鞍山市千山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鞍千二初字第322号
原告李鑫，男，汉族，1984年4月20日出生，系交通银行股份有限公司鞍山分行公司部产品经理，现住鞍山市铁西区。
委托代理人王红，女，汉族，1958年11月18日出生，系鞍钢附企铸造厂退休干部，现住鞍山市铁西区。（系原告母亲）
委托代理人王明新，男，汉族，1964年2月26日出生，无业，现住鞍山市铁东区。
被告鞍山凯瑞房地产开发有限公司。住所地：鞍山市千山区（达道湾经济技术开发区）。
法定代表人叶者云，系董事长。
委托代理人乔有平，系辽宁卫尊律师事务所律师。
原告李鑫诉被告鞍山凯瑞房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了此案。原告李鑫的委托代理人王红、王明新，被告鞍山凯瑞房地产开发有限公司委托代理人乔有平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年8月11日，原告购买被告凯瑞房地产开发公司住房一套，两室两厅，坐落于千山区四达路31号-48，第8幢3单元2层2号房，产籍号为44-40-9-3022号，当时被告方承诺于2012年12月30日前入住，到期后，被告理应达到入住条件并办理入住，但经原告多次与被告协商此事，被告方拒绝协商，在无果的情况下，特向法庭提起诉讼，请求法庭判令解除原、被告间买卖合同，被告返还原告购房款363171元、赔偿原告利息32033元（首付款113171元从2011年8月-2012年9月24日，全款从2012年9月24日-2014年3月，利率按照银行同期计算）、代理费200元，契税14771.57元，担保费4000元，公证费500元，2014年3月已还贷款利息26887.54元，共441563.11元，并判令被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：1、被告不同意原告的退房诉讼请求。2、原告已经将其所有的房产全部并且是全额抵押给了贷款金融机构，相当于原告已经实际占有了该房产（担保法第33条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第24条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保）成为了抵押人，在没有解除抵押之前，原告诉讼退房属于无理由。3、被告建设的商品房3260套，已卖出2100余套，在2013年8月30日前办理入住手续1372户，原告所购房屋达到入住条件，被告通过各种途径催告原告接收房屋并且在2013年10月22日、2013年12月20日通过媒体公示催收房屋，原告不接收，自己已经将该房产全部及全额抵押给贷款金融机构的房屋，其后果和责任由原告自负。4、法律规定了购房者如退房需要书面提出催告，对出卖方要给与合理期限（最低三个月），依据《合同法》第94条第一款第（3）项和《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条、《合同法》第96条，原告不经过书面催告程序直接起诉退房，没有事实和法律依据，其退房诉讼请求不应获得支持。5、依据《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条，作为房屋抵押权人的贷款金融机构没有在本案提出独立诉讼请求，原告为自己利益从贷款金融机构借款及由此发生的相关费用与被告无关，被告不承担任何责任。综上，被告请求人民法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明：2012年9月24日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的凯兴-
富丽城一期商品房，第8幢3单元2层2号房，公安号为千山区四大路31号-48，产籍号为44-40-9-3022。房屋建筑面积100.49平方米，总价款363171元，首付113171元，剩余250000元按市政公积金贷款方式付款。合同第八条约定被告应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条约定，被告逾期交房超过180天后，原告有权解除合同。原告解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.10%向原告支付违约金。
合同签订后，原告于2012年9月2日向被告交付了首付113171元，于2012年11月24日以贷款方式向被告交付了剩余房款250000元。2012年10月9日，原告（丙方）与案外人鞍山市住房公积金管理中心（甲方）、中国建设银行股份有限公司鞍山铁东支行（乙方）、鞍山市置业担保股份有限公司司签订借款合同，合同约定借款金额为250000元，借款时间240个月，借款用途用于购买位于千山区四达路31号-48，建筑面积100.49平方米的房产，借款利率为年利率4.5%，贷款偿还采用按月等额本息还款偿还的方式，每月还款额为1581.62元。由担保公司担保。合同签订后，鞍山市住房公积金管理中心办理了借款手续向原告出借250000元。因规定每月21日扣款，所以应结清2012年10月25日到2012年11月21日的利息，因此首次扣款1487.87元。原告从2012年10月25日至2014年3月已偿还本息共计26793.79元。原告至今仍在还款。
另查：原告为购买此房屋并办理贷款、担保共支付其他费用共计19471.57元，其中包括契税5447.57元、专项维修资金9079元、印花税5元、公证费500元、担保费4000元、代理费200元、所有权登记费80元、他项权利登记费80元、预告所有权登记费80元。
再查：被告于2013年8月份开始办理交房，目前已有部分业主办理了收房手续。2013年10月22日，被告凯瑞公司在辽沈晚报上发布公告，公告内容为：“凡在鞍山凯瑞房地产开发有限公司开发的“凯兴富丽城”、“凯兴大厦”购房的业主，我公司开发的上述小区住宅现已全部具备交付使用条件，可以办理入住手续，请未补齐房款的业主，在本公告十五日内，速到开发商处补交剩余房款并补交剩余房款，则视为业主本人自动放弃所购买房屋的权利，开发商有权收回该房屋，所交房款视为违约金开发商自动收回。”
2013年12月20日，被告凯瑞公司又在辽沈晚报发布公告，公告内容为：“第二次公告内容如下：凡在鞍山凯瑞房地产开发有限公司开发的”“凯兴富丽城”、“凯兴大厦”购房的业主，我公司开发的上述小区住宅现已全部具备交付使用条件，可以办理入住手续，请未补齐房款的业主，在2013.12.31内，速到开发商处补交剩余房款并办理相关入住手续，如2013.12.31内尚未补交剩余房款，则视为业主本人自动放弃所购买房屋的权利，开发商有权收回该房屋，所交房款视为违约金开发商自动收回。”
2013年9月2日鞍山市市政工程有限责任公司为被告凯瑞公司出具证明一份，证明内容为：“鞍山市四达大道由我公司负责建设，因“凯兴富丽城”小区水、电、供暖、煤气等市政配套设施的管道铺设需要穿越我单位施工的四达大道，因第十二届全国运动会在鞍山设立分会场，政法决定不得挖开路面进行管道铺设，需待全运会结束后方可施工。且该路面没通过政府验收前我单位也不同意破坏路面进行施工。”同日，鞍山市广缘建设监理有限公司为被告出具证明一份，证明内容为：“鞍山凯瑞房地产开发有限公司开发建设的“凯兴富丽城”小区由我公司担任该项目监理，该小区在2012年12月31日前水、电、供暖、煤气等配套设施小区内已施工完成，但由于鞍山市四达大道因第十二届全国运动会在鞍山设立分会场，政府决定不得挖开路面进行管道铺设，需待全运会结束后方可施工。因此“凯兴富丽城小区”水、电、供暖、煤气等市政配套设施无法完成接点。直接导致该小区至今还无法通过验收。”
另又查：鞍山市中华人民共和国第十二届运动会（以下简称“十二运”）的分赛区，开幕时间为2013年8月31日，闭幕时间为2013年9月12日。
上述事实，原告提供的证据有：1、《商品房买卖合同》一份，2、退房申请书及承诺书一份，3、销售不动产同意发票两张，4、契税、专项维修基金等收据六张，5、个人活期明细查询单，6、公证书一份；被告提供的证据有：1、交接清单及收据两份，2、辽沈晚报公告两份，3、鞍山市市政工程有限责任公司、鞍山市广缘建设监理有限公司出具的证明两份。以上证据除被告提供的第1份、第2份证据的关联性无法确认外，其余证据经开庭质证和本院审查，所证事实足资认定，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定按时全面履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系原、被告真实意思的表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，原、被告均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条第2款约定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”同时根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“被告应在2012年12月31日前交付房屋。”第九条约定：“被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，将按逾期时间分别处理：2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同……”因被告未在2013年6月31日前（2012年12月31日逾期180日后）将房屋交付原告，被告已构成违约，原告可以要求解除合同，故对原告要求解除与被告凯瑞公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求本院予以支持。故被告应将原告的首付款113171元及已偿还银行贷款的本金及利息26793.79元支付给原告，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。……”的规定，鉴于担保权人未提出独立的诉讼请求，且原告未提出解除借款合同的申请，故本院对担保借款合同不予一并审理。原告尚未偿还的借款，系原告尚未履行义务，被告不应将所欠银行的贷款给付原告。
关于原告要求被告给付首付款及总房款利息共计32033元一节，虽然双方在商品房买卖合同中有关于违约金的约定，但原告认为合同中约定的房款总额的0.10%过低，要求被告按照中国人民银行同期贷款利率来计算其实际损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人与约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，原、被告在合同中约定的违约金明显低于给原告造成的实际损失，故本院确认被告应按照中国人民银行有关流动资金同期贷款利率给付原告利息。关于原告损失的具体数额一节，因原告已于2012年9月24日交付首付款113171元，此部分利息应从2012年9月24日起至本判决确定的给付之日止，又因原告从2012年11月21日开始至2014年3月已偿还贷款26793.79元，此部分利息应从2012年11月21日起至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行有关流动资金同期贷款利率计算。虽原告主张首付款113171元其是在2011年8月交付被告的，所以首付款的利息应从2011年8月开始计算，但因其无法提供证明此主张，故本院依据原告提供的销售不动产统一发票的时间（2012年9月24日）计算首付款的利息。关于原告要求被告赔偿其全部房款的利息一节，因首付款及已偿还部分的利息本院已支持，原告尚未偿还的贷款部分系原告尚未履行义务，故其无权要求被告支付其此部分的利息，故对于原告的此项诉讼请求，本院不予支持。
关于原告要求被告支付的已付各项费用19471.57元一节。因原告交纳的维修基金、契税等14526.57元在办理退房手续时可以到相关部门办理退款，故该款不应由被告再行支付，但被告应协助原告到相关部门办理退款手续，对原告发生的公证费500元、担保费4000元、代理费200元、所有权登记费80元、他项权利登记费80元、预告所有权登记费80元、印花税5元，合计4945元，因此费用系原告为购买被告凯瑞公司开发的房屋而支付的相关必要费用，而被告凯瑞公司逾期交房的行为导致双方签订的《商品房买卖合同》解除，造成了原告产生此部分损失，故此费用应由被告予以承担。
关于被告辩解逾期交付的原因属于政府的原因，属于不可抗力，其没有过错，所以不同意解除合同，也不同意赔偿原告的相应费用损失一节，《中华人民共和国民法通则》第一百一十六条规定：“当事人一方由于上级机关的原因，不能履行合同义务的，应当按照合同约定向另一方赔偿损失或者采取其他补救措施，再由上级机关对它因此受到的损失负责处理。”原、被告约定的交房时间为2012年12月31日前，十二运的开幕时间为2013年8月31日，中间相隔243天，被告并未举证证明十二运的召开足以导致其逾期交房且即使由于十二运导致其无法完工也不是对抗合同相对方即原告的正当理由，故对被告的该项辩解，本院不予采纳。
关于被告凯瑞公司辩称其在2013年8月已经具备交付条件，并已有业主办理了收房手续一节，因根据原告与被告凯瑞公司签订的《商品房买卖合同》，被告凯瑞公司应于2012年12月31日前交房，逾期超过180天，原告有权解除合同，因2012年12月31日至2013年8月已超过180天，同时其他业主办理收房手续系对自有权利的处分，并不能证明被告交付的房屋已具备交付条件，故原告有权要求解除与被告凯瑞公司签订的合同，对于被告凯瑞公司的此辩解，本院不予采纳。
被告辩解原告未经过催告直接起诉，没有事实和法律依据，故其退房诉讼请求不应获得支持一节，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，原告按照合同约定通过诉讼方式要求解除合同符合该法律规定，故被告此辩解，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第二十五条的规定，判决如下：
解除原告李鑫与被告鞍山凯瑞房地产开发有限公司于2012年9月24日签订的《商品房买卖合同》。
被告鞍山凯瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李鑫购房款首付113171元及自2012年10月11日21日起至2014年3月21日止已偿还案外人鞍山市住房公积金管理中心的贷款本金及利息26793.79元，合计139964.79元。
被告鞍山凯瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李鑫利息损失，其计算标准为首付款113171元自2012年9月24日起，已偿还案外人鞍山市住房公积金管理中心的贷款本息26793.79元自2012年11月21日起均至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行有关流动资金同期贷款利率给付。
被告鞍山凯瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李鑫已付公证费500元、担保费4000元、代理费200元、所有权登记费80元、他项权利登记费80元、预告所有权登记费80元、印花税5元，合计4945元。
被告鞍山凯瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告李鑫到有关部门办理住宅专项维修费、契税等14526.57元的退费手续。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7956，由原告李鑫承担3956元，由被告鞍山凯瑞房地产开发有限公司承担4000元。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。
审 判 长 房明明
人民陪审员 田 鑫
人民陪审员 马慧子
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 王 红