宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）宁0104民初2305号
原告（执行案外人）：恒大地产集团银川有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区悦海新天地B座24层。
法定代表人：李文星，该公司总经理。
委托诉讼代理人：强瑞，男，该公司员工，住宁夏回族自治区吴忠市利通区。
被告（申请执行人）：银川市兴庆区正阳快捷酒店，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区解放西街***号。
经营者：张永庆，男，1970年5月12日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
第三人（被执行人）：周成发，男，1986年4月25日出生，汉族，住宁夏回族自治区西吉县。
原告恒大地产集团银川有限公司（以下简称恒大公司）与被告银川市兴庆区正阳快捷酒店（以下简称正阳酒店）及第三人周成发案外人执行异议之诉一案，本院于2018年2月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒大公司的委托诉讼代理人强瑞、被告正阳酒店经营者张永庆到庭参加诉讼，第三人周成发经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告恒大公司向本院提出诉讼请求：1.停止对银川恒大名都某号房屋的强制执行，并解除查封；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年12月19日原告与周成发签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋银川恒大名都某房屋出售给周成发，周成发采用银行按揭贷款方式支付房款，原告为周成发与按揭银行签订的借款合同提供连带责任担保。后由于周成发连续数期未按约定归还贷款，导致银行从原告处划扣280625.16元，提前终止了借款合同。根据《商品房买卖合同》的约定，因周成发未如期还贷导致原告承担保证责任的，原告可单方解除合同收回房屋，故原告向周成发发出《解除合同通知书》，告知其解除双方签订的《商品房买卖合同》。基于上述事实，原告向银川市金凤区人民法院（以下简称金凤法院）提起诉讼，请求确认《商品房买卖合同》己解除，该院作出(2016)宁0106民初602号民事判决支持了原告的诉请，但原告在办理撤销商品房买卖合同备案时，得知案涉房屋被兴庆法院查封，导致原告无法撤销合同备案。原告认为《商品房买卖合同》已解除，案涉房屋已不属于周成发，法院应解除查封措施，现原告提起执行异议之诉，望判如所请。
被告正阳酒店辩称，周成发将案涉房屋抵押给我，应当优先实现我的抵押权，法院应驳回原告的诉请。
第三人周成发未作陈述。
经审理查明，2012年12月19日恒大公司与周成发签订《商品房买卖合同》，约定周成发以总价437301元购买恒大公司开发预售的银川恒大名都14号楼2805室房屋，周成发于2012年12月19日前支付首付款177301元，2013年12月03日前支付商业贷款260000元，并约定《房地产权证》办理完毕前，周成发未按银行贷款合同约定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致恒大公司承担保证责任的，恒大公司有权单方解除《商品房买卖合同》和收回房屋，并不予退还周成发所交的全部款项，合同还约定恒大公司按照周成发所提供的通讯地址寄出邮件，即视为恒大公司履行了通知义务。2013年1月29日，恒大公司、周成发、中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行（以下简称建行）签订《个人住房借款合同》，约定周成发向建行按揭贷款260000元，恒大公司为周成发的借款承担连带保证责任。上述合同签订后，恒大公司将恒大名都某室房屋备案至周成发名下。后周成发自2013年9月起未按约定偿还贷款，导致建行从恒大公司账户划扣280625.16元，恒大公司代周成发结清了所欠银行贷款。2015年9月24日恒大公司通过快递方式向周成发发出解除双方《商品房买卖合同》的函件，但因周成发已不在其合同所提供的地址居住，导致邮件未能妥投。2016年2月2日金凤法院受理恒大公司诉周成发商品房预售合同纠纷一案，恒大公司的诉讼请求为”确认双方于2012年12月19日签订的《商品房买卖合同》已解除”，该院经审理于2016年7月20日作出(2016)宁0106民初602号民事判决书，判决”原、被告双方于2012年12月19日签订的《商品房买卖合同》已于2015年9月24日解除”。
2015年7月2日本院受理正阳酒店诉周成发租赁合同纠纷一案，2015年7月8日依据正阳酒店的财产保全申请，本院作出（2015）兴民初字第4813-1号民事裁定书，将周成发名下案涉房屋产权进行了预查封，该案经审理于2016年2月1日作出（2015）兴民初字第4813号民事判决书，判决周成发支付正阳酒店租赁费177342元、利息19951元；案件受理费4246元、公告费300元，由周成发负担。后正阳酒店申请强制执行，在执行过程中恒大公司得知本院将案涉房屋查封，遂提出执行异议，本院审查后作出（2018）宁0104执异30号执行裁定书，裁定驳回异议，恒大公司不服该裁定，在法定期间内提起执行异议之诉。
庭审中，恒大公司称周成发交纳首付款177301元，其中周成发自己交款54857元，剩余122444元系向恒大公司的关联公司金碧物业有限公司宁夏分公司所借，周成发所交的首付款不足以承担购房违约责任。
上述事实，本院根据经庭审质证原告恒大公司提交的金凤法院（2016）宁0106民初602号民事判决书、本院（2018）宁0104执异30号执行裁定书，本院（2015）兴民初字第4813号民事判决及相关当事人陈述予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是原告就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。案外人执行异议之诉，是案外人就执行标的主张自己享有实体上的权利，从而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法，案外人对执行标的提出的异议，其实质是基于对执行标的物的实体权利提出的一种实体上的异议，具体到本案，原告请求停止执行的诉请能否得到支持，应视其对案涉房屋是否享有实体上的权利而确定。案涉房屋系周成发按揭贷款购房，原告既是商品房出卖人，同时亦是周成发按揭贷款的保证人，因周成发未按约定向按揭银行偿还贷款，导致原告承担保证责任，金凤法院就原告与周成发签订的案涉房屋《商品房买卖合同》已判决解除并发生法律效力，据此，案涉房屋虽然备案在周成发名下，但实体权利人应属原告，原告就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对其停止执行的诉请予以支持。原告诉请解除案涉房屋的查封，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，因原告的该项诉请超出案外人执行异议之诉案件的审理范围，故本院不予处理。案涉房屋的解除查封，原告可在本判决生效后向执行机构提出申请。周成发经本院传票合法传唤未到庭，视为对其答辩、举证、质证、陈述、辩论等诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：
一、不得执行银川恒大名都某号房屋；
二、驳回原告恒大地产集团银川有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告银川市兴庆区正阳快捷酒店负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
本院（2018）宁0104执异30号异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 周 勇
人民陪审员 秦玉玲
人民陪审员 扈廷刚
二〇一八年四月二十六日
书 记 员 王 鹤
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提出诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。