甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）甘01民终348号
上诉人（原审原告）：兰州行者汽车用品服务有限公司，住所地兰州市安宁区。
法定代表人：高晓全，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张磊，甘肃正天合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张达应，甘肃正天合律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：兰州高科投资发展集团公司（原兰州高新技术开发区管委会开发集团公司），住所地兰州市兰州高新区。
法定代表人：马福才，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘玉红，甘肃合睿律师事务所律师。
上诉人兰州行者汽车用品服务有限公司（以下简称行者公司）因与上诉人兰州高科投资发展集团公司（以下简称高科公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2017）甘0102民初7077号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
行者公司上诉请求：请求撤销一审判决第一项，改判高科公司向行者公司支付违约金153万元；本案全部诉讼费用由高科公司承担。事实和理由：1、双方在合同中对违约金约定明确，适当，不违反法律行政法规的强制性规定。由于高科公司的违约行为，给行者公司造成巨大的直接损失和无法估量的间接损失。因高科公司违约且责令立即搬离租赁的房屋，行者公司不得不另行寻找新的经营场所，为此支付高额的房屋租赁费81.6万元，同时还在负担案涉租赁房屋90万元的年租金，对新的经营场所进行必要的装修支付装修费72万元，因搬迁造成原有设备拆卸损坏无法使用而购买新的机器设备花费36万元，搬迁过程中产生搬迁费及租赁设备存放场地费20万元，上述费用共计209.6万元是上诉人的直接损失。另外造成大量客户流失，部分会员要求退费，营业收入和利润损失巨大。合同约定的违约金153万元并未超过因高科公司违约给行者公司造成的直接损失，不存在司法解释规定的约定的违约金过分高于实际损失的情形。2、在未经高科公司申请或抗辩减少违约金数额的情况下，一审法院主动减少违约金数额的做法违反法律的相关规定。综上，双方约定的违约金未超过因高科公司违约给行者公司造成的损失，且高科公司亦未申请减少违约金，一审法院主动减少违约金的行为违反法律规定，请求支持行者公司的上诉请求。
高科公司上诉请求：请求依法撤销一审判决，将本案依法改判或发回重审；本案上诉费由行者公司承担。事实和理由：1、一审对本案基本事实认定错误。高科公司与行者公司提前终止租赁合同系双方合意，并非一审法院认定是高科公司在租赁期内未征得行者公司的同意而单方解除合同。从本案事实过程来看，双方是经协商解除合同并移交标的物。2、一审法院确定的违约金数额为50万元没有合同约定的依据并缺乏事实依据与法律相悖。根据合同约定，租金总额应为3825000元，综合管理费的总金额不能计入租金。违约金应当为租金总额3825000元的20%。提前终止合同并未造成合同无法全部履行，合同期为10年，已经履行8年11个月，绝大部分已履行完毕，高科公司不应承担无法全部履行的全部违约金，应按比例分割承担未履行期间的违约金。3、一审法院未查明涉案租赁合同提前终止后行者公司的实际损失数额就自由裁量违约金数额，由高科公司向行者公司支付违约金50万元，属于错误适用法律且程序违法。涉案合同提前终止时行者公司已另行租赁场地实现异地经营，经营状态连续没有造成经营性损失，提前终止形成的损失仅为装修残值及因提前搬迁造成搬迁费用提前支付的利息，一审法院应当根据法律规定查明行者公司的实际损失确定违约金数额。一审审理中，行者公司没有对高科公司提出并确定的违约金数额82875元提出抗辩的情形下，一审法院主动提高违约金数额有悖法律规定。综上，一审对本案基本事实认定错误，对违约金数额的认定程序违法且没有事实依据，违反了相关法律规定。请求支持上诉请求。
行者公司向一审法院起诉请求：1、判令高科公司向行者公司支付违约金153万元；2、判令高科公司向行者公司支付自2017年8月8日起至付清全部违约金（153万元）的逾期付款利息（按照年利率24%计算）；3、判令高科公司向行者公司退还2017年8月的租金75000元；4、本案诉讼费用由高科公司承担。
一审法院认定案件事实：2008年8月，行者公司（乙方）与高科公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，高科公司将位于兰州市城关区张苏滩路579号1号楼物业1层及相关附属物出租给行者公司作为汽车服务店铺使用。双方约定：租赁期限为十年，自2008年9月1日起至2018年8月31日止；前三年房屋租金与物业管理费分别为每年每平方米240元，第四、五、六年房屋租金与物业管理费分别为每年每平方米300元，后四年房屋租金与物业管理费分别为每年每平方米360元，总计费面积为1250平方米；房屋租金以半年为一支付单位，即每年9月1日、3月1日为租金支付日，遇法定节假日顺延，物业管理费与房屋租金同时支付；由甲方负责到相关部门进行合同登记，并向乙方开具房屋租赁发票和物业综合管理费发票，乙方以支票或转账方式支付租金和物业综合管理费，甲方收到乙方付款同时向乙方提供发票；租赁期内，甲方须提前解除合同的，应经得乙方书面同意，并承担因此给乙方造成的损失，但如果因不可抗力因素造成的提前终止合同，不在此约定之内；乙方依约按时交纳租金，并按时缴纳物业综合管理费、水、电、暖、通讯、有线电视等相关物业所收费用；在租赁期内，如因政府有关城市、道路规划或拆迁因素导致本合同无法完全履行，确需要终止本合同的，应当提前一个月通知对方，协商解除合同并按照实际时间计算租金，乙方租赁房产面积内经营、装修、设备、搬迁等补偿的受益方属于乙方，甲方协助乙方；乙方逾期支付租金，每逾期一日，由甲方按年租金总额的百分之二收取违约金；租赁期内任何一方未征得另外一方同意而单方解除合同或造成合同无法全部履行的，违约方应按租赁期内租金总额的百分之二十支付给对方违约金；违约金、赔偿金在确定责任后十日内付清，否则按逾期付租金条款处理。双方还约定了其他事宜。合同签订后，高科公司按约向行者公司交付了房屋，行者公司亦开始进行经营。在租赁期间内，行者公司已经向高科公司支付完毕2008年9月1日至2017年7月31日的房屋租金及物业管理费共计6675000元。
为了贯彻落实2017年4月18日省委书记林铎在兰调研科技创新工作座谈会精神要求以及4月21日省委常委、市委书记李荣灿调研兰州创新示范中心提出的工作要求，4月26日兰州高新区党工委委员、管委会副主任彭铖主持召开快速制造国家工程研究中心兰州创新示范中心（３D打印）项目建设现场推进会，研究解决３D打印项目生产用房事宜，其中议定１号楼１楼标准厂房由高科集团抓紧清退原租赁户，清退完毕后移交甘肃伯骊江３D打印科技有限公司。高科公司遂于2017年4月27日向行者公司发出《限期搬迁通知》，该通知载明：”为落实省市领导对高新区雁滩园创业、创新环境的有关精神，高新区管委会将对雁南路周边及基础设施进行综合性改造和提升。为保障项目的顺利推进，高科集团特提前终止与贵公司张苏滩579号租赁合同的履行，并限期你公司于2017年5月31日前搬迁完毕，同时拆除相关设备和设施。若超期，一切责任后果自负。”当日，行者公司收到了上述通知，并于2017年5月3日作出回函，认为现在提前终止合同将会给双方造成较大的经济损失，并从六个方面说明了行者公司的损失。2017年7月12日，行者公司再次向高科公司发出《关于妥善处理原张苏滩路579号房屋租赁事宜的函》，催促高科公司及时确定赔偿方案并答复行者公司。高科公司收到上述函件后，一直没有答复行者公司。2017年7月31日，行者公司搬离涉案房屋。但因高科公司未与行者公司办理房屋交接手续，行者公司遂于2017年8月7日向高科公司发出《关于兰州高科投资发展集团公司积极与我公司办理移交张苏滩路579号房屋的通知》，通知中载明：”一、请贵公司积极与我公司办理张苏滩路579号房屋的交接手续并签订《移交协议书》；二、我公司不再承担2017年8月1日后的房屋租金，因我公司将租金已交至2017年8月31日，请贵公司退还我公司2017年8月租金；三、我公司不再承担2017年8月1日后的物业费、水电费及其他各项与租赁房屋、使用房屋有关的费用；四、自2017年8月1日起，张苏滩路579号房屋及附属设施的任何毁损灭失均与我公司无关；五、贵公司提前解除租赁合同给我公司造成的损失及补偿办法请尽快协调解决。”高科公司接到该通知后，也没有办理房屋交接手续。直至2017年10月16日，行者公司、高科公司才办理了房屋交接手续，并签订了《移交协议书》，协议中载明：一、行者公司已于2017年7月31日前搬迁完毕，并及时通知高科公司于2017年7月31日收回579房屋，但高科公司于2017年10月16日才联系行者公司收回579号房屋，故行者公司结清自2017年7月31日前的水电费、物业费及房屋租金，2017年8月1日后的水电费、物业费及房屋租金行者公司将不再承担；二、高科公司单方提前终止合同给行者公司造成的损失及补偿办法在房屋交接完毕后另行协商解决。之后，双方就提前终止合同的后续事宜一直没有达成一致意见，行者公司遂诉至法院。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，行者公司、高科公司于2008年8月签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。双方在租赁合同中约定租赁期限为十年，但高科公司在租赁期内单方面向行者公司发出限期搬迁通知，该通知的内容可以说明高科公司在租赁期内未征得行者公司的同意而单方解除合同，导致合同无法继续履行的事实，双方于2017年10月16日签订的《移交协议书》亦可以印证上述事实，因此，本案高科公司构成违约。故对于高科公司认为双方协商一致解除合同的辩称，法院不予采信。
关于行者公司要求高科公司向其支付违约金153万元的问题，如上所述，高科公司在租赁期内要求行者公司腾房的行为构成违约本应依约向行者公司支付相应的违约金，但考虑到行者公司的实际损失，兼顾行者公司装修后使用涉案房屋已将近九年、租赁合同剩余履行期限为一年零一个月的情形以及高科公司解除合同的原因、其解除合同主观恶意不大等综合因素，法院认为行者公司主张的违约金明显高于其损失，根据公平原则和诚实信用原则，为平衡当事人利益关系，酌定高科公司向行者公司支付违约金500000元为宜。关于行者公司主张的自2017年8月8日起至高科公司付清全部违约金的逾期付款利息的请求，因违约金本身兼具补偿损失与惩罚的性质，行者公司再要求高科公司支付违约金逾期付款利息于法无据，故对行者公司该项请求，法院不予支持。对于行者公司要求高科公司退还2017年8月租金75000元的诉讼请求，根据本案查明的事实，行者公司向高科公司支付了2008年9月1日至2017年7月31日的房屋租金及物业管理费，其并未向高科公司支付2017年8月的租金，故对行者公司该项请求，法院不予支持。据此，依照《中国人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、兰州高科投资发展集团公司于判决生效后十日内向兰州行者汽车用品服务有限公司支付违约金500000元；二、驳回兰州行者汽车用品服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9623元（已减半），兰州行者汽车用品服务有限公司负担3623元，兰州高科投资发展集团公司负担6000元。
二审中，行者公司围绕上诉请求提交三组八份证据。分别为第一组证据：《厂房车间租赁合同》、租金及管理费支付凭证、出租方夫妻结婚证；第二组证据《装修施工合同》及《装修费用表》、装修费支付凭证；第三组证据《工业品买卖合同》、购买新机器设备支付货款凭证、增值税专用发票。三组证据综合证明因高科公司的违约行为给行者公司造成另行租赁经营场地、装修新租经营场地、购置经营所需新机器设备的实际损失，行者公司按合同的约定主张违约金153万元，并未超过因高科公司违约给行者公司造成的直接损失，不存在司法解释规定的约定的违约金过分高于实际损失的情形。高科公司质证意见：行者公司二审提交的证据不属于二审新证据。对第一组三份证据，第二组两份证据的真实性不认可；对第三组三份证据的真实性无异议。对三组证据的综合证明目的意见为：双方之间的租赁合同只剩一年，一年后到期不再续租行者公司也需另行租赁场地，进行装修，必然产生相应的租赁费、装修费，这些费用与高科公司的行为无关；从事经营所需的设备在合同解除后属可拆移设备并不产生损失，行者公司另行购置机器设备的费用与本案无关。对行者公司二审提交的三组证据的证明目的不予认可。高科公司二审中没有提交新证据。
二审经审理查明，一审法院认定的案件事实正确，本院予以确认。行者公司二审中提交的三组证据的真实性，经审核予以确认。对于三组证据所支付的费用系因高科公司违约行为造成的实际损失的待证事实不予确认。行者公司系房屋承租人，因出租人提前解除合同的违约行为，行者公司需提前另行租赁场地，进行必要的装修，购置更换机器设备，给其原本正常经营客观上造成一定影响，但将另行支付的租赁费、装修费、机器设备购置费都作为违约行为造成的实际损失缺乏法律根据，所提交的证据不足以证明造成实际损失的事实成立，对其主张的实际损失的事实及证明目的本院不予认定。
本院认为，高科公司没有提交证据证明在向行者公司发出《限期搬迁通知》前，高科公司对提前解除合同与行者公司进行过协商。从发出《限期搬迁通知》的原因和内容，行者公司接到该通知后回复函件的内容和多次向高科公司致函的行为，以及双方最终签订的《移交协议书》内容，可以充分说明系高科公司在租赁期内未经双方协商一致，单方提前解除与行者公司签订的租赁合同，并造成合同无法继续履行，高科公司的行为构成合同违约，应承担相应的违约责任。一审法院认定高科公司单方提前解除合同构成违约正确，本院予以确认。高科公司上诉提出提前解除租赁合同系双方合意，并非一审法院认定是高科公司在租赁期内未征得行者公司的同意而单方解除合同，一审对基本事实认定错误的理由不能成立。
合同虽已解除并移交了租赁场地，但行者公司对高科公司的违约行为给其造成的损失并未放弃。《移交协议书》签署后，对损失补偿未能协商解决，行者公司遂诉至法院，酿成本案诉讼纠纷。行者公司起诉要求高科公司按照合同约定支付违约金，因合同约定的违约金条款在性质上属合同中的清理条款，合同解除并不影响合同中清理条款的效力，同时违约金是当事人通过约定而预先确定，在违约后生效的独立于履行行为之外的给付。故行者公司因合同解除权利义务终止后，继续适用违约金条款，主张要求高科公司按合同违约条款的约定支付违约金并无不当，应予支持。高科公司对行者公司要求支付违约金的主张，在庭审中不予认可，认为租赁合同只剩一年没有履行，提出行者公司主张的违约金明显高于给其造成损失的抗辩。高科公司认为约定的违约金高于造成的损失，应对其主张承担举证证明责任；行者公司主张按违约金支付合理也已提供相应证据证明。高科公司对其违约行为给行者公司造成的损失在一审中没有举证证明，其在上诉状中提出造成的损失为在原址装修折旧残值、搬家费用提前发生的利息损失，但这并不足以能够令人信服以及使法院确信其主张的损失范围成立。行者公司一审中对其主张要求支付违约金的合理性没有提交证据证明，也没有提供高科公司提前解除合同给其造成的实际损失的相应证据，仅对给其造成实际损失的具体范围作出说明。二审中行者公司虽提交其另行租赁场地，进行装修，购置新机器设备并支付租赁费、装修费、机器设备购置费的证据，但其提交的证据并不足以成为证明确系因提前解除合同的违约行为给其造成的实际损失，所提交的证据对其主张实际损失高于约定的违约金，其请求支付违约金合理的证明力不足。高科公司的违约行为客观上存在给行者公司造成实际损失的事实，但双方均未能对实际损失加以证明。综合本案案情，双方约定的合同履行期限为十年，已经实际履行将近九年，距合同到期不足一年；高科公司主观上并非故意违约解除合同；在高科公司发出限期搬迁通知后，行者公司已经开始着手另行租赁经营场地为异地搬迁经营进行准备，在接到搬迁通知至搬离原经营场地期间并没有中断经营造成经营损失，搬迁至新经营场所后继续经营，租赁新厂房的租金也没有超过原场地租金有额外增加，装修是在新场地从事经营的必要支出，购置新机器设备与提前解约不具有关联性，故行者公司请求按照合同约定支付的违约金明显高于提前解约给其造成的实际损失。一审法院基于高科公司的抗辩，结合案件实际，依据法律司法解释的规定，认定主张的违约金明显高于造成的损失，根据公平原则和诚实信用原则进行利益衡量，对违约金进行调整，酌定由高科公司支付违约金50万，裁量权的行使并无明显不当，应予以确认。关于物业综合管理费的性质认定，双方是在签订的《房地产租赁合同》中约定该费用，且是在租金及付款条款项下予以明确，且高科公司不能对该费用作出合理解释，故应认定该费用属于房屋租金的一部分。租金总额应为租金和综合管理费两项费用的合计。行者公司、高科公司提出的上诉理由事实依据和法律依据不足，本院均不予采纳认定。
综上所述，行者公司、高科公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
兰州行者汽车用品服务有限公司交纳的二审案件受理费14070元；兰州高科投资发展集团公司交纳的二审案件受理费12000元，由双方各自负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张海军
代理审判员 刘宝成
代理审判员 杨 清
二〇一八年四月二十六日
书 记 员 李世俊
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