广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0606民初6485号
原告（反诉被告）：梁展时，男，1932年2月14日出生，香港居民，现住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：梁智文，男，1958年8月29日出生，香港居民，现住广东省佛山市顺德区。系原告儿子。
被告（反诉原告）：占艳芳，女，1990年10月21日出生，汉族，户籍地湖南省攸县。
委托诉讼代理人：杜梓和，广东达声律师事务所律师。
梁展时诉占艳芳因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月26日受理后,占艳芳向梁展时提出反诉。本院于2016年6月15日将本诉与反诉予以合并审理。本案依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。第一次开庭时，梁展时及其委托诉讼代理人梁智文，占艳芳及其委托诉讼代理人杜梓和到庭参加诉讼；第二次开庭时，梁展时的委托诉讼代理人梁智文，占艳芳及其委托诉讼代理人杜梓和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
梁展时向本院提出本诉请求：1.解除租赁合同；2.返还租赁房屋；3.支付从2016年3月1日起至实际返还租赁物之日止的租金及违约金，暂计至起诉之日为22000元；4.诉讼费由占艳芳承担。事实与理由：占艳芳从2016年3月1日起私自将租金由7000元降到6000元。梁展时多次口头催交欠租，占艳芳仍不改正，违反了双方的合同。
诉讼中，原告明确第3项中关于违约金的请求为：不需退还保证金2万元；关于租金的请求为：少交付的租金按1000元/月，从2016年3月起计算。
占艳芳本诉辩称，同意解除租赁合同、返还租赁房屋。不同意按7000元/月支付租金，我方已按6000元标准实际支付了相关租金。
占艳芳向本院提出反诉请求：1.确认梁展时、占艳芳于2015年5月30日所签订的《厂房租赁合同》依法解除；2.判令梁展时向占艳芳退还20000元保证金；3.判令梁展时向占艳芳支付房产漏水的维修及装修费共18450元；上述合共38450元；4.本案诉讼费由梁展时承担。事实与理由：梁展时、占艳芳于2015年5月30日签订《厂房租赁合同》，约定由占艳芳租赁梁展时位于佛山市顺德区陈村镇绀现村委会XXX房屋做保护膜仓储。在使用商铺中，每逢下雨就出现天花大面积漏水的情况，导致电脑、保护膜产品等被水淋湿无法正常使用及销售，造成重大经济损失。经多次交涉，梁展时怠于履行基本义务，导致占艳芳无法正常使用租赁物。其后占艳芳迫不得已，自行委托装修人员对商铺进行重新装修，共花费18450元。占艳芳与梁展时经协商决定自装修完毕后两个月减少租金每月1000元。但装修后，依然会在下雨天出现渗漏现象，商铺已无法达到正常经营使用的条件。梁展时隐瞒仓库漏水隐患在先，拖延处理渗水问题和否认租金扣减问题，故意造成单方解除的条件，故该解除合同的条件不成立。梁展时存在严重违约行为，无权单方解除合同，无权没收保证金，其提供不符合仓储经营条件的租赁物给占艳芳，导致经营中因房产漏水致损，是违约，应承担赔偿装修损失的责任。
梁展时反诉辩称，被告擅自更改租金是违约，我方不同意归还保证金。不同意支付维修金，不存在房屋漏水。
当事人围绕本诉与反诉的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院将综合全案的所有情形进行综合认定。本院认定以下事实：
位于佛山市顺德区陈村镇绀现村委会XXX房屋（房地产权证号：粤房地证字第××号）登记在梁展时名下，房屋用途为商业。
2015年5月30日，梁展时（甲方）与占艳芳（乙方）签订《商铺租赁合同》，将上述物业中自编为第12、13号商铺出租给乙方经营保护膜，期限从2015年5月16日至2018年5月31日；2015年5月16日至2015年5月31日为免租装修期，2015年6月1日起按7000元/月支付租金；签约之日乙方向甲方支付履约保证金20000元，租赁期满时如乙方无任何欠款及违约责任的，两个月内无息返还；乙方每月5号前向甲方指定账户缴纳租金；租赁期内，乙方需承担物业内甲方交付乙方使用的所有设施或设备之维修及保养费用，合同期满该设施或设备如有损坏需要修复原好，否则甲方有权要求修复后方可退还保证金；乙方逾期交租罚款500元/天；如乙方违反以下任何一项，甲方有权单方解除合同，保证金不予退还，并追究乙方违约责任：……3.乙方逾期交租超过三十日；4.乙方离场时，不能拆毁及搬走已有的装修和不动的设备等，如有恶意破坏和违反的情况，甲方有权要求修复后方可退还保证金。甲方在租赁期间违约不租，应返还乙方已交付的保证金及向乙方赔偿与保证金相同金额的违约金，并赔偿乙方装修损失。
其后，占艳芳向梁展时支付了履约保证金20000元，梁展时向占艳芳交付了物业，是毛坯交付；交付后由占艳芳进行装修。占艳芳陈述，初次装修耗时4、5天，项目有洗手间、厨房，商铺墙身及部分地面刷漆，天花没装修；2016年1月，进行重新装修，项目有水电安装、砌砖、批荡、刮塑、铺地砖、购水泥、沙、砖、门窗，清理运输垃圾等，该次装修并未告知梁展时。
至2016年2月，占艳芳按每月7000元支付租金。2016年3月至同年6月，占艳芳按每月6000元支付租金，支付时间分别是2016年3月15日、4月5日、5月4日、6月6日。
租赁期间，梁展时曾委托何耀坚对涉案物业进行管理，包括巡视、抄水电表。梁展时称，占艳芳从未直接或经何耀坚向其反映涉案物业漏水，只说过天台通下来的空调管漏水。
诉讼中，双方同意合同自2016年6月30日解除，涉案物业由占艳芳使用至2016年6月30日，2016年7月1日返还。约2016年7月初，占艳芳撤离涉案物业。
本院认为，原告是香港居民，本案是房屋租赁合同纠纷，涉案房屋位于顺德，本院是在本辖区内对该类涉外民事案件有管辖权的人民法院，且符合级别管辖的规定，本案应由本院管辖。且本案应适用中华人民共和国法律。就本案分析如下：
第一，涉案租赁合同的有关内容是双方的真实意思表示，且不违反有关强制性规定，合法有效。
第二,谁存在违约行为。首先，现有证据反映2016年3月至同年6月，占艳芳每月少交1000元租金，即梁展时主张的占艳芳违约（不足额交租）属实。其次，对于占艳芳抗辩及主张的涉案物业不符合交付使用且梁展时拒绝修复亦不能修复，因物业是毛坯交付，没有证据表明涉案物业在交付之时已漏水；即使漏水属实，原因有多种可能（如房屋本身质量或未合理装修或使用不当）。经本院释明，对涉案物业是否存在不能修复的不符合租赁物约定用途的情形及该情形的原因，占艳芳未在期限内提出鉴定申请，应承担举证不能的后果。对占艳芳的抗辩与主张，证据不足，本院不予接纳。现双方均同意解除合同，根据双方意思表示，合同应自2016年6月30日解除。鉴于2016年7月起占艳芳已不再使用涉案物业，其应向梁展时补交租金合计4000元（即1000元/月*4），而梁展时请求的返还房屋已实现。
第三，梁展时应否向占艳芳返还保证金。保证金作为履约的保证，其意义在于预防违约或处理违约责任。合同约定逾期交租超过三十日的不予退还保证金。现占艳芳虽存在不足额交租，但亦并非全额逾期交租超过三十日。若因每月短租1000元（即全额租金的七分之一），而适用该约定，即全部没收保证金，显然有失公允。结合合同中关于逾期交租罚款500元/天的约定，根据逾期交租的时间与短租的金额，本院酌定本案中占艳芳的违约责任是5000元，即梁展时应返还占艳芳保证金15000元。
第四，梁展时应否向占艳芳支付维修费用。1.根据合同约定，物业毛坯交付，装修由占艳芳处理。2.没有证据反映涉案物业漏水。即使漏水，结合前后两次装修的具体项目，该维修费是否全部针对漏水修复而进行，仍未可知，亦未反映漏水是梁展时的过错造成，且该次装修并未告知梁展时。3.本案并非属于梁展时违约不租，不适用甲方赔偿乙方装修损失的条款。故，占艳芳要求梁展时支付维修费用，没有合同依据，亦没有法定依据，本院不予接纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告梁展时与被告占艳芳于2015年5月30日签订的《商铺租赁合同》于2016年6月30日解除；
二、被告占艳芳应于本判决生效之日起10日内向原告梁展时支付租金4000元；
三、反诉被告梁展时应于本判决生效之日起10日内向反诉原告占艳芳返还保证金15000元；
四、驳回原告梁展时其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告占艳芳其他反诉请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费350元，反诉受理费380.63元，合共730.63元，由原告（反诉被告）梁展时负担365.3元,被告（反诉原告）占艳芳负担365.33元。
如不服本判决，原告（反诉被告）梁展时可在判决书送达之日起三十日内，被告（反诉原告）占艳芳可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 潘惠仪
人民陪审员 刘 虹
人民陪审员 黄木华
二〇一六年十一月一日
书 记 员 钟 贵