安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）马民一初字第00011号
原告：管冠军，男，汉族，个体工商户，1974年9月8日出生，住安徽省某地，公民身份号码X。
委托代理人：傅巍，安徽律诚律师事务所律师。
被告：马鞍山庆福置业有限公司，住所地安徽省某地，组织机构代码X。
法定代表人：赵庆福。
原告管冠军与被告马鞍山庆福置业有限公司（以下简称庆福公司）民间借贷纠纷一案，本院于2014年1月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年6月24日公开开庭进行了审理。原告管冠军及其委托代理人傅巍到庭参加诉讼，庆福公司经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告管冠军诉称：2013年10月29日，管冠军与庆福公司签订协议一份，约定庆福公司向管冠军借款800万元，期限为二个月，月息2分，为保证偿还借款，庆福公司用其在含山县开发的欧尚国际小区5#、6#、7#、8#栋剩余24套房产做抵押，如到期不能按时还款，所抵押房产均由管冠军任意处置。当日，管冠军与庆福公司双方到含山县房产管理局办理了在建工程抵押登记，抵押期限自2013年10月29日至2013年12月29日。管冠军通过金齐皊将800万元汇入庆福公司法定代表人赵庆福银行账户。2013年12月29日借款到期后，庆福公司至今未偿还借款本息。故诉请：1、请求法院判令庆福公司借款800万元及至止还清借款之日的利息，并行使对其已抵押的房屋优先受偿权；2、诉讼费用由庆福公司承担。
被告庆福公司未答辩。
原告管冠军为支持其诉讼请求，向本院提供下列证据并说明如下：
1、管冠军身份证复印件和组�机构代码证复印件一份，证明管冠军与庆福公司主体身份；
2、借款协议、汇款凭证及庆福公司法定代表人赵庆福借款收条各一份，证明管冠军与庆福公司之间存在真实的民间借贷关系；
3、抵押权设立登记申请书、在建工程抵押证明、房屋价值协议书，证明庆福公司将在建的24套房屋抵押给管冠军并办理了抵押登记。
4、金齐皊书写的情况说明一份、金齐皊的身份证复印件一份、借条复印件一份，证明管冠军出借给庆福公司的800万元借款，是先由管冠军从金齐皊处所借，并通过金齐皊的个人账户直接汇入庆福公司法定代表人赵庆福的个人账户。
被告庆福公司未发表质证意见。
被告庆福公司未提供证据。
本院认证意见如下：管冠军提交的证据均具有真实性、合法性，与本案有关联性，本院予以确认。
经审理查明：2013年10月29日，管冠军与庆福公司签订协议一�，约定庆福公司向管冠军借款800万元，期限为二个月，月息2分。2013年10月29日，管冠军通过金齐皊将800万元汇入庆福公司法定代表人赵庆福银行账户。当日，赵庆福向管冠军出具800万元的收条。为保证偿还借款，庆福公司用其在含山县开发的欧尚国际小区5#、6#、7#、8#栋中24套房产做抵押，如到期不能按时还款，所抵押房产均由管冠军任意处置。当日，管冠军与庆福公司双方到含山县房产管理局办理了在建工程抵押登记，抵押期限自2013年10月29日至2013年12月29日。
围绕原告的诉讼请求范围，归纳本案的争议焦点如下：1、管冠军向庆福公司主张借款本金、利息及逾期利息，依据是否充分；2、管冠军对庆福公司已抵押的房产是否享有优先受偿权。
本院认为：管冠军与庆福公司签订的协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，应受法律保护。一、关于借款本金、利息�逾期利息问题。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，管冠军按照协议约定提供了借款，庆福公司应依照约定的期限归还借款本金及利息，否则应承担相应违约责任。借款期限届满后庆福公司未按照协议约定归还借款及利息，构成违约。管冠军要求庆福公司支付借款本金800万元，符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条规定，民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数），超出部分的利息不予保护。根据双方当事人的约定，利息为月息2分，该利息高于2013年中国人民银行同期贷款利率5.6%的4倍。故对超出中国人民银行同期贷款利率5.6%的4倍的部分利息，本院不予支持。庆福公司应支付管冠军的利息为298666.67元�800万元×2／月×5.6%／12×4倍）。依据法律规定，当事人仅约定借期内利率，未约定逾期利率，出借人以借期内的利率主张逾期还款利息的，依法予以支持。因管冠军约定的利息高于中国人民银行同期贷款利率5.6%的4倍，故对管冠军主张以约定的利息主张逾期利息，本院予以调整。庆福公司应支付管冠军的逾期利息为以800万元为基数，自2013年12月30日起按中国人民银行同期贷款利率5.6%的4倍计算至实际还款之日止。
二、关于管冠军对庆福公司已抵押的房产是否享有优先受偿权问题。《中华人民共和国担保法》第五十二条规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条规定，当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债�的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应予支持。本案中，管冠军与庆福公司虽约定了抵押期限为2013年10月29日至2013年12月29日，但双方约定的抵押期间与债务履行期限相同。这种约定使得当事人间的抵押起不到保证债权实现的目的，违背了物权法定主义原则，应属无效约定。故管冠军主张对庆福公司在含山县开发的欧尚国际小区5#、6#、7#、8#栋中24套房产享有优先受偿权，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十二条，《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条的规定，判决如下：
一、被告马鞍山庆福置�有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告管冠军借款本金800万元及利息298666.67元、逾期利息（以800万元为基数，自2013年12月30日起按按中国人民银行同期贷款利率5.6%的4倍计算至实际还款之日止）；
二、若被告马鞍山庆福置业有限公司未按期履行上述第一项还款义务，原告管冠军有权在折价或拍卖、变卖抵押房产价款中优先受偿；
三、驳回管冠军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费70250元，由被告马鞍山庆福置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 雍自涛
审 判 员 范秀媛
代理审判员 张茂进
二〇一四年七月十六日
书 记 员 丁 莉
附本案适用法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
3、《中华人民共和国担保法》第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
4、《中华人民共和国担保法》第五十二条抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。
5、《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条规定，当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债�的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。
6、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。