河南省兰考县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0225民初1335号
原告：张九斤，男，1966年8月28日生，汉族，住河南省兰考县。
委托代理人张俊儒，兰考县阳光法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。
被告：开封圣艺天中房地产开发有限公司。
法定代表人：晏海涛，董事长。
委托代理人：李凤荣，女，1972年1月20日生，汉族，住兰考县，系该公司法律顾问。代理权限为特别授权。
被告：胡玉飞，男，1977年10月6日生，汉族，住河南省滑县。
原告张九斤与被告开封圣艺天中房地产开发有限公司（下称圣艺天中公司）、胡玉飞商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张九斤及其委托代理人张俊儒到庭参加了诉讼。被告开封圣艺天中房地产开发有限公司、被告胡玉飞经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张九斤诉称：被告圣艺天中公司与河南宏业建筑工程有限公司（下称宏业公司）签订一份建筑工程施工合同。合同约定宏业公司负责承建被告圣艺天中公司在兰考××××村开发的兰考县京海湾社区楼房建筑项目。合同签订后，宏业公司委托其项目经理胡玉飞承建施工。由于被告圣艺天中公司不能如期支付胡玉飞的建筑工程款，导致被告胡玉飞拖欠工人工资，被告圣艺天中公司为了支付胡玉飞的工程款，就将建好的位于“京海湾”楼盘A区36号楼二单元六层西户的房屋折抵给被告胡玉飞，用于支付拖欠的部分工程款。被告胡玉飞为了将房屋尽快变现，同意被告圣艺天中公司将该房产预留到被告胡玉飞名下，由胡玉飞直接变卖，所得房款由被告胡玉飞支付所欠工人工资。被告胡玉飞找到原告卖房，原告得知房价适中。为了确保该房屋万无一失，原告与被告胡玉飞找到被告圣艺天中公司董事长晏海涛和总经理王红落实情况，二人均同意协助原告办理过户手续。被告胡玉飞与原告张九斤口头约定将A区36号楼二单元六层西户以19万元出售给原告张九斤，于2014年3月12日由原告张九斤支付给被告胡玉飞房价款19万元，并有胡玉飞亲手书写收款条为证。房款付清后，原告就多次催促被告胡玉飞及被告圣艺天中公司办理房屋产权过户手续，被告圣艺天中公司、胡玉飞却一直借故推拖。在被告不履行法定义务期间，因被告胡玉飞仍欠建筑工人部分工资未支付，建筑工薛百胜、刘冬杰随将宏业公司及被告胡玉飞起诉到兰考县人民法院，兰考县法院根据薛百胜、刘冬杰的申请对原告依法购买的位于“京海湾”A区36号楼二单元六层西户房屋予以查封。兰考县人民法院依据薛百胜、刘冬杰的起诉于2015年2月3日作出了（2015）兰民初字第00029号判决书，且开封市中级法院于2015年5月18日作出了（2015）汴民终字第502号判决书。上述两份判决均已发生法律效力，现薛百胜、刘冬杰依据上述两份判决书及（2015）兰民裁字第00029-02号裁定书请求法院执行本应属于原告的房屋。被告明知上述房产已合法出售给了原告，且原告已将全部房款付清，而被告圣艺天中公司、胡玉飞拒不协助原告办理过户手续，导致法院错误查封原告的房产，给原告造成巨大的经济损失。故原告请求依法确认原告张九斤与被告胡玉飞的房屋买卖行为合法有效，并判令被告圣艺天中公司、胡玉飞尽快将原告所购买的京海湾A区36号楼二单元六层西户办理房屋过户登记手续，本案诉讼费用由被告承担。
被告开封圣艺天中房地产开发有限公司未到庭应诉，提交书面意见辩称，一、公司与原告之间不存在房屋买卖协议。我公司将房屋抵给胡玉飞作工程款后，至于胡玉飞怎样处理，公司不干涉。但公司并未参与原告与胡玉飞之间的买卖行为。况我公司不知情。故原告要求人民法院确认我公司与原告之间的买卖行为是不能成立的。二、我公司无权利和义务协助张九斤办理房屋过户手续。我公司将房屋折抵给胡玉飞后，并不知道胡玉飞将房屋处理给了谁，双方也没有共同到公司要求办理过户手续。况且该房屋已被人民法院查封，公司没有权利和义务对张九斤进行协助，请驳回原告对我公司的诉请。
被告胡玉飞未到庭应诉，提交书面答辩意见称，被告圣艺天中公司与宏业公司签订一份建筑工程施工合同，在兰考××××村开发的兰考县京海湾社区楼房建设工程。宏业公司委托胡玉飞为建设楼房项目经理。在施工建设过程中，圣艺天中公司不能按时支付给建设工程款，造成胡玉飞在施工过程中拖欠工人工资。经多次催要，圣艺天中公司把建好的位于“京海湾”A区36号楼二单元六层西户的房屋折抵给胡玉飞，让将楼房卖掉支付工人工资，故房产预留到胡玉飞名下。胡玉飞找到张九斤就将此房以19万元的价格卖给了张九斤。2014年3月的一天，几号记不清了，由张九斤支付给胡玉飞房价款19万元，胡玉飞给他写了个收款条，这19万元全部给工人发了工资，这是卖房的经过。胡玉飞与张九斤买卖楼房应该有效，此房应归张九斤所有。2.张九斤诉称让胡玉飞和圣艺公司给他办理在京海湾A区36号楼2单元6层西户的房屋过户手续，现胡玉飞的项目经理早已辞职，无权办理过户手续，原告可以请求圣艺天中公司及房产部门办理。
经审理查明：被告胡玉飞承包被告开封圣艺天中房地产开发有限公司开发的兰考县京海湾小区部分工程，后被告开封圣艺天中房地产开发有限公司以该小区内的一期A区36号楼二单元六层西户以及其他房屋，折抵给被告胡玉飞作为工程款。被告开封圣艺天中房地产开发有限公司与被告胡玉飞签订了房源预约保留协议书，协议书约定，鉴于兰考京海湾一期项目尚未取得预售许可证，就被告胡玉飞要求预约保留京海湾一期房源事宜，双方约定，被告胡玉飞自愿向被告开封圣艺天中房地产开发有限公司支付房源预约保留金，被告开封圣艺天中房地产开发有限公司同意并有义务为被告胡玉飞预留京海湾一期A区36号楼二单元六层西户房屋，否则退还被告胡玉飞所交的预留金。被告开封圣艺天中房地产开发有限公司在项目开盘后，通知被告胡玉飞，被告胡玉飞应当在接到通知后十日内到其所在地或项目所在地，签订《商品房销售合同》，逾期不办理签订合同者，视为被告胡玉飞自动放弃认购权利，被告开封圣艺天中房地产开发有限公司有权另行销售所预留房源。2014年3月，被告胡玉飞与原告张九斤口头约定，被告胡玉飞因急于给施工人员发工资，将发包方折抵给其的该房屋以19万元的价格转让给原告张九斤。原告将购房款交给被告胡玉飞后，该房屋所有权归原告所有，被告胡玉飞将其与被告开封圣艺天中房地产开发有限公司签订的京海湾房源预约保留协议书及现金收入凭单交给原告，被告胡玉飞协助办理过户手续。后被告开封圣艺天中房地产开发有限公司并未与原告张九斤签订《商品房销售合同》，也未为原告张九斤办理房屋登记手续。原告诉至法院请求依法确认原告张九斤与被告胡玉飞的房屋买卖行为合法有效，并判令被告圣艺天中公司、胡玉飞尽快将原告所购买的京海湾A区36号楼二单元六层西户办理房屋过户登记手续，本案诉讼费用由被告承担。
另查明，原告主张的被告开封圣艺天中房地产开发有限公司开发的京海湾小区一期A区36号楼二单元六层西户，已于2015年1月15日被兰考县人民法院查封。
上述事实有原、被告陈述、京海湾房源预约保留协议书、收到条、现金收入凭单及庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告张九斤与被告胡玉飞于2014年3月口头约定以19万元的价格将涉案房屋转让给原告，系双方的真实意思表示，不违反法律规定，该买卖行为合法有效。故对原告张九斤要求确认其与被告胡玉飞关于涉案房屋的买卖行为合法有效的诉讼请求，本院予以支持。原告张九斤提交的被告胡玉飞与被告开封圣艺天中房地产开发有限公司之间签订的《房源预约保留协议书》，仅能证明被告开封圣艺天中房地产开发有限公司与被告胡玉飞约定，在出售房屋时，应当为被告胡玉飞预留该房屋，原告张九斤与被告胡玉飞也仅口头约定了被告胡玉飞有义务协助其办理过户手续，但其并未提交证据证明被告开封圣艺天中房地产开发有限公司有义务协助其办理房地产过户手续，原告也未提交证据证明其购买的房产在房产行政管理部门办理了登记手续，且原告主张的房屋已被本院以该房产系被告胡玉飞的财产进行了查封。人民法院裁定采取保全措施后，除作出保全裁定的人民法院自行解除或者其上级人民法院决定解除外，在保全期限内，任何单位不得解除保全措施。故二被告现均不能对已被查封的该房屋设定权利负担或办理到原告张九斤名下，故对原告张九斤要求二被告协助其办理房地产过户手续的诉讼请求，本院不予支持。对被告圣艺天中公司辩称无义务协助原告办理过户手续及被告胡玉飞辩称无法协助原告办理过户手续的意见，本院予以采信。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百六十五条之规定，判决如下：
一、原告张九斤与被告胡玉飞关于京海湾一期A区36号楼二单元六层西户的房屋买卖行为合法有效；
二、驳回原告张九斤的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取100元，由被告胡玉飞承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（受理费的数额依据当事人不服一审判决具体数额确定；收款单位：开封市财政局非税收入财政专户，账号：41×××21，开户行：建设银行开封市金明支行）。逾期不交纳也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘瑛瑛
二〇一七年四月二十日
书记员 张艳兰