甘肃省宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民初字第1349号
原告宁县鑫塬粮油贸易有限责任公司，住所地：甘肃省庆阳市宁县新宁镇滨河路1号.
法定代表人卞智新，该公司董事长。
委托代理人张永安，男,汉族，系该公司办公室主任。
被告李霞祥，女，1977年2月23日出生，汉族.
本院于2015年8月5日立案受理了原告宁县鑫塬粮油贸易有限责任公司诉被告李霞祥房屋租赁合同纠纷一案。依法由审判员李金平适用简易程序进行了审理。原告宁县鑫塬粮油贸易有限责任公司的委托代理人张永安及被告李霞祥均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告宁县鑫塬粮油贸易有限责任公司诉称：原告下属的和盛分公司其大门北门有临街门面房14间，全部租赁出去做商铺。2014年12月31日以前以口头协议方式租给被告使用二间，每间每月租金300元，约定每一年为一个租期，出租的所有房屋租费均交至2014年12月底。2014年后季原告决定收回租赁房屋，便于2014年11月27日以书面形式通知被告2014年12月31日终止租赁合同，房屋不再出租，要求其在2015年1月10日之前将所租房屋交回。被告收到通知后在限期内没有搬迁，原告又于2015年3月13日、2015年4月18日分别下发通知，要求被告于2015年3月31日、4月25之前腾退房屋，但被告至今拒不腾房，也未交纳2015年房屋占用费，现要求被告腾退房屋，每间每月按600元补交占用费止腾退之日。
原告提供的证据有：
1、宁县鑫塬粮油贸易有限责任公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人及委托代理人身份证复印件、授权委托书等证实原告及其代理人身份；
2、和盛分公司营业执照，证明和盛分公司为非法人公司，对外不承担责任；
3、2014年8月份外租国有资产登记表一份，证明口头租期只有一年，且有其丈夫肖旭签名；
4、2014年11月27日、2015年3月13日、2015年4月18日原告发给租户的三份书面通知，证明在合同到期34天前向租户发了通知证明不再出租，并证明多次限期腾退房屋。
对证据1、2被告无异议，对证据3、4被告认为其没有签字不认可。
被告李霞祥辩称：一、原告要求被告腾退房屋主体不当。主要理由是和盛分公司将房屋租赁给自己，并与和盛分公司负责人王伟宁主任达成五年以上的口头租赁合同，和盛分公司才是本案的直接利害人，且有营业执照及固定资产，具有独立诉讼主体资格，原告不是合同主体，应驳回原告诉讼请求；二、被告主体不适格。被告不是门店的承租者和负责人，营业执照上也未署被告姓名，起诉答辩人不当；三、口头协议出租五年，期限未满，不同意退房；四、不同意按照每间每月600元交纳租费。其与和盛分公司达成租房价格为每间每月300元，不是不缴纳，而是分公司没有收，分公司上调房屋出租价格未和我们租户协商，也未告知，按600元交纳租费不予认可；五、原告赔偿腾退房屋造成的损失。被告在租住房屋后进行了装修及修缮，并购买了设施设备，先后投入经营共计20余万元，若原告赔偿房屋转让费及设施购买费用182000元、维修装饰房屋及水电设施费用19300元（共计201300元），并给予8个月搬迁时间可以腾退房屋。
被告提供的证据有：
1、食品流通许可证、营业执照各一份，证明被告不是负责人，也不是承租者，被告诉讼主体不当；
2、被告身份证复印件一份，证明被告身份信息；
3、转让协议、房费转让收条各一份，亦证明被告主体不当；
4、房租费收据一份，证明房租7200元由前租户张凡交给和盛分公司，房租缴至2014年底；
5、张凡证明材料一份，证明其转让房子时与肖旭及被告一起去找过和盛分公司王伟宁，经王伟宁同意转让，并给其答复房子五年内不会有变动，不用签合同。
对于被告提供的证据1、2的真实性原告没有异议，对证据1证明的对象有异议，其证据与租赁没有关系；对证据3原告代理人认为转让未经原告许可，与原告无关。对证据4没有异议，该证据充分证明房屋一年一租，租费一年一收；对于证据5原告不予认可。
本院依被告的申请通知证人原和盛分公司主任王伟宁到庭出庭作证，王伟宁因故未出庭，本院庭前就本案房屋租赁一事向王伟宁做了调查，王伟宁证实：李霞祥从张凡手中转租房屋，没有与和盛分公司签订书面的房屋租赁合同，转让时没有与公司协商，未经公司同意，不知道李霞祥租赁房屋一事，他更没有说五年内房屋不会变动，包括对其他房屋租赁户也没有五年不变的承诺，所有房屋均是一年一租，与被告的丈夫肖旭也没有口头租赁房屋协议。同时证实门市主要由李霞祥经营，租金由前租户张凡交到2014年底。该证据经当庭质证，原告对王伟宁证言没有异议，被告对王伟宁证言不予认可。被告认为在租房时其和张凡、肖旭、王伟宁四个人达成口头租赁协议，当时要求签订书面合同，王伟宁说房子自建成到现在都没有签订合同，有些租户都用了十几年了也没有签订书面合同。被告认为王伟宁证言不可信。
经审理查明：原告宁县鑫塬粮油贸易有限责任公司所属和盛分公司在宁县和盛镇北街临街有门面房数间对外出租。被告于2014年2月底从前承租人张凡处受让、承租原告所属和盛分公司所有的门面房2间。原告认可该转租行为，并承认与被告建立了房屋租赁合同关系，但双方未签订书面合同。原承租人按照每月每间300元标准于2013年12月12日向和盛分公司缴房租7200元，房租缴至2014年底。2014年11月27日原告给所有租户下发通知：因临街门面房年久失修决定大规模维修，并制定新的租赁政策，决定于2014年12月31日终止与各租户的租赁关系，要求各租户于2015年1月10日交回承租的房屋。被告未按通知按期交回房屋，原告又于2015年3月13日向所有租户发出通知：租赁合同已于2014年12月31日终止，各租户务必于2015年3月31日前将所租房屋腾空交回。2015年4月18日原告又向各位租户发出通知，要求各租户于2015年4月25日前每间每年按8000元标准缴清2015年1-4月份房租，并腾出房屋。逾期不腾房者损失自负。被告至今未腾退房屋，也未缴纳2015年元月之后的房屋占用费。
上述事实，有原告陈述、原告提交的书面通知、房租费收据、外租国有资产登记表，被告提交的门市转让协议等在卷佐证，本院予以确认。
本案争议的焦点问题的分析认定：
原告的主体资格问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定：公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》解释第五十二条：民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但不具备法人资格的组织包括：……（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构。《公司法》第十四条规定：公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。本案中，宁县鑫塬粮油贸易有限责任公司依法设立的和盛分公司不具有法人资格，和盛分公司对外的经营活动所产生的责任由宁县鑫塬粮油贸易有限责任公司承担，被告反诉赔偿，和盛分公司无独立承担民事责任的能力，故宁县鑫塬粮油贸易有限责任公司具有诉讼主体资格，其有权以自己的名义提起诉讼。
被告的主体资格问题。《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，婚姻关系存续期间所得的生产经营性收益为夫妻共同财产。被告李霞祥于2004年与肖旭在新庄登记结婚，被告承认在婚姻关系存续期间其与丈夫肖旭、原承租人张凡一起与王伟宁达成房屋租赁协议，属于夫妻二人的共同商定，二人在婚姻关系存续期间产生纠纷中所处的法律地位平等，其以营业执照、食品流通许可证登记人为肖旭、转让协议、外租国有资产登记表等签名为肖旭辩称自己不是适格的主体辩解意见不成立。且2014年后季，被告丈夫出走以后门市一直由被告经营，房屋至今被告占有使用。所以，原告起诉被告主体并无不当。
本案房屋租赁合同的期限问题及其法律责任。本案中被告于2014年2月从原租户张凡处转租所得房屋，和盛分公司未对张凡转租提出异议，因此，原被告之间的房屋租赁合同依法成立，原告亦认可被告租赁事实。原告主张租期一年，一年一租，有租费收据为证，但租费收据不足以证实租期一年，一年一租，只能证实租费一年一收。被告辩称租赁期限为五年，原告对此予以否认，被告提供王伟宁，张凡证言证实，但该二人证言相互矛盾，不足以证实租期为五年的事实。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》被告应承担举证不能的后果。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁合同。对于不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中原被告双方均没有签订书面合同，应为不定期的房屋租赁合同。原告在房租费到期后要求解除合同,并于2014年11月27日给所有租户下发通知，要求在2014年12月31日解除租赁合同，2015年1月10日交回承租的房屋。原告在合理的期限之前通知了被告，被告应当按期腾退占有使用的房屋，不腾退占有使用房屋就是无权占有。
房屋装修、修缮及损失赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中双方当事人对租赁的房屋装潢、维修没有明确约定，被告对于主张维修租赁房屋系原告同意的事实未提供相应的证据，亦未缴纳反诉费用，对该主张应承担举证不能的法律后果。
综上所述，本院认为：原、被告达成的口头租赁合同，是双方的真实意思表示,合法有效，不违犯法律规定。双方未签订书面合同，依据《中华人民共和国合同法》规定，6个月以上的房屋租赁,当事人未采用书面形式的租赁合同，应视为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。原告于2014年2月28日租赁被告房屋，原被告至今超过六个月未签订书面租赁协议，按照法律规定应视为不定期租赁合同，原告要求2014年12月31日解除与被告的租赁合同并无不当。原告曾三次向被告送达解除合同通知书，在1个月合理期限之前通知被告解除合同,符合法律规定，被告应自动腾退房屋，但被告至今未腾退房屋。原告要求解除口头租赁合同，合法有据，应予以解除。解除租赁合同后，被告已无权继续占有使用该房屋。被告从2015年1月1日起继续占有使用该房屋，再未向原告交纳房屋占有使用费。被告应按租赁合同存续期间的房租费标准向原告支付占有使用费。原告要求按照每间每月600元标准承担房屋占有使用费，但未提供相关证据，本院不予支持。被告要求原告赔偿其装修转让损失，因其装修、转让行为无证据证实经原告许可，原告无义务承担赔偿责任，且请求赔偿损失未缴纳反诉费，本院不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:
一、解除宁县鑫塬粮油贸易有限责任公司与李霞祥的房屋租赁合同；
二、由李霞祥腾退并返还占有使用的宁县鑫塬粮油贸易有限责任公司门面房2间;
三、由李霞祥支付宁县鑫塬粮油贸易有限责任公司房屋占有使用费(每间每月300元,自2015年1月1日起计算至实际腾房之日)；
四、驳回李霞祥要求原告赔偿其装修及经营损失的诉讼请求。
上述义务限判决生效后10日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。
案件受理费50元，由李霞祥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。
审判员 李金平
二〇一五年九月十八日
书记员 田建宏