西藏自治区日喀则市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）藏02民终37号
上诉人（原审被告）：杏韵儿，住所地西藏日喀则市上海中路军分区**号附*****号门面房。
经营者：徐平，男，1976年9月13日出生，汉族，个体工商户，现住西藏日喀则市。
委托诉讼代理人：朱大勇（与徐平系姻亲关系），男，1973年1月17日出生，汉族，个体工商户，现住西藏日喀则市。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军西藏日喀则军分区，住所地西藏日喀则市。
法定代表人：马赟，该军分区司令员。
委托诉讼代理人：次多，男，该军分区保障部后勤保障科助理员。
委托诉讼代理人：向仕军，西藏循矩律师事务所律师。
上诉人杏韵儿因与被上诉人中国人民解放军西藏日喀则军分区（以下简称军分区）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月12日公开开庭进行了审理。上诉人杏韵儿的委托代理人朱大勇，被上诉人军分区的委托诉讼代理人次多、向仕军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杏韵儿上诉请求：1.免除全部租金，退还所交的押金；2.给予处货时间到2018年12月31日；3.以后此店面对外出租，我方必须享有优先承租权，不再交转让费；4.退还我方这些年多交的房租。补齐我方这些年交房租的发票。事实和理由：桑珠孜区法院作出的判决完全偏袒军分区一方，不考虑我们老百姓的实际困难，不顾我们老百姓的生活。中央军委做出全军停止一切有偿服务的决定我们理解。我们不理解的是军队是共产党领导的，政府也是共产党领导的。军队不能经营了，为什么不移交给地方政府经营。就是让这些商铺收回闲置，剥夺我们老百姓可以生存的饭碗，也不让我们经营。商铺的闲置是对国家的一种极度浪费，我们跟军分区的合同都是一年一签，十几年来都是这样。我们当初是因为相信国家，相信军队，才敢花高额转让费，东挪西借投资这个店面。这些年来我们花心血辛苦，勤劳经营，才让上海中路这条街繁荣起来。现在该店面如果能转让市场价值最少在50万（以下货币均为人民币）以上。现在一个政策就要收回店面，让我方损失惨重，我父母亲七十多岁了，母亲患直肠癌，父亲有心脏病，两个儿女还在上学，收回我赖以生存的店面，我将变为贫困户。法律讲事实，讲依据，但也应该讲情，讲理，我们理解国家的大政方针，但也希望法院考虑我们老百姓的实际困难，尽量减少我们的损失。
军分区辩称，1.根据双方签订的《军队房地产租赁合同》约定，应当于2016年1月1日返还房屋，根据中央政策规定，杏韵儿应立即返还房屋。2.房屋租赁合同于2015年12月31日解除，根据公平正义的原则，杏韵儿应按照合同约定的租金标准，从2016年1月1日起至交还房屋之日向军分区支付占有使用费。3.根据合同约定，杏韵儿在合同期满后拒不返还租赁房屋，军分区有权不退还交纳的押金（保证金），有些虽然约定了押金，但实际并未交纳。杏韵儿已交纳押金（保证金）的，归军分区所有。关于优先租赁权，2015年的合同没有相关约定，二审的新诉请应该进行调解，但军分区不同意调解，杏韵儿可以另行起诉。综上，一审判决认定事实的证据充分，适用法律正确无误，程序合法，杏韵儿提出的上诉理由与事实不符，于法无据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
军分区在一审中的诉讼请求：1.请求确认军分区与杏韵儿之间签订的租赁合同已经解除；2.判决杏韵儿立即将租赁房屋恢复原状并返还给军分区；3.判决杏韵儿向军分区支付房屋占有使用费30,928元，自2016年1月1日起至2016年8月31日止；4.判决扣除杏韵儿已经支付的租赁保证金4,600元归军分区所有；5.本案诉讼费由杏韵儿承担。变更第三项诉讼请求为：判令杏韵儿向军分区支付房屋占有费自2016年1月1日起计算至判决之日止。
一审法院认定事实：1.杏韵儿自2009年经军分区同意，从他人处转让取得军分区位于日喀则市上海中路1间门面房，用于经营服装生意；2.杏韵儿与军分区以一年一签的方式续签合同直至2015年12月31日。双方2014年12月22日续签的租赁合同中约定，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日止共计12个月，年租金46,392元，合同约定押金4,600元，租金按照每半年以转账方式交纳，该合同期限届满后军分区未再与杏韵儿续签合同，也未向杏韵儿收取租金，截至目前杏韵儿仍继续占有使用军分区门面房经商营业；3.军分区向原始租户一次性收取押金7,000元并向其出具押金收据，军分区并未向杏韵儿直接收取押金。杏韵儿在转让取得门面时，上一租户交纳押金7,000元，取得原始押金收据；4.军分区曾于2013年11月10日向杏韵儿下发通知，内容载明“2013年12月31日合同到期后将收回出租门面房及空余房地产，不再续租”。此后军分区分别于2014年、2015年与杏韵儿签订了军队房地产租赁合同。后在2015年9月26日双方合同履行期间军分区向杏韵儿下发通知，告知杏韵儿“根据军队政策规定出租场地定须于2015年12月31日关停，自2016年1月1日起将不再审批租赁项目”。2015年12月31日双方的合同期限届满后，军分区于2016年4月12日再次向杏韵儿下发通知表明双方的租赁项目已到期，要求租户于2016年4月30日前将出租房交还军分区。
一审法院认为，当事人应当按照合同约定履行义务。本案中，军分区与杏韵儿经营者徐平于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方应依约履行。针对本案争议焦点军分区主张收回租赁物的诉讼请求是否应予支持的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物；第二百三十六条的规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中军分区与杏韵儿之间签订的军队房地产租赁合同于2015年12月31日期限届满后军分区未与杏韵儿续签合同，同时以拒收房租的方式提出异议，并在合同期限届满前和届满后分别向杏韵儿下发了不予续租和要求退房的通知，双方之间并未形成不定期租赁合同关系。杏韵儿应当按照合同约定向军分区返还房屋，现杏韵儿未履行该项义务，构成违约，故军分区要求杏韵儿返还房屋的诉讼请求，该院予以支持。自2015年12月31日合同期满终止后，杏韵儿继续占用涉案房屋，也未支付房屋占有使用费，故军分区主张杏韵儿自2016年1月1日起至判决之日期间按照原合同标准即每年46,392元支付房屋占有使用费的诉求，符合法律规定，该院予以支持98,583元（46,392元/年÷12个月×25.5个月）。另外关于杏韵儿辩称按照全面停止有偿服务通知文件精神，杏韵儿承租的店面属于政策红线外，军分区收回房屋的理由不成立的问题，该院认为，虽然该份通知精神属于中央政策范围，但是即便非政策原因，因合同期限届满双方的权利义务终止，军分区以租赁合同期限届满主张收回门面房于法有据。针对杏韵儿称军分区不同意其转让的合同条款不公平，是霸王条款的问题，该院认为双方于2014年12月22日签订的军队房地产租赁合同中虽然第八条、第十五条的附加条款中，明确约定承租人不得擅自转租和转让，但基于出租人和承租人合意达成关于变更合同条款的意思表示，即出租人是否同意转让属于出租人处分自己的民事权利，不违反法律规定。且不存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，不属于霸王条款，故杏韵儿的抗辩意见不成立；另外，对于杏韵儿称双方合同前后存在面积差异的问题，该院认为，以往所形成的租赁关系均因合同期限届满而履行完毕，双方的权利义务终止。本案中，双方主要争议的权利义务系基于2015年的军队房地产租赁合同所约定，因面积大小产生的损失不能作为应当续签合同的事实和法律依据，综上杏韵儿的抗辩理由不成立。针对军分区要求扣除杏韵儿缴纳的押金的诉讼请求，该院认为，军分区与杏韵儿之间签订的房屋租赁合同明确约定合同期满后杏韵儿必须无偿移交租赁物，否则军分区有权不退还押金，合同期满后杏韵儿未按照合同约定移交房屋，而是占用房屋至今，杏韵儿构成违约，故军分区要求按照合同约定扣除保证金4,600元的诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。但是军分区所主张的押金实际是以合同载明的保证金为计算依据，而根据该院查明的事实，杏韵儿实际交纳的押金为7,000元，对此军分区在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，该院予以支持。综上所述，对于杏韵儿的诉讼请求该院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（二）项、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、中国人民解放军西藏日喀则军分区与杏韵儿经营者徐平于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》已于2015年12月31日解除；二、杏韵儿自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区返还租赁房屋；三、杏韵儿自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付房屋占有使用费98,583元；四、自本判决发生法律效力之日起杏韵儿向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付的押金4,600元归中国人民解放军西藏日喀则军分区所有。
二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认定的事实及依据的证据与一审法院一致。
本院另查明，1、双方租赁房屋确切地址为西藏自治区日喀则市上海中路24号附78-38号门面房；2、合同约定的房地产租赁保证金4,600元军分区实际未收取。杏韵儿主张的押金7,000元，军分区并未直接从杏韵儿处收取，而是杏韵儿从该门面的上一租户处承继取得押金条。
本院认为，根据各方当事人的上诉请求及答辩意见，并经征询各方当事人的意见，归纳本案主要争议焦点为：1、上诉人应何时返还房屋？2、房屋占有使用费应否支付，如需支付应如何计算？3、保证金应否扣除？4、二审中新增加的诉求是否一并审理？
关于争议焦点一，双方当事人签订的《军队房地产租赁合同》于2015年12月31日期限届满后，未续签或重新签订租赁合同，双方当事人的权利义务关系即告终止，且在合同期限届满前后军分区明确表示不再续约，杏韵儿理应按照合同约定在租赁期限届满之日返还房屋，但其继续占有，拒不返还房屋显然不当，原审法院据此判决杏韵儿返还租赁房屋，符合法律规定。杏韵儿上诉请求给予出货时间到2018年12月31日的主张，明显不符合实际，本院不予支持。
关于争议焦点二，本院认为，双方当事人签订的《军队房地产租赁合同》租赁期满后，杏韵儿未履行返还房屋的义务，至今占有使用租赁房屋的行为，理应通过支付房屋占有使用费的方式予以弥补。一审法院按照原租赁合同约定的租金标准来确定占有使用费，并计算至一审判决之日的判项，不违背法律和市场规则，且军分区不持异议，本院予以维持。杏韵儿的该项上诉请求，本院不予支持。
关于争议焦点三，按照双方签订的《军队房地产租赁合同》明确约定：“上诉人未履行合同约定义务的，被上诉人不退还房地产租赁保证金”，本案合同到期后，杏韵儿未履行返还房屋的义务，军分区有权扣除保证金。鉴于双方当事人都认可合同约定的保证金在合同签订后并未实际收取和支付，且一审中所主张的保证金和押金是同一所指，虽然杏韵儿未向军分区交纳押金，但军分区认可从原始租户处收取押金7,000元，杏韵儿提供此押金条原件，表明从原租户处继受取得押金相对应的权利，而军分区无相应的证据和理由反驳该主张，本院予以认可。对于军分区收取的押金7,000元与合同约定的房屋租赁保证金4,600元金额不一致，本院认为，抵扣保证金后的剩余押金因军分区并无合同和法律依据继续占有，军分区应向杏韵儿返还多收取的2,400元（押金7,000元-保证金4,600元=2,400元）。此款从杏韵儿应支付的占有使用费中抵扣。
关于争议焦点四，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”的规定，本案二审期间，杏韵儿所提出的关于租赁房屋面积差所产生的多交租金、补齐已交租金正规发票、优先承租权的请求，属独立的诉讼请求，因杏韵儿并未在原审审理中提出反诉，且本案二审中军分区不同意调解，亦不同意二审期间一并处理，为充分保护当事人诉讼权利，本院不予处理，杏韵儿可另行主张。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、维持西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初418号民事判决的第一项，即中国人民解放军西藏日喀则军分区与杏韵儿经营者徐平于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》已于2015年12月31日解除；
二、维持西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初418号民事判决的第二项，即杏韵儿自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区返还租赁房；
三、维持西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初418号民事判决的第三项，即杏韵儿自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付房屋占有使用费98,583元；
四、变更西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初418号民事判决第四项为：自本判决发生法律效力之日起上诉人杏韵儿向被上诉人中国人民解放军西藏日喀则军分区支付的保证金4,600元归中国人民解放军西藏日喀则军分区所有，剩余押金2,400元由中国人民解放军西藏日喀则军分区自本判决发生法律效力之日起七日内向杏韵儿返还；
五、驳回上诉人杏韵儿的其他上诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2,364元，二审案件受理费2,364元均由杏韵儿负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 德 吉 玉 珍
审 判 员 格 桑 次 仁
审 判 员 扎 西 顿 珠
二〇一八年五月六日
法官助理 明玛普赤书记员格桑卓嘎
附法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所以依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。