四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南中法民终字第78号
上诉人（原审原告）邢文良。
委托代理人王强。
被上诉人（原审被告）刘文学。
上诉人邢文良因与被上诉人刘文学房屋所有权确认纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2014）阆民初字第4591号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人邢文良及其委托代理人王强，被上诉人刘文学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：1997年1月1日，阆中市白塔村村民委员会（以下简称白塔村委会）在阆中市农村信用合作联社所属白塔分社（以下简称白塔信用社）借款40万元时，用其所有的位于阆中市七里街道办事处七里大道中段2号的房屋作抵押担保，并办理了阆他字第960216号房屋他项权证书。该借款逾期后，白塔村委会未能偿还，�塔信用社遂向一审法院提起诉讼，一审法院于2000年10月17日作出（2000）阆法经初字第1502号民事判决书。该判决生效后，白塔村委会也未主动履行义务，白塔信用社向一审法院申请强制执行。一审法院委托阆中市房地产评估事务所对白塔村委会所有的位于阆中市七里街道办事处七里大道中段2号的房屋进行评估。2001年5月13日，该事务所作出房地产估价报告，估价结果确定为：该房地产南侧估价为38.9万元，该房地产北侧估价为30.7万元。其中北侧包含底楼楼梯、通道82.81平方米，而南侧不包含楼梯、通道面积。后一审法院在执行中主持双方当事人进行协商，双方当事人以及案外人等对白塔村委会借款时的抵押财产的处理达成协议：执行中由于被执行人所欠双龙镇农村合作基金会和本村属各社金融部门债务较多，经协商将被执行人所有的座落在阆中市七里开发区金都大酒�的北侧门面93.30平方米和二、三楼建筑面积为167.63平方米及土地面积0.6亩用于抵偿村社及基金会的债务，将该酒店的南侧门面为93.24平方米、二、三楼建筑面积为273.21平方米及土地1.289亩抵偿给申请人白塔信用社并于2001年8月12日作出（2001）执字第957号民事裁定书，裁定将被执行人所有的座落在阆中市七里开发区的金都大酒店南侧房屋及土地计人民币38.9万元直接抵偿给申请人白塔信用社，用于清偿阆中市人民法院（2000）阆法经初字第1502号民事判决书所确认的债务。2001年9月13日，白塔信用社向白塔村委会书面出具《抵债白塔信用社综合楼房地产共有共用设施折价分摊款债务抵销通知书》（以下简称《抵销通知书》），其主要内容为“白塔信用社依法抵债白塔村综合楼南侧房地产，对于综合楼共有共用的楼梯间和进入后院的通道以及进入二楼、三楼南侧房屋范围的通道等共有共用设施的作价款，按该综合楼南北侧的房屋面积与此分摊作价款。白塔信用社应分摊的综合楼共有共用设施权属的折价款，我社主张以白塔信用社为白塔村垫支的起诉费11，890元、执行费3，000元等以及为其垫支的中行、农行、双龙信用社的债务30，000元，合计47，890元，以此债务抵销白塔信用社应分摊的白塔村综合楼共有共用设施权属折价分摊款”。2001年9月14日，赵和平（白塔村党支部书记）、袁先明（白塔村委会主任）在该通知书上签署“同意信用社意见”。2001年9月18日，白塔村委会与白塔信用社签订《白塔村综合楼抵债后共有共用设施及楼梯通道管理使用协议》（以下简称《使用协议》），约定“一、白塔村综合楼整幢楼房共同使用的楼梯和进入后院的通道共用部位由白塔村与白塔信用社共有共用、共同管理、共同使用、互不干涉，按份分摊共有产权�二、白塔村综合楼二楼、三楼进入南侧房屋的通道共有共用，不得堵塞进入大堂的通道，保证经营性用房正常使用，不得干预人员的通行。三、本协议签订后，双方应共同遵守，不得违返约定。保证南侧综合楼经营用房的正常经营，二楼大堂的通道通行”。2001年11月5日，白塔村委会将金都大酒店北侧的房屋卖给邢文良，双方签订了《金都楼房买卖协议》，约定：“白塔村委会经两委会、支部大会、村、社干部会研究讨论，并报经党委、政府同意，金都饭店予以变卖，用以偿还其在市法院判决应付的债务，具体界限靠北三间，即过道一间、楼梯一间、门面一间（含二、三楼，通至后面院坝），其小房两间，房产属白塔村所有，土地属邢文良所有。协议价款为22万元，付款方式为协商签字后付60%，下余部分待土地证、房产证等手续完善交接后付清，白塔村负责过户到�文良名下，其有关税费按照法律规定各自缴纳”。签订合同的当日，白塔村委会向邢文良交付了所买卖的房屋，邢文良支付了价款13.5万元。2005年10月26日前，邢文良支付了其余价款8.5万元。2008年1月14日，白塔信用社将抵偿的南侧房屋的土地使用权卖给刘文学，并签订《房屋买卖合同》，约定“刘文学购买白塔信用社抵债依法取得的金都酒店南侧房屋及土地范围，即南侧门面两间面积为93.24平方米，二楼、三楼房屋建筑面积均为273.21平方米，后院内南侧范围内的砖木结构瓦房、砖木结构平房面积为149.3平方米，无产权浴室面积为66.78平方米，砖混结构平房（厕所）15.66平方米，院内空坝1.289亩，楼梯间为按份共有产权，历史形成的过道通道为按份共有产权；成立金额为1，021，000元”。2008年8月28日，该房屋登记在阆中市白塔信用合作社名下，同年12月其房屋产权证过户到刘文学名下，并办理了“房权证阆中字第2008276**号”房屋所有权证书。2010年9月13日，刘文学向一审法院提起行政诉讼，要求阆中市人民政府办理该综合楼的楼梯、通道的共有产权登记。该案庭审中，刘文学认可共有的楼梯在其房屋所有权证中已登记为共有，当庭撤回请求将楼梯产权登记为共有的请求。2010年12月3日，一审法院作出（2010）阆行初字第13号行政判决书，判决阆中市人民政府依照建设部《房屋登记办法》规定程序对刘文学的共有产权登记申请作出决定。2011年，邢文良起诉阆中市白塔居民委员会及第三人阆中市农村信用合作联社，要求白塔居委会及第三人共同协助办理买卖房屋的产权过户手续。同年6月9日，一审法院作出（2011）阆民初字第1196号民事判决书，判决白塔居委会与邢文良共同到相关部门办理“金都楼房买卖协议”中约定的北侧房屋（含二、三楼房屋）和后院坝的土地使用权的过户手续。因第三人不服，上诉到南充市中级人民法院。2011年10月24日，南充市中级人民法院作出（2011）南中法民终字第1306号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。但在本院认为中说明“关于争议的楼梯及通道权属问题，因邢文良在一审中的诉讼请求是白塔居委会及信用联社协助办理买卖房屋的过户手续，并未请求明确具体的办证范围，一审对具体的协助办证范围亦未作出判决，故如对楼梯及通道权属产生争议，当事人可协商解决或另行主张予以确认，本案不作处理。”后邢文良申请执行，因阆中市房地产管理局未给邢文良办理楼梯、通道的产权登记，遂引发纠纷。
邢文良向一审法院起诉，请求：一、确认阆中市七里办事处七里大道151号（原金都饭店）北侧房屋中的楼梯一间、过道一间之财产所有权由邢文良享有；二、本案诉�费由刘文学承担。
刘文学辩称，邢文良的请求不成立，应予以驳回。1.白塔信用社与白塔村委会在抵债时，就确认了所争议的财产为按份共有产权；2.刘文学已办证七年，且邢文良也知道刘文学办了证，2002年已办理土地过户登记，对楼梯、过道已进行分摊，是合法有效的，取得的也是公有、共有的部分；3.邢文良的诉讼请求超过诉讼时效；4、邢文良所购买房屋已进行抵押，至今未解除。
一审法院认为，在阆中市七里办事处七里大道151号房屋（白塔村综合楼）出卖给邢文良、刘文学之前，白塔信用社就向白塔村委会出具书面通知，主张为白塔村垫支的起诉费、执行费及垫支的中行、农行、双龙信用社的债务共计47，890元，抵销白塔信用社应分摊的白塔村综合楼共用楼梯间和进入后院的通道及进入二楼、三楼南侧房屋范围的通道等共有共用设施权属折价分摊款，且白塔村委会也同意。为此，双方签订了《使用协议》，约定楼梯、通道由双方共有共用、共同管理、按份分摊共有产权。后来，虽白塔村委会将该综合楼北侧卖与邢文良，白塔信用社将该综合楼南侧卖与刘文学，但《使用协议》对邢文良、刘文学均有约束力，双方应继续遵循该协议。邢文良主张该综合楼北侧房屋中的楼梯、过道一间的财产所有权归自己所有，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回邢文良的诉讼请求。案件受理费2，300元，由邢文良负担。
邢文良不服一审判决，向本院上诉称，1.邢文良的购买行为是在一审法院的主导下进行的，白塔村委会与邢文良所达成《金都楼房买卖协议》的标的物包含楼梯和过道，且购买的价格并未低于市场价，邢文良属于善意购买者。一审法院于2001年11月6日分别向�中市房地产管理处、阆中市国土局发出的协助执行通知书已将金都饭店北侧房屋及土地确权给邢文良。2.一审判决导致生效判决结果发生逆转，严重违法。《金都楼房买卖协议》已由生效法律文书确认为合法有效，该协议确定的买卖标的物之范围，即“金都饭店北侧房屋（含二、三楼房屋）”由生效判决所认定，且协助配合将该买卖标的物范围内的财产过户登记至邢文良名下是生效判决确定的出卖人应履行之法定义务。而一审判决“驳回邢文良的诉讼请求”将导致生效判决结果发生逆转。3.一审判决认定《使用协议》对邢文良、刘文学均具有约束力，违反了“合同相对性”原则。首先，邢文良并非该协议的缔约方，且该份协议不是白塔村委会与邢学良所签订的《金都楼房买卖协议》的附件，该协议对邢文良不具有拘束力。其次，白塔村委会向邢文良出售阆中市七里�事处七里大道151号北侧房屋的过程中，无人告知邢文良案涉房屋已经处分，更未向邢文良出示该份协议。白塔信用社在知晓《金都楼房买卖协议》后，从未对白塔村委会违反《使用协议》将楼梯、过道出售给邢文良的行为提出任何异议，更未在法定诉讼时效期间内提出确认《金都楼房买卖协议》无效的主张。故上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认阆中市七里办事处七里大道151号北侧房屋中一至三楼的楼梯间及过道一间之财产所有权由邢文良享有；3.由刘文学承担全部诉讼费用。
刘文学答辩称，1.邢文良不是在一审法院的主导下购买的房屋，一审法院出具的（2001）执字第957号民事裁定书也没有将楼梯及过道的产权裁定给邢文良，协助执行通知书上之所以有邢文良的名字，是为了规避税费。邢文良与白塔村委会签订《金都楼房买卖协议》以及支付购房款均在白塔信用社之后，且刘文学已经就争议的楼梯办理了共有权登记，邢文良无权对抗。2.一审判决与生效判决结果并不冲突。因为生效判决书并未将争议楼梯及过道的产权判给邢文良。3.白塔村委会与白塔信用社签订的《使用协议》对邢文良具有约束力。首先，该协议明确约定了分摊楼梯产权，白塔信用社是业主，按照《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）的相关规定，该协议属于业主之间签订的管理使用规约，对以后的买受人具有约束力。邢文良是向白塔村委会购买的房屋，应当承接白塔村委会之前签订的协议内容。白塔信用社取得争议楼梯及过道的共有产权是支付了对价的。其次，邢文良是在白塔信用社出具《抵销通知书》三个月后才与白塔村委会签订《金都楼房买卖协议》，签订协议没有通知白塔信用社，白塔信用社不知道买卖协议的内容，且当时邢文良所购买的的房屋还未解除抵押权。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。
本院二审查明：2001年11月6日，一审法院分别向阆中市房地产管理处、阆中市国土局发出协助执行通知书，请二部门协助办理抵偿给白塔信用社的南侧房屋、土地，以及邢文良所购买的北侧房屋、土地的权属过户手续。
本院二审审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为邢文良请求确认其享有案涉楼梯及过道的所有权的主张是否成立的问题。首先，根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”以及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”之规定，虽然邢文良与白塔村委会签订的《金都楼房买卖协议》中包含楼梯及过道内容，但是因邢文良未就案涉楼梯及过道办理产权登记，因此，邢文良对案涉楼梯及过道仅享有请求白塔村委会协助办理过户手续的债权性权利，邢文良对案涉楼梯及过道主张物权的请求没有法律依据，本院不予支持。其次，从审理查明的事实看，一审法院作出的（2001）执字第957号裁定书是为了了结白塔村委会与白塔信用社的借款纠纷，该裁定书的当事人是白塔村委会与白塔信用社，邢文良并不是案件当事人，且该裁定书是裁定将金都大酒店南侧的房屋及土地计人民币38.9万元直接抵偿给白塔信用社，用于清偿一审法院（2000）阆法经初字第1502号判决书所确定的债务，因此，一审法院（2001）执字第957号裁定书并不发生将金都大酒店北侧房屋及土地确权给邢文良的法律效果，邢文良亦不能依据该裁定书�张案涉楼梯及过道的所有权。虽然一审法院于2001年11月6日分别向阆中市房地产管理处、阆中市国土局发出的协助执行通知书涉及为邢文良所购买的北侧房屋及土地办理权属过户手续的内容，但是一审法院作出该协助执行通知书仅涉及通知上述二部门协助执行一审法院（2000）阆法经初字第1502号判决书和（2001）执字第957号民事裁定书所确定的内容的程序性事项，不属对实体权利的处理，因此，邢文良依据上述执行通知书主张案涉楼梯及过道的所有权的理由不成立，本院不予支持。再次，我院作出的（2011）南中法民终字第1306号民事判决主要是解决邢文良与白塔村委会签订的《金都楼房买卖协议》的履行问题，即白塔村委会协助邢文良办理所购买房屋的过户手续问题，未对案涉楼梯及过道的权属问题做出处理，因此，邢文良关于一审判决与生效判决相冲突的上诉理由不成立，本院不予支持。最后，在白塔村委会将金都大酒店北侧的房屋出卖给邢文良之前，白塔村委同意白塔信用社以为其垫支的起诉费、执行费及垫支的中行、农行、双龙信用社的债务共计47，890元抵销白塔信用社分摊的白塔村综合楼共用楼梯间和进入后院的通道及进入二楼、三楼南侧房屋范围内的通道等共有共用设施权属折价分摊款，为此，白塔村委会与白塔信用社签订了《使用协议》，约定案涉楼梯及过道由双方按份共有。白塔村委会将白塔信用社对案涉楼梯及过道所享有的份额再予以处分不当。邢文良与白塔村委会签订《金都楼房买卖协议》和支付购房款的时间均在白塔信用社出具《抵销通知书》以及白塔村委会与白塔信用社签订《使用协议》之后，且邢文良至今未对案涉楼梯及通道办理产权登记手续，依照《物权法》第一百零六条第一款关于“无处分权人�不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”之规定，邢文良并未善意取得案涉楼梯及过道的所有权。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2，300元，由上诉人邢文良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 辉
审 判 员 田�娟
代理审判员 李 碧 英
二〇一五年三月十八日
书 记 员 蒲 文 博