天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0110民初5975号原告：王姝瑶，女，满族，无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：李春彦，天津可维律师事务所律师。被告：李满天，女，汉族，无职业，住河北省唐山市丰南区。第三人：天津大商房地产信息咨询有限公司（统一社会信用代码911202220759071925），住所地天津市武清区京滨工业园京滨睿城11号楼60238（集中办公区）。法定代表人：田光远，总经理。委托诉讼代理人：李钢，男，该公司经理。原告王姝瑶与被告李满天、第三人天津大商房地产信息咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月16日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月18日公开开庭进行了审理。原告王姝瑶的委托诉讼代理人李春彦、被告李满天及第三人天津大商房地产信息咨询有限公司的委托诉讼代理人李钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王姝瑶向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖（置换）合同》；2、被告退还原告定金150000元并向原告支付违约金300000元；3、被告赔偿原告支付的中介费20000元；4、第三人向原告返还原告书写金额为10000元的欠条一张；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月31日，原、被告经第三人居间介绍签订《房屋买卖（置换）合同》，原告为此支付中介费20000元，同时交第三人欠款金额为10000元的欠条一张，并按合同约定向被告支付了定金150000元。由于被告原因未能在合同约定的期限即2016年7月29日前去房管局办理相关手续，后双方于同年8月2日在第三人处签订了该合同的补充协议。协议中约定，被告应于2016年8月29日前去房管局办理相关手续，若被告违约应退还原告交付的定金150000元，再支付违约金300000元。现被告已向原告及第三人明确表示不再出售房屋，被告单方解除合同的行为属于根本违约，该行为给原告造成了重大的经济损失。故原告起诉。被告李满天辩称，原告所述房屋买卖的事实存在，因被告家庭内部对卖房问题意见不一致，不能继续履行合同，被告于2016年8月11日电话通知原告不再继续履行合同，并提出与原告协商解决纠纷，现同意解除与原告之间的房屋买卖合同。房屋买卖合同中既约定了定金条款又约定了违约金条款，根据合同法的规定，原告只能选择其一主张权利。本案中原告选择了使用违约金条款，但主张的违约金数额明显过高，原告应就其损失提供证据，否则，只能以被告实际占用原告资金之利息为限。原告要求赔偿中介费20000元的诉请不予认可，原告应向第三人主张权利。第三人天津大商房地产信息咨询有限公司述称，同意解除合同，原、被告在第三人居间介绍下签订了《房屋买卖（置换）合同》，合同约定原告需向第三人支付中介费30000元，原告已于2016年5月31日交付20000元，并于当天为第三人打下欠条，欠款10000元。经第三人多次催要，原告仍未支付，现要求原告向第三人支付中介服务费10000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月31日，原告王姝瑶（购房人、乙方）与被告李满天（售房人、甲方）、第三人天津大商房地产信息咨询有限公司（中介方、丙方）签订《房屋买卖（置换）合同》，被告李满天将坐落于东丽区华明示范镇华七道与华一路交口处东南侧名都馨园341201房屋出售给原告王姝瑶，该房屋只预告登记尚未办理产权证。合同约定，房屋建筑面积132.92平方米，成交价格为1830000元。乙方于2016年5月31日交付甲方定金150000元。双方约定于2016年7月29日前到房管局打印买卖协议并办理贷款手续。关于违约责任约定，如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方赔偿，即甲方赔偿乙方双倍的购房定金，乙方交与甲方的购房定金不退，作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还。当日，原告支付第三人信息服务费20000元。2016年6月1日，原告给付被告定金150000元。因被告未及时办理产权证，双方未能在2016年7月29日前打印买卖协议。2016年8月2日，原告（乙方）、被告（甲方）及第三人（丙方）达成《补充协议》，约定甲、乙双方继续按原合同保持买卖关系，其中违约金条款不再按原房屋买卖置换合同约定的违约条款作为赔付标准（即甲方违约赔偿乙方双倍定金，乙方违约购房定金不退），甲乙双方均无异议。甲乙双方就违约金赔偿事宜达成一致，如甲方违约，退还乙方签订原合同时所交的150000元购房定金，再赔付乙方300000元作为违约金。如乙方违约，则所交的购房金不退作为违约金。如损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿。乙方在原合同约定售房价格基础上增加购房款20000元。甲方于2016年8月29日前去房管局办理房屋产权证，在房屋产权证下来后15个工作日内配合乙方去房管局打印买卖协议。2016年8月11日，被告通知原告不再继续出售房屋。2016年8月15日原告起诉。经本院主持调解，原、被告双方就合同解除后违约赔偿问题未能达成一致意见。本院认为，涉案房屋并未取得房屋产权证，虽《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该规定系管理性规范，目的在于规范房屋的交易管理，而非效力性规范，并不因此影响合同的效力，故本案原、被告及第三人签订的《房屋买卖（置换）合同》及补充协议合法有效，对双方当事人具有约束力，双方均应依照合同行使权利并履行义务。被告称其家庭成员不同意出售房屋，无法继续履行合同，在原、被告签订《房屋买卖（置换）合同》及补充协议时，被告之夫均在场，其清楚涉诉房屋的交易过程且未提出异议，原告有理由相信出售房屋系被告及其夫共同一致的意思表示，被告在合同履行过程中明确表示不再出售涉诉房屋，导致合同目的最终不能实现，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。现原、被告及第三人对解除合同不持异议，对原告要求解除《房屋买卖（置换）合同》的诉请，本院予以支持。合同解除后，被告收取原告的定金150000元应予以退还。关于违约金责任，原告所诉违约金数额系依据双方补充协议的约定，且自原、被告订立合同后房屋买卖市场房价上涨系众所周知的事实，违约金责任的承担与体现平衡各方利益、树立诚实守信原则和维护市场经济条件下的契约精神并行不悖。被告主张原告所诉违约金过高并未提供证据佐证，因此，其抗辩不能成立。对原告的该项诉请本院予以支持。关于原告主张赔偿中介费损失，补充协议中约定的被告赔付原告的违约金包含了弥补原告所受的该项损失，故对原告该项诉请本院不予支持。第三人主张原告欠付居间服务费10000元，与本案不属同一法律关系，在本案中不予审理，第三人对此可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告王姝瑶与被告李满天、第三人天津大商房地产信息咨询有限公司签订的《房屋买卖（置换）合同》及补充协议；二、被告李满天于本判决生效之日起十日内退还原告王姝瑶定金150000元；三、被告李满天于本判决生效之日起十日内支付原告王姝瑶违约金300000元；四、驳回原告王姝瑶的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8350元、保全费2870元，共计11220元，由原告王姝瑶负担702元，被告李满天负担10518元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  许洪霞代理审判员  侯 静人民陪审员  齐建荣二〇一六年十一月二十八日书 记 员  张晓晨本判决所依据的相关法律、法规一、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；三、《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。四、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。五、《中华人民共和国合同法》第一百一十六条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。六、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。七、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。