金华市金东区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0703民初2377号
原告（反诉被告）：浙江涵碧紫金实业发展有限公司，住所地金华市金东区光南路1188号。
法定代表人：孟红忠，执行董事。
委托诉讼代理人：张如德，男，1978年9月7日出生，汉族，员工，住山东省定陶县。
被告（反诉原告）：黄婷，女，1991年1月4日出生，汉族，住永康市。
委托诉讼代理人：ＸＸ，浙江畅想律师事务所律师。
原告（反诉被告）浙江涵碧紫金实业发展有限公司（以下简称涵碧紫金公司）为与被告（反诉原告）黄婷商品房销售合同纠纷一案，于2017年6月12日诉至本院，本院于同日受理后，依法由审判员丁丽娜独任审判，于2017年8月1日公开开庭进行了审理。涵碧紫金公司的委托诉讼代理人张如德，黄婷的委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告涵碧紫金公司诉称，原、被告双方于2013年11月10日签订了《商品房买卖合同》一份，双方约定，原告将其紫金湾项目之D01-3102室的商品房出售给被告，房屋建筑面积为89.65平方米，房屋总价104.8218万元。双方还约定，被告应在合同签订当日支付首付款31.4618万元，剩余房款73.36万元通过商业银行贷款或公积金贷款方式支付等等，如买受人贷款申请未能及时获得批准或未获得足额批准的，买受人同意按时以现金补足。合同签订后，被告未能履行合同约定的付款义务，剩余部分房款72.36万元仍未支付。据此，依据合同第八条之约定，原告有权要求解除合同，并要求被告支付违约金11577.6元。2013年下半年，原告运行正常，但包括被告在内的295户业主未能及时办理按揭或公积金贷款，导致有245699034元未能按约支付给原告。在此时间点，原告又需向紫金湾项目的建筑承包方支付工程款1.38亿元，部分业主违约，造成原告未能按时支付进度款，最终导致紫金湾项目于2014年12月1日全面停工，直到2016年1月25日才复工，停工期达420天之久。原告因此受到重大损失，不得不进行融资，原告融资的利息损失，再加上原告停工损失超过3.317亿元，平均到295户业主未支付购房款合计245699034元，每一万元未支付的购房款造成损失为1.35万元。故本案被告给原告造成损失为1.35×72.36万计97.686万元。考虑到该部分损失较高，已超过被告未支付的房款总额，因此，原告要求被告支付上述金额的20%作为损失赔偿。原告为此诉至本院，请求判令：1、解除原、被告双方于2013年11月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20131100530号）；2、被告支付原告违约金11577.6元；3、被告赔偿原告损失19.5372万元；4、诉讼费由被告承担。
被告黄婷辩称，被告购房首付款已支付，双方签合同时，销售人员就告知被告，房屋是期房，无法办理贷款。2016年初，被告曾收到一份延期交房通知，之后，被告就等待房产公司确定交房日期，却收到了原告的诉状。被告并未逾期贷款，原告称其购买土地开始就出现巨额负债，其真实性被告不予认可。综上，请求判令驳回原告的诉请。
针对原告本诉，被告提起反诉，诉称，2013年11月10日，双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，涵碧紫金公司将D01幢3102室房屋出售给黄婷。该预售商品房总价为1048218元，黄婷于合同签订当日支付了首付款314618元，并于2017年4月25日，又支付了房款10000元。涵碧紫金公司承诺于2016年8月30日前交付房屋、11月30日前交付土地、房屋权属证书，逾期交付的按日支付房款万分之一的违约金至实际交付之日止。但涵碧紫金公司至今未交付房屋及土地，也未交付房屋权属证书。被告反诉，请求判令：1、涵碧紫金公司继续履行双方于2013年11月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20131100530号）；2、涵碧紫金公司支付逾期交房违约金8764.69元（从2016年9月1日起按已交付房款的日万分之一支付至实际交房之日止，暂计至2017年5月31日）、逾期交付权属证书违约金5843.12元（从2016年12月1日起按已交付房款的日万分之一支付至实际交房之日止，暂计至2017年5月31日），合计14607.8元；3、诉讼费由涵碧紫金公司承担。
针对反诉原告的反诉，反诉被告辩称，双方合同未违反法律规定，反诉原告应按合同约定支付房款，鉴于反诉原告违反合同约定，反诉被告提出解除合同，合法有据。反诉被告已在合同解除前多次催促交款，合同不能履行的主要责任在于反诉原告。综上，请求判令驳回反诉原告的反诉诉请。
为证明上述事实，原告（反诉被告）向本院提交证据如下：
1、原告营业执照、被告身份证复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格；
2、商品房买卖合同一份，证明双方约定的权利义务，及被告应当依约付款的事实；
3、被告付款凭证三份，证明被告未向原告支付剩余购房款的事实；
4、律师函一份，证明被告未履行付款义务，原告催告其履行，被告仍未履行并应支付违约金的事实；
5、解除商品房买卖合同律师函一份，证明被告已违约，原告已通知解除合同的事实；
6、未全额付款客户明细单一份，证明包括被告在内的295户业主未支付剩余购房款，导致原告项目停工且造成损失的事实；
7、紫金湾项目停工期间财务成本计算表一份，证明原告受到损失的事实；
8、起诉状一份，证明在停工之前紫金湾项目应向承建方支付的工程款；
9、租房协议（复印件）两份，证明原告不应向被告支付违约金，即使被告有损失，原告也不应承担的事实。
为证明上述事实，被告（反诉原告）向本院提交证据如下：
1、项目形象进度确认单（2014年5月-8月）一组、中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知一份，证明原告出售的房屋d1幢的施工进度情况，银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款，合同约定期限内，房屋尚未结顶，被告不能贷款的事实；
2、进度款审核表确认情况汇总表、（2014）金婺行审字第5号行政裁定书、（2015）金东民初字第761号民事判决书一组，证明被告从2013年8月起开始拖欠工程款，2014年4、5、6三个月没有支付工程款，欠款高达1亿元；被告违法施工被行政处罚，且拒不履行，被裁定强制执行等事实；
3、中共金华市金东区委关于巡视整改情况的通报一份，证明紫金湾项目因各种原因于2014年10月停工的事实；
4、延期交付通知书一份，证明2016年8月31日，原告陈述了逾期交付的原因，并承诺将被告所购置的物业尽快交付到被告手中，具体交付日期以原告发出的房屋通知书为准的事实；
5、收款收据、发票一组，证明被告于2013年11月14日支付了购房首付款314618元、2017年4月25日又支付了购房款10000元，共计已支付购房款324618元，且原告一边发函解除合同，一边又收取被告购房款的事实。
经庭审质证，本院认证如下：
一、对原告（反诉被告）提交的证据
证据1、2，被告对其真实性无异议，对证明目的有异议，合同第七条第3点属约定不明，因合同签订时房屋尚未封顶，故不符合贷款条件，被告也不清楚可以向哪个银行申请贷款，所以履行期限的约定没有实际意义。2016年8月30日是双方约定的交房日期，但原告至今也未履行。本院认为，该两组证据具有真实性、合法性、关联性，本院对此予以确认。
证据3，被告对其真实性无异议，本院对此予以确认。
证据4、5，被告对其真实性无异议，被告确实收到过，但对原告的证明目的有异议，没有贷款的原因在原告。本院对其真实性予以确认。
证据6、7，被告对其真实性有异议，认为是原告单方出具的，没有相关认定依据。本院对该组证据不予确认。
证据8，被告对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为与本案无关。本院对其关联性不予确认。
证据9，被告对其真实性有异议，对证明目的也有异议，认为与本案无关。本院对此不予确认。
二、对被告（反诉原告）提交的证据
证据1，原告对其真实性无异议，对证明目的有异议，这是其他诉讼中，中建一局向法院提交的证据，没有经原告确认，法院也未予确认，对其证明目的有异议；且2013年开始，政府对房地产市场进行多次调控，贷款政策也多次发生变化，银行发放贷款所掌握的原则与签署贷款合同时间并不冲突，被告是可以申请的；在购房过程中，被告支付房款是最基本的义务，现实中，有很多业主不符合银行贷款条件，也应以现金形式支付。本院对原告拖欠中国建设一局（集团）有限公司工程款的事实予以确认。
证据2,原告有异议，认为进度款审核表确认情况汇总表未经原告及相关法院确认，属单方证据，被告的证明目的不能成立，由于业主没有按时付款，导致公司在付款结点上不能按时付款。本院对生效的裁判文书予以确认，对原告因违法施工被行政处罚，并有拖欠工程款、房屋销售佣金的事实予以确认。
证据3，原告有异议，认为不能确认其真实性。本院认为，原告陈述在2014年12月1日停工，但未提供相反证据予以推翻，本院对此予以确认。
证据4，原告有异议，认为该通知书仅为原告通知所有业主不能按时交房的情况，不能因此否认被告存在违约行为，且被告在此种情况下仍未履行合同义务。本院对其真实性予以确认。
证据5，原告对其真实性无异议，认为恰恰可以证明被告根本违约，且经催告仍未履行合同义务的事实。本院对其真实性予以确认。
经审理，根据当事人陈述、举证、质证及认证，本院查明事实如下：
2013年11月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：涵碧紫金公司将其位于金华市金东区新城区政和街东侧、李渔东路南侧D地块紫金湾项目D01幢-3102号房屋出售给买受人（被告），房屋总价1048218元，买受人应在合同签订当日支付首付款314618元，剩余房款733600元，通过商业银行贷款或公积金贷款方式支付；买受人承诺在合同签订之日起10个工作日内向相应银行或公积金中心指定银行提交完备的贷款申请资料，在商品房买卖合同签署之日起14日内办妥贷款手续需由买受人签署的一应要求文件，交纳办理手续费，买受人贷款申请未能及时获得批准或未获得足额批准的，买受人同意按时以现金补足；出卖人应在2016年8月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；出卖人承诺于2016年11月30日前，取得相应的土地、房屋权属证书，交付给买受人。双方并对买受人逾期付款、出卖人逾期交房、逾期办证的违约责任等作了约定。之后，被告于2013年11月10日交付了首付款314618元。2014年10月，紫金湾项目因故停工。因原告拖欠工程款，2015年2月2日，该项目承建方中国建筑一局（集团）有限公司向金华市中级人民法院提起诉讼，要求涵碧紫金公司支付尚欠的工程款138604664元及利息损失。2016年8月31日，原告向被告寄送了《延期交付通知书》一份，载明：因项目停工等因素，紫金湾项目D区将延期交付，具体交付日期以公司发出的房屋通知书为准。2017年2月27日，重庆德普律师事务所受原告委托，向被告发出律师函一份，载明：1、如买受人希望继续履行合同的，则应在收到律师函之日起7日内，至涵碧紫金公司办理按揭手续或补足款项，且根据合同约定，支付违约金；2、如不愿继续履行合同的，则应至涵碧紫金公司申请退房，退房经公司同意的，按相关约定支付给涵碧紫金公司违约金等等。2017年4月25日，原告又收取了被告交付的购房款10000元。2017年5月15日，重庆德普律师事务所再次发出律师函，载明：因买受人在合同签订后，未按约办理按揭手续或未按约足额支付购房款，已构成违约，涵碧紫金公司已多次电话通知，但买受人仍未支付剩余购房款723600元，经催告后仍未履行合同义务，依据合同约定，买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权解除合同，因此，自买受人收到本通知之日起，即解除双方签订的《商品房买卖合同》。原告陈述，涉案房屋的交付日期尚不能确定。
本院认为，原、被告在自愿协商基础上达成的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，协议合法有效。不安抗辩权是指，双务合同中，先履行方有确切证据证明，后履行方于合同成立后丧失或可能丧失履行能力时中止履行合同的权利，并在后履行方于一定合理期限内未能恢复履行能力或提供担保时解除合同的权利。依据《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。本案中，原、被告双方约定，自合同签订之日起14日内，买受人需对剩余房款办妥贷款或以现金足额补足，被告系先履行当事人。原告作为出卖人，因各种原因导致涉案工程于2014年10月停工，在商品房销售合同履行过程中，又涉及多起房屋销售合同纠纷，并因拖欠巨额工程款涉诉，因经营状况不佳，有丧失或可能丧失履行合同能力的情形，而涉案房屋至今仍不能确定交房日期，这些足以引起买受人对自身交易资金安全的担忧。被告因此中止履行付款义务，符合上述关于不安抗辩权的法律规定。本案中，被告亦提起反诉，要求继续履行合同，并于2017年4月25日支付了10000元购房款，其行为也表明其并无拒付房款之意。故原告以被告未按约支付房款为由，要求解除购房合同并要求支付逾期付款违约金等，无事实及法律依据，本院对此不予支持。关于被告要求原告支付逾期交房、逾期办证违约金的反诉请求，本院认为，原、被告双方对于商品房买卖合同是否继续履行存在争议，被告仅支付了购房款324618元，剩余房款并未支付，原告在此情形下，并不能向被告履行交房义务，亦无法为其办理相关权证，本院对该请求不予支持。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，原、被告双方应按合同约定继续履行各自义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十八条第一款第（一）项、第（四）项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、浙江涵碧紫金实业发展有限公司与黄婷继续履行2013年11月10日签订的《商品房买卖合同》（编号：20131100530号）；
二、驳回浙江涵碧紫金实业发展有限公司的诉讼请求；
三、驳回黄婷的其他诉讼请求。
案件受理费2202元（已减半收取）、反诉案件受理费83元（已减半收取），由浙江涵碧紫金实业发展有限公司负担2202元、黄婷负担83元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 丁丽娜
二〇一七年十一月八日
代书记员 吴 莹
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