中华人民共和国
江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终702号
上诉人(原审被告)：管超逸,男,户籍所在地中华人民共和国江苏省南京市鼓楼区，现住日本。
委托诉讼代理人：管鼎（系管超逸父亲），住南京市鼓楼区。
被上诉人(原审原告)：南京新城市广场酒店置业有限公司,住所地南京市鼓楼区回龙桥15号-1。
委托诉讼代理人：陈宇，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：刘泉，北京大成（南京）律师事务所律师。
上诉人管超逸因与被上诉人南京新城市广场酒店置业有限公司（以下简称新城市公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初2329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
管超逸上诉请求：请求二审法院撤销一审判决第二项。事实与理由：2012年8月，上诉人与被上诉人签订了商品房预售合同，购买中山骏景大厦1515室。后上诉人在中山骏景大厦施工过程中以及竣工后，曾经先后多次向被上诉人发函提出1515室房屋存在多个质量问题，不具备交付的条件。根据最高法院司法解释的相关规定，交付使用的房屋存在质量问题的，在保修期内，出卖人应当承担维修责任。但被上诉人对于房屋的质量问题一直拖延不予解决，直至近日仍存在较为严重的质量问题，以至于上诉人无法及时接收使用房屋，故上诉人不存在故意违约的情形。上诉人作为一个普通的购房消费者只是希望获得合格的商品，对于存在问题的商品房要求修缮好才收房，符合消费者权益法。上诉人认为被上诉人不存在任何损失，上诉人不应给付违约金。相反，上诉人因质量问题两年多未能使用房屋造成了重大损失。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
新城市公司辩称：1、上诉人所称的房屋质量问题与本案没有关系，上诉人可以就房屋的质量问题另行起诉。本案的焦点是房屋是否达到交付条件。根据合同约定，我方于2014年9月30日已经具备了交房条件，上诉人只有在房屋主体结构存在质量问题导致合同目的无法实现时才能拒绝收房。2、如果通过鉴定表明我方房屋存在不能交付的质量问题，我方愿意承担相应的迟延交房责任，但是对方未申请鉴定，举证不能，应当承担相应的责任。3、双方签订的商品房预售合同是官方版本，对于买房人不收房的违约金的约定就是为了避免有关损失的计算较为困难。上诉人主张双方约定的违约金高于实际损失，被上诉人应该举证，但被上诉人并没有提供证据。一审法院酌定2万元违约金是合理的。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
新城市公司向一审法院起诉请求：1、判令确认原告新城市公司于2014年9月30日将1515室房屋交付给被告管超逸；管超逸自2014年9月30日起承担该房屋毁损、灭失的风险。2、判令被告管超逸承担自2014年9月30日起至2016年10月10日止，每天按300元标准计算1515室迟延交接期间产生的违约金222000元。诉讼费由被告管超逸承担。
一审法院认定事实：2012年8月5日，新城市公司作为预售人（甲方）与管超逸作为预购人（乙方）签订《南京市商品房预售合同》,约定新城市公司将其获准在南京市鼓楼区双门楼片区综合楼地块上开发建设的，并已领取《南京市商品房预售许可证》证载范围中的商品房1515室预售给管超逸。另合同对计价方式与价款；付款方式、时间和迟延付款的责任；房屋交付时间、条件和迟延交付的责任；房屋交付和接收手续等进行了约定。其中：第六条第一款约定“甲方应于2014-3-31前向乙方交付该商品房”。第六条第二款约定“该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》；第二条所列权利瑕疵已消灭”。第六条第三款约定“甲方迟延交付该商品房的，应按照已收价款的万分之0.5/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金。第十条第一款约定“该商品房具备第六条第二款约定的交付条件后，甲方应当在确定的交付日期前5天，书面通知乙方办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件”。第十条第三款约定“甲、乙双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付”。第十条第四款约定“该商品房已满足交付条件，但乙方收到甲方的书面交房通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续的，乙方按每天300元向甲方支付逾期交接期间的违约金，该房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付日起由乙方承担”。
2012年8月6日，双方就上述合同及商品房办理了商品房预售合同登记备案及预购商品房抵押预告登记。2014年6月，合同载明的商品房即1515室房屋所属鼓楼区挹江门街道双门楼中山骏景大厦竣工，新城市公司于2014年4月至8月间，陆续取得《建设工程规划核实合格书》、南京市房屋建筑工程竣工验收备案证明材料及《南京市房屋测绘成果报告》。2014年9月17日，新城市公司向管超逸寄送《交房通知书》及相关附件，通知管超逸于2014年9月30日前至中山骏景大厦物业管理办公室办理房屋交付手续。因管超逸未按通知时间办理房屋交付手续，新城市公司又先后于2015年5月21日、2015年7月27日向管超逸寄送《关于催告管超逸尽快履行收房义务的通知函》，通知管超逸办理房屋交付手续。
另管超逸在中山骏景大厦施工过程中及竣工后，先后多次向新城市公司发函提出1515室房屋存在包括房屋顶面楼板有裂缝、存在滴漏水现象等多个质量问题，希望新城市公司进行整改；同时管超逸就有关质量问题也向相关部门进行了反映。2016年1月21日，南京市建筑安装工程质量监督站出具《管超逸来访反映中山骏景楼板渗漏水事项答复意见书》，答复内容为“中山骏景1515房间混凝土顶板在施工过程中出现的裂缝，经各参建责任主体确认为表面收缩裂缝，不影响结构安全，不影响房屋居住和使用。如投诉人坚持认为楼板存在重大质量问题，可自行委托有资质的检测机构对楼板进行检测”。
审理过程中，一审法院多次组织双方沟通协调；其中，2016年8月12日，一审法院组织双方至1515室房屋现场协调。经现场勘查后，管超逸的委托诉讼代理人管鼎提出1515室房屋存在的质量问题主要包括：1、厨房洗菜盆与装潢图纸不一致，图纸是大盆、现场是小盆；2、卫生间房门及卫生间内沐浴房门安装推拉门不合理，应改为平拉门；3、房屋内部两个卧室的分隔墙未砌到顶；4、房屋顶面有裂缝；并认为房屋顶面裂缝问题将可能影响到房屋的安全居住。对上述问题，新城市公司表示房屋顶面裂缝在装修前已解决处理；其他装修均是按对方签字确认的施工图纸进行的施工。另2016年9月12日，在一审法院公开开庭审理本案过程中，被告方表示愿意在2016年10月10日前与原告方办理1515室的交接手续。但坚持认为房屋顶面存在裂缝且影响居住，并表示将考虑提出鉴定申请。对此，一审法院限定双方于2016年10月10日前办理1515室交接手续；同时也限定被告方应于2016年10月8日前就是否鉴定提出最终意见。庭审后，原、被告双方于2016年10月10日就1515室办理了交接手续；对于鉴定问题，被告方则明确表示在本案中不提出鉴定申请。
原、被告双方虽就1515室办理了交接手续，但双方就被告应否承担违约责任争议仍然较大，故本案调解不成。
一审法院认为，原告新城市公司与被告管超逸签订的《南京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。2014年6月，合同载明的商品房即1515室房屋所属鼓楼区挹江门街道双门楼中山骏景大厦竣工，新城市公司于2014年4月至8月间，陆续取得交付房屋须具备的《建设工程规划核实合格书》、南京市房屋建筑工程竣工验收备案证明材料及《南京市房屋测绘成果报告》等材料；并于2014年9月17日向管超逸寄送《交房通知书》及相关附件，通知管超逸于2014年9月30日前至中山骏景大厦物业管理办公室办理1515室房屋交付手续。管超逸因认为1515室房屋存在包括房屋顶面有裂缝在内的多个质量问题，而未按通知时间办理交接手续。目前，从管超逸提供的证据及现场勘查来看，1515室房屋因系精装交付，从表面看不出存在因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形；且管超逸对其提出的相关质量问题亦未提出鉴定申请，故一审法院认为新城市公司在取得交付房屋须具备的相关材料后即通知管超逸办理房屋交接手续，符合双方约定和法律规定；管超逸逾期办理1515室房屋交接手续构成违约，应承担相应违约责任。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担；新城市公司向管超逸寄送《交房通知书》及相关附件，通知管超逸于2014年9月30日前至中山骏景大厦物业管理办公室办理房屋交接手续，管超逸逾期办理房屋交接手续；故新城市公司主张由管超逸自2014年9月30日起承担1515室房屋毁损、灭失风险的请求，一审法院予以支持。因新城市公司与管超逸于2016年10月10日就1515室房屋实际办理了交接手续，故新城市公司主张管超逸逾期交接1515室房屋的期间自2014年9月30日起至2016年10月10日止，一审法院予以确认；对于新城市公司主张应依照合同约定按每天300元计算逾期交接期间的违约金222000元（300元/天×740天）的请求，双方争议较大；对此，一审法院认为确认约定的违约金数额是否过高，应以实际损失数额作为基础。但本案中，原、被告双方均未提供证据证明管超逸逾期办理1515室房屋交接手续给新城市公司造成的实际损失是多少，故无法根据实际损失与违约金的差额作出违约金是否过高的判断；在此情况下，一审法院结合合同的约定及履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，同时考虑到法律规定当约定违约金过分高于或低于违约造成的损失时可予以调整的立法本意是旨在以弥补损失为基准点，同时适度体现一定的惩罚性，故一审法院酌定管超逸应支付新城市公司违约金20000元。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十五条，《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第一百零七条、第一百四十三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第二款、第十二条、第十三条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第二百六十九条、第二百七十条之规定，一审法院判决：一、被告管超逸自2014年9月30日起承担南京市鼓楼区中山北路333号中山骏景大厦1515室房屋毁损、灭失的风险。二、被告管超逸自判决发生法律效力之日起三十日内支付原告南京新城市广场酒店置业有限公司违约金20000元。案件受理费4630元，由被告管超逸负担。
本院二审期间，上诉人提交2016年12月拍摄的照片一组，证明涉案房屋至今为止仍然存在和验房时一样的质量问题。被上诉人认为该组照片不能确认拍摄时间和地点。对于上诉人陈述的照片中显示的消毒柜电源安装问题、检修口管道线问题均属于房屋质量的轻微瑕疵，和房屋主体结构质量问题无关。对于上诉人陈述的照片中显示的卫生间渗水的问题，渗水原因并没有查明，有可能是不当使用造成的，照片中仅能反映被上诉人进行维修。
二审中，上诉人陈述其在被上诉人通知其验房时发现的问题其口头向被上诉人进行了反映，和2016年10月10日验房时发现的质量问题是一样的。对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《南京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被上诉人通知上诉人收房时已经取得了《建设工程规划核实合格书》、南京市房屋建筑工程竣工验收备案材料以及《南京房屋测绘成果报告》，符合商品房交付的条件。上诉人主张被上诉人通知其收房时房屋存在质量问题，并陈述该质量问题与2016年10月10日其验房时存在的质量问题相同。而上诉人2016年10月10日验房时载明的质量问题，均为质量瑕疵，不属于影响房屋交付使用的情况；上诉人指出的“分隔墙未砌到顶”问题，南京市城乡建设委员会也已信访回复“经现场检查，未发现分隔墙未砌到顶问题”；上诉人在一审期间又未对其主张的质量问题提出鉴定申请，故上诉人以房屋存在质量问题拒绝收房，无正当理由，根据双方合同的约定，已构成违约。关于被上诉人主张上诉人支付的违约金。双方合同约定，房屋已满足交付条件，但上诉人收到被上诉人的书面交房通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续的，被上诉人按每天300元向上诉人支付逾期交接期间的违约金。上诉人一审主张该违约金标准约定过高，一审法院结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌定上诉人支付被上诉人违约金20000元，并无不当。
综上所述，管超逸的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人管超逸负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年三月二十三日
书记员 杨 扬