安徽省凤阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）凤民一初字第01624号
原告：张玲敏，女，1979年10月5日出生，汉族，安徽省凤阳县人，高中文化，无业，住安徽省凤阳县。
委托代理人：夏吉友，安徽淮河律师事务所律师。
被告：安徽鼎兴投资置业有限公司。住所地安徽省凤阳县府城镇东环路。组织机构代码76479948－1。
法定代表人：陈泽彬，该公司董事长。
委托代理人：周光成，安徽濠梁律师事务所律师。
原告张玲敏诉被告安徽鼎兴投资置业有限公司（以下简称“安徽鼎兴公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。2015年8月3日，张玲敏申请对诉案房屋价值减损进行评估，本院遂委托安徽永合司法鉴定所进行评估，本案遂进入评估程序。2016年3月18日，该所作出鉴定结论。2016年6月21日，双方要求给予和解期限30天，本院予以准许，和解未成功。2016年7月5日，本院公开开庭进行了审理。原告张玲敏的委托代理人夏吉友、被告安徽鼎兴公司委托代理人周光成、鉴定人刘长银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张玲敏诉称：安徽鼎兴公司开发凤阳县商贸城一期，2010年初，其售楼工作人员对张玲敏宣称，B区14号楼正南侧规划建设长近40米、宽超20米的休闲广场，东南侧也有小广场、喷泉等景观设置。B区14号楼下南侧的商铺与休闲广场相接的是宽超10米的宽阔道路，售楼人员极力向张玲敏宣讲该14号楼下南侧商铺是商贸城的人流聚焦黄金地段。在售楼人员的宣传下，张玲敏决定购买该14号楼下南侧正对休闲广场的商铺，2010年4月26日双方正式签订商品房买卖合同，张玲敏购买安徽鼎兴公司开发的凤阳商贸城B区1层133号房，房款总额1092034元，每平方米高达17087.06元，而同时期B区14号楼下东侧的商铺在门前也有小广场，道路更宽阔的情况下，均价也只在10000元／平方米左右，只因为14号楼南侧有绿化景观的广场，两侧商铺就达每平方米差额7000元左右。然而2014年下半年安徽鼎兴公司建设的商贸城二期，在原宣传规划的南侧休闲广场位置建起了楼房，东南侧的小广场、喷泉景观设置也不见了踪影，原宣传设计的商铺门前超10米的道路也严重缩水，远不足10米，变成了狭窄的道路，张玲敏购买的商铺使用价值升值空间受到了严重影响，多次找安徽鼎兴公司要求承担违约责任，均置之不理。要求人民法院判令安徽鼎兴公司支付违约金218406.80元。在鉴定结论作出后，张玲敏申请变更诉讼请求为要求支付违约金408580元，但在本院指定的7天内没有交纳变更后应增加部分的诉讼费用。
安徽鼎兴公司辩称：张玲敏诉称的理由不存在，不符合客观事实。张玲敏与安徽鼎兴公司签订的商品房销售合同约定的非常清楚，安徽鼎兴公司不存在违约。综上，请求依法驳回张玲敏的诉讼请求。
张玲敏为支持自己的诉讼请求，提交了如下证据，并经质证：
1、张玲敏身份证复印件一份。用以证明其主体资格。
安徽鼎兴公司质证：没有异议。
2、GF－2000－0171号商品房买卖合同复印件及购房发票各一份。用以证明张玲敏购买安徽鼎兴公司开发的位于凤阳县府城镇商贸城B区1层133号房屋一套的事实。同时证明房屋单价为17087.06元／平方米，总价1092034元，同时证明发票总价是1088445.00元，差价原因是面积发生变化。
安徽鼎兴公司质证：对商品房销售合同是复印件，我们需要看原件，对发票的真实性没有异议。
3、滁州市中级人民法院（2015）滁民一终字第01192号民事判决书一份。用以证明涉案的商品房销售合同的真实性。
安徽鼎兴公司质证：没有异议。
4、照片三张。用以证明是张玲敏当时在售楼部宣传一期规划，B区一层133号房正南方是有长40米，宽21米的休闲广场，东南侧规划以后有原小广场和喷泉景观。在二期施工后，休闲广场被所建楼盘占有，东南的广场和喷泉也已经被取消。
安徽鼎兴公司质证：三张照片不予认可，照片什么时候拍摄是何人拍摄以及拍摄地点均不清楚，所反映的内容无法达到其证明目的。
5、凤阳县人民法院（2014）凤民一初字第01370号民事调解书及商品房买卖合同复印件各一份。用以证明是在商贸城一期A区的商铺，在同一时期的售价是8050元每平方米。同时证明安徽鼎兴公司宣传的休闲广场和喷泉景观对张玲敏的购房以及房屋价格的确定，产生了重大的影响。
安徽鼎兴公司质证：真实性没有异议，但对证明目的有异议，达不到其证明目的。对民事调解书所确定的事实，是安徽鼎兴公司为了妥善解决事情所做的让步，不代表对事实的认可。薛松、薛袁商品房买卖价格与张玲敏的商品房买卖价格虽然不同，但买卖是双方的自愿行为，安徽鼎兴公司对房屋的价格有处置权利。而且薛松、薛袁购买的房屋的位置和张玲敏不同，另外是拆迁户，是给予的照顾，与张玲敏是不一样的。
6、安徽永合司法鉴定意见书一份。用以证明如果本案诉争的房屋没有改变原规划的房屋单价为：35764元／平方米。而改变后的房屋单价为：26342元／平方米。同时证明张玲敏的所遭受的损失情况。鉴定意见书是具有专业性。
安徽鼎兴公司质证：对这份鉴定意见不予认可，按照鉴定机构和委托方所确定的委托书，应当在接受委托后1个月内出具鉴定报告，但是鉴定机构没有按照约定出具鉴定报告。鉴定机构的两个鉴定人员，不符合鉴定要求的鉴定资质。不是规划方面的专家，对规划方面没有鉴定资质。对鉴定机构的业务范围，不包含规划所产生的损失范围。鉴定结构所依据的材料，不属实。产生的鉴定结论明显错误。鉴定机构所依据的相关材料也只是一份商品房买卖合同，达不到所鉴定的条件。
7、凤阳县人民法院（2014）凤民一初字第01152号民事判决书一份。用以证明买房人王俊与安徽鼎兴公司签订的买卖合同，所购房屋的位置是在B区1层124号房屋，是本案诉争房屋的东侧，只是因为这个门面房不是正对一期规划内的休闲广场，且此房屋东面也有广场和道路更宽的情况下，房屋价格也低于张玲敏的价格。
安徽鼎兴公司质证：真实性没有异议，但是达不到其证明目的。房屋的价格处置是安徽鼎兴公司的权利，房屋价格的因素是多方面的，位置和购买时间不同，价格是不同的。不是因为规划的影响而影响的。并且至今张玲敏也没有证据证明安徽鼎兴公司改变了规划图。
安徽鼎兴公司为支持自己的抗辩，提交了如下证据，并经质证：
安徽鼎兴公司营业执照及组织机构代码复印件各一份。用以证明安徽鼎兴公司的主体资格。
张玲敏质证：没有异议。
鉴定人刘某出庭作证时陈述。刘某称，我们机构的业务范围是资产评估范围，资产评估范围包括整体资产和单体资产，本案是一项资产。我本人是学的应用数学专业，我有会计注册师，资产评估师，房地产估价师，土地估价师，我从事的工作从2002年开始从事这项工作的。我们经常做资产评估报告。我们先去现场勘查，看看环境，根据法院的委托的事项，按照我们的理解，我们按房屋的原规划的购置的价格，和改变规划后的价格。关于有没有改变规划，是法院提供给我们的。后来委托我们的时候，假如没有改变是什么价格，改变后是什么价格，这样四个价格出来以后，然后计算出房屋的损失。当问到，“你做鉴定的时候有没有接触过原告和原告代理人以及被告及被告代理人？”刘某答“没有”。当问到“规划的改变，这方面的专业知识你们需不需要知道？”刘某称“我们不需要知道。”当问到“房屋的价格影响因素是哪些的？”鉴定人员答“房屋所处的区位和环境是影响房屋价格的主要因素。”当问到“你们作出的报告所依据的法律是什么？”鉴定人员称“是依据房地产国家规范，以及依据资产评估的准则。”当问到“你在做鉴定过程中，收集了哪些资料？”鉴定人员称“收集了房地产交易资料。”当问到“你们接受委托正常需要多长时间做出鉴定意见？”鉴定人员称，“根据情况复杂程度不同，开始没有找到资料，不想做，后来找到了成交资料，交易资料是被鉴定房屋附近的房屋资料，具体是B区1层124号房屋。A区1层地141号。做鉴定意见书的价格是根据合同价格来确定市场价格。”当问到“你可知道二期有没有房屋？”鉴定人员称“给我们看的是广场”。当问到“你作为专业人士，作出这样的鉴定，需要满足什么条件才能做出鉴定？”鉴定人员称“事实存在，能找到周围的价格。”当问到“你是否要考虑规划是否存在，规划对价格造成多大损失？”鉴定人员称“我已经回答过了。”
张玲敏质证：没有意见。
安徽鼎兴公司质证：有意见，鉴定人员不具有规划改变的鉴定资质，鉴定机构也不具有这种资质。在整个报告里面没有体现收集的资料。鉴定人员说价格的改变是根据区位和周边环境，而不是规划，在法官反问的时候，鉴定人员说我认为等，不是从专业的角度回答的。鉴定人在回答问题的时候，两次重复不准备做这个鉴定，不符合做鉴定条件，但是对后期作出这样的鉴定，没有做出合理性解释。对超期作出鉴定报告没有做出合理解释。
认证如下：
张玲敏的证据：证据1，安徽鼎兴公司无异议，证据效力本院予以认定；证据3，安徽鼎兴公司无异议，与证据2印证，证据效力本院予以认定；证据4，无其他证据与其印证，证据效力本院不予认定；证据5，与本案无关联，证据效力本院不予认定；证据6，未能提供变更规划的依据，证据效力本院不予认定；证据7，作出的鉴定结论依据不足，证据效力本院不予认定。
安徽鼎兴公司的证据，张玲敏无异议，证据效力本院予以认定。
根据上述认定的证据及当事人的陈述，查明如下事实：2010年4月26日，张玲敏（××）与安徽鼎兴公司（××）签订一份《商品房买卖合同》，该合同主要内容如下：第三条××所购商品房的基本情况××购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第B区1层133房。第四条计价方式与价款××与受受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米17087.06元，总金额1092034元。第八条交付期限××应在在2010年11月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格。第九条××逾期交房的违约责任。第十条规划、设计变更的约定有关部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响购买人所购买商品房质量或使用功能的，××应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知××；（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；××有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。××在通知到达日起15日内未作书面答复的，视为接受变更。××未在规定时限内通知××的，××有权退房。等等。
合同签订后，因安徽鼎兴公司逾期交房，张玲敏先后二次起诉到一审法院，要求安徽鼎兴公司履行交房义务，支付逾期交房违约金。一审法院作出判决后，安徽鼎兴公司二次上诉，均被滁州市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。现涉案房屋已交付张玲敏，张玲敏二次得到了逾期交房违约金。2015年7月，张玲敏又以购买的涉案房屋所在区域规划变更导致价值贬损为由，第三次起诉到一审法院，要求安徽鼎兴公司支付违约金218406.80元。
本院在审理过程中，张玲敏以规划变更为由，要求对市场价值贬损进行鉴定，本院遂委托安徽永合司法鉴定所进行鉴定。2016年3月18日，该所所作出鉴定结论。1、本次评估鉴定的基准日为2010年4月26日（合同签订之日）：根据委托方提供的购房合同显示，该房屋的购置单价（即合同售价）为：17087.06元／平方米，房屋购置价为1092034元。改变规划后现状下的房屋单价为10694元／平方米，房屋价值为683454元。2、本次评估鉴定的基准日为2015年8月27日（鉴定委托之日）：假设规划未改变的房屋单价为35764元／平方米，房屋价值为2285677元。改变规划改变后现状下的房屋单价为26342元／平方米，房屋价值为1683517元。鉴定人：刘某、符海燕。
鉴定结论作出后，张玲敏申请变更诉讼请求为要求安徽鼎兴公司赔偿违约金为408580元。
本案争议焦点如下，第一、合同是否约定涉案房屋正南侧规划建设长近40米、宽超20米的休闲广场，东南侧有小广场、喷泉等景观设施？第二、鉴定结论有无依据，张玲敏要求赔偿的主张应否支持？
第一、合同是否约定涉案房屋正南侧规划建设长近40米、宽超20米的休闲广场，东南侧有小广场、喷泉等景观设施？
张玲敏与安徽鼎兴公司签订的合同，为双方当事人真实意思表示，合同合法、有效。涉案的商品房买卖合同内容，并未约定涉案房屋正南侧规划建设长近40米、宽超20米的休闲广场、东南侧有小广场、喷泉等景观设施。按照谁主张、谁举证的证明责任，张玲敏负有举证义务。其未能提交相关的证据，故张玲敏关于涉案房屋所在区域规划变更的主张，本院不予认定。
第二、鉴定结论有无依据，张玲敏要求赔偿的主张应否支持？
依据鉴定结论，其立论基础是规划变更后房屋价值的变化，现有证据不能证实合同签订后对涉案区域进行了规划变更，故鉴定机构所作出的鉴定机构没有事实依据，本院不予采信。张玲敏主张安徽鼎兴公司赔偿违约金408580元的请求，本院不予支持。安徽鼎兴公司关于驳回张玲敏诉讼请求的辩称意见，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
驳回原告张玲敏的诉讼请求。
案件受理费7428.70元，由原告张玲敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起起十日内向本院递交上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 长 张 睿
人民陪审员 汪朝斌
人民陪审员 王 艳
二〇一六年七月十二日
书 记 员 曹培军
附相关法律及司法解释条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。