江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）苏中民终字第0361号
上诉人（原审被告）吴追桥。
委托代理人王敏。
委托代理人黄丽华。
上诉人（原审被告）刘晋俊。
委托代理人王敏。
委托代理人黄丽华。
被上诉人（原审原告）张耀良。
委托代理人陆雪红。
被上诉人（原审被告）柴明保。
上诉人吴追桥、刘晋俊因与被上诉人张耀良、柴明保房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2012）太民初字第0352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年6月28日，张耀良与吴追桥签订租房合同一份，约定由张耀良将其所有的座落于太仓市岳阳路柳州路口66号商铺02、03室楼上楼下共480平方米空房租给吴追桥用于开设太仓市鑫港酒楼，租房期为2009年7月1日到2019年7月1日，年租金16万元。审理中，张耀良提供房屋租赁合同1份，该合同约定：租金16万元／年，交纳时间为每年1月1日前交付；承租方有下列情形之一：1、承租人擅自将房屋转租、转让或转借的；2、承租人利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；3、承租人拖欠租金累计达12个月的，出租人可以终止合同、收回房屋。该合同的出租方与承租方分别有张耀良及吴追桥签名。吴追桥亦提供租房合同复印件1份，该租房合同约定：年租金16万元，房租前3年不变，第4年起，以后每年在前一年原有房租基础上递增10%房租。起始日为2009年6月1日承租；付款方式为2009年12月1日以后每半年付款一次，第一年房租付一半现金，一半消费卡。第二年开始以后每年给消费卡60000元（可消费72000）此金额均抵算房租租金。同时，双方约定承租方无故拖延房租达一年的情况可视为承租方违约，出租方有权终止合同并收回房屋。该合同出租方有张耀良的签字，承租方有吴追桥及柴明保签字。2010年2月1日，张耀良出具收据一张，载明：今收到鑫港酒楼房租现金交来2009年12月至2010年5月31号﹤半年﹥金额大写肆万￥40000.00，收款单位张耀良。2009年9月12日至2010年10月10日，张耀良至鑫港酒楼消费39次，消费金额为36579元。
庭审中，吴追桥陈述开始与柴明保合伙经营酒楼，2009年10月底柴明保退出，刘晋俊加入，刘晋俊与吴追桥系合伙关系。
另查明：太仓经济开发区鑫港酒楼现登记在刘晋俊名下。法院在审理过程中，鑫港酒楼曾被出租他人用于开设盱眙龙虾太仓店，但未办理营业登记，现鑫港酒楼已被收回。在庭审中，吴追桥表示该出租行为与张耀良无关，由此发生的权利义务均由吴追桥承担，并表示在案件审理过程中同意不再转租。
2012年11月30日，法院对鑫港酒楼进行了实地勘查，据吴追桥反映，在鑫港酒楼营业期间，发生渗漏的地方为一楼至二楼的转角处。经勘查，现鑫港酒楼处于停业状态，吴追桥指认的渗漏地点目前已经重新粉刷，面积约为1×1.5米，无明显痕迹。
以上事实，有张耀良提供的房屋租赁合同、吴追桥提供的租房合同、收据、鑫港酒楼就餐结算单，柴明保提供的退伙协议，法院调取的工商登记材料及当事人的陈述等证据予以证实。
张耀良的一审诉讼请求为：1、解除与吴追桥、刘晋俊的房屋租赁合同，腾退房屋；2、吴追桥、刘晋俊支付至判决生效之日止所欠付的房租；3、本案诉讼费用由吴追桥、刘晋俊负担。审理中张耀良将第2项诉讼请求变更为吴追桥、刘晋俊支付拖欠的房屋租金至房屋腾退之日止。
原审法院认为：张耀良将房屋出租给柴明保、吴追桥。在实际履行过程中，2009年10月被告柴明保与吴追桥已解除合伙关系并退出。庭审中，张耀良明确表示不要求柴明保承担责任，房屋租赁关系中房屋的承租方应为吴追桥。吴追桥与刘晋俊两人系合伙关系，且租赁的房屋所经营的鑫港酒楼登记在刘晋俊名下，故刘晋俊对吴追桥因房屋租赁合同而产生的债务应共同承担责任。庭审中，张耀良表示合同解除后，装饰装修物不同意接收利用。现双方间房屋租赁合同因承租人拖欠房租已达一年，符合合同解除的条件。因双方在合同解除的条款中未对已形成附合的装饰装修物进行约定，按照《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十二条第（二）项之规定，承租人违约导致租赁合同解除的不赔偿剩余租赁期内装饰装修物残值损失。对于双方约定以消费卡形式应支付的租金，因双方未约定消费卡的消费期限，张耀良可消费的租金金额因合同的解除而无法进行消费，故双方约定的消费金额应当转化为现金租金。依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：一、解除张耀良与吴追桥于2009年6月28日签订的租房合同。二、吴追桥、刘晋俊承租的太仓市城厢镇岳阳路66号商铺02室、03室于本判决生效后10日内腾退并交付张耀良。三、吴追桥、刘晋俊于本判决生效后10日内支付张耀良2009年12月1日至2010年5月31日的租金3421元，并按照每年16万元的标准支付张耀良自2010年6月1日起至腾退之日止的租金。案件受理费5480元，保全费2520元，合计8000元，由张耀良负担1400元，由刘晋俊、吴追桥负担6600元。
吴追桥、刘晋俊不服上述民事判决，向本院提起上诉称：租房合同约定的2010年6月1日至2010年11月30日期间的半年度租金最后支付时间为2010年11月30日，张耀良在2011年6月15日起诉时拖欠租金尚未超过一年，解除合同的条件尚未成就。一审判决解除租房合同属于适用法律不当，请求二审法院撤销原判，改判驳回张耀良的诉讼请求。
二审经审理查明的事实与原审一致。
二审中，张耀良与吴追桥、刘晋俊一致确认双方提供的两份租赁合同都是真实签订的，其中吴追桥、刘晋俊提供的租房合同签订于2009年6月28日，张耀良提供的房屋租赁合同系事后倒签。双方对第二份合同的签订原因说法不一。吴追桥陈述第二份合同时应工商登记需要，没有真实履行。吴追桥认为根据第一份合同，“2009年12月1日以后每半年付款一次”的约定不明确，依照《中华人民共和国合同法》的规定，应当在租赁期限届满时支付。因此，每半年期限届满时为支付租金的最后时间，第一年度的支付时间应为2010年5月31日和2010年11月30日，张耀良2011年6月15日起诉时还没有超过一年，不符合解除合同的条件。
张耀良称因柴明保与吴追桥解除了合伙关系，应吴追桥的要求重新签订了一份房屋租赁合同，日期与原来的合同一致。二审中，张耀良对一审判决第三项提出异议，认为根据租房合同第三条的规定，年租金16万元，前三年不变，第四年起每年递增10%，一审判决按每年16万元的标准支付自2010年6月1日起的房租不当。吴追桥认为，张耀良提出异议的根据是吴追桥提供的租房合同的条款，证明张耀良也是认可这份租房合同的。
二审中，张耀良提供了几份电费发票，证明吴追桥在2012年12月还在使用房屋并产生电费，吴追桥称饭店停业后，转租给朋友用了一段时间，现在已经离开。
本院认为：张耀良与吴追桥于2009年6月28日签订的租房合同，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效。虽然之后双方又签订了一份房屋租赁合同，但后一份合同条款没有履行，原审判决认定双方履行的是2009年6月28日的租房合同并无不当。
根据该合同约定，吴追桥应付年租金16万元，2009年12月1日以后每半年付款一次，第一年房租吴追桥付一半现金，一半消费卡。据此，吴追桥应在2010年5月30日、2010年11月30日前分别支付房租现金4万元和消费卡4万元。实际履行中吴追桥仅支付了2010年5月30日前的现金部分4万元，张耀良在酒店消费抵扣租金36579元，因此吴追桥并未足额支付2010年5月30日前的租金，至2011年6月张耀良起诉时拖欠租金已经超过一年，合同约定的解除合同的条件已经成就。吴追桥认为拖欠租金不满一年，解除合同条件不成就的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5480元由上诉人吴追桥、刘晋俊各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 黄文杰
代理审判员 周 红
二〇一三年三月十八日
书 记 员 郭 锐