江苏省东台市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第1267号
原告：东台市粮食购销总公司，组织机构代码14255416-4，住所地：东台市。
法定代表人：朱晓坚，该公司总经理。
委托代理人：王军，江苏东亭律师事务所律师。
被告：吕秀琴，女，1964年1月18日生，住东台市东台镇。
委托代理人：柳永宏，江苏苏东律师事务所律师。
委托代理人：黄国真，江苏苏东律师事务所律师。
原告东台市粮食购销总公司（以下至判决主文前简称“粮食购销公司”）与被告吕秀琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月3日立案受理后，依法由审判员王元元适用简易程序于2015年10月26日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2016年1月29日公开开庭进行了审理。原告东台市粮食购销总公司的委托代理人王军、被告吕秀琴及其委托代理人柳永宏、黄国真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告粮食购销公司诉称：2009年1月3日，原、被告签订租赁合同，约定将原告享有土地使用权和房屋所有权的东台镇XXX门面房出租给被告经营八鲜，租期两年（从2008年3月1日至2010年2月28日止），年租金4800元。合同签订后，被告按约给付了两年租金。合同期满后，双方未续签书面租赁合同，被告于2011年3月24日又给付4500元作为2010年3月1日至2011年2月28日期间的租金，原告也出具收据，尚欠300元。2011年3月1日起至今被告一直占有使用该房屋，但不再给付使用费。故诉讼要求被告迁让出原告所有的位于东台镇XXX粮管所由北向南第一间门面房；被告给付房屋使用费21100元（截止2015年6月30日）；被告承担本案诉讼费。
被告吕秀琴辩称：原告诉称不符合事实。1、原、被告双方在2009年签订合同时，原告并未向被告出示土地使用权证和房屋所有权证，原告陈述的土地使用权证和房屋所有权证是2012年才办理的；2、被告使用的原四灶粮管所的门面房是1995年建造的，当时这些门面房建造时受到四灶镇建管所工作人员的阻拦，后原四灶粮管所职工自发组织以经营附带业务应当分配的利润以及应发工资作为门面房筹建资金，没有动用四灶粮管所自身的资金，这些门面房的真正产权人应是四灶粮管所职工，而不是四灶粮管所，更不是原告。相关部门发放的房产证是错误的；3、被告夫妇原本都是国有企业职工，因改制下岗。按照上级有关规定，本案原告作为原四灶粮管所资产的接受者和经营者，应给被告夫妇发放生活费、代缴社会保险费，补发企业改制前未发放的工资，并安排一人上岗工作。然而原告并未执行，反而起诉要求被告让出赖以谋生的门面房。请求法院驳回原告的诉求。
经审理查明：坐落于东台市东台镇XXX大街南侧房屋所有权证号为东台市房权证市区字第××号，土地使用权证号为东国用（2012）第141421号，登记的房屋所有权人和土地使用权人为原告粮食购销公司。2012年5月15日，东台市粮食购销公司经盐城市东台工商行政管理局核准变更法人名称为东台市粮食购销总公司。
2009年1月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《门面房租赁合同》一份，合同约定，甲方将位于四灶粮管所四灶站门面房壹间（四灶东风路由北向南第一间）租赁给乙方使用经营八鲜。租赁时间从二00八年三月一日起至二0一0年二月二十八日止，时间二年。每年租金4800元整，合计9600元整，租金在签约时一次性缴清。2009年1月3日，被告一次性支付2年房租9000元，原告出具收款收据注明：兹收到吕秀琴人民币玖仟元整，摘由：四灶门面房2年房租（2008年3月1日-2010年2月28日）年租金4800元，2年优惠600元。合同签订后，原告依约将案涉房屋交付给被告使用。合同期满后，双方未续签租赁合同。2011年元月24日，被告向原告支付4500元，原告出具收据注明：吕秀琴交款4500元，收款事由：预收（2010年3月1日-2011年2月28日）房租款待续。自2011年3月1日起至今，被告继续占有案涉房屋未再给付房租。原告诉至本院，提出诉称之请求。审理中，原告向本院提出申请，放弃要求被告迁让出位于东台市东台镇四灶社区东风路四灶粮管所由北向南第一间门面房的诉讼请求。
另查明：被告于2002年四灶粮管所改制时，已与四灶粮管所解除劳动关系，并领取经济补偿金。自2003年起被告向东台市人力资源服务中心领取失业金。四灶粮管所改制后，其资产收归东台市粮食购销公司即现在的原告所有。
因原、被告双方各执己见，致调解未果。
上述事实，有原告提供的：《门面房租赁合同》、收款收据（0017744）、收据（0002425）、东台市房权证市区字第××号房屋所有权证、东国用（2012）字第141421号土地使用权证、盐城市东台工商行政管理局《企业法人变更核准通知书》、东台市人力资源服务中心出具的被告2003年1月领取失业金的凭证；被告提供的：东台市粮油物资公司开业登记信息表、东政发[2002]63号《东台市人民政府关于深化粮食购销企业改革的实施意见》、东台市人民政府、东台市政府国有资产监督管理办公室《关于同意变更东台市粮食购销总公司投资人的意见》、《东台市四灶粮管所内部职工租赁门面房屋合同书》、（1999）东台证经内字第190号公证书、国办发[2003]2号文件、苏政发[2003]64号文件、《关于原四灶粮管所门面房的情况反映》、《行政复议申请书》、沈某某、夏某某的证人证言以及原、被告当庭陈述等证据予以证明。
本院认为：公民、法人以及其他组织的合法权益受法律保护。原、被告签订的《门面房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规规定，应认定有效。对合同双方当事人均具有约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告作为房屋所有权人，享有占有、使用、受益、处分的权利，被告未能举证证明案涉房屋归其所有，作为房屋使用人，被告应当支付房屋使用费。
关于原告要求被告自2010年3月1日起至2015年6月30日止按年租金4800元的标准给付房屋使用费的问题。原、被告之间的租赁协议约定的租赁期限至2010年2月28日止，合同期满后，双方未继续签订租赁协议，被告至今未能将案涉房屋交付给原告，也未另行约定继续使用的租金标准，合同期限届满后的使用费可参照原租赁协议的约定计算。双方约定年租金为4800元，现原告主张按年租金4800元的标准要求被告给付自2010年3月1日起至2015年6月30日止的房屋使用费，依法应予支持。被告所欠房屋使用费为：1、2010年3月1日至2011年2月28日已预付4500元，尚欠4800元-4500元=300元；2、自2011年3月1日至2015年2月28日止，4800元/年×4年=19200元；3、自2015年3月1日至2015年6月30日止，4800元/年÷12个月×4个月=1600元。合计21100元。本案系基于房屋使用产生的纠纷，被告已与原工作单位四灶粮管所解除劳动关系，并领取失业金，关于被告辩称其夫妇均系国有企业下岗职工，原告作为原四灶粮管所资产的接受者和经营者应发放被告基本生活费和代缴社会保险费的理由，与本案无关，其认为基本生活费和代缴社会保险费可抵销被告的房屋使用费的辩称理由，没有事实和法律依据，本院不予采信。审理中，原告放弃要求被告迁让出位于东台市东台镇四灶社区东风路四灶粮管所由北向南第一间门面房的诉讼请求，系原告对自身权利的处分，本院照准。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告吕秀琴于本判决生效之日起20日内支付原告东台市粮食购销总公司房屋使用费21100元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费408元，由被告吕秀琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时按国务院《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向中院预交上诉案件受理费（户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户，账号：40×××21，开户行：盐城市农行中汇支行）。如不按时缴纳上诉费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王元元
代理审判员 汤晓青
人民陪审员 袁 琴
二〇一六年二月二日
书 记 员 刘 平
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
2.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》法释[2001]33号
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。