文书内容湖南省耒阳市人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0481民初1408号原告：龙后仁。委托代理人：贺乃荣。被告：耒阳市恒生房地产开发有限公司.法定代表人：梁二生。委托代理人：伍峥荣。原告龙后仁为与被告耒阳市恒生房地产开发有限公司（以下简称恒生公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2016年7月5日向本院提起诉讼。本院受理后,依法组成由审判员曹兰兰担任审判长，人民陪审员陈雪梅、刘霞参加的合议庭,于2016年9月6日公开开庭进行了审理。代理书记员邓良担任记录。原告龙后仁及其委托代理人贺乃荣、被告恒生公司的委托代理人伍峥荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年2月21日，原、被告签订商品房买卖合同，房屋位于耒阳市西湖路与107国道交汇处。合同约定，被告应于2015年10月31日前将符合交付条件的房屋交付给原告，逾期交房90日后，买受人有权解除合同。被告逾期交房至今已达9个月，原告多次要求被告退还房款并承担损失和违约金，被告拒绝按合同履行。为维护原告的合法权益，请求判令：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、被告退还原告购房款及其它费用共计22万元，并承担利息损失和违约金；3、被告承担本案诉讼费用。在辩论终结前，原告将第2项请求金额变更为221879.88元。原告提交了以下证据以支持其诉讼请求：1.商品房买卖合同，用以证实原、被告签订了房屋买卖合同；交房日期为2015年10月31日，并对逾期交房约定了违约金。2.费用清单、付款凭证、贷款合同，用以证实原告已经支付购房首付款及银行已将贷款发放给了被告。被告对上述证据经质证，对证据1的真实性、合法性无异议，但对其关联性及证明目的有异议，合同上第二款第一项约定，被告的交房时间应当依据不可抗力发生的时间长短相应顺延。对证据2中首付款无异议，但其他各种税费，按照合同约定以及交易的惯例，应当由购房人自行承担；银行交易明细不能证实还款是偿还购房贷款，利息无法核实清楚，与本案无关。被告辩称：1、原告要求解除合同，没有法律依据，因本案诉争地段发生山体滑坡属于不可抗力，需要治理，交房时间应相应顺延；2、因不可预测的天气原因，影响施工，交房时间也应当相应顺延。故原告要求解除合同的条件尚未成就，请求驳回原告的诉讼请求。被告提交了以下证据以支持其抗辩主张：1.营业执照、法定代表人身份证明书，用以证实被告的身份情况。2.商品房买卖合同，用以证实原、被告于2014年2月21日签订了商品房买卖合同，并对双方权利义务作了约定，合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2015年10月31日前将符合合同约定的商品房交付给买受人使用，但如遭遇不可抗力，出卖人可据实予以延期。3.与滑坡有关的照片、报告、公告，用以证实2014年10月11日，107国道与西湖路交汇处发生重大山体滑坡事件，滑坡面积约11000平方米，该事件发生后，被告迅速向政府有关部门作了汇报，滑坡导致被告对该地段的开发中断，属不可抗力。2014年11月3日，被告及时向各位业主进行了公告。4.岩土工程勘察报告、房屋工程地基勘察检查报告，用以证实2015年1月，经湖南核工业岩土工程勘察设计研究院对土质进行勘察，形成了岩土工程勘察报告，在此基础上，被告启动了山体滑坡治理工程；2015年3月29日，全部治理工程完成，并经验收合格；自2014年10月11日发生山体滑坡导致开发中断至2015年3月29日完成全部滑坡山体治理，期间共计5个月19天，依照合同约定，房屋交付时间应相应顺延至2016年4月20日。5.2014年1月1日至2016年8月31日晴雨表，用以证实经统计，该阶段雨雪天共274天，其中自原、被告签订合同之日至2016年4月20日，总计雨雪天为231天。不可预测的天气也影响了施工进度，考虑到气侯的不可抗力因素的影响，房屋交付时间应在2016年4月20日的基础上相应顺延。6.耒阳市开发项目竣工综合验收认定意见表、住宅分户验收表，用以证实2016年5月26日，原告购买的商品房已满足合同约定的交付条件。原告对上述证据经质证，对证据1、2、6的真实性无异议。证据3中照片反映的情况是被告做的护坡项目，护坡工程不会影响第一期工程；被告陈述向政府反映了滑坡事件，但原告没有看到任何批文；按照合同的约定，遇有不可抗力的事件应当在一个月内告知买房人，而原告从未收到过通知。对证据4认为不能证实影响了工程的进度及交房日期。证据5不属不可抗力的情形。经过双方对上述证据的质证，本院认为，原告提供的证据及被告提供的证据1、2、3、4、6，来源合法，内容真实，均予以认定。被告提供的证据5，不符合证据的形式要件，不予认定。经审理查明，2014年2月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：1、原告购买被告建设的香格里拉1号楼2幢503室[预售许可证证号：耒预许字（2014）第004号]，总金额401644元；2、签订合同之日支付总房款30%计124644元，剩余房款280000元以银行按揭方式支付；3、被告应在2015年10月31日前交付经验收合格的房屋，如因遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，被告可据实予以延期；4、被告如逾期交付不超过90日的，自合同约定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，按日按已交付房价款的5‱支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按已付款的1‱支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，按日按已交房款的2‱支付违约金。合同签订之后，被告持涉案合同到耒阳市房产管理局办理了网签登记（合同编号：LY2014001021）；原告按约定向被告交纳了首付款121644元，并于2014年4月1日与中国农业银行股份有限公司耒阳市支行签订了个人购房担保借款合同，约定以期限120个月等额还款方式向银行贷款280000元，每月20日为还款日。2014年4月29日，中国农业银行股份有限公司耒阳市支行向被告帐户转入贷款280000元。至2016年6月20日止，原告已还贷款本息共计81089.26元，交纳物业专项维修资金10465元，契税8032.88元及住房登记费等费用650元。2014年10月11日，香格里拉生活小区南侧、已建龙城西苑西则，发生山体滑坡，被告于2014年11月3日发布公告，告知买房业主出现了山体滑坡事件，将造成工期滞后。受永州兴龙置业有限公司（即龙城西苑项目的开发公司）及本案被告的委托，湖南核工业岩土工程勘察设计研究院于2015年1月出具岩土工程勘察报告，被告在此基础上启动了滑坡治理工程，2015年3月29日，治理工程经验收合格。2016年5月26日，香格里拉1号楼工程经验收合格。被告遂通知原告在2016年6月份接收房屋，但原告不同意接收房屋，从而引起纠纷。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同约定，被告应在2015年10月31日前交付房屋，逾期超过90日后，除因遭遇不可抗力因素外，原告有权解除合同。但由于涉案房屋所在小区旁的山体在2014年10月11日滑坡，为保证小区的安全，被告在签订商品房买卖合同后，进行了滑坡治理，这是被告所不能控制的客观情况，也是导致被告不能如期交房的原因，属于不可抗力事件。被告因治理滑坡的期间影响了交房，应免除被告在该期间的责任。被告治理滑坡共用去168天，相应的交房时间顺延168天，至2016年4月18日，涉案房屋于2016年5月26日验收合格，具备了交房条件，被告通知原告在2016年6月接收房屋，未超过合同约定的90日，因此，原告不具有解除涉案合同的条件。原告要求解除合同、由被告退还购房款、利息、相关费并承担违约金的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。被告关于因遭遇不可抗力，交房时间应顺延，被告没有逾期交房的主张，符合法律规定，予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条，第一百一十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：驳回原告龙后仁的诉讼请求。本案案件受理费4600元，由原告负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  曹兰兰人民陪审员  陈雪梅人民陪审员  刘 霞二〇一六年九月二十日代理书记员  邓 良校对责任人：曹兰兰打印责任人：邓良附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。