湖北省利川市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂2802民初5040号
原告：恩施州烟草公司利川市烟叶分公司，住所地利川市清江大道283号，统一社会信用代码91422802183110885K。
负责人：张健，经理，
委托诉讼代理人：王浩，湖北施南律师事务所律师。
被告：吴琼，女，1964年2月6日出生，土家族，利川市烟草专卖局职工，户籍地利川市，住利川市，
原告恩施州烟草公司利川市烟叶分公司（以下简称利川烟叶公司）与被告吴琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王浩、被告吴琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
利川烟叶公司向本院提出诉讼请求：⒈判令被告向原告支付租金312667元（其中：2015年1月至2015年5月按照100000元/年计算，2015年6月至2017年9月按照159000元/年计算）；⒉由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告于2014年5月以前一直承租原告所有的位于利川市××大道××号的门面从事经营活动，2014年度的门面标准为每年100000元。2015年5月，按恩施州烟草公司的统一要求，原告组织对被告承租的门面公开招租。通过公开招租，该门面由周锐取得承租权，租金每年159000元，但被告拒不交付该门面，致使周锐无法使用该门面，后在周锐的要求下原告被迫与其解除租赁关系。该门面一直由被告使用，直到2017年9月才将该门面交于原告。被告自2015年1月至2017年共计给原告支付租金100000元，共欠原告门面租金312667元。被告拖欠租金支付的行为损害了原告的合法权益，故原告依法起诉，请判准如上请求事项。
吴琼辩称，我从2003年6月开始承租涉案门面，一直都是租期届满后支付房租。2015年1月，我对该门面进行了装修，同年4月原告提出要对该门面实行竞租。周锐通过竞租取得承租权后，我要求周锐给我适当补偿装修费我就腾退门面，但双方还没有协商具体数额周锐就弃标了。此后，我找到原告但无人出面解决，我于2016年1月7日按原来的租金标准以现金方式向原告交纳了2015年度的房租。2016年12月，我书面申请将房屋退还原告，原告没有答复，我要求支付2016年度房租，原告也拒绝接收。2017年5月，原告对该门面租金价格重新进行评估，意见为100000元/年，但原告以该房屋存在纠纷为由未进行招租。我现同意补交余下的房租，但我于2012年向原告缴纳的押金5000元原告没有退还我，请求法院依法判决。
本院经审理认定事实如下：坐落于利川市都××办事处城郊村××、××组的房屋，其房屋所有权人登记为湖北省烟草公司恩施州公司，规划用途为办公，由原告利川烟叶公司实际使用和管理。2012年5月，被告吴琼承租该房屋中位于清江大道由××、××号门面房用于经营烟酒业务，并于同月21日向原告交纳房租押金5000元。此后，原告向被告收取了2012年、2013年房租各100000元。2014年1月1日，原告（出租方）与被告（承租方）签订《房屋租赁合同》，其中约定：承租方租赁出租方清江大道由××、××号门面房屋二间用于经营烟酒业务，租赁期限共一年，出租方于2014年1月1日起将所出租的房屋交付承租方使用，至2014年12月31日收回；房屋租金额为100000元/年，交纳期限为每年1月1日以前一次性交清，不足一年的租金以月平均价计算；承租方在经营期内若需对所租房间进行装修，必须以书面形式征得出租方同意，但期满后出租方不作任何形式的经济补偿，同时承租方不能拆除已装修部分；如因上级主管单位因政策（以上级文件为准）需要终止合同均不视为违约责任，不作任何形式的经济补偿。2015年3月26日，被告向原告支付了2014年房屋租金100000元。
2015年5月6日，原告（委托方、甲方）与湖北天泰拍卖有限责任公司（拍卖方、乙方）签订《委托拍卖合同》，约定：甲方将湖北长信资产评估有限公司鄂长信评报字（2014）第101号界定的标的（位于利川市清江大道东门158号、283号、中兴街清源大道、汪营烟草站等40宗商业门店、仓库、场地、房屋两年租赁经营权）分别拍卖（招租）；拍卖成交后，甲方在标的物所在地30日内向买受人移交标的；原承租人在同等条件、同等价位享有优先承租权，优先人的确认及竞租通知的发放由甲方办理；新承租人自行向原承租人协商装璜补偿费，凭双方补偿协议与甲方签定租赁合同。2015年5月21日，被告（竞买号牌221号）、案外人周锐（竞买号牌46号）等参加利川烟叶公司11号商铺两年租赁经营权的拍卖会，最终周锐以318000元成交。2015年7月10日，原告向周锐退成交价款及佣金166950元，周锐出具了《领款单》，其中注明“原成交确认书作废”。此后，原、被告没有签订房屋租赁合同，被告继续使用涉案房屋从事经营，并于2016年1月7日向原告银行账户存入100000元，原告收款后记账为“吴琼交2015年房租”。2016年12月后，被告未继续使用涉案房屋，并于2017年2月将该房屋钥匙交还原告，但未向原告付清房租及办理返还房屋的相关手续，故原告诉至本院。
上述事实，有《利川市烟叶分公司内部收款收据》、《房屋租赁合同》、《委托拍卖合同》、《湖北天泰拍卖有限责任公司拍卖笔录》、《拍卖成交确认书》、《领款单》、《现金缴款单》、《银行存款日记帐》、双方当事人陈述等证据材料在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告于2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。（一）关于租赁期间的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，《房屋租赁合同》约定的租赁期间为一年，租期届满后双方虽未续签租赁合同，但涉案房屋由被告继续占有、使用，且原告未提交证据证明其对此提出了异议，故该《房屋租赁合同》应继续有效，租赁期限为不定期。原告诉称被告直到2017年9月才将该门面交还原告，被告辩称其于2017年2月将该房屋钥匙交还原告，因双方没有办理返还租赁房屋的相关手续，均没有提交证据证明各自主张的返还房屋的日期，但庭审中被告自认其使用该房屋至2016年12月，原告对此表示认可，相较而言，被告称其于2017年2月已将该房屋钥匙交还原告的可信度更高，可认定双方的房屋租赁关系于2017年2月终止。（二）关于租金计算标准和数额问题。案外人周锐通过竞拍方式以318000元竞得涉案房屋的两年租赁经营权后，按约应与原承租人即本案被告协商装璜补偿费并凭双方补偿协议与原告签定租赁合同，但周锐未与被告达成装璜费补偿协议即与原告协商解除了租赁合同，据此并非被告无故拒不返还涉案房屋。原、被告于2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》继续有效，被告向原告支付房租的标准应当按照该合同继续履行，即每年租金100000元。被告按此标准已向原告支付2015年的租金，尚未支付部分为2016年1月至2017年2月期间的租金共计116667元（100000元/年÷12月/年×14个月）。鉴于原、被告的房屋租赁关系已经终止，被告向原告交纳的房租押金5000元可抵扣其应付租金，抵扣后被告应付房租为111667元。
综上，被告应当向原告支付房屋租金111667元，原告要求被告支付2015年1月至2015年5月期间的租金，及按照159000元/年的标准支付2015年6月至2017年9月期间的租金，与本院认定的事实和相关法律规定不符，其诉讼请求本院不予全部支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告吴琼于本判决生效之日起十日内向原告恩施州烟草公司利川市烟叶分公司支付房屋租金111667元；
三、驳回原告恩施州烟草公司利川市烟叶分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5990元，减半收取计2995元，由原告恩施州烟草公司利川市烟叶分公司负担1925元，由被告吴琼负担1070元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 黄忠富
二〇一八年二月六日
书记员 牟云谦