湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0111民初6620号原告：王彩萍，女，1967年4月2日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：张三平，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被告：康宝辉，男，1979年2月10日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。原告王彩萍与被告康宝辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月30日公开开庭进行了审理。原告王彩萍及其委托诉讼代理人张三平、被告康宝辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王彩萍向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2015年7月25日签订的《门面租赁合同》；2、判令被告立即搬离租赁的12号门面；3、判令被告立即向原告支付拖欠的门面租金共计19200元（暂计算至2016男8月25日止，实际计算至被告彻底搬离租赁门面之日止）；4、判令被告向原告支付延期支付租金的滞纳金共计37400元（暂计算至起诉之日止，实际计算至被告支付完租金之日止）；5、判令被告支付欠缴的水电费及物业服务费等费用共计1438.7元（暂计算至2016年8月止，实际计算至被告彻底搬离租赁门面之日止）。事实和理由：原被告于2015年7月25日签订《门面租赁合同》，原告将自有门面出租给被告用于有机蔬菜、生态家禽等经营，租赁期限至2018年7月25日止，双方对租金标准、缴租期限等进行了约定。合同签订后，原告依约交付了门面，被告违反合同约定，自2016年3月25日起不履行支付租金义务，经多次催缴，被告以各种理由推诿拒不支付，甚至关闭门面躲避原告，故此起诉。被告康宝辉辩称，其与原告已经没有合同关系，因为修建地铁五号线，门面被封住，其他门面都已撤出，因为原告不愿意降低租金，已向原告要求解除合同，原告当时也表示同意并去锁过门面，只是没签订解除合同协议。经审理查明：原告王彩萍系位于长沙市××时代××大道××、××商铺××号门面（简称涉案门面，建筑面积50.59平方米）的所有权人。2015年7月25日，原告王彩萍（甲方）与被告康宝辉（乙方）签订《门面租赁合同》，其中约定：甲方将涉案门面租赁给乙方用于有机蔬菜、生态家禽等经营，租赁期三年，即自2015年7月25日至2018年7月25日；第一、二年租金4800元/月，第三年租金递增6%；第一年租金一季度一交，第二年半年一交，第三年一年一交；合同签订当日乙方支付一季度租金，同时支付门面设施、水电费、卫生费、物业费等各项费用押金5000元，待租赁期满且结清费用后退还（不计息）；乙方应提前一个月支付租金，延期按200元/天支付滞纳金；租赁期内所产生水电、卫生、物业费、债务、税金均由乙方负担；乙方有未按约定交付租金超过15天以上、未经同意擅自转租转让等情形，甲方有权解除合同；甲方延迟交付门面20天以上、门面或门面范围内土地与第三人发生纠纷致使乙方无法正常经营超过20天等情形，乙方有权解除合同；若甲方违约，退还乙方相应期限内的房租，若乙方违约，甲方有权不退还租金及押金。合同签订前，被告康宝辉于2015年7月13日交纳了定金3000元,后于2015年7月15日支付了押金5000元与三个月租金11400元（另3000元以定金充抵）。被告康宝辉利用涉案门面从事经营活动，因自2016年2月起地铁施工影响涉案门面经营，双方就减租事宜陆续进行了多次协商，但未达成一致。被告康宝辉交纳了至2016年4月25日的租金，此后租金未再支付。2016年8月24日，原告王彩萍通知被告康宝辉收回门面并要求三日内搬离。另查明：1、原告王彩萍称签订合同时已告知附近将进行地铁施工，被告康宝辉予以否认。被告康宝辉称大部分商户已撤场且均有减租，原告王彩萍称只有少部分商户交接清楚后搬离。2、被告康宝辉称2016年5月份原告王彩萍曾同意减按2000元/月计租，因自己妻子要求降为1500元/月而协商未果；原告王彩萍称其只答应减租30%且未达成协议。2016年6月7日，双方发生争执与现场冲突，原告王彩萍曾有锁门动作但协商后持续经营。3、被告康宝辉称其于2016年6月27日停止经营并实际撤离，当天打了电话给原告王彩萍，由其妻子现场移交了钥匙与设备设施；原告王彩萍对此事实予以否认，称被告康宝辉既未进行通知也没有办理交接，后来路过时发现门面被锁但不清楚何时以及因何停业，现一直未交还钥匙也未搬走物品。4、被告康宝辉称其物品暂时寄存在涉案门面内，大部分系因搬不走，能搬走的空调等物品已与原告王彩萍沟通在再租时予以补偿；原告王彩萍否认曾有此沟通与承诺。5、原告王彩萍提交了长沙恒大城物业服务中心出具的欠缴费用清单，载明涉案门面欠缴自2015年12月至2016年7月物业费1012元、2016年6月至7月水费106.3元、2016年6月至8月电费320.4元，合计1438.7元。被告康宝辉称2016年5月前水电与物业费已经结清，后期费用与己无关。本院要求被告康宝辉向物业公司核实费用清缴情况，但其一直未提交相应材料。6、本案审理过程中，经本院主持调解，双方当事人不能达成协议。本院亦多次督促被告康宝辉尽快搬离门面，未获回应。以上事实，有产权证、门面租赁合同、微信聊天记录、欠缴费用清单等证据以及当事人陈述、开庭笔录在卷佐证，足以认定。本院认为：原被告签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应严格依约履行。被告康宝辉称其2016年6月27日停业时已通知原告王彩萍并办理了交接，没有证据予以证明，陈述亦自相矛盾，且事实上物品尚摆放于门面内，故对其关于合同于该日终止的答辩意见，本院不予采纳。因地铁施工导致经营环境变化，双方应平等协商变更或解除合同，嗣后被告康宝辉自行撤场、不办交接并拒付租金，违反了合同约定与法律规定，原告王彩萍以此为由通知解除合同，合法有据，本院确认双方租赁合同关系于2016年8月24日解除。被告康宝辉认可租金只付至2016年4月25日，应当继续支付租金至合同解除之日。租赁合同解除后，被告康宝辉理应及时腾退门面，虽其后续未实际经营，但占有控制门面的事实客观上造成原告王彩萍的实际损失，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八之规定，应当参照相应租金标准支付门面占用费直至实际腾退之日。双方约定租金为4800元/月，被告康宝辉称原告王彩萍同意减租至2000元/月，没有证据证明，但考虑到地铁施工对合同履行确有较大影响，根据公平原则，并结合原告王彩萍曾有减租30%的意思表示，本院确定租金（占用费）的计算标准为3360元/月（4800元/月×70%），据此计算2016年4月25日至2016年8月24日期间的租金共计13440元（3360元/月×4月）。原告王彩萍要求被告康宝辉支付欠缴的水电费与物业费，虽有合同约定与费用清单为据，但原告王彩萍并非直接权利主体，亦无证据证明其已实际代缴，况且被告康宝辉为此预付了押金，相应事宜因双方均未主张而超出本案审理范围，双方可自行清理结算。原告王彩萍还主张逾期付租的滞纳金，考虑到本案特殊案情与具体损失情况，本院将之酌情调整为以实欠租金13440元为基数、按同期银行贷款利率、从2016年8月25日起计算至实际清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、确认原告王彩萍与被告康宝辉签订的《门面租赁合同》于2016年8月24日解除；二、被告康宝辉应于本判决生效之日起10日内腾退位于长沙市雨花区时代阳光大道260号恒大城40、41栋商铺层12号门面；三、被告康宝辉应于本判决生效之日起10日内向原告王彩萍支付租金13440元与门面占用费（按每月3360元标准，从2016年8月25日起计算至实际腾退之日止）；四、被告康宝辉应于本判决生效之日起10日内向原告王彩萍支付滞纳金（以13440元为基数、按同期银行贷款利率、从2016年8月25日起计算至实际清偿之日止）；五、驳回原告王彩萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1251元，由被告康宝辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  陈金磊人民陪审员  朱楷人人民陪审员  庞昌阳二〇一七年四月十八日书 记 员  谢倩云附：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。