重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝05民终3271号
上诉人（原审被告）：彭文淑，女，1960年7月13日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区)。
委托诉讼代理人：杨朝勤，重庆市綦江区通惠法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：彭文开，男，1953年3月16日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）。
委托诉讼代理人：唐华，重庆市万盛经开区青年法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：彭文彬，女，1947年4月13日出生，汉族，住云南省曲靖市麒麟区。
被上诉人（原审被告）：彭文英，女，1949年5月15日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）。
被上诉人（原审被告）：彭文华，女，1951年5月3日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）。
委托诉讼代理人：彭文杰，男，1963年4月28日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）。
被上诉人（原审被告）：彭文珍，女，1958年1月16日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）。
被上诉人（原审被告）：彭文杰，男，1963年4月28日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）。
被上诉人（原审被告）：彭丽波，女，1969年5月10日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）。
上诉人彭文淑因与被上诉人彭文开、彭文彬、彭文英、彭文华、彭文珍、彭文杰、彭丽波确认合同有效纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院（2016）渝0110民初8696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人彭文淑及其委托诉讼代理人杨朝勤、被上诉人彭文开及其委托诉讼代理人唐华、被上诉人彭文彬、彭文英、彭文珍、彭文杰、被上诉人彭文华的委托诉讼代理人彭文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
彭文淑上诉请求：撤销重庆市綦江区人民法院（2016）渝0110民初8696号民事判决，改判唐荣卿（唐云清）与彭文开于2002年1月12日签订的《房屋买卖协议》无效。事实和理由：涉案房屋系父母亲遗留的财产，作为子女均享有财产继承的权利，但母亲唐荣卿与被上诉人违反继承法规定，违法处分他人财产，侵犯上诉人的继承权，同时，房屋出售的价款被上诉人并未实际履行支付，因此，唐荣卿与被上诉人彭文开签订的《房屋买卖协议》应为无效。
彭文开辩称：本案系确认唐荣卿与彭文开所签订《房屋买卖协议》的合同效力问题，上诉人所述事实和理由，与本案无关联性。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
彭文彬辩称：彭文开与母亲唐荣卿签订的《房屋买卖协议》彭文彬并不知情，彭文开也未履行相应的付款义务，且涉案房屋登记在父亲彭锡光名下，母亲唐荣卿无权擅自作出处理。同时，作为彭锡光与唐荣卿的子女均享有对涉案房屋的权利。
彭文英辩称：同意彭文彬的意见。
彭文珍辩称：同意彭文彬的意见。
彭文华、彭文杰辩称：彭文开与母亲唐荣卿签订的《房屋买卖协议》有效，当时签订协议时，作为唐荣卿的子女都是知道的，且母亲唐荣卿也是在意识清醒的情况下签订的协议。
彭丽波未作答辩。
彭文开向一审法院起诉请求：判决2002年1月12日彭文开与唐云清签订的房屋买卖协议有效。2、判决位于重庆市万盛区新田路228号-4-1、2号房屋归彭文开所有。
一审法院认定事实：彭锡光与唐荣卿系夫妻。二人生育子女彭文彬、彭文英、彭文华、彭文开、彭文珍、彭文淑、彭文杰、彭丽波。坐落于重庆市綦江区（原万盛区）新田路228号4-1、4-2号房屋登记的所有权人为彭锡光。彭锡光于1999年11月6日死亡。唐荣卿于2013年11月9日死亡。
2002年1月12日，唐云清（甲方）与彭文开（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，约定：“一、甲方自愿将228号4-1以3000元（叁仟元正）现金支付出卖给乙方，228号4-2由甲方唐云清自留居住，百年之后，甲方将此房以2000元（贰仟元正）出售给乙方，乙方将此款交于七子妹作为遗产。乙方将成为228号4-1、4-2房屋的产权人。二、此协议由甲乙双方自愿协商签字为准，子女证明，双方不得再为房屋争议。协议双方签字后，不得以任何借口任何形式推翻协议。协议于2002年元月12日生效。”彭文英、彭文淑、彭丽波在该协议的证明人处签名，彭文杰在弃权人处签名，彭文华作为见证人亦在该协议上签名。
审理中，双方均认可《房屋买卖协议》中的唐云清与唐荣卿系同一人，《房屋买卖协议》中的房屋坐落于重庆市綦江区（原万盛区）新田路228号4-1、4-2号，且该房屋系彭锡光与唐荣卿的夫妻共同财产。
一审法院认为，在彭锡光死亡之后，彭锡光所有的房屋属于遗产，分割之前系其第一顺序继承人唐荣卿、彭文彬、彭文英、彭文华、彭文开、彭文珍、彭文淑、彭文杰、彭丽波共同所有。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，虽然出卖人唐荣卿在缔约时对标的物没有处分权，但是并不影响《房屋买卖协议》的效力，但是否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得处分权或者获得相关权利人的追认。彭文开是否支付房款系合同履行的问题，不影响合同的效力。唐荣卿在过世前立下的遗嘱不属于本案审查的范围，故对此不予评判。即使唐荣卿生前立下遗嘱亦不影响《房屋买卖协议》的效力。综上，彭文彬、彭文英、彭文珍、彭文淑和彭丽波关于《房屋买卖协议》无效的辩称意见，不予采纳。彭文开诉请确认其与唐云清于2002年1月12日签订的《房屋买卖协议》有效，符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，彭文开依据合同仅有要求相对人或权利继受人协助其办理诉争房屋产权过户手续的权利，本案诉争房屋所有权的确立应以相关房地产管理部门的登记为准，所以对彭文开要求判决坐落于重庆市綦江区（原万盛区）新田路228号4-1、4-2号房屋归其所有的诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，遂判决：一、唐荣卿（唐云清）与彭文开于2002年1月12日签订的《房屋买卖协议》有效；二、驳回原告彭文开的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告彭文开负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审查明的事实与一审查明事实相同。
本院认为，上诉人彭文淑的上诉理由不能成立。其理由是：根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，涉案房屋系彭锡光、唐荣卿婚姻关系存续期间取得的共有财产，彭锡光死亡后，在涉案房屋尚未进行析产分割的情况下，唐荣卿与彭文开签订《房屋买卖协议》，对涉案房屋进行处分，虽然唐荣卿处分涉案房屋的行为存在无权处分的情形，但并不影响双方签订的《房屋买卖协议》的效力，至于彭文开是否履行合同约定的付款义务，属双方在实际履行合同过程中的问题，对合同效力不产生影响。因此，上诉人彭文淑辩称唐荣卿与彭文开签订的《房屋买卖协议》无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，上诉人彭文淑的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人彭文淑负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 渝
审 判 员 于 利
代理审判员 黎 明
二〇一七年五月十日
书 记 员 高广宇