四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绵民终字第2058号
上诉人（原审原告）邓斌，男，汉族。
上诉人（原审原告）严春，女，汉族。
二上诉人的共同委托代理人刘剑南，四川鼎天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）四川省耀森房地产开发有限公司。住所地：四川省三台县北坝镇耀森东路*号。
法定代表人：贺光耀，该公司董事长。
委托代理人：赵国勇，四川川飞律师事务所律师。
上诉人邓斌、严春与被上诉人四川省耀森房地产开发有限公司（以下简称耀森公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服四川省江油市人民法院（2014）江油民初字第2744号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年11月18日公开开庭审理了本案。上诉人邓斌、严春的委托代理人刘剑南，被上诉人耀森公司的委托代理人赵国勇到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审法院审理查明：2009年7月8日，邓斌与耀森公司签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：耀森公司为出卖人，邓斌为买受人。耀森公司将其开发的“耀森·金外滩”商住楼3栋1单元3楼3号住房（面积144.56平方米，合同价款373972元）出售给邓斌；交房时间为2009年12月31日，出卖人应当在2010年5月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定的期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于实际取得权属证明之日起60日内支付。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内支付。非出卖人原因导致未能按期办理初始登记、转移登记，出卖人不承担责任。同日，双方还签订了《商品房买卖合同补充协议》，该协议第五条针对《商品房买卖合同》第二十条产权登记进行了补充约定：一、出卖人按合同约定时间报送（需出卖人提供）房屋所有权权属登记所需的相关登记资料到产权登记机关，即视为已完成房屋所有权转移登记事项。二、如因买受人未付清合同约定的应付房款或未及时付清政府规定税费，专项维修资金或未及时提供办理产权登记的所需资料等，使产权办理时间超过合同约定期限的，出卖人有权拒绝配合买受人办理相关手续，由此产生的一切后果均有买受人承担，出卖人不承担违约责任。三、买受人若由出卖人作为担保方办理按揭贷款的，须在接到出卖人办理产权通知之日起30日内，依法向江油市房产管理局办理过户申请手续，申领该房屋的产权证。若买受人逾期不办理的，出卖人有权按日向买受人索赔买受人所申请银行贷款额的千分之一的违约金。协议还对其他事项进行了约定。
合同签订后，耀森公司在对“耀森·金外滩”南组团1#、2#、3#楼的施工过程中，江油市人民政府办公室于2009年2月18日以江府办函（2009）27号文《关于金轮广场建设项目滨江西路断道施工的批复》同意“对滨江西路南至金轮广场垃圾站，北至滨江西路6#楼范围内实行断道施工，禁止车辆通行”要求耀森公司配合；2009年4月22日江油市涪江河堤改造工程指挥部以江涪指发（2009）72号文《关于尽快拆除西岸堤顶道路围墙的通知》通知耀森公司“你公司金外滩商住楼开发在涪江西岸堤顶设置的断道围墙，严重影响豫江大堤综合整治工程的实施，请你公司尽快拆除堤顶道路围墙，以利工程顺利推进”；2009年11月18日江油市规划和建设局江规建（2009）471号文《关于涪江河堤西侧建设修改的通知》通知耀森公司“经市委、市政府研究，决定在涪江河堤西岸、一桥到二桥之间修建城市下穿通道。现下穿通道设计工作及项目拆迁工作已全面铺开。贵单位正在开发建设的耀森金外滩项目紧临城市下穿通道，且已动工建设。由于下穿通道与你单位的开发项目在设计、建设须统一协调。故请贵单位结合下穿通道及时修改。”；2010年4月8日江油市滨江路绿化及道路恢复重建指挥部江滨指函（2010）01号文《关于拆除滨江路绿化及道路灾后重建用地范围内建（构）筑物的函》通知耀森公司“我单位根据国家灾后恢复重建精神和江油市市委、政府对我市灾后重建的安排，决定将滨江路列入我市灾后重建的重点工程，其工程项目同时也被四川省列为灾后重建重点工程项目之一。据现场勘测，你单位开发修建的金外滩商品用房的配套设施（部分地下车库）占用了滨江路绿化及道路灾后重建工程用地。根据相关规定，请你单位尽快自行拆除滨江路绿化及道路灾后重建工程用地范围内的建（构）筑，以确保我单位工程的顺利实施。”
2011年4月6日耀森公司向邓斌交付房屋，邓斌实际支付房款为374205元。“耀森·金外滩”项目于2010年12月9日取得工程竣工综合验收备案后，江油市房地产管理部门于2011年6月30日将该套房屋登记在邓斌名下（邓斌与严春为夫妻关系，严春为共同共有人）。耀森公司于2012年2月20日在国土部门将土地使用证分户，后耀森公司电话通知业主领取相关权证，业主最早领证时间为2012年2月29日。邓斌实际领取时间为2012年3月6日。
原审法院认为邓斌与耀森公司之间签订的《商品房买卖合同》及“补充协议”系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、法规禁止性规定，该合同有效，双方均应按照合同的约定享受权利、承担义务。但由于灾后恢复重建的重点市政工程“滨江路绿化及道路恢复重建”的需要，耀森公司所开发的“耀森·金外滩”项目须在设计、建设上统一协调，政府要求耀森公司所开发的此项目结合下穿通道及时修改，造成耀森公司商住楼工期、房屋交付、综合验收、申请产权登记逾期的客观事实。该逾期行为是让位于公共利益所致，符合《商品房买卖合同》第十九条（一）.2及（二）.（2）约定“非出卖人原因导致未能按期办理初始登记、转移登记，出卖人不承担责任”的情形，故耀森公司不应承担违约责任。“耀森·金外滩”1#、2#、3#商住楼是耀森公司在将房产证、土地使用证办妥后通知业主领取的，耀森公司在2012年2月20日已将邓斌的房屋产权证和土地使用证办理完毕，耀森公司应该已通知邓斌领取相关权证，从业主领取花名册可以证实最早领取相关权证的为2栋2单元12楼2号业主，其签领日期为2012年2月29日。由此可以确认耀森公司在此之前已经完善了相关手续并通知业主办理领证手续的事实。综上所述，《商品房买卖合同》已明确约定了该商品房的交付时间、初始登记时间、转移登记时间，邓斌在接受耀森公司履行以上民事行为时，就应当知道自己的民事权利是否已经受到侵害。此时，其向人民法院请求依法保护其民事权利被侵害的诉讼时效期间为两年。但两年内并未就此向耀森公司或有关部门主张自己的权利，即使从业主最早领证时间2012年2月29日起算诉讼时效，其2014年4月14日提起诉讼明显已超过两年。故，邓斌、严春的诉讼请求依法不予支持。遂依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，判决：驳回邓斌、严春的诉讼请求。一审案件诉讼费减半收取290元由邓斌、严春承担。
宣判后，上诉人邓斌、严春不服，向本院提起上诉称：1.一审法院以本案已超过诉讼时效为由驳回上诉人诉讼请求，系认定事实错误，适用法律错误。2.一审法院认为耀森公司不承担违约责任错误。3.耀森公司应当向上诉人支付逾期初始登记和转移登记违约金31231元。请求二审法院依法改判。
被上诉人耀森公司答辩认为，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
二审经审理查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：1.耀森公司是否应承担违约责任；2.该案是否已过诉讼时效。本院对上诉人的上诉理由综合评判如下：1.《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，“依法成立的合同，自成立时生效”，第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，本案中，针对《商品房买卖合同》，庭审中上诉人与被上诉人均对其真实性无异议。该合同第十九条第（一）.2和（二）.2的约定“非出卖人原因导致未能按期办理初始登记，出卖人不承担违约责任”，该条款虽系格式合同中已列明，但不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故合法有效，对签约双方的当事人均具有法律约束力。本案中，由于江油市灾后恢复重建的重点市政工程“滨江路绿化及道路恢复重建”的需要，耀森公司开发的“耀森.金外滩”项目须在设计、建设上统一协调，并对下穿通道进行修改，而造成耀森公司商住楼工期、房屋交付、综合验收及申请产权登记等预期的客观事实，属于该条款约定的“非出卖人原因”，原判以此认定耀森公司不承担违约责任并无不当。2.《金外滩南组团业主产权证领取表》内容表明，邓斌的编号为194号，其领取权属证明的时间为2012年3月6日，而其向江油市人民法院提起诉讼的时间为2014年4月14日，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，邓斌、严春的诉请已超过诉讼时效，原判以此认定对其二人的诉请依法不予支持并无不妥。
综上，上诉人邓斌、严春的上诉理由不成立，不予采信。原审法院审判程序合法，原判事实认定清楚，法律适用正确，处理结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费580元，由上诉人邓斌、严春负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙 秋
审判员 文 焱
审判员 李 维
二〇一四年十一月二十八日
书记员 谭朝晖