上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第4690号
原告朱卫红，女，1968年7月18日出生，汉族。
委托代理人蒋海芳，上海祺成律师事务所律师。
委托代理人吴卫兵，上海祺成律师事务所律师。
被告诸羽剑，男，1964年8月20日出生，汉族。
被告强文芳，女，1969年5月27日出生，汉族。
被告蔡强，男，1986年1月2日出生，汉族。
原告朱卫红诉被告诸羽剑、强文芳、蔡强案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2014年12月3日立案受理后依法由审判员邵霞适用简易程序审理。因无法用其他方式向被告蔡强送达诉状材料，本院予以公告送达。本案依法转为普通程序，并依法由审判员邵霞、人民陪审员金瑞珍、杨宝勤组成合议庭。本案于2015年4月17日公开开庭进行了审理，原告朱卫红及委托代理人蒋海芳、被告强文芳到庭参加诉讼，被告诸羽剑、蔡强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告朱卫红诉称：2009年3月31日，原告与被告强文芳、蔡强签订购房协议书，约定原告向被告强文芳、蔡强购买位于青浦区徐泾镇河畔家苑X室的动迁房屋，房屋售价为人民币44万元，之后原告陆续向被告强文芳、蔡强支付购房款41万元，但因动迁房屋无法及时过户，故约定办理房屋过户手续完成后支付余款。2009年4月28日，被告强文芳、蔡强交付该房屋钥匙给原告，原告开始实际使用管理该房屋至今。2010年4月，被告诸羽剑向强文芳、蔡强提起诉讼，青浦区人民法院于2010年6月24日作出民事判决，判决被告强文芳、蔡强归还被告诸羽剑借款28万元及利息，后青浦区人民法院于2010年11月10日查封了被告强文芳、蔡强名下的坐落于徐泾镇盈港东路X室的房屋，原告遂向法院提出执行异议，法院于2014年11月13日裁定驳回原告的执行异议。原告认为其已支付绝大部分房款，余款3万元的支付方式也符合购房协议的约定，且原告没有违反购房协议或拖延办理房屋过户手续的行为，因此原告为善意取得，在购房行为上没有任何过错。原告依买卖、占有取得房屋的所有权，未登记只是物权未设立，被告诸羽剑申请对上述房屋查封没有事实和法律依据，原告要求停止执行，要求被告蔡强、强文芳配合原告办理房屋过户手续，原告起诉至法院，要求：停止对坐落于徐泾镇盈港东路X室房屋查封的强制执行措施。本案诉讼费被告负担。
被告诸羽剑未作辩称。
被告强文芳辩称：强文芳不知道系争房屋产证办理到强文芳及蔡强名下，也未支付过办理产证的契税。购房协议书上的赵仁荣为强文芳前夫，在出售系争房屋后双方协议离婚，当时没有对系争房屋的处理进行约定，确认已经拿到41万元（其中1万元为蔡强签字确认，强文芳予以认可），愿意将房屋过户到原告名下，余款在过户时支付，原告从未在诉讼前告知找过被告，要求拍卖系争房屋，被告将房款还给原告。
被告蔡强未作辩称。
经开庭审理查明，2009年3月31日被告蔡强、强文芳（甲方）作为出卖方，原告（乙方）作为买受方签订《购房协议书》，约定甲方拥有产权房动迁房徐泾镇河畔家苑X室（2010年8月30日登记在被告蔡强、强文芳名下），面积88.71平方米，乙方无住房，甲方产权房售价为44万元，包括维修基金付款方式为乙方于签订本协议之日付定金20万元，另余款24万元分两次或三次支付，第一次到2009年4月10日支付10万元，第二次到2009年4月28日支付10万元，其中余款4万元待甲、乙双方交易完成，乙方再支付给甲方，甲方须在4月28日交付给乙方钥匙。；本次交易中，乙方承担国家费用所做产证的一切费用，等。
2009年3月31日，原告转账至被告强文芳账户20万元，被告强文芳、蔡强于当日出具收据；2009年4月10日，原告转账至被告强文芳账户10万元，被告强文芳、蔡强于当日出具收据；2009年4月28日，原告转账至被告强文芳账户9万元，被告强文芳、蔡强于当日出具收据确认收到原告房款10万元；2010年5月17日，被告蔡强出具收据，确认收到原告3，000元；2010年9月10日，被告蔡强出具收据，确认收到原告7，000元。被告蔡强、强文芳于2009年4月28日将房屋交付原告居住使用。原告于2010年8月16日缴纳系争房屋契税1，833.08元。
另查明，因（2010）青民一（民）初字第774号诸羽剑起诉强文芳、蔡强民间借贷纠纷一案，系争房屋被法院查封，限制时间自2010年11月10日至2014年11月9日。原告提出执行异议，本院立（2014）青执异字第60号案件并于2014年11月13日出具裁定书，表示原告目前虽居住在该房屋内，但未全部履行应履行之义务，原告可以通过包括诉讼在内的途径解决与被执行人之间的争议，故驳回原告的执行异议。
原告提出执行异议被驳回致讼。
审理中，原告表示愿意负担房屋过户至原告名下产生的税费。
以上查明的事实，由原、被告的陈述，原告提供的（2014）青执异字第60号执行裁定书、房地产登记簿、购房协议书、收据、存折明细、房地产权证、转账凭条、契税缴款书等证据予以证实，并经庭审出证质证，本院予以确认。
根据庭审查明的事实，本院认为，案外人执行异议之诉是案外人就执行标的物有足以排除强制执行之权利者，在执行程序终结前，向执行法院对执行申请人或被执行人提起的旨在排除对执行标的物之强制执行的诉讼。原、被告签订的房屋转让协议未违反法律禁止性规定，应为合法有效。原告已按约定支付除过户时应支付的房款外的其余全部房款，系争房屋按规定也已经可以办理过户手续，被告也交付房屋给原告，因此原告可以要求被告履行过户手续。因系争房屋交易时政策规定导致未办理过户手续，产证登记的权利人故还是被告强文芳及蔡强。原告和被告强文芳、蔡强的买卖交易行为发生在两被告欠款、借款诉讼之前，因此，原告对系争房屋具有实体上的权利。原告诉求停止对系争房屋的查封的强制执行措施，符合法律规定，本院予以支持。被告强文芳及蔡强应在解封后及时将系争房屋过户登记到原告名下，原告表示过户费用由其负担，本院予以认可。被告诸羽剑及蔡强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，由此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条、第二百五十三条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条之规定，判决如下：
一、不得执行上海市青浦区徐泾镇盈港东路X室房屋；
二、被告强文芳及蔡强应于本判决生效且上述房屋被解除查封之日起十日内将上述房屋过户登记到原告朱卫红名下（过户费用由原告负担）；
三、原告朱卫红应于上述房屋登记至原告名下之日起三日内支付被告强文芳及蔡强剩余房款3万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费80元，由被告强文芳及蔡强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 邵 霞
人民陪审员 金瑞珍
人民陪审员 杨宝勤
二〇一五年五月四日
书 记 员 赵晓霞
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在卷宗中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：
（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；
（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；
（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。
人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。
第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。
第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。
对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。