广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤17民初1号
原告（执行案外人）：黄丽娟，女，1964年6月18日出生，汉族，住广东省江门市新会区。
委托诉讼代理人：杨华玉，广东晋辉律师事务所律师。
被告（申请执行人）：钟基勇，男，1954年11月30日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。
委托诉讼代理人：陈文华，广东迅恒律师事务所律师。
被告（被执行人）：阳江市阳东区东骏房地产开发有限公司，住所地：广东省阳江市阳东区经济开发区甲镇乙工业园（丙路）。
法定代表人：郭小琴，系该公司董事长。
被告（被执行人）：郭小琴，女，汉族，1967年1月15日出生，住广东省广州市番禺区，现住广东省阳江市江城区。
被告（被执行人）：谭剑明，男，1966年7月14日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
被告（被执行人）：阳江市高达工业发展有限公司。住所地：广东省阳江市江城区体育路阳江市水上活动中心大楼*楼之*室。
法定代表人：谭剑明，系该公司董事长。
上述四被告共同的委托诉讼代理人：叶计多，男，1974年6月15日出生，汉族，住广东省阳西县。
被告（被执行人）：阳春市新明鑫矿产资源有限公司。住所地：广东省阳春市春湾镇马狮田村。
法定代表人：倪苏林，系该公司执行董事。
原告黄丽娟诉被告钟基勇、阳江市阳东区东骏房地产开发有限公司（原为阳东县东骏房地产开发有限公司，以下简称东骏公司）、郭小琴、谭剑明、阳江市高达工业发展有限公司（以下简称高达公司）、阳春市新明鑫矿产资源有限公司（以下简称新明鑫公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年1月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄丽娟的委托诉讼代理人杨华玉、被告钟基勇的委托诉讼代理人陈文华到庭参加诉讼，被告东骏公司、郭小琴、谭剑明、高达公司、新明鑫公司经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄丽娟向本院提出诉讼请求：一、确认黄丽娟与阳东县东骏房地产开发有限公司（现为阳江市阳东区东骏房地产开发有限公司）于2012年6月29日签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效；二、停止执行并终止拍卖座落于阳江市阳东区甲镇乙地段（丙路）丁小区一期A栋b号房地产；3、解除对座落于阳江市阳东区甲镇乙地段（丙路）丁小区一期A栋b号房地产的查封；四、本案的诉讼费用由六被告承担。事实和理由：一、黄丽娟于2012年6月9日向开发商东骏公司认购座落于阳江市阳东区甲镇乙地段（丙路）丁小区一期A栋b号（即A-b）房屋，双方在当天签订《房屋认购书》，约定房屋认购价为874082元，支付了定金9万元。2012年6月29日，黄丽娟与东骏公司正式签订《商品房买卖合同》，约定房屋每平方米为2368元，总价为874082元，分两期付清，其中2012年6月9日前支付9万元，余下784082元于2012年6月28日前支付。黄丽娟于2012年6月29日通过转账及现金方式支付了第二期购房款784082元、办证税费52445元和物业维修基金16423元给东骏公司，东骏公司于当天开具了收款收据给黄丽娟收执。上述《商品房买卖合同》于2014年7月在阳江市阳东区住房和城乡规划建设局进行了预售合同备案。东骏公司于2013年初将房屋交付给黄丽娟使用，黄丽娟遂更换了大门、后门和一层的防盗网等。黄丽娟是善意取得坐落于阳江市阳东区甲镇乙地段（丙路）丁小区一期A栋b号房地产的所有权，虽然未办理不动产权证，但可以认定黄丽娟是上述房屋的合法所有权人，该房屋不属于东骏公司等被执行人的财产，法院对上述房屋进行查封、拍卖错误。综上，黄丽娟与东骏公司签订的房屋买卖协议合法有效，并已付清全部购房款，办理了合同备案登记，已实际占有使用该房屋，黄丽娟对未办理产权过户登记无过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条“被告将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，应立即停止对上述房屋的查封、执行、拍卖。二、黄丽娟与东骏公司签订的《商品房买卖合同》注明案涉房屋的土地规划用途是商住，且土地使用权年限是70年，并且在合同中注明该商品房的用途是住宅，黄丽娟在甲一带经商，购买商品房居住是生活所需。阳江市江城区与原来签订合同时的阳东县是两个不同的区域，两个地区距离较远，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的理解与适用，同一地点不应是指同一阳江地区，黄丽娟在江城区是否有房屋不影响本案的处理。
钟基勇辩称：一、黄丽娟并未取得商品房物权，房屋物权人仍是东骏公司，仍属东骏公司财产，法院查封东骏公司财产正确。根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。就算黄丽娟与东骏公司存在真实交易，其只是债权效力，不具有物权变动的效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，在法院查封上述商品房时，且直到现在，黄丽娟从未向房管部门进行预告登记，黄丽娟未取得上述商品房所有权，该商品房仍属东骏公司财产。二、涉案的房产申请备案是合同备案，不具有物权公示效力。黄丽娟提供的《家庭房屋登记记录查询证明》，并未注明什么时候向住建局申请备案，是在法院查封前，还是在查封后，并不明确；如果按合同编号20××××××40推算，合同签订日期应为2014年7月1日，那就与黄丽娟主张的签订购房合同时间2012年6月29日相矛盾，说明黄丽娟与东骏公司互相串通，进行虚假诉讼。就算合同备案是在查封前，申请备案并没有对抗物权的效力，根据法律规定，只有办理过户手续或是办理了预告登记才具有对抗效力，且《家庭房屋登记记录查询证明》备注栏第2项也明确注明“本证明仅限于供纳税使用”，其不能作为公示的物权效力。黄丽娟提供六份POS签购单，这六份POS签购单没有写明付款人是谁，卡号仅显示部分号码，不是全部的数字，不能确定是黄丽娟付款80万元给东骏公司。三、黄丽娟存在重大过错。就算黄丽娟与东骏公司存在真实交易，法院在另案诉前财产保全时，如果黄丽娟对本案涉讼房屋办理了预告登记，法院就不会查封本案涉讼房屋，当时还有其他大量房屋可供查封，但现在其他房屋已被东骏公司转移，再无房屋可查封，钟基勇并无过失；黄丽娟没有进行预告登记，是对社会公众不负责，对此存在重大过错；如果不执行本案涉讼房屋，会造成钟基勇重大损失，这对钟基勇非常不公平。黄丽娟称已占有使用本案涉讼房屋，但并未提供任何证据，其提供的《交楼会签单》，并不能证明黄丽娟已经实际占有讼争房屋。四、黄丽娟的请求没有法律依据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，对于执行房地产企业名下已出售给第三人的未过户的商品房，若要阻断强制执行，必须同时具备三个条件，其中条件之一是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。该条是针对房地产企业出售商品房专门性规定，在执行听证中，黄丽娟自认购买讼争商品房是做生意，不是用于居住，并且其还自认在阳江市区还有一套居住用房。（2016）粤17执异13号裁定据此驳回黄丽娟的异议，处理正确。综上所述，黄丽娟提出的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法驳回。
东骏公司、郭小琴、谭剑明、高达公司、新明鑫公司没有提供答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。
黄丽娟提供的证据如下：证据一、身份证，拟证明黄丽娟的主体身份情况。证据二、《房屋认购书》、《商品房买卖合同》、《收据》、《POS签购单》、《家庭房屋登记记录查询证明》、《交楼会签单》，拟证明黄丽娟于2012年6月9日向开发商东骏公司认购座落于阳江市阳东区甲镇乙地段（丙路）丁小区一期A栋b号（即A-b）房屋，双方在当天签订有《房屋认购书》，约定房屋认购价为874082元，支付了定金9万元；黄丽娟于2012年6月29日与东骏公司正式签订《商品房买卖合同》，约定房屋每平方米价格为2368元，总价为874082元，分两期付清，其中2012年6月9日前支付9万元，余下784082元于2012年6月28日前支付；黄丽娟于2012年6月29日通过转账及现金方式支付了第二期购房款784082元、办证税费52445元和物业维修基金16423元给东骏公司，东骏公司于当天开具了收款收据给黄丽娟收执，上述《商品房买卖合同》于2014年7月在阳江市阳东区住房和城乡规划建设局进行了预售合同备案。证据三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》，拟证明无其他用于居住的房屋，是指买受人在被执行房屋所在地居住，而在同一地点其名下无其他能用于居住的房屋。
钟基勇、东骏公司、郭小琴、谭剑明、高达公司、新明鑫公司在举证期限内没有提供证据。
钟基勇对黄丽娟提供的证据质证意见如下：对证据一无异议。对证据二的真实性由合议庭认定，但对证据二所要证明的内容有异议，该组证据不能证明黄丽娟所主张的事实，根据双方签订的《商品房买卖合同》，购房款应当支付给双方指定的专用账户80……83，但黄丽娟所提供的证据不能证明其将相关的购房款项支付到该指定的专用账户上；至于《家庭房屋登记记录查询证明》，仅证明案涉房屋办理了合同备案手续，但未载明该合同的备案时间，不能证实该合同的备案时间是在2014年7月；至于《交楼会签单》，对其真实性有异议。对证据三无异议，但对黄丽娟所要证明的事实有异议。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
关于钟基勇诉郭小琴、谭剑明、高达公司、东骏公司、新明鑫公司民间借贷纠纷一案，广东省高级人民法院于2015年11月5日作出（2015）粤高法民二终字第1054号民事判决，判决郭小琴、新明鑫公司偿还钟基勇2858.25万元借款本金及相应利息，谭剑明、高达公司、东骏公司承担连带清偿责任。钟基勇在提起上述诉讼之前，于2014年8月27日向本院申请诉前财产保全，本院于2014年8月28日作出了（2014）阳中法立保字第3号民事裁定，查封了东骏公司开发的丁小区一期未出售的100套商品房，查封期间两年。广东省高级人民法院（2015）粤高法民二终字第1054号民事判决生效后，因郭小琴、谭剑明、高达公司、东骏公司、新明鑫公司不履行判决确定的义务，钟基勇遂向本院申请执行。本院立案执行后，本院（2014）阳中法立保字第3号民事裁定对东骏公司开发的丁小区一期未出售的房屋之查封，自动转为执行中的查封措施。在查封过程中，黄丽娟以其已向东骏公司购买了A-
b号商品房，并已向东骏公司支付了全部购房款且对房屋实际占有使用为由，向本院提出书面异议，请求解除对A-
b号房屋的查封。本院经审查后于2016年12月20日作出（2016）粤17执异12号《执行裁定书》，以异议人黄丽娟自认曾在阳江本地区居住生活，除所购买的上述商品房外还有其他房产，因此黄丽娟的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”规定的情形，不具备阻断被强制执行的效力为由，裁定驳回黄丽娟的异议请求。黄丽娟于2016年12月22日收到上述裁定书后，因不服该裁定于2016年12月29日向本院提起本案的执行异议之诉。
另查明：2012年6月9日，黄丽娟与东骏公司签订《房屋认购书》（NO.0×××××1），约定：1、黄丽娟认购广东阳东县甲镇丙路丁小区一期A幢b单元。建筑面积约为369.05平方米，套内建筑面积为369.05平方米（最终以政府有关部门测绘面积为准）,认购价为人民币874082元。2、付款方式为：定金90000元须于签署该认购书时付清；第一期楼款784082元须于2012年6月25日前付清。3、应缴纳税费52445元，缴纳物业维修基金16423元。2012年6月29日，黄丽娟与东骏公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：丁小区房第0××号）。合同约定：1、买受人黄丽娟向东骏公司购买位于广东阳东县甲镇丙路丁小区一期A座b号房，总金额为874082元。2、上述涉案商品房属于预售商品房，东骏公司已领取了商品房预售许可证，证号为东预许字（20××）第0××（延期）号。3、买受人黄丽娟于2012年6月9日前支付房价款90000元；2012年6月28日前支付房价款784082元。付款方式为买受人直接将商品房预售款存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为阳江市江城区农村信用合作联社，专用账户为80……83，凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据。4、双方约定出卖人应当在2012年12月31日前交房。出卖人应当在商品房交付使用后180工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。黄丽娟分别于2012年6月9日支付定金90000元，2012年6月29日支付购房款784082元、税费52445元、物业维修基金16423元。东骏公司分别于2012年6月9日、2012年6月29日开具上述款项收据给黄丽娟。2013年1月3日，东骏公司向黄丽娟发出《交楼会签单》，将涉案房屋交付黄丽娟使用。在执行异议听证时，黄丽娟称购买该房屋是想在此做生意，其已支付全部的购房款874082元及税费52445元、物业维修基金16423元；涉案房屋的《商品房买卖合同》于2014年7月在阳江市阳东区住房和城乡规划建设局进行了预售合同备案；其还自认在阳江市区还有一套房产。
又查明：阳江市阳东区住房和城乡规划建设局于2016年11月24日出具的《关于吴水军等人信访事项的处理意见书》以及《关于黄丽娟等人信访事项的处理意见书》，均载明“由于近年来房地产市场竞争激烈，公司经营不善，造成公司开发资金链断裂，公司法定代表人失联，公司基本停止经营，项目配套设施建设及工程质量总验收未能完善，造成住户目前无法办理房地产权证”。钟基勇对上述两份处理意见书的真实性无异议，但其认为黄丽娟对涉案房屋未进行预告登记，不能证明其没有过错。
本院认为：黄丽娟作为执行案件的案外人对本院执行标的主张实体权利并提起诉讼，故本案是案外人执行异议之诉纠纷，争议的焦点问题是黄丽娟对涉案房产是否享有足以排除执行的实体权利。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，黄丽娟主张其对A-
b号房屋享有足以排除强制执行的民事权益，有责任提供证据予以证明。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。从第二十八条和第二十九条的条文来看，第二十八条是普适性条款，对所有类型的被执行人均可适用；第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，则同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，两条规定在适用上产生竞合，并非适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条，故对于房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款，也可以适用普适性条款，即既可以适用第二十九条规定，也可以适用第二十八条规定。因此，在本案现有证据难以确定是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形下，可根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定对黄丽娟是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。
本案中，黄丽娟提供的其与东骏公司签订的《商品房买卖合同》显示合同签订的时间为2012年6月29日，而A-
b号房屋被查封的时间是2014年8月28日，即黄丽娟在法院查封A-
b号房屋之前已和东骏公司签订书面买卖合同。本案没有证据反映该合同违反了法律法规的强制性规定，该合同合法有效。因此，黄丽娟提供的证据足以证明其在人民法院查封之前已和东骏公司签订合法有效的书面买卖合同。黄丽娟提供的转账凭证和收据，证明其已支付全部购房款共874082元给东骏公司；钟基勇辩称合同约定黄丽娟支付购房款的专用账户是80……83，黄丽娟支付价款的账户与上述账户无关联，黄丽娟主张付清价款不成立；由于黄丽娟将款项交付给东骏公司后，东骏公司已出具收据给黄丽娟，载明收到黄丽娟交来的购房款，因此，钟基勇认为不能认定黄丽娟付清价款的理由不成立，黄丽娟提供的证据足以认定其已支付全部购房款给东骏公司。东骏公司于2013年1月3日向黄丽娟发出《交楼会签单》，将涉案房屋交付黄丽娟使用，可认定黄丽娟在法院查封之前已合法占有该不动产。黄丽娟与东骏公司签订的《商品房买卖合同》约定东骏公司在房屋交付使用后180日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因此，东骏公司负有协助办理产权过户登记手续的义务。但阳江市阳东区住房和城乡规划建设局作出的《关于吴水军等人信访事项的处理意见书》以及《关于黄丽娟等人信访事项的处理意见书》可证实，涉案丁小区一期房地产项目至今尚未办理竣工验收备案手续，可见涉案房屋目前不具备办理产权登记的条件。因此，涉案房屋没有办理过户手续，责任不在黄丽娟，黄丽娟没有过错。
综上所述，本案黄丽娟提供的证据足以证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其主张应对A-
b号房屋排除执行，理据充分。钟基勇认为应对A-
b号房屋继续执行，理据不足，本院不予采纳。东骏公司、郭小琴、谭剑明、高达公司、新明鑫公司经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一项之规定，判决如下：
不得执行阳江市阳东区甲镇丙路丁小区一期A-b号房屋。
案件受理费12541元，由钟基勇负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。
本院（2016）粤17执异13号执行裁定于判决生效时自动失效。
审判长 龙 飘
审判员 司徒达国
审判员 莫 怡 华
二〇一七年六月二十三日
书记员 詹 礼 迪