上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三（民）初字第3761号
原告吴雨卓。
委托代理人康军平，上海市方正律师事务所律师。
被告上海亿进餐饮管理有限公司。
法定代表人洪炳宏，经理。
委托代理人黄超，上海四维乐马律师事务所律师。
委托代理人齐中飞，上海四维乐马律师事务所律师。
原告吴雨卓诉被告上海亿进餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月6日立案受理后依法由审判员徐冬梅独任审理。本案于2015年10月20日公开开庭进行了审理。原告吴雨卓及其委托代理人康军平、被告委托代理人黄超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴雨卓诉称：2014年8月1日，原告将承租的位于上海市青浦区城中西路35号、建筑面积为29平方米的房屋转租给被告，双方签订了《租赁协议》，约定租期四年，自2014年9月11日至2018年9月10日，双方另对租金、支付方式、违约责任等进行了约定。2015年8月25日，原告接到被告委托律师的《律师函》，通知原告表示：被告将于2015年9月10日起单方面终止合同，并于2015年8月31日搬离上述房屋。原告认为，被告单方终止履行的行为已构成违约，侵害了原告的合法权益，为此诉至法院请求：1、判令终止原、被告于2014年8月1日签订的《租赁合同》；2、判令被告按人民币（以下币种均为人民币）370元／日租金标准支付自2015年9月11日起算至法院判决合同终止日止的租金；3、判令被告支付提前终止合同违约金67，500元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告上海亿进餐饮管理有限公司辩称：1、因被告原经办人订立的系争租赁合同价格过高、原告不具有转租的权利等原因，2015年7月起原被告即开始协商沟通解除合同事宜。2015年8月初原被告经协商一致解除合同，原告亦在房屋店面门口张贴另行招租的广告。2015年8月底被告亦已正式将房屋交还给原告，2015年9月中旬原告已将系争房屋另行出租出去。故双方之间的租赁合同已经协商解除，不需法院另行判令终止。2、被告已付租金至2015年9月10日，距实际腾退交还房屋日已经多付了10天租金，原告再行要求被告支付2015年9月10日之后的租金没有依据，且系争房屋事实上已经由原告另行出租给第三方使用了。3、原、被告系协商解除合同，故原告主张提前终止合同惩罚性违约金没有理由和依据。即使被告有过错存在，原告主张的违约金金额也过高；因原告已将房屋另行出租，即使被告给原告造成了损失，也仅为10天左右的租金损失。4、被告保留要求原告返还2个月租金的押金的权利。
经开庭审理查明：位于青浦区城中西路29、31、33、35号房屋的登记权利人为案外人孙坚。2014年1月5日，孙坚与原告就上述青浦区城中西路35号房屋签订《房屋租赁合同》，将该青浦区城中西路35号房屋出租给原告，租赁期限为五年，自2014年3月1日至2019年2月28日止，前三年租金85，000元／年，后两年租金90，000元／年；合同另对其他内容进行了约定。
2014年8月，原、被告就上述青浦区城中西路35号房屋签订《租赁合同》一份，约定由原告将上述系争房屋出租给被告，被告承诺该饮品店之经营品牌为CoCo都可茶饮，公司名称为上海亿进餐饮管理有限公司，并且在合同期内不得更改。合同第3.1条约定租赁期限共计4年，自2014年9月11日至2018年9月10日止，其中装修免租期为10日，自2014年9月1日至2014年9月10日止。第3.2条约定原告同意在正式租赁合同签署且被告已缴纳租赁保证金和预付六个月的租金的前提下，不迟于2014年9月1日前将该商铺交付给被告。第3.3条约定，该店铺租赁期间第一、二年的年租金为135，000元整，第三年租金在第二年年租金的基础上递增1万元、第四年租金在第三年年租金的基础上递增1万元，上述租金为未开发票金额。第3.4条约定（1）被告应于正式租赁合同签署日起七日内向原告一次性全额支付该商铺的租赁保证金22，500元整，及预付六个月之租金67，500元整，共计9万元整，租赁保证金（2个月租金）依递增条件补足不足之款项。（2）上述保证金不计利息，当租赁合同期满终止、提前终止或解除时，在被告未发生违约或损害行为，忠实履行本合同各项条款，并经原告确认被告不再有包括下列事项在内的任何责任后三十天内，原告应将保证金无息退还被告：（2.1）被告以原告认可的原状向原告交还该商铺；（2.2）被告已付清租赁期内一切费用；（2.3）被告已在合同期满、提前终止或解除后三十日内将其自身及相关人士以该商铺为注册地的有关的工商登记（如有）、餐饮服务许可证登记（如有）及租赁备案登记的注销或转移证明提交至原告。第5.2条约定双方同意，有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同：……（7）任何一方在签订合同后擅自要求提前终止或解除本合同的；……。第6.2条约定，按照第5.2条之规定，解除本合同的情形系由被告造成的，被告应向原告支付相当于六个月租金的违约金，并仍应缴清所欠费用，所预付的租金及保证金均由原告没收。给原告造成损失的，且支付的违约金不足抵付损失的，须依实际状况造成的损失，赔偿造成的损失与违约金的差额部分。第8.1条约定本合同约定的违约金或赔偿金系惩罚性质，原、被告双方一致认为其约定金额、计算方法等不存在约定过高的之情形。合同另对其他内容进行了约定。该份合同上承租方落款处盖有被告公司的合同专用章，并注明法定代表人为洪淑贞、委托代理人为朱浤志。
上述租赁合同签订后，被告遂派人进驻装修店铺并实际开展茶饮经营。就该份租赁合同，被告已付原告22，500元的租赁保证金及截止至2015年9月10日的租金。
另查明，2014年8月，原、被告另就位于青浦区青湖路959号的商铺签订了一份《租赁合同》，由被告承租该商铺经营茶饮，租期为3年，自2014年9月27日至2017年9月26日，第一、二年的租金为175，000元，第三年租金在第二年租金基础上递增1万元；合同亦对权利义务作了详细约定；合同尾部承租方处盖有被告公司合同专用章，并注明法定代表人为洪淑贞、委托代理人为朱浤志。
又查明，2015年7月，原、被告开始协商被告提前退租青浦区城中西路35号房屋的事宜。被告称：被告提出在2015年8月底前退出系争房屋，期间可由原告对外另行招租。原告称：被告提出再用1至2个月就要退出系争房屋，期间可由原告对外另行招租；原告表示1至2个月肯定不行，至少要再租半年才行。因此，2015年8月由原告在被告尚在经营使用的系争房屋内外张贴了另行招租的书面广告。
2015年8月25日，被告委托律师发送《律师函》至原告，表示：原、被告双方就城中西路35号房屋签订的租赁合同存在以下问题：1、约定的租金标准过高，损害被告的合法权益；2、朱浤志并未得到公司法定代表人的授权，签订合同时被告的法定代表人不是洪淑贞，且法定代表人洪炳宏未委托朱浤志处理合同签订事宜；3、原告并未证明其有权向被告出租租赁房屋，未向被告提供其取得租赁房屋承租权及转租权的相关证明。故，被告已于2015年7月起，通过电话／微信／律师函与原告沟通将于2015年9月10日停止租赁合同事宜，并同意原告在租赁房屋门口张贴招租广告，现被告正式通知将于2015年8月31日撤出该租赁房屋，希望原告配合办理好有关房屋的交接与结算手续。
2015年8月31日，原告未去系争房屋处，双方未办理交接手续，被告清空房屋后搬离，将房屋钥匙置于青湖路959号商铺。
还查明，系争的城中西路35号房屋于2015年9月26日由第三方向原告承租用以开设花店。目前，青浦区青湖路959号的商铺仍由被告承租经营使用。
以上事实，有原、被告的陈述、房地产权证、房屋租赁合同、律师函、照片等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，原告表示：（1）原、被告就青湖路959号店亦签订了一份《租赁合同》，该店目前仍在经营中，被告方签署人也是朱浤志，可见朱浤志是可以代表被告签订合同的。出租系争房屋时原告亦将房东出具的同意转租证明交给了朱浤志，此后被告还委派了办证人员办理相关事宜；超过6个月房东未表示异议，也视为对转租的认可。（2）关于租金，系争房屋的租金与青湖路店铺的租金是捆绑在一起的，青湖路店铺租金偏低，因此被告主张本案租金偏高是无理由的。（3）被告提出系争房屋门店亏损要不做了，2015年8月原、被告协商时，原告同意的是被告再租半年，同时由原告对外招租，招到人了之后被告就可以搬走，这样双方都没有损失。（4）合同是被告起草的，被告发出解约律师函是违约的行为，故被告应按约承担6个月租金的违约金；若扣除保证金，被告还应支付原告4个月租金的违约金。本案合同还有3年到期，原告为了减少损失而急于出租系争房屋，租金差额的损失为每年2万元。被告在系争房屋的店现在已经注销。
被告表示：原、被告经协商，就合同终止达成一致意见，被告提出要在2015年8月底提前退出，原告也同意，为了减少损失，还对外张贴广告招租。为了房屋交接，被告于2015年8月25日寄送律师函要求原告配合办理交接手续，但原告当天未到场。2015年9月20日，原告将房屋转租给了第三方开设花店。合同系双方协商解除，不存在违约情形，原告应退还被告押金及预付的10天租金，对此被告将另案主张。合同约定的6个月租金的违约金过高，且适用于恶意违约的情况，不适用于本案。
根据庭审确认的事实，本院认为，本院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同约定或法律规定向另一方承担违约责任。
原、被告就青浦区城中西路35号房屋签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。被告抗辩合同租金标准过高、原告未得到转租授权及朱浤志未经被告授权等意见，于法无据亦与事实不符，本院不予采信。从原、被告陈述中可见，对于被告提前终止合同事宜双方进行了友好协商，原告有条件地同意了被告提前解除租赁合同，即在一定期限内由原告另行招租后被告再行退出、减少双方损失。故，本院认定本案租赁合同系双方协商解除，解除时间应合理的确定为原告将系争房屋另行出租之日。
鉴于本案租赁合同系因被告的原因提前终止，原告善意而有条件地同意提前终止合同，即一边招租一边履行合同，又基于原告实际已于2015年9月26日将系争房屋另行出租，综合考虑上述情况以及原告的实际损失情况，本院确定被告需对原告进行损失酌情补偿，但原告主张提前解约违约金的请求本院不予支持。被告辩称原告同意其在2015年8月底提前退租，但未提供确凿证据予以证明，本院不予采信。为解决当事人之纠纷、避免诉累，本院在本案中一并处理被告已付的保证金事宜。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告吴雨卓与被告上海亿进餐饮管理有限公司于2014年8月就上海市青浦区城中西路35号房屋签订的《租赁合同》（合同编号：201405006）于2015年9月26日解除；
二、被告上海亿进餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内补偿原告吴雨卓租金及其他损失人民币56，250元；
三、原告吴雨卓应于本判决生效之日起十日内返还被告上海亿进餐饮管理有限公司租赁保证金人民币22，500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币1，487.50元，减半收取人民币743.75元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 徐冬梅
二〇一五年十二月四日
书记员 杨 洁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。