广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终5673号
上诉人（原审被告）：陈莲娣，女，1982年7月19日出生，汉族，住重庆市酉阳县。
委托诉讼代理人：胡延兵，广东卓明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：何德初，男，1956年7月12日出生，汉族，住广东省广州市花都区。
委托诉讼代理人：曾演君，广东富颂达律师事务所律师。
上诉人陈莲娣因与被上诉人何德初房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初5084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
陈莲娣上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回何德初的诉讼请求；2、何德初承担本案一、二审案件受理费、鉴定费。事实和理由：一、一审判决错误认定涉案房屋买卖合同的真实、适格主体。其一、签订涉案房屋买卖合同前，合同的经纪方已知陈莲娣并不具备广州市购房资格，其本意是促成陈xx与何德初签约成功以便于合同具备可履行性。基于陈莲娣与陈xx的父女关系，签约当日经纪方提议由陈莲娣代陈xx签合同即可，并于当日已告知何德初涉案房屋的买受方是陈xx，何德初当场无异议并在房屋买卖合同上签字。其二、涉案房屋买卖合同买方义务的实际履行主体是陈xx而非陈莲娣。涉案房屋买卖合同签订当日，陈莲娣替陈xx支付合同定金20000元，次日陈xx作为购房人和授权人、何德初作为售房人和授权人共同签署了《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》，该资金划转授权委托书的内容中己明确了购房人为陈xx及其与何德初真实交易的事实。其三、农行琶洲支行申请按揭贷款的相关资料上何德初的签名非何德初本人所签，而是由承办按揭贷款业务的工作人员代何德初签名，何德初其后已履行合同，应视为对合同的追认。二、一审判决对本案证据的采信不符合法律规定。其一、陈莲娣于一审时向法庭提交的包括有《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》、涉案房屋买卖合同经纪方（中介方）于2017年3月30日出具的书面资料、按揭公司于2017年7月7日出具的声明、2017年5月4日在合同中介处的谈话录音、涉案房屋买卖中介业务的承办人林家文与何德初女儿的微信沟通内容等证据，该数份证据形式合法、内容真实，已形成证据链，在何德初并无反证否认上述证据的待证内容时，该证据法院应采信。其二、一审法院委托鉴定机构进行笔迹鉴定缺乏事实根据和法律依据。三、一审判决支持何德初的一审诉请，实际上属变相支持了不诚信行为，减轻甚至免除了违约者的违约成本，不利于房地产市场健康、稳定发展。
何德初二审答辩称，请求驳回陈莲娣的全部上诉请求。何德初同意一审判决第一项，但认为何德初在合同履行中没有过错，合同无法继续履行是由于陈莲娣没有过户资格导致，陈莲娣应承担违约责任。一、双方签订合同时陈莲娣未出示相关委托手续，其委托合同是事后补签并没有法律效力，何德初也没有追认过。二、签订合同次日何德初在资金划款委托书签名是因为中介说要贷款，何德初不清楚划款流程只是按中介要求在空白文件上签名，且何德初是先签字方，签字后就交由中介处理。何德初一直以为买方是陈莲娣。何德初与陈xx没有签订任何买卖合同，何德初也曾要求重新签订买卖合同但双方未达成一致意见，故何德初有权要求解除合同并要求陈莲娣承担违约责任。
何德初向一审法院起诉请求：1.解除陈莲娣、何德初双方于2017年3月6日签订的《房产买卖合同》；2.陈莲娣承担违约责任，并支付违约金358000元给何德初；3.本案诉讼费、鉴定费由陈莲娣承担。
一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市花都区建设北路松园里永迁楼xxx房，登记权属人是何德初。陈xx与陈莲娣是父女关系。
2017年3月6日，何德初（甲方、卖方）与陈莲娣（乙方、买方）、永泽地产公司（经纪方）签订房产买卖合同，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋总价款为358000元，付款方式为按揭付款：（1）签订本合同时支付20000元作为定金。卖方应协助买方办理按揭手续，包括但不限于签署有关文件/合同等。（2）首期楼款（含定金）110000元买卖双方应在2017年3月30日前到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据后当天内付清。（3）人民币248000元于买卖过户完成并他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时以现金支付。交易手续需在2017年4月30日前完成，如因房管局或银行原因导致延迟，则时间相应顺延。第九条基于经纪方已促成买卖双方签订本合同，提供了中介服务，买卖双方同意，买方同意支付5000元作为咨询及中介服务费。如逾期支付费用则每逾期一天按应付费用的1%向经纪方支付违约金。如买方或卖方在签署本合同后未能依约买入或卖出该物业的，违约方须支付本条约定的买卖双方应支付的全部咨询及中介服务费用。中介服务费过户当天收。第十条卖方不能按本合同约定将该物业售予买方的，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付成交价的10%作违约金。第十一条买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。合同落款处，卖方有何德初的签名，买方有陈莲娣的签名。陈莲娣与永泽地产公司均表示陈莲娣只是代理陈xx签订合同，实际的买受人是陈xx，在签订合同时陈莲娣已经口头披露该情况，何德初并未表示异议。陈莲娣提交了一份房屋买卖授权委托书证明陈莲娣与其之间的委托代理关系，该授权委托书的主要内容为：本人陈xx购买广州市花都区新华街建设北路松园里永迁楼xxx房，特委托陈莲娣为代理人，代为办理如下事项：一、办理该房屋的合同签订，领取钥匙，实测面积核算验收，办理产权事务，过户手续，房屋日常管理，房屋装修等事宜。二、支付领取委托事项有关费用。三、该房屋买卖一切事宜。委托期限：2017年3月5日至2017年12月31日。落款时间为2017年3月5日。陈莲娣表示签订合同时并未出示该委托合同。何德初认为该委托书是事后补签的，签订合同时陈莲娣亦没有披露其是代陈xx签订合同，合同的买方自始至终都是陈莲娣。
合同签订当天，陈莲娣向何德初支付了定金20000元。2017年3月7日，何德初（授权人、售房人）、陈xx（授权人、购房人）签署个人二手住房贷款资金划转授权委托书，由陈xx向中国农业银行股份有限公司花都支行申请借款248000元购买涉案房屋，购房人、售房人双方均同意并授权该行将上述贷款资金划入何德初xxx的账户。后由于该行额度不够，陈xx转向中国农业银行股份有限公司广州琶洲支行申请按揭贷款，该行于2017年4月21日出具个人住房贷款同意贷款意向书，同意向陈xx发放贷款25万元。之后，陈xx作为抵押人、借款人，陈莲娣作为借款人，中国农业银行股份有限公司广州琶洲支行作为贷款人签订了个人购房担保借款合同。2017年4月21日，中介人员将上述同贷书通过微信告知了何德初的女儿，并预约了2017年4月27日到地税局办理契税。2017年4月27日，何德初、陈xx到地税局之后，何德初以陈xx非合同主体为由拒绝协助办理契税，之后双方一直对合同的履行主体协商未果。
2017年3月30日，永泽地产公司对合同无法继续履行作出说明：卖方何德初，买方陈xx，物业地址：新华镇建设北路松园里永迁楼xxx房。现因卖方原因，不能按照合同日期办理交易过户递件手续，经买卖双方友好协商延迟过户，于2017年4月6日前办理交易过户手续。
2017年3月9日，陈xx向广州市融畅房地产代理有限公司支付按揭代理费4000元。2017年7月7日，广州市融畅房地产代理有限公司发表声明：兹有陈xx委托我司为其办理住房按揭贷款一事，现作如下声明，并愿意为此承担相应的法律责任。本人范远明是广州市融畅房地产代理有限公司的员工，是本案的经手人，在向买方陈xx、卖方何德初作充分解释后，双方对房屋交易及贷款相关流程具有充分认识与了解的前提下，亲眼目睹买方陈xx、卖方何德初在相关贷款协议上签名。买卖双方签名时均无任何异议，且卖方女儿现场也拍了照片询问他人后，卖方何德初确认无误地在买方陈xx已签署的相关文件的卖方处签上何德初之名。买方签署均为陈xx，并不是陈莲娣。
2017年5月3日，何德初委托律师向陈莲娣发送律师函，通知陈莲娣在2017年5月5日前到税务部门及房管部门预约办理相关房产过户手续，预约过户的时间在2017年5月5日至2017年5月12日期间的任何一天，或者陈莲娣直接向税务部门及房管部门预约后，通知委托人届时协助过户即可。
另，陈莲娣不具备广州市购房资格。
一审诉讼中，一审法院向中国农业银行股份有限公司广州琶洲支行调取了陈xx、陈莲娣向该行申请按揭贷款的相关资料，何德初认为广州市存量房买卖合同、首期款收据、个人二手住房贷款资金划转授权委托书（中国农业银行股份有限公司广州琶洲支行）中“何德初”签名系伪造，并申请了笔迹鉴定，该院依法委托广东华生司法鉴定中心进行鉴定，鉴定结果显示上述送检材料中“何德初”的签名与何德初的样本笔迹不是出自同一人。何德初为此花费鉴定费11880元。
一审法院认为：本案争议的焦点为陈xx与陈莲娣之间是否形成委托代理关系？陈xx认为陈莲娣在与何德初签订合同时已经告知了何德初，陈莲娣是受陈xx委托签订合同，合同履行过程中亦是以陈xx为购房人申请按揭贷款，因此认为其与陈莲娣之间形成了委托代理关系，房产买卖合同直接约束陈xx与何德初。何德初则表示合同是以陈莲娣的名义签订的，签订合同时陈莲娣并未披露其是代理陈xx签订合同，陈xx用以获取贷款的广州市存量房买卖合同、资金划转委托书上“何德初”的签名并非其本人签名，表明其并未协助陈xx办理任何按揭贷款手续，从而认为陈xx与陈莲娣之间并不构成任何代理关系。该院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”根据上述法律规定，签订合同时第三人是否知道受托人与委托人之间的关系是是否形成隐名代理的主要考察内容。具体到本案中，首先，陈xx提交了一份授权委托书拟证明其与陈莲娣之间的委托代理关系，但是在签订合同时陈莲娣并未向何德初出示，且委托代理合同具有事后补签的高度可能性，何德初对此亦予以否认，因此对该授权委托书不予采信。其次，第一份资金划转委托书上虽然有何德初、陈xx的签名，但是不能证明何德初是在清楚知道陈xx为买方的情况下签订的，即便知道也只能说明何德初当时有与陈xx交易的意向，而且第二份资金划转委托书及广州市存量房买卖合同上“何德初”的签名也非何德初本人签名，说明双方并未就合同履行主体达成一致意见。再者，房屋买卖不同于一般的物品交易，涉及到产权过户登记等特殊流程，当事人在交易时更应尽到审慎注意义务，如是以代理人的身份签订合同，更需要完善相关委托手续，或事后签订补充协议变更合同主体，而本案中当事人亦未签订补充协议，明确合同履行主体。综上，一审法院认为陈莲娣提交的证据并不足以证明其主张，应承担举证不能的法律后果。
陈莲娣以其名义与何德初签订的房产买卖合同，是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定，全面履行自己的义务。陈莲娣依约支付了定金，由于在合同履行过程中，双方对合同主体产生争议，无法就合同如何继续履行达成一致意见，在此情况下何德初可以提出解除合同，因此对何德初要求解除合同的诉讼请求，予以支持。至于违约金，由于合同无法继续履行是因双方对履行主体未能达成一致意见而导致的，双方均有过错，因此何德初要求陈莲娣赔偿违约金的理据不足，不予支持。
关于鉴定费，鉴定的结果显示送检材料中“何德初”的签名与何德初的样本笔迹不是出自同一人，但是也没有证据证明该签名是陈莲娣伪造，而合同无法继续履行双方均有过错，因此鉴定费各自承担一半。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条的规定，判决：一、解除何德初与陈莲娣于2017年3月6日签订的房产买卖合同；二、驳回何德初的其他诉讼请求。案件受理费7207元，由何德初负担3931元，由陈莲娣负担3276元；鉴定费11880元，由何德初负担5940元，陈莲娣负担5940元。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院二审期间，陈莲娣向本院提交了以下证据：1、中介方与何德初女儿的微信聊天记录，拟证明何德初认可本案房屋买卖的真实买方是陈xx；2、另案中一审法院向陈xx开具的代管款收据，拟证明陈xx有能力履行合同并且已经将购房尾款交到一审法院代管款账户上。经质证，何德初对上述证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为陈莲娣提交的微信记录不完整，而完整的微信记录可以反映陈xx并非买方，中介方也从未向何德初表明陈xx为买方；对证据2的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为该证据与本案无关。
何德初向本院提交了以下证据：1、微信记录，拟证明中介方也从未向何德初透露过任何买方是陈xx的信息；2、何德初在交税环节拒绝签字的录像文字记录，拟证明何德初一直认为买方是陈莲娣。经质证，陈莲娣对上述证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为不能证明真实买房人是陈莲娣。
本院认为，本案关键的争议焦点为涉案房产买卖合同的买方主体是谁。诉讼中，陈莲娣表示其是受陈xx委托签订合同，因此认为陈xx与陈莲娣之间形成了委托代理关系，房产买卖合同的买方应为陈xx，何德初则表示其在签订合同时并不清楚陈莲娣与陈xx之间的委托代理关系，亦并未追认，故坚持合同买方主体为陈莲娣。对此本院认为，首先，涉案房产买卖合同明确载明买方为陈莲娣，陈莲娣虽主张其是代陈xx签约，但陈莲娣并未在买方代理人的落款处签名，而购房定金亦为陈莲娣所支付。其次，陈莲娣虽在诉讼中提交了委托人为陈xx的房屋买卖授权委托书，但在签订合同时陈莲娣并未向何德初出示，不能证明何德初在订立合同时知道陈xx与陈莲娣之间的代理关系。再次，关于陈莲娣提交的两份资金划转授权委托书证据，其中第一份资金划转授权委托书落款处虽然有何德初的签名，但该委托书内容主要涉及银行贷款发放事宜，并未对原买卖合同进行变更约定，不能明确证明何德初认可合同买方主体变更为陈xx，而第二份资金划转授权委托书及广州市存量房买卖合同上“何德初”的签名也非何德初本人签名。此外，房屋买卖涉及到产权过户登记等特殊流程，为办理过户登记当事人需完善相关委托手续，或签订补充协议变更合同主体，而本案当事人亦未针对合同主体问题签订补充协议，重新明确合同履行主体。综上，陈莲娣本案提交的证据并不足以证明其主张，一审法院对此不予采纳并无不当。由于在合同履行过程中，双方当事人对合同主体产生争议，就合同如何继续履行无法达成一致意见，一审法院对何德初提出解除合同的诉请予以支持，并无不当，本院予以维持。另一审法院认定对于合同无法继续履行双方均有过错，而何德初并无就此提出上诉，本院对该认定予以认可。鉴于陈莲娣在合同履行过程中已支付定金20000元，为免双方诉累，在本案中宜由何德初一并退还给陈莲娣。
综上所述，陈莲娣的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决查明事实清楚，处理并无不当，但为免双方诉累，本案中宜一并解决定金问题。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初5084号民事判决第一、二项；
二、于本判决书送达之日起10日内，何德初向陈莲娣一次性返还定金20000元。
如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7207元，由何德初负担3931元，由陈莲娣负担3276元；鉴定费11880元，由何德初负担5940元，陈莲娣负担5940元。二审案件受理费3276元，由陈莲娣负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 嵩
审判员 吴国庆
审判员 姚伟华
二〇一八年五月八日
书记员 邹凌青