广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第1608号
原告：广州市三原物业管理有限公司，住所地：。
法定代表人：冯高，职务：董事长。
委托代理人：何卫兵，该公司职员，通讯地址。
委托代理人：吴敏基，该公司职员，通讯地址。
被告：谢庆康，男，1952年8月31日出生，汉族，住广州市越秀区。
原告广州市三原物业管理有限公司诉被告谢庆康物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周鸿明独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何卫兵、吴敏基，被告谢庆康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告是经合法注册成立并具有一级物业管理资质的物业管理公司，为广州市恒福路淘金大厦提供了相应的物业管理服务。被告作为淘金大厦西塔b梯702房的业主，其实际接受了原告所提供的各项物业管理服务，应当按照约定向原告支付相应的物业管理费，但被告至今仍拖欠物业管理费、电费、公摊电费及垃圾费。为此，原告提起诉讼，要求法院判决：1、被告向原告支付广州市越秀区恒福路92号702房的物业管理费（从2009年5月1日起计至2014年6月30日止，按建筑面积85.44平方米、每月每平方米1.68元计算）及滞纳金（以应付而未付的物业管理费为基数，从2009年5月1日起计至2014年6月30日止，按照每日千分之一的标准计算）。2、被告向原告支付广州市越秀区恒福路92号702房由原告代缴的从2009年3月1日起至2014年5月31日止的电费11120.7元、电费分摊费2467元、垃圾处理费315元及滞纳金12540.6元（以每期应付而未付的款项为基数，从2009年3月1日起计至2014年5月31日止，按照每日千分之一计算，具体详见《欠付其他费用明细表》）。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、原告损害了原告等业主的权益；2、原告提供的服务不符合约定；3、原告不应该代收电费；4、从2009年5月1日至2012年6月30日止的物业管理费、从2009年3月1日至2012年5月31日止的电费、分摊电费、垃圾费及滞纳金均过了诉讼时效；5、被告在广州市有两套房，但只有一个户口，故不应再交纳垃圾处理费；6、物业管理费应按照每月143.5元的标准计算。
经审理查明，原告具有一级物业管理资质。被告是广州市越秀区恒福路92号（淘金大厦西塔b梯）702房的所有权人，该房屋有建筑面积85.44平方米。
2000年9月13日，原告（乙方）与淘金大厦业主委员会（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将广州市恒福路88-94号淘金大厦委托于乙方实行物业管理，期限自2000年10月1日起至2006年9月30日止，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，乙方与本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理事项为：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，共用市政设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理（包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场），公用绿地、花木等的养护与管理，公共环境卫生（包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运），交通与车辆停放秩序的管理等；物业管理服务质量为：屋面及房屋渗漏10日修好或视工程量的大小确定维修时间，道路路面完好，室内外排水畅通；物业的管理服务费为1.68元／月·平方米（建筑面积）；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之二交纳滞纳金；公用水电费分摊按实际发生数结算，由住户每月向乙方交纳；乙方违反约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正的，甲方有权申请物业行政主管部门作出行政处理，或经业主大会通过终止合同，造成甲方损失的，乙方应给予赔偿等。该合同并无约定电费、垃圾费的交纳时间。
上述业主委员会任期届满后，原业主委员会成员曹文、冯裕斌、李志军、高山、陈胜勇、朱锐于2006年9月28日以广州市天河区淘金大厦业主委员会（甲方）的名义与原告（乙方）签订《淘金大厦物业服务委托合同》，约定甲方将广州市恒福路88-94号淘金大厦委托于乙方实行物业管理，期限自2006年10月1日起至2010年9月30日止，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任；委托管理事项为：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理（包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场），公共环境卫生（包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运），业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费等；物业服务要求标准为：实现管理目标为业主和物业使用人对乙方的服务满意率达到96％；物业服务费：1、物业管理费为1.68元／月／平方米、2、代收代缴公共水电分摊按实分摊、4、代收代缴垃圾处理费5元／户／月；6、具体收费时间为当月的1日开始至15日，从16日开始，为催收服务费时间，超过当月的最后一天的，从次月1日开始，视为延期交纳；8、对业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用的千分之一加收滞纳金，直至清偿之日止；乙方违反约定，不能完成管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失，乙方应给予甲方经济补偿等。曹文、冯裕斌、李志军、高山、陈胜勇、朱锐在该合同落款处注明：“因处业委会改选期间，本合同仅供过渡期间之用或备案”。原告于2007年3月15日将该《淘金大厦物业服务委托合同》原件送交广州市越秀区人民政府登峰街道办事处城市管理科备案。
淘金大厦至今未改选成立新的业主委员会。被告从2000年8月起入住讼争房屋至今，被告未向原告交纳本案讼争的所有费用。
另查明：2009年，原告曾因被告拖欠讼争房屋从2007年3月至2009年4月止的物业管理费而向本院提起诉讼，要求被告支付从2007年3月至2009年4月止的物业管理费及逾期付款的违约金，本院于2009年7月29日作出（2009）越法民三初字第1606号《民事判决书》，认为被告作为淘金大厦的业主，应当根据2000年9月13日的《物业管理委托合同》的约定向原告交纳物业服务费用，故对原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求予以支持；但考虑到原告提供的物业管理服务确有不完善之处，故对违约金的诉讼请求不予支持。该案判决后，谢庆康不服提出上诉，广州市中级人民法院经审理，判决：驳回上诉，维持原判。
庭审中，原告为了证明在起诉前已经向被告主张物业管理费及其他垫付费用，向本院提交了2013年12月24日的律师函、编号为131064810708的邮件详情单及日期为10月16日的邮件（邮件编号为131078828891），原告称10月16日的邮件为2013年10月16日寄出的催缴通知，但被告拒收所以退回。被告表示：对上述邮件及函件没有收到，不清楚其内容。原告没有证据证明上述邮件已经递交给邮局，也无证据证明邮件已经投递或因被告拒收而退回。另外，原告表示每月均有向被告派发催缴通知单，被告对此不予认可，原告对此没有证据证明。
被告为了证明原告利用了小区的公共部位出租营利，提供了《恒福路90号业主及使用人对原告的服务管理及地面一层餐馆排烟管噪音的调查》原件及报建图复印件。原告对调查表真实性不予认可，对报建图真实性没有异议，原告认为楼下的餐馆，是产权人出租的，不是原告出租的，且他们都有营业执照。另外，被告提供了照片22张，用以证明原告的卫生管理较差，且有占用公共部位的情况。原告对照片的真实性没有异议，但认为该照片中有很多是特意去拍的，比如其他人装修或者大厦升级改造的时候。
庭审过程中，被告表示：被告对电费（包括公摊电费）的数额及由原告代缴均无异议，但是坚持认为该电费（包括公摊电费）应当适用诉讼时效，且认为该电费（包括公摊电费）应由供电局扣缴；被告对原告代缴垃圾费无异议，但因被告在广州有两个房屋，只需要交纳户籍所在地的垃圾费，故对讼争房屋的垃圾费不同意交纳。
本院认为，原告与淘金大厦业主委员会于2000年9月13日签订的《物业管理委托合同》，没有违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。该合同约定的期限于2006年9月30日届满，淘金大厦原业主委员会的任期当时亦已届满。但在业主大会没有作出选聘或者续聘决定，且新的业主委员会未选举产生的情况下，原告自愿继续提供服务，参照《广东省物业管理条例》第五十条第四款的规定，物业服务合同应自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。因此，被告作为淘金大厦的业主，理应根据该合同的约定向原告交纳物业服务费用。由于被告已经认可原告代缴了电费、公摊电费、垃圾费，并对其数额没有异议，故被告理应向原告支付代垫费用。
关于被告提出诉讼时效抗辩的问题。对于物业管理费，根据《物业管理委托合同》的全文理解及物业管理的惯例，物业管理费应是按月交纳，原告并没有足够的证据证明在本案起诉之前向被告主张过物业管理费，故对于被告抗辩认为从2009年5月1日至2012年6月30日止的物业管理费已经过了诉讼时效而不同意支付的意见，本院予以采纳。对于电费分摊费，根据《物业管理委托合同》的约定，该费用是按月交纳，原告也没有足够的证据证明在本案起诉之前向被告主张过该费用，故对于被告抗辩认为从2009年3月1日至2012年5月31日止的电费分摊费已经过了诉讼时效而不同意支付的意见，本院亦予以采纳。对于电费及垃圾费，因《物业管理委托合同》没有约定交纳时间，被告也长期未交，并无形成交收习惯，所以对于该垫付费用不应从每个月起计诉讼时效，故被告对电费及垃圾费提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。
关于滞纳金的问题。对于物业管理费的滞纳金，因原告在物业服务管理上确存在瑕疵，所以对于物业管理费的滞纳金，本院不予支持。对于电费分摊费的滞纳金，因电费分摊费是按时计收的，每月金额不一，即使被告应按月交纳，但原告没有证据证明在本案诉讼前已向被告催缴，所以对此滞纳金，本院亦不予支持。对于电费的滞纳金及垃圾费的滞纳金，因双方没有约定交纳的时间，原告也没有证据证明在本案诉讼前已向被告催缴，故对此滞纳金，本院也不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《物业管理条例》第十二条第四款、第四十二条第一款，《广东省物业管理条例》第五十条第四款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告谢庆康应向原告广州市三原物业管理有限公司一次性支付广州市越秀区恒福路92号702房从2012年7月1日起至2014年6月30日止的物业管理费（按每月每平方米1.68元，以建筑面积85.44平方米计算）
二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告谢庆康应向原告广州市三原物业管理有限公司一次性支付广州市越秀区恒福路92号702房从2009年3月1日起至2014年5月31日止的电费11120.7元及垃圾处理费315元。
三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告谢庆康应向原告广州市三原物业管理有限公司一次性支付广州市越秀区恒福路92号702房从2012年6月1日起至2014年5月31日止的电费分摊费1004元。
四、驳回原告广州市三原物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费449元，由原告广州市三原物业管理有限公司负担285元，由被告谢庆康负担164元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
代理审判员 周鸿明
二〇一四年九月三十日
书 记 员 徐 娟
欠付其他费用明细表楼号：92号702房；住户名称：谢庆康；建筑面积：85.44m2欠费日期欠费项目及金额欠缴天数滞纳金总计欠交月数代缴电费电费分摊垃圾处理费合计2009／03／01-2009／03／31133.6033.005171.601914328.4500.042009／04／01-2009／04／30129.9037.005171.91883323.7495.652009／05／01-2009／05／31178.7052.005235.71853436.8672.562009／06／01-2009／06／30174.5037.005216.51822394.5611.072009／07／01-2009／07／31277.6042.005324.61792581.7906.382009／08／01-2009／08／31255.6044.005304.61761536.4841.092009／09／01-2009／09／30101.3041.005147.31730254.8402.1102009／10／01-2009／10／31104.3040.005149.31700253.8403.1112009／11／01-2009／11／30104.3034.005143.31669239.2382.5122009／12／01-2009／12／31119.6033.005157.61639258.3415.9132010／01／01-2010／01／31164.7034.005203.71608327.5531.2142010／02／01-2010／02／28136.6032.005173.61580274.3447.9152010／03／01-2010／03／31125.1035.005165.11549255.7420.8162010／04／01-2010／04／30118.3039.005162.31519246.5408.8172010／05／01-2010／05／3160.4032.00597.41488144.9242.3182010／06／01-2010／06／300.6039.00544.6145865.0109.6192010／07／01-2010／07／310.6043.00548.6142769.4118.0202010／08／01-2010／08／310.0043.00548139667.0115.0212010／09／01-2010／09／30459.9041.005505.91366691.11197.0222010／10／01-2010／10／31117.7040.005162.71335217.2379.9232010／11／01-2010／11／30102.5035.005142.51305186.0328.5242010／12／01-2010／12／31105.5034.005144.51274184.1328.6252011／01／01-2011／01／31113.5033.005151.51243188.3339.8262011／02／01-2011／02／28134.8030.005169.81215206.3376.1272011／03／01-2011／03／31106.8043.005154.81184183.3338.1282011／04／01-2011／04／30109.2033.005147.21154169.9317.1292011／05／01-2011／05／31195.8039.005239.81123269.3509.1302011／06／01-2011／06／30265.4040.005310.41093339.3649.7312011／07／01-2011／07／31283.0043.0053311062351.5682.5322011／08／01-2011／08／31314.2043.005362.21031373.4735.6332011／09／01-2011／09／30199.5037.005241.51001241.7483.2342011／10／01-2011／10／31136.6037.005178.6970173.2351.8352011／11／01-2011／11／30118.3034.005157.3940147.9305.2362011／12／01-2011／12／31123.8038.005166.8909151.6318.4372012／01／01-2012／01／31132.4032.005169.4878148.7318.1382012／02／01-2012／02／28102.5032.005139.5850118.6258.1392012／03／01-2012／03／31144.0035.005184819150.7334.7402012／04／01-2012／04／30183.6037.005225.6789178.0403.6412012／05／01-2012／05／31247.1037.005289.1758219.1508.2422012／06／01-2012／06／30352.6036.005393.6728286.5680.1432012／07／01-2012／07／31380.0041.005426697296.9722.9442012／08／01-2012／08／31379.4041.005425.4666283.3708.7452012／09／01-2012／09／30314.4042.005361.4636229.9591.3462012／10／01-2012／10／31205.1035.005245.1605148.3393.4472012／11／01-2012／11／30230.3038.005273.3575157.1430.4482012／12／01-2012／12／31197.3036.005238.3544129.6367.9492013／01／01-2013／01／31156.6049.005210.6513108.0318.6502013／02／01-2013／02／28132.6032.005169.648582.3251.9512013／03／01-2013／03／31120.3040.005165.345475.0240.3522013／04／01-2013／04／30127.5039.005171.542472.7244.2532013／05／01-2013／05／31112.6036.005153.639360.4214.0542013／06／01-2013／06／30323.5055.005383.5363139.2522.7552013／07／01-2013／07／31296.3049.005350.3332116.3466.6562013／08／01-2013／08／31306.7051.005362.7301109.2471.9572013／09／01-2013／09／30239.4044.005288.427178.2366.6582013／10／01-2013／10／31125.5047.005177.524042.6220.1592013／11／01-2013／11／30118.4040.005163.421034.3197.7602013／12／01-2013／12／31186.3044.005235.317942.1277.4612014／01／01-2014／01／31176.6036.005217.614832.2249.8622014／02／01-2014／02／28172.7040.005217.712026.1243.8632014／03／01-2014／03／31169.5046.005220.59220.3240.8642014／04／01-2014／04／30187.6040.005232.66114.2246.8652014／05／01-2014／05／31227.7047.005279.7318.7288.466合计11，120.702，467.0031513，902.7012540.626443.3