天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0104民初9366号原告：张雪晶，女，1979年2月22日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：强槟，北京惠诚（天津）律师事务所律师。被告：张海港，男，1995年3月3日出生，汉族，天津方正地业房地产经纪有限公司职员，住天津市河东区。委托诉讼代理人：于永洋，天津誉仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵博，天津誉仑律师事务所律师。被告：天津锐腾房地产经纪有限公司，住所地天津市河北区江都路街隆达新苑8-1-1101。法定代表人：林立涛，总经理。委托诉讼代理人：肖雨，女，该公司职员。第三人：李建军，男，1987年8月1日出生，汉族，住天津市河北区。原告张雪晶与被告张海港、被告天津锐腾房地产经纪有限公司（以下简称锐腾公司）、第三人李建军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案于2017年12月4日、2018年1月4日开庭时，原告张雪晶的委托诉讼代理人强槟，被告张海港的委托诉讼代理人于永洋、董培，被告锐腾公司的委托诉讼代理人肖雨到庭参加诉讼。后被告张海港变更委托诉讼代理人为于永洋、赵博。本案于2018年2月5日开庭时，原告张雪晶的委托诉讼代理人强槟，被告张海港的委托诉讼代理人于永洋、赵博，第三人李建军到庭参加诉讼，被告锐腾公司无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张雪晶向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年2月6日签订的《房屋交易合同》；2.被告张海港支付违约金95000元；3.被告承担本案诉讼费及其它相关费用。事实和理由：2017年2月6日，原告经被告锐腾公司介绍，与被告张海港签订了关于天津市南开区雅安西里×号楼×门××室房屋的《房屋交易合同》。该合同约定房产成交价格为950000元；双方于2017年3月10日前到南开区房管局签署《天津市房屋买卖协议》；同时被告张海港承诺于2017年4月一次性支付房款。但是截止到目前，被告张海港不仅没有按照约定去房管局签署协议，更没有支付全部房款。综上所述，被告张海港的违约行为已经给原告造成了巨大损失，故成讼。张海港辩称，同意解除双方的房屋买卖合同，不同意原告提出的其他诉讼请求。按照双方所签合同的约定，原告没有按约定履行其应尽的清贷义务，导致房屋买卖进程延期，被告张海港已经向其支付了购房款共计750000元。另，张海港在本案中向本院提出反诉请求：1.要求原告返还被告张海港已经交付的定金100000元及返还购房款650000元；2.要求原告赔偿被告张海港违约金95000元。后张海港撤回反诉。锐腾公司辩称，涉诉合同是通过锐腾公司签署的，合同约定清贷后一周内原告应腾房，但至今原告仍未腾房，锐腾公司联系原告时，原告表示其在外地，此后锐腾公司再给原告打电话或发短信，原告就不再回复。因各方约定交易结束后再支付中介费，此笔交易并未办理完毕，故锐腾公司没有收取中介费。李建军述称，签订合同当天，本人与案外人媛媛（音译）、肖雨共同到原告家中，与原告协商后确定涉诉房屋价格为950000元，当天支付了100000元定金，由肖雨和原告直接签署了房屋买卖合同。签署合同后，原告询问房屋清贷问题，其认为市场上的清贷手续费为2.5%，此时肖雨提出其公司可以清贷，清贷手续费为2%，故原告选择由肖雨帮原告清贷。各方约定了到银行清贷的时间，但第一次因为肖雨没有到场，所以没有清贷成功。第二次清贷时本人和肖雨、原告、董培一起到银行，用董培名下银行卡的款项清偿了涉诉房屋的贷款400000余元。几天后，原告将清贷手续费8000元和超出400000元的清贷款项一并转账给了本人。此后，原、被告就过户时间协商过几次。后原告对本人说，肖雨答应给原告250000元用于原告购买其他房屋。原告让本人联系肖雨和董培，本人帮助原告进行了联系，董培表示其对给付原告250000元的事情并不知情，肖雨表示其可以给原告100000元，剩下的150000元让本人给原告，本人当时也并不知道是什么钱。但此后肖雨让本人给原告转款250000元，本人就将250000元转给了原告。后董培找到本人称这250000元算是董培向本人的借款，并承诺每月向本人支付2.5%的利息。此后原、被告之间确实发生过互相不接电话的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方均认可原、被告三方于2017年2月6日就天津市南开区雅安西里×号楼×门×××室房屋签订《房屋交易合同》，且被告锐腾公司的委托代理人肖雨同时代理被告张海港签订上述合同，二被告对于肖雨的代理行为均无异议。该合同约定，被告张海港向原告购买天津市南开区雅安西里×号楼×门×××室房屋，成交价为950000元；该房屋上设有抵押，原告确认于2017年2月10日前还清贷款或债务并注销该抵押权；买卖双方须于2017年3月10日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《天津市房屋买卖协议》，并依约定办理买卖手续；双方通过天津市房地产交易资金监管中心对房款进行代收代付；除定金外的剩余房款850000元，原告同意被告张海港于2017年4月前将剩余房款存入资金监管中心，或于2017年4月前办理贷款申请手续，并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心，原告同时将已收取的定金存入资金监管中心；原告未按照约定注销抵押的，被告张海港未按照约定付款的，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价的1‰作为违约金，若被告张海港逾期超过十五日，视为拒绝履行合同，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。该合同签订当日，被告张海港向原告支付了购房定金100000元。2017年4月14日，原告以案外人董培支付的400000元清偿了涉诉房屋的贷款并注销了抵押权。2017年5月26日，第三人李建军转账给原告250000元。对于上述事实，各方当事人无异议，相应证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、对于清偿涉诉房屋贷款的义务由谁承担的问题。原告主张签订合同时原、被告三方口头约定由锐腾公司帮助原告进行清贷，原告向锐腾公司提供的清贷人支付清贷数额2%即8000元的手续费；二被告主张实际代原告清贷的董培系被告张海港之表兄，清贷款项系被告张海港向原告支付的部分房款，原告所述的8000元手续费系原告基于被告张海港代其清偿贷款而自愿向被告张海港表兄支付的。就上述争议问题，各方在庭审中陈述涉诉房屋买卖合同系由被告锐腾公司的委托代理人肖雨代被告张海港与原告签署，被告锐腾公司与原告及第三人均认可在签订涉诉房屋买卖合同时，原告表示其无钱清偿抵押贷款，被告锐腾公司表示原告要求被告张海港为其出资清贷，并自愿支付手续费；原告及第三人表示，被告锐腾公司在签订合同时表示其公司可以为原告出资清贷，需向原告收取2%的手续费，原告对此同意；被告张海港表示其委托肖雨签订合同，但肖雨并未告知原告协商的过程及原告表示其无钱清贷的事实，且原告支付的8000元清贷手续费并非由被告张海港本人实际收取。各方均未就上述陈述意见向本院提交其他证据予以佐证。结合各方的陈述及证据，可以认定被告锐腾公司的委托代理人肖雨虽代理被告张海港与原告签订房屋买卖合同，但其并未接受被告张海港的委托与原告约定由被告张海港负责清贷事宜，依据涉诉房屋买卖合同的约定，原告张雪晶应于2017年2月10日前还清贷款或债务并注销抵押权，该约定与各方的实际履行方式相符，故应认定为清偿涉诉房屋贷款的义务由原告承担。二、对于被告张海港实际已向原告支付的购房款数额。原告主张被告张海港仅支付了定金100000元，二被告主张被告张海港已支付包含定金100000元在内的购房款共计750000元。对用于原告清贷的400000元，因同时代理二被告签订涉诉合同的肖雨并未向原告表明该400000元的性质为被告张海港支付的房款还是被告锐腾公司为原告提供的清贷款项，且原告实际向案外人董培支付的8000元手续费亦非被告张海港收取，故该400000元不应认定为被告张海港向原告支付的购房款。对于第三人转账给原告的250000元，第三人表示被告锐腾公司的委托代理人肖雨让第三人给付原告250000元，后案外人董培向第三人表示该款项算作董培向第三人的借款，并同意向第三人支付利息，但被告并未提供证据证明其与原告约定该250000元由被告张海港以购房款支付，故本院认定被告张海港实际依约向原告支付的金额仅为定金100000元，另650000元系原告的个人借款，与涉诉房屋交易合同无关。另查，2017年3月31日，天津市发布《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，该意见规定非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。被告张海港在本案审理过程中表示其已不符合在本市购房的条件。被告张海港另表示，其曾于2017年4月1日后与原告协商将涉诉房屋变更过户至案外人董培名下，但原告对被告张海港的该陈述不予认可。本院认为，依据涉诉《房屋交易合同》的约定，原告应于2017年2月10日前注销涉诉房屋上的抵押权，买卖双方应于2017年3月10日前到房管部门签署《天津市房屋买卖协议》。现有证据可以认定，原告实际于2017年4月14日注销了涉诉房屋的抵押权，二被告明知原告注销抵押权的时间，但并未对此提出异议，却表示此后多次催告原告继续与被告张海港履行涉诉合同，故应视为二被告同意对涉诉合同中约定的注销抵押权履行期限的变更，对此不应认定原告存在根本性违约行为。上述注销抵押权的履行期限变更后，各方并未对涉诉合同中的其他内容进行变更，该合同约定的其他履行期限已不具有可履行性，且被告张海港表示其已不符合在本市购房的条件，故该合同已无法实际履行，原告主张解除该合同，被告张海港同意原告此诉讼请求，本院准予。依据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告主张被告张海港逾期履行合同，应承担违约责任，缺乏合同依据，本院不予支持。被告锐腾公司于2018年2月5日开庭时无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。综上所述，因被告锐腾公司的委托代理人肖雨同时代理被告张海港与原告签订涉诉房屋交易合同，但其并未向原告明示二被告分别对其授权的范围，现有证据不足以认定涉诉房屋清贷的合同义务由被告张海港承担，亦不足以认定实际清贷款项系被告张海港以房款支付，故被告张海港实际向原告支付的房款仅为定金100000元。因各方均以实际行为认可原告于2017年4月14日注销抵押权的事实，故应认定各方同意对该履行期限进行变更，但此后双方仅表示均催促对方继续履行合同义务，但并未对办理后续房屋买卖手续的履行时间进行变更，故该合同非因原告与被告张海港的违约行为而实际无法履行，因此原告与被告张海港均不应对此承担违约责任。被告张海港在本案撤回反诉请求，故对于原告收取被告张海港的100000元定金，本案不予处理。现有证据无法证明被告张海港及时将其不符合购房条件的情况向原告作出了说明，但该情况是在合同成立以后所发生的当事人在订立合同时无法预见的重大变化，据此要求被告张海港承担违约责任，依据不足，如原告因被告张海港逾期告知该情况而产生了实际损失，可另行主张权利。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条的规定，缺席判决如下：一、解除原告张雪晶与被告张海港、被告天津锐腾房地产经纪有限公司于2017年2月6日签订的《房屋交易合同》；二、驳回原告张雪晶的其他诉讼请求。案件受理费2175元，由原告张雪晶负担2095元，被告张海港负担80元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  刘 娜人民陪审员  赵红权人民陪审员  张玉凤二〇一八年四月九日书 记 员  范 蕊附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为，但是被代理人同意或者追认的除外。代理人不得以被代理人的名义与自己同时代理的其他人实施民事法律行为，但是被代理的双方同意或者追认的除外。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。