广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法东民一初字第915号
原告东莞市光大物业管理有限公司。住所地：东莞市东城区。
法定代表人陈润光，董事长。
委托代理人姚鹭，广东湛清律师事务所律师。
被告唐晓花。
委托代理人林渊，广东赋诚律师事务所律师。
原告东莞市光大物业管理有限公司诉被告唐晓花物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人姚鹭、被告的委托代理人林渊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告东莞市光大物业管理有限公司诉称，原告是东莞市东城区景湖春天（豪苑花园）小区的物业服务公司。被告是该小区xxx房屋的业主。案涉房屋的建筑面积为155.18平方米。原、被告双方在2004年12月30日签订了前期物业管理服务协议，约定由原告为被告提供物业服务，物业管理费按照建筑面积、每月每平方米1.8元的标准计算，被告应在每月10日前向原告缴纳当月物业管理费279.3元。同时，原、被告双方约定，被告未按照约定缴纳物业管理费的，原告有权自逾期缴费之日起每日按欠款总额千分之三的标准缴纳滞纳金。该协议签订后，原告即自2004年12月30日起为被告提供物业管理服务。被告至今未向原告缴纳2009年12月至2013年12月期间的物业管理费13685.7元及逾期付款违约金。原告多次向被告催款无果。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付2009年12月至2013年12月期间的物业管理费13685.7元及逾期付款的违约金（违约金按照每日千分之三的标准，自2009年12月21日起计至被告付清之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。
被告唐晓花辩称，原告要求支付的物业管理费及违约金缺乏事实依据。原、被告双方签订的物业管理协议早已经到期，原告无权要求被告支付物业管理费及违约金。即使原告有权收取物业管理费及违约金，但原告主张的2012年1月前的物业管理费已经超过诉讼时效。原告主张的违约金标准过高，被告认为违约金标准不应超过中国人民银行同期贷款利率的标准。请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告具备物业管理服务一级资质。被告为东莞市景湖春天xxx房的业主。2004年12月30日，开发商广东光大企业集团（甲方）与被告（乙方）及原告（丙方）三方签订了案涉物业的《物业交接书》，约定：双方确认自2004年12月30日起，案涉物业由开发商广东光大企业集团交付给被告，被告同意原告为本物业的物业管理服务商。同日，被告（甲方）与原告（乙方）就案涉物业签订《前期物业管理服务协议》（以下简称服务协议），其中第十二条“协议期限”约定：“前期管理自2004年12月30日起至业主委员会与乙方另行签订《物业管理委托合同》时止”；第十六条“物业管理服务费”约定“一、住宅洋房1.2元／平方米.月，高层1.80／平方米.月……；七、费用交纳时间：每月10日前交纳；面积以在甲方购房时签订的《商品房买卖合同》中所注明的建筑面积计收费用”；第二十一条“违约责任”第四款约定“甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交费用，并从逾期之日起每日按欠费总额的3‰交纳滞纳金，并在适当时候停止服务”。原告自2004年12月30日开始为案涉物业提供物业服务。原、被告均确认被告未在案涉物业内居住。2010年，原、被告双方就案涉物业的物业管理费问题发生纠纷，原告向本院提起诉讼，要求被告支付拖欠的物业管理费及滞纳金等。2010年11月3日，本院作出东一法民一初字第8946号民事判决书，判决被告向原告支付2007年9月至2009年11月期间的物业管理费差额7538.5元及2005年3月至2009年11月期间物业管理费的滞纳金。被告不服该判决，向东莞市中级人民法院提起上诉。2011年11月11日，东莞市中级人民法院作出（2011）东中法民一终字第2096号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该二审民事判决书于2011年11月24日生效。2013年8月22日，被告为案涉物业办理了产权转移登记。原告以被告至今尚未支付2009年12月至2013年12月期间的物业管理费及滞纳金，诉至本院要求解决。
本案中，原、被告双方对于被告是否应向原告支付2009年12月至2013年12月期间的物业管理费，存有争议。被告认为，原、被告双方在2009年12月至2013年12月期间不存在书面及事实的物业服务合同关系，案涉物业的开发商与原告签订的物业服务合同已经到期，原、被告双方签订的前期物业服务协议也已经失效；被告在（2011）东中法民一终字2096号一案庭审过程中已经明确表示不接受原告的物业服务，根据原、被告双方签订的前期物业管理协议，原告可以终止服务；被告认为在被告明确表示不接受原告的服务下，原告要求收取被告的物业服务费是缺乏事实及法律依据的，故不同意向原告支付2009年12月至2013年12月期间的物业管理费，且被告在2013年8月将案涉物业转让给案外人，被告无需向原告支付2013年8月之后的物业管理费。原告则认为，原告与案涉物业的开发商签订的物业服务合同在2012年12月31日终止，因房管部门称案涉物业所在的小区没有成立业主委员会，也没有更换物业公司的，故原物业服务合同期限顺延，原告实际为被告提供了物业管理服务，原告不清楚案涉物业的转让情况，故要求被告按照279.3元／月的标准支付2009年12月至2013年12月期间的物业管理费合计13685.7元。被告确认其在2009年12月之前均是按照279.3元的标准向原告缴纳物业管理费。另查，被告在庭审中确认其在2009年12月至2013年12月期间有回案涉物业进行查看，但表示不清楚当时案涉物业所在的小区内有无保安及清洁人员。被告还称，案涉小区在2005年8月22日成立了业主委员会，但不清楚该业主委员会在期限届满后有无重新选举。
诉讼中，原、被告双方对于被告是否需要向原告支付逾期交纳物业管理费的违约金，存有争议。原告认为，根据原、被告双方签订的前期物业服务协议第二十一条第四款的约定，被告应当在每月20日前缴纳物业管理费，现被告逾期交纳物业管理费，故要求被告支付逾期交纳物业管理费的违约金，并要求违约金分段计算，每月物业管理费的违约金均以273.9元为本金，按每日0.3%的标准，从当月21日起计算至被告实际付清之日止。被告则认为，原、被告双方签订的前期物业服务协议已经失效，被告无需向原告支付物业管理费及违约金，且原告的实际损失只有中国人民银行的同期贷款利息，原告主张的违约金计算标准过高，已超过了原告的实际损失，要求法院予以调整。
庭审中，原、被告双方对于原告主张的2009年12月1日至2011年12月31日期间的物业管理费有无超过诉讼时效，存有争议。被告认为，原告于2014年1月10日提起本案诉讼，诉讼时效应当从2014年1月10日起倒推两年，原告现要求被告支付2009年12月1日至2011年12月31日期间的物业管理费已经超过两年的诉讼时效。原告则认为，原告每月均有向被告发交款通知单；2013年5月25日，原告以快递方式、按照案涉物业的地址向被告邮寄了物业管理综合服务费催缴函，由于被告变更联系方式后没有及时通知原告，导致该快递被退件；且原告在提起本案诉讼前，曾于2013年10月就案涉的2009年12月至2013年12月期间的物业管理费向法院提起诉讼，案号为（2013）东一法民一初字第10314号，后原告申请撤诉，故认为原告主张被告支付2009年12月1日至2011年12月31日期间的物业管理费未超过诉讼时效。原告对此提供了交款通知书、催缴函及快递单予以证明。被告称其从未收到该交款通知书、催缴函及快递单，原告清楚被告未实际在案涉物业内居住，该证据为原告单方制作而形成的，不能构成诉讼时效的中断。另查明，原告曾在2013年10月10日向本院提起诉讼，要求被告支付2009年12月至2013年9月期间的物业管理费、水费及违约金；后原告于2013年12月3日以原、被告双方正在协商处理该案为由向本院申请撤诉，故本院依法作出了准予撤诉的口头裁定准予撤诉笔录，案号为（2013）东一法民一初字第10314号。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、交款通知书、催缴函及快递单、物业管理委托合同，被告提供的2006年1月22日的景湖春天业委会资料、2005年8月22日东房物（2005）26号文件、2005年10月28日业联函（2005）04号文件、2005年11月4日业联函（2005）06号文件、2005年11月12日业联函（2005）10号文件、2005年11月25日关于物业管理服务合同之管理费标准的复函、2005年11月26日两份业联函（2005）12号文件、2006年2月15日业联函（2006）01号文件、2006年2月17日关于签订景湖春天物业管理服务合同事宜的复函、2005年10月23日委托书、2006年4月15日会议记录、2006年4月18日关于春天会所经营财务报表的回复函、2006年4月18日关于景湖春天物业管理服务合同事宜的函、2006年4月27日关于洽谈《东莞市景湖春天物业管理服务合同》事宜的函、2006年4月30日关于《景湖春天物业管理服务合同》的函、2006年4月30日关于景湖春天物业管理服务合同事宜的复函、倡议书、2006年5月4日关于召开业主沟通会的通知、选聘物业公司流程、问题汇总、2006年5月7日关于景湖春天业主委员会联函（2006）07号的复函、2006年5月12日的通知、2006年5月15日的告知、2006年6月3日关于重启景湖春天物业管理服务合同谈判的复函、民事判决书、生效证明书、判后答疑书、2006年4月22日手写版业委会会议记录、2006年4月22日打印版业委会会议记录、揭开发展商黑幕到底有多深、2005年1-6月份收支情况表、2005年9月收支情况表、财务沟通会问题汇总、房产登记信息查询结果，本院调取的卷宗材料、本院的庭审笔录及问话笔录等书证附卷为据。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。
关于原告要求被告支付2009年12月1日至2013年12月31日期间的物业管理费问题。首先，被告称其在2009年12月至2013年12月期间有回案涉物业进行查看，但却表示不清楚案涉物业所在的小区在此期间有无清洁工与保安，明显不符合常理，被告未能提供相应的证据证明案涉小区的物业服务情况，应由被告自行承担举证不能的后果，故本院认定，原告在2009年12月至2013年12月期间有实际为案涉物业提供物业服务。其次，被告主张案涉物业的开发商与原告签订的物业服务合同已经到期，故原、被告之间签订的前期物业服务协议已经失效，且被告在（2011）东中法民一终字第2096号案件的庭审中已经明确表示拒绝接受原告提供的物业服务，故不同意向原告支付物业管理费。但本院认为，物业服务合同本身具有集体合同的性质，原告为案涉小区提供物业服务，服务范围为小区的公共区域及公共事务，故小区内的所有物业的业主均是该物业服务的受益人，原告不可能针对某一业主提供单独的物业服务，因此，在原告已经为案涉小区实际提供了物业服务的情况下，被告应当向原告支付物业管理费。再者，原、被告均确认被告未在案涉物业内居住，原告在清楚被告未在案涉物业内居住的情况下仍于2013年5月25日向案涉物业地址快递催缴函，导致该快递被退件，原告未采取其他措施向被告主张权利；且在本案中，本院根据原告提供的地址向被告送达相关应诉材料，被告也有签收，足以证明原告是清楚被告的联系方式。因此，本院认为，原告未穷尽所有方式向被告主张权利，单凭原告于2013年5月25日邮寄快递但被退件的催缴函，不足以构成诉讼时效中断。被告认为原告主张的2009年12月1日至2011年12月31日期间的物业管理费已超过诉讼时效，但由于原告曾在2013年10月10日向本院提起诉讼，要求被告支付2009年12月至2013年9月期间的物业管理费、水费及滞纳金，后于2013年12月3日申请撤诉，因此，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条的规定，从原告在2013年10月10日第一次起诉之日起倒推两年，即原告主张的2011年10月10日至2011年12月31日期间的物业管理费未超过诉讼时效。被告应当向原告支付2011年10月10日之后的物业管理费。原告主张的2009年12月至2011年10月9日期间的物业管理费及其违约金已经超过诉讼时效，本院不予支持。最后，根据被告提供的房产登记信息查询结果显示，被告在2013年8月22日已将案涉物业转让给案外人，因此，被告无需向原告支付2013年8月22日之后的物业管理费。综上四点，本院认定，被告应当向原告支付2011年10月10日至2013年8月21日期间的物业管理费。被告在庭审中确认其在2009年12月之前均是按照279.3元／月的标准向原告支付物业管理费，且原告也要求被告按此标准付款，故被告应按照279.3元／月的标准支付2011年10月10日至2013年8月21日期间的物业管理费279.3元÷31天×22天＋279.3元／月×21个月＋279.3元／月÷31天×21天=6252.71元。
关于原告要求被告支付案涉物业管理费的违约金问题。首先，根据原、被告双方签订的前期物业服务协议第十六条第七项的约定，被告应当在每月10日前向原告缴纳当月的物业管理费，现被告至今未向原告缴纳2013年8月21日之前的物业管理费，已构成违约，原告要求被告支付逾期交纳物业管理费的违约金，于法有据，本院予以支持。其次，原告要求被告根据原、被告双方签订的前期物业服务协议第二十一条第四款的约定，按照每日0.3%的标准支付违约金，本院认为，根据广东省的司法实践，被告迟延缴纳物业管理费给原告造成的损失可推定为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算出来利息，现原告要求被告按照每日0.3%的标准支付违约金，明显高于其实际损失的30%，被告在庭审中明确提出要求降低违约金计算标准，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院依法予以支持，被告应参照中国人民银行同期同类贷款利率的标准向原告支付逾期交纳物业管理费的违约金。综上两点，结合原告要求违约金分段计算的事实，本院认定，被告向原告支付的2011年10月10日至2013年8月21日期间的物业管理费违约金计算应当以每月的物业管理费279.3元为本金（其中2011年10月10日至2011年10月31日期间的物业管理费违约金计算以198.21元为本金、2013年8月1日至2013年8月21日的物业管理费的违约金计算以189.20元为本金），参照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自当月21日起计至被告实际付清之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限被告唐晓花于本判决生效之日起七日内向原告东莞市光大物业管理有限公司支付2011年10月10日至2013年8月21日期间的物业管理费6252.71元。
二、限被告唐晓花于本判决生效之日起七日内向原告东莞市光大物业管理有限公司支付2011年10月10日至2013年8月21日期间的物业管理费违约金（违约金计算应当以每月的物业管理费279.3元为本金，其中2011年10月10日至2011年10月31日期间的物业管理费违约金计算以198.21元为本金、2013年8月1日至2013年8月21日的物业管理费的违约金计算以189.20元为本金，均参照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自当月21日起计至被告实际付清之日止）。
三、驳回原告东莞市光大物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费420元（原告已预交），由原告东莞市光大物业管理有限公司负担395元、被告唐晓花负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 李铮铮
二〇一四年五月十三日
书记员 陈凤好
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第十二条当事人一方向法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
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