北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0101民初4927号
原告：北京恒达工贸总公司，住所地本市东城区西花市大街45号。
法定代表人：申春生，总经理。
委托诉讼代理人：韩笑天，北京市炜衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李艳娜，北京市炜衡律师事务所律师。
被告：北京市华城房地产开发公司，住所地本市东城区西园子76号。
法定代表人：赵立，经理。
委托诉讼代理人：田戈利（兼第三人北京市崇文房地产咨询服务公司委托诉讼代理人），北京允安律师事务所律师。
第三人：北京市崇文房地产咨询服务公司，住所地本市东城区西园子街76号。
法定代表人：孙会欣，经理。
第三人：张淑珍，女，1935年9月24日出生。
第三人：刘伟，女，1967年6月10日出生。
原告北京恒达工贸总公司（以下简称恒达工贸公司）与被告北京市华城房地产开发公司（以下简称华城房地产公司）、第三人北京市崇文房地产咨询服务公司（以下简称崇文咨询公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于×6年3月9日立案后，依法适用普通程序，追加张淑珍、刘伟为本案第三人，公开开庭进行了审理。原告恒达工贸公司的委托诉讼代理人韩笑天、李艳娜，被告华城房地产公司及第三人崇文咨询公司的委托诉讼代理人田戈利，第三人张淑珍、刘伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告恒达工贸公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告华城房地产公司向原告恒达工贸公司交付北京市东城区×××东区×号楼×单元×、×、×、×、×、×、×、×、×、×号房屋，并办理上述房屋的所有权转移登记手续；2、被告华城房地产公司返还原告恒达工贸公司购买北京市东城区×××东区×号楼×单元×、×号房屋的购房款1010895元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2004年1月9日至实际支付之日的利息；3、被告华城房地产公司赔偿原告恒达工贸公司损失100万元；案件受理费由被告负担。事实和理由：2003年10月15日，恒达工贸公司（原名称北京市崇文区修理公司）与崇文咨询公司签订了《委托合同》，委托崇文咨询公司从华城房地产公司处购买×小区的房屋。2003年12月至2004年1月期间，恒达工贸公司委托崇文咨询公司向华城房地产公司支付了×××东区12套房屋的购房款共计5727690元，华城房地产公司向恒达工贸公司开具了购房发票，但华城房地产公司至今未履行交付房屋及办理房屋所有权过户手续等义务。因×××东区×号楼×单元×、×号房屋已被华城房地产公司出售案外人，故华城房地产公司应承担返还上述两套房屋购房款及支付利息、赔偿损失等责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十七条等规定，恒达工贸公司诉至本院。
被告华城房地产公司辩称：恒达工贸公司与华城房地产公司不存在书面及事实上的商品房买卖合同，也未对涉诉12套房屋进行过洽商。恒达工贸公司与华城房地产公司之间关于涉诉12套房屋的买卖合同没有成立。华城房地产公司没有收到恒达工贸公司的购房款，也未向恒达工贸公司出具发票。恒达工贸公司的起诉已经超过法律规定的诉讼时效期间。涉诉12套房屋来源为恒达工贸公司在西革新里有产权房，但恒达工贸公司在西革新里是否有产权房的案件正在北京市第二中级人民法院审理，没有明确定论。
第三人崇文咨询公司述称：崇文咨询公司与恒达工贸公司之间存在委托关系，但恒达工贸公司未支付购房款。崇文咨询公司与恒达工贸公司均未与华城房地产公司签订过购房协议，因此没有交付关系。恒达工贸公司的起诉已经超过法律规定的诉讼时效期间。恒达工贸公司与华城房地产公司之间关于涉诉12套房屋的买卖合同没有成立。涉诉12套房屋来源为恒达工贸公司在西革新里有产权房，但恒达工贸公司在西革新里是否有产权房的案件正在北京市第二中级人民法院审理，没有明确定论。
第三人张淑珍述称：张淑珍现居住在北京市东城区×××东区×号楼×单元×、×号房屋，拆迁时原将张淑珍安置在×××西区，因安置的房屋旁边建设高压配电室，经区政府协调，重新将张淑珍安置在×××东区×号楼×单元×、×号房屋。因华城房地产公司没有公共维修基金账户，导致至今张淑珍未取得×××东区×号楼×单元×、×号房屋所有权证，故第三人张淑珍不同意原告的诉讼请求。
第三人刘伟述称：刘伟居住在北京市东城区×××东区×号楼×单元×号房屋，拆迁时原将刘伟安置在×××西区，因安置的房屋旁边建设高压配电室，经区政府协调，重新将刘伟安置在×××东区×号楼×单元×号房屋。因华城房地产公司没有公共维修基金账户，导致至今刘伟未取得×××东区×号楼×单元×号房屋所有权证，刘伟没有其他住房，故第三人刘伟不同意原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.恒达工贸公司提交《委托销售协议书》、《房地产事务委托合同》的原件，以证明恒达工贸公司委托崇文咨询公司与华城房地产公司结算西革新里住宅楼销售款项，并委托崇文咨询公司用西革新里房屋销售款支付×小区购房款，华城房地产公司应向原告交付房屋。华城房地产公司、崇文咨询公司对恒达工贸公司提交的上述两份证据的证明目的不予认可，认为恒达工贸公司未实际履行《委托销售协议书》第一条，未办理相应委托手续，对于恒达工贸公司在西革新里的房屋有使用权还是产权没有确定，标的没有特定化。《房地产事务委托合同》与华城房地产公司没有关系，合同具有相对性，无法约束华城房地产公司。张淑珍、刘伟对原告提交的上述两份证据有异议。本院将依据在案证据在本判决说理部分对该证据的证明目的进行综合认定。2.恒达工贸公司提交2005年5月11日《说明》原件及发票复印件，以证明恒达工贸公司委托崇文咨询公司向华城房地产公司支付×小区12套房屋的购房款共计5727690元，已履行支付购房款义务，华城房地产公司应向原告交付房屋。华城房地产公司、崇文咨询公司对恒达工贸公司提交的《说明》及发票复印件的真实性认可，对证明目的不予认可。认为《证明》无法约束华城房地产公司。发票内容显示的收款单位及付款单位均与恒达工贸公司无关，华城房地产公司未收到发票显示的款项。发票无法证明合同存在，仅为财务资料，发票为华城房地产公司与崇文咨询公司之间的发票，由于未签订购房合同，发票未给恒达工贸公司。张淑珍、刘伟对原告提交的上述两份证据有异议。本院将依据在案证据在本判决说理部分对该证据的证明目的进行综合认定。3.恒达工贸公司提交《关于解决马家堡工程等有关遗留问题第一次会议纪要》及会议记录复印件，以证明恒达工贸公司一直积极主张权利，要求华城房地产公司交付金鱼池12套房屋并办理房屋所有权过户手续，但华城房地产公司一直怠于履行义务。华城房地产公司、崇文咨询公司对恒达工贸公司提交的上述两份证据的真实性及证明目的均不予认可，认为会议记录没有签字与盖章，仅为恒达工贸公司的单方意思表示。张淑珍、刘伟对原告提交的上述两份证据有异议。对此本院认为，因恒达工贸公司未提交会议记录的原件，故本院对恒达工贸公司提交的会议记录的真实性不予确认。4.恒达工贸公司提交《工商银行北京分行进账单》2张、退房款发票2张及委托书复印件一份，以证明恒达工贸公司委托崇文咨询公司从华城房地产公司处购买金鱼池12套房屋并交付全部购房款。华城房地产公司、崇文咨询公司对恒达工贸公司提交的上述三份证据的证明目的不予认可，认为进账单为崇文咨询公司转给北京市崇文区修理公司的款项，未注明款项用途，发票显示内容为退房款，与本案无关。张淑珍、刘伟对原告提交的上述三份证据有异议。本院将依据在案证据在本判决说理部分对该证据的证明目的进行综合认定。5.恒达工贸公司提交《关于将北京市崇文区修理公司全部资产界定为北京恒达工贸总公司的意见》复印件及证明复印件一份，以证明恒达工贸公司主体适格，因改制前不需办理营业执照，恒达工贸公司名称变更时工商局不会提供相应证明。华城房地产公司、崇文咨询公司对恒达工贸公司提交的上述两份证据的证明目的不予认可，认为清算办公室不能对崇文修理厂的资产进行划分，无法证明崇文修理公司与原告的关系。张淑珍、刘伟对原告提交的上述两份证据有异议。本院将依据在案证据在本判决说理部分对上述两份证据的证明目的进行综合认定。6.恒达工贸公司提交补充协议原件及发票原件，以证明崇文咨询公司于2015年6月23日再次确认其与恒达工贸公司在2003年10月15日签订的《房产事务委托合同》已履行完毕，恒达工贸公司委托崇文咨询公司支付了金鱼池12套房屋的购房款。华城房地产公司、崇文咨询公司对恒达工贸公司提交的上述两份证据的证明目的不予认可，认为补充协议的主体为恒达工贸公司及崇文咨询公司，根据合同相对性，该补充协议不能约束华城房地产公司，且房屋已于×3年出售给张淑珍、刘伟，12套房的合同无法履行完毕。张淑珍、刘伟对原告提交的上述两份证据有异议。本院将依据在案证据在本判决说理部分对上述两份证据的证明目的进行综合认定。7.恒达工贸公司提交（2016）京0101民初7528号民事判决书及（2017）京02民终5701号民事判决书，以证明崇文咨询公司认可恒达工贸公司与其签订的《房地产事务委托合同》已经履行完毕，恒达工贸公司向崇文咨询公司支付了金鱼池12套房屋购房款。华城房地产公司、崇文咨询公司对恒达工贸公司提交的上述两份证据的证明目的不予认可，认为民事判决书为恒达工贸公司与崇文咨询公司之间的判决，无法约束华城房地产公司，且无法证明买卖12套房屋的合同已经履行完毕。张淑珍、刘伟对原告提交的上述两份证据有异议。本院将依据在案证据在本判决说理部分对上述两份证据的证明目的进行综合认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
恒达工贸公司原名称为北京市崇文区修理公司，2006年8月25日更改为现名称。
1995年3月3日，北京市崇文区房地产管理局与恒达工贸公司签订《合作兴建马家堡康居工程住宅楼协议书》。协议约定，北京市崇文区房地产管理局负责支付工程的全部投资，恒达工贸公司以全部产权（崇文区×××）作为投资，不承担任何资金方面的责任。建成后康居楼使用权分配：若康居楼建成以后的建筑面积在15000平方米以下时，恒达工贸公司使用52%，北京市崇文区房地产管理局使用48%，总建筑面积在15000平方米以上时，各使用50%。双方对康居工程住宅楼的使用权或产权的划分，经双方协商同意，按上述所定比例进行分配。1997年5月1日，双方签订补充协议，其中对康居楼使用权的分配进行了修订，即康居楼总建筑面积在15000平方米以上或建高层，恒达工贸公司与北京市崇文区房地产管理局分配使用权的比例为48比52。
2002年6月23日，恒达工贸公司（甲方）与华城房地产公司（乙方）签订《委托销售协议书》。该协议约定，恒达工贸公司与北京市崇文区国土资源和房屋管理局合作兴建的马家堡工程已于2001年12月建成竣工。该工程由北京市崇文区国土资源和房屋管理局所属的华城房地产公司负责实施，为尽快回收资金，双方经协商达成委托销售协议书，甲方将在该合作项目中应得的住宅部分委托乙方负责销售。乙方全权代表甲方处理销售过程中的相关事宜。住宅楼每平方米的销售价格与乙方住宅楼销售标价相同。税费及相关费用，按有关规定办理。甲方委托乙方销售住宅楼，将按照乙方的规定按销售款3%向乙方支付销售费用。“马家堡康居工程”竣工后，改称×××号院。
2003年10月15日，恒达工贸公司（甲方）与崇文咨询公司（乙方）签订房地产事务委托合同。该合同约定，甲方在崇文区×××号院5号楼有部分住宅楼房，销售以后，委托乙方按规定进行房价结算，但数额必须经甲方确认。甲方在崇文区×小区购置办公房，委托乙方办理相关买房手续。甲方委托乙方办理×小区回迁安置房交款手续。乙方适当收取甲方服务费。
2003年11月14日，崇文咨询公司向华城房地产公司开具名为“结算房价款”，金额为8000000元的发票。2003年12月8日，华城房地产公司向崇文咨询公司开具名为“代修理公司交回迁房款”，金额为859650元的发票。2003年12月10日，华城房地产公司向崇文咨询公司开具名为“修理公司房款”的发票10张，其中标注东区×的发票金额为787691元；标注东区×的发票金额为286294元；标注东区×的发票金额为437718元；标注东区×的发票金额为286294元；标注东区×的发票金额为437718元；标注东区×的发票金额为437718元；标注东区×的发票金额为437718元；标注东区×的发票金额为437718元；标注东区×的发票金额为437718元；标注东区×的发票金额为730208元。2004年1月9日，原告向崇文咨询公司分别开具名为“修理公司房款”的发票2张，其中标注东区×的发票金额为573177元；标注东区×的发票金额为437718元。
2005年5月11日，崇文咨询公司向恒达工贸公司出具说明，内容为：崇文咨询公司2003年10月15日接受恒达工贸公司祖庚寅委托办理相关房地产事宜。2003年11月14日，崇文咨询公司从华城房地产公司划拨恒达工贸公司西革新里112号院五号楼部分售房款8000000元。2003年12月8日，交付×小区西区2号楼南部回迁房增购房款859650元。2003年12月10日，交付×小区东区×号楼×门10套购房款4716795元。2004年1月9日，交付×小区东×号楼×门2套购房款1010895元。2003年11月28日，给付一建公司工程款149871元。上述支出房款6737211元，余额1262789元。
2005年5月13日，崇文咨询公司将剩余的1262789元退还给恒达工贸公司，恒达工贸公司出具了发票。
2015年6月23日，恒达工贸公司（甲方）与崇文咨询公司（乙方）签订《补充协议》。协议约定，甲乙双方分别于2000年8月2日签订了房地产事务委托服务合同书和2003年10月15日签订了房地产咨询服务合同，乙方已按照甲方的要求和上述协议约定内容完成了服务事项（附说明）。甲方支付给乙方上述协议及服务内容的服务费120000元。甲方于本协议签订之日一次性支付给乙方。未尽事宜双方另行商定签订补充协议。当日，恒达工贸公司向崇文咨询公司支付了120000元服务费，崇文咨询公司出具服务费发票。
另查，北京市东城区×××东区×号楼×单元×、×、×、×、×、×、×、×、×、×号10套房屋均进行了初始登记，所有权人为华城房地产公司。北京市东城区×××东区×号楼×门×号房屋于2008年转移登记于案外人夏知君名下，北京市东城区×××东区×号楼×单元×号房屋于2012年转移登记于案外人丁建国名下。现×××东区×号楼×单元×、×号由张淑珍居住使用。×××东区×号楼×单元×号由刘伟居住使用。
又查，2016年4月，崇文咨询公司将恒达工贸公司诉至本院，要求恒达工贸公司返还代为垫付的回迁款859650元；返还代垫付的工程款149871元及返还代垫付房款余额1262789元。本院经审理认为，恒达工贸公司与崇文咨询公司设立了有偿的委托合同关系，现双方均确认委托事项已经按约办理完毕，委托人已支付服务费用，故双方之间的委托合同权利义务已经依法终止，崇文咨询公司有关为恒达工贸公司垫付费用的主张缺乏事实和法律依据。故本院于2016年12月13日作出（2016）京0101民初7528号民事判决书，判决驳回崇文咨询公司的全部诉讼请求。后崇文咨询公司未上诉，该案判决发生法律效力。
2016年，华城房地产公司将恒达工贸公司诉至本院，请求恒达工贸公司偿还借款2272310元（含回迁房款859650元、工程款149871元、退还的余额1262789元）。本院经审理认为，恒达工贸公司并未委托崇文咨询公司向华城房地产公司借款，不能证明委托合同构成恒达工贸公司通过崇文咨询公司向华城房地产公司借款的意思表示，华城房地产公司与恒达工贸公司之间也并未就借款达成合意。华城房地产公司未能举证证明其与恒达工贸公司已就此说明中的销售购房款800万元转化为借款协商一致，现有证据不能证明华城房地产公司与恒达工贸公司之间形成借贷关系，故本院于2017年作出（2017）京0101民初443号民事判决书，判决驳回华城房地产公司的全部诉讼请求。华城房地产公司不服判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理，于2017年6月28日作出（2017）京02民终5701号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
庭审中，华城房地产公司提交说明一份，对涉诉12套房屋租售情况进行说明，其中×××东区×号楼×单元×号房屋已出售给案外人夏知君；×××东区×号楼×单元×号房屋已出售给案外人丁建国；×××东区×号楼×单元×、×号房屋已出售给张淑珍；×××东区×号楼×单元×号房屋已出售给刘伟；×××东区×号楼×单元×号、×号房屋出租给案外人夏咸明;×××东区×号楼×单元×、×号房屋出租给案外人李御玺；×××东区×号楼×单元×号房屋出租给案外人张金平；×××东区×号楼×单元×号房屋出租给案外人班靖争；×××东区×号楼×单元×号房屋由华城房地产公司的合作单位北京瑞宝泰投资有限责任公司占用。恒达工贸公司认为根据情况说明，涉诉10套房屋有出售及租赁的情况，华城房地产公司存在一房二卖的情形，但原告的诉讼请求部分内容可以履行。
关于恒达工贸公司要求返还×××东区×号楼×单元×、×号房屋购房款并支付利息，赔偿损失100万元的依据，恒达工贸公司称，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十七条规定，损失100万元系恒达工贸公司估算。
上述事实，有双方当事人陈述，《委托销售协议书》，房地产事务委托合同，发票，说明，房屋档案，本院（2016）京0101民初7528号民事判决书，（2017）京02民终5701号民事判决书等证据在案为证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本院查明的事实，虽然恒达工贸公司与华城房地产公司之间并未签订房屋买卖合同，但恒达工贸公司委托崇文咨询公司购买×小区房屋，崇文咨询公司代恒达工贸公司向华城房地产公司支付×××东区12套购房款，华城房地产公司出具12套房屋购房款发票及崇文咨询公司向恒达工贸公司退款。上述事实表明，华城房地产公司与恒达工贸公司形成了事实上的房屋买卖合同关系，双方应按约定履行各自义务。恒达工贸公司已支付购房款，华城房地产公司应履行自己的义务，交付房屋并协助办理房屋的所有权转移登记手续。但×小区×号楼×单元×、×、×号房屋已安置第三人张淑珍、刘伟，交付并办理上述三套房屋的所有权转移手续已属履行不能，故对原告要求交付并办理上述三套房屋的所有权转移手续的诉讼请求，本院不予支持。×××东区×号楼×单元×、×号房屋已出售案外人，合同无法实际履行，故原告要求被告返还购房款并支付利息的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求的损失，因原告未提供证据证明其损失，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告北京市华城房地产开发公司于本判决生效后十五日内向原告北京恒达工贸总公司交付北京市东城区×××东区×号楼×单元×、×、×、×、×、×、×号房屋，并办理上述房屋的所有权转移登记手续至原告北京恒达工贸总公司名下；
二、被告北京市华城房地产开发公司于本判决生效后十五日内返还原告北京恒达工贸总公司北京市东城区×××东区×号楼×单元×、×号房屋购房款一百零一万零八百九十五元，并按中国人民银行同期贷款利率向原告北京恒达工贸总公司支付自二〇〇四年一月九日至本判决生效之日的利息；
三、驳回原告北京恒达工贸总公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费51894元，由原告北京恒达工贸总公司负担1894元（已交纳），被告北京市华城房地产开发公司负担50000元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨 莹
审 判 员 张 提
人民陪审员 李久居
二〇一七年十一月二十八日
法官 助理 赵思宇
书 记 员 宋治国