吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉01民终10号上诉人（原审原告）:孙玉，住吉林省延边朝鲜族自治州。委托诉讼代理人：邱艳红，住吉林省延边朝鲜族自治州，系上诉人妻子。被上诉人（原审被告）：长春市政建设（集团）房地产开发有限公司，住所地：吉林省长春市二道区民丰大街桃花苑20栋。法定代表人：陈继忠，该公司经理委托诉讼代理人：李赫，该公司职员。委托诉讼代理人：毛洪洋，该公司职员。上诉人孙玉因与长春市政建设（集团）房地产开发有限公司（以下简称市政公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2017）吉0105民初2012号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。孙玉上诉请求：撤销长春市二道区人民法院（2017）吉0105民初2012号民事判决，依法改判市政公司给逾期办证违约金83333.75元及欺诈交房违约金18560元，理由如下：市政公司至今未给孙玉办理产权证，逾期违约行为从违约之日至今仍在持续状态，如果按照合同约定的标准向孙玉支付违约金明显违背公平原则。520元的违约金数额明显过低，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定孙玉可以主张对违约金予以调整，孙玉的损失真实存在，只是无法确定具体数额，原审法院主观认定孙玉未举证证明具体损失，仅支持520元违约金，适用法律错误。关于合同中违约金数额条款，应属格式条款。市政公司在向孙玉交付房屋时并未经验收合格、竣工备案登记，而是采取了欺诈的手段，侵犯了孙玉的知情选择权，让孙玉在不知情的情况下签署了房屋验收交接单，市政公司构成违约交房。市政公司辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，原审判决应予维持。孙玉向原审法院提出诉讼请求：1.判令市政公司向孙玉支付迟延办理房屋产权证的违约金83333.75元，自2014年6月25日起算至2017年8月25日止，违约金以总房款54万元为基数按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率标准计算；2.判令市政公司立即无条件协助孙玉办理诉争房屋的产权证书；3.判令市政公司支付因孙玉的无理要求，孙玉往返延吉和长春的一切费用及损失1元；4.诉讼费由市政公司承担。庭审中，孙玉增加从2017年8月26日起计算至市政公司为孙玉办理产权证之日止的违约金，按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算。原审法院经审理查明：2013年6月17日，孙玉与长春市政建设（集团）房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定孙玉购买长春市政建设（集团）房地产开发有限公司名下梧桐公馆二期，第28幢1单元2803号房，建筑面积74.74平方米，房屋总金额520639元。合同第五条关于面积确认及面积差异处理约定“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2中方式处理……2.双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；……面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%……因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当另行签订补充协议。”合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人（长春市政建设（集团）房地产开发有限公司）应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（即孙玉）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理：…2.买受人不退房，出卖人按已付购房款的0.1%向买受人支付违约金”。孙玉于2013年6月4日交纳首付款160639元，剩余房款360000元以银行贷款形式交纳。2013年6月25日，长春市政建设（集团）房地产开发有限公司按约将合同约定商品房交付孙玉使用，双方办理完毕房屋交付手续。2016年5月13日，长春市政建设（集团）房地产开发有限公司将本案争议房屋所在的长春市经济开发区吉林大路梧桐公馆二期28号楼进行了商品房备案登记。《梧桐公馆二期28号楼房屋分套建筑面积计算成果表》显示，本案涉案房屋建筑面积为76.28平方米。截至开庭日，原告并未补齐房屋面积差价款。原审法院认为：1.关于原告的起诉是否已过法定诉讼时效问题。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予支持；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。本案中，涉案房屋于2013年6月25日交付，按照合同约定商品房交付360日应为2014年6月20日，本案中，原告在庭审过程中提供其与被告单位工作人员于2017年4月份电话录音证明其向被告提出履行违约金请求，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效。2.关于被告逾期进行商品房备案登记是否构成违约以及违约金数额问题。孙玉与长春市政建设（集团）房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定“出卖人（长春市政建设（集团）房地产开发有限公司）应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（即孙玉）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理：…2.买受人不退房，出卖人按已付购房款的0.1%向买受人支付违约金”，本案中，长春市政建设（集团）房地产开发有限公司于2016年5月13日将本案争议房屋所在的长春市经济开发区吉林大路梧桐公馆二期28号楼进行商品房备案登记，已经超过双方约定期限，故被告逾期进行商品房备案登记已经构成违约，应向原告支付违约金。关于违约金数额，原告主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定以总房款54万元为基数按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率标准计算自2014年6月25日起算至实际办证之日止的违约金，本院认为，该条解释仅对当事人无特殊约定的情况下确定违约金的方法进行了规定，而在当事人有约定时应按约定处理。本案中，双方当事人订立的合同文本为中华人民共和国建设部、国家工商行政管理总局制定，吉林省建设厅、吉林省工商行政管理局监制的标准文本，并非一方当事人单方制定的格式合同，合同中的双方内容属双方当事人的真实意思表示，且合同中对逾期办证的违约责任在十五条中分两种情形进行了列举，供双方选择，双方同意按照第2项处理，而没有选择第1项，系对违约责任的方式作出的约定，而非没有约定，本案应当按照约定处理。关于原告主张约定违约金数额过低，应当依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定予以调整，庭审中，原告亦未举证证明因被告违约给其造成具体损失的证据，故原告要求增加违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告长春市政建设（集团）房地产开发有限公司应当合同约定支付原告孙玉已付房价款520639元的0.1%即520.64元。3.关于原告要求被告立即无条件协助原告办理诉争房屋的产权证书的问题。本案中，原告称其于2017年4月7日向被告补交了诉争房屋面积差价款10727.64元，且被告出具了收据，在交纳了该款项后被告知需签订不公平的补充协议，故原告并未签订补充协议，且从被告处退回了交纳的面积差价款。为证明上述主张，原告向法院交纳了交款收据复印件、亚泰梧桐公馆项目产权逾期及面积差异处理协议复印件、补充协议复印件、通知确认单复印件，均未提供原件，且除了收据复印件上显示有被告单位公章，其他证据上均未加盖被告单位公章以及原告签字，故本院对上述证据不予采信。关于原告主张被告曾承诺赠送八平方米，因未提供证据加以证实，故本院不予支持。因双方签订的《商品房买卖合同》第五条关于面积确认及面积差异处理约定“因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当另行签订补充协议。”本案中，双方均未主张解除合同，故双方应按照合同约定签订补充协议，继续履行合同。因双方在合同中约定面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，原告在尚未补交面积差价款之前要求被告立即无条件协助原告办理诉争房屋的产权证书的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。4.原告要求被告支付费用及损失1元的问题。当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。本案中，原告此项主张既无事实依据，也无法律依据，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条《最高人民法院》第二条规定，判决如下：一、长春市政建设（集团）房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告孙玉违约金520.64元；二、驳回原告孙玉的其他诉讼请求。案件受理费1883元，减半收取941.5元，由长春市政建设（集团）房地产开发有限公司负担。本院二审查明的案件事实与原审法院查明的案件事实相同。另：二审中，孙玉提出独立的诉讼请求要求市政公司支付欺诈交房违约金18560元，市政公司对此独立诉讼请求不同意二审审理，亦不同意调解，本院已向孙玉释明另行起诉。本院认为：1.孙玉与市政公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行，市政公司逾期进行商品房备案登记，构成违约，应向孙玉支付违约金，原审法院认定市政公司依据合同约定标准支付违约金正确。关于孙玉主张违约金数额应予调整问题，因孙玉对市政公司逾期办证损失未能提供充分证据证实，故本院对其此主张不予支持。关于孙玉主张《商品房买卖合同》第十五条格式条款无效问题，因该条款并不符合《中华人民共和国合同法》第四十条无效情形，故本院对其此主张不予支持。2.关于孙玉要求市政公司立即无条件协助其办理产权证书问题，因孙玉从市政公司处退回了已交纳的面积差价款，在尚未补交完毕前，孙玉主张市政公司无条件协助其办理产权证，于法无据，本院不予支持。3.关于孙玉主张市政公司支付费用损失1元的问题，因其未提供充分证据证实，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1883元，由上诉人孙玉负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 迪代理审判员  李东鹤代理审判员  贺银婷二〇一八年二月二十二日书 记 员  张维峰