江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）太民初字第01072号
原告殷嫣。
委托代理人姜晓亮，江苏广浩律师事务所律师。
被告太仓龙好生活家居广场有限公司。
法定代表人高坚文。
委托代理人童立，上海共识久久律师事务所律师。
委托代理人李君静，上海共识久久律师事务所律师。
被告太仓市天地实用房开发有限公司。
法定代表人徐红卫，总经理。
被告上海城市商业集团有限公司。
法定代表人陆刚，董事长。
委托代理人夏欣海，员工。
原告殷嫣诉被告太仓龙好生活家居广场有限公司（以下简称龙好公司）、太仓市天地实用房开发有限公司（以下简称天地公司）、上海城市商业集团有限公司（以下简称城商公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月24日立案受理，后依法由审判员曹柏鹏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告殷嫣的委托代理人姜晓亮、被告城商公司的委托代理人夏欣海到庭参加诉讼，被告龙好公司、天地公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告殷嫣诉称：原告曾向被告天地公司购买太仓市常胜北路68号3号楼3145号商铺，实际总价为141450元。原告按约支付了购房款，并取得商铺的房屋所有权证书及土地使用权证书。2010年4月27日，原告与龙好公司签订商铺租赁合同，约定：自2010年7月1日至2015年6月30日止，龙好公司租赁原告购买的上述商铺，租赁期限为五年；前三年龙好公司无需直接支付租金（以商铺实际总价的24%的优惠形式抵偿），龙好公司在第四年度起租日后的30天内向原告支付第四年度的租金19115元（141450÷（1-24%-2%）×10%］，第五年度起租日后的30天内向原告支付第五年度租金21026元（141450÷（1-24%-2%）×11%］。但至今原告未收到龙好公司支付的任何款项。原告到龙好公司办公场所追讨，才得知龙好公司既无支付约定租金的资金准备，也没有支付到期租金的预算来源，更没有运营该商铺项目的能力，是天地公司和被告城商公司为了获取利益并转嫁风险而共谋设立的空壳公司。天地公司作为出租和出售打包的受益方和设立阶段控制人，城商公司作为该空壳公司的实际运营控制人、经营受益人和品牌保障方，对该空壳公司应承担租金和违约金的义务均是明知的，且在合作之初，天地公司、城商公司对该空壳公司无法独立支付到期租金和违约金也是明知的，甚至天地公司和城商公司对该空壳公司的后续义务承担在合作之初就有内部约定。故请求法院判令：1、被告龙好公司支付原告租金40141元、并按照每日万分之三支付第四年租金自2013年8月1日起至2015年8月1日止的违约金4186元、第五年租金自2014年8月1日起至2015年8月1日止的违约金2302元。2、被告天地公司、城商公司就龙好公司上述债务向原告承担连带责任。3、被告承担本案诉讼费。
被告城商公司辩称：本案系租赁合同纠纷，城商公司不是租赁合同的主体，无需承担相应的法律责任。原告诉称龙好公司没有独立法人地位，城商公司对此不予认可。请求法院驳回原告对城商公司的所有诉讼请求。
被告龙好公司、天地公司未作答辩。
经审理查明：2008年5月28日，被告天地公司与上海家饰佳控股（集团）有限公司（以下简称家饰佳公司，2009年12月28日名称变更为上海城市商业集团有限公司）签订以天地公司为甲方，家饰佳公司为乙方的《太仓香花桥广场项目合作协议》一份，内容为：甲方是位于江苏省太仓市香花桥广场项目的开发商，目前合法拥有该项目房屋的所有权；乙方是国内民企500强企业，且在家装建材零售市场拥有较高的声誉；为使项目迅速达到太仓当地有较高声誉的经营管理状况，甲方邀请乙方对于甲方该项目实施“家饰佳”品牌输出和管理经验输出，乙方基于双方的合作与友谊，愿以“家饰佳”品牌和“家饰佳”经营管理经验支持、帮助甲方将该项目建成乙方在当地的连锁商场。为此，甲乙双方秉着诚信、友好、协助的精神，就有关事项协商如下：一、项目坐落。甲方提供太仓市常胜北路68号香花桥广场3#和4#楼地上共计建筑面积27073.02平方米，3#和4#楼地下由甲方负责协调给本项目商场无偿使用，以及周边道路、停车场等配套设施。具体地理位置及红线图详见附件。甲方保证提供的上述全部房屋用途性质符合政府规划、消防、环保等要求。二、合作方式。1、甲方应于本协议签订之日起30日内就本项目的经营管理专门成立项目公司，该项目公司即为接受业主委托、本项目商场经营管理的法律主体，对外签订相关合同。2、合作期间，该项目公司由甲方委托乙方独家管理，乙方拥有自主经营权并享受经营收益。合作期间项目公司的相关法律文件（包括但不限于公章、财务章、营业执照等）概由乙方持有，在项目公司经营范围内合法经营的前提下，甲方不得对项目公司的经营管理提出任何异议。3、合作期间，项目公司与本项目商场相关的经营活动及经营活动产生的债权债务均由乙方负责，项目公司除经营活动以外的债权债务均由甲方负责。4、合作期间，项目公司可在商场使用家饰佳品牌或乙方认可合作的战略合作品牌。该等品牌的使用，由乙方或其战略合作方许可项目公司使用。5、合作期满，乙方将项目公司的控制及管理权交还甲方，之后项目公司对外发生的任何法律或经济关系，均与乙方无关。三、合作期间和管理期间。1、合作期间：自本协议生效之日起至管理期间期满时止。2、管理期间：自2009年7月1日起至2012年6月30日止。3、管理期期满二个月前，乙方经书面通知甲方后，可选择：（1）继续经营本商场，具体事宜双方另行协商。（2）不再接受甲方委托，将项目公司的管理权交还甲方。四、“家饰佳”品牌授权使用约定。1、合作期间，甲方将授权项目公司在本项目所指商场牌号中使用含有“家饰佳”文字及图形内容。2、合作期间，甲乙双方确定，除项目公司可在本项目所指商场牌号中使用“家饰佳”内容的文字或图形以外，甲方或其分支机构等不得在其他任何地方使用“家饰佳”内容的文字，尤其不得将“家饰佳”内容的文字变更登记作为甲方企业名称的文字内容，不得以“家饰佳”的名义与任何企业、个人签订任何性质的合同。3、合作期间，甲方承诺自觉维护“家饰佳”品牌的良好商誉，不作任何有损于“家饰佳”品牌商誉的经营、管理和公关行为。4、合作期间，除了指定商场的牌号使用含有“家饰佳”内容的文字以外，甲乙双方均为各自独立的企业，甲乙双方任何一方企业任何债权债务与另一方企业均不存在任何牵连。5、合作期间，甲方如在对外宣传中需使用乙方“家饰佳”商标、商号的文字或图形，必须事先征得乙方书面同意。五、定金。甲方应于本协议签订当日向乙方支付定金950万元。六、品牌使用费、管理费及支付方式。1、合作期间，甲方应向乙方支付的费用有：（1）品牌使用费，每年250万元，三年共计750万元。（2）管理费（包括乙方承担的经营管理支出、商场运营支出、二次装修费用支出），三年共计4750万元。（3）其他支出，当发生管理费之外的突发性、政策性的其他支出时，按实际支出支付。2、品牌使用费的支付期限：由于甲乙双方的友好合作关系，乙方同意暂不向甲方收取品牌使用费，但如甲方在合作期间有违约行为，甲方按本协议第九条承担违约责任。3、管理费的支付期限：（1）除已支付的定金外，甲方按下列节点支付管理费。（2）本协议签订之日起45日内支付40%即1900万元。（3）本协议签订之日起90日内支付20%即950万元。（4）合作期间第二年开始的15日前支付10%即475万元。（5）合作期间第三年开始的15日前支付剩余10%即475万元。4、突发性、政策性其他支出的支付期限，在乙方通知甲方起10日内支付。5、合作期间，商场经营支出由乙方负责、经营收入归乙方所有，与甲方无涉。6、上述各项费用均应由甲方直接支付入乙方指定账户而非项目公司账户。七、甲方的权利和义务。1、甲方承诺对本项目合法所有，且项目房屋于2008年12月31日前通过政府相关部门的竣工验收，符合开业的条件，符合交房标准（房屋交接条件及标准详见附件）。2、负责本项目房屋相关的，包括但不限于消防、安全、环保等各项政府协调。3、负责在与小业主签订房屋出售合同时，安排小业主与项目公司签订《委托经营管理协议》（见附件），该协议应明确如项目公司给予小业主经营回报，则自该协议签订之日起至2012年6月30日的投资回报由甲方给予小业主，与乙方无涉；未售出的房屋，由甲方统一委托项目公司经营。该等委托应确保项目公司和乙方的正常经营管理活动。4、甲方承诺在合作期间，本协议确定的有限范围内使用“家饰佳”品牌，并自觉维护“家饰佳”品牌的良好商誉，不为任何有损于“家饰佳”品牌商誉的经营、管理和公关行为。5、按乙方的要求，负责项目电扩容、中央空调安装、消防设施的安装及验收并承担上述各项的费用。6、不干涉乙方的经营管理。7、甲方承诺合作期间不向乙方收取任何本项目相关的费用。八、乙方的权利和义务。1、负责项目的招商、经营管理、物业管理。2、负责招聘各岗位员工并协调甲方与其签订劳动合同。3、负责对外招租并协调甲方与其签订租赁合同。4、负责项目公共部位的装潢和前期商铺装修。5、负责与经营相关的，包括但不限于工商、税务、劳动等各项政府协调。6、合作期满后可选择继续经营或将商场交还甲方。7、项目公司的管理和商场的经营必须由乙方独家监督和控制。九、违约责任。1、当甲方将本项目房屋售出，但未取得小业主由项目公司统一经营管理的书面确认时，甲方为根本违约，甲方已付的款项不予返还。本协议书终止，甲方承担由此给乙方造成的一切损失，另按500万元向乙方承担违约责任。2、合作期间，甲方不按本协议约定履行各项义务时且导致商场无法正常经营，或乙方品牌、形象受损时，且甲方未在接到书面通知后3日内消除该影响，乙方有权停止经营，解除本协议，甲方除赔偿乙方损失外，另应按500万元向乙方承担违约责任。乙方不按本协议约定履行各项义务时且导致商场无法正常经营，且未在接到甲方书面通知后3日内消除该违约情形，甲方有权解除本协议，乙方除赔偿甲方损失外，另应按500万元向甲方承担违约责任。3、甲方延期交房超过15天，乙方有权解除本协议，甲方应立即停止对乙方品牌的使用，之前对乙方品牌的使用应按1500万元向乙方支付品牌使用费，同时赔偿乙方由此造成的一切损失。4、协议生效前或合作期满后，甲方未经乙方书面认可，但继续使用乙方或乙方战略合作品牌的，甲方应在接到乙方书面通知之日起3日内停止使用，之前对乙方品牌的使用应按1500万元向乙方支付品牌使用费，同时赔偿乙方由此造成的一切损失。该协议还约定了其他事项。协议附件四为天地公司向家饰佳公司出具的承诺书一份，内容为：“我司就我司香花桥广场3#和4#楼委托我司项目公司（名称：太仓龙好生活家居广场有限公司）经营，并将项目公司交贵司管理的相关事宜，对项目公司承担的全部义务，提供不可撤销的连带保证责任。具体事宜，我司将在项目公司和贵司的具体合作协议中予以书面担保。特此承诺。”签订合作协议后，天地公司共向家饰佳公司支付3800万元。
2008年5月30日，天地公司根据上述协议约定，出资300万元，设立被告龙好公司。但工商登记资料显示的龙好公司股东为吉飞跃、高坚文、厉海欣，注册资本为300万元，由高坚文出资240万元，吉飞跃、厉海欣各出资30万元；后吉飞跃的股份全部转让给高坚文。高坚文、厉海欣未实际出资。龙好公司设立后，天地公司将其向龙好公司出资的300万元本息转出，并将营业执照、公司公章、法定代表人印章、合同专用章、财务专用章等手续移交给城商公司，由城商公司对龙好公司进行实际经营、管理。
2010年4月27日，原告殷嫣与天地公司签订商品房买卖合同一份，约定由天地公司将其开发的太仓市常胜北路68号新香花桥广场一期3幢3145号房屋出售给原告，房屋建筑面积为20.02平方米，单价为每平方米7065.44元，总价款为141450元。
签订上述商品房买卖合同当日，原告向天地公司支付了房款141450元，且原告与龙好公司签订以原告为甲方，龙好公司为乙方的商铺租赁合同一份，约定：甲方将所购房屋出租给乙方使用，甲方应在竣工验收报告取得次日将该商铺交付乙方，若由于甲方原因在取得该商铺竣工验收报告后未与乙方办理交付手续，则视为甲方已同意将该商铺交付乙方，乙方可不经办理交付手续而直接按本合同约定用途使用该商铺；该商铺租赁期限为五年，自2010年7月1日起算；甲方同意租赁期的第一年至第三年无需支付该三年的租金，甲方充分认识到该商铺需通过乙方整体统一经营才能长久提升该商铺价值，形成良好的市场秩序，以及建设好大商场的“养”铺要求，甲方同意在租赁期的前三年内乙方无需承担支付租金的义务，甲方确认不得以此向乙方主张免除根据本合同所应承担的所有义务，甲方应全面履行本合同项下的全部义务；租赁期的第四年年租金为该商铺购销合同约定的房价款除以（1-24%-购房优惠百分比）乘以10%，第五年年租金为该商铺购销合同约定的房价款除以（1-24%-购房优惠百分比）乘以11%，乙方在第四年度起租日后的30天内将第四年度的年租金支付甲方，在第五年度起租日后的30天内将第五年度的年租金支付甲方；乙方若逾期支付租金，承担的违约金为应付而未付款项的日万分之三，逾期支付超过1个月，甲方有权单方面终止合同；自合同生效之日起，任何一方怠于履行本合同项下义务的，必须按照总房价款8%的标准向对方支付违约金并应继续履行本合同。该合同中还约定了其他事项。
2010年5月5日，上述房屋登记至原告名下，登记的房屋坐落为太仓市经济开发区常胜北路68-7号3145室。
另查明：2008年6月起，天地公司共销售新香花桥广场项目商业用房1400余套。2010年12月5日，龙好公司以家饰佳太仓店名义开始营业，将上述房屋作为商铺对外出租，并由城商公司实际经营。后因城商公司以合作期限届满为由不再继续经营管理，龙好公司也未向购房者支付租金，2012年7月起，众多购房者多次向被告及有关部门反映，要求被告履行支付租金的义务。
审理中，城商公司申请追加上海房屋销售（集团）有限公司为本案共同被告参加诉讼，本院经审查后未予追加。
上述事实，有庭审笔录，原告提供的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、商铺租赁合同、房屋所有权证，本院（2012）太民初字第0620号民事判决书、苏州市中级人民法院（2013）苏中民终字第3280号民事判决书等证据予以佐证。
本院认为：原告殷嫣与被告龙好公司签订租赁合同，由原告将所购房屋出租给龙好公司，龙好公司有按约履行支付租金的义务。根据租赁合同的约定，太仓市经济开发区常胜北路68-7号3145室第四年租金18611.84元（141450÷（1-24%）×10%］应于2013年7月31日前支付，第五年租金20473.03元（141450÷（1-24%）×11%）应于2014年7月31日前支付。上述合计39084.87元，龙好公司应当支付给原告。龙好公司未履行支付上述租金的义务，按照合同约定应当承担违约金。但合同约定的逾期付款违约金按欠付款项的每日万分之三计算，违约金明显过高，应调整为按银行同期存贷款利率的1.3倍计算。综上，龙好公司应向原告支付租金39084.87元，并就18611.84元向原告支付自2013年8月1日起、就20473.03元向原告支付自2014年8月1日起按银行同期同类贷款款基准利率的1.3倍计算至2015年8月1日止的违约金。
虽然天地公司、城商公司与龙好公司均为具有法人资格的企业，但龙好公司设立和经营情况反映出其作为企业法人的独立地位已被天地公司和城商公司滥用。其一，龙好公司设立前，天地公司与城商公司签订合作协议，约定设立项目公司并明确项目公司的经营方式。龙好公司是由天地公司根据其与城商公司之间的合作协议设立，而非根据公司股东的意思表示设立。其二，龙好公司设立前，天地公司、城商公司签订的合作协议已经对龙好公司在天地公司销售房屋时作为房屋承租方的权利和义务予以设定，龙好公司与房屋买受人签订的商铺租赁合同并非龙好公司的独立意思表示。其三，龙好公司的注册资本300万元实际由天地公司出资，登记于公司登记机关的龙好公司股东实际并未出资，在设立龙好公司过程中也未实际行使股东的权利。其四，龙好公司设立后，公司营业执照、印章等由城商公司持有，龙好公司的经营、管理由城商公司实际控制，公司股东无法行使相应权利。其五，根据天地公司与城商公司签订的合作协议，龙好公司负有支付租金的义务，但并不享有经营收益。综上，天地公司、城商公司在履行合作协议过程中，由天地公司出资设立龙好公司，由城商公司对龙好公司进行实际控制，龙好公司的独立经营权被天地公司依据合作协议赋予城商公司，致使龙好公司丧失在财产和意志上的独立性，丧失了独立经营权。无论是龙好公司还是其股东，均无法形成龙好公司独立的真实意思表示，龙好公司也无法独立地实施民事法律行为。城商公司对龙好公司实施经营、管理、控制，并以龙好公司名义对外实施民事行为，但实际上并未取得龙好公司独立、真实、有效的授权，属无权代理，应承担相应的民事责任。天地公司、城商公司滥用龙好公司的独立地位，逃避债务，严重侵害原告作为龙好公司债权人的利益，应对龙好公司所负债务承担连带责任。虽然合作协议中约定的合作期间至2012年6月30日止，但龙好公司与原告签订的商铺租赁合同中约定租赁期限为五年，且根据天地公司与城商公司在合作协议中关于违约责任的约定，天地公司出售房屋时，必须取得小业主由项目公司（即龙好公司）统一经营管理的确认，否则天地公司为根本违约，说明城商公司对龙好公司对外与原告等小业主签订期限为五年的商铺租赁合同应当是明知的。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告太仓龙好生活家居广场有限公司于本判决生效后10日内向原告殷嫣支付租金39084.87元，并支付至2015年8月1日止按银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算的违约金（其中18611.84元自2013年8月1日起算，20473.03元自2014年8月1日起算）。
二、被告太仓市天地实用房开发有限公司、上海城市商业集团有限公司对被告太仓龙好生活家居广场有限公司的上述债务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费966元，减半收取483元，由原告殷嫣负担45元，由被告太仓龙好生活家居广场有限公司、太仓市天地实用房开发有限公司、上海城市商业集团有限公司负担438元。该款原告已预交，被告负担部分，本院不再退还原告，由被告在支付上述款项时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审判员 曹柏鹏
二〇一五年九月十五日
书记员 冯 胜