湖南省隆回县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）隆民一初字第1527号
原告王智，女，汉族。
委托代理人范利民，湖南鎏芳律师事务所律师。
被告王吉松，男，汉族。
被告孙叶红，女，汉族。
被告郭美财，男，汉族。
委托代理人杨子固，湖南志涛律师事务所律师。
原告王智与被告王吉松、孙叶红、郭美财确认合同无效纠纷一案，本院于2014年11月17日立案受理后，依法由审判员邓卓毅适用�易程序公开开庭进行了审理。原告王智的特别授权委托代理人范利民，被告孙叶红、郭美财及郭美财的委托代理人杨子固均到庭参加诉讼。被告王吉松经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王智诉称：原告系被告王吉松、孙叶红之女。被告王吉松、孙叶红在隆回县桃洪镇五马桥村第八组大院里拥有一栋两层的砖混结构房屋（以下简称系争房屋）。1998年被告王吉松、孙叶红因感情不和离婚，并自愿将系争房屋赠与原告。隆回县人民法院（1998）隆紫民初字41号民事调解书确认系争房屋的所有权归原告，并确认王吉松、孙叶红未征得原告同意不能以任何理由转让系争房屋。被告郭美财清楚上述情况。2005年8月15日，被告王吉松、孙叶红与被告郭美财签订《房屋买卖契约》，将属于原告的房屋卖给郭美财，但至今未办理房地产过户手续�
《中华人民共和国民法通则》第十八条规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处分被监护人的财产”。被告王吉松、孙叶红作为原告当时的监护人，为了自己的利益擅自处分原告的财产，侵犯了原告的权利；被告郭美财明知被告王吉松、孙叶红无权处分系争房屋还与其签订房屋买卖契约，同样侵犯了原告的合法权益。三被告的买卖行为导致原告无房屋居住和无生活来源。为维护自身合法权益，原告请求人民法院判决三被告于2005年8月15日签订的《房屋买卖契约》无效。
被告孙叶红辩称：原告对系争房屋有处置的权利；且原告已年满18周岁，自己的事自己做主。
被告郭美财辩称：一、原告在诉状中有关因该房屋买卖合同导致原告没有房屋居住和没有生活来源的陈述不属实，原告与被告孙叶红�直住在一栋四层的房子里，王吉松和孙叶红在修好这栋四层的房屋后，才将系争房屋出卖给郭美财；原告没有生活来源与房屋买卖合同没有因果关系；二、原告依据《中华人民共和国民法通则》第十八条提起诉讼系法律适用错误，适用该条款的前提是监护人处置的财产是原告的，但本案原告并没有证据证明该房子属于自己，且两被告的赠与行为没有发生法律效力，两被告后来对该赠与房屋的行为予以了撤销；三、三被告签订的房屋买卖协议合法有效。因为被告王吉松和孙叶红对原告的赠与行为没有发生法律效力，三被告签订协议后，郭美财支付了购房款，王吉松将系争房屋交付给郭美财至今已有10多年。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：
1、原、被告身份资料复印件各1份，证明原、被告诉讼主体资格；
2�（1998）隆紫民初字第41号民事调解书复印件1份，证明被告王吉松和被告孙叶红于1998年经人民法院调解离婚并自愿将系争房屋赠与给原告王智所有；
3、房屋买卖合同复印件1份，证明被告王吉松、孙叶红与被告郭美财就系争房屋所达成的买卖情况；
4、原告委托代理人对王吉松和黄瑞明的调查笔录各1份，证明被告王吉松与孙叶红处分原告王智的财产未征得原告同意，也不是为了王智的利益；被告郭美财明知王吉松与孙叶红已将房屋赠与给了原告。
对原告提交的证据，被告孙叶红没有异议。被告郭美财的质证意见为：对原告证据1、2、3的真实性没有异议；但认为原告证据2的举证目的不能成立；原告证据4中的证人王吉松与原告有利害关系，其证明内容不符合事实；黄瑞明的证言不属实。
经庭审质证，本院对原告王智提交的证据认证如下：
原告证据1、3，被告对其真实性均无异议，来源合法，内容真实，予以采信；原告证据2被告对其真实性不持异议，但该证据不能证明系争房屋的所有权归属于原告；原告证据4中王吉松的证言系被告本人陈述，本院结合本案其他证据综合予以认定；黄瑞明的证言被告郭美财认为不属实，没有其他证据佐证的部分及猜测、推断和评论性语言不符合民事诉讼证据真实性、合法性、关联性的要求，本院不予采信。
根据本院采信的证据及庭审调查，本院确认如下法律事实：
被告王吉松与孙叶红原系夫妻，1988年1月15日登记结婚，1996年11月11日生女孩王智。后孙叶红于1998年向本院起诉要求与王吉松离婚，经本院主持调解，双方自愿离婚，并自愿将系争房屋赠与给婚生小孩王智所有，且约定由王吉松在1998年12月底以前办理房屋转户手续，将系争房屋的所有权证书、土地使用证书所有人名字更换为原告的名字，但迄今未办理该房屋相关过户手续。
2005年8月15日，被告王吉松、孙叶红将系争房屋转让与郭美财，双方在系争房屋四邻黄端明、刘海滨、周继友等人在场见证的情况下，由郭友德执笔书写了《房屋买卖契约》，契约约定“王吉松夫妇已建新房，旧房闲置自愿将座落在桃洪镇五马桥村第八村民小组、红砖水泥结构两层旧房一栋…出卖给郭财美…”，同时契约约定了房屋面积、四邻相抵、转让价格为144800元以及由原告承担办理相关产权变更手续的费用等相关事宜。房屋买卖协议签订后，王吉松、孙叶红将房屋交付给郭美财，郭美财在原有基础上增建一层后，于同年12月26日搬进系争房屋，但至今并未办理房屋过户手续。原告主张在签订房屋买卖契约之前，被告王吉松已告知郭美财法院将系争房屋判给原告王智的事实，且郭美财看过法院的民事调解书，对此被告郭美财予以否认，且原告只提供了被告王吉松的陈述予以说明，并无其他证据佐证。被告孙叶红主张自己系在王吉松的要求下才在《房屋买卖契约》上补签姓名，但其并未提供证据予以证明。
另查明：被告王吉松、孙叶红将系争房屋出售后，原告和孙叶红大部分时间居住在大院里一座四层的房屋之中，该房屋在被告王吉松、孙叶红出售系争房屋之前业已完工；系争房屋的所有权证书、土地使用证书所有人的名字一直是王吉松，系争房屋未曾办理过所有权变更登记。
本院认为，本案的争议焦点为被告王吉松、孙叶红与被告郭美财签订的《房屋买卖契约》的效力问题。本案中，被告王吉松、孙叶红虽然在本院调解离婚时自愿将系争房屋赠与给原告王智所有，但王吉松并未依约在1998年12月底以前办理房屋转户手续，而不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；除法律另有规定外，未经登记，不发生效力，因此，原告王智并未取得系争房屋的所有权，被告王吉松才是系争房屋的真正所有权人。故原告提出民事调解书确认系争房屋的所有权归原告的主张不能成立，本院不予支持。原告主张因被告王吉松、孙叶红以调解书这种法律文书的形式确认了对原告王智的赠与行为，因此未经法定程序，调解书中有关赠与的内容不能被撤销。但本案系确认合同无效纠纷，赠与行为的撤销与否与《房屋买卖契约》是否有效并无直接关联，因被告王吉松并未曾办理所有权变更登记手续，作为系争房屋的所有权人，其依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告还主张作为监护人的被告王吉松、孙叶红为了自己的利益擅自处分原告的财产，且被告郭美财明知系争房屋已赠与给原告还与王吉松、孙叶红签订房屋买卖协议，故三被告�订的《房屋买卖契约》无效。但王吉松、孙叶红处分自己享有所有权的房屋于法有据，而原告对被告郭美财是否明知系争房屋的赠与情况并未提供充分有效的证据予以证明，应承担举证据不能的不利后果。故对原告的该主张，本院亦不予支持。被告王吉松、孙叶红和被告郭美财经过协商后签订《房屋买卖契约》，双方意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，合同内容真实有效。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条，《中华人民共和国民法通则》第五十五条之规定，判决如下：
驳回原告王智的诉讼请�。
本案受理费3100元，减半收取1550元，由原告王智负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审判员 邓卓毅
二〇一四年十二月十二日
书记员 欧阳超