云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云25民终1086号
上诉人（原审被告）：云南信达房地产有限公司。住所地：通海县秀山镇西小区。
法定代表人：李代彬，职务：总经理。
委托诉讼代理人：杨煜峰，云南盟志律师事务所律师。代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：甘薇，云南盟志律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告）：刘丽，女，1962年9月28日生，汉族，居民，住蒙自市。
委托诉讼代理人：杨劲松(系原告刘丽的长子)，男，1983年7月27日生，汉族，居民，住蒙自市。代理权限为特别授权代理。
上诉人云南信达房地产有限公司（以下简称“信达房地产公司”）因与被上诉人刘丽商品房销售合同纠纷一案，不服云南省蒙自市人民法院（2016）云2503民初1625号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理,上诉人信达房地产公司的委托诉讼代理人杨煜峰、甘薇，被上诉人刘丽及其委托诉讼代理人杨劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人信达房地产公司上诉请求：撤销云南省蒙自市人民法院（2016）云2503民初1625号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：1、一审判决支付违约金有违社会公平。第一，开发商无办证的法定义务，系按《商品房购销合同》的约定为购房者代办房产证，《商品房购销合同》系行政部门制定的格式合同，合同中关于产权登记的约定脱离实际；第二，由于“两证合一”制度的推进，并非上诉人何时要求办理房管部门都能接受；第三，在购房者未能将房产证抵押至贷款银行期间，上诉人一直为购房者承担担保责任；第四，按现实的办证情况，在未接到房管部门通知的情况下，即使上诉人将办证材料交至办证机关也会被退回，要求等候通知。故并非上诉人不愿为被上诉人办理房产证，而是因为政策及行政机关职能调整原因导致本案的发生。2、上诉人并未违约，一审法院适用法律错误。一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定认定上诉人应当承担违约责任，但适用该条款的前提是“由于出卖人的原因”，被上诉人不能出示证据证明证实其向上诉人提交了办证所需的资料。根据《商品房购销合同》第十二条规定，不应当认定上诉人违约。3、一审法院计算违约金存在偏差，如二审法院认定被上诉人的一审诉讼请求成立，恳请二审法院在查明案件事实的基础上予以更正。
综上所述，上诉人认为并没有构成违约，其一，被上诉人未能证明其向上诉人提供了办证所需的资料，根据《商品房购销合同》的约定，90日的办证时间系从上诉人收到被上诉人的材料之日起算，被上诉人未提交办证资料，上诉人不存在违约行为；其二，即使被上诉人提交了资料，因相关政策及政府部门间的职能调整，房屋权属登记部门也并不能保证90日，同时对政府部门间职能调整问题，属于上诉人不可控的范围。上诉人也希望尽快办理房产证抵押至银行，以减轻自己的担保压力。上诉人没有理由不积极为购房者办理产权证，恳请二审法院结合实际情况，在查明案件事实的基础上，撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人刘丽辩称，1、诉讼时效适用于债权请求权，因为《商品房销售合同》标的内容涉及两项债权及一项物权归属：债权（一）出卖人出售商品房应收的价款。债权（二）买受人支付对价应获得的商品占有权。物权（三）合法转移取得有效性归属的物权所有权。因为出卖人出卖的是不动产，依据《物权法》第六条规定，不动产权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。在物权未经合法转移登记，所有权归属未发生改变，故被上诉人要求上诉人办理产权证的诉求属于物上请求权，不应当适用诉讼时效规定。2、被上诉人在办理购房相关手续支付合理对价后，合同成立。上诉人又另行收取了办证费，从而获得上诉人办证所需资料，但上诉人仍然未按合同履行义务，且未作出合理解释，依据《合同法》第一百三十五条规定交付所有权，但出卖人未履行义务之前，所出卖的标的物的所有权仍属于出卖人所有。《合同法》第一百二十二条规定“当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任”故违约金的计算应从违约方违约侵害时开始计算至守约方获得合同标的产权所有证书财产权益获得时终结。3、上诉人提供的《商品房销售合同》是格式条款，合同内容是出卖人制定，买受人主观同意购买时，客观只有签字付款认可的权利。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院依法改判或发回重审。
刘丽向一审法院起诉请求：1、判令被告为其办理房屋所有权证；2、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金人民币1290000元（违约金从2013年10月25日开始计算，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率及合同约定的违约金0.2%乘以逾期天数的标准计算）。
一审法院认定事实：2013年5月14日以被告信达房地产公司为甲方，以原告刘丽为乙方，签订《商品房购销合同》，原告刘丽向被告信达房地产公司购买其开发的位于蒙自市锦华路南段东侧君悦天下小区（二期）9幢2单元1604号房屋。《商品房购销合同》第一条约定“项目建设依据：甲方以出让方式取得位于锦华路南段东侧、编号蒙20**协34号的地块的土地使用权，土地规划用途为商住。土地使用权证号：蒙国用（2005）第2164号。甲方经批准在上述地块上建设商品房，项目名称君悦天下。建设工程规划许可证号：建字第532522201005001号。”第十二条约定“关于产权登记的约定（一）乙方委托甲方代办产权登记手续，乙方应在商品房交接后30天内向甲方提供办理产权登记所需要的资料，甲方在收到乙方提供相关资料后90天内，为乙方办理完毕房屋所有权证。（二）在办理产权登记过程中，所产生的税费由甲乙双方各自承担，甲方不收取代办费用”。《商品房购销合同》还对其他合同内容进行了约定。合同签订后，被告信达房地产公司于2013年7月26日向原告刘丽代为收取契税8770.8元、办证费600元。同日，被告信达房地产公司将房屋交付给原告刘丽使用。原告刘丽向被告信达房地产公司支付购房款584720元。房屋交接后，被告信达房地产公司未向产权登记机构提交为原告刘丽办理房屋所有权证所需资料，原告刘丽尚未取得该房屋所有权属证书。
另查明，被告信达房地产公司于2005年11月7日取得蒙国用（2005）第2164号《国有土地使用权证》，2010年5月7日取得建字第532522201005001号《建设工程规划许可证》，2013年4月28日取得君悦天下商住小区二期1幢、2幢、3幢、9幢、10幢的《商品房预售许可证明》[预许红字（201311）号]。受被告信达房地产公司委托，红河州兴业测绘设计科技有限公司于2014年2月15日作出《君悦天下小区房屋建筑面积实测报告》。被告信达房地产公司与勘察设计单位、施工单位、监理单位于2013年7月20日对君悦天下小区二期工程9、10栋房屋进行了竣工验收，蒙自市有关部门于2014年5月30日对君悦天下小区二期工程进行竣工备案。
在诉讼过程中，被告信达房地产公司于2016年8月24日为原告刘丽代为缴纳购房契税。
一审法院认为，原告刘丽与被告信达房地产公司在平等、自愿基础上签订《商品房购销合同》，合同合法、有效，被告信达房地产公司未按照《商品房购销合同》约定的期限为原告刘丽代为办理产权登记手续，其行为已构成违约，但原告要求被告为其办理房屋所有权证的请求，因被告并非产权登记机构，故应认定被告应履行的义务为向产权登记机构提供原告办理产权证所需资料。一、关于产权证迟延办理，被告应否承担违约责任的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋所有权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据《商品房购销合同》第十二条的约定及被告信达房地产公司向原告刘丽交付房屋的时间，被告信达房地产公司至迟应在2013年11月26日为原告刘丽办理《房屋所有权证》，但被告信达房地产公司未按合同约定为原告刘丽办理，应承担相应的违约责任，对被告信达房地产公司称至今未收到原告提供的相关资料，办证期限尚未起算及办证机构未告知其为原告办理房屋所有权属证书的辩解，一审法院认为，被告信达房地产公司作为涉案房屋工程开发人、出卖人，代为收取了原告的购房契税及办证费，根据交易习惯，对原告刘丽应提交的办理房屋所有权属证书所需资料亦负有通知的附随义务，现被告信达房地产公司未提供证据证明已通知原告刘丽提交相应资料，刘丽拒绝提供，且无证据证明被告代原告办理房屋所有权属证书需经办证机构通知方能办理，故对被告信达房地产公司的辩解，不予支持。二、关于违约金计算时间是否超过诉讼时效及计算期限的确定问题。根据原告刘丽与被告信达房地产公司签订的《商品房购销合同》的约定及被告信达房地产公司交付房屋的时间，被告信达房地产公司应为原告刘丽办理完毕房屋所有权属证书时间为2013年11月26日，原告刘丽应于2013年11月26日知道或应当知道被告未按合同约定期限向其代办产权证已构成违约，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，原告刘丽主张于2013年10月25日起计算违约金已超过诉讼时效，根据被告的答辩，一审法院认定本案违约金的计算期限为2014年5月31日至2016年5月31日。对违约金的计算，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项的规定，根据确定的违约金计算期限，以原告支付的购房款584720元为基数，参照中国人民银行同期贷款基准利率的标准分段计算，违约金金额为67218.77元，故支持违约金67218.77元，对原告要求支付违约金1290000元的请求，不予支持。为此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决“一、由被告云南信达房地产有限公司按照《商品房购销合同》的约定于判决生效后90日内向产权登记部门提交相关办证材料，为原告刘丽办理房屋相关产权登记手续；二、被告云南信达房地产有限公司于本判决生效后三十日内一次性支付原告刘丽违约金人民币67218.77元；三、驳回原告刘丽的其他诉讼请求。案件受理费16410元，减半收取计8205元，由原告刘丽负担7465元，被告云南信达房地产有限公司负担740元（被告应负担部分原告已垫交，由被告在履行上述义务时一并支付给原告）”。
二审中，上诉人信达房地产公司向本院提交办理商品房房屋所有权证应提交的资料共136页，分别为商品房预售许可证一、二期，土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程竣工验收备案表、建设项目竣工规划备案表、第1、2、3、4、6、7、8、9、10栋竣工时间，建设工程档案合格证、面积测绘报告、环卫验收证明、消防验收证明、人防验收证明、营业执照、资质证书、法人代表身份证明复印件各一份，欲证实信达房地产公司于2014年6月17日已完全具备办证条件，不存在违约情况。
经质证，被上诉人刘丽对上述证据的真实性无异议，对合法性有异议，认为已超过举证期限。
本院认为，上诉人信达房地产公司提交的证据，被上诉人对真实性无异议，该证据客观真实，内容完整、连续，能够证实上诉人信达房地产公司于2014年6月17日已具备办理房屋产权证的相应条件，予以采信。
二审审理查明的案件事实除与一审查明事实一致外，另查明，信达房地产公司于2014年6月17日已具备办理房屋产权证的相应条件，2016年8月24日，蒙自市地方税务局第一分局出具完税证明，后信达房地产公司已为刘丽办理了《不动产权证》，产权证登记日期为2016年12月28日，证号为云（2016）蒙自市不动产权第0000528号，该证在诉讼过程中已经交付刘丽。
综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、上诉人信达房地产公司是否存在违约行为；2、逾期办理房屋产权证的违约金应如何计算。
针对上述争议焦点，评判如下：
（一）关于信达房地产公司是否存在违约的问题。本院认为，上诉人信达房地产公司与被上诉人刘丽自愿协商签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效。依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，《商品房购销合同》第十二条明确约定，由信达房地产公司代办产权登记手续，刘丽在商品房交接后30日内向信达房地产公司提供办证所需的资料，信达房地产公司在收到刘丽提供办证所需的相关资料后90日内，为刘丽办理完毕房屋所有权证。2013年7月26日，信达房地产公司将房屋交付刘丽，并于同日收取了契税及办证费用，鉴于双方均不能提交证据证实刘丽提交办证资料的具体时间，一审按合同约定，信达房地产公司应于2013年11月26日前为刘丽办理完毕房屋产权证，但上诉人信达房地产公司于2016年8月24日才向税务机关代缴相关税费，于2016年12月28日为刘丽办理完毕房屋产权证，其超过合同约定期限办理房屋产权证的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。
（二）关于违约金的计算标准问题。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房司法解释”）第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》第十二条中仅约定了双方对产权登记应互负的履行义务，并未明确约定若逾期办理房屋权属证书违约方应承担的违约金或违约金的计算方式。而适用商品房司法解释第十八条的前提为“出卖人的原因”，具体指开发商土地手续暂时不合法、开发商未取得土地使用权证书或未缴纳全部土地出让金、商品房不符合规划要求需要整改、商品房不能及时取得竣工材料、未能及时取得房地产调查或测绘报告、未能及时缴纳相关税费、未能及时将商品房上的抵押权注销或未能及时解除人民法院对商品房的查封等情形，经审查，本案上诉人信达房地产公司不存在上述情形，其已于2014年6月17日完全具备办理房屋权属证的相应条件，上诉人不存在恶意延迟办理房屋权属证的情形。被上诉人刘丽依据商品房司法解释第十八条的规定，诉请要求按照房屋总价款以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的理由，缺乏适用该条的事实基础，本院不予采纳。按照《商品房购销合同》的约定，上诉人信达房地产公司应于2013年11月26日前履行合同项下房屋权属转移登记申请义务，上诉人未在相应期限内履行义务且未能举证证明非因其原因不能申请权属转移登记，上诉人须承担迟延办理交易房屋权属证书的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，判令上诉人承担逾期办理房屋权属证书构成违约的同时，在计算相关违约金时应体现以补偿性为基础、以惩罚性为补充，以担保性为实际效果的特点，即违约责任的承担应当与违约行为所造成的损失基本相当。本案涉案房屋已实际交付刘丽使用，已基本体现交易的使用利益及房屋买卖的主要目的，且涉案房屋的产权在诉讼过程中已实际登记于刘丽名下，涉案房屋的物权于2016年12月28日已实际归刘丽所有，且被上诉人刘丽亦未提交证据证明其因上诉人逾期办理房屋权属证而给其实际造成的损失，故综合本案合同的履行情况、预期利益、市场行情及实际损失等因素，对上诉人延迟办理房屋权属证的违约责任予以酌情调整，即按交易房屋总价款每日0.05‰计付较为公平合理。关于计算违约金是否超过诉讼时效及计算期限的确定问题。根据双方签订的《商品房购销合同》的约定及交付房屋的时间，信达房地产公司应于2013年11月26日前为刘丽办理完毕房屋所有权证，刘丽应于2013年11月26日知道或应当知道信达房地产公司未按合同约定期限为其代办产权证已构成违约，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，刘丽于2016年6月20日才提起诉讼并主张于2013年10月25日起计算违约金已超过法律规定的诉讼时效期间，但鉴于信达房地产公司在一审中答辩，明确表示同意按两年即从2014年5月31日至2016年5月31日止计算支付违约金，故一审法院按两年计算违约金并无不当。据此，上诉人逾期办理房屋权属证书应承担的合理违约金应为21342.28元（584720元×0.05‰×730天）。
综上所述，上诉人信达房地产公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但参照适用相关司法解释确定违约金标准时，未全面考虑本案《商品房购销合同》订立双方的合同目的已经实现等实际情况，计算的违约金过高，本案经本院审判委员会讨论决定予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条之规定，判决如下：
一、撤销云南省蒙自市人民法院（2016）云2503民初1625号民事判决；
二、由云南信达房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向刘丽支付违约金人民币21342.28元。
三、驳回刘丽的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费16410元，减半收取计8205元，由刘丽负担7855元，由云南信达房地产有限公司负担350元；二审案件受理费1480元，由刘丽负担1130元，由云南信达房地产有限公司负担350元。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决履行期限届满后二年内向原审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 何 红
审判员 王 鹏
审判员 宋安娥
二〇一八年五月十七日
书记员 朱蔼玲