天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终210号
上诉人（原审原告）：张怀兴，男，1942年8月18日出生，汉族，户籍地天津市北辰区,现住天津市河北区。
委托诉讼代理人：翟坤，天津淇奥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：武振刚，天津淇奥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杜亚楠，女，1990年8月21日出生，汉族，住天津市北辰区。
委托诉讼代理人：王余，天津国嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：天津市御尊房地产经纪有限公司，住所地天津市北辰区宜兴埠镇爱贤道秋晨家园底商。
法定代表人：ＸＸ，总经理。
委托诉讼代理人：王余，天津国嘉律师事务所律师。
上诉人张怀兴因与被上诉人杜亚楠、天津市御尊房地产经纪有限公司（以下简称御尊公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2017）津0113民初5077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人张怀兴上诉请求：1.撤销原审判决，发回原审法院重审或改判确认上诉人张怀兴、被上诉人杜亚楠、御尊公司于2016年7月29日签订的《房地产买卖居间合同》无效；2、本案一、二诉讼费用由被上诉人杜亚楠、御尊公司承担。事实与理由：1、原审证据已经确认被上诉人御尊公司股东之一赵健心与被上诉人杜亚楠系夫妻关系，与案外人赵丽系姑侄关系。被上诉人杜亚楠、案外人赵丽都是有房地产中介背景的关联人员，被上诉人杜亚楠其实并无真实的购房意图而是利用其近亲属在御尊公司房源信息充沛及熟悉房屋交易流程的优势，合谋欺骗上诉人签订房屋买卖合同，抢占购房先机，然后转卖他人从中牟利，目的是炒房。2.在欠缺产权人张怀兴有效意思表示下，被上诉人杜亚楠、御尊公司与无权处分人张洪强签订了《房地产买卖居间合同》，作为专业从事居间服务的中介方，应当尽审查买卖双方主体资格的义务。然而中介公司未尽义务直接与无处分人签订合同。在其得知实际产权人后，也未在合同签订后一个月内进行催告，也未得到追认。其目的就是欺骗上诉人张怀兴，尽快得到房屋所有权，从而获取不正得利。即使是依法订立的合法合同，在没有得到实际产权人的追认前，合同的效力不是待定的，被上诉人之间这种以炒房为目的，利用亲戚关系、工作便利优势与上诉人订立合同的行为应被确认为无效。上诉人张怀兴在得知该合同后，立即发函，明确表示拒绝追认，无权处分的合同应认定为无效。但法院却作出合同有效的判决。综上，被上诉人的种种行为不仅违背诚实信用原则侵害了上诉人张怀兴的合法权益，也会干扰房屋交易市场的正常秩序。上诉人张怀兴、被上诉人杜亚楠、御尊公司于2016年7月29日签订的《房地产买卖居间合同》应为无效。
被上诉人杜亚楠辩称，不同意上诉人张怀兴的上诉请求。一审判决认定事实正确，适用法律正确，请求法院予以驳回，维持原判。事实与理由：1.上诉人张怀兴主张二被上诉人以及案外人赵健心、赵丽都具有房地产中介背景，而且主张无真实购房意图，有牟利炒房的目的，但没有提出任何证据证明。同时短期内房屋买进卖出不但不能获利，还得承担很大的税费负担，根本不可能牟利，所以其主张没有事实和法律依据，也不合常理。同时，法律也不禁止房屋中介人员的亲属购买房屋。2.在诉争合同签订后，上诉人张怀兴以发函及当庭陈述等多种方式表示，其未授权案外人张洪强签订合同，也拒绝追认该合同。依照法律规定，该种情形下的合同对上诉人张怀兴不发生效力，所以上诉人张怀兴与诉争合同无法律上的利害关系，非确认无效的适格主体。3.依据相关法律规定，案外人张洪强应按照该合同承担相应的违约责任，该合同也并非无效。
被上诉人御尊公司辩称，御尊公司作为房屋中介机构，并非具有法定调查权的机关。其在居间双方签订诉争合同时，案外人张洪强持有其本人及上诉人张怀兴的身份证原件、产权证原件称代上诉人张怀兴出卖房屋，同时御尊公司也实际验看了房屋。案外人张洪强也在诉争合同上承诺具有代理权。鉴于上述情况，及案外人张洪强与上诉人张怀兴之间的父子关系，御尊公司已经最大限度地尽到了审查的责任，不可能穷尽任何调查手段。故御尊公司在居间过程中也无相应过错。
张怀兴向一审法院起诉请求：1.判令张怀兴、杜亚楠、御尊公司于2016年7月29日签订的《房地产买卖居间合同》不成立或无效；2.本案诉讼费用由杜亚楠、御尊公司承担。
一审法院认定事实：2016年7月29日，案外人张洪强与杜亚楠通过御尊公司签订了编号为0000038《房地产买卖居间合同》，出售方（甲方）处注明为“张洪强代张怀兴”，买受方（乙方）处注明为“杜亚楠”，中介方（丙方）为御尊公司。主要条款约定：房产坐落于天津市北辰区房屋，产别为私产，建筑面积为61平方米，权利人为张怀兴，成交价格为82.5万元，乙方于签订合同之日起向甲方支付定金4万元，该定金在双方办理过户手续时自动转为房款一部分，剩余房款78.5万元甲方同意乙方采用银行贷款方式支付。甲、乙双方须于2016年10月15日前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》。该房屋过户的相关费用由乙方承担。合同尾部甲方处由张洪强签字并注明“张洪强代张怀兴”，乙方签字为“杜亚楠”，御尊公司加盖合同专用章。双方均认可签订该合同时，张怀兴并未到场，张洪强也未当场出具书面委托手续。后杜亚楠依约给付张洪强涉案房屋定金4万元，张怀兴自认案外人张洪强已于2017年将定金4万元交给张怀兴。杜亚楠曾于2016年10月24日起诉张怀兴，要求：1.解除编号为0000038的房屋买卖合同；2.判令张怀兴双倍返还定金8万元；3.判令张怀兴赔偿中介费损失22125元；4.判令张怀兴支付迟延履行违约金。杜亚楠于2017年4月10日撤诉，法院出具（2016）津0113民初7004号民事裁定书。经询，张怀兴与案外人张洪强系父子关系。
2016年10月8日，张怀兴向杜亚楠、御尊公司出具通知函，告知杜亚楠、御尊公司“张洪强与你们签订了出售北辰区普天东里12-1-401房产的合同，我从未授权张洪强出售房屋，该合同是无效的”“我的老伴作为共有人，也表示不同意出售房子”“是无效的合同，对我就不能产生约束，我得知上述合同后，马上向你们发出通知函，我正式通知你们出售北辰区普天东里12-1-401房产的合同是无效的。你们在收到通知函后5天内，可与我联系退还定金的事”。该通知函由张怀兴本人签字。2016年10月14日，张怀兴向御尊公司出具第二份通知函，该函称杜亚楠已经收到张怀兴的第一份通知函，并向张怀兴联系退定金事宜，张怀兴要求提供杜亚楠开户银行卡号及开户行，由张怀兴退还定金后，视为三方对所涉合同是无效的事实予以认可。又查，张怀兴提交了其与刘俊英共同出具的委托书，委托案外人赵丽作为代理人办理出售普天东里房屋一切事宜。但委托人与受托人均未在该委托书上签字按手印，也未注明书写日期，且该委托书并未实际履行。另查，北辰区普天东里12-1-401房屋所有权人为张怀兴。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，法院认定如下：对张怀兴提供的房屋出售委托书，因杜亚楠、御尊公司对真实性无异议，故法院对该证据真实性予以确认，但杜亚楠、御尊公司对证明目的有异议，鉴于该委托书系张怀兴与案外人之间所拟，且双方均未在该委托书上签字，亦未实际履行，故对该证据的证明目的法院依法不予采信；对张怀兴提供的《房地产买卖居间合同》，因杜亚楠、御尊公司未能提供相反证据予以证实，法院对此依法予以采信。对于杜亚楠、御尊公司的通知函和庭审笔录，张怀兴在2016年10月8日的通知函中明确表示“我从未授权张洪强出售房屋”，2017年3月21日的庭审笔录中的被告答辩意见为“签订合同是张洪强的个人行为，并未获得张怀兴本人的授权和追认，本案与张怀兴没有任何法律关系”。张怀兴对通知函和庭审笔录的真实性无异议，虽然对证明目的有异议，但张怀兴未能提出相反证据证实，故法院对杜亚楠、御尊公司的证明目的依法予以采信。
一审法院认为，本案的争议焦点为《房地产买卖居间合同》是否有效。
案外人张洪强与杜亚楠于2016年7月29日签订《房地产买卖居间合同》，该合同中载明普天东里房屋所有权人为张怀兴，张洪强代张怀兴出售涉案房屋。该合同已由张洪强与本案杜亚楠、御尊公司签字确认，并由张洪强收取了杜亚楠房屋定金，该合同依法成立。根据相关法律规定，行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。张怀兴分别于2016年10月8日和10月14日先后两次正式发函告知杜亚楠、御尊公司从未授权张洪强出售房屋，张怀兴又于2017年3月21日在（2016）津0113民初7004号案件庭审中，再次表示签订合同是张洪强个人行为，未获得本案张怀兴授权和追认，并否认张洪强系表见代理。法院认为，张怀兴的上述行为之间间隔数月且未履行合同义务，杜亚楠、御尊公司确已收到通知函，故应视为本案张怀兴已明确拒绝追认案外人张洪强与本案杜亚楠、御尊公司之间签订的房地产买卖合同的代理行为，故该合同对被代理人张怀兴不发生法律效力。虽然张怀兴本次庭审中又表示追认张洪强代理签订合同的效力，但是杜亚楠、御尊公司不予认可。结合张怀兴提交的其与刘俊英委托案外人赵丽办理出售涉案房屋事宜的委托书，鉴于张怀兴未能提供相反证据证实此前其否认授权张洪强出售房屋的行为并非张怀兴真实意思表示，且在《房地产买卖居间合同》出售方处签字的并非本案张怀兴，故张怀兴主张案外人张洪强与杜亚楠、御尊公司签订的《房地产买卖居间合同》无效，于法无据。
根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。张怀兴提出的杜亚楠、御尊公司系恶意串通炒房牟利、以合法形式掩盖非法目的，并非真实意思表示等主张，证据不足。综上，对于张怀兴的诉讼请求，无事实和法律依据，法院依法不予支持。判决：“驳回原告张怀兴的全部诉讼请求。案件受理费40元，由原告张怀兴负担”。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。
本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：本案诉争的《房地产买卖居间合同》是否应被确认无效。
根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人的追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”另，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案诉争《房地产买卖居间合同》，系案外人张洪强以上诉人张怀兴的名义与二被上诉人订立的合同。该合同订立时，案外人张洪强未提交上诉人张怀兴出具的授权委托书。事后，上诉人张怀兴又以通知函的形式明确表示拒绝追认该合同。上诉人张怀兴拒绝追认的行为，虽对本案诉争的房产所有权转移产生影响，但并不影响本案诉争的《房地产买卖居间合同》的效力。上诉人张怀兴另主张被上诉人杜亚楠、御尊公司系恶意串通炒房牟利、以合法形式掩盖非法目的，并非真实意思表示，亦未提交充分的证据证明。因此上诉人张怀兴主张案外人张洪强与二被上诉人签订的《房地产买卖居间合同》无效，不符合法律规定，本院不予支持。
综上所述，上诉人张怀兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人张怀兴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭萍会
审 判 员 王宗新
代理审判员 纪曼丽
二〇一八年一月十九日
书 记 员 封占江
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；