广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗越法民三初字第2604号
原告：梁兆璋，身份证住址广州市越秀区。
委托代理人：黄庆锋，广东高睿律师事务所律师。
委托代理人：麦海波，广东高睿律师事务所实习律师。
被告：李华，身份证住址广州市越秀区。
被告：广州市济州岛餐饮有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：金顺好。
委托代理人：马彪、吴文灿，国信信扬律师事务所律师。
原告梁兆璋诉被告李华、广州市济州岛餐饮有限公司（以下简称济州岛公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄庆锋、麦海波，被告李华，被告济州岛公司委托代理人马彪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告济州岛公司自2005年起委托其公司员工即被告李华租赁原告位于广州市越秀区建设五马路35号大院3号之一302房作为员工居住和仓库使用，双方于2011年5月15日续签了《广州市房屋租赁合同》，租赁期限为2011年5月5日至2014年5月4日，每月租金由被告济州岛公司的出纳冯女士交给原告或原告指定的代收人梁某。2011年10月1日22时57分，涉案租赁房屋发生火灾，广州市公安局越秀区分局火灾事故认定书分析是由于被告济州岛公司的人员在未确认电气安全的情况下离开，因而造成该次火灾事故的发生和蔓延。2013年9月17日，经广州市华盟价格事务所有限公司评估，火灾受损房屋修复价值为83864元，受损物品价值22444元。根据《合同法》的规定，两被告应当连带赔偿原告因火灾遭受到的上述损失及评估费。由于自2011年10月1日火灾发生之后两被告既未解除与原告的租赁合同，经原告多次催告也未及时将其所有的物品清理掉，同时涉案房屋也因火灾损害难以出租或使用，因此两被告应当支付原告从2011年10月1日至今因房屋被占用以及火灾受损无法出租使用的租金损失及相应的物业管理费用。火灾同时导致涉案房屋附近几处住户遭受损害，原告已经代垫相关的维修费用19295元，该代垫的费用也应由两被告承担。为此原告起诉请求法院判令：1、被告赔偿原告房屋损失83864元及物品损失22444元；2、两被告赔偿原告评估费3500元；3、两被告赔偿原告代垫相邻住户维修费19295元；4、两被告支付原告从2011年10月起至2013年9月止的租金损失及相应的物业管理费［每月租金为1800元，每月物业管理费为80元，每月水电费为30元（该水电费是我方自行估算的基本费用），每月电视费为26.5元］。
被告李华辩称：不同意原告的诉讼请求。本人在签订租赁合同时，是被告济州岛公司的员工。被告济州岛公司与本人签订授权委托书，内容为“授权员工李华于2011年5月6日（备案）签订广州市建设五马路35号大院3号之一302房的租约合同。作为济州岛的员工宿舍。其他事情与李华无关。”根据《民法通则》的规定，该授权委托书合法有效。本人的代理权限为“签订租约合同”，被告济州岛公司并未赋予本人在员工使用房屋时，对员工进行约束、管理，负责房屋安全的权限。宿舍由宿舍长负责并给付管理费，老板亲自管理，房屋也是老板亲自看房同意承租后，才让本人去代理签订合同。本人的所有权限都是即时性的，并没有持续管理房屋的义务和其他权利。原告对于李华的代理权限是之情的，房租是被告济州岛公司的出纳支付。本人在签订租赁合同时已尽到合理的注意义务，不应承担民事责任。本人也没有经济能力承担原告所要求的赔偿责任。
被告济州岛公司辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、我公司已履行了承租人的谨慎义务，本案火灾事故的事故是因为原告疏于管理造成的，依照合同约定，原告应承担全部的赔偿责任。二、应由原告梁兆璋未依法履行维修义务，其应自行承担疏于管理房屋造成的风险，原告无权向我公司主张任何费用。三、事故认定书中并无排除线路故障的原因，因此在我公司合理使用的情况下，因线路故障导致火灾造成的损失应由原告承担。四、火灾事故发生后，双方的租赁关系已终结，梁兆璋无权主张租金损失及管理费用，并且其主张的维修费用和损失没有任何证据予以支持。另外：涉案房屋属于老旧房屋，在我公司承租前，没有进行重新装修。根据事故认定书记载，是排除了用火不慎的原因，证明使用人是没有过错的。事故认定书记载不排除电气故障，因此是电气故障引起。同时，根据现场察看，总闸没跳，并没有起到保护作用。对于该点，四个实际使用人已出具证明，因此，火灾是属于房屋本身瑕疵造成，使用人并无过错。按照合同法的规定，承租方承担的是过错责任，也就是原告必须证明承租方有使用的过错，才有可能适用相应的规定，很显然，原告并无该方面的证据。双方2006年4月10日签订的租赁合同第5点1、2条约定原告负责维修并定期检查房屋的安全，合同法也规定承租人履行维修义务，这是法定的义务，所以基于老旧房屋自身的原因导致的损失或风险都应由出租人承担。原告提出的具体损失是不成立的。鉴定报告是不能作为认定事实的依据，是原告单方面委托的。火灾发生后，被告没有再使用房屋，根据现场察看，房屋现由原告使用，所以在此情况下，原告既没有权利要求我公司赔偿其水电费等损失，更应当返还保证金给我公司。
经审理查明：2011年5月6日，原告（出租人，甲方）与被告李华（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，其中约定甲方将越秀区建设五马路35号大院3号之一302房出租给乙方作住宅用途使用，租赁期限为2011年5月5日至2014年5月4日，月租金额为1800元；甲乙双方应当履行《民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《广东省城镇房屋租赁条例》、《广州市房屋租赁管理规定》等有关法律法规的规定和义务；等等。该合同于2011年5月6日在房管部门办理登记备案手续，于2012年8月16日办理注销登记备案手续。被告济州岛公司向原告交纳了押金4600元。原告确认签订合同时，知悉被告李华是受被告济州岛公司委托代理签订合同。原、被告均确认上述房屋由被告济州岛公司作员工宿舍使用，被告济州岛公司向原告交纳房屋租金至2011年10月止。
2011年10月1日22时57分，涉案302房发生火灾，事故波及该址202房、303房、402房、403房、502房、503房、602房、702房、703房、802房、803房、902房、903房，事故造成空调、电视机、衣物、室内装修等物被烧毁，未造成人员伤亡。广州市公安局越秀区分局出具的穗公越消火认字（2011）第0005号《火灾事故认定书》，查明房屋起火部位位于西北面睡房距南墙30cm、距西墙290cm、距地面100cm处，起火原因排出人为放火、自燃、遗留火种、雷击、用火不慎的原因，不排除电气故障的原因；并分析灾害成因是居住于302房的人员在未确认电气安全的情况下离开，因而造成该次火灾事故的发生和蔓延。
广州市华盟价格事务所有限公司根据原告的申请，对涉案房屋火灾受损房屋修复及受损物品价值进行价格评估，并作出穗华价估（2013）433号评估结论书。评估结论为：1、涉案房屋火灾受损房屋修复总价值为83864元，2、涉案房屋火灾受损物品总价值为22444元。原告为此支付了评估费1500元。
被告济州岛公司于2013年3月25日出具《证明授权委托书》，内容为“广州市济州岛餐饮有限公司授权员工李华于2011年5月6日（备案）签订广州市建设五马路35号大院3号之一302房的租约合同。作为济州岛的员工宿舍。其它事情于李华无关。特此证明。”
本案中，原告为证明其已代被告赔偿垫付了维修费用给受火灾影响的住户，提交了以下单据：1、2011年10月8日送货单及收据各一张、同年12月6日收据一张，用于证明越秀区建设五马路35号大院3号之一602房因302房火灾发生的维修费用（包括雨棚、给水管道及配件、电线及插座、排风扇、地面清洗人工及垃圾清运、防蚊纱窗）为3105元、墙面和天花翻新工程费用为2500元；2、2011年10月9日发票一张，所购物品为万家乐热水器，金额1380元；3、2013年5月20日收款收据一张，内容为建设五马路35号大院3号之1903维修空调（更换主机）1900元；4、2012年4月18日广州市山风制冷工程有限公司开具的收款单一张，顾客名称及地址：王生，品牌规格：松下NC10KF2送铁架，金额2000元，原告称该空调安装在903房；5、《火灾直接财产损失申报统计表》（复印件），受损单位：王友祥，地址：越秀区建设五马路35号大院3号之一602房，申报损失总计8410元，内容分别包括：墙面翻新、雨篷、供水管及配件、电线插座、地面清洁、乐声空调（松某、万家乐热水器、正野排气扇、抽油烟机软管、洗衣盆、拖把、扫把。
庭审中，被告称发生火灾后，在消防部门勘察现场时，已与原告口头解除租赁合同，并将涉案房屋交还给原告。原告对此不予确认，认为租赁合同并未解除，虽然房屋在火灾后没有人使用，但被告仍放置了1个冰柜、6个双层铁床架、1台分体式空调主机、14张木凳在房屋内，没有将房屋交还给原告。原告陈述由于被告一直不予赔偿，故其只对房屋进行粉刷，没有作维修。
本院认为：原告虽与被告李华就涉案302房屋签订租赁合同，但原告与两被告均确认被告李华是受被告济州岛公司委托代为签订上述合同，涉案房屋实际由被告济州岛公司作员工宿舍使用及缴纳租金，故被告济州岛公司才是涉案302房屋的实际承租人。
广州市公安局越秀区分局就涉案房屋火灾事故出具的穗公越消火认字（2011）第0005号《火灾事故认定书》对灾害成因的认定，是由于居住在涉案302房屋的人员在确认电气安全的情况下离开所造成的，在起火原因中虽然不排除电气故障的原因，但未最终予以认定，被告也未能举证证明电气故障是因房屋自身线路问题而引起，故对被告济州岛公司抗辩认为火灾事故是因原告疏于管理造成的意见，本院不予采信。被告济州岛公司作为承租房屋的实际使用人在使用涉案房屋期间应当尽到谨慎的注意义务，对于房屋电气设施的状况应及时检查、防范，尤其是将该房屋作为员工宿舍使用更应该监督、提醒员工离开房间时对电气情况要确保安全。现发生火灾事故，被告济州岛公司应承担相应的赔偿责任。被告李华作为被告济州岛公司的签约代理人，与本次事故无关，故无需承担责任。
关于赔偿数额问题。广州市华盟价格事务所有限公司出具的价格评估结论书认定，发生火灾事故的302房屋修复总价值为83864元、受损物品总价值为22444元。该结论书由具有资质的评估机构作出，程序合法，被告亦无提供相反证据予以推翻，故本院予以采信。对原告主张的房屋修复损失83864元、物品损失22444元及评估费3500元，本院予以支持。至于原告所述代垫给相邻602房、903房的维修费用。原告提交的《火灾直接财产损失申报统计表》为复印件，且只是602房住户申报的的损失数额，没有相应的单据可相互印证，该统计表内申报的事项与涉及602房损失的收据和发票内容相重合，故对该统计表本院不予采纳。根据现有证据显示，602房的损失数额应为6985元（3105元＋2500元＋1380元）。至于903房的损失数额，原告提交的2012年4月18日收款单所反映的空调购买在火灾发生后的合理期限内，本院予以采信。但2013年5月20日维修更换空调主机，由于距离火灾发生达20个月，无法确定是否与302房的火灾事故有因果关系。故根据现有证据，903房的损失数额为2000元。火灾事故发生后，被告济州岛公司没有对房屋进行维修或对原告作出赔偿，也没有继续使用房屋，原告在此情况下，应在先行收回房屋及维修房屋、对有线电视作报停处理，以免损失进一步扩大，但原告没有在合理期限内采取补救措施，损失扩大部分应自行承担。被告济州岛公司应赔偿原告六个月的租金及管理费损失。水、电费因没有实际发生，故不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第二百二十二条的规定，判决如下：
一、被告广州市济州岛餐饮有限公司在本判决发生法律效力之日起三日内，赔偿房屋维修损失费用83864元、物品损失22444元及评估费3500元给原告梁兆璋。
二、被告广州市济州岛餐饮有限公司在本判决发生法律效力之日起三日内，将原告代垫的越秀区建设五马路35号大院3号之一602房、903房的维修费用8985元支付给原告梁兆璋。
三、被告广州市济州岛餐饮有限公司在本判决发生法律效力之日起三日内，赔偿越秀区建设五马路35号大院3号之一302房租金及管理费损失（租金按每月1800元、管理费按每月80元，共六个月计付）给原告梁兆璋。
四、驳回原告梁兆璋的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1906元，财产保全费1398元，由原告梁兆璋负担455元、被告广州市济州岛餐饮有限公司负担2849元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赖丽恂
人民陪审员 顾文娟
人民陪审员 李星佩
二〇一五年四月二日
书 记 员 梁启志