湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘12民终1213号上诉人（原审原告）：张可江，男，汉族，1973年2月13日出生，住湖北省枣阳市，现住湖南省通道侗族自治县。被上诉人（原审被告）：王永安，男，汉族，1954年6月18日出生，住湖南省洞口县。被上诉人（原审被告）：邵阳市鼎盛房地产开发有限公司，地址湖南省邵阳市北塔区盛天宾馆509房。法定代表人：杨传明，系该公司董事长。共同委托诉讼代理人：石全瑜，湖南清园律师事务所律师。执业证号：14312198910994486。上诉人张可江因与被上诉人王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省通道侗族自治县人民法院（2016）湘1230民初144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张可江，被上诉人王永安及邵阳市鼎盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人石全瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张可江上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审判决第一项及第三项，改判支持张可江一审的诉讼请求；二、王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司10月21日以交钥匙方式交房不符合合同约定，交房无效，向张可江支付逾期交房违约金21829.5元（从2014年9月1日至2015年4月15日）；三、请求二审法院依法判处王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司为张可江办理配套工程燃气、有线电视的开通到户的义务或补偿张可江合计5200元，由张可江自行办理；四、请求二审法院依法判处该涉案房屋9栋2、3号门面价格按王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司2013年1月21日向通道侗族自治县房管局申请并于2013年1月24日批准的房屋预售许可及房屋预售价格（6800元/平方），退回王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司价格价格欺诈多收取张可江的楼款185040元整；五、一、二审诉讼费由王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司承担。事实与理由：1、判决内容之“判决一、张可江与王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司签订的两份《补充协议》合法有效”，但对本案的《补充合同》未有判决；2、原审法院违法采纳了王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司未在庭审中出具的证据（王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司存档的《补充合同》）。该合同于2014年9月23日签订时是没有签字和盖章的，该证据未经过张可江的质证；3、“湖南增值税普通发票”、“湖南省非税收入一般缴款书”及“湖南省怀化市地方税务局手写发票”上的费用是张可江在办证过程中缴纳的费用，该费用应当由王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司所缴纳，张可江为了顺利办证而替其所缴，但王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司以《补充合同》的第一项内容“办证一切费用和契税由买受人承担”为由，不退给张可江；4、《通道侗族自治县物价局关于进一步明确新建商品房交易、办证过程中有关收费政策》汇总了怀化市及湖南省的相关政策文件，是具有强制性的；5、原审法院对张可江主张的没有争议的证据没有采信其有利于张可江签订的约定条款，《认购书》内容条款的不公平约定迫使张可江签订了《补充合同》；该门面是地下下挖式结构，由于王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司少砌了一道隔墙，造成通风通道的灭失及夹层长度增加，导致夹层（-2层）不通风换气；6、原审法院未查清事实，错误判决。对未列入有争议的证据，原审法院虽采信但未支持张可江退回违规所收费用的诉求，这些费用不属于张可江主张的《补充合同》的第一项约定内容“办证一切费用和契税由买受人承担”的范围，也没有相关文件的具体规定；7、原审法院对《补充合同》的合法性采信和适用法律不当，违反了《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》。张可江并非自愿签订《补充合同》，该《补充合同》具有强迫性，应予以纠正；8、原审法院对《补充合同》内容第一条：“住房由出卖人代办土地使用证、房屋产权证（办证一切费用和契税由买受人承担）”的约定为查明事实，判决错误。该条款约定不明，也未约定解释权归王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司，未约定住房由买受人自己办理土地使用证、房屋产权证的情况下办证费用及契税承担人的约定，这两证都是由张可江自己办理的。9、原审法官并未告知当庭可以变更诉求，关于第四个诉求是因为张可江之后搜集证据发现新的证据和本案是有关联的；10、关于补充合同，张可江从未看到王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司提交补充合同，也没有进行过质证，之所以主张补充合同无效，是因为条款无效且合同没有王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司的签字盖章。王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司辩称，1、原审判决第五页本院认定如下部分，认定的事实均依据张可江、王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司提交的有效证据作出，其作出的事实认定没有超出证据所能证明的事实，也没有遗漏证据材料所应证明的事实；2、本案案由是商品房预售合同纠纷，在审理本案时针对张可江的诉请，应当适用《合同法》，不能适用《民法通则》，综上，王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司认为适用正确，认定事实准确，请求维持原判；3、关于补充合同，张可江一审时请求的是补充合同无效，张可江与王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司都提交了该补充合同，张可江提交的补充合同没有代理人的私章，王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司提交的补充合同有代理人的私章和王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司的公章。原审判决中的“补充协议”应当是笔误，是“补充合同”；4、针对张可江变更诉讼请求材料，王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司认为第三项是改变了一审时候的诉讼请求，属于新增加的诉讼请求，第四项退还多收的购房款也属于新增加的诉讼请求，因此王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司不同意一并审理也不同意调解，请求二审法院对张可江增加的诉讼请求不予受理。张可江向一审法院起诉请求：1、张可江与王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司签订的9栋第2、3号门面的《补充合同》是欺诈合同并无效，返还张可江水电开户费6000元及法律法规规定应由王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司支付的各项税费11514元；2、王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司退还重复收取张可江的夹层门面款29085元。一审法院认定事实：张可江与王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司分别于2014年9月23日、2014年10月9日依法订立（2014）通房交字第626号《通道侗族自治县商品房买卖合同》、（2014）通房交字第627号《通道侗族自治县商品房买卖合同》，王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司将位于通道县双江镇城东新区吉祥路富贵花园九幢-102、-202、-103、-203号门面出售给张可江。（2014）通房交字第626号《通道侗族自治县商品房买卖合同》第三条第四款载明：该商品房（-103、-203号门面）【合同约定】建筑面积共130.59平方米，其中，套内建筑面积127.20平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积3.39平方米。第四条载明：出卖人（王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司）与买受人（张可江）约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积（61.60平方米）计算，该商品房单价为每平方米8400元，总金额517440元。第五条载明：根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定：门面面积以房产证登记为准，门面款据实结算，多退少补。（2014）通房交字第627号《通道侗族自治县商品房买卖合同》第三条第四款载明：该商品房（-102、-202号门面）【合同约定】建筑面积共114.26平方米，其中，套内建筑面积111.30平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.96平方米。第四条载明：出卖人（王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司）与买受人（张可江）约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积（53.90平方米）计算，该商品房单价为每平方米8400元，总金额452760元。第五条载明：根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定：门面面积以房产证登记为准，门面款据实结算，多退少补。2014年9月23日，张可江与王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司签订了2份补充合同，合同约定：1.门面由出卖人（王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司）代办土地使用证、房屋产权证[办证一切费用和契税由买受人(张可江)承担；如果买受人购买门面需要银行贷款，贷款所需的一切费用和押金由买受人（张可江）承担；买受人（张可江）必须交清门面总款才能领取门面钥匙]。2.每套门面须由买受人交水、电开户费3000元包干，工本费另行收取。2014年10月21日，张可江已根据合同约定支付完两间门面的总价款共计970200元。王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司也已将验收合格的两间门面交付给了张可江并于2016年1月26日办理了房权证，其中-102、-202号门面的建筑面积为114.33平方米、套内建筑是111.30平方米,-202层的建筑面积为53.93平方米、套内面积52.5平方米、共有分摊面积1.43平方米，-102层的建筑面积是60.40平方米、套内建筑面积58.8平方米、共有分摊面积1.6平方米；-103、-203号门面的建筑面积为130.67平方米、套内建筑是127.20平方米,-203层的建筑面积为61.64平方米、套内面积60平方米、共有分摊面积1.64平方米，-103层的建筑面积是69.03平方米、套内建筑面积67.2平方米、共有分摊面积1.83平方米。2016年1月25日张可江向王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司支付了6000元水、电上户费及9085元的门面款，2016年3月18日再次交纳门面款20000元，2016年1月25日至2016年1月27日向王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司及相关部门支付了各种税费（图纸费、白蚁防治费及测绘费、非住宅转让手续费、价格调节基金、利用费）共计11514元。一审法院认为：本案争议的焦点为1、张可江与王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司之间签订的两份《补充合同》是否合法有效，是否违反了强制性法律法规；2、张可江购买的两间门面应按哪种面积计算价款。对于第一个争议焦点，依法成立的合同，对当事人具有法律的约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。张可江与王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司于2013年9月23日签订的两份《补充合同》是双方当事人亲自签订的，张可江主张该两份合同只有张可江签字，没有王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司签字，并且未向相关部门备案，属于不合法签订的合同。但庭审中王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司对两份《补充合同》均表示认可，并提交了两份有张可江及王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司签字确认的同样《补充合同》，双方签订的补充合同是双方当事人的意思表达，不以向相关部门备案为成立要件，故，张可江该主张该院不予以采信；张可江主张签订两份合同时是被胁迫而签订的，但张可江未向该院提供证据加以证明，故，该院对张可江该主张不予采信；张可江还主张该两份合同约定的内容违背了《湖南省新建商品房交易价格行为规则》，《湖南省新建商品房交易价格行为规则》是相关职能部门规范性文件，不属于强制性法律法规，张可江与王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司签订的《补充合同》并不违反强制性的法律、行政法规，故，对张可江该主张，该院不予采信。综上，张可江与王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司之间签订的两份《补充合同》系合法有效的，对双方当事人均有约束力，张可江要求邵阳市鼎盛房地产开发有限公司返还水、电开户费6000元及各项税费11514元的诉讼请求，该院不予支持。关于第二个争议焦点，张可江与王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司在合同中约定以【建筑面积】为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定：门面面积以房产证登记为准，门面款据实结算，多退少补。王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司提交的《分户面积明细表》与2016年1月26日办理的产权证所登记的面积是一致的，所以，双方应以产权登记证所登记的面积为准。2016年1月26日办理的房权证，其中-102、-202号门面的建筑面积为114.33平方米,比合同中所约定的建筑面积114.26平方米多出了0.07平方米；-103、-203号门面的建筑面积为130.67平方米,比合同中所约定的建筑面积130.59平方米多出了0.08平方米，两间门面共多出了建筑面积0.15平方米。双方在合同中约定了（-103、-203号门面）建筑面积共130.59平方米，按建筑面积（61.60平方米）计算，该商品房单价为每平方米8400元，总金额517440元；（-102、-202号门面）建筑面积共114.26平方米，按建筑面积（53.90平方米）计算，该商品房单价为每平方米8400元，总金额452760元。从合同约定的计价面积中未说明是按-1层计算还是按-2层计算，仅约定了计价的面积分别为61.60平方米及53.90平方米，故，-103、-203号门面不计价建筑面积为：130.59平方米-61.60平方米=68.99平方米；-102、-202号门面不计价建筑面积为：114.26平方米-53.90平方米=60.36平方米。综上，根据房权证登记的建筑面积，-103、-203号门实际计价面建筑面积为：130.67平方米-68.99平方米=61.68平方米；-102、-202号门面实际计价建筑面积为：114.33平方米-60.36平方米=53.97平方米。两间门面总价款为：8400元/每平方米×（61.68平方米+53.97平方米）=971460元。张可江向王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司共交纳了999285元的门面款，故王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司应向张可江返还门面款27825元，张可江不需再向王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司补交门面款。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第（四）项，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、张可江与王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司签订的两份《补充协议》合法有效；二、王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还张可江多收门面款27825元；三、驳回张可江其他诉讼请求；四、驳回王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司的反诉请求。王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费965元，由张可江承担300元；由王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司承担665元。本案反诉案件受理费2022元，由王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司承担。本院二审期间，张可江提交以下证据：湖南省农村信用社活期储蓄存折交易明细单复印件2张62×××2920895729）2016年交易明细表复印件1张；通道县非税收入缴款通知书复印件2张；现金交款单扫描件1张；通道县非税收缴款通知书复印件2张；现金交款单复印件1张62×××5800021558）2016年3月部分交易明细复印件1张；DCC个人活期明细查询62×××5800021558）2016年3月部分交易明细）复印件1张；个人取款交易回单及湖南省非税收入一般缴款书复印件1张；非住宅转让手续费发票及价格调节基金缴款书复印件1张；利用非发票复印件1张；关于商品房销售实行明码标价和价格备案制度的通知1份；政府信息公开申请表及房管局公开的9栋房屋预售许可及申请相关资料。二审中，王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司未提交证据。根据庭审举证、质证，结合当事人在庭审中的陈述，本院对上述证据作如下认证：张可江在二审提交的证据不是一审庭审结束后新发现的证据，也并非当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据，故上述证据在本案中并非“新的证据”。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。张可江庭后提交书面申请，请求撤回第5项上诉请求（判处该涉案房屋9栋2、3号门面价格按王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司2013年1月21日向通道侗族自治县房管局申请并于2013年1月24日批准的房屋预售许可及房屋预售价格，退回王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司价格价格欺诈多收取张可江的楼款185040元整）。本院认为，张可江与王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司签订的《补充合同》系双方当事人的真实意思表示。双方均应当按约定履行合同义务。张可江主张《补充合同》无效，但未提交证据证明，该补充合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。同时，张可江虽主张合《补充合同》是欺诈合同，但既未提交存在欺诈的证据，也未在法律规定的期限内行使撤销权。故一审法院认定《补充合同》合法有效，符合《中华人民共和国合同法》的规定。通过上下文核对一审判决主文第一项中“《补充协议》”的描述属于笔误，应为“《补充合同》”，本院依法予以纠正。《补充合同》约定：“门面由出卖人代办土地使用证、房屋产权证（办证的一切费用和税金由买受人承担；如果买受人购买门面需要银行贷款，贷款所需的一切费用和押金由买受人承担）；每套门面须由买受人交水、电开户费3000包干，工本费另行收取”。一审法院依据当事人双方补充合同的约定，对张可江要求王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司退回水电开户费6000元及各项税费11514元的诉讼请不予支持，并无不当。张可江与王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司在合同中约定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。一审法院根据双方的约定，以张可江实际支付的总价款减去以房权证登记建筑面积计算出的总价款，判令王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司返还张可江多收门面款27825元公平合理，本院予以确认。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”。张可江在在二审中提出判令:王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司10月21日以交钥匙方式交房不符合合同约定，交房无效，向张可江支付逾期交房违约金21829.5元（从2014年9月1日至2015年4月15日）；王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司为张可江办理配套工程燃气、有线电视的开通到户的义务或补偿张可江合计5200元，由张可江自行办理的上诉请求，属于原审原告增加独立的诉讼请求。因王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司明确表示不同意调解、不同意二审人民法院一并审理，故该项诉讼主张不属于本案二审的审理范围。张可江可另行依法主张权利。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，张可江自愿撤回部分上诉请求，系对自己民事权利和诉讼权利的处分。综上，张可江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二规定，判决如下：一、维持湖南省通道侗族自治县人民法院（2106）湘1230民初144号民事判决第二项、第三项、第四项；二、变更湖南省通道侗族自治县人民法院（2106）湘1230民初144号民事判决第一项为：张可江与王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司签订的两份《补充合同》合法有效二审案件受理费1640元，由张可江负担。本判决为终审判决。审 判 长  张义泰审 判 员  王文利代理审判员  刘礼川二〇一七年一月二十三日代理书记员  沈慧娟