内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第510号
原告格日乐，女，1975年3月9日出生，蒙古族，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。
委托代理人宝华，内蒙古适宜律师事务所律师。
委托代理人薛蕾，内蒙古适宜律师事务所律师。
被告呼伦贝尔市人民医院，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。
法定代表人辛智利，职务院长。
委托代理人朱凤金，呼伦贝尔市人民医院总务科科长。
委托代理人郭德新，呼伦贝尔市人民医院法律顾问。
原告格日乐诉被告呼伦贝尔市人民医院房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月3日受理后，依法由审判员魏然君适用简易程序于2014年9月10日公开开庭进行了审理。因案情复杂，依法转为普通程序，组成由审判员魏然君担任审判长，由审判员李鑫、人民陪审员王兴华参加的合议庭，于2014年11月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人宝华，被告的委托代理人郭德新、朱凤金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年11月1日，原被告就购买被告医院建设的小高层住宅的半地下储藏室签订《购房协议》，约定原告一次性付清购房款328620元，被告交付小高层半地下储藏室第4号房屋。2010年5月10日，原告一次性付清全部房款后被告交付了房屋。原告多次要求被告办理房产证，直至2012年7月，被告才开具不动产统一发票，但对办理房产证一事却拖延至今。被告的拖延办理房产证的行为属于违约行为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，被告应承担违约责任。现诉至法院，请求判令：1、被告给付违约金70600元（328620元×0.0585÷12个月×45个月，自2010年8月10日至2014年5月10日）；2、被告承担诉讼费用。
被告辩称，被告卖给原告储藏室情况属实，被告建设了包括小高层在内共四栋职工集资住宅楼，属于经济适用房，并非商品房。被告去海拉尔区房产事业管理局办理房产证时，四栋职工住宅楼房产证都已经办理，唯独小高层半地下储藏室包括原告起诉的房屋共十户不给办理产权证，房产局认为规划局审批的是经济适用住房，是职工集资建盖的职工住宅，规划局没有审批半地下储藏室，此半地下储藏室属于附属物，不是门市房和住宅楼，不能办理产权证。因此，原告认为被告拖延办理产权证属于违约行为与事实不符，不是被告拖延办证，而是房产事业管理局不给办理，并非被告违约。本案与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定无关，第十八条规定的是商品房买卖合同，本案房屋是经济适用房未经审批的附属物，储藏室未经规划局审批，是房产事业管理局不给办证，不是被告不办，被告没有违约。
原告针对其诉讼请求向本院提交以下证据：
1、购房协议1份、收据1张、银行存款凭条1张和发票1张，证明原、被告在平等自愿协商基础上签订购房协议，原告按照协议约定支付全部房款，被告给原告出具了发票和收据。经质证，被告对上述证据的真实性无异议，但认为本案房屋是经济适用房，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。购房协议第4条约定按国家有关规定办理房产证，执行国家有关规定的是房产管理部门，本案执行国家有关规定的是海拉尔区房产事业管理局，该部门依据国家有关规定不给未经过规划审批的储藏室办理产权证，这也是协议约定的内容。
2、房产分户图，证明被告在办理房产证过程中向原告交付的该房产坐落位置和测绘面积、房号。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为测绘面积与本案无关，被告在办理房产证期间给原告办理过，房产证不能办理是房产部门按照有关规定不给办理，此证据不能证明购房协议第4条按照国家规定办理房照的问题。
对原告提交的证据，本院经审核认为，上述证据能够证明原、被告签订购房协议、原告交付全部购房款、被告向原告交付房产分布图及开具发票、收据等事实，对上述证据予以确认。
被告就其抗辩向本院提交以下证据：
1、呼国土资字2007（65）号文件、呼伦贝尔市发改委2007（232）号文件，证明被告医院职工集资建设经济适用住房，与商品房有所区别。发改委文件记载了全部由医院职工集资解决建房问题，证明了房屋性质是经济适用房，审批是住宅，没有申请建设储藏室，也没有审批储藏室。经质证，原告对该证据的真实性有异议，对证明目的不认可，认为是复印件，不能证明被告主张2009年出售的房屋是2007年文件中的房屋，发改委文件中注明职工住宅楼是5栋，与被告所述2008年和2009年建设的楼房不一致。国土资源局文件是经济适用房预审意见，不是批准意见，不能证明被告所述9号楼半地下储藏室未经审批。
2、规划许可证5张、施工许可证1张，证明被告建设的职工住宅楼办理了合法手续。经质证，原告对该证据的真实性无异议，能够证明被告建设的是住宅楼和综合楼，规划许可证第3页中注明有一层储藏室，只是标注楼号与实际交付楼号不一致，不能证明此楼房为经济适用房。
3、呼伦贝尔市人民政府会议纪要2007（6）号文件、呼伦贝尔市人民医院2005（35）号文件，证明被告建设的职工住宅楼为经济适用房。经质证，原告对该证据的真实性无异议，认为确实是经过政府批准在2007年开始建设单位职工集资建设的经济适用房。
对被告提交的证据，本院经审核认为，上述证据能够证明被告集资建设职工住宅楼为经济适用房的事实，对上述证据予以确认。
为查明案件事实，本院向海拉尔区房产事业管理局调取了《建设工程规划许可证》及海拉尔区房产事业管理局出具的《关于市医院储藏室办证答复》。经质证，原告对该证据的真实性无异议，认为答复意见为原告购买的储藏室确实在规划中，规划是符合法律规定的，但市医院为什么改为半地下原告不清楚，房产局不给登记是根据建设部规章进行规范管理，规章不是国家强制性规定，对原告购买房屋的合法性不影响，原、被告之间房屋买卖行为合法有效，且储藏室确实在规划设计中，所以此答复不影响房屋买卖合同效力。被告对该证据的真实性无异议，认为答复中肯定了涉案房屋为储藏室，所以不予登记。
经审理查明，2009年11月1日，原、被告签订《购房协议》，第一条约定，原告购买被告在家属区建设小高层（11层）半地下储藏室第四号一户（109.54平方米），单价3000元／平方米，总价格328620元；第四条约定，“房证办理：按照国家有关规定，房屋面积最后以实际测绘面积为准”。合同签订后，原告付清全部购房款328620元，被告出具收据。2010年4月末，被告向原告交付房屋，并给付《房产分户图》，注明房屋位置为呼伦贝尔市人民医院9号住宅楼104号。2012年3月1日，被告为原告开具发票。经被告申请，海拉尔区房产事业管理局对原告购买的半地下储藏室不予产权登记。
另查明，被告建设的职工集资住宅楼为经济适用房，《建设工程规划许可证》中注明一层为储藏室。经本院询问，海拉尔区房产事业管理局于2014年10月28日出具《关于市医院储藏室办证答复》，写明：“呼伦贝尔市医院在申请办理房屋登记时，我单位工作人员在现场勘查核实过程中发现呼伦贝尔市医院住宅楼现房屋状况是：储藏室层次为半地下、一层以上为住宅。市医院提交的办证资料《建设工程规划许可证》中房屋层次为一层、用途是储藏室。市医院储藏室现场勘查房屋现状层次及用途不符合规划许可的内容。根据《房屋登记办法》第二十二条‘未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的，房屋登记机构应当不予登记’的规定，故对市医院储藏室不予登记”。
本院认为，当事人签订的合同应当不违反法律、行政法规的强制性规定，也不得损害国家利益或者社会公共利益。合同有效的条件之一为合同内容（标的物）合法。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、第六十四条的规定，被告应按照规划许可的内容建造职工住宅楼。原、被告买卖的储藏室为被告未按照规划许可的内容建造而成，系违法建筑，此行为违反了法律的强制性规定，规避了国家对规划体系、建筑产品质量、房地产交易市场等系列行为的监管，直接损害国家及社会公共利益。原被告双方针对该储藏室所签订的《购房协议》因标的物违法而无效。房产管理部门因该储藏室不符合规划许可内容而不予产权登记，且违约金给付需以《购房协议》有效为前提，现此前提基础丧失，原告要求被告给付逾期办证违约金70600元的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。原告因《购房协议》无效而产生的相应损失可与被告协商解决或另案诉讼。根据上述事实和理由，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告格日乐的诉讼请求。
案件受理费1565元，由原告格日乐负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 魏然君
审 判 员 李 鑫
人民陪审员 王兴华
二〇一四年十二月八日
书 记 员 兰 松
附：本案判决所依据的相关法律
1、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
2、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
3、《中华人民共和国民法通则》第五十五条：民事法律行为应当具备下列条件：
（一）、行为人具有相应的民事行为能力；
（二）、意思表示真实；
（三）、不违反法律或者社会公共利益。
4、《中华人民共和国合同法》第五十二条：下列情形之一的，合同无效：
（一）、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）、以合法形式掩盖非法目的；
（四）、损害社会公共利益；
（五）、违法法律、行政法规的强制性规定。