江苏省建湖县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0925民初968号原告：张洪余，男，1971年7月22日生，汉族，居民，住建湖县。原告：王爱香，女，1970年4月1日生，汉族，居民，住建湖县。上列两原告共同委托诉讼代理人：顾文玉，盐城市城南新区黄海法律服务所法律工作者。被告：建湖五洲国际置业有限公司，住所地建湖县近湖街道明珠路南、建宝路东侧。法定代表人：舒策丸，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭钊，该公司员工。原告张洪余、王爱香与被告建湖五洲国际置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张洪余、王爱香的委托诉讼代理人顾文玉、被告建湖五洲国际置业有限公司的委托诉讼代理人彭钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张洪余、王爱香向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决解除原、被告双方于2015年11月28日签订的位于建湖县城五洲国际商贸城1幢5楼549号商品房买卖合同；2、判决被告返还原告购房款10万元，并承担自2015年11月28日起至还清之日止按月利率0.6%计算的利息；3、判决被告承担违约金500元；4、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2015年11月26日，原、被告双方签订了《建湖五洲国际商贸城认购书》一份，约定被告将位于建湖县城五洲国际商贸城1幢5楼549号商品房出卖给原告，价款为100000元，原告当时向被告预付定金20000元。2015年11月28日，原告向被告付清了剩余的全部房款80000元，双方并签订了《商品房买卖合同》。该合同约定的原告买受的1幢5楼549号房价款为66456元，原告实际缴纳的房屋价款为100000元，约定被告交付房屋的时间为2016年5月1日。合同对违约责任等均作了约定，被告至今未向原告交付房屋。综上，请求人民法院支持原告的诉讼请求。建湖五洲国际置业有限公司辩称，根据原、被告双方签订的补充协议第三条第二款的约定，原告已丧失合同解除权。故原告诉请解除合同、返还购房款及利息、承担违约金等，缺乏法律依据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年11月28日，原告张洪余、王爱香购买被告建湖五洲国际置业有限公司开发的位于建湖县洲国际商贸城1幢5楼549号商品房，双方签订了《商品房买卖合同》，并已备案。该合同第三章商品房价款部分载明“……，第六条计价方式与价款，出卖人与买受人按照下列方式计算该商品房价款：幢号：1，房号：549，计价方式：【套（单元）】，单价：68076元，计价单位：元/套，房间总价：68076。该商品房总价款为人民币:68076元（大写六万八仟零七十六元整）；第七条付款方式及期限，买受人采取商业贷款方式付款”。第四章商品房交付条件与交付手续载明“……，第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2016-05-01日前向买受人交付该商品房……；第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（⑴和⑵不作累加）：⑴逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1⑴项中的期限）。自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1⑴项种的比率。⑵逾期超过30日（该期限应当与本条第⑴项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1（该比率应当不低于本条第1⑴项中的比率）的违约金。⑴若买受人未按合同约定的时间付清房款或违约金的，则出卖人不承担逾期交房责任。⑵若出卖人逾期交房，逾期在90天之内，买受人无异议并同意在此期间为免责宽限期，买受人不要求出卖人支付违约金；若逾期超过90天之内，则出卖人按照买受人所购买的本套已付房款的千分之一一次性支付给买受人，买受人无异议且不得再以任何理由要求出卖人支付逾期交房之违约金。2.”。合同附件十一、“补充协议，出卖人与买受人就《商品房买卖合同》（下称“购房合同”）有关条款的变更和未尽事宜，自愿达成本补充协议（下称“本协议”），供双方共同遵守……三、关于解除合同的约定。1、购房合同一经签订，除法定和约定事由外，未经双方协商一致，任何一方不得单方解除。2、若出卖人按购房合同及本协议约定的可据实予以延期的原因外仍逾期90日不能将该商品房交付给买受人的，且买受人选择解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。3、出卖人依据购房合同及本协议约定解除合同的，买受人应于收到出卖人解除合同通知之日起5日内协助出卖人到登记机关办理购房合同注销备案登记和产权预登记手续，买受人应承担由此产生的全部费用……”。该合同签订后，原告张洪余、王爱香按约支付购房款，被告建湖五洲国际置业有限公司于2015年11月28日向其出具加盖单位合同专用章、金额为68076元销售不动产统一发票一份。两原告还向为被告单位包销房产的苏州众智行房地产投资顾问有限公司交付房款21706元。被告建湖五洲国际置业有限公司至今未向原告张洪余、王爱香交付549号房屋，原告张洪余、王爱香遂于2017年3月13日向本院提起诉讼。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2015年11月28日，原告张洪余、王爱香与被告建湖五洲国际置业有限公司就案涉549号商品房签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。本案争议焦点，一是原告张洪余、王爱香要求解除549号房屋的买卖合同是否符合法律规定；二是原告张洪余、王爱香在本案中的合同解除权是否已丧失；三是原告张洪余、王爱香已向被告建湖五洲国际置业有限公司交纳的房价款及损失如何确定。一、原告张洪余、王爱香要求解除549号房屋的买卖合同是否符合法律规定。根据法律规定，有下列情形之一的当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。合同解除后，尚未旅行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告张洪余、王爱香按约支付了全部房屋对价款，被告建湖五洲国际置业有限公司未能按合同约定的期限（即在2016年05月01日前）向原告张洪余、王爱香交付案涉房屋，至诉讼时仍不具备合同约定的交付条件，导致原告张洪余、王爱香购买房屋合同目的无法实现。故原告张洪余、王爱香于2017年3月13日起诉要求解除合同的请求符合法律规定。同时其还有权要求被告建湖五洲国际置业有限公司返还购房款及承担利息。二、原告张洪余、王爱香在本案中的合同解除权是否已丧失。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案合同第十二条逾期交付责任中对出卖人逾期交付房屋按第2种方式处理，而第2种方式无相应的明确约定；“补充协议”第三条关于解除合同的约定第2项中“若出卖人按购房合同及本协议约定的可据实予以延期的原因外仍逾期90日不能将该商品房交付给买受人的，且买受人选择解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同”的约定，与合同中的其他约定并不对等，明显排除了原告张洪余、王爱香的合同解除权利。我国《合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。本案合同中的上述条款属于格式合同条款，因此该条款应属无效条款。故原告张洪余、王爱香在法律规定的期限内提起诉讼，符合法律规定，其合同解除权应予支持。三、原告张洪余、王爱香已向被告建湖五洲国际置业有限公司交纳的房价款及损失如何确定。原告张洪余、王爱香要求返还房款10万元，并承担自2015年11月28日起至还清之日止按月利率0.6%计算的利息，以及违约金500元。被告建湖五洲国际置业有限公司辩称认为苏州众智行房地产投资顾问有限公司所收房款31924元非其公司所收，本院认为原告张洪余、王爱香系在被告建湖五洲国际置业有限公司所设销售部交款，“苏州众智行房地产投资顾问有限公司”向其出具收款收据，原告张洪余、王爱香足以相信该公司具有代理权，“苏州众智行房地产投资顾问有限公司”与被告建湖五洲国际置业有限公司之间即使不存在委托代理关系也构成表见代理关系，被告建湖五洲国际置业有限公司应对该公司所收取的款项和本公司所收取的款项合计100000元承担返还责任。对于其主张损失逾期利息和违约金均属于违约责任的承担方式，而本案合同第十二条第2项对违约责任未作明确约定，法律对此亦未做强制性规定，故本院参照第1种方式中的相关条款确定被告建湖五洲国际置业有限公司所应承担之违约损失，即以10万元为本金，从2015年11月28日起至还清之日止按月利率0.5%计算的利息。综上所述，原告张洪余、王爱香要求解除与被告建湖五洲国际置业有限公司于2015年11月28日订立的《商品房买卖合同》，并要求其返还购房款的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。被告建湖五洲国际置业有限公司辩称中提出的如人民法院判令合同解除，原告张洪余、王爱香需在相关法律文书生效后五日内配合其完成合同备案注销手续的意见，不违反法律规定，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十九条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第十五条第二款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告张洪余、王爱香与被告建湖五洲国际置业有限公司于2015年11月28日订立的《商品房买卖合同》；二、被告建湖五洲国际置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告张洪余、王爱香购房款100000元及利息（以100000元为本金，从2015年11月28日起至还清之日止，按月利率0.5%计算），原告张洪余、王爱香在上述期间内协助被告建湖五洲国际置业有限公司办理合同备案注销手续；三、驳回原告张洪余、王爱香的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告建湖五洲国际置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审判长  邵锦浩审判员  李乃春审判员  刘 开二〇一七年十一月二十三日书记员  吴 洋附录法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院》第十五条根据《合同法》第九十四条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。