浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终936号
上诉人（原审被告）：ＸＸ峰，男，1971年10月24日出生，汉族，住浙江省遂昌县。
上诉人（原审被告）：黄春梅，女，1975年3月17日出生，汉族，住浙江省遂昌县。
被上诉人（原审原告）：贾桂喜，男，1986年12月5日出生，汉族，住安徽省界首市。
上诉人ＸＸ峰、黄春梅因与被上诉人贾桂喜房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2016）浙0110民初15836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，坐落于杭州市余杭区××花园××单元××室房屋（房屋所有权证号为余房权证临移字第××号）登记在黄春梅名下，黄春梅与ＸＸ峰系夫妻关系。
2016年10月9日，ＸＸ峰、黄春梅（卖方、甲方）与贾桂喜（买方、乙方）签订《杭州市房屋转让合同》，约定案涉房屋转让给贾桂喜。房屋转让总价为788000元。合同第三条付款方式：双方同意委托中国建设银行股份有限公司杭州余杭支行【33×××97】账号对房产交易资金进行监管支付。双方约定按贷款付款（商业贷款）支付房款。贷款付款：（1）贾桂喜须于2016年10月11日前支付首期款318000元至双方约定的银行第三方监管账户。（2）余款甲方申请银行贷款，须于2016年10月11日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准。（3）银行贷款470000元发放到双方约定的银行第三方监管账户。第四条交房方式：款清当日交房且于银行放贷后三个工作日内交房（先办交房手续）。第六条甲方逾期交房的违约责任：“除不可抗拒的因素外，甲方未按合同第四条约定的时间交房的，乙方有权按累计已付款向甲方追究违约利息，自合同规定的最后交付期限之日第二天起至实际交付之日止，月利息按银行同期活期存款利息计算。逾期交付超过7天，乙方有权按下述第2种约定追究甲方的违约责任：（2）甲方向乙方支付违约金共计150000元，合同终止。乙方实际经济损失与甲方支付的违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。”第七条关于产权登记的约定：（1）双方同意于贾桂喜银行按揭审批通过后10个工作日内双方向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。
合同签订当日，贾桂喜与ＸＸ峰、黄春梅签订《补充协议》一份，其中第五条载明：贾桂喜已支付ＸＸ峰、黄春梅购房定金10万元，ＸＸ峰、黄春梅于贾桂喜银行贷款审批通过后提取首付款当天返还给贾桂喜。原审庭审中，贾桂喜与ＸＸ峰、黄春梅均认可首付款10万元系案外人贾秀美支付，贾桂喜认为系为其垫付，ＸＸ峰、黄春梅认为系贾秀美自己欲与ＸＸ峰、黄春梅订立房屋买卖合同而交付的定金，不认可系为贾桂喜垫付。
合同签订后，贾桂喜与ＸＸ峰、黄春梅双方共同委托案外人好房汇网络科技有限公司余杭分公司代为办理案涉房屋产权过户手续及领证事宜。
贾桂喜于2016年10月9日将首付款318000元打入双方约定的监管账户（建设银行，账号：33×××97）。并于当日向中国建设银行股份有限公司杭州余杭支行提交贷款材料申请个人住房贷款用于购买案涉房屋，并签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款本金470000元。2016年10月24日贷款审批通过，案涉房屋所有权变更后银行将进行贷款发放。原审庭审中，ＸＸ峰、黄春梅承认贾桂喜已电话通知贷款已办理的相关事宜。
现贾桂喜诉至原审法院，请求判令：一、ＸＸ峰、黄春梅继续履行《杭州市房屋转让合同》，将房屋按照合同约定价格788000元出让给贾桂喜并尽快办理房屋权属转移登记手续；二、ＸＸ峰、黄春梅承担本案诉讼费。后增加诉讼请求：三、ＸＸ峰、黄春梅赔偿贾桂喜损失人民币150000元（包括定金100000元；利息损失3500元，按照本金418000元从2016年10月9日暂计算至起诉之日，实际计算至ＸＸ峰、黄春梅履行之日；误工费6000元、交通食宿费4500元、中介服务费15000元、银行手续费2500元、耽误过户租房费用7000元，案涉房屋出租的租金暂定5100元，逾期不过户违约金5000元、中介办理贷款资料费1400元）。
原审法院认为，贾桂喜与ＸＸ峰、黄春梅双方签订的《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2016转让0039921）及《补充协议》为双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方当事人均应依约履行。现贾桂喜已经按照合同约定将首付款318000元打入双方约定的监管账户，并依约向中国建设银行股份有限公司杭州余杭支行申请购房余款470000元的贷款，并已经通过银行审批。贾桂喜已经依约履行了合同项下的全部付款义务，ＸＸ峰、黄春梅应配合贾桂喜办理案涉房屋的房屋产权转移登记手续并交付案涉房屋。本案是ＸＸ峰、黄春梅未依约协助贾桂喜办理房屋产权转移登记手续、未交房导致，ＸＸ峰、黄春梅构成违约，根据双方合同约定，贾桂喜作为守约方可以行使解除权并要求ＸＸ峰、黄春梅支付违约金或要求ＸＸ峰、黄春梅继续履行合同并要求ＸＸ峰、黄春梅支付相应已付款的利息损失，现贾桂喜要求继续履行合同，该院予以准许。贾桂喜诉请ＸＸ峰、黄春梅协助办理案涉房屋的房屋产权转移登记手续的诉讼请求，该院予以支持。
关于定金。贾桂喜与ＸＸ峰、黄春梅签订的《补充协议》载明贾桂喜已支付ＸＸ峰、黄春梅购房定金10万元，ＸＸ峰、黄春梅于贾桂喜银行贷款审批通过后提取首付款当天返还给贾桂喜。根据该《补充协议》的内容，该院推定ＸＸ峰、黄春梅方在签订《补充协议》时认可案外人贾秀美支付给ＸＸ峰、黄春梅的10万元作为贾桂喜购房的定金。现银行贷款已于2016年10月24日审批通过，ＸＸ峰、黄春梅领取首付款条件已成就。贾桂喜要求ＸＸ峰、黄春梅返还定金的主张，该院予以支持。
关于利息。（1）定金部分的利息。因定金部分，贾桂喜与ＸＸ峰、黄春梅在《补充协议》中只约定了返还，并未约定定金部分需要支付利息，故对贾桂喜要求对定金部分计算利息的主张，该院不予支持。（2）首付款部分的利息。按照双方签订的《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2016转让0039921），除不可抗拒的因素外，ＸＸ峰、黄春梅未按合同约定的时间交房的，贾桂喜有权按累计已付款向ＸＸ峰、黄春梅追究违约利息，自合同规定的最后交付期限之日第二天起至实际交付之日止，月利息按银行同期活期存款利息计算。合同约定的交付日期：款清当日交房且于银行放贷后三个工作日内交房（先办交房手续）。2016年10月24日贷款审批通过，案涉房屋所有权变更后进行贷款发放。现银行未实际放贷的原因系ＸＸ峰、黄春梅不配合贾桂喜办理产权变更登记导致，应由ＸＸ峰、黄春梅承担相应的不利后果。贾桂喜2016年11月9日起诉时并未主张利息损失，于2016年12月21日增加诉讼请求要求支付利息损失。综合考虑银行审批通过的具体日期、双方办理过户登记及银行后续实际发放贷款需要的合理期间，该院酌情从贾桂喜主张利息损失之日即2016年12月21日起算利息损失。ＸＸ峰、黄春梅应支付贾桂喜利息损失64.93元（以318000元为本金，按照双方约定按中国人民银行同期活期存款利率标准从2016年12月21日暂计算至2017年1月11日止为64.93元；2017年1月12日至ＸＸ峰、黄春梅实际交付涉案房屋之日止的利息损失，以318000元为本金，按照双方约定的中国人民银行同期活期存款利率标准另行计算）。贾桂喜要求ＸＸ峰、黄春梅支付利息损失，合理部分该院予以支持；不合理部分，该院不予支持。
关于违约金。根据双方签订的《杭州市房屋转让合同》第六条，因ＸＸ峰、黄春梅违约，贾桂喜可以主张违约利息，或者贾桂喜在解除合同的情况下主张违约金。现贾桂喜要求继续履行合同并主张了利息，无权再主张违约金。贾桂喜要求ＸＸ峰、黄春梅支付其违约金5000元的主张，该院不予支持。
关于其他赔偿款。当事人对自己的主张负有举证证明的责任。贾桂喜并未提供相应的证据证明其所主张的误工费、交通食宿费、中介服务费、银行手续费、耽误过户租房费用、案涉房屋出租的租金、中介办理贷款资料费等赔偿款项实际发生及具体金额，对相应赔偿款的主张，该院不予支持。
综上，对贾桂喜的诉讼主张，合理部分，该院予以支持，不合理部分该院不予支持。ＸＸ峰、黄春梅作为违约方且不愿意支付违约金并退还贾桂喜已支付的购房款，其主张因房屋价格上涨等原因要求不再履行合同的抗辩意见，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2017年1月11日判决：一、ＸＸ峰、黄春梅于判决生效之日起十日内协助贾桂喜办理位于杭州市余杭区××花园××单元××室房屋的房屋权属转移登记手续；二、ＸＸ峰、黄春梅返还贾桂喜定金100000元，于判决生效之日起十日内付清；三、ＸＸ峰、黄春梅赔偿贾桂喜利息损失64.93元（以318000元为本金，按照双方约定按中国人民银行同期活期存款利率标准从2016年12月21日暂计算至2017年1月11日止为64.93元；2017年1月12日至ＸＸ峰、黄春梅实际交付涉案房屋之日止的利息损失，以318000元为本金，按照双方约定按中国人民银行同期活期存款利率标准另行计算），于判决生效之日起十日内付清；四、驳回贾桂喜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3300元，减半收取1650元，由贾桂喜负担499元，由ＸＸ峰、黄春梅负担1151元。于判决生效后七日内交纳。
宣判后，ＸＸ峰、黄春梅不服，向本院提起上诉称：原审法院认为，ＸＸ峰、黄春梅与贾桂喜签订的《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2016转让0039921）为双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人均应依法履行。贾桂喜已经依约履行了合同项下的全部付款义务，ＸＸ峰、黄春梅未办理房产转移登记手续，属于违约行为。而贾桂喜要求继续履行合同，原审法院予以准许。ＸＸ峰、黄春梅认为原审法院如此认定明显错误。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产所有权变更必须要在办理变更手续后才生效。现贾桂喜虽与ＸＸ峰、黄春梅签订了房屋转让合同，但还没有办理变更手续，故该房屋的所有权人还是ＸＸ峰、黄春梅。作为房屋所有权人，其有权处置案涉房屋。原审法院判令ＸＸ峰、黄春梅必须配合贾桂喜办理过户手续，明显和物权法相违背，同时也侵犯了ＸＸ峰、黄春梅的合法所有权。ＸＸ峰、黄春梅认为原审法院只能支持贾桂喜要求ＸＸ峰、黄春梅赔偿损失的诉讼请求。在原审庭审中ＸＸ峰、黄春梅明确表示可以按合同规定赔偿，但表示不履行案涉合同。到目前为止，ＸＸ峰、黄春梅还没有领到过贾桂喜支付的价款，故案涉合同还没有履行完毕，ＸＸ峰、黄春梅拥有违约权利。原审法院判令配合办理过户手续，已经严重侵犯了ＸＸ峰、黄春梅的合法权利。综上所述，原审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院：1.撤销（2016）浙0110民初15836号民事判决书第一项判决；2.判令2016年10月9日签订的《杭州市房屋转让合同》违约；3.一、二审诉讼费用由贾桂喜承担。后ＸＸ峰、黄春梅撤回第二项上诉请求。
被上诉人贾桂喜答辩称：原审判决正确，请求二审法院维持原判。
二审中，在本院指定的举证期限内，ＸＸ峰、黄春梅与贾桂喜均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：本案的争议焦点是ＸＸ峰、黄春梅是否有权不履行协助办理变更登记的义务。ＸＸ峰、黄春梅主张其虽与贾桂喜签订了案涉《杭州市房屋转让合同》，但尚未办理变更登记，故有权处理案涉房屋，且明确表示不会履行变更登记义务，并在认可原审所判之违约赔偿的基础上主张解除案涉合同。但从本案查明的事实来看，案涉合同属有效合同，且贾桂喜已依约履行了案涉合同的约定义务，故ＸＸ峰、黄春梅不配合贾桂喜办理案涉房屋的变更登记并交付案涉房屋，显属违约，故其并不具有法定解除权，且根据案涉合同，其亦不享有约定解除权，即ＸＸ峰、黄春梅无权在解除案涉合同并承担违约责任的基础上拒绝履行变更登记义务。此外，案涉房屋虽尚未办理权属变更登记，但根据案涉合同ＸＸ峰、黄春梅已负有办理变更登记的义务，故其关于侵害所有权的上诉主张不能成立。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由ＸＸ峰、黄春梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 盛 峰
代理审判员 毕克来
二〇一七年四月二十日
书 记 员 张 琪