宁夏回族自治区贺兰县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁0122民初3017号
原告:崔银，男，汉族，现住宁夏回族自治区永宁县。
委托诉讼代理人：张永林，宁夏侨之桥律师事务所律师。
被告：宁夏汇信安泰商贸有限责任公司（原用名称宁夏汇信小额贷款有限公司），住所地宁夏回族自治区贺兰县。
法定代表人：党培娟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈军，宁夏方和圆律师事务所律师。
原告崔银与被告宁夏汇信安泰商贸有限责任公司（以下简称汇信安泰公司）抵押合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年9月19日公开开庭进行了审理。原告崔银的委托诉讼代理人张永林以及被告汇信安泰公司的委托诉讼代理人陈军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告崔银向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告返还银川市兴庆区胜利北街16号楼5号房房款305446元；二、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月3日，原告以位于银川市兴庆区胜利北街16号楼5号房屋为被告与崔孟之间的借款提供抵押担保，担保金额为50万元。借款到期后，被告将该抵押的房屋过户至王超名下，该房屋的完税价值为805446元。原告认为，被告就超出抵押合同约定的部分应该返还给原告。现原告诉至法院，请求判如所请。
被告汇信安泰公司辩称，第一、原告以其所有的产权证号为2010001235号房屋为宁夏美特惠购物有限责任公司(以下简称美特惠公司)向被告借款100万元用于抵押担保，且抵押担保金额为100万元，原告诉称担保金额为50万元没有依据。第二、被告与原告签订的《抵押担保合同》已经明确约定，合同附件《抵押物清单》对抵押物价值的约定，不作为处分抵押财产的依据，不对被告行使抵押权构成限制，原告的诉讼请求不能成立。第三、不能以他项权利证书记载的抵押登记金额认定涉案房屋的抵押担保金额。应当依据合同约定及原告的承诺来认定抵押担保的总金额。第四、被告处分抵押物后并不足以偿还美特惠公司的全部债务，即处分抵押物后并没有剩余部分，原告要求被告返还房款305446元，没有合同依据。综上所述，被告认为原告的诉请没有事实和法律依据，请依法予以驳回。
原告崔银为证明其主张，当庭提交《抵押担保合同》复印件一份、银川市房屋权属档案证明单一份、房产买卖契约复印件一份，证明2009年原告崔银向案外人杨永生购买了涉案房屋，2009年的房价是78万元，2014年2月28日，被告与美特惠公司签订借款协议，借款金额为100万元，借款期限为3个月。原告崔银作为美特惠公司的担保人，将其所有的位于银川市兴庆区胜利北街16号楼5号房屋作为抵押，附件中抵押物清单明确表明抵押价值为50万元。本案的抵押物估价76万元，但在借款合同履行过程中，抵押物有车辆、房产、以及担保人，原告只以房产为借款提供50万元的抵押，现该房屋已经过户至王超名下，房屋完税价格为805446元。
经当庭质证，被告汇信安泰公司对《抵押担保合同》复印件、银川市房屋权属档案证明单的真实性、合法性、关联性无异议，对原告出示的《抵押担保合同》证明目的有异议，认为该合同第一条约定原告以涉案房屋所担保的金额是100万元，抵押物清单对抵押物价值的约定不作为抵押权人实现债权时的依据，合同并未约定担保金额为50万元。对证据房产买卖契约复印件的真实性、合法性、关联性和证明目的均有异议，认为该证据是复印件，是否为原告崔银与案外人杨永生签订，被告不清楚，该房屋价值与被告办理抵押登记时调取房屋的备案价值数额不一致，不能达到原告的证明目的。
被告汇信安泰公司为证明其主张，当庭提交被告与美特惠公司签订的《借款协议》一份、指定划款函一份、银行进账单二份、《抵押担保合同》一份、原告崔银向被告出具的《同意抵押承诺书》一份、《他项权利证书》复印件一份、《银川市房屋权属档案证明单》复印件一份、银川市国立公证处出具的（2014）宁银国立证字第1310号公证书原件一份、房地产买卖契约一份、房屋过户发票一份、王超缴纳契税发票存根一份、王超和案外人朱双美签订的《房屋买卖合同》一份、银行卡交易明细一份、收据三份、房地产买卖契约复印件二份、商品房买卖合同复印件一份，证明美特惠公司因购买设备向被告借款100万元，合同约定借款月利息为32‰，借款期限3个月。合同约定，原告崔银以其所有的房屋抵押担保。原告同意为美特惠公司向被告借款提供担保。抵押物位于宁夏回族自治区银川市兴庆区胜利北街16号楼5号房屋，建筑面积为138.87平方米，房产证号20100012**，并办理了抵押登记。合同第1条约定，原告所担保的主债权为被告依据《借款协议》向美特惠公司给付的借款100万元。合同第2条约定，原告崔银房屋担保的范围为全部的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金以及被告为实现债权的全部费用。合同第3.5条约定被告与原告签订的《抵押担保合同》已经明确约定，合同附件《抵押物清单》对抵押物价值的约定，不对被告行使抵押权构成限制。原告主张抵押担保金额为50万元，没有合同依据。合同第6.4条约定，被告处分抵押物的所得在偿还抵押担保范围内债务人的全部债务后还有剩余的，被告应将剩余部分及时退还给原告，被告将涉案房屋处分之后，并没有实现全部债权，没有剩余部分，原告诉请没有合同依据。合同第6.6条约定，被告处分抵押物过程中所产生的实现债权的费用，应从拍卖或者变卖的价款中优先扣除。被告处分涉案房屋时，为实现债权支出的税费等58640.25元应从价款中扣除。合同8.8条约定，被告享有主债权存在其他担保的，被告有权自行决定实现担保的顺序，原告承诺不因此提出抗辩。被告已经按照合同约定，向美特惠公司指定的人员给付了100万元借款，履行了出借人给付借款的义务。原告崔银委托案外人史辉办理涉案房屋的抵押登记等事宜。2014年9月，美特惠公司借款到期后不能偿还借款本息，崔孟委托史辉将抵押的房屋以评估价格805446元过户给被告公司员工王超。王超支付房屋过户产生的税费53723.25元，应从变卖价款予以扣除。后王超将涉案房屋以66万元的价格出售给案外人朱双美。王超另行支付涉案房屋拖欠的采暖费4917元。涉案房屋实现抵押权时价值为601359.75元。
经当庭质证，原告崔银对被告出示的《借款协议》、《抵押担保合同》的真实性、合法性、关联性无异议，对被告的证明目的有异议，认为被告与美特惠公司签订了该借款协议，但在该协议的第十条约定，该借款合同由保证人崔孟、马海燕、金凤区美特惠购物超市等作为担保人以及崔孟的车辆、原告崔银的房屋作为抵押担保，该协议没有约定原告作为连带责任担保人提供担保，只是以房屋价值提供50万元的担保。被告应将超出抵押价值的部分返还给原告。对指定划款函、银行进账单的真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，认为只能证明被告将借款款项支付至马海燕、崔孟账户，但与本案没有关联性。对《同意抵押承诺书》的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，认为抵押担保合同以及借款合同中明确约定原告崔银以抵押物向被告提供担保，但法律明确规定，抵押物的价值不得超出债权人的价值和抵押物本身的价值。涉案房屋估计76万元，不可能向被告提供100万元的抵押担保物。该约定是违反法律规定的，是无效的。抵押物是为了保障债权人处分该抵押物时享有优先受偿权。法律明确规定，抵押物不得超出其抵押的价值。对《他项权利证书》、《银川市房屋权属档案证明单》的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，认为该证据属于复印件，查阅时间是2014年9月3日，此时该房屋价值也远远超出抵押的价值50万元。物权法91条规定，超出部分以处分时的价值认定最终的价值，不是以抵押登记时的价值予以认定处分的价值。被告处分涉案房屋时，价格是805446元是既定的事实。银川市国立公证处出具的（2014）宁银国立证字第1310号公证书的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，认为该委托书是基于被告与美特惠公司的借款合同产生的，以民间借贷的方式将抵押房屋以买卖的方式取得，法律不予支持，2014年3月3日，抵押担保合同才签订，原告没有理由委托其不认识的史辉办理房屋的出售。该委托书是被告以诱骗的形式骗取原告签订的。对房地产买卖契约、房屋过户发票、王超缴纳契税发票存根、真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为房地产买卖契约能够证明被告处分了涉案房屋的事实，是以买卖的方式处分的，成交价格是805446元。对王超和案外人朱双美签订的《房屋买卖合同》、银行卡交易明细、收据三份的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，认为2014年9月，被告处分该抵押物时，处分价值就是王超的房地产买卖合同中的805446元，而且已经过户至王超名下，至于王超如何处分其房屋是其自由，不能因此认定该房屋价值60万。该证据不能证明涉案房屋在实现债权是价值60万元的事实。对于采暖费，代理人认为采暖费都是收据，该房屋已经在2014年9月过户至王超名下，过户之后的费用应该由王超承担，不应由原告承担。对原告房地产买卖契约复印件二份、商品房买卖合同复印件的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为原告崔银与杨永生备案价值2009年是58万元，但不能否认交易价值是78万元。
经当庭举证、质证，原被告出示的《抵押担保合同》，原被告双方无异议，被告对原告出示银川市房屋权属档案证明单无异议，上述证据来源合法、内容真实，本院予以采信。原告对被告出示的《借款协议》、指定划款函、银行进账单、房地产买卖契约、房屋过户发票、王超缴纳契税发票存根、真实性、合法性、关联性无异议，上述证据来源合法、内容真实，本院予以采信。对于原、被告出示的其他证据，因存在证据缺陷或与本案不具有直接的关联性，本院不予采信。
本院经审理认定事实如下：美特惠公司因购买设备于2014年2月28日与被告汇信安泰公司签订借款协议向被告借款100万元，合同约定借款月利息为32‰，借款期限3个月，由保证人崔孟、马海燕、银川市金凤区美特惠购物超市、银川市美特惠购物超市景墨店提供连带责任保证，由抵押人崔孟以汽车、原告崔银以房产提供抵押担保。同日，被告又与崔孟、原告崔银签订抵押合同，合同约定，原告崔银以其所有的位于宁夏回族自治区银川市兴庆区胜利北街16号楼5号房屋（建筑面积为138.87平方米，房产证号20100012**）为该笔借款提供抵押担保;房屋评估价值为75万元。原、被告还约定原告所担保的主债权为被告依据《借款协议》向美特惠公司给付的借款100万元。原告崔银房屋担保的范围为全部的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金以及被告为实现债权的全部费用。《抵押物清单》对抵押物价值的约定，不作为被告处分该抵押时的估价依据，不对被告行使抵押权构成任何限制，合同附件《抵押物清单》记载原告崔银的房屋价值50万元，原、被告双方于2014年3月4日办理了房屋他项权利，登记债权数额为50万元。2014年9月，美特惠公司借款到期后未能偿还借款本息，被告将抵押担保的房屋以评估价格805446元过户给被告公司员工王超。王超支付房屋过户产生的税费53723.25元。原告认为原告与被告签订的抵押合同抵押登记时价值50万元，被告处置房屋的价格高于抵押登记价值，被告应将超出部分返还原告。现原告诉至法院，请求判如所请。庭审中，原告认可被告对抵押房屋的处置行为和处置价格805446元。
本院认为，原告崔银为美特惠公司的借款与被告汇信安泰公司签订抵押担保合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。美特惠公司未能按期还款，被告以805446元处置原告崔银的抵押房屋，被告崔银认可处置行为和处置价格805446元。原告认为原告与被告签订的抵押合同抵押登记时价值50万元，被告处置房屋的价格高于抵押登记价值，被告应将超出部分返还原告。经庭审查明，原、被告抵押合同抵押登记价值50万元，同时，原、被告还约定原告所担保的主债权为被告依据《借款协议》向美特惠公司给付的借款100万元。原告崔银房屋担保的范围为全部的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金以及被告为实现债权的全部费用。《抵押物清单》对抵押物价值的约定，不作为被告处分该抵押时的估价依据，不对被告行使抵押权构成任何限制。综上，原、被告约定的抵押数额为借款本金100万元及利息等费用，登记数额为50万元，超出登记数额50万元的部分依据法律规定不得对抗善意第三人，不具有优先受偿的效力且该部分并未超过借款100万元的债权，应属合法有效的约定，原告应按照合同的约定履行抵押人义务。故原告要求被告返还银川市兴庆区胜利北街16号楼5号房房款305446元，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国担保法》第四十三条第二款、第五十三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第五十一条之规定，判决如下：
驳回原告崔银要求被告宁夏汇信安泰商贸有限责任公司返还银川市兴庆区胜利北街16号楼5号房房款305446元的诉讼请求。
案件受理费5882元，减半收取2941元（已减半收取），由原告崔银负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判员 易学明
二〇一六年十月二十日
书记员 史晓娇
附本案适用相关法律条文：
《中华人民共和国担保法》
第四十三条当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。
当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。当事人办理抵押物登记的，登记部门为抵押人所在地的公证部门。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
第五十一条抵押人所担保的债权超出其抵押物价值的，超出的部分不具有优先受偿的效力。
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