上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初31129号原告：上海漕溪绿地综合开发有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：杨春，总经理。委托诉讼代理人：黄子燕。委托诉讼代理人：王宏辉。被告：上海蓝本投资管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：林勇。原告上海漕溪绿地综合开发有限公司诉被告上海蓝本投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案后，依法适用普通程序，于2017年2月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄子燕到庭参加诉讼。被告经本院依法公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海漕溪绿地综合开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告的《租赁合同》；2、判令被告立即支付拖欠的租金人民币150309.12元，租金滞纳金22102.28元；3、判令被告立即支付拖欠的物业管理费人民币18352元，物业费滞纳金2908.79元；4、判令被告立即支付拖欠的能耗费人民币6057.6元；5、判令被告立即支付餐厨垃圾清运费1105元；6、判令被告立即支付违约金36000元。事实和理由：原告为田林东路XXX号的产权人。2014年6月24日，原告与林勇签订《汇阳广场租赁合同》，2014年11月11日，上海汇阳广场资产管理有限公司、原告、林勇、被告四方签订了《汇阳广场租赁合同主体变更协议》，约定：自2014年11月5日起出租方由上海汇阳广场资产管理有限公司变更为原告，承租方由林勇变更为被告，由原、被告承担租赁合同约定的所有权利义务。原告将田林东路XXX号汇阳广场XXX层XXX铺位(以下简称系争商铺)出租给被告，租期2年，自2014年9月1日至2016年8月31日止，并约定了租金、物业管理费、装修免租期等条款。如被告逾期支付租金及本合同约定的各项费用，被告自应付之日起每逾期一日按应付款的1‰向原告支付滞纳金。如被告逾期不支付租金或本合同约定的各项费用一年内累计超过十五日，或者中途退租的，原告可解除合同，违约方还应向守约方支付3个月月租金作为违约金。合同签订后，原告于2014年9月16日办理了房屋交付确认手续，装修免租期顺延至2014年9月16日至2014年10月30日。原告为支持被告的运营，另给予原告2014年10月31日至2014年12月19日作为暖场免租期，自2014年12月19日开始计算租金，但如果因被告原因导致租赁合同提前终止或解除，被告需补足2014年9月16日至2014年12月19日期间内所有的租金。被告在租赁期内长期欠付租金、物业管理费、水电费、餐厨垃圾清运费等费用，原告多次催缴，被告仍不缴付，且被告于2015年11月27日提交《退租申请》，并在未经原告同意的情况下于2015年11月30日擅自离场。被告长期欠缴应付费用及擅自撤场的行为严重违反合同约定，故原告诉至本院。被告上海蓝本投资有限公司未作答辩。本院认定事实如下：上海漕溪绿地综合开发有限公司系上海市田林东路XXX号、XXX号产权人。2014年6月27日，上海汇阳广场资产管理有限公司(出租方、甲方)与林勇(承租方、乙方)就上海市徐汇区田林东路XXX号汇阳广场XXX层XXX室商铺签订租赁合同，约定：商铺租赁期共2年，暂定自2014年9月1日起至2016年8月31日止，商铺交付时间暂定为2014年7月15日。租金自租赁期第一日起算，2014年9月1日至2015年8月31日，月租金为12000元；2015年9月1日至2016年8月31日，月租金为12000元。经双方商定，甲方同意免收乙方自2014年7月15日至2014年8月31日期间的租金，其中已包含1.5个月的装修免租期。本合同由于乙方原因而提前解除或终止，则乙方自始不享有装修免租期，在不影响本合同约定的甲方其它权利的前提下，乙方须在收到甲方书面通知后7日内或乙方提前终止合同7日前向甲方补交装修免租期内所有租金。租金及物业管理费每2个月为一期支付，合同签订当天乙方应支付24000元定金。交房三日前乙方应支付首期租金及物业管理费，以后乙方应于每个计租期的前月25日前向甲方付清该计租期租金。乙方装修及承租商铺期间所发生的通讯、设备、物业管理、水、电等费用，由乙方承担。该商铺每月物业管理费为2294元，该费用每2个月支付一次，由乙方在缴纳租金的同时一并支付给甲方委托的物业管理公司。如乙方逾期支付租金及本合同约定的各项费用，乙方自应付之日起每逾期一日应按应付款的千分之一向甲方支付滞纳金。同时，甲方可以留置乙方物品、扣押保证金等相关措施应对乙方的违约行为。乙方向甲方首次付款的同时，应向甲方支付该商铺的租赁保证金，为2个月的租金即24000元整(在乙方首次付款后定金自动转为商铺租赁保证金)。乙方向甲方首次付款的同时，应向甲方委托的物业管理公司支付该商铺物业管理保证金，为2个月的物业管理费即4588元整。租赁期间，乙方不得将租赁保证金冲抵商铺租金或其他费用。租赁关系终止、解除后，甲方收取的商铺租赁保证金除用以地充合同约定由乙方承当的租金及各项费用外，剩余部分无息归还乙方；如保证金不足抵扣的，乙方应在七个工作日内补足差额。若超过15天仍未补足的，甲方可单方书面通知解除合同，解除通知自到达乙方之日起生效。乙方违约，甲方有权解除本合同的条件：……(5)乙方逾期不支付租金或本合同约定的各项费用一年内累计超过十五日的……(7)在租赁期内，非合同规定的情况，乙方中途退租的……(9)乙方擅自歇业连续超过七日(法定节假日除外)的，或违反本合同第三条第3款约定的……乙方不得以任何理由不支付租金，乙方不支付租金一年内累计超过十五天的，视为乙方根本性违约。租赁期间如发生违约情形的，除按本合同约定承担违约责任、支付滞纳金外，违约方应向守约方支付违约金，违约金为当年度3个月的月租金；违约金不足抵付守约方损失的，违约方还应支付损失与违约金的差额部分。2014年11月11日，上海汇阳广场资产管理有限公司(甲方、原出租方)、林勇(乙方、原承租方)、原告(丙方、新出租方)及被告(丁方、新承租方)就系争商铺签订《主体变更协议》,内容为：自2014年11月5日起，租赁合同的出租方由甲方变更为丙方，承租方由乙方变更为丁方。乙方同意其根据租赁合同交纳的租赁保证金和物业管理保证金直接转为丁方的租赁保证金和物业管理保证金。丁方按租赁合同约定按期支付丙方租金、物业管理费及其他费用。自本协议生效之日起由丙方及丁方承担租赁合同约定的所有权利义务……2014年12月19日，原告向被告发出汇阳广场商户开业通知书，内容为：被告于2014年9月16日至汇阳广场物业公司办理房屋交接手续并进场装修，现为了支持被告运营，决定2014年10月31日至2014年12月19日期间正常的营业活动视作被告商铺暖场运营期，原告免收此暖场期间的租金。被告的开业时间即起租日自2014年12月19日起算。在2014年10月31日至2014年12月19日，被告仍需支付除租金以外的其他费用，如租赁合同由于被告的原因提前解除或终止，则被告自始不享受装修免租期和暖场免租期，在不影响租赁合同约定的其他权利的前提下，被告需在收到原告书面通知后7日内或被告提起终止合同7日前，向原告补交装修免租期和暖场免租期即2014年9月16日至2014年12月19日期间内的所有租金。被告从系争商铺2014年9月16日交付之日起共缴纳了两个月的租金及四个月的物业管理费，租金从2015年2月20日起未支付，物业管理费从2015年4月1日起未支付。2015年3月20日，原告向被告发出通知书，内容为：原告项目物业管理中心分别于2015年1月19日发给被告《催款通知书》、2015年2月27日《费用催款函》，要求被告立即缴纳从进场日至2015年2月所欠物业管理费12617元及2014年9月16日至12月31日期间的电费204元。被告的行为已构成根本性违约，望被告在收到本通知书后三日内将上述款项及滞纳金757.02元合计13578.02元支付完毕。2015年8月3日，原告向被告发出通知书，列明被告已欠缴租金、物业费、水电费等费用共计93186.1元，被告行为已构成了根本性违约。请被告在收到本通知书后，于2015年8月5日12：00之前将上述欠付款项支付完毕。2015年11月29日，原告再次给被告发函称，被告已欠缴租金、物业费、水电费、垃圾清运费共计138376.44元，被告于2015年11月27日提交《退租申请》给原告，要求2015年11月30日结束营业，现原告特回复被告，被告尚欠原告巨额款项，因此，请被告缴清全部欠付款项后，原告方考虑被告退租申请，如被告未经原告书面同意擅自退租的，原告将按照租赁合同的约定追究违约责任。审理中，原告替被告垫付了被告欠付的物业管理费18352元、能耗费6057.6元及垃圾清运费1105元。审理中，原告陈述，被告在2015年11月30日撤场。原告同意返还被告租赁保证金24000元。以上事实，除原告庭审陈述外，另有《汇阳广场租赁合同》、上海市房地产权证、《主体变更协议》、通知书及邮寄凭证、函及寄送凭证等证据证实，本院予以确认。本院认为，案外人上海汇阳广场资产管理有限公司与林勇就系争商铺签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守。后原、被告与上述两案外人又签订了主体变更协议，承担了上述租赁合同的所有权利义务，故系争商铺租赁合同对原、被告均具有约束力。双方租赁合同明确约定，租金按每两个月为一期支付，被告应于每个计租期的前月25日前向原告付清该计租期租金，然被告仅支付了2014年12月20日至2015年2月19日两个月的租金，其余租金均未支付。根据合同约定，被告逾期不支付租金或本合同约定的各项费用一年内累计超过十五日的，原告有权解除本合同，现原告通过诉讼要求解除双方合同，并已实际接收房屋，故双方租赁合同解除。合同又约定，由于被告原因提前解除或终止合同的，被告应向原告补交装修免租期内的所有租金，现被告拖欠租金未付，已构成根本违约，故被告应支付原告相应所欠租金及免租期内的租金。因被告已于2015年11月30日擅自离场，故被告应支付租金至2015年11月30日，被告应按合同约定的月租金标准支付原告2015年2月20日至2015年11月30日的租金及2014年9月16日至2014年12月19日免租期内的租金。关于原告主张的租金滞纳金及违约金，亦有合同依据，本院予以支持。关于原告主张的被告所拖欠的物业管理费、能耗费、垃圾清运费，因原告已代被告先行垫付，本院亦予以支持。至于原告主张的物业费滞纳金，因物业公司未实际收取且原告未垫付，本院不予支持。审理中，原告同意将保证金24000元一并返还，本院予以准许。被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自行放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除上海漕溪绿地综合开发有限公司与上海蓝本投资管理有限公司就上海市徐汇区田林东路XXX号汇阳广场XXX层XXX室商铺签订的租赁合同；二、上海蓝本投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海漕溪绿地综合开发有限公司拖欠的租金共计150309.12元(包括2014年9月16日至2014年12月19日装修免租期的租金37971.6元)以及逾期支付租金的滞纳金22102.28元；三、上海蓝本投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海漕溪绿地综合开发有限公司拖欠的物业管理费18352元；四、上海蓝本投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海漕溪绿地综合开发有限公司拖欠的能耗费6057.6元；五、上海蓝本投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海漕溪绿地综合开发有限公司拖欠的垃圾清运费1105元；六、上海蓝本投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海漕溪绿地综合开发有限公司违约金36000元；七、上海漕溪绿地综合开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海蓝本投资管理有限公司租赁保证金24000元；八、驳回上海漕溪绿地综合开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4852元，由上海漕溪绿地综合开发有限公司负担43元；由上海蓝本投资管理有限公司负担4809元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  晏 莹人民陪审员  陈震威人民陪审员  刘梅娟二〇一七年二月二十七日书 记 员  印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。