江苏省江阴市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）澄滨民初字第1154号
原告：上丰投资有限公司，组织机构代码证72869062-2,住所地江阴市人民中路2-8号。
法定代表人：王建胜，该公司董事长。
委托代理人：冯刚，江苏江民律师事务所律师。
委托代理人：顾陈希，江苏江民律师事务所实习律师。
被告：梅海惠，男，1976年5月10日生，汉族。
委托代理人李晓炜，江苏天旭律师事务所律师。
原告上丰投资有限公司（以下简称上丰公司）诉被告梅海惠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月31日立案受理后，先由审判员龚理坚适用简易程序，于2013年9月27日公开开庭进行了审理，后本案于2013年10月23日转入普通程序，依法组成合议庭，于2013年11月8日第二次公开开庭进行了审理。原告上丰公司的委托代理人冯刚、顾陈希，被告梅海惠的委托代理人李晓炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上丰公司诉称：2012年3月31日，梅海惠与他公司签订房屋租赁合同一份，约定他公司将位于江阴市人民中路2号联丰大厦3-4层部分房屋出租给梅海惠使用，租金为半年一付，先付后用。嗣后，他公司按约将合同所指房屋交付给梅海惠使用。但梅海惠在支付第一笔租金75万元之后即停止支付租金。梅海惠结欠他公司2012年11月1日至2013年4月30日、2013年5月1日至2013年10月31日两笔租金共150万元，以及2012年5月1日至2013年10月31日物业管理费2.25万元，共计152.25万元。他公司多次就该款向梅海惠催要，梅海惠仅陆续支付了33万元，余款119.25万元至今未付。为此，请求法院判令梅海惠支付房租119.25万元并支付逾期赔偿金178875元。
2013年9月27日，上丰公司增加、变更诉讼请求，请求法院判令：1、解除原、被告于2012年3月31日签订的房屋租赁合同；2、被告支付自2012年11月1日起至实际迁让之日止的房租金（暂计至2013年10月31日为119.25万元）并支付逾期赔偿金（暂计至2013年10月31日为178875元）；3、被告支付租赁期间水电费36792元。
被告梅海惠辩称：1、同意解除与上丰公司之间的房屋租赁合同；2、对于上丰公司主张的房租金119.25万元有异议。上丰公司于2013年7月30日诉至法院，并在同日对租赁房屋进行了断水断电，导致他至今仍未能营业。故上丰公司主张的房租金中应当减去三个月的租金。3、上丰公司断水断电的行为构成违约，且该违约行为造成了他经营损失，上丰公司应当予以赔偿；4、对于不能移动的装潢残值应由上丰公司予以补偿。
2013年11月8日，梅海惠提起反诉，要求上丰公司承担断水断电导致其无法经营的既得利益损失458800元。但梅海惠经本院催告后未在规定期限内预交反诉费用，故本院对梅海惠的反诉请求按撤诉处理，并另行制作了民事裁定书。
经审理查明一：上丰公司为江阴市人民中路2-8号房屋的所有权人。
2012年3月31日，上丰公司（甲方、出租方）与梅海惠（乙方、承租方）签订房屋租赁合同一份，主要内容为：一、租赁期限、用途。1、租赁期为5年，自2012年5月1日至2017年4月30日止。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作咖啡厅和KTV歌城经营使用。二、租金及支付方式。1、房屋租金为每年150万元。2、支付方式：本合同签订后三日内，乙方预付本年度半年的房租金75万元，本年度10月1日前再支付75万元。以后每年租金分二期支付，第一期于5月1日前支付，第二期于10月1日前支付，每期租金支付全年应付租金的一半（各期租金支付以甲方出具的收款凭证为据），必须先付租金后使用房屋。三、乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回租赁房屋，乙方应按合同租金总额的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方的损失，乙方还应负责赔偿甲方损失。1、拖欠房租及其他应由乙方承担的相关费用的。2、租赁期间，如乙方逾期交纳合同约定应由乙方承担的费用，每逾期一日，则由乙方按应交费用总额的2%支付甲方赔偿金。3、乙方如逾期交付租金，每逾期一日，乙方须按应付租金的万分之五支付赔偿金。四、其它约定事项。1、乙方每年支付电梯、公共卫生等物业管理费15000元，物业管理费与租金同时交纳。合同还约定了其他事项。
合同签订后，梅海惠按约支付了第一期的租金75万元，上丰公司也按约将房屋交付梅海惠使用。梅海惠在租赁房屋开设了“豪情大地娱乐宫”从事经营活动。
2013年7月9日，上丰公司以特快专递的方式向梅海惠寄出“关于催交房租和物业管理费的通知”一份，主要内容为：“根据租房协议中“先付后用”的约定，到2013年10月30日止，应缴纳壹佰贰拾贰万元整的房屋租金。请接到通知后七天内到我公司财务部办理缴款手续。逾期不缴，视同你公司不能履行合同约定，我公司物业管理部门将停水停电，由此产生的后果由你们自己负责。特此通知”。经查，该份通知于2013年7月10日由梅海惠本人签收。此后，因梅海惠未按通知支付房租，上丰公司于2013年7月底对租赁房屋采取停水停电措施至今。
2013年7月31日，江阴市联丰大厦三楼豪情大地娱乐宫的陈勇刚通过圆通速递向上丰公司的王总寄出“关于立即通电的函”一份，内容为：“上丰投资有限公司，因你公司断电，造成我单位无法正常营业。现通知你公司立即送电。如仍断电，由此造成的损失，有你公司负责”。
2013年7月31日，上丰公司诉至本院。
审理中，上丰公司、梅海惠一致确认以下事实：梅海惠除支付第一期租金后又陆续支付上丰公司租金33万元；梅海惠对结欠上丰公司物业管理费22500元、水电费36792元没有异议。同时上丰公司表示，自愿放弃要求梅海惠承担逾期赔偿金的诉讼请求。
查明二：2014年1月21日，经本院组织双方当事人至租赁房屋进行现场清点，租赁房屋内未形成附和的装饰装修物主要有：点歌主系统1套、点歌分系统33套、投影仪21台、电视机12台、音响133只、KTV桌92张、沙发204张、扬声器系统32台、办公桌椅5套、冰柜2台、冰箱5台、文件柜2套、台式电脑5组、主机硬盘25个、监控系统1套、立式空调1台、制冰机1台、消毒柜1台、蒸汽锅炉2只、功放1台、打印机4只、电话机1部、电脑显示器1台、台灯2只。对于除此之外的未形成附和的装饰装修，梅海惠表示予以放弃，不再主张。
以上事实，有江阴市房屋登记簿证明、房屋租赁合同、通知、特快专递邮件详情单、收据、函、圆通速递详情单、现场勘验笔录、勘验物品清单等证据及双方当事人的陈述在卷予以佐证。
本院认为，上丰公司与梅海惠签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。经当事人协商一致可以解除合同。上丰公司与梅海惠在庭审时对合同的解除达成了合意，故本院确认上丰公司与梅海惠于2012年3月31日签订的房屋租赁合同于2013年11月8日解除。
本案争议的焦点：一、上丰公司因梅海惠未按约支付房租后对租赁房屋采取停水停电措施，梅海惠能否以此拒付租金？二、租赁期间的装饰装修物如何处理？
关于争议焦点一，上丰公司因梅海惠未按约支付房租后对租赁房屋采取停水停电措施，梅海惠能否以此拒付租金？
本院认为：梅海惠不能以上丰公司采取了停水停电措施而拒付租金，理由如下：1、梅海惠与上丰公司签订的房屋租赁合同合法有效，双方当事人均应本着诚实信用的原则全面履行合同义务。梅海惠自合同签订后，仅支付了半年的租金（2012年5月1日至2012年10月31日），截止上丰公司断水断电为止，其已拖欠了9个月租金及水电费。故上丰公司的停水停电行为是建立在梅海惠违约在先的基础上；2、上丰公司对租赁房屋进行停水停电时，双方的租赁合同尚在履行期内；3、因上丰公司停水停电造成梅海惠的损失，其已向本院提起反诉，但因未缴纳反诉费用，故反诉按撤诉处理。对于该损失，其可另行主张，但不得以此对抗支付租金的义务。故梅海惠应支付上丰公司对租赁房屋停水停电期间的租金。
梅海惠应支付上丰公司自2012年11月1日起至2013年11月7日止按150万元／年计算的房租金为1528767元，扣除其已支付的330000元，尚应支付租金1198767元。自2013年11月8日合同解除至梅海惠实际迁让之日，因双方已不存在租赁合同关系，但鉴于梅海惠仍实际占用租赁房屋，故梅海惠应支付上丰公司实际占用租赁房屋期间的费用，由于双方当事人未就该费用达成一致合意，故对于该实际占用费本院酌定参照双方签订的房屋租赁合同的租金予以计算。故梅海惠应支付上丰公司自2013年11月8日起至实际迁让之日止按150万元／年计算的实际占用费。
关于争议焦点二，即租赁期间装饰装修物的处理？
本院认为：对于租赁期间的装饰装修应分为已形成附和的装饰装修及未形成附和的装饰装修两部分处理。
对于已形成附和的装饰装修，本院认为：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；本案中，经双方协商解除了所涉房屋的租赁合同，但究其解除的根本原因在于梅海惠逾期支付租金的违约行为，而上丰公司又不同意利用剩余租赁期内的装饰装修的残值。故对梅海惠要求上丰公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值的诉讼主张，本院不予支持。
对于未形成附和的装饰装修，本院认为：房屋租赁关系中，承租人经出租人同意对租赁房屋进行装饰装修，合同解除时，因装修物的处理发生争议，有约定的应当从其约定；没有约定的，对于未形成附和的装饰装修，其所有权应当属于承租人，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应恢复原状。本案中，上丰公司与梅海惠签订租赁合同时未另行约定合同解除时未形成附和的装饰装修的归属，因未形成附和的装饰装修不适用添附规则，其所有权仍为投资购买该装饰装修的承租人所有。故对租赁房屋内未形成附和的装饰装修应归梅海惠所有，由梅海惠拆除，因拆除造成房屋毁损的，梅海惠应恢复原状。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第二项之规定，判决如下：
一、上丰投资有限公司与梅海惠于2012年3月31日签订的房屋租赁合同于2013年11月8日解除。
二、梅海惠支付上丰投资有限公司自2012年11月1日起至2013年11月7日止的房租金1528767元，扣除已支付的330000元，尚应支付1198767元，于本判决发生法律效力之日起十五日内履行。
三、梅海惠于本判决发生法律效力之日起十五日内支付上丰投资有限公司租赁期间的物业管理费22500元、水电费36792元，合计59292元。
四、位于江阴市人民中路2号联丰大厦3-4层房屋内的点歌主系统1套、点歌分系统33套、投影仪21台、电视机12台、音响133只、KTV桌92张、沙发204张、扬声器系统32台、办公桌椅5套、冰柜2台、冰箱5台、文件柜2套、台式电脑5组、主机硬盘25个、监控系统1套、立式空调1台、制冰机1台、消毒柜1台、蒸汽锅炉2只、功放1台、打印机4只、电话机1部、电脑显示器1台、台灯2只归梅海惠所有，梅海惠于本判决发生法律效力之日起十五日内将上述物品从租赁房屋中迁出。
五、梅海惠应支付上丰投资有限公司自2013年11月8日起至实际迁让之日止按150万元／年计算的实际占用费，于迁让时支付。
六、驳回上丰投资有限公司其余的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17145元（上丰投资公司已预交），由上丰投资有限公司负担2145元，由梅海惠负担15000元。梅海惠于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付上丰投资有限公司15000元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（款汇：江苏省无锡市中级人民法院，开户银行：中国工商银行无锡城中支行，账号：1103020129200024805）。
审 判 长 龚理坚
人民陪审员 陈丽萍
人民陪审员 陶一鸣
二〇一四年一月二十七日
书 记 员 卞钱忠