济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）天民园初字第142号
原告寇天杰，男，1985年6月2日出生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人韩景稳，山东垠鹏律师事务所律师。
委托代理人赵凡锐，山东垠鹏律师事务所律师。
被告乔君芳，女，1972年12月24日出生，汉族，职业不详，住济南市。
被告济南润金房地产经纪有限公司，住所地济南市。
法定代表人金本振，经理。
原告寇天杰与被告乔君芳、被告济南润金房地产经纪有限公司（以下简称润金房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法向两被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书及开庭传票。本院依法适用普通程序公开开庭审理了本案。原告寇天杰及其委托代理人韩景稳、赵凡锐，被告润金房产公司的法定代表人金本振到庭参加了诉讼。被告乔君芳经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告寇天杰诉称，2013年11月30日，其与乔君芳在润金房产公司的居间下签订《房屋买卖合同》，约定：乔君芳将位于济南市天桥区荷香村XX号楼X单元XXX室房产出售给寇天杰。合同签订后，寇天杰支付乔君芳购房款32万元，加之寇天杰于合同签订前支付的定金3万元，共支付购房款35万元。但是，乔君芳至今未能办理房产过户。为维护自己合法权益，故寇天杰诉至法院，请求判令：一、确认原、被告签订的《房屋买卖合同》无效；二、乔君芳返还寇天杰购房款32万元；三、乔君芳向寇天杰双倍返还定金6万元；四、乔君芳及润金房产公司返还中介费0.8万元及其他经济损失；五、乔君芳及润金房产公司偿付以35万元为基数，自2013年12月13日起至判决生效之日止，按银行同期贷款利率计算的利息；六、诉讼费用由乔君芳、润金房产公司承担。诉讼中，寇天杰将其诉讼请求变更为：一、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；二、乔君芳返还寇天杰购房款32万元；三、乔君芳按合同总价款的30%向寇天杰支付违约金；四、乔君芳偿付寇天杰律师代理费2万元及租金损失0.72万元；五、乔君芳及润金房产公司返还中介费0.8万元；六、诉讼费用由乔君芳、润金房产公司承担。
就其诉讼主张，寇天杰提交了如下证据：
证据一、原、被告于2013年11月30日签订的《房屋买卖合同》一份，证明原、被告约定乔君芳将位于济南市天桥区荷香村11号楼1单元301室房产出售给寇天杰的事实。
证据二、中国邮政储蓄银行转账凭单两份、乔君芳出具的房款收条两份，证明寇天杰已支付乔君芳购房款32万元的事实。
证据三、房屋租赁合同两份，证明因乔君芳未按约交付房屋导致寇天杰租赁房屋并支付0.72万元房租的事实。
证据四、寇天杰与山东垠鹏律师事务所于2014年6月13日签订的《委托代理合同》一份、山东垠鹏律师事务所出具的发票一份，证明寇天杰因本案已支出律师代理费2万元。
证据五、乔君芳于2014年1月22日出具的保证书一份，证明乔君芳承诺于2014年2月28日前就涉案房屋办理完毕公证手续，如违约则退还寇天杰购房款及承担其他违约责任。
证据六、业务费用预算表一份，证明寇天杰已支付润金房产公司中介费0.8万元。
被告乔君芳未答辩，未提交证据。
被告润金房产公司辩称，一、润金房产公司不应被列为被告。因润金房产公司已履行完毕居间义务，原、被告亦达成了《房屋买卖合同》。二、合同无法履行的原因是乔君芳造成的，与润金房产公司无关，故其不应承担违约责任。
就其抗辩主张，润金房产公司提交了济房权证天字第XXXX**号房屋所有权证一份，证明涉案房屋登记在张天恩名下的事实。
经审理本院认定：2013年11月30日，在润金房产公司的居间下，乔君芳以张天恩（卖方）代理人的名义与寇天杰（买方）签订《房屋买卖合同》，主要约定：一、卖方将济房权证天字第XXXX**号房屋所有权证项下位于济南市天桥区荷香村XX号楼X-
XXX房产出售给买方，房屋建筑面积为53.98平方米，价款共计46万元；二、签订本合同时，买方需支付卖方定金3万元；三、首付款共计35万元，买方于2013年12月6日前支付20万元（含定金3万元），于2013年12月20日前支付15万元，余款11万元于涉案房屋过户后银行发放贷款之日由银行直接支付给卖方；四、卖方应在收到买方支付的全部房款后三日内通知买方进行房屋验收交接事宜；五、若发生与卖方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），买方有权解除合同；六、如双方有一方未按本合同履行义务，每逾期一日，违约方需按本合同总价款的千分之三支付违约金或承担合同总价款的30%的违约金（具体选择哪一种违约责任，由守约方决定），并赔偿守约方其他损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）；七、乔君芳系张天恩（卖方）的女儿（母女关系），因张天恩已死亡，其作为唯一的合法继承人，全权代理签订本合同，积极办理继承公证手续。八、合同签订后，如卖方违约，润金房产公司所收取的买方的中介费由卖方赔付给买方；九、如卖方不履行办证、交房等义务，除承担合同约定的违约责任外，买方有权在卖方义务履行期限届满后30日内解除合同；
上述合同签订后，寇天杰支付润金房产公司中介费0.8万元并于2013年12月5日、2013年12月13日分别支付乔君芳17万元及15万元购房款。后因涉案房屋未能办理过户手续，乔君芳于2014年1月22日向寇天杰出具了保证书一份，主要载明：一、乔君芳承诺于2014年2月28日前将继承公证手续办理完毕并交由润金房产公司办理贷款过户等相关手续，若违约则在三日内退还寇天杰支付的定金及购房款，并承担合同约定的违约责任。二、因乔君芳延迟办理继承公证手续，其承诺支付寇天杰补偿款1万元。在出具上述保证书后至今，乔君芳仍未能办理相应继承公证手续及涉案房屋过户手续。
另，济房权证天字第XXXX**号房屋所有权证项下位于济南市天桥区荷香村XX号楼X-
XXX房产登记在张天恩名下；因提起本案诉讼，寇天杰已支付山东垠鹏律师事务所律师代理费2万元。
上述事实，有寇天杰、润金房产公司各自提交的证据及其庭审陈述为证，本院予以认定。
本院认为，乔君芳虽以张天恩代理人的名义与寇天杰签订《房屋买卖合同》，但在该合同签订时乔君芳自认张天恩已死亡，故其在签订合同时并非张天恩代理人身份，而系合同一方当事人。因此，乔君芳与寇天杰于2013年11月30日所签订的《房屋买卖合同》系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。乔君芳在延迟办理继承公正手续后，承诺其如于2014年2月28日前不能将继承公证手续办理完毕，即应在其后三日内退还寇天杰已支付的定金及购房款。乔君芳作出的该承诺，依字面意思理解其含义应为:如其违约，则同意解除其与寇天杰签订的《房屋买卖合同》并退还寇天杰相应定金及购房款。该承诺经寇天杰接受后，即为《房屋买卖合同》之补充条款，与该合同具有同等法律效力。现乔君芳并未能按其承诺办理完毕继承公证手续，构成违约，理应依其承诺解除其与寇天杰签订的《房屋买卖合同》并退还寇天杰相应定金及购房款。因此，寇天杰要求解除其与乔君芳签订的《房屋买卖合同》并要求乔君芳退还购房款32万元合法有据，本院予以支持。依据原、被告于《房屋买卖合同》中约定的违约责任，如乔君芳违约，需赔付寇天杰相应损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）并承担寇天杰支付给润金房产公司的中介费，故寇天杰要求乔君芳赔付其因本案支出的律师代理费2万元及中介费0.8万元合法有据，本院予以支持。《房屋买卖合同》不能履行系乔君芳违约所导致，润金房产公司自促成原、被告达成该合同后在该合同履行过程中并无过错，因此，寇天杰要求润金房产公司与乔君芳共同返还中介费并无合同及法律依据，本院不予支持。寇天杰要求乔君芳赔付租金损失0.72万元，其据以支持其该主张的证据系两份房屋租赁合同，该两份合同的签订时间分别为2013年9月6日及2014年4月9日，租赁期限均为一年，而寇天杰与乔君芳签订《房屋买卖合同》的时间为2013年11月30日，要求解除该买卖合同而提起本案诉讼的时间为2014年3月18日，也就是说寇天杰在签订2013年9月6日的房屋租赁合同时原、被告尚未达成《房屋买卖合同》，在签订2014年4月9日的租赁合同时其又已提起诉讼要求解除合同，在该两个时间点寇天杰所作出的民事行为及支出的费用，或与乔君芳无关联，或属于寇天杰应采取措施减少损失之期间，且寇天杰并未提交其支出租赁费的相应证据，故其主张租赁费损失0.72万元于法无据，本院不予支持。依据原、被告于合同中关于违约责任的约定，违约方每日需按合同总价款的千分之三支付违约金或承担合同总价款的30%的违约金，并由守约方选择适用违约责任的方式，现寇天杰依上述约定选择要求乔君芳按合同总价款的30%支付违约金合法有据，本院予以支持。按原、被告双方约定的违约金计算方式，乔君芳需支付寇天杰违约金13.8万元（46万×30%）。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十二条、第三十四条第一款、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告寇天杰与被告乔君芳于2013年11月30日签订的《房屋买卖合同》。
二、被告乔君芳返还原告寇天杰购房款32万元，于本判决生效之日起十日内付清。
三、被告乔君芳赔付原告寇天杰律师代理费2万元、中介费0.8万元，均于本判决生效之日起十日内付清。
四、被告乔君芳赔付原告寇天杰违约金13.8万元，于本判决生效之日起十日内付清。
五、驳回原告寇天杰的其他诉讼请求。
案件受理费7220元，由被告乔君芳负担。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 刘元禄
代理审判员 徐 雯
代理审判员 曹新建
二〇一四年十一月十日
书 记 员 苏 婷