江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第2478号
上诉人（原审原告）郑荣霞，女，1946年12月16日生，汉族。
委托代理人孙宁连，江苏圣典律师事务所律师。
委托代理人徐燕君，江苏圣典律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京白下房产经营有限责任公司，住所地南京市秦淮区三条巷30号。
法定代表人诸绍林，该公司总经理。
委托代理人彭俊生，江苏朗华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张晓兵，男，1966年12月6日生，汉族，无业。
委托代理人马琳，江苏众盛律师事务所律师。
原审第三人南京市建邺区建筑工程有限公司，住所地南京市建邺区茶南拓园98号。
法定代表人张锡恒，该公司总经理。
委托代理人查基建，男。
上诉人郑荣霞因与被上诉人南京白下房产经营有限责任公司（以下简称白下房产经营公司）、被上诉人张晓兵及原审第三人南京市建邺区建筑工程有限公司（以下简称建邺建筑公司）确认合同无效纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第1334号民事判决，向本院提起上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭于2014年6月26日公开开庭审理了本案。上诉人郑荣霞及其委托代理人孙宁连、徐燕君，被上诉人白下房产经营公司的委托代理人彭俊生，被上诉人张晓兵的委托代理人马琳，原审第三人建邺建筑公司的委托代理人查基建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑荣霞原审诉称，2008年6月27日，郑荣霞与建邺建筑公司签订《房屋买卖合同》，约定：郑荣霞向建邺建筑公司购买坐落于本市秦淮区某巷41号、43号、45号底层门面房，建筑面积464.43平方米，房屋用途为商业，其中某巷45号商业房中有11.5平方米公房，对该部分公房，郑荣霞按房管部门实收租金租用。合同签订后，建邺建筑公司将某巷房屋一层整层交付郑荣霞，某巷公房部分一直由郑荣霞租赁使用至今。2012年8月7日，张晓兵与白下房产经营公司签订《南京市直管非住宅公房租赁合同》，约定白下房产经营公司将本市石鼓路211-215号及某巷47号（即郑荣霞承租并使用至今的某巷公房部分）出租给张晓兵。2012年8月13日，建邺建筑公司与张晓兵签订《转让协议》，约定建邺建筑公司将石鼓路211-215号及某巷47号公房的承租权以300万元的价格转让给张晓兵。郑荣霞认为，其自2008年起承租并使用某巷公房至今已五年多，对此，白下房产经营公司与张晓兵是明知的，且某巷公房夹在郑荣霞购买的产权房中，不易分割使用。郑荣霞认为，白下房产经营公司、张晓兵与建邺建筑公司恶意串通，损害国家和第三人郑荣霞的合法利益。请求判令：确认白下房产经营公司与张晓兵签订的止字第008号《南京市直管非住宅租赁合同》无效。
白下房产经营公司原审辩称，郑荣霞所称某巷45号商业房中含有11.5平方米公房这一表述错误，从房屋分层平面图来看，某巷45号与某巷47号公房系相互独立的；某巷47号公房原承租人为建邺建筑公司，现承租人为张晓兵，郑荣霞从未与白下房产经营公司建立租赁关系，故《南京市直管非住宅租赁合同》并未侵犯郑荣霞任何权利；本案不存在恶意串通的事实，张晓兵系通过承租权有偿转让的方式取得某巷47号公房承租权，在办理过程中依法向白下房产经营公司交纳了过户手续费200余万元，向建邺建筑公司支付了转让费300万元，白下房产经营公司系按南京市物价局关于公房租金的相关规定，依法向张晓兵收取租金。综上，请求依法驳回郑荣霞的诉讼请求。
张晓兵原审辩称，张晓兵同意白下房产经营公司的辩称意见，认为张晓兵支付了相应的承租权转让费，转让程序合法，请求驳回郑荣霞的诉讼请求。
第三人建邺建筑公司原审述称，建邺建筑公司同意两被告的意见，请求依法驳回郑荣霞的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2008年6月27日，建邺建筑公司与郑荣霞签订《房屋买卖合同》，约定：某巷41、43、45号为底层门面房，建筑面积464.43平方米，其中某巷45号房屋中含11.5平方米的公房；郑荣霞以每平方米（建筑面积）12000元净收益的价格购买某巷41、43、45号房屋，其中11.5平方米的公房，郑荣霞按照房管部门的实收租金租用，建邺建筑公司对此公房保留转让权。签约后，建邺建筑公司将某巷41、43、45号底层门面房连同某巷47号公房（使用面积110余平方米）一并交付郑荣霞使用。同年8月，郑荣霞取得某巷41、43、45号房屋所有权证。后郑荣霞将某巷45号房屋出租给案外人叶敬方用于经营超市，叶敬方实际使用的房屋中包含某巷47号公房部分。
2012年8月13日，建邺建筑公司与张晓兵签订《转让协议》，约定建邺建筑公司将其承租的石鼓路211-215号某巷47号公房的承租权以300万元的价格转让给张晓兵，承租权过户之日起，该房屋租金归张晓兵收取。
2012年8月17日，白下房产经营公司与张晓兵签订《公房租赁合同》，约定：张晓兵承租白下房产经营公司管理的石鼓路211-215号某巷47号公房，建筑面积为704平方米，使用面积为645平方米；月租金为7677.90元，租赁期限自2012年8月17日起至2015年8月17日止。
2013年4月26日，叶敬方起诉要求确认：1、建邺建筑公司与张晓兵签订的《转让协议》无效；2、张晓兵与白下房产经营公司签订的《南京市直管非住宅公房租赁合同》无效。原审法院于2013年7月作出（2013）秦民初字第825号民事裁定，认定：叶敬方就某巷45号房屋享有合法的使用权，但《转让协议》和《公房租赁合同》涉及的房屋为某巷47号，某巷45号中虽含有部分属于某巷47号的公房，但建邺建筑公司对该部分公房保留了转让权，《房屋租赁协议》亦未对该部分公房的使用作出约定，叶敬方认为其对该部分公房享有合法的使用权，无事实及法律依据。故，《转让协议》和《南京市直管非住宅公房租赁合同》均未侵犯叶敬方对某巷45号的合法使用权。裁定：驳回叶敬方的起诉。宣判后，叶敬方不服提起上诉，南京市中级人民法院二审裁定驳回上诉，维持原裁定。
以上事实有《房屋买卖合同》、《南京市直管非住宅公房租赁合同》、《转让协议》、民事裁定书及当事人陈述等予以证实。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案建邺建筑公司与张晓兵签订《转让协议》，将其承租的本市石鼓路211-215号、某巷47号公房承租权转让给张晓兵，后白下房产经营公司作为公房管理单位与张晓兵签订《南京市直管非住宅公房租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法、有效。郑荣霞主张白下房产经营公司与张晓兵及第三人恶意串通，签订《南京市直管非住宅公房租赁合同》的行为损害国家及其个人利益，但其所举证据不足以证明白下房产经营公司与张晓兵及第三人存在恶意串通、损害国家及其利益的情形，故郑荣霞要求确认《南京市直管非住宅公房租赁合同》无效的诉讼请求，不能成立，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决：驳回郑荣霞的诉讼请求。
原审案件受理费3064元，减半收取为1532元，由郑荣霞负担。
上诉人郑荣霞不服原审法院判决，向本院上诉称，一、原审认定白下房产经营公司与张晓兵签订《南京市直管非住宅公房租赁合同》的时间为2012年8月17日，系认定事实错误。事实上，该合同签订时间为2012年8月7日，两被上诉人陈述系笔误，没有事实依据，明显存在恶意串通。二、原审法院关于郑荣霞主张涉案合同因白下房产经营公司与张晓兵及建邺建筑公司恶意串通，证据不足的认定是错误的。1、恶意串通的事实。2012年8月13日建邺建筑公司与张晓兵签订《转让合同》将本市石鼓路211－215号某巷47号公房的承租权以300万元的价格转让给张晓兵。2012年8月7日，白下房产经营公司与张晓兵签订了该处房屋的《公房租赁合同》。承租权没有转让就已经与出租人签订租赁合同，三方明显串通，并且在庭审中白下房产经营公司与张晓兵伪造合同签订时间，极力掩饰串通事实，显见其存在不可示人的主观恶意。2、损害国家及他人利益的事实。第一，本案所涉公房白下房产经营公司以与建邺建筑公司承租的相同价格租给张晓兵，不符合政策，损害国家利益。原租金之所以很低是基于承租公房的建邺建筑公司是国企及当年的政府拆迁补偿安置，是历史沿续下来的。而张晓兵作为一个自然人不符合享受公房福利的条件，该处公房按市场价约定为106万元／年，每年张晓兵获利近100万元，相对应的国有资产每年流失近100万元。第二，本案所涉公房某巷47号承租权的变更导致郑荣霞产权房使用价值受损。
综上，原审法院认定事实错误，恶意串通损害国家和第三人的利益的行为，依法应为无效，请求二审法院依法判令涉案《公房租赁合同》无效。由被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人白下房产经营公司二审辩称，关于张晓兵和白下房产经营公司签订房屋租赁权转让合同的时间问题。合同签订时间即是2012年8月17日，该事实已被（2013）宁民终字第3342号生效文书所确认，已有定论。关于上诉人认为两被上诉人及第三人恶意串通损害国家及他人利益问题，上诉人在原审中未提供任何证据予证明，该事实亦不存在。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
被上诉人张晓兵同意白下房产公司的答辩意见，另外，张晓兵认为其支付了相应的对价，并未侵害上诉人的利益，涉案的45号房屋和47号房屋在物理上是可以分割的，不存在无法分割的事实。上诉人是恶意诉讼，故意拖延时间，本案双方之间的纠纷，上诉人已经提起了数个案件，均被法院驳回，请求二审法院尽快依法维持原判决。
原审第三人建邺建筑公司请求二审法院依法判决。
二审中，上诉人提供张晓兵与白下房产经营公司签订的《南京市直管非住宅公房租赁合同》，其上签订的时间为2012年8月7日，同时提供江苏众盛律师事务所给涉案争议房屋的使用人叶敬方发的律师函，所提的该合同签订的日期也是2012年8月7日，坚持认为，白下房产公司在未与建邺建筑公司解除合同的情况下，即与张晓兵签订《公房租赁合同》，明显存在恶意串通的行为。白下房产公司认为，上诉人提供的该两份证据，并不是新证据，在（2013）宁民终字第3342号案件中，即已提交法院，法院未予采纳。《公房租赁合同》落款为2012年8月7日是笔误，应该为2012年8月17日。张晓兵认为，合同时间签订先后，不能证明双方存在恶意串通。
本院查明，上诉人与建邺建筑公司签订的房屋买卖合同中，45号房屋中含有11.5平方米的公房，属于双方误解，事实上，应为110.7平方米的公房（即为47号房屋）。
本院查明的其他事实与原审查明的事实一致。
上述事实有《南京市直管非住宅公房租赁合同》、律师函、双方均认可的涉案房屋的平面分层图及当事人的陈述等证据在卷证实。
本院认为，建邺建筑公司与张晓兵签订《转让协议》，将建邺建筑公司承租的本市石鼓路211-215号、某巷47号公房承租权转让给张晓兵，是双方的真实意思表示，张晓兵支付了相应的对价，又得到了涉案的公房管理单位白下房产经营公司的认可，张晓兵也与白下房产经营公司签订《房屋租赁合同》，上述三方的行为没有违反法律、行政法规的禁止性规定，所签订合同合法有效。郑荣霞上诉认为建邺建筑公司与张晓兵签订合同时间先于张晓兵与白下房产经营公司签订的合同，且张晓兵是公民个人无权承租非住宅性公房，主张白下房产经营公司与张晓兵及建邺建筑公司恶意串通，损害国家及其个人利益。对此，本院认为，建邺建筑公司在与郑荣霞房屋买卖合同中，已明确某巷47号公房承租权，其保留转让权，双方在合同中对此并没有其他限制性约定，建邺建筑公司转让承租权，符合双方合同约定。从本案查明事实看，张晓兵、白下房产经营公司及建邺建筑公司三方在分别签订协议时，没有故意损害郑荣霞权益的行为，签订合同时间的先后，不能反映三方存在恶意串通的行为，三方在签订协议时，法律或行政法规及规章并没有禁止公民个人承租非住宅公房，故上诉人郑荣霞认为，张晓兵个人承租公房，损害国家利益的理由也不能成立，郑荣霞认为某巷45号与47号房屋无法分割，上述三方行为，损害其合法利益，从本案事实看，上述房屋从物理上，并非不能分割，郑荣霞该上诉理由，因无事实依据，本院不予采信。综上，上诉人郑荣霞上诉理由，不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费3064元，由上诉人郑荣霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 汪德全
代理审判员 王 路
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 朱亚芳