安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第05110号
上诉人（原审被告）：郑家进。
委托代理人：陈天明，安徽华人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：合肥金鹰国际购物中心有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区宿州路4号，组织机构代码55921674-2。
法定代表人：王明远，董事长。
委托代理人：童助旭，安徽原声律师事务所律师。
原审被告：钱艳。
上诉人郑家进因与被上诉人合肥金鹰国际购物中心有限公司（以下简称合肥金鹰公司）、原审被告钱艳房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院于2015年8月25日作出的（2015）庐民一初字第00127号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年9月，合肥金鹰公司与郑家进签订《租赁合同》，约定合肥金鹰公司将位于合肥市宿州路富世广场C座502室房屋（383㎡）租赁给郑家进，用于开办“悠仙美地”品牌茶餐厅，合肥金鹰公司于2010年10月1日前将租赁房屋交付郑家进，装修免租期至2010年12月17日，装修期间免交租金和物业管理费，房屋租赁期限自2010年12月18日至2016年12月18日；租金自装修结束后正式开业日计算，第一期租金为第1年至第2年2.5元／天／㎡或营业额税后抽成收益11%（两者取高）、第3年至第4年3元／天／㎡或营业额税后抽成收益12%（两者取高）、第5年至第6年3.5元／天／㎡或营业额税后抽成收益13%（两者取高）的标准计算，租金按季提前15天支付；物业管理费收费标准为30元／㎡／月（含中央空调使用费），郑家进应在收到付款通知书后10日内支付当月物业管理费；郑家进向合肥金鹰公司支付押金8万元；郑家进应按时缴费，如发生逾期支付租金、物业费等情况，每逾期一天，应对所逾期支付的费用以月利率2%的标准支付滞纳金等。上述合同订立后，因合肥金鹰公司向郑家进提供的租赁房屋尚不具备经营条件，经郑家进要求，双方于2011年9月2日达成《补充协议》，约定原租赁合同租金自“悠仙美地”品牌茶餐厅实际开业之日起减免3个月即86175元，同时合肥金鹰公司给予郑家进一次性补偿42万元，用于补偿郑家进实际经营前的损失（包括但不限于员工工资、交通费用、住房费用、装修补偿、资金占用、加盟费用等），郑家进不得再以任何形式要求补偿或者赔偿。此外，合肥金鹰公司提供郑家进借款52万元无息贷款，借款期限自2011年9月3日至2013年3月2日，还款时间自2012年3月3日至2013年3月2日，每月应还43400元等。双方还就借款事实订立借款合同一份，就借款发放、还款计划等作出了详细约定。
2013年5月29日，合肥金鹰公司与郑家进又订立一份《补充协议》，确定案涉租赁房屋因消防改造实际营业面积为350㎡，并就郑家进合同项下欠款及借款偿还期限作出约定。因郑家进此后未能按照承诺偿还款项，合肥金鹰公司于2013年8月7日至2014年2月24日期间陆续向郑家进催款未果后，于2014年3月27日向郑家进发出通知要求解除涉案房屋租赁合同。
原审法院另查明：合肥金鹰公司系与合肥市宿州路富世广场C座502室实际所有人订立房屋租赁合同取得该房屋的承租权，合同约定合肥金鹰公司有权转租涉案房屋。合肥金鹰公司已于2010年10月将案涉租赁房屋交付郑家进，但因案涉租赁房屋不符合商业使用条件，致使郑家进开办“悠仙美地”品牌茶餐厅未能立即营业，此后双方当事人经协商就“悠仙美地”品牌茶餐厅未能立即营业期间损失如何处理达成了赔偿协议。
合肥金鹰公司诉至法院，请求判令：1、郑家进立即支付合肥金鹰公司租金147961.25元、物业管理费63000元、水电费12565.50元以及延期支付租金、物业管理费、水电费的违约金45902.48元；2、郑家进立即偿还合肥金鹰公司借款（预付款）本金48628.10元及利息356108元；3、钱艳对上述债务承担连带清偿责任。审理过程中，合肥金鹰公司主张在租赁房屋符合营业条件后自2012年11月8日计算房租，房屋免租期自2012年11月8日计算至2013年2月7日，并认可郑家进实际足额缴纳房屋租金和物业管理费至2013年7月，2013年8月欠付房屋租金13038.75元、物业管理费10500元，此后即未缴纳房屋租金和物业管理费。
原审法院认为：合肥金鹰公司与郑家进签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。合肥金鹰公司与郑家进另行签订的借款协议所产生民间借贷法律关系，原审法院不予处理，合肥金鹰公司可另行主张。
关于合肥金鹰公司诉请郑家进支付的租金、物业管理费、水电费数额的确定：1、租金。合肥金鹰公司于2010年10月将案涉租赁房屋交付郑家进，现合肥金鹰公司主张郑家进经营的“悠仙美地”品牌茶餐厅租赁期自2012年11月8日起算（含三个月免租期），郑家进虽主张应自2012年12月起计算免租期，但未能提交证据证明“悠仙美地”品牌茶餐厅实际开业经营时间为2012年12月。此外，郑家进还主张实际使用租赁房屋至2013年12月中旬，但就其提交的“悠仙美地”经营场所视频、相片资料及手机短信记录来看，不能证实其所称的期间向合肥金鹰公司返还了案涉房屋。故合肥金鹰公司要求郑家进支付租赁期间欠付租金的诉请成立。根据合同约定，第1年租赁期间租金以两种方式计算，即按2.5元／天／㎡或“悠仙美地”品牌茶餐厅营业额税后抽成收益11%两种方式中取高者计算，现合肥金鹰公司自愿按照2.5元／天／㎡的标准计算房屋租金，不超出合同约定范围，予以认可。根据双方当事人补充协议确认的内容，确认案涉房屋实际面积为350㎡。从郑家进欠付租金时间开始核算，合肥金鹰公司诉请郑家进支付2013年7月至2014年1月期间的租金合计147961.25元，符合合同约定，予以支持。2、物业管理费。参照案涉房屋租赁合同及补充协议约定，郑家进每月应支付的物业管理费为10500元（30元／㎡350㎡），合肥金鹰公司诉请郑家进支付2013年8月至2014年1月期间的物业管理费，符合合同约定，予以支持。经核算，上述期间物业管理费合计63000元。3、水电费。合肥金鹰公司提交的证据为水电表读数照片及资费单据，不足以确定郑家进在合肥金鹰公司主张欠付水电费期间的水、电实际用量，故合肥金鹰公司该项诉请及所附带的违约金诉请事实，依据不足，不予支持。
关于合肥金鹰公司主张的违约金数额。根据双方当事人协议约定，郑家进逾期支付租金、物业费的，应对所逾期支付的费用以月利率2%的标准支付滞纳金，该标准未超出郑家进逾期支付租金、物业费期间中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍，故对合肥金鹰公司违约金诉请予以支持。经核算，合肥金鹰公司诉请郑家进支付租金、物业费逾期违约金合计43632.43元，符合合同约定，予以支持。
关于合肥金鹰公司要求钱艳承担连带清偿责任。合肥金鹰公司主张郑家进、钱艳系夫妻关系，但未能提供证据证明，合肥金鹰公司提交的授权委托书也不能证实钱艳就案涉债务有承担连带清偿责任的意思表示。此外，从合肥金鹰公司提交的证据来看，“悠仙美地”店面负责人主要为何某，该事实也与合肥金鹰公司关于“悠仙美地”店面经营管理均由钱艳负责的陈述不符。合肥金鹰公司对钱艳的诉请缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、郑家进于判决生效之日起十日内支付合肥金鹰公司欠付租金及物业管理费合计210961.25元，并支付违约金43632.43元；二、驳回合肥金鹰公司的其他诉讼请求。案件受理费5422元，由合肥金鹰公司负担213元，郑家进负担5209元。公告费400元由郑家进负担。
郑家进不服上述判决，向本院提起上诉称：一、合肥金鹰公司不具备物业管理收费资质，本案中诉请上诉人支付物业管理费，其诉讼主体不适格，上诉人不应向其支付。二、上诉人与合肥金鹰公司签订租赁合同后，由于合肥金鹰公司的违约，导致上诉人租赁店面无法正常营业。双方于2011年9月2日达成补充协议后，直至2012年12月案涉房屋才具备全部开业条件，上诉人开始实际经营并要求合肥金鹰公司赔偿上诉人2011年10月至2012年12月期间未能正常开业的损失，但合肥金鹰公司一直拖延。上诉人实际开业后，合肥金鹰公司又多次强行关闭上诉人店面，给上诉人造成了严重的损失，合肥金鹰公司反而要求上诉人支付租金，于法无据。综上，请求撤销原审判决，改判驳回合肥金鹰公司的诉讼请求。
合肥金鹰公司答辩称：管理费用系由多项费用组成，包括空调使用费，答辩人作为承租人与上诉人作为次承租人对该费用的收取达成合意，并不违反法律规定，且双方已经实际履行，均无异议。关于延期开业问题双方已经达成协议，答辩人已经赔偿了上诉人42万元，上诉人仍要求答辩人赔偿其未正常开业损失，不能成立。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提交新证据，所举证据均同一审，相对方质证意见也同一审。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：根据合同约定，合肥金鹰公司收取的物业管理费用包含公共区域清洁费和安保费、公共设备设施的维修和保养费用、公共部位的水电费以及租赁区域的中央空调使用费。合肥金鹰公司将案涉租赁房屋转租给郑家进，由郑家进向合肥金鹰公司支付上述费用，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，且双方已经实际履行，郑家进亦未提出异议。郑家进上诉认为其不应承担上述费用的理由不能成立，本院不予支持。郑家进与合肥金鹰公司就延期开业损失已经达成协议，并承诺不得再以任何形式要求合肥金鹰公司给予补偿或赔偿。郑家进上诉称协议后实际于2012年12月才具备开业条件，并未提交证据证明，且即便其于2012年12月实际开业，亦未提交证据证明系由合肥金鹰公司原因造成其不能按期开业。合肥金鹰公司多次发函催促郑家进交纳租金等费用未果后，行使合同解除权，符合合同约定及法律规定，原审法院对于郑家进欠付合肥金鹰公司租金的认定并无不当。郑家进上诉认为其不应承担租金的给付义务，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，郑家进的上诉请求不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5422元，由郑家进负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 思
审判员 沈 静
审判员 王 莉
二〇一六年三月一日
书记员 徐文强
附本案适用的相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。