天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津02民终3604号
上诉人（原审被告）：郭凤树，男，1966年4月21日出生，汉族，户籍地天津市津南区，现住天津市津南区。
委托诉讼代理人：李晓东，天津张盈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑颖，天津张盈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民武装警察8630部队后勤部，住所地天津市河东区卫国道181号。
负责人：孙云，部长。
委托诉讼代理人：李杰，男，该部管理员。
委托诉讼代理人：侯建辉，天津凌宇律师事务所律师。
上诉人郭凤树因与被上诉人中国人民武装警察8630部队后勤部房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2017）津0112民初8110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月25日立案后，依法组成合议庭，于2018年5月18日公开开庭进行审理。上诉人郭凤树及其委托诉讼代理人李晓东、郑颖，被上诉人中国人民武装警察8630部队后勤部的委托诉讼代理人李杰、侯建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭凤树上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求或发回重审；诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审判决遗漏实际占有人天津市东方抗衰老研究所、天津津南琛樾华医院、天津津南安济医院，违反法定程序。诉争房屋系违法建筑，没有规划许可证、施工许可证和验收合格手续，是否适租没有查明。被上诉人与案外人是否签订新的租赁合同没有查明。遗漏租赁合同已经解除的事实。诉争房屋及土地的合同约定面积与事实不符。被上诉人的诉讼请求已经超过诉讼时效。上诉人与被上诉人签订的租赁合同非法无效，判决上诉人支付违约金于法无据。
中国人民武装警察8630部队后勤部辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
中国人民武装警察8630部队后勤部向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告郭凤树�2012年12月12日签订的《武警部队房地产租赁合同》（合同编号：武师津[2012]0380005号）；2.判令被告郭凤树及其他三被告立即将上述租赁的天津市津南区津沽路1118号二层楼楼房建筑面积6215平方米，场地面积4765平方米腾退并返还给原告；3.请求判令被告郭凤树向原告支付拖欠的2014年3月15日至合同解除之日的租金（租金暂计至2017年3月15日为1890000元）及滞纳金应计算至实际付款之日止（每天按逾期额的千分之三计算，暂计至2017年3月15日为4142880元）；4.本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告撤回诉讼请求2，变更诉讼请求3为“请求判令被告郭凤树向原告支付拖欠的2014年3月15日至合同解除之日的租金（租金暂计至2017年3月15日为1890000元）及违约金应计算至实际付款之日止（违约金每天按逾期额的千分之三计算，暂计至2017年3月15日为4142880元）”。庭审后，原告表示，由于诉讼期间发生情况变化，故只向被告主张截止到2017年10月14日的租金。
一审法院查明事实：2012年12月12日，原、被告签订《武警部队房地产租赁合同》（合同编号：武师津[2012]0380005号），合同约定：甲方（出租方，即本案原告）自愿将位于天津市津南区津沽路1118号二层楼房（坐落号武师津字第××号）的房屋建筑面积6215平方米，场地面积4765平方米，出租给乙方（承租方：即本案被告郭凤树）使用，租赁期限自2013年3月15日起至2018年3月14日止。租金按年结算，乙方于每年度合同周期结束的前10日交纳。甲方应于2013年3月15日前将房屋按约定交付乙方。租赁期满或合同解除后，乙方应交还该房屋及附属设施。合同还约定乙方不得擅自将房屋转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报部队基建营房部门审核备案后实施。甲方有违反本合同第九条约定的行为，乙方有权解除合同。甲方应向乙方支付30000元。乙方有违反本合同约定或法律规定，甲方有权解除合同。乙方应向甲方支付30000元违约金，乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的3‰向乙方加收违约金。逾期三十日，甲方有权解除本合同并收回合同约定属于甲方的全部财产。本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的武警部队营房管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。原、被告签章后，合同中加盖了中国人民武装警察部队房地产租赁合同审核专用章。原告按约交付房屋，被告于2012年12月20日交纳2013年3月15日至2014年3月14日的租金630000元。2013年1月20日，被告郭凤树将涉案合同项下的13栋门脸房中的12栋转租给案外人天津市东方抗衰老研究所、天津津南琛樾华医院（天�津南华海医院），并实际交付使用。2014年8月15日，被告将其自用的1栋门脸房的钥匙交付原告。2016年2月16日，中央军委下发《关于军队和武装警察部队全面停止有偿服务活动的通知》，对军队和武装警察部队全面停止有偿服务工作进行总体部署。2016年3月开始，原告向承租方、次承租人、实际使用人等相关人员发出通知、公告等，要求清退收回门脸房。被告也于2017年5月签收了相关通知。原告认可涉案房屋的次承租人天津市东方抗衰老研究所、被告天津津南琛樾铧医院（原天津津南华海医院）及实际使用人天津津南安济医院于2017年10月23日腾空涉案房屋。被告郭凤树未交纳2014年3月15日起的租金。
另查明，涉案土地的权利人为中国人民武装警察部队后勤部，由武警第8633部队管理使用，目前土地证正在办理中。中国人民武装警察8633部队同意原告将该土地上的�层楼房（房屋建筑面积6215平方米，场地面积4765平方米）租赁给被告郭凤树（租赁合同编号为武师津[2012]0380005号）。
一审法院认为，本案的争议焦点为：（一）《武警部队房地产租赁合同》（合同编号：武师津[2012]0380005号）的效力及解除时间；（二）被告是否应向原告交纳租金及租金数额；（三）被告是否应向原告支付违约金及违约金的数额。
关于争议焦点一，涉案土地的权利人为中国人民武装警察部队后勤部，其允许该地块由中国人民武装警察8633部队管理使用，中国人民武装警察8633部队亦同意由原告对外出租，故原告是涉案土地的合法使用人且有权行使对外租赁权。原、被告签订《武警部队房地产租赁合同》（合同编号：武师津[2012]0380005号）系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，应为有效。被告认为合同中约定的生效的条件是“双方签字盖章后，经具有相应审批权限的武警部队营房管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章”，但涉案合同并未经审批，故并未生效。原告提交的证据显示，被告在（2014）南民三初字第520号案件诉讼过程中曾将涉案合同作为证据提交，该合同中加盖了印文为“中国人民武装警察部队房地产租赁合同审核专用章”的印章，被告解释该印章为未经审批情况下私自加盖，并提交通话录音为证。但其提交的录音证据不足以证明上述抗辩，亦无法证明印章不真实，且涉案合同已经实际履行，故被告认为涉案合同没有生效的抗辩理由不成立，不予采信。该合同已经生效。关于涉案合同解除时间一节。被告虽在2014年即有解除合同的意向，但其提交的证据不足以证明合同的当事人双方就解除合同达成合意，故被告认为双方在2014年9月20日解除涉案合同的抗辩理由不成立。原告认可从被告处承租涉案房屋的次承租人于2017年10月23日已经腾空涉案房屋，即日起原、被告合同关系解除；被告同意解除合同，且未再继续使用该房屋，双方以行为做出了解除合同的表示，故应认定原、被告双方于2017年10月23日解除了《武警部队房地产租赁合同》（合同编号：武师津[2012]0380005号）。
关于争议焦点二，《武警部队房地产租赁合同》（合同编号：武师津[2012]0380005号）签订后，原告履行了交付租赁房屋的义务，被告在其承租期内将该租赁房屋转租，并由次承租人实际使用至2017年10月23日，故被告应向原告交纳使用期内的租金。被告于2014年8月15日将涉案的13栋房屋中的1栋交还原告，故此日后，被告可不再向原告交纳该栋房屋的租金。依据合同约定，涉案房屋的年租金为630000元，则月租金应为52500元。原、被告均认可涉案的13�房屋面积相等，故每栋房屋的月租金应为4038.46元。被告应向原告交纳2014年3月15日至2014年8月14日的13栋房屋的租金262500元（52500元/月×5月），2014年8月15日至2015年3月14日的租金339230.64元（4038.46元/栋月×7月×12栋），2015年3月15日至2016年3月14日的租金581538.24元（4038.46元/栋月×12月×12栋），2016年3月15日至2017年3月14日的租金581538.24元，2017年3月15日至2017年10月14日的租金339230.64元（4038.46元/栋月×7月×12栋），以上合计2104037.76元。被告认可一审法院从天津市津南区行政审批局调取得案外人天津津南安济医院提交租赁合同中的加盖“中国人民武装警察8630部队后勤部”印章与原告实际使用的印章不同，故该证据不足以证明原告与案外人另就涉案房屋签订了租赁合同，并将租赁物交予他人，被告提交的录音亦不足以证明被告的上述抗辩，故被告提出的其已经与原告解除租赁合同，且原告将涉案房屋另租他人的抗辩理由不成立，不予采信。2014年3月15日至2017年10月14日的租金2104037.76元，应由被告向原告交纳。
关于争议焦点三，被告未按合同约定时间向原告交纳租金看，其行为显属违约，应当依约承担违约责任。按照双方合同约定，“乙方应于每年度合同周期结束的前10日交纳租金，合同期限为2013年3月15日起至2018年3月14日止”，故每年度合同周期的结束日应为3月14日，即：被告应于2015年3月4日前交纳上一年度（2014年3月15日至2015年3月14日）的租金601730.64元，于2016年3月4日前交纳上一年度租金581538.24元，于2017年3月4日前交纳上一年度租金581538.24元，被告逾期未交，应每日按欠费金额的千分之三向原告交纳违约金。考虑双方约定的违约金数额过高，一审法院酌情予以调整，被告应按照中国人民银行同期同类贷款利率标准的1.3倍，向原告交�至欠款实际付清之日止的违约金，截止到2017年3月15日，违约金数额暂计为118084.58元。因本案当事人双方均未提及保证金问题，故本案不予涉及，双方另行协商解决。被告郭凤树于最后一次庭审结束后的次日，向一审法院提交陈述一份及相关材料十五页，请求法院支持原告给被告适当的经济补偿。因上述材料系法庭辩论程序终结后提交，且被告并未提出明确的补偿数额，故被告该问题双方应另行协商解决，协商不成可另案起诉，本案不予涉及。综上，涉案的《武警部队房地产租赁合同》（合同编号：武师津[2012]0380005号）已经解除，原告要求被告支付租金2104037.76元及违约金118084.58元的诉讼请求，有证据相佐，且于法有据，予以支持。原告的其他诉讼请求，于法无据，不予支持。判决：一、原告中国人民武装警察8630部队后勤部与被告郭凤树签订的《武警部队房地产租�合同》（合同编号：武师津[2012]0380005号）于2017年10月23日解除；二、被告郭凤树于本判决生效后十日内给付原告中国人民武装警察8630部队后勤部2014年3月15日至2017年10月14日的租金2104037.76元，并以欠付租金数额为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准，向原告支付自2015年3月4日起至欠款实际付清之日止的利息作为违约金（截止到2017年3月15日，违约金数额暂计为118084.58元）；三、驳回原告中国人民武装警察8630部队后勤部的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按照人民银行同期同类贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54030元，已减半收取为27015元，由原告负担17065元，被告郭凤树负担9950元。
二审中，当事人没有提交新证据。本�二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。二审中，上诉人申请向武警房地产管理部门调取本案房产租赁的审批备案手续，以证明本案合同无效。本院对该申请不予支持。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的武师津（2012）0380005号《武警部队房地产租赁合同》，被上诉人将天津市津南区津沽路1118号二层楼房（武师津字第××号）出租给上诉人，因诉争房屋未取得建设工程规划许可证、房地产权证和验收合格证，在一审诉讼期间只能证明诉争房屋的土地证正在办理过程中，故依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》第二条的规定，认定武师津（2012）0380005号《武警部队房地产租赁合同》无效。
根据《司法解释》第五条的规定，房屋租�合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。考虑到双方合同约定租赁用途是经营快捷酒店，上诉人实际转租给天津市东方抗衰老研究所、天津津南琛樾铧医院（原天津津南华海医院）、天津津南安济医院，诉争房屋未取得建设工程规划许可证等审批手续，对承租人经营项目的行政审批许可存在一定程度的影响，本院酌情确定使用费为合同约定租金的70%，计1472826.43元。由于合同无效，对被上诉人主张给付违约金的诉讼请求，不予支持。
上诉人主张双方于2014年9月20日解除合同，并提供二份武警8633部队营房股于2014年9月20日出具的证明。从一审庭审过程分析，武警8633部队营房股出具证明系为上诉人与次承租人的房屋租赁合同纠纷案件使用，而不是双方约定解除合同。上诉人亦未实际将诉争房屋全部返�给上诉人，仅返还了其中13-1号房屋。故上诉人以双方实际解除合同为由，主张不承担给付租金的义务，理由不足，不予支持。
对被上诉人主张租金的诉讼请求，上诉人在一审程序中未进行诉讼时效抗辩，一审审理过程中，诉讼时效不是双方争议焦点，上诉人对此未提出异议，其在二审中又不能提供充足的证据证明被上诉人的诉讼请求确实超过诉讼时效，故上诉人以被上诉人的诉讼请求超过诉讼时效为由主张不承担给付责任，理由不足，不予支持。
综上，上诉人郭凤树的上诉请求，部分成立，依法予以部分支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销天津市津南区人民法院（2017）津0112民初8110号民事判决；
二、上诉人郭凤树于本判决生效后十日内给付被上诉人中国人民武装警察8630部队后勤部2014年3月15日至2017年10月14日的房屋使用费1472826.43元；
三、驳回上诉人郭凤树的其他上诉请求；
四、驳回被上诉人中国人民武装警察8630部队后勤部在一审的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费27015元，上诉人郭凤树负担6753元，被上诉人中国人民武装警察8630部队后勤部负担20262元。二审案件受理费24577元，上诉人郭凤树负担17204元，被上诉人中国人民武装警察8630部队后勤部负担7373元。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔 军
审 判 员 杨宝华
代理审判员 孙 静
二〇一八年六月八日
书记�员李珊珊