宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁01民初346号
原告：宁夏回族自治区新华书店，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区清河北街***号。
法定代表人：蔡文贵，该书店总经理。
委托诉讼代理人：邹俭伟，宁夏综义律师事务所律师。
委托诉讼代理人：顾红岩，宁夏综义律师事务所律师。
被告：宁夏家园房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区湖滨西街147号。
法定代表人：纳树德，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈乾，宁夏辅德律师事务所律师。
原告宁夏回族自治区新华书店（以下简称新华书店）与被告宁夏家园房地产开发有限公司（以下简称家园公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，前由本院于2015年9月21日作出（2015）银民初字第2号民事判决，家园公司不服上诉，宁夏回族自治区高级人民法院经二审审理，以一审判决认定基本事实不清为由，于2016年4月11日作出（2015）宁民终字第173号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院遂依法重新组成合议庭，于2017年5月9日公开开庭进行了审理。原告新华书店委托诉讼代理人邹俭伟，被告家园公司委托诉讼代理人陈乾到庭参加诉讼。本案重审中，本院依照原告新华书店司法鉴定申请，依法通过司法鉴定程序，委托宁夏明基房地产评估事务所对诉争房屋价值进行评估。2017年3月14日，该鉴定所作出宁明基鉴[2017]房鉴字第020号《司法鉴定意见书》，本院将该意见书送达后，在限定的期限内双方当事人均未提出异议。诉讼期间双方当事人申请和解，但在限定的和解期限内未达成一致。本案现已审理终结。
新华书店向本院提出诉讼请求：被告家园公司按照《关于拆迁返还房屋安置意向书》（以下简称《安置意向书》）的约定，向原告新华书店返还西岸国际花园总建筑面积约为1699.72平方米的房屋，返还不能的部分或相互间的面积差部分，按评估价格补足或退补。事实和理由：被告于2010年根据银川市政府城市规划等批复文件，对自治区人民医院二门诊以南、唐徕渠以西地段片区进行房地产开发改造，项目名称为西岸国际花园。因该改造片区内涉及原告房屋，故经双方协商，于2010年11月23日签订了《房地产拆迁返还协议书》（以下简称《返还协议书》）和《安置意向书》，其后原告向被告履行了土地及房屋交付手续。按照《返还协议书》的约定，被告不区分房屋使用用途全部按期房给原告原地返还位于银川市金凤区唐徕渠西侧结构框架建筑面积约1699.72平方米的住宅。《安置意向书》同时约定了被告返还房屋的户型和对应的楼层。现该地段改造项目已经完成，被告也已具备向原告交付房屋的条件。诉前原告曾多次要求被告依照约定交付房屋，但被告提出交付方案所涉房屋楼层、户型和面积均不符合《安置意向书》约定的内容，原告因此没有同意，其后被告以拆迁房产有争议为由拒绝给原告返还，故提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。
家园公司辩称：一、被告已对涉案被拆迁房屋中的307.8平方米住房做了货币安置补偿，原告要求被告补偿1699.72平方米的房屋没有依据。原告被拆迁房屋实际面积为1108.92平方米，依据《返还协议书》的约定，被告给予实物优惠补偿的面积为1699.72平方米。在被拆1108.92平方米房屋中，包含307.8平方米的七套住房，该七套住房对应的优惠安置面积为400.14平方米。原、被告在履行《返还协议书》过程中，由于上述七套住房由原告的职工实际占有使用，经原告多次协调，其职工一直拒绝搬迁，导致原告无法将上述房屋交付被告拆迁。后为了解决拆迁事宜，原告同意被告对该七套房屋的住户直接进行货币补偿。基于此，除了其中一套33平方米的住房由其住户直接与银川市土地储备局签订安置补偿协议进行安置外，剩余六套房屋均由被告直接与住户签订了《房屋拆迁货币补偿协议》，做了货币补偿。因此，对于上述已经给予货币补偿的部分，被告没有重复补偿的义务，应当从被告返还补偿的房屋总面积中减除，即被告应向原告实物补偿的房屋面积为1299.58平方米（1699.72平方米－400.14平方米）；二、原告要求对剩余房屋进行货币补偿没有依据。原、被告约定的补偿方式为实物补偿，除了上述七套房屋外，剩余部分仍应依据双方约定按实物进行补偿，原告要求货币补偿没有依据。由于双方约定的补偿方式为实物补偿，因此如果将原协议约定的补偿方式变更为货币补偿，则不应将实物优惠补偿面积作为货币补偿的依据，而应该按实际拆迁面积1108.92平方米减去已补偿的307.8平方米进行计算，否则势必显失公平。原告在原一审主张每平方米6500元的补偿标准没有依据；三、涉案补偿协议约定拆迁房屋中的库房及锅炉房的产权非新华书店所有，属于所在区域业主共有，双方对该部分房屋的拆迁补偿约定存在效力瑕疵，应认定无效。综上，请法院依法对本案作出裁决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。其中，原告新华书店为支持其诉讼请求，提交下列证据：
1.《返还协议书》一份，据以证明原、被告约定被告拆除原告位于银川市金凤区唐徕渠西侧宁夏外文书店家属区房屋1108.92平方米，并不区分房屋用途原地返还建筑面积约1699.72平方米的住宅期房。被告家园公司对证据的真实性、关联性没有异议，但对合法性有异议，认为涉案被拆迁家属楼大部分已进行房改，所涉库房及锅炉房是全体业主共有的公用设施，不应直接补偿给原告，该部分约定无效。
2.《安置意向书》一份，据以证明原、被告经协商一致，被告应返还原告1699.72平方米的期房，其中6至15层115平方米房屋4套，8至12层148平方米6套，8至12层182平方米2套。
3.《银川市挂牌国有建设用地使用权成交确认书》复印件一份，据以证明被告通过竞拍方式获得西岸国际花园小区范围内的国有土地使用权，本案所涉被拆房屋位于该范围之内。
被告家园公司对上述证据2和证据3的真实性、合法性、关联性以及证明目的均无异议。
4.2010年12月10日银川市人民政府《关于规划国土建设问题会议纪要》复印件一份，据以证明宁夏外文书店家属楼所占土地位于被告开发项目范围之内。被告家园公司认为证据系复印件，对真实性不予认可。
5.新华书店公函一份，据以证明原告于2014年4月22日致函被告，不同意被告提出的货币返还方案及楼层置换方案，坚持要求被告按照《返还协议书》约定的内容执行。被告家园公司对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该证据与本案无关。
6.宁夏国有资产监督管理委员会宁国资发（2010）119号文件一份，据以证明宁夏国资委同意宁夏外文书店与被告达成的《房地产拆迁返还协议》。被告家园公司对证据的真实性、合法性、关联性及证明目的无异议。
7.被告向原告提供的宁夏外文书店房源信息（明细）一份，据以证明自2014年起双方多次协商返还房屋的方式，被告未按约向原告返还房屋。被告家园公司对证据的真实性、合法性、关联性以及证明目的均不认可，认为该证据系原告单方出具，未经被告盖章确认，与本案没有关联性，不予认可。
8.宁夏外文书店《关于同意将被拆迁的返还房屋的受偿权、主张权交由宁夏回族自治区新华书店行使的声明》一份，据以证明宁夏外文书店与原告同隶属于宁夏黄河出版传媒集团有限公司，均系国有企业性质，原告对宁夏外文书店的资产负有监管职责；本案所涉土地和房屋也由政府划归新华书店使用和统一管理，故在拆迁时由原告新华书店负责支配和处置。被告家园公司对此份证据没有异议。
9.银川市国信公证处公证书一份，据以证明西岸国际花园楼盘平均售价7100元左右，且该楼盘没有双方意向书中约定的房屋面积和户型。被告家园公司认为公证书不能反映所载被询问人系被告工作人员，房屋户型面积和价格也无从考证，且此份证据系原告在庭后补充提交，已超过举证期限，不予认可。
被告家园公司为支持其抗辩主张，提交下列证据：
1.《返还协议书》《安置意向书》各一份，据以证明原告应于2011年4月10日前将尚未房改的七套房屋交付被告拆除；依照协议约定的期限并结合上述七套房屋住户全部搬迁的时间，被告向原告返还交付房屋的期限应为2015年6月17日前，截至原告提起诉讼时，返还期限尚未届满，返还条件尚未成就；被告已对诉争7套住房（面积307.8平方米）以货币方式进行补偿，对应补偿面积400.14平方米（307.8平方米×1.3）应予扣减。原告新华书店对证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为原告已在约定时间内履行了相应义务，不存在迟延交付被拆迁房屋的情形，被告若认为原告迟延交付，应当另行提起诉讼；对于被告所述七套房屋的补偿问题，除王虹居住的一套因为已经参加房改，原告认可从返还总面积中扣减外，其余六套双方没有约定被告可以向实际居住人支付补偿金，被告给予货币补偿前未征得原告同意，诉前原告对此也不知情，不予认可。被告若认为给六套房屋住户进行货币补偿对自己不公，应当向实际居住人主张权利，而不能在本案中要求扣减。
2.《房屋拆迁货币补偿协议》六份、银行转账凭证七份、收条一份，据以证明因原告逾期交付被拆迁房屋长达一年之久，导致被告工程无法开工建设，为防止损失扩大，被告与六家住户签订协议，支付货币补偿款合计129.156万元；该六家住户实际搬迁时间为2012年12月17日之后，原、被告约定的返还拆迁安置房期限尚未届满。原告新华书店认为此组证据均与本案无关，被告与他人签订补偿协议并予货币补偿事宜未经原告同意，原告对此不知情，不予认可。
3.房屋所有权证、《宁夏外文书店居民小区房屋征收补偿安置协议》各一份，据以证明涉案被拆迁七套住房当中，有一套王虹名下的33平方米住房已进行房改，并由银川市土地储备局与王虹签订补偿协议进行了补偿。原告新华书店对证据的真实性、合法性、关联性以及证明内容均予认可，只是认为该33平方米房屋从应返还面积扣减时，不应按1：1.3的比例进行计算。
本案重审期间，本院依照原告新华书店司法鉴定申请，依法委托宁夏明基房地产评估事务所对诉争房屋价值进行评估，并将该事务所于2017年3月14日作出的宁明基[2017]房鉴字第020号《司法鉴定意见书》送达双方当事人。经当庭质证，双方当事人对该意见书均无异议。
经审查，本院认为，原告提交上述证据中的证据1、2、3、5、6、8，被告提交的证据1、2、3，内容真实，来源合法，能与双方当事人的陈述相互印证，能证明本案相关事实，予以采信。原告提交的证据4系复印件，被告对真实性不予认可，且就涉案被拆迁房屋坐落位置双方没有争议，证据7没有被告的签字盖章且被告不予认可，证据9所涉房屋价值业经司法鉴定另行确定，均不予采信。双方当事人对本院通过司法鉴定程序，依法委托宁夏明基房地产评估事务所作出的宁明基[2017]房鉴字第020号《司法鉴定意见书》均无异议，予以采信。
经审理查明，2010年8月27日，被告通过公开竞标的方式，与银川市国土资源局签订了《银川市挂牌国有建设用地使用权成交确认书》，竞得东至唐徕渠，南至银川市国税局，西至宁夏绿地房地产开发公司，北至区医院二门诊范围内9985.2平方米（约合14.98亩）的国有土地使用权，并经批准在该土地范围内进行房地产开发改造项目，项目名称为西岸国际花园。宁夏外文书店在唐徕渠西侧的家属区位于该开发改造项目片区内，该家属区部分公有住房时由宁夏外文书店部分职工居住。2010年11月23日，经宁夏国有资产监督管理委员会批复同意，原、被告经协商一致，签订《返还协议书》和《安置意向书》各一份。其中，《返还协议书》约定，被告对包括上述宁夏外文书店家属区在内的地段进行改造，土地及地表建筑物由被告负责拆迁返还；宁夏外文书店家属区被拆迁房屋建筑面积1108.92平方米；被告对上述被拆迁房屋不区分使用用途全部按期房原地返还框架结构建筑面积约1699.72平方米的住宅，具体包括被拆除未房改住宅307.8平方米，应返还400.14平方米；生产库房454.92平方米，应返还1000.82平方米；规划控制线以内锅炉房109平方米，应返还109平方米；规划控制线以外门房、锅炉房237.2平方米，应返还189.76平方米；新返还住宅由被告在原告将所有房屋及已房改住户全部搬迁后开始计算工期30个月向原告交付，若有未按期搬迁的住户影响工期，由此造成拖延的工期相应顺延，同时被告不承担逾期交房的违约责任；原告于2010年12月10日前将库房腾空并交付被告拆迁，2011年4月10日前将未房改七套住宅交付被告拆除。《安置意向书》约定，双方对返还的1699.72平方米期房住宅户型和楼层达成如下意向性意见：被告返还原告115平方米房屋4套，楼层分布为6-15层；148平方米房屋6套，楼层分布为8-12层；182平方米房屋2套，楼层分布为8-12层；上述房屋总面积为1712平方米，超出返还面积的部分，由原告支付超出部分的房款。上述《返还协议书》和《安置意向书》签订后，原告将相应房屋交付被告拆迁，但其中马志刚等七家住户拒绝搬迁。2012年5月31日，被告分别与该七家住户中的六家签订了《房屋拆迁货币补偿协议》，按每平方米4700元的差价，以货币补偿的方式给六家住户支付建筑面积合计274.8平方米的房屋拆迁补偿款129.156万元，其中支付马志刚15.51万元（4700元/平方米×33平方米）、丁一成15.51万元（4700元/平方米×33平方米）、冯瑾26.0286万元（4700元/平方米×55.38平方米）、范竞芳28.482万元（4700元/平方米×60.6平方米）、刘海萍15.51万元（4700元/平方米×33平方米）、马丽宁28.11**万元（4700元/平方米×59.82平方米）。另一家住户王虹所住建筑面积为33平方米的房屋因已经参加房改，由银川市土地储备局直接与王虹于2011年12月5日签订安置补偿协议，按产权调换的方式，另行给予返还安置房屋42.9平方米。上述七家住户居住房屋实际建筑面积共计307.8平方米，除王虹参加房改外，其余六家没有房改，诉讼中原告仅同意对王虹参加房改的房屋从被告应返还房屋的总面积中扣减。2014年4月，双方当事人围绕如何返还安置房问题发生争议，被告至今未按约定给原告返还房屋。在本案作出原一审判决即2015年10月之前，西岸国际花园已经建竣并具备房屋交付条件。
本案重审中，本院应原告新华书店的申请，依法委托宁夏明基房地产评估司法鉴定所对诉争返还房屋的价值进行评估。2017年3月14日，该鉴定所作出宁明基鉴[2017]房鉴字第020号《司法鉴定意见书》，双方当事人在限定的期限内双方当事人未对鉴定意见提出异议。根据鉴定意见，西岸国际花园2号楼第8至12层住宅（建筑面积均为159平方米）每平方米均价分别为5470元、5520元、5570元、5620元、5670元；3号楼第6至15层住宅（建筑面积均为126平方米）每平方米均价分别为5360元、5410元、5460元、5510元、5560元、5610元、5660元、5710元、5760元、5810元。按照上述鉴定意见结论计算，西岸国际花园2号楼第8至12层、3号楼第6至15层住宅的平均价值为5580元/平方米。司法鉴定现场所见，西岸国际花园住宅楼共3幢，编号为2、3、4号（注：1号楼为西岸国际花园酒店及公寓楼），已建房屋面积与双方在《安置意向书》中约定返还房屋的面积不符，已建房屋中没有设计建筑面积为115、148、182平方米户型的住宅。司法鉴定费56786元已由原告新华书店预交。
另查明，宁夏外文书店和原告新华书店均系国有企业，同隶属于黄河出版传媒集团有限公司。2015年6月11日，宁夏外文书店向本院出具《外文书店关于同意将被拆迁的返还房屋的受偿权、主张权交由宁夏回族自治区新华书店行使的声明》，载明：”宁夏外文书店特声明：同意将我书店被宁夏家园房地产开发有限公司拆迁的返还房屋受偿权、主张权交由宁夏回族自治区新华书店行使。我书店所涉及的土地使用权和房屋原本是政府统一划拨和分配给宁夏回族自治区新华书店使用和统一管理的。所涉及的拆迁房屋也只有宁夏回族自治区新华书店有支配权和处置权。政府关于这次拆迁的文件只对宁夏回族自治区新华书店，不对外文书店”。
本院认为，涉案被拆迁地上附着物原属宁夏外文书店家属区房屋（含住宅、库房和其他房屋），归原告统一管理、支配和处置，原、被告就上述房屋拆迁事宜而签订的《返还协议书》和《安置意向书》是双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照约定全面履行各自的义务。上述协议履行过程中，被告将宁夏外文书店家属区房屋拆除，在该地段开发建设为西岸国际花园小区，并于原一审期间建竣具备交付条件，应依照双方约定原地返还原告拆迁安置房屋，但被告至今未予返还，其行为构成违约，应承担民事违约责任。根据已查明的案件事实和双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点是被告应返还原告房屋面积和范围如何确定，对返还不能或超面积返还部分的房屋，价值应如何确定。
一、关于应返还房屋面积问题。原、被告在返还房屋问题上，主要是对案外人马志刚等六家以及王虹一家原住七套房屋所占面积，是否应当从应返还总面积中扣减存在分歧。其中，案外人王虹居住的33平方米房屋业参加房改，由银川市土地储备局另行给予安置，原告在诉讼中同意将相应面积从被告应返还房屋面积中扣减，本院依法照准。根据原、被告的约定，住宅部分拆除的面积为307.8平方米，应返还面积为400.14平方米，拆除和返还比例为1：1.3。照此，王虹33平方米房屋对应返还建筑面积42.9平方米（33平方米×1.3），应从被告返还总面积1699.72平方米中扣减，即被告应当返还原告房屋建筑面积为1656.82平方米（1699.72平方米-42.9平方米）。对于马志刚等六家原住六套房屋是否应当从被告返还总面积中扣减问题，根据《中华人民共和国合同法》第八条：”依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，第一百零七条：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及其他相关条款的规定，合同是当事人权利义务的载体，债权人有权要求债务人按照合同约定或者法律规定履行义务。债务人未经债权人同意或者追认，向第三人为清偿行为的，对债权人不发生法律效力，也即该清偿行为不发生债务清偿的法律效果，债务人仍负有向债权人清偿债务的责任。本案中，被告在与原告签订《返还协议书》和《安置意向书》后，另行与马志刚等六家尚未参加房改依法取得房屋产权的住户分别签订《房屋拆迁货币补偿协议》，直接予以货币补偿。诉讼中，被告没有举证证明原告曾同意由被告对拒迁住户直接进行货币补偿的事实，原告对此也不予认可或追认，应认为被告与案外人签订货币补偿协议，对案外人进行货币补偿的行为对原告不发生法律效力，被告仍应依照双方约定向原告返还房屋。至于被告与马志刚等六家住户基于货币补偿而发生的法律关系，非本案审理范围，本院依法不予审理。由此，被告现返还原告拆迁安置房屋的建筑面积应按1656.82平方米确定。
二、关于应返还房屋范围及价格问题。原、被告虽在《返还协议书》和《安置意向书》中约定，被告不区分房屋使用用途，按期房原地返还原告建筑面积约1699.72平方米的房屋，双方并对返还房屋的套数、楼层、面积做了约定，但就具体楼号、单元号、房间号未作进一步明确，诉讼中双方对此达也不成一致，从司法鉴定现场所见，原、被告原在《安置意向书》中约定返还房屋的面积与已建房屋面积也明显不符。鉴于此，被告应依照双方协商确定的原地返还原则，在××园住宅房460平方米（115平方米/套×4套）、8-12层住宅房1196.82平方米（1656.82平方米-460平方米）。如果被告在上述范围内不能返还，或者返还面积不足的部分，应根据《司法鉴定意见书》确定的不同楼层房屋市值，按5580元/平方米的平均单价补偿原告。被告在执行判决中，实际超出返还面积的部分，亦应依照上述价格由原告补足相应价款。
综上所述，原告的诉讼请求成立，本院予以支持，但超出部分不予支持。被告关于返还房屋的面积应扣减案外人王虹原住房屋面积的辩解成立，予以采纳，其余辩解没有事实和法律依据，不予采纳。本案经本院审判委员会讨论，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告宁夏家园房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内返还原告宁夏回族自治区宁夏回族自治区新华书店位于银川市××区建筑面积为460平方米、8-12层建筑面积为1196.82平方米，合计1656.82平方米的住宅；
二、如果被告宁夏家园房地产开发有限公司不能履行上述第一项确定的房屋返还义务，或者返还面积不足的部分，则按5580元/平方米的价格支付原告宁夏回族自治区新华书店房屋补偿价款。被告宁夏家园房地产开发有限公司在执行本判决过程中超出返还面积的部分，由原告宁夏回族自治区新华书店按5580元/平方米的价格向被告宁夏家园房地产开发有限公司补足。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者未履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。
本案受理费88089元，财产保全费5000元，司法鉴定费56786元，合计149875元，由被告宁夏家园房地产开发有限公司负担130265元，由原告宁夏回族自治区新华书店自行负担19610元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。
审 判 长 周景远
审 判 员 任朝霞
代理审判员 杨 玫
二〇一七年九月二十七日
书 记 员 张 楠