上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终4149号
上诉人（原审被告）：毛春，女，1962年6月26日出生，汉族，住上�市虹口区。
委托诉讼代理人：蔡瑜，上海市申房律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：尹东，男，1976年1月18日出生，汉族，住上海市。
被上诉人（原审原告）：江燕燕，女，1974年6月28日出生，汉族，住上海市。
两被上诉人之共同委托诉讼代理人：杨楠，北京市中咨律师事务所上海分所律师。
两被上诉人之共同委托诉讼代理人：黄贞凤，北京市中咨律师事务所上海分所律师。
上诉人毛春与被上诉人尹东、江燕燕因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初18433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年5月3日公开开庭进行了审理。上诉人毛春及其委托诉讼代理人蔡瑜，两被上诉人的委托诉讼代理人黄贞凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
毛春上诉请求：撤销一审判决，改判驳回尹东、江燕燕一审中的全部诉讼请求；本案一审、二审案件受理费由尹东、江燕燕负担。事实和理由：2011年10月20日，尹东与毛春签订《上海市房屋买卖合同》（以下简称2011版合同），毛春将上海市徐汇区XX路XX弄XX号房屋（以下简称系争房屋）出售给尹东，房价款1,018万元，因此时尹东名下他处有房，致双方未能及时办理产权过户手续，相应的后果应由尹东承担。之后，毛春与尹东、江燕燕于2013年3月20日又签订了《上海市房屋买卖合同》（以下简称2013版合同），该合同签订后，因尹东、江燕燕未及时涤除抵押，导致双方迟迟未能办理产权过户手续，直至2017年8月28日，尹东才将系争房屋上所设抵押登记涤除，此前系争房屋并不具备办理产权过户手续的条件，相应的责任应由尹东、江燕燕承担，其要求毛春承担违约责任，缺乏依据。从双方的约定看，2011版合同及之后的协议，均未对逾期办理产权过户手续的违约责任作出约定，一审判决按照2011版合同第6条第3款关于逾期交房的违约责任计算逾期过户违约金，缺乏依据。虽然在（2013）徐民四（民）初字第2765号案件（以下简称2765号案）中，毛春同意按照逾期交房违约责任之条款计算逾期办理产权过户违约金，但系毛春为达成和解协议所作出，不能在本案中适用。同时，在2765号案件中，双方已经达成调解，并明确双方无其他争执。由此，尹东、江燕燕无权再行主张其他的逾期过户违约金，尹东、江燕燕的诉讼请求，违反了一事不再理的民事诉讼基本原则，应予驳回。退一步讲，即便毛春需要承担违约责任，在双方对逾期过户违约责任未作约定的情况下，尹东、江燕燕应举证证明其所遭受的实际损失，尹东、江燕燕并�举证证明，且自签订买卖合同至今系争房屋升值较大，尹东、江燕燕并无损失，毛春无需承担赔偿责任。综上所述，尹东、江燕燕的诉讼请求，应全部予以驳回。
被上诉人尹东、江燕燕共同辩称，不同意毛春的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
尹东、江燕燕向一审法院提出诉讼请求：毛春以总房价款1,236万元按照每日万分之五支付自2014年10月13日起至房屋过户登记之日止的违约金。
一审法院认定事实：唐某与吴某系夫妻关系，尹东与江燕燕系夫妻关系。系争房屋产权原登记在唐某名下。
2009年5月8日，吴某代理唐某（卖售方、甲方）与毛春（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲方将系争房屋出售给乙方，建筑面积301.3平方米，转让价款为1,030万元，甲方于2009年7月31日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接；双方确认，在2009年7月1日前共同向房地产交易中心办理过户手续。
2009年6月30日，毛春与与Z公司上海长宁支行（以下简称长宁支行）签订《个人住房抵押借款合同》，以系争房屋作为抵押向长宁支行贷款700万元。
2009年9月7日，系争房屋产权核准登记至毛春名下，并设立以长宁支行为抵押权人、债权数额700万元的抵押登记。
2010年1、2月间，唐某、吴某将系争房屋交由毛春使用。
2009年12月24日，毛春至上海市徐汇区房地产交易中心申请补办产证，2010年2月5日,毛春获得补发的系争房屋房地产权证。
2011年10月20日，毛春（卖售方、甲方）与尹东（买受人、乙方）签订《上海市房屋买卖合同》（即2011版合同），约定，甲方将系争房屋以1,018万元价格出售给乙方，合同第三条付款方式为：1、乙方在2011年10月31日前向甲方支付100万元履约定金，该定金在房屋产权过户至乙方名下后自动转为房款；2、甲方在收到上述100万元后三日内将房屋交付乙方；3、乙方在2011年11月30日前向甲方支付100万元履约定金，该定金在房屋产权过户至乙方名下后自动转为房款；4、乙方在2011年12月31日前向甲方支付100万元的房款（含乙方在10月已支付的意向金10万元）；5、对于剩余718万元，双方同意按照如下方式处理：在乙方准备好交易过户条件之后，乙方将甲方应得的最后一笔房款632,938元（718万元-6,547,061.15元）支付给甲方，甲方在收到该部分尾款后一个月内配合乙方完成房屋产权过户手续；本合同签订后，房贷本金和利息开始由乙方实际代为履行偿还义务，因此双方最终可通过转按揭等方式将剩余贷款债务转由乙方承担，以便相互配合完成房屋交易过户手续，而乙�也无需再向甲方支付其他款项；在甲方将房屋交付乙方后，乙方每月应向甲方支付利息（用以归还当月银行房贷利息+632,938.85元的利息），利率现按甲方个人贷款还款单上的利率计，若将来银行房贷利率有调整，上述利息也随之调整，其中632,938.85元的利息计至乙方将该部分房款实际支付给甲方时止，银行贷款利息则计至房屋过户至乙方名下时止，乙方交付房款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证；合同第六条双方权利义务约定，3.甲方应按合同约定期日将合同约定房屋交付乙方，甲方未按约定期日交付房屋的，自本合同约定的交付期满第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付房屋总价款万分之五的违约金；4.若甲方单方提出终止合同履行（包括但不限于提出解除交易、不同意按照本合同约定条件出售房屋给乙方、在具备过户条件后，甲方故意拖延或不及时提出相关材料或不积极配合办理过户手续等）的，乙方有权要求甲方按照房屋总价款30%的标准支付违约金，同时……；若乙方要求继续履行合同的，则自房屋具备过户条件之日起到甲方实际办理过户手续之日止，甲方应按日向乙方支付房屋总价款万分之五的违约金；第九条特别约定，在本合同签订之前，甲乙双方均已知晓本市住房限售政策，甲方也明知乙方名下有房产故双方目前无法在房产交易中心办理过户手续，因此双方一致同意自本合同签订起50个月内，乙方有权根据自身安排先处置名下现有住房，待乙方具备房屋过户条件后甲方应在乙方发出书面通知后一个月内配合乙方完成本次房屋交易的所有过户手续。若双方在上述50个月内未完成产权过户手续的，除非双方另签署书面终止协议之外，否则本合同将继续履行，且双方交易过户期限重新延长50个月�以此类推，直至本次房屋交易过户手续全部履行完毕。合同附件表明，截止2011年10月20日，系争房屋上应还贷款本息总计为6,547,061.15元。
2011年10月20日，毛春和尹东签订《房地产借款抵押合同》一份，约定,毛春向尹东借款550万元，毛春以系争房屋作为抵押房地产，并于当日向交易中心申请办理抵押登记。2011年10月27日，系争房屋上设立以尹东为抵押权人、债权数额为550万元的抵押登记。后毛春将系争房屋交付尹东、江燕燕。2012年1月18日，尹东与案外人签订施工合同，对系争房屋进行了装修，装修完毕后，尹东、江燕燕一家实际居住至今。
2011年10月9日、10月28日、10月30日、12月6日、2012年1月6日，江燕燕分别向毛春银行账户转账5万元、50万元、50万元、70万元、30万元，合计205万元。毛春确认收到尹东购房首付款300万元。2013年3月11日，上海A有限公司向上海B有限公司银行转账632,939元，毛春出具收到尹东购买系争房屋的尾款的收据。自2011年10月21日起江燕燕分别向毛春农行贷款账户转账4万余元用于代毛春还贷款，其中10月21日至11月16日转账各41,674元；2012年1月10日转账41,673.35元，2月20日至5月18日转账各43,281.18元，6月19日至11月23日转账各43,282元，12月31日转账计40,000元，2013年1月2日至18日转账计63,282元，2月19日转账42,608元，3月21日至26日转账计42,096元，2013年4月22日至5月17日转账各42,094元。
2013年3月20日，毛春（卖售方、甲方）与尹东、江燕燕（买受人、乙方）签订《上海市房屋买卖合同》(即2013版合同)，约定，甲方以1,236万元的价格向乙方出售系争房屋，双方确认于2013年5月31日前共同至交易中心办理转让过户手续，付款时间、交房时间、违约责任等均为空白。注：毛春确认2013版合同是为办理过户手续之用，实际仍按原合同约定履行。
2013年4月2日，唐某向徐汇区法院起诉毛春，案号（2013）徐民四（民）初字第1209号，请求法院判决双方签订的关于上海市徐汇区XX路XX弄XX号房屋的房地产买卖合同无效；毛春协助将该房屋产权恢复至唐某名下，并返还房屋。同时向徐汇区法院提起财产保全，查封了系争房屋。毛春与尹东、江燕燕间房屋买卖合同因此未办理过户手续。2013年6月,尹东停止代毛春偿还贷款。2014年1月7日，唐某向徐汇区法院申请撤诉。
2013年10月18日，尹东起诉毛春，案号（2013）徐民四（民）初字第2765号，要求毛春以1,018万元为本金按日万分之五计算承担延迟过户违约金。庭审中，毛春同意按2011版合同第六条第3点承担逾期过户违约责任。2014年10月13日，尹东（甲方）与毛春（乙方）签订协议，约定：一、由于乙方与唐某之间的合同纠纷，导致上述合同延迟交易，现乙方同意按2,545元/日（按房屋交易总价的万分之二点五计）的标准向甲方支付2013年5月1日至2014年10月12日期间的延迟违约金总计1,348,850元；……三、乙方承诺尽快解决与唐某之间的合同纠纷，最迟在2015年5月30日之前与甲方完成上述房屋的交易过户手续，以保证甲方最终取得房屋所有权；四、凡是本协议未涉及内容，双方同意继续按照2011年10月20日的合同约定执行，若因本协议履行出现争议又无法协商解决的，交由徐汇区人民法院管辖。2014年10月21日，尹东、毛春在法院主持下达成调解协议，约定毛春向尹东支付2013年5月1日至2014年10月12日期间的违约金共计1,348,850元，调解协议还对具体付款期限及诉讼费用的分担作了约定。2014年10月27日，尹东与毛春又签订协议，约定：若法院支持唐某一方的观点导致毛春无法将房屋过户给尹东的，毛春无条件支付�解书确认的1,348,850元，且不影响尹东按2011版合同行使其他权利；在尹东按约取得房屋所有权前提下，不管判决唐某一方是否向毛春承担赔偿责任，尹东要求毛春就双方调解一案所应支付的延迟违约金以50万元为限，以此补偿尹东为上述房屋交易以及法律诉讼等所投入的成本等；本协议未涉及事宜，应继续按照2011版合同约定执行，若出现争议，双方无法协商解决的，可提交上海市徐汇区人民法院管辖。
2014年1月15日，唐某再次起诉毛春，案号（2014）徐民四（民）初字第256号（以下简称256号案），要求确认其与毛春签订的合同无效，撤销抵押，毛春协助将房屋恢复登记，毛春、尹东、江燕燕返还房屋。该案二审期间，2016年5月18日，唐某、吴某与尹东、江燕燕签订和解协议，就三方之间一审二审案件自愿达成和解协议如下：一、尹东、江燕燕确认2009年9月18日�春向唐某出具的《承诺书》系毛春本人签名，并自愿与唐某、吴某和解结案；二、唐某、吴某同意尹东、江燕燕以1,236万元取得系争房屋；并认可在尹东、江燕燕支付206万元至银行账户后，与尹东、江燕燕再无其他任何纠纷；三、各方均同意一审的判决结果；四、尹东、江燕燕于本和解协议签订之日，自愿将206万元支付给唐某所指定的银行账户；五、唐某指定中咨律师事务所上海分所之杨楠律师代为监管该资金；至本和解协议完成之日止；六、本和解协议生效之日起二日内，三方须向上海市第一中级人民法院提交撤诉申请，撤销上诉；七、本和解协议一式四份，各方执一份，交上海市第一中级人民法院一份，经各方签字并收到尹东、江燕燕付款后即生效。协议签订后，尹东、江燕燕通过案外人将206万元支付至中咨律师事务所上海分所代管。2016年6月27日，256号案被发回重审。重审案号为（2016）沪0104民初23196号（以下简称23196号案）。
23196号案经审理后，法院认为，唐某、毛春签订系争房屋买卖合同的真实目的并非房屋交易，而是非法获取银行贷款，故唐某、毛春所签关于上海市徐汇区XX路XX弄XX号房屋的房地产买卖合同无效。毛春与尹东、江燕燕签订的《上海市房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，基于唐某、吴某与尹东、江燕燕于2016年5月18日签订的和解协议以及毛春在庭审中的表态，涉案各方对尹东、江燕燕取得系争房屋所有权已经达成一致，于法无悖，法院予以确认。法院遂于2017年2月8日判决：一、唐某与毛春于2009年5月8日签订的上海市房地产买卖合同无效；二、毛春与尹东签订的上海市房地产买卖合同、毛春与尹东、江燕燕签订的上海市房地产买卖合同有效；三、唐某于本判决生效之日起十日内,向�春偿还2009年12月21日至2011年9月20日由毛春归还的银行贷款860,509.42元;四、毛春于本判决生效之日起十日内,向唐某支付其收取尹东、江燕燕的购房首付款300万元及尾款632,939元；五、尹东、江燕燕于本判决生效之日起十日内,向毛春偿还2013年5月21日至2016年12月20日由毛春归还的银行贷款1,762,030.24元；六、尹东、江燕燕于本判决生效之日起十日内,向Z公司上海长宁支行清偿毛春的剩余借款本息（截止2016年11月30日的未到期本金为5,357,625.86元，具体金额以清偿日Z公司上海长宁支行出具的实际借款本息为准）；七、尹东、江燕燕于本判决生效之日起十日内,向唐某支付购房差价款206万元（该款项现由中咨律师事务所上海分所代管）；八、自本判决第五、六项债务清偿后十日内，尹东、江燕燕、唐某、毛春和Z公司上海长宁支行共同涤除上海市徐汇区XX路XX弄XX号房屋上设定的两项�押物权及司法限制；九、自本判决第八项抵押物权涤除后十日内，尹东、江燕燕与唐某、毛春依法向不动产登记事务中心办理交易过户申请手续，将上海市徐汇区XX路XX弄XX号房屋的房地产权利人转移登记为尹东、江燕燕，所涉相关费用按国家及本市的有关规定由尹东、江燕燕与毛春各自承担，其中毛春应承担部分由尹东、江燕燕先行垫付。尹东、江燕燕对先行垫付的费用可以向毛春行使求偿的权利；十、驳回唐某的其余诉讼请求。二审法院于2017年6月14日维持了一审判决。
本案一审庭审中，尹东、江燕燕称其近期才还清贷款、撤销抵押的。庭后尹东、江燕燕书面告知，经法院出具协助执行通知书，2017年9月20日办理系争房屋的过户登记申请。
一审法院另查明：2765号案调解协议确定毛春支付尹东1,348,850元，23196号案判决确定尹东一方需支付毛春1,762,030.24元，实际执行中尹东一方向法院缴纳了50万元。2017年8月23日，法院出具了协助执行裁定，2017年11月15日，系争房屋被核准登记至尹东、江燕燕名下。
一审法院认为，2765号案调解协议内容为毛春支付2013年5月1日至2014年10月12日期间的延迟违约金，未涉及其后的违约金。双方在调解前私下签订的协议也约定“凡是本协议未涉及内容，双方同意继续按照2011版合同约定执行”，因此尹东一方从未放弃主张2014年10月12日之后违约金的权利。综上，从程序上说本案不属一事不再理，从实体上讲尹东一方也仍有继续追究毛春后续延迟违约责任的权利。
尹东与毛春签订的2011版合同及尹东、江燕燕与毛春签订的2013年版合同，均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，当属有效。根据双方的实际履行情况及前案诉讼情况，可以认定2013年版合�实为办理过户之用，除过户日期以外的双方的权利义务仍应按2011版合同确定和履行。2011版合同第六条第3项约定了逾期交房的违约责任，在2765号案中，毛春也同意按该条款承担逾期过户违约责任，因此就逾期办理过户登记的违约责任双方并无分歧，现毛春认为尹东一方主张违约金缺乏合同依据，与事实不符，不予采纳。
毛春辩称，在2011版合同中约定尹东可以无限延长过户日期，该条款严重不公。一审法院认为，毛春具备完全的民事行为能力，在签订合同时已知尹东属限购对象才特别约定了该条款，毛春当然应信守该约定，现以不公予以对抗有违诚信，且事实上双方已于2013版合同中确定了具体的过户时间，不能按期过户的责任不在尹东一方。
尹东一方与毛春的交易价格为1,018万元，2013版合同约定的1,236万元转让价并非双方的真实交易价格，并�双方在其后签订协议也约定了继续按照2011版合同约定执行，故尹东、江燕燕现以1,236万元的基数计算违约金不当，应按1,018万元为基数计算。23196号案已于2017年6月14日生效，尹东一方在本案诉讼期间才履行判决义务还清了银行贷款、撤销了抵押，过户登记的障碍方得以消除，因此违约金计算的截止日应为2017年6月14日，尹东、江燕燕要求计算至过户登记日止不当，予以调整。2765号案调解书已确定了毛春需支付134万余元的违约金，若本案再按万分之五的标准计算，违约金合计达600多万元，远高于尹东一方实际遭受的损失，应予以调低，结合尹东一方属限购对象无法及时办过户手续、早已入住、大笔房款近期才付清、前期违约金已有134万余元等因素综合考量，确定本案违约金的计算标准为每日万分之一点五。
一审法院审理后于2018年1月10日作出判决：毛春于判�生效后十日内支付尹东、江燕燕逾期过户违约金1,490,352元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55,450元，减半收取计27,725元，诉讼保全费5,000元，由尹东、江燕燕负担16,362.50元，由毛春负担16,362.50元。
二审中，双方均未向本院递交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的买卖合同系当事人真实的意思表示，当事人均应恪守，不得擅自变更或者解除。在2013版合同中，双方约定于2013年5月31日前办理产权过户手续。后因案外人唐某与上诉人毛春涉诉并查封了系争房屋，导致双方未能办理产权过户手续。故上诉人应向被上诉人承担逾期办�产权过户手续之违约责任。上诉人关于系被上诉人违约致未按期办理产权过户手续的上诉意见，与事实相悖，本院不予采纳。在2011版合同中，双方虽未约定逾期办理产权过户手续违约金的计算方式，但在2765号案件庭审中，双方对逾期办理产权过户手续违约金的计算方式达成了一致，故被上诉人要求上诉人按照2011版合同第六条第3项承担逾期办理产权过户手续违约责任具有相应的依据，本院予以支持。在2765号案件中，被上诉人仅向上诉人主张至2014年10月12日的逾期办理产权过户手续违约金，并未放弃此后追究上诉人违约责任的权利。故此后上诉人未履行办理产权过户手续义务的，被上诉人仍有权向上诉人主张相应的违约责任。上诉人关于被上诉人无权主张2014年10月13日后的逾期办理产权过户违约责任的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。关于上诉人应承担的逾期办理产权过户手续违约金的具体数额。综合考虑双方的约定、被上诉人早已实际占有使用系争房屋的事实、当事人的过错程度、上诉人前期已承担部分违约金的事实、当事人的实际损失及公平合理的民事原则等因素，一审法院判定上诉人本案中承担违约金1,490,352元，并无不妥，本院予以维持。上诉人关于其无需承担违约金的上诉意见，本院不予采纳。
综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人毛春的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币18,213元，由上诉人毛春负担。
本判决为终审判决。
审判长 毛 焱
审判员 娄�永
审判员 蒋 庆 琨
二〇一八年六月十二日
书记员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……