江苏省南通经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开民初字第00231号
原告徐文荣。
委托代理人陶建平，江苏泰临律师事务所律师。
被告徐忠。
被告徐卫忠。
两被告共同委托代理人任建国、曹云南，江苏君哲律师事务所律师。
被告南通通城房屋征收服务有限公司，住所地南通市崇川区桃坞路服饰城1幢12层。
法定代表人单国民，经理。
委托代理人冷亚娜，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
原告徐文荣诉被告徐忠、徐卫忠、南通通城房屋征收服务有限公司（以下简称通城公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2015年3月4日立案受理后，依法由代理审判员曹维维独任审判，于2015年4月7日进行了公开开庭审理。后依法组成合议庭，于2015年8月18日进行了公开开庭审理。原告徐文荣的委托代理人陶建平，被告徐忠、徐卫忠及其委托代理人曹云南，被告通城公司的委托代理人冷亚娜到庭参加了两次庭审。被告徐忠、徐卫忠的委托代理人任建国到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。
原告徐文荣诉称：原告与徐文彬系兄弟关系，徐文彬于2014年7月去世。被告徐忠、徐卫忠系徐文彬之子。1986年11月19日，原告与徐文彬共同购买位于竹行街道大安镇房屋10间，共计面积256.64平方米（其中包括本案所涉被拆除的房屋）。1999年至2002年期间，徐文彬与被告徐忠、徐卫忠因建房需要，未经原告同意，擅自拆除上述房屋中的171.09平方米，尚余85.55平方米。原告在知晓共有房屋被拆建房后，遂找徐文彬主张权利。徐文彬在2008年10月19日出具一份“祖上遗产”说明，确认兄弟二人在1986年共同购买的256.64平方米的房屋，原告拥有40%的份额。2013年3月，被告通城公司作为房屋拆迁方在未通知原告，原告毫不知情的情况下，擅自与徐文彬在2013年3月4日签订了房屋协议动迁补偿安置协议书，对剩余的85.55平方米的房屋予以拆除，拆迁补偿安置权益由徐文彬单独享有。原告认为，徐文彬与被告通城公司签订拆迁补偿安置权益损害了原告的合法权益，应依法认定为无效。徐文彬与徐忠、徐卫忠因建房拆除了大部分的房屋，已将其共有部分处分完毕，剩余部分已不足原购买房屋总面积的40%，故剩余部分房屋的所有权应属原告所有。为此，原告诉至法院，请求判令：1、确认被告徐忠、徐卫忠的父亲徐文彬与被告通城公司于2013年3月4日签订的房屋协议动迁补偿安置协议书及补充协议书无效；2、诉讼费用由被告承担。
被告徐忠、徐卫忠辩称：1、案涉财产已经被被告徐忠、徐卫忠的父亲徐文彬占有使用将近30年，原告一直没有提出异议，原告的诉讼请求超过时效。2、如关于祖上遗产的说明是真实的，则该说明具有遗嘱的性质。根据法律规定，遗嘱应当有两个以上的见证人见证，否则不具有法律效力。如果将其认定为徐文彬的单方意思表示，则案涉房屋在被拆迁前并未转移占有，也没有进行变更登记，该意思表示可以由徐文彬随时撤销。
被告通城公司辩称：1、原告已经与被告通城公司达成拆迁补偿协议，拆迁时原告在现场并且知情，其未对拆迁面积提出异议，也未出示徐文彬的情况说明，原告在徐文彬去世后才提起诉讼不符合常理。2、根据1987年南通县土地管理局对南通县竹行乡安北村宅基地和建筑占地分户清查登记表的统计，显示原告的建筑面积为37平方米，表明原告认可该面积。3、根据买卖合同司法解释的规定，即便存在无权处分，合同也是有效的，而且房屋已经拆迁，合同已履行完毕，原告多年未提异议。请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，1986年11月徐文彬与徐文荣以家中人口多需要购买旧屋以解决住房问题为由向南通县通海区房产管理所申请买房。编号86年第8号南通县房地产公司通海区房地产管理所房屋出售申批表（批复联）载明，购买人姓名徐文彬、徐文荣，房屋座落竹行大安镇，间数拾间，建筑面积256.64平方米，售价合计10008.96元。1986年12月28日，徐文荣缴纳房款1000元。1987年3月10日，徐文彬缴纳购房款2000元。1987年8月31日，徐文彬缴纳房款2008.96元。2008年10月19日，徐文彬书写祖上遗产一份，“我兄弟俩人，从来没有分家。关于徐忠楼房后面两大壹小灶屋是我弟文荣的祖上遗产自造，任何人不能占用。关于我徐文彬在买财政局房屋事，面积（256.64），我弟文荣家有40%面积在内，可以房产证对照。目下我弟文荣数拾年工作在外，树高千丈叶落归根。如面积不够，我所有多余面积给我弟补上。”
2013年3月，被告通城公司根据南通县竹行乡安北村宅基地和建筑占地分户清查登记表载明的徐文荣户建筑占地37平方米，与原告徐文荣就该37平方米的房屋达成动迁补偿安置协议书及补充协议书，徐文荣于同日将旧房交予通城公司。2013年3月4日，被告徐文彬提供了编号86年第8号房屋出售申批表（买房者联），徐文彬在申批表的上方及右方注明“当时写上我弟文荣名字时候，为了我名下有六个人，不能全部买下，所以把我弟全家写进去的。2003.12.26徐文彬”，同时在申批表的备注栏注明“这是我产业徐文彬”。被告通城公司根据徐文彬提供的房屋出售申批表，与徐文彬就竹行大安村14组案涉85.55平方米的房屋达成动迁补偿安置协议书及补充协议书。同日，徐文彬出具承诺一份，“本人徐文彬合法建筑面积85.54平方，同意转让我弟文荣24平方米。”2013年3月10日将旧房及承诺交予通城公司。
另查明，1986年所购买的的房屋长期由徐文彬及其子徐卫忠一家使用。原告徐文荣一家长期在南通市通州区川港镇工作生活。案涉85.55平方米对应的拆迁权益并未实际履行。
上述事实，有原告徐文荣提供的祖上遗产、徐文彬户的房屋动迁补偿安置协议书、补充协议书及旧房交接单，被告徐忠、徐卫忠提供的房屋出售申批表（买房者联）、徐文荣户的房屋动迁补偿安置协议书、补充协议书及旧房交接单、现金解款单、承诺书，被告通城公司提供的南通县竹行乡安北村宅基地和建筑占地分户清查登记表，本院调取的报告、房屋出售申批表、收据等书证及双方当事人的陈述在卷佐证。
本院认为，动迁补偿安置协议书系房屋所有权人与拆迁公司就房屋拆迁、拆迁补偿及拆迁安置达成一致意见后方可合法生效。本案所涉诉争之房屋，经从南通市通州区张芝山房地产管理所调取的资料显示，徐文彬和徐文荣为共同申请购房人，双方均缴纳过购房款，应当认定所购买的10间房屋系徐文彬和徐文荣共同所有。对于徐文彬和徐文荣各自的份额，因徐文荣与徐忠、徐卫忠提供的收据总金额仅为购买金额的一半，无法通过出资确定双方的份额，本院结合徐文彬出具给徐文荣关于祖上遗产的说明，且徐文荣予以认可，故确认徐文荣与徐文彬对10间房屋的份额分别为40%和60%。对于被告徐忠、徐卫忠的抗辩意见，本院认为，第一，被告徐忠、徐卫忠提供的房屋出售申批表（买房者联）与本院调取的房屋出售申批表（批复联）并不一致，房屋出售申批表（买房者联）中徐文彬自行书写的内容并不能作为确定房屋所有权的依据；第二，所有权系物权，即便徐文荣与徐文彬共同购买的10间房屋由徐文彬及被告徐卫忠长期使用，也不能基于此否定徐文荣对房屋的所有权；第三，徐文彬于2008年10月19日出具给原告徐文荣关于祖上遗产的说明，针对的是徐文彬和徐文荣共同购买的房屋，不能片面理解为遗嘱，从性质上讲，系徐文彬针对兄弟两人在10间房屋中权属份额所作出的说明，原告徐文荣亦表示认可，应当作为区分房屋权属份额的依据；第四，徐文荣对1986年所购10间房屋享有权利，并非基于徐文彬的赠与，更谈不上徐文彬在拆迁时撤销赠与，同时徐文荣对案涉房屋享有份额系物权，并不存在诉讼时效问题。因此，对被告徐忠、徐卫忠抗辩，原告诉讼超过时效及撤销赠与的意见，本院不予采信。对于被告通城公司的抗辩意见，第一，被告通城公司按照宅基地和建筑占地分户清查登记表中载明徐文荣已有宅基地37平方米，同时徐文彬未查询到宅基地登记情况，并结合徐文彬提供的业经其添加内容的房屋出售申批表即认定徐文彬对房屋享有完全所有权依据不足，而且徐文彬提供的房屋出售申批表中购买人姓名中也包括徐文荣的姓名。第二，被告通城公司提出徐文彬就案涉85.55平方米的房屋签订协议时徐文荣在场并知情，并有通城公司的拆迁人员在场可以证明。因在场人与被告通城公司存在利害关系，且通城公司并未提供其他证据证明，故本院难以认定原告徐文荣对此知情。如原告徐文荣在场并知情，通城公司完全可以要求徐文荣当场在拆迁协议上签字或出具案涉85.55平方米房屋拆迁权益由徐文彬享有的承诺。第三，徐文彬向通城公司出具了承诺，就案涉房屋同意转让徐文荣24平方米，如该承诺系徐文荣与徐文彬就案涉房屋达成的一致处理意见，则原件应当由徐文荣持有，现该原件保存在通城公司，不符合一般人对于转让的处理方式。故对被告通城公司的抗辩意见，本院不予采纳。综上，徐文彬在明知案涉房屋存在共有权人的情况下，独自与通城公司签订动迁补偿安置协议书；通城公司在明知房屋出售申批表中购买人为徐文彬、徐文荣，未对房屋权属、产权登记档案进行充分审查核实，且未与未签订协议的共有权人徐文荣进行协商的情况下，擅自与购买人之一徐文彬签订动迁补偿安置协议书，双方将原本属于原告拆迁利益的部分进行擅自处分，侵犯了徐文荣的合法权益。故徐文彬与通城公司于2013年3月4日签订的动迁补偿安置协议书及补充协议书无效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
确认被告徐忠、徐卫忠的父亲徐文彬与被告南通通城房屋征收服务有限公司于2013年3月4日签订的南通市经济技术开发区房屋协议动迁补偿安置协议书及补充协议书无效。
案件受理费1946元，由被告南通通城房屋征收服务有限公司负担1946元（被告负担部分原告已垫付，由被告于本判决生效后十日内给付原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1946元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。
审 判 长 陈胜风
代理审判员 曹维维
人民陪审员 施素珍
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 陈 新
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。