福建省南平市延平区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0702民初623号
原告：南平投资集团有限公司，住所地福建省南平市解放路93号建大商厦四层五层。
法定代表人：张振耀，董事长。
委托诉讼代理人：张上海，福建武夷律师事务所律师。
被告：黄树林，男，1970年11月5日出生，汉族，住福建省南平市延平区。
委托诉讼代理人：陈平，福建舜宁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴林汀，福建舜宁律师事务所实习律师。
第三人：康秀凤，女，1969年1月11日出生，汉族，住福建省南平市延平区。
原告南平投资集团有限公司（以下简称南投公司）与被告黄树林、第三人康秀凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告南投公司的委托诉讼代理人张上海、被告黄树林及其委托诉讼代理人陈平、第三人康秀凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
南投公司向本院提出诉讼请求：1.南投公司与黄树林的房屋租赁关系解除，康秀凤将南平市杨真公园大门口1号店房屋交还南投公司；2.黄树林向南投公司支付自合同解除之日起至交房之日止按租金计算的占用费3290元（扣除一个月，暂计至2018年1月），并支付应缴占用费自拖欠之日起至实际清偿之日止以租金标准为基数按日百分之一计算的违约金2408.28元（暂计至2018年1月15日）；3.黄树林向南投公司支付律师费5000元。在本案审理过程中，南投公司将诉讼请求变更为：1.确认南投公司与黄树林签订的《房屋租赁合同》于2017年7月20日解除；2.康秀凤将南平市杨真公园大门口1号店面交还南投公司；3.黄树林向南投公司支付占用费（从2017年9月21日起至交还店面之日止，按照每月658元的标准计算）；4.黄树林向南投公司支付律师费5000元。事实和理由：2001年10月30日，南平市国有资产管理委员会作出《关于第二批市直“非转经”资产授权经营管理的通知》，将南平市园林管理处名下的414.21平方米房产（包括本案店面）授权南平市非生产性公有资产营运有限公司（以下简称南平非经公司）经营管理。2012年8月，南平市委市政府下发《整合市本级国有资产组建国有集团公司的方案》的通知，以南平非经公司为主体，成立南投公司，将原已授权南平非经公司经营的非转经国有资产全部由南投公司承接经营管理。
2015年6月3日，南投公司与黄树林签订了《房屋租赁合同》。合同约定：甲方（即南投公司）将位于南平市杨真公园大门口1号店房屋一间，面积约8平方米出租给乙方（即黄树林）作为食杂店用房使用；租赁期限从2015年7月1日至2018年6月30日止；2017年7月1日起至2018年6月30日止月租金为658元；租金按月度结算，乙方应于每半年，自行将租金足额存入甲方账户；甲方因特殊情况需提前终止合同的，应提前二个月书面通知乙方，并赔偿乙方一个月租金损失，返还乙方保证金；租赁期满或合同解除后，乙方应向甲方支付月租金百分之一的违约金；因一方违约导致另一方采取诉讼方式维护其权益的，违约方应承担守约方为此支出的诉讼代理费、差旅费及其它合理的费用。合同签订后，南投公司将租赁房屋交给黄树林使用。2017年7月17日，南投公司接到产权方南平市园林管理处通知，该店面将由南平市园林管理处收回作为公厕值守人员管理用房，不再作为经营性资产使用。南投公司根据《房屋租赁合同》第十二条的约定，通知黄树林解除合同并在2017年9月20日前将店面腾空归还南投公司。期限届满后，黄树林没有将店面退还南投公司。据南投公司了解，黄树林已将店面转租给康秀凤。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占用费的，人民法院应予支持”之规定，康秀凤负有腾房义务。综上所述，南投公司为维护其合法权益，特提起诉讼。
黄树林辩称，一、黄树林已与南投公司终止了租赁关系，其不是本案适格的被告。黄树林通过投标方式，于2015年6月3日向南投公司、南平市园林管理处承租讼争店面。双方签订合同后，黄树林向南投公司缴纳了保证金3800元，并申领了营业执照，取字号为“延平区婷婷玩具店”。2016年初，因黄树林二孩即将出生，考虑到人手不足，欲转让玩具店，因此先请示了南平市园林管理处的领导，领导回答说“因店面是通过招投标方式租赁的，无法变更，你自己转让，原先你也是从其他人受理转让来的，合同也没有变更，也只是因为这次招投标后，才变成你的名字”。于是，黄树林便在店铺门口粘贴《转让告知书》。同年3月21日，康秀凤在听取黄树林就店铺的租赁情况的详细介绍后，便受让该店铺，双方签订《转让协议》。尔后，黄树林将店铺的货物、设备、营业执照、烟草销售许可证、购货凭证、交房租使用的存折、《房屋租赁合同》及押金凭条原件等一并交给康秀凤。康秀凤接收上述物品，向黄树林支付了对价，接收了该店铺。黄树林向南投公司汇报了讼争店面已由康秀凤承租事实，南投公司无异议。康秀凤自受让之日起至2017年7月止，南投公司每月均向康秀凤收取租金，每月的例行检查均可看到康秀凤在经营。后因康秀凤长期存在“店外店”的现象，康秀凤拒绝南平市园林管理处整改要求，影响了南平市文明城市的争创，南投公司决定取缔该店，并向康秀凤发出收回店面的通知，康秀凤也在该通知书上签收。因此，南投公司明确知道康秀凤是该店的实际经营者，黄树林已经将该店转让给康秀凤，且南投公司也没有提出异议，黄树林与南投公司租赁关系已经终止。
二、南投公司应向黄树林返还保证金。2017年7月17日，南投公司因工作的需要，需提前收回讼争的店面。根据《房屋租赁合同》第十二条关于“甲方有特殊情况提前终止合同的，应提前二个月书面通知乙方，并赔偿乙方一个月租金损失，返还保证金”的约定，南投公司应当返还保证金3800元。
三、讼争店面的实际承租人是康秀凤，因其拒绝将讼争店面归还南投公司，南投公司要求黄树林支付资金占用费和律师费没有事实和法律依据。
综上所述，因南投公司已经知道黄树林已经不再讼争店面的承租人，其收取的是康秀凤缴纳的租金，故黄树林与南投公司之间已经不存在租赁关系，南投公司与康秀凤存在租赁关系。由于康秀凤占有租赁房屋，根据合同的相对性原理，南投公司应向康秀凤主张资金占用费、律师代理费以及各项违约责任，而非黄树林。南投公司的主张没有事实和法律依据，请求驳回南投公司对黄树林的起诉。
康秀凤述称，如黄树林能返还康秀凤店面转让费，康秀凤就同意腾出店面。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.南投公司提交的《关于第二批市直“非转经”资产授权经营管理的通知》和中共南平市委、南平市人民政府关于印发《整合市本级国有资产组建国有集团公司的方案》的通知各一份。该证据对于南投公司对于讼争店面具有出租权利的事实具有证明力，予以采信。2.南投公司提交的《房屋租赁合同》一份。该合同系南投公司与黄树林所签订，对于双方之间成立租赁关系的事实具有证明力，予以采信。3.南投公司提交的《福建增值税普通发票》一张、“非转经”资产明细卡一份。该证据对于黄树林向南投公司支付租金的事实具有证明力，予以采信。4.南投公司提交的《南平市园林管理处关于要求收回杨真公园大门口1号店的请示》、《南平市国资委关于同意杨真公园大门口1号店退出“非转经”管理的函》、《通知》《解除合同通知书》各一份。黄树林确认收到退出店面的通知，故对上述证据予以采信。5.南投公司提交的《委托代理收费合同》、《福建增值税普通发票》、中国工商银行进账单各一份。该证据相互印证，对于南投公司已向福建武夷律师事务所支付律师代理费5000元的事实具有证明力，予以采信。6.黄树林提交的南平市延平区人民法院（2017）闽0702民初3149号《民事判决书》及《法律文书生效证明书》各一份。该证据对于黄树林在租赁期间内将讼争店面转让给康秀凤的事实具有证明力，予以采信；但因南投公司否认其知道转让或转租的事实，故该证据无法证明南投公司允许转让或转租，亦无法证明南投公司与黄树林租赁关系已在转让时相应解除。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
坐落于南平市延平区杨真公园大门口1号店面为南平园林管理处所有，该店面约8平方米。2015年6月3日，南投公司（合同甲方）、南平市园林管理处（产权所有人）与黄树林（合同乙方）签订一份《房屋租赁合同》，南投公司将该店面出租给黄树林。该合同约定：甲方将位于市杨真公园大门口1号店，面积约8平方米的店面出租给乙方使用；租赁期限3年，自2015年7月1日起至2018年6月30日止；租金分段计算，2015年7月1日至2016年6月30日的月租金为620元，2016年7月1日至2017年6月30日的月租金为639元，2017年7月1日至2018年6月30日的月租金为658元；乙方于签订合同时一次性向甲方缴纳3800元作为履约保证金。合同第十二条约定：“违约责任。1、甲方因特殊情况需提前终止合同的，应提前二个月书面通知乙方，并赔偿乙方一个月租金损失，返还乙方保证金。……5、租赁期满或合同解除后，乙方应立即退出租赁房屋交甲方验收，乙方逾期退出的，每逾期一日乙方应向甲方支付月租金百分之一的违约金。6、因一方违约导致另一方采取诉讼方式维护其权益的，违约方应承担守约方为此支出的诉讼代理费、差旅费及其他合理费用。”合同第十三条约定：“合同的变更、解除与终止。1、……2、乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同收回出租房屋，乙方缴纳的保证金不予返还：（1）……（2）将租赁房屋转租、转借他人使用的；……”
合同签订后，南投公司将该店面交付黄树林使用。黄树林向南投公司支付了履约保证金3800元，并在该店面内经营“延平区婷婷玩具店”。2016年3月21日，黄树林与康秀凤签订一份《转让协议》，将该店面转让给康秀凤。该协议约定：“甲方黄树林以杨真公园玩具店转让乙方康秀凤人民币肆万陆千捌百元整，2016.3.21之前债务由黄树林负责，2016.3.21之后由康秀凤负责，杨真公园玩具店所有权归康秀凤。”黄树林、康秀凤分别在该协议落款的甲方和乙方处签字捺印确认。黄树林将店内的卷烟、玩具、货架（三个）、摇摆车（四台）等物品，连同“延平区婷婷玩具店”的营业执照、烟草专卖许可证，以及黄树林与南平园林管理处、南投公司签订的《房屋租赁合同》原件，支付租金的中国建设银行存折原件，履约保证金《收款收据》原件等移交给康秀凤。康秀凤经营该店面至今，并以黄树林的名义向南投公司支付租金至2017年7月份。
2017年7月17日，南平市园林管理处向南平市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称南平国资委）发出一份《南平市园林管理处关于要求收回杨真公园大门口1号店的请示》，请求提前收回讼争店面，作为杨真公园公厕管理房使用。南平国资委于同年8月17日向南平市园林管理处发出一份《南平市国资委关于同意杨真公园大门口1号店退出“非转经”管理的函》，同意南平市园林管理处的请求。同年7月20日，南投公司向黄树林发出一份《通知》。该通知载明：“2015年6月3日我公司与你签订了《房屋租赁合同》（合同号：15-01），由你承租杨真公园大门口1号店，合同自2015年7月1日至2018年6月30日止。2017年7月18日，我公司收到产权方南平市园林管理处《南平市园林管理处关于要求收回杨真公园大门口1号店的请示》（南园综[2017]76号），该店面将由市园林处收回作为公厕值守人员管理用房，不再作为经营性资产使用。根据《房屋租赁合同》第十二条：'甲方有特殊情况需提前终止合同的，应提前二个月书面通知乙方，并赔偿乙方一个月租金损失，返还保证金'。我公司将收回你承租的杨真公园大门口1号店，并补偿给你一个月的租金损失。现我公司通知你方，你应于2017年9月20日前将店面腾空后归还我公司，逾期未腾退的，我公司将通过诉讼途径追究你的相关责任。”黄树林于同日收悉该通知内容，但未签收该通知。康秀凤亦未签收该通知。同年8月23日，南投公司又向黄树林发出一份《解除合同通知书》，重申了2017年7月18日的通知内容，并要求黄树林于2017年9月20日前及时办理店面移交手续。康秀凤签收了该《解除合同通知书》。之后，康秀凤未搬离该店面，黄树林也未将店面返还给南投公司。
本院于2017年8月29日立案受理了原告康秀凤与被告黄树林、第三人南平市园林管理处、南投公司合同纠纷一案，并于2018年1月26日作出（2017）闽0702民初3149号民事判决。该判决已于2018年2月14日生效。该生效判决认定：“黄树林从南投公司取得讼争店面租赁权后，与康秀凤订立《转让协议》，将店面内的物品、营业执照、烟草专卖许可证，以及《房屋租赁合同》、支付租金的中国建设银行存折、履约保证金《收款收据》等原件转让给康秀凤，康秀凤向黄树林支付转让费。因此，黄树林与康秀凤双方之间既成立转租关系，又成立买卖合同关系。”南投公司因回收店面未果，遂向本院提起诉讼。南投公司为此向与福建武夷律师事务所签订《委托代理收费合同》，并向福建武夷律师事务所支付律师代理费5000元。
本院认为，本案争议焦点为：1.黄树林是否系本案适格被告；2.南投公司与黄树林之间的《房屋租赁合同》何时解除；3.康秀凤是否应当将讼争店面返还给南投公司；4.黄树林是否应当向南投公司支付占用费和律师代理费。
关于第一个争议焦点。南投公司与黄树林签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。黄树林从南投公司取得讼争店面租赁权后，与康秀凤订立《转让协议》，将店面内的物品、营业执照、烟草专卖许可证，以及《房屋租赁合同》、支付租金的中国建设银行存折、履约保证金《收款收据》等原件转让给康秀凤，康秀凤向黄树林支付转让费。因此，黄树林与康秀凤双方之间既成立转租关系，又成立买卖合同关系。本案《房屋租赁合同》第十三条第二款明确限制黄树林将讼争店面进行转租或转借他人使用，黄树林未举证证明其转让或转租讼争店面的行为已经取得南投公司的授权。而康秀凤在受让讼争店面后，仍沿用“延平区婷婷玩具店”名义经营，并以黄树林的名义向南投公司支付租金。因此，南投公司与黄树林之间的租赁合同关系，不因黄树林将讼争房屋转让（转租）给康秀凤而终止。黄树林作为本案被告，主体适格。故本院对黄树林提出其主体不适格的抗辩意见不予采纳。
关于第二个争议焦点。《房屋租赁合同》第十二条第一款约定：“甲方因特殊情况需提前终止合同的，应提前二个月书面通知乙方，并赔偿乙方一个月租金损失，返还乙方保证金。”根据该条约定，南投公司有权提前二个月以书面通知方式解除与黄树林签订的租赁合同。南投公司因产权人南平市园林管理处提前收回讼争店面作为公厕管理用房需要，已于2017年7月20日书面通知黄树林需提前收回店面。黄树林亦于当日知悉通知内容。因此，《房屋租赁合同》已于2017年7月20日解除。南投公司请求确认《房屋租赁合同》于2017年7月20日解除的诉讼请求，具有事实依据，予以支持。
关于第三个争议焦点。康秀凤与黄树林签订《转让协议》后，仍以“延平区婷婷玩具店”名义经营讼争店面，并以黄树林的名义向南投公司支付租金，因此，康秀凤系讼争店面的实际使用人和次承租人。因南投公司与黄树林签订的《房屋租赁合同》已于2017年7月20日解除，南投公司亦要求黄树林于2017年9月20日前腾退店面，故康秀凤继续使用讼争房屋已无合法理由，南投公司请求康秀凤返还店面的诉讼请求，具有事实依据和法律依据，应予支持。康秀凤以黄树林未返还店面转让费，拒绝返还讼争店面的理由不成立，不予采纳。
关于第四个争议焦点。《房屋租赁合同》第十二条第五款约定：“租赁期满或合同解除后，乙方应立即退出租赁房屋交甲方验收，乙方逾期退出的，每逾期一日乙方应向甲方支付月租金百分之一的违约金。”根据该条约定，黄树林在租赁合同解除后，应当退出讼争房屋，并将讼争房屋交付给南投公司。本案中，黄树林将讼争房屋转租给康秀凤后，康秀凤拒绝腾房，黄树林无法向南投公司履行房屋交付义务。因南投公司无法收回房屋，黄树林作为租赁合同的相对人，应当对南投公司未收回房屋期间的租金损失（即占用费）予以赔偿，故南投公司主张黄树林从2017年9月21日（即2017年9月20日的次日）向其支付占用费，具有合同依据和法律依据，予以支持。同时，《房屋租赁合同》第十二条第六款约定：“因一方违约导致另一方采取诉讼方式维护其权益的，违约方应承担守约方为此支出的诉讼代理费、差旅费及其他合理费用。”根据该条约定，南投公司作为守约方，有权要求违约方黄树林支付其因诉讼支出的律师代理费。南投公司向福建武夷律师事务所支付的5000元律师代理费，未超过律师收费标准，应予支持。关于黄树林提出南投公司返还保证金3800元的抗辩意见。因黄树林对于返还保证金问题已在本案中提起反诉，且在庭审中又撤回反诉，故本院对该问题不予处理。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：
一、南平投资集团有限公司与黄树林于2015年6月3日签订的《房屋租赁合同》于2017年7月20日解除；
二、康秀凤于本判决生效之日起十五日内将南平市杨真公园大门口1号店面交还南平投资集团有限公司；
三、黄树林于本判决生效之日起十五日内支付南平投资集团有限公司占用费（从2017年9月21日起至本判决第二项的店面交还之日止，按每月658元计算）；
四、黄树林于本判决生效之日起十五日内支付南平投资集团有限公司律师代理费5000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由黄树林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 员 徐华强
二〇一八年四月十七日
法官助理 卓宇薇
书 记 员 陈 芳
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占用费的，人民法院应予支持。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一期起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。