云南省通海县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民一初字第218号
原告（反诉被告）胡涛。
被告（反诉原告）通海秀麓投资开发有限公司。
法定代表人刘明诚。
委托代理人ＸＸ，云南名邦律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。
原告胡涛与被告通海秀麓投资开发有限公司（以下简称秀麓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年3月12日立案受理，在诉讼中，被告提起反诉，本院依法合并审理。并适用简易程序于2015年4月9日公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2014年1月1日签订《房屋租赁合同》，被告将坐落于通海县秀山街道办事处福康街16号铺面出租给原告使用，合同约定房屋租赁期为3年。原告承租该铺面后，花费20000元进行装修。原告于2014年11月中旬多次找被告缴纳下一年房租，被告均以各种理由拒收。2015年3月1日，被告不通知原告便擅自解除合同，将该房租给他人，致使原告原定的业务无法开展。现请求法院判决：一、被告向原告支付违约金8600元；二、被告赔偿原告装修损失20000元；三、被告赔偿原告经营损失18000元。
被告答辩并反诉称，被告与原告签订的《房屋租赁协议》明确约定未经被告同意，原告不得转租铺面。2014年11月，案外人ＸＸ找被告协商租用上述商铺的事宜，被告才得知原告在未征得被告的同意，将铺面转租给他人，他人又将铺面转租给ＸＸ经营，被告于11月底口头告知原告已违反协议约定，构成违约，《房屋租赁协议》已解除。另，原告尚有2014年1月1日至2014年12月31日期间的水电费未交纳，且在解除协议期间，造成上述铺面闲置2个月。故请求法院判决驳回原告的诉讼请求，并提起反诉，请求法院判决：一、解除原、被告签订的《房屋租赁协议》；二、由原告赔偿因其违约导致被告的损失1440元；三、由原告支付违约金8600元；四、由原告支付2014年1月1日至2014年12月31日期间的水电费683.9元。在诉讼过程中，被告要求本院确认双方签订的《房屋租赁协议》于2015年1月1日解除。
经审理查明，通海县秀山街道办事处福康街16号原系县审计局老办公楼，2013年11月，县人民政府将上述资产划转入秀麓公司经营管理。2014年1月9日，以秀麓公司为甲方、胡涛为乙方，双方签订了《房屋租赁协议》，约定由甲方将位于秀山街道办事处福康街16号铺面一间出租给乙方使用；租期自2014年1月1日起至2016年12月31日止，共三年；第一年租金8000元，以后租金在前年的基础上浮8%，乙方须于12月16日前一次性交清次年租金；乙方承租经营期间发生的通水、通电等设施（水电表）安装改造费用、房屋修理费、水费、电费由乙方承担；未经甲方同意，乙方不得转租等内容。胡涛向秀麓公司支付了第一年的租金8000元。2014年1月9日，以胡涛为甲方，高跃伟为乙方，双方签订《租房合同》，约定甲方将座落于通海县福康街16号铺面出租给乙方使用，租期为一年，即2014年1月10日至2015年1月10日止，租金为18000元／年等内容。合同签订后，高跃伟对铺面内外墙进行了粉刷，隔墙未拆除的部分用石膏板进行包边，对门前的台阶进行了修补。期间，秀麓公司发现铺面经营人不是胡涛，便向胡涛询问是否将铺面转租给他人经营，胡涛称系与他人合伙，并将其与他人签订的合伙协议交给秀麓公司，秀麓公司便未再追问。2014年5月28日，以高跃伟为甲方、ＸＸ为乙方，双方签订了《租房合同》，约定由甲方将座落于通海县福康街铺面出租给乙方使用，租期为八个月，即2014年5月28日至2015年1月10日。ＸＸ承租后，对铺面进行了粉刷、安装了开关、电表、更换了灯泡、装修了大门。2014年11月中旬，胡涛找秀麓公司交纳2015年的房租，秀麓公司因得知ＸＸ经营该铺面系转租得来，便未再收取胡涛的租金。2015年1月许，ＸＸ搬出了该铺面，并将铺面钥匙交还给秀麓公司。后秀麓公司对上述铺面进行公开招租，ＸＸ竞租后，于2015年3月向秀麓公司承租，并经营至今。胡涛现尚未交纳2014年的水电费。
本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金的合同。依法成立的合同，受法律的保护，本案双方签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方应恪守履行。对于双方的争议焦点，本院审查认为：
第一，秀麓公司单方解除协议是否合法。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案胡涛未征得秀麓公司的同意，便擅自将铺面转租给高跃伟，高跃伟又再次转租给ＸＸ，胡涛的转租行为已违反了协议的约定，按上述法律规定，秀麓公司可以解除合同。对于胡涛主张其与高跃伟系合伙，并未转租的抗辩，与查证事实不符，本院不予采信。现秀麓公司虽未能提交证据证实其已告知胡涛解除合同，但其在2014年11月得知胡涛违约转租后，便未再收取2015年的租金，ＸＸ搬离后，也未再将铺面交由胡涛经营，应视为秀麓公司主张解除合同的意思表示已到达对方，胡涛应知秀麓公司已主张解除合同。故本院支持秀麓公司的主张，确认其与胡涛签订的《房屋租赁协议》已于2015年1月1日解除。
第二，关于双方主张的违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。对于胡涛主张要求秀麓公司赔偿其经营损失18000元，因其系本案违约方，其主张于法不符，不予支持；对于秀麓公司主张胡涛赔偿因解除合同导致2015年1月、2月期间铺面空闲的租金损失1440元的诉请，因该铺面重新招租后租金为年租金16000元，解除合同并未造成秀麓公司的实际及预期利益损失，本院不予支持。对于双方主张的违约金，因双方在合同订立、履行时均未对违约金进行约定，本院不予支持。
第三，关于胡涛主张的装修损失。胡涛主张其对隔墙进行拆除、修补，对墙面进行粉刷、对台阶边角进行修补、更换卷帘门的弹簧，要求秀麓公司赔偿其20000元装修损失的请求，首先，对于装修事项及装修支出的费用，胡涛未提交相应的证据予以证实，且其主张的部分装修事项与本院查证的事实不符；其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成符合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持……。本案合同解除系因胡涛违反合同约定导致，故对胡涛要求赔偿装修损失的诉请，本院不予支持。
第四，关于秀麓公司要求胡涛支付的水费19.6元，电费664.3元，因双方约定租赁期内产生的水费、电费由胡涛承担，故秀麓公司有权要求胡涛承担相应的水费和电费。对于水费，该铺面安装有独立的水表，原告主张水费19.6元系按实际使用的4方计算，本院予以确认；关于电费，因该铺面未安装独立电表，秀麓公司的计算电费的方式基本合理，但其在计算时将2015年1月的电费也计算在内不当，本院按秀麓公司的计算方式重新计算2014年的电费为421.5元。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）胡涛的诉讼请求。
二、原告（反诉被告）胡涛与被告（反诉原告）通海秀麓投资开发有限公司签订的《房屋租赁协议》于2015年1月1日解除。
三、原告（反诉被告）胡涛于判决生效后三日内支付被告通海秀麓投资开发有限公司（反诉原告）水电费人民币441.1元。
四、驳回被告（反诉原告）通海秀麓投资开发有限公司其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费960元，减半交纳480元，由原告（反诉被告）胡涛负担；反诉案件受理费80元，减半交纳40元，由原告（反诉被告）胡涛负担15元，被告（反诉原告）通海秀麓投资开发有限公司承担25元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。
本案生效判决确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期限为二年。
审判员 赵金霞
二〇一五年四月二十九日
书记员 文苑融