浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0104民初7035号
原告杭州新奇特汽车服务有限公司,住所地浙江省杭州市拱墅区沈半路170号。
法定代表人阮赛琴。
委托代理人（特别授权）陈沸，路瑶，上海建纬（杭州）律师事务所律师。
被告杭州彭埠蔬菜有限公司，住所地浙江省杭州江干区市艮山西路8号。
法定代表人钱志根，董事长。
委托代理人刘杰，杭州凯富律师事务所律师。
原告杭州新奇特汽车服务有限公司（以下简称新奇特公司）诉被告杭州彭埠蔬菜有限公司（以下简称彭埠蔬菜公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告新奇特公司于2016年9月22日起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年6月15日公开开庭进行了审理。原告新奇特公司的委托代理人陈沸、路瑶，被告彭埠蔬菜公司的委托代理人刘杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告新奇特公司诉称，2007年7月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》及《补充协议》各一份约定：被告将位于杭州市江干区艮山东路108-3号及后面主楼电梯西侧底层的房屋出租给原告用于汽车用户终端服务使用。108-3号房屋底层约500平方米，二楼约250平方米，底楼西侧底层面积约350平方米，租赁期限为十年，自2007年8月9日至2017年8月8日止。合同第八条约定“因政府正常拆迁被征用，致使本合同无法履行。（如遇政府征用，则乙方投资部分及相关权利的赔偿归乙方。）原告承租后，对租赁房屋进行装修并购买了机器设备开展经营活动。2015年7月10日，杭州市江干区艮山东路北区块开发建设指挥部办公室向被告出具《拆迁通知书》。2015年8月7日被告与征收人杭州市江干区艮山东路北区块开发建设指挥部办公室签订《国有土地上房屋收购协议》。经了解，被告已经从征收人处领取房屋补偿金、装修及附属物补偿金、大型机器设备及附属设备补偿金、停产停业损失等补偿费用。经原告与被告多次协商，被告均拒绝支付原告。原告认为被告行为构成严重违约，故诉至法院，要求判令：1、被告向原告支付征收补偿款6397917.69元，具体为自建房补偿金额483490.65元、装修补偿款2312205元、设备及构筑物资价值1687102.9元、搬迁费87849.5元、停产停业损失1827269.64元；2、本案的诉讼费用由被告承担。
被告彭埠蔬菜公司辩称，一、案涉房屋租赁合同已被生效判决认定部分无效，有效部分也已于2015年10月14日因原告违约而提前解除，原告无权按照合同第八条约定主张补偿。二、原告虽是案涉合同签约主体，但并非实际使用人、亦无实际投入，不存在须补偿的“投资或者相关权利赔偿”。根据（2015）杭江民初字第2687号民事判决查明事实，原、被告签订了房屋租赁合同，但实际使用主体是案外人新奇特汽车服务股份有限公司杭州分公司。三、实际使用人新奇特汽车服务股份有限公司杭州分公司因与被告之间不存在书面租赁合同，仅为事实租赁关系，不受案涉合同及其条款约束，亦无权主张补偿。从原告提供的证据反映，有关设备购置是由案外人投入，实际经营也是由案外人负责，房屋租金也是由案外人缴纳，作为与原告不同的、相互独立的经营实体单位，案外人并不属于原告的子公司，其中存在的关联关系并不导致原告与案外人之间权益混同。案外人的投入并不当然等同于原告的投入，也不能由原告享有相应的权益。其次，案外人与被告并不存在书面房屋租赁合同关系，因此案外人不能以合同向被告主张相应的合同补偿。
原告新奇特公司为其诉称，向法院提供的证据有《房屋租赁合同及补充协议》、《征迁通知书》、《国有土地上房屋收购协议》、《房地产评估报告》、《催促腾空交房紧急通知书》、《评估报告书》、《设备及构筑物资产评估项目资产评估报告书》、《情况说明》、《公证书》、平面图、收条、部分装修清单、施工图纸、装修合同、装修发票等财务凭证、设备明细表等，被告彭埠蔬菜公司对证据的真实性均无异议，但对关联性均有异议，本院认为，原告提供的证据客观真实，本院对其真实性予以认可。
被告彭埠蔬菜公司为其辩称，向法院提供的证据有（2015）杭江民初2687号民事判决书及杭州市中级人民法院（2016）浙01民终5594号民事判决书、《情况说明》（原告出具）、《情况说明》（案外人新奇特车业服务股份有限公司杭州分公司出具），原告对证据的真实性均无异议，但对关联性及证明对象有异议，本院认为，被告提供的证据客观真实，本院对其真实性予以认可。
经审理本案事实认定如下：
2007年7月9日，原告彭埠蔬菜公司（甲方、出租方）与被告新奇特公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于杭州市江干区艮山东路108-3号及后面主楼电梯西侧底层的房屋出租给乙方用于汽车用户终端服务使用，108-3号房屋底层约500平方米、二楼约250平方米，底楼西侧底层面积约350平方米。乙方对正面空地有专有权（不包括西侧大门进来的汽车通道），包括在空地上安装洗车机，并可以在西边通道上临时搭建简易棚；乙方在自签订合同之日三日内向甲方支付壹拾万元押金；租赁期限为十年，自2007年8月9日至2017年8月8日；乙方租用的房屋租金为每年六十万元整，租金按年度计算，按先支付后使用的原则，房租需提前一个月支付，甲方开具壹拾万元的房屋租赁发票和贰拾万元的场地租赁发票，剩余部分现金支付；乙方应按约交付房屋租金，应按中国人民银行延期付款规定向甲方偿付利息，乙方如拖欠租金超过二个月，甲方可解除本合同，收回出租房屋；乙方在租赁合同期满前，提前退租的每提前一年必须补偿壹拾万元门面展厅装修费给甲方，提前两年为贰拾万元，以此类推，等等。同日，彭埠蔬菜公司（甲方、出租方）与新奇特公司（乙方、承租方）签订《补充协议》一份，约定：2007年8月9日至2013年8月8日租金为每年六十万元，其中三十万以支票付款，其余三十万以现金支付，乙方另支付叁万元税款，剩余部分由甲方支付；2013年8月9日至2017年8月8日为每年六十三万元整，其中三十万以支票付款，其余三十三万元以现金付款，乙方支付三万元税款，剩余部分由甲方支付；双方签订的2007年7月9日与2007年7月11日的两份合同如有冲突以2007年7月9日签订的合同为准，等等。
因杭州彭埠蔬菜有限公司于2015年9月15日向杭州新奇特汽车服务有限公司寄送《催促腾空交房紧急通知书》，杭州新奇特汽车服务有限公司于2015年9月28日向杭州彭埠蔬菜有限公司致函一份，言明：“……根据通知书我们理解该指挥部要求贵公司就现出租给我公司的艮山东路108-3号的房屋在2015年9月30日前腾空……,依据我公司和贵公司于2007年7月9日签订的《房屋租赁合同》，我公司承租艮山东路108-3号房屋的租赁期限应到2017年7月8日到期；同时该租赁协议第八条第2项约定：租赁房如遇政府征用，乙方投资部分及相关权利的赔偿归乙方……，我公司认为贵公司出租给我公司的房屋经过我们多年改造和经营，使得房屋的价值得到提升，在合同到期日前对于政府征收房屋我们愿意配合搬迁，但贵公司应根据贵我公司双方的《房屋租赁合同》以及杭州市政府征收土地房屋补偿的相关规定，和我公司进行协商补偿方案。”
2015年9月29日，杭州彭埠蔬菜有限公司向杭州新奇特汽车服务有限公司出具《关于提前终止租赁合同事宜的联系函》，10月14日，杭州彭埠蔬菜有限公司向杭州新奇特汽车服务有限公司、新奇特车业服务股份有限公司杭州分公司出具《关于解除租赁合同的函》，言明：“现你方上期租金缴纳至2015年8月9日，至今2015年10月14日，下一期房租还未缴纳。按照合同第四条约定的房租需要提前一个月的支付条款，距今为止你方已拖欠房租三个月有余。现因你方严重违约，我方正式通知，从即日起，解除与你方的租赁合同”。杭州新奇特汽车服务有限公司认可当日收到该函，双方租赁合同就此解除。新奇特公司于2016年4月21日将案涉房屋钥匙交还彭埠蔬菜公司。
2015年7月10日，杭州市江干区艮山东路北区块开发建设指挥部办公室向彭埠蔬菜公司送达《征迁通知书》。2015年8月13日，彭埠蔬菜公司（乙方）与杭州市江干区艮山东路北区块开发建设指挥部办公室（甲方）、杭州市江干区人民政府彭埠街道办事处（丙方）签订《国有土地上房屋收购协议》，就甲方向乙方货币收购房屋事宜达成协议：乙方房屋坐落在艮山东路108号，总占地22.243亩，总建筑面积15812.24平方米（其中证载面积4371.16平方米，产权证号：杭房权证江移字第××号、批复面积2632.78平方米，证号：2003年浙规建证0100603号、其他自建建筑面积8808.3平方米）；有证房地产土地补偿总价值为4577.4187万元；房屋补偿金额：有证房屋建筑面积为7003.94平方米，补偿金额为1160.8672万元，自建房建筑面积为8808.3平方米，补偿金额为648.2185万元；装修及附属物补偿金额1197.8226万元；大型机器设备及附属设施补偿经济金192.5378万元；搬迁费甲方同意补偿乙方非住宅搬迁费79.0612万元；过渡费甲方同意补偿乙方四个月过渡费328.8946万元；停产停业损失参照杭州市关于明确国有土地上房屋征收涉及停产停业损失补偿暂行标准的通知精神，经双方协商，指挥部同意对该企业贴补20个月过渡作为该企业的停业停产损失补偿，合计1644.4730万元；根据会议纪要精神，经双方友好协商，甲方同意对乙方待征2.908亩土地按成本价进行补贴计24.5万元/亩，共计71.246万元；甲方实际支付给乙方金额总计9900.5396万元；各方自签订协议生效及乙方完整提供相关材料后十五个工作日内甲方支付乙方50%补偿款计4950.2698万元，待乙方全部腾空并向甲方交房验收完毕再支付40%补偿款计人民币3960.2158万元，剩余款项990.054万元待乙方完成相关土地、房产证件注销及水电等报停工作并结清相关费用，在房屋拆除后经甲方确认一周内一次性付清；根据甲方建设进度需要，乙方保证在2015年8月30日前完成部分房屋搬迁腾空，并承诺2015年9月30日前完成全部房屋的搬迁腾空，等等。
另查明，经（2015）杭江民初字第2687号生效判决书确认，新奇特公司为彭埠蔬菜公司涉案房屋的承租人。双方签订合同中约定的案涉房屋底层500平方米、二楼250平方米房屋未取得建设工程规划许可证，合同中涉及该部分约定认定无效，案涉租赁房屋中底楼西侧顶层面积350平方米的租赁合同关系有效。
本院认为，一、对于原告新奇特公司是否享有拆迁补偿等费用的权利问题。根据（2015）杭江民初字第2687号以及（2016）浙01民终5594号判决书认定，新奇特公司为涉案房屋的承租人，因此新奇特公司为本案适格原告。根据双方签订的《房屋租赁合同》第八条第二款约定，因政府正常拆迁被征用，致使本合同无法履行，合同自行解除。（如遇政府征用，则承租方投资部分及相关权利的赔偿归承租方）。本案中，彭埠蔬菜公司于2015年9月15日向新奇特公司寄送《催促腾空交房紧急通知书》，告知承租房屋将面临被政府拆迁征用，此后，新奇特公司试图与彭埠蔬菜公司协商拆迁补偿款分配，但双方并未达成一致意见，而新奇特公司也并未按期缴纳租金，双方租赁合同解除。本院认为，双方解除租赁合同的原因仍为租赁房屋被政府拆迁征用，导致承租方无法正常使用房屋，故被告提出原告无权按照合同约定主张补偿的抗辩，本院不予采纳。
二、对于本案房屋租赁面积的确定。本院认为，案涉《房屋租赁合同》约定的租赁面积为108-3号房屋底层约500平方米、二楼约250平方米，底楼西侧底层面积约350平方米，共计1100平方米。原告提出其承租房屋后自建房屋面积656.99平方米，但原告并未提交有效证据加以证明，故本院对原告该主张及要求被告支付自建房补偿金额的诉请不予支持。
三、关于停产停业损失、搬迁费等拆迁补偿款的问题。案涉《房屋租赁协议》中约定，因政府政策拆迁被征用，致使本合同无法履行的，甲方（彭埠蔬菜公司）应将政府如有支付的拆迁补偿等费用归乙方（新奇特公司）所有。本案中，杭州市江干区艮山东路北区块开发建设指挥部办公室向彭埠蔬菜公司送达了《征迁通知书》，彭埠蔬菜公司也与杭州市江干区艮山东路北区块开发建设指挥部办公室、杭州市江干区人民政府彭埠街道办事处签订《国有土地上房屋收购协议》，故而上述约定的条件成就。双方之间应按照关于“政府正常拆迁被征用”的约定履行。案涉场地为新奇特公司承租，故因此产生的停产停业损失、搬迁费应支付给新奇特公司。搬迁费共补偿金额为790612元，停产停业损失为16444730元，上述合计为17235342元。按照新奇特公司承租面积核算，彭埠蔬菜公司应支付新奇特公司上述费用共计1199000元（1100平方米/15812.24平方米*17235342元）。
四、关于装修补偿款问题。因新奇特公司并未提交有效证据证实其对案涉租赁房屋进行过装饰装修，亦未提交有效的证据证实其承继了案外人新奇特车业服务有限公司杭州分公司的权利义务，并通知了彭埠蔬菜公司，故其要求装修补偿款的主张，本院不予支持。
五、关于机器设备及附属设施补偿款问题。杭州市江干区艮山东路北区块开发建设指挥部委托浙江众诚房地产评估事务所有限公司对设备及附属设施进行了评估，而原告提交的设备及构筑物明细虽自行委托其他评估机构进行了评估，但部分设备并未包含在浙江众诚房地产评估事务所有限公司所出具的评估报告中，故并非属于补偿范围，该部分设备及构筑物本院不予支持。鉴于新奇特公司在承租房屋内进行经营活动确会投入设备及附属设施，本院将以浙江众诚房地产评估事务所有限公司所出具的评估报告为基础酌情支持新奇特公司该项补偿款542126元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第十一条第（二）项之规定，判决如下：
一、被告杭州彭埠蔬菜有限公司支付原告杭州新奇特汽车服务有限公司停产停业损失、搬迁费共计人民币1199000元，于本判决生效后十日内付清。
二、被告杭州彭埠蔬菜有限公司支付原告杭州新奇特汽车服务有限公司设备及附属设施损失人民币542126元，于本判决生效后十日内付清。
三、驳回原告杭州新奇特汽车服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币56585元，由原告杭州新奇特汽车服务有限公司负担人民币41186元，由杭州彭埠蔬菜有限公司负担人民币15399元。财产保全费人民币5000元，由原告杭州新奇特公司汽车服务有限公司负担人民币3650元，被告彭埠蔬菜公司负担人民币1350元。被告杭州彭埠蔬菜有限公司于本判决生效之日起三日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 许钟军
审 判 员 许 炯
人民陪审员 徐燕萍
二〇一七年十月九日
书 记 员 姚 璐