湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂汉阳民一初字第00551号
原告：武汉市汉阳区豆府花城甜品店，经营场所：武汉市汉阳区龙阳大道特*号摩尔城*座*楼***号商铺。
经营者：张小曼，1977年9月17日。
委托代理人：彭天，北京市仁人德赛（深圳）律师事务所律师，特别授权。
被告：湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司，住所地：武汉市汉阳区龙阳大道特6号。
负责人：朱家俊，系该公司行政副总经理。
委托代理人：彭杨帆，系该公司职员，一般授权代理。
被告：湖北恒信德龙实业有限公司，住所地：武汉市汉阳区龙阳大道特6号
法定代表人：代德明，系该公司董事长。
委托代理人：彭杨帆，系该公司职员，一般授权代理。
原告武汉市汉阳区豆府花城甜品店诉被告湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司、湖北恒信德龙实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月17日立案受理后，依法由审判员王琴独任审理，于2015年9月17日公开开庭进行了审理，后转为普通程序审理，由审判员王琴担任审判长，与人民陪审员周佩芳、陈敏组成合议庭，于2015年12月16日、2016年3月30日公开开庭进行了审理。原告武汉市汉阳区豆府花城甜品店的经营者张小曼、委托代理人彭天、被告湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司、湖北恒信德龙实业有限公司的委托代理人彭杨帆到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告武汉市汉阳区豆府花城甜品店诉称：2013年9月26日，原告为了在汉阳区摩尔城A栋5楼经营豆府花城专卖品牌与武汉甜宝餐饮管理有限公司签订《授权意向书》，缴纳了100，000元的加盟授权金，期限为二年。为此，原告与被告湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司于2013年11月1日签订了武汉摩尔城《租赁合同》，约定：租期为两年，自2013年11月1日至2015年10月31日，履约保证金45，000元。另被告湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司向原告收取了装修保证金10，000元。2015年3月17日，被告湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司至函告知原告摩尔城因装修，确定闭馆时间2015年5月4日。2015年7月11日，被告湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司再次至函告知原告，双方合同提前于2015年7月15日终止。并在原告不知情的情况下，私自将原告店铺强拆。因被告湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司单方面解除合同的行为已构成违约，并给原告造成了经济损失，现起诉法院要求判令被告支付双倍履约保证金共计90，000元及返还装修保证金10，000元；判令被告违约赔偿原告装饰装修损失153，625元、加盟费25，000元；判令被告向原告返还店里价值113，124元的机器设备（如返还不能应照价赔偿）；判令被告给付800元的电表及表箱管理费；判令本案诉讼费由被告承担。
被告湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司、湖北恒信德龙实业有限公司辩称：因武汉市政交通施工以及地铁施工，导致武汉摩尔城客流量下滑，经营状况恶劣，已无法正常经营下去，因此被告认为这些情况属不可抗力，双方的合同无法履行是存在不可抗力的因素。根据双方合同约定以及相关法律规定，因不可抗力导致合同无法继续履行的，双方互不承担违约责任。即使被告存在违约情况，根据双方的租赁合同约定，被告除了双倍返还合同项下的合同履约保证金之外，不承担其他的违约责任，同时，合同中还约定不论因何种原因导致合同终止的，承租方即原告应在合同终止后七日内将房屋退还给被告，房屋返还后原告在该房屋里遗留的任何装饰装修、设施设备及物品等均视为原告放弃所有权及一切权利，被告有权自行予以处置。双方的合同中还约定，合同届满，提前终止或解除时，被告按合同约定收回房屋，不向原告补偿任何装修费用。综上所述，被告除应当双倍返还保证金9万元及退还相关押金之外，不承担任何其他责任。
经审理查明：2013年10月1日，湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司（甲方）与张小曼（乙方）就其中A座五层507号商铺签订《租赁合同》，双方约定：第一条、租赁面积：该房屋的计租面积为120平方米；第二条、租赁期限：本合同项下租赁期限共为二年，自2013年11月1日起至2015年10月31日止。若约定起算日与房屋交付日不一致的，实际起算日以房屋交付日为准，终止日直接按自然日顺延；第三条、免租装修期：甲方给予乙方30天免租装修期，自房屋交付日起算。免租装修期内，乙方除无须承担租金及物业管理费，但应当承担装修管理费以及该房屋发生的水、电、燃气、热力能源费等费用；第四条、租金标准和租金支付方式：2013年11月1日至2014年10月31日，每月每平方米人民币62元，即每月租金为人民币7，440元；2014年11月1日至2015年10月31日，每月每平方米人民币69元，即每月租金为人民币8，280元；新品牌推广费1，000元、店庆费500元／年、年终联谊费500元／年；以一个季度为一个交租期，除第一期租金外，其他租金均按自然季度缴纳，乙方应在每个交租期最后一个月的20日前，向甲方一次性足额支付下个交租期租金，若最后租期不足一个交租期，剩余租期于上次交租期最后一个月的20日前缴交租金；第一期租金应于本合同签订后五个工作日内支付，租金期间为2013年11月1日至2014年1月31日，应交租金为22，320元；第五条、品牌、租赁项目：乙方在该房屋内租赁品牌为豆府花城，租赁项目为甜品，并应接受和服从甲方的统一租赁管理。租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的上述用途；第六条、保证金：合同签署当日，乙方应当向甲方支付保证金共计人民币45，000元，其中含履约保证金22，320元、物业服务费保证金22，680元。如乙方不存在本合同第22条规定违约情形的，履约保证金和物业服务费保证金于本合同终止次日起60日内无息退还；甲方有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费，乙方应在7日内补足保证金；第七条、进场及房屋交付标准：双方约定，本合同项下的房屋交付日为2013年10月2日，届时该房屋应达到的交付条件为现状交付；第八条、乙方对该房屋的装饰装修：至少在房屋交付日15日前，乙方应当向甲方提供其对该房屋的装修设计文件，供甲方审查，并且在获得甲方的批准后方可开始对该房屋装饰装修；第九条、收款方式及结算方式：该房屋的物管费按租赁实用面积计付，乙方自租赁起算日承担该房屋的物管费。具体如下：2013年11月1日至2014年10月31日，每月每平方米人民币63元，即每月租金为人民币7，560元；2014年11月1日至2015年10月31日，每月每平方米人民币69元，即每月租金人民币8，280元；第十一条、能源费用及其他相关费用费用的承担；第十二条、物业管理；第十三条、招牌和广告；第十四条、停车管理；第十五条、紧急状态和该房屋维修；第十六条、乙方在租赁期间的照管责任；第十七条、乙方的进一步保证；第十八条、甲方的保证和责任；第十九条、保险；第二十条、未经甲方书面批准，乙方不得对该房屋进行任何形式的转租、分租、合作租赁或联营，否则视为严重违约，甲方有权提前解除本合同，乙方应承担导致合同提前终止的违约责任；第二十一条、甲方对该房屋的转让；第二十二条、违约责任：1、本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方足额支付履约保证金、物业服务费保证金及质量保证金，则自乙方逾期支付第5日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同。甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于相应保证金应付金额的违约赔偿金。本合同项下之房屋交付日到来后，如乙方未进入该房屋开始装饰装修，经甲方通知仍未纠正的，则自房屋交付日起，每延迟进场施工一日，乙方应当向甲方支付相当于第一个租赁年日租金及物业服务费的标准（不考虑租赁费用优惠）的违约金；延迟超过30日的，甲方有权单方解除合同，乙方除应支付逾期进场施工违约金外，还应承担导致合同终止的违约责任；如甲方不解除合同，则除逾期进场施工违约金外，乙方应自免租期满后按照合同约定支付租赁费用，无论届时是否开业。2、双方确认，在合同期内，因乙方无正当理由不履行租赁费用及其他费用支付义务，经甲方书面催告，乙方仍不履行的，视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金，另给甲方带来损失的，乙方应当另行承担赔偿责任。3、本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。甲方同意，在双方协商一致后，乙方经提前九十天书面通知甲方，可提前终止本合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任。4、乙方延迟交纳本合同项下租赁费用及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠款金额千分之一的延迟履约违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期限，若乙方延迟交纳租赁费用或物业服务费或能源费用累计超过3次（含本数），则甲方也有权单方解除合同。乙方延迟交纳本合同项下租金、物业服务费、能源费用或其他应付费用超过15日，经过甲方书面催告，乙方仍不交纳的，甲方可以对该房屋暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止。甲方无需因此而向乙方或第三方承担任何责任。甲方因此受到第三方索赔的，甲方有权向乙方追偿损失。双方确认，在乙方欠付租金、物业服务费等费用期间，未经甲方批准，乙方不得将放置于该房屋内的货物、财务转移出该房屋。5、除本合同另有约定外，乙方违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作之任何其他承诺、保证、确认的，甲方有权书面通知其限期改正；经甲方书面通知，乙方仍不改正的，则自甲方发出第二次书面通知之日起，乙方每日应当向甲方支付相当于届时月租赁费用标准的10%的延迟履行违约金，直至乙方改正为止。在此种情况下，如乙方延迟纠正超过15日，则甲方有权单方解除合同。6、因甲方原因导致乙方无法继续享有该房屋的使用权的，则甲方应当在乙方发出书面通知后30日内作出相应改正的积极有效举措，直至完全改正；若经甲方改正，仍无法使乙方继续享有该房屋使用权，在该期间内，乙方无需交纳租金、物业服务费。7、双方确认，除非本合同中有特别明确的约定，乙方不得以任何理由拒绝或拖延交纳本合同项下的租金、物业服务费或水、电、燃气、热力等能源费用或其他应当由乙方承担的费用。如双方在本合同履行中出现争议，则应按照本合同项下争议解决办法予以处理。在按照争议解决办法处理期间，乙方仍应当继续履行本合同项下各项缴费义务。8、双方特别明确，乙方妥善全面履行本合同是甲方给予乙方免租装修期和第4.1条项下减免租金费用政策的前提。如乙方原因导致本合同提前终止（包括因乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按第一个租赁年的租赁费用标准补交免租装修期和第4.1条项下减免的全部租赁费用；第二十三条、续租；第二十四条、该房屋的交还和交还期；第二十五条、不可抗力：双方特别约定，该房屋因不可抗力遭到严重损坏，导致乙方无法继续租赁的，双方应当就是否继续履行本合同进行商议。如在不可抗力事件发生后90日内乙方既无法继续租赁，双方也无法达成一致意见的，则任何一方均有权终止本合同。本合同因此而终止的，双方互不承担违约责任；第二十六条、通知：甲方和乙方按下列的地址发送通知：甲方地址武汉市汉阳区龙阳大道特6号、邮政编码430051、联系电话8463×××8，乙方地址金色港湾五期、邮政编码430051、联系电话137××××7968；第二十八条、争议解决：双方在本合同项下产生争议，应当首先友好协商解决。协商不成，任何一方均有向该房屋所在地管辖权的人民法院起诉；……等条款。2013年10月2日，湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司将位于武汉市汉阳区武汉摩尔城A区五层的507号商铺交付给张小曼，经双方确认，租赁商铺实用面积为120平方米。2013年10月1日，张小曼支付给湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司装修保证金人民币10，000元、2013年10月29日，张小曼支付给湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司电表及表箱管理费人民币800元、2013年10月30日，张小曼支付给湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司履约保证金人民币45，000元。张小曼于2015年10月2日收房，对店铺进行装修后，开始经营豆府花城甜品。2015年3月17日，湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司向张小曼致公函：为配合武汉市政地铁规划建设、对接工程及消防疏散等要求，同时着眼于项目未来发展，现我集团决定：一、闭馆及开业时间安排：闭馆时间2015年5月4日、闭馆装修时间2015年5月4日—2015年11月30日、新馆试营业时间2015年12月10日，改造期间我场将进一步对项目的硬件设施提档升级，优化动线组织，完善业态布局，以确保项目未来5—10年持续的竞争力。二、品牌铺位安排：根据项目设计规划改造方案及新的商业业态进行布局，贵司“豆府花城”品牌新的铺位拟定在原柜位保留经营，配合我场整体动线改造及项目升级。装修期间乙方停止经营，合同期限顺延7个月，改造后乙方实际租赁面积经现场测量为准。三、闭馆后商户拆场安排：商户店铺拆场时间安排为5月4日—5月20日，详细具体安排商务部另行通知。2015年7月11日，湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司再次致函张小曼：我场因配合武汉市政地铁规划建设，开展对接及消防疏散改造等工作，现改造区域涉及到贵司在我场A栋5楼A507#铺位经营之豆府花城店铺，现我场特通知贵司：1、我场与贵司签订之合同（合同号：ZS-2013-A5-07，合同期：2013.11.15-2015.10.31）提前于2015.7.15终止；2、我场装修改造工程从2015.5.3日开始，但A栋5楼却仍处在保留经营范围之内，贵司豆府花城品牌也一直处在持续经营状况，作为友好关系诚意我司给予贵司在我场2015.5.1-2015.7.15经营期间免租支持；3、经核算，贵司合约剩余租期2015.7.16-2015.10.31店铺装修残值合计为26，250元，我场将在贵司撤离该品牌所有设施设备后支付上述金额，并退还履约保证金；4、请贵司于2015年7月16日至2015年7月18日期间将贵司道具及设备搬离现场，如贵司未在规定期间内搬离相关物件，我场将于2015年7月19日进行清场处理。原告租金交至2015年4月30日。被告于2015年5月4日闭馆，原告实际经营至2015年6月左右。后被告将原告留在店铺内的物品搬走，物品包括：四格双桶电热工作台1座、单层台上架1座、八格电热汤池1座、三层工作台1座、电磁炉2个、茶水工作柜1台、12圆孔冰水雪柜1台、12格GA盆雪柜1台、滤水设备1套、营养调理机1台、热品桶2个、豆花桶20个、制冰机1台、双门平台雪柜2台、台上单层架2座、消毒柜1台、三星盆台1座、隔油池1座、挂墙层板2件、糖度计1个、保温桶2个、垃圾箱1座、收银POS机1套、门店（VPNG10）1台、门店软件1点、HK755型双屏电视机1台、钱箱1台、厨打（TM-T82）2台、刷卡器1台。另有六件物品：卧式雪糕柜（冰沙冰箱）1台、顶盖式单门雪糕柜1台、冰沙机1台、封口机1台、宝石制冰机1台、高身四门雪柜1台未找到，原告要求被告照价赔偿，被告同意赔偿，但要求原告提供原始发票，并按照折旧后的价格进行赔偿。
以上事实，有双方当事人陈述及原告提交的豆府花城专卖品牌授权意向书、豆府花城单店知识产权授权合同、武汉摩尔城租赁合同、收款收据、公函、“豆府花城”店铺装修合同及单据、被告提交的《租赁合同》等证据证实，可作如上认定。
本院认为：被告湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司系被告湖北恒信德龙实业有限公司的分公司。原告与被告湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司于2013年10月1日所签《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方均应全面履行。合同签订后被告湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司向原告交付了房屋，原告支付租金至2015年4月30日。原告与被告湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司签订的合同租赁期限为2013年11月1日起至2015年10月31日止，2015年3月被告湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司向原告发函告知“摩尔城”将于同年5月闭馆并实际于同年5月4日正式闭馆，依照双方所签合同第二十二条之约定，被告的行为已构成违约。地铁施工虽对周边商业经营造成一定影响，但对原告所租赁位于摩尔城5楼商铺影响有限，被告据此认为地铁施工属不可抗力，故其与原告解除租赁合同符合法律规定且无须承担违约责任的观点无事实及法律依据，其主张明显不符合我国《民法通则》第一百五十三条关于不可抗力的界定，故对被告上述观点，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定及双方所签合同第二十二条之约定，现被告根本违约，原告有权解除双方所签租赁合同，现被告亦要求解除上述租赁合同，故对双方所签租赁合同解除之事实，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定及双方所签合同第二十二条第3项之约定，现原、被告间的租赁合同已实际解除，原告要求被告双倍返还履约保证金人民币90，000元的诉讼请求，本院予以支持。电表及表箱管理费系对原告装修行为及租赁期间电表及表箱的合理使用而进行的担保。合同履行期间，原告的装修及电表、表箱使用行为未违反双方关于上述保证的约定，故对原告提出的要求被告返还装修保证金人民币10，000元、电表及表箱管理费人民币800元的诉讼请求，本院亦予以支持。原告于2013年10月对房屋进行装修后入驻摩尔城，其经营至2015年6月即被迫撤场，被告出于稳定经营目的对所租赁商铺进行投入性装修，现被告的行为已构成违约，依照我国合同法第九十七之规定，被告应对原告上述装修损失予以赔偿。综合装修折旧、营业期限等因素，本院酌定被告向原告支付装修赔偿金人民币5，000元。品牌加盟费是品牌拥有者向加盟商收取的费用，现原告要求被告赔偿加盟费人民币25，000元的诉讼请求，本院不予支持。现原告要求被告返还经营期间购买的机器设备，被告表示同意返还，对此本院予以支持。另有卧式雪糕柜（冰沙冰箱）1台、顶盖式单门雪糕柜1台、冰沙机1台、封口机1台、宝石制冰机1台、高身四门雪柜1台等六件物品，被告表示无法返还原物，愿意在核实相关价款票据并扣除折旧后予以赔偿，但原告无法提供以上六件物品的原始发票，故原告要求被告对不能返还的物品照价赔偿的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司和被告湖北恒信德龙实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还给原告武汉市汉阳区豆府花城甜品店履约保证金人民币90，000元；
二、被告湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司和被告湖北恒信德龙实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还给原告武汉市汉阳区豆府花城甜品店装修保证金人民币10，000元、电表及表箱管理费人民币800元；
三、被告湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司和被告湖北恒信德龙实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告武汉市汉阳区豆府花城甜品店装修损失人民币5，000元；
四、被告湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司和被告湖北恒信德龙实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将四格双桶电热工作台1座、单层台上架1座、八格电热汤池1座、三层工作台1座、电磁炉2个、茶水工作柜1台、12圆孔冰水雪柜1台、12格GA盆雪柜1台、滤水设备1套、营养调理机1台、热品桶2个、豆花桶20个、制冰机1台、双门平台雪柜2台、台上单层架2座、消毒柜1台、三星盆台1座、隔油池1座、挂墙层板2件、糖度计1个、保温桶2个、垃圾箱1座、收银POS机1套、门店（VPNG10）1台、门店软件1点、HK755型双屏电视机1台、钱箱1台、厨打（TM-T82）2台、刷卡器1台返还给原告武汉市汉阳区豆府花城甜品店；
五、驳回原告武汉市汉阳区豆府花城甜品店的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币7，176元，由原告汉阳区武汉市汉阳区豆府花城甜品店负担人民币2，912元、被告湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司和被告湖北恒信德龙实业有限公司负担人民币4，264元（以上款项原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内将应付的款项直接支付给原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 王 琴
人民陪审员 周佩芳
人民陪审员 陈 敏
二〇一六年五月十二日
书 记 员 陈 璇