江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0583民初3828号
原告（反诉被告）：姚芳，女，汉族，1988年11月8日生，住湖南省常德市鼎城区。
委托诉讼代理人：毕世华，江苏展驰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：从振，江苏展驰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张玲，女，汉族，1980年3月19日生，住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：刘伟利，吉林敦宜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张坤，吉林显顺律师事务所律师�
第三人：昆山好人好家房地产经纪有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇知心花园9号楼204室。
法定代表人：曲小暖。
原告姚芳与被告张玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案后，依法适用简易程序，被告张玲在法庭辩论终结前提出反诉，本院受理后，并根据被告张玲的申请，追加昆山好人好家房地产经纪有限公司作为本案第三人参加诉讼，并于2017年3月27日公开开庭进行了审理。原告姚芳及其委托代理人毕世华、从振、被告张玲及其委托代理人刘伟利、张坤、第三人昆山好人好家房地产经纪有限公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚芳提出诉讼请求如下：1、判令被告继续履行原、被告双方签订的《昆山市房屋买卖合同》，并按照该合同的约定�即协助原告办理房屋过户、银行审贷等手续；2、判令被告向原告支付总房款50%的违约金625000元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2016年3月7日，原、被告双方签订《昆山市房屋买卖合同》，约定由被告将名下位于昆山市XX花园XX幢XX室房屋出售给原告，房屋总价款125万元，被告应于产证发放当天与原告办理房屋过户手续，同时约定违约责任和合同解除条件。合同签订后，原告向被告支付了定金及购房款共计42万元，但被告拒绝按照合同约定办理过户手续。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。
被告张玲辩称：2016年3月7日，签订合同并收取定金5万元，授权中介办理产证等。4月9日、11日，分别收到首付5万、3万、7万。5月10日，与中介一起去开发商处办理收房、入住手续，当天把门卡、授权办�产证资料一并给中介。6月2日，没有收到剩余首付款20万元，告知中介把钥匙、门卡送回来。6月16日，银行催还贷款，钥匙、门卡已经给中介了，因还贷压力大，不愿意还贷，所以告知中介不卖了，再给另外找买家，中介费我出。6月25日，中介转款20万元到我的预留银行卡上，但仍未办理产证。2016年3月至2017年1月期间，还银行贷款19909.20元。至今原告未支付剩余85万元房款，我没有违约，不承担违约责任，原告和中介要赔偿我损失。双方约定支付首付款的时间为2016年6月1日，但是原告实际支付时间是2016年6月25日。因原告拖延履行，被告只好借款还完贷款。
第三人昆山好人好家房地产经纪有限公司述称：当时合同约定2016年6月1日支付首付款是因为被告方承诺在6月1日之前办理产权证，昆山有不成文规定，过户的时候支付首付款，说我不办理房产证，办理产证应当是开发商委托其他代办公司办理的，我无权办理。办理产证的资料少一份承诺书，是我找不到被告，我去交易中心拿了表格，送到开发商盖章，然后才送到办证公司办了证。被告说我不找她，我有打她电话、托其他老乡去老家找她，也没有找到她。被告偷偷把产证办下来，证明她有办证的能力。
反诉原告张玲提出诉讼请求如下：1、判令解除反诉人与被反诉人签订的《昆山市房屋买卖合同》，被反诉人已支付的购房定金不予返还；2、判令被反诉人支付违约金62.5万元；3、反诉费由被反诉人承担。事实与理由：同被告答辩意见。
反诉被告姚芳辩称：1、双方没有约定解除条款，本案也没有法定解除的情形，反诉原告陈述的未按时支付首付款的情况尚不足以解除本合同，且原告逾期24天支付首付款剩余20�元的原因是反诉原告怠于办理涉案房产的房产证，并表示暂时没有能力办理房产证，因此才导致反诉被告为反诉原告垫付了交房费用。2、双方签订合同总价125万元，仅是剩余的尾款20万元时间没有确定，依法只是需要确定尾款付款的时间，并不存在解除的情形，反诉原告所述的反诉被告没有支付能力不符合实情，也不是合同法定解除条件，为了合同能够继续履行，反诉被告同意向法院提存剩余房款830242.86元。3、本案发生纠纷的根本原因是房价上涨，被告不愿意履行涉案合同导致的，在被告于2017年1月办理房屋房产证后即出现一房二卖的恶意违约行为，因此，请求法庭依法驳回反诉原告的诉请。
第三人昆山好人好家房地产经纪有限公司述称：不同意解除合同，涉案房屋由开发商交付反诉原告的时候，大概5月份，她不愿意去拿房。
经审理查明：2014年9月30日，被告与昆山鹿同置业有限公司签订《昆山市商品房购销合同》，约定被告购买昆山鹿同置业有限公司开发的昆山市玉山镇XX花园XX号楼XX室，建筑面积91.11平方米，价款796675元，银行贷款55万元，2016年7月31日前办理产证。
2016年3月7日，原、被告在第三人的居间下，签订《昆山市房屋买卖合同》一份，约定被告昆山市玉山镇XX花园XX号楼XX室（暂未办理产证）出售给原告，建筑面积91.11平方米，价款125万元；本合同签订时，原告支付购房定金5万元，被告同时提供预售合同和授权委托书，由中介代为保管；双方同意于2016年6月1日前，原告将首付款40万元支付给被告，购房定金在付款时冲抵，被告在原告支付首付款同时将房屋钥匙交中介代管，双方同意于产证办理发放当天办理过户手续，在过户当日，原告将房�余款支付给中介，待双方双方过户签字后，由中介转交被告，同时办理房屋交接手续；贷款部分65万元，由中介代办贷款手续，银行放贷给原告后中介协助将房款交付被告，将房屋钥匙交付原告；双方签订合同后，原告中途违约或毁约，应书面通知被告、中介，且购房定金归被告所有；被告中途违约或毁约，应书面通知原告、中介，并自毁约之日起五天内支付原告所付定金两倍数额；交易此房属双方自愿，为小孩上学及被告工作调动，如双方谁有违反买卖约定则赔偿对方相等于房款总价的50%为违约金；房东售房尾款在房屋交接后一个月内由银行贷款方式发放。
2016年4月10日，原告支付被告首付款20万元（含之前定金）。2016年5月10日，原告委托第三人代被告向开发商昆山鹿同置业有限公司支付交房契税12030.14元、一期补房款5334元、维修基�2293元、远程费控用户预收款100元，共计19757.14元。2016年6月25日，原告支付被告首付款20万元。
2016年10月10日，苏州市人民政府发布《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》。
2017年1月20日，被告至昆山农村商业银行将贷款提前还清。同日，取得昆山市玉山镇XX花园XX号楼XX室房屋不动产权证。
审理中，第三人昆山好人好家房地产经纪有限公司向本院提供情况说明：该公司简述了签订合同及支付首付款20万元的经过。2016年5月10日，原告委托第三人代被告向开发商昆山鹿同置业有限公司支付交房契税、维修基金等，共计19757.14元。当日，昆山鹿同置业有限公司将房屋交付被告，被告又将房卡、钥匙交付中介。后因被告迟迟未将购房合同、房产证交付中介，经中介多次电话、微信联系被告，被�均不予回复，鉴于此原告一直不敢冒然将剩余首付款20万元支付给被告，但后来原告考虑到合同约定，最终决定委托中介于2016年6月26日将上述款项支付至被告账户。原告在交易过程中并无过错，且被告意图将房屋以更高价格出售给第三人。
上述事实由原、被告提供的《昆山市商品房购销合同》、《昆山市房屋买卖合同》、付款凭证、收据、《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》、提前还贷证明、不动产权证、情况说明及双方当事人在庭审中的陈述予以证实。
本院认为：原、被告之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，应属合法、有效，双方均应恪守。原告认为，被告怠于办理不动产权证，应当继续履行合同；被告认为，超过合同约定期限支付剩余首付款20万元，应当解除合同。双方实质的争议焦点�于两项义务的先后履行问题，合同约定：原告的义务为2016年6月1日前支付首付款40万元，被告的义务为于产证办理发放当天办理过户手续，合同签订时开发商可以交房并办理产证的时间不确定（在2016年7月31日前），但是根据原告于2016年5月10日代被告向开发商履行交付契税、一期补房款、维修基金、远程费控用户预收款等费用的事实，可以认为房屋已经具备合同约定的办证及过户的条件，从2016年5月10日起至2016年6月1日期间，被告具备较为充足的履行过户的时间，但是被告迟延至2017年1月10日办理产证，且未向本院说明理由，故根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，原告享有先履行抗辩权。因此，本院对于原告主张被告继续履行《昆山市房屋买卖合同》，并要求被告协助办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，予以支持；并对于反诉原告主张解除合同并且不返�定金的诉讼请求，不予支持。关于违约金，原告主张的违约金属于解除合同违约金，故本院按照原告的申请调整为延期交房、过户违约金，具体酌情确定为：以3000元/月为标准，从2016年5月11日起计算至实际交房并过户之日。同时，对于反诉原告主张反诉被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告张玲于本判决生效后十日内协助原告姚芳办理昆山市玉山镇XX花园XX号楼XX室房屋的过户手续，并交付房屋。
二、被告张玲于本判决生效后十日内支付原告姚芳违约金（以3000元/月为标准，从2016年5月11日起计算至实际交房并过户之日）。
三、驳回反诉原告张玲的全部诉讼请求。
（如采用转账方式�付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行营业部，账号32×××60-00198）
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费16050元，减半收取8025元，保全费5000元，总计13025元，由被告张玲负担。
反诉案件受理费5025元，由反诉原告张玲负担。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名苏州市中级人民法院，账号10×××76。
代理审判员 郑 煦
二〇一七年五月十五日
书 记 员 徐丹丹