广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民二终字第1946号
上诉人（原审被告）：杨高美，女，汉族，住湖南省邵阳县，公民身份号码为×××3565。
被上诉人（原审原告）：广州莱佛士物业服务有限公司。住所地：广东省广州市越秀区，组织机构代码证号码74991472-8。
法定代表人：梁顺源，董事长。
委托代理人：汪科苗，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省惠东县。
委托代理人：郭绍文，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省广州市珠海区。
上诉人杨高美因与被上诉人广州莱佛士物业服务有限公司（以下简称莱佛士公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法樟民一初字第74号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
莱佛士公司向原审法院起诉称：杨高美是位于东莞市樟木头镇樟洋管理区金洋路1号风景山庄雅莲苑五座二楼A室房屋的业主。2009年2月，莱佛士公司与东莞市樟木头风景山庄业主委员会签订《风景山庄物业管理委托合同》，约定莱佛士公司为杨高美所购物业在内的广东省东莞市樟木头镇樟洋管理区金洋路1号风景山庄提供物业管理服务，并确定风景山庄物业管理费住宅按每月每平方米1.8元收取，杨高美所购物业建筑面积为81.1平方米，杨高美每月应交管理费共计146元，每月管理费应在每月1日前交纳。协议签订后，莱佛士公司依约为杨高美提供了物业管理服务、月租停车，垫付了电费、水费，但杨高美未及时支付相关费用及违约金，至今尚欠物业管理服务费876元、电费479.5元、水费385.7元、月租停车费1050元。经莱佛士公司多次催收，杨高美均拒绝支付。为维护全体业主利益及物业管理服务工作的顺利进行，莱佛士公司特向法院提起诉讼，请求判令：一、杨高美向莱佛士公司支付拖欠的2014年7月1日至2014年12月31日的物业管理费876元；二、杨高美向莱佛士公司支付拖欠的2014年4月1日至2014年9月30日的电费479.5元；三、杨高美向莱佛士公司支付拖欠的2014年4月1日至2014年9月30日的水费385.7元；四、杨高美向莱佛士公司支付拖欠的2014年6月1日至2014年12月31日的月租停车费1050元；五、杨高美向莱佛士公司支付逾期其他费用违约金482.4元；六、杨高美向莱佛士公司支付逾期月租停车费违约金289.4元；七、由杨高美承担本案全部诉讼费用。
莱佛士公司为证明自己的主张，向原审法院提供了物业服务企业资质证书、物业管理委托合同、关于“风景山庄”多项物业管理事项议案表决结果的通知、身份证复印件、房屋产权证、客户账务明细表、水电费发票、律师函、快递单、东莞市樟木头镇风景山庄管理规约、广东省经营服务性收费许可证、抄表记录作为证据。
杨高美向原审法院答辩称：第一，杨高美的物业管理费不应交给莱佛士公司，而应当交给业主委员会，莱佛士公司没有资格起诉。第二，违约金按每天千分之三的标准计算没有依据。第三，杨高美是将车停在公共的地方，莱佛士公司不应收取停车费。第四，莱佛士公司管理不到位，没有帮社区解决问题，所以杨高美才没有交物业管理费。
杨高美没有向原审法院提供任何证据。
原审法院经审理查明：莱佛士公司系从事物业管理等业务的有限责任公司，物业服务资质等级为二级。2012年12月25日，莱佛士公司与东莞樟木头风景山庄业主委员会（以下简称业主委员会）签订了一份物业管理委托合同。该合同约定：业主委员会委托莱佛士公司对风景山庄住宅、商铺、停车位等物业实行管理；委托管理事项包括负责向业主和物业使用人收取物业管理费等；委托管理期限为两年，即从2013年1月8日至2015年1月7日；带电梯住宅的物业服务费按建筑面积每月每平方米2.4元计算，不带电梯住宅的物业服务费按建筑面积每月每平方米1.8元计算，由莱佛士公司向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三交纳违约金；车位使用和管理费用由莱佛士公司向车位使用人收取，露天车位的使用和管理费用为150元／月／个；另外，业主委员会制定的《东莞市樟木头镇风景山庄管理规约》约定：业主应按季度到物业服务企业办公场所缴交管理服务费，如延期缴交应交的管理服务费或相关费用的，业主应承担相应的赔偿款和罚款等费用，并按拖欠费用金额每日0.3%的标准支付违约金。
杨高美系位于东莞市樟木头镇风景山庄雅莲苑五座二楼A室房屋的业主。该房屋建筑面积为81.1平方米。杨高美确认其有使用小区的公用部分停车，也确认2014年7月1日至2014年12月31日的物业管理费、2014年4月1日至2014年9月30日的电费、2014年4月1日至2014年9月30日的水费、2014年6月1日至2014年12月31日的停车保管服务费没有交纳。2014年11月，莱佛士公司委托广东君厚律师事务所发出律师函，向杨高美催收物业管理费、电费、水费和停车保管服务费。
另查：1.莱佛士公司取得了东莞市物价局核发的广东省经营服务性收费许可证，其中载明收费项目露天机动车停放保管服务费为每月每辆150元。2.莱佛士公司已向广东电网公司东莞供电局整体缴纳了风景山庄2014年4月至9月的电费，向东莞市樟木头自来水公司整体缴纳了风景山庄小区2014年4月至9月的水费。
以上事实，有物业服务企业资质证书、物业管理委托合同、关于“风景山庄”多项物业管理事项议案表决结果的通知、身份证复印件、房屋产权证、客户账务明细表、律师函、快递单、东莞市樟木头镇风景山庄管理规约、广东省经营服务性收费许可证、抄表记录，以及当事人在庭审笔录中的陈述等附卷为证。
原审法院认为：本案是物业服务合同纠纷案件。本案的争议焦点是杨高美应否向莱佛士公司支付2014年7月1日至2014年12月31日的物业管理费、2014年4月1日至2014年9月30日的电费、2014年4月1日至2014年9月30日的水费、2014年6月1日至2014年12月31日的停车保管服务费以及违约金的问题。
《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”该法第八十三条第一款规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，物业管理委托合同是莱佛士公司与业主委员会签订的，东莞市樟木头镇风景山庄管理规约是业主委员会通过的，该合同及管理规约没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。虽然杨高美作为东莞市樟木头镇风景山庄雅莲苑五座二楼A室的业主没有直接与莱佛士公司签订合同，但根据上述法律规定，物业管理委托合同、东莞市樟木头镇风景山庄管理规约对杨高美均有约束力。莱佛士公司为杨高美提供了物业管理服务和停车保管服务，杨高美应依照物业管理委托合同、东莞市樟木头镇风景山庄管理规约的约定支付物业管理费和停车保管服务费。杨高美确认2014年7月1日至2014年12月31日的物业管理费和2014年6月1日至2014年12月31日的停车保管服务费没有交纳。故莱佛士公司要求杨高美支付2014年7月1日至2014年12月31日物业管理费876元（146元／月×6个月）、2014年6月1日至2014年12月31日的停车保管服务费1050元（150元／月×7个月），合法有理，其诉讼请求原审法院予以支持。杨高美主张莱佛士公司管理不到位，因无证据证实，原审法院对其主张不予采信。
莱佛士公司已向广东电网公司东莞供电局整体缴纳了风景山庄2014年4月至9月的电费，也向东莞市樟木头自来水公司整体缴纳了风景山庄小区2014年4月至9月的水费，即莱佛士公司代杨高美缴交了其应承担的电费和税费部分，杨高美作为受益人应向莱佛士公司支付电费479.5元、水费385.7元。莱佛士公司关于电费和水费的诉讼请求，合法有理，原审法院予以支持。
至于违约金，杨高美拖欠物业管理费、水费、电费和停车保管服务费，已经构成违约，应承当相应的违约责任。莱佛士公司主张违约金按每天千分之三的标准计算，符合物业管理委托合同和东莞市樟木头镇风景山庄管理规约的约定。莱佛士公司要求杨高美支付物业管理费、水费、电费和停车保管服务费的违约金，原审法院依法予以支持。由于管理规约约定业主是按季度付费，故违约金应从次季度的第一日开始计算，计至费用付清之日止。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十三条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、杨高美应于判决发生法律效力之日起三日内向莱佛士公司支付2014年7月1日至2014年12月31日的物业管理费876元及违约金（违约金按每天千分之三计算，其中2014年7月1日至9月30日的物业管理费的违约金以438元为本金，从2014年10月1日起计算，2014年10月1日至12月31日的物业管理费的违约金以438元为本金，从2015年1月1日起计算，均计至物业管理费付清之日止）；二、杨高美应于判决发生法律效力之日起三日内向莱佛士公司支付2014年4月1日至2014年9月30日的电费479.5元及违约金（违约金按每天千分之三计算，其中2014年4月1日至6月30日的电费的违约金以199.30元为本金，从2014年7月1日起计算，2014年7月1日至9月30日的电费的违约金以280.2元为本金，从2014年10月1日起计算，均计至电费付清之日止）；三、杨高美应于判决发生法律效力之日起三日内向莱佛士公司支付2014年4月1日至2014年9月30日的水费385.7元及违约金（违约金按每天千分之三计算，其中2014年4月1日至6月30日的水费的违约金以246.5元为本金，从2014年7月1日起计算，2014年7月1日至9月30日的水费的违约金以139.2元为本金，从2014年10月1日起计算，均计至水费付清之日止）；四、杨高美应于判决发生法律效力之日起三日内向莱佛士公司支付2014年6月1日至2014年12月31日停车保管服务费1050元及违约金（违约金按每天千分之三计算，其中2014年6月1日至6月30日的停车保管服务费的违约金以150元为本金，从2014年7月1日起计算，2014年7月1日至9月30日的停车保管服务费的违约金以450元为本金，从2014年10月1日起计算，2014年10月1日至12月31日的停车保管服务费的违约金以450元为本金，从2015年1月1日起计算，均计至停车保管服务费付清之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费50元，由杨高美负担。
上诉人杨高美不服原审判决，向本院提起上诉称：一、莱佛士公司诉讼主体不适格，无权收取管理费、水费、电费、停车保管费及违约金。（一）依照案涉合同第28条约定，莱佛士公司对风景山庄管理服务实行酬金方式，按照管理费收入的6%收取酬金，管理收入的所有权及使用权均为业主委员会，且业主委员会与莱佛士公司签订的是委托管理合同，莱佛士公司是风景山庄业主委员会的受托人，风景山庄业主委员会才是真正的权利人。（二）结合往常的收费方式及习惯，收取管理费的主体是风景山庄业主委员会，收款账户也是风景山庄业主委员会，收费发票也是风景山庄业主委员会，故莱佛士公司是代为收取，并非追收管理费的权利人。（三）依据案涉合同第16条约定，风景山庄业主委员会未召开业主大会，更未经业主大会同意，莱佛士公司无权进行诉讼。二、原审法院判决杨高美支付管理费及违约金是错误的，且违约金过高。莱佛士公司管理服务质量未达到物业管理质量目标，杨高美有权拒绝缴纳相关费用。（一）莱佛士公司并未通知杨高美缴纳管理费、水电费、停车费具体金额，故杨高美无法缴纳上述费用。一审法院判决杨高美按每日千分之三缴纳违约金，莱佛士公司并未举证证明因杨高美迟延缴纳上述费用造成莱佛士公司经济损失，且违约金明显过高。（二）莱佛士公司违反案涉合同第8条约定，莱佛士公司并未对小区内的文化体育场所、会所、游泳池、网球场、儿童游乐场进行管理服务，违反合同义务，无权收取管理费，更无权收取违约金。（三）莱佛士公司违反合同第20条第7点，其从未公布维修养护费用收支使用情况，且小区内的公共道路被毁及损坏严重，莱佛士公司至今尚未维修养护，公共照明损坏及不足，莱佛士公司拒不维修管理，小区卫生服务极差，垃圾到处堆放，楼梯超过一个月都不清洁，拒不履行服务义务。（四）莱佛士公司违反合同第20条第8点，擅自占用小区内的文化体育场所，并改建停车场，收取停车费，莱佛士公司严重违反合同义务，剥夺杨高美的权利。（五）莱佛士公司违反合同第21条第1、2、3、7项的服务质量，在莱佛士公司管理小区期间，房屋外墙脱落情况严重，屋顶、平台漏水致房屋用水无法供应，小区发生火灾时，没有消防水可用，小区安全严重不符要求，盗窃事件时有发生，生活质量下降，生命财产安全受损，但莱佛士公司并未采取有效措施改正，防止类似事件发生。（六）风景山庄是按照东莞市最高级别标准向业主收取管理费，但莱佛士公司却在管理期间，其服务质量完全没有达到物业管理质量目标，杨高美迟延缴纳管理费，并要求莱佛士公司改善管理服务达到物业管理质量目标再缴纳管理费。三、原审法院判决杨高美缴纳停车保管服务费及违约金是错误的，杨高美无需支付该费用。（一）莱佛士公司伙同业主委员会擅自占用小区内的文化体育场所，改建停车场，收取停车费，是严重违反物权法的规定。（二）风景山庄没有固定停车位，莱佛士公司将小区公共道路、消防通道、文化体育场所改建停车场的行为损害业主权益，其收取停车保管服务费没有依据。（三）莱佛士公司侵占小区公共道路及消防通道，小区内发生火灾，造成业主损失，但莱佛士公司未采取有效救护措施，为了防止火灾事故发生，杨高美有权拒绝支付停车费，并要求莱佛士公司改正。（四）车辆乱停乱放非常严重，唯一的出入口严重堵塞，莱佛士公司对此不闻不问，没有任何的改善措施。莱佛士公司没有对车辆进行管理，安全通道占用非常严重，道路几乎被堵死，一旦发生火灾事故，消防车辆无法进入小区，业主生命财产受到无法估计的伤害。故莱佛士公司无权收取业主费用，相反，其应赔偿广大业主损失。综上，杨高美上诉请求：1.撤销原审判决；2.判令驳回莱佛士公司的全部诉讼请求，判决杨高美无需向莱佛士公司支付物业管理费、水费、电费、停车保管服务费及违约金；3.本案一、二审诉讼费由莱佛士公司承担。
莱佛士公司答辩称：1.根据管理合同第16条约定，莱佛士公司具有诉讼主体资格；2.杨高美称莱佛士公司未通知其交纳案涉费用，但管理规约第7点有规定每月缴费的时间，逾期则应交纳违约金；3.原审判决已经说明，业主委员会已与莱佛士公司签订了委托合同，业主应及时缴费。违约金是双方约定的，没有所谓的过高。物业属于动态的服务，莱佛士公司按照合约进行了清洁；4.罚款问题，风景山庄已经存在10多年，很多设备已经老化，需要资金维护或更换，这也要业主正常缴费，才能做更好的维护，也有些是人为造成的。5.收益均是业主的财产，并存入业主委员会的账户，故该费用不是莱佛士公司的私产。6.关于改造问题，根据议案表决通过，篮球场等公共用地改造停车场，不是莱佛士公司擅自决定的，由业主委员会通过业主大会决议的。同时，停车费是根据物价局的规定确定的。故，请法院查明事实，作出公正的判决。
本院经审理对原审法院查明的事实予以确认。二审另查明：杨高美于二审期间提交火警证明、消防违法投诉记录、消防隐患投诉回复、报警回执、风景山庄小区照片、省发改委及市物价局发布的关于放开住宅小区停车保管服务收费等有关问题的通知等证据，拟证明莱佛士公司管理小区不善、小区设施多处失修、无权收取管理费和停车费。莱佛士公司对上述证据材料发表质证意见如下：对火警证明、消防违法投诉记录、消防隐患投诉回复、省发改委及市物价局的文件的形成时间均为2015年，与本案没有关联性；风景山庄小区照片为近三个月拍摄，与本案无关；小区物业管理属于动态管理，各项设施需要业主按期缴纳管理费去维护，也需要业主的爱护和珍惜。因为部分业主不按期缴纳管理费，导致小区维护基金不到位。
莱佛士公司二审期间提交如下证据：1.风景山庄停车收费系统投入使用公告，拟证明莱佛士公司为有序管理小区停车情况，拟启动新的停车收费系统；2.风景山庄首届及第三届业主委员会备案通知书，拟证明业主委员会成立合法；3.诉讼同意书，拟证明风景山庄业主委员会同意莱佛士公司对拖欠管理费用的业主采取诉讼途径追收管理费用；4.风景山庄物业管理服务满意度调查结果，拟证明莱佛士的物业服务得到小区大部分业主的认可；5.报警回执，拟证明莱佛士公司曾报警要求业主将停放在小区消防通道上的车辆挪开；6.消防设备被破坏的照片，拟证明消防设备被人为破坏的情况；7.小区业主堵路照片，拟证明风景山庄小区车辆月保卡数量有限，部分没有拿到月保卡的业主将车乱停放在消防通道上，并且堵塞小区道路抗议的情况；8.《东莞市樟木头镇风景山庄管理规约》签收表，拟证明杨高美于2014年4月12日签收了管理规约，清楚管理规定。杨高美对上述证据材料发表质证意见如下：1.不确认风景山庄停车收费系统的合法性，小区业主不同意莱佛士公司启动新的停车收费系统；2.确认风景山庄首届业主委员会的真实性、合法性，不确认第三届业主委员会的真实性与合法性，该届业主委员会并非业主投票产生，是不合法的；3.诉讼同意书是当时的业主委员会于2011年出具，与现在无关；4.其从来没有收到过风景山庄物业管理服务满意度调查结果，不确认该证据的真实性和合法性；5.其不清楚有报警回执这一回事；6.消防设备被破坏已存在多年，不是业主破坏的；7.其不清楚为什么会发生堵路事件；8.管理规约签收表上的签名不是其本人所签，不确认该证据的真实性。
另，杨高美在二审法庭调查中表示，其同意缴纳所拖欠的2014年4月1日至2014年9月30日的水、电费，但希望撤换了物业公司之后再缴纳。关于停车费问题，杨高美表示其只是偶尔把车停在小区公共地方，该处并不是停车位。
以上另查明的事实，有杨高美二审提交的火警证明、消防违法投诉记录、消防隐患投诉回复、报警回执、风景山庄小区照片、省发改委及市物价局文件，莱佛士公司二审提交的停车收费系统投入使用公告、风景山庄首届及第三届业主委员会备案通知书、诉讼同意书、物业管理服务满意度调查结果、报警回执、消防设备破坏照片、小区业主堵路照片、管理规约签收表，以及二审调查笔录等附卷为证。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。杨高美自愿缴纳拖欠的案涉水、电费，是其对自己权利的自由处分，本院予以确认。现有证据证明莱佛士公司已代杨高美向相关部门缴纳了案涉的水费和电费，杨高美主张待撤换物业公司后再缴纳拖欠的水、电费依法无据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对杨高美上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案二审的争议焦点在于：杨高美应否向莱佛士公司支付2014年7月1日至2014年12月31日期间的物业管理费、2014年6月1日至2014年12月31日停车保管服务费以及相关违约金。对此，本院作如下分析：
首先，杨高美于二审期间提交火警证明、消防违法投诉记录、消防隐患投诉回复、周元元报警回执、风景山庄小区照片、省发改委及市物价局文件等证据，均为2015年以后形成，并不能证明2014年6月至2014年12月期间风景山庄的物业管理情况及停车情况。刘爱峰报警回执未能显示案情，刘爱峰亦无出庭作证，不能直接证明风景山庄物业管理情况。对于杨高美提交的上述证据，本院不予采纳。杨高美对莱佛士公司的管理行为有意见，可以通过提请业主委员会召开业主大会行使自己作为业主的权利，与其他业主形成共同决定来确定物业服务企业。
其次，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”以及第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，根据风景山庄业主委员会通过的《东莞市樟木头镇风景山庄管理规约》明确：业主应每季度到物业服务企业办公场所缴交管理服务费；业主使用本住宅区内有偿使用的文化娱乐设施和停车设备等公用设施、公共场所（地）时，应按规定交纳费用。又，根据风景山庄业主委员会与莱佛士公司签订的《物业管理委托合同》明确约定：本物业的管理服务费，带电梯住宅由莱佛士公司按建筑面积每月每平方米RMB2.40元；不带电梯住宅由莱佛士公司按建筑面积每月每平方米RMB1.80元向业主收取。该管理规约与物业管理委托合同没有违反法律的强制性规定，合法有效，二者效力及于杨高美。莱佛士公司为杨高美提供了物业管理服务和停车保管服务，杨高美应按照风景山庄管理规约和物业管理委托合同的约定，支付物业管理费和停车保管服务费。杨高美确认2014年7月1日至2014年12月31日期间的物业管理费没有缴纳，亦确认2014年6月1日至2014年12月31日期间曾将车辆停放在风景山庄小区公共用地内，该期间没有缴纳停车保管服务费，依约应支付拖欠的相关费用。原审法院支持莱佛士公司诉请的物业管理费及停车保管服务费，合法合理，本院予以维持。
再次，关于本案违约金。杨高美拖欠物业管理费、水费、电费及停车保管服务费，已构成违约，应当承担相应的违约责任，莱佛士公司主张违约金按物业管理委托合同约定的每天千分之三的标准计算，合法合理，原审法院关于违约金的计算正确，本院予以维持。
综上所述，上诉人杨高美的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费50元，由上诉人杨高美负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 鹏
代理审判员 邓晓畅
代理审判员 谢佳阳
二〇一六年三月三十日
书 记 员 袁云清
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。