北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初25840号
原告（反诉被告）：东方新智慧（北京）教育科技有限公司，住所地北京市海淀区。
法定代表人：邓凤杰，经理。
委托诉讼代理人：崔璟，河北乾翔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：靳凤山，河北乾翔律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京天宵恒毅餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡兴隆庄甲8号。
法定代表人：徐振威，总经理。
委托诉讼代理人：王晓亮，男，1984年5月5日出生，汉族，该公司法务。
委托诉讼代理人：吴明臣，北京嘉纳律师事务所律师。
原告东方新智慧（北京）教育科技有限公司（以下称原告）与被告北京天宵恒毅餐饮管理有限公司（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人崔璟、靳凤山，被告的委托诉讼代理人王晓亮、吴明臣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告之间于2016年7月29日签订的房屋租赁合同无效；2、请求被告返还原告的房屋租赁费以及租房押金160万元；3、请求被告支付因合同无效给原告造成的损失2110332．75元。事实与理由：原被告于2016年7月29日签订《房屋租赁合同》，合同约定了租赁期间、付款方式、交付时间、双方权利义务以及违约责任等相关内容。原告按照合同约定向被告支付了押金和首期租金共计人民币160万元，后被告交付房屋，原告开始装修。被告所出租房屋为小产权房，并无建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方间签订的租赁合同为无效合同。另外，在装修期间，原告发现被告并未按照约定做完房屋消防工程，并且房屋不具备基本入住条件即水电不能正常使用。其次，因原告创办幼儿园需要被告配合办理相关证明，被告拒不配合。再次，合同约定被告如需要转租、转让标的房屋的需提前六个月通知原告，但被告并未提前通知原告。最后，原告为了在此房屋处创办幼儿园，签订并履行了多个相关合同。由此给原告造成了巨大的损失。综上，双方的租赁合同为无效合同，被告应返还所收取的相应款项，并赔偿由此给原告造成的损失。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望贵院在查明事实的基础上依法裁判。
被告辩称：1、不同意原告的诉讼请求。关于原告请求确认房屋租赁合同无效，其主张不能成立，理由为，双方在签订房屋租赁合同时，对于房屋的现状以及产权情况均是知悉和明晓的，该合同中只约定要求被告配合办理建设工程消防的审核手续，北京兴隆御苑园林绿化发展有限公司，该企业为高碑店乡人民政府下属企业，他负责涉案房屋的经营和管理，产权归属归高碑店乡人民政府，因此该房屋是合法建设的房屋，双方签署的租赁合同应为有效，另外，被告根据原告的要求也协助被告办理了消防手续，高碑店乡人民政府在办理消防行政许可的过程中也说明，涉案房屋的性质为乡区域规划建筑，不属于违法建筑。2、被告认为合同有效，在合同租赁期内，原告未能按照合同约定支付房屋租金已经构成违约，按照合同约定，原告未缴纳租金超过15日的，应该向被告支付六个月的违约金。3、被告认为合同应该是有效的，原告主张的损失没有经过被告的认可，也没向被告申请过，其损失均是原告单方出具的，与被告没有关系。另外在合同履行中，违约方是原告。其损失不应当要求被告承担。根据合同约定，如果原告需要对房屋进行装饰装修，需要先向相关政府部门进行审核批准，并且需要经过被告同意后才能进行装修，直至现在，对于原告的施工申请，相关部门以及被告均没有收到，综上，对于原告主张的损失，被告不予承担。
被告向本院提出的反诉请求：1、请求法院依法解除被告和原告于2016年7月29日签订《房屋租赁合同》；2、请求法院判令原告支付被告房屋租金2220800元。事实与理由：被告与原告于2016年7月29日签订《房屋租赁合同》，双方约定天宵恒毅公司向东方新智慧公司出租位于北京市朝阳区高碑店兴隆庄甲X号内的独楼房屋（总占地面积696．8平方米，约1．04亩，建筑面积2300平米）和院内空地800平米（以下称涉案楼房及空地），此空地面积租期与主楼一致（租期10年）租赁给东方新智慧公司配套使用；租期为10年，租金为年租金人民币320万元（含税），付款方式为先付后用，押三付三；如乙方未按期限缴纳租金及费用，甲方有权向乙方收取违约金，每逾期一日，按照未支付金额的千分之三。合同签订后，被告于2016年10月27日向原告交付涉案楼房及空地，原告支付被告房屋租金80万元（三个月）及押金80万元。但是，被上诉人在合同期限内未能依约支付租金，已经构成违约，被告有权解除合同，并有权要求原告支付因合同解除给被告造成的一切损失。被告按照合同约定将涉案房屋闲置备用，并且为被上诉人提供五个月的免租期，在此期间，被告均是为了履行合同义务而作出的行为。现在，被上诉人的违约行为导致合同无法正常履行，被告认为被上诉人应当承担被告因履行合同义务而发生的一切损失。现为维护原告的合法权益，诉至贵院，望依法判决。
原告针对被告的反诉辩称：1、原被告之间的房屋租赁合同为无效，应自始无效，该合同的标的物违反法律规定，工程建设许可的基本流程，缺乏有效前提，应认定自始无效。2、原告并不欠付被告任何租金，根据租赁合同的第八条的约定，免租期为五个月，自取得消防设计审核合格证起算，该证的取得日期为2016年10月17日，所以原告方的免租期应至2017年3月16日。另外2017年3月初被告方将房屋周围的空地出租停车，涉案房屋出入口被封住，原告无法出入装修车辆，经与被告交涉以及报警均无法处理，导致合同无法继续履行。自2017年3月初原告已经撤出现场并将场地交还给被告。原告撤场时仍在免租期内，未发生任何租金。所以被告方请求解除租赁合同的依据不存在。因合同自始无效，不存在解除的行为。请求法院依法驳回被告的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年7月25日，原告（承租方）和被告（出租方）签订《意向书》，约定承租方承租出租方的涉案楼房及空地，租期为十年，取得公安机关消防机构出具的建设工程消防设计审核合格证次日起计算，年租金为320万元，付款方式为先付后用，押三付三。定金为80万元，在签署本协议当日支付定金20万元，在2016年7月28日之前支付定金60万元。取得公安机关消防机构出具的建设工程消防设计审核合格证后，收到出租方通知之日起三日内，支付首笔三个月租金80万元，同时上述定金转为押金。免租期为5个月，取得公安机关消防机构出具的建设工程消防设计审核合格证后，交付起计。起租日期为2016年9月1日，如2016年9月1日出租方未能做完消防验收，将房屋交付承租方按照实际交房日期为正式其租期，起租日期顺延（后延日期不得超过三个月），在此期间不算出租方违约。如后延三个月还未完成消防验收，合同自动解除，出租方将在三日内无息退还承租方所有款项（80万元）。出租方取得公安机关消防机构出具的建设工程消防设计审核合格证后，承租方所需的行政许可及相应证、照办理，由承租方自行办理，出租方的配合以高碑店乡出具的相应产权证明为准。
2016年7月29日，原告（承租方，乙方）和被告（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁涉案楼房及空地用做幼儿园及教育培训机构的运营，除双方另有约定外，乙方不得擅自改变房屋用途。所有证照由乙方自行办理。正式租赁期限为十年，以甲方取得公安机关消防机构出具的建设工程消防设计审核合格证次日起计算。甲方取得公安机关消防机构出具的次日起，方可开始计算免租期。年租金为320万元整，付款方式为先付后用，押三付三。如甲方未能在2016年11月1日前取得公安机关消防机构出具的建设工程消防设计审核合格证，则本合同终止，甲方应于三日内返还押金共计80万元整至乙方账户，互不承担违约责任。
合同签订后，原告向被告支付了定金80万元、房屋租金80万元。被告于2016年7月将涉案楼房及空地交付给原告使用。
原告称涉案楼房仅取得消防设计审核，未取得消防验收，消防支队禁止涉案楼房投入使用，2017年初，被告将涉案房屋楼房空地出租停车，涉案房屋出入口也被封住，原告无法出入装修车辆，其于2017年3月搬出涉案楼房。就此，原告提交消防设计审核意见书、照片、停车场交涉及110报警录音，律师函及送达证明等予以佐证。被告称原告未能按期交纳租金，故其向原告发出解除合同通知函之后于2017年7月将涉案楼房及空地收回。
原告另提交设计合同终止协议、门窗采购合同、装饰装修合同等以证明其因合同无效所受到的损失。
经询，被告称涉案楼房没有建设工程规划许可证。原告称其在承租涉案楼房时没有审查过涉案楼房是否有规划许可，被告仅告知其涉案楼房是乡产。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案楼房的建设没有取得相应的规划许可，故原告和被告就涉案楼房和空地签订的《房屋租赁合同》应属无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。
根据合同法的规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于原告主张的其因合同无效导致的损失，其提交了相关合同等证据。就设计合同终止协议涉及的10000元，仅有合同，没有对应的付款凭证，不能确认款项已经支付，本院难以支持；就《北京哺贤童学馆幼儿园装修设计合同》涉及的款项55000元，本院对于有转账记录的27500元予以确认；就APP软件《开发合同》所涉及的180000元，没有相应付款凭证，本院不予认可；就《电梯（杭州西奥）供货安装合同》所涉及的29850元，有相应的转账凭证，本院予以认可；就《美盾门窗采购及安装合同》所涉及的款项152000元，本院对于有付款记录的121600元予以确认；就《装饰装修工程施工合同》所涉及的款项320100元，由付款凭证、照片、相关说明为证，本院予以支持；就《地暖合同》所涉及的190000元，原告称其尚未支付，该损失尚未实际发生，本院难以支持；就《国际双语幼儿园合作合同》所涉及的90万元，有付款凭证及解约协议书，本院予以支持。关于原告主张的工资、社保、培训、差旅费等损失，由本院根据原告提交的证据及本案的实际情况的酌情予以判决。本案中，被告将未取得规划许可的房屋出租，存在一定的过错。而原告在承租涉案楼房时，没有尽到合理的注意义务，且在未取得消防许可，相关证照均未办理的情况下，擅自签订大量合同，造成较大损失，其亦应对其损失承担相应的责任，具体的责任比例由本院根据双方的过错程度等酌情予以确定。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故原告应当支付其占用房屋期间的占有使用费。考虑到原告占用房屋期间并未实际经营，故本院对于原告应当支付的占有使用费予以酌减，并将原告已经支付的租金和押金予以抵扣。抵扣之后，原告无需向被告支付房屋使用费，被告亦无需返还原告租金及押金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）东方新智慧（北京）教育科技有限公司和被告（反诉原告）北京天宵恒毅餐饮管理有限公司于二〇一六年七月二十九日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告（反诉原告）北京天宵恒毅餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）东方新智慧（北京）教育科技有限公司损失四十五万元；
三、驳回原告（反诉被告）东方新智慧（北京）教育科技有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）北京天宵恒毅餐饮管理有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费32400元，由原告（反诉被告）东方新智慧（北京）教育科技有限公司负担28470元（已交纳），由被告（反诉原告）北京天宵恒毅餐饮管理有限公司负担3930元[于本判决生效后七日内支付给原告（反诉被告）东方新智慧（北京）教育科技有限公司]。反诉案件受理费12283元，由被告（反诉原告）北京天宵恒毅餐饮管理有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 吴 娜
人民陪审员 陈秀珍
人民陪审员 洪 光
二〇一八年三月二十七日
书 记 员 赵帛妍