广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终7013号
上诉人（原审被告）：广州市华丰房产发展有限公司，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：欧东铭，职务：董事长。
委托代理人：耿敏，该司职员。
被上诉人（原审原告）：苑程，住广州市越秀区。
委托代理人：樊玉霞，广东易恒律师事务所律师。
委托代理人：沈赓，广东易恒律师事务所律师。
上诉人广州市华丰房地产发展有限公司（以下简称华丰公司）因与被上诉人苑程商品房销售合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第1745号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：苑程、华丰公司于2003年12月29日签订编号穗房合字98120372号《商品房买卖合同》，约定：苑程向华丰公司购买位于广州市人民北路745-775号第B幢十三层04号房（以下简称“涉案房屋”），房屋建筑面积115平方米，套内建筑面积88平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27平方米，房款总额为586500元；2003年12月29日前支付全部房价款的10%，计人民币58650元，2004年1月29日前支付117850元，剩余房款41万元正向银行申请按揭；出卖人应当在2004年前，依照国家和政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后800日内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金等等。
2004年1月17日，甲方（即出借款人，又称抵押权人）中国银行广州市荔湾支行、乙方（即借款人，又称抵押人或购房人）苑程、丙方（即保证人）华丰公司共同签订合同编号粤中银荔支个房贷字（04）第010号《住房抵押贷款合同》，约定：乙方向甲方贷款410000元，贷款期限20年，分240期偿还，以涉案房屋作为抵押物，由丙方提供连带责任的保证担保，乙方授权甲方将本合同项下的贷款以支付购房款的名义直接付至丙方在甲方开立的账户或经甲方同意的其他账户等等。上述押贷款合同签订后，中国银行广州市荔湾支行根据合同的约定发放了贷款410000元，后苑程按抵押贷款合同的约定分期偿还贷款。
另查，苑程已于2006年底接收涉案房屋并使用至今。
苑程于2015年11月24日向原审法院提起本案诉讼，以华丰公司至今仍未协助其办理涉案房屋的房地产权属证书及拒绝承担违约责任，已严重影响其合法权益为由，请求法院判令：1.华丰公司立即协助苑程办理广州市荔湾区人民北路759号1313房（原为人民北路745-775号金门大厦第B幢十三层04号房）的房地产权属证书；2.华丰公司立即向某程支付延期办理房地产权属证书的违约金至实际办理完毕之日止（按金融机构计收逾期贷款利息标准计算，暂计至原审起诉之日为人民币185119元）；3.案件诉讼费用由华丰公司承担。
华丰公司在原审辩称：不同意苑程诉讼请求。（一）苑程没有付清房款：1.首先，关于第一期、第二期房款，苑程未提交房款发票；其次，苑程提供收据上的财务收据章，不是华丰公司在工商局备案的财务章，该收据不是华丰公司开具，根据合同约定，苑程应将房款支付到华丰公司账户上，若苑程是通过银行转账支付房款，应提供银行转账凭证，如果苑程是现金支付应提供同时期的银行取款凭证，应相互印证，现仅凭该收据无法证明苑程已支付相应房款；2.关于银行按揭贷款，华丰公司没有收到该笔按揭贷款，首先，苑程没有提交发票，或有在工商局备案的财务章的收据，以证明苑程已将贷款支付给华丰公司；其次，苑程也没有提供贷款合同中的贷款借据，无法显示已将贷款支付给华丰公司，因为根据贷款合同第四十九条的规定，经银行同意可以将银行贷款划入到苑程其他的账户，华丰公司查过苑程同时期的所有银行对账单，都没有显示有收到该笔贷款，这笔贷款的去向只有苑程才清楚，综上，苑程没有证据证明已付清房款。（二）华丰公司有权先履行抗辩权，在苑程付清房款前华丰公司有权拒绝协助办理产权证，华丰公司至今没收到房款，根据合同约定及交易习惯，付清房款应在办理产权证之前，因此根据合同法第六十七条，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求的规定，华丰公司有权在苑程付清房款前拒绝为苑程办理产权证。（三）苑程不符合办理房地产权证的条件，金门大厦项目2011年已列入历史遗留问题楼盘，业主可以单方向房管部门申请办理产权证，但申请的条件之一就是必须已经缴清商品房购房款，苑程未付清房款，根本不符合房管部门规定的办证条件，房管部门的历史遗留问题房产证指引上显示，需要华丰公司协助的事项只有开具发票收据或开发商的证明，若在苑程未付清房款的情况下，判决华丰公司协助苑程办证，就是变相要求华丰公司免除苑程的付款义务，这样违背事实与公平原则，也会侵害华丰公司的合法权益，综上，苑程不符合办证条件。（四）华丰公司无须支付逾期办证违约金:1.苑程未付房款在先，华丰公司有权先履行抗辩权，故华丰公司不存在违约行为，无须支付逾期办证违约金；2.根据民法通则第一百三十五条，明确规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为两年，法律另有规定的除外。逾期办证违约金是请求权的一种，法律上没有明确规定具体的诉讼时效，适用一般诉讼时效，即两年，苑程在2007年就已经使用涉案房屋，但至今才提出逾期办证违约金的诉讼，明显已经超出两年的诉讼时效，无论上述第一第二哪种情形，华丰公司都无须支付违约金。（五）苑程违约金的计算方法无合同及法律依据，买卖合同规定的逾期计算标准为按已支付房款每日万分之一计收，苑程主张按金融机构计收逾期贷款计算。其主张无依据。（六）华丰公司无过错，案件所有诉讼费用由苑程承担。
原审审理过程中，苑程提交了金门大厦管理层于2011年8月15日出具的证明，记载“兹有原地址为广州市荔湾区人民北路745－775号B座13层B04房。现改为荔湾区人民北路759号金门大厦1313房。”
原审诉讼中，苑程提供了落款日期是2003年12月29日的金额58650元的购房收据复印件、落款日期是2004年1月5日的金额117850元的购房收据复印件，以证明苑程于2003年12月29日向华丰公司支付了房款58650元、于2004年1月5日向华丰公司支付了房款117850元，合计支付了购房首付款176500元。华丰公司对苑程提供的2张购房收据复印件的真实性不予认可，且认为该2张购房收据复印件上的财务章与华丰公司在工商局备案的不一致。
原审法院认为：苑程、华丰公司于2003年12月29日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。苑程、华丰公司、中国银行广州市荔湾支行于2004年1月17日签订的《住房抵押贷款合同》是三方真实意思表示，内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。
办理银行抵押贷款的前提条件是苑程已经向华丰公司缴交了首付款，而苑程、华丰公司、中国银行广州市荔湾支行已于2004年1月17日签订了《住房抵押贷款合同》，中国银行广州市荔湾支行在签订该合同后亦已发放贷款，且华丰公司已于2006年底将涉案房屋交苑程使用至今。另，华丰公司认为苑程提供的落款日期是2003年12月29日的金额58650元的购房收据复印件、落款日期是2004年1月5日的金额117850元的购房收据复印件上的财务章均与华丰公司在工商局备案的不一致，但华丰公司未能提供证据证实其开出的收款收据一直均盖其在工商局备案的印章，无盖其他印章。故苑程提供的2003年12月29日的58650元的收据复印件、2004年1月5日的117850元的收据复印件，予以采纳，从而原审法院认定苑程于2003年12月29日向华丰公司支付了房款58650元、于2004年1月5日向华丰公司支付了房款117850元，合计支付了购房首付款176500元。
甲方（即出借款人，又称抵押权人）中国银行广州市荔湾支行、乙方（即借款人，又称抵押人或购房人）苑程、丙方（即保证人）华丰公司于2004年1月17日签订的《住房抵押贷款合同》的第四十九条约定：“乙方授权甲方将本合同项下的贷款以支付购房款的名义直接付至丙方在甲方开立的账户或经甲方同意的其他账户。”按上述约定苑程向中国银行广州市荔湾支行所贷的410000元应该直接划直华丰公司或华丰公司同意的其他账户，现中国银行广州市荔湾支行已发放苑程所贷的贷款，苑程也一直在分期偿还贷款，故原审法院认定苑程向中国银行广州市荔湾支行所贷的贷款410000元，已由华丰公司收取。华丰公司抗辩称其没有收到中国银行广州市荔湾支行贷给苑程的410000元，不合常理，华丰公司该抗辩意见，不予采纳。
苑程、华丰公司于2003年12月29日签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后800日内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金。”而华丰公司至今未为苑程办理房地产权证，故苑程诉请华丰公司协助苑程办理广州市荔湾区人民北路759号1313房（原为人民北路745-775号金门大厦第B幢十三层04号房）的房地产权属证书的诉讼请求予以支持；且华丰公司应按已付房价款586500元（176500元+410000元）的0.1%向某程支付违约金586.50元(586500元×0.1%)。苑程诉请华丰公司从违约之日起按金融机构计收逾期贷款利息标准计算违约金，无合同依据，不予支持。
关于华丰公司抗辩称苑程诉请的逾期办证违约金已超过诉讼时效的问题。因苑程、华丰公司于2003年12月29日签订的《商品房买卖合同》，并无约定华丰公司逾期办证后华丰公司何时向某程支付违约金，因此苑程有随时要求华丰公司支付逾期办证违约金的权利，并不存在超过诉讼时效的问题，所以华丰公司该抗辩意见，不予采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2016年1月28日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，华丰公司协助苑程办理广州市荔湾区人民北路759号1313房（原为人民北路745-775号金门大厦第B幢十三层04号房）的房地产权证；二、自判决发生法律效力之日起十日内，华丰公司向某程支付逾期办理房地产权属证书的违约金586.50元；三、驳回苑程的其他诉讼请求。一审案件受理费2001元，由苑程负担1976元，由华丰公司负担25元。
判后，上诉人华丰公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审认定苑程已付首付款错误，且适用法律错误。1.华丰公司未收到首付款，苑程提交的首付款收据是虚假的，首先，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定，苑程提交的两份首期款收据均为复印件，无法提供原件核对，也无其他证据印证，应不予采信。其次，按照房地产交易惯例和日常经验，为了控制风险，购房人基本通过银行划款方式支付购房款，在当时涉案首期款已属于巨款的情况下，苑程无法提供银行划款凭证，并称是以现金方式支付，有违常理；2.虽然《住房抵押借款合同》第四条约定，银行发放贷款的条件之一是已支付不低于购房价20%的首期款项，但按照银行贷款交易习惯，只要提交首期付款凭证给银行即可，银行并无义务也不会对该凭证的真实性和开发商是否真实收到该款项进行实质审查，即银行发放贷款与否与购房人是否已经支付首期款并不存在法律上的因果关系，故原判根据已办理按揭贷款推断苑程已支付首期款错误；3.华丰公司提交了在工商部门备案的财务章样式以证明其只有一个财务章，无须对不存在其他财务章这一消极事实进行举证，若苑程认为华丰公司还有其他财务章，则应由其举证，故原审要华丰公司提供证据证实开出的收款收据一直均盖在工商局备案的印章，无盖其他印章，属违反相关规定错误分配举证责任。（二）原审认定华丰公司已收取贷款错误，且适用法律错误。1.原审将《住房抵押贷款合同》第四十九条：“乙方授权甲方将本合同项下的贷款以支付购房款的名义直接支付至丙方在甲方开立的账户或经甲方同意的其他账户”中的“甲方”认定为华丰公司错误，“甲方”指的应为按揭银行，即该条款不能证明按揭贷款必然划入华丰公司的账户；2.由于苑程未提交银行划款凭证，且根据《住房抵押贷款合同》第四条约定，发放贷款的条件之一是苑程已签署《借款借据》，因该借据会显示贷款划入的具体账户，为隐瞒事实，苑程一直不提供该份借据，故不能证明按揭贷款已划付至华丰公司账户的不利后果应由苑程承担。（三）依据买卖合同约定，付清房款的时间在办理房地产权证之前，故根据合同法第六十七条规定，在苑程付清房款前，华丰公司有权行使先履行抗辩权，拒绝为其办理房地产权证，因此，华丰公司不存在违约行为，原审判决华丰公司协助苑程办理房地产权证及承担逾期办证违约责任属认定事实错误。（四）金门大厦项目2011年已列入历史遗留问题，可单方向房管部门申请办证的对象仅是商品房预售合同已依法办理预售登记备案手续并已缴清购房款的预购人，而苑程未缴清房款，故不符合房管部门规定的办证条件。为此上诉请求：1.撤销原审判决第一、二项判项，改判驳回苑程的诉讼请求；2.判令苑程承担本案所有费用。
被上诉人苑程答辩称：苑程已支付首付款，首付款收据并非孤证，根据合同约定，银行放出贷款是以苑程支付首付款为前提，苑程补充提交的银行出具的贷款已还款明细清单，银行也确认贷款支付给了华丰公司，再结合本案的事实，苑程已于2006年收房并且实际使用涉案房屋，足以与首付款收据互相印证，因此，华丰公司所称首付款认定错误及先履行抗辩权均不是事实，亦无法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人华丰公司与被上诉人苑程对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
二审另查明，中国银行广州荔湾支行（甲方）与苑程（乙方）、华丰公司（丙方）于2004年1月17日签订的《住房抵押贷款合同》第四条提款条件。乙方满足以下前提条件后，甲方在五个工作日内发放贷款：……（二）乙方已支付不低于购房价20%的首期款项；……。
在本案二审过程中，由于华丰公司否认收到涉案房屋的银行按揭贷款，苑程提供了2016年6月3日中国银行股份有限公司广州荔湾支行出具的《贷款已还款明细清单》予以证实，其中该清单中的手写部分内容载明：“放款时间：2004年2月18日，放款金额：41万，放款账号：83×××01，放款户名：广州市华丰房产发展有限公司”，华丰公司表示对上述清单的真实性、关联性和合法性予以确认，但认为该清单并非银行发放贷款的直接证据。
本院认为，双方当事人在二审中争议的焦点是：华丰公司主张其无需协助苑程办理涉案房屋房地产权证及向某程承担逾期办证违约责任的理由能否成立问题。本院评析如下：
其一，华丰公司以苑程在原审提供的两份首期款收据为复印件，主张苑程未向其支付首期购房款176500元，但合同义务是否履行要结合合同约定及双方实际履行行为等一系列情况来综合判断。本案中，华丰公司与苑程于2003年12月29日签订的《商品房买卖合同》，约定苑程在2003年12月29日前支付购房款58650元，于2004年1月29日前支付117850元，剩余购房款41万元向银行申请按揭，苑程已提供了两份收据证实其于2003年12月29日和2004年1月5日分别向华丰公司支付了58650元及117850元两笔款项，虽然苑程提供的收据为复印件，但在华丰公司、苑程、中国银行广州荔湾支行于2004年1月17日签订的《住房抵押贷款合同》第四条中约定，在苑程已支付不低于购房价20%的首期款后，银行才发放贷款。现中国银行广州荔湾支行在签订抵押贷款合同后亦已发放贷款，故原审法院认定办理银行抵押贷款的前提条件是苑程已经向华丰公司缴交了首付款，据此，采纳苑程提供的收据，认定苑程已向华丰公司支付了首期款176500元，并无不当，本院予以确认。且华丰公司自苑程在2006年底接收涉案房屋使用至今，也未举证证明曾某程主张过首期款以及相关权益，故其上诉认为未收到苑程首期款，有违常理，本院不予支持。
其二，华丰公司否认收到苑程支付涉案房屋的剩余购房款，且认为根据《住房抵押借款合同》第四十九条的约定，涉案房屋按揭贷款不必然划入华丰公司的账户，但从苑程提供的由中国银行广州荔湾支行出具的《贷款已还款明细清单》，显示该行于2004年2月18日已向华丰公司发放贷款41万元，华丰公司也确认该证据的真实性，故原审法院认定华丰公司收取了涉案房屋41万元贷款并无不妥，本院予以确定。综上，华丰公司已收取了苑程支付的涉案房屋首期款及剩余房款，因此，苑程有权主张华丰公司办理涉案房屋房地产权证，华丰公司上诉认为苑程要求其办理涉案房屋产权证不符合房管部门规定的办证条件以及其拒绝协助办理涉案房屋产权证属行使先履行抗辩权，缺乏理据，本院不予支持。
其三，华丰公司至今未为苑程办理房地产权证，其行为已构成违约，故根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，买受人不能在房屋交付使用后的800日内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金，因此，原审法院判决华丰公司向某程支付已付房价款0.1%的违约金，符合双方的合同约定，本院予以维持。华丰公司上诉认为其不存在违约以及无需支付违约金依据不足，本院不予支持。至于华丰公司上诉提及的其他理由，因不足以支持其主张，故本院均不采信。
综上所述，华丰公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人广州市华丰房产发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 李 焕
二〇一六年七月五日
书 记 员 邓安达