西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）碑民初字第01704号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行。
负责人：杨新丰，行长。
委托代理人：吴江流，陕西简能律师事务所律师。
委托代理人：王彦军，陕西简能律师事务所律师。
被告：董根怀（曾用名董建刚），男，1956年5月18日出生，汉族，无业。
被告：西安科立置业有限责任公司。
法定代表人：张学成，总经理。
委托代理人：李丹，陕西权诚律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西省分行）与被告董根怀、西安科立置业有限责任公司（以下简称西安科立公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行陕西省分行的委托代理人王彦军及被告西安科立公司的委托代理人李丹到庭参加了诉讼。被告董根怀经本院依法送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行陕西省分行诉称，2011年7月8日，原告与被告董根怀签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定，被告董根怀借原告款520000元，用于购买位于西安经济技术开发区文景北路11号星舍大厦第1幢1单元12层11211号房屋，借款期限，自2011年7月8日至2020年7月8日。同日，原告与被告董根怀签订《房地产抵押合同》，被告董根怀以上述房屋作为抵押向原告借款。2011年4月30日，原告与被告西安科立公司签订《最高额保证合同》，约定由被告西安科立公司对被告董根怀所借贷款承担连带责任。上述合同签订后，原告依约于2011年10月21日向被告董根怀发放了借款。但在借款合同履行过程中，被告董根怀未按照合同约定履行还款义务，自2014年9月停止还款，截止2014年11月21日，已拖欠借款本金余额391919.62元，利息、罚息及复利7123.82元，共计399043.44元。按照合同约定，被告董根怀未按合同约定归还贷款本息或支付相关费用，原告可宣布贷款立即到期，要求被告董根怀立即归还借款本息，由被告西安科立公司对上述借款承担连带清偿责任。请求判令：1、宣布贷款立即到期，由被告董根怀偿还原告借款本息399043.44元，2014年11月21日至清偿之日产生的利息、罚息及复利及实现债权的费用；2、由被告董根怀以抵押房产承担还款责任；3、由被告西安科立公司对上述款项承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由两被告承担。
被告董根怀未答辩。
被告西安科立公司辩称，原告所述属实。被告董根怀购买被告西安科立公司的房屋，在交付期限到期后，被告西安科立公司多次通知被告董根怀办理收房手续，但始终联系不上被告董根怀，至今房屋未能交付。被告董根怀购买的房屋已在房屋管理部门办理了抵押登记备案。关于原告的诉讼请求，应当由被告董根怀先行还款，未偿还借款，由原告对被告购买的房产实现抵押权，不足部分由被告西安科立公司按照保证条款承担连带清偿责任。请求法院在判决被告西安科立公司承担连带清偿责任时，一并判决被告西安科立公司有向被告董根怀追偿的权利。原告于2013年12月18日在被告西安科立公司保证金账户扣划违约金327.13元、利息9845.90元、本金15855.07元，于2014年4月17日扣划违约金333.02元、利息10060.75元、本金16241.75元，于2014年8月15扣划违约金328.90元、利息9671.69元、本金16636.24元，三次扣款合计79300.45元。
经审理查明，2011年7月8日，原告与被告董根怀签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定，被告董根怀借原告款520000元，用于购买位于西安经济技术开发区文景北路11号星舍大厦第1幢1单元12层11211号房屋，借款期限108个月，自2011年7月8日至2020年7月8日。被告董根怀以等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为6630.40元，并以购买的上述房产设定抵押。同日，原告与被告董根怀签订《西安市房地产抵押合同》，约定，抵押人为被告董根怀，抵押权人为原告，被告愿意以其拥有的位于西安经济技术开发区文景北路11号星舍大厦第1幢1单元12层11211号房地产做抵押，双方约定抵押房地产的价值为752860元，抵押房地产担保的贷款金额为520000元。抵押担保的范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权。贷款人处分抵押财产所得价款，在支付变卖或拍卖过程中的费用后，优先用于清偿抵押财产担保的债务，剩余价款退还抵押人。合同第十六条第一款第一项约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约；第十七条约定，出现上述违约情形，原告有权宣告贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与被告借款人的借贷关系，向借款人收取违约金。同日，原告与被告董根怀签订《西安市房地产抵押合同》一份，约定，为保证《个人住房（商业用房）借款合同》的履行，被告董根怀愿意以其拥有的位于西安经济技术开发区文景北路11号星舍大厦第1幢1单元12层11211号房产作抵押，房地产抵押价值为752860元，抵押担保的贷款金额为520000元。抵押担保的债权范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，利息及违约金按借款合同的约定计算。债务履行期满，原告未受清偿，被告又未能与原告达成延期履行协议的，原告有权处分抵押的房地产。处分抵押房地产所得价款原告优先受偿。处分抵押房地产所得价款按下列顺序分配：1、支付处分抵押房地产的费用；2、扣除抵押房地产应缴纳的税款；3、偿还抵押权人债权本息及支付违约金；4、赔偿借款人违反合同对抵押权人造成的损害。上述抵押房产于2011年8月22日在西安市房屋管理局办理了预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案。2011年4月30日，原告与被告西安科立公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，约定，为保障原告债权的实现，被告西安科立公司愿意为原告与债务人所形成的一系列债务提供最高额保证。保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。本合同所称的债务人是指因购置坐落于星舍大厦项目所属之住房而与原告发生借贷关系的全部债务人，最高额保证所担保的债权是指2011年4月30日至2016年4月29日期间因债权人向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保的债权包括贷款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告人支付的其他款项（包括但不限于债权人垫付的有关手续费、杂费等）、债权人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。本合同约定的最高额保证项下的担保责任的最高限额为人民币80000000元，保证人一次性缴存保证金500000元，用于债权人对每个债务人发放贷款提供保证。保证期间按债权人对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自债权人与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。保证本合同效力独立于主合同，主合同不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除并不影响本条款的效力。如果本合同项下的债务到期或者债权人根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。上述合同签订后，原告依约于2011年10月21日向被告董根怀发放了借款。被告董根怀未按照合同约定履行还款义务，自2014年9月停止还款。原告因被告董根怀未履行还款义务，于2013年12月18日、2014年4月17日、2014年8月15日分别三次在被告西安科立公司保证金账户扣划本息共计79300.45元。截止2014年11月21日，被告董根怀拖欠借款本金余额391919.62元，利息、罚息及复利7123.82元，共计399043.44元。
上述事实，有原告及被告西安科立公司陈述，原告提供的《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产抵押合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、借款凭证、预购商品房（预购集资房）抵押登记备案证明、个人贷款对账单及拖欠明细，被告西安科立公司提供的个人贷款还款凭证，本院庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原告与被告董根怀、西安科立公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产抵押合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，系双方当事人自愿达成，符合有关法律规定，依法应为有效，原、被告均应按该合同履行各自的义务。借款合同签订后，原告依约向被告董根怀发放了贷款，被告董根怀未按合同约定向原告偿还借款本息，被告西安科立公司也未按合同约定向原告承担保证责任，构成违约，依法应承担相应的违约责任。现原告要求宣布贷款立即到期，由被告董根怀偿还原告借款本息，2014年11月21日至清偿之日产生的利息、罚息、复利及实现债权的费用，由被告董根怀以抵押房产承担还款责任，由被告西安科立公司对上述款项承担连带清偿责任，理由成立，依法应予支持。被告西安科立公司对上述债务承担连带清偿责任后，有权向被告董根怀的追偿权。关于被告西安科立公司辩称一节，因《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定，保证本合同效力独立于主合同，主合同不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除并不影响本条款的效力。如果本合同项下的债务到期或者债权人根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。故其辩称理由不能成立。被告董根怀未到庭参加诉讼是对其诉讼权利的放弃。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告董根怀于本判决生效之日起十日内，偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金余额391919.62元，利息、罚息、复利7123.82元，共计399043.44元及实现债权的费用，2014年11月22日至债务清偿之日的利息、罚息、复利按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算支付；
二、被告董根怀未按照本判决确定的期限偿还借款本息，原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行对被告董根怀提供的位于西安经济技术开发区文景北路11号星舍大厦第1幢1单元12层11211号抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；
三、被告西安科立置业有限责任公司对被告董根怀上述债务承担连带清偿责任。被告西安科立置业有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任后，有权向被告董根追偿。
如果未按照判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费7486元，由被告董根怀负担（此款原告已预交，被告董根怀应于本判决生效之日起十日内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 刘淑芳
审 判 员 杨建刚
人民陪审员 单军田
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 黄丹妮