山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁民终2441号上诉人（原审原告）：孙胜昔，男，1970年6月11日出生，汉族，住山东省邹城市。委托诉讼代理人：张旭，山东匡衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东永宇经贸有限公司，住所地：山东省日照市东港区太原路中段黄海三路69号。法定代表人：管仁坤，总经理。委托诉讼代理人：李晓锋，男，该公司法务部副主任。被上诉人（原审被告）：山东日金集团有限公司，住所地：山东省日照市太原路中段。法定代表人：蔡丽涛，董事长。被上诉人（原审被告）：山东舒斯贝尔置业有限公司，住所地：山东省日照市泰安路78号。法定代表人：KINGJACQUELINE，董事长。上诉人孙胜昔因与被上诉人山东永宇经贸有限公司（以下简称永宇公司）、山东日金集团有限公司（以下简称日金公司）、山东舒斯贝尔置业有限公司（以下简称舒斯贝尔公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省日照市中级人民法院（2016）鲁11民初99号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙胜昔及其委托诉讼代理人张旭，被上诉人永宇公司委托诉讼代理人李晓锋到庭参加诉讼，被上诉人日金公司、舒斯贝尔公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙胜昔上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审判决认为“孙胜昔提交的证据不足以证明其与舒斯贝尔公司之间存在房屋买卖合同关系”属于认定事实错误，适用法律错误。2012年11月15日，孙胜昔从舒斯贝尔公司购买位于日照市舒斯贝尔新天地的第001幢5单元2403、2503号房产（当时该房产名称是舒斯贝尔新天地海韵楼2单元2403东户），当日交付现金购房款10000元，舒斯贝尔公司向孙胜昔出具收据一张，由于舒斯贝尔公司的原因（当时解释是格式的《商品房买卖合同》没有了），双方当时未能签订《商品房买卖合同》，但是，舒斯贝尔公司向孙胜昔出具了《保证书》，载明了双方的名称和姓名，房屋的位置、名称、面积、单价、总价，并承诺2013年元旦前签订正式商品房买卖合同等事宜。第二日孙胜昔刷卡支付购房款826430元，舒斯贝尔公司又向孙胜昔出具收据一张，因房款已经全部付清，舒斯贝尔公司同日向孙胜昔交付了该房产。2015年10月27日，舒斯贝尔公司通知孙胜昔换取正规的商品房销售发票，并收回了其于2012年11月15日、16日出具的两张收据原件。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定，当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。根据以上事实和法律规定可知，上述事实特别是正规的商品房销售发票，足以证明孙胜昔与舒斯贝尔公司存在买卖合同关系，《保证书》应当认定为商品房买卖合同或双方存在买卖合同及合同主要内容的证明。还有孙胜昔已经履行了买卖合同的全部义务，舒斯贝尔公司也已经履行了买卖合同的主要义务，即双方不仅存在买卖合同关系，而且合同的主要义务已经得到了双方的履行，因此，一审判决认定事实错误，适用法律错误。二、一审判决违背了自愿、公平、等价有偿的民法原则和诚实信用的民诉法原则。孙胜昔刷卡缴费的POS机虽然是日照嘉苑置业有限公司（以下简称嘉苑公司）的，但是嘉苑公司是舒斯贝尔公司的全资子公司，且当时舒斯贝尔新天地的售楼处由于已处于尾声，已经和嘉苑公司名下的西班牙公馆售楼处合并，这已是广为人知的事实，在执行异议审查时舒斯贝尔公司的副经理即出庭代理人彭振曾当庭认可，在舒斯贝尔新天地的售楼后期使用嘉苑公司名下的西班牙公馆售楼处的POS机收款。孙胜昔购买舒斯贝尔新天地的房屋，由售楼处的工作人员引领缴费，在当时孙胜昔也根本不知道POS机到底是谁的，且收据是舒斯贝尔公司出具的，后期发票也是从舒斯贝尔公司开具的，孙胜昔根本无从知晓POS机是嘉苑公司的。且嘉苑公司名下的西班牙公馆售楼处的POS机收款是826430元，还有前一天收的一万元现金是舒斯贝尔公司直接收取的。因此，一审判决要求孙胜昔向嘉苑公司主张相关权利没有事实和法律依据。没有签订《商品房买卖合同》责任不在孙胜昔，是舒斯贝尔公司当时解释《商品房买卖合同》没有了，承诺元旦前签订正式商品房买卖合同，且后来舒斯贝尔公司又向孙胜昔出具了正规的商品房销售发票，而且舒斯贝尔公司在孙胜昔付清房款后即向孙胜昔交付了房屋，并不影响孙胜昔使用，所以，孙胜昔才没有过于较真要求必须签订书面合同。综上，在整个房屋买卖过程中，孙胜昔没有任何过错，且付清了全部的房款，也占有使用该房产至今，足以证明孙胜昔对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益。三、一审判决的不公会造成极其恶劣的社会影响。本案所涉类似房屋180余套，直接影响180多个家庭的正常生活。舒斯贝尔公司将自己经营造成的困境转嫁与无辜的购房户，如果其预谋成立，那将直接给180多个家庭带来毁灭性的打击，其社会影响将是巨大的，带来的严重后果将是不可预测的。综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决依法改判。永宇公司辩称，本案焦点是孙胜昔提供的证据未能有效证明对涉案房屋享有所有权，不足以证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。孙胜昔提供的发票日期为2015年10月27日，是在涉案房产被查封之后，舒斯贝尔公司在执行异议听证时主张孙胜昔提供的购房发票系在舒斯贝尔公司管理层不知情的情况下由其员工私自开具，舒斯贝尔公司不予认可，且舒斯贝尔公司没有入账记录。其与物业公司核实，也没有任何交接房记录及物业费缴纳事实。故，永宇公司认为，根据常识，商品买卖的买售人需要将款项支付给出卖人，并由出卖人出具正式发票，以此证明买售人完成了付款义务。且商品房买卖中，买卖合同需要经过房产部门备案登记才能有效。本案中，孙胜昔系成年人，购买房屋系正当财产处分行为，依照常理，买房人应审慎周全的完成交易行为。本案中，孙胜昔关于其将购房款打给与合同无关的第三方、未签合同、当时也没要发票的说法不符合正常交易模式。即使孙胜昔所称是真，作为成年人，亦应当意识到不符合房屋买卖的强制性规定，其行为可能涉及帮助抽逃资金、转移债务、偷税漏税等不法行为，其交易的主观意思方面存在恶意，法院也不应当保护违反法律规定的非法的交易行为。况且，舒斯贝尔公司并不认可孙胜昔的主张，故永宇公司认为，一审判决并无不当，二审应当予以维持，请求驳回孙胜昔上诉请求。日金公司、舒斯贝尔公司未作答辩。孙胜昔向一审法院起诉请求：1.请求判决不得执行位于日照市舒斯贝尔新天地的第001幢5单元2403、2503号房产，价值836430元；2.判决确认上述房产归孙胜昔所有。一审法院认定事实：永宇公司、日金公司因与舒斯贝尔公司股权转让纠纷，向一审法院提起诉讼。在诉讼过程中，一审法院依据永宇公司、日金公司的申请，于2014年1月22日作出（2013）日商初字第15-3号民事裁定书，裁定查封了舒斯贝尔公司名下日房权证市字第××号项下的包括本案争议房产在内的183套房产。2014年5月14日，一审法院作出（2013）日商初字第15号民事判决书，判令舒斯贝尔公司于判决生效后十日内给付永宇公司、日金公司股权转让金本金6249.7万元，并支付利息和违约金。因舒斯贝尔公司未履行付款义务，永宇公司、日金公司向一审法院申请执行。在本案执行过程中，孙胜昔向一审法院提出执行异议，认为其对涉案房屋享有的权利能够排除法院对涉案房屋的执行，请求法院中止执行并解除对涉案房产的强制执行措施。一审法院经审查认为，孙胜昔的异议理由不能成立，于2016年3月28日作出（2016）鲁11执异21号执行裁定书，裁定驳回孙胜昔的异议。孙胜昔不服该裁定，向一审法院提起诉讼。在一审法院审理中，孙胜昔为证明自己的主张，向一审法院提交了如下证据：1.（2016）鲁11执异21号执行裁定书。2.2012年11月15日，舒斯贝尔公司出具的《保证书》。该《保证书》记载“客户孙胜昔购买舒斯贝尔新天地海韵楼2单元2403（东户）面积170.7平方米单价4900元每平方米总价人民币836430元房产一套，因公司原因不能签订商品房买卖合同。经协商舒斯贝尔公司承诺客户于2013年元月一号之前签订正式商品房买卖合同。”证明孙胜昔与舒斯贝尔公司虽然没有签订书面的房屋买卖合同，但双方已经口头达成了商品房买卖意见。3.中国农业银行汇款存根两张。证明孙胜昔已经全部交清房款，履行了商品房买卖合同的主要义务。4.收款收据复印件两份、发票一份。证明舒斯贝尔公司已经收到了孙胜昔交付的全部购房款。5.水费收据一张、照片十一张。证明孙胜昔交房款之后，舒斯贝尔公司交付了房屋，孙胜昔实际占有并且装修使用。6.潘某出具的书面证言一份及潘某身份证复印件一份。证明潘某原系舒斯贝尔公司的销售人员，孙胜昔经潘某介绍购买了舒斯贝尔新天地的房子，当时孙胜昔就交了订金，第二天潘某带孙胜昔去西班牙公馆售楼处财务室交了剩余的房款，后潘某带孙胜昔接房，并给孙胜昔出具了办理产权的保证书。7.舒斯贝尔公司、嘉苑公司的企业信息。证明嘉苑公司是舒斯贝尔公司的全资子公司，孙胜昔购房时，舒斯贝尔新天地的售楼处已经撤销，和嘉苑公司的西班牙公馆售楼处在一起，两个公司实际上是一家，法定代表人是同一人，出资人也是同一人。被告永宇公司、日金公司质证认为：1.对执行裁定书的真实性没有异议。2.对舒斯贝尔公司出具的《保证书》的真实性没有异议，该《保证书》不能证实孙胜昔与舒斯贝尔公司达成了商品房买卖的意向，根据法律规定和日照建委的规定，商品房买卖应当进行网签和预登记。3.对汇款存根的真实性无异议，但收款人是嘉苑公司。4.对收款收据、发票的真实性有异议。收款收据系复印件，不符合证据的要求；根据舒斯贝尔公司在执行异议审理过程中陈述，发票是售楼员工私自开具的，不能证实孙胜昔与舒斯贝尔公司存在真实的房屋买卖关系。5.水费收据没有收款日期，与本案无关；照片不能证明孙胜昔对该房屋享有权利。6.按照规定证人应当出庭接受质证，对潘某的书面证言不予质证。7.对舒斯贝尔公司、嘉苑公司的企业信息的真实性没有异议，舒斯贝尔公司和嘉苑公司是两个独立的法人企业。庭审中，孙胜昔还申请证人郑某出庭作证。证人郑某证明，2013年年前孙胜昔打电话联系郑某说有个房子要装修，郑某去看了看，年后没几天就买料装修，装修总费用是8万元，前期付款35000元；装修的房屋是舒斯贝尔新天地海韵楼24楼东户；装修干了四个多月，装修剩余款项已经结清；郑某给孙胜昔交过水电费。证人郑某还提交了购买装修材料的收款收据一份。孙胜昔认为，证人证言属实，证明了孙胜昔接受房屋后即安排房屋装修，装修后使用至今。日金公司、永宇公司质证认为，证人有作伪证嫌疑，证人不能准确的陈述所装修房屋的房号，证人的陈述自相矛盾，建议法庭不予采信。上述事实，有各方当事人陈述、（2016）鲁11执异21号执行裁定书、《保证书》、汇款存根、发票等证据在案佐证。一审法院认为：案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。就本案而言，各方争议的焦点即孙胜昔是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。孙胜昔主张与舒斯贝尔公司之间就涉案房屋存在买卖合同关系，提交了《保证书》、汇款存根、收款收据复印件、发票、水费收据、照片、证人证言等证据予以证明。首先，《保证书》并非商品房买卖合同，仅是舒斯贝尔公司单方出具的与孙胜昔签订正式商品房买卖合同的承诺，舒斯贝尔公司并未按照承诺于2013年元月一号之前与孙胜昔签订正式的商品房买卖合同，孙胜昔可按相关法律规定追究舒斯贝尔公司的违约责任。其次，孙胜昔提交的汇款存根显示的收款人为嘉苑公司，并非舒斯贝尔公司，嘉苑公司虽然与舒斯贝尔公司具有一定关联，但二者均系独立法人，现无证据证明孙胜昔汇入嘉苑公司的款项已经转至舒斯贝尔公司账户，且舒斯贝尔公司在执行异议时亦主张其账户中未见孙胜昔的入账记录，因此，不能证明孙胜昔履行了相关义务，孙胜昔可另行向嘉苑公司主张相关权利。另外，孙胜昔提交的水费收据，没有交款时间；孙胜昔提交的照片，拍照时间为2016年，从照片上看，涉案房屋仅摆放了沙发、茶几、餐桌等物品，未见日常生活用品，不能证明孙胜昔实际居住在涉案房屋；孙胜昔提交的证人潘某出具书面证言，其在书面证言中陈述的身份无法确定，且书面证言无其他证据佐证；证人郑某为孙胜昔装修，孙胜昔向其支付装修费用，双方存在一定的利害关系；证人郑某提交的购料单，并非在行政机关备案的正规发票，真实性亦无法确定，孙胜昔提交的上述证据均存在瑕疵。故孙胜昔提交的证据不足以证明其与舒斯贝尔公司之间存在房屋买卖合同关系。另外，我国法律对物权变动实行的是要因原则，即物权变动必须具备合法有效的法律基础。故孙胜昔是否实际占有涉案房屋不是判断涉案房屋是否归孙胜昔所有的依据，孙胜昔未与涉案房屋的所有权人舒斯贝尔公司签订商品房买卖合同，不具备引起物权变动的法律基础，即使孙胜昔基于涉案房屋对舒斯贝尔公司享有相关权利，也仅仅是债权，并非所有权，故孙胜昔请求确认上述房产归其所有的诉讼请求，亦不能成立。孙胜昔作为具有完全民事行为能力的成年人，在购买价值巨大的房屋时，应当谨慎对待，孙胜昔在未与舒斯贝尔公司签订正式房屋买卖合同的情况下，盲目将相关款项打入嘉苑公司，对此造成的后果应由孙胜昔自己承担。综上，孙胜昔提供的证据不足以证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院对其诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决：一、驳回孙胜昔关于判决不得执行位于日照市舒斯贝尔新天地的第001幢5单元2403、2503号房产的诉讼请求。二、驳回孙胜昔关于确认上述房产归其所有的诉讼请求。案件受理费100元，由孙胜昔负担。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙胜昔申请证人潘某出庭作证。证人潘某出庭并陈述，其2009年7月至2014年年初在舒斯贝尔新天地项目担任销售人员，2012年年底时，孙胜昔在舒斯贝尔公司的一次清盘活动中购买了涉案房产，并经其引领在西班牙公馆售楼处交了一部分订金，第二天孙胜昔交纳了80余万元的剩余房款。后孙胜昔要求签订商品房买卖合同，但舒斯贝尔公司负责签订合同的客服人员以合同用完了为由未予签订，后孙胜昔一直要求签订合同，舒斯贝尔公司给孙胜昔出具了一份承诺书，承诺近期可以签订合同，并给孙胜昔赠送了2万余元的物业费，后潘某带孙胜昔去物业处办理了交房手续。孙胜昔认可证人出庭作证陈述的事实，称符合当时购买舒斯贝尔新天地房屋的实际情况，其已交付全部房款，取得房屋并实际使用至今，因舒斯贝尔公司的原因没有签订书面商品房买卖合同，责任不在孙胜昔，涉案购房款是在西班牙公馆售楼处交纳。永宇公司质证认为：证人反映的情况与事实不符。第一，在执行听证及一审中，孙胜昔及证人的书面证言称，保证书出具时间系2012年11月15日，两次转账的日期是2012年11月15日及2012年11月16日，但证人刚才的证言称在付完两次款以后，孙胜昔要求签订合同，因没有合同，出具保证书。从日期上看，相矛盾，故我们认为证人证言反复，无固定性，不符合证据要求，不应当被采纳。第二，证人说赠送物业费2万元没有任何依据，其所称的内部赠送，也与舒斯贝尔公司的主张不一致。故没有其他证据佐证，不应当被采纳。第三，法庭问是否还有一批购房人具有类似情况，证人回答应该是有，系证人主观推测，不确定，不符合证据要求，不应当被采纳。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：根据证人出庭的陈述，能够证实孙胜昔购房、交款、收房的基本情况，结合一审中孙胜昔提交舒斯贝尔公司开具的涉案房产房款发票等证据，能够证实孙胜昔全额支付了购房款并实际占有了涉案房产、没有签订书面商品房买卖合同系舒斯贝尔公司的原因，责任不在孙胜昔，永宇公司虽不认可证人陈述事实，但对证人身份、陈述事实未提供反驳证据，对证人陈述事实本院予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点问题：一、《保证书》能否认定为商品房买卖合同；二、孙胜昔是否与舒斯贝尔公司之间存在房屋买卖合同关系；三、孙胜昔是否享有涉案房产的所有权；四、孙胜昔是否对涉案房产享有足以排除强制执行民事权益。对于焦点一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，舒斯贝尔公司给孙胜昔出具的《保证书》系对孙胜昔购买涉案房产位置、名称、面积、单价和总价的确认，以及将来与孙胜昔签订正式商品房买卖合同的承诺，《保证书》形式上不是正式的商品房买卖合同，实质上是对双方存在商品房买卖合同关系的确认。对于焦点二，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定，买卖合同的成立及效力。当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。本案中，根据舒斯贝尔公司给孙胜昔出具的《保证书》、购房款发票和嘉苑公司与舒斯贝尔公司存在关联关系等证据，结合二审中的证人证言，能够证实双方当事人之间存在房屋买卖合同关系，且孙胜昔向舒斯贝尔公司全额支付了购房款，并实际控制涉案房产。对于焦点三，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，孙胜昔虽然于2012年11月16日全额支付了购房款，后舒斯贝尔公司给其开具了涉案房产房款发票，但涉案房产始终未登记在孙胜昔名下，孙胜昔并未取得涉案房产的所有权。对此，一审判决驳回孙胜昔关于确认涉案房产归其所有诉讼请求，并无不当。对于焦点四，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，虽然涉案房产尚未办理过户登记手续，但孙胜昔已经全额支付了购房款并实际占有涉案房产，未签订书面商品房买卖合同，以及未办理过户登记手续的过错均不在孙胜昔。因此，孙胜昔对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，孙胜昔的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省日照市中级人民法院（2016）鲁11民初99号民事判决第二项，即驳回孙胜昔关于确认上述房产归其所有的诉讼请求；二、撤销山东省日照市中级人民法院（2016）鲁11民初99号民事判决第一项，即驳回孙胜昔关于判决不得执行位于日照市舒斯贝尔新天地的第001幢5单元2403、2503号房产的诉讼请求；三、不得执行位于日照市舒斯贝尔新天地的第001幢5单元2403、2503号房产。一、二审案件受理费各100元，均由山东永宇经贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  丁国红代理审判员  任 楷代理审判员  卢 伟二〇一六年十二月二十二日书 记 员  李 倩