福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽06民初26号
原告：沈维坤，男，1976年7月29日出生，汉族，住漳州市芗城区。
委托代理人：郑仁川，福建仁胜律师事务所律师。
委托代理人：林燕，福建仁胜律师事务所律师。
被告：福建海峡银行股份有限公司漳州分行，住所地：福建省漳州市龙文区新浦东路桂溪名都1-3层。
负责人：林辉，行长。
委托代理人：林惠斌，福建必得律师事务所律师。
委托代理人：蓝春鸿，福建必得律师事务所律师。
第三人：沈惠容，女，1973年8月7日出生，汉族，住漳州市芗城区。
第三人：郑锰江，男，1975年10月15日出生，汉族，住住址同上。
原告沈维坤因与被告福建海峡银行股份有限公司漳州分行(以下简称“福建海峡银行漳州分行”)，第三人沈惠容、郑锰江案外人执行异议之诉一案，本院于2016年1月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月27日公开开庭审理了本案。原告沈维坤的委托代理人郑仁川、林燕，被告福建海峡银行漳州分行的委托代理人林惠斌到庭参加诉讼。第三人沈惠容、郑锡江经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告沈维坤诉称：原告向第三人沈惠容、郑锡江购买址于漳州市龙文区房屋(即讼争房屋)，并签订《房产预约买卖协议书》，该协议经法院判决认定合法有效。原告购买讼争房屋后，虽未办理产权过户登记，但其已依约支付全部购房款并占有标的物至今，依据《物权法》第15条的规定，讼争房屋应归原告所有。根据《查封、扣押、冻结财产规定》第17条规定，原告取得讼争房屋后，未登记只是物权未设立，并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故法院不得查封、扣押、冻结讼争房屋。据此，原告作为案外人依法提起执行异议之诉，符合法律规定，应予支持。
被告海峡银行漳州分行答辩称：原告与第三人之间的房屋买卖关系，证据不足。法院在查封时，讼争房屋的《房屋所有权证》与《国有土地使用证》依然登记在第三人沈惠容名下，故原告的诉求缺乏依据，应予驳回。
第三人沈惠容、郑锡江经合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未递交书面意见。
原告沈维坤提供下列证据：1、《商品房买卖合同》。证明：2011年1月12日沈惠容向漳州龙文华港房地产发展有限公司购买位于漳州市龙文区房屋，一次性付清购房款，双方签订了《商品房买卖合同》。2、《房产预约买卖协议书》。证明：2014年1月6日沈维坤与向沈惠容、郑锡江购买漳州市龙文区房屋，约定房款总价为1368000元，双方签订《房产预约买卖协议书》。3、《国有土地使用证》。证明：漳州市龙文区房屋的土地使用权人为沈惠容。4、《房屋所有权证》。证明：漳州市龙文区房屋所有权人为沈惠容。5、《房产／土地使用权权属转移涉税证明》。证明：讼争房屋的房产契税为40169.97元，该契税于2014年6月25日由沈维坤以银行转账方式代为缴纳。6、中国建设银行个人网上银行转账汇款信息。证明：2014年1月6日，沈维坤向郑锡江的银行账户转入900000元的购房款。7、福建省农村信用社个人网银电子回单。证明：沈维坤分别于2014年4月10日向沈惠容的银行账户转入138000元的购房款，于2014年4月14日向沈惠容的银行账户转入100000元的购房款，于2014年5月12日向沈惠容的银行账户转入230000元的购房款。8、《民事判决书》。证明：2015年4月13日，漳州市龙文区人民法院作出(2015)文民初字第380号民事判决书，判决沈维坤向沈惠容、郑锡江于2014年1月6日签订的《房产预约买卖协议书》合法有效。9、《执行裁定书》。证明：(1)2015年12月17日，漳州市中级人民法院作出(2015)漳执异字第17号《执行裁定书》，裁定驳回沈维坤的异议。(2)法院在作出《执行裁定书》时已查明“原告向第三人支付1368000元的价款，第三人将房屋交给沈维坤使用，后沈维坤将该房屋出租给他人使用”等事实。
被告福建海峡银行漳州分行对原告沈维坤提供的证据质证认为：证据1的真实性、合法性、关联性均无异议。证据2的真实性有异议。证据3、4的真实性、合法性、关联性均无异议。证据5的真实性无异议，但关联性有异议，该证据只能证明第三人沈惠容、郑锡江要办理讼争房屋的“第一手”权属证书所需的相关手续，相反能证明交契税是为第三人办理讼争房屋产权的，而非转让房屋。至于银行账户的记录，被告认为与本案无关，有可能是有其他借贷关系。证据6、7真实性无异议，但关联性有异议，只能证明在其所称的时间内第三人有向原告账户汇入款项，但没有注明是房款，有可能是其它款项。证据8的真实性无异议，但关联性有异议。该份民事判决书是在原告与第三人之间进行的，而且是在查封之后作出的判决，被告并未参与其中，其认为存在虚假诉讼，即便该份民事判决书有效，只能确认双方的协议书合法有效。民事判决书合法有效与是否取得物权并没有关联性。证据9真实性无异议，被告认为只能作为参考，不能作为本案定案的依据。
第三人沈惠容、郑锡江均未到庭，亦未递交书面意见。
被告福建海峡银行漳州分行未提交书面证据。
本院认为：被告福建海峡银行漳州分行对原告沈维坤所提供的九组证据，除证据2的真实性有异议外，其余均无异议。上述真实性没有异议的证据应予确认，均可作为认定本案事实的依据。
归纳各方当事人的诉辩，本案争议的焦点在于：一、沈维坤与沈惠容、郑锡江就讼争房屋签订《房产预约买卖协议书》的效力问题？二、案外人沈维坤请求解除对讼争房屋的查封，理由能否成立？对此，本院予以分析、认定如下：
一、关于沈维坤与沈惠容、郑锡江就讼争房屋签订《房产预约买卖协议书》的效力问题。
原告沈维坤认为：其与沈惠容、郑锡江签订《房产预约买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，该房屋买卖合同关系依法成立，合法有效。
被告福建海峡银行漳州分行认为：其对沈维坤与沈惠容、郑锡江之间的房屋交易本身就有异议，事实上双方不存在房屋交易。
本院认为：原告沈维坤在讼争房屋保全查封之前已向第三人沈惠容、郑锡江购买该房屋，并签订了《房产预约买卖协议书》。该协议载明了讼争房屋的基本状况(即坐落位置、楼层、面积)、总价款、付款方式及交付使用条件、违约责任等主要内容，协议双方均在该协议书上签名并加盖指模、中介方也在该协议书盖章。该协议书是缔约双方的真实意思表示，且没有违反有关法律法规的效力性强制性规定，系属合法有效。
二、关于案外人沈维坤请求解除对讼争房屋的查封，理由能否成立的问题。
原告沈维坤认为：根据《查封、扣押、冻结规定》第17条规定：第三人已支付该房产价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。其取得讼争房屋后，未登记产权只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且其在本案中并无过错，故法院不得查封、扣押、冻结讼争房屋。
被告福建海峡银行漳州分行认为：原告沈维坤与第三人沈惠容、郑锡江之间的房屋买卖关系，证据不足。法院在查封时，讼争房屋的《房屋所有权证》与《国有土地使用证》依然登记在第三人沈惠容名下，故原告沈维坤的诉求缺乏依据，应予驳回。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案原告沈维坤在讼争房屋保全查封之前已向第三人沈惠容、郑锡江购买该房屋，并签订合法有效的《房产预约买卖协议书》。签约后，原告沈维坤陆续支付了全部购房款，并实际占有使用讼争房屋，但尚未办理产权过户登记，究其原因是否因买受人沈维坤自身的原因所导致。从上述法律的立法本意考量，“能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略；二是对政策限制的忽略；三是消极不行使登记权利。”本院于2014年7月11日对讼争房屋予以保全查封，原告沈维坤在查封之前已与第三人沈惠容、郑锡江签订了《房产预约买卖协议书》，付清全部购房款、并实际占有该房屋。由于原告沈维坤向第三人沈惠容、郑锡江购买讼争房屋时，第三人尚未办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，致原告无法办理该房产过户手续，于是原告沈维坤代第三人沈惠容、郑锡江办理讼争房屋的权属登记，将讼争房屋的产权登记在第三人名下，而后，原告沈维坤在申请办理讼争房屋过户手续中发现该房屋已被查封，致使其无法办理讼争房屋的产权过户手续，期间，原告沈维坤已积极履行，终因讼争房屋被查封而未能办理，该原因不能归责于买受人沈维坤，该情形符合上述法条第(四)项的规定“非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，撤销本院作出的(2015)漳执异字第17号《执行裁定书》，解除对址于漳州市龙文区房屋的查封。
根据当事人举证、质证及本院分析认证，对本案的主要事实作如下认定：
经审理查明：2014年1月6日，原告沈维坤向第三人沈惠容、郑锡江购买址于漳州市龙文区房屋，并签订了《房屋预约买卖协议书》，约定房屋总价款1368000元。协议签订之日，沈维坤向郑锡江的银行账户转账汇入900000元，同日，沈惠容、郑锡江将讼争房屋交付沈维坤使用。同年4月10日、4月14日、5月12日，沈维坤分别向沈惠容银行账户转账汇入138000元、100000元、230000元。至此，沈维坤已向沈惠容、郑锡江付清全部购房款1368000元。2014年6月24日沈维坤向漳州市芗城区地方税务局缴纳了房屋权属转移契税人民币40169.97元。同年7月11日，依申请人福建海峡银行漳州分行的申请，本院保全查封了被申请人沈惠容、郑锡江持有的讼争房屋。为此，沈维坤向本院提出案外人执行异议，后经本院审查驳回其异议，2016年1月向本院提起案外人执行异议之诉，请求撤销(2015)漳执异字长17号《执行裁定书》，解除对讼争房屋的查封；并判令讼争房屋归其所有。
另查明，2015年4月13日漳州市龙文区人民法院作出（2015）文民初字第380号民事判决书，确认了沈维坤与沈惠容、郑锡江于2014年1月6日签订的《房屋预约买卖协议书》合法有效。
上述事实有双方当事人的陈述，《商品房买卖合同》、《房产预约买卖协议书》、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、《房产／土地使用权权属转移涉税证明》、中国建设银行个人网上银行转账汇款信息、福建省农村信用社个人网银电子回单及已生效的漳州市中级人民法院（2015）漳执异字第17号《执行裁定书》、法律文书生效证明，漳州市龙文区人民法院（2015）文民初字第380号《民事判决书》等证据予以证实，上述证据经双方当事人质证，对证据的真实性均无异议，本院予以确认。
综上，本院认为：原告沈维坤依据本院2015年12月17日作出的(2015)漳执异字第17号《执行裁定书》提起案外人执行异议之诉，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。本案原告沈维坤在讼争房屋保全查封之前已向第三人沈惠容、郑锡江购房讼争房屋，并签订了《房产预约买卖协议书》。该协议书是缔约双方的真实意思表示，且没有违反有关法律法规的效力性强制性规定，属合法有效。签约后，原告沈维坤陆续支付了全部购房款，并实际占有使用讼争房屋。由于原告沈维坤向第三沈惠容、郑锡江购买讼争房屋时，第三人尚未办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，致使原告无法办理该房产过户手续，于是原告沈维坤代第三人办理讼争房屋的权属登记，将讼争房屋的产权登记在第三人名下，而后，原告沈维坤在申请办理该房屋过户手续中发现讼争房屋已被查封，致使原告无法办理讼争房屋的过户登记手续，该原因不能归责于买受人沈维坤，其符合上述法条第(四)项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，撤销本院作出的(2015)漳执异字第17号《执行裁定书》，不得对址于漳州市龙文区房屋执行查封。故本院作出的（2015）漳执异字第17号《民事裁定书》错误，应予纠正。本案是案外人提起执行异议之诉，而原告沈维坤第三项诉讼请求是判决讼争房屋归其所有，该项诉求与本案属不同法律关系，不宜合并审理，应予驳回。第三人沈惠容、郑锡江经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款第(一)项，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：
一、撤销漳州市中级人民法院（2015）漳执异字第17号《执行裁定书》。
二、解除对漳州市龙文区房屋的强制执行。
三、驳回原告沈维坤的其他诉讼请求。
本案受理费人民币17112元，由原告沈维坤负担2112元，被告福建海峡银行股份有限公司漳州分行负担15000元。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审判长 花 絮
审判员 翁艺晖
审判员 李 凌
二〇一六年七月八日
书记员 卢 杰
附本判决适用的主要法律条文：
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
(二)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
二、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。