广东省佛山市三水区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0607民初4206号
原告：邓永开，男，汉族，1969年3月4日出生，住佛山市三水区，。
委托诉讼代理人：廖建起，广东信征律师事务所律师。
被告：佛山北大资源地产有限公司，住所地：佛山市三水区西南街道文锋西路55号博雅滨江花园3座5楼，统一社会信用代码：914406000812293677。
法定代表人：刘永杰。
委托诉讼代理人：陈灵芝，广东阐博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾庆鹏，广东阐博律师事务所律师。
原告邓永开诉被告佛山北大资源地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月28日立案受理后，依法由审判员黄凤腾适用简易程序于2016年12月8日、2016年12月27日公开开庭进行了审理。两次开庭时，原告邓永开的委托诉讼代理人廖建起、被告佛山北大资源地产有限公司的委托诉讼代理人陈灵芝、曾庆鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：一、被告赔偿原告逾期交房的违约金22386元（暂时从2016年7月1日计算至2016年10月18日），并从2016年10月19日起,每逾期一天赔偿原告203.51元违约金，直至实际交房日止；二、被告将天然气设施统一驳接口到厨房（不要通过客厅、房间或入户花园接入厨房）；三、被告铲除外墙的真石漆，使用优质外墙饰面砖对外墙砌块砌体；四、被告对一楼外墙铺大理石、一楼架空层铺瓷砖；五、被告更换户外窗户、对公共卫生间补漏；六、原、被告签订的《〈商品房买卖合同〉之补充协议》的以下条款无效：第四条第7点第（2）项“商品房存在不符合约定的其他情形的，买受人应当接收商品房（办理收楼手续），出卖人应当承担买卖合同约定的保修责任。买受人拒绝接收商品房（拒绝办理收楼手续）的，视为出卖人已按合同约定履行完毕商品房交付义务。”第四条第7点第（4）项“买受人非因商品房主体结构质量不合格或因严重质量问题致使买受人无法正常居住使用而拒绝接受商品房（拒绝办理收楼手续）的，出卖人不承担迟延交付商品房的违约责任。”七、诉讼费用由被告承担。
事实和理由：2015年6月3日，原、被告双方签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的佛山市三水区西南街道文锋西路55号博雅滨江花园17座1103号商品房，总金额1017548元。合同第八条约定被告应于2016年6月30日前将符合本合同约定的商品房交付原告，合同第九条约定：被告如果逾期交房不超过90日的，自本合同第八条约定的最后交房期限第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，如果原告要求继续履行合同的，自本合同第八条约定的最后交房期限第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金。合同附件三（装饰、设备标准）约定外墙砌块砌体，优质外墙饰面砖；天然气设施统一驳接口到厨房。直到起诉之日，被告仍未能将符合合同约定的商品房交付原告使用，主要存在以下问题：一、天然气设施没有驳接口到厨房，仅驳接到入户花园；二、外墙没有砌块砌体，使用优质外墙饰面砖，而是喷涂廉价不耐用的真石漆；三、一楼外墙没有铺大理石、一楼架空层没有铺瓷砖；四、公共卫生间漏水；五、户外窗户难开关。原告已积极采取向被告领导反映意见、向佛山市三水区国土城建和水务局信访、与被告召开协调会等措施，希望解决问题，但仍未果，为此，原告不得不向法院起诉，希望法院判决被告依约履行合同。其中要求被告将天然气设施统一驳接口到厨房，不要通过客厅、房间或入户花园接入厨房，因为通过这些位置接入厨房，天然气管道埋在地板砖下，不能定期检测检修，也不符合安装规范，在房屋七十年的使用期内，存在极大的安全隐患。况且，如果通过客厅、房间或入户花园接入厨房，违反《城镇燃气设计规范GB50028－2006》10.2.30的规定“燃气支管宜明设，燃气支管不宜穿过起居室（厅）”。
被告佛山北大资源地产有限公司辩称：答辩人认为被答辩人的全部诉讼请求均没有事实和法律依据，依法应予全部驳回，具体理由如下：
一、依合同约定，答辩人已依约完成竣工验收并通知收楼，因被答辩人自身原因不予办理收楼手续的，被答辩人不能主张逾期交房违约金。被答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》，其中第八条约定答辩人应在2016年6月30日前交付目标商品房，交付条件为“竣工验收合格”。第十一条第2款明确约定“买受人在收到出卖人收楼通知书（以寄出邮戳为准，买受人的通讯地址属于本省的寄出三天后视为到达，属于外省的寄出后七天视为到达）规定的期限内到出卖人指定的收楼地点办理收楼手续，如买受人未办理收楼手续，视作买受人已对该商品房进行了验收、接管……”。2016年6月22日，答辩人已按合同约定地址分别向被答辩人寄出《收楼通知书》，告知被答辩人可在2016年6月30日前办理收楼手续。故根据合同约定，答辩人已于2016年6月30日前交付所购房屋，因被答辩人自身原因迟延不予办理收楼手续的，其无权主张逾期交房违约金。
二、关于天然气设施室内管道安装问题，须被答辩人亲自报装并结合户内装修、厨房布局等因素确定安装方案，非被答辩人违约行为，被答辩人的主张不能成立。关于天然气设施安装问题，答辩人已先后与佛山市三水燃气有限公司签订了《管道燃气报装合同（新建住宅）》、与佛山市华燃能燃气工程有限公司签订了《燃气管道工程建设合同》（街道管、室内管）以及《博雅滨江花园一期燃气工程合同之补充协议》（厨房管），并支付了约定款项。交楼前，燃气管道室外部分早已安装完毕，未将燃气管道接驳进厨房，是由于现行燃气安装规范的要求，以及室内燃气管道安装需结合房屋的装修、厨房布局等因素，必须业主亲自进行报装并协商确认，燃气公司才进行安装。答辩人亦已与燃气公司确认过厨房的接口位置，履行了必要的义务。另，被答辩人提出天然气管道不能通过客厅、房间或入户花园，并认为该行为违反了《城镇燃气设计规范》没有任何合同和法律依据。首先，双方事先并未对此约定，双方买卖合同附件三对于天燃气设施标准为统一留驳接口到厨房，但没有明确禁止天然气管道通过客厅等，因此，被答辩人不应单方作出限制；其次，该《城镇燃气设计规范》10.2.30规定了“燃气支管宜明设。燃气支管不宜穿过起居室(厅)。敷设在起居室(厅)、走道内的燃气管道不宜有接头……”，该《规范》采用“不宜”而非“禁止”，则该规范系倡导性规范，并非禁止性规定，燃气公司可结合实际需要进行调整与改变，并在符合相关验收规范的前提下进行安装。况且该方案是由佛山市三水燃气有限公司安技部提出，并与佛山市华燃能燃气工程有限公司讨论确定，符合相关验收标准。且燃气表后部分的燃气管只是作为一个方案供业主参考，具体实施方案需业主报装后与燃气公司协商。故被答辩人以上主张不能成立。
三、要求铲除外墙的真石漆，更换优质外墙饰面砖没有任何事实依据。根据《商品房买卖合同》附件三的约定，外墙装修需使用优质饰面砖，这是被答辩人与答辩人针对其所购房屋的约定。实际上，博雅滨江花园17、18座三层以上（含三层）的外墙均是优质外墙饰面砖。涉案房屋所对应的外墙的装修材料均是采用优质饰面砖，并非真石漆，完全符合双方合同约定。被答辩人主张其外墙装修材料为真石漆，要求铲除与事实不符，其亦不能提供证据加以证明，故依法应予驳回。
四、被答辩人主张一楼外墙铺大理石、架空层铺瓷砖，并无合同依据。首先，一楼属于公共区域，对于该部分的外墙装修材料，双方之前并未有明确约定。其次，即使被答辩人认为合同附件三双方约定了外墙的交付标准，但是合同约定的交付标准为优质饰面砖，被答辩人要求铺大理石没有合同依据。且附件三中备注同时约定，答辩人可按实际需要以同等质素之建筑材料及设备代替。答辩人现在装饰外墙所用的真石漆，具有自重轻、无脱落安全风险等优点；价格上，真石漆的价格比外墙砖的价格高出20%以上（详见外墙单价分析预算书）。答辩人基于美观、绿色环保等有利于业主的角度出发，有权选择优质的建筑材料进行装饰，被答辩人要求答辩人对此进行更换的主张不能成立。
五、关于房间渗水、补漏、做滴水线、安装缺失窗户等问题。被答辩人提供的打印图片无法证明其诉请，应承担举证不能的不利后果。现涉案房屋均不存在渗、漏水等问题，答辩人提交照片、视频资料均显示被答辩人主张的情况均不存在，没有事实基础。答辩人交付的房屋均符合双方合同约定，请贵院依法予以驳回被答辩人的该请求。
六、原告诉请的《〈商品房买卖合同〉之补充协议》的以下条款无效：1、第四条第7点第（2）项、第四条第7点第（4）项是格式条款，但该条款没有加重原告的义务，请求法院依法予以驳回；2、第四条第7点第（4）项约定：“买受人非因商品房主体结构质量不合格或因严重质量问题致使买受人无法正常居住使用而拒绝接受商品房（拒绝办理收楼手续）的，出卖人不承担迟延交付商品房的违约责任”，原告没有证据予以证明涉案房屋存在任何质量问题，导致无法居住，反而，答辩人已经提供证据证明涉案房屋的现状，不存在任何质量问题。
综上，答辩人已严格履行合同约定义务，被答辩人的全部诉讼请求均不能成立，请贵院查明事实，依法予以驳回。另外，基于被答辩人的恶意诉讼行为造成答辩人的诉讼成本，答辩人将保留追究赔偿损失的权利。
经庭审调查，双方对下列事实不持异议，本院予以确认。原告与被告于2015年6月3日签订《商品房买卖合同》，双方约定，原告购买被告开发的位于佛山市三水区西南街道文锋西路55号博雅滨江花园17座1103号房屋，房屋价款为1017548元，原告已付清全部购房款。被告已于2016年6月29日办理了竣工验收备案手续，并于2016年6月30日前向原告送达收楼通知书。双方确认涉案楼房交付现状为：1、涉案房屋燃气管道接驳口在阳台，通至厨房需要通过客厅或者入户花园；2、涉案房屋的一楼架空层墙面使用涂料，未贴瓷砖；3、涉案楼房1、2层外墙使用真石漆。
本院认为，本案主要有以下争议焦点：
一、燃气管道的安装是否符合合同约定？双方在合同附件中约定，燃气管道应留驳接口到厨房。但经庭审查明，现有的燃气管道驳接口位置在阳台，与厨房存在较远距离，因此，本院认定，被告交付房屋的燃气管道驳接口位置，不符合合同约定。被告应按照合同第十四条约定承担“出卖人按实际延误时间以同期国家银行活期存款利率付给买受人利息”的违约责任，由于原告未提出此项诉讼请求，本案不予审理。至于原告提出不通过客厅、厨房、入户花园将天然气设施统一驳接口到厨房的诉讼请求，经本院向佛山市三水燃气有限公司调查，该公司认为：虽然理论上可行，但该方案在经济方面对用户来讲并非最佳选择，同时尚需被告开发商及物业公司容许用户户内燃气管道绕外墙进行敷设。鉴于原告本项诉请需征求所在楼房全体业主意见，由全体业主统一意见后决定，且部分业主已经按现有燃气管道设计进行装修，同时，燃气管道安装应由燃气安装施工单位根据房屋的具体结构以及专业技术在符合安全条件下进行施工，因此，对该项诉讼请求，本院不予支持。
二、关于涉案楼房三层以下的外墙使用真石漆，是否符合合同约定问题。虽然合同中约定楼房外墙应砌块砌体，优质外墙饰面砖，但双方在合同中约定“开发商保留一切权利，按实际需要以同等素质之建筑材料及设备代替上述所列各项”，且被告使用真石漆装饰外墙面并未减损外墙面的品质，也未损害原告的利益，同时，对外墙面现有状况之改变，应征求全体业主意见，因此，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
三、楼房的一楼架空层墙面应否装大理石、架空层应否贴瓷片的问题。从涉案房屋一楼墙面的现状看，由于未贴瓷片，己经存在渗水以及脱落现象，既与整栋楼房的装饰不协调，也有损舒适美观的居住环境，不符合原告购买房屋的合同目的，本院综合上述情节认定，被告现有的一楼架空层内墙面装饰标准不符合合同约定，被告应当按照通常标准使用优质瓷砖；同时，由于该项诉请属于有益于涉案楼房全体业主的事项，无需征求其他业主意见，对原告的该项诉讼请求，酌情予以支持。
四、关于被告是否存在逾期交付房屋的违约问题？根据被告提供的竣工验收备案表，涉案楼房己在合同约定的交付日期前竣工验收合格，符合了合同约定的交付条件，并履行了通知收楼义务。至于原告提出的《补充协议》有关“商品房存在不符合约定的其他情形的，买受人应当接收商品房（办理收楼手续），出卖人应当承担买卖合同约定的保修责任。买受人拒绝接收商品房（拒绝办理收楼手续）的，视为出卖人已按合同约定履行完毕商品房交付义务”、“买受人非因商品房主体结构质量不合格或因严重质量问题致使买受人无法正常居住使用而拒绝接受商品房（拒绝办理收楼手续）的，出卖人不承担迟延交付商品房的违约责任”的约定属于格式条款，应属无效的请求，因上述约定，符合法律规定，并未损害原告利益，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。因此，被告并不存在逾期交楼的违约行为，原告诉请被告赔偿原告逾期交房的违约金22386元，本院不予支持。原告在庭审后提出撤回要求被告履行有关房屋质量保修义务的诉讼请求，属于当事人权利处分，本院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告佛山北大资源地产有限公司在本判决生效之日起九十日内对佛山市三水区西南街道文锋西路55号博雅滨江花园17座一楼架空层内墙面踢脚线以上2米高度使用优质瓷砖重新装饰；
二、驳回原告邓永开的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取即180元，由被告佛山北大资源地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 黄凤腾
二〇一七年二月二十日
书记员 莫柳君