山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终2259号
上诉人（原审原告、反诉被告）：郑建华，女，1970年9月13日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：张宗银，山东国孚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：公为东，山东国孚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：山东顺泰投资置业有限公司，住所地：济南市。
法定代表人：邹淑芹，总经理。
委托诉讼代理人：林海，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙裕，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。
上诉人郑建华因与被上诉人山东顺泰投资置业有限公司（以下简称顺泰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2017）鲁0112民初5256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郑建华上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持郑建华的诉讼请求；2.诉讼费用由顺泰公司承担。事实和理由：一、一审法院事实认定错误，顺泰公司具有为郑建华办理权属登记证书的合同及法律义务，应立即为郑建华办理涉案商铺权属登记证书。1.一审法院已认定郑建华与顺泰公司于2011年8月6日订立的买卖合同合法有效，合同第七条约定顺泰公司在2014年12月31日前为郑建华办理权属登记证书，该条款约定了两层意思：一是顺泰公司负有为郑建华办理权属登记证书的义务，二是办理权属登记证书的履行期限。郑建华在顺泰公司未按约办理权属证书的情况下未选择退房，但这仅是郑建华与顺泰公司之间关于履行期限的违约处理问题，顺泰公司负有办理权属证书的义务没有被免除。2.根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百三十条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第一百三十五条：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”郑建华与顺泰公司之间关于商铺的买卖合同合法有效，且郑建华已支付了商铺全部价款，郑建华的义务已履行完毕，顺泰公司应履行向郑建华转移商铺所有权的义务，及时为郑建华办理所购买的C***-2号商铺权属登记证书。二、一审法院适用法律错误，顺泰公司应向郑建华支付逾期办理权属登记证书违约金。顺泰公司是济南市二环东路3749号东环商业广场开发企业，且该广场于2009年年底完工并投入使用，顺泰公司与郑建华之间的商铺买卖合同符合商品房买卖的特征，在顺泰公司未按约定履行办理权属登记证书的情况下，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》向郑建华支付逾期办证违约金。
顺泰公司辩称，1.涉案房产因规划原因为三层整层权属，无法分割办理，因此顺泰公司无法履行办证义务。郑建华的这一要求于法无据。一审法院判决正确。2.郑建华要求顺泰公司支付违约金的要求无任何法律依据，应予驳回。
郑建华向一审法院提出诉讼请求：1.请求判决顺泰公司立即为郑建华办理济南市二环东路3749号“东环商业广场”三层C***-2号商铺权属登记证书；2.请求判决顺泰公司向郑建华支付逾期办理商铺权属登记证书违约金（违约金以166419元为基数按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍自2015年1月1日起计算至商铺权属登记证书实际办结之日止）；3.诉讼费用、保全费等费用由被告承担。
顺泰公司向一审法院提出反诉请求：1.请求解除双方间的《东环商业广场商铺买卖合同》、《东环商业广场商铺委托经营管理合同》；2.反诉费用由郑建华承担。
一审法院认定事实：一、2011年8月6日，郑建华（合同乙方）与顺泰公司（合同甲方）签订《东环商业广场商铺买卖合同》一份，主要约定：乙方购买位于济南市二环东路3749号东环商业广场三层C***-2号商铺（详见本合同附件1商铺平面图所示位置），建筑面积为9.67平方米，单价为13270.38元/㎡，总价为129519元，该商铺土地使用权证书编号为：历城国用［2004］第050****号，期限至2048年1月3日止；自本合同签订之日，乙方向甲方一次性支付总铺款129519元，甲方应在2011年8月7日前，依照有关规定，将商铺交付乙方；甲方应当在2014年12月31日前，为乙方办理权属登记证书；甲方未在合同约定的日期内给予乙方办理权属登记证书的，乙方可在约定日期到期后30日内向甲方提出退房申请，如果乙方在上述条件及期限内向甲方提出退房申请，甲方须无条件同意，双方签订退房协议，在退房协议签订后60日内，甲方退还乙方实际到位房款及乙方委托甲方经营前三年租金收益，前三年租金收益22%总额为叁万陆仟玖佰元整，乙方在合同约定日期到期后不选择退房的，可与甲方指定的经营管理公司协商签定委托租赁协议或自行出租经营，该经营管理公司有义务代理出租。该合同最后附有顺泰公司三层铺位布置平面图附件一份，该附件载明了郑建华购买商铺所在的位置，郑建华在该商铺所在位置按捺手印，顺泰公司亦加盖了公章。二、同日，郑建华（合同甲方）与顺泰公司（合同乙方）又签订《东环商业广场商铺委托经营管理合同》一份，主要约定：为了保证东环商业广场物业的保值增值及东环商业广场经营业态的完整性和有效经营，确保广大投资者的利益，甲方将其东环商业广场内的商铺委托给乙方进行商业经营活动，本合同为不可撤销合同，非不可抗力因素任何一方都不可以对合同主张行使撤销权；本合同以甲方与乙方所签订的《东环商业广场商铺买卖合同》（合同编号：C***-2）的生效为条件，即《东环商业广场商铺买卖合同》生效后本合同才能生效；本合同所委托的商铺位于东环商业广场三层C***-2号，建筑面积9.76平方米，委托经营管理期限为三年即从2011年8月7日至2014年8月6日止；本合同委托期限三年到期前60日内，甲方可选择委托乙方对外租赁并签订三方协议或自行出租。如选择委托乙方对外租赁，则委托期限为七年，第一年按14945元作为经营收益，第二年按16605元作为经营收益，第三年按18266元作为经营收益，第4—7年，租金按每年19926元作为经营收益。委托期限内，委托商铺的使用、转租、经营管理等权益归乙方所有，委托期届满后，甲方可继续委托乙方代为出租，双方需另行签订委托租赁协议；委托租赁期间，任何一方不能单方面变更或解除本合同，如双方同意则必须采取书面形式；若发生下列情形之一者，本合同即终止：（一）合同规定的租赁期届满、（二）双方协商一致书面同意终止本合同、（三）发生不可抗力；若甲乙双方在委托期间不能按本合同条款执行的，则违约方按半年租金向守约方赔偿损失，赔偿后应继续履行本合同。三、上述合同签订后，郑建华按合同约定支付给顺泰公司129519元，顺泰公司给郑建华出具收款收据，并加盖其公司财务专用章。四、在审理过程中，一审法院依法行使了释明权告知郑建华其购买的C***-2商铺不能办理权属登记证书是否变更诉讼请求，郑建华明确不变更诉讼请求。
一审另查明，顺泰公司不具有房地产开发的经营资质。济南市二环东路3749号东环商业广场系顺泰公司与案外人济南市历城区山大路街道甸柳社区居民委员会合作开发的房地产项目，于2009年底完工并投入使用，其中涉案商铺所在的第三层产权人系顺泰公司，产权登记日期为2013年1月15日。
一审法院认为，郑建华与顺泰公司签订的《东环商业广场商铺买卖合同》、《东环商业广场商铺委托经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该两份合同合法有效，双方均应依约履行。根据郑建华与顺泰公司签订的《东环商业广场商铺买卖合同》，顺泰公司应在2014年12月31日之前为郑建华办理权属登记证书,但该合同同时约定顺泰公司未在约定期限内办理权属登记证书,郑建华可在约定期限到期后30日内提出退房,如在该期限内不选择退房则取得相关租赁的权利。根据上述约定，顺泰公司未在2014年12月31日之前为郑建华办理权属登记证书，郑建华应按约定在指定期限内选择退房而无权要求顺泰公司为其办理权属登记证书。且根据郑建华提供的该商铺买卖合同,郑建华购买的商铺系东环商业广场三层9.76平方米C***-2号铺，该商铺在附件布置平面图上显示并非独立的商铺,郑建华亦未与顺泰公司在该合同中约定关于办理权属登记证书时双方应履行的合同义务及逾期办理权属登记证书应承担的违约责任。郑建华本次诉讼要求顺泰公司立即为其购买的C***-2号铺办理权属登记证书，无合同及事实依据，不予支持。郑建华与顺泰公司在商铺买卖合同中并未约定逾期办理权属登记证书应承担的违约责任，且顺泰公司并不具备房地产开发企业的资质，郑建华主张按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定主张逾期办理权属登记证书违约金，不符合法律规定，不予支持。
关于顺泰公司请求解除其与郑建华签订的《东环商业广场商铺买卖合同》、《东环商业广场商铺委托经营管理合同》的反诉请求。根据法律规定合同的解除方式分为约定解除和法定解除，顺泰公司与郑建华签订的该两份合同中没有关于顺泰公司可单方解除合同的条款，郑建华亦在本次诉讼中不同意解除双方签订的合同，顺泰公司无权行使合同约定的解除权。同时，顺泰公司以其与郑建华签订的合同目的已无法实现为由主张解除合同，而顺泰公司并未举证证明其与郑建华签订的该两份合同存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的情形。顺泰公司反诉主张解除其与郑建华签订的《东环商业广场商铺买卖合同》、《东环商业广场商铺委托经营管理合同》，于法无据，不予支持。判决：一、驳回郑建华的诉讼请求；二、驳回山东顺泰投资置业有限公司的反诉请求。案件受理费279元，由郑建华负担；反诉费1445元，由山东顺泰投资置业有限公司负担。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。郑建华与顺泰公司签订的《东环商业广场商铺买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行。涉案合同约定顺泰公司应在2014年12月31日之前为郑建华办理权属登记证书,但该合同同时约定顺泰公司未在约定期限内办理权属登记证书,郑建华可在约定期限到期后30日内提出退房,如在该期限内不选择退房，郑建华可与顺泰公司指定的经营管理公司协商签订委托租赁协议或自行出租经营。因顺泰公司未在2014年12月31日之前为郑建华办理权属登记证书，故根据合同约定，郑建华应按在指定的期限内选择退房，或取得相关租赁的权利。现郑建华要求顺泰公司为其办理权属登记证书并支付逾期办证违约金，不符合上述合同约定，故一审法院判决驳回郑建华的诉讼请求并无不当，本院予以维持。
综上所述，郑建华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
维持原判，驳回上诉。
二审案件受理费558元，由上诉人郑建华负担。
本判决为终审判决。
审判长 乔绪晓
审判员 刘 洋
审判员 李 静
二〇一八年四月二十七日
书记员 郭婷婷