北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第01932号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京市田园林场，住所地北京市房山区周口店地区黄山店村。
法定代表人侯凯，总经理。
委托代理人田秀梅，女，1953年5月9日出生。
委托代理人王楠，北京金尚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京市房山区周口店地区黄山店农工商公司，住所地北京市房山区周口店地区黄山店村。
法定代表人张进刚，经理。
委托代理人王杰，男，1979年4月13日出生。
委托代理人赵义农，男，1971年9月1日出生。
上诉人北京市田园林场因租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2013）房民初字第05208号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人北京市田园林场之法定代表人侯凯及其委托代理人田秀梅、王楠；被上诉人北京市房山区周口店地区黄山店农工商公司之委托代理人王杰、赵义农到庭参加诉讼，现已审理终结。
2013年5月，北京市房山区周口店地区黄山店农工商公司（下称黄山店农工商公司）起诉至原审法院称：2000年3月5日，我公司将位于黄山店村林场50亩、山场370亩及林场范围内全部资产（包括机井、配套设备、房屋、水池、果树等）租赁给田秀梅等人，期限29年，租赁费6000元／年，当天双方签订租赁合同。后田秀梅等人登记、注册成立北京市田园林场（下称田园林场）。田园林场违背合同约定，对租赁土地肆意破坏，对林场疏于管理，任意砍伐和破坏林场内树木，造成租赁给田园林场的树木大面积死亡，给黄山店农工商公司造成损失。村民意见很大，多次上访。黄山店农工商公司认为田园林场未按合同约定使用租赁物，并造成租赁物损失，且田园林场租赁后懈怠管理、未合理开展生产和维护种植，造成集体土地浪费，致使租赁合同目的无法实现，故诉至法院，要求：1、解除我公司与田园林场签订的土地租赁合同；2、田园林场赔偿我公司损失；3、诉讼费用由田园林场承担。
田园林场辩称：黄山店农工商公司与我公司之间不是租赁合同关系，应为林业承包合同关系。2000年3月5日，田秀梅等人与黄山店农工商公司签订租赁开发合同书，约定林场承包期限为29年零1个月，从2000年3月5日至2029年4月30日止。2000年5月9日，田秀梅等人登记、注册成立田园林场。后我公司向北京市房山区林业局申请林权证。2000年11月1日，北京市房山区林业局发给我公司房林证字（2000）第0182号林权证。2001年双方签订补充协议，作为承包区土地不足的补偿，将小核桃沟的果树归我公司经营。2006年7月20日，黄山店村委会对我公司自建的12间房屋进行了确认。2013年1月，黄山店农工商公司向我公司送达通知书，因“7.21”特大自然灾害后，国土部门地质专家鉴定认为现村民居住地不适合人居住必须搬迁，建设永久避险安置房，选址范围包括租赁开发合同书涵盖的面积，所以，为了全村全体村民的利益，必须解除该合同。后双方进行多次磋商，未达成一致意见。由于黄山店永久避险安置房工程迫在眉睫，2013年6月25日，双方就解除合同事宜再次磋商，对占用我公司部分区域修建施工道路达成赔偿事宜。我公司认为确因征地导致合同不能履行，为了村民建设永久避险安置房工程，保障村民的利益，同意解除双方签订的承包合同，但农工商公司应承担违约责任和对我公司支付地上附着物、青苗的补偿费。故提起反诉，要求：1、解除双方于2000年3月5日签订的租赁开发合同；2、黄山店农工商公司应退回我公司投入的本金3000000元及利息；3、黄山店农工商公司向我公司支付地上附着物的价值3794339元；4、黄山店农工商公司支付我公司地上附着物和青苗的补偿费（数额由人民法院酌定）；5、黄山店农工商公司向我公司支付违约金3000000元；6、本案本诉费用与反诉费用由黄山店农工商公司负担。诉讼中，增加反诉请求，要求黄山店农工商公司返还租金13500元。
黄山店农工商公司针对反诉辩称：同意解除双方签订的租赁开发合同；对田园林场第二项反诉请求的数额不予认可，具体数额应当以评估为准；不同意支付田园林场地上附着物和青苗的补偿费，双方签订的是租赁合同，不涉及青苗补偿；我方并没有违约行为，不同意支付违约金；不同意承担诉讼费用。
原审法院经审理确认：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。人民法院生效的判决、裁定，对当事人和人民法院均具有约束力，非经法定程序不得更改。黄山店农工商公司将争议场地房屋及树木交给田园林场使用、经营、收益，田园林场定期向黄山店农工商公司支付租金，符合租赁合同的要件，且本院（2013）房民初字第10661号民事裁定书已发生法律效力。该民事裁定书已认定黄山店农工商公司与田园林场系租赁合同关系。故本案案由应为租赁合同纠纷。同理，田园林场主张双方系林业承包合同关系，缺乏事实及法律依据，法院不予采信。双方于2000年3月5日签订的租赁开发合同，是双方真实意思表示，且内容不违反相关法律、法规的强制性规定，应为有效。但租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。双方约定的租赁期限为29年零1个月，超过20年的租赁期限，应属无效。现双方均要求解除签订的租赁开发合同，法院对此不持异议。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。田园林场在租赁林场期间，因疏于管理或管理不当，造成部分树木灭失，存在违约行为，经北京市京评价格评估有限公司评估，灭失树木包括桃树195棵、苹果树550棵，以上共计损失459360元，田园林场对该部分损失应予以赔偿，故对黄山店农工商公司要求田园林场赔偿灭失树木损失的诉讼请求，法院予以支持。田园林场在租赁期间将租赁场地内的11间平房灭失，该11间平房经北京市京评价格评估有限公司评估价值为112611元，故对黄山店农工商公司要求田园林场赔偿灭失平房的诉讼请求，法院予以支持。田园林场经北京市京评价格评估有限公司和法院通知，未到鉴定现场，应承担相应责任，其对北京市京评价格评估有限公司评估报告不予认可，法院不予采信。
关于反诉，黄山店农工商公司虽因黄山店永久避险安置房建设工程施工的需要，但在未与田园林场协商一致的情况下即在租赁场地内进行施工，对造成合同的不能履行，亦应承担相应的违约责任，对合同解除给田园林场造成的财产损失予以赔偿。2014年7月，双方签订协议约定参照北京中评联合价格评估有限公司作出ZP2014字第14033号价格评估报告的财产为参考范围，是当事人行使自己的民事权利，法院不持异议。依据该价格评估报告田园林场内地上附着物价值评估结果为：1、地上物房屋（非争议部分）市场拆迁价值为466628元；2、地上物房屋（争议部分）市场价值为16516元；3、地上附属物（非争议部分）市场拆迁价值为415391元；4、地上附属物（争议部分）市场价值为105577元；5、树木（非争议部分）市场拆迁价值1415697元；6、树木（争议部分）市场价值为1374530元。其中非争议部分（地上物房屋、地上附属物、树木）市场拆迁价值为2297716元，存在争议部分的市场拆迁价值为1496623元。关于争议财产双方存在如下争议：1、地上物房屋。关于地上物的争议部分即锅炉房（价格为16516元），黄山店农工商公司主张系租赁前原有房屋，但未能提交证据予以证实，法院依据相关事实，认定为归田园林场所建。2、对地上附属物的争议部分
--
砖砌护坡墙抹灰、停车场石砌护坡墙、停车场回填土、1寸塑料管。黄山店农工商公司主张系案外人所建，但未能提交证据予以证实，且田园林场不予认可。黄山店农工商公司该主张，法院不予认可。关于田园洞土石方开挖（价值为20548元），因田园洞系田园林场未与黄山店农工商公司协商自行开挖，其花费应由其自行承担，故对该部分费用，法院不予支持。综上所述，对地上附属物争议部分财产黄山店农工商公司应按评估价值给付田园林场相应的补偿款共计85029元。3、关于树木的争议部分，黄山店农工商公司主张争议树木系租赁前自然存在的非果木树和租赁过程中自然生长的树木，并非田园林场种植。田园林场亦未能提交证据证实争议树木系其种植。结合价格评估报告、黄山店农工商公司提交的照片，田园林场对该部分树木管理养护方面的劳动付出，故对争议树木法院酌情予以考虑，双方各享有二分之一份额（价格为687265元）。关于北京中评联合价格评估有限公司作出ZP2014字第14033号价格评估报告中树木（非争议部分）市场拆迁价值中元宝枫的市场拆迁价值，黄山店农工商公司认为北京中评联合价格评估有限公司作出的评估报告系按拆迁标准作出，而黄山店村建黄山店村永久避险安置房建设工程并非拆迁。该评估报告中元宝枫的价值数额过高，认为4555平方米面积栽植元宝枫21615棵，平均每平方米栽植5棵元宝枫有违常理，不符合《北京市绿化造林、育苗适宜栽植密度表》苗圃苗木栽植密度表（阔叶树）的规定，且已由北京京评价格评估有限公司评估报告作出该元宝枫价值，田园林场委托北京中评联合价格评估有限公司再次对元宝枫作出价格评估属重复鉴定。法院参考北京京评价格评估有限公司出具的评估报告、黄山店农工商公司提供的苗圃苗木栽植密度表（阔叶树）、田园林场提供的田园林场资产预估清单以及北京中评联合价格评估有限公司作出ZP2014字第14033号价格评估报告，酌定黄山店农工商公司应给付田园林场元宝枫部分补偿款共计540375元。经核算，黄山店农工商公司应给付田园林场（地上物房屋、地上附属物、树木）补偿款数额为2546151元。黄山店农工商公司已经给付田园林场补偿款1800000元，应予以扣除。黄山店农工商公司已收田园林场租金至2015年4月5日，田园林场于2014年7月已将租赁场地交付给黄山店农工商公司，期间的租金4500元应予退还。田园林场与黄山店农工商公司之间并非林业承包合同的法律关系，且黄山店村永久避险安置房建设工程并非拆迁工程。故田园林场主张黄山店农工商公司给付其青苗的补偿费及剩余租赁期间营业损失的反诉请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。田园林场主张黄山店农工商公司给付剩余租赁期间营业损失的反诉请求，未能提交证据证实租赁期间盈利情况，该反诉请求，证据不足，法院难以支持。关于田园林场要求黄山店农工商公司返还本金及利息并支付违约金的反讼请求，因双方在租赁合同履行过程中均存在违约行为，故对田园林场该项反诉请求，法院不予支持。据此，原审法院于2014年11月判决：一、解除北京市房山区周口店地区黄山店农工商公司与北京市田园林场于二〇〇〇年三月五日签订的租赁开发协议。二、北京市田园林场于判决生效后十日内给付北京市房山区周口店地区黄山店农工商公司灭失树木、房屋的补偿款五十七万一千九百七十一元。三、北京市房山区周口店地区黄山店农工商公司于判决生效后十日内给付北京市田园林场地上附属物补偿款七十四万六千一百五十一元。四、北京市房山区周口店地区黄山店农工商公司于判决生效后十日内退还北京市田园林场租金四千五百元。五、驳回北京市房山区周口店地区黄山店农工商公司的其他诉讼请求。六、驳回北京市田园林场其他反诉请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，田园林场不服，向本院提出上诉称：原审法院不应对元宝枫价值重新认定，我方不认可北京京评价格评估有限公司出具的价格评估报告，我方应得到青苗补偿及未来经营损失补偿，黄山店农工商公司违约，我方要求撤销原判，依法改判驳回对方全部诉讼请求，并支持我方全部反诉请求或发回重审。黄山店农工商公司同意原判。
经审理查明：2000年3月5日，黄山店农工商公司（甲方）与田秀梅、王彦军、张兆勉、田秀成、侯凯、康金良（乙方）签订租赁开发合同，约定：“第一条，承租内容，面积和地点：1、甲方将坐落在黄山店村林场地面积50亩，山场面积370亩以及林场范围内全部资产，如机井，机井配套设备，房屋，水池，果树，鱼池（不包括坐落在林场的周口店地区办事处敬老院）。租给乙方进行种植，养殖，开发和管理。2、靠林场西侧的土地及苹果树（大棋盘，小棋盘，一亩地，四亩地，差子地，牛棒地，条地，安家坑，及撂荒可复垦地，合计31亩）。3、所承租的范围详见四至边界图。4、现有资产见资产明细表（复印件）。5、甲方发包依据文件（复印件）。第二条，承包期与租金：本林场承包期为29年零1个月整，从2000年3月5日起，至2029年4月30日止。全部租金为18万4千元人民币，在签订合同的当日付5万元人民币，2000年12月31日付3万元，2001年12月31日付2万元，其余的在2016年开始至2029年，每年租金为6000元，分别于上年12月31日前交付。承包期内双方不得变更本租金水平，否则视为违约。第三条，经营目标：1、承租期满后，林地内原有的林地面积和树木不得减少。并必须保证承包设施正常使用，如有丢失，损坏由乙方赔偿。2、乙方投资所形成的资产，归乙方所有。乙方有自行处置权。甲方对此部分财产有优先、优惠收买的权利（优惠比率双方协商）……第八条，违约责任：1、甲方违约，甲方应承担乙方实际投入资金值100%的罚金，并如数退回乙方投入的本金及本金实际应得利息。2、乙方违约，应承担因违约所造成的经济损失，放弃自己已经投入的全部财产权。”合同签订后，双方依约办理物品交接手续。2000年5月9日，田秀梅等人注册成立北京市田园林场，法定代表人为侯凯。2000年11月1日，北京市房山区林业局发给田秀梅房林证字（2000）第0182号林权证。2001年3月10日，黄山店农工商公司与田园林场签订补充协议，约定：“关于田园林场承包区内土地不足的问题，经黄山店农工商公司与田园林场共同协商，将小核桃沟的果树，归田园林场经营，做为承包区土地不足的补偿，年限以合同年限终止时间为准。”2006年7月20日，黄山店村村委会出具证明：“兹证明北京市田园林场有自建房屋12间，建筑面积300平米。使用权归田园林场所有。”2012年11月6日，北京市房山区人民政府房政发（2012）34号文件，房山区政府同意《房山区永久避险安置房建设实施方案》。2013年2月27日，北京市房山新城规划建设管理委员会第160次办公室主任会议纪要，会议审议并原则同意周口店镇永久避险安置房建设项目规划设计方案，其中周口店镇黄山店村永久避险安置房建设工程拟选址在黄山店村南大西坡，总占地面积15.3公顷，规划建筑面积79680平方米，一期项目落成之后可安置村民1453人。2013年4月3日，北京市房山新城规划建设管理委员会第163次办公室主任会议纪要，会议审议并原则同意周口店镇黄山店村等五个村庄永久避险安置房项目规划选址及建筑设计方案。2013年6月25日，黄山店农工商公司与田园林场签订协议书，约定：“经区、镇上级领导部门认定，并经专家论证结果，黄山店永久避险安置房建设选址—大西坡，其中包括原黄山店农工商公司与北京市田园林场签订合同区域。现黄山店农工商公司与北京市田园林场正在协商办理解除合同相关事宜。为使黄山店永久避险安置房工程顺利进行，甲方需占用乙方部分区域修建施工道路（具体范围详见示意图），甲乙双方经过协商特签此协议，具体内容如下：1、甲方决定预先支付给乙方解除合同补偿款叁拾万元，乙方在此协议示意图范围内不干涉甲方通行，道路维护管理及一切事故赔偿责任均由甲方自行承担，乙方不负任何责任。2、叁拾万元在甲乙双方解除合同时从甲方支付乙方补偿款中扣除。3、此协议签字同时甲方向乙方支付叁拾万元，乙方收到款项时此协议生效，此协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。”
2013年4月，黄山店农工商公司以田园林场对林场疏于管理，任意砍伐和破坏林场内树木，造成租赁给田园林场的树木大面积死亡为由诉至原审法院，要求与田园林场解除合同，并要求田园林场赔偿损失。2013年7月，田园林场以林业承包合同纠纷为由，诉至原审法院，要求黄山店农工商公司继续履行合同，并赔偿损失。该案审理认为：2000年3月5日，田秀梅作为代表，与农工商公司签订了《租赁开发合同书》。承租内容包括林地、山场以及林场范围内的全部资产，用途为种植、养殖、开发和管理。双方之间应为租赁合同关系。同年5月9日，田园林场经核准登记成立。现田园林场以林业承包合同纠纷为由向农工商公司主张权利，法律关系有误，且农工商公司与田园林场之间就同一标的物的租赁合同纠纷尚在原审法院城关人民法庭审理中，故本案田园林场的起诉不符合法律规定。于2013年10月23日作出（2013）房民初字第10661号民事裁定书，驳回北京市田园林场的起诉。田园林场不服该裁定，申请再审，后撤回再审申请，2014年2月17日，本院作出（2014）二中民审字第02484号民事裁定书，准许北京市田园林场撤回再审申请。
另查明，田园林场租金已经交至2015年4月5日。田园林场要求黄山店农工商公司返还2013年1月3日至2015年4月5日租金，黄山店农工商公司只同意返还田园林场2014年7月1日至2015年4月5日的租金。
审理中，田园林场提交田园林场资产预估清单，证明田园林场租赁场地的现有地上资产及综合损失。
诉讼中，黄山店农工商公司申请对租赁合同范围内的财产价值进行评估。经北京市高级人民法院摇号产生鉴定机构—北京京评价格评估有限公司。2013年9月17日，田园林场经鉴定机构和本院通知，无正当理由未到现场配合鉴定机构勘验财产。2013年10月28日，北京京评价格评估有限公司出具价格评估报告书，其中：（一）房屋。新建房屋重置成新价共计448710元，灭失11间平房重置成新价为112611元。（二）附属物及树木。附属物评估价格为92328元、存活树木评估价格为789712元、灭失树木评估价格为459360元。（三）土建工程、装修工程项目。土建工程重置价值为160843元，装修工程重置价值为102660元。黄山店农工商公司认可评估结果，根据评估结论要求北京市田园林场赔偿灭失房屋、树木损失571971元。北京市田园林场对此评估结论不予认可，于2014年1与2日申请对租赁场地的地上附着物和青苗补助费进行评估，北京中和资产评估有限责任公司接受委托，因无法进行评估作出退案处理。后委托北京中评联合价格评估有限公司进行价格评估，2014年5月26日，北京中评联合价格评估有限公司对北京市田园林场租赁场地地上附着物的市场拆迁价值进行了评估，作出ZP2014字第（14033）号价格评估报告，评估报告认定：1、地上物房屋（非争议部分）市场拆迁价值为466628元；2、地上物房屋（争议部分）市场价值为16516元（指锅炉房）；3、地上附属物（非争议部分）市场拆迁价值为415391元；4、地上附属物（争议部分）市场价值为105577元（指砖砌护坡墙抹灰、停车场石砌护坡墙、1寸塑料管、停车场回填土、田园洞土石方开挖）；5、树木（非争议部分）市场拆迁价值1415697元；6、树木（争议部分）市场价值为1374530元（指杨树、山楂树、杏树、榆树、椿树、梨树）。田园林场认可该评估报告。黄山店农工商公司认为黄山店村永久避险安置房建设工程并非拆迁，该评估报告系按市场拆迁标准作出，且对元宝枫等树木价值已由北京京评价格评估有限公司出具价格评估，再次评估属于重复鉴定，对该评估报告不予认可。另，黄山店农工商公司主张该评估报告中元宝枫的价值数额过高，认为4555平方米面积栽植元宝枫21615棵，平均每平方米栽植5棵元宝枫有违常理，不符合《北京市绿化造林、育苗适宜栽植密度表》苗圃苗木栽植密度表（阔叶树）的规定。2014年3月31日，田园林场再次申请由北京中评联合价格评估有限公司对其租赁场地的经营损失和青苗预期收益损失进行评估，2014年5月19日，北京中评联合价格评估有限公司因对此无法进行评估并出具书面说明。后北京市田园林场继续申请对其租赁场地的经营损失和青苗预期收益损失进行鉴定，北京中必达资产评估有限公司、北京市国宏信价格评估有限责任公司先后接受委托，最后均以无法评估为由做出退案处理。
2014年7月，黄山店农工商公司与田园林场签订协议书，约定：2000年3月25日，北京市田园林场与北京市房山区周口店地区黄山店农工商公司签订了《租赁开发合同》，现双方就解除合同事宜进行了多次磋商，因双方分歧较大，未达成一致意见，现双方已经分诉至北京市房山区人民法院，两案目前均在审理期间。经双方友好协商，一致达成以下协议，以资双方遵照执行：一、自协议签订之日起，甲、乙双方就北京市田园林场范围内的全部财产予以登记（可以以北京中评联合价格评估有限公司评估报告范围的财产为参考范围），由甲方全部接管，对于报告中双方无争议的部分以人民法院判决数额为准，有争议的部分以人民法院判决书为准。二、甲乙双方对在场涉及范围内的财产予以拍照留存。三、鉴于甲乙双方均已向北京市房山区人民法院提出了解除合同的诉讼请求，北京市房山区人民法院判决双方解除合同之日为《租赁开发合同书》的解除之日。四、甲方同意于本协议签订之日给付乙方1500000.00元人民币。本协议签订后三日内甲方以转账方式支付给乙方。五、自甲方支付款项到乙方账户之日起十五日内，乙方将自有的可转移的财产全部滕迁完毕。六、甲方支付给乙方的该笔款项在法院判决生效后，从法院判决给付款中予以扣除，或由双方举证，在法院判决中予以扣除。七、自接管之日起，涉及林场范围内的财产均有甲方负责管理，乙方对林场范围内的财产不再行使管理责任，发生一切法律后果均由甲方承担。八、甲乙双方均保有通过诉讼解决本协议争议的权利，在本协议生效后，如果任何一方不履行本协议约定的义务，另一方有权寻求通过诉讼解决争议。在诉讼过程中，本协议将不利于违约方的解释。九、本协议由甲乙双方签字盖章后生效，本合同一式两份，甲乙双方各执壹份，均具有同等法律效力。现租赁场地已经由黄山店农工商公司接管，黄山店农工商公司已按约定给付田园林场补偿款1500000元。
庭审中，田园林场主张其与黄山店农工商公司签订的合同中房屋部分系租赁性质，对林场的种植经营系承包性质，黄山店农工商公司不予认可，主张该合同性质为租赁合同。
双方争议财产如下：1、地上物房屋争议部分（锅炉房）。黄山店农工商公司主张该锅炉房系他人所建，但并未提交证据予以证明，田园林场对此不予认可，并主张该锅炉房系己方所建。2、树木争议部分（杨树、山楂树、杏树、榆树、椿树、梨树）。黄山店农工商公司主张该部分树木系自然生长的不成林的树木，不应归田园林场所有，并提交照片证据。田园林场对此不予认可，主张争议树木均是田园林场种植，并进行了管理、维护，应归田园林场所有。3、地上附属物争议部分（砖砌护坡墙抹灰、停车场石砌护坡墙、1寸塑料管、停车场回填土、田园洞土石方开挖）。黄山店农工商公司认可砖砌护坡墙抹灰、停车场石砌护坡墙、1寸塑料管、停车场回填土属于田园林场，对田园洞开挖不予认可，主张田园洞开挖系田园林场一方行为，该部分费用应该由其自行负担。
二审中，黄山店农工商公司认可灭失的11间房中，有3间机井房系经其同意拆除。
上述事实，有双方当事人的陈述、黄山店农工商公司提交的林场租赁合同、《租赁开发合同书》、林场物品清单、北京市房山新城规划建设管理委员会会议纪要房新城纪要（2013）8期、照片、北京京评价格评估有限公司出具价格评估报告书、2013年6月25日协议书、2014年7月1日协议书；田园林场提交的林场租赁合同、《租赁开发合同书》、村民委员会代表名单、2001年3月10日补充协议、黄山店村委会证明、四至边界图、林场清单、林权证、照片、北京中评联合价格评估有限公司作出的价格评估报告、2013年6月25日协议书、田园林场资产预估清单、明细账、记账凭单；原审法院委托的评估机构退案说明、（2013）房民初字第10661号民事裁定书、（2014）二中民审字第02484号民事裁定书等证据在案佐证。
本院认为：黄山店农工商公司与田园林场于2000年3月5日签订的《租赁开发合同书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行义务。根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。双方约定的租赁期限为29年零1个月，超过20年的租赁期限，应属无效。
因双方约定本案原审法院判决双方解除合同之日为《租赁开发合同书》的解除之日，本案原审法院于2014年11月20日作出判决解除了双方签订的合同，故本院认定双方于2014年11月20日解除租赁开发合同。
黄山店农工商公司因黄山店永久避险安置房建设工程的需要，解除双方签订的《租赁开发合同书》，应承担违约责任，对于田园林场受到的损失应予赔偿。2014年7月双方签订协议约定以北京中评联合价格评估有限公司ZP2014字第14033号价格评估报告范围的财产为参考范围，本院不持异议。依据该价格评估报告，田园林场地上附着物价值评估结果为：1、地上物房屋（非争议部分）市场拆迁价值为466628元；2、地上物房屋（争议部分）市场价值为16516元；3、地上附属物（非争议部分）市场拆迁价值为415391元；4、地上附属物（争议部分）市场价值为105577元；5、树木（非争议部分）市场拆迁价值1415697元；6、树木（争议部分）市场价值为1374530元。其中非争议部分（地上物房屋、地上附属物、树木）市场拆迁价值为2297716元，存在争议部分的市场拆迁价值为1496623元。
关于地上物的争议部分即锅炉房（价格为16516元），原审法院认定为归田园林场所建，双方对原审法院该项认定未提出异议，本院对此予以维持。对地上附属物的争议部分
--
砖砌护坡墙抹灰、停车场石砌护坡墙、停车场回填土、1寸塑料管，原审法院认定系田园林场所建，双方对原审法院的该项认定未提出异议，本院对此予以维持。关于田园洞土石方开挖（价值为20548元），因田园洞系田园林场未与黄山店农工商公司协商自行开挖，其花费应由其自行承担，故对该部分费用，应由田园林场自行承担。关于树木的争议部分，黄山店农工商公司主张争议树木系租赁前自然存在的非果木树和租赁过程中自然生长的树木，并非田园林场种植。田园林场亦未能提交证据证实争议树木系其种植。原审法院结合价格评估报告、黄山店农工商公司提交的照片，田园林场对该部分树木管理养护方面的劳动付出，对该部分争议树木酌定双方各享有二分之一份额（价格为687265元）并无不妥，本院予以维持。
根据田园林场提交的资产预估清单，田园林场对元宝枫主张的价值为455500元，北京京评价格评估有限公司京评（涉）字2013第3046号价格评估报告对元宝枫评估数量为14850，价值445500元，北京中评联合价格评估有限公司作出ZP2014字第14033号价格评估报告中对元宝枫评估数量为21615，价值1080750元，两次评估的数量及价值差别较大，不能排除田园林场在第一场评估之后加种元宝枫的合理怀疑。另外，根据《北京市人民政府办公厅转发市园林绿化局、市国土局关于遏制本市基础设施建设征地拆迁过程中抢栽抢种树木苗木行为意见的通知》（京政办发（2007）20号）所附《北京市绿化造林、育苗适宜栽植密度表》，北京中评联合价格评估有限公司作出ZP2014字第14033号价格评估报告中对元宝枫评估数量为21615，已远超出该密度表所列标准。且在评估前，田园林场对元宝枫主张的估值为455500元，综合上述证据情况，本院认为原审法院酌定黄山店农工商公司应给付田园林场元宝枫补偿款540375元，已超过田园林场的自行估值，原审法院对元宝枫补偿款数额的认定，本院予以维持。经核算，黄山店农工商公司应给付田园林场（地上物房屋、地上附属物、树木）补偿款数额为2546151元。黄山店农工商公司已经给付田园林场补偿款1800000元，应予以扣除。黄山店农工商公司已收田园林场租金至2015年4月5日，田园林场于2014年7月已将租赁场地交付给黄山店农工商公司，期间的租金4500元应予退还。
田园林场在租赁林场期间，因疏于管理或管理不当，造成部分树木灭失，存在过错，对灭失的树木应予赔偿。经北京市京评价格评估有限公司评估，灭失树木包括桃树195棵、苹果树550棵，以上共计损失459360元，田园林场对该部分损失应予以赔偿，故对黄山店农工商公司要求田园林场赔偿灭失树木损失的诉讼请求，本院予以支持。田园林场在租赁期间将租赁场地内的11间平房灭失，该11间平房经北京市京评价格评估有限公司评估价值为112611元，因黄山店农工商公司认可灭失的11间平房中，有3间机井房系经其同意拆除。故该3间房田园林场无需赔偿。田园林场应赔偿黄山店农工商公司灭失平房8间的损失，约81899元。原审法院认定田园林场应赔偿黄山店农工商公司灭失平房11间不妥，本院予以改判。田园林场经北京市京评价格评估有限公司和原审法院通知，无正当理由未到鉴定现场，应承担相应责任，其对北京市京评价格评估有限公司评估报告不予认可的意见，本院不予采信。
田园林场上诉要求黄山店农工商公司给付青苗补偿，因本案就地上物房屋、地上附属物、树木等做出认定并处理，田园林场再向黄山店农工商公司主张给付其青苗补偿，缺乏事实和法律依据，对田园林场该项上诉请求，本院不予支持。
田园林场上诉要求黄山店农工商公司赔偿剩余租赁期间营业损失，因田园林场仅提交其单方制作的记账凭单、明细账，未提交相关的税务凭证，田园林场提交的证据无法证实租赁期间盈利情况，故对于田园林场提交的证据，本院不予采信，对田园林场该项上诉请求，本院不予支持。
田园林场上诉要求黄山店农工商公司返还3000000元本金及利息并支付违约金，因双方在租赁合同履行过程中均存在过错，且田园林场提交的记账凭单、明细账等系其单方制作，本院难以采信，故对田园林场该项上诉请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第二百一十四条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市房山区人民法院（2013）房民初字第05208号民事判决第一、三、四项。
二、撤销北京市房山区人民法院（2013）房民初字第05208号民事判决第五、六项。
三、变更北京市房山区人民法院（2013）房民初字第05208号民事判决第二项为：北京市田园林场于本判决生效后十日内给付北京市房山区周口店地区黄山店农工商公司灭失树木、房屋的补偿款五十四万一千二百五十九元。
四、驳回北京市房山区周口店地区黄山店农工商公司的其他诉讼请求。
五、驳回北京市田园林场其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9560元，由北京市房山区周口店地区黄山店农工商公司负担1369元（已交纳），由北京市田园林场负担8191元（于本判决生效后7日内交至原审法院）。反诉案件受理费53800元，由北京市房山区周口店地区黄山店农工商公司负担16397元（于本判决生效后7日内交至原审法院），由北京市田园林场负担37403元（已交纳）。本诉鉴定费32400元，由北京市房山区周口店地区黄山店农工商公司负担25120元（已交纳），由北京市田园林场负担7280元（于本判决生效后7日内交至原审法院）。反诉鉴定费
36850元，由北京市田园林场负担24355元（已交纳），由北京市房山区周口店地区黄山店农工商公司负担12495元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费45594元，由北京市田园林场负担45309元（已交纳），由北京市房山区周口店地区黄山店农工商公司负担负担285元（北京市田园林场已预交，北京市房山区周口店地区黄山店农工商公司于本判决生效之日起7日内给付北京市田园林场）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 赵胤晨
代理审判员 何江恒
二〇一五年七月十日
书 记 员 贯志然