广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终10297号
上诉人（原审被告、反诉原告）:王胜，男，汉族，1964年4月7日出生，住广东省信宜市，
委托诉讼代理人:罗裕敏,广东创展律师事务所律师。
委托诉讼代理人:吴晓雪,广东创展律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:佛山市南海区桂江房地产开发公司，住所地,统一社会信用代码。
法定代表人：黎启忻，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王锡怀，广东至简律师事务所律师。
原审被告、反诉原告：李洁梅，女，1966年7月24日出生，汉族，住广东省信宜市，
委托诉讼代理人:罗裕敏,广东创展律师事务所律师。
委托诉讼代理人:吴晓雪,广东创展律师事务所律师。
上诉人王胜因与被上诉人佛山市南海区桂江房地产开发公司（以下简称桂江公司）、原审被告李洁梅商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初5678号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人王胜提起上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.依法改判桂江公司立即为王胜办理其位于佛山市南海区xxx房的不动产权证书（房地产权属证）；3.依法改判桂江公司向王胜支付逾期办理不动产权证书的违约金[违约金以100000元为已付房款总额从2015年6月6日计付至王胜领取不动产权证书之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（人民银行同期贷款利率给付）]；4.一、二审受理费、反诉费由桂江公司承担。事实和理由：一审判决以王胜未依约支付购房款，桂江公司以此抗辩拒绝协助办理过户手续的抗辩成立为由驳回了王胜的全部反诉请求。没有事实和法律依据。1、王胜与桂江公司1993年11月23日签订的《房地产买卖契约》并没有约定王胜交齐购房款才办理将涉案房屋过户给王胜的手续，只是在第七条中约定了办理涉案房地产过户手续所需缴纳的税费，由王胜和桂江公司按规定各自承担。2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第35条规定，房地产转让、抵押，当事人应当按照本法第五章的规定办理权属登记。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的自房屋交付使用之日起90日；……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。从上述规定可知，无论根据法律、法规的规定，还是根据王胜与桂江公司之间的约定，桂江公司都必须办理将涉案房屋过户给王胜的手续，并且应当支付迟延办理过户手续的违约金给王胜。应当指出的是《中华人民共和国城市房地产管理法》第35条的规定是一项强制性的规定，一审判决却无视该规定，请求二审法院依法予以纠正，支持王胜的上诉请求。
被上诉人桂江公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，符合合同约定。涉案楼盘只有王胜没有支付剩余的房款，其余业主均支付完房款并办理过户手续，请二审法院依法审理。
原审被告李洁梅的意见与上诉人王胜一致。
桂江公司向一审法院起诉请求：1.王胜、李洁梅立即向桂江公司支付购房余款129000元；2.王胜、李洁梅承担本案诉讼费用。
王胜、李洁梅反诉请求：1.桂江公司立即为王胜、李洁梅位于佛山市南海区xxx房的房地产办理不动产权证书；2.桂江公司向王胜、李洁梅支付逾期办理不动产权证书的违约金（违约金以100000元已付房款总额为本金，从2015年6月6日计付至领取不动产权证之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）;3.案件受理费由王胜、李洁梅承担。
一审法院查明：涉案房屋位于佛山市南海区xxx房，建筑面积为105.78平方米。
1993年11月23日，南海市桂江房地产开发公司（甲方、卖方）与王胜（乙方、买方）签订《房地产买卖契约》，约定甲方自愿将涉案房屋出售给乙方；成交价为229000元，付款方式为：分期付款，首期50%即114500元，二期30%即68700元应于1994年4月30日付清，三期10%即22900元应于1994年8月30日付清，余款工程竣工付清；双方同意于1994年11月30日将上述房地产正式交付给乙方；上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由双方按规定各自承担。
2004年4月14日，南海市桂江房地产开发公司变更名称为佛山市南海区桂江房地产开发公司。
1994年9月，南海市桂江房地产开发公司就黄岐鄱阳路沿街11-12号渔珠楼取得《预售商品房许可证》。
诉讼中，桂江公司与王胜、李洁梅均确认：签订合同当日王胜、李洁梅向桂江公司支付购房款100000元，余款129000元至今尚未支付。
桂江自认涉案房屋于1994年年底竣工，王胜、李洁梅自认于1994年11月30日接收涉案房屋使用至今。
一审法院认为，涉案合同是签约双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应按合同约定履行各自义务。关于合同买方主体问题，双方均确认仅王胜在涉案合同上签名确认，根据合同相对性，涉案合同的买方为王胜，李洁梅并非合同相对方。
关于桂江公司主张购房余款的诉讼时效问题，涉案合同约定分四期支付购房款，最后一期于涉案工程竣工付清，桂江公司自认涉案房屋于1994年年底竣工，王胜、李洁梅自认于1994年11月30日接收涉案房屋使用至今，故王胜最迟应于1994年年底支付全部购房款予桂江公司，而王胜至今尚欠购房款129000元。王胜欠付的购房款诉讼时效期间应从1994年年底起计，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，桂江公司未举证证明从1994年年底起至本案起诉前曾向王胜、李洁梅追讨过购房余款，故桂江公司于2017年4月24日向一审法院提起诉讼请求支付购房余款已超过二年的诉讼时效期间，一审法院对其桂江公司的诉请不予支持。
关于王胜、李洁梅反诉请求将涉案房屋过户至其名下及逾期过户违约金的主张，李洁梅不是涉案合同相对方，无权就涉案合同提起本案反诉请求，一审法院对李洁梅的诉请不予支持。王胜应依约于1994年年底前支付购房余款129000元予桂江公司，但王胜截止至本案辩论终结之日仍未支付且不同意支付该款项，在王胜未依约支付购房款的情况，桂江公司以此抗辩拒绝协助办理过户手续，该抗辩理由成立，一审法院予以支持，王胜诉请桂江公司协助办理涉案房屋的权属人为王胜、李洁梅的房屋登记手续，缺乏依据，一审法院不予支持。涉案合同未约定办理过户手续的期限，王胜亦未举证证明曾向桂江公司主张过过户，其请求逾期过户违约金无事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，判决：一、驳回桂江公司的全部本诉请求；二、驳回王胜、李洁梅的全部反诉请求。案件适用简易程序结案，本诉受理费为1440元（桂江已预交），由桂江公司负担；反诉受理费为2457.50元王胜、李洁梅已预交），由王胜、李洁梅负担。
二审期间，上诉人王胜、被上诉人桂江公司、原审被告李洁梅均没有向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：桂江公司是否应协助王胜办理涉案房屋的权属登记手续。
经查，桂江公司与王胜于1993年11月23日签订的涉案《房地产买卖契约》约定，涉案房屋的房款分四期支付，最后一期于涉案工程竣工时付清，桂江公司自认涉案房屋于1994年年底竣工，王胜、李洁梅自认于1994年11月30日接收涉案房屋使用至今，故王胜最迟应于1994年年底支付全部购房款予桂江公司，但王胜至今尚欠房款129000元。由此，王胜作为涉案房屋的买受人，未履行支付房款的先义务，桂江公司以此为由拒绝履行协助王胜办理涉案房屋的权属登记手续的后义务，理据充分。故王胜上诉主张桂江公司应协助其办理涉案房屋的权属登记手续并支付延期办证的违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，王胜的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王胜负担。
本判决为终审判决。
审判长 温万民
审判员 余珂珂
审判员 徐允贤
二〇一七年十二月二十二日
书记员 钟伊发