河南省南阳市宛城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宛民重字第33号
原告孙枫，男，汉族，1981年8月7日出生，个体工商户，住邓州市十林镇王河村王河组，身份证号：
委托代理人李业，河南通义律师事务所律师。
被告河南永安房地产开发有限公司。
法定代表人靳新红，任该公司董事长。
委托代理人岳建洲，河南汉冶律师事务所律师。
原告孙枫与被告河南永安房地产开发有限公司（以下简称永安公司）财产损害赔偿纠纷一案，2014年6月11日南阳市中级人民法院（2013）南民一终字第00724号民事裁定书裁定：一、撤销宛城区人民法院（2012）宛民初字第784号民事判决；二、发回宛城区人民法院重新审理。重审中本案另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙枫的委托代理人李业和被告永安公司的委托代理人岳建洲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2010年6月18日通过拍卖行竞拍取得位于南阳市仲景路北段宛市第11277、11278、11280号房地产，计约1700平方米。因卖方不及时办理过户手续，诉至宛城区法院，在法院执行中，被告在原告不知情的情况下非法将原告房屋损毁，被告的行为系赤裸裸的侵权行为。现诉至法院要求：（1）判令被告赔偿原告损失5045350元及利息；（2）诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，提供证据如下：
1、2010年6月18日拍卖成交确认书一份。证明被告拆毁的房屋系原告通过公开拍卖的方式取得，来源合法。
2、南阳市房管局11277号、11278号、11280号房屋所有权证书。证明被告拆毁的房屋办理过房屋所有权证，可以依法转让，同时证明被告拆毁房屋的面积。
3、（2007）宛法执裁字第909号民事裁定书和协助执行通知书。宛城区人民法院（2010）宛民初字第1337号民事调解书证明被告拆毁的房屋所有权归原告所有经过司法确认。
4、南阳世纪正泰资产评估有限公司宛正泰评报字（2010）第187号评估报告一份。证明评估基准日2010年11月22日，被告拆毁的房屋价值5045350元，被告拆毁时间是2011年3月，在一年有效期内。
5、控告信2011.4.28日书写的，致信高新派出所、南阳市公安局、河南公安局、人大等相关机构。说明在3年前被告强拆原告孙枫房产的全部经过，要求高新所立案。
被告辩称，一、原告孙枫没有诉权，非适格原告。因为1、原告没有取得争议房产的物权。根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据《城市房地产管理法》的规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。《城市房屋权属登记管理办法》规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。由上述规定可以看出，原告既然请求人民法院确认物权，在自己尚没有依法取得物权时，无权行使物权权利人所享有的物权保护的法定权利。2、原告的拍卖行为违反法律的强制性规定而无效。根据《拍卖法》的规定，拍卖标的应当是委托人所有或依法可以处分的物品或财产权利，法律、行政法规禁止拍卖的物品或财产权利，不得作为拍卖标的。《城市房地产管理法》规定，下列房地产，不得转让：…（三）依法收回土地使用权的；…（六）未依法登记领取权属证书的。现已查明的情况是：原告竞拍的房产的权利人是南阳市商业银行有限公司（现南阳银行），刘俊峰竞拍后没有依法取得该物权（宛城区人民法院尚在执行中），没有领取权属证书。那么，拍卖公司将委托人没有所有权的物品进行拍卖，以及违反法律禁止性规定（没有权属证书）拍卖房产，其行为是无效的。二、原告的请求不能保护。因为1、因原告没有取得物权，不能行使物权保护的权利。2、原告的请求存在民事欺诈的可能。据了解，南阳市仲景路扩宽改造时，已对包括争议的标的物进行了充分的补偿，被补偿人已领取了约400万元的补偿款。3、按照房地一体的物权法原理，争议房产没有土地使用权证书，该土地的实际使用人是丰超，原告在没有土地使用权证的情况下竞买的“房产”系空中楼阁，违反了法律的规定，不能作为一项独立的权利请求保护。三、原告有虚假诉讼的嫌疑。四、原告的诉讼内容不属实。因为1、原告竞买土地的情况不属实。2、原告称对拆迁不知情不属实，被告在拆迁前曾多次下公告。五、被告已对相关人员进行了足额赔偿，原告诉称标的不清，没有显示出标的的结构、面积。评估机构不具有资质，评估报告用于抵押贷款，超出抵押贷款目的是无效的，评估的面积是错误的，对刘俊峰赔付情况作以说明：涉案的全部房产刘俊峰以68万元的价格拍得，2009年9月10日，刘俊峰已获赔偿4285000元，孙枫在本案再获500余万元的赔付，总金额将高达1000万元，而68万元的国有资产仅经两次转手就获得10倍以上的收益，我方认为，该案涉嫌刑事犯罪，请法院依据有关规定移送。
被告就其辩称，提供证据如下：
第一组：
1、南阳市城中村改造领导小组办公室关于对宛城区2008年城中村改造项目的批复（宛城村改办（2008）02号）。
2、宛城区蔡庄社区城中村改造拆迁启动仪式现场照片。3、拆迁公告。
4、第七届全国农运会南阳市筹委会秘书长督查令（筹委会秘书长令（2010）1号）。
5、南阳市人民政府关于提前收回丰超仲景路东侧出让用地的决定（宛政土（2011）42号）。证明开发项目及拆迁的合法性、紧迫性。
第一组证据证明开发项目及拆迁的合法性、紧迫性。
第二组：
1、丰超土地使用证﹤宛市土国用（2010）第00049号﹥。2、南阳市宛北养殖场房屋所有权证（宛市房字第112**号）。
3、被告与丰超签订的《房屋出让协议》。
4、被告与丰超签订的《土地出让协议》。
第二组证据证明涉案房产已获足额赔偿；原告诉称的被告“赤裸裸的侵权”不属实；原告诉称“竞买土地”不属实。
第三组：
1、宛市房权证字第112**号房产证。
2、宛市房权证字第112**号房产证。
3、宛市房权证字第112**号房产证。
4、被拆前房屋照片。
第三组证据证明涉案房屋被拆迁的实际状况，包括结构、面积和现状；原告孙枫不是所诉房屋的所有权人；涉案房屋的拍卖行为无效；涉案房屋涉嫌重复索赔。
第四组：
南阳市中心城区房屋拆迁货币补偿及房屋附属设施补偿标准的规定。
第四组证据证明南阳市现行的房屋拆迁补偿标准。
第五组：
1、宛城区人民法院（2007）宛民初字第1037号民事案卷宗材料。
2、宛城区人民法院（2010）宛民初字第1337号民事案卷宗材料。
第五组证据证明原告和房屋“出卖人”有恶意串通之嫌，其诉讼标的严重不实；上述人民法院的两份法律文书并不产生物权变动的法律效力，孙枫不具备本案诉讼的原告资，应驳回原告起诉。
第六组：
1、南阳市人民政府宛政（2007）58号文件证明2007年以后拆迁的房屋政府的指导价。
2、2009年9月10日刘俊峰获得的拆迁补偿总价为4285000元，证据来源是南阳市拆迁办（现在叫征收办）以及与他拆迁相关的拆迁办的一个评估报告。
被告对原告所举证据质证如下：
一、对证据1存在下面几个问题：
拍卖人现在找不到，在一审时就找不到了。
他拍卖的标的物面积不清楚。
委托人刘俊峰并没有取得标的物的物权，违反拍卖法禁止性规定。
380万元是现金交付。
拍卖书上的固定电话竟然是7位数。
所有拍卖的原始档案，现在查询不到。按照拍卖法的规定最低应该保存5年。所以这份证据存在众多疑点，不能以此作为原告孙枫已经取得所有权的证据。
二、对证据2真实性无异议，强调：
1、权证所有人是南阳市商业银行，刘俊峰和孙枫均未获得登记证书。那么孙枫不享有该标的物的物权。而本案案由是物权保护纠纷，孙枫未获得物权，不享有受物权保护的权利。原一审说刘俊峰拍卖取得的时候物权法未实施，但是不能以此推得拍卖之后仍以此观点来评理。一审评理是错误的。
2、三份权属证书有已被拆掉的房屋面积，原一审判决认定面积是256.2平米是完全错误的。并且是这个面积与后边原告举证评估的面积发生矛盾。
三、对证据3真实性无异议，但我们想说有几点：
1、在执行刘俊峰案的时候，并没有将南阳商行的房屋所有权证书变更到刘俊峰名下，那么刘俊峰并没有实际取得该标的物的物权。那么刘俊峰将不具有物权的不动产委托拍卖违反了拍卖法的强制性规定。
2、刘俊峰诉商行的案件是一位边律师代理的，而孙枫诉刘俊峰的案件这位边律师又代理孙枫起诉刘俊峰。而（2010）宛民初字第1337号调解书是在一周之内调解结案的，刘俊峰在调解中承诺在25日内办理完过户手续，而此时刘俊峰案已经执行3年尚未过户，自己还没有过户的案件，又承诺孙枫25日内办理完过户，这里面有虚假诉讼。
四、对证据4有异议，
1、评估机构不具有资质；
2、评估报告用于抵押贷款，超出抵押贷款目的是无效的；
3、评估的面积是错误的。对刘俊峰赔付情况做一说明：涉案的全部房产刘俊峰以68万元的价格拍得，2009年9月10日刘俊峰已获赔偿4285000元。孙枫在本案如果再获500余万元的赔付总金额将高达1000万元。而68万元的国有资产仅经两次转手就获得10倍以上的收益，我方认为该案涉嫌刑事犯罪。请法院依据有关规定移送；
4、制作人张志国一审出庭，自称该评估报告是他一手完成的，而张志国自认自己不具有资质。
5、评估报告使用有效期为1年即2010年11月22日至2011年11月21日，而本案原告起诉时间是2012年，已超过该报告的有效期：
6、评估报告是单方委托且仅用于抵押贷款，这是报告的第11大项的第一项明确说明，第11项第六项仅能用于该评估报告的载明的评估目的。作为损害赔偿的依据超出了报告的要求。
7、评估机构的评估时的原始资料到现在找不到。
8、报告价格极高，因为拆迁房屋南阳市有规定，有指导价格，而报告价格竟比指导价每平米高出2000元。
9、报告评估的面积是1696.31平米，这个面积是错误的，商行卖给刘俊峰的面积是3226平米，刘俊峰已经叫拆迁的面积是1736.08平米，剩余的是1489.92平米。评估的面积是1696.31平米，该面积是怎么来的。这个报告不能作为裁判依据。
五、对证据5有异议，
该证据是当事人的单方陈述，也未获公安机关的立案。
原告对被告所举证据质证如下：
第一组，对证据1真实性无异议，对其证明方向有异议，批复中同意改造，但不能证实是同意让被告改造。对证据2真实性无异议，对其证明方向有异议，蔡庄社区城中村改造共改造三处，不能证实改造的就是这一处。对证据3不知道公告张贴的位置，更不能证明该公告曾在知名媒体上刊登，且公告落款是居委会。对证据4有异议，是商业行为。证据5决定作出的时间是2011年5月25日，而被告损毁房屋的时间是2011年的3月，证明被告在文件下达前就开始进行拆迁。第二组，对证据1的真实性无异议，但是该房产没有注明四邻。在2009年10月9日修仲景路的时候相关证件已经全部没收，该土地使用证是将原告部分的土地归在别人名下，本案原告要求赔偿的是房子不是土地，故与本案没有关联性。证据2是作废的房产证，已被南阳市房管局收回。对证据3真实性无异议，对其证明方向有异议，将钱补给丰超只能说明补偿主体错误。证据4与本案无关，不予质证。第三组，对证据1、2、3真实性无异议，但证明方向有异议，仅能证明房产是登记在商业银行名下，不能证明该房屋被买卖。对证据4的真实性无异议，但对其证明方向有异议，所提供的照片不能证明该房屋是原告的房屋，也不能通过该照片证明被告的观点。第四组，对其真实性无异议，但对其证明方向有异议，原告的房屋并不是依法拆迁，而是暴力销毁，不能使用这个标准赔偿。第五组，对证据1真实性无异议，对其证明方向有异议，该证据证明法院最终确定刘俊峰为房产所有人，但是未得到执行。对证据2真实性无异议，对其证明方向有异议，该证据证明刘俊峰依法将该房产出卖给孙枫，孙枫依法要求赔偿，因此孙枫有诉权，不论从哪个角度都应该进行赔偿。第六组，对证据1因为征收法的颁布这个文件就已经失效了，属于作废文件，仅是指导价不能作为赔付的一种标准。对证据2本身真实性不持异议。他能够证实该地段2009年9月1日建筑面积的单价为2709.31元。刘俊峰认为过低不同意拆迁，这个评估没有适用。对2009年9月10日拆迁补偿费表本身的真实性不持异议，但该结算表能够清楚证明双方协商价格为4285000元，同时该结算表能够证实被告方提出的面积差异问题。商业银行是不带房产证的面积。拆迁是经四级认证将没有办理登记的面积也进行赔偿，证明本案不存在面积差异问题。同时该证据能够证明原告的房产在2009年每平方单价为3100元，原告要求按2500元赔偿不高。
根据原被告诉辩称和举证、质证意见，本院对原被告所举证据认证如下：
对原告所举证据1该确认书明确拍卖标的物为宛市房权证字第112**号、11277号、112**号房产，面积分别为：422.91㎡、438.28㎡、438.28㎡、157.44㎡、239.4㎡。成交价3800000元，并有拍卖师和买受人签名，加盖南阳信合拍卖有限责任公司公章和出卖人刘俊峰收到房款的收据。被告对该证据提出异议，但未提供相关证据，该证据应予采信。对原告所举证据2、3客观真实，对原告所举证据4评估机构张治国出庭作证称他是该评估项目的经理，到了勘察现场参与了制作评估报告，该评估报告（二）评估目的：评定孙枫委托评估的资产在评估基准日的公允价值，为委托方了解房产价值提供咨询服务。评估报告（四）评估对象和范围：本次评估对象为孙枫委托的资产，房产位于南阳市仲景北路，房产证分别为11278、11277、112**号，房产面积分别为：422.91平方米，438.28平方米、438.28平方米、157.44平方米、239.4平方米.具体范围以申报的资产评估明细表为准。评估报告（九）评估结论：经评估计算，委估的资产于评估基准日的评估价值为5045350元。本案被告私自强行将原告房屋拆除，被告对该房屋的价值负有举证责任。现被告未举出认定房屋价值的足够证据，根据原告举证评估报告的时间，评估的目的和评估的对象范围（有临街房），评估价格每平方米2974.31元是适当的，应予采信。对原告所举证据5被告不予认可，原告没有提供相关证据印证，不予采信。对被告所举证据第一组1、2、4、5，第二组1、2、3、4，第三组1、2、3、4.第四组，第五组1、2，第六组1、2均客观真实，与本案有关联性的部分予以采信。被告所举证据第一组3原告有异议，不予采信。
经审理查明，位于南阳市仲景路北段宛市房权证字第112**号、11278号、112**号房产，原所有权人为南阳市商业银行，南阳市商业银行与南阳市超信拍卖有限责任公司签订委托拍卖合同，委托拍卖清单载明，门面房及办公楼面积1933平房米，三排猪舍面积1293平方米，共计3226平方米，不含土地。2004年10月12日，刘俊峰通过拍卖与南阳市超信拍卖有限责任公司签订了拍卖成交确认书，成交价为680000元佣金6800元。2004年10月14日，刘俊峰按照拍卖成交确认书约定交清了房款680000元及佣金6800元。因南阳市商业银行未协助办理过户手续，刘俊峰于2007年4月17日以南阳市商业银行、南阳市超信拍卖有限责任公司为共同被告诉至我院，要求协助办理过户手续并赔偿损失。我院（2007）宛民初字第1037号民事判决书判决被告南阳市商业银行交付产权手续，被告南阳市超信拍卖有限公司积极协助办理过户手续。该判决书生效后，我院（2007）宛法执裁字第909号民事裁定书和协助执行通知书裁定将门面房及办公楼面积1933平房米，三排猪舍面积1293平方米共计3226平方米房权证号为﹤宛市房权证第11277、11278、11280号﹥过户给刘俊峰，但一直未办理过户手续。2009年9月10日，南阳市仲景路拓宽改造时，拆除宛市房权证字第112**号房产831.62平方米，拆除宛市房权证字第112**号房产618.74平方米，共计拆迁1450.36平方米，拆迁补偿款全额给了刘俊峰。
刘俊峰委托南阳市信和拍卖有限责任公司拍卖该三处房产（拆迁部分已扣除），2010年6月18日孙枫通过拍卖程序与南阳市信和拍卖有限责任公司签订了拍卖成交确认书，成交价3800000元。孙枫按成交价向刘俊峰交清了房款。因刘俊峰未协助办理过户手续，孙枫于2010年7月5日以刘俊峰为被告诉至我院，要求协助办理过户手续。孙枫诉至法院请求刘俊峰协助其办理该三处房产的过户手续，经调解，刘俊峰同意协助办理过户手续，我院做出了（2010）宛民初字第1337号民事调解书，但该三处房产一直未办理过户手续。
2010年10月19日第七届全国农运会南阳市筹委会秘书长督查令1号要求有关单位在规定节点办理落实相关工作并及时反馈办理情况，其中宛城区政府时间节点为11月10日前完成补偿、拆迁、征地工作保证施工环境。原告所买该三处房产（宛市房权证字第112**号、11277号、112**号房产，面积分别为：422.91㎡、438.28㎡、438.28㎡、157.44㎡、239.4㎡）位于涉迁范围，2011年3—4月被告在原告不同意的情况下私自强行将原告经拍卖所购三处房产拆除。
2010年11月23日，南阳世纪正泰资产评估有限公司接受原告的委托对该三处房产进行了评估做出了﹤宛正泰评报字（2010）第187号﹥评估报告，该评估报告的主要内容为：评估报告（二）评估目的：评定孙枫委托评估的资产在评估基准日的公允价值，为委托方了解房产价值提供咨询服务。评估报告（四）评估对象和范围：本次评估对象为孙枫委托的资产，房产位于南阳市仲景北路，房产证分别为11278、11277、112**号，房产面积分别为：422.91平方米，438.28平方米、438.28平方米、157.44平方米、239.4平方米.具体范围以申报的资产评估明细表为准。评估报告（九）评估结论：经评估计算，委估的资产于评估基准日的评估价值为5045350元。
原告起诉时要求被告赔偿损失3800000元及利息，后变更诉讼请求为要求被告赔偿损失5045350元及利息。
原审过程中，被告对南阳世纪正泰资产评估有限公司的评估提出异议，认为系原告单方委托，评估价过高，要求重新评估，案件中止审理。因评估对象实物现已不存在，被告提出，拆迁房屋时，被告对拆迁的房屋现场拍有照片，公证处对照片进行了公证，应按公证过的照片评估，原告同意。但评估时，要求被告提供经公证处公证过的照片时，被告提供不出，仅提供了自己单方拍摄的照片。原告对该照片提出异议，认为不是自己的房产照片，后经协商，双方同意按房产证及南阳世纪正泰资产评估有限公司评估中的材料重新进行评估，合议庭委托评估后，司法鉴定技术科以“无法获取必要资料和双方均存在不同程度不配合”为由，终结委托。重审中原被告均表示不申请重新评估。
本院认为：第一、原告通过竞拍取得了宛市房权证字第112**号、11278号、112**号房产，虽然因为其他原因未办理房产过户手续，原告取得的房产是合法的，其合法的财产权益应受到法律的保护。被告拆除原告房屋，应就赔偿及有关事宜与原告达成一致协议，被告在未与原告达成一致协议的情况下，即私自强行将房屋拆除，侵犯了原告的合法权益，原告要求被告赔偿损失理由正当，证据充分，应予支持。第二、被告辩称原告没有取得物权，其依据是《中华人民共和国物权法》的规定，不动产所有权的变动以登记为准，其理由是原告竞拍的房产的权利人是南阳市商业银行有限公司，刘俊峰竞拍后没有依法取得该物权没有领取权属证书，拍卖公司将委托人没有所有权的物品进行拍卖，违反法律禁止性规定拍卖房产，其行为是无效的。但《中华人民共和国物权法》是2007年10月1日起实施，刘俊峰取得该房产的时间是2004年10月12日，当时《中华人民共和国物权法》未出台，所以不应适用《中华人民共和国物权法》。被告辩称两次拍卖行为无效，因被告未提供有效证据证实拍卖行为无效，也未另行提起诉讼，故对其辩称，本院不予采信。第三、被告私自强拆原告房屋属严重侵权行为，现实物损毁未重新评估，被告对该拆除原告的房屋的价值负有举证责任，被告现有证据不能足以认定所拆原告房屋的价值，原告举证南阳世纪正泰资产评估有限公司的评估报告根据评估报告的时间，评估的目的和评估的对象范围（有临街房），评估价格每平方米2974.31元是适当，被告无有效证据推翻南阳世纪正泰资产评估有限公司的评估报告，故被拆迁的房屋价值应以南阳世纪正泰资产评估有限公司的评估报告为准。第四、被告辩称原告没有土地使用权证，拆迁补偿款应扣除土地补偿款，且被拆迁的房屋全部系猪舍，应按最低标准计算，因拍卖清单载明门面房及办公楼面积1933平房米，三排猪舍面积1293平方米，共计3226平方米（不含土地），故对其辩称，本院不予采信。第五、被告辩称已将拆迁补偿款支付给所有权人，因其支付的是土地补偿款和其他人房屋的补偿款，并非原告房屋的补偿款，即使支付的是该房屋的补偿款，也属于支付对象错误，其后果应由自己承担，故对其辩称，本院不予采信。第六、本院认为该案现有证据不能证明涉嫌刑事犯罪，被告认为该案涉嫌刑事犯罪可向公安机关控告。第七、因房屋已被拆迁，原告要求折价赔偿5045350元，理由正当，证据充分，本院予以支持。原告要求支付利息，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条之规定，判决如下：
1、限被告河南永安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告孙枫被拆迁房屋折价款5045350元。
2、驳回原告孙枫的其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费47117元，由被告河南永安房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交书面上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审判长 叶厚献
审判员 娄 炳
审判员 谢海峰
二〇一五年一月十六日
书记员 马爱丽