湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2014）天民初字第3894号原告莫惠岚，女，1986年9月22日出生，汉族。委托代理人李可，男，1982年4月24日出生，汉族。被告湖南鹏鑫投资置业有限公司，住所地长沙市天心区书院路2号。法定代表人刘红波，总经理。委托代理人陈伟博，湖南星邦律师事务所律师。委托代理人贾晴，湖南星邦律师事务所律师。原告莫惠岚诉被告湖南鹏鑫投资置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月10日立案受理后，由审判员方群英适用简易程序独任审理。原告莫惠岚的委托代理人李可、被告湖南鹏鑫投资置业有限公司的委托代理人贾晴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告莫惠岚诉称，原告于2013年2月2日购买由湖南鹏鑫投资置业有限公司开发的位于长沙市XX区XX路XX号的XX大厦XX栋XXX号房，根据合同约定，被告应当于2013年12月30日前将验收合格的商品房交付给原告，后因被告项目房屋楼板顶板施工及装饰装修施工进度滞后，没有消防验收，没有竣工验收，不能出具国家法定的交房证明材料，造成约定时间无法交房。经长沙市住房与城乡建设委员会查实，该项目未经组织竣工验收即交付使用，并由长沙市建设工程质量监督站于2014年8月1日向被告下发《关于要求停止交房，尽快办理竣工验收》的函，要求被告及时组织竣工验收，以便业主及时收房。现被告未按合同约定期限交房超过30日以上，且至今未根据合同约定书面通知原告办理交付手续，也未按照合同约定在延期交房事实发生之日起30日内告知原告。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告继续履行合同，向原告出示和移交合法的交房验收证明文件（包括住房质量保证书、住房使用说明书、竣工验收备案表、建设工程质量认定证书、综合验收合格证，实测报告）；2、被告赔偿原告自2013年12月31日至立案之日（2014年12月10日）共计345天的违约金，根据合同约定的全部房款的日万分之二计算，违约金为71.325元/天，合计24607.12元；3、被告自起诉之日起至实际交付之日止，按照每天71.325元/天标准向原告赔偿违约金；4、被告按照该地区同类型面积的新建精装修小户型商品房出租平均价格1500元/月之标准，从2014年1月至11月，补偿原告出租收益的经济损失16500元；5、本案诉讼费用由被告承担。被告湖南鹏鑫投资置业有限公司辩称：1、关于向被答辩人移交验房证明文件的问题。2013年2月2日，答辩人与被答辩人签订了长沙市商品房买卖合同，原告莫惠岚购买了被告公司开发的XX大厦XX栋XX房，并约定交房时出具相关证明文件，依据合同约定，交房条件为竣工验收合格，非综合验收合格，故被告只向原告出具竣工验收合格证明材料即可，而被告通知原告验收房屋前，已经验收合格，并非被告不能提供相应的文件，而是因为原告一直拒绝收房；2、关于交房时间问题。鹏鑫公司交房延期至2014年4月30日，系市政工程南湖路过江隧道工程施工导致XX大厦庭院燃气管网及入户工程延期三个月，属于合同约定可以延期的情况，不可归责于答辩人，答辩人可以据实延期；3、关于商品房验收以及质量的问题，XX大厦已经竣工验收合格，鹏鑫公司以报纸刊登交房公告的形式通知业主收房符合合同约定，业主无合法理由拒不收房，其风险和责任应该由其自行承担；4、关于违约金及赔偿租金收益损失的问题，合同已约定逾期交房的违约责任，被答辩人要求答辩人赔偿租金收益，无合同依据与法律依据。经审理查明：2013年2月2日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买长沙市XX区XX路XX号XX大厦XX栋XXX号房，单价为每平方米11151.50元，总金额为356625元。合同第十条（交付期限及条件）约定出卖人应当在2013年12月30日前依照国家和地方政府的有关规定，将具备经验收合格并符合附件三约定的装饰、设备标准，并符合约定的商品房交付买受人使用，并约定如遇下列特殊原因，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2、市政配套的批准与施工延误的：为配合政府新规、政策、规范的实施而引起延误的；项目竣工验收有关部门验收滞后的；区级以上规划、文物、环保、土管、林业水利等主管部门根据法规及政策之规定采取行政措施的；因上述原因导致项目开发建设期延长的，出卖人可据实予以延期。合同第十一条（房屋交接及违约责任）第一款约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起3天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；第十一条第二款约定，由于出卖人的原因逾期交付商品房超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。另外，《的补充协议》（附件四）第六条第8项约定买卖合同第十条约定的“该商品房经验收合格”是指出卖人组织勘察、设计、施工、监理等单位完成的竣工验收合格，出卖人不承诺在买卖合同第十条约定的期间内该房屋已完成消防验收或验收备案手续。上述合同签订后，原告按合同约定交付购房款，2013年5月28日，被告与长沙新奥燃气有限公司签订《管道燃气设施配套工程协议》，约定被告付款并具备施工条件后进场施工，工期为90天。2013年12月，新奥公司向原告出具《情况说明》，说明因南湖路隧道市政工程将延期三个月完成。被告于2014年4月29日登报公告通知涉案房屋业主“C栋公寓已达到交房条件，于2014年4月30日起办理收房手续”。另查明，2014年9月28日，长沙市住房和城乡建设委员会向涉案房屋业主出具《关于鹏鑫公寓信访问题的答复》，答复查明工程未经组织竣工验收即交付使用，为此，长沙市建设工程质量监督站于2014年8月1日向开发商下发了《关于要求停止违法交房，尽快办理竣工验收》的函，要求其及时组织竣工验收。关于由湖南鹏鑫投资置业有限公司开发的该商品房的建设工程的竣工验收时间，被告提供了2013年9月12日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收的验收表与2014年9月17日的竣工验收备案表，竣工验收备案表上勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位载明竣工验收日期为2014年9月17日，并于2014年9月30日进行了竣工验收备案登记。本院结合原告提供的长沙市住房和城乡建设委员会于2014年9月28日出具的答复“工程未经组织竣工验收即交付使用”，本院认定涉案工程竣工验收的时间为2014年9月17日。以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》、XX大厦XX栋XX房税费明细表、购房发票、《管道燃气设施配套工程协议》、关于湖南鹏鑫投资置业有限公司燃气施工的情况说明、《关于蓝湾国际X栋交房相关问题的声明》、建设工程竣工验收备案表、《交房公告》以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经质证，足以认定。本院认为，当事人依法订立的合同受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。原告依约交付了全部购房款，被告应按照合同约定的交付期限与交付条件将涉案商品房交付给原告。被告抗辩认为因市政工程南湖路过江隧道工程施工导致XX大厦庭院管网及入户工程延期三个月，属于合同约定可以延期的情形，经本院审查，被告主张南湖路过江隧道工程施工导致XX大厦庭院管网及入户工程延期，不属于不可抗力的法定情形，亦不符合《商品房买卖合同》约定的“市政配套的批准与施工延误”的情形，被告提出的此项抗辩理由，本院不予支持。被告抗辩认为涉案商品房已于2013年9月竣工验收，并已于2014年4月29日公告通知原告收房。对此，本院认为，根据被告提供的竣工验收备案表以及长沙市住房和城乡建设委员会的答复，竣工验收的时间应认定为2014年9月17日，而被告在竣工验收之前即发布交房公告，此时尚未达到交房条件，原告有权拒绝收房。但涉案商品房达到交付条件后，原告应配合被告在合理期限内与被告办理收房手续。故被告应承担逾期交房之日至竣工验收备案之日的违约责任。对于2013年12月31日至2014年9月30日期间的违约金，本院予以支持。根据合同约定的违约金标准（日万分之二）计算，被告应承担违约金19257.75元（356625元*日万分之二*270天）。对于2014年9月30日之后的违约金，系原告未及时办理收房验房手续而扩大的损失，应由原告自行承担。原告主张合同第十条约定的“经验收合格”的交房条件应理解为经行政部门备案的备案验收，对交房条件合同对此有明确约定，该约定不违反法律规定，本院认为该条款合法有效。原、被告因逾期交付房屋发生争议，涉案房屋未实际交付，根据原告的诉讼请求，要求被告继续履行合同，并由被告出示和移交合法的交房验收证明，该请求系要求被告交付房屋，并交付相关交房证明文件，本院对此请求予以支持，被告应将涉案房屋交付给原告，并按合同约定交付相关证明文件。关于原告主张的租金收益损失，《商品房买卖合同》对逾期交房的违约责任进行了约定，原告已主张违约金损失，另外主张租金收益的损失，无合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条以及参照建设部《商品房销售管理办法》第三十条、第三十二条之规定，判决如下：一、限被告湖南鹏鑫投资置业有限公司于本判决生效后十五日内将位于长沙市XX区XX路XXX号的XX大厦X栋X号房交付给原告莫慧岚，并由被告湖南鹏鑫投资置业有限公司根据合同约定交付相关证明文件；二、限被告湖南鹏鑫投资置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告莫慧岚支付自2013年12月31日至2014年9月30日期间的逾期交房违约金19257.75元；三、驳回原告莫慧岚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取413元，由被告湖南鹏鑫投资置业有限公司承担313元，原告莫惠岚承担100元（此款原告莫惠岚已预交，由被告湖南鹏鑫投资置业有限公司直接支付给原告莫惠岚）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  方群英二〇一五年三月十七日代理书记员  杨 微