文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初23387号原告：深圳市仙名实业发展有限公司（以下简称仙名公司），住所地：深圳市龙华新区观澜街道广培社区裕新路30号，统一社会信用代码：9144030019243446XX。法定代表人：李耀东。委托诉讼代理人：刘小和，广东泰的律师事务所律师。委托诉讼代理人：王如僧，广东广强律师事务所律师。被告：深圳市依路源实业有限公司（以下简称依路源公司），住所地：深圳市福田区振华路航苑大厦西座503室，统一社会信用代码：914403001923055027。法定代表人：王欢，总经理。被告：深圳市依路源实业有限公司金属制品厂（以下简称依路源制品厂），住所地：深圳市龙华新区观澜街道广培社区裕新路15号，社会信用代码：9144030089225462XY。负责人：王欢，总经理。二被告共同委诉讼代理人：朱猷海，公司员工。被告：王欢，男，汉族，1956年1月5日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区，上述原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人李耀东及委托诉讼代理人刘小和、王如僧，被告依路源公司法定代表人和依路源制品厂负责人王欢及共同委托诉讼代理人朱猷海、被告王欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告仙名公司诉称，2012年5月30日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定，原告将部分厂房租赁给被告，每月租金33900元，每月治安管理费、卫生费、门卫费三项共计1000元，水电费按照实际用量收取。自2014年8月至今，被告一直拖欠原告租金、治安管理费、卫生费、门卫费、水费以及部分电缆，给原告造成了重大损失。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求：1、确认原、被告于2012年5月30日签订的《房屋租赁合同》已解除，确认2014年6月25日签订的《深圳市房屋租赁合同书》无效；2、责令被告在判决生效之日始10天内返还房屋给原告；3、被告向原告支付租金（房屋占有使用费）人民币901627.9元（计算至起诉之日，之后的租金（房屋占用使用费），按人民币33900元/月的标准，支付至返还本案房屋之日），支付上述金额的利息96492.88元（计至起诉之日，之后的利息计至还清之日）；4、被告向原告支付卫生费、治安管理费、门卫费27000元（计算至起诉之日，之后的卫生费、治安管理费、门卫费、按人民币1000元/月的标准，计算至返还本案房屋之日），支付上述金额的利息2889.56元（计至起诉之日，之后的利息计至还清之日）；5、被告向原告支付水费34355元（计至起诉之日，之后的水费按实际用量支付至停止用水之日）上述水费利息355.84元（计算至起诉之日，之后的利息之至还清之日）；6、被告向原告支付拖欠自缴电费日起的电费及违约金共计75641.36元（计至起诉之日，之后的电费、违约金计至还清之日）；7、诉讼费由被告承担。被告依路源公司、依路源制品厂答辩称，原告向法庭提交的租赁合同为无效合同，2012年5月原告起草并要求被告与其签订租赁合同，被告认为原告大幅提高房租难以接受并予拒签，原告则以停电要被告搬迁为要挟，逼迫被告签字，被告不得不与原告签订了这份合同；因双方对房屋租金及房屋租赁合同有争议，原告自2016年8月1日起擅自将被告的生产用电强行停掉，虽经被告多次敦促但原告至今未恢复供电，已给被告造成巨大经济损失；确定双方权利义务关系的有效合同应是是双方签订的合同登记（备案）号宝IA016664（备）的深圳市房屋租赁合同（租期2008年4月1日至2013年3月31日）和合同登记（备案）号龙华II001088（备）的深圳市房屋租赁合同书（租期2014年6月16日至2017年5月31日），被告一直按备案租赁合同履行，2012年12月起已多次向原告支付租金100万元。我方认为我方不拖欠原告的水电费、房租，水电费、房租已足额支付完毕，原告的诉讼请求不合理，应当予以驳回。被告王欢辩称，我个人不应该承担责任。经审理查明，2012年5月30日，原告仙名公司（甲方）与被告依路源制品厂（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将观澜街道办牛湖社区裕新路37号其中的部分厂房出租给乙方使用，厂房面积2260M2，每月租金33900元，租期为2012年6月1日至2017年5月31日；乙方应于每月20日前支付上月房租；乙方同意支付租房押金27000元，在租赁合同期满时，甲方退回押金；在租赁期间，乙方向甲方缴纳所租厂房应承担的治安管理费、卫生费，并由甲方统一向有关部门缴纳，乙方应每月向甲方支付门卫费，治安管理费、卫生费、门卫费三项共计1000元。被告提供的合同登记（备案）号宝IA016664（备）《深圳市房地产租赁合同书》签订于2008年4月28日，租期自2008年4月1日至2013年3月31日，租金为每月20000元；合同登记（备案）号龙华II001088（备）的《深圳市房屋租赁合同书》签订于2014年6月25日，租期自2014年6月16日至2017年5月31日，租金为每月20000元。原告对该两份合同不予认可，主张该两份合同是备案所用，并非实际履行合同。原告提交的《仙名应收依路美款项明细表》显示双方于2012年9月、2013年12月、2015年10月三次对账，该明细表显示，2012年6月以来，每月应收租金均为34900元，截止2015年10月30日被告共欠原告房租、水费、治安管理费、卫生费、门卫费546727.90元，该明细表有双方会计人员彭玉洁、李东妹签名。被告主张以批量支付的形式实际支付租金至2016年7月30日，并提供了2012年12月至2015年9月24日的付款凭据共计100万元，原告承认收到以上付款，但主张该付款为2014年8月之前拖欠的房租、水电费，被告不能说明该款与租金月份的对应关系。被告提交的中国工商银行转账凭证显示2016年9月14日原告转账23706.12元给被告，主张是2016年1月至7月的电费。被告提交手写的2016年5月至7月确认的用电度数证明双方核算电费，该证据有原告员工李文光签名。原告确认该证据，称该金额已按违约金收取。因被告拖欠租金和电费，原告于2016年8月1日起对被告租赁的涉案厂房进行停电。另查明，原告用于出租的房产未取得产权证书，亦未取得建设工程规划许可证等合法报建手续。再查明，被告依路源制品厂是被告依路源公司的分支机构。被告依路源公司是被告王欢个人独资的有限责任公司。以上事实，有租赁合同书、欠条等证据以及庭审笔录予以证实。本院认为，涉案房产未取得产权证书，亦未取得建设工程规划许可证或其他合法报建手续，相应的租赁合同书依法应当认定无效。根据无效合同的处理原则，依据无效合同取得的财产应当各自返还，根据原告的诉求，被告依路源制品厂应当自本判决生效之日起十日内将承租的厂房返还给原告。关于被告实际占有使用期间的占有使用费，原告请求参照合同约定的租金标准支付，本院予以支持。关于双方约定的租金标准，被告主张为备案合同标明的金额，与原告提供的双方确认的《仙名应收依路美款项明细表》明显不符，故本院对其辩解不予采信，依法认定双方实际约定的租金标准为33900元/月,治安管理费、卫生费、门卫费1000元。被告主张已经足额支付租金，但其最后一次缴纳租金是在2015年9月，而双方在2015年10月30日确认被告仍欠原告房租、水费、治安管理费、卫生费、门卫费546727.90元，因此被告的主张明显不能成立，本院不予采信，对于以上拖欠的费用，被告应当予以支付，扣除被告已缴租赁保证金27000元后仍需支付519727.9元，同时应当自2015年11月1日起按银行同期贷款利率支付相应利息。关于2015年11月之后的占有使用费，本院暂计至2016年12月共计474600元(33900元×14个月),此后的占有使用费继续按33900元/月的标准，支付至实际返还厂房之日止，同时每月占有使用费33900元自该月21日起按银行同期贷款利率支付利息。关于拖欠的治安管理费、卫生费、门卫费，根据双方的约定及本案实际，被告应支付2015年11月至2016年12月的费用共计14000元(1000元/月×14个月)，此后的费用按1000元/月的标准，支付至实际返还厂房之日止；关于拖欠的水费，本院已对2015年10月30日的费用进行了确认，而此后的水费，原告仅提供了自行计算的明细，没有有效的证据证明实际产生的用水量及水费支出，其诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。关于电费及违约金，被告提供的证据可以证明已经支付到2016年7月，原告承认收到相关费用，但认为收取的费用为违约金，该主张没有法律依据，本院对原告的相关诉讼请求不予支持。被告依路源制品厂作为被告的分支机构不具有独立承担民事责任的主体资格，依路源公司依法应当承担连带责任。被告王欢作为一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于个人财产，应当对公司债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原、被告于2012年5月30日签订的《房屋租赁合同》、2014年6月25日签订的《深圳市房屋租赁合同书》无效；二、被告深圳市依路源实业有限公司金属制品厂于本判决生效之日起十日内将承租的房产返还给原告深圳市仙名实业发展有限公司；三、被告深圳市依路源实业有限公司金属制品厂于本判决生效之日起十日内向原告深圳市仙名实业发展有限公司支付截至2015年10月30日仍拖欠的占有使用费、水费、治安管理费、卫生费、门卫费共计人民币519727.9元并支付利息（自2015年11月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付至本院确定的支付之日止）；四、被告深圳市依路源实业有限公司金属制品厂于本判决生效之日起十日内向原告深圳市仙名实业发展有限公司支付2015年11月至2016年12月期间占有使用费人民币474600元，此后的占有使用费按人民币33900元/月的标准，继续支付至实际返还厂房之日止（每月占有使用费人民币33900元自该月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息）；五、被告深圳市依路源实业有限公司金属制品厂于本判决生效之日起十日内向原告深圳市仙名实业发展有限公司支付2015年11月至2016年12月期间的治安管理费、卫生费、门卫费人民币14000元，此后的费用按人民币1000元/月的标准，继续支付至实际返还厂房之日止（每月费用人民币1000元自该月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息）；六、被告深圳市依路源实业有限公司、被告王欢与被告深圳市依路源实业有限公司金属制品厂承担连带责任；七、驳回原告深圳市仙名实业发展有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7523元，由原告负担人民币1254元，三被告负担人民币6269元。受理费原告已预缴。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 赵  宏  伟人民陪审员 李  振  财人民陪审员 陈  炯  波二〇一七年六月十二日书 记 员 任亚彬(兼)书 记 员 巫  小  露附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。