杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0191民初3050号
原告：庞茂冰，男，1990年1月5日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道外区。
被告：杭州九阳置业有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区三号大街北银公寓8幢5号商铺，统一社会信用代码913301016970516248。
法定代表人：陈刚，该公司董事长。
原告庞茂冰与被告杭州九阳置业有限公司（以下简称九阳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行审理。原告庞茂冰到庭参加诉讼，被告九阳公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告庞茂冰向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金4184元（以643696为基数，按日万分之一，自2017年1月21日起计算至2017年3月24日止）；2.判令被告支付原告逾期办证违约金10299元（以643696元为基数，按日万分之一，计算160天）；3.判令被告支付原告逾期物业费743.70元（自2017年1月20日至2017年3月27日，4.90元/月/平方米×67.46平方米×2.25个月）；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年10月13日，原、被告签订了《浙江省商品房买卖合同》（合同编号为：2015预1314880），约定原告向被告购买杭州经济技术开发区泰美国际大厦2幢819室房屋；被告应当在2016年5月31日前将符合条件的商品房（建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明）交付给原告；被告承诺于2016年8月31日前取得规定的土地、房屋权属证书，交付给原告。合同签订后，原告依约履行了付款义务。但被告却于2017年3月24日才完成竣工验收备案，并于2017年3月27日才与原告制作《商品房交接书》，被告已构成逾期交房，应承担相应的违约责任。另被告直至2017年5月16日才通知原告办理《房屋所有权证》，亦构成逾期办证，亦应承担相应的违约责任。原告认为，原告与被告之间的合同关系清楚、明确，被告逾期交房、逾期办证应按照约定向原告支付违约金。故原告诉至法院，请求判如所请。
被告九阳公司答辩称：第一，关于逾期交房问题。双方签订的《浙江省商品房买卖合同》约定出卖人应于2016年8月31日前向买受人交房，交付前应取得建设工程竣工验收备案表。同时约定，在不符合合同约定条件时，经买受人同意接收房屋的，可以交房交接单签署为依据。若出卖人逾期交房或买受人逾期收房，产权初始登记可延期相同的时间。案涉房产已于2016年8月5日通过竣工验收，但由于工程资料收集等原因，直至2017年3月27日才完成建设工程竣工验收备案。被告基于案涉工程已通过竣工验收，根据相关规定已达到了使用条件，故将案涉房屋交付买受人，以满足急需入住或出租的买受人的要求。本案原告已于2017年1月21日到被告处办理了交房手续，签署了商品房交接书，且被告已按照合同约定支付原告142天的逾期交房违约金18729.74元。被告已于2017年1月21日交付了案涉房屋，从法理上讲，只有在没有交房或者交房行为无效时才应承担逾期交房的违约责任。在实际已交房的情况下，合同没有约定需要承担逾期交房的违约责任，法律也未规定需要承担逾期交房的违约金。即便被告未按合同约定条件交房，亦可不承担逾期交房的违约责任，但需承担没有按合同约定履行义务的违约责任。但原告于2017年1月21日收房后，被告并不会对原告造成损失，也不会因为没有竣工验收备案表而对被告造成损失。且合同附件八约定了在未满足房屋交付条件下，买受人同意接收的，双方可变更交付条件，并以签署房屋交接单为依据。被告认为案涉房屋的交房时间应认定为2017年1月21日，而不是取得竣工验收备案表的时间。被告已支付原告全部逾期交房违约金。第二，关于逾期办证问题。合同附件八第十一条第8款约定，交房逾期后产权初始登记的完成时间可相应延期，被告于2017年1月21日交房，其相应的初始登记时间可延期至2017年4月21日，自2017年4月21日至2017年5月16日未超过90天，被告仅需承担总房价万分之一的违约金，即64.30元。第三，关于支付物业费问题，原告于2017年1月21日实际占有使用了泰美国际大厦2幢819室商品房，享受了绿城物业服务集团有限公司的服务，理应支付物业费，且该物业费是由绿城物业服务集团有限公司向原告收取，因此，原告主张被告支付物业费没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告不合理的诉讼请求。
原告提交的《浙江省商品房买卖合同》《补充协议》、竣工验收备案表、商品房交接书、交房通知书，被告九阳公司提交的《浙江省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（复印件）、工程质量竣工验收记录（复印件）、泰美国际大厦房款结算表（复印件）等证据，本院予以确认。对被告提交的告知书（复印件）、现场告示照片（复印件）等，原告对该证据真实性有异议，且表示未曾看到过。本院认为该组证据真实性无法审查，故对此不予确认。被告提交的商品房交接书，本院对交房日期予以确认。
本院结合认定的有效证据及当事人庭审陈述，认定本案事实如下：2015年10月13日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》，约定买受人（原告）向出卖人（被告）购买位于杭州经济技术开发区泰美国际大厦2幢819室房屋，房屋总价为643694元。出卖人应当在2016年5月31日前将符合条件的商品房交付原告使用，其中一项条件为建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自合同约定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。出卖人承诺于2016年8月31日前，取得规定的土地、房屋权属证书交付给买受人；出卖人如不能在约定期限内交付权属证书的，在约定日期起90日内，被告交付权属证书或登记证明的，按已付房款的万分之一承担违约责任。约定日期起90日后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同另约定：出卖人逾期交房或买受人逾期收房的，则土地、房屋权属证书取得的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同。该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任。
2016年8月5日，案涉工程通过竣工验收。
2016年8月21日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》，约定出卖人在2016年12月31日前交付案涉房屋，并于交房后90天内取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该房屋所有权初始登记，取得该房屋所有权证。买受人承诺在2016年12月31日前不退房。出卖人承诺：自2016年6月1日起至最终确定的交房日止，出卖人按合同约定按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，另自2016年9月1日起至最终确定的交房日止，再按1元/月/平方米的标准对买受人进行补偿。本补充协议与《商品房买卖合同》中有冲突的内容，以本补充协议为准。
2017年1月21日，原、被告签署商品房交接书，对座落于杭州经济技术开发区泰美国际大厦2幢819室房屋进行验收交接。原告庞茂冰签字确认退还案涉商品房面积差金额667元，并领取案涉商品房自2016年9月1日至2017年1月20日的延期交房违约金9140.48元及延期交房补偿金9589.26元。同日，被告为绿城物业服务集团代收物业费3966.60元，该费用由物业券抵扣。
2017年3月27日，案涉工程完成竣工验收备案登记。
2017年5月16日，被告九阳公司完成案涉房产的土地所有权证、商品房所有权证的初始登记。
本院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》对交房时间及办理产权证时间重新作出了约定，且该协议明确写明，如内容与《浙江省商品房买卖合同》有冲突的，以该协议为准。故根据该协议及《浙江省商品房买卖合同》的有关约定，被告应当在2016年12月31日前，将符合条件的商品房交付原告使用，其中一项条件为建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明。2017年1月21日，被告向原告交付的房屋并不符合合同约定的条件，被告也未提交有效证据证明在告知原告房屋未取得建设工程竣工验收备案证明的情况下，原告仍愿意接收房屋，并放弃权利。因此，在房屋未达到合同约定的交付条件下，被告仍应承担逾期交房的违约责任，现原告诉请要求被告支付自2017年1月21日至2017年3月24日的违约金，于法有据，本院予以支持，但应以实际交付的房款643029元为基数计算违约金，经本院核算为4051.08元。原告要求被告按日支付万分之一逾期办证违约金10299元的诉讼请求，因《商品房买卖合同补充协议》约定被告应于交房后90天内即2017年3月31日前取得土地使用权证书或土地使用权证明，并负责申请房屋所有权初始登记。根据庭审查明事实，被告于2017年5月16日完成案涉房产的土地所有权证、商品房所有权证的初始登记，逾期天数在90日内。故本院根据合同约定内容，并结合被告答辩意见，对合理部分64.30元予以支持。原告要求被告支付逾期物业费的诉讼请求，因被告并非案涉房屋的物业服务合同相对人，仅为绿城物业服务集团有限公司代收了物业费，故原告要求被告支付逾期物业费的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告杭州九阳置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告庞茂冰逾期交房违约金4051.08元；
二、被告杭州九阳置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告庞茂冰逾期办证违约金64.30元；
三、驳回原告庞茂冰的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费181元，减半收取90.50元，由原告庞茂冰负担66.50元，由被告杭州九阳置业有限公司负担24元。原告庞茂冰于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；被告杭州九阳置业有限公司于本判决书生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
本判决为终审判决。
审判员 吕瑜岚
二〇一七年十二月二十五日
书记员 袁依婷