广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终6528号上诉人（原审被告）：广州市厨房设备用具工业公司，住所地广州市荔湾区芳村大道西125号自编之二房。法定代表人：郭健华，该司总经理。委托代理人：谢冰蓉，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：何启盛，男，1943年10月26日出生，汉族，住广州市。上诉人（原审第三人）：江罩娣，女，1957年12月24日出生，汉族，住广州市。上诉人（原审第三人）：黄少坚，女，1955年5月9日出生，汉族，住广州市。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第二房屋管理所，住所地广州市光塔路***号****号*楼。法定代表人：钟东宁，该所所长。委托诉讼代理人：龚健、黄衍衍，该所职员。原审第三人：黄江汉，男，1959年12月5日出生，汉族，住广州市海珠区。原审第三人：广州市准星衡器厂，住所地广州市白云区站西路王圣堂大街***********号。法定代表人：梁杰隆。原审第三人：黄锐成，男，1959年1月5日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人广州市厨房设备用具工业公司（以下简称厨具公司）、何启盛、江罩娣、黄少坚因与被上诉人广州市越秀区第二房屋管理所（以下简称房管二所）及原审第三人黄江汉、广州市准星衡器厂（以下简称准星衡器厂）、黄锐成房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初7789号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人厨具公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判维持房管二所与厨具公司就广州市海珠南路185号房屋的租赁关系并按照原租金标准即月租金2342.10元继续履行合同。2、案件诉讼费用均由房管二所承担。事实与理由：原审法院对于本案认定事实不清，没有充分重视到涉案房屋属于“经租房”的历史背景；没有充分重视到厨具公司不是将“经租房”用于市场经营而是提供给困难职工居住的特殊性；更没有充分重视到房管二所明知并默认厨具公司将涉案房屋分配给困难职工长达几十年的客观事实。判决简单粗暴，其结果有失公允，不仅损害准星衡器厂及众租户的利益，而且不利于社会环境的稳定与和谐社会的构建。一、本案房屋的性质为“经租房”，政府将这类房屋收回分配给企业时，无法进行产权的转移，只得以出租的名义变通交由企业使用。当时无论是政府还是企业，大家都心有默契。除非业主出现，否则改造回来的“经租房”会一直交由企业及职工使用。二、房管二所明知并默认将涉案房屋分配给住户使用。涉案房屋系经租房，房管二所在几十年前便根据当时的政策及企业实际需要将涉案房屋分配给厨具公司作办公使用，后因房屋破旧已不适合办公，厨具公司便按照当时的住房政策安排了骆惠茹等住户居住或使用，并报备房管部门，房管部门并没有反对，所以各租房才能一直在此居住或使用长达几十年之久。不仅如此，涉案房屋因年久失修曾变成危房，大新房管站在2008年重新改建，并按各职工住户分得的居住面积重新间隔，并按一户一表加装洗手间、厨房。这一铁的事实再次表明房管部门一直以来都在贯彻将“经租房”用于落实民生问题，而非市场经营。三、继续履行租赁合同是公平正义原则的体现。厨具公司基于几十年前的政策分得涉案房屋，并将其用于解决各租户的住房问题，虽然涉案房屋名义上各方都是租赁关系，但实质还是用于解决民生问题。基于历史原因，继续履行租赁合同，妥善处理困难职工的住房问题，是公平正义原则的要求。四、继续履行租赁合同是尊重历史和维持社会稳定现状的要求。厨具公司是上世纪80年代成立的公有制企业，依当时的政策，公有制企业将享有自有产权的房屋或政府分配的“经租房”分配给职工居住是作为几乎同等的职工福利，企业及政府都心知肚明。上诉人何启盛上诉请求：撤销原审判决，驳回房管二所的全部诉讼请求。事实与理由：一、何启盛是厨具公司之员工，在厨具公司承租期内，经全员三榜定案，领导审批，房管站核准入户口。作为解决特困住户，入住涉案房屋。何启盛在越秀区××房××40.8l平方米，由子女居住。二、厨具公司在何启盛退养之后，管理人员己变更几代，经营濒临破产清算，无能力追溯和解决过去住房安置，请法院查明。三、何启盛、江罩娣、黄少坚都是广州市草根阶层，2008年经大新房管站危楼改造涉案房屋，间隔成3套单元。房产管理部门，应当像大新房管站那样，消除危险因素，改善低下层市民的环境，而不应当是迫迁。四、涉案房屋是砖木危房改建为水泥混合结构，按小型民居格式，勉强地安置3户居民。即使房管二所胜诉，收回住房，也只能安排民居，绝不能商用。请求安排何启盛等原租户居住，改变租赁关系，愿接受物价部门重新评定租金。上诉人江罩娣上诉请求：撤销原审判决，驳回房管二所的诉讼请求。事实与理由：江罩娣是根据广州市中级人民法院（86）穗法民字第441号判决，厨具公司的安排，以及大新房管站2008年危楼改造成民房，居住至今的。现江罩娣没有购买住房的能力，与儿子唯一居住涉案房屋，故不能够执行原审法院关于搬出住房的判决。江罩娣是民房租户，不管本案的判决结果如何，愿意继续履行交纳房租义务，租用民房生活。上诉人黄少坚上诉请求：撤销原审判决，改判驳回房管二所的全部诉讼请求。事实与理由：黄少坚1978年就住进涉案房屋。当时入户口十分严，黄少坚单位市五金工具工业公司出具证明，领导亲自找派出所领导，专区同志与大新房管站领导同意才把户口迁进涉案房屋地址。几十年来黄少坚都有交房租。2008年1月25日，房管站将涉案房屋修建，原来所谓的商业用房，改为民房，每户配齐厨房厕所，这是大新房管站的决定。现在法院判决黄少坚三个月搬出涉案房屋，这是黄少坚唯一的住所。房管二所要收回房屋，就应安排房屋给黄少坚住，积极解决黄少坚的住房问题。在没有安排黄少坚住房问题之前，黄少坚没有能力搬出涉案房屋。被上诉人房管二所答辩称：同意原审判决，不同意厨具公司、何启盛、江罩娣、黄少坚的上诉请求。上诉人厨具公司针对何启盛、江罩娣、黄少坚的上诉答辩称：坚持自己的上诉意见。上诉人何启盛针对厨具公司、江罩娣、黄少坚的上诉答辩称：同意厨具公司、江罩娣、黄少坚的上诉意见，坚持自己的上诉意见。上诉人江罩娣针对厨具公司、何启盛、黄少坚的上诉答辩称：同意厨具公司的上诉意见，不管哪一方输赢，都要给江罩娣安排地方住。上诉人黄少坚针对厨具公司、何启盛、江罩娣的上诉答辩称：同意厨具公司、何启盛、江罩娣的上诉意见。房管二所收回黄少坚的房子是没有理由的，当时是房管二所和派出所是同意黄少坚住进去的，不管怎样都要在市区内合理安排好黄少坚的住房，房管二所认为涉案房屋是商业楼是不对的。原审第三人黄江汉未向本院提交答辩意见。原审第三人准星衡器厂述称：准星衡器厂的意见与坚持之前意见，不管怎么判，房管二所有义务要安排好租户的住处。原审第三人黄锐成述称：与准星衡器厂意见一致。房管二所向原审法院起诉请求：1.判令解除房管二所与厨具公司的租赁关系，判令厨具公司与何启盛、江罩娣、黄少坚、黄江汉、准星衡器厂、黄锐成迁出广州市越秀区海珠南路185号全幢房屋，并把房屋腾空交还房管二所。2.厨具公司支付2014年12月至2016年5月的调租差额485026.2元（每月差额26945.9元），并支付从2016年6月起至实际收回房屋止的房屋使用费（按照同期同地段商业租金参考价的标准计收）。原审法院查明的事实：据统字69054号《广州市不动产登记查册表》记载：广州市海珠南路185号房屋，建筑面积127.68平方米，层数为2，产别为经租，使用性质商业。房管二所于2014年1月1日接管上述房屋。庭审中，房管二所、厨具公司表示双方曾签订书面租赁合同，但现无法找到。房管二所称其出租房屋给厨具公司是作非住宅使用，且房屋使用性质是商业。厨具公司则表示房屋实际使用状况是作为住宅使用。据广州市非住宅房屋租金计算（评估）表显示，广州市海珠南路185号全幢房屋租户为厨具公司，建筑面积146.44平方米，原月租金2342.10元，自2014年12月1日起评定月租金为29288元等。2015年1月15日，房管二所在涉讼海珠南路185号门口张贴《关于调整房屋租金的通知》，记载：厨具公司承租的海珠南路185号全幢属房管二所管辖的直管房，计租面积146.44平方米，根据市国土房管局关于非住宅直管房的租赁管理规定，现决定按《2013年广州市房屋租金参考价》的标准调整上述房屋的租金后续租两年，如有意继续承租房屋的，请于本通知送达之日起10个工作日到房管二所处办理调整租金和续租的手续，逾期未办，按自愿弃租处理，房管二所将收回房屋等。2015年5月15日，房管二所在涉讼海珠南路185号门口张贴《关于终止租赁关系并收回房屋的通知》，记载：经多次通知，厨具公司至今仍未办理调租和续租手续。现自本通知送达之日起，房管二所决定终止与厨具公司的租赁关系并收回房屋，请厨具公司于2015年6月30日前，将房屋腾空交回房管二所，并清缴使用房屋期间产生的相关费用。自本通知送达之日起至实际交回房屋期间，应按市国土房管局最新公布的房屋租金参考价，即200元/平方米（合计29288元/月）的标准，缴交上址房屋的使用费等。厨具公司按照每月2342.10元的标准向房管二所支付租金至2016年5月。厨具公司承租期间将上址房屋二楼用于安置何启盛、江罩娣、黄少坚承租作居住用房使用，将涉案房屋首层交给准星衡器厂作经营使用。准星衡器厂在实际使用过程中又将首层阁楼进行改造后交由黄锐成承租作居住用房使用。此外，厨具公司为证明其主张提交以下证据：1.房管二所发出的《关于限期缴交非住宅直管房租金的通知》，记载涉诉房屋租赁期间至2012年6月30日，房管二所决定自2014年12月1日起，调整涉诉房屋租金价格，调整后月租金为8778.8元等。2.厨具公司于2015年8月6日向房管二所发出的《关于调减海珠南路183、185号公房租金升幅的申请》。3.1996年1月26日，厨具公司向大新房管站发出的《报告》，记载：厨具公司承租海珠南路183号二楼、185号地下、二楼，其中185号地下用作准星衡器厂门市部，二楼因不适合办公使用，厨具公司安排了骆镜新、黄少坚和颜志雄等三户。……请大新站协助，把楼上三位住户逐一重新订立租赁关系，以利于厨具公司房改工作的进程等。4.2008年1月3日，厨具公司（甲方）与陈洁仪（乙方）签订《临迁房安置协议》，写明为配合海珠南路183-185号房屋的修缮，陈洁仪是原址183号二楼27.3平方米使用人，其同意于2008年1月5日迁出原址房屋，将房屋交予维修……陈洁仪应在竣工期后5天迁回原址房屋等。5.厨具公司于2003年7月16日向越秀区房管局第一土地房屋管理所发出的《关于海珠南路185号房屋承租权转移问题的报告》。6.厨具公司于2004年5月18日向越秀区房管局第一土地房屋管理所发出的《关于海珠南路185号房屋承租人变更及其租金问题的报告》。7.穗府函【1998】42号《关于将市南方厨具发展公司等13户企业列入解困专制重点企业的批复》。8.《关于广州市准星衡器厂实行股份合作制改组的批复》。房管二所质证认为前述证据中除《关于限期缴交非住宅直管房租金的通知》无异议外，其他厨具公司发出的书面申请、报告等材料，房管二所并未收取，至于其他厨具公司的内部文件，房管二所对真实性无以核实。原审法院认为：房管二所接管涉讼海珠南路185号房屋之后，厨具公司没有与房管二所签订租赁合同，继续使用该185号房屋，并向房管二所支付房屋租金，双方就涉讼185号房屋形成不定期租赁关系，房管二所有权随时解除租赁关系。厨具公司抗辩认为涉诉租赁关系不能解除的意见，因本案为租赁合同纠纷，厨具公司仅是涉诉房屋的承租人。至于其与何启盛、江罩娣、黄少坚、黄江汉、准星衡器厂、黄锐成之间就涉诉房屋分配及使用问题，应由厨具公司及何启盛、江罩娣、黄少坚、黄江汉、准星衡器厂、黄锐成另寻法律途径解决。因此，房管二所起诉解除与厨具公司的租赁关系，由厨具公司腾空并交还涉讼185号楼，符合法律规定，原审法院予以支持，何启盛、江罩娣、黄少坚、黄江汉、准星衡器厂、黄锐成作为涉讼185号房屋的实际使用人，应与厨具公司一并腾退房屋。考虑到何启盛、江罩娣、黄少坚、黄江汉、准星衡器厂、黄锐成均在涉案房屋内居住了较长的时间且需搬迁的户数较多，故原审法院酌定宽限搬迁期限为三个月。因厨具公司没有与房管二所办理调租手续，即房管二所、厨具公司双方未就租金调整协商一致，且房管二所在发出调租通知之后，对厨具公司仍按每月2342.10元的标准交租没有提出异议，故从2016年6月起至租赁关系解除，厨具公司仍应按照每月2342.10元的标准向房管二所支付租金，租赁关系解除之后，厨具公司应按照同时期同地段同类房屋租金参考价向房管二所支付房屋使用费。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条的规定，于2017年1月9日作出判决：一、广州市越秀区第二房屋管理所与广州市厨房设备用具工业公司就广州市海珠南路185号房屋的租赁关系于判决发生法律效力之日解除。二、广州市厨房设备用具工业公司及何启盛、江罩娣、黄少坚、黄江汉、广州市准星衡器厂、黄锐成应在判决发生法律效力之日起三个月内，将广州市越秀区海珠南路185号房屋腾空交还给广州市越秀区第二房屋管理所。三、广州市厨房设备用具工业公司在判决发生法律效力之日起10日内，向广州市越秀区第二房屋管理所支付从2016年6月1日起至判决发生法律效力之日止的租金（每月按2342.10元计算），此后的房屋使用费，由广州市厨房设备用具工业公司按照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价标准向房管二所支付至其交还上述房屋之日止。四、驳回广州市越秀区第二房屋管理所的其他诉讼请求。案件受理费8675元，由广州市越秀区第二房屋管理所负担8425元，广州市厨房设备用具工业公司负担250元。经查，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。另查明，何启盛原审陈述其房改分得40.81平方米的房屋（东园路37号206），现由其子女居住。黄少坚、黄江汉原审陈述，涉案房屋是黄少坚给黄江汉居住的，黄少坚也经常回来住。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。房管二所、厨具公司双方确认就涉案房屋曾签订书面合同，但现均无法提供该合同，房管二所认为涉案房屋的使用性质是商业，厨具公司则认为实际是作住宅使用，双方对涉案房屋的使用性质存在争议。虽然涉案房屋的使用性质登记为商业，但事实上厨具公司安排给其属下职工何启盛、江罩娣、黄少坚一直是作居住用途使用，涉案房屋的产别为经租，作为涉案房屋管理方的房管二所理应了解上述情况，但没有证据显示其有就此提出异议，因此应尊重何启盛、江罩娣、黄少坚长期将涉案房屋作居住用途使用的历史。现房管二所主张解除与厨具公司就涉案房屋的公房租赁关系，应考虑上述住户的具体情况。江罩娣目前没有搬迁的去处，从保障公民居住权的角度，对于江罩娣居住的部分的租赁关系以继续履行为宜，其余部分应予解除。何启盛已有自有产权住房，黄少坚亦将其承租的房屋交由黄江汉居住，其两人要求继续居住涉案房屋，本院不予支持。关于涉案房屋的租金（使用费）的问题。如前所述，租赁关系部分解除，解除前的租金应由厨具公司按照每月2342.10元的标准向房管二所支付，解除之后的租金（使用费），房管二所可另行主张。综上所述，上诉人厨具公司、江罩娣上诉主张成立的部分，本院予以采纳；上诉人何启盛、黄少坚的上诉请求不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初7789号民事判决第四项；二、变更广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初7789号民事判决第一项为：广州市越秀区第二房屋管理所与广州市厨房设备用具工业公司就广州市海珠南路185号房屋的租赁关系（江罩娣居住部分除外）于本判决送达之日解除；三、变更广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初7789号民事判决第二项为：广州市厨房设备用具工业公司及何启盛、黄少坚、黄江汉、广州市准星衡器厂、黄锐成应在本判决送达之日起三个月内，将广州市越秀区海珠南路185号房屋（江罩娣居住部分除外）腾空交还给广州市越秀区第二房屋管理所；四、变更广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初7789号民事判决第三项为：广州市厨房设备用具工业公司在本判决送达之日起10日内，向广州市越秀区第二房屋管理所支付从2016年6月1日起至本判决送达之日止的租金（每月按2342.10元计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8675元，由广州市越秀区第二房屋管理所负担8475元，广州市厨房设备用具工业公司负担200元。二审案件受理费500元，由广州市越秀区第二房屋管理所负担100元，广州市厨房设备用具工业公司负担200元，何启盛、黄少坚各负担100元。本判决为终审判决。审判长  曹佑平审判员  蔡粤海审判员  闫 娜二〇一七年七月三日书记员  吴 桐