广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民初字第57号
原告（反诉被告）刘敏丽，女，1976年12月22日出生，汉族，住梧州市长洲区。
被告（反诉原告）梧州华融房地产开发有限公司，住所地梧州市新兴二路1号第1幢。
法定代表人陈国华，董事长。
委托代理人周智韬，广西益远律师事务所律师。
委托代理人李创辉，公司职员。
原告（反诉被告）刘敏丽与被告（反诉原告）梧州华融房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月31日立案受理，依法由审判员杨慎瑜独任审判，于2015年3月4日公开开庭进行了审理。原告刘敏丽，被告梧州华融房地产开发有限公司的委托代理人周智韬、李创辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告刘敏丽诉称，2012年9月1日，原告购买被告开发的梧州市新兴二路19号将军雅苑小区3栋103房，购房款为454680元。双方约定被告应于2012年12月30日前向原告交付房屋，但被告于2013年8月19日交房，逾期230天。按照合同约定，被告应支付违约金20915.28元。为此，原告诉至法院，要求判令：被告向原告支付逾期交房违约金20915.28元。
原告刘敏丽向法庭提供�证据有：
1、原告的身份证复印件，证明原告的主体资格；
2、商品房买卖合同，证明原、被告双方已签订购房合同，并约定应付购房款金额；
3、房屋验收记录表，以双方证明于2013年8月19日对房屋进行验收；
4、照片两张。
被告梧州华融房地产开发有限公司辩称，1、被告于2013年3月28日已通知原告交房，但原告因个人原因，拖延收楼，故被告不存在违约；2、原告诉请逾期天数为87天，被告认为应当扣减天数40天,即逾期交房天数只是47天；3、原告诉请的违约金计算标准过高。
被告梧州华融房地产开发有限公司向法庭提供的证据有：
1、气象资料使用证明，证明从2012年1月1日至2013年3月28日止中雨�上的天气共49天；
2、2012年中、高考停工通知，证明2012年因中高考，政府通知停工共15天；
3、2012年市容检查停工通知，证明因梧州市市容检查，政府通知停工5天；
4、2012年宝石节停工通知，证明因宝石节，政府通知停工7天；
5、2013年市容检查停工通知，证明因梧州市市容检查，政府通知停工3天；
6、国务院2012、2013年放假文件，证明2013年1月至3月因政府放假停工共8天；
7、签证单，证明因天气、政府文件等不可抗力因素而停工的天数。
8、质量竣工验收意见书，证明房屋经验收合格；
9、告示，证明被告于2013年3月28日通知业主交房；
10、房屋移交记录表。
反诉原告梧州华融房地产开发有限公司提出反诉称，本公司（出卖人）与刘敏丽（买受人）于2012年9月1日签订《商品房买卖合同》，合同约定，买受人于2012年9月1日支付首期房款144680元，剩余房款31万元，买受人采用银行按揭方式一次性支付给出卖人（买受人在签订合同后15日内必须到银行办理相关按揭手续）。合同签订后，刘敏丽于2013年1月5日才到银行办理按揭贷款手续，银行于2013年2月7日、3月14日才代刘敏丽支付剩余房款15万元、16万元，延迟了180天。根据合同的约定，“买受人逾期付款期限超过30天后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金。”因此，刘敏丽应向�公司支付逾期付款违约金50550元（310000元×0.1%×145天＋160000×0.1%×35天）。为此，反诉原告提起反诉，要求判令：反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金50550元。
反诉原告梧州华融房地产开发有限公司就反诉向法庭提供的证据有：
1、商品房买卖合同，证明双方订立合同时约定反诉被告需在合同之日起15天内办好银行按揭手续，将剩余房款支付给反诉原告；
2、抵押合同，证明反诉被告于2013年1月5日才与银行订立贷款合同；
3、付款凭证，证明反诉被告延迟付款180天的事实；
4、告示，证明被告提出反诉请求，并没有超过诉讼时效。
反诉被告刘敏丽对反诉辩称，华融公司提出的反诉请求没有事实依据。合同约定“�理贷款手续”，并不是华融公司所述的办好，“办理”和“办好”是两个概念，华融公司的证据不能证明本人没有在15天内办理贷款手续。
本院依法调取的证据有：中国银行梧州分行出具的《回复函》，证明刘敏丽办理按揭的时间。
经过开庭质证，被告梧州华融房地产开发有限公司对原告刘敏丽提供的证据1、2、3真实性无异议；对原告提供的证据4有异议，认为不能证明原告的主张。原告刘敏丽对被告梧州华融房地产开发有限公司提供的证据10无异议；对被告提供的证据1－8有异议，认为不能证明被告的主张；对被告提供的证据9有异议，认为对其真实性不予认可。反诉被告刘敏丽对反诉原告梧州华融房地产开发有限公司提供的证据1、2、3、4有异议，认为不能证明反诉原告的主张。对本院调取的证据，原、被告对其真实性均无异议。本院对双方均无异议，以及与本案有关联，能证明案件事实的证据予以确认。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
一、2012年9月1日，原告刘敏丽(买受人)与被告梧州华融房地产开发有限公司(出卖人)签订一份《梧州市商品房买卖合同》，双方约定：1、原告向被告购买位于梧州市××小区××房的房屋，房屋总金额为454680元；2、被告应当在2012年12月30日前将经验收合格的商品房交付给原告使用。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；（2）施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；（3）政府部门对验收及市政配套、安装之延误；（4）遭遇不可抗力的火灾、水灾、地震、暴风雨等�然灾害和其它不可抗拒的意外事件；3、除合同规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理：①逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金；4、买受人于2012年9月1日支付首期房款144680元，剩余房款310000元，买受人采用银行按揭方式一次性支付给出卖人（买受人在签订合同后15日内必须到银行办理相关的按揭手续），买受人如未按合同规定的时间付款，逾期付款期限超过30天后，出卖人�权解除合同。买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金。
二、2013年1月4日，原告到中国银行股份有限公司梧州分行办理按揭贷款。2013年2月7日、3月14日，中国银行股份有限公司梧州分行代原告向被告支付房款共31万元。
三、2012年12月28日，将军雅苑小区3＃楼经验收质量合格。2013年4月7日，原告到被告处交接房屋，原告认为房屋潮湿，要求被告整改。2013年8月19日，原告与被告正式办理房屋交接手续。原告主张被告于2013年8月19日才交付商品房，并认为被告没有按照合同约定的时间交付商品房，要求被告支付逾期交房的违约金20915.28元，并诉至法院成讼。
�院认为，原告刘敏丽与被告梧州华融房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的。双方应当按照约定履行自己的义务。
（一）关于本诉
根据双方在合同中的约定，被告应当在2012年12月30日前将验收合格的商品房交付原告使用。被告没有提供证据证明何时通知原告办理交接手续，原告于2013年4月7日到被告处交接房屋，虽然原告当日要求被告整改，双方于2013年8月19日才正式办理房屋交接手续。但该房屋经验收合格，已符合交付条件。故本院认定被告于2013年4月7日向原告交付房屋，逾期交房共97天，其行为已违反合同约定，应当承担逾期交房的违约责任。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》关于违约责任的约定，“逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金”，因此，被告应向原告支付逾期交房违约金8820.8元（454680元×0.02%×97天＝8820.8元）。被告主张中雨以上降水，在中高考、市容检查、宝石节政府要求停工期间，以及法定假日期间，应当扣减延期交房天数。本院认为，被告可以延期交房的原因应当按照合同约定来确定。首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括自然灾害、政府行为及社会异常事件。故中雨以上降水不属于不能预见、不能避免并不能克服的自然灾害。其次，原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条已对被告可以延期交房的事由作出约定，该条款并没有约定政府行为要求停工和法定假日属于被告可以延期交房的事由；同时，两种事由亦不属于不可抗力。故中雨以上降水，中高考、市容检查、宝石节政府要求停工期间，以及法定假日期间并不能扣减延期交房天数，被告的主张，依据不足，本院不予采纳。
（二）关于反诉
根据双方在合同中的约定，剩余房款31万元，反诉被告采用银行按揭方式一次性支付给反诉原告（反诉被告在签订合同后15日内必须到银行办理相关的按揭手续）。该条款仅约定了反诉被告办理银行按揭贷款的时间，并没有对反诉被告的剩余房款付款时间作出约定。虽然反诉被告没有在签订合同后15日内申请办理贷款，但该行为不属于逾期付款。因此，反诉原告主张反诉被告逾期付款，并按合同约定支付逾期付款违约金50550元，依据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告梧州华融房地产开发有限公司应向原告刘敏丽支付逾期交房违约金8820.8元；
二、驳回反诉原告梧州华融房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。
本案本诉案件受理费320元，减半收取160元，由原告刘敏丽负担93元，被告梧州华融房地产开发有限公司负担67元。反诉案件受理费1063元，减半收取531元，由反诉原告梧州华融房地产开发有限公司负担。
上述债务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。
审判员 杨慎瑜
二〇一五年九月二十一日
书记员 郭 莹
附《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。