浙江省青田县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丽青民初字第833号
原告：青田县鹤城街道兽霸大厦业主委员会。
法定代表人：杨玉斌。
委托代理人：刘旭波。
被告：陈维厚，退休。
原告青田县鹤城街道兽霸大厦业主委员会与被告陈维厚、陈小勇物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月27日立案受理后，依法由审判员姚墨雨于2014年11月27日公开开庭进行了审理。原告法定代表人杨玉斌及其委托代理人刘旭波，被告陈维厚均到庭参加了诉讼，庭审过程中，原告当庭撤回了对被告陈小勇的起诉，本院予以准许。本案现已审理终结。
原告兽霸大厦业委会起诉称：被告陈维厚系青田县鹤城街道兽霸大厦某室实际使用者。兽霸大厦管理的物业公司于2010年12月31日终止服务后，该大厦处于无人管理的状况。原告于2012年5月15日成立，经大厦业主同意，原告自成立时起，物业管理由兽霸大厦业委会负责实施。之后，除了被告陈维厚等两户外，其他业主均已按时向原告支付了2012、2013年度的物业管理费。根据业主约定，物业管理费按房屋（包括柴间）每平方米0.8元计算，在每年年底前支付，逾期支付的，应当按照未交金额计算日千分之一的滞纳金。根据被告的物业面积，被告应当支付的物业管理费为1339元／年。据此，原告诉请：依法判决被告陈维厚立即支付给原告2012、2013年的物业管理费共2678元，并承担违约责任（其中2012年度的1339元自2013年1月1日起，2013年度的1339元自2014年1月1日起，均按日千分之一标准计算至付款之日止）。
被告陈维厚答辩称：一、所谓的“兽霸大厦业委会”是没有经过有关法律程序成立的，是不合法的，系杨玉斌假造业主签名凑人数欺骗业主。二、兽霸大厦业委会从未召开过业主大会，也未通过任何决议，更未经政府管理部门批准，杨玉斌利用兽霸大厦业委会经营物业系违法乱收费。三、杨玉斌利用兽霸大厦业委会名义未经政府管理部门批准和业主大会通过，擅自按物业费每平方米0.8元，水费每吨2.2元收取物业费和水费，已达注册物业公司甲乙类标准，属非法盈利。四、兽霸大厦业委会在管理过程中，管理混乱，账目不清，管理人员擅自从物业费中补贴自己，擅自发包装修工程谋利，扣留广告费等。被告在答辩中同时提出反诉请求：1、撤销“青田县鹤城街道兽霸大厦业主委员会”；2、责令杨玉斌将扣留的大厦一号楼屋顶六年广告租金15万元返还业主；3、责令杨玉斌退出私自拿走的每月800元的工资两年累计共19600元；3、责令杨玉斌清除占用集体屋顶平台的构筑物和私杂物品。
原告兽霸大厦业委会为证明其主张成立，在举证期限内向本院提交了如下证据：
一、业主委员会备案证明原件、业主委员会更名证明复印件各一份，以证明原告青田县鹤城街道兽霸大厦业主委员会是经过选举并依法定程序合法成立的事实；
二、陈维厚户籍证明原件一份，以证明被告的身份；
三、业主大会章程原件，以证明兽霸大厦经业主同意，由自己管理，按规定收费；
四、《兽霸大厦业主委员会全体成员会议决定》原件2张、《兽霸大厦业主委员会会议记录》原件一张，以证明2012年和2013年物业费按0.8元／平方米计算，当年交清，并确定了收取物业费的管理人员；
五、《物业管理办法及决议》，以证明业主大会作出了决议，规定物业管理费按0.8元／平方米收取，逾期的收取每天1‰的滞纳金；
六、公示清单原件3张，以证明兽霸大厦的业主、物业管理费及欠费等事实。
被告陈维厚为证明其主张成立，在举证期限内向本院提交了如下证据：
一、2011年物业收入和管理费用明细表、2012年物业收入和管理费用表、2013年物业收入和管理费用表、2013年上半年物业收入和管理费用表、2013年9月底物业收入和管理费用表，以证明原告的收费及支出不合理、不清楚的事实；
二、公告复印件，以证明“兽霸大厦业主位会员”已于2014年5月任期届满，公告上的七人无权将业委会更名，业委会更名应召开业主大会重新选出业委会，再由业委会的人执行；
三、通知复印件2张，以证明《兽霸大厦物业管理办法及决议》已经通过业主大会决议通过是不事实的，否则也就不需要再通知业主召开业主大会了；
四、电表照片4张，以证明业委会对小区公共用电的管理不到位；
五、部分业主证明复印件，以证明原告对电梯管理不到位的事实。
原告提交的证据，被告质证认为：对证据一有异议，该证据虽经城建局备案，但系不合法的，是原告假造了业主大会的决议，从城建局骗取的；对证据二无异议；证据三应经过业主大会同意才有效，但实际没有开会业主大会，没有经过全体业主同意，该证据是原告编造的；证据四收取费用须经过业主大会决议通过才可以，不能由业委会决定，且由业委会管理物业也必须经过业主大会同意，原告自行管理物业并没有经过业主大会同意。业委会成员7人也没有经过业主大会选举，是他们擅自组成业委会的，是不合法的；证据五是假的，是原告编造，实际上没有召开业主大会，决议没有经过全体业主同意，上面的签字也是假的，是为了本案诉讼虚假制作的，全体业主都不知道该决议，如果当时召开业主大会表决通过的话，原告就不用在2014年1月要求召开业主大会了，后来这次业主大会没开起来，原告又在2014年6月要求召开业主大会，结果还是没有开起来，而且他两次要求召开业主大会的通知时间只有一、两天，不符合国家要求的业主大会需在会议前十五天通知全体业主的规定；证据六是原告自己制作的，被告不清楚，被告要求原告把账目算清楚，我是愿意支付的。被告提交的证据，原告质证认为：对证据的真实性有异议，对有业主委员会的章真实性无异议。业委会公示的内容可以得知，业委会对收入、支出都是定期公示的，并不像被告所说的账目不详。2014年1月18日公示很明确写明内容并收取物业费，绝大多数的业主都是按规定缴纳了相应的物业管理费，2013年度90户中有7户未交，2014年度中有2户未交。业主委员会都是根据规定收取物业管理费并用于相应的开支，大部分业主都已认可了业主委员会。被告提供的全部证据与本案无关联性，不予以作为本案证据使用。业委会更名合法，有城建局批准有原青田县鹤城镇兽霸大厦业主委员会更名为青田县鹤城街道兽霸大厦业主委员会。证据四、五与本案无关联性，且真实性原告不清楚。这些都是管理上的问题，被告作为业主确实可以对业主委员会的管理提出自己意见，但是应该先缴纳物业费。
经审理，本院认定事实如下：原告实际管理青田县鹤城街道兽霸大厦物业，按照每平方米0.8元收取物业费，被告系该大厦某室实际使用者。双方因物业费缴纳问题致成纠纷，故原告诉至本院。本案审理过程中，经本院协调，被告自愿按每年1200元的标准缴纳2012、2013、2014年的物业费并已将该款项交入本院账户，后双方协商未能达成一致。
上述事实有原告备案证明原件、被告户籍证明原件及原、被告的陈述予以证实。
本院认为：本案的争议焦点在于原、被告之间是否存在物业服务合同关系。原告主张原、被告之间存在物业服务合同关系并以此要求被告缴纳物业费，作为主张合同关系成立并生效的一方原告应当对合同订立和生效的事实承担举证责任。本院认为，物业的管理及物业费的缴纳标准属于物业管理区域内的重大事项，应当由物业管理区域内的全体业主共同决定。原告主张其管理物业系经过业主大会授权，并提交了《兽霸大厦业主大会章程》及《兽霸大厦物业管理办法及决议》，但其提交的《业主大会章程》并未附有该章程通过业主大会决议的相关会议记录等，无法审查章程的真实性及效力，其证据证明力不足，本院不予采信。原告提交的《兽霸大厦物业管理办法及决议》，姑且不论该决议的真实性，即使其真实有效，该决议亦应自2014年1月起执行，原告诉请要求被告缴纳的系2012、2013年的物业费，该两年的物业管理并不属于决议的限制范围。综上，原告主张其于2012、2013年期间管理物业系得到业主大会授权的理由不能成立，本院不予支持。而原告亦未与被告单独签订物业服务合同，故原告提交的证据证明原、被告之间存在物业服务合同关系的证明力不足，相关不利后果应当由原告自行承担。本院已将双方之间可能不存在物业服务合同关系向原告释明，并告知原告可以变更诉请，但原告在本院指定的期间内未就诉讼请求向本院申请变更。综上，原告要求被告缴纳物业费的诉讼请求本院不予支持。被告提起的反诉请求与本案并不属于同一个法律关系，不属于本案的反诉范围，本院不予受理。据此，依照《物业管理条例》第十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：
驳回原告青田县鹤城街道兽霸大厦业主委员会的诉讼请求。
本案受理费50元，减半收取25元，由原告青田县鹤城街道兽霸大厦业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 员 姚墨雨
二〇一五年一月二十六日
代书记员 陈莉莉