北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第02432号
上诉人（原审被告）孔令虎，男，1973年1月2日出生。
委托代理人白斌，北京市中迈律师事务所律师。
委托代理人孟宪辉，北京市中迈律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）北京泰宇物业管理有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇宣颐家园西侧50米。
法定代表人陈忠，总经理。
委托代理人ＸＸ，北京市博涵律师事务所律师。
上诉人孔令虎因物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第10271号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年8月，北京泰宇物业管理有限公司（以下简称泰宇公司）起诉至原审法院称：2006年6月，我公司接管北京市大兴区×××小区的物业服务。孔令虎是该小区4号楼2单元302号房屋（以下简称涉诉房屋）业主，房屋面积为97.81平方米。2007年2月起，我公司与×××小区内的业主签订物业服务合同，但孔令虎拒绝签订，也拒绝缴纳物业服务费。根据我公司与小区内同户型的业主签订的物业合同计算，孔令虎每年应缴纳物业服务费997.66元。孔令虎至今拖欠我公司物业服务费6983.63元。综上所述，我公司与孔令虎虽未签订书面的物业服务合同，但我公司在事实上提供了物业服务，且孔令虎也知悉我公司服务的事实。孔令虎无理拖欠的行为已经严重影响了我公司的正常经营，侵犯了我公司的合法权益。现我公司诉至法院，请求判令：1、孔令虎支付2007年1月1日至2013年12月31日的物业服务费6983.63元；2、孔令虎支付给我公司造成的利息损失200元。
孔令虎辩称：泰宇公司事实上并未提供物业服务，我也没有听说过泰宇公司提供过什么服务。我与泰宇公司没有签订物业服务合同，我不知道泰宇公司要求的物业服务费计算依据是什么。业主委员会不同意泰宇公司管理，泰宇公司亦未提交在事实上进行服务的证据，所以我没有给付物业服务费的事实基础，不同意支付物业服务费。关于利息损失200元，因为没有本金，泰宇公司要求的利息损失没有法律依据，所以不同意支付利息。即便泰宇公司有证据证明其提供了事实上的物业服务，其主张的2011年以前的物业服务费，也已经超过了诉讼时效，不应支持。
原审法院经审理认为：公民、法人的合法权益受法律保护。泰宇公司虽未与孔令虎签订书面的物业服务合同，但其自2006年7月20日开始对北京市大兴区×××小区提供物业服务至今，据此可以确认泰宇公司基本履行了物业管理服务义务，双方已经形成事实上的物业服务关系。孔令虎辩称泰宇公司未提供事实上的物业服务，但未提交充足的证据予以证明，不予采纳。泰宇公司为该小区提供了物业服务，孔令虎应及时交纳物业服务费。泰宇公司自2007年1月1日之后先后与该小区业主签订物业服务合同，约定多层住宅物业服务费为0.85元／㎡／月，并未违反法律规定，故对泰宇公司要求按照0.85元／㎡／月的标准向孔令虎收取物业服务费的主张，予以采纳。泰宇公司要求孔令虎给付至2013年12月31日的物业服务费，因有部分物业服务费尚未实际发生，法院酌定计算至2013年10月31日，经核算，物业服务费数额为6817.36元。对于2013年11月1日至2013年12月31日的物业服务费，泰宇公司可待实际发生后，双方协商解决或另行向法院起诉。孔令虎辩称泰宇公司主张的2011年之前的物业服务费已超过诉讼时效，因泰宇公司提供的物业服务系持续性服务，且泰宇公司并未明确怠于行使权利，故对孔令虎提出的诉讼时效抗辩主张，不予采纳。对于泰宇公司主张的利息损失，于法无据，不予支持。应当指出，当小区业主发现物业服务企业在提供服务过程中出现瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就服务过程中存在的问题积极予以改正，不断提高物业服务标准。据此，原审法院于2013年11月判决：一、孔令虎给付北京泰宇物业管理有限公司二〇〇七年一月一日至二〇一三年十月三十一日的物业服务费共计六千八百一十七元三角六分（于判决生效后十日内履行）；二、驳回北京泰宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，孔令虎不服，上诉至本院称：原审认定事实和适用法律错误，我与泰宇公司之间不存在物业服务关系，小区内存在安全隐患，围墙毁损、私搭乱建、乱停车、生活垃圾及污水充斥周边等现象也能表明泰宇公司没有提供应有的物业服务；且原审审理程序违法，对我调查取证申请未作书面答复，对我补充的视频证据也未进行质证及认定，请求撤销原判，改判驳回泰宇公司的诉讼请求或发回重审。泰宇公司同意原判。
经审理查明：孔令虎系涉诉房屋业主，该房屋建筑面积为97.81平方米。2002年10月25日，孔令虎（甲方）与北京海昊物业管理有限公司（乙方）签订《×××前期物业管理服务协议书》，约定由乙方负责向甲方所在小区提供前期物业管理服务。2006年7月17日，北京市大兴区×××小区管理办公室（以下简称×××小区办）与大兴区×××社区居委会（以下简称×××居委会）共同出具《公告》，内容为：“鉴于×××社区前期物业公司因各种原因撤出×××，小区7月1日陷入无人管理的局面。为保证社区稳定，维护小区居民正常秩序，镇政府、小区办、社区居委会多方协调，在征得居民代表同意的情况下，指定北京泰宇物业管理有限公司于2006年7月20日接手×××小区物业管理服务工作。作为过渡时期物业公司，过渡期为2006年7月20日至2006年12月31日，泰宇物业在此期间按原标准收取物业费，按国家相关标准提供物业管理服务。”泰宇公司即入驻×××小区开始提供物业管理服务至今。2013年7月24日，×××小区办出具《关于×××物业服务合同情况的说明》，证实泰宇公司于2006年7月接管×××小区的物业服务工作，并在小区内进行了公示，一直提供物业服务至今；自2007年1月起泰宇公司逐步与小区各业主签订物业服务合同，收费价格为多层按0.85元／㎡／月、高层按1.5元／㎡／月收取，现已有近85％的业主签订了书面物业服务合同。
另查，孔令虎未与泰宇公司签订书面物业服务合同，且未交纳2007年1月1日至今的物业服务费。
原审审理中，孔令虎提交照片5张，用以证明泰宇公司没有提供实质性的物业服务，×××小区存在护栏围墙缺损、地面损坏、停车混乱、私搭乱建、排水排污不到位等情况。泰宇公司认可外围围墙护栏照片的真实性，但称照片拍摄阶段小区的外围是政府修路而拆除的，并非该公司所拆或不进行管理；因孔令虎提供的照片没有拍摄时间，且系局部照片，泰宇公司对有关停车混乱、私搭乱建、排水排污的照片的真实性不予认可，并称物业管理是动态的，孔令虎拿着静态的照片无法证明泰宇公司在长达6年中没有提供物业服务。另，2013年11月12日，原审法院制作与孔令虎之委托代理人的联系笔录，告知依据相关规定对其调取证据的申请不予处理。2013年11月20日，原审法院与泰宇公司之委托代理人进行谈话，就孔令虎提交的视频资料询问其质证意见，并制作谈话笔录。
上述事实，有前期物业管理服务协议书、关于×××物业服务合同情况的说明、公告、照片及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据查明的事实，泰宇公司自2006年7月20日起经×××小区办、×××社区居委会发布公告，被指定接手×××小区的物业管理服务工作。泰宇公司与孔令虎虽未签订书面的物业服务合同，但泰宇公司在2007年1月1日至2013年10月31日期间事实上为涉诉房屋所在小区提供了物业服务，孔令虎亦实际享受了泰宇公司的服务，应当支付相应的物业服务费用。本案中，孔令虎认为泰宇公司没有提供应有的物业服务，但从孔令虎提供的证据来看，尚不足以认定泰宇公司在物业管理方面存在问题已达到减免物业服务费的程度。泰宇公司主张的多层住宅物业服务费为0.85元／㎡／月的收费标准，已经旧宫镇小区办确认，亦不违反相关法律规定。故原审法院依此标准核算的物业服务费数额及期间并无不当，孔令虎不同意交纳物业服务费的上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。另，经核实原审卷宗，原审法院并不存在孔令虎上诉所称违反法定程序的情形。应当指出，和谐社区的建立有赖于全体业主与物业公司的共同努力，物业公司应当不断提升服务水平，为业主提供更好的物业服务；业主亦应充分理解和积极配合物业公司的工作，及时履行业主义务。综上，孔令虎的上诉请求，本院不予支持。原审判决结果并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由孔令虎负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费50元，由孔令虎负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
代理审判员 庞 妍
代理审判员 袁 芳
二〇一四年三月十七日
书 记 员 董和平