江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民终字第0291号
上诉人（一审第三人）殷宪成。
委托代理人唐涌。
被上诉人（一审原告）王永田。
委托代理人马永辉。
一审被告江苏华辉房地产开发有限公司，住所地宿迁市宿城区西湖路401号。
法定代表人陈祥宇，该公司董事长。
上诉人殷宪成因与被上诉人王永田、一审被告江苏华辉房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2013）宿城民初字第0013号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王永田一审诉称，2011年10月28日，王永田与江苏华辉房地产开发有限公司（以下简称华辉公司）签订购房协议一份，华辉公司将甲小区18号楼、19号楼东半面的一层和二层两间以及三层、四层出售给王永田。后双方又达成补充协议一份，华辉公司将甲小区18-6A号房屋以70万元出售给王永田，王永田于2012年8月5日支付购房款。但华辉公司一直没有为王永田办理甲小区18-6A号房屋网上备案手续及房屋过户手续。直至2012年11月21日，王永田突然得知殷宪成将属于王永田所有的甲小区18-6A商品房申请予以保全。殷宪成作为华辉公司的高级管理人员，应该知道争议房屋已经出售给王永田，因此殷宪成与华辉公司恶意串通、侵犯王永田合法利益，他们所签订的合同应该认定为无效。请求判令：1、确认王永田与华辉公司2012年8月3日订立的关于甲小区18#-6A商品房买卖协议有效；2、本案诉讼费由华辉公司承担。
华辉公司一审辩称，认可和王永田签订的合同。18-6A房屋因王永田使用不便，近期准备将已经出售给华安公司的18-8A调整给王永田使用。和殷宪成签订买卖合同是因为公司借殷宪成的钱迟迟未还，就把房子签给殷宪成了。公司承诺在三个月之内将购房款返还给殷宪成。
殷宪成一审述称，华辉公司所述不是公司真实意图，不应采信。华辉公司法定代表人陈祥宇于2012年9月14日和殷宪成达成协议，将18-5和18-6两处房屋一并出售给殷宪成，因18-5抵押给王某，18-6抵押给徐某，约定殷宪成从购房款中直接还款给二位抵押权人，其余款项一次付清。2012年9月17日殷宪成将18-5、18-6房屋租赁给葛某某开饭店，协议约定如因租赁问题造成一切损失由殷宪成承担。协议签订后殷宪成已经和王某办理好退款协议签订手续，2012年10月30日殷宪成又和徐某达成退房协议，并到公证处公证，后由于陈祥宇不在公司，不能网签合同，陈祥宇让殷宪成到法院申请保全，殷宪成于2012年11月11日到宿城区人民法院申请保全。目前房子已经在殷宪成手4个月，且殷宪成已经与葛某某签订了5年租赁合同。对于争议房屋殷宪成已经完成了自己应做的各项手续，只是没网签合同，故殷宪成在本案中也一并起诉华辉公司，请求华辉公司和殷宪成签订购买甲小区18-6房屋的网上合同，开具相应的发票，并由华辉公司承担案件诉讼费和保全费。
一审法院经审理查明，2011年10月28日，华辉公司（甲方）与王永田（乙方）签订《购房协议书》一份，约定“一、乙方购买甲小区18号楼、19号楼东半面的一层和二层二间，总价为220万元；三层和四层面积为2200平方米，总价为780万元，即每平方米叁仟伍佰肆拾伍元伍角；最后以实际办证面积多退少补。合计金额壹仟万元整。……”，王永田与华辉公司双方分别在该协议书上签字并盖章。
2012年8月3日，华辉公司又与王永田签订《补充协议》一份，约定“经甲乙双方友好协商同意，就乙方购买甲方开发的甲小区北门东侧18#、19#楼部分商铺相关问题达成如下协议：一、乙方购买甲小区18合150822，面积238.79㎡；18合146861，面积423.79㎡；18合147319，面积284.63㎡；18合，面积668.80㎡；19-7，面积451.41㎡；19-8，面积451.41㎡，以上合计面积为2518.83㎡，……。另外乙方购买18-7面积418.95㎡，总价220万元，18-8A面积81.16㎡，……三、待乙方按揭贷款批下来后，甲方保证此笔按揭贷款优先用于偿还本协议中乙方尚未签订网上合同房源3户业主借给甲方借款本息，以便这3户业主办理退房手续。……五、18#楼三、四层商铺、19#楼三、四层商铺，均按3000元／㎡签订网上合同，实际结算价则按3400元／㎡计算。18-7面积418.95㎡，成交总价220万元，按总价150万元签订网上合同，18-8A面积81.16㎡，成交总价70万元，按50万元总价签订网上合同，乙方分别按220万元、70万元付甲方购房款。六、鉴于18#-8A商铺现已出售给甲公司（现由甲方返租），甲方与甲公司协商未果，后经双方协商，将18#-6A商铺出售给乙方，并办理相关手续。……”
王永田于2012年8月5日向华辉公司缴纳18#-6A的购房款70万元。
2012年9月14日，华辉公司（甲方）与殷宪成（乙方）签订《协议书》一份，约定“一、甲方同意把自己开发的甲小区18-5、18-6卖给乙方。二、价格12000元／㎡，按房管处测绘面积计算。三、金额：18-5、18-6面积均为81.18㎡，即162.36㎡，总金额为194.8320万元。四、付款方式：因18-5抵押给王某，抵押金额50万；18-6抵押给徐某，抵押金额14.8万元，由乙方从购房款中扣除直接付给王某50万，徐某14.8万元（王某的利息由甲方另外付给王某，与乙方无关），余款130.032万元，协议签定时一次性付清。五、开发票价格按原签合同金额开给乙方。六、甲方保证配合乙方办好王某、徐某退房手续。……”。
2012年10月30日，案外人徐某、林某与华辉公司签订《退房协议》一份，约定“……一、乙方于2009年4月2日以一次性付款方式购买了甲方开发的宿迁市甲小区18幢6号房屋壹套，……二、双方共同负责办理撤销上述房屋抵押登记手续。……”。
殷宪成于2013年9月17日以个人名义将甲小区的18-5房屋以及涉案的18-6房屋出租给案外人葛某某使用，约定租赁期限为五年，自2012年9月17日至2017年9月16日，前三年租金为每年10万元，后两年租金为每年11万元，殷宪成已实际收取10万元房租。
位于宿迁市甲小区18幢6号商品房（即前述18-6A或18-6、18#-6A）至今尚未办理房屋产权登记手续。
本案一审的争议焦点为，关于涉案房屋交易的两份协议即王永田与华辉公司签订的《补充协议》、华辉公司与殷宪成签订的房屋买卖《协议书》是否合法有效。
关于王永田与华辉公司签订的《补充协议》的效力问题，一审法院认为，王永田与华辉公司均系完全民事行为能力人，双方之间签订的《购房协议书》及《补充协议》系双方真实意思表示，华辉公司在与王永田签订上述两份合同时对诉争的宿迁市甲小区18幢6号商品房具有处分权，该二份协议内容不违反法律法规禁止性规定，均合法有效。
殷宪成虽称王永田与华辉公司签订的《补充协议》上没有华辉公司的法定代表人陈祥宇签名，对该协议书的真实性不予认可。但华辉公司作为企业法人，在协议上加盖企业公章亦能够代表法人的真实意思，且在本案中华辉公司对于与王永田之间的《补充协议》真实性表示认可，故对于殷宪成的该辩解意见，不予采信。
关于华辉公司与殷宪成签订的房屋买卖《协议书》的效力问题，一审法院认为，该《协议书》因华辉公司与殷宪成违背诚实信用原则、恶意串通损害王永田利益而应认定无效。殷宪成自认自华辉公司成立不久就在该公司任职，并且长期担任公司副总经理等职务。2012年以来，华辉公司因为商品房预售、民间借贷等纠纷，仅在一审法院就有百余起被起诉的民事案件（其中部分案件殷宪成作为华辉公司的代理人出庭参加诉讼），殷宪成对于华辉公司经营已经陷入困境的境况当然知晓。其明知诉争房屋已经出售并参与了退房事务的处理，其在办理本案诉争房屋的退房手续过程中的“买房人”、“副总”的身份、角色混同。其所称不知涉案房屋已经出售给王永田显然不可信。因此，殷宪成利用职务之便，在涉案房屋已经出卖给王永田的情况下，违背诚实信用原则，与华辉公司签订的《协议书》应属于恶意串通（华辉公司当然明知），该行为侵犯了王永田的合法权益，应当认定无效。殷宪成基于无效合同提出的签订网上合同等请求，不予支持。
一审法院判决：一、王永田与江苏华辉房地产开发有限公司之间于2012年8月3日签订的补充协议合法有效；二、驳回殷宪成的诉讼请求。案件受理费160元，由江苏华辉房地产开发有限公司负担80元，殷宪成负担80元。
上诉人殷宪成不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回王永田一审的诉讼请求，并支持其本人的诉讼主张。其上诉理由是：1、不能因为殷宪成曾担任华辉公司高管就否认其应享有的民事权利。殷宪成自主购房，事先确实不知道案件涉及的房屋此前已经出售给王永田。2、王永田请求确认其订立的房屋买卖合同有效，一审法院判决殷宪成订立的房屋买卖合同无效，超出了当事人诉讼请求。3、殷宪成不仅订立了合同，而且房屋已经实际交付，并且殷宪成订立购房协议的时间客观上在王永田人之前（王永田和华辉公司签订的协议实际上是2012年10月），所以应当认定殷宪成订立的合同有效。
被上诉人王永田答辩称：1、殷宪成作为华辉公司的管理人员，在参与华辉公司众多房屋买卖诉讼过程中，对华辉公司一房多卖的情况应当知晓。2、在殷宪成以华辉公司代理人身份参与退房事宜过程中，对涉案房屋已出售给他人的事实应当清楚，其又以买房人的身份签订购房协议，行为明显存在主观故意。尤其是其所谓的购房款，是华辉公司欠其借款，在公司经营陷入严重困境，无能力清偿情况下以房抵债，更加证明其与华辉公司签订涉案房屋买卖协议双方存在明显的恶意串通。3、殷宪成与华辉公司所签订的涉案房屋买卖协议，因其双方行为存在明显恶意串通，且严重损害王永田的合法权益，故根据合同法第五十二条的规定，应认定为无效。基于上述事实，应认定殷宪成与华辉公司签订的涉案房屋买卖协议无效。4、王永田不仅全额支付了购房款，而且已实际占有，即在华辉公司将涉案房屋出售给王永田时因其他原因又以返租他人房屋的形式交换为18-6号房屋，供王永田使用，这一事实足以证明王永田不仅全额支付了涉案房屋价格，且已实际占有涉案房屋。一审根据上述相关事实，依据相关法律规定所作判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
被上诉人华辉公司未到庭答辩。
根据当事人的诉辩主张，本院归纳本案争议的焦点为：王永田和殷宪成就争议的房屋与华辉公司分别订立购房协议，双方各自的合同效力如何认定。
双方当事人除了对哪一方在先订立购房合同有争议外，对一审法院查明的事实均不表异议。本院对一审查明的且当事人无争议的事实予以确认。
上诉人殷宪成二审提供从华辉公司调取收据一份（证据一），载明王永田向华辉公司交付房款的时间是在2012年10月25日。殷宪成认为，不仅该收据记载了付款时间，而且王永田一审向法庭提交的收据在整本收据簿中是靠后的，是串通华辉公司后开具的收据，王永田将10月的收据退回华辉公司，倒签了8月的收据。王永田质证称“我是否在2012年10月交了61万，我记不清了。”本院询问王永田为何其署期为8月的收据会在10月的票据之后，王永田回答说“我也记不清了，这是华辉公司董事长的儿子陈波签给我的。”
上诉人殷宪成主张其与华辉公司签订合同时并未恶意串通侵害王永田的合法权利，为此提供新的证据有：证据二、宿城区法院（2013）宿城开商初字第0003号民事调解书一份。证据三、2012年9月15日陈祥宇出具的欠殷宪成的欠条一份。证据四、商品房买卖合同，华辉公司用来以房抵债的合同。上述证据旨在证明上诉人与华辉公司之间的欠款关系真实存在。证据五、18-5房产的网签协议一份。该协议已经实际履行，与18-6房产的协议是同时签订的，证明18-6的协议也是有效的。王永田质证认为，上述举证与本案无关联性。18-5房产协议的有效与否18-6房产协议无关，18-5房产的协议如果不涉及第三人的利益则是有效的。
本院认为，王永田、殷宪成分别与华辉公司订立了涉及宿迁市甲小区18幢6号商品房的买卖合同，并且各自都能提供已经付款的证据，因而从形式上看，各自的合同均已经成立并开始履行付款义务。根据合同落款日期，王永田的合同订立时间是2011年10月28日和2012年8月3日，殷宪成的合同订立时间是2012年9月14日，王永田订立合同在先。王永田给付购房款的时间是2012年8月5日，也早于殷宪成订立合同后徐某、林某与华辉公司达成退房协议的时间（2012年10月30日）。综合华辉公司在开发、销售房地产过程中引发众多诉讼、暴露出诸多不规范行为的事实，以及殷宪成在华辉公司任职，并曾担任高层管理人员的事实，殷宪成与华辉公司订立房屋买卖合同确有可能具有串通的恶意，意图损害王永田的合法权益，但尚无直接的、充分的证据。
二审中，根据上诉人殷宪成提供的新的证据（证据一），表明王永田履行合同付款义务的时间是2012年10月25日，而非王永田所主张的当年8月。对此王永田以“记不清了”等不肯定的语气予以回应。本院注意到，本案一审诉讼时，一审法院询问王永田在已经订立购房合同后，又订立补充协议的动机时，王永田回答“因为我和公司18-6的合同签订之后，网上合同还没签字，我就听说房子又卖给殷宪成之后，我就找陈祥宇，问他是怎么回事，他们公司就给我签了1个补充协议，把这些情况详细说明了一下。”上述笔录表明，2012年8-10月期间，王永田和殷宪成客观上存在着竞相购买涉案房屋的关系，并且王永田对于殷宪成于当年9月订立了房屋买卖合同一事也是明知的。华辉公司违反诚信原则的一房二卖行为，是引发本案的重要原因。
现行法律未对同一不动产订立多重买卖合同，而买受人均要求实际履行合同时的履行顺位作出规定。同一标的物上设立的数债，彼此之间除法律有明确规定外，应当认为数个债之间的地位是平等的，债务人有选择履行的权利，但需对不能履行的债承担相应的责任。本案目前当事人提供的证据既不足以证实王永田订立的房屋买卖合同无效，也不足以证明殷宪成订立的房屋买卖合同无效，应当均推定为有效合同。王永田在一审起诉时，其诉讼请求为请求确认其订立的合同有效；殷宪成在一审中作为有独立请求权的第三人，其诉讼请求为请求华辉公司将与殷宪成订立的合同进行网上备案，并开具发票。无论是殷宪成的诉讼请求，还是王永田的诉讼请求，均系请求合同相对人履行约定的内容。作为上述二人共同的合同相对人，在履行具有一定冲突的二份合同时，可以选择履行，对不能履行的一方承担违约责任。一审法院支持王永田的诉讼请求，确认其订立的合同有效，并无不当。但认定殷宪成订立的合同无效则依据不足，以此判决驳回殷宪成的诉讼请求不当。由于华辉公司已经明确表示履行与王永田订立的合同，并表示不同意履行与殷宪成订立的合同，故殷宪成请求华辉公司将其订立的合同进行网上备案，人民法院不应予以支持。从结果上看，一审法院判决驳回殷宪成的诉讼请求，应予维持。
综上所述，一审法院认定殷宪成与华辉公司在订立合同时具有串通的恶意，依据不足。但由于华辉公司已经明确拒绝继续履行和殷宪成订立的合同，故不应支持殷宪成的诉讼请求。本院在指出一审法院认定殷宪成与华辉公司订立的合同无效不当的基础上，对一审判决的内容予以肯定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费160元，由上诉人殷宪成负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹智勇
审 判 员 庄云扉
代理审判员 吴振环
二〇一四年五月二十二日
书 记 员 钱 玥
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