广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1973民初2699号
原告（反诉被告）：庞越强
委托诉讼代理人：陈思远，广东深超律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶峰，广东深超律师事务所律师。
被告（反诉原告）：郑木贵
委托诉讼代理人：熊世松，广东潇水律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林锦凤，广东潇水律师事务所律师。
原告庞越强与被告郑木贵租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告庞越强及其委托诉讼代理人叶峰，被告郑木贵及其委托诉讼代理人熊世松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告庞越强向本院提出诉讼请求：1.原、被告双方签订的《租赁协议》无效，被告返还保证金66000元及利息（以66000元为本金，按人民银行同期同类贷款利率计自原告起诉之日起至实际清偿完毕止）；2.被告返还房屋占有使用费11000元；3.被告承担本案受理费。4、被告返还原告在案涉房屋里的红木家私。事实和理由：原告与被告签订《租赁协议》，约定原告承租被告位于东莞市塘厦镇平山188工业区先锋路47号废品站内简易厂房及板房宿舍，每月租金22000元，租赁期限7年，租金从2018年1月1日起按月结算，保证金为三个月租金，协议签订后，原告依约支付了2018年1月租金及66000元的保证金。近日，原告在办理相关证照时才得知涉案厂房无规划许可证及合法批建手续。原告租赁该涉案厂房的目的不能实现，故原告找到被告要求退回保证金及相应房屋占用使用费，但被告拒绝，并将涉案厂房重新对外招租。
被告郑木贵向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付2017年11月至2018年3月场地占用费110000元；2.原告支付被告中介费损失5000元；3.原告支付被告装修费33951元；4.原告承担本案本诉及反诉费用。事实和理由：2017年10月，被告与原告签订《租赁协议》，约定被告将位于东莞市塘厦镇平山188工业区先锋路47号废品站内后面简易厂房及板房宿舍出租给原告使用，租金每月22000元。租赁期限2017年11月1日至2024年10月31日，后被告将场地交付给原告使用。为了让原告更好利用租赁场地，被告花费装修费用33951元。2017年12月2日左右，原告在装修过程中起火，将隔壁家的财产烧毁，原告为了逃避责任，后以与被告的《租赁合同》无效为由起诉。原告一边主张合同无效，一方却占用被告的场地，给被告造成巨大损失。由于原告的违约行为提前退租，且主张合同无效，因此，被告不存在给予原告两个月的免租期。此外，被告与中介约定中介费为22000元，被告已支付了5000元。
被告郑木贵针对原告的诉求答辩称，案涉土地系工业用地，我方从黄凤章处承租过来，黄凤章从平山村委会承租，因此合同有效，即使无效，原告也应当支付占用费。原告认为合同无效，因此不能按照合同约定享受免租期，应当从2017年11月1日起计算占用费。我方没有阻止原告搬迁，由于原告雇佣的人员在装修过程中将隔壁厂房的材料烧毁，原告与案外人魏龙泉有纠纷，魏龙泉不让原告搬迁，与我方无关。魏龙泉也在第三法院起诉原告赔偿相关损失。
原告庞赵强针对被告的反诉请求答辩称，1.原告同意支付2018年1月1日至1月15日的占有使用费11000元。2017年11月至2017年12月是免租期，该期间是原被告就租期、租金达成的意见，属于被告自愿处分自身利益的行为，原告于2017年12月8日、2018年1月16日通过微信明确向被告表示不再租赁案涉厂房，要求搬回东西。并且2018年1月16日聘请搬家公司搬迁，但被告不配合，被告有义务协助原告搬迁，被告也没有证据证明是案外人阻止搬迁。被告在反诉状中陈述不属实，也有悖于生活常理，被告一方面主张合同无效，一方面又不搬迁，从原告诉讼请求来看，原告是积极主张处理遗留在案涉厂房的家私家具，案涉房屋1100平方米，被告完全可将原告的家具集中规划、管理，故被告的损失应自行承担。2.被告的中介费损失，应由被告向中介方索取，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，中介机构作为提供专业租赁服务的机构，应审查租赁双方的行为，根据法理，中介不应当通过违法行为获得报酬。3.被告要求原告支付装修费33951元无事实和法律依据。被告仅凭收款收据不能证明装修费用用于案涉房屋，原告也未要求被告装修，租赁协议无效后，该装修也是归被告继续使用，被告无损失。
经审理查明，原、被告签订《租赁协议》，约定：被告将坐落在塘厦镇坪山188工业区先锋路47号废品站内后面简易厂房及板房宿舍出租给原告使用；租赁期限为七年，即2017年11月1日至2024年10月31日，租金自2018年1月1日起按月结算；租金为每月22000元，每三年租金提增10%；保证金为三个月租金。原告已于2017年11月9日、2017年11月16日向被告转账共计支付保证金66000元及一个月占有使用费22000元。庭审结束后，原告已经搬回滞留在案涉厂房内的红木家私。原告以案涉厂房因无建设规划许可证，主张《租赁协议》无效，并要求返还保证金及占有使用费。被告主张原告提前退租，要求原告支付2017年11月至2018年3月份的场地使用费及中介费、装修损失。原告主张其于2018年3月14日庭审中，原、被告确认2017年11月1日至2017年12月31日系免租期，主张该期间无需支付租金。另查，案涉厂房未取得建设工程规划许可证。本案立案日期为2018年1月18日。
以上事实，有原告提交的银行转账凭证、租赁协议、微信截图、说明，被告提交租赁协议、住所产权证明、门牌证明、红线图、废品站装修单、送货单、微信记录、民营企业有偿使用土地合同书、租赁协议、照片及本案庭审笔录等附卷为据。
本院认为，案涉厂房未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告签订《租赁协议》无效。
关于红木家私。原告陈述其已经在庭审结束后，将红木家私搬离案涉厂房，故原告诉讼请求要求被告返还红木家私，缺乏事实依据，本院不予支持。
关于免租期。《租赁协议》中关于租金的约定为：租金自2018年1月1日起按月结算，租金为每月22000元。原、被告确认2017年11月1日至2017年12月31日系免租期，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，原告免除被告2017年11月1日至2017年12月31日期间占有使用费，系原、被告对其权利的自由处分，本院予以确认。由于《租赁协议》无效，被告以原告违约主张原告不享有免租期，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因此，被告向原告主张占有使用费期间应为2018年1月份至3月份。
关于占有使用费及保证金。首先，原告主张被告阻扰其搬迁，并提供东莞市百顺搬家有限公司出具的《说明》为证。被告对《说明》不予确认，并主张其被告因装修造成隔壁厂房失火，系隔壁厂房阻止原告搬迁，被告从未阻止原告搬迁。该《说明》属于证人证言，并未有该公司派遣相关人员到庭陈述其真实性，且该《说明》无法有效证实系被告阻止原告搬迁，庭审结束后，原告亦顺利搬迁完毕。故原告主张被告阻止其搬迁，缺乏事实依据，本院不予采信。其次，本案中，原告已经将部分资产搬迁进入案涉厂房内并按期支付2018年1月份租金。原告主张其并未实际占有案涉厂房，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，原告未能举证证明其已经支付2月份、3月份占有使用费，原告应当支付被告2018年2月份至3月份占有使用费44000元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告已经收取原告保证金66000元未退回，被告应当支付原告保证金66000元。因此，保证金与2018年2月份、3月份占有使用费相互抵扣，被告仍须支付原告保证金差额22000元及利息（利息计算方式：以本金22000元为基数，自起诉之日起，即2018年1月18日起按人民银行同期贷款利率计至实际清偿之日止）。对于原告主张保证金利息超出部分，本院不予支持。对于原告要求被告返还其占有使用费11000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于中介费、装修费。案涉《租赁协议》无效。被告未能有效举证证明其为案涉厂房进行装修的行为系经过原、被告双方协商一致。被告要求原告支付其装修费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告亦未能有效举证证明其支出的中介费用与本案存在关联。被告要求原告支付其中介费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告庞越强与被告郑木贵签订的《租赁协议》无效；
二、限被告郑木贵于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告庞越强保证金差额22000元及利息（利息计算方式：以本金22000元为基数，自2018年1月18日起按人民银行同期贷款利率计至实际清偿之日止）；
三、驳回原告庞越强要求被告郑木贵返还其占有使用费11000元的诉讼请求；
四、驳回原告庞越强要求被告郑木贵返还案涉房屋内红木家私的诉讼请求；
五、驳回被告郑木贵要求原告庞越强支付其中介损失费的反诉请求；
六、驳回被告郑木贵要求原告庞越强支付其装修费的反诉请求；
七、驳回原告庞越强其他诉讼请求；
八、驳回被告郑木贵其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费862.5元，由原告庞越强承担，原告庞越强已预交。本案反诉受理费1639.51元，由被告郑木贵承担，被告郑木贵已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 黄宇齐
二〇一八年四月三日
书记员 陈 进
陈伟龙
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。