上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第1971号
原告李小洲。
委托代理人徐婷。
委托代理人孙邦达。
被告屠建花。
委托代理人俞移冲，上海市申松律师事务所律师。
第三人顾昊蔚。
委托代理人傅伟军，上海市申松律师事务所律师。
委托代理人陈曙，上海市申松律师事务所律师。
原告李小洲与被告屠建花、顾昊蔚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月26日立案受理后，依法适用简易程序于2014年7月24日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院转为适用普通程序审理，诉讼中，原告李小洲于2014年9月26日向本院申请撤销顾昊蔚为本案被告，本院予以准许。审理中，被告屠建花于2014年11月24日向本院申请追加顾昊蔚为本案第三人参加诉讼，本院予以准许。后本院于2015年1月13日再次公开开庭进行了审理。原告李小洲的委托代理人孙邦达、原被告顾昊蔚到庭参加了第一次庭审，原告李小洲的委托代理人徐婷、被告屠建花的委托代理人俞移冲、第三人顾昊蔚的委托代理人陈曙均二次到庭参加庭审。本案现已审理终结。
原告李小洲诉称：上海市松江区乐都西路XXX弄XXX号XXX室的房屋（以下简称“系争房屋”）是屠建花落实动迁安置、展期办理房产证书的房屋，2010年9月11日，经上海市小毅房产经纪事务所（以下简称“小毅房产事务所”）的居间介绍，屠建花将系争房屋作价人民币（以下币种同）60万元转让给李小洲，双方约定转让后该房屋权属李小洲，房产登记手续办理、房屋转让与否、市值几何，与屠建花无涉。2010年10月21日，李小洲付清房款并完成交割，并携母亲李步芬、女儿李佳婧户籍迁入该处居住。2013年11月25日，经上海市兴腾房地产经纪事务所（以下简称“兴腾房产事务所”）居间介绍，顾昊蔚以100万元向李小洲认购此房，双方约定，顾昊蔚预付李小洲29.90万元及定金1万元，待屠建花产权登记完备后，为减少房屋交易成本，由屠建花代李小洲将该房屋直接转让给顾昊蔚，顾昊蔚直接用现金付给李小洲定金1万元，并以此合同为依据，向银行申请公积金贷款支付部分房款，待贷款下达后，顾昊蔚向李小洲付清余款69.10万元。李小洲在该房以屠建花的名义与顾昊蔚完成交易后的次日，即腾空该房并通知顾昊蔚迁入，同时，李小洲与顾昊蔚约定，顾昊蔚可在购房余款69.10万元中截留20万元，待原告李小洲及女儿李佳婧户籍过渡迁出该处后结清。但顾昊蔚贷款至屠建花处后，屠建花却将此应支付给李小洲的房款全部转至顾昊蔚处，而顾昊蔚撕毁原来只留置20万元的约定，拒付全部购房余款69.10万元。李小洲认为，李小洲与顾昊蔚达成100万元的价格买卖系争房屋的行为，系原告李小洲在确实拥有系争房屋物权后，正确行使该房处分、收益权利的合理延续，且屠建花与顾昊蔚签订合同完成交易的行为，系李小洲委托屠建花代为履行相关手续的关系。屠建花在顾昊蔚购房贷款65万元到其账户的情况下，未将该购房余款付给李小洲，而汇至顾昊蔚处，客观存在过错，故依法负有向李小洲给清余款69.10万元的连带责任，顾昊蔚以李小洲及女儿李佳婧户籍尚在该处而拒付全部购房余款的行为，于法无据。由于屠建花、顾昊蔚存在错误的带有欺骗性质的行为，原来李小洲与顾昊蔚留置缓付20万元房款的约定，因前提已丧失故随之失效，屠建花、顾昊蔚理应向李小洲付清69.10万元余款。屠建花、顾昊蔚客观上形成对李小洲的经济损失及讼累，理应共同承担相应的责任。为此，李小洲诉至法院，请求判令：1、屠建花、顾昊蔚共同给付69.10万元的房屋余款；2、屠建花、顾昊蔚支付因拖延房款所造成原告李小洲的经济损失及利息3.30万元。庭审中，原告放弃要求顾昊蔚支付因拖延房款所造成原告的经济损失及利息3.30万元。
诉讼中，原告又称，当初李小洲为防止出现屠建花拿到产权证之后另行销售的状况，所以要求屠建花及其配偶黄中敏一起到公证处，订立了公证协议。2010年11月30日，屠建花、黄中敏委托上海国信公证处公证员吴冬艳通知李小洲去公证处签协议，李小洲因工作单位业务上的洽谈造成时间上的冲突，所以委托其母亲李步芬去了公证处，该次公证的主要目的是对系争房屋的物权归属问题，相互有一个制约的补充。该公证协议的受让人虽然写了李步芬的名字，但李步芬之前没有与屠建花签过房屋买卖协议，公证协议的基础是此前李小洲与屠建花签订的房屋买卖合同和补充协议，公证协议进一步明确了李小洲是系争房屋受让人的地位，还对双方日后可能发生的某种行为约定了制约条款。现屠建花在第一次庭审中既确认收到了顾昊蔚支付的购房款，又坚持拒付给原告的行为，表明其在明知系争房屋已卖给原告的情形下，仍以房屋产权人自居，且截留、处分该售房余款，其行为性质已转变为法律所不允许的“一房二卖”了。屠建花的行为自动终止了李小洲与顾昊蔚商定的市场价格及委托其代为收款的关系，其不但在主观上已无法继续履行代替李小洲将系争房屋出售给顾昊蔚的意愿，而且在客观上自我确定为一房两卖的主体。为此，原告向本院申请撤销顾昊蔚为本案的被告，并将其诉请变更为：1、被告屠建花返还原告购买本市乐都西路XXX弄XXX号XXX室动迁安置的房款（原购房款60万，减去被告已付给原告30.90万元）29.10万元；2、被告屠建花赔偿该款的利息（以未返还的29.10万元为基准，按中国建设银行平均同期贷款利率，从原告李小洲付清该房款60万元时起算）8.03万元；3、被告屠建花赔偿原告李小洲为收取72.1万元债权所需的费用3万元；4、被告屠建花赔偿原告李小洲应得的出售该房后的市场差价43万元；5、被告屠建花赔偿原告李小洲装修该房的费用3.80万元；6、被告屠建花给付原告李小洲市场价格（以被告屠建花与顾昊蔚市场交易价103万元为基准，减去被告屠建花已付的30.10万元）的30%违约金21.63万元。
被告屠建花辩称：不同意原告的全部诉请。房屋是由其出售给了原告，根据规定房屋当时不能过户，房屋产权依然登记在被告名下。2010年后该房屋可以出售了，为了过户逃税的问题，原告和第三人协商房屋买卖时找到了被告及其配偶，要求协助房屋买卖和过户，说好的性质上是被告卖给第三人，权利义务根据各方协商确定为准，房屋的居间合同由被告和第三人签订，具体经办是原告，被告只是作为当时签字一方。合同在履行过程中，原告提出钱是其母亲出的，要求其母亲签订合同，在此情况下由原告母亲和被告签订买卖合同，事实上合同履行关系是发生在原告和第三人之间，房屋是由被告直接过户给第三人的，故贷款是下放到被告账户。原告与顾昊蔚对于户籍迁出及款项支付有特别约定，现支付条件没有成就，原告的女儿也提出了异议，故房屋尾款没有支付。本案被告屠建花和第三人顾昊蔚全部履行了义务，被告屠建花钱也没有拿到，2014年12月3日，被告屠建花将贷款65万元全部转账退给第三人了。
第三人顾昊蔚述称：第三人是跟原告洽谈的，到正式签订房屋买卖合同时，第三人是根据原告的指示和被告签订正式的房屋买卖合同，对于第三人来说和谁签订合同都可以，只要得到房屋。根据房屋买卖合同，第三人履行了付款义务，因为房屋买卖合同是和被告签订的，所以贷款打给了被告。本案诉讼中出现了很多的案外人，第三人不知道余款该支付给谁，目前购房余款69.10万元尚未支付。房屋内的其他人户口应该迁离，否则第三人应当有权扣除20万元房款，其余的房款，第三人同意根据法院的判决支付。
经审理查明：系争房屋是被告屠建花因房屋拆迁取得的动迁安置房。
2010年9月11日，被告屠建花作为委托人甲（出售方）、原告李小洲作为委托人乙（买入方）、小毅房产事务所作为经纪方（中介方），三方签订了《房屋出售居间合同》一份，约定乙方向甲方购买系争房屋，权证编号XXXXXXXXXX；房屋出售价格为60万元，定于2010年9月11日乙方付定金3，000元，于2010年9月15日乙方付款50万元，其余9.70万元房款于2010年9月30日之前付清；甲方负责改名，改名费有甲方支付，如甲方改名不成全部房款退回，不作违约处理。居间合同还对其他相关事宜进行了约定。
2010年9月23日，原告李小洲与被告屠建花签订补充协议一份，约定李小洲购华亭新家（百合苑）84号401室房屋，买价金额为60万元，为了确保李小洲房价安全性，上家已保证改名成功，李小洲付清全部房款，但不准改名前李小洲装修，如一定要装修，后果有李小洲负责。
2010年10月10日，原告李小洲与被告屠建花签订补充协议一份，约定李小洲向屠建花购买华亭新家（百合苑）84号401室房屋，总价60万元，李小洲首付20万元，以后办好过户改名后付清余款另40万元，屠建花先向物业领取房屋钥匙，同意李小洲先行进行装修，如遇特殊情况改名未果，则由屠建花办好产证交房产交易所封存并注明卖给李小洲，此期限为2010年12月底，到时李小洲付清余款40万元。
2010年10月21日，被告屠建花作为甲方、原告李小洲作为乙方，双方签订了补充协议一份，约定乙方购买华亭新家（百合苑）84号401室房屋，已付款20万元，余款另40万元在甲方办好房产证并交公证处公证交乙方后当即付清。现就未尽事宜协商并达成如下协议：一、甲方在三年后协助乙方办理过户手续，并在2010年10月21日办好房屋领取手续，将钥匙交给乙方，二、自即日起该房屋所产生的所有费用及其他事宜均有乙方负责承担（房屋差额税除外），三、如在交割过程中产生的房屋差额税及一套以上房交易的百分之一（1％）税由甲方承担，但最高价为3万元，如超过3万元，超过部分由乙方承担。补充协议还对其他相关事宜进行了约定。
2010年10月21日，原告李小洲与被告屠建花签订移交清单一份，此后被告屠建花将系争房屋交付给原告李小洲。
2010年12月1日，上海市国信公证处出具（2010）沪国证字第2644号委托书公证书一份，公证员为吴冬艳，该公证书载明：屠建花、黄中敏于2010年11月30日在上海市松江区在一份《委托书》上签名。该委托书载明：委托人为屠建花，受托人为李步芬；委托事项：屠建花和黄中敏是夫妻关系，共同共有一套登记在屠建花名下的位于松江区乐都西路XXX弄XXX号XXX室的房屋，现二人全权委托谢如香办理以下事项：1、与买受人协商上述房产转让的价格、签订上述房地产买卖合同，办理产权过户登记手续，收取房款；2、缴纳相关税费；3、办理上述房产的水、电、气、物业的过户手续。受托人在其权限范围内依法所作的一切行为及签署的一切文件，屠建花和黄中敏均予以承认，并承担相关法律责任。委托期限：自2010年11月30日至上述委托事项办理完毕为止。受托人有转委托权。
2010年11月30日，屠建花和黄中敏作为甲方（出让方）、李步芬作为乙方（受让方），双方签订了《协议书》一份，载明甲、乙双方就系争房屋转让一事达成以下条款：一、甲方自愿将系争房屋转让给乙方，转让款合计60万元；……；三、房款的支付及定金：转让房地产的房款为分二次交付给甲方，并由甲方出具收条；四、甲方在未正式过户之前不得再行转让、抵押、赠与等形式处理上述房产，若有上述处分行为使得乙方未能取得上述房产物权，则甲方承诺承担以下责任：1、返还全部房款、利息以及取得债权所需费用，2、赔偿损失：为该小区同类市场价格减去签订时房价的差价部分，3、赔偿装修费，装修、装潢费用依评估确认，4、承担上述房产评估确认市场价30%的违约金；……；七、为约束甲方履行本合同，甲方自愿将上述房产转让的一切手续委托给乙方提供的人作为受托人，本条款签字即生效。协议书还对其他相关事宜进行了约定。
2011年4月6日，黄中敏出具收据一份，载明收到李小洲购房款37，622元，其余1万元于7月份付清。
2011年8月16日，黄中敏代被告屠建花出具收条一份，载明收到李小洲付给的房款1万元，房款已付清，甲方答应三年后协助办理好过户手续。庭审中，被告屠建花亦确认原告已付清60万元购房款。
另查明，2013年9月16日，被告屠建花作为出卖人（甲方）、第三人顾昊蔚作为买受人（乙方）、上海祥诺房产经纪事务所（以下简称“祥诺房产事务所”）作为居间方（丙方），三方签订了居间合同（买卖）一份，约定甲方将系争房屋转让给乙方，房屋转让价款为100万元；甲方于2013年12月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；自合同签订之日起，乙方愿向甲方预付购房定金1万元，该定金可抵作购房价款；付款方式：当日乙方付甲方房屋定金1万元，2013年9月21日乙方付甲方房款20万元，乙方留房屋尾款2万元，余款77万元除贷款外在过户当日乙方付清甲方；甲方在过户之前把该房屋里的户口全部迁出；甲方保证屠建花在贷款、审税、过户时到场并提供所需要的证件。合同还对其他相关事宜进行了约定。甲方签字一栏由李小洲代屠建花签署了名字。
上述合同签订后，顾昊蔚于2013年9月16日支付李小洲1万元，于2013年9月18日至同年10月25日通过屠建花支付李小洲24万元，于2013年12月5日直接转账支付给李小洲5.90万元，以上合计支付30.90万元。
2013年11月25日，被告屠建花作为卖售人（甲方）、第三人顾昊蔚作为买受人（乙方），双方签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款为1，030，000元，甲方于2014年2月28日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在2014年2月28日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；本合同签订后，乙方于2013年9月16日前支付10，000元作为定金，待支付尾款时抵作房价款，乙方于2013年9月18日前支付100，000元，于2013年9月26日前支付100，000元，于2013年10月25日前支付40，000元，于2014年2月26日前支付760，000元，于2014年2月28日前支付20，000元。合同还对其他相关事宜进行了约定。上述合同签订后，原告李小洲于2014年3月将系争房屋交付第三人顾昊蔚，现系争房屋已过户登记至顾昊蔚名下。
2014年3月5日，顾昊蔚与李小洲达成《房屋付款协议》一份，约定系争房屋由顾昊蔚作价100万元购入后，尚有70万元余款未付，因该处尚有李小洲、李佳婧父女户籍暂未迁出，造成顾昊蔚房屋贷款的问题，现经协商，双方协议如下：1、李小洲、李佳婧实际已迁出该房屋，在该处无居住权；2、顾昊蔚暂扣房款20万元，待李小洲、李佳婧户籍迁出后再另行支付；3、该房屋抵押贷款事宜由顾昊蔚自行办理，办理完毕后及时通知李小洲收取房款50万元。
2014年6月13日，顾昊蔚为购买系争房屋申请的银行贷款65万元进入屠建花的账户。2014年12月3日，屠建花将该65万元购房款支付给顾昊蔚。
庭审中，原告、被告及第三人确认示范文本合同的价款103万元是税务部门的评估价，原告和第三人真实履行的合同价格为100万元；现李小洲和李佳婧的户口仍在系争房屋内；屠建花与黄中敏是夫妻关系；李小洲与李步芬系母子关系。
庭审中，被告屠建花确认根据原告的要求，被告从一开始的合同协商、履行一直是原告来处理的，所以被告根据原告的要求过户给顾昊蔚。第三人顾昊蔚表示，顾昊蔚作为买受人，签订居间合同时的出卖人是屠建花，但顾昊蔚的确是跟原告洽谈的，洽谈时的出卖人也是屠建花，为简化手续这个事情顾昊蔚不清楚；第三人购买系争房屋，理应支付房款，但付款中出卖人有了争议，导致第三人不知道向谁履行付款义务，且房屋的权利人可能是李步芬，故至今扣留了部分款项，请求依法裁决，以便第三人继续履行。
庭审中，对于原告提交的公证委托书，本院询问原、被告双方为何受托人一栏写的是李步芬，而委托事项中却是全权委托谢如香办理房地产买卖事宜。原告表示不清楚，被告表示该材料是公证机关打印好带来的，自己不认识谢如香，也没有委托李步芬，谢如香可能是房产中介。
庭审中，原告提交了收据一份，欲证明原告为帮助系争房屋落实公积金贷款，支付给上海轩惠房产经纪事务所3万元协调费，造成原告经济损失的事实。被告屠建花质证认为，没有依据，不存在3万元的损失。第三人顾昊蔚则认为，知道原告花钱去办理了贷款，当时是原告提出的，说他自己去弄，双方对于3万元承担没有约定，认为应当是原告承担。庭审中，原告还提交了公安局接报回执单、医院处方、短信记录、装修收据等，分别证明被告屠建花对原告实施扣押拘禁、绑架殴打、原告回复不会撤诉以及装修损失等，被告屠建花质证认为内容不属实，与本案无关，也不予认可。第三人顾昊蔚质证认为，与第三人无关，也不清楚，但第三人的确是从原告处接收的房屋。
庭审中，被告屠建花提供了案外人黄中敏出具的情况说明、以及顾昊蔚、屠建花、黄中敏出具的备忘录一份，陈述了房屋出售的基本情况，其认为房屋是出售给李步芬，且李步芬去世后，其他近亲属主张权利，导致购房款无从给付的情况。原告李小洲对此不予认可。第三人顾昊蔚对此没有异议。
诉讼中，原告李小洲向本院提出撤销顾昊蔚为本案被告的申请后，本院向李小洲释明了撤销被告、变更诉讼请求的法律后果，但其仍坚持主张，并在本院普通程序审理中变更了诉讼请求。
诉讼中，原告向本院提出了追加案外人黄中敏为本案被告的申请，被告屠建花向本院再次提出了追加案外人李某某为本案第三人的申请。案外人李某某亦向本院提出了作为有独立请求权的第三人参加诉讼的申请，并提出了认定系争房屋的售房款为李步芬的遗产，李某某作为其遗产继承人可分得50%购房款所有权的请求。对于李某某的上述申请，原告李小洲认为，其性质属于遗产分割，与本案争议的案由不符，李某某可以根据本案裁判结果另行诉讼，但不具备本案法定第三人的条件，故其不应该参加诉讼。
以上事实，有拆迁安置协议、房屋出售居间合同、补充协议、协议书、公证书、移交清单、收条、居间合同（买卖）、上海市房地产买卖合同、银行转账凭证、接报回执单、房屋付款协议以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：本案的争议焦点在于：1、屠建花将系争房屋卖给了李小洲还是李步芬；2、屠建花将系争房屋过户给顾昊蔚的行为是否构成一房两卖，屠建花是否应当向李小洲承担违约责任；3、本案所涉的购房余款应当如何处理。
对于第一个争议焦点，首先，本案中屠建花最早是与李小洲签订了房屋出售居间合同及多份补充协议，对于房屋出售的相关事宜进行了约定，此后又将系争房屋实际交付给李小洲，可以确认双方之间存在房屋买卖合同关系并实际履行的事实；其次，被告虽辩称其与李步芬签订有经过公证的协议书，故系争房屋的买受人为李步芬，但该公证材料中的委托书却存在人名上下不符的瑕疵，被告对此也不能作出合理解释，且该协议书是在系争房屋交付给李小洲之后签订，原、被告在2010年10月21日的补充协议中也有关于公证的约定，原告李小洲诉请中陈述的理由也符合常理，故对于被告的此项辩称意见，本院不予采信；再次被告虽辩称是李步芬向其支付了全部购房款，故系争房屋的买受人为李步芬，但公证协议书签订后，被告屠建花的丈夫黄中敏又于2011年出具了二张收款收据，载明收到了李小洲的剩余购房款，并且承诺三年后协助办理好过户手续，此后，在李小洲的协调和要求下，被告又于2013年11月26日与第三人签订了购房合同，并将系争房屋过户给第三人。故被告辩称系争房屋的实际买受人为李步芬的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
对于第二个争议焦点，原告虽主张被告的行为构成一房两卖，故应当根据公证协议书承担违约责任，但其一，基于上述分析，原、被告于2010年9月11日已经签订了房屋出售居间合同，原告将系争房屋交付被告，被告也已付清了60万元的购房款，双方的房屋买卖合同已经履行完毕；其二，虽然被告没有将系争房屋直接过户给原告，但根据庭审查明的事实，原告为了将系争房屋另行出售给第三人，遂以被告的名义与第三人签订了居间合同，而被告此后基于原告的指示也将系争房屋直接过户给了第三人，此属于中间省略登记的行为，原告与第三人之间成立事实上的房屋买卖合同关系。故原告主张被告的行为构成一房两卖，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。基于上述分析，原告主张被告因擅自处分房产而承担公证协议书中约定的违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对此，本院在诉讼中亦向原告进行了释明，但其仍坚持向被告主张，由此产生的不利后果由其自行承担。
对于第三个争议焦点，因本案中原告与第三人之间成立事实上的房屋买卖合同关系，故原告应向第三人主张未付的购房款。庭审中，原告、被告及第三人均确认了本案争议的购房款总额为100万元，第三人已支付了30.90万元，尚余69.10万元未付。第三人表示房屋内的其他人户口应当迁离，否则第三人有权扣留20万元房款，其余房款同意根据法院判决支付。原告则认为户口迁离问题不属于民事管辖的范围，不同意扣留。本院认为，第三人的辩称理由符合双方约定，第三人有权暂扣原告的20万元房款，待李小洲、李佳婧户籍迁出后再另行支付，其余房款49.10万元，第三人自愿支付给原告，于法不悖，本院予以准许。
此外，对于原告向本院提出的追加案外人黄中敏为本案被告的申请，以及被告向本院提出的追加案外人李某某为本案第三人的申请，与本院认定的法律关系的主体不符，本院不予准许。案外人李某某如认为其权利受到侵害，可另循途径解决。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：
一、驳回原告李小洲的诉讼请求；
二、第三人顾昊蔚于本判决生效之日起十日内支付原告李小洲购房款491，000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14，570.40元，由原告李小洲负担5，905.40元（已付），第三人顾昊蔚负担8，665元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 孜
代理审判员 洪 飞
人民陪审员 黄坤生
二〇一五年五月二十二日
书 记 员 李 俊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……