浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0602民初11149号原告（反诉被告）吴金友，男，1947年3月12日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托代理人（特别授权代理）吴剑伟，男，1979年8月8日出生，汉族，住绍兴市越城区，系原告之子。被告（反诉原告）黄云富，男，1957年8月5日出生，汉族，住绍兴市越城区。被告（反诉原告）谢小丽，女，1965年1月7日出生，汉族，住绍兴市越城区。被告（反诉原告）谢世瑾，男，1968年5月2日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托代理人（特别授权代理）郑云容、杨颖，浙江纳森律师事务所律师。原告吴金友与被告黄云富、谢小丽、谢世瑾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月15日立案受理。先由审判员赵钦适用简易程序独任审判，后依法组成合议庭适用普通程序审理。诉讼中，被告黄云富、谢小丽、谢世瑾提出反诉，本院依法予以受理。本案于2017年5月17日、8月2日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人吴剑伟、被告（反诉原告）谢世瑾委托代理人杨颖到庭参加二次庭审，被告（反诉原告）谢小丽、被告（反诉原告）谢世瑾委托代理人郑云容到庭参加第二次庭审。本案公告期2个月，庭外和解3个月，经本院院长批准，延长审限60日，现已审理终结。原告吴金友诉称：2016年4月30日，原、被告签订《房地产买卖合同》1份，约定被告将其所有的坐落于绍兴市越城区的房屋及车棚转让给原告，房屋建筑面积为103平方米，车棚为24.9平方米，转让价为人民币35万元。原告已按约将3.5万元购房定金和25万元购房款支付给被告。但三被告未按约将房屋及车棚交付给原告。现原告诉至法院，请求判令：一、依法确认原、被告于2016年4月30日签订的房地产买卖合同有效；二、三被告协助原告办理房产过户登记；三、三被告将坐落于绍兴市越城区的房屋及车棚交付给原告；四、本案诉讼费由被告负担。诉讼中，原告申请撤回第二项诉讼请求。被告黄云富、谢小丽未就本诉部分未发表答辩意见。被告谢世瑾辩称：被告谢世瑾并无与原告买卖房屋的意思表示。2016年4月底，被告谢世瑾向原告儿子吴剑伟借款25万元，吴剑伟要求被告谢世瑾提供担保，因被告谢世瑾向另外两个被告购买的大众公寓25幢105室房屋及车棚无法办理产权登记，一直未领取权属证书，无法进行抵押登记，为此应吴剑伟要求在空白的房地产买卖合同上签字，以此作为借款履行的担保，整个借款过程及在房地产买卖合同上签字的过程都是吴剑伟进行的，其未表示是代表吴金友的行为。三被告在房地产买卖合同上签字的行为名为买卖实为价款担保，该房地产买卖合同不是真实意思表示，合同不成立；本案诉争房屋至今不能办理权属登记，不能作为房屋买卖合同的标的转让。案涉房地产买卖合同违反了城市房地产管理法的规定，应按无效合同处理；涉案房屋的转让价格为25万元，该转让价格低于房屋市场价格，也符合《合同法》中可撤销的合同规定，故请求依法驳回原告的诉讼请求。同时黄云富、谢小丽、谢世瑾提出反诉称：反诉原告谢世瑾因资金需要，于2016年4月向第三人借款人民币25万元，并应第三人要求，将反诉原告谢世瑾向反诉原告黄云富、谢小丽购买的绍兴市大众公寓25幢105室住宅及车棚作为该笔借款的担保。因该房产未办理产权登记，不能办理抵押登记手续，故由三反诉原告在第三人提供的《房地产买卖合同》上签字，以此作为履行借款的担保。原告认为，该《房地产买卖合同》系因反诉原告谢世瑾向第三人借款提供担保，意在保证该笔借款的履行，并无实际购买或出卖该房产的意思表示，不符合合同成立的实质要件，该《房地产买卖合同》不成立；且案涉房产直至目前尚不能办理产权登记，案涉房产依法也不得交易转让，该《房地产买卖合同》应被认定无效。退一步讲，虽然三反诉原告在《房地产买卖合同》上签字，但案涉房产建筑面积103平方米并附带车棚24.9平方米，合同约定的转让价格仅为人民币35万元，该价格大大低于同期市场价格，显失公平。为此请求判令：确认反诉原告谢世瑾、黄云富、谢小丽于2016年4月30日签字的《房地产买卖合同》不成立或无效，或依法撤销该《房地产买卖合同》；二、本案诉讼费用及反诉费用均由反诉被告承担。诉讼中，反诉原告明确第一项诉讼请求为确认上述合同无效。反诉被告吴金友辩称：一、三反诉原告提出反诉已超过反诉期间，违反《民诉法》规定，法院应当不予受理，即使受理也应判决驳回；二、本案事实已全部查清，反诉被告的诉请由反诉被告提供的《房地产买卖合同》、安置房交接申明、领钥匙登记表、安置房购置书居委会证明、收款收据、自来水用户变更登记表等证据为证，并且涉案房屋已实际交付，并经反诉被告装饰后一直由反诉被告居住至今，案涉房屋燃气等均已过户到反诉被告名下，故双方于2016年4月30日签订的房地产买卖合同应依法确认有效。三反诉原告应依法协助反诉被告办理房产过户登记。反诉原告提出房屋买卖不是真实意思表示依法不成立，试问不是真实意思表示为何将安置房交接申明、领钥匙登记表、安置房购置书等交给反诉被告，为何反诉被告居住至今一直未有异议，故反诉原告主张系借款担保均不成立；三、原、被告于2016年4月30日签订《房地产买卖合同》后，反诉原告未行使撤销权，进一步说明签订《房地产买卖合同》系反诉原告真实意思表示，如果系借款担保为何要支付购房定金，进一步说明不是借款担保。综上，三反诉原告的诉请不成立，应依法驳回。原告（反诉被告）为证明其主张，向本院提供以下证据：证据1、房地产买卖合同1份，要求证明原、被告签订《房地产买卖合同》的事实。谢世瑾质证认为，当时三被告为向吴剑伟借款在空白的房屋买卖合同上签字，也不是为了真正买卖该房屋，只是为借款做担保。从原告提供的房地产买卖合同中乙方姓名和乙方签字均是空白系事后补签，所有房地产买卖合同中除了三被告签字其余内容均是空白，不符合房地产买卖合同形式，就是因为有担保性质该房地产买卖合同才是空白的。本院对该证据予以认定，可以证明吴金友与黄云富、谢小丽、谢世瑾签订房屋买卖合同的事实。证据2、安置房交接申明1份、领钥匙登记表1份、安置房购置书1份、居委会证明1份、收款收据1份、自来水用户变更登记表1份，要求证明案涉房屋系谢世瑾购买的事实。被告谢世瑾质证认为，安置房交接申明、领钥匙登记表、安置房购置书的真实性没有异议，涉案房屋是由黄云富和谢小丽购买，后转让给谢世瑾，但是该房屋系安置房至今无法办理过户手续，因此该买卖行为是无效行为；证明的真实性无异议，但是居委会并不是房地产管理机关对是否买房和权属无证明效力；变更登记表只能证明该房屋是由黄云富购买。本院对该证据予以认定，可以证明案涉房屋实际系谢世瑾购买的事实。证据3、收条1份、汇款凭证4份，要求证明收条25万元，原告给被告谢世瑾汇款10万元的事实。被告谢世瑾质证认为，对收条真实性和关联性无异议，当时是收到吴剑伟25万元借款，25万元包括吴剑伟转账支付的款项；汇款凭证没有显示交易双方的姓名，看不出交易双方，因此对汇款凭证的关联性不予认可。本院对该证据的真实性予以认定，可以证明吴金友向谢世瑾支付相应款项的事实。证据4、催交电费、有线电视通知单1组，要求证明案涉房屋现由原告使用的事实。被告谢世瑾质证认为，张贴在涉案房屋的楼道内，被告已经不在那里居住，至今被告未去领取过，不能证明房屋已经交付给原告。本院对该证据真实性予以认定，结合其他证据，可以证明案涉房屋现由吴金友使用的事实。证据5、发票1份，要求证明涉案房屋燃气过户到原告名下的事实。被告谢世瑾质证认为，燃气过户的事实不清楚，不能证明房屋已经交付的事实。本院对该证据予以认定。证据6、照片1组，要求证明谢世瑾已经将案涉房屋交付给原告的事实。被告谢世瑾质证认为，收条是有的，但是钥匙和钱不清楚，当时房屋没有交付。本院对该证据的真实性予以认定。证据7、付水电费打印件1组，证明是由吴金友在支付水电费的事实。三被告质证认为，该证据系照片打印，对打印件的真实性不予认可。对其中的内容显示为2016年11月以后的，显示的时间不是在吴金友起诉以后的，其为了强行占有使用，证明其已经实际占有，实际上是强行占有了涉案房屋。谢世瑾并未向吴金友交付该涉案房屋，其占有也是强行使用占有。因该证据系打印件，本院对该证据的真实性不予认定。三被告（反诉原告）为证明其主张，向本院提供以下证据：证据1、录音1份、录音整理材料1份，要求证明谢世瑾向原告及吴剑伟借款以房子作担保的事实。原告质证认为，谢世瑾之前还有一个电话打给原告代理人，谢世瑾重新又找了买家价格比原告高，谢世瑾说贴给原告一点利息，不是谢世瑾所说的借款抵押的情况。本院认证认为，根据该录音无法确认系谢世瑾主张的借款担保的事实，故对该证据的证明力不予认定。证据2、燃气公司2017年7月27日的发票1份，证明涉案房屋的开户人仍是谢世瑾，并未反诉被告吴金友所陈述的变更为吴金友。原告对该证据没有异议。本院对该证据真实性予以认定。经审理本院认定，2016年4月30日，吴金友（乙方）与黄云富、谢小丽、谢世瑾（甲方）签订《房地产买卖合同》1份，约定甲方将位于绍兴市越城区房屋（建筑面积103平方米，车棚24.9平方米）出卖给乙方，房屋总价款为35万元，合同签订即日起，乙方向甲方支付定金35000元，双方在2016年5月30日前进行房屋交接，乙方支付甲方首付款65000元，余款到甲方过户给乙方与契税完毕后，乙方付清25万元。上述合同签订后，吴金友向谢世瑾转账10万元，谢世瑾于2016年5月18日出具收条1份，载明“今收到绍兴大众公寓25幢105室卖房款现金人民币贰拾伍万元正”。另查明，谢世瑾与绍兴经济开发区开发建设有限公司于2008年4月1日签订《绍兴经济开发区安置余房购置书》1份，购买案涉位于绍兴市越城区房屋（建筑面积125平方米，自行车棚××号，建筑面积24.78平方米）。2008年9月25日，黄云富在《绍兴经济开发区安置余房交接声明》及《签领钥匙登记表》上签字确认。2016年4月29日，绍兴市越城区稽山街道大众居民委员会出具证明1份，载明“兹由稽山街道大众公寓25幢105室住房100平方是谢世瑾的买房，特此证明”。案涉房屋现登记于绍兴高新技术产业开发区开发建设有限公司名下。本院认为，本案争议焦点为案涉《房地产买卖合同》的效力问题。被告（反诉原告）黄云富、谢小丽、谢世瑾主张谢世瑾并无与原告（反诉被告）吴金友签订房屋买卖合同的意思表示，系为借款提供担保而在《房地产买卖合同》上签字。对此本院评判如下：一、根据原告（反诉被告）吴金友提供的证据，谢世瑾除与吴金友签订《房地产买卖合同》之外，另于2016年5月18日出具收条1份，明确载明“今收到绍兴大众公寓25幢105室卖房款现金人民币贰拾伍万元正”，可以证明谢世瑾收取购房款的事实，该行为与谢世瑾所关于签订合同系为借款提供的担保的陈述存在矛盾；二、案涉《房地产买卖合同》签订之后，谢世瑾已将案涉大众公寓25幢105室房屋钥匙交与吴金友，上述房屋由吴金友使用，被告（反诉原告）黄云富、谢小丽、谢世瑾并未提出异议，可以证明双方系房屋买卖关系而非借款担保；三、双方签订的《房地产买卖合同》中，完全没有关于借款担保的表述，被告（反诉原告）黄云富、谢小丽、谢世瑾提供的录音材料，既不是与吴金友本人的通话录音，也无法从录音内容确定其双方存在借款关系，除该证据以外，被告（反诉原告）黄云富、谢小丽、谢世瑾未能提供其他证据证明其关于借款担保的主张。综上本院认为，原告（反诉被告）吴金友与被告（反诉原告）黄云富、谢小丽、谢世瑾签订的《房地产买卖合同》系基于房屋买卖的意思表示，对被告（反诉原告）黄云富、谢小丽、谢世瑾关于系为借款提供担保的抗辩，本院不予采纳。对于被告（反诉原告）黄云富、谢小丽、谢世瑾关于案涉房屋至今不能办理权属登记，不能作为房屋买卖合同标的转让，故案涉《房地产买卖合同》无效的主张，本院认为，被告（反诉原告）黄云富、谢小丽、谢世瑾未提供任何证据证明案涉房屋不能作为房屋买卖合同标的，案涉的房屋也不存在无法办理权属登记的情形，故对上述主张，本院不予采纳。对于被告（反诉原告）黄云富、谢小丽、谢世瑾关于案涉房屋转让价格低于房屋市场价格，属于可撤销合同的辩称，本院认为，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》之规定，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。可知法律关于显失公平的认定应具备两个基本条件：一、一方获得的利益或另一方所受损失超过法律所允许的限度；二、合同订立时，存在一方利用其优势或者利用另一方没有经验的情形。本案中，双方签订的《房屋买卖合同》关于案涉房屋的价格确实低于当时该房屋的市场价值，但房屋价值系公开信息，合同双方获知房屋市场价值的条件对等，不存在一方利用优势或利用对方没有经验的情形，而黄云富、谢小丽、谢世瑾作为具有完全民事行为能力的自然人，既完全具备了解房屋市场价值的能力，也应当知晓其签订《房地产买卖合同》的法律后果，故对其关于合同显失公平的主张，本院不予采纳。对其要求对案涉房屋市场价值进行评估的请求，本院亦不予准许。综上，本院认为原告（反诉被告）吴金友与被告（反诉原告）黄云富、谢小丽、谢世瑾签订的《房地产买卖合同》，系双方真实意思表示，亦未违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。对原告吴金友要求确认该合同有效的诉讼请求，本院予以支持，对反诉原告黄云富、谢小丽、谢世瑾要求确认合同无效的诉讼请求，本院不予支持。同时，原告吴金友已按合同约定履行了付款义务，三被告应当向原告交付案涉房屋，对原告该项请求，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第72条之规定，判决如下：一、确认原告吴金友与被告黄云富、谢小丽、谢世瑾于2016年4月30日签订的《房地产买卖合同》有效；二、被告黄云富、谢小丽、谢世瑾于本判决生效之日起三十日内将位于绍兴市越城区房屋（车棚××号）交付给原告吴金友；三、驳回反诉原告黄云富、谢小丽、谢世瑾的诉讼请求。本案案件受理费6550元，财产保全费2270元，合计8820元，由被告黄云富、谢小丽、谢世瑾负担。反诉案件受理费减半收取40元，由反诉原告黄云富、谢小丽、谢世瑾负担，上述款项于本判决生效之日起七日内向本院付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  赵 钦人民陪审员  陆荣新人民陪审员  万春霞二0一七年十月二十四日书记员黄美娟本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第72条一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。????*MERGEFORMAT?10?