上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第956号
原告（反诉被告）阮美贵，男，1947年2月27日生，汉族，住上海市宝山区。
原告（反诉被告）王彩兰，女，1953年1月17日生，汉族，住址同上。
原告（反诉被告）阮颖，女，1983年3月15日生，汉族，住址同上。
上列三原告（反诉被告）共同委托代理人孙国华，上海致格律师事务所律师。
被告（反诉原告）孙惕，男，1953年8月14日生，汉族，住上海市杨浦区。
被告（反诉原告）赵新妹，女，1959年12月14日生，汉族，住址同上。
上列二被告（反诉原告）共同委托代理人刘红力，上海市杨浦区大桥法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）阮美贵、王彩兰、阮颖与被告（反诉原告）孙惕、赵新妹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶芳独任审判，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）阮颖及其原告共同委托代理人孙国华、被告（反诉原告）孙惕、赵新妹及其共同委托代理人刘红力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）阮美贵、王彩兰、阮颖诉称，2015年3月11日，原被告就宝山区沪太路XXX弄XXX号XXX室房屋签订房地产买卖居间协议，约定被告将上述房屋以总价238.50万元出售给原告。3月23日，双方签订了示范文本的房地产买卖合同，合同上注明的房屋转让价为205万元，双方于4月30日前共同至房地产交易中心申请办理系争房屋的过户手续。但该日前，原告及中介方催促被告办理过户，但被告提出无理要求，恶意拖延至今。故原告起诉要求被告立即履行房屋买卖合同的义务，将系争房屋的房地产权利转让给原告所有，并根据205万元的日万分之五计算，向原告支付自2015年5月1日起至本判决生效之日止的违约金。
被告（反诉原告）孙惕、赵新妹反诉并辩称，被告一直同意办理过户手续，3月24日，系争房屋已经交付给原告。3月21日至交易中心办理过户，但因为原告阮美贵、王彩兰在交易之前已经有两套房，购买系争房屋属于第三套房屋，故在限购政策范围内，导致无法办理过户。故双方于3月23日签订了补充协议，购买方加上阮颖的名字，三原告认为如此便不属于限购，约定在4月30日过户。4月28日、4月29日，被告至交易中心进行交易，但是三原告没有去。4月29日，原告才将税务申请单才交到房产中心，所以30日是不能交易的。由于原告的违约行为，被告到中介去要求协商，双方发生争议并报警。被告随时可以过户，被告不存在违约，不承担违约金。由于原告的原因导致无法至今无法交易完毕，其构成了违约，故被告反诉要求判令原告根据房款238.5万元的每日万分之五计算，向被告支付从2015年5月1日起至反诉之日2015年7月1日止的违约金。
原告（反诉被告）阮美贵、王彩兰、阮颖针对反诉辩称，阮美贵、王彩兰原有一套动迁安置房位于宝山区马路桥35号，已经被动迁了，但是产权没有注销。另外一套房子位于洛场路。由此导致当时没办法过户。至于后面添加阮颖的名字，是因为要重新签合同了，为了双方都有利益保障。双方重新约定4月30日过户。在4月30日之前，原告已将他处房屋进行处理，不再属于限购对象，故被告没有违约行为，相应的违约责任被告不承担。而且原告也无证据证明损失的实际产生。所以要求驳回全部反诉诉请。
经审理查明，2015年3月11日，被告（甲方）与原告阮美贵（乙方）签订《房地产买卖居间协议》，约定，甲方向乙方出售的房屋位于宝山区沪太路XXX弄XXX号XXX室，房屋出售总价为238.50万元，甲乙双方签署协议后双方买卖关系成立，双方同意在本协议生效次日起三个工作日内补签上海市房地产买卖合同，并于该合同生效当日办理过户手续。合同签订后，原告付清了全部房款，双方并于2015年3月24日办理了房屋交接手续。同年3月23日，被告（甲方）与三原告（乙方）签订示范文本的上海市房地产买卖合同，约定，甲方将系争房屋转让给乙方，转让总价为205万元。双方确认于2015年4月30日之前共同至房地产交易中心，申请办理转让过户手续。第十条约定，甲方未按照本合同约定的期限将上述房地产交付，包括房地产交接、房地产权利转移给乙方，应向乙方支付违约金，按照乙方已付款日万分之五计算，自本合同约定应当交付期限第二日起算至实际交付之日止。
另查明，2015年4月29日，原告向宝山区房地产交易中心查询名下房地产权属状况，交易中心出具的查询结果为，权利人阮美贵、王彩兰，房屋坐落洛场路XXX弄XXX号，两人就该房屋登记为按份共有。
审理中，原告表示，其于4月29日和4月39日均至交易中心准备办理过户手续，系应中介公司的通知前去的，当时被告没有去；被告称4月29日和4月39日均至交易中心，也应中介公司的通知，但原告未去。双方均称未直接通知对方办理过户，均直接与中介公司进行联系。庭审中，原告提供若干中介公司与被告的短信往来，大致内容为，4月29日中介通知被告下家的审税已过，双方当日可以办理过户，或者4月30日上午办理手续，被告短信中回复，强调3月11日三方去交易中心由于下家一拖再拖至4月29日，下家违约在先，上家不再相信中介和下家；5月6日，中介再发短息给被告，表示离约定过户日期已超一个星期，下家催促被告办理过户，否则要承担违约责任，被告回复，多次至中介公司催促过户，每次推诿下家未办好第二套房屋的销户手续，违约方应为下家；5月15日，中介再次发短信催促被告进行过户，被告要求中介不要再发信息，称中介和下家都是骗子。原告还提供一份中介的证明函，载明，中介多次催告房屋权利人于4月30日前办理过户手续，但权利人一直拒绝配合。被告对短信的真实性不持有异议，证明违约方是原告，被告还提供一份房地产登记簿，查询日期是2015年4月29日，以证明该日被告实际去过交易中心。
以上事实，有原告提供的房地产买卖居间协议、房地产买卖合同、收款收据、银行转账凭证、短信记录、房地产登记信息，被告提供的房地产登记簿，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，原被告就系争房屋签订的房地产买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有据，双方均应恪守。在居间协议中，双方原定的过户日期为2015年3月21日，但当日，由于查得原告名下尚有他处两套房屋，属于政策限购对象而导致交易无法继续，对此，原告也不予否认。故双方于示范文本的房地产买卖合同中重新约定了过户期限，即2015年4月30日。本案争议焦点在于系争房屋至今尚未办理过户系何方违约所致。庭审中，原告提供了短信截屏，被告亦提供其与中介的短信记录，与原告提供材料相符，根据短信记录，4月28日中介即通知被告与上家至交易中心进行过户，但被告对此未予直接回复，而是强调其认为原告早已构成违约；嗣后，中介又于5月6日和5月15日多次发信催促被告配合原告办理房地产权利的交付，但短信回复中，被告仍再三强调主张原告构成违约以及中介的欺骗行为，而不就申请办理过户的具体事宜与中介达成一致意见。据此，被告的行为显然构成迟延履行，其应就交易中断承担责任。原告要求根据合同约定由被告承担迟延履行违约金的诉请，合法有据，本院予以准许。被告反诉要求原告承担违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、第三款的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）孙惕、赵新妹于本判决生效之日起十日内，配合原告（反诉被告）阮美贵、王彩兰、阮颖办理过户手续，将宝山区沪太路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利转移给原告（反诉被告）阮美贵、王彩兰、阮颖；
二、被告（反诉原告）孙惕、赵新妹于本判决生效之日起十日内，按205万元的日万分之五计算，向原告（反诉被告）阮美贵、王彩兰、阮颖承担自2015年5月1日起至本判决生效之日止的迟延履行违约金；
三、被告（反诉原告）孙惕、赵新妹的反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本诉案件受理费元，反诉案件受理费减半收取元，均由被告（反诉原告）孙惕、赵新妹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陶 芳
二〇一五年八月二十五日
书记员 王陈虎
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条??当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。