广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2071民初3097号
原告：中山市好好物业管理有限公司，住所地中山市南朗镇翠亨长平路2号名爵观园1期商住楼，统一社会信用代码914420005958299764。
法定代表人：张伟金，该司总经理。
委托诉讼代理人：欧阳正确，广东南鹏展法律师事务所律师。
被告：邓世龙，男，1963年11月29日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，
委托诉讼代理人：麦耀星，广东余黎张律师事务所律师。
原告中山华诚房地产有限公司（以下简称华诚地产）、中山市好好物业管理有限公司（以下简称好好物业）诉被告邓世龙物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人欧阳正确及被告的委托诉讼代理人麦耀星到庭参加了庭审。庭审后，华诚地产申请撤回对被告的起诉，本院口头裁定予以准许。本案现已审理终结。
原告好好物业向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付拖欠的物业管理费64269元（从2012年5月至2016年5月）及逾期利息（自起诉之日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）。事实与理由：案涉房地产于2008年11月经有关部门组成的验收小组验收合格。被告向华诚地产做了充分了解后，有意购买华诚地产开发的位于中山市南朗镇××大道××幢的房地产。双方协商后，签署了《商品房买卖合同》，就所购房地产的基本情况、价款及支付方式、交付条件及方式、时间，物业管理费、违约责任等作出了明确约定。华诚地产并告知被告携带相关证件，在约定的交楼时间内，准时到售楼部办理该房地产的交接收楼手续，被告口头承诺前来办理，但约定的时间届满，被告没有与华诚地产办理相关手续。其后，华诚地产与珠海市葆力物业管理有限公司（以下简称葆力物业）多次共同发函给被告，或分别多次联系被告，督促被告本人或其委托的人来华诚地产售楼部办理楼房交接手续，并要求被告按照约定履行缴费义务，缴交物业管理费，缴费标准为2.8元/平方米/月，被告仍未前来办理收楼手续，也未缴物管费。2012年4月，葆力物业以自进驻名爵观园小区以来，因投入的人力物力与收入不对等，且业主拖欠物业管理费情况严重，导致公司一直处于亏损为由，提出降低服务条件或提前终止合约。华诚地产为保证广大业主的利益，同意该公司退出小区管理。为减少葆力物业损失，也同意其将业主所拖欠的管理费作为债权转让给华诚地产。2012年4月20日，葆力物业向被告发出了《债权转让通知书》。华诚地产在受让债权后，联系被告，要求其向华诚地产缴清拖欠的2010年1月1日至2012年4月30日的物业管理费，被告没有缴纳。2012年5月1日，葆力物业撤出名爵观园小区。为保证小区的日常物业管理工作能衔接好，华诚公司发出通告征询业主意见后，通过综合考评，聘请好好物业进驻小区管理，依法发布了公告，没有业主提出异议，自此好好物业正式入驻小区进行日常物业管理。之后，被告依然不缴纳物业管理费，华诚地产与好好物业多次联系被告，要求被告履行缴费义务，但被告均未缴费。截至2016年9月，被告共计拖欠物业管理费98584.7元。原告好好物业认为，根据华诚地产与被告签署的《房地产买卖合同》，被告收楼之后，有义务缴纳物业管理费，而且，对于物业公司而言，只有业主及时交纳管理费，物业公司才有足够资金，配备必要人员，提供良好管理服务。现被告未履行缴费义务，构成违约，严重损害了华诚地产和原告的权益，同时，还损害了小区其他业主的利益。
原告好好物业对上述诉讼主张及事实理由提供证据如下：1.工程竣工验收报告及工程竣工验收备案登记证；2.前期物业管理委托合同；3.中山市商品房买卖合同；4.公告、通知书；5.前期物业管理委托合同及登记手册；6.快递单、通知书。
被告辩称：1.华诚公司并未将涉案商品房交付予我，我没有收到任何收楼通知，原告无权要求我支付物业管理费。并且原告诉讼主体资格不合法，根据物业管理条例相关规定，变更物业公司，应当通过三分之二业主同意。2.原告主张的部分物业管理费超过诉讼时效。3.华诚地产交付的商品房必须有单独的验收报告才符合合同约定的交付条件。4.涉案房屋没有地下一层，严重违反合同约定。
被告就其辩解，向本院提供证据如下：1.商品房照片及小区照片；2.中山市商品房买卖合同。
经审理查明：华诚公司为中山市南朗镇名爵观园小区的建设单位。华诚公司与珠海市葆力物业管理有限公司中山分公司于2007年8月7日签订《前期物业管理委托合同》，约定由葆力物业为该小区的前期物业服务企业。2008年11月20日，华诚地产建设的名爵观园二期（B-E型）商住楼工程B50栋由华诚地产、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位进行了竣工验收，并出具了工程竣工验收报告。2010年1月22日，被告与华诚公司签订《中山市商品房买卖合同》一份，约定：被告（买受人）向华诚公司（出卖人）购买位于中山市南朗镇××大道××幢，该商品房的用途为住宅，属钢混结构，层高为4米，建筑层数地上3层，地下1层，建筑面积为433平方米的别墅一套；业主大会选聘物业管理公司之前，该房地产所在的小区物业管理服务由华诚公司选聘有合法资质的物业管理企业提供物业管理，华诚公司与选聘的物业管理公司签订书面的《前期物业服务合同》;华诚公司应当在2010年3月31日向买受人交付经验收合格的商品房（指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具工程竣工验收报告）；华诚公司在合同约定的交付期间内向买受人发出书面收楼通知后，买受人不按通知在指定时间内办理收楼手续的，自华诚公司指定交付期限届满之日起，视为商品房已交付，商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。
2012年4月26日，好好物业与华诚公司签订《前期物业管理委托合同》一份，约定：华诚公司委托好好物业对名爵观园小区提供物业服务；委托期限自2012年5月20日起至该小区成立业主大会后并与物业管理公司签订物业服务合同生效时止；别墅住宅物业费标准为每月2.8元/平方米，由好好物业根据建筑面积按月向业主计收。
2012年5月1日，葆力物业撤出名爵观园小区。好好物业经中山市住房和城乡建设局备案入驻接管该小区。2012年5月20日，好好物业正式对名爵观园小区提供物业服务。原告好好物业因多次向被告催收物业管理费未果，遂诉诸本院，主张上述实体权利。
另查：被告已于2011年10月21日领取涉案房地产的不动产权证。
又查：华诚地产与好好物业于2012年、2013年、2014年多次以EMS邮政快递及顺丰快递的方式向被告发函催收物业管理费，收件地址与被告记载于《商品房买卖合同》的地址一致。
为查明案件事实，本案承办法官及书记员会同好好物业的委托诉讼代理人、被告及被告的委托诉讼代理人于2017年12月15日实地查看涉案房地产，查明情况为：该房地产并无地下一层。
本院认为：根据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”好好物业向被告主张物业管理费的前提条件是华诚地产已经向被告交付符合《中山市商品房买卖合同》约定的房地产。本案中，首先，被告未办理收楼手续；其次，好好物业提供的证据不能充分证明华诚地产曾通知被告收楼；最后，涉案房地产并无《中山市商品房买卖合同》约定的地下一层结构。故本院认为，在好好物业尚未证明其收取物业管理费的前提条件已成就的情况下，其的诉请主张，不应支持。
综上，依照《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，本院判决如下：
驳回原告中山市好好物业管理有限公司的诉讼请求。
案件受理费1406元,由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 李 芳
审判员 王 珊
审判员 叶迟玖
二〇一八年三月五日
书记员 王 静