浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙06民终714号
上诉人（原审原告）：浙江中天面料有限公司，住所地绍兴市经济开发区舜江路77号，统一社会信用代码913306007195978807。
法定代表人：谢国海，董事长。
委托诉讼代理人：粘绍波，浙江纳森律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张万伟，男，1967年2月22日出生，汉族，住绍兴市越城区，
委托诉讼代理人：文松卉，浙ＸＸ越律师事务所律师。
上诉人浙江中天面料有限公司（以下简称中天公司）因与被上诉人张万伟房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2017）浙0602民初12285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
中天公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判解除上诉人、被上诉人于2014年1月1日签订的《房屋租赁协议》，被上诉人将租赁房屋腾退并交还给上诉人，被上诉人向上诉人支付租金93500元、违约金229900元、水费194621.1元；3.本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、原审判决认定案件基本事实错误。1.原审判决认定钢棚拆除面积错误。原审法院仅凭被上诉人提交的越城区（高新区）拆违三照一图表即认定案涉房屋中的钢棚1062.5平方米已全部拆除显属错误。事实上，被上诉人仅承租了上诉人厂区内的部分房屋，而越城区（高新区）拆违三照一图表反映的违建拆除信息对应的是上诉人整体厂区，该图表不能证明被上诉人被拆除的承租房屋面积。原审法院未实地核实，将上诉人整体厂区内拆除的建筑面积套用到被上诉人承租的房屋上，造成原审判决认定案件基本事实错误。经上诉人实地丈量，被上诉人承租房屋中实际被拆除的钢棚面积约600平方米，约仅占承租总面积的6%。2.原审法院认定房屋租金标准也存在错误。根据《房屋租赁协议》约定，2017年的租金应以上一年租金标准上浮10%，即为1149500元。而钢棚拆除面积仅占房屋总面积的6%，同时考虑到钢棚作为临时建筑，单位面积使用价值及租金标准是远低于有证房屋的，所以案涉租赁房屋的面积变化对房屋使用价值影响小，上诉人要求被上诉人按照合同约定租金标准支付租金是合理的。被上诉人已累计支付2017年的租金1056000元，仍拖欠租金93500元。二、原审判决适用法律错误。1.上诉人主张解除《房屋租赁协议》是行使合同约定解除权。根据《合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。从《房屋租赁协议》第十二条约定来看，上诉人与被上诉人对约定解除权的行使条件进行了约定。只要满足约定条件，上诉人即享有合同解除权。2.被上诉人在履行合同过程中存在违约行为。被上诉人存在的违约行为包括：未按合同约定标准支付租金；拖欠租金累计超过一个月；未按合同约定支付水费。根据原审查明，被上诉人拖欠2017年一季度租金15日，拖欠二季度租金23日，拖欠三季度租金6日，拖欠四季度租金12日，已累计拖欠租金56日。2017年的未付租金部分，根据合同约定应在每季度第一个月1日支付，故每季度未付部分均已拖欠超过一个月。被上诉人承租房屋期间，共产生消防用水水费194621.1元，至今未付。3.《房屋租赁协议》约定解除权的条件已经成就，上诉人有权行使约定解除权，并有权要求被上诉人履行合同义务，承担违约责任。被上诉人应按照合同约定支付违约金，计算标准为2017年租金的20%即229900元。4.被上诉人不享有迟延支付租金的抗辩权。抗辩权必须由法律规定而产生，在租赁物部分毁损、灭失的情况下，承租人有权要求减少租金，但并无权要求迟延支付租金。原审判决以《合同法》第二百三十一条作为被上诉人有权要求迟延履行的抗辩权依据，显属错误。5.违约行为不存在合理性概念，不能依法官自由心证来判定。判定行为是否构成违约的唯一标准是合同约定，不应通过自身认知来否定当事人意思自治的合理性，当事人履行合同不符合约定即构成违约，被上诉人迟延支付租金构成违约应无争议。
张万伟答辩称，原审法院认定事实正确，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
中天公司向一审法院起诉请求：一、解除原告与被告于2014年1月1日签订的《房屋租赁协议》，被告将租赁房屋腾退并交还给原告；二、被告向原告支付租金104500元，并支付违约金209000元；三、被告向原告支付水费194621.1元；四、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2014年1月1日，原告中天公司（甲方）与被告张万伟（乙方）签订《房屋租赁协议》1份，约定甲方将坐落于绍兴市舜江路口位于中天公司内A幢、B幢、C幢、D幢东边合计面积8421.44平方米、附房B幢-
D幢中间，C幢-
E幢中间钢棚合计面积1062.5平方米，共计9483.94平方米出租给乙方，租赁期限自2014年1月1日至2018年12月31日止，租金为每年95万元，第三年开始租金每年在上年基础上上浮10%计算。租金按季结算，乙方于每季度第一个月的1日按总租金25%交付给甲方。乙方拖欠租金累计达一个月的，甲方可终止合同并收回房屋。合同对双方其他权利义务也进行了约定。2016年7月，位于绍兴市阳明北路77号原告中天公司内部分钢棚因涉及违章建筑被绍兴市越城区迪荡街道行政执法中队拆除。2017年4月24日，绍兴市越城区迪荡街道办事处向原告中天公司出具通知1份，载明“迪荡街道办事处接上级通知，经核实发现你在绍兴市越城区存在搭建钢架、彩钢瓦结构违法建筑物的情况，面积共966平方米。根据《中华人民共和国城乡规划法》与《越城区违法建筑处置实施办法》等文件的规定，现要求你在2017年5月2日前履行义务，自行整改，拆除上述违法建筑物。逾期未自行整改的，相关部门将依法强制执行”。此后绍兴市越城区迪荡街道行政执法中队对上述违章建筑进行了拆除。另查明，被告于2017年1月16日、4月24日、7月7日、10月13日各向原告支付租金264000元。2017年10月16日，绍兴市自来水有限公司越城分公司出具情况说明1份，载明“浙江中天面料有限公司（自来水户号：100006495，装表地址：绍兴经济开发区舜江路口）为我公司结算用户，截止2017年10月因内部管道漏水共产生水量38161度，水费金额194621.1元”。
一审法院认为，原告中天公司与被告张万伟之间的《房屋租赁协议》，双方主体适格，意思表示真实，应认定合法有效。双方应按约履行合同义务。根据双方合同约定，原告出租给被告的房屋为位于中天公司内A幢、B幢、C幢、D幢东边合计8421.44平方米房屋，附房B幢-
D幢中间，C幢-
E幢中间钢棚合计1062.5平方米，总计9483.94平方米。被告应支付给原告2017年度租金为1149500元，即每季度支付287375元。2016年7月至2017年5月，案涉房屋中的钢棚因系违章建筑被拆除，故被告实际租赁的房屋面积发生较大改变。虽然原、被告就租赁房屋面积变化之后的租金标准未达成一致协议，但根据《合同法》第二百三十一条之规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。原、被告原合同约定租金标准为每季度287375元，被告已向原告支付租金为每季度264000元，从案涉房屋被拆除的钢棚面积来看，被告少付的租金额并不存在明显的不合理，不应视为违约。同时，虽然原、被告合同中约定拖欠租金累计达一个月的，甲方可终止合同，但是从被告提供的银行电子回单来看，被告每季度向原告支付租金的时间虽有迟延，但延期时间均不长，每季度均未超过一个月，且如前所述，原、被告因租赁房屋面积减少后就租金标准一直未达成一致协议，故该院认为被告迟延支付租金的行为尚属合理，不应视为违约。综上，对原告认为被告未按合同约定支付租金构成违约，并要求解除双方签订的房屋租赁合同以及要求被告支付违约金的请求，该院不予支持。对原告要求被告支付租金的请求，如前所述，因案涉租赁房屋的面积已发生变化，被告作为承租人有权要求减少租金，而被告已付租金的金额尚属合理，故对原告要求被告按原合同约定标准支付剩余租金的请求，该院不予支持。关于原告要求被告支付水费的请求，根据原告提供的绍兴市自来水有限公司越城分公司出具的情况说明可知，该部分水费非因生产生活用水产生，而是由于“内部管道漏水”，因原告未提供证据证明系由被告原因造成管道漏水，也没有证据证明漏水的管道系由被告使用或管理，即无证据证明被告应对该部分水费产生承担责任，故对原告该项请求，该院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第二百三十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告浙江中天面料有限公司的诉讼请求。本案案件受理费减半收取4441元，由原告浙江中天面料有限公司负担。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认，另查明：本案双方签订的《房屋租赁协议》第十五条规定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金。乙方（承租方）逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方（出租方）有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金。
本院围绕上诉人的上诉请求评析认为：
一、关于租金支付标准。根据双方协议约定，中天公司出租给张万伟的租赁物为合计8421.44平方米房屋及合计1062.5平方米钢棚，总计9483.94平方米，张万伟应支付给中天公司2017年度租金为1149500元，即每季度支付287375元。虽然双方关于被拆除的钢棚面积存在争议，但绍兴市越城区迪荡街道行政执法中队对中天公司出租给张万伟的钢棚等违章建筑进行了拆除系事实。《合同法》第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。因此，张万伟对中天公司享有要求减少租金的抗辩权。根据双方协议约定，租金标准应为每季度287375元，张万伟已向中天公司支付租金为每季度264000元，一审法院根据本案情况认定从案涉房屋被拆除的钢棚面积来看，张万伟少付的租金额并不存在明显不合理，该认定并无不当，本院予以维持，上诉人关于被上诉人还应向其支付租金93500元的上诉理由不能成立。
二、关于本案租赁合同是否应当解除。《合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方签订的《房屋租赁协议》第十二条规定，承租方拖欠租金累计达一个月的，出租方可终止合同并收回房屋，造成出租方损失，由承租方负责赔偿。第五条规定，租金按季结算，由承租方于每季度的第一个月的1日按总租金的25%交付给出租方。因此，根据上述协议约定，张万伟应于每季度第一个月的1日前支付总租金的25%，拖欠租金时间累计达一个月的，中天公司可以解除合同，收回房屋。事实上，张万伟于2017年1月16日、4月24日、7月7日、10月13日各向中天公司支付租金264000元，与协议约定相比，张万伟拖欠租金累计时间已远超一个月，且中天公司在2017年4月17日向张万伟发送催缴函后，张万伟仍存在租金拖欠行为，因此根据上述法律规定及双方协议约定，张万伟拖欠租金累计达一个月，中天公司根据协议约定有权解除合同。上诉人关于要求解除《房屋租赁协议》的上诉请求成立，本院予以支持，一审未判令解除存在不当，本院予以纠正。
三、关于违约金认定。如上所述，张万伟未按协议约定在每季度第一个月的1日前支付总租金的25%，拖欠租金时间累计超过一个月，已违反双方协议约定，存在违约行为，应当向中天公司承担违约责任。上诉人根据协议约定，认为被上诉人应当向其支付2017年年度租金的20%作为违约金，被上诉人抗辩认为其不构成违约。本院认为，被上诉人虽存在违约行为并符合合同约定解除的条件，但该违约行为给上诉人造成的损失并不能达到上诉人所主张的数额，违约金的适用应以赔偿性为主，惩罚性为辅，因此本院根据本案情况，以上诉人一审中所主张的违约金数额的50%作为被上诉人应当向上诉人支付的违约金，上诉人主张的违约金过高，本院予以调整。
四、关于上诉人所主张的水费。根据绍兴市自来水有限公司越城分公司出具的情况说明，上诉人所主张的水费并非因生产生活用水产生，而是由于“内部管道漏水”，且上诉人并未提供证据证明系由被上诉人的原因或过错所造成，现也无证据证明漏水管道系由被上诉人使用或管理，故一审法院关于本案现有证据不能证明被上诉人应对该部分水费产生承担责任的认定并无不当，上诉人关于被上诉人应向其支付该部分水费的上诉请求不能成立。
综上，中天公司的上诉请求部分成立，对成立部分本院予以支持，对不成立部分，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律存有瑕疵，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销浙江省绍兴市越城区人民法院（2017）浙0602民初12285号民事判决；
二、解除浙江中天面料有限公司、张万伟于2014年1月1日签订的《房屋租赁协议》；
三、张万伟应于本判决生效之日起一个月内将其向浙江中天面料有限公司承租的房屋等建筑物腾退，并交还给浙江中天面料有限公司；
四、张万伟应于本判决生效之日起十日内支付给浙江中天面料有限公司违约金104500元；
五、驳回浙江中天面料有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取4441元，由浙江中天面料有限公司负担3528元，张万伟负担913元。二审案件受理费8882元，由浙江中天面料有限公司负担7055元，由张万伟负担1827元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 靓
审 判 员 夏 鸿
审 判 员 李丹丹
二〇一八年二月八日
法官助理 张百元
书 记 员 叶 婷
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