河北省唐山市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）冀02民终8437号
�诉人（原审被告）：滦县滦州镇前明碑村民委员会，住所地滦县滦州镇前明碑村。
法定代表人：师存利，该村村长。
委托代理人：曾军，河北日月新律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张瑞文，男，汉族，1962年1月4日生，住河北省唐山市滦县。
委托代理人：张钟允，男，1985年11月1日出生，汉族，住河北省唐山市滦县。
上诉人滦县滦州镇前明碑村民委员会（以下简称村委会）�与被上诉人张瑞文租赁合同纠纷一案，不服河北省滦县人民法院（2016）冀0223民初3251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人滦县滦州镇前明碑村民委员会法定代表人师存利及其委托代理人曾军，被上诉人张瑞文的委托代理人张钟允到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人村委会上诉请求：1、撤销滦县人民法院（2016）冀0223民初3251号民事判决书，发回重审或依法改判。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人于2009年在修理厂西侧的老道上私自建设了两间门市、一间厨房（厨房下有一间地下室）（即被上诉人诉请损失的三间房产及地下室），被上诉人在未经任何人同意且未取得任何房屋建设批复、许可的情况下违规建设，一审判决认定被上诉人的损失是由于上诉人的无效处分行为造成明显与事实不符。2009年被上诉人在老道上建设该房产，这条老道无论是归上诉人的全体村民所有及使用还是归张胜利所使用，都是被上诉人在无权处分他人的合法所有财产，被上诉人自身的违法行为导致该房产被强制拆除，完全是其自身的侵权行为导致，与上诉人无关。2、2012年双方签订的《协议书》第六条规定：乙方在建设厂房时要服从国家及路政规划和要求，如有关部门执行拆除与甲方无关。根据相关法律规定，被上诉人在建厂房对应向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市�定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。而被上诉人在未经批准的情况下私自建房的行为本身就是非法行为，因非法建设产生的建筑物被拆除完全是被上诉人自身的原因，理应由被上诉人自身承担全部损失。3、被上诉人因滦县法院（2012）滦民初字第2483号决书被强制拆除房屋，因法院判决强制拆除造成的损失本来就无需任何人赔偿，一审判决中所述的张胜利赔偿被上诉人3万元是张胜利与被上诉人的纠纷，张胜利因法院强制拆除赔偿了被上诉人并不代表被上诉人的其他损失就应由上诉人承担，一审判决认定村委会和张胜利共同赔偿被上诉人因法院强制拆除而造成的损失没有任何事实和法律上的依据。4、房产损失鉴定程序违法、缺乏真实性。该鉴定机构仅根据被上诉人提供的几张模糊不清、无法判定是否是本案所涉房产的照片，且无法查勘现场、具体损失项目不定的情况下，径行出具工程造价鉴定意见书，程序违法。另外，该鉴定意见书中将排水沟作价29335.65元明显与事实不符，该排水沟是上诉人村里正常排水的必经之路，属上诉人所有，而且现在也一直在正常使用，并没有被损坏，该排水沟位于修理厂正房下面、与本案所涉房屋并没有任何关系，该意见书将排水沟作价到房产中明显与事实不符。而且工程造价只能表明当时建设同等房屋的工程预算，并不能证明被上诉人所诉房产及地下室的实际损失。该意见书既缺乏真实性，也缺乏合法性，不能作为定案依据使用。一审判决根据该意见书判令上诉人赔偿损失明显证据不足。
被上诉人张瑞文答辩称，1、我方房屋被拆造成损失的原因系因上诉人将其没有土地使用权的土地承包给了答辩人，而造成第三人即张胜利的土地被侵权，张胜利诉至法院并判决拆除答辩人所建部分房屋,并非上诉人所称因房屋违规建设被有关部门强制拆除。答辩人在一审中已经递交了房屋被拆除的判决书及相关证据，并经一审法院查明。故答辩人的损失系上诉人明显过错造成，应依法承担赔偿责任。2、关于房产损失鉴定，该鉴定系一审法院依法委托有资质的机构并依法进行评估鉴定，程序合理、合法，该鉴定意见书程序合法，并经一审法院认定，依法可以作为定案依据。
张瑞文向一审法院起诉请求：原告张瑞文向本院提出诉讼请求：依法判令被告赔偿原告经济损失300000元（待评估后以评估结论为准），并由被告承担评估费、诉讼费等。
一审法院经审理查明：2002年1月6日，原告张瑞文与被告滦县滦州镇前明碑村村民委员会签订了《占地协议书》。该协议主要约定：1、原告提出在旋门南205国道南的排水沟上建一个汽车修理厂，需要占地0.36亩，被告同意让原告使用土地；2、该地座落在前明碑村南205国道南侧，西至大道、东至大道、南至流�沟、北至205国道；东西长12米，南北长20米，合计0.36亩；3、该汽车修理厂整个占地是一个排水沟，属于废地利用，而确保了水道的畅通，故被告不收取任何费用，是以支持村民搞活经济为目的；4、原告不得随便转卖其建成的汽修厂，只能卖地面以上的附着物，任何时候该地块的所有权都归被告所有。2006年9月6日，原告张瑞文与被告滦县滦州镇前明碑村村民委员会签订了《租地协议书》，该协议主要约定：1、被告同意原告在原汽车修理厂基础上再往南延长23.4米、宽12米，共占地0.421亩；2、该地承租期限为15年，自2006年9月6日至2021年9月6日止；3、该地租金为每亩1000元，租地款上打租，原告每年向被告交租地款421元，一次性交清。2012年5月29日，原告张瑞文与被告滦县滦州镇前明碑村村民委员会签订了《协议书》，该协议主要约定：1、被告自愿将位于滦县旋门南205国道南的原排水沟，现已由原告建成的汽车修理厂自愿租赁给乙方使用；2、该地坐落于滦县滦州镇前明碑村南205国道南侧，西至现劳动服务公司，东至冀电公司一汽服务站，南至冀电公司改装厂二厂，北至205国道，长62米，宽28米，占地2.6亩；3、租赁期限为长期；4、租金及给付方式：租金为每年每亩1000元，上打租，每年的12月31日前交清当年租金；5、本协议生效后，原、被告双方于2002年1月6日签订的占地协议书及2006年9月6日签订的租地协议书全部作废，以本协议为准。另查明：2012年12月14日，滦县人民法院于作出（2012）滦民初字第2483号民事判决书，确认如下事实：1988年6月20日，滦县劳动服务公司与滦县滦州镇前明碑村村民委员会签订征地协议书，征用了6.34亩土地。1988年10月5日，滦县国土资源局批复同意滦县劳动服务公司征用该地，文号为：滦证土征字（88）第42号。2012年1月17号，唐山市路南区人民法院以（2010）南执字第381号执行裁定书裁定，确认上述土地归张爱国所有。2012年4月18日，滦县人民法院以（2012）滦民初字第762号判决，确认该土地归张胜利所有。2012年9月19日地籍调查表中的宗地图显示，该土地东侧有张瑞文临建的房屋，占用了该土地的一部分。滦县人民法院于2012年12月14日作出（2012）滦民初字第2483号民事判决书，判令张瑞文将建筑在张胜利6.34亩土地上的房屋拆除。2014年8月，滦县人民法院依法强制拆除了张瑞文所建涉案房屋。再查明：原告张瑞文于2016年8月15日向滦县人民法院申请对原告于2006年建成的2014年被强制拆除的门市房屋正方三间和地下室一间的市场价值进行评估鉴定（以2014年被强拆时的市场价值为准）。经原、被告同意，我院技术室委托至唐山正德工程造价咨询有限公司进行评估鉴定，唐山正德工程造�咨询有限公司于2016年12月12日作出唐正工鉴（2016）第005号工程造价鉴定意见书，鉴定结论为：原告张瑞文的三间门市房和一间地下室市场价值为207358.4元，排水沟市场价值为29335.65元，合计价值236694.05元。原告张瑞文为此花费鉴定费9000元。原告对唐山正德工程造价咨询有限公司出具的鉴定意见书的真实性无异议，被告对该鉴定意见书不予认可，申请进行复核。唐山正德工程造价咨询有限公司于2017年3月26日就被告要求复核的内容作出了书面回复，结论不变。一审法院认为，本案共涉及三个争议焦点：一、原、被告双方签订的土地租赁合同的效力问题。就滦县人民法院于2012年12月14日作出（2012）滦民初字第2483号民事判决书可以看出，本案所涉争议的租赁土地于1988年6月20日就被滦县劳动服务公司征用并取得土地使用权，之后经两次合法流转，由张胜利于2012年4月18日取�了土地使用权。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案被告滦县滦州镇前明碑村村民委员会自1988年起就丧失了对该宗土地的土地使用权，故其与原告分别于2002年1月6日、2006年9月6日和2012年5月29日签订的租赁协议因无法取得土地使用权人的追认而自始无效。二、原、被告双方对于造成土地租赁合同无效是否存在过错以及各自过错大小的问题。本院认为，对于造成原、被告所签订的土地租赁合同无效，原告张瑞文与被告滦县滦州镇前明碑村村民委员会都存在一定过错。被告滦县滦州镇前明碑村村民委员会在明知其自1988年起就丧失对本案诉争土地的土地使用权的情况下，仍向原告出租该宗土地，存在明显过错。而原告张瑞文作为交易一方在承租土地时，应有适当的谨慎注意义务，不能单纯依赖被告的承诺，而应自行审查土地的产权性质和相关手续是否齐全，原告怠于审查土地的相关资料导致合同无效造成损失，自身亦存在一定过错。综上，就本案原、被告双方的过错划分，本院认定原告张瑞文承担无效合同损失30%的责任，被告滦县滦州镇前明碑村村民委员会承担70%的责任。三、因土地租赁合同无效给双方造成的损失大小以及损失如何承担的问题。1、本院认为，根据合同法相关规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告滦县滦州镇前明碑村村民委员会已收取原告张瑞文2012年租金2600元，由于合同无效，该部分租金应予返还。但因原告实际占用诉争土地进行经营，其应当根据实际占用土地的时间支付相应费用。原告应当支付相应的土地租赁费用，租金可以参照原、被告所签订合同中的年租金2600元予以认定，那么原告应当支付实际占用土地的租金2600元。而对于原告主张的损失问题，本院技术室委托至唐山正德工程造价咨询有限公司作出了工程造价鉴定意见书，鉴定结论为：原告张瑞文的三间门市房和一间地下室市场价值为207358.4元，排水沟市场价值为29335.65元，合计价值236694.05元。原告对唐山正德工程造价咨询有限公司出具的鉴定意见书的真实性无异议，被告对该鉴定意见书不予认可，申请进行复核。唐山正德工程造价咨询有限公司于2017年3月26日就被告要求复核的内容作出了书面回复，结论不变。因鉴定机构作出的鉴定意见书具有中立性、公平性，程序合法，故本院依该鉴定意见书确认原告张瑞文的损失为236694.05元。2、被告滦县滦州镇前明碑村村民委员会主张张胜利已就原告张瑞文在诉争土地上所建房屋被强拆事宜，赔偿了原告房屋补偿款30000元，故应驳回原告诉请。本院认为，虽然诉争土地的使用权人张胜利已赔偿了原告房屋补偿款30000元，但该补偿不足以弥补原告的实际损失，故对被告的该主张本院不予支持。但该补偿款30000元应在原告张瑞文的损失数额中予以扣除。3、综上，在本案中，由于原、被告所签土地租赁合同无效，导致原告遭受损失206694.05元（236694.05元-30000元）。而对于该损失的造成，本院认定原告张瑞文承担无效合同损失30%的责任，被告滦县滦州镇前明碑村村民委员会承担70%的责任。故原告应自行负担30%的损失62008.21元，被告应赔偿原告剩余损失144685.84元。4、原告张瑞文诉请公估费9000元由被告滦县滦州镇前明碑村村民委员会负担，因公估费属于原告为查明和确定损失程�所支付的必要的、合理的费用，理应由被告负担，故本院对原告的该诉请予以支持。判决：一、被告滦县滦州镇前明碑村村民委员会在本判决生效后五日内赔偿原告张瑞文因土地租赁合同无效造成的损失153685.84元（144685.84元+9000元）；二、驳回原告张瑞文的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2493元，由原告张瑞文负担934元，由被告滦县滦州镇前明碑村村民委员会负担1559元，在判决书生效后五日内交纳。
二审期间，当事人没有提交新证据，本院查明的事实与一审法院一致。
本院认为，上诉人将无权处分土地租于被上诉人并收取租金，后因案外人张胜利主张权利而致使被上诉人涉案房产被法院依法拆除，对被上诉人造成的损失上诉人应予赔偿，上诉人主张被上诉人系非法建设产生的建筑物被拆除，损失应由被上诉人自身承担理据不足，本院不予支持。上诉人主张房产损失鉴定程序违法、缺乏真实性，不能作为定案依据，但未提供充足的证据予以反驳，且工程造价鉴定意见书系经法院委托有资质的部门依法做出，故上诉人该项主张本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3374元由上诉人滦县滦州镇前明碑村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长裴兴
审判员高贺莉
审判员姚春涛
二〇一七年十一月二十六日
书记员赵艳华