广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终1490号
上诉人（原审被告）:梁敏仪，女，汉族，1977年4月28日出生，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：区丽容，广东骏和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:杨瑞淼，男，汉族，1984年7月14日出生，住广东省阳山县。
委托诉讼代理人：梁广宙，广东鹏瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈震，广东鹏瑞律师事务所实习律师。
上诉人梁敏仪因与被上诉人杨瑞淼房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初11949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人梁敏仪提起上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，将本案发回重审或依法改判驳回杨瑞淼在一审的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由杨瑞淼承担。事实和理由：一、一审判决认定梁敏仪违约没有事实和法律依据。涉案《房屋买卖合同》附件（付款方式）第一条B第3项反映，本案是杨瑞淼买房需要向银行办理贷款手续，杨瑞淼应在签订合同后5日内即2016年5月27日前签署银行按揭文件，向银行提出申请250万元的按揭贷款。但杨瑞淼在合同签署后没有向任何一家银行办理过申请贷款手续，一审期间也没有出示过任何有关办理贷款的资料，故梁敏仪根本不知道需要提供哪些资料，杨瑞淼也根本无法向梁敏仪明示需要提供什么资料。梁敏仪对杨瑞淼申请贷款只是协助提供资料，杨瑞淼向银行申请贷款显然是合同的先履行义务，其主义务没有履行，梁敏仪的从义务无从开展。一审法院未对杨瑞淼是否向银行提出贷款申请进行审理查明，就认定梁敏仪负有提交收款方账号、收款委托书、结婚证等相关材料的义务没有依据。且需要卖家提供的资料每家银行的规定都不同，有些资料未必需要梁敏仪提供。
二、梁敏仪已按涉案合同约定交付了自身能提供的全部资料，已经履行了相应的义务。梁瑞淼向法庭出具的诉讼资料也可反映出梁敏仪的身份证、房产证已提供给杨瑞淼，尚欠什么资料杨瑞淼并未举证证明。
三、一审法院判决梁敏仪按照合同成交价的10%支付违约金错误。本案中，无论哪一方违约，也应按照定金《收款证明》中备注约定的“卖方双倍返还定金或卖方没收定金”，该《收款证明》由中介公司提供，按照买卖双方的意思表示，不偏不倚；且该《收款证明》是双方签订涉案买卖合同后出具，是双方新的合意内容，即定金交付后，双方不买或不卖房屋，违约责任适用定金罚则而非10%的违约金。前后两张《收款证明》均由梁敏仪签名确认收款后交给杨瑞淼，足以认定双方均认可《收款证明》上的全部记载，否则杨瑞淼必然要求删除或修改备注内容。一审法院不顾《收款证明》所反映的事实情况，判决梁敏仪支付10%的违约金违背事实和法理。
四、涉案《房屋买卖合同》实际上无法履行。根据《中国银监会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》规定，在不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件两次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。杨瑞淼购买涉案房屋向银行申请贷款，必要前提是需要支付购房首付款不低于25%即702000元，而涉案合同约定杨瑞淼支付50000元定金后向银行申请贷款显然无法实现贷款目的，购房款无法实现由银行贷款支付，合同就无法履行下去，合同目的无法实现。因合同目的不能实现，双方没有达成变更合同而解除，双方对此均无过错，互不负违约责任。故合同解除是由于合同约定本身的缺陷造成，并非梁敏仪违约不履行合同约定义务。
五、关于合同解除的时间。梁敏仪没有签收过杨瑞淼及其委托律师所发函件的邮政快递单，邮政单位记录的“本人签收”与事实不符。日常生活中，邮递送件根本没有核实收件人的身份，仅凭邮政电脑记录“本人签收”无法反应是梁敏仪本人签收。他人冒用梁敏仪的名义签收，邮政也会记录为“本人签收”。一审法院认定合同在2016年7月12日解除没有依据。
被上诉人杨瑞淼答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。梁敏仪的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。一、梁敏仪在合同履行过程中存在严重的违约行为。根据涉案合同（付款方式）中第一条第二款第三项的约定，根据按揭公司和银行的要求，梁敏仪需提供夫妻双方身份证复印件、户口本、结婚证、收款银行卡、房产证、查册表、夫妻同意出售声明书、收款委托书等资料，并协助杨瑞淼一起去签名办理按揭手续。梁敏仪称杨瑞淼没有向银行办理贷款申请手续不属实。杨瑞淼已委托按揭公司办理相关手续，并向按揭公司缴纳费用、提交材料，但梁敏仪一直拒绝提供上述材料，拒绝配合杨瑞淼办理按揭手续。按揭公司多次通知梁敏仪要求其提供上述材料，梁敏仪不予理会。杨瑞淼通过电话，发催告函，发送律师函的方式要求梁敏仪提供上述资料并协助办理按揭申请，梁敏仪置之不理，且拒绝和杨瑞淼沟通，严重违约。
二、双方的违约责任应按涉案合同第七条关于违约责任的约定处理。梁敏仪称违约金数额应按《收款证明》中备注的“卖方双倍返还定金或买方没收定金”来确定没有任何依据。1、《收款证明》只是中介提供的格式样本，是梁敏仪单方出具的收到购房定金的确认，没有杨瑞淼的签名确认。2、梁敏仪并未提交证据证明双方约定排斥合同关于违约责任条款的适用，且双方未签订其他补充协议对此另行约定。故对违约责任的约定没有改变，仍应按照涉案合同第七条关于违约责任的约定认定。
三、《中国银监会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》不能成为合同不能履行的理由。1、该通知仅为银行内部的规章制度，不是法律或行政法规，梁敏仪不能以违反该规章制度为由，称合同不能履行。2、根据合同附件（付款方式）的约定，双方应先提交办理银行贷款所需的资料后，才能去银行申请按揭。至于银行同不同意贷款或贷款多少，是杨瑞淼的问题，梁敏仪连办理银行贷款所需要的资料都没交，怎知银行不会贷款呢？且根据涉案合同附件（付款方式）第一条B的规定，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，买方需在支付首期楼款的同时补足给卖方，故合同目的仍可实现。
四、梁敏仪于2016年7月12日签收杨瑞淼解除合同的律师函，《房屋买卖合同》已于签收当日解除。梁敏仪称未收到杨瑞淼发出的通知函和律师函不是事实。杨瑞淼发出上述文件的收件地址均是合同约定的地址。根据合同第十一条约定，本合约首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址。故杨瑞淼寄发催告函和律师函的地址符合合同约定。
杨瑞淼向一审法院起诉请求：1.解除杨瑞淼、梁敏仪于2016年5月22日签订的《房屋买卖合同》；2.梁敏仪向杨瑞淼返还定金5万元；3.梁敏仪向杨瑞淼支付违约金280800元；4.案件诉讼费用由梁敏仪承担。
一审法院经审理查明：2016年5月22日，杨瑞淼、梁敏仪双方签订房屋买卖合同，约定由梁敏仪将位于佛山市顺德区38号房屋出让给杨瑞淼，出让价格2808000元，如任何一方隐瞒或所提供的资料不真实、不完整，从而导致本合约的目的不能实现，或在守约方发出关于本次交易的相关手续通知五天仍不履行本合同条款的，如属于卖方违约的，买方有权解除合同，除可要求卖方双倍返还定金外并有权要求卖方支付相当于成交价10%作为违约金。双方还在合同附件约定：买方在签订合同当天支付部分定金3000元，剩余定金47000应于2016年5月24日前支付完毕，卖方应在收到定金5日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。合同签订后，杨瑞淼分别于2016年5月22日和2016年5月24日分两次共向梁敏仪支付定金5万元，但梁敏仪至今仍未提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且未协助杨瑞淼到银行申请银行按揭。2016年7月5日，杨瑞淼向梁敏仪致函，要求梁敏仪提供办理银行贷款所需要的资料，且协助杨瑞淼到银行申请银行按揭，但梁敏仪不予理会。2016年7月11日，杨瑞淼委托律师致函，声明解除双方于2016年5月22日签订的《房屋买卖合同》，梁敏仪在收到律师函三日内向杨瑞淼双倍返还定金10万元，并支付违约金280800元。梁敏仪于2016年7月12日收到该函后，仍未与杨瑞淼协商。
一审法院认为，杨瑞淼与梁敏仪签订的《房屋买卖合约》合法有效，双方应依合同的约定及法律法规的规定行使权利和履行义务。
关于梁敏仪是否违约的问题。杨瑞淼已依约履行交付5万元定金的义务，按合同约定，梁敏仪应在杨瑞淼支付定金5万元后5日内向杨瑞淼提交办理银行按揭的材料及协助杨瑞淼办理银行按揭贷款，但其在合同约定的时间内仍没有向杨瑞淼提交收款方账号、收款委托书、结婚证等相关资料，导致杨瑞淼未能办理银行按揭手续。2016年7月5日，杨瑞淼向梁敏仪致函，要求梁敏仪提供办理银行贷款所需要的资料，且协助杨瑞淼到银行申请银行按揭，虽然梁敏仪辩称其没有收到杨瑞淼邮寄的邮件，但邮政部门出具的详情单注明邮件为本人签收，上述地址亦为合同约定的杨瑞淼向梁敏仪送达相关文件的地址，且一审法院亦是按该地址向梁敏仪邮寄应诉材料，梁敏仪收到后委托律师出庭参加诉讼，故可证明梁敏仪是能够收到邮件的，梁敏仪在该问题上存在不诚实的行为。梁敏仪抗辩称系杨瑞淼要求其伪造买卖合同及支付证明骗取银行贷款，其不愿配合原告的欺诈行为才导致杨瑞淼没有办理按揭贷款，但其未能提交证据证明自已的主张，故一审法院对其该辩称不予采纳。梁敏仪的上述行为违反了合同的约定，且在杨瑞淼向其发出催交函之后仍未向杨瑞淼提交相关资料，故杨瑞淼可依合同的约定要求解除合同，并按合同约定支付违约金。杨瑞淼于2016年7月11日委托律师发函向梁敏仪发出解除合同的通知，梁敏仪于2016年7月12日签收该通知，故双方的合同已于2016年7月12解除。双方在合同中约定如属于卖方违约的，买方有权解除合同，除可要求卖方双倍返还定金外并有权要求卖方支付相当于成交价10%作为违约金，现杨瑞淼要求梁敏仪返还已交付的定金5万元及支付违约金280800元，并未显著过高，合法有据，一审法院予以支持。梁敏仪认为应按《收款证明》中记载的赔偿双倍定金的条款来承担违约责任，但其并未提交证据证明双方有约定排斥合同关于违约责任的条款的适用，另该证明是梁敏仪单方签名出具的，不能认为杨瑞淼认同该一条款，故对梁敏仪的抗辩，一审法院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认杨瑞淼与梁敏仪于2016年5月22日签订的《房屋买卖合同》已于2016年7月12日解除；二、梁敏仪应于判决发生法律效力之日起十日内向杨瑞淼返还定金50000元；三、梁敏仪应于判决发生法律效力之日起十日内向杨瑞淼支付违约金280800元;四、驳回杨瑞淼的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为3131元、财产保全费2174元（已由杨瑞淼预交），由梁敏仪负担。
二审期间，上诉人梁敏仪向本院提交了证据一、EMS快递单复印件两份，拟证明涉案两份邮件均不是梁敏仪本人签收，与邮政的电脑跟踪记录不一致；证据二、交通银行二手房按揭业务所需资料，拟证明中国交通银行规定办理二手房贷款买房必须提供支付了不低于20%或30%的首期款凭证、收据，卖方提供的资料是产权人身份证、房产证、收款账户；证据三、中国农业银行、中国建设银行、广州银行、中国银行官方网站上“个人二手住房贷款”所需资料，拟证明支付首期款是申请贷款人必须履行的义务，杨瑞淼支付的首期款不足以办理银行贷款手续导致本次房屋买卖无法贷款，银行的官方网站都没有对出卖方需要提交的资料有特别说明。被上诉人杨瑞淼未向本院提交新证据。经审查，梁敏仪提交的证据一是复印件，杨瑞淼对其真实性不予确认，本院不予采信；证据二、三虽然杨瑞淼对其真实性不予确认，但其内容均可通过致电相关银行或在相应的官方网站核实，在杨瑞淼未提出相反证据的情况下，本院对该证据均予以采信。
经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案合同的解除时间；梁敏仪是否应向杨瑞淼返还定金及支付违约金。
经查，梁敏仪与杨瑞淼签订的《房屋买卖合约》是双方的真实意思表示，没有违反法律的规定，合法有效。杨瑞淼已分别于2016年5月22日、5月24日两次共向梁敏仪支付5万元，依约履行了交付定金的义务，按合同约定，梁敏仪应在杨瑞淼支付定金5万元后5日内向杨瑞淼提交齐全办理银行按揭的材料及协助杨瑞淼办理银行按揭贷款。本案中，双方在合同中并未约定梁敏仪应向杨瑞淼提交的办理银行按揭的具体材料名称，而根据梁敏仪提交的证据二、三显示，各大银行对个人住房贷款申请中卖方需要提供的资料规定不尽相同。一方面，杨瑞淼提供的证据既不能证明其已向某一银行提出个人住房贷款申请，在此情况下，梁敏仪应提交的资料无法确定，且梁敏仪已提供了身份证及房产证的资料，但杨瑞淼不能证明其曾要求梁敏仪于何时、何地、提交什么材料协助其办理银行按揭贷款；另一方面，梁敏仪明知道其应承担的上述合同义务，却怠于与杨瑞淼沟通，明确需要提供的资料及协助时间，其自认已提供给杨瑞淼的资料亦明显不够齐全，且在杨瑞淼向其发出要求提供资料并协助杨瑞淼申请银行按揭的催告函及有关解除合同的律师函后仍然未与杨瑞淼协商。可见，双方不仅在涉案合同中对争议事项约定不明，发生争议后又怠于协商达成一致意见，且在履行过程中均有过错，应该各自承担相应的责任。由此，杨瑞淼于2016年7月11日向梁敏仪寄送律师函，单方面主张解除涉案合同，在梁敏仪未同意解除的情况下，一审判决认定梁敏仪签收该律师函的时间为合同解除时间有误，本院予以纠正。因杨瑞淼向一审法庭起诉要求解除涉案合同，而梁敏仪于2016年8月5日签收了一审法院送达的起诉状副本，可视为杨瑞淼就解除涉案合同的意思表示于2016年8月5日再次送达给梁敏仪，梁敏仪在一审庭审中亦表示同意解除上述合同，故本院认定涉案《房屋买卖合约》于2016年8月5日解除。
此外，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，一审判决梁敏仪向杨瑞淼返还定金5万元并无不当，本院予以维持。梁敏仪上诉主张杨瑞淼构成违约，定金应不予返还理据不足，本院不予支持。如前所述，因双方对合同的解除均有过错，故互不承担违约责任，梁敏仪关于其不应向杨瑞淼支付违约金的上诉理由成立，本院予以支持。杨瑞淼关于梁敏仪应向其支付违约金的诉讼请求依据不足，本院不予支持。
另，梁敏仪上诉主张其没有收到杨瑞淼向其邮寄的两份函件。经查，邮政部门出具的详情单注明邮件为本人签收，上述地址亦为合同约定的杨瑞淼向梁敏仪送达相关文件的地址，且一审法院亦是按该地址向梁敏仪邮寄应诉材料，梁敏仪收到并委托律师出庭参加诉讼，故梁敏仪的该上诉理由依据不足，本院不予采纳。
综上，梁敏仪关于涉案合同的解除时间及其不应向杨瑞淼支付违约金的上诉请求成立，本院予以支持，其余上诉请求缺乏理据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，处理失当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初11949号民事判决第二项；
二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初11949号民事判决第三项、第四项；
三、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初11949号民事判决第一项为：确认上诉人梁敏仪与被上诉人杨瑞淼于2016年5月22日签订的《房屋买卖合同》已于2016年8月5日解除；
四、驳回被上诉人杨瑞淼的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取为3131元，由上诉人梁敏仪负担1000元，由被上诉人杨瑞淼负担2131元。二审案件受理费6262元，由上诉人梁敏仪负担2000元，由被上诉人杨瑞淼负担4262元。
本判决为终审判决。
审判长 温万民
审判员 余珂珂
审判员 徐允贤
二〇一七年五月十九日
书记员 郭文静