宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁0202民初4095号
原告：郭成宝，男，1986年5月15日出生，汉族，个体，住石嘴山市。
被告：杨金海，男，1983年9月11日出生，回族，职业不详，户籍住址位于石嘴山市。
被告：马小玲，女，1974年3月27日出生，回族，职业不详，户籍住址位于石嘴山市。
原告郭成宝与被告杨金海、马小玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月16日立案受理，因被告杨金海、马小玲需采用公告方式送达开庭传票等诉讼材料，故本院于2018年1月22日作出（2017）宁0202民初4095号民事裁定书裁定将本案转为普通程序审理并依法对被告杨金海、马小玲公告送达开庭传票等。后公告期限届满，本院组成合议庭于2018年4月27日公开开庭进行了审理。原告郭成宝到庭参加诉讼，被告杨金海、马小玲经本院传票传唤无故未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
郭成宝向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除原、被告于2017年10月12日签订的《租房合同》；2.请求依法判令被告马小玲向原告退还已付房租32000元，并支付违约金16000元，合计48000元；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年10月12日，原、被告签订《租房合同》一份，约定被告将其所有的位于大武口区民生小区某号房屋租赁给原告使用，原告向被告支付租金32000元。合同对双方的其他权利义务及违约责任亦作出约定。因被告未将涉案出租房屋交付给原告使用，故原告诉至法院，请求判如所请。
被告杨金海、马小玲均未到庭，未向法庭提交书面答辩意见。
本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告杨金海、马小玲均未提交证据。本院对原告证据的认证意见如下：被告杨金海、马小玲均未到庭，视为其对原告所提交证据质证权的放弃。原告提交的《租房合同》一份、收据一份、房屋登记档案查阅告知单一份、结婚证复印件一份、存款凭证一份（当庭出示电子版），各证据之间互相印证，证明原告与被告杨金海、马小玲之间存在房屋租赁合同关系，原告依约于签订合同当天向被告马小玲支付租赁费用32000元的事实，本院对此予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2017年10月12日，原告与被告马小玲、杨金海签订《租房合同》一份，约定将马小玲名下的位于民生小区某号房屋一套出租给原告使用，租赁期限共计五年，房屋租金计32000元。合同同时约定了其他权利、义务。合同签订当日，被告马小玲向原告出具收据一张，载明收到原告交来房屋租金32000元。现原告以多次催促被告交房未果为由，要求与被告解除租房合同，由被告退还原告租赁费并由被告承担相应的违约责任，特诉至法院。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中原告与二被告签订了为期五年的房屋租赁合同并向被告马小玲支付32000元的租赁费用，后二被告并未向原告交付所租赁房屋，原告认为二被告迟延履行合同主要义务，故要求与二被告解除涉案租房合同，本院认为被告在收到原告按照合同约定交来的租赁费用后，应依照约定向原告交付房屋，但被告实际迟延交付至今且不知所踪，其行为已构成根本违约，故对原告要求与二被告解除租房合同的主张本院予以支持；解除合同后，被告应向原告退还租金并承担相应的违约责任，故原告要求被告马小玲退还原告租赁费用32000元并承担违约金的主张本院予以支持。因原告主张的违约金过高，故本院依法调整违约金为240元（32000元×6%/年÷12个月×1个月×1.5），对此本院予以支持。被告杨金海、马小玲经本院合法传唤无故未到庭参加诉讼，视为其对所享有的质证权、抗辩权的放弃，依法应该承担相应的法律后果。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告郭成宝与被告杨金海、马小玲于2017年10月12日签订的《租房合同》；
二、被告马小玲于本判决生效后五日内向原告郭成宝退还房屋租金32000元；
三、被告马小玲于本判决生效后五日内向原告郭成宝支付违约金240元。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1000元，由原告郭成宝负担300元，由被告马小玲负担700元。
公告费300元，由被告马小玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。
审判长程佩
审判员刘书雅
人民陪审员刘军平
二〇一八年四月二十八日
书记员高乐
附：本案适用的法条
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。