北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终8494号
上诉人（原审原告、反诉被告）金洪，男，1945年1月22日出生。
委托代理人金朝霞（金洪之女），女，1976年8月29日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京世博元房地产开发有限公司，住所地北京市密云区十里堡镇十里堡村东。
法定代表人王卫东，董事长。
委托代理人胡海军，北京市檀州律师事务所律师。
委托代理人唐容，北京市檀州律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）高淑敏，女，1970年1月12日出生。
委托代理人张晓敏，北京市鑫宝律师事务所律师。
上诉人金洪、上诉人北京世博元房地产开发有限公司（以下简称世博元公司）、上诉人高淑敏因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市怀柔区人民法院（2015）怀民初字第03464号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官张岚岚担任审判长，法官陈敏光、法官申峻屹参加的合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人金洪及其委托代理人金朝霞、上诉人世博元公司之委托代理人胡海军上诉人高淑敏之委托代理人张晓敏，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
金洪上诉请求：请求改判其与世博元公司的房屋买卖合同继续履行，世博元公司协助其办理入住手续并进行产权登记；或二审法院在查明房屋买卖协议书确实存在永久履行不能的情形下，判令：1.解除金洪与高淑敏的房屋买卖协议，高淑敏返还金洪购房款125万元及利息17.33万元，赔偿损失150万元，世博元公司承担连带责任；2.解除金洪与世博元公司的储物间买卖关系，世博元公司返还金洪购房款16万元及利息7400元，赔偿损失2万元，并赔偿16万元。事实和理由：金洪在一审变更诉讼请求为解除合同是受误导。金洪现在还希望合同继续履行。金洪和高淑敏的房屋买卖协议以及和世博元公司关于购买×××号房屋、储物间的协议书，都是合法有效的。而且储物间已经交付使用了。当时世博元公司因为房屋涨价了，就变相加价乱收费，金洪不同意才提起诉讼。诉讼时世博元公司反诉说协议无效。金洪认为世博元公司有过错，应该追究世博元公司的违约责任。
世博元公司上诉请求：请求改判世博元公司无需赔偿金洪2万元损失。事实和理由：世博元公司与金洪的储物间买卖合同已经被确认为无效，世博元公司返还价款就可以了，一审法院认定世博元公司赔偿其损失2万元没有事实和法律依据。
高淑敏上诉请求：请求撤销原审判决第二项，改判高淑敏不承担责任。事实和理由：本案存在三方当事人、两份合同关系，即世博元公司与高淑敏之间商品房买卖合同、高淑敏与金洪之间的商品房转让合同关系。本案中合同标的物为未竣工验收的商品房，依法不得出售，与是否取得所有权无关。一审法院认定涉案楼房损失赔偿数额105万，没有经过合法评估，属于法官主观臆断，不能作为案件事实认定依据。而且高淑敏已经履行完自己的义务，本案实际上是世博元公司和金洪履行协议的问题，与高淑敏没有关系。
金洪辩称，不同意世博元公司、高淑敏的上诉请求及理由。世博元公司已经把购房收据上的名字改成金洪了，高淑敏给金洪保证说也可以过户了，商品房预售合同已经生效了。世博元公司还让金洪签了承诺书。这都是三方真实意思表示。对于世博元公司没有取得商品房预售许可证，金洪一点都不知道。没有办商品房预售许可证的责任在于世博元公司，故世博元公司没有权利提出合同无效的反诉。此外，储物间的合同已经履行了，两个协议都是合法有效的。
世博元公司辩称，不同意金洪、高淑敏的上诉请求及理由。金洪要求继续履行合同的请求没有法律依据，世博元公司不同意。
高淑敏辩称，不同意金洪、世博元公司的上诉请求及理由。一审法院查明的情况基本属实。高淑敏和金洪拿着购房收据一同前去世博元公司改票，后续的履行就和高淑敏没有关系了。
金洪向一审法院起诉请求：请求判令依法解除房屋买卖协议，由世博元公司和第三人高淑敏共同返还金洪已付房款125万元及利息，并承担已付房款一倍的赔偿责任，计2673320元；由世博元公司返还金洪已付地下一层20号储物间房款16万元及利息，并承担已付房款一倍的赔偿责任，计327429元；世博元公司和第三人相互承担连带清偿责任。
世博元公司向一审法院反诉请求：请求确认金洪与世博元公司之间的房屋买卖合同无效。
一审法院认定事实：世博元公司开发了位于北京市密云区的世纪家园小区A座住宅楼，由北京住总第三开发建设有限公司施工，该住宅楼于2008年10月24日取得施工许可证，预定于2010年5月8日竣工，工程规模1.55万平方米。因该楼在施工过程中对楼房进行了加高、加宽建设，该楼盘至今尚未竣工验收。施工期间，世博元公司在未取得商品房预售许可证的情况下陆续出售房屋。2012年12月，世博元公司将世纪家园A座×××号房屋（以下简称×××号房屋），面积121.2平方米出售给高淑敏，世博元公司为高淑敏出具30万元的收据，双方未签订书面的房屋买卖合同。2013年6月，高淑敏将该房屋出售给本案金洪，价格125万元。本案金洪将房款125万元支付给高淑敏后，世博元公司在高淑敏的购房收据上将交款人高淑敏改为金洪，收据中盖了公司公章及财务章，该票据注明此建筑物办理产权以此价格为准，不再补差。2015年1月底，世博元公司通知购房人补交附属设施费用并办理房屋入住手续。在办理入住手续过程中，双方对入住费用收取问题发生争议。
2015年5月22日，金洪诉至一审法院请求判令世博元公司依法收取总入住费用48764元，并为其及时办理世纪家园A座的入住手续，发放房门钥匙、燃气、水、电卡等，并于条件成就时办理产权登记手续。一审法院受理后开庭进行了审理，审理过程中，金洪变更诉讼请求：要求依法解除房屋买卖协议，由世博元公司和第三人高淑敏共同返还金洪已付房款125万元及利息，并承担已付房款一倍的赔偿责任，计2673320元；由世博元公司返还金洪已付地下一层20号储物间房款16万元及利息，并承担已付房款一倍的赔偿责任，计327429元；世博元公司和第三人相互承担连带清偿责任。
审理中，一审法院向北京市密云区住房和城乡建设委员会调查有关情况，经调查，该委曾于2015年3月19日提交给密云区纪律检查委员会的密住建字[2015]59号关于密云县（区）住房和城乡建设委员会关于世纪家园A座信访事项的调查处理情况报告。该报告中表示，诉争楼房所在楼盘世博元公司于2008年底开始就陆续出售，该楼盘的房屋现已基本售完，部分购房人与公司签订了《认购协议书》，部分购房人只有购房收据。在该楼因违规建设，需补办规划变更手续，施工许可变更手续，工程竣工验收前，还需将楼内临时电改为永久电，并与施工单位完成工程款结算等。审理中，一审法院向北京市规划委密云分局调查有关情况，该局表示自2010年至2011年左右，该局知悉该楼盘未按规划施工，着手对世博元公司研究行政处罚事宜，因世博元公司未向该局提交有关施工资料等原因，至今尚未作出行政处罚决定，该楼盘何时能办完行政处罚决定及能否办理规划变更手续现无法确定。
一审法院认为，合同具有相对性。当事人依法享有自愿订立合同的权利，但当事人订立合同、履行合同，应当遵守法律、行政法规规定。
本案中，金洪从高淑敏购买了一套房屋，从世博元公司购买了一个储物间。金洪和世博元公司之间存在储物间的买卖关系，一审法院予以确认，因世博元公司未取得商品房预售许可证，故金洪与世博元公司之间关于储物间的买卖合同无效。合同无效后，世博元公司应当返还金洪购买储物间款项，并承担缔约过失责任，世博元公司应当赔偿金洪的损失，鉴于金洪自身存在过错，对世博元公司的赔偿责任一审法院予以酌情减轻，损失数额参照储物间交易情况及双方当事人的意见酌定为二万元。
关于金洪从高淑敏购买的房屋，原系世博元公司出售给高淑敏的房屋，后高淑敏再出售给金洪，金洪和世博元公司之间并没有直接签订书面的房屋买卖合同，双方之间亦没有关于该房屋的资金往来，世博元公司仅在该房屋的收据上将收款人由高淑敏改为了金洪，该改名行为实际仅是为了金洪办理产权过户手续的便利，该票据并不足以认定金洪和世博元公司之间存在房屋买卖关系。该房屋系高淑敏以125万元的价格出售给金洪，故与金洪形成房屋买卖关系的相对方系高淑敏。虽高淑敏出售之房屋尚未取得房屋的所有权，但该买卖合同是双方的真实意思表示，该合同合法有效，但现因房屋不具交付条件，合同目的不能实现，金洪现要求解除合同，一审法院应予支持。合同解除后，高淑敏应当返还金洪购房款，并对金洪的损失进行赔偿。但鉴于金洪在购买房屋时，该诉争房屋的开发商即世博元公司尚未取得商品房预售许可证，对该房屋的交易金洪应当自行承担部分风险，金洪应当考虑到该房屋届时存在交付不能的可能，故对高淑敏的赔偿责任，一审法院予以酌情减轻。考虑双方签订合同后至今，诉争房屋所在地段的房屋价格上涨较快，赔偿数额一审法院根据诉争楼盘目前的实际交易情况及当事人的意见酌定为八十万元。金洪要求高淑敏和世博元公司承担连带责任的请求没有法律依据，一审法院不予支持。高淑敏与世博元公司之间的纠纷可另行处理。判决：一、金洪与世博元公司关于世纪家园A座地下一层二十号储物间的买卖合同无效。世博元公司返还金洪购房款十六万元，并赔偿损失二万元（于判决生效后十五日内执行）。二、解除金洪与高淑敏签订的关于世纪家园A座×××室的房屋买卖协议书。高淑敏返还金洪购房款一百二十五万元，并赔偿金洪损失八十万元（于判决生效后十五日内执行）。三、驳回金洪的其他诉讼请求。四、驳回世博元公司的其他反诉请求。
在一审法院庭审后，2016年3月17日，金洪向一审法院提出，由于请求要求世博元公司赔偿一倍房价款仍不能弥补其损失，又提出增加诉讼请求，要求世博元公司赔偿房屋差价损失。
2016年3月28日，经一审法院释明，金洪向法院明确，如果房屋差价损失能在房款一倍以内的赔偿中考虑，可以不要求增加诉讼请求。
二审中，世博元公司认可高淑敏从该公司处购买涉案房屋的实际价格是84.8万元。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有金洪、世博元公司及高淑敏当庭陈述及相关书证等证据材料在案佐证。
本院认为：
本案存在三方当事人、多个合同关系。根据上诉人的诉讼请求和理由，本院归纳本案的主要争议焦点为：1.金洪与高淑敏之间的合同性质是什么？合同效力如何？2.金洪与世博元公司之间是否存在商品房买卖合同关系以及该合同的效力如何？3.如何认定涉案的损失数额及责任主体？
首先，关于金洪与高淑敏之间的合同性质与效力。从世博元公司认可高淑敏以84.8万元价格购买涉案房屋且高淑敏取得购房收据等事实，可以认定高淑敏与世博元公司形成了商品房买卖合同关系。2013年6月，虽然高淑敏与金洪签订的是《房屋买卖协议书》，但此时高淑敏并未取得涉案房屋的所有权，其获得的只是依据合同而产生的债权，故金洪与高淑敏之间并非二手房买卖合同关系。从高淑敏与金洪的意思表示以及合同内容角度考察，双方签订房屋买卖协议这一行为，本质上是债权债务的概括转移，合同的目的是将购买世博元公司涉诉房屋的主体由高淑敏变更为金洪。从本案查明的事实看，世博元公司将涉案购房收据上交款人姓名更改为金洪的行为，即是对该概括转让行为的认可。因此，高淑敏与金洪之间的房屋买卖协议书，系双方真实意思表示，不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效。高淑敏在收取金洪的房款后，经世博元公司同意，已协助金洪在世博元公司出具的购房收据上变更了交款人姓名，因此高淑敏与金洪之间的合同已履行完毕。现金洪未提供有效证据证明高淑敏在双方合同履行过程中存在违约行为，故金洪主张解除其与高淑敏的合同并要求高淑敏承担返还房款及赔偿损失的责任，无事实与法律依据，本院不予采信。高淑敏通过合同获得的房款差价收益无需返还。对高淑敏的上诉请求，本院予以支持。一审法院认定高淑敏与金洪之间的合同应予解除，并判令由高淑敏退还金洪购房款并赔偿损失，属适用法律错误，本院予以纠正。
其次，关于金洪与世博元公司之间是否存在商品房买卖合同关系以及该合同的效力问题。金洪虽然未与世博元公司签订商品房买卖的书面合同，亦未向世博元公司直接支付×××号房屋价款，但金洪已通过与高淑敏签订《房屋买卖协议书》并支付相应对价，且经世博元公司同意并更改了购房收据，已经替代高淑敏成为购买世博元公司×××号房屋的权利主体。且世博元公司与金洪在诉讼中均认可双方之间存在房屋买卖合同关系。本案认定世博元公司收到涉案购房款为84.8万元。世博元公司应按其与高淑敏之间的合同向金洪履行相应的义务。因此，金洪与世博元公司之间形成了商品房买卖合同关系。现世博元公司无证销售商品房，且在诉讼中仍未完成竣工验收，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，该行为属于违反效力性强制性规定的情形。因此，金洪与世博元公司之间的商品房买卖合同无效。储物间的买卖合同亦因相同理由，应认定为无效。一审法院认定金洪与世博元公司之间不存在商品房买卖合同关系是错误的，本院予以纠正。
最后，关于如何认定涉案损失数额及责任主体。鉴于金洪与世博元公司之间的商品房买卖合同无效是由于世博元公司违规超建、无证销售所致，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。在一审法院庭审中，金洪最终明确的诉讼请求为世博元公司返还已付购房款125万元及利息，以及在已付购房款一倍以内进行损失赔偿，共计2673320元。根据本案查明世博元公司实际收取涉案房屋价款、房屋溢价情况，以及当事人过错程度及违约情节，本院酌情确定赔偿数额。金洪亦主张世博元公司返还16万元储物间购置款及利息，以及在已付购置款一倍以内进行损失赔偿。本院认为，储物间买卖与商品房买卖性质不同，且该款项支付时间不长，一审法院酌定世博元公司支付2万元损失赔偿，并无不妥，本院予以维持。
综上，一审法院适用法律有误，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第八十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市怀柔区人民法院（2015）怀民初字第03464号民事判决第一项；
二、撤销北京市怀柔区人民法院（2015）怀民初字第03464号民事判决第二项、第三项、第四项；
三、金洪与北京世博元房地产开发有限公司关于世纪家园A座×××室的买卖合同无效；北京世博元房地产开发有限公司返还金洪购房款八十四万八千元，并赔偿金洪损失一百五十五万二千元（于本判决生效后十五日内执行）；
四、驳回金洪的其他诉讼请求。
如果北京世博元房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费30070元，由北京世博元房地产开发有限公司负担（已交纳1800元；余款于本判决生效之日起七日内交纳）。
反诉案件受理费16050元，由北京世博元房地产开发有限公司负担14250元（已交纳）；由金洪负担1800元（已交纳）。
保全费5000元，由北京世博元房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费31680元，由北京世博元房地产开发有限公司负担（已交纳300元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张岚岚
审 判 员 陈敏光
代理审判员 申峻屹
二〇一六年十月二十日
书 记 员 杨 琳