广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0184民初2901号原告：张小梅，住广州市东山区。委托代理人：曾洁香、王佩珊，广东韬策律师事务所律师。被告：广州市宏都房地产有限公司，住所地广州市从化区。法定代表人：林强，执行董事。委托代理人：莫敏燕，该公司职员。原告张小梅诉被告广州市宏都房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月8日立案受理后，依法由代理审判员张庆格适用简易程序于2016年8月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人曾洁香、王佩珊以及被告委托代理人莫敏燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2012年8月23日签订了《广州市商品房买卖合同》，约定被告将位于从化区江埔街海塱村地段欣荣宏国际商贸城B区7栋JP1层119号房出售给原告，总房价为3420000元，被告应于2013年6月30日前将本合同标的物的房屋交付给原告使用。在该商品房交付之日起210个工作日到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告，被告逾期办理产权登记按每日按总房价款0.05%向原告支付违约金。同日，原、被告签订《补充协议》，将原约定计算违约金的标准从0.05%的比例调整为0.01%，将办证时间从原约定交付商品房之日起210个工作日变更为420个工作日。合同签订后，原告已依约向被告支付全部款项，依据合同约定，被告应在2015年3月5日前为原告办妥产权登记，但被告未按合同约定履行办理产权证的义务，至今仍未办妥房地产权证给原告，已构成违约。为此，为维护原告的合法权益，诉讼请求判令：1、被告协助原告办理涉案位于广州市从化区江埔街海塱村地段欣荣宏国际商贸城B区7栋JP119房的不动产权证；2、被告向原告支付逾期办理产权登记违约金，自2015年3月6日起至涉案房产登记在原告名下且原告实际取得房地产权证之日止，每日按总房价3420000元的0.01%标准计算）；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：一、根据我司提交的《建筑工程竣工验收报告》，B区工程于2013年11月22日竣工验收合格，可见，2013年11月22日前，涉案房屋尚没有竣工，更没有竣工验收合格。因此，委托经营管理协议书中关于委托经营期从2013年7月1日开始的约定仅是涉案房屋约定的交付时间，是与购房合同第十三条“甲方应当在2013年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用”性质一样的，都只是约定的交付时间，并非涉案房屋实际交付使用的时间。原告试图以一个约定的时间作为一个确定的时间的依据，是完全错误的，双方都不能在合同签订之日预见到涉案房屋于2013年7月1日实际交付使用。因此，涉案房屋的实际交付时间应至少在B区工程竣工验收合格即2013年11月22日之后。原告未能就其关于涉案房屋实际交付使用时间的主张完成举证，应当承担举证不能的不利后果。二、根据购房合同第二十一条第二款、第二十二条第二款以及补充协议第五条、第十一条的约定，涉案房屋办理房地产权证的起算时间应自涉案房屋完成交付使用之日起计算。但因原告未能举证证明涉案房屋已于2013年7月1日实际交付使用，因此，涉案房屋办理房地产权证起算时间最早也应从B区工程竣工验收合格之次日起计，即自2013年11月23日至2015年8月4日满420个工作日，逾期办证违约金起算之日为2015年8月5日，暂计至2016年8月24日，逾期共计385天，逾期办证违约金为131670元。请依法驳回原告的其他诉讼请求。经审理查明：被告是位于广州市从化区江埔街海塱村地段欣荣宏国际商贸城的开发商。2012年8月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件）。合同约定，原告购买被告开发建设的位于广州市从化区江埔街海塱村地段欣荣宏国际商贸城B区7栋JP119房，该商品房的用途为商业，建筑面积为67.39平方米，房屋总价款为3420000元。合同第十二条“交房条件”约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条“房屋交付”约定，甲方应当在2013年6月30日前将房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条“延期交房的违约责任”约定，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2、甲方应自本合同约定交房期限届满之日的次日起至房屋实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，合同继续履行。第二十一条“产权登记”约定，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：2、乙方委托甲方办理。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”约定，2、乙方委托甲方办理产权登记的。如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第三十一条约定，本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。合同附件七“补充协议”第五条约定，本合同中所有0.05%的违约金比例均调整为0.01%。第十一条约定，买卖合同第二十一条第2款修改为：甲方应当在该商品房项目交付使用之日起420个工作日内协助乙方到房地产登记机构办理房地产权证，且房地产权证登记时间视为乙方取得房地产权证时间。第十三条约定，本补充协议为买卖合同的有效补充，如买卖合同与本补充协议内容有冲突，以本补充协议为准。合同签订后，原告已向被告支付了全部购房款3420000元。合同履行过程中，原告（甲方）与广州盛隆商业管理有限公司（乙方，以下简称“盛隆公司”）在被告处签订了《欣荣宏国际商贸城7#楼商铺委托经营管理协议书》，协议书相关约定如下：为了确保商场的统一招商，统一经营和统一规划，确保甲方稳定、长远的收益，甲方要求将其购买的欣荣宏国际商贸城商铺委托乙方经营管理。该商铺位于从化区××大道××号欣荣宏国际商贸城7号楼JP019铺位，建筑面积为67.39㎡，使用面积为51.62㎡，装修状况毛坯。甲方拥有商铺的所有权，乙方有权对商铺自行经营或转租、委托经营等权利。委托经营期共计五年，从2013年7月1日到2018年6月30日。在委托管理期限内，乙方拥有该商铺的使用权、经营权、出租权、收益权和管理权等除处分（即转让）权外的符合国家法律法规的其他权利，有权向承租方收取并自主支配该商铺的租金。在本协议生效起至委托经营期结束，甲方不得占有、使用商铺。本协议生效起至委托经营期结束，甲方不承担与商铺有关的任何费用，乙方经营商铺的费用全部由乙方承担，收益亦全部归乙方所有。乙方经营商铺付出大量成本，促进本区域发展，从而使商铺的价值升值，该升值即为甲方委托乙方经营商铺的回报。另查明，涉案B区7栋已满足永久供水、供电，取得建设工程规划验收合格证、建设工程消防验收意见书、人防工程专项竣工验收备案意见书、建设项目竣工环保验收的意见等，并于2013年11月22日取得建筑工程竣工验收报告，2013年12月9日取得建设工程质量监督报告。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原、被告双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件）是双方当事人在平等、自愿的基础上所签订，是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行义务。合同签订后，原告已向被告支付全部购房款，被告亦应按照合同约定履行相关义务。关于涉案房屋交付时间的问题。首先，合同第十二条交房条件约定，涉案房屋应经竣工验收合格，并取得《建设工程质量监督报告》和规划、消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，取得永久供水、供气、供电、通邮等证明文件。合同第十三条房屋交付约定，被告应在2013年6月30日前将符合交房条件的涉案房屋交付给原告使用。根据合同的约定，按时交付房屋是被告应尽的义务，如逾期交付房屋的，被告应按约定支付逾期交房违约金。其次，关于原告何时实际收楼，根据合同的约定，交付房屋时，被告应当向原告发出收楼通知书，通知原告具体收楼的时间。所以，作为出售方的被告理应知道原告何时收楼，对于举证原告何时收楼更具有优势地位，而被告未提供原告实际收楼的证据。第三，被告确认B区整栋7号楼都由盛隆公司统一招商经营，被告知悉原告委托盛隆公司经营管理涉案房屋的事实。而在B区7号楼的其他业主起诉被告同一类型的商品房预售合同案件中，如（2015）穗从法房初字第383号案，被告提交了《商铺移交确认表》并辩称：“我司与原告于2011年11月19日签订了《商品房认购书》，该认购书已成立并生效。同日，盛隆公司与原告签订了委托经营管理协议书。我司因此将涉案商铺于2013年2月1日移交给了盛隆公司，盛隆公司已经取得了涉案商铺的使用权、经营权、出租权、收益权和管理权。”“涉案商铺于2013年2月1日视为交付，自2013年2月1日起算，至2014年10月11日达到420个工作日。因此，自2014年10月12日开始计算逾期办证违约金。”在本院之前审理的B区其他相关商品房预售合同纠纷案件中，被告也存在B区工程竣工验收合格（2013年11月22日）之前交房的事实。故此，被告提出涉案房屋的实际交付时间应至少在B区工程竣工验收合格之后，从2013年11月23日起计算办证时间并从2015年8月5日起计算逾期办证时间的主张依据不足，本院不予采纳。第四，双方约定涉案房屋在2013年6月30日前交付，诉讼中，原告明确表示没有主张被告逾期交房的违约责任，自愿承认在2013年6月30日已收楼，是其权利自由处分，本院予以确认。关于办理产权证及逾期办证违约金的问题。根据合同附件七“补充协议”第十一条的约定，被告应当在该商品房项目交付使用之日起420个工作日内协助原告到房地产登记机构办理房地产权证。涉案商铺交付使用的时间为2013年6月30日，计算420个工作日，即至2015年3月5日止，从2015年3月6日起计算逾期办理产权证时间。现因被告自身原因，不能按约定协助原告办理产权登记，已构成违约。按双方的约定，被告应当自逾期之日的次日起至原告取得房地产权证（房地产权证登记时间视为取得房地产权证时间）之日止，每日按该商品房总价款0.01%支付违约金。故此，被告应协助原告办理不动产权证，且自2015年3月6日起至不动产权证登记之日止，以3420000元为本金，按每日万分之一的标准计付逾期办证违约金。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州市宏都房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起30日内协助原告张小梅办理涉案位于广州市从化区江埔街海塱村地段欣荣宏国际商贸城B区7栋JP119房的不动产权证。二、被告广州市宏都房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向原告张小梅支付逾期协助办理不动产权证的违约金（以3420000元为本金，按每日万分之一的标准从2015年3月6日起计至本判决发生法律效力之日止；本判决发生法律效力次日起计至不动产权证登记之日止的违约金，按照上述计算标准，由被告广州市宏都房地产有限公司逐月支付给原告张小梅，违约金以本金3420000元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为2158元（原告张小梅已预交），由被告广州市宏都房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  张庆格二〇一六年九月五日书 记 员  邝梓成