北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第12114号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京二商京华得缘茶叶有限公司，住所地北京市西城区马连道路14号19号楼201室。
法定代表人任长青，董事长。
委托代理人徐庆丰，北京市中闻律师事务所律师。
委托代理人郭，北京市中闻律师事务所实习律师�
被上诉人（原审原告、反诉被告）余苏兵，男，1982年12月10日出生。
委托代理人张翯，北京中投律师事务所律师。
委托代理人臧瑶，北京中投律师事务所律师。
上诉人北京二商京华得缘茶叶有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第16858号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年6月，余苏兵起诉至原审法院称：2013年7月1日，我为投标位于北京市西城区×××“京华茶叶大世界”摊位的租赁权，向出租方即北京二商京华得缘茶叶有限公司（下称二商公司）交纳投标保证金100000元；2013年7月29日，我通过二商公司组织的招标程序，获得京华茶叶大世界1层1-12号摊位租赁权；2013年8月1日，我向二商公司交纳上述摊位15个月租金共计人�币134125元，同日投标保证金转为租赁保证金。我向二商公司交纳租金后，因双方一直协商调换租赁摊位事宜，故未签订租赁合同；后因二商公司不能向我提供符合需求的承租摊位，且二商公司早已将我中标的1-12号摊位出租给北京汉唐艺源文化艺术有限公司，导致我继续承租上述摊位或承租符合需求的摊位已没有现实可能性，故我多次要求二商公司返还保证金及租金，但二商公司一直无理拒绝。基于上述事实和理由，现我诉至法院，请求：1、判决二商公司向我返还保证金100000元；2、判决二商公司向我返还房屋租金134125元；3、判决二商公司承担本案诉讼费用。
二商公司辩称：不同意余苏兵诉讼请求。我公司认为根据招投标规定，有权没收保证金100000元。
二商公司反诉称：2013年7月29日，余苏兵参加了我公司举办的京华茶叶大世界商铺租赁权招标�以16.5元／日·平方米的竞标租金成功中标京华茶叶大世界一层1-12号摊位。根据我公司的要求、《京华茶叶大世界商铺租赁权招标须知》以及《中标通知书》，余苏兵应于中标之日起3日内与我公司签订《商铺租赁合同》、一次性交清15个月商铺租金共计237600元。但2013年8月1日，余苏兵仅交付租金134125元，且未与我公司签订《商铺租赁合同》。此后，我公司多次与余苏兵进行联系，要求其前来签订《商铺租赁合同》、交付15个月房屋租金，但余苏兵以各种非正当理由推脱，表示暂时来不了。在余苏兵拖延的这段时间里，我公司出于无奈，只得将1-12号摊位保留不予出租。2014年12月，余苏兵突然向我公司提出不欲租赁中标摊位1-12，想租赁1-10摊位。因余苏兵未在规定期限内签订中标的1-12摊位《商铺租赁合同》、未交齐15个月租金，我公司根据《京华茶叶大世界商铺租赁权招标须知》以及《中标通知书》相关规定，取消了余苏兵的1-12摊位的中标资格并没收了履约保证金。此后，经研究决定同意将摊位1-10出租给余苏兵，双方约定租期为12个月。同时，我公司再次要求余苏兵前来签订1-10摊位的《商铺租赁合同》，交付房屋租金。余苏兵却不断以各种理由要求延迟办理租赁手续至今。余苏兵的行为已经给我公司造成了巨大的经济损失，为维护我公司的合法权益，现诉至法院，请求：1、判令余苏兵赔偿给我公司造成的经济损失136620元（自2013年12月1日起计算至2015年1月31日止）；2、判令余苏兵承担全部诉讼费用。
余苏兵针对二商公司的反诉辩称：不同意二商公司的反诉请求。1、二商公司一直未向我提供租赁摊位，我中标租赁摊位已被其出租给第三方，二商公司没有损失，我不需赔偿。我向二商公司交纳租金13万余元，二商公司未通�我，即将我中标摊位出租给第三方，同一份摊位收取两份租金，二商公司没有损失，二商公司要求赔偿损失没有事实依据。二商公司将摊位向他人出租，仍占有我交纳的租金和保证金，应予返还。2、二商公司违约，无权没收保证金。招投标法26条，投标保证金不超过估算价2%，15个月租金220000元计算，二商公司最多收取4000余元保证金，超出上限保证金违法，应受到行政处罚。综上，二商公司向我主张不存在的损失，没有事实和法律依据，请法院驳回。二商公司未向我提供租赁摊位，占用保证金、租金近两年，应当返还并赔偿我损失。
原审法院经审理确认：本案的争议焦点有二：一是双方未能签订租赁合同的原因。二是二商公司收取投标保证金是否适用《中华人民共和国招标投标法实施条例》的规定。
关于争议焦点一。法院认为，当事人对自�提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，由于二商公司已在中标通知书中通知余苏兵签订合同，故余苏兵主张系二商公司的原因导致未能签订合同，应提供证据予以证明，现余苏兵对此未能提供证据予以证明，应承担不利后果，故法院认定系因余苏兵的原因导致未能签订租赁合同，二商公司有权没收投标保证金。
关于争议焦点二。法院认为，二商公司采取招投标的方式进行招租，并不违反《中华人民共和国招标投标法》的规定。二商公司采用了招投标的方式，就应遵守《中华人民共和国招标投标法实施条例》的规定，投标保证金不能超过招标项目估算价的2%。虽然余苏兵作为自然人并不具备投标人�格，但二商公司作为招标方对此未尽到审查和注意义务，应承担相应的责任，不能因此而认为该公司收取投标保证金可以不受《中华人民共和国招标投标法实施条例》的约束，否则就会形成“公司投标收取的保证金不得超过招标项目估算价的2%，个人投标收取的保证金可以超过招标项目估算价的2%”的矛盾局面，这显然不合理，也不公平。综上，法院认为，二商公司收取的投标保证金不能超过招标项目估算价的2%，超过的部分应退还余苏兵。关于本案招标项目估算价，因二商公司在招标须知中要求中标人一次性交纳15个月租金，故法院依据该约定计算招标项目估算价。关于租赁摊位的面积，双方说法不一，由于二商公司提交了相关的租赁合同予以佐证，法院予以采信。二商公司关于按照全部租赁商铺的租金计算项目估算价的主张，缺乏依据，法院不予采纳。
综上所述，对余苏兵要求二商公司返还保证金的合理部分，法院予以支持。因余苏兵并未实际租用商铺，故对余苏兵要求二商公司返还房屋租金的诉讼请求，法院予以支持。
关于二商公司要求余苏兵赔偿经济损失的反诉请求，法院认为，由于余苏兵未按约定签订租赁合同，导致1-12号摊位空置期间的损失，余苏兵应该承担。由于二商公司并未举证证明余苏兵要求承租1-10号摊位，故二商公司要求余苏兵赔偿1-10号摊位空置期间的损失，缺乏依据。综上，对二商公司要求余苏兵赔偿经济损失的反诉请求的合理部分，法院予以支持。据此，原审法院于2015年8月判决：一、自判决生效之日起七日内，北京二商京华得缘茶叶有限公司返还余苏兵保证金九万五千二百四十八元。二、自判决生效之日起七日内，北京二商京华得缘茶叶有限公司返还余苏兵房屋租�十三万四千一百二十五元。三、自判决生效之日起七日内，余苏兵赔偿北京二商京华得缘茶叶有限公司经济损失二万三千七百六十元。四、驳回余苏兵其他诉讼请求。五、驳回北京二商京华得缘茶叶有限公司其他反诉请求。如果余苏兵、北京二商京华得缘茶叶有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，二商公司不服向本院提出上诉称：本案不属于《中华人民共和国招标投标法》调整范围，不应适用该法判决。按照双方约定竞价成功后应签署正式租赁合同并交齐15个月租金，否则，余苏兵已交纳的保证金不予返还。原审判决我公司返还余苏兵保证金错误。我公司不同意返还余苏兵保证金。余苏兵同意原判。
经审理查明：2013年7月1�，余苏兵向二商公司交纳投标保证金100000元。2013年7月29日，余苏兵参加京华茶叶大世界商铺租赁权投标，余苏兵竞投1-12号摊位的租赁权，报价为16.5元／日·平方米，并书面承诺遵守二商公司的投标规则，如违反愿承担一切后果。同日，二商公司向余苏兵送达了《中标通知书》，内容为：“摊位编号：1-12，所在楼层：一层，中标人租金报价16.5元／日·平方米，中标人编号：20。中标人须于中标之日起3日内与业主方签署《商业摊位租赁合同》，负责（否则）将取消中标人的中标资格，并扣除中标人缴纳的投标保证金。该摊位的最终租赁权由业主方决定。”余苏兵在《中标通知书》上签字。2013年8月1日，余苏兵向二商公司交纳租金134125元。之后，双方并未签订《商业摊位租赁合同》，2014年1月15日，二商公司与王××签订《场地租赁合同》，二商公司将1-12号摊位出租给案外人王××，租赁区域面积为32平方米，租期自2014年1月15日至2017年1月14日。
诉讼中，余苏兵称其交纳租金后，二商公司告知其要内部调整摊位，其表示同意，但二商公司并未向其提供符合条件的摊位，且在没有通知其的情况下，就把1-12号摊位出租给了别人，现其已无法承租1-12号摊位，二商公司应返还投标保证金和租金。二商公司对余苏兵的主张不予认可，二商公司主张该公司一直电话通知余苏兵签订合同，但余苏兵未签订合同，余苏兵于2014年1月表示不想租1-12号摊位，想租1-10号摊位，故该公司取消了余苏兵的1-12号摊位中标资格，并一直为余苏兵保留着1-10号摊位，但余苏兵仍未签订合同。双方均未能就各自主张的未签订租赁合同的原因，提供证据予以证明。二商公司亦未对其关于余苏兵要求承租1-10号摊位的陈述提供证据予以证明。
为证明招标�、投标人的权利义务，二商公司提交了《京华茶叶大世界商铺租赁权招投标须知》，主要内容为：投标人交纳投标保证金10万元，在二商公司确认投标保证金到账的情况下，方可办理投标登记手续。投标成功，中标人所交投标保证金转为标的履约保证金，中标人应在3日内与业主方签订《商铺租赁合同》，一次性交清15个月的租金。投标未成功，招标人将在投标活动后5日内退还投标保证金。中标人未在约定期限内与业主方签订《商铺租赁合同》的，招标人将没收该中标人的履约保证金作为违约金。该标的的租赁权由业主方另行决定。该招标须知还载明：依据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国合同法》制定本场招标活动须知。余苏兵对《京华茶叶大世界商铺租赁权招投标须知》的真实性不予认可，并表示二商公司从未向其送达过招投标规则。
关于1-12号摊位的面积，余苏兵主张投标时房屋面积未最终确定，双方商定暂按31.53平方米计算。二商公司主张1-12号摊位的面积一直是32平方米。余苏兵另主张按照法律规定，投标保证金不能超过招标项目估算价的2%，超过部分应属无效。对此，二商公司主张根据《中华人民共和国招投标法》第25条规定，除了允许个人参加投标的科研项目外，招投标法中的投标人不能是自然人，因余苏兵系自然人，且京华茶叶大世界商铺租赁并非任何科研项目，故本案不符合自然人作为投标人的法定情形，余苏兵不符合投标人资格，虽然京华茶叶大世界商铺租赁过程中参照了部分招投标程序，但并不是招投标行为，且该商铺租赁不属于任何强制实施招投标项目的范围，故本案不受《中华人民共和国招投标法》的调整。而且，京华茶叶大世界商铺租赁权项目包含京华茶叶大世界一�、二层、三层所有商铺租赁权的统一对外招租，全部出租商铺15个月租金总额达到500万元至600万元，该公司在招租过程中收取10万元保证金不违反法律的禁止性规定。
二商公司主张余苏兵给该公司造成的损失为：1-12号摊位自2013年12月1日起至2014年1月15日期间的租金及1-10号摊位自2014年1月15日起至2015年1月31日期间的租金。二商公司表示对于中标用户，该公司都是从2013年12月1日起开始计算租金。
以上事实，有双方当事人陈述、中标通知书、保证金收据、租金收据、工商信息、照片、招投标须知、投标人信息登记表、投标报价单、说明、场地租赁合同、摊位平面图、情况说明等证据在案佐证。
本院认为：余苏兵通过招标竞价的方式取得了二商公司1-12号摊位的租赁权。二商公司向余苏兵送达了《中标通知书》，要求中标人余苏兵须于中标之�起3日内与业主方二商公司签署《商业摊位租赁合同》，余苏兵向二商公司交纳租金134125元及投标保证金100000元，但双方没有签订《商业摊位租赁合同》，二商公司将余苏兵的中标摊位另租他人。原审判决认定系余苏兵的原因导致未能签订租赁合同，余苏兵同意原审判决。二商公司现上诉主张本案纠纷不适用《中华人民共和国招标投标法》作为裁判依据，应按照二商公司制定的《京华茶叶大世界商铺租赁权招投标须知》中关于“中标人未在约定期限内与业主方签订《商铺租赁合同》的，招标人将没收该中标人的履约保证金作为违约金”的约定不应返还余苏兵违约金。余苏兵反驳称其是按照二商公司的招标方式取得的摊位租赁权，二商公司制定的《京华茶叶大世界商铺租赁权招投标须知》明确写明按照《中华人民共和国招标投标法》制定的活动须知，双方应按照《中华人民共和国招标投标法》的约定解决纠纷。应当指出，虽然本案摊位租赁不属强制招标的交易，余苏兵作为自然人也不具备招标法规定的投标人的资格，但二商公司制定的《京华茶叶大世界商铺租赁权招投标须知》明确写明按照《中华人民共和国招标投标法》制定的活动须知，余苏兵也参与了投标，说明双方自愿选择按照《中华人民共和国招标投标法》的规定从事本案交易，并接受该法确立的交易规则来处理双方之间的权利、义务。依据《中华人民共和国招标投标法实施条例》的规定“公司投标收取的保证金不得超过招标项目估算价的2%”，且二商公司向余苏兵收取的保证金数额与双方交易的总价款之比例过高，超出正常交易保证金的合理比例，本院认为原审法院对二商公司扣除保证金的数额予以调整系为合理，本院予以维持。二商公司上诉不同意返还余苏兵保证金的理由不充分，本院不予支持。
综上所述，原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2406元、反诉费1516元，由余苏兵负担313元（已交纳）；由北京二商京华得缘茶叶有限公司负担3609元（已交纳1486元，余款自本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费2181元，由北京二商京华得缘茶叶有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 赵胤晨
代理审判员 何江恒
二〇一五年十二月四日
书 记 员 房依彤