吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民一终字第331号
上诉人（原审原告）长春市人民政府机关第一幼儿园会展国际园，住所地长春经济技术开发区会展大街1266号。
法定代表人宁淑范，该园园长。
委托代理人由龙运，吉林泾明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）长春金瞳小儿眼科医院，住所地长春经济技术开发区会展大街****号。
法定代表人刘芳，该院院长。
委托代理人于卫东，北京市奕明律师事务所律师。
上诉人长春市政府机关第一幼儿园会展国际园（以下简称幼儿园）、长春金瞳小儿眼科医院（以下简称金瞳医院）因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春经济技术开发区人民法院（2011）长经开民初字第622号民事判决，向本院提出上诉。本院经审理，于2012年8月22日作出（2012）长民一终字第22号民事裁定：撤销（2011）长经开民初字第622号民事判决，发回原审法院重审。原审法院经审理，于2013年9月23日作出（2012）长经开民重字第37号民事判决。宣判后，幼儿园、金瞳医院仍不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人幼儿园的法定代表人宁淑范及其委托代理人由龙运，上诉人金瞳医院的委托代理人于卫东到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
幼儿园在原审诉称，幼儿园与金瞳医院于2009年8月29日签订了《房屋场地租赁合同》一份，同年9月7日双方又签订了《补充协议》一份。约定金瞳医院将位于长春经济技术开发区会展大街1266号主楼后楼房一栋四层（已装修），包含该房屋所附着的一定范围内的场地一并出租给幼儿园用于开办幼儿园。并且合同中约定金瞳医院将当时现有的厨房一部分隔断后供给幼儿园使用，合同期为10年。合同签订后，金瞳医院在合同履行过程中，多次违反合同约定，故意设置重重障碍，给幼儿园的经营管理活动造成极大不利影响，也给幼儿园小朋友造成了极大的伤害。幼儿园所承租的房屋顶层漏雨，二楼卫生间漏水，供暖管道堵塞，冬季供暖不能达标，厨房烟道一直被金瞳医院堵塞，幼儿园多次向金瞳医院主张，要求对其上述设施进行维修，金瞳医院却至今未予理睬；金瞳医院在未通知幼儿园的情况下，私自将幼儿园的伸缩门拆除并拉走，该伸缩门系合同签订时即已存在的设施，其行为导致幼儿园无法实现封闭式管理，给幼儿园造成了极大的安全隐患。2011年3月28日10时30分，金瞳医院在未通知幼儿园的情况下，擅自关闭供水阀门，停止向幼儿园供水，导致幼儿园每日支出高额费用从外面运水以供幼儿园正常用水。从金瞳医院停止为幼儿园供水时开始，幼儿园每日花费的购水费用、运水费用、学生因用水难引发的退园损失等等，合计每日损失约6000元；幼儿园承租金瞳医院的房屋时，金瞳医院承诺将位于二楼圆弧大厅顶部的“金瞳幼儿园”的牌匾拆除，但是时至今日，金瞳医院并没有进行拆除。由于该牌匾与幼儿园所经营的幼儿园名称不一致，经常引发部分家长的误解，给幼儿园的经营活动带来极大困扰；幼儿园根据合同约定按期向金瞳医院支付水、电、热费时，金瞳医院无正当理由拒绝领受。且对于已经领受的部分费用，金瞳医院拒绝出具正规的发票，导致幼儿园财务无法入账。综上所述，金瞳医院的严重违约行为，已经给幼儿园造成了极大的经济损失，严重影响了幼儿园的经营管理活动。由于幼儿园迟迟不能保证用水，已经有30余名学生办理了退园手续，给幼儿园的声誉带来了极为不利的影响。幼儿园多次与金瞳医院进行协商，均无结果，故诉至法院，请求：1、金瞳医院履行《房屋场地租赁合同》义务，对幼儿园承租房屋的相关设施进行修缮和维护（楼顶漏雨、二楼卫生间漏水、供暖管道堵塞、厨房烟道堵塞、伸缩拉门被拆除）；2、金瞳医院恢复幼儿园的供水；3、金瞳医院摘除立于幼儿园承租房屋二楼圆弧大厅顶部的牌匾；4、金瞳医院承担幼儿园的经济损失6000元／天，给付38天停水损失，共计228000元；诉讼费用由金瞳医院承担。
重审中，幼儿园当庭变更其诉求，放弃主张金瞳医院履行《房屋场地租赁合同》义务，对幼儿园承租房屋的相关设施进行修缮和维护（楼顶漏雨、二楼卫生间漏水、供暖管道堵塞、厨房烟道堵塞、伸缩拉门被拆除）及金瞳医院恢复幼儿园的供水、金瞳医院摘除立于幼儿园承租房屋二楼圆弧大厅顶部的牌匾诉讼请求。
金瞳医院在原审辩称，1、停水是金瞳医院依法行使法定抗辩权及为防止损失扩大而采用的合理、自助的救济措施，因此所发生的一切法律后果应该由幼儿园自行承担。幼儿园自2009年9月实际使用房屋后拖欠金瞳医院水、电及供暖费用合计20余万元，经金瞳医院多次催要，幼儿园拒不清偿，由于幼儿园拒不履行相应合同义务，金瞳医院基于合法履行抗辩权有权采取停水措施。另外，由于幼儿园未经金瞳医院同意擅自破坏性使用租赁财产范围以外的二楼卫生间导致该卫生间发生渗漏致使卫生间正下方的餐厅严重毁损，金瞳医院多次通知幼儿园要求其停止使用卫生间均遭拒绝，为了避免餐厅的损失扩大所以金瞳医院不得已才采取了断水措施。由于幼儿园违法、违约在先，所以即使停水有损失发生也与金瞳医院无关。2、幼儿园主张每天按6000元标准赔偿缺乏事实和法律依据，其诉讼请求不应获得支持。
原审法院经重审查明，2009年8月29日，金瞳医院（甲方）与幼儿园的法定代表人宁淑范（乙方）签订《房屋场地租赁合同》一份。该合同第一条租赁房屋场地基本情况约定：“1、该房屋坐落于长春市经济开发区会展大街1266号。2、该房屋为：主楼后楼房一栋四层，房屋已装修（具体装修状况通过现场录像和照片显示，录像光盘和照片经双方签字或盖章后封存作为合同附件）。3、该房屋所附着的一定范围内的场地，甲方一并出租给乙方使用（该场地的具体面积和四至以房屋和土地交接单具体确定）。4、甲方同意将现有厨房一部分隔断后供给乙方使用，乙方负责出资隔断并单开进出通道和门户。具体面积、隔断方式和门户位置等根据平面图确定或签订补充协议。”第四条房屋改善约定：“1、乙方需要对房屋和附属设施进行重新装修或增添附属物，应提供装饰、装修、增设设计文件和增建、装修范围、事项的书面方案说明，并经甲方同意。有关设计文件、书面说明和甲方同意文件作为本合同的补充文件与本合同具有同样法律效力。2、乙方装饰、装修或添置新物时不得改变房屋的主体结构和布局，不得危及房屋的使用安全，并不得损害甲方其他财产。3、甲方同意乙方装饰、装修或添置新物，以乙方承诺实际租赁期限满十年为前提；如中途解约，甲方有权要求乙方恢复房屋原状并赔偿损失。”第五条租赁期限第（一）款约定“房屋租赁期自2009年9月6日至2019年9月6日，共计10年”。第九条房屋的交付及返还第（一）款约定“交付：甲方应于乙方交款（即租赁保证金50万及第一年房租75万）后二十日内将房屋交付给乙方。《房屋及附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。”第十条房屋及附属设施的维护约定“（一）租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态。乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复。因乙方怠于履行通知义务，所造成的一切人身和财产损失由乙方自负。甲方应在接到乙方通知后的15日内进行维修。（二）对于乙方的装修、改善和增设的他物甲方不承担维修的义务。（三）乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方保管不当或不合理适用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障造成其他财产、人身损害的，乙方应自行负责维修和承担赔偿责任。如乙方拒不维修，甲方可代为维修或购置新物，费用由乙方承担。……”第十一条转租约定“合同生效后，如房屋由甲方认可的依法注册成立的幼儿园或提供资质的第三方实际使用，不视为转租。但该幼儿园或提供资质的第三方视为加入本租赁合同，并与乙方享有连带债权，承担连带责任。如果该幼儿园或提供资质的第三方拒绝承担连带责任，甲方有权解除合同，乙方交纳的保证金不予退还。除上述情形外，未征得甲方书面同意，乙方在租赁期内不得将该房屋部分或全部转租给他人。”第十五条其他约定“1、幼儿园二楼圆弧大厅，乙方须随时无偿提供金瞳小儿眼科医院活动时使用。……本合同未决事项双方协议补充，补充协议与本合同具有同等法律效力。补充协议与本合同相冲突的适用补充协议。2009年9月7日，金瞳医院与宁淑范签订《补充协议》一份，内容为“……六、乙方与长春市政府幼儿园签订的合作协议是甲乙双方主合同的附件。七、甲乙双方《租赁财产交接单》是主合同的附件。此补充协议与《房屋场地租赁合同》具有同等的法律效力，本协议经甲乙双方签字盖章后生效。”2009年9月11日，金瞳医院与宁淑范签订租赁房屋（财产）交接单一份，内容为：“根据甲乙双方二00九年八月二十九日依法签订的房屋租赁合同，双方于二00九年九月十一日就租赁财产的交接进行了现场点验和交接。甲方交付乙方的财产包括：一、房屋：位于主楼后一栋四层楼房。该楼房一至四楼均已装修，楼梯、地面、墙体、门窗、玻璃、锁具、灭火器等其它部位完好，楼内所有水、电、暖、消防等设施完好无损。……三、厨房：厨房按照双方事先商定的方位和空间划定。如需改造，要以双方商定的为限，双方不得随意扩张、改动，可现场确定并拍照为证……”同日，双方又签订《幼儿园交接清单》及《幼儿园房间钥匙交接明细》各一份，“清单”对一至四层楼内的配电位、木床、水笼头、小便池、小水池、淋浴器、日光灯、彩灯、灭火器、柜子、小床等设施的数量及完好程度进行了确认；并说明：……钥匙共46把交齐……；“明细”对交付钥匙对应的房间予以列明（其中未包含二楼成人卫生间钥匙）。
2009年11月25日，幼儿园成立。幼儿园接收租赁房屋及场地后，先于2009年9月中旬在租赁房屋四楼安装了卫星接收器，又于2010年在租赁房屋内安装了电话线、取暖用的热风幕、并向二楼成人卫生间铺设了水管。
2010年夏季，幼儿园四楼出现漏雨，2011年3月20日，金瞳医院将医院与幼儿园外围的伸缩拉门拆除；2011年3月28日，由于幼儿园使用二楼已损坏的成人卫生间漏水致使金瞳医院楼下餐厅的棚顶、墙面被泡，金瞳医院将供水阀门关闭，导致幼儿园停水，故幼儿园诉至法院。
原审法院受理后，于2011年5月18日组织幼儿园、金瞳医院双方到幼儿园现场协调供水事宜，2011年5月20日，双方关于供水问题达成一致，即金瞳医院在幼儿园停止使用二楼成人卫生间和将水泵变频控制柜房间交还金瞳医院的情况下恢复供水，当日，金瞳医院恢复幼儿园供水。
另查明，金瞳医院出租的房屋及场地的所有权人系长春市光电仪器有限公司，金瞳医院经长春市光电仪器有限公司授权以自己的名义签订房屋租赁合同，行使合同权利履行合同义务。
原审法院认为，幼儿园的法定代表人宁淑范与金瞳医院签订的《房屋场地租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。由于合同签订时，幼儿园尚未成立，其法定代表人所签订的合同系个人行为，并不能代表幼儿园，但是根据合同第十一条“合同生效后，如房屋由甲方认可的依法注册成立的幼儿园或提供资质的第三方实际使用，不视为转租。但该幼儿园或提供资质的第三方视为加入本租赁合同，并与乙方享有连带债权，承担连带责任”约定，幼儿园实际使用租赁房屋及场地的行为应视为加入租赁合同，与宁淑范共同作为租赁合同的一方主体，享有作为承租方的权利亦应承担相关的义务，即其应受《房屋场地租赁合同》及《补充协议》的约束，故其作为承租方主张权利符合双方合同约定。
关于幼儿园主张金瞳医院承担停水损失的问题，金瞳医院以幼儿园擅自使用二楼成人卫生间导致漏水为由关闭水阀导致幼儿园无法正常用水，即使卫生间发生渗漏，金瞳医院也应通过合法途径予解决，其擅自停水违反了合同约定，应对幼儿园由此产生的合理损失承担赔偿责任；关于幼儿园主张实际损失部分共花费购水费用共计36480元，加油费共计1040元，雇人运水费4800元，停水补发工资72080元，购置储水用具费用2501元，合计116，901.00元，虽然金瞳医院对相关的证据真实性存有异议，但是其未提供相反的证据予以证明，幼儿园在金瞳医院停水的情况下自行购买饮用水、购置相关储水用具及其他补救措施解决用水问题系为防止损失进一步扩大的行为，其该部分支出具有合理性，金瞳医院应予赔偿。关于幼儿园主张的日6000元的损失因其举证不足，不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百二十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经原审法院审判委员会（2013）第十三次会议讨论决定，原审法院判决如下：一、金瞳医院于本判决生效之日起十五日内赔偿幼儿园的停水损失116，901.00元；二、驳回幼儿园的其他诉讼请求。案件受理费人民币2580元，由幼儿园负担1290元，由金瞳医院负担1290元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，幼儿园不服原审判决，向本院提出上诉。理由如下：由于被上诉人违反合同约定，擅自关闭供水阀门，停止向幼儿园供水38天，我园为此支付购水费、运水费等之外，还因停水之事，引发家长不安，导致多名学生退费走人，对我园造成的损失是显而易见的，且上诉人出示的家长退费票据足以证明上诉人的损失。故请求：撤销原审判决，改判支持上诉人要求金瞳医院给付每天6000元损失的诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。
金瞳医院辩称，不同意给付以上款项，幼儿园此项诉请无合同及法律依据，依法不应予以支持。
金瞳医院亦不服原审判决，向本院提出上诉。理由如下：幼儿园要求我医院赔偿停水损失的诉请缺乏依据，应予驳回。1、幼儿园在租赁房屋场地期间，长期拖欠水电暖等费用，违反合同约定的付款义务。2、未经我医院同意擅自使用二楼圆弧大厅卫生间并发生渗漏，直接导致下方餐厅严重毁损。要求停止使用遭拒后，我院为避免损失扩大而于紧急情况下采取了断水这一自力救济措施。由于幼儿园违约、违法在先，我院采取相应手段以维护自己的合法权益。幼儿园因此遭受的损失，应由其自行负担。3、幼儿园主张的损失完全不具有合法性及必要性，其提交的证据存在各种瑕疵，不具有证据的证明力。综上，请求二审法院查明事实，分清责任，撤销原审判决第一项，依法驳回幼儿园的全部诉讼请求；一、二审案件受理费由幼儿园承担。
针对金瞳医院上诉，幼儿园辩称：我园不存在拖欠水电暖费用问题，在金瞳医院向我方发出律师函之前，从未向我方主张过此项权利，收到的律师函亦未告知给付欠费数额，不具有履行内容。合同无规定在出现金瞳医院所主张的情况后，金瞳医院可自行断电、断水。法律亦无规定出租方享有此项权利。原审关于我园此部分损失的赔偿基于我园提供的票据，在对方未提供反驳证据的情况下，原审保护我园此部分费用正确。
本院查明的事实与原审基本一致。
另查明：从2010年9月初开始，金瞳医院与宁淑范因西侧的进院大门通行问题发生纠纷。该大门为金瞳医院和幼儿园两家共同出入的通道。虽然在交接房屋时约定金瞳医院负责管理该大门，但为了方便通行，金瞳医院应宁淑范要求将该门钥匙交给宁淑范一把。2010年9月，宁淑范以政府部门要求对幼儿园封闭管理为由，更换了该门钥匙，雇佣保安看管，禁止一切人员和车辆通行。金瞳医院多次找宁淑范协商未果，双方产生矛盾并逐渐激化。2011年3月20日，因宁淑范阻止金瞳医院工作人员通行大门，双方再次发生激烈冲突，金瞳医院强行拆除了大门，幼儿园为此向公安机关报了警。2011年3月24日，幼儿园使用二楼圆弧大厅成人卫生间时再次发生大面积渗漏，损坏了金瞳医院的一楼小餐厅。金瞳医院于2011年3月28日关闭了整栋楼的水闸，造成幼儿园停水。2011年4月初，新闻媒体（“城市速递”电视栏目和新文化报纸）对幼儿园停水事件进行了曝光。
又查明：水、电表箱钥匙由金瞳医院一方控制，用水电量需由金童医院确定。
本院认为，结合双方合同履行过程中发生的各个事件可以看到：双方矛盾起于大门事件，在该事件发生后，金瞳医院在协商未果的情况下，强行拆除大门，双方发生激烈冲突，幼儿园报警。在大门事件尚未彻底解决之际，幼儿园不当使用二楼圆弧大厅卫生间发生渗漏造成一楼金瞳医院餐厅损毁。虽然金瞳医院盛怒之下采取给幼儿园断水这一极端行为不当，但幼儿园园长宁淑范禁闭金瞳医院入户必需通行的大门及明知二楼卫生间渗漏仍强行使用对停水事件的发生亦并非没有过错。上述事实表明，双方履约过程中发生的一系列事件，并非哪一方单方违约所致，而是由于双方种种不当行为综合导致。一审未结合全案事实，仅因金瞳医院未通过合法途径解决、擅自停水，判令金瞳医院承担幼儿园停水损失不当，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销长春经济技术开发区人民法院（2012）长经开民重字第37号民事判决；
二、驳回长春市政府机关第一幼儿园会展国际园的诉讼请求及上诉请求。
一审案件受理费2580.00元（幼儿园缴纳）、二审案件受理费2580.00元（幼儿园缴纳）及2640.00元（金瞳医院缴纳），由双方各自承担。
本判决为终审判决。
审判长 陈海彪
审判员 孙明杰
审判员 管 莉
二〇一五年十月二十八日
书记员 梁 芳