广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初801号原告佛山市新凯房地产开发有限公司，住所广东省佛山市禅城区湾梁路23号（凯德瀚城）1座B01室。统一社会信用代码：91440600794626178Q。法定代表人TANMINGCHIAN（陈明璨）。委托代理人邓立明，广东千度律师事务所律师。委托代理人麦绮华，女，汉族，1987年1月30日出生，住广东省佛山市南海区。系原告公司员工。被告刘锐聪，男，汉族，1975年11月2日出生，住广东省佛山市禅城区。被告陆艳芬，女，汉族，1978年1月7日出生，住广东省佛山市禅城区。原告佛山市新凯房地产开发有限公司诉被告刘锐聪、陆艳芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月26日立案受理后，本案依法由代理审判员张春桂适用简易程序独任审判，并于2016年3月3日公开开庭进行了审理。原告委托代理人邓立明、麦绮华，被告刘锐聪、陆艳芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与两被告于2013年2月20日签订了《商品房买卖合同》（编号为：1301003115，下称“买卖合同”）。两被告向原告购买了原告开发的位于佛山市禅城区华远东路77号“凯德·城脉”一座1102单元的住宅（下称“该房屋”），买卖合同第三条约定该房屋建筑面积为127.2平方米，其中套内建筑面积为101.39平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为25.81平方米；第四条约定了该房屋是按套出售，以套内面积为计价面积，单价为每平方米11185.69元；第五条及买卖合同附件四“补充协议”第四条对“面积确认及面积差异处理”作出了具体约定，即在该房屋的合同约定的套内建筑面积与产权登记的实测套内建筑面积存在差异的情况下，如该房屋面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，买卖双方按实测面积与约定面积之差及买卖合同约定的房屋单价据实结算，并多退少补。买卖双方同意测绘单位最终出具的测绘报告作为该房屋实际面积的认定依据，××应在收到××根据测绘报告发出的面积差异结算通知之日起10日内到××处办理结算手续，否则应按日向××支付逾期未付款金额千分之一的违约金。根据佛山市禅城区房产测绘和交易中心出具的《房屋测绘报告书》，该房屋实测的套内建筑面积为102.65平方米，实测套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积（101.39平方米）多出1.26平方米，面积误差比绝对值为1.24%，故两被告应依约向原告补交房价款人民币14093.97元。原告于2015年7月20日向两被告发出面积差异结算通知，通知两被告在2015年7月26日前办理面积补差款的交付手续，其后又多次催讨，但两被告至今仍拒不支付该面积补差款。原告认为，原告与两被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，受法律保护。根据我国《合同法》中第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。两被告拖欠面积补差购房款的行为，已失诚信，构成违约，损害了原告的合法权益，应向原告支付面积补差购房款及相应的违约金。请求法院判令：1、被告向原告支付面积补差购房款14093.97元、违约金2508.73元(从2015年7月27日暂计至2016年1月20日，之后按日千分之一计至实际付清之日)；2、被告承担本案诉讼费用。被告辩称：我方提出两个诉讼请求：1、对原告的诉请全部拒绝；2、要求原告未能按法律规定提供证明文件给我方办理房屋所有权登记，按日向我方支付已交房款的万分之一赔偿金67705.77元，从2014年7月16日暂计至2016年3月3日。事实与理由如下：我方需要重申一下几个时间点和事情：1、2013年2月20日原告和我方签订商品房买卖合同及合同补充协议，2014年3月16日房屋交付使用，并于当日出具了房屋发票，2014年12月9日由相关部门发布了测绘报告书，2015年7月20日原告发放了办理面积差异结算手续及领取办证资料的通知书给我方。根据原告起诉状我方签订了商品房买卖合同及合同补充协议，根据合同第三大点的第三小点，写明××付清包括面积补差款在内的所有房款后，××向××一次性开具房款发票。根据我方提交的发票，开具时间是2014年3月16日，在该日开发商已经出具了全额发票，所以作为买房者的我们，已经付清了所有房款。所以原告方提交的第42页的证据，办理面积差异结算手续及领取办证资料通知书是在开具发票492天之后的2015年7月20日给我方发放的，是在合同之外突然的通知，我方恳请认定该通知无效。另外我方提交的房屋交接单，是在2014年3月16日，即我方已在3月16日使用房屋。根据商品房销售管理办法的第三十四条，房地产开发企业应当在商品房交付使用前将项目委托给具有测绘资格的单位实行测绘，并将测绘结果用于权属登记。原告方手写证据3739页中的房屋测绘报告书，是在2014年12月9日由相关部门签发，是在交房后295日才签发。所以原告方严重违反了第三十四条。所以我方认为原告要求我方支付面积补差购房款及违约金是不成立的；2、根据国务院2011年颁布的城市管理条例第33条，截止至今日，原告方尚未能提供相应材料协助我方办理相应手续，故我方要求原告赔偿我方相应损失，按日向我方支付已交房款的万分之一赔偿金67705.77元。原告在诉讼中提交以下证据：1、原告营业执照、被告身份证复印件一份。拟证明原、被告诉讼主体资格。2、广东省商品房买卖合同。拟证明双方签订合同，约定两被告向原告购买涉案房屋，合同对房屋面积、价款及面积差异处理等方面作了明确约定。3、房屋测绘报告书。拟证明2014年12月9日，涉案房屋取得测绘报告，显示涉案房屋套内建筑面积102.65平方米，比合同约定的套内建筑面积多出1.26平方米，面积误差绝对值为1.24%，被告应向原告支付面积差价款。4、办理面积差异结算手续及领取办证资料通知书、对应EMS邮单、妥投证明、催款通知书、对应EMS邮单、妥投证明、律师函、对应EMS邮单、妥投证明各一份。拟证明原告在2015年7月20日向被告发出结算通知，在2015年11月25日向被告发出催款通知，但被告至今不支付差价款。被告在诉讼中提交以下证据：1、购房发票一张。拟证明1、开票时间是2014年3月16日，故我方认定已经支付所有款项，包括补差款；2、我们买房是按建筑面积来买的，可是我们签订的合同是按套内面积，原告方向我方追索的是增加的套内面积。可我方认为我们买的是建筑面积，面积并没有增大；3、原告卖房是按照建筑面积宣传，为何在签订合同时按照套内面积？是原告的格式条款不允许我们自己选择，所以合同按照套内面积，发票按照建筑面积，是不合理的。2、房屋交接单。拟证明房屋交接单的日期是2014年1月16日，房屋已交付给我方使用，可是原告在295日后才出具房屋测绘报告书，我方认为原告并没有来我家测绘，且时间上，原告应在房屋交付前测绘，故我方对原告提交的测绘时间完全否定。本院认证：原告提供的证据1、2、4，被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认；原告提供的证据3，有原件核对，本院对真实性予以确认。被告提供的证据1、2，原告对真实性无异议，本院予以采信。经审理查明，2013年2月20日，原告（××）与被告（××）签订编号为1301003115的《商品房买卖合同》，约定：第一条、项目建设依据。××以出让方式取得位于佛山市禅城区魁奇路北侧、华远东路东侧、金澜北路西侧、编号为《佛府国用（2007）第06000854406号》的地块……××经批准，在上述地块上建设商品房，现定名凯德·城脉。……第二条商品房销售依据。××购买的商品房为[预售商品房]。预售商品房批准机关为佛山市住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为2011005901。第三条、××所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：禅城区华远东路77号一座1102房。……该商品房合同约定建筑面积共127.20平方米，其中，套内建筑面积101.39平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.81平方米。……第四条、计价方式与价款。××与××约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11185.69元，总金额1134117元。……第五条、面积确认及面积差异处理。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：……2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；……。第十五条关于产权登记的约定。××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；。3、按补充协议处理。附件四：合同补充协议。……三、对买卖合同第四条“计价方式与价款”补充约定如下：……（三）××付清包括面积补差款在内的所有房款后，××向××一次性开具房款发票。……四、对买卖合同第五条“面积确认及面积差异处理”重新约定如下：（一）……2、面积误差比绝对值在0.6%以内（不含本数）至3%以内（含本数）的，买卖双方按实测面积与约定面积之差及本合同约定的房屋单价据实结算并多退少补。……（二）买、卖双方同意测绘单位最终出具的测绘报告作为该商品房实际面积的认定依据，××应在收到××根据该测绘报告发出的面积差异结算通知之日起10日内到××处办理结算手续，否则××有权顺延履行办理买卖合同登记备案手续、交付该商品房、提供办理产权登记所需资料等合同义务而无须承担违约责任。如××未在上述期限内付清面积补差款（如有）的，应按日向××支付逾期未付款千分之一的违约金。2014年3月16日，原告与被告签订房屋交接单1份，确认原告已将符合买卖合同约定交付使用条件的涉案房屋交付给被告，并于同日开具发票，确认收到被告向其支付上述合同约定的售房款1134117.00元。2014年12月9日，佛山市禅城区房产测绘和交易中心出具佛禅房测（2014）233号《华远东路77号一座测绘报告》，该报告所附《华远东路77号一座单元建筑面积表》显示：1102房套内建筑面积102.65平方米，公用分摊面积24.78平方米，建筑面积127.43平方米。2015年7月20日，原告邮寄《“凯德·城脉”办理面积差异结算手续及领取办证资料通知书》给原告，通知被告涉案房屋的实测面积并办理面积差异结算及领取办证资料手续，被告于2015年7月21日签收该邮件，但未履行。2015年11月25日，原告邮寄《催款通知书》给被告，告知被告所购买的一座1102单元面积误差比为1.24%，应向原告补交房价款14093.97元，被告于2015年11月26日签收该邮件，但未履行。2015年12月16日，原告邮寄《律师函》给被告，限期被告按买卖合同约定办理其所购买的一座1102单元面积差异结算手续及补交房价款，2015年12月27日，被告签收该邮件，但亦未有履行。诉讼中，被告明确其所主张要求原告支付被告赔偿金67705.77元的诉讼请求属于本案的抗辩意见，不是反诉。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法、有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行义务。关于面积补差款问题。《商品房买卖合同》第三条约定：商品房建筑面积为127.20平方米，其中，套内建筑面积101.39平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.81平方米；第四条约定：按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11185.69元。《商品房买卖合同》第五条约定：产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。同时，附件四“合同补充协议”第四条对买卖合同第五条“面积确认及面积差异处理”约定：面积误差比绝对值在0.6%以内（不含本数）至3%以内（含本数）的，买卖双方按实测面积与约定面积之差及本合同约定的房屋单价据实结算并多退少补。如前本院确认的事实，涉案房屋以套内建筑面积计价，合同约定的套内建筑面积101.39平方米，测绘部门实测的套内建筑面积为102.65平方米，面积误差比为1.24%[（102.65101.39）÷101.39]，该误差比在0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）。故被告应补交的涉案房屋购房款为11185.69元/平方米×（102.65平方米101.39平方米）＝14093.97元。原告的该诉请有事实和法律依据，本院予以支持。至于被告抗辩主张根据合同补充协议第三条第（三）点“××付清包括面积补差款在内的所有房款后，××向××一次性开具房款发票”的约定，原告向被告开具了2014年3月16日的发票即说明原告承认被告已经付清包括面积补差款在内的所有房款。但原告于2015年7月20日才邮寄《“凯德·城脉”办理面积差异结算手续及领取办证资料通知书》给原告，通知被告涉案房屋的实测面积并办理面积差异结算及领取办证资料手续，且被告认为其无需支付面积补差款，也无其他证据证明被告已经实际支付该面积补差款，故被告该抗辩意见，本院不予采纳。关于原告诉请的违约金，根据《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议。……四、对买卖合同第五条“面积确认及面积差异处理”约定：买、卖双方同意测绘单位最终出具的测绘报告作为该商品房实际面积的认定依据，××应在收到××根据该测绘报告发出的面积差异结算通知之日起10日内到××处办理结算手续，否则××有权顺延履行办理买卖合同登记备案手续、交付该商品房、提供办理产权登记所需资料等合同义务而无须承担违约责任。如××未在上述期限内付清面积补差款（如有）的，应按日向××支付逾期未付款千分之一的违约金。结合本院确认的事实和双方当事人的陈述可知，原告实际以书面形式告知被告涉案房屋面积误差情况的时间为2015年7月20日，被告签收的时间为2015年7月21日，故被告依约应于2015年7月31日前与原告进行结算，补交面积差异款。由于被告未依约履行，已构成违约，并给原告造成了一定的经济损失，原告诉请被告支付从逾期之日起至还清之日止的逾期未付款的违约金有理，本院予以支持，但原告请求逾期之日为2015年7月27日缺乏事实依据，本院确定逾期之日为2015年8月1日，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。”的规定，原告请求每日按14093.97元的千分之一计算违约金过高，本院确定按年利率24%计算，原告诉请超出部分不予支持。关于被告诉讼中提出要求原告支付被告赔偿金67705.77元的诉讼请求，被告明确其所主张的该诉讼请求属于本案的抗辩意见，不是反诉，故本院在本案中不作处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条?、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：一、被告刘锐聪、陆艳芬于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市新佛陈房地产开发有限公司支付佛山市禅城区华远东路77号一座1102房面积差异款14093.97元及违约金（以14093.97元为本金，从2015年8月1日起至还清之日止，按年利率24%计算）；二、驳回原告佛山市新佛陈房地产开发有限公司的其他请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取108元，由被告刘锐聪、陆艳芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员  张春桂二〇一六年三月十一日异书 记 员  萧 珏附引用的法律法规条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。