广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤04民终210号
上诉人（原审原告）：珠海市斗门区怡景物业管理有限公司，住所地：珠海市斗门区。
法定代表人：戴文贵，执行董事兼经理。
委托诉讼代理人：李坤，湖南人和（珠海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马华锋，湖南人和（珠海）律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：张利杰，男，汉族，1963年10月28日出生，住广东省珠海市斗门区。
原审被告：张延军，女，满族，1955年5月25日出生，住广东省广州市越秀区。
上诉人珠海市斗门区怡景物业管理有限公司（以下简称怡景公司）因与上诉人张利杰、原审被告张延军物业服务合同纠纷一案，均不服珠海市斗门区人民法院(2017)粤0403民初1719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
怡景公司上诉请求：1、撤销原审判决第三项，改判张利杰、张延军向怡景公司支付自2014年1月至2016年12月的公摊费1445.72元和违约金354.18元（以每一缴费年度欠费金额为基数，每日按万分之五计算，自2015年1月1日起计算至实际付清之日止，暂计至2017年5月31日），以下合计1799.9元。2、张利杰、张延军承担一审、二审的全部诉讼费用。
事实和理由：一、怡景公司与涉案小区开发商签订的《前期物业服务合同》内容符合《物业管理条例》的规定，应属合法有效。《物业管理条例》第二十四条并未规定只能以招投标的方式选聘前期物业服务企业，同时规定了在符合一定条件下可以以协议的方式选聘物业服务企业，根据该条例第五十七条的规定，对于违反上述第二十四条规定的法律后果只是行政处罚，对于所涉前期物业服务合同效力并未作出禁止性规定，《物业管理条例》第二十四条是管理性规范，并非效力性规范。
二、怡景公司向张利杰、张延军主张的公摊费用及违约金有事实依据，合同依据和法律依据，人民法院应予支持。根据《前期物业服务合同》第五条约定，本物业区域内新增设的公共设施设备费用由全体业主按其业权建筑面积的比例分摊，公共水电费等按实际使用人进行分摊。2013年5月23日《关于调整小区物业管理服务费的公示》也再次明确物业管理服务费用不含公共分摊费，公共分摊费用按实际产生费用进行核算分摊。《住户手册》第六条约定了逾期缴费的违约金计算标准。居委会出具的证明也证实了怡景公司一直为小区提供物业管理服务。怡景公司在原审中提交了张利杰、张延军居住的7栋901房公摊费用的欠费明细证明公摊费用的计算依据和计算方式，原审法院不予支持明显不当。
张利杰辩称：不认可怡景公司的上诉意见。
张利杰上诉请求：1、撤销原审判决第一项、第二项，发回重审或依法改判；2、判令怡景公司终止物业服务合同和违法经营丽湖名居小区物业服务的行为，退出丽湖名居小区；3、判令怡景公司若要继续经营丽湖名居小区物业服务，必须依法与业主签订物业服务合同；4、判令根据丽湖名居小区153名业主联名要求修订前期物业服务合同；5、本案一审、二审诉讼费用由怡景公司承担。
事实和理由：原审判决违反《中华人民共和国物权法》第八十一条、《物业管理条例》第六条、第十条。怡景公司没有经过招标程序，由开发商聘请，也没有直接与业主签订合同，其所谓前期物业服务合同（住户手册）由房屋销售商代交，该前期物业服务合同于2011年已到期，2012年以后在与业主没有合同的情况下一直违法经营物业。违反了国家建住房[2004]155号文第三十二条、国家发改委[2003]1864号文件规定，擅自提高物业费，将物业服务项目分解重复收费，侵占本属于业主收益的广告费、停车费，损毁公共设施、设备，导致绿地荒漠化，电梯经常出现故障，消防设备多处损坏严重。怡景公司违法经营期间的乱涨价乱收费及各项损毁现实均有图片、票据、统计数据等证实。
怡景公司辩称：原审法院支持物业管理费和违约金的判决是正确的，二审应该维持。因为公摊费部分很多业主以为不需要支付，而原审判决已经确定了公摊费不包括在物业管理费中，只是怡景公司没有对公摊费进行说明而导致不支持，但不代表不应支付公摊费。
张延军未提交答辩意见。
怡景公司向原审法院起诉请求：1.判令张利杰、张延军支付物业服务费11539.8元（自2009年1月至2011年12月止及2014年1月至2016年12月止）及违约金7554.92元（以每一缴费年度欠费金额为基数，每日按万分之五计算，自2010年1月1日起计算至实际付清之日止，暂算至2017年5月31日），共计19094.72元；2.判令张利杰、张延军支付公摊费1469.17元（自2014年1月至2016年12月止）及违约金359.47元（以每一缴费年度欠费金额为基数，每日按万分之五计算，自2015年1月1日起计算至实际付清之日止，暂算至2017年5月31日），合计1828.64元；3.本案受理费由张利杰、张延军负担。
原审法院认定事实：2007年1月1日，珠海市斗门区豪宇房产开发有限公司与怡景公司签订《前期物业服务合同》，约定由怡景公司为位于珠海市××区××号丽湖名居提供物业服务，物业服务费按国家有关规定进行收取，物业服务收取标准在合同期内可做调整，本物业区域内新增设的公共设施设备的费用由全体业主按其业权建筑面积的比例分摊，公共水电费等按实际使用的进行分摊，服务期限5年，自2007年1月1日起至2011年12月31日止。
2012年1月1日，珠海市斗门区市豪宇房产开发有限公司与怡景公司签订《前期物业服务合同》，约定由怡景公司为位于珠海市××区××号丽湖名居提供物业服务，物业服务费按国家有关规定进行收取，物业服务收取标准在合同期内可做调整，本物业区域内新增设的公共设施设备的费用由全体业主按其业权建筑面积的比例分摊，公共水电费等按实际使用的进行分摊，服务期限5年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止。
2013年5月23日，怡景公司发出《关于调整小区物业管理服务费的公示》对丽湖名居小区的物业服务费作出调整，将高层电梯房七层以上含七层的物业服务费由2006年的每平方米1元调整为每平方米1.3元，物业服务费均不含公共分摊费，公共分摊费用保持之前不变，按实际产生费用进行核算分摊，从2013年7月起按调整后的物业服务费收取。
2015年10月17日，怡景公司发出《催缴物业费的通知》要求拖欠物业费的业主在2015年11月30日前，将拖欠多年的物业费一并交齐，对逾期不交物业费的业主，将诉诸法律程序解决，追缴拖欠的全额物业费，并从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金。
2013年6月30日的《珠海市丽湖名居住户手册》第八章管理费用中载明：“小区内一切管理支出及公共设施的维护、保养费用由各业主共同承担，电梯房的电费和电梯维护费由该电梯所属楼全体业主共同承担，各楼的楼梯照明灯费用由相应的业主共同承担，管理费收入主要投放于区内的保安、环卫、消防、绿化、公共设施维护和日常行政支出，做到取之于民，用之于民。一、高层管理费标准：2-6楼每平方米每月1.1元人民币；7楼以上每平方米每月1.3元人民币（均不含电梯的电费和维护费及公共水电费的分摊）……五、管理费计收日以售楼部通知业主收楼交锁匙日期为起计，业主可采用由工商银行代收的方式缴费，每季度收取并于每季度首月的10号前扣转，业主也可采用现金支付相关的费用，并于每季度首月10号前亲临管理处缴交。六、逾期交费：每逾期一天需增交5‰滞纳金……”
2013年6月21日，怡景公司与珠海市亚富机电设备有限公司签订了《电梯日常维护保养合同》，每月维修保养费3040元。2014年6月19日，怡景公司与珠海市亚富机电设备有限公司签订了《电梯日常维护保养合同》，每月维修保养费3040元。2015年7月20日，怡景公司与广东西江电梯有限公司签订《珠海市电梯日常维护保养合同》，全年保养费35520元。2016年，怡景公司与广东林元电梯有限公司签订《珠海市电梯日常维护保养合同》，全年保养费35520元。
2017年8月31日，珠海市斗门区白蕉镇虹桥社区居民委员会出具证明称怡景公司自2007年1月起至出具本证明之日止一直为丽湖名居小区提供物业管理服务。
另查明，位于珠海市××区××号（丽湖名居）X栋X房的权属人为张利杰、张延军，建筑面积139.35平方米，总层数18层。
原审法院认为，怡景公司与涉案小区开发商珠海市斗门区豪宇房产开发有限公司签订的两份涉案合同（签订时间分别为2007年1月1日、2012年1月1日）属前期物业服务合同，该合同的签订没有经过招投标程序，违反了《物业管理条例》第二十四条第二款：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，怡景公司与珠海市斗门区豪宇房产开发有限公司签订的涉案合同无效。
虽然涉案合同无效，但是怡景公司提供的证据可以证明怡景公司为涉案小区提供了相应的物业服务。张利杰、张延军作为涉案小区的业主，自接收涉案房产开始就已实际享受了怡景公司提供的相关服务，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，张利杰、张延军应当对怡景公司的服务作出相应的补偿。怡景公司主张张利杰、张延军没有支付2009年1月至2011年12月和2014年1月至2016年12月的物业服务费，张利杰予以确认，原审法院对怡景公司主张的被告欠费期间予以采纳。怡景公司主张的向张利杰、张延军收取物业服务费的标准，符合该类型房屋在本地的物业服务费的一般水平，且被告也曾按怡景公司主张的物业服务费标准缴纳过部分物业服务费，对怡景公司主张的物业服务费计算标准，原审法院予以采纳。经原审法院核算，张利杰、张延军应当向怡景公司支付2009年1月至2011年12月的物业服务费5016.6元（139.35平方米×1元×36个月），2014年1月至2016年12月的物业服务费6521.58元（139.35平方米×1.3元×36个月），合计11538.18元。
怡景公司要求张利杰、张延军支付逾期支付物业服务费的违约金。原审法院认为，原审法院已确认怡景公司与珠海市斗门区豪宇房产开发有限公司签订的涉案合同无效。上文中原审法院确定张利杰、张延军向怡景公司支付的物业服务费是根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，由张利杰、张延军对怡景公司提供的物业服务作出的折价补偿。据此，怡景公司要求张利杰、张延军承担逾期支付物业服务费的违约责任，没有根据，原审法院不予支持。但是张利杰、张延军迟延支付物业服务费的行为确给怡景公司造成了损失，原审法院根据张利杰、张延军迟延支付物业服务费给怡景公司可能造成的损失，酌情确定由张利杰、张延军按中国人民银行同期贷款利率赔偿怡景公司的利息损失。因此，张利杰、张延军应当以每一欠费年度欠费金额为本金，从该欠费年度的次年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率向怡景公司支付利息至付清全部款项之日止。
怡景公司主张张利杰、张延军支付公摊费用及其违约金，但怡景公司没有提供充分证据证明其主张的公摊费用是如何产生的，也没有提供充分证据证明张利杰、张延军应当负担的公摊费用的金额，原审法院无法核算出张利杰、张延军应当支付的公摊费用，故原审法院对其该请求不予支持。
张利杰抗辩物业服务费中包含了公摊费。原审法院认为，怡景公司每月按固定的金额向被告收取的物业服务费，而公摊费则按实际发生额每月由业主分摊，公摊费用的数额每个月不是固定的，而且怡景公司在住户手册和《关于调整小区物业管理服务费的公示》中也明确物业服务费不包含公摊费用。张利杰该抗辩原审法院不予采纳。
张利杰抗辩怡景公司的诉讼请求超过了诉讼时效。原审法院认为，原审法院已确认怡景公司与珠海市斗门区豪宇房产开发有限公司签订的涉案合同无效。上文中原审法院确定张利杰、张延军向怡景公司支付的物业服务费及赔偿的利息损失是根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，由张利杰、张延军对怡景公司提供的物业服务作出的折价补偿、损失赔偿。因合同无效而产生的折价补偿、损失赔偿的诉讼时效，从原审法院确认合同无效之日起计算。因此，张利杰该抗辩没有依据，原审法院不予采纳。
张延军经原审法院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，原审法院视为其放弃对怡景公司主张进行抗辩的权利。
综上所述，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、张利杰、张延军于判决生效之日起七日内向怡景公司支付2009年1月至2011年12月的物业服务费5016.6元、2014年1月至2016年12月的物业服务费6521.58元，合计11538.18元；二、张利杰、张延军于判决生效之日起七日内向怡景公司赔偿欠付2009年1月至2011年12月的物业服务费和2014年1月至2016年12月的物业服务费的利息损失（欠付2009年1月至2011年12月的物业服务费的利息损失，以每一欠费年度的欠费金额1672.2元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从欠费年度的次年1月1日计至本判决确定的付款之日；欠付2014年1月至2016年12月的物业服务费的利息损失，以每一欠费年度的欠费金额2173.86元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从欠费年度的次年1月1日计至本判决确定的付款之日）；三、驳回怡景公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费324元，由怡景公司负担146元，张利杰、张延军负担178元。
二审中，怡景公司提交了如下证据：1、张利杰、张延军欠费明细；2、张利杰、张延军所居住的7栋在2014年1月至2016年12月的公摊费收费明细；3、2014年至2016年公共分摊水费明细表；4、2014年至2016年公共分摊电费明细表；5、2014年至2016年公共分摊费用明细表。张利杰提交了如下证据：1、辩论发言；2、张利杰家中渗水视频的光盘两张。经质证，张利杰对怡景公司提交证据的真实性无异议，对关联性不予认可。怡景公司对张利杰提交证据的真实性无异议，对关联性不予认可。经审查，本院对上述证据的真实性予以确认。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，针对双方的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于以下几个方面：
第一，关于《前期物业管理委托合同》的效力认定。《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”从该规定内容可以看出，其立法目的就是为了实现房地产开发与物业服务相分离的原则，通过设立招投标的方式，引入市场化竞争机制，防止房地产企业直接选聘与自己有关联的物业服务企业进行自建自管。因此，从该条款设立的立法目的和针对的行为内容看，违反该规定的后果将直接导致物业服务企业之间的竞争消失，业主对物业服务没有选择权，物业服务质量得不到保障的现实性损害。对此，《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第四条第一款亦明确规定：“建设单位未依照《物业管理条例》第二十四条第二款的规定选聘物业服务企业的，物业服务合同应当被认定为无效。”由此可见，《物业管理条例》第二十四条是效力性规范，并非怡景公司所认为的“管理性规范”。本案中，怡景公司并非依行政法规的强制性规定选聘的物业服务企业，原审判决认定《前期物业管理委托合同》无效正确，本院予以维持。
第二，关于怡景公司主张的诸项公摊费用的认定。首先，根据《物业服务收费管理办法》第二条的规定，物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序、向业主所收取的费用。而公摊费用是根据物业共用部位的公共照明、电梯、用水等使用情况据实产生，张利杰主张其缴纳的物业管理费已包括公摊费用没有法律依据和事实依据，原审判决对其主张不予采信正确。其次，怡景公司就其主张的公摊费用提供了原始交费凭证及明细表予以证明。对此本院认为，上述证据虽为原始凭证，但交费凭证与明细表并不能一一对应，并且明细表仅为怡景公司单方内部制作，怡景公司在原审及二审中提交的二份明细表制作时间、项目一致而金额却不一致，根据《珠海市物业管理条例》第五十八条的规定，物业服务企业应当每月公布共用配套设施和相关场地用水、用电的数量、单价、金额，按照市政府有关规定向全体业主合理分摊有关费用。珠海市物价局《关于规范我市住宅小区公共水电费分摊问题的通知》亦明确凡属向住（用）户分摊的公共水电费，必须单独列账，每月（期）向住（用）户公布个体的分摊方法及各住（用）户应负担的金额等。严禁把分摊的水电费与住（用）户自用的水电费混合统收。本案中，上诉人怡景公司并未每月公布共用配套设施和相关场地用水、用电的数量、单价、金额，也没有提交证据证明公摊费用的计算依据，在此情况下怡景公司主张公摊费用金额的依据并不充分，原审判决对此不予支持正确，本院予以维持。
第三，关于张利杰提出要求判令怡景公司终止物业服务合同、退出小区、与业主签订物业服务合同及修订前期物业服务合同等上诉请求，已超出了原审审理的范围，而二审中怡景公司亦表示不愿意与张利杰就此进行调解，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。据此，对于张利杰的上述请求本院不予审处，张利杰可就上述主张另行起诉。而对于张利杰所主张的房屋渗水为其房屋内部非共用部分的质量问题，并不属于物业服务的范畴，不能成为张利杰拒不交纳物业管理费用的理由，对其该主张本院不予采信。
综上所述，怡景公司与张利杰的上诉请求均不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人怡景公司负担50元，上诉人张利杰负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 曾艺能
审判员 庹 佳
审判员 王 芳
二〇一八年一月二十五日
书记员 潘淑恩