南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秦民初字第2431号
原告江苏益丰大药房连锁有限公司（组织机构代码78XX-8），住所地南京市汉中路159号金泽大厦。
法定代表人高毅，董事长。
委托代理人孙凯旋，男。
委托代理人王建文，江苏苏源律师事务所律师。
被告南京悠派克餐饮管理有限公司，住所地南京市沿江工业开发区新华路228-37。
法定代表人徐刚，董事长。
委托代理人王磊，北京德和衡（南京）律师事务所律师。
原告江苏益丰大药房连锁有限公司（以下简称益丰大药房）与被告南京悠派客餐饮管理有限公司（以下简称悠派客餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告益丰大药房于2014年5月6日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法组成合议庭，分别于2014年6月30日、8月14日公开开庭进行了审理。原告益丰大药房的委托代理人孙凯旋、王建文，被告悠派客餐饮公司的委托代理人王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告益丰大药房诉称，2009年8月，原告与被告签订了5年期限的房屋租赁合同，约定被告将其已租赁的南京市公路建设处（现更名为南京市交通建设处，以下简称交通建设处）所有的建邺路76号-1门面（以下简称涉案房屋）转租给原告用于经营使用。2010年10月，交通建设处派人告知原告，因被告未向交通建设处按时缴纳房租构成违约，将会收回房屋。在得到消息后，原告要求被告予以协商解决，以避免房屋被交通建设处收回的风险，但被告并没有积极处理，导致交通建设处对被告提起诉讼。后南京市白下区人民法院审理后作出（2011）白民初字第2522号判决，判决被告违约，解除了被告与交通建设处的房屋租赁合同。交通建设处也在判决生效后申请强制执行收回了原告所承租的涉案房屋，导致原告不得不另行寻找地方展开经营，损失惨重。原告找到被告要求赔偿因其违约行为导致的房屋被提前收回所造成的损失，但被告到处逃避，不予积极处理决定。原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；2、被告支付违约金187500元；3、被告赔偿原告装修损失162874元、转让费214000元、经营损失225473.76元，合计602347.76元。
被告悠派客餐饮公司辩称，1、原告方违约在先，房屋租金该付的没有付，并且还有迟付；2、原告要求违约金和赔偿金不能同时主张，除非其实际损失高于违约金，也仅可主张实际损失，原告的装修、转让、经营损失均无证据支持；3、如果被告存在违约行为，也应当与原告的违约责任相冲抵。
经审理查明，原、被告于2009年8月8日签订《租赁合同》一份，合同约定，由原告租赁被告的涉案房屋（建筑面积为260平方米）；租赁期五年，自2009年8月12日至2014年8月18日止；租金收款人为被告法定代表人徐刚个人账户；租金每年缴纳一次，第一年、第二年、第三年的租金为360000元整，第四年为370000元整，第五年为380000元整；超期不缴纳租金的，每天按应缴纳租金的3%支付滞纳金，逾期一个月未缴纳租金的，被告经催缴无效的有权终止合同，并按原告违约处理；缴纳守约保证金40000元整，合同到期终止时被告在30日内一次退还原告，不计利息，在2009年8月11日前和租金一并支付；在合同期内双方均不得借口解除合同，一方如有特殊情况需提前终止合同的，必须提前两个月书面通知另一方，经协商双方同意后办理相关手续；单方提出终止合同的向对方支付六个月的房租作为违约金及相应损失作为赔偿金。
另查明，涉案房屋所有权人系交通建设处。2006年9月8日，交通建设处与徐刚签订《房屋租赁协议》，约定交通建设处将位于本市建邺路76号房屋负一至四层（面积为3500平方米）出租给徐刚使用。原告于2009年承租的涉案房屋系其中一楼。因徐刚拖欠房屋租金，交通建设处向法院起诉要求解除合同，原告作为第三人参加诉讼。南京市白下区人民法院于2012年4月9日作出（2011）白民初字第2522号民事判决，判决解除交通建设处与徐刚于2008年9月8日签订的关于本市建邺路76号负一至四层房屋的《房屋租赁协议》及《补充协议》；原告自承租的涉案房屋内迁出。该判决已经生效。后交通建设处申请强制执行，原告于2013年4月另租赁涉案房屋附近的门面房用于经营，并于2013年7月5日迁出涉案房屋。
还查明，被告因与黄小阳买卖合同纠纷一案，被南京市玄武区人民法院强制执行，提取原告应支付被告的房屋租金217724.2元。后原、被告签订协议书，协议约定，就原告应付被告2011年度房屋租金一事，原告在签订本协议的同时立即向被告支付租金142275.8元；对于剩余217724.2元租金，原告将视被告与法院协调情况和法院协助执行力度，经被告同意后具体选择支付方式；被告承诺绝不追究原告在支付2011年度房屋租金事宜上的任何法律责任。
审理中，原告与被告、交通建设处达成了三方协议，原告所欠被告房屋租金直接作为徐刚欠交通建设处的房屋租金、房屋使用费交付给交通建设处。原、被告确认双方签订的《租赁合同》已于2013年7月5日解除，除诉争损失外，无其他纠纷。原告撤回关于赔偿装修损失、转让费、经营损失的诉讼请求，明确违约金185000元。原告陈述，涉案房屋内的装修于2013年7月被他人拆除，故无法申请装修价值的鉴定。被告陈述，徐刚将涉案房屋的对外租赁权利让与其控股的被告；本案中被告从未单方提出终止，造成合同不能履行是因为案外人交通建设处与徐刚的纠纷造成的，不属于被告单方面终止合同的情形，并认为违约金过高。
以上事实，有《租赁合同》、（2011）白民初字第2522号民事判决书、《房屋租赁合同》、（2012）宁民终字第2978号民事裁定书、（2011）玄执异字第18号民事裁定书、协助执行通知书、协议书、当事人陈述、庭审笔录予以证实。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租赁费用的合同。本案中，原、被告之间签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法、有效。被告应当依照合同约定提供适用房屋交付原告使用，在合同履行中由于徐刚欠缴涉案房屋所有权人交通建设处租金，导致涉案房屋被房屋所有权人收回，原告无法继续承租使用涉案房屋，系被告根本违约致合同解除，被告应承担相应的违约责任。被告关于“合同不能履行是因为案外人交通建设处与徐刚的纠纷造成的、不属于被告单方面终止合同的情形”的辩称意见，本院认为，交付涉案房屋给原告使用系被告作为出租人的基本合同义务，虽然原告无法继续租赁涉案房屋系案外人徐刚造成，但根据合同的相对性，被告仍应向原告承担因其无法提供租赁房屋致合同解除的违约责任，被告在承担违约责任后可另行向案外人徐刚主张相关损失，故对该项辩称意见本院不予采信。关于违约金，原告主张185000元（370000元／年÷12月×6月）。被告认为其违约责任应与原告迟付、未付租金的违约责任相抵，且违约金过高。本院认为，被告未能按合同约定提供租赁房屋的违约行为系导致双方合同不能继续履行、解除的原因，属根本违约，而原告迟付租金本身并不构成根本违约，且被告已表示不再追究原告迟付租金的违约责任，故被告关于双方违约责任相抵的辩称意见，本院不予采信。根据双方签订的《租赁合同》，提前解除合同导致原告尚有13个月无法承租涉案房屋，并会给原告造成各项损失，现原告放弃关于装修损失、经营损失等主张，要求被告赔偿违约金185000元，不违反法律规定，且有合同依据，并无不当，本院予以支持。综上，原、被告已于2013年7月5日协议解除《租赁合同》，被告应向原告支付违约金185000元。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：
一、确认原、被告于2009年8月8日签订的《租赁合同》已于2013年7月5日解除。
二、被告南京悠派客餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江苏益丰大药房连锁有限公司违约金185000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4080元，由被告南京悠派客餐饮管理有限公司负担（被告南京悠派客餐饮管理有限公司应负担的诉讼费，已由原告江苏益丰大药房连锁有限公司预交，被告南京悠派客餐饮管理有限公司在本判决生效之日起十日内一并将此款付给原告江苏益丰大药房连锁有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76）。
审 判 长 李 娜
人民陪审员 陈 宁
人民陪审员 杨慧杰
二〇一四年十月十日
见习书记员 夏美玲