吉林省吉林市昌邑区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0202民初2694号原告：吉林华业房地产开发有限公司，住所地吉林市昌邑区阿里山花园第一栋3号网点。法定代表人：刘进华，该公司董事长。委托代理人：李金，丰德律师事务所律师。被告：吉林松花江典当有限责任公司，住所地吉林市昌邑区东滩街977号嘉业名铸2-0-0-3号。法定代表人：韩大伟，该公司董事长。委托代理人：杨志山，该公司法律顾问。被告：田丽萍，住吉林市昌邑区。被告：肖海燕，住长春市绿园区。被告：李梦多，住吉林市昌邑区。被告：黄彦，住吉林市龙潭区。委托代理人：马伟刚，吉林市丰满区金泰法律服务所法律工作者。被告：李凤云，住吉林市龙潭区。原告吉林华业房地产开发有限公司（以下简称华业公司）与被告吉林松花江典当有限责任公司（以下简称松花江典当行）、田丽萍、肖海燕、李梦多、黄彥、李凤云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月19日受理，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年4月7日公开开庭审理。原告华业公司委托代理人李金、被告松花江典当行委托代理人杨志山、被告黄彦委托代理人马伟刚到庭参加诉讼，被告田丽萍、肖海燕、李梦多、李凤云经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告华业公司诉称：2012年4月6日开始，吉林松花江典当行分四笔向华业公司支付借款4,000万，双方约定利息为月息4%，后华业公司陆续还款7,433万元，针对最后剩余的尾欠693万元，于2015年9月15日达成《房屋买卖合同》，以华业国际城的5套商品房，分别是9-1-2901号、7-2-3205号、7-3-2711号、7-3-2908号、7-3-2608号，以及车位c区c5158号，商业网点5号楼5号，抵顶剩余693万欠款，之后，原告根据一被告指示，将以上房产和二、三、四、五、六被告办理了房屋买卖手续，并对５套商品房在房产局办理了房屋预售登记手续。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定，借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。华业公司于2016年2月起诉松花江典当行，要求法院判决其返回收取的7,433万元还款中，超过年息36%的部分，昌邑法院最后判决被告返回多收取的利息864万元，此案正在二审审理中。既然7,433万中就有864万元是依法应该返回的，那么，双方签署的《房屋买卖合同》，约定用房产抵顶另外的693万欠款也是无效的，原告由于当时缺乏法律知识，存在重大误解，才和松花江典当行签订的《房屋买卖合同》，现申请法院依法撤销该《房屋买卖协议》。而《房屋买卖协议》中的５套商品房、一套停车位、一套商业网点，已经和其他被告办理了房屋买卖手续，而这些房屋买卖合同也是在原告存在重大误解情况下签署的，原告依法无需偿还一被告的高额利息，二、三、四、五、六被告也没有向原告支付房款，所以，继续履行这些房屋买卖协议，是显失公平的。所以，请求法院依法判令撤销五个商品房、一个地下停车位、一个商业网点用房的房屋买卖合同，而五个商品房已经到房产局办理预售登记，所以，还请求法院判决二、三、四、五被告配合更名。《中华人民共和国合同法》第54条规定，因重大误解或显失公平订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。所以，原告依法有权行使撤销权。请求法院依法撤销该协议，以维护原告的合法权利。请求法院判决：1、撤销原告与松花江典当行签订的《房屋买卖合同》；2、撤销原告与被告田丽萍签订的华业国际城7号楼3单元29层322号《商品房买卖合同》，华业国际城７号楼２单元32层212号《商品房买卖合同》，华业国际城地下一层ｃ区ｃ5158号地下停车位的《地下车位买卖协议》；3、撤销原告与被告肖海燕签订的华业国际城７号楼３单元27层317号《商品房买卖合同》；4、请求法院撤销原告与被告李梦多签订的华业国际城７号楼２单元26层310号《商品房买卖合同》；5、请求法院撤销原告与被告黄彦签订的华业国际城９号楼１单元２９层105号《商品房买卖合同》；6、请求法院撤销原告与被告李凤云签订的华业国际城５号楼５号网点《华业国际城商铺买卖协议》；7、请求法院判决田丽萍、肖海燕、李梦多、黄彦配合办理房屋更名手续；8、被告支付诉讼费。被告松花江典当行辩称：被告认为原告所述与事实不符，原告诉称向被告借款4,000万元，并约定利息4%,与事实不符，也无证据支持，因为在另案原告华业公司起诉被告松花江典当公司民间借贷纠纷一案中，原告华业公司就没有提供双方签订的借款合同，所以无法查实双方本金和约定利息等事宜，但对于另案昌邑法院（2015）昌民一初字第2018号民判决，被告松花江典当公司不服，提出上诉，本案为审理终结，根据一事不得重复诉讼，故本案无权审理和认定原告被告双方借款的本金和约定的利息等事宜。二、关于原告提出的返还六处房屋抵抹、拖欠被告松花江典当公司借款本息6,939,998元的问题，原、被告双方确实存在借贷关系也只是2015年2月15日经双方对账确认原告华业公司尚欠被告松花江典当公司借款本息6,939,998元，为了偿付此款，原告自愿用其开发的六处房屋抵给被告，且与被告签订了所谓的以房抵债的房屋买卖合同，是原告华业公司自愿提出，且自愿与被告签订的的合同，不是被告威逼、胁迫的方式导致，并且被告因尚欠他人欠款，将上述房屋抵抹给他人，即本案的其他被告，且原告自愿与其他被告签订了买卖合同，为了确保原告华业公司履行以房抵债的义务，约定了违约行为，及支付违约金的内容，因民间借贷司法解释的出台，原告不仅强辞多理，在另一案中要求被告返还所谓多付的利息800余万元，且又在本案中提出要求返还以房抵账的六处房屋，被告认为，以房抵债是原告提出的，返还房屋又是原告提出的，原告如此反复多变，足以证明原告主观内在的恶意，同时原告应该按照6,939,998元的20%支付违约金，且赔偿给其他被告造成的损失，因本案在2015年昌民一初字第2018号民事判决中已审理和确认了以房抵债的事实，且判决生效，如原告再对以房抹账事实有异议，要求返还，则不应另案处理，属一事重复处理，应对2018号民事判决上诉，故应驳回原告的诉请。被告黄彦辩称：一、原告吉林华业房地产开发有限公司与被告吉林松花江典当有限责任公司所签订的《房屋买卖合同》系原告与被告吉林松花江典当有限责任公司双方真实的意思表示，合同真实有效，受到法律保护。2015年9月15日，原告吉林华业房地产开发有限公司因无力偿还对被告吉林松花江典当有限责任公司的693万元债务，与被告吉林松花江典当有限责任公司签订商品房买卖合同，将其所有的位于华业国际城的五套商品房、一套商业网点及一个停车位出售给被告吉林松花江典当有限责任公司用以偿还对被告吉林松花江典当有限责任公司的债务，此合同系原告吉林华业房地产开发有限公司自愿将其所有的房屋出售给被告吉林松花江典当有限责任公司用以偿还对被告吉林松花江典当有限责任公司的债务，是原告真实的意思表示。不符合合同法第五十四条规定的可变更或撤销的情形，合同法第五十四条规定的重大误解，是指对合同性质、对合同当事人以及对合同标的物等合同内容的误解，而原告自身缺乏法律知识，不了解《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的内容不影响其出售拥有所有权的房屋给被告吉林松花江典当有限责任公司用以偿还债务的真实意思表示。因此，原告与被告吉林松花江典当有限责任公司签订的《房屋买卖合同》是自愿的，是真实有效的，收到法律的保护，被告吉林松花江典当有限责任公司有权对原告出售给其的房屋进行处理。二、自2012年起至2014年止，答辩人黄彦共分多次出借给被告吉林松花江典当有限责任公司人民币862184元，截止到2015年9月15日，被告吉林松花江典当有限责任公司尚欠答辩人黄彦本金50万元及一年的利息未归还，被告吉林松花江典当有限责任公司提议用其拥有处分权的华业国际城9号楼1单元29层105号房屋偿还债务，答辩人黄彦以5618元/平方米，总房款527250元的价格购买华业国际城9号楼1单元29层105号房屋，经答辩人黄彦、被告吉林松花江典当有限责任公司、原告三方协商，原告与答辩人黄彦签订《商品房买卖合同（预售）》，并给答辩人黄彦出具收款收据和销售不动产统一发票，由原告报房管部门登记备案。原告自愿将该房屋登记在答辩人黄彦名下，该房屋系答辩人黄彦善意取得，且对该房屋已经进行了实际占有并进行了基础的装修和维护，因此，答辩人黄彦对该房屋拥有所有权。三、原告以其多支付给被告吉林松花江典当有限责任公司864万元利息为由要求撤销与答辩人黄彦签订的《商品房买卖合同（预售）》不符合《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，严重损害了答辩人黄彦的合法权益。原告与被告吉林松花江典当有限责任公司的民间借贷纠纷现在正在吉林市中级人民法院二审审理当中，并未终审判决，原告的诉讼理由没有法律依据，即使二审终审判决被告吉林松花江典当有限责任公司返还给原告864万元，也是原告与被告吉林松花江典当有限责任公司之间的民间借贷纠纷，与答辩人无关。因此，原告无权请求撤销其与答辩人黄彦之间签订的《商品房买卖合同（预售）》。综上所述，原告以其未收到房款，对于答辩人签订的《商品房买卖合同（预售）》存在重大误解、合同显失公平为由要求撤销与答辩人所签订的《商品房买卖合同（预售）》不符合《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》等法律法规的规定，不能得到法律的支持，现答辩人请求法院依法驳回原告的诉讼请求以维护答辩人的合法权益。被告田丽萍、肖海燕、李梦多、李凤云未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，视为放弃答辩的权利。经审理查明：华业公司向松花江典当行借款，松花江典当行于2012年4月6日至2013年3月12日期间向华业公司汇款共计4,000万元。华业公司于2012年4月18日至2015年2月15日期间共计向松花江典当行偿还7,433.94万元。后华业公司与松花江典当行签订房屋买卖合同，该合同载明：华业公司建设的坐落于吉林市昌邑区嫩江街259号，华业国际城9-1-2901、7-2-3205、7-3-2711、7-3-2908、7-3-2608共五套，车位C区C5158、5号楼5号商业网点。房屋总价款6,939,998元。截止2015年2月15日华业公司尚欠松花江典当行借款本金与利息合计6,939,998元，抵顶松花江典当行购买上述房屋购房款。又因松花江典当行与田丽萍、肖海燕、李梦多、黄彥、李凤云存在债务纠纷，华业公司依松花江典当行的指示分别与田丽萍签订华业国际城7号楼3单元29层322号《商品房买卖合同》（已办理商品房买卖合同备案，合同备案号：1103-20150928-0001）、华业国际城７号楼２单元32层212号《商品房买卖合同》（已办理商品房买卖合同备案，合同备案号：1101-20150916-0137）、华业国际城地下一层ｃ区ｃ5158号地下停车位的《地下车位买卖协议》，与肖海燕签订华业国际城７号楼３单元27层317号《商品房买卖合同》（已办理商品房买卖合同备案，合同备案号：1101-20160127-0049），与李梦多签订华业国际城７号楼２单元26层310号《商品房买卖合同》（已办理商品房买卖合同备案，合同备案号：1101-20150916-0094），与黄彦签订华业国际城９号楼１单元29层105号《商品房买卖合同》（已办理商品房买卖合同备案，合同备案号：1101-20150916-0134），与被告李凤云签订华业国际城５号楼５号网点《华业国际城商铺买卖协议》（以下统称房屋买卖协议）。2015年12月6日华业公司以其向松花江典当行支付的利息超过年利率36%上限规定为由，于2015年12月16日向本院起诉，请求松花江典当行返还多支付的利息8,645,459.80元，本院于2016年7月20日作出（2015）昌民一初字第2018号民事判决书，判决松花江典当行向华业公司返还多给付的利息8,645,459.80元。松花江典当行不服，提出上诉，但在未按法院限定的期限缴纳上诉费，吉林市中级人民法院于2017年2月13日作出（2017）吉02民终400号民事裁定书，裁定松花江典当行按自动撤回上诉处理。松花江典当行及田丽萍、肖海燕、李梦多、黄彥、李凤云均未实际向华业公司支付上述涉案房屋的购房款。认定上述事实的主要证据有：（2015）昌民一初2018号民事判决书，（2017）吉02民终400号民事裁定书、华业公司与松花江典当行房屋买卖合同、华业公司和田丽萍签订的华业国际城7号楼3单元29层322号《商品房买卖合同》，华业国际城７号楼２单元32层２１２号《商品房买卖合同》，华业国际城地下一层ｃ区ｃ58号地下停车位的《地下车位买卖协议》、华业公司和肖海燕签订的华业国际城７号楼３单元27层317号《商品房买卖合同》、华业公司与被告李梦多签订的华业国际城７号楼２单元26层310号《商品房买卖合同》、华业公司与被告黄彦签订的华业国际城９号楼１单元29层105号《商品房买卖合同》、华业公司与被告李凤云签订的华业国际城５号楼５号网点《华业国际城商铺买卖协议》、关辉的身份证及银行卡照、建设银行账户明细、吉林环城农商银行账户明细、商品房买卖合同（预售）、收款收据、销售不动产统一发票、吉林市房屋权属交易服务中心房屋信息查询结果、当事人陈述。以上证据经当事人质证、本院认证，真实、合法，且与本案有关联，可以作为认定案件事实的依据。本院认为：一、本案是否构成重复起诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案的诉与前案的诉当事人、标的、诉请均不相同，故不构成重复起诉。二、关于松花江典当行与华业公司签订《房屋买卖合同》的原因问题，华业公司主张该款系（2015）昌民一初字第2018号民事案件中华业公司向松花江典当行借款4,000万元产生的高于年利率36%利息中的一部分，结合原、被告双方提供的证据，及调阅（2015）昌民一初字第2018号案件卷宗，现有证据能够证明华业公司向松花江典当行借款的金额为4,000万元,华业公司向松花江典当行支付的超过年利率36%部分的利息金额为8,645,459.80元，该事实已经被生效的（2015）昌民一初字第2018号民事判决书予以确认。对用于顶账的价值6,939,998元的房屋，松花江典当行没有证据证明系其与华业公司因其他借款产生的本金及利息，其虽辩称用于顶账的房屋与（2015）昌民一初字第2018号案件中的4,000万元借款无关，但未提供证据证明其主张，且未提供证据证明其向华业公司收取的综合费用数额。根据证据优势规则，本院认定松花江典当行与华业公司签订的涉案房屋的《房屋买卖合同》确系因华业公司向松花江典当行偿还4,000万元借款所支付的超过年利率36%部分的利息所产生。三、华业公司与田丽萍等签订的房屋买卖协议来源问题，结合华业公司、松花江典当行、黄彦的陈述及其他书证，可以证明华业公司与田丽萍等签订的房屋买卖协议原因系松花江典当行将其对华业公司享有的债权转让给田丽萍等人而产生。华业公司与田丽萍、肖海燕、李梦多、黄彥、李凤云签订房屋买卖协议的实质是为了清偿因高额利息而产生的债务。四、关于松花江典当行与华业公司所签订的《房屋买卖合同》、及华业公司与田丽萍等签订的房屋买卖协议是否应予以撤销的问题：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”本案中华业公司主张合同关系撤销，应对符合合同关系撤销的事实承担举证责任。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”华业公司成立于2011年11月23日，经营范围为房地产开发经营，已经营多年，应有丰富融资及房屋买卖经验，不存在重大误解问题。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第72条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”没有证据表明松花江典当行利用优势或对方没有经验，致使双方的权利与义务明显不对等。同时没有证据表明松花江典当行存在欺诈、胁迫的手段或者乘人之危的情形。虽然根据现有证据可以证明华业公司与松花江典当行及田丽萍等人签订房屋买卖协议系因支付超过国家规定上限的高额利息而产生，华业公司可以通过其他法律途径维护其权益，但本案不符撤销合同的法定情形。综上，华业公司请求撤销其与松花江典当行及田丽萍等签订的房屋买卖协议的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第72条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十三条之规定，判决如下：驳回原告吉林华业房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告吉林华业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  邵明强人民陪审员  孙春珍人民陪审员  陈安轩二〇一七年六月二十六日代理书记员  周双媛