天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民四终字第1325号
上诉人（原审被告）天津软通旭天科技发展有限公司。
法定代表人金双庆，总经理。
委托代理人李鑫，天津汇川律师事务所律师。
委托代理人牛志耘，天津汇川律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）国贸物业酒店管理有限公司天津分公司。
法定代表人李玉新，总经理。
委托代理人豆艳倾，北京市华城律师事务所律师。
委托代理人高登立，北京市华城律师事务所律师。
上诉人天津软通旭天科技发展有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2015）滨民初字第0448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月2日受理，并依法组成合议庭，于2015年11月16日公开开庭进行了审理，上诉人天津软通旭天科技发展有限公司的委托代理人李鑫，被上诉人国贸物业酒店管理有限公司天津分公司的委托代理人豆艳倾到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年9月11日，原、被告签订了《天津空港旭天广场物业管理服务合同》，合同约定，被告委托原告为位于天津市空港物流加工区西四道与保税路交叉口西南角的空港·旭天广场项目提供物业管理服务。合同第九条约定，“乙方为本项目提供的物业管理服务采取‘酬金制’，即甲方除定期向乙方支付服务酬金、人工费外，其余各项支出均由甲方直接对供方付款或经乙方报甲方审批后据实付款（其中包括行政办公费范畴内的员工个人报销事项，如：公务交通及差旅费、双方确认标准范围内的员工手机通信费等）。”合同第十一条约定：“乙方应于接到甲方通知十日内起陆续派遣本项目总经理及管理人员到岗，并招聘基层员工。人员到岗数量以甲乙双方书面确认为准，人工费用以人员数量及其相应的人工成本标准按月核算，由乙方向甲方报送书面的费用预算方案，经甲方审核通过后执行。”合同第十六条约定：“1、本项目物业管理服务标准参照《天津市物业管理示范大厦标准》执行。2、在开业后一年达到天津市物业管理“达标项目”水平，两年达到天津物业管理“示范项目”水平。”合同第二十条约定：“7、乙方有权依据劳动法规和人力资源市场情况，并结合员工的能力、作用和工作考核情况在甲方审批的年度预算额度内对员工薪酬进行调整。”合同第二十六条约定：“2、甲方于每月10日前根据审批的月人工费计划向乙方支付当月人工费。3、上述费用由甲方以支票的形式支付到乙方银行账户，付款时乙方提供等额发票。乙方应当于每期支付前5日内向甲方递交书面支付申请，说明支付理由、依据。乙方申请支付月人工费，应当提交书面的月人工费计划，甲方经审核无误后予以支付。因乙方不予申请或延期申请或审核不通过且未在甲方要求的期限内改正，导致支付延期的，甲方不承担任何违约责任。4.如甲方未按合同约定的时间向乙方支付上述款项，甲方应向乙方支付滞纳金，滞纳金按未付款项的每日万分之三计算。”合同第三十条约定：“开业后正常管理期内，租户入住率达到30%以上时，开始按季度实施客户满意率调查。已进驻客户对物业服务的满意率低于60%时，扣除当季度末月服务酬金的20%；满意率低于70%时，扣除当季度服务酬金的10%。满意率须排除非乙方因素的影响（如：建设工程质量问题、大厦硬件缺陷、甲方销售承诺未兑现、甲方资金不及时造成的工作延误、不可抗力等。）”双方又于2011年11月27日签订了《天津空港·旭天广场物业管理服务合同》补充协议-
物业服务期，第二条约定，依据双方于2011年9月签订的《天津空港·旭天广场物业管理服务合同》中第七章第二十五条第2款内容约定，自本项目开业之日至本合同终止，乙方服务酬金为3.5万元／月。从2012年12月1日至2015年11月30日期间，每月按3.5万元向乙方支付服务酬金。合同签订后，原告依约提供了物业服务，被告尚欠2014年2月1日至2015年3月31日期间物业服务费未付。庭审中，原告称与被告达成口头协议，服务酬金由3.5万元／月降为2.5万元／月，该项费用按照2.5万元／月主张。2014年10月29日，被告向原告出具《付款计划》，载明“我公司与贵公司就空港旭通广场项目进行合作，自合作之日起至今贵我双方配合良好，贵公司的物业服务也能够达到最基本的要求。因我公司与前公司事物交接及资金配置等种种问题，未能按合同约定准时支付物业管理费用。经我公司内部协调，最终约定应支付给贵方的物业费将按以下时间段进行支付：1、11月份软通动力将7-9月份的租金和物业费，该笔款到我公司账户后5个工作日，支付给贵公司1-3月份的物业费543000元；2、12月31日之前，一次性支付给贵公司4-12月份的物业费。合同中提到的滞纳金建议不再另行计算。”被告却未按《付款计划》约定，支付给原告2014年1-3月份费用，而仅支付了原告2014年1月份物业服务酬金。2014年1月8日原告向被告曾经的工作人员付希庆通过邮件方式发送了旭通广场2014年预算，被告按照该预算确定的人工成本标准支付原告2014年1月份的物业服务费用。根据被告的物业管理需要，双方于2012年11月28日确定了旭通广场项目筹备期物资采购明细表，其中包括齐心品牌的型号为OP100A的指纹考勤机一台。2014年2月至10月份的原告物业人员入场情况统计表均有被告员工的签字确认。2014年11月至2015年3月，双方关于原告物业人员的情况并未形成统计表，有指纹考勤机的记载。2015年2月28日被告向原告发送了撤场告知函要求与原告于2015年3月1日正式开始办理各项工作交接手续，2015年3月2日原告向被告发出回函认为合同的解除是被告单方提出的，双方并未达成一致共识，2015年3月中旬双方开始办理物业工作交接手续并于2015年3月27交接完毕，原告于2015年3月底撤离了诉争项目，不再为被告提供物业服务。事实上，双方合同的权利义务已经终止。按照前述的计算标准，被告拖欠原告2014年2月的物业服务费为184672.95元、2014年3月的物业服务费为176511.36元、2014年4月的物业服务费为185471.74元、2014年5月的物业服务费为185471.74元、2014年6月的物业服务费为187194.05元、2014年7月的物业服务费为184401.81元、2014年8月的物业服务费为178233.67元、2014年9月的物业服务费为181025.91元、2014年10月的物业服务费为186458.62元、2014年11月的物业服务费为168104.19元、2014年12月的物业服务费为172621.58元、2015年1月份170546.45元，2015年2月份169296.57元、2015年3月份159691.82元。原告起诉要求依法判令：1、判令被告向原告支付2014年2月1日至2015年3月31日期间管理服务费2499487.05元；2、判令被告向原告支付2014年2月1日至2015年4月30日期间物业服务费滞纳金102983.40元；3、判令被告支付原告因单方无故解除合同给原告造成的损失168539.4元；4、诉讼费用有被告承担。
原审法院认为，原告与被告签订的《天津空港旭天广场物业管理服务合同》以及《天津空港·旭天广场物业管理服务合同补充协议-
物业服务期》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立、有效，对合同双方具有约束力。合同签订后，原告依约向被告提供了物业服务，被告应按约定支付物业服务费用，该费用包括人工成本、管理服务酬金（原告按照每月25000元主张）、通讯费。人工成本给付标准为原告于2014年1月8日发送给被告曾经的员工付希庆的2014年预算，被告按照2014年预算的标准已经支付原告2014年1月份的物业服务费。关于原告主张的通讯费9794.59元，原、被告双方并未明确约定，且2014年预算表的人工成本标准亦未体现，故不予支持。关于被告抗辩不认可2014年11月份至2015年3月份期间的物业人员入场情况，但被告并未举证证明该期间原告未向被告提供物业服务或者被告物业人员实际入场情况，故原告主张按照指纹考勤机的记载作为实际办公人员的依据，予以采信。关于被告抗辩原告物业服务有瑕疵的问题。被告于2014年10月29日被告向原告出具《付款计划》，载明“我公司与贵公司就空港旭天广场项目进行合作，自合作之日起至今贵我双方配合良好，贵公司的物业服务也能够达到最基本的要求。”尽管双方合同约定了原告在开业后一年达到天津市物业管理“达标项目”水平，两年达到天津物业管理“示范项目”水平，但合同并未约定没有达到参评标准需要扣减物业服务费，只是约定了根据已进驻客户对物业服务的满意率作为扣减物业服务费的依据。庭审中，被告亦未举证证明原告的物业服务是否存在没有达到该标准的情形。关于被告抗辩合同约定滞纳金过高的问题。本案约定的滞纳金实为违约金性质。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”如何认定违约金是否过分高于造成的损失，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条作出了规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”逾期付款违约金是否应予调整，需要以逾期付款损失为衡量依据。本案原告提出的实际损失为因被告终止合同导致原告解聘物业人员所支付的经济补偿金。原告公司系专业从事物业服务国有企业之分公司，在天津也为多个项目提供物业服务，原告与被告终止合同关系并不必然导致解聘全部公司员工，故原告主张滞纳金的同时又主张该项损失，不予准许。本案逾期付款损失主要表现为价款接受方的利息损失，即当价款支付方按照约定的期限支付价款时，价款接收方本可以获得由该金钱所产生的法定孳息，但由于价款支付方未按期支付，由此给价款接收方造成了法定孳息的损失。故本院依法对原告主张的违约金予以调整，逾期付款违约金以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，判决：一、被告天津软通旭天科技发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告国贸物业酒店管理有限公司天津分公司支付物业服务费2489692.46元；二、被告天津软通旭天科技发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告国贸物业酒店管理有限公司天津分公司支付违约金（2014年2月的物业服务费以184672.95元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准，给付2014年3月11日至2015年4月30日；2014年3月的物业服务费以176511.36元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准，给付2014年4月11日至2015年4月30日；2014年4月的物业服务费以185471.74元元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准，给付2014年5月11日至2015年4月30日；2014年5月的物业服务费以185471.74元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准，给付2014年6月11日至2015年4月30日；2014年6月的物业服务费以187194.05元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准，给付2014年7月11日至2015年4月30日；2014年7月的物业服务费以184401.81元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准，给付2014年8月11日至2015年4月30日；2014年8月的物业服务费以178233.67元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准，给付2014年9月11日至2015年4月30日；2014年9月的物业服务费以181025.91元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准，给付2014年10月11日至2015年4月30日；2014年10月的物业服务费以186458.62元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准，给付2014年11月11日至2015年4月30日；2014年11月的物业服务费以168104.19元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准，给付2014年12月11日至2015年4月30日；2014年12月的物业服务费以172621.58元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准，给付2015年1月11日至2015年4月30日；2015年1月的物业服务费以170546.45元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准，给付2015年2月11日至2015年4月30日；2015年2月的物业服务费以169296.57元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准，给付2015年3月11日至2015年4月30日；2015年3月的物业服务费以159691.82元元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准，给付2015年4月11日至2015年4月30日。）三、驳回原告国贸物业酒店管理有限公司天津分公司其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29447元，减半收取14723.5元，由被告负担。
原审法院判决后上诉人不服，上诉请求撤销原判第二项，驳回被上诉人要求上诉人支付违约金（利息）69592.66元的诉讼请求；诉讼费用由被上诉人负担。上诉理由，双方为物业管理合同关系，被上诉人未能依合同约定达到示范项目指标，被上诉人管理存在瑕疵，上诉人履行抗辩权停付管理费，原判适用法律错误。
被上诉人答辩意见为同意原审法院判决，上诉人主张没有证据证明。
经审理查明，本院查明事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，双方签订的《天津空港旭天广场物业管理服务合同》、《天津空港·旭天广场物业管理服务合同补充协议-
物业服务期》系双方真实意思表示，内容不违反法律，合同有效。被上诉人已提供了物业服务，上诉人应按约定支付物业服务费用。上诉人未能按约定支付相应费用。上诉人主张被上诉人物业服务未达标，但对其主张未能举证证明。关于上诉人主张被上诉人物业服务有瑕疵问题，上诉人对其主张亦没有提交相应的证据，因此上诉人提出的不支付物业费是为行使抗辩权的主张不能成立。原审法院判决由上诉人给付物业服务费用并给付利息并无不当。上诉人上诉请求，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1540元，由上诉人天津软通旭天科技发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓彤
审 判 员 王 珊
代理审判员 孙 静
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 武 伟
速 录 员 李 晶