湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）潭中民一终字第33号
上诉人（原审被告）文赛嫦。
委托�理人左国中，湖南晶石律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）章佩。
被上诉人（原审原告）朱红果。
两被上诉人共同委托代理人王在林。
上诉人文赛嫦因与被上诉人章佩、朱红果房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2012）雨法民一初字第527号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员朱卫平担任审判长，审判员冯海燕、代理审判员曾波毅参加的合议庭，书记员周尧担任记录，于2013年1月30日公开开庭审理了本案。上诉人文赛嫦的委托代理人左国中、被上诉人章佩及其委托代理人王在林（亦是被上诉人朱红果的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：两原告系夫妻关系。2012年4月，两原告与被告达成口头门面转租协议，被告将位于湘潭市雨湖区民主路临街约30个平方米的门面转租给两原告用于经营怡佳人饮食店，约定门面转让费为126800元、押金20000元、租金17000元共计163800元。两原告按约给付上述款项后，被告出具《收条》一份，载明“转让金126800元壹拾贰万陆仟捌佰元整、房屋押金20000元贰万元正、两个月租金17000元壹万柒仟元正、共壹拾伍万叁佰捌拾元正，属实。（153800元）文赛，4月5日。1387524****”。之后，被告将门面交付给两原告经营使用，两原告在租赁经营期间，朱宁以被告的转租行为未经过其同意为由函告原告立即搬离门面、恢复原状，现两原告经营的怡佳人饮食店已经被迫关门停业，无法经营。
另查明，涉案门面所有权人为湘潭市人大常委会，承租经营人为朱宁。该门面在未经湘潭市人大常委会同意下，有关门面的转让、转租行为均系无效。2010年3月9日，朱宁与被告签订《门面租赁合同》，将该门面出租给被告使用，并明确约定被告在租�期限间不得以任何理由将场地转让，如果要租赁给第三者，需经朱宁同意并三方签字补充合同。
原审法院认为，湘潭市人大常委会系本案诉争门面所有权人，在未经其同意下，有关该门面的转让、转租行为均系无效。朱宁与被告签订的《门面租赁合同》也明确约定该门面被禁止转让、擅自转租。本案被告作为门面承租人仅对门面享有占有、使用、收益的权利，无权处分门面。被告在明知门面被禁止转让、擅自转租的情形下，未经湘潭市人大常委会、朱宁的同意，擅自将门面转租给两原告以收取转让费的行为明显违背诚实信用，系无权处分他人财产的行为，且事后未得到湘潭市人大常委会的追认，故两原告与被告之间的转租协议无效。两原告要求确认原被告双方转租合同无效的诉讼请求于法有据，法院予以支持。被告辩称原被告双方合同不是无效合同，门面产权人�其与原告的转租行为默认，但因被告未提供任何证据证明其所述，系举证不能，应承担不利后果，故法院对其辩称不予采信。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。两原告要求被告返还转让费126800元以及押金20000元，于法有据，法院予以支持。鉴于被告将门面转租给原告后，两原告即实际使用门面进行经营，故两原告接手经营后的门面租金17000元应由其本人支付。根据合同相对性原理，原被告之间的租赁协议与朱宁与被告的租赁合同关系是两个不同的法律关系，被告可另案诉讼，不应当在本案中一并进行处理。被告辩称朱宁为本案必要的诉讼参与人，于法不符，法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、第二百二十四条、《中华人民共和国民法通则》第五�之规定，遂判决如下：
一、原告章佩、朱红果与被告文赛嫦之间于2012年4月达成的转租协议无效；
二、被告文赛嫦在本判决生效后十日内返还转让费126800元、押金20000元给原告章佩、朱红果；
三、原告章佩、朱红果在本判决生效后十曰内将原由朱宁承租经营的位于湘潭市雨湖区民主路临街门面交回给被告；
四、驳回原告章佩、朱红果其他诉讼请求。
如未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3580元，减半收取1790元，由原告负担790元，被告负担1000元。
宣判后，文赛嫦不服，上诉称：一审判决证据不足，事实不清，适用法律错误，且遗漏了必要的诉讼参与人。
1、2012年10月11日湘潭市人大办公室出示的《证明》不能作为认定本案的证据。本证据是开庭20多天后，原告才提交的，已过举证期限，且被告没有质证，而且，朱宁转租给文赛嫦，文赛嫦又转租给章佩，时间长达2年半之久，人大作为出租方不可能不知道。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定，“出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由，请求解除合同或认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”
2、原判认定租赁协议无效系法律定性错误。上诉人和被上诉人之间的租赁协议，不属无效租赁协议法律范围，最多只属可撤销或可变更的法律范畴，但一审原告的诉讼请求是“请求判令原、被告转租合同无效”。根据合同法第52条的规定，即算没有出租方的同意而转租的，也并不是必然无效，它不是违反法律的强制性规定，因合同法第224条的规定是“出租人可以解除合同”，而且合同法解释二第14条规定，合同法第52条第（5）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定，可见它并不是指的形式方面的规定。
3、原审原、被告之间的租赁协议也完全没有撤销或变更的必要。原审原告和被告之间的转租，是在自愿、平等、充分协商和了解的基础上达成的，原审原告也完全可以继续经营下去，时至今天，该门店的所有者湘潭市人大常委会并未通知朱宁解除合同，也未通知章佩解除合同。按照文赛嫦与朱宁的合同，期限是至2012年3月，现在租期即将届满，完全没有返还的必要，事实上，当时转租时，朱宁、文赛嫦、章佩三方是一起协商好的，朱宁与章佩还有协议，只是文赛嫦法律意识不强，没有留存，从常理来说，章佩租别人的门面，不可能不留下书面依据，况且章佩还是一个受过高等教育的人士。
4、朱宁系必要共同诉讼参与人。原审开庭审理中，原告明确回答该门面是在2012年6月中旬就已停业（庭审笔录也有记载），但是，朱宁通知原告的《函》是在2012年7月20日发出，可见，实际是原告经营不妥关店一个多月后朱宁才发函，并不是朱宁的不同意致无法经营，除此以外，朱宁也没有采取其他措施使原告无法营业。合同法第228条，“第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人”，可原审原告明知理亏，只好在2012年8月2日直接向法院起诉，没有履行通知的基本义务。而且从朱宁与湘潭市人大常委会的《租赁合同》中第15条（4）项规定，朱宁也不能擅自转租、转让、转借他人，可见，朱宁是此案一个非常有必要的诉讼参与人，只是章佩借用朱宁未经同意为借口，相互串通一气，藉以损害上诉人的合法权益而自己获益。
另，该涉案门面于2012年10月份已经由被上诉人转让�他人经营，现在改名叫“艺香楠”衣服专卖店，经营至今，故原审判决由上诉人返还转让金不公平，
综上所述，上诉人特提起上诉，请求二审法院驳回原审原告的诉讼请求并判决原审原告承担诉讼费用。
被上诉人章佩、朱红果答辩称：一审判决认定事实证据充分，适用法律正确无误，上诉人提出的上诉理由，与事实不符、于法无据，请二审法院驳回其上诉，维持原判。
1、答辩人开庭后提交的湘潭市人大办公室出示的《证明》，应当认定为本案证据。该份证据真实、合法，且与朱宁出具的《门面租赁合同书》以及证言相互印证，上诉人不得以其没有质证为由，拒不承认该证据的合法性。而且依据朱宁与上诉人签订的《门面租赁合同书》明确规定上诉人不得自行转让、转租该门面给第三人，该条证据足以证明上诉人与答辩人签订合同的无效性。
2、2012年4月上诉人与答辩人达成的房屋转租协议，违反了根据合同法规定应该遵循的诚实信用原则，这是效力性强制性规定。上诉人未主动通知原出租方朱宁且向答辩人隐瞒其并没有该房屋的实际产权的实情，上诉人无权擅自处分该房屋，且事后未得到原出租方的追认，依据合同法第五十一条、第五十六条规定，该房屋转租合同属于无效或者可撤销合同。答辩人作为该房屋的善意取得者理应受法律保护其合法权益不受侵害。且答辩人已经支付给上诉人门面转让费、押金、租金共计163800元，双方均已发生实际履行合同的行为，由于上诉人的重大过错导致答辩人无法继续履行合同，而造成的经济损失理应由上诉人承担。
3、本案的诉讼当事人仅为答辩人与上诉人两方，因为本案仅与上诉人和答辩人签订的存在重大误解的合同有关，属于无效或者可撤销合同，除非上诉人、答辩人、朱宁三�共同协商追认合同有效以外，该合同无实际履行的法律效力。实际上并没有发生过上诉方辩称的当时转租时三方曾经协商一致的情况，依据合同法第五十八条规定，上诉人有义务退回答辩人前期履行合同所交钱款。
4、朱宁通知答辩人搬出门面、恢复原状的《函》，与答辩人关店停业之间并无直接关联，因为朱宁与答辩人并无签订任何门面转让或转租的协议，不发生合同关系，只是上诉人与朱宁之间的合同关系一直存在，所以朱宁要求答辩人搬出门面只是因为上诉人转租行为违背当初的合同内容所致，答辩人是直接受害者，因此上诉人所称答辩人经营行为与本案无关。而且答辩人在向法院起诉前曾多次通知上诉人协商解决且有派出所参与，因未果而不得已向法院起诉。至于上诉人要求朱宁作为诉讼参与人的说法与本案无关。综上所述，答辩人的所有行为均为正当�使权利的行为，没有对他人任何权利的侵害。上诉人的诉求于法无据，纯属拖延执行时间的无理要求。请求人民法院查明事实，秉公处理，以维护答辩人的合法权益。
至于涉案门面另有他人经营的事，是因为朱宁发了函要求被上诉人搬离门面，之后怎么处理门面被上诉人不知情，且被上诉人也没有权利处置该门面。
上诉人文赛嫦为支持其上诉请求，提交了如下证据：
1、2012年11月12日收据一张，拟证明目前争议的门面已经改名为艺香楠衣服专卖店且在经营，上诉人在那里购买了一件衣服的收据，实际上该店在10月份就已经开始经营；
2、照片一张，拟证明涉案门面目前在经营的现状。
被上诉人章佩、朱红果对上诉人提交的证据质证意见为：对证据无异议，但与被上诉人没有关系。
被上诉人章佩、朱红果没有向法庭提交新的证据。
本院对上诉人的证据认定如下�因被上诉人章佩、朱红果对上诉人的证据无异议，本院予以认定。
本院经审理查明：上诉人与案外人朱宁所签订的门面租赁合同书到期日为2013年3月9日。被上诉人章佩、朱红果从上诉人处转租涉案门面之后，经营至2012年6月份即停业，2012年7月20日案外人朱宁向被上诉人章佩、朱红果发函后，该门面被朱宁收回。最迟从2012年11月12日开始，该门面已另有他人在经营使用。
此外，原审查明的其他事实清楚，证据确实、充分，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点主要有两个。一是上诉人与被上诉人章佩、朱红果之间的租赁协议是否无效。首先，上诉人明知转租要经过案外人朱宁的同意，却擅自将门面转租给被上诉人章佩、朱红果，其转租门面的行为也是一种处分财产的行为，在未得到门面所有权人湘潭市人大常委会追认的情况下，该租赁协议无效。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。该条规定是针对出租人行使权利的期间的规定，并不适用于本案。故原审认定上诉人与被上诉人章佩、朱红果之间的租赁协议无效正确。
二是朱宁应否参加本案诉讼。朱宁与本案上诉人之间的租赁关系和上诉人与被上诉人之间的租赁关系是两个不同的法律关系，原审处理的是上诉人与被上诉人之间的租赁纠纷，并不涉及朱宁，故原审没有采纳上诉人所称的朱宁应当参加诉讼的意见并无不妥。
关于上诉人上诉所称转租时经过上诉人与被上诉人及朱宁三方一起协商，朱宁与章佩之间还有协议的意见，因未提供证据予以证实，本�不予采信。上诉人上诉所称的涉案门面已经由被上诉人转让给他人经营，原审判决上诉人返还转让金不公平的意见，因上诉人并未提交证据证实门面是经被上诉人转让给现经营者，故本院对该意见亦不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3580元，由上诉人文赛嫦负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 朱卫平
审 判 员 冯海燕
代理审判员 曾波毅
二〇一三年六月十一日
书 记 员 周 尧
附适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
……