湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0105民初631号
原告：湖南东方餐谋实业发展有限公司，住所地湖南省长沙市开福区中山路589号开福万达广场B区商业综合体（含写字楼）48010。
法定代表人：张玲玲。
委托诉讼代理人：康海辉，广东君言（长沙）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：全宏英，广东君言（长沙）律师事务所律师。
被告：童悦，女，1987年12月10日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。
委托诉讼代理人：郭壮，湖南秉言律师事务所律师。
被告：李维扬，男，1974年1月29日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。
委托诉讼代理人：郭壮，湖南秉言律师事务所律师。
第三人：大连万象美物业管理有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市开福区中山西路589号万达广场写字楼A座8楼。
负责人：李传玉。
原告湖南东方餐谋实业发展有限公司与被告童悦、李维扬，第三人大连万象美物业管理有限公司长沙分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告湖南东方餐谋实业发展有限公司的委托诉讼代理人康海辉，被告童悦、李维扬的共同委托诉讼代理人郭壮到庭参加诉讼。第三人大连万象美物业管理有限公司长沙分公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告湖南东方餐谋实业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房地产租赁合同》；2、被告向原告返还租金24万元及押金16万元；3、被告赔偿原告损失736048元；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2017年8月4日签订《房地产租赁合同》，约定原告承租被告所有的长沙市开福区XX层物业，建筑面积为784平方米；租赁期为5年，自2017年8月1日至2022年7月31日；2017年8月5日至2017年9月31日为免租期，2017年10月1日至2019年7月31日的月租金按80000元（不含税）计算，2019年8月1日至2020年7月31日的月租金按85600元（不含税）计算，2020年8月1日至2021年7月31日的月租金按91592元（不含税）计算，2021年8月1日至2022年7月31日的月租金按98003元（不含税）计算；租金按季支付，被告向原告收取押金16万元；出租方保证该房产符合商业用途，保持房屋处于正常使用状态，如自然老化造成房屋不能正常使用，出租方应在接到承租方通知后及时通知该房屋物业管理组织维修，因出租方原因，导致承租方无法正常使用该房地产的，则承租方有权单方解除合同，但如因法律法规或物业管理公司规定有变而造成承租方无法继续经营的，则合同自动终止；该合同认可承租方作为餐饮用途。合同签订后，原告按约支付押金16万元及第一个季度的租金24万元，于2017年8月5日组织装修队伍入场装修，着手实施餐厅经营管理的各项工作，包括拆墙、租赁员工宿舍、招聘员工、员工培训、购买员工服装、VI设计、订购厨房设备、发放员工2017年8月至11月的员工工资、对外签订《消防工程施工合同》并支付消防工程款，支付《掌贝》智慧店铺服务费等各项费用合计736048元。装修过程中，2017年9月12日，物业公司向原告及装修工人发出通知，要求原告及装修队伍对被告出租的房屋全面停止装修，理由系房产用途为商业写字楼，未安装上下水道、排烟管道、天然气管道，不能作为餐厅经营用房使用，在物业公司多次阻工及强烈要求下，原告多次要求被告出面与物业公司协调，但被告一直未能出面解决，原告无奈于2017年9月16日停止装修，多次找被告协商解决未果。合同约定房屋作为经营餐厅使用，如因出租方原因导致承租方无法正常使用该房地产的，承租人有权单方解除合同。被告作为房屋的所有权人应当清楚房屋用途，其明知房屋未安装上下水道、排烟管道、天然气管道，不能作为餐厅用房使用，仍将房屋出租给原告，未提供符合餐饮经营需求的房屋，构成欺诈，合同目的无法实现的责任应由被告承担，被告应向原告退还租金及押金，赔偿原告损失736048元。
被告童悦、李维扬共同辩称，王文杰系案涉租赁房屋的上一租赁方（租赁房屋作为健身房使用），原告作为餐饮业经营者，在充分了解租赁房屋状况并预判经营可行性风险后，从自身投资经营的角度出发与王文杰及被告达成共识，被告解除与王文杰之间的租赁关系，与原告订立新的租赁合同。因王文杰向被告支付了部分押金及租金，被告在收到原告补缴的差额款后重新出具了押金及租金收条。其后，原告未按约交纳后续租金，被告在催缴无果后，为减少损失，于2017年12月26日向原告发函解除租赁合同，原、被告之间的租赁合同已于2017年12月26日解除。原告逾期交纳2018年1月1日以后的租金及房屋物业管理费，依据合同约定，被告无需向原告返还租金或押金。被告已按约履行合同义务，被告从未保证必须配合原告将房屋装修成饭店并投入使用，原告把控投资风险不足、施工不规范、超经营范围投入经营成本等原因发生亏损，并试图将亏损转移给被告，请法院驳回原告的诉讼请求。
第三人大连万象美物业管理有限公司长沙分公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面陈述意见。
本院经审理认定事实如下：被告（出租方）与王文杰（承租方）于2017年6月19日签订《房屋租赁合同》，约定王文杰承租被告名下的长沙市开福区XX号物业，建筑面积约788.48平方米，该房地产只限于做商用；出租人保证如实陈述该房产权属状况、坐落、装修等情况，承租人已对上述具体情况作了充分了解，双方在此基础上自愿签订本合同；租期自2017年6月19日至2023年6月18日，出租方应于2017年6月19日前将该房地产交付给承租方使用，自交付之日至2017年9月18日为免租期，期间不计租金；2017年9月19日至2019年9月18日，租金按每月70000计算，2019年9月19日至2020年9月18日，租金按每月74900元计算，2020年9月19日至2021年9月18日，租金按每月80143元计算，2021年9月19日至2022年9月18日，租金按每月85753元计算，2022年9月19日至2023年9月18日，租金按每月91755元计算；租金按季度结算，承租方应于每次租金到期前十天支付下一季度房屋租金给出租方，第一次支付租金时间为签订合同之日；租赁期间，每月的管理费、电话费、煤气费、电视收视费、水电费、卫生费及其他应由承租方承担的费用均由承租方支付，房屋租赁税由承租方承担；承租方应在本合同签订之日向出租方支付7万元作为押金，出租方应出具收据，合同期满，如不续租，则出租方在承租方结清租金、管理费、电话费、煤气费、电视收视费、水电费、卫生费及其他应由承租方承担的费用并按合同约定交回房产之日起三日内，将押金退还承租方（不计息）；承租方应妥善使用该房地产及有关设施，如故意或过失损毁，应负责修缮和恢复原状并向出租方赔偿经济损失，所需费用自行承担。承租方使用该房产时，不得储存任何违禁品，不得从事任何违法活动，未经出租方同意不得改变房屋结构和用途，不得部分或全部转租给他人，有前述行为之一的，出租方有权立即单方解除合同，没收押金并有权向承租方进一步追究责任。上述合同签订后，王文杰向被告转账支付32万元。后双方协商解除租赁关系并于2017年8月2日签订《房地产租赁合同终止协议》，约定承租方与出租方2017年6月19日签订的租赁合同中是以健身为目的而签订的租赁合同，因目前无法实施，现改为餐饮服务，且承租方不是经营人，经双方约定租赁合同需与餐饮服务经营者（湖南东方餐谋实业有限公司）重新签订租赁合同，出租方李维扬、童悦与承租方王文杰租赁合同终止，其双方签订的租赁合同签订该协议后自动失效。同日，原告委托胡平先与被告童悦签署《房屋交接书》，该交接书载明“湖南东方餐谋实业发展有限公司与万达广场XX业主李维扬、童悦签订该商铺的租赁合同，由于双方代表人都不在场，现约定由童悦与湖南东方餐谋实业发展有限公司胡平先办理房屋交接手续并配合湖南东方餐谋实业发展有限公司办理装修等，双方约定在2017年8月10日前签署租赁合同并将剩余8万元押金转至李维扬（房东）。交接单中含有：钥匙一片，房产证复印件三张（XX），李维扬、童悦身份证复印件一份”。
原、被告于2017年8月4日签订《房地产租赁合同》，约定被告将其名下的长沙市开福区XX层物业出租给原告使用，建筑面积约为784平方米，该房地产只限于商业用途；出租人保证如实陈述该房产权属状况、坐落、装修等情况，承租人已对上述具体情况作了充分了解，双方在此基础上自愿签订本合同；租期自2017年8月1日至2022年7月31日，出租方应于2017年8月5日前将该房地产交付给承租方使用，自交付之日至2017年9月31日为免租期，期间不计租金，但物业费及水电费用均由承租方承担；2017年10月1日至2019年7月31日，租金按每月80000元计算，2019年8月1日至2020年7月31日，租金按每月85600元计算，2020年8月1日至2021年7月31日，租金按每月91592元计算，2021年8月1日至2022年7月31日，租金按每月98003元计算；租金按季度结算，承租方应于每次租金到期前十天支付下一季度房屋租金给出租方，第一次支付租金时间为签订合同之日；租赁期间，每月的管理费、电话费、煤气费、电视收视费、水电费、卫生费及其他应由承租方承担的费用均由承租方支付，房屋租赁税由承租方承担；承租方应在本合同生效之时向出租方支付16万元作为押金，出租方应出具收据，合同期满，如不续租，则出租方在承租方结清租金、管理费、电话费、煤气费、电视收视费、水电费、卫生费及其他应由承租方承担的费用并按合同约定交回房产之日起三日内，将押金退还承租方（不计息）；承租方应妥善使用该房地产及有关设施，如故意或过失损毁，应负责修缮和恢复原状并向出租方赔偿经济损失，所需费用自行承担。承租方使用该房产时，不得储存任何违禁品，不得从事任何违法活动，不得经营大厦公约及物业管理公司禁止经营的业态，未经出租方同意不得改变房屋结构和用途，有前述行为之一的，出租方有权立即单方解除合同，没收押金并有权向承租方进一步追究责任。承租方应及时足额交纳租金及其他费用，每逾期一日，出租方有权加收拖欠部分百分之一的滞纳金，如拖欠租金超过五天，或拖欠租金及管理费、水电费等，出租方有权立即单方解除合同，没收押金并有权向承租方进一步追究责任；出租方应按本合同约定的期限交楼，办理相关移交手续。若出租方未按本合同约定的时间向承租方提供租赁房屋，则承租方无需支付延迟期间的租金。出租方保证该房产符合商业用途，保持房屋处于正常使用状态，如自然老化造成房屋不能正常使用，出租方应在接到承租方通知后及时通知该房屋物业管理组织维修。因出租方原因，导致承租方无法正常使用该房地产的，则承租方有权单方解除合同。但如因法律规定或者物业管理公司规定有变而造成承租方无法继续经营的，则合同自动终止，双方均不算违约；如因承租方违约而导致出租方单方解除合同，或合同租赁期届满而又不续租，承租方应在接到出租方解除合同通知之日或合同期限届满之日起三日内无条件搬出该房地产，同时结清费用。承租方拒不交回物业钥匙或拒不搬离物品的，出租方有权进入该房产内进行自行处置。承租方保证自愿接受出租方的上述处理措施，绝不会提出任何异议或赔偿要求；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方并经对方书面同意可提前终止合同。承租方不得联营、转租该房产。承租方如需联营、转租须取得出租方书面同意。因自然灾害、征地拆迁等不可抗力原因导致合同不能继续履行，租赁合同自行终止，双方互不承担责任；该合同认可承租方作为餐饮用途，若经营不善导致需加盟其他餐饮类服务需经过出租方书面同意认可，私自联营加盟改变其他用途视为承租方违约。签订合同时，出租方与王文杰签订的租赁合同需解除后再签订本合同。由于王文杰已将部分押金及租金转至出租方，出租方与承租方签订最新合同且收到剩余的差额金后需重新开具押金16万元的收据及24万元的租金收据，下季度支付租金时间为2017年12月21日前，之后每季度租金按银行转账为准无需收据。当日，扣除王文杰先前向被告交付的32万元款项后，原告向被告交付了押金及第一季度租金差额款8万元；被告出具《装修委托书》，该委托书载明“本人李维扬、童悦是长沙市X路XX号商铺业主，现全权委托张玲玲（身份证号：XX）办理相关一切装修事宜”。
合同签订后，原告即对租赁房屋进行装修。因装修工程开工前，原告未向物业管理单位申报登记等原因，装修被物业管理单位叫停。
湖南元端律师事务所受被告委托于2017年10月12日向大连万象美物业有限公司出具《律师函》，内容为：湖南元端律师事务所依法接受湖南省长沙市开福区XX房屋的业主李维扬的委托，现就贵公司长沙分公司妨碍我方委托人的租户进场装修的相关事实和法律问题，正式函告贵司：一、依据我方委托人的陈述及相关材料，我们初步认定如下事实：1、我方委托人于2015年11月16日取得XX号写字楼X号所有权(权证号：长房权证**号)，房屋规划为商业用途。2、我方委托人于2017年8月4日依法将X号房屋转租，与租户依法依约签署了《租赁协议》，供租户用于餐饮经营，租户于上述《租赁协议》生效后，依法依约组织进场实施装修工作。3、贵司(长沙分公司)自租户进场装修开始即阻止并妨碍上述装修工作的开展，经我方委托人及租户共同或相继与贵司(长沙分公司)进行协商沟通，均未得以妥善处理、解决。4、大连万达物业管理有限公司长沙分公司与我方委托人于2015年3月7日共同签署了《长沙开福万达广场前期物业服务协议(写字楼)》(以下简称《前期物业服务协议》)，该协议对作为物业服务企业方与业主方的权利、义务及职责等均进行了较为全面的约定。5、2016年8月30日贵司由大连万达物业管理有限公司变更名称为大连万象美物业管理有限公司，大连万达物业管理有限公司长沙分公司变更名称为大连万象美物业管理有限公司长沙分公司。长沙分公司负责人由王志彬变更为李传玉，地址仍为长沙市开福区中山西路589号万达广场写字楼X楼。二、根据前述认定的事实，我们提出如下法律意见：1、贵司(长沙分公司)阻拦租户进场装饰装修的行为属于违约行为。《前期物业服务协议》虽由大连万达物业管理有限公司长沙分公司与我方委托人签署，但贵司实为大连万达物业管理有限公司进行名称变更后的权利继受主体;贵司(长沙分公司)亦同样为大连万达物业管理有限公司长沙分公司的权利继受主体，依法应承继履行大连万达物业管理有限公司长沙分公司所应承担的职责及义务。《前期物业服务协议》第七条规定“业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，物业使用人享有专有部分使用权利”，第十条规定“业主及物业使用人需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业，并与其签订《长沙开福万达广场装饰装修管理协议》”，第十九条对房屋餐饮及娱乐经营进行了具体规定，据此可知，长沙分公司与我方委托人已对业主及/或物业使用人装饰装修房屋进行了共同约定：即仅需事先告知，而并非必须经得物业服务企业的同意。我方委托人及租户均履行了事先告知义务，且对房屋的餐饮经营装饰装修行为依法依规履行了必要行政审批手续，但贵司(长沙分公司)仍阻止和妨碍租户的装饰装修，属于违反双方约定的行为。《中华人民共和国物权法》第八十二条规定“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督”，贵司(长沙分公司)作为我方委托人在内的业主委托实施物业管理服务的企业，应在受托范围内对万达总部国际写字楼(即万达广场X区)的共有建筑部分及其附属设施依法进行管理，并依法协助我方委托人积极履行《租赁协议》的相关内容，而贵司(长沙分公司)限制业主及其授权的他人使用其专有部分的使用行为于法无据，亦违背了业主委托管理的初衷。此外，依据《前期物业服务协议》第四十一条的规定，贵司(长沙分公司)阻止和妨碍租户组织安排进场装修属于未达到管理服务质量约定目标的违约行为，贵司(长沙分公司)应在业主提出意见后限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，应承担违约责任。2、贵司(长沙分公司)阻拦租户进场装饰装修的行为亦属于侵权行为。《中华人民共和国物权法》第六十四条规定“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权”，第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，此外，依据《前期物业服务协议》第七条规定,业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，物业使用人享有专有部分使用权力,业主及物业使用人不得妨碍其他业主及物业使用人正常使用物业,我方委托人依法取得X号房屋的所有权，依法享有对X号房屋专有部分的占有、使用、收益、处分等权利,租户作为物业使用人，享有专有部分使用权利，该权利不受任何第三方的非法干预。我方委托人自营或授权他人进行餐饮经营，符合该房屋的商业用途，亦未损害其他主体的合法权益，贵司(长沙分公司)的阻挠行为于法无据，属于侵犯我方委托人及物业使用人(租户)权益的行为。3、贵司(长沙分公司)阻拦租户进场装饰装修的行为属于越权管理行为。现行有效的《长沙市房屋安全管理条例》(长沙市人民代表大会常务委员会2015年第9号公告)第十三条第一款规定“委托物业服务企业管理的，物业服务企业对房屋使用安全承担下列责任:(一)对房屋共有部分进行安全检查，提出相关维修、更新和改造方案，协助业主和业主委员会进行治理；(二)对房屋装饰装修行为进行监督”，第四十一条规定“违反本条例其他规定，相关法律、法规已规定法律责任的，由相关行政主管部门依法追究法律责任”，依上可知，贵司(长沙分公司)作为物业服务企业，对X号房屋的装饰装修行为仅限于进行监督的安全管理责任，贵司(长沙分公司)对租户进场装饰装修工作的阻拦、妨碍行为已超越了作为物业服务企业对房屋使用安全的管理权限。贵司(长沙分公司)的越权行为违反了法律法规规定的同时，亦侵犯了我方委托人及其租户的合法权益，依法应承担民事法律责任及行政法律责任。贵司(长沙分公司)的行为，已经违反我国《物权法》、《长沙市房屋安全管理条例》等法律法规规定，亦违反了《前期物业服务协议》等相关约定，依法应停止违约、侵权等行为，并承担赔偿我方委托人及租户所受损失的责任。鉴于以上事实和理由，本律师事务所特郑重函告如下：1、贵司(长沙分公司)应立即停止妨碍我方委托人及/或租户进入X号房屋装饰装修的行为；2、如贵司(长沙分公司)拒绝停止妨碍我方委托人及/或租户进入X号房屋装饰装修的，我方将依法保留通过法律途径追究贵司法律责任的权利；3、希望贵司在收到本律师函之后，立即与我方委托人或租户取得联系、协商处理为我方委托人及/或租户进入X号房屋装饰装修提供配合、协助支持与损害赔偿等事宜。专此函告，望贵司慎重对待，以免诉累。
大连万象美物业管理有限公司长沙分公司于2017年10月18日向被告方及其委托律所出具《回复函》，内容为：贵所2017年10月12日发来的《律师函》收悉。经研究，谨此回函表达我司观点如下：一、业主李维扬先生2012年10月27日与长沙市开福万达广场投资有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》一份，购买长沙市开福区X号商铺。2015年3月7日，与大连万达物业管理有限公司长沙分公司签订《长沙开福万达广场前期物业服务协议》及《长沙开福万达广场临时管理公约》，就有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主及物业使用人应当履行的义务、违反临时管理公约应当承担的责任等事项，做出了明确约定。业主李维扬先生在协议及公约上签字认可，授予了物业服务企业制止业主及物业使用人违规装修施工的权利。二、《长沙开福万达广场前期物业服务协议》第二条第3款规定：“遵守并督促本物业使用人遵守本协议及物业的临时管理公约。尤其是房屋经营产生废气、废油、噪音等必须有消除措施并在装修前将处理方案报甲方审核、备案。房屋店招必须按甲方统一标准制作，目的在广告灯箱的统一和协调。”第5款约定：“装饰装修房屋时，遵守并严格执行原建设部颁发的《住宅室内装饰装修管理办法》及与甲方签订《长沙开福万达广场装饰装修管理协议》”。三、《长沙开福万达广场临时管理公约》第二条约定：“物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时签署书面承诺，明确认可并承诺执行本临时管理公约内容”。第三条约定:“本临时公约对建设单位、物业服务企业、业主和物业使用人均有约束力”。第七条约定，业主及物业使用人享有占有、使用、收益和处分权利的同时，“不得妨碍其他业主及物业使用人正常使用物业”。第八条约定，业主及物业使用人在使用物业时，应在装饰装修、环境卫生、环境保护等方面“妥善处理与相邻业主及其他物业使用人的关系”。第十七条约定了16项本物业管理区域所禁止的行为，其中第15条明确规定：“各种产生超标油烟、噪音、震动等污染的经营项目……”。第十九条第1款约定：“房屋餐饮及娱乐经营必须严格遵守国家及地方有关规定，并取得国家相关部门的审批并取得经营许可证。房屋经营产生废气、废油、噪音等，必须有消除措施并在装修前将处理方案报物业服务企业审核、备案。如无可行措施应改营其他项目，不得擅自施工和经营”。第二十八条关于业主的共同利益的约定中，已明确“全体业主同意在物业管理活动中授予物业服务企业以下权利”，其中第4款约定：“采取规劝、禁止违规装修材料进入物业管理区域，督促从事违规装修施工人员离开、拆除违规广告、条幅、标语等一切法律许可的措施制止业主及物业使用人的违规装修行为”。四、2016年2月6日，国务院根据《中华人民共和国物权法》的规定对《物业管理条例》进行了修改，修改后的新《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中应遵守管理规约、环境卫生的维护等方面的规章制度；第十七条规定：“管理规约对全体业主具有约束力”。第四十五条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告”。第四十七条规定：“物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。第五十二条规定：“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主”。五、《民法通则》第八十三条规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。六、《饮食业油烟排放标准》第4条规定，饮食业单位的油烟净化设施最低去除效率限值，最高允许排放浓度为2mg/m3，最低去除率为60%-85%，同时规定饮食业未安装油烟净化设施，油烟无组织排放视同超标。七、《中华人民共和国大气污染防治法》第一百一十八条规定：排放油烟的餐饮服务业经营者未安装油烟净化设施、不正常使用油烟净化设施或者未采取其他油烟净化措施，超过排放标准排放油烟的，由县级以上地方人民政府确定的监督管理部门责令改正，处五千元以上五万元以下的罚款;拒不改正的，责令停业整治。同时规定，在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼、商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目的，由县级以上地方人民政府确定的监督管理部门责令改正;拒不改正的，予以关闭，并处一万元以上十万元以下的罚款。八、《中华人民共和国消防法》第十一条规定：国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。第十二条规定：依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负贵审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工;其他建设工程取得施工许可后经依法抽查不合格的，应当停止施工。《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》(公安部第61号令)第十三条规定：高层办公楼(写字楼)、高层公寓楼等高层公共建筑商场(市场)、宾馆(饭店)、体育场(馆)、会堂、公共娱乐场所等均属公众聚集场所，为消防安全重点单位，应当按照本规定的要求，实行严格管理。第十六条规定公众聚集场所应当依法办理建筑工程消防设计审核手续，并经消防验收合格方可开业使用。《建设工程消防监督管理规定》(公安部第119号令)第十三条规定:“建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉ok厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅”，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。2017年8月9日，长沙市政府召开全市高层建筑消防安全综合治理会议，在全市范围内集中部署为期半年的高层建筑消防安全综合治理，进一步推进火灾防控工作。会议指出：高层建筑以及大型城市综合体，体量跨度大、经营业态多、人员高度密集，一旦发生火灾，扑救难度极大，极易给人民生命财产安全带来重大损失。因此，防控高层住宅建筑的火灾要充分发挥物业公司的关键作用，切实开展燃气安全专项治理，加强建筑外墙保温材料的使用监管，探索建立高层住宅建筑消防安全管理长效机制。2017年8月16日，长沙市公安局召开“高层建筑消防安全综合治理工作会议”，决定从即日起至12月31日，集中开展高层建筑消防安全综合治理工作，并部署各级公安消防管理机关逐个区域、逐栋建筑开展拉网式排查并详细登记建筑基础信息、安全隐患，对于排查中发现的严重消防违法行为和火灾隐患，公安消防部门将依法严格实施责令“三停”(停止施工、停止使用或者停产停业)、行政拘留、临时查封、强制执行等措地。对予不认真履行消防安全主体责任、严重违法违规受到处罚、存在重大火灾隐患久拖不改的单位和个人，列入消防”黑名单”，落实失信联合惩戒机制。市公安消防支队将高层建筑全面纳入消防安全“户籍化”管理系统，落实“户籍化”管理。综合上述法律、法规、政策、本地政府、主管部门工作会议精神，以及我司与业主李维扬先生、全体业主达成的《长沙开福万达广场前期物业服务协议》、《长沙开福万达广场临时管理公约》来看，我司制止违规装修施工的行为，有法律、法规、政策、公约及全体业主授权依据，并无不妥。本物业管理区域，因餐饮业油烟、噪音问题造成的环境污染问题、邻里纠纷问题越来越多，且多次接获政府消防主管部门通知，严令规范执行消防法规，定期不定期接受上级主管部门的检查和抽查。我司根据政府主管部门工作安排、业主的投诉、建议，以及国家相关法律、法规的规定，正着手准备实施整改，也诚恳的希望全体业主能本着遵守国家法制、互谅互让、共建和谐社会的精神，对我们的工作予以进一步的理解和支持。
原、被告与物业多次协商，装修事宜未能达成一致。
因装修叫停，原告未再向被告缴纳后续租金，被告分别于2017年12月21日、2017年12月27日向原告方送达《函》，内容分别为“按照我方与你签订的房屋租赁合同规定，东方餐谋实业发展有限公司须于2017年12月20日之前向我方交下季度租金，如有逾期按照合同规定收取千分之一的滞纳金每天，若超过五天未交下季度租金则合同终止，我方将收回该房产，押金不退”、“你方已于2017年12月21日签收我方关于催缴下季度租金的函，由于你方未在合同约定期限内按时向我方缴纳租金，按照双方签署的租赁合同条款约定，我方有权立即单方解除合同，没收押金并有权向你方进一步追究责任。现我方正式通知：由于你方违约，未在合同约定期限内按时向我方缴纳租金，现合同自动终止且押金不退，请你方在2017年12月31日前将商铺交回我方，逾期我方将追讨占用商铺的租金及一切由此引起的相关损失”。
原告于2017年12月28日向被告出具《函》，内容为“湖南东方餐谋实业发展有限公司的法定代表人张玲玲于2017年8月4日代表东方餐谋与两位签订《房地产租赁合同》，约定将长沙市开福区X层的房屋（面积为784平方米）作为经营餐饮商业用途出租给东方餐谋使用，租赁期为2017年8月1日至2022年7月31日止。合同签订生效后，东方餐谋已经向两位按时交纳了一个季度的房屋租金共计24万元，押金共计16万元，在签订合同时，双方约定了给承租人两个月的免租期装修，截至2017年12月22日止，东方餐谋没有拖欠房屋租金，根本不存在违约行为。2017年8月5日，东方餐谋组织施工队伍入场对餐厅进行装修，并着手开展落实经营餐厅的各项经营活动，包括采购餐饮设备、设施、采购装修建材、培训员工、对外预售团购卡、订购服装、聘请餐厅管理人员和专业厨师、租赁员工宿舍、签订《消防工程合同》、发放员工工资及支付装修费用等，一切进展有序。但至2017年9月7日，房屋的物业管理公司即大连万象美物业管理有限公司，组织有关人员以两位出租的房屋不能作为经营餐厅用房为由，要求装修停工，强行阻止装修开工，经我方多次协商未果，以致《房地产租赁合同》的合同目的无法实现，造成合同不能履行的现实局面。证明是两位先行违约，在没有查清出租的房屋是否能作为餐厅用房的前提下，或是故意隐瞒房屋不能作餐厅用这一真实情况，以欺骗的方式与我方签订了《房地产租赁合同》，造成我方直接经济损失高达120万元，请两位退还我方的房屋押金和已支付的租金共计40万元并承担我方经济损失的赔偿责任。介于《房地产租赁合同》已无法实际履行，我方同意于2017年12月22日解除该份合同，请两位接到本《函》之日起三个工作日内前来与我方办理房屋交接事宜，并协商处理退还租金、押金及赔偿我方经济损失一事，如两位没有按时来与我方办理房屋交接事宜和协商处理赔偿，则视为房屋已于2017年12月22日已交还给两位，否则，我方将通过法律途径维护相关权益”。
证人周文提供证人证言，内容包括“关于李维扬、童悦将开福区XX层房屋出租给湖南东方餐谋实业发展有限公司的有关情况，我比较清楚，我当时在东方餐谋工作，具体负责餐厅装修及前期筹备工作，我记得大约是2017年8月几号，东方餐谋与房东签订了房屋租赁合同，合同签订后，东方餐谋马上就着手准备装修，也签订了装修合同，组织人员来搞装修，大约装了有7天，万达的物业公司就派人前来告知说不能作餐厅用，也不能继续装修了，要求我们马上停工，其理由是房屋在写字楼区，没有安装上下水管道、排烟管道、天然气管道，其规划用途是写字楼，我向公司领导汇报了情况，后面公司派相关人员与物业公司和房东协商，要求允许我们作餐厅用，前后协商了很多次，但是物业还是强行阻工，以致装修没法继续下去，这事后来又拖了蛮久，房东也没有与物业协调好，没有办法，东方餐谋只有停工，我记得大约是在2017年9月16日就正式停工，再也没有开工了”。另，原告向本院提交以周京城、何华名义出具的《证人证言》，内容与周文的一致。
原告向本院提交以原告（甲方）与湖南壹叶建筑装饰工程有限公司（乙方）名义就万达广场XX商铺于2017年8月30日签订的《装饰工程设计合同》（合同约定甲方委托乙方设计承担东方餐谋实业万达店装修设计；乙方应于2017年8月26日向甲方交付平面方案，于2017年9月2日向甲方交付效果图，于2017年9月8日向甲方交付施工图、装饰材料说明及图片、装饰方案说明及图片；承包费用实行包干制，总计43200元，不含税，乙方交付平面方案，甲方预付定金12960元，乙方交付效果图方案，甲方向乙方支付进度款12960元，乙方交付全套图纸，甲方向乙方支付进度款12960元，工程竣工验收合格完成后，甲方向乙方支付设计尾款4320元）、以原告（甲方）与湖南壹叶建筑装饰工程有限公司（乙方）名义就万达广场XX商铺于2017年9月5日签订的《建筑装饰施工合同》（合同约定甲方委托乙方进行房屋装修；委托方式：全部包干；工程含税价款138000元；合同一经签订，乙方正式开工前1天，1个工作日内甲方预付40%的材料进场款；第二次，工程完成50%时，甲方支付30%作为进度款，第三次，工程竣工验收合格后，双方完成竣工结算后七个工作日内，甲方支付至工程总造价的90%，剩余10%为质保金，第四次，土建施工完工后，乙方工程未出现质量问题或出现质量问题已由乙方整改合格的，一个月内甲方支付剩余10%的质保金。所有支付款项均需开具增值税发票，开票信息以后期甲乙双方对接为准，税费由甲方负责）、以原告（发包方）与湖南中安消防安全工程湖南有限公司（承包方）于2017年9月11日签订的《消防工程施工合同》（约定工程名称：东方餐谋万达店；工程地点：万达广场XX层楼；工程内容：二次装修消防喷淋、自动报警等消防工程；工程承包方式：包工包料、包质量、包安全、包税金、包取得消防验收合格证等；开工日期：2017年9月12日，竣工日期：2017年10月4日，合同工期：23个自然日；工程款：包干价286000元；乙方进场施工三个工作日后，甲方支付工程总价款的40%即114400元，工程进度完成80%时，甲方再支付工程总价款的40%，即114400元；乙方工程施工完毕后，经消防部门验收合格，并拿到消防验收合格证后甲方付至工程总价款的95%，乙方余5%为质保金，保修期满后无质量问题一次性付清）、以原告（甲方）与长沙永瑞厨具有限公司名义于2017年9月17日签订的《东方餐谋万达店厨房设备合同书》（约定甲方向乙方购买货物，由乙方组织物流将货物运送至甲方的收货地点，收货地点为开福区万达广场XX号门面；乙方在双方签订合同后，并收取甲方支付的预付款及签收货物布局图、技术资料之日起28日内，将货物运送至甲方指定的地点；合同总价款为307146元，合同签订后，甲方应支付合同总价款40%首付款122858元，乙方收到甲方定金之日起即进行货物的生产。甲方迟延支付，则工期顺延，乙方将抽排设备运送至甲方指定的场地内，货物安装并经甲方验收合格后，甲方应支付合同总价款的40%122858元，尾款甲方支付乙方合同总价款的20%61429元，安装费、运输费、装卸费由乙方承担，仓储费、看管费由甲方承担，税费由甲方承担，建议合同价款为含税价，税费由乙方承担）、以原告（甲方）与长沙杨李彭企业形象策划有限公司（乙方）名义于2017年9月17日签订的《VI设计合同》（约定甲方委托乙方设计东方餐谋VI、企业形象；乙方应在本合同签订之日起15个工作日内向甲方提供VI形象设计系统，甲方在收到乙方交付的VI形象设计系统后进行初审，如需修改的，乙方需在综合设计理念及甲方的修改意见完成修改，修改时间由双方另行协商确定，经乙方修改后，甲方无其他意见的，双方应就设计成果签字确认定稿；甲方向乙方支付委托报酬158000元，不含税，除委托报酬外，甲方不再承担其他费用；本合同签订后，甲方向乙方支付合同金额的50%，即79000元，VI系统验收完成且收到乙方交付的电子版，甲方向乙方支付余款79000元，乙方在收到甲方支付的款项后，应向甲方开具符合甲方要求的收据）、《东方餐谋万达店筹备组工资汇总审批表》、《东方餐谋10月份工资汇总审批表》、《东方餐谋11月份工资汇总审批表》、《万达店培训员工80%工资发放表》、《万达店筹备组工资表》、胜龙专业酒店家具的订货合约（载明客户地点：万达广场；订货时间：2017年9月15日；交付时间：2017年9月19日；商品名称：床20张；金额合计6400元）、宏一酒店布草场单据（载明日期：2017年9月15日，名称：盖被、垫被、三件套、枕芯，金额：7500元）、《裁開始职业工装订制销售单》、《综合申请表》、《湖南东方餐谋实业发展有限公司付款申请单》、《湖南日出东方科技发展有限公司付款申请单》、《费用报销单》、《费用报销凭证》、《收款凭证》、POS签购单、银行交易记录、《湖南增值税普通发票》，拟证明原告为履行租赁合同花费的各项支出。
被告向本院提交案涉房屋的照片，拟证明房屋处于闲置状态；同案涉房屋同区域的餐饮商铺照片及网页截屏，拟证明案涉房屋满足餐饮用途，原告因自身原因未能开设餐厅；原告的营业执照（载明经营范围为：商业信息咨询服务；软件开发；计算机网络平台的建设与开发；计算机数据处理；计算机技术开发、技术服务；房地产中介服务；房地产咨询服务；房地产信息咨询；房地产经纪；房屋租赁；场地租赁；建筑工程材料的技术咨询；建筑工程材料的技术研发；建筑工程材料的技术转让；建筑工程材料的技术服务；餐饮管理；酒店管理；珠宝首饰设计服务；贵金属制品、珠宝首饰回收；珠宝鉴定服务；电子商务平台的开发建设；珠宝、日用百货的销售；珠宝互联网销售。依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动），拟证明原告至今未取得相应营业执照，不具备开设餐厅的条件；由大连万象美物业管理有限公司长沙分公司于2018年3月9日向童悦出具的湖南增值税普通发票（载明货物或应税劳务、服务名称为企业管理服务、物业管理服务费；金额为5692.32元），拟证明原告未按约交纳物业管理费，物业管理费由被告支付。
庭审中，原、被告确认原告进场后仅拆除一面墙，尚未进行后续装修工作。原告主张其已于2017年9月底将房屋退还给被告，被告不予认可，主张其于2017年12月26日才收回租赁房屋。
本案审理过程中，大连万象美物业管理有限公司长沙分公司的工作人员向本院陈述“因湖南东方餐谋实业发展有限公司未办理装修手续（无任何施工图纸，擅自施工），空调、排水、排烟、排污设计是否符合条件也不知道，是否符合相应的硬件要求无法确认，未履行任何装修手续，故被叫停装修”。
另查明，中山路XX的规划用途为商业。长沙开福万达广场前期物业服务协议（写字楼）规定“房屋餐饮及娱乐经营必须严格遵守国家及地方有关规定，并取得国家相关部门的审批并取得经营许可证。房屋经营产生废气、废油、噪音等，必须有消除措施并在装修前将处理方案报物业服务企业审核、备案。如无可行措施则应改营其他项目，不得擅自施工和经营。如发现其违规行为，物业服务企业将按照《长沙开福万达广场装饰装修管理协议》的要求赔偿损失，这里的违规是指装修违规或是未按要求处理经营产生的废气、废油、噪音等”。大连万象美物业管理有限公司长沙分公司公布的万达广场装修流程显示：1、提交装修所需资料，2、工程部审图，3、缴费、办理出入证，4、做成品保护，5、下发施工许可证，开电卡，方可施工，6、隐蔽工程验收（找平、封顶之前），7、完工后提交竣工资料，8、现场进行竣工验收,9、提供资料办理押金退款流程。
以上事实，有书证、证人证言、当事人陈述及庭审笔录等证据材料在卷佐证。
本院认为，一、原、被告签订的《房地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律拘束力。原告起诉请求解除《房地产租赁合同》，被告确认合同已解除，原、被告均对解除《房地产租赁合同》不持异议，故本院确认原、被告签订的《房地产租赁合同》已解除。二、《房地产租赁合同》认可承租方作为餐饮用途，不等同于出租经营餐饮业务的房屋。就房屋租赁而言，出租人的主要义务在于提供合法、安全、符合约定要求的房屋及其附属设施，如非合同中作出具体、明确的特别约定，涉及承租人经营活动的相关事项并非出租人的当然义务。承租人作为实际经营人，其首先应对自身经营活动所需要的房屋进行充分了解，而出租人作为房屋提供者，一般没有义务对房屋条件是否能够满足承租人的经营活动进行审查。《房地产租赁合同》约定出租人保证如实陈述该房产装修等情况，承租人已对上述具体情况作了充分了解，被告向原告交付房屋时，原告亦未提出异议，故原告以被告未提供符合餐饮经营需求的房屋为由主张被告违约及欺诈缺乏充分依据，本院不予采纳。《中华人民共和国大气污染防治法》规定排放油烟的餐饮服务业经营者应当安装油烟净化设备并保持正常使用，或者采取其他油烟净化措施，使油烟达标排放，并防止对附近居民的正常生活环境造成污染。《住宅室内装饰装修管理办法》规定装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构申报登记。原告在租赁前未对租赁物是否符合其经营需要尽充分了解，在装修前未按规定向物业管理单位申报登记即径行对房屋进行装修，被物业管理单位叫停装修后，亦未向本院举证其采取了相关的油烟净化等措施并向物业管理单位进行了申报登记，导致合同继续履行发生困难，原告应对合同的解除负主要责任。长沙开福万达广场前期物业服务协议（写字楼）规定“房屋餐饮及娱乐经营必须严格遵守国家及地方有关规定，并取得国家相关部门的审批并取得经营许可证。房屋经营产生废气、废油、噪音等，必须有消除措施并在装修前将处理方案报物业服务企业审核、备案。如无可行措施则应改营其他项目，不得擅自施工和经营”，被告作为出租方，未向原告告知租赁房屋的物业管理单位就餐饮业态作出的限制要求，其履行合同亦存在瑕疵。三、原告主张其已于2017年9月底将房屋退还给被告，被告不予认可，原告亦未能提供充分证据予以证明，且该主张与原告方于2017年12月28日向被告出具的《函》的内容即原告同意双方合同于2017年12月22日解除，要求被告接到本《函》之日起三个工作日内前来办理房屋交接事宜不符，原告该主张缺乏充分依据，本院不予采纳，被告主张原告于2017年12月26日将房屋退还给被告，本院予以确认。房屋装修于2017年9月7日被物业管理单位叫停后，原告仍未采取相关的油烟净化等措施并向物业管理单位进行申报登记，为继续履行合同所努力，其继续占有租赁房屋至2017年12月26日，未及时将房屋交还给被告，被告无法利用或出租，故原告主张被告退还租金24万元缺乏充分依据，本院不予支持。四、如前所述，本院已确认由原告承担24万元租金，考虑被告履行合同亦存在瑕疵，本院酌定原告租赁期间的房屋物业管理费由被告承担。《房地产租赁合同》约定合同期满，如不续租，则出租方在承租方结清租金、管理费、电话费、煤气费、电视收视费、水电费、卫生费及其他应由承租方承担的费用并按合同约定交回房产之日起三日内，将押金退还承租方（不计息）。原告未按合同约定提前交纳后续租金系因装修受阻，原、被告及物业公司就装修事宜尚处于协商中，合同能否继续履行尚处于不确定状态，现被告已于2017年12月26日收回租赁房屋，故被告主张原告逾期交纳2018年1月1月开始的租金缺乏充分依据，本院不予采纳。《房地产租赁合同》虽约定由原告承担管理费，但并未就费用的支付时间进行约定，如前所述，本院已确认原告租赁期间的房屋物业管理费由被告承担，故被告以原告未按约交纳租金及物业管理费为由主张押金不予返还缺乏充分依据，本院不予采纳，被告亦未能提供其他证据证明原告存在欠付款项，现双方合同已解除，被告亦已收回租赁房屋，被告继续占有押金缺乏充分依据，原告诉请被告返还押金16万元，本院予以支持。四、原告主张损失736048元，但未能提供充分证据证明上述损失的关联性与合理性，故原告该诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告湖南东方餐谋实业发展有限公司与被告童悦、李维扬签订的《房地产租赁合同》已解除；
二、被告童悦、李维扬于本判决生效之日起十日内向原告湖南东方餐谋实业发展有限公司返还押金16万元；
三、驳回原告湖南东方餐谋实业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费15024元，因适用简易程序减半收取7512元，由原告湖南东方餐谋实业发展有限公司承担5762元，被告童悦、李维扬承担1750元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 房淼淼
二〇一八年四月二十日
代理书记员 彭小波