陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕01民终2506号上诉人（原审被告）：徐天威，男，1991年7月1日出生，汉族，西安徐存掌五金机电有限责任公司员工，住西安市经开区。委托诉讼代理人：贾海亚，陕西耀轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘斐，陕西耀轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西安世融物业服务有限公司，住所地西安经济技术开发区凤城四路世融嘉轩13号楼二层。法定代表人：何彦奎，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴华，陕西锦路律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦玉，陕西锦路律师事务所律师。上诉人徐天威因与被上诉人西安世融物业服务有限公司（以下简称世融物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2017)陕0112民初10108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人徐天威委托诉讼代理人贾海亚、刘斐，被上诉人世融物业公司委托诉讼代理人戴华、李梦玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐天威上诉请求：⒈撤销一审判决第一项，改判为世融物业公司依照资质等级计收物业服务费;⒉撤销一审判决第二项，改判为其无需承担违约金;⒊本案诉讼费用由世融物业公司负担。事实和理由：一审未能查明世融物业公司在诉请时间段内物业服务资质等级问题。世融物业公司在本案诉请的2015年7月至2016年4月期间物业服务资质等级为三级或者无资质等级，依据相关文件可知，物业公司为三级资质的，物业服务费为0.9元/平方米·月，无资质等级的0.7元/平方米·月。世融物业公司在提供物业服务过程中长期存在未向小区全体业主公布物业管理服务收费情况；未经公示也未获得消防部门审批的情况下，擅自在小区消防通道及公用道路规划停车位、收取停车费用；小区门禁系统损坏存在安全隐患；限制其购买生活用电；未对水箱进行清洗致业主用水质量差；允许外来人员摆摊、杂物长期不清理、电梯轿厢设置广告等问题。对此，世融物业公司应当承担相应责任。因世融物业公司收费标准违反政府指导价，提供服务存在问题，其暂缓交纳物业服务费系行使后履行抗辩权，不应承担违约责任。世融物业公司辩称，《前期物业服务合同》约定，物业服务费按建筑面积交纳，住宅1.2元/平方米·月，业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按照应交纳物业费的千分之五交纳滞纳金。因此，其有权按照该标准向徐天威收取物业服务费。《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，徐天威应当按照合同约定的物业服务费标准向其支付物业费，未按时足额交纳的，应当向其支付违约金。其已在物业收费室对物业服务费标准进行公示，徐天威知悉，且徐天威亦按照《前期物业服务合同》约定的标准向其交纳了物业服务费，说明徐天威对于该物业服务收费的标准知悉并认可。其已经取得陕西省物价局、西安市物价局核发的经营性服务收费证（证书编号：西WY2014389）,该证书的收费项目第一项显示：“物业服务费：高层住宅1.2元/平方米·月”，故其按照1.2元/平方米·月的标准向徐天威收取物业服务费是经过陕西省物价局以及西安市物价局核准的，不存在违法、违规收取物业服务费行为。世融嘉城小区建筑面积56万平方米，共计4571户业主，其自该小区建成后便一直按照约定向小区的业主提供物业管理服务，安排安保人员在小区的各个入口值班，并在小区的公共区域安装监控设备，确保小区业主的安全；委托第三方定期对小区的供水水箱进行消毒和清洗，并对清洗结果进行验收，确保小区二次供水的水质合格；对小区公共区域的设备设施进行维修、保修，确保小区业主正常的生活等。基于其提供了优质的物业管理服务，其多次获得获奖证书以及业主赠送的锦旗。徐天威客观上存在拖欠物业服务费的事实，应当承担违约责任。一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。世融物业公司向一审法院起诉请求：⒈判令徐天威立即清偿拖欠的物业服务费2203.1元、水费562.35元；⒉判令徐天威支付违约金2313元；⒊本案诉讼费由徐天威负担。一审法院认定事实：世融物业公司系西安市未央区凤城四路世融嘉城小区的物业服务公司，徐天威系该小区12号楼2单元1704号房产（建筑面积为147.82平方米）业主。世融物业公司与徐天威签订《前期物业服务合同》约定：物业服务费1.2元/平方米·月；电梯运行维护费2-10层0.20元/平方米·月，11-20层0.25元/平方米·月,21层以上0.30元/平方米·月，1层按低区的50%计收即0.10元/平方米·月；其他费用按照政府相关规定及双方约定支付；物业服务费每月10日前缴纳，逾期徐天威应按日计千分之五支付违约金；世融物业公司按照每户每月6元收取生活垃圾处理费。合同签订后，徐天威按照约定标准交费至2015年7月，嗣后徐天威以世融物业公司提供的物业服务存在诸多问题且拒不整改为由未再交纳，从2015年7月1日至2016年4月30日，徐天威共拖欠物业服务费2203.1元、水费562.35元。一审法院认为，世融物业公司与徐天威签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效。世融物业公司为徐天威购买的商品房提供物业服务，徐天威应当按照约定交纳物业服务费等相关费用，现徐天威未按约定履行，世融物业公司要求徐天威支付2015年7月1日至2016年4月30日期间物业服务费及水费，于法有据，应予支持。世融物业公司与徐天威约定违约金为日计千分之五，徐天威抗辩该约定较高，符合法律规定，酌定以拖欠费用金额的5%计算为110元。徐天威以诉讼时效抗辩的主张，因其自2015年7月起至今拖欠物业费一直处于持续状态，且世融物业公司物业服务一直处于持续、不间断状态，诉讼时效应从终止物业服务关系时起算，故对徐天威的抗辩主张不予采纳。徐天威以世融物业公司在物业服务中存在的问题、拒不整改为由，拒不给付物业费用，于法无据，对其抗辩主张不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、被告徐天威于本判决生效后十五日内支付原告西安世融物业服务有限公司物业服务费计2203.1元；二、被告徐天威于本判决生效后十五日内支付原告西安世融物业服务有限公司违约金110元；三、驳回原告其余诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，西安世融物业服务有限公司已预交，由西安世融物业服务有限公司负担26元，徐天威负担24元，于上述付款时一并给付西安世融物业服务有限公司。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。二审庭审中，徐天威没有提交新证据；世融物业公司提交了《经营性服务收费证》《世融嘉城生活二次供水设施清洗消毒委托合同》、物业服务照片等证据，证明其已经按照合同约定向小区业主提供了物业服务，有权向小区业主收取物业服务费及交通工具停放服务费，其对小区的蓄水箱进行除污、清洗及消毒，小区居民二次供水已经达到饮用水的卫生标准等。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。世融物业公司与徐天威签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。世融物业公司作为西安市未央区凤城四路世融嘉城小区的物业服务企业，已经向小区业主徐天威提供了相应的物业服务，徐天威应当按照合同约定向世融物业公司支付物业服务费等相关费用,而徐天威亦按照约定标准交费至2015年7月，故本院对徐天威关于世融物业公司应依照资质等级计收物业服务费的主张，不予采纳。徐天威未按约定履行义务，拖欠世融物业公司相关物业服务费至今，依法应承担继续履行的责任及相应的违约责任。世融物业公司于一审期间撤回部分诉讼请求，与法不悖，应予以准许。本案世融物业公司主张徐天威支付2015年2月1日至2016年4月30日期间的物业服务费2203.1元，事实清楚，符合合同约定与法律规定，应予以支持。关于世融物业公司主张徐天威支付水费问题，虽然一审对此未予以处理，但世融物业公司并未就该问题提出上诉，故本院不予审查。《前期物业服务合同》约定的逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按照应交纳物业服务费的千分之五交纳滞纳金，系双方对于违约责任的约定。因该约定的违约金计算标准明显过高，且徐天威亦提出了违约金约定较高的抗辩，故一审酌定以拖欠费用金额的5%计算徐天威应支付的违约金110元，于法有据，并无不妥。徐天威上诉称，世融物业公司提供的服务存在诸多问题，其暂缓交纳物业服务费系行使后履行抗辩权，不应承担违约责任等。世融物业公司对此予以否认，并于二审庭审中提交了《经营性服务收费证》《世融嘉城生活二次供水设施清洗消毒委托合同》、物业服务照片等证据，证明其已经按照合同约定向小区业主提供了物业服务等。徐天威提供的证据并不足以证明其上述所称成立，故依法不予认定。因徐天威拖欠物业服务费的行为处于持续状态，而世融物业公司所提供的物业服务亦处于持续、不间断状态，故一审认为诉讼时效应从终止物业服务关系时起算，对徐天威就诉讼时效问题的抗辩主张不予采纳，并无不当。综上所述，徐天威的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由徐天威负担。本判决为终审判决。审 判 长  姜亦君审 判 员  赵羽嘉代理审判员  林 瀚二〇一八年四月十六日书 记 员  张小赛