内蒙古霍林郭勒市人民法院民 事 判 决 书（2017）内0581民初727号原告董红梅，女，1977年7月15日出生，汉族，无职业，现住江苏省苏州市。原告孙中奎，男，1969年5月3日出生，汉族，中国第一汽车集团有限公司职工，住址同上。二原告委托代理人董红岩，女，1979年7月5日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区通辽市，系董红梅的妹妹。被告内蒙古仁远房地产开发有限公司。法定代表人：不详。董红梅、孙中奎诉内蒙古仁远房地产开发有限公司（以下简称仁远公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案受理后，于2017年4月25日依法适用简易程序由审判员哈斯照日格独任公开开庭进行了审理。董红梅、孙中奎的委托代理人董红岩到庭参加诉讼。仁远公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董红梅、孙中奎诉称，董红梅、孙中奎系夫妻关系，二人购买仁远公司开发的环贸国际广场项目一期环贸假日酒店5层11号和12号房屋时，仁远公司的工作人员告知交白金理财卡款就能从总房款中折抵部分房款。在其工作人员的劝说下，董红梅、孙中奎于2011年9月24日向仁远公司支付了两套房款定金20000元及白金理财卡款4000元。后于2011年9月29日董红梅、孙中奎与仁远公司签订《霍林河环贸国际广场项目1期-环贸假日酒店认购协议书》两份，购买5层11号和12号两套房屋，并向仁远公司支付了两套房屋的首付款合计184382元。仁远公司向董红梅、孙中奎承诺于2011年12月31日前将上述两套房屋交付使用，并就两套房屋与董红梅、孙中奎签订了两份《环贸国际广场-环贸假日酒店委托经营协议书》，协议约定：自2012年1月1日开始至2016年12月31日止，董红梅、孙中奎将该两套房屋委托给仁远公司经营管理，仁远公司每年向董红梅、孙中奎支付36902元（18451元×2）的收益金。如若违反协议约定，应当按照该协议给付协议期内总收益百分之二十的违约金。以上协议签订后，仁远公司未能按照协议内容交付房屋，导致董红梅、孙中奎无法取得确定的收益金。董红梅、孙中奎要求：1、解除董红梅、孙中奎和仁远公司之间的《霍林河环贸国际广场项目1期-环贸假日酒店认购协议》两份（5层11房和5层12房），依法判令仁远公司返还董红梅、孙中奎所交的房屋首付款204382元，白金理财卡款4000元；2、解除董红梅、孙中奎和仁远公司之间的《环贸国际广场-环贸假日酒店委托经营协议书》两份（5层11房和5层12房），仁远公司向董红梅、孙中奎支付违约金36902元（18451元/年×5年×20%×2），赔偿损失184510元（18451元/年×5年×2套）。以上1、2项合计429794元；3、仁远公司承担本案诉讼费等所有费用。仁远公司未作答辩。董红梅、孙中奎为了支持自己的诉讼请求，向本院提举了以下证据：1、2011年9月29日《霍林河环贸国际广场项目1期-环贸假日酒店认购协议》2份。意在证明董红梅、孙中奎购买了仁远公司开发的霍林河环贸国际广场项目1期-环贸假日酒店5层11号和5层12号房屋；2、2011年9月29日《环贸国际广场-环贸假日酒店委托经营协议书》2份。意在证明协议约定自2012年1月1日开始至2016年12月31日止，董红梅、孙中奎将两套房屋委托给仁远公司经营管理，仁远公司每年向董红梅、孙中奎给付36902元（18451元×2）的收益金，若违反协议约定，按该协议给付协议期内总收益百分之二十作为违约金；3、2011年9月24日收据2枚及2011年9月29日收据1枚。意在证明董红梅、孙中奎已向仁远公司交纳房屋首付款184382元，假日酒店11号房和12号房的定金各1万元。本院认证认为，董红梅、孙中奎向提举的证据1、2、3来源合法，证实内容客观、真实，与本案有关联性，予以确认并采信。经审理查明，董红梅、孙中奎系夫妻关系，确定购买仁远公司开发的霍林河环贸国际广场项目1期-环贸假日酒店5层11号、12号房屋后，于2011年9月24日交每套房屋的定金10000元，合计20000元。2011年9月29日董红梅、孙中奎与仁远公司签订《霍林河环贸国际广场项目1期-环贸假日酒店认购协议书》两份，向仁远公司支付的首付款合计184382元。2011年9月29日董红梅、孙中奎就两套房屋与仁远公司签订了两份《环贸国际广场-环贸假日酒店委托经营协议书》，协议约定，自2012年1月1日开始至2016年12月31日止，董红梅、孙中奎将该两套房屋委托给仁远公司经营管理，仁远公司每年向董红梅、孙中奎每套房屋收益金18451元，如若违反协议约定，应当按照该协议给付协议期内总收益百分之二十的违约金。以上协议签订后，仁远公司未能按照协议内容交付房屋，导致董红梅、孙中奎未取得确定的收益金。本院认为，2011年9月29日董红梅、孙中奎与仁远公司签订两份《霍林河环贸国际广场项目1期-环贸假日酒店认购协议书》是双方真实意思表示，合法有效。董红梅、孙中奎依照约定向仁远公司交纳5层11号、12号购房首付款204382元（包含定金2万元），同日仁远公司与董红梅、孙中奎签订《环贸国际广场-环贸假日酒店委托经营协议书》，确定环贸假日酒店委托经营时间为2012年1月1日，应当确定董红梅、孙中奎购买的房屋的交房时间为2012年1月1日之前。但仁远公司未能依照约定兑现交房的承诺，致董红梅、孙中奎购买房屋的目的未能实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：”根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”及《中华人民共和国合同法》第一百零七条：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，董红梅、孙中奎要求解除与仁远公司签订的《霍林河环贸国际广场项目1期-环贸假日酒店认购协议书》两份，返还房款204382元的诉讼请求理由成立，本院予以支持。2011年9月29日董红梅、孙中奎就两套房屋与仁远公司签订了两份《环贸国际广场-环贸假日酒店委托经营协议书》，协议约定，董红梅、孙中奎自2012年1月1日开始至2016年12月31日止将5层11号、12号房屋委托仁远公司委托经营管理，但因仁远公司未能如期将房屋交付的原因导致董红梅、孙中奎的收益权没有得到实现，仁远公司构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形”，第一百零七条：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条：”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定及《环贸国际广场-环贸假日酒店委托经营协议书》第十一条：”协议期间，非经对方书面同意，任何一方不得解除本协议，否则无论解除协议的行为是否完成，均向对方支付违约金，违约金按本协议期内总收益金的百分二十确定，如果造成其他损失，据实赔偿，损失包括依本协议可得利益的丧失”之约定，董红梅、孙中奎要求解除5层11号、12号房屋《环贸国际广场-环贸假日酒店委托经营协议书》，仁远公司支付5层11号、12号房屋的收益金184510元（18451元×5年×2套房屋），违约金36902元（18451元/年×5年×20%×2套房屋）的理由成立，本院予以支持。董红梅、孙中奎要求返还白金理财卡款4000元，但没有相应的收款凭据，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，对该诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除董红梅、孙中奎与内蒙古仁远房地产开发有限公司签订的5层11号、12号《霍林河环贸国际广场项目1期-环贸假日酒店认购协议书》，内蒙古仁远房地产开发有限公司返还董红梅、孙中奎购房款204382元；二、解除董红梅、孙中奎与内蒙古仁远房地产开发有限公司签订的5层11号、12号房屋《环贸国际广场-环贸假日酒店委托经营协议书》，内蒙古仁远房地产开发有限公司支付董红梅、孙中奎收益金184510元，违约金36902元；以上一、二项合计425794元于本判决生效后十日内给付；三、驳回董红梅、孙中奎的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7748元，减半收取3874元（董红梅、孙中奎已预交），由内蒙古仁远房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。审判员 哈斯照日格二〇一七年四月二十六日书记员 马 海 丽