宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）宁01民终939号
上诉人（原审原告）：杨雪梅，女，汉族，个体，住新疆维吾尔自治区哈密市。
委托诉讼代理人：蒋伏星，北京市盈科（银川）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：巨鹏龙，男，汉族，住甘肃省泾川县。
委托诉讼代理人：周宝英，宁夏方和圆律师事务所律师。
上诉人杨雪梅因与被上诉人巨鹏龙房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院(2017)宁0106民初7062号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问双方当事人及委托诉讼代理人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2017年3月18日，杨雪梅与巨鹏龙签订《房屋租赁合同书》一份，约定:巨鹏龙（出租方）出租位于银川市宁安大街108号50平方米营业房一间供杨雪梅（承租方）经营使用，租赁期限为一年，自2017年3月18日至2018年3月17日，年租金48000元，签订合同后一次性付清，杨雪梅自行承担产生相关的所有费用，包括水费、电费、暖气费、垃圾处理费等，电费按1.2元/度收费标准执行，水费按4.4元/吨执行，由杨雪梅每月向巨鹏龙交纳，租赁期内出租人保障承租人的正常使用，承租方逾期交付租金的，除仍如数补交外，应支付违约金10000元。合同签订后，杨雪梅开始营业，并于2017年5月22日向巨鹏龙一次性付清了全年房屋租金48000元。2017年6月1日，杨雪梅向巨鹏龙支付了2017年6月1日之前涉案房屋的电费3652元，杨雪梅认可2017年6月1日之后至2017年7月28日期间的电费3219.6元未支付给巨鹏龙。2017年8月1日起，涉案房屋一直处于断电状态，故杨雪梅诉至法院，请求依法判令：1.解除杨雪梅、巨鹏龙双方之间签订的房屋租赁合同；2.巨鹏龙向杨雪梅退还房屋租金30000元、房屋押金10000元，赔偿各项损失227500元，合计267500元；3.本案诉讼费由巨鹏龙承担。巨鹏龙提出反诉请求：1.杨雪梅继续履行《租赁合同》；2.杨雪梅支付租赁期间拖欠的各项费用5186.80元；3.杨雪梅承担逾期付款违约金1万元，以上合计15186.80元；4.本案的反诉费用由杨雪梅承担。
原审法院认为，杨雪梅与巨鹏龙签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，为有效合同,双方应严格履行合同义务。一、当事人双方签订该合同的目的是杨雪梅经营使用涉案房屋，巨鹏龙收取租金，现巨鹏龙已经收取杨雪梅的房屋租金，应当保证杨雪梅平静的占有使用涉案房屋，因杨雪梅的店面经营需要大量使用动力电，断电的现状使杨雪梅无法正常经营，导致合同目的不能实现，故杨雪梅要求解除双方之间签订的房屋租赁合同并要求巨鹏龙返还租金的诉讼请求，予以支持。关于返还租金的数额，应为巨鹏龙实际收取而杨雪梅未实际使用的期间的租金，自2017年8月1日起涉案房屋一直处于断电状态，故巨鹏龙应当返还自2017年8月1日至2018年3月17日期间的房屋租金，经核算为29984元（48000元/年÷365天/年×228天）。二、对于杨雪梅主张的房屋押金10000元，因其提供的证据不足以证明巨鹏龙收取其押金10000元，故该项诉讼请求，不予支持。三、关于违约责任，双方在合同中约定房屋租金于签订合同后一次性付清,逾期交付租金的，除仍如数补交外，应支付违约金10000元,杨雪梅在签订合同后于2017年5月22日一次性支付巨鹏龙房屋租金48000元,巨鹏龙亦未提交证据证明其向杨雪梅催要房屋租金后,杨雪梅未在合理期间内支付存在逾期交付租金的行为,且巨鹏龙在收取杨雪梅租金时未要求杨雪梅支付违约金，视为双方已经达成了不支付违约金的合意；同时巨鹏龙在收取杨雪梅房屋租金后应当保证其正常用电，杨雪梅亦应按照合同约定及时向巨鹏龙支付电费，但致使合同目的不能实现的主要过错方系巨鹏龙未向有关供电部门足额缴纳电费导致断电，故作为根本违约方的巨鹏龙要求杨雪梅继续履行合同并支付违约金10000元的诉讼请求，不予支持。四、对于杨雪梅主张的加盟费、转让费无事实与法律依据，不予支持；对于杨雪梅主张的停业及预期利润损失，因杨雪梅提交的关于停业损失的证据巨鹏龙不予认可，故酌情参照2017年住宿和餐饮业年收入37279元及租赁市场性质计算2个月，数额为6213元，因杨雪梅对导致合同解除亦有过错，杨雪梅应自行承担损失的30%，巨鹏龙应当支付杨雪梅损失4349元（6213元×70%）。五、关于欠付的水费、电费，因双方提交的证据均不能达到其证明目的，杨雪梅当庭认可其欠付巨鹏龙2017年6月1日至2017年7月28日期间电费3219.6元，故其应向巨鹏龙支付电费3219.6元。巨鹏龙辩称其已经足额向有关供电单位缴纳了电费，但截至庭审时涉案房屋仍处于停电状态，故该辩解意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：解除杨雪梅与巨鹏龙于2017年3月18日签订的房屋租赁合同；巨鹏龙返还杨雪梅房屋租金29984元；巨鹏龙支付杨雪梅损失4349元；杨雪梅支付巨鹏龙电费3219.6元；驳回杨雪梅的其他诉讼请求；驳回巨鹏龙的其他诉讼请求。巨鹏龙于本判决生效后十日内支付杨雪梅31113.4元。案件受理费5312元，反诉案件受理费90元，合计5402元，由杨雪梅负担2656元,由巨鹏龙负担2746元。
宣判后，原告杨雪梅不服，上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为解除杨雪梅与巨鹏龙于2017年5月22日签订的房屋租赁合同；2.撤销一审判决第三项，改判为巨鹏龙支付杨雪梅各项损失227500元；3.判令巨鹏龙退还杨雪梅房屋租赁押金10000元；4.一、二审诉讼费由巨鹏龙承担。理由如下：一、一审法院合同签订日期认定错误。一审法院认定双方合同签订于2017年3月18日，事实是合同签订于2017年5月22日上午。合同约定租赁期限从2017年3月18日至2018年3月17日止，这仅是合同的履行时间，双方意图是与上一承租者的租赁期限相衔接。一审法院因将合同签订时间认定错误，导致判决第一项错误。二、关于违约责任和合同目的不能实现，解除合同的过错方认定问题。按照双方合同约定，不存在杨雪梅违约逾期支付租金的问题。合同目的不能实现，是因为巨鹏龙拖欠了中盐宁夏商业集团有限公司物业办的电费，在催缴后巨鹏龙仍不缴，被该公司直接断电。三、关于各项损失的计算问题。杨雪梅各项损失主张了227500元，一审仅支持了4349元。其计算方式依据错误，所采用的标准是2017年度住宿和餐饮行业在岗职工年平均工资。一审法院认为杨雪梅应自行承担损失的30%的认定是错误的，杨雪梅在合同履行过程中没有违约，对导致合同解除没有过错。四、关于押金问题。根据杨雪梅本人的陈述、证人证言，向约定的第三方直接交付10000元押金是客观事实。综上，一审法院认定事实错误，请求支持杨雪梅的上诉请求。
被上诉人巨鹏龙辩称，涉案《房屋租赁合同》于2017年3月17日签订系本案事实。上诉人在合同期内未按期支付租金及水、电费事实存在，认定双方均存在违约行为符合本案事实。一审判决依据杨雪梅提交的损失证据所作出的认定符合事实和法律。请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人杨雪梅提交了以下证据：
证据一、营业账单6份（3本打印件、3份营业账单），证明：包子铺每日平均营业额在1500元以上。被上诉人巨鹏龙质证，该证据模糊，对其三性及证明目的均不认可。
证据二、照片打印件4张、企业信息1份（打印件加盖印章）、个体信息1份（打印件加盖印章）、通知扫描件1份，证明：营业房停电责任在巨鹏龙，杨雪梅没有任何过错，不应承担任何责任。营业房属于该宁夏玥玲珑餐饮管理有限公司和德瑞食府所租赁的中盐大厦1-4层营业房中的一间，因宁夏玥玲珑餐饮管理有限公司和德瑞食府拖欠中盐公司1-4层营业房的电费被断电，致使杨雪梅承租的营业房被断电。被上诉人巨鹏龙质证，对该证据中照片及企业信息的真实性无异议。通知是扫描件，对其三性不认可，证明目的有异议。停电的事实存在，但不能证明杨雪梅不存在违约行为的事实。企业信息、个体信息与本案无关。上述证据均不属于新证据。
经审查，上诉人提交的上述证据，证据一系打印件且模糊不清，证据二与本案无关联性，且均不属于新证据，本院不予采信。
二审查明，杨雪梅与巨鹏龙签订的《房屋租赁合同书》，并没有具体的签订时间。
二审查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同书》没有签约时间，上诉人杨雪梅主张签订于2017年5月22日，以证人证言予以证实，被上诉人不认可。因证人与上诉人有利害关系，该证言不予采信。本案的租赁期间系自2017年3月18日起，合同签订时间并不影响实际租赁期间，且按照交易惯例，原审判决认定2017年3月18日为签订日期并无不妥。关于上诉人主张的停业及预期利润损失。合同约定上诉人承担产生相关的所有费用，包括水费、电费等，每月向被上诉人交纳，但自2017年6月1日之后的电费，上诉人并未支付，对所租赁房屋被停电有一定的责任，原审法院参照同行业标准酌情支持其损失，并无不当。对于上诉人主张的房屋押金10000元，因其提供的证据不足以证明系被上诉人所收取，故该项诉讼请求，本院不予支持。综上，上诉人杨雪梅的上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4863元，由上诉人杨雪梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 牛有成
审判员 倪新秀
审判员 王 刚
二〇一八年五月十日
书记员 吴恩玲
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
......
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
......
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。