广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗越法民三初字第2883号
原告：中国人民解放军广州军区联勤部门诊部，住所地广州市越秀区。
负责人：郭谦。
委托代理人：黄伟国，广东天胜律师事务所律师。
委托代理人：李国峰，广东天胜律师事务所律师。
被告：广州市常来饭店饮食有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：肖伟成。
委托代理人：徐刚，广东绅源律师事务所律师。
原告中国人民解放军广州军区联勤部门诊部诉被告广州市常来饭店饮食有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李国峰、黄伟国，被告的委托代理人徐刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告于2010年7月1日签订三份《军队房地产租赁合同》（实际上为一个整体），由被告承租原告位于广州市越秀区中山二路53号新兴大厦一层至三层的房屋，从事餐饮业，租赁期限自2010年7月1日至2015年6月30日。上述合同期满前，被告于2015年3月25日向原告提交了续租申请报告，表达了续租的意愿，后原告回复称能否续租，需遵循现行环保法律法规和地方政府规章，并兼顾周边群众意见，防止噪音、油烟污染等造成扰民，避免矛盾发生；同时对于不能续租的风险也进行了提醒。被告经过权衡，在上述租赁合同期限届满后，仍继续使用原租赁房屋至今。然而，被告在经营过程中，对租赁房屋所在的新兴大厦业主生活环境造成较大的影响，该大厦业主在2015年7月2日向原告上级主管单位反映了被告经营饭店导致新兴大厦油烟污染严重、地面污水横流及电梯安全运行等问题，强烈要求禁止原告将物业继续出租给被告。农林街道办事处也向原告发出建议考虑群众诉求，不再续约餐饮业。鉴于上述情况，原告于2015年10月10日向被告发出《关于不再续租的告知函》，明确告知不再出租新兴大厦物业给被告，并要求被告在收函之日起六十日内停止一切经营活动，办理场地交接手续，同时要求被告交纳欠缴的租金和物业管理费等费用。但被告予以拒绝，故原告诉请法院判令：一、确认原、被告租赁关系于2015年12月10日解除；二、被告向原告立即交还并腾空占用的广州市越秀区中山二路53号新兴大厦一层至三层的房屋；三、被告向原告支付从2015年12月11日起计至被告实际交还上述房屋之日止的房屋占用费（参照原租金标准计算）；四、被告向原告支付从2010年7月1日起计至2015年12月10日止拖欠的物业管理费、空调折旧维护费，两项费用合计1614358.73元及违约金（以欠付物业管理费1614358.73元为基数，每逾期一日，加收千分之三的违约金，自欠付之日起计算至所欠费用清付之日止）；五、被告向原告支付从2015年12月11日起计至实际交回上述房屋之日止的物业管理费、空调折旧维护费（物业管理费及空调折旧维护费两项合计按照33376.10元/月计算）。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。关于解除合同及交回场地的问题，被告认为不具备解除合同的条件。根据合同第九条，在本次合同纠纷中，原告并没有给予三个月期限，原告没有提前三个月通知。2015年12月10日，原告单方强行关闭了被告的经营所需要使用的水电，导致被告停业，无法使用承租房屋，至今仍停水停电，所以整个矛盾的冲突责任在于原告。原告单方解除合同不具有法律效力，原、被告双方的合同尚未解除。关于场地占用费的问题，由于原告违反合同约定强行关闭被告的水电导致被告停业，所以场地占用费应该由原告承担，被告不应该支付场地占用费。关于违约金的问题，根据最高院相关案例，原、被告之间属于不定期租赁合同关系，由于原、被告没有就不定期租赁合同履行期间作出违约金的约定，没有明确不定期租赁关系期间内的管理费应该如何缴纳，所以依法不应该支持违约金。而且，原告诉请的违约金标准明显过高，如要支付，应予以调低。关于物业管理费，被告不同意支付，根据物业管理条例的规定，物业经营者可以向业权人根据合同向原告收取物业管理费，本案的被告根本没有与原告或者其所指向的物业管理部签订任何物业管理合同。物业管理费的收取，原告也没有取得任何的行政许可收取该项费用，所以不同意支付物业管理费。被告所说的物业管理费包括了原告所主张的空调折旧维护费用。物业管理费已经超过了诉讼时效，从起诉之日起倒算两年之前的物业管理费已超过诉讼时效。
经审理查明：2010年7月1日，原告（为甲方、出租方）与被告（为乙方、承租方）签订三份《军队房地产租赁合同》及补充协议，其中第一份《军队房地产租赁合同》及补充协议内容为：甲方自愿将广州市越秀区中山二路53号新兴大厦第一层，建筑面积360平方米，出租给乙方使用，用途为餐饮；租赁期限自2010年7月1日起至2015年6月30日止；租金2010年7月1日至2011年6月30日606000元，2011年7月1日至2012年6月30日612060元，2012年7月1日至2013年6月30日618180元，2013年7月1日至2014年6月30日624361元，2014年7月1日至2015年6月30日630604元，租金按月结算，乙方于每月的前十日内交付甲方；租赁期内的水、电、暖、煤气、设备，物业管理、垃圾处理等费用按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担，其费用按月结算，乙方于每月的前十日内向甲方交纳；自本合同签订后十日内，乙方按年租金额的百分之十五向甲方支付房地产租赁保证金100000元；第九条、甲方因非军事需要提前终止合同的，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方；违约责任、乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方供水供电等。第二份《军队房地产租赁合同》及补充协议内容为：甲方自愿将广州市越秀区中山二路53号新兴大厦第二层，建筑面积1311.42平方米，出租给乙方使用，用途为餐饮；租赁期限自2010年7月1日起至2015年6月30日止；租金2010年7月1日至2011年6月30日791436元，2011年7月1日至2012年6月30日799350元，2012年7月1日至2013年6月30日807343元，2013年7月1日至2014年6月30日815416元，2014年7月1日至2015年6月30日823570元，自本合同签订后十日内，乙方按年租金额的百分之十五向甲方支付房地产租赁保证金200000元等。其他内容与第一份《军队房地产租赁合同》及补充协议内容基本一致。第三份《军队房地产租赁合同》及补充协议内容为：甲方自愿将广州市越秀区中山二路53号新兴大厦第三层，建筑面积1300平方米，出租给乙方使用，用途为餐饮；租赁期限自2010年7月1日起至2015年6月30日止；租金2010年7月1日至2011年6月30日1212000元，2011年7月1日至2012年6月30日1224120元，2012年7月1日至2013年6月30日1236361元，2013年7月1日至2014年6月30日1248724元，2014年7月1日至2015年6月30日1261211元，自本合同签订后十日内，乙方按年租金额的百分之十五向甲方支付房地产租赁保证金200000元等。其他内容与第一份《军队房地产租赁合同》及补充协议内容基本一致。上述合同已于2010年8月2日经广州军区房地产管理局租赁合同审核同意出租。
2015年3月25日，被告向原告发出申请续租报告，称承租新兴大厦一、二、三楼的租赁合同于2015年6月30日即将期满，按照合同约定，提前申请续租等。
2015年5月22日，原告向被告发出《关于<军队房地产租赁合同>期满注意事项告知函》，称：关于能否续租的问题，需遵循现行环保法律法规和地方政府规章，并兼顾周边群众意见；租金将按照规定采取招标竞价方式确定；合同期满后，新的租赁合同签订前，被告应当按时交纳租金；若被告决定不再续租，请于2015年6月30日前交还场地等。
后原告陆续于2015年7月2日、22日，9月23日收到《关于新兴大厦居民生活环境的情况反映》、《关于新兴大厦居民群众投诉的情况反映》、《新兴大厦业主强烈要求常来饭店关闭搬迁》等投诉信函。
2015年7月17日，原告向被告发出《通知》，内容为：贵公司从2014年5月份至2015年6月份，每月应向我部上交物业管理费33376.10元，合计14个月，总金额467265.40元，至今未缴纳，请贵司于2015年7月25日前务必缴纳所欠款项。
2015年10月10日，原告向被告发出《关于不再续租的告知函》，其中内容为：原《军队房地产租赁合同》于2015年6月30日期满终止后，贵司现仍继续使用原租赁的房屋。近期，新兴大厦业主向广州军区联勤部递交了《关于新兴大厦居民生活环境的情况反映》反映贵司经营饭店导致新兴大厦油烟污染严重、地面污水横流及电梯安全运行等问题，强烈要求依法禁止将我部物业继续出租给贵司。实际上，新兴大厦业主多年来一直反映相通问题，环保、安监、工商、派出所、街道办等行政部门均多次进行协调，但相关问题一直未能解决，导致社会矛盾较为突出，军民关系亦受到不良影响。……在现行规定下，我部新兴大厦的物业要出租用于餐饮行业，需要征求新兴大厦居民的意见。现新兴大厦业主集体联名向广州军区联勤部及我部表明强烈反对我部将物业继续出租给贵司经营饭店，我部认为，新兴大厦业主的诉求具有法律上的依据，我部与贵司均应当尊重其合法权益。综上，我部决定依据合同法第二百三十二条、第二百三十六条规定，不再继续出租新兴大厦物业给贵司经营饭店，敬请贵司于收到本函之日起六十日内停止一切经营活动，与我部办理场地交接手续，将场地交还我部；同时贵司还需交纳欠缴的租金及合同第五条约定的其他费用等。被告的法定代表人肖伟成签收了上述告知函。
2015年11月10日，被告向原告发出《关于追收管理费的回复申请书》，称：我司于2015年11月10日收到贵部追收2014年5月至2015年11月的管理费共634145.90元。因停车场及电梯无法正常使用生意严重下滑连月亏损导致资金难以周转，现我司申请分二期付款如下：第一期2015年11月12日付300000元，第二期2015年12月31日付334145.90元；并承诺2015年12月份起每月交租时一并交纳管理费33376.10元。望贵部给予批准。
2015年12月1日，被告通过银行转账向原告支付了266213.19元。被告在银行单据中注明为“12月份常来租金、管理费”。同日，原告曾开具“租金232837.09元×1”的收据一张给被告。
因承租的上述房屋被停水停电，被告已停止营业，但未将房屋交还原告。
因本案纠纷，原告于2015年12月21日提起诉讼。
诉讼中，原、被告双方确认双方所述的物业管理费是包括物业管理费和空调折旧维护费。
原告称：第三项诉讼请求计算标准是第一层租金630604元/年、第二层租金823570元/年、第三层租金1261211元/年，三层楼租金合计2715385元/年；租金实际是按月计付的。2010年7月至2012年12月管理费36227.10元/月，2013年1月至2015年12月33376.10元/月。租赁期间，被告共缴纳过三笔物业管理费，第一笔于2012年8月-2013年4月共缴纳了97200元，第二笔于2015年11月13日缴纳了300000元，第三笔于2015年12月1日缴纳了188600.83元。所以不存在诉讼时效的问题。被告称原告没有行政许可资格的问题，被告享受了物业管理服务应当支付物业管理费用，物业管理费是物业公司收取的，原告只是代垫、代支物业管理费。
关于被告于2015年12月1日通过银行转账支付的266213.19元，被告主张是支付2015年12月份的租金232837.09元和管理费33376.10元。原告则表示:2015年12月1日原告开具的收据中“租金232837.09元×1”是被告向原告支付的2015年11月份的租金。对于当日被告转账支付的266213.19元，被告在银行单据中自行备注的“12月份常来租金、管理费”及被告主张该266213.19元是2015年12月整月的租金和管理费，不予确认。2015年12月10日双方租赁关系已经解除，被告是明知的，故其上述主张缺乏依据。被告支付的266213.19元，是支付2015年12月1日至12月10日期间的租金，剩余金额应当认定属被告向原告支付拖欠的物业管理费。
关于停水停电一事。原告称：因被告长期以来经营行为产生噪音、油烟等污染，且给消防安全、卫生等带来严重隐患，故新兴大厦全体业主向新兴大厦物业部强烈要求关停被告的用水用电，要求其立即停止经营；2015年12月14日，新兴大厦物业部经征询原告意见后，关停了被告的用水用电至今。被告确认于2015年12月14日被停水停电。
本院认为：原、被告双方于2010年7月1日签订的三份《军队房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。租赁期间于2015年6月30日届满后，原、被告双方没有续签合同，被告继续使用承租的房屋，原告继续收取被告支付的租金。依照合同法第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。依照合同法第二百三十二条的规定，对于不定期租赁，原、被告均可随时解除合同。原告已于2015年10月10日向被告发出《关于不再续租的告知函》，表达了解除租赁合同，六十日内收回房屋的意思。被告也已收到该告知函。现原告请求确认原、被告之间的租赁合同关系于2015年12月10日解除，符合合同法第九十六条的规定，本院予以支持。基于租赁合同关系解除，原告要求收回出租的房屋，合法合理，本院予以支持。
关于合同解除后的房屋占用费问题。原告于2015年12月14日对涉讼租赁房屋停水停电，导致被告无法正常使用房屋进行经营，故原告要求参照原租金标准计算房屋占用费，本院不予支持。但被告在原告主张解除租赁合同、收回房屋，并采取停水停电措施的情况下，仍拒不将房屋交回原告，亦造成了原告无法收回房屋使用收益。基于公平、合理原则，以参照原租金标准的50%计付停水停电后的房屋占用费为宜。即2015年12月14日前的房屋占用费参照原租金标准计付，2015年12月14日起的房屋占用费参照原租金标准的50%计付。被告已于2015年12月1日通过银行转账向原告支付了266213.19元，并在银行单据中注明为“12月份常来租金、管理费”。原告主张该266213.19元是支付2015年12月1日至12月10日期间的租金，剩余金额属被告向原告支付拖欠的物业管理费，无提供充分的证据予以证明，本院不予采信。该266213.19元以被告的意见为准，视为支付2015年12月份相关的费用。
关于管理费（包括物业管理费和空调折旧维护费）方面。上述《军队房地产租赁合同》约定，物业管理、垃圾处理等费用按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由被告承担，其费用按月结算，被告于每月的前十日内向原告交纳。被告抗辩拒交管理费，理据不足，本院不予支持。租赁合同解除后，被告拒不交回房屋，仍占用房屋，故管理费仍应由其承担。至于被告提出的诉讼时效抗辩，从查明的事实和原告提交的证据来看，原告仅于2015年7月17日、11月10日向被告提出要求支付管理费，且仅是要求被告支付2014年5月至2015年11月期间的管理费共634145.90元，没有要求被告支付2014年5月之前的管理费。即之前的管理费在本案起诉前原告未曾向被告主张过。根据民法通则第一百三十五条的规定，结合租赁合同关于每月管理费应于每月前十日交纳的约定，即每月管理费的诉讼时效期间应从每月11日起算，可确定2014年1月份之前的管理费已过二年的诉讼时效期间，不予保护；2014年1月份至今的管理费未过二年的诉讼时效期间，应予保护。至于逾期交纳管理费的违约金方面，原告要求按逾期一日加收千分之三的标准计付，显属过高，依法应予调整，以参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、确认原告中国人民解放军广州军区联勤部门诊部与被告广州市常来饭店饮食有限公司之间关于广州市越秀区中山二路53号新兴大厦第一、二、三层房屋的租赁合同关系于2015年12月10日解除。
二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州市常来饭店饮食有限公司将广州市越秀区中山二路53号新兴大厦第一、二、三层房屋腾空交还原告中国人民解放军广州军区联勤部门诊部。
三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市常来饭店饮食有限公司向原告中国人民解放军广州军区联勤部门诊部支付2015年12月14日起至本判决发生效力之日止的上述房屋占用费〔按（630604元+823570元+1261211元）/年×50%的标准计，其中应扣减被告已于2015年12月1日支付的135195.73元（232837.09元-232837.09元/31日×13日）〕；自本判决发生法律效力之次日起至实际交还上述房屋之日止的房屋占用费，由被告广州市常来饭店饮食有限公司按上述标准逐月计付给原告中国人民解放军广州军区联勤部门诊部。
四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市常来饭店饮食有限公司向原告中国人民解放军广州军区联勤部门诊部支付2014年1月1日起至2015年12月10日止的管理费〔含物业管理费、空调折旧维护费，按33376.10元/月标准计，其中应扣减被告已于2015年11月13日支付的管理费300000元、于2015年12月1日支付的12月份管理费10766.48元（33376.10元/31日×10日）〕及逾期支付上述管理费的违约金（其中逾期支付当月管理费的违约金从当月11日起算，以欠付的金额为本金，按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计至上述管理费实际支付之日止；违约金的数额以不超过欠付管理费的数额为限）。
五、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市常来饭店饮食有限公司向原告中国人民解放军广州军区联勤部门诊部支付2015年12月11日起至本判决发生法律效力之日止的管理费〔含物业管理费、空调折旧维护费，按33376.10元/月标准计，其中应扣减被告已于2015年12月1日支付的12月份管理费22609.62元（33376.10元-10766.48元）〕；自本判决发生法律效力之次日起至实际交还上述房屋之日止的管理费，由被告广州市常来饭店饮食有限公司按上述标准逐月计付给原告中国人民解放军广州军区联勤部门诊部。
六、驳回原告中国人民解放军广州军区联勤部门诊部的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费21436元、保全费5000元，由原告中国人民解放军广州军区联勤部门诊部负担10235元，被告广州市常来饭店饮食有限公司负担16201元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邓小斌
人民陪审员 陈文平
人民陪审员 刘碧纯
二〇一六年九月二十七日
书 记 员 邓鸿明