杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0106民初10195号
原告（案外人）:徐强富，男，1965年3月1日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。
委托诉讼代理人：李俊凤，浙江金道律师事务所律师。
被告（申请执行人）:浙商银行股份有限公司杭州分行，住所地杭州市下城区建国北路736号。
负责人：王卫华，行长。
委托诉讼代理人：毛伟刚、吴艳群，浙江京衡律师事务所律师
被告（被执行人）:杭州富新反光材料有限公司，住所地杭州市西湖区三墩镇南阳坝村。
法定代表人：连宁。
委托诉讼代理人：董坚谷,男，1943年11月28日出生,杭州市室。
第三人（被执行人）：杭州福文科技有限公司，住所地杭州市西湖区紫荆花北路188号1幢1106室。
法定代表人：朱芸。
原告徐强富诉被告浙商银行股份有限公司杭州分行（以下简称浙商杭州分行）、杭州富新反光材料有限公司（以下简称富新公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年11月11日立案受理，依法组成合议庭并于2017年1月13日通知杭州福文科技有限公司（以下简称福文公司）为本案第三人参加诉讼。2017年2月8日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李俊凤、浙商银行委托诉讼代理人毛伟刚、被告富新公司委托诉讼代理人董坚谷到庭参加诉讼。第三人福文公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告徐强富诉称，2012年7月，原告与福文公司签订《房屋租赁合同》，约定福文公司将其承租的涉案188号3幢北楼1-6楼和裙楼109室出租给原告使用，租赁期为十年，租金700万元、保证金100万，合同签订后一次性付清。同时，福文公司向徐强富披露，上述房屋系福文公司向业主租赁取得，并且享有转租权，租赁期限为2011年1月1日至2030年9月30日。嗣后，福文公司将租赁房屋交付给徐强富，徐强富利用该房屋开办杭州兴强酒店管理有限公司，经营汉庭酒店紫金港店。
在酒店装修过程中，赵林娟等人主张其享有3幢北楼西单元东3室及3号车库，3幢北楼西单元西3室及7号车库，3幢北楼西单元东5室及5号车库，3幢北楼西单元西5室及6号车库，3幢北楼西单元东4室及1号车库，3幢裙楼北9号，3幢北楼西单元西4室及8号车库，3幢北楼西单元西2室及4号车库，3幢北楼西单元东2室及2号车库，3幢北楼裙楼3号、4号、5号房屋的权利，双方协商后另行签订房屋租赁合同，约定该部分房屋由徐强富向其承租，租赁期限至2031年9月20日。与此同时，徐强富与福文公司签订补充协议，鉴于上述八人的房屋租金由徐强富直接支付，结合徐强富与福文公司已经支付租金及保证金800万元的事实，将徐强富与福文公司之间的租赁期限延长至2032年11月30日。2013年6月，汉庭酒店紫金港店正式开张营业，除已经支付租金700万元、押金100万元，并投入后期装修费用890万元。现被告浙商杭州分行要求实现其抵押权，而原告承租的房屋系从赵林娟等人处转租而来，赵林娟等人承租的房屋时间是在2011年9月21日，租赁期至2031年9月。该租赁行为早于者商银行享有的抵押权时间。根据根据相关法律规定，该租赁权受根据法律保护，请求判令确认原告对上述向赵林娟等人承租的涉诉房屋享有承租权至2031年9月20日。租金12550687元。3、诉讼费由被告承担。
原告为证明其主张的事实，向本院提交的证据有：
1．房屋租赁合同及补充协议、收条、交接函，证明：（1）福文公司与原告2012年7月4日签订《房屋租赁合同》；（2）2012年7月，原告与福文公司交付房屋的事实；（3）2013年4月2日，双方签订补充协议，确认租期因赵林娟等八人部分房屋由徐强富另付租金的原因而延长至2032年11月30日的事实；
2．情况说明、转账记录，证明徐强富已经通过章伶珍支付租金及押金共计800万元的事实；
3．房屋租赁合同、确认函，证明（1）富新公司将紫荆花北路188号3幢房屋租赁给福文公司，租期自2011年1月1日-2030年9月30日，早于浙商银行抵押权设定时间；（2）富新公司同意福文公司转租房屋的事实。
4．房屋租赁合同，证明徐强富与赵林娟等人2013年4月2日及3日、2013年1月31日签署租赁合同，租赁上述房屋及车库，并支付租金的事实；
5．裁定书，证明杭州市西湖区人民法院已裁定原告执行异议之诉；
6．邮寄底单，证明杭州市西湖区人民法院2016年10月28日寄出裁定书的事实，证明原告在15日之内起诉的事实；
7．企业信用信息公示报告，证明徐强富承租紫荆花北路188号3幢1-6层及裙楼109号房屋的目的系开办酒店使用，徐强富此后确实利用该房屋开办了酒店的事实。
被告浙商杭州分行辩称：浙商杭州分行就案涉房屋所在3幢房屋享有抵押权，并经生效法律文书确认。徐强富主张的房屋租赁合同关系不得对抗浙商杭州分行享有的抵押权。赵林娟等人并非部分案涉房屋的权利人，徐强富与其签订的房屋租赁合同无效。徐强富是否支付租金以及是否实际占有案涉房屋等有待进一步核实。请求驳回案外人徐强富的诉请。
被告浙商杭州分行向本院提交的证据有：
1．2016浙01**执异33、34、36、37、38、40、42号执行异议裁定书，证明八人所之前签订的租赁合同，法院作出认定是无效的。
2．查封告知书，下城法院已经于2012年12月28日查封案涉房屋。
被告富新公司认为原告陈述的过程和事实是清楚的，同意原告的诉请与理由。
被告富新公司没有证据提交。
被告福文公司经本院合法传唤未到庭，视为放弃答辩的权利。也未提交证据。
经庭审质证，被告浙商杭州分行对原告的证据质证认为：证据1，三性均有异议，合同约定，租赁用途为开办酒店，但兴强酒店于承租一年后才成立；第二，租金的交付不符合商业惯例；第三，原告未提交水电、物业费证据，而是提交了容易造假的合同作为证明占有使用的证据。补充一点，延长的租赁期，是在法院查封以后，即使原告的租赁关系存在也不能对抗被告的抵押权；证据2，三性均有异议，该证据是后补的，在执行异议中原告并未提交，按照情况说明中的内容，租金及保证金为章伶珍借给徐强富的，且转账的金额与房屋租金保证金的金额也有出入。情况说明性质上为证人证言，证人应当出庭作证；证据3，真实性有异议，租赁合同上没有任何盖章和签字。案涉房屋的租赁关系主体为富新公司和福文公司，该租赁关系是不同于原告在之后设立的租赁关系，且原告在之后设立的租赁关系是晚于抵押权的设立，不能对抗抵押权；证据4，三性均有异议。这些合同已经经过法院执行异议以及执行异议之诉，都已确认这些租赁合同都是无效的。第二，合同上的时间为2013年4月及2013年1月，都是晚于抵押时间的，也是晚于查封时间的。第三，交付时间与第一份证据上的交付时间是有冲突的。存在两种交付时间，是存在矛盾的；证据5，没有异议。但是被告对裁定第二项是不服的，也提出了异议之诉；证据6，没有异议；证据7，真实性、合法性没有异议，关联性有异议。只能证明公司和徐强富之间的关系，无法证明公司包括徐强富有无实际占有案涉房屋，以及实际占有的时间。设立时间为2013年，若将设立时间视为占有时间，则晚于抵押和查封的时间的。
被告富新公司对原告证据没有意见。
被告浙商杭州分行提交的证据，原告质证认为证据1，真实性没有异议，但是判决仍未生效；证据2，真实性没有异议，下城法院查封的时候已经知道福文公司转租给徐强富的事实，早于查封时间。
被告富新公司对被告证据1同意原告意见；证据2没有意见。
被告福文公司未到庭，视为放弃对原告及被告浙商银行提交的证据进行质证。
根据证据的特征及法定的证据认定规则，证据之间的联系及当事人对证据的意见，对证据作如下认定：
原告证据1，该组证据可以说明涉案租赁关系发生的事实，予以认定；证据2，情况说明是证人证言，该证人虽未到庭，但其证言内容与其转账凭证相互印证，且与原告占有使用涉案房屋证据形成证据链，予以认定；证据3、虽然是复印件，但该租赁关系在已生效的法律文书内容中得到确认。因此本院对该证据无须再予认证；证据4，可以证明涉案租赁关系的部分事实，予以认定；证据5是法律文书，无需认证；证据6、7，各方当事人对其真实性、合法性均无异议，为有效证据。
被告浙商杭州分行提交的证据1是法律文书，无需认证；证据2，各方当事人均无异议，予以认定。
根据上述认定的有效证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：杭州市西湖区房屋系富新公司所有。2010年12月20日，富新公司与福文公司签订《房屋租赁合同》，约定富新公司将紫荆花北路188号3幢房屋出租给福文公司，租赁期限自2011年1月1日至2030年12月31日，以及具体的租金支付，福文公司可以转租等内容。因金融借款担保，案涉房屋所在紫荆花北路188号3幢房屋于2011年9月23日办理最高额抵押，抵押权人为浙商杭州分行。
2012年7月4日，福文公司与徐强富签订《房屋租赁合同》，约定福文公司将紫荆花北路188号3幢（北楼1-6楼）及裙楼109室出租给徐强富，福文公司已向业主取得2010年10月1日至2030年9月30日的租赁权利并有权转租，并告知徐强富该房屋现已设定抵押。福文公司于2012年8月1日将该房屋交付徐强富使用，同时提供自交付之日起至2012年11月30日4个月免租期，房屋租赁期限10年，自2012年12月1日至2022年11月30日；租金计700万元、房屋租赁保证金100万元，自合同签订之日三日内一次性支付。该合同还约定了房屋交付和收回、装修与维修、物业管理及相关费用等内容。2012年7月5日，案外人章伶珍代原告转账800万给福文公司，福文公司收到该款项后出具收条一份，确认收到徐强富租金700万元，保证金100万元。此后，福文公司按约将涉案房屋交付给徐强富占有、使用至今。
2013年3月初，因赵林娟等人以徐强富租赁部分案涉房屋系其所有，要求徐强富支付租金。同年4月2日，徐强富与赵林娟等八人经协商分别签订《房屋租赁合同》，确认双方就紫荆花北路188号3幢北楼西单元东3室及3号车库，3幢北楼西单元西3室及7号车库，3幢北楼西单元东5室及5号车库，3幢北楼西单元西5室及6号车库，3幢北楼西单元东4室及1号车库，3幢裙楼北9号，3幢北楼西单元西4室及8号车库，3幢北楼西单元西2室及4号车库，3幢北楼西单元东2室及2号车库，3幢北楼裙楼3号、4号、5号的租赁权利义务，其中双方确认上述房屋于2013年4月1日交付徐强富使用；第一租赁期限自2013年4月1日至2022年9月30日；第二租赁期限自2022年10月1日至2031年9月20日止，第二租赁期限的租金在2022年8月20日前以当地周边同类酒店租赁市场价格协商确定，重新签订租赁协议和租金支付明细，并支付相应保证金。该合同中约定了具体的租金、押金等费用支付方式、房屋的交付和使用等内容。
2013年4月2日，徐强富与福文公司签订《补充协议书》，确认因赵林娟等人主张权利，多次协商并征得福文公司同意后，徐强富与赵林娟等八人分别签订房屋租赁合同，由徐强富向八户业主分别支付租金。双方签订补充协议如下：一、双方于2012年7月4日签订的《房屋租赁合同》的面积调整为原建筑房屋扣除赵林娟等八人房屋后的剩余部分，并继续履行。二、由于实际租赁面积缩水，徐强富应付租金减少，福文公司应当退还多收的租金，双方协商按照《房屋租赁合同》项下徐强富就现有租赁房屋的租赁期限延长至2032年11月30日，福文公司应退还租金不再退还，直接充抵徐强富2022年12月1日起至2032年11月30日期间的租金。
2012年12月25日，杭州市下城区人民法院受理浙商杭州分行诉富新公司、福文公司、连宁、陈杭金融借款合同纠纷案件，同年12月28日查封位于杭州市西湖区房屋。该案经杭州市下城区人民法院审理后依法判决。2014年4月2日，杭州市下城区人民法院将案件移交本院执行。本院立案执行后，于2016年3月23日张贴公告，责令被执行人富新公司以及房屋、土地的实际占有使用人于2016年4月30日前自行迁出杭州市西湖区房屋及相应土地。案外人徐强富向法院提出执行异议，认为自己承租而占有使用的上述房屋是福文公司和赵林娟等人早于浙商杭州分行抵押权取得的租赁权。根据法律规定，该租赁权应受法律保护。受保护的租赁权转租行为一样受到法律保护。法院以涉案租赁中赵林娟等人并非是房屋的权利人，该部分租赁权依法不予保护，裁定驳回了该部分房屋的执行异议。徐强富对此项提起案外人执行异议之诉。
本院认为，本案争议焦点在于原告与赵林娟等人的租赁关系是否受法律保护？是否可以抵抗因涉案抵押权而发生的法院执行？
根据物权法的相关规定，抵押人抵押前已出租的财产，不影响抵押财产上既存的租赁关系，承租人的权利优先于抵押权。而本案中徐强富与赵林娟等人签订租赁协议是在涉案抵押登记之后，也是在法院诉讼保全查封了涉案房屋之后。徐强富承租的案涉房屋的租赁权依法不予保护，当然不能对抗因抵押权而发生的法院执行。第三人福文公司经本院合法传唤未到庭，不影响本案审理。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定，判决如下：
驳回原告徐强富的诉讼请求。
案件受理费97104元由原告徐强富负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 张钟林
审 判 员 唐庆芳
人民陪审员 王琴君
二〇一七年四月二十日
书 记 员 吴晓林
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