福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0111民初2375号
原告：恒丰银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市晋安区华林路338号福城花园福城楼2#商场东面1-6层，统一社会信用代码91350000555067137X。
主要负责人：ＸＸ，行长。
委托诉讼代理人：李玉芳、卢海风，北京大成（福州）律师事务所律师。
被告：余义辉，男，1968年5月29日出生，汉族，住福建省南平市政和县。
被告：吴华金，女，1972年6月20日出生，汉族，住福建省南平市政和县。
被告：福建省时代华奥建设发展有限公司，住所地福建省连江县贵安经济开发区科技楼，统一社会信用代码9135012257096053XK。
法定代表人：严敏。
委托诉讼代理人：郑倩，福建国富律师事务所律师。
原告恒丰银行股份有限公司福州分行与被告余义辉、吴华金、福建省时代华奥建设发展有限公司（以下简称时代华奥公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案后发现本案不宜适用简易程序故转换为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李玉芳、被告时代华奥公司委托诉讼代理人郑倩到庭参加诉讼，被告余义辉、吴华金经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。在本案审理中，本院根据原告的申请以（2017）闽0111民初2375号民事裁定书对涉诉财产进行了保全。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告余义辉、吴华金立即偿还原告借款本金127048.7元并按合同约定的利率支付利息、罚息、复利至全部债务还清之日止（自2016年11月21日起，暂计至2017年4月21日为3021.16元）；2.被告余义辉、吴华金向原告支付违约金1700元；3.被告余义辉、吴华金向原告支付律师代理费2833元；4.确认原告对被告余义辉、吴华金名下位于连江县潘渡乡仁山村仁山大道1号海峡文化创意产业基地?汀棠苑38#楼707单元的房地产折价或拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权；5.被告时代华奥公司对上述第一、二、三项债务承担连带偿还责任；6.本案诉讼费用由被告负担。
事实与理由：2014年5月6日，被告余义辉、吴华金因购买位于连江县潘渡乡仁山村仁山大道1号海峡文化创意产业基地?汀棠苑38#楼707单元房地产，向原告申请贷款，由被告时代华奥公司作为保证人，三方签订《个人购房抵押（保证）借款合同》【合同编号恒银（榕）[01]个房住借字（2014）年第（0053）号】，约定：原告向被告余义辉、吴华金发放贷款17万元，借款期限为120个月，借款利率为基准利率上浮15%，每年一月一日调整，借款人按照等额本金偿还法归还借款本息。债务人、担保人违约的，债权人可要求债务人、担保人支付本合同项下借款金额百分之一的违约金。被告余义辉、吴华金以其所购房产提供抵押，被告福建省时代华奥建设发展有限公司为余义辉、吴华金提供阶段性连带责任保证担保，即在借款人取得房地产权利证，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之前承担保证责任。合同还约定了罚息、复利、提前收贷、实现债权费用的承担、管辖法院等其他内容。
合同签订后，被告余义辉、吴华金与原告向登记部门办理了抵押预登记手续（预抵押登记号：连房预QR字第201403148号）。原告于2014年5月9日向被告余义辉、吴华金发放了贷款17万元，贷款年利率7.5325%，借款期限自2014年5月9日起至2024年5月9日。但被告余义辉、吴华金自2016年12月21日起未按合同约定履行还款义务，至今已结欠6个月贷款本金及利息、罚息、复利。原告因多次催讨均无果,已依照《个人购房抵押（保证）借款合同》第十二条第八款的约定宣布提前收回全部贷款，提前到期日为2017年4月30日。被告余义辉、吴华金应立即偿还借款本金127048.70元及利息、罚息、复利，且被告余义辉、吴华金至今未办妥房屋所有权证，被告福建省时代华奥建设发展有限公司应承担连带保证责任。为实现债权，原告依法提起诉讼，并支付律师代理费2833元。
原告向本院提交下列证据：1.《个人购房抵押（保证）借款合同》【合同编号恒银（榕）[01]个房住借字（2014）年第（0053）号】；2.连房预YR字第1434672号《预告登记证》；3.连房预QR字第201403148号《预告登记证》；4.《个人贷款借款凭证》；5.提前还款通知书、贷款提前到期担保人履行责任通知书；6.EMS邮寄面单、邮件查询信息单；7.借款本金余额及欠息清单；8.交易账单；9.《委托代理合同》；10.福建增值税普通发票；11.国内支付业务收款回单。
被告余义辉、吴华金未作答辩，亦未向本院提交证据。
被告时代华奥公司辩称：依据《个人购房抵押（保证）借款合同》，被告时代华奥公司为借款人余义辉、吴华金提供阶段性连带责任保证担保，即在借款人取得房地产权利证并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之前承担连带保证责任，此点请求人民法院判决时予以确认。
因被告余义辉、吴华金未到庭应诉，视为放弃举证、质证的诉讼权利。经质证和审查，被告时代华奥公司对原告提交的证据的真实性均无异议，且原告提交的证据亦均符合证据的客观性、关联性、合法性特征，故可以作为认定本案事实的依据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年5月6日，原告（债权人）与被告余义辉（主债务人）、吴华金（共同债务人）、时代华奥公司（保证人）签订编号为恒银(榕)[01]个房住借字(2014)年第(0053)号《个人购房抵押（保证）借款合同》一份，约定：被告余义辉、吴华金向原告借款人民币17万元，用于购买连江县潘渡乡仁山村仁山大道1号海峡文化创意产业基地?汀棠苑38#楼707房房产；借款期限为120个月，自2014年5月5日至2024年5月5日止，借款期限起止日与借款借据所记载的借款期限起止日不一致的，则以借款借据中的记载为准，若债权人提前收贷的，则视为借款到期日相应提前；借款借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；借款利率为基准利率上浮15%，实际利率等于基准利率乘以系数1.15；每年一月一日调整；借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%，其利率调整周期与借款利率调整周期一致；还款方法采用月等额本金偿还法，借款起息日为借款实际发放日，债务人应按约定日期向债权人还本付息；放款后，债务人必须在每个还款日前将足额款项存入约定还款账户；债务人未按期还款且又未就展期事宜与债权人达成协议，即构成借款逾期的，债权人有权对逾期的借款计收罚息；债务人不能按时支付利息的，债权人有权按本合同约定的借款逾期罚息利率对欠息计收复利；罚息和复利的计结息方式与本合同约定的借款计结息方式一致；债务人未按约定偿还借款本息，债权人有权提前收贷，或行使担保权；发生下列任一事件即构成违约：（一）债务人不按本合同规定按时偿还借款本息、（三）债务人、担保人违反本合同的其他条款；债务人、担保人违约的，债权人可要求债务人、担保人支付本合同项下借款金额1%的违约金；因债务人、担保人未履行本合同项下的义务而引起诉讼或其他法律纠纷的，则债权人所支付的实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师代理费、公告费等）由债务人、担保人承担。合同还约定了被告余义辉、吴华金自愿将购买的连江县潘渡乡仁山村仁山大道1号海峡文化创意产业基地?汀棠苑38#楼707房房产抵押给债权人，作为履行《个人购房抵押（保证）借款合同》项下债务的担保。抵押担保范围包括但不限于本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及抵押权人实现债权的费用等。被告时代华奥公司为《个人购房抵押（保证）借款合同》项下债务提供连带责任保证，债务人无论何种原因未按本合同约定按期偿还借款本息（包括债权人因债务人或担保人违约而要求提前收回的借款本息），保证人都应按照本合同约定履行清偿责任；保证期间为阶段性担保，即自本合同生效之日起至授信申请人持抵押物之房产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由债权人保管之日止。保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等。合同另约定了在本合同履行过程中发生争议，可以通过协商解决，协商不成的，可向债权人所在地人民法院提起诉讼。
合同签订之后，原告与被告余义辉在连江县房产管理交易所办理了预告登记。连江县房产管理交易所出具的连房预QR字第201403148号《预告登记证》载明“预告登记权利人：恒丰银行股份有限公司福州分行，预告登记义务人：余义辉，房屋坐落：连江县潘渡乡仁山村仁山大道1号海峡文化创意产业基地?汀棠苑38＃楼707单元，预告登记业务种类：预购商品房抵押权预告登记，登记时间：2014年5月7日”。
2014年5月9日，原告向被告余义辉发放贷款17万元。借款凭证载明：期限自2014年5月9日起至2024年5月9日，贷款利率为7.5325%，还款方式为按月等额本金，余义辉在其中签名确认借到上列贷款，要求将该笔贷款转入时代华奥公司开立的账号为42×××59的账户。
被告余义辉、吴华金自2016年12月21日起未依约履行还款义务。截止2017年4月21日，被告余义辉、吴华金尚欠原告借款本金127048.7元、利息2880.5元、罚息99.4元、复利41.26元。2017年4月27日，原告向被告余义辉、吴华金发出《提前还款通知书》，宣布恒银(榕)[01]个房住借字(2014)年第(0053)号《个人购房抵押（保证）借款合同》项下全部尚未偿还的贷款提前到期，到期日为2017年4月30日。同日，原告亦向被告时代华奥公司发出《贷款提前到期担保人履行责任通知书》，要求被告时代华奥公司承担保证责任。
另查明：1.2017年5月18日，原告与北京大成（福州）律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所律师处理本案纠纷，并因此支付律师代理费2833元。2.被告余义辉、吴华金所购买的房屋至今未办理抵押登记手续。时代华奥公司开发的位于连江县潘渡乡仁山村仁山大道1号海峡文化创意产业基地?汀棠苑未办理初始登记（总登记），时代华奥公司亦明确现无法办理总登记。
本院认为，原告与三被告签订的案涉《个人购房抵押（保证）借款合同》，当事人主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已依约履行了贷款发放义务，被告余义辉、吴华金未按合同约定日期偿还借款本息，已构成违约。原告依约有权向被告余义辉、吴华金宣布贷款提前到期，并有权要求被告余义辉、吴华金偿还贷款本息及承担其为实现本案债权而支出的律师代理费。由于罚息、复利已具有惩罚和补偿性质，且原告因实现债权而支出的律师代理费亦已由被告余义辉、吴华金承担，在原告未提供证据证明还存在其他损失的情况下，原告关于支付违约金的请求，缺乏依据，本院不予支持。
案涉商品房虽已办理预购商品房抵押权预告登记，但预告登记属于债权保全措施，并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记的情况下，抵押权并未依登记而设立。由于商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购居人违约为由解除商品房买卖合周而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，被告时代华奥公司开发的位于连江县潘渡乡仁山村仁山大道1号海峡文化创意产业基地?汀棠苑未办理初始登记，案涉抵押房产尚不具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人余义辉、吴华金应负有在案涉房产具备办理物权登记条件之后协助办理抵押登记的义务，被告时代华奥公司应督促其办理。本院确定被告余义辉、吴华金应在案涉房产完成初始登记之日起三十日内协助办理案涉房产抵押登记。
被告余义辉、吴华金若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人恒丰银行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”的规定，债权人恒丰银行有权处分购房人余义辉、吴华金于商品房买卖合同项下的合同权利，而余义辉、吴华金取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故恒丰银行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房虽未具备物权登记条件导致抵押权客观上无法依登记而设立，但在满足登记条件之后赋子债权人对商品房处置价歌优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易妥全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认原告对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
因被告时代华奥公司的阶段性连带责任保证期间约定为抵押权正式设立之前，在抵押权未能依登记而设立情况下，其保证期间延续。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。”的规定，保证人时代华奥公司在承担保证责任后，有权向债务人余义辉、吴华金追偿。在追偿过程中，若原告对案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的,应优先用于偿还被告时代华奥公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还被告余义辉、吴华金。
被告余义辉、吴华金经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告余义辉、吴华金应于本判决生效之日起十日内偿还原告恒丰银行股份有限公司福州分行借款本金127048.7元并支付利息、罚息、复利3021.16元（暂计至2017年4月21日止，此后的罚息、复利按合同约定的标准计付至款项还清之日止)；
二、被告余义辉、吴华金应于本判决生效之日起十日内赔付原告恒丰银行股份有限公司福州分行为实现债权而支出的律师代理费2833元；
三、被告福建省时代华奥建设发展有限公司对本判决第一、二项确定的债务承担连带清偿责任；被告福建省时代华奥建设发展有限公司承担保证责任后，有权向被告余义辉、吴华金追偿；
四、被告余义辉、吴华金应于连江县产完成初始登记之日起三十日内，协助原告恒丰银行股份有限公司福州分行办理上述房产抵押登记手续，被告福建省时代华奥建设发展有限公司应督促被告余义辉、吴华金并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，被告福建省时代华奥建设发展有限公司的保证责任终止；
五、连江县潘渡乡仁山村仁山大道1号海峡文化创意产业基地?汀棠苑38＃楼707单元的房产抵押登记办妥后，或被告余义辉、吴华金逾期仍未办理抵押登记的，原告恒丰银行股份有限公司福州分行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一、二项确定的主债权优先受偿；
六、原告恒丰银行股份有限公司福州分行对连江县潘渡乡仁
山村仁山大道1号海峡文化创意产业基地?汀棠苑38＃楼707单元房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿被告福建省时代华奥建设发展有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还被告余义辉、吴华金；
七、被告福建省时代华奥建设发展有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向被告余义辉、吴华金追偿。
八、驳回原告恒丰银行股份有限公司福州分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2992元，由原告恒丰银行股份有限公司福州分行负担50元、被告余义辉、吴华金、福建省时代华奥建设发展有限公司共同负担2942元；财产保全费1530元、公告费600元，由被告余义辉、吴华金、福建省时代华奥建设发展有限公司共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 郭丽萍
人民陪审员 吴惠珍
人民陪审员 侯华林
二〇一七年十一月二十三日
书 记 员 董 星
附：本案适用的主要法律条文和执行申请提示
一、主要法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2.《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
3.《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
5．《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。