四川省武胜县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1622民初100号原告：王品霖，男，生于1995年8月16日。委托诉讼代理人：谭小林，系原告王品霖之母，生于1968年10月3日。被告：四川飞龙建设集团房地产开发有限公司，住所地邻水县鼎屏镇东临路5-1号，统一社会信用代码91511623772986535Q。法定代表人：费良斌,董事长。委托诉讼代理人：赵小波，公司员工。委托诉讼代理人：邓健，四川顿开律师事务所律师。原告王品霖与被告四川飞龙建设集团房地产开发有限公司（以下简称飞龙房地产开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用简易程序，于2017年2月15日、3月21日两次公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年4月27日第三次公开开庭审理了本案。原告王品霖的委托诉讼代理人谭小林，被告飞龙房地产开发公司的委托诉讼代理人邓健、赵小波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王品霖向本院提出诉讼请求：1.判令被告飞龙房地产开发公司办理位于武胜县沿口镇弘武大道“龙景·山水绿城”4栋21楼4号住房的房产证和土地使用证；2.判令被告飞龙房地产开发公司从2014年4月30日起每日按已付房款401515元的万分之二计算违约金至办理并交付权属证书为止。事实和理由：2013年1月24日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，该合同约定被告飞龙房地产开发公司将位于武胜县沿口镇山水绿城4栋21楼4号住房一套出售给原告王品霖，合同还约定如因出卖人的责任，自买受人应当取得房屋的所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋的所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告王品霖已按合同约定向被告飞龙房地产开发公司交纳了购房款401515元。2013年10月25日，被告飞龙房地产开发公司向原告王品霖交付合同约定的房屋，至今未给原告王品霖办理该房屋的土地使用权证，经原告王品霖多次找被告飞龙房地产开发公司协商无果，特诉至法院，请依法判决。被告飞龙房地产开发公司辩称，承认原告王品霖主张双方于2013年1月24日签订了《商品房买卖合同》，约定被告飞龙房地产开发公司将位于武胜县沿口镇山水绿城4栋21楼4号住房一套出售给原告王品霖，并支付全部价款，被告飞龙房地产开发公司于2013年10月25日将房屋交付原告王品霖的事实。《商品房买卖合同》第二十条中约定每日万分之二的违约金只针对房屋所有权证，合同未约定逾期办理土地使用证的违约责任。因政府相关部门原因，致使被告飞龙房地产开发公司未能按期给原告王品霖办理相关房产证件。被告飞龙房地产开发公司只是协助原告王品霖办理产权证，而非独立办理产权证的义务；原告王品霖主张支付违约金的请求已超过诉讼时效期间，请求驳回该项诉讼请求；如存在违约，违约金计算期间应当从违约之日起至可以办理不动产权证书止，且原告王品霖主张的违约金过高，请求调减；因政策变动，现在只能办理不动产权证。原告王品霖围绕诉讼请求依法提供了原告王品霖身份证复印件、商品房买卖合同、房款收据、税收完税证明、住宅质量保证书；被告飞龙房地产开发公司向本院依法提供其营业执照、法定代表人身份证明。本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方当事人对上述证据的合法性、真实性、关联性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对原告王品霖提供的光碟、县国土局住县信房局乔宏的证词、龙景·山水绿城的住房户证词，被告飞龙房地产开发公司的质证意见为：1.对光碟的证据来源合法性持疑，如果是视频资料应举证第一时间的视频载体，并且应配以文字资料，该组证据不能达到原告的证明目的；2.对龙景·山水绿城的住房户证词真实性持疑，上面签字的人都与本案有利害关系，也没有附身份证复印件，也不能表示是其本人签名，证人均未出庭，证言不具法律效力，并且他们是这一系列案件的各个原告，原告互相作证请法院不予采信；3.原告方举示的县国土局住县信房局乔宏的证词属个人行为，不能代表信访局，信访行为以信访局登记备案为准。本院认为，该组证据的真实性和合法性存疑，故对该组证据本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月24日，原告王品霖与被告飞龙房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告王品霖在被告飞龙房地产开发公司处购买位于武胜县沿口镇山水绿城4栋21楼4号住房一套，预测建筑面积共113平方米，按照建筑面积计算每平方米3569.03元，总价款403300元。该商品房的付款方式及期限为一次性付款方式，出卖人应当在2013年3月31日前向买受人交付该商品房。合同还约定该商品房交付使用后，出卖人和买受人共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。同时原告王品霖与被告飞龙房地产开发公司签订《商品房买卖合同补充协议》，协议第二条约定：“买受人应在接到出卖人电话或书面‘交房通知’后，七日内到指定部门缴纳办理分户《国有土地使用证》、《房屋所有权证》所需要的费用……”。合同签订后，原告王品霖于2016年4月19日已付清全部房款共计401515元，并按合同约定缴纳了应当承担的各项税费。另查明，2013年10月25日，被告飞龙房地产开发公司将房屋交付原告王品霖使用，并于2015年9月24日交付房屋所有权证书，国有土地使用证至今未办理。再查明，根据国务院《不动产登记暂行条例》的规定，2016年8月24日，武胜县停止办理房屋所有权证和国有土地使用证，统一办理不动产权证。本院认为，原告王品霖与被告飞龙房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》主体适格，内容合法，系双方真实意思表示，该合同合法有效，本院予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于办理涉案房屋权属证书的问题，合同明确约定，商品房交付使用后原、被告双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，现原告王品霖已按合同约定履行了自己的义务，被告飞龙房地产开发公司未按合同的约定全面履行自己的义务，致使原告王品霖的国有土地使用证至今未办理，故原告王品霖要求被告飞龙房地产开发公司办理国有土地使用证的理由成立，本院予以支持。因政策调整，产权登记机关已停止办理房屋所有权证和国有土地使用证，按照国务院《不动产登记暂行条例》的规定，武胜县于2016年8月24日统一办理不动产权证，同时，由于办理不动产权证是相关部门的行政行为，鉴此，被告飞龙房地产开发公司应当协助原告王品霖到相关部门办理不动产权证。根据《商品房买卖合同补充协议》第二条的约定和本地交易习惯，双方订立的《商品房买卖合同》第二十条第二款载明的“房屋所有权证书”应包含房产证和土地使用证，故被告飞龙房地产开发公司辩称《商品房买卖合同》第二十条中约定每日万分之二的违约金只针对房屋所有权证，未约定逾期办理土地使用证的违约责任的辩称理由不成立，本院不予采信。关于逾期办证违约金问题，合同明确约定，被告飞龙房地产开发公司在交房后365日内协助原告王品霖办妥房屋所有权证书，被告飞龙房地产开发公司实际于2013年10月25日交房给原告王品霖，因此，被告飞龙房地产开发公司应当在2014年10月24日前协助原告王品霖办妥房屋所有权证书和土地使用证，但被告飞龙房地产开发公司至今未办理土地使用证，已构成违约，应当支付违约金，但是违约金属合同之债，应当受诉讼时效（2年）的约束，根据合同约定，原告王品霖从2014年10月25日起应知晓其权利受到了侵害，直到2017年1月5日才提起诉讼，已超过诉讼时效，审理中，原告王品霖举示的证据不能证明存在诉讼时效期间中止、中断和延长的情形，故被告飞龙房地产开发公司辩称原告王品霖主张违约金已过诉讼时效的理由成立，原告王品霖要求被告飞龙房地产开发公司给付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国物权法》第十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告四川飞龙建设集团房地产开发有限公司协助原告王品霖将位于武胜县沿口镇山水绿城4栋21楼4号房屋的不动产权证书办理至原告王品霖名下；二、驳回原告王品霖的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告四川飞龙建设集团房地产开发有限公司负担（原告王品霖已预交案件受理费100元，待本判决执行时由被告四川飞龙建设集团房地产开发有限公司直接支付给原告王品霖）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审 判 长  张 玲人民陪审员  夏崇祥人民陪审员  刘吉祥二〇一七年六月五日书 记 员  向兰兰