福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第1792号
原告福州大学至诚学院，住所地：福州市鼓楼区。
法定代表人付贤智，职务董事长。
委托代理人陈少海，福建融成律师事务所律师。
委托代理人李小琴，福建融成律师事务所律师。
被告孙秀香，女，汉族，1974年10月19日出生，住福州市鼓楼区。
被告李瑞珠，女，汉族，1982年12月2日出生，住福建省闽清县。
被告余朝兴，男，汉族，1973年12月17日出生，住闽清县。
原告福州大学至诚学院与被告孙秀春、李瑞珠、余朝兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月13日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈少海、李小琴，被告余朝兴到庭参加诉讼，被告孙秀春、李瑞珠经本院公告传唤，公告期限届满未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告福州大学至诚学院诉称，2011年9月15日，原告与被告孙秀香签订一份《租赁合同》，约定：原告将坐落于福州大学至诚学院西区食堂原锅炉房面积为38平方米的房屋出租给被告孙秀香经营，经营范围为“小超市”，租赁期限自2011年9月15日起2013年9月14日止共2年，每月租金为1650元，若被告孙秀香逾期支付租金的，按照应缴金额的每日千分之五加收滞纳金。合同还约定了被告孙秀香支付押金4950元，待合同期满并结清所有费用后无息退还。未经原告同意，被告孙秀香不得将房屋转让给第三方使用，否则甲方有权提前终止合同并没收押金。租期届满当日，被告孙秀香应当交还房屋，若被告未经原告同意逾期归还房屋的，按照合同规定租金标准的150%向原告支付房屋占用使用费。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告依约向被告孙秀香交付了合同约定的房屋，被告也正常经营并支付了租金租赁期间，被告孙秀香未经甲方同意将租赁房屋转让给被告李瑞珠、余朝兴经营。并且，2013年9月14日到期后，三被告拒绝向原告交还房屋，原告虽经多次催讨均未果。但是，三被告每月已向原告支付了1650元的房屋占用费至2014年8月31日，2014年9月份自汇的房屋占用费至今未付。根据以上事实，原告认为：原告与被告孙秀香所签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应当按照该合同的约定履行权利义务。被告孙秀香未经原告同意，将房屋转让给被告李瑞珠、余朝兴经营，违反了合同第六条第5点的约定，原告可以没收被告孙秀香已支付的押金4950元。三被告在《租赁合同》约定的2013年9月14日到期后，未按照合同约定将房屋交还给原告，违反了合同约定，应当按照合同第六条第6点的约定，以月租金标准的150%，即每月2475元／月（1650元／月×150%=2475元／月）向原告支付房屋占用使用费。鉴于三被告只按照每月1650元的标准支付了2013年9月15日至2014年8月31日期间的占用费，每月还差825元的占用费（2474元／月-1650元／月），因此三被告还应当补足2013年9月15日至2014年8月31日期间的占用费9487.5元，并支付2014年9月1日起至被告实际向原告交还房屋之日止的房屋占用费（暂算至2015年1月31日止的房屋占用费为12375元）。因此截止至2015年1月31日，三被告应付的房屋占用费为21862.5元（9487.5元＋12375元）。三被告长期拖欠房屋占用费，应参照合同第四条的约定向原告支付逾期付款违约金，由于合同约定的逾期付款违约金为每日千分之五，原告自动调整为银行同期同类贷款利率的四倍。因此，三被告应就所欠的房屋占用费按照银行贷款利率的四倍分段计算逾期付款违约金。为维护原告的合法权益，原告特起诉，请求判令：1.三被告共同向原告交还位于“福州大学至诚学院西区食堂原锅炉房面积为38平方米”的租赁房屋；2.三被告共同支付自2013年9月15日起至2015年1月31日止的房屋占用费21862.5元及逾期付款违约金（违约金按照银行同期贷款利率的四倍支付至实际还款之日止，其中9487.5元自2014年9月1日起算、2475元自2014年10月1日起算、2475元自2014年11月1日起算、2475元自2014年12月1日起算、2475元自2015年1月1日起算、2475元自2015年2月1日起算）。注：暂算至立案之日起的违约金为2180元，该数额仅作为计算诉讼费之用；3.三被告按照每月2475元的标准向原告支付自2015年2月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费，并自欠款之日起按照所欠款项的银行同期贷款利率的四倍计算逾期付款违约金；4.被告孙秀香已支付的4950元押金作为违约金归原告所有；5.本案的诉讼费用由三被告共同承担。
被告余朝兴辩称，我和被告孙秀香、李瑞珠三人一起合伙经营诉争店面，合同是被告孙秀香所签。租金缴纳至2014年8月，每月1650元。2013年9月14日书面合同届满，孙秀香和原告口头约定继续租赁，但是没有约定届满期限。至今尚未腾空搬离，书面合同到期后原告从未通知我们搬离，直至2014年8月份左右向我们提出解除合同，搬离房屋，其他人都可以参与招投标，但是只有我们不可以参与，后学校断水断电，我们无法经营。
被告孙秀春、李瑞珠经本院合法传唤未到庭应诉，也无提交书面答辩意见。
庭审中，原告提交下列证据：
A1.租赁合同，证明（1）原被告双方于2011年9月15日签订《租赁合同》，约定原告将至诚学院西区食堂原锅炉房面积为38平方米的房屋出租给被告使用，租赁期限自2011年9月15日起至2013年9月14日止共2年，每月租金为1650元。（2）合同约定乙方合同期满后若逾期未归还房屋的，按照合同规定的月租金的150%向甲方支付房屋占用使用费；
A2.国有土地使用权证，
A3.福州大学出具的《情况说明》，
证据A2-A3共同证明（1）讼争房屋的所有权人福州大学将房屋授权给原告使用，并允许原告对外转租；（2）福州大学同意由原告自行向承租人及实际经营者收回房屋及租金、占用费和其他费用；
A4.洪山派出所出具的《证明》，证明被告李瑞珠、余朝兴是讼争房屋的经营者；
A5.光盘，证明原告要求被告交还房屋，被告拒绝交还。
被告李瑞珠、余朝兴向本院提交如下证据：
B1.收款收据，证明诉争房屋是孙秀香和李瑞珠共同经营；
B2.店面租赁续约邀约函，证明原、被告约定续约至2014年3月31日；
B3.发票，证明被告按期交付租金直至2014年8月31日。
被告孙秀春未向本院提交证据。
经庭审质证，被告余朝兴对原告提交的证据A1的真实性和证明对象均无异议，是孙秀香签订的合同，押金单是写我老婆的名字。对证据A2-A4的真实性和证明对象均无异议。对证据A5的真实性无异议。
原告对证据B1的真实性无法确认，但是学校确有收到孙秀香4950元的押金。对证据B2的真实性无异议，但是孙秀香收到邀约函后没有向我们提出签订合同的要约，双方没有达成签订合同的合意。对证据B3的真实性无异议，被告租金确实交付至2014年8月31日。
本院认为，因被告孙秀香、李瑞珠未到庭参加诉讼，又未书面提出异议和提交证据，视为自动放弃诉讼权利。被告余朝兴对证据A1-A5的真实性无异议，原告对证据B2-B3的真实性无异性，本院予以采信，以上证据均可作为本案的定案依据。
根据上述有效证据及原告、被告余朝兴在庭审中的陈述，本院查明事实如下：2011年9月15日，福州大学至城学院（甲方）与被告孙秀香（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将坐落于福州大学至诚学院西区食堂原锅炉房，面积38平方米的房屋（店面）租给乙方经营（以下简称“诉争店面”）；经营范围为小超市；租赁期限贰年，从2011年9月15日起至2013年9月14日止，月租金为人民币1650元；合同签订之日起三日内乙方一次性以现金形式缴纳六个月租金，乙方逾期缴纳租金，甲方每日按乙方应缴金额的5‰加收滞纳金，逾期超过一个月的，甲方有权提前终止合同并没收乙方押金；甲方收取乙方人民币4950元，作为相关费用的押金，待本合同期满时，乙方结清所有费用后甲方无息退还乙方；乙方应于租期届满当日将所租赁的房屋交还甲方并经甲方验收后方可领回押金；乙方未经甲方同意逾期归还房屋的，每逾期一日，乙方按合同规定的月租金标准的150%向甲方支付房屋占用使用费。
协议签订后，原告依约向被告孙秀香交付了诉争店面，被告李瑞珠、余朝兴与被告孙秀香共同经营，三被告也正常经营并支付了相关费用。2013年11月25日，原告向被告孙秀香发出《店面租赁续约邀约函》，称原租约已于2013年9月14日执行到期，原告提请将该合同续约6个月，至2014年3月31日，合同其他条款不变。若孙秀香接受邀约，按原合同条款到原告处办理相关缴款手续，若孙秀香不接受邀约，到原告处按照合同终止条款办理相关手续。而三被告继续经营诉争店面，租金交至2014年8月31日止。
庭审中，被告余朝兴称原告早于一年多前就停止了对诉争店面的供水供电，致使诉争店面无法正常经营；而原告称其并没有对诉争店面停水停电，诉争店面一直在经营中。针对原被告该项争议，2015年5月14日，本院至诉争店面进行现场勘查，发现诉争店面已关门没有经营；2016年3月24日，本院再次到诉争店面进行现场勘查，发现诉争店面仍关门没有经营。
另查，被告李瑞珠与余朝兴系夫妻关系，三被告至今未腾空诉争店面。
本院认为，原告与被告孙秀香签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反国家禁止性规定，合法、有效，并已实际履行。原告依法有权将诉争店面出租，并获取收益，被告应按合同约定及时向原告交纳租金。《租赁合同》约定租赁期限至2013年9月14日止。2013年11月25日，原告向被告孙秀香发出《店面租赁续约邀约函》，提请将租赁期限延至2014年3月31日。原告主张被告孙秀香收到时邀约函后没有提出签订合同的要约，双方没有达成签订合同的合意。本院认为，《店面租赁续约邀约函》明细写明“若你接受邀约，请按原合同条款到我单位办理相关缴款手续，若你不接受邀约，请到我单位按照合同终止条款办理相关手续。”由此可见，续租诉争店面并不需要签订书面合同，只要继续缴纳租金即可达成续租的合意。被告依约缴纳了2013年9月14日至2014年3月31日的租金，在此期间继续租用诉争店面并没有构成违约。此外，原告没有提交证据证明其于2014年4月1日要求被告搬离诉争店面，相反，被告提交的证据证明原告继续按照原租金收取了被告自2014年4月1日起至2014年8月31日的租金，本院认为，在这一时间段，双方亦达成了续租诉争店面的合意，但没有约定租赁期限，故原告诉请三被告支付2013年9月15日至2014年8月31日的房屋占用费及违约金，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定，视为不定期租赁，可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。结合本案，自2014年9月1日起，原告有权通知被告解除合同，被告应将诉争店面返还给原告，故原告要求三被告交还诉争店面的诉请，本院予以支持。
关于2014年9月1日起的房屋占有使用费及违约金，庭审中，被告称原告早于一年多前就停止了对诉争店面的供水供电，致使店面无法正常经营；而原告称其没有对诉争店面停水停电。而经本院二次现场勘查，诉争店面均未开门经营。故本院采信被告所陈述，原告停止对诉争店面的供水供电，致使店面无法正常经营。本院认为，诉争店面无水无电，没有正常经营，原告诉请被告按照店面正常的租金向原告缴纳房屋占有使用费，于理无据。但被告在收到原告解除合同的通知后，没有及时腾空诉争店面，向原告返还租赁物，亦存在一定过错。故本院酌定被告每月向原告支付1000元房屋占有使用费。此外，由于被告孙秀香违约，其所付的租赁押金作为违约金应归原告所有。另，被告孙秀香、李瑞珠经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，本院依法予以缺席判决。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十二条之规定，判决如下：
一、被告孙秀春、李瑞珠、余朝兴于本判决生效之日起十日内向原告福州大学至诚学院交还位于“福州大学至诚学院西区食堂原锅炉房面积为38平方米”的房屋；
二、被告孙秀春、李瑞珠、余朝兴于本判决生效之日起十日内向原告福州大学至诚学院支付房屋占有使用费1000元／月，自2014年9月1日起计至被告孙秀春、李瑞珠、余朝兴实际交还房屋之日止；
三、被告孙秀春已支付的4950元租赁押金作为违约金归原告福州大学至诚学院所有；
四、驳回原告福州大学至诚学院的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费4100元，由原告承担2100元，由三被告共同承担；公告费260元，由被告孙秀香承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 刘 芳
代理审判员 郑艺凤
代理审判员 罗登煌
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 黄 萍
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
申请执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。