江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2014)张民初字第0625号原告许茂松。委托代理人陈尚龙，江苏颐华（张家港）律师事务所律师。委托代理人王佳伟，江苏颐华（张家港）律师事务所实习律师。被告张家港九星房地产开发有限公司，住所地张家港欧洲工业园（杨舍镇旗杆村）。法定代表人许细访，该公司董事长。委托代理人黄建新，江苏国之泰律师事务所律师。原告许茂松与被告张家港九星房地产开发有限公司（以下简称九星房地产公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2014年3月26日受理后，依法组织合议庭，于2014年5月15日组织双方进行质证，9月10日公开开庭进行了审理，原告许茂松及其委托代理人陈尚龙、王佳伟，被告九星房地产公司的委托代理人黄建新均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许茂松诉称，2003年10月23日，原告与被告签订《摊位转让合同》一份，约定将被告所属九洲家居装饰城内，家具区一号楼统一图纸编号底层25、26、27、28号摊位和二、三层25、26、27、28号摊位共567.84平方米的房屋产权归原告所有。合同约定在原告付清总转让费后，该摊位的所有权即归原告所有。原告取得上述摊位后，按照合同约定一直委托被告租赁经营。2012年7月间，被告在没有和原告协商确定赔偿的情况下对家具区一号楼进行拆除，拆除后即在原址建设楼房进行房地产开发。原告多次找到被告就赔偿问题进行协商，协商不成双方发生纠纷。被告原名为张家港九洲家居装饰城（市场）有限公司（以下简称九洲家居公司），2012年11月22日变更为现名。原告认为，被告在明知合同已经约定原告对所购摊位拥有所有权的情况下予以拆除并进行房地产开发，理应赔偿原告损失，故提起诉讼，要求被告赔偿被拆除房屋的经济损失房屋价值794.976万元、租金损失929.44万元、土地收益405.353万元共计2129.796万元及承担诉讼费用。被告九星房地产公司辩称，1、双方是摊位使用权的转让合同关系，不存在房屋买卖关系；2、原告至今没有付清转让费；3、如果转让费全部付清的话，原告享有完整的40年的商铺经营使用权，而不是享有房产的所有权。经审理查明，2003年10月23日，九洲家居公司（甲方）与许茂松（乙方）签订了一份摊位转让合同，内容概括如下：一、甲方将位于所属九洲家居装饰城内，家居区1#楼统一图纸编号为25、26、27、28#号摊位，东至C轴，西至A轴向西1.5米，南至28#，北至25#24-25为公摊面积，面积为567.84平方米的摊位，转让给乙方经营使用。二、经营期限为肆拾年。自2003年12月1日起至2043年12月1日止。三、本合同项下转让费人民币壹佰陆拾万零玖佰陆拾贰元整，乙方分别于2003年10月30日前支付总金额的50%，即人民币800481元，余款人民币800481元分五年付清，并不计利息。付款方式为在每年的12月31日前支付160096.2元，以此类推，直至付清为止。四、乙方付清总转让费后，该摊位的所有权即归乙方所有。如国家政策法规许可能办理房、地产分割甲方将协助乙方办理有关手续，费用均有乙方自行承担。如国家政策法规不许可则甲方不承担任务责任。五、在经营期间内，由直接经营该摊位者，承担经营中所产生的电费、水费及市场管理费用，如发生国家征收相关规费，均由经营者交纳。六、甲方许可乙方将所属摊位依法转让或转租他人，但必须通过甲方按正常程序办理相关手续，所订立的转让或租赁合同应由甲方存档备案，同时服从甲方的统一管理，遵守市场的各项规章制度，承担由此所产生的权利和义务关系。七、经营期间内，如遇国家拆迁等因素的发生，给经营者造成经济损失的，由经营者自行承担，政府给予的拆迁赔偿均由经营者享有。甲方可配合协助，但不承担任何责任。……2012年7月份，九星房地产公司将九洲家居装饰城拆除。另查明，2012年11月22日，九洲家居公司更名为九星房地产公司。上述事实，有摊位转让合同、收据、工商登记资料及庭审笔录等证据材料予以证实。转让款给付情况。原告认为，2003年10月23日原、被告签订了《摊位转让合同》后，原告就委托被告就该合同项下的摊位对外出租经营，双方未另行签订委托合同。2003年6月28日支付给被告250000元，2003年10月23日支付给被告450000元，2003年11月3日支付给被告100481元，共计800481元；从2004年被告就将原告的摊位对外出租，收取租金，2004年原告应当给付转让款160096.2元，2004年摊位的租金有123681元，2006年5月4日被告出具了123681元的收据，原告于2006年1月26日支付了现金50000元，2004年的转让款盈余13589元。2005年应付转让款160096.2元，原、被告于2006年结算，摊位租金35989元，原告于2006年5月3日支付90000元，租金和现金之和是125989元，当年逆差34103元，累计逆差20514元。2006年的转让款160096.2元，原、被告于2007年结算，摊位租金126853元，原告于2007年2月16日支付被告现金80000元，租金和现金和为206853元，当年盈余46757元，累计盈余26243元。2007年的转让款160096.2元，原、被告于2008年进行结算，摊位租金129957元，原告于2008年2月6日支付现金80000元，租金和现金之和为209957元，当年盈余49861元，累计盈余76104元。2008年的转让款160096.2元，原、被告于2009年进行结算。因原告之前盈余76104元转让款，应再向被告支付83992元。原告2009年未再以现金方式向被告支付转让款，被告是通过当年原告应得的租金，剩余金额以现金的形式向原告支付的。至此，原告应支付的1600962元已于2009年度全部支付完毕，并且被告开始向原告交付租金。2010年6月9日被告副总孙斐转存原告银行账户97210元、2010年12月13日转存36484元、2011年5月31日转存80067元、2011年11月28日转存36269元，共计支付原告250030元摊位租金。提供了如下证据：1、九洲家居公司出具的收据，分别是2003年6月28日250000元、2003年10月23日450000元、2003年11月3日100481元、2006年1月26日50000元、2006年5月3日90000元、2006年5月4日123681元、2007年2月16日80000元、2008年2月6日31836元，无日期的收据80000元，共计1255998元，2003年的收据上的收款事由是转让费、定金，其余收据上的收款事由均为摊位费。2、借记卡明细对账单，证实原告已经将转让款全部付清后，被告通过孙斐向原告支付租金。3、孙斐的社保个人缴费基数表，证实孙斐系九星房地产公司的员工。4、录音及整理资料。被告认为，双方签订合同后，被告就将摊位交付给了原告，至于原告是如何经营的，被告不过问。原告给付被告转让款，被告都会出具相应的收据，即原告举证的上述收据。原告仅支付了1255998元转让款，未能按合同约定全额支付转让费。双方签订的合同是经营权的转让，被告将摊位经营权转让给原告，不存在原告再委托被告经营的情况，也不存在被告代收租金及用租金抵付转让费的情况。对借记卡明细对账单、社保个人缴费基数表的真实性无异议，但是孙斐与原告之间的经济往来。原告的录音及整理资料不能证明原、被告双方签订的合同是摊位所有权买卖，只是使用权的转让。本院认为，原告的转让款未足额给付被告，理由如下：1、原告认为是用现金和委托被告对涉案房屋进行租赁取得的租金完成了转让款的给付。被告认为原告只给付了1255998元转让款，鉴于原告所称的租金抵扣转让款的情况仅是原告自己的陈述，并无相关的证据予以证实，被告对此也予以了否认，现只有双方确认的9份收据共计1255998元，故对原告称租金抵扣转让款的主张，本院不予采纳。2、即使存在被告代原告对涉案房屋对外出租、收取租金、孙斐代表被告向原告支付租金，也不能证实转让款已经全部给付完毕，原告称被告每年都会给其房租，那孙斐给付房租的行为不能反推原告已经给付完毕转让款这一事实。关于合同的性质。原告认为是所有权的转让。被告认为是经营权的转让。本院认为，《摊位转让合同》是原、被告自愿签订，是双方真实意思的表示，应为合法有效。《摊位转让合同》的性质应是摊位的使用权转让，而非所有权转让，理由如下：1、原、被告签订合同的名称是《摊位转让合同》，合同约定被告将摊位转让给原告经营使用，经营期限为40年，双方对经营期限内的经营事项等做了约定。2、被告出具给原告的收据上收款事由均为定金、转让款、摊位费，而非购房款。3、《摊位转让合同》项下的转让款原告并未足额支付给被告。原告根据《摊位转让合同》享有摊位的经营使用权，被告未与原告书面达成解除该《摊位转让合同》情况下，将涉案摊位拆除，造成原告的经营不能，侵害了原告的摊位使用权，原告有权要求被告对该侵害行为进行赔偿。本院对原告进行释明，原告仅就《摊位转让合同》项下的摊位预期可获得的租金进行评估，但原告表示不同意，坚持认为涉案摊位的转让系所有权转让，要求对被告拆除涉案房屋房产价值损失、拆除后租金损失（2012年7月至2043年12月）、被告利用拆除房屋的该土地新开发房屋所得利益价值一并进行评估。原告在本院行使释明权下，未变更请求权基础，致使本院无法确定原告的实际损失。综上，原告的主张，证据不充分，本院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告许茂松的诉讼请求。案件受理费148290元由原告许茂松承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号10×××99）预交上诉案件受理费。审 判 长  钱凌虹人民陪审员  许玉田人民陪审员  周汉忠二〇一四年十月二十三日书 记 员  宗 敏