湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2015）零民初字第707号原告张香玉。原告张香美。委托代理人李茂久，湖南九子龙律师事务所律师（特别授权）。被告永州康隆房地产开发有限公司。法定代表人何永健，系该公司总经理。委托代理人屈玲燕，湖南靖兴律师事务所律师（特别授权）。原告张香玉、张香美诉被告永州康隆房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月27日受理后，依法由审判员张卫林适用简易程序独任审理，于2015年5月19日在本院民事审判第一庭公开开庭进行了审理。书记员黄跃华担任法庭记录。原告张香玉、张香美特别授权的委托代理人李茂久，被告永州康隆房地产开发有限公司特别授权的委托代理人屈玲燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年4月29日，原告张香玉、张香美与被告永州康隆房地产有限公司依法签订《都市·心海岸门面买卖合同》，根据该合同原告购买被告开发的都市·心海岸楼盘第8幢01号门面。原告即买受人于2010年4月29日前付清购房款的50%，即人民币177795.00元，其余的办理银行按揭。根据合同条款规定，出卖人应当在2010年8月31日之前，将竣工并综合验收合格的门面交付买受人使用。但直到2013年8月8日才予以交付，因此应承担上述相应的违约责任。2013年8月8日，原告张香玉、张香美与被告永州康隆房地产开发有限公司依法签订《心海岸·家世界商铺买卖合同》，根据该合同原告购买被告开发的心海岸·家世界楼盘第8幢01号门面。原告即买受人于2013年8月8日前付清购房款共计345310.00元，根据该合同第十二条关于产权的约定，出卖人应当在买受人付清全部购铺款后或买受人的银行按揭款全部到位后180日内，为买受人办理房屋所有权证，买受人应提供办证需要的相关资料，契税和办证费用由买受人承担，如出卖人未按时办证，按买受人已付总铺款的万分之二支付违约金，若买受人不及时提供办证所需资料导致办证不能办理，则出卖人不承担违约责任。原告诉至法院，请求法院依法判令：一、被告继续履行合同，并限期被告无条件交付原告之房屋合法手续并办理产权证书；二、被告因违反《都市·心海岸门面买卖合同》第八条产生的违约金共计34527.79元（177795元×0.0002×971），因违反《都市·心海岸门面买卖合同》第十二条产生的违约金共计1777.95元（177795元×0.01），两项共计36305.74元；三、被告因违反《心海岸·家世界商铺买卖合同》第十二条产生的违约金共计69元（345310×0.0002）；四、本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。被告辩称：原、被告双方于2010年4月29日签订的《都市·心海岸门面买卖合同》约定购买的第八栋第01号门面，付款方式为银行按揭付款。后因多种原因，没能办理成银行按揭手续。双方经协商后改为一次性现金付款方式，于2013年8月8日重新签订了《心海岸·家世界商铺买卖合同》，门面仍旧是原来的第八栋第01号门面，但单价、总价、交付期限、违约责任等进行了重新约定，且双方当面将原来的2010年4月29日签订的《都市·心海岸门面买卖合同》当场撕毁，双方均表示以2013年8月8日签订的合同为准，并按2013年8月8日签订的合同实际履行，被告已按照2013年8月8日签订的合同如期交付了商铺，故被告不应承担原告诉讼请求中的第二条的违约金36305.74元。双方已将2011年4月29日签订的合同作废，即使原告留有复印件，显然是不符合规定的，就算原告用作废的合同来起诉的话，该份合同中约定的违约金部分已经超过法律规定的两年诉讼时效，原告丧失了胜诉权。故被告请求法院依法驳回原告的第二项诉讼请求。原告为支持其诉请，向本院提交了如下证据：证据一、身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；证据二、都市·心海岸《门面买卖合同》复印件，证明原告与被告依法签订门面买卖合同真实合法有效，被告违约产生违约金计算依据以及办理产权的合同依据；证据三、心海岸·家世界《商铺买卖合同》，证明原告与被告依法签订门面买卖合同真实合法有效，被告违约产生违约金计算依据以及办理产权的合同依据；证据四、被告出具的收据一份，证明原告已经完成交付购铺款的义务，已依法履行合同义务；证据五、税收完税证、湖南省契税纳税申请表，证明原告已经完成相关税务纳税，依法履行合同义务；证据六，心海岸·家世界业主办证收费清单，证明原告已经履行办证的缴费义务，被告需要根据法律的规定为原告办理产权证书；证据七、交房确认书，证明原告已经接收了没有办理产权的房屋。被告永州康隆房地产开发有限公司针对原告提交的证据发表了如下质证意见：对证据一无异议，对证据二2010年4月29日的合同的真实性、合法性、关联性均有异议，因为该合同双方已经签订了新合同代替了它，所以它不能作为证据使用，该证据是复印件，没有与原件核对无异，不能作为证据认定，且该合同双方已撕毁，请法院对该证据不予采信；对证据三的真实性、合法性无异议；对证据四的收据无异议，但是恰恰证明了双方按照2013年8月8日的合同执行，表明了房屋的总价是345310元，这个总价就是2013年8月8日签订合同的总价；对证据五无异议，申报表证实了双方交房的时间为2013年8月8日，合同签订时间为2013年8月8日，也表明了交房价格为345310元，证明了双方签订的有效合同是2013年8月8日那份，从而否定了原告方的证据二的意见；对证据六的真实性无异议，也证实了房屋总价为345310元，双方应按照2013年8月8日的合同履行；对证据七的真实性无异议，交房确认书证明了被告交房的日期为2013年8月8日，证明了被告没有延期交房。被告永州康隆房地产开发有限公司未向本院提交任何证据。针对原告提交的证据，本院认证如下：原告提交的证据一、证据三、证据四、证据五、证据六、证据七因被告均无异议，且与本案相关联，故对以上证据本院予以采信；对原告提交的证据二都市·心海岸《门面买卖合同》复印件，因原告未提交该合同的原件予以核对，并与原告提交的其他证据类比来看，这份证据确是双方于2013年8月8日改签合同后已撕毁的合同，故对该证据本院不予采信。根据采信的证据及原、被告的陈述，本院确认本案事实如下：2010年4月29日，原告张香玉、张香美（买受人）与被告永州康隆房地产开发有限公司（出卖人）签订了一份《都市·新海岸门面买卖合同》，原告购买被告开发的都市·新海岸楼盘第八栋01号门面。后双方因各种原因将该份合同撕毁并作废，于2013年8月8日签订了一份《心海岸·家世界商铺买卖合同》，该合同约定的主要内容为：1、原告购买被告开发的都市·新海岸楼盘第八栋01号铺面一个，建筑面积为81.99平方米，总价为345310元，一次性付款交铺时间为2013年8月31日前；2、出卖人逾期交铺的违约责任：如逾期不交付，出卖人按买受人累计已付款的千分之一向买受人支付违约金；3、出卖人应当在买受人付清全部购铺款后或买受人的银行按揭款全部到位后180日内，为买受人办理房屋所有权证，如出卖人未按时办证，按买受人已付总购铺款的万分之二支付违约金。合同签订后，原告依法交清了所有购铺款345310元，原、被告均认可的实际交铺时间为2011年8月8日。至开庭之时，原告购买的商铺所有权证、国有土地使用证至今仍未办理，双方发生纠纷，经多次协商未果，以致原告诉至本院。本院认为：原、被告双方于2010年4月29日所签订的《都市·新海岸门面买卖合同》虽系依法成立的合同，合法有效，但因原、被告双方基于各种原因及共同的意思表示，于2013年8月8日将该合同撕毁，为约束双方的权利和义务，双方于2013年8月8日重新签订了《心海岸·家世界商铺买卖合同》，该合同系双方真实意思的表示，合法有效，双方当事人应按照此合同约定全面履行自己的义务。原告依约全面履行了自己交纳购房款及办证的各项费用的义务，被告依约于2013年8月8日向被告交付了商铺，故原告要求被告按照2010年4月29日签订的合同给付逾期交房违约金的诉请，于法于理无据，本院不予支持。原告要求被告给付逾期办证的违约金的诉请，因被告在交房后180日内没有办理出房产证及土地使用证，已构成违约，故原告的该项诉请本院予以支持，违约金计算为345310元×0.0002=69元。原告要求被告办理《房屋产权所有证》、《国有土地使用证》的诉请，合理合法，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、限被告永州康隆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，一次性给付原告张香玉、张香美逾期办证违约金69元；二、限被告永州康隆房地产开发有限公司于本判决生效后三个月内办理好原告所购商铺的《房屋产权所有证》、《国有土地使用证》交付原告张香玉、张香美；三、驳回原告张香玉、张香美其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费708元，减半收取354元，由被告永州康隆房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年。该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不申请执行的，视为放弃权利。审判员  张卫林二〇一五年六月十一日书记员  黄跃华附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还当履行债务。