山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第209号
上诉人（原审被告）王满厚。
委托代理人沈云，青岛李沧鼎盛法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审原告）青岛坊子街工业股份有限公司。
法定代表人于延锋，董事长。
委托代理人于永龙，山东清泰律师事务所律师。
委托代理人高宝龙，青岛坊子街工业股份有限公司办公室工作人员。
上诉�王满厚因与被上诉人青岛坊子街工业股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2014）李民初字第922号民事判决，于2014年11月17日向本院提起上诉。本院于2015年1月7日受理后，依法组成由苏勇担任审判长，代理审判员甘玉军担任本案主审，审判员李晓波参加评议的合议庭。经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年1月29日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人王满厚的委托代理人沈云，被上诉人青岛坊子街工业股份有限公司的委托代理人于永龙、高宝龙，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
青岛坊子街工业股份有限公司在一审中起诉称，青岛坊子街工业股份有限公司、王满厚双方于2004年9月18日签订《房屋租赁协议》，约定由王满厚承租青岛坊子街工业�份有限公司位于重庆中路坊子街村路段西侧南起第六处网点房一处，面积298平方米；租赁期自2004年10月1日起至2014年9月30日；租赁费为每年4.2万元，第一年租赁费于签约时一次付清，以后每年的租赁费于每年9月1日前一次付清；如果承租人一个月内不能全额交纳房屋租费的，按自动退房处理。合同签订后，王满厚2004年至2006年共交租费12.2万元，欠4000元，2007年后未再向青岛坊子街工业股份有限公司交纳租费，共欠缴青岛坊子街工业股份有限公司租费29.8万元，青岛坊子街工业股份有限公司经多次交涉未果。故诉至法院，请求人民法院依法判令：l、解除青岛坊子街工业股份有限公司、王满厚双方签订的租赁合同；2、王满厚支付欠交房租29.8万元及该欠款计算至判决生效日的迟延期间的利息损失（截至起诉日为61776元）；3、本案诉讼费用由王满厚承担。诉讼中，青岛坊子�工业股份有限公司将第一项诉讼请求变更为：解除青岛坊子街工业股份有限公司、王满厚双方签订的租赁合同，王满厚腾还青岛坊子街工业股份有限公司房屋。
王满厚在一审中答辩称，1、涉案房屋未经权属登记，无法证明系青岛坊子街工业股份有限公司财产，故青岛坊子街工业股份有限公司无权起诉王满厚；2、王满厚已依法取得经营许可证，对涉案房屋做了大量的投资，若让王满厚迁出显失公平，依据无效合同的相关规定，本案应对王满厚的损失评估鉴定后一并处理；3、涉案房屋内涉及第三人仇强，该事实有人民法院调取的公安机关询问笔录予以证实，青岛坊子街工业股份有限公司对此没有异议，故申请追加仇强为王满厚一并解决纠纷；4、本案的王满厚曾将涉案房屋的评估报告送达青岛坊子街工业股份有限公司，青岛坊子街工业股份有限公司没有提出异议，这说明王满厚的投资是得到青岛坊子街工业股份有限公司认可的，故请求人民法院如处理此纠纷，一并解决相关的责权义务。
一审法院经审理查明：
2004年7月，王满厚从案外人柳维盛处承租青岛市李沧区重庆中路852号坊子街村路段西侧南起第七处网点房一处，用于青岛市李沧区天地情缘娱乐城（以下简称“天地情缘娱乐城”）的经营。
2004年9月18日，王满厚与青岛坊子街工业股份有限公司（原青岛坊子街工业总公司）签订《房屋租赁协议》，由王满厚承租青岛坊子街工业股份有限公司位于青岛市李沧区重庆中路852号坊子街村路段西侧南起第六处网点房一处（共三层，以下简称“门头房”）用于天地情缘娱乐城的经营，租金每年4.2万元，第一年租金于协议签订时一次性付清，以后每年的租金于每年9月1日前一次性付清，若王满厚一个月内不能及时全额交纳房屋租金，按自动退房处理，租赁期限自2004年10月1日起至2014年9月30日止。《房屋租赁协议》第2条还约定，上述房屋所有权归青岛坊子街工业总公司所有，租期内王满厚有使用权，但不得破坏墙面、上下水管道、消防、门窗等设施，不得随意改动房屋内的一切设施，期满后须完好交给青岛坊子街工业股份有限公司，如有损坏视程度给予赔偿。
上述事实，有青岛坊子街工业股份有限公司提交的《房屋租赁协议》一份、《企业名称变更核准通知书》一份、王满厚提交的娱乐经营许可证一份以及一审法院的询问笔录一份在案为凭。
青岛坊子街工业股份有限公司称，青岛坊子街工业股份有限公司根据政府整建重庆中路周边的要求，于2001年左右自建了涉案房屋作为营业用房，该房屋未办理房屋权属登记，现只有施工图纸，其他规划许可证件、消防验收合格证明等相关材料均已无法查�。青岛坊子街工业股份有限公司提交李沧区永清路街道办事处坊子街社区居民委员会（以下简称“坊子街居委会”）提交的证明一份证实其主张，该证明的内容为：“重庆中路坊子街村路段西侧网点房（南起第六处）系由青岛坊子街工业股份有限公司（原青岛坊子街工业总公司）兴建，特此证明。”王满厚对青岛坊子街工业股份有限公司的上述主张及上述证明的真实性没有异议，但称该证明只是说该房系青岛坊子街工业股份有限公司所建，并未说系青岛坊子街工业股份有限公司所有，而房屋所有权需要通过登记和公示来证明。
王满厚提交青房房地产评估事务所于2011年6月13日出具的房地产评估报告书一份，证明：1、该评估报告认定王满厚在天地情缘娱乐城以及另外一处的承包厂房内投入总价值为1236460元，其中在天地情缘娱乐城的设施（装修）、设备投入价值为976740元，另外一处厂房的投入与本案无关；2、该评估报告已送达青岛坊子街工业股份有限公司，青岛坊子街工业股份有限公司对此没有提出异议，现厂房部分未经王满厚同意已被青岛坊子街工业股份有限公司擅自拆除，而青岛坊子街工业股份有限公司没有给王满厚任何赔偿。青岛坊子街工业股份有限公司称，对评估报告的真实性没有异议，对证明事项提出异议：1、青岛坊子街工业股份有限公司没有收到王满厚的评估报告书，当然也不存在对该报告书的认可问题；2、报告书的内容无法证明其与本案有关，评估报告书中提到的重庆中路852号房产及相关厂房的装修和设施设备购置情况，而852号房产涉及很多房屋，报告书中看不出具体的房屋情况。至于其中的厂房问题跟本案无任何关系；3、即使王满厚主张其在承租房屋后进行装修和设施、设备的采购，这也是王满厚自己的�营行为，跟青岛坊子街工业股份有限公司无关，跟青岛坊子街工业股份有限公司的诉讼请求更没有任何关系；4、从报告书的评估依据来看，报告书是依照天地情缘娱乐城单方提交的合同、装修明细、物资投入明细等作出，无法客观反映装修和设施购置的真实价格，而且该报告是在2011年6月作出，无法反映现在的装修及设施、设备的情况；5、该报告书中天地情缘娱乐城经营许可证复印件的发证时间和发证机关均不清楚，而王满厚在本案中提交的经营许可证是2014年3月10日颁发的，因此对评估报告中的经营许可证的真实性提出异议。
王满厚提交坊子街居委会于2009年4月23日出具的金额5万元的收款收据一份，证明王满厚已将2009年以前天地情缘娱乐城的房租付清。青岛坊子街工业股份有限公司称，坊子街居委会与青岛坊子街工业股份有限公司没有法律关系，根据评估报告�中坊子街居委会于2005年7月18日出具的《经营场所证明》，王满厚在向青岛坊子街工业股份有限公司承租涉案房屋的同时，还承租了坊子街居委会的另外一处房屋和厂地，因此上述收据应属于坊子街居委会的租金交纳凭证，与本案无关。王满厚称，上述评估报告书显示重庆中路852号房屋的所有人为坊子街居委会，收取涉案房屋租赁费的也是坊子街居委会，即使青岛坊子街工业股份有限公司、王满厚签订过合同，该合同也未实际履行，青岛坊子街工业股份有限公司提交的该份合同既不能证明青岛坊子街工业股份有限公司的财产权属情况，房屋的坐落位置也无法确认，而真正的房屋所有人坊子街居委会从未向王满厚主张过欠缴房租。
青岛坊子街工业股份有限公司称，王满厚已将2004年签合同时应交的第一期租金和2005年9月1日前交纳的第二期租金全额交付，2006年9月1日应�纳2006年10月1日至2007年9月30日的租金4.2万元，但只交纳了3.8万元，欠付4000元，自2007年9月1日应该交纳的第四期之后的租金再未交付。王满厚称，向王满厚收房租的是坊子街居委会，青岛坊子街工业股份有限公司与王满厚没有关系，王满厚已提交向坊子街居委会交纳房租的证据，王满厚再未收到坊子街居委会主张补交租金的通知和要求，因此青岛坊子街工业股份有限公司应提交其开具收据的存根来证实其主张。
王满厚提交判例一份，证明：1、该判例依据公平原则，对承租人的损失进行了确认；2、据王满厚所知，本案中政府已将涉案房屋的征收补偿款给了青岛坊子街工业股份有限公司，而王满厚系合法经营者，应当取得房屋的相关权益；3、因政府拆迁引发的纠纷不属于人民法院的受理范围，请求人民法院驳回青岛坊子街工业股份有限公司的诉请，涉案纠纷应由青岛坊子街工业股份有限公司、王满厚双方在政府的主持下通过行政裁决和行政裁定的方式进行解决。青岛坊子街工业股份有限公司称，王满厚提交的判例复印件不符合证据要件，不属于能够证明案件事实的客观材料，青岛坊子街工业股份有限公司不予质证，但是，就涉案房屋相关各方没有签订征收补偿协议。
在本案审理过程中，经一审法院询问，王满厚是否就其主张的天地情缘娱乐城的设施（装修）、设备投入价值向青岛坊子街工业股份有限公司提起反诉，王满厚称，本案的青岛坊子街工业股份有限公司没有主体资格，因此不对青岛坊子街工业股份有限公司提起反诉。上述事实，有一审法院的询问笔录一份在案为凭。
一审法院认为：
关于青岛坊子街工业股份有限公司的诉讼主体资格，青岛坊子街工业股份有限公司提交的《房屋租赁协议》证实青岛坊子街工业股份�限公司、王满厚系青岛市李沧区重庆中路852号坊子街村路段西侧南起第六处网点房的租赁合同相对方，坊子街居委会出具的证明亦证实涉案房屋系青岛坊子街工业股份有限公司所建。王满厚主张，就涉案房屋与其存在租赁关系的相对方是坊子街居委会，并提交坊子街居委会出具的收款收据予以为证，一审法院认为，王满厚仅凭该收款收据并不足以证实其主张，王满厚主张青岛坊子街工业股份有限公司不具有诉讼主体资格，因缺少事实依据，一审法院不予采纳。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，涉案房屋未办理房屋权属登记，青岛坊子街工业股份有限公司亦未提交涉案房屋的规划许可证明，青岛坊子街工业股份有限公司、王满厚双方就涉案房屋签订的《房屋租赁协议》违反法律的强制性规定，一审法院确认无效。因此，对于青岛坊子街工业股份有限公司解除上述租赁合同的诉讼请求，一审法院不予支持，对于青岛坊子街工业股份有限公司要求王满厚腾还涉案房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释�第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，根据双方约定，租金每年4.2万元，自第二年起，租金于每年9月1日起一次性付清。青岛坊子街工业股份有限公司主张，王满厚欠付2006年10月1日至2007年9月30日的租金4000元，自2007年9月30日后的租金再未支付，至2014年9月30日，共计欠付租金29.8万元（4000元＋4.2万元／年×7年）。王满厚主张其已付清2009年之前的租金，但其提交的收款收据系坊子街居委会出具，青岛坊子街工业股份有限公司对此又予以否认，因此，王满厚的主张一审法院不予采信。王满厚亦未在一审法院限定期限内提交交纳租金的证据，应承担举证不能的法律后果，一审法院对青岛坊子街工业股份有限公司的主张予以采纳，王满厚应参照合同约定的租金标准支付截止�2014年9月30日的房屋占有使用费29.8万元。对于青岛坊子街工业股份有限公司主张上述欠款迟延支付利息的诉讼请求，因双方之间的租赁关系无效，青岛坊子街工业股份有限公司的主张缺少法律依据，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决：一、王满厚于判决生效之日起10日内给付青岛坊子街工业股份有限公司青岛市李沧区重庆中路坊子街村路段西侧南起第六处网点房截止至2014年9月30日的房屋占有使用费29.8万元。二、王满厚于判决生效之日起15日内将上述房屋腾空交付给青岛坊子街工业股份有限公司。三、驳回青岛坊子街工业股份有限公司的其他诉讼请求。王满厚如未按判决指定�期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6697元（青岛坊子街工业股份有限公司已预交），由王满厚负担。王满厚于判决生效之日起10日内给付青岛坊子街工业股份有限公司6697元。
宣判后，上诉人王满厚不服一审判决上诉至本院。
上诉人王满厚上诉请求，撤销原审判决，改判驳回青岛坊子街工业股份有限公司的诉讼请求；一、二审诉讼费用由青岛坊子街工业股份有限公司负担。其上诉理由主要为，一审判决认定事实、适用法律错误。1、青岛坊子街工业股份有限公司作为案件当事人主体资格不适格。王满厚的个体营业资质取得系青岛市李沧区坊子街社区居委会出具的收款收据证明。说明王满厚与青岛李沧区坊子街社区居委会存在租赁关系且履行至今。王满厚与青岛坊子街工业股份有限公司不存在租赁关系。2、涉案房屋没有任何权属证明。不能证明系青岛坊子街工业股份有限公司的财产。青岛坊子街工业股份有限公司没有主体资格。3、青岛坊子街工业股份有限公司诉讼请求2012年前的租赁费主张已过诉讼时效。该项诉请不成立。4、本案因王满厚使用的房屋属于拆迁范围，由此引发的纠纷应当由政府部门处理。
被上诉人青岛坊子街工业股份有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，本案诉争焦点为：1、青岛坊子街工业股份有限公司主体是否适格；2、王满厚主张的诉讼时效是否应予支持；3、本案是否属于人民法院民事案件受理范围。
对于第一个诉争焦点，被上诉人青岛坊子街工业股份有限公司（�青岛坊子街工业总公司）、上诉人王满厚于2004年9月18日签订《房屋租赁协议》，约定王满厚租赁涉案房屋用于天地情缘娱乐城经营，租金每年4.2万元，租赁期限自2004年10月1日起至2014年9月30日止。2014年8月22日，另案处理过程中，王满厚在接受青岛市李沧区人民法院工作人员询问时，自认其自青岛坊子街工业股份有限公司处租赁涉案房屋使用。王满厚主张其自青岛市李沧区坊子街社区居委会处取得涉案房屋使用权，但诉讼过程中并未提交充分证据证明，且诉讼过程中，青岛市李沧区坊子街社区居委会已出具证明，涉案房屋由青岛坊子街工业股份有限公司建造。综上，王满厚主张青岛坊子街工业股份有限公司不具有本案诉讼主体资格，缺乏事实与法律依据，不能予以支持。
对于第二个诉争焦点，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款之规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。上诉人王满厚在一审诉讼过程中未提出诉讼时效抗辩，二审期间亦未能提交新的证据证明被上诉人青岛坊子街工业股份有限公司的请求权已过诉讼时效，其在二审期间提出青岛坊子街工业股份有限公司要求2012年前租赁费的诉讼请求超出诉讼时效的主张，依法不能予以支持。
对于第三个诉争焦点，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条之规定，人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。上诉人王满厚与被上诉人青岛坊子街工业股份有限公司（原青岛坊子街工业总公司）因履行双方之间的《房屋租�协议》而产生纠纷，依法属于人民法院民事案件受理范围，王满厚主张本案不属于人民法院民事案件受理范围，应由行政机关处理，于法无据。
综上，本院认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人王满厚的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5770元，由上诉人王满厚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 勇
审 判 员 李晓波
代理审判员 甘玉军
二〇一五年三月五日
书 记 员 徐雪峰
书 记 员 于国英