天津市西青区人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）津0111民初4965号
原告：孙满菊，女，1964年11月3日出生，汉族，住河北省保定市蠡县万安镇崔庄村。
被告：李泳，男，1975年3月20日出生，汉族，住天津市西青区博雅苑。
委托诉讼代理人：宋辉，天津同华律师事务所律师。
被告：李秉元，男，1946年1月19日出生，汉族，住天津市南开区红旗南路欣苑公寓。现住天津市西青区博雅苑。
第三人：天津银行股份有限公司营业部，住所地天津市河西区友谊路。
法定代表人：李浩然，总经理。
委托诉讼代理人：杨斌，该公司职员。
委托诉讼代理人：杨振涛，该公司职员。
原告孙满菊与被告李泳、李秉元、第三人天津银行股份有限公司营业部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法由代理审判员孙伟适用简易程序于2017年5月23日、2017年6月13日、2017年6月28日公开开庭进行了审理。原告孙满菊，被告李泳及其委托诉讼代理人宋辉，被告李秉元，第三人之委托诉讼代理人杨斌、杨振涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孙满菊向本院提出诉讼请求：1、被告履行房屋买卖协议，协助原告办理天津市西青区博雅苑房屋的过户手续；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月9日，原被告签订《房屋买卖协议》，被告李泳将天津市西青区博雅苑房屋以2300000元的价格出售给原告，原告当天给付被告300000元定金，后原告又给付被告剩余房款2000000元，由于被告房屋尚有银行贷款没有清偿，双方约定由被告清偿贷款，但被告至今不履行合同义务，为维护原告的合法权益，故起诉至法院。
被告李泳辩称：不同意原告的诉讼请求。原、被告虽然签订房屋买卖协议，但实际上是民间借贷关系，根据相关规定，本案应该按照民间借贷案由审理，原、被告有过炒股合作，资金往来频繁，提供部分银行流水，依据被告提交的房屋买卖合同，证明当时购买时房屋系3500000元，与原告签订买卖合同时房屋价款约定为2300000元，与实际价值有差别。被告调取双方合作往来款项明细，根据其显示被告向原告借款2100000元，现被告已经偿还完毕。被告不存在房屋买卖的意思表示，亦不存在房屋买卖行为。
被告李秉元辩称：不同意原告的诉讼请求。被告李泳没有经济来源，涉案房屋是家里帮助购买，贷款时用被告李泳的名字进行贷款，所以购房合同中有被告李泳的名字，现涉案房屋是被告一家唯一住房，对于被告李泳用涉案房屋借款是不知情的，被告李泳没有权利处理涉案房屋。
第三人天津银行股份有限公司营业部述称：涉案房屋仍有贷款尚未还清，对原、被告之间的纠纷不发表意见。被告结清贷款可以对借款当事人撤销抵押权。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：
2011年3月21日，被告李泳与第三人签订《个人（消费）贷款合同》和《个人（消费）贷款抵押合同》，第三人向被告李泳发放贷款2110000元。
2011年4月8日，被告李泳、李秉元从案外人天津立达房地产有限公司购买涉案的西青区津港公路与梨双路交口东南博雅苑房屋，价款为3532800元，建筑面积为277.96平米。被告李泳、李秉元于2012年8月14日取得该房屋的产权登记证书。
2014年6月9日，原告与被告李泳签订《房屋买卖协议》，被告李泳将座落于西青区博雅苑房屋以2300000元价格卖给原告，原告于2014年6月9日一次性支付被告李泳定金300000元，被告李泳在2014年7月8日前有权反悔，并将定金300000元退给原告，原告无条件接受，此协议失效。如果被告李泳逾期不反悔，原告在付给被告李泳2000000元，被告李泳无条件配合原告办理相关过户及买卖手续。该协议特别注明：如房屋买卖生效，房屋贷款由被告李泳负责。
合同签订后，原告主张其于2014年6月9日支付被告李泳定金300000元，于2014年6月17日支付被告李泳购房款160000元，2014年6月18日支付被告李泳购房款640000元，2014年7月10日支付被告李泳购房款500000元，2014年7月13日支付被告李泳购房款500000元，被告李泳共向原告出具总计2100000元的收条。对于上述款项，被告李泳主张收取原告的款项均为借款，其在2014年6月24日通过银行转账偿还原告306563元，2014年6月24日通过被告李泳母亲苑福云银行转账偿还原告478127元，通过信用卡账户转给原告部分尾款，2014年10月9日通过母亲苑福云银行转账偿还原告315000元，2014年10月16日被告李泳将原告交付的1000000元转账给案外人张晖进行炒股，盈利后案外人张晖将260余万元转账给原告。原告主张被告偿还的306563元、478127元及315000元应为被告李泳偿还原告的借款，并非返还的购房款。
依据被告李泳提供的银行交易对账单可以证明，自2013年起，原告与被告李泳有大量的银行转账及还款交易记录，原告主张与被告存在借款关系（没有保存借款协议）、房屋买卖关系及合伙关系，被告李泳主张不存在房屋买卖关系，双方为民间借贷关系。
庭审过程中，被告李秉元主张对于房屋买卖协议不清楚，也没有收到任何款项，对被告李泳的行为不予追认。
就涉案房屋贷款清偿情况，第三人陈述截至2017年6月12日被告李泳尚欠贷款本金1899872.83元，偿还贷款需要借款本人（被告李泳）办理申请，审批后可以一次性办理还款。原告不是借款当事人，所以原告没有被告李泳本人验证不能代替还款。贷款偿还必须被告本人亲自办理，否则无法解除抵押权，对于偿还贷款金额必须从被告本人账户扣除，否则无法办理。
另查，案外人苑福云与被告李泳系母子关系。
本院认为，本案的争议焦点为本案基础法律关系是民间借贷纠纷还是房屋买卖合同纠纷。本案中，原告与被告李泳在2014年签订《房屋买卖协议》，在签订合同时原告未核实涉案房屋的实际产权人，未尽到注意义务与常理不符，双方合同约定的房屋售价2300000元，明显低于涉案房屋在2011年购买时（3532800元）的实际价值，双方协议未对办理产权过户手续时间等确定转移房屋所有权的主要事项作出约定，原告也没有证据证明已经付齐全部购房款，现涉案房屋仍有1899872.83元贷款尚未偿还，第三人对该房屋仍设有抵押权，被告李秉元作为涉案房屋的共有权人对于被告李泳出售房屋的行为不予认可，且原告与被告李泳双方自2013年开始就存在大量资金往来，在结合民间借贷市场实际操作方式、被告李泳的抗辩理由的基础上，双方的房屋买卖交易，并不符合房屋产权交易领域正常的交易习惯，而且显失公平，因此双方签订的房屋买卖合同并不是以转移房屋所有权为目的，而是以担保还款为目的，故本院认为原、被告之间的基础法律关系应为民间借贷关系。审理中经本院释明，原告坚持要求按照房屋买卖关系进行审理，不同意变更诉讼请求。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，裁定如下：
驳回原告孙满菊的起诉。
案件受理费40元，全部退还原告孙满菊。
如不服本判决，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 孙伟
二〇一七年七月二十四日
书 记 员 康姝
附本案所依据法律规定的具体条文：
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项：
裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
（四）保全和先予执行；
（五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项。
对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。
2.《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款：
当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。