广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第976号
原告（反诉被告）DINDARREZA，男，1981年7月30日出生，伊朗籍。
委托代理人许勇，广东鼎为律师事务所律师。
被告（反诉原告）金婵娟，女，1985年12月16日出生，汉族，住址深圳市宝安区。
委托代理人张茂荣，广东信荣律师事务所律师。
委托代理人易玉成，广东信荣律师事务所律师。
第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区。
法定代表人李耀智，职务董事长。
委托代理人涂有高，系该公司职员。
第三人中国农业银行股份有限公司深圳罗湖支行，住所地深圳市罗湖区。
负责人杨东照，职务行长。
上述当事人房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告DINDARREZA及其委托代理人许勇、被告金婵娟的委托代理人张茂荣、第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原公司）的委托代理人涂有高均到庭参加诉讼。第三人中国农业银行股份有限公司深圳罗湖支行（以下简称农业银行罗湖支行）经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告DINDARREZA诉称，原告于2014年9月11日与被告签订《房地产买卖合同》，约定被告将其所有的位于深圳市宝安区民治街道新区大道东侧万科金域华府一期2座7××号房产（深房地字第××号）出售给原告，价格为328万元，原告在签订合同的同时支付被告定金15万元，后分别在2014年9月13日支付定金49.9万元，在2014年9月28日支付定金45万元。之后，被告多次电话给原告，称资金紧张，请原告多帮忙一下，原告也并未想太多，因为房款迟早都要支付的，于是分别在2014年12月18日付款20万元，2015年4月1日付款10万元，2015年5月6日付款30万元，前述款项均通过银行转账方式支付。原、被告双方签订买卖合同的同时还签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定被告将案涉房产交由原告使用，租赁期限自2014年10月1日至完成过户时止，租金为被告每月供楼利息。原告在入住涉案房屋后，因为是自己居住，由委托深圳市佰分佰装饰设计有限公司对房屋进行了装修，装修费用共计为64,042元。
在签订上述两份合同后，原、被告双方同时签订了一份《补充协议》，约定自2014年10月开始，被告每月供楼款8,600元由原告代为还款。双方并确认案涉房屋欠银行的楼款为142万元，协议还同时约定被告在收到原告支付的定金及首期款三日内须办理委托公证第三方办理相关赎楼手续，原告也需保证在2015年5月1日前取得购房资格。原告与2014年3月20日来深圳工作，至2015年3月20日已居留一年，已取得购房资格。原告在2015年2月就与第三人水榭花都分公司赵志波联系，要求他与被告联系办理房屋产权过户变更登记手续，但被告一直找各种理由拖延。后第三人告诉原告被告一直没有去办理委托公证第三方办理赎楼手续。原告在2015年4月11日出境出差，至2015年5月11日才回深圳，一回到深圳就与第三人联系，经赵志波协调，被告同意在2015年5月12日上午一起到中国农业银行股份有限公司深圳梅龙支行办理相关手续，但在2015年5月12日，被告没有到场，随后告知原告房子不卖了。合同第十一条约定，如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。《中华人民共和国合同法》第六十条规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告一直遵守诚实信用原则在履行，但被告却一直没有办理赎楼手续，也已明确表示不会继续履行双方的合同。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判令：一、被告继续履行与原告签订的《二手房买卖合同》，并协助原告办理房屋产权过户变更登记手续；二、被告按购房款总价按日万分之五支付违约金，直至办理完房屋产权过户变更登记手续；三、被告承担本案诉讼费用。
庭审中，原告明确违约金的起算时间为2015年5月1日，因为该日期前双方本应办理完所有的手续。
被告金婵娟答辩称，一、房屋租赁合同与房屋买卖合同分属两种不同的法律关系，原告诉称其为自住花费64,042元装修与本案无关，且不是事实。二、原告诉称每月代被告偿还月供款8,600元不是事实。《补充协议》明确约定原告支付月供款的时间为交房之后，其中本金折抵总房款，利息为租金，并非无偿为被告供楼，对此《房屋租赁合同》也可以证明，且原告实际支付月供款的时间至2015年4月。三、原告诉称于2015年3月20日取得购房资格，并在2月份便通过居间方通知被告办理房屋产权过户变更登记手续，被告予以拖延拒不办理不是事实。四、原告诉称被告一直没有办理委托第三方赎楼公证手续不是事实，被告已于2014年9月12日委托深圳市融安融资担保有限公司及其指定人员办理赎楼手续。五、原告诉称2015年5月12日被告拒不到银行办理相关手续并明确表示毁约不卖不是事实，原告从未通知被告监管首期款，即便原告所述5月12日通知属实，也超过了合同约定的5日期限，被告有权予以拒绝并解除合同追究原告违约责任。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。
第三人中原公司答辩称，第三人中原公司确实履行了应尽之居间义务，并无过错。对于第三人中原公司托管的定金10万元，将根据法院的生效判决放出此款项。对于原告向被告支付定金及购房款事项，第三人中原公司予以认可。对于租赁合同及补充协议的约定、租赁期间供楼利息与本金以租赁合同为准，第三人中原公司没有异议。被告在2014年9月12日已办理赎楼公证手续，且原告在2015年4月11日出境于2015年5月11日回深与第三人中原公司取得联系，后因没有协商一致，致使交易受阻。
被告金婵娟反诉称，经第三人中原公司居间介绍，2014年9月11日，原、被告签订了《二手房买卖合同》，原告以328万元的价格购买被告深圳市宝安区新区大道万科金域华府一期1-8栋2座7××号房产，合同约定买方与签约当日支付定金15万元，3日内再付定金50万元，2015年5月1日前支付剩余全部楼款；卖方于签约后3日内做全权委托公证委托担保公司融资赎楼，双方于买方完成一次性付款监管且卖方取得房地产证原件之日起三个工作日内办理递件过户手续，但最晚不得迟于2015年5月1日，任何一方逾期履行义务超过5日，对方有权解除合同并要求其支付转让成交价20％的违约金或承担定金罚则，合同同时对其他相关事宜进行了详细约定。同日，双方又签订了《补充协议》，约定买方自愿于2014年10月1日支付定金65万元、首期款45万元，合计110万元，卖方收款后3日内将房屋出租给买方并作公证给第三方办理赎楼手续，月供款由买方支付，其中本金冲抵房款，利息折抵租金。第五条特别约定买方暂没有购房资格，保证于2015年5月1日前去的购房资格；第六条居间方风险告知被告本次交易存在买方到期无法取得购房资格导致房屋无法过户。同日，双方又签订了《房屋租赁合同》，约定买方自2014年10月1日起租赁被告涉案房屋，租期至完成过户至日，租金为月供利息。
上述三份合同签订后，被告如约做全权委托公证给第三人指定深圳市融安融资担保有限公司及其工作人员赎楼并将房屋交付给原告承租使用，但原告既没有在2015年5月1日之前支付全部购房款，更没有提供符合购房资格的相关证明，导致交易无法进行（担保公司赎楼必须以买方具备购房资格且监管全部剩余购房款或取得贷款承诺为前提）。在多次催告无果后，被告无奈于2015年5月21日委托广东信荣律师事务所致函原告，通知其尽快提供购房资格证明，律师函同时快递至涉案房屋（原告住处）、居间方赵志波及赵志波转交原告，经查，三份律师函已于2015年5月23日全部妥投，但原告置之不理。鉴于原告既不告知被告是否已经具备购房资格，也没有在2015年5月1日之前支付剩余购房款，超过合同约定的5日期限，且对于被告的催告置之不理，2015年6月4日，被告委托广东信荣律师事务所依法解除双方签订的买卖合同。同时鉴于《房屋租赁合同》系《二手房买卖合同》的从合同，系以房屋买卖完成交易为前置条件，《二手房买卖合同》解除，《房屋租赁合同》自然应当终止，原告自然应返还案涉房屋，逾期不返还应根据《深圳市经济特区房租租赁条例》第42条加倍支付租金并赔偿损失。为维护被告的合法权益，故提起反诉，请求判令：一、确认原、被告双方签订的《二手房买卖合同》已经于2015年6月4日解除；二、原告支付被告购房违约金65.6万元；三、原告返还被告深圳市宝安区新区大道万科金域华府一期1-8栋2座7××号房屋并双倍支付迟延返还期间的租金；四、原告承担本案全部诉讼及保全费用。
原告DINDARREZA针对被告反诉答辩称，一、原告不存在任何违约行为，被告单方通知解除房屋买卖合同属违约行为。按照合同约定的价款328万元，原告还应支付楼款150万元左右，至居间方约好的2015年5月12日办理手续时，原告特意在银行账户转入150万元以备支付剩余楼款。至2015年3月20日，原告已在深圳工作居留满一年，已取得购房资格，可以办理产权过户变更手续，于是在2015年2月，原告就与第三人中原公司联系，要求第三人中原公司与被告联系约定办理资金监管及过户变更登记手续，但被告一直找各种理由拖延。后经居间方协调，被告同意于2015年5月12日上午办理资金监管手续，但在2015年5月12日，被告没有到场，随后告知原告房子不卖了。二、被告未按约定赎楼，虽经原告多次催收仍不配合办理相关手续，属于非常典型的在2015年“3.30政策”出台房价暴涨后的恶意违约。直至2015年5月12日，被告仍未完成赎楼手续。2015年5月5日，被告还在找原告要钱，并且明知原告在国外；自合同签订后，被告从未以任何方式向原告或第三人中原公司提出过要求办理资金监管及房屋产权过户事宜。综上，原告在案涉交易过程中不存在任何违约行为，而被告利用原告是境外人士，对国内情况不熟悉，故意以各种理由迟延履行合同义务。被告在2015年5月5日明知原告在国外，还说回来早点办完手续，但在原告2015年5月11日回深圳后就避而不见，直至称房子不卖了。综上，请求依法驳回被告的全部反诉诉讼请求。
第三人中原公司针对反诉的答辩意见与本诉答辩意见一致。
第三人农业银行罗湖支行未到参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
经审理查明：2011年1月6日，深圳市房地产权登记中心向被告颁发了深房地字第××号《房地产证》，被告系深圳市龙华新区民治街道新区大道东侧万科金域华府一期1-8栋2座7××号房地产的权利人，建筑面积89.04平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。
2014年9月11日，原告作为买方与作为卖方的被告签订了一份《二手房买卖合同》，约定被告将上述房地产以328万元的价格转让给原告。买方同意在合同生效当日向卖方支付定金15万元，在合同生效后再向卖方支付定金50万元，定金交由双方所约定第三方监管，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，买方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具定金收据的，不影响定金的生效。买方须于2015年5月1日之前将除定金之外的全部楼款支付至监管机构的指定账号中，上述购房款支付到买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，买卖双方必须于买方付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续，签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款。该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于前述合同之日起三日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的相关手续，买方须协助卖方办理。涉案物业没有租约。买卖双方在买方将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方以取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内办理递件过户手续。过户等税费由买方承担，在2014年10月1日前因逾期供楼产生的额外费用由卖方承担。买方应于收到定金2014年10月1日前（交楼押金除外）将物业交付予买方；双方协商同意在定金或首期款中预留10万元作为交楼押金，卖方应在交房前将附随于该物业的水、电、物业服务、煤气、电话费等费用结清，结清单据须交买方确认，否则买方有权要求交楼押金的监管方从交楼押金中抵扣上述欠费。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。合同亦对其他相关交易事项进行了约定。
同日，金婵娟作为甲方，DINDARREZA作为乙方与作为丙方的第三人中原公司签署了一份《资金托管协议》，约定将定金15万元、交楼押金10万元交由丙方托管。
2014年9月11日，被告作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的原告签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋租给乙方作为住宅使用，租赁期限自2014年10月1日至完成过户之日止。租金每月为每月供楼利息，乙方应于每月15日前支付租金，租金存入乙方农业银行账户；乙方应于2014年10月15日前交付首期租金，金额以供楼本金加利息为准。
同日，原告作为买方与作为卖方的被告签订了一份《补充协议》，就案涉买卖合同进行了补充约定。买方自愿于2014年10月1日前支付定金65万元、首期款45万元给卖方，卖方收到款项后三日内将案涉房屋交付给买方使用，卖方交楼时一并交付钥匙、门卡等，并填写交楼确认书，抄写好水电、燃气读数，买方居住期间的水电、燃气、物业费等所有相关费用均由买方支付。卖方确认每月月供为8,600元，截至2014年10月1日，案涉房产欠银行楼款为142万元。卖方交楼给买方使用后，由于案涉物业还在按揭中，交楼后的供楼款由买方承担，供楼款分为本金和利息，双方约定供楼款中本金可冲抵房款，利息作为该物业的居住租金（过户后卖方不予退还买方），买方支付该笔供楼款直至该物业过户之日截止。卖方在收到上述部分楼款（定金、首期款）三日内须办理公证委托于双方指定的第三方办理赎楼手续。双方确认买方在签署合同时暂没有购房资格，买方保证于2015年5月1日前取得购房资格。双方在签署协议时均已知晓如此交易的风险（包括但不限于买方到期无法取得购房资格导致房屋无法过户、交易房产被查封、卖方无法赎楼、买方支付款项无法得到返还等因素导致房产不能过户至买方名下及因一方违约或其他原因导致的资金及房产风险），买卖双方仍愿意按照此种方式进行交易。
2014年9月11日，被告出具收据，载明收到原告支付的定金15万元，其中10万元仍托管在第三人中原公司处。
2014年9月12日，被告出具公证授权委托书给深圳市融安融资担保有限公司及其工作人员，用于办理赎楼等手续。
2014年9月13日，原告向被告转账支付49.9万元。
2014年9月18日，被告出具收据，载明收到原告支付的定金49.9万元。
2014年9月28日，原告委托案外人李卿荣向被告转账支付45万元。
2014年11月10日，被告向原告发出短信“上次跟你说过，我现在手上资金很紧张，请帮忙安排一下，可以吗，谢谢！”2014年12月8日，被告向原告发出短信“我的资金只能维持到这个月底，请你一定要帮忙，谢谢！”
2014年12月18日，原告向被告转账支付20万元。
2015年4月1日，原告向被告转账支付10万元。
2015年5月5日，被告向原告发出短信“明天请一定要帮忙处理，30万，谢谢！”，原告回复“ok”，被告回复“我以为你今天回来”，原告回复“sorry”，被告回复“房子早点办完，时间太长了”。
2015年5月6日，原告委托案外人李文剑向被告转账支付30万元。
2015年5月23日，被告委托律师向原告发出《律师通知函》，称被告已按合同约定做全权委托公证给担保公司融资赎楼并将房屋交付给原告，但原告既没有在2014年10月1日之前支付完毕合同约定的款项110万元，也没有在2015年5月1日之前支付全部购房款，更没有提供符合购房资格的相关证明，导致交易无法进行，原告已构成根本违约，现被告催促原告于接到函件后三日内提供主管部门出具的已具备购房资格的证明，被告保留继续追究原告迟延支付定金和剩余房款解除合同的权利。快递单上载明文件为“与金婵娟房屋买卖合同履约通知函”。
2015年5月25日，原告提起本案诉讼，请求继续履行案涉合同。
2015年6月4日，被告委托律师向原告发出《解约通知函》，称原告在被告多次催促后仍未提供购房资格证明，未在合同约定的2014年10月1日前支付110万元，仅支付105万元（包括托管于居间方的交楼押金5万元），未于2015年5月1日前付清全部楼款，亦未通知被告配合办理资金监管，且已逾期超过五日，原告已构成根本违约。现通知原告双方签订的《二手房买卖合同》于原告收到函件之日解除，并通知原告于收到函件两日内与被告联系，办理解约后续事宜；原告逾期不联系，被告将提起诉讼。
另查明，2014年11月10日，原告向被告转账20,000元；2014年12月18日，原告向被告转账支付8,600元；2015年2月9日，原告向被告转账17,200元；2015年3月16日，原告向被告转账8,600元；2015年5月14日，原告向被告转账8,600元。被告向本院提交了一份《已支付租金明细及折抵房款本金金额》和一份已还款银行明细清单，认可原告的上述转账数额，其中2014年10月至2015年4月租金合计60,200元（8,600元/月×7个月）、水电管理费2,800元，可抵扣购房款共计14,563.98元。
原告于2015年3月20日取得中华人民共和国外国人居留许可，居留事由为工作，居留许可签发地为深圳；原告具备在深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套；案涉房屋已交付给原告，原告已装修并入住使用。
庭审中，第三人中原公司称原告与2015年5月11日回深圳后与第三人中原公司取得联系，第三人中原公司联系被告于2015年5月12日办理资金监管，当时因为房价上涨较多，且出台免除营业税政策，被告主张能否考虑其利益适当补一点购房款，但后来没有达成协商一致意见，致使2015年5月12日未办理资金监管。
上述事实，有当事人当庭陈述及原告提供的二手房买卖合同、房屋租赁合同、补充协议、收款收据、转账记录装修合同、购房资格证明、通话清单等证据，被告提供的二手房买卖合同、房地产证、补充协议、资金托管协议、收据、公证授权委托书、律师通知函、解约通知函、快递单在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》系合同各方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。
关于违约责任。被告在案涉合同履行过程中于2015年5月23日委托律师向原告发出《解约通知函》，称原告在被告多次催促后仍未提供购房资格证明，未在合同约定的2014年10月1日前支付110万元，仅支付105万元（包括托管于居间方的交楼押金5万元），未于2015年5月1日前付清全部楼款，亦未通知被告配合办理资金监管，且已逾期超过五日，原告已构成根本违约，并通知原告双方签订的《二手房买卖合同》于原告收到函件之日解除。根据案涉合同的约定，原告应于2014年10月1日前支付定金65万元、首期款45万元，合计110万元；应于2015年5月1日前支付剩余购房款至原、被告双方约定的资金监管账户；原告保证于2015年5月1日前取得购房资格。根据审理查明的事实可知，原告于2015年10月1日前已支付定金64.9万元、首期款45万元，合计109.9万元；被告均出具相应收款收据予以确认，并未提出异议。2015年5月5日，此时原告已经迟延付款，但被告通知原告于2015年5月6日支付30万元，原告亦于当日向被告支付了30万元，足以说明被告在原告迟延履行后愿意继续履行合同。2015年5月11日第三人中原公司通知被告办理资金监管，但被告拒绝；原告称被告明确拒绝，原因系房价出现大幅上涨；第三人中原公司在庭审中亦陈述被告要求增加购房款，因未能达成一致意见，被告拒绝办理资金监管。本院认为，第三人中原公司作为案涉交易居间方，其参与案涉交易整个过程，其陈述较为客观可信。综上，本院认为，原告在履行定金支付义务时存在履行瑕疵，被告对此并未提出异议，原告的行为属于履行瑕疵，并不构成根本违约。之后，被告在原告迟延支付剩余购房款时并未提出权利主张，而是要求原告支付部分购房款以继续履行合同，足以说明被告对原告的迟延履行无异议，希望合同继续履行；但被告在收到原告支付的相应部分剩余购房款后拒绝配合办理资金监管，违反诚实信用原则，其已构成违约。关于购房资格，根据审理查明的事实可知原告已于2014年3月20日因工作原因在深圳居留，根据相关购房调控政策，原告在居留满一年后即可购买一套住房，故被告不能证明原告不具备购房资格；况且，若原告确因不具备购房资格而无法履行合同，被告可以依据合同约定追究其违约责任，而不得以之作为被告拒绝履行合同的借口。综上，原告在履行合同中存在履行瑕疵，但并不存在致使被告合同目的落空的根本违约行为，被告解除合同没有事实依据，违反了诚实信用原则，其已构成根本违约。根据案涉合同关于继续履行的约定和《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于继续履行的规定，原告有权要求被告继续履行合同，并有权要求被告支付迟延履行期间的违约金。原告反诉诉讼请求没有事实依据，本院均不予支持。
关于合同继续履行。根据案涉合同的约定，原告应一次性支付剩余购房款，原告应当将剩余购房购房款158.1万元（328万-109.9万元-30万元-30万元）一次性支付给被告，被告应当将涉案房地产过户登记至原告名下；第三人中原公司应在案涉房地产过户登记至原告名下后三日内将托管的交楼押金10万元支付给被告。涉案过户登记所产生的税费由原告承担。
关于迟延履行违约金。本院认为，第三人中原公司于2015年5月11日通知被告于2015年5月12日办理资金监管，但被告予以拒绝，因此，迟延履行违约金应从2015年5月12日起计算至案涉房产过户登记至原告名下之日止；考虑到原告在合同履行过程中存在履行瑕疵，本院将迟延履行违约金计算标准酌定为成交价328万元每日万分之一。综上，被告应按合同约定的成交价328万元每日万分之一的标准向原告支付2015年5月12日起至案涉房产过户登记至原告名下之日止的迟延履行违约金。
关于注销涉案房产抵押登记。本院认为，第三人农业银行罗湖支行系涉案房地产的合法抵押权人，其合法权益应受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此，涉案合同所涉交易标的物上存在抵押权不影响涉案合同的履行，被告应当另行提供抵押物或清偿抵押债务等方式注销涉案房产抵押登记；如被告未能注销涉案房产抵押登记，则视为其拒绝注销抵押登记，原告可代为清偿抵押债务以注销涉案房产抵押登记，原告在代为清偿后有权直接在应付被告的购房款中进行抵扣。第三人农业银行罗湖支行对注销涉案房产抵押登记负有协助义务。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国商业银行法》第四十一条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告金婵娟应于本判决生效之日起三十日内注销深圳市龙华新区民治街道新区大道东侧万科金域华府一期1-8栋2座7××号房地产（房产证号码为深房地字第××号）抵押登记，第三人中国农业银行股份有限公司深圳罗湖支行予以协助办理注销抵押登记；
二、原告DINDARREZA应于本判决生效之日起四十日内支付被告金婵娟购房款158.1万元（如因被告金婵娟未履行本判决第一项义务，原告DINDARREZA代为清偿抵押债务以注销涉案房产抵押登记的，原告DINDARREZA可以代为清偿的债务数额直接抵扣该购房款，原告DINDARREZA应支付的购房款以抵扣之后的剩余数额为准），被告金婵娟予以协助；
三、被告金婵娟应于本判决生效之日起四十日内将上述房地产过户登记至原告DINDARREZA名下，原告DINDARREZA予以协助，过户登记的税费由原告DINDARREZA承担；
四、第三人中原地产代理（深圳）有限公司应于上述房地产过户登记至原告DINDARREZA名下后三日内向被告金婵娟支付交楼押金10万元；
五、被告金婵娟应于本判决生效后三十日内支付原告DINDARREZA迟延履行违约金（迟延履行违约金以328万元为基数，按照每日万分之一的标准从2015年5月12日起计算至案涉房产过户登记至原告DINDARREZA名下之日止）；
六、驳回原告DINDARREZA的其他诉讼请求；
七、驳回被告金婵娟的全部反诉诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费33,355元、保全费5,000元，由被告负担，受理费、保全费原告已预交；反诉受理费5,180元，由被告负担，反诉受理费被告已预交。
如不服本判决，被告、第三人可在判决书送达之日起十五日内，原告可在判决书送达之日起三十日向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 平
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 朱纯禄
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 方擎柱
书 记 员 林斯瑜
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国商业银行法》
第四十一条任何单位和个人不得强令商业银行发放贷款或者提供担保。商业银行有权拒绝任何单位和个人强令要求其发放贷款或者提供担保。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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