河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）洛民终字第1426号
上诉人（原审原告）：李飞，男，汉族。
上诉人（原审原告）：李绍丽，女，汉族。系李飞之妻。
委托代理人：李飞，详情同上。
上诉人（原审原告）：李某某，女，汉族。
法定代理人：李飞，详情同上。系李某某之父。
法定代理人：李绍丽，详情同上。系李某某之父。
被上诉人（原审被告）：洛阳康都置业有限公司。
法定代表人：林廷敏，该公司董事长。
委托代理人：崔鹏飞，该公司法律顾问。
上诉人李飞、李绍丽、李某某因与被上诉人洛阳康都置业有限公司（以下简称康都置业）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2013）洛龙民初字第130号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李绍丽委托代理人、李某某的法定代理人、上诉人李飞，被上诉人康都置业委托代理人崔鹏飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2009年12月26日，上诉人与康都置业签订商品房预售合同一份，合同约定：康都置业将位于洛阳新区望春门街与牡丹大道交叉口第11幢2单元2-101号房屋出售给三上诉人，该房建筑面积为317.38平方米，总价款为1200000元，房屋交付期限为2009年12月31日之前，交付方式为康都置业书面通知上诉人办理交付手续。合同还约定：由于买受人原因，未能按期交付的，买受人在交房前3日内到销售部领取书面通知书，如果买受人不及时办理交接手续，则出卖人有权以邮寄方式向买受人发出书面通知，该通知的发出视为双方交接及买受人入住商品房。合同签订后，上诉人按合同约定交纳了房款。康都置业于2011年8月26日向上诉人发出了编号为004的接收房屋催促函，催促上诉人办理交房手续。该催促函上诉人于2011年8月28日签收，但因物业费交纳等问题交房手续未办理完毕。2012年10月18日洛阳市中级人民法院作出（2012）洛民终字第1963号民事判决书判决康都公司支付上诉人2009年12月31日至2011年8月28日期间的逾期交房违约金72600元。
原审法院认为：双方签订的商品房预售合同是双方当事人真实意思表示，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。本案中康都公司没有在约定的2009年12月31日之前给上诉人交房，是违约行为，应当承担违约责任。该责任已经由生效判决作出了确认。2011年8月26日康都置业向上诉人发出了办理交房的催促函，上诉人于2011年8月28日收到，但是上诉人因交纳物业费的问题未与康都置业办理交房的各项手续。依据双方合同约定：由于买受人原因，未能按期交付的，买受人在交房前3日内到销售部领取书面通知书，如果买受人不及时办理交接手续，则出卖人有权以邮寄方式向买受人发出书面通知，该通知的发出视为双方交接及买受人入住商品房。康都置业发出的办理交房催促函就是交付房屋的书面通知，上诉人收到后因其他原因未与康都置业办理交接手续，应当依据双方上述约定认为双方已交接及上诉人入住。因此上诉人要求的2011年8月28日收到康都置业交房催促函之后的违约金不予支持。对康都置业的第二项辩解意见予以采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百八十八条、第二百九十二条之规定，判决：驳回李飞、李绍丽、李某某的诉讼请求。案件受理费1273元，由李飞、李绍丽、李某某承担。
宣判后，李飞、李绍丽、李某某不服一审判决，向本院提起上诉称：一审法院所做出的判决事实认定存在严重错误，判决结果严重不公，严重损害了上诉人的合法权益。1、被上诉人拒绝向上诉人交付房屋并为上诉人办理入住手续，这是导致上诉人无法收到房屋的根本原因。交房指的是依据商品房买卖合同的约定，由开发商在合同约定的交房期限内将符合约定交付条件的住宅交付于买受人的行为。依照上诉人与被上诉人所签《商品房预售合同》，被上诉人才是商品房买卖合同的相对方，应按照合同约定直接履行交房手续，无条件向上诉人交付符合合同约定的房屋。本案中，被上诉人始终拒绝直接向上诉人交付房屋并办理入住手续，而是要求上诉人向第三方（即物业公司）索要房屋，这是导致上诉人无法收到房屋的根本原因，如此明显的事实一审法院却视而不见。2、发出“催促函”不等于发出交房通知，更不等于完成交房。其一，发出“催促函”不等于发出交房通知。本案中，被上诉人在2011年8月之前甚至没有取得《建设工程规划许可证》，在之前应属于非法建房、欺诈售房，为了逃避其延期交房的责任，只好以“催促函”的形式要求上诉人前去办理交房，实际上，被上诉人至今也从未向上诉人发出过书面的“交房通知”。其二，发出“催促函”不等于完成交房。自收到被上诉人所谓“催促函”之后，上诉人即多次到被上诉人处要求被上诉人交房，但是被上诉人不但拒绝按照合同约定交付房屋（也从未向上诉人提供过《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》等证明文件，更别说办理验房、交房手续了），反而要求上诉人去找第三方（物业公司）办理交房。相关事实在洛阳市中级人民法院2012年审理相关案件时已经查明。所谓“交房”，其实就是《合同法》上的“交货”，包括了交付与验收两个部分，光有交付没有验收不能称为交房，更何况本案中被上诉人从未向上诉人交付房屋。一审法院未就上诉人不能收房的原因作深入调查，完全不顾上诉人曾多次要求被上诉人直接交付房屋的诉求和洛阳市中级人民法院2012年审理相关案件时已经查明的事实，就做出了“被告发出的办理交房催促函就是交付房屋的书面通知，原告收到后因其他原因未与被告办理交接手续，应当依据双方上述约定认为双方已交接及原告入住”的错误结论。3、被上诉人强行将合同义务转移到第三方，最终导致上诉人无法收房，由此产生的法律后果应由被上诉人自行承担。合同法规定：合同当事人法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。本案中，上诉人与被上诉人所签《商品房预售合同》并未约定任何关于物业费的条款。被上诉人强行将房屋委托第三方（物业公司）交付，并放任物业公司擅自在交房上附加条件，胁迫上诉人缴纳物业费，由此产生的法律后果应由被上诉人承担责任。类似案例及判决，在国内法律实践中已有很多。4、本案中交房的一再延期完全是由于被上诉人一手造成的，依照法律应承担全部违约责任。本案中，上诉人一直在积极主张并配合被上诉人办理交房，而被上诉人却一再侵害上诉人的合法权益。2011年8月28日，上诉人接到所谓“催促函”后，立即到被上诉人处要求交付房屋，被上诉人非但不主动承担延期交房的违约责任及延期交房期间的物业费，反而通过第三方（物业公司）要求上诉人承担自合同约定交房之日（2009年12月31日）起的物业费，否则不予办理交房手续，即便上诉人提出自实际交房之日计收物业费也不行。而这期间，被上诉人其实并未取得《建设工程规划许可证》等售房的必备资格。2012年，在上诉人就被上诉人延期交房违约提起一、二审诉讼期间，被上诉人（及其委托的第三方）在坚持要求“上诉人缴纳自2009年12月31日起的物业费才能办交房”的条件之外，又提出“正在诉讼”等无理借口，拒绝交房。导致上诉人一直无法收房。2012年10月，被上诉人二审败诉后，上诉人多次提出自实际交房之日起缴纳物业费并尽快办理交房，但被上诉人仍是摆出“先交物业费后办交房”的架势，只是不敢再提2009年12月31日至2011年8月28日期间的物业费，反而改口要求上诉人承担自2011年8月28日起的物业费，否则不予办理交房。而此时，距离2011年8月28日已经又过去了一年多。正是由于被上诉人的一直拖延，不断侵害着上诉人的合法权益，并造成了延期交房至今的法律后果，只能由被上诉人承担全部的法律责任。综上所述，一审判决在认定事实错误的情况下做出了不公正的判决，为维护自己的合法权益，上诉人提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，查明事实并依法改判为支持上诉人的全部诉讼请求。
康都置业辩称：本案系商品房买卖合同纠纷，该纠纷已经经过了判决，上诉人又以同一事实进行诉讼，违反了一事不再理原则。本案诉争的房屋已经交付，相关赔偿也已经履行，上诉人的物品已经放置房屋内，本案诉争的房屋已经全部履行完毕。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实一致外，另查明：上诉人与被上诉人在商品房预售合同中约定，康都置业逾期交房的违约金计算方法为按日向上诉人支付已交付房款的万分之一。2013年5月2日上诉人领取了房屋钥匙。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同是双方当事人的真实意思表示，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。上诉人已依约向被上诉人支付了购房款，被上诉人应按照约定的时间向上诉人交付房屋，逾期应承担违约责任。上诉人于2011年8月28日收到了被上诉人发出的接受房屋催促函，但因物业费交纳问题，未能及时办理交房手续。直至2013年5月2日上诉人领取了房屋钥匙。本院认为，被上诉人康都置业与物业公司在向业主交付房屋问题上，系委托关系。即被上诉人委托物业公司与业主办理房屋交付手续，被上诉人是委托人，物业公司系受托人，交付房屋的引发的法律后果由委托人康都置业承担。物业公司与业主之间是物业服务合同关系，业主向物业公司交纳物业费，物业公司提供相关服务。交付房屋是被上诉人履行其与上诉人之间商品房预售合同中约定的义务；而交纳物业费系上诉人与物业公司之间就物业服务合同发生的权利义务关系。因此，交付房屋与交纳物业费是不同主体之间不同法律关系中的权利义务，交纳物业费不是交付房屋的前提条件。受托人物业公司因物业费交纳问题不向上诉人交付房屋，该法律后果应由委托人康都置业承担，即由康都置业向上诉人承担延期交房的违约责任。上诉人要求被上诉人支付因上诉人已于2013年5月2日领取房屋钥匙，延期交房违约金应从2011年8月29日计算至2013年5月1日，共计73440元。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2013）洛龙民初字第130号民事判决；
二、洛阳康都置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给李飞、李绍丽、李某某违约金73440元。
一审案件受理费1273元，二审案件受理费1273元，均由洛阳康都置业有限公司承担（案件受理费李飞、李绍丽、李某某已预交，执行时一并结清）。
审判长 乔书贵
审判员 黄义顺
审判员 王鑫杰
二〇一五年三月三十日
书记员 杨 萱