上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终88号
上诉人（原审原告）：马进卿，女，1971年4月1日出生，汉族，住上海市长宁区。
委托诉讼代理人：卜兴发，上海信昌律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孔谦，上海信昌律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：东方出版中心有限公司，住所地上海市长宁区仙霞路345号。
法定代表人：李智平，总经理。
委托诉讼代理人：徐拥军，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卞旻曦，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。
上诉人马进卿因与被上诉人东方出版中心有限公司（以下简称东方出版公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2017）沪0105民初5085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马进卿的委托诉讼代理人卜兴发、孔谦，被上诉人东方出版公司的委托诉讼代理人卞旻曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人马进卿上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉请。事实与理由：1、被上诉人交付的建筑面积与约定不符。房屋建筑面积系由套内面积和公摊面积组成，与公用面积无关，被上诉人始终在混淆公摊面积与公用面积之概念，在隐瞒上诉人实情的情况下，将公用面积算作建筑面积出售给上诉人，侵犯了上诉人的合法权益；2、被上诉人未曾告知上诉人有关公用部位的具体情况。其单方面出具给房地产交易中心的情况说明并未列明公用部位的具体位置和面积，亦未将其对二层以上居民的承诺告知过上诉人。被上诉人在未获审批的情况下私自改建，事后也未重新测绘，其提供的房屋平面图系于1986年制作，除外框一致外，其它均与现状不符，更无法准确反映公用部位的具体情况。由于被上诉人的隐瞒行为，上诉人至今仍不了解公用部位的位置和面积。
被上诉人东方出版公司辩称，不同意上诉人马进卿的上诉请求，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。1、关于公用部位。上诉人对上海市XX路XX弄XX号底层（以下简称涉讼房屋）公用部位的情况是知晓的，被上诉人曾在其看房时口头告知该情况，上诉人在2013年1月获得房屋平面图，并在2013年5月开始装修，现在主张不知晓公用部位，被上诉人不予认可；2、关于改建问题。涉讼房屋系由大百科全书出版社印刷厂于1984年同其他单位一起建设，上诉人主张系被上诉人未报审批私自改建，未能提供任何证据；3、关于测绘问题。1996年之前建筑面积的测绘口径就是外框测算，并不区分套内面积和公用面积，且长宁区测绘局已经释明即便按照1996年以后的标准进行测绘，也不会在产证上载明套内面积，更不会影响涉讼房屋的建筑面积；4、关于时效问题。B公司证明和介绍信无法证明上诉人曾向被上诉人主张过权利，只能证明调取图纸一事，一审认定有误，上诉人的诉请已超过诉讼时效，应予驳回。
马进卿向一审法院起诉请求：1、判令东方出版公司继续履行与马进卿签署的《上海市房地产买卖合同》，向马进卿交付全部房屋建筑面积926.79平方米；2、东方出版公司承担本案诉讼费用。审理中，马进卿变更诉讼请求为：1、判令东方出版公司继续履行与马进卿签署的《上海市房地产买卖合同》，向马进卿交付清洁人员住房及储物间共计面积25.81平方米；2、东方出版公司向马进卿返还未交付面积111.32平方米，对应房款人民币（以下币种同）1,586,339.13元；3、东方出版公司支付未交付面积对应房款1,586,339.13元的逾期利息305,954.14元（按中国人民银行同期贷款利息，自2013年12月26日计算至实际履行之日止）；4、东方出版公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年2月26日，东方出版公司向上海市房地产交易中心出具一份情况说明，主要内容为：涉讼房屋在1997年改建为职工宿舍后，拆除了南侧的台阶，并搭建了一个天井，故申请重新测绘。东方出版公司承诺二层以上的居民可以正常使用涉讼房屋西北侧的门厅、楼梯间、电梯间等公用部位。今后若该房屋发生转让，东方出版公司会将上述承诺转告受让方。
2012年2月8日，东方出版公司（乙方、受让方）与案外人上海市长宁区规划和土地管理局（甲方、出让方）签订《上海市国有土地使用权出让合同》，约定甲方以2,781,000元的价款将涉讼房屋出让给乙方。
2012年12月25日，马进卿与案外人上海A有限公司（以下简称A公司）签订《委托协议》，约定：马进卿委托A公司就购买东方出版公司转让的XX路XX弄等房屋计962.79平方米事宜进行商务谈判，并签订正式协议，A公司同东方出版公司所签署的“协议书”中全部权利与义务均由马进卿承担。
2013年1月5日，东方出版公司（甲方）与案外人A公司（乙方）签订《房产协议书》，约定：甲方同意以每平方米14,250元的价格一并转让包含涉讼房屋在内的两处房产给乙方，甲方承诺已经完成本次转让所有国资规定的相关批准手续，具备出售过户的条件。乙方对该房屋周边现状的制约条件都已充分了解，愿意接受该房产以每平方米14,250元受让。
2013年1月6日，案外人A公司向东方出版公司出具情况说明，载明该公司指定涉讼房屋产权人为马进卿，首付款是该公司代产权人支付，余款由其本人支付。
2013年7月9日，马进卿出具委托书，委托案外人苗某办理购买涉讼房屋的相关事宜，并进行了公证。
2013年7月29日，东方出版公司开具销售不动产统一发票，载明马进卿向东方出版公司支付了涉讼房屋的售房款13,207,000元。
2013年10月15日，马进卿（乙方、买受人）与东方出版公司（甲方、卖售人）签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：1581902），约定：甲、乙双方通过上海A有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产座落XX路XX弄XX号底层，房屋类型办公楼，房屋建筑面积926.79平方米，该房屋占用范围内的土地使用权95.9平方米；甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产；甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计13,207,000元；甲、乙双方同意，甲方于2013年12月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的7日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；甲、乙双方确认，在2013年12月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；上述房地产风险责任自该房地产转移占有之日起转移给乙方；甲、乙未按本合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.1%的违约金，合同继续履行。
2013年12月13日，马进卿登记为涉讼房屋的房地产权利人。产证显示竣工日期1990年，所附平面红线图为底层建筑外框。
2014年3月13日，东方出版公司向上海市城市建设档案馆出具介绍信，介绍毛某、苗某前往查阅涉讼房屋所在1号楼的图纸。
2016年12月，马进卿提起诉讼。
审理中，马进卿提供涉讼房屋平面图一份，并标注了8处争议面积。马进卿明确，第一项诉讼请求中的面积包括第4项物业人员居住用房（14.83平方米）及第6项垃圾房（约10.98平方米）；第二项诉讼请求中的面积包括第1项门房间（约10.69平方米）、第2项电梯间及楼梯间（约45.86平方米）、第3项弱电间（约10.8平方米）、第5项垃圾房（约9.41平方米）、第7项楼梯间（约14.04平方米）及第8项水泵房/业委会仓库（约20.52平方米）。东方出版公司对平面图无异议，但对马进卿自行计算的面积不予认可，并提供竣工图二份。马进卿对东方出版公司提供的图纸无异议。
2017年7月5日，上海B有限公司（以下简称B公司）向法院出具证明及附件一份，载明，B公司是涉讼房屋所在的77弄物业管理公司，2013年9月，马进卿对涉讼房屋进行全面装修，因其试图改变底楼公用部位（门厅、楼梯间、电梯间等）的用途，引发小区居民强烈反对。2013年9月23日小区业主代表来公司反映意见，要求马进卿不得改变或变相改变公用部位的用途。公司遂于次日将业主要求向仙霞街道市政科作了书面汇报。该证明附件即汇报材料。马进卿对于该证明中第二条陈述不认可，同时认为与本案无关。马进卿陈述当时并没有要求改变公用部位的的用途，只是想在围墙上开个门，跟小区居民有了争议。
马进卿申请证人陈某出庭作证，证人陈述，其为马进卿丈夫，是涉讼房屋的买卖事宜具体操办人。2012年证人通过中介看了房，因停车位车棚遮挡窗户，要求拆除，但东方出版公司提出是历史遗留问题无法解决，故在合同中明确马进卿对房屋周边情况清楚。2013年1月支付了定金，并看到了涉讼房屋的平面图，大概4张A4纸大小。因东方出版公司完税手续问题，直至年底银行才放款。2013年5月交房后马进卿方开始装修，因发现消防门等有问题，与小区居民产生纠纷，证人于2013年9月曾出面处理。2014年3月由东方出版公司出具介绍信调取了图纸，发现产证上一楼的面积属于马进卿所有，因此和小区居民有了一些纠纷，装修停了三个月。2014年4月装修完毕入住。后多次要求东方出版公司解决问题，双方及XX公司协商了多次，东方出版公司及XX公司提出免除马进卿的物业费，但还是未能解决问题。证人陈述，直至产证办出后，经现场比对，才发现上述争议房间的真正用途。东方出版公司认为，证人是马进卿的丈夫，是利害关系人，可能存在选择性陈述。即使证言属实，马进卿在2012年底查看过房屋，2013年1月已经获得图纸，应当知晓底层房屋存在公用面积，经东方出版公司核实，马进卿从未对公用面积未交付提出异议或要求赔偿，而是因为装修需要图纸故东方出版公司为其开具了介绍信。故证人证言不能证明时效中断。
双方确认，付款情况为：2013年支付第一笔3,987,000元，2013年8月支付2,620,000元，2013年12月贷款放款6,600,000元。房屋交付时间为2013年5月。
2017年7月25日，一审法院向上海市XX事务中心进行调查，该中心工作人员表示：1996年之前，底层非住宅房屋均以外框测算建筑面积，不区分独用和公用面积。2010年本案东方出版公司曾经前往房屋土地测绘中心申请面积认定，测绘人员至现场勘察后表示依据两点理由无法进行公用独用面积测绘：一是由于涉讼房屋系1996年之前的项目，只能延续老口径来进行测绘，且已经测绘过了；二是由于涉讼房屋实地与图纸并不一致。为防止可能的矛盾，故要求东方出版公司出售房屋时要告知公用和独用部位的使用情况。即便按照新口径来测绘，涉讼房屋的建筑面积是不变的，只是在产证后附的平面图上会用红线标示出房屋的套内面积。双方对该调查情况三性无异议。
因双方当事人各执己见，致调解未成。
一审法院认为，马进卿、东方出版公司签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，且于法不悖，应为合法有效。本案中，马进卿已履行了支付房价款的合同义务，且已取得涉讼房屋产权。本案争议焦点在于：一、东方出版公司是否完成了涉讼房屋的交付义务；二、本案是否超过诉讼时效。
涉讼房屋产权证上记载的建筑面积为926.79平方米，且并未以红线标示出公用面积，故马进卿认为涉讼房屋的全部面积应均为独用面积。而现状是房屋内部分面积作为公共建筑面积在使用或被案外人占用，马进卿据此主张房屋交付尚未完成。法院认为，《上海市房地产买卖合同》是否履行完毕，涉讼房屋是否已完成交付，需要结合相关事实作出分析认定。
其一，结合证人证言及双方确认的事实，马进卿在交易前曾查看过涉讼房屋，应当对房屋所在底层建筑有直观的认知，对于底层建筑中存在门房间、楼梯间、电梯间、垃圾房等公用部位应当知晓。即使现场查看未竟全貌，根据证人的陈述，马进卿在2013年1月已经获得涉讼房屋的平面图，图纸上明确标注了公用部位的位置，故马进卿至少此时已明确知晓底层各个公用部位的位置和大小。而此时双方仍继续履行买卖合同，于2013年5月交接房屋，马进卿对房屋进行装修，2013年12月完成了产权过户，并无证据显示双方曾因此产生争议。应当认为，马进卿在交易时对于底层建筑内存在公用部位及公用设施的情况是清楚并知晓的，对于东方出版公司按约交房及过户的履行行为并无异议。
其二，双方争议的实质内容，系产证附图与现场情况及平面图不一致的情况下，东方出版公司的交房义务范围如何确定。依据产证附图显示，底层建筑包括公用部位在内的全部面积均在红线图范围内。故双方争议需要解决的问题关键在于红线图范围内的面积是否均属于马进卿的产权范围。从调查情况可知，涉讼房屋产证附图出现该种情况的原因在于测绘口径的不同，在1996年之前的底层非住宅建筑适用的测绘口径与现行口径不同，是将底层建筑的外框作为建筑面积测绘的范围。涉讼房屋系1990年竣工的底层非住宅建筑，根据旧有测绘要求，并不区分独用面积和公用面积，故房屋平面图亦未用红线标示出独用面积。而东方出版公司也曾在实行新口径后作出过尝试，但因政策及客观原因不具备测绘条件，故无法进行测绘。涉讼房屋如何测绘、产证附图如何绘制，需要遵循职能部门的要求，并非东方出版公司可控。
其三，根据一般生活常识，房地产权证上记载的建筑面积与实际能够使用的独用面积是不一致的，包含了部分公用面积的分摊面积，而房屋交易时均按照产证记载的建筑面积来确定交易房屋所涉面积，而非依据独用面积来确定。涉讼房屋即使按照新的测绘要求进行测绘，也不会对涉讼房屋的建筑面积产生影响，故对双方交易没有实质影响。
综上，涉讼房屋产权证未对独用面积和公用面积进行区分系旧有测绘要求所致，这些公用部位涉及包括马进卿在内的其他楼层业主的居住使用和正常生活，是设置公用配套设施所必需，客观上无法由马进卿独占使用。故马进卿要求继续交付、返还房价款及赔偿利息的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
另外，依据民法通则的规定，一般诉讼时效为两年。结合证人证言、XX公司证明及当事人陈述可知，东方出版公司在交易完成后，曾经因公用部位的使用与居民发生过纠纷，与XX公司进行过协商，双方也曾经为此共同调取图纸。应当认为，马进卿就底层公用部位的使用提出过异议，东方出版公司对此也是明知的。故东方出版公司关于诉讼时效的抗辩意见，法院难以采信。
一审法院据此判决：驳回马进卿的全部诉讼请求。案件受理费21,830.60元，由马进卿负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。审理中，上诉人表示如被上诉人不能交付物业人员用房和垃圾房，也要求退还面积对应的房款。
本院认为，二审双方的争议焦点在于上诉人要求被上诉人退还公用面积对应的房款有无事实依据和法律依据。上诉人与被上诉人就涉讼房屋签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效。根据查明的事实，上诉人对该房屋建筑面积中包含部分公用面积应当是知晓的，一则上诉人事先实地看过房，二则双方在合同中明确上诉人对转让的房地产具体情况充分了解，自愿买受。另外，双方交易价格是根据约定的房屋建筑面积和约定的每平方米单价确定的，被上诉人按约将涉讼房屋产权过户至上诉人名下，且产证上登记面积与双方约定的交易房屋建筑面积一致。上诉人认为房屋建筑面积系由套内面积和公摊面积组成，但测绘部门就涉讼房屋建筑面积不区分独用和公用面积已作了解释，因此上诉人要求公用面积由整幢楼业主分摊并退还公用面积对应的房款，缺乏事实依据和法律依据。一审法院就判决理由已作了充分阐述，本院予以认同，不再赘述。
综上所述，上诉人马进卿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币21,830.60元，由上诉人马进卿负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
代理审判员 吴 丹
审 判 员 杨斯空
二〇一八年四月十二日
书 记 员 王长鹏
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……