浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍诸民初字第1681号
原告：诸暨市八方房地产发展有限公司，住所地：浙江省诸暨市陶朱街道艮塔西路138号。
法定代表人：骆一中，系公司董事长。
委托代理人（特别授权）：毛卫东，浙江曦明律师事务所律师。
被告：姚江儿。
被告：冯巍。
两被告的共同委托代理人（特别授权）：陈炜，浙江博凡律师事务所律师。
第三人：傅旭东。
第三人：浙商银行股份有限公司绍兴诸暨支行。住所地：浙江省诸暨市江东路**号。
负责人：傅涤峰。
委托代理人（特别授权）：祝佳锋，系公司员工。
委托代理人（特别授权）：陈大栋，浙江卓颂律师事务所律师。
第三人：南洋商业银行（中国）有限公司杭州分行。住所地：浙江省杭州市滨江区江南大道****号通策广场*幢*******室。
负责人：金玲丽，系该行行长。
委托代理人（特别授权）：魏飞舟、陈淦，浙江六和律师事务所律师。
原告诸暨市八方房地产发展有限公司（以下简称八方房产）为与被告姚江儿、冯巍商品房预售合同纠纷一案，于2014年5月8日诉讼来院。本院立案受理后，依法适用简易程序由助理审判员余欢君独任审判。因被告姚江儿、冯巍放弃答辩期和举证期，本院于同年5月15日公开开庭进行了审理。原告八方房产的委托代理人毛卫东、被告姚江儿、冯巍的委托代理人陈炜均到庭应诉。审理中，本院查明原告要求与两被告解除的双方于2012年5月31日签订的商品房买卖合同中的标的房屋已被案外人傅旭东、浙商银行股份有限公司绍兴诸暨支行（以下简称浙商银行）、南洋商业银行（中国）有限公司杭州分行（以下简称南洋银行）申请查封，故本院依职权追加傅旭东、浙商银行和南洋银行为第三人参加诉讼，本案也依法转普通程序并组成合议庭，于同年9月22日再次公开开庭进行了审理。原告八方房产的委托代理人毛卫东、浙商银行的委托代理人陈大栋、祝佳锋以及南洋银行的委托代理人陈淦均到庭应诉，被告姚江儿、冯巍以及第三人傅旭东经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告八方房产起诉称：2013年3月22日，原告与两被告签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定两被告向原告购买坐落于诸暨市陶朱街道八方银湖花园翠林苑F16幢房屋及架空层，后被告因故要求退房。2014年1月17日，原、被告经协商签订了《银湖花园翠林苑F16幢退房方案》，原、被告同意解除《商品房买卖合同》，并约定原告先退还被告人民币5500000元用于归还被告向中信银行股份有限公司绍兴诸暨支行的按揭贷款，待贷款还清后，原、被告双方至办证中心房管处窗口办理商品房预告登记注销等手续，办理完毕商品房预告登记注销等手续后再退还其余房款。原告按约履行了协议，在解除协议后即向被告支付了5500000元款项，但被告收到款项后，未向中信银行诸暨支行归还按揭贷款，也未办理商品房预告登记注销等手续。原告认为，原、被告于2014年1月17日签订的《银湖花园翠林苑F16幢退房方案》，实际就是原、被告双方签订的解除《商品房买卖合同》的协议，该协议各方主体适格、意思表示真实，也未违反国家法律强制性规定，应认定有效。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》已于解除协议签订之日起解除。《商品房买卖合同》解除后，被告应协助原告办理商品房买卖合同预告登记注销手续及商品房买卖合同备案登记注销手续。故起诉要求：一、确认原、被告于2012年5月31日签订的关于诸暨市陶朱街道八方银湖花园翠林苑F16幢房屋及架空层《浙江省商品房买卖合同》（编号B9B019369）已于2014年1月17日解除；二、判决被告协助原告办理涉案房产的商品房预告登记注销手续及商品房买卖合同备案注销手续；三、由两被告承担本案诉讼费。
被告姚江儿、冯巍共同答辩称：对于原告陈述的事实、理由和诉讼请求均没有异议，但由于答辩人的原因，客观上无法协助原告办理涉案房屋的过户手续，诉讼费由于被告经济困难，希望由原告自行负担。
第三人傅旭东书面答辩称：第三人与两被告因民间借贷纠纷一案已向贵院申请对涉案房屋采取预查封措施，且该案已进入执行程序，两被告尚未全面履行执行款，涉案房产还在查封之中。如果原告要求两被告协助办理涉案房屋的注销手续，则应待两被告付清答辩人的执行款、法院解除对涉案房屋的查封后施行，故第三人认为法院应当中止对本案的审理或者驳回原告的诉讼请求。
第三人浙商银行答辩称：原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据。一、原告认为其与两被告签订的《浙江省商品房买卖合同》于2014年1月17日解除，对该事实第三人不予认可。根据惯例，若双方签订的买卖合同解除，则当事人应及时到房地产管理部门办理商品房预告登记及销售备案的注销手续，但双方在长达一年多时间里未办理注销登记，明显违背客观事实；第三人根据房地产管理部门出具的预告登记证明申请法院对涉案房产进行查封符合法律规定。二、合同解除后，两被告在房屋查封前依然每月按期向中信银行缴纳按揭贷款，债权人的《预抵押登记》至今没有注销，印证了该合同实际没有解除。若合同解除，两被告也没有必要缴纳按揭贷款。三、在所谓合同解除的同时，即使原告已经将被告的购房款5500000元退还给了被告，但由于双方的原因没有及时办理注销登记，由此产生的法律责任应由原告、被告自行承担。原告完全可以凭款项汇付凭证向被告主张权利。四、原、被告的诉讼有损于第三人和其他轮候查封的单位和个人的利益。答辩人作为首查封人，之后还有三家单位和个人对涉案房产进行了轮候查封。若原被告通过诉讼方式确认合同效力，这将直接为被告逃避对其房产的查封提供便利，答辩人和其他债权人向法院申请的预查封就会失去意义。故请法庭驳回原告的诉讼请求。
第三人南洋银行答辩人称：同意第三人傅旭东和浙商银行的答辩意见，同时补充一点：涉案房产已经在2012年7月10日进行了预告登记，具有物权效力。涉案房产的所有人为两被告。作为出卖人原告只能追究违约责任，属于普通债权，不享有恢复原状的权利，否则会损害其他基于相信预告登记效力第三人的权利。请求驳回原告的诉讼请求。
原告八方房产为证实其主张，向本院提交下列证据：
1、原、被告于2012年5月31日签订的《浙江省商品房买卖合同》一份，该合同由两部分组成，一部分是商品房买卖合同的正本及附件，第二部分是2012年5月31日双方签订的补充协议，作为合同的附件八。证明原、被告于2012年5月31日签订了位于陶朱街道八方银湖花园F16栋商品房及架空成的商品房买卖合同和补充协议的事实；
2、原、被告于2014年1月17日签订的银湖花园翠林苑F16幢退房方案。证明：原、被告之间尚未办理交房手续；因被告对所购买的房屋提出了一些意见，双方于2014年1月17日进行协商，解除了原、被告于2012年5月31日签订的商品房买卖合同；原、被告达成解除协议后，原告已按照合同约定于合同解除协议签订后支付被告5500000元用于被告归还中信银行的贷款；合同约定被告还清中信银行的贷款后，被告应协助原告到诸暨市房地产管理处办理相关的手续，即商品房预告登记手续的注销及商品房买卖合同的备案手续的事实；
3、银行存根、交通银行的进帐单、中国建设银行网上银行电子回单和中国工商银行往来户历史明细清单各一份，证明2014年1月20日，原告按照解除协议的约定分三次向被告支付了第一期退房款5500000元的事实；
4、由原、被告以及中信银行三方于2014年5月29日签订的协议一份，证明涉案商品房的退房方案于2014年1月17日签订，双方确认解除该商品房买卖合同，被告也确认已经收到了退房款5500000元，另两被告没有及时支付按揭贷款，由本案原告代为清偿了55258.76元，合同解除时尚应退还被告5851333.24元。结算后，两被告指定要求本案原告将其中的5292265.27元由本案原告直接支付至协议丙方中信银行帐户，余款559067.97元，具体的款项是根据归还给中信银行的款项确定。办理好商品房预告登记注销手续及商品房备案合同登记注销手续后3个工作日内退还，目前原告处还有559067.97元款项的事实。
两被告经质证，对上述证据1、2、3的三性均没有异议，两被告确实收到了原告支付的退房款5500000元，也与原告签订了退房方案。第三人浙商银行与南洋银行对证据1、证据3、证据4没有异议；对证据2的真实性、关联性、合法性均有异议，认为退房方案是原、被告之间签订的，第三人并不是当事人。即使该方案是真实的，原、被告双方也没有按照退房方案严格履行各自的义务。两被告并没有将5500000元用于归还按揭贷款，导致中信银行的抵押登记不能撤销，所以该证据不能作为认定本案事实的依据。
第三人南洋银行为证实其主张，向本院提交下列证据：
5、被告姚江儿的个人信用报告，证明2014年10月27日之前其在正常归还本案贷款5700000元的事实；
6、杭州市滨江区人民法院诉讼保全事项通知书，证明涉案房屋已被轮侯查封的事实；
7、诸暨市房地产登记处预告登记存根，证明第三人系轮后查封的事实。
原告质证认为，证据5因没有单位盖章，也没有签字，对其真实性有异议。即使是真实，该证据与本案原告的诉讼请求无关；对证据6、7真实性没有异议，但认为该证据与本案缺乏关联性。第三人浙商银行经质证，对证据5、6、7均没有异议。
本院认为，到庭原、被告以及第三人对证据1、3、4、6、7的真实性没有异议，本院对上述证据的证明力予以认定；证据2虽系原告八方房产与两被告私下签订，但该证据可与证据3相互印证，证实原、被告双方于2014年1月17日签订退房方案的事实，故本院对该证据的真实性依法予以认定；证据5系打印件，且没有出具单位的盖章，也没有出具人的签名，真实性存疑，故本院不能确认为有效证据。被告姚江儿、冯巍以及第三人傅旭东经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，视为对其质证权的放弃。
经审理，本院查明下列事实：2012年5月31日，原告八方房产与两被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定两被告以24801.25元／平方米的单价购买原告开发的坐落于诸暨市陶朱街道八方银湖花园翠林苑F16幢101号房屋及架空层，合同总价款为11406592元。该合同约定，两被告应在合同签订之日首付房款5706592元，余款5700000元在合同签订20日内完成银行借款签约手续，6个月内银行按揭付清。合同签订之后，两被告支付了首付款5706592元并办理了银行按揭贷款手续。原告协助两被告办理了涉案房屋的预告登记手续，预告证号为00050830、00050831号。2014年1月17日，原、被告经协商，签订《银湖花园翠林苑F16幢退房方案》一份，约定原告同意两被告解除银湖花园翠林苑F16幢的商品房买卖合同，原告先退还两被告5500000元用于归还中信银行的按揭贷款，等还清贷款后，原告与两被告办理退房手续，等房管会网上合同解除后原告退还首付房款5906592元，两被告不再向原告主张其他权益。同年1月20日，原告八方房产通过银行汇款方式分三笔向被告姚江儿账户共汇入人民币5500000元。两被告领取该笔款项后，未依约向中信银行归还涉案房屋的按揭贷款，仍按月归还按揭贷款至2014年9月份。2014年10月份的按揭贷款由原告代为支付，后原、被告双方均未履行归还按揭贷款义务。故中信银行股份有限公司绍兴诸暨支行以两被告未按约归还按揭贷款为由向本院起诉，要求两被告归还借款本息并要求本案原告承担连带责任。2015年5月20日，经三方协商达成下列协议：一、原、被告双方已于2014年1月17日签订了《银湖花园翠林苑F16幢退房方案》，解除双方之间签订的商品房买卖合同，两被告已收到原告退还房款5500000元，原告代偿两被告10月份的按揭55258.76元，原告尚应退还两被告5851333.24元；二、两被告指定原告将其中5292265.27元，由原告直接支付至中信银行股份有限公司绍兴诸暨支行账户，用于两被告归还尚欠中信银行股份有限公司绍兴诸暨支行的借款本息。余款5559067.97元（具体按两被告尚欠中信银行股份有限公司绍兴诸暨支行的款项及原告为两被告代偿的款项确定数为准）在办理好商品房预告登记注销手续及商品房备案合同登记注销手续后由原告在三个工作日内退还给两被告；三、中信银行股份有限公司绍兴诸暨支行收到上述款项后，向诸暨市人民法院申请撤诉，诉讼费用（含律师代理费、诉讼费）由中信银行股份有限公司绍兴诸暨支行自行处理。次日，中信银行股份有限公司绍兴诸暨支行出具情况说明，明确两被告已向中信银行股份有限公司绍兴诸暨支行履行了（2013）信银杭绍诸个房贷字第413013号借款合同项下的全部义务。
另查明，第三人浙商银行、傅旭东和南洋银行在2014年1月17日之后因与两被告发生纠纷分别申请法院对登记在两被告名下的位于诸暨市银湖花园翠林苑F16幢000101号的房产予以查封（轮候查封）。
本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。原、被告双方于2012年5月31日签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且形式合法，内容也不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应当有效。后双方于2014年1月17日达成的《银湖花园翠林苑F16幢退房方案》，系原、被告双方对《浙江省商品房买卖合同》的合意解除，以及对后续事项处理方式的约定。且原告八方房产在达成该退房方案后按照协议约定已退还两被告5500000元的房款，可见双方均已按照该方案履行合同义务。按照民法意思自治原则，该《银湖花园翠林苑F16幢退房方案》系双方真实意思的表现，应属有效。故对原告主张的要求确认原、被告于2012年5月31日签订的关于诸暨市陶朱街道八方银湖花园翠林苑F16幢房屋及架空层《浙江省商品房买卖合同》已于2014年1月17日解除的诉请，本院依法予以支持。对于原告主张的要求两被告协助原告办理涉案房产的商品房预告登记注销手续及商品房买卖合同备案注销手续的诉请，鉴于涉案商品房因两被告与第三人的其他纠纷已被法院查封，客观上致两被告不能履行该协助义务，原告的上述诉请本院不能予以支持。对于第三人提出的原、被告协商解除商品房买卖合同的行为侵犯了其查封人（轮候查封人）的权益，该辩解缺乏法律依据，本院不予采信。首先，原、被告协商解除合同的意思表示发生在第三人申请对涉案房屋查封之前，且该解除合同的行为系双方的真实意思表示，也不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应属有效；虽然两被告在收到原告退还的5500000元房款后未按退房方案归还按揭贷款，但并不影响解除合同的意思表示的作出。其次，预告登记是一项为保全旨在发生不动产物权变动的请求权能够优先实现而登记的制度，即经预告登记的债权人能优先取得不动产的所有权，该项制度优先保障的是预告登记权人的债权请求权。本案中，法院依据第三人的申请对涉案商品房进行的预查封是对将来可能会进行登记的不动产进行的一种预先限制性登记，是对合同项下权利的查封，但该预查封并不能限制商品房买卖合同基于正当理由的解除，故第三人不能以涉案房屋存在预查封对抗原、被告作出解除合同的意识表示。被告姚江儿、冯魏以及第三人傅旭东经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，鉴于本案事实已经查清，依法可作缺席判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告诸暨市八方房地产发展有限公司与被告姚江儿、冯巍于2012年5月31日签订的合同编号为B9B019369号《浙江省商品房买卖合同》于2014年1月17日解除；
二、驳回原告诸暨市八方房地产发展有限公司其余的诉讼请求。
本案案件受理费50300元，由被告姚江儿、冯巍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 张晓华
代理审判员 余欢君
人民陪审员 周苗来
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 应 琪