山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）聊民一初字第40号
原告：郭明洪，男，汉族，山东正泰工业设备安装公司职员。
委托代理人：何克新，山东智祥律师事务所律师。
委托代理人：刘伟，山东荣法律师事务所律师。
被告：山东金柱集团有限公司，住所地：聊城市东昌东路139号。
法定代表人：兹留柱，董事长。
委托代理人：刘广泽，男，汉族，山东金柱集团有限公司职员。
第三人：山东省聊城市中巨赛达房地产开发有限责任公司，住所地：聊城热电物业公司王口小区公建楼。
法定代表人：陈军，董事长。
委托代理人：潘志玉，山东京鲁律师事务所律师。
原告郭明洪与被告山东金柱集团有限公司（简称金柱公司）、第三人山东省聊城市中巨赛达房地产开发有限责任公司（简称中巨赛达公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭明洪的委托代理人何克新及刘伟、被告金柱公司的委托代理人刘广泽、第三人中巨赛达公司的法定代表人陈军及其委托代理人潘志玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2015年6月25日，原告郭明洪诉至本院，请求：1.确认原告与第三人中巨赛达公司签订的商品房预售合同合法有效（合同编号：YS0000018681）；2.停止对聊城市东昌西路113号1号楼商B1户房屋的执行，并解除对该房屋的查封；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月9日，聊城市中级人民法院依据（2013）聊民一初字第44号民事判决，向中巨赛达公司发出执行通知，责令其履行生效判决文书确定的义务。诉讼期间，聊城市中级人民法院于2013年1月31日保全查封了原告购买的聊城市东昌西路113号1号楼商B1户房屋。后原告对该保全提起异议。2015年5月22日，聊城市中级人民法院依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定驳回原告的异议。因此，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，提起异议之诉。（1）2009年10月13日，原告与中巨赛达公司协商一致签订了商品房认购协议书，原告购买该公司开发的聊城市东昌西路113号1号楼商B1户房屋，建筑面积265.57平方米，价款3133726元。协议签订后，原告按约于2010年11月25日交清了全部房款，该公司于2012年12月14日为原告出具了收款收据。2011年2月28日，该公司将所售楼房交付给原告占有使用。双方并于2012年12月21日签订了正式的商品房预售合同。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同约定外，自合同成立起生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，原告同中巨赛达公司在意思表示真实的情况下，双方自愿签订了商品房预售合同，该合同不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定该合同自签订之日起合法生效。（2）在合同有效的前提下，原告于2011年2月28日合法占有该房屋，原告即对该房屋产生了合法占有权。根据《中华人民共和国侵权责任法》第二条之规定，占有属于受侵权责任法保护的一种民事权益，是指对财产的实际支配状态。而人民法院在执行过程中，执行的对象是被执行人中巨赛达公司自己的财产，即该公司享有所有权的财产。本案中，中巨赛达公司已经依照合同约定，将楼房出卖给原告，原告依照合同约定，履行完交款义务并合法占有房屋，故对于该楼房原告已经成为事实上的真正所有权人。中巨赛达公司对该楼房没有返还请求权，原告对房屋的合法有权占有，足以对抗法院的执行。综上，原告与中巨赛达公司已经签订合法有效的商品房预售合同，且双方已经按照合同约定全面履行了义务。原告依照有效合同已经合法占有该房屋，原告对该房屋具有合法占有权，故人民法院应当停止对该楼房的执行，并解除查封措施。
被告金柱公司辩称：一、案涉房屋所有人为中巨赛达公司，人民法院对该房屋进行查封、执行合法有据。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，中巨赛达公司与郭明洪虽订立了商品房买卖合同，但并未办理物权的转让登记，故该房屋的所有权人仍为中巨赛达公司。二、原告主张人民法院停止对该房屋的执行并解除查封，不应支持。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，涉案房屋只有同时具备以下三个条件，即“（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”方能排除人民法院对该房屋的执行。本案中，原告虽就案涉房屋与第三人签订了房屋买卖合同并支付价款，但该房屋为商铺，并非用于居住，故案涉房屋未同时具备上述三个排除执行的条件。综上所述，请求人民法院驳回原告诉求。
第三人中巨赛达公司辩称：一、答辩人与原告在法院查封前就已签订了合法有效的商品房买卖合同。在金柱公司诉答辩人建设工程施工合同纠纷一案中，贵院于2013年1月31日保全查封了答辩人所有的位于聊城市东昌西路水城嘉苑小区的房产，其中包括原告购买并实际占有的东昌西路113号1号楼商B1户房产。而早在2012年12月21日，答辩人就前述涉案房产已经与原告签订了商品房买卖合同，并在房管部门办理了网签。另，答辩人是经批准设立并在工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业，且已取得商品房预售许可证。原告作为预购方，是具有完全民事行为能力的人，双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，该合同形式和内容均不违反法律的强制性规定，应当认定为合法有效。二、答辩人在法院查封前已将涉案房产交付原告，该房产已由原告实际占有、装修并使用。答辩人具体交房日期为2011年2月28日。自此，原告已经取得了对涉案房屋的合法占有权，也享有对该房产的物权期待权。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条之规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。三、答辩人已经收取了原告的全部购房款。2009年10月13日，答辩人与原告就涉案房产签订认购协议，涉案房产建筑面积265.57平方米，共计价款3133726元，答辩人为原告开具了收据。四、涉案房产未能办理过户，原告对此没有过错。涉案房产交付后之所以未能过户，是因为金柱公司与答辩人就建设工程施工合同产生了纠纷，金柱公司对包括涉案房产在内的答辩人房产进行了查封。综上，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，涉案房产的权利应当属于原告，本案原告对其购买并合法占有的房屋具有排除被告执行的权利，执行法院对该房产不应继续查封，更不应将其纳入强制执行范围。需要特别说明的是，贵院执行部门适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定驳回原告之异议，属于适用法律错误，因为该规定第二十八条适用于未办理过户的一般买受人，第二十九条适用于未办理过户的消费者买受人，而本案原告购买的是商铺，明显不属于消费者居住房屋，所以应当适用第二十八条之规定。
经审理查明：2009年10月13日，郭明洪与中巨赛达公司签订商品房认购协议书，约定：郭明洪认购中巨赛达公司开发的聊城市东昌西路113号水城嘉苑1号楼商B1户商品房，建筑面积265.57平方米，单价11800元／平方米，认购总价款3133726元。认购协议签订后至2010年10月29日，郭明洪分次交清了全部房款。中巨赛达公司于2011年2月28日将前述房屋交付给郭明洪占有使用至今。2012年12月14日，中巨赛达公司为郭明洪出具了金额为3133726元的购房款收据发票，双方并于2012年12月21日签订了正式的商品房预售合同。
另查明，2013年2月27日，金柱公司因建设工程施工合同纠纷，将中巨赛达公司诉至本院。金柱公司诉前申请了财产保全，本院于2013年1月31日查封了中巨赛达公司开发的聊城市东昌西路113号水城嘉苑1号楼商B1户房屋。2013年8月23日，本院作出（2013）聊民一初字第44号民事判决，判令中巨赛达公司支付金柱公司工程款、质保金27127841.64元及拖欠工程款违约金（具体数额为：1.3#、4#楼以11309350.06元为基数，按日万分之三自2012年2月21日起计算至本判决生效之日止；以2013642.88元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2012年9月8日起计算至本判决生效之日止。2.7#楼、商场工程以4892279.27元为基数，按日万分之三自2012年3月28日起计算至本判决生效之日止；以920009.96元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2013年4月12日起计算至本判决生效之日止。3.地下车库工程以4351131.44元为基数，按日万分之三自2012年2月21日起计算至本判决生效之日止；以906685.44元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2013年1月10日起计算至本判决生效之日止。4.8#楼、9#楼、门卫、厕所、消防池等工程以2407831.10元为基数，按日万分之三自2012年8月7日起至本判决生效之日止；以326911.43元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2013年8月22日起计算至本判决生效之日止）。中巨赛达公司不服，提出上诉。山东省高级人民法院经二审审理，于2014年11月4日作出（2014）鲁民一终字第48号民事判决，驳回上诉，维持原判。
还查明，郭明洪于2014年7月4日就被查封的聊城市东昌西路113号水城嘉苑1号楼商B1户房屋提出执行异议。2014年7月11日，不动产登记机构对中巨赛达公司开发的聊城市东昌西路113号水城嘉苑1号楼进行了首次登记。上述判决生效后，中巨赛达公司未自动履行还款义务，金柱公司申请本院强制执行。在执行过程中，本院于2015年5月22日就郭明洪的执行异议作出（2015）聊执异字第28号执行裁定，认为：最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，如其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。本案中，涉案房产系由被执行人中巨赛达公司开发建设且为商铺，商品房认购协议书的签订日期虽早于本院查封，异议人也支付了房款，但并未办理产权变更登记手续，其所购买的商铺也非唯一用于居住的房屋，郭明洪主张被查封房屋系其房产，请求中止执行于法无据，故裁定驳回郭明洪的异议。该裁定于2015年6月1日送达给了郭明洪。
上述事实有各方当事人陈述、郭明洪提交的《商品房认购协议书》、《商品房预售合同》、《商品房预（销）售许可证》、聊房权证古字第××号《房屋所有权证》、中巨赛达公司出具给郭明洪的购房款收据、商品房交付交接表、住宅专项维修资金缴存凭证、提交证据明细表、本院（2015）聊执异字第28号执行裁定书及送达回证、金柱公司提交的本院（2013）聊民一初字第44号民事判决书、山东省高级人民法院（2014）鲁民一终字第48号民事判决书可以证实，各方当事人对上述证据的真实性均无异议。但金柱公司抗辩认为，郭明洪虽与中巨赛达公司订立了商品房买卖合同并持有该公司出具的购房款收据，但并未办理物权转让登记，该房屋的所有权人仍为中巨赛达公司，且该房屋为商铺而非用于居住，不具备法律规定的排除执行的条件。
郭明洪为证明其主张，除提供了上述证据外，还提交了交付房款凭证（包括华夏银行存取款凭条七份、交款明细表一份及银行交易记录四份）、交纳水费单据二份、交纳物业费单据一份、租赁合同一份，并申请证人乔某（系中巨赛达公司出纳）出庭作证。
中巨赛达公司对郭明洪的主张予以认可，对其所提供证据的客观性、关联性、合法性没有异议，称乔某是公司指定的房款代收人，乔某已经将款项转交给公司，公司账目对此有记载。中巨赛达公司还向本院提供了入账凭证等相关证据，包括华夏银行转账凭证一份、中国银行进账单二份、交易明细清单三份、华夏银行现金缴款单一份、华夏银行户名为乔某的个人账户明细账单一份。
金柱公司对郭明洪上述证据质证意见为：1.郭明洪所提交的交款证据大多为复印件，且收款人并非中巨赛达公司而是乔某，中巨赛达公司作为依法注册登记公司，应具备严格的财务管理制度，郭明洪与乔某之间的资金往来与本案没有关联，即郭明洪并没有向中巨赛达公司交足房款。2.对于交纳水费及业费单据，因系复印件且未加盖收费单位财务专章，不予质证。3.对租赁合同不清楚，不予质证。
金柱公司对中巨赛达公司上述证据质证意见为：从中巨赛达公司提交的银行交易汇款数据看，该公司账户所进款项远远大于郭明洪及其他同类型涉诉购房户的购房款，也不能清晰的标示出每一个购房户的购房款，且银行转款凭证涉及到与本案无关联的王文燕，故乔某与王文燕之间的资金往来与本案无关，王文燕与中巨赛达公司之间的资金往来，与郭明洪亦无关联，上述证据不能证明郭明洪向中巨赛达公司交付了购房款。
中巨赛达公司对该组证据做了解释说明：因乔某系本公司财务人员，为了规避财务制度，乔某以通过王文燕的账户转款和现金缴款的方式，将郭明洪及其他购房户的购房款转入本公司账户。本案不应孤立地看待我方提交的打款证明，应该与郭明洪提交的缴款凭证和购房合同的约定结合起来综合认定。
郭明洪对中巨赛达公司提交的上述证据无异议，认为该组证据与其提交的汇款凭证互相印证，形成完整的证据链，足以证明其依照合同将购房款全部交纳给中巨赛达公司。
本院认为：根据本案当事人的陈述和现有证据，郭明洪与中巨赛达公司就案涉房屋签订的房屋买卖合同，是双方真实一致的意思表示，亦不违背法律规定，该合同合法有效。郭明洪按合同约定向中巨赛达公司支付了全部购房款，中巨赛达公司向郭明洪交付了其所购房屋，郭明洪现已实际占有和使用该房屋，事实清楚，证据充分。围绕三方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是郭明洪对争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在本院查封案涉房屋之前，郭明洪与中巨赛达公司已经签订合法有效的房屋买卖合同，郭明洪业已支付全部价款并实际占有和使用了该房屋。郭明洪基于对有效合同的履行而占有案涉房屋，属于合法占有。此外，鉴于我国现行房地产开发以及产权登记制度的现状，对于新建房屋来说，要经历先由开发企业办理新建房屋所有权初始登记证书（即通俗所称的“大证”）、再分别过户给房屋买受人的过程。本案中，中巨赛达公司取得新建楼房所有权初始登记的时间为2014年7月11日，而此前，该楼房已于2013年1月31日被人民法院采取了查封措施。郭明洪作为房屋买受人未取得产权证书，其既无消极不行使登记权利的行为，也无自身未履行合理注意义务等可归责于买受人的不利情形，故郭明洪对未办理过户登记手续并无过错。据此，郭明洪对案涉房屋拥有足以排除人民法院对该标的继续执行的“实体性”权利，其要求对涉案房屋停止执行的请求，本院应予支持。
综上，依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下：
不得执行位于聊城市东昌西路113号的水城嘉苑1号楼商B1户房屋。
案件受理费31870元，由第三人山东省聊城市中巨赛达房地产开发有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院，并预交上诉案件受理费。
审 判 长 张 磊
代理审判员 刘红珍
人民陪审员 张广蛟
二〇一五年十二月七日
书 记 员 张玉芬