天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0104民初5762号原告：天津市巨安物业发展有限公司，住所地天津市南开区鞍山西道学湖里16号。法定代表人：王伟，董事长。委托诉讼代理人：张丽，女，天津友丰律师事务所律师。被告：康博，男，1983年7月28日出生，汉族，住天津市南开区。原告天津市巨安物业发展有限公司与被告康博物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张丽到庭参加诉讼。被告康博经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津市巨安物业发展有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告给付2012年10月1日至2017年1月31日的物业管理服务费14926.08元及逾期付款违约金，并承担本案诉讼费用。事实和理由：原告依据与天津市南开区汇福庭苑小区开发商签订的《天津市住宅物业服务合同》向该小区提供物业服务。被告系该小区业主，在享受到物业服务后，未给付上述期间的物业服务费，故成讼。被告康博提交书面答辩意见，辩称被告是汇福庭苑××号房屋所有权人，在原告所述的期间没有交纳物业服务费属实，原因是被告居住的2号楼1门有业主将房屋对外出租，外来人员频繁往来，导致楼栋门禁失效，原告对该违反物业管理规约的行为不予制止和处理。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，并在法庭上出示。经审核，本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：作为具有三级物业管理服务资质的企业，原告于2011年11月25日与南开区汇福庭苑小区的开发建设单位天津市市政建设开发有限责任公司签订了《天津市住宅物业服务合同》（JF-2009-008），约定由原告向该小区提供物业服务，物业管理服务期限自2011年11月25日开始至业主会成立之日终止；物业管理服务费采取包干制收取，高层住宅房屋的物业服务费用按建筑面积每月每平方米3元至4.5元的标准交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之三比例交纳违约金，但该合同对交费时间未作约定；同时该合同还约定了原告在共用设施设备的维修与养护、环境卫生、绿化养护、车辆行驶与停放秩序管理、公共秩序管理及物业档案的保管和使用等方面的服务标准。2012年12月25日，天津市南开区物业管理办公室对上述物业管理服务合同进行了备案。被告系南开区南门外大街与南开五纬路交口西南侧汇福庭苑××号房屋所有权人，建筑面积95.68平方米，原告按照每月每平方米3元的标准主张物业服务费，故被告每月应交纳物业服务费287.04元，自2012年10月1日至2017年1月31日欠交物业服务费用。2015年6月11日，原告通过快递向被告邮寄律师函，催缴2012年10月起的欠费，该邮件于2015年6月12日拍照签收；2016年7月26日、2017年2月16日，原告两次通过EMS特快专递方式向被告邮寄催缴2012年10月起所欠物业费的律师函，但该两份邮件均被拒收。另查明，本院在审理该小区其他物业服务合同纠纷案件中查明，原告提供的物业服务存有瑕疵。本院认为，原告与汇福庭苑小区开发商签订的《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应认定合法有效。该合同对物业管理服务标准、物业服务费用的交纳等事项均有明确约定，对原告和包括被告在内的小区全体业主具有约束力，应自觉遵守和履行。因原告已履行了提供物业服务的义务，被告应向原告履行交纳物业服务费的义务。但鉴于原告提供的服务存在瑕疵，故应对被告需交纳的物业服务费予以减免，以减免5%为宜。同时对原告主张违约金的请求不予支持。关于诉讼时效问题，原告虽于2015年6月11日向被告发出催缴所欠物业服务费用的律师函，但原告现有证据不能证实该催缴函由被告签收，故原告此次催缴不能产生诉讼时效中断的法律后果。2016年7月26日，原告再次发出了催缴函，因收件地址确系被告所有的涉诉房屋，因此该邮件虽被拒收，但应当认定引起诉讼时效中断的效果。按照《民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，该催缴函发出时，原告2014年7月26日前的诉讼请求已经超过诉讼时效，现被告应履行交纳2014年7月26日至2017年1月31日期间物业服务费的义务，结合本院裁决的减免幅度，被告应交纳该期间物业服务费8666.8元的95%，计8233元。另，被告经本院合法传唤，未到庭应诉，应依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告康博给付原告天津市巨安物业发展有限公司2014年7月26日至2017年1月31日期间的物业服务费8233元；二、驳回原告天津市巨安物业发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费173元，由原告天津市巨安物业发展有限公司负担73元，被告康博负担100元，被告负担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告天津市巨安物业发展有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  曲 威人民陪审员  张永诗人民陪审员  张庆芬二〇一七年十二月二十八日书 记 员  赵 满附：本裁判文书所依据的相关法律规定条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。