河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民三终字第00321号
上诉人（原审被告）：崔风敏（崔丰敏），女，汉族，1948年1月6日出生，住河南省邓州市西城区蓝营村***号。
委托代理人：王瑞玲，河南定信律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：陈明顺，男，汉族，1972年7月10日出生，住河南省邓州市西城区蓝营村***号。
委托代理人：张勇，河南船旗律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙文选，男，汉族，1958年1月11日出生，住河南省邓州市古城办事处大西关*组。
委托代理人：周祥，河南雷鸣律师事务所律师。
原审被告：陈道华，男，汉族，1947年8月25日出生，住河南省邓州市西城区蓝营村***号。
上诉人崔风敏、陈明顺与被上诉人孙文选，原审被告陈道华房屋买卖合同纠纷一案，孙文选于2013年5月8日向河南省邓州市人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求：1、依法确认孙文选与崔风敏、陈道华签订的房屋买卖合同有效；2、责令崔风敏、陈道华严格履行房屋买卖合同约定事项，为孙文选提供办理房屋过户手续的便利，全面履行合同约定义务；3、本案诉讼费用由崔风敏、陈道华承担。原审法院于2013年12月28日作出（2013）邓法民二初字第159号民事判决。崔风敏、陈明顺不服，向本院提起上诉，本院于2014年4月10日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月23日公开开庭进行了审理。崔风敏及其委托代理人王瑞玲，陈明顺及其委托代理人张勇，孙文选及其委托代理人周祥，陈道华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：陈道华与崔风敏系夫妻关系、与陈明顺系父子关系。2005年11月18日，孙文选与陈道华签订了房屋买卖合同，陈道华执笔写了房屋买卖合同，合同内容为“房屋买卖合同：房屋所有人崔丰敏、陈道华简称卖方，买房所有人孙文选，简称买方。卖方有房产一处，卖给孙文选为业。房屋坐落在仲景路西城墙城河边，以房产证产权和土地证界限为准。该房产作价壹拾肆万元整。由买方自己办理过户手续，由卖方提供产权证，土地证及所需一切产权手续，并在办证期间提供方便。此房售出之日起产权即归买方孙文选所有，该产权如有纠纷，概由卖方负责。（备注：土地证为两个﹤崔风敏、陈明顺﹥）房款即一次结清。卖房人崔风敏、陈道华，买房人孙文选，中间人杨子权、房天富公元二〇〇五年十一月十八日（签名上均捺有指印）协议签订后，孙文选将购房款14万元一次性交于陈道华，陈道华出具了收据，并将以崔风敏为房屋所有权人的房屋所有权证及分别以崔风敏、陈明顺为土地使用权人的两个土地使用证交于孙文选。当天晚上，孙文选请了陈道华、房天富、杨子权吃饭，陈道华通知其儿子陈明顺也到场。后孙文选因故一直未办理房产过户手续。2013年孙文选请崔风敏、陈道华配合办理房产过户手续时，双方引起纠纷，为此孙文选诉至原审法院。审理中，经调解不获成立。另查明，争议房屋位于邓州市大西关六组西城墙，1992年6月20日以崔风敏之名办理了房屋所有权证，2001年7月15日，该争议房屋所占有的土地分别以崔风敏、陈明顺之名办理了两个土地使用证。诉讼中，崔风敏申请对买卖合同中自己名字处的指印鉴定，但孙文选声明鉴定是不是崔风敏在场签合同本案都应按表见代理认定协议有效，双方争执都不承担鉴定费用，故未能实施鉴定。
原审法院认为：2005年11月18日，孙文选与陈道华自愿签订房屋买卖合同，双方均已履行了合同内容。孙文选及其家人即搬入居住至今，该房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定应受法律保护。孙文选签订合同时对房屋所有权证和土地使用证记载权属人员审查不实后因故未能及时办理房产过户手续，对引起纠纷亦负一定责任。审理中，崔风敏辩称，孙文选的请求无事实和法律依据，认为陈道华无权处置该房产。原审法院认为陈道华与崔风敏系夫妻关系，陈道华将该房产卖于孙文选，孙文选购买房屋显属善意取得，依照房屋买卖合同约定，孙文选一家人随后即入住，一直使用至今，长达近8年，孙文选与崔风敏、陈道华同城居住，崔风敏对房屋买卖的事实，显已知晓，所以崔风敏的辩解理由不能成立。陈明顺辩称，陈道华所卖房产中将本人的土地使用权也一并处分，显属违法和无效。对此，原审法院认为，案涉房产于1992年建成，2001年对案涉房所占用的土地分别办理崔风敏、陈明顺两个土地使用权证，房屋买卖达成后，两份土地使用权证连同房屋所有权证即一并由陈道华交给孙文选，且交易达成的当天，陈明顺也参加了房屋买卖双方的饭局。另外陈明顺虽然领有独立的土地使用权证，但陈明顺显然知晓该房屋被卖的事实，知晓而不表示反对，应当视为同意，所以陈明顺的辩解理由不能成立。如果崔风敏或陈明顺认为陈道华是无处分权人，但孙文选是善意取得的房产，而且在协议达成之时即按约支付了合理的全部房款，所以崔风敏和陈明顺有权向责任人请求赔偿损失。为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第二十三条、第一百零六条之规定，判决如下：一、孙文选与陈道华于2005年11月18日签订的房屋买卖合同为有效合同。二、陈道华、崔风敏，陈明顺在孙文选按行政部门规定自行办理房屋过户手续时，予以协助。案件受理费3100元，由孙文选承担930元，陈道华承担2170元。
崔风敏、陈明顺上诉称：一、原审程序严重违法。1、原审遗漏了必须参加诉讼的当事人史花玲。陈明顺取得土地使用证的时间是2001年7月15日，而陈明顺与史花玲于1994年11月19日登记结婚，显然该土地是陈明顺、史花玲夫妻二人于婚后取得，系夫妻共同财产，原审判决最终对涉及该土地的权属问题作出处理却不通知权属人参加诉讼，明显遗漏了必要的诉讼参加人。2、原审判决超出孙文选的诉讼请求，违背不告不理的诉讼原则。孙文选并没有起诉陈明顺，更没有对陈明顺提出任何诉讼请求，原审却判决陈明顺协助孙文选办理过户，超出了孙文选的诉讼请求。3、原审实质是阻挠了崔风敏对《房屋买卖合同》上指纹的鉴定权。原审中崔风敏申请了指纹鉴定，原审法院竟然以“如果指印无法鉴定出来，鉴定费如何分担”这种并不存在的假设，让当事人决定费用承担，进而让当事人就可能的费用承担问题无法调和，最终导致鉴定问题不了了之，其实是变相剥夺了崔风敏的鉴定请求权。二、原审判决认定事实极其错误。1、原审认定陈明顺当天知道房屋买卖一事，并以陈明顺没有否认为由推定陈明顺认可该买卖，这一认定极其错误。陈明顺并不知道房屋买卖一事。假设陈明顺知情而不做表示，以此认定为同意出卖也是错误的。不作为的默示只有在法律规定或当事人双方有约定的情况下，才可以作为意思表示。2、原审判决认定孙文选系善意取得更是极其错误。双方的合同关系发生于2005年，此时，我国对不动产就不适用善意取得制度，即便根据《物权法》第106条，本案也不符合善意取得的条件和要求，买卖当时，孙文选就查看并接收了房产证及土地证，合同也载明了二证的登记权属人不是陈道华，显然陈道华物权处分，孙文选是知道的，因此孙文选是非善意的。本案所涉房产证及土地证均没有过户，孙文选依法尚没取得，在没取得的情况下善意取得更是无从谈起。3、原审判决作出合同有效的认定也是错误的。无权处分他人财产，权利人没追认或没取得处分权则为无效。三、原审判决适用法律错误。本案的合同关系发生在2005年，《物权法》实施于2007年，适用行为时尚未生效实施的法律属适用法律不当。且原审判决适用《物权法》第23条，而该条是关于动产的规定，本案处理的是不动产纠纷，显属适用法律错误。故请求依法撤销原审判决，依法驳回孙文选的诉讼请求。
孙文选辩称：崔风敏、陈明顺的上诉理由没有事实依据和法律依据。双方是自愿且有见证人见证情况下签订的合同，且崔风敏、陈明顺已经实际腾出了房屋。该房产是夫妻共同财产，陈道华有处分权。有效房产的转让是地随房走，该协议中已经明确了房屋转让的相关问题，且已经实际交付。原审判决程序合法，陈明顺在一审中提出作为第三人参加诉讼，虽然孙文选没有直接对陈明顺提出诉讼请求，陈明顺作为第三人参加诉讼，原审判决陈明顺承担责任并无不当。关于剥夺了崔风敏指纹鉴定的权利与事实不符，当时双方都提出鉴定，但崔风敏拒不配合，故崔风敏、陈明顺的上诉理由不能成立。
陈道华辩称：房子是陈道华卖的，崔风敏和陈明顺不知道，手续在陈道华手里。
二审中陈明顺提供了两份证据：史花玲的身份证和史花玲与陈明顺的结婚证，证明史花玲和陈明顺1994年结婚，土地系陈明顺和史花玲的共同财产。崔风敏、陈道华对上述证据没有异议。孙文选认为该证据与本案没有关系，房屋买卖合同与史花玲没有直接关系，且其没有申请参加诉讼，即使有权利也视为放弃。本院对上述证据的真实性予以认定。
根据各方当事人上诉、答辩、陈述情况，并征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点如下：1、原审程序是否合法；2、原审判决认定事实是否正确；3、原审判决适用法律是否正确。
本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。
本院认为：2005年11月18日，孙文选与陈道华自愿签订房屋买卖合同，且双方均已履行了合同内容，孙文选及家人即搬入居住至今，该房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律规定。陈道华虽然不是房产登记的所有权人，但其是房产登记的所有人崔风敏的丈夫，且持有房产证和土地使用证，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，行为人没有代理权、超越代理人权限或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。陈道华的身份和行为使孙文选有理由相信其卖房行为是经过崔风敏同意的，故本院认为孙文选与陈道华签订的房屋买卖合同为有效合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。陈道华将房屋卖于孙文选，该房屋占用范围的土地使用权应当一并转让，故孙文选应当同时取得了该房屋占用范围的土地使用权。因陈明顺是土地使用权利人之一，对陈明顺因房屋被卖所遭受的损失可以向陈道华主张。本案是房屋买卖合同纠纷，房屋产权证上没有陈明顺和史花玲的名字，且土地证上亦没有史花玲的名字，故史花玲并不是本案的必须参加诉讼的当事人，对陈明顺、崔风敏上诉称本案漏列当事人的上诉理由本院不予支持。因陈明顺是原审中的第三人，亦是部分土地使用权人，原审判决陈明顺协助履行过户手续并无不当，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2100元，由陈明顺、崔风敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙建章
审判员 姜付强
审判员 孙 娟
二〇一四年六月十三日
书记员 杨松峰