湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武昌民商初字第00524号
原告（反诉被告）：李琳玉。
委托代理人：田华，北京惠诚（武汉）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王凤军（曾用名王凤君）。
委托代理人：赵贤文。
被告：邓永发。
原告李琳玉诉被告王凤军、邓永发房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月24日受理后，被告王凤军于2014年7月4日提起反诉。本案由审判员徐晶适用简易程序，于2014年7月15日公开开庭对本诉、反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）李琳玉及其委托代理人田华，被告王凤军（反诉原告）及其委托代理人赵贤文，被告邓永发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李琳玉诉称：2003年4月19日，李琳玉与王凤军、邓永发签订协议，王凤军、邓永发将其夫妻所有、位于武汉市武昌区堤后街67号6栋（1栋）3楼5号房屋以3.3万元的价格出售给李琳玉。协议签订后，李琳玉支付了购房款，王凤军、邓永发将房屋及“两证”原件移交给李琳玉，李琳玉居住使用该房屋至今。现王凤军、邓永发有意反悔，拒不履行合同义务，故起诉请求判令：1、确认李琳玉与王凤军、邓永发于2003年4月19日签订的房屋转让协议合法有效；2、本案诉讼费用由王凤军、邓永发承担。
被告王凤军辩称并反诉诉称：2003年4月19日，邓永发未经王凤军同意和授权，擅自将王凤军个人财产武汉市武昌区堤后街67号6栋3楼5号房屋出售给李琳玉，收取购房款3.3万元，并将该房屋“两证”交付李琳玉。王凤军未在协议书上签字，也未收取购房款，房屋买卖行为侵害了王凤军的合法权益。邓永发将房屋移交给李琳玉后，王凤军一直不同意出售该房屋，导致王凤军与邓永发之间产生矛盾，故房屋至今未办理过户登记手续。且王凤军不能确认售房协议书中的“李玲玉”是否是原告李琳玉本人。故反诉请求判令：1、依法确认李琳玉与邓永发于2003年4月19日签订的武汉市武昌区堤后街67号6栋（1栋）3楼5号（49.31平方米）房屋买卖协议无效；2、确认上述诉争房屋的所有权及国有土地使用权归王凤军所有；3、邓永发退还购房款3.3万元给李琳玉；4、李琳玉返还诉争房屋“两证”给王凤军；5、李琳玉据实交清自居住之日2003年4月19日起至搬出之日止的物业管理费、水费、电费等费用，另按每月500元的标准支付房租给王凤军至判决生效之日止；6、本案一切费用均由李琳玉承担。
被告邓永发辩称：本案诉争房屋系王凤军的单位铁道部大桥工程局武汉金属制品厂分配给王凤军个人的福利房，该房屋的所有权证及土地使用权证均登记于王凤军个人名下。2003年4月19日，李琳玉通过熟人介绍要求购买诉争房屋，邓永发在未经王凤军同意和授权的情况下，碍于朋友情面，将房屋出售给李琳玉，并将该房屋“两证”交给李琳玉。王凤军一直不同意出售该房屋，为此与邓永发之间产生矛盾，房屋至今未过户。鉴于房屋买卖协议违反了法律规定，违背了所有权人王凤军的真实意愿，邓永发愿意返还李琳玉购房款，请求法院支持王凤军全部反诉请求。
李琳玉针对反诉辩称：诉争房屋系王凤军、邓永发夫妻关系存续期间取得，应为夫妻共同财产。王凤军全程参与了房屋买卖协议的签订和履行，并收取了李琳玉支付的购房款。房屋已经交由李琳玉占有使用长达十几年之久，王凤军、邓永发从未要求李琳玉腾退或支付租金。根据法律规定，王凤军不得以不知情为由对抗善意第三人。同时，王凤军的反诉已超过两年诉讼时效。请求驳回王凤军的反诉请求。
本案经庭审调查、质证，本院对本案事实认定如下：
王凤军、邓永发系夫妻关系，两人于1990年10月12日登记结婚。
1996年10月1日，王凤军（购房人）与铁道部大桥工程局武汉金属制品厂（售房单位）签订《协议书》，以9，858.06元的成本价购买该单位坐落于武汉市武昌区白沙洲街堤后街67号6栋1单元3楼5号自管公房。享受优惠政策后，王凤军实付价款7，807.75元。该售房协议购房人一栏加盖的私章为“王凤君”。
2000年1月20日，王凤军与铁道部大桥工程局武汉金属制品厂签订《标准价房补成本价差额协议书》，以标准价购买上述房屋，补购房成本价差额5，206元，购房后拥有全部产权。该《协议书》购房人一栏加盖的私章为“王凤军”。
2000年3月9日，坐落于武汉市武昌区白沙洲街堤后街67号6栋1单元3楼5号房屋办理权属登记，房屋所有权证号为武房权证昌字第××号，建筑面积49.31平方米。证载房屋所有权人为“王凤君”，“王凤君”被手工涂改为王凤军三字，武汉市武昌区房地产管理局在涂改处加盖条形章。武汉市房屋产权登记信息查询单中诉争房屋产权登记人为“王凤君”，产权人证件号记载为420105670804004，与王凤军的一代居民身份号码一致。
上述事实，有原告李琳玉提供的王凤军、邓永发的户籍身份查询信息，王凤军与铁道部大桥工程局武汉金属制品厂在1996年10月1日签订的《协议书》、2000年1月20日签订的《标准价房补成本价差额协议书》、房屋所有权证、国有土地使用证、武汉市房屋产权登记信息查询单等证据证明，被告王凤军、邓永发不持异议，本院予以确认。
为证明双方房屋买卖关系成立，庭审中，李琳玉提供了一份落款时间为2003年4月19日的房屋买卖《协议》。协议内容为：王凤军（邓永发）将武昌区堤后街67号6栋（1栋）出售给‘李玲玉’，李玲玉一次性支付3.3万元，邓永发将国有土地使用证和房屋所有权证交予李玲玉。过户的手续及相关材料，邓永发配合办理。该房屋水费、电费自协议签订之日起两不管不找。邓永发、李琳玉作为买卖的甲乙双方在协议上签名，其中李琳玉的签名为“李玲玉”，《协议》同时有证明人夏建银、唐某签字。
李琳玉自述于协议签订当日向邓永发支付了购房款3.3万元，邓永发同时将诉争房屋“两证”及钥匙交给其本人。被告邓永发、王凤军均认可邓永发收到3.3万元购房款及李琳玉在支付购房款后实际居住争议房屋至今的事实。同时，被告邓永发自认《协议》系其起草，也认可自《协议》自签订之日起，标的已实际为原告李琳玉占有、使用至今的事实，但表示不能确认原告李琳玉即是《协议》上签名的“李玲玉”。王凤军表示该房系单位分配给其个人的财产，《协议》上无其本人签名，该《协议》无效。
对上述双方签订购房《协议》及原告李琳玉实际占有、使用标的房屋至今的事实，本院予以确认。
庭审中，双方当事人对被告王凤军同意并参与了卖房这一事实是否属实产生分歧。原告李琳玉主张《协议》上虽无王凤军签名，但签署该《协议》时，王凤军在场。被告王凤军否认李琳玉这一事实主张。为此，李琳玉提供了证人唐某、阮某出庭作证。
证人唐某证明：我与李琳玉是街坊。诉争房屋买卖《协议》是在十二年前签订的。签协议时，王凤军、邓永发均在场，我当时也在场。邓永发起草的协议，我在协议上签字，李琳玉当时将3.3万元交给了王凤军，王凤军把房屋两证交给李琳玉。《协议》上签名的“李玲玉”即是本案原告李琳玉。
对唐某的证言，王凤军不认可直接从李琳玉手中收取了购房款，也未将房屋两证交给李琳玉，收款和交证都是邓永发经手的。邓永发认可协议是其起草的，但表示签协议时没有印象唐某在场。
证人阮某证明：我与李琳玉是街坊，与王凤军是同事。2003年3、4月份，李琳玉要买房，王凤军想要卖房，诉争房屋当时空着。我就牵线介绍，带李琳玉去看了房子。当时王凤军夫妇都在场，后来的事就没有管了。
对阮某的证言，王凤军表示自己从未向阮某讲过要卖房子，也不知道李琳玉看房子的事情。邓永发认为阮某的证言基本属实，但表示是自己跟证人说要卖房子，也是自己带李琳玉看的房子。
庭审中，被告王凤军承认当时即知道邓永发卖房子的事情，自己一直反对卖房，但也表示从未为此事向李琳玉提出过异议，而是在家里与邓永发发生争吵。
对唐某、阮某的证言。本院认为，证人唐某、阮某与本案原、被告既无利害关系，也无利益冲突。审理中，也未发现有碍证人客观、公平某的因素。被告王凤军、邓永发虽对证人证言有异议，但未就证人的智力状况、品德、经验及证人不能客观、公平某提出质疑。且证人证言与原、被告双方当庭认可的事实吻合。故对唐某、阮某的证言，本院予以采信。
本院认为，坐落于武汉市武昌区白沙洲街堤后街67号6栋1单元3楼5号房屋虽系被告王凤军通过房改所购得的房屋，但该房屋系王凤军、邓永发二人在夫妻关系存续期间所取得的财产，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，该项房产属夫妻共同财产，而非王凤军个人财产。
证人唐某的证言证明，邓永发与李琳玉签订房屋买卖协议时，王凤军在场，现场见证了协议的签订与履行，且并未提出异议。王凤军以其不知情。邓永发售房未征得其同意的抗辩主张，不能成立，本院不予支持。这一事实说明，王凤军同意并认可邓永发将诉争房屋出售给李琳玉，邓永发与李琳玉所签购房《协议》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的法定情形。即便王凤军所主张“对邓永发售房不知情，未征得本人同意”的事实成立，也不必然导致邓永发与李琳玉所签买卖房屋的《协议》无效。本案查明事实表明，邓永发与王凤军系夫妻关系，本案标的房屋系二人共有财产，邓永发在答辩中以“未经王凤军同意和授权，碍于朋友情面，将房屋出售给李琳玉”作为抗辩理由，表明其自身没有恶意处置夫妻共有财产的故意。李琳玉通过证人阮某得知王凤军有卖房的意向，其受让行为是善意的，也支付了合理的对价。最高人民法院《关于适用婚姻法若干问题的解释（一）》第17条第2款规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，王凤军“以不同意或不知道为由”提出合同无效的抗辩主张，有违上述司法解释的规定，本院亦不予支持。况且诉争房屋已交付李琳玉占有、使用至今已达十余年，其间，王凤军从未向李琳玉主张过权利，表明其已默认了这一事实。
关于《协议》上签名的“李玲玉”与原告李琳玉是否同一人的问题，显然是笔误，如同被告王凤军于1996年和2000年分别在与单位签订的《协议书》和《标准价房补成本价差额协议书》使用了“王凤君”和“王凤军”两枚不同的印章一样，均属笔误，在此无须赘述。
关于王凤军的反诉，合同效力部分已作论述。王凤军提出的确权及据实交清物业管理费、水费、电费等费用请求，属另一法律关系，与本案原告主张合同效力的请求没有牵连性，不构成本案反诉。是否退还3.3万元购房款，属消极主张，不具备反诉要件。对王凤军提出的返还诉争房屋“两证”，另按月支付房租的反诉请求，因原告李琳玉居住使用诉争房屋，及获得诉争房屋“两证”实本是基于双方签订的房屋买卖《协议》，其权利来源合法，且具有无偿性，王凤军提出的该两项反诉主张，既无法律依据，也无事实依据，本院不予支持。
综上所述，判决如下：
一、确认原告李琳玉与被告邓永发于2003年4月19日签订的房屋买卖协议合法有效；
二、驳回被告王凤军的反诉诉讼请求。
本案本诉案件受理费500元，减半收取250元，由王凤军、邓永发共同负担；反诉案件受理费5，766元，减半收取2，883元，由王凤军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户武汉市中级人民法院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 徐 晶
二〇一四年十月十一日
书记员 郭思文