天津市河东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民三初字第685号
原告中国农业银行股份有限公司天津河东支行，住所地天津市河东区大直沽中路海河图书大厦。
负责人王建国，行长。
委托代理人牛玥，天津唯睿律师事务所律师。
委托代理人王宇，中国农业银行股份有限公司天津河东支行职员（未出庭）。
被告何馨。
原告中国农业银行股份有限公司天津河东支行与被告何馨借款合同纠纷一案，本院于2015年6月25日受理后，依法由审判员李蓓独任审理，并于2015年9月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人牛玥及被告何馨本人均出庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2010年4月26日签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定被告向原告申请借款29.4万元用于购买位于天津市河西区解放南路与潭江道交口西南侧优仕公寓1-3006号房屋，借款期限自2010年4月26日至2040年4月25日。被告以上述房产作为该合同项下债务的抵押物，并依法办理了抵押登记。同时，合同双方对还款方式、借款利率等均做了明确约定。合同生效后，原告依约发放了全部贷款，被告却未依约还款。截至2015年4月8日，被告已经连续11个月未偿还借款本息和相关费用，尚欠原告借款本金255616.51元、截至2015年4月8日的利息10434.78元、罚息328.09元、复利383.73元，共计266763.11元。经原告多次催收未果，故起诉来院，请求判令：1、被告偿还原告借款本金255616.51元、截至2015年4月8日的利息10434.78元、罚息328.09元、复利383.73元，共计266763.11元。支付自2015年4月9日至实际还清本金之日止的利息、罚息、复利；2、如被告不能偿还上述款项，原告有权以折价、拍卖、变卖的方式处分被告的抵押物房屋，并从所得价款中优先受偿；3、被告承担本案全部诉讼费用。原告方变更第一项诉讼请求为“被告偿还原告借款本金253983.17元，截至2015年9月15日的利息13749.41元、罚息481.02元、复利553.54元，共计268767.14元，支付自2015年9月16日至实际还清本金之日止的利息、罚息、复利。”
原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：
1、被告身份证复印件、户口本复印件，证明被告的主体身份信息；
2、《个人购房担保借款合同》，证明原告与被告于2010年4月26日签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定被告向原告申请借款29.4万元用于购买位于天津市河西区解放南路与潭江道交口西南侧优仕公寓1-3006号房屋，借款期限自2010年4月26日至2040年4月25日。被告以上述房产作为该合同项下债务的抵押物，并依法办理了抵押登记。同时，合同双方对还款方式、借款利率等均做了明确约定；
3、天津市房屋登记证明，证明2010年4月30日，天津市河西区房地产管理局核发了抵押预告登记证明，权利人为原告，房屋坐落于天津市河西区解放南路与潭江道交口西南侧优仕公寓1-3006号；
4、《农业银行个人借款凭证》，证明原告依照与被告所签订的《个人购房担保借款合同》约定，于2010年5月12日一次性向被告指定账户放款共计人民币29.4万元；
5、个贷凭证基础信息、还款清单、逾期清单，证明截至2015年4月8日，被告已经连续11个月未偿还借款本息和相关费用，尚欠原告借款本金255616.51元、截至2015年4月8日的利息10434.78元、罚息328.09元、复利383.73元，共计266763.11元；
6、截至2015年9月15日被告还款金额的银行系统截屏、9月15日还款清单，证明截至2015年9月15日的利息13749.41元、罚息481.02元、复利553.54元，共计268767.14元。
被告辩称，认可原、被告双方的借款合同关系，也认可原告主张的欠款事实和金额，因为被告家里发生变故，其父亲生病，无法出外打工，故不能按期偿还借款。
被告未向本院提证据材料。
本院在庭审中依法组织当事人进行质证。
对于原告提供的证据，被告发表质证意见如下：
对原告证据1-6，被告均无异议。
经过举证、质证，根据原告提供的证据及双方当庭发表的质�意见，本院作认证如下：
经对原告提供上述证据审核，本院认为具有真实性、合法性，与本案具有关联性，被告对原告证据1-6均无异议，本院对上述证据予以认定。
依据原告证据及双方当事人当庭一致的陈述，本院确认事实如下：
2010年4月26日，原告与被告签订《个人购房担保借款合同》，原告为贷款人，被告为借款人。合同约定：原告向被告提供借款人民币294000元，用于购买位于天津市河西区解放南路与潭江道交口西南侧优仕公寓1-3006号的房屋。借款期限自2010年4月26日起至2040年4月25日止，借款利率为年利率4.158%，被告采用等额本息还款法按月还款。被告未按合同约定归还借款本金的，原告对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，对应付未付利息，原告依据中国人民银行规定计收复利。被�未足额偿还借款本息超过90天，原告有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。被告自愿以借款购买的天津市河西区解放南路与潭江道交口西南侧优仕公寓1-3006号的房屋设定抵押，抵押担保的范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费等贷款人实现债权的一切费用。合同签订后，2010年4月30日，被告在天津市河西区房地产管理局将上述房屋办理了抵押登记，抵押权人为原告。2010年5月12日，原告依约全额发放了贷款。被告自2014年7月12日起未按照合同约定还款，截至2015年9月15日，被告尚欠原告借款本金253983.17元，截至2015年9月15日的利息13749.41元、罚息481.02元、复利553.54元，共计268767.14元。
本院认为，原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为�效合同，受法律保护。原告履行了发放贷款的合同义务，被告未按合同约定偿还借款本息，系违约行为，应承担本案的民事责任。本案中，被告已将借款所购买的房屋办理了抵押登记，抵押权已于登记时依法设立，故原告要求对处分抵押物所得价款优先受偿的诉讼请求，本院予以支持。对于被告主张因其家庭经济状况下滑导致暂无能力偿还借款的抗辩理由，不符合法律规定及合同约定的应当免除被告还款义务的抗辩理由，故对被告此项抗辩，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、二百零六条、二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款、第一百九十八条的规定，判决如下：
一、被告何馨于本判决生效之日起十日内一次性给付原告中国农业银行股份有限公司天津河东支行截至2015年9月15日借款本金253983.17元、利息13749.41元、罚息481.02元、复利553.54元，共计268767.14元；被告给付原告自2015年9月16日起至本判决确定的给付之日止的利息、罚息、复利（按照中国人民银行规定计算）；
二、如被告不能偿还上述第一项，原告有权对被告名下位于天津市河西区解放南路与潭江道交口西南侧优仕公寓1-3006号的房屋依法折价或者拍卖、变卖，并从折价或者拍卖、变卖所得价款中优先受偿，价款超过原告债权数额的部分归被告所有，不足部分由被告清偿。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5301元，减半收取即2650.50元，全部由被告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 李蓓
二〇一五年九月十五日
书记员 仇楠