河南省开封市禹王台区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）禹民初字第74号
原告开封中州机械集团有限公司破产清算组（反诉被告）。
负责人王修增，组长。
委托代理人燕建华、高留柱，清算组成员。代理权限为特别授权代理。
被告袁红（反诉原告），女，1970年12月20日生，汉族。
委托代理人侯文涛（原告之夫），1969年9月21日生，汉族。
原告开封中州机械集团有限公司破产清算组诉被告袁红房屋租赁合同纠纷一案，原告开封中州机械集团有限公司破产清算组于2013年1月14日向本院提起诉讼，同月15日本院受理并依法组成合议庭。2013年1月23日向被告袁红送达起诉书副本、应诉通知书、举证通知书、权利义务告知书、风险告知书、合议庭组成人员告知书。同年8月7日被告袁红对原告开封中州机械集团有限公司破产清算组提出反诉。2013年8月5日、19日依法公开开庭进行了审理。原告开封中州机械集团有限公司破产清算组的委托代理人燕建华和高留柱、被告袁红及其委托代理人侯文涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称及答辩，2007年8月22日，原告授权下属开封同心实业有限公司与被告签订房屋租赁合同一份，将其职工医院一层、二层房屋租赁给被告作为公寓房使用，租赁费每年18000元，每拖欠一日按拖欠总额的5%交纳滞纳金，拖欠十日后，本合同自动终止，由此造成的一切后果由被告负责。被告在2007年8月至2008年8月交纳了18000元租赁期，后因未将房屋全部交付给被告使用，从2008年8月按每年租金12000元收取至2010年12月，2011年1月被告拖欠租金费未交。原告多次派人通知被告补交并搬出，被告没有任何理由拒不搬出。2012年8月22日，合同到期后，原告催促被告搬离，被告本人也签收了通知，但至今拒不搬离。并私自损坏拆除租赁屋内的吊扇、窗片、暖气片及钢制大棚。2010年10月20日，原告通知被告所欠租赁费从被告各项安置补偿金中扣除，但实际并未扣除。故请求判令被告腾房，并按每年租赁费18000元的标准，支付2011年1月至2013年8月的租赁费51000元并按欠款总额的5%计算滞纳金；赔偿暖气管道、暖气片，院内种植的果树、钢制大鹏损失共计10000元。被告反诉请求没有事实依据，现合同已期满，被告应无条件搬出。被告的反诉请求，不能成立，依法应予驳回。
被告答辩及反诉，原告所诉与事实不符，2010年10月20日，原告通知租赁费从其各项安置补偿金中扣除，故被告不欠原告的租赁费。钢制大棚是在2008年冬季下大雪被压塌，根据民政部门的要求，为了老人安全而拆除，为此其支出拆除费400元，原告应当承担，拆除的材料至今在院内存放，果树是被告种植的，与原告无关。按照租赁协议，被告租赁原告职工医院一、二层房屋共计52间，其中12间到2009年原告才陆续交付，至今仍有一间房屋未交付使用，原告违约，应按合同第12条的约定，赔偿被告一切经济损失，第一年租赁费也应按12000元支付，多出部分原告应当返还。且合同履行不满一年，原告就以拆迁为由给其下通知要求被告腾房，2008年开发商入住公寓的三楼后，民工住在公寓的大厅和楼道内，使用大功率电器做饭、偷电、偷水，到处扔垃圾，损坏公寓通道内的暖气管道和暖气片，拆除公寓的围墙，造成公寓的煤炭及电动车丢失，部分老人与被告解除了合同，影响了公寓的正常经营。故请求判令原告继续履行合同；承担因违约造成被告精神损失1元；赔偿装修、水电、厨房、卫生间、有线电视宽带、无线呼叫器改造费合计58618元、经济损失51599元；承担拆除大棚费用400元；根据国家和开封市（2004）第9号《房屋拆迁补偿条例》的规定对被告进行补偿。
经审理查明，被告系原告职工医院职工。2007年8月22日，开封同心实业有限公司与被告签订房屋租赁合同一份，合同约定：甲方（开封同心实业有限公司）提供给乙方（被告）职工医院一、二层52间房屋作为公寓用房使用，水电费由乙方担负；租赁期间有关房产的大修由甲方负责，一般维修由乙方负责，乙方自签订本协议之日起，仍为甲方医院职工，享受医院其他正式职工所有的福利和待遇；乙方所使用房屋费每年18000元，自双方在签订本协议当日一次付清，不得拖欠，每拖欠一日按拖欠总额的5%交纳滞纳金，拖欠超过十日后，本合同自动终止，由此造成的一切后果由乙方负责，租赁期内若甲方总公司有变化或特殊情况使租赁合同无法履行时，甲方提前一个月通知乙方终止合同，合同终止时，乙方在租赁期间增加的所有设施由乙方自行处理与甲方无关；本协议有效期为五年，协议到期前一个月乙方如需续签，应主动与甲方协商续签合同，否则甲方有权另作安排；甲、乙双方自协议签订后，均应严格执行，如一方因故违约应承担另一方的一切损失及相应法律责任。合同签订后，被告交付给原告一年租赁费18000元，原告交付给被告房屋40间。2008年8月交付房屋5间、2009年8月交付房屋6间，剩余一间至今未交付。因房屋未全部交付，原告按每年12000元收取被告租赁费至2010年12月。2011年1月起，被告未再交付给原告租赁费。
2008年7月23日，原告发出通告，因家属区年久失修，安全隐患日益加剧。经市危房鉴定站鉴定厂属家属住房多处已被列为危房，对厂东家属区部分建设规划用地的危旧房屋进行拆除。
2008年7月25日，开封市同心物业管理有限公司给被告发出通知，内容为“代养院根据厂领导的安排，由于东家属院将进行房屋改造，原签合同自动终止，请你在8月25日前将房屋腾空，望积极配合”。
2010年8月16日，原告给被告发出通知一份，内容为“中州机械集团职工医院租赁户袁红：中州机械集团公司已宣告破产，中州集团公司破产清算组被指定为管理人。中州机械集团公司职工医院为国有资产，中州机械集团破产清算组依法享有管理权。根据你与中州机械集团签订的租赁协议，你应交三季度租赁费。清算组工作人员已向你多次催缴租赁费，但至今未交。现以书面形式再次通知你，限你自接到通知后三日内，将租赁费交到清算组。若过期不交，视为放弃租赁权，租赁协议自动解除。限你自催交期后15日内搬出租赁地，并与清算组办理交接手续，结清所欠租赁费保证原职工医院资产的完好。清算组保留以各种方式追要所欠租赁费的权利”。
2010年10月20日，原告给被告发出通知一份，内容为“原厂职工医院租赁户袁红：自中州机械集团有限公司进入破产程序以来，作为管理人—破产清算组，已发出书面通知并排工作人员，多次催缴租赁费，但至今未缴，今再次通知你，限你三个工作日内将所欠租赁费缴至清算组。过期不缴，所欠租赁费将作为债务，从你个人的各项安置补偿金中扣除，并且严格按照原租赁协议中的租赁费标准执行，不再优惠，另加收欠款利息。特此通知”。
2011年8月22日，原告给被告发出通知一份，内容为“袁红：清算组已通知你职工医院已于2011年1月1日移交百祥房地产公司，但你至今拒不搬出，已严重影响东生活区经济适用房项目的工程进度，现再次通知你在接到本通知七日内搬出，如仍对清算组的通知采取拒不配合的态度，由此造成不能进失业等各种损失一概由你本人负责。特此通知”。
2012年8月24日，原告给被告发出通知一份，内容为“原厂职工医院租赁户袁红：你所承租原机械厂职工医院的合同，已于2012年8月22日到期，限你在接到通知后，十日内无条件搬出，并保持原设施完整，如超期和擅自拆除附属物所造成的所有责任本人自负”。
另查明，2010年7月7日，开封市中级人民法院宣告开封中州机械集团有限公司破产清算，开封同心实业有限公司系开封中州机械集团有限公司所属企业。
上述事实，有租赁合同、通告、通知、收费票据及当事人陈述在卷为证。
本院认为，开封同心实业有限公司与被告签订的房屋租赁合同，系双方自愿，意思表示真实，内容合法，为有效合同。现租赁期间届满，被告应当返还租赁物并支付拖欠的租赁费。
关于原告请求的租赁费51000元及滞纳金。合同签订后，原告未按约交付房屋，之后对租赁费调整为每年12000元。本院认为，被告实际使用的房屋减少，原告应当减少租赁费的收取标准，故应按调整后的每年12000元，由被告支付原告租赁费。被告第一年支付的18000元，亦应按12000元的标准收取，多出6000元，原告应退还给被告。从2011年1月计算至2013年8月，租赁费应为37200元，该款与第一年多出6000元抵扣后，被告应当支付给原告租赁费31200元。关于滞纳金。2010年10月20日，原告给被告发出通知，明确了所欠租赁费将作为债务，从被告个人的各项安置补偿金中扣除，虽然原告未实际扣除，但未将该情况告知被告，以至于被告认为租赁费已从其安置补偿金中扣除。考虑上述原因，原告要求被告承担滞纳金，理由不能成立，本院不予支持。
关于暖气管道、暖气片、果树、钢制大棚合计损失10000元的请求。暖气管道、暖气片是否损坏及损坏的程度，果树的所有权及大棚的价值，原告均未提交相关证据证明，对原告的该项请求，本院不予支持。
关于被告反诉要求继续履行合同的请求。根据我国《合同法》有关规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。本案中，双方签订的租赁合同为期五年，至2012年8月已届满，原告已表明因进行房屋改造，不再进行租赁，被告要求继续履行合同，本院不予支持。
关于要求原告承担因违约造成其精神损失的请求。本案是租赁合同违约之诉，而非侵权之诉。原告的该项请求，本院不予支持。
关于装修、水电、厨房、卫生间、有线电视宽带、无线呼叫器改造费。在合同履行期间，虽然原告要求提前终止合同，但合同实际履行至租赁期间届满。根据合同的约定，协议终止时，租赁期间增加的所有设施由被告自行处理。故被告要求原告承担上述费用，理由不成立，本院不予支持。
关于经济损失51599元。在庭审中，原告未按约定交付给被告房屋的事实，双方均无异议，根据双方租赁合同第十二条的约定，原告应承担违约责任。我国《合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”。原告将房屋租赁给被告作为公寓用房使用，因延期交房，且至租赁期间届满仍未按约交付全部房屋，减少了被告实际使用的房屋和合同履行后可以获得的利益。故被告要求原告赔偿损失，于法有据，应予支持。对被告请求赔偿的数额，由于被告缺乏相关的证据予以印证，故本院综合案件的实际情况，酌定与被告尚欠原告的租赁费相等即31200元；超出部分的请求，本院不予支持。
关于拆除大棚费用400元。该棚系原告提供给被告使用，被告在使用期间，因何原因需要拆除应当告知原告，由原告拆除或经原告同意后拆除。被告在未征得原告同意情况下拆除该棚，要求原告承担该费用，理由不成立，本院不予支持。
关于被告要求根据国家和开封市（2004）第9号《房屋拆迁补偿条例》的规定进行补偿的问题。虽然在合同履行期间，原告因房屋改造通知被告终止合同的履行，但双方实际履行至租赁期间届满，且被告使用的房屋至今也未拆除。被告要求补偿，没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告袁红将租赁原告职工医院一、二层51间房屋返还给原告开封中州机械集团有限公司破产清算组。
二、被告袁红支付给原告开封中州机械集团有限公司破产清算组租赁费31200元。
三、原告开封中州机械集团有限公司破产清算组赔偿被告袁红损失31200元。
四、驳回原告开封中州机械集团有限公司破产清算组的其他诉讼请求。
五、驳回被告袁红的其他诉讼请求。
上述一、二、三项，于本判决生效后三十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向对方加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉诉讼费1325元，原告负担650元，被告负担675元；反诉费2500元，原告负担780元，被告负担1720元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。
审 判 长 李宏伟
审 判 员 李柏青
陪 审 员 李洪堂
二〇一四年一月七日
代书记员 赵晶晶