海南省澄迈县人民法院	民 事 判 决 书	（2016）琼9023民初592号	原告（反诉人）：海南天擎房地产开发有限公司。住所地：海口市金贸区国贸二横路16号四季大厦1407房。	法定代表人：华永祥，总经理。	委托代理人：邱峻，男，澄迈县金江法律事务所法律工作者。	被告（被反诉人）：何炳，男，1982年1月7日出生，汉族，户籍所在地：福建省福清市江镜镇。	委托代理人：邱炯，男，海南弘纲律师事务所律师。	原告海南天擎房地产开发有限公司（简称天擎公司）诉被告何炳房屋租赁合同纠纷一案，本院曾于2014年11月5日立案受理。2015年2月5日被告何炳提起反诉,本院合并审理,于2015年9月25日作出（2014）澄民初字第1075号民事判决（简称1075号判决），原审被告何炳对该判决不服而上诉，经海南省第一中级人民法院审理，于2016年2月29日作出（2016）琼96民终113号民事裁定：一、撤销1075号判决；二、指令本院重审。本院于2016年4月14日重新立案受理，依法另行组成合议庭，由审判员李唐清担任审判长，与审判员侯芝萍、人民陪审员徐瑞雄共同组成合议庭，于2016年11月17日公开开庭进行审理。原告（被反诉人）天擎公司的委托代理人邱峻，被告（反诉人）何炳的委托代理人邱炯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	原告天擎公司诉称，2012年11月25日，原告（出租方）与被告何炳（承租方）订立《房屋租赁合同》1份，约定：“原告同意将购有的位于澄迈县金江镇文化北路半山花苑1#、2#商铺1至3层、A栋A201、A202、A203、A204房出租给被告进行商业经营使用。租赁期限7年，即自2013年2月21日至2020年1月30日止。租金：每年人民币叁拾万整（300000元），租赁期间内前2年租金不变，（第三年开始租金：每年递增6%）；付款方式，时间及押金，第一年分两次支付，每半年一付，第二年起一年一付，租赁押金为人民币伍万元整（￥50000元）,期限期满或协议解除后3日内,甲方需将押金退还给乙方;租赁期内的水、电费、物业管理费及相关费用由乙方自行支付”等内容。该合同签订后，被告何炳按合同约定缴付2013年2月1日至2014年2月1日，一年租金。此后，被告一直以各种借口逃避、拒付租金，原告催付未果。自2014年2月1日至2015年4月1日止，被告共拖欠原告租金350000元，原告代被告垫付给物业公司水电费、物业管理费32600元。2015年4月1日之后，为减少原告损失，原告才决定将铺面另行出租给第三方经营。	综上所述，原告认为被告从2014年8月关门逃之夭夭，是一种恶意逃避债务的行为,为维护原告的合法权益,依照合同法、民事诉讼法等法律规定提起诉讼。诉讼请求为：1、判决解除原、被告订立的《房屋租赁合同》；2、判决被告何炳支付给原告房屋租金350000元（计算至2015年4月1日止）；3、判决被告何炳支付给原告装修损失费50000元；4、判决被告何炳支付给原告代其垫付的水电费用和物业管理费用32600元（计算至2015年4月1日止）；5、判决被告何炳支付给原告司法技术鉴定费5000元及公告送达费1000元；6、本案诉讼费由被告何炳承担。	原告天擎公司向本院提交的证据材料如下：	1、2012年11月25日《房屋租赁合同》复印件1份，以证明原、被告之间系租赁合同关系，双方就租赁期限、租金支付时间、违约责任等有合同约定，该合同合法有效；2、海南立信天涯资产评估有限公司2015年2月5日作出的琼立天评报字[2015]第0019号《司法技术鉴定报告》复印件1份,以证明在“2015年1月21日至2015年2月5日”该评估公司鉴定存放于澄迈县金江镇文化北路半山花苑1#、2#商铺1至3层,A栋A201、A202、A203、A204房的物品，评估价值为319275元;3、海南商务通物业管理有限公司2014年10月1日出具的《收据》复印件1张和2015年4月1日出具的《收据》复印件1张，数额共32600元，以证明原告代被告向该物业公司缴纳涉讼房屋的电费、水费、物业管理费共32600元；4、2015年4月27日开具的海南增值税普通发票复印件1张，票额5000元，以证明原告因办理本案鉴定事项已花去鉴定费5000元；以及支付公告送达的公告费1000元；5、2015年4月1日原告与案外人林明江订立的《合作协议书》复印件1份，以证明自被告2014年8月关门逃之夭夭后，原告为行使物权权利而于2015年4月1日将涉讼房屋与案外人合作；6、海南商务通物业管理有限公司2015年2月16日出具的《证明书》复印件1份（致澄迈县人民法院），以证明“半山咖啡厅”自2014年8月至2015年2月16日拖欠海南商务通物业管理有限公司的物业管理费和水电费29876万元，物业多次催收未果；7、海南商务通物业管理有限公司半山物业管理处2013年4月9日《通告》复印件1份（致半山咖啡业主），以证明该管理处向被告何炳催缴水电费，限期何炳2天内办理，逾期将进行停水停电。	被告何炳答辩称，1、被告不同意解除合同，因合同未到期；2、原告主张350000元租金，被告不承担，2014年10月后的租金不当；3、原告主张赔付装修费50000元无证据证明，被告不承担；4、未委托代垫付水电费及物业管理费，只能由物业起诉；5、鉴定费、公告费等由法院判决。	被告何炳向本院提交的证据材料如下：1、2012年11月25日《房屋租赁合同》复印件1份，以证明原被告存在租赁关系、租赁期限未到期，付款期限未逾期；2、琼立天评报字[2015]第0019号《司法技术鉴定报告》复印件1份,以证明在“2015年2月5日”评估存放于澄迈县金江镇文化北路半山花苑1#、2#商铺1至3层,A栋A201、A202、A203、A204房的物品价值为319275元;；3、鉴定申请书复印件1份,以证明装修厨房等损失约50万元,重审需鉴定但未作出。	反诉人何炳反诉称：2012年11月25日，反诉人（承租方）与被反诉人（出租方）订立《房屋租赁合同》1份，约定由反诉人承租被反诉人购有的位于澄迈县金江镇文化北路半山花苑1#、2#商铺，期限为2013年2月1日至2020年1月30日止。反诉人为了经营，支付了第1年租金30万元和押金5万元。2013年1月反诉人共投入180多万元装修“半山咖啡厅”开始经营。营业期间，被反诉人通过签单赊账消费5万多元。由于生意不红火，股东意见分歧，加上被反诉人无理停电、停水，至2014年9月间“半山咖啡厅”歇业整顿。租金约定第2年起1年1付，但不确定年初还是年终，因有押金及赊账可冲抵，反诉人不想终止合同，被反诉人无权单方解除合同。可是，自2014年10月起被反诉人擅自更换“半山咖啡厅”的门锁，致使反诉人何炳的很多物品与财务票据丢失（赊账消费凭证也被丢失），经济损失约50万元。2015年2月5日经法院委托海南立信天涯资产评估有限公司出具《资产评估鉴定报告》确认反诉人存放在涉讼房屋的物品价值319275元。但对于反诉人的厨房、地板、门窗等不可分离的装修，并没有鉴定（投入80多万元，暂按折旧50万元计算）。2015年4月1日被反诉人与案外人林明江签订《合作协议书》，将涉案房屋交给林明江经营。至此，《房屋租赁合同》实际被反诉人单方解除，反诉人无法经营。	原审中，反诉人何炳提出如下诉讼请求：一、判令被反诉人立即停止侵害；二、判令被反诉人赔偿反诉人损失250000元；三、本案诉讼费用由被反诉人承担。	重审时，反诉人何炳将其反诉诉讼请求变更为：一、判令被反诉人支付反诉人餐饮费50000元；二、判令被反诉人赔偿反诉人经济损失594275元；三、由被反诉人承担本案受理费。	被反诉人天擎公司辩称，1、租赁合同中约定的押金50000元，反诉人未曾向我方缴交；2、反诉人拖欠物业管理费29876元；3、我方一直催促反诉人缴交租赁费，反诉人一直躲避；4、因为反诉人悄然离去产生工资纠纷，被欠薪工人砸锁将饭店设备抢走，与我方无关，为防扩大损失我方加锁，；5、因反诉人拖欠租金，恶意躲避债务，我方有权解除租赁合同；6、发回重审时反诉人增加的诉求不是重审范围；7、反诉人所称我方擅自更换门琐致其物品、财务票据的丢失无理由，因被告恶意逃债引起工人抢物品，如果被告物品丢失也是系被告自己行为所造成，且被鉴定物品我方没有使用；8、反诉所涉厨房等装修,合同无约定,我方不承担赔偿；9、我方把房子租给案外人是行使物权权利。	经审理查明，2012年11月25日，原告天擎公司(出租方、甲方）与被告何炳（承租方、乙方）订立《房屋租赁合同》1份，共有7个条款,主要内容约定：1、出租方将位于澄迈县金江镇文化北路半山花苑1#、2#商铺1至3层,A栋A201、A202、A203、A204房出租给被告何炳进行商业经营使用;2、租赁期限7年，即自2013年2月21日至2020年1月30日止;租金每年人民币叁拾万整（300000元），租赁期间内前2年租金不变，第三年开始租金每年递增6%;3、付款方式、时间及押金，第1年分两次支付，每半年1付，第二年起1年1付，租赁押金为人民币伍万元整（￥50000元）,协议期满或协议解除后3日内,出租方需将押金退还给承租方;4、租赁期内的水、电费、物业管理费及相关费用由承租方自行支付等等内容。其中第五款约定：“违约责任：1、乙方须按照合同规定期限交纳租金及相关费用。违约金除补交租金和相关费用外，每逾期一日，按未缴金额的千分之五向甲方缴纳违约滞纳金。超期两月未缴，甲方有权终止合同，另行对外出租。2、甲方未经乙方书面同意单方解除协议则视为甲方违约，甲方同时需赔偿由此给乙方造成的一切损失。”该合同签订后，被告何炳对涉讼房屋予以装修取名“半山咖啡”。被告何炳按合同约定，2013年4月缴付第1年租金共300000元。此后，被告在经营中存在问题，生意效益不佳。至2014年8、9月份，“半山咖啡”店处于歇业状态，在此期间被告不接电话，未告知踪迹，因被告逃避行为，致使原告向被告催付租金未果。自2014年2月1日至2015年2月5日评估结果作出之日止，被告共拖欠原告12个月租金30000元。在被告何炳与原告失联期间，原告为了避免被告何炳的利益损害（如不按时缴交水电费物业管理费将被停电停电造成无法经营），主动代被告向案外人海南商务通物业管理有限公司垫缴水电费、物业管理费共32600元。其后，2015年4月1日原告（甲方）与案外人林明江（乙方）订立《合作协议书》1份，原告将涉讼铺面另行出租给林明江合作经营，主要约定：双方合作期限5年，2015年4月1日至2020年4月1日止；管理费300000元，合作期间内前2年租赁费不变，第三年开始每年租赁费递增6%；乙方须按合同规定期限交纳管理费及相关费用等等内容，但合作开始后至2015年9月25日之前案外人林明江所经营的店铺已歇业。	另查，原告起诉后自行对被告存放于涉讼房屋里的物品清点造册，并于2014年11月20日申请法院委托评估鉴定。经委托，海南立信天涯资产评估有限公司2015年2月5日作出的琼立天评报字[2015]第0019号《司法技术鉴定报告》1份,鉴定终结时间“2015年2月5日”，结论为：存放于澄迈县金江镇文化北路半山花苑1#、2#商铺1至3层,A栋A201、A202、A203、A204房的物品评估价值为319275元。反诉人在重审时增加反诉请求评估厨房等装修部分的价值。	再查，被告经营的“半山咖啡”店2014年8、9月份歇业后被告没有按时缴纳水电费及物业管理费，导致物业公司对其停水停电，并不是原告的行为所致。原告分别于2014年10月1日和2015年4月1日代缴水电费及物业管理费，才正常供水及通电。	案在审理时，经本院主持调解双方未能达成调解协议。	上述事实，有原告（被反诉人）、被告（反诉人）举证的证据材料、琼立天评报字[2015]第0019号《司法技术鉴定报告》及庭审笔录等予以佐证，可予认定。	本院认为，本案的争议焦点为：一、2012年11月25日双方订立的《房屋租赁合同》是否合法有效？哪方违约？应否解除？二、原告主张租金350000元应否支持？三、原告主张赔偿装修损失50000元应否支持？四、原告主张由被告支付代被告垫付的水电费及物业管理费32600元应否支持？五、鉴定费、公告费共6000元如何承担？六、反诉人的反诉请求应否支持？被反诉人是否承担侵权赔偿责任？七、反诉人在重审中才申请鉴定厨房等装修损失应否支持？	关于焦点一，双方均认可房屋租赁合同合法有效，本院予以采信。双方应按照合同约定全面履行义务。原告已依约交付涉讼房屋给被告使用；同时被告也依约缴付第1年租金300000元，但是，被告自2014年2月1日起至2015年9月25日原审判决作出的期间内，不再向原告缴交拖欠的第2年度租金，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定，被告以自已的行为（即躲避、失联行为和逾期未缴交租金行为）表明不愿意履行主要债务，属于被告单方违约，违反了租赁合同的第五款第1项“乙方须按照合同规定期限交纳租金及相关费用。违约金除补交租金和相关费用外，每逾期一日，按未缴金额的千分之五向甲方缴纳违约滞纳金。超期两月未缴，甲方有权终止合同，另行对外出租”的约定，故原告（即出租方）可以解除（终止）合同。对于原告请求解除合同于法有据，且有合同依据，本院予以支持。另外，2015年4月1日被反诉人（甲方）与案外人林明江（乙方）订立的《合作协议书》1份，将涉讼铺面另行出租给林明江合作经营，但未曾征询物权人何炳同意而擅自使用物品属侵权行为，故被反诉人应对反诉人何炳进行相应赔偿。	关于焦点二，以《司法技术鉴定报告》作出之日“2015年2月5日”为参照，推定该日为原告与被告支付租金终止日较为合理，从2014年2月1日起至2015年2月5日止，计算被告拖欠原告租金共12个月，每月租金25000元，故被告应付租金300000元给原告；对于原告主张由被告支付租金过高部分，本院不予支持。	关于焦点三，原告主张由被告赔偿装修损失50000元，并未举出相应的证据，被告也不认可，本院不予支持。	关于焦点四，原告主张由被告支付代被告垫付的水电费及物业管理费32600元应否支持？依照《中华人民共和国民法通则》第九十三条“没有法定或约定的义务，为避免他人利益损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用”的规定，原告代付行为，使原告与被告之间形成无因管理之债；但是，这笔债款又与涉讼房产确有所关联，如租赁合同第五款约定：“违约责任：1、乙方须按照合同规定期限交纳租金及相关费用……”这里边的“相关费用”，可以理解为涉讼房产的水电费及物业管理费等。虽然，可由物业公司另行起诉处理，但双方对该事实无争议，在本案中一并处理该笔债务能减少当事人讼累，故本院予以一并处理。原告主张由被告支付代被告垫付的水电费及物业管理费共32600元，有充足的凭据，本院予以支持。	关于焦点五，鉴定费、公告费共6000元如何承担？该费用已由原告实际支付，本院酌情按50%比例由双方分担。	关于焦点六，反诉人的反诉请求应否支持？1、反诉人主张由被反诉人支付餐饮费50000元，在庭审中没有举出相关票据或条据，亦没有证据足以证明被反诉人擅自换锁致使反诉人的存放于涉讼房屋里的财务票据丢失，被反诉人亦不认可，故本院不予支持；2、反诉人主张由被反诉人赔偿经济损失594275元应否支持？由于原告未曾征询被告就将涉讼房屋里属于被告的物品与案外人合作，收取管理费，对被告的财产构成侵权，故应由被反诉人予以相应赔偿。以原审中2015年2月5日海南立信天涯资产评估有限公司作出的琼立天评报字[2015]第0019号《司法技术鉴定报告》中的反诉人财产评估价值319275元为依据，本院予以采信并支持；但对于反诉人索赔超出合理范围的部分，本院不予支持；进行该项赔偿之后，被评估财产的所有权应归属于被反诉人；3、如何承担本案受理费，本院按胜败诉比率判决分担。	关于焦点七、反诉人在重审中再申请鉴定厨房、地板、门窗等装修费事项应否支持？原审中，反诉人对厨房、地板、门窗等装修损失并未提起反诉，而在重审中再申请鉴定，属于“增加诉讼请求”，其提起的时间于法无据，故本院不予准许鉴定及支持该项请求。	综上所述，由于被告以自已的行为（经营期间失联及逃避债务）表明不愿意履行主要债务，属于单方违约，故原告可以解除（终止）合同。但被反诉人在2015年4月1日未曾征求被告意见的情形下，擅自将被告的财产用以与案外人合作，侵害了反诉人的财产权益，被反诉人有一定的过错，应对反诉人承担相应的赔偿责任。被反诉人赔偿后，经评估的财产应归属于被反诉人所有，才公平合理。反诉人对其财产受损害负有主要的举证责任，因其举证不能的部分，由其承担相应的不利后果。	据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十一条、第九十四条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百零七条第一款、第一百三十二条，《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：	一、解除原告海南天擎房地产开发有限公司与被告何炳于2012年11月25日签订的《房屋租赁合同》；被告何炳于本判决生效之日起20日内腾空位于澄迈县金江镇文化北路半山花苑1#、2#商铺1至3层,A栋A201、A202、A203、A204房屋，将属于自已的物品搬走,将房屋全部归还给原告。	二、被告何炳应自本判决发生法律效力之日起20日内向原告海南天擎房地产开发有限公司支付拖欠的租金300000元；	三、被告何炳应自本判决发生法律效力之日起20日内向原告海南天擎房地产开发有限公司支付其垫付给海南商务通物业管理有限公司的水电费及物业管理费32600元；	四、被反诉人海南天擎房地产开发有限公司应自本判决发生法律效力之日起20日内向反诉人何炳赔偿319275元；并且被评估的物品归海南天擎房地产开发有限公司所有；	五、司法技术鉴定费5000元及公告送达费用1000元共计6000元（原告已缴付），由被告何炳承担一半，应自本判决发生法律效力之日起20日内向原告支付3000元；	六、驳回原告海南天擎房地产开发有限公司的其他诉讼请求；	七、驳回反诉人何炳的其他诉讼请求。	上述二、三、四、五项互相抵消后，被告（反诉人）何炳实际支付给海南天擎房地产开发有限公司16325元。	案件受理费人民币5875元（原告已交），由原告海南天擎房地产开发有限公司负担1380元；由被告何炳负担4495元，自本判决发生法律效力之日起20日内向原告直接支付。反诉受理费5121元（反诉人已交），由反诉人何炳负担2583元；由被反诉人负担2538元，自本判决发生法律效力之日起20日内向反诉人直接支付。	如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。																											审 判 长  李 唐 清													审 判 员  侯 芝 萍													人民陪审员  徐 瑞 雄													二 〇 一 七 年 二 月 三 日													书 记 员  王 文 洁																附：本案适用法律条文	《中华人民共和国合同法》	第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。	第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。	    依法成立的合同，受法律保护。	第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有效条款或交易习惯确定。	第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：	（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；	（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；	（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；	（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；	（五）法律规定的其他情形。	《中华人民共和国物权法》	第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。	《中华人民共和国民法通则》	第一百零七条第一款侵害国家、集体的财产或他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。	第一百三十二条当事人对于造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。	《最高人民法院关于民事证据的若干规定》	第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。	没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。	《中华人民共和国民事诉讼法》	第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。