广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1706号
上诉人（原审原告，反诉被告）深圳市xxx智文化传播有限公司，住所地xx。
法定代表人聂智民，该公司总经理。
委托代理人刘帮新，广东亿商律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）深圳市xx投资有限公司，住所地深圳市xx。
法定代表人朱元坤，该公司总经理。
委托代理人韩洋，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。
委托代理人张国泰，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。
上诉人深圳市xxx智文化传播有限公司（以下简称xx智公司）因与被上诉人深圳市xx投资有限公司（以下简称xx公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第671号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：一、位于深圳市罗湖区蔡屋围京基一百大厦xx号房产（以下简称涉案房产），权利人为深圳市京基房地产股份有限公司（以下简称京基地产），用途为办公，房产证号为深房地字第××号。2012年2月22日，京基地产与xx公司签订了《房屋租赁合同》，约定京基地产将包括涉案房产在内的房产出租给xx公司，租赁期限自2012年3月1日起至2020年2月28日，租赁期间，xx公司可将租赁房屋全部或部分转租予他人，但转租期限不得超过本合同约定之租赁期限。
二、2014年2月28日，xx智公司与xx公司签订了《房屋租赁合同》，双方约定，xx公司（出租方）将涉案房产出租给xx智公司（承租方），建筑面积为589.12平方米，租期为三年，即从2014年2月24日起至2016年2月23日止。月租金为人民币153171.2元，管理费及空调费每月人民币18851.84元，合计每月人民币172023.04元，xx智公司须于每月25日前支付次月租金，不满一个完整日历月的租金按照该日历月实际租赁天数计算。第5.1条约定了，xx智公司应在签订本合同二日内向xx公司支付相当于三个月租金的保证金459513.6元、两个月管理费的保证金人民币37703.68元、水电费保证金人民币17673.6元，三项保证金合计人民币514890.88元。以上三项费用于本合同终止时，xx智公司将该租赁房产交还给xx公司且双方就租赁房产而产生的一切权利和义务履行完毕并结清所有费用后十个工作日内，xx公司将保证金退还给xx智公司（不计利息）。第5.2条约定，保证金不能作为xx智公司违约的免责条款，亦不能用于冲抵xx智公司的租金或其他费用。第10条约定，租赁期限届满或本合同提前解除的，xx智公司应于三日内撤出租赁房产，xx智公司、xx公司和物业管理公司共同对租赁房产进行验收交接等。第12.1条约定，合同期内如xx公司提前解约，需提前一个月通知xx智公司，双倍返还xx智公司保证金。如xx智公司合同期内提前解约，xx智公司支付的保证金xx公司不予返还，同时xx智公司还将承担合同期内剩余租期的租金作为xx公司的赔偿。合同中还约定了一些其它的权利和义务。合同签订后，xx智公司依约向xx公司支付了三项保证金合计人民币514890.88元。
三、2014年7月17日，xx智公司与xx公司双方签订了《协议书》，称对于前述房屋租赁合同，xx智公司书面申请提前解除租赁合同，鉴于xx智公司在之前租赁期间内每月如期支付租金和管理费，根据双方友好协商，达成如下协议：1、xx智公司须于2014年7月18日前支付7月份租金及管理费并搬离该单元，2014年8月10日前负责新的承租方承租该单元，新的承租方租期不少于原合同剩余租期，租金价格不得低于原合同价格；2、该单元内，属于xx公司的装修及设备设施，xx智公司必须保证其完好无损；属于xx智公司的办公设施设备，由xx智公司与新的承租方协商处置或搬离该单元，xx公司不承担责任；3、如xx智公司全面履行以上两点约定，并在新承租方与xx公司签订新的《房屋租赁合同》并付清全部合同款项后十个工作日内，xx公司退还xx智公司原合同项下租赁保证金人民币153171.2元、管理费保证金人民币37703.68元、水电费保证金人民币17673.6元，三项保证金合计人民币208548.48元。若2014年8月10日前xx公司直接引进新的承租方承租了该单元，则原合同项下保证金不予退还，在同等租赁条件下xx智公司引进的新租户可以优先承租该单元。4、xx智公司、xx公司双方的租赁合同终止，xx公司承诺不再根据《房屋租赁合同》的相关条款追究xx智公司的相关法律责任等等。
四、涉案房产2014年7月份的租金为153171.2元、管理费为18851.84、电费为934.82元，合计172957.86元。庭审中，xx智公司、xx公司双方确认xx智公司就2014年7月已向xx公司支付的费用为人民币88592.76元，其中包括半个月的租金和半个月的管理费人民币84678.93元、电费人民币934.82元、卫生费人民币1179元。涉案房产是由xx公司找到了新租客，xx公司庭审中称新租客的入住时间为2014年8月左右。
xx智公司在原审中诉请，1、xx公司归还xx智公司房屋租赁保证金459513.6元，管理费保证金37703.68元，水电费保证金17673.6元，以上合计人民币514890.88元；2、xx公司承担本案的诉讼费。
xx公司在原审中反诉诉请，1、xx智公司向xx公司支付拖欠的2014年7月租金、管理费、电费等共计人民币85544.11元；2、xx智公司向xx公司赔偿人民币688092.16元；3、xx智公司承担本案的诉讼费。
原审法院认为，xx智公司与xx公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应严格履行。合同履行中，双方就解除合同及违约责任又签定了《协议书》，因此双方就解除合同及违约责任等约定应以后签订的《协议书》为准。根据该《协议书》，如系xx公司直接引进的新的承租方，则原合同项下的保证金不予退还。因此，xx智公司要求xx公司退还保证金的诉讼请求没有事实和法律依据，原审法院不予支持。xx公司要求xx智公司支付欠缴的2014年7月的部分租金、管理费、电费的诉讼请求符合双方在《协议书》中第1条的约定，原审法院予以采纳，但xx公司计算有误，原审法院依法予以纠正为人民币84365.1元（计算过程为172957.86-88592.76=84365.1）。另外，xx公司要求xx智公司赔偿相当于四个月租金的损失人民币688092.16元的诉讼请求，与《协议书》第4条约定不符，原审法院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决，一、xx智公司应于判决生效之日起十日内向xx公司支付欠缴的租金、管理费、电费合计人民币84365.1元；二、驳回xx智公司的全部本诉诉讼请求。三、驳回xx公司的其它反诉请求。
xx智公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令，1、撤销（2015）深罗法民三初字第671号民事判决；2、xx公司归还xx智公司房屋租赁保证金459513．60元，管理费保证金37703．68元，水电费保证金17673．60元，三项合计人民币514890．88元；3、驳回一审认定的xx智公司应该支付xx公司的租金、管理费、电费合计人民币84365．1元；4、本案一审、二审的诉讼费用由xx公司承担。
上诉的事实和理由：一、本案租赁合同的解除时间到底为何日先引述几个事实：1、xx智公司每月均在上月前向xx公司支付下月租金，转账支付的固定金额为17万元左右。2、xx智公司于2014年7月9日向xx公司支付一笔88592．75元的费用。3、xx智公司与xx公司于2014年7月17日签有一份《协议书》。4、根据常理和日常交易习惯，无论业主还是租户，要从房屋搬出大件或多件物品，均需物业管理处同意及办理相关手续。
根据一审庭审调查和以上事实，足可以认定双方于2014年7月9目解除合同，7月份租金按天计算至7月9日止。因为xx智公司每月支付的金额均在173000元左右，每月均在上月支付下月租金，而7月份的租金支付时间和支付金额均发生了改变。7月9日，这是一个证明两个事实的连接点：一、xx智公司支付的金额为88592．75元，按当月租金86478．92元加上水电费、卫生费正好是88592．75。至9日的租金88592．75元的支付时间正好是租期的最后一天。这两点联系足以证明xx智公司在2014年7月9日当天存结算的意思和迫切解决问题的意图（腾出房屋，不再产生新的费用）。其后，2014年7月17曰，双方又签有一份《协议》，该协议的内容明显是合同解除后的善后处理事宜。那么此时至少证明一点，双方的合同不可能是在2014年7月l7日后解除的，这点证明xx公司的主张是无理取闹。相反，我方主张的合同解除时间更符合逻辑。
从日常交易习惯和基本常识我们都知道，租户要从物业搬出多件物品或大件物品，须经出租人同意并在管理处办理放行手续方可搬出。本案出租标的物是京基一百甲级写字楼，该物业的硬件设施完善、管理严格，如果xx智公司不经过xx公司和管理处同意是不可能搬离该物业的。
因此，2014年7月9日xx智公司搬离时xx公司开具放行条给xx智公司一份，xx公司自己留存一份，xx智公司在搬离时将放行条交给京基一百物业服务中心，xx智公司即当天完成搬迁。根据证据规则，有证据证明一方当事人持有无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人的，可以推定该主张成立，因此，xx公司应承担不利后果，xx智公司方主张在2015年7月9日解除租赁合同的主张应成立。
二、xx公司利用优势地位，有故意签订不公平的合同敛财之嫌。xx公司并非租赁标的业主，据查，xx公司的主要业务就是房屋转租，是我们俗称也是不折不扣的“职业二手房东”，相对承租方而言，属优势地位，因为他们长期面对房屋租赁方面的各种法律事务和纠纷，经验和手段都是一般承租人无法相比的。xx智公司走访了不少房产中介业内人士，了解到深圳房屋租赁的“行规”，一般的物业是签约时承租人交“一押一租”，装修好有物晶的物业承租人交“两押一租”，从没有听过“三押一租”的说法。xx公司收取xx智公司“三押一租”明显超出正常交易行情，其目的乘机加重对方的违约责任。我方从法院对外查询系统查到，xx公司有好几宗起诉承租人赔偿损失的案件，这点xx公司似乎在自己设计的“合同陷阱”中尝到了不少甜头。但是可以肯定，起诉不是目的，而是手段，正如xx公司对xx智公司提出反诉一样，要求赔偿剩余租期的损失，明知是不合理的，但还是反诉。其目的是混淆视听，让信心不足的承租人放弃追讨租赁保证金的诉讼。因此，我方绝不容忍这种不诚信和破坏市场规则的行为。
至于xx公司所说xx智公司离开时没有任何东西搬出，是拎包入驻既不符合事实，也不符合逻辑。（1）租赁合同没有附办公设备清单；（2）现在是大数据时代，每个公司的办公电脑不仅是办公必需品，也存储了公司的大量文档和商业秘密，相信当于公司的档案室，不可能由出租方提供，搬离时不可能留下来；（3）租赁合同中也只说xx公司出租房产，没有包含办公设备；（4）协议书里也有约定属于xx智公司的办公设备设施，由xx智公司搬离。
三、租赁保证金、管理费保证金、水电费保证金属于什么性质，应不应退
1、租赁合同文本上注明是xx公司单方制作，而且是xx公司与其所有租户签租房合同通用的格式条款，对于合同中约定的违约责任条款，xx公司并没有进行提示、警示和说明，因此该条款在本合同中属无效条款。
2、“租赁保证金”的概念于法无据，xx智公司的理解是，租赁保证金属于预付费，也就是我们平常所称的押金。该费用的功能只具有弥补拖欠费用或对租赁物造成损害的损失的担保作用。在本案中，xx智公司没有拖欠xx公司任何费用，也没有对房屋及房屋内财产造成损害，则双方合同解除后，xx公司应当退还所谓的“租赁保证金”。
3、如果将“租赁保证金”理解成“违约金”，根据《合同法》及相关解释，违约金的约定比例不能超过实际损失的百分之三十，约定过高的，依法适当调整。本案中，xx公司约定的违约金显然太高。
4、管理费保证金、水电费保证金应是预付款性质，只要合同解除后没有拖欠，就应退还。
四、租赁合同是双方一致解除合同的情形，双方均无违约。
本案具体事实经过是双方曾于2014年7月初协商一致解除租赁合同，双方对租金和费用进行了结算，xx智公司通过银行转账方式将前述款项支付给了xx公司，xx公司让其搬离，其后几天，xx公司即将房屋出租给下一家公司，为证明这一点，我方在举证期限内申请原审法院向税务部门调查xx公司开具给下一家公司的发票，从发票即可一目了然的知道本案租赁物的后续租赁情况。至今，xx公司没有任何证据证明合同的解除造成损失。因此，xx公司应当全额退回xx智公司的“租赁保证金”。
整个案件事实京基一百物业管理有限公司物业服务中心最清楚，因原租户解除、交接、物业管理，新的租户的入驻、物业管理、交接他们都参与。xx智公司代理人曾去调查，但他们不配合，也申请了法院调查取证。
综上所述，xx智公司在本次租赁合同解除中并不存在任何违约之处，完全属于善意的守约方，反观xx公司，其设置并利用“合同陷阱”收取保证金的行为明显违背了诚实守信和公序良俗，破坏了正常的市场交易秩序，肩负定纷止争和维护市场正常发展任务的人民法院应该对此行为予以惩戒，但是我们很遗憾的看到原审法院并没有对此做出应有的反应。因此，xx智公司特依据有关法律法规向贵院提出上诉，请求判如所请。
被上诉人xx公司当庭辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，xx智公司与xx公司于2014年7月17日签订了协议书，是双方就2014年2月签订的房屋租赁合同履行变更所作的特别约定，约定双方解除前租赁合同的条件，及任一方引进新的租客，xx公司与新承租人签订新的租赁合同为xx智公司与xx公司解除租赁合同之日，xx公司先于xx智公司引进承租人，故新的承租人于2014年8月份入驻上述涉案房产时，是xx智公司与xx公司解除租赁合同的日期，双方于2014年7月17日签订协议书，为了进一步确认xx智公司应于7月18日之前支付7月份所欠租金，从一审查明的事实可知，xx智公司应补足租金为84365.1元。
原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，xx智公司与xx公司间签订的涉案房屋租赁合同合法有效，各方应当遵约履行。在涉案合同履行过程中，双方再签订协议，就解除上述租赁合同及相应违约责任作了约定，明确xx智公司须缴2014年7月份租金及相关费用，并规定如是xx公司引进新的承租方，则原合同项下之xx智公司已交的保证金不予退还。据此，在新租客不为xx智公司引进的情形下，其请求退还涉案租赁保证金没有事实依据，理由不成立，应予驳回。原审判处并无不妥，应予维持。因此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费9902元，由深圳市xxx智文化传播有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 张东阳（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。