广东省仁化县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）韶仁法周民初字第21号
原告李某，女，汉族，住广东省韶关市。公民身份号码：×××3525。
委托代理人肖某，广东智成律师事务所律师。
委托代理人陈某民，广东智成律师事务所律师。
被告陈某清，男，汉族，住广东省仁化县。公民身份号码：×××3519。
委托代理人李某明，广东秦唐律师事务所律师。
被告华某娣，女，汉族，住广东省韶关市。公民身份号码：×××0627。
原告李某诉被告陈某清、华某娣确认合同无效纠纷一案，本院于2015年1月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月18日公开开庭进行了审理。原告李某及其委托代理人肖某，被告陈某清及其委托代理人李某明到庭参加诉讼，被告华某娣未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李某诉称：位于韶关市仁化县某路的土地使用权及一栋一层楼房（共六间房屋），原登记在万某娣（原告之母）名下，1994年李某桃和万某娣协议离婚，口头约定诉争房地归万某娣所有，1999年李某桃和被告华某娣再婚，并育有一子李某文，2004年3月6日李某桃去世，李某桃至死亡都没有再主张分割诉争房地，万某娣离婚后未再婚，膝下除了原告（李某）一个女儿外再无其他儿女，2003年2月12日万某娣去世，诉争房地依法应由原告继承全部份额。2004年3月27日被告华某娣擅自将诉争房地卖与被告陈某清，签订的《卖房契约?中约定被告华某娣以23990元卖给被告陈某清所有，被告华某娣未经原告的同意，擅自处分该诉争房地是无权处分行为，事后原告也没有追认。被告陈某清明知该房有其他权利人在没有经其授权仍擅自伪造原告的签名办理过户，根据《中华人民共和国物权法》第106条第l款：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三〉转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”的规定，被告明知该诉争房地为原告所有，在没有取得授权仍擅自伪造原告的签名办理过户，主观上不属于善意，并且没有办理登记，因此被告对诉争房地，不适用善意取得，被告不能取得诉争房地的所有权。假使诉争房地为李某桃和万某娣的夫妻共同财产，按照《继承法》诉争房地的份额为李某三分之二，华某娣六分之一，李某文六分之一，根据《中华人民共和国物权法》第97条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”的规定，因出卖人华某娣未经原告（2／3以上按份共有人）同意，且事后原告未对该契约予以追认，所以被告陈某清与被告华某娣签订的《卖房契约》无效。《家庭成员卖房协议书》、《土地使用权转让协议书》上所有签名为被告伪造，因此，该两份协议书均无效。综上所述，原告多次向被告主张权利，但均被拒绝，为维护当事人的合法权益不受侵害，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法判令：一、确认被告陈某清与被告华某娣于2004年3月27日签订的《卖房契约》、2006年9月28日签订的《家庭成员卖房协议书》、2006年10月31日签订的《土地使用权转让协议书》均无效；二、本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1身份证，证明被告主体适格的事实；证据2《卖房契约》，证明被告陈某清与被告华某娣签订卖屋契约的事实；证据3《家庭成员卖房协议书》、《土地使用权转让协议书》，证明被告陈某清与被告华某娣签订协议的事实；证据4调查笔录、协议书，证明被告陈某清伪造签名的事实；证据5决定书、通知，证明被告陈某清持有的《国有土地使用证》已经被撤销的事实。
被告陈某清对原告提供证据的质证意见为：证据1、2无异议；证据3有异议，协议不具有法律效力；证据4、5关联性有异议，土地证已经注销，与本案无关，且不影响签订合同的效力。
被告陈某清辩称：被告陈某清与被告华某娣签订的房屋土地买卖合同是有效的，应该受到法律的保护。当时签订的时候有中介人及见证人在场见证，且当时中介人打电话征得了原告同意，当时华某娣说在他丈夫去世时已经写有遗嘱将涉案房屋土地给华某娣，被告陈某清是有理由相信房屋土地是华某娣的。中介人凌某光当场征得原告同意，且支付了购房款给被告华某娣。签订协议后，被告华某娣多次打电话给被告陈某清询问办证的事情，在2006年时，被告陈某清办理相关手续时找到华某娣，华某娣给了陈某清办证所需相关证件。虽然相关《家庭成员卖房协议书》、《土地使用权转让协议书》等材料是被告陈某清代替原告及被告华某娣签名形成的，但该事已经国土部门另案处理了。现原告见房屋有利可图，才提出合同有问题。总之，两被告签订的协议是合法有效的，应当予以支持。
被告陈某清为了支持其抗辩意见向本院提交了如下证据：证据1两被告身份证复印件，证明两被告的身份及基本情况；证据2两被告立卖屋契约（翻译件）、收条，证明两被告2004年3月27日通过中介和在场人在场，陈某清购买华某娣周某路平房及空地259平方米，并付清购房款23990元；证据3凌某光调查笔录，证明买卖房屋契约是凌某光介绍，签约时李某桃的外甥在场，及证明卖房时包括付中介费，李某知道；证据4钟某丹、李某英对华某娣的调查笔录，证明李某桃生前写有遗嘱，百年后其名下财产归李某文所有；证据5结婚证、离婚证、派出所证明、出生证证明李某桃、万某娣于1994年6月27日离婚，1999年12月7日与华某娣结婚，李某桃与万某娣生有李某，李某桃与华某娣生有李某文，李某桃于2003年病故；证据6李某的国土证、（2010）韶曲民一初字517号民事调解书、（2014）韶曲法民监字第1号民事裁定书，证明李某的国土证已经被撤销，调解书没有发生法律效力。
原告李某对被告提供的证据质证认为：证据1、2无异议；证据3调查笔录的真实性、合法性无异议，但光看笔录是不能证明李某是知道及同意卖房和收款的过程，且证人并未出庭质证；证据4调查笔录的真实性、合法性无异议，证明的内容与事实不符。这份遗嘱是不存在的，而且该笔录恰恰证明协议上没有李某的签名，且李某不知道卖房的事情；证据5真实性、合法性、关联性无异议；证据6真实性、合法性无异议，但证明的内容与本案无关。
庭审结束后，本院依法向被告华某娣调查了解，被告华某娣称：当时与被告陈某清签订《卖房契约》时，是以我个人名义签订的，与其子李某文无关，卖房子一事，原告李某也是不知情的。签订《卖房契约后》，相关房屋土地的过户手续都是被告陈某清自己去办的，对于被告陈某清代签了有华某娣名字的《家庭成员卖房协议书》及《土地使用权转让协议书》是不清楚，不予认可的，也因为如此，国土局才把陈某清的证撤掉。房子我已卖给了陈某清，不关我的事了，所以我就没去开庭了。
经审理查明，原告李某的父亲李某桃与母亲万某娣于1962年10月15日登记结婚，婚后生育了原告李某。李某桃与万某娣于1989年在仁化县某路自建一栋一层楼房（共六间房屋），并于1993年领取了《国有土地使用证》［国有土地使用证号：曲府国用总字第0002039（93）第01166号；土地使用权人登记为万某娣］。1994年6月27日李某桃与万某娣协议离婚，但无证据证明对上述房屋土地进行了分割。1998年2月12日李某桃与被告华某娣非婚生育儿子李某文，于1999年12月7日补办结婚登记手续。万某娣于2003年2月12日去世，李某桃于2004年3月6日去世，涉案房屋土地原告家庭内部未进行分割。被告华某娣、陈某清在明知涉案土地登记在万某娣名下的情况下，于2004年3月27日（二00四年闰二月初七日）在未征得继承人之一原告李某的同意下，被告华某娣以个人名义，通过中介人擅自与被告陈某清签订《卖房契约》，将登记在原告母亲万某娣名下位于仁化县周田镇韶仁路的房屋土地作价23990元卖给被告陈某清。后被告陈某清为办理土地过户手续，于2006年9月28日、2006年10月31日自行签写了关于涉案土地转让的《家庭成员卖房协议书》、《土地使用权转让协议书》，并伪造了原告李某、被告华某娣、案外人李某文的签名及捺印，凭借上述材料，办理了土地过户手续（国有土地使用证号：仁国用（2006）1100373号，土地使用权人登记为陈某清）。原告李某于2009年知道后，随即向仁化县人民政府申请撤销仁国用（2006）1100373号《国有土地使用证》。仁化县人民政府于2010年1月6日，以李某桃和万某娣离婚时未对夫妻共同财产房屋土地进行分割，华某娣在处分房屋土地时未征得共有人李某的同意，陈某清也明知需要继承人之一的李某同意及签名后方能交易，却没有征得李某的同意，向国土部门提交了伪造有李某签名的《家庭成员卖房协议书》及代签了华某娣名字的《土地使用权转让协议书》等过户材料、误导国土部门办理了土地使用权属变更手续为由，作出仁府行决（2010）2号关于注销陈某清持有的仁国用（2006）1100373号《国有土地使用证》的处理决定，该处理决定现已生效。事后，原、被告就上述房屋土地权属问题未能协商一致，原告遂于2015年1月15日诉至本院，要求判如所请。
以上事实有身份证、结婚证、离婚证、派出所证明、出生医学证明、《卖房契约》、《家庭成员卖房协议书》、《土地使用权转让协议书》、调查笔录、协议书、仁府行决（2010）2号决定书、通知、收条、调查笔录、国有土地使用证、（2010）韶曲民一初字517号民事调解书、调查笔录及本院庭审笔录等附案证实。
本院认为，本案是因被告陈某清与被告华某娣未经原告同意，将原告父母名下的房屋土地进行处分，原告要求确认相关协议无效而产生的纠纷，属确认合同无效纠纷。本案的争议焦点是《卖房契约》、《家庭成员卖房协议书》、《土地使用权转让协议书》的效力问题。
关于《卖房契约》的效力问题。根据我国婚姻法的规定，除有特别约定外，夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产，依法应认定为夫妻共同财产。本案中涉及的房屋土地，是原告父母李某桃和万某娣在婚姻关系存续期间购置的，无其他相反的证据证明，依法可认定是原告父母李某桃和万某娣的夫妻共同财产，李某桃和万某娣去世后，原告李某及被告华某娣、案外人李某文属于涉案房屋土地的继承人，在房屋未处分前属共同共有。两被告在明知涉案土地使用权登记在万某娣名下及房屋土地存在其他继承人的情况下，在未取得继承人之一的原告的同意，擅自将登记在万某娣名下的土地及土地上的房屋转让给被告陈某清。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，被告华某娣只是涉案房屋土地的继承人之一，无权私自处分涉案房屋土地。两被告签订《卖房契约》时未取得原告的同意，事后原告也未予追认该协议的效力，损害了原告的合法权益，原告请求确认该《卖房契约》无效，本院予以支持。至于被告陈某清辩称涉案房屋土地在李某桃去世时已指定由被告华某娣继承，且买卖房屋土地时已电话征得了原告的同意，由于被告陈某清未能提供充分的证据予以证明，对此辩解，本院不予采纳。
关于《家庭成员卖房协议书》及《土地使用权转让协议书》的效力问题。被告陈某清为了办理相关土地使用权过户手续，自行书写《家庭成员卖房协议书》及《土地使用权转让协议书》，并冒充李某、华某娣、李某文的签名及捺印，事后也未取得李某、华某娣、李某文的追认，该协议书对李某、华某娣、李某文不成立。本院认定华某娣没有与陈某清签订《家庭成员卖房协议书》及《土地使用权转让协议书》。至于陈某清辩称《家庭成员卖房协议书》及《土地使用权转让协议书》是在取得被告华某娣的授权下签订的，协议书上被告华某娣及其儿子李某文的名字、捺印也是取得华某娣授权，但未能向本院提供证据予以证明，且被告华某娣对此不予认可，对此辩解，本院不予采纳。由于《家庭成员卖房协议书》及《土地使用权转让协议书》是不成立的合同，也就不存在有效或无效问题，无需确认其效力。原告李某要求确认上述协议无效，没有法律和事实依据，本院不予支持。
被告华某娣经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证与抗辩的权利，本院可依法缺席判决。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认被告陈某清与被告华某娣于2004年3月27日（二00四年闰二月初七日）签订的《卖房契约》无效。
二、驳回原告李某的其他诉讼请求。
本案受理费100元，由被告陈某清负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向韶关市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁 娟
审 判 员 周远平
人民陪审员 何敏丽
二〇一五年三月二十三日
与原本书记员张文倩
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