福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0102民初3534号
原告:中国建设银行股份有限公司福州城北支行，住所地福州市鼓楼区鼓屏路18号。
主要负责人：林文华，行长。
委托诉讼代理人：李金萍，福建至理律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡啊鑧，福建至理律师事务所律师。
被告：阮养辉，男，1971年8月15日出生，汉族，住福建省罗源县。
被告：兰义妹，女，1975年10月8日出生，汉族，住福建省罗源县。
被告：福州泰禾房地产开发有限公司，住所地福州市鼓楼区湖东路43号奥林匹克教学楼七层。
法定代表人：郑钟。
委托诉讼代理人：邱星，公司员工。
委托诉讼代理人：薛一通，公司员工。
原告中国建设银行股份有限公司福州城北支行（以下简称建行福州城北支行）与被告阮养辉、兰义妹、被告福州泰禾房地产开发有限公司（以下简称泰禾公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行福州城北支行委托诉讼代理人蔡啊鑧，被告泰禾公司委托诉讼代理人邱星到庭参加诉讼；被告阮养辉、兰义妹经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建行福州城北支行向本院提出诉讼请求：1.请求判令阮养辉、兰义妹向建行福州城北支行偿还借款本金726,703.23元及利息（含罚息、复利，依合同约定计算至案涉债务清偿完毕之日，现暂计至2017年2月24日利息为8233.44元）；2.请求判令建行福州城北支行有权以阮养辉、兰义妹名下位于福州市仓山区金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾.红峪）A4#楼2402单元房产及其占用范围内的土地使用权折价或者以拍卖、变卖该房产所得的价款优先受偿；3.请求判令被告三泰禾公司对阮养辉、兰义妹的上述债务承担连带保证清偿责任；4.请求判令阮养辉、兰义妹、泰禾公司承担本案诉讼费用（含案件受理费、财产保全费、公告费等）及律师费。事实和理由：2012年2月1日，阮养辉、兰义妹、泰禾公司与中国建设银行股份有限公司福建省分行签订了《个人住房借款合同》（编号：2012年建闽房北个房借字5号），约定阮养辉、兰义妹向建行福州城北支行借款84万元，用于购置位于福州市仓山区金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾.红峪）A4#楼2402单元房产，借款期限为240个月，从2012年1月31日起至2032年1月31日止，借款年利率为基准利率上浮10%，借款人选择等额本息还款方法归还本息。阮养辉与兰义妹系夫妻关系，二人共同以上述所购房产作为抵押物担保还款。合同第三十一条第二款约定，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%。合同第十六条约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约。合同第十七条约定，出现借款人违约情形的，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。合同第二十一条约定，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、律师费等）由借款人承担。合同第三十五条、三十六条约定，泰禾公司对阮养辉、兰义妹的贷款行为承担抵押加阶段性保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建行福州城北支行核对无误、收执之日止。合同第四十一条约定，本合同项下贷款发放后，中国建设银行股份有限公司福建省分行将其在本合同项下的所有权利义务一并转给建行福州城北支行。贷款人对上述合同权利转移不再另行通知借款人和担保人。借款人和担保人均已知悉并同意贷款人的上述行为。合同第四十二条约定合同解决争议的方式为向贷款人住所地人民法院起诉。2012年2月2日，福州市房地产交易管理部门对上述房产进行了预购商品房抵押权预告登记（榕房预QR字第1200870号）。合同签订后，建行福州城北支行依约为被告发放了84万元贷款。然而，阮养辉、兰义妹却未依约履行按月还本付息义务，泰禾公司亦未完全履行其抵押加阶段性保证责任，其行为已构成违约。截止2017年2月24日，阮养辉、兰义妹尚欠建行福州城北支行本金726,703.23元，利息8233.44元，本息暂计734,936.67元。
泰禾公司辩称,针对建行福州城北支行的诉讼请求三，泰禾公司同意承担连带保证清偿责任，且泰禾公司也一直在履行该责任。在阮养辉、兰义妹断供之后，泰禾公司按季度代垫其银行款项。由于本案是由阮养辉、兰义妹断供引起的合同纠纷，泰禾公司作为保证人不存在过错，且与该违约行为没有直接的因果关系，故请求法院判令泰禾公司不承担本案诉讼费用。
阮养辉、兰义妹未出庭参加诉讼，在举证期限内也未向本院提交任何证据及书面答辩材料，依法视为放弃答辩、举证和质证的权利。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理，对建行福州城北支行陈述的上述事实予以确认。
另查明：一、为实现本案债权，建行福州城北支行委托福建至理律师事务所代理参加本案诉讼，支付律师代理费3000元。二、《个人住房借款合同》第十二条约定，泰禾公司的保证范围为：包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。三、泰禾公司自2016年6月起陆续代阮养辉、兰义妹履行了部分还款义务。庭审中，建行福州城北支行与泰禾公司共同确认：截止2017年9月12日，阮养辉、兰义妹尚欠建行福州城北支行本金710,980.46元，利息9860.28元、罚息150.62元。
本院认为，建行福州城北支行与阮养辉、兰义妹、泰禾公司签订的《个人住房借款合同》系双方真实意思表示，合法有效，各方均应恪守。合同签订后，建行福州城北支行依约发放了贷款，但阮养辉、兰义妹未按时还款，其行为已构成违约，应承担违约之责。建行福州城北支行要求其还款付息，符合法律规定及双方之约定，本院予以支持。双方在合同中约定的利息等计算方式不违反法律规定，本院予以确认。因阮养辉、兰义妹违约致本诉讼发生，建行福州城北支行诉请其赔偿合理的律师代理费用，符合双方合同之约定，亦未违反法律规定，本院予以支持。阮养辉、兰义妹自愿以其所购买的房产为上述借款提供担保，并办理了抵押权预告登记手续，建行福州城北支行要求以阮养辉、兰义妹提供的抵押房产折价或以拍卖、变卖以后所得价款优先受偿之诉请，符合法律规定，本院亦予以支持。泰禾公司作为上述借款的阶段性连带责任保证人，在涉案房产具备办理产权证条件后，未能及时催促购房人办理产权证及相关抵押登记手续，泰禾公司应对阮养辉、兰义妹的抵押房产在折价、拍卖、变卖后，所得价款仍不足以偿还建行福州城北支行上述债务的部分，继续承担连带清偿责任。因《个人住房借款合同》已明确约定保证的范围包括本案的诉讼费用，故泰禾公司辩称其公司不承担诉讼费用，本院不予采纳。阮养辉、兰义妹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃抗辩权利，本院依法缺席审理及判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第三十一条，第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、阮养辉、兰义妹于本判决生效之日起十日内共同偿还中国建设银行股份有限公司福州城北支行借款本金710,980.46元及利息（利息暂计至2017年9月12日为10,010.9元，之后的利息按照双方合同约定的标准计至阮养辉、兰义妹实际还清欠款之日止）；
二、阮养辉、兰义妹应于本判决生效之日起十日内共同向中国建设银行股份有限公司福州城北支行支付因实现本案债权而支出的律师代理费3000元；
三、中国建设银行股份有限公司福州城北支行对阮养辉、兰义妹提供的位于福州市仓山区金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾.红峪）A4#楼2402单元的房产，有权折价或以拍卖、变卖所得价款,对本判决第一项、第二项确定的债权优先受偿。
四、福州泰禾房地产开发有限公司对本判决第一项、第二项判决确定的债务，在中国建设银行股份有限公司福州城北支行对上述第三项抵押物权实现后不足部分承担连带清偿责任；
五、福州泰禾房地产开发有限公司在承担了保证责任后可以向阮养辉、兰义妹追偿；
六、驳回中国建设银行股份有限公司福州城北支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费11,149元，公告费260元，由阮养辉、兰义妹、福州泰禾房地产开发有限公司共同负担11,270元,由中国建设银行股份有限公司福州城北支行负担139元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 谢国志
人民陪审员 陈春燕
人民陪审员 罗志民
二〇一七年十月十二日
书 记 员 林淑贞
相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期间届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的步伐归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。