福建省南平市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽07民终1096号上诉人（原审被告）：曹声宜，男，1964年6月19日出生，汉族，住福建省南平市延平区。委托诉讼代理人：黄宜长，福建九越律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘小萍，女，1965年6月2日出生，汉族，住福建省南平市延平区。委托诉讼代理人：黄宜长，福建九越律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾祯华，男，1972年1月3日出生，汉族，住福建省南平市延平区。委托诉讼代理人：胡瑞芳，南平市“148”法律服务所法律服务工作者。原审被告：南平市南房置业有限公司，住福建省南平市延平区马坑路7号（世纪星城B区）3号楼402室。法定代表人：冯剑衡，董事长。委托诉讼代理人：赖春燕，女，该公司工作人员。上诉人曹声宜、刘小萍因与被上诉人曾祯华及原审被告南平市南房置业有限公司（以下简称南房置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2017）闽0702民初490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹声宜、刘小萍上诉请求：撤销一审判决第一、二项，发回重审或改判驳回曾祯华对曹声宜、刘小萍的诉讼请求。事实和理由：本案甲方为曹声宜、刘小萍，刘小萍未在《房产买卖合同》上签字，《房产买卖合同》尚未成立。合同尚未成立的情况下，曾祯华交南房置业公司保管的2万元款项，不应当认定为曹声宜、刘小萍收取的定金。曾祯华辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持一审判决。南房置业公司述称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持一审判决。曾祯华向一审法院起诉请求：1.解除曾祯华与曹声宜、刘小萍签订的《房产买卖合同》；2.曹声宜、刘小萍立即支付曾祯华双倍定金40000元；3.曹声宜、刘小萍支付曾祯华违约金（以房屋总价款538000元为基数，按每日千分之一的标准计算自2016年11月30日至2017年2月6日止）；4.南房置业公司退还曾祯华交房保证金5000元，中介费5000元。一审法院认定事实：曹声宜与刘小萍系夫妻关系。位于南平市产系曹声宜与刘小萍共同所有。2016年11月24日，曾祯华（合同中为乙方）与曹声宜、刘小萍（合同中为甲方）、南房置业公司（合同中为丙方）三方签订《房产买卖合同》，合同约定：乙方向甲方购买南平市产一套（建筑面积120.21平方米，房屋所有权证号：房权证南房字第××），房屋价款为538000元。关于交易定金。合同第五条约定：买方向卖方支付的定金20000元，上述定金存入中介机构代为保管账户。关于交房保证金。合同第六条约定：为保证该约定如期交付该房产并结清该房产项的水，电、管道煤气，闭路电视，物业等所有费用，买卖双方协商同意从该房产成交价预留5000元作为交房保证金，该款项在卖方实际交付房产及完成产权转移登记时进行结算。关于房款交付时间与方式，合同第七条第2款约定：合同签订后，双方约定于2016年11月30日前卖方协助买方到银行办理申请贷款手续（同时卖方到银行申请该房产解押），并于申请贷款期间，双方到房产交易中心办理报税手续；在该房产办完解押手续并注销以及银行贷款和报税批复后三日内，买卖双方到房产交易中心办理过户手续；第一期购房款53000元（含定金），在确认该房产无冻结的情况下，且买方收到收件单当日内，买方支付给卖方；第二期购房款480000元，于银行放款当日直接打入卖方账户；第三期款交房保证金5000元于交接该房屋使用权当日支付给卖方。关于房屋的交付。合同第十条约定：卖方在买方支付扣除交房保证金的购房款之日起当日，将上述房产交付给买方。关于居间服务。合同第十二条约定：丙方在促成《房产买卖合同》订立时，被服务方应当向丙方支付佣金。关于违约责任。合同第十四条约定：买方中途违约，买方不得向卖方索还定金；卖方中途违约，卖方应在违约之日起三日内将定金退还买方，并按法律规定赔偿定金；买方不能按期向卖方付清购房款或卖方不能按期向买方交付该房产，每逾期一日，由违约方向对方给付上述房产成交总价千分之一的滞纳金；买卖双方任何一方违约中介费将不退还，由违约方承担；非丙方过错导致合同不能履行的该佣金不退还，丙方违约的，丙方应退还佣金。曹声宜在《房产买卖合同》卖方处签字捺印，刘小萍未在《房产买卖合同》中签字。同日，曾祯华支付给曹声宜购房定金20000元，该款由南房置业公司保管。曹声宜向曾祯华出具《收条》一份，其上载明：“兹收到曾祯华购买曹声宜位于南平市产购房定金5万元。”2016年11月28日，南房置业公司收取曾祯华佣金5000元、交房保证金5000元。曹声宜、刘小萍未在2016年11月30日前协助曾祯华到银行办理申请贷款手续，同时到银行申请该房产解押，曹声宜、刘小萍与曾祯华就诉争房产解押问题未达成一致意见，故而发生纠纷，曾祯华于2017年2月6日诉至一审法院。一审法院认为，关于本案的《房产买卖合同》是否成立并生效问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项的规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗第三人。从本案庭审调查可知，刘小萍对诉争房产在南房置业公司登记出卖是知情的，且曹声宜陈述其妻子刘小萍不同意关于房产解押事项的约定，其将刘小萍关于房产解押的意见转达曾祯华，可知刘小萍对本案的房产买卖亦是知情的。据此，可以判定曾祯华有理由相信曹声宜在房屋交易过程中作出的决定，系曹声宜与刘小萍的共同意思表示。故刘小萍虽未在《房产买卖合同》上签字，但应认定《房产买卖合同》的效力及于刘小萍，即该合同同时对曹声宜与刘小萍产生合同效力。本案曾祯华、曹声宜、南房置业公司三方签订的《房产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，当事人各方应当按照约定全面履行自己的义务。《房产买卖合同》约定，合同签订后，双方约定于2016年11月30日前卖方协助买方到银行办理申请贷款手续（同时卖方到银行申请该房产解押），并于申请贷款期间，双方到房产交易中心办理报税手续。曹声宜未在前述约定的时间协助曾祯华到银行办理申请贷款手续，同时到银行申请该房产解押，构成违约，解除合同的条件已成就，曾祯华请求解除与曹声宜签订的《房产买卖合同》，于法有据，予以支持。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的乙方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案曹声宜、刘小萍未能履行约定的义务，曾祯华要求其支付双倍定金40000元，于法有据，予以支持。关于违约金问题。根据双方《房产买卖合同》第十条的约定，卖方在买方支付扣除交房保证金的购房款之日起当日，将上述房产交付给买方。本案曹声宜、刘小萍交付房产的条件并未成就，不存在逾期交房的问题。故曾祯华根据《房产买卖合同》第十四条“卖方不能按期向买方交付该房产，每逾期一日，由违约方向对方给付上述房产成交总价千分之一的滞纳金”的约定，要求曹声宜、刘小萍向其支付违约金，于法无据，不予支持。关于佣金与保证金的问题。本案三方当事人签订的《房产买卖合同》成立且生效，南房置业公司已履行了居间义务，曾祯华应支付南房置业公司佣金。本案《房产买卖合同》非因南房置业公司的过错导致合同不能履行，曾祯华主张南房置业公司退还佣金5000元的诉请，不予支持。关于交房保证金，合同解除后，尚未履行的，终止履行，南房置业公司应将其代为保管的交房保证金退还曾祯华。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定，判决：一、解除曾祯华、曹声宜、刘小萍、南平市南房置业有限公司于2016年11月24日签订的《房产买卖合同》。二、曹声宜、刘小萍于本判决生效之日起三日内支付曾祯华双倍定金40000元。三、南平市南房置业有限公司于本判决生效之日起三日内返还曾祯华交房保证金5000元。四、驳回曾祯华的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定下列事实表述不够精准或存在笔误，本院予以更正：1.一审认定“2016年11月24日，曾祯华（合同中为乙方）与曹声宜、刘小萍（合同中为甲方）、南房置业公司（合同中为丙方）三方签订《房产买卖合同》”，表述不够精准，本院对此明确“刘小萍未在合同上签名”。2.一审认定“曾祯华支付给曹声宜购房定金20000元，该款由南房置业公司代为保管”，表述不够精准，本院本院更正为“曾祯华依照合同约定，将购房定金20000元交南房置业公司处”。3.一审认定“兹收到曾祯华购买曹声宜位于南平市产购房定金5万元”，有笔误，本院更正为“兹收到曾祯华购买曹声宜位于南平市产购房定金2万元”。一审查明认定的其他事实，当事人没有异议，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案《房产买卖合同》系在南房置业公司作为中介机构撮合担保下签订的，且曹声宜在签订《房产买卖合同》后当即收取了合同约定的定金款项，故本院认为曾祯华有理由相信曹声宜签名为其夫妻双方共同意思的表示。因此，本案《房产买卖合同》已经成立生效，且效力及于刘小萍。曹声宜、刘小萍在《房产买卖合同》成立生效后，不依约履行合同约定，曾祯华要求解除《房产买卖合同》及双倍返还定金，符合法律规定，应予支持。综上所述，曹声宜、刘小萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由曹声宜、刘小萍负担。本判决为终审判决。审 判 长 许发清审 判 员 陈荣富审 判 员 黄晓健二〇一七年十一月一日法官助理 黄清曙书 记 员 赵 桑