河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀05民终551号
上诉人（原审原告）赵素昊。
委托代理人尹德存，山东德存律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）河北颐正房地产开发有限公司，住所地清河县文昌路金海花园A2-3栋。
法定代表人周水木，该公司董事长。
委托代理人郭留顺，河北至尊律师事务所律师。
上诉人赵素昊因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省清河县人民法院（2015）清民二初字第195号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，审理了此案，现已审理终结。
原审查明，原告赵素昊与被告河北颐正房地产开发有限公司于2013年7月29日签订了商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的位于上海城小区9号楼B单元402号房屋一套，该房屋建筑面积114.53平方米，其中套内面积88.79平方米，公摊面积25.74平方米。原告采取按揭贷款的付款方式，先分三笔给付被告首付款共计132986元，剩余款额向银行按揭贷款。合同第八条约定：2015年3月31日前被告将验收合格的房屋交予原告，但遇到其他不属于出卖人违约而造成的延迟交房出卖人免责。第九条约定：逾期60日内被告每向原告晚交一天房屋按总房款的1％支付违约金，合同继续履行；逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。附件四作为同日签订了补充协议约定：买卖双方在合同签订后，因合同所约定的理由，买受人不得退房。上海城小区系城中村改造拆迁项目，建设过程中两度遇到被拆迁村民闹事，使工程建设被迫停止施工173天。工程竣工申报后，2015年5月18日被告以手机发送短信的形式通知原告领取钥匙，同月29日又以公告的方式通知原告领取钥匙。2015年6月8日，原告以合同附件一房屋平面图中有“前室不含在建筑面积中”为由，把前室不作为套内面积减去，自己测量出套内面积为76.29平方米，与合同面积88.79平方米相差甚多，且没有竣工验收报告，据此理由向被告发出通知，要求解除合同退房。2015年6月22日原告购买的房屋所在的9号楼取得河北省建设竣工验收合格报告。原告已交清契税和维修基金。另查明，在被告和原告签订合同后，给原告的所附房屋平面图中的前室位置标有“前室不含在建筑面积中”字样。上海城工程设计规划方案保存在规划局的档案资料中，没有“前室不含在建筑面积中”的字样。
原审认为，原告赵素昊与被告河北颐正房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同及四个附件系双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，依法应认定为有效。双方对合同约定的各项交款数字无争议，予以确认。关于原告购买的涉案商品房面积是否不足问题，因为该房屋还没有办理房产证，没有有效证据证明房屋面积的具体数据，原告关于面积不足，应按合同第五条第2项要求退房的主张不能成立。合同中标注的“前室不包含在建筑面积中”的含义，其中“建筑面积”，是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和，前室是涉案房屋外墙外围线以内的建筑，其本身就包含在建筑面积之内，“标注”本身前后矛盾。原告认为不应该包含在购买的面积中，但并没有被告赠送的约定，被告在庭审时也没有赠送的意思表示，故该标注与“建筑面积”本身的定义矛盾，被告不认可赠送，则前室面积不能认定为被告赠送给了原告。原告认为前室不应计入购买的建筑面积，没有事实和法律依据，不予支持。关于被告交房时间晚于合同约定时间，原告是否有权解除合同要求退款的问题。按合同约定，被告应在2015年3月31日交房，但同时约定“因其他不属于出卖人违约而造成的迟延交房出卖人免责”。在房屋建设过程中，由于被拆迁的村民阻挠施工造成工期延误，应属于原、被告预料之外的突发事件，认定为合同约定的被告方免责事由。原告事先已赋予了被告免责事由，合同履行过程中出现了卖方免责事由，也应该按约定履行。工期延误造成的验收、交房时间延后，认定为被告的免责事由，则原告以晚交房主张退房，不予支持；关于原告主张被告私自变更设计方案的问题。私自变更规划设计方案是指抛开设计部门擅自变更设计方案，或不按设计部门的设计操作或违背原始设计方案施工。被告的设计变更，已由设计部门设计、规划部门同意并存档不能认定私自变更设。按合同第十条约定，房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向变更影响房屋质量或使用功能的，原告才可退房，但原告未提交证据证实，原告以被告私自变更设计主张解除合同没有依据，不予支持。关于涉案房屋质量问题，原告未提供房屋存在质量问题的相关证据，就此原告不具备行使合同解除权的要件。综上，被告的行为没有违反《中华人民共和国合同法》第九十四条关于解除合同的情形，双方也不具备合同约定的解除合同的条件，原告要求解除合同退还房款的主张不能成立。原告提交的农民频道的视频，具备关联性、合法性，但客观性并不完全具备，只具备问题导向，解说人的观点不能作为裁判依据，不予采信。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审判决：驳回原告赵素昊的诉讼请求。案件受理费7712元，由原告赵素昊担负。
上诉人赵素昊上诉称，请求撤销原审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。原判认定被上诉人延期交房不是被上诉人导致的，属于认定事实严重错误，被上诉人提交的证据不足以证明其关于村民阻碍施工的主张，延期交房是被上诉人的原因。退一步讲，假设被上诉人主张有人阻碍了施工，但从处理结果来看，被上诉人称向这些人支付了赔偿金，这本身就说明被上诉人有义务给付赔偿金但没有给付，导致阻碍施工并延期。延期的天数，被上诉人没有证据证实，施工方的申请不具有证明效力。原审适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决驳回上诉人诉讼请求，属于适用法律错误。
被上诉人颐正公司答辩称，1、原审认定部分村民对政府的征收工作和遗留问题不满，阻碍9、10号楼的施工影响了工期，事实清楚证据充分，证据有上诉人提到的村民的协议和收款证明，及现场照片，还有施工、监理单位的工程延期审批单。2、从实际交房时间看，实际交房时间晚于约定的2015年3月31日交房时间，但是2015年5月15日就完成了商品房分户验收，并告知上诉人与5月30日正式交房，逾期时间不超60日，上诉人没有据此解除合同的理由。3、房屋验收，一审中被上诉人提供了验收报告，是对9、10号楼宇的验收报告，但在此前的5月25日涉案的房屋分户验收已经完成，由于楼宇的竣工验收必须在分户验收的基础上才能进行，所以才导致5月25日进行分户验收至6月22日楼宇验收。合同约定是分户验收而不是小区的综合验收，所以上诉人的很多意见超出了本案合同的约定。同时我国的建筑工程验收已经从2000年前的审批许可制改为备案制，验收的主体是开发公司而不是建委，上诉人的观点是陈旧的。契税和维修基金的问题是行政机关审核的问题与本案上诉人请求解除合同没有关系。
二审查明事实与一审一致。另，赵素昊提交如下证据，1、村民刘秀香、尹立华、尹立成证人证言，拟证明一审对方提供的证人证言是虚假的。2、在清河县房管局拍摄的房屋分户测绘图，拟证明房屋在2015年7月已经测绘完成。套内面积误差远远超过3%。3、3张前室的照片分别是前室按照消防栓的原状，拆除消防栓的及拆除消防栓后的照片，拟证明前室是消防通道不应当向上诉人出售，改动消防栓的行为没有经过消防队的批准，不符合交房条件。被上诉人颐正公司质证称，三份证人证言不具有真实性、合法性、关联性。证言内容模糊不清，刘秀香的证言称没有阻挠施工173天，但没有否认从被上诉人处领取20万元补偿款及签订补偿协议的事实。尹立成证言证实阻挠施工领取8万元的事实，间接证明被上诉人的主张，其证明不具有客观性，几位村民在被上诉人处也领取了款项，测绘图照片、消防栓照片无法辨别是哪个小区具体坐落，无法证实上诉人主张。被上诉人颐正公司提交2015年5月25日各户的工程质量分户验收合格证及分户验收检查记录表。拟证明工程已分户验收合格。上诉人赵素昊质证称，对证据的真实性不认可，所谓的分户验收即便存在，但房屋不具备居住条件，也就不具备交房条件，分户验收没有建设及监理单位签章，仅仅有颐正公司签章。
本院认为，原审认定赵素昊与颐正公司签订商品房买卖合同及四个附件系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，依法应认定为有效，双方对合同约定的各项交款数及交房时间为2015年3月31日无争议，对此本院予以确认。颐正公司提交证据证明2015年5月25日就完成了商品房分户验收，2015年5月18日以手机发送短信的形式通知各业主领取钥匙，同月29日又以公告的方式通知各业主领取钥匙，逾期时间不超60日，其提交的2015年5月25日各户的工程质量分户验收合格证有建设单位、监理单位和施工单位盖章，赵素昊虽不认可，但未提交证据进行反驳，对清河上海城二期工程9号楼B单元402号房分户验收合格的事实，本院予以认可，另外，颐正公司提交甘肃第五建设集团公司要求延期申请，该申请有清河县诚信建设监理有限公司盖章确认，证明有拆迁村民阻挠施工，严重影响整体施工进度，也直接影响开发商交房的时间，政府部门及开发商多次与被拆迁村民协商无果，导致工期严重滞后。赵素昊提交村民刘秀香、尹立华、尹立成证人证言，称未阻挠施工，但证人未到庭进行质证，对该证人证言，本院不予认可。原审认为由于被拆迁村民阻挠施工造成工期延误，应属于卖方预料之外的突发事件，属于卖方的免责事由，对赵素昊以晚交付房屋为由要求退房的主张不予支持，并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费7712元，由上诉人赵素昊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郝 诚
审 判 员 袁景春
代理审判员 乔 鹏
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 邓延磊