山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）威高民初字第195号原告：戚务通，男，汉族，户籍地威海火炬高技术产业开发区，现住威海火炬高技术产业开发区。被告：威海市华威房地产开发公司，住所地威海田村神道口村。法定代表人：毕先明，经理。委托代理人：李阿平，山东卫海北洋律师事务所律师。原告戚务通与被告威海市华威房地产开发公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年2月6日立案受理，依法由代理审判员徐玉超适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戚务通、被告威海市华威房地产开发公司之委托代理人李阿平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戚务通诉称，1983年，原告之母毕学坤去世后，由原告的舅舅毕承一及其父亲戚道敏还有姊妹共同分割了某房屋，前面五间正房、一个院落归戚务官所有，后面五间正房、中间院落、三间厢房、后花园归原告戚务通所有，戚务官拿400元给戚务智，原告戚务通拿600元给戚务智。1986年，戚务智从外地回来要求分房，原告的意见是不同意重新分割。戚务官和戚务智到田村法庭起诉原告，法庭判决中间院落和二间厢房归戚务智所有，剩下五间正房和后花园归原告，后花园作为原告的院落开后门走后院。原告没同意开后门走后院，结果法庭判决维持原判决不变，后来就不了了之。村里在1992年房屋确权时，没有按照法院的判决把后院画到原告的房证上，而是凭着当时干这项工作人员的感觉绘制了房屋图，当时原告本人根本没有在场，且房证从来没有发到原告本人手中，一直在村委保存，直到拆迁时，原告才发现原告房证上只有房，没有院子，与当时法院的判决不符。2000年，时任村支部书记毕胜利口头承认后花园作为原告的院子归原告所有，并批准原告可以在后院盖房子。2008年拆迁时，毕胜利让人丈量了原告后院的面积，并绘图，让原告放心拆迁，等待消息。过了一年多，毕胜利就不再担任村里的书记了，原告也找过毕胜利几次，毕胜利说自己无能为力。后原告开始找神道口选举后的新领导班子解决原告的事情，新领导班子很同情原告的情况，但是村里情况很复杂，问题一直没有解决。故原告诉至法院，请求法院判令被告支付2008年神道口村拆迁时，没有计算后院面积的拆迁补偿款547538.20元。被告威海市华威房地产开发公司辩称，被告不同意原告的诉讼请求。因为不但是在神道口村，威海市所有的拆迁村都存在后花园补偿的问题，法律上保护的是房屋建筑的合法性，而非土地个人所有，因此土地庭院这一部分是否补偿，应由拆迁人和被拆迁人协商解决。现在各村对庭院面积给予部分或全部补偿，但是对于后花园占地的补偿，各村没有先例，神道口村也存在这个问题，有二十多户有后花园的被拆迁人通过各种渠道表达自己的诉求，原告也属于有后花园并有诉求的情况。客观地讲，被告对原告的情况确实感觉到与其他的不太一样，非常值得同情，据被告了解，原告的房屋从坐落的位置来看，他多年走后门，因此原告的后花园是否应该按照庭院面积进行补偿，值得探讨。原告在2008年拆迁时，因为种种原因，虽然提出了自己的诉求，但是没有得到被告的认可，同时原告与被告签订了拆迁补偿协议书，从协议书上看，没有后花园面积的补偿，而原告也在该协议书上签了字。此外，原、被告所签订的拆迁补偿协议上，原告还有一部分庭院面积，这块庭院面积肯定不是后花园，被告已经对原告所有的庭院面积作出了补偿。原告向法庭提交的（1989）威环田法民字第51号民事判决书载明原告对其后花园没有所有权。经审理查明，戚道敏与毕学坤系夫妻关系。戚务智、戚务官、戚务通系二人之子。1989年，戚务智以戚务通不履行1987年分房协议为由将戚务通诉至威海市环翠区人民法院，戚务官作为第三人参与了该案的诉讼。威海市环翠区人民法院于1989年12月1日作出了（1989）威环田法民字第51号民事判决书。该案审理查明，戚务智、戚务通、戚务官作系兄弟关系，另有姊妹戚务芝、戚务英、戚务玲、戚务芬四人。座落在威海市环翠区某房屋十六间，其中十一间为戚道敏、毕学坤夫妇及戚务英、戚务兰、戚务玲、戚务智、戚务通、戚务官六子女共有。其母毕学坤于1983年去世，其父亲戚道敏、娘舅毕承一于1983年11月22日主持，将十六间房除戚务智外，其他兄弟姐妹在场的情况下（前正房五间，东、西厢六间，后正房五间），分给戚务通后正房五间、西厢房三间；戚务官分得前正房五间，东厢房三间，戚务通、戚务官分别给戚务智600元、400元，总计1000元房款，1986年原告之父戚道敏病故。1987年2月8日，戚务智回家与戚务通、戚务官协商，经戚务通、戚务官同意将东西厢六间产权归原告，并立有协议：“······前正房五间，独立门房，产权归四子戚务官继承（拆房后厨房）；后正房五间，后花园一处，前由厢房北墙起，北至后院墙止，产权归五子戚务通继承（另开门走后院）。东西厢共计六间，中院一处由两厢北墙起，南至前正房后墙止。产权归二子戚务智继承（戚务智设备不动）。”事后戚务官按协议东厢三间给戚务智，但戚务通将东、西两厢六间占为己有。威海市环翠区人民法院以（1989）威环田法民字第51号民事判决书认为，1983年，戚道敏在16间房屋处分时，戚务芝、戚务英、戚务玲、戚务芬已明确表示放弃财产所有权及继承权，房屋归戚务智、戚务通、戚务官所有。1987年，经协商戚务通和戚务官自愿将东、西厢产权调整归戚务智，法院予以支持，但协议规定：后花园归戚务通所有，戚务通另开后门通行是在未征得村委会同意的情况下议定的无效土地所有权。故该院判决座落在神道口村戚道敏名下东、西厢计六间房屋归戚务智所有，院内通道保持原状。1992年10月，座落于威海市环翠区的某房屋办理了房屋所有权证书，证号为威环房私字第2-01-＊号，该证书载明房屋所有权人为戚务通，房屋状况为正房五间，建筑面积为67.5平方米，用地面积为82.35平方米。2008年8月13日，原、被告签订了《拆迁补偿协议书》，协议约定，被拆迁房屋房证号为南街2-01-＊号，房屋建筑面积为67.5平方米。被拆迁房屋宅基地地号为05-01-＊号，使用权人为原告戚务通，宅基地减去房屋占地面积后（院落）等于14.85平方米，其80%等于11.88平方米。原告按《神道口拆迁改造补偿安置办法》应享受房证建筑面积67.5平方米，院落奖励面积面积11.88平方米，其他奖励5平方米，原告应享受的拆迁补偿面积合计84.38平方米。在庭审中，原告主张其于1991年经时任村支部书记毕胜利的许可，在其所主张的后院修建了房屋，毕胜利答应要给原告办理手续，但一直没有办理。原告前院房屋以及后院房屋都已在2008年8月份被拆除。在房屋拆迁前，毕胜利曾安排人丈量过原告被拆迁的房屋以及后院，原告后院占地面积为148.5平方米（11＊13.5）。为证实其主张，原告向法庭提交了威海市华威房地产开发公司公用笺复印件、《拆迁补偿协议》复印件等。被告对原告所提交的上述证据的真实性没有异议，且明确认可原告常年走后门，并陈述称“原告的后院子不是一个后花园，确实是其庭院。”根据《神道口拆迁改造安置补偿办法》的有关规定，庭院面积按照80%的标准予以补偿，如被拆迁人不选择房屋补偿，则按照最终拆迁补偿面积予以每平方米4180元的标准进行货币补偿。上述事实，有双方当事人的陈述及《拆迁补偿协议书》复印件、房产证复印件、（1989）威环田法民字第51号民事判决书等证据在案佐证。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。根据原告所提交的分家协议、民事判决书以及原告常年走后门的事实可以确定，原告在庭审中所主张的后院面积在性质上并非后花园，而是原告的庭院面积，对该事实被告亦予以认可，参照《拆迁补偿协议书》中庭院面积按照80%进行补偿的约定以及《神道口拆迁改造补偿安置办法》的规定，原告后院面积为148.5平方米（13.5＊11），按照80%的补偿标准折合补偿面积118.8平方米，在庭审中，被告明确认可，如被拆迁人不选择房屋补偿，则按照最终拆迁补偿面积予以每平方米4180元的标准进行货币补偿。故被告应支付原告拆迁补偿款496584元。对于原告所主张的后院中其所建房屋面积的补偿，因原告未提供证据证实上述房屋的建造取得合法手续，且上述房屋并未办理房屋所有权证书，系违法建筑，故对于其所建房屋不应予以补偿。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条之规定，判决如下：被告威海市华威房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告戚务通拆迁补偿款496584元。案件受理费4638元，由原告负担638元，被告负担4000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。代理审判员  徐玉超二〇一五年五月四日书 记 员  陈殿辉