安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芜中民四终字第00327号
上诉人（原审被告）：安得物流股份有限公司，住所地安徽省芜湖经济技术开发泰山路6号。
法定代表：方洪波，该公司董事长。
委托代理人：肖护军，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：邓绪满，男，1959年9月26日出生，汉族，住安徽省繁昌县平铺镇菜铺村斗门组**号，身份证号码3402221959********。
委托代理人：薛登俊，安徽泰韵律师事务所律师。
委托代理人：汪丽君，安徽泰韵律师事务所律师。
上诉人安得物流股份有限公司（以下简称安得公司）为与被上诉人邓绪满房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖经济技术开发区人民法院于2015年7月22日作出的（2014）芜经开民一初字第00062号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，�2015年12月16日公开开庭进行了审理。上诉人安得公司的委托代理人肖护军，被上诉人邓绪满的委托代理人薛登俊、汪丽君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：邓绪满系以餐饮服务、烟零售、日杂用品、小百货零售为经营范围的个体工商户，曾以“芜湖市繁南旅馆”为经营字号。2009年12月8日，安得公司任命谢跃华为芜湖安得物流园总经理兼芜湖物流中心副总经理。2010年5月26日，邓绪满与芜湖安得物流股份有限公司签订一份《三产租赁意向协议》，约定为确保芜湖安得物流园运作正常，邓绪满承诺在2010年10月31日前将“繁南旅馆（饭店）”正常运转于物流园内。同年10月16日，邓绪满与谢跃华签订一份《三产租赁合同》，约定安得公司向邓绪满提供经营场所，租赁期限自2010年11月1日到2015年10月31日。双方还约定，安得公司为邓绪满提供办理工�、公安、税务、消防、卫生等证照的相关手续和证明。合同履行期间，因安得公司经营不当而不能形成市场，安得公司承担邓绪满的一切损失；因邓绪满经营不当，安得公司不承担一方任何费用。合同签订后，邓绪满进场开办“南繁旅馆（饭店）”并对租用的房屋进行装修。同年8月6日，芜湖安得物流园开业。同年5月26日、7月13日，邓绪满分两次向安得公司所属的芜湖安得物流股份有限公司缴纳保证金20000元。同年10月14日，邓绪满和其他商户向安得公司提交《申请报告》，要求安得公司尽快办理工商、税务、消防等相关手续。2011年5月31日，芜湖安得物流园管理有限公司向园区商户下发《关于电费计收事项调整的通知》，决定对计收电费的开始时间、计费基数、免收额度进行调整。同年6月2日，芜湖安得物流园管理有限公司向园区商户下发《关于规范园区内旅馆经营�为的通知》，要求各旅馆所有房间在开空调时价格不得低于20-25元／天，不开空调时价格不得低于15元／天（特指亮诚旅馆、黄山缘旅馆、南繁旅馆）或20元／天（特指鑫顺旅馆、兄弟旅馆）。同年8月31日，芜湖安得物流园管理有限公司再次向园区商户下发《关于规范园区经营门面管理的通知》，考虑到综合配套类门面包括园区旅馆、餐饮、超市的经营户投资金额较大，在原意向租赁使用合同的基础上适当延长免租期，后期视市场运作情况规范收费标准。2012年1月31日，安得公司以芜湖安得物流园管理有限公司的名义向芜湖市公安局出具一份《说明》，表示安得物流园为规范城市物流市场经营而投资设立，所设立服务场所只为完善园区内部配套经营功能而引进。配套设施引进后，因园区全面投资建设未达成，不能提供相关竣工验收手续为其办理营业执照的变更，所以�园以来双方并未形成租赁经营关系。2013年12月23日，安得公司向“南繁旅馆（饭店）”下达《安得物流股份有限公司工作联络函》，要求其于2013年12月31日前搬离园区。2014年5月5日，邓绪满申请对“南繁旅馆（饭店）”的装潢损失及物品损失进行价值评估。芜湖中天资产评估有限公司受托对涉案资产进行了价值评估，并于2015年3月5日出具评估报告。经评估，“南繁旅馆（饭店）”涉案物品损失价值为305713元，其中装修费用106845元、客房物品75268元、电子设备119775元、机器设备3825元。邓绪满因此支付评估费用4600元。
双方因租赁发生纠纷后，邓绪满于2014年1月10日诉至原审法院，请求判决解除双方签订的《三产租赁合同》，并判令安得公司赔偿其经济损失1284000元、返还保证金20000元。
原审法院认为：邓绪满与安得公司签订的租赁合同系双方真实意思�示，且不违反法律规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。按合同约定，安得公司有为邓绪满提供办理工商、公安、税务、消防、卫生等证照的相关手续和证明的义务，因安得公司园区全面投资建设未达成，不能提供相关竣工验收手续为邓绪满办理营业执照的变更等手续，致双方签订的租赁合同目的无法实现且安得公司亦主张租赁合同无效，故对邓绪满要求解除合同的诉讼请求予以支持。双方在合同中约定，如安得公司不能及时提供上述相关手续而造成邓绪满不能正常、合法营业的，邓绪满的所有损失和责任由安得公司赔偿和承担，故邓绪满要求安得公司赔偿损失的诉讼请求在合法的范围内予以支持。邓绪满的财产损失经评估为305713元，评估费4600元，均应由安得公司赔偿和承担。因评估机构采取成本法进行评估，故安得公司在赔偿后对物品残值部分享有所有权。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、解除邓绪满与安得公司签订的《芜湖安得综合物流园三产租赁合同》；二、安得公司在判决生效之日起十日内赔偿邓绪满各项损失305713元、评估费4600元，并返还邓绪满保证金20000元，以上共计330313元。案件受理费16536元，由邓绪满负担12283元，安得公司负担4253元。
安得公司上诉称：（一）原判对安得公司免除邓绪满房租、水电费的事实认定不清，邓绪满应分别从2011年2月1日、9月1日开始交纳水费、超额电费和房租，至2014年4月30日其应交的房租为352000元，该部分房租及水电费应从赔偿款中扣除。（二）邓绪满在签订合同时或签订合同后，自身未尽到审慎注意义务；其对涉案租赁物进行改造、装修没有增设消防设施，并存在违法搭建和私接电线，不仅导致其租赁的房屋达不到消防验收标准，还导致安得公司整个建筑物未能通过综合验收。因此，邓绪满的经济损失，不应由安得公司全部赔偿。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或将本案发回重审。
邓绪满答辩称：（一）安得公司提出房租、水电费没有事实根据，并且，即使存在欠费，其也应在一审提出反诉或另行起诉。（二）安得公司未按承诺办理消防、卫生等资质，是造成邓绪满损失的主要原因，且评估损失远低于邓绪满实际遭受的损失，故安得公司对邓绪满的损失应承担全部责任。请求驳回安得公司的上诉请求。
邓绪满在二审提交了一组照片，证明安得公司在一审评估前对其房屋进行拆除、对其物品进行打砸。安得公司质证称，照片的真实性无法确认。本院经审核认为，邓绪满提交的照片没有形成时间，照片上的房屋也无法确认系邓绪满所经营的旅馆，故对其证明效力不予确认。
安得公司在二审未提交新的证据。
本院经审理查明的事实，同原判认定的事实。
本院认为：第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。（一）本案一审证据证明，安得公司有为邓绪满提供“办理工商、公安、税务、消防、卫生等证照的相关手续和证明”的义务。邓绪满在2010年8月入园经营后，曾于同年9月、10月两次书面要求安得公司尽快提供办理工商、税务、公安、消防、卫生等部门证照的相关手续。芜湖安得物流园管理管理有限公司于2012年1月在致公安机关的函中称，引进的服务配套设施，“因园区全面投资建设并未达成，不能提供相关竣工验收手续为其办理营业执照的变更”。安得公司于2013年12月23日致函“南繁旅馆”，称“由于我司综合物流园经营转型，园区需统一规划和经营，现要求园区商户统一清理出场，恳请贵司于2013年12月31日搬离园区”。因此，对双方之间租赁合同无法继续履行、邓绪满不能从事旅馆业经营，安得公司负有违约责任。原判据此判决解除双方的租赁合同，判令安得公司向邓绪满返还保证金并赔偿其因解除合同遭受的经济损失，并无不当。（二）安得公司上诉称，邓绪满所欠的房租及水电费应从赔偿款中扣除，但该债务未经邓绪满的认可也未经有权机关的确认，且安得公司在原审并未提出反诉，故其扣除的主张不能成立。综上，安得公司提出的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳�上诉，维持原判。
二审案件受理费16536元，由上诉人安得物流股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李建华
审 判 员 周宏斌
代理审判员 丁大慧
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 胡国栋
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；