湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2××7）鄂01民终6156号
上诉人（原审被告）：梁宏，男，1981年7月9日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。
上诉人（原审被告）：蒋波，男，1987年3月1日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。
委托诉讼代理人：梁宏，身份情况见上。
被上诉人（原审原告）：王家喜，男，1964年12月31日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。
委托诉讼代理人：刘志刚，湖北金卫律师事务所律师。
上诉人梁宏、蒋波因与被上诉人王家喜确认合同效力纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初1546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2××7年9月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人梁宏、蒋波上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王家喜的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误，梁宏代为出售王家喜的房屋是在授权委托范围内，并得到了王家喜事实上的追认。梁宏在公证委托书的受托期限前代为签订合同、代为办理涉案房屋产权变更登记的行为是效力待定行为，得到了王家喜事后公证过的委托书和腾退房屋这一行为的追认。蒋波是善意第三人，以公平合理的价格购买了房屋，办理了房屋产权变更登记手续，并取得了房屋权属证书，说明房屋行政管理部门对房屋交易过户进行了审查，是符合法律规定的，蒋波作为善意第三人的合法权益应当得到保护。
被上诉人王家喜辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。梁宏、蒋波是用武力强行将其搬出，王家喜为此报警，并非自愿。梁宏不得超越王家喜的授权范围行使权利。
2××7年2月，王家喜诉至一审法院，请求判令：1.确认梁宏、蒋波签订的《武汉市存量房买卖合同》（武房字[01]第15630953号）无效；2.确认王家喜为武汉市江岸区新村街黑泥湖路二七人家4栋2单元6层1室的房屋所有权人；3.案件受理费由梁宏、蒋波负担。一审审理中，王家喜撤回第二项诉讼请求，即本案中不要求确认其为武汉市江岸区新村街黑泥湖路二七人家4栋2单元6层1室的房屋所有权人。
一审法院认定事实：涉案房屋位于武汉市江岸区新村街黑泥湖路二七人家4栋2单元6层1室，原登记所有权人为王家喜。
2014年12月25日，甲方（借款人）王家喜与乙方（出借人、抵押权人）梁仙岩、张仙娥签订《抵押借款合同》，约定乙方向甲方出借600,000元用于生意周转使用，借款期限为12个月，自2014年12月25日起2××55年12月24日止，月息2%，还款方式为按月付息、到期还本。甲方以武汉市江岸区新村街黑泥湖路二七人家4栋2单元6层1室的房屋一套作为借款抵押，并配合乙方到房地部门办理抵押手续，双方一致认定的抵押物价值为600,000元。在借款期限内，如甲方未按照约定借款用途使用该笔借款，或甲方未按约定全额支付任何一期应分期偿还的借款，或借款期间甲方遭受他人对其提起的索偿在50,000元以上的诉讼、仲裁或者甲方的主要资产等被查封、扣押、执行等，或甲方在借款期间与乙方失去联系或下落不明的等其他严重影响或威胁甲方的偿还能力的事件，则乙方均有权单方宣布借款提前到期，甲方应在乙方宣布的提前到期日起三日内一次性归还借款余下的所有本金、利息和逾期违约金。甲方处王家喜签名捺印，乙方处梁仙岩、张仙娥签名捺印。
2014年12月26日，湖北省武汉市长江公证处出具（2014）鄂长江内证字第11634号《公证书》，载明：申请人为甲方（借款人、抵押人）王家喜、乙方（出借人、抵押权人）梁仙岩、张仙娥，公证事项为《抵押借款合同》，申请人于2014年12月25日来到我处，申请办理前面的《抵押借款合同》公证。申请人经协商一致后自愿签订了前面的《抵押借款合同》。申请人在签订该抵押借款合同时均具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力。签订抵押借款合同意思表示真实，对抵押借款合同主要条款取得了一致意见，抵押借款合同内容具体、完备。依据上述事实，兹证明甲方王家喜与乙方梁仙岩、张仙娥于2014年12月25日自愿签订了前面的《抵押借款合同》。经查，上述双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，抵押借款合同内容符合《中华人民共和国合同法》的有关规定，《抵押借款合同》上双方当事人的签名、捺印均属实。该抵押借款合同经双方当事人签名、捺手印后生效。
2014年12月25日，王家喜出具《委托书》，载明：委托人为王家喜，受托人为梁宏，委托内容为坐落在武汉市江岸区新村街黑泥湖路二七人家4栋2单元6层1室房屋一套，建筑面积98.57平方米（房屋所有权证号：武房权证岸字第××号、国有土地使用证号：岸国用（交2014）第3282号）。上述房屋产权系我个人所有。我于2014年12月25日以上述房产作为抵押物，向梁仙岩借款600,000元，抵押期限为12个月，自2014年12月25日起至2××5年12月24日止，现还未办理抵押登记手续。我拟将出售上述房产，由于我无法前去办理相关手续，现我全权委托梁宏为我的代理人，办理下列事宜：1、代为偿还梁仙岩的借款，解除抵押相关手续，并代领他项权证；2、完成前1项事宜后，再代为出售上述房屋，并代收售房款；3、代为办理上述房屋的买卖交易和过户手续；4、代为协助买方办理上述房屋的银行贷款手续，并签署相关文件；5、代为到民政部门查询其婚姻状况，并领取相关查询结果。受托人无转委托权。委托人对提供的证据材料的真实性负责，对受托人在授权范围内所签署的一切文件，均予以认可。委托期限从2××5年12月25日至2016年12月24日为止。本委托一式5份，由委托人收执4份，公证处留存1份。委托人处王家喜签名捺印。
2014年12月26日，湖北省武汉市长江公证处出具（2014）鄂长江内证字第11635号《公证书》，载明：申请人为王家喜，公证事项为委托书签名（手印），兹证明王家喜于2014年12月25日来到我处，在前面的《委托书》上签名、捺手印。
一审另查明，武汉市江岸区住房保障与房屋管理局留存有《武汉市存量房买卖合同》（武房字[01]第15630953号）一份，其上载明：卖方（甲方）王家喜，买方（乙方）蒋波，甲方所有房屋座落于武汉市江岸区新村街黑泥湖路二七人家4栋2单元6层1室，经甲乙双方协商一致，上述房屋买卖成交价格为360,000元，付款方式为一次性付款。卖方为王家喜，梁宏在代理人处签名捺印，买方处蒋波签名捺印。签订时间为2××5年12月21日。
一审审理中，经一审法院调查得知，原王家喜名下的涉案房屋权证2××5年12月22日变更转移登记至蒋波名下；蒋波名下的涉案房屋权证2××7年2月23日因办理私房买卖登记（转让给个人）业务注销，变更转移登记至范新民、任锦玲名下；范新民、任锦玲名下的涉案房屋权证2××7年6月20日因办理转移登记业务注销，变更转移登记至孙威名下，即涉案房屋现登记不动产权人为孙威。各方对此均无异议。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第三百九十九条的规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。王家喜出具《委托书》，委托梁宏出售涉案房屋，双方形成委托合同关系，梁宏应在委托期限及权限内代为处理委托事宜。根据庭审查明的事实，委托期限是从2××5年12月25日至2016年12月24日为止，但房管部门备案的由梁宏代为签订的涉案房屋买卖合同的签订日期为2××5年12月21日、核准登记日期为2××5年12月22日，均不在委托期限内，梁宏无委托代为售房的权限，应属无权处分，且王家喜也不予追认。更何况，委托事项中明确了梁宏应在完成代为偿还梁仙岩的借款、解除抵押相关手续并代领他项权证的事宜后，再代为出售上述房屋并代收售房款，但根据梁宏提交的梁仙岩出具的《收条》，显示其所称的代为偿还借款的日期为2××5年12月23日，即梁宏称其是先售房再代为偿还借款，与委托权限不一致，故梁宏作为王家喜的代理人与蒋波于2014年12月21日签订的《武汉市存量房买卖合同》（武房字[01]第15630953号）无效，对梁宏、蒋波抗辩梁宏系在委托权限内有权处理涉案房屋的意见，不予采纳。
梁宏抗辩因梁仙岩宣布借款提前到期故委托期限则对应提前，但无委托人王家喜对此的明示同意，也不符合情况紧急、难以与王家喜取得联系的情况，同时梁宏也未将该情况及时报告王家喜，故对梁宏抗辩出售涉案房屋系事出有因且妥善处理了借款和房屋事宜的抗辩意见，不予采纳。梁宏、蒋波提出应以双方2××5年12月22日签订的另一份关于涉案房屋的《房屋买卖合同》为准的意见，与王家喜诉请不一致，不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第三百九十六条、第三百九十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审判决：确认梁宏作为王家喜的代理人与蒋波于2014年12月21日签订的《武汉市存量房买卖合同》（武房字[01]第15630953号）无效。案件受理费100元、邮寄送达费40元，共计140元由梁宏、蒋波负担。
一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，王家喜出具《委托书》，委托梁宏出售涉案房屋，其中委托期限为从2××5年12月25日至2016年12月24日为止，但房管部门备案的由梁宏代为签订的涉案房屋买卖合同的签订日期为2××5年12月21日、核准登记日期为2××5年12月22日，均不在委托期限内，梁宏无委托代为售房的权限，应属无权处分。梁宏、蒋波称王家喜对梁宏的售房行为进行了追认，但其提交的证据不能证明其主张，王家喜对此亦予以否认，本院对梁宏、蒋波的该项主张不予支持。梁宏、蒋波还称其为善意第三人，但蒋波对《委托书》中的委托期限未尽到审慎注意义务，其出资情况除梁仙岩出具的《收条》外亦无其他证据佐证，故本院对梁宏、蒋波的该项主张亦不予支持。
综上，梁宏、蒋波的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由梁宏负担100元、蒋波负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 骆朝辉
审 判 员 李斌成
审 判 员 安林锋
二〇一七年十二月四日
法官助理 申光伟
书 记 员 舒 渲