北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高民终字第3762号
上诉人（原审被告）徐意君，女。
委托代理人钟静，北京市杜衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王岩岩，女。
委托代理人张宇侬，北京中伦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京市金陛房地产发展有限责任公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人张振军，董事长。
上诉人徐意君因案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2015）二中民初字第00461号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人徐意君及其委托代理人钟静，被上诉人王岩岩之委托代理人张宇侬到庭参加了诉讼。北京市金陛房地产发展有限责任公司（以下简称金陛公司）经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
2014年12月，王岩岩起诉至原审法院称：我于2007年8月与金陛公司签订《商品房买卖合同》，购买了北京市朝阳区儒林苑16号楼3单元602号房屋（现登记名称为北京市朝阳区三源里北小街16号楼3单元602号房屋，以下统称涉案房屋），我按约定交纳了全部购房款，金陛公司也将该房屋交付于我。后因徐意君与金陛公司强制执行一案，法院对该房屋进行了查封，我曾向法院提出执行异议，法院驳回了我的执行异议请求。我已经支付全部房屋价款并实际占有该房屋，对未办理房屋产权登记手续没有过错。故起诉请求：1、判令对涉案房屋停止执行；2、诉讼费用由被告承担。
徐意君辩称：一、王岩岩提供的2007年8月与金陛公司签署的购房合同及金陛公司的收款收据均存在重大瑕疵，不能采信；二、王岩岩并未实际使用涉案房屋；三、王岩岩在整个过程中存在明显过错，不符合相关规定中可解除查封情形。综上，王岩岩的各项诉讼请求均应予以驳回。
原审中，金陛公司未出庭答辩，但于庭后向原审法院述称：王岩岩所述真实。我公司经过核实，当时确实收了王岩岩的购房款。对王岩岩居住和控制涉案房屋的情况不清楚。同意王岩岩的诉讼请求。
原审法院经审理认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”对于上述两个条款，本院认为，其属于选择适用关系，而非排除适用关系，即对于被执行人为房地产开发企业、执行标的为该企业名下的商品房的，买受人符合上述其一条款，即可支持其执行异议。
本案中，首先，关于购房款支付问题，王岩岩称其以现金方式支付了全部购房款，并提交了金陛公司开具的付款收据以及其亲属的部分取款记录，金陛公司则在执行异议程序中及本案庭后对王岩岩付款之事实始终予以认可。应当认为，王岩岩已经尽到了相应的举证责任。至于王岩岩仅有收据没有发票，法院认为，该收据可以与《商品房买卖合同》相互印证，金陛公司未为王岩岩开具发票，属其不符合相关税收管理规定的问题，由此产生的不利后果不应由王岩岩承担。现王岩岩与金陛公司均认可双方对于涉案房屋的买卖系真实，结合王岩岩提交的付款及占有等证据，可以认定王岩岩已将涉案房屋的房款交予金陛公司，可以证明双方之间的合同已经实际履行，且涉案房屋已交付王岩岩长期占有。徐意君以合同约定的房屋名称尚不存在、仅有收据没有发票、王岩岩付款存疑等为由，否定该合同及房屋买卖的真实性，依据不足，法院难以采纳。
关于涉案房屋未办理过户的原因，因涉案房屋所在的楼宇已经在2007年8月21日经过司法拍卖整体过户至案外人北京新锐房地产开发有限公司（以下简称新锐公司）名下，金陛公司无法为王岩岩办理过户登记，这是王岩岩至今未能办理房屋产权过户登记的根本原因，也是王岩岩作为买受人所无法控制和克服的，因此不宜认定系因王岩岩自身原因未办理过户登记。同时，在上述司法拍卖中，拍卖确认书已明确表明包括涉案房屋在内的六套房屋不属于本次拍卖的范围。更为重要的是，与涉案房屋同在上述范围内的其他三套房屋，在基本事实相同的情况下，已经两审人民法院判决予以停止执行。综合上述情况，王岩岩提交的《商品房买卖合同》、购房款收据、占有房屋等一系列证据可以相互印证形成证据链条，再结合金陛公司的陈述以及司法拍卖将涉案房屋排除在外等事实，法院有理由相信王岩岩购买涉案房屋的事实是真实存在的，并符合前述规定第二十八条之情形，其执行异议理由成立，应予支持。鉴于王岩岩表示暂不在本案中一并主张其对涉案房屋的实体权利，故对其实体权利在本案中不予处理。
原审法院判决：停止对北京市朝阳区儒林苑十六号楼三单元六○二号房屋（现登记名称为北京市朝阳区三源里北小街十六号楼三单元六○二号房屋）的执行程序。
判决后，徐意君不服，以原审法院认定事实及适用法律错误为由，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判不停止对北京市朝阳区三源里北小街十六号楼三单元六○二号房屋的执行程序。王岩岩同意原判。金陛公司未提起上诉。
经审理查明，2007年，徐意君因商品房委托代理销售合同纠纷一案将金陛公司诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院经审理于2008年12月作出（2007）二中民初字第00127号民事判决：一、解除徐意君与金陛公司所签《协议书》；二、金陛公司于判决生效后七日内返还徐意君预付款一百一十万元及相应资金占用费，其中十万元的资金占用费自二○○四年八月十七日起算，一百万元的资金占用费自二○○五年三月十九日起算，均按中国人民银行同期贷款利率计算至判决生效之日；三、金陛公司于判决生效后七日内给付徐意君房屋装修及庭院绿化、改造投入补偿一百七十九万四千零七十二元七角一分及相应资金占用费，资金占用费按中国人民银行同期贷款利率自二○○五年八月一日计算至判决生效之日；四、金陛公司于判决生效后七日内给付徐意君违约金六十万元；五、驳回徐意君的其他诉讼请求。判决后双方未提起上诉，该判决已生效。
后因金陛公司未主动履行上述判决，徐意君于2009年向北京市第二中级人民法院提出执行申请。北京市第二中级人民法院于2009年3月作出（2009）二中执字第661号民事裁定，裁定查封金陛公司财产。执行中，北京市第二中级人民法院于2012年8月31日查封了涉案房屋。涉案房屋被查封后，王岩岩向北京市第二中级人民法院提出执行异议，请求依法中止对该房屋的执行。徐意君则以王岩岩之请求应与金陛公司解决、与其无关、王岩岩与金陛公司签订的房屋买卖合同为虚假合同等进行抗辩；金陛公司则认可其与王岩岩的房屋买卖行为，同意王岩岩的异议请求。后北京市第二中级人民法院经审查于2014年11月作出（2014）二中执异字第00854号执行裁定，驳回王岩岩的异议请求。王岩岩不服该裁定，向北京市第二中级人民法院提起本案诉讼。
原审审理中，为证明其实际购房，王岩岩提交了其与金陛公司签订的《商品房买卖合同》（合同显示日期为2007年8月8日）及盖有金陛公司财务专用章的购房款收据（收据显示日期为2007年8月28日）。其中显示：王岩岩以1450790元的价款购买金陛公司开发的涉案房屋，金陛公司向王岩岩出具了购房款为上述金额的收据。王岩岩称其将上述购房款以现金形式向金陛公司支付，并提交其及其姐姐王新新、亲属姜广成的银行取款记录予以证明，同时申请王新新、姜广成出庭作证。王新新出庭作证称，其于2007年借给王岩岩50多万元供其买房，其从银行分两次取了44万元现金和71000元现金借给了王岩岩。姜广成出庭作证称，其于2007年借给王岩岩25万元供其买房，其从银行取了25万元现金借给了王岩岩。徐意君对于上述合同、收据、银行取款记录、证人证言均不予认可，认为合同中表述的房屋编号是在2008年办理房屋所有权证时确定，但却出现在2007年的合同中，明显存在事后伪造的可能；收据上没有房屋编号，没有开具发票，金陛公司出具的文件不具备证明力，亦无匹配的资金流向证明；王新新、姜广成与王岩岩存在亲属关系，其取款记录与王岩岩交纳房款之间并无直接、唯一关系，王新新并无大额存款及余额，一次性现金借款不符合常理，姜广成的银行信息仅显示十几天的交易信息，其资金交易不具备完整真实性，亦未证明王岩岩的还款行为。
原审审理中，为证明其实际占有、使用、控制房屋，王岩岩提交了其与北京市朝阳区房屋管理局供暖中心就涉案房屋签订的《北京市居民供热采暖合同》、供暖费明细表、供暖费发票、供暖结清证明、物业费发票、其作为出租人与承租人刘世玮、居间人北京我爱我家房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》（经纪机构居间成交版）、其作为出租人与承租人刘世玮签订的《北京市房屋租赁合同》（自行成交版）、租金收入明细等证据，并申请刘世玮出庭作证。刘世玮出庭作证称，其自2010年向王岩岩租用涉案房屋至今，从2010年至2014年均签有租赁合同，2014年1月前系其居住，2014年1月后系其姐姐居住，租金一直按期给付，2015年的书面合同尚未签订，但实际居住和付款并未中断，两年前涉案房屋被贴了一张纸，并有人打电话称是法院的要取证，当时知道的被查封。徐意君对于《北京市居民供热采暖合同》、供暖费明细表、供暖费发票、供暖结清证明、物业费发票的真实性认可，对合法性及关联性均不予认可，称最早一份发票是在法院发布强制执行腾退公告的2013年，其余发票、合同是在王岩岩提出执行异议的前两个月，说明2013年之前王岩岩未缴纳任何相关费用，票据均是后补的，无法证明其自2007年的连续缴费情况，且上述费用的缴纳与房屋的实际占有使用并不具备必然联系；对于房屋租赁合同、租金收入明细、证人证言均不予认可，认为无法核实承租人的身份及合同的真实性，无法核实收入明细的来源及理由，即使王岩岩确实作为出租方，也不能证明其一定是房屋所有权人，该出租情况与王岩岩在执行异议申请时陈述的涉案房屋为其唯一住房、一直由其本人及家属居住使用也完全相悖，不能证明其实际占有并使用房屋。
原审审理中，徐意君提交了以下证据：1、执行和解协议书，证明金陛公司在该协议中明确对涉案房屋拥有无瑕疵所有权及相关权益，并由其管理出租，承诺用于折抵债务，与其目前自认2007年已将该房屋出售给王岩岩且全额收取款项并由王岩岩占有使用完全矛盾；2、房屋权属说明及过户通知函，证明金陛公司在签署和解协议后，出具该文件再次表明其对涉案房屋的无瑕疵权属及配合办理过户要求，另外其中可表明涉案房屋办理产权登记前的编号与王岩岩合同中的编号不符，王岩岩的合同及金陛公司的认可均系虚假；3、销售许可证、门牌编号等文件，证明金陛公司备案销售的房号与目前产权证编号不同，王岩岩合同使用现在编号不合理；4、2007年8月23日的报纸报道，证明王岩岩了解房屋情况，不属于无辜第三方；5、法院协助执行通知书、判决书等，证明金陛公司销售的房屋编号从来没出现过王岩岩的房屋编号方式。王岩岩对执行和解协议书、房屋权属说明、过户通知函不予认可，称其中关于金陛公司对涉案房屋拥有所有权是虚假的，关于涉案房屋进行处置的内容是无效的；对于销售许可证真实性予以认可，门牌编号等文件真实性无法确认，对于二者的关联性及证明目的均不予认可，房屋名称已经出现在2004年法院文书中；对报纸报道的真实性认可，对关联性、证明目的及报纸内容均不予认可；对法院协助执行通知书、判决书等真实性认可，对关联性、证明目的均不予认可。
原审审理中，经原审法院释明，王岩岩表示暂不在本案中一并主张其对涉案房屋的实体权利，仅要求停止执行。
另查：2007年8月21日，案外人新锐公司与北京中拍在线拍卖有限公司签署《拍卖成交确认书》，确认拍卖成交标的为“朝阳区左家庄二区儒林苑A、B楼项目现状”。其中5.3条载明：本次拍卖的标的为“儒林苑”A、B楼项目整体转让，但其中不包括执行主体不同的六套房产，以上房产的权利义务关系与本次拍卖无关（但办理产权手续应缴纳的费用由买受人承担）。2008年7月24日，新锐公司获得北京市朝阳区三源里北小街16号楼、18号楼的整体产权登记。但新锐公司曾向北京市第二中级人民法院执行部门承认，北京市朝阳区三源里北小街16号楼1单元202号、1单元301号、1单元402号、1单元601号、3单元202号、3单元602号（即涉案房屋）并非新锐公司的房屋，16号楼整体拍卖时不包括上述六套房屋。
再查：对于上述六套房屋中的1单元202号、1单元601号、3单元202号，北京市第二中级人民法院因徐意君的上述强制执行程序亦曾进行过查封，后案外人王罡、马克新、陈祯分别提起执行异议，北京市第二中级人民法院经审查作出裁定，中止对上述三套房屋的执行。后徐意君向北京市第二中级人民法院提起申请执行人执行异议之诉，请求北京市第二中级人民法院判决许可执行上述三套房屋。北京市第二中级人民法院经审理作出判决，驳回徐意君的诉讼请求。徐意君不服上诉，本院经审理作出判决，驳回上诉，维持原判。
上述事实，有各方当事人陈述、商品房买卖合同、购房款收据、北京市居民供热采暖合同、供暖费明细表、供暖费发票、供暖结清证明、物业费发票、北京市房屋租赁合同、租金收入明细、银行取款记录、执行和解协议书、房屋权属说明及过户通知函、销售许可证及门牌编号等文件、报纸报道、北京市第二中级人民法院（2013）二中民初字第06797、06798、06799号民事判决书、北京市高级人民法院（2014）高民终字第00716、00717、00748号民事判决书等证据材料在案佐证。
本院认为，本案的争议焦点为王岩岩是否符合最高人民法院相关规定中能够排除执行的条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
本案中，关于支付价款问题。虽然金陛公司出具了王岩岩购买涉案房产的购房款收据，但并未出具正式发票，亦未有转账记录。王岩岩称购房款为现金支付，并表示有借款支付房款行为。但其关于借款支付房款表述，佐证的借款人均为其亲属，且均称为现金给付王岩岩，无转帐记录。另外，本案中，涉案房屋在2012年即被查封，但在查封当时，金陛公司和实际使用人刘世玮均未表示存在房屋实际权利人王岩岩这一事实。而王岩岩也一直迟至2014年才向法院提出执行异议主张权利。王岩岩虽辩解说系因刘世玮没有告知其情况，但该辩解与常理有悖。综合来看，王岩岩实际权利人身份存在疑点，其所提供的证据的证明力并不充分，现有证据难以确定。
根据以上情况，王岩岩现有证据难以确定其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于排除执行的条件，其执行异议理由本院难以支持。
综上，徐意君的上诉请求，有事实及法律依据，本院予以支持。原审法院判决停止涉案房屋的执行程序存在不当，本院予以改判。
综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、撤销北京市第二中级人民法院（2015）二中民初字第00461号民事判决；
二、驳回王岩岩之诉讼请求。
一审案件受理费七十元，由王岩岩负担（已交纳）。
二审案件受理费七十元，由王岩岩负担（于收到本判决书后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱春涛
审 判 员 邹 治
代理审判员 汪 明
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 刘佳莹