湖南省宁乡县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0124民初2719号原告：长沙美嘉物业管理有限公司，住所地宁乡县玉潭镇楚沩社区二环路美域中央2栋204室。法定代表人：何朝阳，系该公司执行董事长。委托诉讼代理人：喻红兵,湖南严明律师事务所律师。委托诉讼代理人：付军,男,1963年1月7日出生,汉族,户籍所在地宁乡县,系公司员工。被告：张腊兵，男，1980年12月27日出生，汉族，户籍所在地宁乡县，现住宁乡县。被告：袁赛兰，女，1980年1月15日出生，汉族，户籍所在地宁乡县，现住宁乡县。委托诉讼代理人：张腊兵，男，1980年12月27日出生，住宁乡县白马桥乡金域蓝湾小区*栋*********室，系袁赛兰丈夫。原告长沙美嘉物业管理有限公司（以下简称“美嘉物业公司”）与被告张腊兵、袁赛兰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案受理后，依法由审判员易赞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人喻红兵、付军，被告张腊兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告美嘉物业公司诉称：被告为宁乡县金域蓝湾9栋8028、8038、8048、8058、8068号房的业主，房屋面积共计343.29平方米。2013年10月，原告与被告签订了前期物业管理服务合同，约定由原告为被告所在的小区提供物业管理服务。原告在服务期间完全履行了合同约定的义务，但被告却从2014年8月1日起开始停止缴纳物业管理费。经原告多次催促仍拒交，至2017年3月31日止共欠物业管理费19776元，根据合同约定产生违约金3132元。请求法院判决：1、被告立即支付原告物业管理费19776元及违约金3132元；2、被告承担全部诉讼费用。被告张腊兵、袁赛兰辩称：答辩人并非恶意不交物业费，因被答辩人美嘉物业公司没有履行合同约定的权利义务，且不作为、乱作为侵害业主的合法权益，违反国家相关法律。1、答辩人与被答辩人美嘉物业公司的物管协议违法无效：美嘉物业公司是由开发商九城公司（长沙九城房地产开发有限公司）临时委托管理金域蓝湾小区，九城公司伙同或指定美嘉物业公司胁迫答辩人签订由美嘉物业公司一方单独指定的《前期物业管理服务合同》，并强制缴交第一年（美嘉物业公司单方定价）物业费与两千元装修押金才交房交钥匙；前期物业合同让业主承担过多的义务，严重不公平、不合法，故所定合同无效；美嘉物业公司与九城公司续签的《前期物业管理服务合同》业主毫不知情，续签合同只有甲乙双方的权利义务，故意忽视业主的合法权益，续签合同甚至在第三十条约定：“甲乙双方对本合同规定的权利义务不能转移给第三方，并对合同内容负有保密义务，不能向小区业主公布。”业主作为被可以隐瞒的第三方，于情于理不应承担续签的《前期物业管理服务合同》的义务；美嘉物业公司混淆“主客身份”，违规侵权，以管理者自居，完全没有服务意识；2、美嘉物业公司提供的服务不能满足业主要求，且损害了业主利益，服务质量与物业收费不成正比：美嘉物业公司没有严格履行物业服务合同，疏于管理，对公用部位、共用设施设备维护管理不善，对物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序未尽管理职责；由于房屋质量不合格，答辩人房屋严重漏水，答辩人多次申报，美嘉物业公司不是拖延时间就是随便马虎维修，结果却是长期漏水至今；物业管理费1.8元每平方米只有极少数服务内容，大部分商铺业主不认可这个价格。没有监控、绿化、楼道卫生、健身器材、封闭管理与保安巡逻等物管服务，仅仅门前卫生与路灯照亮还疏于管理，依据国家最近出台的四级物业管理费收取标准，美嘉物业公司连四级收费标准0.35元/月都不够格；3、美嘉物业公司违反合同约定，违反国家法律法规，严重损害业主合法权益：消防设施设备缺乏定期巡查维护、消防设备不完好，不能随时使用。乱作为私自拆除消防栓，危机周边业主利益；2015年4月美嘉物业公司支持、配合开发商擅自占用绿化与出租公摊面积，非法设置经营性设施移动信号塔，施工时没有公示，业主不知情，违反《前期物业服务合同》第一条第六款。综上，美嘉物业公司的违约行为严重损害了答辩人的合法权益，答辩人多次向相关单位要求解决无果只好以拒交物业费为抗争，恳请法院驳回原告诉讼请求。经审理查明：被告张腊兵、袁赛兰为位于宁乡县白马桥乡白马东环线（金域蓝湾-9）第9幢8028、8038、8048、8058、8068号房的门面业主，房屋面积共计343.29㎡。被告于2013年10月5日收房后至今，一直由原告对被告所在的金域蓝湾小区提供物业服务，收费标准为邻街商铺（含区内商铺）1.8元/㎡/月。原告履行了卫生、绿化、安保等部分内容，但因被告张腊兵、袁赛兰认为原告美嘉物业公司提供的物业服务不到位，并存在答辩中所述种种问题，故自2014年8月1日至2017年3月31日未交纳物业管理费，经原告催收后，被告仍未予交纳，原告遂诉至本院。另查明：长沙美景物业服务公司于2007年4月12日成立，并于2012年5月21日变更公司名称为长沙美嘉物业管理有限公司。因原告与其他业主（彭方寅）的物业服务合同纠纷，2016年8月2日，本院工作人员曾到金域蓝湾小区进行核实小区相应情况并拍摄了相关照片，本院作出的（2016）湘0124民初2806号判决书中对原告要求支付物业管理费的诉求酌情减少了45%。2017年6月19日，本院工作人员再次到金域蓝湾小区核实情况并拍摄了相关照片。经对比，在此段时间内，原告所提供的物业服务有了较大的改善。上述事实，有原告商品房买卖合同、交房流程表、前期物业管理服务合同、收费催款通知单、照片、被告提供的照片及到庭当事人的陈述在卷予以证实，本院予以确认。本院认为：原告作为物业服务企业，为被告所在的小区提供了物业服务，从权利义务对等的角度出发，业主有义务按既定标准向其支付物业服务费及相关款项。但根据被告提供的照片及本院调查核实的情况，能够证实原告在履行服务过程中存在瑕疵，其物业服务未能依据合同约定完全履行。本院综合实际情况，对于原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求，根据原告履行义务的情况，酌情分时间段进行调整，2014年8月-2016年8月的物业费参照（2016）湘0124民初2806号判决书予以减少45%，为8157元（343.29㎡×1.8元/㎡·月×24月×0.55），2016年9月-2016年12月的物业费予以减少15%，为2100元(343.29㎡×1.8元/㎡·月×4个月×0.85)，即被告张腊兵、袁赛兰自2014年8月1日起至2016年12月31日应向原告交纳的物业管理费为10257元（8157元+2100元）。关于原告要求被告支付2017年1月1日-2017年3月31日的物业管理费的诉讼请求，因原告未提供证据证实其对被告所欠的2016年11月1日-2017年3月31日的物业管理费进行过书面催缴，故对该部分诉讼请求，不予支持。关于原告要求被告支付违约金的请求，因被告拒交物业管理费系因原告未能完全履行合同义务，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告张腊兵、袁赛兰在本判决生效之日起五日内向原告长沙美嘉物业管理有限公司支付2014年8月1日至2016年12月31日物业服务费10257元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费373元，减半收取为186.5元，由被告张腊兵、袁赛兰共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  易赞二〇一七年八月三日书记员  蔡斌附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。