山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁03民终467号
上诉人（原审被告）：杨晓霞，女，1963年8月5日出生，汉族，淄博佳诺工贸有限公司职工，现住淄博市张店区。
被上诉人（原审原告）：李新民，男，1961年4月23日出生，汉族，无业，现住淄博市周村区。
委托诉讼代理人：宋立群，山东正大至诚律师事务所律师。
上诉人杨晓霞因与被上诉人李新民房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院(2017)鲁0303民初3668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨晓霞，被上诉人李新民的委托诉讼代理人宋立群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨晓霞上诉请求：1、撤销一审民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人在2017年6月18日前已搬出了涉案房屋，且在6月30日前以电话形式多次通知过被上诉人已经交房。一审判决对应交房租日期、金额与实际不符，应予改判。
李新民答辩称，杨晓霞的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
李新民向一审法院起诉请求：１、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，并返还租赁房屋；２、判令被告支付租金47500.00元及至被告实际交付房屋之日止的租金；3、判令支付违约金10000.00元并按日千分之五计算违约金自2017年6月1日至被告支付租赁费之日止；4、判令被告返还原告租赁房屋内的空调（两台）、货架一宗；5、本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2016年2月29日，原、被告签订房屋租赁合同，合同第一条约定被告租赁原告位于张店区联通路70-9号营业房一套，租赁期从2016年3月1日始至2021年2月29日止；合同第二条约定被告第一年向原告缴纳租金9.5万元，一次性交清，第二年缴纳租金9.5万元，提前半个月、每半年交付一次，第三至五年租金根据市场情况双方商定；合同第三条约定被告如逾期拖欠租金应按日千分之五偿付违约金，原告有权收回房屋并追回损失。租赁房屋后，被告只交付了一年的租金，按合同约定被告应于2017年3月1日前半月交付租金，但时至今日仍未交付租金。
一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。合同履行过程中，被告未按合同约定支付租金，其行为已构成违约。因此，根据合同约定，原告有权要求被告支付所欠租金、收回房屋并追回损失，故对原告的上述诉求，该院依法予以支持。合同中未直接约定违约金为10000.00元，并且原告诉求的逾期付款违约金过高，故对原告的上述诉求，该院依法不予支持。逾期付款违约金可按银行同期贷款利率计算，以第二年半年的租金（47500.00元）为基数，自原告诉求的欠费截止日（2017年2月16日）至债务履行完毕之日。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百十七条规定，判决：（一）解除原告李新民与被告杨晓霞于2016年2月29日签订的《房屋租赁合同》，被告杨晓霞于本判决生效之日起十日内返还原告李新民位于张店区联通路70-9号的营业房；（二）被告杨晓霞于本判决生效之日起十日内支付原告李新民租金47500.00元以及自2017年9月1日至实际交付房屋之日的租金；（三）被告杨晓霞于本判决生效之日起十日内支付原告李新民自2017年2月16日至上述债务履行完毕之日的违约金（以47500.00元为基数，按照银行同期贷款利率计算）；（四）驳回原告李新民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1237.00元，申请费620.00元，合计1857.00元，由被告杨晓霞负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2017年6月5日上午，上诉人与被上诉人因案涉房屋租赁问题发生纠纷，报警处置。上诉人于6月21日前搬出案涉房屋，并电话通知了被上诉人收房。因上诉人将案涉房屋钥匙丢失，未当面验房，双方对屋内原有空调、货架等物品存有争议等原因，被上诉人担心存在后续问题，一直未收房。
另查明，上诉人因租赁案涉房屋向被上诉人缴纳房屋押金5000.00元。
上述事实，有淄博市公安局张店分局科苑派出所证明、微信截图、淄博华川置业有限公司商位有偿有期使用合同、当事人的陈述等证据在案佐证。
对于上诉人提交的授权委托书一份，以证明案涉房屋租赁合同是上诉人代表淄博佳诺工贸有限公司所签，因被上诉人并不认可，且根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利”的规定，被上诉人有权选择向上诉人主张权利，故对该证据本院不予确认。
对于上诉人提交的还款协议书一份，以证明双方同意用被上诉人儿子的欠款抵顶房租，因该协议书上并无抵顶房租相关内容，且被上诉人不予认可，该证据与本案无关，本院不予确认。
二审审理查明的其他事实与一审认定的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人订立的房租租赁合同，系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。上诉人未按约缴纳租金，构成违约。
一、关于合同的解除时间问题。被上诉人主张自起诉之日合同解除，被上诉人起诉的时间为2017年6月21日，且可以认定在该日期前上诉人已搬出租赁房屋，故涉案合同可自该起诉日解除。
二、关于案涉房屋被上诉人是否具备接收条件和应交房租截止点的问题。在上诉人告之被上诉人房屋已腾空允许其进入的情况下，可以认为上诉人在相关的租赁房屋中即使有物品损失，其亦不再或无权追究进入者的责任，且被上诉人起诉请求返还室内的空调、货架的诉求，也隐含有知悉相关房屋内空调、货架不存在的情况，从双方的相关纠纷上诉人已经报警处理看，双方的矛盾激化，实现面对面的交付亦有违常情，根据合同法第119条的规定，在双方面对面交付难以进行，有可能扩大损失的情况下，被上诉人有义务防止损失的扩大，可以认为在该情况下上诉人已具备了接收相关出租房屋的条件，其若执意不接收应自行承担相关损失。但，双方的租赁合同中有任何一方提前终止合同均需提前3个月通知对方的约定，被上诉人提前解除合同又是因上诉人迟延缴纳房租导致，本院认定上诉人应交房租的时间可截止至2017年9月21日为宜。一审判决未确认上诉人搬出房屋的截止日期不当，本院予以纠正。
三、关于上诉人应交被上诉人房租数额的问题。上诉人因涉案合同交纳租赁押金5000.00元，租赁合同解除后，应予返还属合同的应有之意，现上诉人主张该费用抵顶应交租金，本院予以支持。因上诉人已交付第一年租金，亦即自2016年3月1日至2017年2月29日，故上诉人应交第二年的租金应自2017年3月1日起算，自该日至上述房租的应交截止日为6个月零21天，相关租金应为（180天+21天）×（9.5万元÷365天）=52315.00元。该租金由上述租赁押金抵顶后为47315.00元，该租金即为上诉人应交被上诉人租金数，本院予以确认。
综上所述，杨晓霞的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销山东省淄博市张店区人民法院(2017)鲁0303民初3668号民事判决第四项，即驳回原告李新民的其他诉讼请求；
二、变更山东省淄博市张店区人民法院(2017)鲁0303民初3668号民事判决第一项为：原告李新民与被告杨晓霞于2016年2月29日签订的《房屋租赁合同》自2017年6月21日解除；
三、变更山东省淄博市张店区人民法院(2017)鲁0303民初3668号民事判决第二项为：被告杨晓霞于本判决生效之日起十日内支付原告李新民租金47315.00元；
四、变更山东省淄博市张店区人民法院(2017)鲁0303民初3668号民事判决第三项为：被告杨晓霞于本判决生效之日起十日内支付原告李新民自2017年2月16日至上述债务履行完毕之日的违约金（以47315.00元为基数，按照银行同期贷款利率计算）；
五、驳回被上诉人李新民的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1237.00元，申请费620.00元，合计1857.00元，由上诉人杨晓霞负担1800.00元，由被上诉人李新民负担57.00元，二审案件受理费300.00元，由上诉人杨晓霞负担280.00元，由被上诉人李新民负担20.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 鹏
审 判 员 边存鑫
审 判 员 孟庆红
二〇一八年三月二十二日
法官助理 汪燕飞
书 记 员 皮 玥