湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民二终字第05525号
上诉人（原审原告）湖南望城农村商业银行股份有限公司，住所地长沙市望城区高塘岭大道99号。
法定代表人严桦，该公司董事长。
委托代理人唐智国，湖南超前律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）谷淼林。
被上诉人（原审第三人）李新明。
委托代理人雷天仁，湖南琨霖律师事务所律师。
上诉人（原审原告）湖南望城农村商业银行股份有限公司（以下简称望城农商行）与被上诉人（原审被告）谷淼林、（原审第三人）李新明金融借款合同纠纷一案，上诉人望城农商行不服长沙市望城区人民法院（2013）望民初字第00381号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人望城农商行的委托代理人唐智国、被上诉人李新明及其委托代理人雷天仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告望城农商行诉称，望城农商行与谷淼林签订《个人贷款合同》和《最高额抵押权合同》，谷淼林以个人所有位于长沙市岳麓区涧塘46栋118号房产提供担保，并在抵押登记主管部门办理了抵押登记手续。2012年3月2日望城农商行向谷淼林委托对象发放贷款1500000元，借款到期日期2013年3月1日，借款月利率8.7467‰。借款到期后，谷淼林既未按合同约定付清应付利息，也未按期归还本金。请求判令谷淼林偿还借款本金1500000元、利息3936.02元、逾期罚息7390.96元（计算至2013年3月14日止）并自2013年3月14日起计算至实际付清之日；2、请求判令望城农商行对谷淼林抵押房屋有优先受偿权，3、请求判令由谷淼林承担本案全部费用。
原审被告谷淼林辩称，原告所述均是事实，没有异议。
原审第三人李新明述称，望城农商行与谷淼林双方签订的《最高额抵押权合同》的抵押房屋是李新明所有的，谷淼林已于2000年5月15日将该抵押房屋出卖给李新明，抵押登记是谷淼林通过虚假的手段补办房产证而办理的，侵犯了李新明的合法权益。请求判令：1、驳回望城农商行诉讼请求的第二项；2、确认望城农商行与谷淼林2012年2月29日签订的《最高额抵押权合同》无效；3、确认权证号为71221981的房屋抵押登记无效，并判令撤销该抵押登记。
长沙市望城区人民法院经审理查明：2012年2月27日，长沙现代房地产评估有限公司受被告谷淼林的委托对登记在其名下的位于长沙市岳麓区望城坡涧塘46栋118号房屋拟抵押进行市场价值评估，出具了长现代评估字（2012）CG-02-043号房地产估价报告。2012年2月29日，湖南望城农村合作银行桐梓坡支行（贷款人，以下简称农合行桐梓坡支行）与被告谷淼林签订《最高额借款合同》、《最高额抵押权合同》（编号为2007166）、《个人贷款合同》。《最高额借款合同》约定贷款人自2012年2月29日至2017年2月28日向被告提供最高额不超过1500000元的贷款，每笔贷款的金额、用途、期限、利率、还款方式以借款借据为准，借款借据作为本合同的组成部分，具有同等法律效力。《最高额抵押权合同》约定被告为抵押人，农合行桐梓坡支行为抵押权人，被告自愿将自己所有的位于长沙市岳麓区望城坡涧塘46栋118号房屋全部（权证号为长房权证岳麓字第××号）抵押给农合行桐梓坡支行，以担保《最高额借款合同》约定期限内的最高额不超过1500000元的贷款，抵押担保期限自2012年2月29日至2017年2月28日，抵押担保的范围包括主合同中约定的主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。《个人贷款合同》约定农合行桐梓坡支行借款1500000元给被告，借款期限为12个月，自实际提款日起算，借款利率为年利率10.49604%，按月结息，逾期罚息利率为借款利率上加收30%，双方还约定本合同为双方签订的《最高额借款合同》的项下合同，该借款为抵押贷款，对应的担保合同为双方所签订的《最高额抵押权合同》（编号为2007166）。2012年3月1日，农合行桐梓坡支行与被告依《最高额抵押权合同》对抵押房屋办理了抵押登记，并领取了房屋他项权证（权证号为房他证岳麓字第5120064**号）。2012年3月2日，农合行桐梓坡支行依《个人贷款合同》约定向被告发放借款1500000元，被告出具了借款借据，借据上载明借款金额为1500000元，借款利率为月利率8.7467‰，到期日期2013年3月1日。借款到期后，被告没有按时偿还借款本金，但利息已付至2013年4月1日止。原告向被告催要借款未果，酿成本案纠纷。2013年3月15日原告诉至法院，提出前述诉讼请求。
另查明，2012年3月23日，经中国银行业监督管理委员会湖南监管局批准，湖南望城农村商业银行股份有限公司开业，湖南望城农村合作银行及所辖支行（管理处）自行终止，农合行桐梓坡支行现变更为湖南望城农村商业银行股份有限公司桐梓坡支行，湖南望城农村商业银行股份有限公司桐梓坡支行系原告下属支行。
再查明，被告谷淼林系长沙望城坡经济开发区拆迁户，本案中涉案房屋（即长沙市岳麓区望城坡涧塘46栋118号）为其1994年拆迁所得的重建地上修建的房屋。2000年5月15日，谷淼林与第三人李新明签订《购房协议》，协议约定：谷淼林将其位于长沙市望城坡经济开发区涧塘居委会46栋118号自建私房整栋出售给第三人李新明；总价款180800元，房屋出售时谷淼林交出房屋抽签公证书、产权证及相关证件，并配合李新明办理房屋过户和产权变更手续，其费用由李新明负责；李新明在收到房屋相应手续时，必须现金兑付，并一次付清款项。协议上有李新明、谷淼林以及谷淼林父母和妻子的签名。《购房协议》签订当日，李新明向谷淼林支付购房款80000元，双方约定余款于“星期五”交付房屋钥匙时一次性付清。后李新明于2000年5月19日支付剩余房款100800元，谷淼林将房产证交付给李新明，谷淼林搬出房屋并将该房屋腾空后交付给李新明占有使用。2001年11月22日，谷淼林与李新明办理了自来水用户过户申请书，2002年7月30日，李新明办理了房屋供电手续，并一直由李新明缴纳水费、电费至今。李新明在该房屋居住一段时间后，将房屋租赁给他人使用。因《购房协议》签订时长沙市岳麓区望城坡涧塘46栋118号房屋尚未取得国有土地使用证，房屋没有过户至李新明名下。2008年3月25日，李新明在缴纳相关费用办理了长沙市岳麓区望城坡涧塘46栋118号房屋的国有土地使用证［长国用（2008））第011387号］，并于2009年4月27日更换了该房屋的房屋所有权证［长房权证岳麓字第××号］，上述两证均登记谷淼林名下，谷淼林亦将上述两证交付给了李新明。2011年11月12日，谷淼林在长沙晚报刊登遗失声明：“谷淼林遗失岳麓区望城坡涧塘46栋118号全部的房产证，证号7090055074及长国用（2008）第011387号国土证特作废”，并分别于2011年12月26日、2012年4月20日向相关部门补办了长沙市岳麓区望城坡涧塘46栋118号房屋的房屋所有权证（长房权证岳麓字第××号）及土地使用权证（权证号：长国用（2012）第017504号）。2012年2月29日，谷淼林将该房屋抵押给农合行桐梓坡支行借款1500000元。2013年3月，李新明在长沙市岳麓区人民法院提起起诉，请求判令谷淼林立即配合李新明将涉案房屋过户至李新明名下。长沙市岳麓区人民法院受理该案后［案号：（2013）岳民初字第00751号］，谷淼林提出反诉请求判令李新明与谷淼林于2000年5月15日所签《购房协议》无效及李新明返还长沙市岳麓区望城坡涧塘46栋118号房屋；望城农商行作为第三人参加该案诉讼，并请求驳回李新明诉讼请求。长沙市岳麓区人民法院审理后作出（2013）岳民初字第00751号民事判决书，该判决认定《购房协议》有效，李新明依约支付了全部房款并实际占用、使用涉案房屋，谷淼林将涉案房屋作为抵押物向望城农商行贷款存在恶意，望城农商行在抵押过程中亦未尽到合理的审慎审查义务，并判决：谷淼林于判决生效之日起十日内协助李新明将涉案房屋过户至李新明名下，过户费用由李新明承担；驳回谷淼林的反诉请求。该判决书各方当事人未上诉，已发生法律效力，李新明已经向长沙市岳麓区人民法院申请执行，长沙市岳麓区人民法院于2015年3月4日受理。
该院认为，本案争议焦点在于：一、农合行桐梓坡支行与被告签订的《最高额抵押权合同》是否合法有效；二、原告对被告抵押的房屋是否享有优先受偿权，涉案房屋抵押登记是否有效。
该院认为，农合行桐梓坡支行现变更为湖南望城农村商业银行股份有限公司桐梓坡支行，系原告分支机构，其权利义务归原告所有，原告是本案适格的权利主体。农合行桐梓坡支行与被告签订的《最高额借款合同》、《个人贷款合同》均系合同当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，合同双方应严格依照合同的约定履行各自的义务。合同签订后，农合行桐梓坡支行依合同约定向被告发放借款1500000元，被告应按照约定及时偿还借款本金并支付利息。现借款期限已到期，被告没有按时偿还借款本金，已构成违约，应当承担继续偿还借款本金并按约定支付逾期利息的责任。根据双方合同约定，逾期利率为借款利率基础上加收30%，即逾期年利率为13.644852%（10.49604%×130%），现被告已支付利息至2013年4月1日，故被告应偿还原告借款本金1500000元，并按年利率13.644852%标准支付原告从2013年4月2日起至借款全部清偿之日的逾期利息。
对于争议焦点一。该院认为，长沙市岳麓区人民法院生效民事判决已认定谷淼林与李新明2000年5月15日签订的《购房协议》有效，被告谷淼林已将涉案房屋出卖给第三人李新明并交付了房屋和相关权证，第三人李新明足额支付购房款应对该房屋享有合法权益，且第三人李新明实际占用、使用房屋，李新明已具备取得涉案房屋产权的实质要件。涉案房屋虽登记在被告谷淼林名下未办理产权过户手续，但谷淼林已交付房屋给李新明，且长沙市岳麓区人民法院生效裁判文书判决谷淼林于判决生效之日起十日内协助李新明将涉案房屋过户至李新明名下，李新明已具备取得涉案房屋产权的形式要件。因此，第三人李新明取得涉案房屋的产权的实质要件和形式要件均已具备，且从保护消费者权益角度出发，该涉案房屋的产权归第三人李新明所有。被告谷淼林未按《购房协议》约定办理涉案房屋产权过户手续，且恶意补办房屋权证，并隐瞒房屋已出卖和补办房屋权证的事实与农合行桐梓坡支行签订《最高额抵押权合同》（编号为2007166），以其不享有产权的房屋作为借款抵押物，被告谷淼林的行为侵犯了第三人李新明的合法权益。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十三条第一款“以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效。”的规定，被告谷淼林违背诚实信用原则将不享有产权的房屋作为抵押物向农合行桐梓坡支行抵押贷款，农合行桐梓坡支行在抵押贷款过程中亦未尽到合理的审慎审查义务，因此，农合行桐梓坡支行与被告谷淼林2012年2月29日签订的《最高额抵押权合同》（编号为2007166）无效。第三人李新明的第二项请求，即确认原告与被告2012年2月29日签订的《最高额抵押权合同》无效，本院予以支持。原告辩称，本案的抵押房屋一直登记在被告的名下，原告与被告签订的《最高额抵押权合同》是双方对抵押的真实意思表示，是合法有效的，其辩解理由不充分，该院不予支持。
对于争议焦点二。该院已认定农合行桐梓坡支行与被告谷淼林签订的《最高额抵押权合同》无效，因此，农合行桐梓坡支行与被告谷淼林之间就涉案房屋设立抵押权是不成立的，原告对涉案房屋不享有优先受偿权。故，原告的第二项诉讼请求，即关于对被告谷淼林抵押房屋有优先受偿权的诉讼请求，该院不予支持；李新明的第一项请求，即驳回原告诉讼请求的第二项，该院予以支持。关于涉案房屋抵押登记是否有效，李新明的第三项请求，即要求确认权证号为711221981的房屋抵押登记无效及判令撤销该抵押登记的请求，该院认为，因房屋抵押登记系主管房屋权属登记的行政机关所作出的具体行政行为，该登记是否有效及撤销，不属于本案审理范围，故该院对李新明的该项请求不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十三条第一款之规定，原审判决：一、限谷淼林于本判决生效之日起十日内偿还湖南望城农村商业银行股份有限公司借款本金1500000元，并按年利率13.644852%标准向湖南望城农村商业银行股份有限公司支付从2013年4月2日起至借款全部清偿之日止的逾期利息；二、原湖南望城农村合作银行桐梓坡支行与被告谷淼林于2012年2月29日签订的《最高额抵押权合同》（编号为2007166）无效；三、驳回湖南望城农村商业银行股份有限公司对谷淼林名下的位于长沙市岳麓区望城坡涧塘46栋118号房屋享有优先受偿权的诉讼请求；四、驳回湖南望城农村商业银行股份有限公司其他诉讼请求；五、驳回李新明的其他请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18852元，财产保全费5000元，共计23852元，由谷淼林承担。
上诉人望城农商行上诉称，1、请求确认望城农商行与谷淼林2012年2月29日签订的《最高额抵押权合同》有效，望城农商行对谷淼林抵押房屋有优先受偿权，2、请求驳回李新明的全部诉讼请求。
被上诉人李新明答辩，请求维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，湖南望城农村合作银行桐梓坡支行现变更为湖南望城农村商业银行股份有限公司桐梓坡支行，系上诉人望城农商行分支机构，其权利义务归望城农商行所有。农合行桐梓坡支行与被上诉人谷淼林签订的《最高额借款合同》、《个人贷款合同》均系合同当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，合同双方应严格依照合同的约定履行各自的义务。合同签订后，农合行桐梓坡支行依合同约定向谷淼林发放借款1500000元，谷淼林应按照约定及时偿还借款本金并支付利息。现借款期限已到期，谷淼林没有按时偿还借款本金，已构成违约，应当承担继续偿还借款本金并按约定支付逾期利息的责任。根据双方合同约定，逾期利率为借款利率基础上加收30%，即逾期年利率为13.644852%（10.49604%×130%），现谷淼林已支付利息至2013年4月1日，故谷淼林应偿还湖南望城农村商业银行股份有限公司借款本金1500000元，并按年利率13.644852%标准支付从2013年4月2日起至借款全部清偿之日的逾期利息。
谷淼林与被上诉人李新明2000年5月15日签订的《购房协议》，谷淼林已将涉案房屋出卖给李新明并交付了房屋和相关权证，李新明足额支付购房款，且实际占用、使用房屋。该买卖行为已经长沙市岳麓区人民法院生效民事判决确定为有效行为。因此，李新明取得涉案房屋的产权的实质要件和形式要件均已具备，该涉案房屋的产权归李新明所有。谷淼林未按《购房协议》约定办理涉案房屋产权过户手续，且恶意补办房屋权证，并隐瞒房屋已出卖和补办房屋权证的事实，与农合行桐梓坡支行签订《最高额抵押权合同》（编号为2007166），以其不享有产权的房屋作为借款抵押物，谷淼林的行为侵犯了李新明的合法权益。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十三条第一款的规定，谷淼林违背诚实信用原则将不享有产权或经营管理权的房屋作为抵押物向农合行桐梓坡支行抵押贷款，农合行桐梓坡支行在抵押贷款过程中亦未尽到合理的审慎审查义务，因此，农合行桐梓坡支行与谷淼林2012年2月29日签订的《最高额抵押权合同》（编号为2007166）无效。故农合行桐梓坡支行与谷淼林之间就涉案房屋设立抵押权不成立，农合行桐梓坡支行对涉案房屋不享有优先受偿权。
关于涉案房屋抵押登记是否有效的问题，原审判决已确认该房屋抵押登记系主管房屋权属登记的行政机关所作出的具体行政行为，不属于本案审理范围。本院予以确认。
针对上诉人湖南望城农村商业银行股份有限公司的上诉理由，本院在前述中已作阐述，在此不再赘述。对其上诉理由不予采纳。
原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费18852元，由上诉人湖南望城农村商业银行股份有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 周立文
审判员 欧阳宁
审判员 张芳芳
二〇一五年十月三十日
书记员 张 智
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。