辽宁省鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鞍民一终字第00360号
上诉人（原审被告）：吕庆辉。
被上诉人（原审原告）：许岩。
原审原告许岩与原审被告吕庆辉房屋租赁合同纠纷一案，鞍山市铁西区人民法院于2015年5月11日作出（2015）鞍西民一初字第251号民事判决，吕庆辉不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年6月24日公开开庭审理了本案。上诉人吕庆辉，被上诉人许岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许岩一审诉称：原告与被告于2014年12月20日签订门市房租赁合同，原告已交半年租金12，000元，履约金3000元。房屋位于铁西区兴盛路15号香格蓝山25栋0单元二层。原告走小区里的后门，走被告自制的铁楼梯，但是交完房租后，就发现小区后门的铁制楼梯没有了，这样原告只好走药房正门，药房晚上下班后，原告无法出入。原告多次找到被告要求解决，被告推说与小区物业谈，其后原告了解到药房临街，不交物业费，铁楼梯安在小区里，物业收物业费，所以物业责令被告撤掉铁楼梯，被告因无法安装楼梯，就卖掉铁楼梯，导致原告无法进出，在此情况下，被告仍要求原告交全年房租，故原告诉至法院，请求判令解除房屋租赁合同，返还房租8000元，履约金3000元，被告承担诉讼费用。
被告吕庆辉一审辩称：原告与被告的房屋租赁协议约定，租金支付方式为年付，因原告一再请求，并承诺2015年2月18日前付清余款，被告才允许原告先交半年租金。关于楼梯问题，被告表示可以安装，也可以走内楼梯，并没有原告所说的影响其出入，原告所述不实。应原告要求，被告也多次找物业负责人协商，但一直未找到，为原告出行方便，被告自行安装室外楼梯，至年底前被综合执法局拆除，因年底将至，被告与原告达成一致，年后再说。原告与被告的合同中并没有约定楼梯，原告违约在先，没有按照合同约定按期支付房租，被告无奈只能封门，请求法院追讨原告违约金即占用房屋的租金。
一审法院审理查明：2014年12月20日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，合同约定被告将于铁西区兴盛路15号香格蓝山25栋0单元二层出租给原告使用，租赁期限从2015年1月1日至2018年1月1日，房屋租金为每年24，000元，履约金3000元。因原告年底需现金周转，被告允许原告先交半年房租，余款在2015年2月18日前交清，否则被告有权收回房屋，余款不退。合同签订后，原告向被告交付房租及履约金15，000元，被告向原告交付房屋。另查，被告向原告交付的房屋系被告承租他人的铁西区兴盛路15号香格蓝山25栋0单元一二层网点，被告使用一层作为药店使用。原告租用的二层需要经过一层药店上楼，或是在小区内由一楼窗户出入，该窗户净高130厘米左右。原由被告安装一铁质楼梯，因物业及综合执法要求，该楼梯早于原告与被告签订合同前拆除。原告没有被告一楼药店的门钥匙，无法自行通过药店进出租用房屋。再查，2015年2月18日，原告没有按照合同约定向被告支付后半年房租。
一审法院审理认为：原告与被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律规定，故合法有效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告租用被告的房屋，被告即应当保证原告对该房屋的使用，其中就包括被告应当保证原告以正常的方式进出租用房屋。根据庭审调查，原告进出租房屋只有两种方式，其一是通过被告经营的药店，但该药店并非24小时经营，不能保证原告的随时出入。其二是通过小区内的一楼窗口进入，通过窗户进入房间不是正常进出房间的方式，原告也就无法保障自己对租赁房屋的使用，原告租用该房屋使用的目的也就无法实现。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。被告未能保证原告对该房屋的正常使用，显属违约，原告的合同目的不能实现，故原告关于解除房屋租赁合同的请求有事实和法律依据，该院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告与被告的房屋租赁合同解除后，原告应及时腾出房屋，被告应返还原告未占用房屋期间的房租，并返还履约金3000元，对于原告请求的合理部分，该院予以支持。关于被告辩称原告违约一节，原告虽未按照合同约定及时支付后半年房租，但被告不能保证原告正常使用房屋，违约在先，故被告的辩称没有事实和法律依据，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条的规定判决：一、解除原告许岩与被告吕庆辉签订的房屋租赁合同；二、原告许岩于该判决生效之日起十日内腾出租赁房屋，返还给被告吕庆辉；三、被告于许岩搬出之日返还原告许岩未占用租赁房屋期间的租金，租金为每月2000元、每日66.67元；四、被告于许岩搬出之日返还原告许岩履约金3000元。如果未按判决规定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案诉讼费75元（原告已交），由被告承担50元，原告承担25元，故被告在履行上述义务时加付50元给原告。
吕庆辉上诉的理由及请求是：一审法院承认双方合同真实有效，却对合同中约定被上诉人如在2015年2月18日前未交清余下房租，上诉人有权收回房屋，余款不退，以及如果被上诉人不按时交纳房租超过十天，上诉人有权终止合同的条款不予采信，有证不认。一审审理时，主审法官多次核对了双方当事人发生冲突的时间是在2015年3月20日左右，正是因为被上诉人没有及时履行租赁合约，才使上诉人封闭后门，撤走自制楼梯，但仍给被上诉人留有药店前门通道，并没有影响其出行。一审法院在承认合同真实有效的前提下，却忽视被上诉人违约在先的事实，明显偏袒被上诉人，判决错误。综上，请求二审法院：一、撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求并负责修缮被损坏的楼门；二、依法改判支持上诉人全部一审诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
本院经审理查明：一审判决认定事实基本属实。
本院补充查明：上诉人持有的房屋租赁合同记载的租赁期限为2015年1月1日至2016年1月1日；被上诉人持有的房屋租赁合同记载的租赁期限为2015年1月1日至2018年1月1日。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。但如果具有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，上诉人将诉争房屋租赁给被上诉人使用，其有义务为被上诉人提供能够保证该房屋正常使用通行条件。被上诉人承租的房屋位于二楼，该房屋的通行方式有两种：其一是先通过上诉人经营的一楼的药店外门，再经由药店内部一楼与二楼的通道门，方能进出，但该药店并非24小时营业，被上诉人也没有药店外门的钥匙，同时药店内部一楼与二楼的通道门，进入时可以自行打开，但外出时却无法自行打开，故该方式不能保证被上诉人随时正常通行。其二是通过小区内的一楼窗口通行，窗口处原由上诉人安装一部铁质楼梯，但因物业及综合执法部门要求，已经拆除，而通过窗口进出房屋亦不是正常的通行方式，无法保障被上诉人对租赁房屋的使用。综上，上诉人未能为被上诉人提供能够保证租赁房屋正常使用通行条件，被上诉人租用该房屋的使用目的无法实现，故被上诉人请求解除房屋租赁合同并无不当。另根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，一审法院判令被上诉人腾出租赁房屋，并对被上诉人主张上诉人返还未占用房屋期间的房租及履约金的合理部分予以支持并无不当，本院予以维持。
关于上诉人主张被上诉人未于2015年2月18日支付剩余房屋租金，构成违约，其有权收回房屋，余款不退一节。本院认为，被上诉人未在约定期限内支付剩余房屋租金，系因为上诉人未能为被上诉人提供能够保证该房屋正常使用通行条件，上诉人违约在先，故上诉人的该节主张，本院不予支持。
综上，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人吕庆辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 富春玖
审 判 员 王 迪
代理审判员 张 彤
二〇一五年七月十三日
书 记 员 薄李娜