北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终7332号
上诉人（原审被告）郭×1，女，1965年3月29日出生。
委托代理人何贵富，北京何贵富律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郭×2，女，1972年10月5日出生。
委托代理人康跃红，北京市鼎知律师事务所律师。
上诉人郭×1因与被上诉人郭×2经济适用房转让合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第47226号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郭×1及其委托代理人何贵富，被上诉人郭×2的委托代理人康跃红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
郭×2诉至原审法院称，我与郭×1系姐妹关系，郭×1于2008年获得北京市朝阳区××二期经济适用房项目的购房资格，但其向我表示自己无力购买，与其放弃购房资格，还不如让我用其名义购买。于是我们约定：我借用郭×1的名义购买位于北京市朝阳区××楼××层××单元××号的房屋（以下简称涉案房屋），房屋的首付款、贷款本息、贷款担保金、公共维修基金、购房税款、办证费用、物业费、取暖费、水电气等凡是与涉案房屋有关的费用都是由我承担，所购房屋归我所有，满五年后双方再办理过户手续，由郭×1配合我办理购房和贷款手续。按照约定，我在郭×1的协助下完成了购房，交纳了所有购房费用，交房后进行了装修，并一直居住至今。同时，我还按月向郭×1名下的银行账户打款用以偿还购房贷款。我为感谢郭×1的转让房屋行为，曾拿5万元给郭×1，但其以姐妹情深为由拒收。房屋交接后，我实际在涉案房屋内居住使用，与房屋相关的所有费用都是由我承担，购房票据和房本也都在我手中。但随着近几年房价飞涨，郭×1心理逐渐失衡，谎称房本丢失又去补办，还诉至法院要求我腾房。郭×1出尔反尔的行为造成了对我的不公平，而且还使我丧失购房机会蒙受巨大损失。故我诉至法院，请求法院判令：1.郭×1返还我购房款首付172724.57元，贷款本金和利息（计算至判决生效之日），房屋维修基金13798元，贷款担保服务费600元，代办产权费800元，印花税146元，契税2927.25元，房屋登记费40元，物业费7473.65元（2010年10月1日至2016年6月30日），供暖费10348.8元（截止到2015年11月14日）；2.郭×1赔偿我房屋装修损失90000元；3.郭×1赔偿我房屋增值补偿款1200000元。
郭×1辩称，不同意郭×2的诉讼请求。郭×2与我没有签订过经济适用房转让协议，涉案房屋的所有权并没有转移，现在属于我所有，（2014）朝民初字第38091号民事判决书对涉案房屋的权属问题已经进行处理，郭×2的主张没有事实和法律依据。2008年，我获得经济适用房的购房资格后，郭×2同意借钱给我，我如无钱购房，必然放弃购房资格，以后还有机会购房，不可能无钱购房又无房居住，而将经济适用房转让给郭×2，我仍然无房居住，这样我申请经济适用房就无意义。我与郭×2从未签订任何协议，相关手续是自行办理的，我有时会与郭×2一起去，当时要是我转让郭×2的话，就不可能让郭×2垫交首付，我申请公积金贷款，我申请的是最高还款额和最长还款期，郭×2是北京户口，可以自行申请经济适用房。郭×2借用我的涉案房屋是因为郭×2与父母共同居住，居住环境恶劣，郭×2的很多贵重物品都是在我处保管的，其曾给我五万元是房屋的使用费。双方曾约定郭×2使用房屋至我女儿大学毕业后。我女儿毕业后，多次与郭×2协商，郭×2并未腾房，我无奈下就补办房产证，起诉至法院，经法院判令郭×2腾房。郭×2腾房后，涉案房屋的贷款由我自行偿还。郭×2称其腾房后无家可归与事实不符，其婚后在西城区有住房，其不是底薪阶层，属于医务人员。如郭×2是借名买房，为何不自行申请经济适用房。综上郭×2的主张无事实和法律依据。
原审法院经审理认为，根据本案涉案房屋购买手续的办理、费用负担、房屋交付以及实际居住等情况，能够认定郭×2与郭×1之间存在借名购买经济适用住房的合同关系。但经济适用住房系政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。本案涉案房屋的买卖合同签订于2008年4月11日之后，而郭×2并不具备购买经济适用住房的条件，其与郭×1之间关于借名买房的合同关系违反了相关政策、法规的规定，故应属无效。对于合同无效的后果，双方均有过错，关于责任比例，法院综合本案具体案情，酌情确定郭×1承担主要责任，郭×2承担次要责任。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于郭×2要求郭×1返还各项购房费用及已偿还贷款的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于郭×2要求郭×1支付其已交纳物业费、供暖费的诉讼请求，因上述费用发生产生在郭×2居住期间，法院不予支持。关于郭×2要求郭×1赔偿装修损失、房屋增值补偿款的请求，法院综合考虑郭×1因房屋升值获得的利益、郭×2因此丧失的订约机会损失、郭×2装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素，参考评估结果，酌情予以支持。
综上，判决：一、郭×1于判决生效之日起十五日内返还郭×2购房首付款人民币十七万二千七百二十四元五角七分，房屋维修基金一万三千七百九十八元，贷款担保服务费六百元，代办产权费八百元，印花税一百四十六元，契税二千九百二十七元二角五分，房屋登记费四十元；二、郭×1于判决生效之日起十五日内返还郭×2已偿还住房借款本金和利息，该款项的具体金额按每月人民币一千元计算，自二�八年十一月二十七日起计算至判决生效之日止；三、郭×1于判决生效之日起十五日内赔偿郭×2房屋装修损失人民币二万五千七百四十一元；四、郭×1于判决生效之日起十五日内赔偿郭×2房屋增值损失人民币八十八万零三百四十五元；五、驳回郭×2的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，郭×1不服，以其与郭×2之间不存在房屋买卖合同关系，而是其向郭×2借款买房为由，上诉至本院，请求维持原审判决第一、二、三、五项，撤销原审判决第四项，改判驳回郭×2要求其赔偿房屋增值损失的诉讼请求。
郭×2同意原审判决，请求维持。
本院经审理查明：2008年9月23日，郭×1与北京××房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同（经济适用住房）》，约定郭×1购买涉案房屋，房屋性质为经济适用房，总价为人民币292087元。涉案房屋合同签订后，郭×2交纳了购房款首付172724.57元、房屋维修基金13798元，贷款担保服务费600元，代办产权费800元，印花税146元，契税2927.25元、房屋登记费40元等款项，并自2008年11月27日起一直偿还以郭×1名义办理的公积金贷款至今，每月还款金额为1000元，郭×1对郭×2还款事实予以认可。自房屋交付起，郭×2一家在涉案房屋中居住至今，并交纳了全部物业费、供暖费等。
2011年3月30日，涉案房屋的房屋所有权证下发，所有权人登记为郭×1单独所有，建筑面积为68.99平方米。
2014年郭×1以涉案房屋系其同意由郭×2暂时使用、欲收回房屋为由，将郭×2诉至原审法院，现要求郭×2腾退涉案房屋；原审法院经审理，于2014年10月作出（2014）朝民初字第38091号民事判决，判令郭×2将涉案房屋腾退给郭×1。
后郭×2诉至原审法院，请求郭×1返还购房款及相关费用，并赔偿房屋增值损失100万元。该案在审理过程中，郭×2申请证人赫×（郭×2、郭×1之母）、郭×3（郭×2之姐，郭×1之妹）出庭作证。其中赫×陈述被告（郭×1）说自己买不起房，卖给谁都是卖，就卖给郭×2了，谁买的就归谁，不可能是借款。而郭×3陈述房子最早下来的时候，郭×1说我买不起，指标能卖，我就说把指标给妹妹（郭×2），郭×1就把指标给了我妹妹，全家人都认为房子给我妹妹；当时郭×1说买不起房，就把指标给了妹妹，但是双方都是姐妹，郭×1当时就说没必要给我妹妹出具书面文件。该案郭×2撤诉。
本案庭审中，郭×2主张双方系存在借名买房关系，而双方之间约定违反国家关于经济适用房管理的法律法规，应属无效，因此郭×2基于合同无效提出本案诉讼请求。郭×1对此不予认可，主张双方是借贷关系，但未举证予以证明。
本案审理中，郭×2申请对涉案房屋的价值以及室内装修价值进行评估，经原审法院依法委托评估，北京华天通房地产评估有限公司出具了华天通[2015]估字××号《房地产估价报告》，估价结果为：涉案房屋房地产市场价值（不包含装修）为1549722元，楼面房地产价格为22463元/平方米；室内装修价值为36773元；上述价值中包含可能存在的未偿还抵押贷款额及有关税费。双方对评估结论真实性皆予以认可，但郭×2认为估价结果偏低，郭×1认为该评估结论与本案无关。
上述事实，有民事判决书、住房公积金贷款借款合同、购房款发票、税费发票、贷款偿还明细及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，结合庭审情况和双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点是双方之间存在何种法律关系。在合同纠纷案件中，主张合同关系成立的一方当事人对合同订立的事实承担举证责任。郭×2主张双方之间存在买卖经济适用房合同关系，并就此提供了赫×、郭×3在另案中的证人证言以及证明其支付购房款、实际居住的其他证据，综合上述证据可以证明其与郭×1之间存在借名购买经济适用房的合同关系。郭×1予以否认，应当就其抗辩主张承担举证责任，但其既未提交有效证据证明其与郭×2之间是借款关系，又未就郭×2持有讼争房屋的购买手续文件并长期居住使用该房屋进行合理解释，故应当承担举证不能的后果。原审法院认定郭×2与郭×1之间存在借名购买经济适用房合同关系并无不当。
因二人之间的借名买房关系违反了国家政策法规的规定，应属无效，双方当事人基于合同取得的财产应予以返还，并结合双方过错比例承担责任。原审法院综合双方的过错比例，并结合房屋的升值利益等因素，酌定郭×1赔偿郭×2房屋增值损失880345元符合情理，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院应予维持。上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费9509元，由郭×2负担2509元（已交纳），由郭×1负担7000元（郭×2已交纳，郭×1于判决生效之日起七日内给付郭×2）；二审案件受理费12603元，由郭×1负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 丹
审 判 员 曾 彦
代理审判员 胡 婧
二〇一六年八月八日
书 记 员 田 晔
书 记 员 刘怡然