福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岩民终字第246号
上诉人（原审被告）黄宇祥，男，1940年6月7日出生，汉族，龙岩学院退休教师，住龙岩市新罗区。
上诉人（原审被告）张云，女，1940年5月15日出生，汉族，农民，住龙岩市新罗区。
上诉人（原审被告）邱素花，女，1931年1月2日出生，汉族，农民，住龙岩市新罗区。
三上诉人共同委托代理人陈奕攀，女，1977年10月3日出生，汉族，农民，住龙岩市新罗区。
委托代理人廖冠兴，福建紫杉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈海祥，男，1966年9月17日出生，汉族，农民，住龙岩市新罗区。
被上诉人（原审原告）陈海兵，男，1971年5月10日出生，汉族，农民，住龙岩市新罗区。
二被上诉人共同委托代理人陈晓，福建天衡联合（龙岩）律师事务所律师。
上诉人黄宇祥、张云、邱素花因与被上诉人陈海祥、陈海兵确认房屋买卖合同效力纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2013）龙新民初字第4213号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年5月6日公开开庭审理了本案。三上诉人共同委托代理人陈奕攀、廖冠兴，被上诉人陈海兵及二被上诉人共同委托代理人陈晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，二原告与被告邱素花均系龙岩市新罗区东肖镇洋潭村25组村民，被告黄宇祥、张云原系龙岩市新罗区东肖镇洋潭村25组村民，后于19世纪80年代将户籍迁出东肖镇洋潭村。原告陈海祥、陈海兵系兄弟关系，二原告母亲与被告邱素花系姐妹关系，被告黄宇祥、张云系夫妻关系。被告黄宇祥、张云、邱素花共同出资出工于1981年开始建造位于新罗区东肖镇洋潭村田洋路的二层房屋，并于1983年建好，期间被告黄宇祥、张云于1982年以“一家6口（祖母、婆婆、本代、子女）四代人住居不够”为由向原东肖公社申请审批土地基建，原洋潭大队、东肖公社均予以同意。1995年，被告黄宇祥办理集体土地建设用地使用证，证号为龙集建（95）字第131637号，四至为东邻陈真陈理厝，南至空地，西至空地，北至晒坪。2003年5月26日，二原告与被告张云签订《协议书》，约定被告黄宇祥、张云将集体土地建设用地使用证为龙集建（95）字第131637号的东肖镇洋潭村二十五组砖混结构的房屋一幢转让给二原告，转让款为75000元。当天，二原告向被告张云支付购房款70000元，并由被告张云向二原告出具一张《收条》，内容为：“今收到了陈海祥交来人民币大写柒万元正。此据张云20**年5月26日”。协议签订后，被告张云将集体土地建设用地使用证交付给二原告。2003年7月底，二原告在原二层房屋基础上加建至四层半，并在房屋周边土地上新建5层房屋，并入住至今。另被告邱素花在原二层房屋的一层居住至今。现原、被告因讼争房屋发生纠纷，故原告诉至本院，请求确认二原告与黄宇祥、张云于2003年5月26日签订的协议书有效。诉讼中，依被告黄宇祥申请，本院依法委托福建历思司法鉴定所对《协议书》中的“黄宇祥”是否是被告黄宇祥本人的签名进行笔迹鉴定，福建历思司法鉴定所于2013年8月12日作出闽历思鉴所（2013）文鉴字第65号司法鉴定意见书，鉴定意见为倾向认为送检的标称日期为“二00三年五月二十六日”的《协议书》（原件）中“黄宇祥”的签名笔迹与所提供的样本上黄宇祥书写的笔迹不是同一人所写。被告黄宇祥为此垫付鉴定费2500元。
原审认为，本案争议的焦点在于二原告与被告张云签订的《协议书》是否有效？1、关于本案协议书所涉房屋的权属问题。根据本院查明的事实，该房屋系由被告黄宇祥、张云、邱素花共同出资出工所建，故协议书所涉及的房屋应属于黄宇祥、张云、邱素花的共有财产。2、关于被告黄宇祥、张云主张被告张云与二原告口头协议对二原告加建、新建后房屋、土地的权属作出处理以及被告张云是否患有间歇性精神病的问题。本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据加以证明，没有证据的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案被告黄宇祥、张云对前述主张并未提供相应证据予以证明，且二原告否认与被告张云有达成口头协议，故被告黄宇祥、张云属举证不能，应承担举证不能的不利后果。因此，对被告黄宇祥、张云前述主张本院不予采信。3、关于本案购房款75000元是否已全部支付的问题。被告张云已收取二原告70000元购房款的事实，有张云出具的收条为证；二原告主张已向被告黄宇祥、张云支付余款5000元，本院认为二原告对该主张应负举证责任，但二原告并未提供相应证据予以佐证，应当承担举证不能的不利后果，故本院认定二原告未向被告黄宇祥、张云支付购房款尾款5000元。4、关于协议书是否已实际履行的问题。本院认为，被告张云将土地证交付给二原告并收取二原告购房款70000元；二原告亦在原房屋基础上加建至四层半，同时在空地上进行新建房屋，并已入住至今。应认定二原告已履行了主要付款义务并作为权利人行使了占有、使用、处分的权利，故本院认定二原告与被告张云已按协议书约定实际履行了各自的权利义务。5、关于被告张云签字的效力问题。二原告之所以与被告张云签订协议书，是因为有理由相信被告张云的处分行为事先征得了家庭其他成员的同意，被告张云在购房协议书上的签字行为是其整个家庭的意思表示，而非仅仅为被告张云的个人行为。出于上述农村习俗和交易习惯的考虑，本院认为张云的行为符合《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，构成了“表见代理”，二原告是善意的相对人。且协议签订后二原告已对讼争房屋及空地上进行了加建、新建并入住至今，但各被告均未对二原告的行为提出任何异议，该事实也可证明被告黄宇祥、邱素花对被告张云出售房屋行为的认可。
综上所述，被告张云作为本案诉争房屋的共有权人之一，将房屋出卖给二原告后，二原告与被告张云已实际履行了协议书约定的权利义务，共有权人即被告黄宇祥、邱素花在应当知晓的情况下，长达多年未提出异议，可以推定被告黄宇祥、邱素花对被告张云处分行为作出的追认。二原告与被告张云签订协议书的行为系双方真实意思表示，且协议内容也不违反法律、行政法律的强制性、禁止性规定，故该协议书应为有效协议，被告黄宇祥垫付的鉴定费用本院将在诉讼费负担中一并作出处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，遂判决：原告陈海祥、陈海兵与被告张云于2003年5月26日签订的《协议书》为有效协议。本案案件受理费3300元，由被告黄宇祥、张云负担；鉴定费2500元，由原告陈海祥、陈海兵负担。
宣判后，原审被告黄宇祥、张云、邱素花不服，向本院上诉称：1、张云独自签订房屋转让协议，不存在表见代理，也不存在邱素花、黄宇祥追认的事实。2、被上诉人并未过户且未支付合理对价，不属善意取得。3、被上诉人与张云恶意串通，以明显不合理的低价进行房产交易，这一行为严重损害了黄宇祥，特别是邱素花的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项有关“恶意串通，损害国家、利益、集体的合同无效”之规定，被上诉人与张云所签订的《协议书》是无效的。4、被上诉人欺诈、利用张云，并对黄宇祥、邱素花隐瞒真相进行房产交易，在非法占用了本案诉争房产后，公然违背国家法律、法规规定，抢建房屋，该行为既严重侵犯了三上诉人的合法权益，又损害了国家的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条有关“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益或以合法形式掩盖非法目的的合同无效”之规定，被上诉人与张云所签《协议书》属无效的协议。上诉请求：1、撤销原判；2、驳回被上诉人原审诉讼请求。
被上诉人陈海祥、陈海兵答辩称：1、从上诉人的上诉内容来看，上诉人所主张的理由与本案无关。我们认为本案的张云与被上诉人所签订的合同真实性是没有异议的。房屋在转让给被上诉人之后，被上诉人已经实际占有并使用了。2、在被上诉人使用的十几年期间，黄宇祥一直都知晓这个转让行为的，在一审已经予以认定。上诉人认为被上诉人与张云恶意串通没有事实依据。3、上诉人所谓的“明显低价”是不符合事实的，当时7.5万元对于农村的房屋已经算是合理对价了。4、上诉人所说的欺诈行为也没有事实依据和理由。请求：驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。
二审庭审中上诉人提供证据：1、“龙岩市房地产管理局关于批准“龙岩市双龙路西段建设用地房屋拆迁计划和补偿安置方案”的通知、双龙路西段建设用地房屋拆迁计划和补偿安置方案”，证明2003年政府征用拆迁东肖镇洋潭村房屋的价格情况，其中砖混结构房屋重置价为每平方米560元，区位价245元。2、“房屋拆迁补偿结算单、龙岩市城市房屋拆迁补偿安置货币补偿协议书各两份，龙岩市城市房屋拆迁评估情况表5份”，证明两被上诉人于2003年5月其位于东肖镇洋潭村的房屋被拆迁征用的补偿情况，其中两被上诉人的土木结构的房产的占地面积仅123.37平方米就得到货币补偿103251.04元的事实，由此证明被上诉人以明显不合理的低价与张云签订《协议书》的事实。3、“航拍图、碧涛小区项目产权认定意见表、福建省龙岩市城乡规划局责令停止违法行为通知书现场证据照片、责令停止土地违法行为通知书存根”，证明本案讼争房产一层占地面积为77.64平方米，二层共计155.28平方米；围墙内空地面积为68.31平方米及被上诉人与张云签订《协议书》后违章抢建的事实。4、“照片一组”，证明三上诉人共建的房产即本案讼争房产的现状及邱素花仍在此居住的事实。5、“历月电费明细表”，证明本案讼争的房屋的电表是以邱素花名义开户的及邱素花长期在此居住管理使用的事实。
被上诉人质证认为：对上诉人1、2、3、4、5组证据的真实性没有异议，但认为：1组证据与本案无关，不具有关联性。2组证据不能够证明被上诉人以明显的低价与张云签订了协议书，不能够证明其证明主张。3组证据正好能够证明这个房屋的实际使用人为被上诉人，证明了被上诉人与黄宇祥的房屋买卖关系。4组证据黄宇祥是邱素花领养的，黄宇祥不尽赡养义务，所以邱素花一直都是跟被上诉人住在一起，连邱素花生病都是被上诉人带其去看医生。5组证据户名是邱素花没错，因为当时没有过户，户名都是邱素花，但电费一直都是陈海祥缴纳的，缴纳电表的存折都是在陈海祥这边。
本院认为：第1组证据和本案的合同之诉不具关联性；第2组证据虽真实，但不能证明双方协议的价格明显低于市场价；第3组证据只对面积具有证明作用，抢建与合同是否有效无关；第4、5组证据均与本案合同之诉无关，因此前述上诉人提供的1、2、3、4、5组证据均不作为本案定案证据。
本院审判委员会讨论认为，第一，双方当事人对“本案协议书所涉房屋由被上诉人黄宇祥、张云、邱素花共同出资出工所建，属于黄宇祥、张云、邱素花的共有财产”均无异议。
第二，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。从该条可以引申表见代理是指没有代理权、超过代理权或者代理权终止后无权代理人，以被代理人的名义进行的民事行为在客观上使第三人相信其有代理权而实施的代理行为。联系本案而言，讼争房产属黄宇祥、张云、邱素花三人共有，上诉人黄宇祥、张云系夫妻，该协议中签名有黄宇祥的名字，故上诉人张云的签字行为对上诉人黄宇祥构成了表见代理，而对上诉人邱素花而言，协议书中没有上诉人邱素花的名字，因此可以认定上诉人张云并没有为上诉人邱素花代理房产转让的意思表示，故上诉人张云签订协议的行为对上诉人邱素花来说不符合前述法律规定的表见代理。
第三，善意取得，就主观方面来说，受让人应当善意。所谓“善意”，主要指不知情，指行为人在为某种民事行为时存在足以影响该行为法律效力的因素的一种心理状态。联系本案而言，由于双方属亲属关系，被上诉人在明知该房产系黄宇祥、张云、邱素花三人共有的情况下，仅与张云及所谓的黄宇祥签订协议，在上诉人邱素花未签字也未事后追认且上诉人邱素花一直在原二层房屋的一层居住至今的情况下，两被上诉人的行为不符合前述“善意取得”主观方面的构成要件，因而不能认定两被上诉人的行为对上诉人邱素花的份额构成善意取得。
第四，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条第一、二款规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。联系本案而言，本案上诉人张云与两被上诉人在2003年5月26日签订《协议书》约定的转让价为75000元，当时该房屋并未评估且当地物价部门对该地段并未制定出指导价或者市场交易价的情况下，现上诉人黄宇祥、张云主张转让价格属“明显不合理的低价”所提交的证据均无法证实前述司法解释所规定的要件，故上诉人黄宇祥、张云主张被上诉人未支付合理对价的理由，本院依法不予采信。
综上，原审认定上诉人张云对上诉人邱素花的份额构成表见代理和善意取得，属适用法律错误，本院依法予以纠正，原审其他认定正确，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“……合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，本院确认2003年5月26日上诉人张云与两被上诉人签订了协议书中涉及到上诉人邱素花的产权份额部分无效，其他部分有效。原审认定事实清楚，但适用法律错误，本院依法予以改判，上诉人邱素花的上诉理由予以采纳，上诉人张云、黄宇祥的上诉理由明显与事实不符，本院依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销龙岩市新罗区人民法院（2013）龙新民初字第4213号民事判决，即“原告陈海祥、陈海兵与被告张云于2003年5月26日签订的《协议书》为有效协议”；
二、确认被上诉人陈海祥、陈海兵与上诉人张云于2003年5月26日签订的《协议书》中有关上诉人张云，黄宇祥产权份额部分有效；
三、确认被上诉人陈海祥、陈海兵与上诉人张云于2003年5月26日签订的《协议书》中有关上诉人邱素花产权的份额部分无效。
二审案件受理费3300元，由上诉人黄宇祥、张云负担2200元，被上诉人陈海祥、陈海兵负担1100元；变更一审案件受理费3300元，由上诉人黄宇祥、张云负担2200元，被上诉人陈海祥、陈海兵负担1100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 建 岩
审 判 员 许 水 华
代理审判员 严 丽 梅
二〇一四年七月二十二日
书 记 员 龚冰琦（代）
附：适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
原审判决遗漏当事人或者违法缺席等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。