辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第169号
上诉人（原审被告）：宋志宏，男，1940年1月21日生，汉族，系沈阳军分区后勤部营房科退休人员，现住址沈阳市于洪区。
委托代理人：施福昌，男，1951年4月4日出生，汉族，系沈阳市东陵区人民法院退休人员。
被上诉人（原审原告）：沈阳万维物业服务有限公司，住所地：沈阳市和平区和平北大街156号。
法定代表人：陈忠杰，系该公司董事长。
委托代理人：杨光，男，1964年10月22日出生，锡伯族，系该公司工作人员。
委托代理人：王春莉，女，1978年2月7日出生，汉族，系该公司工作人员。
上诉人宋志宏因与被上诉人沈阳万维物业服务有限公司（以下简称“万维物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2014）于民二初字第5200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月5日受理后，依法组成由审判员赵明静担任审判长，审判员周海鹏，代理审判员王虹参加评议的合议庭，对本案进行了公开审理，本案现已审理终结。
万维物业公司一审起诉称：该业主拖欠2013年2月1日至2014年7月31日物业费2，157元，在欠费期间，我公司一直按照物业服务合同约定为被告提供服务。现要求被告立即支付拖欠的物业费2，157元、滞纳金2，765元并承担诉讼费。
宋志宏一审答辩称：欠费数额属实，时间属实，但是我不交物业费是有原因的。我不认可物业服务合同，根据沈阳市人民政府办公厅201283号文件我拒绝交纳物业费。物业服务合同是由未经法定程序产生的业主大会与原告签订的，被告不认可，原告没有资质收取业主的物业费；物业服务管理期间园区内有业主车被砸的情况，物业不管且推卸责任，证明物业服务管理有瑕疵。
一审法院经审理查明：原告万维物业公司是合法经营的物业服务企业。2013年1月31日，沈阳市于洪区君安花园小区业主委员会（甲方）与沈阳万维物业服务有限公司（乙方）签订《君安花园小区先期物业服务协议》，约定“三、甲、乙方一致同意乙方先期物业服务期限为四个月，即2013年2月1日——2013年5月31日止。期间乙方按每月每平米1元物业费标准服务，届时，由甲方报备街道、社区和区小区办指导和监督，并按照沈政办发（2012）83号文件规定……甲方委托市房产局物业管理招投标代理机构招聘物业服务企业，乙方参加招投标活动，如果中标则从2013年2月1日起计收物业费。如果未中标，乙方承诺将主动放弃君安花园小区物业服务，同时放弃四个月服务收费，并与中标的物业公司进行正常移交”。
2013年7月31日，沈阳市于洪区君安花园小区业主委员会对“君安花园”物业服务项目进行了公开招标选聘物业服务企业。原告沈阳万维物业服务有限公司中标。
2013年11月29日，沈阳市于洪区君安花园小区业主委员会（甲方）与沈阳万维物业服务有限公司（乙方）签订《沈阳君安花园小区物业服务合同》，约定“依据联席会议决议，业主1、应于2013年2月1日起至2013年7月31日，按0.70元／平米交纳物业服务费；2、2013年8月1日起至物业服务合同期满止，按1.00元／平米交纳物业服务费……如逾期未缴费，从逾期之日起，每逾期一日应按欠费总额的日万分之三向乙方支付违约金”；合同期限为2013年8月1日起至2015年7月31日止。
被告宋志宏系居住在由原告提供物业服务的小区业主。被告拖欠2013年2月1日至2014年7月31日期间物业费2，157元。
一审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告与君安花园小区业主委员会签订的君安花园物业服务合同，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。作为物业公司原告履行了服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主被告享受了原告提供的服务即应履行交纳相应费用的义务。故对于原告的请求，本院予以支持。关于原告提出的要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告宋志宏于本判决生效之日起10日内给付原告沈阳万维物业服务有限公司物业费2，157元；
二、驳回原、被告其他诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告宋志宏承担。
宣判后，上诉人宋志宏不服一审判决，向本院提出上诉，请求二审法院撤销一审法院判决，改判驳回一审原告的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由：一、一审判决主体有误，园区系沈阳警备区所建经济适用房，现无产权证，故上诉人不是业主，园区一直处于混乱状态。被上诉人未办理任何手续进驻园区，业委会未经选举产生不合法，不能代表全体居民，被上诉人与业委会签订的合同欺骗业主，不受法律保护，上诉人和被上诉人不具备主体资格。二、园区是经济适用房，多数为老弱病残户，设施简陋，被上诉人只是清理卫生，被上诉人单方提高物业费标准侵犯了居民的合法权益。三、房屋漏水未解决，园区内有车库被盗未解决，公共草坪被践踏无人管理，大堆垃圾未及时清理影响居民生活等等，被上诉人未尽到物业服务义务。
被上诉人万维物业公司二审答辩称：请求二审维持一审判决。主要理由：一、我公司一审提交的《先期物业服务协议》《物业服务合同》以及联席会议决议的公示、中标通知书，证明我公司通过正规程序合法进驻园区，进驻前园区就已成立业委会，并在当地社区和小区办依法备案，存在我公司违反进驻园区的问题。二、园区业委会找了多家物业公司，我公司投标前就提出不少于1元每月每平方米的物业费标准，经过招标公告公示，我公司中标后进驻园区，我公司与业委会签订的物业服务合同明确约定了该物业费标准，不存在我公司擅自涨价的问题。三、我公司一审提交了警备区出具的证据，证明上诉人是业主。四、我公司尽到了物业服务义务，在与上诉人沟通未果情况下，我公司才提起本案诉讼。
上诉人宋志宏二审提交如下证据：《关于召开君安花园业主大会重新选举“业主委员会”的提议》以及业主签字明细表，证明园区未进行过业委会的选举，现业委会是违法的。被上诉人万维物业公司对该份证据的真实性提出异议，主张是否为业主本人签字未经核实，而且证据内容为重新选举业委会，不能证明现任业委会不合法，更不能成为业主不交物业费的理由。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。
上述事实，有当事人的陈述，《君安花园小区先期物业服务协议》、《沈阳君安花园小区物业服务合同》、中标通知书、联席会议决议的公示、沈阳警备区后勤部出具的君安花园住户原始房主信息证明等证据，经一审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，被上诉人万维物业公司依据其与业主委员会签订的物业服务合同为涉案园区提供物业服务，上诉人宋志宏作为园区业主应当向被上诉人万维物业公司支付物业费。
关于上诉人宋志宏提出双方当事人不具备主体资格的问题。首先，上诉人宋志宏购买园区内的房屋，并已办理了入住手续，故上诉人宋志宏是园区业主，产权证是否办理不影响其业主身份。其次，上诉人宋志宏主张业主委员会选任以及物业服务合同签订不合法，并自述曾向当地社区和小区办等机构部门反映，但是并未得到相关机构部门对其异议主张的认可。因此，业主委员会与被上诉人万维公司签订的《君安花园小区先期物业服务协议》及《沈阳君安花园小区物业服务合同》应系合法有效的合同，被上诉人万维公司作为物业服务企业按照合同约定为园区提供物业服务，上诉人宋志宏作为园区业主亦应当按照合同约定支付物业费。
关于上诉人宋志宏提出被上诉人万维物业公司未尽到物业服务义务，以及被上诉人万维物业公司擅自提高物业收费标准等问题。首先，物业收费标准是被上诉人万维物业公司与业主委员会签订的物业服务合同明确约定的，上诉人提出园区为沈阳警备区所建经济适用房，应当降低物业收费标准的上诉主张，并无相关法规政策等作为依据，且此类房屋有别与地方政府面向低收入城镇家庭销售的经济适用房，上诉人提出应当降低物业收费标准的主张缺乏依据。其次，园区现有物业收费标准是否与被上诉人万维物业公司提供的物业服务相符，涉及到园区业主的公共权益，应当由业主委员会和达到法定比例的业主按照法定程序决定，不宜由业主单独判定，也不能成为个别业主不交或少交物业费的理由。再次，被上诉人万维物业公司作为物业服务企业，需要以收取的物业费保证园区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业费影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及到园区内诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益。在被上诉人万维物业公司未被业主委员会解聘前，应当维持现有物业服务的正常运行。此外，对于上诉人提出房屋维修的问题，因房屋买卖合同和物业服务合同是两种法律关系，本案审理的是物业服务合同法律关系，与房屋买卖合同有关的房屋质量问题，不属于本案的审理范围，上诉人应当在房屋质量保修期内积极向维修义务人主张权利。因此，对于上诉人提出不应支付物业费的上诉主张，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人宋志宏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
审 判 员 周海鹏
代理审判员 王 虹
二〇一五年一月三十日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。