四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川15民终405号
上诉人（原审被告）：宜宾市南溪区南溪街道中心卫生院，住所地四川省宜宾市南溪区南溪街道上正街**号。
法定代表人：徐京，院长。
委托诉讼代理人：肖顺宏，四川意恩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈键，男，1955年3月出生，汉族，住四川省南溪县。
上诉人宜宾市南溪区南溪街道中心卫生院（以下简称南溪卫生院）因与被上诉人陈键房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省宜宾市南溪区人民法院（2017）川1503民初1049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
南溪卫生院上诉请求：1.维持四川省宜宾市南溪区人民法院（2017）川1503民初1049号民事判决第一项、第二项；2.变更四川省宜宾市南溪区人民法院（2017）川1503民初1049号民事判决第三项为陈键向南溪卫生院支付实际占用争议房屋期间应付款259200元（暂计算至2017年11月14日共计18年：18年×12月/年×1200元/月），实际支付额计算至陈键实际交还争议房屋之日，同时，南溪卫生院返还陈键7万元购房款，赔偿陈键的损失额243460元〔（房屋估值415000元-南溪卫生院应退还价款70000元+房屋计价鉴定费2800元）×南溪卫生院应承担的总体责任比例70%〕，三项相抵以后，南溪卫生院应支付陈键54260元；3.一、二审案件受理费由陈键负担。事实和理由：1.陈键在当初买房时候就应当知道该房产未得到主管部门的批准而存在交易过户障碍，其未尽到缔约者应有的谨慎注意义务，应当承担30%的过错责任；2.一审法院以南溪卫生院有过错为由，判决陈键不予返还合同解除前的实际占用期间的房屋价值错误，据查，同地段类似房屋租金均价为1200元/月。
陈键辩称，1.我没有缔约过失责任。2.造成房屋不能过户，是因为南溪卫生院不及时办理造成的，南溪卫生院说我怠于配合办理房屋过户手续不符合常理。3.南溪卫生院明知房屋有权利瑕疵还卖给我，我不存在过错。进入诉讼我才发现房产证面积和实际面积差异很大。
陈键向一审法院起诉请求：1.解除陈键与南溪卫生院的房屋买卖协议，返还陈键购房款70000元，并赔偿损失；2.由南溪卫生院承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实，座落于原南溪长江大道东段南侧门面房（现为龙源路东段79号）商业服务房屋原为南溪县卫生院所有，并于1998年12月15日取得了98字第00-322-2号房屋所有权证，该房屋所有权证载明：建筑面积为54.54㎡。1999年11月15日，南溪卫生院将其所有的位于以70000元的价格出卖给陈键，未签订书面的买卖合同。当日，陈键向南溪卫生院支付购房款70000元。南溪卫生院于1999年11月15日向陈键出具收条一张，载明：“收条，今收到陈键交来购房款柒万元正（人民币70000.00元）用于归还南溪镇政府修房欠款，所售房屋为南溪镇福利院长江大道东段南侧门面以及三单元府楼一间（包括相应过道，以房产证为准），此据。南溪镇三医院，一九九九年十一月十五日”。南溪卫生院将涉案房屋的房屋所有权证（房屋所有权人登记为南溪卫生院）及房屋交付给陈键。2004年1月8日，南溪卫生院为陈键办理了南国用（2003）字第440-18号国有土地使用证，载明：使用权人：陈键；使用权面积5.48㎡，后于2006年7月20日向陈键出具了房屋出售证明及房屋转让证明。
陈键在办理房屋登记变更手续时被告知：办理单位房屋转移登记需办证申请书、房屋买卖协议或合同，购房发票，国有资产的售房批复、集体房产的主管部门售房批复、公司的董事会售房决议，房屋所有权证，国有土地使用权证复印件，法人代表证明及委托书，法人代表、受托人、买房人身份证户口簿及复印件，拍卖房提供拍卖委托书、拍卖成交书，售房发票，营业执照或机构代码证，证明或说明，非南溪区户口购房人提供流动人口婚姻证明，相关资料，询问笔录，婚姻证明和其他必要材料。
陈键占有使用涉案房屋至今，双方未完成房屋变更登记手续。
另查明，原南溪县南溪区第三卫生院于2000年1月更名为南溪卫生院，并将经营性质变更为非营利性（政府办）。
经陈键申请，并由陈键与南溪卫生院共同协商选定四川省宜宾市新业房地产评估有限公司对涉案房屋价值进行评估。法院于2017年4月24日委托四川省宜宾市新业房地产评估有限公司对南溪区房屋价值进行评估。四川省宜宾市新业房地产评估有限公司于2017年5月15日作出了宜新房估报【2017】第0950号房地产估价报告，对上述房屋总价值评估为415000元。2017年5月16日，陈键向鉴定机构四川省宜宾市新业房地产评估有限公司交纳了评估费2800元。陈键与南溪卫生院均认可上述估价报告对涉案房屋的价值评估。
对于当事人双方没有争议的事实，法院予以确认。
本案在审理过程中，经法院协调，陈键向房屋登记部门提出办证申请，后仍无法办理过户登记手续。
一审法院认为，南溪卫生院承认陈键在本案中主张的事实，故对陈键主张的事实予以确认。陈键与南溪卫生院双方对房屋买卖达成一致意见，并实际完成了房屋价款的支付以及房屋的交付手续。双方虽未签订书面的买卖合同，但形成了事实上的买卖合同关系。陈键按约定全额支付了房屋价款，南溪卫生院也实际交付了房屋，并办理了使用权为陈键的国有土地使用证。但至今，房屋管理部门登记的房屋所有权人仍为南溪卫生院，并未完成变更登记。涉案合同属不动产买卖，不动产的设立、变更、转让和消灭自记载于不动产登记簿时发生效力，故交付及登记为不动产买卖的交付要件。南溪卫生院仅向陈键交付了房屋，但并未完成转移登记，房屋交付未完成。南溪卫生院不能向陈键提供办理过户登记所须的应由南溪卫生院提供的资料，造成涉案房屋不能完成过户登记，导致陈键无法随意处分其所购房产，致使合同目的不能实现。陈键与南溪卫生院签订的房屋买卖合同，满足《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定，存在法定解除合同事由。对于陈键要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，法院依法予以支持。
房屋买卖合同解除后，南溪卫生院应当退还陈键购房款70000元。解除合同后，已经履行的，应当根据履行情况和合同性质，有权要求赔偿损失。南溪卫生院作为房屋买卖合同的出卖人，应当为陈键准备应由南溪卫生院提供的房屋过户登记所须的国有资产的售房批复、集体房产的主管部门售房批复等资料。南溪卫生院客观上存在不能为陈键提供国有资产的售房批复、集体房产的主管部门售房批复等资料，故造成涉案合同目的不能实现的过错方在于南溪卫生院。因此，南溪卫生院应当全额赔偿陈键解除合同后的损失。参照鉴定机构评估鉴定价值415000元，陈键若能够获得涉案房屋的所有权并处分该房产，陈键可获得415000元的利益。而合同解除后，陈键仅获得退还的购房款70000元，故法院认定解除合同后陈键的损失为415000元（房屋估价）-70000元（应退还的房屋价款）+2800元（房屋鉴定产生的评估费）=347800元。
因导致合同解除的过错方不在陈键，故对于南溪卫生院提出的陈键应退还其租赁房屋期间产生的租赁费用的请求，于法无据，法院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条规定，判决：一、解除原告陈键与被告宜宾市南溪区南溪街道中心卫生院于1999年11月15日口头达成的房屋买卖合同；二、原告陈键于本判决生效之日起三十日内向被告宜宾市南溪区南溪街道中心卫生院返还坐落于南溪区的商业服务房屋；三、被告宜宾市南溪区南溪街道中心卫生院于本判决生效之日起三十日内退还原告陈键购房款70000元,向原告陈键支付解除合同的损失赔偿金347800元,共计417800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7525元，由被告宜宾市南溪区南溪街道中心卫生院负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，陈键与南溪卫生院之间的房屋买卖合同合法有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。
因南溪卫生院不能提供办理过户登记所需的资料，造成房屋不能过户,致使陈键合同目的不能实现。南溪卫生院不履行自己的合同义务给陈键造成的损失，应为房屋增值部分的价值。故南溪卫生院应当赔偿陈键增值部分的价值和房屋价值鉴定费用即一审认定的347800元。
南溪卫生院主张陈键支付房屋占用费，但南溪卫生院未在一审中就该主张提起反诉，本院在二审中不予处理。
综上，南溪卫生院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8381元，由上诉人宜宾市南溪区南溪街道中心卫生院负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡 伟
审 判 员 彭晓烽
审 判 员 龙 雨
二〇一八年三月二十三日
法官助理 华 涛
书 记 员 张璐蕾