福建省安溪县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0524民初1930号原告：安溪宝龙置业发展有限公司，住所:福建省安溪县建安大道宝龙营销中心。统一社会信用代码:91350524550952452G。法定代表人：许健康，系公司董事长。委托诉讼代理人：杨清，福建瑞权律师事务所律师。被告：黄培英，女，1982年05月17日出生，汉族，住福建省安溪县。第三人：中国银行股份有限公司安溪支行，住所地：福建省安溪县凤城镇民主路536号金龙现代广场B栋一层15-16号、B、C栋商业裙楼三层。统一社会信用代码：91350524856354498D。负责人：陈炳良，该支行行长。原告安溪宝龙置业发展有限公司（以下简称宝龙置业）与被告黄培英、第三人中国银行股份有限公司安溪支行（以下简称中国银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宝龙置业的特别授权委托诉讼代理人杨清到庭参加诉讼，被告黄培英经公告送达开庭传票、第三人中国银行经送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宝龙置业向本院提出诉讼请求：1.解除宝龙置业与黄培英于2012年9月1日签订的《商品房买卖合同》，并责令黄培英返还该商品房；2.黄培英应向宝龙置业支付因解除合同造成的违约金127,371.9元，即全额购房款的10%；3.黄培英协助宝龙置业办理该《商品房买卖合同》解除后的合同备案登记注销手续及房屋预告登记注销手续；4.黄培英向宝龙置业偿还因其违约而致宝龙置业被中国银行划扣的款项，具体数额以最终结算时扣划的款项为准，并支付违约金7,171.94元；5.本案诉讼费由黄培英承担。事实和理由：2012年9月1日，宝龙置业与黄培英双方签订《商品房买卖合同》（下称“买卖合同”），约定黄培英向宝龙置业购买安溪宝龙城市广场国际社区1号楼2单元2901号房，购房总价为1,273,719元，首期购房款383,719元，余款890,000元由黄培英通过办理银行按揭贷款支付。同年12月3日，宝龙置业与黄培英、中国银行就上述房屋的按揭贷款事宜签订《个人一手住房贷款合同》（下称“贷款合同”），约定宝龙置业为黄培英提供阶段性连带责任保证。借款合同签订后，银行向黄培英发放890,000元借款。自2016年12月起，黄培英即无法按期履行上述借款合同约定的还款义务，宝龙置业因承担担保责任，于2016年12月29日被中国银行划扣款项7,171.94元。宝龙置业于2017年1月1日通知黄培英需在十日内支付被扣划款项，但黄培英至今未支付。《买卖合同》附件《合同补充协议》第二十一条“按揭担保”第1款约定：“在出卖人为按揭提供担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息及（或）其他应付款项而导致按揭银行追究出卖人的担保责任，并划扣出卖人款项或导致出卖人有其他损失的，买受人应于收到出卖人通知之日起10日内偿还出卖人被划扣的款项及其他损失，同时应向出卖人支付等值于被划扣金额与其他损失金额的总和的违约金。如果出现下述情况之一，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，以原价或公平市场价（以较低者为准）收回该房屋，追偿代偿款项及其他损失，并按该房屋价款总金额的10%追加买受人违约金：（i）买受人未按本款前述期限偿付出卖人被划扣的款项及其他损失，并向出卖人支付违约金的；或（ii）出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额或者出卖人遭受的损失超过按揭本金的10%”。现截止宝龙置业起诉之日，黄培英仍未向宝龙置业偿付被划扣款项，宝龙置业依约有权单方面解除《买卖合同》，并按该条款的约定追究黄培英的违约责任。黄培英未作答辩，也未提交任何书面证据。中国银行书面述称，黄培英于2012年12月31日申请住房贷款890,000元，用于购买安溪宝龙城市广场国际社区1号楼2单元2901号房，贷款期限15年，并签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（以下称“贷款合同”）。合同第18条约定借款人以本合同项下贷款所购房屋（下称“抵押物”）向贷款人提供抵押担保，由黄培英提供全程抵押，并签署相应的抵押合同。该贷款并由宝龙置业提供阶段性连带责任保证，双方并签署相应的保证合同。合同签订后，中国银行依约于2013年4月12日向黄培英发放住房贷款890,000元，用于购买安溪宝龙城市广场国际社区1号楼2单元2901号房，并办理了抵押登记手续。但自2016年12月起，黄培英未能按合同约定的期限还款，没有还款意愿，截止2017年4月21日，黄培英尚欠中国银行贷款本息730,940.65元。根据合同约定，宝龙置业为黄培英提供阶段性连带责任保证，中国银行要求宝龙置业全额还清黄培英尚欠贷款余额本息后再解除宝龙置业与黄培英双方签订的《商品房买卖合同》。本院认为，黄培英经本院公告送达开庭传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并在本院指定的举证期限内提交证据或申请延期举证，视为自愿放弃举证、质证的权利，并承认宝龙置业在本案中所主张的事实。中国银行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃对宝龙置业所提交证据进行质证的权利，并承认宝龙置业在本案中所主张的事实，但对其在庭前提交的欲证明三方签订抵押担保贷款合同及黄培英尚欠贷款余额事实的证据，经宝龙置业质证并无异议，故对该证据予以采信。依此，对宝龙置业主张的事实确认如下：2012年9月1日，黄培英向宝龙置业购买址在安溪宝龙城市广场国际社区1号楼2单元2901号商品房。双方签订合同编号为MF-2007-01-No.0458222的《商品房买卖合同》（包括合同补充协议及其他相关附件）,并到安溪县房地产交易管理所办理备案登记（备案登记号：安房备登字宝龙1907）。合同约定：房屋总价款为1,273,719元，黄培英向宝龙置业支付首期购房款383,719元，余款890,000元由黄培英向银行申请按揭贷款支付。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》还就逾期付款及未按期偿还按揭贷款导致宝龙置业被追究担保责任等违约责任作出明确约定。合同签订后，黄培英支付了首期购房款383,719元，并就其余购房款890,000元向中国银行办理按揭贷款。宝龙置业就该贷款提供抵押加阶段性保证，即由宝龙置业作为保证人承担连带责任保证，并以涉案房产作为抵押物。贷款合同签订后，中国银行将贷款标的890,000元划入宝龙置业的银行账户。嗣后，黄培英未能按贷款合同约定偿还按揭贷款本息，导致宝龙置业自2016年12月起，被中国银行依贷款合同约定追究担保责任，陆续从银行账户中扣划款项，以偿还黄培英的贷款本息。2017年1月1日，宝龙置业向黄培英发出催款函，通知黄培英立即偿还被扣款项及违约金，否则将根据合同约定解除双方签订的《商品房买卖合同》。黄培英仍未偿还宝龙置业垫付的款项，也未按期偿还贷款本息，导致宝龙置业继续被中国银行追究担保责任。另查，①涉案房产已交付给黄培英使用，但至今尚未办理权属证书；②涉案房产已被司法机关查封；③黄培英就涉案房产所办理的银行按揭贷款尚未还清。上述事实有宝龙置业提供的《商品房买卖合同》及合同补充协议、相关附件复印件，个人一手住房贷款合同复印件，销售不动产统一发票复印件，中国银行贷款还款回单及中国银行特种转账借方传票复印件、通知函及寄送证明复印件和中国银行提供的营业执照、身份证明复印件，贷款合同、借款借据复印件，购房权利抵押申报审批表复印件，对账单信息复印件等佐证。综上所述，宝龙置业与黄培英签订的《商品房买卖合同》（编号为MF-2007-01-No.0458222）及《合同补充协议》等相关附件，系双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。双方理应按合同约定全面履行各自的义务。现黄培英虽支付购房首付款，并就其余购房款办理银行按揭贷款，但未能按贷款合同如期偿还按揭贷款，导致宝龙置业被中国银行根据贷款合同追究担保责任，从其银行账户中陆续被扣划款项代为偿还贷款本息，其行为已构成根本违约，理应承担违约责任。经宝龙置业发出催告函后，黄培英又未能将宝龙置业代为偿还的贷款本息予以返还，也未偿还尚欠的贷款本息，致使宝龙置业继续被追究担保责任，故根据《商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定，宝龙置业诉求解除双方于2012年9月1日签订的《商品房买卖合同》，于法相符，本院予以支持。中国银行辩称应待宝龙置业全额还清黄培英尚欠贷款余额本息后再解除宝龙置业与黄培英双方签订的《商品房买卖合同》的意见，于法不符，本院不予采纳。同时，根据《合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。宝龙置业应在合同解除后，将黄培英已支付的购房款1,273,719元返还给黄培英，但应扣除宝龙置业代为偿还（被中国银行扣划）的贷款本金。其次，根据《合同法》规定的附随义务及双方合同约定，黄培英本应配合宝龙置业办理上述商品房备案登记注销及预告登记撤销等手续，但鉴于目前讼争房产处于被司法机关查封及银行按揭抵押状态，存在办理注销障碍，故黄培英应在具备办理注销条件之时，根据合同约定配合宝龙置业办理址在安溪宝龙城市广场国际社区1号楼2单元2901号商品房的《商品房买卖合同》及《补充协议》、其他相关附件的备案注销登记及预告登记撤销等手续，并将涉案房产返还给宝龙置业。至于黄培英接受房屋后是否已实际装修入住，由于黄培英未能抗辩，本院不予采理。第三，宝龙置业诉求黄培英应支付违约金的问题。双方在《商品房买卖合同》及《合同补充协议》中均对违约金作了明确约定，本着违约金救济原理，基于公平、诚实信用原则，为确保不损害各方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，宝龙置业虽未提供证据证明因黄培英违约所造成的损失，鉴于涉案房产已实际交付给黄培英使用，故宝龙置业诉求黄培英应向宝龙置业支付违约金127,371.9元（1,273,719元×10%），于法有据，本院予以支持。第四，宝龙置业诉求黄培英立即向宝龙置业偿还被划扣的款项及违约金问题。虽然宝龙置业提供证据证明截止至2017年6月28日被扣划50,489.69元以偿还黄培英的不良贷款，但由于涉案房屋按揭贷款尚未全部还清，且宝龙置业要求黄培英支付其代为偿还的贷款及违约金与本案并非同一法律关系，故宝龙置业除在返还给黄培英已支付的购房款中可扣除代为偿还（被中国银行扣划）的贷款本金外，对其余部分应另案主张。宝龙置业诉求中的合法部分，本院依法予以支持。黄培英、中国银行经送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第(三)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ＭＦ-2007-01-Ｎｏ.0458222）及合同补充协议、相关附件于本判决生效之日起解除。二、黄培英应在具备办理注销条件之日起10日内协助安溪龙置业发展有限公司办理址在安溪宝龙城市广场国际社区1号楼2单元2901号商品房的《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其他相关附件）的备案登记注销及预告登记撤销等手续，并将涉案房产返还给安溪宝龙置业发展有限公司。三、安溪宝龙置业发展有限公司应在上述合同的备案登记注三、安溪宝龙置业发展有限公司应在上述合同的备案登记注销及预告登记撤销手续办理完毕之日起15日内返还给黄培英购房款1,273,719元（应扣除安溪宝龙置业发展有限公司代黄培英偿还给中国银行股份有限公司安溪支行的贷款本金）。有限公司因合同解除产生的违约金127371.9元。五、驳回安溪宝龙置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按五、驳回安溪宝龙置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,263元，由安溪宝龙置业发展有限公司负担1,263元，由黄培英负担15,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  林清艺人民陪审员  林玉婷人民陪审员  林东宣二〇一七年八月三十日书 记 员  李裕鹏附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求……，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条第（三）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款……损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定的违约金……约定的违约金过分高于造成损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。