上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）徐民四（民）初字第3465号
原告上海申腾房地产经纪有限公司，住所地上海市青浦区青浦镇淀湖路188号。
法定代表人孙克波，经理。
委托代理人陈德造，男，上海申腾房地产经纪有限公司工作。
被告周红艳、。
委托代理人戴学军。
原告上海申腾房地产经纪有限公司诉被告周红艳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海申腾房地产经纪有限公司诉称，2013年3月31日，原告与被告签订房屋租赁合同，原告将位于上海市徐汇区老沪闵路1296弄10-1幢底楼商铺（以下简称租赁房屋）出租给被告。租期为2013年4月1日至2014年3月31日，租金为每月3，200元。同年6月25日，原告告知被告房租支付最后期限已到，被告表示不愿继续租赁，故不愿支付房租并要求原告退还租赁保证金。原告表示租赁合同未到期，按合同规定，没收保证金并要求被告立即办理退租手续迁出租赁房屋，被告得知此情况后表示不愿意支付房租也不愿意迁出。期间原告几次催讨无果，原告遂起诉要求：1、解除原、被告签订的租赁合同，被告搬离租赁房屋，原告没收保证金5，600元；2、被告支付2013年7月1日起至判决之日的房租，按每月3，200元计；3、被告支付延期支付租金违约金，自2013年6月25日起至支付之日止，按日千分之三计；4、被告支付2013年7月电费265.66元、水费21元。
被告周红艳辩称，2013年7月前，被告发短信给原告要求解除租赁合同，原告要求被告停业，并在一周内把租赁房屋内的东西处理掉。被告在一周内把麻将桌、空调等处理掉，问原告何时退押金，原告表示不同意退押金。被告很震惊，不同意退钥匙给原告。租赁房屋7月之后就没有使用，钥匙同意归还，水、电费同意支付，不同意其余诉请。
经审理查明，原告为上海市徐汇区老沪闵路1296弄10幢底楼商铺所有人。2013年3月31日，原告与被告分别作为甲、乙方签订房屋租赁合同。甲方将租赁房屋出租给乙方经营使用；租赁期限自2013年4月1日起至2014年3月31日止；月租金3，200元，押二付一；乙方于签订合同时按相当于两个月租金的金额向甲方交付租赁保证金，并应于每个月的25日前向甲方支付下个月的租金，每逾期交纳一天，按所欠租金每日加收千分之三的违约金；租赁保证金仅作为乙方履行本合同义务的担保，一旦租赁关系结束，乙方应将该房屋以及其他属于甲方的设备设施如数完好地交付给甲方，并应将属于乙方自己的所有物品搬离房屋，付清所有电水费用，甲方在收回房屋且验收无误后的7个工作日内将结算多余的租赁保证金无息退还给乙方。租赁合同第八条约定：“在租赁合同期间，非下列情况之一的，不得变更和解除合同：1、甲方或者乙方因特殊原因，经双方协商一致，同意提前终止本合同；2、因乙方违反本合同的其他约定，且经甲方提出后的3天内，乙方未予以纠正的；3、因不可抗力因素致使该房屋及其附属设施损坏，本合同不能继续履行的；4、乙方未经甲方同意将该房屋转租；5、因甲方违反本合同的其他约定，且经乙方提出后的3天内，甲方未予以纠正的；6、在租赁合同期间，该房屋经政府有关部门批准动迁，或经司法、行政机关依法限制其房地产权利的，或出现因法律、法规禁止的非甲方责任的情况。”第九条约定：“在租赁期限内，若乙方出现本合同第八条第2项或第4项所列情形的，甲方可提前解除本合同，并没收租赁保证金。”
2013年6月23日，被告发短信给原告员工陈德造，“中午好陈先生！我婆婆在老家生病了，是直肠癌，这里生意实在是做不下去了，求你和老板说说，把二个月的押金退给我。谢谢你了！”被告另写了一份申请书，内容为：“尊敬的房东：你好！我是10号棋牌室租客：周红艳。由于今年以来生意不好每月都是亏本，所以我们申请从2013年7月1日开始停止营业。希望给你们的二个月押金能够退还。谢谢”。被告将此申请交陈德造要求其交给原告，陈德造未收。后被告自行处理了租赁房屋内的设备。同年7月12日，陈德造向被告回复短信，“小周二次来电我正好有事没碰面谈、你的要求我也和公司谈过了。公司认为你没有到合同不退押金。其二你还没有交房还在合同期内还要交房租、请你把这次电费交一下请原谅。”之后，被告拒绝将租赁房屋的钥匙交还给原告，双方协商不成，原告遂起诉。
另查，被告实际向原告支付的租赁保证金为5，600元，房屋租金支付至2013年6月底。2013年7月份被告欠付电费为265.66元、水费为21元。
以上事实，除原、被告的一致陈述外，另有原告提供的房屋租赁合同、房产证、短信记录、水电费收据，被告提供的申请书、照片等证据证实，经庭审质证，本院予以确认。
审理中，被告于2013年12月24日开庭当日将租赁房屋钥匙交付原告，原告接收，并表示房租主张至当日。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案租赁合同系合法有效，原、被告均应恪守履行。我国合同法规定，当事人协商一致，可以解除合同。从被告与陈德造往来短信及被告写的申请书反映，被告在2013年6月下旬向原告提出解除合同，但未得到原告的同意，被告认为双方达成一致解除合同的主张缺乏依据，本院不予采纳。当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。故原、被告仍应严格按照租赁合同的内容履行。被告未将钥匙返还原告，仍然占用租赁房屋却未能按期支付租金、水电费，系违约，原告有权行使合同解除权，并追究被告的违约责任。原告要求解除合同、被告支付违约金的诉请，本院予以支持。因被告在审理中同意解除合同并已交付租赁房屋钥匙，本院不再判令被告搬离。原告主张水电费，被告同意支付，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告上海申腾房地产经纪有限公司与被告周红艳签订的房屋租赁合同于2013年12月24日解除；
二、在原告上海申腾房地产经纪有限公司处的租赁保证金5，600元归原告上海申腾房地产经纪有限公司所有；
三、被告周红艳于本判决生效之日起十日内向原告上海申腾房地产经纪有限公司支付2013年7月1日至12月24日期间的租金18，560元；
四、被告周红艳于本判决生效之日起十日内支付原告上海申腾房地产经纪有限公司延迟支付租金违约金，自2013年6月25日起至实际支付之日止，按每日55.68元计；
五、被告周红艳于本判决生效之日起十日内支付原告上海申腾房地产经纪有限公司电费265.66元、水费21元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计72元，由被告周红艳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 袁欣
二〇一四年一月二十日
书记员 徐琛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。