江苏省常州市武进区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武邹民初字第231号
原告张兴娣。
原告顾国林。
两原告共同委托代理人钱凯，江苏常弘律师事务所律师。
被告张秀娣。
委托代理人李益俊，江苏兴坛律师事务所律师。
原告顾国林、张兴娣诉被告张秀娣农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月4日立案受理后，依法由审判员潘金保适用简易程序独任审判，于同年3月31日公开开庭进行了审理。后本案依法组成合议庭，并于同年7月28日、9月11日公开开庭进行了审理。原告张兴娣及两原告共同委托代理人钱凯、被告张秀娣及其委托代理人李益俊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顾国林、张兴娣共同诉称：两原告系夫妻关系。2005年10月10日，两原告与被告签订协议书一份，约定由被告在规定的时间内帮助原告张兴娣偿还其结欠龚锡珍、金丽娟等人的欠款共计60000元。待款项全部清偿后，两原告自愿将其所有房屋的北首一间前后二层半楼房抵偿给被告。协议签订后，被告未能按约履行还款义务。2011年，被告在原告不知情的情况下，偿还了协议之外的债权人闵兴珍30000元。目前，被告以帮原告偿还了一部分欠款为由一直占有使用原告的房屋，也不向原告支付使用费，且还将部分房屋出租，租金也仅向原告支付过7500元。因案涉房屋系农村宅基地房屋，现有法律规定是不允许转让、买卖，故双方签订的以房抵债的协议是无效的。事实上被告也没有全部按约履行协议约定的还款义务，故案涉房屋返还原告是较合适的。至于被告为原告所归还的一部分款项，原告现也愿意退还被告。虽然被告目前没有其他房屋居住，但这不足以构成不向原告返还房屋的理由。现因双方纠纷经多次协调未果，故起诉要求判令：一、确认2005年10月10日原、被告签订的协议书无效，案涉房屋属两原告所有。二、被告向两原告返还位于常州市武进区嘉泽镇镇中街2号的案涉房屋。三、本案诉讼费用由被告承担。
被告张秀娣辩称：对2005年10月10日原、被告双方签订的协议书的真实性没有异议。2005年10月18日，双方又签订了一份协议书，根据该协议，原告原欠被告80000元没有偿还，最后双方达成以60000元冲抵诉争房屋，且两原告应协助被告办理房屋产权过户手续，该份协议足以证明双方间就诉争房屋的买卖是真实的，被告占有使用房屋也是合法的。被告已按约为原告张兴娣向协议约定龚锡珍、刘正荣、薛惠娟偿还了款项。至于应偿还金丽娟的款项，因金丽娟无法找到，且金丽娟本人也不认可由被告来偿还，该款项被告无法偿还。但被告又为原告张兴娣向闵兴珍偿还了30000元借款，被告实际替原告张兴娣偿还了借款72000元，远大于协议约定的60000元。按照对价原则，被告已履行了协议约定的代为偿债义务，但原告未按约办理房产过户手续。如果当时办理了过户手续，被告的户口就能迁至诉争房屋的村委，有关宅基地的问题也就迎刃而解。出卖房屋也是两原告处分自己房屋的意思表示，且协议签订后被告就实际占有使用了该房屋。故被告认为协议是有效的，原告应当诚信履行协议，不应向被告主张返还房屋。即使协议是无效的，也应当按有效情形处理。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：两原告系夫妻关系，于1976年12月18日登记结婚。原告张兴娣与被告张秀娣系同胞姐妹关系。本案所涉房屋现位于常州市武进区嘉泽镇镇中街2号（北街72号），该房屋的前排二间二层半楼房于1994年5月办理了武嘉字第3540号房屋所有权证，登记所有权人为顾国林。1998年，两原告在未办理建房手续的情况下在原前排二间二层半楼房后又建造了二间二层半楼房，至今该部分房屋未办理产权登记。1999年1月，上述房屋所占用地办理了武集建（1998）字第5208011号集体土地建设用地使用证，登记的土地使用者为顾国林。
2005年10月10日，张兴娣作为甲方，张秀娣作为乙方，双方签订了一份协议书。协议约定：现经甲、乙双方充分协商一致，自愿达成如下协议。一、张兴娣结欠龚锡珍人民币30000元、刘正荣11500元、金丽娟13000元、薛惠娟5500元。该款由张秀娣在规定时间内负责偿还给上述债权人。二、张秀娣帮助张兴娣负责偿还上述款项后，张兴娣自愿将常州市武进区嘉泽镇北街72号的北首一间前后排二层半楼房抵偿给张秀娣。三、其它张兴娣的一切债务均与张秀娣无关。该协议书由两原告及被告签名，仇耀方、刘荣德、赵仁大、张友娣作为证明人也在该协议上签名。
2005年10月18日，张兴娣作为甲方，张秀娣作为乙方，双方又签订了一份协议书。协议约定：现经甲、乙双方充分协商一致，自愿达成如下协议。一、甲方张兴娣因经商缺乏周转资金向张秀娣借款现金人民币陆万元正（60000元）。现因张兴娣无力偿还该债务，双方通过充分协商一致，张兴娣自愿将常州市武进区嘉泽镇北街72号的北首一间（前后排）二层半楼房作价60000元抵偿给张秀娣。二、该房屋抵偿给张秀娣后，张兴娣必须协助张秀娣办理该房屋的的产权过户手续，一切费用由张秀娣承担。三、本协议在甲、乙双方签订后15日内张兴娣必须把该房屋内的属于张兴娣的物品搬出，把房屋交付张秀娣使用。逾期张兴娣不将所有物品搬出，则作自动放弃，归张秀娣所有。该协议由两原告及被告签名，仇耀方、刘荣德、赵仁大、张友娣也同样作为证明人在该份协议书上签名。刘荣德和赵仁大均系原告张兴娣的姐夫，张友娣系张兴娣之胞妹。
另查明：两原告曾于2013年7月以排除妨碍为由起诉来院。同年9月12日公开开庭进行了审理。在审理过程中查明，被告向龚锡珍还款为25000元，向刘正荣还款为9500元。2013年11月5日，两原告申请撤诉，本院作出（2013）武邹民初字第573号民事裁定，准予两原告撤诉。
又查明：两原告因负债较多，自2003年年底即离家外出，至2008年回家。两被告外出后，案涉房屋由被告居住使用至今，现被告仍居住使用该房屋的北首一间（前后排）二层半楼房，南首一间（前后排）二层半楼房无人使用。
针对原、被告双方签订协议的原因、经过及被告为原告偿还相应债务的情况，本院依法对刘荣德、赵仁大、张友娣及闵兴珍进行了调查。经查，签订协议是原、被告双方真实意思的表示，但原、被告间并不存在真实的借款关系。协议签订后，被告先后向薛惠娟还款5500元，向龚锡珍还款25000元，向刘正荣还款9500元，向闵兴珍还款30000元。
另庭审中，原、被告双方均认可履行的是2005年10月10日的协议书。对其他协议书，因原、被告均陈述双方之间并不存在真实的借贷关系，故其他协议书均未实际履行，其效力也不需进行确认。
本院认为：2005年10月10日的协议书是原、被告双方在当时特定的情况下所形成，协议内容也经双方协商一致，是双方真实意思的表示。针对该协议的性质问题，从该份协议书的内容分析，协议主要内容是由被告代两原告偿还约定的6万元债务后，两原告将协议所涉的北首一间前后排二层半楼房抵偿给被告。由于原、被告之间没有真实的债权、债务关系，故双方间并不存在以房抵债的法律关系。被告为两原告偿还6万元债务实质是被告向两原告支付的购房款，仅是被告支付购房款的方式并非是直接向两原告支付，故协议双方虽未明确是房屋买卖关系，但实为农村房屋买卖关系。针对协议的效力问题，本案原、被告双方不属同一集体组织成员，案涉房屋虽系两原告的私有财产，但该房屋系农村集体宅基地上的房屋，且有部分房屋尚未经产权登记。因房屋买卖必然涉及宅基地的买卖，而宅基地买卖违反土管法的强制性规定，故双方签订的协议应当认定为无效。针对原告要求被告返还案涉房屋的请求，本院认为，在处理涉及农村宅基地房屋买卖案件，首先，从尊重历史，照顾现实的角度考虑。当时两原告是在负债较多且已外出的情况下，经与姐妹商量一致后与被告签订的协议，目的也是为了让被告为原告清偿部分债务后将部分房屋抵给自己的妹妹。当时姐妹关系较好，签订协议也是双方当时的真实意思。协议签订后，被告虽未严格按协议约定向债权人偿还，但从查明的事实来看，被告实际为原告代偿的债务已超过协议约定的60000元。其次，从有利于妥善解决现有纠纷和有利于规范当事人交易行为的角度考虑，协议双方既要诚信，又要守法。本案双方虽然是在善意、真实的情况下签订了协议，也履行了部分协议内容，但因协议的内容违反了相关法律、法规的强制性规定，故协议属无效协议。无效协议自始无效，对此，原、被告双方均存在过错。再次，从综合权衡双方的利益角度考虑，现被告无其他居所，还有一子随其生活，且被告在该房屋内居住已有十年之多。而原告自2008年回来后也从未居住过该房屋，原告的居住条件明显优于被告。综上，对原告要求确认双方于2005年10月10日签订的协议书无效的请求予以支持。对原告要求被告返还房屋的请求，综合本案各种因素，返还房屋的条件并不具备，仍维持现有使用状态较宜，故对原告要求返还房屋的请求不予支持。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原、被告双方于2005年10月10日签订的协议书无效。
二、驳回两原告的其余诉讼请求。
案件受理费80元，由原、被告各负担40元（原告同意被告负担的该诉讼费用由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起二十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省常州市中级人民法院，开户行：江苏银行常州分行营业部，帐号：80×××63）。
审 判 长 潘金保
审 判 员 韦云飞
代理审判员 葛建芬
二〇一四年九月十八日
书 记 员 史小红
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国土地管理法》
第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。