贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔东民终字第442号
上诉人（原审原告暨反诉被告）李光英。
委托代理人王大成。
被上诉人（原审被�暨反诉原告）杨通莲。
原审被告李德胜。
原审被告文金芝。
原审第三人杨通敏。
上诉人李光英因与被上诉人杨通莲以及原审被告李德胜、文金芝、原审第三人杨通敏房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省麻江县人民法院(2014)麻民初字第592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月9日立案受理，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：被告李德胜与被告文金芝系夫妻关系，原告（反诉被告）李光英系李德胜、文金芝之女。第三人杨通敏与被告（反诉原告）杨通莲系姐妹关系，杨通敏与周仁海（已于2008年7月15日去世）系夫妻关系。2002年8月5日，李光英与田孟富订立《房屋转让协议》，田孟富将位于下司镇新街国土资源所综合楼私房一套售予李光英，房屋价款32500元。嗣后，李光英申请办理房屋所有权登记，并于2002年9月10日领取麻房权�下字第00051号《房屋所有权证》，该《房屋所有权证》登记记载：房屋坐落麻江县下司镇新街；房屋所在层数为第二层；房屋建筑面积为78.75平方米。同年10月23日，李光英与杨扬订立《门面转让协议书》，杨扬将位于下司镇新街国土资源所综合楼的门面一个售予李光英，房屋价款20000元。2003年2月20日，李光英办理了证号为麻国用（2003）25号《国有土地使用证》，该证记载：地类（用途）综合用地；座落下司新街；使用权类型出让；使用面积190.32平方米；分摊面积26.12平方米（系门面面积）。2006年年初，原告（反诉被告）李光英父亲李德胜、母亲文金芝在原下司镇政府门口遇见本案证人许天进，其向许说想把女儿李光英的上述房屋出售，叫许联系购房人。后周仁海找到许天进，问许下司是否有人要卖房，许即向其告知李德胜、文金芝夫妇要卖女儿李光英在下司的房屋。同年3月10日，李德胜、文金芝夫妇与周仁海在下司镇国土资源所协商房屋买卖事宜。经协商议定后，以李德胜、李光英为甲方，以杨通莲、周仁海为乙方，双方签订《房屋转让协议书》，该协议书内容为：一、甲方同意将门面和套房所分摊的土地使用面积为26.12平方米，二楼套房的房屋所有权面积为78.75平方米和门面一个永久性转让给乙方，乙方同意接受；二、总计转让价款为陆万元整（60000）；三、付款方式：经双方签字后，甲方的土地使用证和房屋所有权证交给乙方后，乙方一次性付清给甲方；四、房屋和土地使用权乙方享有与全楼各户的同等权利，不得无理提出其他条件；五、所有一切转让手续与费用由乙方自行办理和承担；六、房屋成交后，若有他人干扰，均由甲方承担一切损失和责任；七、以上协议共一式三份，双方各执一份，有关部门一份。自双方签�之日起生效，双方不得违约，否则，除承担一切法律责任外，还赔偿一切损失。甲方代表：李德胜；乙方代表：周仁海。协议签订后，李德胜即将《房屋所有权证》和《国有土地使用证》交给周仁海，周仁海即将购房款60000元支付给李德胜，李德胜当场将该款交给文金芝，被告（反诉原告）杨通莲即管理、使用诉争房屋至今。
另查明，李光英原购买诉争房屋购房款共计52500元。2006年5月，周仁海到麻江县国土资源局、县地税局、县土地开发中心交费办理房屋产权登记变更手续，因无原告身份证明而未果。诉争房屋实际购买人系杨通莲。
原审法院认为：本案系因房屋买卖而引发的纠纷。对原告（反诉被告）李光英要求被告（反诉原告）杨通莲搬出房屋，将房屋退还的主张，以及被告（反诉原告）杨通莲反诉要求确认协议有效并判决原告（反诉被告）李光英办理房屋�权过户登记手续的主张。首先应确认李光英之父即本案被告李德胜与周仁海签订的《房屋转让协议书》是否有效，如协议无效杨通莲就应搬出并退还房屋，反之，李光英则应协助杨通莲办理房屋产权过户登记手续。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。其中，“相对人是否有理由相信行为人有代理权”是认定是否构成表见代理的必要条件，而“相对人有理由相信”是以相对人对无权代理的发生无过错为要件的。本案中，周仁海与李德胜签订《房屋转让协议书》时，基于李德胜与李光英之间系父女关系，周仁海有理由相信李德胜有权代理李光英出售房屋，从李德胜签订转让协议至杨通莲入住房屋，至今已8年多。且在购买房屋时杨通莲支付了超出李光英原购房时7500元的购房款，应属善意取得。且从证人许天进的证实来看，在协商房屋买卖的过程中，询问李德胜及文金芝是否能作主出售房屋，其称能代表女儿李光英作主出售房屋。从庭审中李德胜陈述其于2012年帮女儿李光英及女婿修建房屋，说明李光英与其父母在此前并无矛盾，其关系正常、和睦，结合常情能够推定李光英清楚协议的事实，认可了协议。李光英称自己对其父出售房屋之事宜“不知情”，明显不合常理。从周仁海与李德胜签订《房屋转让协议书》的签名来看，周仁海系代表杨通莲所为，李德胜系代表李光英所为，其签名均系代理行为，周仁海有理由相信李德胜有代理权，在订立协议过程中，周仁海并无过错。综上，本案中李德胜与周仁海订立协议的行为对李光英构成表见代理，李德胜与周仁海签订《房屋转让协议书》合法有效，该协议所确定的权利和义务依法由原告（反诉被告）李光英和被告（反诉原告）杨通莲享有和承担，被告李德胜、文金芝及第三人杨通敏在本案中不承担责任。故对原告（反诉被告）李光英请求判决被告（反诉）杨通莲搬出并将房屋及门面退还的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。被告（反诉原告）杨通莲反诉要求判决原告（反诉被告）李光英办理房屋产权过户登记手续的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）李光英的诉讼请求；二、原告（反诉被告）李光英于判决生效后15日内协助被告（反诉原告）杨通莲将麻江县下司镇新街的房地产【房屋所有权证号：麻房权�下字第00051号；土地使用权证号：麻国用（2003）字第25号】过户到被告（反诉原告）杨通莲名下。本诉案件受理费1300元，反诉案件受理费1300元，共计2600元，由原告（反诉被告）李光英负担。
一审宣判后，李光英不服，向本院提起上诉，其主要理由及请求：房屋所有权不属李德胜，李德胜没有资格和权利签订转让协议，李光英不在场，不知情。李德胜与周仁海签订的《房屋转让协议书》无效。杨通莲居住李光英的房屋没有依据属侵占，应承担全部侵权责任。一审判决违反事实，违反法律，请求依法改判被上诉人杨通莲退还位于新街下司土管所宿舍的房屋、门面给上诉人。本案诉讼费、反诉费、上诉费共计3900元，全部由被上诉人承担。
杨通莲答辩称：双方签订的《房屋转让协议书》合法有效，被答辩人上诉理由不能成立。答辩人杨通莲属于善意答三人，已善意取�该房屋。一审法院作出的判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，请二审法院予以维持一审判决。
本案其他当事人未作答辩。
本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点是：以双方亲属为代表签订的《房屋转让协议书》是否有效。鉴于李德胜与李光英系父女关系，李德胜一直管理使用争议房屋并持有争议房屋的土地使用证和房屋所有权证，杨通莲作为购买人有理由相信李德胜的售房行为代表了其女儿李光英，李德胜对所售房屋有处分权，杨通莲的购房行为属善意购买，故本案的《房屋转让协议书》合法有效。协议签订后，杨通莲已依约履行了给付房款的义务，而且于2006年已实际占有使用争议房屋至今，并取得了李光英的房屋所有权证和国有土地使用证。现李光英上诉称其对于李德胜的签名不知情，有�于常理，对其主张李德胜与周仁海签订的《房屋转让协议书》无效的请求，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律和判决正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由上诉人李光英负担。
本判决为终审判决。
审判长 李南楠
审判员 杨德丽
审判员 王山地
二〇一五年六月八日
书记员 罗安松