广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0183民初4920号原告：韩西博，男，汉族，住陕西省武功县，被告：广州益铭房地产发展有限公司，住所地广东省广州市增城区石滩镇岗贝村南华新一街67号2楼。法定代表人：李志荣。委托代理人：赵江新，广东赵江新律师事务所律师。原告韩西博诉被告广州益铭房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曾共明独任审判，公开开庭进行了审理。原告韩西博、被告广州益铭房地产发展有限公司的委托代理人赵江新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩西博诉称：2014年11月2日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定交房日期为2015年6月30日，在约定交房时间到期时前往被告售楼部办理收房事宜，被告因房屋未能按期完成合同内施工内容及按要求办理完成项目竣工验收备案登记而达不到交楼标准，不能按期办理房屋交付。在随后的时间里，原告多次前往该公司销售部门交涉房屋交房事宜及具体交房时间，一直未能得到明确答复。直至收到2015年12月22日房产公司发出的交楼通知，截止该日期，已距离约定房屋交付时间超期175天，在收到该通知后原告及时前往被告销售部办理相关手续，并就房屋存在的诸多质量问题提出整改要求，并发函给开发商要求及时整改，以期早日完成房屋的交付。因开发商一直未能积极实施房屋质量问题整改与及时完成房屋交付的事宜，致使原告不能按合同约定时间完成收楼，被告迟延交付房屋的行为，违反了甲乙双方约定，给原告造成经济损失。为此，原告请求法院判令，一、按照双方签的房屋买卖合同关于延期交房的违约责任约定第十四条第2款，甲方应按乙方已支付房款每日万分之三向乙方支付违约金，违约金总额以不超过本合同约定成交房价价款的5%为上限，从2015年6月30日至2015年12月22日，共计延误175天，共计赔偿违约金39500元，责令被告支付违约金39500元；二、由被告承担本案因诉讼产生的相关费用。被告广州益铭房地产发展有限公司辩称：根据双方签订的合同第二十六条第1款、第2款的约定以及合同附件七第一条第2款、第3款，第四条第2款、第4款第3项的约定，依事实和法律认为：鉴于原告没有返还被告已代缴的首期物业专项维修资金，故被告有权顺延房屋的交付使用时间，且不视为被告违约，故原告无权向被告主张交楼违约的责任。相反，被告有权提起反诉，要求原告按每日万分之五的标准承担违约金，现被告保留反诉的权利，请求法庭依法支持。经审理查明：2014年11月2日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号为20141110456X）及附件，合同约定，“……第二条……2、《建设工程规划许可证》……编号建字第440183201100440号……第四条合同标的物基本情况乙方所购买商品房为本合同第二条约定的项目中的观园广场住宅（自编号连城观园壹号A4-A9栋）第观园北街12号幢8层803号房（下称该商品房），房屋地址：增城市石滩镇观园北街12号（观园北街12号）803房。……该商品房的用途为住宅，层高为3.2米。……建筑面积共124.91平方米，其中，套内建筑面积103.37平方米，共有分摊面积约21.54平方米。……第七条计价方式和价款甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米（人民币）每平方米7642.45元，总金额（人民币）790000元……第八条付款方式甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款……3、按揭贷款方式付款首期款：自本预售合同网上签订之日支付全部房价款的30.38%，金额人民币24万元。除首期款外，剩余房款金额55万元。需于2014年11月2日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督技工出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2、（1）逾期不超过180个工作日的，甲方应按乙方已支付房价款每日万分之三向乙方支付违约金，本条约定违约金总额以不超过本合同约定成交房价款的5%为上限，本合同继续履行；（2）逾期超过180个工作日的，乙方有权提出解除本合同。乙方提出解除本合同的，应于该180个工作日届满后10日以书面形式通知甲方……由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为甲方已经按期按合同交付该房屋给乙方使用。第十五条……（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》……第十九条规划、设计的变更该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同。乙方要求解除买卖合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。……第二十六条物业专项维修资金乙方应当按照有关规定交存物业专项维修资金。物业专项维修资金属于业主所有，乙方应当在办理房屋收楼手续前自行将首期物业装修维修资金存入目前房地产行政主管部门委托银行的物业专项维修资金专户。乙方未按规定缴存首期物业专项维修资金的，甲方不得将房屋交付乙方。……第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。”该合同附件一房地产平面层面显示，涉案房屋为A42-18楼03户型。附件七本合同补充协议第一条费用承担……2、根据广州市国土资源和房屋管理局转发省建设厅关于贯彻建设部财政部《住宅专项维修资金管理办法》有关问题的通知【穗国房字（2008）557号】规定，高层（有电梯）住宅按每平方建筑面积105元、多层（无电梯）住宅（含别墅）按每平方米建筑面积77元的标准缴纳首期物业专项维修资金……乙方未能按本条约定向甲方返还代缴纳的首期物业专项维修资金的，甲方有权相应顺延该房屋的交付使用时间且不视为甲方违约，同时乙方还应按每日0.05%的标准向甲方支付至清偿之日止的违约金……第四条房屋的交付使用……2、乙方须按本合同及补充协议约定支付全部房款（包括按揭款）、税费、物业维修基金、违约金……若乙方未按约定支付上述款项，则甲方有权顺延办理交楼及产权登记的手续，且视为由于乙方原因未能按期交付和办理……4、发生如下情况之一的，甲方有权相应顺延该房屋的交付使用时间，且不视为甲方违约……（3）乙方未能按本合同约定付清全部购房款的（含按揭贷款未划入至甲方监控账户）、返还甲方已代缴的首期物业专项维修资金或者未付清约定违约金的……第十五条……3、乙方确认如该小区最终规划与本合同附件二粘贴的城乡规划主管部门审批的修建性详细规划图或建设工程设计方案总平面图的缩略图不相符的，以最终规划为准，乙方确认放弃向甲方主张因此产生的相应权利或违约责任。原、被告双方签订合同后，原告依约足额支付了房款。涉案楼盘于2015年12月21日在广州市增城区城乡建设管理局办理了竣工验收备案表。2015年12月22日，被告向原告发出《收楼通知书》，载明“您购买的位于广州市增城区石滩镇观园北街12号（自编：连城、观园壹号A4栋）803房，按照双方签署的《商品房买卖合同》约定，您应于2015年6月30日前来办理收楼手续，但至今未办理。现我司再次书面通知阁下于收到该通知之日起即与我司工作人员联系办理收楼事宜，逾期未来办理收楼手续的，将视为您自愿延期收楼。”原告确认已收到该《收楼通知书》。在本案的审理过程中，一、原告陈述如下事实，1、原告为证明被告交房时涉案房屋存在质量问题，原告有要求被告整改，出示《关于延期交付、合同纠纷、房屋质量问题的函》复印件。2、原告没有交纳物业维修基金给被告，被告也没有通知其缴纳，并且原被告双方约定物业维修基金是在交楼时原告才需向被告缴纳，原告出示《观园壹号客户特殊要求申请表》，载明“申请客户姓名韩西博，申请原因：A4-803申请房价折扣到79000，另契税和物业维修基金、登记费和给合费共25546元，收楼时交，首期款于2014年10月29日交。世联意见：拟同意。请批示。李树保2014年10月4日。”3、原告没有收楼的原因是因为其向被告发出《关于延期交付、合同纠纷、房屋质量问题的函》通知其整改，但是被告至今未整改。4、原告主张违约金按照总房款的百分之五计算。二、被告陈述如下事实，1、不认可《观园壹号客户特殊要求申请表》的真实性，因为该表有四处涂改的地方，且申请表里的内容不是原告的字体。表格中世联意见签名的李树保只是一个销售人员，是其他公司的员工，不是被告公司的员工，我公司也没有在该申请表上审批同意。2、原告至今没有缴纳物业维修基金，所以我方有权按照合同约定顺延房屋的交付使用时间且不视为被告违约。本院认为：原、被告双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效。双方当事人应按照合同约定履行各自义务。关于被告是否承诺在原告接收涉案房屋时再缴纳物业维修基金，从原告出示的《观园壹号客户特殊要求申请表》来看仅有李树保签名，并无被告签章认可，而原告并未举证证明李树保是被告授权委托，故本院对原告主张被告承诺接收涉案房屋时再缴纳物业维修基金不予采信。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十六条“物业专项维修资金乙方应当按照有关规定交存物业专项维修资金。……乙方未按规定交存首期物业专项维修资金的，甲方不得将房屋交付给乙方。……”及附件七第一条第3项“根据广州市国土资源和房屋管理局颁发的《关于进一步规范我市首期物业专项维修资金管理工作的通知》规定，甲方在领取该房屋预售许可证时已按规定代交纳该房屋首期物业专项维修资金，乙方应于本合同签署之日按本补充协议第一条第2款约定标准向甲方如下银行账户返还代缴纳的首期物业专项维修资金。……乙方未能按本条约定向甲方返还代缴纳的首期物业维修资金的，甲方有权相应顺延该房屋的交付使用时间且不视为甲方违约，同时乙方还应按每日0.05%的标准向甲方支付至清偿之日止的违约金。……”的约定，原告应在签订合同之日即交付涉案房屋的首期物业维修基金，现原告确认其并没有履行该项义务，故原告的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定及合同约定，被告有权顺延交付涉案房屋给原告并不构成违约。据此原告起诉认为被告违约并要求被告支付延期交楼违约金于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告韩西博的全部诉讼请求。案件受理费394元，由原告韩西博负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本院一审判决部分的上诉请求数额（包括反诉费）向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  曾共明二〇一七年八月二十八日书记员  阮柳静附相关的法律法规及司法解释：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。