杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0106民初6097号原告：绿城物业服务集团有限公司，住所地浙江省杭州市文三西路85号丹桂公寓物业楼。法定代表人：杨掌法。委托诉讼代理人：方大明，浙江东辰律师事务所律师。被告：杭州丰泽电气工程有限公司，住所地杭州市下城区永丰巷3号3单元406室。法定代表人：王定万。原告绿城物业服务集团有限公司与被告杭州丰泽电气工程有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案后，依法由代理审判员鲁琳独任审判。后因需向被告公告送达诉讼文书，本案由简易程序转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2017年2月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人方大明到庭参加诉讼。被告经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付2013年1月1日至2015年12月16日的物业费27857.78元及2012年9月20日至2015年12月16日的能耗费6586.85元，合计34444.63元，并支付自起诉之日起至款清之日止按每日千分之二计算的违约金；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：位于杭州市上城区大名空间商务大厦项目自交付起即由原告提供物业服务，大厦业委会成立后，业委会分别于2011年、2014年与原告签订《物业服务合同》，合同期限至2017年12月31日。案外人何达伟系大名空间商务大厦1102室房屋（以下简称1102室房屋）的业主。因被告与何达伟存在经济纠纷，杭州市西湖区人民法院在执行过程中于2015年3月20日作出执行裁定书，裁定查封1102室房屋。查封过程中，原告告知1102室房屋尚欠物业费及能耗费的事实并出具了欠费明细单。2016年6月16日，法院发布拍卖公告，在“竞买须知”第十二条中明确“水、电、物业管理费等由买受人自行解决”。最终1102室房屋由被告取得，并于2015年7月13日办理了权属转移登记。2015年12月17日被告将1102室房屋转让给案外人，但之前欠付的物业费、能耗费经原告催告后仍未支付。被告未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了《物业服务合同》、执行裁定书、拍卖公告等证据。被告未提供证据。被告未到庭，视为其放弃对原告提供的证据进行质证与对原告提出的诉讼请求及事实进行抗辩的权利。本院经审查对原告提供的证据予以确认并在卷佐证。本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2011年12月30日，原告（乙方）与大名空间商务大厦业主委员会（甲方）签订《大名空间商务大厦物业服务合同》，约定，甲方委托乙方对大名空间商务大厦提供物业管理服务，物业类型为写字楼，服务期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止。物业服务费为写字楼4.5元/月·平方米（不包含公共区域能耗费用，公共能耗费用由业主、物业使用人按照建筑面积据实分摊）；业主、物业使用人缴纳费用周期：每12个月预缴一次；缴纳费用时间：每12个月底1个月的上旬。共用设施设备运行能耗费用由业主每月按照建筑面积据实分摊。对于拖欠物业服务费的行为可以通过将欠缴费用的业主名单在物业管理区域内予以公布等合法手段催收、催缴并有权向业主或物业使用人按每逾期一日加收应交纳额的千分之二支付滞纳金。2014年12月31日，双方又签订《物业服务合同》一份，约定服务期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止。其余约定同《大名空间商务大厦物业服务合同》。案外人何达伟、杜鹃自2008年1月3日共同取得1102室房屋的所有权，房屋权属登记信息上所载的建筑面积为174.22平方米。因何达伟未履行生效法律文书确定的付款义务，被告作为申请执行人向本院申请强制执行。本院于2015年3月20日作出（2011）杭西执民字第1366-8号执行裁定书，裁定拍卖被执行人何达伟、杜鹃所有的1102室房屋，并于2015年7月2日10时至2015年7月3日10时止在本院淘宝网司法拍卖网络平台上进行拍卖。因无人报名流拍，被告同意以1102室房屋的第一次拍卖保留价2860000元的价格以物抵债，本院告知被告在办理相关产权过户登记手续过程中产生及其他所欠物业费、水电费等费用均由被告自行承担，被告未提出异议。2015年7月3日，本院作出（2011）杭西执民字第1366-9号执行裁定书，裁定将1102室房屋作价2860000元，交付被告抵偿该案欠款2860000元，1102室房屋的所有权自裁定送达被告时起转移。同日，本院将该执行裁定书送达给被告。2015年7月13日，被告办理了房屋产权登记手续。2015年12月17日，1102室房屋产权过户至案外人袁雪焘名下。本院认为,交纳物业费系业主的义务。本案中，被告根据本院执行裁定于2015年7月3日取得1102室房屋的所有权，其作为房屋所有权人，居住生活在物业服务区域内，应受物业服务合同、有关法律、法规以及管理公约的约束，被告与原告形成了物业服务关系。被告接受物业服务，理应按《物业服务合同》的约定缴纳其房屋于2015年7月3日至2015年12月16日所产生的物业费及能耗费。2015年7月3日前原告虽非1102室房屋的业主，亦非1102室房屋的物业使用人，但在取得1102室房屋所有权之前，被告已知晓该房屋尚欠有物业费、能耗费，且对该费用由其承担亦无异议，故对原告要求被告支付2015年7月3日前尚欠的物业费、能耗费的诉讼请求，本院亦予以支持。现1102室房屋上尚有2013年1月1日至2015年12月16日产生的物业费27857.78元及2012年9月20日至2015年12月16日产生的能耗费6555.81元未支付，对于该费用，被告理应缴纳。原告主张能耗费为6586.85元系计算错误，本院予以纠正。现被告未按约缴纳物业费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。《物业服务合同》中明确约定，拖欠物业费，原告有权向业主或物业使用人按每逾期一日加收应交纳额的千分之二支付的滞纳金。该滞纳金即为违约金之意。现考虑到被告取得1102室房屋所有权的实际情况，本院对原告主张自起诉之日起算违约金予以支持，违约金的计算标准根据原告的实际损失，酌情调整至每日万分之五。因《物业服务合同》中未约定逾期支付能耗费的违约责任，故对原告主张要求被告支付逾期支付能耗费的违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、杭州丰泽电气工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付给绿城物业服务集团有限公司物业费27857.78元，并支付自2016年7月5日起至款清之日止，以未支付的物业费为基数按每日万分之五的标准计算的违约金；二、杭州丰泽电气工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付给绿城物业服务集团有限公司能耗费6555.81元；三、驳回绿城物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费662元，由杭州丰泽电气工程有限公司负担。公告费650元，由杭州丰泽电气工程有限公司负担，于本判决生效之日起十日内径直支付给绿城物业服务集团有限公司。原告绿城物业服务集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州丰泽电气工程有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长 鲁 琳人民陪审员 楼 宏人民陪审员 尉 华二〇一七年二月二十四日书 记 员 王好学