山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）菏民一终字第853号
上诉人（原审原告、反诉被告）：朱海俊，农民。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：邱巧云，市民。
委托代理人：田秋林，菏泽牡丹旭东法律服务所法律工作者
上诉人朱海俊因与被上诉人邱巧云房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院（2014）菏牡民重字第513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月18日公开进行了审理。上诉人朱海俊，被上诉人邱巧云及其委托代理人田秋林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告朱海俊诉称：2013年3月1日原、被告就杨庄路口（公路局二处家属院）门市租赁达成协议，租期一年，租金为13000元整，另有500元押金。协议中明确提出：如遇开发退还剩余房租。现距离政府下达停业通知已有3个月，12月5日已经搬离完毕，从门市搬走所有物品至今2月有余，被告仍以各种理由拒绝退还剩余房租及押金。请求被告退还房租3069元及押金500元。诉讼费用由被告承担。
原审被告邱巧云答辩称：原告所述不是事实，没有法律依据。被告的门市虽在怡海.左岸豪庭项目征收建设范围，但朱海俊与被告商定，在他交门市钥匙时，由被告退还房租，因2013年12月10日被告在北京出差，就让朱海俊将钥匙交给指挥部的工作人员，12月12日被告去指挥部领取钥匙并要求指挥部工作人员程某主任一同前去开门市房及验收门市内的物品。但事实上朱海俊交的钥匙却打不开门市，交的不是门市上的钥匙。当时程某就与朱海俊电话联系说交的钥匙不对，要求他现场认定。朱海俊回答“现在不得闲，明天一定去指挥部，当场确认”。时至今日朱海俊依然没有退还门市钥匙。且至今该怡海.左岸豪庭项目征收建设范围被告门市南面的2间门市仍在经营床上用品及服装。朱海俊单方违约且不交还钥匙，事实上房屋还在朱海俊控制中。其要求退还房租没有任何事实及法律依据，由于楼房门市上的门被朱海俊损坏，依照合同约定押金500元应不予退还。综上依法应当驳回朱海俊的起诉。
原审反诉原告邱巧云诉称：由于反诉被告没有交还其钥匙，也没有就房屋内物品进行交接清点。因反诉被告自己延迟交付房屋至今（自2014年3月1日至2015年4月20日）应支付我逾期租赁费14800元。反诉被告超出合同使用范围使用其家楼房后面的2间平房（面积为28平方米）至今，按涉案争议房租每月1083元计算，其只要求反诉被告支付其房租2430元，加上反诉被告领取的其的停产停业损失费3744元，附属物补偿费1235元，共计10325元，减去与反诉被告协议约定的2000元；按照合同约定要求朱海俊在临走前必须把一至三层房屋全部粉刷好，反诉被告应赔偿其粉刷费用是1947元、玻璃门一对损失1500元、匙卷帘门损失1000元、拆迁优惠款损失10000元。房屋内物品由法庭依法判决。诉讼费用由反诉被告负担。
原审反诉被告朱海俊答辩称：反诉原告的部分反诉请求即停产停业损失和附属物补偿共计4979元涉及到的法律关系为拆迁安置纠纷，与本案涉及的房屋租赁合同不是同一法律关系，应当另案处理。1、自从2013年12月5日就从涉案房屋搬出，租赁合同已经解除完毕，符合合同法第93条规定，证明涉案房屋在2013年9月21日遇到开发，并开始拆迁，此条对应合同中的明确约定“如遇房屋开发，拆迁时退还剩余房租”。既然合同已经解除就不存在逾期租赁费用。2、门市营业损失及附属物补偿费用此费用是针对租赁商户的，与房东无关，不然拆迁办也不会允许我领取。3、粉刷费及玻璃门，在租赁户搬走时粉刷就可以，逾期费和粉刷费是相矛盾的。4、根据合同已经中止，此房屋的门、窗以及附属物租赁户不再承担看管包赔义务。5、此房屋不可能既在租赁中又领取拆迁额外优惠10000元。再则我们的租赁合同已自动解除所产生的优惠费用与我无关。粉刷房屋和一扇（原约定）换上玻璃门我认可。对于其他事件所产生的费用不予认可。至于是粉刷和更换或者是赔偿由租赁户自由选择。
原审法院审理查明，2013年3月1日原、被告签订租赁商业门市合同。甲方为邱巧云，乙方为朱海俊。合同第一条约定：租期为一年，自2013年3月1日至2014年2月28日止，租金为壹万叁仟元，如继续再租，提前一个月付下年房租，在租赁期内乙方无权转租。合同第二条约定：在租赁期内乙方有房屋的使用权，且有看管的义务，必须保证房屋的完好，如因使用不当造成房屋、门窗、楼梯的损坏或丢失，由乙方负责维修或包赔。合同第三条约定：水电设施由甲方提供，租用期间的水电费由乙方负责支付。合同第四条约定：乙方在临走前必须把一至三层全部给粉刷好。在合同左下方双方还另注明：明年房租不涨价，如不住一年，房租不退还，如因房子开发，拆迁时，退还剩余房租。前面玻璃门由乙方换上，后边门由乙方堵上。房屋押金500元，不住时如不欠水电费，退还。屋山北墙使用权归乙方所有。2013年9月21日牡丹区2012-10号地块房屋征收项目建设指挥部下达征收通知，其中包括涉案房屋。2013年12月5日涉案房屋拆迁指挥部工作人员史某出具涉案房屋搬迁完毕证明。经史某到庭证实：当时朱海俊说已经搬迁完毕，交了钥匙要领取营业损失，史某就为朱海俊开具了搬迁完毕证明，是否搬迁完毕的验收工作由程某和田银生负责；朱海俊交付钥匙后史某随即转给了程某。2014年4月2日程某到庭出具了证明一份，证明当时朱海俊交的钥匙并不是被告邱巧云涉案门市的钥匙。2015年4月8日，在本案审理过程中，史某在该证明中加注了“情况属实”字样，并签名捺印。
原审法院另查明，被告邱巧云至今仍然未与拆迁办签订房屋拆迁补偿协议。
原审法院认为，本案争议的本诉焦点是：被告是否应当返还原告租赁费3069元及押金500元。反诉焦点是：反诉被告是否应当支付反诉原告逾期租赁费14800元，是否应当支付使用的另外两间平房租赁费2430元，是否应当赔偿玻璃门损失1500元、卷帘门损失1000元、拆迁优惠款10000元。
原审法院认为：2013年3月1日原、被告签订租赁商业门市合同，并由原告向被告交付了房屋租赁费，因该协议不违背法律的强制性规定，且双方亦认可，应为有效协议。在政府下达拆迁通知时，合同双方均未提出解除合同的请求，该合同应为待双方合同终止或解除后履行完毕。关于涉案房屋何时交付拆迁指挥部的，经拆迁指挥部工作人员史某到庭证实，被告朱海俊交给拆迁指挥部的钥匙不能打开涉案房屋房门，因此，该钥匙的交付不能证明涉案房屋已交付拆迁指挥部；原告朱海俊亦没有提供其它充分证据证明将房屋交付给被告邱巧云或拆迁指挥部。因此，对于原告朱海俊主张被告邱巧云退还其剩余房租3069元及500元押金的请求，原审法院不予支持。反诉原告邱巧云主张反诉被告朱海俊赔偿玻璃门损失750元。因就该玻璃门双方在合同中有约定，玻璃门由乙方即朱海俊换上，反诉被告没有履行。且该玻璃门反诉原告提供发票价格为1500元，反诉原告原一审期间请求750元，应予支持，现反诉原告邱巧云要求反诉被告支付1500元，因超出750元的部分未在法定举证期限内提出，原审法院不予支持。反诉原告邱巧云要求反诉被告朱海俊支付租赁费14800元。对于反诉原告邱巧云在原一审期间主张反诉被告朱海俊支付其房屋租赁费2166元（自2014年3月1日至2014年4月30日），因反诉被告没有提供证据证明将房屋交付给反诉原告邱巧云或拆迁指挥部，亦未向反诉原告作出终止或解除合同的意思表示，应视为在合同到期后反诉被告仍在继续使用，应当按原合同约定的租金标准缴纳租金，故反诉原告该项主张应予以支持。在本案重审期间，反诉原告邱巧云当庭增加2014年5月1日以后的租赁费12634（14800-2166）元，因反诉原告邱巧云当庭增加的该项诉讼请求未在法定的举证期限内提出，因此，该项请求原审法院不予支持。反诉原告邱巧云主张反诉被告朱海俊支付超出合同之外的两间平房租赁费2430元。因反诉原告与反诉被告未有就该两间房屋签订房屋租赁合同，未有约定价格，亦未提交证据证明，反诉被告不予认可，故对反诉原告该项主张原审法院不予支持。待反诉原告证据完备后，可另行主张权利。反诉原告请求反诉被告朱海俊返还其领取的停产停业损失费3744元，附属物补偿费1235元，共计4979元，因该款系因拆迁补偿产生的法律关系与本案不属同一法律关系，原审法院不予审理。待反诉原告证据完备后，可另行主张权利。对于反诉原告邱巧云要求反诉被告朱海俊支付粉刷费用1947元的诉讼请求，因合同约定要求朱海俊在临走前必须把一至三层房屋全部粉刷好，对于粉刷费用问题合同并未约定，反诉被告朱海俊只认可400元，因此，反诉被告朱海俊支付反诉原告邱巧云粉刷费用400元，过高部分，于法无据，原审法院不予支持。反诉原告邱巧云要求反诉被告朱海俊赔偿卷帘门损失1000元、因反诉原告邱巧云未提供充分证据，其该项反诉请求原审法院不予支持。反诉原告要求反诉被告赔偿拆迁优惠款10000元，因反诉原告邱巧云的该项反诉请求系拆迁补偿纠纷，与本案不属同一个法律关系，原审法院在本案中不予审理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，经原审法院审判委员会研究，判决：一、驳回原告朱海俊要求被告邱巧云退还房租3069元及押金500元的诉讼请求；二、由反诉被告朱海俊在本判决生效后十日内支付反诉原告邱巧云逾期房屋租赁费2166元；并赔偿反诉原告邱巧云玻璃门损失750元；赔偿反诉原告邱巧云粉刷墙费用400元；三、驳回反诉原告邱巧云的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告朱海俊承担；反诉案件受理费100元，由反诉被告朱海俊承担。
上诉人朱海俊不服原审判决上诉称：上诉人自2013年12月5日就从涉案房屋搬出，拆迁指挥部工作人员史某出具的搬迁完毕证明，租赁合同已经解除完毕，符合《合同法》第九十三条的规定。原审判决认定事实错误。上诉人没有提前一个月交付下一年房租，即视为到期后不再租赁。原审判决让上诉人赔偿玻璃门750元、粉刷费用400元错误。请求依法改判。
被上诉人邱巧云答辩称：原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法。请求驳回上诉，维持原判。
本院二审审理期间，被上诉人申请证人史某、程某出庭作证。证明上诉人向指挥部骗取营业损失补偿及附属物的赔偿，向拆迁人员交纳的钥匙不是所涉案房屋的钥匙，证实上诉人所租赁的房屋至今未与被上诉人进行交接，至今仍占有使用所涉案的租赁房屋。证人史某陈述：“政府没有与被上诉人签定拆迁补偿协议。被上诉人的房屋现在还存在。在2014年4月2日向一审法院出具的证明一份，上面写的情况属实是我写的，该证明所书写的内容属实。上诉人交钥匙了，我为上诉人出具了搬迁完毕的证明，上诉人拿着该证明去结算组结算。后来发生什么我就不知道了。我把上诉人交的钥匙交给了程主任（程某）。该钥匙是不是该门市的钥匙没有进行核实，没有试钥匙。…”证人程某陈述：“2013年11月份，区委办公室把我抽到左岸豪庭指挥部，工作时间为2013年11月份至2014年3月份。我们组叫门市关停组，当时史忠和转给了我一把钥匙，说是被上诉人的，被上诉人在北京，等被上诉人回来之后转交给被上诉人，几天后下午2点左右，被上诉人去指挥部找我，我把钥匙交给了被上诉人，被上诉人说咱一块去开一下门吧，我说可以，十分钟后，我们就一起去开门了，到现场以后，门没有开开，被上诉人说钥匙我不能要，还得给你，我也试了，门没有打开，我给被上诉人说让被上诉人给上诉人打电话确认一下，被上诉人给上诉人打电话，上诉人没接，我用我的手机给上诉人打电话，上诉人接了，我说你交的钥匙不对，门打不开，你过来一下，上诉人说现在没空，明天去吧，第二天8点之前，被上诉人就到了指挥部，等到中午12点，上诉人也没去，我说被上诉人先回去，上诉人什么时间来，我给你打电话，下午5点上诉人也没有去，我与另一个工作人员一起去开了开门还是没有打开。当时钥匙就一直在指挥部放着，我3月份就走了，之后的事我不清楚”。经上诉人质证认为，对证人史某的证言内容无异议；对证人程某的证言内容有异议，其陈述前后矛盾，其认同一审提供的证明材料。本院经审查认为，二证人证言客观真实，可以确认其证据效力。
本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致。
本院认为，根据双方当事人的诉辩理由，本案主要的争议焦点问题是：一、被上诉人是否应当返还上诉人剩余租赁费3069元及押金500元；二、上诉人支付被上诉人逾期租赁费2166元，赔偿玻璃门损失750元及粉刷墙费400元有无事实根据和法律依据。
关于焦点一、从双方当事人提供的证据分析看，2013年3月1日上诉人与被上诉人签订《租赁商业门市合同》，该协议不违背法律的强制性规定，且双方亦认可，应为有效协议。在政府下达拆迁通知时，合同双方均未提出解除合同的请求，该合同应为待双方合同终止或解除后履行完毕。关于涉案房屋何时交付拆迁指挥部的，经拆迁指挥部工作人员史某到庭证实，上诉人朱海俊交给拆迁指挥部的钥匙不能打开涉案房屋房门，拆迁指挥部工作人员程某电话通知让上诉人朱海俊到拆迁指挥部核准其交的涉案房屋房门钥匙，上诉人拒不到场。因此，该钥匙的交付不能证明涉案房屋已交付拆迁指挥部；上诉人朱海俊亦没有提供其它充分证据证明将房屋交付给被上诉人邱巧云或拆迁指挥部。政府至今没有与被上诉人签定拆迁补偿协议，应视为涉案房屋仍由上诉人继续租赁使用。因此，对于上诉人朱海俊主张被上诉人邱巧云退还其剩余房租3069元及500元押金的请求，原审法院不予支持并无不当。上诉人上诉称被上诉人应当返还上诉人剩余租赁费3069元及押金500元的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于焦点二、被上诉人邱巧云在一审期间主张上诉人朱海俊支付其房屋租赁费2166元（自2014年3月1日至2014年4月30日），因上诉人没有提供证据证明将房屋交付给被上诉人邱巧云或拆迁指挥部，亦未向被上诉人作出终止或解除合同的意思表示，应视为在合同到期后上诉人仍在继续使用，应当按原合同约定的租金标准缴纳租金，故原审判决支持被上诉人该项主张并无不当。被上诉人邱巧云一审主张上诉人朱海俊赔偿玻璃门损失750元。因就该玻璃门双方在合同中有约定，玻璃门由乙方即朱海俊换上，上诉人没有履行。且该玻璃门被上诉人提供发票价格为1500元，被上诉人在一审期间请求750元，应予支持。对于被上诉人邱巧云一审主张上诉人朱海俊支付粉刷费用1947元的诉讼请求，因合同约定要求朱海俊在临走前必须把一至三层房屋全部粉刷好，对于粉刷费用问题合同并未约定，上诉人朱海俊只认可400元。因此，上诉人上诉称其支付被上诉人逾期租赁费2166元，赔偿玻璃门损失750元及粉刷墙费400元没有事实根据和法律依据的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，上诉人朱海俊的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人朱海俊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 路凤娟
审 判 员 李冠军
代理审判员 于 辉
二〇一五年十二月八日
书 记 员 王 婷