吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吉中民再终字第6号
上诉人（原审被告）：吉林市新时代彩色图片社，住所地吉林市南京街*号楼。
法定代表人：魏桦，经理。
委托代理人：王志学，�林寒松律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵可义，住吉林市。
委托代理人：许振宁，吉林巡达律师事务所律师。
吉林市新时代彩色图片社（简称新时代图片社）与赵可义房屋买卖合同纠纷一案，吉林市船营区人民法院于2009年11月26日作出（2009）船民一初字第407号民事判决。新时代图片社不服，提起上诉，本院于2010年4月12日作出（2010）吉中民一终字第167号民事判决。新时代图片社仍不服，向本院申诉。本院于2011年4月29日作出（2011）吉中民监字第2号民事裁定，再审本案。2011年12月21日，本院作出（2011）吉中民再字第39号民事裁定，将本案发回重审。吉林市船营区人民法院于2012年10月16日作出（2012）船民再字第1号民事判决。新时代图片社不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人新时代图片社�托代理人王志学，被上诉人赵可义及委托代理人许振宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵可义在原审时诉称：我与新时代图片社于1994年11月10日签订了房屋买卖协议书，协议签订后，我如约在一周内向新时代图片社履行了给付全部房屋价款31.5万元合同义务，新时代图片社随即向我交付了该房屋，后因新时代图片社与吉林市广播电视器材总公司对包括我们交易的房屋在内的房屋（共791平方米）发生争议而没有办理该房屋产权转移手续。2004年6月18日，吉林市中级人民法院对新时代图片社与吉林市广播电视器材总公司间的房屋产权纠纷作出（2001）吉经再字第20号民事判决书，判决认定新时代图片社拥有包括我与其交易的房屋在内的房屋所有权（791平方米）。该判决作出后，我多次请求新时代图片社履行合同义务协助我办理该房屋的产权登记手续，但新时�图片社以种种借口拒不协助办理，致使我的合法权益不能得到全面保护，故此，依据民事诉讼法第108条的规定，提起诉讼，要求确认原、被告双方于1994年11月10日签订的“房屋买卖协议书”有效，被告协助原告办理该房屋产权登记手续。
新时代图片社在原审时辩称：一、赵可义诉讼的主体不适格，根据其原审提供的工商登记的营业执照，该单位属于个体工商户，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民诉法﹥若干问题的意见》第46条规定，个体工商户以营业执照上登记的业主为当事人，但赵可义不是登记业主；二、吉林市北方自行车专业商店与我方签订的房屋买卖协议因违反法律规定无效。房屋买卖协议签订的时间是1994年11月10日，该房屋在1994年2月就被中院保全查封，买卖房屋的时间是在查封期间内，故该协议无效。依据：1、最高人民法院关于�卖人民法院查封房屋行为无效的复函（1997）经他字第8号；2、我国民事诉讼法第102条第3款“转卖人民法院查封的房屋的应当给当事人予以处分，情节严重追究其责任的规定，应认定违法”；3、买卖的房屋经吉林市中级人民法院于1995年6月23日下发的（1994）吉经初字第11号裁定，认定该买卖行为无效，该裁定是立即生效的裁定，不得上诉。此裁定在没有被撤销时不应再对本案进行其他裁判。因此请求驳回赵可义的诉讼请求。
原判决认定：1994年11月10日，赵可义以自家开办的“吉林市船营区北方自行车专业商店”的名义与新时代图片社签订“房屋买卖协议”，协议约定新时代图片社以31.5万元的价格将其下属的位于吉林市船营区南京街零号楼的吉林市新时代酒店（该酒店已于1994年12月被注销）的房屋及酒店内所有设施卖给赵可义，协议以括号形式标注房屋面积80平方米。协议还约定由新时代图片社负责尽快办理房屋产权手续，交易税、房屋产权费由买方负担。后赵可义按约定交纳全部房款并实际占有使用房屋至今。由于未办理产权登记手续，赵可义于2009年6月1日提起诉讼，要求新时代图片社协助办理房屋更名手续。另，本案双方所争议的房屋当时无产权证，房屋系新时代图片社与吉林市广播电视器材总公司集资联建而来，因联建发生纠纷，联建双方就包括诉争酒店用房在内共791平方米房屋进行了诉讼，在新时代图片社的申请下，吉林市中级人民法院于1994年2月4日以（1994）吉经初字第11号民事裁定书查封了包括本案诉争房屋在内的791平方米房屋，又于1995年6月23日以同一案号作出民事裁定，内容为：新时代图片社于该裁定生效之日起15日内将卖出房屋收回，恢复查封。联建双方诉讼经吉林市中级人民法院判决，新时代图片�最终于2004年6月取得吉林市船营区南京街零号楼包括本案诉争房屋在内的791平方米营业房的所有权。新时代图片社于2005年2月办理了该791平方米房屋的产权证。本案双方对争议的房屋建筑面积为114.93平方米均无异议，但赵可义称买卖协议标明面积为使用面积。
原判决认为：一、赵可义是本案适格的主体。个体工商户是从事工商业经营的个人或家庭，其民事权利义务由开办它的个人或家庭享有和承担。本案中，吉林市船营区北方自行车专业商店系赵可义与其妻张银玲共同开办的个体工商户，权利义务由赵可义与张银玲共同享有和承担。在本案的双方购房的协议上虽有吉林市船营区北方自行车专业商店公章，但个体工商户如涉及诉讼只能以其开办人提起诉讼，故张银玲与赵可义均可作诉讼主体主张权利。而且，本案中赵可义妻子张银玲出庭明确表示授权由赵可义主张权利，在购房协议上也是由赵可义签字的，故赵可义具备提起本案诉讼的主体资格。二、吉林市中级人民法院于1995年6月23日作出的要求被告收回涉案房屋恢复查封的裁定，不影响买卖房屋的效力。合同法明确规定：“无处分权人处分财产后取得处分权的，该合同有效。”肯定了无权处分后取得处分权的溯及效力；最高人民法院对合同法解释（一）又明确规定：“合同依照当时的法律无效，而适用合同法有效的，适用合同法。”也表明最高人民法院对违法订立合同，违法事由消除后，认定合同有效的明确态度。查封裁定只是对买卖行为的一种强制性限制，不能对合同的效力进行确认，如需确认买卖合同是否有效只有经审判才能认定。本案中，法院当年查封房屋系因房屋涉诉归属尚未明确，意在防止最终权利人无法实现权利。当时双方所签订的房屋买卖合同处于效力待定状态，新时代图片社违反查封裁定出卖房屋如果在当时处理和判断，确属无效，但在处分人新时代图片社最终获得了房屋所有权、取得了处分权，查封亦已解除，所有无效事由均已告消除的情况下，新时代图片社处分房屋的行为既溯及的发生效力。另外，从实际情况看，买卖合同的签订是当事人双方真实意思表示，且被告在合同履行期间取得对该房屋的处分权，原告已占有使用该房屋18年之久，故无论从合同的履行及物权的占有上看，双方的房屋买卖合同应为有效。综上，本案双方所签订的买卖房屋的合同合法有效。但对于涉案房屋面积，因当时房屋未经有效的测量，所以合同标明（80平方米），这在当时只是估算。后涉案房屋经测量建筑面积为114.93平方米，如新时代图片社对签订买卖协议时的房屋面积有异议，可另行主张权利。
原判决主文：一�赵可义以“吉林市船营区北方自行车专业商店”名义与“吉林市新时代彩色图片社”签订的房屋买卖协议有效；二、吉林市新时代彩色图片社于本判决生效后七日内，协助赵可义办理吉林市船营区南京街零号楼原“新时代酒店”房屋产籍登记变更手续。案件受理费100元，邮递送达费100元（赵可义已垫付），由吉林市新时代彩色图片社负担，于本判决书生效后三日内给付赵可义。
新时代图片社上诉称：1、赵可义不是吉林市船营区北方自行车专业商店的登记业主，不享有诉讼权利，不是适格的诉讼主体。2、原审认定事实错误。合同约定“八十平方米”，说明该合同仅对新时代酒店中的八十平方米发生法律效力，原审判决将合同中对标的物面积的描述视为无意义的添加，明显错误。3、原审认定（1994）吉经初字第11号民事裁定为查封裁定错误。
赵可�辩称：赵可义诉讼主体适格。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，吉林市船营区北方自行车专业商店与新时代图片社签订的房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的规定，该协议合法有效。因吉林市船营区北方自行车专业商店系赵可义自家开办，且赵可义妻子张银玲同意由赵可义主张权利，故赵可义具有本案诉讼主体资格。关于合同约定房屋面积以及（1994）吉经初字第11号民事裁定内容，均不影响双方签订的房屋买卖协议的效力。上诉人新时代图片社上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）�之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由吉林市新时代彩色图片社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许金龙
代理审判员 丛军霞
代理审判员 李亚妮
二〇一三年五月二十二日
代理书记员 李玉娇