长春市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第341号
原告柴春阳（反诉被告），男，户籍所在地长春市双阳区，现住长春市朝阳区。
委托代理人陶传彬，北京东易（长春）律师事务所律师。
被告邓雅元（反诉原告），女，住长春市南关区。
委托代理人陈赫男，吉林超凡律师事务所律师。
第三人杨锐，女，住长春市南关区。
原告柴春阳（反诉被告）诉被告邓雅元（反诉原告）、第三人杨锐房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告柴春阳（反诉被告）及其委托代理人陶传彬、被告邓雅元（反诉原告）的委托代理人陈赫男、第三人杨锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告柴春阳诉称，在2013年11月18日，被告的母亲杨锐（本案第三人）代理被告邓雅元与原告签订了房屋租赁合同一份，约定原告承租被告所有的、位于长春市朝阳区、建筑面积151.69平方米的房屋一套。租期为2013年12月1日至2017年12月1日，年租金27，500.00元。租赁合同签订后，原告给付被告一年的租金和押金2，000.00元，2013年12月1日被告将房屋交付给原告使用。租赁期间，原告使用此房屋进行公寓经营，由于被告没有缴纳采暖费，导致原告无法经营，因此给原告造成经济损失。另外被告应当为原告提供冰箱、热水器等设备，被告违约没有为原告提供，故原告向本院提起诉讼，请求判决如下事项：1.依法判令被告按合同约定为原告购买冰箱、热水器；2.依法判令被告赔偿原告经济损失按每月5，500.00元标准计算至解决取暖问题时止；3.依法判令被告支付违约金2，291.00元；4.依法判令被告承担本案诉讼费用。
被告邓雅元辩称，1.被告不同意为原告购买冰箱及热水器，原告要求购买冰箱及热水器理解为归他所有，并不符合合同约定，冰箱及热水器仅仅是室内设施；2.被告不同意支付原告每月5，500.00元经济损失；3.由于原告违约在先，未经过被告邓雅元书面同意，擅自将承租房屋转租他人，故原告不同意支付违约金；4.由于原告违约在先，请求驳回原告的诉讼。
第三人述称，第三人的陈述意见同被告邓雅元的答辩意见。
被告邓雅元反诉称，2013年11月18日，第三人杨锐代理被告邓雅元与原告签订了一份房屋租赁合同，将位于长春市朝阳区的房屋出租给原告，租期为2013年12月1日至2017年12月1日，约定房屋用途为居住。被告邓雅元按照约定将房屋交付原告使用。原告在使用房屋过程中存在违约行为，未经被告及第三人同意，将房屋用于经营公寓，违反了合同的约定，被告有权解除合同。原告未经被告同意，对承租的房屋进行装修改造，应当负违约责任，故向法院提起诉讼，请求判决如下事项：1.请求法院依法判令终止第三人杨锐与被反诉人柴春阳签订的房屋租赁合同，由反诉人收回房屋；2.请求法院判令被反诉人向反诉人支付违约金人民币2，291.00元；3.请求依法判令反诉被告将承租的房屋自行拆除装修部分，恢复原状。4.本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。
针对被告的反诉原告辩称，1.对本案被告的反诉应该予以驳回，其第一项诉讼请求没有事实及法律依据，也没有合同依据，反诉原告诉称我方擅自转租，违法了合同法上禁止反言原则，在被告已经事实上同意我方开公寓的情况下，在我方提起诉讼的情况下，被告以我方开公寓未经其书面允许来提出解除合同，违背了合同法的诚实信用原则；2.对其第二项请求，我方不存在违约行为，不应该支付违约金。
针对被告反诉第三人述称，同意被告邓雅元意见，请求解除合同。
原告为证明自己的诉讼主张向法庭提交如下证据：
证据（一）、房屋租赁居间合同原件1份，房屋产权证复印件1份。
证据（二）、收条一枚。
证据（三）、照片11张。
证据（四）、住房协议两份。
证据（五）、视听资料两份。
被告为证明自己的诉讼主张，向法庭提交如下证据：
证据（一）、房屋产权证复印件。
证据（二）、原告与被告签订的房屋租赁合同一份。
证据（三）、证明一份，吉林银行中间业务通用凭证。
第三人未向法庭提交证据。
经审理查明，在2013年11月18日，第三人杨锐（被告邓雅元之母）代理被告邓雅元与原告柴春阳签订了房屋租赁合同一份，约定原告承租被告所有的、位于长春市朝阳区、建筑面积为151.69平方米的房屋一套。租期为2013年12月1日至2017年12月1日，年租金27，500.00元，房屋用途为居住。在租赁合同的第十项约定了违约责任条款，该项第二条约定：“如发生违约，违约方应当支付对方一个月房租的违约金，并承担相应的损失。”；第三条约定：“乙方擅自转租、转让、转借或改变房屋用途的，甲方有权终止合同，收回房屋。”。租赁合同签订后，原告给付被告一年的租金27，500.00元和押金2，000.00元，2013年12月1日被告将房屋交付给原告使用。原告使用房屋后，未经被告和第三人允许，用此房屋进行经营公寓。由于被告出租的房屋只缴纳20﹪采暖费，室内温度较低，原告认为被告违约，导致公寓经营不善，因此被告应当赔偿损失，并承担违约责任。另外在合同第六条室内设施物品中写有冰箱、热水器、两张电脑桌等物品，但是被告没有为原告提供，原告认为被告亦构成违约。故原告向本院起诉，提出如下诉讼请求：1.依法判令被告按合同约定为原告购买冰箱、热水器；2.依法判令被告赔偿原告经济损失按每月5，500.00元标准计算至解决取暖问题时止；3.依法判令被告支付违约金2，291.00元；4.依法判令被告承担本案诉讼费用。
被告以原告私自改变合同约定的房屋用途，未经被告和第三人允许对房屋进行装修、改造，已经构成违约为由，提起反诉并提出如下诉讼请求：1.请求法院依法判令终止第三人杨锐与被反诉人柴春阳签订的房屋租赁合同，由反诉人收回房屋；2.请求法院判令被反诉人向反诉人支付违约金人民币2，291.00元；3.请求依法判令反诉被告将承租的房屋自行拆除装修部分，恢复原状；4.本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。
本院认为，一、第三人杨锐代理被告邓雅元与原告之间的房屋租赁协议是当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。二、关于原告柴春阳将租赁的房屋用于经营公寓，是否构成违约的问题。在原告与第三人签订的房屋租赁合同中约定房屋用途为居住，该合同第十条第三项约定：“乙方擅自转租、转让、转借或改变房屋用途的，甲方有权终止合同。收回房屋。”。原告柴春阳未经被告或第三人允许自行将该承租的房屋用于经营公寓，属于改变房屋用途，故邓雅元主张解除租赁合同、收回出租房屋的请求，属于当事人约定的解除条件成就的情形，符合合同法第九十三条第二款的规定，本院应予支持。原告主张被告在事实上同意其用租赁房屋开办公寓，但是未提出证据证明，本院不予支持。三、关于被告没有为原告提供冰箱、热水器是否构成违约的问题，该条款约定在租赁合同的第六条中，文字表述为室内设施物品中含有电冰箱和热水器，且原告与第三人对话录音中，第三人同意为原告购买电冰箱和热水器，而被告没有为原告配备，故被告构成违约。四、关于被告出租的房屋供暖不达标是否构成违约问题。被告将房屋出租给原告，应当使房屋满足基本居住条件。被告只缴纳20﹪的基础供热费，不能满足房屋居住的基本条件，因此可以认定被告存在违约行为。对于违约行为给原告造成的损失，原告所提供转租协议，一方面承租人未到庭，无法核实，另一方面没有其他证据佐证，故其所主张损失数额证据不足。但是被告出租的房屋供热不能满足居住基本要求确有过错，且被告不能提供证据证明，在此期间原告是否实际居住该房屋。因此被告应当适当赔付原告的损失，该损失以被告退还给原告在采暖期内的房屋租金为宜。具体为2013年12月1日至2014年4月10日，按照每月2，291元，每天76.36元计算，即每月2，291元×4个月＋10天×76.36元＝9，927.6元。五、关于原、被告双方均主张对方给付违约金的问题。双方当事人在合同中约定了违约条款，故双方的关于违约金主张均有事实依据。但是在租赁合同的履行过程中，原、被告均存在违约行为，因此双方的违约金应当相互抵顶，均不再互相给付。六、关于被告反诉原告，为其出租的房屋恢复原状问题。由于被告在庭审中没有提供其出租房屋原状的证据，不能确定房屋的原始状态，如何恢复原状无法确定，该诉讼请求证据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除第三人杨锐代理被告邓雅元与原告柴春阳签订的房屋租赁合同。
二、原告柴春阳在本判决生效后十日内迁出其所承租的，位于长春市朝阳区的房屋，并将该房屋交付给被告邓雅元。
三、被告邓雅元于本判决生效后十日内，返还给原告柴春阳押金2，000.00元。
四、被告邓雅元在本判决生效后十日内赔付原告柴春阳损失9，927.60元。
五、被告邓雅元于本判决生效后十日内退还原告柴春阳迁出所承租的房屋之日至2014年12月1日的房屋租金（按照每天76.36元计算）。
六、驳回原告柴春阳的其他诉讼请求。
七、驳回被告邓雅元的其他反诉请求。
如果被告邓雅元未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费及反诉费合计1，731.00元，由原告柴春阳和被告邓雅元各负担865.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 陈晓飞
代理审判员 江佰彦
人民陪审员 陈跃华
二〇一四年七月三十日
书 记 员 曲 栋