宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2016）宁0105民初2955号
原告：银川西夏万达广场有限公司，住所地银川市西夏区怀远东路285号2层。
法定代表人：齐界，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：张明利、李林君，宁夏辅德律师事务所律师。
被告：曲洪亮，男，1977年11月19日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏银川市。
第三人：中国工商银行股份有限公司银川东城支行，住所地宁夏银川市兴庆区中山南街38号。
负责人：李生清，该支行行长。
委托诉讼代理人：胡岩，男，该支行职工。
原告银川西夏万达广场有限公司（以下简称西夏万达）与被告曲洪亮、第三人中国工商银行股份有限公司银川东城支行（以下简称工行东城支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月19日立案后，原告西夏万达向本院提出财产保全申请，本院于2016年11月10日作出（2016）宁0105民初2955-1号民事裁定书，冻结了被告曲洪亮名下位于宁夏银川市××区东侧银川西夏万达广场二期X区X号住宅楼X单元XX室房屋的产权产籍。本案依法适用普通程序，于2017年1月10日公开开庭进行了审理。原告西夏万达的委托诉讼代理人张明利、李林君、被告曲洪亮、第三人工行东城支行的委托诉讼代理人胡岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告西夏万达向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的编号为201XXXXXXXX3的《银川市商品房买卖合同》及有关《合同补充协议》，并限被告三日内向原告返还上述涉案房屋；2.解除在涉案房屋上设定的权利负担（包括但不限于他项权利、租赁等），配合原告办理合同备案变更及预告登记撤销等手续；3.由被告向原告支付违约金133777.2元；4.由被告向原告支付房屋使用费421398.18元（暂定），自2014年10月31日计算至被告向原告实际返还房屋之日；5.由被告向原告支付税费损失44949.14元；6.请求确认合同解除后，原告有权从被告已交的购房款中直接扣除上述违约金、房屋使用费、税费损失等费用；7.由被告承担本案诉讼费、保全费及其他诉讼费用；8.被告向原告支付律师费20000元。事实和理由：2014年9月20日，原、被告双方签订了编号为201XXXXXXXX3的《银川市商品房买卖合同》（以下简称购房合同）及有关《合同补充协议》（以下简称补充协议），其中购房合同约定：由被告购买原告开发的位于西夏区XX路东侧银川西夏万达广场二期X区X号住宅楼X单元XX室房屋，销售金额为668886元，建筑面积为134.49㎡。原、被告在双方补充协议第三条、第四条、第六条、第十四条中还就送达方式、付款与合同解除、房屋交付、违约责任等相关内容进行了补充约定。购房合同及补充协议签订后，被告向原告支付了购房首付款238886元，此后，被告又以上述涉案房屋按揭抵押及原告提供阶段性保证的担保方式通过工行东城支行贷款430000元，向原告支付了剩余购房款，至此购房款668886元已全部付清。在合同履行过程中，原告如约向被告交付了房屋，但被告却未按借款合同规定向工行东城支行还贷，且涉案房屋因第三方债务现被查封。其行为不仅违反了协议约定，还给原告造成了严重的经济损失，故原告诉至法院，请求依法判如所请。
被告曲洪亮辩称：首先，自原、被告签订合同之日起，被告按照合同约定按期支付首付款及银行贷款。从2016年3月，按照合同约定，被告到原告处办理房产证及退税，原告称可以办理，但在被告出具相关手续去办理时却被告知无法办理。被告按照原告要求支付了4%的契税，被告认为按照国家规定，契税最多不应超过2%，原告至今未将超出部分退还，被告认为是原告违约在先。其次，涉案房屋现在仍无法使用，因为地板被泡的问题，原告给被告维修过一次，但仍然出现了问题，该房屋至今仍未达到入住条件，故原告要求被告支付使用费没有依据。涉案房屋房款已经由被告和第三人全部支付给原告了，被告现不同意解除合同，被告与原告之间的商品房买卖合同行为已经完成，被告已经履行了全部义务。至于被告拖欠房屋贷款是被告和第三人之间的关系，与原告无关，因此被告不同意原告的全部诉讼请求。
第三人工行东城支行述称：截止2016年12月21日，被告仍有银行贷款386999.92元未还，逾期利息1667.39元，利息要计算至实际清偿之日。无论原、被告是否解除合同，只要该笔贷款能够得到偿还即可，第三人不提出独立的诉讼请求，不要求解除抵押贷款合同。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对有争议的证据，本院认定如下：
1.《商品房预售许可证》1份，原告提交该份证据证明：2012年12月14日，银川市住房保障局经审查，批准原告西夏万达可以公开预售其名下银川西夏万达广场二期X区X号住宅楼所有房屋。故原告西夏万达有权出售涉案房屋的事实。被告曲洪亮认为该证据与本案无关联性。第三人工行东城支行对该证据无异议。本院认定该证据符合证据的真实性、合法性及关联性，予以采信。
2.《银川市商品房买卖合同》（编号：201XXXXXXXX3）1份，原告提交该份证据证明：2014年9月20日，原被告双方协商一致签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，对通知的送达方式、合同解除条件、房屋交付、违约责任以及违约金、房屋使用费的具体计算方式等作了相关约定的事实。被告对该组证据的真实性认可，但认为其并不存在违约行为，是原告违约在先，未将其多收取的契税退还给被告。第三人对该组证据无异议。本院认定该组证据符合证据的真实性、合法性及关联性，予以采信。
3.《个人购房借款/担保合同》1份。原告提交该份证据证明：2014年10月23日，借款人曲洪亮与贷款人工行东城支行以及保证人原告西夏万达、抵押共有人李某共同签订《个人购房借款/担保合同》。合同第一条、第二条、第十条（第2页、第9页）约定了被告曲洪亮为购买涉案房屋向工行东城支行借款430000元整，并以该房提供抵押担保，原告西夏万达在借款人曲洪亮办妥涉案房屋正式抵押登记手续并且贷款人工行东城支行收到他项权证期间提供连带责任保证。被告曲洪亮认为该证据无法证明被告违约，且恰能证明被告已经履行了全部义务，不存在违约情形。第三人对该份证据无异议。本院认定该证据符合证据的真实性、合法性及关联性，予以采信。
4.《银川西夏万达广场入伙公告》、《房屋交接单》各1份。原告提交该组证据证明：在2014年10月28日发行的《银川晚报》第12版中的《入伙公告》表明原告西夏万达于2014年10月27日通知被告在2014年10月27日至2014年10月31日期间办理交房手续，后被告曲洪亮与原告办理了房屋交接手续，原告已向被告曲洪亮交付涉案房屋的事实。被告认可该组证据的真实性，但认为虽然房屋已经交付，但事实上原告无法证明此房屋交付之日即完全具备使用条件。第三人对该组证据无异议。本院认定该组证据符合证据的真实性、合法性及关联性，予以采信。
5.《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收通知书》、《备案情况说明》各1份。原告提交该组证据证明：被告曲洪亮已经逾期还贷3次，且涉案房屋已被预查封，均符合涉案房屋买卖合同解除条件的事实。被告曲洪亮认可其拖欠银行贷款三个月属实，但对符合房屋买卖合同解除条件有异议，认为被告虽逾期三个月，但最早逾期的时间是2016年3月，而原告未给被告退还契税也属于违约，且违约的时间早于被告，因此是原告先行违约。第三人对该组证据无异议。本院认定该组证据符合证据的真实性、合法性及关联性，予以采信。
6.《税票记账联》、《中国银行电子缴税付款凭证》各1份。原告提交该组证据证明：原告因出售涉案房屋为被告向税务机关缴纳相应的税费44949.14元，结合证据二和证据五，解除涉案购房合同后，被告应承担给原告造成的税费损失44949.14元的事实。被告对该组证据的真实性及证明目的不认可，认为被告不要求解除合同，因此也就不存在税费损失的问题。第三人对该组证据无异议。本院认定该组证据虽符合证据的真实性，但不能达到原告的证明目的，不予采信。
7.《专项委托服务合同》1份。原告提交该份证据证明：因被告的违约行为，原告聘请律师代理本案诉讼，支付律师费2万元整，被告曲洪亮应承担此项费用。被告对该份证据不认可。第三人对该份证据无异议。本院认定该证据系原告与案外人签订，被告不予认可且律师费并非诉讼所必需发生的费用，故不予采信。
8.照片打印件1张，系从原告公司处手写摘抄而来。被告提交该份证据证明：2014年11月12日，被告按照购房协议要求按4%给原告交纳了契税26587元。原告对该证据的真实性、合法性及关联性均不认可。第三人对该证据的真实性、合法性及关联性均不认可。本院认定该证据系打印件且原告不予认可，其真实性无法核实，不予采信。
9.短信5条，系照片打印件。被告提交该份证据证明：被告在办理退契税过程中与原告联系的相关内容，且按照原告要求办理之后，原告称房产证无法办理，契税也不退。原告对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，认为依据补充协议第10条第5款的约定，原告有权在房屋交付后720日内为其办理房屋产权证书。纳税争议与本案诉请无关。第三人的质证意见同原告一致。本院认定该证据系打印件且原告不予认可，其真实性无法核实，不予采信。
10.照片打印件3张。被告提交该份证据证明涉案房屋虽然交付，但无法入住，无法使用，且给被告造成了一定的损失。原告对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的不认可，认为该照片是否系涉案房屋无从查证，依据补充协议第11条第3款，如认定房屋质量问题，应有具备资质的鉴定机构进行鉴定才能认定。本案系房屋买卖合同纠纷，而非质量损害赔偿纠纷，且对方既未提出反诉，也无有效证据证实，又与本案诉请无关,故原告对该证据不予认可。第三人质证意见同原告一致。本院认定该证据系打印件且原告不予认可，其真实性无法核实且与本案无关联性，不予采信。
本院经审理认定事实如下：2014年9月20日，原告西夏万达（甲方）与被告曲洪亮（乙方）签订了编号为201XXXXXXXX3的《银川市商品房买卖合同》及有关《合同补充协议》，约定被告购买原告开发的位于西夏区金波北路东侧银川西夏万达广场二期A区X号住宅楼X单元XX室房屋，建筑面积为134.49㎡。单价为4973.5元/㎡，总价款为668886元。《银川市商品房买卖合同》第七条约定了付款方式及期限：1.乙方（被告曲洪亮）于2014年9月20日前付首付人民币计238886元；2.乙方于2014年10月21日前付商业贷款人民币计430000元。第九条约定交付期限及条件：出卖人应当在2014年10月31日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十七条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》，如因出卖人的责任，买受人不能在固定期限内办理房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：3.双方按照补充协议的相关约定执行。《合同补充协议》中关于办理产权登记手续的约定为：如乙方以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托甲方或甲方指定的代办单位统一办理，乙方承担代办费用。乙方应于办理房屋交付手续前向甲方或甲方指定代办单位出具委托办理该房屋产权登记及抵押登记手续的《授权委托书》及其他资料，并按要求预留相关证件复印件等资料，向甲方预交契税、公共维修基金/专项维修基金、测绘费、产权代办费等费用，如乙方选择自行缴纳上述税费，则乙方应在办理房屋交付手续前向甲方移交全部完税、缴费证明。......如乙方未按照本款前述约定提交资料或向甲方预交全部税费（或完税、缴费证明），或未按通知要求重新提交资料、文件，甲方有权拒绝交付该房屋并暂停代办该房屋产权登记及抵押登记手续。关于房屋交付的补充约定为：该房屋的具体交付时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，甲方发出《入伙通知书》的形式可以是电话、传真、信函、当地媒体报纸公告或网络媒体公告等形式，乙方应在甲方《入伙通知书》载明的交房时间到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和该房屋各类费用（包括物业服务费、公共维修基金/专项维修资金、契税、印花税、手续费、工本费等）。在乙方付清全部购房款及前述各类费用前，甲方有权拒绝交房，且不视为甲方违约。双方就送达方式补充约定为：除合同及补充协议另有约定外，甲方给乙方的所有通知（包括但不限于发送《入伙通知书》）可用传真、快递、挂号邮寄等方式送达，或在网络媒体、当地公开发行的报纸上发布公告等方式送达。在网络媒体或当地公开发行的报纸上公告发出的，公告发布当日为送达日。双方就付款的补充约定为：就甲方提供阶段性按揭贷款担保事宜，乙方承诺严格按照《借款合同》履行还款义务，确保不因逾期还款等原因导致甲方承担阶段性保证责任，且该义务为本合同及补充协议项下乙方主要义务。双方就此明确如下：（1）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项(包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金、按揭银行提起诉讼或者仲裁所产生的案件受理费、律师费等)，及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时，自甲方实际承担上述款项之日起至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括前述代偿银行的全部款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。（2）无论任何原因，乙方逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次）或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知甲方承担担保责任的，甲方有权解除本合同，并要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任。（3）如因乙方原因致使该房屋被司法机关或者行政机关查封、预查封、扣押、冻结、划拨的，甲方有权选择解除本合同，将该房屋收回另行出售，并要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任。双方对于违约责任的补充约定：如因乙方原因导致本合同解除的，双方按以下方式处理：乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金；双方确认，甲方有权自乙方已付的购房款中直接扣除乙方应承担的解约费用、违约金及赔偿金；如该房屋交付（含视为交付）后合同解除，乙方应向甲方支付房屋使用费，计费期间为该房屋交付（含视为交付）之日至乙方实际交还房屋之日，计费标准为购房款总额的3%∕月。双方同时还对其他权利义务进行了约定。乙方实际交还该房屋起，该房屋内遗留的装修、设施、设备的所有权归甲方所有，且甲方无需为此给乙方任何补偿。
2014年10月23日，原、被告及第三人签订了《个人购房借款/担保合同》，约定被告以其购买的上述房屋作为抵押，并由原告提供阶段性保证担保，向第三人贷款43万元；同时亦约定了其他权利义务。合同签订后，原告依约为被告办理房屋备案及缴纳税费等手续。2014年10月27日，原告在银川晚报刊登《入伙公告》，通知包含涉案房屋在内的业主于当日至2014年10月31日正式办理入伙及交房手续。2014年11月12日，原告将涉案房屋交付给被告。2016年7月1日，第三人向原告发出《个人逾期贷款催收通知书》，要求原告对被告截止2016年6月30日连续3期未按约定还款所欠付的贷款本息10514.85元承担连带保证责任或其他第三方担保责任。2016年10月25日，经原告查询，被告购买的上述房屋已被预查封。故原告诉至本院，请求判如所请。
本院认为，原、被告之间商品房买卖合同法律关系依法成立。现因被告未依约履行按时偿还贷款的义务且涉案房屋被有权机关进行了预查封，符合双方约定的合同解除条件。故对原告要求解除房屋买卖合同并返还房屋的诉讼请求，予以支持。合同解除后，被告应协助原告办理合同备案变更及预告登记撤销手续，故对原告的该项诉讼请求，予以支持。原、被告在合同中约定，如被告购买房屋被预查封，原告有权解除合同及补充协议，被告应支付原告购房款总额20%的违约金并按购房款总额的3%∕月支付房屋交付（含视为交付）之日至被告实际交还房屋之日的房屋使用费。现因被告原因，致使房屋买卖合同解除，原告关于支付违约金的诉讼请求亦应成立。被告应支付原告违约金133777.2元（668886元×20%=133777.2元）。因原告已将该房屋实际交付给被告，被告对房屋的占有使用是基于合法的权利来源而非租赁或其他法律关系，故原告主张被告支付自房屋交付之日至被告实际返还房屋之日的房屋使用费无事实及法律依据，本院不予支持。因涉案房屋已设定抵押，原告要求解除权利负担涉及第三人利益且第三人不要求解除《个人购房借款/担保合同》，故对该项请求，本院不予支持。原告要求被告赔偿税费损失，因未举证证明损失已实际发生，本院不予支持。原告主张律师费2万元，因该费用并非诉讼所必需发生的费用，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，上述款项可直接从被告已交纳的购房款中予以扣除。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、解除原告银川西夏万达广场有限公司与被告曲洪亮签订的编号为201XXXXXXXX3的《银川市商品房买卖合同》及《合同补充协议》；
二、被告曲洪亮于本判决生效之日起十五日内向原告银川西夏万达广场有限公司返还位于宁夏银川市××区东侧银川西夏万达广场二期X区X号住宅楼X单元XX室房屋并配合原告银川西夏万达广场有限公司办理上述《银川市商品房买卖合同》备案变更及预告登记撤销手续；
三、被告曲洪亮于本判决生效之日起十五日内向原告银川西夏万达广场有限公司支付违约金133777.2元，该款项直接从被告曲洪亮已交纳的购房款中予以扣除；
四、驳回原告银川西夏万达广场有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10001元，由原告银川西夏万达广场有限公司负担7844元，被告曲洪亮负担2157元。保全费3865元，由原告银川西夏万达广场有限公司负担3092元，被告曲洪亮负担773元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判长靳佳莉
人民陪审员ＸＸ林
人民陪审员张冬昀
二○一七年十二月二十八日
书记员韩亚茹
附本案适用相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
......
第九十三条......
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
......
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
......
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。