北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀民初字第04177号
原告（反诉被告）王淑田，女，1933年9月16日出生。
委托代理人冯秀红，女，1970年12月10日出生。
委托代理人冯秀岐，女，1973年5月1日出生。
被告（反诉原告）冯秀英，女，1964年11月28日出生。
被告（反诉原告）郭万生，男，1962年9月26日出生。
二被告（反诉原告）委托代理人石云霞，北京市星元律师事务所律师。
原告（反诉被告）王淑田与被告（反诉原告）冯秀英、郭万生农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王银龙独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）王淑田及其委托代理人冯秀红、冯秀岐与被告（反诉原告）冯秀英、郭万生及其委托代理人石云霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王淑田诉称，王淑田的老伴于1998年左右将雁栖镇陈各庄×号院落的房屋一万五千元卖给冯秀英，至今由她居住。老伴去世后，儿子、儿媳和我打架不让我住他的房子，我没有房子住了，我要收回卖给被告的房屋，和她协商一直得不到解决。现陈各庄村开始拆迁，开发商拆迁政策是以宅基地户主本人为被拆迁人，我是被拆迁人而被告不是，但她以她花钱买房子的理由说房子是她的，而且不和我合作，使得我无法与开发商办理拆迁手续。被告不属于陈各庄村村民，无权使用陈各庄村×号宅基地，非本村集体成员之间所签的买卖房屋协议无效。现诉至法院要求：1、判令原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的买卖房屋协议无效；2、被告（反诉原告）返还房屋，搬出陈各庄村×号房屋；3、被告承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）冯秀英、郭万生辩称并反诉称：1997年5月1日反诉人作为买方与冯玉安作为卖方达成房屋买卖协议，约定冯玉安、王淑田将位于北京市怀柔区雁栖镇陈各庄村×号院内的北房3间以20000元的价格卖予反诉人。协议达成后，反诉人将购房款全部付清冯玉安及被反诉人。2006年反诉人全额出资将上述三间旧房翻建成现有的4间正房及10间厢房，院内所有装修、附属设施也均系反诉人出资所建。反诉人自1997年购买此院至今一直在该院中生活。现陈各庄村拆迁，被反诉人看到了巨额的拆迁利益便以国家法律及法规禁止毁约。反诉人认为，被反诉人的行为违反了民法的诚实信用原则，即便协议无效，其亦应对无效的结果承担主要责任，故反诉要求：1、返还购房款2万元；2、判令怀柔区雁栖镇陈各庄村×号院内房屋重置成新价、装修及附属物补偿款163926元归反诉人所有；3、判令怀柔区雁栖镇陈各庄村×号院内房屋、院落所涉宅基地区位补偿价中的795264元归反诉人所有；4、判令怀柔区雁栖镇陈各庄村×号房屋因拆迁所得的拆迁补助费3657.85元归反诉人所有；5、判令怀柔区雁栖镇陈各庄村×号房屋因拆迁所得的拆迁奖励费中的290558.4元归反诉人所有；6、本案反诉费用由被反诉人承担。
原告（反诉被告）王淑田反诉答辩称：不同意被告的反诉请求。我们不认可被告反诉的事实与理由，我们不是因为知道房屋不能买卖故意欺骗被告买卖房屋，认可第一项反诉请求；第二项反诉请求，我们不完全认可，认可一部分，我们认为原告应该有一部分，因为当时原告也出资了；第三项不认可，因为宅基地区位补偿是给王淑田的；第四项反诉请求不认可；第五项不认可，因为开发商说上述补偿都是根据宅基地的补偿，因为宅基地是原告王淑田的，所以补偿的钱应该给原告。
经审理查明：王淑田与冯玉安（已去世）共生育七名子女，分别为王仕平、冯长福、冯长富、冯秀伶、冯秀英、冯秀红、冯秀岐。1984年，冯秀英将户口迁到山西省原平市中阳乡西李家庄村，至今户口仍在此处。1997年5月1日，卖主冯玉安与买主郭万生、冯秀英签订一个证明，载明：今有冯玉安卖给女儿冯秀英三间北房包括宅院一所，价格由冯玉安与冯秀英谈成协议。房子与产权由冯秀英所有。与任何人无关。房的位置东邻居穆玉海，西邻居张广德。经双方协议：冯秀英付给冯玉安人民币壹万伍仟元整。证明底部有冯玉安与买主郭万生、冯秀英及证明人冯秀红、冯秀伶、冯长福、冯长富的签字。证明底部在2001年5月8日写明经双方同意又补5000元整。后冯秀英、郭万生给付房屋价款，房屋由其居住。冯玉安于2002年10月去世。2006年，冯秀英与郭万生以王淑田的名义取得了建设施工许可证，对涉案房屋进行了翻建北房4间及新建厢房。王淑田称冯秀英和郭万生新建房屋用了老房的材料及院内的树木，并给付冯秀英和郭万生5万元进行翻建房屋，冯秀英和郭万生对此不予认可。
2015年，陈各庄村进行旧村改造，王淑田和冯秀英与北京市土地整理储备中心怀柔区分中心签订拆迁补偿协议。经北京植地通城房地产评估有限公司评估陈各庄×号拆迁的区位补偿价994080元；房屋重置成新价129341元；附属物补偿价34585元；搬迁补助费3657.85元；拆迁奖励费363198元。
2015年6月，王淑田以冯秀英、郭万生不是陈各庄村集体组织经济成员为由要求确认房屋买卖协议无效，被告以辩称理由不同意原告的诉讼请求，并提出反诉意见，本院经调解未果。
上述事实，有原、被告双方陈述、证明、拆迁补偿协议等证据在案佐证。
本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属于农民集体所有，农民住宅用地，须经乡（镇）人民政府审核，并由县级人民政府批准。本案诉争房屋系农村房屋，被告郭万生、冯秀英非陈各庄村本村村民，不享有使用该村集体组织宅基地的资格。原被告均认可双方于1997达成房屋买卖协议，结合案件情况，双方之间的房屋买卖关系，违反了有关法律规定，应属无效。王淑田要求确认双方签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
对于王淑田称冯秀英、郭万生在2006年翻建房屋时给付二被告5万元用于建房，但未提供相应的证据予以证实，且冯秀英和郭万生不予认可，本院不予采信。被告反诉要求原告返还房屋重置成新价、附属物补偿款的请求，对于房屋重置成新价、附属物补偿款本院依据拆迁评估机构对涉诉房屋重置成新价、附属物补偿款的评估意见予以认定。冯玉安和郭万生、冯秀英之间的房屋买卖协议无效，双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。王淑田要求被告返还房屋和宅院的请求，因旧房已不存在，无法腾退旧房，买房款也无需返还给被告，但×号翻建的房屋由冯秀英、郭万生占有使用，需要冯秀英、郭万生进行腾退，故对王淑田要求冯秀英和郭万生腾退×号院的诉讼请求，本院予以支持，但冯秀英、郭万生反诉要求拆迁奖励费、拆迁补助费应由王淑田按照70%给付冯秀英、郭万生。郭万生、冯秀英要求的涉诉房屋区位补偿价的反诉请求，本院依据拆迁评估机构出具的区位补偿价的70%予以支持。冯秀英、郭万生要求的返还购房款的反诉请求，因已经给付其房屋重置成新价、附属物补偿价，对此项诉讼请求，本院不予支持。关于冯玉安去世所涉及的继承，因可能涉及案外人份额，本案不予处理；关于此次涉案房屋拆迁的装修补助，租房补贴以及小于优惠购房面积补助费因未确定具体补助金额，双方可待补助金额确定后另案解决，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：
一、冯玉安与被告（反诉原告）郭万生、冯秀英签订的房屋买卖协议无效。
二、原告（反诉被告）王淑田于判决生效后十日内给付被告（反诉原告）郭万生、冯秀英房屋重置成新价、附属物补偿价十六万三千九百二十六元。
三、原告（反诉被告）王淑田于判决生效后十日内给付被告（反诉原告）郭万生、冯秀英拆迁补助费、拆迁奖励费二十五万六千七百九十九元一角。
四、原告（反诉被告）王淑田于判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）郭万生、冯秀英损失六十九万五千八百五十六元。
五、被告（反诉原告）郭万生、冯秀英于判决生效后十日内将位于北京市怀柔区雁栖镇陈各庄村×号院落的房屋和院落腾退给原告（反诉被告）王淑田。
六、驳回被告（反诉原告）冯秀英、郭万生的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费八十八元，由被告（反诉原告）冯秀英、郭万生负担（于判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费八千一百三十元三角，由原告（反诉被告）王淑田负担（于判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 王银龙
二〇一五年十月二十日
书 记 员 杨 田