浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙07民终字第94号
上诉人（原审原告）：李镇东。
委托代理人（特别授权）：陈佩莹，广东明捷律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）：王琬，广东明捷律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：郭荣辉。
委托代理人（特别授权）：范健龙、陈强，浙江求是园律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄志强。
上诉人李镇东为与被上诉人郭荣辉、黄志强案外人执行异议之诉一案，不服义乌市人民法院于2015年9月11日作出的（2014）金义执异初字第12号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李镇东及其委托代理人陈佩莹、王琬，被上诉人郭荣辉的委托代理人范健龙到庭参加诉讼。被上诉人黄志强经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年8月11日，原审原告李镇东起诉至义乌市人民法院称，2011年4月26日，经义乌市佳宝房地产营销策划有限公司介绍，李镇东与黄志强及其妻子柯尾华签订了《房屋买卖合同》，黄志强将购买的义乌市金城高尔夫国际寓所9幢2单元301室房产及附属设施063号地下室车库一个作价236万元转让给李镇东。李镇东按合同约定支付了价款，2013年10月11日又向房管处支付了33071元办证费用。2011年9月起，黄志强将上述房屋交付给李镇东，由李镇东使用至今。2012年10月29日，义乌法院作出（2012）金义执民字第4949-1号执行裁定，预查封了涉案房产。2014年6月4日李镇东提出执行异议，于2014年7月11日被驳回。李镇东认为，《房屋买卖合同》真实有效，其已基本付清房款，并实际占有、使用至今，已实际取得了涉案房产的所有权。因涉案房产楼盘开发商义乌市金城房地产开发有限公司经营原因，房屋交付后一直不能办理房产证、土地证，其对未能办理过户事宜并无过错。根据《合同法》第60条、130条及《物权法》第15条的规定及省高院对审理执行异议之诉案件的意见，其对涉案房产享有物权请求权，优先于申请执行人的一般债权，应予特殊保护。要求：1.确认李镇东与黄志强于2011年4月26日签订的《房屋买卖合同》有效。2.立即停止对位于义乌市金城高尔夫国际寓所9幢2单元301室房产的强制执行，并解除查封。郭荣辉答辩称：买卖是虚假的，涉案房屋已向银行抵押贷款，买卖也是无效的，应当驳回原告的诉讼请求。黄志强未作答辩。
义乌市人民法院原审认定：2007年7月12日，黄志强向义乌市金城房地产开发有限公司购买了金城高尔夫国际寓所9幢2单元301室（原登记为9幢303室）的房屋及地下室车库（B36号）一个并支付了相关的费用。2011年4月26日，李镇东和黄志强及其妻子柯尾华在中介公司义乌市佳宝房地产营销策划有限公司见证下签订了房屋买卖合同。该合同约定：黄志强及柯尾华同意将位于义乌市金城高尔夫寓所9幢2单元301室（原地址为义乌市金城高尔夫国际寓所9-303室）的房屋及附属设施063号地下室车库一个出售给李镇东，该房屋的成交价为人民币236万元，该房屋产权过户的相关税费由李镇东承担，黄志强及柯尾华办理自己的两证的相关税费由李镇东承担；李镇东应在签订本合同后于2011年4月26日支付人民币5万元作为定金，该定金由中介公司义乌市佳宝房地产营销策划有限公司代黄志强及柯尾华保管，并保证不挪作他用。李镇东应于2011年4月27日支付购房首付款人民币30万元给黄志强及柯尾华，2011年5月10日前支付购房款人民币195万元给黄志强及柯尾华，双方办理房产证过户当日，李镇东向黄志强及柯尾华支付购房款人民币6万元等内容。合同签订当日，李镇东支付给黄志强及柯尾华定金人民币5万元。次日，李镇东支付给黄志强购房款人民币30万元，2011年5月10日李镇东支付给黄志强购房款人民币195万元，2013年10月11日，李镇东支付给义乌市房地产管理处办证税费33071元。尚欠6万购房款未支付。2011年9月黄志强及柯尾华将房屋交付给李镇东使用。
2012年7月25日，郭荣辉为与黄志强民间借贷纠纷一案，向义乌法院提起诉讼。2012年8月30日，该院作出（2012）金义商初字第1804号民事判决：黄志强于判决生效后十日内归还郭荣辉借款人民币120000元并支付逾期利息（逾期利息从2012年7月25日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付至判决确定的履行之日止）。判决生效后，黄志强未履行还款义务。
2012年10月19日，郭荣辉以（2012）金义商初字第1804号生效民事判决书向义乌法院申请执行，要求黄志强偿还借款人民币12万元及利息，并承担诉讼费1350元。2012年10月29日，该院裁定预查封黄志强所有的坐落于义乌市金城高尔夫国际寓所9-303室（预售合同号：24526）的房产。查封时间为二年。2014年6月4日，李镇东向该院提出书面执行异议，要求依法裁定解除对义乌市金城高尔夫国际寓所9-303室房产的查封，并立即停止对上述房屋的执行。2014年7月11日，该院经审查后裁定驳回李镇东的异议请求。2014年7月28日，上述裁定书送达给李镇东。2014年8月11日，李镇东提出本案异议之诉。
义乌市人民法院原审认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案李镇东在购买了房屋后并未进行物权变更登记。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案李镇东仅支付购房款230万元，并未付清全部购房款。故该院查封登记在黄志强名下的房产并无不当，李镇东的异议理由不能成立，诉讼请求依法予以驳回。黄志强经合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回原告李镇东的诉讼请求。案件受理费13274元，由李镇东负担。
一审宣判后，李镇东不服，向本院提起上诉称，原审认定事实有误，判决不公。理由如下：一、李镇东与黄志强通过第三方房地产公司为中介和见证下签订合同，系双方真实意思表示，房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。二、房屋买卖合同的主要权利义务均已履行完毕。1、李镇东已依约支付全部购房款，即被查封房屋价款及部分车库款共230万元，并缴纳了相关税费。原审查明房款余额6万元不符合实际，该6万是车库的余款而不是房屋的余款。2、案涉房屋于2011年8月份已由李镇东实际占有至今，且原审判决亦有认定。3、李镇东对未能办理过户没有过错。案涉房屋未办理过户手续或变更预售登记，系因第三方房地产开发公司无法正常经营的客观原因及政策所致，直至2013年10月初金城高尔夫一期房屋才可以办证。李镇东得知后，经多次督促黄志强，于2013年10月11日在不知道房屋被查封的情况下缴纳了33071元的税费款，但未能办理过户手续。三、原审程序错误。李镇东在原审中提出确认合同有效的诉讼请求，但原审判决遗漏了对该项请求的认定和判决，以致对李镇东是否拥有足够对抗查封执行的民事权益的实体事实没有作出认定。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，消费者交付购买商品房全部或者大部分房款后，就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。李镇东作为消费者，对案涉房屋所享有的权益，具有最高优先的排他权，足以对抗其他一般债权，故其对涉案房产拥有足够对抗民事查封的权利。四、原审适用法律不当。原审根据《物权法》第9条前款规定有错误，应当适用该法第9条后款及第15条规定，即虽然本案未进行物权登记，但已符合物权登记全部条件，房屋买卖合同是不需要登记的。本案买卖合同有效且李镇东已支付全部到期房款并已经实际交付使用至今，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，其权利能够排除执行，剩余价款按照法院要求交付执行。杭州中院在（2013）浙杭执异终第4号民事判决，即是对类似情形的判决可作为参考依据。综上，请求二审予以纠正或发回重审。
被上诉人郭荣辉辩称，1、一审认定事实是错误的，本案不存在真实的房产交易，李镇东在原审中提交的房屋买卖合同与在执行异议中提交的买卖合同不是同一份，请求二审再核实，李镇东也没有房屋实际交付使用的依据，物业管理费的发票是为了诉讼目的向物业管理公司一次性补开的，且亦不能提供交纳中介费的正式增值税发票，除此之外还有很多与交易习惯不符的情形。2、李镇东仅享有请求黄志强按照合同履约的权利，该权利并不是物上请求权，是一般债权，不能对抗执行。综上，原审虽认定事实错误，但结果应予维持。
被上诉人黄志强提供书面答辩状称：2011年4月26日，其与李镇东签订《房屋买卖合同》，将位于义乌市金城高尔夫国际寓所9幢2单元301室房产一套及063号地下室车库一个转让给李镇东，总价款为236万元。当时双方口头约定上述房产价款为223.2万元，车库价款为12.8万元。二、李镇东已支付案涉房屋的全部价款223.2万元和车库部分价款6.8万元，加之2013年10月11日垫付的办理该房产的房产证契证税费33071元，李镇东至今实际尚欠黄志强车库款26929元，约定在办证时一次性付清。上述房产及车库早已交付李镇东占有使用至今。请求二审依法判决。
二审中，上诉人李镇东提供两份证据：一、义乌市佳宝房地产营销策划有限公司情况说明一份，用以证明房屋买卖合同合法有效，且房款已经全部支付，房产已经实际交付，尚未过户及车库余款未付的过错不在李镇东。二、2013浙杭执异终字第4号民事判决书，用以证明其拥有足够的排除执行的民事权益。郭荣辉提出质证意见：对于证据一，情况说明属于证人证言，证人应当出庭作证，否则不应采信；对于证据二，判决书的真实性没有异议，但对关联性有异议，两案在内容上没有可比性。本院认为，证据一载明的内容与上诉人在原审中提供的其他证据能相互印证，能够证明李镇东的证明目的，本院予以认定；证据二与本案缺乏关联性，本院不予认定。
本院经二审审理，对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，李镇东与黄志强、柯尾华房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同且已合法占有该不动产，并已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，非因买受人自身原因未办理过户登记，其权利能够排除执行的，应予支持。本案中，李镇东的付款事实有钱款收据为证，原审认定李镇东已支付定金5万元及购房款225万元，尚欠6万元购房款未支付的事实清楚，其虽未全额支付合同约定的房产总价236万元，但双方合同约定办理房产证过户当日，李镇东向黄志强及柯尾华支付购房款人民币6万元，现案涉房产并未过户，李镇东已按合同约定按期履行到期款项，故应当视为其已支付相应全部价款。另，根据一、二审查明的事实，案涉房产已交付给李镇东占有、使用、收益，且该房产系因房产公司原因不能办理过户手续，李镇东对房产未过户并无过错。上诉人提出其与黄志强房屋买卖合同有效、双方主要权利义务均已履行完毕，以及提出将剩余价款按照法院要求交付执行，根据法律规定其权利能够排除执行的上诉理由，与事实和法律相符，本院予以支持。上诉人提出原审程序违法的上诉理由，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
一、撤销浙江省义乌市人民法院（2014）金义执异初字第12号民事判决；
二、停止对登记在黄志强名下，位于义乌市金城高尔夫国际寓所9幢303室房屋的强制执行。
一审案件受理费13274元，二审案件受理费13274元，共计26548元，由郭荣辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李向平
审 判 员 郭松巍
审 判 员 郑青蓝
二〇一六年四月十五日
代书记员 苏丽燕