福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莆民终字第1461号
上诉人（原审原告）张光辉，男，1971年5月17日出生，汉族，农民，住所地福建省莆田市秀屿区。
委托代理人方国伟，福建壶兰律师事务所律师。
委托代理人王文茜，福建壶兰律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）陈亚华，男，1971年5月2日出生，汉族，教师，住所地福建省莆田市秀屿区。
被上诉人（原审被告）蔡淑群，女，1974年5月28日出生，汉族，农民，住所地福建省莆田市秀屿区。
被上诉人（原审被告）刘妹花，女，1962年7月17日出生，汉族，教师，住所地福建省莆田市秀屿区。
委托代理人刘清河，男，1958年6月26日出生，汉族，农民，住所地福建省莆田市秀屿区。
委托代理人胡明立，福建诚毅律师事务所律师。
上诉人张光辉与被上诉人陈亚华、蔡淑群、刘妹花房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省莆田市秀屿区人民法院（2014）秀民初字第3603号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2012年3月22日，张光辉（乙方）与陈亚华（甲方）、刘妹花（甲方担保人）共同签订《购房合同书》一份。合同约定：（1）甲方陈亚华将位于南日镇三丰地产6号楼601复式楼，房产面积194.96平方米以总价人民币549388元转让给乙方；（2）乙方应自签订合同之日起20天内付款289000元给甲方，其余购房款由乙方以每月1686元代甲方交纳按揭的形式向建设银行还款（乙方负责按揭总额为人民币24万元，其余由甲方陈亚华偿还），另截留20000元待甲、乙双方房产过户后还清；（3）乙方代还按揭期限定为五年，满五年乙方应与甲方一起还清银行债务，办理房产过户手续；（4）甲方一切债务等与该房产无关；（5）因甲方不按约定时间配合乙方进行银行解押，办理房产过户造成违约的赔偿由甲方及担保人刘妹花承担。（6）若有违约，甲方陈亚华应以乙方已付款加上银行还贷总额的两倍赔付乙方，如已装修费用均由甲方赔付。合同签订后，张光辉即按照《购房合同书》的约定，随即于2012年3月23日、2012年3月27日分别向陈亚华的福建农村商业银行的户头存款人民币100000元、189000元，同时张光辉从2012年4月起每月也按时代陈亚华向建设银行（卡号：62×××99）还贷。截止2015年3月份，张光辉总共代陈亚华归还了按揭60696元。张光辉购房后即自行请工人装修，经鉴定花去装修费398541元。因陈亚华拖欠林桂英债务，张光辉所购房屋被原审法院查封拍卖。张光辉遂起诉陈亚华夫妇赔偿各项经济损失计1161486元，并要求刘妹花承担连带责任。案经审理，因双方各持己见，致调解无效。
原审法院认为，张光辉与陈亚华、刘妹花签订的《购房合同书》具备书面形式、行为主体适格、意思表示真实、不违反社会公共利益等合同的一般生效条件，即为有效成立，对买卖双方均有约束力，未办理产权过户手续，不影响合同效力。原登记在陈亚华名下的南日镇三丰嘉园6号楼第一梯位601复式楼，因陈亚华欠下的债务而被原审法院查封拍卖成交，该房屋已易主。现出卖人陈亚华因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，张光辉有权要求出卖人解除合同并主张损害赔偿的，应予支持。刘妹花为购房合同提供担保，因其承担担保责任的时间与条件尚未成就，因司法行为的介入，导致合同无法履行，刘妹花并未存在过错，故应驳回张光辉对刘妹花的诉讼请求。据此，依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，判决：一、解除张光辉与陈亚华、蔡淑群的购房合同；二、陈亚华、蔡淑群应在本判决效之日起十日内归还给张光辉购房款人民币289000元以及截止至2015年3月份张光辉为陈亚华、蔡淑群代偿的按揭款人民币60698元，合计人民币349698元；三、陈亚华、蔡淑群应在本判决效之日起十日内归还张光辉房屋装修款人民币330125元；四、陈亚华、蔡淑群应在本判决生效之日起十日内赔偿给张光辉违约金人民币57800元；五、驳回张光辉对刘妹花的诉讼请求。本案案件受理费人民币14630元，由陈亚华、蔡淑群负担人民币12630元，由张光辉负担人民币2000元。评估费人民币20050元，由陈亚华、蔡淑群负担人民币16981元，由张光辉负担人民币3069元。
一审宣判后，上诉人张光辉不服，向本院提起上诉。
上诉人张光辉上诉称：一、张光辉与被上诉人陈亚华、蔡淑群、刘妹花签订的《购房合同书》是有效合同，三被上诉人按合同约定的义务是将讼争房屋交付给上诉人并将房产过户至上诉人名下。但因讼争房屋被秀屿区人民法院拍卖给案外人，上诉人的期待利益已不可能实现，被上诉人刘妹花的保证责任条件已经成就。《购房合同书》第五条虽然约定“甲方不按约定时间配合乙方（上诉人张光辉）进行银行解押，办理房产过户造成违约的赔偿由甲方及甲方担保人承担”，但并非是指保证人（被上诉人刘妹花）仅对这一条款的这一项义务承担保证责任，根据《担保法》第二十一条的规定，刘妹花应对《购房合同书》的所有条款进行担保。原审法院认定刘妹花无过错，不用承担担保责任于法无据。二、福建方成司法鉴定中心建筑工程鉴定意见评估讼争房屋的装修费为398541元，法院对该证据也予以认定，说明上诉人对讼争房屋的装修花费了398541元，原审法院以讼争房屋流标拍卖为由认定上诉人房屋装修费用参照房屋成交价与评估价的比率是错误的。房屋的流标拍卖不影响装修的出卖价格。三、《购房合同书》于2012年3月22日签订，现房地产价格水平今非昔比，且因讼争房屋被法院拍卖，上诉人的维权费用也远超过原审法院认定的违约金57800元。原审法院酌情按上诉人首付289000元的20%计算违约金没有任何依据。本案违约金应按371426元计算才符合各方的意愿。综上，原审法院认定事实不清，法律适用错误，请求撤销原审判决第三、四、五项，改判陈亚华、蔡淑群返还给上诉人装修款398541元及违约金371426元，刘妹花应对上述债务承担连带赔偿责任。
被上诉人刘妹花辩称：一、《购房合同书》第五条对刘妹花的担保责任作了附条件、附期限的约定。刘妹花的责任是配合上诉人解押，期限按合同约定是五年。现本案双方自合同签订至今才三年多，未达到双方合同约定的五年期限。再者，被上诉人陈亚华无法配合上诉人办理过户登记手续系司法干预形成的，作为担保人的刘妹花客观上无法决定，其主观上没有过错。原审法院认定刘妹花不需要承担担保责任是正确的。二、上诉人的担保人张冬春与刘妹花的担保范围不同，二者没有必然联系，上诉人企图以张冬春的担保责任混淆于刘妹花的担保责任是不能成立的。三、上诉人诉称的装修费用及违约金问题，原审法院分析透彻，且于法有据。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人陈亚华、蔡淑群未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
经审理查明，上诉人张光辉和被上诉人刘妹花对原审法院查明的事实均没有异议；被上诉人陈亚华、蔡淑群未到庭参加诉讼，对原审法院查明的事实也未提出书面异议。对原审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人张光辉和被上诉人陈亚华、蔡淑群签订的《购房合同书》系双方的真实意思表示，是真实有效的。现因讼争房屋被司法拍卖易主，上诉人和被上诉人陈亚华、蔡淑群一致同意解除《购房合同书》，应予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，上诉人有权向被上诉人陈亚华、蔡淑群主张赔偿损失，其在原审法院的诉讼请求有事实和法律依据，应予支持。关于装修费用问题。经审查认为，讼争房屋的装修费用虽经鉴定机构评估为398541元，但上诉人装修后已实际入住，且该讼争房屋在2015年4月25日以58万元的拍卖价成交，原审法院参照房屋成交价与评估价的比率计算装修费用并无不当。关于违约金的问题。因被上诉人陈亚华债务问题导致讼争房屋被法院查封拍卖易主，上诉人无法按双方签订的合同取得讼争房屋的物权，被上诉人陈亚华、蔡淑群违反了合同的相关约定，其应当承担相应的违约责任。本院酌定被上诉人陈亚华、蔡淑群应支付的违约金为（289000元＋60696元）×30%=104908.8元，原审法院判决被上诉人陈亚华、蔡淑群承担的违约金过低，应予调整。关于刘妹花是否应承担担保责任的问题。上诉人张光辉和被上诉人陈亚华、蔡淑群签订的《购房合同书》第五条约定：“因甲方（陈亚华）不按约定时间配合乙方（张光辉）进行银行解押，办理房产过户造成违约的赔偿由甲方及甲方担保人（刘妹花）承担”及第六条约定：“甲、乙双方本着自愿的原则订立此合同，若有违约，甲方应以乙方已付款加上银行还贷总额的两倍赔付乙方，如已装修费用均由甲方赔付”。根据上述合同约定及《中华人民共和国担保法》第二十一条的规定，被上诉人刘妹花在该《购房合同书》“甲方担保人”处的签名，应视为其对该《购房合同书》项下的全部条款进行担保。又根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，该《购房合同书》中未约定保证人刘妹花的保证方式，刘妹花应对被上诉人陈亚华、蔡淑群造成违约产生的相应债务负连带保证责任，其代偿后有权向被上诉人陈亚华、蔡淑群追偿。上诉人请求被上诉人刘妹花承担担保责任是有依据的，应予采纳。因上诉人张光辉为本案讼争房屋缴纳按揭贷款共60696元，原审法院判决被上诉人陈亚华、蔡淑群归还上诉人按揭贷款60698元是错误的，应予以纠正。综上，上诉人上诉有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。原审法院部分判决不当，应予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持福建省莆田市秀屿区人民法院（2014）秀民初字第3603号民事判决第一、三项；
二、撤销福建省莆田市秀屿区人民法院（2014）秀民初字第3603号民事判决第二、四、五项；
三、被上诉人陈亚华、蔡淑群应在本判决生效之日起十日内归还给上诉人张光辉购房款人民币289000元以及截止至2015年3月份上诉人张光辉为被上诉人陈亚华、蔡淑群代偿的按揭款人民币60696元，合计人民币349696元；
四、被上诉人陈亚华、蔡淑群应在本判决生效之日起十日内赔偿给上诉人张光辉违约金人民币104908.8元；
五、被上诉人刘妹花对上述债务承担连带责任，代偿后享有追偿权；
六、驳回上诉人张光辉的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费人民币14630元，由上诉人张光辉负担人民币823元，由被上诉人陈亚华、蔡淑群负担人民币13807元；评估费人民币20500元，由被上诉人陈亚华、蔡淑群负担。二审案件受理费人民币823元，由上诉人张光辉负担人民币223元，由被上诉人陈亚华、蔡淑群负担人民币600元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈利强
审 判 员 黄珊珊
代理审判员 许秋红
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 林夏岚
附相关法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定合同履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误的或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。