河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终4757号上诉人（原审第三人）：张富顺，男，汉族，1969年10月25日出生，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：刘风群，河南明智律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔鹏飞，河南明智律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：薛朋，男，汉族，1976年9月29日出生，住河南省原阳县。被上诉人（原审被告）：赵平，女，汉族，1983年7月14日出生，住郑州市中原区。上诉人张富顺与薛朋、赵平确认合同无效纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初13113号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张富顺上诉请求：1、依法撤销原审民事判决书；2、依法改判驳回被上诉人薛朋的诉讼请求；3本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。1、一审法院依据赵平和上诉人张富顺签订《房屋买卖合同》以35万元的价格成交来认定二人恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益属于认定事实错误。赵平和张富顺在签订房屋买卖合同之前确实相识，但是正是由于二人相识，赵平当时又急需资金周转，故才以较低的价格出售房屋，上诉人认为，对于一个50多平方，已经有6年房龄的二手房来说，支付350000元的价款，并且是一次性付款，已经是合理价格的转让。虽然自2009年至2××5年房价的总体趋势是上涨了，但是不能得出依据整个郑州市场房价的大的趋势来认定二人房屋买卖不合常理，对于该房屋的价款还要综合考虑当时赵平出售房屋的初衷来认定，赵平声称急需资金周转，要求一次性付款，便欲低价出售房屋，上诉人张富顺是做生意的，在现实生活中因为个人原因急需资金低价转让房产的情况很多，并不触犯国家的法律法规，上诉人张富顺通过审查分析，认为价格便宜，便同意购买房屋，在购买房屋的过程中，张富顺起初并不怎么信任赵平，为了规避风险上诉人张富顺是分三次将购房款支付给赵平的，双方也是通过中介公司介入完成的这一交易。所以上诉人张富顺和赵平的房屋买卖过程是真实、合法有效，也是合理的。2、一审法院仅仅依据赵平在2××5年11月24日赵平委托郑州福宁房地产营销策划有限公司出租涉案房屋并收取租金，便认定赵平仍实际控制涉案房屋，属于认定事实错误。在上诉人与赵平签订《房屋买卖合同》并完成交易后，在取得房产证更名之前，为了方便出租房屋，依然延续了原来的租房合同，在房产证更名后，已经由上诉人张富顺和中介公司签订了租房托管协议，房租实际上也是由上诉人张富顺收取的，上诉人在一审时候也提交了上诉人与托管公司签订的租房协议，但是一审法院对该组证据的效力却只字不提，只认定赵平签订的托管协议，明显的属于认定事实错误。二、原审法院适用法律错误。一审法院根据《合同法》第五十二条第二项规定认定赵平与上诉人张富顺故意。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，确认双方签订的《房屋买卖合同》无效属于适用法律错误。本案中上诉人张富顺并没有与赵平故意，恶意串通，上诉人张富顺应当被认定为善意第三人，适用法律应当适用《物权法》第一百零六条的规定:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权。（一）受让人受让该不动产或者动产是善意的；（二）以合理价格转让。（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。上诉人张富顺属于善意取得该房屋，依法应当取得该房屋的所有权。若被上诉人薛朋认为涉案房屋属于夫妻共同财产，可以另行提出要求分割出售房屋价款之诉。三、上诉人完全符合善意取得的构成要件。1、上诉人受让该不动产是善意的。上诉人和薛朋在之前并不认识，亦没有任何的经济往来，上诉人在购买涉案房屋时候验证了赵平的房屋产权证为单独所有，不存在共有人，并且赵平在房管局提交的材料所用的身份证明系单身，无婚姻关系存在。上诉人完全可以理解为赵平对该房屋有完全的处分权，对于该房屋是否是属于赵平夫妻共同财产，上诉人并不知情，况且赵平和薛朋当时已经办理过了离婚手续，在该交易过程中上诉人已经尽到了认真审查的义务，不存在过错，更没有和赵平故意，恶意串通，上诉人在该交易中是善意的。上诉人受让该房屋，支付了合理的价款。虽然说在2009年至2××5年，郑州的房价总体上是处于上涨的趋势，但是对于该房屋应当综合考虑当时赵平出售房屋时的心境区别对待，赵平当时声称急需资金周转，房龄已经有六年，愿意低价出售涉案房屋，并且要求一次性付款。上诉人张富顺查看房屋后，认为价格合理，便支付了价款，购买了涉案房屋。上诉人购买该房屋价格确实不高，但是现在来看，赵平当时急需用钱，又想一次性拿到全款，以较低的价格出售亦是符合常人心理，是合理的。转让的房屋依照法律规定已经转移登记至上诉人的名下。上诉人与赵平的房屋买卖交易已经完成，上诉人已经支付了全部的价款，并且完成过户登记，目前该房屋已经由上诉人张富顺占有和控制。结合以上几点，上诉人张富顺完全符合善意取得的构成要件，上诉人张富顺和赵平签订的《房屋买卖合同》合法有效，因此，应当依法判决驳回被上诉人薛朋的诉讼请求，维护上诉人的合法权益。薛朋辩称，上诉人在上诉理由第一条第一款里边说，赵平是急需资金周转的。我这有一套证据来证明赵平在我们婚姻存续期间及涉案房屋出让前后一长段时间内她的收入稳定，消费水平维持在原有的水平线，是不存在上诉人所说的资金匮乏，急需资金周转，所以要低价出让。在我的证据里可以看到赵平在我们共同注册的郑州金兰结企业管理咨询有限公司经营当中每月的收益不低于3万元。从2014年到2016年赵平用于化妆品、服装的消费，每单次都在五六千到一万之间。所以不存在上诉人所讲的情况，这是第一点。第二点，我曾经提交过证据，在数码公寓这个涉案房屋内，租赁人于2016年4月27日讲，租赁该套房屋始终是与赵平和郑州福宁房地产营销策划有限公司经办人韦冬涛在接触，并将房屋的租金定期地转给韦冬涛的支付宝账户，始终没有见过第三人张富顺。在视频资料二里边我在2016年4月28日上午到郑州福宁房地产营销策划有限公司与韦东涛交流，他还讲到4月20日至28日期间给赵平转了一期的房租。从这两段视频资料里可以证实，托管公司的经办人、房屋的承租人在第三人张富顺取得房产所有权产权证后，五个月的时间之久，还是由赵平对该房屋进行实际的管理。所以这足以证明赵平与张富顺的房屋买卖是掩人耳目的，是恶意侵占薛朋的权益。第三点，上诉人的上诉理由二说价格合理，我在原一审二审提交的证据中有在线上的房产查询交易网站安居客和房天下两个网站，查询到2××5年该涉案房屋的实际的行情走势，当时该楼盘的每平方的市价应该在一万一到一万二之间，原来我们卖房买房时总价是三十六万，2××5年房价至少在七十万以上。他们交易的价格比我们当时买房时的房价还少了六万多，这是绝对不可以理解的，这是有悖于常理的，不可能发生的。第四点，我提交的还有一份侯艳芳、吴坡的证人证词。这二人和赵平、薛朋及第三人张富顺在2014年已经认识大家都是朋友。而且因为在建筑项目上的一些交流合作，所以是比较熟识的。故第三人说不知道薛朋和赵平的夫妻关系做了认真的审查这种说法是不对的，是违心的。认可一审判决的结果。上诉人的上诉不能成立。被上诉人赵平未到庭答辩。薛朋向一审法院起诉请求：1、确认被告与第三人恶意转让原被告共有的位于郑州市金水区××院××楼××号房屋买卖合同无效（合同标的35万元）；2、被告及第三人支付给原告经济损失2.16万元（暂以八个月房租计）；3、本案诉讼费由被告和第三人承担。一审法院认定事实：2009年12月30日，被告赵平作为买受人与金基不动产（郑州）有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，主要载明：被告赵平购买的商品房为金基不动产（郑州）有限公司中原国际数码公寓项目中金水区文博东路西、金基路北现编为金水区××院××楼××号房屋，该商品房单价为每平方米6532.38元,总金额373064元整等。2012年6月25日，位于金水区××院××楼××号房屋登记为被告赵平单独所有，房屋所有权证号为郑房权证字第××号。赵平作为原告诉薛朋离婚纠纷一案，经原阳县人民法院审理，于2××5年9月22日作出（2××5）原民初字第1544号民事判决书，该判决书的主要内容为：该院可以确认以下案件事实：原被告于2006年经人介绍相识，2007年按照农村习俗举行结婚典礼仪式并同居生活，2008年6月25日补办结婚登记手续。……另查明，……原被告无婚前个人财产，婚后共同财产有：位于郑州市花园路与北环路交叉口罗马假日花园4号楼31层310室两室一厅的房产一套，购买于2009年元月份的豫Ａ×××××长安之星面包车一辆。……判决：赵平与薛朋离婚……。该判决未对原被告夫妻共同财产进行分割。2××5年10月26日，被告赵平作为卖方与第三人张富顺作为买方签订《郑州市存量房买卖合同》一份，主要载明：被告赵平自愿将其位于郑州市金水区××院××楼××号房屋出售给张富顺，张富顺对房屋具体情况做了充分了解，并愿意购买该房屋。房屋建筑面积56.86平方米，房屋所有权证号为郑房权证字第××号。经双方协商确定，该房屋成交价款为35万元。房款的支付方式和时间为张富顺于2××5年10月26日前向赵平支付房款35万元等。上述房屋于2××5年11月4日，变更登记至第三人张富顺名下。2××5年11月24日，被告赵平作为委托方（出租方）就坐落于金水区××院××楼××号房屋有关的出租事项向郑州福宁房地产营销策划有限公司出具委托书，委托期限为2××5年11月25日至2017年11月24日。2××5年12月1日，该公司将上述房产进行了出租，房屋租赁合同上出租方显示为赵平。另查明：2016年2月3日，赵平公民身份证号码为41232819830714068X的户籍因与身份证号码为412328198307145181重复被永城市公安局芒山派出所注销。庭审中，第三人张富顺称房本未拿到前暂时借用赵平名义出租。庭审中，被告赵平认可涉案房产系其与薛朋夫妻共同财产。被告及第三人均认可2009年至2××5年房价上涨了。一审法院认为，合同法第五十二条第二项规定，恶意串通、损害国家、集体或者第三者利益的合同无效。2008年6月25日原告薛朋与被告赵平登记结婚，2012年6月25日登记在被告赵平名下的位于金水区××院××楼××号的房屋属于夫妻共同财产。原告薛朋与被告赵平离婚后，被告赵平未经原告薛朋同意，将上述房产以低于购买价373064元的价位35万元出卖过户给第三人张富顺。本案中，认定被告与第三人是否构成恶意串通是本案的焦点。首先，被告赵平作为原告的妻子，未经原告同意，离婚后在涉案房产未进行分割的情况下，擅自处分了夫妻共有财产。其次，第三人张富顺与被告赵平的交易中是否为善意第三人，或第三人张富顺是否是善意取得本案所涉及的房产。原告、被告、第三人均认可2014年三方通过工作关系认识。被告与第三人之间买卖的位于金水区××院××楼××号的房屋系被告于2009年12月30日购买，购买价格为373064元，2××5年10月26日，第三人张富顺以35万元的价格购得上述房屋，被告及第三人均认可2009年到2××5年郑州房价处于上涨状态，第三人张富顺在房价上涨的情况下以低于五年前的购买价购得涉案房产低于市场交易价格，不能认定第三人张富顺系善意取得。2××5年11月4日，第三人张富顺取得涉案房产的产权证，2××5年11月24日，被告赵平委托郑州福宁房地产营销策划有限公司出租涉案房产并收取租金，被告赵平仍实际控制涉案房屋，第三人虽称租金由赵平收取后已转付第三人，但其未在指定期限内提交证据证明涉案房产租金转付情况，应对此承担不利后果。综上，该院认定被告赵平及第三人张富顺转让涉案房产的行为系双方出于故意，恶意串通。故原告请求确认被告赵平与第三人张富顺之间的《郑州市存量房买卖合同》无效，合法有据，该院予以支持。关于原告主张被告及第三人赔偿的经济损失，依据不足，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认被告赵平与第三人于2××5年10月26日签订的《郑州市存量房买卖合同》无效；二、驳回原告薛朋的其他诉讼请求。案件受理费6874元、保全费2270元、公告费260元，由被告赵平负担。二审中，上诉人张富顺提交了如下证据：银行转账凭证原件（打印件，未加盖银行印章），是在2017年5月11日赵平转给张富顺2万元，是在房屋交易更名到张富顺名下之后，赵平在房产证没有过户之前收取的房屋用于出租的租金。证明目的就是在赵平和张富顺房屋交易变更到张富顺名下之前，房屋还一直用于出租，用的是赵平的名义。但是房租后来赵平又转交给张富顺，实际上出租人还是张富顺。被上诉人薛朋发表质证意见称，上诉人提交的清单对方账户名“赵萍”和本案的赵平不是一个名字。即使是同一个人，该交易的发生时间是在第3人取得涉案房屋产权证2××5年11月7日后一年半才发生的。如果赵平和第3人没有足够的信赖，不可能在这么长的时间没有将第3人已取得产权证的涉案房屋的租赁金转给对方。因此更加证明了赵平和第三人恶意串通，侵占薛朋权益的行为。被上诉人赵平未发表质证意见。被上诉人薛朋提交了如下证据：赵平经营管理公司财务收支情况的微信收款记录打印件，原始载体在赵平手中。赵平在2014年到2016年个人用于化妆品、服饰方面的消费单据原件、商场的机打的小票及相关联的赵平的个人银行卡复印件。张富顺发表质证意见称，对于这个微信记录证据形式不合法，不是原件，是个打印件。另外它不能证明和本案张富顺有任何的关系。第二组证据中小票上面不显示消费人的名称，不能证明是赵平本人消费的。即便是这些全部都是赵平日常消费的情况，也不能证明张富顺在该案中有过错。在赵平和张富顺交易房产的过程中，赵平声称急需资金，但是张富顺对这一情况并不知情。所以赵平的日常消费还有她的收支情况不能证明张富顺在该房屋买卖合同中有任何的恶意。故被上诉人的证据不能达到其证明目的。核对小票原件与复印件一致。被上诉人赵平未发表质证意见。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》、《最高人民法院关于适用的解释》及相关法律规定，本院经审查认为，上诉人张富顺、被上诉人薛朋未提交证据原件，被上诉人薛朋提交的购物小票与本案无关联，且上诉人张富顺、被上诉人薛朋均不认可对方资金的真实性及证明目的，本院上诉人张富顺、被上诉人薛朋提交的证据的真实性均不予认可，对其证明目的均不予采信。二审经审理查明的事实同原审法院相一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，2009年购买涉案房屋的价格为373064元，在当事人××××郑州市房屋价格持续上涨的情况下，2××5年张富顺以350000元的价格取得上述房屋，明显不符合常理。同时，张富顺未提交证据证明其购买的涉案房屋价格并未过分低于交易时的市场价格，亦未提交涉案房屋的交易契税。一审法院认定赵平、张富顺恶意串通，并无不当。综上所述，张富顺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6874元，由张富顺负担。本判决为终审判决。审判长  曹逢春审判员  黄智勇审判员  贾建新二〇一八年六月二十五日书记员  袁志蕾