浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0782民初9876号原告：毛苏芳，女，1966年8月30日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：陶旭明，浙江稠州律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳豪，浙江稠州律师事务所律师。被告：浙江融华置业有限公司，住所地：浙江省义乌市江东街道篁园路248号7楼。法定代表人：吴军荣。第三人：施旭平，男，1969年4月25日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。第三人：陈美玉，女，1972年8月16日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。原告毛苏芳诉被告浙江融华置业有限公司、第三人施旭平、陈美玉商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月15日立案后，依法由审判员杨奇进适用简易程序审理，后因第三人施旭平、陈美玉现住址不明，本院依法将本案转为普通程序并组成合议庭，于2017年11月1日、2018年1月19日两次公开开庭进行了审理。原告毛苏芳及其委托诉讼代理人陈佳豪到庭参加诉讼。被告浙江融华置业有限公司、第三人施旭平、陈美玉经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛苏芳向本院提起诉讼请求一、依法确认原、被告于2013年9月16日签订的《商品房买卖合同》有效；二、依法确认被告与第三人签订的关于义乌市篁园路333号（锦绣篁园）6单元501室的《商品房买卖合同》无效；三、判令被告协助原告办理义乌市篁园路333号（锦绣篁园）6单元501室房产的备案登记手续，将上述房产备案登记至原告名下；四、判令本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告浙江融华置业有限公司系义乌市篁园路333号锦绣篁园小区的开发商。2011年4月，原告向被告购买锦绣篁园6单元501室的房产，并支付了购房款人民币1636000元。2013年9月16日，原、被告签订了书面的《商品房买卖合同》，并付清了剩余的购房款项1064000元。后被告将上述房产交付给原告进行使用，并由原告缴纳了上述房产相关的物业服务费、公共设施运营费等费用。现原告已经实际使用该房屋，并进行了装修。现原告得知，被告因缺资向第三人借款，将原告购买的讼争房产用以借款抵押。经义乌市建设局调查了解，并由被告浙江融华置业有限公司确认，被告与第三人之间系民间借贷关系，并非真实的商品房买卖。原告系讼争房产的唯一购买人，而且已经实际使用房屋，理应将讼争房产备案登记至原告名下。为维护原告权益，特向本院起诉。被告浙江融华置业有限公司、第三人施旭平、陈美玉未到庭，也未提供证据。原告毛苏芳向本院提交如下证据用以证明自己的主张：证据一、浙江省商品房买卖合同原件一份，以证明2013年9月16日，原、被告签订书面的《商品房买卖合同》，并约定了相关的权利义务的事实。证据二、收款收据原件三份，以证明1、被告分两次收到原告支付的锦绣篁园6单元501室购房款270万元人民币的事实；2、2016年11月25日，原告支付了锦绣篁园6单元501室物业服务费、公共设施运营费等费用4460元的事实。证据三、钥匙、电梯卡及房屋现状照片各一份，以证明被告已经将讼争房产交付给原告使用以及原告已经实际装修使用房屋的事实。证据四、情况说明一份，以证明经义乌市建设局调查了解，并经被告确认原告系锦绣篁园6单元501室房产的购买人，以及被告因向第三人借款，将讼争房产用以借款抵押的事实。证据五、锦绣篁园备案、交付、办证方案各一份，以证明被告浙江融华置业有限公司承诺业主在2016年10月底前解除所有锦绣篁园房产的抵押，年底前交付、办证，并承诺没有将房屋一房二卖的事实。证据六、催缴电费款通知书、发票各一份，以证明涉案房产实际由原告在使用，水电费均是原告在缴纳的事实。证据七、义乌市不动产登记中心房产证明一份，以证明篁园路333号6单元501的房产目前备案登记在第三人名下，备案登记的金额是975990元，每平米的单价是6048元，也可以说明第三人是以严重低于开发成本的价格获得涉案房产，不符合市场交易的规则。证据八、土地出让结果公示打印件一份，以证明篁园路G地块于2011年1月11日被本案被告以1.455亿元的价格拍得。证据九、商品房预售许可证一份，以证明锦绣篁园楼盘在2012年取得预售许可证，楼盘的预售面积合计为11116.45平方，结合本案的证据八可以得出每个建筑面积上的土地成本是1.3万元人民币。证据十、（2017）浙0782民初9848号案件民事判决书一份，以证明被告存在以商品房买卖的形式向他人融资借款的行为，与本案类似的另案诉讼已经确认实际购房者是本案原告，与被告之间的商品房买卖合同有效，低价购买的第三人与被告签订的商品房买卖合同无效。被告浙江融华置业有限公司、第三人施旭平、陈美玉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，是其对自己享有的质证等诉讼权利的放弃，本院对原告提供证据的证明力予以确认。经审理查明，被告是一家房地产开发企业，2011年时拿到了“锦绣篁园”商品房项目的建设用地使用权。被告拿到商品房项目的建设用地使用权后，即向外进行商品房的预售。2011年4月8日，原告向被告交纳了用于认购义乌市江东街道篁园路333号锦绣篁园6单元501室房产的款项，计1636000元，2013年9月16日，原告向被告交纳剩余房款1064000元。至此，原告付清了锦绣篁园6单元501室房屋的全部购房款2700000元。2012年11月6日被告取得锦绣篁园的商品房预售证，商品房预售证载明：房屋坐落地点为义乌市篁园路333号，普通住宅预售建筑面积为6739.49平方米。2013年9月16日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买义乌市江东街道篁园路333号6单元501室商品房，价款为2700000元，被告应当在2015年10月28日前将商品房交付原告，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；与本合同商品房有关的土地使用权及在建工程不存在抵押情形，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷；商品房预售的，自本合同签订之日起30天内由出卖人向义乌市建设局申请登记备案。原告取得涉案房屋的钥匙后，于2016年6月开始对涉案房屋进行装修。但原、被告没有按约向义乌市建设局申请对商品房买卖合同进行备案。两第三人是夫妻。因被告曾向第三人施旭平借款，被告将涉案房屋预售给两第三人。于2014年5月23日办理了备案登记手续，备案登记的预售合同号为2014预9012036，建筑面积161.36平方米，备案金额975990元。2016年8月3日被告向各购房户出具了《锦绣篁园备案、交付、办证方案》，载明：公司保证没有一房两卖，现在的状态只是作了暂时性的预登记备案抵押，预登记备案是可以撤销解除的，公司负责后续解押备案的一切费用，请大家不用担心房子没有、钱没有，公司肯定在10月底前解押，年底前交付办证。2016年11月25日被告又向原告出具了一份情况说明，载明：毛苏芳购房户于2011年4月8日向本公司付款，认购了锦绣篁园6单元501室，通知备案时未办理备案登记，现该房产被公司向施旭平借款，以备案抵押形式登记于施旭平名下。本院认为，合同应是当事人的真实意思表示。原告在被告取得商品房预售许可证之前，就向被告认购了本案讼争的商品房，并在被告取得商品房预售许可证后及时补签了《商品房买卖合同》，原被告双方均已履行了合同主要义务，且合同内容没有违反法律的强制性规定，为此，原、被告签订的《商品房买卖合同》为合法有效合同。被告与第三人就涉案房屋的成交价格明显低于市场价格，也低于开发商的开发成本价，显然不符合当地的商品房买卖市场行情。从被告向原告出具的《情况说明》、《锦绣篁园备案、交付、办证方案》看，被告也明确表示其与第三人签订的商品房买卖合同并非买卖商品房的真实意思表示，而是基于被告向第三人借款而签订的名为买卖实为抵押的意思。为此，被告与第三人之间的《商品房买卖合同》应认定为无效合同。故原告诉请，应予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由未不到庭，视为放弃相应的诉讼权利，依法可缺席判决。两第三人经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、原告毛苏芳与被告浙江融华置业有限公司于2013年9月16日签订的《商品房买卖合同》合法有效。二、第三人施旭平、陈美玉与被告浙江融华置业有限公司签订的《商品房买卖合同》无效。三、被告浙江融华置业有限公司于本判决生效后五日内将锦绣篁园篁园路333号6单元501室房产备案登记至原告毛苏芳名下。案件受理费28400元，由被告浙江融华置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  杨奇进人民陪审员  丁国嵘人民陪审员  侯化槐二〇一八年二月十二日法官 助理  叶璐莎书 记 员  余晓雯?*MERGEFORMAT?7?