广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终3198号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡。法定代表人：孙通文，该公司董事长。委托诉讼代理人：王伟伟，女，该公司员工。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：黄旺眉，女，1974年9月7日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审原告）：冯明堂，男，1971年12月30日出生，汉族，住广东省中山市。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：袁芝如，广东顺科律师事务所律师。上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人黄旺眉、冯明堂商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初14222号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。通大公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。通大公司已将涉案商品房交付买受人。通大公司逾期办证不影响买受人占有、使用或处分房屋的权利。即使通大公司存在违约行为，该违约行为并未给买受人造成实际经济损失。二、判断双方当事人约定的违约金是否过高应以违约行为所造成的损失为判断标准。一审法院以双方约定的违约金的计算方法是否与银行同期同类贷款利率相符作为判断违约金是否过高的标准，属于适用法律错误。三、一审法院认定事实不清。1.一审法院认定买卖合同补充协议一第三条为解除合同时所涉“已付房价款”的解释，而该条款应为双方所签署买卖合同中所有“已付房价款”的解释，故逾期办证违约金每日应为177088元乘以万分之二，即35.42元。2.一审判决认定买卖合同第十四条约定的“商品房交付使用之日”为合同约定的交房之日歪曲了合同本身的含义，应为买受人实际办理收楼及接收车位手续之日。3.双方已协商一致，并由买受人签署《确认书》将《商品房买卖合同》第八条约定的涉案商品房交付时间推迟至2014年12月31日。4.通大公司在买受人实际收楼后720个工作日内未办理房地产权证，买受人此时应确切知晓自己的权利受到侵害，买受人对通大公司享有的违约金请求权的诉讼时效应从通大公司逾期未办理房地产权证之日起算。本案中，买受人直至2016年11月24日才提起诉讼主张逾期办证违约金，其主张的2014年11月25日前的逾期办证违约金已超过两年诉讼时效。黄旺眉、冯明堂辩称，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院予以维持。黄旺眉、冯明堂向一审法院起诉请求：通大公司向黄旺眉、冯明堂支付逾期办证违约金（以购房款590088元为基数自2014年9月30日起至办理房地产权属证书时止按每日万分之二的标准计算，暂计算至起诉之日为92643元）。一审法院认定事实：2011年5月23日，黄旺眉、冯明堂与通大公司签订了《中山市商品房买卖合同》（含合同补充协议一），约定：黄旺眉、冯明堂购买通大公司所有的位于中山市旭日御华庭22幢203房，房价款为590088元；付款方式为银行按揭方式，其中现金177088元的约定付款时间为2011年5月23日，商业贷款413000元的约定付款时间为2011年6月23日。商品房买卖合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房经建设工程质量验收自检合格”；第十四条关于产权登记的约定第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：4.买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金。如因买受人的原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任”。合同补充协议一第三条约定“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，应该在合同解除条件达到后15日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃该项权利。并且出卖人按该条款约定退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他损失出卖人不再另外赔偿或补偿，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款。”合同签订后，黄旺眉、冯明堂向通大公司支付了购房款590088元。通大公司称黄旺眉、冯明堂于2013年5月23日收楼，提供了入户大门锁匙领用登记表证明。黄旺眉、冯明堂称具体收楼时间记不清楚。但至今，通大公司以施工单位原因为由未将上述商品房办理权属登记所需资料交至中山市房地产交易登记管理所，国土管理部门也未出具上述商品房的权属证书。后黄旺眉、冯明堂以通大公司逾期办证违约为由要求通大公司支付逾期办证违约金，通大公司不予支付。为此，黄旺眉、冯明堂诉至一审法院，提出前述实体诉求。一审法院认为：黄旺眉、冯明堂与通大公司签订的《中山市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，双方应恪守履行合同义务。关于违约金的问题。根据合同第十四条的约定，通大公司应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。该约定中的商品房交付使用应当理解为合同约定交房之日，而非实际交房之日。合同约定于2011年12月31日交房，故通大公司应于交付后720个工作日内即2014年11月20日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。但通大公司至今未持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，国土管理部门也未出具上述商品房的权属证书，显然属于通大公司违约，通大公司应向黄旺眉、冯明堂承担支付逾期办证违约金的责任。依据上述约定，逾期办证违约金应从2014年11月21日起计算至通大公司持相关资料到权属登记机关递件之日止，而非办证之日，现黄旺眉、冯明堂主张从2014年9月30日起计算，缺乏事实依据，一审法院不予采信。关于违约金计算基数的问题。通大公司辩称合同补充协议一第三条中约定：“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，……，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款。”一审法院认为，该条款是对解除合同计算违约金基数的约定，而非对逾期办证计算违约金基数的约定，故通大公司的辩解理由不成立。关于违约金计算标准是否过高的问题。通大公司应根据合同第十四条的约定按黄旺眉、冯明堂已付房价款的每日万分之二计算违约金给黄旺眉、冯明堂。通大公司辩称该违约金计算标准过高，因双方在合同中明确约定按每日万分之二违约金的计算方法，且该约定与中国人民银行同期同类贷款利率相近，不属于过高情形，故通大公司的辩解理由不成立。关于通大公司主张逾期办证违约金的诉讼时效问题。双方签订的商品房买卖合同约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之二的违约金。一审法院认为，上述条款约定的逾期办证违约金按日累加计算，是卖方逾期办证时买方可以主张得到违约金债权的计算方法，而非每逾期一天就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。逾期办证期间的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，应当根据《最高人民法院》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”的规定计算诉讼时效，故一审法院对通大公司关于涉案商品房逾期办证违约金已超出两年诉讼时效的债权不予支持的主张不予采信。综上，黄旺眉、冯明堂诉请合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、通大公司向黄旺眉、冯明堂支付从2014年11月21日起至通大公司持办理涉案商品房（位于中山市旭日御华庭22幢203房）权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止的逾期办证违约金[以590088元为基数按每日万分之二标准计算；其中，从2014年11月21日起至一审判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，通大公司于一审判决发生法律效力之日起三日内向黄旺眉、冯明堂支付；从一审判决发生法律效力之次日起至通大公司持办理涉案商品房（位于中山市旭日御华庭22幢203房）权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止的上述违约金款项，通大公司于一审判决发生法律效力之次日起每隔六个月向黄旺眉、冯明堂支付相应期间的违约金；最后不足六个月的违约金，通大公司于持办理涉案商品房（位于中山市旭日御华庭22幢203房）权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日后三日内向黄旺眉、冯明堂一次性支付]；二、驳回黄旺眉、冯明堂的其他诉讼请求。如果通大公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2116元，减半收取1058元，由通大公司负担。二审期间，黄旺眉、冯明堂未向本院提交新的证据。通大公司围绕其上诉请求提交了证据：1.确认书；2.收据；3.通知函快递记录；4.办理房产证通知函；5.商品房交易登记申请表。经庭审质证，黄旺眉、冯明堂对上述证据1、5的真实性、合法性确认，但对其关联性均不确认；对证据2、3、4的真实性均不确认。一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：黄旺眉、冯明堂与通大公司签订的中山市商品房买卖合同及合同补充协议均系通大公司提供的格式合同。本院又查明：通大公司提交的由黄旺眉、冯明堂于2013年5月23日出具的确认书载明：黄旺眉、冯明堂购买了涉案商品房，经与通大公司协商，双方一致同意推迟原《中山市商品房买卖合同》约定的收楼时间，即推迟至2014年12月31日；黄旺眉、冯明堂确认的处理方式为：通大公司代黄旺眉、冯明堂向中山市大通物业服务有限公司支付黄旺眉、冯明堂涉案商品房自2012年6月1日至2018年5月30日的物业管理费作为逾期交楼赔偿金，就逾期交楼一事日后不再追究通大公司的任何违约责任。通大公司提交的收据加盖有中山市大通物业服务有限公司的公章，载明该公司已收取涉案商品房2018年5月30日至2018年5月30日的物业管理费。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。故本案二审争议焦点有四：一是双方约定的逾期办证违约金究竟应以买受人已实际支付的全部购房款为计算基数还是应以买受人已支付的首期款为计算基数；二是一审判决确定通大公司应支付的逾期办证违约金的起算时间是否有误；三是一审判决确定通大公司应支付的逾期办证违约金是否过高；四是买受人提起本案诉讼是否超过两年的诉讼时效。关于争议焦点一，即双方约定的逾期办证违约金应以买受人已实际支付的全部购房款为计算基数还是应以买受人已支付的首期款为计算基数的问题。通大公司主张，根据《合同补充协议一》第三条的约定，若买受人系通过按揭方式支付购房款，则通大公司应支付的逾期办证违约金应以买受人已支付的首期款为计算基数。买受人则主张，通大公司应支付的逾期办证违约金应以其实际已向通大公司支付的购房款为计算基数。对此，本院作如下分析：双方所签订的《中山市商品房买卖合同》已对通大公司逾期办证、逾期交房所需支付的违约金作出明确约定，即均明确通大公司应支付的逾期办证、逾期交房违约金应以“买受人已付房价款”作为计算基数，双方的上述约定十分明确，并无歧义。按照通常的理解，已付房价款应指买受人已实际支付的购房款，即既包括买受人所支付的首期款，亦当然包括买受人通过按揭的方式已实际支付的购房款。买受人直接向通大公司支付的首期款视作买受人已支付的价款，双方并无争议。但即使是买受人以按揭的方式通过贷款银行向通大公司所支付的购房款，最终由买受人向银行承担清偿责任，并无碍于通大公司对该部分购房款的领受及使用。因补充协议对于“已付房价款”作出限缩解释，致生歧义。补充协议中对于“已付房价款”所作的约定，限制了买受人就通大公司的违约行为可获得的退款及赔偿金。即买受人在通大公司逾期交房或逾期办证而选择解除合同时，若买受人系通过银行贷款的方式支付购房款，则买受人连主张通大公司退还全部已付购房款的权利亦不能保障。由此可见，补充协议对于已付房价款的上述约定，对买受人的权利影响甚大。而通过考量上述补充协议的内容可知，上述补充协议为通大公司欲反复使用而预先制定的格式合同。通大公司作为该补充协议的提供者，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。通大公司作为该格式合同的提供者，其在协议中对于“已付房价款”所作的上述限缩解释及约定，限制了买受人在通大公司违约时可获得之赔偿款，明显违反了公平原则。此外，双方签订的补充协议，其字体及行间距均明显小于双方签订的《中山市商品房买卖合同》，通大公司未能举证证明其已通过加粗字体等方式就补充协议中对“已付房价款”所作的限缩解释，向买受人作了提示及说明。因此，补充协议中关于“已付房价款均指首期款”的约定对买受人不发生法律效力。本案中，双方约定的房屋价款为590088元，买受人实际支付的房屋价款亦为590088元。故一审法院以买受人已实际支付的房屋价款590088元作为计算涉案商品房的逾期办证违约金的基数，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，即一审判决确定通大公司应支付的逾期办证违约金的起算时间是否有误的问题。关于通大公司逾期办证应支付逾期办证违约金的起算时间，买受人认为应从合同约定的交楼之日加上720个工作日起算，通大公司则认为其递件办证义务应从实际交楼之日加上720个工作日起算。双方关于通大公司递件义务的约定为涉案合同第十四条，现双方当事人对该合同条款的理解产生争议。因对合同条款的理解属于合同解释的范畴，需要人民法院或仲裁机构通过合同解释进行明晰。对此，本院作如下分析：因涉案合同约定的最后交楼日期（2011年12月31日）是双方所共同预期，而约定交楼日期之后开发商实际交楼的时间，在双方订立合同时不可预期，也非买受人的意愿。同时，因涉案商品房买卖合同属于格式合同，应根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定的特殊解释规则进行解释，即在合同条款存在两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，通大公司递件义务的起算时间应从合同约定的最后交楼之日起算，即从合同约定的最后交楼日期（2011年12月31日）加上合同约定的办证期限（720个工作日），通大公司应在2014年11月20日前办理递件手续，通大公司应支付的逾期办证违约金应自2014年11月21日起计算。同时，虽然买受人曾在2013年5月23日向通大公司出具确认书，就买受人收楼事宜与通大公司进行协商，通大公司也按照确认书的内容履行了代买受人向物业公司交纳物管费的义务。但买受人实际收楼的时间并非确认书中载明的收楼时间。买受人在已经实际收楼的情况下，在收楼当日向通大公司出具确认书推迟收楼的时间，与常理不符。而从该确认书的内容可知，该确认书仅为双方对于通大公司逾期交楼事宜的处理，双方在确认书中并未对通大公司逾期办证事宜进行约定，更未对通大公司向国土房管部门递件办证的时间进行变更。所以，通大公司以买受人已签订确认书为由，主张因双方已就通大公司交楼的时间作出调整，故通大公司应支付的逾期办证违约金的起算时间亦应作出相应调整的上诉理由不能成立，本院不予支持。此外，通大公司主张买受人未在其通知的期限内补交相关办证材料，故在计算逾期递件办证违约金时应扣除该部分时间。为此，通大公司亦向本院提交了办理房产证通知函、商品房交易登记申请表及邮件通知函快递记录等资料进行佐证。但买受人对上述证据的真实性并不确认，通大公司也未提供其他证据证明买受人确已收到该通知函及买受人收到该通知函后存在故意迟延提交相关办证资料的行为。故通大公司应承担举证不能的不利法律后果。本院对通大公司的该上诉理由亦不予支持。关于争议焦点三，即一审判决确定通大公司应支付的逾期办证违约金是否过高的问题。本案中，因通大公司逾期办证的违约行为，买受人未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到严重限制。而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学等事宜具有密切联系。因此，买受人因通大公司的违约受到的损失客观存在，通大公司应承担相应的违约责任。因双方在合同中已对逾期递件办证违约金的计算标准作出明确约定，在通大公司没有证据证明约定的违约金计算标准过分高于造成损失的情况下，应优先适用约定的违约金计算标准确定通大公司应支付的违约金。故一审法院按照双方约定的违约金计算标准确定通大公司应承担的逾期办证违约金，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点四，即买受人提起本案诉讼是否超过两年的诉讼时效的问题。因买受人向通大公司主张的逾期办证违约金为一整体债权，该债权因通大公司逾期办证行为的持续而延续，因通大公司履行递件办证义务而完成。现通大公司仍未将涉案房产办理权属登记所需资料递交至产权登记机关，即通大公司逾期办证的违约行为尚未结束，仍在持续中，其应支付的逾期办证违约金作为一整体债权并未完成，故买受人提起本案诉讼并未超过两年的诉讼时效期间。通大公司的该项上诉理由，不能成立，本院亦不予支持。对双方当事人未上诉的部分，本院不予审查。综上，通大公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2116元（中山市通大房地产有限公司已预交），由中山市通大房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 官 琳代理审判员 刘 通代理审判员 马燕清二〇一七年九月七日书 记 员 张欣琪