浙江省宁波市海曙区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0203民初8531号原告：朱兴江，男，1976年7月25日出生，汉族，住宁波市海曙区。被告：宁波联合物业管理有限公司，统一社会信用代码91330206720482909E。住所地：宁波市北仑区梅山盐场*号办公楼*号***室。法定代表人：鲍小才，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈捷，女，该公司员工。委托诉讼代理人：章辉，男，该公司员工。原告朱兴江与被告宁波联合物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，于2017年9月18日诉至本院。本院于同日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2017年11月3日召开庭前会议，于2017年12月7日公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告朱兴江、被告宁波联合物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈捷、章辉到庭参加诉讼。原告朱兴江向本院提出诉讼请求：1.判令被告退回原告缴纳的2016年、2017年的物业综合服务费9643元的50%及全年的车位综合服务费1260元，合计6081.50元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告为宁波市海曙区青林湾西区116幢2102室的业主，原、被告已签订前期物业管理服务协议和临时管理规约，物业服务合同合法成立。原告于2016年3月24日、2017年7月1日分别缴纳了2016年、2017年的物业管理服务费，理应受到被告所提供的周到细致的物业服务。可被告并没有按照自己的承诺提供服务，存在很多夸大其词和欺骗业主的情况。原告购买的青林湾8期自2015年底交房以来，业主装修过程中的违建越来越多，包括空调外机外挂、外墙安装花架、公共平台私自改建、打扫卫生与清理不及时，河道清理不及时等情况。原告的二个车位由于离建筑垃圾堆放地比较近，造成灰尘太多需要经常洗车，车位区域空气有窒息的感觉。甚至发生被告工作人员未经业主同意私拿116幢1702室的水泥黄沙情况。公共区域损坏维修不及时、保安与业主互殴、发小广告的人比较多、小区行人进出口管理不严造成闲杂人员自由进出等情况，致使业主安全感严重下降。被告的服务事项、服务质量标准并未在物业服务区域内的公告栏里公布。综上，被告的种种管理行为导致原告的房屋价值受到了损害，被告违反了《宁波市住宅小区物业管理条例》第三十一条的规定。为维护合法权益，原告向法院起诉。被告宁波联合物业管理有限公司辩称，原告的诉称与事实不符，被告已履行了自己应尽的服务管理义务，原告无权要求被告退还已经支付的综合服务费及车位综合服务费。理由如下：1.关于违章建筑的问题，被告仅仅是物业服务企业，对小区公共区域内的违章建筑，被告并无执法权，无权擅自拆除。但被告已经尽到了相应的管理义务，对搭建违章建筑的业主进行了劝阻、提醒，并上报相关部门进行处理。对于垃圾清理问题，被告也已及时督促相关人员处理，履行了应尽的义务。2.对于原告诉称的其他问题，均不属实，原告也未提供相应的证据予以证明。事实上，被告都是严格按照物业服务合同的约定提供物业服务，也按时进行卫生打扫和清理，但是因为清理时间有间隔，难免出现有垃圾未及时清理的情况，而这只是一时的，并不能证明被告未尽到清理、打扫义务。3.小区内用于停放汽车的车位是有偿使用的，原告既然已使用停车位，理应支付车位综合服务费。对于原告诉称的周边灰尘较多的问题，并非事实，即使有灰尘，原告要求退还车位综合服务费的请求也是不合理的。综上，被告已尽到物业服务的义务，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张，向本院提交了相应的证据，经被告质证，现认定如下：证1.《青林湾二期（7#地块）前期物业管理服务协议》一份，拟证明被告在物业管理服务中应尽到的相关义务已有协议约定的事实。被告对该份证据无异议，但认为上述协议规定了物业公司与业主双方的权利和义务。本院对该份证据予以认定。证2.物业综合服务费及车位综合服务费的收据及发票各一份，拟证明原告已缴纳了2016年、2017年的物业综合服务费及车位综合服务费的事实。被告对该组证据无异议。本院对该组证据予以认定。证3.小区环境照片一组，拟证明被告没有尽到物业管理服务中相关义务的事实。被告对该组证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为这些照片不一定是现在小区的实际状况，照片上的时间不明确，可能是很早以前的；对于照片中的违章搭建，有些已提醒过业主并上报相关部门，有些已经拆除，只要是被告发现有违章搭建，都会去劝阻、制止。本院对该组证据的真实性予以认定。证4.被告法定代表人鲍小才在公开场合对物业服务进行表态的网络页面打印件一份，拟证明被告法定代表人的服务表态没有在实际的物业服务中体现的事实。被告对该份证据不予认可，认为这只是一份网络上的话语，并不是被告法定代表人的承诺，存在拼接、篡改的可能性，且与本案无关联性。本院认为，该份网络页面打印件无法确认真实性，且证据中的内容也与本案无关联性，故对该份证据不予认定。证5.QQ聊天记录截屏一份，拟证明被告管理人员默许小区内违章建筑存在的事实。被告对该份证据的真实性无异议，但认为聊天记录中被告工作人员也表明系其个人观点，并非被告意见，如果小区内存在违章搭建，被告都会进行沟通和劝阻。本院对该份证据的真实性予以认定，但该份证据无法反映原告待证事实，对其关联性不予认定。证6.照片一组，拟证明小区内存在业主破坏绿化的现象。被告认为是否有业主破坏绿化被告会核实，如果确实存在该情况，被告也会采取相关措施告知业主要求恢复原状。本院对该份证据的真实性予以认定。被告为抗辩原告的主张，向本院提交了相应的证据，经原告质证，现认定如下：证7.房屋装修备案单一份，拟证明被告在小区业主装修前已告知业主相关注意事项的事实。原告对该份证据无异议。本院对该份证据予以认定。证8.临时管理规约及承诺书一份，拟证明小区业主应当遵守管理规约，并同意承担相应违约责任的事实。原告对该份证据无异议。本院对该份证据予以认定。证9.公告栏照片一组，拟证明物业的服务标准已张贴在物业服务区域内的公告栏的事实。原告对该组证据的真实性无异议，但认为因为经常有其他内容张贴在公告栏的玻璃上，导致公告栏内的内容经常无法看到。本院认为，该组照片与本院实地勘查的照片一致，对该组证据予以认定。证10.计划卫生实施记录表、保洁考核分数一览表、环境检查记录一组，拟证青林湾西区的卫生保洁工作有计划、有实施、有频次、有考核的事实。原告对该组证据的真实性无异议，但对关联性不认可，认为这是被告的内部考核，实际卫生保洁方面的服务质量是没有达标的。本院对该组证据的真实性予以认定。证11.装修人员出入证二张，拟证明被告对小区装修人员的进出做到严格管理的事实。原告对该份证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为有些装修人员没有佩戴证件也可以进入小区，出入证没有多大作用。本院对该份证据的真实性予以认定。证12.违章整改通知单及上门张贴的照片一组，拟证明被告对业主的违规装修有检查及整改的记录，对于拒绝整改的上门张贴并报送相关政府部门的事实。原告对该组证据无异议，但认为小区的违章搭建不止一家，有些违章搭建是没有处理的。本院对该组证据予以认定。证13.处理违章搭建的照片一组，拟证明被告劝阻、提醒无果后，执法部门上门进行处理；被告也曾派人拆除花架、将空调外机移位的事实。原告对该组证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为被告并没有对小区内所有的违章搭建尽到管理义务，虽然有照片上的管理行为存在，但这只是个别的，还有许多其他违章搭建没有去阻止。本院认为该组证据可以反映被告的待证事实，对该组证据予以认定。证14.违章整改通知单、告知书及相应的照片一组、已处理停车位被占用及地下车库消防箱玻璃破损的问题的照片一组，拟证明原告提出的违章建筑问题，被告在之前就已经告知、劝阻相关业主，对其他问题也是积极整改，尽到了服务义务的事实。原告对该组证据的真实性没有异议，但认为消防箱整改不代表过去不存在问题，消防箱积灰严重，被告在过去一年多的时间都没有整改，对违章整改通知单及照片认为被告在违章建筑搭建之前都可以提前阻止，很多都是存在了很长时间，被告管理不到位。本院对该组证据的真实性予以认定。证15.本院于2017年11月16日前往原告所在小区实地勘查拍摄的照片一组，反映青林湾小区目前实际状况。原告对该组证据没有异议。被告对该组证据没有异议。本院对该组证据予以认定。综合上述证据的认证及原、被告的陈述，本院认定如下事实：被告宁波联合物业管理有限公司根据《青林湾二期（7#地块）前期物业管理服务协议》，为青林湾二期（7#地块）提供物业服务并约定了服务范围。涉案小区物业管理综合服务费用高层住宅2.09元/平方米/月，房屋共有部位、共用设备设施日常维修费高层住宅2元/平方米/年；地下车库停车管理费30元/月/只；物业服务费用按年交纳，应在每年7月31日前交纳等。自2015年底涉案小区交付之后，被告就持续提供物业管理服务至今。原告系宁波市海曙区青林湾西区116幢2102室的房屋所有权人，房屋建筑面积为219.7平方米，在该小区有两个车位。原告于2016年3月购买房屋，经装修后于2016年12月入住，并于2016年3月24日足额交纳了2016年4月1日至2017年3月31日的物业管理综合服务费5510元，车位综合服务费720元；于2017年7月1日足额交纳了2017年4月1日至2017年12月31日的物业管理综合服务费4133元，车位综合服务费540元。本院认为，《青林湾二期（7#地块）前期物业管理服务协议》为商品房预售合同的附件，原告在购买房屋时应已经知晓协议的相关内容，协议中所载内容系双方的真实意思表示，合法有效，原、被告均应遵守协议的相关约定。被告作为物业服务企业，应对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。原告作为业主，也负有按时交纳物业服务费用的义务。原告认为被告存在卫生保洁工作没做好、公共区域损坏维修不及时、服务事项和服务质量标准未公示、小区人员进出管理不严、未妥善处理违章搭建等问题，并提供了自行拍摄的照片，但照片无法确认具体拍摄时间，而且照片作为客观载体所能反映的状况只能是一时的、局部的，而整个小区的环境、物业的具体服务都是一个动态的过程，故仅根据照片无法反映被告整体、一贯的管理服务质量。根据被告提供的相关证据来看，其已尽到了物业服务的基本义务：对物业服务事项和服务质量标准在专门的公告栏进行公示；对小区卫生保洁工作有计划、有考核并实际付诸实施；对于原告反映的问题也及时进行了处理，采取了相关补救整改措施，并未造成严重的后果；对于业主各类违章搭建进行提醒、劝阻，并上报相关政府部门，也多次配合执法部门进行处理或自行组织人员进行拆除，且关于不得在房屋外立面违章搭建是前期物业合同中约定的业主应履行的义务，被告作为物业管理企业有制止和劝阻的义务但并无强制执法权，其已尽到相关管理义务。结合审理中实地勘查的情况来看，涉案小区内环境状况良好、卫生保洁服务到位、门卫对人员进出管理较严、小区内部有保安巡查、未发现严重的乱停乱放现象，总体来说，小区内部状况较好。原告提出的保安与业主互殴、发小广告的人比较多、车位附近灰尘较多导致有窒息感觉等其他服务不到位的问题，无充分的证据予以证明。被告已按约履行《青林湾二期（7#地块）前期物业管理服务协议》中的相关义务，不存在重大服务质量瑕疵，原告要求退回部分物业综合服务费和全部车位综合服务费的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告朱兴江的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告朱兴江负担。本判决为终审判决，自本判决书送达之日起生效。如不服本判决，可在判决书送达之日起六个月内，向本院申请再审，也可向宁波市中级人民法院申请再审。审 判 员  俞 洁二〇一七年十二月七日代书记员  林静益本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。??10???9?