新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）新民终208号 上诉人（原审被告）：马俊峰，男，1960年1月21日出生，汉族，住陕西省铜川市。 委托诉讼代理人：刘巧红，新疆驼铃律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：金晓全，男，1966年2月4日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区喀什市。 委托诉讼代理人：李刚，新疆叶尔羌律师事务所律师。 原审被告：黄少萍，男，1967年12月9日出生，汉族，江西省人，现在江西省南昌监狱服刑。 上诉人马俊峰因与被上诉人金晓全、原审被告黄少萍第三人撤销之诉一案，不服新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院(2016)新31民撤1号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年5月10日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马俊峰的委托诉讼代理人刘巧红，被上诉人金晓全的委托诉讼代理人李刚到庭参加诉讼。一审被告黄少萍经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 马俊峰提出上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回金晓全的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由金晓全承担。事实与理由：1、一审法院认定金晓全与喀什冠维房地产开发有限公司（以下简称冠维公司）于2009年12月21日签订的《商品房买卖合同》有效错误。喀什市人民法院审理（2015）喀民初字第1688号案件时，冠维公司一审未到庭，二审提出上诉的理由为金晓全与冠维公司是基于借贷合同而产生的法律关系，双方《商品房买卖合同》是为了在农信社办理贷款而签订的无效合同，大部分贷款已由冠维公司负责偿还，冠维公司从未将涉案302、401号房屋出卖给金晓全。因此，金晓全就其代冠维公司支付的款项，应向冠维公司追偿，其要求办理产权证没有依据。金晓全不是涉案房屋的买受人和权利人，相关部门所办理的房屋登记及贷款为虚假登记和虚假按揭。另，（2015）喀民初字第1688号案件，冠维公司不服一、二审判决，已向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审，本案应中止审理。2、马俊峰与黄少萍买卖合同纠纷一案，一审法院已作出（2011）喀民初字第51号民事判决（以下简称51号民事判决），判令黄少萍将房屋返还给马俊峰。2016年马俊峰申请执行该案时取得了该房屋，马俊峰已支付对价，且已合法取得，因此，马俊峰才是房屋唯一的权利人。综上，请求二审法院查明事实，作出公正判决。 金晓全辩称，1、涉案商品房使用权属于金晓全。2009年金晓全与冠维公司签订了《商品房买卖合同》，金晓全以贷款和缴纳现金的形式支付了房款，并在喀什市房地产管理局进行了备案，因冠维公司的原因未办理权属证书。金晓全起诉后，法院支持了金晓全的诉讼请求，现已办理了不动产权属证书。2、冠维公司又将房屋卖给他人与金晓全无关，马俊峰应当向冠维公司主张权利。综上请求依法维持原判。 金晓全向一审法院起诉请求：1.依法撤销一审法院作出的（2011）喀民初字第51号民事判决；2.本案诉讼费由马俊峰、黄少萍承担。 51号民事判决认定：2010年6月14日，马俊峰与冠维公司签订《商品房买卖合同》一份，约定冠维公司将位于喀什市人民西路与解放北路交叉口的中南亚大厦三层出售给马俊峰，该商品房建筑面积为3092.712平方米，总价款900万元。合同签订后，2010年6月8日、7月10日马俊峰分别给冠维公司支付购房款300万元和200万元，共计500万元。2010年11月3日，马俊峰与黄少萍签订了《房屋买卖协议》，马俊峰将其购买的中南亚大厦三层建筑面积3092.712平方米的商业用房出卖给黄少萍，价格为每平方米4000元，总价为12370848元。同时双方约定付款方式为协议签订后7个工作日内预付定金30万元，2010年12月底支付200万元，剩余房款于2011年1月底全部付清。协议签订后，冠维公司与黄少萍补签了《商品房买卖合同》。2011年6月10日，冠维公司给黄少萍出具了一份《此商品房买卖合同特别补充说明》，内容为"此商品房买卖合同，因原购房人马俊峰已将此房转卖给了黄少萍，现黄少萍要求将此房合同变更为黄少萍，原马俊峰所欠房款400万及此房所办产权证的一切费用由黄少萍向冠维公司支付完，冠维公司将原马俊峰与冠维公司所签的中南亚三楼商品房买卖合同注销作废后，此商品房买卖合同生效"，黄少萍在该"补充说明"上签字确认。截止2011年4月25日，黄少萍代马俊峰向冠维公司支付了尚欠的400万元购房款，向马俊峰支付了400万元购房款。对余款437万元，黄少萍于2011年4月25日给马俊峰出具了"还款协议"，内容为"关于我与马俊峰房屋买卖一事未按时付款，现承诺如下：一、2011年5月10日支付甲方房款贰佰万元整，剩余款项于2011年5月20日前付清；二、如本人未按约定支付房款，甲方有权将房屋收回"。后黄少萍仅支付了200万元，尚欠2370848元未付。2011年8月10日，马俊峰委托律师向黄少萍发出催款函，催促黄少萍支付剩余购房款237万元，黄少萍在收到催款函后仍未履行付款义务。2011年10月20日，喀什市人民法院立案庭法官在向冠维公司法定代表人杨光玉调查了解黄少萍与他人借款纠纷一案的调查笔录中，杨光玉证实"冠维公司与马俊峰签订的商品房买卖合同作废后，黄少萍和冠维公司签订的合同才生效，因黄少萍100多万元手续费没交，合同没有生效"。2012年11月21日，冠维公司给一审法院出具"说明"，证实中南亚大厦商业301号房如因纠纷需确权，预计应缴纳费用1566228元。2012年8月30日，江西省南昌市中级人民法院作出（2012）洪刑二初字第17号刑事判决，认定被告黄少萍犯诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。2012年12月31日，江西省高级人民法院作出（2012）赣刑二终字第60号刑事裁定，维持（2012）洪刑二初字第17号刑事判决。51号民事判决认为：马俊峰与黄少萍签订的房屋买卖协议是双方当事人真实意思表示，且该转卖行为得到出卖方冠维公司的同意，不违反法律规定，应属有效协议。合同对双方的付款方式及时间均作出了明确约定，黄少萍于2011年4月25日给马俊峰出具了"还款协议"，承诺于2011年5月20日前付清全部购房款，如未按约定支付房款，马俊峰有权将房屋收回，对该还款协议的真实性黄少萍予以认可。在合同履行过程中，黄少萍在承诺的期限内未能付清全部购房款，并且马俊峰在黄少萍迟延履行债务时，向黄少萍发出了催款通知书，催促其在合理的期限内解决，黄少萍仍未能履行合同义务。因此，马俊峰请求解除合同的诉讼请求成立，予以支持。对于马俊峰要求黄少萍赔偿因违约造成的损失6185400元的诉讼请求，因黄少萍未能按照双方的约定履行合同义务，致使合同不能履行，黄少萍的行为构成违约，应依法承担违约责任。马俊峰在诉讼中请求的可得利益是以黄少萍占用期间比照相邻房屋的租金计算，因该房屋产权并未确定，马俊峰按照租金损失计算违约损失没有事实及法律依据，但根据法律规定，马俊峰请求的可得利益以"不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失"为限，本案马俊峰在买卖合同中，因其转售行为可以获得的利润应为3370848元，因黄少萍的违约行为致使其转售利润受到损失，故其要求黄少萍赔偿其可得利益损失3370848元的诉讼请求应予支持。遂判决：一、解除马俊峰与黄少萍签订的房屋买卖合同；二、黄少萍赔偿马俊峰损失3370848元，该款于本判决生效后十五日内付清；三、黄少萍于判决生效后十五日内将房屋返还给马俊峰，马俊峰于该判决生效后十五日内返还黄少萍已付房款10000000元；四、驳回马俊峰的其他诉讼请求。 一审法院认定事实：一、2009年12月21日，金晓全与冠维公司签订《商品房买卖合同》约定，冠维公司将其所有的位于喀什市人民西路与解放北路交叉口中南亚大厦302号、401号的房屋出售给金晓全，房屋建筑面积4777.208平方米，出售总价11943020元；冠维公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案；同时合同中对其他事项进行了约定。合同签订后，金晓全于2008年11月10日至2009年12月21日分26笔向冠维公司支付房款694.3万元，向喀什市农村信用合作社联合社按揭贷款500万元，于2010年1月7日支付按揭保证金25万元，房屋价款已全部支付完毕。2010年2月4日喀什市房地产管理局房屋产权交易中心对金晓全与冠维公司签订的上述《商品房买卖合同》进行了登记备案。2010年3月22日，金晓全作为抵押人，喀什市农村信用合作社联合社作为抵押权人，双方在喀什市房地产管理局就案涉房屋作了预购商品房抵押权预告登记。二、就本案诉争的房屋，一审法院依有关申请执行人申请，曾作出（2011）喀立保字第59-1号民事裁定、（2012）喀中执字第73号执行裁定，查封了本案诉争的商业三层建筑面积3092.712平方米中的2384平方米的房产。金晓全得知后提出执行异议，请求立即中止对其房屋的执行，解封被查封的房屋。一审法院于2015年5月13日作出（2015）喀中执异字第10号执行裁定，支持了金晓全的请求，中止该房屋的执行，并于2015年7月3日作出（2015）喀中执异字第10-1号执行裁定，解除本案诉争的商业三层建筑面积3092.712平方米中的2384平方米房产的查封。三、就本案房屋的产权证及国有土地使用权证，喀什市人民法院（2015）喀民初字第1688号判决"喀什冠维房地产开发有限公司于本判决生效后五日内协助金晓全办理位于喀什市人民西路与解放北路交叉口中南亚大厦商业用房三层302号、四层401号（建筑面积4777.208平方米）的房屋产权证及国有土地使用权证"，后冠维公司不服该判决，上诉至一审法院，一审法院维持了该判决。一审法院查明的其他案件事实与51号民事判决查明的事实一致。一审法院认为，结合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：喀什市人民西路与解放北路交叉口中南亚大厦商业用房三层302号、四层401号的房屋应属谁所有，金晓全的诉讼请求是否成立。依法成立的合同，受法律保护。2009年12月21日金晓全与冠维公司签订的《商品房买卖合同》、2010年6月14日马俊峰与冠维公司签订的《商品房买卖合同》以及2010年11月3日马俊峰与黄少萍签订的《房屋买卖协议》均系各方当事人真实意思表示，不违反有关法律、法规的强制性规定，属合法有效。房屋属于不动产，虽然三份合同均有效，但产生的法律后果却不宜尽然。具体到本案中，冠维公司与金晓全、马俊峰先后签订商品房买卖合同，将其所有的房产卖给两个人，冠维公司行为属于"一房二卖"。金晓全在履行其与冠维公司的合同中，已经支付了全部房款，且在喀什市房地产管理局办理了商品房买卖合同登记备案证明和预购商品房抵押权预告登记。此外，经喀什市人民法院（2015）喀民初字第1688号及一审法院（2016）新31民终595号案件审理后，也已查明本案诉争的房屋归金晓全所有，判令冠维公司协助金晓全办理涉案房屋的土地使用证和房产证，这都说明冠维公司与金晓全签订商品房买卖合同后，该房屋买卖合同已经履行完毕，该合同中的买受人金晓全已实际取得房屋所有权，金晓全通过合法的途径取得房产证是合法有效的，其对诉争的房屋依法享有合法的所有权，应予确认。而冠维公司与马俊峰的商品房买卖合同、马俊峰与黄少萍的房屋买卖协议时间均在金晓全购买房屋之后，该三方主体也没有办理登记，这意味着马俊峰、黄少萍尚未取得所有权，而仅仅享有对房屋的债权，按照民法原理，债权是不能对抗第三人的。因此，马俊峰、黄少萍只能向其各自的出卖人追究违约责任和赔偿损失，现马俊峰又将房屋出卖给了黄少萍，但因该房屋所有权已经经过登记转移于金晓全，黄少萍对该房屋的占有即失去法律上的基础，黄少萍构成无权占有，故51号民事判决判令黄少萍将房屋返还给马俊峰的内容应予撤销。综上，金晓全的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第六条、第二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十二条、第二百九十五条、第二百九十六条、第二百九十八条、第三百条第二项之规定，遂判决：一、撤销一审法院（2011）喀民初字第51号民事判决第三项"黄少萍于该判决生效后十五日内将房屋返还给马俊峰"的内容；二、驳回金晓全的其他诉讼请求。案件受理费50元（金晓全已预交），由金晓全负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。马俊峰围绕上诉请求依法提交证据一，冠维公司2016年12月15日向新疆维吾尔自治区高级人民法院递交的民事再审申请书（复印件）。证明冠维公司不认可其与金晓全之间存在商品房买卖合同关系，双方系委托借贷关系。金晓全对该证据因系复印件不予认可，且并无该案已经受理的相关证据。证据二，一审法院（2016）新31民撤2号民事判决，该判决中冠维公司提交了与金晓全于2009年12月20日签订的协议书及收条一份，证明冠维公司与金晓全签订的商品房买卖合同为无效合同，金晓全以个人名义贷款500万元供冠维公司使用，冠维公司支付了50万元的好处费。金晓全对判决书真实性认可，但该案并未生效，证明问题有异议。证据三，2009年12月28日金晓全收到办理按揭贷款好处费50万元的收条（复印件）。证明金晓全办理房产备案登记是虚假的，实际是帮冠维公司办理按揭贷款。因该证据为复印件，金晓全对该收条真实性不予认可，且该证据不是新证据。本院对上述证据认定如下：对证据一民事再审申请书，因该证据为复印件，金晓全对真实性不予认可，且并无人民法院出具的受理案件通知书，故本院对该证据的真实性不予确认。对证据二（2016）新31民撤2号民事判决，该证据为原件，金晓全对证据真实性认可，本院对该证据的真实性予以确认。对证据三收条，金晓全虽因复印件不予认可，但对收到该笔款项认可，故本院对该证据的真实性予以确认。 二审中金晓全提交两份不动产权证书，证明其已经合法办理了涉案房屋的权属证书。马俊峰对该证据真实性认可，但证明内容不予认可。马俊峰与冠维公司签订的商品房买卖合同面积为3092.712平方米，该产权证的面积为2957.29平方米。不能证明该产权证涉及的商铺就是马俊峰占有使用的商铺。该证据为原件，马俊峰对真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以采信，对关联性本院结合其他证据予以确认。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、2017年4月27日，金晓全取得新（2017）喀什市不动产权第XXXX、XXXX号不动产权证书，其中新（2017）喀什市不动产权第XXXX号不动产权证书中房屋坐落"喀什市人民西路6号（中南亚大厦）301号商铺"，房屋建筑面积2957.29平方米。马俊峰庭审中认可中南亚大厦三层商用部分只有一个大厅，未分割，除金晓全已经办理不动产权证书中的面积，没有剩余面积达到马俊峰与冠维公司约定商铺的面积3092.712平方米，故马俊峰与冠维公司签订的商品房买卖合同约定的商铺即为金晓全办理的新（2017）喀什市不动产权第XXXX号不动产权证书中涉及的商铺。二、根据本院（2017）新民终180号生效民事判决确认的证据查明：2009年12月20日冠维公司作为甲方与乙方金晓全签订协议书。内容为：（一）甲乙双方签订中南亚大厦三层、四层商业用房的商品房买卖合同（合同号：000），此商品房买卖合同属双方签订的无效合同，仅用于乙方为甲方在银行获取按揭贷款的需要使用。（二）乙方用此商品房买卖合同（合同号：000）以个人夫妇的名义在喀什市农村信用合作联社贷款500万元给甲方，期限十年。甲方负责偿还贷款全部本息。（三）为补偿乙方以个人夫妇的名义在喀什市农村信用合作联社按揭贷款给甲方使用，待按揭贷款到甲方账户后，甲方一次性付给乙方贷款金额10%的好处费作为补偿。（四）甲方归还完所有的贷款后，乙方无偿并无条件配合甲方到相关房产、土地部门办理过户手续给甲方。（五）甲方在还贷期间内，如乙方看中此房，乙方有优先购买此房的权利，价格由双方协商。（六）此协议一式二份，双方各执一份，双方签字盖章生效无悔。冠维公司另提交2009年12月28日金晓全签字确认的收条，内容为：今收到代冠维公司办理按揭贷款费用500000元。金晓全所借款项冠维公司进行了使用。后冠维公司于2010年至2014年期间对以金晓全名义所借款项部分进行偿还。本院（2017）新民终180号生效民事判决认定金晓全与冠维公司的《商品房买卖合同》无效，故撤销了新疆维吾尔自治区喀什市人民法院(2015)喀民初字第1688号民事判决和新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院（2016）新31民终595号民事判决。三、金晓全签订《商品房买卖合同》后未实际占有使用案涉商品房。马俊峰支付购房款后实际占有使用该房屋。双方当事人对一审查明事实均无异议，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：金晓全是否对案涉商品房享有合法权利，51号民事判决是否损害金晓全的利益。《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定"下列事实，当事人无须举证证明：......（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；......前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外"。本院生效的（2017）新民终180号民事判决对金晓全与冠维公司2009年12月21日签订的《商品房买卖合同》、2009年12月20日签订的协议书及2009年12月28日签字的收到500000元代冠维公司办理按揭贷款费用收条真实性予以确认，故本案中对上述证据的证明内容应予认定。根据该协议书，金晓全与冠维公司于2009年12月21日签订的《商品房买卖合同》"属双方签订的无效合同，仅用于乙方（金晓全）为甲方（冠维公司）在银行获取按揭贷款的需要使用"，之后，金晓全收到的"代冠维公司办理按揭贷款费用500000元"与2009年12月20日金晓全与冠维公司签署协议书中约定的"好处费"金额一致，金晓全亦按约以个人名义向喀什市农村信用合作社联合社申请贷款5000000元提供给冠维公司使用，冠维公司对该贷款已部分偿还。故，该《商品房买卖合同》系冠维公司为金晓全取得贷款供冠维公司使用之必须，依法应当认定该《商品房买卖合同》系双方通谋实施的虚伪意思表示，为无效合同。本院生效的（2017）新民终180号民事判决书亦做了同样的认定。金晓全与冠维公司签订的《商品房买卖合同》无效，其依据该合同通过诉讼方式取得的不动产权证书系以无效合同为基础，对其证明力本院不予采纳。故金晓全并无证据证明其对马俊峰与黄少萍争议的案涉商品房享有所有权，故51号民事判决并未损害其民事权益，其要求撤销51号民事判决的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，马俊峰的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百条第一款第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院(2016)新31民撤1号民事判决； 二、驳回金晓全的诉讼请求。 一审案件受理费50元（金晓全已预交），由金晓全负担。二审案件受理费50元（马俊峰已预交），由金晓全负担。 本判决为终审判决。 审判长 张  有  鹏 审判员 买买提·外力 审判员 陈  建  红 二〇一七年十二月七日 书记员 丛  雅  靓