江苏省徐州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏03执异8号
案外人：钱程，男，1991年3月21日生，汉族，住江苏省宜兴市。
委托诉讼代理人：钱耀东，男，1970年6月11日生，汉族，住江苏省宜兴市，系钱程之父。
委托诉讼代理人：徐继丰，江苏省宜兴市大浦法律服务所法律工作者。
申请执行人：南通苏中建设有限公司，住所地江苏省海安县海安镇黄海大道中359号。
法定代表人：臧正华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王华，江苏锦润律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘杨，江苏锦润律师事务所律师。
被执行人：徐州虹达置业有限公司，住所地江苏省沛县汤沐东路6号。
法定代表人：钱健英，该公司董事长。
委托诉讼代理人：尹彬，江苏圆点律师事务所律师。
本院在执行南通苏中建设有限公司（以下简称南通苏中公司）与徐州虹达置业有限公司（以下简称徐州虹达公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人钱程对本院依法查封登记在徐州虹达公司名下位于沛县汤沐路北侧、红光路东侧剑桥府邸商业8、9号楼1单元002商铺（以下简称涉案房产）的房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
案外人钱程异议称，请求:解除对涉案房产的查封。事实与理由：2014年11月24日,案外人钱程与徐州虹达公司签订“剑桥府邸商业八地下车库使用协议”一份,约定钱程购买剑桥府邸商业八地下车库,总建筑面积1250平方米,总价款人民币300万元。2017年5月20日,钱耀东、蒋小娟、钱程(钱程系钱耀东、蒋小娟之子)与徐州虹达公司签订结算协议，网备在徐州虹达公司名下商业八所属地下车库即涉案房产早已付清对等价款，并于2015年12月30日交付使用。故法院的查封侵犯了钱程的合法权益。另徐州虹达公司开发的剑桥府邸商业八共计90套商业用房、店面房均由钱耀东、蒋小娟、钱程家庭共同购买,商业八所属地下车库系上述66套商业店面用房的专用配套的地下车库,有使用性质的专一性和唯一性。综上,请求解除对网备在徐州虹达公司名下涉案房产的查封。
申请执行人南通苏中公司答辩称，查封是法院按照法律规定依法执行的，所查封的房产都备案在被执行人名下。案外人所陈述的不是事实，并且案外人的主体也不适格。请求驳回案外人提出的异议。
被执行人徐州虹达公司答辩称，案外人所述属实，涉案房产的确是在2015年12月30日之前已经销售给了案外人，而且实际占有使用。申请执行人申请法院查封在后。
经审查查明，南通苏中公司与徐州虹达公司建设工程施工合同纠纷一案，在本院审理期间，双方当事人达成如下协议：一、南通苏中公司与徐州虹达公司双方共同认可截至2015年11月15日，徐州虹达公司总计欠南通苏中公司工程款10800万元。其中到期应付工程进度款6600万元。二、徐州虹达公司于2015年11月30日前支付南通苏中公司工程进度款600万元；于2015年12月30日前支付南通苏中公司工程款2500万元；于2016年1月31日前支付南通苏中公司工程款1000万元；于2016年3月31日前支付南通苏中公司工程款1000万元；于2016年4月30日前支付南通苏中公司工程款1500万元。南通苏中公司根据徐州虹达公司付款数额，同步解除相应价款的房产抵押手续。三、徐州虹达公司于2016年1月31日前支付南通苏中公司因工程款所产生的利息损失645万元。四、南通苏中公司于2015年11月17日向徐州市中级人民法院提交解除查封申请。在法院办理解封手续当日，对于双方向法庭提交的《抵押财产清单》中确认的房产，徐州虹达公司配合南通苏中公司办理抵押登记手续。五、在剑桥府邸5号商铺及7号楼7号商铺合计3347㎡，取得销售许可证之日起三日内，徐州虹达公司配合南通苏中公司将上述房产办理抵押登记手续。六、上述所有徐州虹达公司付款、办理抵押登记手续义务中，如有任何一项不能按期履行，南通苏中公司有权按照10800万元的工程款总额减去徐州虹达公司在本协议签订后已付款项申请法院强制执行。七、南通苏中公司于2015年11月30日前拆除剑桥府邸工程工地西面全部临时施工房。八、南通苏中公司积极配合做好剑桥府邸工程验收的全部工作，并将竣工验收需要的全部资料及时提供给相关验收部门。九、一审案件受理费583643元，减半收取291821.5元，保全费5000元，均由南通苏中公司负担。十、本协议自当事人或代理人签字捺印后即发生法律效力。本院于2015年11月18日作出（2015）徐民初字第00147号民事调解书，对上述协议予以确认。调解书生效后，徐州虹达公司没有履行义务，南通苏中公司申请执行。本院立案受理，执行案号为（2016）苏03执528号。在执行过程中，本院于2016年12月9日，作出（2016）苏03执528号执行裁定书，裁定：冻结、扣划徐州虹达公司银行存款10900万元，如银行存款不足，则查封、扣押、提取其相应价值的其他财产。2016年12月19日，本院向沛县房产服务中心、沛县国土资源局送达了执行裁定书及协助执行通知书，查封了登记在徐州虹达公司名下包括涉案房产（合同备案号:2015082150027建筑面积1079.65平方米)在内的房屋所有权、土地使用权。为此，钱程提出执行异议。
另查明，剑桥府邸商业8、9号地下车库（商铺）分为001室与002室，登记在徐州虹达公司名下。本院2018年4月18日经过对涉案房产实地查看，查明剑桥府邸商业8、9号地下车库与本院查封的“剑桥府邸商业8、9号楼1单元002室商铺（合同备案号：2015082159927，建筑面积1079.65平方米）”为同一处房产。各方当事人对此也表示认可。
钱程主张剑桥府邸商业八地下车库002室已被其购买。为证明其请求，钱程向本院提供了如下证据：徐州虹达公司与钱程签订的剑桥府邸商业八地下车库使用协议及付款依据，由钱耀东、蒋小娟、钱程与徐州虹达公司签订的结算协议一份，21份收款收据涉及金额8998.6839万元。拟证明：其购买涉案房产的事实。剑桥府邸商业八地下车库使用协议签订时间为2014年11月24日，出卖人为徐州虹达公司，买受人为钱程，协议约定：剑桥府邸商业八地下车库，总建筑面积1250㎡，总价款300万元。结算协议时间为2017年5月20日，甲方钱耀东、蒋小娟、钱程，乙方徐州虹达公司，乙方出售给甲方90套商业用房及地下车库1250平方米使用权，甲方已支付购房款8998.6839万元，商业八所属地下车库于2015年12月30日交付使用。
本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。本院依据已生效的（2015）徐民初字第00147号民事调解书于2016年12月19日查封登记在徐州虹达公司名下的包括涉案房产等多套房产，并无不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，钱程与徐州虹达公司于2014年11月24日签订《剑桥府邸商业八地下车库使用协议》，该使用协议并不等同于买卖合同，且协议上约定钱程付清全部价款后对涉案房产享有使用权而非所有权。钱程主张2014年11月24日签订买卖涉案房产的合同，2015年12月30如已交付使用，至2016年12月19日本院查封时涉案房产仍登记在徐州虹达公司名下，钱程怠于行使自己的权利。因此，钱程无足够的证据证明其对涉案房产享有足以排除执行的权利，对其主张本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人钱程的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起民事诉讼。
审 判 长 孙 燕
审 判 员 王英惠
审 判 员 李书英
二〇一八年四月二十八日
法官助理 谢晓慧
书 记 员 Ｘ Ｘ