北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第4068号
上诉人（原审被告、反诉原告）罗曼，女，1979年5月16日出生。
委托代理人孙芳，北京市普华律师事务所律师。
委托代理人刘节，男，1976年8月18日出生，北京瀚亚控股有限公司副总裁。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层。
法定代表人赖国强，董事长。
委托代理人张羽，女，1980年10月15日出生，北京中原房地产经纪有限公司职员。
上诉人罗曼因与被上诉人北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原公司）居间合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第18800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月15日受理后，依法组成由法官刘彧担任审判长，法官谭峥、罗静参加的合议庭，并于2014年7月8日公开开庭进行了审理。上诉人罗曼之委托代理人孙芳、刘节，被上诉人中原公司之委托代理人张羽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
中原公司在一审中起诉称：2013年1月22日卖方吕淑兰，买方罗曼与我公司签订了《房屋买卖居间合同》，交易房屋位于北京市海淀区世纪城烟树园1号楼2B室。居间合同签订后，经我公司居间介绍，同日房屋出卖人与罗曼共同签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定了房屋出卖人与罗曼房屋买卖的相关权利与义务。罗曼承诺于签订居间合同当日即2013年1月22日支付我公司居间服务费人民币75000元。但时至今日罗曼并未按照约定支付我公司剩余居间服务费55000元。为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，1、请求贵院依法判令罗曼支付我公司房屋买卖居间服务费55000元；2、诉讼费由罗曼承担。
罗曼在一审中答辩并提出反诉称：第一，罗曼作为购房人并未与买房人吕淑兰签订购房合同，且在当时的情况下，该房屋买卖交易被法律明文禁止，无法完成，中原公司根本未完成居间服务义务。2013年1月，罗曼为了购买位于海淀区的房屋找到中原公司，由其工作人员耿相栋向罗曼推介房源。耿相栋向罗曼介绍了位于北京市海淀区世纪城烟树园1楼2B号的房屋（以下简称”该房屋”），称该房屋价格优惠，产权明晰，位于中国人民大学附小学区内。罗曼听取了耿相栋对该房屋的介绍后，对该房屋十分满意，并认为中原公司是专业的房地产经纪机构，对其充分信任。2013年1月22日，罗曼与中原公司、房屋的出卖人吕淑兰签订了《房屋买卖居间合同》，约定由罗曼购买吕淑兰所有的该房屋，由中原公司为居间人，提供该房屋买卖居间服务，居间费为75000元。罗曼当场就支付了第一期居间服务费20000元。同时，中原公司承诺，在罗曼正式签署购房协议，办理房屋过户手续后再全额缴付剩余服务费。同时，中原公司告知罗曼，房屋签约需要在网上进行，为确保网签顺利，需要先对房屋买卖的基本条款进行协商，草签一份购房协议。此时，罗曼被告知该房屋产权证尚未办理，出卖人将在签约后提交相关材料办理产权证，待产权证办妥后，双方再进行网签。出于对中原公司的信赖，罗曼与出卖人吕淑兰草签了一份购房协议，但其中作为房屋买卖合同的基本条款第二条”房屋权属情况”中内容为空，双方均无法填写。其后，罗曼按中原公司与出卖人的要求，向出卖人支付了房款171万元，而该房屋产权证一直未能办理下来。直到2013年3月底，北京市关于落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》的新政即将出台，按《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》的规定，罗曼若购买该房屋需要交纳高额的个人所得税，罗曼催促尽快办理产权证。但直到2013年4月，中原公司及出卖人称产权证不能顺利办理，即使办下来，罗曼也要多交纳六十几万元的税，劝罗曼不再购买。2013年4月18日，罗曼与出卖人在中原公司的主持下，签署了一份《补充协议》，约定吕淑兰无息退还罗曼全部购房款，中原公司工作人员也作为见证人在本协议下签字。2013年5月20日，吕淑兰在返还最后一笔购房款时，又与罗曼签署了一份《补充协议》。双方在该协议中均承认了如下事实：中原公司未充分履行居间义务，未在交易前向罗曼说明该房屋权属情况。需要注意的是，在该协议中，出卖人明确说明该房屋未能取得产权证，其愿意向罗曼支付1万元以赔偿其损失。该协议签署后，吕淑兰退还了罗曼全部购房款170万元，并支付了1万元的赔偿款。可见，罗曼与出卖人根本没有签署该房屋的买卖合同，未能完成房屋买卖交易，且由于该房屋在当时无权属证明，不能进行网签，事实上也根本不能完成交易。中原公司并未促成双方成功交易该房屋，未完成居间服务全部意义，罗曼有权不予支付居间服务费。第二，中原公司的工作人员提供居间服务过程中存在欺诈、故意隐瞒事实的行为，给罗曼造成了严重的经济损失。中原公司先声称该房屋产权证很快可以办妥，其后又称该房屋产权证办不下来，建议罗曼放弃购买房屋，并于2013年4月18日敦促罗曼签署由其拟定的《补充协议》，放弃购买该房屋。但从中原公司提交的该房屋产权证来看，该房屋权属证明的发证日期是2013年4月23日，根据房屋登记条例规定，出卖人早应于2013年4月18日之前就向房屋登记部门提交了对该房屋进行产权登记的申请，且可以预见到房产证颁发的时间，但中原公司及出卖人却向罗曼称房屋房产证办不了。中原公司是故意隐瞒事实。而且在《补充协议》中，中原公司仅要求罗曼放弃购买该房屋，却没有解除居间合同。据罗曼了解，房屋可能以更高价格卖给了第三方。第三，中原公司推介不具备房屋权属证明的房屋行为违反法律禁止性规定，双方签订的《房屋买卖居间合同》无效。《房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。2011年4月11日实行的《房地产经纪管理办法》第二十五条第九项规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务。该协法第三十七条规定，违反本办法第二十五条第（九）项会产生相应的惩罚。2002年12月18日颁行的《北京市国土资源和房屋管理局关于加强本市房地产经纪行为管理的通知》（二）存量房买卖经纪业务中明确规定”房地产经纪机构从事存量房买卖经纪业务的，应查验双方的身份证和房屋权属证件，并将复印件保留三年以上，以备相关部门查验，不得居间代理不符合上市条件的房屋”。2012年8月1日实施的《北京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强房屋买卖合同管理的通知》第一条规定”严格执行商品房预购人在取得房屋所有权证前不得将所购买的预售商品房再行转让的买卖合同管理一。房地产开发企业和房地产经纪机构不得协助预购人转让未取得房屋所有权证的房屋”。由上可见，原告向罗曼推介无产权证的房屋的行为已违反法律、规章对其中介服务的禁止性规定，其与罗曼签订的《房屋买卖居间合同》无效，其主张罗曼支付居间服务费没有法律依据。综上所述，中原公司存在欺诈行为，其请求罗曼支付居间服务费无事实和法律依据，罗曼有权不予支付其居间服务费，请求贵院查明事实，驳回其全部诉讼请求。现在我方提出反诉，1、解除双方房屋买卖居间合同；2、退还已付中介费20000元；3、反诉费对方承担。中原公司的工作人员为罗曼所提供的被选房源为法律明文禁止买卖的房屋，其在提供居间服务过程中存在欺诈、故意隐瞒事实的行为，给罗曼造成了严重的经济损失，罗曼作为购房人并未与卖房人正式签订购房合同，中原公司根本未完成居间服务义务，无权向罗曼收取居间服务费，其已收取的20000元中介费应予退还。综上所述，要求解除罗曼与中原公司签订的《房屋买卖居间合同》，罗曼有权要求中原公司退还其已支付的居间服务费，请求贵院依法查明事实，支持罗曼的反诉请求。
中原公司在一审中对罗曼的反诉请求不予同意。
一审法院经审理查明：2013年1月22日甲方卖方吕淑兰，乙方买方罗曼与丙方居间人中原公司签订了《房屋买卖居间合同》，交易房屋位于北京市海淀区世纪城烟树园1号楼2B室（房产证地址为北京市海淀区蓝靛厂烟树园1号楼2层2B）。该居间合同约定了罗曼应当于签订合同当日一次性支付居间服务费75000元。现罗曼已经支付20000元，尚余55000元没有支付。居间合同对居间人居间服务的具体内容以及完成标准约定如下：1、提供房屋买卖信息；2、提供与买卖房屋相关的交易流程、交易风险、市场行情咨询；3、协助甲乙双方对房屋进行实地查验；4、协助并促成甲乙双方签订房屋买卖合同。甲乙双方确认丙方已提供上述1、2、3项服务；甲乙双方签订房屋买卖合同，丙方即完成上述第4项服务。
另查，2013年1月22日吕淑兰、罗曼就上述房屋签订了北京市存量房屋买卖合同以及补充协议，该补充协议第二条载明该房屋产权证吕淑兰尚在办理之中，暂时无法办理过户手续，罗曼对此事实系知晓。吕淑兰于2013年4月23日取得北京市海淀区世纪城烟树园1号楼2B室所有权证。后吕淑兰、罗曼由于国家政策调整以及自身原因协商一致解除了双方的买卖合同。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋买卖居间合同、北京市存量房屋买卖合同、房屋所有权证、收据、补充协议等证据材料在案佐证。
一审法院判决认定：本案涉及的《房屋买卖居间合同》系三方当事人真实意思表示，不违反有关法律法规规定，属于有效合同。作为居间人中原公司履行了合同义务并促成买卖双方签订了房屋买卖合同，故罗曼应当按照合同约定支付居间服务费，现在罗曼拖欠55000元服务费未付构成违约，应当承担相应的责任。虽然出卖人吕淑兰取得房屋所有权证的时间在双方签订房屋买卖合同日期之后，但罗曼在签订买卖合同时对当时房产证尚在办理之中的事实是知晓的，也并不影响双方买卖合同的实际可履行性。罗曼和吕淑兰解除买卖合同的后期行为并不影响中原公司履行了居间服务义务的成立。故对于罗曼的抗辩意见以及反诉主张，该院均不予采信、不予支持。中原公司主张拖欠的居间服务费具有事实法律依据，该院予以支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、罗曼于判决生效后十日内给付中原公司居间服务费人民币五万五千元。二、驳回罗曼的全部反诉请求。
罗曼不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求：一、依法撤销（2013）海民初字第18800号民事判决书，依法改判；二、请求判决中原公司承担本案全部诉讼费用。其主要上诉理由为：一审判决无任何事实依据，错误适用法律，在无视交易惯例，无视中原公司提供虚假信息，公然违背法律及北京市的相关规定的情况下认定罗曼与中原公司已签订房屋买卖合同，中原公司已履行了作为房地产交易中介的全部义务，判决罗曼应全额向中原公司支付中介费75000元，公然损害了消费者的合法权益，严重违反了法律的公平与诚实信用原则。一、中原公司提供虚假信息，罗曼并未满足居间合同中约定的支付居间代理费的条件，不应向中原公司支付居间费用。根据2008年12月6日颁行的《北京市城市房地产转让管理办法》第十七条规定，房地产转让合同应当包括房地产权属证书编号这一基本内容，而本案中双方所草签的购房协议中根本没有填写房地产权属证书，即根本未构成一份完整的房屋买卖合同。因此，双方并未正式签署房屋买卖合同，该购房协议的签署充其量仅说明罗曼与吕淑兰双方有购买和出卖房屋的意思，居间合同中约定的支付居间代理费的条件并未成就，罗曼有权不予支付相关费用。2007年7月1日实施的《北京市建设委员会关于实行存量房买卖合同网上签约和信息公示有关问题的通知》第一条规定，我市行政区域内国有土地上的存量房买卖，凡经房地产经纪机构居间或代理的，均须进行买卖合同网上签约和交易信息公示。根据该规定，罗曼与吕淑兰签署房屋买卖合同应在网上进行，故《居间合同》中第四条”居间服务的具体内容以及完成标准”中所述的”甲乙双方签订房屋买卖合同”应理解为房屋买卖双方在网上正式签约。另外，在居间代理合同签订后，中原公司要求罗曼先行支付居间费用20000元，在其与吕淑兰网上签约成功且办理完毕房屋过户手续后再支付居间费用余额55000元。罗曼当即向中原公司支付了居间费首期款20000元。可见，中原公司与罗曼就居间费用支付方式已达成新的合意，改变了《居间合同》所约定的支付条件。而且从房地产的交易惯例上来讲，买卖双方正式签订存量房买卖合同的标志就是网上签约成功，房地产中介公司提供的服务从提供合法房源到网上签约再到协助客户办理房屋产权过户登记，其收取的居间费用为其提供的上述服务的对价。二、首先，根据《房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。2011年4月11日实行的《房地产经纪管理办法》第二十五条第九项规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务。2012年8月1日实施的《北京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强房屋买卖合同管理的通知》第一条规定”严格执行商品房预购人在取得房屋所有权证前不得将所购买的预售商品房再行转让的规定。房地产开发企业和房地产经纪机构不得协助预购人转让未取得房屋所有权证的房屋”。据上可见，中原公司违法推介无产权证的房屋，其在国家严控房地产的政策下，公然违反法律、政策的规定。其次，根据合同法第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。再次，罗曼与中原公司签订的居间代理合同是合同法规定的格式合同。合同法第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。因此，在本案中，对居间代理合同第四条关于居间代理费支付条件的理解应首先适用当事人双方以实际行为作出的变更约定，即在中原公司完成网上签约，办理完产权过户登记手续后，罗曼才向其支付全额居间费用。
中原公司在本院审理中口头答辩称：不同意上诉请求，同意一审判决，一审认定事实清楚，适用法律正确。中原公司已经按照合同约定完成了居间服务的全部内容。虽然在签订合同时，盖房产的产权证尚在办理中，但不影响合同的效力，且罗曼已经与房屋出卖人签订了补充协议，明确房屋的产权证正在办理中，房屋产权证已经下发，合同具备继续履行的条件。罗曼与卖房人解约导致合同没有继续履行。没有办理房屋产权证不得过户不属于效力性的规定，不影响合同效力。合同不是格式合同。中原公司未承诺正式办理网签过户时支付居间费。
在二审期间，本院补充查明如下事实：2013年1月22日，中原公司向罗曼出具代理费收据，载明罗曼交来买卖代理费二万元，收款方式为pos机。对此情况，在二审询问中，中原公司认为是因为罗曼没钱，而罗曼则认为是中原公司说办理完过户登记再交剩余的钱。
在罗曼与出卖人签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中，第二条房屋权属情况第（一）（二）条的内容为空白。
2013年4月18日，罗曼与卖房人签订补充协议，约定卖房人退还房款等事宜，中原公司工作人员作为见证方签字确认。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实尚有双方当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项”未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定中的”效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。故，本案涉及的《房屋买卖居间合同》系三方当事人真实意思表示，且内容并不违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效，各方均应依照合同内容如实履行各自的权利和义务。本案的争议焦点为中原公司是否按照《房屋买卖居间合同》的约定全面履行自己的义务。
首先，应当如何理解《房屋买卖居间合同》中对”协助并促成甲乙双方签订房屋买卖合同”的约定。中原公司认为已经完成《房屋买卖居间合同》中该条约定的服务，而罗曼则认为应该在正式网签购房协议并办理完房屋过户手续后再全额支付服务费。依据《合同法》第六十二条的规定，当事人就有关合同内容中履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。《北京市发展和改革委员会关于加强本市住宅买卖经纪服务收费管理的通知》（京发改（2011）1469号）附件规定，北京市住宅买卖经纪服务项目、服务内容代拟买卖合同：1.协助房屋出售人、购买人协商、洽谈，确定成交意向；2.协助房屋出售人、购买人协商房屋买卖合同的相关条款内容；3.提供网上签约服务。《北京市建设委员会关于实行存量房买卖合同网上签约和信息公示有关问题的通知》（京建交（2007）508号）第一条规定：”我市行政区域内国有土地上的存量房买卖（指通过办理房屋权属转移登记取得房屋所有权证的房屋的再次买卖），凡经房地产经纪机构居间或代理（含代办转移登记手续）的，均须进行买卖合同网上签约和交易信息公示。”因此，在北京市地区，经纪机构促成房屋买卖双方签订合同的义务中，必须包括提供网上签约服务。因为中原公司促成没有办理产权证的房屋交易，导致中原公司无法完成网上签约义务，该项义务无法履行不利于实现居间合同目的。另外，在罗曼与出卖人签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中，关于房屋权属情况的内容未能全部填写，应当视为中原公司未能完全履行协助房屋买卖双方协商买卖合同内容之义务。故，本院认为，中原公司未能按照《房屋买卖居间合同》的约定，履行协助并促成甲乙双方签订房屋买卖合同的义务，一审法院的认定有误，本院予以纠正。
其次，应该如何确定居间费的构成。《房屋买卖居间合同》虽然确定罗曼应该支付七万五千元的居间费，但是并没有就居间费的构成进行约定。依据《合同法》第六十二条的规定，当事人就有关合同价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。北京市发展和改革委员会关于加强本市住宅买卖经纪服务收费管理的通知（京发改（2011）1469号）第四条规定，同一套住宅买卖经纪服务已收取佣金的，不得另行收取咨询费、信息费、广告费、看房费、代书费、网签费等费用。北京市发改委作为主管部门颁布的通知，属于对北京市地区居间服务费用的行业规范和指导意见，明确了居间佣金的构成包括网签费用。因此，中原公司收取七万五千元的居间费，应该包括网签费等。但是，如上所述，中原公司未能完成网签义务，不能获得居间费中的网签费。
第三，如何确定中原公司应该获得的居间费。《房屋买卖居间合同》第六条约定，甲乙双方应当在签订本合同之日，一次性付清居间服务费用。但是，罗曼在签订合同当天仅支付二万元，并未一次性付清。本院认为，《房屋买卖居间合同》第三条第4项约定，由中原公司协助甲乙双方到房屋权属登记部门办理过户手续，故中原公司还应该承担协助办理过户手续的义务。罗曼委托中原公司居间促成购买房屋的目的，是要实现享有所购房屋的所有权，中原公司应当为此提供相应的居间服务。网签、登记过户等居间服务是促成房屋买卖合同的关键环节，也直接决定罗曼委托居间目的能否实现。中原公司未能履行上述居间服务，不能请求罗曼全额支付居间费用。而罗曼知道所购买房屋的产权证正在办理中，仍然接受中原公司的所提供的信息、咨询、查勘等居间服务，应该为中原公司提供的该部分居间服务支付报酬。由于《房屋买卖居间合同》中未约定各项居间服务所对应的费用，本院根据中原公司居间劳务的完成情况以及重要程度，酌情判定罗曼应当支付居间费用二万元。对于中原公司请求支付剩余服务费的主张，本院不予支持。对于罗曼请求返还已经支付二万元的主张，本院亦不予支持。
综上所述，一审法院认定事实清楚，但是认定中原公司已完成居间义务存在错误，本院依法予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第18800号民事判决；
二、驳回北京中原房地产经纪有限公司的全部诉讼请求；
三、驳回罗曼的全部反诉请求。
一审本诉案件受理费一千一百七十六元，由北京中原房地产经纪有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费三百元，由罗曼负担（已交纳）。
二审案件受理费一千四百七十六元，由北京中原房地产经纪有限公司负担一千一百七十六元（本判决生效后七日内交纳至本院），由罗曼负担三百元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘彧
代理审判员 谭峥
代理审判员 罗静
二〇一四年七月八日
书 记 员 丁晨