山东省荣成市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）荣石民初字第393号
原告周广华。
原告周广勇。
原告周海妮。
三原告委托代理人安玉滨，山东华夏明德律师事务所律师。
原告周其凤。
委托代理人王海青，系原告周其凤之子。
被告陈文香。
被告刘翠翠。
被告刘文垒。
三被告委托代理人徐军。
被告夏仲文。
原告周广华、周广勇、周海妮、周其凤与被告陈文香、刘翠翠、刘文垒、夏仲文房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周广华、周广勇、周海妮的委托代理人安玉滨、原告周其凤委托代理人王海青与被告陈文香、刘翠翠、刘文垒及委托代理人徐军、被告夏仲文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周广华、周广勇、周海妮、周其凤诉称，四原告共有位于荣成市桃园街道办事处南夏家村房屋一处，含正房四间、东厢房二间。1991年原告周广华、周广勇、周海妮搬到青岛居住。1998年7月份经被告夏仲文联系，原告将房屋出租给被告陈文香、刘翠翠、刘文垒居住。2012年周其俭去世后，原告周广华准备回老家居住，但被告陈文香、刘翠翠、刘文垒不同意返还房屋，称该房屋1998年8月8日已经卖给了他们，并提供了代卖人署名被告夏仲文的购房合同一份。为此原告提起诉讼，请求：1、判令确认1998年8月8日被告间签订的房屋买卖合同无效。2、判令被告返还位于荣成市桃园街道办事处南夏家村房屋一座。3、判令被告赔偿经济损失9000元。
被告陈文香、刘翠翠、刘文垒辩称，1、本案诉争的房屋是刘宗孔于1998年8月8日购买的由被告夏仲文代替原告变卖的房产，并签有契约，由原荣成市宁津街道办事处南夏家村夏景卓、夏树岐做证人，村会计夏树泽代笔，至今已经16年。在这15年多的时间里，该房产一直由刘宗孔及陈文香占有、使用。现原告向被告陈文香、刘翠翠、刘文垒主张权利没有任何法律依据。2、签订的买卖契约是被告夏仲文代原告签署的，被告夏仲文和周其俭是亲属关系，周其俭离开南夏家村以后，他家的所有事情都是被告夏仲文联系办理的，所以我们有理由相信被告夏仲文是原告授权变卖其财产，再加上契约是由村委主要负责人作为证人签字的，因此我方认为房屋买卖契约合法有效。3、该房产从法律上讲，成立善意取得。首先我们相信被告夏仲文根据原告授权变卖房产，其次我们也支付了合理的房款，并且有村委的主要负责人做证人。4、我方取得该房屋后，本应办理房产登记手续。但村委并没有给予协助。据我方了解，南夏家村根本没有办理过房产登记。另外，刘宗孔与陈文香户口在南夏家村。2013年春被告夏仲文通过各种关系要给原告买回此房，我方没有同意。综上，我们认为我方取得该房产是合法的，原告要求依法认定该房屋买卖合同无效、要求返还房屋及赔偿经济损失，没有任何法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
被告夏仲文辩称，对原告起诉所称的事实，我没有异议。同意返还房屋，但不同意支付租金9000元。
经审理查明：周大伦（1956年3月22日病故）、夏永春（1977年9月20日病故）系夫妻关系，系周其俭、毕淑惠、原告周其凤的父母。原告周广华与周其俭系夫妻关系，系原告周广勇、周海妮之父母。被告陈文香与刘翠翠、刘文垒系母女、母子关系，刘宗孔曾用名刘安，系被告陈文香之夫，系被告刘翠翠、刘文垒之父。1951年土地房产所有证字第玖零贰陆号记载涉案房屋位于“河东涯”，有“草房四间，地基亩数贰分”。确权为周大伦、夏永春、周其俭、周其凤、毕淑会（“会”字系笔误，实为“惠”）共有。周大伦、夏永春去世后，周其俭及原告周广华、周广勇、周海妮在涉案房屋中居住生活。后周其俭至青岛定居。1991年原告周广华、周广勇、周海妮亦搬至青岛。1998年前后，刘宗孔一家搬到荣成市桃园街道办事处南夏家村，刘宗孔托其姨帮忙解决住房问题。刘宗孔之姨找到其侄子即本案被告夏仲文说明此事。被告夏仲文遂与周其俭家人协商，经周其俭同意，后刘宗孔及其家人搬入涉案房屋并居住至今。2011年5月9日周其俭去世。2013年7月3日，毕淑惠出具放弃继承及房屋份额声明一份，载明：“放弃继承及房屋份额声明我是毕淑惠，身份证号码：370633193210088643我祖上在荣成市宁津街道办事处南夏家村留有房屋四间，没有门牌编号，按1951年土地房产所有证登记的其中属于我个人的份额以及我可以继承父母的遗产部分，我自愿全部赠与给周其俭所有，自己的权利全部放弃。声明人：毕淑惠捺印2013年7月3日”。2013年8月13日，原告周广华、周广勇、周海妮以刘崇孔为被告向本院提起诉讼，请求判令被告立即返还房屋并支付租金9000元。2013年10月31日，上列三原告撤回起诉。2013年12月16日，上列三原告又以刘宗孔为被告提起诉讼。2013年12月25日，毕淑惠去世。2014年1月24日，刘宗孔去世。2014年3月13日，三原告又撤回起诉。2014年4月1日，四原告以被告陈文香、刘翠翠、刘文垒为被告提起诉讼。2014年5月14日，毕淑惠的继承人到庭声明放弃继承权，并对2013年7月3日放弃继承及房屋份额声明系其母毕淑惠的真实意思表示进行了确认，同日四原告撤回起诉。2014年6月20日，四原告又提起本案之诉。
审理中，被告陈文香、刘翠翠、刘文垒为证明其主张，提交了1998年8月8日买卖合同一份，契约载明“立卖契人周其俭代卖人夏仲文，将自己草房肆间、平房贰间，门窗具全，四至以内并无除留，卖于刘安名下居住，卖价人民币壹仟元正当交不欠空口无凭，立字为证。计开四至东有道、南有道、北有滴水、西有伙山有墙证明人夏景卓签名并捺印夏树岐签名并捺印代字人夏树泽盖章公元一九九八年八月八日”。原告质证后认为，该买卖合同中的夏仲文无权处分四原告共有的财产，要求确认该合同属于无效合同。被告夏仲文质证后认为该合同上没有其签名，没有其手印，更无代卖房屋的事实，也未收到房款，故对该合同不予认可。被告陈文香、刘翠翠、刘文垒又提出该合同上的证明人夏树岐（系刘宗孔叔伯舅）曾于2014年1月23日庭审时到庭作证，证实合同的真实性及买卖房屋的过程。但四原告及被告夏仲文质证后认为，夏树岐与刘宗孔有亲属关系，属有利害关系的证人，其证言不应予以采信。2014年1月23日被告夏仲文以证人身份出庭作证时，否认在房屋买卖合同中的签字和捺印。被告夏仲文认为其根本没有代卖房屋，合同上也没有其签字和手印，故证人的证言虚假，不应采信。被告陈文香、刘翠翠、刘文垒提供的证人夏景显（系刘宗孔姨夫）2014年5月7日庭审时到庭作证，称周其俭找被告夏仲文将房子卖给刘宗孔，但写明自己未在场。对证人夏景显的证言，四原告及被告夏仲文均认为证人与刘宗孔、陈文香有亲属关系，且证人没有参与房屋买卖的过程，其证言不应被采信。四原告自愿撤回要求三被告赔偿租金损失9000元的诉讼请求。对夏仲文手印及签名的真实性，原被告均未在规定的举证期限内提出司法鉴定申请，也未提交其他证据佐证。对被告陈文香、刘翠翠、刘文垒主张被告夏仲文签订的买卖合同属于表见代理情形，在规定的期限内三被告未提供证据证实。
另查，涉案房屋至今没办理房权证及土地证。
以上事实，有原、被告的陈述及有关材料在案为凭。
本院认为，涉案房屋的权属为四原告共有，根据庭审查明的事实，原告未与刘宗孔订立房屋买卖协议，现被告陈文香、刘翠翠、刘文垒主张被告夏仲文系代替周其俭卖房，那么夏仲文是否有权处分诉争房屋是本案的关键。
首先，被告夏仲文否认与刘宗孔签订房屋买卖合同，被告陈文香、刘翠翠、刘文垒未对买卖合同中被告夏仲文签名的真实性申请笔迹鉴定，故本院无法认定买卖合同的真实性。其次，被告陈文香、刘翠翠、刘文垒未提交证据证实周其俭委托被告夏仲文代卖房屋，也无其他证据证实刘宗孔应该相信被告夏仲文具有处分权。再次，被告陈文香、刘翠翠、刘文垒提供的证人夏树岐与其具有亲属关系，证人夏景显未参与其主张的房屋买卖过程，证明效力较低，无法作为定案依据。故被告陈文香、刘翠翠、刘文垒主张被告夏仲文的处分行为构成表见代理，证据不足，不予支持。
被告陈文香、刘翠翠、刘文垒是否构成其主张的善意取得。根据物权法第一百零六条之规定，善意取得构成要件：1、受让人受让该财产是善意的；2、以合理的价格转让；3、转让财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，1998年是否支付房款，原告予以否认，被告亦未提供证据证实，而且涉案房屋至今未办理房权证及土地证。另外，刘宗孔对涉案房屋不属于被告夏仲文所有这一事实是知情的，其购买房屋也有审慎的注意义务，故其善意取得的抗辩，理由不当，不予支持。
根据物权法的规定，房屋所有权人对其所有的房屋享有处分的权利，其他人无权替代所有权人行使处分权。本案中涉案房屋属四原告共同共有，处分共同共有物的行为需经所有共有人同意才为有效。现原告否认授权被告夏仲文出卖房屋，被告夏仲文亦否认存在买卖合同，故被告夏仲文相对于四原告属于无权处分人。退一步讲，即使被告夏仲文确实受周其俭委托出卖房屋，也签订了房屋买卖协议，其处分行为亦只能代表周其俭，未经房屋其他共有人同意，其处分行为亦无效。本案中，被告夏仲文未获得原告周其凤的授权，周其凤亦不认可被告夏仲文的处分行为，被告夏仲文是确定的无权处分人，因此被告陈文香、刘翠翠、刘文垒现占有房屋对四原告构成无权占有，根据物权法第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，故四原告要求被告陈文香、刘翠翠、刘文垒返还房屋，理由正当，应予支持。四原告自愿撤回要求四被告赔偿租金损失9000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则法》第五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第九十五条、第九十七条、第一百零六条之规定，判决如下：
一、被告陈文香、刘翠翠、刘文垒提交的与被告夏仲文于1998年8月8日签订的诉争房屋买卖合同无效。
二、被告陈文香、刘翠翠、刘文垒于本判决生效后三十日内将位于荣成市桃园街道办事处南夏家村的涉案房产（正房四间、平房二间及院落）返还给原告周其凤、周广华、周广勇、周海妮。
案件受理费1950元，由四原告负担204元，被告陈文香、刘翠翠、刘文垒负担1746元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 刘玉胜
人民审判员 宋明山
人民审判员 隋之然
二〇一四年十二月二十三日
书 记 员 于立明