广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1390号
原告深圳市瑞恒投资发展有限公司，地址深圳市宝安区宝城公园路东北侧大浪工业区一栋四层（办公场所），组织机构代码279314110。
法定代表人罗向民，该公司总经理。
委托代理人雷宁，系该公司职员。
被告冼朝卓，男，汉族，1978年7月5日出生，住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人杨翌亭，广东圳扬律师事务所律师。
委托代理人张滨，广东圳扬律师事务所实习律师。
原告深圳市瑞恒投资发展有限公司诉被告冼朝卓房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员何冰清独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人雷宁，被告冼朝卓及其委托代理人杨翌亭、张滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年1月17日，被告与原告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同编号：深（宝）网预买字（2015）第1950号（以下简称“买卖合同”），合同约定被告向原告购买位于深圳市宝安区新安街道勤诚达悦园1栋8单元3层302号房，购房总价款为4249595元，采取按揭方式付款；同时，该买卖合同附件五第二条第2款约定“买受人应自签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称“本合同”）之日起1日内，完成银行按揭贷款的全部手续，且有义务催促按揭贷款银行在买受人签订本合同30日内发放按揭贷款到出卖人收款账户，否则，视为买受人逾期付款；如买受人逾期未完成银行按揭贷款手续，或按揭银行逾期未发放按揭贷款到出卖人收款账户的，出卖人有权解除本合同，买受人应按本房地产总价款的10%向出卖人支付违约金。”合同签订后，被告仅向原告支付购房首期款1279595元，未按买卖合同及买卖合同附件五相关约定如期完成银行按揭贷款的全部手续，我司多次致电致函催促被告尽快履行合同义务，但被告拒不履行，导致时至今日被告所购房产的按揭贷款仍未发放到原告收款账户。原告认为，《买卖合同》及相关附件是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应全面履行合同约定的全部义务。被告拒不履行完成银行按揭贷款的全部手续，导致被告所购房产的按揭贷款迟迟不能发放到原告收款账户，严重损害了原告的合法权益。依据买卖合同附件五第二条第2款约定，原告有权解除双方签订的买卖合同，被告应将所购房产返还给原告，同时，被告应向原告支付违约金424959.50元。原告为维护自身合法权益，特向贵院提出诉讼请求，请求贵院裁如所请。原告请求法院判令：1、请求判令解除《深圳市房地产买卖合同（预售）》深（宝）网预买字（2015）第1950号；2、请求判令被告向原告支付424959.50元违约金；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。原、被告于2015年1月17日签订了深圳市房地产买卖预售合同后，被告严格按照合同的约定支付了首期款1279595元，且在签订合同当天也将按揭手续、按揭合同均已签订，将一式五份的合同和按揭合同全部交予原告，办清了所有手续。原告至今未告知被告是何原因没有给被告办理银行按揭手续。因此，未办理按揭手续的责任不应属被告。2015年3月19日被告因孩子读书，曾经向原告索取一份合同复印件，发现该合同复印件上的被告名字并非其本人所签，系冒签。因这样份假合同使得被告小孩没有进入公立学校就读，给被告造成了重大伤害。本案纠纷主要由原告冒签被告名字签订合同而引起，责任应由原告自行承担。
经审理查明，2015年1月17日，原告深圳市瑞恒投资发展有限公司作为出卖人，被告冼朝卓作为买受人，签订了一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》（深【宝】网预买字【2015】第1950号），合同载明冼朝卓的通讯地址为深圳市宝安区宝雅花园C栋三单元707，合同约定出卖人将经批准兴建的商品房勤诚达悦园第1栋8单元3层302号房出卖给买受人，购房总价款为人民币4249595元，付款方式为按揭方式付款，签订本合同之日起1日内首期支付购房总价款的30%，即人民币1279595元，签订本合同之日起30日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款即人民币2970000元，买卖双方约定由出卖人代理买受人办理按揭贷款手续，买受人应在签订本合同之日起1日内，将申请银行按揭贷款需由买受人提供的证件资料交付出卖人或出卖人指定的第三人。合同第六条第二款约定，因买受人或出卖人原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方可以要求解除合同。由于买受人原因导致合同无法履行的，买受人无权要求返还定金；由于出卖人原因导致合同无法履行的，出卖人应向买受人双倍返还定金。第七条约定，买受人如无正当理由未按本合同第六条约定的期限付款，按逾期时间和欠款比例分别处理，1、逾期在90日之内（含90日），或逾期超过90日但逾期应付款的金额未达到购房总价款的五分之一的，自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日，且逾期应付款的金额达到购房总价款的五分之一的，出卖人有权要求买受人支付购房总价款或者在应付款期限届满之日起半年内解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，出卖人应当返还买受人已付的购房价款；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之四的违约金。本条中的逾期应付款是指按照本合同约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；累计应付款是指依照本合同约定的到期应付款总和。该《深圳市房地产买卖合同（预售）》共38页，第20页、21页、36页、37页买受人签名处为空，其余页面买受人签名处由被告冼朝卓签名确认。《深圳市房地产买卖合同（预售）》第27页《买卖双方补充约定》第二条第1款约定，买受人自行办理按揭贷款手续，出卖人义务仅限于代为联络贷款银行及协助办理按揭手续，但没有保证促成按揭成功之义务，也不能成为买受人履行相关义务的前置条件。买受人明确知悉存在因买受人自身原因或银行信贷政策导致银行批准的贷款金额低于本人申请贷款金额或不获批准贷款的风险，并自愿承担相应的后果。第3款约定，买受人申请银行按揭贷款的年限、金额以银行最终批复为准。如因买受人自身原因（包括但不限于：提供的证件资料不符合申请银行的贷款要求、有不良信用记录、有逾期还款记录等）或银行信贷政策等不可归责于出卖人的客观原因造成银行批准的贷款金额低于买受人申请贷款金额或不获银行批准贷款的，按以下方式处理：（2）买受人贷款申请未获银行批准的，买受人应自收到出卖人书面通知或银行书面通知之日起7日内付清未获核准的款项，否则视为逾期支付房款。买受人逾期付款超过7日不足30日的，应按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过30日的，出卖人有权解除买卖合同，买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付赔偿金，同时按日向出卖人支付上述违约金；若经出卖人同意继续履行合同的，自约定的应付款期限届满日之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。第十四条约定，本合同中的通知应采取书面形式，书面通知通过特快专递邮寄至双方在本合同载明的通讯地址或住所，一经寄出，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域内（港澳台地区除外），在邮寄出之日起第三日视为送达，所邮寄送达地址为中华人民共和国领域外（包括港澳台地区），在邮寄出之日起第六日视为送达。如地址发生变更，应及时书面通知对方。未通知或延期通知的，由其承担法律后果。第十五条约定，本补充协议约定的条款是买卖合同不可分割的部分，补充条款与买卖合同内容不一致时，以补充约定的条款为准。
2015年1月10日，原告瑞恒公司出具一份《深圳市瑞恒投资发展有限公司勤诚达悦园楼款专用收据》，载明收到被告冼朝卓交勤诚达悦园8302房款1279595元。原告瑞恒公司同时出具一份《收款收据》，载明收到冼朝卓交付勤诚达悦园8栋302改造款项1000元。
2015年5月7日，原告瑞恒公司向被告冼朝卓发出一份《催款函》，催告冼朝卓于2015年5月10日前交清所欠楼款2970000元及延期付款违约金，否则将承担违约责任。原告瑞恒公司通过邮政速递方式向深圳市宝安区宝雅花园C栋三单元707房的地址并以冼朝卓为收件人寄出上述《催款函》，该邮件于2015年5月8日被签收。
为查明被告购房贷款申请是否通过银行审批及未批原因，本院向案外人中国工商银行股份有限公司深圳布吉支行发函询问，中国工商银行股份有限公司布吉支行回函称，由于借款人未提供该行所需的贷款资料，导致该笔一手楼按揭贷款申请未审批通过及没有发放此笔贷款。
以上事实，有经庭审举证、质证的《深圳市房地产买卖合同（预售）》（深【宝】网预买字【2015】第1950号）、《深圳市瑞恒投资发展有限公司勤诚达悦园楼款专用收据》、《催款函》、《关于冼朝卓的贷款情况说明》、邮件查询、及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，虽然双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》（深【宝】网预买字【2015】第1950号）副本部分页面存在被告遗漏签名的情形，但不影响该合同生效，被告亦确认该合同为真实意思表示且已依法生效，故原、被告双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》（深【宝】网预买字【2015】第1950号）为双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，为合法有效合同，合同双方均应如实履行合同义务。
关于违约认定。根据该合同约定，虽然双方选择委托卖方代办贷款申请事宜，但亦约定卖方责任仅限于“代为联络贷款银行及协助办理按揭手续，没有保证促成按揭成功之义务，也不能成为买受人履行相关义务的前置条件”，且依据商品房买卖的市场交易习惯，付清房款包括申请并获得银行贷款是买方的主要义务，卖方在此过程中仅提供协助，结合本案情况，本案被告申请贷款的银行称由于借款人未提供所需贷款资料而未予批准贷款，但被告辩称原告应负申请贷款义务以及原告冒充被告签名导致按揭手续未办理成功，被告所称手续未办理成功的原因与银行所述不符且被告未举证签名缺失与贷款未批准存在直接因果关系，被告答辩缺乏依据，本院不予认可。而被告在原告催促下，仍怠于履行贷款申请及付款义务，已构成根本违约，应承担违约责任。原告诉求解除合同并要求被告承担违约责任符合约定，本院予以支持。该合同自原告民事起诉状送达被告之日即2015年7月30日起解除，但结合本案履行情况、违约原因、原告实际损失较小、被告并未实际获利等情况，本院对违约金予以调整，酌定为合同总价款的2%即84991.9元。因合同解除，被告所付首期款及房屋改造款应予以退还，被告应付违约款可从中予以抵扣。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告深圳市瑞恒投资发展有限公司与被告冼朝卓签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》（深【宝】网预买字【2015】第1950号）于2015年7月30日解除；
二、被告冼朝卓应于本判决生效之日起五日内赔偿原告深圳市瑞恒投资发展有限公司违约金人民币84991.9元；
三、原告深圳市瑞恒投资发展有限公司应于本判决生效之日起五日内返还被告冼朝卓支付的首期款人民币1279595元及房屋改造款1000元；
四、驳回原告深圳市瑞恒投资发展有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3837元，由原告负担3069.6元，被告负担767.4元，受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 何冰清
二〇一五年十二月十日
书 记 员 谢 燎
书 记 员 林斯瑜
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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