柳州铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）柳铁民初字第98号
原告（反诉被告）柳州市如高市场开发有限责任公司，住所地柳州市西环路一区1号。
法定代表人李明亮，该公司总经理。
委托代理人张澄，广西广杰律师事务所律师。
被告（反诉原告）张毓斌，男，1970年1月5日出生，汉族，住柳州市鱼峰区。
委托代理人韦锦标，广西桂中天律师事务所律师。
第三人柳州市家居建材博览中心有限公司，住所地柳州市西环路一区1号。
法定代表人李明亮，该公司总经理。
委托代理人张澄，广西广杰律师事务所律师。
原告（反诉被告）柳州市如高市场开发有限责任公司（以下简称“如高公司”）与被告（反诉原告）张毓斌、第三人柳州市家居建材博览中心有限公司（以下简称“家居博览中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月21日依法受理后，被告张毓斌于2015年8月18日向本院提起反诉，本案立案受理。本院依法适用普通程序，由审判员赵菲担任审判长、与审判员彭博、代理审判员胡兰兰组成合议庭，于2015年10月9日、11月3日公开开庭对本诉及反诉进行了合并审理，书记员吴萍担任记录。原告（反诉被告）如高公司、第三人家居博览中心委托代理人张澄、被告张毓斌（反诉原告）委托代理人韦锦标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告如高公司起诉称，2012年12月4日，被告与原告签订《柳州家居建材博览中心租赁合同》（以下简称《租赁合同》）1份。租赁柳州家居建材博览中心5-01、5-02、5-03、5-05、5-06号场地，经营家居生活馆。合同约定：租期为五年，自2012年8月28日自2017年8月27日止。月租金前三年27216元。交租时间为：每月10号-25号交纳下月应交纳租金。合同生效后，原告履行交付所出租场地的义务。但自2013年1月开始，被告就不履行交纳租金义务。原告多次催交。被告虽多次承诺补交所欠租金，但却不予兑现，以种种理由推脱。2014年3月16日，被告向原告提出撤场申请。对被告的撤场申请，原告于2014年3月26日做了答复：首先，被告申请撤场行为，已构成根本违约，依据双方所签订的租赁合同第十一条11-6规定，应承担单方要求解除合同的违约责任。其次，告知被告在2014年4月30日之前交齐拖欠的租金、违约金后撤场。被告接到原告回执后，一直未按原告要求履行补交欠租金义务并一直占有原告场地至2014年9月30日。2014年10月6日，原告无奈之下只得采取措施将被告在占用场地内的货品搬离，自行收回被告所占用场地。之后，原告通过变卖所搬出的被告货品，以期降低原告损失。可直至2015年5月1日止，仅收回货款8万元，已以此冲抵被告8万元租金。综上所述，被告所为给原告正常经营造成极坏的影响，并带来相应的经济损失。为维护自身合法权益，原告请求法院依法判令：1、被告支付拖欠原告的租金301024元；2、被告承担逾期付款违约金166942.08元（自2013年4月16日—2014年4月30日止）；3、被告承担违约导致合同解除的违约金163296元（六个月的租金）；以上三项共计人民币631262.08元被告张毓斌未提交答辩状，其当庭辩称，原告所诉与事实不符，不同意原告的诉请，请求法院驳回原告的诉讼请求。
反诉原告（本诉被告）张毓斌反诉称，反诉被告如高公司将未取得规划审批的违章建筑租赁给反诉原告，是不合法的。因此双方签订的《柳州家居建材博览中心租赁合同》属无效合同。反诉被告向反诉原告收取的合同履约保证金、质量保证金、市场维护费、推广服务费、预收款等共计人民币394912元，在反诉原告提出终止合同后应及时返还给反诉原告，但反诉被告扣押拒不返还，属违法。反诉被告擅自将反诉原告存展于柳州市西环路一区1号柳州市家居建材博览中心5-01、5-02、5-03、5-04、5-05、5-06号场地内几十万元的家具、家电商品物品低价变卖处理，损害了反诉原告的合法权益，反诉被告应予赔偿。另外，还造成反诉原告巨额装修损失和其他损失，关于装修损失及其他损失，反诉原告保留诉权另诉。请求法院依法判令：1、确认反诉原告与反诉被告于2012年12月4日签订的《柳州家居建材博览中心租赁合同》无效；2、反诉被告退还合同履约保证金、质量保证金、市场维护费、推广服务费、预收款等共计人民币394912元给反诉原告；3、反诉被告赔偿反诉原告损失581602.5元；4、诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告如高公司、第三人家居博览中心未提交答辩状，当庭辩称：1、双方签订的合同在自愿公平的基础上签订的，合同有效；2、反诉原告的诉请与客观事实不符，缺乏法律依据，不同意其诉讼请求，请求法院予以驳回。
原告（反诉被告）如高公司为证明其本诉请求和反诉辩解的成立，举证如下：
1、柳州市家居建材博览中心租赁合同1份，拟证明原、被告之间的法律关系；
2、承诺书1份，拟证明被告2013年5月2日前的欠租情况；
3、情况通报（存根）1份，拟证明原、被告对漏水补偿达成协议；
4、商户撤场申请表1份，拟证明被告违约要求解除合同；
5、关于申请撤场的回执（存根）1份，拟证明原告告知被告撤场及补交租金；
6、搬离家具清单1份，拟证明原告收回场地时间、维护自身权益做法；
7、结算单1份，拟证明被告欠租金、市场管理费等数额；
8、租赁合同1份，
9、宗地图1份，
10、国有土地使用权证1份，
证据8-10拟证明被告租用的土地系铁路用地。
被告（反诉原告）张毓斌为证明其本诉的辩解及反诉请求成立，举证如下：
1、柳州市家居建材博览中心租赁合同1份，拟证明租赁物不合法，租金按合同约定，其他费用是没有的；
2、回信查询1份，拟证明租赁物系违章建筑；
3、收据11张，拟证明交费、收费情况；
4、加盟、特许、销售协议合同类1份，拟证明被告租赁原告场地以后，这些商家把相应的家居进货到被告所租赁的铺面做陈展；
5、货物发票7张，拟证明这些家具不仅仅作为被告铺面的家居陈展，还有微波炉家电等配套进行展列，被告单方把这些家具和家电全部处理了；
6、订货单12张，拟证明所列的家具与原告所列的家具清单有些是重合的，但是所列的比较齐全；
7、货物清单1份，拟证明货物配置的清单；
8、港龙产品出库送货单1份，拟证明被告将家具陈列在铺面内，但是原告擅自处理家具，给被告造成损失；
9、电脑咨询单2份，拟证明原告与第三人的法定代表人、股东、经营地址都是一样的。
第三人家居博览中心未提交任何证据。
本院根据被告张毓斌的申请，依法调取证材料：1、建设工程规划许可证（临时建、构筑）审批单存根1页；2、行政处罚意见表1页；3、柳州市城市管理行政执法行政处罚决定书1页；4、关于限期自行拆除违法建设的公告；5、柳州市城市管理行政执法强制执行催告书1页。被告张毓斌认为上述证据可以证实如高公司出租的租赁物不合法，属于违章建筑。
经庭审质证，当事人的质证意见如下：被告（反诉原告）张毓斌对原告（反诉被告）如高公司提供的证据，对证据1真实性无异议，不同意证明目的；对证据2承诺书没有原件，不予认可；对证据3不予认可；对证据4真实性无异议，不同意证明目的；对证据5不予认可；对证据6有异议，认为如高公司所列的家具并不是当时场地内的所有家具；对证据7不认可；对证据8是复印件不予认可；证据9、10的真实性无异议。第三人对如高公司提供的证据均无异议。
原告（反诉被告）如高公司和第三人对被告（反诉原告）张毓斌提供的证据，对证据1无异议；对证据2证明目的有异议；对证据3真实性和证明目的没有异议；对证据4-8证明目的有异议；对证据9无异议；对法院调取的证据1-5证明目的有异议。原告（反诉被告）如高公司和第三人对本院调取的证据认为与其无关，有关报建手续的应该由南方实业公司办理。
本院对当事人无异议的证据予以认可，作为定案证据使用。对于当事人有异议的证据及双方当事人提供的证据能否支持各自的主张，本院结合全案证据进行综合认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告（反诉被告）如高公司为甲方，被告（反诉原告）张毓斌为乙方，于2012年12月4日签订一份《柳州市家居建材博览中心租赁合同》（以下简称《租赁合同》）。该合同约定：1、甲方将位于柳州市柳南区西环路一区1号柳州市家居建材博览中心5-01、5-02、5-03、5-05、5-06号场地，面积1296平方米出租给乙方，经营家居生活馆。2、合同的履行期限自2012年8月28日起至2017年8月27日止。合同履约保证金为两个月租金，合计54432元。租赁期限届满或双方合同终止，乙方向甲方结清租金、水电费、公共事业费等与使用租赁场地相关的一切费用以及应向甲方支付的违约金、赔偿金、滞纳金等相关费用后，甲方将履约保证金无息退还。租金应自2012年10月1日起开始计算缴纳。3、租赁场地的租金按本合同的第1-1条确定的租用面积计算，该场地前叁年每月租金单价为21元每平方米，计27216元／月。乙方应于每月10日至25日缴纳下一个月的租金。上述租金于租期起算日开始计算。其中免租五个月。享受免租的月份及装修期，由甲乙双方另行约定。4、乙方迟延交纳场地租金、水电费、公共事业费及其他费用中任何一项或几项费用的，每迟延一日按实际拖欠金额的千分之三支付逾期付款违约金。5、双方违反本合同条款导致本合同提前解除或终止的，守约方可视情况之严重程度要求违约方支付相当于六个月租金、水电费的违约金。双方还就收银结算内容与销售单据、租赁场地的交付、税费、双方的权利义务、租赁场地的返还、免责条件等进行了约定。2012年6月2日，张毓斌向如高公司交纳了租赁合同履约保证金54432元，2012年6月16日向如高公司交纳了合同保证金90720元。合同签订后，如高公司向张毓斌交付了约定的场地。自2013年4月份开始，张毓斌开始拖欠租金，期间补交了2013年6、7、8月、2014年3月份的租金，之后的租金至今未能支付。2014年3月16日，张毓斌向如高公司提交了商户撤场申请表，如高公司同意张毓斌的撤场申请，要求张毓斌缴纳所欠租金及违约金并办理撤场手续后于2014年4月30日完成撤场，之后张毓斌去场内搬运货物，由于高公司以张毓斌未缴清欠款加以阻止，张毓斌一直未能将货物撤出租赁场地，也未能继续经营，如高公司于2014年10月6日将场内张毓斌的物品搬离并售出部分货物收入货款8万元。另查明，2011年2月25日如高公司与中铁二十五局集团南方实业开发有限公司（以下简称“南方实业公司”）签订一份租赁合同，由如高公司承租南方实业公司所有的位于柳州市西环一区一号东头的用地，土地使用证号为：柳国用（2008）第115324号，由如高公司投资整改或改成商业铺位，合同期限自完成对上述租赁场地上的既有租户的租赁合同或合作合同终止时至2030年8月31日。租赁期内，南方实业公司有义务提供现有资料和证明协助如高公司搬离场地建筑物及附属设备设施的改造、扩建、加建，水电增容等各项报批手续。该合同签订后，如高公司在该土地上搭建建筑，之后将该土地上的涉案门面出租给张毓斌使用。
本院认为，关于本案《租赁合同》效力的问题。根据如高公司与南方实业公司签订的租赁合同第三条第2款约定，租赁期内，如高公司有义务提供现有资料和证明协助南方实业公司办理场地建筑物及附属设备设施的改造、扩建、加建等各项报批手续。故履行本案涉案建筑的报批手续的责任在南方实业公司，如高公司只负有配合义务。本案《租赁合同》是如高公司与张毓斌的真实意思表示，双方是在自愿、平等的基础上，协商一致后签订的，是双方真实意思表示，是合法有效的，双方应当按照合同履行。
关于如高公司要求张毓斌支付租金301024元的诉请，本院认为，自如高公司同意张毓斌撤场，双方已就撤场达成一致意见，故租金计算至如高公司要求张毓斌完成撤场的最后期限即2014年4月30日止，被告张毓斌自2013年4月份起未能按期支付租金，期间补交了2013年6、7、8月、2014年3月份的租金，拖欠租金共计9个月。至于如高公司要求张毓斌支付租金至2014年9月份的主张，本院认为，双方于2014年4月30日已就撤场达成一致意见，鉴于如高公司以张毓斌未结清拖欠款项为由阻拦其撤场，4月30日之后被告也未在门面经营的事实，对原告诉请的场地占用费，本院不予支持。张毓斌应支付的租金为27216元×9个月=244944元。因如高公司将场地内物品售出所得货款80000元，如高公司同意用该笔货款冲抵部分租金，本院予以确认，故张毓斌尚欠租金共计244944元-80000元=164944元。
关于如高公司要求张毓斌支付逾期付款违约金166942.08元的诉请。本院认为，张毓斌拖欠租金的行为已经构成违约，应承担违约责任。张毓斌辩称合同约定的千分之三的标准过高，应按拖欠租金的百分之十计算，如高公司对该计算方式不予认可，本院认为，张毓斌主张的计算方式无事实和法律依据，本院不予采纳。因合同约定的违约金过高，本院予以调整，逾期付款违约金按中国人民银行同类同期基准贷款年利率6.4%计算。故张毓斌应支付的违约金计算如下：2013年1月租金18160元的利息，自2012年12月26日起计算至2013年7月30日；2013年1月的租金4160元的利息，自2012年12月26日起计算至2014年1月25日；2013年4月租金27216元，自2013年3月26日起计算至2014年4月30日；2013年5月租金27216元的利息，自2013年4月26日起计算至2014年4月30日；2013年8月租金27216元的利息，自2013年7月26日起计算至2013年7月30日；2013年9月租金27216元的利息，自2013年8月26日起计算至2014年4月30日；2013年10月租金27216元的利息，自2013年9月26日起计算至2014年4月30日；2013年11月租金27216元的利息，自2013年10月26日起计算至2014年4月30日；2013年12月租金27216元的利息，自2013年11月26日起计算至2014年4月30日；2013年12月租金27216元的利息，自2013年11月26日起计算至2014年4月30日；2014年1月租金27216元的利息，自2013年12月26日起计算至2014年4月30日；2014年2月租金27216元的利息，自2014年1月26日起计算至2014年4月30日；2014年4月租金27216元的利息，自2014年3月26日起计算至2014年4月30日。利息总计为：{18160元×216天＋4160元×396天＋27216元×（401天＋370天＋274天＋248天＋217天＋187天＋156天＋126天＋95天＋36天）}×6.4%÷360天=11199元。关于如高公司要求张毓斌支付导致合同解除的六个月租金的违约金163296元，根据双方合同第11-6条的约定，甲乙双方违反本合同条款导致本合同提前解除或终止的，守约方可视情况之严重承担要求违约方支付相当于六个月租金、水电费的违约金，如高公司的该主张符合双方合同的约定，本院予以支持。
关于张毓斌要求如高公司返还合同履约保证金、质量保证金、市场维护费、推广服务费、预收款等共计人民币394912元的主张。根据查明的事实，合同签订后，如高公司收取了张毓斌合同履约保证金54432元、合同保证金90720元，共计145152元，根据双方租赁合同第2-1条约定，乙方在向甲方结清租金、水电费、公共事业费等与使用租赁场地相关的一切费用以及应向原告支付的违约金、赔偿金、滞纳金等相关费用后，甲方才将履约保证金退还被告。按照约定，该履约保证金有保证承租方履行义务的性质，双方对租赁相关款项进行结算，没有拖欠款项后，方可退回履约保证金。鉴于双方合同已经终止，因与被告在履约过程中产生的租金、违约金等相关费用本院在本案中已经予以确认，故张毓斌要求退还履约保证金、合同保证金共145152元的诉请，本院予以支持。至于质量保证金、市场维护费、推广服务费、预收款等款项收款人是家居博览中心，因家居博览中心与张毓斌另行签订了《服务合同》，且收费也是依据该《服务合同》，而本案审理的是租赁合同纠纷，与家居博览中心并无关联。故张毓斌要求如高公司返还其质量保证金、市场维护费、推广服务费、预收款等费用的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。
关于张毓斌要求如高公司赔偿损失581602.5元的诉请，因张毓斌未能提供场地内存放的物品的详细清单及价格，张毓斌的此项诉请证据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）张毓斌向原告（反诉被告）柳州市如高市场开发有限责任公司支付租金共计164944元；
二、被告（反诉原告）张毓斌向原告（反诉被告）柳州市如高市场开发有限责任公司支付逾期付款违约金11199元；
三、被告（反诉原告）张毓斌向原告（反诉被告）柳州市如高市场开发有限责任公司支付违约金163296元；
四、原告（反诉被告）柳州市如高市场开发有限责任公司返还被告（反诉原告）张毓斌履约保证金、合同保证金共计145152元；
四、驳回原告（反诉被告）柳州市如高市场开发有限责任公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）张毓斌的其他反诉请求。
本诉案件受理费10113元（原告柳州市如高市场开发有限责任公司已预交），由原告柳州市如高市场开发有限责任公司负担4675元，被告张毓斌负担5438元。反诉案件受理费6783元（反诉原告张毓斌已预交），由反诉原告张毓斌负担5775元，由反诉被告柳州市如高市场开发有限责任公司负担1008元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审 判 长 赵 菲
审 判 员 彭 博
代理审判员 胡兰兰
二〇一六年六月二十日
书 记 员 吴 萍
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其的事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。