广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0225民初271号原告广西融水广海房地产开发有限公司，组织机构代码：68212235-4，住所地：广西融水苗族自治县融水镇寿星北路广海新城小区。法定代表人陈玉盛，该公司董事长。委托代理人陈广健，男，汉族，海南省人，住广西融水苗族自治县。系原告公司职员。委托代理人韦雅扬，广西宝洁律师事务所律师。被告廖咸居，男，1972年7月30日出生，壮族，住广西融水苗族自治县。被告韦俏锦，女，1984年10月19日出生，壮族，住广西融水苗族自治县。原告广西融水广海房地产开发有限公司（以下简称广海房开公司）与被告廖咸居、韦俏锦商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月19日受理后，依法组成由审判员尹俊群担任审判长，人民陪审员陶莉烈和赵桂荣参加的合议庭，于2016年3月29公开开庭审理了本案。书记员梁人仁担任记录。原告的委托代理人韦雅扬，被告廖咸居、韦俏锦经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年7月30日，原、被告经协商后，签订了《商品房买卖合同》。该合同约定“买受人（被告）以232793元的价格购买出卖人（原告）开发建设的‘广海新城’第10幢301号房屋。在领取房产证之日起10日内，买受人应与按揭银行办理将预抵押改为正式抵押手续；逾期未能办好的，每逾期一日按总房款的万分之二支付违约金给出卖人”。被告以支付首付款和向银行抵押贷款的方式支付清了�房款，原告在被告以所购买的在建房屋为预抵押贷款合同上进行担保。原告公告通知被告在2014年11月15日前领取房产证，至其2015年1月5日提前还款时未与银行办理将预抵押改为正式抵押手续，超过原、被告约定的办理抵押变更手续期限41天，应向原告支付违约金1909元（232793元×2?/天×41天）。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：证据一：《商品房买卖合同》，用以证明原、被告存在商品房买卖合同及被告应尽变更抵押手续的义务。证据二：融水电视台广告发布业务合同及光碟，用以证明通知被告签领房产证日期。证据三：《一手住房贷款业务银企合作协议》，用以证明原告在被告未向银行办理正式抵押合同前承担保证责任及并向银行缴纳5%的保证金的事实。被告作出书面答辩称：二被告已提前偿还银行贷款，不存在违约行为，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：证据：农行业务凭证，用以证明被告于2015年1月5日提前偿还借款，被告不构成违约的事实。经开庭质证，原告对被告提供证据的合法性、真实性和关联性无异议，但认为被告未在办理正式抵押期限内还款，被告已构成违约。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告提供的上述证据予以确认。被告提供的证据具有合法性、真实性和关联性，本院依法予以确认。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2010年7月30日，原、被告经协商后，签订了《商品房买卖合同》。该合同约定“买受人（被告）以232793元的价格购买出卖人（原告）开发建设的‘广海新城’第10幢301号房屋。该合同第二十一条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。附件四的合同补充协议第一条第一款第（3）项主要内容：买受人向银行按揭贷款162000元。第四条第三款约定：“在领取房产证之日起10日内，买受人应与按揭银行办理将于（预）抵押改为正式抵押的手续。逾期未能办好的，每逾期一日按总房款的万分之二支付违约金给出卖人。”2014年11月5日，原告与融水电视台签广告发布业务合同，发布主要内容为：“通知广海新城4、8、10幢住户，请于2014年11月5日至11月15日期间到广海新城售楼部领取房产证并到农行办理产权转移手续。逾期不来领取的业主，所造成的一切后果，由该业主自行承担。”2014年12月2日被告到原告处签领房屋所有权证，2015年1月5日被告提前偿还借款。庭审中，原告主张违约截止日计算至被告还款前一日。在庭审中，法庭向原告核实：“原告与被告在签订购房合同时�原告是否就购房合同附件四第四条第三款内容向被告作出特别的提醒”，原告陈述：“由于合同条款内容中确定双方的权利义务较多，被告可以在签订合同前逐条一一阅知，原告没有义务就所有涉及权利义务的条款向被告一一作出特别提醒。”另查明，2009年11月20日，原告作为乙方与农行作为甲方签订《一手住房贷款业务银企业合作协议》，协议第六条第6.5款：“乙方提供保证担保的，应按甲方向合作项目发放的个人住房贷款余额的百分之伍交纳保证金，并存入保证金专户（户名广西融水广海房地产开发有限公司，账号20×××53）。乙方以该保证金专户内的资金为乙方所担保的债务设定动产质押担保。”本院认为，原、被告订立的�商品房买卖合同》，当事人意思表示真实，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。《商品房买卖合同》第二十一条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力，该合同附件四第四条第三款约定：“在领取房产证之日起10日内，买受人应与按揭银行办理将于（预）抵押改为正式抵押的手续。逾期未能办好的，每逾期一日按总房款的万分之二支付违约金给出卖人。”该附件条款与主合同具有相同的法律效力，因此，该附件四亦合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务，否则将承担相应的违约责任。关于原告以电视公告形式通知被告领取房屋所有权证，该通知内容对被告是否具有约束力问题。在房屋买卖合同中，原、被告并未就原告采用�种方式通知被告领取房产证和通知被告办理正式抵押手续作出相关约定，按交易习惯，原告应当采用被告容易收到的方式通知被告，如：直接电话通知、通过快件邮寄、在小区大门或者每幢楼楼梯口显眼的位置张贴通知等等，被告并不是下落不明或通过上述方式无法通知。电视频道较多，每个人不会固定看那个频道的节目，且原告在电视公告通知领证的时间只有几天，一般情况，被告很难看到原告公告通知的内容。庭审中，原告也未能举证其已穷尽手段仍未能通知被告的情况下采取电视公告通知方式。显然，原告采用电视公告通知被告领取房产证和办理正式抵押手续的方式，违反公平原则，因此，该电视公告通知方式对被告不具有约束力。本案应当以被告实际签领的日期为领取房产证的日期。而原告认为以电视公告期限届满的日期为被告领取房产证日期的主张，理由不成立，本院依法不予采纳。关于被告未在约定办理抵押手续期限内提前还款，是否违约问题。我国合同法第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”按合同约定“在领取房产证之日起10日内，买受人应与按揭银行办理将于（预）抵押改为正式抵押的手续。”被告于2014年12月2日领取房产证，应当在2014年12月2日至11日期间办理抵押手续，被告于2015年1月5日提前还款，该日期并非在约定办理正式抵押手续的期限内，被告已违约，应承担相应的违约责任。因此，原告认为被告违约应承担违约责任的主张，理由成立，本院依法予以采纳。关于合同附件四第四条第三款约定的违约金是否过高问题。我国合同法第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机关予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者机构予以适当减少。”本案中，被告虽未在约定期限内办理变更正式抵押手续，但并未逾期向银行偿还借款，同时，银行也未因被告未在约定期限内办理抵押手续而从原告保证金帐户中划扣任何款项。原、被告在房屋买卖合同附件四第四条第三款约定“按总房款的万分之二支付违约金”，庭审中，被告主张违约金明显过高，根据上述法律规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，”。本院认为，原告作为被告在借款合同中的阶段性保证人，虽未能举证证明被告违约给其造成的损失，但被告确实已违约，就应当承担违约责任，并向原告支付一定的违约金。原告是基于借款合同为被告的贷款提供的担保，被告只向银行贷款162000元，原告却请求被告按总房款为基数计算违约金，这显失公平，根据对等原则，本院调整按162000元为基数计算。被告违约行为，未造�原告实际损失，而原告主张按万分之二计算违约金的比例也明显过高，本院调整按万分之一计算。被告违约日从2014年12月12日至2015年1月4日，实际违约24天，即违约金计算：162000元×24天×1?=388.80元。综上所述，被告拒不到庭应诉，本院依法应予缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告廖咸居、韦俏锦向原告广西融水广海房地产开发有限公司支付违约金388.80元。本案受理费50元（原告已预交25元），由原告负担25元，被告负担25元。上述应付款项，义务人在于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审 判 长  尹俊群人民陪审员  陶莉烈人民陪审员  赵桂荣二〇一六年五月十六日书 记 员  梁人仁