湖南省邵阳市大祥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初字第726号
原告邱少华，男，1959年8月31日出生，汉族，邵阳市工商联职工，户籍所在地湖南省武冈市。
委托代理人何京军，湖南云天律师事务所律师。
被告邵阳市景秀房地产开发有限公司，住所地：湖南省邵阳市大祥区敏州西路。
法定代表人刘谋福，该公司董事长。
委托代理人杨放新，男，该公司董事。
委托代理人蒋运灯，湖南方廉律师事务所律师。
原告邱少华与被告邵阳市景秀房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月10日受理后，依法由审判员贺宏斌适用简易程序于同年8月4日公开开庭进行了审理。原告邱少华的委托代理人何京军、被告邵阳市景秀房地产开发有限公司的委托代理人杨放新、蒋运灯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邱少华诉称：2010年4月29日，原告购买江南世家小区的住房，向被告交付购房定金20000元。2010年5月6日，原告和被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于邵阳市大祥区敏州西路的江南世家小区5号楼2单元3层302号住房，总价款408032元。合同第15条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。”合同签订的当日，原告又向被告支付购房款388032元。尔后，被告按合同约定，于2010年6月30日前将经过验收合格的房屋交付给了原告。由于被告不能依约交付房地产权属证书，为了平息众多购房业主的意见，2011年9月9日，被告又向原告等购房业主公开承诺，承诺称：“我公司承诺2012年6月30日前办理好一期所有业主的产权证、土地使用权证（含车位、门面），如逾期，按与业主的购房合同约定的2倍支付违约金。”但迄今为止，被告仍未向原告交付上述权利证书，严重侵犯了原告的合同权益。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称解释）第18条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：㈠商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；㈡商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；㈢商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。据此，原告认为，无论是依照法律的规定，还是按照原、被告合同的约定，被告都必须承担违约责任。故请求人民法院判令被告：⒈立即向原告交付房屋所有权证及土地使用权证；⒉向原告支付违约金24481.92元；⒊承担本案诉讼费。
被告邵阳市景秀房地产开发有限公司辩称：㈠被答辩人要求交付房屋所有权证及土地使用权证没有依据。根据《商品房买卖合同》第15条的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”。答辩人的约定义务是提供相关资料报产权登记机关备案，而提出登记申请、提供登记资料则是被申请人的法定义务。根据《房屋登记办法》第十一条“申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料”及《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付之日起九十日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起九十日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房屋开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，无论是按照合同约定还是法律规定，产权登记都应该由被答辩人向房屋登记机构申请，答辩人只是负有协助义务。答辩人在2008年就提交了相关资料，部分业主也已办理了房屋产权证，而被答辩人至今未向产权登记部门提出办证申请，也一直没有主动向答辩人提供委托书及办证所需相关材料。直到前不久，在答辩人工作人员的催促下，才向答辩人提交了部分资料及委托书。被答辩人不能按时取得房屋权属证书不是因为答辩人的原因，而是由于被答辩人自身的原因。根据我国现行法律规定，由开发商单方进行权属登记是没有法律依据的，并且法律法规也没有授权开发商可以单方面为业主代理房屋权益登记。同时，答辩人不是房屋登记机构，没有交付义务，只有协助被答辩人办证的义务。㈡被答辩人要求支付违约金没有依据。如前所述，被答辩人至今未向登记机构提出产权登记申请，未提交完整的登记资料，未能办理产权证的责任应由其自己承担，并非由于出卖人的原因。根据合同约定，答辩人不存在支付违约金。
经审理查明：2010年5月6日，原告邱少华（买受人）与被告邵阳市景秀房地产开发有限公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号SF-2010-2912），并进行了网签备案。双方在《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的景秀江南世家（暂定名，现名景秀园小区）第5号楼2单元3层0203002号住房一套，建筑面积168.77平方米，单价为每平方米人民币2169.12元，总金额416713元。付款方式：2010年4月29日支付房款20000元，2010年5月6日支付房款396713元。房屋交付期限为2010年6月30日前。其中第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：⒈买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失。⒉买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。⒊买受人选择1或者2时应在30日内向出卖人书面申请，否则将视买受人不退房。”第十九条约定：“本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决。协商不成的，按下列第1种方式解决：⒈提交邵阳市仲裁委员会仲裁。⒉依法向人民法院起诉。”
2010年4月29日，原告向被告交纳了购买涉案房屋的定金人民币20000元。同年5月6日，即签订《商品房买卖合同》的当天，原告再次向被告支付购房款人民币388032元，并交纳购房契税、产权登记费、印花税、维修基金等费用共计人民币29858元，以上款项均由被告出具了收款凭据。7月3日，被告将涉案住房交付给原告。同月20日，景秀园小区第5号楼经有关部门验收合格。
另查明：2008年12月18日，被告邵阳市景秀房地产开发有限公司为景秀园小区第5号楼向邵阳市房产产权监理处进行了备案登记，并取得了《在建工程登记备案证》（备案编号R0020907）。同年12月26日，根据被告的申请，邵阳市房产产权监理处为邵阳市大祥区敏州路景秀园小区5号楼的颁发了《房屋所有权证》。2009年8月12日，邵阳市房产产权监理处出具《在建工程项目预登记》：“受理编号：20090800648，档案号：Q0027677。申请人邵阳市景秀房地产开发有限公司。产籍号12254300-048-3101。该项目本已办理了在建工程备案登记，备案总证号：R0020907，因系统升级原因，现补做开发项目预登记，以便进入新系统办理预告登记业务。”
2011年9月9日，被告邵阳市景秀房地产开发有限公司做出《致湖南宝源电力实业有限公司、江南世家小区业主、31＃37＃栋预购房客户的承诺书》：“……我公司承诺2012年6月30日前办理好一期所有业主的产权证、土地使用证（含车位、门面）。如逾期，按与业主的购房合同约定的2倍支付违约金。”
2014年7月9日，原告邱少华出具了一份《授权委托书》：“本人邱少华（身份证号：430526195908310011）自愿将坐落于邵阳市大祥区敏州西路景秀江南世家小区5栋2-302号，面积为168平方米的房屋向邵阳市房产产权监理处申请办理预告转正式登记手续，现特委托＿＿＿（同志身份证号＿＿＿）为我办理上述业务及产权证的领取等相关事宜。受托人＿＿＿所签署的文件我都予认可，一切责任均予承担。”此委托书由被告提供。
再查明，原告邱少华至今未向邵阳市房产产权监理处申请对涉案房屋的产权登记，未提交申请登记材料。
以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《湖南省邵阳市房地产行业预收房屋（土地）价款凭证》、《湖南省邵阳市资金往来结算统一凭据》、《致湖南宝源电力实业有限公司、江南世家小区业主、31＃37＃栋预购房客户的承诺书》、《在建工程项目预登记》、《在建工程登记备案证》、《授权委托书》等证据证实，足以认定。
本院认为，原告邱少华与被告邵阳市景秀房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号SF-2010-2912）是双方真实意思的表示，属于有效合同，受法律保护。虽然该合同第十九条约定，双方当事人在合同履行过程中发生争议且协商不成的，提交邵阳市仲裁委员会仲裁。但由于被告应诉答辩且未提出管辖异议，故根据最高人民法院“关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见”第148条“当事人一方向人民法院起诉时未声明有仲裁协议，人民法院受理后，对方当事人又应诉答辩的，视为该人民法院有管辖权。”的规定，可视为本院对本案由管辖权。
本案原、被告争议的焦点是：㈠被告是否应该向原告交付房屋所有权证及土地使用证；㈡被告是否应该向原告支付违约金24481.92元。
㈠被告是否应该向原告交付房屋所有权证及土地使用证
首先，从法律、法规、部门规章等方面来分析。中华人民共和国建设部颁发的《房屋登记办法》第十二条、第十五条分别规定：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。”、“申请房屋登记的，申请人应当使用中文名称或者姓名。申请人提交的证明文件原件是外文的，应当提供中文译本。委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。”因此，因房屋买卖而需要办理房屋产权登记的，必须由房屋买卖的双方或者其委托代理人共同进行申请。换言之，共同申请是房屋买卖双方的法定义务，更是办理产权登记的前置条件，不可逾越。本案中，原告邱少华向被告邵阳市景秀房地产开发有限公司购买商品房，在经过交纳购房款、交付房屋等一系列程序之后，原告要想取得所购商品房的房屋所有权证，就应当与被告共同向产权登记机关申请房屋权属登记，申请方是原、被告双方，缺一不可。而上述《房屋登记办法》第十一条又规定：“申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”由此可见，仅仅是共同申请还是不能完成产权登记的，还需要申请人提供真实、合法、有效的登记材料。根据邵阳市房产产权监理处的《在建工程项目预登记》、《在建工程登记备案证》的记载，被告邵阳市景秀房地产开发有限公司于2008年12月18日之前就已经对涉案房屋所在的景秀园小区第5号楼向相关职能部门进行了备案登记，其他业主也办理了产权登记。本案中反而是原告不能证明其已履行了提出申请、提交登记材料的法定义务。因此，从法律上来讲，原告至今未能取得涉案房屋的权属证书的重要原因在于其自身没有提出申请、提交登记材料。
其次，从原、被告签订的《商品房买卖合同》来看。双方在《商品房买卖合同》第十五条明确约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”该合同签订的时间是2010年5月6日，根据上述约定，被告应该在2011年5月6日之前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如前所述，被告邵阳市景秀房地产开发有限公司于2008年12月18日之前就已经对景秀园小区第5号楼向产权登记机关进行了备案。也就是说，被告已经完成了其合同约定的备案义务。
综上，在房屋买卖活动过程中，无论是按照有关规定还是依据交易惯例，被告作为出卖方，只有协助买受人办理权属登记的义务，而没有交付权属证书的义务。何况被告作为房地产开发公司，不是法定的房屋登记机关，也不具备交付权属证书的资格。故原告提出的被告立即交付房屋所有权证及土地使用权证的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。
㈡被告是否应该向原告支付违约金24481.92元
中华人民共和国国务院1998年7月20日颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和
房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”本案中，被告邵阳市景秀房地产开发有限公司在《商品房买卖合同》第十五条约定的期限届满之前就已经履行了向产权登记机关备案办理权属登记资料的义务，并没有违反《商品房买卖合同》的约定，无需对此承担违约责任。故原告诉请被告支付违约金24481.92元没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，现依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，参照《房屋登记办法》第十一条、第十二条、第十五条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、驳回原告邱少华要求被告邵阳市景秀房地产开发有限公司交付房屋所有权证及土地使用权证的诉讼请求；
二、驳回原告邱少华要求被告邵阳市景秀房地产开发有限公司支付违约金24481.92元的诉讼请求。
本案减半收取案件受理费计人民币246元，由原告邱少华负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内提起上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审判员 贺宏斌
二〇一四年八月十二日
书记员 孙 毅
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
《房屋登记办法》
第十一条申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。
申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。
申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。
第十二条申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。
有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：
（一）因合法建造房屋取得房屋权利；
（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；
（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；
（四）有本办法所列变更登记情形之一；
（五）房屋灭失；
（六）权利人放弃房屋权利；
（七）法律、法规规定的其他情形。
第十五条申请房屋登记的，申请人应当使用中文名称或者姓名。申请人提交的证明文件原件是外文的，应当提供中文译本。
委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。
《城市房地产开发经营管理条例》
第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。