山东省青岛市李沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）李民初字第1224号
原告昆山兆加贸易有限公司，住所地江苏省苏州市昆山市玉山镇。
法定代表人黄明忠，职务董事长。
委托代理人王艳玲，山东双麟律师事务所律师。
委托代理人张现辉，山东双麟律师事务所律师。
被告青岛富康园经贸有限公司，住所地青岛市李沧区。
法定代表人孙伟，职务经理。
委托代理人朱雪松，山东克维律师事务所律师。
委托代理人程令娟，青岛李沧鼎盛法律服务所法律工作者。
原告昆山兆加贸易有限公司（以下简称“昆山兆加”）为与被告青岛富康园经贸有限公司（以下简称“富康园经贸”）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年5月25日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员陈密亮独任审判，于2015年6月30日、10月10日公开开庭进行了审理。原告昆山兆加的委托代理人王艳玲、被告富康园经贸的委托代理人程令娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告昆山兆加诉称，原、被告于2013年9月10日签订《房屋租赁合同》，约定被告将青岛市李沧区重庆中路520号办公室28平方米、库房使用面积500平方米租赁给原告使用，租期3年，自2013年9月15日起至2016年9月14日止。合同签订后，被告如约支付租金并使用办公室及库房。2015年3月23日，被告以所有权人要求腾退房屋为由与原告解除租赁合同，并要求原告于2015年4月30日搬出库房。原告如期搬出后，被告迟迟不予退还租金。另外，2014年9月12日，原告向被告支付完第二年的租金后，被告违反合同约定，要求原告另行向所有权人支付合同约定的办公室的租金。原告就退还租金事宜与被告多次协商未果，故诉至法院，请求人民法院依法判令：1、确认原、被告于2013年9月10日签订的《房屋租赁合同》已于2015年4月30日解除；2、被告返还原告租赁费33625元(自2015年4月30日起计算到2015年9月14日共4.5个月，月租金7250元/月×4.5个月+1000元押金=33625元)及其相应利息（以33625元为本金，自2014年9月12日起至2015年6月11日止共9个月，按银行同期贷款利率计算）；3、诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告放弃第1项诉讼请求。
被告富康园经贸辩称，双方签订《房屋租赁合同》后，原告依约支付租金，被告依约将房屋交付给原告使用至今，被告从未要求原告解除合同及腾房，因此，原告要求返还租金，没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告(乙方)与被告(甲方)于2013年9月10日签订《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于青岛市李沧区重庆中路520号的办公室28平方米、库房使用面积500平方米租赁给原告使用，租期3年，自2013年9月15日起至2016年9月14日止，租金每年8.7万元，每12个月支付一次，每期租金提前1个月交纳。上述合同第四条约定：“合同期内甲方不得无故收回房屋。如甲方在租赁期内要收回房屋，必须提前1个月通知乙方，如乙方提前退租，应向甲方支付1个月的租金为违约金。若遇政府拆迁、自然灾害甲方退还乙方余期租金。……”合同第六条约定：“甲方双方如有违约，违约方应向对方支付1个月的租金为违约金。”合同第九条约定：“水、电、煤气、房屋设施押金1000元，合同终止乙方结清所有费用，剩余押金返还乙方。”上述合同签订后，原告于2013年9月13日支付了第一年的租金8.7万元及押金1000元，于2014年9月12日支付了第二年自2014年9月15日至2015年9月14日的租金8.7万元。上述事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、交通银行结算业务申请书、交通银行记账回执、开具日期为2014年9月12日的收款收据各1份以及双方当事人陈述一致的笔录在案为凭。
原、被告一致认可，原告从被告承租的库房系被告转租，由原、被告共同使用，库房的南一半由原告使用，库房的北一半由被告使用，库房中间由隔断隔开，双方各自从自己的大门出入。上述事实，有双方当事人陈述一致的笔录在案为凭。
诉讼中，经原告申请，2015年8月11日，本院与原告代理人到租赁房屋现场进行勘验，2015年9月11日，本院组织双方当事人到租赁房屋现场进行勘验。两次勘验的情况为：1、被告持有库房北门及其办公室的钥匙，但原告未提供库房南门及其办公室的钥匙；2、库房中间的隔断已经被拆除，库房中没有原告的物品，但有被告的物品。原告称，原告腾房后就再没有去过涉案库房，不清楚腾房时隔断是否已经被拆除。被告称，库房的隔断不是被告拆除的，而且库房内没有东西不等于原告不再使用库房，原告是否搬离涉案房屋也不影响租赁合同关系的存在。上述事实，有本院制作的询问笔录2份、现场勘验照片6份、勘验录像1份在案为凭。
原、被告争议的焦点问题是：1、原、被告签订的《房屋租赁合同》自2014年8月31日之后是否无效；2、原、被告之间的租赁合同是否已经解除。
关于第一个争议焦点，原告主张，涉案库房的产权人系青岛晓翁企业总公司(以下简称“晓翁公司”)，被告从该公司承租库房后又转租给原告，因被告与晓翁公司之间的租赁合同于2014年8月31日到期后未续租，故原、被告之间的转租合同自2014年8月31日之后应属无效。被告称，晓翁公司赋予被告转租的权利，原、被告之间的租赁合同系有效合同。
关于第二个争议焦点，原告称，原告应被告要求于2015年4月30日腾退房屋，被告也同意退还剩余租金，自原告搬离房屋之日双方之间不再存在租赁合同关系，被告应退还剩余租金及押金。被告称，原告在未接到被告任何通知的情况下，擅自搬离，未与被告办理交接手续，应视为原告继续租赁房屋，原告应自行承担一切损失。
原告为证实其上述主张，提供以下证据：
1、《通知》复印件1份，证明被告法定代表人孙伟持晓翁公司出具的《通知》，要求原告于2015年4月30日腾房，同时证明被告与晓翁公司之间的租赁合同已于2014年8月31日到期，且未续签。上述《通知》的内容为：“青岛富康园经贸有限公司：您租赁我公司设在李沧区重庆中路520号院内东仓库及办公用房使用，租赁合同于2014年8月31日到期。我公司于2014年6月24日已书面通知贵公司，该片区已规划，2014年8月31日合同到期不再续签合同，请您提前做好搬迁准备。现再通知贵公司，请接此通知后，必须于2015年4月30日前搬出，倒出院内办公用房及库房。特此通知。”上述《通知》落款人处打印文字为青岛晓翁企业总公司，落款日期为2015年3月23日，但加盖的印章不清楚。被告称，上述《通知》系复印件，不予质证。
2、《证明》原件1份，证明原告于2015年4月30日搬离涉案库房及办公室，原告将库房的钥匙交给被告，将办公室钥匙交给办公室的转租人刘某。原告称，刘某将晓翁公司坐落于重庆中路520号内院内的办公室整体承租，又分别转租给其他人，原告自第二年另行向刘某缴纳了办公室的租金。上述《证明》的内容为：“昆山兆加贸易有限公司与青岛富康园经贸有限公司租赁的办公室30平米(位于青岛市李沧区重庆中路520号院内)属于晓翁集体所有。由于政府拆迁原因，通知昆山兆加贸易有限公司2015年4月30日搬出。水电费已交清。房屋及钥匙已交加给刘某。特此证明。”刘某在《证明》落款处签字，落款日期为2015年6月10日。被告对该证据的真实性及证明事项均有异议，称：根据合同相对性原则，办理房屋交接等手续，应该是在原、被告之间办理，无需第三人，如果被告因拆迁或其他原因要求原告搬离涉案房屋，被告也应按照《房屋租赁合同》第四条约定提前一个月告知原告，再与原告办理交接手续，该交接才能有效，但被告未接到有关拆迁的通知，被告的法定代表人也没有要求原告腾房，被告也没有收到任何房屋钥匙，原、被告之间从未办理交接手续，另外，原告所称刘某承租涉案办公室不是事实，被告不认识刘某，无法确定此人的身份。经本院释明，原告未在本院限定期限内提供证人刘某出庭作证。
3、2015年5月13日原告工作人员李小芳与被告工作人员于习兰的对话录音1份，另有原告工作人员张志安与于习兰的对话录音2份，证明原告应被告要求于2015年4月30日腾房，事后双方多次协商退还租金事宜，被告认可原告已经退房，且同意退还剩余租金。被告对录音的真实性提出异议，无法确认录音是否是于习兰所述，而且于习兰只是被告的临时工，无权决定公司的事项，在于习兰与李小芳的录音中，于习兰明确说章不在家，她说了不算，这充分说明于习兰不能代表公司的意志。
经本院通知，于习兰到法庭接受调查。于习兰称：原告提交的录音系其与原告工作人员的谈话，但对话的内容与涉案库房没有关系，当时原告想要发展业务，证人帮着原告找场地，但原告自己偷着去了新场地，后来被告找证人盖章，证人作为临时工，什么事情也不清楚，无权给原告盖章；原告人员在录音中说原告是4月30日搬走的，这属于原告自编自造，证人不清楚；关于2014年9月12日被告向原告出具的收款收据，这是被告领导打电话让其收款并出具的；至于于习兰和被告法定代表人孙伟是否系母子关系，系其个人隐私，不予回答。原告称，于习兰与被告法定代表人孙伟系母子关系，原告向被告租赁涉案房屋及交纳租金等相关事宜，均是通过于习兰办理的，原告提交的3份录音足以证明原告腾退库房的时间，以及被告同意退还剩余租金的事实。被告称，于习兰系被告的临时工，没有固定职务，只是代表被告收取租金，被告未授权其处理腾房事宜，于习兰与原告人员之间的对话系其个人行为，与被告无关。
4、被告工商登记档案一宗，证明于习兰于2012年曾任被告股东，后来经过变更，于习兰不再是股东了。被告对上述证据的真实性没有异议，但称2015年5月时于习兰已经不是股东了，只是临时工。
关于原、被告围绕争议焦点提交的证据，本院作以下分析与认定：对于原告提交的第1号证据《通知》复印件1份，被告不予认可，原告未提交证据原件予以核实，本院对其真实性无法确认，因此对该证据不予采信。对于原告提交的第2号证据《证明》1份，被告不予认可，原告未提供证人刘某出庭作证，本院对证据的真实性无法确认，因此不予采信。对于原告提交的第3号证据录音3份，被告工作人员于习兰已到庭对证据的真实性予以确认，本院予以采信。对于原告提交的第4号证据被告工商登记档案一宗，被告对证据的真实性没有异议，本院予以采信。
本院认为，关于第一个争议焦点，即原、被告签订的《房屋租赁合同》自2014年8月31日之后是否无效，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，原、被告认可双方于2013年9月10日签订的《房屋租赁合同》系转租合同，原告虽主张上述转租合同约定的租赁期限，超过被告与所有权人之间的租赁合同所约定的租赁期限，本院对原告的主张不予采纳。上述《房屋租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，不违反法律的规定，本院确认有效，双方均应按照约定履行各自的义务。
关于第二个争议焦点，即原、被告之间的租赁合同是否已经解除，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”本案中，原告应就租赁合同解除的事实承担举证责任。
本院认为，在2015年5月13日原告工作人员与被告工作人员于习兰的对话中，于习兰明确陈述：“那天(我)看看，怎么(原告)自己走了这是？”上述陈述系原告搬离后不久于习兰与原告人员之间的对话，该陈述较为客观，本院予以采信。综合双方当事人的陈述、房屋的勘验情况以及原告提交的3份录音证据，可以确认原告于2015年4月30日搬离涉案房屋的事实，并且可以确认被告对原告该日搬离房屋的事实是知晓的，因此，本院确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2015年4月30日解除。
对于租赁合同解除的原因，根据现有证据，无法确认原告系因被告要求腾房，因此原告应承担举证不能的法律后果。原告擅自搬离租赁房屋的行为，应视为对租赁合同的单方解除，应按照《房屋租赁合同》第六条的约定，承担一个月的租金7250元(87000元÷12个月)作为违约金。
对于合同解除后剩余租金及押金的退还，原告主张，于习兰在上述录音中已明确认可退还剩余租金及押金。本院认为，被告对原告的上述主张不予认可，根据现有证据，本院无法确认于习兰能够代表被告作出退还租金及押金的意思表示。但是，经现场勘验，原告搬离后，库房中间的隔断已经被拆除，整个库房实际已处于被告的控制之下，而且被告对原告搬离房屋的事实是知晓的，因此，扣除违约金后，被告应退还原告2015年6月1日至2015年9月14日的租金25133.33元(7250元/月×3个月+7250元÷30天×14天)及押金1000元。关于原告要求被告给付相应利息的诉讼请求，因原告擅自退租，双方就退还租金及押金事宜产生争议，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条之规定，判决如下：
一、被告青岛富康园经贸有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告昆山兆加贸易有限公司2015年6月1日至2015年9月14日的租金25133.33元及押金1000元；
二、驳回原告昆山兆加贸易有限公司的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费641元（原告已预交），减半收取320.5元，由原告负担71.5元，被告负担249元。被告于本判决生效之日起10日内给付原告249元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判员 陈密亮
二〇一五年十一月六日
书记员 于 超