上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终1726号
上诉人（原审被告）周明彧，男，1990年10月17日生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区，现住上海市浦东新区。
委托代理人韦云，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郭长玉，男，1982年2月14日生，汉族，户籍所在地安徽省。
委托代理人李泓辉，上海东座律师事务所律师。
上诉人周明彧因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2015）宝民三（民）初字第1822号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年7月1日，郭长玉（出租方、甲方）与周明彧（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将上海市宝山区聚丰园路XXX弄XXX号东侧房屋（以下简称“系争房屋”）出租给乙方，乙方承租该房屋作餐饮类使用。房屋租赁期限自2014年7月1日至2016年12月31日止。该房屋面积为105.8平方米，每年租金为人民币（以下币种均为人民币）336，000元，乙方应于每期前10日向甲方支付租金。乙方每次支付半年租金，即168，000元。乙方应如期足额支付租金，逾期支付一日，则需支付全额的2%违约金，无故逾期支付租金超过15天视为严重违约，经提醒仍不执行合同的，甲方有权解除合同，并追究乙方的责任。双方约定甲方交付给乙方房屋时，乙方应向甲方支付房屋保证金56，000元。租赁期间，使用该房屋发生的物业费及水电、煤气、通讯设备等费用有乙方承担。甲方在租赁期间内，终止本协议，则应赔偿乙方六个月的房租（即168，000元）。在合同期内乙方中途退房，则应赔偿甲方六个月房租（即168，000元）。乙方在承租期间内不得转租或转让该房屋给其他人。合同签订后，郭长玉将系争房屋交付给周明彧，周明彧向郭长玉支付了2014年7月1日至2015年6月30日的租金，之后的租金未再支付。2015年11月13日，郭长玉将系争房屋收回，并将房屋另行出租给他人。
2015年10月，郭长玉起诉至原审法院，请求判令：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、周明彧支付自2015年7月1日至2015年11月12日止的租金123，200元；3、周明彧支付拖欠的水电费、物业费、垃圾清运费共计18，363.3元。
原审法院审理中，郭长玉提供：1、上海弘基物业管理有限公司出具的交款通知单9张，系争房屋自2014年8月至2015年5月，共计拖欠电费7，504.9元；水费自2014年10月至11月，共计拖欠15.6元；垃圾费自2014年9月至2015年5月，共计拖欠630元；物业费自2014年10月至2015年9月，共计拖欠10，212.8元，合计欠费18，363.3元。郭长玉表示，之后的费用不再主张。按照约定水电费、物业费等费用由周明彧承担，垃圾费单据也是物业公司开具的，属于物业管理费的一个类目，合同约定的“等”费用，应该包括垃圾费。物业公司是将费用单子开具给郭长玉，郭长玉凭单子向周明彧收费，有的月份周明彧已经付清了，周明彧没有支付的部分，郭长玉曾向周明彧主张，但周明彧没有支付。另外，系争房屋内有一堵隔墙，东侧面积较大，约占80%以上，合同上虽然写租赁的房屋是65号东侧，但周明彧实际也使用了65号西侧房屋，用作储藏室。合同约定的水电费、物业费等费用由周明彧承担，应该是指整个65号房屋的费用，现郭长玉自愿打包，要周明彧支付16，000元。2、上海市房地产权证及同意转租协议，证明房东同意郭长玉对系争房屋转租。3、微信记录，证明郭长玉向周明彧催讨过房租及物业费，但周明彧一直推脱。2015年6月20日左右，周明彧还编造假的汇款记录称向郭长玉支付了15万元租金，实际上根本就没有支付，之后周明彧也没有再支付过租金。郭长玉也向周明彧催要过。2015年6月底，周明彧就关门了，也没有通知郭长玉。按照合同约定，周明彧逾期支付租金超过15天，郭长玉就有权解除合同。从6月份的微信记录来看，郭长玉向周明彧催要过租金。另外，合同中约定，周明彧应支付押金56，000元，但签约时，周明彧称钱不够，就支付了一年的租金，没有支付押金。
周明彧向原审法院提供2014年7月1日周明彧（甲方）与刘某某（乙方）签署的《约定协议书》，主要内容为：由甲方于2014年7月1日暂代签订系争房屋的房屋租赁合同，租赁合同生效后，甲方不参与任何经营相关行为。房屋租赁合同中所有甲方应尽义务，全部由乙方来负责。协议有效期至2016年12月31日。因房屋租赁合同发生任何法律纠纷，债务赔偿等问题，也有乙方自行承担，不得以任何理由牵连甲方，包括乙方失去偿还能力。甲方仅作为房屋租赁合同代签人，不承担任何法律责任，转由乙方出面解决。
郭长玉对该份协议书的真实性不认可，认为这是周明彧与案外人之间的协议，郭长玉并不清楚，周明彧和刘某某从未告知郭长玉有这份协议，也没有说过租赁合同的权利义务都由刘某某承担。郭长玉认为是其与周明彧之间存在房屋租赁关系。
原审法院审理中，郭长玉表示，郭长玉是与周明彧之间存在房屋租赁关系，签订合同的时候，是周明彧与刘某某一起来的，刘某某自称是周明彧亲戚。租金都是周明彧支付的，也可能是刘某某代周明彧支付的，但郭长玉认为租金就是周明彧支付的。至于周明彧与刘某某之间是否存在转租关系或其他关系，郭长玉不清楚，周明彧也没有告知过郭长玉。开庭前法院曾通知周明彧和刘某某到庭谈话，并将谈话内容告知了郭长玉，郭长玉当时才知道系争房屋实际上是刘某某在经营，之前周明彧和刘某某从未向郭长玉告知。因为郭长玉不清楚周明彧与刘某某之间的关系，当时郭长玉就表示不要求追加刘某某参加诉讼。至于谈话笔录的内容是周明彧和刘某某单方陈述，不属实。本案中，只要求法院处理郭长玉与周明彧之间的租赁合同关系，不需要追加刘某某作为第三人参加诉讼。郭长玉现已收回房屋，本案也不需要处理周明彧或刘某某的迁让事宜。
原审法院经审理后认为，郭长玉、周明彧就系争房屋签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照诚实信用的原则全面履行合同。郭长玉将系争房屋出租给周明彧，周明彧理应按约向郭长玉支付租金。按照合同约定，周明彧应提前10天向郭长玉支付下一期半年的租金，但2015年6月30日后的租金，周明彧未再支付。按照合同约定，逾期支付租金超过15天视为严重违约，经提醒仍不执行合同的，郭长玉有权解除合同。因周明彧之后并未再向郭长玉支付2015年7月1日起的租金，郭长玉也实际于2015年11月12日将系争房屋收回，并另行出租，郭长玉与周明彧的租赁合同已无法继续履行。郭长玉要求解除合同，本院可予准许。因周明彧自2015年7月1日起，未再向郭长玉支付租金，亦未将房屋交还给郭长玉，故周明彧实际占用系争房屋期间的租金，应按约支付。郭长玉要求周明彧支付自2015年7月1日起至2015年11月12日止的租金123，200元，并无不当，法院可予准许。依据合同约定，系争房屋内的水电费、物业费等费用由周明彧承担，虽未对垃圾费的承担进行约定，但垃圾费也是物业公司收取的费用之一，根据合同约定的内容来理解，周明彧实际使用系争房屋，垃圾费亦应由周明彧承担。根据郭长玉提供的单据，租赁期间，周明彧尚欠水电费、物业费等费用共计18，363.3元，郭长玉自愿要求周明彧打包支付16，000元，法院予以准许。关于押金，郭长玉明确表示没有收到，因周明彧未到庭应诉，亦未提供其实际支付押金的凭证，对押金是否实际支付，法院实难查证，对此不作处理。如周明彧确有证据证明其已实际向郭长玉支付了押金，周明彧可另行向郭长玉主张。关于周明彧陈述的刘某某是系争房屋的实际使用人，责任应由其承担的意见，因租赁合同是原周明彧签订，郭长玉也明确表示是与周明彧存在租赁关系，对于刘某某是否实际使用系争房屋，并不知情。根据合同的相对性原则，郭长玉要求周明彧承担相应责任，并无不当。至于周明彧与刘某某之间的关系，双方可另行解决。原审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）款、第九十七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、郭长玉与周明彧就上海市宝山区聚丰园路XXX弄XXX号东侧房屋签订的《房屋租赁合同》解除；二、周明彧于判决生效之日起十日内，向郭长玉支付自2015年7月1日起至2015年11月12日止的租金123，200元；三、周明彧于判决生效之日起十日内，向郭长玉支付拖欠的水电费、物业管理费及垃圾清运费，共计16，000元；
原审法院判决后，周明彧不服，向本院提起上诉称：原审法院查明事实不清，导致错误判决。一、上诉人仅是代案外人刘某某签订租赁合同，刘某某才是系争房屋实际使用人，应追加刘某某为第三人以查清案件事实。二、被上诉人于2015年6月底通知系争房屋实际承租人刘某某解除租赁合同，并实际收回了系争房屋。被上诉人在原审法院审理时提供的微信记录，也显示被上诉人在向上诉人催讨租金的同时，也向刘某某催讨。并且在2015年6月郭长玉与刘某某的微信记录中也显示郭长玉表示“不用了（交房租）”也表明双方解除了合同并实际交还了房屋。综上，请求二审法院撤销原审判决第二项，改判驳回被上诉人原审该项诉请；撤销原审判决第三项，金额改为13，446.8元。
被上诉人郭长玉辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人与被上诉人签订系争房屋的租赁合同，现被上诉人要求上诉人承担责任，并无不当。至于上诉人与案外人刘某某关于系争房屋签订的协议，是其内部关系，与本案无关，其可另行向刘某某主张。上诉人并未提供充分证据证明其在2015年6月底与被上诉人就系争房屋的租赁关系达成了解除协议、交接了系争房屋，理应承担举证不能的后果。上诉人对原审法院判决确认的拖欠的水电费、物业管理费及垃圾清运费金额提出了上诉，但并未提供证据支撑其上诉请求，本院难以支持。综上所述，上诉人周明彧的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3，033元，由上诉人周明彧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建颖
审 判 员 成 皿
代理审判员 王晓梅
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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