浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终2675号
上诉人（原审被告）：汪福胜，男，1982年7月7日出生，汉族，个体工商户，住安徽省池州市青阳县杨田镇杨田村沈河组**号。
委托代理人：盛俊辉，北京盈科（宁波）律师事务所律�。
被上诉人（原审原告）：镇海石化工业贸易有限责任公司。住所地：浙江省宁波市镇海区蛟川街道炼化路***号。
法定代表人：徐国荣，该公司董事长。
委托代理人：胡海水，宁波市东港法律服务所法律工作者。
上诉人汪福胜因与被上诉人镇海石化工业贸易有限责任公司（以下简称石化公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院于2016年7月5日作出的（2016）浙0211民初227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理认定：2013年11月22日，案外人华火箭与原告所属的兴达饭店签订《租赁协议书》一份，双方约定，原告所属的兴达饭店将镇海俞范的房屋租赁给案外人华火箭使用，房屋结构为框架，面积1500平方米，案外人承租房屋�于酒店经营，包括餐饮和住宿。2014年10月15日，案外人华火箭与本案被告汪福胜签订《店面转让协议》，约定，案外人华火箭将承租的兴达饭店的一层及附属房屋租赁权，以及相关的厨房灶具、冰箱、空调等以180000元的价格转让给汪福胜。本案原告表示同意。2014年10月16日，原告石化公司与被告汪福胜签订《承包经营合同》一份。双方约定，原告将其所属的原兴达饭店一楼发包给被告汪福胜。承包期限为五年，即自2014年10月16日起至2019年10月15日止。承包金由被告按每年180000元的标准向原告支付。2014年10月16日至2016年10月15日期间的承包金，全部以人民币方式支付；从2016年10月16日起到2018年10月15日按每年承包金中的8%（即￥15000）以承包方所经营餐厅的充值卡、有价餐券等形式冲抵。承包金按年支付，第一年承包金应在本合同签订后15日内支付，以后每年承包金应�在当年9月15日前支付。双方在承包合同中约定了双方各自的违约责任：1.甲方（原告）违反合同约定，造成经济损失的，应赔偿直接损失，并支付相当于当年承包金50%的违约金；如导致乙方（被告）无法正常经营的，乙方有权终止合同，甲方应赔偿乙方损失。2.乙方逾期支付承包金的，每逾期一日按逾期金额的万分之一支付违约金，逾期三个月经甲方书面通知仍不支付的，则甲方有权终止本合同。原告的授权代表人周金军在合同上签字，原告加盖公司印章，被告汪福胜在合同上签字。
该承包经营合同签订后，被告向原告支付了第一年的租金180000元。周金军代表原告给被告汪福胜出具了一份收条，载明：“今收到汪福胜通过银行转账方式（户名：汪福胜，开户银行：农业银行，账号：）及定金支付镇海俞范兴达饭店一层及附属房屋2014年10月16日至2015年10�15日的租金，合计金额壹拾捌万元整，特此证明，收款人：周金军，2014年10月16日”。2014年10月29日，被告汪福胜与黎成华签订了一份《店铺装修合同》，约定被告将承包的原兴达饭店一楼装修工程承包给黎成华施工，工程总价款320000元。根据参与现场装修的证人陈述，被告在装修过程中，存在扩建行为，让装修方将原房屋楼梯处的墙体和窗户改为门洞，但未采取槽钢加固措施。2015年8-9月，原告组织本单位生产科、安全环保科、机械动力科对“福邻食堂”进行检查，发现“福邻食堂”存在违章装修问题，遂向被告发送整改通知单，责令被告于2015年9月30日前采取预防和纠正措施，否则作违约处理。2015年10月27日，原告再次组织检查，发现被告仍未采取整改措施，再次发给被告整改通知单，要求被告于2015年11月30日前完成整改。但被告仍不采取纠正和预防措施，2015年10月22日，周金军以个人名义曾向“福邻食堂”发放一份通知，从该通知内容看，周金军单方面认为原兴达饭店于2015年2月4日被注销，原告与被告所签订的承包合同已失效，要求重新协商续签合同。被告收到该通知单并未给予明确答复。2015年12月5日，因被告未采取房屋整改措施，尚未支付到期租金的问题，原告委托宁波市东港法律服务所向被告发送了一份《公函》，其中载明：“一、你们已有五个月（庭审中原告纠正为二个月）未支付租赁费，根据原合同第七条第2款规定，你们已构成根本违约。二、你们经营的食堂在未采取安全预防措施的情形下将原外墙违章拆除，2015年8月被公司查获，公司分别于2015年9月11日、10月27日分二次三部门联合发文整改通知，至今你们无动于衷未作任何措施，应按合同承担违约责任。”“现经委托方提出要求，本律师受托特致函你们，望你�收到本函后五日内，办理完毕外墙修改措施，支付所欠租赁费和违约金。超过期限，石化工贸公司将解除与你们的租赁合同。如有异议，可以诉讼解决，望慎重考虑，特此函告”。被告在两三天内收到该函后，并未采取整改措施，未及时支付租金，也未提出书面异议。2016年1月14日，被告向周金军的工行账号汇入180000元，作为第二年的租金。同日下午，双方因租赁问题产生争执、吵闹，经报警后，镇海公安分局蛟川派出所出警制止。次日，双方再次发生冲突，镇海公安分局蛟川派出所再次出警平息。在被告拒不整改的情况下，2016年1月18日，原告委托浙江天路工程设计有限公司的注册结构工程师检测，并出具了相关情况说明：根据原告提供的《工贸公司服务站综合服务楼扩建工程竣工材料（二）》改扩建部分结构基础采用砖混钢筋混凝土整板基础上部为砖混钢筋混凝�框架结构，因此将窗户扩大成门洞一倍左右严重影响承重主体结构安全。在门洞处，现场采用直径159圆钢柱，工字钢I30梁分别作为门柱和过梁，可以对门洞有效加强。2016年1月18日，被告委托北京盈科（宁波）律师事务所向原告发送一份《律师函》，要求原告遵守承包经营合同，停止阻碍被告经营的不当行为，双方应按原合同继续履行。其后，因被告迟迟未采取整改加固措施，原告根据浙江天路工程设计有限公司检测后提出的关于加固门洞的建议，采用圆钢柱和工字钢方式加固了涉租房屋的门洞。诉讼期间，周金军于2016年2月2日将被告汇入其账号的180000元租金退还至被告汪福胜的银行账户。
另查明：2015年1月4日，汪福胜将从华火箭手中受让后承租的房屋起字号为“宁波市镇海区蛟川福邻食堂”，并办理了工商注册登记。原告自认周金军在被告装修期间曾�被告垫资50000元，根据证人黎成华的陈述，装修时周金军曾到过现场。
还查明：2015年2月4日，原兴达饭店被本案原告石化公司撤销，并办理了工商注销手续。
原审原告石化公司于2016年1月22日诉至原审法院，请求判令：1.确认原审原告与原审被告之间签订的租赁合同于2015年12月15日解除；2.原审被告立即腾退、返还所承租的房屋给原审原告；3.原审被告按双方约定的租金标准支付拖欠的租金及房屋占用费；4.原审被告支付原审原告违约金5000元。在审理过程中，原审原告自愿放弃了第4项诉讼请求。
原审法院认为：原、被告双方签订《承包经营合同》系双方自愿协商一致的结果，属双方真实意思表示，并未违反有关法律规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方应严格按照合同约定履行各自的权利和义务。
本案的争议焦点是被告�否存在严重违约行为而导致《承包经营合同》解除的问题。原告认为，被告违章装修，经催告后拒不整改，而且被告拒不支付应缴租金，在原告已书面通知被告的情形下，被告拒不履行合同义务，致使依据合同约定的解除条件成就，涉案合同应被解除，不存在继续履行的情形。被告认为，原告单方面主张合同无效，提出重新续签合同，意欲提高租金，也拒绝提供原告银行账户，导致被告迟延支付租金，并采取种种措施阻碍被告经营，该承包经营合同合法有效，双方应继续履行合同。对此，原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的虽然名为承包经营合同，但从案外人华火箭将承租的兴达饭店一楼转让给汪福胜经营的事实以及原、被告签订的合同内容看，实质为房屋租赁合同。在租赁合同中，承�人应当按照约定的期限支付租金。本案中，被告未按约定在2015年9月15日前支付2015年10月16日至2016年10月15日的租金180000元。在原告于2015年12月5日发函催告被告及时缴纳拖欠的租金后，被告收函后在合同约定的三个月的宽限期内仍不缴纳租金，其在2016年1月14日才向原告缴纳应交租金，明显超出支付租金的合理期限，原告对此也不予接受并退还租金。因此，被告违反合同约定，迟延支付租金已构成违约。而且，国家法律、法规明令禁止承租人在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构。原告在承租房屋后，为拓宽营业空间，对涉租房屋的原楼梯处的墙体、窗户改为门洞，未采取相应加固措施，此种结构性的改装，致使房屋存在一定安全隐患。本案合同的相对方是原告石化公司，周金军无权处分涉及房屋的结构性改装事宜，即使周进军在装修现场也不能证明原告石�公司同意被告改变房屋墙体、结构，被告也未告知房屋产权人即石化公司关于改装房屋墙体、结构一事。事后原告石化公司向被告两次发出整改要求，足以说明，被告所经营的餐饮场所，涉及公众安全，其改装行为已影响房屋的承重结构，理应采取妥善措施进行预防和整改。原告作为房屋产权人两次发送通知要求被告及时采取整改措施，预防风险。但被告未按通知的期限采取整改措施，也违反了《宁波市城市房屋使用安全管理条例》。综上分析，原告有权提出解除合同并要求被告腾退租赁房屋。关于合同解除的时间，本案的起诉状副本等材料于2016年1月29日送达被告，被告收到起诉状副本时应视为收到原告的解除合同通知，故认定原、被告在2014年10月16日签订的《承包经营合同》于2016年1月29日解除。
关于被告辩称原告代表人周金军拒不提供银行账号，导致无法按约支付租金。原审法院认为，被告向原告支付第一年的租金180000元，其中160000元是以转账形式通过农业银行向原告代表人周金军工行账号汇款，被告完全可依据惯例将第二年的租金以转账形式支付原告代表人或者发送通知要求原告提供明确的银行账号，或者以其他方式如公证、提存等向合同的相对方即原告履行付款义务。而且，根据2016年1月14日被告转账至原告代表人周金军工行账号内的180000元，此次被告汇入租金的银行账号与第一年汇入的160000的银行账号系周金军同一银行账号，故可以认定被告明知原告代表人的账号而未按约履行付款义务。故对被告的抗辩意见不予采纳。
关于被告辩称原告代表人周金军发函主张合同无效或擅自提高租金，致使被告迟延履行付款义务，责任完全在于原告。原审法院认为，原告代表人周金军发函，系单方提出自己主张和要求，被告收到函件后，应当与原告妥善协商，如不同意周金军提出的相关要求，可以及时提出异议，或者通过诉讼等有效方式解决争端，但被告收到周金军的函件后，并未及时与原告协商处理，未提出异议，也未按原合同的约定履行支付拖欠的租金和违约金，在合同尚未依法解除，被告尚在经营的情形下，原告单方发函要求重新续订合同、提高租金等意见，并不能产生租赁合同变更或解除的法律后果，也不能阻止被告按原合同支付租金，况且，原告此后在2015年12月5日发函要求被告按原合同支付租金和违约金，被告在合同约定的宽限期三个月内仍未支付拖欠的租金。此时，原告已经履行通知被告支付租金义务，被告收到通知后若不想解除合同，则应按合同约定的租金支付期限支付租金，即在2015年12月15日后的合理期限内支付租金，否则，原告有权依约定解除合�，而被告在2016年1月14日才支付租金，又逾期一个月之久，已经超出了合理的履行付款义务的期限，其行为已构成根本违约。原告也不再对被告违约后的事后支付租金行为予以认可并退还租金，被告的事后付款行为并不能推翻其先前的违约行为。综上，对被告所述的抗辩意见，不予采纳。
关于被告辩称其并未将房屋楼梯处的窗户和墙体改为门洞的问题。原审法院认为，被告承租房屋后，与装修方黎成华签订了《店铺装修合同》，对涉案房屋原楼梯处的墙体和窗户改为门洞。本案出庭作证的黎成华等证人证言、原告公司三部门的联合检查及整改通知、浙江天路工程设计有限公司检测结果及结论、原审法院现场查勘涉案房屋门洞的加固设施，已形成相应的证据链条，具备了高度盖然性的民事案件证明标准。被告也未提供证据证明该涉案房屋的门洞是他人改装�成。故对被告的上述抗辩意见，不予采纳。
根据合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方合同已于2016年1月29日解除，合同解除后，被告应当将租赁物返还给原告，返还的租赁物应当符合按约定或者租赁物的性质使用后的状态。被告应当按合同约定支付原告拖欠的自2015年10月16日至2016年1月29日的租金52273.97元及按原承包经营合同约定的承包金标准支付原告自2016年1月30日起至实际腾退房屋之日止房屋占用费。在审理过程中，原告同意对被告剩余租期内的装修装饰物残值进行合理利用，并明确表示愿意补偿被告依评估报告所确定的装潢残值。经释明后，被告向原审法院提出关于其装修装潢残值的评估申请，但随后却又书面撤销了该评估申请，由此产生的相关法律后果由被告自负。
综上所论，原告要求解除合同以及要求被告腾退房屋、支付拖欠租金、房屋占用费的诉请，有事实和法律依据，予以支持。被告抗辩应继续履行合同，证据不足，理由也不充分，不予采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十九条、第二百二十六条，第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、确认原告镇海石化工业贸易有限责任公司与被告汪福胜在2014年10月16日签订的《承包经营合同》于2016年1月29日解除；二、被告汪福胜将其承包经营的坐落于宁波市镇海区俞范1幢（房权证：）一楼房屋返还原告镇海石化工业贸易有限责任公司，于本判决生效之日起一个月内履行完毕；三、被告汪福胜支付原告镇海石化工业贸易有限责任公司拖欠的自2015年10月16日至2016年1月29日的租金52273.97元，并支付自2016年1月30日起至实际腾退房屋之日止，按每年180000元的承包金标准的房屋占用费；四、驳回原告镇海石化工业贸易有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费1”133元，由被告汪福胜负担。
宣判后，原审被告汪福胜不服，向本院提起上诉，称：一、原审判决认定事实不清，上诉人迟延支付租金系被上诉人授权的代表人周金军故意单方面涨租金与拒不提供银行账号所致，应由被上诉人承担相应的法律责任。二、被上诉人没有充分证据证明上诉人拆除了外墙或承重墙，原审法院无视被上诉人的举证责任，主动替被上诉人举证。上诉人通过专业装修人员施工，并由周金军现场监督、被上诉人竣工验收，上诉人的装修是合法的。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人石化公司答辩称：上诉人未按约定时间支付第二年租金，属根本违约，上诉人存在违规装修行为而造成租赁房屋的安全隐患，原审判决认定事实客观全面，适用法律正确。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审期间均未提供新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《承包经营合同》合法有效，双方均应按约履行。从双方签订合同的过程及该合同的内容看，该合同实为房屋租赁合同。根据合同约定，上诉人应在2015年9月15日前支付2015年10月16日至2016年10月15日的租金180000元，逾期三个月经书面通知仍不支付的，则被上诉人有权终止合同。但上诉人未按约在2015年9月15日前支付租金180000元。经被上诉人2015年12月5日发函催告后，上诉人于2016年1月14日才向被上诉人缴纳应交租金，已超过了合同约定的三个月宽限期。且上诉人尚存在对诉争房屋进行结构性改装、影响房屋承重结构的行为，经被上诉人两次通知，上诉人也未采取相应的整改措施。原审法院据此判决解除双方签订的《承包经营合同》，�合双方合同约定的解除条件及法定解除条件。因上诉人第一年的部分租金系以转账形式汇入被上诉人代表人周金军的银行账号，故上诉人认为被上诉人拒不提供银行账号，依据不足。周金军于2015年10月22日以个人名义发放的一份通知，并不能产生合同变更或解除的法律后果。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1133元，由上诉人汪福胜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
代理审判员 闵群锋
代理审判员 李春燕
二〇一六年十月二十五日
书 记 员 陆 琼