广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1972民初6698号原告：刘晓东，男，汉族，1974年出生，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：叶沃伦，广东品峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐春德，广东品峰律师事务所律师。被告：杨辉邦，男，汉族，1969年7月20日出生，住广东省信宜市。被告：谢莲，女，汉族，1973年12月21日出生，住广东省信宜市。原告刘晓东诉被告杨辉邦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月20日立案受理后，依法由审判员谭伟明适用简易程序独任审理。后原告追加谢莲为本案被告，本院依法予以准许。因本案有不宜继续适用简易程序的情形，遂依法转换成普通程序，依法由审判员谭伟明担任审判长，与人民陪审员卢耀芳、人民陪审员伍秩华组成合议庭于2016年12月20日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人叶沃伦到庭参加了诉讼，两被告经本院合法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。公告期间不计入审限，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告杨辉邦继续履行合同，将标的房屋（东莞市虎门镇九门寨村环岛路滨江花园4幢2单元202号房）出售并过户给原告；2.判令被告承担本案诉讼费用。后原告变更诉讼请求为：1.判令解除《房地产买卖合同》；2.判令被告杨辉邦向原告返还购房款361300元、赔偿定金40000元、中介服务费25000元、赔偿担保贷款服务费22040元、逾期还款利息按上述款项的总额为本金，以同期银行贷款利率为利率，自起诉之日计算至实际付清之日；3.判令被告谢莲对上述债务承担连带偿还责任；4.判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告杨辉邦是东莞市虎门镇九门寨村环岛路滨江花园4幢2单元202号房的所有权人。2016年4月16日，原、被告经中介公司东莞市虎门恒发房地产咨询服务有限公司的居间下签订了《房地产买卖合同》，约定被告杨辉邦将上述房屋作价1460000元卖给原告，原告当天已向被告支付定金40000元，又于2016年4月26日通过银行转账支付了290000元，同年5月23日又支付了7150元。为此，原告还支付了中介公司25000元，支付了担保公司担保贷款服务费22040元。原告一直依约向被告支付楼款，然而被告杨辉邦却一再以各种理由拒绝办理赎卖手续，致使案涉房屋一直未能过户，6月初忽然无故表示不再将房屋卖给原告。经查，被告杨辉邦与重庆神州数码慧聪小额贷款有限公司因民间借贷纠纷一案，案涉房屋已经被东莞市第二人民法院查封。原告认为，案涉房屋已被查封，无法进行过户手续，致使案涉合同无法履行，属于被告杨辉邦违约。另外，被告杨辉邦取得案涉房屋所有权是在婚姻存续期间，而被告谢莲是被告杨辉邦的配偶，案涉债务属于两被告夫妻共同债务，被告谢莲应对案涉债务承担连带偿还责任。原告为维护自身合法权益，特提起本案诉讼，请求判如所请。被告杨辉邦、谢莲均没有答辩，也没有对原告提交的证据发表任何质证意见。经审理查明：原告主张与被告杨辉邦之间存在房屋买卖合同关系，并提交了一份编号为HF0001481的《房地产买卖合同》为凭。该《房地产买卖合同》显示由原告作为买方、被告杨辉邦作为卖方于2016年4月16日签订，主要约定：一、卖方拟转让位于东莞市虎门镇九门寨村环岛路滨江花园4幢2单元202号房，该房地产处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司融资赎楼。二、该房地产转让总价款为1460000元，该转让款不含税费。本合同签订时，买方向卖方支付购买该房地产交易定金40000元。三、付款方式为按揭付款，买卖双方在房管所签订合同后即时由买方支付卖方除定金、交房保证金之外的剩余首期款，剩余尾款800000元买方采用快速担保贷款方式支付。四、因买方或是卖方违反本合同约定，或抗拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等相关手续以及逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同义务的，逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金罚则。五、本合同在履行过程中，经纪方应严守诚实、信誉的服务原则为买卖双方提供居间服务，基于经纪方已为买卖双方提供居间服务，并促成双方签署本合同，买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费25000元。在合同履行过程中，任何一方不履行合同的，违约方应代守约方向经纪方支付代理费。守约方已经支付的，经纪方不予退还，该代理费作为买卖一方损失由违约方直接赔偿给守约方。《房地产买卖合同》除约定了其他内容外，还在最后一页“备注”栏手写“付款方式，买方应在2016年4月27日前支付卖方人民币贰拾玖万元，剩余首期款人民币叁拾叁万元冻结在担保公司，其余捌拾万元买方通过银行贷款方式支付给卖方。卖方在收到买方人民币贰拾玖万元时需即时还清二抵，否则当违约”。合同最后一页下方“卖方”处有“杨辉邦”字样签名及捺印；“经纪方”处加盖了“东莞市虎门恒发房地产咨询服务有限公司”字样印章，并有代表人签名；原告则在买方处签名捺印。《房地产买卖合同》签订当天，原告向被告杨辉邦支付了定金40000元，被告杨辉邦出具了《收据》，主要内容为“今收到刘晓东购买东莞市虎门镇九门寨村环岛路滨江花园4幢2单元202号房房屋定金40000元”，右下方“收款人”处有“杨辉邦”字样签名及捺印。同日，原告通过银行转账方式向被告杨辉邦支付了部分购房款290000元，被告杨辉邦出具了《收据》，主要内容为“今收到刘晓东交来购买东莞市虎门镇九门寨村环岛路滨江花园4幢202号房部分款290000元”，右下方“收款人”处有“杨辉邦”字样签名及捺印。另外，原告主张其在2016年5月23日向被告杨辉邦支付了购房款7150元，并由被告杨辉邦出具了《借条》，主要内容为“现杨辉邦向刘晓东借款7150元，用于预供房之用”，右下方有“杨辉邦”字样签名及捺印。原告主张该《借条》是被告杨辉邦当时拖欠他人款项，要求原告借钱给他，但双方约定该7150元系用于支付案涉房款。此外，原告主张其于2016年5月23日向被告杨辉邦支付了购房款24150元，被告杨辉邦出具了《收据》，主要内容为“今收到刘晓东购买东莞市虎门镇九门寨村环岛路滨江花园4幢202号房部分款24150元”，右下方收款人处有“杨辉邦”字样签名及捺印。另外，原告主张案涉房产因被告杨辉邦与他人其他纠纷，被东莞市第二人民法院查封，案涉房产已经不能过户，《房地产买卖合同》合同不能实现，要求解除《房地产买卖合同》。为此，原告要求被告杨辉邦赔偿已经支付的中介服务费及担保贷款服务费。为证明上述费用已经支出，原告提交了《东莞市虎门恒发房地产咨询服务有限公司统一收款收据》及《广东鼎业按揭服务有限公司收（退）款收据》为凭。其中《东莞市虎门恒发房地产咨询服务有限公司统一收款收据》主要内容为“今收到刘晓东购买东莞市虎门镇九门寨村环岛路滨江花园4幢202号房服务费25000元”，右下方“开票单位”处加盖了“东莞市虎门恒发房地产咨询服务有限公司财务专用章”字样印章。《广东鼎业按揭服务有限公司收（退）款收据》显示付款人为原告，代收服务费用及代收代付费用共22040元，但原告主张因案涉房屋无法过户，担保公司将担保费退回给了原告，该《广东鼎业按揭服务有限公司收（退）款收据》原件也已收回，故无法提供原件给法院核对。庭审中，原告明确要求赔偿定金的意思是要求被告双倍返还定金。另外，原告主张主张案涉《房地产买卖合同》已履行到担保赎楼阶段，但在原告缴纳担保费用后，担保公司查档发现案涉房屋被法院查封，案涉交易无法进行。此外，原告还认为其在提起本案诉讼时曾与被告杨辉邦进行调解，但因调解不成，在2016年6月30日当天告知被告杨辉邦需要解除案涉合同，但并未提交相关证据予以证明。另，原告还主张两被告系夫妻关系，而案涉房产系被告杨辉邦婚后所得，故案涉债务属于两被告共同债务，被告谢莲应对案涉债务承担连带清偿责任，就两被告的夫妻关系，原告提交了（2016）粤1972民初5842号民事调解书为凭，该民事调解书确认了两被告为夫妻关系，但并未记载两人结婚登记的时间。再查明：被告杨辉邦是东莞市虎门镇九门寨村环岛路滨江花园4幢2单元202号房所有权人，该房产于2016年6月6日被东莞市第二人民法院查封，申请执行人为重庆神州数码慧聪小额贷款有限公司，查封期限自2016年6月6日至2019年6月5日。本院于2016年11月11日向两被告公告送达了本案起诉状及证据副本，并指定了15天举证期。另，本院根据原告关于财产保全的申请，依法作出（2016）粤1972民初6698号民事裁定书，裁定冻结被告杨辉邦银行存款230303.2元或查封、扣押其相应价值的财产，并予以实施。以上事实，有《房地产买卖合同》、《收据》（三份）、《广发银行业务办理确认表》、《借条》、《房地产权证》、（2016）粤1972民初5842号民事调解书、《东莞市虎门恒发房地产咨询服务有限公司统一收款收据》、房产登记信息查询结果、《广东鼎业按揭服务有限公司收（退）款收据》及本院庭审笔录附卷为据。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为自动放弃对原告的当庭陈述及提交的证据进行抗辩和质证的权利。本院对于原告提交的《房地产买卖合同》、《收据》（三份）、《广发银行业务办理确认表》、《借条》、《房地产权证》、（2016）粤1972民初5842号民事调解书、《东莞市虎门恒发房地产咨询服务有限公司统一收款收据》、房产登记信息查询结果的真实性、合法性及关联性均予以确认。本案焦点为：一、案涉《房地产买卖合同》是否应当解除；二、如果《房地产买卖合同》解除条件成就，被告杨辉邦应否向原告返还购房款、双倍赔偿定金、中介服务费、赔偿担保贷款服务费及相应利息；三、被告谢莲应否对案涉债务承担连带清偿责任。关于焦点一。第一，关于《房地产买卖合同》是否解除的问题：首先，原告与被告杨辉邦签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。其次，根据原告提交的证据及陈述可知，原告已按照《房地产买卖合同》的约定按时支付了定金，并支付了合同约定的购房款，已履行了合同义务，此时被告杨辉邦应当按合同约定履行还清二抵的义务，但案涉房产现已被东莞市第二人民法院的查封，且仍在查封期限内，被告杨辉邦也未履行注销二抵的义务，存在违约行为，案涉《房地产买卖合同》合同目的不能实现。再次，案涉《房地产买卖合同》中约定因原告或被告杨辉邦违反合同约定的，守约方有权要求解除合同，现原告要求解除案涉《房地产买卖合同》符合双方的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，本院依法予以支持。第二，关于合同解除时间问题：原告主张其曾告知被告杨辉邦解除案涉《房地产买卖合同》的事实，但并未提交相关证据予以证明，故对于原告上述主张，本院不予采信。但在本案中，原告已通过诉讼的方式明确要求解除案涉合同，且本院已通过公告方式向被告杨辉邦送达民事起诉状，公告送达时间为2016年11月11日，即原告关于解除案涉《房地产买卖合同》的诉求于2016年11月11日到达被告杨辉邦，故案涉《房地产买卖合同》解除时间为2016年11月11日。关于焦点二。第一，关于返还购房款的问题：首先，关于《借条》的认定问题，虽然该凭证标题为“借条”，但《借条》已经明确了该借款7150元是用于预供房之用，而且原告在庭审中亦主张该款用于案涉房屋买卖，在被告杨辉邦未提出抗辩的情况下，本院对原告的主张予以采信，并认定该7150元亦是原告用于支付案涉房产买卖。其次，除去40000元定金外，原告向被告杨辉邦共支付了购房款321300元，根据焦点一的论述，案涉《房地产买卖合同》已解除，原告要求被告杨辉邦返还购房款321300元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告要求被告杨辉邦返还购房款321300元，合法有据，本院予以支持。第二，关于双倍赔偿定金的问题：原告在2016年4月16日向被告杨辉邦支付了购房定金40000元，而案涉《房地产买卖合同》已因案涉房产不能过户而解除，根据《房地产买卖合同》关于守约方有权要求违约方承担定金罚则的约定，现原告要求被告杨辉邦双倍返还定金，即80000元，符合双方的约定及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，本院依法予以支持。第三，关于中介服务费问题：《房地产买卖合同》约定中介服务费由原告支付，但在合同履行中，任何一方不履行合同的，违约方应代守约方支付中介服务费，且合同的变更、终止等不影响中介服务费的收取。原告为购买案涉房产支付了中介服务费25000元有《东莞市虎门恒发房地产咨询服务有限公司统一收款收据》为凭，本院依法予以确认。现被告杨辉邦确实存在违约行为，原告要求被告赔偿该25000元中介服务费，符合双方的约定，本院依法予以支持。第四，关于担保贷款服务费问题：原告未能提交的《广东鼎业按揭服务有限公司收（退）款收据》原件交予法庭核对，本院对上述证据的真实性不予确认，且庭审中原告亦确认担保贷款服务费已因案涉房产过户不能由担保公司退回，故原告要求被告杨辉邦赔偿这部分贷款担保费用，依据不足，本院不予支持。第五，关于利息问题：首先，双方已在《房地产买卖合同》中约定若被告违约，需要向原告双倍返还定金，且被告杨辉邦也通过双倍返还定金的方式承担了违约责任，在原告未能举证证明其损失在双倍返还定金仍未能弥补的情况下，对原告要求被告杨辉邦支付购房款及中介服务费的利息损失，依据不足，本院不予支持。关于焦点三。原告主张案涉房产系两被告婚后由被告杨辉邦取得，但其提供的证据《民事调解书》仅能证明两被告的夫妻关系，但并不能证明两被告的结婚登记时间，退一步讲，即使案涉房产系两被告婚后取得，但案涉债务属于合同之债，案涉《房地产买卖合同》系原告与被告杨辉邦签订，根据合同相对性原则，被告谢莲并非案涉《房地产买卖合同》相对方，至于被告谢莲是否应对本案承担连带清偿责任，属于另一法律关系问题，本案不予处理，原告可另行主张。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告刘晓东与被告杨辉邦于2016年4月26日签订的《房地产买卖合同》已于2016年11月11日解除；二、判令被告杨辉邦于本判决生效之日起三日内向原告刘晓东返还购房款321300元；三、判令被告杨辉邦于本判决生效之日起三日内向原告刘晓东赔偿中介服务费25000元；四、判令被告杨辉邦于本判决生效之日起三日内向原告刘晓东双倍返还定金80000元；五、驳回原告刘晓东其他诉讼请求。如被告杨辉邦未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序收取受理费8025元、保全费1672元，合计9697元，均由被告杨辉邦负担。如不服本判决，双方可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  谭伟明人民陪审员  卢耀芳人民陪审员  伍秩华二〇一六年十二月二十二日书 记 员  周蔼麟吴映华