北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终5727号
上诉人（原审被告、反诉原告）：田兰杰，男，1983年6月15日出生，现住北京市通州区。
委托诉讼代理人：陈克刚，北京市冠腾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：宋庆华，男，1962年8月18日出生，现住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：朱现领，北京泽达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王静，北京泽达律师事务所实习律师。
上诉人田兰杰因与被上诉人宋庆华租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初30850号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人田兰杰及委托诉讼代理人陈克刚、被上诉人宋庆华及委托代理人朱现领、王静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
田兰杰上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回宋庆华的全部诉讼请求，判令宋庆华支付约定的40万元补偿款；2、案件受理费由宋庆华承担。事实和理由：1.一审判决对案件事实审理不清，对事实认定存在严重错误。双方于2013年12月12日签订房屋租赁合同，涉案房屋位于北京市通州区×村的厂房，建筑面积4080平方米，为一栋1390平方米二层钢结构，一栋1300平方米砖混机构及两栋二层小楼。因期间内存在拆迁、亏损较重等诸多原因，双方关于租金的减免曾口头协议且按照减免约定实际给付。但宋庆华却于2016年9月底第一次起诉过期间的租金（附案件资料复印件）。因宋庆华的起诉、调解、撤诉才促成了双方于2016年11月19日达成最终的协议。双方期间多轮协商的录音载明了之前租金免除、拆迁款的协商过程。虽然双方协议上没有关于之前租金免除的文字约定，但根据双方谈话录音可以证实。且按照常理，宋庆华也不可能在尚欠60万租金的情况下，不商议用答应给付的40万拆迁款折抵欠租，反而需要约定给付田兰杰40万。在达成该协议的同时，宋庆华放弃所谓60万的诉求及撤诉也都印证了双方关于之前租金折抵田兰杰拆迁损失的事实。而对涉及案情关键的录音证据，一审偏听偏信造成对事实的错误判断。关于2016年11月19号协议的溯及力问题。双方关于租金变更将每年租金180万减至150万，且2015年4月30日的补充协议后，房租也是按照150万履行。宋庆华第一次起诉租金的诉讼请求及撤诉等证据可以印证双方之间减少租金的协议是有效及实际履行完毕的。根据合同法及相关法律规定合同对于己履行完毕的款项没有溯及力。即2015年4月30日至2016年11月19日的协议期间的租金应当按照每年150万计算，而非按照起诉的每年180万。一审采纳错误。双方关于给付拆迁补偿款40万是明确约定的。一审中田兰杰出示录音证据证明宋庆华应当支付40万元拆迁补偿款。宋庆华对录音证明的真实性不予认可，一审未要求或明示宋庆华对录音真实性做鉴定。若拒绝鉴定应承担不利后果；2.一审判决适用法律错误。法院在审理房屋租赁案件时应先查明涉案房屋的性质和涉案房屋所在土地的性质。出租的×村厂房是违法建筑，租赁合同违法无效，出租的非法利益不受法律保护，要求驳回违法请求。
宋庆华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确且程序合法，应驳回上诉，维持原判。
宋庆华向一审法院起诉请求：1.判令田兰杰支付宋庆华租金60万元；2.本案诉讼费由田兰杰承担。事实和理由：2013年12月12日，宋庆华与田兰杰签订房屋租赁合同。宋庆华将坐落在北京市通州区×村的厂房出租给田兰杰，租赁期限14年，自2014年3月29日起至2028年3月29日止，租金为每年人民币180万元，租金交付方式为预付六个月，下次租金应提前一个月支付。田兰杰拖欠宋庆华租金，经多次催要，仍未支付,故宋庆华诉至法院。
田兰杰一审辩称，不同意宋庆华的诉讼请求，我认为宋庆华的起诉没有事实及法律依据，我在2016年11月19日与宋庆华另行签订协议，因为拆迁，宋庆华答应给我补偿拆迁款40万元，约定2015年4月30日双方签订的补充协议作废，根据2016年11月19日的协议，宋庆华需要再支付我40万元拆迁补偿款。另外我方提起反诉，要求：1.确认我与宋庆华于2013年12月12日签订合同无效；2.宋庆华支付我拆迁补偿款40万元；3.反诉费用由宋庆华承担。反诉事实与理由：田兰杰与宋庆华于2013年12月12日签订《房屋租赁合同》，2016年11月19日双方签订《协议》，该协议第二项约定“甲方宋庆华得到拆迁款后，补偿给乙方田兰杰40万元，甲方在七日内转给乙方，不得无故拖延。”现涉案厂房早已拆迁，并且宋庆华已经拿走了全部的拆迁款，田兰杰再三向宋庆华索要上述约定的40万元补偿款，但宋庆华一直拒绝支付。故田兰杰提起反诉，请求法院予以支持。
针对田兰杰的反诉，宋庆华一审辩称，我不同意田兰杰的反诉诉讼请求，田兰杰要求确认合同无效是没有事实依据及法律规定，这份合同是合法有效的，请求法院驳回该项反诉请求，2016年11月19日双方签订的协议，商定的是2015年4月30日的协议作废，双方的租赁合同仍按照2013年的协议执行，关于拆迁款2013年的租赁合同约定在租期三年内装修的补偿款是田兰杰可以分得百分之三十，2015年补充协议约定的是所有的补偿款归宋庆华所有，中央空调田兰杰可以拆走，如果拆迁公司不允许拆走，空调的作价归田兰杰，对于补偿款明确了给田兰杰40万元，对于租金仍按照2013年租赁合同由田兰杰给付我方，对于拆迁延期之后的部分，田兰杰收到的租金，双方各得一半，现在宋庆华起诉的60万元已经扣除了40万元，如果不扣除40万元，那么田兰杰应该支付我方100多万元租金，因此田兰杰的反诉要求40万元的反诉请求是没有道理的，请求驳回该项反诉请求。
一审法院审理认定事实如下：2013年12月12日，宋庆华（合同中甲方）与田兰杰（合同中乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、出租厂房情况：甲方出租给乙方的厂房坐落在北京市通州区×村，租赁建筑面积为4080平方米，厂房类型为一栋1390平方米二层钢结构，一栋1300平方米砖混结构及两栋二层小楼（其中三间门面房暂由甲方使用，甲方不用则由乙方统一分配管理，甲方在使用该门面从事经营项目时应提前通知乙方，甲方应遵守乙方统一管理的原则下从事经营活动）。二、租赁期限：1、厂房租赁期限为14年，自2014年3月29日起至2028年3月29日止；2、租赁期满，甲方有权收回租赁厂房，乙方应如期归还，如乙方需继续承租，应于租赁期满前三个月向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。三、租赁费用1、租赁费：年租金为每年人民币180万元，租金每3年递增百分之15，累计递增共三次为止；2、租赁费交付方式：租金预付六个月，下次租金应提前一个月支付。四、用途：乙方承租房屋用于家具、家用电器、五金交电、建筑材料、日用品，乙方招商经营以上项目，不得将房屋转租……八、其他事宜:1、经甲乙双方同意，如遇国家征地、拆迁、本合同自动终止，甲方应退还乙方剩余租金，并得到通知后立即告知乙方；2、如遇到上述情况，拆迁部门对于原乙方装修、附属设施等各项补偿补助，租赁期一年内乙方享受50%，二年40%，三年内乙方占30%。此外，合同还约定了其他条款。合同签订后，田兰杰向宋庆华支付了租金，并对外进行了招商。
2015年4月30日，宋庆华（甲方）与田兰杰（乙方）签订补充协议，约定甲乙双方于2013年12月12日签订厂房出租协议，经双方共同协商同意修改部分条款，签订此补充协议：1、从2015年5月1日起每年租金由180万元降为150万元整，每月月底前交清当月租金，乙方不得无故拖延，逾期3个月不交租金甲方有权解除合同，租期至2028年4月30日，如果乙方收租户的租金上调（现乙方收取的租金为每平米2.2元），上调部分百分之10的收益归甲方；2、如遇拆迁征地，甲乙双方解除协议，厂房内所有的建筑、装修（包括商户的装修）及所有涉及的拆迁补偿归甲方所有，与乙方无关，中央空调乙方可以拆走，如果拆迁公司不允许拆走，空调的作价赔偿款归乙方；3、乙方与商户所签订的出租协议不能与甲乙双方所签订的协议发生冲突；4、租赁期内经双方一致同意可续签补充协议。
双方经过多次的电话沟通后，2016年11月19日，宋庆华与田兰杰再次签订协议一份，约定：1、甲乙双方于2013年12月12日签订的房屋租赁协议，现因政府征地拆迁，甲乙双方配合政府拆迁，做好善后工作；2、甲方得到拆迁款后，补偿给乙方40万元，甲方在七日内转给乙方，不得无故拖延；3、乙方负责商户的清退工作，清退过程中商户向乙方提出的搬家补偿及产生的费用由乙方负责，甲方配合乙方的清退工作；4、家具展厅的空调共计13台，若拆迁补偿时拆迁公司只给移机费，乙方将13台空调拉走；5、若拆迁延期，乙方继续经营，收到的租金，甲乙双方各得一半费用双方各承担一半；6、此协议签订后，之前（2015年4月30日）签订的补充协议作废。田兰杰并对双方电话沟通的通话内容进行了录音，以此来证明宋庆华承诺田兰杰尚欠的租金不要了，并另行给付田兰杰40万元拆迁补偿款。
一审庭审中宋庆华陈述田兰杰拖欠宋庆华租金如下：2015年5月1日前拖欠租金15万元、2015年5月1日至2016年4月30日拖欠租金30万元、2016年5月、6月各拖欠租金2.5万元、2016年7月、8月各拖欠租金10万元、2016年9月、10月、11月各拖欠租金15万元，共计拖欠宋庆华租金115万元；田兰杰否认拖欠宋庆华租金事实，并陈述田兰杰向宋庆华交纳租金，宋庆华没有给其出具收据或发票，但未出具证据予以证明。双方皆认可自2016年12月1日至2017年4月30日期间，田兰杰收到商户的租金宋庆华、田兰杰双方各得一半，双方估算，田兰杰应给付宋庆华租金5.8万元，田兰杰陈述已经给付宋庆华2.8万元，尚欠宋庆华3万元，宋庆华认可田兰杰的陈述；据此，田兰杰拖欠宋庆华租金118万元。根据双方的陈述及双方出具的证据，田兰杰拖欠宋庆华租金远超过宋庆华的诉讼请求，宋庆华陈述其诉讼请求中已扣除应给付田兰杰40万元的拆迁补偿款后，应主张租金为78万元，但现其只主张60万元，因为其上次起诉的时候主张的数额就是60万元，所以此次起诉也只主张60万元，亏就亏了。
另查：2016年10月8日，宋庆华将田兰杰起诉至一审法院，要求田兰杰给付拖欠的租金60万元，后宋庆华撤回起诉。
再查：2013年10月10日，宋庆华与北京恒信达工贸有限公司（以下简称恒信达公司）签订《租赁协议》，协议约定恒信达公司将其租赁的北京市通州区×村经济合作社厂房转租给宋庆华，转让费用为每年100万元，协议生效后宋庆华支付恒信达公司半年租金50万，下次租金到期日前一个月支付50万元。租金每三年递增百分之15，累计递增三次为止。租赁期内宋庆华可以转租给第三方，此外，协议还约定了其他条款。
本案在审理过程中，宋庆华陈述涉诉房屋已于2017年拆除，其已领取拆迁补偿款2300余万元。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。2013年12月12日，宋庆华、田兰杰双方签订的《房屋租赁合同》系宋庆华、田兰杰双方的真实意思表示，不违反法律或行政法规的强制性规定和违背社会公共利益，应属合法有效。2016年11月19日，宋庆华与田兰杰签订的协议是对双方沟通结果的确认，该协议对拆迁相应工作、拆迁款及延期拆迁租金收取分配方法、费用承担进行了特别约定，并明确说明2015年4月30日签订的补充协议作废，因此田兰杰还应按照2013年12月12日约定的租金数额交纳租金，在该协议中，双方并未确认宋庆华放弃田兰杰拖欠宋庆华租金的请求权。田兰杰尚欠宋庆华租金一百余万元，宋庆华应主张一百余万元，在扣除了应给付田兰杰的40万元拆迁补偿款后而只主张60万元，并表示亏就亏了，是宋庆华对自己权利的处分，一审法院对此不持异议。庭审中，田兰杰只出具双方在电话沟通时的录音证据，来辩称宋庆华多次承诺不要求田兰杰给付宋庆华租金，但并未出具其他证据证明田兰杰不欠宋庆华租金的事实，双方电话沟通时的录音是对2016年11月19日签订协议沟通的过程，在电话沟通后双方才签订的协议，在该协议中，双方并未确认宋庆华放弃田兰杰拖欠宋庆华租金的请求权。故对田兰杰的辩解一审法院不予采信，田兰杰应当给付拖欠的租金。现田兰杰要求确认宋庆华、田兰杰双方于2013年12月12日签订的《房屋租赁合同》无效，并要求宋庆华给付40万元拆迁补偿款的反诉请求，于法无据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、田兰杰给付宋庆华租金600000元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回田兰杰的反诉请求。
本院二审期间，田兰杰提交了宋庆华起诉其另案的卷宗材料、照片作为新证据，证明：宋庆华撤诉才达成2016年11月19日的协议，2016年10月19日前所有租金一笔勾销，宋庆华再给田兰杰40万元补偿款；宋庆华对此表示不认可为新证据，对证明目的、真实性均不予认可。本院认为，田兰杰提交的上述材料在形式上不属于新证据，且无法体现其证明目的，本院对此不予采纳。本院对一审法院查明的上述事实予以确认。
本院庭审中，宋庆华认可2015年5月1日至2016年11月租金的收取标准其是按年租金180万元计算。对于2015年5月1日前欠租15万元，田兰杰认为是2014年3月29日至4月28日有1个月免租期；宋庆华则认为因拖欠，无法确定具体时间。
本院认为，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，宋庆华、田兰杰于2013年12月12日签订的《房屋租赁合同》、2015年4月30日签订的《补充协议》、2016年11月19日签订的《协议》均系双方的真实意思表示，不违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。田兰杰虽主张租赁合同无效，但未提供证据加以证实，本院对其主张不予采纳。对于双方租赁期间的租金给付情况。宋庆华主张在2015年5月1日前田兰杰拖欠租金15万元，田兰杰则主张是因有免租期，但因宋庆华不予认可，田兰杰亦未提交证据，故本院对宋庆华该项请求，予以支持；对于2015年5月1日至2016年11月田兰杰拖欠租金情况，因2015年4月30日双方签订的《补充协议》约定自2015年5月1日起每年租金由180万元降为150万元。而《补充协议》的作废是基于双方于2016年11月19日签订的协议，而《补充协议》的作废，在双方没有特别约定的情况，不能发生溯及既往的法律效力，故此期间的租金标准，应按年租金150万元计算，经本院核算，田兰杰此期间拖欠租金应为52.5万元。对此，田兰杰理应给付。因双方皆认可自2016年12月1日至2017年4月30日期间，田兰杰收到商户的租金双方各得一半。现田兰杰认可尚欠宋庆华3万元，故田兰杰应予给付。在本案审理中，虽然田兰杰出具了双方沟通时的录音证据，但录音是双方在2016年11月19日签订协议前沟通的过程。而在协议中并未有宋庆华放弃租金的约定，故田兰杰的该项抗辩意见，证据不足，本院不予采信。在扣除宋庆华应给付田兰杰的40万元拆迁补偿款后，田兰杰应当给付宋庆华租金30.5万元。对田兰杰的反诉请求，本院不予支持。
综上，田兰杰的上诉请，部分成立，本院对一审判决部分予以变更，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持北京市通州区人民法院（2017）京0112民初30850号民事判决第二项；
二、变更北京市通州区人民法院（2017）京0112民初30850号民事判决第一项为：田兰杰给付宋庆华租金三十万五千元，于本判决生效之日起七日内执行清；
三、驳回宋庆华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费4900元，由宋庆华负担1962元（已交纳），田兰杰负担2938元（于本判决生效后七日内直接给付宋庆华）。反诉费3650元，由田兰杰负担（已交纳）
二审案件受理费17100元，由宋庆华负担5725元（于本判决生效后七日内直接给付田兰杰），田兰杰负担11375元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 鲁 南
审 判 员 王 朔
审 判 员 张玉娜
二〇一八年五月三十一日
法官助理 单海涛
法官助理 黄 璐
书 记 员 邸 硕