湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民初字第03583号
原告刘文胜，男，汉族，1975年12月19日出生，住北京市海淀区中关村南一条*号中科院研究生院植物研究所。
原告张清芳，女，土家族，1978年10月24日出生，住云南省西双版纳傣族自治州勐腊县勐仑镇雨林路**号*幢***室。
委托代理人周静芬，湖南联合创业律师事务所律师。
被告湖南华铁房地产有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区友谊路176号。
法定代表人沈海锋，系该公司董事长。
委托代理人谭尚锋，女，汉族，1982年9月12日出生，住湖南省宁乡县道林镇靳水村塘下组26号，系该公司员工。
委托代理人魏唯，男，汉族，1987年9月25日出生，住湖南省长沙市雨花区芙蓉南路300号406房，系该公司员工。
原告刘文胜、张清芳诉被告湖南华铁房地产有限责任公司（以下简称华铁公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月27日受理后，依法由审判员章富琼担任审判长，与人民陪审员孙明娜、张敦敦组成合议庭于2015年10月8日公开开庭进行了审理。原告刘文胜、张清芳的委托代理人周静芬和被告湖南华铁房地产有限责任公司的委托代理人谭尚锋、魏唯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2013年1月15日签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20110689403），约定原告购买被告开发的“天天向上家园”第2、3、4栋N单元403号房屋，建筑面积95.79ｍ2，该商品房单价6494.09元／ｍ2，总房价622069元。合同第十条约定，出卖人应当在2013年6月1日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合以下条件：1、已经竣工验收备案；2、满足附件三中所约定装饰、设备标准。第十一条约定，由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款每日万分之一的违约金。原告依合同履行付款义务后，被告通知原告2013年6月1日收房。原告到被告售楼部准备办理房屋交接手续时发现该房存在多处问题，被告也未提供《竣工验收备案表》。后原告得知该商品房竣工验收备案的日期是2013年8月28日，根据合同约定及我国相关法律法规，该商品房最早符合交付条件的日期应为2013年8月28日，因此被告应按合同约定承担延期交房的违约责任，违约金为622069元×88天×0.01%=5474.21元。请求法院：1、判令被告支付原告逾期交房违约金5474.21元；2、判令被告承担本案诉讼费。
被告辩称：1、被告没有逾期交房。被告于2013年5月20日通知原告交房，通知方式符合《长沙市商品房买卖合同》补充协议第三条的约定。2、竣工验收备案不是商品房交付的法定条件，逾期备案并不且构成被告逾期交房违约。被告将备案所需资料按法律规定的时间提交给建设主管部门后，备案手续何时能够办理完毕则取决于建设主管部门的安排，备案时间不能作为被告逾期交付房屋的时间。3、被告不应承担逾期交房违约责任。《长沙市商品房买卖合同》仅对被告未按期交房的违约责任作出约定，但对被告交付未经竣工验收或未竣工验收备案房屋的违约责任并未作出任何约定。综上，原告的诉请违背事实，证据不足，其主张不能成立，被告无逾期交房违约行为。
经审理查明：原、被告于2013年1月15日签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20110689403），约定原告购买被告开发的“天天向上家园”第2、3、4栋N单元403号房屋，建筑面积95.79ｍ2，该商品房单价6494.09元／ｍ2，总房价622069元。约定原告于本合同签订之日即2013年1月15日向被告支付首期房款342069元，剩余房款280000元向银行申请贷款。合同第十条约定被告应当在2013年6月1日前向原告交付该商品房。该商品房交付时应当符合条件：1、已经竣工验收备案；2、满足附件三中所约定的装饰、设备标准；3、供水、供电、燃气达到接通条件、电话、有线、宽带线路敷设到户。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。合同第十一条第一款约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。原告应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与被告办理交接手续，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；第二款约定，由于被告原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付原告使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期未超过30日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同的《补充协议》附件四第8条约定，如原告申请贷款，则原告应在签订合同后7日内向被告或银行（或公积金中心）提供真实、有效、齐全的办理按揭贷款所需资料，并积极配合，按照被告指定贷款银行的要求和通知的时间、地点统一办理各项手续，否则视为原告逾期付款，按照合同有关规定承担违约责任。第10条约定如该商品房逾期交房，则被告需通知原告更改交房的具体时间，并承担逾期交房违约责任。
上述合同签订后，原告按约支付了购房首付款及办理了按揭贷款手续，购房款全部支付完毕。被告于2013年5月20日电话通知原告收房，原告于2013年6月29日前往收房。2013年8月15日被告开发的“天天向上家园”的该商品房的建设工程进行了竣工验收，并于2013年8月28日办理了工程竣工验收备案登记手续。现原告认为逾期交付合同约定条件的房屋，要求被告承担逾期交房违约责任未果后，遂诉至本院。
以上事实，有长沙市商品房买卖合同、建设工程竣工验收备案表、交房业主签到表、钥匙／物品签收单、收房流程单、庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为：当事人依法签订的商品房销售合同应当受法律保护。原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行义务。合同第十条明确约定房屋交付期限及条件，被告应当于2013年6月1日前向买受人交付该商品房并在交付时该商品房已经竣工验收备案，但被告于2013年8月28日才办理竣工验收备案，该行为已违反合同约定，理应按合同约定承担违约责任。在订立商品房合同时，对于交付房屋的时间完全是由开发商确定，被告作为开发商应当预见到房屋办理竣工验收备案过程中的各种因素，且开发商相较于购房者而言，处于优势地位，商品房出卖人在明知标的物不符合合同约定的情形下，仍通知买受人交房，不因买受人的接收而免除瑕疵担保责任。本案中，被告于2013年8月28日才完成符合房屋交付条件之一的工程竣工验收备案，故对原告要求2013年6月1日至2013年8月27日期间的逾期交房违约金的主张，本院予以支持。但是，原告在2013年6月29日接收并实际使用涉案房屋后，被告逾期办理竣工验收备案对原告所造成的实际损失相对较小，故本院酌情确定2013年6月29日至2013年8月27日期间的逾期交房违约金按已付房价款的万分之零点五每日的标准计算；2013年6月1日至2013年6月28日的逾期交房违约金则按合同约定的已付房价款的万分之一每日的标准计算。故被告华铁公司应向原告刘文胜、张清芳支付违约金3608元（622069元×60天×0.005%＋622069×28天×0.01%=3608元）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，参照建设部《商品房销售管理办法》第三十条之规定，判决如下：
一、限被告湖南华铁房地产有限责任公司于本判决生效后10日内向原告刘文胜、张清芳支付自2013年6月1日至2013年8月27日期间的逾期交房违约金3608元。
二、驳回原告刘文胜、张清芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告湖南华铁房地产有限责任公司承担。（本案受理费已由原告预交，由被告在履行判决内容确定的义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 章富琼
人民陪审员 孙明娜
人民陪审员 张谆谆
二〇一五年十一月十日
书 记 员 姚 倩
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
《商品房销售管理办法》
第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。