江西省新余市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣05民终25号
上诉人（一审原告）：刘小云。
委托代理人：李强勇，江西振武律师事务所律师。
委托代理人：巫春荣，江西振武律师事务所律师
被上诉人（一审被告）：新余万商红商贸物流开发有限公司，组织机构代码56628140-3。
法定代表人：范连珍。
委托代理人：邓成洪，江西姚建律师事务所律师。
上诉人刘小云因与被上诉人新余万商红商贸物流开发有限公司（下称万商红公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2015）渝民初字第01729号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年2月14日公开开庭进行了审理。上诉人刘小云及其委托代理人李强勇、被上诉人万商红公司的委托代理人邓成洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审经审理查明，刘小云与万商红公司于2012年9月13日签订了商品房买卖合同，约定刘小云购买万商红公司开发建设的位于新余市仙女湖大道1888号赣西万商红（国际）商贸物流中心（二期）第B116栋13号商铺。根据合同约定：出卖人应当在市房管局牵头组织的竣工验收合格交付使用后90日内，为买受人办理完权属登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人在买受人提出退房要求之日起出卖人应当在商品房交付使用后30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失，不退房的也应按已付房价款的0.5%支付违约金。合同签订后，刘小云于2012年9月13日支付房屋总价款254565元，并于2013年7月9日支付了维修基金、契税、产权登记工本费等费用共计13398元。刘小云购房当天就将房屋委托新余万商红市场经营管理有限公司经营管理。万商红公司于2013年5月份起陆续为购房者办理房产登记手续，期间于2015年5月13日为刘小云办理了房屋产权登记手续。
一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。刘小云主张要求解除双方签订的房屋买卖合同，由万商红公司返还刘小云房款254565元以及维修基金、契税、产权登记工本费等费用共计13398元，并向刘小云支付逾期办理房屋权属证书违约金26796元。对此一审法院认为，首先，刘小云与万商红公司于2012年9月13日签订了商品房买卖合同，随后万商红公司向刘小云交付了房屋，且万商红公司在2015年5月13日已为刘小云办理了房屋权属证书，因此，该房屋买卖合同合法有效。其次，刘小云所交的维修基金、契税、产权登记工本费等费用13398元，该费用是为刘小云房屋办理产权登记所需的费用，万商红公司将该费用缴纳至房管局、税务局等相关部门，并为刘小云办理好房屋权属证书。再次，万商红公司主张未按期办理产权证书并非其过错，而是因刘小云逾期缴纳相关费用等原因所造成，万商红公司不应承担逾期办证的责任。但万商红公司未提交证据予以证实刘小云未按期缴纳房屋权属登记的相关费用，且刘小云于2013年7月9日缴纳该费用后，万商红公司直到2015年5月13日才为刘小云办理房屋权属证书，万商红公司存在一定的违约行为。因此，对万商红公司的该主张不予支持，按照合同约定，万商红公司应按已付房价款的0.5%支付刘小云违约金计1272.82元。综上，万商红公司没有在约定的期限内办理产权证，确已构成违约，但这一违约行为并未影响房屋的交付使用，且该房屋权属证书在本案诉讼之前已办理好，合同目的现已实现，合同双方当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，并兼顾公平原则确定各方的权利和义务。因此，对刘小云要求解除该房屋买卖合同的主张，不应支持。刘小云所交的维修基金、契税等费用13398元是为其房屋权属登记所必要的支出，万商红公司不承担返还责任。万商红公司存在违约行为，按照合同约定，万商红公司应按房价款的0.5%支付刘小云违约金1272.82元。万商红公司主张其在2012年就已将房屋交付给刘小云，刘小云也授权新余万商红市场经营管理有限公司经营管理，现刘小云向法院起诉，早已超过法律规定的诉讼时效。对此一审法院认为，由于万商红公司虽向刘小云交付了房屋，但刘小云在2013年7月9日支付了办理房屋权属登记所需的相关费用后，万商红公司直到2015年5月13日才为刘小云办理完房屋权属证书，现刘小云要求万商红公司承担违约责任，该诉请并未超过诉讼时效，因此，对万商红公司的该主张不应支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、万商红公司应在本判决生效之日起十日内一次性支付原告刘小云违约金1272.82元。二、驳回刘小云的其他诉讼请求。案件受理费5722元，由刘小云承担5697元，万商红公司承担25元。
一审宣判后，上诉人刘小云不服一审判决，向本院提起上诉，认为，一、万商红公司未按合同约定在竣工验收合格交付使用后90日内为买受人办理完权属登记，构成根本违约。一审仅认定万商红公司有一定的违约行为，属认定错误。二、万商红公司至今未能为刘小云办理土地证书，且房产证至今未交付。一审认定万商红公司在2015年5月13日为刘小云办理了房屋权属登记，属认定事实错误。三、委托经营只是万商红公司的一种营销手段，当时房屋尚未竣工验收合格怎能交付使用。一审认定双方交付了房屋，属认定事实错误。四、一审处理不当。万商红公司构成根本违约，应当承担返还全部房款和费用、支付违约金的责任。综上，一审认定事实不清，处理不公，请求二审依法改判支持刘小云的诉讼请求，即解除商品房买卖合同并由万商红公司返还刘小云房款254565元、费用13398元并支付逾期办理房屋权属证书违约金26796元。
被上诉人万商红公司辩称，一、刘小云起诉要求解除合同，但合同已经全部履行完毕，刘小云已是合同标的商铺的所有权人，并且其接收房屋已达3年之久，还收取了2012年至2015年期间三年的收益，至今未提出退房请求，无任何理由要求退还房款。其起诉一方面要求解除合同，另一方面又要求万商红公司承担逾期办证的违约责任，本身相互矛盾。二、刘小云购买房屋的目的已全部实现，无权要求解除合同或者退还房款。三、基于刘小云未按合同约定缴纳契税及房屋维修基金等费用的原因，万商红公司无法按期办理房屋产权证书，故无需承担逾期办证违约责任。
本院审理本案过程中，上诉人刘小云在庭审时当庭提交了以下证据材料：1、工程竣工验收备案表。旨在证明本案所涉房屋的竣工验收时间是在2013年5月6日，从而说明万商红公司一审中提交的用于证明2013年3月竣工验收的验收报告系伪证。2、新余万商红市场经营管理有限公司（下称万商红市场管理公司）的工商登记资料。旨在证明该公司是属于被上诉人万商红公司的独资子公司，所谓的委托经营实际上是被上诉人万商红公司的营销手段。经质证，被上诉人万商红公司认为，该两份证据不属新证据，且与本案没有关联性，也未在法院规定的举证期限内提交，应当不予采信。本院认为，刘小云所提交的两份证据来源合法，内容真实，可作为认定本案基本事实的依据。对刘小云提交证据旨在证明的目的，应当综合全案进行分析评判。
本院经审理查明，刘小云与万商红公司于2012年9月13日签订《商铺买卖认购书》、《商品房买卖合同》（含四个附件）各一份，同日，刘小云与万商红市场管理公司签订一份《商铺委托经营管理协议》，其主要内容是，1、刘小云购买万商红公司开发的位于新余市仙女湖大道1888号赣西万商红（国际）商贸物流中心（二期）第B116栋13号商铺。2、刘小云将所购商铺委托给万商红市场管理公司招商、经营、管理，委托期限为五年，委托期间万商红市场管理公司可以将该商铺租赁或自行使用，无须另行通知刘小云，其中前三年即2012年11月18日至2015年11月17日，该商铺的使用权、收益权归万商红市场管理公司享有，为此，项目开发商万商红公司已经一次性给予刘小云购房总价20%的折扣优惠。第四年、第五年即2015年11月18日至2017年11月17日，由万商红市场管理公司按市场指导价促成刘小云与租户签订租赁合同，租金由租户支付给刘小云。3、刘小云全权委托万商红市场管理公司与开发商万商红公司办理该商铺的交接事宜，并予以接受认可。4、该商铺价格扣除20%的折扣以及享受其他优惠后，应付房款为254565元。三份合同还约定了其他事项，其中《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2013年3月18日前，取得建设局、规划局等有关部门的种竣工验收资料，完成国家规定的应当进行验收的事项。第九条约定：出卖人如未按约定期限交付房屋，逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。第十五条约定：出卖人应当在市房管局牵头组织的竣工验收合格交付使用后90日内，为买受人办理完权属登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人在买受人提出退房要求之日起出卖人应当在商品房交付使用后30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失，不退房的也应按已付房价款的0.5%支付违约金。
合同签订当日，刘小云支付了购房款254565元，并于2013年7月9日支付了维修基金、契税、产权登记工本费等费用共计13398元。万商红公司于2015年5月13日为刘小云办理了房屋所有权证书。
另查明，涉案商铺所属项目工程于2013年4月28日竣工验收。万商红市场管理公司系万商红公司独资设立的有限责任公司，具有独立法人资格。
本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为，刘小云要求解除合同、退还购房款及费用的理由是否成立，能否予以支持。分析如下：
刘小云要求解除合同、退还购房款及费用的理由主要有二，一是认为，万商红公司未按合同约定期限办理权属登记，不管其是否补办或已将房屋交付使用，均构成根本违约，刘小云依合同约定主张退还房款应当得到支持。第二，刘小云在二审庭审中当庭补充认为，合同第八条“交付条件”约定，应当在2013年3月18日前竣工验收合格交付使用，但工程验收时间是2013年4月28日，提交备案文件时间是2013年5月6日，至少逾期40天，故刘小云可以主张解除合同。对于上述二个理由，本院认为，一、关于逾期竣工验收交付的问题。刘小云与万商红市场管理公司签订的《商铺委托经营管理协议》约定“刘小云全权委托万商红市场管理公司与开发商万商红公司办理该商铺的交接事宜，并予以接受认可。”并约定“刘小云将所购商铺委托给万商红市场管理公司招商、经营、管理，委托期限为五年，委托期间万商红市场管理公司可以将该商铺租赁或自行使用，无须另行通知刘小云，其中前三年即2012年11月18日至2015年11月17日，该商铺的使用权、收益权归万商红市场管理公司享有，为此，项目开发商万商红公司已经一次性给予刘小云购房总价20%的折扣优惠。”在事实上，刘小云已享受了20%的折扣优惠，即其已经取得了涉案商铺2012年11月18日至2015年11月17日期间的租金收益，应当认为双方在2012年11月18日就完成了交付。该种交付方式是合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是有效民事法律行为。因此，即便商铺所涉的工程逾期竣工验收交付，也与刘小云无关，且并未影响其实体权利。刘小云以工程逾期竣工验收交付为由主张解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。二、关于逾期办证是否构成根本违约。根本违约是指合同一方当事人违反合同的行为致使该合同的目的不能实现，其法律效果是一方根本违约时，另一方当事人可以解除合同并要求对方承担违约责任。根据刘小云与万商红公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在市房管局牵头组织的竣工验收合格交付使用后90日内，为买受人办理完权属登记。万商红公司为刘小云所购商铺办理房屋所有权证办理时间为2015年5月13日，土地使用权证至今尚未办理，超过了合同约定期限，构成违约。但刘小云所购商铺自2012年11月18日起就因委托经营管理而产生了收益，应视为商铺在彼时就完成了交付，而商铺的房屋所有权证在本案起诉前已经办理，刘小云对商铺享有的所有权已经依法被确认并被公示，因此，应当认定其合同目的已经实现，故万商红逾期办证的行为属一般违约，不构成根本违约。为维护市场交易秩序及稳定，本院认为，一审对刘小云要求解除合同、退还购房款及费用不予支持，并无不当。综上，上诉人刘小云的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审认定基本事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5722元，由上诉人刘小云承担。
本判决为终审判决。
审判长 艾力钊
审判员 赵素萍
审判员 熊 剑
二〇一六年三月二十八日
书记员 杨 玲