浙江省淳安县人民法院民 事 判 决 书（2015）杭淳民初字第384号原告:张惠珍女，1962年6月20日出生，汉族，户籍所在地：宁波市江东区，现住宁波市海曙区。被告：淳安千岛湖新凤凰休闲度假村有限公司，住所地：淳安县千岛湖镇凤凰岛。法定代表人：杨超，董事长。委托代理人：傅欢平，该公司员工。委托代理人：夏恂，该公司员工。原告张惠珍诉被告淳安千岛湖新凤凰休闲度假村有限公司（新凤凰公司）物权纠纷一案，本院于2015年6月11日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2015年8月11日公开开庭进行了审理。原告张惠珍，被告的委托代理人傅欢平、夏恂到庭参加诉讼。本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告起诉称：原告系千岛湖凤凰岛度假村的业主，房号为8幢2846号，房产证性质：住宅，土地使用年限为70年使用权。原告套房所在凤凰岛度假村，拥有400多套住宅及用于为400多套别墅套房服务用的接待、娱乐大楼，每个业主套房拥有单独计价计量的水表和电表，另外岛上有总电表三只：一只属于接待大楼合表，一只属于计量别墅区400多套住宅的总表，一只属于停车场用表。原告在购房同时还签订了租赁协议，原告将其套房租赁给杭州千岛湖凤凰实业有限公司（以下简称老凤凰公司），根据该合同第五点：租赁期间的管理费、水电费及维修费等杂费由老凤凰公司承担。由于老凤凰公司经营不善，其在度假村的接待、娱乐大楼及七套业主退房的别墅套房被拍卖，这里需要注意的是，业主的供水供电设施并没有作为拍卖资产被拍卖。经过所谓的第四次拍卖（前三次均流拍）由被告的母公司杭州富阳宾馆有限公司在2006年11月23日拍得（注：（2005）淳执字第1051号民事裁定书称2006年8月24日、9月20日、10月19日三次拍卖）。经向淳安县供电局了解，由于老凤凰公司未及时支付电费，被淳安县供电局切断供电，故拍卖前岛上没电、没水（注：水是岛上靠电力自行向千岛湖抽取净化的），该情况被告在拍卖前经过多次上岛了解应该知晓。拍卖后不久，淳安法院在拍卖款项中分两笔划付淳安县供电局171158.99元，后岛上电力供应恢复。鉴于被告在2007年2、3月份单方面拟定的租赁合同，租金与市场公允价格差距太大，原告无法认可，原告也多次提出支付合理物业管理费等方案与被告协商，并通过杭州市中级人民法院、淳安县人民法院、淳安信访局等传递信息，被告始终以需董事会商议为由，无限期拖延，至今无任何协商成果，而被告在切断原告水电期间，通过中介公司联络要求原告卖房，其切断水电的真实用意在于收购全岛。既然原告与被告无法达成租赁协议或者委托管理协议，原告也只能将自己的房子用来自住或另行出租。因关心自己的物业，原告在2007年3月在凤凰岛易主后第一次上岛，当日原告的房屋是有电有水的，发现房屋内断水断电后，（当天通过推上电闸开关恢复了供电和供水），但随后的几次，每次去自己房屋均发现停水停电，原告在请求被告恢复供水供电没有结果的情况下，只有不断地冒着被触电的危险检查线路，去除原告独立分电表下面的绝缘胶布、插上电线进线，合上电闸恢复供电。由于原告的房屋处于孤立的小岛上，除了被告公司的员工，不可能有别人会实施拉断水电的行为。原告多次与被告协商要求支付合理水电费，不要再这样拉闸断电停水，被告均以其受让此房屋时就没水没电为由拒绝提供水电。其在岛上的工作人员还一再表示：“不和我们签约的业主，你们房子就只有烂掉了。”而且被告后来还在配电箱上加上了挂锁，致使原告无法正常使用自己的房间。别墅区各套房均装有独立的分电表和分水表，可依实际度数计算电费，被告受让之后也和淳安法院有书面的承诺：承诺继续经营酒店，并和业主签约委托租赁合约或委托管理合约。表明其有义务向原告收取，或由原告直接交到淳安县电力局，而不是仅以“其受让此房屋时就没水没电为由拒绝提供水电”为由，违反《中华人民共和国电力法》第五十二条：“任何单位和个人不得危害发电设施、变电设施和电力线路设施及其有关辅助设施。”切断原告的电力设施。根据《物权法》第七十三条“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”其所指公用设施是有严格的界定的，它通常是和房屋的使用，在物理属性上具有一种必然的关系，必然的附属关系，水电当然是一个房屋使用必不可少的一部分，否则是不可能居住的，所以从这点上来说的话，凤凰岛别墅区的供水供电设施属于《物权法》上所说的业主共有的公用设施。法院也不能对公共设施进行拍卖。按国家有关规定，原开发商承担开发的基础设施和公用设施配套建设费用，已作为商品房的成本，包括在商品房销售价格构成内。被告既不是电力公司也非原告的物业管理公司，原告也未拖欠任何水电费用，被告切断原告的水电，明显属于违法行为。另根据《物权法》第八十四条“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”虽然被告也是合法拍卖受让所得的房产，根据《物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”同样原告也是自己套房合法的物权所有者，享有同样的且同等的权利。根据《物权法》第九十二条“不动产权利人因用人、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当予以赔偿。”根据《物权法》第八十条“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事宜，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”原告愿意按实际使用度数支付合理的水电费，但被告也必须恢复供水、供电，不得擅自切断。故起诉要求：1、开启电表箱挂锁，接通电表进线，开通原告水电设施；2、赔偿断水断电期间无法自用等损失及其它费用合计55万元；3、被告承担本案的诉讼费用。在庭审过程中，原告变更第二项诉讼请求：要求被告赔偿断水断电期间无法自用等损失合计20万元。增加一项诉讼请求：判令被告恢复通航设施，允许原告使用通航工具。被告答辩称：对原告新增的诉讼请求，不需要另行给予答辩期限及举证期限，在此对原告的各项诉讼请求一并发表答辩意见。一、关于通水、通电、通航的诉讼请求。1、关于通水问题：凤凰岛每位业主房间的用水一直通畅，答辩人不存有为原告恢复通水的责任。但凤凰岛上的供水设施是由答辩人竞拍所得，且答辩人承担费用对供水设施进行日常维护责任，原告当前所用的谁是用答辩人供水设施抽取的供水，从双方各自的利益考虑，希望原告自行尽快向政府供水部门申请给予供水。2、关于通电问题：2012年11月12日，新凤凰公司就已经为包括原告在内的业主接通电源线，并就此已在同月15日向淳安县人民法院书面报告，之后淳安县人民法院也组织人员上岛核实。在此，提请原告注意凤凰岛上的电费计量表至今仅有一只，原告的电费至今都还是答辩人交纳的。为维护双方各自的利益，原告应该自行尽快向政府供电部门申请安装一户一表。3、关于通航问题：凤凰岛由于水上交通工具是答辩人经淳安县人民法院从老凤凰公司被拍卖资产中竞拍所得，现为答辩人自有资产。答辩人与原告之间对此未有合同约定，在此前提下，答辩人并不具有提供航运服务给原告的强制义务。二、关于原告的第二项诉讼请求。答辩人已说明未曾对原告采取过断水措施。1、关于凤凰岛变压器等供电设施的所有权，从淳安县人民法院拍卖并移交资料以及业主的几次诉讼及各级法院的判决书中都予以认定供电设施的产权属于新凤凰公司的，同时答辩人基于接手老凤凰公司资产时欠费停电的状态，答辩人有权拒绝包括原告在内的业主使用自有的供电设备。2、答辩人拔除原告的电表进线措施是否存在过错，是否为侵权行为，在2013年之前的几次诉讼中，各级法院均未予以认定。3、答辩人认为，答辩人采取拔除原告的电表进线措施是为无奈，并未对原告造成实质的损害。4、原告诉请的损失无依据：原告提供的产权证载明其房屋用途为住宅，非营业房，因此仅有自住的功能，并不具备出租或者其他产生经济效益的条件。原告与老凤凰公司的租赁合同与答辩人无关，且已终止。原告提出按与老凤凰公司签订的租赁合同约定的租金标准要求答辩人承担损失及费用，并无法律依据，同时，原告与答辩人之间并未签署合同，原告诉请答辩人按租金损失要求答辩人承担并无合同依据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告向本院提交如下证据：1、原告与杭州千岛湖凤凰实业有限公司签订的租赁协议1份（复印件，与原件核对一致），证明原告诉请计算损失的依据。2、商品房买卖合同1份（复印件，与原件核对一致），证明相关公用配套设施的定义。3、（2012）浙杭民再字第7号民事判决书1份（复印件），证明被告应保障原告使用基本设施的权益及变压器的归属。4、关于凤凰岛资产拍卖的异议和请求1份（复印件），证明凤凰岛上的公用设施是所有业主共有的。被告质证如下:证据1租赁协议，证据2商品房买卖合同无异议。证据3，真实性无异议，对变压器的归属已经按中院生效判决认定，被告无异议。而且判决书也没有认定被告存在侵权行为，被告已经恢复了业主的水电。证据4，真实性无异议，拍卖是在2006年，该份证据与本案无关。被告向本院提交如下证据：1、资产汇总表、凤凰岛度假村酒店资产清点清单各1份（均为复印件），证明新凤凰公司拥有配电设备的产权。2、（2008）杭民一终字第2004号《民事判决书》、（2009）浙杭民申字第122号《民事裁定书》、（2009）杭淳民初字第931号《民事判决书》、（2010）浙杭民终字第294号《民事判决书》各1份（均为复印件），证明新凤凰公司采取拔除原告的电线进线措施并不存有过错。原告质证认为最终的意见都是以（2012）浙杭民再字第7号民事判决书为准。本院对原被告的证据认证如下：原告的证据1，租赁协议系原告与杭州千岛湖凤凰实业有限公司签订的，而非与本案被告签订的，本院对该份租赁协议的真实性予以确认，但与本案无关。证据2，商品房买卖合同，系原告与杭州千岛湖凤凰实业有限公司签订的，相关的权利义务也系原告与杭州千岛湖凤凰实业有限公司之间的约定，与本案无关。证据3，对于原告主张的证明对象，均是终审判决书确定的内容。证据4，真实性无异议，但是该份证据与本案无关。被告的证据1，对于变压器及其配电设备的归属问题，（2012）浙杭民再字第7号民事判决书已作了认定。证据2，（2009）杭淳民初字第931号民事判决与（2010）浙杭民终字第294号民事判决已被撤销，以（2012）浙杭民再字第7号民事判决书内容为准。（2008）杭民一终字第2004号案件与（2009）浙杭民申字第122号案件系案外人裴驰海与本案被告之间的纠纷。根据证据的分析认定并结合当事人的庭审陈述及证明责任，本院确认以下事实：2003年11月17日，原告向杭州千岛湖凤凰实业有限公司购买了位于千岛湖凤凰岛8幢2846号住房一套，同时将该住房租赁给杭州千岛湖凤凰实业有限公司使用，年租金为20000元。后因杭州千岛湖凤凰实业有限公司对凤凰度假村经营管理不善，导致其以及杭州千岛湖凤凰休闲度假村有限公司的资产被依法强制拍卖。2006年11月23日，被告富阳公司竞买取得了地处杭州千岛湖凤凰岛综合楼、接待楼、7套别墅套房总建筑面积约5595平方米的房屋所有权和约30466平方米的国有土地使用权以及办公交通设备、经营用具等动产所有权。在《拍卖成交确认书》中，被告富阳公司承诺在中拍后继续经营旅游酒店业务。2007年1月8日，被告富阳公司以上述资产作为出资成立了被告新凤凰公司。杭州富阳宾馆有限公司在取得拍卖资产时，凤凰岛上已停电、停水，淳安县人民法院在拍卖款中扣付给淳安县供电局电费后，凤凰岛上恢复供水、供电。就原告涉案的房屋，双方至今未签订任何租赁协议或其他管理协议。被告存在在电表箱上加锁、切断连接原告房屋电表进线、关闭连接原告房屋进水阀门的行为。本院认为：通水通电是房屋交付的基础条件和房屋能够正常居住、使用的基本前提，原告作为产权式酒店的业主，其购买的房屋与供电变压器及其配电设施、供水设施之间存在物理上的连接结合关系。新凤凰公司在行使自身权利时应为凤凰岛上其他业主的用水、用电提供必要的便利条件，不应无故妨碍原告对房屋的正常使用，故原告要求被告开启电表箱挂锁、接通电表进线，开通原告用水设施的诉讼请求，本院予以支持。原告主张要求被告恢复通航设施，主要体现在相关的业主无法使用渡船，但根据拍卖成交确认书以及淳安县人民法院（2005）淳执字第1051号民事裁定书，有关运输工具属于凤凰实业以及老凤凰公司被拍卖资产范围，同时原告与凤凰实业之间的购房合同中有关免费使用渡船等条件，因凤凰实业及老凤凰公司的资产被全部拍卖而无法继续履行，富阳公司在拍卖过程中对凤凰实业及老凤凰公司的债权债务并无承受，新凤凰公司无义务对未与其签订新的租赁协议的业主提供摆渡服务，故原告以新凤凰公司存在拒绝提供摆渡服务的侵权行为的理由，且要求被告无条件对原告恢复开放渡船并提供驾驶服务，不得以任何理由拒绝原告进出凤凰岛的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。原告提出的要求新凤凰公司赔偿因原告多年来无法通航及断水断电引起的损失的诉讼请求，其依据是与凤凰实业所签订原租赁协议以及自己估算的房屋的折旧损失，现凤凰实业已经实际无法履行该租赁协议的内容，而原告未与被告签订新的租赁协议，原告亦未提供其他证据证明该租金损失的具体数额，而且原告提出房屋的折旧损失，亦未提供相应的证据佐证，故对该诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告淳安千岛湖新凤凰休闲度假村有限公司于本判决生效之日起十日内开启原告张惠珍所有的8幢2846号房屋的电表箱挂锁、接通电表进线、打开进水阀门。二、驳回原告张惠珍其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由原告张惠珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状1份，副本2份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费4300元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交【开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院】。在上诉期满后7日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  孙 婷人民陪审员  胡水平人民陪审员  刘荣平二〇一六年八月二十二日书 记 员  李 洁?本案引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。?*MERGEFORMAT?12??*MERGEFORMAT?13?