广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终1242号上诉人（原审被告）：深圳市XX实业股份有限公司，住所地:广东省深圳市罗湖区XX村。法定代表人：何泽光，该公司董事长。委托代理人：丁莉琳，广东广深律师事务所律师。委托代理人：庄爱梅，广东广深律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李X梅，住所地：广东省揭阳市榕城区。上诉人深圳市XX实业股份有限公司（以下简称，“XX公司”）因与被上诉人李X梅商品房预售合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1061号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。李X梅原审诉讼请求：1、XX公司立即赔偿延迟办理《房地产证》违约金199102元；2、XX公司承担本案诉讼费。原审法院审理查明：2006年6月26日，李X梅（买方）与XX公司（卖方）签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定李X梅向XX公司购买XX公司开发的XXXX公寓C栋一单元901号房（以下简称涉案房产），建筑面积50.79平方米，总房价为人民币287223元（以下均为人民币）。合同签订后李X梅按约定支付了首期款并以银行按揭方式向XX公司支付了购房余款。合同第九条约定了卖方应于2006年12月1日前将本房地产交付给买方，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件。买方对卖方所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对卖方交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据。卖方书面通知买方入伙后，买方经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为卖方交付本房地产的钥匙之日；卖方通知买方入伙后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为卖方《入伙通知书》中入伙期限届满之日，等等。合同第二十一条约定了，卖方应在取得工程竣工验收证明文件之日起180天内，完成本房地产项目的房地产初始登记。在将本房地产交付给买方之日起240日内卖方应书面通知买方共同（或委托卖方）向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。第二十二条约定了，如卖方未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，卖方自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金；如延期办证的时间达到120日，则买方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买方实际取得《房地产证》之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。合同中还约定了一些其他的权利和义务。另查，XX公司于2008年12月26日发出《入伙通知书》，称“XXXX公寓工程已竣工通过验收，于2008年12月31日下午5:30前请广大业主到XXXX公寓一楼现场办理入伙手续，领取钥匙”。2008年12月31日，李X梅等XXXX公寓C栋业主与XX公司签订了《协议书》，约定了“一、鉴于XXXX公寓工程现已竣工，正在办理最后手续，XX公司目前不能提供相关验收入伙文件，李X梅、XX公司均同意现在入伙并办理相关入伙手续。二、甲方应尽快办理剩余的竣工验收手续文件。……四、关于办理房产证事宜，按照合同约定办理。……七、签署本协议书时，李X梅、XX公司双方可即时办理入伙手续，李X梅可领取钥匙入住。”等等。2014年5月29日，涉案房产转移登记至李X梅名下。原审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。李X梅、XX公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《协议书》均系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按约履行各自义务。XX公司未能按照合同约定的时间办理房产证，应当按照双方约定支付违约金。XX公司辩称，涉案房产未能及时办证是由于政府行为造成，属不可抗力，但根据其提交的证据显示，XX公司在开发涉案房产时工程验收阶段即存在延误，致使后期入伙、办证等均未能按照约定如期履行。另外，XX公司提交的证据并不能显示系政府行为造成未及时办证，该事由也并非法定的不可抗力。因此，XX公司的抗辩理由原审法院不予采纳。XX公司抗辩称并未逾期办证与原审法院查明的事实不符，原审法院亦不予采纳。因此，李X梅的诉讼请求具有事实和法律依据，原审法院予以采纳。延期办证违约金的计算过程：[（2014年5月29日-2008年12月31日）天数-240天]×287223元×0.0004/天=199102元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：XX公司应于判决生效之日起十日内向李X梅支付延迟办理《房地产证》违约金人民币199102元。案件受理费人民币2141元，由XX公司负担。上诉人XX公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决，将本案发回重审。二、由李X梅承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、根据负责帮助办理XXXX公寓业主房产证的深圳市XX街道办事处（以下简称“XX街道办”）向XX公司新提供的证据材料“XXXX公寓分割宗地号同意书”、“彩虹桥回迁楼一XXXX公寓分宗意见征求函回执”证明，涉案房产并不存在迟延办证情形。1、李X梅在2009年1月1日与XX公司签署“XXXX公寓分割宗地号同意书5约定：“由于XXXX公寓C栋现已达到入伙阶段，但房产证还需要一定时间才能办理出来。在办理的过程中，需要XXXX公寓C栋每位业主同意与周边多层楼宇的宗地号分割，才能办理房产证。现本业主同意分割宗地号。”该同意书证明：双方对办理房产证的时间、方式有了新的约定，李X梅对涉案房产进行分宗后办理房产证予以确认，其意思表示清楚明确，真实有效。2、2010年4月20日，李X梅在“彩虹桥回迁楼一XXXX公寓分宗意见征求函回执”中‘同意分宗签名’一栏签名予以确认。上述证据证明：李X梅反复确认涉案房产经分宗后办理房产证的事实，而XX公司正是按李X梅确认的方式办理房产证，不存在延迟办证的情形。二、XXXX公寓项目出现的系列问题，被市政府相关部门定为“历史遗留问题”予以特事特办。1、XX村安置工程（XXXX公寓）是深圳市重点建设项目彩虹桥的回迁楼。因彩虹桥建设项目时间紧、任务重，原深圳市拆迁办在拆迁过程中要求XX公司以“先拆迁再确认”的方式处理拆迁安置事宜，因此在拆迁、规划、建设等方面出现了很多问题，对后续工作影响颇大。2、2008年8月18日，深圳市重信重访专项治理领导小组办公室专门召开由深圳市委、市政府、市维稳办、市信访办、市规划局、市国土房产局、市建设局、市公安消防局、罗湖区政府、XX办等相关部门参加的协调会，形成了《市重点项目彩虹桥回迁楼XXXX公寓信访案件协调会议纪要》，将XXXX公寓项目出现的问题“作为历史遗留问题”特事特办，专门议定了一系列具体处理意见。其中，关于规划验收问题，就专门要求“以分宗处理的方式进行规划验收。由市规划、国土部门对XXXX公寓从原宗地中分宗出来，以先行解决XXXX公寓规划验收问题”。3、正因为“特事特办”，XX街道办才作为组织协调办理涉案房产及XXXX公寓房产证的部门。办理房产证所需资料全部由XX办派专人负责把关收集、管理、提交。三、XX公司根据《市重点项目彩虹桥回迁楼XXXX公寓信访案件协调会议纪要》精神、“XXXX公寓分割宗地号同意书”约定、按照相关程序要求，自2009年8月起向深圳市国土资源和房产管理局递交了办理XXXX公寓宗地分宗事宜的一系列申请文件，并按要求进行了公示。但是，深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局（以下简称“国土直属一局”）在具体办理分宗事项时，发现XXXX公寓所在宗地H302-0004与另一宗地H303-0038有重叠，严重妨碍H302-0004宗地分宗进程。为解决宗地权属、规划等问题，政府相关部门经过几年的协调努力，2012年8月22日国土直属一局以深规土一局函(2012)1211号复函确认了XXXX公寓规划问题；2012年11月9日，国土直属一局与XX公司签订深地协字(2003)1080号《协议书》第一补充协议书，确认将XXXX公寓从H302-0004宗地中分宗出来，宗地号为H302-0092，用地面积为4926.16平方米，终于解决了XXXX公寓土地分宗确认事宜。分宗后的XXXX公寓宗地图H302-0092于2013年1月8日正式完成，整个分宗工作历时近三年半。2013年2月，XX公司向深圳市房产登记中心提交XXXX公寓房产初次登记申请，2014年1月登记工作完成并登报公示，到2014年4月，XXXX大部分业主业已领取到房地产权证。以上事实充分证明，在政府相关部门的大力支持下，在XX办的全面帮助下，XX公司按照《市重点项目彩虹桥回迁楼XXXX公寓信访案件协调会议纪要》精神、根据“XXXX公寓分割宗地号同意书”和“彩虹桥回迁楼。XXXX公寓分宗意见征求函回执”中李X梅确认的办证方式，依相关部门规定的办证程序为李X梅办理了房产证，未发生任何因XX公司原因造成的迟延。被上诉人李X梅答辩称，XX公司提交的证据写的是XX公司对外严重负债，财政困难无法偿还资金，导致交楼和办理房产证都延迟，并不是特事特办，当时是各个部门协商，街道办帮我们组织协调，并不是这样就可以延迟办理房产证和交楼。XX公司并没有不可抗力的因素，所谓的分宗是按照业主签名确认，开发商没有说签了这个就重新约定办理房产证的时间，所以XX公司的上诉理由不成立。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。涉案房产于2008年12月31日交付使用，依约定，XX公司应于交付之日起240日内完成办证义务，但XX公司于2014年5月29日才为李X梅办理了涉案房产的产权转移登记手续，办证时间远远超过了合同约定的期限，原审法院认定XX公司办证迟延构成违约有事实与合同依据，并无不当。XX公司上诉主张其不存在迟延办证情形，不应承担迟延办证违约责任，提供了业主签署的“XXXX公寓分割宗地号同意书”、“彩虹桥回迁楼-XXXX公寓分宗意见征求函回执”等证据为证，但上述证据仅表明业主同意分割宗地号，并不存在业主同意XX公司迟延办证并免除其迟延办证违约责任的意思表示，故XX公司该主张证据不足，本院不予采纳。XX公司还主张其办证迟延是政府原因所致，但其提供的证据不足以证明该主张，相反，XX公司在其提供的证据《关于XX村拆迁安置工程（XXXX公寓）办理房地产证的情况说明》中自认存在因无力偿还施工单位的工程欠款，导致竣工验收未能及时完成的自身原因。故XX公司关于迟延办证并非其自身原因造成的抗辩理由不成立，原审法院未予采纳并无不当，本院予以确认。关于违约责任的处理。合同约定，如卖方未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得房地产证的，卖方应自房地产交付之日后第240日起至买方实际取得房地产证之日止，按日向买方支付房地产总价款万分之四的违约金。因XX公司迟延办证的时间是1733天，依据上述标准计算的违约金数额相当于房地产总价款的69%，李X梅在本案中并未提供证据证明因迟延办证所遭受的损失与此相当，XX公司在原审中主张不应承担违约责任，可视为在法院认定其违约时提出了调整违约金的请求，本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平合理原则对XX公司应付违约金数额予以调整，确定XX公司应支付的违约金为涉案房产总价款的20%，即57444.6元（287223元×20%）。综上，原审判决认定事实清楚，但实体处理部分不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、变更深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1061号民事判决判项为：上诉人深圳市XX实业股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向被上诉人李X梅支付迟延办证违约金57444.6元；二、驳回被上诉人李X梅的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2141元，由XX公司负担1000元，李X梅负担1141元；二审案件受理费4282元，由XX公司负担2000元，李X梅负担2282元。本判决为终审判决。审  判  长  俞 红代理 审 判员  邓 媛代理 审 判员  吴思罕二〇一六年三月十七日书记员（兼）  王倚霖附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。