杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭经开民初字第181号
原告：倪建宏。
委托代理人：朱仲勉。
委托代理人：杭娇娇。
被告：杭州金孚洋房地产开发有限公司。
法定代表人：诸凌。
委托代理人：李冬。
原告倪建宏与被告杭州金孚洋房地产开发有限公司（以下简称金孚洋公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月29日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月17日公开开庭进行了审理。原告倪建宏的委托代理人朱仲勉、杭娇娇，被告金孚洋公司的委托代理人李冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2013年12月12日，原、被告签订四份合同，分别为《抵押借款合同》、《浙江省商品房买卖合同》、《补充合同》及《﹤商品房买卖合同﹥的补充协议书》。上述四份合同成就之原因为被告从原告处借款，以《商品房买卖合同》中所涉的房屋作为还款保障。后双方又签订《补充合同》，对双方之间的法律关系进行变更，即由借贷关系变更为商品房买卖之法律关系；且对《商品房买卖合同》的生效附以条件，即被告逾期超过30天支付原告借款利息或者被告在借款到期之日起30日内未足额归还原告借款本金及利息；同时《补充合同》中对商品房买卖的价款也进行了变更，即购房总价款为被告从原告处借得的款项总额。后原、被告双方又签订《﹤商品房买卖合同﹥的补充协议书》对原告在附条件的《商品房买卖合同》生效后对所购房屋的装修、装饰部分作出了具体约定。后原、被告双方于2014年6月22日再行签订《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书》及《﹤商品房买卖合同﹥附条件单方解约协议》，明确原告已支付完毕所有购房款，双方之间仅存在商品房买卖合同的法律关系，并赋予被告附条件单方解约权，解约期自协议签订之日止至2014年12月31日，如被告未按协议履行相应的解约权利，或者未按协议履行解约展期的权利及支付展期费用，被告丧失解约权，应按《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书》配合原告到房管部门办理修改网签价格并开具不动产统一发票，办理产权证等交房手续。由于被告原因未能在七个工作日内配合原告办理上述手续的，视为被告违约，被告应按每延迟一日每套房屋需支付人民币2000元。现解约期限已届满，但被告至今未按协议履行解约权利，亦未与原告达成一致意见对解约期予以延展，故被告的解约权已经丧失。原告多次向被告主张自身购房者的权利，被告均未按协议约定，至房管部门办理修改网签价格并向原告开具不动产统一发票等义务。故原告诉至法院，请求判令（变更后）：一、确认双方之间就杭州经济技术开发区东方铭楼3幢329室、331室、333室签订的商品房买卖合同成立且有效，即确认原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2013预1242383）、《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书》（合同编号：2013预1242383-1）、《﹤商品房买卖合同﹥附条件单方解约协议》有效。二、被告向原告出具购房款的发票（金额为2600000元）。三、被告向原告支付违约金（从2015年1月13日起以2600000元为基数按日万分之五的标准计算至实际支付房屋之日止）。四、被告承担本案诉讼费用。
原告为支持其诉请，向本院提供了下列证据材料：
1.《抵押借款合同》、付款凭证、收据、《浙江省商品房买卖合同》，用以证明被告从原告处借得款项，并以房屋作为还款保障的事实。
2.《补充合同》，用以证明如被告逾期30天未支付利息，双方之间的借贷关系变更为商品房买卖关系的事实。
3.《﹤浙江省商品房买卖合同﹥的补充协议》，用以证明原、被告双方对商品房买卖关系成就后，房屋的装修、装饰部分作出了具体约定的事实。
4.《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书》，用以证明原告已支付完毕所有购房款，双方之间仅存在商品房买卖合同法律关系的事实。
5.《﹤商品房买卖合同﹥附条件单方解约协议》，用以证明原、被告双方对被告享有附条件单方解约权及若丧失单方解约权后，被告应尽的义务及承担的违约责任达成一致意见的事实。
6.函、录音文件及光盘，用以证明被告拒不履行义务的事实。
被告金孚洋公司答辩称：一、原告所诉与事实不符。（一）原、被告之间不存在真实的房屋买卖关系，根据双方签订的抵押借款合同，已明确约定系以商品房销售的形式作为借款担保，并就借款交付方式约定以房款的名义转付给借款方，双方借款的意思表示明确。原告亦依约以支付购房款的形式交付了借款，被告亦按照合同约定的借款利息金额和交付时间向原告支付了利息，且在付款时明确款项性质系利息。故被告与原告签订的商品房买卖合同并非双方有商品房买卖关系的真实意思表示，双方之间应为民间借贷关系。（二）原告依据2014年6月22日、23日所签订的两份协议主张权利不能成立。该两份协议是被告在原告胁迫下签订的，不是被告的真实意思表示，且协议内容显失公平。当时原告及其他相关人员将被告的总经理诸凌和董事长周震远扣留，完全限制其人身自由达七天之久，由于警方的介入二人才得以脱身。其后，原告仍以各种方式胁迫二人，在此种情形下被告被迫签订了上述协议，上述事实有警方出警记录和相关笔录为证。二、被告与原告签订抵押借款合同借款时，与原告一同向被告出借借款的还有其他人，所签订的抵押借款协议、商品房买卖合同及其后的补充协议，在形式和内容上都和本案相同。其中，部分出借人向杭州市西湖区人民法院提起了诉讼，已生效民事判决书认定当事人之间成立民间借贷关系而非房屋买卖关系。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告为证明其抗辩，向本院提供了下列证据材料：
1.付款、付息凭证，用以证明借款合同是实际履行的，且被告已付利息，双方存在民间借贷关系；
2.民事判决书，用以证明法院对相同事实认定为民间借贷关系。
双方当事人提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：（一）原告提供的证据，被告质证认为，对证据1无异议；对证据2、3、4、5的形式真实性无异议，但这些证据是在原告的胁迫下被告被迫签订的，并非被告的真实意思表示，应属无效；证据6中的函与本案缺乏关联性；证据6中的录音文件及光盘未经被告同意录制，不能作为证据使用。（二）被告提供的证据，原告质证认为，对证据1的真实性无异议，但与本案缺乏关联性；对证据2的关联性有异议，该份证据可以证明被告已经承认原、被告之间存在房屋买卖关系且合法有效。本院经审核认为，被告提供的证据2与本案缺乏关联性，本院不予采信。原、被告提供的其他证据的真实性可以认定，且与本案具有关联性，本院予以采纳。
本院根据已确认证明力的证据及双方的庭审陈述，认定本案事实如下：
2013年12月12日，原告（出借人、乙方）与被告金孚洋公司（借款人、甲方）、杭州金孚洋实业投资有限公司（担保人、丙方）、周震远（担保人、丙方）签订《抵押借款合同》，约定借款金额为2600000元整，借款期限为12个月，自2013年12月12日至2014年12月11日止；借款利率及利息为年利率17%，月利息为36833.33元；借款用途为归还贷款；付息方式为按月付息，提前1个月支付利息，次月起的每月10日付息一次，到期一次性归还本金；款项交付以购房款的名义转付给借款方；甲方向乙方借款，以自有的房产以商品房销售的形式作为借款担保，房屋坐落位置为东方铭楼3-329、331、333室，建筑面积为442.19平方米；在签订本合同之日起一个工作日内向当地房产管理部门申请办理本合同项下的房产商品房买卖的网上签约手续。
同日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》及补充协议，约定原告向被告金孚洋公司购买位于杭州经济技术开发区金沙大道281号东方铭楼3幢329、331、333（大空间办公用房）室，建筑面积共442.19平方米，该商品房单价为16929元／平方米，总价款为7485834.51元。买受人以分期付款方式支付购房款，即于2013年12月12日前支付房款2600000元整，剩余房款4885834.51元于2014年2月12日前付清。补充协议约定，原告购买的房屋为成品房即精装修标准。同日，原告（出借人、乙方）与被告金孚洋公司（借款人、甲方）、杭州金孚洋实业投资有限公司（担保人、丙方）、周震远（担保人、丙方）还签订《补充合同》，约定本次借款以甲方和乙方签订的《商品房买卖合同》中约定的标的物作为本次债务履行的担保。如甲方逾期超过30天支付乙方借款利息的，则视同甲方同意按借款金额的总房价出售约定的商品房给乙方，乙方同意将出借款抵作乙方的购房款，甲方视同乙方已全额付清购房款并在二天内开具相应的全额商品房销售发票给乙方，且无条件协助乙方办理相应的房产过户登记手续，在办理完毕房产过户登记手续之日起终止《借款合同》，甲、乙、丙三方履行完毕债权债务关系。
同日，原告向被告支付2600000元，被告向原告出具收据一份，载明收到原告购房款2600000元。被告于2013年12月16日向原告支付23327.78元，于2014年1月10日、2月10日、3月10月、4月10日分别向原告支付36833.33元，合计170661.10元，并在用途处载明“借款利息”。
2014年6月22日，原、被告签订《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书》，载明因团购、精装修改毛坯、市场因素等原因，双方自愿将原《商品房买卖合同》部分内容作如下变更：“按建筑面积计算该商品房单价为每平方米16929元，总价款7485834.51元”变更为“按建筑面积计算该商品房单价为每平方米5879.83元，总价款为2600000元整”；“买受人于2013年12月12日前支付房款2600000元，余款4885834.51元于2014年2月12日前付清”变更为“买受人已于2013年12月12日前支付全部房款2600000元整”。交房时间变更为“如果甲方在2015年5月31日前丧失单方解约权，则交房时间为2015年5月31日；如果甲方在2015年5月31日后丧失单方解约权，则交房时间为丧失单方解约权后十个工作日内”。交房标准变更为毛坯房标准。补充协议书还约定，本协议签订后，除商品房买卖合同关系外，双方之间存在的其他种类合同关系全部废除。同日，原告（乙方）与被告金孚洋公司（甲方）、杭州金孚洋实业投资有限公司（丙方）、周震远（丙方）还签订《﹤商品房买卖合同﹥附条件单方解约协议》，约定乙方同意在本协议所约定的解约期内，甲方有权按照本协议的约定，在解约条件得到满足时行使单方解约权，解除双方之间的《商品房买卖合同》及补充协议书。除依照本协议的约定甲方通过向乙方支付单方解约权的展期费，从而使本协议所约定的解约期获得延展外，甲方的解约期自本协议签订之日起至2014年12月31日止。本协议所约定之单方解约权是指本协议所约定的解约期内，约定条件成就后甲方所单方拥有的选择权。甲方行使单方解约权的先决条件除本协议其他条款约定外，尚需具备如下先决条件：1.甲方主张行使单方解约权之时已经将《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书》中所确定的已付全部购房款2600000元的90%打入乙方指定银行账户；2.甲方已向乙方付清本协议所约定的解约补偿金及相应的展期费（如有）；3.甲方行使单方解约权之前，应通过电话和短信及书面通知的方式通知对方。房屋之解约补偿金等于双方所签订之《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书》中的已付房款乘以1.5%，再乘以解约时距2014年5月1日所经过的天数／30。展期费为甲乙双方所签订之《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书》所约定之已付购房款乘以1.5%。甲方于每个自然月首个工作日前足额支付一次展期费，可获得为期一个月的展期，但展期最长不得超出2015年5月31日。甲方未按上条规定及时付清展期费及解约补偿金的次日后，甲方丧失单方解约权。甲方应按《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书》配合乙方至房管部门办理修改网签价格并开具不动产统一发票，办理产权证等交房手续。由于甲方原因未能在七个工作日内配合乙方办理前述手续的，将视为甲方违约，甲方应向乙方支付违约金，每延迟一日每套房屋需支付2000元。2015年1月9日，原告向被告送达《函》一份，载明根据双方签订的协议，被告已丧失相应的解约权利，原告要求被告于收到本函后两日内至房管部门办理修改网签价格并开具不动产统一发票，办理产权证等交房手续。
本院认为：本案争议焦点为原、被告之间是商品房买卖合同关系还是民间借贷关系。对此，本院认为，2013年12月12日，原、被告签订了《抵押借款合同》、《浙江省商品房买卖合同》、《补充合同》及《﹤浙江省商品房买卖合同﹥的补充协议》，原、被告明确约定以商品房销售的形式作为借款担保，并就借款交付方式约定以购房款的名义转付给借款方，双方借款的意思表示明确，商品房买卖合同仅是借款合同的抵押担保内容。合同签订后，原告依约以支付购房款的形式交付了借款，被告亦依约向原告支付了2013年12月13日至2014年4月30日的借款利息。至此，原、被告之间的基础法律关系应为民间借贷关系。2014年6月22日，原、被告签订《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书》，对原《浙江省商品房买卖合同》中的房屋单价、总价、交付标准及交房时间等作了变更，并明确双方除商品房买卖合同关系外，其他种类合同关系全部废除。虽然，原、被告同日签订《﹤商品房买卖合同﹥附条件单方解约协议》赋予被告附条件的单方解除商品房买卖合同的权利，但是，被告未能在约定期限内成就解除合同的条件，其丧失了相应的解除权。至此，原、被告之间的法律关系已变更为商品房买卖合同关系。原、被告签订的上述协议意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。故原告要求确认《浙江省商品房买卖合同》、《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书》及《﹤商品房买卖合同﹥附条件单方解约协议》有效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原、被告签订的《﹤商品房买卖合同﹥附条件单方解约协议》载明，被告丧失单方解约权的，其应当按照《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书》配合原告到房管部门办理修改网签价格并开具不动产统一发票，办理产权证等交房手续；如被告原因未能在七个工作日内配合原告办理前述手续的，视为被告违约，其应按每延迟一日每套房屋2000元的标准向原告支付违约金。至原告起诉前，被告仍未履行上述义务，故原告要求被告向原告出具金额为2600000元的购房款发票并支付违约金的诉讼请求，合法有据，本院也予以支持。由于原、被告约定的交房时间为2015年5月31日，故违约金的起算时间应为2015年6月1日。被告辩称2014年6月22日签订的两份协议系受原告胁迫，且内容也显失公平，本院认为，被告的上述意见，依据不足，况且，被告在一年的除斥期内也未积极行使撤销权，故被告的抗辩意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第五十五条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告倪建宏与被告杭州金孚洋房地产开发有限公司签订的关于杭州经济技术开发区东方铭楼3幢329室、331室、333室的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2013预1242383）、《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书》（合同编号：2013预1242383-1）及《﹤商品房买卖合同﹥附条件单方解约协议》有效。
二、被告杭州金孚洋房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告倪建宏开具金额为2600000元的购房款发票。
三、被告杭州金孚洋房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告倪建宏支付违约金39000元（暂计算至2015年6月30日，自2015年7月1日起至实际交房之日止的违约金以2600000元为基数按日万分之五的标准计算）。
如被告杭州金孚洋房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1750元，由被告杭州金孚洋房地产开发有限公司负担。原告倪建宏于本判决书生效之日起十五日内来本院退费，被告杭州金孚洋房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；账号：73×××41）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）。
审 判 长 陈慧军
审 判 员 肖振华
人民陪审员 林祥宽
二〇一五年七月二十四日
书 记 员 曾祥龙