吉林省梨树县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0322民初999号
原告:四平旭恒房地产开发有限公司。
法定代表人：杨明峰，职务：总经理。
委托代理人：田德福，公司员工。
委托代理人：ＸＸ，吉林司评律师事务所律师。
被告：梁卫，男，汉族，1984年2月24日出生，住吉林省梨树县，农民。
委托代理人：于凤，女，汉族，1988年4月26日出生，住吉林省梨树县，农民（与梁卫系夫妻关系）。
原告四平旭恒房地产开发有限公司诉被告梁卫、于风房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月21日受理，于2016年4月12日、2017年2月6日组成合议庭，第一次开庭原告四平旭恒房地产开发有限公司的委托代理人田德福、ＸＸ，被告梁卫到庭参加诉讼。庭审时，原告四平旭恒房地产开发有限公司申请撤回对被告于风的起诉，经合议庭合议，口头裁定准许原告四平旭恒房地产开发有限公司撤回对被告于风的起诉。第二次开庭原告四平旭恒房地产开发有限公司的法定代表人杨明峰及其委托代理人田德福、ＸＸ，被告梁卫及其委托代理人于凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
四平旭恒房地产开发有限公司（以下简称旭恒开发公司）诉称：2013年10月20日梁卫以5880元每平方米价格购买我公司坐落于梨树县榆树台旭恒小区1号楼4门面积126.97平方米，总计房屋价款746584元的门市房屋一处,梁卫于2013年10月20日缴纳部分购房款240000元，剩余房款506584元梁卫至今未予给付，且我公司于2013年11月1日就已将房屋交付给梁卫占有，该房屋至今被梁卫用于经营使用长达两年之久，我公司早已履行完毕房屋交付的义务，但梁卫迟迟拖欠剩余房款，经我公司多次催要未果，梁卫的拖欠给我公司造成严重的经济损失，现我公司为维护自身的合法权益，诉至贵院，请求人民法院依法判令：1、确认旭恒开发公司与梁卫双方房屋买卖合法有效，梁卫给付所欠剩余购房款506584元（伍拾万零陆仟伍佰捌拾肆圆整）；2、因梁卫违约给旭恒开发公司造成的经济损失，按两年银行同期贷款利息计算。
梁卫辩称：上次开庭已经有答辩意见。但本次答辩意见与上次开庭答辩意见有不同，本次答辩意见如下：我方买楼时是按开发商做出“商业街规模20万平方米，18栋楼房，容纳X户,六大优势、交通四通八达、多重空间、南北通透、传世官邸、营造英伦经典生活，国际人文高度”的虚假广告，误导欺骗了消费者，侵犯了消费者的合法权益。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据以上规定，开发商的虚假广告对购楼有重大影响，其宣传内容应该属于合同内容，现在实际建筑情况与宣传相差甚远，应属于虚假宣传，属欺诈行为。通过规划局的规划图表明，开发商在宣传时利用虚假广告，欺诈购楼户，根据《合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）、因重大误解订立的；（二）、在订立合同时显失公平的。一方以欺诈，胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。所以，现在购楼户属受损害方，我要求人民法院撤销双方之间的买卖合同，即我要求退楼。《商品房销售管理法》第二十四条规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。开发商在规划之外私自建筑楼房的行为，属于对规划的变更，也未按照规定通知买受人，虽然行政部门给予行政处罚，但该处罚证明开发商违法行为存在，故我有权退楼并由房地产开发公司承担违约责任。
经审理查明：2013年10月20日梁卫向旭恒开发公司交楼款240000元，旭恒开发公司给梁卫出具收据，收款事由记载：预收梁卫楼款（1#4门），126.97㎡×5880元=746584元，尚欠旭恒开发公司购楼款506584元。2013年12月旭恒开发公司将坐落在梨树县榆树台旭恒小区1号楼4门面积126.97平方米的楼房交付给梁卫，双方未签订商品房买卖合同。梁卫于2013年12月3日交纳了取暖费、物业费、水费、卫生费及装修保证金以及电视收视费，梁卫在该楼房经营服装（商店牌匾为：品尚）。另查：旭恒开发公司取得商品房销（预）售许可证的时间是2015年6月24日、建设工程规划许可证的时间是2015年5月25日、建设用地规划许可证的时间是2015年5月11日、建筑工程施工许可证的时间是2015年6月18日。2017年1月20日梨树县规划勘测设计院出具情况说明，其内容为：“四平市旭恒房地产开发有限公司于2011年委托我院，设计了榆树台镇旭恒小区修建性详细规划（榆树台镇旭恒小区房地产开发项目）方案，该地块范围由榆树台镇政府及开发企业共同指定，因为当年地块房屋拆迁进行的不顺利，所以该方案没有实施。2014年榆树台镇政府及开发企业根据实际完成拆迁情况，再次委托我院设计了榆树台镇旭恒小区（一期）房地产开发项目。”原告在庭审质证时承认旭恒商业街彩色图片是旭恒开发公司的宣传广告，但该商品房开发是整体项目的开发，此次仅为一期工程，该宣传没有任何夸大宣传,开发商也没有具体的承诺。
认定上述事实的证据有：
商品房预售许可证、备案证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、土地使用证、榆树台镇旭恒小区修建性详细规划（来源于梨树县规划勘测设计院）、榆树台镇政府文件、梁卫缴纳部分房款240000元的收据、梁卫于2013年12月3日交纳的取暖费、物业费、水费、卫生费及装修保证金以及电视收视费的收据、照片1张、彩页图片6张、梨树县住房和城乡建设局文件两份【分别为梨建信答字（2016）第012号、梨建信答字（2016）第008号】、梨树县建设用地规划位置平面图、2017年1月20日梨树县规划勘测设计院出具的情况说明。
旭恒开发公司提供的证据如下：
证据一、商品房预售许可证、备案证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、土地使用证。以上证据证明我公司持有合法有效的证件，并且该证据同时证明我公司卖给梁卫的房屋是商业门市用房。相关的主管机关已经在上述证件复印件上加盖了公章，说明其与原件是一致的。梁卫代理人的质证意见是：商品房预售许可证上有多处被涂改过的痕迹，我当时买楼的时候旭恒开发公司所有证件均未向我方出示。而且在我方买楼时旭恒开发公司也没有该证，对此事实我方有证人证实。
证据二、榆树台镇旭恒小区修建性详细规划（来源于梨树县规划勘测设计院）、榆树台镇政府文件。证明宣传广告出自于详细规划，与详细规划相符，并没有扩大虚假宣传，其中宣传的交通便利是被榆树台镇政府确认的，也与商品房的品质定位是一致的。梁卫代理人的质证意见是：真实性及证明问题均有异议，我方多次到住建局去调取旭恒开发公司的手续，住建局未向我方出具该详细规划，而且住建局给我方的规划图与旭恒开发公司提供的详细规划图不符，我方有住建局给我方的答复意见，证明旭恒开发公司的建设不符合规划图，所以县城乡建设监察管理大队和住建局都对旭恒开发公司进行了处罚，说明旭恒开发公司违反了建设规划。
证据三、梁卫缴纳部分房款240000元的收据及对该楼房总价款的约定，另一个是该收据是一式三份，梁卫手中持有该份收据。梁卫代理人对该证据的真实性及证明的问题均无异议，本院予以采信。
证据四、梁卫于2013年12月3日交纳的取暖费、物业费、水费、卫生费及装修保证金以及电视收视费收据。证明2013年我公司就已经将该房屋交付给梁卫占有使用，我公司已经履行完毕了相应的义务，梁卫也应履行给付剩余价款的义务。梁卫代理人对该组证据的真实性无异议，但对证明问题有异议。称2013年时旭恒开发公司欺骗我方入住装修房屋，在旭恒开发公司没有任何手续时让我方入住，旭恒开发公司属于欺诈行为。由于梁卫代理人对该组证据的真实性无异议，本院予以采信。
证据五、照片1张。证明梁卫购买我公司楼房正在由梁卫使用已达两年之久，用途是卖服装的商店（品尚）以及该楼房的地理位置。梁卫代理人对该证据的真实性及证明的问题均无异议，本院予以采信。
梁卫代理人提供的证据如下：
证据一、彩页图片6张。证明这是旭恒开发公司的虚假广告。旭恒开发公司代理人的质证意见是：对真实性无异议，但对证明的问题有异议。该宣传没有任何夸大宣传，梁卫称我公司在广告中宣传的18栋楼，开发商没有具体的承诺，也没有具体的数字予以确定标明。该商品房开发是整体项目的开发，此次仅为一期工程，所以梁卫所称受欺诈的事实不存在，也没有相关证据予以证明我公司有欺诈行为。由于旭恒开发公司代理人对该组证据的真实性无异议，本院予以采信。
证据二、梨树县住房和城乡建设局文件两份【分别为梨建信答字（2016）第012号、梨建信答字（2016）第008号】，梨树县建设用地规划位置平面图。证明开发商有违法建筑，没有绿化（按原来的规划宣传），没有履行宣传的承诺。其中第012号文件中第三页，规划平面图中2号地块为居住用地，但是我方购买时的2号用地是按商业用地购买的。它如果是居住用地就不具备商业用地的资格。旭恒开发公司代理人的质证意见是：一、第012号文件第二页，进行处罚的部分，是因为对提前建设进行的处罚，同时认定了经检查均达到验收标准，予以备案登记。关于绿地问题的答复是符合规范要求，不存在违反相关规定的问题。关于梁卫说占用车库问题，建设局答复中称没有占用小区用地，不影响小区的采光通行，不占压小区道路，没有影响小区公共设施。关于违章建筑的问题，答复是该块地不是本小区规划范围用地，不影响本小区的日照通行，不占用小区内的道路及设施。住建局012号文件已经充分证明了梁卫所抗辩的理由均不能成立。二、第008号文件也答复了绿地的问题，绿地符合规划要求，不存在违约问题。首先012号文件是关于预留用地问题的答复，建设局也无权区分商业用地与住宅用地，商业用地与住宅用地已经在五证中充分证明2号用地作为商业用途。对该位置平面图，已经充分说明梁卫的主张没有任何依据，因为已经确定了商业金融用地。以上两份文件均能证明我公司所建设的小区完全达到小区建设的规划要求和标准。由于旭恒开发公司代理人对该组证据的真实性无异议，本院予以采信。
证据三、照片18张。证明旭恒开发公司为阻止我方证人出庭做证，在2016年11月25日晚殴打我方证人刘雪的父母。旭恒开发公司代理人的质证意见是：对该组证据的真实性及证明的问题均有异议。该证据与本案没有任何关联性，我公司也没有看到任何出庭申请的证人名单，也不存在任何骚扰证人的情形。也不是我方公司的行为。
证据四、证人王乔到庭证实：“我与旭恒开发公司及梁卫都没有任何关系，我是旭恒小区的业主。我要证明旭恒开发公司宣传时是20万平方米的工程，广告牌上写了18栋楼，还有六大优势，我当时也在旭恒开发公司开发的旭恒小区买的住宅楼。因为旭恒开发公司当时宣传的挺好，还是政府招商引资，但现在的环境不好。所以说旭恒开发公司当时做的广告是虚假的宣传。现在的旭恒小区就是垃圾场，我家孩子得了3次感冒，经过政府协调后，现状也没有改变。旭恒开发公司当初做广告说是购物天堂，但现在就是停车场和垃圾场。”旭恒开发公司代理人的质证意见是：步行街门口就有个超市，本案梁卫也在商业街从事经营活动，证人所陈述的与事实不符，也没有相关的证据证明开发商做了虚假的宣传和承诺，在我公司提供的梁卫经营照片中也能证明证人陈述的不真实。
证据五、证人王昌证实：“我与旭恒开发公司及梁卫都没有任何关系，我是旭恒小区的业主。2013年我在买旭恒开发公司开发的楼时是看其公司的宣传广告，是20万平方米，现在连2万平方米都没有，榆树台镇南北房价都是1800元至1900元，因为看宣传广告我才买的旭恒开发公司开发的旭恒小区楼房。因为在旭恒开发公司宣传过程中给奖金500元，沙子免费使用、水电也免费。我买的是住宅楼，但现在我方全额交款，按法律规定3个月内就应当拿到房照，而现在小区内垃圾成山，小区物业没有服务，供暖没有达标，绿地变成车库，物业费和取暖费都很贵，没有消防设施。我认为旭恒开发公司就是虚假广告。”旭恒开发公司代理人的质证意见是：开发商已经履行了合同之外的义务，证人也承认开发商无偿的赠与了业主沙子和水电及500元钱，更证明了开发商完全履行了承诺。
证据六、证人刘雪证实：“我与旭恒开发公司及梁卫都没有任何关系。我在2016年农历10月份在开发商田德福手里购买了套商网楼，花了350000元，开发商有5套楼让我选，我选了一套座北朝南的楼，开发商以350000元的价格卖给了我，这房子是已经装修完的，我当时交了20000元定金，我家预备之后，邻居让我给做证，我说我可以做证是以350000元买的房，过了几天田德福通过刘景全打电话给我，让我第二天就去孤家子交税，我们就把购房合同都带到孤家子，我们到了孤家子找田德福，我把合同交给了田德福，等了20多分钟后，田德福下来后就走了，刘景全告诉我合同终止了，楼不卖给我们了。后来刘景全给我们打电话说定金合同也无效，把购楼的20000元定金退还给你。说我和开发商也惹不起，让我们马上搬出去，我一时也找不到房子，我与开发商协商第二天再搬家，而当天晚上开发商给我打电话让我搬家，说如果不搬出去，就找人给我打出去。后来下午5点左右就来了有两车人进屋给我们一顿打。我是和刘景全谈的合同，刘景全收的20000元定金，我不知道刘景全是不是旭恒房开发公司的职工。我是在旭恒小区楼上，刘会计给我们出具的购房合同。”旭恒开发公司代理人的质证意见是：证人的证言与本案没有任何关联性，缴纳定金也没有向我公司缴纳，刘景全也不是我公司的职工，无权出售我公司的房产。田德福发现其公司房产被出让后及时制止。
2017年1月20日梨树县规划勘测设计院出具情况说明。【第一次庭审后法院调取的《梨树县建设工程规划总平面图》（榆树台镇旭恒小区（一期）房地产开发项目）和旭恒开发公司提交的《榆树台镇旭恒小区修建性详细规划》两张图纸】。旭恒开发公司代理人的意见是：两个图是一致的，一个是一期的图，另一个是总的详细修建图，两份图都是真实合法有效的。梁卫代理人的意见是：对两张图纸的真实性有异议，对情况说明没有异议。我方在2013年已经购买了楼房，楼房已经建完了，为什么在2014年才出的一期的设计图，2013年时没有设计图纸就盖房子了，是属于违法的行为，也是对我们购买方的欺诈行为。我方在买楼之前旭恒开发公司没有出具任何设计图纸，旭恒开发公司当时也没有设计图纸。
根据旭恒开发公司的诉讼请求及梁卫的答辩意见，归纳本案争议的焦点为：1、旭恒开发公司在与梁卫签订房屋买卖合同时是否有扩大宣传的成份，双方的房屋买卖合同是否有效；2、梁卫应否给付旭恒开发公司剩余购房款506584元；3、梁卫应否赔偿旭恒开发公司经济损失。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。旭恒开发公司与梁卫虽未签订书面的房屋买卖合同，但在2013年10月20日梁卫向旭恒开发公司交购楼款240000元，旭恒开发公司给梁卫出具收据，收款事由记载：预收梁卫楼款（1#4门），126.97㎡×5880元=746584元，尚欠旭恒开发公司购楼款506584元。2013年12月旭恒开发公司将其开发的榆树台镇旭恒小区1号楼4门面积126.97平方米的楼房交付给梁卫，梁卫于2013年12月3日交纳了取暖费、物业费、水费、卫生费及装修保证金以及电视收视费，梁卫已实际入住并在该楼房经营服装。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，旭恒开发公司与梁卫之间的房屋买卖合同成立。旭恒开发公司是依据《榆树台镇旭恒小区修建性详细规划》进行的宣传，梁卫购楼后只交纳了部分购楼款，旭恒开发公司即将该商网楼房交付给梁卫，由梁卫装修并入住，在形式上双方意思表示一致。但梨树县规划勘测设计院已说明四平市旭恒房地产开发有限公司于2011年委托该院设计了榆树台镇旭恒小区修建性详细规划（榆树台镇旭恒小区房地产开发项目）方案，但由于当年地块房屋拆迁进行的不顺利，所以该方案没有实施。2014年榆树台镇政府及开发企业根据实际完成拆迁情况，再次委托梨树县规划勘测设计院设计了榆树台镇旭恒小区（一期）房地产开发项目。从旭恒开发公司取得商品房销（预）售许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证的时间看，旭恒开发公司将其开发的楼房出售给梁卫时，榆树台镇旭恒小区（一期）房地产开发项目并未完成设计，五证均未办理，亦未向梁卫出示，梁卫是在第一次庭审结束后才知道旭恒开发公司开发榆树台镇旭恒小区时没有审批手续。榆树台镇旭恒小区（一期）房地产开发项目是在2014年设计的。2011年3月20日榆树台镇人民政府下发的【榆政发（2011）10号】关于榆树台镇旧城改造开发项目的决定中明确四平旭恒房地产开发有限公司在榆树台镇内开发旭恒小区项目总面积为7.48万平方米，旭恒开发公司实际开发的楼房与宣传是不一致的。旭恒开发公司的宣传资料明显有扩大宣传的成份，存在欺诈宣传行为。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”及《中华人民共和国合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”的规定，旭恒开发公司与梁卫之间的房屋买卖合同应为可变更或者可撤销的合同。梁卫在2016年10月31日法院向其询问时即称在其与旭恒开发公司订立合同时旭恒开发公司有欺诈行为，并于2016年11月10日向法院递交撤销合同申请书。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”的规定，梁卫对本次房屋买卖合同纠纷所享有撤销权的除斥期间为一年，其虽然在本案审理过程中递交了撤销合同申请书，但在庭审时梁卫又明确表示其递交的撤销合同申请书只作为对旭恒开发公司诉讼请求的抗辩理由，不提出反诉。梁卫并未在法院审理其与旭恒开发公司房屋买卖合同纠纷案件过程以诉的形式行使法律赋予的撤销权，梁卫在知道撤销事由后以自己的行为放弃撤销权，故梁卫的撤销权消灭。梁卫购买旭恒开发公司的楼房是商品房，买受人梁卫已经占有了该楼房，那么在买卖双方达成买卖的合意时就发生交付的法律效力。因旭恒开发公司与梁卫之间的房屋买卖不违反法律的强制性规定，故旭恒开发公司与梁卫之间的房屋买卖合同合法有效。旭恒开发公司在收到梁卫预交的240000元楼款时，对梁卫尚欠旭恒开发公司的购楼款506584元没有约定给付期限。依照《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”、第六十二条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。”的规定，旭恒开发公司可以随时要求梁卫履行，但应当给梁卫必要的准备时间。旭恒开发公司已履行了交付房屋的义务，梁卫亦应履行给付拖欠购楼款的义务。梁卫在购买旭恒开发公司的商品房时，对尚欠的购楼款如不交纳，是否给付违约金和违约金应如何计算没有约定，故对旭恒开发公司要求梁卫按两年银行同期贷款计算利息损失的请求本院不予支持。
经梨树县人民法院2017年第4次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第五十四条、第五十五条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定，判决如下：
一、原告四平旭恒房地产开发有限公司与被告梁卫之间的房屋买卖合同合法有效。
二、被告梁卫给付原告四平旭恒房地产开发有限公司购楼款506584元。（此款于本判决生效后十日内给付）
三、驳回原告四平旭恒房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8865元，由被告梁卫负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。
审 判 长 王淑芳
代理审判员 王春多
人民陪审员 胥玉梅
二〇一七年五月十日
书 记 员 张德鸿