广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗天法民四初字第225号
原告：郑崇辉，住广东省惠来县。
委托代理人：张若鸿，广东国道律师事务所律师。
被告：周国平，住广东省广州市天河区。
原告郑崇辉诉被告周国平租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑崇辉的委托代理人张若鸿，被告周国平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郑崇辉诉称：原、被告于2014年11月21日签订房屋租赁合同，约定被告将其位于广州市天河区广汕一路297号6栋202房租给原告。租期一年，自2014年11月28日起至2015年11月27日止，租金每月2200元。原告支付了4400元押金以及第一期租金2200元，并支付了中介费1100元。但至今被告仍未履行合同交付房屋。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告返还原告所付首月租金2200元及押金4400元；2、被告返还原告所支付的中介费1100元；3、被告支付违约金792元；4、被告承担本案诉讼费用。
被告周国平辩称：不同意原告的诉讼请求。2014年11月21日，原告与被告签订房屋租赁合同，被告按原告的要求将门、窗、墙进行装修，将大门更换，并加装一道防盗门。原告将一个月的租金（2014年11月28日至2014年12月27日）及押金共6600元支付给被告，被告将大门锁钥匙交付原告，交楼已完成，双方无争议。原告提交的证明交楼未完成的便条不知是何人开的，公章不知为何加盖，被告不予确认。涉案房屋于11月27日前就全部装修完工，从11月28日起涉案房屋的大门、窗白天全开着，晚上才加上一把锁。不知为何，原告一直未露面，两个月（2014年12月28日至2015年2月27日）租金也未交，也不接电话，被告多次找中介帮助联系未果。被告与原告订立的合同与案外人杨秀媚无关，合同上约定只能居住一人，也就是原告。被告在收到法院传票时才看到原告提供的授权委托书，其委托原因也未明确，而且委托书是11月15号写的，当时被告与原告还未见面及签订合同，不能确认此委托书是否有效。原告亦无理由要求被告支付诉讼费用。
经审理查明：2014年11月21日，原告（乙方、承租人）与被告（甲方、出租人）签订《租赁合同》，约定：甲方保证向乙方出租的房屋广州市天河区广汕一路297号6栋202房（以下简称“涉案房屋”）系本人拥有完全所有权和使用权；该房屋租赁期共12个月，自2014年11月28日起至2015年11月27日止；该房屋每月租金为2200元，租金总额为26400元；未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋；甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响居住；乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋，拖欠房租累计壹个月以上；验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出；甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的3%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任；在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金3%的额度向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任；其他约定事项为常住人口壹个人等条款。原、被告双方均在《租赁合同》上签名，原告标注电话为“150××××1229”。《租赁合同》未对租赁押金的支付、退还及没收等进行约定。
同日，原告向被告支付租金2200元及押金4400元，被告开具相应的《收款收据》两张，确认收到原告的租金2200元及押金4400元。当日，原告向广州历某地产代理有限公司（以下简称“历某公司”）支付中介代理费1100元，历某公司开具相应的《收据》，确认收到原告承租涉案房屋的中介代理费1100元。
2015年1月21日，原告以被告未向其交付涉案房屋为由起诉要求被告返还租金、押金及支付违约金等。原告在本案中提交了以下证据：1、落款时间为2014年11月29日的《房屋交接书》，内容为：确认涉案房屋的家私家电品牌、数量、水电度数等，并标注交房日为2014年11月28日，备注“钢琴”等等。《房屋交接书》的业主处有被告签名，客户处空白，经纪方处有“梁某”签名。2、2015年1月13日历某公司出具的证明，内容为：涉案房屋于2014年11月21日签定合同，2014年11月28日起租，至此2015年1月13日交楼未完成。该证明加盖有“广州历某地产代理有限公司业务专用章”。以上证据1、2拟证明被告未履行合同义务。3、原告出具的落款时间为2014年11月15日的《授权委托书》，内容为：授权杨秀媚作为本人全权代表办理本人的租房事宜，包括以本人名义签署租房合同，交纳房屋租金及其他相关费用、收房，并代表本人处理该租房的其它相关事宜。4、案外人杨秀媚手机号码“150××××1229”的业务受理单。拟证明签订合同的当事人。被告对上述证据质证称：确认证据1的真实性，确认“梁某”是中介，11月21日签订合同时被告不同意装修，但原告表示需要装修之后才同意签合同，所以11月22日至26日期间进行装修，11月27日打扫卫生，11月28日交楼，但原告一直没有来，被告就找到中介，中介表示原告的电话无法打通，因此《房屋交接书》没有原告的签名；不予确认证据2、3的真实性，认为历某公司没有出具上述证明，被告在收到诉讼材料后才看到《授权委托书》；确认证据4的真实性，认为签定合同的主体是原告。
被告为证明其主张提交了以下证据：1、落款时间为2015年3月18日的《证明》，内容为被告的邻居证明涉案房屋2014年11月26日装修完工，从11月27日至12月中上旬打开大门进行通气等等。2、落款时间为2015年3月23日的《证明》，内容为被告邻居证明在2014年12月上旬听到被告与一女子交涉，该女子表示其哥生病住院，因此不再承租涉案房屋等等。原告对上述证据的真实性均不予认可。
2015年11月11日，本院到达历某公司就涉案房屋的租赁事宜进行调查。历某公司的工作人员表示无法确认原告提交的2015年1月13日的证明为其司加盖公章，确认该司中介梁某负责涉案房屋的租赁事宜，具体事宜可向梁某进行调查。11月12日，本院传梁某到庭协助调查。梁某当庭表示：其为经手本案《租赁合同》的中介，清楚原、被告双方交易情况；刚开始是案外人杨秀媚要求其介绍房屋，签合同时原告与案外人杨秀媚都在场，具体为何人签名其无法记清楚；确认《房屋交接书》上的经纪方签名为其签名；2014年11月29日，其约被告及案外人杨秀媚到涉案房屋进行交接，但案外人杨秀媚未到场；关于装修，交接时被告表示已装修好，原告经其通知并没有到场查看；交接当天，被告向其交付钥匙并要求其转交给原告，但案外人杨秀媚称没空过来中介处拿钥匙，过了一段时间案外人杨秀媚称其哥即原告住院，因此一直没有拿钥匙，并希望其代为转租，后来被告知道转租事宜后在涉案房屋加了一把锁，但具体时间其无法记清楚；之后，原告想拿回押金，不想继续租，因此其进行协调，但协调不成等等。本院就上述调查情况制作了相关笔录并就调查事宜拍摄照片多张存案。原告对上述笔录质证称：对笔录的真实性、合法性无异议，确认梁某为经手本案租赁事宜的中介亦确认其所说的属实；但被告加锁后，原告表示其可入住，当时是被告不同意原告入住。被告对上述笔录质证称：对笔录的真实性、合法性无异议，确认梁某为经手本案租赁事宜的中介亦确认其所说的属实；但不确认原告上述陈述，表示被告加锁是在起租一个多月后，案外人杨秀媚一直说原告住院，并说要住院六个月，当时案外人杨秀媚另外找人过来要求转租，被告不同意。
另在本案中，双方就下列问题表达了各自观点。一、关于原告是否入住涉案房屋。双方确认原告没有入住涉案房屋；原告称是因为被告没有交付房屋；被告称是因为原告不入住，以及要求转租但被告不同意，被告称其在2015年2月将涉案房屋交给朋友暂住，此前涉案房屋一直处于空置状态。二、双方是否就租赁押金的收取及退还作出约定。双方确认《租赁合同》并无作出约定；原告称按照惯例其支付了押金，因为被告没有交付房屋，所以被告应当退还押金；被告称中介要求交一个月租金和两个月租金作为押金，并说如果退租时家具没有损坏就退押金，因为原告没有入住涉案房屋，被告因此产生误工费以及房屋空置损失，被告认为押金应抵充相关损失，因此被告不愿意退押金。在本案中，双方均表示同意解除合同。
另，在本案审理过程中，被告就原告未付的租金及其遭受的损失等对原告提起反诉，本院告知被告须在本院指定的期限内缴纳反诉受理费，逾期不交视为撤回反诉请求。被告在本案中并未缴纳反诉受理费，本院另行以民事裁定书裁定对被告的反诉按撤诉处理。
本院认为：《租赁合同》为原告与被告签订，原告出具的《授权委托书》证明其委托案外人杨秀媚办理租房事宜，包括以其名义签署租房合同及缴纳房屋租金等，被告亦确认签订合同的主体为原告，因此《租赁合同》应直接约束原告与被告。案外人杨秀媚作为受托人其就租房实施的行为应由作为委托人的原告承担相应法律后果。《租赁合同》是原告与被告的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应依约切实履行。
关于原告未入住涉案房屋的责任承担问题。首先，双方确认中介人员梁某就本案租赁事宜的陈述。根据梁某所述，原告未按中介通知到场交接涉案房屋，被告已向中介交付涉案房屋钥匙，但案外人杨秀媚表示没空拿钥匙，之后案外人杨秀媚称原告住院，因此一直没有拿钥匙，并希望中介代为转租，后来被告知道转租事宜后在涉案房屋加了一把锁。根据上述陈述，原告未入住涉案房屋是由于其未到中介处拿钥匙并打算转租。《租赁合同》约定：乙方未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。根据上述约定，被告知悉原告打算转租后在涉案房屋加锁，收回出租房屋并无不当。其次，原告提交的《房屋交接书》与中介人员梁某的上述陈述相互印证，被告亦在《房屋交接书》上签名确认进行房屋交接，被告称其已交接涉案房屋符合常理。再次，原告称其打算转租后因被告加锁，因此其提出由原告入住，但被告不同意。被告对原告上述陈述不予确认，原告亦未提供相应证据证明其陈述，且原告上述陈述与中介人员梁某的陈述不符，对原告上述陈述本院不予采信。最后，原告提交的历某公司于2015年1月13日出具的证明虽表示该日涉案房屋交楼未完成，但未明确交楼未完成的原因，原告以此证明被告未履行交房义务依据不足。综上，根据本案举证情况，原告称被告未履行交房义务致使其未能入住涉案房屋依据不足。被告加锁收回涉案房屋前的租金仍应由原告承担。被告称其在起租一个多月后另行加锁，该陈述与中介人员梁某的陈述并不矛盾，原告亦未对此否认及提出反证，对被告上述陈述本院予以合理采信。按查明的事实，本院酌情认定原告除首月租金外尚需承担半个月租金1100元。因此，原告要求被告返还首月租金及支付违约金均缺乏依据，本院不予支持。原告未向被告支付中介费，原告要求被告返还中介费亦缺乏依据，本院不予支持。
关于原告要求被告返还租赁押金的诉请。《租赁合同》未对租赁押金的支付及退还进行约定。按照惯例，租赁押金用于保证承租人缴纳租金，并应在承租人缴清租金后予以退还。被告辩称原告尚欠租金，为免诉累，租赁押金应在扣除原告欠付的租金后予以退还。如上所述，原告除首月租金外尚需承担半个月租金1100元。扣除上述租金外，被告须向原告退还租赁押金3300元（4400元－1100元）。至于被告称因原告没有入住涉案房屋对其造成损失，虽被告就此提起反诉，但因被告未在本院指定期限内缴纳反诉受理费，对其反诉请求本院已依法按撤诉处理，被告可另循法律途径向原告主张权利，本案对此不予调处。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告周国平于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告郑崇辉退还租赁押金3300元；
二、驳回原告郑崇辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由原告郑崇辉负担30元，由被告周国平负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 叶汉杰
人民陪审员 肖致富
人民陪审员 陈礼荣
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 梁怡筠
陈婉琪