重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝四中法民终字第00951号
上诉人（原审原告）：杨兰香，女，1972年6月19日出生，土家族，住重庆市秀山土家族苗族自治县。
委托代理人：黄修建，重庆博搏律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：彭启贵，男，1965年7月20日出生，土家族，住重庆市秀山土家族苗族自治县。
委托代理人：黄修建，重庆群峰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王彭，男，1980年5月30日出生，土家族，住重庆市秀山土家族苗族自治。
被上诉人（原审被告）：王国香，男，1945年1月10日出生，汉族，住重庆市秀山土家族苗族自治县。
上诉人杨兰香、彭启贵与被上诉人王彭、王国香房屋买卖合同纠纷一案，秀山土家族苗族自治县人民法院于2015年6月15日作出（2015）秀法民初字第02084号民事判决书，杨兰香、彭启贵不服该判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
秀山土家族苗族自治县人民法院经审理查明：2014年10月1日，彭启贵与王彭签订了《房屋出售协议》，协议约定：（1）王彭将位于平凯街道武营村深沟组建筑面积为344.28平方米的房屋卖给彭启贵；（2）房屋总价为317800元；（3）房款分两次付清，合同签订之日付定金171800元，余款在该房办理产权过户时付清。合同签订后，彭启贵通过中国农业银行股份有限公司重庆秀山支行转帐支付王彭定金171800元。在合同签订过程中，彭启贵得知该房的产权登记人为王国香。2015年3月4日，彭启贵夫妇与王彭、王国香一同到秀山土家族苗族自治县行政审批中心办理房屋过户登记手续，并由杨兰香与王国香补签订了《房屋买卖合同》，秀山土家族苗族自治县国土部门在审查了双方合同及该房屋的产权后，明确告之该房不符合过户条件，不能办理产权过户登记。
另查明，杨兰香、彭启贵的户籍地址是秀山土家族苗族自治县梅江镇财塘村红星组，王彭的户籍地址是秀山土家族苗族自治县中和街道环城北路6号，王国香的户籍地址是秀山土家族苗族自治县中和街道官坟村冯家组。双方买卖的位于秀山土家族苗族自治县平凯街道武营村深沟组房屋，其房屋产权证上登记的所有权人为王国香。同时查明，杨兰香、彭启贵在梅江镇财塘村红星组有一处宅基地住房。秀山土家族苗族自治县平凯街道办事处出具证明一份，证明双方买卖的房屋经平凯街道国土所核实，不符合过户条件。再查明，王彭与彭启贵签订《房屋出售协议》，后杨兰香与王国香又签订了《房屋买卖合同》，合同中针对的是同一地址的房屋，二被告之间认可系委托卖房关系。
杨兰香、彭启贵一审中请求：1.撤销2014年10月1日彭启贵与王彭签订的《房屋出售协议》；2.撤销杨兰香与王国香签订的《房屋买卖合同》；3.判决王彭、王国香连带返还杨兰香、彭启贵购房款171800元；4.本案诉讼费由王彭、王国香承担。审理过程中，杨兰香与彭启贵将诉讼请求一变更为要求法院确认彭启贵与王彭签订的《房屋出售协议》无效；诉讼请求二变更为要求法院确认杨兰香与王国香签订的《房屋买卖合同》无效；诉讼请求三明确为要求由王彭返还原告购房款171800元。
王彭一审答辩称：1.本人是受伯父王国香委托出售该房屋，收受彭启贵定金后已交付给王国香，与其本人没有关系；2.彭启贵与杨兰香先后与本人及伯父签订书面买卖协议，本人与伯父曾多次出示该房屋的房地产权证，且双方均有签名，足以证明二原告知道该房屋的所有者是王国香，原告对此是知情的；3.原告所提及与伯父所签订的协议，签名全由我一人所书，严重违背事实依据。
王国香一审中答辩称：1.二原告诉称的房屋所有权系本人所有，有房屋产权证为证；2.由于本人年龄大，不懂市场行情，全权委托王彭给我卖房，后来我曾多次出示房屋产权证，我与原告签订协议时，原告是知情的；3.本人在房屋售卖过程中，房屋产权合法，并向原告明确告知并多次出示房产证，如果协议无效，主要责任在原告，原告应知道自己在农村是否有房，是否符合购买条件，原告自己隐瞒事实，应承担协议无效的后果；4.王彭代我收到彭启贵的定金171800元已交给本人，本人购房协议即使无效，也是由原告的原因导致，根据定金罚则和双方合同的涉案金额，按合同标的20%收受的定金共计74000元不应返还给原告。
秀山土家族苗族自治县人民法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，合同双方恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益，违反法律、行政法规的强制性规定所订立的合同均无效。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。《房屋登记办法》第八十七条规定，申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。本案中，二原告与二被告双方属于不同的集体经济组织成员，且二原告方作为购房人已有农村住房，不符合“一户一宅”的法律规定，双方签订的合同违反了法律、行政法规的强制性规定，合同系无效合同。二原告要求确认2014年10月1日彭启贵与王彭签订的《房屋出售协议》无效、确认2015年3月4日杨兰香与王国香签订的《房屋买卖合同》无效，符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。彭启贵支付给王彭房款171800元后，王彭将该笔款项交付王国香，王国香对此无异议，王国香理应在合同无效后承担返还原告购房款的义务，且王国香系委托王彭出售该房，王国香自己也认可由其负责返还购房款。二原告现要求由王彭返还购房款171800元购房款，无法律依据，不予支持。王国香辩称，根据定金罚则和双方合同的涉案金额，按合同标的20%收受的定金共计74000元不应返还给原告，不符合法律规定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告彭启贵与被告王彭于2014年10月1日签订的《房屋出售协议》无效；二、原告杨兰香与被告王国香于2015年3月4日签订的《房屋买卖合同》无效；二、驳回原告彭启贵、杨兰香的其他诉讼请求。案件受理费3736元，减半收取1868元，由原告彭启贵、杨兰香负担1500元，被告王彭、王国香负担368元。
杨兰香、彭启贵不服秀山土家族苗族自治县人民法院的前述判决，向本院提出上诉，请求撤销一审判决第三项，改判支持上诉人在一审中的诉讼请求，一审和二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：1.一审法院认定王彭和王国香之间是委托代理关系错误。上诉人彭启贵在与被上诉人王彭协商房屋的价款、支付方式、签订协议和支付房屋价款的整个过程中，王彭均称房屋是自己的。王彭以自己的名义与上诉人签订协议，并且以自己的名义收取的房款。上诉人是在与被上诉人王彭一起去办理过户登记的时候才知道房屋的实际产权人是王国香。被上诉人王彭隐瞒了该房屋的真实情况，属于欺诈。2.事实上，本案所涉及的房屋是王彭出资兴建的，只是以王国香的名义进行的产权登记，涉案房屋的实际所有人应当是王彭。3.本案没有证据证明王彭与王国香之间的关系是委托代理关系。一审法院仅凭二被上诉人的口述就认定二人系代理关系属认定事实错误。4.一审法院认定王彭将上诉人支付的房款转交给了王国香没有事实依据。二被上诉人串通，由没有偿还能力的王国香来承担返还房款的责任，从而使上诉人要求退还房款的权利得不到实现。5.本案中，王彭是以自己的名义在从事民事活动，所以不存在代理权追认的情况。根据《民法通则》第六十五条第三款规定：委托书授权不明确的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。6.上诉人在起诉状中明请求二被上诉人承贷连带返还责任，一审法院在审理过程中要求上诉人变更诉讼请求，要求被上诉人变更诉讼请求，只能在二人中选择一人承担责任，在此基础上，上诉人作出了变更，故此，一审法院的审理程序违法。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。
被上诉人王彭答辩称：1.本案争议的房屋产权合法，产权归属人明确，有房屋产权证为证。（1）上诉人经人介绍，多次看房，并洽谈购房事宜，在此期间，从未提及房屋是本人所有，上诉人对于房屋的所有权人是王国香是知情的。商议好价格之后，我代大伯签订了协议并收取了上诉人支付的171800元。（2）有证人证明上诉人与被上诉人曾经就房屋过户的事情进行过商讨，并多次到国土房管部门咨询过户事宜。（3）被上诉人王国香是我的亲戚，因家中变故，才委托我办理卖房子的事宜。2.我的确是国家事业单位的工作人员，清楚机关事业单位工作人员不允许私自购买宅基地建房的规定。我已经拥有房屋三套，没有理由去触碰法律底线。3.我与上诉人彭启贵签订的协议被后来杨兰香和王国香于2015年3月4日签订的《房屋买卖合同》所概括承受。本人将收到的款项交付给王国香并无不当，而在一审中王国香也承认自己收到了该笔款项，因此本人不负有返还房款的义务。4.即使被上诉人王彭以自己的名义与上诉人彭启贵签订了《房屋出售协议》，最多构成隐名代理，受托人王彭仍然有向上诉人披露委托人是王国香的权利。2015年3月4日，杨兰香与王国香签订《房买卖合同》，明确了房屋的买卖双方是上诉人和被上诉人王国香，足以证明上诉人已经知道了房屋的实际产权人，并选择和王国香重新签订合同。5.一审审理程序合法，不存在法官释明错误的问题。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人王国香答辩称：1.答辩人系争议房屋的所有权人。2.因去年家中急需用钱，所以才委托侄儿王彭代为卖房。请王彭卖房子，不清楚委托还需要出具授权委托书。3.我没有对上诉人进行欺诈。4.王彭收取的171800元已经全部交给我了，我也愿意依法进行归还，房屋出售后，我也愿意将房款返还给上诉人。5.本案争议的171800元为合同的定金，根据法律规定，其中的20%是不需要退还的。6.一审法院的审理程序是合法的。
本院审理中，上诉人杨兰香、彭启贵向本院提交了其代理律师向舒某某、陈某某、赵某某的三份证人证言。拟证明本案涉及的房屋实际是王彭出钱修建的，其实际产权人是王彭这一事实。被上诉人王国香质证后认为，上诉人所举示的证人证言是虚假的，不真实。被上诉人王彭经质证后认为上诉人所举示的证人证言不能真实反映客观情况，王国香在修建房屋时我在城里上班，购买材料等事宜是我本人协商的，且修房子时，王国香的儿子在现场，所以上诉人所举示的证人证言不能达到证明房屋的产权人是王彭这目的。被上诉人王彭在二审中，提交了明某某的证实一份。拟证明上诉人在2014年11月份的时候就已经知晓了房屋的实际产权人是王国香。上诉人杨兰香和彭启贵经质证后认为，被上诉人王彭所举示的该份证据真实性有异议，不能达到被上诉人所述的证明目的。被上诉人王国香对该份证据质证后认为，该份证据是真实的。被上诉人王国香未向本院提交证据。本院对上诉人和被上诉人王彭所提交的证据经审查后认为，双方提交的证据均是证人证言，均无证人身份情况的基本证明，证人也没有出庭接受法院的询问，对其真实性无法核实。且双方的证人证言均不能达到证明本案核心关键事实的目的。故此，对双方所举示的证人证言，本院均不予采信。
本院二审查明：王国香（甲方）与杨兰香（乙方）于2015年3月4日签订《房买卖合同》，秀山土家族苗族自治县平凯街道办事处武营社区居民委员会在该份合同上盖章，并注明经村支两委研究决定，同意该户卖给杨兰香，现前来贵部门过户。组长黄中国签注“经村民大会讨论决定，同意过户”。彭启贵和杨兰香一审起诉时诉称，2015年3月4日，原告夫妇与两被告一同到秀山县行政审批中心办理房屋过户登记手续，并当场由杨兰香与王国香补签订了《房屋买卖合同》。
本院二审查明其他事实与一审查明事实相同。
本院认为，本案争议的焦点为上诉人彭启贵与被上诉人王彭签订的《房屋出售协议》、上诉人杨兰香与被上诉人王国香签订的《房买卖合同》的效力问题，以及被上诉人王彭应否偿还上诉人彭启贵、杨兰香房屋价款171800元。
首先，关于本案涉及的两份房屋买卖合同的效力问题。
根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分人订立合同后取得处分权的，该合同有效。即无权处分人处分他人财产的行为，并非导致合同的必然无效，应属于效力待定合同。效力待定合同是指合同虽然已经成立，但因其不完全符合合同生效要件的规定，其效力能否发生尚不能确定，一般须经有权人表示承认才能生效。上诉人彭启贵（乙方）与被上诉人王彭（甲方）于2014年10月1日签订《房屋出售协议》，第一条约定，经甲乙双方自行协商一致，甲方自愿将位于秀山县平凯镇武营村深沟组一幢，建筑面积344.23㎡房屋卖给乙方，价格为371800元，分两次付款，第一次支付171800元。从该份合同的约定可以看出，双方之间对于本案争议的房屋具有房屋买卖的意思表示，而本案争议的房屋产权登记人为被上诉人王国香，并非是《房屋出售协议》中的王彭。因此，彭启贵和王彭所签订的《房屋出售协议》因出售方王彭不具有所售房屋的物权，故该份协议为效力待定合同。彭启贵主张王彭是争议房屋的实际所有人，也是该房屋的实际修建人的理由，本案争议房屋的产权证上载明权利人为王国香，而房屋产权证是房屋的物权凭证，代表房屋所有权的归属，故此，彭启贵主张该房屋系王彭所有的理由不成立，本院不予支持。
2015年3月4日，上诉人杨兰香（乙方）与被上诉人王国香（甲方）签订《房买卖合同》，约定将甲方位于重庆市秀山县平凯镇武营村深沟组，建筑面积345平方米，房产证编号：J317房地证2013字第11541号房屋出卖给乙方。双方约定房屋的价格为371800元，分两次付清，第一次交付171800元。从该份合同看，杨兰香与本案争议房屋的所有人王国香基于对争议房屋买卖的意思表示签订了一份关于房屋买卖的合同，该合同经由房屋所在地的武营居委和组长签字盖章，同意王国香将房屋卖给杨兰香。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。该份合同是杨兰香与王国香的真实意思表示，符合法律所规定的合同生效的一般要件。同时因买卖的房屋系农村房屋，房屋所在地的武营居委以及农村集体经济组织的组长也在该合同上签字盖章，同意过户，即视为房屋所在地的集体经济组织同意双方之间的买卖，故此，该份合同有效。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。同时，第四款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。结合该条的全部条款看不难理解，法律并不限制农村居民通过买受、承租方式取得宅基地，“一户一宅”的规定只是对农村村民申请宅基地的限制性规定，不是对合同的效力性、禁止性规定。即在合同有效的前提下，办理农村房屋所有权过户登记手续，必须符合“一户一宅”的原则，否则不能发生物权变动的效力。杨兰香与王国香虽然是不同一集体经济组织的成员，但是同属农村居民，双方之间关于房屋的买卖行为也得到了房屋所在地的集体经济组织的同意，一审法院依据“一户一宅”的规定，认定杨兰香和王国香之间签订的房屋买卖合同无效，属于适用法律错误，本院依法予以纠正。
杨兰香与王国香之间的《房买卖合同》为有效合同，而该份合同与王彭和彭启贵签订的《房屋出售协议》对于房屋的位置、面积、价格以及支付方式的约定基本一致，上诉人在一审诉状中也陈述2015年3月4日，原告两夫妇与两被告一同到秀山县行政审批中心办理房屋过户登记手续，并当场由杨兰香与王国香补签了《房买卖合同》。即杨兰香和彭启贵认可王国香为争议房屋的所有权人，而王国香也认可王彭代其与彭启贵签订《房屋出售协议》的事实，且王国香在一审开庭中也承认收到彭启贵支付给王彭的171800元。故此，王彭代王国香出售房屋的代理行为得到了权利人的追认。同时，因为王国香的追认，王彭与彭启贵签订的《房屋出售协议》被争议房屋的实际产权人即王国香与杨兰香签订的《房买卖合同》所代替。
其次，关于王彭应否退还彭启贵和杨兰香房屋价款171800元的问题。
综合前述分析，王彭与彭启贵签订《房屋出售协议》后，收取彭启贵的房屋价款171800元，但是该协议被王国香与杨兰香之间的《房买卖合同》所取代，而房屋的实际产权人王国香在一审庭审中认可王彭将该笔房款交付给自己，对王彭受自己委托出售房屋的事实予以认可。故此，上诉人彭启贵基于《房屋出售协议》支付给被上诉人王彭的房屋价款应当视为支付给被上诉人王国香的房屋价款。上诉人彭启贵、杨兰香在一审中请求被上诉人王彭返还的理由不成立，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百二十八条规定，在二审中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。上诉人彭启贵和杨兰香作为原审原告，提出请求王彭和王国香连带返还购房款171800元，在庭审中，二人变更并且确认其诉讼请求为由被告王彭返还购房款171800元。二审中，上诉人请求王彭和王国香返还其购房款171800元，对上诉人请求王国香返还购房款的部分，属于二审中新增加的诉讼请求，不属本案的审理范围。
综上所述，彭启贵和杨兰香主张其与王彭、王国香签订的《房屋出售协议》和《房买卖合同》无效的请求不成立，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律错误，应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，第五十一条，第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：
一、撤销秀山土家族自治县人民法院（2015）秀法民初字第02084号民事判决；
二、驳回彭启贵、杨兰香的诉讼请求。
一审案件受理费3736元，减半收取1868元，由彭启贵、杨兰香负担；二审案件受理费3736元，由彭启贵、杨兰香负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张泽端
代理审判员 郑 斌
代理审判员 段成一
二〇一五年十一月三日
书 记 员 侯 睿