江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏11民终81号
上诉人（原审原告）郑菊华。
委托代理人项斌，江苏玄博律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）句容碧桂园房地产开发有限公司，住所地句容市黄梅集镇。
法定代表人杨文杰，系该公司经理。
委托代理人张营，该公司员工。
上诉人郑菊华因与被上诉人句容碧桂园房地产开发有限公司（以下简称句容碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，不服句容市人民法院（2015）句民初字第802号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年6月1日，郑菊华与句容碧桂园公司签订《商品房买卖合同》及附件，双方约定：郑菊华购买句容碧桂园公司开发的位于句容碧桂园凤凰城凤仪苑005幢02单元2904号房屋，房屋总价款为178万元。郑菊华采用分期付款方式向句容碧桂园公司支付房款，在签订合同时郑菊华支付商品房总房价款43.82%，即78万元，在2014年7月1日之前郑菊华支付商品房总房价款56.18%，即100万元。句容碧桂园公司应于2015年8月30日向郑菊华交付房屋。2014年6月1日，双方还就郑菊华办理按揭贷款的相关问题签订协议书一份，协议书第一条约定“乙方（郑菊华）根据现行贷款政策充分考虑个人实际情况的前提下，同意剩余房款100万元以商业银行按揭贷款的方式支付给甲方（碧桂园公司），并且乙方已向相关贷款审批机构提出贷款申请。”协议书第二条约定“不管上述贷款审批机构是否最终批准乙方贷款申请，以及贷款审批机构最终批准乙方的贷款为多少，乙方均同意按贷款审批机构最终批准结果与甲方签订该商品房的《商品房买卖合同》及一系列附件、附录，并不再就贷款审批机构贷款审批问题提出异议。若上述贷款审批机构最终批准的贷款金额与其申请贷款金额之间存在差额部分款项的，乙方承诺应在签订买卖合同之日起30天内将该差额款项直接支付给甲方。”双方还就合同其它事项作了约定。合同签订后，郑菊华按约向句容碧桂园公司支付首期房款78万元（含定金1万元）。
2014年9月15日，郑菊华向句容碧桂园公司邮寄律师函一份，内容为：1、双方签订的房屋买卖合同于2014年8月17日解除；2、要求句容碧桂园公司返还其支付的首付款78万及利息；3、要求句容碧桂园公司赔偿误工费、交通费等损失2000元；4、要求句容碧桂园公司对赵锐收取的中介费1.5万元承担连带返还责任。
2015年4月9日，郑菊华诉至原审法院，称句容碧桂园公司为其办理按揭贷款时编造虚假资料，请求法院判令：1、其与句容碧桂园公司签订的商品房买卖合同无效；2、句容碧桂园公司返还购房款78万元及利息；3、句容碧桂园公司赔偿其它经济损失3万元。
一审审理过程中，郑菊华陈述：其在句容碧桂园公司处购房时，句容碧桂园公司的销售人员郭成承诺帮其办理贷款，后郭成给了案外人赵锐的电话让其与赵锐联系办理贷款。郑菊华还陈述，其买房是真实意思，但其不符合法定的购房条件，句容碧桂园公司伙同第三人赵锐制作虚假材料骗取银行贷款，将不合法的主体资格人为的合法化。其是受诱骗与句容碧桂园公司签订商品房买卖合同，故合同应属无效。句容碧桂园公司陈述：其公司销售人员郭成仅仅是向郑菊华介绍办理按揭贷款的担保公司，郑菊华自行与担保公司商谈，其公司自始至终均未参与郑菊华办理贷款事宜。案外人赵锐陈述：2014年7月份左右，郑菊华给付其1.5万元，由赵锐帮助其办理按揭贷款手续。在办理贷款手续过程中，郑菊华告知其在安徽有一个厂，并且是股东。赵锐在经郑菊华同意后，遂以郑菊华的名义制作了一张法定代表人为郑菊华的虚假企业法人营业执照。
原审法院认为：关于郑菊华诉称句容碧桂园公司与案外人赵锐串通欺骗银行贷款之问题。第一，郑菊华陈述句容碧桂园公司的销售人员郭成仅是承诺帮助其办理贷款，在郑菊华与句容碧桂园公司签订的商品房买卖合同补充协议中，郑菊华自己承诺不管贷款审批机构是否最终批准贷款申请，以及贷款审批机构最终批准的贷款为多少，郑菊华均同意按贷款审批机构最终批准结果与句容碧桂园公司签订《商品房买卖合同》及一系列附件、附录，并不再就贷款审批机构贷款审批问题提出异议。第二，郭成仅提供给郑菊华案外人赵锐的手机联系方式，郑菊华直接转账给付赵锐办理贷款所需费用。在办理贷款期间，郑菊华和赵锐联系，提供资料给赵锐，并由赵锐陪同一起办理贷款手续。即在郑菊华办理贷款期间，句容碧桂园公司以及句容碧桂园公司的销售人员郭成均未实际参与。综上，郑菊华知道或应当知道为其办理贷款的是案外人赵锐而非郭成或句容碧桂园公司。故郑菊华诉称句容碧桂园公司与案外人串通欺骗银行贷款，对此不予采信。
关于郑菊华与句容碧桂园公司签订的商品房买卖合同的效力问题。郑菊华陈述其购买房屋是其真实意思表示，但其并不符合法定的购房条件。但目前法律对购买房屋主体条件并未作出具体规定，故涉案商品房买卖合同应当认定为双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条之规定，判决：驳回郑菊华的诉讼请求。案件受理费11980元，由郑菊华负担。
郑菊华不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、句容碧桂园公司在明知其不符合按揭贷款条件的情况下，与案外人恶意串通，企图骗取银行贷款，这一事实清楚，证据确凿。故双方签订的商品房买卖合同应当认定为无效。2、其与句容碧桂园公司按揭贷款的相关问题签订的协议是格式条款，应属无效。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判为支持其一审诉讼请求。
被上诉人句容碧桂园公司辩称：1、购房者是否符合办理按揭贷款的条件，应由银行审核，其公司并没有审查的义务。2、其公司销售人员郭成的工作职责，是向意向购房者介绍房屋，办理房屋买卖合同签订等事宜，除此之外的其他行为均属郭成个人行为，不在其工作职责范围之内。3、其公司与郑菊华之间就贷款的约定不存在免除其责任，加重对方义务的不公平现象。关于贷款细节的约定，都有明显的提示，故不存在格式条款无效的问题。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，关于郑菊华与句容碧桂园公司签订的商品房买卖合同之效力问题，应审查合同本身是否具有无效事由。综合审查双方签订合同的过程、所签订合同的内容和合同履行过程，均不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效事由。即郑菊华与句容碧桂园公司签订的合同系双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫，恶意串通，以合法形式掩盖非法目的等情形，故合法有效。至于句容碧桂园公司的销售人员郭成曾介绍赵锐帮郑菊华办理贷款，以及参与赵锐为郑菊华办理贷款的价格协商等事宜。首先，郑菊华作为完全民事行为能力人，对其选择何种方式付款及是否具备办理贷款条件应有清楚认知。其次，郭成作为句容碧桂园公司的销售人员，其职责为向客户介绍房屋、带领客户看房、负责公司与客户签订商品房买卖合同等事宜。在客户不具备贷款条件的情况下，郭成协助客户采取违法手段办理贷款，并不属于句容碧桂园公司销售人员的职责范围，即句容碧桂园公司并未授权郭成办理此事宜。故郭成在本案中协助郑菊华办理贷款之行为并不能认定系代表句容碧桂园公司作出。再次，最终办理贷款手续所伪造的材料等均系赵锐作出，郑菊华将1.5万元直接给付赵锐，而非郭成，亦非句容碧桂园公司。故句容碧桂园公司不应承担此行为之法律后果。至于郑菊华与句容碧桂园公司就按揭贷款的相关问题所签订的补充协议，系双方意思表示一致的结果，并不存在格式条款应无效之问题。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11980元，由郑菊华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳建安
代理审判员 孙 毅
代理审判员 严晓璞
二〇一六年四月六日
书 记 员 王 伟