成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0104民初153号
原告：龙锦综合开发（成都）有限公司。住所地：四川省成都市锦江区大慈寺路**号。
法定代表人：陈国邦，系龙锦综合开发（成都）有限公司总经理。
委托诉讼代理人：宁思燕，四川衡平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓辉，四川衡平律师事务所律师。
被告：成都优豪思教育咨询有限公司。住所地：成都市锦江区红星路三段*号国际金融中心*号办公楼**楼单元2及3。
法定代表人：吴震。
原告龙锦综合开发（成都）有限公司（简称龙锦公司）诉被告成都优豪思教育咨询有限公司（以下简称优豪思公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理。因被告优豪思公司下落不明，本院依法裁定将本案转为普通程序于2016年12月5日公开开庭进行了审理。原告龙锦公司的委托诉讼代理人代宁思燕到庭参加诉讼，被告优豪思公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案现已缺席审理终结。
原告龙锦公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认龙锦公司与优豪思公司签署的《租赁合同》及《使用许可协议书》已于2015年10月15日解除；2、判决优豪思公司向龙锦公司支付租金306238.74元（庭审中，龙锦公司明确2015年7月1日-2015年7月31日的租金87901.86元、2015年8月1日-2015年8月31日的租金87901.86元、2015年9月1日-2015年9月30日的租金87901.86元、2015年10月1日-2015年10月15日的租金42533.16元）、管理费57697.15元（庭审中，龙锦公司每月管理费636.97平方米×26元/月/平方米=16561.22元，2015年7月1日-2015年7月31日的管理费16561.22元、2015年8月1日-2015年8月31日的管理费16561.22元、2015年9月1日-2015年9月30日的管理费16561.22元、2015年10月1日-2015年10月15日的管理费8013.49元）、门禁卡押金300元、电费1203.02元（庭审中，龙锦公司明确2015年5月电费449.82元、2015年6月电费367.22元、2015年7月电费149.52元、2015年8月电费78.12元、2015年9月电费79.38元、2015年10月电费78.96元）、面积差异增加的租金1098.75元、增加的管理费241.28元，优豪思公司按0.03%/天向龙锦公司支付自前述费用拖欠之日起至清偿之日的滞纳金（暂计算至2015年10月31日滞纳金金额为9169.98元）及违约金313389.24元（即三个月租金和管理费）；3、判令因优豪思公司违约行为给龙锦公司造成的免租期损失371918.23元（包含免租期租金351603.44元，免租期管理费19811.14元，因实测面积差异导致的租金增加452.64元，因实测面积差异导致的管理费增加51.01元）；4、判令因优豪思公司违约行为给龙锦公司造成的待租期房屋空置损失313792.68元（包含待租期租金264045.06元，待租期管理费49747.62元）；
5、判令优豪思公司向龙锦公司支付公证费3800元、律师代理费16000元；6、优豪思公司承担本案诉讼费用。
事实和理由：龙锦公司与优豪思公司签订《租赁合同》，约定：龙锦公司将位于成都市锦江区红星路的成都国际金融中心一号办公楼10楼单元2及3出租给优豪思公司，租赁期为2014年12月25日至2017年12月24日，并对租金、管理费及其他杂费的计付方式、违约责任及通知送达方式等进行了约定。后双方又签署了《许可协议》，约定龙锦公司允许优豪思公司使用租赁场地，为期四个月，于2014年8月25日开始。如在2014年8月25日至2014年12月24日的许可期限内优豪思公司提前完成所有装修，则优豪思公司有权入住及承租该租赁场地进行办公。
龙锦公司于2014年8月25日向优豪思公司交付了租赁场地。优豪思公司却未能按照《租赁合同》约定向龙锦公司支付租金、管理费及杂费，经龙锦公司催促被告没有履行支付义务。迫于无奈，龙锦公司于2015年9月30日向优豪思公司发出解约通知，要求解除双方签署的《租赁合同》、《许可协议》并收回租赁场地，函件发到优豪思公司法定代表人住址2015年10月9日被退回，另外一份函件发至优豪思公司注册地址，快递在2015年10月15日因无人签收被退回。
双方签订的《租赁合同》、《许可协议》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，故《租赁合同》、《许可协议》合法有效，应当严格按照《租赁合同》、《许可协议》的约定履行相应义务。优豪思公司拒绝支付租金、管理费的行为已经构成违约，给龙锦公司造成严重损害，同时，优豪思公司未能遵守合同约定按照租赁期限履行合同，给龙锦公司带来免租期损失和待租期的房屋空置损失。
综上所述，为维护龙锦公司的合法权益、弥补经济损失，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》之有关规定，向法院提起民事诉讼。
龙锦公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料：
1、龙锦公司、优豪思公司营业执照、组织机构代码证。拟证明双方主体资格。
2、《租赁合同》2份、《使用许可协议书》2份。拟证明双方告签署了租赁合同，合同关系成立，优豪思公司承租龙锦公司所有的办公楼，并对租金、管理费、违约责任、解除合同的条件、后果进行了约定。
3、交付通知、办公楼交接表、办公楼交接清单、房产成果计算报告、龙锦公司委托夏利文公司交付物业的情况说明、门禁卡申请函、门禁卡领用申请表、门禁卡交接签收表、电费读数确认表、缴费票据和照片。拟证明龙锦公司依据合同约定委托夏利文物业管理有限公司于2014年8月25日向优豪思公司交付了租赁物业。物业最终实测面积为637.79平方米，优豪思公司欠费电费的读数。
4、催缴函及最后通知书多份、解约公证书、邮寄详单及送达记录、收铺公证书。拟证明优豪思公司从2015年7月1日起未向龙锦公司按约定支付租金、管理费和杂费，经龙锦公司催告后至今仍未支付。龙锦公司依约行使合同解除权，向优豪思公司公证送达了解约通知。同时，龙锦公司对办公楼内被告留存物品进行了盘点公证。
5、《委托代理合同》和律师费发票、公证费票据。拟证明依据租赁合同约定，龙锦公司因向优豪思公司追索欠款而发生的律师费、公证费，该些费用依约应由优豪思公司承担。
被告优豪思公司未作答辩，亦未提交证据材料。
经庭审审查，本院认为龙锦公司提交的上述证据来源合法，内容真实，且与本案存在关联性，优豪思公司未到庭参加诉讼，应视为放弃对龙锦公司的诉讼主张及案件证据进行抗辩及质证，故对龙锦公司提交的上述证据，本院予以采信，作为本案证据使用。
根据本院采信的上述有效证据及当事人在庭审中的陈述，查明本案的基本事实如下：
2014年7月31日，龙锦公司（出租方、甲方）与吴震司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于成都市锦江区红星路三段1号国际金融中心一号办公楼10楼单元2及3（即面积实测报告中陈述的10楼单元2、3及12）出租给乙方使用，租赁场地的预测面积约为636.97平方米（最终实质面积之厘定是根据出租方所量度之可出租范围作准）；租赁期限为自该商铺交付之日起36个月，即2014年12月25日至2017年12月24日，2014年12月25日为起租日。第一个月至第36个月的每月每平方米建筑面积逐渐为138元，月租金为87901.86元，最终以面积实测报告显示的面积进行调整。2015年11月25日至2015年12月24日，2016年11月25日至2016年12月24日，2017年11月25日至2017年12月24日为免租期,共计3个月，免租期内，乙方无需向甲方支付合同约定的租金，但乙方仍须如期交缴本合同约定租赁场地管理费及其它杂费；乙方须按约向甲方或其当时聘用的物业管理公司支付管理费（包括标准空气调节服务时段的空调费），管理费为每月每平方米26元；乙方须按甲方或甲方指定管理单位规定支付与租赁场地有关之水、电、等费用及有关的保证金；装修服务费按建筑面积为每平方米15元；租赁合同之保证金为三个月租金及管理费之和，共计313389.24元；租赁期内，乙方须于甲方每月的首个工作日或之前向甲方支付租赁、管理费及其他杂费，不足一月按日租金标准按照实际租赁天数计算；乙方须于每月的首个工作天或之前想甲方支付租赁等费用，到期后7天未支付，乙方须从当月首个工作日起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金，直至乙方付清所欠付款款项之日止，直至付清所有欠付款项；若乙方拖欠甲方款项超过7天，甲方有权解除合同，收回租赁场地，并随时扣留并代为出售乙方留置于租赁场地的商品或其它财产，乙方不得异议，也不得追究甲方责任或要求甲方赔偿；乙方应在本合同的租赁期届满或租赁期提前结束的当日下午六时前返还租赁场地，未经甲方同意逾期返还租赁场地的，每逾期一日，应按本合同约定的日租赁的三倍向甲方支付租赁场地占用使用费；甲方因向乙方催付租金、商场服务费、推广费或乙方须支付的其他费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），或甲方因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担。倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权将乙方向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金归甲方所有。甲方根据租赁合同上述条款，在收取乙方3个月租金及物业管理费的保证金作为违约金后，甲方有权向乙方追讨包括但不限于下述各方面作为其损失及赔偿：即截至租赁合同终止日时，乙方欠缴的租金，物业管理费及其他收费、停车费、水电费、电话费等，剩余租赁期内全部的租金及物业管理费的总额，租赁场地的复原费用，已使用的免租期的费用，租赁场地再出租的中介费用，租赁场地在出租前空置期的租金及物业管理费的补偿费，诉讼费、律师费、公证费、其他杂费和手续费等。甲方如已按合同约定的方式发出通知书后，乙方未在甲方规定的时间到场参与清点留存物品的，视为乙方确认由甲方全权负责清点，甲方也可在管理公司的监督下清点乙方留存物品。在前述情况下，所有留存物品以甲方或管理公司的清点记录为准，乙方均予以认可。甲方有权将该物品转移至甲方认为合适的地方。按照租赁合同须向乙方送达的任何文件及通告均采用书面形式，如以专人递送或留置在该乙方的法定地址或该一方在租赁合同所述的通讯地址或已挂号的方式，寄送租赁合同所所述的通讯地址或已挂号的方式，寄往租赁合同所述的该一方的通讯地址或该一方以书面通知另一方的任何其他地址，将视为已送达该乙方。任何以挂号的方式寄出的通知，在寄出三个工作天后，将被视为已送到收件人。邮政局出具的挂号投送收据，证明该通知已送达收件人。后龙锦公司（出租方、甲方）与优豪思公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方承接由“吴震”与甲方于2014年8月14日签订的原租赁合同的全部权利义务。
2014年8月25日，龙锦公司将上述办公楼交付优豪思公司使用，双方签署了《办公楼交接表》。双方签订《使用许可》，龙锦公司许可优豪思公司从2014年8月25日至2014年12月24日使用上述租赁场地。许可期内除了想许可方支付下述其他相关费用外，须向许可方支付每月总计为1元作为提前使用租赁场地的许可费。许可其内完成装修并开始用作办公用途，则须如期缴交《租赁合同》定义至租赁场地之全数管理费及其他杂费。2015年8月28日，四川准量行测绘有限责任公司出具《房产计算成果报告》，确认1栋10层2、3号及12号办公用房实测面积为637.79平方米。
2015年5月15日至10月15日，优豪思公司租赁上述办公楼产生电费449.82元、367.22元、149.52元、78.12元、19.38元、78.96，共计1203.02元。2015年5月20日、6月17日、7月17日、8月17日、9月18日、10月22日，龙锦公司分别向国网四川省电力公司成都供电公司缴纳电费，并由供电公司出具增值税发票。2015年6月2日，优豪思公司向成都夏利文物业管理有限公司申请门禁卡共6张，每张押金50元。《门禁卡申请函》注明，门禁卡所有权属于业主方，在《租赁合同》到期或提前终止时由业主发出书面通知，应主动退还。
2015年9月30日，龙锦公司委托四川衡平律师事务所向优豪思公司发送《解除<租赁合同>及收回租金场地的通知》一份，决定解除与优豪思公司签订的《租赁合同》，收回租赁物业，否则将按约定清点并处置优豪思公司留置于租赁物内的财产和设施，并要求支付欠缴的租金、物业管理费等费用。优豪思公司及时结清拖欠的租金、管理费等费用，该《律师函》邮寄过程经公证处公证。该邮件于2015年10月15日被退回，龙锦公司因此支付公证费800元。2015年10月15日，龙锦公司对优豪思公司租赁的案涉办公楼现状进行清点和记录，并经四川省成都市蜀都公证处现场公证。龙锦公司因此支出公证费3000元。2015年11月4日，龙锦公司就其与优豪思公司租赁合同纠纷一案委托四川衡平律师事务所提供代理服务，双方签订《委托代理合同》，约定一审代理费为16000元。龙锦公司委托龙锦综合开发（成都）商业及物业经营分公司向四川衡平律师事务所支付了律师代理费16000元。四川衡平律师事务所于向龙锦公司出具了金额为12800元和3200元的四川增值税专用发票两张。
2016年12月4日，成都夏利文物业管理有限公司出具《情况说明》，说明该公司作为龙锦公司指定的管理公司，代为与租户办理物业交接手续，租户应缴纳的管理费、电费等由该公司代龙锦公司收取。
庭审中，龙锦公司陈述其收取的优豪思公司的保证金313389.24元尚未退还。
上述事实，有龙锦公司提交的龙锦公司营业执照、组织机构代码证、优豪思公司营业执照、《租赁合同》、使用许可、实测报告、办公楼交接表、交付通知书、交接表、交接清单、房产成果计算报告、情况说明、电表读数、照片、门禁卡申请函、门禁卡押金申请表、门禁卡交接签收表、解约公证书、催缴函、邮寄详单、收铺公证书、委托代理合同、律师费发票、供电公司发票等证据以及当事人在庭审中的陈述在案为证。
本院认为，龙锦公司将案涉办公用房出租给优豪思公司，双方签订了《租赁合同》，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法、有效。合同签订后，龙锦公司于2014年8月25日将案涉办公用房交付优豪思公司使用，优豪思公司拖欠租金超过7日，龙锦公司于2015年9月30日按约向优豪思公司邮寄解除《租赁合同》及收回租赁场地的通知，该邮件于2015年10月15日被退回。根据《租赁合同》的约定，应当认定为龙锦公司已按约行使了合同解除权，优豪思公司未在法定期限内行使异议权，本院确认双方签订的《租赁合同》及《使用许可协议书》已于2015年10月15日解除。合同解除后，优豪思公司尚欠的租金应当按约支付。根据《租赁合同》的约定，每平方米月租金为138元，租赁面积为637.79平方米，月租金应为88015.02元。从2015年7月1日至2015年10月15日租金共计305118.74元。优豪思公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，其行为视为放弃对龙锦公司诉讼主张的抗辩，本院对优豪思公司尚欠龙锦公司上述期间段租金为305118.74元的事实予以确认，对龙锦公司多主张的租金部分，本院不予支持。根据双方签订的《租赁合同》约定，管理费为每月每平方米26元，从2015年7月1日至10月15日的管理费为57486.13元（637.79平方米×26元/月/平方米×3个月+637.79平方米×26元/月/平方米÷30天×14天），龙锦公司主张该期间段的管理费为57697.15元，对其多主张的管理费，本院不予支持。优豪思公司申请门禁卡共计6张，每张50元，合计300元，其应当按约支付上述费用，对龙锦公司的该项诉讼请求，本院予以支持。因《租赁合同》对门禁卡违约金未作约定，本院对龙锦公司要求的门禁卡违约金不予支持。优豪思公司在2015年5月至10月产生电费1203.02元。本院据实予以确认。因原《租赁合同》约定租赁面积为636.97平买方，后实测面积为637.27平方米，增加了0.82平买方，从起租日起至2015年6月30日前的租金和管理费，优豪思公司应每月补交租金113.16元（0.82平方米×138/月/平方米）以及管理费21.32元（0.82平方米×26/月/平方米）。故优豪思公司应补足从2014年12月25日至2015年6月30日的租金697.82元和管理费131.47元。
关于滞纳金和违约金。根据《租赁合同》的约定，优豪思公司应当于每月的首个工作天或之前支付租金及管理费、其他杂费，到期后7天内仍未支付，优豪思公司须从当月首个工作天起按优豪思公司欠款款项0.03%的日息计算违约金，直至付清所有欠付款项为止。故龙锦公司要求优豪思公司按每日0.03%支付租赁期间尚欠租金、管理费、电费的滞纳金实质应为违约金，是双方约定的违约责任的承担方式，该请求符合双方合同约定，也不违反法律规定，本院予以支持。因我国法律对于违约金采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。对优豪思公司因拖欠租金的违约行为，不宜作重复评价。庭审中，龙锦公司未举证证明其实际损失，故根据双方履约的实际情况、违约程度等因素，兼顾公平原则，本院酌情确定违约金以优豪思公司尚欠租金、管理费、电费共计364637.18元为基数，从起诉之日起即2016年1月13日计至款项付清之日止。双方在《租赁合同》中明确约定优豪思公司不履行合同导致龙锦公司解除租赁合同的，龙锦公司有权将租赁场地的全部保证金作为违约金收归龙锦公司所有，对龙锦公司要求优豪思公司支付违约金的请求，本院亦予支持。庭审中，龙锦公司陈述其收取的优豪思公司的保证金313389.24元尚未退还，故本院确认龙锦公司收取的保证金313389.24元作为本案违约金，不再退还。
关于免租期损失和待租期房屋空置损失。按《租赁合同》约定龙锦公司将商铺实际交付优豪思公司有3个月为免租期，其中从2105年起至2017年，每年的11月至12月为免租期，双方上述租赁合同已于2015年10月15日解除，优豪思公司尚未享有龙锦公司给予的免租期间，优豪思公司根据《使用许可协议书》使用的从2014年8月25日至2014年12月24日期间的，仅需要支付相应管理费，而该时间段，优豪思公司用于办公或装修，龙锦公司也未提供证据证明，故对该时间段的管理费应当按《使用许可协议书》的约定以50%计算，共计33165.08元（637.79平方米×13元/月/平方米×4个月），龙锦公司仅主张截止2014年11月5日的管理费19811.14元，是对其诉讼权利的自由处分，本院予以确认。龙锦公司认为上述时间段系免租期，要求支付相应租金损失，与合同约定不符，本院不予支持。双方虽在《租赁合同》中约定龙锦公司有权向优豪思公司追讨租赁场地在出租前空置期的租金及物业管理费的补偿费，作为其损失及赔偿。本院已支持的扣收保证金能够弥补因优豪思公司的违约行为给原告造成的损失，龙锦公司也未提交其他证据证明其办公楼实际空置情况，其要求空置期租金和管理费损失，缺乏事实依据，本院不予支持。
关于龙锦公司主张优豪思公司承担律师费16000元、公证费3800元。根据《租赁合同》约定，龙锦公司因向优豪思公司催付租金等而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），龙锦公司有权向优豪思公司追讨。龙锦公司委托四川衡平律师事务所代理本案诉讼，其向四川衡平律师事务所支付律师费16000元，龙锦公司为解除合同并对租赁物现状进行保全公证，花费公证费3800元，龙锦公司上述支出符合合同约定和法律规定，应由优豪思公司承担。对龙锦公司此项主张，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、确认原告龙锦综合开发（成都）有限公司与被告成都优豪思教育咨询有限公司签订的《租赁合同》及《使用许可协议书》已于2015年10月15日解除；
二、被告成都优豪思教育咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付2015年7月1日至2015年10月15日期间的办公楼租金305118.74元、管理费57486.13元，2014年12月25日至2015年6月30日期间的租赁物实测面积增加的租金697.82元和管理费131.47元，2014年8月25日至2014年11月5日期间的管理费19811.14元，并支付电费1203.02元、门禁卡押金300元；
三、被告成都优豪思教育咨询有限公司应以尚欠款项364637.18元为基数，按日0.03%为标准，向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付从2016年1月13日起至款项付清之日止的违约金；
四、被告成都优豪思教育咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付律师代理费16000元、公证费3800元；
五、驳回原告龙锦综合开发（成都）有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23178元，由被告成都优豪思教育咨询有限公司负担20000元，原告龙锦综合开发（成都）有限公司负担3178元，公告费300元和后续因送达本裁判文书发生的公告费用，由被告成都优豪思教育咨询有限公司负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 徐俊杰
人民陪审员 胡士戎
人民陪审员 王 越
二〇一六年十二月十二日
书 记 员 冯婷婷
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。