广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终22536号上诉人（原审原告）：龙剑武，男，1966年7月27日出生，汉族，住湖南省沅江市。被上诉人（原审被告）：陈谋生，男，1954年9月13日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审被告）：龙桂香，女，1954年8月17日出生，汉族，住广州市海珠区。两被上诉人共同委托代理人：邓汝松，广东海智律师事务所律师。两被上诉人共同委托代理人：伍蓉玲，广东海智律师事务所律师。上诉人龙剑武因与被上诉人陈谋生、龙桂香委托合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初7277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人龙剑武上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持龙剑武一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由陈谋生、龙桂香承担。事实和理由如下：一、一审未释明垫付装修费用需另案起诉，将房屋买卖纠纷认定为案件争议焦点错误。二、一审未同意龙剑武对陈谋生、龙桂香与承租人张喜爱的押金、租金往来进行核实错误。三、如果双方不构成委托关系，陈谋生、龙桂香强行出租龙剑武的房屋达10年之久，且长期扣押涉案房屋的发票，在毫不知情的情况下办理房产证，强行将属于龙剑武的水费登记在自己名下，并交纳了电、水费，陈谋生、龙桂香未经产权人允许，给龙剑武造成巨大损失，获得不当得利，有权要求陈谋生、龙桂香赔偿104820元及利息42530元。四、陈谋生、龙桂香一审提供的证人陈某述称其与陈谋生、龙桂香存在事实上的委托关系，龙剑武和陈某是同一批次购房者，龙剑武和陈谋生、龙桂香为何不存在委托关系。五、关于一审中的证据六，陈谋生、龙桂香在一审第二次开庭时对该收据进行了补充质证，表示该收据是自己用来记账，也就说该收据虽然没有陈谋生、龙桂香签字，但客观上其对收据是认可的。如果该收据是陈谋生、龙桂香亲自书写的，就表明该收据是陈谋生、龙桂香对龙剑武进行委托事项的报告。被上诉人龙桂香、陈谋生二审辩称：不同意龙剑武提出的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以驳回。关于其向龙桂香购买涉案房产的价钱问题，龙剑武刚才也承认是与陈某同一批次购买，即等于龙剑武认可是通过龙桂香以2000元每平方米购买所得，龙桂香也是以2000元每平方向开发商购买。龙剑武没有证据证明与龙桂香是委托合同关系，本案双方只存在房屋买卖关系，由于龙剑武没有及时支付购买房屋的价款和其他费用，所以涉案房屋没有交付给龙剑武，其直到2015年7月底强行将龙桂香出租的租客赶走才将涉案房屋移交。龙桂香在将房屋移交给龙剑武前对于房屋如何处理是龙桂香的权利。2016年9月8日，龙剑武向一审法院提起本案诉讼，请求：1、陈谋生、龙桂香归还广州市海珠区西滘村南大街x号之三xx花园x栋x房租金104820元（从2005年8月15日起至2015年9月30日止共156820元，扣除陈谋生、龙桂香在2009年、2011年支付的52000元）及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2005年8月15日起至陈谋生、龙桂香清付上述租金之日止）；2、陈谋生、龙桂香归还广州市海珠区西滘村南大街20号之三银威花园B2栋604房的房地权证及购房契约、发票；3、陈谋生、龙桂香承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：龙剑武、龙桂香均确认龙桂香与龙剑武之间是姐弟关系，陈谋生、龙桂香之间是夫妻关系。龙剑武曾于2010年12月10日向一审法院起诉广州南江房地产开发有限公司（以下简称为南江公司），要求：1、判令南江公司在判决发生法律效力之日起十天内协助龙剑武办理广州市海珠区南洲路西滘村××房房屋的房地产权证书手续；2、诉讼费用由南江公司承担。陈谋生在该案中作为龙剑武的委托代理人参加诉讼。南江公司在该案中没有到庭参加诉讼，也没有提出答辩意见。该案经一审法院审理查明以下事实：龙剑武与南江公司于2004年8月18日签订《房地产预售契约》，订明南江公司将座落在海珠区广州大道南（南洲）路（街）xx花园xx的房地产（房屋建筑面积85.9平方米）出售给龙剑武，房地产价格85900元，余款龙剑武在2004年9月30日前一次性付清；南江公司应于2004年10月1日将上述房产正式交付给龙剑武；双方约定的其他事项：该房产由于多方面的原因，暂未办理房产证，待整个小区办证时统一办证；龙剑武先向南江公司交纳办证订金1万元，届时一切办证费用（扣除办证费订金）均由原告自行承担；等。上述契约签订后，龙剑武向南江公司支付了房款85900元，南江公司依约将上述房屋交付给龙剑武。在该案诉讼期间，龙剑武为证明涉案房屋的地址，提交了一份加盖广州市公安局海珠区分局南洲派出所公章的《关于xx花园门牌编列的情况说明》，其中载明：xx花园各栋楼对应的门牌如下：x栋--西滘村南大街x号之三；等。一审法院于2011年3月15日对该案作出（2011）海民三初字第111号民事判决书，判决南江公司在该判决生效之日起十日内，协同龙剑武到广州市房地产管理部门办理广州市海珠区广州大道南（南洲）路（街）xx花园xx房（现址：广州市海珠区西滘村××房）的房地产所有权登记手续。2011年6月3日，房管部门将涉案房屋的产权登记至龙剑武名下。后龙剑武以涉案房屋的房产证遗失为由向房管部门申请重新核发房产证，房管部门于2015年5月4日重新向龙剑武核发了涉案房屋的房产证（粤房地权证穗字第××号）。2015年5月12日，龙剑武以委托合同纠纷为由向一审法院起诉龙桂香，要求判令：1、龙桂香归还粤房地权证穗字第××号；2、龙桂香支付自2013年8月至今房租收入37800元；支付自2005年8月至2008年12月期间房租收入35590元，本项合计73390元；3、龙桂香书面陈述多收50%房款的过程与理由；4、该案全部诉讼费用由龙桂香承担。一审法院以（2015）穗海法生民初字第451号受理该案。后龙剑武在该案开庭前向一审法院申请撤诉，一审法院于2015年6月17日口头裁定准予龙剑武撤诉。2016年1月8日，龙剑武又以委托合同纠纷为由向一审法院起诉龙桂香，要求判令：1、龙桂香向龙剑武归还从2013年8月至2015年9月底共26个月租金46800元，自2007年3月至2008年12月共22个月租金22000元；2、龙桂香退还办理房地权证费用18000元；3、龙桂香承担该案诉讼费及第一次诉讼的受理费817元。龙桂香在该案中没有到庭参加诉讼，也没有提出答辩意见及提供证据。一审法院审理该案后认为，龙剑武对其认为与龙桂香存在委托管理及出租房屋关系，龙桂香需返还已收取的2013年8月至2015年9月的租金46800元，2007年3月至2008年12月的租金22000元，及返还办理房地产权证费用18000元的主张，仅提供与龙桂香签订的和解协议照片(复印件)及相关的收据和银行流水账单等来证明，由于其中的和解协议是复印件，龙剑武不能提供原件进行核对，而且协议中已注明“一式两份”，按情理协议各方应分别收执一份；在没有证据证明本案存在龙剑武提供原件确有困难的情形，而龙桂香又未到庭予以确认的情况下，对该和解协议的内容无法予以采信。对于其它的银行流水账单及收款收据，因不能反映龙桂香曾经向龙剑武支付租金及龙桂香确认代龙剑武收取租金的事实，故对龙剑武的上述主张，因缺乏证据支持，一审法院均不予采信，对其诉讼请求不予支持。龙剑武要求龙桂香负担前一次诉讼的受理费，理据不足，亦不予支持。一审法院遂于2016年7月14日以（2016）粤0105民初269号民事判决书驳回龙剑武的诉讼请求。该判决书已生效。龙剑武于2016年9月8日提起本案诉讼。一审诉讼中，龙剑武表示：因法院认为其在（2016）粤0105民初269号案中证据不足，所以法院才驳回其诉讼请求；其在该案判决后向相关部门调取了新证据（即受理回执、委托书、水电费账单）再提起本案诉讼，故本案不属于重复诉讼。龙剑武在本案中为证明其主张提交了以下证据：一、龙剑武于2016年9月1日向广州市房地产档案馆申请复制的关于海珠区西滘村××房的有关材料：1、以龙剑武名义于2011年4月13日出具的《委托书》，内容为：本人龙剑武是海珠区西滘村××房的产权人，因不在广州本地，无法亲自前来市房地产交易登记中心办理房屋登记；现委托陈谋生代为办理该房屋的房产证一切相关手续（包括递件、交款、领证等）。该《委托书》下方的委托人处有“龙剑武”的签名。2、税务部门于2011年5月9日出具涉案房屋纳税人为龙剑武的《契税完税证》，其中载明：计税金额为85900元；等。3、广州市房地产交易登记中心于2011年5月25日出具的《受理回执》，其中载明：登记种类为初始登记（法院协执）；转移（商品房过户）；申请人为龙剑武；房屋坐落为海珠区西滘村××房；缴交资料为委托书、协执文书收件回执等；领证人为陈谋生，领证日期为2011年7月9日；等。4、龙剑武与南江公司于2004年8月18日签订的《房地产预售契约》。5、中国人民解放军统一收费票据，其中载明：付款人为龙剑武；金额为85900元；等。二、龙剑武（甲方）与张喜爱（乙方）于2015年9月7日签订的《房屋租赁合同》，主要内容：甲方将位于广州市海珠区西窖村南大街x号xx花园x栋x房租给乙方使用，租期为2015年10月10日至2018年1月9日，2015年10月10日至2017年1月9日期间的租金按1800元/月计算，2017年1月10日至2018年1月9日期间的租金按2000元/月计算；甲方收取乙方两个月租金作为押金（即3600元），于乙方在收到陈谋生退回原支付押金的7个工作日内转入甲方账户；等。三、广州市自来水公司南区供水分公司出具的材料：1、龙剑武于2016年1月4日填写的关于用水地址为涉案房屋的《更改用户信息业务申请表》。2、客户编号为0017795702、账户名称为陈谋生的水费、污水费缴费清单。3、2010年5月至2015年12月期间的水费、排污费缴费清单（打印日期为2016年1月4日）。四、用电地址为涉案房屋的电费催缴通知与收据及账单（均为复印件），其中载明：陈谋生用户，以下是您的档案及2016年8月用电情况的电子账单，应收电费合计94.55元，等。五、兴业银行于2016年8月31日出具的《兴业银行活期储蓄存款无折（卡）续存凭条》两张，其中载明：户名均为龙剑武；存入金额均为20000元；存入户名均为龙剑武；办理人姓名均为陈谋生；等。六、没有署名签字的《收据》，其中载明：2010年10月10日预支20000元，2010年11月13日预支20000元，办理产权证各项费用支出18000元，2010年至2012年期间维修费248元，防盗网936元，共计59184元；租金：2010年收入13850元，2011年收入16800元，2012年收入17520元，合计48170元，收支相抵及11014元，预计2013年至7月份收入10500元，基本结清。七、《和解协议》（复印件），其中载明：甲方为龙剑武，乙方未龙桂香；甲方与乙方就委托管理甲方位于广州市海珠区西滘村××房纠纷事宜达成和解：1、乙方于本协议之日起半月内归还甲方粤房地权证：穗字第××号；2、乙方于本协议之日起半月内归还甲方2013年8月至2015年6月房租，按实际房租收入计算；3、甲方于法院开庭前撤销诉讼；4、甲乙双方不得就份委托管理出租纠纷对外宣扬；本协议一式两份，双方共同签字后生效；等。该协议甲方处有“龙剑武”签名并书写日期“2015.6.14”，乙方处有“龙桂香”签名并书写日期“2015.6.16”；协议最下方处有“见证人：杨长生”的字眼。八、龙剑武自行制作的《龙剑武、陈谋生资金互相占用补偿计算对照表（认可房租计算）》。九、龙剑武与用人单位于2004年6月30日签订的《解除劳动关系协议书》。十、中国农业银行银行卡存款凭证，其中载明：日期为2001年3月14日，收款人为陈谋生；存款人为龙剑武；金额为110000元；等。十一、《关于楼房债权协议书》。十二、《股东合作协议》（复印件）。陈谋生、龙桂香对龙剑武证据的质证意见：对证据一的真实性没有异议，确认证据1《委托书》是陈谋生书写的；证据4《房地产预售契约》显示的签订日期2004年8月18日是笔误，当时陈谋生与开发商都不知道有房子卖这回事，龙剑武与开发商实际签订《房地产预售契约》的时间是2005年，陈谋生支付8套房屋的订金是在2005年5月26日，该契约是用于办证而签订的，不是真实的，不能反映双方真实的交易过程，85900元不是真实的房价，真实房价是171800元；证据5的发票是开发商为了配合陈谋生办证而开具的，所以没有填写日期；认为证据二不是原件，由于租客没有出庭对乙方处租客的签字予以确认，故对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可；对证据三的真实性予以认可，对合法性、关联性不予认可；证据四是打印件，没有相关部门盖章，故对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可；对证据五的真实性予以认可，3张存款凭证共52000元是陈谋生汇入龙剑武名下账户的，由于2010年房产证还未办好，龙剑武在欠房款的前提下，还多次找借口称没有钱用，向龙桂香借钱，因此陈谋生将款项转入龙剑武账户；证据六没有任何人签名，故对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可；证据七是复印件，没有原件，故对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可；对龙剑武自行陈述的证据八的真实性、合法性、关联性不予认可；对证据九的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据十的真实性予以认可，该证据证明龙剑武尚欠涉案房屋的房款未支付；对证据十一、十二的真实性、合法性、关联性均不予认可。陈谋生、龙桂香为证明其抗辩主张也提交了以下证据：一、龙桂香（买方）与南江公司（卖方）分别于2006年9月12日签订的两份《房地产预售契约》（房屋地址分别为xx花园xx、xx）、于2006年9月20日签订的两份《房地产预售契约》（房屋地址分别为xx花园xx、xx）。二、庄红凡出具的《证明》、《证明证词》及庄红凡的身份证、工作证复印件。三、陈某出具的《证人证言》及陈某的身份证复印件。四、南江公司于2005年5月26日开具给陈谋生的购房订金20000元的发票。五、陈谋生与南江公司于2005年5月26日签订的《房地产预售契约》（房屋地址为xx花园xx、xx、xx、xx，房屋建筑面积均为85.9平方米；房地产价格均为85900元/套）。六、南江公司开具的收取xx花园xx房、xx房、xx房、xx房房款的发票四张（均载明收费标准为2000元/㎡）。证人陈某在一审诉讼中出庭作证表示：陈谋生提交的《证人证言》是其本人出具，其与陈谋生为兄弟关系。龙剑武对陈谋生、龙桂香证据的质证意见：对证据一的真实性、合法性、关联性不予认可，四份契约均不是涉案房屋的契约；对证据二的真实性、合法性、关联性不予认可，庄xx与陈谋生关系密切，有可能按照陈谋生的要求写证言，证言不可信；对证据三的真实性、合法性、关联性不予认可，认为证言是假的，陈某是陈谋生的弟弟；对证据四的真实性、合法性、关联性不予认可，没有涉案房屋的发票；证据五显示涉案房屋的房价是1000元/平方米，该合同是无效合同，涉案房屋已于2004年8月卖给龙剑武；证据六与本案无关。一审诉讼中，龙剑武表示：1、陈谋生代龙剑武领取了涉案房屋的房产证后一直没有将房产证交付给龙剑武；确认办证费用3万元是陈谋生支付的；2、开发商于2005年7月将涉案房屋交付给陈谋生，当时房屋带简易装修，陈谋生没有再装修房屋；3、由于当时龙桂香借款85900元给龙剑武购买涉案房屋，而开发商很难办证，陈谋生、龙桂香答应为龙剑武办妥房产证，当时有12万元是放在龙剑武母亲手上作为保证的，所以陈谋生、龙桂香要求龙剑武将涉案房屋交给陈谋生、龙桂香统一管理，即代为出租；由于双方是亲戚关系，以上事实都是口头约定，没有书面协议；4、到2007年时，陈谋生认为房价已上涨，所以要求升价，要按每平方米500元收取涨价款，所以龙剑武也只能于2007年3月14日向陈谋生支付11万元；以上事实没有书面证据予以证实，但都是龙剑武与陈谋生之间的口头约定；5、龙剑武在支付11万元后，一直有口头向陈谋生主张租金的权利，但没有书面证据证实；6、龙剑武于2015年9月7日才与租客签订了涉案房屋的租赁合同，但租客称当月的租金已交给陈谋生，故实际上龙剑武在2015年10月才可以收取租金；龙剑武已于2015年9月30日收回涉案房屋。陈谋生、龙桂香则表示：1、陈谋生已代龙剑武支付了办证费用3万元；陈谋生领取涉案房屋的房产证后，龙剑武于2015年找陈谋生、龙桂香索要房产证，但房产证放在陈谋生老家，龙剑武就自行去房管局报失，后龙桂香委托律师在龙剑武的姑父家交付房产证给龙剑武，但龙剑武当面撕掉了；2、开发商于2005年8月将涉案房屋交付给陈谋生，当时房屋为毛坯状态，陈谋生对房屋进行了装修并购置了家私电器，花费3万多元；3、陈谋生当时向开发商购买的8套房屋均是被查封的，由于存在风险，陈谋生当时就告知亲戚朋友，愿意以每平方米2000元的价格出售这些房屋给亲戚朋友；龙剑武是龙桂香的弟弟，所以龙剑武也购买了涉案房屋；龙剑武也提到涉案房屋在购买时很难办证，后来是通过陈谋生的关系才办好房产证的，涉案房屋的购房款也是陈谋生、龙桂香支付的，当时龙剑武是有10几万元，但由于龙剑武与原单位打官司，故该笔钱是不能动用的；4、实际上陈谋生从开发商手上买来的房屋都是按每平方米2000元的标准计价的，不可能亏本再卖给龙剑武，当时陈谋生与所有亲戚朋友都口头约定，除了按每平方米2000元将房屋卖给亲戚朋友外，每套房屋的购房人均需支付3万元给陈谋生用于办证，故涉案房屋的购房款应为171800元（85.9平方米×2000元/平方米），另外再加3万元办证费，龙剑武应当向陈谋生支付201800元，但龙剑武只支付了11万元，剩余款项至今未付，故陈谋生认为在龙剑武未付清款项前，涉案房屋应由陈谋生出租使用；5、龙剑武从未向陈谋生主张租金的权利；6、龙剑武在2015年9月初就收回了涉案房屋，陈谋生没有收取2015年9月的租金。经一审法院释明有关法律规定和诉讼风险后，龙剑武向一审法院申请撤销第2项诉讼请求，并坚持其余诉讼请求。陈谋生、龙桂香表示同意龙剑武撤销第2项诉讼请求。一审法院认为，龙剑武在诉讼中向一审法院申请撤销第2项诉讼请求，是其处分自己的民事权利和诉讼权利的表现，陈谋生、龙桂香对此也表示同意，故一审法院对此予以准许。虽然龙剑武在本案中所提诉讼请求有部分与其在（2016）粤0105民初269号案中的诉讼请求重叠，但一审法院在该案中是以龙剑武证据不足为由驳回龙剑武的诉讼请求的。现龙剑武以其在上述案件判决后向相关部门调取了新证据为由再提起本案诉讼，经审查，龙剑武在本案中确实提交了新证据，故本案不属于重复诉讼。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条第（一）项规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。龙剑武主张其委托被告管理及出租涉案房屋，但其在本案中提交的拟证明双方存在委托合同关系的、从广州市房地产档案馆复印出来的、由陈谋生书写的《委托书》，其内容仅涉及龙剑武委托陈谋生代为办理涉案房屋的房产证的相关手续，并无关于龙剑武委托陈谋生代管房屋的事项，该《委托书》无法证明龙剑武委托陈谋生管理及出租房屋。经审查，龙剑武在本案中提交的其它新证据也不能证明该事实，而陈谋生、龙桂香对此又不予确认，故一审法院对龙剑武该事实主张不予采信。经一审法院释明后，龙剑武仍坚持其诉讼请求。鉴此，龙剑武在本案中以其委托陈谋生管理及出租涉案房屋为由所提出的诉讼请求，因没有事实和法律依据，一审法院不予支持。应当指出的是，从龙剑武、陈谋生、龙桂香在本案中提交的证据及双方的陈述来看，龙剑武、陈谋生、龙桂香之间的争议焦点实际是双方如何购买涉案房屋、实际房价是多少及房款如何结算的问题，但双方在本案中各执一词，对各自陈述的事实无法提交充分的证据予以证明，且双方并无对此签订任何书面协议，故一审法院在本案中对相关事实也无法予以查明和认定。至于龙剑武作为涉案房屋的产权人应如何行使其相关权利的问题，可另循其他途径解决，一审法院在本案中不予调处。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条第（一）项之规定，于2017年6月2日作出如下判决：驳回龙剑武的全部诉讼请求。本案受理费2275元，由龙剑武负担。本院经二审审理，当事人对一审法院查明的事实并无异样，本院予以确认。二审期间，当事人均无新证据提交。二审期间，龙剑武明确表示是基于和陈谋生、龙桂香之间存在委托关系才提起本案诉请。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对此评析如下：龙剑武主张其委托陈谋生、龙桂香对涉案房屋进行出租收益，但陈谋生、龙桂香并未向其报告过租赁合同等资料，也拒绝办理委托事项的结算，故提起本案诉讼，要求陈谋生、龙桂香返还出租涉案房屋的房租及利息。陈谋生、龙桂香对龙剑武的上述说法不予认可，认为双方之间并不存在委托关系，陈谋生、龙桂香之所以未将涉案房屋交还给龙剑武使用，是因为涉案房屋是陈谋生、龙桂香卖给龙剑武，由于龙剑武没有足额支付房款，且同意用租金抵扣房款，故涉案房屋才由陈谋生、龙桂香出租收益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。龙剑武主张其和陈谋生、龙桂香之间存在委托关系，但其在本案中提供的证据均不能证明该基础事实关系的存在，故龙剑武以此为由要求陈谋生、龙桂香返还涉案房屋的租金及相应利息，理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2275元，由上诉人龙剑武负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 何 佐审判员 柳玮玮二〇一八年二月五日书记员 李依虹