北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终10897号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京军泽丰房地产开发有限公司，住所地北京市房山区青龙湖镇坨里大街18号。
法定代表人：倪军，总经理。
委托诉讼代理人：张猛，北京安科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘志会，男，1979年1月13日出生。
上诉人北京军泽丰房地产开发有限公司（以下简称军泽丰公司）因与被上诉人刘志会商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2017）京0111民初5951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
军泽丰公司的上诉请求：撤销一审判决第二项，改判军泽丰公司仅向刘志会支付经济损失15万元；判决刘志会向军泽丰公司支付房屋使用费72000元，该部分费用可于该公司退还刘志会的房款中予以折抵；二审诉讼费由刘志会承担。事实与理由：一审判决确定本案的赔偿金额30万元过高且刘志会未提供证据证明其的实际损失；涉案房屋不能办理商品房预售许可证，是由于政府相关部门政策调整的原因，并非全部可归责于军泽丰公司，刘志会在购买涉诉房屋时明知没有商品房预售许可证仍购买，其也具有一定的过错；刘志会实际系受益人，其应向军泽丰公司支付房屋占有使用费。
刘志会辩称，对一审判决没有异议。
刘志会向一审法院起诉请求：1.判令军泽丰公司向刘志会返还已付购房款129193元；2.判令军泽丰公司按照已付房款的一倍赔偿刘志会损失129193元，并赔偿房屋升值损失20万元；3.判令军泽丰公司赔偿刘志会已付房款的利息58235元；4.判令军泽丰公司承担案件诉讼费用。。
军泽丰公司向一审法院反诉请求：刘志会向军泽丰公司支付房屋占用使用费7.2万元。
一审法院认定事实：2011年5月21日，军泽丰公司与刘志会签订《商品房买卖合同》，双方约定刘志会购买军泽丰公司开发的位于北京市房山区××小区7号楼3单元202室房屋，房屋价款为371617元。首付应为111617元，2009年7月31日已交4万元，其余71617元在2009年8月2日之前交清，26万元做按揭（公积金）贷款。该房屋所在地块建设工程规划许可证号为95建安（330）号，施工许可证号为房建安78号。该合同对双方其他权利义务同时进行了约定。2009年7月31日，刘志会向军泽丰公司交付了第一笔首付款4万元；2009年8月2日，刘志会交纳了第二笔首付款71617元。2011年5月21日，刘志会领取了涉案房屋的钥匙。后刘志会被告知无法办理按揭贷款。因双方未能对剩余房款的交付方式达成一致意见，剩余房款刘志会未付。涉案房屋一直未能办理房屋所有权证。军泽丰公司曾以刘志会为被告起诉至一审法院，要求判令双方所签商品房买卖合同无效，并要求刘志会返还涉案房屋。一审法院于2016年12月6日作出（2016）京0111民初12003号民事判决书，判决支持了军泽丰公司的诉讼请求。
诉讼中，刘志会提交了向北京军泽丰龙湖景坨城物业管理有限公司交纳物业管理费、燃气入户费、壁挂炉、歌华有线接入费、房屋公共维修基金的收据，军泽丰公司对此不予认可。此外，刘志会表示涉案房屋未进行装修，且刘志会和军泽丰公司均确认涉案房屋于2016年8月已由军泽丰公司接管。
另查明，涉案房屋所在小区工程于1995年6月办理北京市建设工程开工审查表，工程项目名称为坨里住宅楼危改工程。1995年11月，铁道部十四工程局北京办事处（以下简称北京办事处）作为建设单位办理了《建设工程规划许可证》，建设项目名称为住宅楼。2000年4月，北京办事处作为用地单位办理了《建设用地规划许可证》，用地项目名称为职工住宅楼。1999年12月，北京市房山区计划委员会给北京办事处危旧房改造项目的批复载明，该委同意北京办事处对危旧房进行移址改造，新建住宅9500平方米，资金来源由北京办事处自有资金解决。2007年9月，中铁十四局集团有限公司办理了国有土地使用权证，地类（用途）为住宅，使用权类型为出让。案涉房屋建设工程至今未办理竣工验收手续，军泽丰公司销售房屋亦未提供证据证明其向有关部门申请办理了销售许可。
一审法院认为：根据查明的情况，刘志会与军泽丰公司签订的房屋买卖合同已被法院判决确认无效。《合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现刘志会要求军泽丰公司退还已付购房款111617元的请求，法院予以支持。由于系因军泽丰公司建设销售房屋手续的问题致合同被确认为无效，军泽丰公司应承担适当的缔约过失责任，故对于刘志会要求军泽丰公司赔偿损失的请求，以及军泽丰公司要求刘志会支付房屋占用使用费的反诉请求，法院综合考虑双方过错责任、近年来房地产市场变动趋势及已付购房款占总房款的比例等因素酌情予以认定。对于刘志会要求军泽丰公司退还物业管理费、燃气入户费、壁挂炉、歌华有线接入费、房屋公共维修基金及支付利息的请求，因上述费用并非军泽丰公司收取，故刘志会要求军泽丰公司返还并支付利息，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、北京军泽丰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向刘志会返还已付购房款十一万一千六百一十七元；二、北京军泽丰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿刘志会经济损失三十万元；三、驳回刘志会的其他诉讼请求；四、驳回北京军泽丰房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，刘志会提供互联网上下载的2009年和2017年北京房价走势信息以及房山房展交易会宣传册，证明涉案房屋的增值损失。军泽丰公司认为该两份证据不属于新证据且缺乏关系性，不认可刘志会的证明目的。因刘志会提供的上述证据不属于新证据，本院不予采纳。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异。
上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同及补充协议、收据、业主验房记录表、龙湖坨城的宣传广告单、龙湖坨城的宣传广告网络打印件、美林人家的宣传广告网络打印件、北京市房山区人民法院（2016）京0111民初12003号民事判决书等证据在案佐证。
本院认为，本案争议的焦点问题是一审法院酌情确定的30万元赔偿数额是否恰当，刘志会是否应当支付军泽丰公司房屋使用费。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。军泽丰公司与刘志会签订的《商品房买卖合同》已被人民法院生效判决确认无效，因合同无效系军泽丰公司未按相关规定取得预售许可证明导致，军泽丰公司也未提供证据证明在与刘志会签订《商品房买卖合同》时该公司已明确告知刘志会尚未取得预售许可证明的事实，且该公司与刘志会签订的合同名为《商品房买卖合同》而非《商品房预售合同》，客观上对刘志会获取售房信息产生误导，故军泽丰公司应承担一定的缔约过失责任，一审法院对军泽丰公司应承担赔偿责任的认定恰当，本院予以维持。刘志会在购房时未详细了解购房信息，也存在一定的过错，应负担一部分损失。在确定军泽丰公司具体赔偿金额时，一审法院综合考虑双方的过错责任、房地产市场变动趋势、已付购房款占总房款的比例及军泽丰公司关于房屋占用使用费的诉求等因素酌情确定的30万元赔偿款并无不妥，本院予以确认并维持，军泽丰公司要求将赔偿款金额酌减为15万元依据不足，本院不予支持。军泽丰公司要求刘志会支付房屋占用使用费一节，因导致合同无效军泽丰公司应负主要责任，且在确定30万元赔偿款时也酌情予以考虑，故对该公司的该部分上诉请求本院不予支持。一审法院对其余事实的认定及处理恰当，本院予以维持。
综上所述，军泽丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
综上所述，军泽丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4630元，由北京军泽丰房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋春燕
审 判 员 赵文军
审 判 员 李 淼
二〇一七年十一月二十三日
法官助理 刘 佳
书 记 员 程 飞