河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终248号
上诉人（原审被告）罗文峰，
委托代理人陈大豪，河南国基律师事务所律师。
委托代理人王锐，河南国基律师事务所律师。
上诉人（原审原告）郑州温馨物业管理有限公司。
法定代表人赵霞，总经理。
委托代理人段颖杰，系公司员工。
委托代理人袁春，系公司员工。
上诉人罗文峰因与上诉人郑州温馨物业管理有限公司（以下简称“温馨物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2015）二七民二初字第1664号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。罗文峰及其委托代理人陈大豪、王锐，温馨物业公司的委托代理人段颖杰、袁春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年9月7日，罗文峰、温馨物业公司签订《前期物业管理服务协议》一份，约定温馨物业公司为罗文峰位于郑州市兴达花苑1号楼2单元21层2107户房屋提供物业管理服务，并对双方的权利义务及物业管理服务的内容等进行了约定，物业服务费每月每平方米1.76元，罗文峰在交房前预交六个月物业管理费，下次缴费前10日内，罗文峰支付下期物业费用，六个月为一次缴费周期。罗文峰违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，温馨物业公司有权要求罗文峰补充并逾期之日起每天按照逾期金额的1%缴纳违约金。后因罗文峰对公摊费有异议，未按期缴纳2015年1-6月份的物业费，故温馨物业公司诉至原审法院。
原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。合同成立后，罗文峰、温馨物业公司双方应按合同约定全面履行各自的义务。本案罗文峰、温馨物业公司在合同签订时，双方约定物业费为每平方每月1.76元，在合同实际履行中，罗文峰也系按照物业费每月每平方米1.76元向温馨物业公司交纳的，因罗文峰的房屋建筑面积为109.73平方米，故温馨物业公司要求罗文峰支付2015年1月至6月期间的物业服务费1158.7元的诉讼请求，该院予以支持。温馨物业公司要求罗文峰支付水费70元及公摊电费483.4元，未向该院提交证据予以证明，对该部分，该院不予支持。温馨物业公司要求罗文峰支付违约金，因罗文峰对《前期物业管理服务协议》约定的公摊水电费的条款有异议，而该部分在服务协议中又有涂改，导致本案纠纷，罗文峰的行为不能因此认定为违约，故温馨物业公司要求罗文峰支付违约金的请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第六条之规定，原审判决如下：一、罗文峰于判决生效后十日内，向郑州温馨物业管理有限公司支付自2015年1月至6月的物业费1158.7元。二、驳回郑州温馨物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由罗文峰负担。
上诉人温馨物业公司不服原审法院判决上诉称：原审判决部分事实认定不清，应发回重审或查清事实后依法改判。（一）物业费违约金1634元诉求部分遗漏审理。郑州市二七区人民法院（2015）二七民二初字第1664号民事判决书中对物业费违约金部分未判决处理。2012年9月7日，双方签订的《前期物业管理服务协议》依法成立生效，系双方真实意思的表达，应受到法律保护。那么，该协议第十条第四项约定”乙方（罗文峰）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方（郑州温馨物业管理有限公司）有权要求乙方补充从逾期之日起每天按逾期金额的1%交纳违约金。”罗文峰自2014年12月21日逾期交纳物业费1158.7元，故其应依约交纳违约金。原审法院对双方《前期物业管理服务协议》的效力及罗文峰逾期交纳物业费的事实是予以认可的。同理，关于物业费部分的违约金，原审法院于约于理于法都应予以支持，但在原审判决书中对物业费部分的违约金未予处理。（二）水费70元及公摊电费483.4元及其违约金部分事实认定错误。第一，关于水费及公摊电费。原审法院认定”温馨物业公司要求罗文峰支付水费70元及公摊电费483.4元，未向该院提交证据证明，对该部分不予认可。”针对水费70元及公摊电费483.4元，温馨物业公司提交了相关的证据证明。温馨物业公司庭审中提供的证据《前期物业管理服务协议》、催缴通知单、送达通知的照片以及罗文峰也认可水费及公摊电费自2014年12月份后未再交纳，以上有庭审记录在案。第二，关于水费及公摊电费的违约金。原审判决认定”因罗文峰对《前期物业管理服务协议》约定的公摊水电费条款有异议，而该部分在服务协议中又有涂改，导致本案的纠纷，罗文峰的行为不能因此认定为违约，故温馨物业公司要求违约金的请求，该院不予支持”。《前期物业管理服务协议》第四条第四项和第十条第四项是关于水费、公摊电费及违约金的约定。罗文峰未依约支付水费、公摊电费，那么，应依约交纳相应的违约金。另，本诉出现的原因：?前期物业管理服务协议》第四条对物业费、公摊电费、水费均有约定，协议第十条对违约金也有约定，因罗文峰未依约履行支付物业费、公摊电费、水费的义务，罗文峰的违约行为导致本诉的出现。请求贵院依法支持温馨物业公司关于公摊电费483.4元、水费70元及违约金1634元的诉求部分，依法改判或发回重审；2、本案诉讼费用依法由罗文峰承担。
上诉人罗文峰答辩称：一、原审法院不存在漏判的情况，原审判决书第5页对违约金有明确的认定。二、按照物业管理条例的规定，物业公司与业主之间的物业收费为固定收费，不存在其他的公摊费，物业公司没有代收的权利，物业公司提供的物业协议存在涂改情况。除了物业费之外，温馨物业没有收取其他任何费用的权利。
上诉人罗文峰不服原审判决上诉称：一、一审判决认定事实错误，应当依法改判；温馨物业公司在郑州市物价局和郑州市房管局报备的物业费收费标准是高层每平方米1.36元／月，上诉人罗文峰在购买房屋时公示的物业费标准也是每平方米1.36元／月。在一审中也查明，温馨物业公司是二级物业，按照《郑州市物业收费管理办法》将物业收费按照等级收费，具体分为五等级收费，其高层一级物业为每平方米1.73元／月，高层二级物业为每平方米1.48元／月。一审判决查明温馨物业公司系二级物业的情况下，却认定的事实是温馨物业公司向上诉人罗文峰收取的物业费标准比一级物业收费还高的每平方米1.76元／月。二、一审判决适用法律错误，应当依法改判：一审法院适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第6条和《合同法》第8条、60条第一款适用法律错误。上诉人罗文峰并不是不交物业费，而是温馨物业公司在超过其在郑州市物价局和房管局报备的收费标准收取物业费和收取其他费用，由于物业收费属于公共事业性质的收费，必须按照报备程序的物业收费标准收费，否则均属于违法收费，难道作为物业公司和裁判法律的一审法院不懂法吗!根据《物业管理条例》和《郑州市物业服务收费管理办法》的规定，物业收费按照政府指导价和市场调节价两种价格管理模式，并且市场调节价的最高上浮不得超过10%，下浮不受限制。物业公司报备的价格是每平方米1.36元／月，二级物业的政府指导价是每平方米1.48元／月，温馨物业公司《前期物业合同》是每平方米1.76元／月，按照《物业管理条例》、《物业收费管理办法》、《郑州市物业收费管理办法》的规定，温馨物业公司的物业收费标准应当是报备的每平方米1.36元／月。上诉人罗文峰要履行的缴纳物业费义务的标准应当是法律规定的价格，对于违反法律规定的《前期物业服务合同》的每平方米1.76元／月的格式条款是不应当履行的。本案的物业收费标准应当根据《郑州市物业服务管理办法》第3条、6条、10条、25、附表l的规定，认定温馨物业公司的物业收费标准是每平方米1.36元／月，上诉人罗文峰的房屋建筑面积是109.73平方米，物业费为每月149元，6个月为894元。三、一审法院证据采信错误，也应当依法改判：一审法院在判决中认可了上诉人罗文峰提交的房管局网站上下载的郑州市兴达锦绣小区的项目预售许可公示的真实性，却又依不是双方约定的物业费标准为由不予认可。而恰恰是因为上诉人罗文峰及小区其他业主了解到了该事实及相关法律的规定才与温馨物业公司协商物业收费事宜，才与温馨物业公司发生的争议，而上诉人罗文峰提交的业主情况说明及证人证言均说明了相关事实。而一审法院既然认定了业主情况说明及证人证言能够证明双方相关争议事实，却对上诉人罗文峰在小区内被殴打和物业服务人员为殴打者提供逃跑便利，温馨物业公司未能尽到相应的安全保障义务的事实不予认定，且上诉人罗文峰提供的其他证据也能说明上述事实，一审法院却故意回避这一点。即温馨物业公司没有提供正常合理的服务，也应当减免相应的物业费用。故请求依法撤销（2015）二七民二初字1664号民事判决书第一项，并依法改判上诉人罗文峰向温馨物业公司支付2015年1月至6月的物业费共计894元；2、本案诉讼费用由温馨物业公司承担。
温馨物业答辩称：一审判决对物业费收取的事实认定正确，公司依据物业合同收取物业费，并依据合同约定收取公摊电费和水费，物业费中明确约定不包含公摊电费和水费，物业合同不违反国家强制性法律法规。足以确定合同的有效性。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：温馨物业公司和罗文峰签订的《前期物业管理服务协议》，是双方真实意思表示，依法有效，应该受到法律保护。合同成立后，罗文峰、温馨物业公司应按合同约定全面履行各自的义务。故罗文峰应当依照合同约定物业服务费每月每平方米1.76元交纳物业费。温馨物业上诉主张罗文峰违约，但是二审时并没有提供足够的证据证明其与罗文峰签订的《前期物业服务合同》中的涂改部分是真实的，故对此上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处理适当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由温馨物业公司负担50元，罗文峰负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 成 锴
审判员 陈启辉
审判员 于岸峰
二〇一六年三月二十八日
书记员 芦保华