山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临商终字第395号
上诉人（原审原告）：朱密，男，汉族，居民。
委托代理人：袁秋彬，山东衡正源律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：刘金奇，男，汉族，居民。
委托代理人：宋卫兰，山东创序律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：刘东俊，男，汉族，居民。
委托代理人：杨庆龙，男，1964年1月31日出生，汉族。
上诉人朱密与上诉人刘金奇、刘东俊因房屋买卖合同纠纷一案，均不服临沂市兰山区人民法院（2012）临兰民初字第4485号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原告朱密诉称，原告朱密与被告刘东俊于2001年3月30日签订房产转卖协议，原告为乙方，被告刘东俊为甲方。协议约定：“甲方原在临沂金雀山五路南金雀山建筑公司家属院内二层三间独院楼房一栋转卖给乙方，共作价19万元（大写壹拾玖万元正）。此款乙方分期交给甲方，大概时间2001年8月份交清。甲方于此时交给乙方房产证。此协议签字生效。此协议共二份，各执一份。”最后由甲乙双方签字并按手印。协议签订后，原告于当天支付被告12万元，余款于2001年年底前分四次支付8万元给被告，共计支付房款20万元给被告，比协议约定多支付1万元。被告刘东俊与刘金奇系父子关系。在整个房产买卖合同的签订及履行过程中被告刘金奇均知道并同意出售房屋。因此，在原告将房款全部交付后，二被告及时将房产转卖协议、房产证、房屋钥匙交付给原告，并对房屋进行了交接。原告在接收房屋后对房屋进行了装修，原告子女于装修后搬进房屋居住至今。被告刘金奇也经常至该房屋找原告子女聊天，聊天过程中也从未否认过房屋买卖，并同意协助办理房屋过户登记手续。原告子女居住一段时间后，于2006年要求二被告协助办理过户登记手续，二被告口头承诺办理，但是当原告在临沂市房产局办理完毕过户登记的前序手续时，二被告却以种种借口予以推辞。直至诉前，二被告仍以种种借口予以推辞办理过户登记手续。二被告的行为严重违反合同约定，侵害了原告的合法权益。为维护自身合法权益不受侵害，原告特提起诉讼，请求法院依法确认原被告双方2001年3月30日“房产转卖协议”合法有效，房产价值19万元；责令二被告协助原告办理房产过户登记手续；诉讼费由二被告承担。
被告刘金奇辩称，原告所诉与事实不符，本案所涉房产所有人系被告刘金奇，被告刘东俊与原告之间的买卖关系，未经刘金奇同意也未经其通知，该合同系无效协议，原告陈述被告刘金奇在原告购买房屋后经常到原告家找原告的子女聊天，被告刘金奇与原告子女并不认识，该房屋未办理产权过户，被告刘金奇不知该房买卖也不同意该房买卖。
被告刘东俊辩称，原告所诉与事实不符，协议签订后原告并未按约定全额支付房款，尚且房款还未付清，因房款未付清，双方就房屋过户没有达成协议。
原审判决认定，原告朱密与被告刘东俊于2001年3月30日签订房产转卖协议一份，原告朱密为乙方，被告刘东俊为甲方。协议约定：“甲方原在临沂金雀山五路南金雀山建筑公司家属院内二层三间独院楼房一栋转卖给乙方，共作价19万元（大写壹拾玖万元正）。此款乙方分期交给甲方，大概时间2001年8月份交清。甲方于此时交给乙方房产证。此协议签字生效。此协议共二份，各执一份。”该协议由甲乙双方签字并按手印。协议签订后，原告于当天支付被告刘东俊12万元，由被告刘东俊出具收条一份：“今收到房款12万元大写（壹拾贰万元正）。”涉案房屋位于临沂市兰山区金雀山办事处小埠东居委0021号，建成年份为1997年，产权证号原为山东省城镇私房所有权证字第13330897号，该房屋的房权证产权人为被告刘金奇，现该房权证由原告持有。2007年被告刘金奇向房产管理局申请遗失补证，又重新办理另一房权证，现证号为临房权证兰山区字第××号，该房产证登记产权人仍系被告刘金奇，现由被告持有。被告刘东俊与被告刘金奇系父子关系。原被告签订房屋买卖协议时，被告刘金奇26周岁，系未婚。原告子女于2001年底入住该房屋至今。原告曾于2006年在房产局申请办理房屋过户登记，但未办理完毕。
庭审中原告提交了录音笔录三份、证人证言9份并申请三位证人出庭作证，以此证明原告除交付12万元以外还交付6万元余款，原被告两家关系很好，来往密切，被告刘金奇知道并同意房屋买卖的事实。证人陈宝才还证明被告刘东俊当时是罗庄区册山副科级干部，该房屋是刘东俊凭副科级别分的房屋。被告对以上录音及证人证言均有异议。
另查明，2012年5月30日，刘金奇作为原告将朱密诉至原审法院，要求确认涉案房屋归刘金奇所有并要求朱密返还房屋、赔偿损失。
原审判决认为，原、被告对原告与被告刘东俊签订的房屋买卖协议真实性无异议，现双方争议的焦点是该房屋买卖协议是否合法有效。原告主张其与被告之间的买卖协议有效，房屋应归其所有。因原告与被告刘东俊签订房屋买卖协议时，被告刘金奇当时是26周岁，系未婚，无固定收入来源，取得该房产证时间为1998年12月，且证人陈宝才出庭证明刘东俊当时是罗庄区册山副科级干部，该房屋是刘东俊凭副科级别分配的房屋，故虽然该房屋登记在被告刘金奇名下，仍应认定该房屋当时实际所有权人为被告刘东俊，故被告刘东俊有权对该房予以处分。且原告子女于2001年即到该房屋入住，占有使用该房屋至今。被告刘金奇在该房买卖时与被告刘东俊共同生活，在长达十余年的时间里从未向原告主张返还房屋，应认定被告刘金奇已认可并同意该房屋卖予原告。故原告朱密与被告刘东俊之间签订的房屋买卖协议合法有效。关于原告是否向被告付清房款的问题，因被告刘东俊已向原告出具12万元的收条，对该12万元已付房款，原被告均无异议，予以确认。原告朱密主张剩余7万元房款已经交付被告，提交了证人证言及录音等为证，但被告对此不认可，且原告未要求被告向其出具收条，不符合日常交易习惯，故本院认定原告并未向被告交付剩余7万元房款。依据诚实信用原则及公平原则，原告应向被告支付剩余房款，二被告应协助原告办理房产过户登记手续。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条之规定，判决：一、原告朱密与被告刘东俊于2001年3月30日签订的“房产转卖协议”合法有效；二、坐落于临沂市兰山区金雀山办事处小埠东居委0021号房屋（原产权证号为山东省城镇私房所有权证字第13330897号、现产权证号为临房权证兰山区字第××号）归原告朱密所有；三、被告刘金奇、刘东俊于本判决生效之日起十日内协助原告朱密办理上述房屋的产权过户手续；四、原告朱密于本判决生效之日起十日内支付二被告房款7万元，并按同期人民银行规定的贷款利率支付自2001年9月1日起至实际履行之日止的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4100元，由被告刘金奇、刘东俊负担2100元，原告朱密负担2000元。
上诉人朱密的上诉理由及请求为：一、原审判决认定朱密仍欠刘东俊、刘金奇7万元房款是错误的。因为：1、书证“房产证”在朱密手中，可以推定出房款已经全部付清：“房产转卖协议”中明确约定的交款方式、交款时间为“此款乙方分期交给甲方，大概时间2001年8月份交清，甲方于此时交给乙方房产证”。从此约定中可以看出，只有朱密将房款全部交清，刘东俊、刘金奇才将房产证交给朱密。而2001年底刘东俊、刘金奇就将房产证、钥匙等已经交付给朱密，所以，虽然刘东俊、刘金奇没有就另外所收到的8万元房款出具收条，但可以推定朱密已经将剩余房款支付完毕，原审判决认为没有收条不符合日常交易习惯明显不能成立。朱密与刘东俊曾经是把兄弟关系，基于双方之间的这一特殊身份关系，朱密支付房款而不要求刘东俊写收条是完全可能的。2、视听资料、录音笔录证据三份，尤其是刘金奇弟弟刘金银、刘东俊原司机刘金华录音可以证明房款已经全部付清：经朱密女儿朱晓琳找刘金华调查落实，经多次询问，刘金华及其妻子均承认经其手拿过6万元，这6万元已经给了刘东俊了，而且刘金华当着朱晓琳的面给刘东俊打电话，刘东俊也承认收到了该6万元房款，有朱晓琳当时与刘金华的录音资料为证。同时，作为刘东俊、刘金奇的家庭成员之一，刘金奇的弟弟刘金银也证明房款已经全部付清的事实，并证明卖房的事情刘金奇肯定知道并同意。原审对该事实未予认定，显然是错误的。3、三位出庭作证的证人可以证明剩余房款6万元已经支付给被上诉人刘东俊：三位证人中的陈宝才，虽是上诉人朱密申请出庭的，但是其却与被上诉人有亲属关系。其亲眼目睹了刘东俊原司机刘金华到朱密处分三次拿走剩余6万元房款的客观事实，证人朱晓琳、高树兰也均能证明该事实。原审对该事实没有认定是错误的。4、九份证人证言可以证明剩余房款6万元已经支付给被上诉人刘东俊：九份证人证言中，李际才是朱密与刘东俊的把兄弟老大，对本案房屋买卖、房款支付均非常清楚，其证明房款已经全部付清，刘金奇知道并同意卖房之事；孔庆远、崔洪玉、刘希哲都是当时上诉人朱密妻子陆芬付款时在现场看见的，因为当时朱密买刘东俊、刘金奇的房子大家都知道，所以刘东俊司机刘金奇来拿钱大家也就知道是怎们回事；其余证人马元昌、尚梅成、王迎春、王云霞、刘振胜、朱丙杰、周庆梅、王广乾、孙朝阳、朱祥、孔庆连等均能证明6万元房款支付完毕，并且刘金奇知道、同意卖房之事。5、另外的2万元房款是朱密家的股金本交给刘东俊，由刘东俊拿着朱密妻子陆芬的身份证支取的。上述书证、录音资料、证人、证人证言等证据相互补充、相互印证，形成了一个完整的证据链，共同证明本案房屋买卖合同的客观真实性，证明刘金奇知道并同意卖房之事，证明剩余房款7万元上诉人朱密已经支付完毕，并且多支付了1万元。而原审判决却以没有写收条为由，对该事实不予认定，显然是错误的。二、原审判决超出了当事人的诉请，刘东俊、刘金奇在原审中并没有提出反诉，而原审却判令朱密支付7万元给刘东俊、刘金奇，显然错误。本案原审从立案至法庭辩论终结，刘东俊、刘金奇除针对朱密的诉请进行正常抗辩外，并没有提出反诉请求，要求上诉人支付7万元房款。而原审判决却判令朱密支付刘东俊、刘金奇7万元房款，明显超出当事人的诉请，没有法律依据，是错误的，请二审法院依法撤销。三、退一步说，不管该7万元是否支付，从2001年8月份至2012年9月11日朱密起诉时，已经远远超过两年的诉讼时效而不受法律保护。根据双方房产转卖协议的约定，房款应当在2001年8月份交清。从目前书面证据来看，朱密支付了12万元房款，剩余房款7万元是否支付，没有书面材料予以证明。但也没有任何证据可以证明刘东俊、刘金奇在2001年8月份之后继续向朱密主张权利，要求支付剩余的7万元房款。因此，不管朱密是否支付了该剩余的7万元房款，也不论刘东俊、刘金奇在原审中是否提出了反诉请求，从2001年8月份至2012年9月11日，长达10余年的时间，已经远远超过民法通则2年诉讼时效的规定，而转化为自然债务，不再受法律保护。同时，朱密在长达10余年的时间里不支付剩余房款而能在没有任何争议的情况下居住使用该房屋，也明显与事实不符，与常理相悖。因此，原审判令朱密支付刘东俊、刘金奇7万元房款是错误的。四、原审判决结果部分错误。原审判决基于对上述事实的错误认定，必然导致判决结果的部分错误。朱密已经将全部房款支付完毕，不应当再向刘东俊、刘金奇支付7万元，该项判决明显错误，应予撤销。综上，原审判决认定事实部分错误，根据现有证据足以认定朱密已经将全部房款支付完毕。因此，原审判令上诉人朱密向刘东俊、刘金奇支付7万元房款及其利息是错误的，该判决严重侵害了朱密的合法权益。请求：1、依法撤销原审判决第四项，并改判确认朱密已经支付完毕全部房款；2、本案一、二审诉讼费由刘东俊、刘金奇承担。
刘金奇答辩称：朱密的上诉请求以及事实理由不能成立，理由如下：一、刘金奇从未与朱密对涉案房屋买卖一事洽谈过，刘金奇没有卖涉案房屋的任何意向，因此，刘东俊与朱密签订的关于买卖刘金奇房屋的协议是无效的；朱密在上诉状中称房款已经付清的事实不存在，刘金奇从未收过朱密一分钱。二、朱密在上诉状中所阐述的录音、证人内容均不属实，其证言均是虚假的。三、鉴于刘东俊与朱密所签房屋买卖协议无效，朱密及其家人应当从刘金奇的房屋中搬离，停止侵占。综上，原审认定买卖合同为有效合同是错误的，请求二审法院依法认定系无效买卖协议，责令朱密及家人返还房屋。
刘东俊答辩称：同意刘金奇的答辩意见。由于刘东俊的失误造成了今天的纠纷，在此对刘金奇及朱密表示歉意。另外，朱密确实没有将12万元以外的房款付清，也是造成纠纷的原因之一。
上诉人刘东俊、刘金奇的上诉理由及请求为：一、原审判决认定2001年3月30日刘东俊与朱密签订的房屋转卖协议有效是错误的。涉案房屋系刘金奇的合法财产，该财产在房屋登记部门登记备案，根据物权法的规定，涉案房屋产权系刘金奇所有，任何人无权处分刘金奇的财产。二、原审判决推定涉案房屋实际所有权人系刘东俊是错误的。刘东俊与朱密签订房屋转卖协议时，刘金奇已经参加工作，有固定的收入。涉案房屋系刘金奇合法取得，与刘东俊的工作及职务无关，因此原审判决以刘金奇无固定工作为由推定房屋的实际所有权人并非房产登记所有权人是错误的，且该推定无任何法律依据。三、原审判决以自2001年朱密即到涉案房屋居住、刘金奇没有主张权利为由推定刘金奇认可并同意该房屋买卖为由认定转卖协议有效无任何事实和法律依据。刘东俊与朱密系多年的好朋友，在此之前交往甚密；刘金奇工作较忙，多年不在涉案房屋居住，但刘金奇对房屋转卖协议并不知情，且刘金奇并没有处分涉案房屋的意向。因此，原审判决推定刘金奇认可并同意房屋买卖属于认定事实错误。原审判决本院认为部分前后认定自相矛盾，其推理错误，导致判决结果错误。原审判决先是认定涉案房屋的实际所有权人为刘东俊，后又推定刘金奇认可并同意房屋买卖，这种自相矛盾的推理，可以确认原审判决的推理不能成立。五、刘金奇的合法房屋，在未经本人同意的情况下，任何第三人无权处分，其处分行为也是无效的。综上，请求二审法院依法查明案件事实，纠正原审判决的错误。请求：1、撤销原审判决，依法确认2001年3月30日刘东俊与朱密签订的房屋转卖协议无效或查明事实后发回重审；2、诉讼费等费用均由朱密承担。
朱密答辩称：一、朱密在原审时向法庭提交了三份书证（房产转卖协议、房产证、12万元房款收条）、三位出庭证人朱晓琳、高树兰、陈宝才、九份证人证言及朱密的孩子居住涉案房屋期间水电费收据等多份证据，共同证明刘金奇知道并同意房屋买卖。而且在2001年3月30日房产转卖协议签订后及朱密子女居住长达10多年的时间里，刘金奇、刘东俊从未提出异议，主张返还。因此，该房产转卖协议的真实性、合法性不容置疑，对双方当事人均具有法律约束力。刘金奇、刘东俊关于房产转卖协议无效的主张没有事实及法律依据，不能成立。二、原审判决对本案争议房产来源的认定完全正确，符合客观事实。涉案房产是刘东俊在册山镇政府作为副科级干部才有资格享受、购买的，这在当地及该家属院是众所周知的事实。刘金奇显然不符合购买该房的条件，其不仅无权购买该房，在1997年时年仅22岁，未婚，没有收入来源，在部队当兵，直到1998年办房产证时仍在部队，也无财力购买。因此该争议房产并非刘金奇独立取得，原审判决认定刘东俊拥有实际产权正确。三、刘金奇在长达10多年的时间里不对自己的财产进行管理、使用，与常理相悖，完全违背客观事实。这说明其是完全知道并同意房产已卖给朱密。同时，刘金奇之父刘东俊与朱密是多年好友，刘金奇在原审时说不认识朱晓琳也不符合客观实际，那么朱晓琳在原审时的证言显然是属实的。四、原审已经查明涉案房产是刘东俊购买，因此刘东俊是该房产的实际产权人。从外观表象看，房产登记在刘金奇名下，因刘东俊与刘金奇是父子关系，且共同生活、居住在一起，所以刘金奇不可能不知道房屋买卖之事，其显然是知道并同意的。五、原审判决除房款7万元认定错误外，其余完全正确，既有事实依据，又有法律依据，维护了朱密的合法权益，维护了法律权威，维护了社会公平正义。请求驳回刘东俊、刘金奇的上诉。
经审理查明，涉案房产初次登记于1998年12月16日，上诉人刘金奇关于涉案房产来源的陈述为：涉案房产系金雀山办事处的一家建筑公司建设，由刘金奇出资购买，当时购买的价格是20万元左右，交款单据因搬家找不到了，当时没有购房合同。
二审期间，上诉人刘金奇提供临沂市兰山区新闻中心出具的收入证明一份，该证明的主要内容为：“刘金奇系我单位正式在编职工，1996年进入我单位，现年工资收入6万元。”用于证明刘金奇系1996年参加工作，是正式的在编人员，否定朱密关于刘金奇没有收入和工作情况的主张。上诉人朱密对该证据的真实性、合法性均有异议，认为该收入证明只有单位公章，没有单位负责人或者出具人员签名，不符合证据的形式要件，没有证据效力；另外，该证据所证明的刘金奇1996年在其单位上班完全不属实，该单位应当提供刘金奇1996年到其单位工作的聘用手续及工资单据来证明双方之间存在用工关系。同时朱密主张刘金奇1996在部队服役，其工资收入不可能能够独立购买价值19万元的房产。上诉人刘东俊对该收入证据未提出异议。
上诉人朱密以股金转让手续涉及金融保密而无法获取为由申请调取2万元股金转让的相关证据，本院依其申请到临沂市罗庄区农村信用合作联社调取的有关证据包括查询回执一份、退股申请书二份、现金付出传票两份（该传票正、反两面复印）、朱密之妻路芬2000-2003年股息分红支取记录一页。查询回执载明路芬股金2万元已于2004年7月8日退股，退股申请书的申请人分别为刘东俊和路芬，各自申请退回在罗庄区农村信用合作联社的股金1万元和2万元；现金付出传票记载退股金时间为2004年7月8日，相应股金由上诉人刘东俊支取；路芬2000-2003年股息分红支取记录记载2000年至2003年股息分红由刘金刚、路芬、刘金华支取。上诉人朱密对上述证据的质证意见为：对查询回执没有异议；对刘东俊的退股申请书没有异议，路芬的退股申请书不是本人所签，也不是路芬本人到信用社申请退股，应当是刘东俊办理的；对现金付出传票无异议，路芬的2万元股金被刘东俊支取，可以证明上诉人朱密主张2001年底将2万元股金本交付给刘东俊以支付最后一笔房款的事实成立；对股息分红支取记录无异议，并主张刘金华是刘东俊的司机和侄子，有6万元房款是刘金华到朱密的砖厂代刘东俊收取的，刘金华支取股息的事实进一步证明了前述支取6万元房款的事实成立；刘金刚是刘东俊的亲侄子，其支取股息的行为也是代表刘东俊的行为；该组证据完全能够证明朱密已经将除12万元房款以外的剩余7万元房款全部支付给刘东俊。上诉人刘金奇对上述证据的质证意见为：对查询回执的真实性无异议，其他证据的真实性无法确认，也不知情，该部分证据不能证实上诉人朱密的主张。上诉人刘东俊对上述证据的质证意见为：对查询回执无异议，对刘东俊的退股申请书无异议；路芬的申请书应该是路芬签的，因为银行审查比较严格；对于现金付出传票和代支人刘东俊没有异议，但其中路芬的2万元股金就是房款12万元之内的；从股息分红支取记录第一行刘金刚支取的800元的分红来看，支取的是2000年的分红，从正常的交易习惯来看，支取该红利的时间应当在2001年的年初，那么双方交易房屋的时间是2001年的3月份，所以，刘东俊在双方交易房屋时收到路芬2万元的股金本折抵房款符合双方对房屋交易的实际情况，该股金在以后的任何时间可以随时支取，并不能说明朱密在12万元之外的其他时间付款的情况。
本院对上述证据的认证情况为：临沂市兰山区新闻中心出具的收入证明并不能证实涉案房产的来源，所以对其证明力本院不予确认。各方当事人对本院调取证据的真实性均未提出异议，该部分证据能够证明朱密将其妻路芬的2万元股金转让给上诉人刘东俊用于支付部分购房款、刘东俊于2004年7月8日将该2万元股金支取的事实。对该部分证据的证明力应予以确认，并据此认定上诉人朱密关于以转让股金的方式支付购房款2万元的主张成立。
此外，上诉人朱密另申请对刘东俊的侄子刘金华（曾担任刘东俊司机）进行调查，用于证明刘东俊安排刘金华从朱密处收取房款6万元；并申请调取刘金奇的档案资料，以证明临沂市兰山区新闻中心出具的收入证明内容虚假。
其他事实与原审判决认定的事实一致。
认定以上事实的主要证据有房产转卖协议、收条、山东省城镇私房所有权证、临沂市罗区农村信用合作联社出具的查询回执、退股申请书、现金付出传票、路芬2000-2003年股息分红支取记录及当事人陈述，有关证据已收集记录在卷。
本院认为，根据上诉人朱密与上诉人刘金奇、刘东俊各自的上诉理由和答辩意见，本案的争议焦点是：1、上诉人朱密与上诉人刘东俊签订的房产转卖协议是否有效；2、协议约定的房屋价款19万元上诉人朱密是否已支付完毕。
对第一个争议焦点，本院认为，根据审理查明的事实，涉案房产初次登记于1998年12月16日，登记所有权人为上诉人刘金奇。对于该房屋的取得方式，上诉人朱密与上诉人刘金奇、刘东俊主张不一：朱密主张该房屋系刘东俊因工作原因取得，并将房屋登记在刘金奇名下；刘金奇、刘东俊主张房屋系刘金奇本人购买所得。因上诉人朱密无充分证据证实其主张，所以该房屋的所有权人应根据原始房屋所有权证的登记确定为刘金奇。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”根据上述规定，原审判决认定房产转卖协议有效正确，上诉人刘金奇、刘东俊关于该协议无效的上诉理由不成立。并且根据审理查明的事实，上诉人刘金奇、刘东俊在协议签订后向上诉人朱密交付了房屋钥匙及房屋所有权证，朱密子女对涉案房屋进行装修、居住十余年之久。期间上诉人刘金奇从未提出异议，其实际行为亦可印证刘金奇对涉案房屋已卖给朱密是明知并认可的，并应遵照诚实信用原则全面履行合同义务，协助朱密办理房产过户登记。
对第二个争议焦点，本院认为，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”因上诉人刘东俊在签订房产转卖协议的当天即2001年3月30日出具的收条载明已收到朱密房款12万元，所以上诉人朱密应对其主张的此后又支付房屋价款8万元的事实承担举证责任。对此，上诉人朱密提供的证据有其对刘东俊侄子刘金华、上诉人刘金奇之弟刘金银的录音资料，申请证人朱晓琳、高树兰、陈宝才出庭作证，并提供了其他证人出具的书面证明，用于证明刘东俊安排刘金华分三次到朱密经营的砖厂支取房款6万元，另外2万元亦已付清的事实。因刘金华、刘金银并非本案当事人，亦未到庭作证并接受当事人的质询，所以对录音证据的证明力本院不予以确认。朱晓琳系朱密之女，高树兰系朱密妻子的外甥、陈宝才作为朱密开办砖厂的工作人员，均与朱密有一定的利害关系，对其证言本院不予采信。其他证人均未出庭作证并接受当事人的质询，相应证明本院亦不予采信。所以上诉人朱密关于刘东俊安排刘金华到朱密经营的砖厂支取房款6万元的主张证据不足，应承担举证不能的不利后果。至于朱密妻子路芬在临沂市罗庄区农村信用合作联社的2万元股金，本院根据朱密的申请调取的证据足以证实刘东俊支取了该2万元股金。虽然刘东俊辩称该2万元股金包含在收取朱密房款12万元之内，但因该股金支取的时间为2004年7月8日，而刘东俊出具12万元收条的时间为2001年3月30日，所以刘东俊的该辩解理由不成立。本院据实认定刘东俊除已收取的12万元现金外，另外收取了朱密以信用社股金支付的2万元房款，即刘东俊已收取的房款为14万元。因刘金奇、刘东俊交付房屋及房屋所有权证的行为并不必然证实朱密已经支付全部购房款，所以朱密应承担继续履行合同的义务。
综合对以上两个争议焦点问题的分析，主审人认为，上诉人朱密与上诉人刘东俊签订的房产转卖协议合法有效，且现有证据能够证实上诉人朱密已支付的房屋价款为14万元，上诉人朱密应承担继续履行合同即支付刘金奇房款5万元并赔偿相应利息损失的民事责任。上诉人刘金奇亦应根据权利义务相一致的原则履行协助上诉人朱密办理涉案房屋过户手续的义务。
上诉人朱密另申请本院对刘东俊的侄子刘金华进行调查，并调取刘金奇的档案资料，以证明刘东俊安排刘金华从朱密处收取房款6万元及临沂市兰山区新闻中心出具的收入证明内容虚假。因朱密的申请不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条关于当事人因客观原因申请法院调查收集证据规定的情形，对其申请，本院不予准许。
另，关于诉讼时效期间问题，因涉案房产转卖协议尚在履行期间，房产过户手续亦未办理，所以上诉人朱密关于其应支付的购房款已超过2年的诉讼时效期间而转化为自然债务的上诉理由不成立。
综上所述，上诉人刘东俊、刘金奇的上诉理由不成立。上诉人朱密关于购房款已全部支付完毕的上诉理由证据不足，根据本院调取的证据可以证实其实际支付的购房款为14万元，尚欠5万元。原审判决认定上诉人朱密尚欠被上诉人刘东俊、刘金奇购房款7万元不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：
一、维持临沂市兰山区人民法院（2012）临兰民初字第4485号民事判决第一、二项。
二、变更临沂市兰山区人民法院（2012）临兰民初字第4485号民事判决第三项为：上诉人刘金奇于本判决生效后十日内协助上诉人朱密办理上述房屋的产权过户手续。
三、变更临沂市兰山区人民法院（2012）临兰民初字第4485号民事判决第四项为：上诉人朱密于本判决生效后十日内支付上诉人刘金奇房款5万元及利息（自2001年9月1日起至本判决确定的履行之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各4100元，由上诉人朱密各负担1079元，由上诉人刘金奇各负担3021元。
本判决为终审判决。
审判长 李言涛
审判员 张念国
审判员 姚玉蕊
二〇一四年六月六日
书记员 杨竣然