江苏省金湖县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金民初字第1233号
原告施永照，男，汉族，1975年8月16日生。
委托代理人黄德昌，江苏法嘉德律师事务所律师。
被告淮安市世豪房地产开发有限公司金湖分公司，住所地金湖县黎城镇人民路78号。
负责人黄士忠，该公司经理。
被告淮安市世豪房地产开发有限责任公司，住所地盱眙县盱城商贸中心Ｔ号楼。
法定代表人黄士忠，该公司经理。
被告黄士忠，男，汉族，1962年9月18日生。
三被告委托代理人王国进，淮安市世豪房地产开发有限公司金湖分公司员工。
原告施永照与被告淮安市世豪房地产开发有限公司金湖分公司、被告淮安市世豪房地产开发有限责任公司、被告黄士忠商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月14日立案受理后，依法由代理审判员张艳勇适用简易程序于2014年10月10日公开进行了审理，后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭于2014年11月27日再次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告施永照的委托代理人黄德昌、被告淮安市世豪房地产开发有限公司金湖分公司、被告淮安市世豪房地产开发有限责任公司、被告黄士忠到庭参加诉讼；第二次庭审，原告施永照的委托代理人黄德昌、三被告委托代理人王国进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告施永照诉称：2011年3月28日，原告与被告淮安市世豪房地产开发有限公司金湖分公司签订了一份商品房买卖合同，被告将金湖路南侧，新民路西侧（华润苏果金湖购物广场）的房屋一层1001号、1002号、1003号、1004号；二层2273号、2274号、2275号、2276号、2277号、2278号、2279号、2280号、2281号、2282号、2283号、2284号、2285号、2368号、2369号、2370号、2371号、2372号、2373号共23间出售给原告，被告应于2012年8月1日向原告交付房屋。同时合同对购房款的支付及相应的违约责任亦作了约定。2011年8月14日，双方就涉案房屋产权证的办理和交付及被告淮安市世豪房地产开发有限公司金湖分公司回租涉案房屋达成“购房合同补充协议”一份，根据该补充协议第一条之规定，被告淮安市世豪房地产开发有限公司金湖分公司应于2012年10月1日前确保原告取得涉案房屋的房产和土地权属证书，同时约定每逾期一个月，则被告淮安市世豪房地产开发有限公司金湖分公司向原告支付违约金10万元，被告黄士忠作为担保人在协议上签字。上述购房合同及“购房合同补充协议”签订后，原告按约定向被告支付了全部购房款800余万元，然被告至期未能履行交付涉案房屋房产及土地权属证书的义务，致原告无法行使相关物权而蒙受巨大损失，为维护自身权益不受侵犯，原告于2013年10月9日依法向金湖县人民法院提起诉讼，要求被告除交付涉案房屋两证外，同时支付自2013年4月1日至2013年9月30日期间6个月的违约金60万元，金湖县人民法院经审理于2014年4月4日作出（2013）金民初字第1821号民事判决书，判决被告向原告交付涉案房屋两证并支付违约金30万元，判决生效后，原告于2014年6月20日取得涉案房屋的房产及土地权属证书，截止原告实际取得两证之日，自2013年4月1日起，实际逾期交付两证共14个月零20日，扣除已主张的6个月外，逾期交付两证尚有260日，依据双方约定，被告仍应向原告支付违约金86万元。另被告淮安市世豪房地产开发有限公司金湖分公司由被告淮安市世豪房地产开发有限责任公司全资设立，不具有独立法人资格，被告淮安市世豪房地产开发有限责任公司应对被告淮安市世豪房地产开发有限公司金湖分公司在本案中的责任承担连带责任，被告黄士忠在“购房合同补充协议”上向原告提供担保，故被告黄士忠也应承担连带责任。为此，请求人民法院依法判决如下：一、被告淮安市世豪房地产开发有限公司金湖分公司向原告支付自2013年10月1日起至2014年6月20日期间的违约金86万元；二、被告淮安市世豪房地产开发有限责任公司及被告黄士忠对被告淮安市世豪房地产开发有限公司金湖分公司的责任承担连带责任；三、本案诉讼费用由三被告承担。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
一、在（2013）金民初字第1821号案件中提交的书面证据。
二、涉案房屋的房产证和土地证及（2013）金民初字第18**号民事判决书各一份，用以证明上述判决书中处理的违约金是自2013年4月1日到2013年9月30日期间的违约金，与本案无关，故不存在一事不再理的法律原则。
被告淮安市世豪房地产开发有限公司金湖分公司辩称：原告所述是事实，涉案房屋的房产证于2014年6月4日办理并交付，土地证于2014年6月20日办理并交付。原告主张的违约金过高，不能接受，两证办理延迟是地方政府的原因造成，我公司之前已给付原告60万元违约金，后金湖县人民法院又判决我公司再次需给付原告30万违约金，我公司目前不同意再支付原告违约金。
被告淮安市世豪房地产开发有限责任公司辩称：同被告淮安市世豪房地产开发有限公司金湖分公司。
被告黄士忠被辩称：担保属实，其余意见同被告淮安市世豪房地产开发有限公司金湖分公司。
三被告对原告提交的各项证据发表质证意见如下：对原告提交的各项证据均无异议，但原告主张违约金过高。
经审理查明：2011年3月28日，原告与被告淮安市世豪房地产开发有限公司金湖分公司签订了一份商品房买卖合同，被告淮安市世豪房地产开发有限公司金湖分公司将金湖路南侧，新民路西侧（华润苏果金湖购物广场）房屋一层中1001号、1002号、1003号、1004号、二层2273号、2274号、2275号、2276号、2277号、2278号、2279号、2280号、2281号、2282号、2283号、2284号、2285号、2368号、2369号、2370号、2371号、2372号、2373号共23间房屋出售给原告，约定购房价款为6334512元（已全部支付），被告应于2012年8月1日向原告交付房屋。2011年8月14日，原、被告签订“购房合同补充协议”一份，协议约定被告淮安市世豪房地产开发有限公司金湖分公司应于2012年10月1日前将办理涉案房屋权属登记所需材料中应由其提供的相关材料报房产及土地登记部门备案，并确保原告取得涉案房屋的房产及土地权属证书，否则，被告淮安市世豪房地产开发有限公司金湖分公司每逾期一个月支付违约金10万元，被告黄士忠作为担保人在协议上签字。上述购房合同及“购房合同补充协议”签订后，原告按约定向被告支付了全部购房款，然被告至期未能履行交付涉案房屋房产及土地权属证书的义务，为维护自身权益不受侵犯，原告于2013年10月9日依法向金湖县人民法院提起诉讼，要求被告除交付涉案房屋两证外，同时支付自2013年4月1日至2013年9月30日期间6个月的违约金60万元，金湖县人民法院经审理于2014年4月4日作出（2013）金民初字第1821号民事判决书，判决被告淮安市世豪房地产开发有限公司金湖分公司向原告交付涉案房屋两证并支付违约金30万元，被告淮安市世豪房地产开发有限责任公司及被告黄士忠承担连带责任。判决生效后，原告于2014年6月4日取得涉案房屋的土地使用权权属证书，2014年6月20日取得涉案房屋的所有权权属证书。现原告主张自2013年4月1日起至原告实际取得两证之日止，被告淮安市世豪房地产开发有限公司金湖分公司实际逾期交付两证共14个月零20日，扣除其已主张的6个月外，逾期交付两证尚有260日，故被告淮安市世豪房地产开发有限公司金湖分公司仍应向原告支付违约金86万元，同时被告淮安市世豪房地产开发有限责任公司及被告黄士忠仍应承担连带清偿责任。原、被告双方就上述纠纷协商未果，原告遂诉讼来院，请求人民法院依法判决如诉。
另查明：被告淮安市世豪房地产开发有限公司金湖分公司在原告2013年10月9日第一次起诉之前已支付原告违约金60万元，本院（2013）金民初字第1821号民事判决书亦判决数被告共同给付原告30万元违约金。
上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提交的书面证据在卷佐证，予以认定。
本案的争议焦点为：一、被告淮安市世豪房地产开发有限公司金湖分公司逾期交付原告涉案房产两证的行为是否构成违约，若构成违约，被告淮安市世豪房地产开发有限公司金湖分公司自身过错是否是上述违约行为的唯一原因；二、原、被告双方约定的违约金性质属于惩罚性的还是补偿性的，每月10万元的违约金是否过高；三、被告淮安市世豪房地产开发有限公司金湖分公司逾期交付原告涉案房产两证的行为是否给原告造成了实际损失及损失的具体数额究竟是多少。
本院认为：原告与被告淮安市世豪房地产开发有限公司金湖分公司签订的商品房买卖合同及相应的补充协议，不违反法律规定，应认定合法有效。
一、作为合同相对方的被告淮安市世豪房地产开发有限公司金湖分公司应依据合同约定向原告交付涉案房屋及相应的权属证书。被告迟迟未能办理两证的原因是多方面的，其中有被告方的主观原因造成的，而更多的是被告无法克服的客观原因造成的。作为合同相对方的被告淮安市世豪房地产开发有限公司金湖分公司未能完全履行己方的交付义务的行为属于违约行为，但被告淮安市世豪房地产开发有限公司金湖分公司的自身过错导致两证迟迟未能办理并非全是被告主观过错所致，但只要不是因法定的不可抗力事由引发两证迟迟未能办理外，被告淮安市世豪房地产开发有限公司金湖分公司均不能免责。
二、原、被告双方约定的每月10万元的违约金是否过高，本院认为司法实践中确实存在惩罚性的违约金，但属于极少数，多数情况下违约金仍旧以补偿受损害方的利益损失为主兼顾必要的惩罚。涉案购房款原告实际支付为6334512元，但考虑以租代付的行为，原、被告双方均认可实际购房金额在800万元左右，每年120万元的违约金，仍旧显得过高。（中国人民银行公布的2011年7月7日之后一至三年期贷款年基准利率为6.65%，计算1.5倍只为9.975%，而每年120万元的违约金和购房款800万相比之下，已达15%）
三、被告淮安市世豪房地产开发有限公司金湖分公司的违约行为给原告造成的实际损失究竟是多少？本院认为一则原告并无证据证明被告淮安市世豪房地产开发有限公司金湖分公司延迟交付涉案房屋两证的行为给其造成了实际的损失；二则综合金湖当地房价走势，原告自购买房屋后至两证实际取得之日，当地房价是稳中有涨，故原告并未因房屋贬值而无法转手造成损失的情况存在；三则在原、被告双方签订以租代付协议后，原告就涉案房产的用益物权实际已得到了行使，故也不存在原告因无法实现用益物权而造成其实际利益的损失。
综上，结合原告已取得被告淮安市世豪房地产开发有限公司金湖分公司违约金60万元及法院判决的30万元违约金的事实及在逾期办理两证过程中被告淮安市世豪房地产开发有限公司金湖分公司过错仅为次要因素以及其违约行为给原告并未造成巨大的实际损失这几点综合考虑，本院认为在双方约定违约金过高的情况下，被告淮安市世豪房地产开发有限公司金湖分公司已承担90万元违约金的情况下，根据民事法律中的公平原则、诚实信用原则等，不宜再让其承担高额的违约金，结合整个案情，本院酌定被告再承担10万元为妥。被告淮安市世豪房地产开发有限公司金湖分公司系被告淮安市世豪房地产开发有限责任公司设立的分公司，无法人资格，其相应行为的法律后果归属于被告淮安市世豪房地产开发有限责任公司，被告黄士忠作为担保人应承担连带清偿责任。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的规定，判决如下：
一、被告淮安市世豪房地产开发有限公司金湖分公司于本判决生效之日起十日内向原告施永照支付违约金10万元；
二、被告淮安市世豪房地产开发有限责任公司、被告黄士忠对被告淮安市世豪房地产开发有限公司金湖分公司上述债务承担连带清偿责任；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费12400元，由原告负担10958元，被告淮安市世豪房地产开发有限公司金湖分公司、被告淮安市世豪房地产开发有限责任公司、被告黄士忠共同负担1442元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 李 璘
代理审判员 张艳勇
人民陪审员 沈建中
二〇一五年一月四日
书 记 员 陈柏洁
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
违约的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。