山东省枣庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）枣民五终字第278号
上诉人（原审原告）：张改英。
委托代理人：刘新，山东薛国律师事务所律师。
委托代理人：牛爱芹，山东薛国律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：三托集团有限公司。地址：枣庄市高新区燕山北路***号世纪花园东门南100米。
法定代表人：丁延栋，总经理。
委托代理人：赵长森，山东长明阳律师事务所律师。
委托代理人：张守艳，山东长明阳律师事务所律师。
上诉人张改英因与被上诉人三托集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服枣庄市薛城区人民法院（2014）薛民初字第1168号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年4月4日，原告张改英与被告三托公司签订《商品房买卖合同》，双方约定：原告购买被告开发的位于枣庄市高新区天安二路西侧世纪尚品第3幢14层03号房屋一套；该商品房建筑面积为120.38平方米，该商品房单价为每平方米2600元，按建筑面积计算总金额为312988元；被告应在2010年5月16日前将符合约定条件的商品房交付给原告使用，被告未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后且买受人继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2.5的违约金。合同还约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金等内容。2010年4月5日，原告向被告缴纳配套费18057元。合同签订后，原告向被告交付了房价款312988元，被告于2010年12月3日向原告出具购房发票；2010年5月16日前，被告将诉争房屋交付予原告使用至今。截至庭审，被告未提供诉争房屋竣工验收合格的相关证明；被告也未在房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。另查明，被告以出让方式取得坐落于枣庄市高新区天安二路西侧地号为07-01-198号国有土地使用权，并先后取得了在上述地块上的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。
原审法院认为：案件的争议焦点有以下三点：一、原告缴纳的配套费是否属于房屋总价款；二、被告是否承担逾期交房违约金；三、被告是否承担延期办理房产权属证书违约金。
关于争议焦点一，原、被告之间签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，本院对该合同的效力予以认定。合同第三条中约定诉争商品房建筑面积为120.38平方米，合同第六条约定诉争商品房价款按建筑面积计算，单价为2600元，总金额为312988元。合同中约定的房屋价款并未包含配套费用，根据相关法律规定，原告关于其缴纳的配套费属于房屋总价款的主张，无事实和法律依据，本院依法不予支持。
关于争议焦点二，原告认为被告未能提供该房质量验收合格的证明，被告交付未经质量验收合格的房屋，违反法律的禁止性规定，应认定交房行为无效；本院认为，本案中，被告已将诉争商品房转移给原告使用的行为虽然违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的禁止性规定，但有关商品房交付使用条件的法律规定为管理性的禁止性规范，被告交付商品房的行为应为有效的交付使用；关于原告主张被告交付的房屋不符合商品房买卖合同的有关约定，被告应根据合同第11条约定承担违约责任，本院认为，原告接收的房屋虽未经竣工验收合格，但其实际接收的行为，应视为对房屋交付条件与被告达成了变更的意思表示，且该变更行为并未对原告造成损失，因此，原告在实际接收被告交付房屋时即视为被告已将交付房屋的合同义务履行完毕，故原告主张的逾期交房违约金的诉请于法无据，对此本院不予支持。关于争议焦点三，根据《商品房买卖合同》第17条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。被告虽辩称造成迟延办证是政府行政机关的责任，而非被告的责任，但未提供充足有效的证据予以证明，且被告未在规定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的事实客观存在，故原告要求被告支付逾期办证违约金的主张本院予以支持；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本院认为，原告虽主张其存在客观损失，但未提交充足有效的证据证明其产生了实际损失且损失数额难以确认，故原告请求调整该项违约金标准至按日万分之二点五的主张无事实依据，本院不予支持，违约金的数额按约定的标准计算。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告三托集团有限公司支付原告张改英延期办理房产权属证书的违约金312.99元，于判决生效后十日内付清；二、驳回原告张改英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，由被告三托集团有限公司负担，于判决生效后七日内交纳。
上诉人张改英不服一审判决，上诉称：一、上诉人交纳的购房配套费用18057元，该款性质属于购房款，应计入购房款总额，作为计算违约金的基数。二、被上诉人交付的房屋不符合《商品房买卖合同》第10条约定的交付条件，被上诉人应自2010年5月17起，按照《商品房买卖合同》第11条约定按日计算向上诉人支付已付房价款万分之2.5的违约金。三、关于迟延办理房产证的违约责任。现因被上诉人的责任，上诉人至今不能取得房产证，双方亦未约定违约金数额，且上诉人损失数额难以确定，上诉人有权要求被上诉人按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金。
被上诉人三托集团有限公司答辩称：一审认定的购房款数额正确，被上诉人交付房屋符合条件，且关于被上诉人交付的未经质量验收合格的房屋交付给上诉人上诉请求超出一审请求的范围；涉案世纪尚品小区持延办证的责任不在被上诉人，是政府政策不当造成的。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：根据上诉人张改英与被上诉人三托集团有限公司签订的《商品房买卖合同》合同的约定，涉案商品房建筑面积为120.38平方米，单价为2600元，总金额为312988元。上诉人已经足额交付了房款，且由被上诉人向上诉人出具了发票。对于上诉人另行向被上诉人关于其缴纳的18057元购房配套费用，因双方合同中未做约定，现上诉人要求计入房屋总价款，依据不足，依法不予支持。上诉人可另行主张相关权利。
上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》第11条中约定了出卖人逾期交房的违约责任。根据法院查明的事实，被上诉人在双方约定的2010年5月16日前已经将涉案房屋交付给上诉人，不存在逾期交房的违约行为，故上诉人按照该条合同约定要求被上诉人按日支付已付房价款万分之2.5的违约金的主张，缺乏依据，本院依法不予支持。
上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》第17条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。即双方当事人对涉案房屋迟延办证的处理方式约定了退房退款赔偿损失和不退房追究违约责任两种方式。现因被上诉人的原因，上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书，且上诉人不退房，故原审法院根据双方的约定判决被上诉人按已付房价款的0.1%向上诉人支付违约金，并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1550元，由上诉人张改英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹 枫
审 判 员 朱海燕
代理审判员 刘彦彦
二〇一五年六月三十日
书 记 员 吴 凡