广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终5688号
上诉人（原审被告）：陈彩明，女，1974年12月13日出生，汉族，住广东省清远市清城区。
委托诉讼代理人：杨家林，广东誉理律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：龙燕茹，女，1992年8月28日出生，汉族，住广东省广州市花都区。
原审第三人：广州保利城物业管理有限公司，住所地广东省广州市花都区风神大道10号C栋三楼。
法定代表人：彭袆。
上诉人陈彩明因与被上诉人龙燕茹、原审第三人广州保利城物业管理有限公司（以下简称保利物业公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初8065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈彩明委托诉讼代理人杨家林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈彩明上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判陈彩明无须向龙燕茹返还10000元；2.撤销一审判决第四项，改判陈彩明无须向龙燕茹赔偿21000元；3.本案诉讼费由龙燕茹负担。事实和理由：（一）一审法院认定涉案商铺存在渗水问题，缺乏事实依据。即使涉案商铺存在渗水问题，修缮义务也是由龙燕茹承担。一审查明龙燕茹在与陈彩明的微信聊天记录中明确“涉案商铺在2017年8月28日、29日、30日才整好的，按正常来说，9月这个月，这家店才是正常交到我手可以正常使用”，一审法院认定该事实没有依据。首先，上述并非龙燕茹与陈彩明的微信聊天记录，而是由龙燕茹向梁某发送的信息。其次，上述信息中全部内容均是龙燕茹一个人发出，没有得到确认或回应。最后，上述聊天内容可以证明龙燕茹在正常使用涉案商铺，只是认为商铺的租金没有降到其要求。涉案《租赁合同》第四条约定：“甲乙双方签署本合同后，甲方将房屋交给乙方使用，乙方的修缮，甲方概不负责。”龙燕茹主张涉案商铺存在渗水依据不足，陈彩明认为只是刚装修后及雨季受潮原因引起的，但并不影响龙燕茹的使用。即使涉案商铺出现了渗水，依照合同约定也应由龙燕茹对涉案商铺进行修缮。况且即使出现的渗水情况也未达到影响龙燕茹使用涉案商铺的程度，涉案商铺上下两层共计100平方米以上，但是受潮的面积只有一两平方米。即使要扣减租金，也应当根据使用的程度、影响使用的面积等综合因素适当扣减。一审法院认定只有小部分受潮就无需支付全部租金，依据不足。（二）涉案租赁合同解除是因龙燕茹自行搬走违约造成的，陈彩明不应当补偿龙燕茹装修损失。龙燕茹于2017年9月10日自行搬走，违反了合同约定，涉案合同因龙燕茹违约导致解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，因承租人违约导致租赁合同解除，出租人不同意利用装修物残值的，承租人要求出租人赔偿装修物残值损失的，不予支持。据此，陈彩明不应当对龙燕茹的损失承担责任。从商铺现状来看，能搬走的已经全部搬走，可拆卸的也已全部拆除，剩下的装修对于陈彩明来说没有任何利用价值，一审法院判令陈彩明向龙燕茹赔偿21000元缺乏事实依据。综上，请求二审法院支持陈彩明的上诉请求。
龙燕茹答辩称：（一）一审法院认定涉案商铺存在渗水问题并影响承租人正常使用，认定事实清楚。龙燕茹从承租涉案商铺开始进行装修后不久即发现涉案商铺出现渗水问题并及时多次与陈彩明反映，龙燕茹在一审时已提交与陈彩明本人及其指定联络人梁某的微信聊天记录以证明涉案商铺出现渗水的事实，且从龙燕茹发送给陈彩明及提交一审法院的照片均可证明涉案商铺出现渗水的时间和严重程度。陈彩明向龙燕茹出具《协议书》承诺对龙燕茹免租2个月及降低租金、配合龙燕茹向物业公司追讨货物损失、通知物管派人到场进行维修等事实充分证明陈彩明对涉案商铺存在渗水问题是明知的。此外，涉案商铺的渗水程度是足以影响龙燕茹正常使用商铺的，而非陈彩明所讲的只有一两平方米渗水。龙燕茹在一审时提交的图片充分证明整家店铺均存在漏水渗水现象。龙燕茹承租该商铺是用于经营茶叶销售的，茶叶的储存保管最需要的是干燥的环境，而陈彩明提供的商铺却在交付初期即出现严重渗水问题，导致龙燕茹存放店内的茶叶等货物受潮发霉，店内也无法招待客人，涉案商铺的渗水程度导致龙燕茹完全无法正常使用涉案商铺。陈彩明交付的涉案商铺存在严重渗水问题不符合交付条件及用途，一审法院判决陈彩明应向龙燕茹全额退还该期间的租金合法合理。（二）涉案租赁合同无法继续履行并不是因为龙燕茹自愿搬走，而是陈彩明强行收回涉案商铺，龙燕茹是被迫搬离的，本案的违约方是陈彩明，其应赔偿龙燕茹损失。龙燕茹虽在微信上说28、29号修好，但事实上维修工人是只把表面的墙壁重新刷过，但渗水情况没有改善，过了几天又开始渗水，龙燕茹在一审提交的证据图片里面就有9月9号所拍的渗水照片，且当时渗水情况图片龙燕茹也有通过微信发送给陈彩明的财务梁某看。涉案商铺存在渗水问题一直没法正常使用，之后陈彩明违反自己的免租承诺，以追讨租金为由声称要没收龙燕茹店内货物以逼走龙燕茹，最后直接强行锁门收回涉案商铺，陈彩明的行为已导致龙燕茹根本无法正常使用商铺，龙燕茹完全是被迫搬走的。龙燕茹对涉案商铺投入了很多时间和金钱，却不能正常营业使用该商铺，龙燕茹花大量金钱对商铺进行了装修却未能享受其利益，陈彩明收回了带精装的商铺，一审法院判令陈彩明应对龙燕茹完成的装修进行赔偿是正确的，且龙燕茹认为赔偿金额过低，请求二审法院予以增加。（三）涉案合同解除并非因龙燕茹违约，而是由于涉案商铺存在严重渗水问题导致不能正常使用，且陈彩明强行收回涉案商铺导致合同无法继续履行，违约责任在陈彩明，其无权没收龙燕茹押金。而且涉案合同没有任何条款约定出租方有权没收押金，也没有约定押金是作为违约金的性质，因此，无论是何方违约或出于何种原因解约，出租方均无权没收押金，更何况本案承租人并不存在违约行为。一审法院无视双方之间的合同条款，判令陈彩明无需向龙燕茹返还押金没有事实和法律依据，陈彩明应向龙燕茹返还全部押金。综上，请求二审法院驳回陈彩明的上诉请求。
保利物业公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。
龙燕茹于2017年9月25日向一审法院起诉请求：1.请依法判令陈彩明立即退还2017年5月及6月的租金10000元及租赁押金15000元共计25000元给龙燕茹；2.请依法判令陈彩明赔偿龙燕茹损失80000元；3.本案诉讼费由陈彩明承担。诉讼中，龙燕茹变更诉讼请求为：l.请依法判令解除原陈彩明在2017年4月10日签订的《租赁合同》；2.请依法判令陈彩明立即退还2017年5月及6月的租金10000元及租赁押金15000元共计25000元给龙燕茹；3.请依法判令陈彩明赔偿龙燕茹损失80000元；4.本案诉讼费用由陈彩明承担。
一审法院认定事实：涉案商铺位于广州市花都区XX大道XX花园X号，权属人是陈彩明。
2017年4月10日，陈彩明（出租方、甲方）与龙燕茹（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定由甲方将涉案商铺租赁给乙方使用，租赁期限自2017年5月10日至2022年5月9日，租金标准为2017年5月10日至2019年5月9日每月5000元，每月5日前交下一个月度租金。合同第二条约定，甲方于2017年4月11日前按现有的现场状况向乙方交付该物业，装修期免收租金。第三条5、承租方应在签订合同之时向出租方支付15000元作为押金。6、承租方应及时足额缴纳租金及其他费用，每逾期一日，出租方有权加收租金千分之一的滞纳金，如拖欠租金超过15天，或拖欠租金及管理费、水电费等杂费超过5000元，出租方有权单方面解除合同，没收租金并有权向承租方进一步追究责任。第四条甲乙双方签署本合同后，甲方将房屋交给乙方使用，乙方的修缮，甲方概不负责。如乙方不再使用甲方的房屋后，乙方不得破坏已装修部分及房屋架构。
合同签订后，龙燕茹向陈彩明支付押金15000元。2017年4月11日，陈彩明将涉案商铺交付给龙燕茹使用。龙燕茹认为，陈彩明交付的商铺是毛坯状态，其对涉案商铺进行的装修主要是水电、吊顶、隔断、扇灰等全部硬装，不包括软装，以及门口的招牌。陈彩明认为，其交付的商铺已做批荡，龙燕茹确对涉案商铺进行了装修。龙燕茹分别于2017年5月10日、6月9日向陈彩明支付2017年5月及6月的租金各5000元，后未再支付租金。
合同履行过程中，因涉案商铺存在渗水问题，龙燕茹要求陈彩明进行维修，陈彩明、龙燕茹与保利物业公司的工作人员进行联系，要求维修。龙燕茹认为其在2017年4月底已向陈彩明提出渗水问题，陈彩明对此予以否认，认为龙燕茹从未向其提出过渗水问题。后涉案商铺在2017年8月底维修完毕。龙燕茹在与陈彩明的微信聊天记录中明确“涉案商铺在2017年8月28日、29日、30日才整好的，按正常来说，9月这个月，这家店才是正常交到我手可以正常使用”。龙燕茹认为因渗水问题，其一直断断续续使用涉案商铺。陈彩明认为，龙燕茹一直在使用涉案商铺。
龙燕茹认为涉案商铺存在渗水，导致其存放在商铺内的物品发霉，装修也受到影响，其无法正常使用涉案商铺，向陈彩明提出赔偿。陈彩明通过微信向龙燕茹发出一份协议书，内容如下：甲方陈彩明，乙方龙燕茹，关于保利花城23号铺的租金、货物损失赔偿事宜，经甲乙双方友好协商达成以下协议：1、免收2017年7月10日至9月9日的租金。2、从2017年9月10日开始租金按4500元/月收取。3、甲方配合乙方向保利花城物业管理处追讨损失赔偿。落款处，陈彩明在甲方签名处签名，龙燕茹未在该协议书上签名。
龙燕茹于2017年9月6日收到陈彩明发出的催款通知，陈彩明要求龙燕茹在2017年9月10日前将所欠的2017年7月10日至9月9日的租金10000元缴清，否则，解除双方签订的《租赁合同》，并没收押金，租赁房内的装修及全部物品归业主所有。
2017年9月10日，龙燕茹通过微信通知陈彩明“我现在在搬了，今天下午把钥匙给你，其他我交给律师”，陈彩明回复“搬了也要付租金啊”，龙燕茹回复“本来你们说免租到9月10号的，不然我早搬了，现在是跟你们协商不成。我今天10号把钥匙给你”。龙燕茹主张陈彩明在2017年9月10日强行收回涉案商铺，并上锁，其还有经营物品留在商铺内。陈彩明主张，是龙燕茹在2017年9月10日将涉案商铺钥匙交回，并将涉案商铺内可移动物品全部拆除带走。龙燕茹认为其并没有将钥匙交回给陈彩明，其只是将茶叶及布艺沙发搬走。
另查明，龙燕茹认为，其于2017年4月16日与佛山市泷腾装饰工程有限公司签订《店面装修工程合同》，合同编号：[南海]合同[2016]8号，该合同约定工程名称为茶舍茶叶店室内装潢工程，合同价款采用固定价格形式，付款方式为按进度付款，合同价款含增值税为70000元。龙燕茹于2017年5月10日支付招牌费用10000元，于2017年7月28日向佛山市泷腾装饰工程有限公司支付装修款70000元。龙燕茹为此提交了《店面装修工程合同》、营业执照及收据两张拟证实其主张。陈彩明对于上述证据不予认可，认为该合同在2017年4月签订，但合同编号是2016年，自相矛盾；另外合同约定含税价款是7万元，龙燕茹提供只是7万元收据，与合同约定不符；最后，合同中约定付款方式是按进度付款，合同收据是一次性付款，与合同约定不符；合同1.4条约定了承包方式，双方没有作出明确约定。关于招牌损失，龙燕茹提供的收据公章不清晰，无法显示是由哪一家公司出具。经一审法院询问，陈彩明表示不同意利用龙燕茹完成的装修。
一审法院认为，龙燕茹与陈彩明签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，双方均应恪守约定。
鉴于龙燕茹已搬离涉案商铺，涉案合同无法继续履行，龙燕茹要求解除与陈彩明签订的《租赁合同》，一审法院予以支持。本案的争议焦点为何方违约及何方需承担违约责任？一审法院认为，根据龙燕茹及陈彩明提交的证据显示，涉案商铺确实存在渗水现象，影响龙燕茹的正常使用。龙燕茹提出涉案商铺存在渗水问题后，陈彩明及保利物业公司积极对涉案商铺进行修复。涉案商铺于2017年8月底修复完毕后，龙燕茹继续使用涉案商铺至2017年9月10日。后龙燕茹自愿搬走。此时，若龙燕茹同意，合同可以继续履行。龙燕茹在租赁期限未届满前，自愿搬离涉案商铺，违反合同约定。龙燕茹要求退回其向陈彩明支付的押金15000元，陈彩明对此提出异议，一审法院不予支持。但因涉案商铺存在渗水问题，直至2017年8月底才维修完毕，确实影响龙燕茹的正常使用，龙燕茹要求陈彩明退回2017年5月至6月的租金10000元，一审法院予以支持。
关于损失赔偿问题，龙燕茹明确其损失为对涉案商铺进行装修而花费的80000元，其中水电、吊顶、隔断、扇灰等全部硬装花费70000元，招牌花费10000元。龙燕茹为此亦提供了《店面装修工程合同》及收据证实其主张。陈彩明对此虽予以否认，但亦确认其将涉案商铺交付给龙燕茹时，涉案商铺只做了批荡，龙燕茹确对涉案商铺进行了装修。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院分别按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；”虽陈彩明不同意利用龙燕茹完成的装修，但龙燕茹对涉案商铺完成的水电、扇灰等装修为已形成附合的装饰装修，且涉案商铺确实存在渗水问题，影响了龙燕茹的正常使用。一审法院酌定陈彩明赔偿龙燕茹21000元。至于招牌，并不属于已形成附合的装饰装修物，龙燕茹要求陈彩明赔偿招牌费用10000元，一审法院不予支持。第三人保利物业公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十一条第二项的规定，于2017年12月22日判决:一、解除龙燕茹与陈彩明于2017年4月10日签订的《租赁合同》；二、陈彩明自本判决发生法律效力之日起十日内向龙燕茹返还10000元；三、龙燕茹向陈彩明支付的押金15000元，陈彩明不予退还；四、陈彩明自本判决发生法律效力之日起十日内向龙燕茹赔偿21000元；五、驳回龙燕茹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1200元，由龙燕茹负担912.5元，由陈彩明负担287.5元。
二审期间，各方当事人均未提交新证据。
经审查，本院对于一审判决查明的事实予以确认。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据陈彩明的上诉及龙燕茹的答辩意见来看，本案二审的争议焦点问题为：（一）陈彩明是否应返还龙燕茹2017年5月至6月的租金10000元；（二）陈彩明是否应补偿龙燕茹的装修损失。
关于第一个争议焦点问题。针对龙燕茹主张涉案商铺存在渗水问题导致其无法使用，陈彩明抗辩称涉案商铺仅是因雨季受潮，并不影响龙燕茹的正常使用，且即使涉案商铺存在渗水问题，根据合同约定，也应由龙燕茹承担修缮义务。对此，本院认为，首先，根据双方当事人一审提交的证据来看，双方当事人确实就涉案商铺渗水问题进行过沟通，且陈彩明也提出过可签署协议免收2017年7月10日至9月9日的租金。如涉案商铺不影响龙燕茹的正常使用，依照日常生活经验法则，陈彩明不会提出以减免租金的方式继续履行租赁合同。因此，本院对于陈彩明主张涉案商铺不存在渗水问题且不影响龙燕茹正常使用的上诉理由不予采纳。其次，关于涉案商铺渗水问题的维修义务的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照合同约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，交付符合合同约定使用目的的租赁物是出租人的法定义务。陈彩明交付给龙燕茹的涉案商铺因存在渗水问题导致龙燕茹无法正常使用，陈彩明理应对涉案商铺进行修复以使涉案商铺能够正常使用。因此，陈彩明以涉案合同中约定了“甲乙双方签署本合同后，甲方将房屋交给乙方使用，乙方的修缮，甲方概不负责”为由，主张应由龙燕茹对涉案商铺渗水问题进行维修，依据不足，本院不予支持。综上，陈彩明与龙燕茹签订涉案《租赁合同》后，因房屋渗水问题导致龙燕茹无法正常使用涉案商铺，一审法院支持龙燕茹要求返还已支付的2017年5月至6月的租金10000元的诉讼请求并无不当，本院予以维持。
关于第二个争议焦点问题。根据本案查明的事实来看，龙燕茹在租赁期限届满前搬出涉案商铺是由于陈彩明未能及时解决涉案商铺渗水问题，导致龙燕茹无法正常使用涉案商铺。因此，陈彩明对于租赁合同的解除亦负有一定的过错责任。龙燕茹对涉案商铺进行了装修，且水电、扇灰等装修已形成附合的装修装饰，一审法院酌定陈彩明赔偿龙燕茹21000元损失符合公平原则，本院予以维持。如上所述，因陈彩明对租赁合同的解除亦负有一定的过错，故其以龙燕茹违约导致合同解除且陈彩明不同意利用已形成附合的装修装饰物为由，主张其不应赔偿龙燕茹的损失，该上诉理由依据不足，本院不予支持。
至于龙燕茹在答辩意见中称陈彩明应返还其押金的问题，因龙燕茹并未对此提起上诉，故不属于本院二审审查的范围。
综上所述，陈彩明上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费575元，由上诉人陈彩明负担。
本判决为终审判决。
审判长 王会峰
审判员 蔡培娟
审判员 黄春成
二〇一八年四月二十四日
书记员 甄雪皓
彭诗敏