杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0110民初20539号原告：朱有华，男，1988年10月16日出生，汉族，住江西省上饶市余干县。委托诉讼代理人：龚俊锋，北京大成（杭州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪哲弘，北京大成（杭州）律师事务所律师。被告：嘉凯城集团商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司。住所地：浙江省杭州市余杭区塘栖镇文苑路******号（A3001-1）。负责人：曹应斌。委托诉讼代理人：孙满文，男，系公司工作人员。委托诉讼代理人：王彬，男，系公司工作人员。被告：嘉凯城集团商业资产管理有限公司。住所地：上海市虹口区四川北路****号***室。法定代表人：游龙，系公司董事长。委托诉讼代理人：孙满文，男，系公司工作人员。原告朱有华与被告嘉凯城集团商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司（以下简称嘉凯城塘栖分公司）、嘉凯城集团商业资产管理有限公司（以下简称嘉凯城公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2017年11月29日向本院起诉。本院同日立案受理后，依法由审判员王国仕适用简易程序审理，于2018年1月16日组织双方进行了证据交换，于2018年3月29日公开开庭进行了审理。原告朱有华及其委托诉讼代理人汪哲弘、被告嘉凯城塘栖分公司的委托诉讼代理人孙满文、王彬、被告嘉凯城公司的委托诉讼代理人孙满文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱有华起诉称：原告与被告嘉凯城塘栖分公司在前期招商磋商过程中，被告嘉凯城塘栖分公司欺骗原告商场已引入必胜客等国内外知名品牌，且已经签订合同。基于此，原告才于2015年11月25日与被告嘉凯城塘栖分公司签订《嘉凯城?塘栖城市客厅房屋租赁合同》一份，约定由嘉凯城塘栖分公司将位于杭州市塘栖镇嘉凯城集团塘栖城市客厅项目4号楼一层【文苑路128号、130号、4-01、4-02（A1007）】商铺出租给原告，用途为经营“餐饮”，品牌为“贝克汉堡”。但在被告嘉凯城塘栖分公司的微信公众号、户外宣传广告上，却公开宣传已经引入德克士等与原告具有竞争关系的商家，对原告的经营活动产生了极大的影响，客流因此减少。原告花费数十万余元对案涉商铺进行装修及投入等。后续商铺日常经营过程中，嘉凯城塘栖分公司对商场未尽经营管理义务，且因嘉凯城塘栖分公司被恒大收购等原因，导致嘉凯城塘栖分公司管理层断层，几乎所有管理人员被更换，日常工作完全无法衔接。商场日常报修、活动、招商、管理等各类运营活动均无法正常、顺利开展，对商户正常经营产生了极大的影响。商场在开业后一直未进行大型宣传及促销活动，导致商场的客流量一直较小，未达到招商时承诺的营业效果。商户撤离商铺后，嘉凯城塘栖分公司未能及时采取有效的措施进行重新招商填铺，造成商场一层一共37间商铺，关门29间，未开门1间；二层一共22间商铺，关门10间，未开门3间的惨淡局面，开门营业率尚不足三成。这样的局面对商场无疑是雪上加霜，商场客流愈加减少。案涉商铺的生意一直不好，在原告多次要求嘉凯城塘栖分公司重振市场，聚拢人气的情况下，被告嘉凯城塘栖分公司也表示无奈，并劝说原告提交退铺手续，所以原告于2016年10月提交了退铺手续，在2016年10月底彻底歇业关门。由于被告嘉凯城塘栖分公司对于上述问题的不作为，商场的环境日趋恶劣，客流日趋减少，恶性循环，案涉合同的租金应当予以降低。因被告嘉凯城塘栖分公司不具有独立承担责任的能力，被告嘉凯城公司作为被告嘉凯城塘栖分公司的开办单位，应当对被告嘉凯城塘栖分公司的债务承担清偿责任，故请求两被告共同承担上述责任。为此，原告诉来本院，请求判令：一、确认案涉合同《嘉凯城.塘栖城市客厅房屋租赁合同》于2016年10月31日解除；二、二被告立即赔偿原告对案涉商铺的投资、装修等款项合计200000元；三、二被告退还原告案涉商铺定金62506.25元、装修保证金3000元；四、二被告支付原告违约金100000元；五、二被告立即提供案涉承租商铺自2015年12月26日至今每月用水量、用电量及各类能耗费用的记录及代缴凭证；六、二被告承担本案全部诉讼费。庭审中，原告变更诉讼请求为：一、二被告退还原告案涉商铺定金62506.25元、装修保证金3000元；以62506.25元为基数自2015年12月26日按银行同期贷款利息计算至两被告实际返还之日止；二、二被告立即提供案涉承租商铺自2015年12月26日至今每月用水量、用电量及各类能耗费用的记录及代缴凭证；三、二被告承担本案全部诉讼费。原告朱有华为支持其诉请主张向本院提供了如下证据：1.嘉凯城塘栖城市客厅房屋租赁合同一份，用以证明原、被告于2015年11月25日签订案涉房屋租赁合同，被告将案涉商铺出租给原告开设餐饮店、及约定原告需要提供良好可用的物业、对公共设施的维护、保养，为被告开业和经营提供必要协助等的事实；2.邮件截图及附件一组（打印件），用以证明原告员工朱屹轩通过邮件形式明确告知张国平以及原告在内的商户，商场的已招商必胜客、耐克、阿迪达斯等知名品牌的事实；3.户外宣传广告照片一组（打印件），用以证明被告在项目醒目位置公开宣传必胜客、耐克、阿迪达斯等知名品牌已经入住的事实；4.公证书一份（复印件），用以证明嘉凯城塘栖分公司在其微信公众号“塘栖恒大城市客厅”于2015年10月23日公开宣传必胜客、德克士、国美、苏宁易购等国内外知名品牌已入驻的事实；5.城镇污水排入排水管网许可证一份（复印件），用以证明案涉商铺所在嘉凯城项目整体直到2016年6月20日才取得城镇污水排入排水管网许可证的事实；6.光盘及电话录音整理稿一份，用以证明2017年8月8日15点09分，俞锋与嘉凯城塘栖分公司主管朱屹轩电话联系，朱屹轩承认嘉凯城项目存在很多问题，有历史遗留问题，包括当时基建存在问题，商场人员有大幅度调整，这个商场很差，确实坑了商户，继续开下去只会增加房租的事实；7.关盘及电话录音整理稿一份，用以证明2017年8月9日14点35分，俞峰与嘉凯城王彬经理电话联系，王彬承认嘉凯城这个项目有很多商铺已经撤出，且王彬作为员工，看到嘉凯城这样一蹶不振的状态感到无能为力的事实；8.光盘及电话录音整理稿一份，用以证明2017年9月4日16点06分案外人张国平与嘉凯城运营经理陈喆沟通，陈喆承认原告嘉凯城指定的物业公司几乎没有提供物业服务等的事实；9.光盘及电话录音整理稿一份，用以证明2017年9月20日15点09分案外人姚升阳与嘉凯城前法定代表人张萍沟通，张萍明确表示嘉凯城改变广场用途为停车场是具有非常大安全隐患，嘉凯城在招商过程中存在虚假宣传，诱导商户入驻签订合同，城镇污水排入排水管网许可证直到2016年6月20日才取得、商场的整个基础建设存在问题的事实；10.投资清单一份（打印件）、装修合同一份及附件、收款收据一份，用以证明被告为开设案涉商铺，投入了355550元装修款的事实；11.建设工程消防意见书一份（复印件），用以证明案涉商铺在该意见书中的功能描述与合同约定不符的事实。二被告共同答辩称：被告嘉凯城公司不是本案适格主体；被告嘉凯城塘栖分公司不同意原告的诉讼请求，商铺定金已转换为履约保证金，履约保证金已经在违约责任中，被告嘉凯城塘栖分公司无需退还。对于原告的第二项诉讼请求，因原告拒不认可被告嘉凯城塘栖分公司提供单据上记录的数字和金额，被告嘉凯城塘栖分公司已经按约提供了，原告拒收，故没有义务再次提供。被告为支持其抗辩意见，在庭审中陈述并出示了（2017）浙0110民初14200号民事判决书一份，用以证明判决书中的内容已经生效，原告主张的事实不成立的事实。对原告提供的证据，二被告的质证意见如下：证据1，对真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，认为原告所要证明的内容在合同上并未列明；证据2，对真实性、关联性均不予认可；证据3，对真实性不予认可，认为开业以来广告牌一直都在；证据4，认为真实性无法确认，公证书的申请人与本案无关，公证机关并非不动产所在地的公证机关，公证内容不符合法律规定；证据5，对真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为对其实际经营没有影响；证据6、7、8、9，对真实性、合法性、关联性均有异议；证据10，对真实性、关联性均有异议；证据11，对真实性没有异议，对关联性有异议，认为恰恰证明二被告已经按照相关法律规范对整个工程进行了消防验收，已经符合交房和使用房屋的条件；本院审查后认为，证据1，对其真实性予以确认，能否证明原告的证明目的，在本院认为部分予以阐述；证据2、3，该证据不符合证据的形式要件，本院不予确认；证据4，对其真实性本院予以确认；证据5，系打印件，不符合证据的形式要件，本院不予确认；证据6、7、8、9的真实性予以确认；证据10，投资清单系打印件，本院不予确认，对其他证据的真实性予以确认。证据11，对其真实性予以确认。对二被告提供的证据材料，原告对真实性、合法性认可，关联性有异议；本院审查后认为，该判决书系生效的法律文书，对双方均有约束力，可以作为认定本案相关事实的依据。根据到庭当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司作为承租方与嘉凯城城镇化建设发展（余杭塘栖）有限公司作为出租方签订《房屋承租合同》，约定整体承租嘉凯城城市客厅塘栖项目，租赁期10年，自2015年12月31日至2025年12月30日。2015年11月25日，嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司作为甲方，与原告作为乙方签订《嘉凯城·【塘栖】城市客厅房屋租赁合同》一份，约定如下相关内容：2.1租赁物业位于杭州市余杭区塘栖镇嘉凯城【塘栖】城市客厅项目【4】号楼【一】层【文苑路128号、文苑路130号、4－01、4－02（Ａ1007）】号商铺。2.2租赁面积，建筑面积为【171.25】平方米的铺位，如本合同约定面积与实际产权面积不符的，以产权证为准。2.3乙方承租租赁物业的用途为经营【餐饮】，经营品牌为【贝克汉堡】。3.1租赁期限为【叁】年，自实际交付日（以附件七：商户交房表上的移交日期为准）起算，暂定为【2015】年【12】月【26】日至【2018】年【12】月【25】日止。3.2免租期包括装修免租期和经营免租期。3.2.1装修免租期确定为【壹】个月，自租赁物业实际交付日起开始计算。期间租赁物业的物业管理费、实际使用租赁物业产生的水、电等公共事业费，由乙方自行承担。3.2.2经营免租期【叁】个月，次年起自租赁年度的1月1日起算，分【叁】季执行，每个租赁季度免租【壹】个月。期间实际使用租赁物业产生的水、电等公共事业费、物业管理费等，由乙方自行承担。3.5若甲、乙双方签署续租协议或租赁合同且本合同项下租赁期尚未结束、续租期尚未开始时乙方有本合同项下违约行为，甲方有权单方面解除续租协议或租赁合同或不使续租协议或租赁合同生效而将该租赁物业另行出租。5.1.1在本合同签订后7个工作日内，乙方向甲方支付【62506.25】元定金，甲方在收到全部定金后7个工作日内向乙方开具相应收据。5.1.2如因乙方原因不履行本合同的，甲方有权不退还本定金。5.2.2在乙方按约履行本合同的前提下，乙方可要求将定金转为合同履约保证金，多退少补。5.3.1自租赁物业实际交付日起7个工作日内，乙方向甲方支付相当于【叁】个月租金的履约保证金【37503.75】元。5.3.2履约保证金作为乙方全面、实际履行本合同义务的担保，包括但不限于乙方依据本合同规定应付租金、公共事业费、物业管理费及其他相关费用、乙方因违反本合同约定义务所需支付的违约金、滞纳金以及其他赔偿金等。5.3.4若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金将不予退还。6.1本合同所述租金按附件二所列明方式计算及支付。6.4逾期支付租金，乙方未按前述约定按时、足额支付租金的，每迟延一日，乙方应按应付未付金额3‰的标准向甲方支付违约金。当逾期支付超过30日时，甲方有权选择单方书面通知乙方解除本合同，解除合同通知送达乙方之日生效。7.1物业管理费不含在租金内，按物业服务协议约定的标准和缴费周期按期交纳。18.1甲方的解除权。乙方有下列情形之一的，甲方有权选择提前解除本合同，本协议的解除不免除协议解除前乙方应承担的责任。乙方应于合同解除之日起30日内向甲方支付所有应交纳的费用，并向甲方支付10万元作为违约金，违约金不足以弥补甲方直接和间接损失的，乙方应另行赔偿：……（3）乙方逾期支付任何一项应付的定金、履约保证金（含对履约保证金进行补足）、租金、物业管理费、公共事业费超过30日的。18.4如因乙方单方面原因造成本合同提前终止的，乙方须在正式撤场前按本合同约定的租金向甲方补缴足全部的装修免租期和经营免租期的租金。19.违约责任。任何一方无法履行本合同约定的义务或根据本合同所作的承诺或保证是不真实的或有重大遗漏，该方即应被视为违约，违约方应向另一方承担违约责任，并赔偿守约方经济损失。本合同约定的违约责任应视为累加的，并且不构成任一方维护其权利或寻求另外救济方法的障碍。同日原告作为乙方，浙江同益物业服务有限公司塘栖分公司（以下简称同益公司塘栖分公司）作为甲方，签订《物业管理服务协议》，约定如下相关内容：第三条约定服务期限自2015年12月26日起至2020年12月25日止；第6.1条约定同益公司塘栖分公司为上述租赁物业提供物业服务，收取物业服务费，物业服务费包含乙方应承担的公共能耗费用，不包含乙方户内水、电、空调等能耗费用，也不包含乙方建筑垃圾清运费、车位管理费、餐饮商户的厨房垃圾、泔水和废油处理等其他费用，该等费用由乙方另行承担；第6.2条约定物业服务费标准为每月每平方米3元，按171.25平方米计算，每月513.75元；第7.1条约定户内能耗费主要包括乙方户内的电费、水费，电费收费标准为1.2元/度，采用充值式电表，先充值后使用，水费收费标准为5元/吨，若遇物价部门调整收费标准的，户内能耗费相应调整；第7.2条约定户内能耗费采用充值式（先预付后使用）的原则，乙方在房屋交付时须按每月1000元的标准线甲方室内能耗费，甲方每月10日根据乙方上月室内各项能耗实际发生的金额向乙方收取室内能耗费。案涉商铺的水、电费系由同益公司塘栖分公司代收代缴。因原告未按约支付租金等，被告曾采取张贴《催款函》的形式，要求原告于2017年4月16日前支付拖欠的租金等费用。2017年5月12日，被告向原告寄送《解除租赁合同通知书》，载明：原告欠缴租金、物业管理费、水电等公用事业费，经被告多次催缴，仍拒交；现依据合同通知原告，双方签订的租赁合同于本函件发出之日起解除，原告应在15日内退回租赁房屋，逾期被告有权向原告追偿由此产生的一切费用以及房屋占有使用费；同时被告要求原告于收到通知后5日内缴纳租金、物业管理费等共计134476.75元。同月15日，原告签收该信件。另认定：1.嘉凯城城市客厅项目由嘉凯城城镇化建设发展（余杭塘栖）有限公司开发，2015年3月16日取得土地使用权证，于2015年9月28日取得《建设工程消防验收意见书》（余公消验字〔2015〕第0133号），于2015年10月15日竣工验收，同月19日完成备案。杭州市余杭区住房和城乡建设局于2016年6月20日向嘉凯城城镇化建设发展（余杭塘栖）有限公司发放《城镇污水排入排水管网许可证》，有效期自2016年6月20日至2021年6月19日；2.2017年8月21日，嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司更名为嘉凯城集团商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司。原告在案涉租赁合同签订后被告即入驻。2017年8月21日，嘉凯城塘栖分公司诉来本院，要求确认与朱有华的房屋租赁合同已解除并支付租金、物业费、逾期付款违约金等。本院于2018年2月8日依法作出（2017）浙0110民初14200号民事判决，判决：一、嘉凯城塘栖分公司与朱有华于2015年11月25日签订的《嘉凯城·【塘栖】城市客厅房屋租赁合同》已于2017年5月15日解除；二、朱有华于本判决生效之日起十日内支付嘉凯城塘栖分公司租金143678.75元；三、朱有华于本判决生效之日起十日内支付嘉凯城塘栖分公司逾期付款违约金11350.62元（暂算至2017年10月25日，此后至租金付清之日止的违约金，以143678.75元为基数，按每日万分之五的标准计算）；四、朱有华于本判决生效之日起十日内支付嘉凯城塘栖分公司经营免租期租金37503.75元；五、朱有华于本判决生效之日起十日内支付嘉凯城塘栖分公司房屋占有使用费133164元（暂算至2017年10月25日，此后至朱有华实际搬离之日止的房屋占有使用费，以每日822元的标准计算）；六、驳回嘉凯城塘栖分公司的其他诉讼请求。该判决现已生效。本院认为，二被告对于收到定金62506.25元及装修保证金3000元的事实没有异议，本案的争议焦点是上述款项是否应予退还原告。首先，关于装修保证金，合同约定应于装修施工竣工验收合格后退还，现案涉商铺早已装修完毕，并无证据表明装修工程存在验收不合格的情况，现双方租赁合同既已解除，故二被告应予退还原告。其次，关于定金应否退还的问题。在原、被告签订的《嘉凯城·【塘栖】城市客厅房屋租赁合同》中，双方既约定了定金又约定了违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”在本院受理的（2017）浙0110民初14200号案中，被告嘉凯城塘栖分公司主张的系违约金，故其在本案中再选择适用定金条款，于法无据。二被告主张该定金已转化为履约保证金，但根据双方合同约定，定金转化为履约保证金的前提是“在乙方按约履行本合同的前提下，乙方可要求将定金转为合同履约保证金，多退少补”。现乙方（即原告）并未要求将定金转为履约保证金，且双方约定的履约保证金为37503.75元，如定金已转为履约保证金，二被告也未按合同约定将多余的款项退还原告，且其在（2017）浙0110民初14200号案中要求不予退还履约保证金的诉讼请求也被驳回，故二被告的该主张不成立。关于原告主张的要求二被告支付定金的利息损失，因双方并未约定定金的归还时间，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的第二项诉讼请求，因水电费、能耗费的代收代缴均为原告与同益公司塘栖分公司签订的《物业管理服务协议》中所涉及的事项，二被告并非协议当事人，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。被告嘉凯城塘栖分公司系被告嘉凯城公司的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”，故被告嘉凯城公司也应承担相应的民事责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十六条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告嘉凯城集团商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司、嘉凯城集团商业资产管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告朱有华定金62506.25元；二、被告嘉凯城集团商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司、嘉凯城集团商业资产管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告朱有华装修保证金3000元；三、驳回原告朱有华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取718元，由被告嘉凯城集团商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司、嘉凯城集团商业资产管理有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  王国仕二〇一八年四月二十五日书记员  朱少梅?*ArabicDash?-2-??*ArabicDash?-1-?