浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙05民终1474号上诉人（原审被告）：浙江湖州信利房地产开发有限公司，住所地长兴县雉城街道白溪公寓5幢1-201室，组织机构代码77574134-9。法定代表人：石红，系该公司总经理。委托代理人：胡锁爱，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：曹永中，男，1982年2月14日出生，汉族，住长兴县。被上诉人（原审原告）：吴秋平，女，1982年10月25日出生，汉族，住长兴县。上诉人浙江湖州信利房地产开发有限公司（以下简称信利公司）因与被上诉人曹永中、吴秋平商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省长兴县人民法院（2016）浙0522民初3261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月11日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人信利公司上诉请求：1、改判被上诉人曹永中，吴秋平协助办理翡翠名都香樟苑31幢1单位902室房屋抵押注销手续后，上诉人再退还购房款837221元和违约金8372.21元；2、撤销一审判决第四项，信利公司不予承担银行贷款利息损失；3、撤销一审判决第五项，信利公司不予承担首付款利息损失；4、本案诉讼费用由曹永中、吴秋平承担。事实与理由：一、双方当事人解除《商品房买卖合同》后，曹永中、吴秋平有义务协助办理房屋抵押注销手续。二、双方在合同中已约定违约金赔偿标准，双方应按照合同约定承担违约责任，违约金兼顾补偿和惩罚双重性质，信利公司承担违约金后不应再承担利息等其他损失。曹永中、吴秋平辩称，信利房产一审时没有提出先办理抵押注销手续再返还购房款的反诉请求，法律也没有规定必须先办理抵押注销手续才可以返还购房款，信利公司履行退款义务后，曹永中、吴秋平自然会履行注销抵押登记的义务。本案是信利公司单方违约，信利公司应承担违约责任，银行贷款利息和首付款利息是信利公司违约后损失如何承担的问题，本案违约金过低，远不足以弥补曹永中、吴秋平的损失，一审法院支持银行贷款利息与首付款利息具有法律依据。故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。曹永中、吴秋平向一审法院起诉请求：1、解除信利公司与曹永中、吴秋平于2013年5月22日签订的商品房买卖合同（备案编号20130500356）；2、信利公司向曹永中、吴秋平返还购房款837221元；3、信利公司支付曹永中、吴秋平违约金8372.21元；4、信利公司赔偿曹永中、吴秋平已经支付的购房款贷款利息损失（自2013年8月10日暂计算至2016年4月10日利息为34845.56元，之后的利息计算至合同解除之日止）；5、信利公司赔偿曹永中、吴秋平支付购房款首付款617221元的同期同银行贷款利息损失（自2013年5月22日起计算至信利公司返还购房款之日）；6、本案诉讼费由信利公司承担。一审法院认定事实：2013年5月22日，曹永中、吴秋平与信利公司签订《商品房买卖合同》一份，约定曹永中、吴秋平购买信利公司开发的太湖街道翡翠名都香樟苑31幢1单元902室房屋，建筑面积136.20平方米，房屋总价837221元，于2013年5月22日支付首付款617221元，余款220000元于2013年6月3日前办理银行按揭手续。该合同还约定，信利公司应予2015年6月30日前将经竣工验收合格的商品房交付曹永中、吴秋平，信利公司逾期交房的，超过90日，曹永中、吴秋平有权解除合同；曹永中、吴秋平解除合同的，信利公司应当自曹永中、吴秋平解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付购房款，并按曹永中、吴秋平累计已付购房款的1%向曹永中、吴秋平支付违约金。《商品房买卖合同》签订前及签订后，曹永中、吴秋平分别于2013年4月3日、2013年5月22日、2013年7月10日支付被告购房款10000元、607221元、220000元，合计837221元。《商品房买卖合同》约定的交房日期届满后，信利公司未按期交付曹永中、吴秋平房屋。2015年9月30日，曹永中、吴秋平向信利公司邮寄送达《商品房退房申请书》，要求与信利公司解除《商品房买卖合同》。曹永中、吴秋平为履行与信利公司之间的商品房买卖合同，于2013年7月10日与建设银行长兴支行签订《个人住房借款合同》一份，约定曹永中、吴秋平向建设银行长兴支行贷款220000元，以等额本金还款法归还本息，曹永中、吴秋平将涉案房屋为该贷款提供抵押。个人住房借款合同签订后，建设银行长兴支行于2013年7月10日将贷款代付给信利公司。曹永中、吴秋平从2013年8月开始归还贷款，至2015年9月，归还贷款本金59583.16元，利息29351.25元。一审法院认为，根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据本院查清的事实，曹永中、吴秋平与信利公司于2013年5月22日签订的《商品房买卖合同》约定交房日期为2015年6月30日，逾期90日的，曹永中、吴秋平有权解除《商品房买卖合同》，且曹永中、吴秋平于2015年9月30日书面通知信利公司要求解除合同，合同自通知到达之日解除，故双方签订的《商品房买卖合同》于2015年9月30日解除。《商品房买卖合同》解除后，信利公司应退还曹永中、吴秋平购房款837221元，并按约定支付曹永中、吴秋平已支付购房款1%的违约金8372.21元。曹永中、吴秋平要求信利公司按照银行同期贷款利息赔偿购房款的利息损失，信利公司辩称其已与曹永中、吴秋平约定支付已付购房款的1%的违约金，已充分考虑到因违约金情况而可能给另一方造成的损失，应按合同约定处理。因信利公司违约导致合同解除，应赔偿曹永中、吴秋平损失，虽然双方约定违约金，但违约金过低，远不能弥补曹永中、吴秋平的损失，故对该项辩解该院不予采纳。根据曹永中、吴秋平的请求，本院确定信利公司应按照银行同期同档贷款利率支付曹永中、吴秋平首付款617221元利息损失，从2013年5月22日计算至本金付清之日。曹永中、吴秋平要求信利公司支付银行贷款利息，因双方之间的《商品房买卖合同》于2015年9月30日解除，合同解除之前的利息应属曹永中、吴秋平的损失，故信利公司应支付曹永中、吴秋平从2013年8月至2015年9月利息29351.25元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、曹永中、吴秋平与浙江湖州信利房地产开发有限公司于2013年5月22日签订的《商品房买卖合同》于2015年9月30日解除；二、浙江湖州信利房地产开发有限公司退还曹永中、吴秋平购房款837221元，限浙江湖州信利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内履行；三、浙江湖州信利房地产开发有限公司支付曹永中、吴秋平违约金8372.21元，限浙江湖州信利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内履行；四、浙江湖州信利房地产开发有限公司支付曹永中、吴秋平2013年8月至2015年9月银行贷款利息损失29351.25元，限浙江湖州信利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内履行；五、浙江湖州信利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按照银行同期同档贷款利率支付曹永中、吴秋平首付款617221元利息损失，从2013年5月22日计算至本金付清之日。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，浙江湖州信利房地产开发有限公司应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费已减半收取6843元，财产保全费5000元，合计11843元，由浙江湖州信利房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的一致。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、曹永中、吴秋平未注销涉案房屋抵押登记前能否要求信利公司返还购房款；二、曹永中、吴秋平能否同时主张违约金与银行贷款利息、首付款利息的损失。关于争议焦点一，本案《商品房买卖合同》解除后，所涉《个人住房借款合同》的目的已不能实现，曹永中、吴秋平应解除涉案《个人住房借款合同》，并注销抵押登记，但因上诉两份合同涉及的是不同的两个法律关系，曹永中、吴秋平与案外第三人的借贷关系并非本案审理范围，信利公司一审也未提出反诉主张相关权利，现信利公司上诉要求曹永中、吴秋平注销涉案房屋抵押登记后才返还购房款，没有法律与事实依据，若信利公司返还购房款后，曹永中、吴秋平拒绝解除涉案《个人住房借款合同》，并注销抵押登记的，信利公司可另行主张权利，对于信利公司该节上诉理由本院不予采纳。关于争议焦点二，信利公司上诉认为其在支付违约金后，不应再承担银行贷款利息和首付款利息的损失，信利公司在本案中单方违约，应按照双方合同约定支付违约金。但因双方约定的违约金数额明显过低，远不能弥补曹永中、吴秋平的实际损失，在曹永中、吴秋平的主张下，一审法院判决支持曹永中、吴秋平关于银行贷款利息和首付款利息损失的主张，以弥补违约金填补损失的不足，尚属合理。综上所述，信利公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13686元，由上诉人浙江湖州信利房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿延冰审 判 员  徐 晶代理审判员  张美琴二〇一六年十二月八日书 记 员  沈文婷·??8?··??7?·