北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0108民初36556号
原告(反诉被告)：李红光，男，1982年10月7日出生，汉族，工程师，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：田风革（李红光之妻），工程师，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：李旭彤，北京市清华源律师事务所律师。
被告（反诉原告）：韩存富，男，1946年4月20日出生，汉族，退休职工，住北京市怀柔区。
委托诉讼代理人：韩晓凤（韩存富之女），无业，住北京市怀柔区。
委托诉讼代理人：石来东，北京砥石律师事务所律师。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：孙凤起，男，该公司法律顾问。
原告（反诉被告）李红光与被告（反诉原告）韩存富、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李红光及其委托诉讼代理人田风革、李旭彤、被告韩存富委托诉讼代理人韩晓凤、石来东、第三人链家公司委托诉讼代理人孙凤起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李红光向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2017年3月5日签署的《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议；2.判令韩存富返还我已经支付的定金50万元；本案诉讼费由韩存富承担。事实和理由：2017年3月5日经链家公司磋商，我与韩存富签署《北京市存量房屋买卖合同》，购买其名下位于北京市海淀区紫竹院路×号楼×号房屋（以下简称涉案房屋），成交价476万元。依照北京市住房和城乡建设委员会（以下简称北京市住建委）下发的《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》京建法[2017]3号文件（以下简称3.17新政）规定，由于我由个人住房商业贷款记录，实际首付比例以及贷款利率均大幅度提高，导致我无法承担后续履行能力。根据政策变动的情势变更以及公平原则，继续履行合同对我明显不公平，故而为保护我的合法利益，现依据法律的相关规定，提出上述诉讼请求，恳请法院依法支持。
韩存富辩称，不同意李红光诉讼请求。理由如下：双方于2017年3月5日签订的合同及补充协议是合法有效，2017年3月17日出台的楼房限购政策并未限制李红光对涉案房屋的购买权利，只是使贷款下调，增加了李红光经济压力，不必然导致合同履行不能，合同目的无法实现。限购政策出台后，双方曾对房屋买卖事宜进行沟通，明确表示继续履行合同，后又于2017年4月28日签订了一份变更协议书和关于贷款政策的确认函，后李红光得到银行发放贷款承诺函表明该款已经可以批贷，2017年5月16日双方进行了网签，准备过户。上述行为表明限购政策对双方买卖没有影响，都同意继续完成房屋买卖交易。政策的出台并未使涉案房屋价格出现明显价格变动，谈不上明显不公，李红光诉讼请求无法律依据，请求法院驳回李红光诉讼请求。同时，我提出如下反诉请求：1.判令双方继续履行2017年3月5日签署的《北京市存量房屋买卖合同》，李红光继续支付剩余购房款，我配合其办理过户手续；2.判令李红光按合同向我支付违约金112万元；本案反诉费用由李红光承担。事实和理由同答辩意见。
李红光针对韩存富的反诉辩称，根据双方签署的房屋买卖合同，房屋总价为560万元，定金50万元，按照约定我可以贷款309万元，只需首付201万元。当时我将自己北七家房屋出售后，尚且能够购买涉案房屋。但根据2017年3月17日出台的差别化信贷政策，因涉案房屋总价超过了地区指导价最高限额，可能认定为非普通住宅，只能贷款109万元，导致我首付款比签约时提高了100万元，结合我的收入情况、存款明细，合同履行基础丧失。同时，3月17日后一系列出台的政策导致我名下北七家房屋不断贬值，从2月份380万元降到6月份330万元，仍无人购买，上述两点证明我丧失了购买能力。根据合同法解释二第二十六规定，此情形属于合同订立后客观情况发生重大变化，继续履行不能达到合同目的，我恳求法院依据公平原则，确定解除。新政后我与中介及韩存富女儿韩晓凤联系，表达解除合同意愿，此时韩晓凤提出解约方案，要求我以出借人名义将五十万元定金借给她，再借给她一百万元，让其在怀柔买房，待其房屋卖掉后将50万元定金偿还给我。同时韩晓凤表示能够代表韩存富做主，并不让我将不能购买信息告知韩存富及其儿子，否则不予退还定金。在此情况下中介为一己私利促成交易，称政策后续细则尚未出台，如果想多贷款要提早办理网签，并表示此网签为草签版本，随时可以撤销，要想网签必须签订变更协议，因担心贷款利率不断提高和轻信中介所述，我迫于无奈签署变更协议，此协议并非我真实意思表示，在出现新政后我积极与韩存富协商，希望妥善处理此事，降低双方损失，无奈客观造成现在局面，恳请法院考虑上述情况，由于合同目的无法履行，客观基础不存在，判令解除合同并退还我定金。
链家公司述称，双方因为3.17新政对于合同履行发生争议，李红光自行向韩存富主张解除合同，我公司从韩存富处了解到李红光要求解除合同。出了政策以后我公司告知双方，双方进行确定要继续履行，签署了变更协议书和贷款确认函，李红光找到韩存富，我公司从韩存富处了解到李红光要求解除合同，签署变更协议时李红光是要继续履行。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
涉案房屋所有权证中载明的房屋所有权人为韩存富，建筑面积59.3平方米。
2017年3月5日，韩存富（出卖人，甲方）与李红光（买受人，乙方）经链家公司居间签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称房屋买卖合同），有关约定如下：涉案房屋成交价格为476万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为84万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金50万元；买受人向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为309万元；买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照以下方式解决：买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人；第七条违约责任：（二）逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）：2.逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。
同日，韩存富（甲方，出售方）与李红光（乙方，买受方）、链家公司（丙方，居间方）签订《补充协议》和《补充协议（二）》，《补充协议》有关约定如下：第一条成交价格：交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计560万元，此价格为甲方净得价，不含税；第二条关于房屋交易具体事宜的阅读：1.定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于2017年3月5日将第一笔定金10万元以自行划转的方式支付甲方；（2）乙方于2017年3月15日前将第二笔定金40万元以自行划转的方式交付甲方；4.首付款：（1）乙方于2017年8月28日且过户前五个工作日前将第一笔首付款167万元（不包含前期支付全部定金）以建委监管支付的方式支付甲方；（2）乙方于2017年8月28日且过户前五个工作日前将第二笔首付款22万元以理房通支付的方式支付甲方。就上述以建委监管支付方式支付的首付款，甲乙双方协商一致，通过理房通办理。5.申请购房贷款：甲乙双方应于网签后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。第四条违约责任：1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。4.在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。第五条其他：2.本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力。如本协议与《买卖合同》《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。《补充协议（二）》有关约定如下：定金10万元支付方式为自行支付；剩余40万元支付方式为理房通支付；2.业主方承诺涉案房屋为学区房，且学区名额没有占用。同日，韩存富出具收据，载明收到李红光购房定金50万元。
2017年3月17日，北京市住建委出台3.17新政，该新政导致李红光所购买的涉案房屋贷款比例下降。李红光与韩存富之女韩晓凤就涉案房屋交易进行沟通。
2017年4月28日，李红光（乙方、买受方）、韩存富（甲方、出售方）、链家公司（丙方、居间方）签订《变更协议书》，将原房屋买卖合同的第四条第一项约定的房屋成交价格476万元变更为504万元；第四条第二项约定的家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价84万元变更为56万元；第四条第四项约定的贷款金额309万元变更为201万元；户口保证金由10万元变更为4万元。第三人链家公司未在该协议书中签章，但认可该协议书在其居间下签订。同日，李红光与韩存富签订《关于贷款政策的确认函》，载明双方确认，已详细阅读并清楚知晓3.17新政的相关规定。
2017年5月16日，李红光与韩存富就涉案房屋签订网签备案合同。
2017年6月12日，李红光向韩晓凤发送微信，表示买不起涉案房屋，愿意出15万元作为解约补偿。韩晓凤未同意。
2017年7月12日，李红光通过微信向韩晓凤发送房屋买卖合同解除通知书，并要求退还购房定金50万元。韩晓凤于次日微信回复不同意解除合同。
庭审中，关于涉案房屋贷款情况，李红光称贷款没有下来，韩存富称有关于贷款政策的确认函，链家公司称银行已经批贷。关于签订《变更协议书》原因，李红光称2017年4月16日韩晓凤明确告知其她可以做主，解约条款就是借她50万元，中介看其一直要解约，骗其是草签，其问韩晓凤解约为什么要签变更协议，她说签完还可以继续谈解约，且告知其涉案房屋她有出资，可以做主，她弟弟是啃老族，若告诉韩存富钱肯定打水漂。韩存富称李红光想继续购买房屋，新政出台后贷款下调，压力增大点，其问李红光是否还购买，李红光称买，才签署变更协议。贷款降低到201万元后，李红光称若贷款不了，还要继续自己筹集，表明其购买涉案房屋意愿坚决。关于韩存富主张的违约金，本院询问其有什么损失，韩存富称尚未有实际损失，但其有还贷款的预期损失；李红光主张韩存富主张的违约金过高，请求本院予以调整。2017年10月30日庭审中，三方均认可涉案房屋现在的房价与签约时相比没有变动。
另查明，2017年4月20日，田风革与链家公司签订《房屋出售委托协议》，委托该公司出售其家庭名下位于昌平区北七家镇温泉花园49号楼4层4单元441号房屋（以下简称441号房屋），委托期限自2017年4月20日至委托房屋成功出售之日止，总价款不低于370万元。2017年5月13日，李红光与链家公司签订《房屋出售委托协议》，委托该公司出售其家庭名下441号房屋，总价款不低于340万元。2017年6月17日，田风革与链家公司再次签订《房屋出售委托协议》，委托该公司出售其家庭名下441号房屋，总价款不低于330万元。
2017年7月18日，网神信息技术（北京）股份有限公司出具收入证明，内容为李红光自2010年1月至今在其公司工作，担任职位为高级研发工程师，近一年税后月均工资为19054元。2017年，阳光财产保险股份有限公司出具职业及收入证明，内容为田风革系其单位工作人员，自2010年3月至今一直在其单位工作，在我单位已工作7.3年；目前从事IT开发工作，担任开发工程师职务。其近一年度税后年收入240384元，税后月收入20032元。
2017年8月9日，韩存富提交情况说明，称其出售涉案房屋系为了给儿女在怀柔区买房，新政出台，其让韩晓凤问李红光是否仍购买涉案房屋，李红光说决定买，于是其让韩晓凤在怀柔区怡安园订了房屋，涉案房屋定金50万元其亲自交怡安园的买房款，还借了100万元外债，银行贷款85万元，等卖房还款，不同意解除合同，履行合同。
本院认为，李红光与韩存富签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。李红光主张2017年4月28日的《变更协议书》系其迫于无奈签署，并非其真实意思表示，但韩存富对此不予认可，而李红光提交的证据亦不足以证明其上述主张，故本院不予采信，认定上述《变更协议书》合法有效。3.17新政的出台导致李红光购房首付款的增加及贷款额度的降低，确对李红光的履约造成影响，但李红光与韩存富于2017年4月28日签订《关于贷款政策的确认函》和《变更协议书》，对贷款金额进行了变更，且于2017年5月16日就涉案房屋继续签订网签备案合同，上述事实表明李红光在明知3.17新政对其影响后仍愿意继续履行合同，现李红光主张其受3.17新政影响，无法承担后续履行能力，因而根据政策变动的情势变更及公平原则，要求无责解约，其主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。李红光要求解除合同及其补充协议，而韩存富反诉要求继续履行合同，关于合同能否继续履行，本院认为，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但事实上不能履行或债务的标的不适于强制履行的除外，综合考虑本案合同履行程度、成本增加比例及李红光的收入情况等因素可以认定，3.17新政导致李红光履约成本增幅较大，对其履约能力构成严重影响，合同在事实上已不能履行，且后续缴税过户、抵押放款等手续亦需李红光本人配合才能继续履行，故合同亦不适于强制履行，故对于李红光要求解除合同及补充协议的诉讼请求，本院予以支持，对于韩存富要求继续履行合同的相应反诉请求，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李红光单方拒绝购买涉案房屋，构成根本违约，应依约承担相应违约责任，韩存富反诉要求李红光支付合同约定的违约金112万元，李红光主张该违约金过高，而韩存富未举证证明其实际损失，本院在尊重合同约定的前提下，综合考虑韩存富的实际损失、合同履行情况、李红光的过错程度、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定违约金为50万元，由李红光已交纳的定金50万元折抵，同时对于李红光要求返还该定金的诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第（二）项、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国条规定，判决如下：
一、解除李红光与韩存富于2017年3月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《补充协议二》；
二、李红光于本判决生效后七日内向韩存富支付违约金50万元（由李红光已交纳的定金50万元折抵）；
三、驳回李红光的其他诉讼请求；
四、驳回韩存富的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费51000元（李红光已预交），由李红光负担25500元，已交纳；由韩存富负担25500元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费29420元（韩存富已预交），由韩存富负担14973元，已交纳；由李红光负担14447元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 胡 光
人民陪审员 张金海
人民陪审员 陆友才
二〇一八年二月六日
书 记 员 崔 丽