广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1288号
上诉人（原审被告、反诉原告）：章征钢。
委托代理人：蔡大鹏，广东普罗米修律师事务所律师。
委托代理人：林时宝，广东普罗米修律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市辰华投资管理有限公司。
法定代表人：张贵宏，董事长。
委托代理人：苏军华，广东建鹏律师事务所律师。
上诉人章征钢因与被上诉人深圳市辰华投资管理有限公司（以下简称辰华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第1078号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院经审理查明，辰华公司（承租方、乙方）与章征钢（出租方、甲方）于2012年8月10日签订了两份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市福田区金田路与福华路交汇处现代商务大厦1xx2-01、1xx2-02房以31602元／月的价格出租给乙方使用；乙方应于2012年8月13日前交付首期租金；租赁期限自2012年9月10日起至2014年8月7日；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取2个月租金数额的租赁保证金，即63204元；甲方收取租赁保证金，应向乙方开具收据；租赁期满乙方交清租金及其它所有费用无违约行为时甲方向乙方返还租赁保证金。
2012年8月14日，辰华公司向章征钢转账支付了84806元。
2012年11月20日，章征钢向辰华公司出具收据载明收到辰华公司交付的押金63204元。
2013年10月22日，辰华公司（承租方、乙方）和章征钢（出租方、甲方）另行签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市福田区金田路与福华路交汇处现代商务大厦1xx2-01号房屋以17041.62元出租给乙方使用，租赁期限自2013年11月10日起至2014年8月9日；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取2个月租金数额的租赁保证金即31602元；租赁期满乙方交清租金及其它所有费用无违约行时甲方向乙方返还租赁保证金。
同日，深圳市安宇安全管理咨询有限公司的法定代表人史某瑾代表该公司（承租方、乙方，下称某公司）与辰华公司（出租方、甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市福田区金田路与福华交汇处现代商务大厦1xx2-02房以16456.5元出租给乙方使用，租赁期限自2013年11月10日起至2014年8月9日；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取2个月租金数额的租赁保证金即31602元；租赁期满乙方交清租金及其它所有费用无违约行时甲方向乙方返还租赁保证金。
2014年4月29日，辰华公司、某公司（均为乙方）的共同委托代理人赵辰与章征钢（甲方）分别签订了《提前解除合同协议书》，约定：甲乙双方于2013年10月22日签订的关于深圳市福田区金田路与福华路交汇处现代商务大厦1901-01、1901-02房，现甲乙双方协商同意于2014年5月9日提前解除该物业房屋租赁合同终止租赁关系；乙方需于2014年5月9日将该物业交还予甲方并结清租赁该物业期间所产生所有必要费用，及支付甲方另行出租该物业所产生相当于月租金50%的中介服务佣金（由甲方在乙方租赁押金中扣除支付予中介方）；乙方另需要承担甲方另行出租空置五天费用5583元。
2014年8月20日，某公司向章征钢发函称，深圳市安宇安全管理咨询有限公司（法定代表人史某瑾）的代表人赵辰与您于2014年4月29日签订《提前解除合同协议书》，协议书终止于2013年10月22日签订的《房屋租赁合同》，从租赁押金中扣除相当于租金50%的中介费及承担出租空置5天的费用后，其余押金退还。因2013年10月22日签订《房屋租赁合同》时房屋押金是深圳市辰华投资管理有限公司于2012年8月10日签订《房屋租赁合同》时已支付给您，顾现特通知您，涉及我司法定代表人史某瑾与您于2013年10月22日签订的《房屋租赁合同》押金退还事宜，由深圳市辰华投资管理有限公司代我司向您负责房屋租金的收取。敬请于收到本函次日与深圳市辰华投资管理有限公司协商或直接书面回复本司，否则视为您同意并放弃抗辩权。
另查，章征钢反诉辰华公司欠缴2012年11月份的租金31602元，辰华公司庭审时陈述称当月是以现金支付该月租金，并提交了章征钢开具的收到当月租金的发票予以佐证。
章征钢当庭提出对辰华公司提交的押金收据上章征钢签名的真实性进行鉴定，因辰华公司已提交相应押金的转账凭证予以证实，原审法院遂当庭驳回了章征钢的该鉴定申请。
庭审时，辰华公司、章征钢双方确认各方于2013年10月22日签订新的租赁合同后原于2012年8月10日签订的《房屋租赁合同》即终止。辰华公司称，其主张的租赁押金是于2012年8月10日签订租赁合同时交付的押金，2013年10月22日签订合同时辰华公司与某公司均未交付押金，是继续延用第一次即2012年8月10日签订合同的押金。辰华公司主张退还押金扣除的金额包含了解除合同时某公司与辰华公司承诺向章征钢支付的月租金的中介费16749.06元［（17041.62＋16456.5）×50%］及两套房产的空置费用共计5583元。章征钢称，除2012年11月租金辰华公司未支付外，其余租金辰华公司均已付清，辰华公司于2014年5月9日搬离涉案房产前的所有相关水电费、物业管理费等杂费均已结清，解除合同约定的空置费用为每套房产5583元。
辰华公司一审诉讼请求为：1、章征钢返还租赁押金40871.94元及利息（利息从2014年5月10日至章征钢付清租房押金止，按同期银行贷款利率计）；2、诉讼费用由章征钢承担。
章征钢一审反诉请求为：1、辰华公司支付2012年11月份未支付的租金31602元及利息3792.2元（自2012年11月10日暂计至2014年11月10日，按中国人民银行同期贷款利率实际应计算至被反诉认付清欠款之日）；2、辰华公司承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，辰华公司与章征钢之间成立合法有效的房屋租赁合同关系，双方当事人均应依约诚实履行。本案中，双方租赁关系已经终止，辰华公司已搬离涉案房产并与章征钢进行了房产交接，结清了相关费用，争议焦点在于有关租赁保证金缴纳及返还的问题。
关于租赁保证金的缴纳情况。辰华公司在2012年8月10日签订租赁合同时向章征钢支付了合同约定的63204元租赁保证金，有转账凭证及章征钢出具的收据为证，原审法院予以确认。根据2013年10月22日签订合同约定的押金数额及某公司向章征钢发函记载的内容，原审法院认定辰华公司在签订第二次租赁合同时未支付押金并延用第一次租赁合同项下的押金属实。
关于租赁保证金的返还问题。依据合同约定，合同期满，在辰华公司结清该物业的租金及其它所有费用并无违约行为时，章征钢应将租赁保证金退还辰华公司。本案中，章征钢主张辰华公司未支付2012年11月租金。首先，辰华公司提交了章征钢开具的当月租金的发票予以证实；其次，租期内若因辰华公司违约而致使章征钢未能如期收取租金，章征钢有权在保证金中予以扣除。但本案中，在整个租赁期间直至租赁关系终止、双方交接房产，章征钢均未对辰华公司交租情况提出异议，原审法院对章征钢的该主张不予采信。辰华公司已结清租金及相关费用，在双方协议解除涉案合同后，章征钢应依约向辰华公司退还租赁保证金。辰华公司主张租赁保证金实际是其依据2012年8月10日签订合同时支付的63204元，且某公司已向章征钢发函明确其租赁保证金系沿用辰华公司之前支付的保证金，该追索权利应由辰华公司行使，故辰华公司有权依照租赁合同及《提前解除合同协议书》的约定要求章征钢返还租赁保证金，章征钢有关辰华公司追索主体不适格的理由不能成立，原审法院不予采信。辰华公司与章征钢解除合同协议书的约定扣除两套房产的月租金50%的中介费及出租空置期五天的费用5583元。根据协议上注明的5天空置费，根据计算可以得出该5583元［（17041.62＋16456.5）÷30×5］应为两套房产的空置费。扣除该两项费用后，章征钢应向辰华公司退回保证金40871.94元（63204－（17041.62＋16456.5）×50%）－5583）并支付该资金占用期间即自2014年5月10日起按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。
关于章征钢的反诉请求。如上认定，辰华公司已支付了2012年11月的租金，章征钢再诉求辰华公司支付该月租金，没有法律依据，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、章征钢应于本判决生效之日起十日内向辰华公司返还租赁保证金40871.94元并支付利息（利息从2014年5月10日按中国人民银行同期贷款利率计至实际清偿之日止）；二、驳回章征钢的反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费841元（已由原告预交），反诉受理费685元（已由被告预交），均由被告负担。
上诉人章征钢不服原审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原审判决，并予以改判或者发回重审；2、由辰华公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、根据一审庭审及辰华公司提交证据，辰华公司的本意是依据《提前解除合同协议》主张返还押金，但由于辰华公司未厘清法律关系，未留意到某公司并无权请求返还押金更无权进行债权转让的情况下，当庭临时改称依据第一份租赁返还押金，其请求的依据存在重大错误。1、错误一：未厘清前后三份租赁合同的关系，辰华公司无权依据2012年8月10日签订的租赁合同向章征钢主张返还押金。该份合同双方均明确已于2012年12月22日解除。该合同解除后，章征钢将原租赁场地的独立两个场地分别租赁给辰华公司及案外人史某瑾，并分别与辰华公司签订新的租赁合同、与史某瑾签订租赁合同（以下称为案外人合同），并将原合同下的押金63204元分别摊31602元到后两份租赁合同。因此实际上原租赁合同下的押金已处理完毕，并不存在返还的问题，辰华公司当庭变更请求依据明显不能成立。2、错误二：混淆案外人合同的签订合同主体为某公司，某公司并非租赁合同的相对方，无权行使返还押金的权利，更无权将该权利转由辰华公司行使。该案外人合同的承租人乙方为史某瑾，且提前解除合同协议书上的相对方也为史某瑾。因此根据合同的相对性，案外人租赁合同的权利属于史某瑾。其次，根据法律规定法定代表人以个人名义签订的民事合同由其个人承担。因此某公司根本无权利转让租赁合同下的权利由辰华公司行使。一审判决对该事实视而不见，明显存在错误。二、一审判决认定辰华公司已支付章征钢2012年11月份的租赁属认定事实错误。l、辰华公司支付2012年11月份租金的证据为该月份的发票，但根据商业习惯，发票并不能作为支付的凭证。根据双方的交易习惯，辰华公司每月的租金都是通过银行转账支付，唯独该月份没有通过转账支付，且没有章征钢出具的收据，明显违背商业习惯及常理。2、辰华公司的财务管理付款流程需要辰华公司先给发票才批准付款，章征钢每次都是先开发票给辰华公司后付款，有时甚至是给了发票之后隔一两个月才支付租金，因此辰华公司不能以发票作为付款的凭证。3、辰华公司事实并未支付该月份的租金，其一直以来都是怀着一种不会被发现的侥幸心理。由于章征钢已达52岁，每月有多家商铺出租，难免因为管理疏忽而在解除合同时未提出异议，完全符合常理。综上所述，敬请二审法院查明事实，支持章征钢的上诉请求。
被上诉人辰华公司答辩称，辰华公司认为章征钢的上诉请求没有任何事实及法律依据。1、辰华公司无当庭变更诉讼请求的依据。辰华公司在一审中主张的租赁保证金就是辰华公司支付的那一笔租赁保证金，无论是新旧合同，该租赁保证金全部由辰华公司支付，事实上涉及的房产虽然变更为两个房产，但一直由辰华公司租赁使用。2、关于本案涉案的主体问题。某公司的法定代表人史某瑾签订合同的行为是代表了公司的行为，而租金亦用公司资金支付，事实上场地已给辰华公司使用。章征钢认为是其个人行为完全不能成立。根据事后的其他证据看，与章征钢协商解除租赁合同以及提前解除合同的签订方是某公司，从这些证据看史某瑾签订了合同是代表公司的行为，而非个人行为。3、从某公司及辰华公司共同的代表人赵辰发给章征钢的催告函来看，某公司收到租赁保证金将该权利转让给辰华公司符合法律规定，而且该告知函是按照租赁协议中的通讯地址送达给章征钢。章征钢在一审中已没有收到的理由搪塞是完全不能成立的。2012年11月份的租金问题，该租金问题一审已明确，章征钢开具了该月租金的发票，双方提前解除合同的时候双方进行了结算，章征钢没有提交任何的对该月租金的任何异议。因此，辰华公司该月租金是以现金方式支付章征钢。综上所述，请求法庭依法驳回章征钢的全部上诉请求。
经二审查明，原审查明的事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据章征钢的上诉意见，其拒绝向辰华公司退还租赁保证金40871.94元的理由主要有二，其一、认为其系与史某瑾就涉案租赁物1xx2-2房签订租赁合同，某公司无权委托辰华公司领取相应租赁保证金；其二、辰华公司拖欠2012年11月租金，无权要求退还保证金。
对章征钢的上诉理由一，本院认为，首先，涉案租赁物1xx2-2房的租赁合同虽由史某瑾与章征钢签订，但史某瑾是某公司的法定代表人，某公司确认史某瑾的该行为系代表公司行为。章征钢亦无证据证明在合同实际履行中系由史某瑾交纳租金及使用涉案房屋。且即使史某瑾认为是个人行为，亦属史某瑾与某公司之间的法律关系问题。其次，根据《中华人民共和国合同法》的八十条的规定，债权人转让债权的，应当通知债务人。某公司已向章征钢发函明确涉案保证金系辰华公司之前支付的保证金，由辰华公司代该司收取。故本院认为章征钢关于某公司不是合同相对人，无权将涉案保证金的债权转让给辰华公司的主张不予采信。
关于章征钢的上诉理由二，本院认为，章征钢主张辰华公司未交2012年11月的租金，但辰华公司提交了章征钢开具的当月租金发票、费用报销单作为证据证明已交该月租金，而章征钢未能提交足以反驳的证据。且在涉案房屋租赁期间至双方终止租赁关系，签订《提前解除合同协议书》之时，章征钢均未就该月租金问题提出异议，故本院认为章征钢的该上诉理由亦不成立，本院不予支持。
综上，上诉人章征钢的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1526元，由上诉人章征钢负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨潮声
审 判 员 聂 效
助理 审 判员 王丹妮
二〇一五年九月十日
书记员（兼） 李全慧
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。