上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）黄浦民四（民）初字第2200号
原告（反诉被告）上海投桃商务管理有限公司。
住所上海市盛泽路***弄***号*层。
法定代表人吕志琪。
委托代理人伊顺莉。
委托代理人夏建国，上海市恒隆律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海华都美容发展公司。
住所上海市延安东路***弄***号。
法定代表人赵华兰。
被告（反诉原告）上海华都美容发展公司美发厅。
住所上海市四川中路***号。
负责人仲伟民。
两被告（反诉原告）共同委托代理人朱建国，上海华都美容发展公司美发厅员工。
两被告（反诉原告）共同委托代理人方超，上海市君和律师事务所律师。
原告上海投桃商务管理有限公司诉被告上海华都美容发展公司、上海华都美容发展公司美发厅房屋租赁合同及反诉原告上海华都美容发展公司、上海华都美容发展公司美发厅诉反诉被告上海投桃商务管理有限公司纠房屋租赁合同纠纷案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员黄啸独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）上海投桃商务管理有限公司法定代表人吕志琪及委托代理人伊顺莉、夏建国，被告（反诉原告）上海华都美容发展公司、上海华都美容发展公司美发厅共同委托代理人朱建国、方超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海投桃商务管理有限公司诉称：被告上海华都美容发展公司美发厅在与原告就上海市四川中路XXX号房屋签订房屋租赁协议时存在欺诈行为，故意隐瞒该房屋已出租他人并被其他企业登记为经营地址、转租未经房屋管理部门同意、被告上海华都美容发展公司美发厅承租期限已届满、仅有部分房屋面积可作为登记经营面积之事实，致使原告承租房屋后无法正常经营及办理营业执照，现要求撤销原告与被告上海华都美容发展公司美发厅之间的房屋租赁协议，并要求两被告共同返还租金人民币132，000元、押金人民币60，000元及赔偿原告预期经营利润损失人民币20，000元。
被告上海华都美容发展公司、上海华都美容发展公司美发厅辩称：被告上海华都美容发展公司美发厅与租赁房屋原承租人的租赁关系已终止，不存在一房两租；被告上海华都美容发展公司美发厅的承租期已续展且房屋管理部门亦同意转租，只是因原告不配合而无法签订三方转租合同；被告上海华都美容发展公司美发厅转租给原告的房屋有5张白卡且原承租人的营业执照已吊销，不影响原告办理营业执照；合同约定的租赁面积与5张白卡的记载面积相一致；故被告上海华都美容发展公司美发厅在与原告签订房屋租赁合同时并未隐瞒和欺诈，原告未能正常经营及办理营业执照系其自身原因所致，与两被告无关，不同意原告所有诉讼请求。
反诉原告上海华都美容发展公司、上海华都美容发展公司美发厅诉称：反诉被告以诉讼的方式明确表示不再履行租赁合同义务，构成违约，反诉原告为减少双方损失而于2014年3月6日收回房屋，故要求确认租赁协议于2014年3月6日解除，并要求反诉被告支付违约金人民币50，000元，同意在反诉被告付清所有应付费用后返还多收租金人民币17，742元及押金人民币60，000元。
反诉被告上海投桃商务管理有限公司辩称：反诉被告因受欺诈而与反诉原告上海华都美容发展公司美发厅签订的房屋租赁协议应予撤销，且该协议于2014年3月6日终止履行是双方协商之结果，不存在违约金，故不同意反诉原告所有诉讼请求。
为支持其诉辩称，原告（反诉被告）上海投桃商务管理有限公司提供了租赁协议、收据、档案机读材料、上海市公有非居住用房租赁合同、原告函2份、工商登记资料、租赁协议（未盖章）作为证据。
为支持其诉辩称，被告（反诉原告）上海华都美容发展公司、上海华都美容发展公司美发厅提供了上海公有非居住房屋租赁合同（1份签订于1996年9月11日、4份签订于2002年、4份签订于2013年11月19日）、三方转租合同（2组）、工商局情况说明、短信记录、承诺书作为证据。
原告（反诉被告）上海投桃商务管理有限公司对被告（反诉原告）上海华都美容发展公司、上海华都美容发展公司美发厅提供的上海公有非居住房屋租赁合同（1份签订于1996年9月11日、4份签订于2002年、4份签订于2013年11月19日）、三方转租合同（2组）、短信记录的真实性无异议，但表示被告（反诉原告）上海华都美容发展公司美发厅续签上海公有非居住房屋租赁合同（4份签订于2013年11月19日）晚于双方租赁协议签订之时，不能证明被告（反诉原告）上海华都美容发展公司美发厅在签订租赁协议时对房屋享有承租权及房屋管理部门同意被告（反诉原告）上海华都美容发展公司美发厅转租，2组转租合同的盖章不同则证明是否同意转租系（反诉原告）上海华都美容发展公司美发厅与房屋管理部门之间的事宜而与原告（反诉被告）无关，原告（反诉被告）因被告（反诉原告）要求重新签订合同而未按短信所显示内容去办理工商登记；对于工商局情况说明、承诺书则不认可其真实性，且工商局情况说明所载形成日期为租赁协议签订两个月之后，而出具承诺书的公司因未出庭作证而不符合法律规定。
被告（反诉原告）上海华都美容发展公司、上海华都美容发展公司美发厅对原告（反诉被告）上海投桃商务管理有限公司提供的证据的真实性均无异议，但不认可其证明内容。
经审理查明，上海华都美容发展公司系全民所有制企业，上海华都美容发展公司美发厅系其分支机构，无注册资金。上海投桃商务管理有限公司与上海华都美容发展公司美发厅于2013年9月18日签订租赁协议，约定由上海投桃商务管理有限公司租赁经营上海市四川中路XXX号房屋，面积136.56平方米（以白卡为准），租赁期限为2013年10月1日至2018年9月30日，每月租金人民币22，000元，押金人民币60，000元，租金每半年一付；上海华都美容发展公司美发厅在租赁期间提供相关资料协助上海投桃商务管理有限公司办理有关证、照。协议另约定，由于一方不履行协议规定或严重违反协议造成对方利益受损，则另一方有权终止协议并向违约方索赔违约金人民币50，000元。同日，上海投桃商务管理有限公司支付了半年租金人民币132，000元及押金人民币60，000元。2013年9月25日，上海投桃商务管理有限公司接收房屋但未装修及开展经营。2013年11月5日，上海投桃商务管理有限公司致函上海华都美容发展公司、上海华都美容发展公司美发厅，表示因至今未收到上海市四川中路XXX号房屋权利人同意转租于其的证明而无法办理经营许可证及营业执照。2013年11月13日，上海投桃商务管理有限公司致函上海华都美容发展公司、上海华都美容发展公司美发厅，表示因仍未收到上海市四川中路XXX号房屋权利人的同意转租证明，其有权终止租赁协议，但愿意接受新的合同方案。2013年11月20日，上海华都美容发展公司、上海华都美容发展公司美发厅以短信方式通知上海投桃商务管理有限公司，要求其提供盖好骑缝章的两份协议以便房管部门审核签订三方转租合同，并表示其可陪同办理所有经营手续。2014年3月6日，上海投桃商务管理有限公司向上海华都美容发展公司、上海华都美容发展公司美发厅返还了租赁房屋。
另查明，上海市四川中路XXX号系公有非居住房屋，由上海新黄浦（集团）有限责任公司出租于上海华都美容发展公司美发厅，上海新黄浦（集团）有限责任公司代理人为上海仟宸置业发展有限公司。上海新黄浦（集团）有限责任公司与上海华都美容发展公司美发厅于2002年签订的4份上海公有非居住房屋租赁合同，合计记载面积为129.36平方米，租赁期限为2002年10月1日至2012年9月30日。2013年11月19日双方续签了4份上海市公有非居住用房租赁合同，合计记载面积129.36平方米（底层后间19.2平方米、底层前间77.94平方米、底层天井搭建9.42平方米、夹层15.6平方米、底层上阁7.2平方米），租赁期限为2013年11月1日至2018年10月31日。另上海华都美容发展公司美发厅与案外人上海京滩房产物业公司于1996年9月11日签订的上海公有非居住房屋租赁合同约定，上海市四川中路XXX号底层中间上阁部位7.2平方米由上海华都美容发展公司美发厅承租，租赁期限为1996年8月1日至2006年7月31日。
再查明，上海市四川中路XXX号原由上海华都美容发展公司美发厅出租于案外人上海合和元超市管理有限公司。2013年11月20日，上海华都美容发展公司美发厅向上海仟宸置业发展有限公司出具情况说明，表示上海合和元超市管理有限公司因经营不善停止经营并已搬离，且于2013年9月2日被立案吊销营业执照，上海市工商行政管理局黄浦分局市场主体监督管理科在情况说明上盖章证明情况属实。
审理中，上海投桃商务管理有限公司表示，其在签订租赁协议前实地勘察过上海市四川中路XXX号房屋，对于房屋面积曾有异议，后因上海华都美容发展公司美发厅提供的5份上海公有非居住房屋租赁合同所记载的面积确为136.56平方米且上海华都美容发展公司美发厅承诺全部面积可用于经营，故同意按该面积标准签订了租赁协议，但实际仅有底层87平方米面积可以登记注册为营业面积，其余阁楼不能作为营业面积；其承租房屋用于餐饮，于2013年11月5日去办理工商登记，因上海市四川中路XXX号房屋内已存在营业执照、面积未达到130平方米、无同意转租证明等原因而无法办理。上海华都美容发展公司、上海华都美容发展公司美发厅则否认其曾承诺上海市四川中路XXX号房屋全部面积均可作为营业面积，另表示，上海新黄浦（集团）有限责任公司同意签订证明其同意转租的三方转租合同，但必须由上海投桃商务管理有限公司、上海华都美容发展公司美发厅先行在三方转租合同上盖章确认；而上海投桃商务管理有限公司则表示是否同意转租系上海新黄浦（集团）有限责任公司与上海华都美容发展公司美发厅之间的事宜，与其无关；为此上海华都美容发展公司、上海华都美容发展公司美发厅提供了上海新黄浦（集团）有限责任公司代理人上海仟宸置业发展有限公司盖章确认的三方转租合同以作为上海新黄浦（集团）有限责任公司同意转租的证据。对于上海市四川中路XXX号底层中间上阁部位7.2平方米未再见记载于2002年起的上海公有非居住房屋租赁合同的问题，上海华都美容发展公司、上海华都美容发展公司美发厅表示上海新黄浦（集团）有限责任公司因历史原因不再就该部位收取租金及办理租赁手续，但房屋实际使用情况未转变。
本院认为，上海投桃商务管理有限公司与上海华都美容发展公司美发厅于2013年9月18日签订的租赁协议系双方真实意思表示，合法有效。关于上海投桃商务管理有限公司提及的上海华都美容发展公司美发厅在与其签订房屋租赁合同时隐瞒租赁房屋已出租他人并被其他企业登记为经营地址、转租未经房屋管理部门同意、上海华都美容发展公司美发厅自身承租期限已届满、仅有部分房屋面积可作为登记经营面积等事宜；首先，无证据可证明上海市四川中路XXX号房屋的前承租人上海合和元超市管理有限公司及管理部门上海新黄浦（集团）有限责任公司曾阻扰或干涉上海投桃商务管理有限公司承租及使用该房屋；其次，并无证据证明上海华都美容发展公司美发厅曾于租赁合同签订时承诺租赁房屋的可登记经营面积为130平方米；再次，上海投桃商务管理有限公司亦未就其曾至工商管理部门办理经营登记且因其提及的原因而被拒绝；最后，上海华都美容发展公司、上海华都美容发展公司美发厅在审理中提供的续签于2013年11月19日的上海市公有非居住用房租赁合同、三方转租合同、短信记录能证明上海华都美容发展公司美发厅对上海市四川中路XXX号房屋始终享有合法的承租资格及转租权，且已就上海投桃商务管理有限公司办理经营证照事宜提供协助；故上海投桃商务管理有限公司提出的上海华都美容发展公司美发厅在签订房屋租赁协议时存在欺诈的主张事实依据不足，本院难予采信，且房屋租赁协议已实际履行，亦不属可撤销合同范围。综上，本院对于上海投桃商务管理有限公司以存在欺诈为由要求撤销房屋租赁协议及上海华都美容发展公司、上海华都美容发展公司美发厅共同返还租金人民币132，000元、赔偿预期经营利润损失人民币20，000元之诉讼请求均不予支持。
在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人可以解除合同。上海投桃商务管理有限公司提起本案诉讼，以其行为明确表示不愿继续履行租赁协议的真实意思，故上海华都美容发展公司美发厅提出解除合同并无不当；又鉴于上海投桃商务管理有限公司在2014年3月6日返还了租赁房屋，租赁协议于该日实际终止履行，故本院确认上海投桃商务管理有限公司与上海华都美容发展公司美发厅签订的租赁协议于2014年3月6日解除。因合同解除，双方权利义务终止，上海华都美容发展公司、上海华都美容发展公司美发厅已收取的2014年3月6日后的租金及押金应予返还。又因2002年起的上海公有非居住房屋租赁合同记载的上海市四川中路XXX号房屋面积合计为129.36平方米，少于租赁协议约定的136.56平方米，故根据公平及诚实信用原则，上海投桃商务管理有限公司在使用房屋期间应付租金亦应按面积减少比例调整为每月人民币20，840元，其多付的部分租金由上海华都美容发展公司、上海华都美容发展公司美发厅一并返还。
因上海投桃商务管理有限公司不愿继续履行合同导致租赁协议解除，故其对合同解除理应承担相应违约责任，上海华都美容发展公司、上海华都美容发展公司美发厅要求其支付违约金有合同依据，于法无悖，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第五十四条、第九十四条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）上海投桃商务管理有限公司与被告（反诉原告）上海华都美容发展公司美发厅就上海市四川中路XXX号公有非居住房屋签订的租赁协议于2014年3月6日解除；
二、原告（反诉被告）上海投桃商务管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海华都美容发展公司美发厅违约金人民币50，000元；
三、被告（反诉原告）上海华都美容发展公司、上海华都美容发展公司美发厅于本判决生效之日起十日内返还人原告（反诉被告）上海投桃商务管理有限公司多收取的租金人民币24，431元；
四、被告（反诉原告）上海华都美容发展公司、上海华都美容发展公司美发厅于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）上海投桃商务管理有限公司押金人民币60，000元；
五、对于原告（反诉被告）上海投桃商务管理有限公司其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币4，480元，减半收取为人民币2，240元，反诉案件受理费人民币525元，合计人民币2，765元，由原告（反诉被告）上海投桃商务管理有限公司负担人民币2，090元，由被告（反诉原告）上海华都美容发展公司、上海华都美容发展公司美发厅负担人民币635元，退还原告（反诉被告）上海投桃商务管理有限公司人民币2，240元，退还被告（反诉原告）上海华都美容发展公司、上海华都美容发展公司美发厅人民币40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 黄 啸
二〇一四年四月十七日
书 记 员 陈佩华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……