湖北省武汉市黄陂区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂黄陂民商初字第00473号
原告陈立。
委托代理人白文芳，（特别授权）。
委托代理人胡娟，北京盈科（武汉）律师事务所律师（一般授权）。
被告湖北珩生投资有限公司，住所地：武汉市黄陂区盘龙城经济开发区叶店村珩生领袖城会所1-4层1室。
法定代表人张化冰，该公司董事长。
委托代理人段明。（一般授权）。
原告陈立诉被告湖北珩生投资有限公司（以下简称珩生公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月31日立案受理后，依法组成由审判员王飞担任审判长，人民陪审员刘义锁、任丽君参加的合议庭，于2015年9月23日公开开庭进行了审理。原告陈立及其委托代理人白文芳、胡娟，被告珩生公司委托代理人段明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈立诉称：原告与被告签订《武汉市商品房买卖合同》一份，约定被告应于2013年9月28日前将符合条件的商品房交付原告，但因房屋工程质量问题一直未能交房，原告往返多次收房与被告指定的物业公司交涉，至今房屋仍不能达到交付标准，被告应当依据合同约定支付已付房款万分之零点五的违约金，自2013年9月28日计算至2015年7月26日累计666日，违约金计算为23743元。合同约定的违约金标准过低，远远低于被告违约行为给原告造成的实际损失。因工程质量问题导致交房的延迟，原告自2014年7月至今租房费用有42750元，请求人民法院将违约金予以调整，按日万分之一计算，即47488元。同时，合同约定外墙为高级墙面砖，而被告在未征得原告同意的情况下，自行更改为涂料，系单方违约，侵害了原告的利益。双方多次就以上问题协商未果，诉至法院，请求判令：1、被告支付原告逾期交房违约金24350元；2、被告修复房屋屋顶渗漏、地面开裂、墙面瓷砖脱落事宜；3、被告按照《武汉市商品房买卖合同》约定将外墙涂料更换为高级外墙砖；4、被告赔偿原告逾期交房造成的损失62100元；5、被告向原告提交办理房屋所有权登记的相关材料（购房发票原件、武汉市商品房权属证明书、加盖珩生公司公章的房屋产权移交凭证及交易权属申请表）；6、被告承担本案诉讼费用。
被告珩生公司辩称：案涉房屋已符合交付条件，且被告已在双方约定的交付期限前向原告发出收房通知，原告主张的逾期收房事实上是原告对房屋维修问题不满拒不收房造成的，如原告认为房屋存在瑕疵问题，应依合同约定向被告主张维修义务或自行维修后向被告索赔，而不应当以拒不收房的形式人为地扩大自己的损失，原告主张的逾期收房损失应当由其自行承担，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2012年7月3日，原告陈立与被告珩生公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份。合同约定：1、原告购买被告开发的位于武汉盘龙城经济开发区珩生·领袖城第中2幢2层5号商品房一套，总价款713027元；2、约定交房时间为2013年9月28日；如逾期交房，被告按日向原告支付已交付房款万分之零点五的违约金；3、被告应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因被告的责任造成原告不能办理房地产权属证书的，被告按已付房款的百分之零点五支付违约金，出卖方履行办理初始登记义务即将买受人办理权属证书需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；4、约定装饰、设备标准为外墙为高级外墙砖以及其他部位的要求，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人进行合理维修，经维修仍达不到约定标准的，出卖人有义务更换设备。合同还对其他事项进行了约定。合同签订前后，原告分两次向被告支付购房款合计713027元。2011年12月31日，被告取得案涉商品房竣工验收备案证。2013年9月24日，被告向原告邮寄了《收房通知书》，原告于次日签收。根据被告提交的《住宅质量保证书》载明，住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，正常使用情况下各部位部件的保修责任及保修期限如下：屋面渗漏保修5年；室外墙面、窗台渗漏保修1年；墙面开裂影响使用、顶棚抹灰层脱落保修1年；楼地面空鼓、开裂、大面积起砂保修1年；还就主体结构等部位保修进行约定。保修责任认定包括经鉴定认为是设计原因引起、是施工原因引起或者其他与住户约定的建设单位之责任。经鉴定为装修及使用不当、不可抗力或超过保修期限造成的损失的，保修责任免除。
另查明，2015年6月至7月期间，原告发现案涉房屋外墙是涂料而非高级墙面砖；楼道入户门上方墙砖有松动、脱落；厨房天花板有水渍痕迹；部分地面有开裂脱皮现象。为此，原告至今没有收房。
上述事实有《武汉市商品房买卖合同》、《购房发票》、图片及视频资料、《工程竣工验收备案证》、《住宅质量保证书》、EMS邮寄单及回执查询、原、被告陈述等证据，具备证据的真实性、合法性、关联性特征，能够证明案件事实，本院依法予以采信。
本院认为：原告陈立与被告珩生公司签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同当事人应当全面履行合同义务。原告依约已经支付了全部购房款，被告应当将符合约定条件的房屋交付原告。被告在约定交付之日前向原告发出书面收房通知，且此时房屋已经取得了竣工验收备案手续，视为房屋符合交付的条件。双方约定交付时间为2013年9月28日，原告举证证明了2015年6月至7月时的房屋现状，但此时房屋状况不能反映约定交房之日的房屋现状，也不能据此认定约定交房之日的房屋不符合交付条件。原告举证证明的2015年6月至7月时房屋存在质量问题不能成为拒绝收房的理由，其以此拒收房屋缺乏相应的合同依据。原告因拒绝收房所产生的损失应由其自行承担，故对原告要求被告支付逾期交房违约金及因逾期交房造成损失的请求，本院不予支持。原告对被告提交的《住宅质量保证书》不予认可，认为是被告单方制作，不能证明房屋符合要求。该证据系被告单方向购房者作出的质保保证承诺，有利于保证购房者的权益，属于单方增加被告义务，赋予原告权利的保证担保，其内容亦不违反相关法律规定，本院予以采信。关于原告所诉案涉房屋质量问题的判断，《住宅质量保证书》载明保修期自竣工验收的住宅交付之日起计算，即应当自2013年9月28日起计算，原告拒收房屋造成的期限延误及责任由其自行承担。对原告主张的厨房天花板有水渍痕迹的保修要求，因质保书中并未约定该部分有水渍渗漏的保修义务，不属于保修的范围，且天花板位于室内，出现水渍原因不明，故对该项诉请，本院不予支持。关于入户门上方墙面瓷砖脱落事宜，质保书对此部位并没有特别约定，可参照墙面开裂、顶棚抹灰层脱落保修1年的约定确定维修责任。因原告证明该问题出现在2015年6月至7月，依据超过约定保修期限，故对该项诉讼请求，本院不予支持。同理，关于其主张地面开裂的保修责任，亦因超过质保期，本院不予支持。被告擅自将合同约定的外墙使用高级外墙砖变更为涂料不符合约定，应当承担违约责任；但考虑到案涉房屋的整体楼栋已经竣工验收，且涉及诸多已入住和尚未入住业主利益，本案中不宜要求被告再行更改外墙的施工工艺，故对原告要求被告按照《武汉市商品房买卖合同》约定将外墙涂料更换为高级外墙砖的请求，本院不予支持，原告可以其他方式要求被告承担违约责任。原告要求被告提供办理房屋所有权登记的相关材料系双方合同约定义务，被告应当依据合同履行。但是考虑到商品房买卖合同关系的特殊性，购房发票确实需要双方对实际交房面积进行核对后才能最终确定房屋交易的准确价格及开具发票的最终数额；至于要求被告协助提供办理房屋初始登记相关材料问题，根据双方合同约定及交易惯例来看，该义务应当是在交房之后履行，也即在原告收房之后。本案中原告尚未前往办理收房手续，故对该项请求，本院不予支持。原告可根据合同约定，在收房之后要求被告履行上述协助义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告陈立全部诉讼请求。
案件受理费11800元，由原告陈立负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 王 飞
人民陪审员 刘义锁
人民陪审员 任丽君
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 刘 畅