河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终3922号
上诉人(原审原告)：高玉枝，女，1938年4月10日出生，汉族。
委托诉讼代理人：黄辉，系高玉枝之子。
委托诉讼代理人：宋春燕，系高玉枝儿媳。
被上诉人(原审被告)：苗建生，男，1953年8月21日出生，汉族。
委托诉讼代理人：张雁群，河南正方圆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：苗炎，女，1955年6月30日出生，汉族。
委托诉讼代理人：张雁群，河南正方圆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：苗芊，男，1976年3月21日出生，汉族。
委托诉讼代理人：张雁群，河南正方圆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：苗萌，男，1975年9月9日出生，汉族。
委托诉讼代理人：周锐博，河南法学汇信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：申培，河南法学汇信律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：苗盛，女，1953年3月6日出生，汉族。
委托诉讼代理人：周锐博，河南法学汇信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：申培，河南法学汇信律师事务所实习律师。
上诉人高玉枝因与被上诉人苗建生、苗炎、苗芊、苗萌、苗盛物权纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初4071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高玉枝及其委托诉讼代理人黄辉、宋春燕，被上诉人苗建生、苗炎、苗芊的共同委托诉讼代理人张雁群，被上诉人苗盛及其委托诉讼代理人周锐博、申培，被上诉人苗萌的委托诉讼代理人周锐博、申培到庭接受了询问。本案现已审理终结。
高玉枝上诉请求：1.依法撤销河南省郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初4071号民事判决，依法改判确认《购房约定书》合法有效并确认高玉枝享有合同权利。2.本案诉讼费用由苗建生、苗炎、苗芊、苗盛、苗萌承担。事实和理由：1.一审法院认定高玉枝与苗青签订的并经律师见证的《购房约定书》无效，无事实和法律依据，是错误的认定。结合本案的《购房约定书》来看，合同内容完全是当事人的合法、真实意思表示，应是合法有效的。2.一审法院：“涉案房屋没有签订合同、没有备案、没有登记，苗青未取得涉案房屋的所有权，因此无权处分房屋。《购房约定书》中处分涉案房屋的行为系赠与行为，依照相关法律规定，苗青的赠与行为未发生法律效力”的认定是错误的。一审法院的审理中已经查明，苗青作为一名副厅级离休老干部，经领导批示具有了购买啟福尚都小区的资格，苗青具有购买房屋的权利，苗青对此有自主支配的权利。《购房约定书》就是对该项权利的自主支配，且苗青与高玉枝是夫妻关系，该权利的支配内容和方式，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。一审中，高玉枝已提交证据，证明啟福尚都小区的房屋为商品房，一审法院认定该房屋的出售价格低于商品房的市场价格无事实依据。3.高玉枝提交的邮政银行出具的证据已经充分证明，第一期40万元的购房款是黄辉直接以现金的方式存入了大中置业公司的账户中，没有汇入苗青账户。一审法院以苗青的退休工资高，在2013年购房期间，苗青的账户多次取款为由，认定高玉枝和苗青共同存款中的一部分支付了购房款，无事实依据。一审中高玉枝所举证据完全可以证明是高玉枝委托其儿子黄辉交付购房款。综上所述，《购房约定书》是苗青在自愿的情况之下与妻子高玉枝签订的关于自己购房权利安排的真实意愿表达，内容没有违反法律的强制性规定，依法应认定其效力。高玉枝已经全部缴纳了购房款和车位款，所有手续都是高玉枝委托其儿子黄辉办理的，
苗萌辩称：1.苗青与高玉枝签订的《购房约定书》无效，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。高玉枝申请确权的房屋，并非普通商品房，该房屋具有极强的人身属性和特定性，高玉枝不具有购房资格，购房权利与资格也属于法律规定的不能转让的事项，该约定的内容违反法律法规的强制性规定，应属无效。2.苗青未取得涉案房屋的所有权，苗青的赠与行为不发生法律效力。3.高玉枝未按照《购房约定书》内容履行，该约定书自始不发生法律效力。约定书是附条件的约定，生效的前提是高玉枝单独筹款，但实际履行过程中，高玉枝不但使用了夫妻共同财产，也使用了苗青的个人财产，也就是所附的条件不成就，该约定书未生效。4.涉案房屋是夫妻共同财产，苗青在购房时存在大量出资，高玉枝上诉请求与事实不符。高玉枝与苗青20**年登记结婚，苗青于2015年3月去世，婚姻关系存续期间为11年。在婚姻关系存续期间，苗青的银行卡、身份证、银行储蓄定期存单等都由高玉枝掌管，苗青对于自己的财产处于失控状态。高玉枝无法举证支付购房款，但苗建生、苗炎、苗芊、苗盛、苗萌依据苗青、高玉枝的银行流水，可以明确举证苗青、高玉枝在购房期间支付有购房款，该房屋是夫妻共同财产。5.苗青为购房保证金的交款人，根据高玉枝提供的邮政储蓄银行现金交款单据显示：第一次交款40万元是通过苗青户名向大中置业指定账户现金交款，约定书在此款交付三个半月后签订。第二次交款23万元也是通过苗青户名向大中置业现金交款，两次交款是黄辉办理，黄辉按银行的规定出示苗青的身份证件为苗青办理了现金交款手续。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，高玉枝的上诉请求不能成立。
苗盛辩称：1.《购房约定书》的目的是对购买的房屋产权进行约定，而不是将购房资格权利一次性转让（安排）给高玉枝。对产权最终归高玉枝所有附加了高玉枝筹钱购买、苗青不出钱的条件，这也是苗青的真实意愿。2.涉案房屋不是普通商品房，其出售价低于市场价的事实认定依据充分。3.苗青为购房保证金的交款人，根据高玉枝提供的邮政储蓄银行现金交款单据显示：第一次交款40万元是通过苗青户名向大中置业指定账户现金交款，约定书在此款交付三个半月后签订。第二次交款23万元也是通过苗青户名向大中置业现金交款，两次交款是黄辉办理，黄辉按银行的规定出示苗青的身份证件为苗青办理了现金交款手续。4.高玉枝并未履行约定书的约定，高玉枝用夫妻共同存款支付购房款，苗青一概不知情。
苗建生、苗炎、苗芊辩称：同意苗萌答辩意见。本案不适用婚姻法第19条，不存在夫妻一方把全部财产约定给另一方的形式。本案案由为物权纠纷，应适用物权法，苗青至今未取得房屋所有权，因此也不存在后续处分行为，一审判决正确。应予维持。
高玉枝向一审法院起诉请求：1、判令《购房约定书》合法有效，高玉枝享有合同权利；2、本案诉讼费由苗建生、苗炎、苗芊、苗盛、苗萌承担
一审法院认定事实：高玉枝和苗青于2004年4月8日在郑州市中原区民政局登记结婚，两人均属再婚，婚后未生育子女。苗盛、苗建生、苗炎、苗芊、苗萌系苗青与前妻生育的子女。苗青系（副厅级）离休干部异地安置，郑州市委没有按他们的级别住房标准进行安置。2011年6月、10月苗青和另一老干部给市委领导写信，提出按离休时的职级待遇解决住房问题。经市委领导批示，最终的解决方案是：苗青享受同等级别、同等待遇的购房政策和标准，在啟福尚都小区购买住房。本案涉及的房屋并非普通的商品房，该房屋的出售价格低于商品房的市场价格，该房屋必须具有副厅级以上的职级待遇的特定对象才有资格购买。2012年5月31日，高玉枝的儿子黄辉向郑州大中置业有限公司指定账户支付第一批“认购保证金”40万元汇入苗青账户，之后黄辉又根据郑州大中置业有限公司的通知陆续以苗青的名义交付了剩余的认购房屋保证金23万和中原区啟福尚都小区D区3号楼1单元C045、C046号地下车位的认购款16万元。所购房屋具体坐落位置的选择确认以及车位的出资和选择确认均是以苗青的名义进行。2012年9月13日和14日，高玉枝和苗青签订了《购房约定书》一份，内容为：关于啟福尚都小区购商品房一事，经我和老伴高玉枝协商约定如下：由高玉枝筹款购买，成为她的自有房产。苗青不出钱，没有房权，不是夫妻共同财产。该《购房约定书》由律师进行了见证，并出具了《律师见证书》。2015年3月27日，苗青因病去世。以苗青名义所购的房屋因苗盛、苗建生、苗炎、苗芊、苗萌提出异议，售房公司未交付，高玉枝首先向一审法院起诉，要求将涉案房屋交付归高玉枝所有，鉴于高玉枝提供不出涉案房屋的商品房购买合同，本案诉争房屋也没有在房管部门备案，尚未完成房屋的初始登记，不符合人民法院的受案条件，故一审法院对高玉枝的起诉予以驳回。裁定书生效后，高玉枝再次诉讼至一审法院，提出本案确认之诉。另查明，苗青系离休干部，每月工资8000多元，经济条件较好。从银行明细可以看出2013年购房期间，苗青的账户多次取款。2013年5月11日，高玉枝取款多笔，转入其子黄辉账户，黄辉称是自己单位出售集资房，高玉枝转款给黄辉让其购买。上述事实，有高玉枝、苗盛、苗建生、苗炎、苗芊、苗萌陈述，银行明细，《购房约定书》，生效裁定书等证据在案佐证。
一审法院认为，涉案房屋是根据苗青的申请，由其所在单位按照同等级别、同等待遇享受购买政策和标准购买的，属于国家对特定对象给予的政策福利，购房人资格具有明显的特定性和身份专属性，只有苗青本人具有购买资格，高玉枝并不符合购房条件。高玉枝与苗青签订的《购房约定书》不符合涉案房屋出售的政策规格，应认定为无效。涉案房屋并没有签订购房合同，也未在房管部门备案，没有完成初始登记。不动产的设立、变更、转让和消灭以登记为准，未经登记不发生法律效力，苗青在未取得涉案房屋所有权的情况下，无权处分涉案房屋，《购房约定书》中处分涉案房屋的行为系赠与行为，依照相关法律规定，苗青的赠与行为未发生法律效力。从高玉枝和苗青的银行账户明细来看，二人有着高额的存款，双方也未约定财产独立，虽然黄辉账户转入购房款，但高玉枝的账户也存在着给黄辉转款的事实，不能否认高玉枝和苗青共同存款中的一部分支付了购房款，这一事实与《购房约定书》中约定的苗青不出钱不相符。综上，高玉枝的诉讼请求没有法律和事实依据，故对高玉枝的诉讼请求应予以驳回。故依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决：
驳回高玉枝的诉讼请求。案件受理费100元，由高玉枝负担。
本院二审期间，高玉枝提交的证据有：苗青生前载有全部经济支出的日记本（1990-2014.11）复印件一份，证明：苗青和其妻子财产相互分开，高玉枝没有用苗青的钱支付涉案购房款。苗盛、苗萌对此证据的意见是：该份证据不是新证据，不具有证明力，并对该证据的真实性有异议，对该证据的证明目的有异议。该份证据无法证明是苗青所写，也不能证明苗青与两任妻子对婚内财产是如何约定的。苗建生、苗炎、苗芊对此证据的意见是：同意苗萌、苗盛的上述意见，该证据与本案无关联性。苗盛、苗建生、苗炎、苗芊、苗萌未提交新证据。
对当事人二审争议的事实，本院认定的事实与一审判决认定的事实基本一致。
本院认为，根据高玉枝与苗青于2012年9月13日和14日《购房约定书》中的约定：该房产由高玉枝筹款购置，成为其自有房产，苗青不出钱，没有房权，不是夫妻共同房产。高玉枝根据约定书的约定，2012年5月31日委托其儿子黄辉将第一批“认购房屋保证金”40万元转入苗青的账户，并将购房款转给大中置业指定账户，同时大中置业向苗青出具40万元收据。2013年3月4日，黄辉向大中置业支付剩余的“认购房屋保证金”23万元，2013年10月31日大中置业向苗青出具23万元收据。2014年11月2日，黄辉转给大中置业地下车位的认购款16万元，2014年11月5日，大中置业向苗青出具16万元收据。综上，该《购房约定书》是由高玉枝与苗青签订的，当事人主体适格，上述款项交纳情况足以证明高玉枝是依照《购房约定书》来实际履行的，约定书的签订系双方当事人的真实意思表示，约定的内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的《购房约定书》是真实有效的。高玉枝依照约定书的约定，享有涉案房屋的权利，至于涉案房屋的产权，由相关部门按照相关规定进行办理。一审法院认定《购房约定书》无效，无事实和法律依据。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销河南省郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初4071号民事判决；
二、高玉枝与苗青于2012年9月13日和14日签订的《购房约定书》合法有效，高玉枝享有《购房约定书》中约定的涉案房屋的权利。
高玉枝交纳的一、二审案件受理费共计200元，由被上诉人苗盛、苗建生、苗炎、苗芊、苗萌共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 成 锴
审判员 李剑锋
审判员 王 怡
二〇一八年六月二十七日
书记员 王洪林