福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙新民初字第2743号
原告陈惠健，男，1962年7月10日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
原告黄银花，女，1963年1月16日出生，汉族，居民，住漳平市。
原告林文盛，男，1969年1月9日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
原告林建伟，男，1978年8月18日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
四原告共同委托代理人黄佳军，福建吉弘律师事务所律师。
四原告共同委托代理人林良华，福建吉弘律师事务所实习律师。
被告吕汉阳，男，1967年8月21日出生，汉族，农民，住龙岩市新罗区。
被告吕金莲，女，1967年12月24日出生，汉族，农民，住龙岩市新罗区。
二被告共同委托代理人江超勇，福建至信律师事务所律师。
第三人黄晓捷，男，1980年9月26日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
委托代理人张发兰，福建吉弘律师事务所律师。
原告陈惠健、黄银花、林文盛、林建伟与被告吕汉阳、吕金莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后本院依法追加黄晓捷为本案第三人，并转为普通程序于2015年7月22日公开开庭进行了审理。四原告的共同委托代理人黄佳军，被告吕汉阳及二被告的共同委托代理人江超勇，第三人黄晓捷的委托代理人张发兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈惠健、黄银花、林文盛、林建伟诉称，2011年1月15日，原告陈惠健、黄银花、林文盛及第三人黄晓捷与二被告签订《房屋转让协议书》一份。约定：二被告同意将“中城双路亭中街新村1-1号，东邻砖瓦平房、南至新村通道围墙、西至与吕汉明交界各自18墙，北邻空地”一幢房屋（含大门前一块空地）转让给原告陈惠健、黄银花、林文盛及第三人黄晓捷所有，转让款93万元；若被告事后反悔违约，被告应退还原告陈惠健、黄银花、林文盛和第三人黄晓捷购房款93万元，并按银行放贷利息四倍计算利息支付给原告陈惠健、黄银花、林文盛和第三人黄晓捷，还应支付违约金200万元。协议生效后，原告陈惠健、黄银花、林文盛及第三人黄晓捷一次性付清给二被告93万元，今后该房屋产权归原告陈惠健、黄银花、林文盛及第三人黄晓捷所有。原告陈惠健、黄银花、林文盛及第三人黄晓捷按约定于签订合同当天将购房款93万元支付给了二被告，二被告向原告陈惠健、黄银花、林文盛及第三人黄晓捷出具了收条一张。2012年4月6日，第三人黄晓捷及其妻子刘荣秀将其购买的中城双路亭中街新村1-1号的六分之一产权份额转让给原告林建伟，双方签订《协议书》一份，原告林建伟向第三人黄晓捷支付房屋转让款165000元。由于龙岩市龙腾路建设需要，龙岩市人民政府发布征收公告，对中城双路亭中街新村1-1号实施征收。经征收领导小组即“五家”认定，该房屋属合法产权，将按规定给予征收补偿。2014年5月，四原告前往具体负责征收中城双路亭中街新村1-1号房屋的龙岩祥业拆迁房屋有限公司签订征收补偿协议时，发现二被告以被征收人身份在该公司进行了登记，要求享有该房屋的征收补偿权益。四原告向龙岩祥业拆迁房屋有限公司出示了《房屋转让协议书》并要求两被告履行合同约定，四原告应当享有该房屋的征收补偿权益，但却遭拒绝。据此四原告向法院起诉。2015年3月19日龙岩市中级人民法院（2015）××民终字第××号民事判决书认定：《房屋转让协议书》无效；在讼争房屋被政府拆迁征用后，两被告又以其违法出售讼争房屋为由主张《房屋转让协议书》、《协议书》无效，故两被告对四原告信赖利益损失应予以赔偿，该信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑房屋出卖人房屋拆迁、补偿所获利益，以及四原告因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素给予确定。四原告曾多次要求两被告返还购房款并赔偿经济损失，但却遭两被告无理拒绝。为此，四原告诉至法院请求依法判令：1、二被告返还四原告购房款93万元；2、二被告赔偿四原告因《房屋转让协议书》无效造成的损失187万元。
被告吕汉阳、吕金莲辩称，1、原告所述的房屋买卖实际是以房屋折价抵借款，不是真实的房屋买卖关系。因被告吕汉阳拖欠原告林文盛高利借款，借款从30多万元滚至90多万元，原告林文盛要求被告将讼争房地产以93万元抵给原告，被告迫于原告威胁及债务的双重压力，在违背真实意思表示的情况下与原告签订《房屋转让协议书》，收条也是按原告的要求写的，原告并没有支付任何房屋转让款给被告。2、《房屋转让协议书》没有包含全部讼争房屋。讼争房屋用地是1996年政府实施造福工程时，由被告向原龙岩市新罗区中城中街村委会申请的荒旱地，批准用地120㎡，土地性质是中街村农民集体所有。被告申请批准建房三层，但被告建房的实际占地面积是124.7252㎡，实际建六层，一至六层合计建筑面积783.6552㎡。房屋前一块空地95.21㎡已用水泥铺平，该空地和超过批准占用的4.7252㎡是未经批准违法占用的土地，其所有权现仍属中街居委会农民集体所有。转让中协议只载明转让五层房屋，转让总建筑面积600㎡。讼争房屋实际使用土地面积、违法占用的空地和房屋建筑面积的数据系2012年8月由龙岩市方正测绘有限公司实地测量所得，并有正式的测量图纸。3、本案原告的损失是缔约过失损失，即93万元的利息损失，原、被告对合同无效均有过错，原告不是自愿卖房，原告的过错大于被告，原告应自行承担利息损失的70%，被告同意返还购房款93万元并承担93万元利息损失的30%，应驳回原告的其他诉讼请求。
第三人黄晓捷辩称，第三人已将其享有的房屋份额转让给原告林建伟，第三人不再主张任何权利。
经审理查明：被告吕汉阳、吕金莲系夫妻关系。位于龙岩市新罗区中城双路亭中街新村1-1号房屋一幢，共六层，系被告吕汉阳、吕金莲所有，该幢房屋未办理土地使用权证及房屋所有权证。2011年1月15日，原告陈惠健、黄银花、林文盛及第三人黄晓捷与被告吕汉阳、吕金莲签订《房屋转让协议书》一份，约定：二被告同意将“龙岩市新罗区中城双路亭中街新村1-1号，东邻砖瓦平房、南至新村通道围墙、西至与吕汉明交界各自18墙，北邻空地”一幢房屋（含大门前一块空地）转让给原告陈惠健、黄银花、林文盛及第三人黄晓捷所有，转让款93万元；协议签约生效后，原告陈惠健、黄银花、林文盛及第三人黄晓捷一次性付清给二被告93万元。当日，原告陈惠健、黄银花、林文盛及第三人黄晓捷向二被告支付房屋转让款93万元，二被告为此向原告陈惠健、黄银花、林文盛及第三人黄晓捷出具收条一张。2011年6月1日，被告吕汉阳与原告林文盛签订《租赁合同书》一份，约定被告向原告租赁龙岩市新罗区中城双路亭中街新村1-1号房屋，租期从2011年6月1日至2011年12月30日止，月租金300元。如在租赁期内遇国家征用时，被告无条件搬出。2012年4月6日，第三人黄晓捷及其妻子刘荣秀（甲方）与原告林建伟及其妻子翁艳华（乙方）签订《协议书》一份，约定甲方将其购买的龙岩市新罗区中城双路亭中街新村1-1号房屋的六分之一产权份额转让给乙方，房屋转让款16.5万元。
2014年8月4日，龙岩市人民政府作出龙政征决（2014）6号《关于龙腾北路五期（青竹路--
北三环）道路建设项目房屋征收决定书》，并发布征收公告，决定对位于新罗区中城、西陂街道、东至闽西监狱、山体、西至双路亭新村、龙州科技园，南至龙腾北路三期，北至北三环范围内国有土地上的房屋进行征收。龙岩市新罗区中城双路亭中街新村1-1号房屋在征收范围内。2014年9月24日，四原告起诉要求确认龙岩市新罗区中城双路亭中街新村1-1号房屋的拆迁补偿（安置）权益归四原告所有，本院于2014年10月30日作出（2014）××民初字第××号民事判决，支持四原告的诉讼请求。二被告不服提起上诉，2015年3月19日，龙岩市中级人民法院作出（2015）××民终字第××号民事判决，判决撤销原判，驳回被上诉人陈惠健、黄银花、林文盛、林建伟的诉讼请求。2015年3月27日，四原告诉至本院，请求判如所请。诉讼中，本院依四原告的财产保全申请作出民事裁定书，依法冻结被告吕汉阳在中国建设银行股份有限公司龙岩第一支行的存款280万元。为此，四原告预付诉讼保全申请费5000元。
另查明，2015年4月13日，被告吕汉阳与龙岩市住房和城乡建设局签订《龙岩市城市房屋征收货币补偿协议书》（2014279号），主要内容：被征收房屋所在地中城街道中街新村1-1组，总楼层数6层，整幢，房屋的朝向南，区位等级为肆级，房屋产权性质私有，房屋主要结构砖混。房屋占地面积124.73㎡，其中建筑占地124.73㎡，总建筑面积783.66㎡，违章建筑面积285.71㎡，合法建筑面积其中住宅497.95㎡。补偿金额：房屋补偿费2511905.32元，装潢、附属物及构筑物补偿金额290527.05元，共计2802432.37元；奖励费、临时安置补助费和房屋搬迁补偿费合计427739.05元，前述补偿金额总计3230171.42元。2013年5月份左右，被告吕汉阳曾出具委托书给龙岩市祥业房屋征收服务有限公司，同意由四原告领取180万元的房屋拆迁补偿款，后委托书被取回。
以上事实，有原告提供的房屋转让协议书、收条、租赁合同、协议书、收条、中国建设银行转账凭证、（2014）××民初字第××号民事判决书、（2015）××民终字第××号民事判决书；被告提供的龙岩市造福工程搬迁户申请报告表、龙腾北五期项目产权认定意见表；本院依职权调取的龙岩市城市房屋征收补偿协议、林育峰的调查笔录以及原、被告的陈述在案佐证。
本院认为，因无效合同取得的财产应当予以返还；不能返还则应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应损失，该损失应包括因该合同产生的信赖利益损失。现原、被告签订的《房屋转让协议书》经生效的判决确认为无效合同，故四原告主张二被告返还购房款93万元，符合法律的规定，本院予以支持。本案中，二被告对农村集体土地使用权转让的违法性是明知的，而四原告作为城镇居民亦应当知道购买农村房屋的违法性，且四原告购买房屋后又以不合理的低价返租给二被告，因此原、被告对合同无效均有过错。本案讼争房屋的拆迁补偿款包含：房屋补偿费2511905.32元，装潢、附属物及构筑物补偿金额290527.05元，合计2802432.37元，扣除93万元购房款，余款1872432.37元。综合考虑二被告房屋拆迁、补偿所获利益、以及四原告因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素，酌情认定二被告赔偿四原告的损失为93万元。二被告主张《房屋转让协议书》只转让五层房屋，第六层房屋系转让房屋后被告加盖的，因被告对加盖房屋时间的陈述存在矛盾，且在出卖房屋后再自行加盖有违常理；结合本院对林育峰的调查笔录，可明确房屋拆迁测量时是五层半，不存在临时搭盖，故对被告的抗辩本院不予采信。二被告主张装潢、附属物不属于房屋转让的范围，因原、被告转让的为房屋一幢，即包含该幢房屋内的所有的装潢、附属物，故被告的抗辩本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告吕汉阳、吕金莲应于本判决生效之日起十日内返还原告陈惠健、黄银花、林文盛、林建伟购房款930000元。
二、被告吕汉阳、吕金莲应于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈惠健、黄银花、林文盛、林建伟损失930000元。
本案案件受理费29200元，由原告陈惠健、黄银花、林文盛、林建伟负担7660元，由被告吕汉阳、吕金莲负担21540元；财产保全费5000元，由被告吕汉阳、吕金莲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审 判 长 赖 惠 燕
审 判 员 江 彬
人民陪审员 黄 颖 如
二〇一五年九月六日
书 记 员 吴琳婷（代）
附相关法条：
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
主动履行生效法律文书提示
具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款帐户时，应当在转入或存入后及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。
生效法律文书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在法律文书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费帐户，并向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。
履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。
履行款帐户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：17×××01）
诉讼费缴交帐户（开户行：福建海峡银行龙岩分行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：10×××01）
支付款项时，请在摘要栏写明案件承办人、案号、当事人姓名。
新罗区法院财务咨询电话：0597-28903300597-2890331