北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0114民初827号
原告（反诉被告）：王俏，女，1971年1月10日出生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：张凯，北京德恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邢龙，北京德恒律师事务所律师。
被告（反诉原告）：赵艳波，女，1972年10月27日出生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：关键，北京市万商天勤律师事务所律师。
被告（反诉被告）：北京万方嘉业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区北苑路86号嘉铭苑三期B区1座1单元103室。
法定代表人：王狄，总经理。
委托诉讼代理人：李昕，男，1981年8月6日出生，汉族，该公司员工，住黑龙江省巴彦县。
原告（反诉被告）王俏与被告（反诉原告）赵艳波、被告（反诉被告）北京万方嘉业房地产经纪有限公司（以下简称万方公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王俏委托诉讼代理人张凯、邢龙，被告（反诉原告）赵艳波及其委托诉讼代理人关键、被告（反诉被告）万方公司委托诉讼代理人李昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王俏提出如下诉讼请求：1、请求确认解除原告与被告关于北京市昌平区XX房屋的《房屋买卖居间合同》；2.判令被告立即退还原告购房定金55万元；3.判令被告立即向原告支付违约金279万元；4.判令被告立即向原告支付违约金尚不足以弥补的可得利益损失100万元；5.判令被告承担《房屋买卖居间合同》约定的居间服务费8.8万元；6.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：王俏、赵艳波与万方公司于2016年5月22日签订《房屋买卖居间合同》，合同约定，王俏向赵艳波购买坐落于北京市昌平区XX房屋，产权证号为X京房权证昌字第XX**号，万方公司作为居间方提供居间服务。该房屋总价款为1395万元；原告被告应按照居间方通知的时间履行义务，否则构成违约。因一方违约造成买卖合同无法履行的，违约方需赔偿守约方相当于房价款20%的违约金。一方违约导致合同不能继续履行的，由违约方承担中介方的居间服务费。合同签订后，王俏于2016年5月23日向赵艳波支付定金55万元，赵艳波已实际收到此定金。原告积极按照合同约定备齐首付款，直接或通过中介多次约被告办理支付首付款、办理按揭贷款手续。然而被告第一次故意拖延、第二次未办理完毕银行资金托管手续，均拒绝接受首付款、不配合办理按揭贷款手续。实际上，被告不履行合同义务的真实原因是，合同签订后、合同履行过程中房价上涨，被告试图涨价。更为严重的是，被告于2016年10月14日单方擅自解除合同，原告无法实现房屋买卖合同之合同目的，被告不诚信、不尊重契约行为给原告合法权益造成严重侵害。原告认为，双方签订的房屋买卖居间合同合法有效，对于合同双方均具有约束力，作为签约主体应该尊重并积极履行合同。但是被告的恶意违约行为表明其不是诚信的交易对象，原告亦不愿再敦促其履行合同义务。故诉至法院，恳请判定如上请求。
被告（反诉原告）赵艳波辩称：一、答辩人同意被答辩人关于解除双方于2016年5月22日签订的《房屋买卖居间合同》。根据北京市限购政策，购房人具备购房资格系房屋买卖合同履行过程中网签及其他程序进行的前提条件，被答辩人无购房资格，且被答辩人未按照《房屋买卖居间合同》的约定履行其义务，已构成根本违约。依据《房屋买卖居间合同》的约定，答辩人有权单方解除该合同，答辩人在被答辩人提起诉讼前已向被答辩人及中介机构公证送达《解除房屋买卖居间合同通知书》。二、不同意被答辩人的第2项诉讼请求。基于被答辩人的过错行为、根本违约行为以及违背诚实信用原则，答辩人不予返还购房定金。2010年4月开始国务院新国十条颁布住房限购政策，北京市2010年4月30日国十条实施细则即京十二条颁布，自此，国家颁布一系列的政策开始限购住房。2011年1月26日国务院办公厅颁布“国八条”，其中“六、合理引导住房需求”规定：原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在被本行政区域内向其售房。2011年北京市发布“京十五条”，也做了相关规定。2013年京十九条，都对北京市的住房限购政策购房资格及网络签约等问题都做了相关规定。被答辩人作为购房者对自己的购房资格问题具有更高的注意义务。中介公司具有告之购房者北京市购房限购政策和提前核验购房者购房资格及网上签约的义务。被答辩人在明知自己没有购房资格的情况下与中介公司合谋，中介公司以低价锁定房屋为目的，骗取答辩人的信任与其签订《房屋买卖居间合同》，最终导致该合同根本无法履行，被答辩人及中介公司对《房屋买卖居间合同》解除负有过错责任及违约责任。另根据《房屋买卖居间合同》第十三条逾期付款责任，约定答辩人有合同解除权。故被答辩人及中介公司理应承担定金罚则及赔偿答辩人的经济损失。三、不同意被答辩人的第3项诉讼请求。依据答辩意见第一项、第二项，造成《房屋买卖居间合同》解除的根本原因是被答辩人及中介公司的过错行为及根本违约行为，故答辩人不同意支付违约金。依据《房屋买卖居间合同》第五条第三款，乙方申请购房贷款，应于约见银行律师前，交付甲方首期购房款740万元。剩余购房款，乙方须在过户前交付给甲方。第十六条补充条款第一款之规定，乙方应于2016年8月31日前支付给甲方购房首付款740万元，甲方在收到的当日积极配合乙方办理本房屋按揭贷款手续。可见，依据购房合同，被答辩人有先履行义务，依据合同法相关规定，负有先履行义务的被答辩人在合同约定的履行期限不履行合同或者不适当履行合同，其行为构成违约。后履行合同的答辩人为了保护自己的权利，防止自己在履行后合法利益受到侵害，具有抗辩权。且，答辩人作为非专业人士，第一次卖房。2016年5月22日签订购房合同时未注意到被答辩人的购房资格问题，一直积极履行购房合同。到8月31日去北京银行南维路支行配合办理贷款手续，银行工作人员浏览了被答辩人的全部贷款相关文件，发现《房屋买卖居间合同》中买受人王俏不是实际贷款购房人，即买受人与实际贷款人不一致，因此该合同不适用于此贷款。期间，答辩人通过微信和短信积极与中介公司及被答辩人沟通，确认被答辩人购房资格问题。9月8日又一次去贷款银行配合办理贷款手续。故被答辩人在购房合同签订后，积极履行购房合同约定义务，造成购房合同解除的根本原因是被答辩人的过错行为和根本违约行为。答辩人不应承担违约责任。四、不同意被答辩人的第4项诉讼请求。该诉争是由被答辩人过错行为和违约行为引起，且其损失并未实际发生，故，被答辩人不应承担其可得利益损失。五、不同意被答辩人第5项诉讼请求。中介公司在该房屋买卖纠纷中负有过错责任。依据《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》第二项，坚决抑制投机投资性购房的规定，购房资格审查环节应前移至签订购房合同前。北京市关于限购政策的京十五条和京十九条及《存量房买卖合同网上签约和信息公示问题的通知》都做了相应规定。中介机构作为专业机构，依据规定应在签订房屋买卖合同之前对被答辩人的购房资格进行审验并签署网签合同。中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。中介机构在知悉被答辩人无购房资格的情况下，在房屋买卖合同签订及合同履行过程中与被答辩人合谋，刻意隐瞒真实情况，欺骗答辩人，致使答辩人作出错误意思表示而签订合同，中介机构违反忠实居间义务，严重损害答辩人的利益应赔偿答辩人的损失。六、本案诉讼费用应由被答辩人承担。综上，被答辩人及中介机构明知被答辩人无购房资格，中介机构以锁定房屋居间介绍为目的，仍隐瞒真实情况，致使答辩人签订房屋买卖居间合同，在合同履行过程中被答辩人违约行为导致合同目的不能实现。被答辩人和中介机构违背诚实信用的行为已严重侵害了被答辩人的利益给被答辩人造成极大损失，恳请法院查清事实驳回被答辩人的诉讼请求。
被告（反诉被告）万方公司辩称，这个合同我是全程在参与的，签合同当天，在王俏家附近的光大银行，离赵艳波家也不远。当时在场的有我和我的一个同事，王俏、赵艳波和她的父母。当时谈的价格是1400万，后来是1395万元。当时说好的是8月份之前办手续，用王俏的孩子的名义买房贷款。因为赵艳波的孩子也在国外，赵艳波12月份之前回来把手续办好。网签都是先签合同再办网签，网签需要一些手续还能办理。北京的确是要有资格才能买房，也和王俏沟通过，一方面是孩子不在国内，另一个是腾指标，所以合同履行期限比较久。只要在合同期限内有资格就没有问题，只要在过户时原告有资格了，就可以过户。对于贷款，第一次贷款因为时间比较晚了，当时只有赵艳波一人在，但是银行没有说合同不能贷款。后来我们又沟通了两次，9月8号又去了银行，当时和赵艳波沟通，赵艳波觉得谁签的合同就应该用谁的名义贷款，否则就解除合同。王俏也同意了，也去银行做了资金监管。银行在办手续时，赵艳波接了个电话，就不同意。当时王俏的购房资格还没有腾出来，赵艳波说等王俏的资格出来后一次性办完手续。我回去就操作腾指标这事了，后来就收到了赵艳波发出的解除合同通知书。
被告（反诉原告）赵艳波提出如下诉讼请求：1、请求确认解除原告与被告一、被告二签订的《房屋买卖居间合同》；2.判令不予退还反诉被告一定金55万元；3.判令反诉被告一向反诉原告支付违约金279万元；4.判令反诉被告一承担房屋居间费用8.8万元；5.判令反诉被告一、被告二赔偿反诉原告可得利益损失58.56万元（包含律师费3万元）；6.判令反诉被告二承担因违反忠实居间义务及过错行为给反诉原告造成的经济利益损失50万元；7.判令反诉被告一、被告二承担本案诉讼费用。事实和理由：反诉原告与反诉被告一、被告二于2016年5月22日签订《房屋买卖居间合同》，合同约定反诉被告一购买反诉原告位于北京市昌平区XX房屋，建筑面积564.51平方米，产权证号X京房权证昌字第XX**号商品房一套，由反诉被告二提供居间服务。在签订《房屋买卖居间合同》及合同履行过程中，反诉原告积极履行合同义务。根据北京市限购政策，购房人具备购房资格系房屋买卖合同履行过程中网签及其他程序进行的前提条件。反诉被告一、被告二对此知情并故意隐瞒、欺骗反诉原告，未告知反诉被告一不具有北京市购房资格，不具备贷款资质。反诉被告二违反忠实居间义务，未审核反诉被告一的购房资格、未办理购房资格核验、未能及时办理网签合同、并擅自变更合同约定条款，导致《房屋买卖居间合同》无法履行，合同目的无法实现，给委托人带来巨大的经济利益损失。故提起反诉，恳请判定如上请求。
原告（反诉被告）王俏辩称，赵艳波的反诉请求严重扭曲事实，反映出赵艳波严重不诚信、无视契约，其反诉请求缺乏法律依据，应当驳回其全部反诉请求。一、本案中，房屋买卖居间合同不能履行的最直接、最主要的原因是赵艳波单方违法解除合同。根据房屋买卖合同的性质，对于买房而言最主要的义务是在约定的期限内支付购房款，对于卖方而言其在接收款项的同时，要配合办理按揭贷款、过户等关键手续。纵观本案的事实来看，即使赵艳波否认此前关于房产办至原告儿子名下的约定，在双方于9月8日确定合同履行顺序后，尚有4个月的时间，王俏具有充足的时间、客观上也已经取得资质，完全能够在合同约定的2016年12月31日前完成过户手续。反观赵艳波，因房屋价格上涨，其拟涨价意思明显，并且预谋通过不配合办理手续等方式将责任推给原告，并且在9月8日其自己已经明确了合同履行顺序后，以原告未付款为由单方解约，其违约的恶意明显。赵艳波的故意违约是导致双方未能履行合同的最直接、最主要的原因。二、关于首付款的支付。赵艳波单方解除合同的理由是未收到王俏首付款。王俏在2016年8月31日前多次提出支付首付款。2016年8月间，王俏已经筹足首付款，并于8月2日、8月4日等时间多次联系赵艳波要求支付首付款，但赵艳波以不在国内为由拒绝接收。在2016年8月31日准备办理按揭贷款和支付首付款的过程中，王俏多次提醒赵艳波尽早到达银行，以免银行的大额支付系统关闭而不能支付首付款，但赵艳波却一再拖延，拒绝接收首付款，表示不着急一件一件来。支付房屋价款是房屋买卖合同中买受人的主要义务，王俏作为买受人多次主动要求支付首付款已经履行了合同义务。然而赵艳波为了达到其拒绝出售的不正当目的，拒绝接收首付款，也不配合办理按揭贷款，表明其早已开始进行预谋违约，其严重的违约行为是导致合同无法履行的主要原因。合同法第45条规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件成就。该规定是认定合同效力时，为防止合同一方当事人不正当阻止合同生效而设定的制度。在合同履行过程中，同样存在一方当事人不正当阻止另一方当事人履行义务的情形。本案中，赵艳波明知其接收王俏的首付款意味着其之后再违约的成本将大大增加，为达到其预谋解约这一不正当目的，赵艳波故意拖延、未接收王俏购房款。因此，可参照合同法第45条的规定，认定王俏在8月31日的实际节点已经履行支付首付款义务，未实际完成首付款支付的原因在赵艳波、责任在赵艳波。三、关于王俏的购房资格。《房屋买卖居间合同》合法有效，对各方均具有约束力。赵艳波提出王俏购房资格是为其恶意违约行为找寻借口。尚不具备购房资格而签署的房屋买卖合同不存在合同法规定的无效情形，合同有效，对各方均具有约束力。购房资格实质上要确保合同双方能够顺利完成过户手续，完成双方约定的交易，最终落脚点在过户时，而不在于签约时。王俏只需在合同约定的期限内取得购房资格即可完成过户。根据北京市相关规定，建委主管部门核查购房资质的时间为网签、过户时。本案中，双方约定的履行期限为2016年12月31日，对于网签时间没有明确约定，即在履行期限届满前王俏具备购房资质，就能够完成网签、办理房屋过户。且北京市法院判决基本的共识可概括为：不具备购房资质而签订的购房合同合法有效，对买卖双方均具有拘束力，买卖双方应积极履行合同；买方在合同约定的履行期限内，能够取得购房资格、完成过户应认定为完全履行合同。按照签约时的约定，不需要王俏本人具有购房资质，赵艳波违约才导致需要王俏本人具有购房资质。在签署合同过程中，赵艳波的父母及中介在场，赵艳波及中介对王俏买给儿子办理在儿子名下的约定是清楚明确的。所以王俏儿子很快出售其名下房产，已经获得了购房资格。赵艳波所谓的王俏与中介勾结，恶意锁定低价房源的说法完全是捏造的。合同签订后，北京市二手房市场价格出现大幅上涨，赵艳波因房价快速上涨不想履约，拒不承认当时双方业已达成的以王俏儿子名义购房的约定，企图以此达到拒绝出售房屋的目的，属于严重的违约、不诚信行为。2017年9月8日各方在办理按揭贷款、支付首付款过程中，在赵艳波反悔并出现违约行为后，王俏为履行合同采取了积极措施，努力维护双方的契约关系。赵艳波最后明确合同履行方式为王俏先拿购房资格、再网签办理贷款，再收首付款。王俏、中介均认可此种方式。此履行方式是赵艳波对王俏的购房资格、合同履行顺序明确知悉的情况下做出的，赵艳波做出决定时对王俏的购房资格、合同履行时间等问题已经具有明确预期，明确知悉合同能够履行、赵艳波也同意履行。之后，王俏通过赠与房产、出售房产已获得购房资格，然而赵艳波却无视王俏为履行合同所做的努力，因房价上涨而利欲熏心，无视契约，擅自宣布单方解除合同，致使合同无法履行。四、关于办理按揭贷款。赵艳波所述王俏擅自更改合同，将先支付首付款后办理按揭贷款改为先办理按揭贷款后支付首付款的说法不符合事实。赵艳波提供的微信记录可以证明，其认可的顺序是先办理按揭贷款签字手续，再接收首付款，当王俏催促其接收首付款，赵艳波表示“不着急，一件一件来”。关于赵艳波所述因为王俏无购房资格而导致合同无法办理按揭贷款的问题，根据北京银行办理按揭贷款的实际操作，为尽量缩短办理按揭贷款审批时间，银行允许先签订按揭贷款合同，待网签之后再补充贷款手续并提交银行审批。因此，虽然王俏在2016年8月31日和9月8日暂不具备购房资格，但并不妨碍王俏先行办理签署按揭贷款合同等手续。但是，赵艳波当时已经准备违约，以所谓王俏不具备购房资格为由，拒绝配合办理按揭贷款，完全属于赵艳波个人原因造成按揭贷款无法办理，表明赵艳波意图违约的不诚信行为。王俏因为赵艳波的违约行为遭受重大损失。
被告（反诉被告）万方公司辩称，不同意赵艳波的反诉请求。是赵艳波单方违约，而且是恶意违约。从赵艳波提供的证据材料上看她一直在为违约打官司做准备。当时合同签订，约定12月底过户，是赵艳波说要出国和王俏孩子回国需要时间，当时房屋售价算高的，根本不是低价锁定。当时签约明确说房屋将来办到王俏儿子名下，当时赵艳波和她的父母都是同意的，所以王俏孩子才卖掉其名下房产。后来赵艳波不承认，说记不得，要求用王俏名义买房，王俏也同意用自己名义购买。我们作为中介知道，在北京二手房买卖中，大多数时候是需要腾购房指标的，只要在合同期限内有了资格就可以过户。签订买卖合同时，很多都没有购房资格，合同都是有效的，不影响后续履行。只需要在交税过户前有购房资格就可以。贷款银行没有说没有网签就不能先办贷款手续，实践中为争取时间，可以先签文件，再补签合同。这样才能节省时间。关于首付款的问题，2016年9月8日，双方第二次约办理时，最后赵艳波自己说先办网签，按揭贷款，办妥后再做首付款监管，反正首付款监管她也用不了，是她自己不收。而且让我们继续走程序，网签出来后她再配合办理手续。后来我已经协助王俏女士办理其名下房屋赠与，但是就在我与王俏积极办理购房资格的过程中收到赵艳波单方解除合同的材料。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：
2016年5月22日，赵艳波（甲方、出卖人）与王俏（乙方、买受人）及万方公司（丙方、居间人）签订《房屋买卖居间合同》一份，内容包括：“第一条：房屋基本情况。房屋位于北京市昌平区，建筑面积为564.51平方米，产权证号X京房权证昌字第XX**号。权属性质商品房；产权人赵艳波。房屋产权状态为有产权证。第四条：房屋买卖成交价格。甲、乙双方商定，该房屋成交价格为人民币1395万元，该价格不包括交易过程中产生的各项税费和代理费等。乙方承担全部税费。第五条：付款方式及交付日期。经甲、乙双方约定，本合同签订时，乙方应交付给甲方购房定金人民币55万元。（定金在该房屋权属变更时抵作购房款）。需要银行贷款。拟贷款金额人民币600万元（注：由于乙方资质、提交材料等原因，申请贷款的批准数额及贷款年限以贷款银行的核定为准，贷款批准数额与申请数额的差额部分由乙方在过户前交付甲方）。乙方申请购房贷款，应于约见银行律师前，交付甲方首期购房款人民币740万元。剩余的购房款，乙方须在过户前交付给甲方。第十二条：丙方服务费明细。乙方缴纳的代理服务费为:产权过户服务费1500元，乙方承担的服务费共计88000元。第十三条:违约责任。（一）逾期交房责任。……（二）逾期付款责任。买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不做累加。（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起叁日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起叁日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。（三）履行义务责任。1.如因甲方提供证件不实，不全、不能完成该房屋权属变更，或不配合办理该房权属变更，或拒绝出售该房，均视为甲方违约，甲方应双倍返还乙方交付的定金。2.如乙方不配合办理该房权属变更、乙方表示或者行为表示拒绝购买该房屋均视为乙方违约，甲方所收取的购房定金不予返还。3.甲乙任何一方未按照丙方通知时间履行其义务的，每逾期一日，应向守约方支付房价款万分之五的违约金，并应继续履行买卖合同义务；如造成买卖合同无法履行的，违约方须赔偿守约方相当于房价款20%的违约金。若因甲方或乙方原因导致合同不能正常履行视为违约，由违约方承担丙方的居间服务费。第十六条：补充条款。1.甲乙双方约定乙方应于2016年8月31日前支付给甲方购房首付款人民币740万元，甲方在收到乙方所交纳的购房首付款当日应积极配合乙方办理本套房屋的按揭贷款手续。购房首付款的支付方式为在光大银行资金监管。2.甲乙双方约定最晚于2016年12月31日前办理完毕本套房屋的产权交易过户手续。3.甲乙双方约定本套房屋网签价格为人民币1000万元。合同还约定了其他内容。合同落款处有赵艳波、王俏签字，万方公司签章及经办人李昕签字。同日，王俏向赵艳波支付定金55万元，赵艳波向王俏出具收条。
2016年8月31日，双方到银行办理贷款面签和首付款监管，均未办理成功。王俏称系赵艳波赶到银行时间太晚而无法完成；赵艳波称系银行工作人员告知其买受人与贷款人名称不一致，合同需重签。9月8日，双方又去银行办理贷款面签和首付款监管，依然未成功。王俏称赵艳波拒绝签字，并表示要先有购房资格，完成网签后再办理贷款和首付款。赵艳波称，因为王俏没有购房资格，双方也未网签，没有评估没有资格核验想办也办不成。庭审中，双方一致认可该合同因贷款原因而未继续履行。
2016年10月14日，赵艳波向王俏出具《解除房屋买卖居间合同通知书》一份，内容为：“贵方于2016年5月22日在北京与我方（赵艳波）、丙方（北京万方嘉业房地产经纪有限公司）签订了《房屋买卖居间合同》。按照该合同第五条第一款的规定，贵方如约支付了定金（人民币：伍拾伍万元整），但贵方未按照该合同第五条第三款及第四款、第十条之规定将相应款项支付给我方。至2016年10月11日，我方仍未收到贵方应支付的购房款。贵方应当严格按照该合同的约定全面履行自己的义务。贵方迟延支付购房款，经我方催告后在合理的期限内仍未履行。现依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，郑重通知如下：一、自本通知到达贵方的同时，即解除贵方与我方、丙方签订的《房屋买卖居间合同》；二、我方保留因贵方逾期付款的违约行为追究贵方法律责任的权利，并就我方可能因此所遭受的经济损失向贵方进行索赔。”。同日，赵艳波向万方公司出具《解除房屋买卖居间合同通知书》一份，内容为：“贵方于2016年5月22日在北京与我方（赵艳波）、丙方（北京万方嘉业房地产经纪有限公司）签订了《房屋买卖居间合同》，现贵方未按照该合同第十一条之规定履行贵方应尽之义务。因贵方未按约定全面履行义务，致使本合同目的无法实现。现依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，郑重通知如下：一、自本通知到达贵方的同时，即解除贵方与我方、丙方签订的《房屋买卖居间合同》；二、我方保留追究贵方法律责任的权利，并就我方可能因此所遭受的经济损失向贵方进行索赔。”2016年10月18日，赵艳波通过北京市方正公证处向王俏、万方公司公证送达《解除房屋买卖居间合同通知书》。王俏、万方公司均认可已收到该通知书。
2016年10月21日，王俏通过德恒律师事务所张凯、邢龙律师向赵艳波出具《律师函》，内容为：“本所律师受王俏女士（下称“我委托人”）的委托并遵照其指示，就阁下违反法律及合同约定解除双方签订之房屋买卖合同相关事宜，郑重函告如下。……有鉴于此，本律师事务所遵照我委托人的指示，特此函告阁下：1.因阁下严重违约、不履行合同，我委托人决定自即日起解除双方间的《房屋买卖居间合同》；2.敦请阁下于2016年10月25日前退还我委托人已支付购房定金人民币55万元；3.敦请阁下于2016年10月25日前向我委托人支付违约金人民币279万元；3.敦请阁下于2016年10月25日前赔偿我委托人因阁下违约造成的可得利益损失人民币100万元整；5.《房屋买卖居间合同》约定的居间服务费由阁下承担。……”
关于王俏的购房资格，经询，王俏人认可其签订房屋买卖合同时其名下有两套房屋，为了腾购房资格，其于2016年10月9日将位于北京市西城区房屋赠与其子孙孟群，并完成过户登记。位于朝阳区房屋于2016年8月9日与案外人签订房屋买卖合同，在履行过程中，因为收到赵艳波的解约通知，所以合同没有履行。
本院向北京市国土资源局核实，截至到2017年2月25日，王俏名下有一套普通住宅，位于北京市朝阳区，权证号为京房权证朝私07字第XX**号。北京市住房和城乡建设委员会向本院出具《回复意见单》，“经查，王俏（身份证号：×××）未在2016年申请过购房资格核验”。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，王俏、赵艳波、万方公司签订的《房屋买卖居间合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。
合同解除权分约定解除权和法定解除权。约定解除权是基于双方当事人的约定，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。法定解除权是由法律加以规定，当一定事由发生时，一方当事人享有解除合同的权利。本案中，赵艳波以王俏在双方签订合同时及履行过程中不具备购房资格，以王俏未按照合同约定时间向其支付首付款为由，向王俏发出解除合同通知书，认为买受人根本违约而行使解除权。关于买受人的购房资质，本院认为，根据北京市存量房屋买卖的交易习惯，买受人和出卖人分别负有购房资格核验、房屋核验的义务，但该条件能否导致合同无法根本履行以在双方办理产权登记时是否具备为准。本案中，买受人王俏在签订合同时，尚无购房资质，但从整个交易流程来看，出卖人向买受人发出解除合同通知书时，双方只履行了定金的交纳程序，且双方并没有约定具体的产权过户时间。此时，买受人暂不具备购房资质并不必然导致合同无法履行。关于首付款的支付时间，本院认为，当事人协商一致，可以变更合同。根据双方签订的《房屋买卖居间合同》约定，买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。但在合同履行过程中，双方于2016年9月8日再次办理首付款监管及银行贷款，且双方均到场，视为双方变更了首付款支付时间，且首付款未监管成功的原因在于出卖人行使抗辩权而未配合办理相关手续。出卖人在此时认为买受人构成根本违约，条件尚不成就。故出卖人于2016年10月14向买受人发出解除合同通知书时并无合同解除权。
王俏认为赵艳波拒绝接收首付款、不配合办理按揭贷款手续并单方解除房屋买卖合同的行为构成根本违约，王俏亦通过书面形式同意解除房屋买卖合同。王俏上述行为亦是其行使合同解除权。根据前文所述，买受人在合同签订时及合同履行过程中均无购房资格，在其收到出卖人向其发出的解除合同通知书时以及出卖人反复主张要求审查其购房资格时，其并未积极促成其资格成就。故出卖人在买受人未提供证据证明其已经取得购房资格的条件下，拒绝接收购房款系行使抗辩权。故王俏称出卖人以其未按期支付购房款并向其发送解除合同通知书，可视为出卖人拒绝出售房屋构成根本违约的解除条件亦不成就。
当事人协商一致，可以解除合同。王俏在收到赵艳波向其发出的解除合同通知书后，向赵艳波发出律师函，明确表示同意解除合同。庭审中，经询问，双方均表示该合同于2017年10月14日解除，在此情况下，应视为双方协商一致解除合同。故对于王俏主张违约金、可得利益损失，反诉原告赵艳波主张违约金、可得利益损失的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对于王俏主张赵艳波返还购房定金55万元的诉讼请求，本院予以支持。
关于居间费用一节，与本案不是同一法律关系，双方可协商解决或者另行起诉。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认王俏与赵艳波、北京万方嘉业房地产经纪有限公司2016年5月22日签订的《房屋买卖居间合同》于2016年10月14日解除；
二、赵艳波于本判决生效后十日内返还王俏购房定金55万元；
三、驳回王俏的其他诉讼请求；
四、驳回赵艳波的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费42224元，由原告王俏负担，已交纳。反诉案件受理费21455元，由反诉原告赵艳波负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 王丽媛
人民陪审员 周庆华
人民陪审员 张蕊芬
二〇一七年十一月十五日
书 记 员 赵 颖