河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终5995号
上诉人（原审原告）韩利兵，男，1978年9月1日出生，汉族，住河南省滑县。
委托代理人付汝彬，河南德冠律师事务所律师。
委托代理人李绍泉，河南德冠律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）唐玲，女，1976年1月24日出生，汉族，户籍地河南省滑县，现住郑州市管城回族区。
委托代理人楚梦辉，河南建魁律师事务所律师。
上诉人韩利兵因与被上诉人唐玲房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2018）豫0104民初136号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
韩利兵向一审法院提出诉讼请求：1.唐玲继续履行房屋买卖协议约定的义务，并协助韩利兵办理房屋产权过户登记；2.唐玲支付违约金100000元；3.唐玲承担本案诉讼费用。事实和理由:2016年10月25日，韩利兵、唐玲双方签订《房屋买卖协议》，约定唐玲将位于郑州市××区××（紫东路）××楼××单元××号的房屋转让给韩利兵，房屋面积为135.36平方米，总价款1139567元，韩利兵支付首付款560000元，剩余款项于双方办理完产权过户后7日内支付。协议签订后，韩利兵依据协议约定履行了相应的义务，先后向唐玲支付购房款61万元，而唐玲却拒不履行协议约定义务。韩利兵多次要求唐玲履行约定义务未果，故起诉至法院。
唐玲辩称：韩利兵诉求缺乏事实和法律依据。1.韩利兵不具备购房主体资格，导致韩利兵、唐玲先后签署的二份房屋买卖合同事实上无法履行。韩利兵非郑州市户籍亦未在郑州市连续缴纳2年以上(含2年)个人所得税或社会保险金，不具有在郑州市购房的资格，其与唐玲签订的《房屋买卖合同》和《房屋买卖协议》事实上无法履行；2.涉案房屋于2014年07月03日抵押给中国工商银行，贷款金额为79万元，在存在抵押权的情形下，韩利兵、唐玲签订《房屋买卖合同》及《房屋买卖协议》时并未经过抵押权人同意，韩利兵作为受让人未代为清偿债务的情形下，涉案房屋不具备办理所有权转移过户的条件；3.唐玲在领取涉案房屋的不动产权证书后，在2017年9月至2017年12月期间多次以电话及短信等形式催促韩利兵支付剩余购房款，尽快结清银行抵押贷款办理过户。但韩利兵均以其经济困难，无法承担剩余购房款为由拖延支付剩余购房款。韩利兵作为先履行义务一方由于缺乏履行合同的能力无法按照约定履行合同义务，存在严重的违约行为。唐玲作为后履行义务一方有权拒绝其履行要求，唐玲不存在违约行为，不应当支付违约金；4.唐玲为了尽快收回购房款以便早日归还第三方欠款而原价出售给韩利兵，唐玲在订立合同时无法预见韩利兵没有能力支付购房款的情形。韩利兵、唐玲签订《房屋买卖合同》时无法预见到郑州市限购政策使得韩利兵不具备在郑州购房的资格，导致房屋买卖合同事实上无法履行。
一审法院认定事实如下：
2016年2月29日，韩利兵（乙方）与唐玲（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定:1.甲方将位于郑州市××区××（紫东路）××楼××单元××号的房屋出卖给乙方，房屋面积为135.36㎡；2.建筑面积和所有数据及合同内容以唐玲与河南安徐庄实业有限公司签署的《商品房买卖合同》为准；3.总价款为1139567元，再加上甲方已还的房屋购置住房贷款所产生的贷款利息加上住房维修基金；4.乙方于2016年2月27日已支付定金6万元；5.办理房产证手续所产生的相关税费（契税、房产证过户费）由乙方承担，甲方提供有关资料；6.甲方于2016年3月9日交房；7.房屋内物品及已经装修的东西乙方照价付款（入住后的物业费、水电费、已装修好的落地窗、橱柜、烟机、涂料、地砖、浴柜、门、马桶）；8.付款方式：2016年3月1日前付款5万元，实际已经付款6万元，2016年6月付5万元，2016年9月付5万元，2016年12月付5万元；9.违约方向对方加倍赔偿总房款的10%违约金等。
当日，唐玲将简单装修的涉案房屋交付韩利兵，韩利兵居住至今。
自2016年2月27日至2016年9月28日，韩利兵共向唐玲支付款项8笔共计417067.5元，其中房屋产权转移款384974元，装修款10000元，契税款17093.5元，封阳台款5000元。
2016年10月25日，韩利兵（买方、乙方）与唐玲（卖方、甲方）签订《房屋买卖协议》一份，主要约定:1.涉案房屋单价为8418.79元/㎡，总价款为1139567元，因房屋产权证没有下来，因此本合同仅适用于甲方已付房屋的首付款56万元；2.甲乙双方同意以逐次付款的方式付款，并约定自2016年2月27日至2016年10月25日乙方付给甲方房款共计517067.5元，剩余房款于房屋产权交割完毕直至房屋产权完整过户给乙方后7日内一次性支付；3.甲方必须确保跟房屋所有有关的银行贷款、私人或者小贷公司间的借款正常还款，不能以任何原因使房屋的产权权属发生变化，如有违约，因违约影响到乙方的权益甲方需一次性补偿乙方所付款项的2倍作为补偿；4.甲方是原价卖给乙方，所以乙方愿承担房产过户所产生的相关费用；5.如乙方违约，应以书面形式通知甲方，乙方以所付房款的20%作为违约金，乙方不追诉已装修部分，乙方剩余的已付房款甲方以不计息的方式需在5日内返还乙方。甲方中途违约，应书面方式通知乙方，并自违约之日起5日内应以乙方所付的已付房款2倍补偿给乙方；6.其他事项：该房产的月供贷款79万元在房本下来后共同解押，解押过程中不强调甲方垫资，乙方承担相关费用，自2016年8月1日至2016年9月28日止如因甲方账户逾期而产生的问题乙方不追诉甲方责任等。
协议签订后，韩利兵向唐玲支付款项3笔，共计145100元。
2017年7月唐玲取得涉案房屋不动产权证。
后韩利兵找垫资公司进行垫资解押时要求唐玲配合签字，唐玲认为其不应参与韩利兵与垫资公司的任何事项并拒绝签字。现涉案房屋仍有银行贷款未清偿，处于抵押状态。
一审法院另查明：2014年3月3日，唐玲与河南安徐庄实业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号140××××9121），约定房屋面积104.56㎡，总价1139567元，首付款349567元，贷款790000元等。2014年3月25日，唐玲唐玲交纳购房款349567元。2017年7月19日，郑州市国土资源局出具《不动产权证书》（豫（2017）郑州市不动产权第0071801号），显示涉案房屋系唐玲单独所有。2017年9月9日，唐玲补交面积差价款9176元。
一审法院又查明：2016年10月1日、2016年12月21日，郑州市人民政府办公厅先后发布郑政办[2016]64号、75号文件，加强房屋调控，实施限购政策，暂停向无法提供在本市连续缴纳2年以上（含2年）个人所得税或社会保险证明的非本市区户籍居民家庭出售新建商品住房和存量住房。
一审法院再查明：韩利兵现户籍地为河南省××坡店乡，其妻子薛某于2017年9月28日将户籍由河南省××坡店乡迁至郑州市管城回族区号院。郑州市房产档案馆出具的《郑州市个人房屋权属信息表》显示韩利兵及其配偶名下住房为0套。经与房屋管理部门核实，房屋管理部门工作人员口头答复法院：买受人无购房资格，但其配偶具备购房资格，在以家庭为单位购房时，可将房屋过户至买受人名下。
诉讼过程中，双方对《房屋买卖合同》与《房屋买卖协议》的效力认定不一。韩利兵称双方在签订房屋买卖合同后，又重新签订《房屋买卖协议》，协议是对合同的重新约定，二者不一致的地方应当以协议为准；唐玲称《房屋买卖协议》是对《房屋买卖合同》的补充，《房屋买卖协议》约定了首付款、解押等事宜，二者均有效。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方先后签订了《房屋买卖合同》及《房屋买卖协议》，《房屋买卖协议》对《房屋买卖合同》中未涉及的解押事宜进行了约定，且双方先后履行了《房屋买卖合同》及《房屋买卖协议》约定的部分义务，故二份合同均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均系有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。韩利兵虽非郑州市户籍，但其配偶薛某系郑州市户籍，具备购房资格，韩利兵以家庭为单位购房，可将房屋过户至韩利兵名下，故韩利兵现具备购房条件。关于韩利兵要求唐玲协助办理房屋产权过户登记手续的诉讼请求，根据查明事实，涉案房屋目前仍有银行贷款未清偿，处于抵押状态，客观上无法办理房屋产权过户登记手续，故韩利兵该项诉讼请求，因履行不能，不予支持。《房屋买卖协议》约定“共同解押，解押过程中不强调甲方（即唐玲）垫资，乙方（即韩利兵）承担相关费用”，该协议对垫资的方式约定不明。根据《合同法》第六十二条第五款规定“履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”，韩利兵称找垫资公司垫资时唐玲不予配合签字导致涉案房屋无法解押，因《房屋买卖协议》并未约定由唐玲配合签字，韩利兵应当继续用其他方式进行垫资以确保合同的履行，韩利兵没有及时出垫资款，是导致合同无法继续履行的主要原因，故韩利兵要求唐玲支付违约金的主张，缺乏事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决:驳回韩利兵的诉讼请求。案件受理费16056元，减半收取计8028元，由韩利兵负担。
韩利兵不服一审法院判决向本院上诉称：一、双方之间的房屋买卖协议真实有效，系双方对于涉案房屋最终意思表示，且韩利兵已经向唐玲支付了购房款56万元，该协议已实际履行大部分义务，应当按照协议继续履行。二、房屋买卖协议中约定对房屋抵押权的解除，约定由双方共同解押。一审法院明显违反协议约定的共同解押约定，将房屋解押的义务全部强加韩利兵身上明显错误。合同法第六十条、第六十一条、第六十二条同样对合同履行作出了明确约定。三、即便一审法院认定的房屋买卖协议关于房屋解押履行方式约定不明，但是协议约定共同解押系双方共同真实意思表示，应当予以认可，同时二手房买卖交易行业的行业习惯，解押也应当由唐玲负责。因唐玲当时资金紧张，多次请求韩利兵购买房屋，帮助其解决资金问题，现因房价上涨，唐玲拒绝办理过户，和诚实信用原则性相悖。请求改判支持韩利兵的诉讼请求。
唐玲答辩称：一、房屋尚处于抵押状态，客观上无法办理房屋过户登记手续。二、韩利兵应当先履行解押前的垫资义务，其后唐玲才能配合到贷款银行和房管局办理解押过户手续。唐玲作为后履行义务的一方，仅负有办理解押的配合义务，韩利兵要求唐玲解押的上诉请求和理由不能成立。三、韩利兵承认并且寻找垫资款的行为，应视为韩利兵对其履行垫资解押义务的一种自认行为。韩利兵要求唐玲解押的上诉请求不能成立。请求维持原判。
本院经审理查明的事实和一审一致。
本院二审庭审后，韩利兵提交了其与秦宪林于2018年5月20日签订的借款合同和秦宪林的银行交易明细以及韩利兵于2018年5月21日出具的承诺，欲表明韩利兵为了履行解押的义务，一是向秦宪林借款90万元，二是秦宪林在银行有活期存款112余万元，三是在唐玲配合提前还款和解押的情况下，韩利兵具有支付涉案房屋剩余贷款和解押能力，并愿意承担相应的后果。
本院认为：《房屋买卖协议》中约定：共同解押，解押过程中不强调唐玲垫资，韩利兵承担相关费用。由此可见，因涉案房屋存在抵押的情况，韩利兵需要支付相关费用将房屋的抵押权进行消灭。韩利兵在本案二审开庭前仍不具备支付解除抵押权所需费用的条件，造成涉案房屋仍处于抵押状态。在此情况下，房屋进行过户的目的无法实现。因此，韩利兵的该诉讼请求存在法律上障碍，不能成立，本院不予支持。
因韩利兵的原因造成房屋抵押权不能解除，唐玲不存在违约行为，韩利兵主张唐玲支付违约金的请求，没有事实依据，本院不予支持。唐玲和韩利兵双方均没有要求解除合同，且韩利兵已经实际居住于涉案房屋中，故合同仍处于履行中，对此，本院无需予以处理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不妥，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16056元，由韩利兵负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 鹏
审判员 成 锴
审判员 李文兵
二〇一八年六月二十一日
书记员 高慧丽