沈阳市大东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大东民二初字第01516号
原告：沈阳景渝科技有限公司。
被告：沈阳大悦城房产开发有限公司。
原告沈阳景渝科技有限公司与被告沈阳大悦城房产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月23日立案受理后，依法由审判员卢军担任审判长，与人民陪审员李洁和黄伟组成合议庭，于2015年12月4日公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵娜、郑伟，被告委托代理人徐清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年8月末，原、被告签订《大悦城购物中心商铺租赁合同》一份，约定被告将大悦城购物中心C143号商铺租赁给原告，交付时间为2013年9月1日，双方对租金、租期、装修时间等均作了具体约定。合同签订后，原告按约定向被告交纳保证金144053元，同时原告开始着手装修店铺及开业经营的准备，进行了备货和人员招聘。2013年9月10日被告交付店铺，原告即开始装修，基本装修已经完成的情况下，原告配合被告于2013年9月28日30日进行了试营业，但10月下旬，被告通知原告将店铺调换至临街商铺。原告按被告要求停止收尾性装修并将店铺返还被告，等待被告调换新的店铺。2013年11月29日，被告通知原告将C143号商铺调换成C133号商铺，并通知原告于12月20日进场装修，确保年前开业。在此期间，原告又进行筹备装修，并为正常经营购进产品及货物，等待开业，直到2014年3月下旬，被告又通知原告合同不能履行，不能调换商铺，单方提出解除合同。此后，原告为避免损失扩大，低价处理了部分货物，解除了与员工的劳动合同。故请求法院判令被告赔偿原告因其违约给原告造成的损失970852元；判令被告返还保证金144053元；判令被告承担原告为本案支出的律师费2万元；本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：我方承认违约的事实。关于原告诉请的资产类损失，因该物品多为电子产品和办公用品，是可以再次利用及使用，此部分产品的损失被告不同意予以赔偿。对于原告提出装修费用的损失，原告在提供合理支出有效证据的情况下，按实际发生的装修费用可以进行赔偿。对于原告提出的销售人员的成本费用问题，被告认为因原告垫付未开业，未产生人员管理费用，此部分费用不同意赔偿。对于原告提出的零件备货的损失费用，原告在接到停业通知的情况下，应采取有效措施，该部分货品如果有证据证明原告确实为此经营所购入，原告亦可另行再销售，我方不同意赔偿。对于原告提出的宣传费用，因该笔费用发生是正常经营活动中的风险范围之内，对于保证金在扣除原告在被告处的实际经营期间应当缴纳的租金及POS机的租赁费用、物业费外可以返还。
经审理查明：2013年8月，原、被告签订大悦城购物中心商铺租赁合同一份。合同约定，出租方：被告沈阳大悦城房产开发有限公司（甲方）；承租方：原告沈阳景渝科技有限公司（乙方）。甲方将其持有并经营的位于沈阳市大东区大悦城购物中心C143号商铺（建筑面积为160平方米，后通过补充协议变更为190.3平方米）租赁给乙方用于经营三星品牌数码产品，租赁期限为2年，并由乙方向甲方支付租赁保证金144053.4元，被告拟于2013年9月1日将该商铺交付乙方装修使用，具体交付时间由甲方书面通知。合同违约责任条款约定：甲方违反本合同的约定，导致乙方无法继续实际享有该商铺的使用权，并无法继续整体经营，且逾期超过90日仍未予以改正，因此给乙方造成实际损失的，甲方应在乙方交还商铺后予以赔偿。法律适用和纠纷解决条款约定，双方履行本合同过程中发生争议应协商解决，协商不成时，可向人民法院起诉，败诉方承担胜诉方所有因诉讼案件而支出的费用，包括诉讼费、律师费用等。
合同签订后，原告按照约定交付被告保证金144053元，被告于2013年9月10日将涉案商铺交付给原告使用，原告遂进行装修，并于同年9月28日至9月30日开始试营业。2013年10月下旬，被告通知原告调换商铺，并要求原告停止收尾性装修及工作并将店铺返还被告。2013年11月29日，被告通知原告将C143号商铺调换至C133号商铺，并通知原告于同年12月20日进场装修，以确保其年前开业。但被告并未履行调换商铺。2014年3月20日，原告致函被告，主要内容为：从2013年10月至今你公司未提供符合三星要求的临街商铺，我公司无法再继续等待，只能终止合作，并提出违约赔偿总额为1290538.60元。被告于2014年4月3日回函称：来函收悉，现对赔偿要求回复如下：1、资产及道具类物品，我司仅接受无法再次使用部分设施费用的赔偿。2、零件备货、活动宣传费用，因该部分货品可另行出售，不能接受此部分损失的赔偿。3、店铺装修及销售管理人员成本，对于装修费用的赔偿，我司同意对合理、实际发生的费用予以赔偿；对于销售管理人员成本，因未实际开业经营，故不能接受。
另查明，原告在装修涉案商铺时，购买增值税税控打印机、防伪税控IC卡等资产类物品花费共计16963元，用于装修涉案商铺花费539682元，工作人员工资（2013年10月至2014年3月）等费用共花费166680元，配件亏损共计197000元，活动费用共计30527元，活动宣传费30527元，以上共计950852元。
再查明，本案原告沈阳景渝科技有限公司股东吴冰瑜为沈阳润潮润科技有限公司法人代表，该公司经营范围为：通讯设备零售等。
上述事实，有信函、费用分类明细及对应的相关票据、润潮润公司营业执照、股东证明以及保证金发票、庭审笔录经开庭质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为：原、被告于2013年8月签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。本案中，被告方自认其违约的事实，现双方争议的焦点是原告损失的数额问题。
第一、关于原告提出的资产类损失16963元一项，本院认为，此部分物品均为专属在大悦城商铺使用的物品，现由于被告违约，导致上述物品无法再继续使用，此损失应由违约方即被告作出赔偿，故对原告主张的要求被告赔偿资产类损失16963元予以支持。被告所提出的因上述物品购买时间为2013年10月份原告停业后的主张，本院认为，其时被告并未提出单方面解约，故原告购买时间并无不当，故对此抗辩不予认可。
第二、关于原告提出的装修费用类损失共计539682元，其中三星专用物资一项计437754元，经查明，原告与沈阳市铁西区灵龙展示品制作中心签订合同，约定由后者为原告制作三星专用装修事宜，现原告已经实际支付其74047元，本院认为，原告实际发生的损失为74047元，其它部分现无法确认，故无法支持。对物料费、灯具、搬运费等其它此项损失，根据原告提供发票证据，本院予以认可，对被告就此问题的抗辩主张不予支持。故对原告方提出的装修费用类损失，本院支持数额为175975元。
第三、关于原告提出的人员费用的损失，其主张的管理人员工资为7个月，销售人员工资为6个月，本院认为，2013年9月为其装修试营业阶段，而后于同年10月即停止装修营业，直到2014年3月，原告工作人员并未实际上岗工作，而且原告可以通过给员工安排其它的工作来减少其人员支出部分的损失，本院参考其行业特点和公平原则，酌定以每名工作人员3个月工资（即2700×3×8＋3000×3=73800元）计作为被告对其损失赔偿为宜。另结合此项其它部分损失16080元，故本院对原告提出的人员费用损失共支持89880元。
第四、关于原告提出的配件亏损197000元，本院认为，经查明，原告股东吴冰瑜又为沈阳润潮润科技有限公司的法人代表，在被告调换档口后单方解约的情况下，原告有能力积极的处理库存积压货物来减少损失，结合公平原则，本院酌定支持原告此部分损失的10%即19700元。
第五、原告主张的活动宣传费共计30527元，由于被告的违约行为导致其店铺无法正常开业，故本院对此部分主张予以支持。对被告的抗辩主张不予支持。
第六、关于原告诉请要求被告返还144053元保证金，被告抗辩主张扣除其已经实际发生的租金等费用，本院认为，双方签订的租赁合同中第6.1条、6.2条约定：“免租装修期内，乙方无需交付租金、物业管理费、推广费，但仍需承担装修管理费、装修押金、装修垃圾运输费等费用”，虽然双方对于免租装修期限并未做出明确约定，但从2013年9月10日被告将涉案商铺交付原告使用至同年10月要求其停止装修，属于合理期限，故对被告主张扣除租金等费用的主张不予支持。对原告此诉请，本院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告沈阳大悦城房产开发有限公司于本判决生效后15日内赔偿原告沈阳景渝科技有限公司经济损失333045元；
二、被告沈阳大悦城房产开发有限公司于本判决生效后15日内返还原告沈阳景渝科技有限公司房屋租赁保证金144053元；
三、驳回原、被告的其他诉讼请求。
如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14834元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 卢军
人民陪审员 李洁
人民陪审员 黄伟
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 杨硕