河北省徐水县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民初字第169号
原告孟祥会，农民。
委托代理人曹大海，河北颂和安达律师事务所律师。
委托代理人王静，河北颂和安达律师事务所律师。
被告高立伏，农民。
委托代理人王瑞光（系高立伏的姨父），男，1962年12月14日出生，汉族，农民。
被告高喜全（系高立伏之父），农民。
委托代理人李淑芹（系高喜全之妻），女，1944年1月29日出生，汉族，农民。
被告徐水县佳源房地产开发有限公司，住所地：徐水县同兴路南北起第三栋东起第5户。
法定代表人黄常川，该公司经理。
委托代理人吴君影。
原告孟祥会诉被告高立伏、被告高喜全、被告徐水县佳源房地产开发有限公司（以下简称：佳源公司）确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告孟祥会及委托代理人曹大海、被告高立伏及委托代理人王瑞光、被告高喜全及委托代理人李淑芹、被告佳源公司的委托代理人吴君影到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孟祥会诉称，我与被告高立伏于1995年11月27日登记结婚，1995年11月28日高立伏的父亲高喜全与我及被告高立伏立有一份协议书，高喜全将位于徐水县北下关南大街路西住宅四间及地皮赠与给我和高立伏所有，并加盖了村委会章。2002年11月份我与高立伏在四间房的东边又新建两间北房。2013年5月30日我与被告高立伏在民政部门协议离婚，双方约定六间房中的两间房归我所有。2013年9月27日被告高立伏、高喜全未经我同意达成《房屋改建协议》将涉及我的房屋及地皮交给被告佳源公司开发建设，现我居住的两间房屋及共有的院墙、厕所、门楼均被佳源公司拆毁并切断了我的供水。经查佳源公司并未办理该块土地的开发建设手续。被告高立伏、高喜全无权将我的房屋及土地使用权交给被告佳源公司开发，且被告佳源公司开发行为违法，根据《中华人民共和国合同法》第51条、第52条之规定，请求确认三被告签订的合同无效，并判令被告赔偿原告院墙、门楼、厕所经济损失1万元。
被告高立伏辩称，本案诉争房屋和宅基地均属于我父亲高喜全所有，高喜全从未与我和原告签订过赠与协议，也未将房屋和地皮赠与我们。2013年9月27日，佳源公司要对我父亲的房屋进行改建，经协商我父亲同意改建并与开发商签订协议。我父亲对自己的财产进行处分，任何人无权干涉。我与原告离婚时，为了尽早解除婚姻关系，在离婚协议上瞒着我父亲将靠东头的两间北房给了原告，我父亲知道后坚决不同意，但原告拒不搬走。房屋和宅基地是我父亲的，房屋改建协议也是我父亲签字按手印才生效的。原告对房屋和宅基地没有任何权利，也无权起诉，请求法院驳回原告的起诉。
被告高喜全辩称，我没有把位于徐水县北下关南大街路西住宅四间及地皮赠与给原告孟祥会及被告高立伏所有，2002年在该宅基地上所建房屋是我建的。由于我不认识字，对拆迁协议内容我不同意，给的钱少，我没签字也没打手印。
被告佳源公司辩称，本案诉争房屋和宅基地使用权所有人为高喜全，2013年9月27日，佳源公司与高喜全在协商一致的基础上签订房屋改建协议，是双方真实意思表示，佳源公司与高喜全签订的协议合法有效。佳源公司与高喜全签订协议后，依据县政府议事会议的纪要精神准备开发建设时，原告以高喜全已将诉争房屋和地皮赠与自己为由对公司的开发建设行为横加阻挠。原告无任何合法有效证据证明自己对本案诉争房屋和宅基地享有任何权益，所以原告不具备本案诉讼主体资格，应依法驳回原告起诉。同时，原告无理阻挠佳源公司的开发建设行为，导致公司的工程延期，对此佳源公司保留起诉要求原告赔偿损失的权利。
经审理查明，1986年前，被告高喜全及妻子李淑芹在北下关村南大街路西建有房屋4间，宅基地使用权人系高喜全。原告孟祥会与被告高立伏于1995年11月27日登记结婚。原告称1995年11月28日，被告高喜全、被告高立伏等立有《协议书》，《协议书》写明高喜全将位于徐水县北下关南大街路西住宅四间及地皮赠与原告孟祥会及被告高立伏所有，并在协议书上加盖了北下关村村民委员会公章。对此《协议书》被告高立伏及被告高喜全均不认可，且否认进行过分家。2002年11月原告孟祥会和被告高立伏在四间房的东侧又新建两间北房。2013年5月30日原告孟祥会与被告高立伏登记离婚，双方协议商定新建两间北房归原告孟祥会所有，其他无纠纷，原告一直在此两间房内居住。2013年9月27日，被告高立伏、高喜全与被告佳源公司签订《房屋改建协议》，协议主要内容载明：“甲方：佳源公司，乙方：高立伏、高喜全。一、甲方在乙方原住宅所在地改建住宅楼，并按照本协议的规定将改建后的房屋和乙方予以置换。二、乙方住宅占地面积为0.459亩，原住宅占地及地上附着物折价人民币共计780000元，（柒拾捌万元整）。乙方置换房屋面积200平方米（置换价格2300元），储物间2间（储物间15000元／间）。置换后剩余款290000元（贰拾玖万元整）……。八、乙方在签订本协议之日起7日内将原住宅内的物品腾空，甲方给付搬迁户搬迁过渡补偿费10000元／年，过渡期间总计给付补偿费25000元，自签订本协议之日起一次性付清。”该协议共计九项，协议上有署名高喜全、高立伏的签字捺印，佳源公司在协议加盖了印章。协议签订后，佳源公司给付高喜全过渡补偿费25000元，预付补偿费20000元，佳源公司即于2013年10月中旬拆除了该块宅基地上除原告居住的2间住房外其余的地上附着物。并和原告协商该2间房的置换和补偿事宜，原告不同意佳源公司给自己置换一套住房并给付一定经济补偿的意见，原告诉至本院，认为此《房屋改建协议》涉及自己居住的两间房、地皮及共有的院墙、厕所和门楼，并以佳源公司未办理任何相关许可手续，要求确认该《房屋改建协议》无效，庭审中原告自愿放弃要求佳源公司赔偿经济损失1万元的主张。
本案在审理过程中，经法院主持调解，双方当事人各持己见，未能达成协议。
上述事实有下列证据证实：
原告为支持自己的主张，提交以下证据：
1、1995年11月28日的协议书，内容载明：“徐水县北下关村高立伏与大公村孟祥会于九五年农历十月初九结婚，高立伏家住宅四间（座落在北下关南大街路西）及前后地皮永远归高立伏孟祥会所有，但是永远有父母的居住权。以上协议经全家兄弟共同商定，村理事公证，自双方签字后生效。立字人高立伏、高义顺、高喜全，公证人郭某，书记人陈四明，加盖了下关村委会公章，95.11.28”。用以证明被告高喜全将自己的四间房及地皮赠与给原告孟祥会和被告高立伏。2、孟祥会与高立伏的离婚证及离婚协议书，证明双方于1995年11月27日登记结婚，2013年5月30日双方协议离婚，离婚协议书第3条约定“财产：共有六间房，其中两间归女方，五万元存款归儿子所有，其他无纠纷”。3、高喜全的宅基地使用权证书，证明该宅基地证一直在原告手中。4、房屋改建协议，证明该房屋改建协议涉及到原告居住的两间房、土地及共有的院墙、厕所和门楼。
被告高立伏质证意见为：对赠予协议书的真实性不予认可。对离婚证无异议，离婚协议书是说2间房归女方，但未涉及宅基地及其他地上附着物。宅基地本登记的名字是高喜全，故该宅基地不属于原告。与佳源公司签订的《房屋改建协议》有效。
被告高喜全质证意见为：我没有给儿子们分过家，我没见过协议，也没有在协议上签过字，没有把四间房赠与过高立伏和孟祥会。是伪造的协议。
被告佳源公司质证认为：1、原告出示的1995年赠予协议书，不具有真实性、合法性。协议书内容侵犯了高喜全的合法权益，且宅基地使用权不属于处分范围。2、对离婚协议第三条，我方认为房产属于高喜全所有，高立伏与原告以协议的方式对房产进行处分行为，应属无效；离婚证与本案没有关联性。3、宅基地证恰恰证明宅基地及房屋归高喜全，原告不享有权利。4、我方手中的《房屋改建协议》乙方为“高立伏、高喜全”。
被告佳源公司为支持自己的主张，提交以下证据：
1、宅基地清理表，证明被告高喜全享有该宅基地的使用权。2、房屋改建协议，证明被告高喜全、被告高立伏与被告佳源公司签订的房屋改建协议已实际履行，合法有效。3、（2013）68号徐水县人民政府领导议事纪要，证明与被告高立伏、被告高喜全签订的《房屋改建协议》是旧城改造项目。4、该公司与安肃镇北下关村委会签订的协议书，证明村委会同意公司对该村北下关龙王庙附近居民住宅进行旧城改造。
原告孟祥会质证认为：
1、宅基地清理表，并非产权证书，不能证明宅基地使用权权属。该证据不能显示高喜全享有房屋所有权，充其量是享有宅基地使用权。宅基地登记是以户为单位签发，不能说户主是高喜全，就说宅基地使用权就归户主。2、原告提交的《房屋改建协议》复印件中乙方只有“高立伏”的签字，当时是高立伏签字后原告就去复印了一份，还让高立伏跟着去找律师咨询。3、1995年的协议，不但有高立伏、高喜全、高义顺和见证人签字按印，且还有村委会的盖章，从常识判断，该赠与有效。原告孟祥会与被告高立伏结婚后盖了2间房，该2间北房并不是高喜全所建。4、议事纪要，不是法律。开发房产必须办理相关许可手续，不能因为一个纪要就认定房产改建合法。5、村委会的协议书不涉及本案的房屋。村委会只是配合开发，与本案无关。
为查明事实，本院依法对原告孟祥会和被告佳源公司进行调查，查明：《房屋改建协议》中的补偿范围不包括原告孟祥会居住的两间房，该两间房并未拆除，但该协议涉及到了与原告所居住的2间房屋占用的宅基地。
本院认为，原告所诉，1995年11月28日高立伏的父亲高喜全与孟祥会、高立伏立有赠与协议书，高喜全已将位于徐水县北下关南大街路西住宅四间及地皮赠与孟祥会和高立伏所有，并加盖了村委会章，主张应认定本案诉争的房屋及宅基地使用权归原告和高立伏享有。因被告高喜全、高立伏否认有此协议，现诉争的宅基地登记手续未变更，其使用权仍登记在高喜全名下，原告提交的证据不足以认定该协议。2013年5月30日原告与高立伏协议离婚时，将2002年新建的2间房屋已明确归孟祥会所有，对该宅基地上的其他财产原告不享有任何权益。被告高喜全关于2002年在该宅基地盖起的2间房屋属自己出资所建的主张，证据不足，本院不予采信。孟祥会与高立伏离婚协议中对新建2间房屋的处分并不违背法律规定，本院予以确认。三被告所签订的《房屋改建协议》中的房屋改建补偿范围涉及到了原告孟祥会所有的2间房占用的宅基地，根据房地一体不可分割的原则，协议中该部分内容侵犯了原告的合法权益，当属无效。原告关于被告佳源公司没有房产开发许可等相关手续，开发行为违法，应认定《房屋改建协议》无效的主张，本院认为，原告不是《房屋改建协议》中的相对人，其以佳源公司无资质为由要求确认协议无效的理由不当，不予支持。原告自愿放弃要求被告连带赔偿经济损失1万元的主张，不违背法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
一、被告高喜全、高立伏与被告徐水县佳源房地产开发有限公司2013年9月27日签订的《房屋改建协议》中涉及原告孟祥会所有的2间房屋所占宅基地的相关内容无效。
二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费50元，由原告孟祥会负担25元，被告徐水县佳源房地产开发有限公司负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。
审 判 长 王春荣
审 判 员 孙风景
人民陪审员 张卜海
二〇一四年六月二十日
书 记 员 贾慧哲