安徽省宿松县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0826民初462号
原告：朱松勇，男，1992年1月30日出生，汉族，自由职业者，住安徽省宿松县许岭镇碎石村下*组***号。
委托诉讼代理人：叶海军，安徽松圣律师事务所律师。
被告：宿松县华复房地产开发有限公司，住所地安徽省宿松县复兴镇黄湖北路。
法定代表人：陈典喜，该单位经理。
委托诉讼代理人：张敏，安徽松圣律师事务所律师。
被告：宿松县华复房地产开发有限公司龙腾分公司，住所地安徽省宿松县孚玉镇孚玉东路北侧。
负责人：王金龙，该公司经理。
委托诉讼代理人：程松，安徽文征律师事务所律师。
原告朱松勇与被告宿松县华复房地产开发有限公司（以下简称华复房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月7日立案后，依法适用简易程序进行审理。2016年3月25日，宿松县华复房地产开发有限公司龙腾分公司（以下简称龙腾分公司）申请作为本案的第三人参加诉讼，2016年4月20日，原告申请追加龙腾分公司为本案的被告，本院依法通知龙腾分公司作为本案的被告参加诉讼。2016年7月18日，因案情复杂，本院依法将本案转为普通程序公开开庭进行了审理。原告朱松勇的委托诉讼代理人叶海军、被告华复房地产公司的委托诉讼代理人张敏、龙腾分公司的委托诉讼代理人程松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
朱松勇向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付违约金暂定24000元（具体数额按照实际违约天数并按照已交房款的日万分之三计算，违约日期计算至合同标的商品房经综合验收合格具备交房条件之日）。事实和理由：2014年1月28日，原告与被告签订了商品房预售合同，约定原告购买其开发的位于宿松县五里乡孚玉东路以北白洋河以东秀水河畔2幢一单元2-1062室房屋一套，建筑面积91.61平方米，总价为353639元。合同第八条约定，被告应当在2015年6月28日前，将合同约定的经综合验收合格的商品房交付原告使用。合同第九条约定，被告若未按合同规定的期限将出卖商品房交付原告使用，逾期不超过180日的，自逾期交房的第二天起至实际交付之日止，华复房地产公司向原告支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按约履行了支付房款等所有义务，但被告至今未将符合合同要求的房屋交付原告使用。
华复房地产公司辩称，龙腾分公司是华复房地产公司的分公司，涉案房屋是以分公司的名义向外签订的，华复房地产公司对其效力予以追认，至于本案的违约责任由法院予以综合认定，华复房地产公司会依法承担应负之责。
龙腾分公司辩称，对于签订合同及延期交房的事实无异议，并对原告方表示抱歉，龙腾分公司是领取了营业执照的独立核算的分公司，秀水河畔是龙腾分公司独立开发的项目，与总公司无关，法律规定依法领取营业执照的分公司可以独立承担相应的法律责任，只有在无力承担责任的情况下，总公司再承担补充责任，龙腾分公司现经营良好，有能力承担相应的民事责任并愿意承担合理合法的违约责任。但原告主张的违约金过高，请法院根据商品房司法解释的规定调整为该商品房市场租赁价格的130%。因房屋综合验收哪天完成龙腾分公司无法得知，故对于迟延交房违约金仅认可支付至判决确定之日，余下部分原告可以再行主张。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了其身份证复印件、华复房地产公司工商登记信息、商品房预售合同、预收购房款发票，两被告对以上证据的真实性、合法性及关联性无异议，本院予以认定。龙腾分公司向本院提交了公司营业执照、原告所购商品房市场租赁价格评估报告。华复房地产公司对以上证据的真实性、合法性及关联性均无异议；原告认为评估报告不能作为龙腾分公司要求调减违约金的依据。
根据以上双方当事人的陈述以及上述证据的采信，本院认定本案事实如下：2014年1月28日，原告作为买受人与出卖人华复房地产公司签订了一份《商品房预售合同》，约定原告购买“秀水河畔”2幢一单元2-1062室商品房一套，预测建筑面积共91.61平方米，房屋总价款为353639元。付款方式为买受人于2014年1月28日首付233639元。出卖人应当在2015年6月28日前，将取得建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书以及经综合验收合格的商品房交付给买受人；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。逾期交房超过180日的，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。商品房达到交付使用条件后，双方验收交接时，出卖人对住宅商品房还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同签订后，原告已按合同约定履行了支付购房款的义务。该份合同出卖人处加盖的是龙腾分公司及其负责人王金龙的印章。龙腾分公司系华复房地产公司下设的独立核算、自负盈亏的分公司。“秀水河畔”小区实际系龙腾分公司独立开发并独立运营。交费发票上收款方为龙腾分公司，加盖的亦是龙腾分公司的印章。诉争房屋至现在尚未经综合验收完毕，涉讼房屋亦未办理交接手续。
2016年6月30日，经龙腾分公司申请，安徽省安庆市中级人民法院委托安庆中信房地产土地资产价格评估有限公司对涉讼房屋的年租金进行市场价值评估，评估结论为：宿松县秀水河畔2幢一单元2-1062室住宅用房[建筑面积为91.61㎡]，自2016年1月1日至2016年12月31日的年租金价值在价值时点（2016年5月27日）的结果为人民币3681元。
本院认为，原告与龙腾分公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容合法，系有效合同，双方均应严格履行相应的合同义务，否则将承担相应的法律责任。原告依约履行了支付购房款的义务后，龙腾分公司应按《商品房买卖合同》的约定于2015年6月28日前向原告交付取得建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书以及经综合验收合格的商品房，但其至今尚未完善该房的交付条件，亦未向原告送达交房通知，龙腾分公司应依合同约定承担逾期交房的违约责任。本案中，原告要求出卖人支付违约金的请求符合法律规定，本院予以支持。关于违约金的计算，龙腾分公司申请调减约定的违约金，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。因此，龙腾分公司关于调减约定违约金的请求能否得到支持，关键要看约定的违约金是否超过原告实际损失的30%。原告因逾期交房产生的损失从实际情况看应是体现在不能使用涉案房屋而租房居住的租金损失，原告未能举证证明其因逾期交房造成的房屋租金以外的其他实际损失，故按该房屋租金标准确定其因逾期交房产生的损失较为合理。根据本案中的评估结论，涉案房屋每日租金损失为10.08元（3681元÷365天），而按照合同约定的已交付购房款的日万分之三计算，每天的违约金应为106.09元，该约定的违约金明显超过租金损失的百分之三十，故对原告起诉要求被告按房屋总价款的日万分之三计算违约金的诉求，本院予以调减为该讼争房屋租金损失的130%，即每日13.10元，自双方约定的交房之次日起计算至该商品房符合交房条件之日止。因龙腾分公司系自负盈亏、独立核算的分支机构，本案的违约金应由其承担，但如龙腾分公司履行义务不能，则华复房地产公司承担连带赔偿责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告宿松县华复房地产开发有限公司龙腾分公司自2015年6月29日起按每日13.10元的标准向原告朱松勇支付逾期交房违约金至秀水河畔2幢一单元2-1062室房屋符合交房条件之日止；若宿松县华复房地产开发有限公司龙腾分公司履行上述义务不能，则由宿松县华复房地产开发有限公司承担连带给付之责。
二、驳回原告朱松勇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费400元，由原告朱松勇负担100元，被告宿松县华复房地产开发有限公司龙腾分公司负担300元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 吕 芳
代理审判员 孙 平
人民陪审员 周文友
二〇一六年十月二十八日
书 记 员 殷 琪
附相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。