湖北省荆门市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2015）鄂荆门中行终字第00038号
上诉人（原审原告）周艾玲，女，汉族，1959年5月5日出生，沙洋县人。
委托代理人姚青山，湖北法之星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）沙洋县房地产管理局，住所地沙洋县交通路112号。组织机构代码42072162-1。
法定代表人吴华智，男，局长。
行政机关负责人陈阳、范晶晶，该局副局长。
委托代理人况亚龙，湖北新天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）沙洋县人民政府，住所地沙洋县平湖路16号。组织机构代码01124551-3。
法定代表人谢继先，男，县长。
委托代理人余传友，该县政府工作人员。
委托代理人李春雷，湖北汉江律师事务所律师。
原审第三人ＸＸ兵，男，汉族，1959年12月25日出生，沙洋县人。
原审第三人徐永艳，女，汉族，1980年3月10日出生，十堰市人。
原审原告周艾玲诉原审被告沙洋县房地产管理局、沙洋县人民政府及原审第三人ＸＸ兵、徐永艳房屋、土地行政登记一案，已由沙洋县人民法院于2015年6月8日作出（2015）鄂沙洋县行初字第00004号行政裁定书。原审原告周艾玲不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年7月31日和2015年8月31日两次公开开庭审理了本案。上诉人周艾玲的委托代理人姚青山、被上诉人沙洋县房地产管理局的行政机关负责人陈阳、范晶晶及其委托代理人况亚龙、被上诉人沙洋县人民政府的委托代理人余传友、李春雷、原审第三人ＸＸ兵到庭参加了诉讼。原审第三人徐永艳经本院传票合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审法院认定，原告周艾玲与第三人ＸＸ兵原系夫妻关系，刘某平与第三人徐永艳原系夫妻关系，刘某平因交通事故于2014年8月去世。原告周艾玲与第三人ＸＸ兵于2000年4月21日在沙洋县民政局协议离婚，离婚协议约定位于沙洋县荷花大道三巷的房屋归原告周艾玲所有，房屋当时未办理房产证，土地使用权证登记在ＸＸ兵名下，土地使用权证编号为荆集用（1998）字第03020103085号，该证载明该宗地性质为集体土地。周艾玲与ＸＸ兵离婚后仍在涉案房屋内居住。2008年12月10日ＸＸ兵在沙洋县房地产管理局办理了涉案房屋的初始登记，房产证编号为沙洋县房权证城区字第000114**号，房产证登记房屋所有权人为ＸＸ兵，且无共有权人。2009年2月16日，ＸＸ兵与刘某平签订《售房协议》，将该房屋出售给刘某平，两人到沙洋县房地产管理局办理了相应的过户手续。同年2月19日，该房屋产权过户登记到刘某平、徐永艳名下（房产证编号为沙洋县房权证城区字第000116**号）。2009年11月，刘某平、徐永艳对房屋进行了加层、装修。2010年1月25日，刘某平委托荆门市某地产咨询评估有限公司沙洋分公司对荆集用（1998）字第03020103085号地块进行了土地价格评估，评估结论为土地使用权价格总额为14148.00元。2010年3月11日，涉案房屋宗地性质变为国有，沙洋县人民政府为ＸＸ兵办理了涉案房屋的土地使用权证变更登记，变更后的土地使用权证编号为沙土国用（2010）第03020103085-1号。2010年3月22日，刘某平交纳土地出让金5659元，土地使用权转让契税565.92元，2010年4月27日，刘某平申请办理土地使用权证。2013年4月，该房屋被拆迁，并对刘某平、徐永艳进行了拆迁补偿。2013年5月，因拆迁注销了涉案房屋的房产证和土地使用权证。2013年3月25日，周艾玲向沙洋县法院提起民事诉讼，要求确认ＸＸ兵与刘某平签订的《售房协议》无效；由刘某平、徐永艳返还拆迁补偿款65万元，我院于2013年7月31日做出（2013）鄂沙洋县民二初字第00007号民事判决书，驳回了周艾玲的诉讼请求。2013年12月5日，荆门市中级人民法院做出（2013）鄂荆门民三终字第00121号民事判决书，维持了一审判决。
原审法院认为，原告周艾玲与第三人ＸＸ兵离婚时协议虽约定涉案房屋归原告周艾玲所有，但当时该房屋尚无房产证。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外”。因此，原告周艾玲依离婚协议对涉案房屋享有的还只是债权，并不享有物权。2008年12月10日，对涉案房屋进行初始登记时，第三人ＸＸ兵将涉案房屋登记在自己名下，而此时原告周艾玲与第三人ＸＸ兵已并非夫妻关系，故原告周艾玲既不是房屋权属登记簿所记载的所有权人，亦不是房屋的共有权利人，其对涉案房屋享有的权利仅为债权，而本案诉争的诉讼标的为涉案房屋及土地的物权转移登记行为，原告周艾玲作为债权人与物权转移登记行为没有行政法律上利害关系，不是本案适格的诉讼主体。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第（一）项的规定，裁定驳回原告周艾玲的起诉。案件受理费50元（已交纳），于本裁定书生效后退还原告周艾玲。
上诉人周艾玲上诉称，一审法院认为上诉人与涉案房屋物权转移登记行为没有行政法律上的利害关系，不是适格的诉讼主体，而驳回上诉人的诉讼请求，属于裁定错误。上诉人周艾玲是本案适格的诉讼主体。1、根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条第一款及第二十五条之规定，与行政行为有利害关系的公民在其合法权益遭到行政行为侵害时，有权提起行政诉讼。2、上诉人对涉案的房屋基于之前的合法婚姻关系形成共同财产关系。在上诉人与ＸＸ兵离婚时已约定房屋归上诉人所有。被上诉人沙洋县房地产管理局未尽审查义务，进行了错误的初始登记，导致房屋登记在ＸＸ兵名下。在此之后，被上诉人又违法为ＸＸ兵与刘某平、徐永艳办理了房屋转移登记，导致房屋登记在刘某平、徐永艳名下。被上诉人沙洋县房地产管理局违法进行转移登记的行为，增加了上诉人维权的难度。上诉人与该房屋具有直接的利害关系，是本案适格的原告。3、一审法院违反了《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第三条的规定，房屋登记在ＸＸ兵名下，并不能成为认定上诉人与本案无利害关系的理由。一审法院以错误的登记行为来剥夺上诉人的诉权，不能让人信服。综上，上诉人周艾玲请求二审法院依法撤销原审裁定；依法确认被上诉人沙洋县房地产管理局为原审第三人ＸＸ兵、刘某平、徐永艳办理的房产转移登记行为违法；依法确认被上诉人沙洋县人民政府为原审第三人ＸＸ兵、刘某平、徐永艳办理的土地使用权转移登记行为违法。
经审查，周艾玲与ＸＸ兵于2000年4月21日在沙洋县民政局协议离婚。离婚协议约定位于沙洋县荷花大道三巷的房屋归上诉人周艾玲所有。该房屋当时未办理房产证。2008年12月10日ＸＸ兵在沙洋县房地产管理局办理了涉案房屋的初始登记，房产证登记房屋所有权人为ＸＸ兵，且无共有权人。2009年2月16日，ＸＸ兵与刘某平签订《售房协议》，将该房屋出售给刘某平，两人到沙洋县房地产管理局办理了相应的过户手续。同年2月19日，沙洋县房地产管理局将该房屋产权过户登记到刘某平、徐永艳名下，为其颁发了房产证编号为沙洋县房权证城区字第000116**号房屋所有权证。2013年5月14日，该证因拆迁被注销。1998年，该房屋宗地的土地使用权登记在ＸＸ兵名下，土地使用权证编号为荆集用（1998）字第03020103085号。该房屋宗地性质变为国有后，2010年3月11日，沙洋县人民政府为ＸＸ兵办理了涉案房屋宗地的土地使用权证初始登记，该土地使用权证编号为沙土国用（2010）第03020103085-1号。后来，转让方ＸＸ兵、受让方刘某平提交了《国有土地使用权转让审批呈报表》。2010年3月22日，刘某平缴纳土地出让金，申请办理土地使用权转让手续。2010年5月6日，沙洋县人民政府为刘某平颁发了涉案房屋宗地的土地使用权证（沙土国用（2010）第03020203231号）。
本院认为，本案诉争的是涉案房屋及土地的物权转移登记行为。在办理涉案房屋及土地的物权转移登记行为中，涉案房屋及土地的初始登记均在原审第三人ＸＸ兵名下，无共有权人。且涉案房屋的初始登记时间为2008年12月10日，涉案土地变为国有土地后的初始登记时间为2010年3月11日，而上诉人周艾玲与原审第三人ＸＸ兵于2000年4月21日就已经协议离婚。故上诉人与原审第三人ＸＸ兵虽在离婚协议中约定涉案的房屋归上诉人周艾玲所有，但该债权约定发生在涉案房屋及土地初始登记在原审第三人ＸＸ兵名下之前。被上诉人沙洋县房地产管理局为原审第三人ＸＸ兵、刘某平、徐永艳办理涉案房屋的物权转移登记行为与上诉人周艾玲并无关联，不存在法律上的利害关系。被上诉人沙洋县人民政府为原审第三人ＸＸ兵、刘某平办理涉案土地的物权转移登记行为与上诉人周艾玲并无关联，不存在法律上的利害关系。
根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”、第四十九条第（一）项“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织”之规定以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第三条第一款第（一）项“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的”之规定，应当裁定驳回原审原告周艾玲的起诉。一审法院以上诉人作为债权人与物权转移登记行为没有行政法律上利害关系，不是本案适格的诉讼主体为由裁定驳回起诉正确，应予维持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回上诉人周艾玲的上诉，维持原裁定。
本案不收取一、二审案件受理费。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 缪 锟
审 判 员 鲁琼丽
代理审判员 朱瑞强
二〇一五年九月九日
书 记 员 曾 靖