江西省吉安市青原区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民初字第869号原告吉安市远恒实业有限公司，住所地吉安市青原区文天祥大道南侧滨江学府豪园2号楼门面6室，组织机构代码为74608144-1。法人代表吴元福，董事长。委托代理人龚虹英，江西律星律师事务所律师。被告江西上善若水投资发展有限公司，组织机构代码为09694162-1。法定代表人肖细根，总经理。委托代理人周绍仁，江西丰凯律师事务所律师。原告吉安市远恒实业有限公司诉被告江西上善若水投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月19日立案受理。依法由审判员肖明华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人龚虹英到庭参加诉讼。被告江西上善若水投资发展有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告吉安市远恒实业有限公司诉称，2014年10月14日，原、被告签订了一份买卖合同，合同约定，被告向原告购买吉安市青原区文天祥大道南侧滨江学府豪园，总价360万元，2014年10月18日前预付100万元定金，余款在2015年元月10日前付清260万元，逾期，原告有权解除合同，且房屋内所有装修无条件归甲方所有，已交定金100万元退还28万元，其余72万元不予退还。合同签订后，被告仅支付定金100万元，原告即交付本案房屋给被告，被告却未支付任何剩余款项，原告多次口头及书面催缴未果。现诉请判令解除原、被告签订的关于青原区文天祥大道南侧滨江学府豪园商品房的买卖协议；被告将青原区文天祥大道南侧滨江学府豪园房屋返还给原告；原告已收取被告的定金72万元不予退还，青原区文天祥大道南侧滨江学府豪园房内现所有装修归原告所有；本案诉讼费由被告负担。被告江西上善若水投资发展有限公司未提出答辩意见。经审理查明，原告吉安市远恒实业有限公司经依法登记的经营范围为房地产开发、销售。坐落于吉安市青原区文天祥大道南侧滨江学府豪园房屋系原告开发，原告已在房地产交易所办理初始登记。2014年10月14日，原告吉安市远恒实业有限公司（甲方）与被告江西上善若水投资发展有限公司（乙方）签订了“滨江学府豪园”商品房购买协议，协议约定，乙方自愿购买甲方正式发售的位于吉安市青原区文天祥大道南侧滨江学府豪园房屋，建筑面积为527.22平方米，单价6828.27元/平方米，总价360万元；乙方在签订本协议之同时，为确保其选定物业的购买权，自愿交纳购房定金人民币壹佰万元整，定金在当天支付，甲方收到乙方定金后乙方有权对以上房屋进行装修；定金预付后，双方确定买卖关系，乙方须在45日内，即2014年12月1日内，携本协议原件及购房所需资料到现场售楼中心与甲方完善并签订《商品房买卖合同》并交付房款，乙方选择付款方式如下：1、一次性付清余款，即260万元。2、甲方在收到乙方余款260万元，十五天之内应配合乙方办理产权登记手续；如乙方在本协议第三条规定的期限内，不与甲方完善并签订《商品房买卖合同》及其他相关文件，应属乙方违约，则甲方有权解除本协议，乙方在甲方房屋的所有装修无条件归甲方所有，并按定金罚则承担违约责任。若乙方违约，即不支付购房款给甲方，甲方可将乙方定购之物业另行处置，所交购房定金（72万元不予退还，剩余28万元退还给乙方）。若甲方违约将合同项下的房产出卖给第三人，甲方应返还乙方定金100万元并承担72万元的违约赔偿责任；与买卖有关的公证费、印花税、产权登记手续费等各种税费，由甲方和乙方按国家规定和标准各自交纳；甲方已向乙方明确说明了本协议的责任免除条款、解约撤销的条件，乙方表示了解与同意，本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。甲、乙双方法定代表人均在协议上签名并加盖公章，被告方委托人宋水根亦在协议上签名。该协议后还加有备注“乙方需在2014年10月18日支付预付款100万元，在2015年元月10日之前支付余款260万元”。被告江西上善若水投资发展有限公司在该备注上加盖公章。合同签订后，原告已交付房屋给被告，而被告仅支付购房定金100万元，并未按协议支付剩余款项。2015年5月21日、8月26日，原告先后两次向被告书面通知，要求被告付清合同余款，停止房屋内的一切装修事宜。2015年9月14日原告委托江西律星律师事务所向被告发出一份律师函，向被告明确根据双方签订的购房协议条款约定，原告有权要求解除购房合同，并有权依法追究被告违约责任，并要求被告收到该律师函后15天之内支付余款，否则将依法追究被告相关法律责任。但被告一直以种种理由拖延，至今未付分文余款。无奈之下，原告遂诉至法院，本院在庭审后曾多次召集原、被告进行调解，原告同意被告在支付购房款100万元后，即与被告签订继续履行合同的调解协议，但被告未能按原告要求履行，以致调解无效，没有达成调解协议。以上事实，有原告向本院提供的原告营业执照、组织机构代码证、吉安市青原房地产交易所出具的吉安市房屋所有权登记发证审核表及关于吉安市青原区文天祥大道南侧滨江学府豪园2号楼已初始登记的证明、原、被告签订的商品房购买协议、2015年5月21日、8月26日原告先后两次发出的书面催款通知、2015年9月14日原告委托发出的律师函以及特快专递邮寄凭证等证据证实，原告的陈述意见亦在案佐证，经法庭审查，均具有证明效力，足以认定本案事实。本院认为，原告吉安市远恒实业有限公司诉被告江西上善若水投资发展有限公司签订的“滨江学府豪园”商品房购买协议应属房屋买卖合同，该合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。在原告依约履行合同义务的情形下，被告未能及时支付剩余购房款，被告逾期支付购房款的行为已构成违约，其应对此承担违约责任。因被告迟延履行支付购房款，经原告多次催告后仍未履行，现原告主张解除双方签订的房屋买卖合同，合理合法，应予支持。关于原告已收取被告购房定金100万元的问题，根据《中华人民共和国担保法》第九十二条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，本案所涉定金不能超过合同总价款的20％，原、被告在协议中已有约定“若乙方违约，即不支付购房款给甲方，甲方可将乙方定购之物业另行处置，所交购房定金72万元不予退还，剩余28万元退还给乙方”，该约定符合法律规定，故给付购房定金的被告因不履行约定的债务，依法无权要求返还定金，被告所交购房定金72万元不予退还，余款28万元应由原告退还给被告。同时，鉴于原告将诉争房屋卖给被告前，该房屋内已有部分装修，原告已将这部分装修折款补偿给了原买方，原、被告发生买卖后已在合同中约定了如被告违约，原告有权解除合同，被告在原告房屋的所有装修无条件归原告所有，且被告违约后，原告还曾多次通知被告，要求其付清余款，停止房屋内的一切装修事宜，故对原告主张青原区文天祥大道南侧滨江学府豪园2号楼203室商品房内现所有装修归其所有的诉请，亦依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：解除原、被告于2014年10月14日签订的吉安市青原区文天祥大道南侧滨江学府豪园商品房的买卖协议，被告将吉安市青原区文天祥大道南侧滨江学府豪园房屋返还给原告；原告已收取被告的购房定金72万元归原告所有，原告退还被告交付的购房款28万元；吉安市青原区文天祥大道南侧滨江学府豪园商品房内现所有装修归原告所有。以上义务，限双方在本判决生效后5内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行指定的行为，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，由人民法院强制执行或者委托有关单位或者他人完成，费用由被执行人承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35800元减半收取，由被告江西上善若水投资发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  肖明华二〇一六年一月十四日书记员  胡依婷