北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初8455号
原告（执行案外人）：辛集市华信皮草有限公司，住所地河北省辛集市锚营制革工业区。
法定代表人：许晴，总经理。
委托诉讼代理人：雷彦杰，男，1968年9月26日出生，汉族，辛集市华信皮草有限公司员工，住河北省辛集市锚营制革工业区。
被告（申请执行人）：中建投信托有限责任公司，住所地浙江省杭州市教工路18号世贸丽晶城欧美中心1号楼（A座）18-19层C，D区。
法定代表人：王文津，董事长。
委托诉讼代理人：杨西宁，北京市东易律师事务所律师。
被告（被执行人）：北京西曼国际服饰有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区科创四街7号院。
法定代表人：高金魁，董事长。
委托诉讼代理人：乔占祥，北京市金台律师事务所律师。
原告辛集市华信皮草有限公司（以下简称：华信皮草公司）与被告中建投信托有限责任公司（以下简称：中建投公司）、被告北京西曼国际服饰有限公司（以下简称：西曼公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华信皮草公司的法定代表人许晴、委托诉讼代理人雷彦杰，被告中建投公司的委托诉讼代理人杨西宁，被告西曼公司的委托诉讼代理人乔占祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华信皮草公司向本院提出诉讼请求：1、不得执行位于北京经济技术开发区南部新区X6M1地块上B区20楼、B区1楼；2、本案诉讼费用由中建投公司、西曼公司承担。事实与理由：2011年7月23日、2013年10月31日，华信皮草公司向西曼公司分别购买了西曼公司在北京经济技术开发区南部新区X6街区投资兴建北京西曼国际皮草服饰产业群项目（以下简称：西曼国际项目）的B区20楼、B区1楼。华信皮草公司按照约定的对价向西曼公司支付价款。到约定交房时间华信皮草公司要求向西曼公司支付尾款并要求交房，西曼公司以各种理由推脱，拒绝接受付款。2015年，华信皮草公司入住、使用、实际占有了相应的房屋，西曼公司未提出异议。华信皮草公司系基于对政府的信任才与西曼公司进行不动产交易；上海浦东发展银行股份有限公司石家庄分行（以下简称：浦发石家庄分行）与西曼公司恶意串通，隐瞒西曼公司房产已转让的事实，造成华信皮草公司所有的房屋被执行，华信皮草公司在整个交易过程中没有任何过错。
北京市大兴区人民法院（以下简称：大兴法院）在执行中建投公司与西曼公司实现担保物权一案中，将被执行人西曼公司名下的位于北京市北京经济技术开发区南部新区X6号街区X6M1地块（土地使用权证书编号：京开国用[2012出]第00007号）土地使用权及地上在建工程予以查封。华信皮草公司以购买的厂房在法院查封范围内为由提出书面异议，大兴法院受理后经听证审查，作出（2017）京0115执异28号执行裁定书，驳回华信皮草公司的执行异议申请。华信皮草公司不服，提出案外人执行异议之诉。
被告中建投公司辩称：不同意华信皮草公司的诉讼请求。理由为：1、西曼公司与华信皮草公司签订的《股权投资协议书》违反国家强制性效力性法律规定，应属无效。具体而言，涉案土地系工业用地，根据《城市房地产管理法》规定，未取得权利证书不得转让，亦不能分割销售。华信皮草公司明知无法办理产权手续，却与西曼公司签订上述协议，且协议内容实质为商品房预售性质的房屋买卖合同，故该协议应属无效；2、就华信皮草公司与西曼公司签订的股权投资协议，已有类似协议被法院认定无效，理由为西曼公司将工业用地尚未建成的房屋对外预售、上市流转，未取得相关政府部门的销售许可，亦无预售许可证明，该股权投资协议书及其附件因违反法律法规的规定应属无效。故华信皮草公司对本案涉案标的不享有合法权益；3、涉案土地及房屋已经抵押给中建投公司，并办理了抵押登记手续，故中建投公司享有的抵押权合法有效，华信皮草公司不享有足以排除执行的权益。
被告西曼公司辩称：不同意华信皮草公司的诉讼请求。具体理由为：1、西曼公司作为项目的开发商，是涉案土地及在建工程唯一的所有权人，中建投公司享有的抵押权经过合法登记，为担保物权。华信皮草公司依据其与西曼公司签订的股权投资协议，享有对西曼公司的合同权益，且该合同权益尚未经过法院判决确认，故华信皮草公司享有的权利不足以排除抵押权的实现；2、涉案项目投资失败，导致华信皮草公司、投资人及施工单位、西曼公司均受损失，各方应当合力寻找止损办法，即尽快执行。若华信皮草公司继续诉讼，可能导致损失扩大，西曼公司将保留追索扩大损失责任的权利。
经本院审理查明：2011年7月23日，华信皮草公司与西曼公司签订《股权投资协议书》，内容为：鉴于西曼公司在北京经济技术开发区南部新区X6街区投资兴建西曼国际项目，华信皮草公司意向投资。一、股权转让（投资），华信皮草公司投资1622.4万元，取得西曼公司0.5%股权，该股权由西曼公司现有股东高金魁与北京恒盈投资发展有限公司（以下简称：恒盈公司）转让。华信皮草公司所持有的股权所对应的资产（实物）为西曼国际项目的B区20楼，建筑面积约2500平方米。西曼公司股东高金魁及恒盈公司同意由西曼公司直接收取华信皮草公司的投资款；二、产权分割：华信皮草公司具备以下条件后可办理产权分割：1、在北京经济技术开发区注册，注册地址应为华信皮草公司所持有的股权所对应的资产（实物）的地址。2、在北京西曼国际皮草服饰产业群营业满一年。3、营业期间按规定缴纳税款，并无不良纳税记录；三、股权置换：1、信皮草公司在具备产权分割条件后，由西曼公司负责办理产权分割手续，经北京经济技术开发区有关部门批准后发放产权证。产权证落到华信皮草公司在西曼国际项目注册公司名下（国家规定的产权证办理费用由华信皮草公司承担）。2、完成产权分割的同时，双方办理产权与股权置换手续，由西曼公司股东高金魁与恒盈公司无偿收回华信皮草公司持有的股权；四、特别约定：1、西曼公司保护华信皮草公司在西曼国际项目中对应资产（实物）的权益不受侵犯。华信皮草公司持有股权所对应的资产西曼国际项目B区20楼的增值和溢价归华信皮草公司所有，在股权产权置换以前，经西曼公司同意，华信皮草公司可进行抵押和转让（具体方案和步骤由双方另行协商确定）。2、华信皮草公司持有的股权仅限于协议第一项所述的权利，华信皮草公司自愿放弃公司股东享有的其他权利，并不以任何形式参与西曼公司的运营管理和财务分配。3、西曼公司股东向第三方转让股权时，华信皮草公司不得投反对票，不得主张优先购买权。4、华信皮草公司持有的股权所对应的资产（实物）权益及产生的增值等归华信皮草公司所有。与该项资产（实物）无关的任何收益，华信皮草公司均不享有，与该项资产（实物）无关的任何损失，华信皮草公司均不承担责任。5、按照协议进行的工商变更等手续，由西曼公司负责办理，华信皮草公司予以配合；五、协议自双方签字盖章并由西曼公司股东予以确认之日起生效。华信皮草公司原法定代表人李士卿在尾部乙方处签字，西曼公司在尾部甲方处加盖公章、恒盈公司及高金魁在甲方股东处盖章、签字。
2011年7月23日，双方签订《股权投资协议附件》，关于西曼国际项目B区20楼产权付款方式及产权办理等问题约定如下：一、双方协商一致，华信皮草公司投资按下列方式付款：1、2011年7月25日前付总投资款的50%，付款800万；2、西曼国际项目开工七日内付清剩余款项822.4万元，如开工后未能付清此款项，以按揭贷款方式支付，年利率12%，计息时间由项目立项报告下达之日起计算；二、华信皮草公司对优惠条款及上述付款方式应严格保密，不得泄露给第三方。三、本附件与股权投资协议不一致的，以本附件为准，其他仍按原协议执行。李士卿在尾部乙方处签字，西曼公司在尾部甲方处盖章。
2013年10月31日，华信皮草公司与西曼公司、西曼公司股东高金魁签订《股权投资协议》，内容为：鉴于西曼公司在北京经济技术开发区南部新区X6街区投资兴建西曼项目，华信皮草公司意向投资。一、股权转让（投资）。1、华信皮草公司以股权投资的形式，投资人民币1622.4万元，取得西曼公司0.5%的股权。2、华信皮草公司取得的0.5%的股权，由高金魁予以转让。3、经三方共同商议确定，华信皮草公司股权投资款等同于本项目建成后所形成的实物资产B区1楼，即华信皮草公司股权投资的利益目标，建筑面积约2500平方米。……二、产权分割与股权置换的约定内容与华信皮草公司与西曼公司于2011年7月23日签订《股权投资协议书》中的产权分割、股权置换的内容基本一致。三、特别约定：1、华信皮草公司股权投资的利益目标，在股权与产权置换以前，经西曼公司与高金魁同意，华信皮草公司可进行转让（具体方案和步骤由三方另行协商确定）。2、华信皮草公司持有的股权，仅限于华信皮草公司股权投资的利益目标，华信皮草公司自愿放弃公司股东享有的其他权利，并不以任何形式参与西曼公司的重大决议、运营管理、财务分配等。3、高金魁向第三方转让股权时，华信皮草公司不得投反对票，不得主张优先购买权。4、华信皮草公司股权投资的利益目标产生的增值等归华信皮草公司所有。与该利益目标无关的任何收益，华信皮草公司均不享有；与该利益目标无关的任何损失，华信皮草公司均不承担责任。5、按照协议进行的工商变更等手续，由西曼公司负责办理，高金魁、华信皮草公司予以配合。华信皮草公司原法定代表人李士卿在尾部丙方处签字，西曼公司在尾部甲方处盖章，高金魁在尾部乙方处签字。2013年10月31日，西曼公司与华信皮草公司签订《股权投资协议》之补充协议，协议主要内容：鉴于双方于2011年7月23日签订了《股权投资协议》（以下简称协议1），因工作需要，根据银行等部门的要求，为使其表述更为全面、清晰，特于2013年10月31日签订了《股权投资协议》（以下简称协议2），现双方就上述两协议的关系做如下阐释与承诺：1.1、交房时间和交房标准按协议2的约定执行；1.2、其余部分仍然按照协议1约定执行；1.3、当协议1与协议2发生冲突时除本补充协议1.1约定外，其余部分仍按协议1约定执行。……西曼公司在甲方处盖章，高金魁在甲方法定代表人处签字，李士卿在乙方法定代表人处签字。华信皮草公司提交了加盖西曼公司财务专用章的收据证明其公司向西曼公司支付购房款共计1822万元。截至法院查封时，双方未就涉案房屋办理入住手续，亦未办理产权移转手续。
另，2015年7月15日，浦发石家庄分行向大兴法院提出实现担保物权申请，申请事项为：1、请求法院裁定拍卖、变卖西曼公司位于北京经济技术开发区南部新区X6号街区的、权证编号为京开国用（2012出）第00007号国有土地使用权以及所有地上建筑物，拍卖、变卖所得价款由申请人在担保范围内优先受偿，担保债权金额为255804158.2元（含本金2.5亿元以及截止2015年7月13日的利息、罚息、复利共计5804158.2元）以及自2015年7月14日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利；2、申请费由西曼公司承担。大兴法院受理该申请，并作出（2015）大民特字第35号民事裁定书，该（2015）大民特字第35号民事裁定书查明的事实如下：
2013年12月10日，浦发石家庄分行、西曼公司以及东兴证券股份有限公司（以下简称：东兴公司）签订编号“浦石2013委贷字107号”《委托贷款合同》。约定东兴公司委托浦发石家庄分行向西曼公司发放贷款25000万元，贷款期限：自2013年12月10日至2015年6月9日。
2013年12与10日，浦发石家庄分行（抵押权人）与西曼公司（抵押人）签订抵押合同，抵押财产清单（土地使用权抵押类）载明：“座落：北京经济技术开发区南部新区X6号街区。宗地号：开发区南部新区X6M1地块。”抵押财产清单（在建工程抵押类）载明：“座落：北京经济技术开发区南部新区X6号街区，项目名称（暂名）为：西曼亦庄国际高科技产业园项目。”
2013年12月13日，浦发石家庄分行登记并取得京技他项（2013）第00165号土地他项权利证明书，内容包括：“土地他项权利人：上海浦东发展银行股份有限公司石家庄分行；义务人：北京西曼国际服饰有限公司；座落：北京经济技术开发区南部新区X6号街区；地号：开发区南部新区X6M1地块；他项权利种类及范围：土地抵押权初始登记，抵押金额2.5亿元，抵押合同编号：浦石2013抵字042号；权利顺序：第一；记事：该登记抵押物为开发区南部新区X6M1土地及地上在建工程，担保范围为主合同项下债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、手续费及其他为签订或履行合同而发生的费用、以及抵押权人实现担保权利和债权所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费）。”
2013年12月24日，浦发石家庄分行向西曼公司的银行账户发放贷款2.5亿元。西曼公司分别于2015年6月19日、2015年6月26日和2015年6月30日向浦发石家庄分行支付利息共计714.496万元，借款本金2.5亿元未偿还。
2015年11月5日，大兴法院作出（2015）大民特字第35号民事裁定书，裁定：“对西曼公司位于北京经济技术开发区南部新区X6号街区（地号：开发区南部新区X6M1地块；土地使用权证书编号：京开国用[2012出]第00007号）的土地使用权及地上在建工程（以抵押财产清单为准）采取拍卖或变卖等方式依法变价，所得款项优先给付浦发银行石家庄分行以下债权：借款本金25000万元；截止到2015年7月13日的利息、罚息以及复利共计5804158.2元；自2015年7月14日起至实际付清之日止的利息、罚息以及复利（按照“浦石2013委贷字107号”委托贷款合同计算）。”
2015年11月27日，浦发石家庄分行依据（2015）大民特字第35号民事裁定书向大兴法院申请强制执行，执行案件为（2015）大执字第6469号。2015年12月3日，大兴法院查封西曼公司名下位于北京市经济技术开发区南部新区X6号街区X6M1地块的土地使用权及地上在建工程。2016年9月12日，中建投公司与浦发石家庄分行及东兴公司签署了债权转让协议，浦发石家庄分行与东兴公司共同将对西曼公司的债权，包括主债权及抵押权、质押权及保证担保权，全部转让给中建投公司。2016年11月11日，大兴法院作出（2016）京0115执异73号执行裁定书，裁定：“变更申请人中建投信托有限责任公司为（2015）大执字第6469号案件的申请执行人。”
在（2015）大执字第6469号案件执行过程中，华信皮草公司以其购买的房屋在法院查封范围内为由向大兴法院提出书面执行异议，请求中止对该执行标的的执行。大兴法院经听证审查，作出（2017）京0115执异28号裁定书，裁定驳回案外人华信皮草公司的异议请求。2017年3月28日，大兴法院向华信皮草公司送达（2017）京0115执异28号裁定书。华信皮草公司不服该裁定书，于2017年4月11日向大兴法院提起执行异议之诉。
本院认为，本案系案外人华信皮草公司在中建投公司申请对西曼公司的涉案标的物实现担保物权案件生效裁定执行中，对执行标的提起的执行异议之诉，请求排除执行的理由为华信皮草公司基于与西曼公司签订的《股权投资协议书》和《股权投资协议》对涉案房屋享有所有权、土地享有使用权。因此，华信皮草公司就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案争议的焦点。本院认为，中建投公司基于抵押登记，对涉案标的物享有抵押权，就涉案标的物有优先受偿权；华信皮草公司与西曼公司签订的《股权投资协议书》和《股权投资协议》，虽涉及对涉案土地及地上物转让的约定，但目前尚未按照合同约定实现物权变动，取得相应房屋及土地的权属，故其享有的权利不能对抗中建投公司享有的抵押权。因此，华信皮草公司不享有足以排除强制执行的民事权益，对其不得执行位于北京经济技术开发区南部新区X6M1地块上B区20楼、B区1楼的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告辛集市华信皮草有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费70元，由原告辛集市华信皮草有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李 蕊
人民陪审员 李生陆人民陪审员刘亚丽
二〇一七年八月九日
书 记 员 刘 航