江苏省盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0903民初4295号原告：王玮，男，1987年4月29日出生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人王国富，系原告王玮父亲。被告：仇安全，男，1981年9月15日出生，汉族，居民，住盐城市盐都区。委托诉讼代理人：陈思文，江苏苏辰律师事务所律师。被告：练静，女，1983年11月18日出生，汉族，居民，住址同上。被告：练正华，男，1957年9月9日出生，汉族，居民，住址同上。被告：殷宏兰，女，1959年3月27日出生，汉族，居民，住址同上。三被告共同委托诉讼代理人：孙晓震，江苏因果律师事务所律师。原告王玮与被告仇安全、练静、练正华、殷宏兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月22日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序两次公开开庭进行审理。原告及其委托诉讼代理人王国富，被告仇安全及其委托诉讼代理人陈思文，被告练静、练正华、殷宏兰共同委托诉讼代理人孙晓震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令四被告返还原告定金5万元，按合同约定承担违约金10万元（第一次开庭当庭增加诉讼请求：要求被告返还定金5万元，赔偿损失31万元；第二次开庭又调整为原诉讼请求），并互负连带清偿责任。事实和理由：一、四被告系盐城市区金色水岸花园4幢17A04室、4幢32室房屋产权共有人。2017年4月13日，原被告在盐城市中亚房产经纪有限公司（以下简称中介公司）签订房地产转让合同。合同生效后，原告按约支付定金5万元。事后，被告仇安全以其岳父练正华不同意5月底前支付房款为借口，不交钥匙，不协助办理资金托管事项，并向中介公司明确表示房屋不卖了。在此情况下，原告父亲与仇安全通过电话、微信沟通，但其一直消极搪塞。由于仇安全到中介公司将房屋挂牌出售时就持有每个共有人的房屋产权证，且在房价挂牌期间，时间跨度将近一年，仇安全调整房价三次，最后一次为180万。同时，仇安全与其他共有人是亲属关系。故原告有充分的理由相信仇安全具有代理资格，因此原告与仇安全签订的合同合法有效。二、因2017年4月是关键的时间节点，涉及到贷款政策的调整，被告没有能够及时履行，对原告再次买房造成的损失是必然的。我方认为合同约定的违约金明显低于原告实际损失，一方面我方后来买房优惠政策取消且利息上调，相当于多支付20%的利息；另一方面房价上涨，我方后来买房是12000元，与被告合同的单价是8000元左右（案涉房屋系复式结构，实际使用面积超过220平方米）。因此后来买房的均价差价为4000元。综上，原告认为，合同订立后即具有法律效力，被告在合同履行期内明确表示不再履行合同是单方违约行为，应承担相应的法律责任。现诉至法院，请求法院支持原告的请求。仇安全辩称，一、合同签订当晚，我就打电话给原告要求取消房屋买卖合同，因为其他共有人不同意出卖该房屋。原告在签订合同时明知该房屋是四被告共同共有，在没有提交其他共有人同意出卖证明书的情况下仍然与我签订买卖合同，其主观上存在过失，在其他共有人没有追认的情况下，该合同应属无效合同。二、合同约定的违约金过高，且不合理，同时原告也没有实际损失，法院应当对违约金进行调整。同时，根据禁止反言原则，原告在第一次庭审中只要求返还定金，并未主张约定违约金，故对原告此次要求支付10万元违约金不应支持。根据原告自己陈述，其在4月25日左右就知道合同不能履行（事实上合同签订当日原告就应当知道房屋合约已取消），此时原告并没有积极采取合理措施防止损失扩大，即使存在所谓的损失也应当由原告自行承担。同时，该损失也应当以原告的实际损失为限，原告应当举证证明其实际损失。故我方同意返还定金5万元，不承担违约金。练静、练正华、殷宏兰共同答辩称，三被告认为涉案房屋系四被告共同共有，被告仇安全与原告签订的合同系无效合同。其签合同之前未征得三被告同意，签合同后也未得到三被告的追认，故该份合同不具有法律效力。原告明知仇安全没有其他三被告的授权，对此，原告自身存在过错；中介公司也未尽到认真审核的义务，应当承担相应的责任。故请求法院驳回原告对三被告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2017年4月13日，仇安全作为甲方与乙方王玮以及丙方中介公司签订一份房地产经纪转让合同，约定：甲方将坐落在金色水岸花园4幢17A04室、4幢32室转让（载明房屋所有权人为仇安全、练静、练正华、殷宏兰）给乙方王玮，房屋面积为137.18平方米，价款为180万元；签订合同当日，甲方收取乙方定金5万元；甲方在2017年4月23日把房屋钥匙交给乙方，甲方保证在正式交付前保持该房屋原状；甲方保证房屋所有权人（含共有人）已委托甲方以代理人的身份全权代理该房屋出售事宜，如房屋所有权人（含共有人）不认可或不履行甲方签订的本合同，则甲方自愿无条件赔偿乙方定金的双倍作为违约金，以及其他事项。合同签订当日，王玮交付定金5万元，仇安全出具收条。当晚，仇安全即与王玮及其父电话联系房屋买卖事宜，后也告知因其他共有人不同意出售该房屋，表示不履行合同，同意返还定金，并适当进行补偿，但双方对此未达成一致意见。此后，双方发生争议，原告诉至本院。庭审中，双方均认可合同已经解除，不再履行。原告在庭审中提交一份2017年9月30日的借款合同，拟证明其再次购房时银行利率上浮10%，增加了10%的购房成本，具体损失20万左右。而本案中只主张约定违约金10万元，在损失范围内。被告主张违约金过高，但未提供任何证据。本院认为，合同是当事人约定权利义务的协议。依法成立的合同，自成立时生效，合同约定的事项对双方均具有法律约束力。本案原告与被告仇安全签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效，双方理应按约全面履行。案涉房屋虽是四被告共同共有，仇安全未经其他三被告同意处分共有的房屋，构成无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故四被告主张合同无效，本院不予采信。被告仇安全单方解除合同，依法应承担违约责任。关于被告练静、练正华、殷宏兰在本案中是否承担责任问题。三被告虽是房屋共有权人，但并没有参与房屋买卖合同的协商、签订，不是合同当事人。现原告主张仇安全构成表见代理，继而要求三被告连带承担因仇安全违约的法律责任，无法律依据，本院不予支持。关于双方争议的被告仇安全应承担违约金的具体金额。在合同履行过程中，被告仇安全称签订合同当晚即电话告知原告不再履行合同，原告不认可该事实，并称是4月25日左右才得知。但仇安全作为违约方并不享有单方解除权，也无证据证明原告同意合同就此解除。故被告的行为已构成违约，理应退还原告支付的定金并承担相应的违约责任。原告主张约定违约金10万元。根据法律规定，被告认为违约金过高，可以要求调整，但应当提交原告主张的违约金过高的证据，即原告主张的违约金过分高于实际损失。而被告没有提交证据，相反原告庭审中提供其再次购房的贷款合同，以证明因贷款政策的调整而多承担利息20万余元；另因房价上涨也造成实际损失。经本院核查，在2017年5月至9月，商业银行存在贷款利率的调整，在借款金额、借款期限相同的情况下，借款人按合同约定期限还款，确实多增加利息成本。故在上述期间因利率政策的调整对原告造成财产损失是客观存在的，原告虽有防止损失扩大的义务，但购买房屋与购买其他商品不同，需要经过寻找房源、看房、商谈、签订合同等过程。即使原告在4月25日左右已知道被告不履行合同，仍需要时间准备下一次购房。故原告主张违约金10万元，不属于法律规定的违约金过分高于实际损失而需要调整的情形。故被告要求调整约定的违约金，本院不予采信。综上，原被告双方签订的房屋买卖合同合法有效，被告仇安全在履行合同过程中已构成违约，依法应承担违约责任，其他三被告在本案中不承担责任。现双方均认可合同不再履行，原告要求返还定金5万元，被告仇安全无争议，本院予以支持。原告要求被告仇安全承担约定违约金10万元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对原、被告的其他诉辩称，本院均不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告仇安全退还原告王玮定金5万元。二、被告仇安全支付原告王玮违约金10万元。以上第一、二项，合计15万元，于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由被告仇安全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。开户行：中国银行股份有限公司盐城城南支行。账号：52×××89。审 判 长  陈晓辉人民陪审员  黄 琪人民陪审员  蔡宝群二〇一七年十一月二十六日书 记 员  孙 绘附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。2、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。