浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙08民终1372号
上诉人（原审被告）：王莉华，女，1971年10月2日出生，汉族，衢州市盐务公司职工，住衢州市柯城区。
委托诉讼代理人：陈庆林，浙江无剑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭徐震，浙江无剑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：舒丽霞，女，1986年11月26日出生，汉族，衢江区实验小学教师，住衢州市柯城区。
委托诉讼代理人：周美富，男，1983年9月21日出生，汉族，中国农业银行股份有限公司衢州分行职工，住衢州市柯城区。
原审第三人：吉屋房地产经纪（衢州）有限公司，住所地：衢州市柯城区新安路153号。
法定代表人：郑凤梅，执行董事。
委托诉讼代理人：胡望圣，男，1985年12月25日出生，汉族，吉屋房地产经纪（衢州）有限公司员工，住衢州市柯城区。
上诉人王莉华因与被上诉人舒丽霞、原审第三人吉屋房地产经纪（衢州）有限公司（以下简称为吉屋经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2017）浙0802民初5409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案后，依法组成合议庭，审理了本案，本案现已审理终结。
王莉华上诉请求：1.本案所涉《委托购买意向书》为预约合同，而非房屋买卖合同。2.本案所涉《委托购买意向书》已经约定了解约定金，上诉人要求以双倍返还定金解除合同应予支持。3.上诉人早于2017年4月明确告知解除《委托购买意向书》，被上诉人要求按起诉之日差价赔�并无法律依据。4.评估报告程序不合法，鉴定人员未到过现场，参照周边其它高档小区不科学，差价时点并非原告诉求中明确的起诉之日等。原审法院未依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条之规定支持上诉人重新鉴定的申请，适用法律错误，申请二审法院重新鉴定。
针对王莉华的上诉，被上诉人舒丽霞答辩称：1.合同是预约合同还是本约合同，不能仅以合同名称认定，该合同对房屋的标的、价款、交付期限等主要条款作了约定，可以认定是本约而非预约。2.上诉是预期违约，无权单方解除合同，被上诉人才享有法定的解除权。3.因房屋价格上涨，上诉人在被上诉人多次沟通的情况下拒不交房，被上诉人丧失了购买同等价格房屋的权利，被上诉人在本案中不存在任何过错，上诉人要求按照双方过错合理分担损失没有依据。4.一审法院委托房地产评估事务所进行评估，评估程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人吉屋经纪公司答辩称：因为上诉人的违约，第三人吉屋经纪公司也存在损失，上诉人应该遵守诚实信用原则，继续履行合同是解决纠纷的最好方式。
舒丽霞向一审法院起诉请求：1、判令被告双倍返还定金100000元；2、判令被告赔偿超过定金部分的损失72590元；3.由被告负担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年12月5日，原告舒丽霞（乙方）与被告王莉华（甲方）经第三人吉屋经纪公司的促成签订一份《委托购买意向书（购房定金合同）》，约定购买方舒丽霞，出售方王莉华。房屋所有权证编号：15133483号，物业面积：77.88平方米。楼层2F。购买总价款610000元。付款方式：按揭付款，乙方于2017年8月18日前给付甲方首付150000元，余款人民币460000元，乙方于产权证办出5个工作日之内办理贷款按揭手续。甲、乙双方约定于2017年7月30日之前交房。乙方于签订本协议时，支付甲方50000元整作为购买意向金。甲、乙双方各自应于200天内到第三人吉屋经纪公司与对方签订《衢州市房屋转让合同》。如不按约签订该合同，则上述定金（原意向金）没有或加倍返还，以解除双方承诺之交易。协议签订后，原告舒丽霞支付被告王莉华50000元，被告王莉华出具给原告舒丽霞的定金收条，载明：今收到舒丽霞购买柯城区城北恬静苑13幢1单元202室的房屋购房定金50000元。之后，被告王莉华因房价上涨及其它原因，明确表示不同意出卖该房屋，愿意双倍返还原告舒丽霞100000元作为解除合同的代价。原告舒丽霞对此不予接受。上述�实双方无异议，且有《委托购买意向书（购房定金合同）》、定金收条所证实。诉讼中，原告舒丽霞申请对该房地产进行司法评估，衢州阳光房地产评估事务所受法院委托，通过现场勘查、以及科学的评估办法，确定评估对象（价值时点2017年7月26日）的评估价值为732590元。原告舒丽霞已支付此次评估费2560元。原告舒丽霞对该份司法评估报告无异议，被告王莉华异议认为，评估报告程序不合法，鉴定人员未到过现场，未考虑土地使用权年限、参照周边其它高档小区不科学等。
一审法院认为，原告舒丽霞与被告王莉华签订的《委托购买意向书（购房定金合同）》不违反法律规定，合法有效。被告王莉华认为，合同约定双方各自应于200天内到第三人吉屋经纪公司与对方签订《衢州市房屋转让合同》，故该合同为预约合同。原告舒丽霞认为，《衢州市房屋转让合同》其实是办理过户需要另行签订的网签协议，不具有实质性的权利、义务。第三人吉屋经纪公司作为格式合同提供一方，也表示此条款事先拟定，另行签订《衢州市房屋转让合同》实为办证网签之用。法院认为，双方讼争的关于合同是预约抑或本约的性质，不能仅凭合同的名称，而是应根据订约时当事人的真实意思、以及合同的相关内容进行分析认定。预约合同是以将来订立本约合同为目的，存在合同部分条款缺失或不确定的情形，而涉案合同对房屋标的、房价款、付款方式、交付期限等作了明确的约定，不存在法律或事实上障碍，具备合同实际履行的条件，而另行签订《衢州市房屋转让合同》之约，也符合房产中介机构为办证提供网签协议的通常做法。双方已经就房屋买卖主要条款达成了协议，《委托购买意向书（购房定金合同）》�为房屋买卖合同，双方应当全面履行协议约定的义务。虽然协议约定乙方支付甲方50000元整作为购买意向金，但是按照约定的内容具有担保的性质，适用定金罚则，同时被告向原告出具的定金收条，也明确是定金。故无论从约定抑或实际交付，该50000元是定金，而不是购买意向金。协议履行过程中，被告王莉华因房价上涨及其它原因，明确表示不同意出卖该房屋，违反诚实信用原则，应当承担违约责任。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。原告要求双倍返还定金的诉讼请求，法院予以支持。衢州阳光房地产评估事务所接受法院委托，鉴定程序合法，鉴定过程中指派其工作人员到现场勘查，并采用科学、合理的评估办法，鉴定人员经法院通知到庭接受当事人的质询，被告无相反的证据予以推翻，法院�评估报告予以采信。依据上述评估报告结论计算，买受房屋价格上涨，差价为732590元－610000元=122590元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，被告王莉华不履行合同义务，给原告舒丽霞造成的损失赔偿额，还应当包括合同履行后可以获得的利益。被告王莉华双倍返还定金，尚不足以弥补原告舒丽霞全部损失额，还应当赔偿房屋市场差价的部分损失。依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告王莉华双倍返还原告舒丽霞定金100000元。二、被告王莉华赔偿原告舒丽霞超过定金部分的损失72590元。上述一、二项，于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3752元，减半收取1876元，鉴定费2560元，合计4436元，由被告王莉华负担，于判决生效之日缴纳。
二审中，上诉人王莉华提供以下证据材料：1.上诉人王莉华与被上诉人舒丽霞丈夫的聊天记录一份，拟证明在2017年4、5月上诉人明确告知被上诉人解除委托购买意向书，并向其推荐同地段、同类型的房屋，被上诉人没有采取止损措施，导致损失扩大。被上诉人质证认为被上诉人的丈夫未到庭，无从证实，上诉人推荐的所谓廉价房屋与本案没有任何关系。2.2017年4月期间城北恬静苑28幢601室的房屋产权证复印件一份，拟证明当时房屋价格每平米6000余元。被上诉人质证认为该证据是复印件真实性无法认可，也与本案无关。本院认为，民事诉讼当事人对自己的主张有责任且应及时提供证据予以证明，被上诉人提供的证据材料均不属于二审中新的证�，本院不予采纳。
经审理，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人王莉华与被上诉人舒丽霞签订的《委托购买意向书（购房定金合同）》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。该合同就双方买卖的房屋标的、价款、付款方式、交付期限等主要条款进行了明确约定，具备合同实际履行条件。虽然在合同中约定了双方要另行签订《衢州市房屋转让合同》，但该约定只是为了办理网签的需要，以格式合同的形式再次对买卖关系予以确认，符合目前二手房交易的惯例，该条款不影响双方之间已经签订的《委托购买意向书（购房定金合同）》的成立及效力，双方均应本着诚实信用原则按照合同约定自觉履行。合同签订后，上诉人王莉华明确表示不同意出卖该房屋，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。合同约定乙方支付甲方50000元作为定金，应适用定金罚则，但是根据合同约定的内容，此定金属于违约定金而非解约定金，上诉人以双倍返还定金为代价主张解除合同，没有依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现因上诉人王莉华明确不履行合同义务，被上诉人舒丽霞要求其承担赔偿损失的违约责任，应予支持。关于损失数额的认定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益。一方违约且发生房屋价格上涨情形的，上涨差价属于合同履行后可以获得的利益。为此，根据被上诉人舒丽霞的申请，一审法院通过抽签方式随机选定衢州阳光房地产评估事务所，对诉争房屋的市场价值进行评估，鉴定过程中指派其工作人员到现场勘查，并由有资质人员依照房地产估价方法进行分析、测算，作出估价报告。关于评估对象估价时点的认定问题，本院认为，认定评估对象的估价时点应从保护守约方的利益出发，可以结合守约方的请求以及合同约定的履行期限届满之日、审理中房屋的涨跌情况等合理确定，一审法院以评估之日作为评估对象的估价时点并无不妥。上诉人王莉华虽对评估结论有异议，但无相反的证据予以推翻，对上诉人要求重新鉴定的申请不予准许。综上，上诉人王莉华的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审�件受理费1615元，由上诉人王莉华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 勇
审 判 员 袁小荣
审 判 员 郑尹秋
二〇一七年十二月二十六日
法官助理 方 帅
书 记 员 李 华