山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潍民一终字第362号
上诉人（原审被告）周海涛。
委托代理人牟保国，山东英拓律师事务所律师。
上诉人（原审被告）鲁银实业集团潍坊分公司，住所地：潍坊市奎文区四平路18号。
法定代表人周海涛，总经理。
委托代理人田华，山东博翰源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）马庆年。
委托代理人杨莉，山东文信律师事务所律师。
委托代理人李森，山东文信律师事务所律师。
上诉人周海涛、鲁银实业集团潍坊分公司（以下简称鲁银公司）因与被上诉人马庆年房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院（2012）奎开民一初字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
经审理查明，涉案房屋坐落于潍坊高新技术产业开发区富华新村10号楼1单元201室（产权证号为潍坊房权证高新字第××号），涉案房屋登记在周海涛名下。马庆年称涉案房产因系居住用房，而政府相关政策不允许公司购买居住用房，故该房产由鲁银公司出资购买后登记在了鲁银公司法定代表人周海涛名下。2003年5月27日，马庆年与鲁�公司签订房地产买卖契约，约定鲁银公司将涉案房产出售给马庆年，房款12万元，先交房款10万元，剩余款项约定在两个月内将房产证变更后证、款两清，同时合同还对违约责任及税费的交付等作了约定，该契约同时载明，双方同意于2003年5月27日将上述房产正式交付给乙方，陈德勇在甲方经办人处签字捺印，马庆年在乙方处签字捺印。合同签订后，该房产于2003年5月27日正式交付给马庆年，马庆年自2003年6月份开始居住至今。马庆年诉称涉案房屋交付后，一直未予办理房屋过户手续。因涉案房屋一直登记在鲁银公司法定代表人周海涛名下，但实际产权人为鲁银公司，故要求鲁银公司、周海涛继续履行合同，协助其办理房产过户手续。
另查明，2007年2月4日，周海涛在一份关于包括涉案房屋在内的两套房屋有关情况的说明中注明：周海涛在2003年5月出售涉案房屋的时候，是鲁银公司的法定代表人，涉案房产确属鲁银公司所有，涉案房产已出售给马庆年，该款项已经由鲁银公司收取、入账。周海涛在说明下方签名、捺印。鲁银投资集团股份有限公司于2004年3月18日出具鲁银审字（2004）24号《关于对周海涛同志离任审计的通知》文件，记载周海涛离任审计时，鲁银投资集团股份有限公司确认涉案楼房是鲁银公司出资购买的，同时证明涉案楼房已经在2003年出售给马庆年，并签署房地产买卖契约，且已经付款，还没有办理产权过户手续。马庆年另提供2007年1月30日其与杨立娟、周海涛的谈话录音资料一份，证明周海涛承认马庆年购买涉案房产一处，并且也承认马庆年已经交纳房款，没有办理房产过户手续。周海涛对马庆年的上述主张不予认可，辩称马庆年系与陈德勇签订合同，涉案房产登记在周海涛名下，陈德勇属无权处分，且协�约定经房地产交易管理机关审查批准后生效，该协议不符合协议约定生效条件，并不生效，马庆年没有提供任何缴款凭证，该协议实际并未履行。周海涛作出的情况说明，目的是为了逃避其他债务，并不是周海涛的真实意思表示。通话录音的内容与事实不符，应该系通话的三方为了逃避法院的执行而制作的假证，且录音中存在多处瑕疵，此外，该证据的效力也不能对抗法院已生效的判决及房管局的房产证明，该证据对本案的事实不具有证明力。鲁银公司对马庆年的上述主张亦不予认可，辩称不动产的权属应当以登记为准，涉案房产登记在周海涛名下，并非鲁银公司所有，马庆年应当提供付款证据。
庭审过程中周海涛提供其与潍坊新立克置业有限公司签订的房屋买卖合同一份、房产证一份，证明涉案房产系周海涛从潍坊新立克置业有限公司处购买，并登记在周海涛名下。此外，周海涛还提供潍坊舜天化工有限公司的工商登记信息及该公司出具的证明复印件各一份，证实周海涛于2003年2月份就离开鲁银公司到该公司任职，对于本案房屋买卖协议签订事宜并不知情。马庆年对此不予认可，称上述证据并不能证明周海涛在舜天化工任职的同时就不能在鲁银公司处任职，马庆年提供的离任审计文件中非常明确的载明周海涛在2004年3月14日在移交人处的签字，能够证明周海涛在签订房屋买卖协议时还是鲁银公司的法定代表人，而且周海涛出具的情况说明也承认该事实。
再查明，2004年1月14日，周海涛以本案涉案房产和位于潍坊高新技术产业开发区富华新村10号楼l单元601室房产作为抵押，向中国建设银行股份有限公司潍坊高新支行（以下简称建行高新支行）借款50000元，并约定陈德勇对上述借款提供连带责任保证。后建�高新支行诉至原审法院，要求周海涛偿还借款，原审法院于2005年3月30日作出（2005）奎民二初字第32号判决，判令周海涛偿还借款本金50000元及利息，如不履行上述债务，以其抵押给建行高新支行的上述两处房产折价或拍卖、变卖，所得款项由建行高新支行优先受偿，陈德勇对上述抵押物清偿债务后不足的部分承担连带清偿责任。该判决发生法律效力后，马庆年、杨立娟向原审法院申请再审，称上述两处房产登记产权人虽为周海涛，但实际产权人是鲁银公司，且该房产已经由鲁银公司出售给马庆年、杨立娟。原审法院于2007年11月13日作出（2007）奎民监字第7号民事裁定，对该案进行再审，并于2009年8月12日作出（2008）奎商再初字第3号民事判决，认定周海涛与建行高新支行之间的借款抵押合同未办理抵押物登记，该合同未生效，抵押权人不能行使抵押权，并撤销（2005）�民二初字第32号民事判决第二、三项。后周海涛不服该判决，向检察机关申诉，山东省潍坊市人民检察院向本院提出抗诉，本院于2013年4月7日作出（2013）潍民抗字第18号民事裁定，提审该案，并于2014年1月26日作出（2013）潍民再字第23号民事判决，认为作为该案抵押物的两套房产虽登记在周海涛名下，但2003年马庆年、杨立娟即分别与鲁银公司签订了房地产买卖契约并交付了房款，且一直居住至今，即该抵押合同中的抵押物系所有权有争议的房产，因违反法律的强制性规定，抵押合同无效，建行高新支行不能行使抵押权，陈德勇作为鲁银公司的经办人分别与马庆年、杨立娟签订的购房合同，明知涉案房产已经买卖，存在权属争议，抵押权人无法实现抵押权，仍与建行高新支行签订保证合同，应视为其自愿放弃在物的担保范围内免除保证责任，陈德勇应对周海涛的全部�务承担连带保证责任，并以原审法院虽认定事实及判决理由存在瑕疵，但实际结果处理正确为由，判决维持原审法院（2008）奎商再初字第3号民事判决。
上述事实，有当事人陈述、房地产买卖契约、情况说明、文件、民事判决书及庭审笔录等证据在案为证。
原审法院认为，本案涉案房产虽登记在周海涛名下，但周海涛出具的情况说明中认可该房产系属鲁银公司所有，并认可该房产已经出售给马庆年，款项已经由鲁银公司入账，亦认可买卖涉案房产时周海涛系鲁银公司的法定代表人，马庆年提供的鲁银投资集团股份有限公司关于周海涛的离任审计文件中亦有关于“位于潍坊市新立克集团富华新村10号楼，由潍坊分公司付款共计80万元，出让方为潍坊新立克置业有限公司，其中六套二居室中，二、四、六楼已经于2003年和2004年出售给个人，均签署了�房地产买卖契约》，二、六楼买方已经付款，尚未办理房产证过户手续”等内容的记载，再结合马庆年提供的谈话录音等证据，上述证据可以形成证据链，能够证明本案涉案房产实际产权人为鲁银公司。周海涛主张出具上述情况说明的目的是为了逃避其他债务的抗辩理由明显不能成立，依法不予采信。马庆年提供的离任审计文件虽系复印件，但因该文件系鲁银公司及其总公司的内部文件，鉴于马庆年的举证能力所限，其已经提供了初步的证据证明自己的主张，鲁银公司虽对复印件不予认可，但未能提供相反的证据加以反驳，应承担对其不利的法律后果。陈德勇作为鲁银公司的经办人与马庆年签订房地产买卖契约，且该合同签订后，马庆年按照合同约定支付了购房款，该房产也已经向马庆年实际交付，且马庆年自2003年6月起一直在涉案房屋中居住至今，在此期间，周�涛、鲁银公司并未对涉案房屋的买卖事宜向马庆年提出异议，也未主张其他权利，故对该份房地产买卖契约的效力，依法予以认定，双方均应按照合同约定全面履行自己的合同义务，被告应协助马庆年办理相关的产权过户手续。鉴于涉案房产现登记于周海涛名下，故马庆年要求两被告继续履行合同，协助其办理房屋过户手续的诉讼请求，依法予以支持。关于该房地产买卖契约履行过程中的其他事项，双方可另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及有关法律法规之规定，判决如下：周海涛、鲁银实业集团潍坊分公司于判决生效之日起十五日内协助马庆年办理坐落于潍坊高新技术产业开发区富华新村10号楼1单元201室（产权证号为潍坊房权证高新字第××号）的房产过户手续。案件受理费2700元，由周海涛负担。
宣判后，周海涛、鲁银公司均不服原审判决，分别向本院提起上诉。
周海涛上诉称：1、涉案房屋登记在周海涛名下，系周海涛的个人合法财产，原审认定涉案房产属鲁银公司所有是错误的。2、马庆年未提供有效的房屋买卖合同及已支付购房款的凭证，原审认定房屋买卖合同有效且要求上诉人配合办理过户手续是错误的。房地产买卖契约中系马庆年与陈德勇签字，陈德勇属无权处分，该契约明显属无效协议。3、上诉人出具的产权证明是在进行拍卖程序后，为逃避法院的执行而不得已采取的权宜之计，不是真实的意思表示。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，撤销原审判决，依法改判或发回重审。
鲁银公司上诉称：涉案房屋登记产权人是周海涛，原审认定鲁银公司为实际产权人，并�令鲁银公司协助办理过户手续是错误的。原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，撤销原审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人马庆年答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院认为，本院已经生效的（2013）潍民再字第23号民事判决中明确载明涉案房产虽登记在周海涛名下，但2003年马庆年与鲁银公司签订了房地产买卖契约并交付了房款，且一直居住至今，陈德勇作为鲁银公司经办人与马庆年签订的购房合同等内容，据此，马庆年与鲁银公司签订房屋买卖契约的事实已经生效判决所确认，周海涛未能提供充分有效证据予以反驳，其关于陈德勇属无权处分的上诉主张不能成立，本院不予采信。
根据所查明的案件事实，马庆年与鲁银公司签订的房地产买卖契约、周海涛出具�关于涉案房屋有关情况说明及鲁银公司关于周海涛同志离任的审计通知文件内容相互印证，可以证明涉案房屋属鲁银公司财产，登记在其时任法定代表人周海涛名下并出卖给马庆年，并交付马庆年使用多年的事实，鲁银公司作为出卖方应协助马庆年办理产权过户手续，但涉案房屋现登记于周海涛名下，故原审据此认定由鲁银公司、周海涛共同协助马庆年办理过户手续并无不当，应予维持。涉案房产对外虽登记在周海涛名下，但考虑到周海涛作为鲁银公司法定代表人、周海涛出具的情况说明及鲁银公司的内部文件内容等情况，足以说明周海涛与鲁银公司内部约定的该房产的真实情况，权利登记证书与实际产权人不一致的，应对实际产权人作出认定，原审对该问题的认定并不违反法律规定。周海涛关于其为了逃避法院执行出具的情况说明等抗辩理由不能成立，本院不�采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由上诉人周海涛负担1350元，由上诉人鲁银实业集团潍坊分公司负担1350元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱奉纲
审 判 员 张振显
代理审判员 李金桦
二〇一五年七月三十日
书 记 员 王新艳