江西省景德镇市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）景民二初字第32号
原告（反诉被告）景德镇市宇新房地产开发有限公司。
法定代表人苏启声，该公司董事长。
委托代理人江绚明，江西泰方律师事务所律师。
被告（反诉原告）洪客隆百货投资（景德镇）有限公司。
法定代表人张华文，该公司总经理。
委托代理人黎群英，江西华邦律师事务所律师。
委托代理人王林霞，江西华邦律师事务所律师。
（原告、反诉被告）景德镇市宇新房地产开发有限公司（以下简称宇新公司）与（被告、反诉原告）洪客隆百货投资（景德镇）有限公司（以下简称洪客隆公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月13日立案受理，由审判员席建芬担任审判长，与审判员徐文生、代理审判员周宗祥组成合议庭，代书记员为徐彩霞，于2015年9月30日公开开庭审理了本案。宇新公司委托代理人江绚明，洪客隆公司委托代理人黎群英、王林霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告宇新公司诉称，景德镇市广场北路588号港逸豪庭住宅小区由宇新公司开发，该小区为商住两用，为繁荣小区市场，方便小区业主购物，2010年9月17日，宇新公司与洪客隆公司签订《租赁协议书》，约定由洪客隆公司租赁宇新公司位于港逸豪庭住宅小区10000平方米房屋（见协议第一条第1、2项），用于开设大型超市（见协议第一条第4项），租赁期限为20年（见协议第二条第1项）。由于洪客隆公司租赁房屋开设大型超市，协议约定宇新公司在房屋内安装超市电梯4台，每台18万元，计72万元，安装超市供电系统一套260万元，制作超市门楼支出费用130万元。协议约定，租赁房屋前二年租金为180万元，第三年租金为204万元（见协议第三条第2项）。协议签订后，宇新公司按协议约定提供大型超市的设备和条件，将租赁房屋交付洪客隆公司使用，但洪客隆公司从2011年3月17日开始营业以来至宇新公司起诉止，未向宇新公司支付任何费用。另外，协议第九条约定，本协议生效后，任何一方不得违反本协议约定，否则应承担对方由此受到的全部损失。任何一方违约导致协议目的不能实现的，守约方有权解除本协议，违反方须承担违约金200万元。然而，2014年12月16日，洪客隆公司未经宇新公司同意，违反协议约定单方撕毁协议停止超市经营，导致宇新公司合同目的不能实现，属严重违约行为，给宇新公司造成巨大经济损失。为此，宇新公司诉至法院，请求判令：一、解除双方2010年9月17日签订的租赁协议书；二、洪客隆公司支付2011年3月17日至2014年12月16日租金717万元，并按租赁合同约定的租赁价格从2014年12月17日开始至洪客隆公司交付房屋止支付房租；三、判决洪客隆公司支付违约金200万元；四、判决洪客隆百货投资（景德镇）有限公司支付洪客隆百货投资（景德镇）有限公司违约给景德镇市宇新房地产开发有限公司造成的损失462万元。以上合计1379万元；五、诉讼费用等其他费用由洪客隆百货投资（景德镇）有限公司负担。
本诉被告洪客隆公司辩称，洪客隆公司与宇新公司签订的《租赁协议书》实际已于2014年12月16日解除，宇新公司诉求解除租赁协议无事实、法律依据，依法不能支持。由于宇新公司未能履行《租赁协议书》的约定，在协议签订后至洪客隆超市开业营业后，一直未使租赁房屋通过消防验收合格，也未向洪客隆公司提供建筑消防验收意见书等文件，且在此期间租赁房屋一直存在严重的漏水、渗水、积水及其他严重的消防安全隐患，更因租赁房屋消防验收不合格，导致洪客隆公司曾受到相关消防部门的处罚，严重影响到洪客隆公司超市的正常经营、管理和安全，进而无法继续经营。为此，洪客隆公司经与宇新公司友好协商一致解除租赁合同，于2014年12月16日关闭超市搬离并向宇新公司交还了租赁房屋，对此事实，宇新公司在诉状中已认可。但因当时洪客隆公司不同意将所添置的超市内的一些设备设施留赠给宇新公司，从而导致双方未正常办理交接手续。因此，《租赁协议书》已于2014年12月16日实际解除，洪客隆公司已交还租赁房屋，未再继续占有使用，双方之间已无租赁合同关系。故宇新公司称洪客隆公司单方撕毁协议构成违约，并主张解除租赁的说法无事实依据，依法不应支持。二、宇新公司未依约履行租赁协议书约定的义务构成违约，洪客隆公司依据协议约定处于延长的免租期，无需支付租金且不构成违约，故宇新公司无权向洪客隆公司主张租金，更无权向洪客隆公司主张违约金。《租赁协议书》第一条第4款约定，由宇新公司负责租赁房屋的首次消防和二次消防验收，且根据第二条第2款约定，如宇新公司未将房屋竣工验收合格证明、建筑消防工程验收意见书等全部文件复印件交付洪客隆公司，则免租期延长至宇新公司实际交付上述文件备案之日。但时至2014年12月16日，洪客隆公司因租赁房屋存在严重的消防安全隐患无法继续经营而被迫与宇新公司协商一致解除合同并交还租赁房屋时止，宇新公司一直未向洪客隆公司提交建筑工程消防验收意见书。因此，宇新公司违反协议约定，已构成违约，而洪客隆依据协议约定处于免租期，无需支付租金，并不构成违约。因此，宇新公司无权向洪客隆公司主张租金、违约金。相反，洪客隆公司有权依据租赁协议向宇新公司主张违约金。三、即使宇新公司未违约，而洪客隆公司需向宇新公司支付租金，但洪客隆公司也只需按照约定的租金标准支付2013年7月30日至2014年12月16日止期间的租赁面积为9500平方米的租金。退一步而言，即使宇新公司于2011年洪客隆公司超市开业时就已向洪客隆公司提交了建筑工程消防验收意见书等，其有权向宇新公司主张租金，但根据《租赁协议书》第三条第3款约定，在洪客隆公司支付租金前，宇新公司应先履行向洪客隆公司提供租赁发票并书面通知洪客隆公司支付租金的义务，但直至2014年7月28日，宇新公司才第一次发函要求洪客隆公司支付租金，且未能提供租赁发票，故洪客隆公司有权拒绝支付租金。因此，即使洪客隆公司需向宇新公司支付租金，但由于2011年至2013年7月29日期间的租金已过法定的一年诉讼时效，洪客隆公司公司只需按协议约定的租金标准向宇新公司支付2013年7月30日起至2014年12月16日期间的租金，且支付租金前，宇新公司需提供足额合法租赁发票。另外，虽然《租赁协议书》约定了租赁房屋面积为10000平方米，范围为一楼面积约500平方米，负一楼面积约9500平方米。但实际上，洪客隆公司仅租用负一楼9500平方米部分，并未租用一楼部分。因此，即使洪客隆公司需支付租金，也应按一楼9500平方米核算租金。三、宇新公司向洪客隆公司主张违约损失赔偿无事实和法律依据，依法不应支持。如前所述，本案中，是宇新公司违约而非洪客隆公司违约。因此，宇新公司无权向洪客隆公司主张违约金及违约损失赔偿。退一步而言，即使宇新公司有损失也是租金损失，但该损失是因宇新公司未能履行协议约定的义务自行造成，与洪客隆公司无关。因此，该租金损失应由宇新公司自行承担。至于宇新公司主张洪客隆公司赔偿其为交付能够正常营业的租赁房屋而安装的电梯、供电系统、超市门楼则与法无据。因为根据合同约定，安装电梯、供电系统、超市门楼属于原告为履行协议应尽的合同义务，同时协议也约定在协议解除后，前述设备、设备的所有权仍归属宇新公司。而双方于2014年12月16日解除合同时，洪客隆公司并未带走或损害前述设备、设施。因此，宇新公司仍可自行使用或向第三方出租使用前述设备、设施，其并未遭受损失。综上所述，《租赁协议书》实际已于2014年12月16日解除，宇新公司未能履行合同义务，构成违约，洪客隆公司依据协议约定仍处于延长的免租期，无需支付租金且不构成违约，故宇新公司各项诉请无事实与法律依据，请求法院驳回宇新公司的诉讼请求。
本诉部分，宇新公司举证有：
证据一、宇新公司企业法人营业执照、组织机构代码、企业法定代表人证明，旨证原告的主体身份。洪客隆公司质证认为，三性无异议。
证据二、宇新公司出租给洪客隆公司房屋的土地证、建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，旨证港逸豪庭小区为宇新公司开发，宇新公司对房屋具有所有权。洪客隆公司质证认为，三性无异议。但需说明的是，对方对交付的房屋未办理消防验收备案登记，没有达到合同约定的交付条件。
证据三、2010年9月17日租赁合同，旨证：1、双方于2010年9月17日签订租赁合同，由被告洪客隆公司租赁宇新公司位于景德镇市广场北路588号港逸豪庭住宅小区10000平方米房屋，用于开设大型超市，租赁期限20年。洪客隆公司要求宇新公司在租赁场地提供符合开设大型超市的设备和条件；租金标准为前二年为180万元，第三年为204万元。租赁合同第九条约定任何一方违约导致协议的目的不能实现，守约方有权解除协议，违约方须承担违约金200万元。洪客隆公司质证认为，真实性、合法性没有异议，关联性有异议，洪客隆公司实际只承租了地下负一楼9500平方米房屋，地上500平分米并未实际承租使用，宇新公司并未交付约定的消防合格条件的租赁房屋，原告构成违约。因此，洪客隆公司尚在合同约定的延长免租期内，无须支付租金，不构成违约，无须承担违约金。
证据四、被告洪客隆企业法人营业执照及企业信息、洪客隆公司广场北路分公司营业执照，旨证洪客隆公司在2010年12月15日开始广场北路588号港逸豪庭小区地下负一楼经营。洪客隆公司质证认为，真实性、合法性没有异议，关联性有异议，除证明宇新公司的证明目外，反而证明了被告未承租地上一层500平方米的房屋，即使支付租金，也无须支付地上500平分米的房屋租金。
证据五、被告租赁场地照片，旨证1、洪客隆公司于2014年12月16日停止经营，并撤离租赁地点，单方违约，但洪客隆公司未将租赁房屋交付宇新公司，仍占有租赁房屋；2、合同约定的地上500平方米也是由洪客隆公司承租；3、照片显示宇新公司为洪客隆公司制作了门楼。洪客隆公司质证认为，对照片的真实性、合法性没有异议，关联有异议，此组照片恰恰证明洪客隆公司已于2014年12月16日搬离并交还租赁房屋，并没有再占用该租赁房屋，这在此前珠山法院物业服务纠纷案件中已经确认洪客隆公司确实没有占用租赁房屋，双方的租赁合同已经解除，只因当时双方在设备（货柜、空调等）留存上存在争议，宇新公司想让洪客隆公司将洪客隆公司自行安装的空调以及货柜等设备设施赠予宇新公司，因涉及国有资产，洪客隆公司未同意，后来就未办理租赁的交接手续。根据租赁合同约定，门楼是合同约定对方的义务，最后撤场时，洪客隆公司并没有撤走或损害门楼，宇新公司还可以继续使用，用于出租。
证据六、解除合同通知书、EMS1067869957811快递，旨证宇新公司与2015年4月10日将解除合同通知书寄给洪客隆公司，洪客隆公司于4月11日收到。洪客隆公司质证认为，三性均有异议，洪客隆公司未收到这份通知书，并且签收单上显示是他人签收，地址也不正确，无法显示是洪客隆公司签收，并且这个通知书是解除合同之后再提出来的。
证据七、电梯设备买卖合同、电梯设备安装合同及付款凭证，旨证宇新公司与江西欣迅达电梯有限公司签订电梯买卖及安装合同。宇新公司向江西欣迅达电梯有限公司支付电梯款及安装款671050元。需要说明的是，其实实际支付是72万元，但现在只能提供671050元的票据，这里包括三台扶梯，一台货梯。洪客隆公司质证认为，对该组证据三性均有异议，因为该组证据里的合同是宇新公司与第三方签订的，本方并未参与，与本方无关，并且也没有提供原始支付的转帐明细，银行明细与合同金额有出入，并且银行明细中并未标明是垫付款。安装款只是宇新公司依据合同应尽的合同义务，造成违约。洪客隆公司与宇新公司协商解除合同搬离时并没有损坏或带走该设备设施，因此，宇新公司仍可自行或出租使用该设备设施，并未造成损失，洪客隆公司无需承担赔偿责任。
证据八、电力安装合同及付款凭证，旨证宇新公司与景德镇瓷都电力实业开发有限公司签订电力建设工程委托施工合同，由景德镇瓷都电力实业开发有限公司为宇新公司安装一台1250K**箱式变压器，宇新公司支付工程款636222元（我们只找到636222元的票据），宇新公司向瑞昌市恒达实业有限公司支付电力设备款280000元及向景德镇市恒瑞电力设备经营部支付电力设备款583778元。需要说明的是，以上合同价款总计是260万元，宇新公司找的票据只有150万元。洪客隆公司质证认为，因为合同是宇新公司与第三方签的，与洪客隆公司无关，并且票据款与合同不一致，洪客隆公司没有违约，洪客隆公司不需要承担这个义务。洪客隆公司撤离之后，这些设备还在那里，宇新公司还可以继续使用或出租，所以不存在损失。
证据九、广东国斌建设工程项目管理有限公司港逸豪庭8#、9#楼变更工程预算书，旨证宇新公司因变更开设超市，为变更增加工程支付增加工程款405136.86元。洪客隆公司质证认为，对该组证据三性均有异议，系宇新公司与第三方签订的，洪客隆公司未参与，宇新公司也没有支付转帐凭证，洪客隆公司均不予认可。
证据十、2011年1月18日宇新公司与洪客隆公司签订的设备移交书及2011年3月15日签订补充协议书，旨证：宇新公司于2011年1月18日将1250KVA专变配电柜一台、低压控制柜一台、货运电梯一台、双扶梯一台、单扶梯一台安装到位，并且已调试验收合格交付被告使用，洪客隆公司予以认可，以上设备所有权归宇新公司所有。洪客隆公司质证认为，三性均无异议，补充说明这些设备现在还是归宇新公司所有，宇新公司无损失。
洪客隆公司举证有：
证据一《租赁协议书》一份，旨证1、本案租赁房屋首次整体消防及二次消防设施配备、消防验收工作均由宇新公司负责，宇新公司应于2011年1月1日前通过消防验收，并向洪客隆公司提供租赁房屋消防验收意见备案文件。2、洪客隆公司仅负责其超市商品陈设及通道设计满足消防要求。3、宇新公司未向洪客隆公司提供房屋竣工验收合格证明、建筑消防工程消防验收意见书等全部备案文件之日前，洪客隆公司一直处于免租期，无需向宇新公司支付租金。4、直至洪客隆公司因租赁房屋存在严重消防安全隐患被迫于2014年12月关店向宇新公司交还租赁房屋时止，宇新公司始终未向洪客隆公司提供租赁房屋消防验收意见备案文件，洪客隆公司无需向原告宇新公司支付租金。5、宇新公司应向洪客隆公司退回60万元租金保证金。6、宇新公司已构成违约，应当依据租赁协议约定承担违约责任。宇新公司质证认为，对这组证据三性均无异议，但是对证明目的有异议，在签订合同时，洪客隆公司是明知消防是没有经过验收的，房屋没有竣工验收对方也知道，不能达到宇新公司违约的证明目的。在消防验收没有交付以前有一个前提条件就是被告要租赁20年的情况下。关于60万元租赁保证金，根据合同的约定，如果洪客隆公司没有违约的情况下，宇新公司应当返还，如果违约，按照合同约定，要承担违约责任以后才能要求退款。
证据二、2014年9月23日《告知函》、2013年12月9日《工作联络函》、2012年10月29日《工作函》、2011年9月19日《工作联系函》、2011年7月20日《工作联系函》、2011年7月7日《工作联系函》，旨证宇新公司未按约定使本案租赁房屋通过消防安全验收备案合格，对本案租赁房屋消防设施的安装、配备不合格、消防通道堵塞、用电管线设置不合理，存在重大消防安全隐患，且租赁房屋长期大面积漏水、积水现象，致使被告超市经营管理活动无法正常进行而被迫关闭超市，给洪客隆公司造成了重大损失。宇新公司质证认为，2014年9月23日的告知函是交付港逸豪庭物业，与本方无关，对工作联系函、工作函等三性均有异议，对证明目的有异议。消防验收不合格，洪客隆公司明知，漏水也不知道存不存在，到底是洪客隆公司自己装修导致的漏水还是房屋质量导致的漏水，无法确认，漏水并不存在，即使存在，也不能说明因为漏水导致关闭超市。如果是漏水，洪客隆公司也可以就维修费用主张权利。各种函件无宇新公司公司印章，真实性无法确定。
反诉原告洪客隆公司诉称，宇新公司于2015年4月10日以洪客隆公司违反协议约定单方停止超市经营为由，要求解除双方于2010年9月17日签订的《租赁协议书》，同时要求洪客隆公司支付租金、违约金并赔偿损失。洪客隆公司认为，宇新公司的诉求毫无事实、法律依据，因为根据《租赁协议书》约定，宇新公司应向洪客隆公司提供保证租赁房屋现状及配套设施、设备（包括不限于给排水、供电、消防及全部设施、设备用于开设大型超市）的租赁房屋，并付诸租赁房屋消防、提供房屋产权证、消防验收合格。否则，洪客隆公司一直处于免租期，并无需支付租金。但协议履行过程中，洪客隆公司依法向宇新公司交纳60万元租赁保证金，但由于宇新公司未能履行约定的合同义务，致使洪客隆公司承租的租赁房屋一直未通过消防验收备案合格，宇新公司也未能向洪客隆公司提供消防验收备案合格文件以及房屋产权证，且承租期间租赁房屋一直存在严重的消防安全隐患，洪客隆公司无法正常经营超市。最终，洪客隆公司不得已于2014年12月中旬关闭超市并解除租赁关系。综上，宇新公司已构成严重违约，依法应向洪客隆公司返还租赁保证金60万元并赔偿洪客隆公司损失。请求法院判令：一、宇新公司向洪客隆公司返还租赁保证金60万元；二、宇新公司承担本案全部诉讼费用。
反诉被告宇新公司辩称，由于洪客隆公司违约，故其要求宇新公司返还租赁保证金的诉讼请求依法不应支持。理由如下，《租赁协议书》约定由洪客隆公司租赁宇新公司房屋，用于开设大型超市，租赁期间为20年。协议签订后，宇新公司将房屋交付洪客隆公司使用，对为洪客隆公司提供开设大型超市设备和条件，洪客隆公司从2011年3月17日开始营业。但2014年12月16日，洪客隆公司未经宇新公司同意，违反协议约定单方撕毁协议，停止超市经营，导致宇新公司合同目的不能实现，属严重违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当那个承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中违约方是洪客隆公司而不是被宇新公司。违约方洪客隆公司在承担违约责任后宇新公司才返还60万元保证金。请求驳回洪客隆公司的反诉请求。
反诉部分，洪客隆公司举证有：证据一、《租赁协议书》、租赁保证金交纳凭证。旨证1、洪客隆公司已依约向宇新公司交纳60万元租赁保证金；2、宇新公司未使租赁房屋通过消防验收合格，已构成违约，导致双方租赁协议解除，宇新公司依约应向洪客隆公司退还60万元租赁保证金。宇新公司质证认为，对第一组证据三性均无异议，但是对对方证明目的有异议，在签订合同时，洪客隆公司明知消防是没有经过验收，房屋没有竣工验收对方也知道，不能达到宇新公司违约的证明目的。在消防验收没有交付以前，有一个前提条件就是被告要租赁20年的情况下。关于60万元租赁保证金，根据合同的约定，如果洪客隆公司没有违约的情况下，宇新公司应当返还，如果违约，按照合同约定，要承担违约责任以后才能要求退款。对租赁保证金交纳凭证，三性没有异议，但是证明目的有异议，保证金只能证明洪客隆公司交付60万元，不能证明宇新公司违约，也不能退还60万元。
反诉部分宇新公司举证有：
证据一、租赁合同一份，旨证合同第九条第一项规定60万元保证金在违约方承担违约金以后再退还是有条件的，由于洪客隆公司违约，在没有支付违约金的情况下，宇新公司有权按照约定不予退还60万元的保证金。洪客隆公司质证认为，真实性、合法性没有异议，关联性有异议，是宇新公司存在违约，洪客隆公司不构成违约，宇新公司应当向洪客隆公司退还60万元的保证金。
证据二、洪客隆公司撤离租赁场地照片，旨证洪客隆公司于2014年12月26日停止经营，并撤离租赁地点，单方违约，但洪客隆公司没有将租赁房屋交付宇新公司，仍占有租赁房屋。洪客隆公司质证认为，对照片的真实性、合法性没有异议，关联有异议，此组照片恰恰证明洪客隆公司已于2014年12月16日搬离并交还租赁房屋，并没有再占用该租赁房屋，这在此前珠山法院物业服务纠纷案件中已经确认洪客隆公司确实没有占用租赁房屋，租赁合同已经解除，只因当时双方在设备（货柜、空调等）留存上存在争议，宇新公司想让洪客隆公司将自行安装的空调以及货柜等设备设施赠予宇新公司，因涉及国有资产，洪客隆公司未同意，后来就未办理租赁的交接手续。对门楼的真实性有异议，根据租赁合同约定，门楼是合同约定的宇新公司的义务，洪客隆公司撤场时，并未撤走或损坏门楼，宇新公司还可以继续使用承租。
本院经审理查明，2010年9月17日，宇新公司与洪客隆公司签订租《赁协议书》，约定：宇新公司将其位于景德镇市广场北路588号港逸豪庭住宅小区的房屋出租给洪客隆公司，用于开设大型超市。租赁房屋面积及范围为；10000平方米，其中一楼面积约为500平方米，负一楼面积约为9500平方米。宇新公司确定并保证租赁房屋现状及配套设施、设备，包括但不限于给排水系统、供电系统、自带消防系统和现有全部设备设施（如有）能够作为商场、大型超市经营用途适用，并符合中国优选法律、法规、政策的规定。租赁房屋现状及其配套设施、设备在2011年元月1日前宇新公司负责通过消防验收，宇新公司确保洪客隆公司无需为满足国家法律法规及当地消防行政部门对开设大型超市的消防要求而对房屋结构现状及宇新公司配套消防设施、设备进行任何改动（包括但不限于增设、改造消防梯、自动喷淋系统、消防水池、水泵房等）即可通过装修二次消防验收，但前提是洪客隆公司需确保其超市商品陈设及通道涉及符合消防要求。租赁期限二十年，自计租日起开始计算租期（不含免租期），自计租日开始计算，至次年当月的前一天为第一个租赁年度届满日，以后每个租赁年度均按此计算，直至租赁期限届满。免租期为交付房屋次日至洪客隆公司正式开业之日。如果宇新公司未在洪客隆公司开业经营前将营业执照、租赁房屋平面图、房产面积测量报告（第三方出具）、国有土地使用证、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房屋竣工验收合格证明、建筑消防工程验收意见书等全部文件复印件提交给洪客隆公司，则免租期延长至宇新公司实际交付上述文件本案之日，直至宇新公司将全部文件交付洪客隆公司备案次日，方进入计息日。协议签订后5个工作日之内，洪客隆公司向宇新公司支付60万元租赁保证金，该保证金折抵最后一期部分租金。租赁房屋前二年租金为180万元（15元／平方米／月），第三年年租金为204元（17元／平方米／月），自第四年起，年租金每三年递增一次，递增幅度5%。宇新公司实际交付的租赁使用面积低于约定面积的，按单位面积的年租金计算各年度租金总额。房屋租金每年由洪客隆公司分两次支付给宇新公司，洪客隆公司在进入计租日后10个工作日内支付年租金总额的50%，并在支付第一次租金之日起180日内支付50%。以后，每年租金按第一年付款日期相应的时间支付。洪客隆公司付款前，宇新公司应提供租赁发票，洪客隆公司在收到发票后三个工作日之内付款，发票产生的税款由宇新公司承担。宇新公司应在2010年10月31日之前向洪客隆公司支付主体完工的房屋供洪客隆公司装修。宇新公司负责提供租赁房屋的供电了不低于1200kwa。同时，宇新公司应按洪客隆公司要求提供配套的低压开关成套设备，并按供电要求将电接入低压开关柜，所有费用由宇新公司负担。如现有供电量满足不了该约定的，由宇新公司在洪客隆公司开业前负责电量增容，增容费用由宇新公司承担。宇新公司在租赁房屋内配置自动扶梯四台供洪客隆公司经营使用（使用费含在租金中）。宇新公司收取的租金中已包含物业费。关于违约责任，合同约定，本协议生效后，任何一方不得违反本协议约定，否则，应赔偿对方由此受到的全部损失，任何一方违约导致协议内容不能实现的，守约方有权解除本协议，违约方须承担违约金200万元，违约金不足以弥补守约方由此受到的全部损失的，违约方应补足该损失。无论何方违约导致对方解除本协议，违约方都应在违约方承担违约金的同时退还洪客隆公司已付租赁保证金。
2010年8月31日，景德镇市城市规划局向宇新公司颁发港逸豪庭小区6﹟-10﹟楼建设工程规划许可证，规定了建设总面积76261.9平方米。宇新公司在诉讼中自认，超市所在的建筑物存在楼层变更，规划部门不认可，所以一直未通过消防验收，消防验收合格备案证明办不下来。
2010年9月8日，洪客隆公司向宇新公司支付租赁保证金60万元。
宇新公司为出租该房屋，购买了电梯、电力设备等设备，并建造了超市使用的门楼。
2011年3月27日，洪客隆广场北路店开门营业，2014年12月16日关闭超市。经营期间，洪客隆公司未向宇新公司支付任何租金。
本院认为，本案的争议焦点为：一、本案租赁合同的合同效力；二、宇新公司为出租房屋购买的设备、制作超市门楼的费用是否应由洪客隆公司负担，宇新公司是否应退回洪客隆公司60万元租赁保证金。
对于第一个争议焦点，租赁合同明确约定2011年元月1日前，宇新公司负责租赁房屋现状及其配套设施、设备通过消防验收，但因为租赁房屋存在楼层变更等问题，变更了原有设计，所以一直未通过消防验收。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院答复云南省高级人民法院﹤关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复﹥》（（2003）民一他字第11号）规定，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。宇新公司擅自变更建设工程规划，且本案所涉大型超市属于消防重点单位，未经消防验收合格，宇新公司即与他人签订租赁合同，投入使用，显然违反了上述强制性的法律规定，故应认定租赁合同无效。
宇新公司未按合同约定按时提供通过消防验收的租赁房屋，且仍然向洪客隆公司出租瑕疵房屋，违法了法律强制性规定，导致合同无效。其主张洪客隆公司提前撤场违反了合同约定，要求其承担违约金200万元，无事实与法律依据，该主张不应支持。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律效力。合同一旦被确认为无效后，从签订时即无法律约束力，即自始无效力，这样的合同无需法院判决解除。关于洪客隆公司主张未使用一楼500平方米的房屋，本院认为，在合同履行3年多的时间内，洪客隆公司未曾提出租赁房屋面积与合同约定不符。在庭审中，也只是口头异议，并未提供证据证实，且宇新公司不予认可。故洪客隆公司的该项主张，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，洪客隆公司应按照合同约定的租金标准，向宇新公司支付自2011年3月17日至2014年12月16日的房屋占有使用费717万元。2014年12月16日之后，洪客隆公司停业撤场，虽然双方未办理书面交接手续，但租赁物位于宇新公司开发的小区之内，宇新公司理应知晓洪客隆停业撤场行为。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，洪客隆公司撤场尚不构成违约，宇新公司对自己的租赁物不作处理，系其不作为造成的损失，以上述条文类推，可知此损失不应由洪客隆公司承担。故洪客隆公司撤场后，无需再向宇新公司支付房屋占有使用费。
对于第二个争议焦点，合同无效之后，各方应按照合同法的规定返还各自的财产。宇新公司购买的电梯、电力设备，以及制作的门楼等等，实物仍存在，洪客隆公司停业撤场时，并未带走这些设备，所以宇新公司要求洪客隆公司支付购买电梯、电力设备以及门楼制作的费用，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于洪客隆公司反诉主张的60万元租赁保证金，因合同无效，双方应返还各自的财产，对于洪客隆公司的该主张，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、洪客隆百货投资（景德镇）有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向景德镇市宇新房地产开发有限公司支付房屋使用占用费717万元；
二、景德镇市宇新房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向洪客隆百货投资（景德镇）有限公司返还租赁保证金60万元；
三、驳回景德镇市宇新房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费104540元，反诉案件受理费4900元，由景德镇市宇新房地产开发有限公司负担55085元，洪客隆百货投资（景德镇）有限公司负担54355元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。
审 判 长 席建芬
审 判 员 徐文生
代理审判员 周宗祥
二〇一六年五月三十日
代书 记员 徐彩霞