天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0116民初48132号
原告党瑞清。
委托代理人董树焕（原告配偶），天津化工厂劳动服务公司职工。
被告天津市汉滨投资集团有限公司，住所地天津市滨海新区汉沽福顺街80号。统一社会信用代码：91120116730362353P。
法定代表人陈友林，职务：总经理。
委托代理人张树和，该公司法律顾问。
原告党瑞清诉被告天津市汉滨投资集团有限公司（以下简称：汉滨公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案受理。依法由审判员刘士超适用简易程序独任审判，于2016年9月6日公开开庭进行了审理。原告党瑞清及委托代理人董树焕、被告汉滨公司的委托代理人张树和到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告党瑞清诉称：2014年7月3日，原、被告签订了《天津市商品房买卖合同》，原告购买了被告开发建设的汉沽盛世庭苑9号楼1304号商品房。按合同约定，被告应于2014年10月31日前将符合条件的商品房交付原告。但被告一直未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，故未将房屋交付原告。被告行为侵害了原告的合法权益。为此，原告诉至法院，请求判令：被告承担自2014年10月31日起至2016年9月1日止涉诉房产的物业费3036元、暖气费3558元；被告赔偿原告自2014年11月1日起至2016年9月1日止的购房款利息59644.50元、违约金32975.50元；本案的诉讼费用由被告承担。
被告汉滨公司辩称：原告要求我公司承担物业费、暖气费之请求，因此费用现在没有发生，故原告要求我公司承担没有依据。原告所主张的要求我公司承担逾期交房的购房款利息及违约金之诉求，因我公司开发建设的商品房房屋质量已经验收，而且我公司也通知了原告办理房屋入住手续，是原告没有办理。为此，我公司不同意赔偿原告主张的利息及违约金；在购房合同签订前，原告与我公司签订了购房优惠申请表。根据该表约定，被告不承担违赔责任，原告不能以任何形式向被告提出有关赔偿及补偿要求。
原告提供证据材料有：
1.《天津市商品房买卖合同》1份。证明：原、被告之间存在房屋买卖关系，被告逾期交房已构成违约。
2.销售不动产统一发票（购房款）2张。证明：原告将购房款已全部交付被告。
被告汉滨公司提供证据材料有：
1.《天津市商品房买卖合同》1份。证明：被告与原告之间有合同买卖关系。
2.销售不动产统一发票2张。证明：原告将购房款已全部交付被告。
3.主体工程质量验收证明书1份。证明：原告购置房屋所在的9号楼主体工程质量已经验收。
4.新建住宅商品房供热配套证明1份、供水证明1份、燃气配套证明1份，供电配套证明1份、绿化配套证明1份、排（雨、污）水配套证明1份、竣工验收（道路、路灯）鉴定书1份。证明：原告购买的房屋相关配套设施都已经取得相关证明。
5.购房优惠申请表1份。证明：原告在购房时已经享受了被告提供的优惠。
当事人质证意见：被告对原告提供证据1的真实性没有异议，对证意有异议。对证据2没有异议；原告对被告提供证据1、2、3、4没有异议，对证据5的真实性没有异议，对关联性有异议。
本院认证意见：原告提供的证据1，因被告对真实性没有异议，且该证据与本案具有关联性，本院予以采信。原告提供的证据2，因被告没有异议，且该证据与本案具有关联性，本院予以采信；被告提供的证据1、2、3、4，因原告没有异议，且该证据与本案具有关联性，本院予以采信。被告提供的证据5，因原告对真实性没有异议，且该证据与本案具有关联性，本院予以采信。
经审理查明：2014年7月3日，原、被告双方签订了《天津市商品房买卖合同》。原告购买了被告开发建设的本区汉沽大丰路西侧盛世庭苑9号楼1304号住宅商品房一套。合同第一条约定，房屋建筑面积为91.98平方米。第二条约定，商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为5995.04元，价款为551424元。第三条约定，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付。未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方（被告）于2014年10月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方（原告）使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，可以变更合同。第五条约定，除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在60日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任。第1种约定内容为：“合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的1‱向乙方支付违约金”。第九条约定，上水、下水、供电正式入住日期同时使用，燃气按燃气公司有关规定执行，暖气正式入住后按国家规定的第一个采暖期供热。合同签订后，原告依约将购房款551424元交付被告；2013年5月21日，被告与设计单位、施工单位、监理单位对盛世庭苑9号楼进行了主体工程质量验收。2014年7月19日、2014年7月29日、2015年5月12日、2015年1月26日、2015年5月26日，被告取得了相关部门分别颁发的新建住宅商品房排（雨、污）水、供热、绿化、供电、燃气、供水等配套工程验收合格的配套证明。上述配套证明中的绿化、燃气、供电、供水证明均在合同约定的房屋交付期限后取得，对此，被告没有证据证实系由相关部门批准延误所致；2014年9月，被告通知原告办理房屋入住手续。原告接到通知后即到被告处办理房屋入住相关手续，当得知被告还没有取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》时，原告当场拒绝了办理。时至今日，被告仍未完成该住宅楼的工程竣工验收备案，亦未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。
另查明：2014年5月9日，原、被告签订了购房优惠申请表，该表优惠内容记载：房屋面积91.98㎡，销售单价6900元／㎡，销售总房款634662元，付款方式公积金，案场优惠5%减10000，优惠金额41733元，房款金额592929元，甲方优惠7%，成交价格5995元／㎡，合同金额551424元。该表在申请优惠业主必须遵守的条件1和5约定：1、公司在保证工程质量的前提下，对于某些客观因素所造成的，如未能按时交工、进住、水、电、暖气、煤气、热水、道路、绿化等不到位情况，本公司不承担违赔责任。5、销售期间及入住后，申请人不得以任何形式提出有关赔偿及补偿要求。庭审中，被告承认大部分业主在购房前均与被告签订了购房优惠申请表。原告承认其主张的物业费、暖气费损失，现尚未发生。
上述事实，有原、被告提交的证据及当事人庭审陈述等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为：原、被告所签订的《天津市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，对其效力本院予以确认。原告作为房屋的买受方依约履行了支付购房款的义务，被告作为房屋的出卖方理应按合同约定的期限向原告履行交付商品房的义务。虽然被告在合同约定的交付期限前通知原告办理房屋入住手续，而原告在被告未按合同约定取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的交房条件下，拒绝办理入住，不违反法律规定。为此，被告至今未按合同约定的条件将房屋交付给原告的行为系属逾期交房，违反了合同约定，应承担相应的民事赔偿责任；关于原告的合理经济损失问题。1.原告主张的已付购房款的利息59644.50元。该损失，原告主张的数额过高。被告自合同约定的交房日期之次日即2014年11月1日至原告主张的赔偿截止日2016年9月1日，逾期交房时间为671天，期间，原告已付购房款的利息应按1年至3年的银行贷款利率计算，数额应为53482.76元即2014年11月1日至2014年11月21日21天期间贷款利率系6.15%，数额为551424元×（6.15%÷360天）×21天＝1978.23元。2014年11月22日至2015年2月28日99天期间贷款利率系6.00%，数额为551424元×（6.00%÷360天）×99天＝9098.50元。2015年3月1日至2015年5月10日71天期间贷款利率系5.75%，数额为551424元×（5.75%÷360天）×71天＝6253.30元。2015年5月11日至2015年6月27日48天期间贷款利率系5.50%，数额为551424元×（5.50%÷360天）×48天＝4043.78元。2015年6月28日至2015年8月25日59天期间贷款利率系5.25%，数额为551424元×（5.25%÷360天）×59天＝4744.54元。2015年8月26日至2015年10月23日59天期间贷款利率系5.00%，数额为551424元×（5.00%÷360天）×59天＝4518.61元。2015年10月24日至2016年9月1日314天期间贷款利率系4.75%，数额为551424元×（4.75%÷360天）×314天＝22845.80元。2.原告主张的违约金32975.50元。按合同约定，违约金的时间应从被告逾期交房60日之次日即2014年12月31日起计算，至原告主张的赔偿截止日2016年9月1日止共计为611天。违约金数合理额应为551424元×1‱×611天＝33692元。该损失，原告主张的数额为32975.50元，不违反法律规定，本院予以确认。3.原告主张的由被告承担自2014年10月31日起至2016年9月1日止涉诉房产的物业费3036元、暖气费3558元。因该损失现尚未实际发生，为此，原告该项请求不能成立，本院不予支持；至于被告主张的依据购房优惠申请表的约定，被告不承担违赔责任，原告不能以任何形式向被告提出有关赔偿及补偿要求之抗辩。虽然购房优惠申请表业主必须遵守的条件第1条约定对于某些客观因素所造成的，如未能按时交工、进住、水、电、暖气、煤气、热水、道路、绿化等不到位情况，被告不承担违赔责任。但该表所约定的内容系被告单方制定的格式条款，该条款并没有明确被告不能按时交工、原告不能按时进住等情况的具体限定时间，该免责条款实质上是被告将逾期交房的风险责任全部转嫁到原告身上，加重了原告的单方责任。而第5条关于销售期间及入住后，申请人不得以任何形式提出有关赔偿及补偿要求的约定，实质上排除了原告自身权益受到侵害时主张救济的权利，是对原告民事权利的限制。为此，上述约定应属无效。综上，被告逾期交房，即不存在不可抗力事由，亦没有证据证实有因政府部门有关文件批准的延迟，市政配套批准及安装的延误，导致其不能按期交付房屋免责的情形。加之，购房优惠申请表系原告在与被告签订的《天津市商品房买卖合同》之前签订，系原告买房前双方所实施的行为。庭审中，被告亦承认其他大多数购房者在购房前均与其签订了购房优惠申请表，由此可见，购房者在购房前与被告签订购房优惠申请表具有普遍适用性，结合当时汉沽地区商品房销售市场之情形，此优惠政策应视为被告在销售房屋时让利促销的一种措施，而且优惠后的房屋价格亦未明显低于当时的市场价格，无法认定原告由此获得了额外利益。为此，被告该项抗辩不能成立，本院不予支持。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告天津市汉滨投资集团有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告党瑞清已付购房款利息人民币53482.76元、违约金人民币32975.50元。
二、驳回原告党瑞清的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1057元，由被告天津市汉滨投资集团有限公司负担。被告负担的案件受理费于本判决生效后十日内直接向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘士超
二〇一六年九月十八日
书记员 田 颖
附：法律释明：
1.《中华人民共和国合同法》
第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第四十条：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条:被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百二十条：一审宣判或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期内递交上诉状。未在法定上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
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