贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0502民初4540号原告（反诉被告）：胡腾，男，1983年12月19日出生，土家族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：罗大洲（特别授权代理），贵州中创联律师事务所毕节分所律师，执业证号：15224201210156540。委托诉讼代理人：路肖（一般授权代理），贵州中创联律师事务所毕节分所实习律师。被告（反诉原告）：贵州剑林房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区贵毕路（兰苑花园对面）尚城国际*楼，注册号：522400000005056。法定代表人：阮剑，该公司执行董事。委托诉讼代理人：左秀柒（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224200520189385。委托诉讼代理人：周勇（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师。原告（反诉被告）胡腾（以下简称“原告胡腾”）与被告（反诉原告）贵州剑林房地产开发有限公司（以下简称“被告剑林房开公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案受理原告起诉后，被告于2016年11月11日提起反诉，本院依法适用简易程序于2016年11月23日公开开庭进行了合并审理。原告胡腾委托代理人罗大洲，被告剑林房开公司委托代理人左秀柒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡腾向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认原被告2013年12月3日签订的预售合同无效；2、依法判决被告返还原告所交订金200万元；3、依法判决被告赔偿原告预期利益损失298万元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年12月3日，原告向被告达成购买意向，原告交纳订金200万元给被告，购买被告开发的尚城国际四层（中间面积1031平方米，单价6500元/㎡）,总价6701500.00元，余款4701500.00元双方多次协商付款方式，在未达成一致意见的情况下，被告将原告购买的位置租赁给了其他的公司。原告得知情况后，向被告询问有关情况，被告却以原告没有按照其通知的时间签订正式商品房买卖合同为由，要求原告按照四分的利息赔偿被告，后原告逐渐了解到，被告出卖给原告的尚城国际四层（中间面积1031平方米）属架空层，依法属于该楼盘的业主共有，不能进行出让。被告向原告隐瞒了架空层依法属于全体业主共有的客观事实，对原告进行欺诈，将根本不能出售的架空层出卖给原告，而且在双方对付款方式还在磋商的过程中，又出租给他人牟利，双方多次商谈解决未果。原告认为，原被告之间已经就房屋买卖的主要内容进行了约定，具备了合同的主要条款，双方之间已经形成了预售合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的依法应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告将不能出售的房屋以欺诈的方式出卖给原告，被告的行为违反法律、行政法规的强制性规定，导致原告不能获得预期的财产权益，产生了巨大的经济损失，被告的行为存在严重的过错，依法应当赔偿原告遭受的损失。据此，原告依法提起诉讼，请求支持其诉讼请求。被告剑林房开公司针对本诉答辩称：一、原告的陈述有部分与事实不符，主要体现在，双方的约定到期后原告拒绝签订正式的商品房买卖合同，被告多次催促，且向原告发送书面通知，在原告仍然拒绝签订书面商品房买卖合同的情况，被告才将涉案房屋出租。二、涉案房屋在计容面积及商品房预售许可证载明的范围内，被告有权出售，故原告第一项诉请不能成立。三、本案系原告违约导致纠纷发生，故原告第二、第三、第四项诉请不能成立。被告剑林房开公司向本院提出反诉请求：1、解除反诉人与被反诉人于2013年12月3日签订的《商铺认定书》；2、判决被反诉人赔偿反诉人违约金1340300元人民币；3、本诉与反诉费用均由被反诉人承担。事实及理由：2013年12月3日，被反诉人与反诉人达成购买反诉人开发的尚城国际第四层的购买意向，双方签订了《商铺认定书》，约定被反诉人购买尚城国际第四层中间面积1031平方米的商业用房，单价6500元每平方米，被反诉人自愿交付定金200万元，并须在2014年3月1日前本人按要求备齐所需贷款资料签订正式《商品房买卖合同》，届时定金冲抵首付款，如被反诉人逾期，则被反诉人放弃退还定金。《商铺认定书》同时确定了备份贷款资料。然约定的期限到后，被反诉人拒不与反诉人签订正式《商品房买卖合同》，反诉人多次电话催促，被反诉人仍不理会，反诉人又于2014年8月8日向被反诉人发出书面《通知》，通知其45日内到被被反诉人公司处理合同签订的后续事宜，但被反诉人仍不理会。反诉人认为，反诉人与被反诉人签订《商铺认定书》的目的在于双方将来签订正式《商品房买卖合同》的相关事项进行规划，主要意义在于设定了双方的基本权利义务，故《商铺认定书》在法律性质上属于预约合同。《商铺认定书》的标的物为反诉人开发的尚城国际中间面积1031平方米的商业用房，该房在规划审批时是计入容积率部分并计入土地使用权面积分摊的，属于架空层中计容面积，非业主共有的架空层部分，毕节市七星关区房产事业局颁发给反诉人的《商品房屋预售许可证》确认了该房在可销售范围内。因此，《商铺认定书》约定的交易标的物合法，该认定书自双方签署时成立生效，对双方均有约束力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、第一百二十条、第一百二十一条的规定。本案中，根据《商铺认定书》约定的价格与房屋面积进行计算，涉案房屋总价款为6701500元人民币，合同标的额20%的定金为1340300元人民币。被反诉人在反诉人反复催促下拒绝与反诉人签订正式《商品房买卖合同》，构成根本性违约，反诉人有权解除《商铺认定书》且不予返还受法律保护部分的定金款项。综上，为维护自身合法权益，反诉人提起如上反诉请求。原告胡腾针对被告反诉答辩称：一、2013年12月3日，原告和被告达成购买商铺的意向，并向被告交纳了购房订金200万，后被告私自将涉案楼房出租。同时，经原告了解，涉案房屋属于架空层，按照相关法律及政策规定，架空层是不能出售的，不能办理相关产权手续。被告将涉案架空层出售给原告，最终不仅损害了原告的合法权益，同时也无损害了整个业主的合法权益。所以，该合同依法应属于无效合同。二、被告从未与原告签订过《商铺认定书》，原告也从未收到过被告要求签约的任何通知，被告的陈述是不客观的，因而被告的反诉请求不能成立。三、适用定金的前提是基于合同的有效成立，但原被告确定房屋买卖所交的200万为订金而非定金，若存在被告所陈述的合同有效的情况，其所主张的第二项诉讼请求无事实和法律依据。综上，反诉人的反诉请求不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告身份证，被告营业执照、资质证书、组织机构代码证，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的《收据》，《尚城国际架空层平面图》，《商铺认定书》、《规划设计图》、《商品房预售许可证》，《通知》、快递单、视频、《申请》，本院认定如下：1、原告提交《收据》。用以证明2013年12月3日，原告向被告购买了尚城国际第四层，面积为1031平方米的房屋，并支付订金200万元的事实。被告质证意见：对证据三性无异议，但是《收据》上的订金虽然是言字旁的订，但应当以双方签订的《商铺认定书》为准。经审查，被告对该组证据三性无异议，且《收据》能够证明原告购买被告开发的尚城国际第四层面积为1031平方米的房屋，并为此向被告支付了200万元的事实，本院予以采信。2、原告提交《尚城国际架空层平面图》。用以证明平面图所体现的具体位置是尚城国际第四层，为被告出售给原告的涉案房屋，在规划上属于架空层。按照相关规定不能够取得完全的产权，同时也不能出售。被告质证意见：对证据三性无异议，但达不到原告证明目的。涉案房屋是否可以出售，应当以规划局审批，并经房管部门确认是否属于可销售范围为准。原告所举图纸仅能表明涉案房屋属于第四层，属于双方《商铺认定书》约定购买的房屋。经审查，被告对该组证据的三性无异议，且平面图能够证明原告与被告合同约定的标的物具体位置，本院予以采信，但达不到原告据此证明涉案房屋不能出售的证明目的。3、被告提交《商铺认定书》、《规划设计图》、《商品房预售许可证》。用以证明，1、原告与被告签订《商铺认定书》约定，原告购买被告开发的尚城国际第四层中间面积1031平方米的商业用房，单价6500元每平方米，原告自愿交付定金200万元，原告需在2014年3月1日前本人按要求备齐所需贷款资料签订正式《商品房买卖合同》，届时定金冲抵首付款，如原告逾期，则原告放弃退还定金；2、涉案房屋在规划审批时计入容积率并计入土地使用权面积分摊，属于架空层中计容面积，非业主共有的架空层部分，毕节市七星关区房产事业局颁发给被告的《商品房预售许可证》也确定了该房在可销售的范围内。涉案《商铺认定书》系预约合同，不违反法律法规的禁止性规定，自双方签署时成立生效，原告所谓的合同无效理由不能成立。原告质证意见：对《商铺认定书》本身的真实性有异议，原告胡腾从未与被告签订《商铺认定书》，也从未收到与被告签订《商铺认定书》的任何通知，故原告对《商铺认定书》不予认可，达不到被告相应的证明目的。对《商品房预售许可证》形式上的客观性无异议，但是原告认为也达不到被告证明目的，涉案房屋是否能够取得相应的完全产权并不以预售许可证进行最终确认。对《规划设计图》形式上的客观性无异议，但原告认为涉案住房进行相应的规划更改，规划部门应当以正式文件下发，而不是个人在上面随便写批复，用带有标注性的文字来确认。同时从证据上，直接用笔书写的内容来看，是将架空层作为健身房和会所使用，这本身就违反了贵州省住房和城乡建设厅文件（黔建房通〔2010〕511号）第一条的规定。因此该组证据达不到被告的举证目的，恰恰印证了原告主张双方合同关系是无效的事实。经审查，被告未在《商铺认定书》上加盖公司印章，原告也不认可《商铺认定书》上的签名及捺印，且被告在法庭询问时公司人员认可《商铺认定书》中“胡腾”签字及手印并非原告本人，故对被告提交的《商铺认定书》本院不予采信。《规划设计图》、《商品房预售许可证》系行政管理部门出具，且能够证明涉案的尚城国际第四层1031平方米的房屋被规划部门计入容积率，并在房产部门颁发的《商品房屋预售许可证》准予预售范围内，本院予以采信。4、被告提交《通知》、快递单、视频、《申请》。用以证明原告至约定的时间拒绝签订正式《商品房买卖合同》，被告在多次电话催促后向其发送书面通知催促。原告构成根本性违约，被告有权解除合同，有权不返还原告交纳的合法范围内的定金1340300元人民币。原告质证意见：发《通知》、寄快递、视频的前提是原告与被告签订了《商铺认定书》，但原告一直申明从未与被告签订《商铺认定书》，原告虽然收到被告的《通知》，但原告对《通知》的内容也是一片茫然。因此，被告第三组证据中的《通知》、快递单、视频达不到被告证明目的。对于《申请》，原告从未向被告提交过该份《申请》，所以也达不到被告的证明目的。经审查，原告认可收到《通知》，且与快递单及邮寄视频相互印证，本院予以采信。能够证明被告通知原告签订合同的事实，本院予以采信，但达不到证明被告有权不返还原告交纳的合法范围内的定金1340300元的证明目的。《申请》原告不予认可，被告也无相应证据予以印证，本院不予采信。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月3日，原告胡腾与被告剑林房开公司就被告开发的尚城国际第四层，面积为1031平方米的房屋达成购买意向。双方约定，单价为6500元/㎡,房屋总价款为6701500.00元。同日，为购买上述房屋，原告胡腾向被告剑林房开公司支付了2000000.00元，被告向原告出具了《收据》，并载明：“今收到胡腾交来尚城国际四层（中间面积1031平方米）购房订金2000000.00元”。之后，原告与被告对余款4701500.00元的支付及签订商品房买卖合同等未能协商一致，双方为此产生争议诉至法院。原告认为被告出卖的房屋属架空层，双方的合同应无效，并诉请返还订金及赔偿预期利益损失。被告认为经多次催告原告拒不签订商品房买卖合同构成违约，诉请解除《商铺认定书》及不予返还定金款项。同时查明，涉案的毕节尚城国际第四层在规划局的平面图上列为架空层，建筑面积为1031平方米。毕节尚城国际项目经原毕节市规划局批准的规划方案载明：“容积率8.7，绿地率20.5%，建筑密度43.9%,总用地面积6300㎡，总建筑面积62260㎡，计入容积率总建筑面积54810㎡，其中计入容积率的建筑面积包括商业7125㎡、住宅46264㎡、架空层1031㎡、配套公建390㎡，地下建筑面积7450㎡。方案将架空层建筑面积由341㎡调整为1031㎡，增加部分作健身房和会所使用。”2012年12月11日，毕节市七星关区房产事业局向被告剑林房开公司开发建设的毕节尚城国际颁发《商品房预售许可证》，并载明项目总建筑面积为62260㎡，可预售住宅面积为46264㎡、住宅400套，可预售非住宅面积为8156㎡。本院认为，本案争议焦点为：1、原告与被告之间合同关系的效力及性质如何认定；2、原告支付给被告的2000000.00元是否属于定金；3、原告与被告诉请的损失及违约金能否得到支持。关于合同效力与性质的问题。本案中，涉案的毕节尚城国际第四层1031平方米的房屋虽然列明为架空层，但在规划部门批准的规划方案中将该部分计入了容积率面积，并且属于房产部门颁发的《商品房预售许可证》中准予销售的非住宅面积部分。本案合同并无违反法律、法规的效力性强制性规定情形，应属合法有效的合同。因此，对原告据此主张合同无效的诉请，本院不予支持。对被告诉请解除《商铺认定书》的请求，因涉案《商铺认定书》未加盖被告公司印章，原告也不认可《商铺认定书》上签名及捺印，且被告在法庭询问时其公司人员也认可《商铺认定书》中的“胡腾”签字及手印并非原告本人所为。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条，“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，《商铺认定书》未经双方签章确认，并未成立。因此，对被告反诉解除《商铺认定书》的请求，本院不予支持。本案中，根据原告与被告所举证据，能够确认的是合同当事人之间约定了涉案标的物位置、面积、单价、总价、已付款项、以及将来双方进一步协商余款支付和签订商品房买卖合同，但并未约定商品房交付、办证等事项。依据民法理论，当事人之间签订合同，可分为预约合同和本约合同，预约合同的目的在于当事人将来签订特定合同，且当事人负有按照公平、诚信原则进行磋商以达成签订本约合同的义务。据此，本案原告与被告之间的合同关系的性质应为预约合同。合同当事人就商品房买卖合同的签订仍然需要采取要约与承诺的合同订立方式，若不能协商达成一致，双方均不能强制要求对方与自己签订商品房买卖合同。关于2000000.00元是否属于定金的问题。原告与被告就尚城国际第四层达成购买意向后，原告向被告支付了2000000.00元，被告向原告出具《收据》，并载明“今收到胡腾购房订金2000000.00元”。从《收据》载明的内容来看，该2000000.00元应为“订金”，即应为原告订购房屋预付款项，非法律所规定的作为债权担保的定金性质，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条，“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”的规定，对于被告提起反诉主张按照定金规定不予返还原告1340300.00元的请求，本院不予支持。同时，因本案原告与被告未能就支付余款及签订商品房买卖合同协商达成一致，且结合原告与被告诉请，双方均有不再继续履行合同的意思表示，故被告应将原告支付的订房款退还原告。因此，对原告诉请被告返还购房订金2000000.00元的请求，本院予以支持。关于双方诉请的损失与违约金能否得到支持的问题。本案原告与被告之间的合同关系为预约合同，双方当事人之间负有协商订立本约合同的义务，鉴于预约合同的性质，如无特别约定违反预约合同应赔偿对方信赖利益损失。本案中，原告与被告所举证据不足以证明双方之间在预约合同中约定了违约责任，也未举证证明对方在协商签订商品房买卖合同过程中存在恶意，以及对方应赔偿其信赖利益损失的相关证据。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，本案中双方当事人未就余款支付及签订商品房买卖合同协商达成一致，当事人未提供相应证据证明其责任在于另一方当事人。因此，对原告诉请被告赔偿原告预期利息损失2980000元的请求，以及被告反诉请求判令原告赔偿违约金1340300元的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第八条、第十三条、第三十二条、第六十条、第六十一条、第九十三条、第一百二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条，第十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）贵州剑林房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告（反诉被告）胡腾购房款人民币2000000.00元；二、驳回原告（反诉被告）胡腾的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）贵州剑林房地产开发有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币46640.00元，反诉案件受理费人民币8431.35元，合计人民币55071.35元，减半收取人民币27535.68元，由原告（反诉被告）胡腾负担人民币11920.00元，由被告（反诉原告）贵州剑林房地产开发有限公司负担人民币15615.68元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 肖 滨二〇一六年十二月十二日书记员 申开旭