包头市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）内02行初4号
原告倪果果，女，1958年1月26日出生，汉族，农民，现住内蒙古自治区包头市。
委托代理人李月祥（系倪果果丈夫），男，1955年10月11日出生，汉族，内蒙古自治区包头市九原区装运公司退休职工，现住址同上。
被告内蒙古自治区包头市东河区人民政府。
法定代表人雷殿军，区长。
委托代理人王文光，该区河东镇人民政府镇长助理。
委托代理人郭焰，内蒙古诺行律师事务所律师。
原告倪果果诉被告内蒙古自治区包头市东河区人民政府（以下简称东河区政府）拆迁安置合同一案，本院受理后，于2015年12月21日作出（2015）包行初字第70号行政判决判决，原告倪果果、被告东河区政府提起上诉。2016年8月25日，内蒙古自治区高级人民法院经审理将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2017年4月25日公开开庭审理了本案。原告倪果果的委托代理人李月祥，被告东河区政府的委托代理人王文光、郭焰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告倪果果诉称，2010年6月包头市东河区解放村城中村改造拆迁指挥部与原告签订东河区解放村城中村改造拆迁安置合同，约定原址回迁，多层安置。2008年东河区政府确立的拆迁方案和合同约定18个月入住新楼。因本案建设项目违法占地，项目已经停工。从2013年4月开始原告多次信访无果，至今被告仍未对原告回迁安置，2015年5月17日原告提起行政诉讼，请求法院判令被告履行拆迁安置合同，给予原告安置具有房本155平方米的楼房，如被告不能安置则赔偿合同承诺面积的现行市场价725400元（每平方米4680元）；未履行合同义务造成的租房费用2012年1月1日至2015年5月30日，共计41个月，每月620元，共25420元；支付41个月的千分之三违约金89224元；被告承担本案诉讼费。本案被发回重审后，被告东河区政府称安置房土地证未办理下来，即使最快履行合同也需一年时间。原告无法等待，于2017年4月17日提交解除合同的变更诉讼请求申请，申请事项为：1、请求人民法院依法判令解除合同，被告赔偿原告房屋损失725400元；2、请求人民法院依法判决被告赔偿原告租房损失25420元（截至2015年5月30日，给付到实际付款之日）；3、请求人民法院依法判决被告支付原告违约金（按月千分之三），共计89224元（截至2015年5月30日，给付到实际付款之日）；4、诉讼费由被告的负担。
原告倪果果向本院提供的证据有，1、东河区政府2008年解放村城中村改造拆迁安置方案；2、2010年东河区解放村城中村改造拆迁安置合同；3、（2014）包东民初字第2223号展美秀诉东河区政府民事裁定书；4、2014年展美秀民事案件被告东河区政府管辖异议书；5、张春义等人举报证明；6、包头市国土资源局行政处罚决定书；7、包头市国土资源局责令停止违法行为通知书；8、包头市行政管理执法局责令停止违法行为通知书；9、建设被停止项目的三张照片；10、房屋租赁合同；11、包头市北梁棚户区房屋征收住房保障安置协议；12、支付现金收据。13、本案发回重审后，原告又提供一份房屋租赁合同（租期从2015年5月11日至2018年12月31日）证明每月租金620元。
被告东河区政府答辩称，原告所诉拆迁安置合同内容合法有效，本案涉及安置是东河区政府根据包头市人民政府关于加快城中村和城乡结合部开发改造的意见的要求，由河东镇人民政府启动解放村城中村改造工作，并由其成立东河区解放村城中村改造拆迁指挥部，该指挥部按照安置方案与原告签订了安置合同，由包头市宝业房地产公司开发建设，分两期进行，一期已安置270户，二期安置80户，原告在二期范围。因二期开发建设土地仍有部分居民未拆迁，影响开发手续办理，从而造成停工。东河区政府多次召开信访会议与被拆迁人协商解决该问题，要求开发商完善安置房配套工程建设及相关手续办理，并责成河东镇政府、南圪洞办事处加快推进拆迁工作。东河区政府对原告无法按时回迁深表歉意，区政府将加大工作力度，尽快解决安置问题。原告请求赔偿没有事实和法律依据，合同约定无法按时回迁时间顺延，按过渡费每月千分之三承担违约责任。对本案发回重审后原告提交的变更诉讼请求解除合同，被告没有意见，对其要求的具体数额认为需要进一步核实。
被告东河区政府向本院提供的证据有：1、包府发[2007]27号包头市关于加快城中村和城乡结合部开发改造的意见；2、包东河政发[2008]66号东河区河东镇原解放村城中村改造拆迁安置方案；3、东信联办纪字[2015]7号关于研究原解放村拆迁未安置信访问题的会议纪要；4、河东镇信访办公室就解放村拆迁反映问题的说明。
本院对上述证据认证如下：除原告提供的证据11即包头市北梁棚户区房屋征收住房保障安置协议与本案不具有关联性，原告提供的证据13真实性无法确定，本院不予采信之外，被告和原告的全部证据，均具备真实性、合法性和关联性，本院予以采信。
经审理查明，2007年4月22日，包头市人民政府作出包府发[2007]27号《关于加快城中村和城乡结合部开发改造的意见》，并下发各旗县区人民政府、稀土高新区管委会。确定市四区人民政府、稀土高新区管委会具体负责城中村和城乡结合部开发改造的选址、详细方案的编制、组织拆迁等工作。2008年7月6日，包头市东河区河东镇人民政府依据上述意见作出原解放村城中村改造拆迁安置方案，确定的拆迁范围东至滨河西路，南至环城路，西至工业路，北至东门大街。安置地点为拆迁范围内原址回迁。安置按拆一还一，价格补差的原则，实行产权调换。调换楼房在产权面积以内的每平方米砖混结构补100元、砖木结构补200元、其他结构补300元。超出面积的第一个10平方米，按建设综合成本价优惠结算，每平方米基价1780元；超出面积的第二个10平方米，按商品房最低优惠价格结算，每平方米基价1980元；再超出面积的10平方米，按商品房优惠价格结算，每平方米基价2180元；其余超出面积部分按交房时市场价结算。楼层差价是一楼上浮10%；二楼上浮12%；三楼上浮20%；四楼上浮8%；五楼基价；六楼下浮25%。
2010年7月1日，东河区解放村城中村改造拆迁指挥部与倪果果签订东河区解放村城中村改造拆迁安置合同（以下简称安置合同）。双方同意按照安置方案对倪果果的房屋拆迁安置，户型面积为14号楼中单元71平方米四楼、84平方米四楼。倪果果原有其他结构房屋145.08平方米，按照安置方案倪果果按产权面积交换方式可享受的安置面积为71平方米四楼、84平方米四楼；超出面积的第一个10平方米范围内面积9.02平方米，每平方米1880元，合款18649元，楼层价13844元。上述几项合计，倪果果需补交32943元,剔除过渡费3500元，菜窖补偿1000元，实际应交27993元，全部减免，八月十日前搬清原住房。交房日期为拆迁之日起18个月，安置楼交付入住。若不能保证按时回迁过渡费顺延。违约每月按千分之三处罚。
另查明，经东河区政府和河东镇人民政府招商，包头市宝业房地产有限公司承建该项目，2008年5月启动原解放村城中村改造。2008年至2012年底包头市宝业房地产有限公司已建成一期八栋安置楼，并全部予以安置。倪果果等人均在二期安置房范围内，目前二期安置房共建三栋，其中两栋已封顶，约90套房源，但房屋所在土地尚未取得土地使用权证，工程处于停工状态，不具备交房条件。2015年5月17日原告倪果果提起行政诉讼，要求被告东河区政府履行交付安置房屋义务，经本院一审、内蒙古自治区高级人民法院二审发回本院重审，至今被告东河区政府仍未履行合同，原告倪果果变更诉讼请求为要求解除合同赔偿损失。
再查明，原告倪果果同意拆迁安置后，于2010年6月28日签订房屋租赁合同，租期从2010年7月1日至2015年5月10日，每月租金620元。
本院认为，原告所诉安置合同的签订主体虽是包头市××区改造拆迁指挥部，因其既不是行政机关，也不是法律、法规、规章授权作出行政行为的组织，故不能成为本案适格被告。《中华人民共和国土地管理法》第四十六条规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。包头市人民政府作出《关于加快城中村和城乡结合部开发改造的意见》中确定市四区政府、高新区管委会作为城中村和城乡结合部开发改造的组织和实施单位，具体负责城中村和城乡结合部开发改造的选址、详细方案的编制、组织拆迁等工作。故东河区政府应为本案适格被告。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十五条规定，原告主张被告不依法履行、未按照约定履行协议或者单方变更、解除协议违法，理由成立的，人民法院可以根据原告的诉讼请求判决确认协议有效、判决被告继续履行协议，并明确继续履行的具体内容；被告无法继续履行或者继续履行已无实际意义的，判决被告采取相应的补救措施；给原告造成损失的，判决被告予以赔偿。原告请求解除协议或者确认协议无效，理由成立的，判决解除协议或者确认协议无效，并根据合同法等相关法律规定作出处理。另根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案原告所诉安置合同约定的交房日期为拆迁之日起18个月，2015年5月原告提起诉讼早已超过约定交房日期。本案经一审、二审发回重审，至今已经两年时间，被告东河区政府仍未履行合同。原告2015年提起诉讼要求履行安置合同，应视为催告东河区政府履行交付房屋的义务，但是经两年被告仍未履行，且安置房屋至今亦未取得土地使用权证、也未建成。本案重审开庭前原告告知被告东河区政府变更诉讼请求为解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十五条的规定，可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条规定，合同解除后，当事人有要求赔偿损失的权利。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中原告的原有房屋面积为145.08平方米，而安置合同中约定的安置面积为155平方米，依据上述法律规定，安置合同履行后原告可以获得的面积应为155平方米房屋。安置合同约定的房价是原有房屋面积拆一还一，不计算房价，超出面积的第一个10平方米，每平方米1880元；超出面积第二个的10平方米，每平方米单价2080元；再超出部分以交房时市场价计算。因原告安置合同约定的安置面积只超出原房屋面积第一个10平方米，未涉及交房时的市场价，但依据一同起诉的张建军、张国栋、张国良等的安置合同约定，交房时市场价为2800元，故本案双方预见的房价损失也应以2800元/平方米计算，原告155平方米房屋损失应为434000元。原告主张每平方米4680元计算损失，依据不足，不予支持。因被告东河区政府的原因导致合同未按时履行被解除，被告东河区政府还应支付原告房屋损失款434000元（从2012年2月10日起至该房屋损失款付清之日）人民银行同期贷款利息的损失。关于原告主张的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金系合同约定的赔偿损失方式，其目的在于弥补受害人所遭受的损害。本案审理的安置合同所约定的违约金低于原告的损失，故应按原告的损失金额计算赔偿数额，旨在最大程度弥补解除安置合同后给原告造成的损害。关于原告主张的房租，应按安置合同的约定，从2012年2月10日至2017年6月15日，共计65个月，每月620元，共40300元。该费用系被告延迟履行交房义务导致原告实际发生的费用，且属于合理范围，依法应予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、解除原告倪果果与包头市东河区解放村城中村改造拆迁指挥部签订的安置合同；
二、被告内蒙古自治区包头市东河区人民政府于本判决生效之日起三十日内赔偿原告倪果果房屋损失434000元及该房屋损失款的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，从2012年2月10日起至该房屋损失款付清之日止）；
三、被告内蒙古自治区包头市东河区人民政府于本判决生效之日起三十日内赔偿原告倪果果租房费40300元；
四、驳回原告倪果果的其他诉讼请求。
案件受理费12200.44元，由被告内蒙古自治区包头市东河区人民政府负担8278元，由原告倪果果负担3922.44元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。
审 判 长 薛尚清
审 判 员 王雅琴
代理审判员 谷天华
二〇一七年六月十五日
书 记 员 赵丹萍
附：本案所适用的相关法律条文
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》
第十五条原告主张被告不依法履行、未按照约定履行协议或者单方变更、解除协议违法，理由成立的，人民法院可以根据原告的诉讼请求判决确认协议有效、判决被告继续履行协议，并明确继续履行的具体内容；被告无法继续履行或者继续履行已无实际意义的，判决被告采取相应的补救措施；给原告造成损失的，判决被告予以赔偿。
原告请求解除协议或者确认协议无效，理由成立的，判决解除协议或者确认协议无效，并根据合同法等相关法律规定作出处理。
被告因公共利益需要或者其他法定理由单方变更、解除协议，给原告造成损失的，判决被告予以补偿。
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。