上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0120民初1820号
原告上海庄泰包装材料有限公司。法定代表人喻祖辉，执行董事。委托代理人谢文哲，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。被告上海莽建换热器有限公司。法定代表人顾德明。委托代理人顾继平（顾德明之子），住上海市奉贤区。原告上海庄泰包装材料有限公司（以下简称“庄泰公司”）诉被告上海莽建换热器有限公司（以下简称“莽建公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案受理后，依法适用简易程序，并经双方当事人一致同意延长简易程序适用期间，以90日为限，分别于2016年2月25日、4月19日、5月4日公开开庭进行了审理。原告庄泰公司的委托代理人谢文哲、被告莽建公司的委托代理人顾继平均到庭参加了诉讼，原告庄泰公司的法定代表人喻祖辉、被告莽建公司的法定代表人顾德明均到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告庄泰公司诉称，原告于2013年6月1日与上海神奕实业有限公司（以下简称“神奕公司”）签订《厂房租赁合同》，租赁坐落于上海市奉贤区房屋，租赁期限自2013年6月10日起至2016年6月9日止。随后，原、被告于2014年8月13日签订《厂房租赁合同》将上述租赁房屋中的700平方米转租给被告。转租期限自2014年8月13日起至2017年6月13日止（转租期限中自2016年6月10日后的部分已超过租赁期限），房屋租金人民币（以下币种同）90,000元，租金按6个月收取结算，原告向被告提供水电费增值税发票，被告每月以实际用电量分摊电损，被告每月向原告支付200元门卫费。合同签订后，原告向被告交付了该700平方米租赁房屋，被告使用房屋进行生产经营。被告按约缴纳了房租等费用，但被告未能于2015年8月13日前向原告支付第三期6个月的租金，在原告一再催缴之下，迟延至2015年10月12日、11月26日，分别支付了15,000元，该期应交租金15,000元部分至今未付，电费、电容费、门卫费等亦未付。鉴于被告违约，原告通知被告解除合同，被告承担违约责任。原告遂诉至法院请求判令：1、解除原、被告2014年8月13日签订的《厂房租赁合同》；2、被告返还占有的房屋；3、被告支付拖欠的租金、电费、电容（电损）费、门卫费16,240元；4、被告向原告赔偿损失22,500元。诉讼过程中，原告变更第3项诉讼请求为：3、被告支付拖欠的租金（自2016年2月14日起至实际搬离日止，按年租金90,000元计算）；4、被告向原告赔偿损失20,000元。原告庄泰公司针对其诉请提供并当庭出示了下列证据：1、《厂房租赁合同》（原告与神奕公司）1份，旨在证明原告与神奕公司之间租赁关系及租赁期限的事实；2、《厂房租赁合同》（原、被告之间）1份，旨在证明原、被告之间租赁关系及约定违约责任的事实；3、押金收据1份、租金收据4份、水电费、电损、门卫费收据3份，旨在证明被告拖欠租金、水电费的事实；4、原、被告营业执照复印件各1份，旨在证明原、被告主体资格的事实；5、解除合同通知、快递单、张贴照片、确认书各1份，旨在证明神奕公司通知原告解除合同的事实。被告莽建公司辩称，被告上门缴纳租金时，原告不收钱，被告通过挂号信的方式通知原告要求缴款。原告解除合同没有理由，违约方无权解除合同。而且原告自2016年1月断水，4月5日起断电和断水，通过各种方式不愿意继续履行合同，原告才是违约方，不同意解除合同。被告莽建公司针对其辩称提供并当庭出示了下列证据：1、视频、挂号信各1份，旨在证明被告欲缴纳租金，原告拒绝的事实；2、收据、水电费收据各1份，旨在证明3月14日前水电费已经缴纳的事实；3、民事判决书1份，旨在证明原告和神奕公司的租赁协议继续履行的事实。经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4无异议，证据5不予认可，原告对被告提供的证据1、2、3无异议。对原告提供的证据1、2、3、4及被告提供的证据1、2、3相对方对真实性均无异议，且与本案具有关联性，本院予以采纳。原告提供的证据5，本院予以采纳。基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2013年6月1日，原告与神奕公司签订《厂房租赁合同》约定，原告租赁神奕公司坐落于上海市奉贤区庄行镇一新路XXX号（近原纺二车间处的两大套门朝北向的平房仓库，原纺二车间南侧一排附房，另加宿舍楼三楼层上七个房间，浴室一间），租赁期限2013年6月10日至2016年6月9日止。2014年8月13日，原、被告法定代表人签订《厂房租赁合同》约定，被告租赁原告庄行镇150号房屋，租赁期限2014年8月13日至2017年6月13日，租金按6个月收取结算。如果一方单方面终止合同，须赔偿对方20,000元。租金为每年90,000元。房屋押金10,000元。2014年7月25日，原告收取了被告押金10,000元。2015年12月21日，神奕公司书面通知原告，由于其拖欠租金等要求解除合同。2016年4月13日，神奕公司与原告签订《确认书》约定，双方签订的《厂房租赁合同》解除，原告已经于2016年3月31日正式搬离，原告还要求神奕公司切断用电，停止收取电费。还查明，被告租金缴纳至2016年2月13日，电费和门卫费等缴纳至2016年3月14日。2016年3月31日，原告搬离涉案房屋，但涉被告租赁部分尚未搬离。2016年4月5日，被告租赁的涉案房屋被停电，原告放弃要求被告支付水电费。原告曾起诉神奕公司要求神奕公司支付原告动迁补偿款，后本院以原告要求继续履行合同，神奕公司也同意，判决驳回原告诉请。诉讼过程中，经本院释明，被告仍以原告系违约方无权解除合同为由，坚持要求继续履行合同。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。但涉案房屋系原告租赁而来，转租的期限超过原告剩余租赁期限，超过部分的约定无效。原告诉称，被告逾期支付租金，故要求解除合同。然原、被告双方对于租金支付时间没有约定，租赁期限一年以上的，每届满一年时支付，故原告以被告迟延支付租金，违约为由主张违约金，于法无据，本院不予支持。但由于目前原告与出租人神奕公司租赁合同已然解除，原、被告合同履行不能，故本院对涉案租赁合同予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告应返还涉案房屋，原告返还被告押金。关于租金问题，鉴于4月5日起涉案房屋被断水断电，影响使用，故租金计算至4月5日止。被告认为原告违约解除，需承担相应责任，由于其本案中并未主张，可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：一、解除原告上海庄泰包装材料有限公司与被告上海莽建换热器有限公司于2014年8月13日签订的《厂房租赁合同》；二、被告上海莽建换热器有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海庄泰包装材料有限公司坐落于上海市奉贤区内房屋；三、被告上海莽建换热器有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海庄泰包装材料有限公司租金人民币12,329元；四、原告上海庄泰包装材料有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海莽建换热器有限公司押金人民币10,000元；五、驳回原告上海庄泰包装材料有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币769元，减半收取计384.50元，由原告上海庄泰包装材料有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张慧
二〇一六年五月三十一日
书记员 陈艳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。