大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0203民初2984号原告大连恒隆地产有限公司法定代表人劳建亮委托代理人毛晓涛委托代理人张莹被告大连富视眼镜有限公司恒隆广场店负责人李锋。被告大连富视眼镜有限公司法定代表人彭恩士二被告共同委托代理人赵华二被告共同委托代理人刘亚滨原告大连恒隆地产有限公司与被告大连富视眼镜有限公司恒隆广场店（以下简称“大连富视恒隆店”）、大连富视眼镜有限公司（以下简称“大连富视公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月14日受理后，依法适用普通程序，于2017年10月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人毛晓涛、张莹，二被告共同委托代理人赵华、刘亚滨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年9月24日，原告与大连市沙河口区富视眼镜店（以下简称“富视眼镜店”）签订了《大连恒隆广场商场房屋租赁合同》，约定：富视眼镜店承租原告位于大连市西岗区五四路66号大连恒隆广场建筑面积约56平方米的441号铺位用于富视品牌经营，租赁期限为36个月，自房屋交付之日起计算。富视眼镜店应于每个自然月的1日前向原告缴纳当月的基本租金、管理费，其中自交付日起算的第一年内基本租金为每月15841元，自交付日起算的第二年基本租金为每月17374元；管理费为每月4480元。富视眼镜店应于每月向原告支付公用事业费，其中电费1.2元/度，水费4.72元/吨；应于每月向原告支付收银机租用费每台每月300元；应于每年1月向原告支付推广宣传费，标准为每年3000元。同时，租赁合同对保证金、押金、逾期支付各项费用的滞纳金标准、违约责任等事项进行了明确约定。2015年11月12日，原告与富视眼镜店及被告大连富视公司签订了《合同主体变更三方协议》，约定租赁合同中的承租方由富视眼镜店变更为被告大连富视公司，由被告大连富视公司继续履行租赁合同。2015年12月2日，原告与被告大连富视公司签订《补充协议》。约定交付日为2015年10月27日，租金及管理费起算时间为2015年12月18日。上述协议签订后，原告与被告大连富视公司及被告大连富视恒隆店签订了《协议书》，约定租赁合同中的承租方由被告大连富视公司变更为被告大连富视恒隆店，租赁合同继续履行，二被告就租赁合同中承租方的义务共同向原告承担连带责任。原告交付商铺后，二被告未按照租赁合同约定向原告支付租金、管理费、公共事业费、推广费等各项费用。经原告多次催告，被告仍拒绝支付。被告大连富视恒隆店欠付租金等费用的行为已构成严重违约，且已达到合同解除的条件。原告于2017年4月6日向被告邮寄送达了《解除合同通知书》，告知被告大连富视恒隆店双方签订的租赁合同于2017年4月14日解除，并要求交还商铺，支付欠付的租金、管理费、违约金、滞纳金等费用。被告于2017年4月7日签收了《解除合同通知书》。但截止原告起诉之日，被告大连富视恒隆店未向原告支付任何款项。原告为维护自身的合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告大连富视恒隆店向原告支付欠付租金241975元及滞纳金（自每月租金支付日之次日起至实际支付之日止，按照日千分之一标准计算，合计约7.5万元）。2、被告大连富视恒隆店向原告支付欠付管理费71020元及滞纳金（自每月管理费支付日之次日起至实际支付之日止，按照日千分之一标准计算合计约2.3万元。）3、被告大连富视恒隆店向原告支付欠付公用事业费1492元。4、被告大连富视恒隆店向原告支付推广费6000元。5、被告大连富视恒隆店向原告支付收银机租用费4765元。6、被告大连富视恒隆店向原告支付围挡费1213元7、被告大连富视恒隆店向原告支付违约金65562元。8、被告大连富视公司对被告大连富视恒隆店应承担的上述给付义务承担连带给付责任。被告大连富视眼镜有限公司恒隆广场店、大连富视眼镜有限公司共同辩称，一、原告商场因消防验收未合格，直至2016年9月9日才正式开业。虽然原、被告在商场开业前签订了店铺租赁合同，但原告向被告交付的租赁标的物实际上不合格，不具有实现合同目的实际使用价值，因此原告无权要求被告支付商场正式开业前的租金及管理费，无理由主张2016年9月9日前任何滞纳金及违约金。二、2016年9月9日商场正式开业后，双方就租金价格一直在协商。2017年5月17日，原告还向被告发来《恒隆广场-减租协议》，同意为被告减免租金，并签订减租协议。这些邮件证明，被告之前没有付款并不是单方违约，而是原告确实有要为被告变更租金的意思表示，是原告同意被告在减免协议签订后付款。因为在租金数额没有最终确定之前，被告也无法付款。所以被告不存在逾期付款的违约行为，原告请求违约金及滞纳金均没有法律依据。三、被告同意支付的合理费用及计算方法如下：1、租金共计122104元，2016年9月9日起至9月30日止11617元（月租金15841元÷30天×22天）；2016年10月1日至2017年4月13日租金数额按原告提供的《费用明细表》所列基本“租金”数额计算，为110487元。2、管理费31961元，自2016年9月9日起至9月30日止月管理费4480元，4480元÷30天×22天=3285元；自2016年10月1日至2017年4月13日，租金数额按原告提供的《费用明细表》所列“管理费”数额计算，为28676元；以上共计31961元。3、公共事业费1492元，按原告提供的《费用明细表》所列“公共事业费”数额计算。4、推广费1108元，根据《房屋租赁合同》十六.2及附表一第四部分约定，推广宣传费每年3000元，但原告已于2017年4月14日解除与被告的租赁关系，2017年被告只应支付4个月13天的推广费1108元。5、收银机租用费4765元，根据原告提供的《费用明细表》所列“收银机租用费”数额计算。6、围挡费1213元。上述费用共计162643元，扣除被告已经交付的86643元（合同保证金60963元、公共事业押金5000元、质量保证金5000元、装修押金15680元），被告实际应当支付原告的合理费用为76000元。四、被告大连富视公司在本案中应承担的法律责任同意依法判决。经审理查明，原告与富视眼镜店于2015年9月24日签订了《大连恒隆广场商场房屋租赁合同》，约定富视眼镜店承租原告位于大连市西岗区五四路66号大连恒隆广场建筑面积约56平方米的441号铺位用于富视品牌经营，租赁期限为36个月。自房屋交付之日起计算案涉房屋租金、管理费。同时约定了双方的权利义务。2015年11月12日，原告、富视眼镜店及被告大连富视公司签订了《合同主体变更三方协议》，约定租赁合同中的承租方由富视眼镜店变更为被告大连富视公司，由被告大连富视公司继续履行租赁合同。2015年12月2日，原告与被告大连富视公司签订《补充协议》。约定交付日为2015年10月27日，租金及管理费起算时间为2015年12月18日。其后，原告、被告大连富视公司及被告大连富视恒隆店签订了《协议书》，约定租赁合同中的承租方由被告大连富视公司变更为被告大连富视恒隆店，租赁合同继续履行，若出现被告大连富视恒隆店不履行义务或违约情形的，被告大连富视公司承诺并保证，与被告大连富视恒隆店共同向原告承担连带赔偿责任。2015年12月14日，原告将收银机设备交付给被告大连富视恒隆店。2017年4月6日，原告向被告大连富视恒隆店发出《解除合同通知书》，因拖欠租金、管理费等费用的违约行为，要求自2017年4月14日起提前解除双方订立的合同，并要求被告交还案涉房屋，支付租金、管理费、违约金及滞纳金等费用，被告于2017年4月7日签收该通知书。按照合同约定，自2015年12月18日至2017年4月13日，案涉房屋共产生房屋租金共计260210元。其中2015年12月18日至2015年12月31日的基本租金为7154元（15841元/月÷31天×14天）；2016年1月至2016年9月共计9个月，基本租金共计142569元（15841元/月×9个月）；2016年10月1日至2016年10月26日基本租金为13286元（15841元/月÷31天×26天）；2016年10月27日至2016年10月31日基本租金为2802元（17374元/月÷31天×5天）；2016年11月至2017年3月共计5个月，基本租金共计86870元（17374元/月×5个月）；2017年4月1日至2017年4月13日基本租金为7529元（17374元/月÷30天×13天）。按照合同约定，自2015年12月18日至2017年4月13日，案涉房屋共产生管理费共计71164元，其中2015年12月18日至2015年12月31日管理费为2023元（4480元/月÷31天×14天）；2016年1月至2016年9月共计9个月，管理费共计40320元（4480元/月×9个月）；2016年10月1日至2016年10月26日管理费为3757元（4480元/月÷31天×26天）；2016年10月27日至2016年10月31日管理费为723元（4480元/月÷31天×4天）；2016年11月至2017年3月共计5个月，管理费共计22400元（4480元/月×5个月）；2017年4月1日至2017年4月13日管理费为1941元（4480元/月÷30天×13天）。按照合同约定，自2015年12月18日至2017年4月13日，被告大连富视恒隆店租用收银机所产生的费用共计4765元，其中2015年12月18日至2015年12月31日的收银机租用费为135元（300元/月÷31天×14天）；2016年1月至2017年3月共计15个月，收银机租用费共计4500元（300元/月×15个月）；2017年4月1日至2017年4月13日收银机租用费为130元（300元/月÷30天×13天）。被告大连富视恒隆店于合同签订后，累计向原告支付款项86643元。其中合同保证金60963元；商品质量保证金5000元；公共事业押金5000元；装修保证金13440元、装修管理费2240元。2016年8月25日，原告与案外人大连志于道导示设计工程有限公司（以下简称“志于道公司”）签订了《大连恒隆广场工程施工合同》，约定志于道公司为原告的大连恒隆广场进行商铺改造围挡与贴膜制作及安装工程，志于道公司作出一份《恒隆贴膜报价单》，计算了案涉房屋及另外案外店铺的施工费用共计33923.98元，2017年7月25日，原告向志于道公司支付施工费用20537元，其中案涉店铺相关费用1213元。此外，原告分别于2015年8月26日取得《建设工程消防验收意见书》、2015年11月24日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。本院确认的上述事实，有原告提供的大连恒隆广场商场房屋租赁合同、补充协议、合同主体变更三方协议两份、店铺POS机交付确认书、解除合同通知书、快递单、邮件派送记录单、租户送电接收确认表、441商铺电表照片、大连恒隆广场工程施工合同、工程服务项目完成验收报告、441商铺改造前后照片、增值税专用发票、恒隆广场贴膜标价单、银行付款凭证、建设工程消防验收意见书、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，被告提交的专用收款收据三份、个人结算业务申请书两份、中国农业银行转帐回单一份等证据材料在案为凭，这些材料已经本院审查，可以采信。本院认为,原告与两被告签订的合同系双方真实意思表示，其内容符合法律、法规的强制性规定，本院认定为有效，合同各方均应按照约定履行合同。原告于2015年10月27日交付房屋，并分别于2015年8月26日取得《建设工程消防验收意见书》、2015年11月24日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，故被告主张因原告商场未经过消防验收，在2016年9月9日之前不具备合法经营的条件，不应当向被告收取租金及相应的管理费的抗辩意见，没有事实依据，本院不予采纳。另外，被告主张双方就租金价格一直在协商，租金数额没有最终确定的情况下，被告无法付款。本院认为，在双方未能达成新的租赁协议之前，应按照原有的租赁协议执行，被告该项抗辩，没有法律及合同依据，本院不予采纳。大连富视恒隆店作为案涉房屋的承租人，应按合同约定自2015年12月18日起至2017年4月13日止，向原告支付租金260210元、管理费共71164元。原告已用被告所交装修保证金及装修管理费共15680元，抵顶部分租金费用，尚欠租金244530元、管理费71164元。原告主张租金241975元、管理费71020元，本院予以支持。关于违约金一节，根据租赁合同第二十五条第（o）项的约定，出现被告违约情形的，原告有权提前解除合同，收回房屋，被告还应向原告支付相当于三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金。被告拖欠租金等费用，构成违约，故对原告主张被告支付违约金65562元（17374元/月×3个月+4480元/月×3个月）的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的收银机租用费4765元、公用事业费1492元、围挡安装费1213元，双方无异议，本院予以确认。关于推广宣传费一节，根据租赁合同第十六条及附表一第四部分的约定，承租人应在每年1月向出租人支付3000元的推广宣传费。在承租期间，被告应当于2016年1月、2017年1月各支付3000元推广费，共计6000元。故原告主张被告支付欠付的推广宣传费6000元的诉讼请求，本院予以支持。关于房屋租金及管理费的滞纳金一节，根据租赁合同第二十五条第（e）项的约定，涉及承租人支付义务的，每延迟一日,承租人应向出租人按迟延支付金额日千分之一的标准向原告支付滞纳金。上述滞纳金，其性质实际为双方约定的逾期付款违约金，该约定虽然体现了双方的真实意思表示，被告的逾期付款也必然给原告造成一定的损失，但结合双方对合同的履行情况、过错程度、原告的实际损失及被告的经营状况等综合因素考虑，上述滞纳金计算标准确属过高，本院予以调整，应以迟延支付的金额为本金，按人民银行同期同类贷款利率自欠付之日起计算至款项付清之日止。关于原告请求被告大连富视公司对被告大连富视恒隆店应承担的给付义务承担连带给付责任一节，根据原告、被告大连富视公司及被告大连富视恒隆店所签订的协议书第4条的约定，本院予以支持。另外，被告大连富视恒隆店向原告支付合同保证金60963元，商品质量保证金5000元、公共事业押金5000元,上述费用应在被告向原告履行本判决确定的支付义务时予以扣除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告大连富视眼镜有限公司恒隆广场店于本判决生效之日起十日内支付原告大连恒隆地产有限公司租金241975元及逾期付款滞纳金（以迟延支付的金额为本金，按人民银行同期同类贷款利率自欠付之日起计算至款项付清之日止）；二、被告大连富视眼镜有限公司恒隆广场店于本判决生效之日起十日内向原告大连恒隆地产有限公司支付管理费71020元及逾期付款滞纳金（以迟延支付的金额为本金，按人民银行同期同类贷款利率自欠付之日起计算至款项付清之日止）；三、被告大连富视眼镜有限公司恒隆广场店于本判决生效之日起十日内向原告大连恒隆地产有限公司支付欠付公用事业费1492元；四、被告大连富视眼镜有限公司恒隆广场店于本判决生效之日起十日内向原告大连恒隆地产有限公司支付欠付推广宣传费6000元；五、被告大连富视眼镜有限公司恒隆广场店于本判决生效之日起十日内向原告大连恒隆地产有限公司支付收银机租用费4765元；六、被告大连富视眼镜有限公司恒隆广场店于本判决生效之日起十日内向原告大连恒隆地产有限公司支付围板安装费1213元；七、被告大连富视眼镜有限公司恒隆广场店于本判决生效之日起十日内向原告大连恒隆地产有限公司支付违约金65562元；八、被告大连富视眼镜有限公司对被告大连富视眼镜有限公司恒隆广场店上述金钱给付义务承担连带责任；九、被告大连富视眼镜有限公司恒隆广场店向原告大连恒隆地产有限公司支付的合同保证金60963元，商品质量保证金5000元、公共事业押金5000元，在被告大连富视眼镜有限公司恒隆广场店向原告大连恒隆地产有限公司履行本判决确定的支付义务时予以扣除。如果未按本判决指定的期间履行第一至七项给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8960元（原告已预交），由被告大连富视眼镜有限公司恒隆广场店、被告大连富视眼镜有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提交副本，按不服部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，上诉于大连市中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期限为二年。审 判 长  杨 晶人民陪审员  万富君人民陪审员  陈文英二〇一七年十二月二十九日书 记 员  陈慧宁