河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邢民四终字第582号
上诉人（原审被告）河北富兴房地产开发有限公司。住所地邢台市桥东区中兴东大街维多利亚商务酒店***房间。
法定代表人段梅彩，该公司董事长。
委托代理人樊爱军，河北齐心律师事务所律师。
委托代理人杨宁，该公司员工。
上诉人（原审被告）邢台世贸天街建筑工程有限公司。住所地邢台市亿德隆休闲购物广场公寓*栋***室。
法定代表人李西坡，该公司总经理。
委托代理人刘征，河北齐心律师事务所律师。
委托代理人齐欣，该公司员工。
被上诉人（原审原告）秦赵果，女，1979年12月1日生，汉族，无业，住邢台市南和县。
委托代理人赵江雷，河北同欣律师事务所律师。
原审第三人中国工商银行股份有限公司邢台新华支行，住所地河北省邢台市桥东区新华南路280号。
负责人李文革，该行行长。
委托代理人左爱民，该公司客户经理。
上诉人河北富兴房地产开发有限公司（以下简称富兴公司）、上诉人邢台世贸天街建筑工程有限公司（以下简称世贸天街公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服邢台市桥东区人民法院（2014）东民初字第563号民事判决，向本院提出上诉，本院于2014年8月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人富兴公司的委托代理人樊爱军、杨宁，上诉人世贸天街公司的委托代理人刘征、齐欣，被上诉人秦赵果及其委托代理人赵江雷，原审第三人中国工商银行股份有限公司邢台新华支行的委托代理人左爱民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2011年8月11日，秦赵果就购买世贸天街项目5栋18层1803号事宜向富兴公司交纳定金10000元。2011年8月15日秦赵果与富兴公司签订了《世贸天街商品房订购协议》。该协议约定房屋建筑面积31.12㎡，单价4704.34元／㎡，合计房屋总价146399元。根据协议约定付款方式采用银行按揭付款；银行按揭付款，签订本《定购协议》时，买受人所订购的商品房向出卖人交纳不低于总房款50%首付款（73399元），银行按揭73000元。交房期限为2013年6月30日前。另根据协议第六条约定秦赵果与世贸天街公司签订了《世贸天街房屋装修合同》，按照单价800元／㎡，向世贸天街公司交纳装修费24896元，该合同约定双方不得解除合同，任何一方未经对方同意解除合同，应支付装修总额的30%的违约金，秦赵果与富兴公司的《商品房买卖合同》（含《世贸天街订购协议》）解除时，本合同自动解除。2012年8月15日，秦赵果与富兴公司就上述诉争房屋正式签订《商品房预售合同》，合同约定房屋建筑面积33.74㎡，相应的房屋总价款变为158724元，首付款变为80724元，其余78000元采用银行贷款方式支付。2012年8月6日，富兴公司给秦赵果出具了70724元的收据，世贸天街公司给秦赵果出具了26992元的收据。2012年8月24日，秦赵果与中国工商银行邢台新华支行签订了《个人购房借款／担保合同》，富兴公司负连带保证责任，借款金额78000元，贷款期限120个月，适用中国人民银行同期同档次利率，上浮10%确定，即7.205‰，合同约定借款人所购房产发生权属纠纷可能影响借款人义务的履行或任何原因处分房屋的，贷款人可以宣布本借款立即到期、清偿全部款项、解除合同并承担违约责任。该借款秦赵果已于2012年9月10日开始正式还贷。截止2014年6月3号秦赵果已还借款本金9438.79元，利息8839.41元，到2014年7月3日尚欠银行贷款本金68058.95元。根据双方签订的上述《商品房预售合同》第七条约定：买受人逾期付款在30日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；第九条及附件四约定：出卖人逾期交房的，买受人给予出卖人90日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任，如果宽展期内出卖人仍未将房屋交付买受人，自本合同约定的交付期限届满后第31日起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同约定应至迟于2013年6月30日前交付诉争房屋。截止一审庭审，富兴公司仍未表示近期能向秦赵果交付房屋。
一审庭审中秦赵果举证通过顺丰快递向富兴公司寄送《交房催告书》，富兴公司不予认可。经法庭到顺丰速递公司询问送达业务员证实，该件2013年12月23日由富兴公司人员赵武飞签收。《交房催告书》告知富兴公司90日内交房，逾期后秦赵果有权解除合同。2013年4月9日秦赵果向邢台市桥东区人民法院起诉，请求：一、解除秦赵果与富兴公司于2012年8月15日签订的《商品房预售合同》；二、解除秦赵果与世贸天街公司签订的《世贸天街房屋装修合同》；三、请求判令富兴公司返还秦赵果已付首付款80724元并承担首付款的利息；四、请求判令世贸天街公司返还秦赵果装修费26992元，并承担装修费的利息；五、请求判令富兴公司返还秦赵果按揭支付第三人购房款8443.25元并承担还款利息；六、诉讼费由富兴公司和世贸天街公司承担。
原审认为，原告与被告、第三人签订的《世贸天街商品房订购协议》、《世贸天街房屋装修合同》、《商品房预售合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，并不违背相关法律的强制性规定，合法有效。《商品房预售合同》约定被告富兴公司应当在2013年6月30日前将诉争房产交付原告，原告通过顺丰快递向被告富兴公司寄送《交房催告书》，经法院核实，由被告公司人员签收，被告辩称没有收到，本院不予采信。被告收到原告交房催收通知后未能在合理期限内交房，截止庭审时被告富兴公司仍未明确表示近期能够交付房屋，使原告签订合同的目的不能实现，其行为显然符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告要求解除合同符合法律规定，本院予以认定。合同解除后，被告河北公司应将收取原告的首付房款70724元，并按银行同期贷款利率向原告支付利息；按揭贷款原告已付本金9438.79元、利息8839.41元由富兴公司承担；原告与中国工商银行邢台新华支行签订的《个人购房借款／担保合同》同时解除，原告尚欠银行贷款本金68058.95元由富兴公司提前清偿，并按约定利率向第三人支付利息；原告与被告世贸天街公司签订的《世贸天街房屋装修合同》自动解除，26992元装修款返还原告。《世贸天街房屋装修合同》是基于《商品房预售合同》而签订，双方约定《商品房预售合同》解除时《世贸天街房屋装修合同》自动解除，原告没有违约，被告世贸天街公司辩称双方均没有合同解除权，如一方向对方提出解除合同，应向对方支付违约金，没有法律或事实依据，本院不予采信。根据《世贸天街订购协议》签订的内容及原告陈述相互印证，原告称2012年8月6日被告富兴公司给原告出具了70724元收据、被告世贸天街公司给原告出具了26992元收据系原告签订《世贸天街商品房订购协议》、《世贸天街房屋装修合同》时缴纳63399元首付购房款、24896元装修款收据的变更而来，本院予以认定。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十七条、第二十四条、第二十五条之规定，原审判决：一、解除原告秦赵果与被告河北富兴房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》，被告河北富兴房地产开发有限公司在判决生效后十日内返还原告秦赵果购房首付款80724元，并自2011年8月15日起到判决生效时止按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息。二、判决生效后十日内，被告河北富兴房地产开发有限公司给付原告秦赵果已付贷款本金9438.79元、利息8839.4元。三、解除原告秦赵果与被告邢台世贸天街建筑工程有限公司签订的《世贸天街房屋装修合同》，被告邢台世贸天街建筑工程有限公司在判决生效后十日内返还原告秦赵果装修款26992元。四、解除原告秦赵果与第三人中国工商银行股份有限公司邢台新华支行、被告河北富兴房地产开发有限公司签订的《个人购房借款／担保合同》，被告河北富兴房地产开发有限公司返还第三人贷款68058.95元，并按约定利率向第三人支付利息，原告承担连带偿还责任。五、驳回原告秦赵果的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3130元，减半收取1565元。由被告河北富兴房地产开发有限公司承担。
上诉人富兴公司上诉称，原审判决超出被上诉人的原审诉讼请求，违反不告不理的审判原则，依法应予撤销。原审判决第四项，判决解除上诉人与被上诉人、原审第三人签订的《个人购房借款∕担保合同》，超出了原告的诉讼请求，违反不告不理的审判原则，依法应当撤销原审判决。二、原审判决适用法律错误，依法应予撤销，改判驳回被上诉人的诉讼请求。1、被上诉人不具有法定解除权。上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》补充协议第五条第9项约定，上诉人与被上诉人以合同形式约定了上诉人逾期交房的法律后果，即上诉人按照合同约定承担违约责任，双方订立的合同继续履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十五条但书规定，双方当事人在合同另有约定的不适用该条有关诉讼解除合同的规定，当事人请求解除的，人民法院不予支持。一审判决双方订立的《商品房预售合同》属于适用法律错误。2、如果被上诉人具备合同解除权时，其应当依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，以书面形式通知上诉人合同解除。现被上诉人直接以诉讼方式行使合同解除权，没有法律依据。3、原审判决上诉人返还购房首付款并承担利息，违反司法解释规定。被上诉人与上诉人签订的《商品房预售合同》补充协议第五条9项就违约金计算方式和标准进行了约定，上诉人应按日向被上诉人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，在双方没有约定违约金数额和计算方式情况下，才能适用该条有关违约责任的规定。但原判决支持被上诉人的利息请求，违反司法解释的规定。4、原审判决上诉人给付被上诉人已付贷款本金及利息和未偿还的贷款本金，没有法律依据。被上诉人为购买上诉人销售的商品房，在支付首付款的基础上，向第三人借款78000元，同时上诉人为被上诉人的借款提供保证。被上诉人作为借款的受益人和使用人，理应按照合同约定偿还借款本金和利息。原审超出被上诉人诉讼请求，违法判决解除借款合同和担保合同，没有法律依据。综上所述，请求二审法院依法撤销原判，并改判驳回被上诉人的诉讼请求。
上诉人世贸天街公司上诉称，原审判决解除被上诉人与富兴公司签订的《商品房预售合同》是错误的，理由同富兴公司意见。上诉人与被上诉人定力的《世贸天街房屋装修合同》系以被上诉人与富兴公司签订的《商品房预售合同》为基础，《商品房预售合同》解除，本合同自然解除。但原审判决解除《商品房预售合同》缺乏法律依据，故《世贸天街房屋装修合同》应当继续履行。综上所述，请求二审法院撤销原判或改判驳回被上诉人的原始诉讼请求。
被上诉人秦赵果辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，并没有超过诉讼请求审理。
原审第三人辩称，一审判决认定事实清楚，判决正确。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”双方约定最迟交房日期为2013年6月30日，富兴公司于2013年12月23日收到秦赵果邮寄的《交房催告书》，至2014年4月9日一审立案，已超过三个月期限，因此一审判决秦赵果与富兴公司解除《商品房预售合同》并无不当。富兴公司收取秦赵果的购房首付款应当返还给秦赵果。
对于富兴公司称秦赵果未以书面通知的形式解除合同，直接以诉讼方式解除合同形式违法的主张，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，并未要求当事人必须以书面形式提前通知，因此，该主张不予支持。对于上诉人主张双方约定了逾期交房的违约责任，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款的但书部分，不应支持秦赵果解除合同的请求。但双方所签订的《商品房预售合同》并无不得解除合同的禁止性约定，上诉人该主张不符合法律规定。对于富兴公司称双方对违约金的计算方式和标准进行了约定，应当按照约定。因一审判决解除双方签订的《商品房预售合同》，该合同逾期交房的违约条款也不再执行，富兴公司无偿使用秦赵果交付的首付款不符合公平正义的法律原则，一审判决按照中国人民银行同期贷款利率向秦赵果支付利息并无不当。
秦赵果与世贸天街公司签订的《世贸天街房屋装修合同》属于《商品房预售合同》的从合同，主合同解除，从合同亦应当解除，综上所述，一审判决解除《世贸天街房屋装修合同》并无不当。
秦赵果与富兴公司的《商品房预售合同》解除后，如继续由秦赵果偿还贷款及利息，富兴公司掌控《个人购房借款∕担保合同》的贷款，有失公允，《个人购房借款∕担保合同》作为《商品房预售合同》的从合同，亦应当解除。中国工商银行股份有限工商邢台新华支行作为第三人参加诉讼，虽然没有提出独立的诉讼请求，一审判决富兴公司返还第三人贷款68058.95元并约定支付利息，尽管一审程序存在瑕疵，但判决结果是公平公正的，并不影响案件实体判决，为了减轻当事人的诉累，本案应当予以维持。
综上，一审判决事实清楚，判决结果公平公正，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3130元，由上诉人河北富兴房地产开发有限公司和上诉人邢台世贸天街建筑工程有限公司各承担1565元。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁景春
代理审判员 杜 浩
代理审判员 孙跃兴
二〇一四年九月二十九日
书 记 员 张 雪