广西壮族自治区富川瑶族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）富民二初字第224号
原告陈帮春，农民。
原告任继翠（系陈帮春之妻子），农民。
委托代理人何天红，广西众望律师事务所富川分所律师。
被告王明君，农民。
被告何琴丽，班车售票员。
原告陈帮春、任继翠诉被告王明君、何琴丽建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理。依法由审判员唐兆鑫于2015年5月14日适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员邓欢欢担任法庭记录。原告陈帮春及二原告委托代理人何天红、被告王明君到庭参加诉讼。被告何琴丽经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席审理了本案。本案现已审理终结。
原告陈帮春、任继翠诉称，2010年9月2日，被告与陀金辉从毛献仁、廖玉林处购买原食品公司土地（长10米，宽30米），2012年9月14日两被告与原告签订了《土地使用权转让合同》，将其中的156平方米（长13米，宽12米）转让给原告，合同约定“土地转让价款为199O00元，办理相关的证照等有关税费由原告承担，如发生权属纠纷在两个月内解决，如无法解决，被告应在三个月内如数退还购地款并赔偿违约金20万元”，双方还约定了其他事项。在履行合同过程中，因被告与毛献仁之间的纠纷等原因，被告无法交付土地给原告，相反，毛献仁于2013年11月23日又将上述土地又转卖回原食品公司，导致原告一直无法实现债权，现该地块已作县棚户改造区由县政府开发，本案所涉及的合同标的已无履行的可能和必要。原告方认为，被告所转让的土地，无法实现原告的目的，被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任和赔偿责任。为维护原告的合法权益，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第二款、《合同法》等有关法律规定，特向富川瑶族自治县人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判令：1、解除双方于2012年9月14日签订的《土地使用权转让合同》；2、被告返还购地款人民币199000元及利息60376元（利息按人民银行同期贷款利率计算从2012年9月22日计算至2015年3月10日止，今后利息照计）；3、本案的诉讼费由被告承担。
被告王明君辩称，原告要求解除2012年9月14日签订的《土地使用权转让合同》返还购地款及利息的理由不成立。转让土地是原、被告自愿达成的协议，是合法有效的。合同转让后，县人民政府将原食品公司（其中包括原告购买的地）征用作为经济适用房和廉租房开发。县人民政府及开发商毛明宗、周胜建多次与原告协商未达成协议，属于原告与县人民政府之间的关系。而是原告在诉状中也认可是该块土地已作为县棚户改造区由县人民政府开发，被告不存在任何违反合同条款，也未构成任何违约。因为，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告何琴丽未作书面答辩，也未出庭参加诉讼。
经审理查明，1993年7月24日，富川瑶族自治县食品公司与毛献仁签订《土地房屋转卖合同》，富川瑶族自治县食品公司将公司的良种场土地和房屋转让给毛献仁。2010年9月2日，王明君、陀金辉与毛献仁、廖玉林签订《合同书》，毛献仁、廖玉林将购得富川瑶族自治县食品公司的土地使用权其中一部份（300平方米）以110000元转让给王明君、陀金辉。2012年9月14日，被告王明君、何琴丽（甲方）与原告陈帮春、任继翠（乙方）签订《土地使用权转让合同》，被告将从毛献仁、廖玉林购得的土地使用权份额（156平方米，长13米，宽12米）转让给原告，合同内容为：“一、该宗土地转让价格为壹拾玖万玖仟元整（￥：199000元），土地上的附着物等由甲方负责清理。二、该宗土地若发生权属纠纷，由甲方在两个月内负责解决，如无法解决，甲方应在三个月内如数退还购地款并赔偿违约金贰拾万元整。三、该宗土地的使用权证因毛献仁、廖玉林向银行贷款作为抵押，甲方应在签订合同后三年内负责将该份土地过户给乙方，如无法办理过户手续，甲方应在三个月内一次性退还购地款（199000元）。四、本协议签订的当日乙方付款壹拾万元整（￥：100000元），剩余款项在15天内付清。五、本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效。六、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。甲方：王明君、何琴丽，乙方：陈帮春、任继翠，2012年9月14日”。合同签订前，原告陈帮春分别于2012年8月25日、9月3日、9月4日向被告王明君交土地转让定金10000元、交土地转让款20000元、70000元；合同签订后，原告陈帮春于2012年9月21日向被告王明君交土地转款99000元。2013年11月23日，毛献仁与富川瑶族自治县食品公司签订《协议书》，《协议书》约定，撤销双方于1993年7月24日签订《土地房屋转卖合同》，毛献仁同意将原县食品公司良种场土地和房屋由富川瑶族自治县食品公司有偿收回，土地和房屋所有权属明确归属县食品公司。现该地块已作县棚户改造区由县政府开发。原告认为本案所涉及的合同标的已无履行的可能和必要，被告所转让的土地，无法实现原告的目的，被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任和赔偿责任。为维护原告的合法权益，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《合同法》等有关法律规定，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判令：1、解除双方于2012年9月14日签订的《土地使用权转让合同》；2、被告返还购地款人民币199000元及利息60376元（利息按人民银行同期贷款利率计算从2012年9月22日计算至2015年3月10日止，今后利息照计）；3、本案的诉讼费由被告承担。
本院认为，原、被告在充分协商的基础上签订的《土地使用权转让合同》，约定的权利义务系双方的真实意思表示，其内容不违背法律、法规的禁止性规定，应为有效。依法成立的合同，当事人应当遵循诚实信用的原则认真履行合同义务，以实现合同的目的。但由于涉案的该地块已作为县棚户改造区，由县政府开发。原告无法实现合同的目的，以致双方在履行合同中发生争议。诉讼中，双方争议的主要问题是：1、原告提出解除合同的条件是否成就；2、原告要求被告返还购地款人民币199000元及利息的诉求是否合理。
一、关于原告提出解除合同的条件是否成就的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。《中华人民共和国物权法》确立的物权登记生效原则约束物权设立和变动的结果是否生效，即权利人能否最终取得物权。对建设用地是否享有占有、使用、收益的排他性支配权，取决于建设用地使用权是否登记，如果没有办理设立登记，则不能取得建设用地使用权。原、被告双方签订合同后，没有到国土部门办理土地使用权变更手续。因此，被告没有将合同约定的标的物交付给原告。涉案的该块土地使用权是富川瑶族自治县食品公司转让给案外人毛献仁，案外人毛献仁转让给被告，但没有过户登记到被告名下。现涉案的该块土地使用权，案外人毛献仁已转让给富川瑶族自治县食品公司，作为富川县的棚户改造区。如继续履行合同，原告不可能实现合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定，原告要求解除原、被告双方于2012年9月14日签订的《土地使用权转让合同》的条件成就。因此，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。
二、原告要求被告返还购地款人民币199000元及利息的诉求是否合理。原、被告在合同中第二条约定：该宗土地若发生权属纠纷，由甲方在两个月内负责解决，如无法解决，甲方应在三个月内如数退还购地款并赔偿违约金贰拾万元整。第三条约定：该宗土地的使用权证因毛献仁、廖玉林向银行贷款作为抵押，甲方应在签订合同后三年内负责将该份土地过户给乙方，如无法办理过户手续，甲方应在三个月内一次性退还购地款（199000元）。根据合同的约定，原告向被告支付了土地转让款199000元，原告已履行了合同的义务；涉案的该块土地使用权
案外人毛献仁已转让给富川瑶族自治县食品公司，作为富川县的棚户改造区。该宗土地的使用权发生权属纠纷，被告至今没有解决，被告也未能将涉案的该块土地使用权过户到原告名下，致使原告不能实现合同的目的，被告已构成违约。因此，原告要求被告返还购地款人民币199000元的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。关于损失赔偿数额的问题，应依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失”的规定处理。就本案而言，被告不履行合同给原告造成了损失。原、被告在合同中第二条约定：该宗土地若发生权属纠纷，由甲方在两个月内负责解决，如无法解决，甲方应在三个月内如数退还购地款并赔偿违约金贰拾万元整。原、被告约定的赔偿数额过高，现原告主张按人民银行同期贷款利率计算赔偿损失，本院予以准许。原告四次付给被告土地转让费199000元，被告实际占用了该项资金，因其构成违约，合同不再履行，被告应从实际取得原告土地转让费之次日起，按中国人民银行规定的同期人民币贷款基准利率计至本案生效判决规定的履行日期最后一日止的利息给原告。但原告主张从2012年9月22日起按人民银行同期贷款利率计算利息，本院予以准许。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告陈帮春、任继翠与被告王明君、何琴丽于2012年9月14日签订的《土地使用权转让合同》；
二、被告王明君、何琴丽返还原告陈帮春、任继翠土地转让款人民币199000元；
三、被告王明君、何琴丽赔偿原告陈帮春、任继翠违约金，违约金按中国人民银行规定的同期人民币贷款基准利率计算（利息计算：以199000元为基数，从2012年9月22日起至本案生效判决规定的履行日期最后一日止，按中国人民银行规定的同期人民币贷款基准利率计算）。
案件受理费减半收取2595元（原告已预交），由被告王明君、何琴丽负担。被告负担的诉讼费，应于履行上述债务时一并迳付原告。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则加倍支付履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。
审判员 唐兆鑫
二〇一五年九月二十一日
书记员 邓欢欢