广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂03民终205号
上诉人(原审被告):桂林聚豪房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市临桂区。
法定代表人：潘军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：粟波，该公司法务。
委托诉讼代理人：童燕，广西桂山律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):王庆朝，男，汉族，现住广西壮族自治区桂林市象山区。
被上诉人(原审原告)：刘桂珍，女，汉族，住广西壮族自治�桂林市象山区。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：文峰，广西金桂律师事务所律师。
上诉人桂林聚豪房地产开发有限公司(以下简称聚豪公司)因与被上诉人王庆朝、刘桂珍商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2017）桂0312民初1474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人聚豪公司委托诉讼代理人粟波、童燕，被上诉人王庆朝、刘桂珍共同委托诉讼代理人文峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
聚豪公司上诉请求：一、请求撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2017）桂0312民初1474号民事判决，改判上诉人只需支付2016年3月19日至2016年7月29日的逾期违约金35，640元（2，700，000元×0.01%×132天=35，640元）；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人在一审庭审时出示了多份证据，证实临桂区房管部门在机构改革过程中相互推诿、程序复杂、要求反复变化、办事拖拉，导致房屋权属证书办理困难。二、临桂区不动产权中心自2015年11月20日成立，成立之前由于工作的交接，临桂区房管所将已经受理但未办理的申报材料退回开发商；临桂区不动产权中心成立后由于与国有土地部门的管理职责发生冲突、无法衔接工作，在一段时间内不接收开发商申报的办证资料，由于上述部门都没有回执或书面通知开具给开发商，造成开发商被动违约，上诉人延迟办证就属于此列。三、临桂区国土局不动产权中心在2015年11月20日挂牌成立后，于2016年7月30日才正式公告办理不动产登记业务，但由于将房产证与土地使用权证合二�一还处于改革摸索阶段，不动产权中心不断出台新的规定、新的要求，致使开发商无所适从，无法提交申报材料，新区房地产开发数量众多，临桂区不动产权中心无法接纳所有申报的资料，只能限量限号，开发商只能排队等号。因此，无法按期为购房者办理好房屋产权证书的责任，不能完全归责于开发商。由于国家改革工作的影响，应相应免除或减轻开发商的责任。四、2017年3月临桂区不动产权中心正式受理上诉人递交的申报材料，但不等于上诉人2017年3月才去办理，上诉人有专人一直负责递交材料，正如前面所述，材料被一次次退回。被上诉人在此期间也到上诉人售楼部进行过询问，上诉人都是如实相告，不存在上诉人未告知其事实或隐瞒事实的情况。
王庆朝、刘桂珍辩称,一、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条及《补充协议》第八条以及合同补充协议第八条的规定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，……出卖人自本商品房交付之日后的第450日起，按日向买受人支付本房屋总价款万分之一的违约金。2014年12月25日，答辩人与被答辩人双方办理了案涉商品房的交付。按照前述规定，被答辩人应当在2015年12月20日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，应当在2016年3月18日前为答辩人办理好案涉商品房的权属证书。二、根据一审庭审调查结果，被答辩人自认直至2016年6月才首次向临桂区房管所提交办证资料，2017年6月29日才完成初始登记。同时，根据答辩人提交的桂林市临桂区不动产登记局2017年6月20�出具的《查询证明》，被答辩人直至2017年6月20日仍没有提交为答辩人办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案。因此，被答辩人没有在约定期限内提报为答辩人办理权属登记的相关资料，也没有在合同约定期限内为答辩人办理好案涉商品房的权属证书，没有按合同约定履行相关合同义务，已然构成违约，应当自2016年3月19日起按日向答辩人支付违约金。三、被答辩人上诉称由于国家政策变化导致合同无法按期履行，不属于违约的理由不能成立。首先，2014年12月25日双方交房，根据合同约定，被答辩人应当在2015年12月20日前提报包括办理答辩人产权证在内的办证资料，应于2016年3月18日办理好答辩人的权属证书。而被答辩人直至2016年6月才首次向临桂区房管所提交办证资料，早已逾期，已然构成违约；其次，一审庭审调查时被答辩人自认2016年6月临桂区房管所才通知不再办理房产证，改为统一办理不动产证，而临桂区不动产局于2016年7月30日才正式公告办理不动产登记业务，故办证延误完全是由于被答辩人的过错所致。综上所述，被答辩人没有在约定期限内提报为答辩人办理权属登记的相关资料，也没有在约定期限内为答辩人办理完毕产权证。被答辩人履行合同不符合预定，就属于违约，应当承担违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
王庆朝、刘桂珍向一审法院起诉请求：1、请求判令被告向二原告支付违约金（违约金暂计123,930元，以2,700,000元为基数自2016年3月19日开始起算，按每日万分之一标准暂计至2017年6月20日，实际计算至被告为二原告办理完毕桂林麓湖国际社区第A12幢A号房的《不动产权证书》之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2013年4月15日，原告王庆朝、刘桂珍与被告聚豪公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于桂林市临桂区秧塘工业园内桂林麓湖国际社区某号房，建筑面积221.46平方米，套内面积213.47平方米，计价方式为按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米12,648.15元，总金额为2,700,000元，付款方式分期付款，房屋交付期限双方约定为2014年12月30日前被告将具备竣工验收合格并取得《建筑工程竣工验收备案表》的房屋交付原告使用。合同第十五条对关于产权登记作出约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.详见《商品�买卖合同》附件四合同补充协议第八条。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第八条约定：对买卖合同第十五条的补充约定：……5、《房屋所有权证》由买受人自行办理。如果买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》且出卖人同意接受买受人委托的，买受人必须向出卖人出具书面的授权委托书，出卖人按照买受人的委托内容办理《房屋所有权证》。如买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》且出卖人未履行相关义务造成买受人不能取得《房屋所有权证》的，出卖人自本商品房交付之日后第450日起，按日向买受人支付本房屋总价款万分之一的违约金……。原、被告双方还对房屋面积确认及面积差异处理、基础设施、保修责任等相关事项做了明确约定。合同签订当日，原告向被告出具书面《委托书》一份�委托事项为：一、代为到房屋登记机构申请办理相应的房屋登记（除登记机构要求本人亲自到场的除外），填写先关表格及接受登记机构相关询问，代为缴纳相关费用。二、代为领取相应的房屋权属登记证明。原告分别2013年4月15日、2013年10月19日、2013年10月22日、2014年4月22日共计支付购房款2,700,000元给被告，2013年5月22日，原告缴纳房屋契税81,000元。2014年12月25日，被告将麓湖国际社区第A12幢A号房屋交付原告使用，原告支付2,500元预收办证费给被告。2016年2月18日，原告交纳住宅专项维修资金11,128元。房屋交付后，被告在2016年6月份首次向产权登记机关提交办理产权登记的资料，2017年6月29日，被告取得包括原告所购房屋在内的不动产权证书（即大证），不动产权证号为桂（2017）临桂区不动产权第0002496号。庭审后，被告于2017年9月13日已办理好分属于原告的不动产权证�（即小证）。由于被告逾期办理相关房屋产权证书，原告诉至该院，要求被告以购房款2,700,000元为基数自2016年3月19日按每日万分之一计付违约金。
一审法院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人自愿达成的协议，其内容未违反法律的强制性规定，应属有效合同，合同当事人应依照约定全面履行各自的义务。原、被告在合同签订后，原告已向被告交付了全部房屋价款，但被告却未能按合同约定的期限向原告交付房屋权属证书，因此被告应当依法承担相应的违约责任。被告辨称由于政府行为以及政策变更造成了房屋权属证书的迟延取得，故原因不在被告处，但根据查明的事实可知，原、被告约定在交付房屋后360日内应当将办理权属登记需由出卖人（即被告）提供的资料报产权登记机关备案，被告于2014年12月25日将�屋交付给原告使用，根据合同约定，被告应当在2015年12月20日前将办理权属登记的相关资料提交至产权登记部门，但直至2016年6月被告才首次提交权属登记资料，故被告对其延迟办理房屋权属证书的行为应当依约承担违约责任。被告答辩称因不动产权登记中心业务办理程序繁琐、效率低下导致其权属证书未能及时办理，依据合同法相关司法解释属于“情势变更原则”，对此，该院认为，被告在《商品房买卖合同》中约定了将办理权属登记的相关资料向产权登记机关备案的期限约定为360日，并约定如因出卖人原因造成买受人不能取得《房屋所有权证》的，自商品房交付之日后第450日起，按日向买受人支付本房屋总价款万分之一的违约金，双方约定办理交付房屋权属证书的时间距交付房屋后长达450日，被告应当对办理房屋权属证书过程中的各种�观因素有所预估，且被告并未在合同约定时间内将办理权属登记的相关资料向产权登记机关备案，已然构成了违约，故对于被告的上述答辩意见，该院不予采信。综上，由于被告已经构成了办证违约，原告要求被告支付逾期交付房屋权属证书违约金的诉讼请求于理有据，该院予以支持，根据合同约定，被告应当支付逾期办理房屋权属证书违约金146,880元[2,700,000元×1‰×544天（自2016年3月19日计算至2017年9月13日止）]给原告。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决：被告桂林聚豪房地产开发有限公司支付逾期办理房屋权属证书违约金146,880元给原告王庆朝、刘桂珍。案件受理费3,238元，依法减半收取计1,619元，由被告桂林�豪房地产开发有限公司负担。
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人聚豪公司提交一份由桂林市临桂区不动产登记中心出具的《关于商品房分证办理情况的说明》，拟证明房屋产权证延迟办理系由于机构改革造成的事实。被上诉人经质证对该证据真实性与合法性无异议，但认为该证据与本案没有关联性。本院认为，该证据结合本案其他证据，能证明由于机构改革导致房屋产权证登记延迟之事实，故本院对该证据予以采信。另经聚豪公司申请,本院向桂林市临桂区不动产登记局调取一份转让人为聚豪公司,受让人为王庆朝、刘桂珍的《临桂县房屋所有权转移登记申请书》，聚豪公司认为该份申请书可以证明聚豪公司在2017年7月6日已经完成了合同约定的交件义务。被上诉人王庆朝、刘桂珍对该申请书的真实性及合法性没有异议，但认为该份证据恰恰证明了上诉人违约交件的事实。本院对该申请书中记载的申请日期为2017年7月6日的事实予以认定。
双方对一审查明的事实没有异议,本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，上诉人聚豪公司与被上诉人王庆朝、刘桂珍双方在商品房销售合同附件四《合同补充协议》第七条第3点中约定“由于买受人原因或者本商品房所在地房屋所有权证登记部门改变政策、办事程序或其他非出卖人原因导致的本商品房延期办证的，出卖人不承担责任。”第6点约定“《土地使用权证》由买受人自行办理，出卖人不承担办理《土地使用权证》的义务。”
�合诉辩双方的意见，本案二审审理的争议焦点是：上诉人聚豪公司应支付被上诉人王庆朝、刘桂珍多少违约金。
对上诉人聚豪公司认为因为桂林市临桂区房管部门机构改革导致房屋权属证书办理困难，无法按期为购房者办理好房屋产权证书的责任不能完全归责于上诉人的问题。本院认为,首先，为加快建立和实施不动产统一登记制度，国务院于2014年11月24日发布《不动产登记暂行条例》，该暂行条例对建立不动产统一登记制度提供了法律依据与制度保障，但由于建立和实施不动产登记制度是一项重大的改革任务和系统工程，牵涉面广、系统复杂，且诸多方面需探索研究，既涵盖土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等领域，又涉及到多部门整合、多机构归并、多层次协调，因此该项改革需要付出时间探索、花费精力推进，从国务院2014年11月发布《不动产登记暂行条例》到桂林市临桂区于2015年11月成立不动产登记局，耗时一年；其次，不动产登记局成立后也由于人员配置、制度滞后、流程变化等客观原因在相当长时间内不能办理登记业务，即便后来可以办理登记业务，也由于人员配置不足、材料积压过多等原因，导致登记业务效率低下远远不能满足房屋登记需求；再次，上诉人与被上诉人在签订购房合同时对此改革既不可预知，亦不可控。综上，不动产登记改革对房屋登记造成延误乃是众所周知的事实，亦是改革过程中难以避免所要付出的阵痛与代价，一审判决由上诉人承担机构改革所衍生的全部损失，既有悖人情常理，也有违法律所秉持的公平正义，亦与双方当事人在合同附件四《合同补充协议》第七条第3点“由于买受人原因或者本商品房所在地房屋所有权证�记部门改变政策、办事程序或其他非出卖人原因导致的本商品房延期办证的，出卖人不承担责任”的约定不符。
对上诉人聚豪公司具体应当承担多少违约责任，支付多少违约金的问题。上诉人聚豪公司认可应当支付2016年3月19日至2016年7月29日的逾期办证违约金，对此，本院不再赘述。如前所述，由于不动产登记改革客观上造成了不动产登记延误，且上诉人对此不可预知亦不可控制，故上诉人对不动产改革所造成的延误时间不应承担责任，且上诉人聚豪公司是接受被上诉人的委托为被上诉人办理《房屋所有权证》，但对办理土地使用权证没有合同约定义务，而不动产登记改革后房屋产权证与土地使用权证两证合一统一办理，实际超出了对上诉人的合同约定义务，故在审视与判定本案所涉违约责任时既要充分依据双方契�与合意，同时也要审慎、合理考虑合同履行期间由于机构改革政策剧变这一合同当事人不可预知不可控制的客观因素给合同履行所造成的冲击与影响。从上诉人聚豪公司在一审期间提供的桂林市临桂区房地产行业协会文件及附件的内容看，不动产登记局登记中心在正式接受备案资料前，即从2016年8月至2016年12月期间数度要求变更递交办证材料流程与内容，此期间系办证机构的原因导致不能收件，此期间所造成的损失不应由上诉人聚豪公司承担。从临桂县房屋所有权转移登记申请书记载的受理日期看，说明上诉人聚豪公司至迟在2017年7月6日已经完成了交件，履行完了合同约定的办证义务。一审判决在计算违约金时计算至不动产权证颁发之日（2017年9月13日）没有事实依据，本院予以纠正，即2017年7月6日至2017年9月13日期间（共70天）不应计付违约金。上述两项期间共5个�×30天+70天=220天，应减扣金额：2,700,000元×1?×220天=59，400元，即上诉人应支付被上诉人违约金为146，880元-59，400元=87，480元。
综上，一审判决在计算违约金时不当，本院予以变更。上诉人聚豪公司的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、变更广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2017）桂0312民初1474号民事判决“被告桂林聚豪房地产开发有限公司支付逾期办理房屋权属证书违约金146,880元给原告王庆朝、刘桂珍”为：上诉人桂林聚豪房地产开发有限公司支付被上诉人王庆朝、刘桂珍逾期办理房屋权属证书违约金87，480元；
二、驳回被上诉人王庆朝、刘桂珍一审的其他诉讼请求。
一审案件受理费3,238元，一审减半收取1,619元，由上诉人桂林聚豪房地产开发有限公司负担955元，由被上诉人王庆朝、刘桂珍负担664元；二审案件受理费3，238元，由上诉人桂林聚豪房地产开发有限公司负担1，910元，由被上诉人王庆朝、刘桂珍负担1，328元。
上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 王裕松
审判员 陆建华
审判员 唐 勇
二〇一八年四月二十七日
书记员 胡文杰