。被告地产开发公司在收到原告支付的全部房款后，为原告办理了房屋入户手续，此后原告多次找到被告地产开发公司要求办理房屋产权登记，其以种种理由拖延。后原告到产权处查询得知，第一被告在将房屋出售给原告前与第三人张淼签订了虚假的《商品房买卖合同》，向被告农行站前支行申请办理了个人住房按揭抵押贷款，并在抚顺市产权处办理了抵押登记，导致原告王喜梅十年来未能办理房屋产权登记。
一审法院认定事实：原告王喜梅与宋长文原系夫妻关系，宋长文于2009年11月29日去世。原告宋飞、宋洋系王喜梅、宋长文婚生子，原告丁凤英系宋长文母亲。宋长文父亲宋振环于1966年4月20日去世。2001年5月16日，被告地产开发公司与宋长文签订《商品房买卖合同》，约定将其开发的位于抚顺市顺城区城东七方块4#2-241号房屋以256346元的价格出卖给宋长文，宋长文将房款全部缴纳后，被告地产开发公司为宋长文办理了入户手续，宋长文及原告居住使用至今。原告在入住后要求被告地产开发公司协助办理产权登记时，得知案涉房屋于2001年4月23日以第三人张淼名义在被告农行站前支行处办理了抵押贷款。另查明，2001年4月23日，被告地产开发公司与第三人张淼签订了《抚顺市商品房买卖合同》，将案涉房屋出卖给第三人，并于2001年4月25日与被告农行站前支行签订了《个人住房按揭（抵押）借款合同》，该合同在抚顺市公证处予以公证，并办理了抵押登记。在《个人住房按揭（抵押）借款合同》中借款人签名处系第三人张淼的印章，并无二人签名。
一审法院认为，被继承人宋长文与被告地产开发公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，宋长文支付合理的购房款，地产开发公司交付房屋，双方已实际履行，并未违反法律规定，宋长文及亲属已实际占有使用该房屋多年，故宋长文与被告地产开发公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。关于第三人张淼与被告地产开发公司签订的《商品房买卖合同》，因该合同的订立并非当事人真实的意思表示，第三人张淼未实际购买房屋，亦未实际取得该房屋，应认定为合同无效。第三人与地产开发公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》是张淼与农行站前支行签订《个人住房按揭（抵押）借款合同》的前提，农行站前支行虽主张宋长文未尽调查案涉房屋登记及权属注意义务，但没有证据证明宋长文对案涉房屋设立抵押权是知情的。案件审理过程中，张淼作为其与地产开发公司签订《抚顺市商品房买卖合同》的主体，明确表示其没有购买案涉房屋，没有在农行站前支行借款及办理公证，未实际取得该房屋，也未对房屋实施任何权利并请求确认地产开发公司冒用其名义与农行站前支行签订的《个人住房按揭（抵押）借款合同》无效。综合上述案情，应确认第三人与农行站前支行的合同无效。庭审中，宋长文的继承人宋洋、宋飞、丁凤英明确表示将其份额赠与原告王喜梅，故地产开发公司应协助王喜梅办理房屋过户手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、宋长文与被告抚顺市地产房屋开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告抚顺市地产房屋开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告王喜梅办理房屋（《商品房买卖合同》记载坐落地点为顺城区城东七方块4#2-241、建筑面积128.173平方米）产权过户手续；三、被告抚顺市地产房屋开发有限公司与第三人张淼签订的《商品房买卖合同》无效；四、被告中国农业银行股份有限公司抚顺站前支行与第三人张淼签订的《个人住房按揭（抵押）借款合同》无效。案件受理费2573元（已减半收取），由被告抚顺市地产房屋开发有限公司负担。
二审中各方未提交新证据。农行站前支行二审中陈述：“案涉房屋办理抵押贷款时在公证处进行了公证，但签名不是张淼本人书写。上诉人发放贷款后由地产开发公司还了部分款项，之后就不还款了。”
本院认为，上诉人主张“2001年4月26日我行与张淼签订《个人住房按揭（抵押）借款合同》，由张淼名下新购的地产开发公司开发的位于城东新区七方块4#楼2单元241号建筑面积128.173平方米的房屋提供抵押担保，我行于2001年5月14日在抚顺市产权处办妥抵押登记。而后上诉人履行了放款义务，我行不可能预先知道地产开发公司一房二卖”一节，经审查，张淼否认其与上诉人签订《个人住房按揭（抵押）借款合同》，同时上诉人二审中自认案涉房屋办理抵押贷款时虽在公证处进行了公证，但公证时张淼的签名不是张淼本人书写，由此上诉人在办理本案房屋贷款时未能尽到审慎的审查义务，一审认定其与张淼签订的《个人住房按揭（抵押）借款合同》无效正确。关于上诉人称应对合同中张淼的签名是否是张淼本人签署进行鉴定一节，因张淼在一审法院询问时明确表示其并无购买案涉房屋的意思表示，其未使用上诉人发放的贷款，上诉人亦认可部分的案涉贷款是由地产开发公司偿还，公证书中签字并非张淼本人签署，以上事实足以认定地产开发公司是冒用张淼之名与农行站前支行签订的《个人住房按揭（抵押）借款合同》，上诉人现申请笔迹鉴定已无任何法律意义，故其此项鉴定申请，本院不予准许。鉴于被继承人宋长文与地产开发公司不仅签订《抚顺市商品房买卖合同》，而且宋长文购买案涉房屋后一直实际占有和使用该房屋至今，因此一审认定宋长文与地产开发公司签订的《商品房买卖合同》有效，由地产开发公司协助办理诉争房屋的产权过户手续正确。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5146元，由上诉人中国农业银行股份有限公司抚顺站前支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 宫 颖
审判员 马开智
审判员 罗 华
二〇一八年三月二十日
书记员 张 崇