焦作市解放区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）解民一初字第533号
原告焦作市城新置业有限公司。住所地：河南省焦作市解放区迎宾路**号—4付**号。
法定代表人席东方，经理。
委托代理人陈剑，河南博联律师事务所律师。
被告杨璐，女，1979年出生，汉族，住郑州市中原区。
被告杨琳，女，1974年出生，汉族，住郑州市中原区。
二被告委托代理人张海锋，河南河阳律师事务所律师。
原告焦作市城新置业有限公司（以下简称城新置业公司）因与被告杨璐、杨琳物权保护纠纷一案，原告向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人席东方及委托代理人陈剑，被告杨璐、杨琳的委托代理人张海锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告城新置业公司诉称，位于焦作市解放区迎宾路19号—2付01号、—2付02号房屋系原告所有。被告杨璐、杨琳系姐妹关系，曾与原告就此房屋签订过购房协议，并使用至2012年7月份。因未能按约支付购房款，与原告曾签订过的购房协议已经废除，双方间的经济往来也全部结清。但被告仍使用着上述房屋至今尚未搬出，拒不交还房屋。综上，原告认为双方之间既不存在购房关系，也不存在租房关系，被告持续性占用着此房，拒不向原告交还，无法律上的依据。其行为已严重影响到原告基于此物权所享有的处分、收益等权利，给原告带来了重大损失。为此，诉至法院，请求判令：1、排除妨碍，被告立即从位于焦作市解放区迎宾路19号—2付01号、—2付02号房屋内搬出，予以交还；2、赔偿损失1463090元（损失计算方式：从2012年7月16日至2014年5月16日原告起诉之月，共计20个月，按同类同地段同期的市场租金价格每月25元／平方米计付，即25元／月×2926.18平方米×20个月=1463090元）；从原告起诉之日至被告搬出、交还房屋之日止的损失，按前述损失计算方式另行计付；3、被告承担本案诉讼费用。
被告杨璐、杨琳辩称：1、本案与被告杨璐无任何关系，被告杨璐不是本案的适格被告，原告诉称与被告杨璐曾签订的购房协议已经废除，且被告杨璐并没有占有本案诉争房屋，因此不能作为本案被告；2、原告与被告杨琳之间系房屋买卖合同关系，被告已按合同约定全额支付了购房款，原告基于上述事实将诉争房屋交付给被告杨琳，并且2012年5月28日双方签订房屋买卖合同，到原告起诉的2014年5月，长达两年的时间里，原告并没有提出任何异议。综上，原告诉讼请求不能够成立，请依法驳回。
原告城新置业公司为支持自己的主张，在庭审中提交了如下证据：1、焦房权证解放字第2013002**号房屋所有权证一份；2、焦房权证解放字第2013002**号房屋所有权证；3、焦国用（2013）第00217号国有土地使用权证；4、焦国用（2013）第00218号国有土地使用权证，证据1、2、3、4证明本案诉争的房屋包括房屋占用的土地使用权均属于原告；5、2012年7月15日被告杨璐代表其家庭包括被告杨琳出具的证明一份，证明截止2012年7月15日，原、被告之间包括被告杨琳、杨璐及其家属成员之间因为本案诉争房屋的所有事项均已了结，被告杨璐及杨琳应当在2012年7月15日之后将诉争的房屋返还给原告，同时也证明了杨璐是本案适格的被告，原、被告之间不存在房屋买卖关系；6、2014年7月28日被告杨琳和原告之间就该房屋予以交还等事项达成的确认书，证明原、被告之间的房屋买卖关系已经解除，被告至今未向原告支付过房款；7、视听资料（当庭播放），证明被告杨琳未交纳房款的事实。
被告杨璐、杨琳对原告城新置业公司提交的证据质证后，发表如下意见：对证据1、2、3、4的真实性无异议，房产证登记的时间是2013年1月10日，国有土地使用权证所登记的时间是2013年1月21日，那么该四份证据仅能证实原告在2013年1月之后，没有按照房屋买卖合同的约定，给被告杨琳办理过户手续，其私自向房产及土地管理部门，办理了权属证书，已经构成对被告杨琳的违约；对证据5的证据指向有异议，该证据中并没有载明被告杨璐系代表杨琳及其家庭出具的相关证明，与被告杨琳没有任何关系，因此该证据与本案没有法律关系，并且原告诉称本案是基于被告杨璐、杨琳在诉争房屋内共同经营，那么原告的证据也无法证实其诉称的事实，因此被告杨璐不是本案的适格被告；对证据6的真实性、合法性、关联性均有异议，首先被告杨琳并没有见过、也没有与原告签订过任何的确认书，因此该证据不能成为本案的定案依据；对证据7录音资料的真实性无异议，是原告法定代表人席东方与被告杨琳之间的谈话，但该两份录音不能证明被告杨琳未支付购房款。
被告杨璐、杨琳为支持自己的主张，在庭审中提交了如下证据：1、被告杨琳与原告2012年5月28日签订的商品房买卖合同两份，证明被告杨琳与原告就本案诉争两套房屋于2012年5月28日起形成买卖合同关系，双方对房屋的坐落位置以及面积价款都作出了具体的约定；2、2012年5月28日原告向被告杨琳出具的收据2份，证明原告已于2012年5月28日全额收取两套诉争房屋的房款，一套为5543104元，另一套是3820672元；3、2012年5月29日被告杨琳就诉争两套房屋缴纳契税的契税完税证两份，上述三组证据证明了原告与被告杨琳之间系房屋买卖合同关系，被告杨琳按照合同约定已全额支付房款，且依法向税务机关支付税款，需要说明的是第一、二组证据系复印件，原因是被告杨琳持商品房买卖合同及原告出具的收据原件，交完契税后，按照程序的要求将合同及收据的原件交给原告，配合被告办理过户手续，并要求原告出具发票，原告便将被告杨琳持有的合同及收据原件收回，但是此后原告迟迟不配合被告杨琳办理过户手续，已经构成违约；4、证人徐海岸、潘昌国的证人证言，证明原告提交的确认书中杨琳的签名不是杨琳本人所签。
原告城新置业公司对被告杨琳、杨璐提交的证据质证后，发表如下意见：二被告提交的证据1、2、3均是无效的，二被告提交的合同及收据不能证明双方存在买卖关系，也不能证明已交纳过房款，不能用废弃的合同及收据来证明其主张；证据4证人徐海岸、潘昌国的证言也不能证明被告的指向，证人也没有明确表示该确认书上的签字不是被告杨琳本人所签。
本院对当事人提交的证据作如下认证：原告提交的证据1至4，二被告对其真实性无异议，本院对证据的真实性予以采信；原告提交的证据5，被告对其指向有异议，该证据内容与本案不具有关联性，也不能证明原告所主张的事实，故对此证据本院不予采信；证据6的确认书，二被告虽有异议，并以证人徐海岸、潘昌国的证言反驳，证明确认书中并非杨琳本人签名，但两位证人证言中均称并未见到杨琳本人在确认书上签名，不能据此认定确认书中非杨琳本人签名，两位证人对其在确认书上的签名予以认可，能够说明确认书确实存在的事实，且杨琳亦未就该确认书上其签名申请司法鉴定，被告未提出足以反驳的相反证据，因此二被告的异议不成立，本院对该证据予以采信；证据7，被告对真实性无异议，该录音资料中有关于支付房款的内容，与证据6相互印证，能够证明二被告未支付房款的事实，本院予以采信。
被告杨琳、杨璐提交的证据1中的两份商品房买卖合同，原告认可双方曾签过该合同，被告杨琳认可签过合同之后即使用诉争房屋，能够确认诉争的房产系被告杨琳占有的事实，但因该两份合同未实际履行，二被告亦不能提供合同原件，故不能证明被告已交纳购房款的事实，本院予以部分采信；对证据3，本院对其真实性予以采信；对证据4，证人徐海岸、潘昌国的证言，两位证人均称未见到杨琳在确认书上签字，不能证明原告提交的确认书中“杨琳”的签名不是本人所签，但两位证人对其在确认书上的签名予以认可，本院对该证人证言予以部分采信。
本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2012年5月28日，原告焦作市城新置业有限公司作为诉争房屋的合法建造人与被告杨琳签订了两份《商品房买卖合同》，合同约定：原告将位于解放区迎宾路19号—2付01号（建筑面积为1732.22平方米、套内建筑面积为1697.72平方米）、19号—2付02号房产（建筑面积为1193.96平方米，套内建筑面积为1170.18平方米）出售给被告杨琳。同日，原告给被告杨琳出具了两份上述房产的房款收据，价款分别为3820672元、5543104元。因双方签订的合同未实际履行，被告杨琳未交纳房款，故上述两份合同的原件及房款收据的原件均由原告保存，被告杨琳仅持有复印件。合同签订后，原告将上述房屋交付给被告杨琳。2012年5月29日，被告杨琳交纳了上述房产的契税。
2013年1月10日，原告办理了解放区迎宾路19号—2付01号、付02号房屋的所有权证，房产证号分别为：焦房权证解放字第2013002**号、焦房权证解放字第2013002**号。现原告认为，被告杨琳无偿占有、使用诉争房产，侵害了原告的权利，要求其搬出房屋，并赔偿自占有诉争房产之日起的租金损失。被告辩称，其已支付了诉争房产的房款，应是该房产的所有权人。双方为此发生纠纷。另查明，诉争房产所在地段的房屋租金约为每月18-28元／平方米。
本院认为，公民及法人的合法物权受法律保护。《根据中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，原告已取得诉争房产的所有权证及相关土地使用权证，应视为诉争房产的所有权人，其应当享有该房产的占有、使用、收益和处分的权利。被告杨琳辩解，其与原告于2012年5月28日签订商品房买卖合同，原告给其开具了房款收据，且被告于2012年5月29日已交纳了契税，其对诉争房屋的使用是合法的。如确如被告杨琳所称其已支付了房款，应当能够持商品房买卖合同、购房款收据及契税完税证的手续原件办理房屋所有权证，被告杨琳既未去办理房屋所有权证，也未对原告于2013年1月10日办理诉争房产的房屋所有权证提出异议，同时不能提供已支付购房款的相关证据，且原告与杨琳于2014年7月28日协商关于买卖房屋、支付房款的事情，双方在之后的电话中也多次谈到支付房款事宜。综上，足以证明被告杨琳并未实际支付诉争房屋的房款，其关于因上述合同、房款收据等原件在原告处，需要原告办理相关房产过户手续的辩解理由有悖常理，本院不予采纳。因此被告杨琳关于其已支付了房款，应视为诉争房产的所有权人的抗辩理由不能成立。被告杨璐不是诉争房产的使用人，其作为被告主体不适格。因此被告杨璐主张的其不是本案适格被告的抗辩意见，本院予以采纳。被告无合法依据占有原告房屋，故原告要求赔偿占有房屋的租金损失的请求，应当予以支持。参照与诉争房屋同等地段的租金，本院酌定按照每月25元／平方米，套内建筑面积2867.9平方米自杨琳占有该房之日及即2012年5月28日起计算，原告要求自2012年7月16日开始计算，不违反法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十二条、第三十四条、第三十七条之规定，判决如下：
一、被告杨琳于本判决生效后三十日内从位于解放区迎宾路19号—2付01号、—2付02号房屋内搬出，将上述房屋交付给原告焦作市城新置业有限公司；
二、被告杨琳于本判决生效后三十日内支付原告租金（自2012年7月16日起按照每月25元／平方米计算至被告搬出上述房屋之日止）；
三、驳回原告焦作市城新置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费18168元，由被告杨琳承担，暂由原告垫付，执行判决时由被告杨琳一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 郭 岩
审 判 员 杜春晖
人民陪审员 邢和平
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 宋 颖
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