宁波市海曙区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0203民初9767号原告（反诉被告）：宁波高登物业管理有限公司，统一社会信用代码9133020305384248XH。住所地：浙江省宁波市海曙区药行街*号。法定代表人：沈涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：邱鸿、王晓华，浙江海泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙晶，女，汉族，1986年11月3日出生，户籍所在地浙江省宁波市鄞州区。委托诉讼代理人：杨怀宇、包倩雯，浙江金道（宁波）律师事务所律师。宁波高登物业管理有限公司与孙晶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月19日立案受理，依法适用简易程序审理。案件审理过程中，被告孙晶向本院提起反诉，本院于2017年12月8日公开开庭进行了证据交换。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，适用普通程序于2018年2月8日公开开庭进行了合并审理。宁波高登物业管理有限公司的委托诉讼代理人邱鸿，孙晶的委托诉讼代理人杨怀宇、包倩雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁波高登物业管理有限公司起诉称：2015年12月7�，孙晶与宁波高登物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定宁波高登数码市场管理有限公司将位于宁波市海曙区药行街6号三层L309室，共计291.50平方米的房屋租赁给孙晶经营餐饮服务，合同期限自2015年12月7日起至2021年2月6日止及相应的租金、管理费、违约责任等内容。合同签订后，孙晶进场装修并营业，但仅支付第一期租金79798元和商场管理费13119元，孙晶的行为已严重违约，要求判令：1.解除双方于2015年12月7日签订的《房屋租赁合同》；2.孙晶腾退宁波市海曙区药行街6号三层L309室并返还宁波高登物业管理有限公司；3.孙晶支付宁波高登物业管理有限公司至实际腾退之日止的房屋租金（占有使用费）490758.48元（暂算至2017年11月6日）；4.孙晶支付宁波高登物业管理有限公司至实际腾退之日止的商场管理费87460元（自2016年3月7日暂算至2017年11月6日）；5.孙晶支付宁波高登物业管理有限公司占有使用房屋期间水费1345.50元、电费7176元、空调费4553.70元。孙晶答辩及反诉称：涉案房屋所在商场经消防部门检查，存在重大消防安全隐患，未经消防验收合格。因租赁房屋存在安全隐患，导致孙晶无法如期开业，租赁房屋的合同目的已无法实现，合同解除的违约责任在宁波高登物业管理有限公司方，并应由宁波高登物业管理有限公司承担孙晶的相关损失。请求判令：1.解除双方于2015年12月7日签订的《房屋租赁合同》；2.宁波高登物业管理有限公司返还孙晶第一期租金79798.13元、第一期商场管理费12481.87元、租赁保证金101340元、装修押金7288元，并赔偿上述四项费用的利息损失（以200908元为基数，自2016年2月7日起按年利率6%计算至实际付清之日止）；3.宁波高登物业管理有限公司赔偿孙晶装修损失241070.52元、经济损失401860元，并赔偿上述两项费用的利息损失（以642930.52元为基数，自2016年2月7日起按年利率6%计算至实际付清之日止）。宁波高登物业管理有限公司针对孙晶的反诉答辩称：孙晶有正常营业的事实，且整个商场一直在持续经营，解除合同的原因是孙晶拖欠租金。涉案房屋不存在消防隐患，且宁波高登物业管理有限公司交付的房屋在通过开业前的消防检查后，因孙晶重新装修，后续对应的消防验收申报主体应为孙晶。请求驳回孙晶的反诉请求。当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：1.宁波高登物业管理有限公司提供房产证、土地证一组、《租赁协议》二份、企业信用信息公示报告复印件一份、《房屋租赁合同》一份、收款收据四份、签购单一份、中国建设银行单位客户专用回单三份，拟证明宁波高登物业管理有限公司有权出租涉案房屋，双方存在房屋租赁关系及孙晶已支付的款项等事实。经质证，孙晶对上述证据的真实性没有异议。本院认为，因孙晶对上述证据的真实性没有异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。2.宁波高登物业管理有限公司提供照片、视频一组，拟证明孙晶实际装修并营业等事实。经质证，孙晶对上述证据的真实性没有异议，但认为其经营的烧烤店仅是试营业，并不能正常营业，营业时间为2016年6月至2016年8月。宁波高登物业管理有限公司对孙晶的营业时间没有异议。本院认为，因宁波高登物业管理有限公司与孙晶对孙晶在涉案房屋内实际进行过经营的事实陈述一致，故本院对该事实予以确认。3.宁波高登物业管理有限公司提供限期腾空通知书一份、照片一组，拟证明宁波高登物业管理有限公司曾要求孙晶腾退房屋，但其仍占有涉案房屋的事实。经质证，孙晶表示之前未看到过该通知书，因双方未能就赔偿事宜达成一致，故孙晶仍未搬走店铺内的物品。本院认为，因双方对被告仍占有涉案房屋的事实均无异议，故本院对该事实予以确认。4.宁波高登物业管理有限公司提供消防安全检查合格证一份、建筑消防设施年度监测报告一份、扶梯及电梯监测报告九份，拟证明涉案房屋所在商场及商场内的电梯经消防验收合格。经质证，孙晶对消防安全检查合格证、扶梯及电梯监测报告的真实性没有异议，但认为宁波高登物业管理有限公司的名称及场地使用性质变更后未重新进行消防验收申报。对出具建筑消防�施年度监测报告的机构资质有异议，认为该报告无法证明涉案房屋符合消防要求。商场内的电梯虽检验合格，但无法正常使用。对此，宁波高登物业管理有限公司称，其仅是企业名称变更，无需再行办理消防安全检查合格证，虽消防部门提出整改要求，但商场仍可以正常营业，且整改后检测机构作出检查合格的报告。本院认为，因宁波高登物业管理有限公司提供的上述证据均系原件，故本院对上述证据的真实性予以确认。5.孙晶提供建设工程消防设计审核意见书一份、信息公开告知书一份、重大火灾隐患整改通知书一份，拟证明涉案房屋及所在商场未通过消防验收等事实。经质证，宁波高登物业管理有限公司对上述证据的真实性没有异议，但认为该整改通知书系针对药行街6号一至九层，并非仅针对商场所在的一至四层，且消防�门要求整改并不代表责令停止营业，整改期间商场一直在正常营业。本院认为，因宁波高登物业管理有限公司对上述证据的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。6.孙晶提供装修明细三组、合作协议书一份、代理经营协议一份、营业执照一份、证明一份、收款收据三份，拟证明其因装修涉案房屋支出241070.52元及已向加盟代理商支付加盟代理费401860元的事实。经质证，宁波高登物业管理有限公司对上述证据的真实性及关联性有异议。本院认为，孙晶提供的上述证据可以证明其为涉案房屋装饰装修支出费用及进行代理合作等事实，对上述事实本院予以确认。本院经审理，认定事实如下：2015年12月7日，宁波高登物业管理有限公司与孙晶签订《房屋租赁合同》一份，约定：宁波高登物业管理有限公司将位于宁波市海曙区药行街6号“星座标”项目三层L309室出租给孙晶开设餐饮，租赁面积291.50平方米，租期自2016年2月7日至2021年2月6日止，交付日为2015年12月7日，孙晶租赁房屋后开业时间之前为装修免租期；装修免租期内孙晶仍需缴纳商场管理费及装修管理费等费用；孙晶应在2015年12月8日前支付自2016年2月7日至同年5月6日的租金79798.13元，租金以3个月为一个支付周期，之后每年租金逐年递增；租赁保证金为租赁期内平均月租金和月商场管理费金额总和的3倍的金额，计101304元，合同期届满或租赁关系提前终止时，在孙晶付清所有应付款项、办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，孙晶交还该房屋及其装修、设备和设施已符合合同预定的返还条件后，15日内未发生有关孙晶消费者投诉、赔偿事件、诉讼、仲裁等前提下，宁波高登物业管理有限公司应在孙晶交还房屋后20日内将租赁保证金无息退还孙晶；商场管理费每月4373元，3个月一付；涉及政府相关部门（包括但不限于质检、消防、卫生部门）审批的各类手续由孙晶自行申请办理并承担相应费用；装修押金每平方米25元，该押金自孙晶装修结束并经宁波高登物业管理有限公司或商场管理方验收通过后，10个工作日内无息返还；孙晶签约前自行咨询工商、消防及卫生防疫等办理开业手续的相关部门，宁波高登物业管理有限公司配合提供相关资料，如因上述因素造成孙晶无法取得开业的相关证照，宁波高登物业管理有限公司不予承担任何由此产生的法律责任及经济损失；宁波高登物业管理有限公司交付的房屋存在危及孙晶安全的缺陷或者因宁波高登物业管理有限公司原因致使孙晶无法营业�过60天未解决的，孙晶有权提前解除合同，宁波高登物业管理有限公司应另行支付月租金的3倍（前述月租金指本合同解除前原告已经支付的最高月租金或租赁保证金的1/3，两者取低）；孙晶逾期支付租金或/及本合同约定的应由孙晶支付的任何一项费用累计超过三十日的，宁波高登物业管理有限公司有权不予返还租赁保证金，并要求孙晶补交免租期所免除的租金等费用、提前终止本合同并合法的提前收回房屋或其任何部分，同时孙晶应自合同终止或提前终止之日起另行按月租金及商场管理费的3倍补偿宁波高登物业管理有限公司直至腾退；双方另约定了房屋装修、返还、违约责任等权利义务内容。合同签订后，孙晶依约支付了租赁保证金101340元、2016年2月7日至2016年5月6日的租金79798.13元、2015年12月7日至2016年3月6日的商场管理费13119元、装修押金7288元及装修管理费、装�垃圾清理费。包括涉案房屋在内的宁波市海曙区药行街6号4-1裙楼-1层至4层系宁波星凯商贸有限公司所有。宁波星凯商贸有限公司、宁波瑞奈特船舶设施有限公司与宁波赛格数码市场管理有限公司曾签订租赁协议，约定宁波星凯商贸有限公司将涉案房屋出租给宁波瑞奈特船舶设施有限公司，宁波瑞奈特船舶设施有限公司将该房屋出租给宁波赛格数码市场管理有限公司。2014年9月，宁波赛格数码市场管理有限公司变更公司名称为宁波高登数码市场管理有限公司，2015年12月，宁波高登数码市场管理有限公司变更公司名称为本案的宁波高登物业管理有限公司。2013年4月9日，宁波赛格数码市场管理有限公司就宁波市海曙区药行街6号-1层至4层房屋取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，合格证载明的使用性质为商场，场所所在层楼：地下一层为仓库、商场，地上1层为商场，地上2-3层为仓库、商场，地上4层为商场。宁波高登物业管理有限公司曾向宁波市公安消防支队海曙区大队递交宁波市海曙区药行街6号星座标内部装修改造建设工程消防设计审核申请，该大队于2016年3月9日出具《关于同意宁波高登物业管理有限公司宁波星座标内部装修建设工程消防设计的审核意见》，认为该工程消防设计符合消防法规和国家工程建设消防技术标准要求，同意该工程消防设计并提出四点修改意见，要求该工程竣工后，申报消防验收（公众聚集场所尚需投入使用、营业前消防安全检查），验收合格后方可投入使用。2016年2月4日，宁波市公安消防支队海曙区大队对宁波星凯商贸有限公司进行消防检查，发现该单位存在火灾隐患，要�在2016年12月31日前改正。孙晶在涉案房屋内经营商标为“奇鱼夫”的宁波海曙千厨奇鱼夫烧烤店，该店于2016年8月12日注册成立，于2017年3月6日注销登记。孙晶为装修涉案房屋支出装饰装修费用并曾在租赁期间实际营业。2015年8月17日，孙晶与千厨饮食文化传播（北京）有限公司签订代理经营协议书及合作协议书，约定孙晶取得千厨饮食文化传播（北京）有限公司奇鱼夫店相关代理经营资格，并就在宁波开设奇鱼夫店达成合作，孙晶为此支付代理费及合作费。本院认为：案涉《房屋租赁合同》系原、被告真实意思表示，合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。本案争议焦点有二，其一是合同解除的时间，其二是合同违约方的确认。针对争议焦点一，宁波高登物业管理有限公司认为孙晶存在未按约支付租金等费用的违约情形，要求解除双方于2015年12月7日签订的《房屋租赁合同》，合同解除时间为本案本诉副本送达之日，而孙晶则认为因涉案房屋未经消防验收，故其租赁房屋的合同目的自始未能实现，故涉案合同应自签订日，即2015年12月7日起即解除。本院认为，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，不应以该房屋未经消防验收合格为由而认定无效，故本案并不存在合同无效项下自始无效的情形，而合同解除权系当事人基于法定或约定事由的出现而享有的权利，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质予以处理，故合同解除的效力并非自始解除。根据双方提供的证据及庭审陈述，孙晶陈述其于2016年9至10月期间与宁波高登物业管理有限公司进行过协商，协商事宜为宁波高�物业管理有限公司赔偿其损失的数额，结合宁波高登物业管理有限公司提供的限期腾空通知书，该通知书亦载明孙晶曾于2016年10月向宁波高登物业管理有限公司提出过解除合同的要求等，故虽双方当时未就补偿或赔偿金额事宜达成一致，但双方均同意解除合同的意思表示应已体现，因双方未能明确具体的协商日期，故本院确认涉案《房屋租赁合同》自2016年10月31日起解除。针对争议焦点二，本院认为，《中国人民共和国消防法》第十三条第二款规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。该法第十五条规定：公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请。涉案房屋所在商场曾经过消防安全检查，消防安全检查合格证载明的房屋性质为商场，其中地上2-3层为仓库、商场，虽消防部门对涉案商场提出火灾隐患的整改意见，但并未责令停产停业，现孙晶在涉案房屋内进行装修并实际经营，孙晶认为涉案房屋所在商场未能通过消防验收导致其租赁房屋无法通过消防验收，但其并未提供充分的证据证明其作为使用单位曾向消防部门就涉案房屋提出过消防安全检查申报，且其在经营过程中并未出现因涉案商场内部装修建设工程消防未验收而导致其不能经营的情形，故孙晶以消防竣工验收未通过为由主张宁波高登物业管理有限公司存在违约行为，本院不予采信，故孙晶应按合同约定支付租金并在合同解除后及时腾退房屋，对宁波高登物业管理有限公司的相应主张本院依法予以支持，并确认孙晶支付宁波高登物业管理有限公司自2016年5月7日起至2016年10月30日止的房屋租金为154786.50元，并自2016年10月31日起至孙晶实际腾退之日止参照月租金26000元的标准支付宁波高登物业管理有限公司房屋占有使用费。孙晶应按合同约定向宁波高登物业管理有限公司支付商场管理费，该费用不应装修免租期而享受免缴的权利，故本院确认商场管理费应自2016年3月7日起至孙晶实际腾退之日止按每月4373元计算。宁波高登物业管理有限公司主张的水电、空调费用未提供相应的证据予以证明，故本院对此不予确认。因孙晶存在违约行为，且宁波高登物业管理有限公司不同意对涉案房屋内已形成附合的装饰装修进行利用，故其要求返还租金、商场管理费及经济损失并要求宁波高登物业管理有限公司赔偿已形成附合的装饰装修在剩余租赁期限内装饰装修残值的主张，缺乏相应的事实和法律依据，本院对此不予认可。结合本案合同履行的情形及合同约定，租赁保证金作为合同义务履行的保证，应在合同提前�止时满足一定条件的情形下无息退还孙晶，为减少当事人的讼累，在合同解除的情形下，宁波高登物业管理有限公司亦应向孙晶退还租赁保证金及装修押金。综上，对双方当事人诉讼请求的合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）宁波高登物业管理有限公司与被告（反诉原告）孙晶于2015年12月7日签订的《房屋租赁合同》于2016年10月31日起解除；二、被告（反诉原告）孙晶于本判决生效之日起十日内从位于宁波市海曙区药行街6号三层L309室房屋内腾退；三、被告（反诉原告）孙晶于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）宁波高登物业管理有限公司自2016年5月7日起至2016年10月30日止的房屋租金为154786.50元，并自2016年10月31日起至孙晶实际腾退之日止按月租金26000元的标准支付宁波高登物业管理有限公司房屋占有使用费；四、被告（反诉原告）孙晶于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）宁波高登物业管理有限公司自2016年3月7日起至孙晶实际腾退之日止按每月4373元计算的商场管理费；五、原告（反诉被告）宁波高登物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）孙晶租赁保证金101340元及装修押金7288元；六、驳回原告（反诉被告）宁波高登物业管理有限公司的其他本诉请求；七、驳回被告（反诉原告）宁波高登物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费9713元，由宁波高登物业管理有限公司负担127元，由孙晶负担9586元。反诉案件受理费6119元，由宁波高登物业管理有限公司负担1236元，由孙晶负担4883元。各方负担的受理费于本判决生效之日起十日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  杨锦晶人民陪审员  朱静芳人民陪审员  朱寒竹二〇一八年四月十六日代书 记员  胡思思本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条�。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残�损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。??12???1?