贵州省遵义市红花岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）红民商初字第38号
原告（反诉被告）王小燕，女，汉族，贵州省桐梓县人。
委托代理人钱钞，贵州山一律师事务所律师。
被告（反诉原告）中天城投集团遵义有限公司。住所地贵州省遵义市红花岗区ＸＸ路蔺家坡还房小区**栋*层。
法定代表人徐勇，总经理。
委托代理人龙春、何微，均系公司员工。
原告王小燕与被告中天城投集团遵义有限公司（以下简称中天城投遵义公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月8日立案受理，被告在答辩过程中提起反诉，本院予以合并审理，并依法由审判员陈利适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王小燕及其委托代理人钱钞、被告中天城投遵义公司委托代理人龙春、何微到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王小燕诉称，2013年5月，我拟投资开设餐馆，经人介绍并到被告中天城投遵义公司售房部咨询后，双方于2013年5月27日签订《租赁合同》，约定被告将其位于贵州省遵义市红花岗区ＸＸ路C区四层的XX号、XX号、XX号三间商业用房出租给我作为商业经营使用，租赁期限为三年，合同签订后我即支付了租金23697.00元和保证金11850.00元。其后，我还向物业管理公司交付了物业管理费和装修管理费。2013年6月8日，我与遵义市中新装饰工程有限公司签订《装饰工程合同》，为此支付装修价款388000.00元，同时，为了经营需要我还租赁了业主胡武刚的商业用房，并交纳了租金22000.00元，还购买了空调、桌椅等经营用品。2013年8月28日，我准备开始试营业，但因小区业主的阻扰，致使无法开展经营，后居委会、派出所、司法所等基层组织召集双方进行协调，但未能达成一致意见，致使我的重大损失未能得到赔偿，为此，特诉至人民法院，请求判决被告赔偿我的各项损失共计575476.60元，并退还房租23697.00元。
被告中天城投遵义公司辩称，对签订《房屋租赁合同》形成租赁关系没有异议，我公司已经按照合同约定将租赁房屋交付原告使用，小区业主阻扰经营的行为构成侵权，其损失应由侵权人赔偿，故原告对我公司的诉讼请求没有法律依据，应依法予以驳回。同时，双方签订《房屋租赁合同》后原告仅支付了首年租金，未按照合同约定支付从第二年起的租金，经我公司催告后仍未履行。2014年8月25日，原告向我公司发函，要求解除三份《房屋租赁合同》，后我公司向原告复函，同意解除合同并要求办理相关结算退租手续。如前所述，被告逾期不支付房屋租金，根据合同约定我公司有权解除合同并收回房屋，且原告还应当支付拖欠租金并承担相应违约责任，我公司根据上述理由提起反诉，请求判决：一、解除双方签订的三份《房屋租赁合同》；二、由反诉被告交还三间门面；三、由反诉被告支付至交还租赁房屋之日止的租金（按照每月每平方米12.00元计算）；四、由反诉被告支付逾期支付租金的违约金，按照每日千分之二计算；五、由反诉被告支付解约违约金4740.00元。
反诉被告王小燕对反诉辩称，反诉原告已经同意解除合同了，现在诉讼主张要求解除没有法律依据，另外，我方未支付租金是因为反诉原告交付的租赁房屋存在瑕疵，其违约在先，故我方有权拒付租金，也不应当承担违约责任。综上所述，请驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，位于贵州省遵义市红花岗区ＸＸ路“中天*ＸＸ湘江”楼盘系被告中天城投遵义公司开发建设的房地产项目，其中C区工程已于2011年6月23日通过消防验收合格，后又于2011年9月26日通过综合竣工验收，该C区工程裙房四层XX号、XX号、XX号三间房屋在房产登记管理机关的登记规划用途为商业用房。
2013年5月27日，原告王小燕与被告签订三份《租赁合同》，约定被告将前述XX号、XX号、XX号三间商业用房出租给原告作商业经营使用，双方在三份合同中均约定以下内容：租赁期限为三年，免租期两个月，即租赁期限从2013年7月27日起算，租金标准为每月每平方米12.00元，签订合同之日后3日内支付首年租金，并于次年7月27日前支付次年租金，以此类推；如原告未按约交付租金，应在被告催告后7天内付清，并按每天千分之二计付逾期付款违约金；如原告无合同约定或法律规定的情形无故解除合同，应按照当年租金的20%赔偿被告的损失；租赁期满或合同提前终止时，原告应按照被告的意见保留退租时的装修无偿交付给被告，同时被告有权让原告保留加装的装饰和固定设施，原告不得拆除，也不得向被告提出补偿要求；租赁期满或合同提前终止时，原告应在10日内交还租赁房屋，逾期被告有权清点处置遗留财物，同时原告应补交占用期租金；合同中还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告向被告交纳了三间商业用房的首年度租金23697.00元和合同约定的保证金，被告即将该三间商业用房交付给原告进行装修。2013年6月8日，原告与遵义市中新装饰工程有限公司签订《装饰工程合同》，将租赁前述三间商业用房拟开设的“香香小厨私房菜馆”室内装饰工程发包给该公司进行装修，采用包工包料的方式，约定装修总价款为388000.00元。在装修期间，原告向物业管理公司支付了相应的物业管理费和装修管理费，也为经营需要购买了空调、桌椅、厨房设备等有关物品，还支付了员工工资、交通差旅费、日常生活费等各项费用。同时，为了经营需要，原告还租赁了胡武刚个人所有与前述三间商业用房相邻的XX号商业用房，支付了相应的租金和保证金。
在经营菜馆的各项工作准备就绪后，原告经营的菜馆开始开业经营，开业不久，遭到小区业主的阻扰，阻扰理由包括出租房屋系业主共有公摊面积及经营菜馆影响小区环境两项，为此原告与小区业主产生纠纷，原告方工作人员于2013年9月10日11时36分向遵义市公安局红花岗区分局ＸＸ路派出所报警，该派出所接警后派员处理，并将处警情况记录于《接处警登记表》。基于前述原因，原告准备经营的菜馆一直未能顺利开展经营，为此原告多次与被告进行协商，但未能解决业主阻扰的问题，也未就后续事宜达成一致意见，双方于2013年10月30日在被告销售中心发生纠纷，并再次向遵义市公安局红花岗区分局ＸＸ路派出所报警，该派出所接警后再次处理。其后，菜馆经营问题一直未能解决，2014年7月28日，被告向原告发出《催告函》，要求原告交纳第二年度租金，2014年8月25日，原告向被告发出通知书，要求解除双方签订的三份《租赁合同》，同月27日，被告向原告进行回复，称同意解除合同，并要求办理房屋交接手续。其后，因双方未就损失赔偿有关事宜协商一致，故原告未将房屋移交给被告，随即将双方纠纷诉来本院，酿成本案讼争。
在本案诉讼过程中，因原告对支付装修费仅举证了收款收据，不能举证正式发票，原告遂申请对装修价值进行评估，经本院依法委托，遵义天诚价格评估咨询有限责任公司于2015年4月24日作出遵天价评字（2015）年第51号《价格评估咨询报告》，评估装修价值为350456.76元，原告为此支付评估费11000.00元。
上述事实，有原告举证的《租赁合同》、《接处警登记表》、《装饰工程合同》、投资清单及各项投入依据、《价格评估咨询报告》等书证和被告举证的营业执照、规划许可证、预售许可证、《租赁合同》、《催告函》、《解除合同通知书》及复函、《竣工验收备案表》，《消防验收意见书》、房屋记载信息等书证以及证人何本红、钟跃英、刘宇的证言和原、被告双方当事人的当庭陈述在卷佐证，已经庭审质证、认证，足以认定。
本院认为，原告王小燕与被告中天城投遵义公司对于双方签订三份《租赁合同》后形成租赁合同关系的事实不持异议，本院对此予以确认，前述《租赁合同》系双方在自愿的基础上所订立，且不违反相关法律的规定，均为合法有效，双方均应当按照合同约定享有权利并履行义务。双方在庭审中的争议在于小区业主阻扰经营是否能够归责于被告，对此争议，根据所查明小区业主阻扰经营的原因，本院从以下两个方面予以评述：首先，被告出租的三间商业用房均系被告所开发的未出售房屋，其所有权应当属于被告，小区业主主张该三间商业用房系业主共有缺乏事实和法律依据，以此为由阻扰原告经营不具有正当性；其次，该三间出租房屋的登记规划用途为商业用房，只要原告在经营过程中获得相关行政机关的审批许可，就可用于各种商业经营，现小区业主以经营类型影响小区封闭环境阻扰经营没有法律依据，仍然不具有正当性。根据前述两个方面的理由，小区业主阻扰原告经营的行为不具有正当的理由和法律依据，其行为已经构成侵权，而被告作为出租方已经履行了合同义务，将符合约定使用条件的商业用房交付给原告用于商业经营使用，被告对此没有违约行为。因此，小区业主阻扰经营不能归责于被告，更不能以此认定被告在履行合同中违约。
对于原告要求被告赔偿损失575476.60元的诉讼请求，其中所主张的装修费为388000.00元，其他为购买桌椅、空调等设备及支出工资、差旅交通费、日常生活费所产生的损失。对于前述其他损失部分，根据以上认定，被告在履行合同过程中没有违约行为，故被告对该部分损失不承担赔偿义务，本院对原告该部分诉讼请求不予支持。对于原告所主张的装修费损失，被告抗辩合同中约定租赁关系提前终止时所有的装修无偿归被告所有，对此本院认为，因该合同是被告为了能够重复使用而预先拟定，且合同文本中关于租赁关系提前终止时装修价值归属的约定也没有以划线、加粗等方式予以提醒，被告也没有举证证明在签署合同时对该条款予以明确说明，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的规定，该条款应当认定为格式条款，同时，该条款约定内容明显排除了相对方的重要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，三份《租赁合同》中关于租赁关系提前终止时装修价值归属的约定无效，但此约定无效并不导致合同中的其他约定无效，故本院对被告的前述辩解意见不予采纳。另外，双方已经以书面形式同意解除合同，且被告也认可原告装修是经过其同意的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”的规定，对于装修损失双方应当按照公平原则予以分担。对于装修具体价值，根据评估报告，总价值为350456.76元，其中应当扣除原告认可的玄关地弹门价值7366.50元和位于原告向其他业主租赁房屋中的前厅收银台价值119033.39元及门头价值10586.00元，还应当按照比例扣除卫生费、搬运费、管理费，总计应当扣除的费用略高于被告主张扣除的145819.41元，故本院对被告的该项意见予以采纳，认定本案中所涉三间商业用房原告投入的装修价值为204637.35元。对于原告该部分损失，根据公平原则，双方解除合同后因原告投入的装修使租赁房屋价值得以提升，同时因装修固定格局的局限，也会为被告的下一步使用或继续对外出租形成一定的障碍，再结合双方合同约定租赁期限等因素，本院酌情认定被告承担其中70%的赔偿义务，也即是由被告承担原告装修损失143246.15元。
对于原告要求被告退还租金23697.00元的诉讼请求，根据查明的事实，原告租赁三间商业用房开设菜馆初始即遭到小区业主阻扰，被告对此明知且还参与解决，但未能取得实质效果，其后双方针对后续问题一直协商但未能达成一致意见，故原告才未交还租赁房屋，也即是原告一直没有得到租赁商业用房的使用，故被告应当退还原告所交纳的租金，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。
对于反诉原告要求解除《租赁合同》的诉讼请求，因反诉被告已经发出解除合同通知，反诉原告也回复予以同意，双方在诉讼中也未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，双方的合同已经自行解除，反诉原告该项诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。对于反诉原告要求反诉被告腾空交还三间商业用房的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，反诉被告应当在合同解除后返还租赁房屋，故本院对反诉原告该项诉讼请求予以支持。对于反诉原告要求反诉被告支付租金和逾期付款违约金的诉讼请求，根据上述对本诉请求中关于返还租金的认定和论述，反诉被告不承担支付租金义务，故本院对反诉原告该两项诉讼请求不予支持。对于反诉原告要求反诉被告支付解约违约金的诉讼请求，因合同不能履行系不可归责于双方的原因，并非反诉被告无故行使合同解除权，故反诉被告不应当承担解约违约金，本院对反诉原告该项诉讼请求不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十条、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项的规定，判决如下：
一、由被告中天城投集团遵义有限公司退还给原告王小燕租金23697.00元并赔偿装修损失143246.15元，以上共计人民币166943.15元，限于本判决书生效之日起十日内履行支付；
二、由反诉被告王小燕将位于贵州省遵义市红花岗区ＸＸ路“中天*ＸＸ湘江”C区四层XX、XX、XX号三间营业房腾空交还给反诉原告中天城投集团遵义有限公司，限于本判决书生效之日起二十日内履行；
三、驳回反诉原告中天城投集团遵义有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费4900.00元，由原告王小燕承担3500.00元，被告中天城投集团遵义有限公司承担1400.00元；反诉案件受理费190.00元，由反诉原告中天城投集团遵义有限公司承担；评估费11000.00元，由被告中天城投集团遵义有限公司承担。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费。上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行，逾期则承担相应的法律责任。
审判员 陈利
二〇一五年七月八日
书记员 刘燕