上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初15483号
原告：上海岳峰置业开发有限公司，住所地上海市。
法定代表人：林建瑞(外文名：KennethLimKianSwee)，总经理。
委托诉讼代理人：汪滢，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。
委托诉讼代理人：马文夷，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。
被告：望州财富投资管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人：杨卫国。
被告：望州集团有限公司，住所地浙江省杭州市。
法定代表人：杨卫国。
原告上海岳峰置业开发有限公司(以下简称岳峰公司)与被告望州财富投资管理有限公司(以下简称望州投资公司)、望州集团有限公司(以下简称望州集团)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告岳峰公司的委托代理人汪滢到庭参加诉讼，被告望州投资公司、望州集团经本院传唤传票，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告岳峰公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告望州投资公司之间的《上海市房屋租赁合同》于2016年4月30日解除；2、望州投资公司支付2016年2月28日至2016年4月30日期间的电费4,564.80元；3、望州投资公司支付装修期内的租金375,819.82元；4、望州投资公司支付的房屋租赁保证金666,662.73元不予退还；5、望州投资公司支付提前解除合同的违约金1,127,459.46元；6、望州投资公司支付2016年5月1日至2016年7月15日的房屋使用费679,312.05元(按照每日每平方米19.16元，面积1143.70平方米，现原告仅主张31天的使用费)；7、望州投资公司支付逾期办理工商注销或变更手续的违约金679,312.05元(按照每日21,913.29元，应自2016年6月1日起计算至实际变更或注销公司注册之日，现原告只主张31天的违约金)；8、被告望州集团对望州投资公司的上述付款承担连带清偿责任。事实和理由：原告和被告望州集团公司于2013年12月11日签订《上海市房屋租赁合同》，约定望州集团承租位于上海市虹口区西江湾路XXX号XXX栋XXX层01/02/03/04室房屋(实际室号为A栋28层01/02/03/04室)(以下简称系争房屋)，租赁期限截止至2017年2月28日。之后，原告与两被告于2014年6月19日签署《协议书》，约定由被告望州投资公司代替望州集团公司承担租赁合同项下承租人的所有权利义务，望州集团对望州投资公司履行该协议书以及租赁合同承担连带保证责任。2016年4月29日，原告与望州投资公司签订了《解除租赁合同协议书》，签署后，原告依约履行各项义务，但望州投资公司未按解除协议约定归还房屋并拖欠电费等款项，为此原告分别于2016年5月5日和2016年6月22日以律师函的形式要求望州投资公司支付欠款、将房屋恢复原状并办理相应工商手续，并告知了拒不履行的法律后果，但望州投资公司仍未履行。原告认为，租赁合同、协议书、解除协议等系原告与两被告的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。望州投资公司拖欠电费、未返还房屋、未注销工商登记等行为已经构成严重违约，给原告造成重大经济损失，望州集团对此应承担连带责任，故诉如所请。
被告望州投资公司、望州集团未作答辩。
经审理查明，2013年12月11日，原告岳峰公司(出租方、甲方)与被告望州集团(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方用于办公，租用建筑面积为1,143.70平方米；甲方应于2013年12月29日将系争房屋交付乙方，租赁期自起租日起36个月，即自2014年3月1日起至2017年2月28日止；甲方同意给予乙方2个月的装修期即自2013年12月29日起至2014年2月28日止，装修期内乙方不须支付租金，但须支付物业管理费和因使用该房屋而发生的其他费用。若乙方不论任何原因实际租赁期限不满租赁期和/或违反本合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取免租装修期内所免去的所有租金；租金为每月每平方米164.30元，月租金为187,909.91元，乙方应于本合同签署之日或之前向甲方预付该房屋1个月的租金，其后各月应付的租金，乙方应于每月第1日或之前向甲方提前付清，甲方应于本合同规定的付款日期5日前向乙方发出付款通知书；乙方应于本合同签订的同时或之前向甲方支付房屋租赁保证金666,662.73元，为该房屋3个月的最高年度月租金和3个月的物业管理费之和。如乙方违反本合同的规定，则甲方有权但并无义务以房屋租赁保证金抵付乙方应付款项，和/或作为甲方因此而遭受损失的赔偿，和/或根据本合同规定全部扣收房屋租赁保证金而无须归还给乙方；租赁关系终止时，在乙方办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，并且乙方所交还的该房屋及其装修、设备和设施已按照本合同补充条款的规定恢复原状且为可租赁状态的前提下，甲方应在乙方交还该房屋后30日内将房屋租赁保证金(在按照本合同约定作出扣除【如有】后)一次性无息退还乙方。乙方应当于本合同租赁期满或本合同解除、撤销或确认无效后的30日内办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，否则每逾期1天，应向甲方支付相当于每日的【租金+物业管理费】*3元/平方米的违约金；乙方应于本合同签署之日或之前向甲方或管理公司支付该房屋1个月的物业管理费，其后各月的物业管理费，乙方应于每月第1日或之前向甲方或管理公司提前付清；装修期和租赁期内有关该房屋的水费、电费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用和设施、设备的开通和/或使用的费用以及本合同附件四所列的各项费用均应由乙方承担，本条规定的各项费用的支付方式和时间，应以甲方和/或管理公司的书面通知为准；乙方应于本合同签署之日或之前向甲方支付该房屋的能源保证金，按照租用面积每平方米12元计算为13,724.40元。如乙方逾期支付该房屋的电费，则甲方有权但无义务以能源保证金抵付乙方应付款项，和/或作为甲方因此而遭受损失的赔偿。租赁关系终止时，甲方应在乙方交还该房屋且提交能源保证金收据原件和接收退还能源保证金的乙方账号信息后30日内将能源保证金(在按照本条约定作出扣除后【如有】)一次性无息退还乙方；本合同签订后，非本合同规定的情况，乙方擅自中途退租的，即构成乙方的严重违约(但合同并不因此而解除)，在此情况下，甲方有权要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔。或者甲方也可经书面通知乙方而解除本合同，若甲方解除本合同的，甲方除有权要求乙方承担违约金外，还有权没收乙方的房屋租赁保证金；该房屋交付后，出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权利的，除本合同另有规定外，甲方解除本合同前乙方已支付的所有租金均不予退还，甲方并有权向乙方索取乙方在装修期内所免去的所有租金，此外，就租赁期在本合同提前解除后的剩余部分甲方的租金损失，乙方还须按下述规定向甲方支付违约金：……(2)剩余租赁期超过6个月(包括6个月)但不满1年的，违约金为该房屋6个月的租金……；乙方逾期支付本合同约定的租金和/或其他各项费用(包括未补足租赁保证金不足部分)的，每逾期1日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金；除甲方同意乙方续租外，乙方最迟应在本合同的租期届满之日17：00时之前向甲方返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期1日，乙方应按每日的【租金+物业管理费】*3元/平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费外，还应承担房屋占用期间内的物业管理费和本补充条款规定的一切其他费用；乙方向甲方交还房屋前，应自负费用对该房屋进行打扫和清理，使该房屋处于完好和可出租状态。乙方如按补充条款的规定在甲方同意的范围内和要求下对该房屋进行了装修、增建或改建，应根据本合同的要求在租赁期满或本合同提前终止前将该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担；如乙方在租赁期满之日或本合同提前终止之日没有向甲方交还该房屋，则甲方除有权按照本补充条款的规定向乙方收取占用使用费和物业管理费及其他费用以外，还有权在租赁期满之日或本合同提前终止之日起7日后开启该房屋的门锁并更换门锁，将屋内的物件包括但不限于家具、装置和其他添置物搬出该房屋，并将该房屋腾空收回，甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责。对于乙方遗留在该房屋内的物件，甲方有权就该等物件向乙方收取仓储费用，并有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物件，并将处分所得(如有)用于偿付乙方所欠甲方的任何款项及赔偿甲方因本款规定事由所发生的及将发生的损失，但不论任何情况，甲方均将无任何义务就该等物件向乙方支付或偿付任何款项；对于任何通知或联络，如通过国内或国际快递方式邮寄，则在寄出后第3天被视作已收讫，如用挂号信邮寄，在寄出5天后视为收讫。
租赁合同签订后，望州集团向原告支付了房屋租赁保证金666,662.73元、能源保证金13,724.40元，原告向望州集团交付了系争房屋。原告免收望州集团装修期内的租金375,819.82元。
2014年3月10日，望州投资公司以系争房屋为地址注册成立，至今望州投资公司注册地址仍为系争房屋。
2014年6月19日，原告作为甲方、望州集团作为乙方、望州投资公司作为丙方签订《协议书》，约定：甲方同意乙方将其在上述租赁合同中的全部权利义务转移给丙方，即自本协议签署日起丙方承受乙方在租赁合同中的地位，承担租赁合同项下的所有义务并享有权利，而乙方则不再承担租赁合同项下的任何义务，亦不享有任何权利；甲、乙双方同意，将乙方根据租赁合同支付的租赁保证金666,736.60元、装修押金(如有)222,220.91元及能源保证金13,724.40元转为丙方名下，乙方不再要求甲方退回；丙方同意接收乙方在与甲方签署的租赁合同中的全部权利义务，甲方与乙方签署的租赁合同及其他与该房屋租赁相关的协议、备忘录等一切文件，均对丙方发生法律效力；乙方承担2014年5月1日之前的租金及其他费用，2014年5月1日(包括此日)以后的租金及其他费用由丙方承担；乙方愿意作为丙方的保证人，为丙方履行本协议、租赁合同承担连带保证责任，保证期限从本协议签署之日起至租赁合同履行完毕后的一年；丙方同意，丙方不论任何原因实际租赁不满租赁合同约定的租赁期限/或违反租赁合同的条款及规定，甲方有权向丙方索取甲方给予乙方在该房屋2个月装修期内所免去的所有租金；对于给予丙方的任何通知或联络，……，如通过国内或国际快递方式邮寄，则在寄出后第3天被视作已收讫(无论该信件是否被退回)。如用挂号信邮寄，在寄出5天后视为收讫(无论该信件是否被退回)；本协议经甲、乙、丙三方签字盖章后生效。
2016年4月29日，原告作为甲方，望州投资公司作为乙方签订《解除租赁合同协议书》，约定，甲乙双方同意于2016年4月30日解除该房屋的《租赁合同》、《协议书》及双方现有的租赁关系；乙方应当于2016年4月30日以前将该房屋恢复原状交还甲方，否则每逾期一日，乙方应当向甲方承担相当于每日每平方米19.16元的房屋占用费；甲乙双方确认，截止2016年4月30日，乙方尚拖欠该房屋2016年2月28日至2016年3月28日电费496.80元。2016年3月之后的电费已实际账单为准，乙方应于本协议签订之日或之前付清上述款项；因乙方申请提前退租，导致《租赁合同》及《协议书》被提前解除，故乙方同意根据《租赁合同》支付的租赁保证金666,672.73元、能源保证金13,724.40元，甲方不再予以返还，并归甲方所有；乙方逾期支付以上费用的，每逾期一天，应按未付金额的千分之五向甲方支付违约金，逾期超过15天的，甲方有权通过诉讼或其他途径向乙方追索；乙方应在2016年4月30日之前，办理完毕以该房屋为工商注册登记地址的工商登记/或注销手续。若乙方逾期办理，每逾期一天，应向甲方支付相当于每日每平方米19.16元的违约金，逾期超过15天的，甲方有权通过诉讼或其他途径要求乙方履行义务；若乙方逾期交还房屋的，甲、乙双方确认：乙方放弃在房屋中所有财产权利，而由甲方任意处置，该房屋内的所有添附物及动产归甲方所有，同时，若甲方将该房屋恢复原状的，则有关恢复费用(包括恢复原状费及处置有关财产费用)由乙方承担，而乙方对恢复原状费用金额没有任何异议；甲、乙双方同意，在乙方按约定期限履行完毕本协议全部义务后，甲方将不再根据《租赁合同》及《协议书》有关约定追究乙方提前退租的违约责任。否则，甲方有权要求乙方按本协议承担有关付款义务外，还有权根据《租赁合同》及其他相关约定追究乙方提前解除租赁合同的违约责任；2016年5月1日起，甲方有权将该房屋另行出租。
原告于2016年5月5日、2016年6月22日委托律师以邮政快递方式发出《律师函》，要求望州投资公司支付拖欠电费、将房屋恢复原状返还、并办理完毕以该房屋为工商注册登记地址的工商变更登记/或注销手续及承担违约责任，前述函件被退回。
审理中，原告表示，原告与望州投资公司签订解除协议后，望州投资公司未按约履行，原告多次联系通知未果，于2016年7月15日自行将望州投资公司遗留在系争房屋内的物品进行处理，收回房屋，但原告对系争房屋的使用费仅按解除协议标准主张至2016年5月31日。望州投资公司2016年2月28日至2016年4月30日期间使用系争房屋产生的电费，以电费签收单及电表读数(已公证)为依据，共3,804度，依照每度1.20元计算(租赁合同签订时为1.15元/度，2014年1月起上海市电力公司通知，上海市销售电价平均每千瓦时提高3分4厘2含税，其中居民用电不作调整，其他用电价格平均每千瓦时提高4分2厘4含税)。原告收取过的能源保证金13,724.40元现同意返还。
上述事实，有原告提供的上海市房屋租赁合同、协议书、解除协议、律师函及邮寄凭证、电费读数签收单、公证书、望州投资公司工商登记信息、疏导燃气电价矛盾要求的通知等证据及原告陈述为证。
本院认为，原告与望州集团、望州投资公司签订的租赁合同、协议书以及原告与望州投资公司签订的解除协议均系当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效。根据协议书的约定，原告同意望州集团将租赁合同项下的权利义务一并转让给望州投资公司，望州投资公司表示接受，故租赁合同亦对原告和望州投资公司产生法律约束力。原告与望州投资公司已在解除协议中约定双方租赁关系于2016年4月30日解除，故原告要求确认双方租赁合同于该日解除，于法有据，本院予以支持。
原告要求望州投资公司支付拖欠的电费，符合合同及解除协议的约定，本院予以支持。
根据租赁合同及解除协议书的约定，望州投资公司违约导致原告解除租赁合同的，原告有权没收望州投资公司的房屋租赁保证金，有权向望州投资公司追索装修期内免去的所有租金，并有权要求望州投资公司支付相当于6个月租金的提前解除合同的违约金。现原告主张没收租赁保证金、主张望州投资公司支付提前解除合同的违约金及装修期内的租金，符合合同的约定，故本院予以支持。
根据租赁合同和解除协议的约定，望州投资公司未在解除协议约定的2016年4月30日前向原告交还系争房屋，望州投资公司应按每日每平方米19.16元标准支付房屋占有使用费，原告表示与望州投资公司多次联系无果，按约定原告自行于2016年7月15日收回系争房屋，现原告前述期间内仅主张望州投资公司支付31天的房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。同理，望州投资公司未在2016年4月30日前办妥以系争房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，原告可按双方约定标准要求望州集团公司支付违约金。
根据协议书的约定，望州集团愿意作为望州投资公司的保证人，为望州投资公司履行该协议、租赁合同承担连带保证责任，保证期限从该协议签署之日起至租赁合同履行完毕后的1年。现原告主张望州集团就望州投资公司的上述付款承担连带清偿责任，符合三方约定，故本院予以支持。望州集团承担保证责任后，有权向望州投资公司追偿。
原告同意返还望州投资公司能源保证金13,724.40元，与法不悖，本院予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第八十八条、第九十三条第二款、第九十四条第(三)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第二十一条第一款、第二款、第三十一条，《上海市房屋租赁条例》第四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告上海岳峰置业开发有限公司与被告望州财富投资管理有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2016年4月30日解除；
二、被告望州财富投资管理有限公司应支付原告上海岳峰置业开发有限公司2016年2月28日至2016年4月30日期间的电费4,564.80元；
三、被告望州财富投资管理有限公司应支付原告上海岳峰置业开发有限公司装修期内的租金375,819.82元；
四、被告望州财富投资管理有限公司应支付原告上海岳峰置业开发有限公司提前解除合同的违约金1,127,459.46元；
五、被告望州财富投资管理有限公司应支付原告上海岳峰置业开发有限公司2016年5月1日至2016年7月15日期间的房屋占有使用费679,312.05元；
六、被告望州财富投资管理有限公司应支付原告上海岳峰置业开发有限公司逾期办理工商注销或变更手续的违约金679,312.05元；
七、被告望州集团有限公司应对被告望州财富投资管理有限公司的上述付款承担连带清偿责任；
八、原告上海岳峰置业开发有限公司应返还被告望州财富投资管理有限公司能源保证金13,724.40元；
上述第二款至第八款所述款项，原告上海岳峰置业开发有限公司、被告望州财富投资管理有限公司、被告望州集团有限公司应于本判决生效之日起15日内付清；
九、被告望州财富投资管理有限公司的房屋租赁保证金666,662.73元归原告上海岳峰置业开发有限公司所有。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13,623.71元，由被告望州财富投资管理有限公司、望州集团有限公司负担；公告费560元，由被告上海望州财富投资管理有限公司、望州集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 李梅芳
代理审判员 周虹君
人民陪审员 张建国
二〇一七年一月二十日
书 记 员 管西凤
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
……
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国担保法》
第十八条……
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期间届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
三、《上海市房屋租赁条例》
第四十五条租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。
……
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。