广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终1200号
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市东方万汇城商业运营管理有限公司，住所地：深圳市龙岗区龙岗街道平南社区龙岗大道4001号二层（201-235）三层（301-306）。
法定代表人：张维森。
委托代理人：卢丽丽，住所地：福建省龙岩市永定区，系深圳市瑞泰控股集团有限公司员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：党亚男，住所地：黑龙江省宁安市。
原审被告：深圳市瑞泰物业管理有限公司，住所地：深圳市龙岗区龙岗街道平南社区龙河路榭丽花园三期201、302（A201、A301）。
法定代表人：张维森。
委托代理人：卢丽丽，个人信息同上。
上诉人深圳市东方万汇城商业运营管理有限公司（以下简称东方万汇城）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法地民初字第220号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2014年5月12日，党亚男与东方万汇城签订了一份《深圳市东方万汇城商位租赁合同》，约定党亚男承租东方万汇城位于深圳市龙岗区龙岗大道4001号北区XX号铺位用于经营小吃；商铺的建筑面积为23平方米，月租金109元每平，物业管理费为25元每平（含空调费）；合同有效期为2014年6月1日起至2016年11月30日止；党亚男在签订租赁合同时，一次性向东方万汇城支付履约保证金5000元；商铺以间为单位，每月租金2507元，在合同签订时，党亚男须一次性支付2014年6月1日起至2015年2月28日止的折后租金合计10028元，从2015年3月1日起，租金按季度缴纳，租金标准按109元每平、每月2507元履行；商铺每月的管理费为575元，合同签订时，党亚男须一次性支付2014年6月1日至2014年11月30日期间的管理费3450元，从2014年12月1日起，管理费按季度缴纳；双方在补充协议中约定“该商户已预交五个月租金，可享受招商优惠四个月免租，免租期从本商城正式开业起计算，如遇不可抗拒原因，免租期顺延”。
党亚男提交的《光大银行交易凭条》及四份《收据》显示，上述合同签订当天即2014年5月12日，党亚男向东方万汇城支付了2014年6月1日至2015年2月28日期间的租金10028元、支付了2014年6月1日至2014年11月30日期间的管理费3450元、支付租赁押金5000元，2014年5月15日，党亚男又支付了装修押金1000元。上述《收据》均加盖了东方万汇城的财务专用章。
党亚男提交了一份《装修工程施工合同》，用以证明其为装修涉案商铺花费了装修费4200元。该合同显示，深圳市红日子装饰设计工程公司为党亚男承租的商铺进行装修，装修时间从2014年5月15日至2014年5月18日，工程总造价4200元。对于涉案商铺的装修现值，党亚男明确表示不申请评估。
东方万汇城主张，党亚男于2014年6月1日接收了涉案商铺并开始营业，党亚男则称其系2014年8月1日接收的商铺。其后，包括党亚男在内的多名商户【如（2015）深龙法地民初字第52号、201号，（2015）深龙法地民初字第221号至226号、213号至219号等案件原告】，以东方万汇城未能履行招商时的承诺、商场一直未正式开业、严重影响商铺经济价值、导致合同无法继续履行等为由先后诉至原审法院要求解除租赁合同、赔偿经济损失。党亚男称，在双方签订租赁合同前，东方万汇城向党亚男承诺整个商业城将于2014年8月1日正式开业，而商城开业前不收取租金及管理费，而在与商城的重要客户“3D画展主题馆”的租赁合同中，双方则约定整个商场将于2014年5月1日正式开业，最迟不超过2014年6月1日。党亚男另主张，东方万汇城通过口头及在宣传资料中承诺，如商业城正式营业时间推迟，则免租期顺延。但租赁合同签订后，商业城至今也未能正式开业，且东方万汇城承诺进驻的3D画展主题馆也已与东方万汇城解除租赁关系，撤场多时，华润万家也至今未进驻，东方万汇城所称的地铁站出口直通商业城的通道迟迟未能开通，商业城南区在2015年1月份开业后，东方万汇城关闭了商业城北区和南区的通道，彻底隔断了北区通往地铁的通道，此外，东方万汇城未遵守承诺在电视媒体、公交车身及公交站台等渠道进行广告推广。在党亚男起诉前，涉案商铺的水电及扶梯、电梯均被关停，党亚男此后未再经营。为证明其主张，党亚男向原审法院提交了两份抬头为“东方万汇城”的《招商资料》，其中一份资料载明：“热烈祝贺华润万家强势进驻东方万汇城，2014年4月1日，华润万家将与乐购合资成立华润创业，届时东方万汇城北区二、三层与华润万家超市大卖场设立出入口通道相连。东方万汇城是龙岗首家直通地铁外贸主题商场……”另一份招商资料则主要宣传“国际3D梦幻艺术画巡展龙岗展强势入驻龙岗东方万汇城北区二楼3D体验馆……”。
东方万汇城对上述招商资料及党亚男的主张均不认可，辩称，招商资料并非双方租赁合同的组成部分，对双方不具有约束力，并表示，涉案商业城已经于2014年7月份正式开业，党亚男也已经接收了涉案商铺对外营业，党亚男的经营效果不佳系其自身的经营风险所致，与东方万汇城无关，东方万汇城作为商铺的出租者，不能确保党亚男的经营一定盈利。且涉案商铺的水电并未关停，党亚男仍可以继续使用商铺。
党亚男、东方万汇城双方确认，涉案东方万汇城商场目前并无华润万家超市进驻，关于党亚男所在的商场北区直通地铁出入口的通道，东方万汇城主张已于2014年10月份正式开通，党亚男则主张截至其起诉前即2015年1月22日仍未开通。
因党亚男、东方万汇城双方对于解除涉案租赁合同一事并无异议，故2015年8月21日，原审法院组织党亚男、东方万汇城双方就搬离并交还涉案商铺一事进行协商，双方确认涉案商铺的腾空约需二十天的合理时间，故原审法院给予党亚男二十天的合理时间，要求其在2015年9月10日前搬离，并告知了党亚男在该合理时间内若仍不搬离，继续占用涉案商铺将会造成的损失及应承担的法律后果。
另查，涉案商铺系深圳市东方置地集团有限公司（以下简称东方置地集团）所有，房产证号为深房地字第××，并由其出租给东方万汇城深圳市瑞泰物业管理有限公司，租赁期限为2014年3月1日至2022年11月30日。东方万汇城、瑞泰物业公司称，瑞泰物业是东方万汇城的股东，东方万汇城则是瑞泰物业的下属项目公司，瑞泰物业承租了深圳市东方置地集团有限公司的涉案房产后，专门成立了东方万汇城，由其独立运营涉案房产，对外招商、对外出租、签订合同及进行商业管理和收取租金。党亚男则主张，东方万汇城、瑞泰物业公司之间并不存在转租关系，东方万汇城的出租权利来自瑞泰物业的授权，双方存在委托代理关系，因此瑞泰物业依法也应当承担党亚男与东方万汇城所签订的租赁合同的义务。
本案一审庭审时，党亚男与东方万汇城均确认，涉案商铺的租金、管理费均通过现金或刷卡、转账的方式支付给东方万汇城。东方万汇城、瑞泰物业公司确认，瑞泰物业与涉案房产的所有人东方置地集团之间已签订了租赁合同，但东方万汇城、瑞泰物业公司之间并非转租关系，东方万汇城收取党亚男的租金后无需转交给城瑞泰物业公司。党亚男称，涉案商场已经于2015年3月份整体交还给东方置地集团，现由东方置地集团经营管理，东方万汇城对此则不予认可。
党亚男的诉讼请求：1、解除党亚男、东方万汇城之间签订的《深圳市东方万汇城商位租赁合同》；2、东方万汇城返还预交的5个月租金10028元，退还押金5000元，退还装修押金1000元；3、东方万汇城返还预交的管理费3450元；4、东方万汇城赔偿党亚男装修费4200元；5、本案全部诉讼费用由东方万汇城承担。并要求由深圳市瑞泰物业管理有限公司承担连带责任。
东方万汇城的反诉请求：1、解除东方万汇城与党亚男之间签订的《深圳市东方万汇城商位租赁合同》；2、党亚男立即搬离并交还涉案商铺并支付占用商铺期间的租金至党亚男退还商铺之日止；3、党亚男支付东方万汇城自2014年12月1日起至退还商铺之日止（暂计至2015年1月31日）的物业管理费人民币1150元，电费人民币138元；4、东方万汇城没收党亚男履约保证金5000元及装修押金1000元；5、本案诉讼费用由党亚男承担。
原审法院认为，党亚男与东方万汇城签订的《深圳市东方万汇城商位租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反有关法律的禁止性规定，合法有效，双方均应遵照执行。
东方万汇城作为出租人与党亚男签订《深圳市东方万汇城商位租赁合同》，双方确认党亚男是向东方万汇城支付押金、租金、管理费等费用，在东方万汇城与瑞泰物业均为独立法人且无证据显示二者存在委托代理关系的情况下，应认定东方万汇城是涉案租赁合同的实际出租人，依法应由东方万汇城承担租赁合同的相应权利义务。因此，党亚男要求瑞泰物业公司承担连带清偿责任的诉讼请求没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于解除租赁合同。党亚男与东方万汇城对于解除双方2014年5月12日签订的有关东方万汇城北区XX号商铺的《商位租赁合同》一事均无异议，故对于党亚男及东方万汇城的该项诉求，原审法院依法予以支持。合同解除后，党亚男依法应当搬离涉案商铺，将商铺交还东方万汇城，故对东方万汇城该要求党亚男搬离并返还商铺的反诉请求原审法院亦予以支持。
东方万汇城对外招商时，以商场将设直通地铁口通道、将有华润万家大型超市进驻等作为宣传，吸引党亚男等商户与其签订了租赁合同进驻商场经营，并与3D画展商户在租赁合同中约定整个商场将于2014年5月1日正式开业，最迟不超过2014年6月1日。原审法院认为，党亚男被上述宣传所吸引，而后基于此宣传所反映的涉案商铺的经济价值与东方万汇城签订了涉案商铺的租赁合同。但在合同签订后，首先，东方万汇城宣传中所提及的商场直通地铁口通道迟迟没有开通，华润万家超市至今亦未进驻，而作为宣传中主要吸引党亚男及体现涉案商铺经济价值的重要元素，其已严重影响了涉案商铺的实际经济价值及党亚男的判断，也势必对党亚男、东方万汇城双方租赁合同的履行产生严重的不利影响。其次，东方万汇商城虽称商场已于2014年7月份整体开业，但却未提交任何证据予以证明，对其该主张原审法院依法不予采信。作为对外经营盈利的商场，正式开业并不仅仅只是一种仪式，更是招揽人气、吸引客流量、增加商场商铺商业价值的一种手段和宣传方式，对于诸如本案中的新设立商场，其作用尤为重要和明显。现党亚男、东方万汇城签订租赁合同已长达一年多时间，东方万汇城都未正式开业，严重削弱了其招商时所宣传的经济价值，与党亚男签订合同时商铺所反映出的预期经济价值不符，更严重影响了党亚男在经营涉案商铺时的经济收益。且党亚男、东方万汇城双方在租赁合同中约定的免租期亦是从商场正式开业起算，可见商场正式开业与党亚男、东方万汇城双方租赁合同的履行存在重要的关联。综上，党亚男虽已接手涉案商铺并对外经营，但由于东方万汇城未能妥善履行招商宣传时的承诺，打造涉案商铺所在商场的整体商业环境，致使党亚男接手的商铺实际经济价值与招商签约时所宣传的经济价值之间存在明显较大的差异，这是导致双方租赁关系解除的主要原因。而党亚男在签订合同时轻信对方招商广告，未能尽到合理的注意、谨慎义务，且已实际接手占用了东方万汇城的涉案商铺并已对外营业，给东方万汇城造成了一定的租金等损失，对双方合同的解除亦存在一定的过错。结合本案实际情况，原审法院依法认定由东方万汇城对本案租赁合同的解除承担70%的责任，由党亚男承担30%的责任。
关于免租期。党亚男、东方万汇城双方在租赁合同中约定免租期为四个月，从商场正式开业起计算，如遇不可抗力，免租期顺延。但本案中东方万汇城无任何证据显示东方万汇城商场已正式开业及其开业的具体时间，故双方在合同中约定的免租期起算点无法确定。因此对该免租期，原审法院依法参照党亚男接收商铺的时间开始起算。关于该接收时间，东方万汇城未向原审法院提交任何证据予以证明，依法应承担举证不能的不利后果，党亚男自认系于2014年8月1日接收商铺，该时间并不存在明显夸大或不合理的情况，原审法院依法予以采信，并自此开始计算涉案商铺的免租期四个月至2014年11月30日。
关于支付租金的标准。党亚男、东方万汇城在租赁合同中约定的2014年6月1日至2015年2月28日该九个月期间的折后租金合计为10028元，即每月1114.22元，自2015年3月1日开始，租金标准则按照2507元每月履行。因原审法院认定双方约定的免租期自党亚男接收涉案商铺之日起算，使得该免租期处于双方约定的租金优惠期内，故对于双方的租金优惠期亦应当相应顺延，自免租期结束之日开始计算，即自2014年12月1日开始起算九个月至2015年8月31日，均应以双方约定的折后租金每月1114.22元作为租金标准，自2015年9月1日开始，则应按照双方约定以每月2507元为标准。虽然党亚男称其早已停业，但其在停业后亦未搬离涉案商铺，仍存在继续占用的事实，故党亚男仍应承担该占用期间的租金。
现党亚男、东方万汇城均诉求解除租赁合同，可以确定对于双方租赁合同的解除、党亚男最终必须搬离并交还涉案商铺的事实双方亦均无异议，结合党亚男称其早已结束营业不再使用涉案房屋的主张，党亚男也有条件尽快搬离，以便于清结双方的权利义务，并避免因占用涉案房屋而产生的租金等损失。鉴于此，为避免双方损失的进一步扩大，经向党亚男、东方万汇城沟通，原审法院要求党亚男在合理时间内即2015年9月10日前搬离并交还涉案商铺，超过该合理时间若党亚男仍继续占用而未搬离，则属于自行扩大损失，依法应当承担相应的责任。现原审法院给予党亚男的合理期限已过，党亚男仍未搬离，应当自2015年9月11日起按双方约定的金额全额交纳租金（租金为每月2507元）直至判决确定的搬离之日止。
党亚男与东方万汇城均确认每月的管理费均由党亚男向东方万汇城交纳，故对党亚男占用涉案商铺期间的管理费，党亚男亦应按照30%的标准向东方万汇城支付。
综上，暂计至2015年9月10日，党亚男应支付东方万汇城租金合计3259.09元（2014年12月1日至2015年8月31日期间按照每月1114.22元×30%的标准，2015年9月1日至2015年9月10日期间按每月2507元×30%的标准，1114.22元×30%×9个月+2507元×30%÷30天×10天），支付管理费合计2300元（按照每月575元×30%的标准，575元×30%×13个月+575元×30%÷30天×10天），自2015年9月11日开始则应按照双方约定的金额每月575元全额交纳管理费直至判决确定的搬离之日止。
党亚男已预交的租金10028元及管理费3450元，扣除上述款项后若仍有剩余，则东方万汇城应当予以退还。对于党亚男预交的押金5000元及装修押金1000元，根据党亚男、东方万汇城双方对于解除租赁合同的过错，扣除党亚男应承担的30%后，东方万汇城还应分别退还3500元及700元。
关于装修费。党亚男未能提交装修合同上装修公司的主体资格材料，亦未提交相应的装修费发票，因此党亚男诉求的装修费金额无充分的事实依据，原审法院依法不予支持。
关于电费。东方万汇城称党亚男欠缴电费且其已为党亚男代缴了电费，但却未向原审法院提交任何证据证明东方万汇城确存在欠缴电费的事实及该电费的具体金额，亦未举证证明其确实存在代缴电费的行为，故东方万汇城反诉请求的电费138元没有事实依据，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除党亚男与深圳市东方万汇城商业运营管理有限公司2014年5月12日签订的有关深圳市龙岗区龙岗大道4001号（东方万汇城）北区XX号商铺的《深圳市东方万汇城商位租赁合同》；二、党亚男于判决生效之日起三十日内搬离并交还深圳市东方万汇城商业运营管理有限公司位于深圳市龙岗区龙岗大道4001号（东方万汇城）北区XX号商铺；三、党亚男于判决生效之日起三十日内支付深圳市东方万汇城商业运营管理有限公司自2014年12月1日起的租金，暂计至2015年9月10日为人民币3259.09元，自2015年9月11日起党亚男应按双方约定的租金每月人民币2507元全额支付至判决确定的搬离之日止；四、党亚男于判决生效之日起三十日内支付深圳市东方万汇城商业运营管理有限公司自2014年8月1日起的物业管理费，暂计至2015年9月10日为人民币2300元，自2015年9月11日起的物业管理费党亚男应按每月人民币575元全额支付至判决确定的搬离之日止；五、党亚男已向深圳市东方万汇城商业运营管理有限公司预交了租金人民币10028元及管理费人民币3450元，该两部分款项如扣除上述党亚男应承担的义务后仍有结余，深圳市东方万汇城商业运营管理有限公司应于党亚男实际搬离之日起十日内将剩余款项全部退还党亚男；六、深圳市东方万汇城商业运营管理有限公司于判决生效之日起三十日内退还党亚男租赁押金人民币3500元及装修押金人民币700元，合计人民币4200元；七、驳回党亚男的其他诉讼请求；八、驳回深圳市东方万汇城商业运营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
东方万汇城不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第三、四、五、六、八项；2、党亚男支付自2014年12月1日至交还商铺之日止按每月2507元计付的租金；3、党亚男支付自2014年8月1日至交还商铺之日止按每月575元计付的物业管理费；4、东方万汇城无需退还党亚男预交的租金10028元及管理费3450元；5、东方万汇城无需退还党亚男租赁押金3500元及用水排水押金700元；6、一、二审诉讼费用由党亚男承担。事实与理由：一、原审法院查明事实不清，认定事实错误。1、东方万汇城位于深圳市龙岗区龙岗大道4001号的涉案商城已于2014年7月份正式开业，且党亚男也早已经接收了涉案商铺并对外营业。对此，东方万汇城在一审中，已经提出确实充分的证据予以证明。而原审法院却未能正确的查明该事实，错误的认定商场至今仍未开业。2、东方万汇城的招商资料并非双方租赁合同的组成部分，对双方不具有约束力。且党亚男的经营效果不佳系其自身的经营风险所致，原审法院认定东方万汇城未能妥善履行招商宣传时的承诺，存在虚假宣传，系将党亚男自身经营风险转嫁至东方万汇城处，明显与事实不符。3、在租赁合同签订后，东方万汇城依约履行合同义务，商城也已按约定时间正式开业，但党亚男却没有按照合同履行义务。特别是在东方万汇城对商城运作进行了特别说明的情况下，党亚男依然一意孤行，完全不尊重事实，为了自己的非法利益，坚持要以莫须有的理由来解除双方签订的租赁合同。因此，党亚男对租赁合同的解除应当承担全部责任。原审法院错误的认定东方万汇城对合同的解除承担70%责任、党亚男承担30%的责任与事实相悖，显失公平。4、东方万汇城与党亚男在签订的租赁合同中，明确约定租金、管理费的支付标准。原审法院却错误的延长优惠期并计算租金，加之双方责任分担比例明显与事实不符，这对于东方万汇城来说显示公平，也与租赁合同的约定不符。二、原审适用法律错误，依法应当予以改判。原审在党亚男无故单方解除合同的情况下，却认定东方万汇城对合同的解除承担主要责任，显然不符合法律规定。综上，原审判决查明事实不清，认定事实错误，适用法律错误。请求二审法院依法查明事实，正确适用法律，依法支持东方万汇城的上诉请求。
原审被告瑞泰物业公司的答辩意见同上诉人东方万汇城的上诉意见。
二审查明：原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据东方万汇城的上诉内容，本案的争议焦点为东方万汇城是否存在违约行为。本院认为，根据双方合同约定，免租期从商场正式开业开始计算，因此，商场正式开业时间是计算免租期的起点，对于涉案合同的履行十分重要。现双方对于商场是否已经正式开业有异议，作为商场的开办者的东方万汇城，应对此承担举证责任，证明商场已经正式开业、党亚男已经收到开业通知、免租期的起算时间等内容。东方万汇城提供的本案现有证据不能证明涉案商场已经正式开业，党亚男已经收到开业通知，因此，原审从涉案合同实际履约情况出发判决东方万汇城承担相关责任并无不当，本院对此予以维持。综上，东方万汇城的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费196元，由上诉人东方万汇城负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一六年三月十一日
书 记 员 陈艳华（兼）
附：相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。