天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民初字第5451号
原告李德胜，农民。
委托代理人李玉彬（系原告李德胜之子），农民。
被告王红永，农民。
委托代理人孙志刚，天津宝信律师事务所律师。
原告李德胜与被告王红永房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月24日立案受理后，依法由审判员杨旭东独任审判，公开开庭进行了审理。双方当事人及委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李德胜及委托代理人诉称，2014年3月10日，原、被告协商一致签订了租房协议。协议约定原告将其享有所有权的宝坻区中保楼步行街底商××号房屋出租给被告使用，租期一年，从2014年6月10日起至2015年6月10日止。被告应付租金95000元，给付方式一年一付（提前三个月）。协议签订后，原告将上述房屋交付被告使用，被告未按合同约定支付租金。经原告多次催要，至今被告仅给付4000元租金，故起诉要求被告给付所欠房屋租金91000元。
被告王红永及委托代理人辩称，原告所述欠付租赁费无事实依据，请求驳回原告的诉讼请求，理由：一、原、被告之间的租房协议是上交租形式，被告先行交纳租赁费，原告在收取租赁费后将房屋交付被告使用，不存在未付租赁费的事实；二、原告承租期间，双方未就房租问题发生过任何纠纷，原告也未向被告主张过租赁费；三、根据协议，被告交纳租赁费的时间是2014年3月，原告于2015年6月24日提起诉讼，超过法定的诉讼时效期间。
经审理查明，原、被告自2012年6月10日起建立房屋租赁关系，每年签订一次合同，合同内容除租金数额不同，其余内容基本一致。2012年至2014年的租金均是90000元，从2014年6月开始，租金为95000元。2014年3月双方签订的《租房协议》载明：原告将坐落于（天津市）宝坻区中保楼步行街底商××号房屋出租给被告经营服装使用，租期一年，从2014年6月10日起到2015年6月10日止，租金一年一付（提前三个月），本期租金玖万伍仟元；协议还对其它事项进行了约定。该租房协议的租赁期限是在原有协议内容上直接填写和更改，在2013年上方写明2015。之前两年租赁期的租赁费均是提前三个月交纳，且已履行完毕。
被告对租房协议的真实性没有异议，对付款经过进行了陈述，称该协议是2014年3月18日在原告家中签订，因上两年租金都是90000元，提前三个月交付，这次也是持90000元现金去的，因原告将租金上涨了5000元，就先给了90000元。过了几天我给原告打电话说给送剩余的5000元，原告知道我妻子怀孕了说少给1000元，给4000元即可，让送到李玉彬经营的恒久远烟酒店。因为之前李玉彬孩子出生后，我们买东西去看望过，原告基于礼尚往来少要1000元。原告对少要1000元和将4000元送到恒久远烟酒店的事实承认，也承认当时是基于仁义道德才少要。
被告为印证其主张，申请了证人出庭作证。㈠证人刘××出庭陈述称，其从被告手转租了一间房屋，每年都是把应付的房租给被告，再由被告给付原告。今年6月10日租赁到期，因家里有事不能及时腾房，提前几天与被告及张××一起去恒久远烟酒店找李玉彬协商宽限几天，并询问加付多少租金，李玉彬答复宽限几天无所谓，不用谈钱的事。㈡证人张××出庭陈述称，2015年6月5日11时30分许，其与被告和刘××去恒久远烟酒店找李玉彬商量房屋到期后续租几天的事情，李玉彬说房租已清，续几天无所谓，只要不耽误再出租就行。当时没有说过被告还欠房租的事。㈢证人冯××出庭陈述称，2014年3月18日，当时其还在被告处上班，和被告夫妻一起去西李庄村原告家交房租，被告拿着90000元进屋的，我在车里没进屋，被告出来说涨价了还差5000元。6月12日交接房屋时双方谈得挺好，后来听说因为暖气费的事发生矛盾并报警。原告代理人李玉彬称证人所述续租的事情属实，今年6月初，被告等人找我谈续租的事，当时我考虑也用不了几天，答应在不影响再次出租的情况下让他们使用几天。因没有与证人签订租房协议，没有必要提到2014年至2015年房租的事情。被告对证人所述没有异议。
另查，租房协议到期后，双方于2015年6月12日对房屋进行了交接。6月19日，双方因为补交采暖费之事发生矛盾，原告报警。出警民警了解情况后告知双方向法院起诉。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称《民诉法司法解释》）第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告提交了双方之间签订的租房协议，双方对协议的内容及协议已经履行期满均没有异议，争议焦点即被告是否欠付租赁费。
首先，从合同履行及交易习惯看。双方之间租赁房屋的行为开始于2012年6月，至本租房协议履行完毕，历时三年。租赁协议均是提前三个月签订，并约定提前三个月一次性付清当年的租赁费。2012年6月至2013年6月和2013年6月至2014年6月的租房协议虽是延续租用，但其交易习惯是先付租赁费后租用房屋。2014年3月，双方续签了租房协议，仍重点强调租赁费提前三个月支付。由此可见，提起三个月预付租赁费是可以租用房屋的前提条件。
其次，从合同实际履行看。涉诉合同2014年3月签订，从6月10日起履行，被告及证人均陈述2014年3月18日持90000年去原告家中交纳租赁费签订合同，因原告提高了租金，欠付5000元。之后被告给原告打电话准备送5000元，原告明确表示作为礼尚往来少收1000元，而且从2014年6月10日起至合同履行届满双方交接房屋未因租赁费问题发生争议。在期限届满前的6月初，因被告不能按时腾房，与转租人共同去恒久远烟酒店找李玉彬协商，要求宽限期限，可以加付租赁费。李玉彬明确表示同意宽限几天，不必谈钱，只是要求不能影响房屋再次出租。房屋交接后的6月19日，双方因欠付采暖费发生争执并报警，亦未提及欠付租赁费。
第三，根据《民诉法司法解释》第一百零八条第二款规定，对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。原告提交租房协议用以证明被告欠付租赁费，与双方的陈述及证人证言进行结合并综合判断，该租房协议仅能够证明租赁标的物、租赁期间和租赁费，不足以证明其主张的被告拖欠91000元租赁费的事实。如果被告仍欠付91000元租赁费，双方因采暖费争执时也不可能不涉及租赁费问题。应该说原告表示少收取1000元租赁费是建立在双方之间存在良好的履约关系和被告不再欠付租赁费的基础之上，加之礼尚往来的因素。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，双方的陈述及证人证言恰恰能够证明被告已经足额交纳租赁费的事实，原告主张的事实不存在。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第二款之规定，判决如下：
驳回原告李德胜的诉讼请求。
案件受理费2076元已减半收取1038元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。（在上诉期内递交上诉状的同时，应向天津市第一中级人民法院预交诉讼费用，在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。）
审判员 杨旭东
二〇一五年九月十一日
书记员 李泽阳
附：本裁判文书所依据的相关法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第一百零八条第二款对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。