福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽05民终2845号上诉人（原审原告）：泉州东海开发有限公司，住所地泉州市丰泽区东海大街东海湾·太古广场（二期）6号楼A栋6-8层。法定代表人：姚志胜，系该公司董事长。委托诉讼代理人：苏凯屏，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林耀昌，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李彬，男，1980年5月14日出生，汉族，住江西省吉安市永丰县。被上诉人（原审被告）：贺琪，女，1985年11月4日出生，汉族，住四川省华蓥市。上诉人泉州东海开发有限公司（以下简称东海公司）因与被上诉人李彬、贺琪商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2017）闽0503民初4111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月19日立案后,依法组成合议庭进行了审理。上诉人东海公司的委托诉讼代理人苏凯屏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东海公司上诉请求：撤销一审判决第六项，改判李彬、贺琪立即将案涉房屋腾空并返还东海公司。事实和理由：一、一审法院以案涉房产当前所处的法律状态否定实际操作的可能性，是对保全措施效力的错误理解。案涉房产的查封等保全措施实际上仅是限制案涉房屋进行法律上的处分，但是对于房屋的腾空、返还仅仅是对于房屋事实层面的使用行为，该使用行为并非造成案涉房产灭失等危害的行为，故房产腾空、返还与房产保全措施之间并没有冲突。二、根据合同法第九十八条规定，合同被解除后，双方的法律关系应当恢复至合同签订之前，即东海公司将购房款返还给李彬、贺琪，而李彬、贺琪将案涉房产返还给东海公司。一审法院判决解除合同，却又不支持将案涉房屋的状态恢复原状，损害东海公司的合法权益。李彬、贺琪作答辩。东海公司向一审法院起诉请求判令：1.解除东海公司与李彬、贺琪于2009年12月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：200600046035、房屋代码：246546）及《合同补充协议》等附件；2.李彬、贺琪立即将泉州市丰泽区东海滨城俊园2号楼2B-3005号商品房腾空并返还给东海公司；3.李彬、贺琪按商品房总价款1032399元的15%向东海公司支付违约金154860元；4.李彬、贺琪承担东海公司已经支付的律师费6156元；5.李彬、贺琪退还于2009年12月15日与东海公司签订的《商品房买卖合同》及附件原件；6.本案受理费由李彬、贺琪负担。一审法院认定事实：东海公司与贺琪、李彬于2009年12月15日签订一份《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同编号为200600046035，约定贺琪、李彬向东海公司购买址在丰泽区××商品房（以下简称“诉争商品房”），总购房款为1032399元；关于购房款的支付，合同约定李彬、贺琪应于合同签订时向东海公司支付购房款212399元，剩余购房款82万元以银行按揭贷款付清。合同第二十二条约定“本合同连同附件共20页，一式叁份，具有同等法律效力。合同持有情况如下：出卖人壹份，买受人壹份……”合同附件四《合同补充协议》第二条〈按揭担保〉第3项约定“在担保期间，若买受人逾期归还按揭款本息，经贷款银行或出卖人催告仍不履行的，出卖人有权解除合同，合同自出卖人发出书面解除合同的通知送达买受人之日起解除，买受人应向出卖人支付该商品房总价款15%的违约金，并承担由此引起的相关费用（税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费等）及损失。”该份合同于2010年1月12日进行备案登记。合同签订后，李彬、贺琪依约支付了全部购房款，其中李彬与中信银行泉州分行签订《个人购房借款合同》一份，约定其向中信银行泉州分行贷款82万元，东海公司作为保证人在该合同中加盖公章确认为该笔借款提供阶段性连带保证责任担保。诉争商品房于2010年2月23日由东海公司交付给李彬。2016年11月7日，丰泽区人民法院作出（2016）闽0503民初2590号民事判决书，判决：“一、被告李彬应于本判决生效之日起十日内向原告中信银行股份有限公司泉州分行偿还借款本金608166.46元、截至2016年3月16日的利息20445.24元、罚息1481.94元，并支付自2016年3月17日起至实际还清款项之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及编号为（2010）中信泉东银房贷字第401090号的《个人购房借款合同》约定计算的利息、罚息；二、被告李彬应于本判决生效之日起十日内向原告中信银行股份有限公司泉州分行支付律师费2590元；三、被告李彬应于本判决生效之日起十日内向原告中信银行股份有限公司泉州分行支付公告费560元；四、被告贺琪应对被告李彬的上述债务承担共同清偿责任；五、被告泉州东海开发有限公司对被告李彬的上述债务承担连带清偿责任，被告泉州东海开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告李彬追偿；六、驳回原告中信银行股份有限公司泉州分行的其他诉讼请求。”该份民事判决书于2017年4月6日发生法律效力。2017年6月8日，东海公司就本案委托律师向法院提起诉讼，并支付律师费6156元。另，根据泉州市不动产交易登记档案馆于2017年11月23日出具的《泉州市房屋登记信息查询结果表》，诉争商品房已被丰泽区人民法院、晋江市人民法院、福建省泉州市中级人民法院、泉州市鲤城区人民法院采取诉讼保全措施。由此一审法院向东海公司进行释明，告知其案涉房屋已被法院预查封，虽然东海有权依法行使《商品房买卖合同》中约定的解除权，但若其在办理《商品房买卖合同》备案登记撤销的过程中由于预查封措施遇到阻却，应当另案主张其权利。一审法院认为，李彬、贺琪与东海公司就诉争商品房签订的合同合法有效，各方均应依约履行。合同签订后，李彬、贺琪依约向东海公司支付了相应购房款。但在与中信银行泉州分行签订《个人购房借款合同》后，李彬未能依约履行还本付息的义务，致使丰泽区人民法院作出（2016）闽0503民初2590号民事判决书判决东海公司对李彬的债务承担连带清偿责任。据李彬、贺琪与东海公司签订的《商品房买卖合同》附件四的约定，在担保期间，若李彬、贺琪逾期归还按揭款本息，经贷款银行催告仍不履行的，东海公司有权解除合同。现合同约定的东海公司行使合同单方解除权的条件已经成就，东海公司诉请解除该《商品房买卖合同》合法有据，应予支持；合同解除后，东海公司应退还李彬、贺琪已支付的购房款；诉争房屋在东海公司交付给李彬、贺琪后被法院采取诉讼保全措施，现东海公司主张李彬、贺琪腾空并返还诉争商品房，不具备客观履行的可能性，对该诉求予以驳回。现合同解除，东海公司依据合同附件四《合同补充协议》第二条〈按揭担保〉第3项的约定主张李彬、贺琪支付合同解除违约金154860元（1032399×15%＝154859.85元）及律师费6156元，符合合同的约定，对其合理部分予以支持。各方签订的《商品房买卖合同》解除后，李彬、贺琪应将相应的合同文本退还给东海公司用于办理合同解除后的相关手续，故东海公司诉请李彬、贺琪退还于2009年12月15日与东海公司签订的《商品房买卖合同》及附件原件，合法有据，应予支持。李彬、贺琪经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，法院依法进行缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决：一、解除泉州东海开发有限公司与李彬、贺琪于2009年12月15日就址在丰泽区××商品房签订的《商品房买卖合同》及附件（合同编号为200600046035）；二、泉州东海开发有限公司应于本判决生效之日起十日内退还给李彬、贺琪购房款1032399元；三、李彬、贺琪应于本判决生效之日起十日内支付给泉州东海开发有限公司违约金154859.85元；四、李彬、贺琪应于本判决生效之日起十日内支付给泉州东海开发有限公司为本案支出的律师费6156元；五、李彬、贺琪应于本判决生效之日起十日内将《商品房买卖合同》及附件（合同编号为200600046035）一份退还给泉州东海开发有限公司；六、驳回泉州东海开发有限公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：东海公司请求李彬、贺琪腾空、返还房屋应否得到支持。本院认为，诉争房屋在东海公司交付给李彬、贺琪后被法院采取诉讼保全措施，现东海公司主张李彬、贺琪腾空并返还诉争商品房，不具备客观履行的可能性。东海公司请求李彬、贺琪腾空、返还房屋，本院不予支持。综上所述，东海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14092元，由泉州东海开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈灿彬审 判 员 余卓立审 判 员 王 帆二〇一八年四月二十八日法官助理 黄德福书 记 员 林秋玲本案引用的主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。