黑龙江省安达市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑1281民初627号
原告：中国银行股份有限公司安达支行，住所地安达市。
法定代表人：王海河，职务行长。
委托诉讼代理人：孙亚光，黑龙江宏珲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高士强，黑龙江宏珲律师事务所律师。
被告：邢亮，男，住安达市。
被告：顾苹苹，女，住安达市。
被告：安达市安康顺达房地产开有限公司，住所地安达市。
法定代表人：刘太国，职务经理。
原告中国银行股份有限公司安达支行与被告邢亮、顾苹苹、安达市安康顺达房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2018年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司安达支行的委托诉讼代理人孙亚光、高士强到庭参加诉讼，被告邢亮、顾苹苹、安达市安康顺达房地产开有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中国银行股份有限公司安达支行向本院提出诉讼请求：1.判令邢亮、顾苹苹偿还贷款本金255，089.15元及贷款利息21，149.40元、罚息2，155.24元（暂计算至2018年1月22日），合计278，393.79元，之后发生的贷款利息按逾期罚息年利率8.09%计算至全部本息清偿完毕时止；2.确认中国银行股份有限公司安达支行对邢亮、顾苹苹位于安达市托斯卡纳小区XXX室房屋抵押权有效，并有权拍卖、变卖该抵押物，对所得价款享有优先受偿权；3.判令安达市安康顺达房地产开有限公司对邢亮、顾苹苹的全部贷款债务承担连带保证及质押担保责任；4.判令邢亮、顾苹苹、安达市安康顺达房地产开有限公司承担本案全部诉讼费用（含受理费、财产保全费、公告费、评估费、拍卖费、执行费、律师代理费等实现债权的全部费用）。中国银行股份有限公司安达支行在诉讼中自愿放弃诉讼请求第3项中要求安达市安康顺达房地产开有限公司承担质押担保责任的诉讼请求，将诉讼请求第一项要求之后发生的贷款利息按逾期罚息年利率8.09%计算至全部本息清偿完毕时止，变更为按照合同约定的利息和罚息计算至全部本息清偿完毕时止。事实和理由：2014年6月3日，中国银行股份有限公司安达支行与邢亮、顾苹苹签订了《个人一手住房贷款合同》，该合同明确约定了贷款金额、贷款期限、贷款担保、还款时间、还款利率、逾期罚息、违约处理等相关内容。安达市安康顺达房地产开有限公司为担保主合同履行与中国银行股份有限公司安达支行签订了个人房屋贷款合作协议，约定对主合同债务承担连带保证责任，同时提供了质押担保。上述协议签订后，中国银行股份有限公司安达支行按约定为邢亮、顾苹苹提供了购房贷款270，000.00元，但截止至2018年1月22日，邢亮、顾苹苹仅偿还了本金14，910.85元，拖欠利息21，149.40元、罚息2，155.24元。现由于邢亮、顾苹苹的违约行为，中国银行股份有限公司安达支行依据双方签订的个人一手住房贷款合同的约定，宣布该合同项下全部贷款提前到期，立即偿还本息合计278，393.79元。安达市安康顺达房地产开发有限公司对上述全部债务承担连带保证责任。
邢亮未作答辩。
顾苹苹未作答辩。
安达市安康顺达房地产开发有限公司未作答辩。
本院经审理认定事实如下：邢亮与顾苹苹系夫妻关系，2014年6月3日，邢亮、顾苹苹（借款人）与中国银行股份有限公司安达支行（贷款人）签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。合同约定，中国银行股份有限公司安达支行向邢亮、顾苹苹发放个人住房贷款270，000.00元，贷款期限20年，自2014年6月3日至2034年6月3日止。贷款用于邢亮、顾苹苹购买托斯卡纳小区XXX室房屋。贷款利率为浮动利率方式，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内，贷款月利率为6.00417‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布的相应档次贷款基准利率上浮10%作为下一个浮动周期的适用利率。贷款偿还方式为等额本息还款方式，还款账户户名为邢亮，账号：XXXX。贷款的发放方式为受托支付，借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商安达市安康顺达房地产开有限公司账户，开户行：中国银行股份有限公司安达支行，账号：XXXX。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。贷款合同通用条款第三条借款人违约事件及处理中约定，未按期归还贷款本息，构成或视为借款人违约，贷款人有权宣布本合同项下的贷款本息全部或部分提前到期，并要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等。邢亮、顾苹苹将贷款购买的托斯卡纳小区XXX室的房屋用作贷款抵押，并于2014年6月4日在安达市房产管理局办理了在建工程抵押预登记备案登记书。合同签订后，中国银行股份有限公司安达支行于2014年6月5日将270，000.00元的贷款转入合同约定的安达市安康顺达房地产开地有限公司帐户（开户行：中国银行股份有限公司安达支行；帐号XXXX）。邢亮、顾苹苹自2016年7月22日起一直未按合同约定支付借款本金及利息，截止到2018年1月22日，尚欠借款本金255，089.15元，利息21，149.40元、罚息2，155.24元。邢亮、顾苹苹贷款购买的托斯卡纳小区XXX室的房屋至今未办理房屋所有权证及正式的抵押登记。
另查明，2013年10月10日，中国银行股份有限公司安达支行（甲方）与安达市安康顺达房地产开有限公司（乙方）签订了《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》，协议约定：甲、乙双方就个人房屋贷款事宜开展合作。双方合作房屋项目名为托斯卡纳小区，地址位于安达市正阳街北市标大道西侧；符合甲方贷款条件的购房借款人购买乙方销售的上述房产，可以向甲方申请个人房屋贷款，贷款手续按甲方规定办理。合作房屋项目是乙方拥有合法开发经营权或所有权的，依法可以向社会公众销售或者预售，其商品房预售（或销售）许可证号为安房预售证第2013-018号。甲方为乙方的上述房产项目提供最高不超过8000万元的个人房屋贷款额度，单笔个人住房贷款期限不超过20年。乙方同意为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证，保证期限为自甲方与购房借款人签订的《借款合同》生效之日起，至甲方取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止。乙方的保证范围为借款人与甲方签订的《借款合同》项下的贷款本金、利息（包括罚息和复利）、违约金、赔偿金及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费等）和因履行本合同、《借款合同》所发生的一切费用。在保证期限内，如借款人不能按约定履行债务或甲方在《借款合同》约定宣布全部贷款提前到期情况下，甲方有权直接要求乙方承担保证责任。
本院认为，本案的第一个争议焦点是邢亮、顾苹苹是否应给付中国银行股份有限公司安达支行剩余的全部贷款本金、利息、罚息及安达市安康顺达房地产开有限公司是否应承担连带责任保证。中国银行股份有限公司安达支行与邢亮、顾苹苹签订的个人一手住房贷款合同、与安达市安康顺达房地产开发有限公司签订的个人房屋贷款合作协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方应严格按照合同约定履行义务。中国银行股份有限公司安达支行按借款合同的约定履行了向邢亮、顾苹苹支付270，000.00元购房借款的义务，邢亮、顾苹苹应当按借款合同的约定履行偿还借款本金及利息的义务。邢亮、顾苹苹未按合同约定偿还借款本金及利息的行为，系违约行为，应承担违约责任。据此，中国银行股份有限公司安达支行依据借款合同的约定，主张全部贷款提前到期，要求邢亮、顾苹苹清偿全部贷款本金及利息、罚息的诉讼请求合理，应予支持。中国银行股份有限公司安达支行与安达市安康顺达房地产开有限公司签订的贷款合作协议中明确约定了承担保证责任的方式为连带责任保证，且未过保证期限，故中国银行股份有限公司安达支行有权要求安达市安康顺达房地产开有限公司按合同约定的保证责任范围承担连带责任保证。
本案第二个争议焦点是中国银行股份有限公司安达支行对位于安达市托斯纳小区XXX室的房产是否享有抵押权，对拍卖、变卖抵押物的价款是否享有优先受偿权。邢亮以其所购安达市托斯卡纳小区XXX室的房屋为银行设定抵押权，银行对此项请求权在安达市房产管理局进行了在建工程抵押预登记，而抵押预登记所登记的并非现实的抵押权，而是为保障将来实现抵押权的请求权。虽然中国银行股份有限公司安达支行对此项请求权进行了预登记，但由于邢亮对抵押房屋尚未取得产权证并未完成现实物权的本登记，而不动产抵押未登记不发生物权效力，故中国银行股份有限公司安达支行对安达市托斯卡纳小区XXX室房屋不享有抵押权，因此也不享有对拍卖、变卖该房屋所得款项的优先受偿权。据此，中国银行股份有限公司安达支行主张对位于安达市托斯卡纳小区XXX室的房屋享有抵押权，有权拍卖、变卖抵押物，对所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，不予支持。
本案第三个争议焦点是邢亮、顾苹苹、安达市安康顺达房地产开有限公司是否应承担财产保全费、公告费、评估费、拍卖费、执行费、律师代理费等实现债权的全部费用。因中国银行股份有限公司安达支行提交的其与黑龙江宏珲律师事务所签订的委托代理合同只能证实，委托代理合同中约定了律师代理费按照收回金额6.5%支付，未能证实律师费已实际产生，且其也未能提交律师费已实际支付的有效凭证，故不予支持。关于中国银行股份有限公司安达支行主张的财产保全费、公告费、评估费、拍卖费、执行费的诉讼请求，因中国银行股份有限公司安达支行未能提交证据证实以上费用的具体数额及已经实际支付的证据，故不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、邢亮、顾苹苹于本判决生效之日起10日内向中国银行股份有限公司安达支行支付贷款本金255，089.15元、利息21，149.40元、罚息2，155.24元（暂计算至2018年1月22日），合计278，393.79元；
二、邢亮、顾苹苹于本判决生效之日起10日内按照借款合同约定的利息、罚息向中国银行股份有限公司安达支行支付自2018年1月23日起至借款偿还完毕之日止的利息；
三、安达市安康顺达房地产开有限公司对上述一、二项款项承担连带保证责任。安达市安康顺达房地产开有限公司承担保证责任后，有权向邢亮、顾苹苹追偿；
四、驳回中国银行股份有限公司安达支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2，738.00元，由邢亮、顾苹苹、安达市安康顺达房地产开有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。
审判员 刘 巍
二〇一八年四月二十三日
书记员 李天天