吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民一终字第294号
上诉人（原审原告）：朴英一，男，朝鲜族，1974年6月17日出生，吉林省天英经贸有限公司经理，住长春市绿园区。
被上诉人（原审被告）：长春市汉生置业有限公司。住所：长春市朝阳区安达街***号。
法定代表人：樊华，总经理。
委托代理人：邓秀荣，吉林大华铭仁律师事务所律师。
上诉人朴英一因商品房买卖合同效力纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第2321号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朴英一，被上诉人长春市汉生置业有限公司的委托代理人邓秀荣，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朴英一一审诉称：2011年4月29日，朴英一与汉生公司签订两份《房屋买卖签约确认书》，朴英一购买汉生公司开发的长春上海广场809房、810房，每个房屋分别交纳定金60,000.00元。2011年5月10日，朴英一向汉生公司交纳809号房屋首付款528,600.00元，810号房屋首付款481,860.00元。之后，由于汉生公司原因一直未能办理房屋按揭贷款手续，直到2012年9月10日朴英一与汉生公司才签订正式的房屋买卖合同。双方约定房屋交付时间为2011年12月30日，但汉生公司实际交房时间为2012年10月30日。另外，汉生公司发布的商业广告称该房屋为高度5.35米的写字间，可装修成复式结构，买一层得两层，但汉生公司实际交付给朴英一的810房间，室内安装有雨水的排水管道，导致朴英一无法对房屋正常使用，即交付房屋不符合广告及合同约定。现诉至法院，请求判令：1.汉生公司向朴英一支付首付款利息40,471.00元；2.汉生公司向朴英一赔偿逾期交房损失，按照房屋出租使用收益计算为400,831.00元；3.汉生公司对810号房屋进行整改，符合约定的交付条件，并赔偿朴英一损失；4.诉讼费用由汉生公司承担。
汉生公司一审辩称：1.2012年9月10日，朴英一与汉生公司双方网签《商品房买卖合同》，该合同中约定于2011年12月31日前交付房屋，违背常理，应系无效条款，不具有法律效力。另外，2012年10月23日汉生公司收到银行按揭款后，于同年10月30日及时将房屋交付朴英一，并不构成违约。双方没有约定具体什么时间按揭款发放到位，房屋按揭贷款迟迟未能到帐，责任不在于汉生公司。2、汉生公司购买的810号房屋，商业广告与购房合同约定是一致的，设计图纸中雨水管就在810室，实际交付房屋的高度也是5.35米，汉生公司已全面履行了合同约定。
一审法院审理查明：朴英一为购买汉生公司开发的位于长春市朝阳区西安大路2128号长春上海广场1单元809号、810号办公用房屋，于2011年4月29日向汉生公司交付120,000.00元（每套房屋60,000.00元）。之后，朴英一又分别于2011年5月10日交付809号房屋购房款468,600.00，同年8月15日前交付810号房屋购房款421,860.00元。2012年9月10日，朴英一与汉生公司签订《商品房买卖合同》两份，合同约定：朴英一向汉生公司购买上述两套房屋，其中809号房屋建筑面积74.9平方米，每平方米单价14,000.00元，房屋总价款1,048,600.00元；810号房屋建筑面积69.7平方米，每平方米单价13,800.00元，房屋总价款961,860.00元。两套房屋层高均为5.35平方米，交付期为2011年12月31日前。合同同时约定了付款方式及期限，即买受人已于2012年9月10日前支付809号、810号房屋总房款的50.41%作为按揭首付款，余款（809号520,000.00元、810号480,000.00元）买受人须于2012年10月10日前办理完按揭贷款手续。合同签订后，汉生公司于2012年10月23日收到上述两套房屋银行按揭款1,000,000.00元，并于同年10月31日将房屋交付给朴英一。因汉生公司向朴英一交付的房屋内建有雨水管，朴英一认为该雨水管影响房屋使用，遂起诉来院，要求汉生公司对雨水管进行改造，并赔偿损失。上述事实，有当事人陈述，商品房买卖合同2份，收款收据，业主入住验房表等证据，已经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
一审法院认为：朴英一与汉生公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方均应本着诚实信用的原则按照约定履行合同义务。本案双方争议的焦点是房屋是否逾期交付以及交付房屋是否符合合同约定标准的问题。关于房屋交付时间问题，按照日常交易习惯，出卖人履行房屋交付义务一般在买受人支付全部购房款后。朴英一与汉生公司签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋交付时间为2011年12月31日前，但上述合同签订于2012年9月10日，即合同签订时房屋交付时间早已届至，且合同中亦明确载明签订合同前朴英一虽已交付房屋首付款，但按揭贷款须在2012年10月办理完毕，由此可见对房屋不能按上述约定时间交付双方均是知晓的。因汉生公司在收到银行按揭贷款后，已立即向朴英一交付了房屋，另外，朴英一虽主张系汉生公司原因导致贷款迟迟没有发放，但未能提供相关依据，即没有证据证明房屋未能在2011年12月31日前交付的责任在汉生公司一方，因此对朴英一要求汉生公司给付首付款利息及逾期交房损失的主张，不予支持。关于朴英一要求对810号房屋内雨水管整改的问题，810号房屋室内建有黑色雨水管，雨水管一侧接口与露台相连，另一侧沿房屋顶部延伸再下行至7楼，雨水管管体较粗，对朴英一装修及使用房屋确有一定影响，但《商品房买卖合同》中没有关于雨水管等房屋必备附属设施设计、施工具体位置的约定，且房屋已经相关部门质量验收合格，房屋目前状况虽与朴英一对房屋使用预期有一定差异，但不宜再对雨水管进行改动。关于朴英一要求汉生公司赔付因雨水管导致房屋不能正常使用，房屋一直闲置的损失问题，本案房屋交付后，朴英一与汉生公司就雨水管问题一直存在纠纷，朴英一房屋至今没有装修使用。本院认为，雨水管的存在及陈设位置虽然不影响房屋的整体使用功能，但雨水管设置在室内且沿房屋顶部延伸的情况，汉生公司应在朴英一购房时予以明确告知，汉生公司在庭审中未能提供证据证明已向朴英一告知上述情况。考虑到朴英一对房屋进行装修使用过程中，须对雨水管进行封闭等特别处理，必然会增加装修成本，而且顶部雨水管的排水声也会对朴英一今后使用房屋产生一定影响，综合以上情况及房屋价值，本院酌定汉生公司给付朴英一补偿款80,000.00元，对朴英一要求汉生公司给付房屋闲置损失的主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、汉生公司于本判决生效之日起立即给付朴英一补偿款80,000.00元；二、驳回朴英一其他诉讼请求。案件受理费4,940.00元，由朴英一与汉生公司各负担2,470.00元。
宣判后，朴英一不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：1.朴英一于2011年5月10日将案涉809、810两套房屋的首付款1010460元交给汉生公司，汉生公司允诺尽快办理房屋按揭贷款手续，但迟迟未办理。2012年9月10日双方才签订正式合同。汉生公司于2012年10月23日才收到银行按揭贷款，并于2012年10月31日将房屋交付，因此朴英一要求汉生公司承担自2011年5月10日至2012年10月23日的首付款1010460元的利息是有事实根据的。2.关于810房屋雨水管问题，因雨水管管体很粗，在室内通过对房屋的装修和使用产生很大影响，雨水造成屋里很大声响，影响居住人正常生活。汉生公司对雨水管的处理不符合正常设计要求、广告承诺及合同约定，同时也减少了810室内的容积。因此我方有权要求法院判令日辉公司承担因此造成的租金损失和将雨水管移出室内。一审法院认定事实不清，适用法律不当，仅仅要求汉生公司给付8万元补偿款了事，严重违反了事实情况。综上，请求依法改判或发回重审。判令汉生公司赔偿810号室内黑色雨水管通过影响出租而造成的809、810两房租金损失（2011年12月30日至移出时，按2.3元每平方米每日×290平米×实际天数）；判令汉生公司将黑色雨水管移出室外或赔偿朴英一70平方米房屋面积（仅限绿地蓝海写字楼）；判令汉生公司赔偿提前占用朴英一首付款1010460元的利息75000元（2011年5月20日至2011年12月30日）。二审庭审中经法庭释明，汉生公司不同意二审法院对朴英一上诉状中增加的诉讼请求进行一并审理，朴英一主张坚持一审中各项诉请请求的金额及计算方法。
汉生公司二审答辩称：1.朴英一的诉讼请求超过诉讼时效。购房合同于2012年9月10日签订，朴英一于2014年10月20日提起诉讼，已经超过了两年的诉讼时效。2.汉生公司没有逾期交付房屋，不应承担违约责任。合同于2014年10月20日签订，约定2011年12月30日交房显然是违背常理，这是笔误，实际应该是2012年12月30日交房。房屋按揭贷款手续迟迟未能办理是因为银行没有及时放款，责任不在汉生公司。3.801室房屋完全按照设计图纸施工，且商业广告与商品房买卖合同约定是一致的，汉生公司已经全面履行了合同约定。综上，朴英一的上诉请求没有事实及法律依据，应予驳回。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相同。
本院认为：1.关于汉生公司主张案涉《商品房买卖合同》于2012年9月10日签订，朴英一于2014年10月20日提起诉讼，其诉讼请求已经超过诉讼时效一节。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条之规定，诉讼时效期间从权利人知道或应当知道权利被侵害时起计算。虽然朴英一与汉生公司于2012年9月10日签订案涉《商品房买卖合同》，但汉生公司于2012年10月31日向朴英一交付房屋，朴英一基于房屋交付享有的各项请求权不应从合同签订日起算，故汉生公司主张朴英一的起诉已经超过诉讼时效不成立，本院不予支持。
2.关于朴英一主张汉生公司应向其支付首付款利息一节。虽然朴英一主张由于汉生公司原因导致房屋按揭贷款手续一直不能办理，直至2012年9月10日才签订正式合同，应赔偿其首付款交付日至合同签订日的首付款利息损失，但朴英一系因购买案涉房屋而向汉生公司支付房屋对价，汉生公司基于与朴英一形成的房屋买卖关系而收受首付款，签订正式商品房买卖合同及交付房屋均在交付房款之后系正常交易行为，故对朴英一主张汉生公司向其支付首付款利息，本院不予支持。
3.关于朴英一主张汉生公司逾期交房，应赔偿其逾期交房房屋使用损失一节。虽然合同约定在2011年12月31日前交付房屋，但按照采用按揭贷款方式买房的交易惯例，房地产公司履行房屋交付义务通常在买受人办理完按揭手续、房地产公司收受银行按揭贷款之后，且双方签订的商品房买卖合同附件四《补充协议》中亦约定“买受人逾期付款，则出卖人交房期可相应推迟”，汉生公司在没有收到朴英一全部房款前享有同时履行抗辩权，可推迟交房时间。汉生公司在2012年10月23日收到银行按揭贷款后于2012年10月31日及时向朴英一交付了案涉房屋，不存在逾期交房违约行为。虽然朴英一及汉生公司均主张系因对方原因导致贷款未能及时发放，但均未能提供证据证明，无法认定贷款未及时发放的原因在于汉生公司。故朴英一主张汉生公司逾期交房及赔偿其房屋使用损失，本院不予支持。
4.关于朴英一主张810室房屋不符合合同约定的交付标准，汉生公司应进行整改并赔偿其房屋使用损失一节。因810室房屋雨水管系按照设计院设计施工，没有证据证明该种设计方案不符合国家、行业或合同标准需要整改，且案涉房屋已经竣工验收合格。朴英一对案涉房屋应予接收，其亦于2012年10月31日接收了案涉房屋。朴英一要求汉生公司对810室房屋进行整改并赔偿其房屋使用损失没有事实及法律依据，本院不予支持。但因汉生公司未提供证据证明朴英一购买810室房屋时知晓雨水管的存在，依据常理朴英一在购房时又无法预见到雨水管的存在，鉴于该雨水管的存在会增加一定的装修成本，且雨水管的排水声也会对朴英一使用房屋产生影响，一审法院依据公平原则，酌定汉生公司给付朴英一80000元补偿款亦无不当。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2470元由上诉人朴英一负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 张新华
代理审判员 徐 锐
二〇一五年八月五日
书 记 员 周宏伟