福建省莆田市荔城区人民法院民事判决书（2015）荔民初字第1085号原告游雪花，女，汉族，住所地福建省莆田市秀屿区。委托代理人陈真夫，福建律海律师事务所律师。委托代理人刘益航，福建律海律师事务所实习律师。被告福建莆田宝胜建设开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。法定代表人郑庆模，董事长。委托代理人林志杰，福建升恒律师事务所律师。原告游雪花因与被告福建莆田宝胜建设开发有限公司（以下简称宝胜公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月6日立案受理后，依法组成合议庭于2015年4月28日、2016年1月13日公开开庭进行了审理，原告游雪花的委托代理人陈真夫、被告宝胜公司的委托代理人林志杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告游雪花诉称：2010年5月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以每平方5398元价格向被告购买位于荔城区拱辰宝胜小区宝胜宝兴商住楼第1幢14单元1406号以及第1幢14单元1405号房，同时合同约定：“出卖人应当在2011年10月1日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用”，“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告依约向被告交付全部购房款，被告也将约定的商品房交付给原告使用。根据合同约定，被告应于2011年12月31日前为原告办理产权登记手续，并取得房屋权属证书。但直至起诉之日，因被告原因，原告尚未取得房屋权属证书。被告应按约定的标准即每日人民币158.4元向原告支付违约金，直至原告取得房屋权属证书之日止。请求判令：1、被告立即为原告办理位于荔城区拱辰宝胜小区宝胜宝兴商住楼第1幢14单元1406号以及第1幢14单元1405号商品房的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》的登记手续；2、被告支付原告自2013年3月6日起至实际取得上述商品房的房屋权属证书之日止以人民币791995元为基数，按日万分之二计算的逾期办理房屋权属证书的违约金。被告宝胜公司辩称：1、其没有拖延办理房屋产权证的过错。为业主尽快办证符合其自身的利益，因其为业主提供按揭连带保证，在业主房屋产权证办理完并向银行抵押登记之前，其须向银行存入按揭贷款额的8%作为保证金无法动用，尽快办证后其可以取出保证金；2、因为非其所能够控制的原因造成办证的迟延。（1）包括原告在内的部分业主的违规装修造成莆田市规划局对宝兴楼迟延出具建设工程规划条件核实意见书，违规装修的部分原告应当对延迟办理房屋产权证承担责任；（2）政府对绿地率标准等有关验收中的问题须统一政策造成职能部门迟延办理有关验收手续。莆田市人民政府（2014）191号专题会议纪要证明2014年11月18日莆田市人民政府才对规划验收中因设计或施工误差造成的绿地率不足问题如何验收统一政策。2015年2月12日莆田市规划局才根据上述会议纪要向其发出通知，进行宝兴楼绿地率因设计、施工误差造成不足的验收处理。2015年3月11日莆田市规划局出具建设工程竣工规划条件合适意见书，宝胜宝兴商住楼已通过规划竣工验收。2015年3月31日宝胜宝兴商住楼已办理房屋竣工验收备案；3、根据莆田市人民政府的有关规定，现宝兴楼可以办理房屋产权证。4、合同约定的违约金与原告的实际损失不符，因原告有按揭贷款，逾期办证给原告造成的损失不大，要求调整按公积金贷款利率计算违约金。经审理查明：被告宝胜公司以出让方式取得位于荔城区拱辰宝胜小区地块的土地使用权，［国有土地使用证号为莆国用（2002）第C25105号］。经批准，被告宝胜公司在该地块上建设商品房，名称为宝胜宝兴商住楼1#，建设工程规划许可证号为建字第350300200808001荔，施工许可证号为荔建管证（2008）022号，商品房预售许可证号为（2010）莆房许字第7号。2010年5月12日，原告游雪花与被告宝胜公司订立《商品房买卖合同》二份［合同编号为MF-2007-01-№0240071和MF-2007-01-№0240072）一份，约定原告以单价人民币5398元／㎡（总价款人民币330358元和人民币461637元，共计人民币791995元）向被告购买宝胜宝兴商住楼1#1405号、1406号商品房各一套（建筑面积分别为61.2㎡、85.52㎡）。其中1405号房屋的付款方式为首付合同总价款的50%，余下50%款项由银行提供按揭贷款付清；1406号房屋的付款方式为首付30%的购房款，余下70%由银行提供按揭贷款；该合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同附件六：合同补充协议，第二条约定：转让费：土地及房屋转让办证交易费应由双方各承担一半。契税、印花税国家指定买受人承担交纳。2015年2月7日，原告游雪花向被告预交了宝兴楼1405号、1406号房的办证及契税费用人民币15500元。2010年5月12日，原告游雪花向被告宝胜公司交纳首付款人民币170358元和141637元。合同签订后原告在案外人中国工商银行股份有限公司莆田荔城支行（以下简称工行荔城支行）处办理按揭贷款。2011年4月13日，案外人工行荔城支行向被告宝胜公司支付按揭贷款人民币160000元和人民币320000元。2013年1月16日，被告宝胜公司将讼争房屋交付原告使用。2010年11月16日，被告宝胜公司（乙方）与案外人工行荔城支行（甲方）签订《按揭贷款业务合作协议》一份，该合同第四条约定：在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在甲方指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额8﹪的款项，作为履约保证金，未经甲方同意，乙方不得动用该款项。2013年2月5日，莆田市城乡规划局向莆田市城市管理行政执法局发出《关于征求福建莆田宝胜建设开发有限公司宝胜宝兴商住楼项目批后跟踪监察意见的函》（莆规荔（2013）6号），确认被告宝胜公司向其申请进行规划条件核实。2015年2月12日，莆田市城乡规划局向被告宝胜公司发出《关于缴纳异地绿化补缴款的通知》（莆规荔（2015）9号），认定被告宝胜公司建设的宝胜宝兴楼项目，由于设计单位原因及施工过程中误差造成不足的绿地面积为918.11㎡。根据莆田市人民政府专题会议纪要（2014）191号文件精神，绿地率不足部分按人民币500元／㎡缴纳异地绿化款后按现状予以认定，被告宝胜公司应缴纳的异地绿化补缴款金额为人民币459055元。被告于2015年3月10日缴纳了上述款项。2015年3月11日，莆田市城乡规划局向被告宝胜公司发出《建设工程竣工规划条件核实意见书》（莆规荔核（2015）3号）。2015年3月31日，被告宝胜公司向莆田市荔城区住房城乡建设局提交《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，办理备案登记。另查，现诉争的两套房屋于2015年6月4日初始登记在被告名下。诉争的两套房屋的所有权于2015年9月1日登记在原告名下，国有土地使用证于2015年12月3日登记在原告名下，且房屋权属证书均已经交付给原告。因被告未能及时代为向有关职能部门申请办证，致讼。案经调解，因双方未能达成一致意见，致调解无效。上述事实，有原告的陈述及原告提供的：1、身份证复印件一份；2、《商品房买卖合同》复印件二份；3、销售不动产统一发票二份、个人住房贷款借款凭证二份；4、商品房移交使用通知书一份；5、收据一份；被告提供的：1、《按揭贷款业务合作协议》、《关于征求福建莆田宝胜建设开发有限公司宝胜宝兴商住楼项目批后跟踪监察意见的函》、莆田市城乡规划局《关于缴纳异地绿化补缴款的通知》（莆规荔（2015）9号）、福建省政府非税收入票据、《建设工程竣工规划条件核实意见书》、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》各一份、《房屋所有权证》复印件四份、《国有土地使用证》复印件二份、莆田市住房和城乡建设局行政许可申请受理通知书复印件一份等证据在案为凭，经庭审质证及本院审查，予以认定。本院认为：原告游雪花与被告宝胜公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。在审理过程中，被告已经代原告申请办理了诉争房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，且已交付给原告，被告已实际履行其代为申请办证义务，故对原告主张被告立即为其办证的诉求，本院不予支持。从房屋权属证书已经办理的事实可以看出，原告之前就已经书面授权给被告代办权属证书的事宜。被告已于2013年1月16日将讼争房屋交付原告使用，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，被告应于商品房交付使用后60日内（即2013年3月17日）向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，在商品房交付使用后90日内（即2013年4月16日）为原告取得房屋权属证书，被告于2015年3月11日才取得《建设工程竣工规划条件核实意见书》，于2015年6月4日才把房屋所有权初始登记在其名下，故被告存在逾期代为原告申请办理房屋权属证书的行为，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。被告辩称非其所能控制的原因造成办证延迟及合同中约定的违约金过高，应当按照公积金贷款利率计算违约金。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，具体到本案，原告在银行办理按揭贷款手续，若按照合同约定的以购房款为基数日万分之二计算的违约金将远远超过未办理出房屋权属证书给原告的实际损失，故违约金利率调整为同期同类公积金贷款利率。且因办理房屋权属证书涉及到诸多方面因素，有些客观因素并非被告所能控制，若均由被告来承担责任，对被告有失公平，故在扣除合理期限（两个月）后，本院酌情调整被告承担的违约责任比例为50%。因房屋权属证书包括《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，而《国有土地使用证》是在《房屋所有权证》办出后才能分户登记，故违约金的计算截止时间为《国有土地使用证》登记在原告名下止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告福建莆田宝胜建设开发有限公司应在本判决生效之日起一个月内支付给原告游雪花自2013年6月17日起至2015年12月3日止以人民币791995元为基数，按同期同类公积金贷款利率计算的50%的逾期办理房屋权属证书的违约金；二、驳回原告游雪花对被告福建莆田宝胜建设开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币2613元，由被告福建莆田宝胜建设开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  陈向阳审 判 员  蔡琳琦人民陪审员  杨靖靖二〇一六年六月三日书 记 员  徐素红附法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。