广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第2590号
上诉人（原审原告）李雪梅，女，汉族，1968年11月6日出生。
委托代理人陈铿，广东金美律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈琳，女，汉族，1968年11月14日出生。
委托代理人许承斌，男，汉族，1968年10月22日出生。
委托代理人杨嘉，广东创基律师事务所律师。
原审第三人深圳市家之居信息咨询有限公司（以下简称家之居公司）。
法定代表人刘沧南，总经理。
委托代理人陈枫，该公司经理。
上诉人李雪梅因与被上诉人陈琳、原审第三人家之居公司房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第692号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
李雪梅原审诉讼请求：1、解除李雪梅与陈琳签订的二手房买卖合同；2、陈琳双倍返还定金计20万元；3、诉讼费由陈琳承担。
原审法院审理查明，李雪梅、陈琳于2013年3月24日签订《深圳市二手房买卖合同》约定，陈琳将位于深圳市罗湖区田贝一路华丽园南座x房产（以下简称涉案房产）转让给李雪梅，转让价256万元；合同签订时，李雪梅须向陈琳支付房产交易定金10万元；李雪梅、陈琳双方须在2013年3月29日前共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续；李雪梅须于2013年3月29日之前支付除定金、税费外的首期款及装修转让费：以银行审批为准至李雪梅、陈琳指定的账户；李雪梅须于2013年3月26日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准；李雪梅、陈琳双方协商，陈琳同意李雪梅如在银行承诺函推迟，同意李雪梅写欠房款借条方式提前过户；任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，李雪梅依约支付了定金10万元。2013年3月29日，李雪梅、陈琳在中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳新安支行签署《中国邮政储蓄银行首付款资金委托管理协议》约定，李雪梅自筹购房资金96万元，并向中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳新安支行申请购房贷款150万元。同日，李雪梅将首付款96万元转账至其在中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳新安支行开立的账户。2013年3月28日，家之居公司在深圳市房地产权登记中心打印《深圳市二手房买卖合同》并领取深圳市房地产权登记中心预约受理服务卡，涉案房产预约过户时间为2013年3月30日。2013年3月30日，李雪梅未拿到中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳新安支行的贷款承诺函，李雪梅、陈琳亦未就房款借条达成一致。当日，李雪梅、陈琳双方未能就涉案房产办理转移登记手续。李雪梅在原审庭审中确认，首付款96万元已退还李雪梅。
原审法院审理认为，本案为房屋买卖合同纠纷。李雪梅、陈琳签订的《深圳市二手房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强行性规定，合法有效。本案的争议焦点是陈琳是否违约？原审法院认为，陈琳并未构成违约，理由如下：一、李雪梅、陈琳虽在合同中约定，如在银行承诺函推迟，陈琳同意李雪梅写房款借条方式提前过户，但李雪梅、陈琳并未在合同中就房款借条的具体内容进行约定；二、在李雪梅未能如期取得银行的贷款承诺函后，李雪梅虽主张已向陈琳出具借条，但该借条并未有李雪梅的签名，且陈琳对借条内容不予认可，故应视为双方未能就房款借条的具体内容补充协商一致，由此导致合同目的无法实现，李雪梅、陈琳均无过错。综上，李雪梅请求陈琳双倍返还定金，理由不充分，原审法院不予支持。鉴于李雪梅、陈琳均主张解除合同，已无履行必要，原审法院予以解除并返还李雪梅定金10万元。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除李雪梅与陈琳签订的《深圳市二手房买卖合同》；二、陈琳于本判决生效之日起十日内向李雪梅返还定金10万元；三、驳回李雪梅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2150元，由李雪梅负担1075元，陈琳负担1075元。
上诉人李雪梅不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判，支持李雪梅的一审诉求；2、诉讼费由陈琳承担。事实和理由：原审法院认为李雪梅和陈琳在房屋买卖合同中未约定欠条的具体内容，陈琳对李雪梅出具的欠条内容不予认可，且欠条没有李雪梅签名，应视为双方未能就房款欠条内容达成一致，导致合同目的无法实现是错误的。欠条只是李雪梅在未能获得银行贷款承诺函时，与陈琳提前办理过户的一个前提条件，李雪梅和陈琳虽然未在房屋买卖合同中约定欠条的具体内容，具体内容可事后达成，不影响合同的效力和目的的实现。欠条的具体内容在事实上已经达成了一致。李雪梅和家之居公司在原审庭审中均表示，陈琳已经接受了李雪梅的欠条，且陈琳也当庭承认其接受了欠条。具体情况是李雪梅与陈琳就欠条的内容达成一致后，由家之居公司的工作人员陈枫执笔书写，经过李雪梅和陈琳的确认后，交给陈琳，陈琳当场表示“对，就是这个意思”，并表示拿回去打印后，第二天去国土局办理过户时，再让李雪梅补签名。而第二天当李雪梅和家之居公司去到国土局后，陈琳姗姗来迟，并一改前态，不仅不要求李雪梅在欠条上签名，反而表示“房子不卖了”，要求解除合同，退还定金。从一般人的日常习惯和常理来说，如果陈琳不认可欠条的内容，断无接受欠条的理由。原审庭审中，家之居公司证明陈琳收到了欠条，而陈琳先是否认欠条的存在，后又表示收到的欠条缺少具体内容。陈琳在原审庭审中面对关于李雪梅出具欠条的事实调查，前后矛盾，显然是在故意隐瞒事实，影响法庭的调查判断。如果双方系因欠条内容不能达成一致，陈琳没有理由不催告李雪梅重新出具欠条，或者是协商解除合同，反而是转向李雪梅申请资金监管和贷款的邮政储蓄银行新安支行，要求银行撤销资金监管，阻止银行按流程向李雪梅审批贷款，也没有理由在原审庭审时先是表示从来没有收到李雪梅的欠条，后又表示收到的欠条缺少具体内容。又如果是双方达成一致解除合同，陈琳也没有理由以所谓的“风险提示”方式，要求银行撤销资金监管，不予审批银行贷款。且陈琳分别以电子邮件和书面形式向银行提出的时间是2013年3月31日和2013年4月1日，正是双方约定办理提前过户，陈琳明确向李雪梅和家之居公司表示房子不卖了之后。综合上述事实，显然陈琳已经接受了李雪梅出具的欠条，其拒绝让李雪梅签名，也不要求李雪梅重新出具欠条，目的是恶意阻碍合同的履行。根据《合同法》第四十五条第二款之规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。陈琳向邮政储蓄银行新安支行申请撤销资金监管是恶意阻止银行贷款审批流程的行为，双方没有协商解除合同。根据原审法院从邮储银行新安支行调取的陈琳分别以电子邮件和书面方式申请撤销资金监管的信息，结合家之居公司的陈述，陈琳在2013年3月30日办理过户当天，向李雪梅和家之居公司明确表示房子不卖了后，随即于第二天和第三天向邮储银行申请撤销资金监管，显然是在双方未能就解除合同达成一致的情况下，意图通过阻止银行的贷款审批流程，以达到李雪梅无法履行合同的目的。如果双方都同意解除合同，任何一方均无需以原审法院从邮储银行调取的证据中所阐述的理由撤销资金监管。综上所述，原审法院在认定事实时，未能充分考虑陈琳接受欠条和要求银行撤销资金监管之间的关系，对陈琳恶意违约的行为审查不清。陈琳的行为应当视为李雪梅出具欠条的合同义务已经履行，陈琳在接受了房款欠条后经李雪梅和家之居公司多次催告，拒不办理房产过户，且要求贷款审批银行撤销资金监管的行为属于根本违约，应当承担违约责任。
被上诉人陈琳口头辩称，李雪梅和陈琳的焦点问题是是否就欠条的内容达成一致，双方在合同中约定如在银行承诺函推迟，陈琳同意李雪梅用房款欠条方式提前过户，但是双方并未在合同中就欠条的具体内容进行约定，在李雪梅未能如期取得银行贷款承诺函后，李雪梅虽主张向陈琳出具了欠条，但是该欠条并没有李雪梅的签名，且双方对借条的内容并没有达成一致，导致合同目的无法实现。
原审第三人家之居公司口头述称，签订合同时提出如果银行的承诺函没有批下来，李雪梅就写借条提前过户，是担心国五条出台会导致涉案房产交易的税费增加，为了避免该费用增加，就进行了该约定。没有约定欠条的具体内容。当时陈琳夫妻都在场，因为不知道贷款是多少，所以无法说清金额，待银行出具承诺函后才得知。29日晚上，在家之居公司处双方对借条内容商榷并确定，李雪梅承诺如果银行不发放150万元贷款，李雪梅同意以现金方式一次性付款购买涉案房产，陈琳称6月30日才能交房，但是李雪梅要求付款的同时交房，双方对此产生争议。后来陈琳丈夫许承斌就不同意，中途商议借条内容时，许承斌离开了一段时间，家之居公司对李雪梅作了工作，让其同意交房时间还是按照原来定的时间，后来李雪梅就同意了陈琳要求的条件，我们就起草了借条的内容，如果贷款不了李雪梅就一次性付款，如果贷不下来就按照贷款程序走。后来我们把这个意见告知了许承斌，陈琳称这是手写的要改成打印版本，然后第二天许承斌到了国土局向李雪梅称不出售涉案房产。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
另查，经原审法院向中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳新安支行（以下简称新安支行）调查，该行向原审法院提交了留存于该行的下列资料：1、2013年3月29日，李雪梅与陈琳签订的《中国邮政储蓄银行首付款资金委托管理协议》。2、2013年3月31日，陈琳递交给新安支行的《撤销首付款资金委托管理的申请书》，其中载明，新安支行的客户经理称在银行未出具贷款承诺函前，将涉案房产过户给李雪梅存在风险，了解风险后，陈琳委托其丈夫与李雪梅商量，就欠条的内容做好界定，但李雪梅不配合，双方商议未有结果；李雪梅在签订合同时隐瞒其真实婚姻情况，李雪梅原在工商银行做资金监管和按揭手续，但其贷款工商银行未批准，是否存在问题，李雪梅未提供欠条，已构成违约；综上，陈琳与李雪梅的二手房买卖已存在纠纷，为保障陈琳的合法权益，建议新安支行审慎审核李雪梅的贷款申请，撤销陈琳在新安支行所签订的资金委托管理协议，待纠纷解决后再作处理。3、陈琳向新安支行递交的《关于我和李雪梅房地产交易争议的情况说明和风险提示》，其中除《撤销首付款资金委托管理的申请书》所载内容外，尚载明，因双方在合同履行上已无法达成一致，李雪梅与陈琳在房地产权登记中心当场决定解除买卖合同，但其后李雪梅又反悔；陈琳与李雪梅的二手房买卖已存在不可调和的争议，建议新安支行谨慎审核李雪梅的贷款申请，以免上述争议给新安支行工作造成不便。4、2013年4月3日，李雪梅出具的《声明》，其中载明，李雪梅于2013年4月1日接到新安支行客户经理的电话通知，在该行签订的资金监管协议及房屋贷款申请，银行已无法继续办理，原因是陈琳已声明不愿再将涉案房产卖给李雪梅，并已发送电子邮件和书面申请强烈要求撤销资金监管协议及贷款申请，银行无法办理没有卖方认可的贷款，因上述情况，李雪梅被迫接受撤销事实，解冻资金，请银行办理相关手续。
2013年11月26日本案二审法庭调查时，陈琳确认于2013年3月31日向贷款银行发了邮件及撤销资金监管的书面文件；陈琳确认涉案房产已另卖他人，成交价280万元。
李雪梅于2013年6月3日向原审法院提起本案诉讼，原审法院于2013年6月17日向陈琳送达李雪梅的起诉状副本等诉讼材料。
本院认为，原审判决认定涉案《深圳市二手房买卖合同》有效，认定正确，本院予以维持。
合同有效，当事人即应恪守履行。李雪梅在合同约定期限前已向新安银行递交了抵押贷款申请的相关资料，并按约支付了定金及购房首期款，李雪梅在履行合同过程中不存在违约。在合同约定的办理涉案房产过户登记手续期限前，新安银行未能出具贷款承诺函，按合同约定，可以李雪梅写欠房款借条方式提前过户，但双方在合同中并未约定欠条的具体内容，根据合同法第六十一条之规定，双方可以协议补充，达不成补充协议的，尚可按照合同有关条款或者交易习惯确定。李雪梅及家之居公司虽称双方已就欠条内容协商一致，但未能举证证明，本院对李雪梅及家之居公司的陈述不予采信，本院认定在李雪梅与陈琳预约办理涉案房产过户手续时的2013年3月30日，双方并未就欠条达成补充协议。但双方系于2013年3月29日才在新安银行办妥首付款资金委托管理协议，2013年3月30日未能就欠条内容达成补充协议实属正常，双方本应本着有利于合同继续履行的态度继续协商寻求办法解决，但陈琳未与李雪梅再行协商而在次日即向银行申请撤销首期款资金监管协议，银行亦系基于陈琳的申请，停止对李雪梅按揭贷款申请的审查，从而导致涉案《深圳市二手房买卖合同》无法继续履行。即使李雪梅与陈琳无法就欠条内容协商一致，根据合同法第六十一条之规定，欠条内容亦可按照合同有关条款或者交易习惯确定，退一步，尚可在新安银行出具贷款承诺函后再行办理涉案房产过户手续，这是诚实信用履行合同应有的态度和行为。现陈琳在未能举证证明李雪梅在2013年3月30日时已同意解除涉案《深圳市二手房买卖合同》，且亦未能举证证明李雪梅不同意出具欠房款借条的情形下，在3月30日得知银行无法在此日期前出具贷款承诺函后的次日，即向新安支行申请撤销首期款资金监管协议，导致新安支行停止办理贷款审查。陈琳的行为致使李雪梅无法通过向银行贷款支付购房款，完成涉案房产交易，陈琳向新安银行申请撤销首期款资金监管协议的行为构成违约。原审判决单从双方是否对欠条内容协商一致的角度进行审查认定陈琳未构成违约，忽略了对陈琳申请撤销首期款资金监管协议行为结果的审查，以致认定事实错误，本院予以纠正。
陈琳的违约行为导致李雪梅合同目的不能实现，根据合同法第九十四条第（四）项之规定，李雪梅作为合同守约方，有权要求解除合同。李雪梅于2013年6月3日起诉要求解除合同，原审法院于2013年6月17日向陈琳送达李雪梅的起诉状副本等诉讼材料，根据合同法第九十六条第一款之规定，本院确认涉案《深圳市二手房买卖合同》于陈琳收到李雪梅起诉状之日的2013年6月17日解除。根据合同法第九十七条的规定和涉案《深圳市二手房买卖合同》违约条款的约定，陈琳尚需向李雪梅双倍返还定金合计20万元。
综上，上诉人李雪梅的上诉请求理由成立，本院均予以支持。原审判决认定主要事实不清，适用法律错误，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十一条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第692号民事判决第二项；
二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第692号民事判决第一、三项；
三、确认李雪梅与陈琳于2013年3月24日签订的《深圳市二手房买卖合同》于2013年6月17日解除；
四、陈琳应于本判决生效之日起10日内向李雪梅赔偿定金10万元。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费2150元、二审案件受理费4300元，均由陈琳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一五年一月二十二日
书 记 员 李开宇（兼）
附法律条文
《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
《中华人民共和国合同法》第六十一条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯签订。
《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国合同法》第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。