上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初2562号
原告王桂花，女，1972年9月20日生，汉族，住上海市徐汇区。委托代理人周玉永，1968年2月5日生，汉族，住址同上。被告严俊，男，1985年3月24日生，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托代理人汪东伦，上海市理合理律师事务所律师。委托代理人赵跃生，上海市理合理律师事务所律师。被告严孟允，男，1952年1月1日生，汉族，户籍地同上。被告唐丽华，女，1955年3月9日生，汉族，户籍地同上。上列两被告共同委托代理人汪东伦，上海市理合理律师事务所律师。原告王桂花与被告严俊、严孟允、唐丽华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶芳独任审判，并公开开庭进行了审理。原告王桂花及其委托代理人周玉永，被告严俊、严孟允、唐丽华的共同委托代理人汪东伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王桂花诉称，2015年7月7日，原告与被告经居间就购买位于宝山区菊盛路XXX弄XXX号XXX室房屋签订了房屋买卖合同。双方约定上述房屋的转让总价为138万元，当日原告向被告支付了定金3万元，被告严俊出具了收据。根据中介公司的介绍，该房屋为动迁安置房屋，于2016年1月可以过户。2015年7月19日，双方签订了示范文本的上海市房地产买卖合同，原告向被告严俊转账支付了房款87万元。但嗣后，原告去房子找被告未果，租客找不到了，严俊也下落不明。2015年12月份中介去找严俊，听说出国了，后来又听说严俊回来了。原告父母现在已经到上海了，因为房屋买卖落空，只能与原告住在一起。被告的行为构成违约，导致交易中断。故原告起诉要求被告协助原告将上海市宝山区菊盛路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户到原告名下，并办理交房手续；被告赔偿逾期过户违约金，按已付款90万元日万分之五计算，从2016年2月7日开始计算至实际过户日止。被告严俊、严孟允、唐丽华辩称，被告一家位于杨浦区眉州路的私房拆迁，经动迁安置分得两套房屋，都在一个小区，其中之一是系争房屋，另外一套登记在严俊个人名下。两套房屋都由严俊一个人打理，系争房屋原本出租，严俊居住在另一套房屋内，严孟允、唐丽华在国外居住。严俊在2015年因欠债和妻子协议离婚，一直躲在外面，另一套房屋也不居住了。严孟允和唐丽华不知道卖房子的事情，是严俊代别人做期货理财巨亏后，擅自私下出售房屋还债。在此之前，严俊于2014年与案外人宁某甲系争房屋也签订过一份买卖合同。对前后两次交易，严孟允、唐丽华都不知道，房子也没有交付给原告。至于严孟允和唐丽华，严俊都是找了案外人来某某。严俊确实拿到原告支付的90万元，但已用于还债。综上，系争房屋买卖合同系严俊擅自出售房屋，未经严孟允、唐丽华的同意，合同是无效的，要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年6月3日，严孟允、唐丽华、严俊经核准登记为上海市宝山区菊盛路XXX弄XXX号XXX室房屋的共同共有权利人，该房屋为动迁安置房屋，三年内不得转让、抵押。2015年7月7日，严俊、“严孟允”、“唐丽华”(甲方)与原告(乙方)签订房屋买卖合同，约定，乙方向甲方购买系争房屋，总价为138万元。合同中约定了具体的付款方式和期限，并约定双方在本合同签订后十五天内签订示范文本的上海市房地产买卖合同。同年7月19日，甲乙双方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，合同约定的转让总价为138万元。双方确认于2016年2月6日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三为付款协议。上述合同的落款处，甲方有严俊、“严孟允”、“唐丽华”的签字，乙方有原告的签字。同日，双方签订特别协议，主要内容为，关于本次交易，按照国家政策规定，甲方存在百分之一的个人所得税13,800元，甲方承担3,800元，乙方承担1万元。合同签订之后，原告共计向严俊支付了房款90万元。另查明，系争房屋为动迁安置房屋，开发商为上海明馨置业有限公司，于2012年12月29日取得大产证。本案审理过程中，严孟允本人于2016年5月9日至本院，表示在老房子动迁后，严孟允和唐丽华就去美国了，并交代严俊看管好安置的两套房屋。2011年出国至今，唐丽华于2013年12月回国一次处理家里事务，严孟允在得知严俊将房屋擅自出售后于2016年5月4日回国。严孟允表示其与唐丽华名下就系争房屋唯一一套住房，在严俊出售房屋期间，两人从未回国洽谈、签约，根本不知晓房屋买卖的事情，对严俊的行为不予认可。严孟允一并提供了其与唐丽华的护照及复印件。原告表示，没有见过严孟允。双方第一次签约时，严俊带着自称是他父母的人来中介公司，后来签订示范文本的买卖合同当日，严俊是一个人来的，表示合同带回去给父母签字。但当时，原告是阅看过三个产权人的身份证原件的。原告表示，即便严孟允和唐丽华不认可本次交易，但原告坚持诉讼请求，要求继续办理过户手续。另查明，2014年3月22日，案外人宁乙与被告就购买位于宝山区菊盛路XXX弄XXX号XXX室房屋签订了房屋产权转让协议及补充协议。双方约定上述房屋的转让总价为133万元，宁乙依约支付了130万元。嗣后，宁乙将上述合同中的权利义务一并转让给了女儿宁静。宁静已向本院起诉【案号：(2015)宝民三(民)初字第1999号】，要求被告协助办理过户手续，并承担逾期过户的违约金。该案中，宁静申请本院对系争房屋采取司法限制措施，本院已依法予以查封。以上事实，有原告提供的房屋买卖合同、补充协议、收款收据、转账凭证、房地产登记簿，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，根据物权法规定，处分共有的不动产或者动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。本案的争议焦点在于作为系争房屋共同共有人的严孟允和唐丽华是否与严俊达成一致的出售该房屋的意思表示，严俊与原告所签订的买卖合同是否具有法律效力。作为购买方，原告自认没有见过到庭的严孟允本人，而在系争房屋的买卖磋商、洽谈包括签约整个过程中，严俊带来的“严孟允”和“唐丽华”也未提供充分证据证明其真实身份。根据严孟允本人陈述以及提供的护照出入境签注登记信息，可证明在严俊出售房屋期间，严孟允和唐丽华均不在上海。故有关严俊表示合同中“严孟允”和“唐丽华”的名字并非两人本人所签，系严俊带案外人冒名所为的陈述，具有客观真实性，本院予以认可。综上，作为房屋共同共有人的严孟允和唐丽华本人从未参与过系争房屋交易过程，原告也未提供任何证据证明两人对严俊出售系争房屋表示过允诺或默许，而在本案中，严孟允、唐丽华明确表示在得知严俊擅自出售房屋的事实后，对严俊的行为拒绝追认。本院认为，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产，该处分行为无效，即严俊与原告所签买卖合同及补充协议不发生法律效力。原告要求被告协助办理过户等诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予准许。严俊隐瞒严孟允和唐丽华，擅自对外签订出售合同，并用案外人冒名其父母在合同上签字，同时，在其已经另行与案外人就系争房屋签订出售协议并收取房款之后，仍与原告签订买卖合同、收取房款，严俊主观恶意十分明显，上述行为也严重扰乱了正常市场交易秩序，损害了原告的合法权益。在合同被确认无效后，应由严俊承担返还房款的责任。至于原告认为存在其他经济损失，可由其另行主张，本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，判决如下：一、原告王桂花与被告严俊就上海市宝山区菊盛路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的上海市房地产买卖合同及补充协议无效；二、原告王桂花要求被告严俊、严孟允、唐丽华协助办理产权过户手续等诉讼请求，不予支持；三、被告严俊于本判决生效之日起十日内，返还原告王桂花房款90万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8,610元，由被告严俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陶 芳
二〇一六年六月二十一日
书记员 罗仁冰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国物权法》
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。