广东省阳春市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1781民初400号
原告：刘顺，男，1972年11月26日出生，汉族，广东省阳春市人，住阳春市。
委托诉讼代理人：曾宁，阳春市马水法律服务所法律工作者。
被告：谢英，男，1965年10月5日出生，汉族，广东省阳春市人，住阳春市。
委托诉讼代理人：曾小兵，阳春市法律援助处法律工作者。
第三人：罗莉，女，1975年8月2日出生，汉族，广东省阳春市人，住阳春市。
第三人：梁子谦，男，1997年12月26日出生，汉族，广东省阳春市人，住阳春市。
原告刘顺诉被告谢英、第三人罗莉、梁子谦案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年2月15日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2017年3月30日、2017年4月21日两次公开开庭进行了审理。原告刘顺及其委托诉讼代理人曾宁，被告谢英的委托诉讼代理人曾小兵、第三人罗莉到庭�加诉讼，第三人梁子谦经本院送达开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘顺诉称：l、第三人在2016年5月13日，就出售其位于阳春市春城街道东湖园岭地段叠泉山庄Ⅱ区湖湾世家146C幢房地产的事宜与原告进行洽谈。根据双方口头商定，第三人以272万元价格将上述房地产出卖给原告。原告在当日通过自己在阳春农业银行开设的账户，转账了50万元定金到第三人罗莉同在阳春农业银行开设的账户(有中国农业银行个人明细对账单为证)。此后，原告多方筹集资金，2017年1月2日，原告将向亲人暂借的50万元用作购房价款，以现金支付方式支付给了第三人(有当时拍摄的现场付款照片为证)。同时根据原告要求，两第三人补写了收取定金的收据。2017年1月20日，原告与第三人在取得银行同意提前偿还被查封房地产按揭贷款的情况下，正式签订《房地产买卖合同》。原告在签订合同的当日就代第三人还清了涉案房屋尚欠银行的按揭贷款l415977.47元，并以现金方式付清购房余款304022元(有当时拍摄的现场付款照片为证)。第三人亦在当日出具了收款收据并将房屋的钥匙移交给原告，并随后到房地产所在的物业管理处协助原告办理了入住的相关手续，后来由原告付清了其所购房屋从2016年11月2日到2017年2月9日产生的电费；2、原告根据与两第三人的约定，2017年1月20日下午，双方到房产交易中心提交了办理涉案房屋的过户登记申请，后因临近下班时间，时间不足没有办理过户登记手续。2017年1月22日上午9时，双方再次到房产登记部门办理，并根据工作人员要求填写了全部文件资料。在办理过程中，工作人员告知原告和第三人，被转让房屋的房地产权证所登记的土地面积与实际测量的面积不符，并要求原告到国土管理部�办理相关更正手续。原告随即前往有关部门办理。当原告办完更正手续及交纳房屋交易税收后，当第二天（23日)上午再次到不动产交易中心继续完成办理变更登记程序时，工作人员却告知原告，2017年1月22日下午，法院已查封了其所购买的第三人房地产。鉴于该原因，原告至今未完成转让房地产的过户登记手续。综上，涉案房地产在阳春市人民法院查封前，原告作为买受人己依合同付清了全部购房价款，并且已实际占有，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，因原告己取得涉案房地产的所有权，未登记只是物权未设立。原告要求对查封的房地产进行解封，并要求第三人继续协助原告办理房地产过户登记手续，符合法律规定，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。�此，原告为了维护自己的合法权益，请求判决：一、解除对阳春市春城街道东湖园岭地段叠泉山庄Ⅱ区湖湾世家146C幢房屋（房地产权证号：粤房地权证阳春字第××号）的查封，并停止对该房地产的执行；二、依法确定原告与两位第三人签订的《房地产买卖合同》合法有效，并由第三人继续协助原告办理上述房地产的过户登记手续，将产权登记至原告名下；三、本案的诉讼费用由被告谢英承担。
被告谢英答辩称：不同意原告的诉讼请求，理由：1、本人与第三人罗莉的民间借贷纠纷案中，本人是为了第三人恶意转移财产，依法向法院提起查封申请；2、本案查封的财产，第三人是明显以不合理的低价转让给原告，属于恶意转移财产的行为；3、原告在明知第三人欠债的情况下与第三人串通，在阳春市人民法院送达裁定书到房管部门进行查封后，强行办理变更�记手续，该程序不合法。
第三人罗莉述称：对原告的诉讼请求以及主张的事实理由没有意见。
第三人梁子谦缺席亦不作书面答辩。
经审理查明：原告主张支付272万元购房款提供了下列证据：1、《中国农业银行个人明细对账单》，证明于2016年5月13日通过阳春农业银行转账50万元定金给罗莉在该行开设的账号；2、罗莉书写的《收据》、手机拍摄的2017年1月2日现金支付现场照片，证明原告于2017年1月2日支付50万元现金给罗莉；3、广东阳春农商行的《客户回单》、广东阳春农商行《贷款明细》、手机拍摄的2017年1月20日现金支付照片，证明原告于2017年1月20日通过广东阳春农商行转账1415977.47元给罗莉，罗莉将该款偿还欠广东阳春农商行贷款余额1415977.47元，以及原告现金支付304022元给罗莉。被告对上述原告通过阳春农业银行转账50万元及代为偿�广东阳春农商行贷款1415977.47的事实无异议，第三人罗莉予以认可，本院予以确认；被告对原告两次现金支付的事实有异议，认为从照片来看原告没有支付原告主张现金的数额给罗莉，本院为此当庭播放原告提供的现金支付照片，经质证后，被告没有提出足以反驳的理由以及相反证据反驳原告的该项主张，第三人罗莉当庭予以认可原告的主张，本院依法采纳原告该项主张。因此，本院依法确定原告支付购房款272万元给罗莉的事实。庭审中，被告主张原告以明显低价购买第三人涉案房地产，经本院调查取证，查实第三人用涉案房地产作抵押向广东阳春农商行贷款时（2014年7月8日）评估价为2335000元后，被告到庭明确表示不申请对涉案房地产市场价值进行评估。
原告主张自愿与第三人罗莉、梁子谦（罗莉的儿子）签订涉案房地产买卖合同的事实，提供了下列证�：《房地产买卖合同》、二手楼《广东省房地产买卖合同》，证明原告于2017年1月20日正式与罗莉、梁子谦签订涉案房地产买卖合同。经本院向阳春市国土资源局调查取证，该局的经办人沈国志证实原告与第三人罗莉、梁子谦在2017年1月20日下午下班前到达不动产交易中心咨询办理涉案房屋变更登记的相关事宜，由于临近下班时间，不动产交易中心尚未受理涉案房地产变更登记的申请，以及在沈国志的见证下原告与第三人于2017年1月22日签订二手楼《广东省房地产买卖合同》，故本院依法采纳原告主张其与第三人自愿协商一致基础上于2017年1月20日订立涉案房地产买卖合同的事实。
原告主张在法院查封前已向不动产交易中心提交申请变更登记资料并由该中心受理变更登记申请的事实，提供下列证据：《不动产登记申请审批表》、《税收缴款书》，被告对该两�证据无异议，本院予以采纳。经本院向阳春市国土资源局调查取证，本院予以确认：阳春市国土资源局于2017年1月22日（星期天，因春节七日长假而补上班）上午10时正式受理了原告与第三人提交的《不动产登记申请审批表》，本院于11时16分向该局送达协助查封涉案房地产的通知书，不动产登记中心当即停止办理了涉案不动产转移登记。
原告主张实际占有涉案房屋的事实，提供了下列证据：1、《房地产交接清单》，证明第三人与原告于2017年1月20日交接房屋内部分物品（含不能折除部分装修物）的事实；2、证人证言，证明证人黄某（阳春市中睿物业服务有限公司湖湾世家物业管理处的主任）直接办理了涉案房屋物业业主变更登记为刘顺的事实；3、打扫卫生及使用房屋的照片，证明刘顺已取得该案房屋钥匙，并已实际使用该房屋。经本院向阳春市中睿物业�务有限公司调查取证，该公司证明：1、刘顺与罗莉于2017年1月20日要求将涉案物业业主变更登记为刘顺；2、该公司通知涉案房屋的物业管理处办理变更物业业主为刘顺；3、2017年2月9日刘顺向该公司缴交了涉案房屋从2016年11月2日至2017年2月9日所产生的电费。本院审查认为，证人证言与本院调查取证的事实相吻合，被告虽不予认可证人证言，但没有提供足以反驳的相反证据，而且第三人罗莉予以认可，本院应依法采纳原告该项主张。
另查明，罗莉于2015年8月9日、10月30日两次向谢英借款65万元，谢英于2017年1月22日向本院提出诉讼后，本院根据谢英的申请，于2017年1月22日作出（2017）粤1781民初275号民事裁定，查封了涉案房地产，本院于2017年3月1日作出（2017）粤1781民初275号民事判决书，判令罗莉偿还借款55万元及利息给谢英。
另，刘顺与第三人罗莉、梁子谦不存在亲属、亲戚、同学等利害关系。
以上事实，有原告提供的身份证复印件、定金《收据》、房地产权证书、《房地产买卖合同》、移交房屋确认书和清单、电费收据、《广东省房地产买卖合同》、《不动产登记申请审批表》、完税凭证、民事裁定书、中国农业银行个人明细对账单复印件、电脑打印黑白照片、被告提供的身份证复印件、民事判决书及原、被告、第三人的陈述笔录等附案证实。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告提出阻止法院对涉案房地产执行必须符合下列四项条件：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。从本案来看，无证据证明原告与第三人恶意串通，损害他人合法权益的行为；原告与第三人在平等自愿协商一致的基础上，于2017年1月20日签订了涉案房地产《房地产买卖合同》，而且在2017年1月22日上午10时在不动产交易中心工作人员的见证下，签订了二手房《广东省房地产买卖合同》，经审查，上述房地产买卖合同没有违反国家法律、法规强制性规定，应为有效合同；而本院向不动产登记部门送达协助查封裁定书的时间是2017年1月22日上午11时16分，但不动产登记中心已于2017年1月22日上午10时受理了原告与第三人变更涉案不动产变更登记的申请。因此，本院予以认定在人民法院查封之前原告与第三人已签订合法有效房地产买卖合同。二、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。从本案来看，原告与第三人签订的房地产买卖合同载明的房地产转让款为250万元，现原告提供的证据证明原告已于2017年1月20日前实际支付购房款272万元给第三人，被告虽对部分现金支付购房款数额有异议，但无提供足以反驳的相反证据，本院依法采纳原告主张支付转让款272万元给第三人的事实，因而原告已足额支付了涉案不动产对价款给第三人。三、人民法院查封前已经合法占有不动产。从本案来看，原告申请出庭作证的证人黄某证言，证明第三人与原告刘顺于2017年1月20日到涉案房地产物业管理处办理了涉案物业业主变更手续，证人证言与原告提供的《房地产交接清单》、使用房地产的照片等证据相互印证，而且与本院向阳春市中睿物业服务有限公司调查取证情况基本吻合，故本院依法应予采信，原告主张其于2017年1月20日已取得涉案不动产的钥匙、办理了物业的入住手续理由成立，应予采纳，故本院予以认定原告在本院查封前对涉案房屋已经有事实上的管理和支配权。四、非因买受人自身原因未办理过户登记。从�案来看，涉案房屋没有过户至原告的原因是第三人于2017年1月20日下午才涂销涉案房地产的抵押登记，1月21日是星期六为法定休息时间，到1月22日星期天补上班时间后，原告与第三人当即到不动产登记中心提交了变更登记申请，并在本院查封裁定书送达前已由不动产登记中心受理变更登记申请，后来不动产登记部门收到法院查封裁定书后才停止了办理变更登记程序，由此来看，原告对尚未变更登记至其名下并不存在过错。综上，原告诉请停止对涉案房地产的执行理据充足，应予支持。
由于涉案不动产变更登记申请已由不动产登记部门受理，本院判决停止对涉案房地产的执行行为后，不动产登记部门将依法继续办理原告及第三人的变更登记申请，第三人罗莉、梁子谦应当继续予以协助完成涉案房地产的变更登记手续。
综上所述，依照《最高人民法�关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：
停止对登记在第三人罗莉、梁子谦名下位于阳春市春城街道东湖园岭地段叠泉山庄Ⅱ区湖湾世家146C幢房地产（房地产权证号：粤房地权阳春字第××号）的执行；
第三人罗莉、梁子谦继续协助将阳春市春城街道东湖园岭地段叠泉山庄Ⅱ区湖湾世家146C幢房地产完成过户登记至原告刘顺名下。
本案受理费26800元,由被告谢英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。
审 判 长 邱 明
审 判 员 姜晶晶
人民陪审员 林 力
二〇一七年五月四日
书 记 员 李文婷