广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终10760号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市福T实业有限公司，住所地。
法定代表人：何Y芳，执行董事。
委托诉讼代理人：甘永辉，北京德和衡（前海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周敏，北京德和衡（前海）律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）：深圳市冠C环保包装技术有限公司，住所地深圳市。
法定代表人：龙�F，执行董事。
委托诉讼代理人：刘宏斌，广东广和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘婷婷，广东广和律师事务所实习律师。
上诉人深圳市福T实业有限公司（以下简称福T公司）因与上诉人深圳市冠C环保包装技术有限公司（以下简称冠C公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法观民初字第75号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
上诉人福T公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，判决驳回冠C公司的全部反诉请求，并判决冠C公司赔偿福T公司以下费用：(1)修复房屋及附属设施的损失人民币4860000元；(2)涉案房屋自2012年7月21日至2015年5月31日期间的占有使用费损失人民币3790400元。2、判决冠C公司承担本案全部案件受理费，并承担保全费5000元、鉴定费144900元、设计费210000元及评估费63840元。
福T公司上诉的事实与理由：一、一审判决对案涉火灾事故的责任划分有误，冠C公司应依法承担此次火灾事故的全部责任。（一）冠C公司的工作人员违规操作引起案涉火灾事故。珍珠棉属于易燃物品是众所周知的事实，冠C公司的工作人员在明知危险的情况下无视消防安全规则违规操作是引起火宅的原因。第一，刚加工完的珍珠棉上残留正丁烷气体加大了搬运的风险。冠C公司的工作人员为了提高生产效率，未等珍珠棉成品货物冷却及残留的正丁烷气体挥发完毕，就将生产车间的货物转移至仓库，在电梯中长时间频繁搬运。第二，珍珠棉作为易燃物品在搬运时，应当远离火源、电器等。而冠C公司的工作人员在使用电梯搬�生产的珍珠棉成品货物时，往电梯里面堆满了6、7卷（大卷）珍珠棉，电梯里面的珍珠棉已经接触到电梯顶部。其工作人员无视消防安全规则，将珍珠棉靠近电器、火源。导致了本次火灾事故的发生。第三，冠C公司缺乏关于搬运货物的安全规范和制度。冠C公司在制度上缺乏对员工进行安全搬运的指引和监管。其工作人员表示没有见过公司仓库消防安全管理制度，平时堆货就是往电梯里面堆货，堆满为止。冠C公司在主观上明知搬运货物行为的危险性，安全搬运的监管缺位，工作人员无视消防安全规则操作。因此，冠C公司平时管理缺位，以及冠C公司的工作人员的违规操作是本次火灾发生的直接原因。（二）公安机关出具的事故认定书已认定冠C公司承担事故责任，并对冠C公司的相关责任人员处以行政处罚。2012年8月8日，深圳市公安局宝安消防监督管理大队出具深公（龙华）消火认字[2012]第0001号火灾事故认定书，认定起火原因为：货梯内堆放的珍珠棉残留正丁烷气体，遇电火花产生爆燃，并引燃货梯内珍珠棉着火，蔓延成火灾。2012年8月10日深圳市公安局宝安分局分别对冠C公司的员工吕生仁、陈传利以其消防管理过失引起火灾为由，作出深公宝决字[2012]第11041号、第11042号《深圳市公安局保安分局公安行政处罚决定书》，对吕生仁、陈传利作出拘留十日的行政处罚。以上火灾事故认定书以及行政处罚决定书明确了冠C公司在本次火灾事故中消防管理过失的责任。因此，本次火灾事故的责任主体为冠C公司。（三）福T公司与冠C公司约定由冠C公司负责厂区消防责任。双方约定了冠C公司的消防责任，由冠C公司承担所在区域内的消防安全责任。双方在租赁合同中约定福T公司负责工业区内的公共通道及公共设施的消防安全工作，并负责配�必要的公共消防设施和器材。冠C公司需遵守本工业区消防安全的有关规定，负责配置冠C公司厂区、宿舍及附属设施的消防配置和安全，认真做好消防安全工作。冠C公司所在区域属于其独立围合管理区域，应由其按约定自行负责消防安全。火灾事故认定书中确定，初期火灾补救不利、措施不当系灾害形成的原因。因此，冠C公司未履行消防安全义务，应当承担消防安全责任。综上所述，本次火灾应由冠C公司承担全部法律责任。冠C公司的员工与其具有利害关系，一审判决在没有任何证据佐证的情况下，采信冠C公司员工的证言认为福T公司具有过错明显违反法律规定。
二、一审判决福T公司返还履约保证金，违背不告不理原则，程序违法。一审中，福T公司与冠C公司双方均未向一审法院提请履约保证金的相关请求。一审法院擅自判决福T公司向冠C公司返还履约保证金人民币179400元。一审法院行为违反民事诉讼法的规定，擅自处分了当事人的民事权利和诉讼权利，程序上违反法律规定。
针对福T公司的上诉，冠C公司辩称，我方的答辩意见与我方的上诉意见基本一致。
上诉人冠C公司上诉请求：1、撤销一审判决第三、四、五项；2、依法改判福T公司向冠C公司赔偿火灾损失人民币3418652.09元；3、判令福T公司承担本案一、二审诉讼费及鉴定费。
冠C公司上诉的事实与理由：一、火灾是由于福T公司擅自改装电梯电路引起电火花及擅自拆除照明灯防护罩造成的，福T公司应当承担全部责任。1、电梯内电路产生电火花是造成本次火灾的根本原因。2012年7月21日凌晨O时32分，冠C公司冠C公司的员工按照正常的操作程序正在承租�T公司的第13栋厂房内用电梯运货时，电梯内电路产生了电火花，电火花引燃了电梯内正在装运的珍珠棉从而造成火灾。2、因福T公司擅自改装电梯电路增大电路负荷而产生电火花。根据电梯维修工刘洪兴的陈述：电梯内原配套照明灯为日光灯，20瓦，后更换为白炽灯，60瓦，火灾时的白炽灯是7月8日更换，以前的白炽灯已经坏了两个月，照明灯没有安装灯罩或防爆罩。（一审判决书第8页，第8-11行）。如上所述，因电梯内的照明灯管损坏，福T公司在火灾发生前13天（7月8日）派人进行维修，而维修人员没有按照原电梯的照明设计在灯槽中换上20瓦的日光灯管，而是擅自从灯管槽中拉出一根电线，将原本负荷20瓦日光灯管的电线上安装了一盏60瓦白炽灯灯泡（负荷增大3倍），悬吊在电梯中间。因电梯电路的随意改动和电路负荷的随意加大，最终造成电梯电路产生电火花，�起了本次火灾。3、电梯内照明灯槽上的玻璃灯防护罩被违反拆除，致使电火花直接掉落在珍珠棉上引起火灾。按照电梯原设计，照明灯槽上本来安装有玻璃防护罩，然而福T公司违反规定，擅自将电梯上原有的玻璃防护罩拆除，导致其违法安装照明灯泡、电线裸露，使得电火花失去任何遮挡直接掉落在珍珠棉上造成火灾。如果灯槽上的玻璃罩不被去掉的话，即使产生电火花也会被玻璃罩阻隔而不至于直接掉落在珍珠棉上引发火灾。
二、福T公司租赁给冠C公司的房屋系违法建筑，因此冠C公司不应当承担自火灾发生后至房屋修改完毕期间的占有使用费。1、福T公司租赁给冠C公司的第12栋厂房1-3层（未发生火灾）和第13栋厂房（发生火灾）均系违法建筑，《深圳市福T工业区厂房租赁合同》因违反国家法律的强制性规定，依法应认定无效。2、根据法律规定，违法建筑不仅不能获得利益，而且必须予以惩罚。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。本案中的涉案房屋系已经建成的违法建筑，根据法律上述规定，应当限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。3、一审法院判决对违法建筑采取支持的态度，支持火灾后违法建筑修复期间的占用费，与法律宗旨相悖。法律对违法建筑的态度是坚决予以否定的。不仅不允许其修复，而且是要拆除，或没收实物或者违法收入，但一审判决不仅支持火灾发生前的房屋占有费，而且支持违法建筑修复，还支持违法建筑修复期间的房屋占有费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有费的，人民法院一般应予支持。冠C公司认为，最高院的解释之所以规定“人民法院一般应予支持”而不是规定“人民法院应予支持”其用词是非常严谨的，因为导致房屋租赁合同无效的情况是多种多样的，违反《合同法》第五十二条的五种情形均可构成租赁合同无效，所以最高法院用了“一般”。而本案中，导致租赁合同无效原因是租赁标的物系违法建筑，根据法律对违法建筑坚决否定的精神，该种情形应当不属于人民法院一般应予支持的情况。因此冠C公司不应当承担自火灾发生后至房屋修改完毕期间的占有使用费。
针对冠C公司的上诉，福T公司辩称，我方的答辩意见与我方的上诉意见基本一致。
福T公司向一审法院起诉请求：1、冠C公司赔偿因火灾给福T公司造成的福T工业区第13栋厂房及附属设施的损失共计人民币3000000元（以最终鉴定结果为准）；2、冠C公司赔偿因火灾给福T公司造成的福T工业区第13栋厂房的租金损失（从2012年7月21日起，月租金按110400元计算至福T公司将该物业修复并实际出租之日止）；3、冠C公司承担本案全部诉讼费用。案件审理过程中，福T公司将诉讼请求变更为：1、冠C公司赔偿因火灾给福T公司造成的修复福T工业区第13栋厂房及附属设施的损失共计人民币4860000元；2、冠C公司赔偿因火灾给福T公司造成的福T工业区第13栋厂房的租金损失3790400元（自2012年7月21日起，按月租金110400元计算福T公司将该物业修复并实际出租日的前一日即2015年5月31日止）；3、冠C公司承担本案全部诉讼费用。
冠C公司向一审法院反诉请求：1、福T公司赔偿冠C公司直接经济损失人民币3900918.63元；2、福T公司赔偿冠C公司间接经济损失人民币2000000元；3、福T公司承担诉讼费用。案件审理过程中，冠C公司将第一项诉讼请求变更为要求福T公司赔偿冠C公司直接经济损失3418652.09元。
一审法院认定事实：2009年4月16日福T公司、冠C公司双方签订一份《深圳市福T工业区厂房租赁合同》，约定福T公司将坐落在深圳市观LZ村福T工业区部分物业�租给冠C公司，按厂房用途使用，包括厂房第13栋整栋，建筑面积6900平方米，租金9元/平方，租金每月62100元，厂房第12栋1-3层，建筑面积3450平方米，租金8元/平方，租金27600元，租赁期限为2009年8月1日至2012年7月31日；合同约定电梯收费为每月1000元；合同签订时冠C公司向福T公司交付押金179400元作为履约保证金；福T公司每个月收取的费用时间为当月的10日前收取房租及管理费，冠C公司依约按时交付租金；福T公司负责工业区内的公共通道及公共设施的消防安全工作，并负责配置必要的公共消防设施和器材；冠C公司须遵守本工业区消防安全的有关规定，负责配置冠C公司厂区、宿舍及附属设施的消防配置和安全，认真做好消防安全工作。
2012年7月9日福T公司、冠C公司双方再次签订一份《深圳市福T工业区厂房租赁合同》，约定福T公司将坐落在深圳市观LZ村福T工业区部分物业出租给冠C公司，按厂房用途使用，包括第12栋厂房第1-3层和第13栋厂房整栋，建筑面积为1150×9=10350平方米，租金为16元/平方，月租金165600元，租赁期限从2012年8月1日至2014年7月31日；合同约定电梯收费为每月1000元；合同签订时冠C公司向福T公司交付押金331200元作为履约保证金；福T公司每个月收取的费用时间为当月的10日前收取房租及管理费，冠C公司依约按时交付租金；福T公司负责工业区内的公共通道及公共设施的消防安全工作，并负责配置必要的公共消防设施和器材；冠C公司须遵守本工业区消防安全的有关规定，负责配置冠C公司厂区、宿舍及附属设施的消防配置和安全，认真做好消防安全工作。
2012年7月21日凌晨0时32分深圳市龙华新区观澜街道竹村福T工业区第13栋深圳市冠C环保包装技术有限公司仓库发生火灾。2012年8月8日深圳市公安局宝安消防监督管理大队作出深公（龙华）消火认字[2012]第0001号《火灾事故认定书》，认定火灾事故过火面积3000平方米，火灾中烧毁成品珍珠棉、原材料、机器设备等物品，起火原因为货梯内堆放的珍珠棉残留正丁烷气体，遇电火花产生爆燃，并引燃货梯内珍珠棉着火，蔓延成灾，灾害成因为：1、货梯内的电气设备未作防爆处理；2、初期火宅扑救不利、措施不当。2012年8月20日冠C公司对《火灾事故认定书》申请复核。2012年8月27日深圳市消防监督管理局作出深公消火受通字[2012]第8号火灾事故认定复核申请受理通知书，决定受理复核。2012年9月21日深圳市公安局消防监督管理局作出深公消复终[2012]第0001号火灾事故认定复核终止通知书，因火灾当事人深圳市福T实业有限公司就火灾于2012年9月9日向法院提起诉讼，并经法院受理，决定终�复核。
2012年12月6日湖南恒泰保险公估有限公司就冠C公司在火灾中的财产损失作出核损报告，核定财产损失总核损包括仓储物、室外堆放货物、停产期间职工应发工资、机器设备及家具等共计3418652.09元。
案件审理过程中，福T公司申请法院就火灾造成涉案房屋的损失即涉案房屋恢复原状至正常使用状态所需要的费用以及对冠C公司主张的火灾造成的冠C公司公司的财产损失进行评估。2013年7月3日深圳市永信资产评估房地产估价有限公司向一审法院发出一份《函》，告知一审法院因其不具备对厂房建筑结构安全性鉴定资格，无法对涉案房屋因火灾造成的损失进行评估，因当事人无法确定冠C公司公司室内财产烧毁期间设备、部分成品、原材料的名称、型号、数量等，无法对冠C公司公司财产进行评估，仅以当事�所确定的珍珠棉存货规格型号、数量及申报的损失情况进行评估。后一审法院另行委托深圳市建设工程质量检测中心就涉案房屋的结构安全性进行鉴定、广东新广厦建筑设计院有限公司设计房屋修复方案，最终委托深圳市航招工程造价咨询有限公司评估房屋修复费用。2015年10月29日深圳市航招工程造价咨询有限公司作出评估报告，核算观澜福T工业区13栋厂房加固及修复工程总造价为6485495.21元。
一审法院依职权调取深圳市龙华新区公安局消防监督管理大队就火灾事宜制作的勘验笔录、现场照片以及调查询问笔录。其中冠C公司公司生产主管陈传利制作的三份询问笔录中，陈传利陈述发生火灾时其距离着火部位大概10米，仓库内除一层两侧安全出口安装有两个防爆灯，货运电梯内有个照明灯，一至六楼没有安装任何照明设备；货运电梯由�梯公司的人员维护保养，没有定期对电梯进行保养，电梯出现故障通知电梯公司的人员维修；知道珍珠棉很容易燃烧，见火就着，灯具下面1.5米内不能摆放货物，平时电梯里面三至四个立着的大珍珠棉，上面在放两个或三个大珍珠棉，一般放六至七个就满了；起火前电梯里控制上下的按钮的罩子掉了，能够看到里面的电线，电梯顶上用的没有防护罩的白炽灯，连接灯的电线也是裸露的，能够看到金属，没有防护措施，知道很危险，珍珠棉这类货物应该远离电器设备，但没有告诉公司负责人，管理处的人找不到，问题没办法处理，消防管理人告知货物一般放2米高左右，安全主任告知照明灯下面不能摆放货物。
在冠C公司总经理吕生仁的两份调查笔录中，吕生仁陈述称电梯几乎天天出故障，管理公司不能及时赶来维修维护时，公司安排人�搬动货物；其是公司第一安全责任人，没有对13栋的电梯进行巡查，因为电梯里的维修由管理处负责，电梯里的货物具体怎样安全堆放，公司没有具体明确和管理，没有意识到货物在电梯里会有隐患；电梯有故障是陈传利与管理处联系，如果陈传利不在，由雷淑清与管理处联系，管理处将电梯故障排除后，没有有意安排人去确认；清楚珍珠棉很容易着火，里面含有煤气，遇火星会着火，仓库、车间的等都用的是防爆灯，电梯里的灯没有装防爆措施不清楚是否告知管理处。
在福T公司福T工业区主任毛军明的调查笔录中，毛军明陈述工业区的货梯委托给专业的维保单位进行维护保养，是HT维保公司。
在深圳市HT电梯有限公司维修员工刘洪兴的调查笔录中，刘洪兴陈述从2012年3月接手福T工业区的电梯维保，电梯发生故障时管理处联系电梯公司，偶尔工厂直接联系本人，福T工业区第13栋电梯电源、照明灯由HT公司维护保养；电梯原配套照明灯为日光灯，20瓦，后更换为白炽灯，60瓦，火灾时的白炽灯是7月8日更换，以前的白炽灯已经坏了两个月，照明灯没有安装灯罩或防爆罩；刘洪兴不知道福T工业区第13栋是做什么产品的，没有向主管反映白炽灯坏了的问题。
在冠C公司员工王日平的调查笔录中，王日平陈述其当晚负责将珍珠棉往货梯搬，快装完货梯里面珍珠棉的时候，看到电梯内部有红色火光，看到靠近电梯电灯的珍珠棉有明火，货梯的货从顶部开始燃烧后蔓延到外面；当时里面已经堆放了6卷大珍珠棉，还差一卷就可以将电梯完全塞满，靠近电梯里面的珍珠棉已经接触到电梯的顶部，电梯靠外面门口的珍珠棉左边已经接触到顶部，珍珠棉也接近电梯门口上方的灯槽，准备放最后一卷的时候着火了；电梯的灯超过一个月没有灯罩，不了解这个问题是隐患；没有见过公司仓库消防安全管理制度；平时堆货就是往电梯里面堆货，堆满为止，没有意识到这是一个隐患，所有人都是这样做的；知道珍珠棉很容易燃烧。
另查明，2012年8月10日深圳市公安局宝安分局分别对吕生仁、陈传利以其消防管理过失引起火灾为由，根据《中华人民共和国消防法》第六十四条第二款作出深公宝决字[2012]第11041号、第11042号《深圳市公安局宝安分局公安行政处罚决定书》，对吕生仁、陈传利作出拘留十日的行政处罚。
再查，涉案房屋尚未取得房屋所有权证，亦未取得建设工程规划许可证。福T公司主张涉案房屋已于2015年5月修复完毕，2015年6月对外出租。另，福T公司主张涉案房屋实际修复费用为4860000元，并向一审法院提交其与钟寿华签订的《火灾厂房加固施工合同》及钟寿华出具一份《情况说明》证明其主张。经查，《火灾厂房加固施工合同》中约定总工程造价为4860000元；钟寿华在《情况说明》中确认福T公司已实际支付工程款4360000元，尚有500000元款项作为质保金在保修期后支付。
关于涉案房屋的交接情况。福T公司主张2013年4月17日原冠C公司双方工作人员就13栋厂房内的残留珍珠棉进行清点，冠C公司即搬离涉案场所，包括12栋厂房1至3层。冠C公司主张租赁合同于火灾发生之日终止，对于双方是否办理房屋交接手续未做明确陈述。
合同履行过程中，福T公司主张冠C公司缴纳涉案房屋履约保证金179400元，实际缴纳占有使用费至2012年6月30日，并主张将其收取的履约保证金179400元抵扣冠C公司拖欠的2012年6月至2012年7月21日期间12栋厂房1-3层及13栋厂房租金和水电费。冠C公司主张其向福T公司缴纳履约保证金共计301078元，并向福T公司实际缴纳包括涉案房屋及其他房屋的占有使用费至2012年7月31日，冠C公司向一审法院提交收款收据、转账凭证证明其主张。经查，冠C公司提交的收款收据并未注明涉案房屋履约保证金的缴纳情况；转账凭证显示2012年7月2日冠C公司向福T公司转账支付98340元，摘要记录“房租”。
另查明，冠C公司向中国平安财产保险股份有限公司深圳分公司（以下简称平安公司）购买财产综合险，保险期限为2012年4月3日至2013年4月2日，就涉案房屋13栋厂房1-6层着火，货物受损的事实，平安公司依据湖南恒泰保险公估有限公司作出的公估报告以及双方赔付限额为200万元的约定，最�于2013年1月5日向冠C公司赔付200万元。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案房屋尚未取得房屋所有权证，亦未取得建设工程规划许可证的情况下，福T公司与冠C公司签订的《深圳市福T工业区厂房租赁合同》因违反国家法律的强制性规定，依法应认定无效。依据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依据合同无效，全面处理的处理原则，一审法院依法对合同无效的法律后果全面予以处理。福T公司依法应向冠C公司退还已收取的履约保证金179400元。福T公司主张以收取的履约保证金直接抵扣冠C公司欠缴的第12栋厂房1-3层及第13栋厂房租金和水电费缺乏法律依据，履约保证金依法应予返还。冠C公司主张其向福T公司缴纳履约保证金301078元，缺乏充分的证据予以证明，一审法院不予采信。关于冠C公司欠缴的占有使用费，因涉案合同中租赁物为第12栋厂房1-3层以及第13栋厂房两栋房屋，其中第12栋厂房1-3层未发生事故，冠C公司在占有使用该房屋期间应依法向福T公司支付占有使用费。现冠C公司已搬离第12栋厂房1-3层，房屋交接的时间一审法院依据双方现场交接物品的时间确定为2013年4月17日，冠C公司应依�向福T公司支付第12栋厂房1-3层房屋占有使用费至2013年4月17日。福T公司主张冠C公司实际缴纳占有使用费至2012年6月30日，冠C公司主张实际缴纳占有使用费至2012年7月31日。依据冠C公司提交2012年7月2日向福T公司转账支付占有使用费98340元的转账凭证以及双方合同中约定占有使用费的缴纳时间，一审法院依法采信冠C公司的主张，认定冠C公司实际缴纳涉案合同中的两栋房屋占有使用费至2012年7月31日。故冠C公司应依法向福T公司支付第12栋厂房1-3层2012年8月1日至2013年4月17日期间的房屋占有使用费472880元[1150平方米×3层×16元/平方米×（8个月+17天/30天）]。
关于火灾事故的责任划分。本案中的火灾由电梯处起火，从我院依法调取福T公司、冠C公司员工陈述的询问笔录来看，火灾发生时电梯内存在电线裸露、电气设备未作防爆处理的情况。因电�设备由福T公司提供，且福T公司每月向冠C公司收取电梯费用1000元，福T公司有义务保障电梯的安全，并有义务负责日常的电梯维修管理，现福T公司怠于履行上述义务，其对火灾的发生存在过错。而冠C公司作为承租方，在生产过程中怠于履行安全管理义务，工作人员亦未掌握基本消防安全常识，在电梯存在安全隐患的情况下，未及时采取补救措施，且在运输珍珠棉的过程中亦未尽到足够的注意义务，从而导致珍珠棉残留正丁烷气体遇电火花产生爆燃，并引燃货梯内珍珠棉着火，蔓延成灾。因此冠C公司对火灾的发生亦存在过错。根据双方的过错程度，一审法院认定双方各应承担50%的赔偿责任，由此导致的损失根据双方的过错责任进行分担。
关于福T公司主张的损失。福T公司主张的损失包括因火灾造成的修复房屋及附属设施的损失以及因火灾造成第13栋厂房的租金损失。首先，火灾造成的房屋修复损失。根据深圳市航招工程造价咨询有限公司出具的评估报告以及福T公司主张自行修复房屋及附属设施所花费的费用金额，一审法院认为福T公司自行修复房屋及附属设施所花费的金额并未超过评估报告的金额范围，可以依此认定因火灾造成的福T公司房屋及附属设施修复损失金额为4860000元。根据一审法院的过错责任划分，福T公司与冠C公司各自承担50%的责任，冠C公司应向福T公司赔偿房屋及附属设施修复的费用2430000元。其次，福T公司主张的租金损失。虽然冠C公司2012年7月21日火灾发生后未在第13栋厂房内继续生产经营，但因冠C公司过错导致房屋无法正常使用从而给福T公司造成的损失应由冠C公司根据过错比例承担。根据福T公司的陈述，第13栋厂房于2015年5月修复完毕，按照双方的过错责任比例，冠C公�应赔偿福T公司2012年7月21日至2015年5月期间的占有使用费损失人民币1887817.74元[62100元×11天/31天×50%+1150平方米×6层×16元/平方米×34个月×50%]，冠C公司已支付2012年7月21日至31日的占有使用费22035.48元（62100元×11天/31天），故冠C公司还应向福T公司支付1865782.26元。
关于冠C公司主张的反诉请求。冠C公司主张的损失包括火灾造成的直接损失以及火灾造成的间接损失。关于火灾的直接损失，因福T公司、冠C公司双方无法确定冠C公司室内财产烧毁机器设备、部分成品、原材料的名称、型号、数量等，一审法院无法组织双方就该部分进行鉴定。但冠C公司提交的湖南恒泰保险公估有限公司作出核损报告可以客观地反映冠C公司因火灾造成的直接损失，一审法院予以采信。根据一审法院的过错责任划分，福T公司应向冠C公司赔偿火灾造成的直接损失1709326.05元（3418652.09元×50%）。关于冠C公司主张的间接损失，因无充分的事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、深圳市福T实业有限公司与深圳市冠C环保包装技术有限公司于2009年4月16日及2012年7月9日签订的《深圳市福T工业区厂房租赁合同》无效；二、深圳市福T实业有限公司自本判决生效之日起三日内向深圳市冠C环保包装技术有限公司返还履约保证金人民币179400元；三、深圳市冠C环保包装技术有限公司自本判决生效之日起三日内向深圳市福T实业有限公司支付深圳市观澜竹村福T工业区第12栋厂房1至3层自2012年8月1日至2013年4月17日期间的占有使用费人民币472880元；四、深圳市冠C环保包装技术有限公司自本判决生效之日起三日内向深圳市福T实业有限公司赔偿修复房屋及附属设施的损失人民币2430000元；五、深圳市冠C环保包装技术有限公司自本判决生效之日起三日向深圳市福T实业有限公司赔偿深圳市观澜竹村福T工业区第13栋厂房自2012年7月21日至2015年5月31日期间的占有使用费损失人民币1865782.26元；六、深圳市福T实业有限公司自本判决生效之日起三日内向深圳市冠C环保包装技术有限公司赔偿火灾损失人民币1709326.05元；七、驳回深圳市福T实业有限公司其他诉讼请求；八、驳回深圳市冠C环保包装技术有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延�行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币82282.8元，鉴定费人民币418740元，保全费人民币5000元，合计人民币506022.8元，由福T公司承担人民币227070.17元，由冠C公司承担人民币278952.63元。反诉受理费人民币26553.30元，由福T公司承担人民币8773.23元，由冠C公司承担人民币17780.07元。
原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。首先，关于涉案合同效力。涉案房产未取得建设工程规划许可证或其他合法报建手续，故涉案合同依法应为无效合同。原审关于合同效力的认定正确，本院予以确认。涉案合同自始无效，故因合同取得的财产应予返还。为免诉累，原审遵循对无效合同全面处理的原则判决福T公司向冠C公司返还履约保证金并无不妥，本院予以维持。其次，关于涉案火灾事故�责任划分问题。依据前述本案已查明的事实，福T公司作为出租人向冠C公司提供电梯设备，并就此每月收取1000元电梯费用负责电梯日常维护，故其负有保障电梯安全的义务。火灾发生时电梯内存在电线裸露、电气设备未作防爆处理的情形，福T公司就此对火灾发生具有过错；冠C公司作为承租人实际使用电梯设备，其在使用过程中未尽注意义务，其堆放于电梯内的珍珠棉残留的正丁烷气体与电火花产生爆燃并引燃珍珠棉着火，致蔓延成灾，冠C公司就此对火灾发生亦具有过错。据此，原审对涉案合同无效的各项损失判决福T公司和冠C公司各自承担50%的过错责任，处理正确，本院予以维持。再次，关于涉案第13栋厂房在修复期间无法正常使用所致损失的承担问题。本院认为，该部分损失系因涉案合同履行期间发生火灾导致的损失，在合同无效的情形下，依法应由合同双方依其过错承担责任。原审参照合同约定的租金标准确定该部分损失并无不妥，本院予以维持。冠C公司上诉称前述涉案厂房系违法建筑故应由相关行政主管部门予以拆除并罚款，与本案非属同一法律关系，其据此主张不需赔偿前述损失亦理据不足，本院不予支持。
综上所述，深圳市福T实业有限公司、深圳市冠C环保包装技术有限公司的上诉理由均不成立，本院均不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回深圳市福T实业有限公司、深圳市冠C环保包装技术有限公司的上诉，维持原判。
本案二审案件受理费103367.1元，由上诉人深圳市福T实业有限公司负担55898.5元（深圳市福T实业有限公司已预交），由上诉人深圳市冠C环保包装技术有限公司负担47468.6元（深圳市冠C环保包装技术有限公司已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一六年十月十日
书 记 员 林翘（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决�裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。