宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
p t ” > 执 行 裁 定 书
（2018）宁02执异12号
案外人：石嘴山市千禧房地产开发有限公司，住所地石嘴山市大武口区蓝山雅居综合楼15号楼15层。
法定代表人：孙建新，石嘴山市千禧房地产开发有限公司董事长。
申请执行人：平罗沙湖村镇银行股份有限公司，住所地平罗县人民东路。
法定代表人：赵满平，平罗沙湖村镇银行股份有限公司董事长。
被执行人：石嘴山市科新工贸有限公司，住所地石嘴山市大武口区工业园区长胜村201线东侧。
法定代表人：吴志刚，石嘴山市科新工贸有限公司总经理。
被执行人：吴志刚，男，1981年11月9日出生，汉族，石嘴山市科新工贸有限公司总经理，住石嘴山市。
被执行人：吴兴忠，男，1956年6月11日出生，汉族，住石嘴山市。
被执行人：余秀珍，女，1957年8月16日出生，汉族，住石嘴山市。
案外人石嘴山市千禧房地产开发有限公司（以下简称千禧房地产公司）不服本院在执行（2017）宁02执206号平罗沙湖村镇银行股份有限公司申请执行石嘴山市科新工贸有限公司、吴志刚、吴兴忠、余秀珍金融借款纠纷案件中查封了位于大武口区黄河西街蓝山雅居三套房屋，向本院提出异议，本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人千禧房地产公司称，其与被执行人吴兴忠协商，由千禧房地产公司将其开发的位于大武口区黄河西街蓝山雅居9套房屋预告登记在吴兴忠、余秀珍名下，以此为千禧房地产公司向吴兴忠借款提供保障。千禧房地产公司为此与吴兴忠签订了《<商品房买卖合同>备案融资补充协议》、《<商品房买卖合同>补充协议》、九份《石嘴山市商品房买卖合同》。合同签订后，被执行人吴兴忠、余秀珍向申请执行人沙湖村镇银行办理贷款，以及为他人向银行贷款提供担保，并私自为申请执行人沙湖村镇银行办理了抵押权预告登记。后千禧房地产公司与被执行人吴兴忠签订的上述合同被大武口区人民法院（2016）宁0202民初3908号判决书确认无效。现千禧房地产公司得知被执行人吴兴忠、余秀珍与申请执行人沙湖村镇银行之间因金融借款合同纠纷，石嘴山市中级法院以（2017）宁02执206号执行裁定书对上述三套房屋采取了强制措施。千禧房地产公司认为，1、不动产预告登记并不产生物权变动效力，仅是对预告登记权利人的债权公示行为。虽然被执行人吴兴忠、余秀珍曾是涉案蓝山雅居三套房屋预告登记权利人，但其从未取得过涉案三套房的物权。故被执行人吴兴忠、余秀珍以涉案房屋为抵押物与申请执行人签订抵押担保合同的行为系无权处分行为。2、现千禧房地产公司与吴兴忠、余秀珍之间关于涉案房屋的《石嘴山市商品房买卖合同》被依法确认无效，根据我国物权法第二十条之规定，被执行人依据涉案房屋买卖合同办理的不动产预告登记也随之无效，被执行人对于涉案房屋不享有任何权利。而申请执行人虽然是涉案房屋抵押权预告登记权利人，但其并未取得涉案房屋的抵押权。综上，法院因申请执行人强制执行被执行人而查封并准备评估拍卖千禧房地产公司所有的涉案房屋，无事实和法律依据。请求查明事实依法中止对位于大武口区黄河西街蓝山雅居三套房屋的执行，并解除查封。
案外人千禧房地产公司为证明其主张，提供如下证据：大武口区人民法院（2016）宁0202民初3908号民事判决书复印件一份；本院（2017）宁02执206号执行裁定书一份。
本院为查明案件事实，从（2017）宁02执206号平罗沙湖村镇银行股份有限公司申请执行石嘴山市科新工贸有限公司、吴志刚、吴兴忠、余秀珍金融借款纠纷案执行卷宗中调阅、复制《协助执行通知书》、《送达回证》各一份，石嘴山市房屋产权交易登记中心查档证明一份。
经审查查明，本院在执行（2017）宁02执206号平罗沙湖村镇银行股份有限公司申请执行石嘴山市科新工贸有限公司、吴志刚、吴兴忠、余秀珍金融借款纠纷案过程中，于2017年10月18日依法查封了预告登记在被执行人吴兴忠名下的位于大武口区黄河西街蓝山雅居三套房屋。案外人千禧房地产公司认为本院对上述房产采取查封行为错误为由，向本院提出执行异议。
同时查明，石嘴山市大武口区人民法院于2017年1月10日作出（2016）宁0202民初3908号民事判决，认定千禧房地产公司与吴兴忠协商，由千禧房地产公司将其开发的位于大武口区黄河西街蓝山雅居九套房屋预告登记在吴兴忠、余秀珍名下。由吴兴忠、余秀珍向银行抵押贷款3000万元，所贷款项由千禧房地产公司使用。千禧房地产公司与吴兴忠为此签订了《<商品房买卖合同>备案融资补充协议》、《<商品房买卖合同>补充协议》、《石嘴山市商品房买卖合同》。合同签订后，吴兴忠、余秀珍向银行抵押贷款，并将大武口区黄河西街蓝山雅居六套房屋抵押给宁夏贺兰回商村镇银行有限公司，同时又将三套房屋抵押给平罗沙湖村镇银行股份有限公司。大武口区人民法院认为，千禧房地产公司与吴兴忠签署的上述一系列合同的目的为向银行抵押贷款套取银行信贷资金，以合法形式掩盖非法目的，判决原告千禧房地产公司与被告吴兴忠签订的《石嘴山市商品房买卖合同》（编号：）、《<商品房买卖合同>备案融资补充协议》、《<商品房买卖合同>补充协议》无效。
本院认为，商品房预告登记制度是我国物权法规定的一项保障将来物权实现的制度，商品房预告登记的前提是预告登记权利人和义务人之间存在债权请求权，如果该债权消灭，预告登记因失去基础法律关系而当然失效。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第五条规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的”债权消灭”。本案中，本院依法对位于大武口区黄河西街蓝山雅居三套房屋采取查封措施，是基于该三套房屋预告登记在被执行人吴兴忠名下。已经发生法律效力的大武口区人民法院（2016）宁0202民初3908号民事判决认定千禧房地产公司与吴兴忠以合法形式掩盖非法目的，判决双方签订的《<商品房买卖合同>备案融资补充协议》、《<商品房买卖合同>补充协议》、《石嘴山市商品房买卖合同》无效，相应房产的预告登记因此已经失去法律效力，故本院再以（2017）宁02执206号案件对上述位于大武口区黄河西街蓝山雅居三套房屋采取查封措施不当。案外人千禧房地产公司的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十六条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
中止本院（2017）宁02执206号案件对位于大武口区黄河西街蓝山雅居三套房屋的执行。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定送达之日起15日内向本院提起诉讼。
审判长刘敏
审判员杨中军
审判员张红
二〇一八年四月四日
书记员王哲
附：相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十六条金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：
（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；
（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。
（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。
金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。
非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。
申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。