上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0101民初23195号
原告广发银行股份有限公司上海分行，住所地上海市。
法定代表人杨晓民。
委托代理人夏新华，上海市东方正义律师事务所律师。
委托代理人曾慧，上海市东方正义律师事务所律师。
被告黄龙彪(兼被告黄怡妮的委托代理人)，男，1954年10月2日生，汉族，住所地上海市。
被告黄怡妮，女，1981年12月26日生，汉族，住所地上海市。
被告龙悦控股(集团)有限公司，住所地上海市。
法定代表人马东根。
委托代理人赵亮，上海合勤律师事务所律师。
委托代理人沈轩羽，上海合勤律师事务所律师。
原告广发银行股份有限公司上海分行与被告黄龙彪、黄怡妮申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年9月1日立案后，依法追加龙悦控股(集团)有限公司为被告参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广发银行股份有限公司上海分行的委托代理人夏新华、曾慧、被告黄龙彪(兼被告黄怡妮的委托代理人)、被告龙悦控股(集团)有限公司的委托代理人沈轩羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广发银行股份有限公司上海分行诉称，被告龙悦控股(集团)有限公司本市武定西路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权人，原告与被告龙悦控股(集团)有限公司曾签订最高额抵押合同。被告龙悦控股(集团)有限公司以系争房屋的房产分别为上海胤驰物资有限公司、上海帅佳物资有限公司与原告与签订的授信额度合同提供抵押担保。由于上海胤驰物资有限公司、上海帅佳物资有限公司等未能按时履行还款义务，原告遂诉至法院。法院对上述两案分别判决后，上海胤驰物资有限公司、上海帅佳物资有限公司及被告龙悦控股(集团)有限公司等均未能履行相应的义务，原告向法院申请强制执行。在法院对系争房屋拍卖过程中，被告黄龙彪、黄怡妮提出书面执行异议，法院裁定对系争房屋负担抵押权予以变现。鉴于被告黄龙彪、黄怡妮系被告龙悦控股(集团)有限公司的股东，即使双方存在租赁关系也不能对抗原告抵押权的行使。且在系争房屋抵押时，虽然系争房屋存在实际居住使用状况，但被告方均没有告知系争房屋已出租，也没有出具相应的租赁合同，而被告龙悦控股(集团)有限公司的账册中亦无租金收入的记载，故被告黄龙彪、黄怡妮与被告龙悦控股(集团)有限公司之间并不存在房屋租赁关系，现要求撤销上海市黄浦区人民法院(2016)沪0101执异41号执行裁定书，对系争房屋在不负担租赁权的情况下予以拍卖。
原告广发银行股份有限公司上海分行为证明其上述主张向本院提供授信额度合同、最高额抵押合同、上海市房地产登记证明(抵押权登记)、股东会决议、龙悦控股(集团)有限公司工商登记资料、(2016)沪0101执异41号执行裁定书、网页资料、房地产抵押估价报告等证据材料。
被告黄龙彪、黄怡妮辩称，被告黄龙彪、黄怡妮系被告龙悦控股(集团)有限公司的股东，被告黄怡妮在系争房屋租赁及抵押时为被告龙悦控股(集团)有限公司的法定代表人。由于被告龙悦控股(集团)有限公司经营困难，被告黄龙彪、黄怡妮决定承租系争房屋，并向被告龙悦控股(集团)有限公司支付租金。2009年6月10日被告方签订租赁合同，被告龙悦控股(集团)有限公司将系争房屋出租给被告被告黄龙彪、黄怡妮，租期10年。为此，被告黄龙彪、黄怡妮对系争房屋进行了装修，并实际居住使用系争房屋及支付水电煤等费用至今。2010年1月28日被告方签订补充租赁合同，将租期延长至2029年6月30日。为此，被告黄龙彪、黄怡妮通过转账及现金分期支付了被告龙悦控股(集团)有限公司系争房屋租金共计人民币7,800,000元，被告龙悦控股(集团)有限公司亦出具了相应的收据，但被告龙悦控股(集团)有限公司为了避税，在公司账册上未能记载为房屋租金收入。另在系争房屋抵押时，被告方口头告知原告的工作人员系争房屋已经出租，而系争房屋评估时的客观状况亦显示出被告黄龙彪、黄怡妮当时实际居住使用系争房屋。鉴于被告方在系争房屋抵押之前即签订了租赁合同，且已经实际履行，上述合同及补充协议亦不违反法律，被告黄龙彪、黄怡妮已支付了相应的房租，并实际居住使用系争房屋，故表示不同意原告的诉讼请求。
被告黄龙彪、黄怡妮为证明其上述主张向本院提供租赁合同、补充租赁合同、发票、收据、中国民生银行个人账户对账单、理财金账户历史明细清单、借记卡账户历史明细清单、立案告知书等证据材料。
被告龙悦控股(集团)有限公司辩称，被告黄龙彪、黄怡妮作为被告龙悦控股(集团)有限公司的股东，因被告龙悦控股(集团)有限公司经营中资金周转困难，向被告龙悦控股(集团)有限公司租赁系争房屋，并支付了全部房屋租金。由于被告龙悦控股(集团)有限公司的账户被法院采取强制措施，部分租金是通过银行转账支付至被告龙悦控股(集团)有限公司财务汪平国个人账户，而被告龙悦控股(集团)有限公司为了避税，在公司账册中也不是作为房屋租金予以记载。在系争房屋抵押时，被告方口头告知原告的工作人员系争房屋已经予以出租。鉴于被告之间的房屋租赁关系客观存在，在法院第一次带租约拍卖时原告亦没有提出任何异某，现表示不同意原告的诉讼请求。
被告龙悦控股(集团)有限公司为证明其上述主张向本院提交情况说明、记帐凭证、收据。
在本院庭审质证过程中，原告对于被告黄龙彪、黄怡妮提供的租赁合同、补充租赁合同、收据、中国民生银行个人账户对账单、理财金账户历史明细清单、借记卡账户历史明细清单及被告龙悦控股(集团)有限公司提供的记帐凭证、收据均表示不予以确认，且认为无法证明被告方的事实主张。被告黄龙彪、黄怡妮、龙悦控股(集团)有限公司对于原告提供的证据材料的真实性予以确认。被告黄龙彪、黄怡妮表示根据原告提供的房地产抵押估价报告，当时被告黄龙彪、黄怡妮已经实际居住使用系争房屋。被告龙悦控股(集团)有限公司则认为提供的房地产抵押估价报告证明了原告在系争房屋评估时知晓系争房屋的实际使用状况。原、被告对于本院当庭出示的住宅房地产价值估价报告等证据材料均表示予以确认。
经审理查明，被告龙悦控股(集团)有限公司为系争房屋的权利人。2011年5月31日原告与被告龙悦控股(集团)有限公司签订《最高额抵押合同》，被告龙悦控股(集团)有限公司承诺为上海佳帅物资有限公司在《授信额度合同》中的债务，以系争房屋的房产在人民币34,000,000元的范围内承担抵押担保责任。同日，原告与被告龙悦控股(集团)有限公司再次签订《最高额抵押合同》，约定以约定以被告龙悦控股(集团)有限公司名下的系争房屋的房产为原告与上海胤驰物资有限公司于同日签订的《额度授信合同》提供抵押担保；所担保之最高本金余额为人民币30,000,000元。上述合同签订后，双方于2011年6月分别办理了房屋抵押登记手续。原告诉被告上海佳帅物资有限公司、陈贵柳、徐从强、许芳洲、龙悦控股(集团)有限公司金融借款合同纠纷一案，本院以(2013)黄浦民五(商)初字第11129号民事判决书判决，1、上海佳帅物资有限公司于判决生效之日起十五日内给付广发银行股份有限公司上海分行借款人民币33,625,112.59元；2、上海佳帅物资有限公司于判决生效之日起十五日内给付广发银行股份有限公司上海分行自2012年11月22日至实际清偿之日的逾期利息，以人民币33,625,112.59元为基数，以每日万分之五计付；3、上海佳帅物资有限公司于判决生效之日起十五日内给付广发银行股份有限公司上海分行律师费人民币150,000元;4、若上海佳帅物资有限公司不履行上述第一、二、三项义务的，广发银行股份有限公司上海分行可与龙悦控股(集团)有限公司协议，以位于上海市武定西路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX室房产折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的款项，在最高额人民币34,000,000元的范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后所得价款超过债权数额部分，归龙悦控股(集团)有限公司所有，龙悦控股(集团)有限公司承担了担保责任后，有权在其担保责任范围内向上海佳帅物资有限公司追偿；5、陈贵柳、徐从强对上述一、二、三项确定的上海佳帅物资有限公司的付款义务，在最高额人民币34,000,000元的范围内承担连带清偿责任，并在承担了保证责任后，有权在其保证责任范围内向上海佳帅物资有限公司追偿；6、许芳洲对上述一、二、三项确定的上海佳帅物资有限公司的付款义务，在最高额人民币34,000,000元的范围内承担连带清偿责任，并在承担了保证责任后，有权在其保证责任范围内向上海佳帅物资有限公司追偿。原告与被告上海胤驰物资有限公司、汤杨敏、许芳凤、许芳洲、龙悦控股(集团)有限公司金融借款合同纠纷一案，本院以(2013)黄浦民五(商)初字第11131号民事判决书判决，1、上海胤驰物资有限公司于判决生效之日起十五日内给付广发银行股份有限公司上海分行垫款本金人民币29,665,607.37元;2、上海胤驰物资有限公司于判决生效之日起十五日内给付广发银行股份有限公司上海分行暂计至2013年11月21日止的逾期贷款利息人民币4,045,141.20元，并偿付自2013年11月22日起至实际清偿之日止的逾期利息(以人民币29,665,607.37元为计算基数，按每日万分之五计息)；3、上海胤驰物资有限公司于判决生效之日起十五日内给付广发银行股份有限公司上海分行律师费人民币150,000元;4、若上海胤驰物资有限公司不履行上述第一、二、三项义务的，广发银行股份有限公司上海分行可与龙悦控股(集团)有限公司协议，以位于上海市长宁区武定西路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX室房产折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的款项，在最高额人民币30,000,000元及其相应的利息、律师费范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后所得价款超过债权数额部分，归龙悦控股(集团)有限公司所有，不足部分由上海胤驰物资有限公司继续清偿，龙悦控股(集团)有限公司承担了担保责任后，有权在其担保责任范围内向上海胤驰物资有限公司追偿；5、汤杨敏、许芳凤对上述一、二、三项确定的上海胤驰物资有限公司的付款义务，在最高额人民币30,000,000元及其相应的利息、律师费范围内承担连带清偿责任，并在承担了保证责任后，有权在其保证责任范围内向上海胤驰物资有限公司追偿；6、许芳洲对上述一、二、三项确定的上海胤驰物资有限公司的付款义务，在最高额人民币30,000,000元及其相应的利息、律师费范围内承担连带清偿责任，并在承担了保证责任后，有权在其保证责任范围内向上海胤驰物资有限公司追偿。上述判决生效后，因相关当事人没有履行上述判决，被告申请本院强制执行。本院于2014年1月查封了系争房屋。在本院执行过程中，被告黄龙彪、黄怡妮提出案外人异某，要求保障第三人的租赁权，本院于2016年8月18日以(2016)沪0101执异41号执行裁定书裁定，对本市武定西路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX室房屋负担租赁权予以变现。
又查明，被告龙悦控股(集团)有限公司的股东为被告黄龙彪、黄怡妮。且被告黄龙彪、黄怡妮均曾担任过被告龙悦控股(集团)有限公司的法定代表人。2009年6月10日被告龙悦控股(集团)有限公司与被告黄龙彪、黄怡妮签订租赁合同，被告龙悦控股(集团)有限公司将系争房屋出租给被告黄龙彪、黄怡妮，租赁期限自2009年7月1日起至2019年6月30日止。被告龙悦控股(集团)有限公司同意被告黄龙彪、黄怡妮在2009年12月31日之前支付前4年租金，共计人民币1,240,000元，在2013年12月31日之前一次性支付之后6年的租金，共计人民币2,160,000元。为此，被告黄龙彪、黄怡妮从2009年7月起居住使用系争房屋至今，并支付了相应的水电煤等费用。2010年1月28日被告龙悦控股(集团)有限公司与被告黄龙彪、黄怡妮签订补充租赁合同，因被告黄龙彪、黄怡妮在系争房屋装修上投入巨额资金，且被告龙悦控股(集团)有限公司在公司运作上也需要资金，故将系争房屋的租赁期限从2019年7月1日延长至2029年6月30日，延长期限内的租金第一、第二年租金为人民币400,000元，以后每二年递增人民币20,000元。根据被告方提供的资料，被告黄龙彪、黄怡妮自2009年6月起至2014年2月止通过银行转帐及现金支付等方式分期支付了被告龙悦控股(集团)有限公司相应的费用，被告龙悦控股(集团)有限公司亦向被告黄龙彪、黄怡妮出具了共计人民币7,800,000元的收据。在被告龙悦控股(集团)有限公司的记账凭证上的记载为应付款(借款)或往来款。
再查明，2012年11月15日北京仁达房地产评估有限公司出具房地产抵押评估报告中虽无房屋租赁的记载，但在评估对象的叙述中有房屋具体位置、功能(包括儿童活动室、儿童卧室等)及装修状况的记载，系争房屋评估总价值为人民币77,150,000元。在本院执行过程中，本院委托上海大雄房地产估价有限公司对系争房屋价值进行评估，上海大雄房地产估价有限公司于2015年4月20日出具的房地产价值估价报告中有被告黄龙彪、黄怡妮租赁系争房屋的合同及相关记载，系争房屋的市场价值为人民币60,420,000元。本院曾以房地产价值估价报告为依据进行拍卖。
以上事实，由原、被告提供的授信额度合同、最高额抵押合同、上海市房地产登记证明(抵押权登记)、股东会决议、龙悦控股(集团)有限公司工商登记资料、(2016)沪0101执异41号执行裁定书、房地产抵押估价报告、租赁合同、补充租赁合同、发票、收据、中国民生银行个人账户对账单、理财金账户历史明细清单、借记卡账户历史明细清单、记帐凭证等证据材料、本院当庭出示的住宅房地产价值估价报告及本院的询问笔录、法庭审理笔录予以证实。
本院认为，被告黄龙彪、黄怡妮虽系被告龙悦控股(集团)有限公司的股东，但被告黄龙彪、黄怡妮与被告龙悦控股(集团)有限公司于2009年6月10签订的租赁合同及2010年1月28日签订的补充租赁合同没有违法法律、行政法规的强制性规定，本院依法予以确认。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。鉴于被告黄龙彪、黄怡妮与被告龙悦控股(集团)有限公司签订上述租赁合同及补充租赁合同的时间是在办理系争房屋抵押登记和法院查封之前，被告黄龙彪、黄怡妮已向被告龙悦控股(集团)有限公司支付了相应的费用，被告龙悦控股(集团)有限公司亦出具了共计人民币7,800,000元的收据，而被告黄龙彪、黄怡妮从2009年7月起居住使用系争房屋至今，并支付了相应的水电煤等费用。另在系争房屋抵押登记时原告是知晓系争房屋的实际使用状况的，本院执行过程中对系争房屋价值评估时亦考虑到上述租赁合同及补充租赁合同。现本院裁定对系争房屋负担租赁权予以变现，于法无不合，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零四条、第三百零八条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决如下：
驳回原告广发银行股份有限公司上海分行的诉讼请求。
案件受理费人民币80元，由原告广发银行股份有限公司上海分行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王 嵘
代理审判员 朱平生
人民陪审员 张丽萌
二〇一七年八月二日
书 记 员 汤志华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》
第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。
第三百零八条申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。