贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终182号
上诉人（原审原告）：卢舍之，男，1981年1月27日生，彝族，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：卢昭阳，男，1953年8月26日生,彝族,住贵州省毕节市。
被上诉人（原审被告）：贵阳鸿通城商业经营管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区解放路100号。
法定代表人：黄河，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：贵阳鸿通运输开发有限公司购物中心，住所地贵州省贵阳市南明区解放路100号。
负责人：王萍。
以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：周嗣评，男，1964年7月10日生，苗族，住贵州省贵阳市南明区，鸿通运输公司法务部工作人员。
原审被告：贵阳鸿通运输开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区解放路100号。
原审第三人：贵阳山泰酒店管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区二七路100号。
法定代表人：张祥银，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邓华平,女,汉族,1976年7月13日生,住贵州省贵阳市南明区,该公司员工。
上诉人卢舍之因与被上诉人贵阳鸿通运输开发有限公司（以下简称鸿通运输公司）、贵阳鸿通城商业经营管理有限公司（以下简称鸿通城商业公司）、原审被告贵阳鸿通运输开发有限公司购物中心（以下简称鸿通运输公司购物中心）、原审第三人贵阳山泰酒店管理有限公司（以下简称山泰酒店公司）委托代理合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2015）南民初字第2400号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人卢舍之的委托诉讼代理人卢昭阳、被上诉人鸿通运输公司、鸿通城商业公司、原审被告鸿通运输公司购物中心的委托诉讼代理人周嗣评、原审第三人山泰酒店公司的委托诉讼代理人邓华平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人卢舍之上诉请求：一、撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求。二、案件受理费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人购买房屋前与鸿通运输公司签订租赁合同的是张祥银个人而非山泰酒店公司；二、上诉人购房前，鸿通运输公司不是涉案房屋的所有权人，故其与他人签订的房屋租赁合同是无效合同；三、一审程序经历十四个多月，程序违法；四、委托经营合同已被生效判决解除，被上诉人拒绝还房，构成侵权，且给上诉人造成损失（每日257元的租金收入损失），因被上诉人占房侵权，导致上诉人因参加诉讼十五次在毕节与贵阳间往返，必然造成损失，即使没有具体票据，该损失也应由被上诉人承担。
被上诉人鸿通运输公司、鸿通城商业公司、原审被告鸿通运输公司购物中心答辩称：一、山泰公司租房在前，上诉人购房在后；二、售房时已将售出的标的房屋已由山泰公司承租开办速8酒店的事实向社会公告并告知上诉人；三、鸿通城商业公司虽是委托经营合同中的受托人之一，但并未实际参与委托经营合同的履行；四、三受托人不是涉案房屋的占有人也不欠上诉人的任何债务；五、上诉人主张的收益未收到系其自行注销银行账户并拒绝受领山泰公司的付款造成，且其行为破坏了购房时已知的整体经营，损害了其他业主的权益；六、山泰公司系合法占有，物权人无权请求返还房屋且其上诉请求超出其诉请范围。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
山泰公司答辩称：同意被上诉人的答辩意见。上诉人的主张损害了酒店经营的不可分割性，有损各方权利。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
卢舍之向一审法院起诉请求：一、依法判令被告立即清空房屋内的物品，退还原告的房屋；二、判令被告支付原告自2014年11月12日至交还原告房屋之日的损失（按每天257元计算）；三、被告承担就本次诉讼产生的合理费用6000元；四、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定以下事实：2008年5月8日被告鸿通运输公司将其开发的鸿通城广场C区塔楼部分物业及附属设施（包括1层大堂、69层约5176平方米以及地下2层货物中转房等合计建筑面积约5774平方米）租赁给与张祥银,双方签订租赁合同,约定租期15年,租赁用途装修经营速8授权品牌旅馆,双方并对租赁费用等进行约定。2008年6月24日第三人山泰公司成立，法定代表人为张祥银，2009年6月原告欲购买鸿通城C区服务综合楼9层2××号房,同月8日，原告与被告鸿通运输公司、鸿通城商业公司就该房签订《委托经营合同》,约定原告将其购买的9层2××号房委托鸿通城商业公司进行招商、租赁及经营管理，并由鸿通运输公司对鸿通城商业公司的经营管理进行督促，委托经营时间2009年12月1日至2024年11月30日止,2011年12月至2019年11月年收益为税后44401元，2019年12月1日至2024年11月30日为第二期承租期，丙方以承租单位的实际租金给予甲方租金回报，双方还对委托期间其他权利义务进行约定。同月22日原告与被告鸿通运输公司签订买卖合同,并按约交纳房款,同年9月1日第三人山泰公司就其承租的被告物业进行装修成速8酒店并实际进行经营。2011年11月被告鸿通运输公司成立鸿通运输公司购物中心，后由购物中心与山泰公司再次签订租赁合同，合同内容与2008年5月8日鸿通运输公司与张祥银所签订合同一致，此后有关与山泰公司租赁事宜转由购物中心具体负责。2013年6月17日原告取得其购买的C区9层2××号房屋权证,产权建筑面积48.03平方米，房屋坐落位置为南明区二七路解放路××客流园区枢纽总站（××）××区××号。2014年因被告未按时支付原告收益款，原告遂提起诉讼，2014年10月23日贵阳市中级人民法院作出（2014）筑民二（商）终字第944号民事判决书，判决解除原告与被告贵阳鸿通运输公司、鸿通城商业公司签订的《贵阳鸿通城“C区服务综合楼”委托经营合同》，并支付原告收益款及违约金等。后原告向法院申请强制执行，被告支付原告收益款及违约金至2014年11月11日。2015年5月5日原告诉至法院，诉请如前。审理中，原被告一致认可原告所购房屋与第三人山泰公司经营的速8酒店912房系同一位置。原告表示购房时被告表示该房将用于酒店经营，系被告的宣传策略。
一审法院认为，2008年5月8日被告鸿通运输公司将其开发的房屋出租给第三人在前，2009年6月原告向被告鸿通运输公司购买房屋在后，根据《合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，被告鸿通运输公司在其房屋产权变更后退出与第三人的租赁合同，第三人与被告鸿通运输公司购物中心直接与原告发生租赁合关系。同时，原告将其购买的房屋委托被告鸿通运输公司、鸿通城商业公司经营管理，双方形成委托合同关系，该合同经人民法院生效判决已经解除，故双方的权利义务终止，被告鸿通运输公司、鸿通城商业公司退出原告的事务管理，而第三人基于与原告的租赁合同关系继续对原告房屋行使占有、使用、收益权，原告诉请被告返还房屋，因被告不系原告房屋的占有人、承租人，故原告的该诉请依法不予支持；原告诉请被告赔偿其租金损失，因双方的委托合同已经解除，被告据此既无权利、亦无义务向第三人收取租金，故原告诉请被告赔偿租金损失依法不予支持。原告诉请被告赔偿的其他费用，没有法律及事实依据，不予支持。被告的答辩，符合事实及法律部分予以采纳，其余部分不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第二百二十九条、第三百九十六条之规定判决：驳回原告卢舍之对被告阳鸿通运输开发有限公司、贵阳鸿通城商业经营管理有限公司、贵阳鸿通运输开发有限公司购物中心的诉讼请求。案件受理费976元，由原告卢舍之承担。
二审中，卢舍之以鸿通公司与张祥银签订的合同存在串通损害上诉人权益为由申请本院调查取证，因上诉人已证实卢舍之及其代理人在签订购房合同时已知悉标的房屋已出租给第三方的事实，其申请理由与客观事实不符，本院不予准许。双方均未提交其他新的证据，二审查明事实与一审认定事实一致。另外，被上诉人认为上诉人在上诉状罗列的各项请求超出了一审的诉请范围。上诉人对此承认诉请与一审没有变化，只是在上诉状中分段罗列。
本院认为：本案涉案房屋本为鸿通运输公司开发建成后租与张祥银，张祥银以自己为法人代表开办了山泰公司经营速8酒店，因该租赁合同签订时，鸿通运输公司是该房屋的建设人，对涉案标的房屋原始取得所有权，其与张祥银签订的该租赁合同合法有效。该租赁合同约定的租赁期间，上诉人购买并享有该房屋的所有权，但依据“买卖不破租赁”的原则，涉案房屋的产权转让并不影响原承租人依据租赁合同享有的承租权。而且上诉人通过签署《委托经营合同》，将其购买的涉案房屋委托鸿通运输公司、鸿通城商业公司经营，也印证了上诉人在购房时已明知所购房屋已在此前租与他人的事实并继续确认了原承租人的承租权。受托人有权依据委托经营合同的约定，出租该房屋并依约将相关收益返还委托人卢舍之。但卢舍之已通过诉讼，并经本院于2014年10月23日作出（2014）筑民二（商）终字第944号民事判决书，判决解除原告与被告贵阳鸿通运输公司、鸿通城商业公司签订的《贵阳鸿通城“C区服务综合楼”委托经营合同》，并支付原告收益款及违约金等。该判决现已发生法律效力。自该判决生效之日起，卢舍之除享有依该判决确定的权利外，与受托人之间不得再行主张合同权利，且受托人也不是涉案房屋的实际占有人，故上诉人请求受托人腾空并返还房屋、支付委托经营合同解除后的租金损失及赔偿债权实现费用的主张，无事实和法律依据，原判驳回其全部诉请，符合法律规定，应予维持。此外，依卢舍之的诉讼请求的对象主体及内容，本案审理的是卢舍之的委托代理合同纠纷，此前已经生效的张祥银与被上诉人签订的租赁合同究竟由谁享有和实际行使承租权，既非本案的要件事实，也不影响本案双方当事人之间的权利义务关系，上诉人与房屋实际承租人之间的争议，不属本委托代理合同纠纷案的审理范围。至于上诉人提出的原审程序存在超审限等问题，经查，该案一审中存在管辖异议、追加当事人、变更诉讼请求以及与相案相关案件的申请再审等情形，且经承办法官申请，获准扣除审限7个月和延期2个审限，故本案一审并不存在超过审限的情形。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费976元，由上诉人卢舍之负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 妍
审 判 员 李云鹤
代理审判员 石 敏
二〇一七年二月二十四日
书 记 员 任 静