北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0111民初1073号
原告北京伟业诚信物业管理有限公司，住所地北京市房山区良乡镇东关村。
法定代表人隗腾飞，经理。
委托代理人徐海欧，男，1985年2月19日出生。
被告梁显军，男，1976年1月28日出生。
原告北京伟业诚信物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告梁显军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李亚丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告物业公司之委托代理人徐海欧、被告梁显军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告物业公司诉称，原告于2013年3月4日与被告签订了《小区物业服务合同》，被告是座落于北京市房山区xx室业主。在原告为伟创嘉园小区提供物业管理服务期间，原告与被告都应该切实履行《小区物业管理合同》条款，但被告无故未交纳2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理服务费及相关费用，已构成违约。《物业服务合同》中约定：住宅物业管理服务费标准为按建筑面积每月每平方米0.55元。被告梁显军向北京韩建伟业房地产开发有限公司购买xx室住房，住房建筑面积为70.82平方米。被告享受了原告提供的物业管理服务，但被告从2015年1月1日起至2015年12月31日止共拖欠物业管理费1577.2元。被告在原告多次催收的情况下，仍拖欠不交，违反了法律、法规的相关规定。被告作为小区的业主之一，接受了原告的服务，理应按《物业管理条例》和合同规定向原告交纳物业管理费，但经原告一再催缴，却一直未交，为维护原告合法权益，特起诉至法院，请求法院判决：1、被告支付原告2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业费467.4元、垃圾清运费30元、垃圾消纳费36元、公共楼道灯电费24元、电梯水泵安防维护费1019.8元，以上共计1577.2元；2、诉讼费由被告承担。
被告梁显军辩称，被告认为原告没有完全履行物业服务主要职责，违约在先，答辩人有权拒绝交纳物业管理费。原告未按《物业服务合同》中经济适用住房物业服务标准履行的职责如下：一、收房装修期间乱收费。1、本人收房时间是2014年3月4日，距离供暖结束时间仅有10天，却要本人交纳当季取暖费672元。本人认为此收费为不合理收费。因当时不交纳就无法继续办理收房手续，故本人已先行交纳。2、装修期间乱收费。《物业服务合同》第八页第六款“一次性费用及代收代缴费用”中规定装修服务及垃圾清运费8元每建筑平方米，其中包括及时清运装修垃圾项共566.5元，本人已足额交纳。物业公司却另外又收取非承重墙垃圾清运费200元及卫生间地砖墙砖清运费200元、厨房地砖面砖垃圾清运费200元。本人认为物业公司严重违反合同约定，乱收费，在与物业公司就此事交涉中，物业方态度极其恶劣。3、收房签订物业服务合同时，我交纳了一年的物业费及电梯费等相关费用。收房后装修期间才得知，电梯没有通过政府主管部门的竣工验收，也就是房屋未达到收房条件，本人认为乱收费是严重违反物业服务合同的行为，开发商交付未达到收房条件的房屋，而且进行收费是不合理的，应该退还本人交纳的取暖费、非承重墙垃圾清运费、厨房卫生间地砖面砖垃圾清运费、物业管理费、电梯费等所有相关费用。二、根据《国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格（2003）1864号）第十八条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。物业公司未切实履行该项规定，利用公共部位收取停车费未征得相关业主及业主委员会的同意。实际上小区手续尚未办理齐备、未达到收房条件时，物业公司已经开始收取小区停车费。停车收费在房屋完全竣工交付之前，是违反物业行业主管部门相关规定的行为。三、根据《国家发展改革委、建设部关于引发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格（2003）1864号）第八条规定，物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。根据此条规定，物业方从未公示资金的收支情况，这是物业公司违反物业行业主管部门法律法规的行为。四、经济适用房小区住户已经大部分入住了，但是物业方未按《物业服务合同》第6页经济适用房服务标准中约定，协助组建业主委员会并配合其运作。这是物业方违反物业服务合同服务标准的行为。五、本人居住楼层电梯厅地面地砖损坏，电梯门关闭异常，电梯厅声控灯灵敏度差，电梯门门口封闭不严，房屋隔音差等情况严重。18号楼楼前空地，该配建项目迟迟不开工，围墙围栏空地土地无遮盖裸露、大风天扬尘。18号楼无固定自行车停车棚，造成楼单元门前，自行车电动车乱停乱放，严重阻碍道路的通畅。这些都是物业公司对物业服务工作的不作为行为。六、对于已经收取的费用中不应该由业主承担的部分应该予以退回。此前所有在物业公司交纳的费用开具的均是专用收据，未开具发票。七、由于物业公司没有提供服务或者提供的服务严重不符合“合同”约定，业主基于最高院的司法解释也可不交物业费，依法行使先履行抗辩权。物业公司和业主是平等主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定交纳物业费，先服务后收费，而不是不服务也收费，服务不符合约定也收费，业主提交的大量的证据证明，本案中物业公司的服务态度、服务标准、服务质量问题多多，因此原告不是一般的违约，而是严重违约，业主在物业公司未履行约定义务或履行有严重瑕疵时，根据合同法第六十七条之规定，业主有权拒绝其交费的要求，合法地行使先履行抗辩权。最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第6条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因此，判断业主拒交物业费的抗辩是否系“正当理由”是本案审查的重点。根据合同相对性原则，原告只有履行了合同中约定的服务，才有权要求被告履行付费义务，然而原告并没有完全履行合同义务，因此无权要求被告履行付费义务。被告认为，物业费在形式上表现为业主对物业服务企业所提供服务所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许物业公司不提供服务或服务低劣也可以收取服务费，在业主行使先履行抗辩权后，物业公司变本加厉地不履行合同，最后借助司法权力强迫业主就范，让不法物业公司获取非法利益，希望法院认真审查，做出正确的评判。
经审理查明，原告物业公司为北京市xx的物业服务企业，被告梁显军系北京市房山区xx室的业主。庭审中双方当事人均提交由被告梁显军签字的《物业管理服务合同》一份，被告梁显军对原告物业公司提交的合同中的签署日期不予认可，其余内容均认可，双方当事人一致确认被告梁显军在合同上签字的实际日期为2014年3月4日，该合同载明了双方当事人的权利义务，其中写明物业费标准为每月每建筑平方米0.55元、电梯运行维护费标准为每月每建筑平方米0.95元、生活饮用水水泵运行维护费标准为每月每建筑平方米0.1元、安全防范设施设备、住宅消防设施设备日常运行维护费标准为每月每建筑平方米0.15元、垃圾清运费标准为每户每月2.5元、垃圾消纳处理费标准为每户每月3元、公共照明电费标准为每户每月2元，费用期间为每年的1月1日至12月31日，当期费用于每年6月30日前交纳。涉案房屋面积为70.82平方米，被告梁显军对原告物业公司起诉的欠费期间、欠费数额以及计算方法均无异议，但提出物业公司存在乱收费、物业服务工作存在不作为和不标准的情形。
上述事实，有双方当事人陈述，经庭审质证的物业管理服务合同等证据在案证实。
本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务，原告物业公司与被告梁显军均认可物业管理服务合同中写明的内容，表明双方当事人就相关物业管理服务事项达成了合意，双方当事人应当按照合同履行自己的义务。本案中，被告梁显军虽提出原告物业公司存在乱收费、物业服务工作存在不作为和不标准的情形，但未提交相应证据予以证明，且原告物业公司不予认可，故对被告梁显军的辩解本院不予采信，被告梁显军应当依约交纳物业费等相关费用，关于交纳的具体数额，因被告梁显军认可原告物业公司起诉的欠费期间及数额，故该数额以原告诉讼请求为准。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决如下：
被告梁显军于本判决生效后十日内给付原告北京伟业诚信物业管理有限公司二〇一五年一月一日至二〇一五年十二月三十一日期间的物业费、垃圾清运费、垃圾消纳费、公共楼道灯电费、电梯水泵安防维护费共计一千五百七十七元二角。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由被告梁显军负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 李亚丽
二〇一六年四月十二日
书记员 周 蕊