浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0602民初9398号
原告：中国农业银行股份有限公司绍兴城西支行。住所地：绍兴市中兴南路*******号。
负责人：高建峰，系支行行长。
委托诉讼代理人：吴庆超，男，系支行职员。
委托诉讼代理人：陈涤新，男，系支行职员。
被告：叶国军，男，1963年11月20日出生，汉族，住绍兴市越城区。
被告：绍兴稽山置业有限公司。住所地：绍兴市越城区亭山立交桥南（临）*号办公楼。
法定代表人：钱岳潮，系总经理。
委托诉讼代理人：张亚江，浙江鉴湖律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张华，浙江鉴湖律师事务所实习律师。
原告中国农业银行股份有限公司绍兴城西支行与被告叶国军、绍兴稽山置业有限公司（以下简称稽山公司）金融借款合同纠纷一案，原告于2017年8月18日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序于2017年9月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴庆超、陈涤新，被告叶国军、被告稽山公司委托诉讼代理人张亚江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司绍兴城西支行向本院提起诉讼请求：一、被告叶国军归还原告贷款本金3405790.67元，并支付利息（含罚息、复利）21832.87元（计算至2017年8月9日），合计归还贷款本息3427623.54元，自2017年8月10日起至判决确定履行日止的利息、罚息、复利按合同约定支付；二、被告绍兴稽山置业有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；三、原告就享有的上述第一项债权，对绍房预绍市字第预2015000623号预购商品房抵押权预告《房屋预告登记证明》项下位于翡翠园润园6幢101室抵押房地产经折价、拍卖或者变卖后所得价款在3840000元范围内享有优先受偿权。四、本案所有诉讼费用由二被告承担。庭审中，原告变更第三项诉讼请求为：原告就享有的上述第一项债权，对绍房预绍市字第预2015000623号预购商品房抵押权预告《房屋预告登记证明》项下位于翡翠园润园6幢101室抵押房地产经折价、拍卖或者变卖后所得价款在5491250元范围内享有优先受偿权。
事实与理由：2015年1月28日，原告与被告叶国军签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：被告叶国军向原告申请个人购房贷款用于支付绍兴稽山翡翠园（润园）6-101室的房款，贷款金额为384万元，贷款期限为180个月；贷款采用浮动利率方式，第一个浮动周期内，利率为年利率6.15%，逾期利率9.225%；还款方式为等额本息还款法，每月20日为还款日；贷款担保方式为阶段性保证担保+抵押。被告稽山公司自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥原告为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，保证范围包括借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等实现债权的一切费用。同日，原告与被告叶国军签订《房地产一般抵押合同》一份，约定：为保证案涉债务的履行，被告叶国军自愿将其所有的坐落于绍兴市稽山翡翠园（润园）一期6幢101室房产抵押给原告，抵押担保范围为贷款本息、罚息、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等实现债权的一切费用。嗣后，原告与被告叶国军办理了预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记手续，并取得编号为绍房预绍市字第预2015000622号预售商品房预《房屋预告登记证明》、绍房预绍市字第预2015000623号预告商品房抵押权预告《房屋预告登记证明》。2015年1月29日，原告依约向被告叶国军发放了贷款384万元。但被告叶国军未能按约偿还本息，截止2017年8月9日，尚欠原告贷款本金3405790.67元，利息21832.87元。被告稽山公司亦未履行相应合同义务，原告为维护自身合法权益，诉至法院成讼。
被告叶国军辩称：对原告诉称无异议。
被告稽山公司辩称：请求法院依法先行处理被告叶国军的抵押物翡翠园润园6幢101室房屋，目前房价大幅上涨，该房屋处置后的款项可以支付尚欠的贷款本息。
本院经审理查明的事实与原告诉称一致。同时查明，个人购房担保借款合同同时约定，若借款人未按约还款，逾期贷款罚息利率为约定的贷款利率加收50%；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；合同项下的借款同时存在物的担保（借款人或第三人）和保证担保的，贷款人有权就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可以同时主张其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权。《房地产一般抵押合同》和绍房预绍市字第预2015000623号预告商品房抵押权预告《房屋预告登记证明》载明抵押被担保主债权数额为384万元，担保金额为5491250元。案涉房地产因被告叶国军个人原因尚未办理相应房屋产权证，相应预告抵押登记暂无法转为正式抵押登记。被告叶国军支付利息至2017年6月20日。
本院认为，原告与各被告之间的借款、保证、抵押合同关系，各方主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。原告按约向被告叶国军发放贷款，然其未按约还本付息，已构成违约，故原告要求被告叶国军提前归还借款本金及支付相应利息，理由正当，本院依法予以支持。被告稽山公司作为保证人，其提供担保的意思表示明确，故对原告要求该保证人对被告叶国军的上述债务承担连带清偿责任的诉请，本院亦予支持。被告叶国军自愿为案涉债务就其名下房产提供抵押担保并办理预抵押登记手续。对非基于原告原因导致预登记无法转为正式抵押登记的情形，可以赋予原告对抵押物享有优先受偿权。故对原告主张对该抵押物享有优先受偿权的诉求，本院予以支持。被告稽山公司抗辩称本案应先行就抵押物经拍卖后受偿的意见，与合同约定不符，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，判决如下：
一、被告叶国军应归还给原告中国农业银行股份有限公司绍兴城西支行借款本金3405790.67元，并支付自2017年6月21日起至判决确定履行之日止按中国人民银行有关规定和合同约定计算的利息，于本判决生效之日起十日内履行；
二、被告绍兴稽山置业有限公司对被告叶国军的上述债务承担连带清偿责任；
三、原告中国农业银行股份有限公司绍兴城西支行就其享有的上述第一项债权，对编号为绍房预绍市字第预2015000623号预告抵押登记证书项下抵押物经折价或拍卖、变卖后所得价款在5491250元范围内享有优先受偿权。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取17110元，财产保全费5000元，合计22110元，由两被告共同负担，于本判决生效之日起七日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
代理审判员 韩咪竹
二〇一七年九月二十五日
书 记 员 沈 敏
附页：
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
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