河南省南阳市卧龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宛龙高民初字第314号
原告王遂坤。
原告白爱勤。
二原告的委托代理人池发玉，河南定信律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告马国钦。
委托代理人温向东、杨冰，河南问鼎律师事务所律师。代理权限为特别授权。
第三人李淑杰（又名李杰）。
原告王遂坤、白爱勤与被告马国钦，第三人李淑杰房屋买卖合同纠纷一案，于2013年8月1日向本院提起诉讼。本院于2013年8月8日受理本案，并依法组成合议庭，2013年9月17日公开开庭进行审理本案，庭审中，被告马国钦申请追加李淑杰为第三人。2014年2月12日再次公开开庭审理，原告王遂坤及二原告的委托代理人池发玉、被告马国钦及其委托代理人温向东、杨冰、第三人李淑杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王遂坤、白爱勤诉称，原告与王某某（王遂坤父亲，现已去世）、李淑杰（王遂坤妻子）共有一处房产，位于南阳市铁西村763号（原房号为百里奚南村793号），1991年原告王遂坤因与李杰生气而离家外出务工，至此便与家庭无联系，王某某、白爱勤一直生活在新郑，也与南阳的家庭无联系。2010年原告王遂坤因女儿结婚回到南阳，至此才知道，在2003年李淑杰在未经二原告及共有人王某某同意的情况下，擅自将四人共有的房屋卖给了被告，且被告向法院起诉原告及第三人要求办理过户手续，该案经一审、再审、发还重审、二审后，确认李淑杰与被告所签合同无效，因而判决驳回了被告要求房屋过户的请求。现被告无法律依据却长期居住原告房屋，侵犯了原告合法权益，为此，原告提起诉讼，要求判决立即停止侵权，腾空并搬离原告房屋，并将所侵占位于南阳高新区百里奚街道办事处百里奚社区百里奚南村793号房屋归还原告。诉讼费由被告承担。
被告马国钦辩称，一、李淑杰与被告签订的《房地产交易书》合法有效，被告对房产的取得属于善意取得，不应予以返还。二、本案争议房产的共有人之一王某某去世，其法定继承人未明确放弃产权的情况下，应依法作为必要共同诉讼人参加诉讼。三、即使《房地产交易书》被确认无效，也应根据缔约方的过错程度对善意方进行赔偿，第三人李淑杰应基于自已的过错，对被告的损失以及被告对房屋的修缮及添附进行赔偿和补偿，二原告作为李淑杰的家人，应承担连带责任。现在二原告及李淑杰未将购房款及损失赔偿款支付给被告，因此其无权要求答辩搬迁及归还房屋，请求驳回原告诉请。
第三人李淑杰辩称，原告要房子与第三人没有关系，被告买房子是先租后买，对房子情况清楚，第三人没有隐瞒，一切手续都是被告办的，合同无效，第三人没有责任，如果房子判给原告，第三人愿意把购房款退还给被告。
经审理查明，2003年5月，被告马国钦与第三人李淑杰协商房屋买卖事宜。2003年6月3日，李淑杰与王锴到南阳市宛城区公证处，由王锴代替原告王遂坤在委托书上书写“王遂坤”的名字，办理了委托李淑杰出售本案争议房屋的公证书。2003年6月10日，马国钦与李淑杰签订一份《房地产交易书》，甲方为李淑杰、王遂坤，乙方马国钦，协议约定，1、甲方自愿将座落于南阳市百里奚南村793号，宛市房第3090184号及宛市土国用2000字第01011号的房地产（房屋建筑面积206.72平方米、地皮面积11×17平方米）出售给乙方。2、甲乙双方议定成交价为110000元，不含过户税费，付款方式一次性付清。3、甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷、债权、债务等，一概由甲方负责清理，并承担全部赔偿。4、甲方应提供给乙方关于此次房地产交易和过户所需的证件、资料并和乙方共同办好交易、过户手续。5、甲方已收到给乙方交给此次房地产交易总金额共计110000元。乙方已按双方议定价一次性付清给甲方上述此房地产交易总额110000元。6、甲方已将上述房地产的房屋所有权证、土地使用权证、房屋共有权证或者共有人同意出售书面证明交给乙方，甲方认定乙方已长期拥有此房屋所有权。之后，马国钦将房款110000元付给李淑杰，李淑杰将房屋及房屋所有权证、土地使用权证等证件交给马国钦，马国钦在该房屋居住至今，马国钦对该房屋进行了修缮和增建。
2009年12月22日马国钦请求王遂坤、李淑杰协助办理将南阳市百里奚南村793号房产及土地过户到马国钦名下，向本院提起诉讼，本院作出（2010）宛龙民事商三初字第78号民事判决。2011年5月10日，王遂坤及白爱勤申请再审，2011年11月2日，南阳市中级人民法院以原审认定王遂坤参与卖房的事实不清、原审公告送达开庭传票缺乏依据，程序违法为由，将案件发还重审。2012年12月2日本院作出（2012）宛龙民商三初字第96号民事判决，认为王遂坤、王某某（王遂坤父亲已死亡）、白爱琴在房屋买卖交易过程中并未参与，对房屋的处分行为也不是二人真实意思表示。百里奚南村793号房产李淑杰虽向原告交付房产及权属证书，原告也实际占有至今，但该房屋未进行产权转让登记，不符合善意取得的构成要件。因此，马国钦与李杰签订的房屋买卖合同为无效合同，据此，判决驳回马国钦的诉讼请求。马国钦不服该判决，上诉至南阳市中级人民法院，2013年4月18日南阳市中级人民法院作出（2013）南民二终字第00113号民事判决，认为争议房产家属家庭共有财产，处分共有的不动产应经全体共同共有人同意，李淑杰未经全体共有人同意处分共有财产违反了法律规定。马国钦与李淑杰签订卖房协议时，应当知道本案争议房产不是李淑杰的个人房产。本案争议房产的所有人王遂坤在外地工作，王遂坤、王某某、白爱琴在河南省新郑市辛店镇居住，王遂坤、王某某、白爱琴均未委托李淑杰卖房，李淑杰个人的卖房行为不能代表王遂坤、王某某和白爱琴，李淑杰的行为不构成表见代理。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定善意取得要符合的三个条件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付。本案马国钦的购房不符合善意取得的条件，不构成善意取得。判决驳回上诉，维持原判。
2014年2月24日王遂坤、白爱琴申请对该房产添附部分进行司法鉴定，2014年2月28日本院依法委托鉴定机构进行司法鉴定，后因马国钦不同意鉴定，2015年2月12日鉴定材料退回。
上述事实，有房屋所有权申请表、一、二审民事判决书、房屋结构示意图、当事人陈述等证实，经庭审举证、质证，并记录在卷。
本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第三人李淑杰与被告马国钦所签订的房屋买卖协议已被人民法院生效的民事判决确认为无效合同，马国钦因该无效协议而取得的房屋依法应当返还给房产所有人，故原告要求被告腾房并归还房屋的主张，本院予以支持。李淑杰因该无效协议取得的购房款110000元依法应当返还给马国钦。对被告提出的李淑杰应承担过错赔偿责任辩称理由，因被告未提出反诉，如有纠纷，可另行主张权利。对本案争议房屋的被告修缮和增建部分，因被告未提出反诉，且无法进行司法鉴定，因此，对该部分本案不予审理，被告可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、本判决生效后30天内，被告马国钦腾出2003年6月10日《房地产交易书》约定的座落于南阳高新区百里奚街道办事处百里奚社区百里奚南村793号房屋，并将该房屋返还原告王遂坤、白爱勤；
二、本判决生效后30天内，第三人李淑杰返还被告马国钦购房款110000元。
案件受理费100元，由原、被告各负担50元。
如不服本判决，可在接到本判决书之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。??
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审 判 长 孙 伟
审 判 员 张芳芳
人民陪审员 李 楠
二〇一五年三月十八日
书 记 员 马 艳
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