湖南省益阳市资阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）资民重字第7号
原告舒新波（益阳市资阳区给力健身俱乐部经营者），男，，汉族，益阳市人，住益阳市资阳区。
委托代理人郭晓矛，湖南求剑律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人石介仁，湖南求剑律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告益阳市洪杰房地产开发有限公司。住所地：益阳市朝阳开发区姚家湾村维克建材市场。组织机构代码76329102-9。
法定代表人黄洪，该公司董事长。
委托代理人夏焰明，益阳市铁肩法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。
委托代理人彭俊杰，男，汉族，益阳市人，该公司职员，住益阳市赫山区，身份证号码4323251966********，代理权限为一般代理。
原告舒新波与被告益阳市洪杰房地产开发有限公司（以下简称洪杰公司）房屋租赁合同纠纷重审一案，本院受理后，依法由审判员杨建英担任审判长，与人民陪审员方磊、钟萍组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告舒新波及其委托代理人郭晓矛、石介仁、被告洪杰公司的委托代理人夏焰明、彭俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告舒新波诉称：2011年3月30日，原告以益阳市资阳区给力健身俱乐部的名义与被告签订《房屋租赁合同》，被告将座落于益阳市资阳区桥北沿江风光带原福兴大市场三楼面积为2140平方米的房屋租赁给原告经营使用，约定租期从2011年5月1日起至2021年5月1日止。合同另约定，被告应对现有第三层进行屋顶维修止漏及至三楼通道打通等房屋改造后才能交付使用，被告在租赁期内必须对房屋渗漏问题进行处理，确保不出现漏水现象。合同签订后，原告缴纳了2011年5月1日至11月1日半年的租金89880元。开业后，承租房屋出现严重漏水现象，原告及时通知被告，但被告一直没有维修好。因房屋渗漏及三楼通道未打通等问题，原告被迫暂停支付2011年11月1日至2012年5月1日半年的租金。后被告向资阳法院提起诉讼，要求原告支付租金并终止合同。2012年7月16日，资阳区法院对被告提起的诉讼作出判决，认定被告未履行好屋顶维修止漏义务，被告构成违约，驳回了被告要求终止合同的诉讼请求。但判决后，被告一直没有采取任何维修止漏措施，造成原告营业困难。2012年11月17日，给力健身俱乐部被迫停业。2013年1月15日，根据被告的申请，资阳法院查封了原告的承租房屋及设备，给力健身俱乐部丧失了营业的全部条件，已无法营业。被告不履行维修止漏义务，交付的租赁物存在瑕疵，致使租赁合同无法继续履行，给原告造成了巨大的经济损失。请求判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，由被告赔偿原告室内装饰损失、健身器材与设备设施、会员退卡费和利润损失等经济损失共计1232163.47元，并由被告承担案件诉讼费用。
被告洪杰公司辩称：鉴于原告已无实际履行合同的能力及意愿，被告同意解除租赁合同。原告所诉事实不实，被告已依合同约定打通了相关通道，并及时履行了房屋维修止漏的义务，原告承租的房屋已无渗漏现象。原告经营场所停电是因欠缴电费被电力局断电，所诉损失是其经营过程中的自身原因造成的，与被告无任何关系，被告不应承担任何责任。原告仅支付2011年5月1日至11月1日半年的租金89880元，根据合同约定，原告应向被告支付拖欠的房屋租金434420元（截止2014年3月1日）、违约金151769元及被告垫付的水电费近万元。请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求，判决原告向被告支付拖欠的房租、违约金及水电费。
为支持其主张，原告舒新波在举证期限内向本院提交了以下证据：
1、原告舒新波身份证复印件、益阳市资阳区给力健身俱乐部营业执照复印件和被告益阳市洪杰房地产开发有限公司营业执照、组织机构代码证复印件，拟证明原、被告主体资格的基本情况；
2、益阳市资阳区给力健身俱乐部与益阳市洪杰房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同及益阳市洪杰房地产开发有限公司于2011年3月30日出具的收据（金额89880元），拟证明房屋租赁合同已经成立和双方的权利义务关系明确及原告舒新波已按约交纳了2011年5月1日至11月1日半年的租金89880元的情况；
3、资阳区汽车路办事处贺家桥社区出具的《关于彭总与福兴楼住户就房屋面漏水的纠纷调解说明》，拟证明出租房在2011年5月就引发了纠纷；
4、益阳市资阳区给力健身俱乐部发给洪杰公司的通知，拟证明舒新波曾在筹备开业期间向洪杰公司提出过屋顶止漏的要求；
5、照片，拟证明承租房在2012年3月23日前漏水的情况；
6、益阳市资阳区人民法院（2012）资民二初字第417号民事判决书，拟证明至2012年7月16日止，因被告房屋漏水给承租方造成损失的情况；
7、光盘一盒，拟证明2012年7月16日（益阳市资阳区人民法院判决之日）至12月15日期间，承租房继续漏水，且通道仍没有打通的情况；
8、益阳市资阳区人民法院（2012）资民二初字第417-1号民事裁定书、（2012）资执字第142-1号执行裁定书、2012年8月13日洪杰公司执行申请书、2013年1月15日查封笔录、查封清单、查封封条，拟证明洪杰公司申请法院执行的情况以及给力健身俱乐部因被查封导致无法经营的情况；
9、原告的委托代理人石介仁对证人彭某、张某、严某的调查笔录，拟证明因承租房漏水，影响给力健身俱乐部经营的情况；
10、益阳市资阳价格认证中心出具的价格鉴定结论书，拟证明给力健身俱乐部租赁房屋室内装饰价格损失、健身器材与设备设施价格和会员退费损失等共计1032163.47元的情况；
11、缴款书、收据三张，拟证明原告支付物价鉴证费7000元、诉讼费3500元及押金50000元的情况；
12、2012年8月20日的价格鉴定结论书，拟证明出租房屋漏水给原告造成损失及漏水范围大的事实；
13、健身器材购销合同，拟证明在签订租赁合同后购买健身器材，合同解除原告的器材已无用处，应当全部计算为损失；
14、益阳市汽车路派出所报警案件登记表，拟证明双方因房屋漏水发生纠纷；
15、证人李石某某的证言，拟证明出租房漏水和洪杰公司断电。
被告对证据1、2、11无异议。对证据3、4、5、6、8、14的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，认为不能达到原告的证明目的，证据3只能证明2011年5月之前漏水的现象。证据4只能证明原告在开业前就房屋漏水提出过要求，不能证明被告没有履行止漏义务。证据5照片没有标注时间。证据6法院判决书仅对开业前的漏水情况进行了说明。证据8法院查封原告的财产是因为原告未按时履行人民法院的判决，与被告没有关系。证据7视频来源不合法。证据9被调查人的身份不明确，没有其他证据佐证，不能达到原告的证明目的。证据10鉴定结论（2013年12月10日出具）是在法院查封（2013年1月15日）后作出的，属于违法取证，不能作为证据使用。证据12未向被告反馈信息，不具有客观真实性。证据13、14与本案无关联性，证据15无法证实洪杰公司断了给力俱乐部的电，相反却证实漏水并不严重。
为支持其主张，被告洪杰公司在举证期限内向本院提交了以下证据：
1、舒新波出具的欠条一张，拟证明原告舒新波仍欠被告押金40000元的事实；
2、欠缴水电费明细，拟证明原告没有经营能力；
3、房屋维修收据及配件明细，拟证明被告履行了维修止漏的义务。
原告认为被告的证据1、2与本案无关，且不能达到被告的证明目的，证据3形式不合法，证人未出庭作证，且与本案无关。
本院经对证据材料进行审查，并结合质证意见，认证如下：
原告提交的证据中，证据1、2、11被告均无异议，本院予以确认；证据3、6、8均系有关单位、部门出具，来源合法，客观真实，与本案具有关联性，对其证明效力本院予以确认；证据4、5虽系原告自己出具，但能与证据3、6相互印证，对其证明效力予以确认；证据7、9证人未出庭作证，其中与其他证据相吻合的内容，本院予以确认；证据10由具有资质的鉴定机构作出，无证据证实该鉴定结论具有不能采纳的情形，被告对鉴定结论虽有意见，但未申请重新认定，本院对该结论书确认的装饰安装总价格、健身器材与设备设施、会员办卡退费的客观真实性予以采纳。证据12符合证据形式要件，但不能达到原告证实出租屋漏水范围大的目的；证据13不能达到原告的证明目的，证据14具有客观真实性，予以确认；证据15中与其他证据及当事人陈述相吻合的部分，予以确认。被告提交的证据中，证据1与原告提交的证据11中2011年3月30日的收据一致，对其证明效力予以确认；证据2不足以达到原告的证明目的，不予确认；证据3形式不合法，证人未出庭作证，不予确认。
根据经庭审认定的证据及当事人陈述，确认本案如下法律事实：
原告舒新波系字号为“益阳市资阳区给力健身俱乐部”的个体工商户经营者，经营场所在益阳市资阳区福兴市场三楼，被告洪杰公司系工商部门登记的有限责任公司。2011年3月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告将其所有的座落于益阳市资阳区桥北沿江风光带原福兴大市场三楼房屋租赁给原告使用，面积为2140平方米。合同约定：1、租赁期限从2011年5月1日起至2021年5月1日止，租金按半年度缴纳，原告在签订合同时一次性交清半年租金。2、合同期内的房屋改造、维修约定：被告在四月底完成屋顶维修止漏、水电安装入户，将东边中间楼梯间至三楼通道在四月下旬打通后交原告使用，确保原告在租赁期内房屋不出现漏水现象，如中途发现渗漏，被告应立即处理。3、租赁期满，原告退房时，对房屋维修、改造、装潢等设施不得破坏，应无偿移交给被告。4、违约责任约定：原告如不按约支付租金，按日万分之八向被告支付赔偿金；逾期超过30日，被告有权解除合同，本合同自行终止。合同签订后，原告缴纳了2011年5月1日至11月1日的租金89880元，被告对房屋漏水进行了维修，并打通了三楼通道。2011年5月8日，因房屋屋顶仍未止漏，原告以书面形式向被告提出要求：被告于5月10日前组织人员上屋顶止漏，否则，原告将自行组织止漏，费用由被告负担。被告收到通知后，对房屋进行了止漏，但至2011年6月底原告经营的俱乐部开业时，房屋仍有漏水现象，其中前台墙壁及中央柱子有渗水，跑步机房天花板有滴水现象，原告为不影响经营用一个水桶接漏。原告以被告未解决好房屋的渗漏问题，拒付2011年11月1日以后的租金。此后，原告经营的俱乐部多次发生断电，原告认为是被告所为，双方因此多次发生纠纷。俱乐部自2012年10月起欠缴水电费，被告垫付了电费1108.04元。
2012年3月1日，被告向本院提起诉讼，要求终止合同，返还房屋，支付2011年11月1日以后的租金。同年7月16日，本院作出（2012）资民二初字第417号民事判决，由原告支付被告自2011年11月1日至2012年7月16日止的房屋租金127428元，并赔偿原告违约金14782元。判决生效后，被告于2012年8月13日申请强制执行（2012）资民二初字第417号民事判决。2012年12月16日，原告经营的健身俱乐部歇业。2013年1月6日，本院作出（2012）资执字第142-1号执行裁定，冻结、划拨被执行人舒新波银行存款145310元或查封、扣押其等额财产，并于2013年1月15日对原告在其经营场地内的健身器材进行查封，交由被告洪杰公司进行保管，因被执行人拒不到达执行现场，为保护查封的健身器材，本院在租赁房屋门上贴了封条。2014年1月6日，原告向本院提起（2014）资民二初字第6号诉讼，要求解除租赁合同，由被告赔偿经济损失1032163.47元，本院于2015年1月5日作出（2014）资民二初字第6号判决后，双方均上诉。2015年8月12日，益阳市中级人民法院将案件发回重审。2015年8月17日，本院通知双方当事人解除对健身器材的查封，由原告将房屋交付给被告，经本院通知原告代理人转告原告，原告未到执行现场，未将房屋腾空交付给被告。
另查明，2012年7月20日，益阳市沙龙法律服务所委托益阳市资阳价格认证中心对给力健身俱乐部因屋顶漏水损坏室内装饰及财产价格进行鉴定，认证中心于2012年8月20日作出价格鉴定结论书，认定该损失为90567.73元。2013年3月5日，湖南求剑律师事务所委托益阳市资阳价格认证中心对益阳市资阳区给力健身俱乐部室内装饰（水电安装）、健身器材设备设施、会员退费损失进行价格鉴定，同年12月10日，益阳市资阳价格认证中心作出资价认鉴（2013）149号价格鉴定结论书，鉴定结论为：以2012年11月17日作为鉴定基准日，确认室内装饰价格517599.28元，水电安装价格164899.35元，合计682498.63元。扣除合同期内营业期间（2011年5月1日-2012年11月16日，共565天）应分摊的装饰安装价格137341.16元，合同期内停业期间（2012年11月17日-2021年5月1日）应分摊的装饰安装价格为545157.47元，同时鉴定了健身器材与设备设施价格260936.15元，会员退费损失226070元，原告支付鉴定费7000元。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，原、被告均应按合同约定全面履行合同义务，合同履行期间，双方均有解除合同的意思表示，本院依法予以准许。双方在合同中明确约定了被告对房屋进行维修止漏，确保原告经营不受房屋渗漏的影响，被告虽对房屋进行了维修，但仍未完全止漏，从一定程度上影响了原告经营，其行为不符合合同约定，原告未按时缴纳房租，双方均有违约行为，均应承担相应的违约责任。
本案争议的焦点是：一、租赁房屋交付时间的确定；二、因被告未对房屋止漏给原告造成的损失的确定。
关于租赁房屋交付时间的确定。本院认为，原告于2012年7月16日停业后，法院于2013年1月15日对原告的健身器材查封时，因原告拒绝到达执行现场，导致法院只得将房屋查封，房屋一直没有交付给被告，但事实上原告已不可能继续使用房屋。本院于2015年8月17日已对健身器材解除查封，并将房屋交付给被告，原告经通知未到庭，健身器材及设施解除查封通知已由原告代理人转达原告，原告应当自此将器材搬离被告房屋，完成房屋交付，故本院确认2015年8月17日为房屋交付日。
关于被告未对房屋止漏给原告造成的损失的确定。本院认为，（一）原告停业原因。根据《合同法》第二百二十一条规定，“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”，根据这一规定，原告对于房屋止漏，可以选择要求被告进行止漏维修，也可以选择自行维修后，在租金中冲减费用或延长租期。原告于2011年5月8日向被告发出的书面通知中，告知被告如其未在2011年5月10月前组织人员止漏，原告将自行组织止漏，费用由被告负担，即原告事实上预备了两种选择。此后，原告在房屋仍然漏水、被告维修不好的情形下，并未自行维修，而以房屋漏水无法经营为由停业，造成损失扩大，不符合法律规定及双方真实意思表示。关于房屋渗漏程度是否导致无法营业，经庭审调查确认，房屋在原告经营期间有渗漏现象，但只是局部渗漏，漏水程度并不会直接导致无法营业。被告于2012年3月1日起诉要求解除合同，至2012年7月16日法院判决期间，原告一直不同意解除合同，法院判决后，原告并未提交证据证实漏水现象比判决前更严重而导致无法营业，原告以房屋漏水致使经营无法进行、合同目的不能实现的理由既无事实依据，也不符合单方面解除合同的法定条件，本院不予采纳，本院确认原告系自身原因停业。（二）原告经营期间损失。原告经营期间受到房屋渗漏的影响，应当存在室内装饰、健身器材与设施等财产毁损损失、因环境影响造成的顾客流失损失及处理渗漏问题造成的损失。原告提交的2012年8月20日的鉴定结论书证实因渗漏造成室内装饰及财产损失90567.73元，本院予以确认，被告应当承担相应赔偿责任。因环境影响造成的顾客流失损失，时间应当界定为至原告停业前，因渗漏环境影响而未到原告场所消费的客户，其中包括未满使用期限中途退卡的用户，且应当扣除经营成本，资价认鉴（2013）149号价格鉴定结论书中仅认定了因停业而退卡的用户退卡损失，且未扣除经营成本，不能作为该损失依据。处理渗漏问题造成的损失，原告未主张，也未提交证据，本院无法确认。原告主张利润损失20万元，未区分停业前后时段，也未提交证据证实，无法确定。（三）原告停业后的损失。原告停业并非被告违约造成，而是原告自行消极歇业所致，房屋局部漏水并不必然导致原告无法营业，原告应当采取积极补救措施止漏，完全可以做到不停业，继续经营，故停业产生的损失不应由被告赔偿。同时，原告购买的器材及室内可移动设施仍归原告所有，原告可以继续使用或者转让而获得使用价值，不应归为合同解除的损失；室内装饰及不可移动设施的损失，因双方在合同中有“租赁期满，原告退房时，对房屋维修、改造、装潢等设施不得破坏，应无偿移交给被告”的约定，不能实现“租赁期满”这一合同目的的原因并非被告违约，故对原告要求被告赔偿室内装饰及不可移动设施损失的请求，本院不予支持；停业后的退卡损失是客户未消费的预交款，属于预期利益，且因停业产生，而原告停业并非被告违约造成，该损失也不应由被告赔偿。
被告在答辩中要求原告支付房屋租金434420元、违约金151769及垫付的水电费近万元，但未向本院提起反诉，被告可另案主张权利。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告舒新波与被告益阳市洪杰房地产开发有限公司的房屋租赁合同于2013年1月15日起予以解除；
二、被告益阳市洪杰房地产开发有限公司赔偿原告舒新波因房屋渗漏造成的室内装饰及财产损失90567.73元。履行期限：于本判决生效后十日内付清；
三、驳回原告舒新波的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15889元，由原告舒新波负担14721元，由被告益阳市洪杰房地产开发有限公司负担1168元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。
审 判 长 杨建英
人民陪审员 方 磊
人民陪审员 钟 萍
二〇一五年十月三十日
代理书记员 郭 珍
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。