江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏08民终474号
上诉人（原审被告、反诉原告）:淮安建华汤始房地产开发有限公司。
法定代表人：周勇，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邵军，江苏曙东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:金帅。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王静。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：张德富，江苏律轩律师事务所律师。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：张雷，江苏律轩律师事务所律师。
上诉人建华公司因与被上诉人金帅、王静房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市淮安区人民法院（2017）苏0803民初2143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
建华公司向本院提起上诉请求：1、双方签订的《建华玖珑湾商辅认购书》（以下简称“认购书”）体现了买卖的意向，不能就此认定双方建立了商品房买卖合同的关系；2、两被上诉人未能从第三方中山市万宁物业管理有限公司淮安分公司（以下简称万宁公司）处借款成功是因为两被上诉人没能提供符合要求的抵押物，责任完全在两被上诉人；3、一审认定办理房产证是办理按揭贷款的前提条件没有依据；4、上诉人有权要求解除《建华玖珑湾商辅认购书》；5、一审法院判决上诉人“先过户，后收款”严重违背了房地产领域正常的交易惯例，对上诉人及不公平，且判决结果超过了诉讼请求的范围；6、一审法院在上诉人因被上诉人逾期付款而提出诉讼要求解除合同的情况下，违反提存的有关规定而接受被上诉人所谓的提存案件事实认定错误；7、上诉人只是提供相关渠道供被上诉人融资，能否成功借款取决于被上诉人与第三方万宁公司之间的约定，与上诉人无关，被上诉人逾期支付首付款的责任由被上诉人自身承担。事实与理由：两被上诉人应当在认购书签订之日起七日内与上诉人签订正式的《商品房买卖合同》并缴纳50％首付款，两被上诉人未能在约定的时间缴纳50％首付款，不能认定上诉人按约定收受了购房款，不适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定认定为商品房买卖合同。被上诉人金帅一审庭审中也认可因为其提供的抵押物不符合条件而借款不成。一审推定办理房屋所有权过户为行履行义务不符合交易习惯，房屋买卖正常程序是双方签订正式的商品房买卖合同，后办理按揭贷款，待出售方收到按揭贷款后再办理房屋所有权过户。双方认购书约定两被上诉人如果超过七天不能交齐50%首付款，上诉人有权解除合同。
金帅、王静答辩称：1、双方商品房买卖合同关系依法成立，上诉人应继续履行合同，并协助被上诉人办理房屋产权登记；2、被上诉人已经按照认购书及上诉人的要求正确履行合同，被上诉人不构成违约；3、上诉人反诉无约定和法定解除条件，依法不应支持。
金帅、王静向一审法院提起诉讼请求：1、要求被告继续履行玖珑湾12-1218、12-1219房屋的买卖合同，协助原告办理银行贷款并提供相关办理贷款的手续；2、要求被告在原告的贷款办成且将所贷的房款交付给被告后（如贷款因原告原因无法办理，则由原告本人交齐房款后）向原告交付建华玖珑湾12-1218、12-1219房屋并办理产权过户手续，过户产生的费用按照相关规定由原、被告各自负担；3、被告承担本案诉讼费用。
建华公司向一审法院提起反诉请求：1、要求解除原告与被告签订的两份《建华玖珑湾商铺认购书》；2、被告要求不予返还原告交付给被告的定金共20万元。
一审法院经审理查明：被告建华公司系具有房地产开发资质的企业法人。2014年12月29日，被告建华公司将自己开发建设的位于建华玖珑湾12幢-1218号、12幢-1219号涉案的两间商品房登记在自己公司名下。
2015年1月1日，原告与万宁公司签订房屋租赁合同一份，约定：万宁公司将被告开发建设的包括涉案两间商品房在内的共六间商品房出租给原告，租期为2015年1月1日至2022年12月31日等内容。合同签订后，出租人交付了房屋，双方开始实际履行租赁合同。
2016年11月10日，原、被告签订1218号、1219号《建华玖珑湾商铺认购书》各一份，约定：被告将自己开发建设的位于建华玖珑湾12幢-1218号、12幢-1219号两套商铺分别出售给原告；12幢-1218号原房价为2015820元，优惠后房价为1454836元；12幢-1219号原房价为2095587元，优惠后房价为1517729元；两套房屋均为首付分期的付款方式，首付50%中的一半即25%用原告的自有资金支付，另外的25%由被告负责与第三方万宁公司协调让第三方出借给原告，再由原告作为房款交付给被告，原告向第三方的借款由原告在一年内分四次向第三方还清；每套房屋定金均为10万元；买方在签署《建华玖珑湾商铺认购书》之日起7日内签订符合备案登记要求的格式商品房买卖合同，并缴纳约定的首期房款；按揭贷款客户（即买方）需按照《商品房买卖合同》之约定按时并完整提供按揭贷款资料；在签订《建华玖珑湾商铺认购书》之日起7日内，认购方须携同本认购协议书、定金发票、身份证、有关证件及首付房款到被告营销中心办理签约手续等条款。2016年12月3日，原告按照被告的要求分别向第三方万宁公司交纳了借款保证金18000元、19000元。
《建华玖珑湾商铺认购书》签订后，被告未能与第三方协调成功，致原告未能从第三方处借到款项。原告遂自己筹集资金向被告陆续交纳首付款。其中，对于1218号商品房，原告于2016年11月10日支付了20万元（定金转房款），2016年12月3日支付了174836元，2017年2月13日支付8万元，合计454836元。对于1219号商品房，原告于2016年11月10日支付了10万元（定金转房款），2016年12月3日分别支付了287729元、19000元（借款保证金转房款），2017年2月13日支付361000元，合计767729元。原告要求被告签订符合商品房备案登记的《商品房买卖合同》和办理贷款手续无果，遂向一审法院提起诉讼。诉讼中，原告与被告均认可：本案房屋的买卖系现房买卖，必须先办理房屋所有权证书，然后在由买受人提出按揭贷款申请、出卖人协助，方可办理按揭贷款用以付清房款。
一审法院认为：原告与被告签订的《建华玖珑湾商铺认购书》是具备完全行为能力的双方当事人的真实意思表示；内容上确定了当事人名称或者姓名、标的和数量，具备了合同成立的根本要件，亦具备商品房买卖合同的主要条款；性质上符合商品房买卖合同的法律特征。因此，双方应建立商品房买卖合同法律关系。
关于原告主张的要求被告办理房产证过户的问题。合同签订后，双方当事人应当全面实际履行。合同中规定的首付款是50%，是约定以现金支付25%和向第三人借款支付25%的方式实施的。其中借款的第三方系被告特别指定的，该第三方也是被告将自己建设的涉案房屋交给其用于出租的利益关联方，原告有理由相信被告能够与第三方就借款事项协调成功。因被告最终未能就借款事项与第三方协调成功而导致原告从第三方处借款不成，原告本人无过错。在随后的房屋买卖合同的履行中，原告陆续自己筹集资金交付给被告且为被告接收，应当视为双方对付款期限和数额的变动。其中，对于1219号房屋，原告已经付清了首付款50%。对于1218号房屋，原告已经付清了首付款50%中的大部分且原告表示愿意付清剩余的部分。诉讼中，原告要求向被告接收1218号房屋剩余的首付款272582元，被告拒绝接收。原告遂向一审法院提存房款272582元。在此情形下，原告的支付首付款50%的义务应当认定为履行完毕，鉴于原告与被告在《建华玖珑湾商铺认购书》中约定了被告要协助原告办理按揭贷款；在诉讼中原、被告均认可办理房产证是办理按揭贷款的前提条件。所以，可推定双方约定了办理房屋所有权证过户为先履行义务，交齐房款为后履行义务。此时，原告虽然没有全部支付房款，但是可按照约定和推定的履行顺序要求被告先履行协助办理房产证的义务。
关于原告主张的要求被告协助办理贷款手续的问题。一方面，如上节所述，原告要求被告协助办理房屋过户手续的请求应当得到支持，在原告的该请求得到支持并实现的时候，可以在法律上获得了涉案房屋所有权，对剩余房屋价款的清偿，完全成了原告本人的义务范围，而不应再涉及到出卖方的法律上的义务。此外，虽然在认购书中约定了被告应当协助原告办理贷款手续，因办理贷款以及是否需要设定抵押等只涉及到贷款银行和借款人的具体意见，而与房屋的出卖方不存在法律上的权利义务关系，协议中约定的被告协助义务包括哪些具体内容均未能得到具体体现，该约定属约定不明。原告以不明确的诉讼请求向法院提出，不应得到法律的支持。
关于原告主张的交付房屋问题，办理房产证和实际交付房屋，是被告在买卖合同中的主要义务，原告可以依法主张相对应的权利。但是，原告在未履行交付房款这一合同主要义务时，被告具有相应顺序履行或同时履行抗辩权。原告只有在付清全部房款时，才可以要求被告实际交付买卖的房屋。本案中，双方约定了以贷款的方式支付剩余的50%房款，原告可以在贷款获得批准后并将款项交付给被告时要求被告交付房屋。其中，因贷款存在一定的条件限制和某些不确定因素，当被告履行了作为出卖方的义务后原告无法获得贷款时，原告先行或同时付清房款的顺序义务不能免除。当然，在原告另行组织资金履行该付清房款义务时，应当认定原告适当履行了义务。本案中，因双方未约定房屋过户的相关费用的负担，所以相关费用可按照国家相关规定由买卖双方各自负担。
关于被告的反诉问题。如上所述，对于原告陆续交付首付款50%的行为，不应认定为违约行为。被告作为反诉方，无权主张解除合同。所以，被告要求解除合同并要求不予返还定金的诉讼请求，不予支持。此外，即使原告的付款超过了约定的期限，构成违约，被告作为商品房的出卖方应当依法向原告催告，并在催告后三个月方可主张合同的解除权。诉讼中，被告未能举证证明向原告催告的事实，不具备解除合同的法定前提条件。在此情形下，被告要求解除合同，不符合法律规定；同时，即使原告逾期付款违约，该逾期付款之违约行为亦不属于不能实现合同目的之根本违约，被告亦无权解除合同。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第九十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条、第十五条、第二十三条规定，判决：一、被告淮安建华汤始房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告金帅、王静将建华玖珑湾12-1218、12-1219房屋过户登记到原告金帅、王静的名下，过户产生的费用按照相关规定由原告与被告各自负担；二、原告金帅、王静在被告淮安建华汤始房地产开发有限公司按照前款规定履行了过户手续后的三十日内将剩余房款1486282.5元交付（原告可用贷款的方式支付，或用自筹资金的方式支付）给被告，被告在原告付清房款1486282.5元后的三日内将建华玖珑湾12-1218、12-1219房屋交付给原告；三、驳回原告金帅、王静的其他诉讼请求；四、驳回被告淮安建华汤始房地产开发有限公司的反诉请求。案件本诉受理费30581元，保全费5000元，合计35581元，由原告金帅、王静共同负担2581元，被告淮安建华汤始房地产开发有限公司负担33000元；反诉受理费30581元，减半收取15290.5元，由被告淮安建华汤始房地产开发有限公司负担。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
二审经审理查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，双方签订的《建华玖珑湾商铺认购书》是具备完全行为能力的双方当事人的真实意思表示，内容上确定了当事人名称或者姓名、标的和数量，具备了合同成立的根本要件。认购书约定了定金、总房款、违约责任，性质上符合商品房买卖合同的法律特征。因此，双方应建立商品房买卖合同法律关系。
关于未办成银行贷款由谁负责的问题。合同签订后，双方当事人应当全面履行。合同中约定的首付款是50%，以现金支付25%和向第三方借款支付25%的方式实施。其中借款的第三方系上诉人特别指定的，该第三方也是上诉人将自己建设的涉案房屋交给其用于出租的利益关联方，被上诉人有理由相信上诉人能够与第三方就借款事项协调成功。被上诉人金帅一审第一次庭审中虽然陈述第三方要求其提供借款数额150%的抵押物，其无法提供，且双方合同并未约定被上诉人不能提供借款数额150%的抵押物即构成违约，上诉人仍应负协调责任，故上诉人主张被上诉人提供的抵押物不符合条件至贷款未成无事实及法律依据，本院不予采信。在随后的房屋买卖合同的履行中，对于1219号房屋，被上诉人已经付清了首付款50%。对于1218号房屋，被上诉人已经付清了首付款50%中的大部分并表示愿意付清剩余的部分。该履行方式应当视为双方对付款期限和数额的变动。故被上诉人未按时缴纳首付款未导致合同目的不能实现，上诉人最终未能就借款事项与第三方协调成功而导致被上诉人金帅、王静从第三方处借款不成，被上诉人无过错。上诉人要求解除合同无事实及法律依据，本院不予支持。
关于一审判决上诉人先过户，在被上诉人付清房款后交付房屋的顺序是否正确的问题。鉴于双方在《建华玖珑湾商铺认购书》中约定了上诉人要协助原告办理按揭贷款，在诉讼中双方均认可涉案房屋是现房，办理房产证是办理按揭贷款的前提条件。所以，应认定双方约定了办理房屋所有权证过户为先履行义务，交齐房款为后履行义务。此时，被上诉人虽然没有全部支付房款，但是可按照约定和法院认定的履行顺序要求上诉人先履行协助办理房产证的义务。
关于被上诉人向一审法院申请提存购房款是否违法的问题。合同法第一百零一条规定，有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：债权人无正当理由拒绝受领。被上诉人作为买受方应按合同约定支付首付款，在被上诉人向第三方借款未成的情况下，仍积极筹款以促成合同的履行，诉讼中，被上诉人要求上诉人接收1218号房屋剩余的首付款272582元，上诉人拒绝接收。在此情况下被上诉人向一审院提存房款272582元符合法律规定。
综上，上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费45872元，由上诉人淮安建华汤始房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 蒋其举
审判员 孙 洁
二〇一八年四月二十八日
书记员 唐小捷