陕西省宝鸡市金台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金民初字第00309号
原告张志强，男，生于1971年7月15日，回族，住宝鸡市渭滨区火炬路*号。
原告马萍，女，生于1971年3月4日，回族，住址同上。
共同委托代理人袁利强，陕西永佳律师事务所律师。
被告陕西秦佳房地产开发有限公司，住所地西安市碑林区永宁村23号。
法定代表人景常荣，任执行董事。
委托代理人董跃，该公司法律顾问。
委托代理人张文涛，该公司职员。
原告张志强、马萍诉被告陕西秦佳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张志强及其委托代理人、被告的委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理�结。
原告诉称，原告于2012年6月22日与被告签订商品房买卖合同，购买了被告位于金台区新福路20号秦佳西花园院内第4幢1单元0602号住房一套，原告依约缴纳了房款。合同约定被告应当在2013年10月1日前，按照国家及地方政府有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用。时至今日被告并没有按照合同约定交付房屋。合同约定的外墙应该采用高档墙面砖也被被告变成了外墙涂料。各种配套设施也遥遥无期，该房屋至今也达不到居住条件。故诉至法院请求依法判决：1、被告承担原告上述逾期交房违约金91631元，逾期办理房产证违约金1472元，共计93103元，2、被告以外墙为高档墙面砖的合同约定履行原合同，3、被告承担本案诉讼费用。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据材料：
1、商品房买卖合同；
2、缴纳购房款发票；
3、�片两张。
被告辩称，原告购买的4号楼已于2013年8月12日之前经过了建设、监理、施工及设计单位验收合格，并于2014年1月14日在宝鸡市城乡建设规划局进行了竣工验收备案，符合双方约定的交房条件。自2013年10月起就开始分批电话通知业主交房并领取钥匙，4号楼是2014年1月24日给业主打的电话，通知后原告以配套设施不全、后期费用过高拒绝接收，原告截止开庭之日仍未按照合同约定将包括维修基金、契税等在内的后期费用缴清，故被告并未违约，请求驳回原告的诉讼请求。同时因为原告未缴清后期费用，导致被告无法去办理产权证书，产权证书办理逾期责任不在被告，被告不应承担逾期办理房产证的违约金。商品房逾期交付时间应计算至被告电话通知原告之日，原告接到被告通知后未领取钥匙，责任应由其自行承担。双方合同约定的逾期交房违约金标准过�，我们请求依法予以降低，应按照同期相同地段的房租计算。
关于原告要求外墙更换高档瓷砖的请求，因该小区是在2009年-2010年制作的设计方案，当时的设计方案是外墙外保温加瓷砖装饰，而被告在施工过程中，宝鸡规划局下发（2011）85号文件第二条明确要求，民用建筑住宅外墙不得使用瓷砖装饰。这属于行政行为，应属不可抗力，被告只能改变施工工艺。交房过程中，被告向业主承诺，涉及到合同有外墙瓷砖工艺的，按照住户房屋面积每平方米补偿8元，交房时，大部分业主同意并签署了相关文件。目前房屋已经交付，外墙已无法再贴瓷砖，并且原告的诉讼请求中没有明确高档瓷砖是什么，且外墙属于建筑物公共部分，应归全体业主共同共有，原告无权仅就个人部分主张权利，故被告请求驳回原告的该项诉讼请求。
被告为支持其辩解主张，向本院提供了下列证据材料：
1、商品房买卖合同；
2、单位工程质量竣工验收记录、竣工验收备案表；
3、四号楼电话通知业主登记表；
4、宝鸡市城乡建设规划局宝市建规发（2011）85号文件。
5、销售代理合同、陕西泰格房地产营销策划有限公司营业执照、组织机构代码证、证明、证人马明的书面证言；
6、陕西众福信资产评估有限公司资产评估咨询意见书。
对于原告提供的证据1-3、被告提供的证据1-2、4-6，双方均未提出异议，本院予以认定，作为本案认定事实的依据。
对于被告提供的证据3，原告有异议，本院认为该证据与被告的证据5相互印证形成证据链，可以证明被告实际电话通知原告的事实，本院予以采信。
本院根据对证据的分析认定及庭审调查，查明以下事实：2012年6月22日原告与被告签订商品房买卖合�，约定原告购买被告开发的位于金台区新福路20号秦佳西花园院内第4幢1单元0602号住房一套。合同约定该房预测建筑面积为137.29平方米，每平方米3573.9元，总金额490661元。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（1、该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。注：买受人已将全部应付房款、维修基金、契税等需买受人承担的所有费用交清为出卖人交付房屋的前提，否则出卖人有权不予交付商品房。”合同第九条第1款第2项约定：“出卖人未按照合同约定期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过45日后买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交�房价款万分之五的违约金。”
合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。”在合同附件三关于装饰设备标准第一项外墙约定为：“采用高档墙面砖、外墙保温”。但在被告给原告交付的商品房外墙采用了外墙涂料。
原告于2012年6月7日、8月16日分两次向被告支付全部购房款，被告给原告出具了发票。2013年8月12日原告购买的楼房经建设、监理、施工、设计单位验收合格，2014年1月14日被告在宝鸡市城乡建设规划局进行了验收备案登记。2014年1月24日被告委托的销售代理商陕西泰格房地产营销策划有限公司工作人员马明通过电话通知原告交房�取钥匙，原告于2014年4月27日领取了钥匙。交房前被告并未书面通知原告交纳购房的维修基金、契税等后期费用，交房之时被告尚未向原告明确具体后期费用数额，原告在2014年6月才得知具体数额，上述费用原告至今未缴纳。
另查，经陕西众福信资产评估有限公司资产评估咨询意见书确定，原告购买的房屋在2013年10月-2014年10月同地段同类房屋租金标准为每月1000元。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行自己的权利和义务。本案中双方合同约定的交房时间为2013年10月1日，被告的销售代理商于2014年1月24日通过电话方式通知原告交房，被告通知原告的时间已超过了合同约定时间，应认定为被告逾期交房。原告至2014年4月27日才领取了钥匙，是因其接到被告电话通知后认为房屋不符合交付条件而拒收，本院认为，原告接到交房通知后，其并未提出解除合同，导致领取钥匙时间一直延后，现其向被告提出支付逾期交房违约金，被告虽逾期通知，但原告亦存在扩大损失情形，故本院酌情以被告电话通知之日起算三个月内为原告收房的合理期限，即自2013年10月2日起计算至2014年4月24日共计205天，对于原告主张超出该期限的违约金本院不予支持。
对于被告认为双方合同约定的违约金计算标准过高，申请人民法院予以减少的意见，本院认为，约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中双方约定的违约金计算标准为“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”，按此计算约为每日245元、每月7360元，结合本地社会经济发展和居民人均生活水平，该约定明显过高。被告主张违约金约定过高符合客观实际，其要求依法降低，本院予以确认。
《合同法》司法解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。本院认为违约金应以补偿性为主，兼顾惩罚性，当事人不应通过违约金的约定获得额外利益。本案中违约金的计算应从基于合同未正常履行原告所损失的其应当获得的预期利益角度考虑，应以被告的逾期交房行为给原告造成的实际损失为基础计算。但本案中原告仅依�同约定来主张违约金，并未提供证据证明给其造成的实际损失。本案中原告的损失应为不能在预先设定的时间使用所购房屋，行使占有、使用、收益、处分的权能，该利益的替代应为房租损失。综合考虑本案具体实际情况，逾期交房违约金的计算标准应按照评估机构评定的同地段同类房屋租金标准每月1000元上浮30%予以确定，为205天÷30天×1000元×130%＝8883元，应由被告向原告支付，原告主张超出的部分本院不予支持。
对于原告主张被告支付逾期办理房产证违约金的诉讼请求，本院认为，虽双方合同约定被告应在交房365日之内将相关办理资料报产权登记机关备案，但应以原告交纳维修基金、契税等后期费用为前提。本案中原告在2014年6月时已知需要缴纳后期费用，但原告一直未缴，造成被告无法办理产权登记备案和产权证，故不应认定为被告违约，原告�请求本院不予支持。
对原告主张被告以外墙为高档墙面砖的合同约定履行原合同的诉讼请求，本院认为，楼房的外墙部分系公用建筑，应属于所有业主共同共有，原告不能仅作为个体主张属于自己权利，该项请求权的主体应是小区全体业主或业主委员会，而非原告个人，故原告该请求本院不予支持。
对于被告辩称原告未按照合同约定缴纳维修基金、契税等后期费用，被告不存在逾期交房事实、并未违约的辩解意见，本院认为被告未按照约定的时间给原告交房违约事实客观存在，虽双方合同约定被告交房的前提为买受人将应付房款、维修基金、契税等所有费用缴清，但该费用的缴纳应以被告的通知为前提，被告并未举证证明其在约定的交房期限2013年10月1日前通知原告交纳上述费用，被告以此为由辩解与事实不符，本院不予采信。
综上，依据《�华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定判决如下：
一、被告陕西秦佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张志强、马萍逾期交房违约金8883元。
二、驳回原告张志强、马萍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2128元，由被告承担1475元，原告承担653元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于宝鸡市中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭 瑞
代理审判员 杨潇蕊
人民陪审员 付永红
二〇一五年五月十三日
书 记 员 林 森