广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终8478号上诉人（原审被告）：林阳福，男，1960年7月3日出生，汉族，身份证住址广东省吴川市。委托代理人：詹大明，广东踔厉律师事务所律师。委托代理人：龚军华，广东踔厉律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：文宴，女，1974年8月4日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：刘杨红，广东金桥百信（顺德）律师事务所律师。原审第三人：黎琼莲，女，1957年8月3日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：詹大明，广东踔厉律师事务所律师。委托代理人：龚军华，广东踔厉律师事务所实习律师。上诉人林阳福因与被上诉人文宴、原审第三人黎琼莲房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初13153号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人林阳福上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，驳回文宴的诉讼请求；2.依法解除本案原《房地产买卖合同》，返还已收房款；3.本案诉讼费由文宴承担。事实与理由：1.一审法院以林阳福在银行柜台向黎琼莲的银行卡转过部分房款为由，主观推定黎琼莲知道并同意林阳福的擅卖共有财产的行为。这与事实不符，并且不是法定推定理由。林阳福是建筑商人，因诸多工程问题自行使用多个亲属的银行卡，在银行柜台也是由林阳福独自一人用身份证及银行卡转账，黎琼莲并不知情也并未参与，一审法院不顾事实偏袒文宴，在无法定推定事由的情况下，主观臆断，严重背离了事实和法律。2.一审法院对文宴签订本案《房地产交易买卖合同》时故意隐瞒其违反广州限购政策、无购房资格的事实只字不提，把一个因无购房资格引起的无效合同案当作有效合同处理，严重反法了法律规定，损害了林阳福的合法权益。3.一审判决对于文宴明知本案房产为夫妻共有房产，但却恶意回避黎琼莲的事实只字不提，严重地损害了黎琼莲的合法权益。对此恶意侵害黎琼莲合法权益的合同应以无效合同论处。4.一审判决置已生效的《仲裁调解书》于不顾，在未撤销《仲裁调解书》的情况下擅自判决将共有房产在另一共有人明确反对的情况下判给文宴(原卖房合同仅有林阳福一人签字)，这明显违反了民法总则、物权法及合同法相关规定。5.根据最高人民法院相关司法解释，本案这种房款未付清、房屋未实际占有、房产未过户、损害共有人利益合同无效的情况下，应按照无效合同处理，返还已收房款，解除原购房合同。被上诉人文宴答辩意见为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持，林阳福的上诉请求没有事实和法律依据，应该予以驳回。理由如下：1.林阳福的第二项上诉请求不能成立，因为在一审中林阳福并未对法院提出单独的请求或者反诉要求解除合同，故该项请求不应列入本案的审理范围。2.一审法院认为黎琼莲知道房屋买卖合同的签订以及款项的支付情况有相关的依据，从合同签订到黎琼莲向湛江仲裁委员会申请所谓认为夫妻共同财产的仲裁请求，从时间上看也有三个多月的时间，这不合理，而且夫妻共同财产根本不需要有权机关单独做认定，这是法定的，只要在婚姻关系存续期间取得的财产包括购置的房产、取得的其他收入均认定为夫妻共同财产。3.从林阳福以及黎琼莲在仲裁申请书所列的地址均为同一居住地址，双方之间并没有产生家庭矛盾、分居以及其他不能通知的情况。林阳福与黎琼莲结婚长达30多年，案涉房屋由林阳福的成年儿子在居住，签订合同时其儿子也是在场的，也是经过多次商议的，其不可能不向其母亲即黎琼莲提及。从银行转账信息可以显示，2017年3月15日收到文宴525万元购房款后，第二日即2017年3月16日林阳福即通过柜台向黎琼莲账户转入300万元，即黎琼莲也实际收到了部分购房款项。文宴具备购房资格，有支付能力支付剩余的购房款项，目前已经向越秀法院申请了剩余款项225万元的代管。原审第三人黎琼莲答辩称：与林阳福的意见一致，一审判决严重侵害了黎琼莲的合法权益，应该予以撤销。黎琼莲在本案中并未提起上诉，因为要交两份诉讼费。被上诉人文宴向一审法院提起诉讼，请求判令：1.林阳福向文宴交付广州市寺右一马路22号X房；2.林阳福为文宴办理广州市寺右一马路22号X房的不动产权证，文宴同意一次性向林阳福支付剩余房款2250000元；3.林阳福向文宴支付从2017年5月12日起至起诉之日止的逾期交房违约金（以总房款7500000元为基数，按每日万分之一的标准计算）。一审法院认定事实：林阳福是广州市越秀区寺右一马路22号X房的产权人，该房屋建筑面积为151.5376平方米，规划用途为住宅。2017年3月12日，文宴（乙方）与林阳福（甲方）签订《房地产交易买卖合同》，写明乙方以7500000元的价格向甲方购买广州市越秀区寺右一马路22号X房，建筑面积151.54平方米；乙方购房款采用两次，按甲方工商银行天河东路支行账户（账号62×××71）按期支付，乙方于合同成立并正式签订之日起5天内，支付交易总价70%即5250000元，于合同成立并正式签订之日起60天内，支付交易总价30%即2250000元；甲方应在收到乙方第二次购房款之前，将符合本合同约定的房地产交付乙方占有使用，甲方收到乙方第二笔购房款起7天内，应配合乙方向房地产交易登记中心申请办理交易登记及相关过户手续，或办理公证，授权乙方全权代理甲方办理交易过户手续；甲方名下只有此房产，甲方实收7500000元，一切税费用由乙方承担；甲方未按照本合同约定的期限将房地产交付给乙方占有使用的，按照以下方式处理，1.因甲方的原因，使得未能按照本合同约定的期限在房地产交易登记中心办理交易登记及过户手续的，或未能按照本合同约定的期限授权乙方全权办理交易登记及过户手续的，每延误一天，甲方每天应向乙方缴纳交易总价万分之一的违约金等。2017年3月15日，文宴向林阳福支付了购房款5250000元。文宴于2017年6月19日与其前夫谢章绍离婚，文宴个人名下查无房地产情况记录。此后，文宴曾在通过短信、电话方式要求林阳福尽快交付涉讼房屋，未果。另查，林阳福与黎琼莲在1988年8月办理结婚登记手续。2017年7月20日，湛江仲裁委员会受理了黎琼莲与林阳福“房屋所有权确认纠纷”案，于2017年7月27日作出（2017）湛仲字第1069号调解书，确认双方达成调解协议如下：广州市越秀区寺右一马路22号1005号房屋属林阳福与黎琼莲共同所有。该调解书于2017年8月3日发生法律效力。一审庭审中，一审法院曾向文宴释明，买卖合同如因林阳福没有处分权无法继续履行，文宴是否变更诉讼请求为解除买卖合同、赔偿损失等，文宴明确表示在本案中不同意变更诉讼请求，要求继续履行买卖合同。本案审理期间，经文宴申请，一审法院向文宴委托代理人开具律师调查令，调查林阳福工商银行天河东路支行账户（账号62×××71）从2017年3月15日至11月9日期间的流水记录，经查，该账户历史明细清单显示，林阳福通过柜面渠道在2017年3月16日分别向其另一账户（账号62×××69）及黎琼莲账户（账号62×××06）汇款2000000元、3000000元,账户余额分别为3230061.81元、230061.81元。一审法院认为：文宴与林阳福签订的《房地产交易买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，林阳福及黎琼莲以涉讼房屋为两人夫妻共同财产，上述买卖合同未获黎琼莲同意为由要求确认合同无效缺乏法律依据，一审法院不予支持。根据林阳福收款账户的银行流水显示，林阳福在2017年3月15日收到文宴支付的房款5250000元后，次日便将3000000元汇款给黎琼莲，黎琼莲收取了文宴支付的部分房款，从常理判断，应认定黎琼莲知悉本次交易且未表示反对，直至文宴提起本案诉讼后，林阳福及黎琼莲才申请仲裁通过调解确认涉讼房屋为两人夫妻共同财产，事后反悔，对抗文宴诉讼的意图明显，违背诚信，故上述买卖合同应为林阳福及黎琼莲的共同意思表示，对林阳福及黎琼莲具有约束力，现文宴愿意支付剩余房款，要求继续履行合同办理房屋交付及过户手续合法，一审法院予以支持。至于逾期交房违约金一节，从买卖合同内容来看，卖方交付房屋在前，文宴支付剩余房款在后，卖方应在合同签订之日起60天内交房，其至今未交付房屋已构成违约，买卖合同虽然没有明确约定卖方逾期交房的违约金标准，但约定了文宴逾期付款的违约金为每日按交易总价的万分之一计算，故基于平等原则，文宴参照该标准要求卖方支付从2017年5月12日起至起诉之日止的逾期交房违约金，一审法院亦予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第八条、第一百零七条及第一百一十四条规定，作出如下判决：一、被告林阳福、第三人黎琼莲在本判决发生法律效力之日起15日内，将广州市越秀区寺右一马路22号X房交付给原告文宴；二、原告文宴在被告林阳福及第三人黎琼莲履行第一项判决主文确定义务后5日内，将剩余房款2250000元支付给被告及第三人；被告及第三人在收到剩余房款2250000元后7日内，为原告办理广州市越秀区寺右一马路22号X房的不动产权证；三、被告林阳福、第三人黎琼莲在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告文宴支付从2017年5月12日起至2017年6月20日止的逾期交房违约金（每日按7500000元的万分之一计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费64499元，保全费5000元，由被告林阳福、第三人黎琼莲共同负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，1.文宴将剩余房款2250000元交至一审法院。2.文宴提交了广州市不动产登记中心于2018年5月10日所出具的《购房资格证明》，该证明载明文宴具备本市住房限购区域内住房购买资格。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。关于文宴购房资格的问题。虽文宴未提供证据证明其在签订上述《房地产交易买卖合同》时具有本市的购买住宅的资格，但林阳福以文宴当时没有该资格为由主张该合同无效缺乏法律依据，本院不予支持。一审法院在查明未全面履行上述买卖合同的责任不在文宴及文宴已具备购房资格等的情况下判决林阳福、黎琼莲为文宴办理涉案房屋的产权证并无不当，本院予以维持关于逾期交房违约金的问题。鉴于上述买卖合同没有明确约定逾期交房的违约责任，故一审参照其他违约金标准判决林阳福、黎琼莲支付逾期交房违约金依据不足，本院予以纠正。至于林阳福上诉以损害了共有人黎琼莲的合法权益为由主张合同无效及主张一审损害黎琼莲的合法权益的问题，一方面，一审法院根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定认为涉案合同合法有效正确，另一方面黎琼莲对一审判决并未提起上诉，故本院对一审判决是否损害黎琼莲的合法权益的问题不予调处。关于林阳福的第二项上诉请求的问题。因林阳福在一审未就该请求提出反诉，该请求属于二审中新增加的诉讼请求，鉴于文宴对该请求亦持有异议，双方显然不能协商一致，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，本院亦不予调处。综上所述，林阳福的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初13153号民事判决第一、二项；二、撤销广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初13153号民事判决第三项；三、驳回文宴的其他诉讼请求。一审受理费64499元，保全费5000元，由文宴负担278元，林阳福负担69221元；二审案件受理费64499元,由文宴负担258元，林阳福负担64241元。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  吴国庆审判员  黄 嵩二〇一八年五月二十二日书记员  徐毅敏