江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第1776号原告（反诉被告）：蔡早贵，男，1967年12月5日出生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。委托代理人：邓振诫，江西国风律师事务所律师。执业证号：13601200610651588。委托代理人：周欢，江西国风律师事务所律师。执业证号：13601199710730456。被告（反诉原告）：江西小蓝丰溢实业发展有限公司。住所地：江西省南昌县小蓝经济开发区富山大道****号。组织机构代码：69097054-8。法定代表人：胡清云，该公司总经理。委托代理人：聂斌，江西知常容律师事务所律师。执业证号：13601199410354210。委托代理人：周玉信，系该公司员工。原告（反诉被告）蔡早贵诉被告（反诉原告）江西小蓝丰溢实业发展有限公司（以下简称小蓝丰溢公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月10日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序进行了审理。原告（反诉被告）蔡早贵及其委托代理人邓振诫、周欢，被告（反诉原告）小蓝丰溢公司委托代理人聂斌、周玉信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡早贵诉称：2012年11月20日，原告与被告签订了《工业厂房转让合同（团购版）》，合同约定将南昌市××经济开发区××（××）××区××＃厂房（2061.26平方米）出售给原告。该厂房单户面积为2061.26平方米，为两户双拼、三层局部四层结构，一至三层区域用于生产，一至四层区域用于生产办公，厂房层高为4.8M-3.8M-3.8M-3.3M。当购房签约业主达到22家且被告收到相应定金后，被告将按双方事先约定的建设方案组织开工，并在合同签订后17个月内，将通过国家相关部门竣工验收的厂房交付原告蔡早贵。2012年11月20日，有28家买家已与被告签订了《工业厂房转让合同（团购版）》并支付相应定金，则依合同推出被告应于2014年4月份交房。时至今日，被告仍未按照双方约定的建设方案建房，将本来四层的厂房擅自改为五层，大大减少了各层尤其是底层的使用面积，也未按合同约定的时间交房。被告擅自改变厂房楼层结构，将四层改建成五层，大大缩小各层尤其是底层的使用面积，与当初约定的厂房结构相背离，致使原告当初购买厂房的目的难以实现，被告已构成严重违约。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、依法解除被告小蓝丰溢公司与原告于2012年11月20日签订的《工业厂房转让合同（团购版）》；2、被告立即返还原告支付的购房款人民币1879869.12元及利息（按同期银行贷款利率从交款之日起至付清全部购房款之日止）并双倍返还原告交纳的定金人民币704951元。本案的诉讼费用由被告承担。被告小蓝丰溢公司辩称：一、原告的诉请没有法律依据，法院应予以驳回。1、该案不存在约定解除合同的情形。答辩人与原告签订的《工业厂房转让合同（团购版）》第十一条第四款约定了原告可以单方解除合同的情形，即，答辩人逾期12个月仍未办理产权证的，原告可以解除合同。答辩人已于2015年8月25日将厂房的产权证办在自己名下，属在合同规定的期限内办理。但由于原告拖欠应当支付给答辩人的购房款，拒绝接受所购厂房，导致厂房至今没有办理交接手续，也就无法将厂房产权过户给原告。所以，上述履行合同的事实不符合合同中所约定的原告可以单方解除合同的情形，原告不能据此解除合同；2、该案不存在法定解除合同的情形。合同法第九十四条规定了法定解除合同的五种情形，而原告向法院提供的证据不能证明符合合同法第九十四条规定的解除合同情形；3、原告的第二项诉讼请求是以第一项诉讼请求的成立为前提的，如上所述，原告的第一项诉讼请求不能成立，所以，原告的第二项诉讼请求也不能成立。二、原告在履行合同中存在违约行为，应当承担违约责任。反诉原告小蓝丰溢公司诉称：2012年11月20日，反诉人与被反诉人签订了《工业厂房转让合同（团购版）》，同时签订该合同的还有另外28名团购者，合同对厂房坐落、面积、户型、价格、付款方式及期限、交房期限及交付条件、入园及办理产权登记、违约责任等进行了约定。2013年1月14日开工前，陈小兵、曹国顺、秦辉华、徐铁根等人作为团购者的代表向反诉人提出，为解决厂房投产后员工停放电动车安全等问题，要求三楼屋顶用于停放员工电动车等交通工具，将电梯提升至三楼屋顶。设计单位根据代表的这一要求确定了设计方案，制作了施工图。该工程于2013年4月30日完成了基础分部并通过验收，2013年6月13日完成了主体结构分部并通过验收，2013年9月8日工程竣工并通过竣工验收，2014年8月25日，反诉人通知被反诉人办理交房手续，被反诉人以种种理由拖延接收房屋，至2015年12月8日被反诉人提起诉讼也未办理房屋交接手续。按照合同第四条的约定：“总购房款的15%70.495092万元作为定金（其中被反诉人在合同签订当日支付20万元[定金]，7日内付清总购房款的10%即46.996728万元[定金]，房屋正负零施工完毕一周内支付5%23.498364万元[定金]），二楼楼面浇筑完毕支付总购房款15%为70.495092万元，主体封顶支付总购房款10%为46.996728万元，厂房交付支付总购房款10%为46.996728万元，剩余50%的购房款234.98364万元按照三年分期付款方式，年利率为12%，从厂房交付的次月起，于每月前三天按月支付本息（遇假期时间顺延）被反诉人预留20万元作为办理房产证诚意金，在反诉人通知办理契税手续时付给反诉人……”，合同第十一条第2款约定：“乙方违反本合同约定逾期支付购房款项或不履行协助办理产权手续的，每逾期一天按合同总价款万分之一计算违约金……”。被反诉人从第四笔购房款开始延期支付购房款，按照合同约定，厂房交付支付至总购房款50%即2349836.4元，而被反诉人总共支付购房款的40%即1879869.12元，反诉人多次催促被反诉人支付逾期未缴纳的购房款，被反诉人一直拒不支付余款。被反诉人不办理接收房屋手续、延期支付购房款的行为，违反了合同约定，故反诉人诉至法院请求判令：1、继续履行反诉人与被反诉人于2012年11月20日签订的《工业厂房转让合同（团购版）》；2、被反诉人向反诉人支付购房款1710158.72元，利息446468.916元；3、被反诉人向反诉人支付逾期付款违约金363286.81元（计算至2016年3月21日，应计算至被反诉人付清所欠购房款止）。反诉费由被反诉人承担。反诉被告蔡早贵辩称：第一、反诉人违反法定和合同约定的义务，致使合同目的不能实现，答辩人依据《合同法》94条的规定解除了双方签订的工业厂房转让合同，反诉人无权要求答辩人继续履行合同。反诉人违反法定义务表现在：1、反诉人进行房屋销售时未取得商品房未取得商品房预售许可证。根据《城市商品房预售管理办法》第5条预售应当符合以下条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证。（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。第6条规定未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品预售。而反诉人取得土地规划许可证的时间为2014年8月22日，取得工程规划许可证的时间为2015年1月4日，取得施工许可证的时间为2015年4月，即涉案房产至2015年4月之前属违章建筑，不能进行销售；2、反诉人组织的竣工验收违反法律规定属无效。根据《城乡规划法》45条规定，县级以上人民政府城乡规划部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实，未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收，即涉案工程取得建设规划许可证的时间为2015年1月4日，而根据反诉人陈述于2014年1月2日就全部通过了竣工验收。该验收行为显属无效。反诉人违反约定义务表现在：1、反诉人交房逾期，根据合同约定反诉人交房时间为2014年4月30日，而该时间涉案工程还未办报建手续，属违章建筑，房屋验收合格的时间为2015年6月26日，逾期交房1年零2个月；2、反诉人未经答辩人同意对涉案房屋进行重大设计变更，合同约定涉案房屋为三层局部四层，现完工的房屋为三层局部五层；3、答辩人没有委托任何人向反诉人提出任何设计变更。第二、反诉人的房屋符合交付条件后，至今也未通知答辩人交房。无权要求答辩人支付利息，更无权要求支付违约金。综上所述，反诉人违反法定和合同约定的义务，致使合同目的不能实现，答辩人依据《合同法》94条的规定解除了双方签订的工业厂房转让合同，反诉人无权要求答辩人继续履行合同反诉人的房屋符合交付条件后，至今也未通知答辩人交房。无权要求答辩人支付利息，更无权要求支付违约金。要求法院查明事实，驳回反诉人的全部反诉请求。经审理查明：2012年11月20日，蔡早贵与小蓝丰溢公司签订了编号为2012-11-20-XLFY-S-TG-19号的《江西小蓝丰溢实业发展有限公司招商合同书》即《工业厂房转让合同（团购版）》一份，合同约定：1、乙方购买坐落在南昌市××经济开发区××（××）××区××＃厂房，厂房单价为2280元/平方米，厂房面积为2061.26平方米，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，以房屋所有权证登记面积为准，并结算差价，多退少补。房屋总成交金额为4699672.8元；2、合同第四条约定付款方式为：“双方约定总购房款的15%70.495092万元作为定金（其中乙方在合同签订当日支付20万元[定金]，7日内付清总购房款的10%即46.996728万元[定金]，房屋正负零施工完毕一周内再支付5%23.498364万元[定金]），二楼楼面浇筑完毕支付总购房款15%为70.495092万元，主体封顶支付总购房款10%为46.996728万元，厂房交付支付总购房款10%为46.996728万元，剩余50%的购房款234.98364万元按照三年分期付款方式，年利率为12%，从厂房交付的次月起，于每月前三天按月支付本息（遇假期时间顺延）乙方预留20万元作为办理房产证诚意金，在甲方通知办理契税手续时付给甲方”；3、合同第六条约定交房期限及交付条件：“单户面积2061.26㎡，为两户双拼、三层局部四层结构，一至三层区域用于生产，一至四层区域用于生产办公”，小蓝丰溢公司“在合同签订后17个月内，将厂房交付乙方。乙方在收到甲方的交房通知而不收房的，超过十天，视为已交付”。工程交付标准“通过国家相关部门竣工验收，毛坯交付”；4、合同第八条关于办理产权登记的约定：“乙方接到甲方办理房屋产权证的通知后，在3个月内，把办理土地证、房屋产权证的所有资料提交甲方”，“甲方承诺在乙方配合完成相关办理房产证的资料的前提下，自所建厂房投产并验收合格后的12个月内办理好房产证、土地证”；5、合同第十一条对违约责任的约定：“乙方违反本合同约定逾期支付购房款项或不履行协助办理产权手续的，每逾期一天按合同总价款万分之一计算违约金···”，“因甲方原因未按本合同约定期办理产权证，每逾期一天按合同总价款万分之一计算违约金，逾期12个月仍未办理该手续的，乙方有权解除本合同，并双方返还乙方所交纳的定金，已收款项由甲方按同期银行贷款利率返还乙方，乙方不再以损失为由向甲方主张其他违约责任”。蔡早贵、小蓝丰溢公司分别在合同的乙方栏、甲方栏上签字、盖章。合同签订当日，蔡早贵以现金方式向小蓝丰溢公司支付购厂房定金人民币200000元。此后，蔡早贵又分别在2012年11月28日、2013年4月10日、2013年5月3日、2013年5月21日、2013年11月21日五次向小蓝丰溢公司支付269967.28元、234983.64元、350000元、354950.92元、469967.28元，总计1879869.12元（其中定金704950.92元）。2014年8月，小蓝丰溢公司向蔡早贵发出《交房通知书》，通知蔡早贵于2014年9月1日-2014年9月5日前来办理交付厂房相关手续。2014年8月25日，蔡早贵在《江西小蓝丰溢实业发展有限公司三期轻工厂房收房签到》表上签字。2015年6月26日，涉诉厂房取得竣工验收备案。2015年8月25日，小蓝丰溢公司取得涉诉厂房的房屋所有权证（编号为：南房权证莲塘镇字第××号），房屋总层数5层，总建筑面积为2058.13㎡（其中一至三层每层面积为561.875㎡、四层面积为246.875㎡、五层面积为125.625㎡）。2015年12月24日，小蓝丰溢公司取得涉诉厂房的土地使用权证[编号为：南国用（2015）第0238号]。同时查明，涉诉厂房分别于2014年8月22日、2015年1月4日、2015年4月15日取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。另查明，2012年11月，江西省勘察设计研究院出具涉诉厂房施工图纸一份，2015年1月，江西省勘察设计研究院再次出具涉诉厂房竣工图一份。施工图、竣工图的总建筑面积均为4122.52㎡、建筑高度：15.85M、建筑层数均为地上三层（局部四层），且根据两份图纸显示，涉诉厂房一层楼层高度为4.8米、二、三层楼层高度为3.8米、四层楼层高度为3.3米、电梯设备间层高为4.8米。以上事实有蔡早贵向法庭提供的《江西小蓝丰溢实业发展有限公司招商合同书》、收据八张、《南昌县公安消防大队建设工程竣工验收备案抽查结果通知书》，小蓝丰溢公司提供的《江西小蓝丰溢实业发展有限公司招商合同书》、《南昌县建设工程竣工验收备案表》、《交房通知书》、收房签到表、收据六张、房屋所有权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、施工图纸一份、竣工图纸一份、土地使用权证等证据予以证实。本院认为：涉诉厂房已于庭审之日前办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证并取得了竣工验收备案，符合法律法规的规定，具备交付条件。涉诉厂房验收合格的时间为2015年6月26日，蔡早贵以迟延合同约定的交房时间达1年零2个月、小蓝丰溢公司存在违约为由，主张合同解除，本院认为，双方在合同中已对合同解除的条件进行了约定，而逾期交房并不属于合同约定的合同解除的条件之一，故对蔡早贵的该项解除合同的理由，本院不予采纳。本案争议的焦点在于：涉诉厂房的建筑层数是三层局部四层还是三层局部五层？小蓝丰溢公司是否存在未经蔡早贵同意变更厂房设计规划的情形？依照厂房转让合同的约定及设计单位出具的施工图纸、竣工图纸显示，涉诉厂房为两户双拼、三层局部四层结构、建筑面积为2061.26平方米，但根据涉诉厂房的房屋所有权证登记显示，房屋总层数5层，总建筑面积为2058.13㎡（其中第五层建筑面积为125.625㎡），蔡早贵亦以此为由主张诉称涉诉厂房的现状为三层局部五层、不符合合同约定，请求解除合同。对此，本院认为，依照《建筑设计防火规范GB50016-2014》附录A建筑高度和建筑层数的计算方法：“建筑高度的计算应符合下列规定：···5、局部突出屋顶的瞭望塔、冷却塔、水箱间、微波天线间或设备、电梯机房、排风和排烟机房以及楼梯出口小间等辅助用房占屋面面积不大于1/4者，可不计入建筑高度···”，“建筑层数应按建筑的自然层数计算，下列空间可不计入建筑层数：···3、建筑屋顶上突出的局部设备用房、出屋面的楼梯间等”，《民用建筑设计通则GB50352-2005》4.3建筑高度控制“···下列突出物不计入建筑高度内：1）局部突出屋面的楼梯间、电梯机房、水箱间等辅助用房占屋顶平面面积不超过1/4者；···”的规定，涉诉厂房电梯设备间因属于局部突出屋顶的辅助用房且面积未达屋面（第三层）面积的1/4，故可不计入建筑高度及建筑层数，因此，厂房施工图纸及竣工图纸对建筑层数表述为“地上三层（局部四层）”，厂房转让合同中的表述为“三层局部四层结构”，同时依照《建筑工程建筑面积计算规范GB/T50353-2013》中关于计算建筑面积的规定：“建筑物内设有局部楼层时，对于局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。结构层高在2.20M及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20M以下的，应计算1/2面积”，涉诉厂房电梯设备间的层高高于2.20M米，应计算全面积，故不论是施工图纸、竣工图纸还是房屋所有权证都将该部分面积计入建筑总面积中。综上所述，虽然施工图纸、竣工图纸、厂房转让合同以及房屋所有权证针对涉诉厂房建筑层数的表述并不相同，但它们从不同的角度所描述、指向的都是涉案厂房建筑结构的客观实际，两者之间并无矛盾之处。小蓝丰溢公司所建造的涉诉厂房符合双方的合同的约定，并不存在更改规划的情形，蔡早贵以涉诉厂房不符合合同约定，而主张解除合同并由小蓝丰溢公司承担违约责任的诉讼请求，与事实不符，本院不予支持。蔡早贵未依照合同约定按时足额履行支付购房款义务，小蓝丰溢公司请求其继续履行，于法有据，本院予以支持。根据涉诉厂房产权登记面积，涉诉厂房的总金额为4692536.4元（2058.13平方米×2280元/平方米），蔡早贵已支付金额为1879869.12元，蔡早贵还应支付2812667.28元，其中：主体封顶及厂房交付时支付466399.08元、剩余50%的购房款2346268.2元自厂房交付次月起按年利率12%、以三年分期付款方式于每月前三天支付本息。小蓝丰溢公司虽于2014年8月向蔡早贵发出交房通知，但直至2015年6月26日，才取得涉诉厂房的竣工验收备案具备交付条件，故厂房交付之日应为2015年6月26日，小蓝丰溢公司诉请要求蔡早贵支付截止至2016年3月3日止的分期付款本息，系当事人对自身权益的处分，且不违反法律规定，本院予以认可，故蔡早贵应向小蓝丰溢公司支付的购房款总额为1052966.13元（主体封顶及厂房交付时466399.08元、自2015年7月起至2016年3月止期间的分期付款本金586567.05元），蔡早贵应向小蓝丰溢公司支付的2015年7月起至2016年3月止期间分期付款利息为211164.14元（23462.682元/月×9个月）。蔡早贵迟延履行支付购房款义务，小蓝丰溢公司主张应按合同总价款万分之一的标准计算逾期支付期间违约金，因双方当事人在合同中有约定，应从其约定。根据庭审查明的事实，蔡早贵迟延支付的款项包括：1、2012年11月27日应支付定金269967.28元，实际支付日期为2012年11月28日，迟延支付一天；2、厂房交付时应支付466399.08元，截止庭审之日仍未支付。小蓝丰溢公司主张二楼楼面浇筑完毕日期为2013年4月16日、主体封顶日期为2013年6月13日、厂房的交付日期为2014年8月15日，故迟延履行违约金应分别从上述日期起算，对此，本院认为，小蓝丰溢公司并未提供任何证据证明房屋正负零施工完毕时间、二楼楼面浇筑完毕时间及主体封顶时间，故本院对上述时间节点不予采信。对于厂房交付时间虽提供了交房通知书予以证实，但涉诉厂房于2015年6月26日始取得竣工验收备案具备交付条件，故蔡早贵迟延支付466399.08元的违约金应自2015年6月26日起计算至实际支付之日止，标准为469.97元/天（合同总价款4699672.8元×万分之一）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）蔡早贵应向被告（反诉原告）江西小蓝丰溢实业发展有限公司支付购房款人民币1052966.13元；二、原告（反诉被告）蔡早贵应向被告（反诉原告）江西小蓝丰溢实业发展有限公司支付分期付款利息人民币211164.14元；三、原告（反诉被告）蔡早贵应向被告（反诉原告）江西小蓝丰溢实业发展有限公司支付迟延支付定金269967.28元的违约金人民币469.97元；四、原告（反诉被告）蔡早贵应向被告（反诉原告）江西小蓝丰溢实业发展有限公司支付迟延支付购房款466399.08元的违约金（按照469.97元/天的标准，自2015年6月26日起计算至本判决确定支付之日止）；五、驳回原告（反诉被告）蔡早贵的诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）江西小蓝丰溢实业发展有限公司其他过高的反诉请求。如果未按本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。案件受理费27479元、反诉费13248元、保全费5000元，共计45727元由原告（反诉被告）蔡早贵承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  朱 琳人民陪审员  谢小青人民陪审员  熊一意二〇一六年六月三日书 记 员  刘文莉