云南省保山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云05民终467号
上诉人（原审被告）：张永娟，女，1981年11月19日生，云南省建水县人，个体户，住隆阳区，
委托诉讼代理人：刘家佳、刘永福，云南金曦律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告）：保山市坤泰房地产开发有限公司，住所：隆阳区永昌街道永昌路中央名门小区9-D101，统一社会信用代码：915305025577805695。
法定代表人：王笑一，公司董事长。
委托诉讼代理人：杨晓雪，云南兰城律师事务所律师，代理权限为特别授权。
上诉人张永娟因与被上诉人保山市坤泰房地产开发有限公司（以下简称坤泰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服保山市隆阳区人民法院（2016）云0502民初5390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张永娟的委托诉讼代理人刘家佳、刘永福，被上诉人坤泰公司的委托诉讼代理人杨晓雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人张永娟上诉请求撤销原判，改判解除双方签订的《商品房购销合同》和《坤泰·驿路名门地下车位使用权转让协议》，并退还购房首付款、购车位款及公共维修基金41999元。事实和理由：一、其没有违约行为，不应当承担违约责任。双方2015年10月22日签订的《商品房购销合同》约定首付款138354元，认购当日支付20100元，余款118254元系通过向坤泰公司法定代表人王笑一个人借款支付。对按揭贷款310000元未办理成功非其原因导致，故张永娟没有违约行为，不应承担违约责任。另对其向王笑一借款154054元虽未依约还款，但该债务是借款双方个人债务，不应与公司债务混同，与本案无关。二、本案中坤泰公司明知张永娟不具备支付购房首付款能力的情况下，仍与其签订《商品房购销合同》、《购房首付款借款协议》，对违约行为的发生，当负有责任。三、《商品房购销合同》为格式合同，对双方违约责任的约定显失公平，约定公司违约可以继续履行合同，张永娟无权解除合同；张永娟违约则公司可以解除合同并要求违约金不公平，故合同应当无效。
被上诉人坤泰公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审原告坤泰公司起诉请求判令：1、解除双方于2015年10月22日签订的《商品房购销合同》及同年11月30日签订的《坤泰·驿路名门地下车位使用权转让协议》；2、由张永娟向坤泰公司支付违约金44835元；3、案件受理费由张永娟承担。
一审法院认定事实：2015年9月18日张永娟与坤泰公司自愿签订《坤泰·驿路名门商品房认购协议书》，约定：张永娟向坤泰公司认购坤泰·驿路名门第14幢2单元1603号商品房一套，购房价款为448354元，张永娟于签订《认购书》当日应向坤泰公司支付认购定金20100元，于同年9月25日前支付首付款118254元，剩余购房款310000元按揭贷款支付；双方签订《商品房购销合同》时，张永娟支付的定金转为购房款。签订《认购书》当日张永娟向坤泰公司支付了购房定金20100元，首付款尾款118254元未支付。2015年10月22日双方签订《商品房购销合同》，约定：“张永娟向坤泰公司认购坤泰·驿路名门第14幢2单元1603号商品房一套，购房价款为448354元；付款方式为贷款方式付款，张永娟于同年10月22日支付首付款138354元（购房定金20100元未转为购房款），剩余购房款310000元按揭支付；逾期付款的违约责任为：逾期30天后张永娟仍未交清全部购房款的，坤泰公司有权解除本合同，并由张永娟向原告支付合同总价10%的违约金，本合同所涉及的房屋，坤泰公司有权另行处置。”合同签订后，张永娟未支付首付款尾款118254元（购房定金20100元已转为购房款），剩余购房款310000元也未向银行办理按揭手续。2015年11月30日双方又签订《坤泰·驿路名门地下车位使用权转让协议》，约定：“张永娟向坤泰公司购买坤泰·驿路名门F区第064号地下停车位使用权，价款为45800元，付款方式为签订《协议书》当日支付定金10000元，购车位尾款35800元于2016年2月26日前付清；违约责任为：张永娟逾期支付转让总价款超过7天，坤泰公司有权解除本协议，同时张永娟应向坤泰公司支付转让总价款10%的违约金。”协议签订当日张永娟支付定金10000元，购车位尾款35800元未支付。在张永娟支付购房首付款尾款和购车位尾款发生困难的情况下，张永娟与坤泰公司法定代表人王笑一签订《购房首付款借款协议》、《地下车位借款协议》，约定：王笑一分别借给张永娟购房首付款尾款118254元和购车位尾款35800元，借款期限至2016年2月26日。借款期限届满后，张永娟未按时归还王笑一借款；也未按上述合同约定支付后续的相关款项，双方就此多次进行协商未果。
另查明，张永娟于2015年9月18日向坤泰公司支付了该商品房的公共维修基金11899元。
一审法院认为，本案争议的焦点为：1、坤泰公司要求解除《商品房购销合同》和《坤泰·驿路名门地下车位使用权转让协议》的条件是否成就？本案当事人双方在合同中明确约定了解除合同的条件，即如张永娟逾期30天后仍未交清全部购房款的，支付合同总价10﹪的违约金，坤泰公司有权解除本合同，并有权另行处置所涉及的房屋；张永娟从签订合同之日（2015年10月22日）至起诉之日（2016年12月8日）止，除向坤泰公司支付了购房定金20100元和购车位定金10000元外，剩余的购房款及购车位尾款均未支付,已构成了违约，坤泰公司要求解除合同的条件已经成就；故坤泰公司的该项诉讼请求符合法律规定和合同的约定，该院予以支持。2、张永娟是否承担违约责任？违约金是否予以调整？依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，张永娟虽然已经构成违约，应按合同约定承担支付违约金的违约责任，但坤泰公司及法定代表人在张永娟不具备支付购房首付款能力的情况下，作出了继续签订《商品房购销合同》、《购房首付款借款协议》等一系列民事行为，最终导致张永娟违约行为的发生，负有不可推卸的责任；且因张永娟的违约导致的合同解除，坤泰公司可以收回该商品房另行出售，加之受本地房地产市场上涨的影响，合同的解除不但没有给坤泰公司带来损失，反而给坤泰公司获得比原合同价款多的利益；故张永娟以违约金的约定过高，要求进行调整的抗辩主张，该院结合合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情作出调整；坤泰公司要求张永娟支付违约金44835元的诉讼请求，本院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款，最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释第十五条第一款、第十六条之规定，判决：一、解除坤泰公司与张永娟签订的《商品房购销合同》和《坤泰·驿路名门地下车位使用权转让协议》；二、由张永娟于本判决生效之日起十日内支付坤泰公司违约金10000元；三、由坤泰公司于判决生效之日起十日内退还张永娟购房首付款、购车位款及公共维修基金41999元；四、上述第二、三项折抵后，坤泰公司于判决生效之日起十日内退还张永娟购房首付款、购车位款及公共维修基金31999元；五、驳回坤泰公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，上诉人张永娟和被上诉人坤泰公司均未向本院提交证据。
上诉人张永娟和被上诉人坤泰公司对一审认定事实不持异议。二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。另，本院确认案件事实如下：张永娟于2015年12月16日以购买涉案房屋为由，向工商银行保山分行申请住房贷款310000元并审批通过，因张永娟未配合办理房屋抵押登记手续，该笔贷款申请已被否决。
本案双方当事人争议焦点为：张永娟是否违约，应否承担违约金10000元？
本院认为，本案双方当事人对房屋首付款支付时间在认购协议书和商品房购房合同中分别有不同约定，从签订时间和法律效力来看，当以签订在后的商品房购房合同中的约定为准，即2015年10月22日为首付款付款日期。在张永娟逾期支付首付款尾款后，同年11月30日，张永娟向坤泰公司为地下车位使用权转让达成协议并支付定金。同日，张永娟与坤泰公司法定代表人王笑一签订购房首付款借款协议书和地下车位借款协议书，分别向王笑一借款118254元、35800元，用于支付房屋首付款尾款和地下车位尾款。二笔借款虽未实际交付，但因款项出借人为坤泰公司法定代表人，与坤泰公司存在高度关联性，当二份借款协议签署后，应视为张永娟已经完成房屋首付款的支付和地下车位全款的支付。之后，张永娟向银行申请按揭贷款，但因其未配合办理房屋抵押登记手续，房屋按揭贷款未获银行批准，且张永娟无法一次性支付剩余房款，导致商品房购销合同目的已不能实现，无法继续履行，当予解除。对此，张永娟存在违约行为，依约应当承担违约责任。另，对地下车位使用权转让协议，依双方协议第五条第11项“乙方（张永娟）承诺：如甲方（坤泰公司）与乙方的《商品房买卖合同》解除或双方未实际签订《商品房买卖合同》的，甲方有权解除本协议，返还乙方已支付的转让款（不计息）”的约定，坤泰公司可在解除商品房购销合同的同时，一并解除地下车位使用权转让协议。综合违约形成原因、双方过错程度、合同履行情况、预期收益考量，一审判决张永娟承担违约金10000元并无不当。
综上，上诉人张永娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1221元，由上诉人张永娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 明
审判员 田 旭
审判员 茶晓皎
二〇一七年六月十九日
书记员 董姝妤