湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂05民终522号上诉人（原审被告）：殷雄，男，1966年3月26日出生，汉族，户籍地湖北省枝江市，现住宜都市。委托诉讼代理人：毛良燕，湖北普济律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：刘素素，湖北普济律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：刘军，男，1964年10月6日出生，汉族，户籍地湖北省宜昌市西陵区，现住宜昌市西陵区。被上诉人（原审原告）：董红萍，女，1967年3月8日出生，汉族，户籍地湖北省宜昌市西陵区，现住宜昌市西陵区，系被上诉人刘军之妻。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：董红明，男，1972年5月15日出生，汉族，住湖北省宜昌市伍家岗区沿江大道**********号。系董红萍之弟，公民身份号码4227231972********，特别授权代理。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：付红，湖北百思特律师事务所律师。一般授权代理。原审被告：许泽珍，女，1964年4月19日出生，汉族，住湖北省宜都市。系上诉人殷雄之妻，委托诉讼代理人：毛良燕，湖北普济律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：刘素素，湖北普济律师事务所律师。特别授权代理。上诉人殷雄因与被上诉人刘军、董红萍、原审被告许泽珍房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市三峡坝区人民法院(2017)鄂0591民初911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人殷雄及其委托诉讼代理人毛良燕，被上诉人刘军、董红萍的共同委托诉讼代理人董红明、付红，原审被告许泽珍及其委托诉讼代理人毛良燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。殷雄上诉请求：请求撤销一审判决，并驳回一审原告刘军、董红萍的诉讼请求或者发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，《房屋名额转让协议》应无效，其理由有两点。1.《经济适用住房管理办法》第三十五条规定：单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分。第三十条又规定，“经济适用住房购房人拥有有限产权，购买经济适用住房不满5年的，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”基于该部门规章的规定，原审被告许泽珍与国营江峡船舶柴油机厂于2007年10月31日签订的《经济适用房买卖合同》仍应适用《经济适用住房管理办法》的规定。买房人转让购房权，如果允许这类合同有效，就会使那些不符合购房条件的人购买了经济适用房，而那些符合购房条件的人群的居住条件仍然没有得到改善，这样，就违背了国家建设经济适用房的初衷，这显然是扰乱社会经济秩序、损害社会公共利益的行为，所以，未满五年的经济适用住房的转让，扰乱了经济秩序，损害了社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项之规定，应认定《房屋名额转让协议》无效。2.《经济适用房买卖合同》所涉财产权益发生在许泽珍、殷雄夫妻关系存续期间，因此，以许泽珍名义签订的《经济适用房买卖合同》所产生的财产权益属于夫妻共同共有。许泽珍在没有经过其丈夫殷雄的同意下，擅自处分夫妻共同财产，违反了《中华人民共和国物权法》第九十七条及《婚姻法》第十七条第二款的规定，应认定无效。根据一审判决书查明的事实可见，许泽珍处分夫妻共有财产权益时，殷雄不在家且不知情。因此，刘军、董红萍应该是没有任何理由相信许泽珍能代理殷雄进行财产权益处分的。另根据一审判决书查明的事实，即“殷雄2006年即不在江峡柴油机厂工作，”因此，殷雄对许泽珍处分财产权益的行为一直是不知情的，直到刘军、董红萍状告殷雄、许泽珍夫妻二人时殷雄才知道许泽珍单方擅自处理了夫妻共同财产。再者，一审判决书存在明显的自相矛盾处，其“首先”认定房屋购买权不属于夫妻共同财产范围，而另一方面，又认为刘军、董红萍有理由相信许泽珍能代理殷雄进行处分共同财产。这种自相矛盾的认定，令殷雄难以接受。二、一审判决第一项内容没有法律依据。不动产登记是行政机关的行政行为，人民法院民事审判庭不能改变或变更政府机关生效的行政行为。所以，原审判决第一项内容造成民事审判行为否认生效行政行为的状况，即造成民事审判行为与生效行政行为的自相矛盾。三、一审判决违反法定程序。一审判决第二、三项内容超出了一审原告刘军、董红萍的诉讼请求范围。根据“不告不理”的原则，一审法院对第二项“过户所涉费用由二原告承担”及对第三项“10266.20元维修基金、办证费用”应不予理睬。基于以上事实和理由，特提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，并驳回一审原告刘军、董红萍的诉讼请求或发回重审。刘军、董红萍辩称：一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。理由如下：1.殷雄认为《房屋名额转让协议》无效的理由是不成立的。本案所涉经济适用房与向政府申购的经济适用房是有区别的。本案涉案房屋是单位的集资建房，面临的购房对象是本单位职工，而政府开发的经济适用房面向的是城市低收入困难家庭。因此，本案所涉经济适用房可以上市交易。而且宜昌市城市宜府办发【2017】8号《关于印发宜昌市城区已购经济适用住房上市交易和回购管理办法的通知》，明确说明已购经济适用房购买满五年是可以上市交易的，购房的时间是从购房合同签订之日起计算。而本案《“江峡苑”经济适用房买卖合同》早在2007年就已经签订，符合房屋可以上市交易满五年的时间条件。因此，《房屋名额转让协议》是有效的。2.殷雄认为损害了社会公共利益，根据合同法第五十二条第四项规定，认为《房屋名额转让协议》无效的理由不能成立。最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释》第四条规定，殷雄适用的《经济适用住房管理办法》规定不能作为合同无效的法律依据。并且，《经济适用住房管理办法》是管理性的规定不是效力性的规定。因此，《房屋名额转让协议》没有违反法律法规效力性强制性规定，属于有效协议。3.殷雄认为《房屋名额转让协议》没有经过殷雄本人的签字，并陈述是在刘军、董红萍起诉殷雄和许泽珍时才知道房屋转让的事实与事实不符，也不符合情理。实际上殷雄在2006年之前离开江峡公司时，公司曾就开发过类似的经济适用房，只是当时许泽珍不符合前几批的申购条件，殷雄是知道的。在2008年11月，刘军、董红萍与徐静到许泽珍家中商议房屋转让事宜，签订《房屋名额转让协议》，许泽珍收到刘军、董红萍支付的房屋名额转让费1万元。在当时，1万元并非是小数目，殷雄也是应当知道的。4.许泽珍和殷雄把房子是给徐静的，因徐静的资金出现问题，徐静才找到董红萍。所以，殷雄应该知道这个房子要转给别人，自己不想要。5.2016年4月许泽珍交纳的维修基金和房屋权属证书等相关费用，并在同年取得了案涉房屋的权属证书，但是，该房屋一直由刘军、董红萍使用管理。在许泽珍拿到房产证一年之后，仍然未提出任何异议，直到刘军、董红萍向法院起诉之后才主张房屋属其所有，与情理不符。6.本案未违反法定程序。一审法院对维修基金和办证费用是确定由刘军、董红萍承担，也是按照《房屋名额转让协议》的约定作出的处理，为了节约诉讼成本，避免浪费诉讼资源，一审法院做出处理并无不当。因此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。许泽珍陈述认为，其同意殷雄的上诉意见。刘军、董红萍向一审法院起诉请求：1.判令位于宜昌市西××发展大道××号的房屋（不动产权证号为鄂（2016）宜昌市不动产权第00377XX号和第00377XX-1号）归刘军、董红萍所有；2.许泽珍、殷雄协助办理上述房屋过户手续；3.许泽珍、殷雄承担本案诉讼费。一审法院认定事实，原告刘军、被告许泽珍、殷雄均是江峡柴油机厂员工，殷雄2006年离开该厂。2007年，江峡柴油机厂进行集资建房，2007年10月31日，许泽珍与江峡柴油机厂签订《“江峡苑”经济适用房买卖合同》：出卖人（江峡柴油机厂）以出让方式取得位于宜昌××××号地块的土地使用权，经市政府批准，在该地块上建设经济适用房，定名“江峡苑”；买受人（许泽珍）购买第1幢4单元405号房，建筑面积88.92平方米，房款共计160206.80元；交付期限2009年3月31日；对于产权登记约定“出卖人应当在经济适用房交付使用后即按照宜昌市房屋产权证及土地使用权证办理的管理办法执行，买受人应积极配合，否则买受人承担不利后果。办理房屋产权证及土地使用权证所产生的费用按相关规定和厂[2006]140号文规定执行。两证在购房满八年后，出卖人再予以发放”；合同并对逾期付款、逾期交房的违约责任和物业管理等事项进行了约定。许泽珍签订合同后，将上述房屋转让给其同事兼朋友徐静购买，徐静按厂里通知的时间和金额，分别于2006年4月4日、2006年12月15日、2007年10月31日、2008年7月17日交纳了购房款1000元、19000元、28060元、32040元，共计80100元，并持有该厂出具的收款收据，收据上的付款单位均载明为许泽珍。2008年8月，厂里通知缴纳后续款项，徐静因该房不能办理银行贷款，遂放弃购买。刘军得知后，与徐静商议购买。2008年11月26日，刘军、董红萍与徐静等人驱车前往许泽珍家中商议房屋转让事宜，双方签订《房屋名额转让协议》：“现甲方许泽珍有一套国营四○四厂位于宜昌开发区××单元××房名额转让给乙方刘军、董红萍夫妻，转让费壹万元，该房任何房款及其他费用均由乙方承担，跟甲方无关，甲方要协助乙方办理房屋过户等手续。名额转让后，该房屋所有事情均与甲方无关。甲乙双方不能反悔，如因价格等原因发生纠纷，则违约方双倍赔付房款全额”，许泽珍在甲方栏签字，殷雄未在家，刘军、董红萍在乙方栏签字，徐静在证明人栏签字。刘军、董红萍当场支付许泽珍转让费1万元，许泽珍出具书面收条。2008年11月28日，刘军支付徐静已付房款80100元。后刘军又分二次向江峡柴油机厂支付购房尾款80106.80元。2009年通知交房后，刘军委托其同事姚政（许泽珍的同学兼同事）与许泽珍联系去拿房屋钥匙，姚政联系后，许泽珍从宜都搭乘长途汽车到宜昌，三人一起到“江峡苑”物业处，许泽珍领取钥匙后交给刘军。刘军将房屋装修后居住至今。一审同时查明，2011年3月25日，宜昌江峡船用机械有限责任公司集资项目部为许泽珍开具售房款160206.72元的发票。2012年11月12日，许泽珍交纳办证费6931元。2016年4月15日，许泽珍交纳维修基金3205.20元和房屋权属证书费等50元。2016年7月8日，许泽珍交纳不动产代办—宗地配图费80元。2016年11月16日，许泽珍、殷雄作为案涉房屋的共同共有权利人，分别取得案涉房屋的《不动产权证书》（证号为鄂（2016）宜昌市不动产权第00377XX号和第00377XX—1号）。一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则，本案当事人在双方协商基础上本着自愿的原则签订《房屋名额转让协议》，实际上是集资建房资格权的转让协议，该权利作为一种可期待权利，属于债权范畴，可以依法转让，且法律和行政法规目前并无禁止性规定，该协议合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。关于被告许泽珍、殷雄辩称《房屋名额转让协议》的标的是经济适用房，其转让协议无效的意见。本案涉及单位集资建房指标的转让问题，该房屋在性质上是按经济适用房管理的房屋，但其本质上是单位的福利分房，而并非是面向城市低收入住房困难家庭提供的保障性质的政策性住房，其与向政府申购的经济适用房是存在区别的；且许泽珍与江峡柴油机厂签订的《“江峡苑”经济适用房买卖合同》中并无禁止许泽珍转让房屋的限制性条款；现许泽珍、殷雄已领取案涉房屋的不动产权证书，享有该房屋完全产权，已具备合法交易要件。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定不得转让房地产的情形，属于管理性强制规定，而非效力性强制规定。《房屋名额转让协议》并未违反法律、行政法规效力性强制规定，系有效协议，许泽珍、殷雄的此辩解意见不予采纳。关于被告许泽珍辩称该协议无殷雄本人的签字，许泽珍自行处理夫妻共同财产属无效处分的意见。一审法院认为，首先，殷雄2006年即不在江峡柴油机厂工作，《“江峡苑”经济适用房买卖合同》是许泽珍与江峡柴油机厂签订，许泽珍签订后即将该合同交付给徐静履行，许泽珍与殷雄并未出资购买房屋，至许泽珍将该购房名额转让给原告刘军、董红萍时，该合同项下的权利并未转化为许泽珍的夫妻共同财产，房屋购买权并不属于夫妻的共同财产范畴，该转让行为，属于合同之债，非物权转让，不适用“未经其他共有人书面同意，转让共有房屋无效”的相关规定，并不需要必须征得夫妻另一方的同意。其次，刘军、董红萍由被告的朋友徐静陪同到被告的家中与其签订协议并支付转让款项，刘军、董红萍有理由相信许泽珍能代理殷雄进行处分，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。许泽珍的此节辩称意见不能成立。鉴于原、被告之间借名购买集资建房指标的行为是有效的，刘军、董红萍已支付1万元集资房指标转让费和全部购房款，已实际履行协议约定的义务，该房屋产权现已登记至被告许泽珍、殷雄名下，已符合交易条件，许泽珍、殷雄亦应依约协助刘军、董红萍办理过户手续。许泽珍、殷雄后期为房屋办证交纳的办证费和维修基金等费用共计10266.20元，因附着于房屋的权利，应由刘军、董红萍承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第五十二条第（五）项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）规定，判决：一、位于宜昌市西××发展大道××号的房屋（不动产权证号为鄂（2016）宜昌市不动产权第00377XX号和第00377XX—1号）归原告刘军、董红萍所有。二、被告许泽珍、殷雄于判决生效后十日内协助原告刘军、董红萍办理房屋过户手续，过户所涉费用由二原告负担。三、原告刘军、董红萍于判决生效后十日内支付被告许泽珍已交纳的维修基金、办证费等共计10266.20元。案件受理费4031元（已减半，原告已预交），由被告许泽珍负担。二审中当事人均未提交新证据。二审经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，一、建住房[2007]258号《经济适用住房管理办法》中所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。而本案中，虽然许泽珍与江峡柴油机厂签订的购房合同名称为《“江峡苑”经济适用房买卖合同》，但该合同涉及的房屋实际是江峡柴油机厂为改善本单位职工住房条件而建的福利房，因此，本案争议房屋并不属于《经济适用住房管理办法》中所称的经济适用住房范围。上诉人殷雄关于依据《经济适用住房管理办法》的规定，本案所涉《房屋名额转让协议》应认定为无效的理由不能成立，本院依法不予采信。二、许泽珍虽然与江峡柴油机厂签订了《“江峡苑”经济适用房买卖合同》，但其并未按照合同约定履行支付购房款的义务，根据权利义务对等原则，不能认定许泽珍已实际取得合同权利，即该合同项下所涉房产因许泽珍未履行合同义务而不能实际取得财产权益。故上诉人殷雄主张因该合同产生的财产权益属于夫妻共同共有的理由不能成立，本院不予支持。三、根据查明的事实，许泽珍与刘军、董红萍签订《房屋名额转让协议》是双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，且刘军、董红萍不仅履行了《房屋名额转让协议》约定的义务，还实际承担了受让房屋的房款交付义务。因此，一审法院依法确认位于宜昌市西××发展大道××号的房屋（不动产权证号为鄂（2016）宜昌市不动产权第00377XX号和第00377XX—1号）归刘军、董红萍所有并无不当，许泽珍、殷雄应当在一审法院规定的期限内将上述房屋过户到刘军、董红萍名下。四、关于一审法院对过户费用及许泽珍已交纳的维修基金、办证费的处理问题。其一，根据相关规定，办理房产过户需缴纳过户费用，该项费用是必须产生的费用；其二，因案涉房屋所有权归刘军、董红萍所有，许泽珍已交纳的维修基金、办证费理应由刘军、董红萍承担。因此，一审法院在本案中一并处理，既节约诉讼成本，减少当事人诉累，又未损害许泽珍、殷雄的合法权益。综上，殷雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8062元,由上诉人殷雄负担。本判决为终审判决。审判长  唐兆勇审判员  赵春红审判员  肖小月二〇一八年四月十日书记员  张 萍