新疆维吾尔自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民一终字第142号
上诉人（原审原告)：乌鲁木齐市广源实业有限公司。住所地：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。
法定代表人：李君，公司董事长。
委托代理人：宋桂平，新疆百丰天圆律师事务所律师。
委托代理人：张伟民，新疆力和力律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：新疆新康源房地产开发有限公司，住所地:新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。
法定代表人：方建武，公司董事长。
委托代理人：马拾义，新疆旭光律师事务所律师。
委托代理人：胡楷，新疆旭光律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：祁明康，男，1967年10月19日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。
委托代理人：祁明亮（祁明康弟弟），男，1979年6月13日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。
上诉人乌鲁木齐市广源实业有限公司（以下简称广源公司）、新疆新康源房地产开发有限公司（以下简称新康源公司）与被上诉人祁明康房屋租赁合同纠纷一案，乌鲁木齐市中级人民法院于2014年11月19日作出（2014）乌中民四初字第52号民事判决。广源公司与新康源公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年6月19日公开开庭审理了本案。上诉人广源公司的委托代理人宋桂平、张伟民，上诉人新康源公司的委托代理人马拾义、胡楷，被上诉人祁明康的委托代理人祁明亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明，1993年1月15日，李君作为新疆宏洲发展有限公司(下称宏洲公司)的法定代表人代表宏洲公司与北京路商场筹建处(下称筹建处)签订《房屋租赁合同》，约定：筹建处将乌鲁木齐市新市区北京南路11号的北京路商场交由宏洲公司经营，租期20年，自1994年1月至2014年1月，年租金70万元，自第十年起每年递增5万元。该合同经公证，形成(94)新证字第241号公证书。后宏洲公司分别于1996年3月、1996年7月、1999年8月与筹建处签订三份《补充协议》，就租赁物改造、租金支付等事宜进行了补充约定。1999年10月30日，宏洲公司与广源公司签订《协议书》，约定：因宏洲公司进行清算注销，宏洲公司将其从筹建处租赁的北京南路11号的综合服务商场全部转租给广源公司。2005年6月，广源公司与筹建处签订《补充协议》，就租金及水电费等相关事项进行了约定，并同时约定，如一方违约，则承担租赁合同期内总金额的30%。
2007年5月15日，李君与祁明康签订《合作开发北京路商场协议》，协议主要内容为：双方对乌鲁木齐市北京路综合商场进行购买开发建设，由李君负责与北京路商场持股人进行谈判，并拟定股权转让协议书，祁明康负责审核、签订转让协议书，由祁明康出资1520万元收购北京路综合商场；自该协议生效后，立即注册成立新公司，由祁明康担任新公司法定代表人，同时李君暂不持有新公司股份，待开发建设项目立项后，由李君融资2500万元，融资款到位后则祁明康向李君转股49%，收购工作完成后，李君负责按照《综合楼设计方案》办理各项审批手续，否则李君只能以现金出资多少来确定股份。李君系广源公司法定代表人，广源公司对李君签订协议的行为予以认可，认可李君系代表广源公司与祁明康签订以上《合作开发北京路商场协议》。2007年6月4日，广源公司、祁明康、李君三方共同出具《承诺书》，载明：祁明康与李君就北京路商场开发协议的基础上，祁明康在收购北京路商场股权后，广源公司就原实业公司与北京路商场筹建处的租赁合同自然终止。在该《承诺书》上广源公司与宏洲公司均加盖公章予以确认，祁明康与李君均签名确认。
2007年6月25日，祁明康与筹建处全体304名股东签订《股权转让协议》并进行公证，购买了北京路商场的全部股权及相应资产，包括北京南站11号院的主楼，其它建筑物、地面附着物及全部土地。2007年7月5日，新疆新康源商贸有限公司注册成立，法人代表为祁明康，公司类型为一人有限责任公司。2007年9月28日，新疆新康源商贸有限公司名称变更为新疆新康源房地产开发有限公司，公司类型为有限责任公司，股东为祁明康、祁明亮、翼智勇。新疆新康源商贸有限公司前身为北京路综合服务商场筹建处，系由该筹建处通过内部整合后，注册登记为新疆新康源商贸有限公司。2007年12月26日，新康源公司将北京南路223号(原北京南路11号)房产(面积3603平方米)及土地(面积4704.34平方米)过户至公司名下，并办理了房屋产权证及土地使用权证。
2008年1月21日，新康源公司向广源公司发出通知，要求广源公司搬离涉案房屋。2008年9月18日，广源公司给新康源公司发出通知，告知新康源公司广源公司于2008年9月18日下午3时，对其公司汽车修理厂、汽车租赁部、车展厅及办公室、库房物品进行搬迁。涉案房屋于2010年8月被拆除。
2008年8月7日，新康源公司形成股东会决议，主要内容为：新康源公司股东祁明康、祁明亮、翼智勇分别将其拥有的公司股份转让给方建武，郑明德及林式朋。新康源公司名称未变更，现法定代表人为方建武，股东为方建武、郑明德及林式朋。
庭审中，广源公司提交了其与新疆风行汽车销售有限公司的房屋及设备租赁合同、催告函、关于履行合同义务的函、解除房屋租赁合同协议书，收据，其与新疆出入境检验检疫局机关服务中心的房屋租赁合同及一份建筑装饰工程施工等证据，用以证明因祁明康与新康源公司的违约行为给其造成租金损失85万元、门头装修损失43万元、其向新疆风行汽车销售有限公司承担的违约金损失85万元、其在别处租赁办公场地的损失90万元，祁明康及新康源公司对以上证据均不予认可，认为与本案没有关联性，且广源公司并未向祁明康或新康源公司交纳房租，双方的房屋租赁合同已经终止，广源公司不应将房屋租与他人。
一审法院认为，宏洲公司与筹建处签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，宏洲公司与广源公司签订的《协议书》，广源公司与筹建处签订的《补充协议》均系合同双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，合同双方当事人均应按照合同及协议的约定履行各自的权利义务。宏洲公司将涉案房屋全部转租给广源公司，并经筹建处同意，宏洲公司与筹建处签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》即约束广源公司与筹建处。本案争议的实质问题为2007年6月4日广源公司、祁明康、李君三方共同出具的《承诺书》所附条件是否已成就，是否应当发生导致广源公司与筹建处《房屋租赁合同》解除的效力的问题。对此原审法院认为，该承诺书载明：“祁明康、李君双方就北京路商场合作开发协议的基础上，祁明康在收购北京路商场股权后，广源公司就原实业有限公司与北京路商场筹建处的租赁合同自然终止。”从其内容可以看出，广源公司放弃其承租权的前提是合作开发协议顺利履行，即其作为承租人的利益能够通过合作开发项目所获收益得以补偿，在此条件下，广源公司放弃继续承租。但是祁明康与广源公司的合作开发协议并没有实际履行，祁明康将房地产开发项目及其在新康源公司的股权转让给现新康源公司的股东，退出了公司的经营，而李君也没有参与开发项目。在双方的合作开发协议并未履行的情况下，广源公司的利益无法获得补偿，在这种情况下，如果认定广源公司自愿放弃承租权，违反了李君做出承诺的本意，也不符合公平原则。故应当认定该承诺书的做出并未发生导致广源公司与筹建处《房屋租赁合同》解除的效力。
因筹建处304名股东的股权均被祁明康收购，筹建处通过内部整合，注册登记成立了新疆新康源商贸有限公司，后变更为新疆新康源房地产开发有限公司，涉案房屋产权证书及土地使用权证书均登记于新康源公司名下，筹建处作为其与广源公司原《房屋租赁合同》的出租人，权利义务应由新康源公司承继。现该《房屋租赁合同》并未解除，租赁期截止至2014年1月，新康源公司应当继续保证广源公司租赁权利的实现，按照《房屋租赁合同》及几份《补充协议》的约定履行其义务。新康源公司于2008年1月通知广源公司要求其搬离涉案场地的行为违反了租赁合同的约定，应当依据《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定承担违约责任。《补充协议》中约定一方违约，则承担租赁合同期内总金额的30%。关于该违约金约定是否过高的问题，虽新康源公司并未提出违约金过高的主张，但其一直主张未违约，不应当承担违约责任，应当视为其认为违约金过高。《房屋租赁合同》约定的履行期限为1994年1月至2014年1月，新康源公司于2008年1月通知广源公司搬离，该《房屋租赁合同》未履行的期间为6年，之前的14年，新康源公司并未违约，据此，原审法院对《补充协议》约定的违约金数额酌情减少，以《房屋租赁合同》未履行期间，即2008年至2014年租金总额的30%确定违约金数额较为合适。新康源公司答辩认为其股东已全部更换，法定代表人不再是祁明康，对原新康源公司的债权债务不知情，也不应承担责任，对此，原审法院认为，《房屋租赁合同》的权利义务承继者系新康源公司，并非祁明康个人，新康源公司的股东、法定代表人更换及内部约定不能对抗第三人，新康源公司的抗辩理由不能成立，不予采信。对广源公司要求新康源公司承担违约金502.5万元的合理部分即193.5万元【（95万元+100万元+105万元+110万元+115万元+120万元）×30%】，原审法院予以支持，广源公司要求祁明康对该违约金承担连带赔偿责任没有事实及法律依据，原审法院不予支持。
广源公司主张的540万元租赁收益损失，系其单方估算，也并非确定发生的损失，其未能提供充分有效的证据予以证实，该主张没有事实依据，原审法院不予支持。广源公司主张85万元租金损失，但其提供的证据不能充分有效的证实该笔损失真实存在，该主张没有事实依据，原审法院不予支持。广源公司主张其向新疆风行汽车销售有限公司支付85万元违约金损失，其提供的合同及收据等证据不足以证实该笔损失实际发生，也没有其他相应证据予以佐证，原审法院不予支持。广源公司主张43万元门头装饰损失，其提供的《建筑装饰工程施工合同》中载明的工程地点和合同价款均与广源公司的主张不符，无法证实与本案具有关联性，原审法院不予支持。广源公司主张90万元在他处租赁办公场地的租金损失，其仅提供了与新疆出入境检验检疫局机关服务中心的房屋租赁合同，没有其他证据予以佐证，不足以证实该笔损失实际发生，该主张没有事实依据，原审法院不予支持。遂判决：一、新康源公司给付广源公司违约金1935000元；二、驳回广源公司要求祁明康承担赔偿违约金连带责任的诉讼请求；三、驳回广源公司要求新康源公司赔偿拆迁损失540万元的诉讼请求；四、驳回广源公司要求祁明康承担赔偿拆迁赔偿连带责任的诉讼请求；五、驳回广源公司要求新康源公司赔偿租赁收入损失85万元的诉讼请求；六、驳回广源公司要求祁明康承担赔偿租赁收入损失连带责任的诉讼请求；七、驳回广源公司要求新康源公司赔偿其他损失218万元的诉讼请求；八、驳回广源公司要求祁明康承担其他损失连带责任的诉讼请求。案件受理费102520元，由新康源公司负担14743.81元，由广源公司负担87786.19元。
广源公司不服一审判决，向本院提起上诉称，请求依法改判支持广源公司的原审全部诉求。事实及理由如下：一、一审法院未能按照当事人双方约定的数额判令过错方承担违约金没有法律依据。一审在查明事实基础上，已经认定广源公司与房屋原产权人订立的租赁合同尚未解除，合法有效，并认定房屋原产权人的权利义务已由新康源公司继承和享有。新康源公司已构成违约，应当按照原协议约定承担违约责任。但在判令新康源公司承担违约责任的比例和数额时置原协议约定于不顾，以合同第六年履行为标准计算违约金没有任何法律依据。首先，该数额不符合原协议双方当事人的约定。根据《补充协议》明确约定，如一方违约，则违约方承担租赁合同期内总金额的30%。此违约金数额是双方当事人真实意思表示，对双方均有约束力。其次，新康源公司在庭审过程中并未提出违约金过高要求降低的请求，只提出不应当承担违约责任的答辩意见，一审法院将不承担违约责任答辩意见视为降低违约金请求没有法律依据。二、一审法院未判决新康源公司承担广源公司多项经济损失损害了广源公司的合法权益。广源公司提交了经济损失的相关证据，一审以证据不足为由驳回广源公司此项诉讼请求没有法律依据。三、一审法院未支持广源公司要求祁明康承担连带责任的诉讼请求于法无据。祁明康作为与广源公司签订合作开发协议的一方当事人，实际控制了新康源公司前期的全部经营活动，是新康源公司的实际控制人，在祁明康作为公司最大股东和实际控制人期间，控制公司进行了违约行为。根据我国《公司法》第二十条第三款规定：“公司股东滥用公司独立地位有股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”祁明康应当对新康源公司债务承担连带责任。
新康源公司答辩称，一审认定新康源公司违约错误，新康源公司不存在违约行为，即使一审法院认定新康源公司违约，判决降低违约金，驳回广源公司其他诉讼请求处理正确。广源公司主张的其他损失没有法律依据，其各项损失不存在逾期收益，广源公司所称的收入是转租收入，事实上新康源公司在双方约定的搬出时间内，广源公司没有交纳任何租金。广源公司主张的商检局的房租，也不是替代性的支出，其主张的租赁费和本案无关。
祁明康答辩称，与新康源公司的答辩意见一致。新康源公司与广源公司的合同已经解除，新康源公司不存在违约责任，祁明康亦不存在连带责任，请求驳回广源公司的上诉请求。
新康源公司不服一审判决，向本院提出上诉称，请求撤销一审判决，改判驳回广源公司的诉讼请求，由广源公司承担本案的诉讼费用。事实及理由如下：一、一审认定事实不清，选择性使用证据，明显偏袒广源公司。一审法院在《房屋租赁合同》已经终止的事实十分清楚的情况下，编造非法理由，严重不公。二、祁明康、筹建处与李君、广源公司之间的《房屋租赁合同》终止的事实有理有据，祁明康、筹建处没有留下任何权利义务需要新康源公司承继，一审要求新康源公司承担违约责任认定事实错误，判决结果不能成立。三、一审法院要求新康源公司承担违约责任没有事实依据和法律依据。仅凭广源公司单方陈述就认定新康源公司违约，严重侵犯了新康源公司的合法权益。
广源公司答辩称，广源公司与祁明康之间的承诺书是附条件的，必须保证广源公司实现利益才能解除原租赁合同，而且该租赁合同的解除没有经过产权人的合意，并未能解除。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
另查，广源公司在二审中提交的证据是：1、收款收据1张，系新疆出入境检验检疫局出具，金额为30万元，用以证实广源公司向新疆出入境检验检疫局支付租金30万元；2、协议书一份，系广源公司与新疆出入境检验检疫局机关服务中心签订，用以证实新疆出入境检验检疫局60万元租金至今未支付。3、支付凭证3张，金额分别为70800元、10万元、8万元，用以证实广源公司支付相关装修费用。新康源公司及祁明康均对上述证据不予认可，认为与本案无关联性。
本院认为，宏洲公司与筹建处签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，宏洲公司与广源公司签订的《协议书》，广源公司与筹建处签订的《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同对租赁物标的、期限、租金及违约责任予以明确约定，广源公司依据房屋租赁合同主张权利，本案系房屋租赁合同纠纷，原审将本案认定为合同纠纷不当，本院予以纠正。
关于本案的责任主体。《房屋租赁合同》履行过程中，宏洲公司通过与广源公司签订《协议书》将涉案房屋转租给广源公司，并经筹建处同意。筹建处在股权被收购后通过内部整合，注册登记成立了新疆新康源商贸有限公司，后变更为新康源公司。宏洲公司与筹建处签订的《房屋租赁合同》约定的权利义务由变更后的主体即广源公司与新康源公司承继。祁明康作为个人，虽系新康源公司的原股东，但其并非《房屋租赁合同》及《补充协议》的权利义务承继者，广源公司要求其承担连带责任无事实和法律依据，本院不予支持。
新康源公司应否承担违约责任。《房屋租赁合同》履行过程中，广源公司法定代表人李君与新疆新康源商贸公司法定代表人祁明康共同出具《承诺书》。新康源公司认为，该《承诺书》导致宏洲公司与筹建处签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》终止，遂于2008年1月21日向广源公司发出通知，要求其搬离。广源公司认为，《承诺书》所附条件即广源公司因《合作开发协议》而产生的利益并未实现，《房屋租赁合同》并未解除，主张新康源公司承担违约责任。本院认为，《承诺书》明确约定双方在北京路商场合作开发协议的基础上，广源公司与筹建处的租赁合同自然终止。因广源公司与祁明康合作开发协议并未实际履行，该《承诺书》所附条件未成就，不能发生当然解除原租赁合同的效力。新康源公司发出通知的行为已经构成了擅自解除合同，根本性地违反了《房屋租赁合同》的约定，一审判决认定新康源公司构成违约事实清楚，新康源公司应当对解除合同的后果应当承担违约责任。
关于违约责任的承担方式。广源公司与筹建处签订的《补充协议》约定违约金为租赁合同期内总金额的30％，但对赔偿因此给对方造成的损失未作约定。故本案违约金应当以广源公司实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则，从涉案合同的履行情况、新康源公司的过错程度等因素综合确定。从《房屋租赁合同》的履行情况以及新康源在本案中的过错程度看，在合同履行的前十四年里，新康源公司并未存在解除合同的违约行为，房屋租赁合同得以实际履行。从公平原则来看，一审以广源公司实际损失为基础，在《房屋租赁合同》未履行6年期间的基础上，以2008年至2014年租金总额的30%确定违约金，并无不妥。广源公司提出应当以租赁合同期内总金额的30%的上诉意见与涉案合同的履行情况、新康源公司的过错程度不符，亦不符合公平原则，本院不予支持。对广源公司提出拆迁损失540万元，租赁收入85万元、其他损失218万元的诉求，因损失是系其单方计算，其在一、二审提交的证据不足以证实上述损失客观存在，且一审判决的违约金已兼顾广源公司的实际损失，一审驳回广源公司该诉求处理正确，本院予以维持。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费113135元，由乌鲁木齐市广源实业有限公司负担90920元，由新疆新康源房地产开发有限公司负担22215元。
本判决为终审判决。
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审 判 长 侯卫宁
代理审判员 段武伟
代理审判员 李 李
二〇一五年七月七日
书 记 员 倪 敏