北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0115民初14514号
原告（反诉被告）:张晓岚，女，1976年8月31日出生，汉族，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：胡文友，北京市盈科律师事务所律师。
被告（反诉原告）:赵树广，男，1975年6月25日出生，汉族，住北京市丰台区。
被告：张晶焱（与赵树广系夫妻关系），女，1978年1月30日出生，汉族，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：靳双权（兼被告赵树广委托诉讼代理人），北京市东卫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任建友（兼被告赵树广委托诉讼代理人），女，1949年7月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。
被告:北京中联时代房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区永兴路5号院16号商业楼110。
法定代表人：鞠丹丹，董事长。
委托诉讼代理人：薄志，男，1975年9月30日出生，汉族，北京中联时代房地产经纪有限公司员工，住该公司宿舍。
委托诉讼代理人：牟东旭，男，1993年12月7日出生，汉族，北京中联时代房地产经纪有限公司员工，住该公司宿舍。
被告：北京保利兴房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇清源路9号楼黄村镇政府东配楼317室。
法定代表人：王健，董事长。
原告（反诉被告）张晓岚与被告（反诉原告）赵树广、被告张晶焱、北京中联时代房地产经纪有限公司（以下简称：中联时代公司）、北京保利兴房地产开发有限公司（以下简称:保利兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张晓岚及其委托诉讼代理人胡文友、被告（反诉原告）赵树广、被告张晶焱及其委托诉讼代理人靳双权、被告中联时代公司的委托诉讼代理人薄志、牟东旭到庭参加诉讼，被告保利兴公司经本院依法传唤未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张晓岚向本院提出诉讼请求：1、被告赵树广继续履行与原告于2016年3月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》，被告中联时代公司给予协助；2、被告赵树广、张晶焱自行办理房屋产权证，并由被告保利兴公司把北京市大兴区生物医药基地东配套区12、13、14号地居住、商业金融项目9号住宅楼5层1单元-602室房屋（现地址为：北京市大兴区思邈路1号院7号楼1单元502室，以下简称：涉案房屋）协助过户到被告赵树广名下，然后被告赵树广再把以上涉案房屋过户到原告名下，被告中联时代公司给予协助；3、被告赵树广办理交房手续和物业交割手续，把涉案房屋交给原告张晓岚，被告中联时代公司给予协助；4、本案诉讼费由被告赵树广承担。事实和理由：2016年3月27日，在中联时代公司居间下，原告张晓岚和被告赵树广签订房屋买卖合同及其补充协议。合同约定从赵树广处购买其个人名下的位于北京市大兴区生物医药基地东配套区12、13、14号地居住、商业金融项目9号住宅楼5层1单元-602室房屋，建筑面积152.91平米，房屋总价380万元。首付款150万元已经支付完毕，因为赵树广是从保利兴公司购买的期房，所以在签订房屋买卖合同时赵树广还没有房屋所有权证，其承诺在2016年五、六月份就能下房本并办理贷款和过户手续，但是时至今日也没有办下房本。在房本没有按约定下来的情况下，赵树广又说要找开发商改底单，让原告把另外的120万元直接打给开发商，但时至今日，原告也不知是否能办理改底单。现在可以办理房屋所有权证了，赵树广却拖延不办理，后来，随着房价的上涨，赵树广拒绝继续履行合同。
被告（反诉原告）赵树广、张晶焱辩称：不同意原告提出的诉讼请求。原告诉称的赵树广承诺在2016年五六月份就能下房本办理贷款和过户手续无事实根据。双方签订的房屋买卖合同和居间见证合同中写明甲方产权证未下达，正在办理当中，乙方知晓并愿意购买。原告诉称的赵树广说找开发商改底单和其拖延不办理房产证的情况均与事实不符。被告从来没有承诺过取得房产证的时间，开发商也没有通知被告办理房产证，所以不存在拖延。
被告（反诉原告）赵树广针对原告（反诉被告）张晓岚向本院提出反诉请求：1、确认双方于2016年3月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已于2016年7月17日解除（或解除双方于2016年3月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》）；2、反诉被告张晓岚向反诉原告支付违约金24万元（按累计逾期应付款120万元的20%计算）；3、解除反诉原告与反诉被告张晓岚以及中联时代公司之间签订的《房屋买卖居间见证合同》；4、反诉被告张晓岚承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2016年3月27日，反诉人因购买新房急需资金，以380万元价格将涉案房屋出售给被反诉人，双方在第三人的居间见证下签订了房屋买卖合间和补充协议。合同签订后，被反诉人支付了定金10万元、首付款60万元和第二笔购房款80万元，合计150万元，但未能按补充协议约定于2016年5月31日前支付第三笔购房款120万元。2016年7月17日，反诉人通过中联时代公司向被反诉人送达了解除合同的《通知》。2016年8月7日，反诉人将已付购房款150万元返还给了被反诉人，又通过EMS特快专递邮件向被反诉人发送了2016年7月17日签发的解除合同《通知》和2016年8月5日签发的重申合同已解除的《解除合同的通知》。反诉人认为，被反诉人未能按补充协议约定在2016年5月31日前支付120万元，并且在之后的30天内亦未能付清该笔款项，被反诉人已经构成根本违约。反诉人依据买卖合同的约定以书面通知的形式解除合同并要求被反诉人支付违约金24万元。
原告（反诉被告）张晓岚针对被告（反诉原告）赵树广的反诉辩称：首先，原告没有违约，是赵树广没有按约定办理下来房屋所有权证。在签订买卖合同时涉案房屋还没有房屋所有权证，赵树广承诺在2016年五、六月份就能下房本办理贷款和过户手续，但是时至今日也没有下房本。在房本没有按约定下来的情况下，赵树广又说要找开发商改底单，让原告把另外的120万元直接打给开发商。改底单的程序是赵树广先从保利兴公司办理退房手续，开发商把赵树广支付的全部购房款全部退给赵树广，再由原告重新和保利兴公司签订购房合同，由原告支付相应的购房款。其次，赵树广为什么在30天内一直没有催促过原告支付120万元，是因为双方通过中介居间协商达成了口头约定，对于120万元的付款行为进行变更，并且由中介起草好了补充协议。再次，赵树广擅自退还150万元购房款的行为也证明原告没有违约。按照合同的约定，应该先支付违约金，后退还购房款。如果赵树广认为原告违约，其完全能够扣除相应的违约金后把尾款退还给原告。
被告中联时代公司辩称：认可原告的本诉诉讼请求。当初签订合同时，被告赵树广是自办产权，打听好了两三个月房本就能下来。对于双方的纠纷，希望双方能够协商继续履行合同。
被告保利兴公司辩称：2013年10月，我公司与赵树广签订商品房预售合同，赵树广购买我公司开发的涉案房屋，购房总价款为3131715元。合同约定买受人的付款方式为一次性付款，现赵树广己向我公司全额支付购房款，我公司与赵树广之间不存在争议。2015年6月9日，赵树广签署《自办产权承诺书》，约定由赵树广本人亲自办理房屋的产权转移登记。我公司并非原告与赵树广所签订协议的合同当事人，依法成立的合同仅在特定当事人之间发生法律约束力，合同当事人一方可基于合同向对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求。我公司对原告不负有任何合同义务，并非本案适格被告。
经审理查明：2016年3月27日，通过中联时代公司居间介绍,张晓岚（买受人，乙方）与赵树广（出卖人，甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并于同日由张晓岚、赵树广、中联时代公司三方签订《房屋买卖居间见证合同》。《北京市存量房屋买卖合同》约定：张晓岚以贷款方式购买赵树广位于北京市大兴区生物医药基地东配套区12、13、14号地居住、商业金融项目生物医药基地东配套12、13、14号地9号住宅楼5层1单元-602室房屋，建筑面积152.91平米，房屋总价380万元。其中第七条违约责任（二）逾期付款责任约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理。(1)逾期在十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起十日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；(2)逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起十日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部己付款。其中第十条权属转移登记约定：（一）双方同意，自本合同签订之日起产权证下达30工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。其中补充条款约定：甲方产权证未下达，正在办理中，乙方知晓并愿意购买；双方约定未按约定时间付款按已支付房款100%赔偿，甲方如中途不卖或不配合乙方办理过户应按乙方已付房款100%赔偿。《补充协议》约定：买受人于2016年3月20日支付定金10万元，2016年3月27日交付购房款60万元，2016年4月25日交付购房款80万元，2016年5月31日前交付购房款120万元,剩余110万元以银行贷款方式支付。此后，张晓岚按照约定给付了定金及前两笔购房款合计150万元，但第三笔即2016年5月31日前应交付的购房款120万元未支付。2016年8月7日，赵树广通过银行汇款方式将已付购房款150万元返还给张晓岚。
在审理中，双方对张晓岚未在2016年5月31日前交付第三笔购房款120万元的原因存在较大争议，张晓岚称：1、2016年5月份，我给保利春天里物业打电话询问房本何时下来，被告知房本无法按照业主承诺的5、6月份下来后我非常担心，为了降低买房风险，此后我一直通过中介与被告协商，希望能把贷款从110万改为160万，第三笔房款从120万改为70万。2016年5月17日，中介给我打电话，说被告同意修改协议，将第三笔首付款改为70万，我很高兴，马上在微信中对被告表示感谢。2、知道业主同意我可以多贷款50万后，我一直按照贷款160万元做准备。2016年5月30日，中介将草拟的补充协议文本用微信发给我和被告，问我们在措辞上有什么意见。这份协议文本证明我们己达成口头协议，如果没有达成口头协议中介不会没事起草什么补充协议。3、2016年5月30日，我联系中介要给业主打款70万，同时需要业主在收条上签字确认，张晶焱打电话联系我说她在出差中，要我等她2016年6月2日出差回来后再商议打款的事情。待到2016年6月2日我再打电话给她时，她告知我说他买房子那家也因为房屋性质问题办不下来产权证，说不急于向对方付款，也不需要我给她打款，同时说她要找开发商和建委的人来操作改底单，说改底单对我们两个都有好处，她说如果改底单成功，我的首付款直接打给开发商，而且我先打给他的150万首付款还需要退给我差额，所以不让我继续打剩余房款，期间一直要我等她消息，中间我打过几个电话问她改底单的情况，在微信上也一直催问她进展情况。她一直回答说不是很容易办理，还叫我等着，我就一直等。4、2016年7月6号，被告突然告知我说她买的房子房本下来了，可以过户了，卖方催她交款，她让我继续按合同付款，我问是不是继续按合同走，完全不考虑改底单了，她说是，我就说马上筹钱，明天就可以打给她。5、2016年7月7日上午，我问她转钱的事，她说忙着与她购房的房主协商，忙完了联系我，我问她是不是现在转钱，她说先不转。随后就联系不上她，打电语显示是空号，请中介帮忙联系也说是空号，联系不上。5、2016年7月17日，中介突然打电话来说被告到他那儿提出解除合同，我感到很意外，同时很气愤。我认为我没有违反合同，没有按合同约定的2016年5月31日付款并非是由于我的原因造成的，而是由于先和赵树广的妻子经过充分沟通，达成了口头协议，并且由中介按照口头协议打印了书面的补充协议。张晓岚为证明其上述主张，提交其与张晶焱的微信聊天记录、打印的补充协议一份（双方未签字）作为证据，赵树广、张晶焱对该证据不认可。赵树广、张晶焱称：关于张晓岚所谓主张“张晶焱口头同意对2016年5月31日的120万付款进行变更，赵树广说改底单让把120万打给开发商”纯属虚构。张晓岚延期付款我坚决不同意，改底单是6月2日我明确告知其不同意更改合同为70万时，张晓岚提出来的，她说这种变通的过户方式可以节省税费。我没有承诺可以办理，更没有因此修改合同约定。我着急用钱买房，全款已付清，与开发商没有纠纷，不可能退房，不可能让她把钱打给开放商，开发商与张晓岚没有合同，也不可能接受她的付款。张晓岚付款不需要赵树广任何配合，以前付款都是张晓岚直接打到赵树广账户后，指派中介牟东旭去赵树广单位签收条，再给张晓岚送过去。中联时代公司当庭陈述如下：在2016年5月31日前，双方商量，张晓岚说想多贷一点钱，首付款降低点，问赵树广是否同意，赵树广的爱人张晶焱一直联系这个事儿，当时打电话说可以考虑，说赵树广本人在出差，等他回来再签补充协议，后来有一天多时间就联系不上了，之后还是没有明确说定同意不同意。中间有一次说过改底单的事儿，后来就也没有消息了。后来张晶焱又跟我们说，他也在外面买房子，得问问他买房那个卖方是否能同意他也少付首付款。经过一段时间，张晶焱又答复说他也在等卖方的信，这边也不着急。所以对付款延期的问题双方有协商，但没有达成协议。张晓岚在7月6日上午还商量说要给对方打款120万，张晶焱说你等等，但到下午就回复说张晓岚逾期付款了，不收了。之后，赵树广给我们发了一个电脑上解除函的截图，我马上就发给了张晓岚，张晓岚看到后很吃惊，不同意解除合同。
上述事实，有房屋买卖合同、补充协议、汇款凭证及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：原告（反诉被告）张晓岚与被告（反诉原告）赵树广签订的房屋买卖合同、补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同。
补充协议约定买受人应于2016年5月31日前交付第三笔购房款120万元，张晓岚主张双方对付款金额及时间进行了口头约定予以变更，但赵树广不予认可，本案的争议焦点即在于双方对该款项的付款金额及时间是否约定进行更改。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，张晓岚对双方口头约定更改了第三笔购房款付款金额及时间这一主张负有举证责任，但张晓岚在庭审中仅提交其与张晶焱的微信聊天记录、打印的补充协议（双方未签字）作为证据，证明力不足，而且中联时代公司当庭称买卖双方对付款延期的问题进行过协商，但没有达成协议，这一陈述与张晓岚的主张亦存在矛盾，所以张晓岚应承担本案举证不力的法律后果。本院根据双方的证据及相关陈述综合判断，对张晓岚的该项主张不予采信。因此，张晓岚未按合同约定时间支付第三笔款项，属于违约行为，应承担本案违约责任。根据合同约定，逾期付款超过三十日后，出卖人有权解除合同，故赵树广反诉要求解除合同的相关诉求，本院予以支持。张晓岚要求继续履行合同、协助过户、交付房屋等全部诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
对于赵树广反诉主张的违约金，结合本案实际情况、参考合同履行情况、当事人的过错程度、实际损失等因素综合考虑，本院依法予以调整，酌情确定为3000元。
对于赵树广反诉要求解除其与张晓岚、中联时代公司签订的《房屋买卖居间见证合同》的主张，因该居间合同与本案不属于同一法律关系，本院在本案中不予处理，双方可另行解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:
一、自本判决生效之日起解除原告（反诉被告）张晓岚与被告（反诉原告）赵树广于二○一六年三月二十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；
二、原告（反诉被告）张晓岚于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）赵树广违约金3000元；
三、驳回原告（反诉被告）张晓岚的诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）赵树广的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费37200元，由原告（反诉被告）张晓岚负担（已交纳）；反诉案件受理费37200元，由被告（反诉原告）赵树广负担4855元（已交纳），原告（反诉被告）张晓岚负担32345元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 时亚东
人民陪审员 张书发
人民陪审员 张景华
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 杨京爽