浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙06民终604号上诉人（原审被告）：梁笑，女，1978年7月30日出生，汉族，住新昌县。委托诉讼代理人：梁晶晶，浙江元大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：新昌县经济和信息化局，住所地新昌县七星街道十九峰路99号。法定代表人：陈竹进，局长。委托诉讼代理人：ＸＸ先、吕凯利，浙江新时代律师事务所律师。上诉人梁笑因与被上诉人新昌县经济和信息化局房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省新昌县人民法院（2017）浙0624民初5574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人梁笑上诉请求：撤销原审判决第二项中关于“支付2017年7月19日起至实际腾空返还日止以年租金360000元计算的营业房使用费”之部分，并依法改判上诉人按平均市场价每平方每年781.615元的标准计付营业房使用费。事实和理由：一、上诉人与被上诉人原签订的租赁合同约定的租金标准目前明显过高。目前所有实体店经营惨淡，营业收入无法支付原定的房租，更无法继续经营，上诉人在这个现实背景下才同意被上诉人解除合同。被上诉人也是正视和认可这个事实才同意解除合同，所以，一审判决判令上诉人仍按该标准支付继续使用费，显然过高。二、被上诉人与上诉人解除原租赁合同后，于2017年9月15日、10月20日两次组织公开拍租，已降低了起拍价。其中9月15日起拍价已降低至每年286300元，10月20日的起拍价又降为每年243355元，但仍偏高致无人参拍。可见，租赁房屋的租赁费行情已比原定的标准明显下降。三、从周边同类房租的行情看，原房租标准显然过高，被上诉人的租赁房屋位于新昌县，而对面横街18号、面积37.91平方米的营业房，2016年12月27日租赁权拍卖起拍价和实际中标价均为每年33000元，折合每平方米每年870.48元。新昌县横街20-22面积为77.95平方米，起拍价和中标价均为每年54000元，折合每平方每年692.75元。这二处房屋，平均租价为每平方781.615元。该二处营业房与被上诉人房屋正位于对面，地段相近，应有参照价值。而一审判决按原租金每年36万元计算，折算成每平方每年租金为4074.7元，为同地段平均价的5倍之多。被上诉人新昌县经济和信息化局答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。新昌县经济和信息化局向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告之间2015年6月30日签订的《房地产租赁合同》；二、判令被告腾空返还租赁的新昌县南明街道横街15号街面南侧2间营业房；三、判令被告支付2017年6月20日起至11月19日止的租金150000元，并支付自2017年11月20日起至实际腾空日止以每日986.3元标准计算的房屋使用费；四、判令被告支付2017年6月20日至2017年11月19日止按年租金360000元的万分之五计算的逾期付款违约金；五、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明：2015年6月30日，原告与被告梁笑签订了原告为甲方、被告为乙方的《房地产租赁合同》。合同约定，甲方将新昌县南明街道横街15号街面南侧2间营业房出租给乙方，租赁期限5年，即自2015年6月26日起至2020年6月有25日止；租金每年360000元，第一年的租金已按拍卖文件规定付清，次后每年的租金应于该年的6月20前付清；乙方已向甲方交纳50000元履约保证金，租赁期满后退还；如乙方逾期缴纳租金，应向甲方支付逾期付款违约金，每天按所欠款项的万分之五计算，逾期30天以上甲方有权单方终止合同，收回租赁营业房，所欠租金仍由乙方交纳等。合同签订后，原、被告按约履行，被告向原告交纳了两年租金。2017年7月19日，被告向原告递交报告，以实体店经营惨淡，营业收入难以支付合同约定的租金为由，要求提前解除租赁合同，并承诺招标新的租期开始前的房租由其支付，在新的租期开始前一天腾空房屋。原告因此委托绍兴市拍卖商行有限责任公司就涉案营业租赁权公开进行拍卖，经拍卖公司2017年9月15日、10月15日两次公开拍卖，均无人参拍。上述营业房由被告使用至今，但未支付相应使用费。一审法院认为：本案原、被告间的《房地产租赁合同》合法有效，双方当事人均遵照履行，但当事人协商一致，可以解除合同。主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案被告2017年7月19日向原告递交书面报告，要求解除双方间《房地产租赁合同》，原告认可收到了该报告，且事后委托对涉案营业房租赁权重新拍卖，可以认定原告对被告要求解除租赁合同也不存在异议，故本案《房地产租赁合同》已于被告要求解除的报告到达原告之日即2017年7月19日解除。原、被告间《房地产租赁合同》解除后，被告未将租赁的营业房返还原告，仍继续使用营业房，并承诺在原告另行对外出租前租金由其支付，另行租赁后即提前腾搬迁。现涉案营业房虽经招租未果，但原告要求收回，符合被告要求解除合同的目的，被告应当腾空将涉案营业房交还原告。租赁合同解除后，承租人继续使用租赁物，产生的是使用费。因双方当事人对于合同解除后的营业房使用费标准未重新作出约定，原告要求被告按原《房地产租赁合同》的约定租金标准支付使用费并无不当，该院依法可予支持，但被告向原告交付的履约保证50000元可在其所欠租金及使用费中扣除。原告要求被告承担按年租金360000元的万分之五计算的逾期付款违约金，该违约金是解除前合同对拖欠年租金所作出的约定，因本案租赁合同已解除，双方对解除后承租人继续使用租赁物产生的使用费支付、违约责任未作约定，且被告现拖欠的仅是一个月的租金及合同解除至今的使用费，原告要求按年租金360000元万分之五支付逾期付款违约金也欠缺法律依据，故对原告该一请求不予支持。被告梁笑经该院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，该院依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第九十六第一款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告新昌县经济和信息化局与被告梁笑2015年6月30日签订的《房地产租赁合同》于2017年7月19日解除；二、被告梁笑在判决生效后30日内将新昌县南明街道横街15号街面南侧2间营业房腾空返还给原告新昌县经济和信息化局；三、被告梁笑支付原告新昌县经济和信息化局2017年6月20日起至7月19日止的租金30000元，并支付原告2017年7月19日起至实际腾空返还日止以年租金360000元计算的营业房使用费（可扣除被告交付的履约保证50000元），上述款项限于判决生效后30日内付清；四、驳回原告新昌县经济和信息化局的其他诉讼请求。本案受理费3300元，减半收取计1650元，由被告梁笑负担，于判决生效后十日内交纳。二审中，上诉人向本院提交房地产租赁合同复印件、拍卖成交确认书复印件、新昌县有关行政事业单位营业房租赁权及旧车辆转让拍卖公告打印件、新昌县有关行政事业单位营业房租赁权、旧车辆所有权拍卖成交公告打印件各一份，本院组织了双方当事人进行证据交换及质证。本院认证认为，上诉人提交的上述证据不能达到其证明目的，本院不予认定。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案所涉的房屋租赁合同解除后，上诉人继续使用租赁物，产生的占有使用费应由上诉人承担。上诉人主张应参照同地段同类型房屋租金确定房屋占有使用费，本院认为，本案中，按双方原订立的《房地产租赁合同》约定，房屋租期自2015年6月26日至2020年6月25日，上诉人于2017年7月19日向被上诉人提出要求解除双方间《房地产租赁合同》，因双方当事人对于合同解除后的营业房使用费标准未重新作出约定，对上诉人自2017年7月19日起至实际腾空返还日止的房屋占有使用费按原《房地产租赁合同》的约定租金标准计算，并无不当，上诉人要求参照同地段同类型房屋租金确定占有使用费，缺乏法律依据，本院不予采信。综上，上诉人梁笑提出的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费3300元，由上诉人梁笑负担。本判决为终审判决。审判长 张 靓审判员 夏 鸿审判员 李丹丹二〇一八年三月三十日书记员 张青炀????7?