广东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤执复69号
复议申请人：佛山市奇正钣金有限公司，住所地广东省佛山市南海区狮山镇狮山科技工业园A区科韵中路1号，统一社会信用代码914406057491720906。
法定代表人：吴平龙。
委托代理人：戴勤，广东泰扬律师事务所律师。
委托代理人：朱穗姿，广东泰扬律师事务所律师。
申请执行人：余婷，女，汉族，1969年7月24日出生，住广东省佛山市南海区，
申请执行人：郭健伟，男，汉族，1976年1月2日出生，住广东省佛山市顺德区，
申请执行人：陈乐然，男，汉族，1965年6月12日出生，住广东省佛山市禅城区，
被执行人：ＸＸ泉，男，汉族，1961年12月1日出生，住广东省佛山市禅城区，
被执行人：杜兆康，男，汉族，1959年5月8日出生，住广东省佛山市禅城区，
被执行人：佛山市国凌空调设备有限公司，住所地广东省佛山市南海区狮山科技工业园B区，组织机构代码72244430-8。
法定代表人：ＸＸ泉。
被执行人：佛山市国凌电气有限公司，住所地广东省佛山市南海区狮山科技工业园B区，组织机构代码68862675-6。
法定代表人：何满泉。
复议申请人佛山市奇正钣金有限公司不服佛山市中级人民法院于2017年12月7日作出的（2017）粤06执异202号执行裁定，向本院申请复议。本院已立案受理，并依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
佛山市中级人民法院（以下简称佛山中院）在执行余婷、郭健伟、陈乐然申请执行ＸＸ泉、杜兆康、佛山市国凌空调设备有限公司（以下简称国凌空调）、佛山市国凌电气有限公司（以下简称国凌电气）借款合同纠纷仲裁一案中，于2017年10月12日贴出《公告》，告知事项为：佛山中院已拍卖被执行人ＸＸ泉、杜兆康所有的位于佛山市南海区狮山镇科技工业园B区科学路*号的房地产，并限令被执行人及房产的占有人在2017年11月11日前迁出上述拍卖成交房产。案外人佛山市奇正钣金有限公司（以下简称奇正公司）得知该《公告》内容后，向佛山中院提出异议称：该《公告》损害了其在先合法有效成立的租赁权，应予撤销。理由如下：一、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨碍。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。二、案外人取得承租权的证据和事实：1.2014年1月23日，案外人（承租方）与卢源雄（出租方）签订《厂房租赁合同》及《租赁合同附件》，向其承租涉案房地产内的厂房3900平方米、办公室1050平方米、空地1515平方米，租赁期限自2014年1月23日至2020年1月22日止。2.2016年5月5日，案外人（承租方）与卢源雄（出租方）签订《厂房租赁合同》，又向其承租涉案房地产内的办公室326平方米、空地98平方米，租赁期限自2016年5月4日至2020年1月22日止。3.2016年8月29日，案外人（承租方）与卢源雄（出租方）签订《厂房租赁合同》及《租赁合同附件》，再向其承租涉案房地产内的部分厂房，租赁期限自2016年8月30日至2018年8月31日止。上述合同签订后，案外人均向卢源雄缴纳了租赁押金，并事实上与卢源雄履行合同至今。三、出租方卢源雄向案外人出示其取得出租权的证据：1.2011年4月30日ＸＸ泉、杜兆康、佛山市国凌空调设备有限公司（出租方）与马健华、陈祐维（承租方）签订的《租赁合同》，该合同内容显示出租方以涉案房地产及车辆、机器设备的租金抵偿欠承租方的借款债务，租赁期限自2011年5月1日起至2026年4月30日止。2015年4月30日ＸＸ泉、杜兆康（出租方）与马健华、陈祐维（承租方）签订的《租赁合同》，该合同内容同前份合同，但租赁期限自2015年5月1日起至2030年4月30日止。2.佛山中院于2015年8月14日作出的《执行裁定书》（2013佛中法执字第334
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3号），内容显示：“经查，被执行人ＸＸ泉、杜兆康于2015年4月30日将上述房地产、生产设备租赁给马健华、陈祐维。同年07月18日，被执行人ＸＸ泉、杜兆康以上述房地产为本案借款提供抵押并办理了抵押登记……，裁定：带租拍卖……。”3.佛山中院于2017年6月22日作出的《通知书》（2013佛中法执字第334号），内容显示：“广州市天河区人民法院于2012年3月27日查封被执行人ＸＸ泉、杜兆康位于佛山市南海区狮山镇科技工业园B区科学路*号的房地产……经查，该房地产于2011年10月18日办理抵押登记，马健华于2013年11月30日将该房地产转租给你（卢源雄），影响对该财产的变现价值……，本院决定：除去租赁权后评估拍卖上述财产，对你（卢源雄）带租拍卖的请求，本院不予支持。”综合上述证据反映的事实，涉案房地产已于2011年10月18日办理抵押登记，于2012年3月27日首次被法院查封，但2011年4月30日ＸＸ泉、杜兆康、佛山市国凌空调设备有限公司已将其出租给马健华、陈祐维（首承租人），马健华于2013年11月30日将该房地产又转租给卢源雄（次承租人），卢源雄于2014年1月23日及之后再将该房地产的部分转租给案外人（再次承租人），故马健华、陈祐维（首承租人）取得涉案房产的出租权系在抵押和查封之前，合法有效，自然卢源雄（次承租人）、案外人（再次承租人）取得涉案房产的租赁权亦合法有效，依据上述法律规定，人民法院应阻止移交占有。佛山中院在前曾作出“带租拍卖”的裁定，后又自行以“通知”的方式改成“除去租赁权后评估拍卖”，明显违法不当。为维护自身合法权益，案外人依据《民事诉讼法》相关规定，特提此异议，恳请法院查清事实，依法支持案外人的异议请求，裁定撤销佛山中院就（2013）佛中法执字第334号案中于2017年10月10日作出的限令案外人在2017年11月11日前迁出佛山市南海区狮山镇科技工业园B区科学路*号房地产的《公告》。
案外人奇正公司在异议中提交如下证据：1.奇正公司的营业执照、法定代表人身份证明书；2.《公告》；3.《厂房租赁合同》、《租赁合同附件》（2014年1月23日）、《厂房租赁合同》（2016年5月5日）、《厂房租赁合同》、《租赁合同附件》（2016年8月29日）、押金收据三份；4.《租赁合同》（2011年4月30日，出租方ＸＸ泉、杜兆康、国凌空调与承租方马健华、陈祐维签订）、《租赁合同》（2015年4月30日，出租方ＸＸ泉、杜兆康与承租方马健华、陈祐维签订）；5.（2013）佛中法执字第334-3号执行裁定书、（2013）佛中法执字第334号《通知书》。
申请执行人余婷、郭健伟、陈乐然答辩称：案外人奇正公司的异议请求没有事实和法律依据，应当予以驳回，案外人应当按照（2013）佛中法执字第334号公告的要求于2017年11月11日前迁出佛山市南海区狮山镇科技工业园B区科学路*号。一、案外人提出的执行异议不符合法律和相关司法解释的规定，应当予以驳回。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第6条第二款“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出”的规定，案外人提起执行异议应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出。本案执行标的佛山市南海区狮山镇科技工业园B区科学路*号以及对应的国有土地使用权已于2017年9月5日拍卖成交，买受人为周鹏辉，且佛山中院对此作出的拍卖成交裁定书已送达并生效，根据物权法第28条的规定，执行异议指向的执行标的物权已发生了变动，归买受人周鹏辉所有，那么针对该标的物的执行行为提起异议已没有事实基础，也就是说针对该标的物的执行已经终结，案外人没有资格在现在这个阶段提出异议，其提出的执行异议应当予以驳回。二、本次拍卖合法有效，且符合法定程序要求。该案执行标的在评估、拍卖前，佛山中院已经在执行标的物所在地明显处张贴了几次公告，要求有关权利人提出异议，但案外人并没有在要求的期间内提出异议并主张权利，而且在佛山中院拟拍卖该标的物时亦在淘宝网上公告告知有关权利人提出异议及有优先购买权的可以主张优先购买，但案外人并没有提出异议或者主张优先购买，应当视为案外人放弃提出异议的权利。本次拍卖严格按照法定程序进行，最后由周鹏辉以最高价竞得该执行标的，拍卖合法有效。三、执行标的承租人马健华、陈祐维与被执行人ＸＸ泉、杜兆康签订的租赁合同已被法院裁定为“名为租赁合同实为借贷的合同”，不具有对抗执行的效力，佛山中院亦不支持次承租人卢源雄带租拍卖的请求，那么次承租人转租后的租赁权更不具备阻却执行的效力。2015年8月14日，佛山中院作出（2013）佛中法执字第334-3号执行裁定，裁定带租拍卖，答辩人不服，向该院提起执行异议，佛山中院受理后开庭审理此案，并于2016年5月27日作出（2015）佛中法执异字第118号执行裁定，裁定撤销（2013）佛中法执字第334-3号执行裁定，除却租赁权进行拍卖。2016年11月14日，广东省高级人民法院作出（2016）粤执复201号终审执行裁定，裁定驳回马健华、陈祐维的复议申请，维持佛山中院作出的（2015）佛中法执异字第118号执行裁定。即被执行人ＸＸ泉、杜兆康与马健华、陈祐维就执行标的签订的《租赁合同》不能阻却执行，马健华、陈祐维的损失赔偿应当向被执行人ＸＸ泉、杜兆康主张，这属于另外的法律关系，与答辩人无关，应通过其他法律途径处理。卢源雄作为次承租人，也曾向佛山中院提出带租拍卖的请求，但该院于2016年6月22日向卢源雄发出（2013）佛中法执字第334号通知书，告知卢源雄不支持其提出的带租拍卖请求。那么，卢源雄将执行标的转租给案外人这种租赁权更不能阻却执行，案外人提出的执行应当予以驳回。四、案外人与次承租人卢源雄是在执行标的抵押、查封之后签订的《租赁合同》，该租赁权不能阻却执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条关于“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”和物权法第一百九十条关于“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，执行标的已于2011年10月18日办理抵押登记抵押给答辩人、2012年3月27日被广州市天河区人民法院查封，而承租人马健华于2013年11月30日将该执行标的转租给卢源雄，次承租人卢源雄于2014年1月8日才将执行标的转租给案外人，很明显案外人的异议请求违反了上述法律规定不能阻却本案的执行。
申请执行人余婷、郭健伟、陈乐然没有提供证据。
原审法院查明：关于余婷、郭健伟、陈乐然申请执行ＸＸ泉、杜兆康、国凌空调、国凌电气借款合同纠纷仲裁一案，佛山仲裁委员会作出的[2012]佛仲字第261号仲裁裁决书已于2013年2月1日发生法律效力，根据该生效裁决书：一、于裁决作出之日解除申请人余婷、郭健伟、陈乐然与被申请人ＸＸ泉、杜兆康、国凌空调、国凌电气签订的《借款合同》及《〈借款合同〉补充协议》；二、被申请人ＸＸ泉、杜兆康于裁决发生法律效力之日起十日内向申请人偿还借款人民币伍仟零陆拾肆万元整；三、被申请人ＸＸ泉、杜兆康于裁决发生法律效力之日起十日内向申请人支付上述第二裁决项确定的借款本金占用期间的利息；四、被申请人ＸＸ泉、杜兆康于裁决发生法律效力之日起十日内向申请人支付其聘请律师所发生的费用人民币壹拾万元整；五、申请人对“粤房地他项权证佛字第02000*****号”《他项权证》项下登记的抵押物享有优先受偿权；六、被申请人国凌空调、国凌电气对上述第二、第三、第四项裁决确定的被申请人ＸＸ泉、杜兆康的债务在就上述第五裁决项下抵押物优先受偿后不足清偿的部分债务承担连带清偿责任；七、案件仲裁费用人民币165484元由被申请人承担。因被申请人未履行上述法律文书确定的义务，权利人余婷、郭健伟、陈乐然向佛山中院申请执行，该院审查后立案执行，执行案号为（2013）佛中法执字第334号。
在执行过程中，佛山中院作出（2013）佛中法执字第334－1号执行裁定书，查封被执行人ＸＸ泉、杜兆康位于佛山市南海区狮山镇科技工业园B区科学路*号（1.宿舍，证书号为39163**、07651**号；2.车间一，证书号为39163**、07651**号；3.车间二，证书号为39164**、07651**号；4.办公楼，证书号为39163**、07651**号房产），以及对应的国有土地使用权[土地证号：国用（2005）特180***]。后因马健华、陈祐维提出申请，认为其已与ＸＸ泉、杜兆康、国凌空调签订《租赁合同》，人民法院应保护其租赁权益。佛山中院作出（2013）佛中法执字第334－3号执行裁定书，决定带租拍卖涉案的上述财产。申请执行人余婷、郭健伟、陈乐然不服上述裁定，提出执行异议。佛山中院经审查后，作出（2015）佛中法执异字第118号执行裁定，裁定：撤销该院作出的（2013）佛中法执字第334－3号执行裁定。马健华不服该裁定，向本院提出复议申请，本院作出（2016）粤执复201号执行裁定，裁定驳回马健华的复议申请，维持佛山中院（2015）佛中法执异字第118号执行裁定。2017年9月4日至5日，佛山中院在淘宝网司法拍卖平台上公开拍卖被执行人ＸＸ泉、杜兆康所有的位于佛山市南海区狮山镇科技工业园B区科学路*号，后买受人周鹏辉以人民币68537371元竞得该房地产。2017年10月10日，佛山中院作出（2013）佛中法执字第334号《公告》，限令被执行人及上述房产的占有人应在2017年11月11日前迁出上述拍卖成交房产。
此外，在执行中，卢源雄作为涉案房地产的次承租人（根据其申请所称，涉案房地产由马健华向其转租），也曾向佛山中院提出带租拍卖的请求，该院于2016年6月22日向卢源雄作出（2013）佛中法执字第334号通知书，告知卢源雄法院不支持其提出的带租拍卖请求。本案中，案外人奇正公司声称，其租赁的部分厂房属于从卢源雄处再次转租而来。
另查明，2011年10月18日，被执行人ＸＸ泉、杜兆康名下的位于佛山市南海区狮山镇科技工业园B区科学路*号的房地产办理抵押登记，房地产他项权利人：余婷、郭健伟、陈乐然，他项权利范围：房产抵押面积11104.38平方米、土地抵押面积17301.55平方米，债权数额：50000000元。本案中，案外人奇正公司声称其承租涉案厂房3900平方米，办公室1500平方米，空地1515平方米。
原审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出”。本案中，案外人奇正公司异议所指向的执行标的物佛山市南海区狮山镇科技工业园B区科学路*号及对应的国有土地使用权，其主张对上述房地产享有租赁权而排除执行，但上述房地产已于2017年9月5日拍卖成交，相关拍卖成交裁定书已送达并生效。案外人奇正公司本应依照民事诉讼法第二百二十七条的规定提出案外人有关异议，但其没有在执行涉案房地产的过程中提出，而是在佛山中院作出不带租拍卖的决定及已拍卖成交涉案房地产之后，针对该标的物提出其享有合法租赁权的主张，案外人奇正公司提出的异议，已没有事实基础，其提出的执行异议不符合立案条件，鉴于本案已立案受理，故应当驳回其异议申请。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款、第六条第二款的规定，裁定如下：驳回案外人佛山市奇正钣金有限公司的异议申请。
奇正公司不服佛山中院上述异议裁定，向本院申请复议。请求：撤销佛山中院作出的(2017)粤06执异202号执行裁定，并撤销该院就(2013)佛中法执字第334号案于2017年10月10日作出的限令申请人在2017年11月11日前迁出佛山市南海区狮山镇科技工业园B区科学路*号房地产的《公告》。复议理由：一、申请人是在2017年10月中旬见到佛山中院张贴的前述《公告》后，才得知涉案房地产己被拍卖的事实，之前佛山中院并未向申请人等实际承租人派发法律文书告知涉案房地产正在被执行，申请人不知道权利受害，无从提出执行异议及主张权利。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定：“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出”。申请人提出执行异议是基于对执行标的的租赁权，应理解为在执行程序终结之前提出即为有效，而涉案房地产拍卖成交显然并不意味着案件执行程序终结。三、买卖不破租赁是法定原则，即便在前涉案房地产的首承租人马健华、陈祜雄的执行异议请求被驳回以及次承租人卢源雄带租拍卖的请求被驳回，也不影响涉案房地产的买受人代替卢源雄继续履行与申请人之间的《租赁合同》，申请人可向买受人缴纳租金，对买受人涉案房地产的物权并无实质损害。四、申请人承租涉案房地产并无过错，因租用厂房面积较大，机械设备较多，整体搬迁将造成重大损失，且卢源雄已明确表示无力赔偿，搬迁损失最终只能由无过错的申请人等实际承租人自行承担，毫无公平正义可言。综上，原审裁定认定事实不当、适用法律错误，应予纠正。为维护自身合法权益，依据《民事诉讼法》第二百二十五条之规定，特提此复议。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的焦点问题是佛山中院驳回奇正公司的异议申请是否适当。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条第一款规定，当事人、利害关系人对同一执行行为有多个异议事由，但未在异议审查过程中一并提出，撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就该执行行为提出异议的，人民法院不予受理。根据本案查明的事实，申请执行人余婷、郭健伟、陈乐然对佛山中院作出带租拍卖的（2013）佛中法执字第334－3号执行裁定提出执行异议，该院审查后作出（2015）佛中法执异字第118号执行裁定，裁定撤销上述带租拍卖裁定。马健华不服，向本院提出复议申请，本院作出（2016）粤执复201号执行裁定，裁定驳回马健华的复议申请，维持佛山中院（2015）佛中法执异字第118号执行裁定。奇正公司此次提出的执行异议，虽然直接针对的对象是佛山中院作出的搬迁公告，但实际是针对佛山中院别除租赁权后拍卖的执行行为，请求法院带租拍卖以保护其租赁权，与上述执行异议、复议案件属于同一事由，因此，对其提出的异议，佛山中院驳回其异议申请，处理上并无不当。
综上所述，奇正公司的复议理由不能成立，佛山中院（2017）粤06执异202号执行裁定认定事实清楚、法律适用正确，结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回佛山市奇正钣金有限公司的复议申请，维持佛山市中级人民法院（2017）粤06执异202号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 蒋先华
审判员 李昙静
审判员 庄绪义
二〇一八年六月二十一日
书记员 叶雪莹