北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初1766号
原告（反诉被告）:杨杨，男，1956年12月3日出生，汉族，先进动力集团公司总工程师，住美国加利福尼亚州。
委托诉讼代理人：李永慧，北京银雷律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京中商浏阳河大酒楼有限公司，住所地北京市海淀区长春桥路11号4号楼商务中裙楼2-3层。
法定代表人：部绍军，经理。
委托诉讼代理人：李宗平，男，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴运新，北京凡一律师事务所律师。
原告（反诉被告）杨杨与被告（反诉原告）北京中商浏阳河大酒楼有限公司（以下简称浏阳河公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨杨及其委托诉讼代理人李永慧、被告（反诉原告）浏阳河公司委托诉讼代理人李宗平、吴运新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨杨向本院提出诉讼请求：1.判令解除我与浏阳河公司签订的海淀区长春桥路×号×号楼×号房屋（以下简称×号房屋）、×号房屋（以下简称×号房屋）的房屋租赁合同；2.判令浏阳河公司将上述房屋腾空交付我；3.判令浏阳河公司支付违约金56666元；4.判令浏阳河公司将×号房屋内男卫生间拆除的立式小便池恢复原状，不能恢复原状的，赔偿损失1万元；将洗手间和两个卧室间地面过道缺失的地板恢复原状，不能恢复原状的，赔偿损失2000元；将厨房移走的橱柜恢复原状，不能恢复原状的，赔偿损失5000元；5.判令浏阳河公司将×号房屋内卫生间损坏的洗手池柜子恢复原状，不能恢复原状的，折价补偿5000元；将卫生间墙壁瓷砖脱落部位恢复原状，不能恢复原状的，赔偿损失3000元；将拆除浴缸恢复原状，不能恢复的，赔偿损失4500元；6.判令浏阳河公司支付我及代理人差旅费损失10400元，包括美国往返机票损失5200元、上海往返北京交通费4400元、住宿费800元；7.判令浏阳河公司赔偿我误工费损失2万元；8.判令浏阳河公司将×号房屋漏水部位修复；本案诉讼费用由浏阳河公司承担。事实和理由：2014年10月26日，我委托代理人与浏阳河公司签订房屋租赁合同，将我所有的×号房屋、×号房屋出租给该公司，期限从2014年11月1日至2019年10月31日，月租金28333元，按半年付款。但浏阳河公司没有按约在2015年7月1日支付下半年租金17万元，为此我代理人多次从上海赶来北京催要租金无果，我本人不得不放下工作，从美国赶回北京处理拖欠租金事宜，由此造成我巨额差旅费损失。浏阳河公司拖延到2016年1月11日才支付上述半年租金，但2016年1月1日应付半年租金再次拖延不予支付。浏阳河公司两次未支付房租超过10天已经两次违约。2017年7月1日前浏阳河公司应支付租金但没有全额支付，少交4900元且超过10日，再次违约。按照合同第九条第（四）款第1条约定，我有权解除合同，收回房屋，另按照第十条第（一）项规定，浏阳河公司应支付两个月房租的违约金56666元。此外，浏阳河公司未经我同意私自拆除、损坏房屋内设施设备。该公司屡屡违约，给我的工作和生活带来很多困扰，造成巨额经济损失，故诉至法院，希望判如所请。
浏阳河公司辩称，一、同意解除双方的房屋租赁合同。1、我公司在诉讼期间严格按合同要求履行，没有任何违约行为，但是杨杨一直不依不饶，执意坚持诉讼，我公司己经感到精疲力尽，而且还严重影响了我公司的信誉。本案的核心原因是杨杨故意设置障碍，设圈套陷害我公司，杨杨的银行卡原本就没有丢，却欺骗我公司卡丢了，对于我公司9次发信息要求杨杨提供卡号的合理要求，杨杨拒不配合告知收款卡号，拒不澄清解释，为履行合同设置障碍，其自身存在严重过错。我公司不愿意与杨杨这样固执、而且不懂协商退让的人继续合作，我公司感到与这样的人合作极端憋屈和极不愉快，继续合作完全没有必要，鉴于杨杨提出解除合同，我公司同意杨杨提出的解除房屋租赁合同。2、租用的房屋用途是女员工宿舍，合同条款中明确规定居住人员为50至70人，但是一直以来房屋实际只居住30人左右，造成了大面积的房屋空置、租住成本相当高昂。而且双方的争议起因也是因降租-
退租-
转租而引起，这两年来我公司及时支付了各项费用，但是杨杨却没有任何谅解，没有任何商量的余地，既然杨杨提出终止合同，我公司同意解除房屋租赁合同。3、2014年11月1日我公司按合同约定时间正式搬入涉案房屋时，发现房屋内许多设备设施都已陈旧，房子及许多设备设施本身破损严重，才知道此房一直是出租房，并了解到上一个租户交还给杨杨后，杨杨也没有进行任何的维修，就直接交给了我公司，房屋内的设备设施都已经有不同程度的损坏，甚至还有部分设备设施从开始到现在就已经失去了正常的使用功能、不能使用，但是我公司没有与杨杨计较，一直在委曲求全。众所周知，任何合作者在合作过程中双方必然需要沟通、交流、对话，但是杨杨一直采取置之不理、甚至于采取冷暴力的态度对待我公司，双方无法正常沟通、交流、对话，当然也无法解决问题处理矛盾，我公司也无法同杨杨继续合作下去，现杨杨提出终止房屋租赁合同，我公司表示同意。二、杨杨应当返还我公司已经交付的相应租金、物业费、垫付费用、押金等资金。1、租金我公司己经支付到2018年1月31日，该费用应当由杨杨相应返还。2、物业费我公司已经支付至2017年12月31日，该费用应当由杨杨相应返还。3、我公司垫付了2014年9月份承租之前的冷水费620元：承租之前×号房屋热水费2000元（热水移交时底数有误，致我公司垫付了100吨热水费)，共计垫付费用2620元，该费用应当由杨杨全额返还。4、我公司已经交纳了押金56666元，该资金应当由杨杨全额返还。请求法院判决解除双方的租赁合同，并判决杨杨将上述资金相应返还我公司。三、杨杨要求恢复原状赔偿损失的主张无事实及法律依据，应予以驳回。1、我公司除了依据房屋租赁合同的约定拆除了一个浴缸、移走了厨房的厨柜之外，没有对房屋进行其他的改造，杨杨所陈述的小便池、地面过道缺失的地板、卫生间的柜子，卫生间瓷砖脱落部位房屋的现状是我公司承租时的状况，我公司并没有人为的损坏房屋行为，故不应当由我公司承担责任。2、房屋己经建成使用了多年，即便存在一些问题属于正常的磨损、自然的风化及损耗，该正常损耗应当由杨杨自行承担，而不应当由我公司承担。3、双方的合同仍然在继续履行过程中，还有两年的时间尚未履行，合同期满后我公司会依据合同的约定进行相应修补恢复原状，但现在并非合同期满的时间，故时机尚未成就，杨杨要求恢复原状赔偿损失的主张无事实依据，应予以驳回，且恢复原状和赔偿损失是两个法律关系，恢复不了再赔偿损失，杨杨也没有提交损害设施设备的票据，应另行起诉。四、杨杨主张差旅费损失10400元及赔偿误工费损失2万元无事实及法律依据，且系杨杨故意扩大损失，应当予以驳回。期间，我公司李宗平数次要求杨杨提供账号，且我公司在短信中己经明确要求无需杨杨亲自来京处理，有李宗平给王虎林所发的短信记录为证。1、通过短信记录，充分证明如果王虎林及时回复我公司，及时告知我公司收款账号，则我公司定会及时支付租金，本案的争议根本就不会产生，故本案发生的责任在于杨杨。2、杨杨该得的租金已经足额支付，杨杨的核心权益未受到侵害，杨杨提起诉讼完全毫无必要，多此一举，杨杨的差旅费、交通费、住宿费、误工费等损失是完成没有必要产生的，是杨杨故意扩大了损失，应当由杨杨自行承担。3、杨杨主动挑起诉讼后，在诉讼过程中杨杨数次改变其诉讼主张，其诉讼主张极不稳定，让我公司被动应对，疲于应付，也足以证明杨杨出尔反尔毫无诚信可言，因诉讼而产生的相关费用应当由杨杨自行承担。4、我公司无任何法定或约定义务承担杨杨差旅费、交通费、住宿费、误工费等费用，杨杨的该项诉讼请求无事实及法律依据，应予以驳回。五、退一步来说，杨杨主张的违约金56666元过分高于杨杨的实际损失，请求人民法院予以减少，最多按同期银行贷款利率的标准予以计算。本案中，由于杨杨不配合提供银行卡号，导致我公司无法给其付款，总计延误支付的房租为17万元，延误支付的时间为6个月。退一步来说，即使假定我公司延误支付房租，但杨杨并未提供因延误支付而产生实际损失的证据，现杨杨要求支付56666元的违约金明显过高，明显高于杨杨的实际损失，明显不公平，合同法第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”现我公司请求人民法院减少违约金，最多按同期银行贷款利率的标准予以计算延误支付违约金。六、关于漏水问题，对方没有证据证明存在漏水事实，不同意该项诉讼请求，关于漏水部位以法院勘验为准。现我公司提起反诉请求：1.判令杨杨返还我公司押金56666元；2.判令杨杨返还我公司垫付的冷水费620元、×号房屋的热水费2000元；反诉案件受理费由杨杨负担。事实和理由同答辩意见。
杨杨就浏阳河公司的反诉辩称，关于押金按合同约定，应当抵对方的违约金以及拖欠的水费、电费等费用，但是拖欠水电费数额需要等该公司搬离后才能确定。本案中浏阳河公司应分别于2015年7月1日、2016年1月1日、2017年7月1日支付租金但未支付，存在违约行为，押金应作为违约金支付给我；第二项反诉请求无事实依据，不认可对方提交的证据，不同意返还。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1．杨杨提交其美国纳税证明、往返中美机票网络截图（均系电子版打印件，未出示原件），证明其因浏阳河公司拖延支付租金，导致其不得不于2015年12月27日从美国回中国索要房租，导致其1个月误工费损失2万元，机票损失800美元，折合人民币5200元。纳税证明截图内容为2015年纳税人杨杨总收入128347美元；机票网络截图显示内容为：2015年12月27日，杨杨从洛杉矶飞往上海。2016年1月26日，杨杨从上海飞往洛杉矶，其上无价格。经质证，浏阳河公司认为上述证据无原件，对其真实性、证明目的均不予认可。其2015年7月22日下午13:06和2015年7月25日下午19:16短信与王虎林联系，要求王虎林提供收款账号并明确告知不必劳烦杨杨ＸＸ迢迢从美国回北京，但王虎林不予回复，不予理睬，故本案发生的责任依法应由杨杨承担，杨杨该得的租金已经足额支付，核心权益未受侵害，提起诉讼毫无必要，是其故意扩大损失，由此产生的费用应由其自行承担，且诉讼过程中杨杨数次改变其诉讼主张，其诉讼主张极不稳定，让其疲于应付，足以证明对方毫无诚信可言，因诉讼而产生的费用应当由杨杨自行承担，其无任何法定或约定义务承担对方差旅费、交通费、误工费等费用。本院认为，杨杨提交的美国纳税证明系在中华人民共和国领域外形成的，未经过公证认证等相应证明手续，亦未出示原件，故对该证据的真实性本院不予采信。杨杨虽未提交机票截图原件，但本院在审理中为核实其身份曾调取其出入境记录，可以与截图日期相对应，故可以确认杨杨曾在截图显示期间往返中美，故对该证据真实性认可，截图上虽未显示价格，但杨杨主张实际支付800美元，折合人民币5200元，价格合理，本院予以采信。关于上述证据能否支持其证明目的，本院将在本院认为部分予以论述。
2.杨杨提交王虎林短信记录（未出示手机原始载体），证明王虎林从上海往返北京机票损失4400元。第二条短信内容为：【携程网】机票已出：订单1395659780【海南航×××北京首都T1-上海虹桥T27月19日20:45-7月19日22:55王虎林】总金额884元。第三条7月20日周一14:44的短信内容为：【携程网】机票将售完：暂缓订单1396324577。【上海-
北京7月20日】价格不保……。经质证，浏阳河公司称杨杨未出示该机票及发票的原件，对其真实性、证明目的均不予认可。该显示的时间发生在双方纠纷之前，属于王虎林来北京履行协助义务而产生的费用，应当由其自行承担，其他质证意见同对机票截图的质证意见。本院认为，该短信记录无原件供核对，且无机票或发票原件证明上述行程已实际完成，短信内容中没有年份，只显示了北京到上海的订单金额884元。综上，本院对该证据真实性和证明目的不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
×号房屋和×号房屋所有权登记在杨杨名下。
2014年10月26日，杨杨（出租人，甲方）委托代理人王虎林与浏阳河公司（承租人，乙方）委托代理人李宗平在北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司，居间人、丙方）居间服务下签订《北京市房屋租赁合同》，有关约定如下：×号房屋、×号房屋建筑面积分别为122.26平方米、228.54平方米；租赁用途为居住，居住人数为50，最多不超过70人；第三条租赁期限：（一）房屋租赁期自2014年11月1日至2019年10月31日；《房屋交割清单》（见附件二）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及物业交割完成后视为交付完成。（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。第四条租金及押金：（一）租金标准及支付方式：人民币28333元/月；支付方式：银行汇款，押二付六，各期租金支付日期：2014年11月1日、2015年1月1日、2015年7月1日、2016年1月1日；（二）押金：56666元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第五条其他相关费用的承担方式：租赁期内的下列费用中，水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费由乙方承担。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲承担。如乙方垫付了应由甲方支付的费用。甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。第七条房屋维护及维修：（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1、对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。2、因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第八条转租：除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。第九条合同解除：（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达十日的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。第十条违约责任：（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。第十二条其他约定事项：①现房屋内两个浴缸只允许乙方拆除一个，承租期五年内由乙方承担恢复；②经双方同意付款方式达成统一，年前押二付三，到第三至合同期满时按押二付六方式付款；③现房屋内有复印机1个、老板椅两个，由乙方承租期间代甲方妥善保管，其他物品甲方不要，由乙方处理；④经双方商议，甲方同意给乙方配一个壁挂式空调，并同意乙方安装安全网（窗户处），如果房间内空调有坏的甲方负责更换；⑤经双方同意，厨房可以拆除，由甲方按实际价值进行折价后，由乙方提前向甲方支付这部分折价。《附件一：相关费用明细》载明：水费：07房：热水：起计底数0173；冷水：起计底数0317;06房：热水：起计底数0170；冷水：起计底数0765。07房电：当前总电量1290，剩余金额1074；06房电：当前总电量1144，剩余金额1213。《附件二：房屋交割清单》载明：1.装修情况：地面：木地板，无损坏；墙面：立邦漆，无损坏；窗：塑钢，无损坏；门：无防盗门，无损坏；2.固定设施：无抽油烟机、燃气灶、整体橱柜；3.电器家具：空调：数量11；椅子：数量2，无损坏；其他：复印机1台；购电卡：×号房屋、×号房屋各1张，大门钥匙5把。签约后，浏阳河公司依约支付了押金和租金等相应款项，杨杨向该公司交付了涉案房屋。
2014年11月17日，浏阳河公司垫付了×号房屋2014年9月的冷水费575元和×号房屋2014年9月的冷水费45元。
2015年1月5日，王虎林短信告知浏阳河公员工李世惠未按时缴纳房租，希望次日缴纳。李世惠于1月6日回复称周三（即次日）汇款。王虎林后于1月8日称收到。
2015年5月27日，李世惠短信告知王虎林因租住面积较大，房租总价偏高，员工人均住宿成本非常高，企业承受很大的经济压力，希望将房租价格下调。王虎林未短信回复。
2015年7月2日，李世惠短信告知王虎林称关于宿舍的事，感谢王虎林的理解与支持，公司董事长同意退一套小面积的房屋，看王虎林什么时间方便尽快来北京，确认一下房屋面积与范围，进行房租结算。王虎林于7月6日短信回复称其腰伤了，哪里也去不了，大概月底能回来。李世惠回复称想提前腾出一套小的，女员工只有35人了，房屋浪费太大，房租负担太重，希望王虎林早点过来确认范围，这两天拍一下照片和王虎林确认一下，是否可以。王虎林未短信回复。
2015年7月15日，李世惠短信告知王虎林请加其微信，将宿舍拍的照片发给王虎林，确认一下打隔断的位置。同日，王虎林微信询问李世惠是否交纳了物业管理费和取暖费。李世惠微信回复称暖气费会交，物业管理费也会按实际住的月份和面积交；王虎林微信询问为啥都现在了还不交。2015年7月16日，李世惠微信回复王虎林称费用不是不叫，而是可推迟交，其问了一下，很多业主都是在年末一起交，其公司会交，让王虎林这周最好回北京一趟，落实一下应退小面积房子事宜，其现在想和王虎林落实一下应退的那一套小房的隔断位置，7月31日前要搬出，退掉×号房屋。
2015年7月18日，王虎林从上海乘坐高铁到北京，花费553元。
2015年7月20日10时47分，王虎林短信告知李世惠12点钟收不到款，就去收房；16时38分，王虎林短信告知李世惠要求浏阳河公司赶紧搬家，因为不按时交纳房租、取暖费和物业费，其晚上10点半到4号楼去收房。
2015年7月21日，李世惠短信回复称公司同意按合同支付房屋租金，请王虎林将个人收款卡号发给其，昨天听王虎林说卡已遗失，想和王虎林重新确认一下收款账号，以便其公司付款。王虎林未短信回复。当晚，王虎林乘坐高铁从北京到济南、中途补票到南京。次日乘火车从南京到上海，共花费566元。庭审中，浏阳河公司称2015年初员工裁掉一半，只有30多人，没必要继续住两套房，想打隔断恢复成两个房屋，一直在跟杨杨协商，3月初协商时杨杨同意退租一套，4月份又不同意，改成同意其转租，所有手续要其办理，其找了中介链家公司，中介要求其提供转租手续，中间要隔成房屋打通前的状态，王虎林说7月底才能过来，但7月20日到涉案房屋将水电停了，当晚11点多给李世惠打电话，说自己的钱包、卡全都丢了，其安排店长带着1000元到房屋去找王虎林，但未见到，其给王虎林发了很多短信要求告知新的卡号，但对方一直没有回复，电话不接，短信不回，2016年1月8日王虎林到链家公司那才说卡没有丢。杨杨称浏阳河公司曾经跟王虎林说过因为员工人少要求退一套房的事，王虎林没同意，也没同意对方转租；2015年7月18日王虎林到北京催对方交房租，但对方没给，7月19日去过浏阳河公司，对方以没钱为由不给房租，王虎林说次日必须收到房租，否则就去收房，7月20日没收到房租，王虎林就去了涉案房屋把电断了，但对方又开了，没有断水，当晚11点多王虎林给李世惠打过电话，协商如何交房，李世惠不来，王虎林就走了，没有说过卡丢了；7月21日，王虎林又去了浏阳河公司，见到李宗平和李世惠，要求付款，对方不付，王虎林报警，民警称需要到法院诉讼，但法院需要杨杨本人立案，所以杨杨后来自己来北京。浏阳河公司称7月19日王虎林是否去过记不清，李宗平没有见过，7月21日王虎林来过其处，但不是催款，而是协商转租的事情，双方谈崩了，王虎林就走了，厨房拆除折价款口头约定不用支付。杨杨称没有口头约定不用支付。
2015年7月22日，浏阳河公司董事长李宗平短信告知王虎林称21日对王虎林的冒犯和不敬，并由此对王虎林产生的不悦和烦恼，深感内疚，在此真诚道歉，并保证在今后的合作中一定不会使王虎林产生不愉快的感觉，请高抬贵手，宽宏大量，原谅其过失！并将收取房屋租金款的卡号发给其公司，其公司立即汇款，再次道歉，对不起。王虎林短信回复称不必道歉。其在其能够做主的范围之内，尽了所有可以挽回的努力，现在后面的事情其已经没有办法做主了。李宗平短信回复称请王虎林向其父母多作解释，把其现在的态度告诉其父母，不必劳烦二老ＸＸ迢迢从美国回来进行处理，王虎林完全有能力处理好，其一定按王虎林的意见办，像这样的情况绝对不会出现下次，敬请信任一次。王虎林未短信回复。
2015年7月23日、25日、9月30日，李宗平多次短信告知王虎林希望原谅其无知，请尽快告知收款账号，以便支付房租。王虎林未短信回复。2015年7月24日、8月9日、9月30日，李世惠多次短信告知王虎林关于支付房租一事，希望得到谅解并继续合作，并希望重新和王虎林确认一下收款账号，以便汇款。王虎林未短信回复。
2015年11月3日，王虎林短信告知李宗平称其接到4号楼2007业主打来电话说×的洗手间漏水，希望去看一下，现在漏的是否严重，没有处理好以前希望暂时不要用×的洗手间，请尽快把漏水修理好。李宗平短信回复称马上派人去。
2016年1月1日，李宗平短信告知王虎林称请把银行卡号发来，其公司好给老板交房租。王虎林未短信回复。
2016年1月9日，李世惠微信告知王虎林房租已通过网银支付17万元，因为当天是周末，收款卡号又跨行，可能明后天到账，到时查收，并发送了一张当日网银汇款17万元的截图；1月11日，李世惠再次微信询问王虎林是否收到房租17万元，并称准备将2016年2月1日至2016年7月31日止房租17万元打到王虎林卡上；1月13日，李世惠微信告知王虎林已支付2016年2月1日至2016年7月31日止房租17万元，收到请回复，并发送了一张当日网银汇款17万元的截图。
2016年5月11日，王虎林乘坐火车硬座从上海到北京，中途在苏州补硬卧，共花费302.5元。2016年5月13日，王虎林乘坐火车硬座从北京回上海，并在北京补硬卧，共花费330.5元。2016年6月5日，王虎林乘坐火车软卧从上海到北京，共花费497.5元。
2016年6月29日，李世惠微信告知王虎林已支付2016年8月1日至2017年1月31日止房租17万元，收到请回复。王虎林未微信回复。
2016年9月20日，北京华远意通供热科技发展有限公司向浏阳河公司出具涉案房屋的生活热水交费通知单，载明：查表日期：2016年7月11日，本月表示数1295，计费单价20元/立方米；上月表示数70，实用水量1225立方米，收费金额24500元。同日，浏阳河公司支付了×号房屋、×号房屋自2014年8月至2016年7月的热水费24500元。庭审中，浏阳河公司称其入住时×号房屋热水用了170立方米，但该交费通知单显示此前该房屋只交了70立方米的热水费，×号房屋其没有用热水，所以多交了100立方米的热水费2000元。杨杨对此不认可，认为其已交了170立方米的热水费，但未提供相应证据。
2016年12月29日，李宗平向王虎林转账支付2017年2月1日至2017年7月31日的涉案房屋房租17万元。
2017年6月30日，李宗平向王虎林转账支付2017年8月1日至2018年1月31日的涉案房屋房租165100元，附加信息及用途中载明代扣空调等维修费用4900元。同日，李世惠微信告知王虎林称扣除的三项垫付费用明细：1、垫付2016年-2017年两年的空调维修费2800元；2、垫付2014年9月前×号房屋和×号房屋（租房前）的冷水费用620元；3、应扣×室热水移交时多没底数100，导致酒楼多支付热水费2000元，并微信发送了相应票据图片。
2017年7月6日，浏阳河公司向杨杨补汇2017年8月1日至2018年1月31日的房租4900元。同日，李世惠微信告知王虎林称已将扣除的4900元补汇，按照合同条款约定：1、空调维修费2280元是由其公司承担，因当时对合同室内设施维修费用未理解透彻，所以在6月30日汇房租时扣除了，今天补汇；2、垫付其2014年9月以前的冷水费用620元（王虎林知道此事）和2014年10月26日移交×室时多写热水底数100，计金额2000元。总共垫付冷水和热水费2620元应由杨杨承担，但补汇主要是根据合同第五条约定，所有垫付缴费凭据已在6月30日拍照用微信发给王虎林，希望王虎林核对后及时将2620元的二笔垫付款返还给其公司。王虎林均未微信回复。
审理中，本院组织双方前往涉案房屋现场勘验，确认争议的损害现状如下：×号房屋内男卫生间立式小便池被拆除，卫生间外与两个卧室间过道地板缺失，厨房橱柜被移走；×号房屋卫生间洗手池下柜子的两柜门脱落，柜子损坏，部分表皮脱落，卫生间部分墙壁瓷砖脱落，浴缸被拆除。浏阳河公司称×号房屋内男卫生间立式小便池在入住时就未发现，×号房屋卫生间洗手池下柜子入住时即为勘验状况，自然损耗除外，其他损害部位均认可在租赁期间发生，愿意恢复原状。杨杨称勘验损坏部位均在浏阳河公司租赁期间损坏，立式小便池有明显的拆除痕迹，在其向对方交房时，如果对方看到拆除状态，应该提出并在合同中注明。后本院组织双方前往×号房屋楼下的2007号房屋内查看杨杨所述漏水情况，本院询问该房屋内负责人，负责人称2014年发生的漏水，另一处漏水部位于2017年7月发生，经与楼上反映，浏阳河公司派人查看并修复，至今未出现漏水情况，第二处漏水部位为2007号房内天花板吊顶处，本院目测漏水部位对应楼上×号房屋卫生间与两个卧室间的过道。
庭审中，经释明，浏阳河公司对×号房屋内男卫生间立式小便池被拆除和×号房屋卫生间洗手池下柜子损坏时间不申请鉴定，认为消极事实无需举证，并称其认可的损害部分有合同约定的按合同办，没有合同的属于其责任的愿意恢复原状，不是其责任的不予处理，不同意对方主张的损失金额，对方没有票据，拆除的浴缸可以再安装上去。杨杨称关于损害部位其要求恢复原状，因为不好鉴定能否恢复原状，其坚持要求赔偿损失，因对方不申请鉴定，其没有票据，该金额由法院酌定；关于欠付租金的实际损失，有利息损失及违约后往返北京处理督促对方交付租金导致的损失。
本院认为，杨杨与浏阳河公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，故本院确认合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应严格遵守履行。
关于本诉一节，根据本案查明事实，浏阳河公司依约本应分别于2015年7月1日、2016年1月1日、7月1日支付三期租金各17万元，但实际分别于2016年1月11日、13日支付前两期租金，且其因对合同条款理解有误于6月30日只支付第三期部分租金165100元，7月6日才补付第三期剩余租金4900元，浏阳河公司辩称其迟付上述第一、二期租金是因为王虎林告知其收取房租的银行卡丢失，其要求王虎林提供银行卡号但王虎林一直不提交，直到2016年1月8日才告知其未丢，但杨杨对此不予认可，而其提交的向王虎林索要银行卡号的单方短信证据亦不足以证明王虎林告知其银行卡丢失，且其短信最早于2015年7月21日才发出，浏阳河公司此前已迟付上述第一期租金20天，构成违约，故本院对其该项抗辩不予采纳。浏阳河公司三次欠付租金，且不按照约定支付上述第一期租金超过十日，其行为构成违约，杨杨依据合同第九条第（四）项约定有权单方解除合同，收回房屋，浏阳河公司亦同意解除合同，腾退房屋，本院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。浏阳河公司违约欠付租金超过十日，杨杨依据合同第十条第（一）项约定，有权要求浏阳河公司支付违约金，将房屋恢复原状并赔偿相应损失。关于杨杨主张的违约金一节，浏阳河公司辩称合同约定的违约金过高，请求本院予以减少，杨杨主张其实际损失有利息损失及对方违约后往返北京处理督促对方交付租金导致的损失。本案中，王虎林为解决纠纷从上海往返北京的火车票支出，以及杨杨本人为解决纠纷并向本院起诉而往返中美的机票支出应视为杨杨因浏阳河公司违约导致的实际损失。杨杨主张的其他交通费、住宿费、误工费损失虽未提交相应证据予以证明，但根据本案事实足以认定上述损失确属必然发生，故本院对此予以适当考虑。本院在尊重合同约定的前提下，综合考虑杨杨的上述实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情判定违约金4万元。关于杨杨主张的恢复原状一节，浏阳河公司辩称2017号房屋内男卫生间立式小便池在入住时即未发现、×号房屋内卫生间洗手池下柜子在入住时即为勘验时的损坏状态，自然损耗除外，本院认为，根据现场勘验情况，立式小便池明显系人为拆除，洗手池下柜子两柜门脱落，柜子损坏亦系人为损坏，按照日常生活经验法则，承租人在入住前验房时如发现屋内设施设备损坏，一般会在房屋交割清单上载明或通过拍照、协议约定等方式保留证据，涉案房屋交割清单中并未载明上述损坏情况，浏阳河公司亦未提交其他证据证明其入住时即有上述损坏情况，在经本院释明后亦不申请鉴定上述损坏发生时间，故浏阳河公司的抗辩缺乏事实依据，本院不予采信，其应按照合同约定将上述设备设施恢复原状。浏阳河公司同意将杨杨主张的其他设备设施恢复原状，本院对此不持异议。杨杨要求浏阳河公司如不能将其主张损害的设备设施恢复原状，应分别赔偿相应损失，但其主张的设备设施能否恢复原状根据现有证据尚无法确定，且其主张的各项损失金额亦未举证证明，故本院对其该部分诉讼请求不予支持，其可待上述设备设施无法恢复原状时另行主张损失。关于杨杨主张的差旅费损失、误工费损失一节，其已在违约金中主张属于其实际损失，且本院已在违约金中一并处理，故不予支持。关于杨杨要求浏阳河公司将×号房屋漏水部位修复的主张，鉴于现场勘验时2007号房屋负责人称漏水已修复且距勘验时已有2月未出现漏水情况，故杨杨的该主张缺乏事实依据，本院不予支持。
关于反诉一节，浏阳河公司要求返还押金56666元，依据合同第四条第（二）项约定，在抵扣其应承担的违约金4万元后，剩余部分予以返还。浏阳河公司要求返还垫付的冷水费和热水费，并提交了充分证据予以证明，杨杨虽不予认可，但并未提交充分证据予以反驳，故本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：
一、解除杨杨与北京中商浏阳河大酒楼有限公司于2014年10月26日签订的《北京市房屋租赁合同》；
二、北京中商浏阳河大酒楼有限公司于本判决生效后三十日内将位于北京市海淀区长春桥路×号×号楼×号房屋、×号房屋腾空并交还杨杨；
三、北京中商浏阳河大酒楼有限公司于本判决生效后七日内向杨杨支付违约金4万元（从该公司交纳的押金56666元中折抵）；
四、北京中商浏阳河大酒楼有限公司于本判决生效后三十日内将位于北京市海淀区长春桥路×号×号楼×号房屋内男卫生间拆除的立式小便池、洗手间和两个卧室间地面过道缺失的地板、厨房移走的橱柜恢复原状；
五、北京中商浏阳河大酒楼有限公司于本判决生效后三十日内将位于北京市海淀区长春桥路×号×号楼×号房屋内卫生间损坏的洗手池柜子、卫生间墙壁瓷砖脱落部位、拆除浴缸恢复原状；
六、杨杨于本判决生效后七日内向北京中商浏阳河大酒楼有限公司退还押金16666元；
七、杨杨于本判决生效后七日内向北京中商浏阳河大酒楼有限公司返还冷水费620元、热水费2000元；
八、驳回杨杨的其他诉讼请求；
九、驳回北京中商浏阳河大酒楼有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2631元（杨杨已预交），由杨杨负担1728元，已交纳；由北京中商浏阳河大酒楼有限公司负担903元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费641元（北京中商浏阳河大酒楼有限公司已预交），由北京中商浏阳河大酒楼有限公司负担432元，已交纳；由杨杨负担209元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 胡 光
人民陪审员 袁 卫
人民陪审员 梁铭全
二〇一八年一月二十五日
书 记 员 崔 丽