辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽02民终2634号上诉人（原审原告）：孟宪富，男，1958年8月3日生，汉族，住黑龙江省绥化市。委托诉讼代理人：刘甲明，辽宁仕鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连盛百达贸易有限公司，住所地辽宁省大连经济技术开发区五彩城K区3栋4号。法定代表人：于长江，执行董事兼总经理。被上诉人（原审被告）：于文，男，1981年12月31日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审被告）：张闯，男，1986年12月22日生，汉族，住辽宁省庄河市。上诉人孟宪富因与被上诉人大连盛百达贸易有限公司（以下简称”盛百达公司”）、于文、张闯房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初3597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孟宪富上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、上诉人与被上诉人盛百达公司签订了案涉房屋转让协议，履行了房款支付义务，理应预期案涉房屋的物权将变动到自己名下。即上诉人作为买受人，可以请求作为出卖人的盛百达公司向上诉人转移案涉房屋的所有权，这属于买受人的物权期待权，并非等同于普通债权。即使原审法院按照不动产物权变动公示原则为依据，登记名义人也不能绝对以登记的公信力来否认真实权利的存在。被上诉人于文及目前案涉房屋的登记所有权人张闯均只是法律物权的所有权人，而上诉人有充分证据证明其是该房产最终归属的事实物权所有人，当二者发生冲突时，应当更加注重客观事实，认定案涉房屋的所有权人系上诉人。1.确认不动产所有权不能仅以不动产权属证书作为完全、充分的证明该不动产所有权人的依据。上诉人作为案涉房屋的实际占有使用人，已提供充分证据证明其系案涉房屋事实上的真正权利人。2.原审法院仅认定上诉人依据购房协议享有的是普通债权，系错误认定了上诉人所享有权利的性质。上诉人符合期待性物权的权利性质，作为合法买受人，有权请求确认案涉房屋归其所有。二、上诉人与被上诉人盛百达公司签订购房协议后，合法受让了案涉房屋，并一直实际占有及使用，缴纳水、电、暖气费等，上诉人是案涉房屋的买受人及合法占有人。被上诉人盛百达公司一房二卖并为于文恶意办理登记，作为恶意的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。二被上诉人之间名为房屋买卖实为贷款抵押并最终用于公司经营的行为，侵害了上诉人基于同盛百达公司之间有效的购房协议和物权期待权所衍生的基本居住权和生存权，从公平交易和物权保护的角度，应确认案涉房屋归上诉人所有。1.二被上诉人之间对案涉房屋的再次转让行为存在恶意串通，其就案涉房屋签订的《房地产买卖契约》应属无效。2.上诉人系案涉房屋的合法买受人及占有人，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》中关于一房数卖的合同履行问题规定，恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。盛百达公司、于文、张闯均未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩材料。孟宪富向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告盛百达公司关于大连市甘井子区宏孚街7号2-4-1房屋所签订的房屋转让合同合法有效，并请求确认位于大连市甘井子区宏孚街7号2-4-1房屋归原告所有；2.判令三被告协助原告办理该房屋的所有权变更登记到原告名下的相关登记手续；3.依法确认被告于文与被告盛百达公司就案涉房屋所签订的《房地产买卖契约》无效；4.依法确认被告于文与被告张闯就案涉房屋所签订的《大连市房地产买卖合同》无效；5.本案诉讼费用均由三被告共同承担。一审法院认定事实：大连经济技术开发区泽江实业总公司（以下简称泽江公司）于2009年经工商部门变更登记为大连盛百达贸易有限公司。2006年1月7日泽江公司为原告出具收条，内容为”收孟宪富购案涉房屋款项4万元。”2006年1月6日乙方孟宪富与甲方泽江公司签订房屋转让协议一份，约定”甲方将案涉房屋转让给乙方，此房面积约72平方米，房屋售价14万元。此房原系泽江公司以修车款抵顶给张汉军，张汉军同意该房屋转让给原告。等。”2005年9月25日，甲方泽江公司与乙方于文签订房地产买卖契约，内容为”甲方已收到乙方购房定金1万元，甲方自愿将案涉房屋出卖给乙方，价格30万元。”2016年7月，甲方于文与乙方张闯签订大连市房地产买卖合同，内容为”甲方于文已取得案涉房屋的所有权。甲方自愿将案涉房屋出卖给乙方，价格54万元，乙方于2016年7月25日一次性付款给甲方。甲方同意于2016年7月23日将案涉房屋交付乙方。等。”现案涉房屋登记在张闯名下，并办理了房屋贷款抵押登记。庭审中，原告称”盛百达公司现处于歇业状态，盛百达公司的股东是刘元福、于彦、于长江。刘元福原来住在案涉小区，后来搬走了；于长江大约2015、2016年已经死亡了。于彦是于长江的妹妹，也联系不上啦。刘元福和他们二人什么关系我方不清楚，当时是售楼的经办人。”一审法院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，被告盛百达公司先与原告签订了案涉房屋转让协议，但未办理案涉房屋的产权变更登记手续到原告名下。之后被告盛百达公司又与被告于文签订房地产买卖契约。故从形式和表面上看，被告盛百达公司存在”一房二卖行为（一房二次处分）”。鉴于人民法院在审理存在一房二卖、一房数卖案件时，在买受人要求原房屋所有权人（出卖人）履行合同、取得房屋所用权时，一般应按下列情形处理：1.已经办理房地产转移登记手续的受让方请求转让方交付房屋等合同义务的，应予支持；2.均未办理房地产转移登记手续的，已先行合法占有房屋的受让人请求转让方履行房地产转移登记等合同义务的，应予支持；3.均未办理房屋变更登记手续、又未合法占有房屋，先行支付房屋转让款的受让方请求转让方履行交付房屋和办理房地产转移登记手续等合同义务的，应予支持；4.合同均未履行，依法成立在先的合同，受让方请求履行合同的，应予支持，未能取得房屋所有权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，依照法律有关规定处理。关于原告请求确认原告与被告盛百达公司关于案涉房屋所签订的房屋转让合同合法有效一节。本案中，被告盛百达公司有权依法对外处分该房屋，鉴于原告与被告盛百达公司签订的关于案涉房屋的房屋转让协议系双方当事人的真实意思表示、且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，故原告与被告盛百达公司签订的案涉房屋转让协议应认定为有效合同。关于原告请求确认案涉房屋归其所有一节。原告与被告盛百达公司之间签订了案涉房屋转让协议，原告以此取得的权利是：请求盛百达公司交付房屋并请求其将该房屋的所有权转移给自己的债权，原告以此并非取得标的物的所有权；原告要取得房屋所有权需通过盛百达公司履行房屋过户的义务即通过该公司协助办理权属转移登记方能取得。原告直接请求确认案涉房屋归其所有，没有任何法律依据。本案中，原告将协助过户的债权行为与请求房屋所有权的物权行为相混淆，其未区分债权行为与物权行为的区别。原告与盛百达公司签订房屋转让协议的行为是一个债权行为，双方的义务是：原告支付房款；盛百达公司交付房屋并协助将房屋过户给原告。在盛百达公司未履行协助办理过户义务时，原告可基于债权请求权起诉盛百达公司并请求其协助办理房屋过户登记义务，但原告不能直接要求确认该房屋的所有权归其所有。鉴于交付房屋的请求属于债权请求权；而办理房屋过户手续的请求权具有物权属性，通说认为该权利不适用诉讼时效的规定，根据我国物权法理论，我国物权采用登记生效主义。签订房屋买卖合同只是买方取得房屋所有权的原因行为，但签订房屋买卖合同行为本身并不会直接导致买房一方取得房屋的所有权，买房一方要取得房屋的所有权需通过办理过户变更手续才能实现。即使买方已经实际占有了房屋并付清了房款，其也不能当然直接取得房屋的所有权。故原告该节请求，一审法院依法不予支持。关于原告请求判令三被告协助原告办理该房屋的所有权变更登记到原告名下的相关登记手续一节。由于被告张闯以该房屋为抵押向银行办理了贷款手续，该行为致使案涉房屋设立了抵押权，从而给案涉房屋的再次变更过户造成了障碍，而在盛百达公司将案涉房屋出卖给原告并交付给原告的情况下，其后又将该房屋出卖给了被告于文，后被告于文又将该房屋出卖给了被告张闯，从而导致该房屋现无法办理过户登记到原告名下，现原告的过户目的无法实现，被告盛百达公司对此存在过错，其依法应承担相应的违约责任。鉴于被告张闯已将该房屋抵押给了银行，并办理了抵押登记，由于抵押权具有物上追及权，依据我国《物权法》一百九十一条的规定，现原告无法办理案涉房屋的过户登记手续。故原告该节诉讼请求，一审法院依法不予采信。原告可在案涉房屋具备了相应条件后再请求协助办理过户登记到自己名下。关于原告请求确认被告于文与被告盛百达公司就案涉房屋签订的《房地产买卖契约》无效及请求确认被告于文与被告张闯就案涉房屋签订的《大连市房地产买卖合同》无效一节。结合本案现所查明的案件情况，如前所述，原告与被告盛百达公司签订的案涉房屋转让协议合法有效，但对于被告于文与被告盛百达公司就案涉房屋签订《房地产买卖契约》及被告于文与被告张闯就案涉房屋签订《大连市房地产买卖合同》后，对所涉房屋的交付和履行等情况，在原告当时已占有案涉房屋的的前提下，在被告于文、张闯在本案中均未到庭应诉的情况下，现原告无证据证明被告于文与被告盛百达公司就案涉房屋签订的《房地产买卖契约》无效、其也无证据证明被告于文与被告张闯就案涉房屋签订的《大连市房地产买卖合同》无效。故原告提出的该节请求，一审法院依法不予采信。虽一审法院在本案中未采信原告的该节主张，但这并不意味着上述案涉房地产买卖契约及案涉大连市房地产买卖合同系有效的。原告可在具有了相应的证据后再另行主张其效力。被告盛百达公司及被告于文、被告张闯经一审法院合法传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼，依法视为该三被告均放弃答辩权利，一审法院依法缺席审理。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第五十六条、第一百四十四条、第一百五十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，一审法院判决：一、原告孟宪富与被告大连盛百达贸易有限公司签订的关于大连市甘井子区宏孚街7号2-4-1号的房屋转让协议有效。二、驳回原告孟宪富提出的其他诉讼请求。案件受理费9400元，公告费800元，均由被告大连盛百达贸易有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交大连经济技术开发区泽江实业总公司于2005年12月4日作出的《紧急通知》一份，拟证明盛百达公司明知案涉房屋已有人居住，但仍将房屋以出售的形式交付给于文，其具有恶意。本院认为，上诉人系于2006年1月6日签订的房屋转让协议，该日期在通知之后，故此份证据不能支持上诉人的主张，对此份证据不予采信。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。上诉人依照其与盛百达公司之间签订的《房屋转让协议》，有权要求盛百达公司履行协议约定，协助其办理房地产转移登记手续，但该请求权系基于《房屋转让协议》的债权请求权。由于案涉房屋并未登记在上诉人名下，按照《中华人民共和国物权法》的相关规定，上诉人不能直接依据《房屋转让协议》及占有使用案涉房屋的事实而取得案涉房屋的所有权，故上诉人关于确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，原审未予支持，并无不当。由于被上诉人盛百达公司以其行为表明其将不继续履行《房屋转让协议》约定事项，并已将案涉房屋另行出售给于文，且于文再次转让给张闯，案涉房屋的所有权现登记在张闯名下，并已办理了房屋贷款抵押登记，上诉人要求协助将案涉房屋办理变更登记至其名下，在已有产权登记的情况下，应先解决该登记的撤销事宜，故在目前的情况下，上诉人的此项请求不具有协助履行的条件和可能性，对上诉人此项请求不予支持。关于上诉人请求确认于文与盛百达公司就案涉房屋签订的《房地产买卖契约》无效一节，现有证据能够证明盛百达公司就案涉房屋存在一房二卖行为，但由于于文与盛百达公司经法院合法传唤均未到庭参加诉讼，亦未发表答辩意见，本案未能查清于文购房的细节及款项的具体支付情况。上诉人称二被上诉人之间系名为房屋买卖实为贷款抵押并最终用于公司经营，但未提供充分证据予以证明。故对上诉人此项请求不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9400元，由上诉人孟宪富负担。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘冬艳审判员  刘丽媛二〇一八年六月七日书记员  王丽秋