福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖民初字第3978号
原告厦门金廷投资有限公司，住所地福建省厦门市湖里区殿前街道兴湖路31号二楼之一，组织机构代码58788571-6。
法定代表人伍俊更，公司董事长。
委托代理人方周文，福建重宇合众律师事务所律师。
被告李廷昶，男，1983年11月28日出生，汉族，住福建省南安市。
被告厦门馨煊迪进出口贸易有限公司，住所地福建省厦门市湖里区殿前街道兴湖路31号第5层C区501室，组织机构代码05835181-5。
法定代表人李廷昶，公司总经理。
两被告共同委托代理人杨晓玲、张晓云，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
原告厦门金廷投资有限公司与被告李廷昶、厦门馨煊迪进出口贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月4日立案受理后，依法由审判�吴永福适用简易程序于2014年9月19日公开开庭进行了审理。原告厦门金廷投资有限公司的委托代理人方周文，被告李廷昶、厦门馨煊迪进出口贸易有限公司的共同委托代理人张晓云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告厦门金廷投资有限公司诉称，2012年10月26日，原告（甲方）与被告李廷昶（乙方）签订一份《房屋租赁合同》。合同第一条约定租赁房屋坐落于厦门市湖里区殿前街道兴湖路31号第五层C区501室，面积336.13平方米。第三条约定乙方租赁用途为注册公司办公之用，今后凡是与乙方有关联的公司均等同于乙方使用，一切责任由乙方承担，但只得作为办公所用，不得任意变更用途。第四条约定房屋租赁期自2012年10月26日至2016年10月25日。第五条约定2013年10月26日至2014年10月25日期间，租金单价为65.10元／平方米，每月租金计21882.06元。第六条约定租金支�方式为：1、按每叁个月为一期支付；2、……以后各期租金提前拾天支付，租赁期间租金自第贰年起每年递增5%。第八条约定物业管理费及其他杂费。租赁期间，乙方承担水、电、物业管理费等与乙方经营产生有关的直接费用。第十条约定原告应当于2012年10月26日前向乙方交付房屋。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告李廷昶使用，被告李廷昶随后将租赁房屋的地址向工商行政管理局登记注册为被告厦门馨煊迪进出口贸易有限公司的住所地，被告李廷昶为该公司的法定代表人。2013年11月26日至2014年2月25日期间，被告仅向原告交付租金30000元，尚有35646.18元未交付。此后，被告以各种理由拖欠租金。更为严重的是，被告于2014年4月16日将桌、椅等办公设施遗留在本案租赁的房屋之后不辞而别，撤离办公人员，至2014年5月31日租金均未支付，再拖欠2014年4月26日至2014�5月31日的租金计70022.59元。原告认为，被告自2013年11月26日起开始拖欠租金，并拖欠电费、空调费、物业管理费等，其行为已构成违约，应依据双方签订的租赁合同约定承担相应违约责任。被告李廷昶作为被告厦门馨煊迪进出口贸易有限公司法定代表人与原告签订《房屋租赁合同》，所租赁的房屋作为厦门馨煊迪进出口贸易有限公司办公之用，依照法律规定，企业法人应对它的法定代表人之行为承担民事责任。同时，被告李廷昶具有双重身份，对其个人违约行为也应承担相应的责任。为维护原告合法权益，原告请求法院判令：1、解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即将租赁房屋返还给原告并将被告公司注册地址从租赁房屋迁出；3、被告向原告支付房屋租金105668.77元，并按中国人民银行同期同类贷款利率四倍支付逾期付款违约金（其中，35646.19元�2013年11月26日起计算，70022.59元从2014年2月26日起计算，均计至判决确定的付款之日止，暂计至2014年5月31日9995.90元）；4、被告向原告支付电费、空调费、管理费及其他费用共计11218.12元（2014年3月12日起至2014年5月31日止）；5、被告承担本案诉讼费用。
被告李廷昶、厦门馨煊迪进出口贸易有限公司辩称，（一）被告李廷昶于2014年3月多次与原告负责人协商解除《房屋租赁合同》。双方经协商，口头答应解除合同，并共同寻找下一个承租人。2014年4月底，被告经原告同意搬出并归还房屋，《房屋租赁合同》实际已解除。被告系与原告交接后才将房屋归还原告，原告既是出租方，也负责办公楼的物业管理工作，如果没有经过原告的同意，被告是不可能顺利的将物品搬出。因此，原告主张被告将办公桌椅遗留在屋内，不辞而别，将租金计算至2014年5月31日是没有理由�，也不符合实际情况。（二）被告不存在欠付原告租金的情况，反而是原告应当补偿被告相应的装修款。被告于2012年10月26日向被告承租讼争场所作为办公使用，承租时原告的办公楼处于空壳的状态，后被告委托原告对办公室进行装修，办公室内的办公用品、地板线路、空调、消防设施等都是由被告自己添置的，装修花费了170000多元，原告仅使用1年多，房屋内的装修都是新的。因此，在被告提出解除合同时，原告提出将押金抵做3、4月的租金，还与被告协商将空调、沙发、消防设施等留在屋内给下一个承租人使用，并答应补偿被告装修费方面的损失，但原告过后并未如约将补偿款支付给被告。
经审理查明，厦门市湖里区兴湖路31号房产的登记权属人为厦门金鞍汽车有限公司。2012年4月26日，原告向厦门金鞍汽车有限公司承租了厦门市湖里区兴湖路31号房产�2012年10月26日，原告（甲方）与被告李廷昶（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，由乙方向甲方租赁厦门市湖里区兴湖路31号第五层C区501室房产，面积336.13平方米。合同第三条约定乙方租赁用途为注册公司办公之用，今后凡是与乙方有关联的公司均等同于乙方使用，一切责任由乙方承担，但只得作为办公所用，不得任意变更用途。合同第四条约定房屋租赁期自2012年10月26日至2016年10月25日。合同第五条约定2013年10月26日至2014年10月25日期间租金单价为65.10元／平方米，每月租金计21882.06元。合同第六条约定租金每3个月为一期，各期租金提前10天支付。合同第七条约定租赁押金41680元，由乙方在签署合同时支付给甲方，合同到期后结清所欠租金和其他杂费且公司注册地址迁出后将剩余押金返还给乙方。合同第八条约定乙方承担租金期间的水、电、物业管理费等与乙方经营�生有关的直接费用。合同第十一条约定租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方应结清各自应当承担的费用；乙方添置的新可移动物可由其自行收回，返还后对该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。合同第十六条约定双方任何一方违反本合同约定给对方造成损失的，应当赔付对方的损失。合同第十七条约定租赁期内，甲方需提前收回该房屋的应提前30日通知乙方，乙方需提前退租的应提前30日通知甲方。合同第十九条约定乙方逾期支付租金，每逾期一天需按应付租金的千分之十支付违约金，拖欠租金超过15天甲方有权解除合同，收回房屋，并不免除乙方的违约责任；甲方通知乙方解除合同3日后，房屋内遗留物品，视乙方放弃，甲方有权处置。合同第二十条约定乙方提前解除本合同，应提前30天书面通知甲方，租赁押金不予退还。合同第二十四条约定争议协商不成的，任一方有权向甲方所在地人民法院提起诉讼。合同还就双方的权利义务等事项做了约定。合同签订后，原、被告双方开始履行合同，原告依约将房屋交付给被告李廷昶使用。2012年12月6日，被告李廷昶作为被告厦门馨煊迪进出口贸易有限公司的法定代表人，将该公司的住所注册登记至上述租赁房屋。后因双方就租赁合同的解除，以及租金、电费、物业管理费等费用的支付发生争议，故原告诉至本院。
诉讼过程中，原告还提供两份缴费通知书，以此证明被告尚欠水费、电费、物业管理费等合计11218.12元。被告对该证据的真实性不予认可，并主张其已缴清相关费用。原告主张缴费通知书系物业公司出具，被告未缴纳，原告也未代缴。两被告提供一份《建筑装饰工程施工合同》和一份空调安装合同，以此证明被告�托原告对讼争租赁房屋进行装修并安装了空调。原告以《建筑装饰工程施工合同》没有提供原件为由对其真实性不予认可，并认为空调系被告委托他人安装，与本案没有关联。两被告还提供两张照片，以此证明被告与原告协商一致搬离讼争租赁房屋，原告将讼争租赁房屋出租他人的事实。原告对照片的真实性不予认可，但其主张被告于2014年5月份搬离租赁场所，其系2014年7月初才收回租赁场所。
以上事实，有原告提供的土地房屋权证、租赁合同、租赁合同变更协议、补充协议、私营公司基本信息、缴费通知单，被告提供的《建筑装饰工程施工合同》、空调安装合同、照片，以及当事人的庭审陈述为证。
本院认为，（一）《租赁合同》相对方的认定。原告与被告李廷昶签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政的强制性�定，应认定有效，双方应遵照履行。《租赁合同》第三条明确约定被告李廷昶租赁房屋的用途为注册公司办公之用，凡与被告李廷昶有关联的公司均等同于被告李廷昶使用，一切责任由被告李廷昶承担。被告厦门馨煊迪进出口贸易有限公司系被告李廷昶以讼争租赁房屋为住所注册成立的公司，故讼争《租赁合同》项下的权利义务应由被告李廷昶负担，原告请求被告厦门馨煊迪进出口贸易有限公司负担，本院不予支持。（二）《租赁合同》是否解除的认定。被告李廷昶辩称其系在与原告协商一致解除《租赁合同》后，于2014年4月搬离讼争租赁房屋。原告主张被告李廷昶系2014年5月31日搬离讼争租赁房屋，并于2014年7月初收回讼争租赁房屋。因两被告以实际搬离讼争租赁房屋，原告也实际收回了讼争租赁房屋，故双方的《租赁合同》于原告收回讼争租赁房屋时已解除，原告再请求解除《租赁合同》并返还讼争租赁房屋，本院不予支持。（三）是否拖欠租金及金额的认定。被告李廷昶辩称其系在与原告协商一致于2014年4月底解除《租赁合同》，并付清租金。但其未能提供证据予以证明，故对其关于合同的解除时间和租金已付清的抗辩，本院不予采纳。原告请求被告李廷昶支付2013年11月26日至2014年5月31日期间的租金差额（被告李廷昶已支付30000元）及支付按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算的违约金，不违反合同约定和法律规定，理由充分，本院予以支持。根据约定，租赁期自2012年10月26日开始，租金应每3个月提前10天支付。故其中2013年11月26日至2014年1月25日期间的租金差额21882.06＊2-30000=13764.12元应于2013年10月15日前支付，违约金应自2013年10月16日起算，原告请求该违约金自2013年11月26日起算，于法不悖，予以支持；2014年1月26日�2014年4月25日期间的租金21882.06＊3=65646.18元应于2014年1月15日前支付，违约金应自2014年1月16日起算，原告请求2014年1月26日至2014年2月25日期间的租金21882.06元的违约金自2013年11月26日起算，不予支持，请求2014年2月26日至2014年4月25日的租金21882.06＊2=43764.12元的违约金自2014年2月26日起算，于法不悖，予以支持；2014年4月26日至2014年5月31日期间的租金21882.06＋21882.06／30＊6≈26258.47元应于2014年4月15前支付，违约金应自2014年4月16日起算，原告请求该违约金自2014年2月26日起算，不予支持。以上租金合计13764.12＋65646.18＋26258.47=105668.77元。（四）水费、电费和物业管理费等费用的认定。原告称被告李廷昶拖欠2014年3月12日至2014年5月31日期间的水费、电费和物业管理费等费用合计11218.12元，但其又称其并未为被告李廷昶代缴纳，故其请求被告李廷昶向其支付该部分费用，于法无据，本�不予支持。（五）其他事项的认定。关于被告厦门馨煊迪进出口贸易有限公司的住所迁出讼争租赁房屋事宜，不属民事案件受理范围，本院不予审理。至于被告李廷昶辩称的原告承诺补偿其装修损失一事，以及押金已抵做2014年3月和4月的租金问题，因其未能提供证据予以证明，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告李廷昶应于本判决生效之日起十日内，向原告厦门金廷投资有限公司支付2013年11月26日至2014年5月31日期间的租金差额105668.77元，并支付按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算的违约金（其中，13764.12元的违约金自2013年11月26日起算，21882.06元的违约金自2014年1月16日起算，43764.12元的违约金自2014年2月26日起算，26258.47元的违约金自2014年4月16日起算）。
二、驳回原告厦门金廷投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1418元，由原告厦门金廷投资有限公司负担111元，被告李廷昶负担1307元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 吴永福
二〇一四年九月三十日
书记员 李林娴
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟�履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。