云南省蒙自市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蒙民初字第1162号
原告蒙自天马物业管理有限责任公司。所在地址：蒙自市天马路**号。
法定代表人欧华强，职务：经理。
委托代理人林丽，女，1978年3月19日生，汉族，蒙自天马物业管理有限责任公司员工。代理权限为特别授权。
委托代理人王燕，女，1974年5月20日生，汉族，蒙自天马物业管理有限责任公司员工。代理权限为特别授权。
被告胡X，女，1970年4月18日生，彝族。
委托代理人胡绍明（系被告之父），男，1942年8月3日生，彝族。代理权限为特别授权。
委托代理人段蓉新（系被告之母），男，1944年9月24日生，汉族。代理权限为特别授权。
原告蒙自天马物业管理有限责任公司（以下简称天马物业公司）诉被告胡X物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月11日立案受理后，依法由审判员刘敏适用小额诉讼程序于2014年9月28日公开开庭进行了审理。原告天马物业公司的委托代理人林丽、王燕及被告胡X的委托代理人胡绍明、段蓉新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天马物业公司诉称，原告为蒙自市世纪花园小区的前期物业管理公司，与小区业主签订《前期物业管理协议》，约定业主或物业使用人未按规定缴纳费用的，原告可按应付之日起至支付日的总额计算，以3‰／日的比例向违约业主加收违约金；被告系世纪花园小区7幢3单元3楼3号的业主，其房屋面积为120.65平方米，于2005年1月13日与原告签订了协议。现被告拖欠2006年-2013年物业服务费及垃圾清运费共计4975.27元至今未付，故向法院提起诉讼，请求判令被告支付拖欠的物业服务费、垃圾清运费共计4975.27元及至还清之日止按每日3‰计算的违约金，并承担本案诉讼费。针对其诉讼主张，原告向本院提交营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、被告的户口证明、《世纪花园前期物业管理服务协议》、《商品房购销合同》、世纪花园一至三期物管费统计表、蒙自县（现为蒙自市）发展和改革局文件、收费许可证、催缴物业费的通知、照片、2012年至2014年物管费催缴明细表记录，用以证实原、被告的身份情况及被告拖欠2006年-2013年的物业服务费、垃圾清运费共计4975.27元经催缴未付的事实。
被告胡X辩称，未缴纳物业服务费及垃圾清运费是事实，原告的诉求已过诉讼时效，只能视为原告主动、自愿放弃自己的权利；2012年起原告未与被告协商擅自将物业费提价，是原告的单方行为，更是违约行为，是无效的；原告代收垃圾清运费没有正规发票。针对其辩解主张，被告未向本院提交证据。对原告提交的证据，被告除对物管费统计表、催缴物业费的通知、照片、明细表记录有异议，认为其他人交不交费与被告无关，原告未对被告进行过催缴，原告擅自提高物业费构成违约；对其他证据无异议。
经审理查明，原告系蒙自世纪花园小区的物业管理部门；被告系蒙自世纪花园小区7幢3单元3楼3号房屋的业主，该房屋面积为120.65平方米。2005年1月13日，双方签订了《世纪花园前期物业管理服务协议》，合同约定：住宅按建筑面积每月每平方米人民币叁角肆分，非住宅按建筑面积每月每平方米人民币叁角贰分标准收缴；一年一付，首次付款为房屋交付时，以后每年1月10日至1月30日被告将全年的物业管理服务费交付原告财务室；原告代收垃圾清运费；被告不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并收取逾期之日起每天3‰应收额的滞纳金，逾期60天者停止服务等内容。协议签订后，原告为被告提供了物业服务；被告交纳物业服务费和垃圾清运费至2005年。2009年12月18日，蒙自县（现蒙自市）发展和改革局下发了蒙发改发（2009）113号《蒙自县发展和改革局关于调整城市生活垃圾处理收费标准的通知》，将垃圾清运费的收费标准调整为居民住户10元／户·月。2012年9月4日原告在被告房屋门上张贴了《催缴物业费的通知》。庭审中，原告主张合同约定的滞纳金即为违约金，被告则认为其不应支付违约金且违约金计算过高，并要求予以调整。
本院认为：一、关于被告是否应支付物业服务费、垃圾清运费的问题。原、被告签订的《世纪花园前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约全面履行各自的义务。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，原告在向被告提供了物业服务之后，享有向业主收取物业服务费的权利；被告胡X作为业主，在享受了原告提供的物业服务后，却未按约全面履行交费义务，其行为违反了法律规定和合同约定。故原告要求被告支付物业服务费、垃圾清运费的诉请合法。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”、第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，本案中，原告主张其一直向被告进行催收，但仅提交2012年9月4日张贴《催缴物业费的通知》的照片证实，故原告要求被告支付2006年至2010年期间的费用的请求，已超过法律规定的诉讼时效，不予支持，要求支付2011年至2013年期间的物业服务费1795.27元、垃圾清运费360元的请求有事实和法律依据，予以支持。
二、关于原告要求被告支付违约金的请求是否合法的问题。本案原、被告在《前期物业管理服务协议》中已约定逾期付款应承担相应的违约责任，明确了违约金的计算方式，该约定符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定。由于被告未按约向原告交纳物业服务费和垃圾清运费，原告要求被告支付违约金的主张符合合同约定和法律规定，本院予以支持。但原告要求被告支付违约金的数额已明显超过其应收费用，故其对违约金的计算方式过高，且被告要求予以调整，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院根据公平原则，依法对违约金的计算方式进行调整，酌情按被告应交纳物业服务费总额的30%予以计算，即违约金为1795.27元×30%=538.58元。被告认为不应支付违约金的辩解不予采纳；其要求对违约金进行调整的辩解予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第六条之规定，判决如下：
被告胡X在判决生效后十日内一次性支付原告蒙自天马物业管理有限责任公司物业服务费1795.27元、垃圾清运费360元、违约金538.58元，合计人民币2693.85元。
案件受理费50元，按照《诉讼费用交纳办法》第十六条之规定，减半收取计25元，由原告蒙自天马物业管理有限责任公司承担10元，被告胡X承担15元（该款已由原告垫交，在被告履行上述支付义务时一并支付原告）。
本判决为一审终审判决。
审判员 刘 敏
二〇一四年十月十一日
书记员 夏许莲（代）