广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终23097号上诉人（原审原告）：广州嘉颖物业管理有限公司，住所地：广州市增城区。法定代表人：温嘉仪。委托代理人：黄戈、赖冠宇，广东达盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卢永忠，男，汉族，住广州市增城区。上诉人广州嘉颖物业管理有限公司（以下简称嘉颖公司）因与被上诉人卢永忠物业服务合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初5268号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人嘉颖公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、卢永忠向嘉颖公司支付物业服务费7329.36元；3、卢永忠向嘉颖公司支付违约金5234.13元；4、本案一、二审诉讼费用由卢永忠承担。事实与理由：1、原审判决中查明：“卢永忠应在接收到收楼通知书之日起七日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。卢永忠认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。广州新图房地产开发有限公司（以下简称新图公司）在接到卢永忠异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复及处理意见。逾期不予答复及处理的，视为卢永忠异议事实成立，该商品房未交付”。嘉颖公司在原审中向法院提交的证据显示开发商(新图公司)与卢永忠签订的《广州市商品房买卖合同》中约定收楼时间为2014年6月30日，新图公司在该日期前便向卢永忠发出《收楼通知书》通知卢永忠在约定期间(即2014年6月30日起七日内)前往收楼并且在《增城日报》中刊登收楼公告，《广州市商品房买卖合同》第十六条中也列明房屋交付时的验收，故说明卢永忠是清楚收楼时间的。根据嘉颖公司提供的《住宅交楼验收表》70－804(卢永忠的房号)上落款时间已过验收期限，且卢永忠在验收期限内并未提出书面异议。按照《广州市商品房买卖合同》的约定，应视为卢永忠已接收房屋。2、原审判决本院认为：“卢永忠陈述由于房屋存在质量问题直到2015年12月10日才收楼，故卢永忠应从2015年12月10日开始交纳物业管理费……至于违约金的问题，根据嘉颖公司与卢永忠的陈述及卢永忠提交的证据，卢永忠确实在收楼前就涉案房屋的质量问题进行投诉，且结合卢永忠在2016年4月之后均如期履行交纳物业管理费义务的事实，可知卢永忠并无拖欠物业管理费的恶意，因此，本院对嘉颖公司请求支付违约金的诉讼请求不予支持。”嘉颖公司认为原审法院的认定有失偏颇，卢永忠前往楼盘收楼的时间为2014年8月25日，注明的存在的问题为窗台漏水，该问题在卢永忠提出后一个月内已完全修补完毕，但卢永忠陈述在，2015年12月10日才收楼，明显系嘉颖公司在此段期间多番通知，而卢永忠拖延时间收楼导致。在违约金问题中，退一万步说，即使按照一审法院的判决卢永忠应支付给嘉颖公司的物业管理费金额，违约金也应支持相应部分，因卢永忠确实有拖欠物业管理费的行为，而在《金凤皇庭商住小区前期物业管理费服务合同》中有明确约定拖欠物业管理费应承担违约责任的条款。原审法院定性卢永忠拖欠物业管理费无恶意是错误的，2016年4月之后嘉颖公司已退出“金凤皇庭”小区的物业管理，之后卢永忠是否及向谁交纳物业管理费与嘉颖公司及本案无关，卢永忠拖欠物业管理费的行为确违反合约精神，不论是否恶意，均需承担违约责任。嘉颖公司作为物业服务管理者，对小区公共部分进行服务管理，交纳管理费系小区业主应有的义务，卢永忠在嘉颖公司提供物业服务期间拒不收楼拒交物业服务费的行为严重损害了嘉颖公司的利益，亦对如期交纳物管费的小区业主不公平。被上诉人卢永忠答辩称：同意原审判决。但原审说我已收楼，我也不知道是什么回事。上诉人嘉颖公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、卢永忠向嘉颖公司支付物业服务费7329.36元；2、卢永忠向嘉颖公司支付违约金5234.13元（违约金计算时间从拖欠物业服务费的次月一日起算，每日按物业服务费本金1‰计至付清之日止，暂计至2017年7月31日为5234.13元）；3、本案诉讼费用由卢永忠承担。原审法院认定事实：2013年7月11日，卢永忠（买受人）与新图公司（出卖人）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定卢永忠向新图公司购买金凤皇庭凤翔街X号X房房产，建筑面积156.82平方米；新图公司已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条列》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州嘉颖物业管理有限公司进行前期物业管理服务，物业服务合同期限自2013年4月28日至2016年4月27日止。物业管理费为每月每平方米1.98元，由卢永忠自收楼之日起按月按时交纳。新图公司应当在2014年6月30日前将合同标的物房屋交付给卢永忠使用。新图公司向卢永忠交付房屋时，应当向卢永忠发出收楼通知书。卢永忠应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。卢永忠认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。新图公司在接到卢永忠异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为卢永忠异议事实成立，该商品房视为未交付。2013年4月28日，新图公司与嘉颖公司签订《金凤皇庭商住小区前期物业管理服务合同》，约定新图公司（甲方）选聘嘉颖公司（乙方）对金凤皇庭商住小区提供前期物业管理服务事宜。协议约定：“……第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部分明细见附件三）；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；……第四条乙方提供的前提物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件五）。……第七条业主应于___/__之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。……物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月3日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。……第十三条乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：1、房屋承重结构、主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙面、屋面等共用部位；2、绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水泵、水箱、电梯、信报箱、消防设施、公共照明、监控设施、避雷、共用天线、机动车库、上下水管道、落水管、供电线路、通讯线路、锅炉、供热线路、供气线路、路灯、沟渠等共用设施设备；……第十七条甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照《质量保证书》约定的期限和保修范围承担物业的保修责任。……第三十一条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每天收取3‰收取滞纳金。……第三十三条甲方违反本合同第十七条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。……”2014年6月23日，新图公司在增城日报刊登《金凤皇庭入伙公告》，通知业主于2014年6月26日开始办理交房手续，若非开发商原因业主逾期未办理收楼手续，将视为已按期交楼。嘉颖公司提交《收楼通知书》主张已通知卢永忠收楼。2016年12月28日，嘉颖公司向卢永忠发出《物业管理费催收函》，卢永忠称未收到。2015年6月16日，《住宅交楼验收表》载明“两个阳台天花脱落（尽快处理业主打算收楼）”。增城区国土资源和规划局查询的产权情况表显示，增城区增江街金凤皇庭凤翔街X号X房房产登记字号（16登记1XX3，产权人为卢永忠，建筑面积为156.97平方米。嘉颖公司提交中国邮政集团广州增城邮政局盖章确认的邮件清单，显示于2016年12月28日向卢永忠在《广州市商品房买卖合同（预售）》预留的地址寄送《物业管理费催收函》。原审庭审中，一、嘉颖公司与卢永忠确认如下事实，1、本案争议的涉案房屋物业管理费期间为2014年7月至2016年4月。2、卢永忠于2015年12月10日接收涉案房屋。二、嘉颖公司主张以下事实：违约金是按当月所欠的物业管理费从逾期交纳的次月第一日起每天千分之一的标准计算。三、卢永忠陈述如下事实：之所以不交纳上述期间物业管理费，是因为收楼时有发现房产存在质量问题，而物管公司一直未配合处理，故不同意支付违约金。原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”嘉颖公司与新图公司签订的《金凤皇庭商住小区前期物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性、强制性规定，是合法有效的，对业主卢永忠具有约束力。嘉颖公司已依约对案涉房屋提供了物业管理服务，故卢永忠应按上述协议的约定交纳物业管理费。根据双方当事人的确认，卢永忠没有支付2014年7月至2016年4月的物业管理费。现双方争议为卢永忠应否支付上述期间的物业管理费。由于新图公司与嘉颖公司签订《金凤皇庭商住小区前期物业管理服务合同》未对缴交物业管理费的起始时间做出约定，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》“第五条物业服务费为每月每平方米建筑面积1.98元由乙方自收楼之日起按月按时交纳”的约定，卢永忠陈述由于房屋存在质量问题直到2015年12月10日才收楼，故卢永忠应从2015年12月10日开始交纳物业管理费，现嘉颖公司主张从2014年开始计算，原审法院不予支持。经核算，2015年12月至2016年4月期间的物业服务费为1554元（1.98元/㎡?月×156.97㎡×5个月），嘉颖公司起诉请求超过上述金额的部分，原审法院不予支持。至于违约金的问题，根据嘉颖公司与卢永忠的陈述以及卢永忠提交的证据，卢永忠确实在收楼前就涉案房屋的质量问题进行投诉，且结合卢永忠在2016年4月之后均如期履行交纳物业管理费义务的事实，可知卢永忠并无拖欠物业管理费的恶意，因此，原审法院对嘉颖公司请求支付违约金的诉讼请求不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、被告卢永忠于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州嘉颖物业管理有限公司支付自2015年12月1日至2016年4月的物业管理费1554元；二、驳回原告广州嘉颖物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57元，由原告广州嘉颖物业管理有限公司负担51元，由被告卢永忠负担6元。经查，除“卢永忠于2015年12月10日接收涉案房屋”外原审法院查明其他事实无误，本院予以确认。二审中，1、嘉颖公司提交《住宅交楼验收表（户内）》及《维修记录表》，拟证明卢永忠系在2014年8月25日前往收楼，已超过合同约定的收楼验收时间，视为卢永忠已接收房屋，开发商及时处理了卢永忠提出的漏水问题。卢永忠表示对上述证据合法性、真实性均无异议，对关联性有异议，卢永忠在2014年8月25日前去收楼发现房屋有水迹、漏水，当天没有收楼，直至2015年12月16日仍未处理好漏水问题。2、卢永忠提交了照片，有2014年6月30日的相片，有2014年12月16日的照片，拟证明整栋楼都有质量问题，因房屋有质量问题，所以卢永忠没有收楼。嘉颖公司表示对该证据的真实性、合法性、关联性不认可，没有载明时间也没有原件，后面的图片与本案无关，是否存在质量问题也与本案无关。3、嘉颖公司和卢永忠均确认卢永忠至今没有收楼。4、卢永忠表示案涉房屋于2016年11月已登记到其名下，嘉颖公司表示不清楚此事。本院认为：依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，嘉颖公司向卢永忠主张物业管理费等费用，首先应举证证明涉案房屋已登记至卢永忠名下或卢永忠已收楼，但嘉颖公司未提交证据证明，关于卢永忠与新图公司就案涉房屋是否符合交房条件的争议，不属于本案的审理范围，故嘉颖公司的上诉理由依据不足，本院不予支持。鉴于嘉颖公司确认卢永忠至今没有收楼，且未提供证据证明案涉房屋已于2016年4月登记到卢永忠名下，如前所述，原审判决卢永忠向嘉颖公司支付2015年12月至2016年4月的物业管理费不当，仅鉴于卢永忠未提起上诉，本院对一审判决不予调处。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由广州嘉颖物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  吴国庆审判员  黄 嵩二〇一七年十二月二十五日书记员  徐毅敏