广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0113民初9876号
原告：广州市恒拓物业管理有限公司，住所地广州市番禺区东环街番禺大道北537号番禺节能科技园内番山创业中心3号楼2区101之五。
法定代表人：谢湘文，职务总经理。
委托诉讼代理人：林健仪，女，该公司员工。
被告：广州卓越机电科技有限公司，住所地广州市番禺区东环街番禺大道北537号番禺节能科技园内番山创业中心2号楼2区101号房屋之二单位、103号房屋之二单位。
法定代表人：兰青。
原告广州市恒拓物业管理有限公司（以下简称恒拓公司）与被告广州卓越机电科技有限公司（以下简称卓越公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告恒拓公司的委托诉讼代理人林健仪到庭参加诉讼，被告卓越公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告恒拓公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付从2016年7月1日起至2016年8月31日止的管理费1310元，从2016年5月20日起至2016年7月19日的电费3849元、水费91元及公摊电费404元，合共5654元；2.判令被告向原告支付延迟交纳上述管理费、公摊电费的违约金(每逾期一天按2‰计算违约金至缴清上述费用之日止，暂计至2016年11月2日违约金合计1176元);3.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：恒拓公司负责广州市番禺区东环街番禺大道北537号番禺节能科技园内番山创业中心的物业管理及水电费收支，与被告于2013年1月17日签订《番山创业中心前期物业管理服务协议》，被告位于番禺区东环街番禺大道北537号番禺节能科技园内番山创业中心2号楼2区101号房屋之二单位、2区103号之二单位每月的物业管理服务收费标准为：按建筑面积计算，2.9元/m2，每月管理费为655元；每栋大厦公用水电费、电梯使用费、外立面形象装饰费用根据每月实际发生总额由全体业主按各单元建筑面积另行分摊，供水加压设备用电费用按各单元用水量比例由业主/用户共同负责另行分摊。被告自交付物业之日起缴纳物业管理服务费及有关费用，物业管理服务费及有关费用在每月5号前缴纳，逾期按每日2‰计付违约金。但被告现拖欠上述物业管理费和公摊电费，经原告多次催付，并发出交款通知书，被告均不予理睬。由于被告拖欠管理费等费用的行为，侵害了原告的合法权益和管理秩序。因此，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定向法院提起诉讼，以维护原告的合法权益，请法院依法作出公正的判决。
被告卓越公司无答辩，亦未在举证期内举证。
经审理，本院认定事实如下：
1.恒拓公司是具有三级物业服务资质的企业。
2.广州市番禺番山实业发展有限公司（以下简称番山公司）是位于广州市番禺区东环街番禺大道北537号番禺节能科技园番山创业中心2号楼2区101、广州市番禺区东环街番禺大道北537号番禺节能科技园番山创业中心2号楼2区103的房屋产权人。
3.2012年7月31日，番山公司（甲方）与恒拓公司（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对番山创业中心提供前期物业服务事宜，乙方提供包括物业共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理、公共区域清洁卫生、垃圾收集清运、污水管道疏通、公共绿化养护和管理、公共秩序维护、安全防范事项协助管理等服务；物业管理费由乙方向业主或物业使用人按双方约定的标准收取；本物业的物业管理服务费不包括楼宇公共水电分摊费和物业本体外的公共水电费；业主应于物业交付使用之日起交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前交纳当月物业管理服务费用和上月水电费及公摊费用；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日，应支付所欠交金额的2‰作为违约金赔偿给乙方；本合同期限自2012年7月31日起至2017年8月1日止，或在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；等等。
4.2013年1月16日，广州市远拓租赁服务有限公司（出租方、甲方，以下简称远拓公司）与卓越公司（承租方、乙方）签订编号为远拓租字2013年第0002号的《房地产租赁合同》，约定：甲方将位于番禺区东环街番禺大道北537号番禺节能科技园内番山创业中心2号楼2区101号房屋之二单位、2区103号房屋之二单位（以下简称涉讼房屋）出租给乙方使用；房屋总建筑面积为93.79平方米（其中2号楼2区101之二单位建筑面积为23.79平方米，2号楼2区103之二单位建筑面积为70平方米）；租赁期限自2013年1月16日起至2018年1月15日止；租金按年度递增，其中，2016年1月16日至2017年1月15日期间每月租金为4690元；租赁期内，该房屋的物业管理服务费为每月655元，从2013年1月16日起由乙方负责向物业公司支付；房屋安装独立的水、电表，按水电部门的收费标准由甲方代收代缴，公用水电费按总用量分摊计算至每户（按用户面积及与总面积的比例分摊），乙方须按约定支付水电费，逾期支付十天以上甲方即有权作停水、电处理，由此造成的一切损失由乙方承担；等等。同日，双方就上述合同签订一份《房地产租赁合同之补充协议》，约定：房屋面积在原合同约定建筑面积93.79平方米的基础上，甲方另外配送番山创业中心房屋共132.21平方米室内架空面积予乙方使用；双方对租金作出调整，其中2016年1月16日至2017年1月15日期间的租金标准为每月11300元；租赁期内，第一、第二个租赁年度该房屋物业管理费为每月655元，从第三个租赁年度其物业管理服务费的收费标准可能会因为管理费成本的增加作适当调整，从2013年1月16日起由乙方负责向物业公司支付；等等。
5.2013年1月17日，恒拓公司（甲方）与卓越公司（乙方）签订一份《番山创业中心前期物业管理服务协议》，约定：甲方为乙方所使用的涉讼房屋提供前期物业服务，房屋建筑面积为93.79平方米（另附送面积132.21平方米）；物业服务的内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、安管、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等；乙方自物业交付使用之日起缴纳物业管理服务费及有关费用，物业管理服务费及有关费用在每月5日前缴纳，逾期按每日千分之二计付违约金；物业管理服务费的收费标准为按建筑面积、随屋附送的配套绿化面积或架空面积计算，每月按2.9元/㎡的标准计收；每栋大厦本体内公用水电费、电梯使用费、外立面形象装饰费用根据每月实际发生总额由全体业主按个单元建筑面积另行分摊；公共电费、公共水费，由园区全体业主按各单元建筑面积分摊费用；乙方应于每月5日前交纳当月物业管理服务费和上月水电费及公摊费用，乙方应依时缴费，如乙方未按照本协议约定的金额和期限交付费用，乙方每逾期一日应支付所欠交金额的2‰作为违约金赔偿给甲方；等等。
6.2016年11月9日，恒拓公司以卓越公司拖欠物业管理费、水费、电费及公摊电费，经催收未果为由，诉至本院。诉讼中，恒拓公司述称，2013年1月16日至2016年6月30日，卓越公司均有缴纳涉讼房屋的物业管理费、水费、电费及公摊电费，但自2016年7月1日起欠缴物业管理费，自2016年5月20日起欠缴水费、电费及公摊电费；已由恒拓公司代缴的水费、电费，应由卓越公司分别按水费4.35元/度、电费1.113元/度的标准，按月向恒拓公司支付，该标准与供水、供电部门的收费标准存在的差价是属于损耗费用，卓越公司一直按照上述标准向恒拓公司支付水费、电费，故卓越公司所拖欠的水费、电费亦应按该标准计算；而公摊电费则应按涉讼房屋所占园区面积比例进行计算；因此，卓越公司拖欠涉讼房屋的费用为：自2016年7月1日起至2016年8月31日的物业管理费共1310元，以及自2016年5月20日起至2016年7月19日止的电费3849元、水费91元、公摊电费404元。为此，恒拓公司提交了《交款通知书》2张、公摊电费表2张、发票开票记录1份、物业管理费、水费、电费及公摊费发票12张、污水处理费票据3张、中国工商银行业务回单3张、抄表日期为2016年5月20日的抄表记录表1份予以证实。恒拓公司主张，根据《番山创业中心前期物业管理服务协议》的约定，卓越公司还应支付逾期支付前述费用的违约金，2016年7月物业管理费的违约金从7月6日开始以655元为本金计算，2016年8月物业管理费的违约金从8月6日开始以655元为本金计算；2016年5月20日至6月19日期间的水电费以2088元为本金，自2016年7月6日起计算；2016年6月20日至7月19日水、电费以2256元为本金，自2016年8月6日起计算；均按每日2‰的标准计付至款项清偿之日止。
本院认为，远拓公司与卓越公司于2013年1月17日签订的《番山创业中心前期物业管理服务协议》，主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应遵照履行。上述合同签订后，恒拓公司依约向卓越公司提供了物业管理服务，卓越公司亦应依约向恒拓公司支付相应的物业服务管理费及水费、电费、公摊电费等相关费用。按照合同中约定的每平方米2.9元的物业管理费计算标准，涉讼房屋每月的物业管理费应为655元（226平方米×2.9元/平方米≈655元），该金额与房屋租赁合同补充协议中约定的物业管理费金额一致。现卓越公司未举证证实其已交纳涉讼房屋自2016年7月1日至2016年8月31日的物业管理费用，应承担举证不能的不利后果，恒拓公司主张卓越公司向其支付上述期间的物业管理费1310元（655元/月×2个月=1310元），本院予以支持。另外，恒拓公司主张卓越公司应按其独立水表、电表读数计算每月水费、电费，并按涉讼房屋的面积比例计算分摊电费，并提交了证据证实其代缴创意园整体电费以及卓越公司向其缴纳水费、电费、公摊电费的情况。其中，卓越公司所缴纳的2016年4月份的电费、公摊电费共计1043元、水费61元，2016年5月份的电费、公摊电费共计1644元、水费52元，该金额与恒拓物业向卓越公司发出的《交款通知书》所载2016年6月、7月的水费、电费及公摊电费金额大致相当，且卓越公司已缴水电费的单价亦与恒拓公司主张的一致，故本院对《交款通知书》所载水费、电费及公摊电费金额予以合理采信，卓越公司应向恒拓公司支付2016年6月的电费1843元、公摊电费206元、水费39元，以及2016年7月的电费2006元、公摊电费198元以及水费分别52元。
根据双方签订的物业管理协议约定，卓越公司应于每月5日前交纳当月物业管理服务费和上月水电费及公摊费用，逾期按每日千分之二计付违约金。因此，卓越公司应于2016年7月5日前向恒拓公司支付2016年7月的物业管理费及2016年6月的水费、电费、公摊电费合计2743元（655元+1843元+206元+39元=2743元），于2016年8月5日前支付2016年8月的物业管理费和2016年7月的水费、电费、公摊电费合计2911元（655元+2006元+198元+52元=2911元），现卓越公司拖欠上述费用逾期未付，已构成违约，应向恒拓公司支付逾期交款违约金。但合同约定的每日千分之二的违约金计算标准明显过高，恒拓公司又未举证证明卓越公司迟交物业管理费及水电费对其造成除利息损失以外的其他实际损失，故本院酌情将违约金计算标准调整为按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。违约金的具体计算方式为：以2743元为本金，自2016年7月6日起；以2911元为本金，自2016年8月6日起；按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至款项清偿之日止。
卓越公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自行放弃其举证及答辩的权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告广州卓越机电科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市恒拓物业管理有限公司支付2016年7月的物业管理费及2016年6月的水费、电费、公摊电费合计2743元及违约金（以2743元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2016年7月6日起计算至款项清偿之日止）；
二、被告广州卓越机电科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市恒拓物业管理有限公司支付2016年8月的物业管理费和2016年7月的水费、电费、公摊电费合计2911元及违约金（以2911元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2016年8月6日起计算至款项清偿之日止）；
三、驳回原告广州市恒拓物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告广州卓越机电科技有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 张 祎
人民陪审员 梁少玲
人民陪审员 马智英
二〇一七年七月八日
书 记 员 王韵曌