北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终524号上诉人（原审被告）倪小渤，女，1963年1月31日出生。委托代理人缪红琰，北京市博人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京东岳物业管理有限责任公司房地产经纪分公司，住所地北京市朝阳区十里堡1号11号楼106室。负责人王成茂，经理。委托代理人陈建华，男，1961年9月11日出生。被上诉人（原审被告）倪小滨，男，1966年11月1日出生。上诉人倪小渤因与被上诉人北京东岳物业管理有限责任公司房地产经纪分公司（以下简称东岳物业分公司）、被上诉人倪小滨委托合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民（商）初字第41135号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官张丽新担任审判长，法官田璐、法官常洪雷参加的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。东岳物业分公司在一审中起诉称：2011年7月29日，东岳物业分公司与倪小渤、倪小滨签订《委托代理出售房屋合同》，倪小渤、倪小滨委托东岳物业分公司代理出售位于北京市朝阳区康家园小区×号楼×单元×号房屋（以下简称涉案房屋）。东岳物业分公司根据当日签订的《委托代理出售房屋合同》补充协议支付给倪小渤、倪小滨定金六万元，约定在2012年2月28日东岳物业分公司未能将涉案房屋出售退还东岳物业分公司。由于倪小渤、倪小滨原因涉案房屋未能按时出售，倪小渤、倪小滨同意退还定金六万元，后东岳物业分公司多次催促，倪小滨于2012年5月7日立下字据准备于2012年10月30日前退还六万元，但倪小渤、倪小滨至今未退还。故东岳物业分公司诉至法院，要求：1.倪小渤、倪小滨共同连带立即退还东岳物业分公司售房定金六万元；2.诉讼费由倪小渤、倪小滨承担。倪小渤在一审中答辩称：东岳物业分公司与倪小渤于2011年7月29日签订的《委托代理出售房屋合同》中未约定东岳物业分公司支付倪小渤定金六万元，倪小渤也从未收到过这六万元；倪小渤未授权倪小滨就有关代理房屋买卖事宜收取六万元定金，如倪小滨却收取了六万元定金，那就是超越代理权，倪小渤不予追认，倪小渤不应就定金退还承担责任；根据2011年7月29日补充协议，如合同届满，东岳物业分公司未能将涉案房屋售出，只需退还三万元。倪小滨在一审期间既未参加庭审，亦未向提交书面答辩。一审法院审理查明：2011年7月29日，倪小渤、倪小滨作为甲方与作为乙方的东岳物业分公司签订《委托代理出售房屋合同》，约定，甲方委托乙方出售涉案房屋，产权性质为使用权，使用面积32.6平方米；该房屋出售价格为六十五万元，此价格为甲方净得款；本协议委托期限自2011年7月29日至2012年2月28日，此期限受托人为委托人的独家委托服务提供者；第十一条补充事项：1.乙方于签订本合同当日支付甲方代理售房定金一万元；2.甲方承诺因本人长期在国外不太方便亲自办理上述房产的出售相关的手续事宜，现委托倪小滨为我的代理人，有权办理与出售上述房产相关的一切事宜。即我的代理人同时也是本合同的委托人；3.乙方及乙方的客户必须将房款汇入甲方指定的账户即：工商行×××，倪小渤。倪小渤在甲方处签字，倪小滨在甲方委托代理人处签字。同日，倪小滨作为甲方与作为乙方的东岳物业分公司签订补充协议，约定：乙方于签订本补充协议当日支付甲方代理售房定金五万元（实际共支付甲方售房定金六万元）；乙方承诺在代理售房合同期内不论是否售出上述房产都将支付甲方因售房产生的差旅费3万元（即甲方最终应所得售房款总额为六十八万元）；甲方承诺与乙方在委托代理出售房屋合同期限内，乙方将上述房产售出且甲方收到购房客户定金时，将乙方支付的代理售房定金原数退还乙方。并同意乙方出售上述房产的售房款在保证甲方最终所得六十八元以上的部分作为乙方的中介佣金归乙方所有；甲方承诺在与乙方的委托代理出售房屋合同期限届满日，乙方未能将房屋售出，甲方在扣除甲方因售房产生的差旅费三万元后，将乙方所支付的代理售房定金三万元一次性退还乙方，并与乙方签订关于上述房产的代理出租同时出售的合同，委托期限为乙方将房屋出售后终止，具体房屋出租金额甲方双方另行协商。同日，倪小滨作为甲方（收款方）与作为乙方（付款方）的东岳物业分公司签订定金收据，内容为：“甲方倪小滨收到乙方购买涉案房屋定金六万元；甲方给此房买房人所写的1万元定金收条，由现乙方收回。定金一万元由现乙方退还。”2012年2月17日，倪小渤、倪小滨作为甲方与作为乙方的东岳物业分公司签订《补充协议》，约定甲方委托乙方出售房屋委托期限延长至房屋出售后终止，但是，如果有一方因特殊原因导致委托出售房屋无法继续履行，甲乙双方可协商提前终止委托出售房屋；甲乙双方都认为签订合同时约定的房屋出售价格有些偏高。现约定房屋出售价格为乙方根据当出售时市场行情及房屋实际情况与甲方协商后，甲方认可的价格为准；如本补充协议与主合同条款不一致的，以本补充协议为准。倪小滨在甲方处签字。2012年5月7日，倪小渤作为甲方（出售房），黄×作为乙方（购买方）与作为以丙方（居间人）的东岳物业分公司签订居间成交确认书，落款出售人出签有倪小滨代倪小渤。同日，倪小滨出具内容为“本人倪小滨于2012年10月31日前退还东岳物业分公司六万元”的“承诺”。一审庭审中，东岳物业分公司与倪小渤均认可倪小渤与倪小滨系亲姐弟关系。一审庭审中，倪小渤对2011年7月29日补充协议、定金收据、2012年2月17日补充协议、倪小滨出具的“承诺”、居间成交确认书真实性均表示无法确认，但不申请对倪小滨的签字进行笔迹鉴定，倪小渤主张上述材料中没有倪小渤签字，且倪小渤未授权倪小滨以现金形式收取六万元定金，倪小渤对此不知情。一审法院判决认定：《委托代理出售房屋合同》及补充协议等均系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”，倪小滨作为倪小渤的代理人，其与东岳物业分公司之间因出售涉案房屋而签订的相关协议，对倪小渤产生直接的约束力，倪小滨承诺于2012年10月31日前退还东岳物业分公司六万元，应对倪小渤产生约束力，东岳物业分公司要求倪小渤退还定金，合法有据，该院予以支持。倪小渤关于倪小滨签署的相关协议无倪小渤签字，对相关协议不认可的答辩意见，没有事实和法律依据，该院不予采信。根据《委托代理出售房屋合同》，倪小滨的代理权限为“有权办理与出售上述房产相关的一切事宜”，且倪小渤亦认可其与倪小滨系亲姐弟关系，故倪小渤关于倪小滨超越代理权限的答辩意见，该院不予采信。倪小滨在2012年5月7日出具“承诺书”，承诺于2012年10月31日前退还东岳物业分公司六万元，东岳物业分公司要求其承担退还义务，合法有据，该院予以支持。倪小滨经该院合法传唤，未到庭应诉，不影响该院依据查明的事实依法作出判决。依照《中华人民共和国合同法》一百零九条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决：倪小渤、倪小滨于判决生效之日起10日内退还东岳物业分公司6万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。倪小渤不服一审法院判决，向本院提起上诉。其主要的上诉理由是：一审法院认定事实错误。一审判决违背法律原则，一审法院以其主观臆想任意作出判决是错误的。一审庭审中，东岳物业分公司认可是倪小滨支付的6万元定金，而非倪小渤，一审法院判决倪小渤承担连带责任有误。倪小滨在一审期间未出庭，一审法院在未查明其签署的相关文件的情况下判决是错误的。一审法院关于本案中倪小滨的代理权限、代理范围的认定有误。涉案《委托代理出售房屋合同》中约定的倪小滨的代理权限为“有权办理与出售上述房产有关的一切事宜”，该授权属于全权代理，内容空泛，代理人不能对委托人的实体权利作出决定或放弃，该权限不应包括与他人签订协议、领取款项等，且倪小渤在合同中明确约定款项必须汇入倪小渤的指定账号，对于倪小滨超越合同约定授权范围之外的行为，在未经倪小渤追认的情况下，应由倪小滨自行承担责任。倪小滨与倪小渤虽然是亲姐弟，并不能以此认定本案中不存在超越代理权限的行为。一审法院在没有充分证据的情况下简单认定定金数额是错误的。东岳物业公司未能举证证明倪小渤违约，一审法院判决要求倪小渤退回定金是错误的。东岳物业分公司未按照合同约定，将定金汇入倪小渤账户，倪小渤本人未收到该款项，故不应承担返还责任。本案中不能排除倪小滨与东岳物业分公司之间存在恶意串通的可能，一审法院未予查明有误。一审法院适用法律亦存在错误。综上，上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回东岳物业分公司在一审中的诉讼请求，倪小渤无需退还6万元；一、二审诉讼费用由东岳物业分公司、倪小滨承担。东岳物业分公司服从一审法院判决，其针对倪小渤的上诉理由和请求答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依据双方签订的《委托代理出售房屋合同》的约定，倪小渤已经授权倪小滨办理一切事宜，故倪小滨的行为可以代表倪小渤。在签订上述合同之前，东岳物业分公司已经将1万元定金给了倪小滨。在《委托代理出售房屋合同》签订之后，双方又签订了补充协议，东岳物业分公司向倪小滨又支付了5万元定金。上述6万元和房款是按照倪小滨的要求支付的。东岳物业分公司与倪小渤之间没有其他纠纷。倪小滨二审期间未出庭，亦未向本院提交书面答辩意见。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有当事人提交的2011年7月29日《委托代理出售房屋合同》及补充协议、定金收据、2012年2月17日补充协议、居间成交确认书、倪小滨出具的“承诺书”，以及当事人的陈述意见等在案佐证。本院认为：倪小滨、倪小渤与东岳物业分公司之间签订的《委托代理出售房屋合同》及补充协议系各方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应确认其合法有效。本案二审期间争议的焦点是倪小滨在本案中的行为是否对倪小渤发生法律约束力。倪小渤上诉主张其在合同中对倪小滨的授权范围有明确约定，倪小滨超越代理权限所进行的行为对倪小渤不发生法律效力，倪小渤未实际收取该定金，不应承担连带责任，一审法院认定有误。对此，本院认为，依据倪小滨、倪小渤与东岳物业分公司签订的《委托代理出售房屋合同》第十一条约定，因倪小渤长期在国外不太方便办理诉争房产的出售相关手续，故委托倪小滨作为代理人，办理与出售房产相关的一切事宜。同时明确“倪小渤的代理人（即倪小滨）也是本合同的委托人。”在该合同落款处书写的联系电话也均是倪小滨的联系电话。同时，倪小滨与倪小渤确属亲姐弟关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。故东岳物业分公司有理由相信，倪小滨有权作为倪小渤的代理人，与东岳物业分公司就出售涉案房屋进行相关行为，该行为的法律后果应归属于倪小渤。本案中，倪小滨关于签订补充协议及收取定金等行为均与出售房屋相关，一审法院认定该行为应对倪小渤发生法律约束力符合上述法律规定，本院予以确认。倪小渤上述关于倪小滨超越代理权限，其没有实际收取定金，故不应承担连带责任的上诉意见缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于定金数额的问题，因倪小滨签订的补充协议及其后出具的“承诺书”已明确约定为6万元，故一审法院据此判令倪小渤应退还东岳物业分公司定金6万元并无不当，本院亦予以确认。倪小渤虽上诉主张倪小滨未予出庭，其无法确认补充协议、“承诺书”上倪小滨签字的真实性，但经法庭询问，其明确表示不要求鉴定，故应由其承担相应不利的法律后果，其据此主张一审法院认定事实有误的上诉意见不能成立，本院不予支持。关于倪小滨的责任问题，倪小滨经法院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃了答辩的权利，同时其未出庭不影响法院依据已查明的事实作出判决。因根据其本人出具的“承诺书”，倪小滨自愿承担退还义务，故一审法院判令其向东岳物业分公司承担定金退还责任亦无不当；且一审判决后，倪小滨未在法定期限内提起上诉，故本院对一审法院判决倪小滨退还定金6万元事宜亦不持异议。关于倪小渤上诉主张倪小滨与东岳物业分公司存在恶意串通可能一节，因倪小渤未就此提交充分证据予以证明，故本院对其不予采信。关于倪小渤上诉主张合同中已经指定了倪小渤的个人账户，东岳物业分公司现金支付存在过错之理由，亦不构成其不承担退还责任的有效抗辩，故本院对其不予支持。关于倪小渤上诉主张一审法院适用法律存在错误一节，因缺乏依据，本院亦不予支持。综上，倪小渤的上诉理由均不成立，本院均不支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1300元，由倪小渤、倪小滨负担（于本判决生效后7日内交纳），公告费260元，由倪小滨负担（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费1300元，由倪小渤负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张丽新代理审判员  田 璐代理审判员  常洪雷二〇一六年一月二十九日书 记 员  孙国芳书 记 员  赵 霄