河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀07民终1030号
上诉人（原审被告、反诉原告）：许清，男，1969年4月15日生，汉族，现住张家口市桥东区。
委托诉讼代理人：许健霆，男，1993年4月10日生，汉族，现住张家口市崇礼县，系许清儿子。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张家口市建兴职业培训学校，地址张家口是桥东区五一路大街13号。
法定代表人：赵登彦，校长。
委托诉讼代理人：丁满臣，河北华研律师事务所律师。
上诉人许清因与被上诉人张家口市建兴职业培训学校（以下简称建兴学校）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省张家口市桥东区人民法院(2017)冀0702民初1669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人许清的委托诉讼代理人许健霆，被上诉人建兴学校的委托诉讼代理人丁满臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
许清上诉请求：1、依法撤销河北省张家口市桥东区人民法院出具的（2017)冀0702民初1669号民事判决并依法改判；2、一审、二审诉讼费用由建兴学校承担。事实和理由：一、一审法院同意建兴学校在法庭辩论终结后变更诉讼请求属程序违法。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定，“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。”在本案中建兴学校提出变更诉讼请求的时间只能在举证期限届满前提出。但是建兴学校明显是在举证期限届满后才提出的变更诉讼请求，违反证据规则的规定，侵害了其权利。二、一审法院认定建兴学校不存在任何过错且未办理贷款的原因是由其造成属于认定事实错误。(一）建兴学校对不能办理按揭贷款存在重大过错甚至违法行为，应承担全部责任。是一审法院以“建兴学校根据政府政策将土地性质由划拨变更为出让，并无违法情形的存在，并无损于许清”为由而将建兴学校的过错甚至违法行为一笔带过。建兴学校作为学校明知教师公寓不能对外出售，隐瞒房屋性质，明知不能为购房者办理按揭贷款，为了将房屋出售而欺骗购房者可以办理按揭贷款。2014年虽然将土地性质变更，可是因其自身不是房地产开发企业，不具备房屋预售许可等资质，导致无法办理按揭贷款。但是仍然对外宣传为所有购房者办理按揭贷款，误导购房者。(二）一审法院认定其“应就未能办理张家口银行抵押贷款而承担过错责任”完全没有事实依据，没有证据予以支持。1、一审法院以建兴学校“为小区众多住户在张家口银行办理了抵押贷款”没有任何证据支持。2、其在一审中提交了录音光盘及文字材料，内容为建兴学校在2017年4月第一次起诉后，住户到建设银行及张家口银行咨询建兴学校办理贷款事宜，银行工作人员明确告知无法办理贷款是因为建兴学校手续不齐全，银行已将建兴学校提交的全部材料退还。无法办理按揭贷款与是否按时交纳材料没有关系。一审判决对这一份证据没有认定，也没有指出不予认定的依据，而直接认定上诉人没有按时交贷款所需材料而应承担责任。3、建兴学校无论时张贴公告还是登报均为办理按揭贷款而不是抵押贷款。一审法院对建兴学校欺瞒办理按揭贷款只字不提，却以因张贴公告及登报而认定建兴学校告知交纳材料，所以没有过错。三、一审法院依据补充协议判决其分期付房款及交纳利息是错误的。补充协议明确约定如果是因为其个人原因导致不能办理按揭贷款，才承担相应的责任。但是在本案中根据建兴学校提交的证据可以确定不能办理按揭贷款的原因是由建兴学校所致。四、一审法院判决自相矛盾，完全维护建兴学校的权利。其提交的法律依据及政府文件规定，划拨用地如果变更为建设用地，转让房屋的，契税应由转让者承担，建兴学校就不应向其主张契税，契税的交纳者应为建兴学校。对天然气入户费，政府文件证实从2011年6月后天然气入户费由房开公司承担。但是一审法院一方面认定本案是房屋买卖合同纠纷，一方面却无视法律政策的规定，判决不支持其提出的退还己交纳天然气入户费。五、一审法院以其未交清房款而认定建兴学校没有办理产权登记不构成违约是错误的，违反了合同约定也违反了法律规定。本案中合同第六条约定“甲乙双方在房屋交付使用之日起三个月内到房管部门办理产权转移手续，并按国家有关规定各自交纳相关税费”。建兴学校于2012年4月23日向其交付房屋，根据该条款，建兴学校应在2012年7月24日前协助其办理产权登记手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，建兴学校应承担违约责任。同时，合同约定的付款方式就是首付款及银行贷款，也就是说其交纳剩余房款的方式就是按揭贷款，一审法院以其未交清房款认定其违约是没有合同约定与法律规定的。六、双方在张家口市单位职工集资合作建房合同中约定，双方发生争议协商不成的，提交张家口仲裁委员会仲裁，一审法院不应当审理该案。
建兴学校辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
建兴学校向一审法院起诉请求：1、判令解除其与许清之间的集资建房合同。诉讼中，变更该项诉讼请求为请求判令许清支付其购房款200000元及逾期欠付房款利息25364元。2、诉讼费用由许清承担。
许清向一审法院反诉请求：1.判令建兴学校协助其办理房屋产权手续并按照合同约定办理银行按揭贷款。2.判令建兴学校逾期协助其办理产权证并赔偿自2012年7月24日至实际办理产权证之日的违约金（截止2017年7月24日违约金暂计89378元）3.请求判令建兴学校因延迟交付房屋而向其支付违约金2378元。4.请求判令建兴学校返还多收取的契税1832元及天然气费用4800元。5.案件受理费由建兴学校承担。
一审法院认定事实：2012年3月24日建兴学校与许清签订张家口市单位职工集资合作建房合同，合同约定：许清以集资合作建房方式购买建兴学校坐落在张家口市桥东区，房屋总价414851元，首付214851元，剩余20万元由建兴学校负责办理贷款完成给付。许清在交付房屋首付款后，将办理贷款所需要的相关资料交付建兴学校，建兴学校将房屋交付给其使用。建兴学校为证明上述事实提供了集资建房合同、交购房款收据，许清无异议。对于上述双方当事人无争议的事实，予以确认。另查明，涉案房屋所在小区的部分住户已在张家口银行办理了抵押贷款。双方当事人存在争议的事实如下：建兴学校因建房相关手续审批的原因，未能在许清交付首付款后办理完毕贷款手续，建兴学校在与张家口银行就房屋贷款事宜办理完毕后便以在建兴嘉园小区内多次张贴通知和以在张家口晚报登报通知的方式告知建兴嘉园小区内需要办理房屋贷款的住户在规定时间内提供相关资料办理房屋贷款手续以及贷款手续截止办理的时间，而许清经过多次通知，仍未提供办理贷款所需要的资料，且剩余房款至今未缴纳。建兴学校向法庭提供了2016年8月25日、29日，9月20日，11月17日，12月31日在建兴嘉园小区内张贴的通知以及2016年9月1日的张家口晚报中刊登的通知予以证明。许清对建兴学校提供的证据不予认可，辩称从未见到过小区张贴的通知，也未看到张家口晚报的通知，其在缴纳房屋首付款后就已经将办理贷款所需要的资料交给了建兴学校，未能按期办理贷款的责任在于建兴学校，与许清无关，要求建兴学校继续给其办理贷款，且不承担逾期付款的利息。法院对建兴学校提供的通知５张以及2016年9月1日张家口晚报刊登内容的真实性予以认定。
建兴学校另提交如下证据：1、张家口市人力资源和社会保障局关于变更建兴职业学校的批复，证明名称、地址变更。2、张家口市集资建房合同以及补充交房协议书，证明在补充交房协议书中约定了合同的解除条件，许清的行为系违约行为，已经成就解除合同的条件。3、公告一组以及通知办理贷款手续的相关证据，证明建兴学校在张家口晚报登载的建兴学校的公告，建兴学校履行了公告的义务。4、光盘一张，证明建兴学校履行公告告知的义务之后，鉴于合同双方当事人的情况，聘请国器律师事务所发了律师函，当时工作人员送律师函的有关视频资料。5、个人借款合同不动产登记证明各一份，证明建兴学校能为符合条件的办理正常贷款手续。6、张家口市人民政府建设用地批复（2008-189）原件一份，7.建设工程规划许可证一份，8.河北省固定资产投资项目核准证一份。证据6、7、8证明在建兴学校规划建设初期的审批手续，当时建兴学校建设该房屋是规划的教师公寓，并且使用的是划拨土地。9.张家口市人民政府建设用地批复（2013-153）原件一份.10.关于张家口市建兴职业培训学校调整“新校区建设项目”的确认意见一份，11.张家口市城乡规划局情况说明一份，证据9、10、11证明在与许清签订合同后，建兴学校通过努力变更了建兴公寓的性质，交付了土地出让金，由原来的划拨土地变更为商业用地，土地使用年限70年。12、不动产登记证明及个人借款合同各一份，证明其主张收取利息的时间是按个人借款合同签订的时间为起始时间。
许清质证意见是：对于证据1没有异议，对于证据2，真实性没有异议，但对证明目的有异议，这两份合同可以明确看出名为集资合同，实为商品房买卖合同，合同签订时间2012年，建兴嘉园小区坐落于五一东大街，当时建兴学校出售给许清房屋的价格是每平米3600元，在付款方式约定是按照首付款和按揭贷款的方式进行交付，所以，另外两份合同中均没有约定合同解除的条件，许清完全按照合同约定履行自己的义务，缴纳了首付款，所以建兴学校出具的证据不能证明其目的，恰恰证明了建兴学校违反了约定。对证据3，真实性不认可，证明不了建兴学校的证明目的，在建兴学校提交的2016年8月25日、8月29日的紧急通知，公告的信息是告知许清办理按揭贷款，对于报纸登报信息，真实性没有异议，在报纸上公告也是通知办理按揭贷款手续。对于证据4，许清没有接到律师函，而且光盘是节录的影像，没有声音，无法核实当时送达律师函的情形，而在视频中出现拿律师函的人是许清的女儿，年龄不满18岁，出生时间是2000年6月26日，录像只有短短的十几秒，建兴学校的工作人员没有介绍身份，只是将律师函交给了许清未成年的子女，没有说明当时的情况，所以无法证明建兴学校的主张，我们不予认可。对于证据5，不动产登记是复印件，对其真实性无法核实。对证据6、7、8、9、10、11的真实性没有异议，但是对于其关联性有异议，不能证明建兴学校的证明目的，相反，足以证明建兴学校违反了法律规定，在出售房屋时涉嫌欺诈许清，其出示的证据显示涉案房屋所占用的土地是划拨方式用于教育设施用地，但是建兴学校在向许清出售房屋的时候，没有说明该房屋的性质，按照商品房的价格出售，在购房合同中约定按揭贷款的方式让许清缴纳购房款，建兴学校出示的证据证明其违反了政府对其用地的要求。因建兴学校的违法行为，我们不认可建兴学校所说的缴纳了土地出让金，变更了土地使用年限。另外也证实涉案房屋在2014年已经由划拨用地变更为出让，在2014年知情土地性质已经变更，不符合办理贷款的条件的情况下，2016年建兴学校还通知业主办理按揭贷款手续，综上，建兴学校涉嫌欺诈，不能达到建兴学校的证明目的。对证据12的真实性不认可。这两份都是复印件无法证实赵春东是建兴学校的住户，是否签订过购房合同，房屋面积、每平米价钱都不清楚，而且该证据不能证明建兴学校的主张，建兴学校与许清签订的补充协议或登记，只能证明办理一般抵押贷款，因此建兴学校违约在先，即便登记证明是真实的，也无法证明是许清的原因银行不予办理按揭贷款。
许清另提交如下证据：1、两张由建兴学校当时售房时向购房者出具的宣传页，证明建兴学校在宣传售房时，一直是按商品房向售房者出售，在页面上表明了房屋起价3330元。2、录音光盘一张，证明建兴学校在第一次起诉几位被告的时间是2017年4月，依然不能为小区住户办理贷款手续，没有将住户的办理贷款信息向银行出具。即便律师函是真实的，也不像建兴学校所说，是许清没有配合建兴学校办理贷款信息。3、提交户口复印件一份，证明许嘉欣出生于2000年6月26日，建兴学校出示律师函交付的是未成年子女。4.集资建房合同复印件一份，5.补充交房协议书复印件一份，6.三张交费收据，7.建兴嘉园房屋代收收据一份，以上证据证明双方在签订购房合同以及补充协议中约定，许清是以交付首付款以及按揭贷款的方式缴纳购房款，合同约定交房时间是2012年3月24日，但是建兴学校实际交房时间是2012年4月23日，并且合同约定房屋交付使用3个月内，办理产权转移手续，如果逾期交房补偿金额为日万分之二计算，许清已经按照合同约定交付了首付款214851元，并且在房屋交付之时缴纳了天然费4800元以及契税8054元。建兴学校质证意见是：对证据1的真实性没有异议，但是毕竟是宣传，应该按照合同中约定的来执行。对于证据2，张家口银行是给符合条件的人办理贷款手续，我上述提交的证据已经证明，对于许清的证明目的不认可。对证据3、4、5、6、7的真实性均无异议，但是实际交房时间，许清在诉状中明确为2012年3月24日，而且双方达成的补充交房协议书约定，乙方交清房款后，甲方两个月内负责到产权部门办理产权证。
一审法院认为，建兴学校与许清之间签订的职工集资合作建房合同及《补充协议》是在双方之间建立在权利、义务平等基础上的房屋买卖合同，该份合同系双方当事人真实意思的表示，自签订之日起成立。且建兴学校与许清之间所签合同虽有集资建房之名，却无集资建房之实。依照购房合同所约定条款，双方签订的合同应为房屋买卖合同。建兴学校根据政府政策将土地性质由划拨变更为出让，并无违法情形的存在，并无损于许清，且土地使用年限也作了相应变更，对作为购房者的许清来讲更为有益。关于办理该房屋按揭贷款的问题，办理房屋按揭贷款需双方及商业银行的三方合意，因房屋的性质及银行的商业行为未能使涉案房屋办理按揭贷款的责任并不能归结于建兴学校及许清。况且买卖双方对不能办理按揭贷款如何处理的问题已有约定，所以不能办理按揭贷款的责任不能归咎于建兴学校一方，故许清以此为由拒付剩余房款的抗辩意见不予采信，双方当事人应严格按协议书约定履行各自的义务。建兴学校应向许清交付所购买的房屋，许清应向建兴学校支付所购房屋的全部房款。许清缴纳了房屋首付款后，建兴学校即将房屋交付给其使用，建兴学校已经履行了合同约定的义务。许清应该按照合同的约定支付房款，在其首付款已经缴纳之后，应将剩余房款缴纳。2016年8月底开始，建兴学校在办理贷款条件成熟后，建兴学校为涉案房屋所在小区的众多住户在张家口银行办理了抵押贷款，建兴学校亦通过小区内张贴通告及张家口晚报登报的方式告知许清及时向建兴学校交付办理贷款所需材料，而许清未交付，故许清应就未能办理张家口银行抵押贷款而承担过错责任。虽该抵押贷款的方式不同于房屋按揭贷款，但是鉴于涉案房屋的性质及商业银行的政策，建兴学校通过张家口银行办理的房屋抵押贷款应系其为解决许清分期付款所尽合同义务。依据补充协议约定，因许清未按时出具相关手续办理银行贷款，许清可将剩余房款分期付款支付给建兴学校。补充协议约定了两种分期付款方式，截止建兴学校起诉之日，仅有该补充协议第三条第三款尚有可执行性，故法院确定许清通过5年期分期付款的方式，以月息1%计算，支付建兴学校剩余房款。许清亦可选择一次性向建兴学校付清房款200000元，而无需负担交付房款后的利息。对于建兴学校主张的逾期付款利息，一审法院认为涉案房屋所在小区众多住户已经办理了房屋抵押贷款，而许清截止2017年4月12日（本案一审起诉状副本送达日）仍未向建兴学校提交办理银行贷款所需手续，故许清就逾期支付购房款确有违约情形存在。许清应支付建兴学校欠付200000元房款自2017年4月12日至许清支付所欠付的首笔房款之日，以月息1%（参照双方约定的五年期分期付款利息）计算的逾期付款利息。关于许清要求建兴学校协助办理房屋产权手续的主张，一审法院认为依照补充协议的约定，应待许清付清房屋尾款后，建兴学校再协助其办理房屋产权登记手续。对于许清要求建兴学校支付其未办理产权登记证而支付违约金的主张，一审法院认为许清未付清房款，故建兴学校未协助其办理产权登记并不构成违约，故对其主张不予支持。许清关于建兴学校因迟延交付房屋应支付违约金的主张，因建兴学校未存在违约行为，故不予支持。关于许清要求建兴学校退还多收取的契税及天然气费用的主张，一审法院认为上述收费主体并非建兴学校，建兴学校虽可作为代收人向许清收取，但许清并无向建兴学校直接缴纳上述款项的法定或约定义务，许清亦可以选择直接向相关有权机关缴纳，而且许清虽然提交了契税及天然气收费票据，但不足以证明其主张，故对许清的此项主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、许清在本判决生效之日起于每月28日分期向张家口市建兴职业培训学校支付房款4350元（计算方式为：以房款200000元作为本金，以月息1%作为利息，每月为一期，分六十期）至付清之日止。二、许清于本判决生效之日起十五日内一次性支付张家口市建兴职业培训学校逾期付款利息18000元（以200000元为本金，月息1%计算自2017年4月12日至2018年1月12日，其后至许清初次履行判决第一项义务期间的逾期利息仍按上述方式计算）三、驳回张家口市建兴职业培训学校的其他诉讼请求。四、张家口市建兴职业培训学校于许清付清房款之日起60日内协助许清办理产权登记手续。五、驳回许清其他诉讼请求。本诉案件受理费4300元，由许清负担。反诉案件受理费1130元，由许清负担。
二审中，当事人未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，许清与建兴学校签订的《张家口市单位职工集资合作建房合同》、《补充（交房）协议书》对双方当事人均有法律约束力。关于办理该房屋按揭贷款的问题。办理房屋按揭贷款需许清、建兴学校及商业银行的三方合意，因该房屋的性质及银行的商业行为未能使涉案房屋办理按揭贷款的责任并不能归结于许清、建兴学校，且许清、建兴学校在《补充（交房）协议书》中对不能办理按揭贷款如何处理的问题已有约定，所以不能办理按揭贷款的责任不能由建兴学校一方承担。建兴学校通过张贴通告及登报的方式告知许清及时提供办理贷款所需材料，而许清未提供，故应就未能办理张家口银行抵押贷款而承担过错责任。虽然抵押贷款的方式不同于房屋按揭贷款，但是鉴于涉案房屋的性质及商业银行的政策，建兴学校通过张家口银行办理的房屋抵押贷款是为许清解决分期付款的合同义务。一审法院依据《补充（交房）协议书》约定情形，确定许清通过5年期分期付款的方式，支付建兴学校剩余房款及支付利息并无不当。许清亦可选择一次性向建兴学校付清剩余购房款，而无需负担交付房款后的利息。一审法院对建兴学校主张逾期支付购房款利息所作出的认定，经本院审查认为亦无不当。对许清主张的建兴学校支付其未办理产权登记应支付违约金的问题，因许清至今未付清剩余购房款，建兴学校未协助其办理产权登记并不构成违约，许清的该主张不能成立。关于人民法院是否有权对本案管辖问题。《中华人民共和国仲裁法》第二十六条规定：当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。双方虽然在《张家口市单位职工集资合作建房合同》中约定发生争议协商不成的，提交张家口仲裁委员会仲裁，但建兴学校向一审法院起诉，一审法院受理后，许清在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议，视为其放弃仲裁协议，故人民法院进行管辖审理并无不当。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，许清的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人许清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 巍
审 判 员 姜建龙
审 判 员 成 进
二〇一八年六月八日
法官助理 王向东
书 记 员 李媛丽