河南省信阳市平桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民初字第1538号
原告李军（反诉被告），男，汉族，1983年8月27日出生。
委托代理人李光镔，男，汉族，1967年5月15日出生。
被告信阳裕富景置业有限公司（反诉原告）。
法定代表人王连建，总经理。
委托代理人王红，河南晓燕律师事务所律师。
原告李军诉被告信阳裕富景置业有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李军的委托代理人李光镔、被告信阳裕富景置业有限公司的法定代表人王连建、委托代理人王红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李军诉称，被告信阳裕富景置业有限公司与原告李军于2010年11月1日签订裕富景花苑房屋买卖合同，原告李军购买被告信阳裕富景置业有限公司的15号商铺，并约定于2011年8月份交付，之后，原告李军向被告信阳裕富景置业有限公司交纳6.5万元预付款。现被告信阳裕富景置业有限公司违反合同约定，拒绝交付房屋及办事相关证件，造成根本违约，给原告造成极大损害。为保护自己的合法权益，原告提起诉讼，请求：一、解除与被告的房屋买卖合同；二、判决被告退还预付款6.5万元、利息15990.50元，并赔偿原告损失290999.70元，合计371990.20元；三、判决被告承担本案诉讼费用。
原告为证明其主张的诉称事实，举证如下：（一）《裕富景花苑预约保留协议书》文本、预留费用收据，（二）《办理购房事项要求书》文本、以李光镔名义邮寄的EMS特快专递单寄件人联及回执复印件，（三）原告代理人李光镔与王奇的电话录音文字记录。
被告信阳裕富景置业有限公司答辩并反诉称，一、因为按照双方签订的预约保留协议，原告已经违约了，所以，同意解除合同；二、要求原告向被告支付20%的违约金，之后再退还预付款6.5万元。综上，被告向被告提起反诉，请求原告向被告支付违约金13000元。
被告信阳裕富景置业有限公司为证明其主张的辩称及反诉事实，举证如下：《裕富景花苑预约保留协议书》文本、预留费用收据、信房预售证第2014007号商品房预售许可证复印件。
经审理查明，2010年11月1日，原告李军与被告信阳裕富景置业有限公司签订《裕富景花苑预约保留协议书》，该协议书的主要内容如下，一、甲方（被告信阳裕富景置业有限公司）为乙方（原告李军）预留裕富景花苑15号商铺，该房屋建筑面积约为90平方米（此面积为甲方暂测面积，实际面积以信阳市房管局测绘的最终面积为准），单价3566.67元／平方米，该套住房总价为人民币321000元。二、…，乙方向甲方支付房屋预留费用65000元；此预留费用如未按时交付，则视为乙方自动放弃房屋的优先购买权；此预留费用自交付之日起甲方不再退还，待甲乙双方签订商品房买卖合同后，该预留费用冲抵房款。三、预留期间，甲方有为乙方保留上述房屋的义务，如甲方未为乙方保留上述房屋，除退还乙方所交的预留费用外，应按乙方交纳预留费用的20%承担违约过失责任。如乙方单方违约或者提前解除合同，扣除乙方交纳预留费用的20%作为乙方的违约过失应承担的责任，剩余款项退还。四、甲方取得商品房（预）售许可证后，通知乙方签订《商品房买卖合同》，如乙方在接到甲方通知后十日内未与甲方签订《商品房买卖合同》，上述预留房屋不再为乙方预留，由甲方自行处理，扣除乙方交纳预留费用的20%作为乙方的违约过失应承担的责任，剩余款项退还。五、本协议仅作为预留房屋所用，非《商品房买卖合同》的组成部分。…。另外，在原告李军举证的《裕富景花苑预约保留协议书》文本上有手写体“大概在二零一一年八月份左右交房”文字注明，旁边有落款署名，但从署名人的字体与文本上的文字注明字体辩认，显然非同一人书写，同时，署名字迹了草，无法确认所署姓名。同日，原告李军向被告信阳裕富景置业有限公司交纳预留费用65000元。2014年1月21日，被告信阳裕富景置业有限公司获得包括本案诉争房屋在内的裕富景小区共128套房屋的预售许可。2015年1月24日，原告的委托代理人李光镔以EMS特快专递的形式向被告信阳裕富景置业有限公司邮寄《办理购房事项要求书》，并在邮单的备注栏注明：签订补充协议、交付房屋、交纳购房款要求书。邮政部门加盖特快查验专用章的回执复印件显示，该邮件的签收人为高煜。对此，被告信阳裕富景置业有限公司辩称：（一）该特快专递非原告李军本人所寄，寄件人李光镔不是房屋预留协议的合同相对人，无权主张该特快专递备注栏中写明的内容；（二）收件人高煜非被告信阳裕富景置业有限公司员工，且没有写明收件日期，无法确认此收件人的身份信息。原告李军举证的《办理购房事项要求书》载明了其代理人对双方签订的《裕富景花苑预约保留协议书》中约定合同条款的法律认识，并表达了双方遵守信用原则，友好协商，迅速解决问题的愿望。但没有载明答复的期限。
庭审中，原告李军自认于2014年的下半年接到被告的电话，但被告无理加价。被告信阳裕富景置业有限公司则辩称，预留协议约定的房屋，被告一直保留着，期间多次向原告催要余款，但原告迟迟不答复，甚至不接电话，房屋的价格随着市场行情变动，涨了几次，被告随着物价上涨进行调价，不是擅自涨价。
本院认为，一、关于本案原、被告双方诉争的合同纠纷的定性。《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容包括以下13项：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。本案原、被告双方签订的《裕富景花苑预约保留协议书》仅对上述第（1）、（2）、（3）、（4）项作了概括性约定，不能认定该协议书具备上述规定的商品房买卖合同的主要内容。因此，《裕富景花苑预约保留协议书》仅是双方为将来签订商品房买卖合同而订立的合同，它是一个独立的预约合同。另外，从该协议约定的有关条款看，双方当事人对取得商品房（预）销售许可证后方可订立商品房买卖合同的法律规定是明知的，对该协议书非商品房买卖合同的组成部分的约定是明确的。综上，本案原、被告双方诉争的合同纠纷应定性为预约合同纠纷。二、对原、被告双方争议证据的审核及与该证据相对应的待证事实的认定。（一）在合同文本上添注承诺性质的合同条款，因承诺一经作出即负有履行义务，所以，此种性质的合同条款须由承诺方即被告明确授权的代理人签字确认，或者在该补充条款文字上加盖被告单位印章以明示的方法予以确认，才可以被采信并对承诺方产生拘束力。本案中，原告提交的《裕富景花苑预约保留协议书》文本上手写体文字注明的“大概在二零一一年八月份左右交房”的内容，不具备上述任一条件，因此，本院对原告主张的被告承诺于大概在二零一一年八月份左右交房的待证事实，不予采信，该条款不应视为有效合同条款，对被告不具有拘束力。（二）EMS邮政快递单上明确载明的签收人为被告信阳裕富景置业有限公司，该邮件已被邮政单位证明已正常妥投。根据民事诉讼证据规则，可以认定原告方已完成了邮件送达的举证责任。除非被告方有相反证据足以证明签收人高煜既不是被告信阳裕富景置业有限公司的工作人员，也不是其指定的签收人，高煜的签收行为系邮递员误投，方可认定被告方确未收到该邮件的事实。否则，根据日常生活经验法则，以及基于对EMS快递工作人员职业操守的合理信赖，可以将高煜的签收行为视为被告信阳裕富景置业有限公司的签收行为。本案中，被告信阳裕富景置业有限公司并没有提供证据证明高煜的签收行为系邮递员误投，应当推定被告信阳裕富景置业有限公司已收到原告李军邮寄的《办理购房事项要求书》。（三）原告李军举证的其代理人李光镔与王奇的电话录音文字记录上没有王奇的签字确认，也没有符合法律规定的音频资料予以佐证，本院不予采信，不能认定本案争议房屋的现行市场价格为7000多元的事实。三、对违约事实的认定及违约赔偿责任的承担。民事诉讼证据规则规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。依据上述规定，被告信阳裕富景置业有限公司对其取得本案争议房屋的商品房预售许可证后，已按协议约定通知原告李军签订商品房买卖合同的事实承担举证责任。本案中，被告信阳裕富景置业有限公司没有提供证据证明其按协议约定履行了上述通知义务，视为举证不能，应承担举证不能的不利法律后果。因此，被告信阳裕富景置业有限公司对原告李军提起的反诉请求，无事实依据，本院不予支持。因协议中未约定被告信阳裕富景置业有限公司取得商品房（预）销售许可证后通知原告李军签订商品房买卖合同的期限，可以根据交易习惯来确定合理期限，根据该行业此种商业行为的交易习惯，酌定被告信阳裕富景置业有限公司应当于取得商品房（预）销售许可证后60日内通知原告李军，被告信阳裕富景置业有限公司未于该合理期限内通知原告李军，应当认定为一般违约。另外，被告信阳裕富景置业有限公司收到原告邮寄的《办理购房事项要求书》后，未在合理的期限内依协议约定按3566.67元／平方米的价格与原告李军签订《商品房买卖合同》，以其行为表明不同意履行《裕富景花苑预约保留协议书》约定的主要合同义务，构成根本违约，应当按该协议约定承担相应的违约赔偿责任，违约损失赔偿额应相当于因违约给原告李军所造成的损失。结合本案实际，2010年11月（原、被告双方于签订《裕富景花苑预约保留协议书》的时间），至2014年3月（按该协议约定应当履行签订《商品房买卖合同》的合理时间）这一时间段内，信阳市房地产市场处于价格上升区间，原告李军的损失应当包括合理的利息损失及合同履行后可以获得的利益。按协议约定的损失赔偿额计算方法计算出的损失赔偿额，远不足以弥补原告李军因被告信阳裕富景置业有限公司的违约行为所造成的损失，依法应予调整，但调整后的损失赔偿额总计应当不超过违反合同一方即被告方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。被告信阳裕富景置业有限公司虽然不可能预计到本案诉争房屋4年间的该房屋价格差给原告造成的损失，但其作为一个专业的房地产开发公司，应当能够预见到本案诉争房屋1至2年间的该房屋价格差给原告李军造成的损失。结合信阳房地产市场同等情况下的房屋价格发展趋势，综合衡量上述各种项因素，酌定被告信阳裕富景置业有限公司应承担的违约损失赔偿额为100000元（含合理的利息损失及合同履行后可以获得的利益）。
综上，原、被告签订的《裕富景花苑预约保留协议书》是双方的真实意思表示，依法成立并生效。原告请求解除该协议，被告表示同意，双方意思表示真实，符合合同法规定的可以解除合同的条件，本院对原告请求解除该协议的诉讼请求予以支持。被告信阳裕富景置业有限公司违反预约合同约定未履行通知原告李军并与之签订商品房买卖合同的义务，并且在原告李军催告后的合理期限内，以实际行为表明不履行预约合同约定的签订商品房买卖合同义务，致使原告李军的合同目的不能实现，其行为构成根本违约，依法应承担相应的违约赔偿责任，根据上述论证，酌定各项违约损失赔偿额合计为100000元。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条之规定，判决如下：
解除原告李军与被告信阳裕富景置业有限公司签订的裕富景花苑预约保留协议；
被告信阳裕富景置业有限公司返还原告李军交纳的房屋预留费用65000元，于本判决生效之日起五日内付清；
被告信阳裕富景置业有限公司赔偿原告李军各项损失（含合理的利息损失及合同履行后可以获得的利益）合计100000元，于本判决生效之日起五日内付清；
驳回原告李军的其他诉讼请求。
驳回被告信阳裕富景置业有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，
加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费6880元，原告李军负担3829元，被告信阳裕富景置业有限公司负担3051元；反诉受理费63元，由被告信阳裕富景置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人上诉的，从递交上诉状之日起7日内交纳上诉费，并在交费后（从交纳上诉费的次日开始计算）5日内将交纳凭证交付本院一审案件承办人。上诉人未按上述规定预交上诉费并交付交纳凭证的，河南省信阳市中级人民法院将依法按自动撤回上诉处理。当事人对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉费收款单位：河南省信阳市中级人民法院，开户行：河南省建行信阳市分行老城支行，账户：41001551418050002096。
审判长 易艳玲
审判员 刘书强
审判员 蒋 荟
二〇一六年二月二十二日
书记员 郑 萍