吉林省梅河口市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梅民初字第65号
案外人执行异议之诉原告（申请执行人执行异议之诉被告）：王良，男，1976年4月19日出生，汉族，个体，现住梅河口市。
委托代理人：李连和，男，1955年6月16日出生，汉族，农民。
代理权限：代为承认、变更诉讼请求、代为调解、和解、上诉等特别授权。
案外人执行异议之诉被告（申请执行人执行异议之诉原告）：苏宁华，男，1952年2月22日出生，汉族，退休职工，现住松原市。
案外人执行异议之诉与申请执行人执行异议之诉被告：刘淑英，女，1965年8月21日出生，汉族，无职业，现住磐石市。
原告王良诉被告刘淑英、苏宁华案外人执行异议之诉，与原告苏宁华诉被告王良、刘淑英申请执行人执行异议之诉两案，本院分别于2015年1月6日收到原告王良的起诉状、2015年1月20日收到原告苏宁华的起诉状，并分别于同日立案受理。为便于查清事实，本院将上述两案合并审理。依法组成合议庭，于2015年2月5日公开开庭进行了审理。原告王良及其委托代理人李连和，被告刘淑英、苏宁华到庭参加诉讼。本案一审现已审理终结。
案外人执行异议之诉一案之原告王良诉称：二被告之间的债权转移合同一案，法院执行局依被告苏宁华申请查封了被告刘淑英名下的位于梅河口市河南街3-016-49-0号房屋。原告早在2003年9月就已购买了该房屋，并一直居住、占有、使用至今，故向执行局提出异议，后执行局驳回原告的异议。现原告不服提起诉讼，要求解除对该争议房屋的查封，终止被告苏宁华对该房屋的执行，确认原告与被告刘淑英之间的房屋买卖协议有效，该房屋归原告所有。
被告刘淑英辩称：房屋没有卖给王良，也没有办理过户，房屋坐落的土地是集体土地，我没权利卖房子。现在的房屋所有权人是我，我不同意王良的诉讼请求。
被告苏宁华辩称：被告刘淑英名下的房产早在2002年期间就已抵押给高成君；本院（2014）梅执字第11号裁定，依法驳回了王良的异议。王良与刘淑英借款抵押的房屋买卖协议违反法律规定，该房屋是建在集体土地上，土地使用权和房屋所有权权利主体不一致，买卖合同无效。
申请执行人执行异议之诉之原告苏宁华诉称：2003年被告刘淑英为偿还债务，将3-016-49-0号房屋租给王良，并办理了买卖手续作抵押从王良处借款8.1万元，刘淑英一直未能偿还借款，至今也未能办理产权过户。2014年9月15日，原告申请法院对刘淑英的3-016-49-0号房产予以查封。刘淑英的房产建立在集体土地上，依法规定该土地不得出让。王良与刘淑英的房屋买卖行为违反法律强制性规定，该买卖协议无效。请求确认刘淑英对3-016-49-0号房屋具有所有权，继续执行原告的查封行为。
被告王良辩称：苏宁华无权称我买卖房屋无效，要求驳回其诉讼请求。
被告刘淑英辩称：我也欠苏宁华钱，对苏宁华的诉讼请求无意见。
本案在审理过程中，双方当事人对原告王良与被告刘淑英之间房屋买卖协议是否有效？谁具有争议房屋的所有权？苏宁华对该房屋的查封行为是否应继续执行存在争议，本院评判如下：
原告王良主张，我购买刘淑英的房屋不是小产权房，房屋产权证标明是光明街，现该住所于1993年11月就被调整为梅河口市城区行政区。我在办理房照过户的问题上也无过错，因房屋买卖协议中待办产权证的有35平方米由刘淑英办理，刘淑英以种种理由推脱，至今也未履行协议，过错在刘淑英。原告在2003年9月就购买了诉争房屋，并一直占有、使用、管理至今。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，应当对该房屋予以解封，终止被告苏宁华的执行。
原告针对其主张向法庭提供如下证据：1、房屋所有权证两份、集体土地建设用地使用证1份、房屋买卖协议书1份、收条两份、用地协议书1份，上述证据均证明我跟刘淑英是房屋买卖关系，不是借贷关系；2、吉林省民政厅吉民行（1993）11号文件，证明争议房屋的所在的区域已经划为城区，可以自由买卖房屋；3、证人高某某、孙某某、蔡某某出庭作证证言各1份，证明原告购买房屋及与被告刘淑英沟通过户的事实。
被告刘淑英对原告提供的上述证据发表如下质证意见：
对房照和土地使用权证真实性无异议；对房屋买卖协议有异议，当时协议书不是这么写的，字不是我的；收条上的字是我写的，但是三个证据三个日期，都不是一天产生的；对吉林省文件认为是兴业村没有划归为城区；对用地协议没有异议。
被告苏宁华对原告提供的上述证据发表如下质证意见：
对房屋产权证和土地使用权证的真实性无异议，但是对证明的内容有异议，上述证据是被告刘淑英借款的抵押物；民政厅文件是名称的改变和改变名称的范围，和土地性质各方面没有关系；对买卖协议有异议，它不是原来的协议，是后做的；对收条我不清楚；对用地协议没有异议。
被告刘淑英主张，房子是我的，我与王良之间是借贷关系，不同意王良的请求。
被告刘淑英对其主张未向法庭提供证据证明。
被告苏宁华主张，王良与刘淑英的房屋买卖协议无效，刘淑英具有该房屋的所有权，请求继续执行对该房屋的查封行为。
被告苏宁华向法庭提供如下证据：1、（2014）梅执字第372号裁定书1份，证明对刘淑英名下的房产予以查封；2、（2014）梅执字第372号执行通知书1份；3、（2011）梅民初字第594号民事调解书，证明刘淑英在2002年4月向高成君借款16万元，用其房屋112平方米和无房照的150平方米抵押给高成君，该房屋在2002年时是刘淑英与其前夫张启永共有财产，不存在刘淑英将该房屋卖给王良的事实，只是作为借款抵押的买卖手续；（2014）梅执异字第11号执行裁定书1份，证明刘淑英的房产是建在王真宝的宅基地上，该土地是集体土地，房屋所有权和土地使用权权利主体不一致，2011年5月刘淑英将与张启永共有的房产变为刘淑英独有，又将新房产证交给王良继续作为借款抵押；5、梅河口市光明街道兴业村民委员会出具的证明、集体土地建设用地使用证各1份，证明刘淑英的房屋是建在兴业村的集体土地上；7、房屋所有权证1份，证明房产是刘淑英独有；8、王真宝证明1份，证明王真宝的宅基地不与任何人发生任何关系，只给刘淑英使用。
原告王良对被告苏宁华提供的上述证据发表如下质证意见：对证据1、2、3的真实性无异议，但是与我无关；对证据4房照本来就是刘淑英独有的，不存在共有一说；对证据5、6真实性无异议，盖章是城区管理所，不是农村；对证据7、8无异议。
被告刘淑英对被告苏宁华提供的上述证据均无异议。
本院认为，关于原告王良对坐落于梅河口市河南街兴业村幢号为3-016-49-0号房屋是否具有所有权的问题，1993年梅河口市调整城区行政区划时，兴业村被划入城区。但土地性质仍属集体土地。被告刘淑英在该村村民王真宝的宅基地上建造112平方米房屋，基于其已经取得由房屋产权部门颁发的房屋所有权证，应认定刘淑英为该房屋的原始所有权人。关于1993年刘淑英与王良签订的房屋买卖协议及房款、土地费收据，被告刘淑英虽对协议中的笔迹予以否认，但其自认收据上的字是其签署，且（2014）梅执异字第11号执行裁定书中被告刘淑英对上述买卖协议认同是抵押性质，并未否认笔迹是其签署，其对上述证据未提供充分证据反驳，言辞间存在矛盾，故对买卖协议、房款、土地费收据予以采信。本案争议房屋一直处于“房地分离”的状态。1993年争议房屋所在的兴业村因调整行政区划划归城区。后被告刘淑英建设并取得争议房屋的所有权，领取了城区房屋产权部门核发的房屋所有权证，但房屋的集体土地使用权人为王真宝，刘淑英并非该集体组织成员，房屋所有权人与土地使用权人不统一。原告王良与被告刘淑英针对这一历史遗留的房屋状况签订了房屋买卖合同。其二人之间的房屋买卖行为系真实意思表示，且协议签订后双方各自履行了支付房款和交付房屋的义务，后王良占有、使用该房屋十余年，证明双方约定的内容已实际履行完毕，二人行为并未违反法律、法规的强制性规定，可以认定双方的买卖行为是合法有效的。被告刘淑英主张的双方系借贷，不是买卖的理由不成立，本院不予支持。关于被告苏宁华认为2002年时本案争议房屋系刘淑英与其前夫张启永共有，并已抵押给高成君的事实，根据其提供的（2011）梅民初字第594号调解书中所认定的事实，该抵押行为并未办理登记手续，不能对抗善意第三人，且此时的房屋所有权证上已载明系刘淑英单独所有，所以在对外效力上为刘淑英个人所有，其有权处分该房屋。且该事实与本案苏宁华的主张无关联性，故对苏宁华主张争议房屋归刘淑英所有并要求法院执行该房屋的请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，王良占有、使用房屋多年，并于2014年4月14日另案起诉确认争议房屋权属，对未办理房屋过户登记没有过错。综上，本院认为，该争议房屋应归原告王良所有，王良对该房屋的所有权具有排他性，所以执行机构应停止对该争议房屋的执行，解除查封。
经审理查明本案事实如下：2003年9月29日，原告王良与被告刘淑英签订房屋买卖协议，双方约定：刘淑英将有产权证面积112平方米、代办产权证面积35平方米平房（位于梅河口市河南街兴业村幢号为3-016-49-0号）卖给王良，金额为8.1万元。被告刘淑英为原告王良出具房款收据、土地费收据。协议签订后，王良搬迁至该房屋居住至今。2014年4月14日，王良向本院起诉被告刘淑英要求确认上述房屋的所有权归其所有，2014年6月18日，被告苏宁华就其与被告刘淑英债权转移合同纠纷申请本院查封上述房屋。后原告王良向本院提出执行异议，本院经听证后作出（2014）梅执异字第11号裁定书驳回原告王良的异议。2015年1月6日，原告王良向本院提起案外人执行异议之诉，要求解除对本案争议房屋的查封，终止苏宁华对该房屋的执行，确认其与被告刘淑英之间的房屋买卖协议有效，并要求确认该房屋归其所有。2015年1月20日，被告苏宁华向本院提起申请执行人执行异议之诉，请求判令王良与刘淑英之间的房屋买卖协议无效，刘淑英具有该房屋所有权，要求继续执行对该房屋的查封。另查明，本案争议房屋所在的梅河口市河南街兴业村的土地性质为集体土地，该村于1993年被划归城区范围。
本院认为，原告王良与被告刘淑英签订的房屋买卖协议，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应信守。现该房屋买卖协议已履行完毕，原告占有、使用房屋至今，原告王良具有所有权，该物权能够产生阻却强制执行中的查封措施的效力。依照《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”、第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”、《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：
一、原告王良与被告刘淑英于2003年9月29日签订的房屋买卖协议有效；
二、坐落于梅河口市河南街兴业村（所有权人为刘淑英、幢号3-016-49-0）、面积112平方米住宅房屋归原告王良所有；
三、停止（2014）梅执字第372号执行案件对幢号为3-016-49-0的房屋的执行；
四、驳回申请执行人执行异议之诉中原告苏宁华的诉讼请求。
案外人执行异议之诉案件受理费1850元，申请执行人执行异议之诉案件受理费1850元，共计3700元，由被告刘淑英、苏宁华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。
审判长 王吉玲
审判员 王宏革
审判员 汤文慧
二〇一五年三月十八日
书记员 张所颖