苏州市相城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏0507执异12号
案外人：俞为民，男，1963年4月6日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：陈敏慧、傅晔清，江苏苏诚律师事务所律师。
申请执行人：陆萍，女，1970年9月9日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。
被执行人：宗小成，男，1973年1月10日生，汉族，住苏州市相城区。
被执行人：徐红娟，女，1974年12月22日生，汉族，住苏州市相城区。
本院在执行申请执行人陆萍与被执行人宗小成、徐红娟民间借贷纠纷执行一案过程中，案外人俞为民于2017年5月9日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年8月18日公开听证进行了审查。案外人俞为民的委托诉讼代理人陈敏慧、申请执行人陆萍到庭参加了听证。本案现已审查终结。
案外人俞为民称：相城区法院作出的（2016）苏0507执3255号执行裁定书在未查明事实的情况下即裁定去除异议人在涉案房屋上的租赁关系，没有任何法律依据。自2012年12月10日止2013年7月12日，宗小成先后向异议人借款达5145.2万元，另为宗小成担保300万元，并履行了担保责任。故宗小成实际结欠异议人5445.2万元。双方于2013年4月1日签订了《房屋租赁协议》，宗小成将涉案房屋租赁给异议人20年，合计租金360万元与其结欠俞为民的借款360万元相抵。根据相关规定，承租人在申请执行人对该不动产设立抵押权、法院查封之前已经签订了书面租赁合同并占有使用该不动产的，承租人取得了该不动产的额租赁权，法院在租赁期内应带租拍卖。本案中异议人与宗小成签订了房屋租赁协议，并以租金冲抵借款，异议人在2015年还对房屋进行了装修，这些都符合上述应当带租拍卖的规定。另外，退一万步，即使宗小成结欠俞为民款项的事实不存在，双方的租赁协议应继续有效，租赁关系还是客观存在的，不应除去。因此，俞为民现提出本案执行异议，请求撤销（2016）苏0507执3255号执行裁定书。
申请执行人陆萍称：对于异议人所称的租赁关系的事实有异议，如果有租赁应当提供支付租金的凭据，我方在设定抵押权的时候，宗小成他们就把钥匙给我了，设定抵押权时房子是空的，后来2015年的时候我再去物业问，说有人进入装修。所以不同意异议人的请求。
经审理查明，涉案房屋坐落于相城区黄埭镇春秋路5号舒景花园46幢102室，建筑面积425.05平方米，登记所有权人为宗小成及徐红娟。
俞为民与宗小成签订《房屋租赁协议》一份，载明：“因宗小成欠俞为民借款人民币740万元，暂无力偿还，现宗小成将自身所有的苏州市黄埭镇春秋路5号舒景花园46幢102室房屋租赁给俞为民使用，租赁期限20年，自2013年4月1日至2033年3月30日止。每年租金18万元，共计租金360万元。租金360万元一次性冲抵所借俞为民的欠款，房屋使用过程中发生的水、点、气等费用由俞为民负责支付，物业管理费及可能发生的装修维护费用也有俞为民负责，宗小成不负责任。租赁期满，如宗小成仍未还清所欠俞为民的借款，则俞为民有权按照上述租赁条件继续使用该房屋，直至租金冲抵完毕上述借款为止。本协议一式二份，由俞为民、宗小成签字生效”。落款时间为2013年4月1日。
2013年7月12日，该涉案房屋设定以陆萍为权利人的他项权，权利价值为250万元。
其后，宗小成因涉嫌犯非法吸收公众存款罪，于2013年8月2日被刑事拘留，同年9月6日被逮捕。检察机关于2014年6月13日向本院提起公诉。本院于2015年9月14日作出（2014）相刑二初字第00107号刑事判决书，其中认定：“6.2012年4月至12月期间，被告人宗小成以做资金“过桥”生意缺少资金为借口，以月息5%-7%的高利率为诱饵，非法吸收俞为民存款人民币1960.846万元，未造成损失。关于被告人宗小成非法吸收存款的数额及造成损失数额，根据被告人宗小成的供述、被害人俞为民的陈述，并结合审计报告，足以认定被告人宗小成非法吸收俞为民存款的数额为人民币1960.846万元。关于造成损失的数额，根据审计报告，被告人宗小成已归还被害人俞为民人民币1511.14万元，另以股份作价人民币950万元归还俞为民，合计已归还合计人民币2461.14万元，故未造成被害人俞为民损失。10.2013年7月，被告人宗小成以做生意缺少资金为借口，以月息2%的高利率为诱饵，非法吸收陆萍存款人民币500万元，造成损失人民币485万元”等，并据此判决：“一、被告人宗小成犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑七年，并处罚金人民币三十万元。二、公安机关于案发后查封、冻结的相关涉案财产发还被害人，不足部分继续予以追缴”。该判决已发生法律效力。
陆萍于2015年11月17日向本院起诉宗小成、徐红娟民间借贷纠纷，本院于2016年7月1日作出（2015）相民初字第02039号民事判决书，判决：“一、被告徐红娟对于（2014）相刑二初字第00107号刑事判决主文第二项所明确的追缴被告宗小成涉案财产并发还原告陆萍不足的部分在4850000元范围内承担共同清偿责任。二、被告宗小成、徐红娟共同支付原告陆萍以4850000元为本金按年利率24%自2013年7月15日起计算至实际给付之日止的利息”等。该判决已生效。
陆萍就（2015）相民初字第02039号民事判决书申请强制执行，本院立案后于2017年4月10日作出（2016）苏0507执3255号之一执行裁定书，认为：“刑事判决书认定宗小成已归还俞为民合计人民币2461.14万元，未对俞为民造成损失。虽该租赁协议订立于抵押权设定之前，但租赁协议所体现的宗小成欠俞为民款项事实已不存在，该租赁关系已不成立，应当去除”，据此裁定去除宗小成与俞为民的租赁关系。现俞为民不服该执行裁定书，故提出本案执行异议。
以上事实有《房屋租赁协议》、房屋权属登记簿、刑事判决书、民事判决书、执行裁定书及当事人陈述等附卷佐证。
听证中，异议人俞为民为证明其请求，另外举证：1、苏州市工程装饰工程合同、装修款的收据、购买家具的收据，证明异议人2014年9月份已经对诉争房屋重新进行装修，在装修前异议人就已经入住。2、物业费发票、收据一组，证明异议人支付了物业费及公共能耗费。3、借款协议23份，用款申请单2张，证明宗小成先后共计向异议人借款5145.2万元，另外异议人还为宗小成担保了300万元，向借款人支付了300万元，其中对于房屋租赁协议中约定的740万元没有直接对应的借款协议。
经质证，申请执行人认为，不认可租赁关系，需要异议人提供当初借款的转账凭证和相应的流水。
另外，据俞为民于2017年1月20日在本院执行庭的谈话笔录显示，其在笔录中称：“当时我借给宗小成4500万元，担保400万元，委托别人借给他600万元，大概就这些。因为宗小成都没还过我，所以他把这个房子租给我，用租金冲抵借款。如果不还清，继续租下去，又一个20年。现在这个套房子有我的合伙人王金玲住在里面”。
据被执行人徐红娟于2017年2月10日在本院执行庭的执行笔录显示，徐红娟在笔录中称：“对于舒景花园46幢102室，我们在2010年左右买了后就没有去过，也没装修，当时就是毛坯房，一直到现在。我和宗小成肯定没有与俞为民签过房屋租赁协议，我昨天刚去找过宗小成，他也说从没签过什么房屋租赁协议，因为这房子我们抵押给陆萍了，之后就没再关注过”。被执行人徐红娟于2017年3月21日在本院执行庭笔录中再次陈述：“我之前又去句容当面问过宗小成了，他确定是没有租赁的，从来没签过什么租赁协议。宗小成原来确实找俞为民借过钱，但是刑事判决书已经确认宗小成归还俞为民1511.14万元，另以股份作价950万元，未造成俞为民损失。因此，他不应该占着房子，我们现在又不欠他钱了”。
异议人俞为民对徐红娟的笔录内容不予认可，其庭后另外向本院书面陈述：“房屋的钥匙是宗小成在签订完房屋租赁协议以后交给我的；徐红娟知道宗小成欠我钱，房屋抵债租赁给我了，而且两次来找我，让我给她宽限时间，她表示一定会想办法还钱给我；房屋目前由我本人和合伙人王金玲、周京红在使用”。
本院经审查后认为，案外人俞为民虽然举证了其与宗小成签订的《房屋租赁协议》，但首先该协议的内容过于简单，不符合一般的租赁协议形式；其次，虽然约定租期20年，但同时又约定租赁期满未还清借款则继续租赁使用直至冲抵完毕借款，此点也存在变相规避法律强制性规定之处，有悖法律。另外，异议人俞为民系以其对宗小成的债权冲抵房屋租金，而俞为民的所谓债权并未通过诉讼或者仲裁等方式予以确认，且与刑事判决书认定的宗小成已经偿还完毕俞为民的债权、未造成俞为民损失的事实不符。故本院在审查中不能认定《房屋租赁协议》中载明的740万元债权的真实存在，则也不能认定俞为民以债权抵房租的事实存在。由于没有证据证明俞为民向宗小成支付了房屋租金，故仅凭一份简易的《房屋租赁协议》不能认定俞为民主张的其与宗小成之间的租赁关系存在、成立并生效。故本院裁定去除俞为民与宗小成在坐落于相城区黄埭镇春秋路5号舒景花园46幢102室上的租赁关系，并无不当；案外人俞为民的异议请求，依据不足，本院不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下：
驳回俞为民的异议请求。
本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 乔宁宁
审 判 员 卢秋明
人民陪审员 邱玉芳
二〇一七年八月三十日
书 记 员 姚丽君