广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第936号
上诉人（原审被告）：惠州市瀚盛置业有限公司。
法定代表人：邹旭林，总经理。
委托代理人：曾亮。
被上诉人（原审原告）：黄彩霞。
委托代理人：曾一鸣，广东金智律师事务所律师。
委托代理人：林秋婷。
上诉人惠州市瀚盛置业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法仲民初字第99号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审的意见
2014年12月29日，原审原告黄彩霞向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、判决解除原、被告于2014年10月26日签订的《翡翠香缇园房屋认购协议书》；2、判令被告立即退还原告购房认购定金人民币l0000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。
主要事实和理由：被告是惠州市惠城区仲恺翡翠香缇项目的开发商，2014年10月26日，原告前往被告处看楼，经被告售楼员鼓动，原被告于当天签订《翡翠香缇园房屋认购协议书》，约定原告以按揭付款方式认购该楼盘3栋一单元l404房，原告并于当日向被告支付了l0000元购房认购定金。原告为外地户口，在深圳工作，没有惠州本地社保及纳税缴交记录，在签订认购协议书前原告已向被告出示了身份证，并告知了被告原告在深圳工作的情况，原告的身份信息及联系方式被告己写明在认购协议书上。双方签订认购协议书并支付了认购定金l0000元后，被告又要求原告需另行办理惠州本地社保或纳税，否则不能办理银行按揭贷款，原告予以拒绝。原告于2014年10月26日签订认购协议书后，按合同的约定于11月8日前往被告处办理购房签约事宜，原告要求对合同条款进行协商，但被告拒绝对合同条款进行任何协商，且被告告知原告因公司内部原因，还不能签约，原告11月8日来到惠州后与被告协商至2014年11月11日，双方除对贷款问题无法达成一致外，对合同条款问题也无法达成一致意见，而且公司还无法签约，且被告告知原告此后要先支付首付款才能签约，原告认为提出应当先签约再付款，因双方无法对贷款问题及合同条款、签约程序问题达成一致意见，且被告也无法在约定的日期内与原告签约，原告要求被告退回定金，被告予以拒绝。被告作为专业房地产开发公司，熟知房地产销售的政策法律，被告在签订认购书时，明知原告为外地户口，在外地工作，没有惠州纳税及社保缴交记录，属于限贷范围的情况下，欺骗原告与其签订认购协议书，约定以按揭方式付款，因原告没有本地社保及纳税记录不符合银行现行贷款政策，原被告签订的认购协议书实际根本无法履行，原被告双方签订的认购协议书因无法实际履行或履行违法，不能达到合同目的，应当予以解除。同时，被告拒绝与原告就商品房买卖合同条款的内容进行任何协商，并在购买程序上也要求原告先付款再签约，剥夺和限制了原告的权利，且最重要的原因是被告在约定的时间之内根本未能签约，因原被告在贷款问题、合同条款内容及签约程序上存在异议，且被告无法按合同约定进行签约，原告有权要求解除认购协议书，并退还原告己交付的全部购房认购定金l0000元。
被告惠州市瀚盛置业有限公司在庭审中答辩称：2014年10月26答辩人与被答辩人签订了一份《翡翠香缇园房屋认购协议书》（以下称《协议书》），合同签订后被答辩人向答辩人支付了一万元的定金。根据《协议书》的第10条规定，在签订《协议书》起七天内双方签订正式房屋买卖合同，但被答辩人却并没有按照双方的约定签订房屋买卖合同。因此，被答辩人的行为已构成违约，根据《协议书》的第9条及我国法律规定，被答辩人的定金不予退还。现被答辩人认为其是外地户口，在外地工作，没有惠州交税及社保缴交记录，属于限购范围而不能在惠州按揭买房没有依据，双方签订合同时，惠州并没有以上限购政策，且被答辩人也没有认为被答辩人不能按揭买房。因此，被答辩人的请求没有事实和法律依据，应予以驳回。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，2014年10月26日，原告与被告签订《翡翠香缇园房屋认购协议书》一份，约定原告认购被告开发的位于惠州市仲恺高新区和畅五路东七号翡翠香缇园X栋X单元X层X号房；签订认购书时，原告向被告付清定金人民币10000元；原告选择采用按揭付款的方式付款，原告应在付清首期款之日起15个工作日内，即2014年11月10日前，按照被告要求主动与按揭银行办理按揭相关手续同时与被告签订正式《广东省商品房买卖合同》；自签订本认购书之日起7日内（7个自然日），买卖双方应签订正式的买卖合同。认购书签订后，原告支付了10000元定金。后因双方未能达成一致意见，故未能签订《商品房买卖合同》。
为追索上述定金，原告于2014年12月29日诉至本院，请求判如所请。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，原、被告双方为签订《商品房买卖合同》而签订的《翡翠香缇园房屋认购协议书》，合法有效，应受法律保护，原、被告双方均应恪守、履行。因原、被告未能达成一致意见，最终未能签订《商品房买卖合同》，至此，双方订立上述认购书的目的已无法实现，因此，原告请求解除双方之间签订的上述《翡翠香缇园房屋认购协议书》，具有相应的事实和法律依据，本院予以支持。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，原、被告均未能举证证明未能签订《商品房买卖合同》系因可归责于一方的原因所致，故，视为因不可归责于双方的事由导致《商品房买卖合同》未能签订。因此，原告要求被告返还定金10000元，具有相应的事实和法律依据，本院予以支持。
综上，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告黄彩霞与被告惠州市瀚盛置业有限公司之间签订的《翡翠香缇园房屋认购协议书》。
二、被告惠州市瀚盛置业有限公司应于本判决生效后七日内向原告黄彩霞返还定金人民币10000元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费75元（已减半收取），由被告惠州市瀚盛置业有限公司负担。
当事人二审的意见
上诉人惠州市瀚盛置业有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请人民法院撤销(2015)惠城法仲民初字第99号民事判决书,并改判驳回被上诉人的诉讼请求;2、判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。
主要事实和理由:
2014年10月26日,上诉人与被上诉人签订了一份《翡翠香缇园房屋认购协议书》(以下称《认购协议书》),合同签订后被上诉人向上诉人支付了一万元的定金。根据《认购协议书》的第10条规定,在签订《认购协议书》起七天内双方签订正式房屋买卖合同,但被上诉人却并没有按照双方的约定签订房屋买卖合同。因此,被上诉人的行为己构成违约,根据《认购协议书》的第9条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定,被上诉人的定金不予退还。本案被上诉人以惠州市买房需要本地社保或纳税为由拒绝与上诉人签订《商品房买卖合同》没有事实依据,惠州市没有这样的购房政策,且上诉人也没有要求被上诉人提交社保证明,因此被上诉人的理由不成立。而一审法院认为最终未能就签订《商品房买卖合同》视为因不可归于双方的事由导致缺乏更是缺乏事实依据。一审法院一方面认为《认购协议书》合法有效,而另一方面却认为上诉人与被上诉人未能达成一致意见,从而认为《认购协议书》的目的无法实现,这实陈上是支持了被上诉人的违约行为。因此,本案―审法院事实认定有误,适用法律错误,应依法予以改判。
被上诉人口头答辩称：1、上诉人的上诉理由不成立,被上诉人在签订认购书和交定金后,到现场磋商,上诉人不同意。2、当时上诉人房子处于抵押状态,房子也已经停工,无法签署合同。3、对方明知被上诉人没有惠州社保记录,签署认购书并以按揭方式贷款,导致合同不能签订有过错,请求二审依法驳回上诉。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：双方当事人签订的《翡翠香缇园房屋认购协议书》是否应当解除，以及上诉人是否应当退还20000元购房定金给被上诉人。具体判析如下：
上诉人作为房地产开发商，对房产交易方面应具有相关的专业知识，双方签订《翡翠香缇园房屋认购协议书》时被上诉人户籍并非在惠州，上诉人知道被上诉人不是惠州本地居民，被上诉人也未提供在惠州当地交纳一年以上的纳税证明或社会保险缴纳证明，但仍然与被上诉人签订《翡翠香缇园房屋认购协议书》，并约定以银行按揭贷款方式购房，根据国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发[2010]10号》第二条第(三)项中关于“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”的规定，被上诉人在惠州购房也是无法取得银行按揭购房贷款，认购书也无法继续履行。据于上述原因导致双方最终未能签订商品房买卖合同，应属于不可归责于双方当事人的事由造成的，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，上诉人也应将收取的定金返还给被上诉人，并应承担本案的诉讼费用。据此，原审法院判决解除双方当事人签订的《翡翠香缇园房屋认购协议书》符合法律规定，上诉人退还20000元购房金给被上诉人，处理并无不妥，本院予以维持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用151元，由上诉人惠州市瀚盛置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 池志勇
审 判 员 赖锦荣
代理审判员 黄宇乐
二〇一五年八月二十三日
书 记 员 黄美静
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；