温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0302民初1805号
原告：温州万达安邦物业服务有限公司，住所地：温州市鹿城区人民西路54幢5楼。
法定代表人：蔡瑞云，经理。
委托诉讼代理人：刘政华，浙江晨达律师事务所律师。
被告：温州市金阁房地产开发有限公司，住所地：温州市鹿城区车站大道城南龙居A幢303室。
法定代表人：陈默。
委托诉讼代理人：任乐平，浙江嘉一律师事务所律师。
原告温州万达安邦物业服务有限公司（以下简称“万达安邦物业”）与被告温州市金阁房地产开发有限公司（以下简称“金阁房开”）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万达安邦物业的委托诉讼代理人刘政华，被告金阁房开的委托诉讼代理人任乐平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万达安邦物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付恒隆商务楼1-2层2011年6月1日至2015年12月31日间的物业服务费1245281元及滞纳金2839204元；2.被告支付恒隆商务楼3层2011年6月1日至2014年2月28日及2014年10月31日间的物业服务费430359元及滞纳金1345567元。（3层现分成两家租户，分别为麦吧KTV及鲜尚轩火锅，其中麦吧KTV2014年3月10日进场，鲜尚轩火锅2014年11月12日进场，3层的物业服务费原告要求被告从2011年6月1日起，计算麦吧KTV及鲜尚轩火锅进场前一个月，滞纳金也按该期间计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：温州市鹿城区车站大道恒隆商务楼系被告开发建设的单体商业办公大楼项目。2009年4月1日，原告与被告签订物业服务合同，被告委托原告对该大楼进行前期物业管理服务，并约定：前期物业管理服务合同期限为签订之日起至业主委员会成立并与新选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时止；甲方（即被告）按政府有关规定配置物业管理用房，乙方（即原告）按政府有关规定使用物业管理用房；物业服务费1-5层参照财富中心、华盟广场商场的综合收费标准，6层以上按5元/月/平方米标准收缴；业主应于收到房屋验收交付使用通知之日起计算交纳物业服务费用，甲方将物业出租时需从签订房屋出租协议生效之日起由承租方交纳，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月的十日前履行交纳义务，超过交纳物业服务费期限一个月（即每季度最后一个月的最后一天之日起一个月），加收每日千分之三的滞纳金。合同签订后，原告按约履行合同。6层以上的物业被告均先后出售给他人，原告分别向物业的业主或使用人收取物业管理服务费。1-4层被告未对外出售，为自持物业，5层为物业管理用房及设备层。2011年5月16日，被告将1-3层出租给温州恒隆广场商业有限公司经营商场。2011年8月，4层出租给温州恒隆影城有限公司经营电影放映业务。根据合同约定，甲方将物业出租时所租物业需从出租协议生效之日起交纳物业服务费。据此，1-3层物业需从2011年5月16日起交纳物业费（原告主张自2011年6月1日起算），4层需从2011年9月起交纳物业服务费（4层的物业服务费及滞纳金另案主张）。2014年3月、11月，被告先后将3层分租给案外人麦吧KTV及鲜尚轩火锅店，该KTV及火锅店进场后均有向原告交纳物业服务费。2014年年底前后，被告又陆续将1-2层分区块出租给他人经营餐饮业，被告在与经营户签订的租赁合同中，按照5元/月/平方米的标准收取了承租人的物业服务费，但被告未将该物业服务费转交给原告。由于恒隆商务楼在交付使用后多年来未能成立业主委员会，原告对该物业进行管理服务至今。根据《物业管理条例》第四十二条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业××的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”被告作为物业建设单位及业主，应交纳物业服务费。2012年2月至2014年9月，被告曾将一层355平方米物业出租给案外人温州坚尼汽车销售服务有限公司，该公司已向原告按照5元/月/平方米标准付清了租赁期间的物业服务费56800元，该已收取的物业服务费原告在本案诉请中已予以扣减，未重复主张。三层麦吧KTV、鲜尚轩火锅分别于2014年3月10日、11月12日进场经营，并已向原告交纳物业服务费，故原告现要求被告三层的物业服务费分别交纳至麦吧KTV、鲜尚轩火锅进场前一个月。经核算，恒隆商务楼1-2层于2011年6月1日至2015年12月31日期间拖欠的物业服务费为1245281元，3层2011年6月1日至2014年2月28日及10月31日期间拖欠的物业服务费为430359元。因被告拖欠物业服务费，根据合同约定，应按拖欠金额每日千分之三的标准支付滞纳金。因此，1-2层2011年6月1日至2015年12月31日期间的滞纳金为2839204元，3层2011年6月1日至2014年2月28日及10月31日期间的滞纳金为1345567元。
被告金阁房开辩称，一、被告系恒隆商务楼的开发单位，该工程已于2011年5月17日竣工验收，并登记备案；1-3层被告将其出租，2011年5月16日与温州恒隆广场商业有限公司签订合同；温州恒隆广场商业有限公司由于市场的变化及该公司经营不善，1-3层没有开业，没办成商场，最后租赁合同目的没有达成并合同终止；自2014年以后被告才将恒隆商务楼的3层出租，1、2层也在2014年分租给各租户，1、2层都有部分为出租，3层全部出租；综上被告出租情况，恒隆商务楼的1-3层竣工后未出租时是空置的，期间与温州恒隆广场商业有限公司签订合同，但最终未达成合同目的，因此，1-3层分别出租。根据大楼竣工后的情况，按照双方签订的合同约定：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方（即被告）原因未能按时交给××的物业，其物业服务费用不予交纳，但甲方将物业出租时需从签订房屋出租协议生效之日起由承租方负责交纳。按约定不需要被告承担缴纳物业费服务费，出租后由承租方缴纳服务费，所以原告要求无法律依据；二、即使存在拖欠物业服务费的问题，原告诉称自2011年起算物业服务费，有部分超过诉讼时效；三、即使原告请求支付物业服务费，原告也应当与相关承租方签订物业服务合同，并就物业服务的项目与收费标准达成协议，而非单方强制收取物业服务费，故原告要求收取物业服务费无法律依据；四、即使存在拖欠物业服务费，原告提出的违约金过高，应当予以调整。
本院经审理认定事实如下：2009年4月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《物业服务委托合同》，约定：甲方通过协议招标方式将车站大道恒隆商务楼委托给乙方实施物业管理服务；建筑面积（委托面积）：21173.7平方米（以房管实测为准）；前期物业管理服务合同期限，自合同签订之日起至业主委员会成立后，业主委员会与所选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时止；甲方按政府有关规定配置物业管理用房，乙方按政府有规定使用物业管理用房；物业服务费：大厦1-5层（包括5层）商场的物业服务费参照财富中心、华盟广场商场的综合收费标准，6层以上（包括6层）按5元/月/平方米的标准进行收缴（不含电梯运行费、二次供水费、楼梯间等公共部位照明所产生的费用）；费用的支付：1.业主应于收到房屋验收交付使用通知之日起计算交纳物业服务费用；2.纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给××的物业，其物业服务费用不予交纳，但甲方将物业出租时需从签订房屋出租协议生效之日起由承租方负责缴纳；3.业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；4.物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月的十日前履行交纳义务；5.已交付业主（××）但未入住的物业服务费，由业主（××）全额交付（即每平方每月5元）。超过缴纳物业服务期限一个月（即每季度最后一个月的最后一天之日起一个月）的业主或非业主使用人，加收每日千分之三的滞纳金，乙方可采取但不限于停水、停电的方式催缴，直到业主或非业主使用人缴清所欠费用为止；甲方尚未出售的房屋出租的，甲方应协助乙方向承租人催缴物业服务费用。同年4月3日，双方就该物业合同向有关部门进行了备案。2011年5月16日，被告金阁房开与案外人温州恒隆广场商业有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由被告将坐落于温州市车站大道238号恒隆商务楼一至三层出租给该公司，租赁期限自2011年10月1日至2021年9月30日。同年11月20日，被告金阁房开与案外人温州坚尼汽车销售服务有限公司签订《租赁合同》，约定由被告将其名下坐落于温州市车站大道238号恒隆商务楼一层出租给该公司，建筑面积约400平方米。之后，该公司按5元/月/平方米向原告缴纳自2012年2月1日至2014年9月30日的物业服务费56800元。2014年，案外人温州市麦吧餐饮娱乐有限公司向被告承租恒隆商务楼三层局部，场所建筑面积1500平方米；案外人温州市鹿城区南浦鲜尚轩火锅店向被告承租恒隆商务楼三层局部，场所建筑面积800平方米。案外人温州市麦吧餐饮娱乐有限公司与温州市鹿城区南浦鲜尚轩火锅店分别于2014年3月、11月进场经营，并已按约向原告缴纳物业服务费。2014年12月1日，被告金阁房开（甲方）与温州市小团圆餐饮有限公司（乙方）签订《租赁合同》，约定由甲方向乙方出租位于温州车站大道238号的恒隆商务楼裙楼第一层02柜位，场地建筑面积约438.5平方米，甲方承担缴纳物业管理费按建筑每平方交纳5元/月，自合同签订之日起收取全年物业管理费。2016年1月23日，原告就恒隆商务楼1-4楼自2011年起至2015年止的物业费向被告送达催缴通知单。但被告至今仍未向原告缴纳恒隆商务楼1-3层的物业服务费（1层：以建筑面积2075.49平方米为基数，自2011年5月16日起至2015年7月12日止。2层：以建筑面积2659.35平方米为基数，自2011年5月16日起至2015年10月15日止。3层：以建筑面积1500平方米为基数，自2011年5月16日起至2014年2月28日止；以建筑面积800平方米为基数，自2011年5月16日起至2015年10月31日止）。
另查明：一、2015年7月13日，恒隆商务楼××室（建筑面积：2075.49平方米）由被告金阁房开名下转移登记至案外人陈某甲、林某名下；2015年9月22日，恒隆商务楼301室（建筑面积：2411.51平方米）由被告金阁房开名下转移登记至案外人陈某乙名下；2015年10月16日，恒隆商务楼××室（建筑面积：2659.35平方米）由被告金阁房开名下转移登记至案外人陈某甲、林某名下。二、根据相关出租信息，财富中心与华盟商务广场写字楼收费标准均为5元/月/平方米。三、恒隆商务楼多家商铺承租户于2016年1月26日出具《证明》，载明涉案商铺物业费为5元/月/平方米。
本院认为，因被告金阁房开于2011年5月16日，与案外人温州恒隆广场商业有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由被告将坐落于温州市车站大道238号恒隆商务楼一至三层出租给该公司，租赁期限自2011年10月1日至2021年9月30日。根据原、被告签订的《物业服务委托合同》第九条第二、三项约定“……，但甲方将物业出租时需从签订房屋出租协议生效之日起由承租方负责缴纳”、“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。”自上述《房屋租赁合同》签订之日起，被告应就物业服务费缴纳承担连带责任。被告主张恒隆商务楼1-3层竣工后未出租时系空置状态，且与案外人温州恒隆广场商业有限公司签订的租赁合同亦未达到合同目的已终止，被告不应承担物业费缴纳责任。本院认为，原告已实际就恒隆商务楼一至三层提供物业服务，另结合《物业服务委托合同》的约定，被告上述主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于涉案恒隆商务楼1-3层物业收费标准问题。本院认为，结合原、被告提供的有关一至三层被告与部分承租户签订的租赁合同中约定的物业服务费收费标准及原告实际向该部分承租户收取的物业服务费收费标准等证据，原告主张按5元/月/平方米为标准进行计算，合情合理，本院予以支持。关于原告主张要求被告支付恒隆商务楼1-2层自2011年6月1日至2015年12月31日拖欠的物业服务费。被告辩称原告上述物业服务费主张有部分超过诉讼时效。本院认为，原告就被告欠缴物业服务费于2016年1月23日向其进行催缴，故原告所主张自2011年6月1日起至2014年1月23日止的物业服务费已超过诉讼时效，本院依法不予支持。鉴于恒隆商务楼××室（建筑面积：2075.49平方米）于2015年7月13日由被告金阁房开名下转移登记至案外人陈某甲、林某名下，恒隆商务楼××室（建筑面积：2659.35平方米）于2015年10月16日由被告金阁房开名下转移登记至案外人陈某甲、林某名下。故被告应向原告分别支付恒隆商务楼1层自2014年1月23日起至2015年7月12日止欠缴的物业服务费，鉴于案外人温州坚尼汽车销售服务有限公司已向原告缴纳自2012年2月1日至2014年9月30日的物业服务费56800元，故应予相应扣减，即（5元/月/平方米×2075.49平方米×17.7个月）-（5元/月/平方米×355平方米×7.3个月）=170723.365元；恒隆商务楼2层自2014年1月23日起至2015年10月15日止欠缴的物业服务费，即（5元/月/平方米×2659.35平方米×20.8个月）=276572.4元；综上，被告应向原告支付恒隆商务楼1-2层物业服务费共计447295.765元。另因恒隆商务楼301室（建筑面积：2411.51平方米）于2015年9月22日由被告金阁房开名下转移登记至案外人陈某乙名下，故被告应向原告支付恒隆商务楼3层自2014年1月23日起至2015年9月21日止欠缴的物业服务费。鉴于案外人温州市麦吧餐饮娱乐有限公司向被告承租恒隆商务楼三层局部，场所建筑面积1500平方米；案外人温州市鹿城区南浦鲜尚轩火锅店向被告承租恒隆商务楼三层局部，场所建筑面积800平方米；并分别于2014年3月、11月进场经营，且已按约缴纳物业服务费。原告主张要求被告支付该两部分租赁场地物业服务费截止日期分别按2014年2月28日、10月31日计算，合情合理，本院予以支持。故被告实际应向原告分别支付恒隆商务楼3层自2014年1月23日起至2014年2月28日止欠缴的物业服务费（按场所建筑面积1500平方米计算），即（5元/月/平方米×1500平方米×1.2个月）=9000元；自2014年1月23日起至2014年10月31日止欠缴的物业服务费（按场所建筑面积800平方米计算），即（5元/月/平方米×800平方米×11.3个月）=45200元。综上，被告应向原告支付恒隆商务楼3层物业服务费共计54200元。基于被告逾期缴纳物业服务费，实已构成违约，依法应承担违约责任，故原告诉请要求被告支付物业费逾期缴纳违约金，于法有据，本院予以支持。但原告主张违约金按逾期缴纳物业费用的日千分之三计算过高，本院予以调整，酌情确定为日万分之二，故恒隆商务楼1层物业费逾期缴纳产生的违约金以170723.365元为基数，自2014年9月30起至2015年7月12日止，按日万分之二计算，即9628.798元。恒隆商务楼2层物业费逾期缴纳产生的违约金以276572.4元为基数，自2014年1月23日起至2015年10月15日止，按日万分之二计算，即34460.921元。恒隆商务楼3层物业费逾期缴纳产生的违约金，其中场所建筑面积1500平方米部分，以9000元为基数，自2014年1月23日起至2014年2月28日止，按日万分之二计算，即64.8元；场所建筑面积800平方米部分，以45200元为基数，自2014年1月23日起至2014年10月31日止，按日万分之二计算，即2513.12元。
综上，被告金阁房开应向原告支付恒隆商务楼1-3层物业服务费501495.765元及违约金46667.639元，共计548163元。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告温州市金阁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告温州万达安邦物业服务有限公司支付物业服务费及逾期缴纳物业费产生的违约金，共计548163元；
二、驳回原告温州万达安邦物业服务有限公司的其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费52822.88元，减半收取26411.44元，由原告温州万达安邦物业服务有限公司负担23941.44元，被告温州市金阁房地产开发有限公司负担2470元。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
代理审判员 黄光辉
二〇一六年八月一日
代书 记员 吴欢众
附本判决引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。