甘肃省庆阳市西峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘1002民初3577号
原告：王赟，女，汉族，1988年5月14日出生，庆阳市西峰区人，居民，住庆阳市西峰区。
委托诉讼代理人：汤东阳，甘肃中天律师事务所律师。
被告：甘肃昊鑫市场开发有限公司，住所地庆阳市西峰区。
法定代表人：任廷发，任该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴建东，甘肃拓原律师事务所律师。
第三人：陇南汇鑫水电股份有限公司，住所地甘肃省陇南市宕昌县。
法定代表人：任廷发。
委托诉讼代理人：曹华，男，1962年5月15日出生，汉族，甘肃省庆城县人，住庆阳市西峰区。
原告王赟与被告甘肃昊鑫市场开发有限公司（以下简称甘肃昊鑫公司）及第三人陇南汇鑫水电股份有限公司（以下简称陇南汇鑫公司）确认合同有效、房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王赟的委托诉讼代理人汤东阳，被告甘肃昊鑫公司的委托诉讼代理人吴建东，第三人陇南汇鑫公司的委托诉讼代理人曹华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王赟向本院提出诉讼请求：1、请求确认2017年4月22日，原告王赟与被告甘肃昊鑫公司签订的《昊鑫时代广场负一层商场铺位认购协议》有效；2、请求人民法院依法判令被告于判决生效之日起30日内，将位于庆阳市西峰区昊鑫时代广场负一层商铺B-96、B-96A、B-97、B-97A、B-98、B-98A的房产登记于原告王赟名下；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月22日，王赟与甘肃昊鑫公司签订了《昊鑫时代广场负一层商场铺位认购协议》，约定以甘肃昊鑫公司名下位于庆阳市西峰区昊鑫时代广场负一层商铺B-96、B-96A、B-97、B-97A、B-98、B-98A抵偿案外人庆阳晶昌商贸有限公司应支付给原告的房屋（昊鑫时代广场部分商铺）年度收益金277.4976万元。同日，甘肃昊鑫公司向王赟出具了商铺清单及收款收据。双方约定甘肃昊鑫公司于2017年6月30日前给原告王赟办理相关房产产权登记手续，但被告未按约定办理产权登记手续。经原告多次催促，被告均以种种理由推拖，原告遂诉至法院。
甘肃昊鑫公司及第三人陇南汇鑫公司共同辩称：2017年4月22日，王赟与甘肃昊鑫公司签订了《昊鑫时代广场负一层商场铺位认购协议》，约定以甘肃昊鑫公司名下位于庆阳市西峰区昊鑫时代广场负一层商铺B-96、B-96A、B-97、B-97A、B-98、B-98A抵偿案外人庆阳晶昌商贸有限公司应支付给原告的房屋（昊鑫时代广场部分商铺）年度收益金277.4976万元属实。但该房产在原被告抵顶债务之前，甘肃昊鑫公司向交通银行庆阳分行贷款时就已将上述房产抵押给了银行，并办理了抵押权登记。对此，在签订商铺认购协议时，原告是知情的，且现在抵押权依然存续，暂不能办理房产过户手续。请求法院驳回原告的第二项诉讼请求，本案诉讼费由原告承担。
围绕诉讼请求，原告王赟依法提交以下证据：1、《昊鑫时代广场负一层商场铺位认购协议》1份；2、2015年11月1日、2015年12月11日、2016年9月24日、2017年4月22日原告与庆阳晶昌商贸有限责任公司分别签订的《委托经营管理协议》4份；3、甘肃昊鑫公司出具的收款收据11份；4、王赟返款抵顶昊鑫时代广场地下负一层商铺清单一份。证明：原被告之间签订了房屋认购协议书，并约定在2017年6月30日前办理房产过户手续的事实。
被告甘肃昊鑫市场开发有限公司提交以下证据：1、2016年6月23日甘肃昊鑫公司与交通银行庆阳分行签订的抵押合同1份；2、庆阳市房地产管理局给原告发的他项权证明1份；3、在庆阳市不动产登记事务中心调取的查档证明1份。证明涉案房产已经办理了他项权抵押登记。
第三人陇南汇鑫水电股份有限公司未提交证据。
经本院组织质证，原、被告双方对上述证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对案件事实本院认定如下：
案外人庆阳晶昌商贸有限公司系甘肃昊鑫公司设立的具有法人资格的物业管理公司。2015年11月1日，原告王赟与庆阳晶昌商贸有限公司签订了《委托经营管理协议》，约定：“甲、乙双方根据《合同法》等相关法律规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，由甲方委托乙方进行商铺经营管理事宜订立本合同，以资共同遵守。第一条、委托商铺概况：甲方将其购买的甘肃昊鑫时代广场负一层B区B-108、B-109、B-116、B-117、B-122、B-123、B-132、B-133、B-118、B-119、B-124、B-125、B-134、B-135、B-140、B-141壹拾陆个581.81平米商铺委托给乙方进行统一的商业经营管理。第三条、托管期限：1、本合同托管期限为贰拾年，自2015年9月1日起至2035年8月31日止。2、托管期前五年届满后，如乙方出现甲方收益金不能得到保障，由保证方足额承担。第四条、2015年9月1日至2020年8月31日（五年）的收益金标准及支付方式如下：1、乙方按《商品房买卖合同》中约定的房款总额17137140元年6%支付首期年度收益金，每半年以现金方式结算一次，结算时间为第柒个月15日前。2、年度收益金计人民币壹佰零贰万捌仟贰佰贰拾捌元（小写￥1028228）。3、第二年度收益金按季度支付，于季度末前15天内汇入甲方指定账户。4、甲方指定开户行为托管收益金账户。第九条、托管合同保证：1、乙方提供陇南汇鑫水电股份有限公司对本协议乙方的义务承担保证责任，保证甲方收益金足额兑现。如水电公司整体出售，则乙方及保证人应当与甲方代表协商按原价整体回购托管商铺，回购税费由双方按规定分别承担。2、乙方在本协议生效后的第二年度起设立专用账户，保证人按季度向该账户汇入257057元资金，确保甲方收益金的足额给付。甲方：王赟签字按印.乙方：庆阳晶昌商贸有限公司签章.法定代表人曹成签字.保证方：陇南汇鑫水电股份有限公司签章.法定代表人闫会成签字.”
2015年12月11日，王赟与庆阳晶昌商贸有限公司签订《委托经营管理协议》，约定：“第一条、委托商铺概况：甲方将其购买的甘肃昊鑫时代广场负一层九个商铺，637.09平米商铺，委托给乙方进行统一的商业经营管理。第三条、托管期限：1、本合同托管期限为贰拾年，自2015年9月1日起至2035年8月31日止。2、托管期前五年届满后，如乙方出现甲方收益金不能得到保障，由保证方足额承担。第四条、2015年9月1日至2020年8月31日（五年）的收益金标准及支付方式如下：1、乙方按《商品房买卖合同》中约定的房款总额1876.9881万元年6%支付首期年度收益金，每半年以现金方式结算一次，结算时间为第柒个月15日前。2、年度收益金计人民币壹佰壹拾贰万陆仟壹佰玖拾贰元（小写￥1126192.86）。3、第二年度收益金按季度支付，于季度末前15天内汇入甲方指定账户。4、甲方指定开户行为托管收益金账户。第九条、托管合同保证：1、乙方提供陇南汇鑫水电股份有限公司对本协议乙方的义务承担保证责任，保证甲方收益金足额兑现。如水电公司整体出售，则乙方及保证人应当与甲方代表协商按原价整体回购托管商铺，回购税费由双方按规定分别承担。2、乙方在本协议生效后的第二年度起设立专用账户，保证人按季度向该账户汇入281548.21元资金，确保甲方收益金的足额给付。甲方：王赟、赵玉英签字按印，乙方：庆阳晶昌商贸有限公司签章，法定代表人曹成签字，保证方：陇南汇鑫水电股份有限公司法定代表人闫会成签字”。
2016年9月24日，王赟与庆阳晶昌商贸有限公司签订《委托经营管理协议》，约定：“甲方（委托人）：王赟，乙方（受托人）：庆阳晶昌商贸有限公司。第一条、委托商铺概况：甲方将其购买的甘肃昊鑫时代广场负一层A-045、B-153、B-154、B-155、B-162、B-163、B-176、B-177、B-178、B-179、B-180拾壹个商铺，275.37平米商铺，委托给乙方进行统一的商业经营管理。第三条、托管期限：1、本合同托管期限为贰拾年，自2016年9月24日起至2036年9月23日止。2、托管期前五年届满后，如乙方出现甲方收益金不能得到保障，由保证方足额承担。第四条、2016年9月24日至2021年9月23日（五年）的收益金标准及支付方式如下：1、乙方按《商品房买卖合同》中约定的房款总额8206026元年6%支付首期年度收益金，每半年以现金方式结算一次，结算时间为第柒个月15日前。2、年度收益金计人民币肆拾玖万贰仟叁佰陆拾壹点伍陆元（小写￥482361.56）。3、第二年度收益金按季度支付，于季度末前15天内汇入甲方指定账户。4、甲方指定开户行为托管收益金账户。第九条、托管合同保证：1、乙方提供陇南汇鑫水电股份有限公司对本协议乙方的义务承担保证责任，保证甲方收益金足额兑现。如水电公司整体出售，则乙方及保证人应当与甲方代表协商按原价整体回购托管商铺，回购税费由双方按规定分别承担。2、乙方在本协议生效后的第二年度起设立专用账户，保证人按季度向该账户汇入123090.39元资金，确保甲方收益金的足额给付。甲方：王赟、赵玉英签字.乙方：庆阳晶昌商贸有限公司签章.法定代表人左实权签字.保证方：陇南汇鑫水电股份有限公司签章.法定代表人闫会成签字.”
2017年4月22日，王赟与庆阳晶昌商贸有限公司签订《委托经营管理协议》，约定：“甲方（委托人）：王赟，乙方（受托人）：庆阳晶昌商贸有限公司。第一条、委托商铺概况：甲方将其购买的甘肃昊鑫时代广场负一层B-96、B-96A、B-97、B-97A、B-98、B-98A陆个商铺，93.12平方米商铺，委托给乙方进行统一的商业经营管理。第三条、托管期限：1、本合同托管期限为贰拾年，自2017年4月22日起至2037年4月21日止。2、托管期前五年届满后，如乙方出现甲方收益金不能得到保障，由保证方足额承担。第四条、2017年4月22日至2022年4月21日（五年）的收益金标准及支付方式如下：1、乙方按《商品房买卖合同》中约定的房款总额2774976元年6%支付首期年度收益金，每半年以现金方式结算一次，结算时间为第柒个月15日前。2、年度收益金计人民币壹拾陆万陆仟肆佰玖拾捌元（小写￥166498.56）。3、第二年度收益金按季度支付，于季度末前15天内汇入甲方指定账户。4、甲方指定开户行为托管收益金账户。第九条、托管合同保证：1、乙方提供陇南汇鑫水电股份有限公司对本协议乙方的义务承担保证责任，保证甲方收益金足额兑现。如水电公司整体出售，则乙方及保证人应当与甲方代表协商按原价整体回购托管商铺，回购税费由双方按规定分别承担。2、乙方在本协议生效后的第二年度起设立专用账户，保证人按季度向该账户汇入41624.64元收益金的足额给付。甲方：王赟签字按印，乙方：庆阳晶昌商贸有限公司签章，法定代表人左实权签字，保证方：陇南汇鑫水电股份有限公司签章，法定代表人任廷发签字”。但因案外人庆阳晶昌商贸有限公司到期无法按协议约定支付房屋年度收益金，2017年4月22日，原告王赟与被告甘肃昊鑫公司签订《昊鑫时代广场负一层商场铺位认购协议》，约定：以位于庆阳市西峰区昊鑫时代广场负一层商铺B-96、B-96A、B-97、B-97A、B-98、B-98A抵偿案外人庆阳晶昌商贸有限公司应支付给原告的商铺年度收益金277.4976万元。当天，甘肃昊鑫公司给原告王赟出具了本案所涉的抵顶商铺的收款收据。经审理查明，早在原、被告签订《昊鑫时代广场负一层商场铺位认购协议》之前，甘肃昊鑫公司就已将其负一、负二层的整层商铺及一层的部分商铺抵押给了交通银行股份有限公司庆阳分行用于贷款，并办理了抵押权登记，且该笔贷款的履行期限为2016年6月23日至2019年6月23日。本案所涉房产全部就包含在抵押房产内，对此，原被告在签订认购协议时是知情的。现原告王赟认为被告甘肃昊鑫公司未按认购协议约定的时间办理抵债商铺的产权登记手续，遂向本院提起诉讼。另查：甘肃昊鑫市场开发股份有限公司于2015年7月22日变更为甘肃昊鑫市场开发有限公司。
本院认为：现本案的争议焦点在于：1、2017年4月22日，原告王赟与被告甘肃昊鑫公司签订的《昊鑫时代广场负一层商场铺位认购协议》是否有效；2、原告王赟能否取得抵债商铺的所有权。
关于原告王赟与被告甘肃昊鑫公司签订的《昊鑫时代广场负一层商场铺位认购协议》是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九条：“当事人订立合同，应当具备相应的民事权利能力和民事行为能力”，第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立”及《物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，原告王赟与被告甘肃昊鑫公司签订《昊鑫时代广场负一层商场铺位认购协议》时，双方当事人均为完全民事行为能力人，且协议内容系双方当事人在协商一致的情况下，所作出的真实意思表示，并在合同中签字确认。故该协议依法成立，自成立时生效，依法予以确认。
关于原告王赟能否取得抵债商铺的所有权问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，抵押人虽为抵押物的所有权人，但其转让权受到限制。即抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押物；抵押物的受让人享有“涤除权”，有权代为清偿债务，消灭抵押权，若抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产，且受让人未行使“涤除权”的，该转让行为属于无权处分。本案中，甘肃昊鑫公司将涉案房产抵押给了交通银行股份有限公司庆阳分行，并已办理了抵押登记，后未经交通银行庆阳分行的同意，又将部分抵押房产转让给了本案原告王赟。现受让人王赟未行使涤除权，且由于抵押登记的存在，王赟与甘肃昊鑫公司之间所签订的《昊鑫时代广场负一层商场铺位认购协议》属于因无权处分定立的买卖合同，故该买卖合同有效，但不发生物权变动的效力。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九条、第三十二条及《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款之规定，判决如下：
一、王赟与甘肃昊鑫市场开发有限公司于2017年4月22日签订的《昊鑫时代广场负一层商场铺位认购协议》合法有效；
二、驳回王赟的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由甘肃昊鑫市场开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。
审 判 长 何军红
代理审判员 雷钰& # xB;
人民陪审员 任 彩 玲
二〇一七年九月二十六日
书 记 员 韦 静