福建省霞浦县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0921民初2097号原告：黄应帮，男，1989年5月17日出生，汉族，住福建省霞浦县。委托诉讼代理人：邓盛良、梁美铜，福建宁川律师事务所执业律师。被告：福建金顶丰年房地产有限公司，住所地福建省霞浦县松港街道长溪路8号九龙商业街A号楼A501室。法定代理人：甘某，职务执行董事。委托诉讼代理人：梁忠，福建正联律师事务所执业律师。原告黄应帮与被告福建金顶丰年房地产有限公司(以下简称金顶丰年公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。黄应帮的委托诉讼代理人邓盛良、梁美铜及金顶丰年公司的委托诉讼代理人梁忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄应帮向本院提出诉讼请求：1.判令金顶丰年公司向其支付自2016年10月1日至2017年9月30日的逾期交房违约金44077元及2017年10月1日起至交房之日止的违约金（以总房价为基数，按日万分之六计算）；2.本案诉讼费用由金顶丰年公司方承担。事实和理由：2014年6月8日,黄应帮因向金顶丰年公司购买“金顶国际城市综合体”7幢2003号商品房，双方于当日签订《商品房买卖合同》及其附件，约定：房屋建筑面积89.62平方米，单价为6664.25元/平方米，总价款597250元，2016年9月30日前交房等。签约当天，黄应帮向金顶丰年公司支付了首付款187250元，并交纳了公共维修基金、契税等款项。2014年10月16日，黄应帮通过按揭贷款410000元，向金顶丰年公司付清了购房款。但之后至今，由于金顶丰年公司的原因不能如约交房，且金顶丰年公司多次做出书面承诺，保证在2017年9月30日前交房，并愿承担如下违约赔偿责任：（1）在2016年9月30日至2016年11月30日，按合同第九条约定承担违约责任；（2）2016年12月1日至2017年4月30日期间，每逾期交房一天按已付购房款总额的日万分之一赔偿违约金；（3）若未能在2017年9月30日向业主交房，在2017年5月1日之后至2017年7月31日，每逾期交房一天按已付购房款总额的日万分之三赔偿违约金；在2017年8月1日之后至2017年9月30日，每逾期交房一天按已付购房款总额的日万分之�赔偿违约金，若2017年9月30日前不能交房的，自2017年9月30日后至实际交房日，每逾期交房一天按已付购房款总额的日万分之六赔偿违约金。但现今金顶丰年公司已实际违约，应按承诺向黄应帮赔偿逾期交房违约金。因此，金顶丰年公司应向黄应帮支付自2016年9月30日至2017年9月30日的逾期交房违约金44077元。金顶丰年公司已实际违约，应按以上承诺向黄应帮支付逾期交房违约金。金顶丰年公司辩称，1.黄应帮取得本案赔偿款的期限未满，不具有诉权，应当驳回起诉。因未依约交房，黄应帮以金顶丰年公司于2017年4月28日出具的《承诺书（二）》主张违约金的权利。由此可见，黄应帮认可以上承诺书。承诺书是邀约，黄应帮已对此承诺。因此，《承诺书（二）》依法具有法律约束力。该《承诺书（二）》第2条第(6)项载明违约金于2017年11�30日给付。2.黄应帮于2017年6月6日提起的本案诉讼，其请求金顶丰年公司支付违约金至实际交房之日止，也属于违约行为未实际发生，黄应帮合法权益未被侵害，依法不具有诉权，依法应驳回黄应帮的起诉。3.黄应帮若认可承诺书效力，那么行使《承诺书（二）》的期限是2017年11月30日，但该期限未到，应当驳回起诉；若不认可承诺书效力，金顶丰年公司撤回上述承诺，按合同约定的违约责任承担责任。经审理查明，2014年6月8日,黄应帮因向金顶丰年公司购买“金顶国际城市综合体”7幢2003号商品房，双方于当日签订《商品房买卖合同》及其附件，约定：房屋建筑面积89.62平方米，单价为6664.25元/平方米，总价款597250元，2016年9月30日前交房等。2014年5月，黄应帮向金顶丰年公司支付了首付款187250元、交纳了公�维修基金、契税等款项。2014年10月16日，黄应帮通过按揭贷款410000元，向金顶丰年公司付清了剩余购房款。但之后，由于金顶丰年公司的原因不能如约交房，金顶丰年公司做出书面承诺，保证在2017年9月30日前交房，并愿承担如下违约赔偿责任：（1）在2016年9月30日至2016年11月30日，按合同第九条约定承担违约责任；（2）2016年12月1日至2017年4月30日期间，每逾期交房一天按已付购房款总额的日万分之一赔偿违约金；（3）若未能在2017年9月30日向业主交房，在2017年5月1日之后至2017年7月31日，每逾期交房一天按已付购房款总额的日万分之三赔偿违约金；在2017年8月1日之后至2017年9月30日，每逾期交房一天按已付购房款总额的日万分之五赔偿违约金，若2017年9月30日前不能交房的，自2017年9月30日后至实际交房日，每逾期交房一天按已付购房款总额的日万分之六赔偿违约金。至�案法庭辩论终结日，金顶丰年公司仍未履行交房义务。以上事实，黄应帮与金顶丰年公司均无争议，且有黄应帮提供的并经金顶丰年公司质证无异议的《商品房买卖合同》、《不动产发票》、《承诺书》、《承诺书（二）》等证据证明，本院予以确认。本案的争议焦点：黄应帮行使诉权的条件是否成就及其诉讼请求是否得以支持。对以上争议焦点，黄应帮认为，金顶丰年公司最后一次承诺的交房时间是2017年9月30日，现时已过，且属于再次违约；《承诺书(二）》中的第2条（6）约定的“以上违约赔偿款我公司承诺自实际办理交房之日起60日内现金（银行转账）的方式支付，并最迟于2017年11月30日给予兑现。”对其无约束力。金顶丰年的意见同上“辩称”意见。对以上争议焦点本院分析认为，黄应帮与金顶丰年公司签署的《商品房买卖合同》及其附件，系双方真实意思表示，且不违法，故有效，双方均应诚信履行。因逾期交房，金顶丰年公司共具结两次延后交房并支付违约金的承诺，其中落款时间为“2016年11月30日”的《承诺书》，其内容已被落款时间为“2017年4月28日”的《承诺书（二）》吸收涵盖，故仅以后者所承诺的内容确定金顶丰年公司应承担的义务。该承诺均是金顶丰年公司的真实意思表示。虽然，以上承诺系金顶丰年公司的单方意思表示，但黄应帮据此承诺书主张权利，依此可推定其以默示形式接受承诺，故此承诺系经双方合意认可，对双方均具有约束力。《承诺书（二）》中的第2条（6）的内容是：“以上违约赔偿款我公司承诺自实际办理交房之日起60日内现金（银行转账）的方式支付，并最迟于2017年11月30日给予兑现。”由此可见，违约金的支付时间是在2017年11月30日内，但至本案法庭辩论终结日，该期限尚未届满，即黄应帮所主张的实现债权时间条件尚未成就，故无实体请求权，应驳回其诉讼请求。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回黄应帮的诉讼请求。本案受理费人民币902元，由黄应帮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交�诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审 判 长  陈言华人民陪审员  汤淑敏人民陪审员  蔡晓玲二〇一七年十月二十五日书 记 员  林 辉附注主要法律条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。2、《最�人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。