广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法排民一初字第428号
原告东莞市石排镇石排叶一股份经济合作社，住所地：广东省东莞市石排镇石排镇石排叶一村，组织机构代码证：79121778-2。
负责人叶柏光。
委托代理人曾志伟，系广东蓝天柱律师事务所律师。
被告陈保华，男，汉族，1972年2月12日出生，住江西省抚州市崇仁县。
委托代理人肖文军，系江西法报律师事务所律师。
原告东莞市石排镇石排叶一股份经济合作社（以下简称叶一经合社）诉被告（反诉原告）陈保华租赁合同纠纷一案。本院于2014年10月8日立案受理，依法组成合议庭于2015年9月22日公开开庭进行了审理。原告叶一经合社的负责人叶柏光、委托代理人曾志伟，被告委托代理人肖文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶一经合社诉称，在2012年3月30日，原告将位于石排镇田心“土名”商业楼房租赁给被告使用，并签订《租赁合同》规定：期限从2012年4月1日起至2022年3月31日止，租金每月34260元，交二个月租金作为合同履约保证金，每月15日前支付上月租金，逾期2个月未交租金的，甲方有权提前解除本合同等规定。合同签订后，双方按合同规定履行权利和义务。但从2013年开始，被告开始拖欠租金，经常逾期交付。再后来被告从2013年9月至2014年7月分文未交租金，拖欠租金人民币376860元，已严重违反合同规定，被告拖欠原告租金行为应当承担民事违约责任。据查，被告将该商业楼分转租给第三人。现原告为维护自身权益，特向法院起诉，请求判令：一、确认原、被告《租赁合同》为无效合同；二、被告返回场地使用费376860元；三、被告立即撤出租赁房屋；四、本案诉讼费由被告承担。
被告陈保华辩称，租赁合同属实，但需要核实具体的金额，被告在合同签订后，投入了约200万元，对租赁物进行了重新的设计和改造，增设了隔墙，配铺设了室内室外的地板，修建了卫生间，下水管道，天花板，广告牌，增加了门、水电、监控等，被告因受到社会闲杂人员的殴打和威胁，因人身得不到保障，被迫离开东莞，导致合同无法正常履行，并且被告希望和原告调解。
经审理查明，叶一经合社与陈保华签订《厂房租赁合同》，合同约定：1、叶一经合社将位于田心“土名”商业楼房的租赁物出租给陈保华作商业使用，租赁物为叁层，面积经双方认可确定为5038平方米。2、租赁物的租赁期限为10年，即从2012年4月1日起至2022年3月31日止。租赁物的免租期为2个月，即从2012年4月1日起至2012年5月31日止。叶一经合社于2012年3月31日前将租赁物交付给陈保华使用。3、租金为每平方米每月6.8元，共计34260元每月，租金每隔五年递增10%，租金于每月15日前按月缴交。定金为两个月的租金即68520元和预缴计租期第一个月租金34260元，共计102780元，合同期满后叶一经合社将定金无息退还陈保华。4、租赁期满，双方没有重新签订租赁合同的，陈保华应在合同期满后五天内将租赁物完好归还叶一经合社，不得拆除租赁物的固定装修。5、陈保华不按时交缴租金的，按应缴租金每日加收1%的滞纳金。签订合同后，叶一经合社依约将厂房交由被告陈保华使用，陈保华亦依约向叶一经合社支付租金。其后，原告叶一经合社以被告陈保华没有支付案涉租赁物租金为由向本院提起诉讼，请求依法裁判。
庭审中，叶一经合社提供保证书，主张被告缴纳租金至2013年8月份。被告对保证书的真实性予以确认，确认租金缴纳至2013年8月份。原告确认被告已预交两个月租金68520元作为租赁保证金，双方都同意以租赁保证金68520元作为2013年9月至2013年10月的厂房使用费。对此，本院予以确认。被告提供行政处罚决定书，主张于2014年7月被告被社会闲杂人员无故殴打，导致被告因担心自身安全离开东莞。原告对该行政处罚决定书的真实性予以确认，但认为该证据与原告无关。
另查明，案涉厂房没有办理房地产权证或规划证、建筑许可证等证件。
以上事实，有原告提供的租赁合同、银行缴纳凭证、保证书，被告提供东莞市公安局行政处罚决定书及本案庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉租赁合同是否有效；二、被告拖欠原告的案涉厂房使用费的数额。
关于第一个争议焦点，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，案涉厂房既未取得房地产权属证书，亦未取得建设工程规划许可证，应为不得交付使用的厂房。由此，案涉的《厂房租赁合同》应为无效合同。又根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”的规定，被告应将案涉厂房、宿舍返还给原告。考虑到被告仍一直占用使用厂房及宿舍，让被告另行找新址搬迁应给予合理的期限，该期限本院酌定为三十日。
关于第二个争议焦点，虽然案涉租赁合同无效，但被告使用了原告厂房，故应向原告支付厂房使用费。使用费的计算标准应以合同约定的租金即每月34260元从被告缴交租金最后一次之日即从2013年11月1日起计至被告退还厂房之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原、被告之间的《厂房租赁合同》无效。
二、被告陈保华应在本判决发生法律效力之日起三十日内向原告东莞市石排镇叶一股份经济合作社返还位于东莞市石排镇田心“土名”场地的商业楼房。
三、被告陈保华应当在本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市石排镇石排叶一经济合作社支付案涉租赁物使用费，该使用费以月租金34260元／月的标准从2013年11月1日起计至搬离之日止。
如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费6952.9元（已由原告东莞市石排镇石排叶一经济合作社预交），由被告陈保华承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审 判 长 陈志彪
代理审判员 苏俏针
人民陪审员 黄彩当
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 梁翠萍
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费用的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因无效合同受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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