辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽04民终176号
上诉人（原审被告）：彭翠梅，女，1964年3月19日出生，汉族，住抚顺市。
被上诉人（原审原告）:抚顺深商投商用置业有限公司，住所地抚顺市。
法定代表人：姚武斌，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李艳，该公司员工。
委托诉讼代理人：苏航，该公司员工。
彭翠梅因与被上诉人抚顺深商投商用置业有限公司（以下简称深商公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2016）辽0411民初2894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人彭翠梅，被上诉人委托诉讼代理人李艳、苏航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
彭翠梅上诉请求：改判彭翠梅不给付深商公司违约金、深商公司履行免3个月房租（28080元）的承诺。事实与理由是：2017年4月13日，被上诉人下发购买门市房的通知函并承诺购买门市房可以免前期的房租，约定每平米8000元，因当时办不了购房手续，故双方一直在商讨等待。2017年4月21日，被上诉人下发缴费通知函，催缴房租并同意免3个月的房租优惠。2017年5月16日又下发通知函，购买门市房价格由每平方米8000元涨到18000元，故上诉人决定不购买门市房交房租，但却被告知不能免3个月的房租了。通知函并没有说明免3个月的房租过期作废的条款。被上诉人管理人员变更、无法与高层沟通，造成迟交房租的责任不在上诉人，不应该交违约金。
深商公司辩称，一、上诉人提出因被上诉人联络人员变更无法与被上诉人高层沟通导致迟延交租，主张没有违约，该项主张缺乏事实和法律依据。依据双方签订的《商铺租赁合同》第7条、第10条的约定，上诉人应按约定的租金金额、支付时限支付租金，而上诉人2016年10月1日至2017年9月30日共4个季度未支付租金，违反了合同的约定，上诉人提出的无法与高层沟通等理由，均不属于可以对抗合同约定的抗辩事由，而且事实上并不存在无法沟通的情况，被上诉人多次派出人员与上诉人联系，多次发函给上诉人。二、上诉人主张免除3个月房租的优惠没有道理。上诉人一直拖延交纳房租，为尽快收回租金，被上诉人同意在有条件的情况下即上诉人收到通知后及时补交拖欠租金的情况下可以减免租金，但上诉人仍然拒绝支付房租，被上诉人已经明确告知不给予减免租金。关于购房优惠活动，2017年4月，为销售商铺房产开展促销活动，若租赁商铺的商家购买商铺，则给予房租上的优惠，此活动于4月底结束。被上诉人根据市场变化及销售方案调整房产售价是正常的商业行为，上诉人没有及时购置房产是自己决策失误造成的，因未签约购房，不是购房业主，不应享受促销优惠。
深商公司向原审法院起诉请求：被告支付租赁费用119145.6元，管理费共计79430.4元，违约金8459.34元，计算至2017年9月30日。
原审法院认定事实，2015年10月份，原、被告双方所签订的《商铺租赁合同》及《补充条件》。原、被告签订的补充条件中约定，该租赁合同约定原告承租的铺位号：L1—017，实用面积156平方米，建筑面积312平方米。租金第一个租约年至第三个租约年：60元/月/平方米实用面积+管理费40元/月/平方米实用面积。租赁年限为3年。《商铺租赁合同》第七条第7.3.1款约定：“被告应按季度支付租金。除首付租金外，其余各月租金按季度交纳，应在上季末25日前交付。原告于2015年9月1日缴纳租金、管理费及履约保证金，并于2015年9月6日在商铺交接确认表上签字确认商铺交接。原、被告双方对2016年10月1日前租赁合同的履行及租金的缴纳没有任何异议，被告自2016年10月1日后未按合同约定交纳租赁费用，原告现诉至本院请求被告支付租赁费用119145.6元，管理费共计79430.4元，违约金8459.34元（租赁期间自2016年10月1日至2017年9月30日止）共计207035.34元，同时请求本案诉讼费用由被告承担。
原审法院认为，原、被告双方所签订的《商铺租赁合同》及《补充条件》系双方真实的意思表示，合法有效，予以确认。该租赁合同第一条约定：租赁商铺的位置在印象新城PARK(一)层（L1-017）号，该商铺的实用面积为156平方米。第三条约定：租赁期限为三个租约年，自记租日起计算。第七条约定租金的交纳方式为乙方（被告）应该季度交纳租金。具体缴纳方式为：除首付租金外，其余各月租金按季度交纳，应在上季末25日前交付。该合同第十条约定，如果乙方（被告）未按约定向甲方（原告）或运营管理公司支付或补交租金、运营管理费、履约保证金、水、电等公共事业费，违约金或其他应付款项，则每迟延一日，乙方应支付应付而未付金额万分之三的逾期付款违约金。迟延达30日仍不予支付或补交前述款项的，甲方有权解除本合同。本案中，被告以原告管理不当等事由为由，自2016年10月1日后，拒绝支付租赁费用，被告所抗辩的事由并非可以对抗交纳租赁费用的法定事由，故被告应按合同约定履行交纳租赁费用的义务。关于原告主张被告支付租赁费用按实测面积165.48平方米计算一节，由于原、被告双方签订租赁合同中约定的承租面积为156平方米，且双方对租赁面积没有补充性约定，故原、被告之间的承租费用应按照租赁合同中约定的156平方米计算。关于原告主张的租赁费用及租赁管理费用分别为60元/月/平方米实用面积和40元/月/平方米实用面积计算一节，因原、被告双方对此计算方式均无异议，予以确认。故被告所承租的商铺租赁费及管理费用自2016年10月1日至2017年9月30日的计算方式为承租期间12个月*承租面积156平方米*（40管理费/月/平方米+60租赁费/月/平方米）=187200元。关于原告主张被告支付违约金8459.34元一节，根据关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行请求、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款的规定的“过分高于造成的损失”。因原告主张违金8459.34元高于合同标的的30%，依法予以调整，按合同标的的30%计算违约金为宜，187200*30%=5616元，故原告主张损失的合理部分，予以支持。原审法院据此判决：被告彭翠梅于本判决生效之日起十日内给付原告抚顺深商投商用置业有限公司租赁费112320元、管理费74880元，违约金5616元，共计192816元。案件受理费2203元（已减半收取），由被告彭翠梅负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。彭翠梅与深商公司签订《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对于案涉租赁商铺的面积、租赁费用及租赁管理费用的计算方式均无异议，双方对于自2016年10月1日至2017年9月30日期间的租赁费用、彭翠梅未按约定时间交纳的事实，亦无异议。彭翠梅上诉主张其未按期交纳租赁费用是因为其就不购买商铺而不能享受租金优惠等事宜与深商公司沟通不畅导致的，不构成违约的观点,因购房业主可以享受房租优惠活动系附条件的，当条件未成就时，即不应该享受房租优惠，现彭翠梅不符合该条件，故应按照《商铺租赁合同》的约定履行支付租金的义务。不支付构成违约，应当承担违约责任。彭翠梅该上诉主张不成立，本院不予支持。关于彭翠梅应减免2016年10月1日至2016年12月31日的租金的上诉主张，经查，该减免优惠亦系附条件，即按约支付租金，现彭翠梅未按约定的期限支付租金，不符合减免条件。故彭翠梅应按照《商铺租赁合同》的约定的时间和金额缴纳租金。
综上所述，彭翠梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费642元，由上诉人彭翠梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 史汉营
审 判 员 王爽& # xB;
代理审判员 高 静
二〇一八年四月八日
书 记 员 何 贺