徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第2086号
原告朱某某，退休职工。
委托代理人王萍，江苏金华星律师事务所律师。
委托代理人李晓露，江苏金华星律师事务所实习律师。
被告高某某，自由职业。
原告朱某某与被告高某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月28日受理后，依法组成合议庭，分别于2015年9月23日、11月11日、2016年2月26日公开开庭进行了审理。原告朱某某的委托代理人王萍、李晓露，被告高某某到庭参加诉讼。
经合议庭评议，本案现已审理终结。
原告朱某某诉称，原、被告于2009年5月8日签�位于徐州市鼓楼区某11街区88-90号房屋两间，约定租金每间每月500元，每三年签定一次增加房屋租金合同。今年随着市场物价增长，尤其金地五金机电城经营日趋成熟，涉案房屋所处位置正对大门优质地段，原租金明显过低。结合五金机电城其他业主房屋租金增长情况和徐州市房管局租金指导价格等，原告要求被告自2015年5月31日三年届满后，每月每间租金增加至1000元，但被告拒不同意。故原告诉至法院请求：1、要求被告自2015年6月1日起，房屋租金增加至每月每间1100元；2、要求被告支付拖欠的2015年6月至2016年2月份期间的租金19800元；3、诉讼费、鉴定费由被告负担。
被告高某某辩称，原告所述不符合事实，被告并不存在拖欠房租的行为。自2015年5月份开始，被告给原告发信息让其提供卡号以支付房租，原告不回信息也不接电话，被告�银行查询之前向原告汇房租的三个银行帐户，全部注销，所以自2015年6月份的房租至今未付。现在被告同意根据双方租赁合同的约定增长房租，根据合同约定房租增长应该与物业对外出租房价格同步，2015年6月份物业已将保留的房屋全部出卖，卖出前的房租是每月800元且包含物业费，现在被告同意参照左右经营户的租金均价，房租增至每月每间700元（不包含物业费）。
原告朱某某为证明其主张，提供如下证据：证据1：房产证原件两份，证明原告有权对外出租房屋。被告对该证据真实性无异议。本院认为，该组证据形式与来源合法，内容与本案具有关联性，被告对真实性亦认可，故本院予以采信，能够作为认定案件事实的依据。证据2：原、被告签订的《房屋租赁合同》原件一份，双方约定根据市场行情每三年签订一次房屋增长合同。被告对该证据真实性无异议。
本院认为，该证据形式与来源合法，内容与本案具有关联性，被告对真实性亦认可，故本院予以采信，能够作为认定案件事实的依据。证据3：原告向被告发出的房租增长通知书复印件一份、EMS回单原件一份，证明原告以书面方式通知被告房租加至每月每间1000元。被告对该真实性无异议。
本院认为，该组证据形式与来源合法，内容与本案具有关联性，被告对真实性亦认可，故本院予以采信，能够作为认定案件事实的依据。证据4：徐州市住房保障和房产管理局2015徐房发12号文件一份（拍照打印件），证明2014年度以后涉案房屋所处位置的房租指导价格为每平方米33.92元，而涉案房屋的房租仅为每平方米6.9元，过分低于国家指导价格，原告现增长房屋租金为每间每月1000元，实际上没有达到国家指导的二分之一。被告对真实性无异议，指导价格是正确的，但是文件所述的房屋的租赁性质和所涉案房屋性质不同。涉案房屋是封闭式管理，虽然租金低，但是物业费很高。本院对该证据的真实性予以确认，但因原、被告合同中并未约定以此文件作为房租增长的依据，该文件仅为指导价格，亦非可强制适用的法律法规，故该文件不能作为认定本案租金上涨数额的依据，本院对该证据不予采信。证据5：2015年9月16日都市晨报原件一份，证明物资市场整体搬迁至下淀新市场，政府规定房屋租金为每平方米45元，远高于被告缴纳的房屋租金。被告对真实性无异议，但认为报纸上的指导价格不是涉案房屋的指导价格，房屋不是同一位置。本院对该证据真实性予以确认，但该证据与本案缺乏关联性，故不予采信。证据6：商铺使用权证及租赁合同原件各三份，证明�一市场的其他商铺租金为每间1000元左右。被告对真实性有异议，因为提供证据的人是原告表姐。本院认为，商铺使用权证形式与来源合法，但与本案缺乏关联性，租赁合同均是案外人之间签订，因合同双方没有全部出庭，故本院对合同真实性无法确认，综上，本院对该组证据不予采信。证据7：证人王某证言一份，证明涉案房屋2015年同一地区的价格均在每间每月1000元左右。王某作证称，金地五金机电城13区52号、50号两间商铺归其所有，地理位置比涉案房屋要差，其签订的租赁合同租金为每月每间900元。该市场的商铺租金有400元、500元，也有1200元、1500元，物资局拆迁前房屋租金低，5月份物资局动员拆迁时租金就上涨了。被告对证人证言真实性无异议，但是原告和证人是亲戚关系。涉案房屋的租赁就是证人经手。本院认为，虽然证人与原告系亲戚，存在利害关系，�鉴于被告对真实性亦认可，证人证言的内容与本案也具有关联性，故本院对该证言予以采信，能够作为认定案件事实的依据。被告高某某为证明其主张，提供如下证据：证据1：短信记录十二条，证明被告自2015年5月一直向原告要卡号支付租金，但原告要涨房租。原告对该组证据真实性无异议，可以证明双方一直没有对租金增长的具体数额达成一致意见。本院认为，该组证据形式与来源合法，内容与本案具有关联性，原告对真实性亦认可，故本院予以采信，能够作为认定案件事实的依据。证据2：原告发出的通知原件一份、被告回复原告的通知复印件一份，证明被告及时回复了原告。原告对该组证据真实性无异议。本院认为，该组证据形式与来源合法，内容与本案具有关联性，原告对真实性亦认可，故本院予以采信，能够作为认定案件事实的依据。证据3：涉案商铺前�、左面、右面经营者的证明原件一份，证明附近位置房屋2015年6月租金价格。原告对该证据真实性不认可，此证据属于证人证言，证人未出庭印证，应以租赁合同及房主出具的收到手续为准。
本院认为，证人应当出庭接受法庭询问，鉴于证人未出庭，本院对该证据不予采信。证据4：租赁合同原件一份，证明被告本人在五金机电城的商铺，出租价格为每月600元。原告对证据真实性有异议，无其他证据印证，真实性无法确认。
本院认为，租赁合同是被告与案外人之间签订，因案外人没有出庭，故本院对合同真实性无法确认，对该证据不予采信。为查明案件事实，本院于2015年10月22日依法向徐州殷庄五金机电有限公司就五金机电城中是否还有商铺直接由物业对外出租的情况进行了调查，该公司工作人员答复：徐州殷庄五金机电有限公司是原金地商都五金机电城，现五金机电城中所有商铺均由私人自行出租，物业没有对外出租的情况。原、被告对该调查结果均无异议。庭审中，原告依法申请对位于徐州市金地五金机电城11街区88号、90号门面房2015年6月份的房屋租金价格进行鉴定，2015年12月22日，徐州市精英价格评估咨询有限公司出具徐精鉴字2015第053号价格鉴定结论书，鉴定结论为：徐州市金地五金机电城11街区88号、90号门面房在2015年6月份的房屋租金价格均为1100元/月*间。原、被告对该鉴定结论的真实性均无异议，且均同意将鉴定结论作为案件审理的依据。本院认为，该鉴定结论形式与来源合法，内容与本案具有关联性，本院予以采信，能够作为认定案件事实的依据。经审理查明，涉案房屋位于徐州市殷庄路中段五金机电城11街区88号、90号，该两处商铺的房屋所有权人为徐州市鼓楼区琵琶街道殷庄社区股份合作社，使用权人为原告朱某某，使用权期限为2007年6月15日至2046年12月31日。2009年5月8日，原告朱某某与被告高某某就上述商铺签订《房屋租赁合同》一份，约定：高某某自愿租赁朱某某位于徐州市禁地五金机电城11街区88号、90号门面房使用，租期二十年，双方根据市场行情每三年签订一次房租增长合同（应与金地五金机电城物业对外出租房价格同步，不得随意增长房租）。自2009年6月1日至2012年5月30日，租金350元/月*间。租金每六个月付一次，必须先付房租后使用。上述合同签订后，朱某某将涉案房屋交付给高某某使用，高某某依约交纳租金。2012年6月1日起，双方依据合同约定协商一致将租金增长至500元/月*间，高某某继续使用房屋并交纳租金。2015年5月31日之后，因双方对房租上涨价格未协商一致，故高某某未再交纳租金。
另查明，五金机电城内现已不存在由物业对外出租的商铺。经徐州市精英价格评估咨询有限公司鉴定，位于徐州市殷庄路中段五金机电城11街区88号、90号门面房在2015年6月份的房屋租金价格均为1100元/月*间。上述事实，有当事人陈述、房屋权属证书、《房屋租赁合同》、通知书及回复、调查笔录、价格鉴定结论书等证据予以证实，本院予以确认。本案因双方当事人分歧较大，致调解未果。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当将符合合同约定用途的租赁物交付给承租人使用，承租人应当按照合同约定支付租金。
本案中，原、被告的《房屋租赁合同》依法成立并有效，根据合同约定，应每三年增长一次房屋租金，故原告要求自2015年6月1日起增长租金符合双方合同约定。关于租金增长的数额，合同有约定的应当依照合同约定，鉴于《房屋租赁合同》中约定租金增长应与五金机电城物业对外出租房价格同步，而五金机电城已不存在物业对外出租的商铺，故合同约定的参照物已不存在。双方现在对租金增长数额无法协商一致，但在原告申请对涉案房屋租金进行鉴定前，双方均同意以该鉴定结论作为本案审理的依据，故原告现依据鉴定结论，要求自2015年6月起租金增长至1100元/月*间，具有事实基础和法律依据，本院予以支持。
关于原告要求被告支付2015年6月至2016年2月租金19800元的诉请，本院认为，支付租金是承租人的合同义务。现原、被告均确认涉案房屋的租金已支付至2015年5月31日，根据双方合同约定，承租人应当每半年支付一次租金，且应先付房租后使用，故原告现要求被告支付2015年6月至2016年2月期间的租金符合《房屋租赁合同》的约定，该期间的租金标准应为1100元/月*间。综上，原告要求被告支付2015年6月至2016年2月租金19800元的诉请本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条之规定，判决如下：
一、自2015年6月起，被告高某某承租的位于徐州市殷庄路中段五金机电城11街区88号、90号商铺的租金调整为1100元/月*间；
二、被告高某某自本判决生效后十五日内，一次性支付原告朱某某上述商铺2015年6月至2016年2月的租金19800元。案件受理费130元、鉴定费1750元，合计1880元（�告预交），由被告高某某负担（该款于本判决生效后十五日内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。上诉人同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省徐州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省徐州市中级人民法院；开户行：中国建设银行徐州永安支行；帐号：32×××02；开户行地址：徐州市建国西路85号）。
审判长 刘晓璐
审判员 匡 伟
审判员 董 方
二〇一六年三月二十四日
书记员 袁 莉