湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1202民初1808号原告:李云霞，女，汉族，1986年10月1出生，身份证号码：4312811986********，住湖南省洪江市南岳路附**号***室。委托代理人:翟叶叶，女，汉族，1988年4月9日出生，住所地湖南省溆浦县中都乡茅坡头村*组，公民身份证4312241988********。被告：怀化市大汉置业有限公司，地址怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号，统一社会信用代码91431200668581845N。法定代表人邹明，该公司执行董事长。委托代理人李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号：14312201520253671。委托代理人李玲，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号：14312201711100140。原告李云霞诉被告怀化市大汉置业有限公司（以下简称“大汉置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月17日受理后，依法适用简易程序，于2018年6月21日公开开庭进行了审理，原告李云霞诉讼代理人翟叶叶、被告大汉置业公司的委托诉讼代理人李玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李云霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金人民币20000元及已交付房款万分之二的违约金人民币26065.35元（算至2018年4月30日，其余算至达到交房条件之日止），共计人民币46065.35元；2、由被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：2013年11月6日，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与被告（乙方）签订《商品房团购协议》，约定中国电信怀化分公司的员工团购被告拟修建的”大汉龙城·电信智能小区”。约定：交房期限为2016年3月31日前竣工验收合格并交付。同时向甲方业主提供相关验收证明文件。合同签订后，因B户型房源不足和规划审批、地质条件复杂等因素导致不能根据前述协议按期交房，双方于2015年7月28日又签订一份《商品房团购补充协议书》，约定：交房时间由2016年3月31日变更为2016年12月31日。乙方免收甲方签约业主2年物业管理费，如乙方在2016年12月31日未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户2万元。违约赔偿履行时间不超过一个月。2015年8月30日原告与被告签订《怀化市商品房卖买合同》约定:原告购买被告开发的大汉龙城·电信智能小区第6幢203号房，总金额268715元。被告应当于2016年12月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。第十二条约定逾期交房的违约责任被告按每日万分之二向原告支付已交房价款的违约金至实际交付之日止。截止至今，被告仍不具备交房条件，未按约定向原告交付房屋，已构成违约，故应按照《商品房团购补协议》、《商品房买卖合同》承担违约责任。被告大汉置业公司辩称，1、答辩人可以延期交房，不应当向被答辩人支付逾期交房违约金；《商品房买卖合同》第十一条第二款约定，买受人没有按约定付清商品房专项维修资金的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房。该约定是双方的真实意识表示，没有违反法律和法规的强制性规定，约定合法有效，对合同当事人具有约束力。双方签订的《补充协议》第一条第2款约定，专项维修资金按有关规定由被答辩人自行缴纳；《住宅专项维修资金管理办法》（中华人民共和国建设部中华人民共和国财政部第165号令）第十二条规定“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”；第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”。被答辩人逾期缴纳将房屋专项维修资金交清，因此无论是根据双方的合同约定，还是《住宅专项维修资金管理办法》的规定，在被答辩人未交清住宅专项维修资金前，答辩人有权延期交房，不应当向被答辩人支付逾期交房违约金。2、被答辩人请求的逾期交房违约金过高，请求人民法院予以减少；答辩人没有违约的故意。近几年国家宏观调控导致房地产市场普遍出现经营困难现象。答辩人作为房地产开发商在这样的经济环境下，面临市场环境及金融政策的限制，导致经营出现困难，并非主观故意逾期交付房屋。而且被答辩人的损失也仅仅系银行存款利息的损失。按照被答辩人提出的标准计算违约金，远远超出其实际损失。因此，请求法院结合怀化市当地市场环境及当事人过错程度，根据公平原则，酌情减少违约金数额。3、双方在《补充协议》中对交房条件进行了变更，双方在《补充协议》第一条第一款约定，交房条件为房屋竣工验收合格，取消《竣工验收备案表》这一交房条件。经审理查明，2013年11月6日，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与被告（乙方）签订《商品房团购协议》，约定中国电信怀化分公司的员工团购被告拟修建的“大汉龙城·电信智能小区”，小区总建筑面积15万平方米，其中住宅面积约15万平方米，住宅共10栋，分为1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#，其中7#和8#为17层，其他栋数均29层。4种面积段、7种户型（A1、A2、B、C1、C2、D1、D2）。甲方保证全权代表接受购房业主的委托，团购业主不少于700户。乙方保证依法办理建设、报建、办证等手续，保证相关手续在法定或约定期限内办理完毕，建筑标准和质量标准均达到国家现行规范要求和符合合格标准，并保证按照本协议约定的时限向甲方购房业主积极交付房屋及两证。团购业主按选定的房屋套型建筑面积付款，团购房屋的整体实收均价为3000元/平方米。交房期限为2016年3月31日前竣工验收合格并交付。同时向甲方业主提供相关验收证明文件。合同签订后，因B户型房源不足和规划审批、地质条件复杂等因素导致不能根据前述协议按期交房，双方又签订一份《商品房团购补充协议书》，约定：交房时间由2016年3月31日变更为2016年12月31日。乙方免收甲方签约业主2年物业管理，如乙方在2016年12月31日未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户2万元。违约赔偿履行时间不超过一个月。原告受让中国电信怀化分公司的员工的房产指标后，于2015年8月30日与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大汉龙城·电信智能小区项目中第6幢22层2203号住宅一套，该幢房屋建筑层数地上30层，地下2层。建筑面积为85.66平方米，单价为每平方米3137元，总金额为268715元。首付108715元，剩余房款16万元采用银行按揭贷款方式支付。被告应在2016年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，商品房达到交付条件后，被告应书面通知原告办理交付手续。原告未按约定付清购房款、支付商品房专项维修基金或要求延期交房的，被告可以据实延期。由于被告原因，未按合同约定于2016年12月31日前将商品房交付原告使用，逾期超过60日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按每日向万分之三向原告支付已交房价款的违约金。并同时签订一份《补充协议》，约定：商品房的交付条件为商品房经建设单位、施工单位、建立单位和设计单位共同验收合格。原告未付清购房款，被告有权拒绝交付商品房并无需承担延期交房的违约责任。同时延期交房期间的商品房风险责任由原告承担。专项维修基金按有关规定由原告自行缴纳。合同签订后，原告缴清了268715元购房款。另查明，原告至本院开庭审理前未办理收房,被告亦未尚未取得该幢房屋的《竣工验收备案表》。上述案件事实，经本院公开开庭审理，原、被告举证，本院确认，有如下证据予以证实：证据一、中国电信证明、商品房团购协议书、商品房团购补充协议书复印件各一份,证明原告系中国电信员工，具有以员工身份团购的指标,被告对交房时间进行变更，由2016年3月31日变更为2016年12月31日，对此被告承诺：1、免收原告年物业管理费。2、2016年12月31日前未能交房的，除《商品房买卖合同》约定的违约责任外还需另行补偿2万元;证据二、《商品房买卖合同》、《补充协议》，证实原告向被告购买大汉·智能小区第6幢22层2203号住宅一套，购房款为268715元，被告应于2016年12月31日前交房，交房条件为为商品房经建设单位、施工单位、建立单位和涉及单位共同验收合格，逾期交房按照最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金等事实；证据三、销售不动产统一发票、税收完税证明，证实原告已向被告付清购房款及相关税费的事实；证据四、庭审笔录，证实本案其他事实。本院认为，工会作为公司的内设机构，虽然没有对外代表公司签订民事合同的主体资格，但根据《劳动法》，工会具有代表和维护劳动者的合法权益，依法独立自主地开展活动的资格。《商品房团购协议》及《团购补充协议》的签订，系工会代表中国电信怀化分公司员工与被告签订，该团购形式既有利于被告销售房屋，也有利于电信员工获得购房优惠待遇，并未违反法律、行政的强制性规定，应系合法有效。双方均应按照合同全面履行。经查明，原告受让中国电信怀化分公司员工团购指标后与被告签订房屋买卖合同,被告认可了原告具有团购资格，故原告有权根据团购补充协议向被告主张权利。原告与被告签订《商品房买卖合同》后，已经缴清了购房款，但截止至今被告尚未取得验收证明文件，不具备交房条件。原告请求被告支付2万元逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求被告支付自2017年1月1日按照购房款每日万分之三支付逾期交房违约金至实际交房之日止的诉讼请求，但根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2016年12月31日前交付房屋，但至今被告尚未取得验收证明，构成违约，对逾期交房违约金标准问题:本院参照目前房地产交易市场现状，结合本案具体情况，酌情调整被告按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金。延期交房违约金为每日26.87元（268715元×0.1‰）。2017年1月1日至2018年5月17日的逾期交房违约金为26.87元×502天=13488.74元，综上，截止至起诉前（2018年5月17日），被告应支付的逾期交房违约金共计33488.74元。2018年5月18日起算至实际交房之日止的违约金按照每日26.87元计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：限被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告李云霞逾期交房违约金33488.74元及支付自2018年5月18日起算至实际交房之日止的逾期交房违约金;驳回原告李云霞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费952元，减半收取476元,由被告怀化市大汉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  侯自平二〇一八年六月二十五日代理书记员  许文镌附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。