大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初6647号原告：大连瑞泰祥物业服务有限公司法定代表人：王凯，系该公司经理。委托诉讼代理人：张世广，系北京市盈科（大连）律师事务所律师。被告：曲秀玲委托诉讼代理人：邹宝辉，系被告曲秀玲丈夫原告大连瑞泰祥物业服务有限公司与被告曲秀玲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连瑞泰祥物业服务有限公司的委托诉讼代理人张世广、被告曲秀玲的委托诉讼代理人邹宝辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连瑞泰祥物业服务有限公司（以下简称原告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业费6,271.92元；2、判令被告支付违约金9,671.30元。事实和理由：被告为某小区业主，房号为某园*号，面积87.11平方米。该业主自2013年11月4日接收房屋后，只交纳了至2014年11月3日为期一年的物业费后，至今再未交纳，已拖欠物业费合计6,271.92元（计算至2017年11月3日），并按约产生违约金9,671.30元（计算至2017年3月31日）。原告作为该小区的物业服务企业，经多次催促未果，故根据物业管理服务协议及相关法律的规定，特向法院提起诉讼以求解决。被告曲秀玲辩称，不同意原告的诉讼请求。被告没有享受到服务，不能提前缴纳物业费。被告曲秀玲是案涉房屋的业主，对拖欠物业费的时间和数额没有异议。被告现在所在的房屋是被告丈夫邹宝辉施工的楼，主要做砌砖、抹灰和电气工程，以挂靠博源公司的方式通过博源公司结算。但后来增加了项目，没有挂靠，当时原告的法定代表人王某董事长要签合同，表示增加的项目做完后结算付款，但至今这部分款项开发商没有结算。原告的法定代表人欠被告六、七十万元工程款没有给付，所以被告就不缴纳物业费。经审理查明，原告系大连某房地产开发有限公司委托的大连市甘井区某小区物业服务企业。被告系该小区某园*号房屋的业主，房屋面积87.11平方米。2013年11月4日，原告作为甲方，被告作为乙方，签订《前期物业管理服务协议》，约定：甲方为某住宅小区提供物业服务，自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止；物业管理服务费用由乙方按下列标准向甲方缴纳，其中住宅按建筑面积每月每平方米2.0元计算，因乙方原因空置房屋，其物业管理费用标准住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.0元计算；乙方交纳费用的时间为每年初的第一个月；乙方违反本协议，不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，或向人民法院起诉。该合同还约定双方的其他权利、义务、违约责任等内容。被告收房后，向原告交纳了2013年11月4日至2014年11月3日的物业费。自2014年11月4日起被告拖欠物业服务费一直未付。自2014年11月4日起至2017年11月3日止，被告总计拖欠原告物业服务费6,271.92元（87.11平方米*2.0元/月/平方米*36个月）。本院所确认的上述事实，有资质证书、《某前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》，原、被告陈述及庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，大连某房地产开发有限公司与原告签订的《某前期物业服务合同》、原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》均是双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。根据《前期物业管理服务协议》的约定，被告房屋的物业服务费为每月每平方米2.0元，自2014年11月4日起至2017年11月3日止，被告依法应向原告交纳物业服务费6,271.92元，被告借故拖欠无理。故原告要求被告支付物业服务费6,271.92元的诉讼请求，具有事实基础和法律依据，本院予以支持。关于原告主张被告支付违约金9,671.30元的诉讼请求，本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任。根据《前期物业管理服务协议》的约定，被告不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交所欠费用，并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。但该合同约定的违约金计算方式过分高于法律规定的违约责任承担的标准，应予调整。综合考虑被告的违约行为给原告造成的实际损失、本案物业服务合同实际履行情况等，本院认为，被告按照拖欠物业费总额的10%支付违约金较为合理，即被告应支付原告违约金627.19元。故原告的该项诉讼请求，本院部分予以支持。关于被告辩称的原告的法定代表人王某和地产公司欠付被告方工程款，故不同意交纳物业费的问题，本院认为，原告大连瑞泰祥物业服务有限公司是独立的法人主体，被告所述欠款的主体与本案不是同一民事法律主体，更不是同一民事法律关系，不能在本案中一并处理，被告以此拒交所欠原告的物业费，没有法律依据，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告曲秀玲于本判决发生法律效力之日起二十日内支付原告大连瑞泰祥物业服务有限公司2014年11月4日至2017年11月3日的物业费人民币6,271.92元。二、被告曲秀玲于本判决发生法律效力之日起二十日内支付原告大连瑞泰祥物业服务有限公司违约金人民币627.19元。如果未按本判决指定的期间履行上述两项给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告大连瑞泰祥物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币200元（原告已预付），由原告大连瑞泰祥物业服务有限公司负担113元，被告曲秀玲负担87元。被告曲秀玲负担部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  刘秀娟人民陪审员  张爱华人民陪审员  王景华二〇一七年十二月二十七日书 记 员  宋雅楠附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。