广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂02民终792号
上诉人（原审被告）：杨玉贞，女，1976年5月7日出生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市柳南区。
委托诉讼代理人：余志亮，广西比谦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：柳州融宇房地产信息有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市水南路221号1-6号门面，注册号：450208200017327。
法定代表人：肖宗林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：雷敬雅，广西可以律师事务所律师。
上诉人杨玉贞与被上诉人柳州融宇房地产信息有限公司(以下简称融宇公司)关于居间合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2017）桂0204民初2975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月13日立案后，依法组成合议庭，组织双方当事人到庭进行询问。上诉人杨玉贞及其委托诉讼代理人余志亮、被上诉人融宇公司的委托诉讼代理人雷敬雅均到庭参加询问。本案现已审理终结。
上诉人杨玉贞上诉请求：1、撤销一审判决。驳回融宇公司的诉讼请求；2、二审的诉讼费用由融宇公司承担。
事实与理由：
一审判决认定事实错误，没有查清事实。融宇公司与案外人签订《房屋转让代理协议》是否为有效买卖合同，法院没有认定。杨玉贞与融宇公司签订的《房屋转让代理协议》至今未解除，融宇公司也未支付2万元的定金赔偿金给案外人潘凤爱。一审判决适用法律错误，本案的是居间合同纠纷，不是委托合同纠纷，也不是买卖合同纠纷，一审判决适用《中华人民共和国合同法》关于委托合同一章的任意解除权规定来作出判决，属于适用法律错误。贷款是否通过的举证责任应当由融宇公司和潘凤爱承担，不应由杨玉贞承担举证责任。另外一审判决超出诉讼请求作出判决，违反民事诉讼法的规定。杨玉贞不存在违约行为。融宇公司违规操作并且违反了居间人的忠实报告义务和双方代理的禁止规定，造成了本案的纠纷和买卖交易的失败。据此，请求二审法院支持杨玉贞的上诉请求。
被上诉人融宇公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人融宇公司向一审法院起诉请求：1、判决杨玉贞双倍返还融宇公司购房定金20000元；2、判决杨玉贞赔偿损失服务费、定金赔偿金31000元；3、判决本案诉讼费由杨玉贞承担。以上合计：51000元。
一审法院认定事实：2017年5月4日，融宇公司与杨玉贞签订一份《房屋转让代理协议》，约定杨玉贞自愿将其坐落于柳州市航惠路康达小苑3栋1单元5-1号A型房屋委托融宇公司代理转让，转让底价为43万元，最终成交价超过部分作为该房代理佣金、广告费、交通费等支付给融宇公司。融宇公司向杨玉贞支付1万元作为该房屋代理转让定金，代理期限为签订协议之日起120个工作日，如融宇公司在代理销售期限不能代理出售该房屋，杨玉贞则不退还融宇公司交付的定金；融宇公司将该房屋代理售出，该定金即作为房款与融宇公司结算。合同签订当日，融宇公司支付了定金1万元给杨玉贞。之后，融宇公司联系了蒙坤干、潘凤爱购买该房屋，融宇公司与蒙坤干签订了《房屋转让代理协议》，约定融宇公司将代理出售的航惠路康达小苑3栋1单元5-1号A型房屋出售给蒙坤干、潘凤爱，房屋价格为455000元，蒙坤干、潘凤爱向融宇公司支付了定金20000元。2017年8月23日，杨玉贞与蒙坤干、潘凤爱在柳州市房产交易所进行交易，签订了《柳州市存量房买卖合同》以及《柳州市存量房交易结算资金委托监管划转协议书》，蒙坤干、潘凤爱将首付款作为监管资金存入柳州市房产交易所指定的银行账户。在双方交易的过程中，杨玉贞拒绝继续出售该房屋给蒙坤干、潘凤爱，双方签订了《解除存量房买卖合同协议书》。融宇公司为此向潘凤爱赔付了2万元定金损失。融宇公司要求杨玉贞承担违约责任，双方产生纠纷。
一审法院认为：融宇公司与杨玉贞签订的《房屋转让代理协议》系双方真实意思的表示，其中关于“转让底价为43万元，最终成交价超过部分作为该房代理佣金、广告费、交通费等支付给融宇公司”的约定，违反了我国《房地产经纪管理办法》的规定，该约定应为无效，但不影响《房屋转让代理协议》属于有效的协议。杨玉贞在履行合同的过程中，以案外人无法办理银行按揭贷款为由拒绝出售其房屋，但其未能举证予以证实，该院认定杨玉贞的行为构成违约，其应当赔偿融宇公司的损失。关于损失，杨玉贞收取了融宇公司1万元代理定金，融宇公司主张杨玉贞双倍返还该定金，符合我国法律的规定，该院予以支持。因杨玉贞的违约行为，导致融宇公司向案外人赔付了2万元定金损失，该损失符合法律规定，该院予以支持。关于代理费用的问题，双方约定的销售差价作为代理费用，违反了我国法律规定，该院不予支持。该院酌情参照中介行业的标准，支持销售价格的1%作为代理费用，即代理费用=43万元×1%=4300元。至于融宇公司主张的房源介绍费用，该费用不属于融宇公司的损失范畴，该院不予支持。综上，杨玉贞应当赔付给融宇公司44300元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、杨玉贞赔偿给融宇公司44300元。二、驳回融宇公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1075元、保全费530元，合计1605元（融宇公司已预交），由杨玉贞负担641元，由融宇公司负担964元。
上诉人杨玉贞对一审法院查明的事实有以下异议，其认为：1、融宇公司与蒙坤干签订《房屋转让代理协议》中约定将房屋出售给蒙坤干，购买方没有潘凤爱，合同中约定的监管资金为12万元；2、一审法院遗漏查明杨玉贞与蒙坤干、潘凤爱签订的是自行成交版的《柳州市存量房买卖合同》，并没有签订经纪版，因此没有约定经纪公司促成该交易，且合同中记载存入监管账户中的金额为8.5万元；3、一审法院记载杨玉贞拒绝继续出售该房屋与事实不符，实际情况是，首先，融宇公司要求杨玉贞与蒙坤干、潘凤爱签订自行成交版的《柳州市存量房买卖合同》，该中介方将自己应承担的中介责任推得一干二净，在该合同中无融宇公司的义务约定；其次，蒙坤干、潘凤爱告知杨玉贞银行贷款已经获批，但杨玉贞要求其二人出示相应凭证时均无法出示，后经杨玉贞询问对应放贷的银行，该银行不同意出具相应书面材料，只是口头答复贷款已经获批，鉴于同时柳州市存在多起房屋诈骗的刑事案件，杨玉贞处于担忧才不同意继续出售该房屋；4、一审法院认定融宇公司向潘凤爱赔付了2万元定金损失，对此，杨玉贞不认可。围绕上诉请求，杨玉贞提交《存量房（二手房）交易办理流程》复印件一份，拟证明杨玉贞没有经过中介公司签订买卖合同，融宇公司没有履行中介服务。
被上诉人融宇公司对一审法院查明的事实未提出异议，其对杨玉贞二审期间提交的证据认为，该材料只是房产部门的指示流程。
经质证，对于杨玉贞二审期间提供的证据，本院认为，该证据系行政部门对外指示办理业务的流程，未能证实融宇公司是否已实际提供居间服务，未能反映出与本案的关联性，故本院对该证据不予采纳。
对于杨玉贞就一审法院查明事实提出的异议，本院经查阅一审证据发现，融宇公司与蒙坤干签订《房屋转让代理协议》约定将其代理出售的房屋出售给蒙坤干。杨玉贞与蒙坤干、潘凤爱签订了《柳州市存量房买卖合同》（自行成交版），本院对此进行纠正和补充，但杨玉贞就此部分事实提出的异议并不影响本案争议焦点的审理。关于杨玉贞是否违约的问题，属于本案审理的争议焦点，本院对此在下文详细阐述。据此，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
二审另查明，杨玉贞在二审询问中认可，其与蒙坤干、潘凤爱的二手房交易是通过融宇公司介绍后达成一致意见，并经融宇公司协助到房管交易所签订合同，由融宇公司的人员协助办理贷款工作。杨玉贞还认可，其向银行咨询蒙坤干、潘凤爱申请贷款的情况，银行的经办人答复其已经获批，但因银行未允许查看书面审批材料以及获批数额，其担心未能获得剩余房款，遂不同意继续履行房屋买卖合同。
本院认为，杨玉贞与融宇公司签订的《房屋转让代理协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人应按合同约定全面履行义务。根据杨玉贞的上诉请求和事实理由，结合融宇公司的答辩意见，本案的争议焦点应归纳为：一审法院判令杨玉贞应向融宇公司返还44300元的认定是否合理有据。
针对上述争议焦点，关于是否应当支付居间服务费4300元的问题。杨玉贞以房屋买卖合同系自行成交版，融宇公司未提供居间服务为由，拒绝支付。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，杨玉贞与房屋购买方所签订的合同形式虽然是自行成交版，但各方当事人均认可杨玉贞与蒙坤干、潘凤爱系通过融宇公司介绍后达成协议，并由融宇公司协助办理相关房屋贷款事宜。鉴于融宇公司已实际提供了报告订立合同机会的居间服务，并促成杨玉贞与蒙坤干、潘凤爱达成房屋买卖合同，杨玉贞亦未能举证证实融宇公司存在《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定的不得要求支付报酬的情形。故融宇公司有权要求支付相应报酬。一审法院根据具体案情酌情按照代理销售房屋价格的1%计算代理费用，并无不当，本院予以维持。
关于杨玉贞是否违约以及应返还数额的认定问题。首先，杨玉贞以《柳州市存量房买卖合同》为自行成交版，且未能查阅蒙坤干、潘凤爱的房屋贷款的书面审批材料为由，认为房屋买卖合同未得到保障而拒绝继续履行的行为不构成违约。但本院认为，一方面，杨玉贞认可其已向银行了解获知蒙坤干、潘凤爱的银行贷款已通过审批；另一方面，杨玉贞又无确切证据证实蒙坤干、潘凤爱存在无法继续履行合同义务或存在其他违约情形。现杨玉贞单方拒绝继续履行合同则构成违约，应承担相应违约责任。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，融宇公司已向杨玉贞给付10000元定金，由于杨玉贞拒绝出售房屋已构成根本违约，参照上述法律规定，杨玉贞应向融宇公司双倍返还定金，即应返还20000元。再次，本案中当事人在《房屋转让代理协议》中约定的10000元定金，除了具有督促双方履行合同义务的担保功能外，当双方法律关系因一方违约而终结时，违约方应赔偿相对方相应的损失，即包含了违约定金的性质，那么在本案定金不足以弥补违约所造成的损失时，定金和赔偿损失可以并用，但不应超过违约造成的实际损失。本案中，由于杨玉贞拒绝继续履行房屋买卖合同，造成融宇公司向房屋购买方蒙坤干、潘凤爱赔偿20000元。又因融宇公司仅举证证实其存在20000元的赔偿损失，则杨玉贞向融宇公司赔偿的数额应以此为限。如上所述，杨玉贞因违约应向融宇公司返还其定金10000元，再返还一倍的定金10000元进行赔偿，但该赔偿仍不足以弥补融宇公司的损失20000元，故杨玉贞应再行向融宇公司赔偿10000元。一审法院判令杨玉贞返还双倍定金20000元后再向融宇公司赔偿20000元的观点超过了融宇公司受到的实际损失，本院对此予以纠正。据此，杨玉贞应向融宇公司合计返还34300元。
综上所述，上诉人杨玉贞的部分上诉理由成立，本院对合理的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2017）桂0204民初2975号民事判决；
二、上诉人杨玉贞赔偿给被上诉人柳州融宇房地产信息有限公司34300元；
三、驳回上诉人杨玉贞的其他上诉请求；
四、驳回被上诉人柳州融宇房地产信息有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费1075元、保全费530元（被上诉人柳州融宇房地产信息有限公司已预交）；二审案件受理费1075元（上诉人杨玉贞已预交），一、二审案件诉讼费合计2680元。由上诉人杨玉贞负担1802元，由被上诉人柳州融宇房地产信息有限公司负担878元。
上述债务义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请强制执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 李婷婷
审 判 员 温清华
审 判 员 余 深
二〇一八年四月二十六日
法官助理 黄杉杉
书 记 员 苏慧湘