河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀10民终739号
上诉人（原审原告、反诉被告）：文安县鑫霸房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市文安县城西关外。
法定代表人：张春乐，该公司经理。
委托诉讼代理人：程建波，河北瑞达律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：文安县恒运房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市文安县新开路东段道北。
法定代表人：彭瑞华，该公司经理。
委托诉讼代理人：程建波，河北瑞达律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：马文通，男，1976年6月15日出生，汉族，住河北省廊坊市文安县。
委托诉讼代理人：徐晶、樊金凤，河北贾俊清律师事务所律师。
文安县鑫霸房地产开发有限公司（以下简称鑫霸公司）、文安县恒运房地产开发有限公司（以下简称恒运公司）与马文通房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服河北省文安县人民法院（2017）冀1026民初4006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月12日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
鑫霸公司、恒运公司上诉请求：一、改判被上诉人返还多余的拆迁补偿款468000元；二、改判被上诉人换得一处房产，由上诉人按照协议补偿给被上诉人差价款；三、改判撤销双方附件中赠与车库2个或者地下车位2个或者地上车位2个的赠与协议，或者宣告无效；四、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、合同约定现有住房超出置换楼房面积在50平米以上的可申请二套楼房，超出面积按2500元每平米由乙方在入住前补偿给甲方。现在面积不超50平米，故无权换得两处房。应当依据协议换一处房，由上诉人补给被上诉人差价。二、因协议第七条约定有每月补偿每户款五百元，至今发生12000元，因原告实际提前预付了480000元的费用，故结算时被告应返还468000元，依据该条款，这个补偿款不是换房款，是有特殊用途和目的，虽然预付过高，原因在于当时属于乘人之危之举，但不影响按照协议要求其返还的权利。三、赠与协议撤销与否，要依法。法律说，这个完全属于任意撤销的类型。本案明显属于任意可撤销的赠与协议，不支持撤销权，有何事实和法律依据？四、车库车位因未单独获得产权，赠与违反行政法规，故依法提出上诉。
马文通上诉请求：一、依法撤销(2017)冀1026民初4006号民事判决书，发回重审或依法改判；二、一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院对事实认定不清，导致判决结果错误。1、一审法院判决上诉人马文通给付上诉人恒运公司、鑫霸公司房屋差价款261475元，其认定事实不清、判决有误。一审法院仅依据《换房协议书》第四条“甲方交房的实际面积与换楼面积有误差时，由甲乙双方按每平方米2500元给对方互补差额款”，认定上诉人应按此条约定向被上诉人补差价，该认定有误。事实上，该条款根本不适用于上诉人，而是其提供的格式条款中固有的，也是与补充协议的内容互相矛盾的，双方实际上也未按该条款履行。因此，上诉人不应当向二被上诉人补房屋差价款。首先，被上诉人同意向上诉人补偿两套房屋是《换房协议书》、《补充协议》中明确约定的，该事实不存在任何的争议。而上诉人根本不具备《換房协议书中》第三条规定的可申请第二套楼房的条件，按照该条款的规定：“乙方现有一处住房（含院落）换楼房后，现有住房面积超出置換楼房面积在50平米以上的可申请第二套楼房”，而上诉人的房屋及院落总面积为152.6平方米，其房屋面积未超出以下确定给上诉人的两套房屋中的任何一套面积的50平方米（北楼一单元十八层东门136平方米和三单元十五层东门128平米），按该条款的约定，上诉人实质上不具备获得第二套房屋的权利，由此可以看出，双方并没有适用该条款。而从获得此两套房到的事实方面，上诉人也从未向二被上诉人申请过二套房屋，而是二被上诉人为达到上诉人同意置換房屋拆迁改造的目的，而向上诉人提供的超出合同约定标准之外的补偿。其次，从《补充协议》的内容中也可以看出，上诉人无需向二被上诉人补差价款。《换房协议书》和《补充协议》都是合法有效的，既然如此，应当对两个协议进行综合全面的分析，来对是否需要补差价进行认定。从补充协议的效力来看，补充协议是对原协议的补充、修改和进一步明确，协议中不但未提到补差价，且明确约定“交钥匙时甲方不向乙方收任何费用。”因此，应当以《补充协议》的约定优先适用。再次，《换房协议书》是二被上诉人提供的格式合同。依据《合同法》第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”根据该条规定，即便二被上诉人认为双方对于是否存在补差价的约定理解有分歧，也应当依照该条款的规定，作出不利于二被上诉人解释。最后，从正常人的思维逻辑判断此事，也能很明显看出，二被上诉人的诉讼行为是对《换房协议书》和《补充协议》的欲单方毁约行为，如果上诉人的超出房屋面积是需要补差价的，《补充协议》中为什么又要另外补偿上诉人48万元补偿款呢，此行为不是多此一举吗，没有任何一个开发商会这么做，如果是需要补房屋差价款，《换房协议书》中约定的房屋面积已非常明确的情况下，直接扣减不就行了吗，根本用不着现在又花钱请律师、又交诉讼费用，来徒增自己的烦恼。希望二审法院能本着从事实角度出发，以事实为依据，以法律为准绳，来维护法律的公平正义，维护已被拆迁的老百姓的合法权益。2、一审法院对于二被上诉人是否按《换房协议书》第七条约定向上诉人支付了24个月的补偿款（即搬家租房费）未查清，根据该协议第七条约定：“协议签订后，自乙方搬家之日起，甲方每月补偿每户款五百元。拆迁补偿款一次性付清。”同时，该协议第十条约定：“交付楼房日期：自开工之日起24个月内交房。（超出一个月，继续按每月500元执行）”及第十条明确约定了交房时间（自开工之日起24个月内交房）（超出一个月，继续按每月500元执行）。一审法院以搬家费在协议中没有约定为由，未予支持，而事实上，上诉人只收到了12个月的该项费用即6000元，二被上诉人尚有6000元未付。3、对于二被上诉人是否应按可交付房屋的实际面积（两套共计257.19平方米）与《换房协议书》中约定给付上诉人的两套房屋面积（264平方米）的差额部分（6.81平方米）按2500元每平方的标准向上诉人补差价款17025元的反诉请求，一审法院未查清，亦未做出认定。二、一审法院既然已经认定上诉人与二被上诉人签订的《换房协议书》、《补充协议》系双方的真实意思表示，合法有效，双方应按该议约定全面履行自己的义务。而上诉人和被上诉人在两份协议中明确约定“赠车库两个，没车库改车位”，而一审审理过程中，上诉人已向一审法院提供了车库的照片用以证实车库的存在，而二次开庭过程中，二被上诉人也向一审法院出具了车库和车位的平面图，以上证据均能认定车库的存在．故法院应支持我方的要求给付两个车库的反诉请求。而一审法院判决被上诉人给付上诉人一个车库、一个车位、一个地下室，明显适用法律错误。
双方当事人答辩意见与各自上诉意见基本一致。
鑫霸公司、恒运公司向一审法院起诉请求：1、要求被告返还拆迁补偿款468000元；2、要求被告补交给原告换房多出面积的价款275850元；3、撤销双方附件中赠与车库2个或者地下车位2个或者地上车位2个的赠与协议；4、诉讼费用由被告承担。
马文通向一审法院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告履行交付反诉原告两套房屋、两个车库及一个地下室；2、判令反诉被告补偿反诉原告房屋差额17025元；3、判令反诉被告给付反诉原告搬家费6000元；4、反诉被告承担诉讼费、律师费。
一审法院认定事实：2015年7月31日原告恒运公司、鑫霸公司（甲方）与被告马文通（乙方）签订《换房协议书》一份，内容为：1、乙方现在房屋（含院落）长14米，宽10.9米，总面积152.6平方米；2、乙方愿将上述房屋所有权（含院落）的使用权交由甲方拆迁改造，按一平方米房屋（含院落）换一平方米楼房计算，乙方房屋（含院落）面积超出置换楼房的面积按每平方米2500元由甲方以货币形式补偿乙方，换北楼一单元十八层东门136平方米，三单元十五层东门128平方米；3、乙方现有一所住房（含院落）换楼房后，现有住房面积超出置换楼房面积在50平方米以上的可申请第二套楼房，超出面积在50-80平方米的可申请90平方米左右的楼房，超出面积在80-100平方米的可申请110平方米左右的楼房，超出面积在100平方米以上的，可申请140平方米左右的楼房，超出面积按每平方米2500元由乙方在入住前补偿给甲方；4、甲方交房的实际面积与换楼面积有误差时，由甲乙双方按每平方米2500元给对方补差额款；5、为方便乙方贮物，甲方免费赠送乙方（以置换楼房所签协议户主为单位）地下室一间（地下室面积5平方米）；6、自签订该协议之日起十日内，乙方自行搬走该置换房屋内的家用电器及家居生活用品，如乙方逾期搬走上述用品，甲方有权对该房屋进行拆除，甲方对乙方不承担任何赔偿责任，乙方搬走上述物品后，对该房屋的水、电必须维持现状；7、协议签订后，自乙方搬家之日起，甲方每月补偿每户款五百元。拆迁补偿一次性付清；8、被拆迁户回迁楼的房产证由甲方负责办理，费用由甲方承担；9、天然气开口费以户主为单位只免一处费用，乙方自己购买燃气炉，甲方统一安装；10、交付楼房日期：自开工之日起24个月内交房（超出一个月继续按每月500元执行）。附件：有车库赠车库2个，没有车库赠地下车位2个，没有地下赠地上2个。同日原、被告签订《补充协议》一份，约定甲方换给乙方楼房两处（136、128平方米），赠车库两个（没有车库改车位），甲方另补偿乙方480000元，交钥匙时甲方不向乙方收任何费用，两处房产证费用甲方承担。协议签订后，二原告交付被告马文通拆迁安置金480000元。现被告马文通原有房屋所坐落位置的楼房兴文小区已建成，并已投入使用，但二原告未按协议约定向被告履行交付房屋的义务。
一审法院认为，原告恒运公司、鑫霸公司与被告马文通系合同关系，双方签订的《换房协议书》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按该协议约定全面履行自己的义务。原告将被告所有的占地面积为152.6平方米的房屋（含院落）予以拆除，进行房屋改造。被告按合同要求向原告提供了房屋，原告应按协议约定向被告履行交付楼房的义务，因双方对给付车库或车位情况约定的不明确，根据公平原则，原告应给付被告一个车库和一个车位，故对被告反诉要求原告给付其两套房屋、一个车库、一个车位、一个地下室的反诉请求予以支持。因双方在合同中明确约定原告按一平方米房屋（含院落）兑换给被告一平方米的楼房，原告兑换给被告的楼房实际坐落位置及面积分别为：兴文小区2号楼1单元18层东门面积为136平方米、2号楼3单元15层东门面积为128平方米，但实际两处楼房的实测面积为130.6平方米和126.59平方米，实测面积比被告的房屋占地面积152.6平方米多出104.59平方米，根据《换房协议书》第四条“甲方交房的实际面积与换楼面积有误差时，由甲乙双方按每平方米2500元给对方互补差额款”，故被告应补偿原告房屋差额款261475元。对被告反诉请求的搬家费6000元因协议中没有约定，不予支持。原告要求被告返还拆迁补偿款468000元，因双方已约定原告一次性补偿被告480000元，故对该项诉讼请求不予支持。关于原告请求的撤销双方附件中赠与车库2个或地下车位2个或地上车位2个的赠与协议，因无事实依据和法律依据，故原告提出的撤销理由不成立，对该项诉讼请求不予支持。遂判决：一、被告马文通给付原告恒运公司、鑫霸公司房屋差价款261475元，于本判决生效后五日内履行；二、反诉被告恒运公司、鑫霸公司给付反诉原告马文通坐落于文安县东门面积为130.6平方米、2号楼3单元15层东门面积为126.59平方米的楼房各一处，于本判决生效后五日内履行；三、反诉被告恒运公司、鑫霸公司给付反诉原告马文通位于文安县间，于判决生效后五日内履行；四、驳回原告恒运公司、鑫霸公司的其他诉讼请求;五、驳回反诉原告马文通的其他反诉请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为，鑫霸公司、恒运公司的上诉请求及马文通的上诉请求应否支持。
一、本案案由的确定。房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁人房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。从本案的事实和证据分析，鑫霸公司和恒运公司是拆迁人、房屋拆迁单位，马文通是被拆迁人、被拆迁房屋的所有权人；从双方签订的换房协议书及补充协议书内容看，是鑫霸公司和恒运公司作为拆迁人对被拆迁人马文通给予补偿达成的合意。最高人民法院民事案件案由规定，合同纠纷是第二级案由，房屋拆迁安置补偿合同纠纷是第三级案由。综上，根据双方当事人主张的民事法律关系的性质，本案案由应当确定为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。
二、换房协议书和补充协议的性质。混合合同是指数个合同的部分而构成的合同，它在性质上属于一个合同。其中一种类型为典型合同附其他种类的从给付。主要指双方当事人所提出的给付符合典型合同，但一方当事人尚附带负有其他种类的从给付义务。通过前述对本案案由的分析，双方当事人之间构成房屋拆迁安置补偿民事法律关系。本案中，鑫霸公司和恒运公司拆迁马文通的房屋及院落，鑫霸公司和恒运公司对马文通给予房屋产权调换及货币补偿。从换房协议书和补充协议的内容分析，鑫霸公司和恒运公司对于马文通进行补偿，主要义务是提供两套住房、支付货币补偿等。从义务是无偿赠与地下室、车库等。换房协议书和补充协议中，房屋拆迁安置合同为主要部分，赠与合同的构成部分为非主要部分。对于此类混合合同，原则上仅适用主要部分的合同规范，非主要部分被主要部分吸收。综上，鑫霸公司和恒运公司主张对于换房协议书和补充协议中非主要部分的赠与合同条款应予撤销的主张，不符合法律规定，不予支持。
三、换房协议书和补充协议的效力。鑫霸公司和恒运公司向一审法院提出的诉讼请求中，没有主张双方签订的换房协议和补充协议无效。马文通提出反诉请求履行合同义务。一审法院经审理，认定双方当事人签订的换房协议和补充协议是真实意思表示，合法有效。双方当事人均提起上诉请求，虽然鑫霸公司和恒运公司上诉主张其中给付48万元属于趁人之危，但未提供明确的上诉请求及提供相应证据；退一步讲，即使鑫霸公司和恒运公司提出换房协议书和补充协议合同的部分条款可撤销，本案中，亦不影响换房协议书和补充协议其他合同条款的效力。经本院审查，双方当事人签订的换房协议和补充协议，意思表示真实，内容不违反法律规定，应认定合法有效。双方当事人应依据换房协议和补充协议约定的义务全面适当履行。
四、上诉人鑫霸公司和恒运公司的上诉请求应否支持。1.关于鑫霸公司和恒运公司主张的改判马文通换得一处房产，由鑫霸公司和恒运公司按照协议补偿给马文通差价款问题。本院认为，从换房协议书第二条约定和补充协议中的约定，鑫霸公司和恒运公司补偿马文通两处房产是双方协商确定达成的合意。现鑫霸公司和恒运公司主张按照换房协议第三条约定对马文通进行补偿一处房产，明显与换房协议和补充协议的约定不符；另外，鑫霸公司和恒运公司此项主张明显违背诚实信用原则。综上，本院不予支持。2.关于鑫霸公司和恒运公司主张的返还多余的拆迁补偿款468000元问题。从换房协书第七条约定拆迁补偿一次性付清及2015年7月31日今收到拆迁安置金48万元的收条看，鑫霸公司和恒运公司支付的48万元是对被拆迁人马文通给予的货币补偿。从一审查明的事实看，双方当事人对于金额没有异议。鑫霸公司和恒运公司上诉主张48万元不是换房款，是有特殊用途和目的的，当时支付属于趁人之危。鑫霸公司和恒运公司并未向本院提交证据。综上，本院不予支持。3.关于鑫霸公司和恒运公司主张的赠与协议应撤销问题。前述在换房协议书和补充协议的性质中已进行分析，不赘述。本院不予支持。
五、上诉人马文通的上诉请求应否支持。1.关于马文通主张的不应支付房屋差价款261475元问题。本案中，从换房协议第二条约定和补充协议约定看，仅是鑫霸公司和恒运公司作为拆迁人给予马文通两套房屋补偿。换房协议第四条约定鑫霸公司和恒运公司交房的实际面积与换楼面积有误差时，由双方按2500元/平米给对方互补差额款。是对补偿两套房屋与马文通被拆迁房屋差额支付款项按2500元/平米标准进行的约定。综上，换房协议第二条和补充协议约定是对拆迁补偿给马文通两套房屋进行了约定，并不能得出鑫霸公司和恒运公司将两套房屋与马文通被拆迁房屋进行的等价安置。双方当事人只是对补偿房屋数量进行了约定。换房协议第四条是双方当事人对于补偿差额标准进行了约定，差额补偿标准为每平米2500元。故从换房协议及补充协议约定分析，鑫霸公司和恒运公司补偿马文通两套房屋；马文通按照被拆迁房屋（包括院落）与补偿的两套房屋面积的差额按照每平米2500元支付给拆迁人鑫霸公司和恒运公司。上述权利义务应是换房协议和补充协议中双方当事人的权利义务，亦符合合同法规定的公平原则。故，鑫霸公司和恒运公司主张的按照换房协议第三条补偿给马文通一套住房及马文通主张的补偿其两套房屋不支付差价款，均不符合换房协议和补充协议的约定。综上，一审法院对马文通应支付房屋差价款261475元认定正确。故对马文通的主张不予支持。2.马文通主张的应支付补偿款6000元问题。马文通向一审法院主张请求搬家费6000元，一审法院认为协议中没有约定，不予支持。在二审马文通主张补偿款（搬家租房费）6000元，未向本院提交证据。另外，结合马文通2015年7月31日收到48万元拆迁安置金的收据分析，马文通的主张不应支持。3.马文通主张的交付房屋的实际面积与换房协议中约定的面积差额部分支付价款问题。通过前述分析，鑫霸公司和恒运公司按照换房协议第二条约定只是交付两套房屋。具体到交付的实际房屋面积应结合被拆迁房屋面积差额，由马文通按照换房协议第四条约定支付差额款。故马文通主张的按照交付房屋的实际面积与换房协议中约定的面积差额部分支付价款的主张明显与事实不符，不予支持。4.马文通主张请求交付两个车库的问题。一审法院根据公平原则，结合本案实际，判决交付给马文通一个车库、一个车位恰当，应予维持。
综上所述，鑫霸公司、恒运公司、马文通的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11938元，由文安县鑫霸房地产开发有限公司、文安县恒运房地产开发有限公司负担6370元，由马文通负担5567元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马令梅
审 判 员 张建民
审 判 员 杨立军
二〇一八年二月二十四日
法官助理 王国强
书 记 员 刘 磊