苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）园民初字第04352号
原告苏州三木化工有限公司，住所地苏州工业园区娄葑镇东南区朝前工业区。
法定代表人薛启明，执行董事。
委托代理人钱航澜，江苏盛乾律师事务所律师。
委托代理人王珍，江苏盛乾律师事务所律师。
被告苏州华阳针织有限公司，住所地苏州工业园区娄葑镇东南区吴淞路。
法定代表人杨增全，总经理。
委托代理人卞啸宁，江苏诚达律师事务所律师。
委托代理人黄震，江苏诚达律师事务所律师。
原告苏州三木化工有限公司（以下简称三木公司）诉被告苏州华阳针织有限公司（以下简称华阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月3日立案受理后，依法由代理审判员李精华独任审判，于2015年12月16日公开开庭进行了审理。原告三木公司的委托代理人钱航澜、王珍、被告华阳公司的委托代理人卞啸宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告三木公司诉称，原、被告于2011年2月22日签订房屋租赁合同，约定被告向原告租赁坐落苏州工业园区娄葑东南区厂房及场地、附属设施等，租金每年25万元，每半年支付一次。2013年2月及2014年1月，双方再两次续订租赁合同。2014年1月租赁合同约定被告逾期支付租金超过七天的，合同终止。因被告未支付2015年8月20日起的租金，原告于2015年8月31日以邮件形式通知被告解除租赁合同，并要求被告搬迁、腾退房屋，被告置若罔闻。原告遂诉讼来院，请求判令：1、解除租赁合同，被告限期搬迁设备、腾退房屋；2、被告支付自2015年8月20日至实际腾退房屋时的房屋租金及房屋使用费（暂计算至2015年10月31日为48611元）；3、诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确房屋使用费参照合同约定租金标准计算；被告将房屋内可移动的设施自行清除。
被告华阳公司辩称，原、被告续签租赁合同时口头约定合同解除前最后一期的房租根据拆迁的惯例可以免于收取；原告第一份解除通知未收到，收到了第二份解除通知，原告行使单方解除权应自第二份通知到达被告时为准；被告已交付原告的40000元租赁保证金尚未退还，该保证金属于押金的性质，原告扣除相关费用后应予退还，即便原告认为转化为违约金予以没收，被告认为该违约金过高，原告违约损失只能为未付最后一期房租的同期银行贷款利率，请求予以调整。
经审理查明，2014年1月28日，三木公司（甲方）与华阳公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、乙方继续租赁甲方坐落苏州工业园区娄葑镇东南区朝前工业区厂房（建筑面积约2200M2）。二、租赁期自2014年2月20日起至拆迁时厂房应当移交日止。三、租金按每年人民币25万元计算至实际移交之日止，每半年支付一次。即乙方应于2014年2月10日前支付12.5万元；2014年8月10日前支付12.5万元，以此类推（以上租金不含税金，租赁税费由乙方负担）。四、乙方向甲方交付租赁保证金人民币4万元，房屋拆迁时，乙方按规定日期移交房屋后，租赁保证金在此后的七个工作日内退回乙方（不计利息）。五、乙方因使用租赁厂房生产经营发生的费用（包括但不限于电费、水费、蒸汽费、排污费、电话费、宽带费等）均由乙方负担。六、乙方使用租赁房屋期间自行承担相关厂房维修、安保、消防、卫生、垃圾清运责任及费用。乙方应合理使用租赁房屋，不得转租或者变相转租房屋，不得利用租赁房屋进行非法活动及从事危险品、违禁品经营。八、关于拆迁的特别约定。1、乙方租赁的厂房已列入拆迁范围，但具体拆迁日期未定。双方同意乙方使用租赁厂房至应当移交拆迁时止。2、乙方按每半年支付一次房租，最后一期租赁期不足半年的，待乙方实际移交厂房后，剩余租金与租赁保证金（不计利息）一并返还乙方；如剩余租金不足三个月的，租金不予返还。3、如拆迁人收购乙方生产设备及乙方添置设施（设备设施见附件清单，实际收购部分以拆迁人认定为准），该部分被收购得款中，设备收购款双方各得50%；设施补偿款甲方得70%，乙方得30%。其他所有补偿款归甲方所有。如拆迁人不予收购的，乙方应按拆迁人指定日期搬迁设备。4、乙方应按要求配合拆迁评估审核，提供必要资料。怠于提供造成可得补偿减少的，并由乙方承担拆迁补偿减少部分的赔偿责任。5、乙方应当按照拆迁人要求的时间点完整移交房屋及已列入补偿协议的设备、设施。乙方逾期移交或者有其他行为，造成拆迁补偿减少的，由乙方承担拆迁补偿减少部分的赔偿责任。6、乙方停业解散自行清算，所涉税费由乙方及其股东负担；乙方员工自行遣散。前述事项均与甲方无关。7、如拆迁人以整体打包形式进行拆迁补偿，则乙方补偿款以设备设施评估价比照约定比例确定。九、违约责任。1、乙方逾期交纳租金的，承担每日1‰的逾期付款违约金；乙方逾期支付水电费的，承担每日3‰的滞纳金。乙方逾期支付租金超过七天的，本协议终止，乙方应立即搬迁设备，腾退房屋；乙方搭建建筑物、构筑物及设施不得损坏，归甲方所有。自乙方应当移交房屋之日起至实际移交之日，乙方承担每日2000元房屋占用费。造成其他损害的，由乙方赔偿。……5、乙方违约，包括违反拆迁特别约定的，租赁保证金不予返还。合同另约定了其他事宜。
2011年5月19日，原、被告曾就上述房屋签订《厂房租赁合同》，租期从2011年2月20日至2012年2月19日。合同到期后，原被告再次续签租赁合同，后于2014年1月28日续签了上述合同。
2015年10月19日，三木公司向华阳公司发函通知：华阳公司本应于2015年8月10日前支付2015年8月20日至2016年2月19日期间房屋租金，但至今未付，且华阳公司生产存在安全及环保隐患，三木公司曾于2015年8月31日以QQ邮件方式通知华阳公司解除合同、腾退房屋，但华阳公司至今未按要求履行。特再次通知，一、双方《房屋租赁合同》已于2015年8月31日解除。二、华阳公司应在接到本通知后立即搬迁设备，腾退租赁房屋。三、华阳公司继续占用原租赁房屋的，三木公司将采取停电停水等措施。四、其余事项按双方《房屋租赁合同》约定条款执行。该函件于2015年10月21日送达被告华阳公司。
另查明，被告华阳公司已按约支付原告40000元租赁保证金，目前尚未退还，原告诉讼中表示该保证金已按照合同约定予以没收。被告华阳公司至今欠付2015年8月20日起的房屋租金。
以上事实，由原告提交的房屋租赁合同、通知及邮递单、国有土地使用证、工商核准通知书等证据以及事人庭审中的陈述予以证实。
本院认为，当事人对于自己的诉讼主张有提供证据加以证明的责任。根据租赁合同约定内容显示，双方已就租赁期内发生导致合同终止履行的情形及相关责任作了明确约定，系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，对双方均具有法律效力，均应恪守履行。被告作为承租方应按约履行支付租金义务，但被告未按合同约定日期支付2015年8月20日至2016年2月19日的租金，构成违约。被告主张该期间租金已予免除，但原告并未认可，被告亦未举证证明，本院就其主张不予采信。原告要求解除合同有合同及法律依据，本院予以支持，合同解除日期应以原告发函送达对方的日期为准，即2015年10月21日。
合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据当事人履行状况，当事人可予恢复原状，并有权要求赔偿损失。合同第九条第一款约定了“乙方逾期支付租金超过七天的，本协议终止，乙方应立即搬迁设备，腾退房屋；乙方搭建建筑物、构筑物及设施不得损坏，归甲方所有”等内容，故原告要求被告搬迁可移动设备、腾退房屋，支付租金及按租金标准计算的房屋使用费请求应予支持。至合同解除日，根据合同约定租金标准，被告应支付原告租金为42338.7元。
关于保证金，原告表示已按合同约定没收保证金40000元，本院认为，被告未按约定期限支付租金对原告造成一定损失，根据被告逾期时间、金额，原告要求予以没收保证金的违约责任过高，应予以调整，本院酌情按被告逾期支付的租金及使用费为本金，参照同期同类银行贷款利率的1.3倍计算被告应负违约金为3459元，剩余租赁保证金36541元可与被告应付租金进行折抵，相应折抵后，被告还应支付原告租金5797.7元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告苏州三木化工有限公司与被告苏州华阳针织有限公司于2014年1月28日签订的《房屋租赁合同》于2015年10月21日解除；
二、被告苏州华阳针织有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空并将可移动物品搬离苏州工业园区娄葑东南区朝前工业区厂房，将相应房屋交付原告苏州三木化工有限公司；
三、被告苏州华阳针织有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告苏州三木化工有限公司租金5797.7元，并支付原告自2015年10月22日起至实际退还原告房屋之日止，按合同约定租金25万元／年标准计算的房屋使用费。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1016元，减半收取508元，由被告苏州华阳针织有限公司负担，此款项已由原告预交，本院不再退回，被告于履行上述判决时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
代理审判员 李精华
二〇一六年一月十五日
书 记 员 孙晓伟