江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣07民终4号
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）钟某某甲。
委托代理人郭逸成，江西南芳律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）许某某。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）杨某某。
委托代理人高慧权，瑞金市金都法律服务所法律工作者，系两被上诉人共同的委托代理人。
上诉人钟某某甲因与被上诉人许某某、杨某某合同纠纷一案，不服瑞金市人民法院（2014）瑞民一初字第588号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2011年8月16日，许某某、杨某某与钟某某甲签订了一份《房屋宅基地转让合同》，该合同约定：钟某某甲将位于瑞金市象湖镇瑞明村马塅口小组的一块土地（该地块总面积约400平方米，其中建有一栋占地面积120平方米的两层砖混结构房屋，另有280平方米空地）转让给许某某、杨某某建房使用；合同总价款526000元，许某某、杨某某应于合同签订后支付476000元，余款50000元于房屋两层框架建好后付清；在建房期间，钟某某甲应提供该土地的土地使用权证和原户主的缴费手续给许某某、杨某某。该合同签订当日，许某某、杨某某付给钟某某甲476000元。合同签订后，许某某、杨某某将上述的房屋拆除后，并于2012年重新砌筑了房屋圈梁等基础工程，后因该土地未能办理建房的相关手续，许某某、杨某某中止了建房。另查明，上述土地性质为瑞金市象湖镇瑞明村的集体土地，其该土地原有的一栋两层砖混结构房屋（尚未办理相关权属证书）系由案外人钟某某乙兴建后转让给钟某某甲。原审法院依照许某某、杨某某的申请，依法委托赣州东升会计司法鉴定所对许某某、杨某某砌筑的房屋圈梁等基础工程的工程造价进行了鉴定，经鉴定，许某某、杨某某砌筑的房屋圈梁等基础工程的工程造价为92214.79元。许某某、杨某某为此支付鉴定费4000元。本院依照钟某某甲要求对其被拆除房屋的价值进行鉴定的申请，依法委托了鉴定机构进行鉴定，后钟某某甲撤回了鉴定申请。再查明，根据《瑞金市集体土地及地上房屋征收与补偿实施办法（修订）》的规定，砖混结构房屋征迁补偿标准为540元／平方米。
原告许某某、杨某某的诉讼请求：1、判决确认原、被告于2011年8月16日签订的《房屋宅基地转让合同》无效。2、判决被告返还原告宅基地转让款476000元，并承担利息损失89964元。3、判决被告赔偿原告建设房屋基础（圈梁以下）的损失92800元。4、本案的诉讼费用由被告承担。
反诉原告钟某某甲的反诉请求：1、判决反诉被告许某某、杨某某将反诉原告钟某某甲交付的宅基地恢复原状，返还一栋两层房屋并赔偿房屋返还前钟某某甲租房损失50000元。2、本诉、反诉的诉讼费用全部由反诉被告许某某、杨某某承担。
原审法院认为，本案中，双方明知所交易的土地是农村集体所有的土地仍然进行交易，虽然双方签订《房屋宅基地转让合同》出于自愿，许某某、杨某某也支付了部分转让款，但该合同违反了《中华人民共和国土地管理法》关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的效力性强制规定，故双方签订的《房屋宅基地转让合同》无效，因该合同取得的财产，依法应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，依法应当折价补偿。钟某某甲在未取得合法手续的情况下，对外转让集体所有的土地，许某某、杨某某应知不符合转让条件的土地仍然接受转让，双方过错程度相当，依法应当承担同等的过错责任。所以，钟某某甲已收取的土地转让款476000元应当返还给许某某、杨某某。关于利息损失的问题，许某某、杨某某付给钟某某甲476000元转让款后已丧失对该资金的使用收益权，收益的损失应为可预见利益损失，即利息损失。原审法院认为，利息应按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算，从转让款交付之次日即2011年8月17日起算至款清之日止较为合理。另外，许某某、杨某某在该土地上砌筑的房屋圈梁等基础工程花费92214.79元，属因《房屋宅基地转让合同》无效产生的损失。许某某、杨某某所受让的一栋两层砖混结构房屋，已被拆除，该房屋未取得合法批建手续，无法恢复原状，但该房屋拆除确因《房屋宅基地转让合同》无效产生的损失，又因钟某某甲未提供该房屋价值的相关证据，故原审法院参照瑞金市现行砖混结构房屋征迁补偿标准每平方米540元计算上述房屋的价值，即129600元（540元／平方米×120平方米×2）。综上所述，双方对上述利息损失、许某某、杨某某为砌筑房屋圈梁等基础工程花费的92214.79元损失、钟某某甲因房屋被拆除而产生的129600元损失，依法应各自承担50%的责任。至于钟某某甲反诉要求许某某、杨某某赔偿其在外租房居住期间的租金损失，因其未提供相关证据予以证明，故对钟某某甲的这一反诉诉请，不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决：一、确认原告许某某、杨某某与被告钟某某甲于2011年8月16日签订的《房屋宅基地转让合同》无效。二、被告钟某某甲应当于本判决生效之日起十日内返还给原告许某某、杨某某土地转让款476000元。三、被告钟某某甲应当于本判决生效之日起十日内赔付给原告许某某、杨某某为砌筑房屋圈梁等基础工程的损失92214.79元的50%，即46107.4元。四、被告钟某某甲应当于本判决生效之日起十日内赔付给原告许某某、杨某某以476000元为基数，自2011年8月17日起算至款清之日止按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的50%计算的利息。五、反诉被告许某某、杨某某应当于本判决生效之日起十日内偿付给反诉原告钟某某甲房屋被拆除的损失64800元。六、驳回反诉原告钟某某甲的其他诉讼请求。如双方未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10388元，由原告许某某、杨某某承担967元，被告钟某某甲承担102421元。反诉案件受理费425元，由反诉原告钟某某甲承担325元，反诉被告许某某、杨某某承担100元。鉴定费4000元，由许某某、杨某某承担2000元，钟某某甲承担2000元。
上诉人钟某某甲不服该判决，上诉请求撤销原审判决第二、三、四、五项，改判被上诉人将上诉人交付的宅基地恢复原状，返还上诉人占地面积120平方米的两层房屋一栋并赔偿房屋返还前上诉人租房损失50000元，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉理由如下：1、原审法院认定本案合同无效，是错误的。上诉人已从案外人钟某某乙处合法受让涉案房屋。至于对外转让集体土地所涉国家土地管理法律问题，上诉人并不是精通法律的人员，不能强求上诉人应当明确知晓相关法律后果。被上诉人受让的目的就在于建房牟利。2、原审法院认定被上诉人存在利息损失有砌筑房屋圈梁等基础工程损失并判令上诉人予以赔偿，没有事实和法律依据。3、被上诉人应当返还土地并恢复原状。
被上诉人许某某、杨某某答辩称：1、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2、被拆除的房屋没有取得合法的批建手续，属违章建筑，恢复该房屋的原状，根据不存在可能性。
二审审理中，上诉人向法庭提交以证据：1、瑞金市人民政府瑞字（2001）86号实施意见复印件、2、瑞发（2003）8号文件复印件、3、瑞办字（2009）217号通知复印件。上述证据证明被上诉人拆房建房的行为是违法的，而且无法建房不是上诉人的过错，是被上诉人违反了政府的禁止性条款，政府不予审批。4、2011年6月17日钟某某甲与钟某某乙的一份《土地转让协议》，证明上诉人是从钟某某乙手上购得宅基地，上面有土地使用证号的两个编号。钟某某乙是向国家缴纳了相关的费用和税费，是合法的。但是后来因为整个村都没有再办理相关的宅基地使用证，所以现在只能通过相关的票据和财政局收据来证明，当时购买这块地是合法的。被上诉人质证认为，对上诉人提交的前三份证据的三性均有异议。因为按照民事证据若干规定，这些不属于新证据。而且这三份证据均为复印件，对其真实性无法查证。根据这三份文件，恰恰可以证明由于上诉人的过错，没有提交土地使用证等合法手续致使被上诉人无法实现合同目的，也致使合同无效。而且对原先宅基地上的房屋，根据2009年的217号文件，可以确定它属于违章建筑。违章建筑，按照城市房屋拆迁管理条例的规定，它是不能够进行赔偿的。对第四份证据的三性均有异议。这份转让协议只是复印件，真实性无法确定。所谓合法的用地手续，它就包括土地的转用手续、规划手续、土地登记手续，根据上诉人刚才提交的文件也可以说明，完善这些土地登记手续才能够实施所谓的开挖。协议书中的两本土地使用证也不能够确定是钟某某乙就取得了这个土地使用证，因为它这里包含了980㎡，但是根据票据也就是120㎡，它还包含了其他案外人的土地。实际上到目前为止，上诉人不能够向法庭提交这个土地的合法手续。本院对上诉人提交的该4份证据的真实性予以认定。
二审审理中，被上诉人未向法庭提交新的证据。
二审认定的事实与一审查明的事实一致。
二审另查明：1、案涉《房屋宅基地转让合同》中的房屋占地120㎡为象湖镇瑞明村向阳小组的集体土地，1999年下半年，按120㎡标准，由案外人钟某某乙向瑞金市象湖镇瑞明村委会交纳了建房土地补偿费360元，向瑞金市象湖镇财政所交纳了土地规费、水土流失防治费、城市设施配套费共计2700元。之后，钟某某乙在该土地上建起了占地120㎡的房屋两层。2、2011年6月17日，甲方钟某某乙与乙方钟某某甲签订《土地转让协议》，约定转让的土地座落在象湖镇瑞明村向阳小组土地（马塅口），面积为980㎡，转让总价款409000元。
本院认为：案涉《房屋宅基地转让合同》的转让标的物既包括占地120㎡的房屋两层，又包括该两层房旁边的280㎡集体土地。对于该占地120㎡的房屋，尽管由钟某某乙于1999年建房当时向当地村委会及象湖镇财政所交纳了部分规费，但除此之外，并没有完成报建审批，没有取得村镇建房的两证一书等手续，更没有办理该房屋的集体土地使用权证和房屋所有权证。上诉人并没有举证证明该占地120㎡的房屋为经过审批合法建设的房屋。该房屋旁边的280㎡集体土地，上诉人既没有举证证明该280㎡的集体土地经土地管理部门审批其用途转为宅基地，也没有举证证明上诉人对该280㎡集体土地具有土地使用权或者是处分权。故上诉人钟某某甲将其不具有相关合法权利且依法不能转让的占地120㎡的房屋及旁边280㎡的集体土地一并转让给被上诉人，该转让合同违反土地管理法相关禁止性规定，为无效合同。依据无效合同的处理原则，依该无效合同取得的财产应当返还，故上诉人依该合同取得的已付转让款应予返还。
对于上诉人诉请恢复房屋原状的诉讼请求。对于被拆除的该房屋，由于该房屋没有合法的审批手续和相关证件，该房屋上的有关权利义务适用《物权法》中的占有制度。在被有关部门拆除之前，上诉人有权占有使用该房屋，但不能取得该房屋的合法所有权，上诉人的该权利为物权法意义上的占有权。该房屋被转让给被上诉人占有使用后，被上诉人将该房屋拆除，拟新建房屋，由于不能获得审批而未果，导致原房屋灭失。被上诉人对此不存在恶意，不是恶意占有人。由于上诉人不能证明其转让的房屋办理了相应的审批，不能证明该房屋的合法性，故该房屋被拆除后，不能适用恢复原状之民事责任，但上诉人作为权利人，可以依据《物权法》第二百四十四条之规定，要求被上诉人赔偿损失。本案中，原审判决已经参照当地同等结构房屋征收补偿标准计算出该被拆除房屋的损失为129600元，并按照双方的缔约过错程度进行了责任划分，由被上诉人承担50%的该项损失计64800元。该项处理以及被上诉人损失的处理和责任划分是妥当的，本院予以支持。
综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11235元，由上诉人钟某某甲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 张志平
代理审判员 赖国东
二〇一六年三月十六日
书 记 员 王 佳
书 记 员 刘恒芬
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