终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0103民初893号原告：伍颖瑜，女，汉族，1990年1月8日出生，住址：广州市白云区。委托诉讼代理人：何静慧，广东诺臣律师事务所律师。被告：刘汉桢，男，1961年10月9日出生，汉族，住广州市海珠区。联系地址：广州市荔湾区。被告：广州市隆煌投资咨询有限公司，住所地：广州市荔湾区XXX路XXX号3176房。法定代表人：潘振宗，职务：总经理。上述被告共同委托诉讼代理人：谢小刚、陈斯希，广东润科律师事务所律师。原告伍颖瑜诉被告刘汉桢和广州市隆煌投资咨询有限公司(下简称隆煌公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院在2018年1月9日立案受理后,由审判员邱思陵适用简易程序，于2018年3月6日进行公开开庭审理。原告伍颖瑜及其委托诉讼代理人何静慧，两被告委托诉讼代理人谢小刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伍颖瑜诉讼请求:1、判令被告刘汉桢立即办理广州市荔湾区XXX路XXX号B1182房的交易过户手续；2、判令被告刘汉桢支付逾期办证违约金（从2015年11月13日起以人民币426853元为本金，按每日0.15%计算违约金，计至办理完成广州市荔湾区XXX路XXX号B1182房交易过户手续日止）；3、判令被告广州市隆煌投资咨询有限公司对被告刘汉桢的上述债务承担连带清偿责任；4、判令由两被告承担本案的全部诉讼费用。原告伍颖瑜与被告刘汉桢在2015年3月1日签订《商铺买卖合同》，约定原告以426853元的价格购买被告刘汉桢位于广州市荔湾区XXX路XXX号B1182房。合同签订后，原告按约支付了全部房款及其他税费等，被告刘汉桢应在2015年11月13日前完成申办商铺的交易过户手续，但被告至今尚未办理，其行为已经构成违约。2017年3月16日，原告向法院起诉要求解除合同，被告在庭上表示可在2017年5月底办妥商铺权属证书，因此原告诉请被告驳回，但被告至今一直怠于履行过户义务。被告刘汉桢辩称：一、我方愿意继续履行案涉商铺的过户手续，但前提是原告应当配合递交相关的授权委托手续或与被告一同前往房管部门办理涉案商铺的过户手续。商铺买卖合同约定办理涉案商铺的过户手续是双方的共同义务，此前原告曾委托案外人黄庆和、杜惠敏作为公证委托人办理涉案商铺的过户交易手续，但其在2017年4月27日向广州市广州公证处提出申请取消并终止对案外人的授权，导致被告无法单方前往房管部门办理案涉商铺的过户手续。该原因非被告造成，不应当承担违约责任。二、关于逾期办证违约金。即使法院认定被告逾期办证，原告主张的违约金也过分高于其实际损失，请求法院依法调整计算标准为同期银行贷款利率。计算违约金的截止日期最长也不应当超过2017年4月28日。被告隆煌公司答辩称：如果法院认定被告刘汉桢承担责任的情况下，且存在履行不能时，方能向隆煌公司主张承担保证责任。经审理查明：2015年3月1日，刘汉桢（出卖人）和隆煌公司（出卖人的委托代理人及保证人）与原告（买受人）签订了《商铺买卖合同》,约定：买受人所购商铺为广州市荔湾区XXX路XXX号B1182房,房价款总金额426853元。在买受人付清全部房价款（若选择按揭付款方式的，则须付清应付房价款且完成按揭银行所要求的办理按揭贷款申请手续流程，并取得按揭银行出具该商铺的同意贷款证明文件）之日起计150个工作日，由买卖双方共同向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。买受人同意委托并授权出卖人指定的代办机构的相关人员代其到产权登记部门办理该商铺的产权登记手续及申领《房地产权证》。出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过30日后，若买受人要求继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同约定的申办期限届满之次日起至实际申办之日止，出卖人按每日向买受人支付已付房价款1.5‰的违约金。保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任等。合同签订后，原告支付了全部房款及相应税费等。2017年3月16日，因被告没按合同约定时间履行交铺及办证义务，原告起诉两被告要求解除上述《商铺买卖合同》、返还购房款等费用、支付违约金、赔偿损失等，案号为（2017）粤0103民初2237号。本院经审理后认为虽然原告主张可依据法律规定行使解除权，但考虑到双方并没有证据证明办证存在客观障碍，且被告自称可在2017年5月底办妥商铺权属证书，因此本院对原告的上述主张不予支持，并于2017年5月27日作出一审民事判决，驳回原告要求解除合同的诉讼请求等。原告不服判决上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2017年11月10日作出（2017）粤01民终17444号二审民事判决，认为目前除原告坚决要求解除合同的主观意愿外，并无其他证据显示案涉房屋存在任何过户障碍，而被告均表示愿意继续办理过户，原告要求解除合同缺乏充分理据，一审暂不支持原告要求解除合同的主张合法有据，予以维持。但认为原告在本案中所主张的违约金是迟延交铺和迟延办证违约金，但上述违约金均系合同继续履行情况下的违约金，并非合同解除情况下的违约金，原告所主张的违约金因与合同约定及其要求解除诉讼请求不对称，本院不予支持，原告可另案主张相关权益。在上述案件一审期间，原告委托广东格林律师事务所律师王玉龙于2017年4月28日向两被告、黄庆和以及杜惠敏发出《关于停止使用授权书办理商铺过户事宜的律师函》告知：因两被告迟迟没有办理过户手续，已迟延履行合同长达一年多，原告已向法院起诉要求与两被告解除案涉商铺的买卖合同。2017年4月27日，原告向广州市公证处提出申请，取消并终止对黄庆和、杜惠敏的授权，自该日起，黄庆和、杜惠敏不得再以原告名义办理相关委托事宜。否则，产生的一切法律后果，应由两被告、黄庆和、杜惠敏承担等。庭审中，双方确认合同约定的最后办证期限为2015年11月12日，确认房屋不存在被查封、抵押的情形。原告同意继续委托被告指定的代办过户机构申办产权登记手续。原告为证明其于2017年11月12日向两被告发函要求被告践行在庭审中的承诺，在2017年12月20日前，积极配合办理案涉商铺过户的相关事宜等，向法院提交了其向被告刘汉桢在《商铺买卖合同》中的通讯地址及被告刘汉桢的户籍所在地地址、广州市隆煌投资咨询有限公司的注册地址发出《关于要求在2017年12月20日前配合过户的函》及EMS快递底单三份、单号为1049352403027、1049352405727、1049352404327号的EMS信封三份及寄信详情三份，并当庭拆封三封快递信封，里面均为《关于要求在2017年12月20日前配合过户的函》。被告确认这些证据的真实性，但表示确实没有收到上述函件，而且根据函件的内容看，原告请求的是配合办理过户并缴纳相关税费，提交过户手续资料，并没有要求如何交付相关资料。本院认为：原告与被告刘汉桢签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。依照合同约定，被告刘汉桢应当在原告支付全部房款后的150个工作日内（即2015年11月12日前）为原告申办交易过户手续，被告刘汉桢至今未为原告办理递件申办涉案商铺的交易过户手续，已构成迟延履行合同义务的违约，原告要求被告刘汉桢就其违约行为承担相应的违约责任合法有据，本院予以支持。原告主张从2015年11月13日起计算逾期办证违约金在时间上没有违背合同的约定，可予以支持。根据合同第十一条约定，违约金应计算至递件申报产权证之日止。原告要求违约金计算至办妥产权证之日有违合同约定，本院不予支持。至于被告答辩认为因原告取消对黄庆和、杜惠敏的委托授权导致被告无法单方办理过户手续，不应承担违约责任的意见。本院认为，原告虽因被告迟延办证在（2017）粤0103民初2237号案中要求解除案涉合同，在诉讼过程中解除了对黄庆和、杜惠敏代为办理包括过户在内的相关手续的委托公证；但原告在该案二审结束后已向被告发函要求被告协助办证，表明原告愿意继续履行合同。反观被告，虽在（2017）粤0103民初2237号案的一审、二审阶段均表明同意为原告办理过户手续，但二审宣判至今仍未联系原告办理案涉房屋过户手续，在案涉房屋客观上没有办证障碍的情况下，被告故意拖延办证的意图非常明显。故对于被告的这一答辩意见本院不予采纳。关于违约金的计付标准，双方合同约定的标准为每日1.5‰，对此被告提出该违约金标准过高请求调整。根据《最高人民法院关于适用解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据原告所述的实际损失情况，结合本案双方合同的实际履行情况、本案纠纷的成因及被告刘汉桢的过错程度，本院酌情调整违约金标准为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算。根据合同约定，被告隆煌公司为被告刘汉桢的一般保证人，依合同应承担一般保证责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告刘汉桢协助原告伍颖瑜向不动产登记中心申办广州市荔湾区XXX路XXX号B1182房屋的产权登记和领取房地产所有权证手续。二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告刘汉桢向原告伍颖瑜支付逾期办理广州市荔湾区XXX路XXX号B1182房屋产权证的违约金（违约金以426853元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准，自2015年11月13日起计至被告实际为原告申办上述房屋的交易过户手续并取得受理回执之日止）。三、被告刘汉桢不能履行上述第二项判决内容的，由被告广州市隆煌投资咨询有限公司承担一般保证责任。四、驳回原告伍颖瑜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2150元，由原告伍颖瑜负担1075元，被告刘汉桢、广州市隆煌投资咨询有限公司共同负担1075元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邱思陵二〇一八年三月二十日书记员  卢健华吴帆