黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0110民初707号
原告葛天龙，男，汉族，1992年2月11日出生，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。
委托代理人葛立峰（系原告父亲），1969年1月20日出生，男，汉族。
被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市香坊区亚麻街24号。
法定代表人李锡江，男，该公司董事长。
委托代理人卫睿博，女，黑龙江国脉汇通律师事务所律师。
原告葛天龙诉被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月25日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人葛立峰、被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司的委托代理人卫睿博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告购买被告开发建设的房屋，双方于2010年4月21日签订商品房买卖合同。该房屋坐落于香坊区四季上东小区1号楼2单元3001室，建筑面积141.33平方米，房屋总价款1932270.00元。原告已依约履行全部义务，被告未依约提供产权登记手续。根据补充协议5.2条约定“如因出卖人的原因，导致买受人不能在商品房交付使用后的540日内取得房地产权属证书的，自前述期限届满之次日起，由出卖人按已付房价款总额日万分之一的标准向买受人支付违约金”。自合同约定的交付房屋的最后日（2010年12月31日）的次日起计算，被告应于2012年6月24日前完成房屋产权登记手续的办理。由于被告的原因，原告至今没有取得产权证，被告逾期办理产权证，损害原告合法权益，应当承担违约责任，故依法诉至贵院，要求被告支付逾期办理产权证的违约金89270.87元（自2012年6月24日计算至2013年12月31日，按已付房款总额日万分之一计算，剩余违约金按上述标准计算至法院生效判决确定的给付之日止）并承担本案的诉讼费。
被告辩称：本案原、被告签订合同时间为2010年4月21日，合同约定进户时间为2010年12月31日，合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如逾期则承担逾期报备的违约责任，本案中违约责任的计算日期应当为2012年8月19日，那么本案的诉讼时效应当截止到2013年9月29日，由于原告自愿签署的商品房买卖协议，对合同条款明知所以本案的起诉已经超出了法定的诉讼时效，原告丧失了胜诉权，按照法律规定法院应当驳回原告的诉讼请求。
一、办理房屋产权的问题，被告的义务是完成备案工作而不是为原告办理产权
原、被告签订的《商品房买卖合同书》第十五条关于产权登记的约定，清楚写明，出卖人负有的合同义务是在商品房交付使用后540日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。而不是为原告人办理产权。
二、违约金的计算期间问题，应自房屋交付使用次日起至2013年9月29日被告取得《商品房销售许可证》
1、起始日期：按照《商品房买卖合同书》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。按照此约定，计算逾期完成备案的违约金的起始时间应当自房屋交付使用次日计算540日。被告交付房屋的日期是2011年2月26日，即2012年8月19日才是计算违约金的起始期限。
2、终止期限：《补充协议》第五条第二款明确约定关于产权登记的违约金的支付终止时间为“出卖人将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之义务履行完毕时止”。在此前的开庭过程中，被告曾申请法院到哈尔滨市商品房销售管理处调查取证，该部门负责人证明被告取得《商品房销售许可证》就证明完成了合同中约定的“出卖人将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的工作。2013年9月29日，被告取得了四季上东一期项目的《商品房销售许可证》，所以违约金计算的终止期限就应当是2013年9月29日。
按揭买房的业主，被告作为原告的连带保证责任人，要缴纳巨额的保证金。所以被告一定会尽全力在最短时间内办理产权。但是，由于其产权办理是由代办公司办理，被告的义务是办理报备手续，取得《商品房销售许可证》和购买发票，接下来工作均由代办公司完成，代办公司的工作程序和效率是被告无法控制的，将代办公司的逾期责任强加于被告是有违公平原则的，故按揭买房的业主被告所应承担的违约责任的终止期限仍应当按照《补充协议》第五条第二款约定，到被告报备工作的完成时至。
本案中原被告双方除签署《哈尔滨市商品房买卖合同书》之外，还签署了合同的补充协议，此补充协议的目的就是要解决购房者的个性化需求，解决格式合同中无法解决的问题，是就格式合同没有约定或约定不足的问题在双方当事人协商一致的基础上自愿签署的，不存在不能协商的问题，所以此补充协议并非格式条款。不能够适用关于格式合同的法律。原告所言对《补充协议》第五条适用《合同法》41条是不正确的，《补充协议》第五条对出卖人因其原因导致买受人约定期限内不能取得房屋所有权证的违约金支付方式做了清楚、明确的约定，对此条款的理解不存在两种以上解释，也就不存在应当作出不利于被告的解释的问题。
三、合同约定违约金数额过分高于实际损失，人民法院应当依法予以减少
原告依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条意欲说明关于违约金的约定不存在过高的问题，但这一条款恰恰能够驳斥原告的观点。第一、此条明确规定90日并不是法律强制性规定的日期，当事人对此日期是可以自由约定的。第二、此条规定的违约金的计算方式是在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的前提下才能适用的。在本案当中，原被告房屋买卖合同明确约定承担违约责任的前提是出卖人应当在商品房交付使用后540日内完成报备工作、对违约金的计算方式有明确约定、逾期完成报备工作没有给买受人造成任何损失。所以，解释的第18条在本案中不能适用。
根据最高院2011年公布的指导案例韶关市汇丰华南创展企业有限公司与广东省环境工程装备总公司广东省环境保护工程研究设计院合同纠纷案，对违约金约定过高案件，法院应当依据《合同法》解释（二）第二十九条规定，按照不高于实际损失30%标准依法调整，做出了明确的指导。在指导案例裁定中明确说明，根据《合同法》第114条第2款规定：“……约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《合同法》解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”根据以上的法律规定，可见我国《合同法》对违约金的规定强调违约金补偿性的理念，以填补守约方的损失为主要功能，而不以严厉惩罚为目的。过高的违约金约定可能与公平原则存在冲突，还存在诱发道德风险的可能。因此，第一，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当依法予以调整；第二，确定约定的违约金的数额是否过高，要根据《合同法》及《合同法解释二》的规定，应当以实际损失数额为确认的基础，将合同以外的其他损失排除在外。对于当事人在其他合同受到的损失，即使与争议合同有一定的牵连关系，也不能认定为本合同实际损失的依据。
回归本案，原告人并没有举证证明由于被告人逾期办理备案手续给原告人造成了实际损失。原告所讲造成外地人不能落户、孩子不能上学、影响孩子出国、5年内卖房增加契税的问题，都是没有实际发生，也可能根本就无法发生的事实，按照最高院的指导意见，违约金数额的判断标准是要以守约人实际损失和直接损失为确认的基础，原告提出的这些可能的损失是不能作为违约金数额的判断因素的。原告人支付房款的对价是取得房屋，此义务被告人已经实际履行，并且被告人逾期办理备案手续是存在诸多政府及政策方面的不可抗力的因素，不存在被告主观故意，被告人虽然存在逾期备案的问题，但是是在克服了许多困难的前提下，尽快地完成了备案工作。可见本案中合同约定的违约金数额远远超出原告实际损失的30%，被告人只能依据公平原则，对违约行为予以适当的赔偿，人民法院应当依据公平原则，依法予以裁决减少违约金数额。被告提出违约金按照日万分之0.2计算，另为原告代缴一年的净物业费。
原告为证明其诉讼主张的事实成立，在举证期限内向本院提供证据如下：
证据一、原、被告双方签订的商品房买卖合同一份（原告保留原件），证明（1）合同第八条约定，被告应于2010年12月31日前将房屋交付原告；（2）第十五条约定，被告承诺房屋交付后540日内，办理产权证应由被告方提供的资料报产权处备案，即为办理产权证被告应提交的全部材料报产权处，从而完成买房无需借助卖方可自行办理产权登记之义务。（3）第十三条2款的约定，因违反法律的强制性规定而无效。
证据二、原、被告双方签订的附件四：合同补充协议一份（原告保留原件），证明（1）、对于贷款买房的买受人，第一条第4款第（2）项的约定“??????在买受人按约履行己方义务的情况下，出卖人承诺自房屋交付日起540日内，将买受人之房屋所有权登记及房屋抵押登记办理完毕。如出卖人或其指定代办机构未能按前述期限，将买受人之房屋所有权登记及房屋抵押登记办理完毕时，出卖人自逾期之日起按房价款总额日万分之一的标准向买受人支付违约金，直至将买受人之房屋所有权登记及房屋抵押登记手续办理完毕止。”（2）、对于一次性付款的买受人，合同第五条约定，因被告原因，原告在房屋交付后540日内仍没有取得产权证的，被告应按已付房价款总额日万分之一的标准向原告支付违约金，直至出卖人将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之义务履行完毕时止，即买房人办产权证需要开发商提供的全部资料备案完成日。（3）、违约金的起算时间应当从合同约定的最晚交付日期开始计算。合同约定2010年12月31日前交付房屋，并承诺交付后540天内办理产权登记或备案，故应从2012年6月24日起开始计算违约金，（因开发商违约逾期交房，故这里的房屋交付日期，不是房屋逾期的实际交付日期，而是被告承诺的最晚交付日期），按日万分之一，计算至产权登记至原告名下日，或被告履行了可以办理产权证应由其提供给产权处的全部备案手续日止；
证据三、原告付房款收据1张（原告保留原件），证明被告已收到原告全款，用以计算违约金；
证据四、2013年12月17日“关于：四季上东一期项目办理产权证相关手续的通知即2014年1月3日“关于产权办理程序的温馨提示”，（1）证明被告方2013年12月17日才开始通知业主，可以于2013年12月18日去物业环球发票，但也是仅限于1号楼1单元全款付款的业主。（2）证明从2014年1月3日开始对所有业主全面开放可以到物业换取发票；
经庭审质证，对原告提供的证据一，对真实性没有异议，对证明的问题有异议。当事人自愿签订的协议应该履行，合同约定出卖人应在商品房交付后540日内办理备案手续并非取得产权证。关于违约金问题，被告有证据可以说明，商品房的销售许可证就代表被告已经履行了备案义务，被告的义务从取得商品房许可证开始就履行完毕。发票什么时间取得与备案时间应该分开起算。违约金的止付期间从被告备案完成后终止。保姆窗不能依据《消费者权益保护法》，差价为550元，被告同意补偿差价。对原告提供的证据二，被告对真实性没有异议，对证明的问题有异议。补充协议的第五条第二款最后一句的约定十分清晰，已经将出卖人违约的方式做了明确的约定。对原告提供的证据三，被告对该证据无异议。对证据四真实性无异议，对证明问题有异议，被告已经履行了通知义务。本案争议的是违约金的起止时间，合同明确约定违约金终止期限为被告报备手续的完成即2013年9月29日，开具发票的时间不是被告的报备义务，与本案无关。
被告为证明其反驳主张的事实成立，在举证期限届满前向本院提供证据如下：
证据一、《哈尔滨市商品房买卖合同书》及合同补充协议一份（被告保留原件），证明1、原被告之间房屋买卖关系合法有效成立；2、关于产权办理的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。3、关于产权办理的违约金计算起止时间约定为：如因出卖人的原因，导致买受人不能在商品房交付使用后540日内取得房屋所有权证的，自前述期限届满之次日起，由出卖人向买受人支付违约金，直至出卖人将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之义务履行完毕时2013年9月29日止。4.合同第十三条明确约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿实际装饰、设备与合同约定的装饰、设备之间的差价；
证据二、业主入住手续一套，证明被告交付原告商品房的时间为2011年2月26日；
证据三、法院调取证据的笔录一份，证明被告取得《商品房销售许可证》即证明其已经完成了合同约定的“持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案工作。”
证据四、《商品房销售许可证》，证明问题原告于2013年9月29日取得《商品房销售许可证》，完成了合同约定的持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案工作。
经庭审质证，对被告提供的证据一，原告对该证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，关于540日内是备案义务还是登记义务，商品房买卖合同与补充协议该两份合同内容约定不一致，应该以补充协议为准。关于补充协议中违约金计算到何时止的问题其中有两处表述，其中有补充协议第一条第四款第二项其中明确了关于按揭贷款的业主违约金按照日万分之一计算到取证日，补充协议第五条第二款约定采取一次性付款和分期付款的买受人，取证日约定到需由出卖人提供的报备义务履行完毕。关于保姆窗的约定显失公平。对被告提供的证据二，原告对该证据无异议。对被告提供的证据三，工作人员的解答不能违反法律规定，根据哈尔滨市城市权属登记条例规定第三十条，包括商品房销售发票。发票、销售许可证、验收手续、房屋实际面积的测量，被告方将地址登记错误，影响了原告办理产权证的速度。被告辩称的只要办理销售许可证就说明备案完毕不属实。工作人员所述的备案是合同约定之一，与合同中约定的办理产权证不符。对被告提供的证据四，对真实性没有异议，对证明的问题有异议。1.根据相关规定和法律规定，商品房销售许可证仅是被告方开发公司必须向产权登记部门提供的材料之一，因此被告仅以该销售许可证主张完成了全部的义务与法律不符。
经审理查明：原、被告于2010年4月21日签订了《商品房买卖合同书》及《补充协议》，合同主要内容为：原告购买被告开发建设的位于哈尔滨市香坊区民生路94号1栋2单元3001室房屋，建筑面积141.33平方米，总价款为1932270元。原、被告在《补充协议》第五条第二项中约定：“采取一次性付款或分期付款形式支付房价款的买受人，是否委托出卖人或出卖人指定代办机构代办房屋所有权登记，按买受人选择办理。但无论买受人是否委托出卖人代办产权登记，如因出卖人的原因，导致买受人不能在商品房交付使用后的540日内取得房屋所有权证的，自前述期限届满之次日起，由出卖人按已付房价款总额日万分之一的标准向买受人支付违约金，直至出卖人将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之义务履行完毕时止。”合同签订之日，原告将全部购房款1929202元交付给被告。另查明，该房屋于2010年12月31日前已具备了房屋交付条件，原告于2011年2月26日办理的进户手续。再查明，被告于2013年9月29日已经完成了到产权登记机关的报备义务，并取得了该房屋的《商品房销售许可证》。
本院认为，原、被告于2010年4月21日签订的《商品房买卖合同书》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性规定，应为合法有效。原、被告应当按照合同的约定各自履行合同义务。原告于2010年4月21日交付了全部购房款1932270元，该房屋于2010年12月31日前已具备了交付条件，被告于2011年2月26日为原告办理了进户手续，实际向原告交付了房屋。按照合同的约定被告应当自2011年1月1日起540日内将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。关于原告诉请的要求被告给付2012年6月24日至2013年12月31日期间逾期办理产权证的违约金89270.87元，剩余违约金按上述标准计算至法院生效判决确定的给付之日止的诉讼请求，根据原、被告签订的补充协议第五条第二项的约定，违约金的起算日期应按合同约定的房屋交付时间2010年12月31日的次日起计算540日，即被告应自2011年1月1日起的540日内到房屋产权登记机关完成开发公司的报备义务，故本案中违约金的起算时间应当为2012年6月25日。关于被告辩称应当按实际入户时间计算违约金起始时间的诉讼主张，本院认为原、被告在合同中约定的房屋最晚交付时间为2010年12月31日，况且原告已经交付了全额的购房款，延迟进户的责任不应当由原告承担，故本院对被告的该项诉讼主张不予支持。按照补充协议的约定，违约金的截止日期应当计算至被告将办理房屋所有权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之义务履行完毕时止。本案在审理过程中依被告申请，本院到哈尔滨市住房保障局商品房处进行政策咨询，该处工作人员称被告方取得房屋销售许可证即视为已经完成开发公司在产权登记机关的报备义务。因该询问内容不是对立法进行解释，而是对相关政策进行咨询，不存在无权解释的问题。且原、被告在合同中关于违约金截止日期的约定也十分明确，不存在歧义。根据被告提供的《商品房销售许可证》显示，被告于2013年9月29日取得《商品房销售许可证》，即完成了被告将办理房屋所有权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的义务。综上，原告诉请的违约金应当自2012年6月25日起按总房款的日万分之一的标准计算至2013年9月29日止（共计462天），故被告应当给付原告违约金为89270.87元（1932270元×1／10000×462天）。关于被告辩称因原告未能提供实际损失的证据，故要求适当降低违约金的诉讼主张本院认为违约金的标准系原、被告在补充协议中明确约定的，且系双方真实意思表示，被告按照约定承担违约责任并无不当，该违约金的约定并未违反法律的禁止性规定，且被告对于违约金过高的主张亦未提供相关的证据予以证明，故本院对被告的该项诉讼主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付原告葛天龙违约金89270.87元；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2032元（原告已预交），由被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司负担，上款一并给付原告葛天龙。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 郑 伟
人民陪审员 王春艳
人民陪审员 熊依丽
二〇一六年二月一日
书 记 员 吴 杨