江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏08民终289号
上诉人（原审被告）高红梅，个体户。
委托代理人田竹、徐建强，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）李加伦，个体户。
委托代理人孙开建、杜姗姗（实习），江苏淮海潮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）宋秀丽，个体户。
委托代理人张滨，上海睿信律师事务所律师。
原审第三人李宁，公务员。
委托代理人潘东升，江苏知缘律师事务所律师。
上诉人高红梅、李加伦与被上诉人宋秀丽、原审第三人李宁租赁合同纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2015年12月15日作出（2014）河新民初字第0426号民事判决。上诉人高红梅、李加伦对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2016年1月26日立案受理后，依法组成合议庭于2016年2月23日公开开庭审理了本案。上诉人高红梅及其委托代理人田竹、徐建强，上诉人李加伦及其委托代理人孙开建、杜姗姗，被上诉人宋秀丽的委托代理人张滨，原审第三人李宁的委托代理人潘东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2011年6月29日，淮安茂华置业有限公司与承租方为“李宁”的签订一份《淮安茂华国际汇万泰街商铺租赁合同》和《合同补充协议》，约定：商铺位于淮安市茂华国际汇万泰商业街S04号，商铺面积为242.27平方米，租期为2011年7月1日至2018年6月30日，乙方不得转租、委任或特许第三方经营和管理该商铺。被告高红梅在该合同上签字，第三人李宁否认其在上述文件中签字。2013年6月25日，淮安市房屋权属登记与交易管理中心颁发给第三人李加伦该商铺的房屋所有权证。2013年5月13日，淮安茂华置业有限公司通知第三人李宁，已于2012年将该商铺出售给第三人李加伦，《淮安茂华国际汇万泰街商铺租赁合同》对新的房屋所有人和你继续有效，自2012年10月1日起租金需交给房屋新的所有人李加伦。在该通知上，被告高红梅签字确认，第三人李宁未签字。2014年3月25日，原告宋秀丽（乙方）与被告高红梅（甲方）签订《美容院转让协议书》，丙方为淮安茂华置业有限公司，约定：“一、甲方同意将自己位于南昌路茂华国际汇S04号的门面转让给乙方使用，租赁面积为277.27平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。二、丙方与甲方已签订了租赁合同，租期到2018年6月30日止，月租金为12478元人民币，甲方剩余租期为39月，乙方转租期自2014年4月1日起至2018年6月30日止。甲方在本房屋租赁期结束前4个月协助乙方办理该房屋续租事宜，并无条件同意将该商铺承租人更名为乙方。三、本店铺转让费总计为685000元由乙方支付给甲方。乙方于本合同签订之日向甲方支付转让费共计人民币335000元，于2015年1月30日支付转让费30万元，于2015年9月30日付清转让费5万元，上述费用已包括该店铺装修、装饰、设备（详见物品清单）、产品及会员剩余护理项目（详见客户档案，悉数由乙方承受，不另计价）相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。…六、转让后门面现有的装修、装饰、设备、产品全部归乙方所有；同时，乙方负责承担甲方店内现有会员的所有护理项目；租赁期满后房屋装修等不动产归丙方所有，营业设备（详见物品清单）等动产归乙方（动产与不动产的划分按原有租赁合同执行）。乙方在接收该门面后，有权根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下进行装修。七、该美容院的营业执照已由甲方办理，经营范围已定，租赁期限内甲方协助乙方变更营业执照、税务登记等相关手续，但是相关费用由乙方承担。乙方接手经营前该店铺所欠租金、水电煤费用由甲方负责偿还，与乙方无关。八、乙方接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。九、违约责任：（1）甲方保证该门面有合法承租权，应该按时交付门面，逾期每天按1%的标准向乙方支付违约金，超过7天乙方有权解除合同；（2）乙方应该按时接收门面及按合同约定支付转让费及租金，逾期每天按1%标准向甲方支付违约金，超过7天甲方有权解除合同”。同日，被告高红梅将美容院交付给原告宋秀丽使用，合同签订后，原告宋秀丽给付被告高红梅转让费325000元，支付房租49912元。由于被告高红梅未能按时支付给房屋所有人即第三人李加伦房租，致使第三人李加伦委托律师于2014年8月8日向李宁发出律师函，称因所欠房租已达24万元左右，并发现擅自转租他人使用，要求其于2014年8月15日之前将所欠房租支付李加伦，否则于2014年8月16日解除租赁合同。并也将该律师函向原告宋秀丽送达。2014年10月25日，该美容院停止经营。2014年11月10日原告宋秀丽向被告高红梅发出告知函，要求被告高红梅履行房屋交接手续。2014年12月1日、3日、5日，被告高红梅通过李宁支付第三人李加伦租金23万元。因被告高红梅拒绝接受房屋，原告宋秀丽于2015年3月将房屋钥匙提存至原审法院，2015年3月13日第三人李加伦领取了该房屋钥匙。2015年4月12日，江苏卓越建设项目管理有限公司作出苏卓越鉴（2015）003号司法鉴定意见书，对淮安市清河区茂华国际汇S04号门面的装修价值进行鉴定，鉴定工程造价为374283.02元。被告高红梅、案外人叶伟（甲方）与第三人李宁（乙方）签订协议，协议载明：“甲方与乙方于2011年7月1日起至2018年6月30日共同租用茂华商业街S04商铺共计242.27平方米，每平方米租金为45元／月。甲方租用207.27平米（时间2011年7月1日至今），乙方租用35平米（2011年7月至2012年12月）。从2013年1月起，茂华商业街S04商铺共计242.27平米全部由甲方租用，如下条款：1、2011年8月起至2012年12月共计17个月物管费：……”。
原审原告宋秀丽诉称，2014年3月25日，原告与被告高红梅签订《美容院转让协议书》，约定被告高红梅将位于淮安市清河区茂华国际汇S04号门面的风尚美容会馆转让与原告，转租期从2014年4月1日至2018年6月30日止，原告需支付被告高红梅转让费685000元，协议签订后，原告向被告高红梅支付转让费325000元，房租费49912元，并对房屋重新进行了装璜、装饰。2014年8月，原告获悉，该房屋的产权人为第三人李加伦，被告高红梅一直拖欠房租，2014年8月16日，李加伦已经解除了该房屋租赁关系，要求收回该房屋。原告认为与被告高红梅的租赁协议客观上已无法履行，请求判决解除原告与被告签订的《美容院转让协议书》，被告高红梅返还转让费325000元，赔偿各项损失457745元。
原审被告高红梅辩称，实行与第三人李加伦之间的租金问题在协商解决中，但不影响原告宋秀丽对该房屋的正常使用，其要求解除转租协议无事实和法律依据，被告收取的费用包括店铺的装修、设备和相关产品，如果要求解除转让协议，返还转让费，应该按约恢复转让时的房屋状态并将设备和产品返还给被告，原告宋秀丽要求赔偿损失无事实和法律依据。
原审第三人李加伦述称，涉案商铺系淮安茂华置业有限公司开发建设，并与第三人李宁签订租赁合同，后该商铺转让给第三人李加伦，淮安茂华置业有限公司通知了第三人李宁，并要求李宁从2012年10月1日将租金支付给第三人李加伦，但第三人李宁未向第三人李加伦支付租金，第三人李加伦向第三人李宁发出书面通知，解除了双方租赁关系。被告高红梅不是涉案商铺的承租人，其转租时也未经过第三人李加伦的同意，故原告宋秀丽主张的各项诉讼请求与第三人李加伦无关。
原审第三人李宁述称，第三人李宁没有与淮安茂华置业有限公司签订过租赁合同，也不是涉案商铺的实际承租人，该纠纷与第三人李宁无关。
原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告宋秀丽与被告高红梅签订《美容院转让协议书》，该转让协议包含房屋租赁合同和买卖合同两个部分。由于被告高红梅未能按时支付给房屋所有人即第三人李加伦房租，致使第三人李加伦向原告宋秀丽主张权利。被告高红梅构成违约，致使无法实现合同目的，故原告宋秀丽要求解除与被告高红梅的转让协议，符合法律规定，予以支持。关于原告宋秀丽要求被告高红梅返还转让费325000元。对此，原告宋秀丽与被告高红梅签订的转让协议，约定转让费685000元，该转让费包括房屋的装潢、美容产品、美容设备等，但原、被告双方未能就各部分所占份额及实际履行情况提供证据，故原告宋秀丽要求返还转让费，证据不足，不予支持。关于原告宋秀丽主张要求被告高红梅赔偿各项损失457745元，即装潢残值444718元，服务费用13027元。对此，原告宋秀丽与被告高红梅签订转让协议后，对房屋进行了重新装修，经鉴定，装修价值374283.02元，但原告宋秀丽已使用一段时间，原审酌情确定现装修价值为32万元，考虑到该房屋已被第三人李加伦收回，第三人李加伦实际取得较大利益，酌情确定第三人李加伦补偿原告宋秀丽12万元。由于被告高红梅构成违约，被告高红梅赔偿原告宋秀丽2万元，扣除原告宋秀丽自2014年4月1日起至房屋钥匙提存至原审法院后交付第三人李加伦时止尚欠被告高红梅房租92337元，应支付原告宋秀丽107663元。原告宋秀丽主张服务费，无证据证明，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百三十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，判决：一、解除原告宋秀丽与被告高红梅签订的《美容院转让协议书》。二、被告高红梅于本判决生效后一个月内赔偿原告宋秀丽107663元。三、第三人李加伦于本判决生效后一个月内补偿原告宋秀丽12万元。四、驳回原告宋秀丽其他诉讼请求。案件受理费8167元，由原告宋秀丽负担3453元，被告高红梅负担4714元。
上诉人高红梅不服一审判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人宋秀丽在合同履行期间，未缴纳2015年7月之后的租金，存在违约情形，原审未予认定；2、上诉人与被上诉人宋秀丽签订的转让协议约定上诉人迟延交房才承担违约责任，原审认定上诉人构成违约无事实根据；3、原审以提存为由，将涉案房屋交付原审第三人李加伦，不符合法律上提存的规定；4、认定被上诉人宋秀丽装潢37万元不符合客观事实；5、原审法院处理的是美容院转租纠纷，但在上诉人与李加伦未就其之间的租赁合同提出诉讼的情况下判令解除租赁关系不当；6、原审诉讼费分担错误。综上，一审认定事实和适用法律错误，请求二审依法判决。
被上诉人宋秀丽辩称：1、上诉人高红梅说我方存在欠付租金的违约行为与本案原审及再审合同解除并要求赔偿的诉请无关，此外，宋秀丽并未欠付上诉人任何租金，原审法院清楚查明了，是因为上诉人欠付房东租金长达2年之久，并在欺骗我方的情况下，将房屋转租给我方，以致房东将原租金合同解除迫使我方无法经营，引发本案的纠纷，上诉人所称我方欠付的租金无法成立。2、一审中，我方主张解除转租合同的诉求是有法律依据的，本案是由于上诉人的违约行为，依照转租协议第九条，即本案上诉人所称合同解除不当，但协议第九条明确约定上诉人应当保证该房屋有合法承租权，原审查明房屋已经于2014.8.8日发函给我方，通知解除其与上诉人的租赁合同，也就是上诉人丧失该房屋的合法承租权。参照原审租户合同约定的，合同解除的当日，必须将房屋交还，因此在上诉人没有合法承租权的情况下，导致了本合同的无法履行，该房东多次上店铺找我方，导致我方无法正常经营，宋已经将该房屋的转租款交换给上诉人。但上诉人并未将该笔款项支付给房东，从而引发诉讼。我方解除转租合同是有法律依据和双方约定为依据。3、上诉人所称我方将钥匙提存不符合规定，但法律并未禁止，不能将房屋钥匙提存至法院。我方在起诉至法院时，通知上诉人接收房屋，但上诉人予以拒绝，我方才将钥匙提存法院。4、一审法院已经进行了司法鉴定，确认了装潢款37万元，上诉人并未提出重新鉴定或当庭提出异议，应当确认该装修款项的金额。实际上的损失远不止37万元。5、一审程序合法，上诉人所称一审间接确认了其与李加伦之间解除了租赁关系，解除原租赁合同是房东与上诉人之间的合同关系，与我方无关。本案解决的是上诉人与我方因违约导致的无法履行的诉争，上诉人与房东的租金关系，他们可以另案处理，原审法院并未对此予以禁止。在我方起诉后，已经通知上诉人接收房屋，但上诉人予以拒绝，也未见上诉人对我方解除合同的主张提出异议。
原审第三人李加伦述称：1、涉案房屋是原茂华公司与李宁签订的，被上诉人李加伦是通过转让方式取得的该房屋租赁权，但李宁并未全额支付租金。被上诉人李加伦并不清楚宋秀丽与高红梅的转租行为，但是没有任何人向被上诉人李加伦缴纳过租金，宋秀丽私下找过被上诉人李加伦，让被上诉人李加伦缓半年房租，但被上诉人李加伦未同意。转租合同是在高红梅与宋秀丽之间发生的，是否违约及违约责任的认定与被上诉人李加伦无关。2、2015年3月13日，被上诉人李加伦从一审法院取回钥匙后，多次发通知给宋秀丽与高红梅要求将有关物品予以搬离。他们并表达了对被上诉人李加伦的歉意，该行为明确表示了，不再履行涉案的租赁合同，因此造成损失的责任应由宋秀丽与高红梅承担，与被上诉人李加伦无关。
原审第三人李宁述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确。
上诉人李加伦不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审中，被上诉人宋秀丽将上诉人李加伦列为第三人只是为查清事实，并未要求承担责任。且根据合同相对性原则，承担责任只能是宋秀丽与高红梅；2、上诉人通过一审法院接受涉案房屋后，将该房屋出租他人经营饭店，原装潢设计不符合饭店经营要求，承租人对该房屋进行了拆除和重新装修，原装潢无价值可言，上诉人并未受益。相反，上诉人还损失了几个月的租金，是本案的受害方。一审判决错误，请求二审改判上诉人不承担本案的补偿责任。
被上诉人宋秀丽辩称：1、装修款经鉴定为37万元，已经全部被上诉人李加伦接受，至于其是否将设备等另行转租与被上诉人宋秀丽无关；2、被上诉人宋秀丽虽然在一审中未要求上诉人李加伦承担责任，但在法院查明事实的情况下，有权利要求与被告同列的第三人承担相应的责任；3、上诉人李加伦在本案中存在过错，在上诉人高红梅欠租2年的时间内，没有催要，导致被上诉人宋秀丽的损失，李加伦应当对被上诉人宋秀丽的损失予以补偿。
上诉人高红梅辩称：1、上诉人李加伦接收房屋没有法律依据；2、一审法院判决李加伦承担责任于法无据。
原审第三人李宁述称，一审查明涉案的补充合同及协议均不是李宁本人所签，也不是涉案房屋的实际使用人，原审判决正确。
经审查，原审认定事实无误，本院予以确认。
本案争议焦点：1、导致本案租赁合同不能履行的原因及责任如何认定；2、本案租赁合同应否解除；3、本案租赁合同损失数额如何认定与分担；4、一审判决是否超过了当事人的诉求，即李加伦是否应当承担责任。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案上诉人高红梅实际承租了淮安茂华置业有限公司的淮安茂华国际汇万泰街商铺，因淮安茂华置业有限公司在2012年将该商铺出售给上诉人李加伦，上诉人高红梅在收到该商铺出售通知单上签字确认，上诉人高红梅应向上诉人李加伦支付租金。嗣后，上诉人高红梅又将涉案房屋租赁给被上诉人宋秀丽，并签订了《美容院转让协议书》。由于高红梅未能按时支付给房屋所有人李加伦房租，上诉人李加伦便向被上诉人宋秀丽主张权利，致使被上诉人宋秀丽合同目的无法实现，对此，上诉人高红梅应承担提前解除租赁合同的违约责任。鉴于上诉人李加伦也已实际收回涉案房屋并另出租他人，被上诉人宋秀丽要求解除与上诉人高红梅的转让协议，符合法律规定。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案被上诉人宋秀丽与上诉人高红梅签订转让协议后，被上诉人宋秀丽依据合同约定对涉案房屋进行了重新装修，经鉴定，装修价值374283.02元，原审法院根据被上诉人宋秀丽已使用一段时间，酌定现装修价值为32万元，上诉人高红梅提出装潢价值37万元不符合客观事实，但对其主张又不能提供证据加以证明，故原审酌定的数额并无不当。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，人民法院应予支持。本案上诉人高红梅与被上诉人宋秀丽在合同中未对合同解除时形成附合的装饰装修物如何处理作约定，由于上诉人高红梅违约导致合同解除，对租赁期内装饰装修残值损失应承担赔偿责任。上诉人李加伦在本案中，无论在与上诉人高红梅存在的租赁关系中，或上诉人高红梅与被上诉人宋秀丽在合同履行中，均不存在违约及其他过错，对上诉人高红梅违约致与被上诉人宋秀丽合同解除不应承担任何责任，且法律亦未规定上述情形的补偿责任。原审法院判决上诉人李加伦实际取得较大利益，酌定补偿被上诉人宋秀丽12万元，无法律依据。上诉人李加伦的上诉请求符合法律规定，本院应予支持。上诉人高红梅的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持淮安市清河区人民法院（2014）河新民初字第0426号民事判决第一项、第二项、第四项及案件受理费的决定；
二、撤销淮安市清河区人民法院（2014）河新民初字第0426号民事判决的第三项；
三、上诉人高红梅于本判决生效后一个月内赔偿被上诉人宋秀丽12万元。
上诉人高红梅交纳的上诉案件受理费1167元，上诉人李加伦交纳的上诉案件受理费2700元，合计3867元，由上诉人高红梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 孙 洁
审判员 赵骏飞
二〇一六年四月十五日
书记员 王 姝