湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第02424号
上诉人（原审被告）李天娥（曾用名李天鹅）。
被上诉人（原审原告）湖南天诚物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区建湘南路154号。
法定代表人罗时辉，该公司总经理。
委托代理人周己中，该公司职员。
委托代理人熊卫东，湖南昌祥律师事务所律师。
上诉人李天娥因与被上诉人湖南天诚物业管理有限公司（以下简称天诚公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第01718号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年12月16日，天诚公司通过社会公开招标后与湖南高桥大市场发展有限公司签订了《物业管理服务合同》（前期物业）。该合同约定由湖南高桥大市场发展有限公司选聘天诚公司对湖南高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城等共计41栋房屋提供前期物业管理服务。合同约定了物业名称及管理范围、物业服务内容、服务费用、物业资料的移交、违约责任等其他事项。其中约定业主应缴纳的物业费用（具体按物价局最终核定的价格标准）住宅1元／平方米／月，门面3元／平方米／月，业主或物业使用人违反合同第六条的规定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按应付款每天0.3%的标准向天诚公司支付违约金。合同第二十三条规定，本合同期限自湖南高桥大市场发展有限公司交房之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2010年12月30日，湖南高桥大市场发展有限公司向高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城的业主发布了《公告》：为改善高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城的居住环境和经营环境，根据《湖南省物业管理条例》和政府对城市管理的要求，上述区域将外聘专业物业管理公司进行管理并实行有偿服务。湖南高桥大市场发展有限公司经面向社会招标，最后确定天诚公司中标，天诚公司将于2011年1月25日进场开始履行职责和提供服务。望所辖区域内的全体业主和物业使用人积极支持，共同配合。天诚公司进场后，湖南高桥大市场发展有限公司对上述区域的管理服务职能随即终止。其后，湖南高桥大市场发展有限公司向天诚公司移交了相关物业资料，天诚公司也进入上述区域进行了物业管理日常工作。2011年5月12日，湖南省物价局向天诚公司下达价格登记证规定非电梯住宅0.7元／平方米／月，商业用房由合同约定（市场调节价）。天诚公司对业主发布的收费标准为：非电梯住宅0.7元／平方米／月，仓库2.1元／平方米／月，写字楼（办公）1.4元／平方米／月，商业用房（门面）8.5元／平方米／月。天诚公司为此制作了收费公示牌对全体业主进行了公示。2011年9月23日，湖南高桥大市场发展有限公司出具《情况说明》：湖南高桥大市场发展有限公司于2010年4月份向市场的全体业主、经营户下发了湖南高桥大市场管理公约，天诚公司依法经招标投标接管了湖南高桥大市场日化城、皮具城、家电城物业管理工作，以后与业主、经营户都应该接受公约的约束，并作为临时管理规约实施。湖南高桥大市场发展有限公司和天诚公司签订的物业管理合同与公约具有同等的法律效力。2012年11月4日，天诚公司向高桥大市场家电城、日化城、皮具城的业主发布了《公告》：天诚公司自2011年元月25日起，接管高桥大市场家电、日化、皮具城的物管工作。经长沙市物价局核价如下：按商业门面8.5元／平方米／月，办公、商用房2.1元／平方米／月，非电梯住房0.7元／平方米／月的标准收取物业管理费。2012年，本院在审理天诚公司与孙芳物业管理服务纠纷一案中［（2012）长中民三终字第2595号］，根据天诚公司提供的服务质量，将其提供物业服务区域的物业收费标准进行调整：按商业门面4.5元／平方米／月，办公、商用房1.4元／平方米／月，非电梯住房0.7元／平方米／月的标准收取物业管理费。天诚公司决定从2012年11月4日起按上述收费标准收取物业管理费，并将收费标准和逾期未缴费的滞纳金标准（每天0.3%）在服务区域内公告。天诚公司于2014年4月17日起诉至原审法院，请求依法裁决。另查明：一、李天娥在长沙市雨花区高桥大市场日化城1栋有126（面积为29.08平方米）、127（面积为29.08平方米）、128（面积为29.08平方米）三个门面，面积共87.24平方米；另有日化城1栋406（面积为190.37平方米）、506（面积为190.37平方米）号住房两套、日化城4栋205号住房（面积为190.37平方米）一套，面积共571.11平方米。李天娥自2013年12月25日起未交纳高桥大市场日化城1栋126、127、128号门面的物业管理费；自2012年10月25日起未交纳高桥大市场日化城1栋406号、506号住房的物业管理费；自2011年1月25日起未交纳高桥大市场日化城4栋205号住房的物业费。天诚公司催款通知单上载明门面按4.5元／平方米／月，住房按0.7元／平方米／月收取。二、李天娥涉案门面、住房的建设单位和物业出售单位为原长沙市雨花区机械化施工公司。2003年6月30日，该公司已经改制更名为湖南高桥大市场发展有限公司。三、2011年9月9日，湖南高桥大市场发展有限公司出具《情况说明》：2010年12月16日，湖南高桥大市场发展有限公司通过公开招标的方式选聘了天诚公司为高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城的物业管理公司，并签订了《前期物业管理合同》。2011年1月25日起，天诚公司依约开展日常物业服务。四、2011年9月23日，湖南高桥大市场发展有限公司出具《情况说明》：湖南高桥大市场发展有限公司于2010年4月份向市场的全体业主、经营户下发了湖南高桥大市场管理公约，天诚公司依法经招标投标接管了湖南高桥大市场日化城、皮具城、家电城物业管理工作，以后与业主、经营户都应该接受公约的约束，并作为临时管理规约实施。湖南高桥大市场发展有限公司和天诚公司签订的物业管理合同与公约具有同等的法律效力。五、天诚公司提供服务的区域，已由法院生效判决确定商业门面4.5元／平方米／月，办公、商用房1.4元／平方米／月，非电梯住房0.7元／平方米／月的标准收取物业管理费。六、本案审理期间，天诚公司将违约金的标准明确为以三个月应交纳的物业管理费为基数按每天千分之三的标准支付。七、天诚公司曾于2012年12月17日起诉主张李天娥交纳涉案门面和住房从2011年1月25日起至2012年10月24日止的物业管理费，原审法院判决李天娥应交纳物业管理费659.1元／月，共计13841元，该判决已发生法律效力。从2012年10月25日起，李天娥仍拒交物业管理费，天诚公司于2014年1月6日起诉至原审法院，主张李天娥交纳涉案门面从2012年10月25日起至2013年12月24日止的物业管理费，每月392.58元，原审法院判决李天娥应交纳物业管理费5496元，该判决已发生法律效力。从2012年10月25日，李天娥未交纳涉案住房的物业管理费。
原审法院认为：一、天诚公司与湖南高桥大市场发展有限公司签订的《物业管理服务合同》已经生效判决确认合法有效，并且根据生效判决，李天娥应交纳的物业管理费为门面392.58元／月，住房399.78元／月。因此，天诚公司要求李天娥支付截止至2014年3月24日的门面物业管理费1177元（392.58元／月×3个月）及住房物业管理费6796元（399.78元／月×17个月），原审法院予以支持。二、关于违约金。湖南高桥大市场发展有限公司与天诚公司在合同中约定，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应付款每天0.3%的标准向天诚公司支付违约金。天诚公司在诉讼中将违约金的标准明确为以三个月应交纳的物业管理费为基数按每天千分之三的标准支付，该违约金的标准仍过高，因李天娥经判决应交纳物业管理费后仍拒绝交纳后续物业管理费，对违约金原审法院调整为以三个月应交纳的物业管理费为基数按照日万分之五的标准分别从2012年10月25日起和2013年12月25日起计算。天诚公司要求李天娥支付违约金1000元，对其主张超过部分，原审法院不予支持。李天娥辩称其与天诚公司不存在物业服务合同关系，天诚公司与湖南高桥大市场发展有限公司签订的前期物业合同，属于无效合同，对李天娥不具有约束力，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十二条之规定，遂判决：一、李天娥于本判决生效后3日内支付天诚公司物业管理费7973元；二、李天娥于本判决生效后3日内支付天诚公司违约金358.83元（按照日万分之五的标准，以1199.34元为基数，从2012年10月25日起计算至2014年3月24日止；以1177.74元为基数，从2013年12月25日起计算至2014年3月24日止）；三、驳回天诚公司的其他诉讼请求。本判决书生效后，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费86元，由李天娥负担。
上诉人李天娥不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案《前期物业管理服务合同》属于违法无效合同，原审判决认定该合同合法有效属于适用法律错误。二、湖南省高级人民法院再审判决认定涉案合同与补充协议的合法性违背了事实和法律。补充协议关于物业服务费的调价内容既未征得全体业主的同意，也未经物价部门评估核定，系天诚公司与湖南高桥大市场发展有限公司相互串通的结果。三、天诚公司既未与业主签订《物业管理服务合同》，也未履行物业管理服务职责，业主有权拒绝支付物业管理费。综上，请求撤销原审判决，依法改判或者发回重审。
被上诉人天诚公司答辩称：一、天诚公司是经过招投标合法进场的，而且前期物业不需要和所有业主签订物业合同，只需要和开发商签订合同，天诚公司不存在违法经营的行为。故请求维持原判。
本院二审诉讼过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、本案纠纷是否适用前期物业管理服务；二、天诚公司是否按照合同约定提供物业服务。
一、关于本案纠纷是否适用前期物业管理服务的问题。根据《湖南省城市住宅区物业管理条例》第十四条“物业管理区域房屋开始出售至业主委会员成立前，由物业出售单位选聘物业管理企业承担前期物业管理”，住建部《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”之规定，湖南高桥大市场发展有限公司作为建设单位可以通过签订书面合同的形式选聘物业管理企业，承担前期物业管理。本案中，湖南高桥大市场发展有限公司将物业服务委托给天诚公司进行管理，符合前期物业服务的适用情形，故原审法院对本案纠纷适用前期物业服务合同纠纷进行裁量，适用法律正确。天诚公司通过招投标方式进入湖南高桥大市场进行物业服务符合法律规定，与湖南高桥大市场发展有限公司所签订的《物业管理服务合同》内容未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，湖南高桥大市场与天诚公司签订《物业管理服务合同》（前期物业）对李天娥具有约束力。李天娥主张天诚公司与湖南高桥大市场发展有限公司签订的《物业管理服务合同》违法无效的上诉理由不能成立，不予采纳。
二、关于天诚公司是否按照合同约定提供物业服务的问题。天诚公司作为高桥大市场的物业服务企业，为高桥大市场提供了物业管理服务，包括安保、清洁、养护设施、消防等方面，其服务情况也得到了长沙市公安局雨花分局高桥派出所、长沙市雨花区高桥街道办事处、长沙市雨花区高桥街道高桥大市场社区居民委员会以及湖南高桥大市场发展有限公司的确认，故本院认为李天娥作为高桥大市场东二环一段578号的业主，接受了天诚公司提供的物业管理服务，应当按照《物业管理服务合同》的约定按时交纳物业管理费。另，关于物业费标准的问题。李天娥上诉称开发商与天诚公司串通制定物业服务价格，本院认为，经湖南省高级人民法院的生效判决确定，天诚公司实行居住用房按照0.7元／平方米／月的标准，居住用房改变用途为商品用房的按照1.4元／平方米／月的标准，商业用房（门面）按照4.5元／平方米／月的标准收取物业费并无不当，故原审判决认定李天娥按照上述标准向天诚公司支付物业费及逾期交纳物业费所产生的违约金并无不当，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当。上诉人的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费86元，由上诉人李天娥承担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 刘完玲
审判员 熊 伟
二〇一五年七月三日
书记员 毛 韧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。