福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0203民初818号
原告厦门广宜居房地产营销策划有限公司，住所地福建省厦门市思明区侨岳里27-31号B3-1单元。
法定代表人王天福，总经理。
委托代理人陈美珍，福建方与圆律师事务所律师。
被告王晓明，女，1962年2月24日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。
原告厦门广宜居房地产营销策划有限公司（以下简称广宜居公司）与被告王晓明居间合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案受理后，依法由代理审判员郭泽喆适用简易程序于2016年3月31日公开开庭进行了审理。原告广宜居公司的委托代理人陈美珍、被告王晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广宜居公司诉称，2015年7月18日，在原告的居间下，被告与张文伟等就厦门市思明区长青路498号701室及801室达成编号为GYJ0000130的《房产买卖协议》，该协议书里的第十一条约定：乙方（即被告）应于签订本协议时向丙方（即原告）支付中介费人民币43000元整，若迟延向中介方支付相关费用的，每逾期一日，违约方应向中介方支付累计应付款的1%的违约金；第十七条约定若有纠纷由房屋所在地的法院管辖。第十九条约定守约方支付的律师费由违约方承担，现被告在原告的追讨下尚欠13800元。请求判令：1、被告支付原告中介费13000元、代办费800元及违约金（违约金以13800元为基数，按银行同期贷款利率的四倍自2015年7月19日起算至起诉日，实际计算至还款日止）；2、被告赔偿原告为追索中介佣金而支付的律师代理费人民币3000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告王晓明辩称，1、合同签订时原告一再保证能办理九五折的银行贷款，被告才与原告签订合同。但是原告联系的建设银行表示至少要九八折，原告只好自己找到平安银行，并按平安银行要求存入20万元的三个月理财，才最终拿到九五折贷款。该20万元中有10万元是被告向朋友借的，为此多支付利息6000元。2、办手续过程中，原告非常不负责任，派了完全不懂业务的人带被告去办手续，造成银行贷款迟迟不能下来。2015年10月30日被告已通过银行按揭预审，按一般情况最多再半个月就可审批下来，但贷款最终于2015年12月18日才放款。原告在代为办理银行按揭期间出现了三次错误：一是将买卖合同中成交价370万元错写成170万元，造成银行重走审批流程；二是在房产评估报告中将房主名字错写成原房东名字，导致向土房局送件失败；三是修正房主名字后，又将房产证号写错了，导致评估报告重做；因原告的错误，延误贷款审批，致使交房时间延后一个多月。3、《房产买卖协议》第五条约定原告需要向原房东收取5000元押金，确认房屋完好的情况下交接后才予以退还。但原告没有向原房东收取该押金，且交接房屋时未到场，导致以下问题没有解决：一是房子主卧漏雨，二是原房东拆除水管，三是煤气与有线电视尚未过户。房屋修缮费用预计约1万元，由于贷款延迟，原房东不肯再承担这笔费用。4、原告当时表示按揭预审程序后最多15天全部贷款都会下来，所以当时被告就找了房客，计划于2015年11月将房屋以每月4000元出租。但因为原告的原因导致贷款和交房拖延，被告直到2016年3月才出租成功，且在交接房屋前被告是租房居住，每月租金2600元，以上两项损失共计约15000元。5、根据房地产经纪管理办法，原告应把所有服务项目一一列出，但原告并没有，只列了一个总项目，进行了混合捆绑标价；原告亦未向被告告知服务的内容及完成标准。6、关于800元代办费，原告实际并没有代交，这笔钱最后减免为700多元，是被告自己缴纳的；7、关于中介费的支付方式，双方约定为2015年7月20日支付3万元，8月20日支付1万元，11月30日支付3800元。综上，原告未完成合同约定事项，其违约行为导致被告损失，故不同意支付剩余中介费以及律师费。
经审理查明，2015年7月28日，原告广宜居公司、被告王晓明以及案外人张文伟、张文锋签订一份编号GYJ0000130的《房产买卖居间协议》（以下简称讼争合同）。合同约定：张文伟、张文锋将座落于厦门市思明区长青路498号701室及801室的房产（以下简称讼争房屋）出售给王晓明；王晓明对所出售房产已充分了解；张文伟、张文锋应于送件成功当日向广宜居公司支付5000元作为保证金，待张文伟、张文锋将讼争房屋交接给王晓明并将相关费用结清及户口迁出时，由广宜居公司直接将该保证金支付给张文伟、张文锋；由王晓明向广宜居公司支付居间服务费（即中介费）43000元、代办手续费800元；以上费用必须在签订协议时支付，若延迟支付，每逾期一日，王晓明应向广宜居公司支付累计应付款的1%的违约金；一方违约的，除向对方承担违约责任外，还应承担对方因解决纠纷所产生的诉讼费用、仲裁费、律师费、差旅费等一切费用。讼争合同签订当天，王晓明向广宜居公司出具一份《佣金欠条》，载明王晓明欠广宜居公司关于讼争房屋中介费及过户费用43800元，其中2015年7月20日支付30000元，2015年8月20日支付10000元，2015年11月30日前支付剩余3800元。庭审中，广宜居公司对该欠条载明的内容予以认可。2015年8月23日，广宜居公司、王晓明以及张文伟、张文锋签订一份《补充协议》，约定王晓明最迟应在2015年10月10日前按贷款银行要求提交办理商业性按揭贷款的全部资料，并在2015年10月20日前办理讼争房屋的过户手续，广宜居公司应协助完成贷款、过户的全部手续。
此后，王晓明在广宜居公司的协助下向银行申请按揭贷款，并于2015年10月30日通过银行预审，2015年11月2日正式提交材料。办理按揭过程中，先后发生送审合同金额与实际情况不一致、首次提交的评估报告权属人不准确、重新提交的评估报告产权证号不准确等错误，经相应补正后，银行于2015年12月18日发放了按揭贷款。
另查明，广宜居公司未向张文伟、张文锋收取5000元保证金，未参与讼争房屋交接，未代缴讼争房屋产权过户费用，未协助办理讼争房屋的有线电视、煤气过户手续。王晓明向广宜居公司支付了中介费30000元，并以广宜居公司未履行合同义务，违约造成其损失为由，拒绝支付剩余中介费。讼争房屋已过户至王晓明指定的案外人邓方文（王晓明之子）名下。
以上事实，有原告提供的编号GYJ0000130《房产买卖居间协议》、《补充协议》，被告提供的微信聊天记录、《佣金欠条》、厦门市不动产登记中心缴款通知书、银行卡客户交易查询单，以及原、被告的陈述为证，本院予以确认。
本院认为，原告广宜居公司与被告王晓明签订的编号GYJ0000130《房产买卖居间协议》以及《补充协议》真实合法有效，双方均应依约全面履行。广宜居公司促成王晓明与案外人张文伟、张文锋买卖讼争房屋，已履行合同主要义务。但除促成房产交易外，讼争合同还约定广宜居公司应向出卖方收取保证金，《补充协议》则约定广宜居公司应协助完成贷款、过户的全部手续。在履行上述合同义务过程中，广宜居公司协助办理按揭贷款数次发生错误，且未依约代收保证金，王晓明据此拒绝支付剩余价款系行使法定抗辩权，不构成违约，故对广宜居公司关于王晓明支付违约金的主张，本院不予支持。
关于剩余中介费。广宜居公司主张其已完成居间义务，王晓明应足额支付合同价款；王晓明主张广宜居公司违约，剩余价款不应支付。对此本院认为，结合合同条款、合同目的、合同履行情况以及房地产中介行业习惯，讼争合同约定的服务内容包含居间服务和其他代办服务，其中居间服务为主，其他代办服务为辅。广宜居公司已完成居间促成交易的主要合同义务，但提供的其他代办服务存在瑕疵、不符合合同约定，造成讼争房屋按揭放款迟延以及交接房屋丧失保证金保障。由于讼争合同对广宜居公司的违约责任并未约定，王晓明以广宜居公司瑕疵履行为由，要求减少报酬的抗辩于法有据。但王晓明主张减少的金额过高，本院酌情调整为合同主价款43000元的5%（即2150元），故王晓明还应向广宜居公司支付10850元服务费。综上，对广宜居公司关于王晓明支付剩余服务费的主张，本院依法调整后予以支持。
关于800元“代办手续费”。根据上述分析，合同约定的主价款43000元包含居间服务报酬和其他代办服务报酬，该800元的性质应理解为中介机构在过户过程中代为客户支出的费用，只有实际代付才得以向对方主张。本案中，过户费用为王晓明自行支出，广宜居公司并未代付，故对广宜居公司要求王晓明支付800元“代办手续费”的主张，本院不予支持。
关于律师费。从违约情形角度分析，王晓明拒绝支付剩余价款系行使法定抗辩权，且广宜居公司亦存在违约行为，故讼争合同约定的有关王晓明负担广宜居公司律师费的条件并不成就；从举证责任角度分析，广宜居公司在法庭辩论终结前未就律师费举证，仅在庭后提供律师费发票，亦未提供委托代理合同、律师费支付凭证等证据加以佐证，应承担举证不能的不利后果；综上，对广宜居公司关于王晓明赔偿律师费的主张，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第一项、第六十七条、第一百一十一条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告王晓明于本判决生效之日起十日内向原告厦门广宜居房地产营销策划有限公司支付中介费10850元；
二、驳回原告厦门广宜居房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。
被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费122元，原告厦门广宜居房地产营销策划有限公司负担22元，被告王晓明负担100元。款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 郭泽喆
二〇一六年四月十四日
书 记 员 孟晓媚
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条第一项当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第四百二十六条第一款居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。