吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民一终字第411号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘亚芹，女，1962年11月18日出生，汉族，无职业，住吉林市船营区。
委托代理人：辛伟，吉林鑫美律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：吉林市船营区青岛妇幼保健院（以下简称青岛保健院）。住所：吉林市船营区青岛街春光胡同**号。
法定代表人：周青红，该院院长。
委托代理人：李红宇，该院副书记。
委托代理人：郭淼，该院业务院长。
上诉人刘亚芹因房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院（2013）船民一初字第892号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法对该案件进行了审理。本案现已审理终结。
青岛保健院在原审时诉称：2011年3月28日被告与原告签订了关于原告所有的位于吉林市船营区青岛街春光胡同-5号一楼（即青岛小区A号楼1-4号门市）50平方米门市房的《房屋租赁协议》，其中该租赁协议约定：房屋租期2年，自2011年4月1日开始到2013年4月1日止，每年的年租金8000元整（当时市场价格为12000元，现市场价格18000元）。如今该租赁协议已经于2013年4月1日到期，被告拒不腾房，也拒不给付2011年4月1日到2013年4月1日的水电费。另外，由于被告在承租期间内因原告超计划用水，导致了原告收到了自来水公司的罚款2000元。2010年5月17日被告与原告签订关于将青岛街春光胡同-5号后二层楼（整个二层及东面一层40平米）的《房屋租赁协议》，其中该租赁协议约定：房屋租期3年，自2010年5月15日起至2013年5月15日止，现房屋租赁协议已到期，被告口头答应腾迁后物品仍存放在该房屋，且被告在租赁期间仅缴纳一次电费（4个月2000元），后再未缴纳水电费。原告与被告多次协商、交涉上述问题，但是均无结果。无奈之下原告只好根据房屋租赁合同和《中华人民共和国民事诉讼法》《合同法》有关规定诉至贵院，要求被告立刻腾迁，并给付拖欠的水电费，请法院支持原告诉讼请求。具体请求如下：1.被告从位于吉林市船营区青岛街春光胡同-5号一楼腾迁出去，将存放在青岛街春光胡同-5号后二层楼的物品取走；2.要求被告给付2013年4月2日起到2013年10月17日止的房屋使用费；（在庭审中变更为占有房屋使用费，自2013年4月2日起以每日21.91元计算至刘亚芹迁出房屋时止）。3.要求被告给付原告50平方米门市房的水费240元、电费2400元，合计2640元；4.赔偿因被告用水超限额使用导致原告被罚款损失2000元；5.给付原告为被告垫付的春光胡同-5号后二楼房屋水费人民币3600元，电费18000元；以上四项合计为26240元；6.案件受理费及其他诉讼费用由被告承担。
刘亚芹在原审时辩称：青岛保健院起诉我拖欠费用的事实与理由不成立。
我们双方是多年的房屋租赁关系，有时候签订合同，有时没有签订合同，有时提前将房屋交付后，几个月后才签订合同，有时又将租赁合同期限进行更改。由于双方多年合作不错，双方互相信任，诚实守信。具体事实：我租赁吉林市船营区青岛街春光胡同-5号门市做买卖，双方合作几年后，对方说在门市后面单位还有房屋出租，很长时间没有租出去，你就租下来。这样我又将该房屋租赁下来，准备开旅店。2010年3月，原告就将该房屋租给我，我投入资金进行装潢，2010年3月我们签租赁协议，约定期限为3年。我认为我经营旅店，进行大额投资装潢，办理许可，3年本钱收不回来，于是向对方提出多租几年。对方同意将租赁期限改为8年。我装潢完毕后，办理许可时，有关部门要求该房屋产权登记手续，我向对方要产权证，对方让我等。可是一等就是三年，我无法经营，对方就强行将该房屋收回，不给我任何补偿，将我的物品私自挪动。我希望双方协商解决，所以没有起诉，没有想到对方恶人先告状。为此，我依照法律规定，提起反诉。在这期间，门市房屋租赁到期后，我们又签订两年期限。现到期后，由于有后面房屋纠纷没有解决，对方在没有任何通知的情况下，突然将门市房的水电全部停了，致使我无法经营，给我造成重大的经济损失，对方应当赔偿。关于对方提出各种费用是无稽之谈。首先，房屋使用费，对方停水电，我无法经营，我没有使用，怎么有使用费。其次，门市我根本不欠水电费，我经营的是日杂，用水是少量的，对方自己水管漏，跑水，被罚款是对方错误，与我无关。再次，后面的两层楼房屋被对方强行收回，我不欠水电费。综上，对方起诉没有事实依据和法律依据，应当驳回其起诉。同时由于对方违约，对方应当赔偿我的损失，为此，我依法提出反诉。关于被告今天提出赔偿，本案物权的纠纷与赔偿纠纷是不是应当合并审理，是两个法律关系；对方在房屋使用费中今天增加了请求，计算到今天，原告当时计算是4个月，我要求对增加的请求要求答辩期和举证期限。同时由于对方违约，对方应当赔偿我的损失，为此，我依法提起反诉。请贵院驳回对方的起诉，判令对方立即赔偿我的损失197732元，本案的全部诉讼费用由对方承担。另外，刘亚芹提起反诉后，在第一次开庭中，青岛保健院代理人在回答法庭提问时，明确告知租赁的房屋没有产权证，给我造成损失还包括可得利益损失，同时也应当退还我已经交纳的租金。根据以上事实，我依法变更反诉请求，即增加了退还我已经交纳的租金75000元和赔偿我8年的可得利益24万元共计31.5万元，加上197732元装潢损失，反诉请求变更为512732元。
青岛保健院在原审时针对刘亚芹反诉辩称：1.原、被告之间所签订的房屋租赁合同租期为三年，不存在八年租期的租赁合同；2.被告要办旅店，要做什么买卖是被告的事情，原告不予干涉，但是被告提出向原告要产权证一说不存在，从来没说要产权证一事，要产权证很简单，我们有，一会儿举证；3.被告之所以没办下来旅店的手续是因为我们所出租的房屋不适合办理旅店，公安、消防不予批准，是被告自己对房屋考察的，与我们没有关系；4.被告提出合同期限三年内没有收回成本这都不是在合同约定的范围内，也与原告无关。
原审判决认定：2011年3月28日，刘亚芹与青岛保健院签订了青岛保健院所有的位于吉林市船营区青岛街春光胡同-5号一楼（即青岛小区A号楼1-4号门市）50平方米房屋租赁协议，租赁协议约定：房屋租期2年，自2011年4月1日开始到2013年4月1日止，每年租金8000元。租赁协议已于2013年4月1日到期，被告占用该房屋至今。2010年5月17日刘亚芹与青岛保健院签订关于将青岛街春光胡同-5号后二层楼（整个二层及东面一层40平米）的《房屋租赁协议》，该租赁协议约定：房屋租期3年，自2010年5月15日起至2013年5月15日止，签约3年，年租金25000元，该租赁房屋系违法建筑。同年5月10日，青岛保健院与刘亚芹签订一份租赁协议，租期为8年，自2010年5月15日至2018年5月14日，年租金25000元。协议签订后，刘亚芹对房屋进行装修，并欲开办旅馆。该协议履行过程中，刘亚芹相继向青岛保健院交纳了3年房租金，共计75000元。2013年5月，三年期租赁合同到期后，青岛保健院将青岛街春光胡同-5号后二楼160平方米房屋收回，并将刘亚芹的有关物品放于一楼一处房屋内。双方为此发生纠纷，本案审理中，刘亚芹提出反诉，请求青岛保健院赔偿经济损失。
原审判决认为：青岛保健院租赁给刘亚芹的位于青岛小区A号楼1-4号50平方米的门市房，系其主管单位船营区卫生局划归其所有的财产，其依法享有对财产的处分、收益权利，该房屋租赁协议系刘亚芹、青岛保健院真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。而位于青岛街春光胡同-5号后二层楼总计200平方米房屋因未取得建设工程规划许可，属违法建筑，双方就此房屋签订的无论是三年期限或八年期限的租赁协议都应属无效。在上述有效合同中，租赁期至2013年4月1日届满，双方未续签租赁协议，本院可认定双方租赁协议中的权利义务终止，刘亚芹应将房屋返还于青岛保健院，刘亚芹以青岛街春光胡同-5号后二层楼尚有租赁纠纷为由拒绝腾房，没有法律依据，其逾期腾房应向出租方青岛保健院支付占有使用费，故青岛保健院要求刘亚芹腾迁房屋并支付占有房屋使用费的请求，本院予以支持。关于青岛保健院主张支付租赁房屋的水电费及超期限使用导致被罚款的损失之请求，因未提供充分证据证明，故本院对此不予支持。有关青岛街春光胡同-5号后二层楼，因双方就此签订的租赁协议归于无效，故刘亚芹应依法将租赁物返还于青岛保健院，但青岛保健院明知其出租房屋不符合出租条件而出租获利，应承担主要责任。刘亚芹未尽必要的注意义务，未核实租赁物权属，即签订租赁合同，亦负有一定过错，酌情应承担30%责任，青岛保健院对刘亚芹因此遭受的经济损失应承担与其过错相适应的民事责任。就反诉原告刘亚芹请求的装修费用，因房屋已改变原状，本院仅对其于2010年5月10日购买的相关材料费用计30449元部分予以支持，其余费用因无证据支持，不予确认。另刘亚芹已向青岛保健院支付的租金75000元应作为其经营投入，应由青岛保健院依过错程度给予返还。刘亚芹请求的可得利益损失，因租赁合同归于无效，且刘亚芹亦未取得获得利益之权利基础，故本院对此不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款、第十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出判决。
原审判决主文：一、被告（反诉原告）刘亚芹自本判决生效之日起五日内自位于吉林市船营区青岛小区A号楼1-4号门市房屋中迁出；二、被告（反诉原告）刘亚芹于本判决生效之日起五日内赔偿原告（反诉被告）吉林市船营区青岛妇幼保健院占有房屋使用费，自2013年4月2日起以每日21.91元计算至刘亚芹迁出房屋时止；三、反诉被告吉林市船营区青岛妇幼保健院于本判决生效之日起三日内赔偿反诉原告刘亚芹经济损失人民币73814.3元；四、驳回原告（反诉被告）吉林市船营区青岛妇幼保健院的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告刘亚芹的其他反诉请求。
原审判决后，刘亚芹不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第一项、第二项、第五项，改判被上诉人在原来赔偿73814.3元的基础上再赔偿上诉人438917.70元。并应由被上诉人承担诉讼费用。其主要上诉理由：遗漏1：双方是多年的租赁关系，每次都续签，门市房这次到期当天被上诉人没有通知就停水、停电、停气。上诉人准备续签，这样导致刘亚芹没有任何准备搬迁事宜。原审此遗漏目的是否继续计算租赁费用。遗漏2：由于被上诉人将后二层楼租赁给上诉人8年，刘亚芹准备开旅店，由于此房屋产权证办理不全，不给办理营业手续，刘亚芹要求被上诉人办理该房屋产权手续，被上诉人办了3年没有办下来房证，就强行将该房屋收回，将刘亚芹物品堆放，将装璜给拆除，为此，双方发生矛盾，但是不影响门市房的租赁。被上诉人以此不将门市房继续租赁给刘亚芹。这是本案产生的根源。原审遗漏目的是不想查清本案矛盾根源，分清本案过错是被上诉人，刘亚芹无过错。遗漏3：刘亚芹办理旅店营业手续过程中，由于被上诉人没有提供该房屋全部产权证，消防不过关，不能办理旅店营业执照，造成刘亚芹不能经营的错误是被上诉人，刘亚芹没有错误。原审遗漏目的是认定该租赁合同无效，此认定是错误的。
原判决错误1：原判决P11倒数第6行“被告占用该房屋至今”是错误，该房屋已经被上诉人停水、停电、停气，不能使用。由于双方没有协商双方是否继续租赁。上诉人的物品在里面，待双方商议后再处理。所以不是占用。因为该房是营业用房不是仓库。其目的就是为了好计算该房屋使用费用。这是明显错误的，为此，原判决第二项以每日21.91元使用费是错误的。原判决错误2：原判决P11倒数第6行“2010年5月17日”是错误，是2010年3月17日，双方签订后二层楼是2010年3月17日，约定二个月的装修期，签订后，刘亚芹投入19万多元进行装潢，由于投入成本过高，于是刘亚芹找其负责人，要求将租赁期延长，双方同意，2010年5月10日重新签订租赁合同，改租期为8年，其他没有改变。但是由于双方缺乏法律上的认识，没有书面解除2010年3月17日租赁合同。但是双方是按照2010年5月10日租赁合同履行。原判决错误3：原判决P11倒数第2行“该租赁房屋违法建筑”是错误。首先，房屋认定是否为违法建筑，应当是行政机构认定，而不是审理租赁合同案件能认定。其次，此租赁合同一部分有产权证，一部分没有产权证；再次，没有产权证的房屋是被上诉人使用多年，是上级卫生局拨付给被上诉人。没有产权证原因现不清楚。是历史遗留问题；再其次，现被上诉人仍然在继续使用，没有任何行政机构认定其违法建筑，需要拆除。为此，原判决认定是违法建筑是超越权限，也没有事实和法律依据。原判决错误4：原判决P12正数第2行“该协议履行过程中”错误，刘亚芹在办理了旅店营业手续过程中，刘亚芹装潢用19万多元，这是事实。由于该房屋一部分没有房证，办理不了营业手续。不是协议履行过程中。
关于双方签订后二楼200平方米租赁协议效力问题。
双方签订青岛街春光胡同-5号后二层楼房屋租赁协议即面积200平方米租赁协议应当有效。首先，认定合同无效应当是合同违反法律强制性规定，房屋产权证没有办理，不能说该房是违法建筑。现没有证据认定是该房屋是违法建筑。具体上面已经陈述。因此该协议有效。错是被上诉人，上诉人无过错。无过错应当得到所得收益。最高人民法院明确规定：合同无效，不影响因无效造成损失赔偿。可得利益是给无过错一方造成的损失赔偿。所以，刘亚芹此权利应当保护。
刘亚芹不应当支付给被上诉人门市房房屋使用费用。
首先，刘亚芹是继续承租的，是被上诉人没有通知情况下，停水、停电、停气的，过错不是刘亚芹；其次，双方在诉讼过程中，法院没有裁决前不能改变原状。所以刘亚芹等待法院尽快裁决。再次，该房屋是营业用房，合同到期当天就停水停电停气，刘亚芹也于当天到至今没有经营。同时还造成刘亚芹商品损失。此损失刘亚芹准备另行诉讼主张权利。为此，原判决要求刘亚芹每日21.91元支付房屋使用费是错误的。
原判决适用法律也是错误的。原判决认定事实错误和遗漏，认定200平方米房屋租赁合同无效错误。认定装潢费用刘亚芹举证不能是错误的。认定无房证的房屋是违法建筑是错误的。认定刘亚芹在签订房屋租赁合同中有过错是错误的。认定刘亚芹支付给被上诉人房屋使用费是错误的。不支持刘亚芹预期可得利益是错误的。由于错误认定而适用法律错误。
综上所述，原判决认定事实错误和遗漏，适用法律也是错误的。请上级法院依据本案的事实和法律，作出公正、合法的裁决。
被上诉人青岛保健院辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。
二审期间，刘亚芹向本院提供了青岛保健院于2013年3月1日出具的收条一张，用以证明青岛小区A号楼一楼50平方米的门市房（五金店）租赁协议于2013年4月1日到期之前，双方进行了协商，青岛保健院收取了刘亚芹2013年4月1日以后租金2750元，对原来租赁房屋进行了续租。经质证，青岛保健院意见：该收条字迹不是我们班子成员字迹，也不是我们的公章，申请鉴定“收条”字迹是否为青岛保健院副书记李红宇字迹。但经本院释明需应提供书面申请并缴纳鉴定费用，青岛保健院明确表示不申请鉴定不缴纳相关费用。本院认为，青岛保健院认为该“收条”不是本单位出具，但未提供有效证据加以证明。本院对该“收条”的真实性予以确认，可以认定在原来租赁合同到期之前，双方达成续租协议，刘亚芹向青岛保健院支付租金2750元。
经本院审理查明补充下列事实：青岛小区A号楼一楼50平方米的门市房的原来租赁合同到期之前，刘亚芹向青岛保健院支付租金2750元。双方签订的后两层楼房屋（一层40平方米，二层160平方米）没有产权证，在一审法庭辩论终结前也没有取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设。刘亚芹签订后两层楼房屋8年租赁合同之后，进行装潢投资，并向法庭提供197732元相关票据。刘亚芹自认三年收入1万元左右。其他事实与原审判决认定事实无异。
本院认为：上诉人的合理请求应予支持。首先，关于双方争议的门市房（前楼一楼50平方米）上诉人应否迁出，应否支付使用费问题。刘亚芹与青岛保健院之间前楼一楼50平方米房屋租赁协议是双方真实意思表示，合法有效。在该协议于2013年4月1日到期之前，双方达成续租协议，青岛保健院收取刘亚芹租金2750元，双方对租赁期限没有约定。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或约定不明，依据本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，青岛保健院从起诉之日即2013年8月28日请求刘亚芹迁出房屋，即表示解除双方租赁合同，且之后再没有收取刘亚芹租金。故此，该租赁合同应予解除，结合刘亚芹给付租金2750元使用房屋时间以及青岛保健院从2013年8月28日提起诉讼的实际情况，刘亚芹应迁出房屋，并从2013年8月28日起给付占用青岛保健院房屋使用费每日21.91元（每年8000元÷365日）。
其次，关于双方签订的后两层楼（一层40平方米，二层160平方米）租赁协议是否有效问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，后两层楼没有房屋产权证，而且在一审法庭辩论终结前青岛保健院也没有取得建设工程规划许可证，也没有提供经主管部门批准建设的相关证据。故此，可以认定双方之间后两层楼租赁协议无效。
再次，关于后两层楼租赁协议无效的法律后果问题。双方之间后两层楼租赁协议无效后，刘亚芹应返还房屋，青岛保健院应返还租金。即刘亚芹应将存放在后一层40平方米房屋中的物品搬迁出来，将房屋返还给青岛保健院；青岛保健院应将收取刘亚芹的75000元租金返还给刘亚芹。关于刘亚芹装修损失问题。青岛保健院在明知争议房屋没有房产证以及房屋建设相关审批手续的情况下，将房屋租赁给刘亚芹，而且在刘亚芹一再提出要求青岛保健院出具房产证时，青岛保健院一拖再拖，直至原审诉讼时，青岛保健院还承诺有房产证，但在原审庭中仍未提供。而且经本院审查直至目前针对该房屋青岛保健院也没有取得建设工程规划许可证，也没有提供经主管部门批准建设的相关证据。故此，造成合同无效的责任在青岛保健院，刘亚芹无责任。由于青岛保健院在8年合同尚未到期之前，强行将刘亚芹已经装修完的房屋中的装修等设施进行了拆除，改建成办公室，致使刘亚芹客观上无法通过鉴定确认其投资损失数额，导致刘亚芹无法举证的责任在青岛保健院一方，本院可以认定197732元为刘亚芹实际损失数额。但刘亚芹自认按照使用8年的情况进行的装修，房屋装修后刘亚芹使用了3年，青岛保健院也是在3年后进行的强行拆除，该房屋装修应当按照三年期进行折旧，该折旧费用（197732元÷8年×3年）74149.50元应当由刘亚芹自行承担。青岛保健院应赔偿刘亚芹因装修造成的损失为：（197732元﹣74149.50元）123582.50元。刘亚芹虽然没有取得工商营业执照，但其在庭审中自认在使用的三年里时常出租给扫大街的和农民工，没有固定收入，一个月有人时200元左右，时常有人住，时常没有人住，第一年收入万元左右，第二年及第三年没有收入。本院认为，刘亚芹虽然没有正规营业，但确有相应收入，应适当支付使用房屋费用，本院结合双方过错程度以及刘亚芹收入等其他情况，酌定刘亚芹应当支付房屋使用费3万元。关于刘亚芹和青岛保健院的其他诉讼请求，因双方当事人均未提供相关证据加以证明，且请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实错误，导致判决结果错误，应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）（三）项之规定，判决如下：
一、撤销吉林市船营区人民法院（2013）船民一初字第892号民事判决；
二、上诉人刘亚芹于本判决生效之日起十日内赔偿因占用被上诉人吉林市船营区青岛妇幼保健院房屋（前一楼）的使用费，自2013年8月28日起以每日21.91元（每年8000元÷365日）计算至上诉人刘亚芹迁出房屋时止；
三、上诉人刘亚芹在本判决生效之日起十日内将存放在被上诉人吉林市船营区青岛妇幼保健院后两层楼一层的物品取走；
四、被上诉人吉林市船营区青岛妇幼保健院于本判决生效之日起十日内返还上诉人刘亚芹已缴纳的房屋租金75000元；
五、被上诉人吉林市船营区青岛妇幼保健院赔偿上诉人刘亚芹因装修造成的经济损失人民币（197732元﹣74149.50元）123582.50元；
六、上诉人刘亚芹在本判决生效之日起十日内支付被上诉人吉林市船营区青岛妇幼保健院后两层楼房屋使用费3万元；
七、驳回吉林市船营区青岛妇幼保健院原审其他诉讼请求；
八、驳回上诉人刘亚芹原审其他反诉请求。
一二审案件受理费15661元，由上诉人刘亚芹负担3500元；由被上诉人吉林市船营区青岛妇幼保健院负担12161元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵春梅
审 判 员 付 广
代理审判员 陈 卓
二〇一五年九月七日
书 记 员 王丹彤