河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民初1440号
原告：上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行,住所地：郑州市中级金水路299号。
代表人：赵春玲，行长。
委托代理人：张广军，河南正臻律师事务所律师。
被告：河南福家置业有限公司，住所地郑州市郑东新区郑开大道与康庄路交叉口西南角中原保险大厦A座24层。
法定代表人：易勇，总经理。
委托代理人：王瑞娜，该公司员工。
被告：林琪，男，1965年11月17日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托代理人：郭玉川，河南良承律师事务所律师。
原告上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行（以下简称“浦发银行”）诉被告河南福家置业有限公司（以下简称“福家置业”）、林琪金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告浦发银行的委托代理人张广军，被告福家置业的委托代理人王瑞娜，被告林琪的委托代理人郭玉川等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浦发银行诉称：2014年1月20日，浦发银行与福家置业签订了编号为76012014280098的《房地产开发项目贷款合同》一份，合同主要约定：合同项下贷款金额为人民币5000万元，贷款用途为开发建设，借款期限为首次提款1.5年即2014年1月26日至2015年7月1日；同时约定了提款计划及还款计划，贷款利率及计算方式、按季结息，到期还本、约定逾期、挪用贷款的违约责任及担保方式等。2015年7月22日，原告与林琪签订了编号为B7603201
500000049的《最高额保证合同》，合同主要约定：主合同项下债务人为福家置业，本合同项下被担保的主债权为债权人在自2014年1月20日至2017年1月20日止的期间内与债务人办理各类融资业务所生的债权，以及双方约定的在先债权，前述主债权余额在债权确定期间内以最高不超过等值为人民币5000万元，保证期间为每笔主债务履行期届满后两年。2015年11月11日，浦发银行与福家置业签订了编号为ZD7603201300000013的《最高额抵押合同》，合同主要约定：主合同项下债务人为福家置业，被担保主债权为债权人在自2014年1月20日至2017年1月20日止的期间内，债务人办理各类融资业务所发生的债权，以及双方约定在先的债权，前述主债权余额在债权确定期间内以最高不超过5000万元。抵押物位置为中牟县郑开大道南侧、××路西侧（水木年华建设项目1#楼、2#楼、3#楼，合计260套）；抵押合同签订后，依法办理了抵押登记，并取得中牟县在建工程抵押登记证明，证明号：1406000041。签订合同后，浦发银行依据合同约定向福家置业发放了贷款，但是福家置业未能依据合同的约定持续履行还款义务，林琪也没有依据保证合同的约定履行保证义务。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。现请求判令：一、福家置业即偿还原告借款本金34750864.13元及利息2253999.11元，合计37004863.24元（利息暂算至2016年8月25日，之后产生的利息协议约定计算至判决确定的实际还款之日止）；二、请求判令原告对被告河南福家置业有限公司为上述借款设定房产依法享有优先受偿权；三、请求判令林琪为上述借款承担连带清偿责任；四、本案诉讼费、保全费由被告承担。
被告福家置业辩称：认可借款收到，还过本金和利息，2015年7月15日还款一千万本金，2015年6月24还本金525万元，2016年1月20日之前的利息结清。
被告林琪辩称：我们确实为借款提供了保证，也愿意承担保证责任。
浦发银行为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据1，编号为76012014280098的房地产开发项目贷款合同，证明浦发银行与福家置业签订了房地产开发项目贷款合同，并约定借款金额、利息、罚息、担保措施等；证据2，编号为ZB7603201500000049的最高额保证合同，证明浦发银行与林琪签订最高额保证合同，并承担连带保证责任等权利义务关系；证据3，编号为ZD7603201300000013的最高额抵押合同，证明浦发银行与福家置业签订最高额抵押合同，并以其中牟县郑开大道南侧、××路西侧的合计260套房屋提供抵押担保；证据4，中牟县在建工程抵押登记证明，证明抵押合同签订后，依法办理了抵押登记，在上述抵押合同签订后，依法办理并取得中牟县在建工程抵押登记证明，证明号：1406000041。另，浦发银行向本院提交本息清单两份，证明截止2016年8月25日，尚欠本金34750864.13元及利息2253999.11元。
福家置业对浦发银行提交的上述证据，质证意见为：对原告证据的的真实性及证明目的均没有异议。
林琪对浦发银行提交的上述证据，质证意见为：对原告证据的的真实性及证明目的均没有异议。
被告福家置业与林琪均未提交证据。
本院经审理查明：2014年1月20日，浦发银行与福家置业签订了编号为76012014280098的《房地产开发项目贷款合同》，主要约定：借款金额为人民币伍仟万元整；借款用途为项目开发建设，借款期限为首次提款1.5年即2014年1月26日至2015年7月1日；贷款利率为每笔贷款发放时按发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同档次的贷款基准年利率上浮30%计算；在每笔贷款期限内与中国人民银行调整基准利率，贷款利率调整方式为按结息日调整利率，自结息日次日调整；结息方式为按月结息，每月20日为结息日；逾期罚息利率按计收罚息日适用的贷款利率加收30%执行。提款期限为2014年1月26日至2015年7月1日，2014年1月26日提款壹仟万元整，2014年1月27日提款伍佰万元整，2014年2月25日提款壹仟伍佰万元整，2014年2月28日提款贰仟万元整；还款计划为2014年6月21日还款金额为拾万元整，2014年12月21日还款金额为肆拾万元整，2015年6月21日还款金额为肆佰伍拾万元整，2015年7月23日还款金额为肆仟伍佰万元整。
2015年7月23日，浦发银行与福家置业签订了编号为76012014280098的《贷款展期协议书》，主要约定：编号为76012014280098的《房地产开发项目贷款合同》到期日为2015年7月23日，展期到期日为2016年1月23日；展期期间为原借款合同到期日次日到展期到期的期间，除本协议另有约定外，展期期间贷款的其他条件同原借款合同；展期期间利率为7.995%；原合同中的本金余额4380万元已经逾期，现展期贷款本金为4500万元；担保人林琪在协议担保人处签章及签字。
2015年7月22日，浦发银行与林琪签订了编号为ZB7603201500000049的《最高额保证合同》，主要约定：保证方式为连带责任保证；当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论债权人对主合同项下是否拥有其他担保权利（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），债权人均有权先要求本合同项下任一保证人在本合同约定的保证范围内承担保证责任，而无需先要求其他担保人履行担保义务；保证范围除了本合同所述主债权，还及于由此产生的利息（本合同所指利息包括利息、罚息和复利）、违约金、损害赔偿金、手续费及其他为签订或履行本合同而发生的费用、以及债券为实现担保权利和债权所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等），以及根据主合同经债权人要求债务人需补足的保证金；保证期间为按债权人对债务人每笔债权分别计算，自每笔债权合同履行期间届满之日起至该债权合同约定的债务履行届满之日后两年止；主合同项下债务人为福家置业，本合同项下被担保的主债权为债权人在自2014年1月20日至2017年1月20日止的期间内与债务人办理各类融资业务所生的债权（前述期间是最高额担保债权的确定期间，即“债权确定期间”），以及双方约定的在先债权，前述主债权余额在债权确定期间内以最高不超过等值为人民币伍仟万元整。
2015年11月11日，浦发银行与福家置业签订了编号为ZD7603201300000013的《最高额抵押合同》，主要约定：担保方式为除非本合同另有其他约定，否则抵押权人对抵押财产享有第一顺位的优先受偿权；当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论抵押权人对主合同项下的债权是否拥有其他担保权利（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），抵押权人均有权要求抵押人在本合同约定的担保范围内承担担保责任，而无需先要求其他担保人履行担保责任；担保范围为除了本合同所述之主债权，还及于由此产生的利息（本合同所指利息包括利息、罚息和复利）、违约金、损害赔偿金、手续费及其他为签订或履行本合同而发生的费用、以及债券为实现担保权利和债权所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）；主合同项下债务人为福家置业，被担保主债权为债权人在自2014年1月20日至2017年1月20日止的期间内与债务人办理各类融资业务所生的债权（前述期间是最高额担保债权的确定期间，即“债权确定期间”），以及双方约定的在先债权（如有），前述主债权余额在债权确定期间内以最高不超过等值为人民币伍仟万元整为限；抵押财产本合同项下抵押财产，具体详见附件一（抵押财产清单）。《最高额抵押合同》的附件抵押财产清单（在建工程抵押类）载明的抵押财产为位于中牟县郑开大道与康庄路交叉口，项目名称为“水木年华”，用途为住宅，面积为2931平方米，并附抵押物位置确认表。抵押物位置确认表显示：建设单位福家置业，项目名称水木年华建设项目1#楼，项目地址白沙组团康庄路西侧、瑞风路北侧，1层—15层，共计108套，建筑面积14953.5平方米，地下室建筑面积814.93平方米，合计建筑面积15768.43平方米，抵押面积为14953.5平方米。抵押物位置确认表显示：建设单位福家置业，项目名称水木年华建设项目2#楼，项目地址白沙组团康庄路西侧、瑞风路北侧，1层—15层，共计108套，建筑面积14540.4平方米，地下室建筑面积793.493平方米，合计建筑面积15333.89平方米，抵押面积为14540.4平方米。抵押物位置确认表显示：建设单位福家置业，项目地址白沙组团康庄路西侧、瑞风路北侧，项目名称水木年华建设项目3#楼，1层—11层，共计44套，建筑面积3774.32平方米，地下室建筑面积344.51平方米，合计建筑面积4118.83平方米，抵押面积为3774.32平方米。
2014年10月20日，浦发银行与福家置业在中牟县住房保障与房地产管理局办理抵押抵押登记，中牟县住房保障与房地产管理局出具了《中牟县在建工程抵押登记证明》，证明号为1406000041，抵押权利人为浦发银行，预售许可证号为ZM140009，抵押财产坐落中牟县郑开大道南侧、××路西侧，权利范围为ZM140009项下的1#、2#、3#楼，合计260套。2014年10月20日，浦发银行向福家置业发放了贷款5000万元，福家置业在借款凭证上签章确认。后因福家置业未能依约履行还款义务，林琪也未依约履行保证义务，浦发银行遂向本院提起诉讼。
本案诉讼中，根据原告的申请，本院依法对福家置业和林琪的相应财产采取了诉讼保全措施。
本院认为：借款合同时借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。借款人应当按照约定期限、利率支付利息，并按照约定的期限返还借款，借款人未按照约定的期限返还借款，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期限届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。浦发银行与福家置业签订的编号为76012014280098的《房地产开发项目贷款合同》及编号为76012014280098的《贷款展期协议书》、编号为ZB7603201500000049的《最高额保证合同》、编号为ZD7603201300000013的《最高额抵押合同》，以上合同均系当事人真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。
浦发银行与福家置业签订了编号为76012014280098的《房地产开发项目贷款合同》后，依约履行了发放贷款的义务，享有到期回收贷款本金及相应利息的权利，故本院对浦发银行主张福家置业偿还贷款本金34750864.13元及利息2253999.11元（利息暂算至2016年8月25日，之后产生的利息协议约定计算至判决确定的实际还款之日止）的诉讼请求予以支持。福家置业辩称时对此也予以认可。
编号为ZB7603201500000049的《最高额保证合同》约定的保证方式为连带责任保证，保证范围约定明确，故本院对浦发银行主张林琪对福家置业的上述债务承担连带保证责任的诉讼请求予以支持。
福家置业以自己的财产为其债务连带抵押担保且办理抵押登记，在福家置业未能依约清偿债务时，应按照登记的抵押权保护抵押权人浦发银行的优先受偿权，故浦发银行对福家置业名下，证明号为1406000041的《中牟县在建工程抵押登记证明》项下的抵押财产享有优先受偿权。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百九十六条、二百零六条、二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决如下：
一、被告河南福家置业有限公司于本判决生效后十日内偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行贷款本金34750864.13元及利息2253999。11元（利息暂计算至2016年8月25日，自2016年8月26日至实际清偿本息之日止以34750864.13元为本金依76012014280098的《房地产开发项目贷款合同》的约定继续计息至付清之日止）。
二、被告林琪对上述债务承担连带保证责任。
三、原告上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行对河南福家置业有限公司名下，在，证明号为1406000041，《中牟县在建工程抵押登记证明》项下的土地享有优先受偿权。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费226824元，保全费5000元，共计231824元，由被告河南福家置业有限公司、林琪共同负担。
如不服本判决，可自本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省高级人民法院。
审判长 成 锴
审判员 陈启辉
审判员 于岸峰
二〇一六年十二月二十九日
书记员 周 晗