浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0783民初4061号
原告：陈雪芳，女，1975年1月13日出生，汉族，户籍地为义乌市，现住浙江省东阳市，
被告：东阳市德兴房地产开发有限公司，住所地东阳市白云大道339号。
法定代表人：黄孝富，执行董事。
委托代理人：张红亮，浙江国权明达律师事务所律师。
原告陈雪芳与被告东阳市德兴房地产开发有限公司（以下简称德兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案受理后，依法决定适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈雪芳、被告德兴公司的委托代理人张红亮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈雪芳起诉称：原、被告于2010年11月6日签订商品房买卖合同（编号：2010预162069，以下简称涉案合同），原告向被告购买东阳市白云街道江南紫荆庄园H区4幢2403室（以下简称涉案商品房），建筑面积89.66平方米，一次性付清房款466826.29元。涉案合同约定被告应于2011年12月30日前将符合合同约定条件的商品房交付原告使用，但被告于2012年3月30日交付涉案商品房，根据涉案合同第十条约定，被告应支付逾期交房违约金21007元。涉案合同约定被告应于2013年12月30日前取得涉案商品房的土地及房屋权属证书交付给原告，但直至2016年6月7日，被告仍未办理并交付给原告相关证书，故被告应支付逾期交付权属证书违约金41500.86元。原告多次与被告沟通但未果，现诉至法院，请求判令：1、被告支付逾期交房违约金21007元（466826.29元*0.05%*90天，自2011年12月30日起至2012年3月30日止）；2、被告支付逾期交付土地、房屋权属证书的违约金41500.86元（466826.29元*0.01%*889天，自2013年12月31日起至2016年6月7日止）；3、被告立即为原告办理房屋所有权证（土地及房屋权属证）。在庭审中，原告放弃第三项诉讼请求，申请变更诉讼请求为：1、被告支付逾期交房违约金21007元（466826.29元*0.05%*90天，自2011年12月30日起至2012年3月30日止）；2、被告支付逾期交付土地、房屋权属证书的违约金41500.86元（466826.29元*0.01%*889天，自2013年12月31日起至2016年6月7日止）。
原告陈雪芳向本院提供了以下证据：
1、浙江省商品房买卖合同复印件（与原件核对无误）1份，以证明合同内容。
2、浙江增值税普通发票复印件1份，以证明原告于2016年6月8日收到被告交付的办证发票。
被告德兴公司答辩称：1、被告对第一项诉讼请求即逾期交房违约金予以认可，但逾期交房违约金应扣除被告代原告缴纳专项维修资金4309.44元及原告未缴纳的2012年度至2016年度的五年物业费8080元。2、原告的第二项诉请不成立，被告没有违约行为。根据涉案合同约定，被告的义务是办理土地使用权、房屋所有权的初始登记，只要被告在合同约定期限前办理上述初始登记就.完成了合同的义务，被告已于2007年6月22日取得了土地初始登记，并在2013年12月25日通知了原告，被告已按约履行了合同义务。此后原告委托被告，由被告协助原告办理转移登记，被告没有交付两证的义务。3、被告愿意协助原告办证。综上，请求驳回原告不合理的诉讼请求。
被告德兴公司向本院提供了以下证据：
1、通知复印件1份，以证明被告已在2013年12月25日通知紫荆庄园H区业主携带相关资料办理权属证书，已经履行了合同义务的事实。
2、4-1-2403室未交物业费明细表、专项维修资金专用收据各1份，以证明原告未缴纳的2012年度、2013年度、2014年度、2015年度、2016年度物业费计8080元和被告代原告缴纳的专项维修资金4309.44元均应在逾期交房违约金中抵扣的事实。
经审理，本院认证如下：
对于原告提供的证据，被告对证据一、二的真实性均无异议，但认为合同约定了被告应办理证书的初始登记、及时通知并协助原告办证的义务，被告已取得初始登记并通知原告，且为原告开具了办证所需的发票，原告已经可以前往办证。本院对该两份证据予以认定。
对于被告提供的证据：证据一，原告对其证明目的有异议，认为被告有为原告办证的义务，没有办证就应当支付逾期办证的违约金。本院认为，被告提供的通知复印件系原告在起诉时提交法院的证据之一，原告对其真实性没有异议，该通知书能够证明被告曾于2013年12月25日通知业主办理商品房权属证书的事实。证据二，原告无异议，且愿意抵扣。本院予以认定。
根据本院认定的证据及庭审中原、被告的陈述，本院认定事实如下：原、被告于2010年8月28日签订涉案合同，购买涉案商品房。涉案合同约定：“……第一条，项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于编号为国用（2007）第2-62号的地块的建设用地使用权……第三条，买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为东阳市白云街道江南紫荆庄园H区4幢2403室……第九条，交付期限及条件，出卖人应当在2011年12月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用……第十条，出卖人逾期交房的违约责任……1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行……第十六条，关于产权登记的约定……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理……2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第2项处理……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……”被告于2012年3月30日向原告交付涉案商品房。被告曾于2013年12月25日通知业主办理商品房权属证书。被告认可其应支付原告逾期交房违约金21007元。原告同意抵扣被告为其缴纳的专项维修资金4309.44元和2012年度至2016年年度的五年物业费8080元。
另查，被告于2007年6月22日取得东阳市国用（2007）第2-62号土地使用证，于2013年3月28日办理了涉案商品房所有权初始登记。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，应确认合法、有效，对原、被告均具有法律约束力，双方均应按约履行各自的义务。被告逾期90天交付原告涉案商品房的事实清楚，证据充分，按照涉案合同的约定，被告应支付原告逾期交房违约金21007元，且被告对此无异议，本院依法予以认定，故对原告的该项诉请，本院予以支持。对于逾期交付土地、房屋权属证书违约金。原告主张被告应于2013年12月30日之前取得涉案商品房的土地、房屋权属证书交付给原告，但直至2016年6月8日，被告才为原告开具了用于办理权属证书的浙江增值税普通发票，已构成违约，应承担相应违约责任。被告辩称涉案合同约定的是由被告办理土地使用权及房屋所有权的初始登记，且被告已办理了双证的初始登记，完成了合同约定的义务，被告不存在违约情形，不应支付违约金。本院认为，涉案合同第十六条第（二）、（三）款约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》”、“出卖人承诺于2013年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记”。根据上述内容，结合上下条款的文字，应当认定出卖人于2013年12月30日前应当取得的土地、房屋权属证书为登记在开发商名下的土地、房屋权属初始登记证书，而本案被告已于2013年12月30日前取得了土地使用权初始登记及涉案商品房所有权初始登记，即被告已按约履行合同义务。涉案合同约定原告委托被告办理涉案商品房转移登记，故被告无需向原告交付土地、房屋权属证书初始登记。综上，本院对原告主张要求被告支付逾期交付土地、房屋权属证书违约金的诉讼请求不予支持。
因原告同意由被告代为缴纳的物业服务费、专项维修资金在本案被告应支付的违约金中予以抵扣，不违反法律规定，本院予以准许。
综上，原告的诉请，部分成立，本院予以支持，部分不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告东阳市德兴房地产开发有限公司应支付原告陈雪芳逾期交房违约金21007元。
二、原告陈雪芳自愿支付被告东阳市德兴房地产开发有限公司代为缴纳的专项维修资金4309.44元及自2012年至2016年止的物业服务费8080元，合计12389.44元。
三、上述两项相互折抵后，被告东阳市德兴房地产开发有限公司尚应支付原告陈雪芳逾期交房违约金8617.56元，于本判决生效之日起十日内付清。
四、驳回原告陈雪芳的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1362元，减半收取681元，由原告陈雪芳、王佳平负担587元，被告东阳市德兴房地产开发有限公司负担94元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
代理审判员 何 秧
二〇一七年四月十四日
书 记 员 杜聪聪