苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0506民初3066号
原告（反诉被告）徐晓雪。
原告（反诉被告）顾林虎。
二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人叶洁，江苏久顺律师事务所律师。
被告（反诉原告）亚东工业（苏州）有限公司，住所地苏州吴中经济开发区尹中南路1688号。
法定代表人胡正隆，该公司董事长。
委托诉讼代理人姚超千、王琴，该公司员工。
原告徐晓雪、顾林虎与被告亚东工业（苏州）有限公司（下称亚东公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案受理，依法由审判员周宏适用简易程序审理。审理中，亚东公司提起反诉，本院依法受理后予以合并审理。后本院裁定本案转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐晓雪、顾林虎之委托诉讼代理人叶洁，被告（反诉原告）亚东公司之委托代理人姚超千、王琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐晓雪、顾林虎向本院提出诉讼请求：1.判令被告将承租房屋及屋内设备返还给原告。2.被告支付房屋租金及占有使用费28200元，并支付按4700元/月计算自2017年3月1日至被告实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；3.判令被告支付原告电费622元、水费132元、物业费1485元，总计2239元。事实与理由：2008年2月18日，原、被告订立房屋租赁合同，约定被告租赁其位于汇盛××（××北路××）1幢804室房屋，租赁期限自2008年3月1日起至2009年2月29日。合同订立后，原告于2008年2月29日与被告经办人陶忠华办理交房手续，并确认交房时出租房屋内设施。其后，原、被告每年续签为期一年的房屋租赁合同，最后一期于2016年3月24日，约定租赁期限自2016年3月1日至2017年2月28日，租金每月4700元，每六个月一付。2016年9月1日，被告未按合同约定支付半年度租金，经其多次催讨，被告仍拒绝支付。2017年1月17日，其委托江苏久顺律师事务所向被告发函，通知解除双方于2016年3月24日签订的房屋租赁合约，立即办理交接手续归还房屋及设备并支付租金及实际租用期间的使用费。但被告至今未支付且拒不办理房屋交接手续。
被告亚东公司辩称，双方之间最后一期合同租期自2016年3月1日至2017年2月28日止，租赁期间，其严格按照合同约定支付租金，2016年4月6日最后一次支付租金27500元。房屋使用期间，各种生活基础设备故障频出，其多次要求原告予以修缮，原告均蓄意拖延，置之不理，其只能自行维修，严重影响员工正常生活起居，原告的不作为违反了合同约定，导致合同目的无法实现，原告构成根本违约。2016年7月8日，其向原告发出合同解除通知，声明自2016年8月8日起解除合同，并要求原告依法返还剩余租金及押金，原告同意于2016年8月8日完成房屋交接手续，因此双方之间的房屋租赁合同自2016年8月8日即告解除，其无需承担任何法律责任。其于2016年8月5日委托苏州快捷置诚物业有限公司对房屋实施了清洁工作，于8月8日依约前往办理退房交接手续，但原告无端不予配合拖延至今，极大损害了其合法利益。原告的起诉缺乏事实和法律依据，请求依法驳回诉讼请求。同时反诉称，其支付的押金、设备维修费及剩余期间的租金应由原告返还给其。请求：１.判令反诉被告返还押金4500元，剩余租金3480元（23×4700元/31）。2.判令反诉被告支付维修费用1061元。
反诉被告徐晓雪、顾林虎共同辩称，其依照合同约定承担了涉案房屋的维修义务，涉案房屋的厨房煤气灶、油烟机更新及反诉原告自行购买的洗衣机均由其承担费用，在房租中予以扣除。不存在因拖延维修导致合同目的无法实现，反诉原告不得不搬离的情形，其无需承担违约责任。反诉原告以其不履行维修义务为借口，故意拖延支付租金，双方至今未办理房屋交接手续。反诉原告的请求缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回。
经审理查明，徐晓雪、顾林虎系夫妻，于1984年3月6日登记结婚。坐落于苏州市吴中区××北路××室房屋（建筑面积170平方米）系该二人共同共有。2008年2月18日，顾林虎（甲方）以其与徐晓雪二人名义与亚东公司（乙方）签订房屋租赁合同书一份，约定将上述房屋出租给亚东公司居住使用，租赁期限自2008年3月1日起至2009年2月29日止，租金每月4600元，租房保证金4500元，租金每6个月支付一次，第一次租金及保证金在签订本合同时即时支付，以后的租金按规定的付款期限提前5天将下期房款支付给甲方，乙方承担租赁时的水费、电费、电话费、煤气费、有线电视费、物业管理费及其他费用。如乙方未按规定的时间和方式支付租金、保证金及其他费用，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收剩余房款，如不足抵过甲方损失，乙方应予以赔偿。双方在补充条款中约定，乙方在退房时要把卫生打扫干净，如不打扫干净，扣贰佰元打扫费。房屋室内物品详见附清单。合同订立后，亚东公司向顾林虎交纳保证金4500元及租金，双方办理了房屋交接手续并于2008年2月29日对涉案房屋内的物品、设施进行了清点、确认，具体包括床、沙发、餐桌椅等各式家具、空调、冰箱、电视等各式家电及大门钥匙5把、房门钥匙各1把、门卡3张、电费卡1张、煤气卡1张。后徐晓雪与亚东公司每年续签一次租赁合同，租期均为一年，最近一期合同于2016年3月24日签订，租赁期限自2016年3月1日至2017年2月28日，为期一年，约定租约未满甲、乙任一方预提前结束租约，应提前一个月通知，并征得对方同意，否则违约一方需赔偿被违约方一个月房租作为补偿；双方同意月租金为4700元，每6个月支付一次。甲方必须保证该房屋的结构和设施均能正常使用，室内正常维修由甲方负责，乙方退房时要把卫生打扫干净，房屋内物品详见2008年2月29日的补充协议附加清单上的要求做。合同订立后，亚东公司支付了截至2016年8月31日的半年租金28200元。2016年9月11日，徐晓雪、顾林虎交纳2016年5-8月的电费622元；2016年9月28日，徐晓雪、顾林虎交纳2016年5-8月水费132元、2016年7-12月的物业费1485元。
2017年1月17日，徐晓雪、顾林虎向亚东公司发出《解除合同并腾让房屋、归还设施的律师函》，通知解除2016年3月24日签订的《房屋租赁合约》，要求立即搬离交接手续，归还房屋及设备，支付租金及实际租用期间的使用费。亚东公司收到了该份律师函。
审理中，双方一致确认涉案房屋租赁合同已经解除。经本院询问，徐晓雪、顾林虎表示其发律师函前从亚东公司处得知对方已经搬离涉案房屋，房屋目前处于空置状态。2017年9月29日，本院组织双方进行了房屋及屋内设备的交接，该房屋确实空置，徐晓雪、顾林虎确认少了两只花瓶。同时，亚东公司将大门钥匙4把、房门钥匙2把、煤气卡1张交给了徐晓雪、顾林虎。徐晓雪、顾林虎表示对缺少的物品、设施不再主张返还。
以上事实，有原告提交的租赁合同及物品清单、房产证、电费发票、物业费收据、律师函、邮寄凭证及庭审笔录、交接笔录等证据在卷佐证。
庭审中，亚东公司为证明其抗辩意见及反诉主张，向本院提交了以下证据：
1.维修费票据及会计凭证，证明在房屋使用期间，经其通知，徐晓雪、顾林虎未及时对房屋内设施进行维修，其代为承担维修义务，共支付维修费用1061元，主要维修更换部位是灯泡、浴霸、锁芯、水管、洗衣机等。经质证，徐晓雪、顾林虎对维修费票据的真实性无异议，但认为金额与会计凭证无法匹配，部分票据显示为五金材料，不能确定系涉案房屋的维修费，且2015年之前的维修费已过诉讼时效；同时称，涉案房屋的维修均由其负责，即使有添置设施，最终也由其支付，不存在其怠于履行维修义务影响亚东公司员工居住的情况。
2.合同解除通知复印件、快递凭证及苏州工业园区顺丰速运公司出具的证明，证明其于2016年7月8日向徐晓雪发出合同解除通知，因出租人不能积极正面解决屋内空调机及冰箱设备问题，导致其生活起居受到严重影响，继续使用房屋有损其利益，遂通知双方的租赁合约于2016年8月8日予以解除，要求出租人返还押金及剩余租金。该通知于2016年7月12日送达给徐晓雪。经质证，徐晓雪、顾林虎对合同解除通知不予认可，其并未怠于履行应承担的维修义务，亚东公司无权行使合同解除权。邮寄流水单并未显示其签收，对顺丰公司出具的证明真实性无异议，但未明确注明收件人，不能证明徐晓雪已签收该快递邮件，也无法证明亚东公司邮寄的具体物品。
3.亚东公司职员王琴与徐晓雪的部分手机短信记录，证明其根据合同约定催促出租人履行维修义务，但直至其搬离时出租人也未前来维修，后向徐晓雪发出解除通知并得到了徐晓雪的同意，双方当时约好于2016年8月8日办理退房手续。经质证，徐晓雪、顾林虎确认王琴联系的手机号码135××××9110系徐晓雪所有，但对手机短信的真实性不予认可，且亚东公司承认所提供的只是双方之间的部分短信，无法真实全面反映出双方之间当时的实际情况，不能达到亚东公司的证明目的。
4.苏州快杰置诚物业服务有限公司出具的证明及保洁费用发票、清洁费用分摊明细、会计凭证，证明其委托该公司于2016年8月5日对涉案房屋进行保洁，花费514元。经质证，徐晓雪、顾林虎对保洁费用发票、会计凭证的真实性无异议，但亚东公司提供的2016年8月清洁费用分摊明细中备注栏明确514元系“8月份新增台干宿舍一家”，与苏州快杰置诚物业服务有限公司的证明内容不一致，且该保洁公司与亚东公司存在长期合作关系，故对于亚东公司委托保洁公司对涉案房屋实施退房保洁的事实不予认可。
5.亚东公司与案外人张文龙于2016年7月20日订立的《房地产租赁协议》一份及张文龙出具的书面证言，证明张文龙将汇盛花苑1幢205室出租给其作为员工宿舍使用，其与徐晓雪、顾林虎租赁合同解除后，居住在涉案房屋中的员工魏文骥、张锦财于7月22日搬入205室居住。经质证，徐晓雪、顾林虎对真实性无异议，但因亚东公司台籍员工较多，存在同时租赁多处房屋供员工居住的情况，不能证明亚东公司的员工从涉案房屋搬离后即入住1幢205室。
关于为何未及时办理退房手续，亚东公司称，其于2016年7月20日就已经搬离涉案房屋，按照短信约定，于2016年8月8日前往办理退房，但对方觉得房屋保洁没有达到要求，因此拒绝交接。因为徐晓雪、顾林虎要求自己找保洁，所以其当时交还了一把大门钥匙，后期二人向其主张2700元巨额保洁费，其不同意，所以最终未能完成房屋交接。但其搬走后就未再占有使用涉案房屋，并且徐晓雪、顾林虎还对房屋进行过装修。徐晓雪、顾林虎则称，其从未同意双方解除租赁合同，亚东公司也无权单方解除合同。因亚东公司拖欠房租不交，为减少损失，其发函解除合同，但亚东公司不配合交房，导致其无法另外出租房屋。关于退房保洁，合同有明确约定，其没有向亚东公司主张过保洁费用。
本院认为，徐晓雪、顾林虎与亚东公司签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，不违反法律强制性规定，应属合法有效。现双方一致确认合同已解除，本院予以认定。关于合同解除的时间和原因,尽管徐晓雪、顾林虎否认收到亚东公司的合同解除通知，但快递签收详情及顺丰公司出具的证明足以证实该文件于2016年7月12日送达给徐晓雪，徐晓雪应知晓该解除通知的内容。从亚东公司主张解除合同的原因看，其认为因出租人怠于履行维修义务导致合同目的无法实现构成根本违约，但该主张并未提供充分有效的证据予以证明，因此亚东公司并不享有法定解除权；依据最新一期合同的约定，租赁期间任何一方欲提前结束租约，应提前一个月通知，亚东公司据此享有约定解除权，亚东公司发出的合同解除通知亦符合本款约定，可产生解除合同的法律效力，结合亚东公司王琴与徐晓雪之间的短信记录及房屋保洁情况，可以知晓亚东公司解除合同的意思得到了徐晓雪的同意，故本院认定涉案的房屋租赁合约按照合同解除通知规定的时间即2016年8月8日解除。徐晓雪、顾林虎于2017年1月17日发出的律师函不再具有解除合同的法律效力。合同解除后，双方应办理房屋交接手续，结清房屋租金及其他费用。但是，由于退房过程中双方产生矛盾，导致未能及时返还房屋及屋内设备以致成讼，徐晓雪、顾林虎要求亚东公司予以返还，本院在审理中已组织双方完成了交接，故本院对该项请求不再理涉。
关于徐晓雪、顾林虎要求支付房屋租金、占有使用费的本诉请求及亚东公司要求退还剩余租金3480元的反诉请求，由于合同已经解除，亚东公司作为承租人，若未及时返还房屋，其可能需另外支付费用，于其不利，按常理来说，其理应积极办理退房交接手续，况且按其主张，其2016年7月20日就已经搬离，但却迟迟不退房更有违常理，从亚东公司提交的证据看，事实上其发出合同解除通知后就积极与徐晓雪联系退房，最终由于某种原因导致未能及时交接，亚东公司解释称系徐晓雪对保洁不满意，后向其索要高价保洁费，徐晓雪虽予以否认，但该解释具有一定合理性，本院予以采纳。故徐晓雪、顾林虎作为出租人应对房屋未能完成交接导致房屋空置承担主要责任。亚东公司于其所称的2016年7月20日还是之后搬离房屋不影响房屋未能返还的基本事实，徐晓雪、顾林虎要求亚东公司继续支付合同下半年至其发函解除之日租金的请求，本院不予支持，但对于合同解除后至交接之前的房屋空置损失（即徐晓雪、顾林虎本诉主张的房屋占有使用费），亚东公司应承担相应的责任。经本院核算，2016年8月9日至2017年9月29日的房屋空置损失应为64233.33元，本院考虑双方的过错大小，酌定由亚东公司承担40%的责任，即应支付徐晓雪、顾林虎25693.33元。对于亚东公司多支付的租金3480元，亚东公司反诉要求返还，本院予以支持。
关于拖欠的水电费、物业费，亚东公司表示对于2016年5-8月的水电费予以认可，但不承担2016年7月之后的物业费，经核算，至合同解除之日的物业费为313.5元，该费用应由亚东公司承担，故亚东公司应支付徐晓雪、顾林虎水费132元、电费622元、物业费313.5元。关于房屋押金4500元，徐晓雪、顾林虎作为出租人应予退还，本院对亚东公司要求返还押金4500元的反诉请求予以支持。关于亚东公司反诉要求支付维修费用1061元，有亚东公司提交的维修费票据、会计凭证予以证明，本院予以认定；徐晓雪、顾林虎虽抗辩2015年之前的维修费已过诉讼时效，但因双方租赁关系一直存续至2016年8月，亚东公司的该主张并不超过诉讼时效，上述维修费1061元应由徐晓雪、顾林虎支付给亚东公司。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十一条之规定，判决如下：
一、被告亚东工业（苏州）有限公司支付原告徐晓雪、顾林虎水费132元、电费622元、物业费313.5元、房屋占有使用费25693.33元，合计人民币26760.83元。
二、反诉被告徐晓雪、顾林虎返还反诉原告亚东工业（苏州）有限公司押金4500元、剩余租金3480元并支付代垫维修费1061元，合计人民币9041元。
三、驳回原告徐晓雪、顾林虎的其他诉讼请求。
上述第一、二项判决金额相互抵消，亚东工业（苏州）有限公司应支付徐晓雪、顾林虎人民币17719.83元，于本判决生效之日起十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费561元、反诉案件受理费25元，合计人民币586元，由原告（反诉被告）徐晓雪、顾林虎负担186元，被告（反诉原告）亚东工业（苏州）有限公司负担400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
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审 判 长 周 宏
人民陪审员 潘 佳
人民陪审员 秦琦峰
二〇一七年十月十九日
法官 助理 王爱军
书 记 员 周诗韵