广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂05民终145号
上诉人(一审原告)：沈海浪，男，1985年5月13日出生，汉族，住北海市。
委托诉讼代理人：林龙，广西先导联合(海城)律师事务所律师。
被上诉人(一审被告):北海亿同合力房地产开发有限公司，住所地北海市香港路工业园区综合楼409号，统一社会信用代码：91450500739991092X。
法定代表人：顾花丽，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王熙聪，广西嘉友律师事务所律师。
上诉人沈海浪因与被上诉人北海亿同合力房地产开发有限公司（以下简称亿同合力房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北海市银海区人民法院（2017）桂0503民初1186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，于2018年3月14日依法组织询问了当事人，上诉人沈海浪的委托诉讼代理人林龙，被上诉人亿同合力房地产公司的委托诉讼代理人王熙聪到庭参加询问。本案现已审理终结。
沈海浪上诉请求：一、撤销北海市银海区人民法院（2017）桂0503民初1186号民事判决第三项；二、改判被上诉人支付违约金72958元（违约金以362074元为基数，自2014年10月8日起按银行同期贷款利率上浮30%计算至房地产交易中心受理房产登记之日止，暂计至2017年5月8日为72958元，以后另计）给上诉人。事实与理由：一审判决上诉人要求被上诉人支付逾期办证违约金72958元的诉讼请求已过诉讼时效错误，诉讼时效应以被上诉人将相关材料报登记机关备案并符合办证之日起算，上诉人的请求并未超过诉讼时效。
亿同合力房地产公司答辩称：上诉人的上述请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，逾期办证违约金的诉讼时效应从2014年10月8日起算，上诉人于2017年5月起诉，期间没有发生时效中止中断的情形，上诉人请求被上诉人支付违约金的诉讼时效已经过。
沈海浪向一审法院起诉请求：一、判决亿同合力房地产公司将位于北海市海城区屋的不动产证办理到沈海浪名下，并支付违约金72958元（违约金以362074元为基数，自2014年10月8日起按银行同期贷款利率上浮30%计算至房地产交易中心受理房产登记之日止，暂计至2017年5月8日为72958元，以后另计）；二、判决亿同合力房地产公司向沈海浪出具购房余款250000元的增值税发票。
一审法院认定事实：2012年5月16日，沈海浪与亿同合力房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定沈海浪购买亿同合力房地产公司开发位于北海市海城区，合同签订后，沈海浪依约支付了全部购房款，亿同合力房地产公司于2013年10月13日将涉案房屋交付沈海浪使用并出具了《房屋接受记录表》，但亿同合力房地产公司未向沈海浪出具购房余款250000元的增值税发票，2013年10月13日亿同合力房地产公司将房屋交付沈海浪使用，但并未能按约定将涉诉房屋的不动产权属办理到沈海浪名下。根据《合同》约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理，1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起10日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人的损失；3.因买受人原因造成商品房不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由买受人承担全部责任与出卖人无关。
一审法院认为：沈海浪、亿同合力房地产公司经自愿协商签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。亿同合力房地产公司于庭审中提出沈海浪诉请违约金已过诉讼时效，《合同》约定，亿同合力房地产公司应于商品房交付使用后360日内即2014年10月8日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，亿同合力房地产公司至今未履行，构成违约，亿同合力房地产公司提出沈海浪要求违约金的诉讼请求已过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算，因该案中自2014年10月8日亿同合力房地产公司向沈海浪交付房屋之日起计算两年期间为2016年10月8日，故诉讼时效不适用《中华人民共和国民法总则》的规定，沈海浪在该案中对违约金的诉讼请求已过诉讼时效，故该院对沈海浪要求亿同合力房地产公司支付违约金的诉讼请求不予支持。亿同合力房地产公司提出未能办理房屋权属证书系第三方原因导致，并非亿同合力房地产公司有意违约，该院认为，该案系商品房预售合同纠纷，根据合同的相对性，该院依法对合同相对方约定内容及事实进行审查，故该案亿同合力房地产公司与第三方的纠纷不在该院审查范围内。沈海浪要求亿同合力房地产公司向其出具购房余款250000元的增值税发票，根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条的规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票，故沈海浪第二项诉讼请求该院予以支持。遂依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国发票管理办法》第十九条的规定，判决：一、北海亿同合力房地产开发有限公司自该判决生效之日起十五日内将位于北海市海城区屋的不动产权属证书办理到沈海浪名下；二、北海亿同合力房地产开发有限公司自该判决生效之日起十日内向沈海浪出具购房款250000元的增值税发票；三、驳回沈海浪其他诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据，对一审判决认定的事实均无异议。本院经二审审理，对一审判决认定的案件事实予以确认。
本案的争议焦点为：沈海浪请求亿同合力房地产公司支付逾期办证违约金的诉讼请求是否已超过诉讼时效;亿同合力房地产公司是否应支付、按什么标准支付违约金给沈海浪。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起10日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人的损失；3.因买受人原因造成商品房不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由买受人承担全部责任与出卖人无关。2013年10月13日，亿同合力房地产公司已将房屋交付沈海浪使用，该公司应于360日内即2014年10月8日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，该公司未能按合同的约定将本案房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案致使未能将该不动产权属办理到沈海浪名下，其行为已构成违约。由于《商品房买卖合同》对买受人沈海浪不退房情况下的违约金没有约定，根据上述规定，亿同合力房地产公司应付的违约金，按照沈海浪已付购房款总额362074元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%计算。沈海浪请求的逾期办证违约金具有连续性，该违约金从2014年10月8日开始每日都在发生，其相应的请求权诉讼时效从发生之日起算为二年，上诉人沈海浪起诉之日为2017年5月3日，2015年5月3日之前的违约金请求权已超过二年的诉讼时效，依法不予支持，从2015年5月3日至2017年5月3日的违约金请求权没有超过诉讼时效，依法应予以支持。2017年5月3日之后的违约金沈海浪起诉时尚未发生，本院不予支持，对2017年5月3日之后发生的违约金，沈海浪可依法另行起诉。一审判决以超过诉讼时效为由驳回上诉人沈海浪主张逾期办证违约金的诉讼请求属于适用法律错误，本院予以纠正。
综上所述，沈海浪的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2017）桂0503民初1186号民事判决第一项和第二项；
二、变更广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2017）桂0503民初1186号民事判决第三项为:被上诉人北海亿同合力房地产开发有限公司支付违约金（违约金以362074元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%计算，从2015年5月3日起计算至2017年5月3日止）给上诉人沈海浪；
三、驳回上诉人沈海浪的其他诉讼请求。
上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决指定的履行期限最后一日起二年内向一审人民法院申请强制执行。
一审案件受理费3912元（沈海浪已向一审法院预交），由北海亿同合力房地产开发有限公司负担3033元，沈海浪负担879元。二审案件受理费3912元（沈海浪已向二审法院预交），由北海亿同合力房地产开发有限公司负担3033元，沈海浪负担879元，本院退还二审案件受理费3033元给沈海浪。
本判决为终审判决。
审 判 长 丘富圣
审 判 员 何能媛
审 判 员 王雅新
二〇一八年三月二十七日
法官助理 陈 孜
书 记 员 龙财新