新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州阿勒泰地区中级人民法院民 事 判 决 书（2015）阿中民一终字第111号上诉人（原审被告）阿依古丽·亚森，1964年12月4日出生，维吾尔族，住上海市。委托代理人阿拉法特，新疆热万律师事务所律师。委托代理人库来西·阿西木，新疆热万律师事务所律师。被上诉人（原审原告）阿勒泰市阿金王商贸有限责任公司，住所地阿勒泰市金山路4区107号。法定代表人孟凡涛，系该公司总经理。委托代理人陈新兵，新疆克兰律师事务所律师。委托代理人木拉力，新疆克兰律师事务所实习律师。上诉人阿依古丽·亚森因房屋租赁合同纠纷一案，不服阿勒泰市人民法院（2015）阿民一初字第81号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人阿依古丽·亚森的委托代理人阿拉法特、库来西·阿西木，被上诉人阿勒泰市阿金王商贸有限责任公司（简称阿金王公司）的委托代理人陈新兵、木拉力到庭参加诉讼本院翻译叶尔江·艾尔木江担任法庭翻译。本案现已审理终结。原审法院查明，阿金王公司与阿依古丽·亚森于2007年6月22日签订《房屋租赁合同》，阿金王公司将位于阿勒泰市金山路6道巷4区107号楼的面积为800平米的四、五层房屋租赁给阿依古丽·亚森，合同约定租期为十年。2008年11月阿依古丽·亚森将该屋未经阿金王公司的同意转租给李建林5年，在该合同履行期间，因阿依古丽·亚森与李建林之间产生纠纷，李建林诉至阿勒泰市人民法院。阿勒泰市人民法院作出（2009）阿民一初字第793号民事判决，确认阿依古丽·亚森与李建林之间的合同合法有效。因努尔买买提未通知阿依古丽·亚森，自行出示虚假证件，于2012年9月4日将该房屋的阿依古丽·亚森名下的营业执照改为自己名下，阿勒泰市工商行政管理局于2013年11月25日作出（2013）66号行政处罚决定书，将努尔买买提名下的营业执照改为阿依古丽·亚森。在合同履行期间，阿依古丽·亚森至今未交付2011年的房屋租金2万元，并拖延2012年、2013年的房屋租金10万元，于2014年1月交付。阿金王公司将这笔钱退回给阿依古丽·亚森，2014年3月13日阿金王公司收到阿依古丽·亚森10万元房屋租金。原审法院认为，阿金王公司与阿依古丽·亚森之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同合法、有效。双方当事人应按照合同履行义务。根据住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》第十一条之规定，“承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失”。阿金王公司主张阿依古丽·亚森未征得其同意，将承租房屋转租给李建林属违约，要求解除合同合理。阿依古丽·亚森称其没有违约，阿金王公司主张权力诉讼时效已过的理由没有事实与法律依据。根据合同法的规定，当事人签订合同时可以约定解除合同的条件，具备解除合同的条件，有权解除合同方即有权解除合同。房屋租赁合同中，在承租期间，承租人应按合同约定，向出租方交付房屋租金是房屋租赁合同中承租人应当履行的主要义务。阿金王公司与阿依古丽·亚森签订的《房屋租赁合同》中约定2007年至2010年前三年的租金为每年3万元，2011年至2017年后每年的租金为5万元；承租人给出租人在每年的8月30日前付清当年的房屋租金，如不按时支付租金，阿金王公司解除合同的同时，要求阿依古丽·亚森补交未付的房屋租金并支付每日5%的滞纳金。阿依古丽·亚森2011年的房屋租金少交2万元、2012年的房屋租金5万元、2013年的房屋租金5万元，共计10万元，未在约定的时间内交清，拖延至2014年交付，属违反关于交付房屋租金的约定。故阿金王公司要求阿依古丽·亚森补交2011年的房屋租金2万元，解除《房屋租赁合同》的诉求合理。未交清的房屋租金2万元和滞纳金6千元予以确认。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证明或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”阿金王公司主张阿依古丽·亚森未拖欠2009年的房屋租金1万元的诉讼请求，未能提供相关证据证明，不予支持。阿依古丽·亚森对其主张的每年房屋租金按时交纳的事实和2012年、2013年房屋租金延期交付因阿金王拒收房屋租金造成的事实，在法庭上未能提供证据加以证实，不予支持。阿依古丽·亚森出示2008年10月9日孟凡涛出具的收据证实，其已付清2009年的房屋租金的事实，予以确认。根据《中华人民共和国民法通则》第九十一条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，第二百四十八条规定和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决，一、解除原告阿勒泰市阿金王公司商贸有限责任公司与被告阿依古丽·亚森之间2007年6月22日签订的房屋租赁合同；二、被告阿依古丽·亚森于判决生效之日起10内偿还原告阿勒泰市阿金王公司商贸有限责任公司自合同实施期间未交纳的2万元房屋租金；三、被告阿依古丽·亚森于判决生效之日起10日内支付原告阿勒泰市阿金王公司商贸有限责任公司违反合同约定的滞纳金6千元；四、驳回原告阿勒泰市阿金王公司商贸有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费404元，由被告阿依古丽·亚森负担。宣判后，阿依古丽不服原审判决上诉称，上诉人阿依古丽·亚森没有违约，其未将该合同中的房屋转租给李建林，而是邀请他当经理，管理宴会厅。上诉人阿依古丽·亚森按时全额交清房屋租金。被上诉人阿金王公司为逃税、偷税，把上诉人阿依古丽·亚森交的房屋租金的一部分开真实发票，一部分出具了收据。因此，对主张为交清房屋租金的举证责任由被上诉人阿金王公司承担。上诉人阿依古丽·亚森交付2012年、2013年房屋租金时，被上诉人阿金王公司数次拒收。上诉人阿依古丽·亚森无奈之下通过银行汇款的方式交房屋租金，但被上诉人阿金王公司退回。故2012年、2013年房屋租金的延期交付是被上诉人阿金王公司造成。被上诉人阿金王公司以延期交付房屋租金为由要求解除合同没有依据。故要求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人阿金王公司的全部诉讼请求，公正判决。被上诉人阿金王公司辩称，驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人阿依古丽·亚森对被上诉人阿金王公司在一审中出示的2007年6月22日签订的《房屋租赁合同》提出新的质证意见为，双方之间有两份合同，2007年6月22日签订的合同系补充合同，未经工商行政管理部门登记，2006年9月份签订的合同在工商行政管理部门登记，该登记的合同中没有约定解除合同的事项，依法登记的合同具有法律效力，因此不认可2007年6月22日签订的《房屋租赁合同》；对第四份证据提出新的质证意见为，阿勒泰市人民法院（2015）阿民一初字第739号民事判决书中已确认，阿依古丽·亚森和李建林签订的合同有效，因此，该证据的证明目的不予认可。二审中，被上诉人阿金王公司对原审的证据没有新的证明目的和新的质证意见。二审中，上诉人阿依古丽·亚森向法庭出示阿勒泰市地税局2013年8月20日代开发票复印件，证明上诉人阿依古丽·亚森于2011年6月份交付1.5万元房屋租金，开发票的时间为2013年8月20日。被上诉人阿金王公司认为，这份证据不属予新的证据，且是复印件，不予认可。本院对上诉人阿依古丽·亚森对原审证据的新的质证意见及二审中提供的新的证据认证意见，双方当事人2007年6月22日签订的合同虽然未经工商行政管理部门登记，但该合同为双方当事人的真实意思表示，且各自按照该合同约定，行使自己的权利，履行自己的义务，原审法院确认该合同有效并无不当，上诉人主张该合同不予认可的意见，不予采纳；双方当事人于2007年6月22日签订的房屋租赁合同的第十一条第2项约定，如承租方未经出租方的同意将房屋转租、改变该房屋用途、擅自装修不承担维修费用致使房屋严重损坏的出租方有权解除合同。上诉人阿依古丽·亚森和李建林2008年11月17日签订的是承包合同，而非房屋转租合同，且上诉人阿依古丽·亚森和李建林并没有按合同履行，由上诉人阿依古丽·亚森按照2007年6月22日与被上诉人阿金王公司签订的房屋租赁合同履行自己的义务。故被上诉人阿金王公司在原审出示的阿勒泰市人民法院（2015）阿民一初字第739号民事判决书的真实性和合法性予以确认，与本案的关联性不认可。对上诉人阿依古丽·亚森在二审中出示的阿勒泰市地税局2013年8月20日代开发票系复印件，不予确认。经审理，原审法院查明的事实与本院查明的事实一致，予以确认。另查明，双方当事人于2006年9月份签订的合同中约定，出租房屋的面积为400平方米，租赁期限自2007年10月1日至2017年10月1日，每年租金为3万元，并在阿勒泰市工商行政管理局登记；于2007年6月22日签订的《房屋租赁合同》中约定，出租房屋面积为800平方米，租赁期限自2007年8月20日至2017年8月20日，前三年的租金每年3万元，剩下七年的租金每年5万元；承租方不按期交付租金30日以上的，未经出租方同意转租、改变该房用途、擅自装修不承担维修费用致使房屋严重损坏的，承租方在此房进行违法活动的，出租人有权解除合同。但该房屋租赁合同没有在工商行政管理部门登记，且双方当事人实际履行的是2007年6月22日签订的《房屋租赁合同》。本案的争议焦点：上诉人阿依古丽·亚森是否存在违约；上诉人阿依古丽·亚森与被上诉人阿金王公司签订的房屋租赁合同应否解除。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。双方当事人一直实际履行的2007年6月22日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示的合同，该合同应视为双方当事人于2006年9月份在工商行政管理部门登记的《房屋租赁合同》的补充合同。因此，该合同具有法律效力，应受法律保护。该合同应否在工商行政管理部门进行登记，属工商行政管理部门行政行为，不属于民事法律范畴。故上诉人阿依古丽·亚森提出，2007年6月22日签订的房屋租赁合同未经工商行政管理部门登记，该合同的效力不予认可，应按照依法登记的合同履行的主张没有事实依据，不予支持。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”上诉人阿依古丽·亚森没有提供证据证明其按时交付房屋租金的事实。故上诉人应当承担举证不能的法律后果。原审法院确认上诉人阿依古丽·亚森将承租房屋转租给他人的行为属违约行为，即依据该事实解除双方签订的《房屋租赁合同》不适当，应予纠正。原审法院确认上诉人阿依古丽·亚森未按合同约定交付房屋租金的事实，判决解除双方当事人2007年6月22日签订的《房屋租赁合同》及确认违约金适当。综上，原审判决认定的部分事实不清，适用法律不当，但案件处理结果适当。故依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元，由上诉人阿依古丽.亚森负担。本判决为终审判决。审 判 长 巴合兰&mid  dot;巴拉提审 判 员 阿斯哈尔·哈布德什代理审判员 王              鹏二〇一五年八月十九日书 记 员 丽扎&mid  d  ot;玉斯甫