山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终285号
上诉人（原审原告）：刘登攀，男，1989年7月6日出生，汉族，住济宁市嘉祥县。
委托诉讼代理人：鹿林，山东圣义律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵月梅，女，1983年5月10日出生，汉族，住济南市。
被上诉人（原审被告）：崔健，男，1985年8月10日出生，汉族，住济南市。
被上诉人（原审第三人）：山东三泽置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：吴立春，董事长。
上诉人刘登攀因与被上诉人赵月梅、崔健、山东三泽置业有限公司（以下简称三泽公司）合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2016）鲁0113民初4456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘登攀上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判赵月梅、崔健共同返还刘登攀136777.12元。2、本案上诉费及一审诉讼费由赵月梅、崔健承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，《宾馆转让协议》应于2016年9月29日解除。刘登攀与赵月梅、崔健于2016年8月5日签订《宾馆转让协议》，刘登攀按照约定交付款项后，三泽公司提出赵月梅、崔健与其明确约定不能将经营场所转租，于2016年9月26日查封涉案宾馆房屋，并告知刘登攀已于9月29日解除与赵月梅的租赁关系。因此，截至2016年9月29日，涉案协议已无法履行，合同目的无法实现。一审中，变更诉讼请求是刘登攀的合法权利，不管要求确认合同无效还是解除合同，刘登攀的目的都是不再履行转让协议，人民法院应当从起诉的目的出发来认定解除时间，以变更诉求的时间来确定解除时间没有法律依据。二、一审法院对刘登攀与赵月梅、崔健履行转让协议产生的损失认定错误。刘登攀自2016年8月5日开始接手涉案宾馆，三泽公司于2016年9月26日查封涉案宾馆后，刘登攀即失去对宾馆的控制。三泽公司已于同年9月29日通知解除与赵月梅、崔健的房屋租赁合同，刘登攀与赵月梅、崔健之间履行合同造成的损失计算时间应为2016年8月5日起至9月29日止的55天，对应的损失总额应为40997.88元（租赁费887.4㎡x0.8元／天x55天=39045.6元；物业费887.4㎡x2元／月÷30天x55天=1952.28元）。2016年9月29日之后的损失及费用应由三泽公司决定如何处分，与刘登攀无关。三、一审法院对刘登攀与赵月梅、崔健过错责任分担认定错误。一审法院查明双方在签订协议时均存在过错，赵月梅、崔健应承担主要过错责任，一审法院判决刘登攀承担全部损失有失公平，也没有法律依据。
赵月梅、崔健辩称，不认可136777.12元的数额，一审判决返还的数额过高。
三泽公司未作陈述。
刘登攀向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的宾馆转让协议无效；2.赵月梅、崔健返还转让费、租金、押金共计177775元；3.赵月梅、崔健承担本案诉讼费。诉讼过程中，刘登攀将要求确认宾馆转让协议无效的诉讼请求变更为要求解除双方签订的宾馆转让协议，并明确表示要求赵月梅、崔健共同承担返还177775元的民事责任。
一审法院认定事实：赵月梅、崔健系夫妻关系。2016年4月8日，赵月梅与三泽公司签订《房屋租赁合同》，主要约定：一、三泽公司将位于济南市长清区大学城商业街6-2-401号（建筑面积1287.40㎡）的简装房屋出租给赵月梅，用于宾馆经营；二、租赁期限自2016年4月1日起至2019年3月31日止，为期3年；三、租赁费为每年375921元（1287.40㎡×0.8元/天×365天），按季度交纳，于每季度15前预交下季度租赁费；三、赵月梅向三泽公司交纳保证金31327元。合同期满后，赵月梅无违约行为，并付清全部租赁费后，三泽公司一次性无息返还保证金；四、合同生效后，非经三泽公司书面同意，赵月梅不得将房屋转租、出借，除非另行达成书面协议或取的三泽公司书面认可，否则任何情况下均不得视为三泽公司同意赵月梅将房屋转租、出借；五、赵月梅延迟支付租赁费30日以上或未经三泽公司书面同意，将房屋转租或出借，三泽公司有权解除合同。上述合同签订后，赵月梅将承租房屋用于宾馆经营，取名祥麟（圣铄）宾馆。
2016年8月5日，刘登攀与赵月梅签订《宾馆转让协议书》，主要约定：一、赵月梅于2016年8月5日将位于济南市长清区大学城商业街6-2-401号的祥麟（圣铄）宾馆整体转让给刘登攀经营；二、转让费共计118000元，刘登攀于2016年8月5日一次性付清转让费后，取得经营权；三、赵月梅与三泽公司签订的《房屋租赁合同》约定宾馆所涉经营场所的租赁期限为三年，至2019年3月31日到期，租赁费为每年375921元，每季度支付一次；该《房屋租赁合同》作为本合同附件，与本协议具有同等法律效力；四、赵月梅将经营权（包括营业执照、卫生许可证、税务登记证、特种行业经营许可证等相关证件）和宾馆现有的固定资产、低值易耗品全部转让给刘登攀，包括柜台桌椅、空调、电视机、冰箱、装修、饰品、太阳能、电热水器、布草等物品；刘登攀同意接收宾馆所有客户、固定资产和相关证件的使用权，并知晓赵月梅与三泽公司签订的《房屋租赁合同》，赵月梅已充分披露该合同全部内容；五、赵月梅允许刘登攀在一定时期内继续使用宾馆的运营手续，但刘登攀应积极重新办理或过户至其名下，因办理证件产生的费用由刘登攀负担；六、如在经营过程中，出现三泽公司违约导致刘登攀无法正常经营，三泽公司赔偿给赵月梅的赔偿款全部归刘登攀所有。
当天，崔健向刘登攀出具收条一份，载明收到刘登攀给付的宾馆转让费118000元、租赁费和押金等59775元，合计177775元。随即，刘登攀接收祥麟（圣铄）宾馆，并自行经营。
2016年9月26日，刘登攀在拆除祥麟（圣铄）宾馆内空调时，三泽公司前往询问，得知刘登攀从赵月梅处受让宾馆事宜。当日下午，三泽公司在宾馆大门处张贴封条，禁止刘登攀及他人进入。此后，当事人双方多次协商未果，形成本次诉讼。
诉讼中，刘登攀认可受让宾馆后的房屋租赁费和物业费系由其承担。赵月梅、崔健亦认可未将宾馆转让事宜告知三泽公司。此外，为明确三泽公司对其与赵月梅签订的涉案《房屋租赁合同》的意见和涉案宾馆的现状，一审法院于2016年11月15日庭审结束当天下午依职权对三泽公司进行了调查询问，并对涉案宾馆进行了现场勘察。
三泽公司明确表示，其于2016年9月26日发现赵月梅将祥麟（圣铄）宾馆转让后，当天便在该宾馆大门张贴封条，并于2016年9月29日通过EMS快递向赵月梅邮寄了《解除房屋租赁合同通知书》，指出因赵月梅未经其同意，将承租房屋转租，违反了合同相关约定，合同约定的解除条件已经成就，故通知解除双方签订的《房屋租赁合同》。根据三泽公司提供的相关EMS邮寄单查询结果显示，该邮件由赵月梅本人签收，但赵月梅予以否认。
根据现场勘察情况显示，刘登攀已将祥麟（圣铄）宾馆内的全部空调进行了拆除，并堆放于楼道之内，且其自认对部分经营资产进行了处置。
另查明，赵月梅转让给刘登攀的祥麟（圣铄）宾馆所涉经营场所仅为济南市长清区大学城商业街6-2-401号房屋的一大部分，面积为（1287.40㎡-400㎡）887.40㎡。该房屋其余400㎡的亦用作宾馆经营，并由赵月梅转让他人。
又查明，刘登攀给付崔健的租赁费和房屋押金59775元中，房屋押金为15877元，剩余（59775元－15877元）43898元为租赁费和物业费。其中，租赁费系按0.8元/天/㎡计算，物业费系按2元/月/㎡计算。因赵月梅已向三泽公司交付了2016年7月1日起至2016年9月30日止的第三季度租赁费和物业费，故刘登攀将2016年8月5日起至2016年9月30日止的第三季度租赁费和物业费直接给付崔健。
一审法院认为，赵月梅作为承租人从三泽公司租赁房屋后用于宾馆经营，其在经营期间与刘登攀签订《宾馆转让协议书》，将宾馆内的装饰装修、设施设备等经营资产和宾馆经营权整体转让给刘登攀，并由刘登攀负担受让宾馆经营权后发生的房屋租赁费和物业费。从表面上看，赵月梅仅是将宾馆全部资产和经营权予以转让，但因赵月梅仅是宾馆经营场所的承租人，并非所有权人，而宾馆经营又必然不离开所依附的经营场所，两者紧密结合，为实现合同目的不可或缺的事项，故上述《宾馆转让协议书》实际尚含有赵月梅将承租的经营场所转租的内容，属债权债务概括转让合同。
根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。据此，赵月梅将从三泽公司取得房屋承租权和对三泽公司负有的支付租赁费义务概括转让给刘登攀，需经三泽公司同意，否则该转让对三泽公司不具有法律约束力。具体到房屋转租引发的合同纠纷中，法律赋予了出租人相应的救济途径，即《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二项和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定的“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。由此可知，在房屋转租情形下，出租人享有解除租赁合同和请求法院确认转租合同无效的权利，但承租人和次承租人则不享有请求确认转租合同无效的权利。究其原因，主要在于租赁合同属于确立债权债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的。租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占有、使用，承租人支付相应租金。承租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有，并不构成对租赁物所有权的处分。因此，在没有其他无效原因存在的情况下，未经出租人同意的房屋转租合同的效力不宜遽然予以否定。本案中，涉案《宾馆转让协议书》已明确载明宾馆经营场所的权属情况，且将赵月梅与三泽公司签订的《房屋租赁合同》作为协议附件，可见刘登攀对宾馆经营场所涉及转租事宜系属明知。同时，涉案《宾馆转让协议书》除涉及经营场所转租外，还涉及宾馆经营资产和经营权转让，该部分内容系双方协商一致的结果，不违反法律的强制性规定，系属有效约定。加之，现有证据亦不能证明存在刘登攀与赵月梅恶意串通，损害三泽公司利益的情形，故刘登攀要求确认涉案《宾馆转让协议书》无效的诉讼请求，不符合法律规定。经释明上述意见后，刘登攀将要求确认涉案《宾馆转让协议书》无效的诉讼请求变更为要求解除该协议书。
由此，本案争议焦点有二：一是涉案《宾馆转让协议书》是否符合法定解除条件；二是刘登攀要求赵月梅、崔健返还转让费、租赁费和房屋押金共计177775元是否合法合理。关于争议焦点一，即涉案《宾馆转让协议书》是否符合法定解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款和第九十四条第四、五项规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。赵月梅与三泽公司签订的《房屋租赁合同》明确约定，如赵月梅擅自转租房屋，则三泽公司享有合同解除权。现因赵月梅实际将从三泽公司承租的房屋转租给刘登攀，且向三泽公司隐瞒了转租事实，故前述《房屋租赁合同》约定的解除条件成就，三泽公司行使合同解除权，符合合同约定和法律规定，予以认定。三泽公司于2016年9月26日对刘登攀受让的宾馆采取张贴封条的自力救济措施后，刘登攀已无法再继续使用该经营场所用于宾馆经营。换而言之，刘登攀与赵月梅签订的《宾馆转让协议书》事实上已无法继续履行，合同目的无法实现。此种情况下，刘登攀要求解除《宾馆转让协议书》的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。关于该协议书的解除时间，依据涉案《宾馆转让协议书》的履行以及现场勘察情况，一审法院酌定以本案开庭审理过程中刘登攀明确表示要求解除协议书的时间即2016年11月15日为准。
关于争议焦点二，即刘登攀要求赵月梅、崔健返还转让费、租赁费和房屋押金共计177775元是否合法合理。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。据此，涉案《宾馆转让协议书》解除后，应按照当事人双方的过错程度和合同履行情况确定各自所负担的赔偿和返还义务。因刘登攀与赵月梅在签订涉案《宾馆转让协议书》时均知晓宾馆所附经营场所不得转租，否则三泽公司可解除房屋租赁合同，故双方对《宾馆转让协议书》因三泽公司行使房屋租赁合同解除权而不能继续履行并最终解除，均负有过错，且责任相当，双方应各自承担由此造成的相应损失，但依据该协议书取得的财产仍需在扣除合理费用后彼此互相返还。赵月梅、崔健对刘登攀要求其二人共同承担返还相应财产的民事责任予以认可，应予以确认。
因当事人约定涉案《宾馆转让协议书》履行期间发生的房屋租赁费和物业费由刘登攀承担，故依据该约定和协议履行情况以及双方的过错程度，自刘登攀于2016年8月5日受让涉案宾馆之日起至2016年11月15日涉案《宾馆转让协议书》解除之日止共计103天期间的租赁费和物业费由刘登攀承担，此后的租赁费和物业费则由赵月梅承担为宜。经核算，刘登攀应承担的租赁费为（887.40㎡×0.8元/天×103天）73121.76元，物业费为（887.40㎡×2元/月÷30天×103天）6093.48元，合计79215.24元。又因刘登攀在实际经营涉案宾馆期间利用受让的宾馆原有装饰装修和经营资产营业收益，部分实现了合同目的，故其除全部返还受让的相应经营资产外，仍应向赵月梅支付相应使用费。由于刘登攀与赵月梅在交接涉案宾馆时没有形成书面的交接清单，宾馆内附装饰装修和经营资产情况不详，具体价值和使用费计算标准不宜确定，且对涉案宾馆进行现场查勘时发现刘登攀对宾馆内的空调进行了拆除，且自行处置了部分经营资产，故刘登攀能否完全返还受让取得经营资产尚未可知，赵月梅因财产返还不能所遭受的损失亦无法确定。因此，赵月梅可待收回相应经营资产后，据实另行主张包括资产使用费在内的相关财产权利，本案不宜一并予以处理。
综上所述，赵月梅、崔健收取的刘登攀给付的177775元在扣除目前可以确定的应由刘登攀承担的租赁费和物业费79215.24元后，应将剩余（177775元-79215.24元）98559.76元予以返还。至于刘登攀主张的超出部分，证据不足，于法不和，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十三条第二款、第九十四条第四、五项、第九十七条、第二百二十四条第二项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决：一、确认刘登攀与赵月梅于2016年8月5日签订的《宾馆转让协议书》于2016年11月15日起解除；二、限赵月梅、崔健于判决生效之日起十日内共同返还刘登攀98559.76元；三、驳回刘登攀的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3856元，减半收取计1928元，由刘登攀负担860元，赵月梅、崔健共同负担1068元。
二审中，各方当事人未提交新证据。另，一审判决后，赵月梅、崔健向一审法院递交了上诉状，但未在限定期限内交纳上诉费。
二审查明的事实与一审一致。
本院认为，因三泽公司行使合同解除权，刘登攀与赵月梅签订的宾馆转让协议已无法继续履行，根据刘登攀与赵月梅的诉辩意见，双方同意解除该转让协议，一审法院依据涉案转让协议的履行及现场勘察情况，酌定以刘登攀明确表示要求解除协议的时间即2016年11月15日为该转让协议的解除时间，并无不当。一审法院据此计算刘登攀应承担的租赁费、物业费，应予确认。就涉案宾馆双方尚未办理交接手续，对于刘登攀实际返还原接收财产的情况现无法确定，由此造成的赵月梅的财产损失亦无法确定，且赵月梅在一审中亦未提起反诉，一审法院根据确认的合同期间计算刘登攀应承担的费用后，余款由赵月梅、崔健返还，亦无不当。赵月梅、崔健可根据当事人的过错情况，另行主张损失赔偿。
综上所述，刘登攀的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3856元，由刘登攀负担。
本判决为终审判决。
审判长 马立营
审判员 武绍山
审判员 王立强
二〇一八年一月二十九日
书记员 曹 鸿