广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）桂市民四终字第116号
上诉人（一审被告）胡敏。
委托代理人严任芝，广西叠彩区法律事务所法律工作者。
被上诉人（一审原告）余小艳。
委托代理人黄玉群，广西君健律师事务所律师。
委托代理人蒙刘艳，广西君健律师事务所实习律师。
一审第三人桂林市鸿宇房产咨询有限公司。
法定代表人梁元华，该公司总经理。
委托代理人罗钢，该公司业务员。
上诉人胡敏因与被上诉人余小艳、一审第三人桂林市鸿宇房产咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2013）象民初字第1353号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年2月14日受理后，依法组成由审判员陆建华担任审判长，审判员胡卫新和审判员刘仁香参加的合议庭，于2014年3月19日公开开庭审理了本案。书记员申峰峰担任记录。上诉人胡敏及其委托代理人严任芝，被上诉人余小艳的委托代理人黄玉群、蒙刘艳，一审第三人桂林市鸿宇房产咨询有限公司的委托代理人罗钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2013年2月27日，原、被告经第三人介绍签订《二手房买卖协议》，协议约定原告将其名下位于桂林市象山区凯风路357号兴进嘉园4栋1-15号铺面（产权证号：桂林市房权证象山区字第××号），以80万元的价格出售给被告。购房款80万元分两期支付，被告应于《二手房买卖协议》签订的当日支付原告购房定金4万元，定金暂由原告保管，定金在第一期付款时冲抵房款。第一期购房款35万元（含购房定金4万元），被告应于原、被告到房产交易所交件过户当日支付。剩余的45万元即第二期购房款被告应于取得所购铺面的房屋所有权证之日给付。原告在《二手房买卖协议》中承诺该商铺的租金与租赁协议一致，同时协议中约定本次交易选择违约责任为定金条款，违约金约定为4万元，被告若中途悔约或未按协议条款规定付清任何一期房款，均属被告方违约。原告及其委托人翟得墩，被告胡敏，第三人鸿宇公司均在该《二手房买卖协议》上签字。《二手房买卖协议》签订的当日，被告支付原告购房定金4万元。2013年4月20日，原、被告及第三人签订补充协议，补充协议将原合同约定的购房款分两期支付变更为分三期付清，第一期购房款给付时间及数额与原合同约定一致，第二期购房款约定于2013年4月20日给付35万元，第三期购房款5万元约定被告应于其与租客变更租赁合同当日支付。原告及第三人在补充协议中承诺门面租金与原租赁合同约定的租金一致，如未达到原租赁合同租金，第三人愿意将不足部分补齐给被告，原告则双倍赔偿第三人补给被告的租金。2013年3月21日、2013年4月20日，被告支付原告代理人翟得墩购房款31万元及购房款40万元，原告代理人翟得墩均出具了收款收据交被告收执。2013年4月10日，被告取得本案诉争房屋的房屋所有权证。2013年5月28日被告取得本案诉争房屋的国有土地使用证。被告去接收房屋时，租赁该房屋的租户陈玉斌提出房屋存在漏水问题，后经第三人和被告维修，该房已于2013年6月16日交付给租户陈玉斌继续使用，被告与租户陈玉斌于同日签订《门面租赁合同》，租赁合同约定租期为2013年6月15日至2015年3月14日，从2013年6月15日起至2014年3月14日止，每月租金1900元。从2014年3月14日起至2015年3月14日止，每月租金为2100元，该门面租赁合同中关于租金的约定与原告和原承租人秦荣华签订的租赁合同所约定的内容一致。被告已经按照租赁合同的约定向承租人陈玉斌收取租金。被告与租户陈玉斌签订新的租赁合同后，以原告未能打印原收取租金的银行流水账为由，拒绝支付尚欠原告的5万元购房款。原告认为，被告拒付剩余购房款的行为已经违约，故诉至一审法院提出请求判令：1、被告支付原告第三期购房款5万元；2、被告支付原告违约金4万元；3、被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院审理认为，原、被告经第三人居间介绍，三方签订了二手房屋买卖协议及补充协议，两份协议均系三方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，合同三方都应按照合同的约定全面履行义务。原告已经按照合同约定将房屋所有权证、土地使用权证过户到被告名下，房屋也已交付被告使用。原告的合同义务已经履行完毕，被告也应按照合同约定支付购房款。根据原、被告在补充协议中的约定，被告应在与租客变更租赁合同当日支付剩余的5万元购房款。被告接收房屋后，与承租人陈玉斌于2013年6月16日签订了新的房屋租赁合同，且被告也已经按照不低于原租赁协议的标准，向承租人陈玉斌收取了房屋租金，被告支付第三期购房款的条件已成就。被告以原告未能打印租金流水账交被告收执为由，拒绝支付剩余的5万元购房款，没有事实和法律依据，该院不予采信。对于原告要求被告支付原告第三期购房款5万元的诉讼请求，该院予以支持。原、被告在协议中约定本次交易选择违约责任为定金条款，违约金约定为4万元，被告若中途悔约或未按协议条款规定付清任何一期房款，均属被告方违约。该院认为，被告不按照合同约定时间支付剩余的5万元购房款，经原告催告后仍拒不支付的行为已经构成违约，被告应当按照双方合同的约定，承担违约责任，给付违约金，故对原告要求被告支付4万元违约金的诉讼请求，该院予以支持。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告胡敏支付原告余小艳购房款5万元；二、被告胡敏支付原告余小艳违约金4万元。本案案件受理费2050元（原告已预交），由被告胡敏承担。
上诉人胡敏不服一审判决，上诉称，一审判决没有认定被上诉人未按合同约定在交房前交清该交的费用和被上诉人与一审第三人合伙欺骗上诉人高价购房及房屋出售前漏水的事实，偏袒被上诉人，只追究上诉人的责任而没有追究被上诉人的责任。因此，请求二审法院：一、撤销一审判决，改判或发回重审，判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人余小艳答辩称，物业费等费用是否交纳，并未违反合同担保条款，被上诉人并未与一审第三人合谋欺骗原审被告，租户没有向被上诉人反映情况，被上诉人事先不知道门面漏水。因此，一审认定事实清楚，适用法律作出的判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审第三人桂林市鸿宇房产咨询有限公司答辩意见与被上诉人余小艳意见一致。
本院综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实有以下争议：上诉人胡敏是否应支付违约金4万元给被上诉人余小艳，双方履行购房合同过程中，谁违约，谁应承担一、二审诉讼费用由。
上诉人胡敏对争议事实未提供新的证据。
被上诉人余小艳对争议事实未提供新的证据。
一审第三人桂林市鸿宇房产咨询有限公司对争议事实亦未提供新的证据。
本院对当事人争议事实的分析和认定：经本院庭审对各方当事人的质证查明，一审查明的事实除没有认定被上诉人余小艳多收二个月租金3800元和扣押原租户陈玉斌押金2560元（此押金由上诉人胡敏补给了原租户陈玉斌）及余小艳交铺面给胡敏前没有结清应交费用外其余事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人胡敏与被上诉人余小艳及一审第三人桂林市鸿宇房产咨询有限公司分别于2013年2月27日和2013年4月20日签订的《二手房买卖协议》、《补充协议》，是当事人各方真实意思表示，并没有违反法律规定，应属有效协议并受法律保护。上诉人胡敏根据《二手房买卖协议》、《补充协议》的相关约定于2013年4月20日付清第二笔购房款后，被上诉人余小艳应根据《二手房买卖协议》第九条第一款的规定结清转让房的费用将房屋的所有权移交给上诉人胡敏，但被上诉人余小艳没有结清相关费用并存在房屋漏水和扣押原租户陈玉斌押金2560元及收取原租户陈玉斌2013年4月20日以后的二个月租金问题，因此，上诉人胡敏拒付余款五万元有一定的理由，不构成根本性违约，其请求撤销一审判决第二项理由成立，本院予以支持，但其要求撤销一审判决第一项并在余款五万元中扣除被上诉人余小艳多收的二个月房租和其代付的原租户陈玉斌押金2560元及房屋补漏的费用1000元的诉讼请求，因其已实际接房和其在一审没有提出从余款五万元中扣除相关费用的反诉请求，本院对此不予审理。一审第一项判决符合法律规定，本院予以维持，但一审第二项判决缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。
综上，一审判决认定事实部分不清，适用法律作出的判决部分欠妥，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项和《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、维持广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2013）象民初字第1353号民事判决第一项；
二、撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2013）象民初字第1353号民事判决第二项；
三、驳回被上诉人余小艳一审的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费2050元、二审案件受理费2050元，总计4100元，由上诉人胡敏负担2100元，被上诉人余小艳负担2000元。
本判决为终审判决。
审判长 陆建华
审判员 胡卫新
审判员 刘仁香
二〇一四年四月二十二日
书记员 申峰峰