西藏自治区日喀则市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）藏02民终26号
上诉人（原审被告）：靓点，地址：日喀则市上海南路**号附********号门面房。
经营者：谭萍，女，1974年1月14日出生，汉族，个体工商户，现住西藏日喀则市。
委托诉讼代理人：谭刚（系谭萍弟弟），男，1976年12月7日出生，汉族，现住西藏日喀则市。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军西藏日喀则军分区，住所地日喀则市。
法定代表人：马赟，该军分区司令员。
委托诉讼代理人：次多，男、该军分区保障部后勤保障科助理员。
委托诉讼代理人：向仕军，西藏循矩律师事务所律师。
上诉人靓点因与被上诉人中国人民解放军西藏日喀则军分区（以下简称军分区）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月12日公开开庭进行了审理。上诉人靓点的委托代理人谭刚，被上诉人军分区的委托诉讼代理人次多、向仕军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
靓点上诉请求：1.请求撤销日喀则市桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初417号民事判决；2.免除房屋占有使用费；3.退还押金20000（贰万）元（以下货币均为人民币）；4.给予处货时间到2018年12月31日；5.退还多收的房屋面积差14平方；6.要求补齐2004年1月1日至2005年12月31日的发票；7.以后对外出租的话有优先承租权；8.要求赔偿房屋转让费市场价150万元；9.一审、二审诉讼费用全部由军分区承担。事实和理由：1.一审民事判决书不公平、不公正、偏袒被上诉人，对上诉人提供的多方证据和事实不予采纳，我们投资巨大，以高额的转让费从他人处转让取得，加上后来店面升级装修、服装道具和长年积累下来的库存，所以损失巨大，一审法院的判决没有考虑到百姓的损失和生存问题是不能接受的。2.本人店铺位于上海中路繁华路段，如果全部关停是必会对日喀则的市容市貌、环境卫生、治安经济、市民购物造成严重的影响。3.一审开庭后，多方做思想工作和调解后，为了支持国家政策，支持中央军委（停止有偿服务）的文件精神，支持军队改革，做出续签合同、赔偿转让费、装修费、给予三年的处货时间等让步，现在我方最终的请求是：1.给予处货的时间到2018年12月31日。2.如果通过其他方式帮我把货解决也可以。3.我现所租的商品房以后如果重建、重租、在没有转让费的条件下交给我继续经营。4.免去所欠的房租。
军分区辩称，1.根据双方签订的《军队房地产租赁合同》约定，应当于2016年1月1日返还房屋，根据中央政策规定，靓点应立即返还房屋。2.房屋租赁合同于2015年12月31日解除，根据公平正义的原则，靓点应按照合同约定的租金标准，从2016年1月1日起至交还房屋之日向军分区支付占有使用费。3.根据合同约定，靓点在合同期满后拒不返还租赁房屋，军分区有权不退还交纳的押金（保证金），虽然约定了押金，但实际并未交纳。靓点已交纳押金（保证金）的，归军分区所有。关于优先租赁权，2015年的合同没有相关约定，对于退还差价等上诉请求无理无据，二审的新诉请应该进行调解，但军分区不同意调解，靓点可以另行起诉。综上，一审判决认定事实的证据充分，适用法律正确无误，程序合法，靓点提出的上诉理由与事实不符，于法无据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
军分区在一审中的诉讼请求：1.请求确认军分区与靓点之间签订的租赁合同已经解除；2.判决靓点立即将租赁房屋恢复原状并返还给军分区；3.判决靓点向军分区支付2016年1月1日起至2016年8月31日房屋占有使用费57,440元，扣除靓点已经支付的租赁保证金8,600元归军分区所有；4.本案诉讼费由靓点承担。一审诉讼过程中军分区变更第三项诉讼请求为：判令靓点向军分区支付房屋占有使用费自2016年1月1日起计算至判决之日止。
一审法院认定事实：1.靓点经营者谭萍分别于2004年和2013年经军分区同意，先后从他人处转让取得军分区位于日喀则市上海中路军分区门面房2间用于经营饰品生意，谭萍将应支付给军分区的押金20,000元直接支付给了上一家租户而上一家租户将押金收据转给了谭萍；2.靓点经营者谭萍与军分区以一年一签的方式续签合同直至2015年12月31日。双方在2014年12月22日续签的租赁合同中约定，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日止，共计12个月，年租金86,160元，租赁保证金8,600元，租金按照每半年以转账方式交纳，该合同期限届满后军分区未再与靓点经营者谭萍续签合同，也未收取靓点经营者谭萍租金，截至目前靓点经营者谭萍仍继续占有使用军分区门面房经商营业；3.军分区曾于2013年11月10日向靓点下发了通知，内容载明“2013年12月31日合同到期后将收回出租门面房及空余房地产，不再续租”。此后军分区分别于2014年、2015年与靓点签订了军队房地产租赁合同。后在2015年9月26日双方合同履行期间军分区向靓点下发通知，告知靓点“根据军队政策规定出租场地须于2015年12月31日关停，自2016年1月1日起将不再审批租赁项目”。2015年12月31日双方的合同期限届满后，军分区于2016年4月12日再次向靓点下发通知表明双方的租赁项目到期，要求租户于2016年4月30日前将出租房交还军分区。
一审法院认为，军分区与靓点经营者谭萍于2014年12月22日签订的军队房地产租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方应依约履行。针对本案争议焦点军分区主张收回门面房的诉讼请求是否应予支持的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定租赁期限届满，承租人应当返还租赁物；第二百三十六条的规定租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中军分区与靓点之间签订的军队房地产租赁合同于2015年12月31日期限届满后军分区并未与靓点续签合同，同时以拒收房租的方式提出异议，并在合同期限届满前和届满后分别向靓点下发了不予续租和要求退房的通知，双方之间并未形成不定期租赁合同关系。靓点应当按照合同约定向军分区返还房屋，现靓点未履行该项义务，构成违约，故军分区要求靓点返还房屋的诉讼请求，该院予以支持。关于军分区主张的房屋占有使用费，根据该院查明的事实自2015年12月31日合同期满终止后，靓点继续占有门面房，也未支付房屋占有使用费，故军分区主张靓点自2016年1月1日起至判决之日期间按照合同年租金86,160元标准支付房屋占有使用费的诉求，符合法律规定，本院予以支持183,090元（2016年1月1日至2018年2月15日按年租金86,160元/年÷12个月×25.5个月＝183,090元）。另外，关于靓点辩称门面房是经军分区同意后转让取得，而且为转让门面房投入巨大，现家人生活全靠门面经营收益维持，库存货物多一时无法处理，加上按照全面停止有偿服务通知文件精神，靓点承租的门面房属于政策红线外，军分区收回房屋理由不成立的问题。该院认为，靓点在与军分区签订合同时就应当根据合同期限合理考虑其投资，靓点因军分区收回租赁房屋造成的损失属商业风险与军分区无关。虽然停止有偿服务的通知精神属于中央政策范围，但是即便非政策原因，因合同期限届满双方的权利义务终止，军分区以租赁合同期限届满主张收回门面房于法有据。针对靓点称军分区不同意其转让的合同条款不公平，存在霸王条款的问题，该院认为双方于2014年12月22日签订的军队房地产租赁合同中虽然第八条、第十五条的附加条款中，明确约定承租人不得擅自转租和转让，但基于出租人和承租人合意达成关于变更合同条款的意思表示，即出租人是否同意转让属于出租人处分自己的民事权利，不违反法律规定。且不存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，不属于霸王条款，故靓点的抗辩意见不成立；另外，对于靓点称双方合同前后存在面积差异的问题，该院认为根据以往合同双方所形成的租赁关系均因合同期限届满而履行完毕，双方的权利义务终止。本案中，双方主要争议的权利义务系基于2015年的军队房地产租赁合同所约定，因面积大小产生的损失不能作为应当续签合同的事实和法律依据，综上靓点的抗辩理由不成立。针对军分区要求扣除靓点缴纳的押金的诉讼请求，该院认为，军分区与靓点签订的房屋租赁合同明确约定合同期满后靓点必须无偿移交租赁物，否则军分区有权不退还押金，合同期满后靓点未按照合同约定移交房屋，而是占有使用至今，靓点已构成违约。故军分区要求按照合同约定扣除保证金8,600元的诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。但是军分区所主张的押金实际是以合同载明的保证金为计算依据，而根据本院查明的事实，靓点实际交纳的押金为20,000元，对此军分区在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，本院予以支持。综上所述，对于军分区的诉讼请求该院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（二）项、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、军分区中国人民解放军西藏日喀则军分区与靓点经营者谭萍于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》已于2015年12月31日解除；二、靓点自本判决发生法律效力之日起七日内向军分区中国人民解放军西藏日喀则军分区返还租赁房；三、靓点自本判决发生法律效力之日起七日内向军分区中国人民解放军西藏日喀则军分区支付房屋占有使用费183,090元；四、自本判决发生法律效力之日起靓点向军分区中国人民解放军西藏日喀则军分区支付的押金8,600元归军分区所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4134元，由靓点负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认定的事实及依据的证据与一审法院一致。
本院另查明，1、双方租赁房屋确切地址为西藏自治区日喀则市上海中路24号附78-39、40号门面房；2、合同约定的房地产租赁保证金8,600元军分区实际未收取。靓点主张的押金20,000元，军分区并未直接从靓点处收取，而是靓点从该门面的上一租户处承继取得押金条。
本院认为，根据各方当事人的上诉请求及答辩意见，并经征询各方当事人的意见，归纳本案主要争议焦点为：1、上诉人应何时返还房屋？2、房屋占有使用费应否支付，如需支付应如何计算？3、合同中约定的保证金应否扣除？4、二审中新增加的诉求是否一并审理？
关于争议焦点一，双方当事人签订的《军队房地产租赁合同》于2015年12月31日期限届满后，未续签或重新签订租赁合同，双方当事人的权利义务关系即告终止，且在合同期限届满前后军分区明确表示不再续约，靓点理应按照合同约定在租赁期限届满之日返还房屋，但其继续占有，拒不返还房屋显然不当，原审法院据此判决靓点返还租赁房屋，符合法律规定。靓点上诉请求给予处货时间到2018年12月31日的主张，明显不符合实际，本院不予支持。
关于争议焦点二，本院认为，双方当事人签订的《军队房地产租赁合同》租赁期满后，靓点未履行返还房屋的义务，至今占有使用租赁房屋的行为，理应通过支付房屋占有使用费的方式予以弥补。一审法院按照原租赁合同约定的租金标准来确定占有使用费，并计算至一审判决之日的判项，不违背法律和市场规则，且军分区不持异议，本院予以维持。靓点的该项上诉请求，本院不予支持。
关于争议焦点三，按照双方签订的《军队房地产租赁合同》明确约定：“上诉人未履行合同约定义务的，被上诉人不退还房地产租赁保证金”，本案合同到期后，靓点未履行返还房屋的义务，军分区有权扣除保证金。鉴于双方当事人都认可合同约定的保证金在合同签订后并未实际收取和支付，且一审中所主张的保证金和押金是同一所指，虽然靓点未向军分区交纳押金，但军分区认可从原始租户处收取押金20,000元，靓点提供此押金条原件，表明从原租户处继受取得押金相对应的权利，而军分区无相应的证据和理由反驳该主张，本院予以认可。对于军分区收取的押金20,000元与合同约定的房屋租赁保证金8,600元金额不一致，本院认为，抵扣保证金后的剩余押金因军分区并无合同和法律依据继续占有，军分区应向靓点返还多收取的11,400元（押金20,000元-保证金8,600元=11,400元），此款从靓点应支付的占有使用费中抵扣。
关于争议焦点四，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉，本案二审期间，靓点所提出的关于租赁房屋面积差所产生的多交租金123,984元、补齐2004年1月1日到2015年12月31日已交租金正规发票、优先承租权、房屋转让费市场价150万元的请求，属独立的诉讼请求，因靓点并未在原审审理中提出反诉，且本案二审中军分区不同意调解，亦不同意于二审期间一并处理，为充分保护当事人诉讼权利，本院不予处理，靓点可另行主张。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、维持西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初417号民事判决的第一项，即中国人民解放军西藏日喀则军分区与靓点经营者谭萍于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》已于2015年12月31日解除；
二、维持西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初417号民事判决的第二项，即靓点自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区返还租赁房；
三、维持西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初417号民事判决的第三项，即靓点自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付房屋占有使用费183,090元；
四、变更西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初417号民事判决第四项为：自本判决发生法律效力之日起靓点向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付的保证金8,600元归被上诉人所有，剩余押金11,400元由中国人民解放军西藏日喀则军分区自本判决发生法律效力之日起七日内向靓点返还；
五、驳回靓点的其他上诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4,134元，二审案件受理费4,134元均由靓点负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 德 吉 玉 珍
审 判 员 格 桑 次 仁
审 判 员 扎 西 顿 珠
二〇一八年五月六日
法官助理 明玛普赤书记员格桑卓嘎
附法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。