辽宁省营口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽08民终299号
上诉人（原审原告）：盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司，地址盖州市双台镇思拉堡村。
法定代表人杨学瑞，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐飞，男，1970年6月8日出生，系该公司员工，现住辽宁省盖州市。
被上诉人（原审被告）：张志霞，女，1956年3月24日出生，现住大石桥市。
被上诉人（原审被告）：王超丰，1982年12月28日出生，现住营口市。
委托诉讼代理人：王金，系辽宁绿洲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：谢燕燕，女，1984年12月4日出生，现住营口市。
委托诉讼代理人：王金，系辽宁绿洲律师事务所律师。
上诉人盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司与被上诉人张志霞、王超丰、谢燕燕案外人执行异议纠纷一案，不服辽宁省营口市站前区人民法院作出的（2017）辽0802民初896号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司上诉请求：1、请求二审法院对(2017)辽0802民初896号民事判决书依法改判。2、请求依法判令被上诉人承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：2011年案外人李波承包了上诉人的施工工程,双方同意用思拉堡温泉小镇情景洋房xx号楼x单元x层xx号房抵项工程款。2011年5月26日李波将抵账房卖给了第三被告谢燕燕。后因谢艳艳向被上诉人张志霞借款将购买李波的抵账房抵押给了第一被告。2016年由于被上诉人无力偿还张志霞借款,张志霞向原审法院提起了诉讼,并申请法院查封了涉案房屋。原审法院于2016年7月23日作出(2016)辽0802民初767号民事判决书,判令谢燕燕偿还张志霞29万借款及利息。判决生效后,张志霞申请法院执行查封谢燕燕用于抵押的涉案房屋。对此上诉人提出了异议。原审法院作出(2016)辽0802执731-1号执行裁定书,驳回了上诉人的异议。上诉人不服诉至原审法院,原审法院经审理驳回了上诉人的诉讼请求上诉人认为原审判决错误,理由如下：1、谢燕燕抵押给张志霞的房屋是上诉人抵项给案外人李波的工程抵账房。上诉人与李波及谢燕燕签订的是《商品房认购书》并非《商品房买卖合同》。认购书是指双方当事人达成的一种意向,并不具有真正买卖行为效力。况且,谢燕燕在签订《商晶房认购书》后,并未与原告签订《商品房买卖合同》、办理入住手续及产权登记手续。根据物权法的相关规定,签订商品房买卖合同,没办理产权登记的,不发生物权变动,其买卖双方系债权债务关系。因此,原审法院仅以《商品房认购协议》就认定抵押的涉案房屋归谢燕燕所有错误。2、民诉法规定,被执行财产必须是被执行人的合法财产。而谢燕燕抵押的涉案房屋尚未取得房屋产权证,不能认定为谢燕燕的合法财产。本案异议的焦点不是房屋抵项合同的效力问题,而是所有权问题。原审法院要想认定涉案房屋系谢燕燕所有,必须依据合法有效的证据“房屋产权证”。只有产权证明才能证明涉案房屋为谢燕燕的合法财产。所以原审法院判决,证据不足,适用法律错误,应依法改判。
王超丰、谢燕燕辩称：一、上诉人将温泉小镇情景洋房项目xx号楼x单元x层xx号房屋用顶账方式抵顶给了案外人李波,李波又以该房抵顶给答辩人(被上诉人)谢艳艳。上诉人将涉案房屋合法抵顶给了李波,不存在欺骗,那么李波再次将该房屋抵顶给他人的行为一定是合法的。二、上诉人与被上诉人谢艳艳签订了《商品房认购书》,双方约定了房屋的价格等相关事项,并为被上诉人出具了专用收款收据凭证,证明上诉人是同意支持李波将其顶账房屋抵顶给谢艳艳的,现上诉人又称房屋抵顶行为是无效的,实质是对自己行为的否定,其应承担法律责任。三、站前区人民法院已对涉案房屋依法执行完毕。最高人民法院民事审判庭《关于王敬民、胡宁声房屋继承的复函》(1990)民他字第6号“早已发生效力的法律行为,不应当再予推翻。”
张志霞辩称：一、站前区人民法院所作出的（2017）辽0802民初896号民事判决程序合法，实体公正，请求上级法院维持原判，驳回被答辩人的上诉请求。二、被答辩人盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司将xx号楼x单元x层xx号房屋抵顶给施工承包人李波工程款，而李波用此房屋抵顶其赊欠谢燕燕的货款，盖州思拉堡温泉小镇开发有限公司与谢燕燕签订了商品房认购书，约定房屋价格并出具了专用收款收据，该房屋归属谢燕燕所有的事实清楚，证据充分，请求上级法院给予确认。三、被答辩人盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司提出执行异议的真实目的是拖延答辩人张志霞在站前区法院的胜诉判决的执行，请求上级法院对被答辩人思拉堡温泉小镇开发有限公司上诉行为给予制裁。
盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司向一审法院起诉请求：一、请求依法判令涉案房屋属原告所有，并不准予执行；二、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：本院于2016年7月23日作出(2016)辽0802民初767号民事判决书，判令被告王超丰、谢燕燕偿还被告张志霞借款29万元及利息。在该案诉讼期间，本院依被告张志霞的申请，于2016年6月14日以(2016)辽0802民初767号民事裁定书，查封了位于盖州市思拉堡温泉小镇情景洋房项目xx号楼x单元x层xx号，建筑面积82.78平方米房屋一处。另查，2011年5月26日，原告与营口鸿翔建筑工程有限公司（代表人李波）签订建设工程施工合同补充协议，在第四条工程款拨付方式中约定了用房屋顶付工程款的方式和价格。2012年10月24日，因案外人李波赊欠被告谢燕燕陶瓷产品，双方书面约定，用盖州市思拉堡温泉小镇情景洋房项目xx号楼x单元x层xx号房屋抵顶货款。2013年7月31日，原告与被告谢燕燕签署了商品房认购书，该商品房为思拉堡温泉小镇情景洋房项目xx号楼x单元x层xx号，建筑面积82.87平方米（最终以房产局审核面积为准），销售单价每平方米4200.00元，房屋总价347676.00元。原告为被告谢燕燕出具了专用收款收据，并在双方约定栏目内注明“顶账”字样。审理过程中，原告自认其开发案涉房屋尚未办齐销售许可证，所以签订的是认购书，房屋也没有办理商品房初始登记。一审法院认为：本案涉及的盖州市思拉堡温泉小镇情景洋房项目xx号楼x单元x层xx号房屋，系原告用顶账方式抵顶给为原告施工的案外人李波，而李波亦用该房抵顶其赊欠被告谢燕燕的货款。原告同意李波抵顶案涉房屋给被告谢燕燕，且与被告谢燕燕签订了商品房认购书，约定了房屋价格，并出具了专用收款收据，故原告实际上确认了案涉房屋顶账给被告谢燕燕事实。原告与被告谢燕燕签订商品房认购书的意思表示真实，且实际完成了签订行为，并出具了专用收款收据，原告应对其行为承担相应的法律后果，故原告对于案涉房屋已不享有足以排除强制执行的民事权益。关于原告提出的案涉房屋尚未办理房屋产权登记问题，系执行过程中对于执行标的物的处置问题，不应属于原告提出抗辩的理由。关于原告提出的其与案外人李波之间存在争议问题，因双方顶账过程已经完成，不属于本案审理范围，即使双方存在争议，也应另行解决，不能影响本案案涉房屋的执行。综上，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。判决：驳回原告盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告承担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：关于上诉人提出的《商品房认购书》不具有买卖行为效力一节，经查，上诉人与被上诉人谢燕燕与2013年签订了编号0042的思拉堡温泉小镇商品房认购书，该认购书对涉案房屋的具体信息、房产金额、付款方式及双方权利义务做了明确约定，且上诉人为被上诉人谢燕燕出具了专用收款收据并注明顶账房屋，本院认为盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司与谢燕燕之间对涉案房屋已达成买卖（顶账）合意，双方意思表示真实，对上诉人的此项上诉请求本院不予支持。关于上诉人提出的涉案房产未办理产权登记不应归谢燕燕所有一节，本案中，上诉人盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司在原审中已自认未办理商品房初始登记，在二审过程中也没有举证证明其以取得相关的房屋产权部门颁发的房屋产权证书，且在此情况下与被上诉人谢燕燕签订认购合同并出具相应的专用收款收据，上诉人实际上确认了涉案房屋顶账给被上诉人谢燕燕的事实，故上诉人对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对上诉人的上诉请求本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 盖世非
审 判 员 姚 望
审 判 员 赵 群
二〇一八年三月二日
法官助理 宫 剑
书 记 员 高 洋