福建省南平市延平区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0702民初3480号原告：南平祥生房地产开发有限公司，住所地福建省南平市延平区福泽路1号。法定代表人：朱建国，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓长昌，福建九越律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓长春，福建九越律师事务所律师。被告：刘皖洲，男，1987年6月16日出生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。委托诉讼代理人：张上海，福建武夷律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司南平分行，住所地福建省南平市东山路2号。负责人：张庆文，该行行长。委托诉讼代理人：黄红，女，该行员工。委托诉讼代理人：胡宗杯，男，该行员工。原告南平祥生房地产开发有限公司（以下简称祥生公司）与被告刘皖洲、第三人中国建设银行股份有限公司南平分行（以下简称建行南平分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告祥生公司的委托诉讼代理人邓长昌、邓长春，被告刘皖洲的委托诉讼代理人张上海，第三人建行南平分行的委托诉讼代理人黄红、胡宗杯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祥生公司向本院提出诉讼请求：1.解除祥生公司与刘皖洲签订的编号为201603907的《商品房买卖合同（预售）》；2.刘皖洲于判决生效之日起七日内协助祥生公司办理编号为201603907的《商品房买卖合同（预售）》备案登记及预购商品房预告登记注销手续；3.刘皖洲、建行南平分行协助祥生公司办理预购商品房抵押权预告登记注销手续。事实和理由：2016年9月30日，祥生公司与刘皖洲签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201603907）。合同约定：刘皖洲购买祥生公司开发的坐落于南平市延平区浦南高速公路南平北互通南侧金轿椅地块的“祥生·御江湾”L5幢503室房产。《商品房买卖合同（预售）》第二十五条、附件十一《补充协议》第二条约定：合同载明的通讯地址安徽省安庆市怀宁县小市镇求雨村ＸＸ组004号，即为买受人的有效通信地址。出卖人在未接到买受人的通信地址变化的书面通知之前，只须按合同中注明的通信地址发送通知或文件，即视为已送达买受人（即使退件也不例外），出卖人寄出日起第五日视为送达日。第四条第四款约定：按揭具体金额以按揭银行的最后审批为准。若因国家政策变动、银行贷款审批标准、买受人资信情况等原因致使按揭银行批准金额低于本合同约定的或者按揭金额或者拒绝发放贷款的，买受人必须向出卖人付清剩余房款，逾期超过30日未付清剩余房款的，出卖人有权解除合同。第十二条第二款约定：本合同解除时，如果已办理预售登记、备案或买受人名下的房产证已在办理中，双方应在通知送达后10日内共同到房地产管理部门撤销预售登记、备案或撤回房地产权证得申办手续，因此而发生的费用由过错方承担。合同签订后，祥生公司与刘皖洲在南平市房地产交易登记服务中心为前述《商品房买卖合同（预售）》办理预购商品房合同备案登记和预购商品房预告登记。此后，刘皖洲、建行南平分行将该房产办理预购商品房抵押权预告登记。但祥生公司、刘皖洲与建行南平分行未签订《个人住房借款合同》。在合同履行期间，刘皖洲未取得按揭贷款，且不能依照合同约定一次性付清剩余房款。祥生公司认为，祥生公司与刘皖洲签订的合同是双方真实意思表示，合法有效，双方应当恪守。刘皖洲违反合同约定，祥生公司有权解除合同，并要求刘皖洲按合同约定协助办理《商品房买卖合同（预售）》的备案登记、预购商品房预告登记手续和预购商品房抵押权预告登记注销手续。祥生公司特提起诉讼。刘皖洲辩称，祥生公司要求解除合同没有事实和法律上的依据，刘皖洲同意协商解除《商品房买卖合同（预售）》。具体理由如下：一、刘皖洲是基于对之前“零首付”购房户已取得银行放款这一认识，与祥生公司签订《商品房买卖合同（预售）》。后因建行南平分行拒绝放款，该合同实际已无法履行，刘皖洲与祥生公司签订合同已构成重大误解。二、根据《补充协议》第四条第四款约定，因国家政策变动、银行贷款审批标准、买受人资信情况等原因拒绝发放贷款的，买受人才向出卖人付清剩余房款。而该补充协议是祥生公司重复使用而预先自行拟定，并在订立合同时未与刘皖洲协商的条款，因此，该补充协议属于格式条款，应作不利于提供方的解释。而建行南平分行拒绝贷款的理由非因国家政策变动、银行贷款审批标准、买受人资信情况，因此，祥生公司不能依据《补充协议》第四条第四款约定作为解除合同的理由。三、建行南平分行拒绝放款的原因是祥生公司明知采用骗贷方式获得按揭贷款是不合法的，仍以该种营销方式销售房产。刘皖洲在不知情的情形下与其签订房屋买卖合同，祥生公司无权据此解除合同。祥生公司自2014年9月开售以来，因销售的楼盘距离市区较远，销售的情况并不乐观。2016年5月，南平市发布去库存购房奖励政策后，祥生公司为吸引更多的购房户购买其房产，推出“零首付”购房优惠。祥生公司虽然没有以各种广告方式推广“零首付”购房，但通过其销售顾问介绍，其“零首付”购房已广大人知，吸引了大批的购房户前往其营销中心购房，而“零首付”的按揭银行就是建行南平分行。祥生公司“零首付”买房的实质是不需要缴纳首付款，将全部购房款向银行申请贷款。通过这种方式，祥生公司前期“零首付”方式的购房户已向建行南平分行申请按揭贷款并已按月偿还建行南平分行贷款。但之后，建行南平分行发现通过“零首付”贷款的部分购房户无法按月偿还贷款，遂自行终止祥生公司楼盘之后申请的所有贷款，造成刘皖洲按揭贷款申请无法完成的情况。综上所述，请求驳回祥生公司的诉讼请求。建行南平分行述称，对祥生公司陈述的事实无异议，同意在祥生公司与刘皖洲签订的《商品房买卖合同（预售）》解除时，协助祥生公司办理预购商品房抵押权预告登记注销手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.祥生公司提交的《商品房买卖合同（预售）》（合同号：201603907）一份。该合同系祥生公司与刘皖洲签订，对于双方建立房屋买卖合同关系的事实具有证明力，予以采信。2.祥生公司提交的中国建设银行《现金交款单》一份、《确认书》一份、《授权委托书》一份。《现金交款单》有中国建设银行的盖章确认，具有真实性；《确认书》上有刘皖洲的签字确认，亦具有真实性；《现金交款单》载明的款项金额与刘皖洲出具的《确认书》确认的金额一致；该组证据间能相互印证，对于祥生公司代刘皖洲支付购房首付款115391元的事实具有证明力，予以采信。3.祥生公司提交的《催告函》一份、中国邮政国内挂号信函收据一份、邮政快递查询明细一份。该《催告函》系以挂号信方式邮寄至刘皖洲的送达地址，刘皖洲未否认收到该挂号信，故该组证据具有真实性，对于祥生公司向刘皖洲催讨购房款的事实具有证明力，予以采信。4.刘皖洲提交的《收据》一份。该收据出具单位为福建南平世华新城传媒广告有限公司，而非祥生公司，不能证明该收据载明的7000元系由祥生公司收取；同时，该收据款项内容记载为“推荐房源购买及放款后该款项不予返还”，无法体现该款项系购房订金，故该证据对于刘皖洲主张的祥生公司收取7000元购房订金的事实不具有证明力，不予采信。5.刘皖洲提交的南平市房产交易信息网的查询信息三张。该信息表载明的是祥生御江湾房地产项目的住宅价格走势，该价格走势中的价格波动并不能反映系因祥生公司的“零首付”购房政策造成的，故对该证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：祥生公司以出让方式取得位于南平市延平区浦南高速公路南平北互通南侧金轿椅地块的土地使用权。经批准，祥生公司在上述地块建设商品房，暂定名为祥生·御江湾。后经南平市住房和城乡建设局批准，祥生公司取得了商品房预售许可证，证号为南房预售证第2015001号。2016年9月21日，祥生公司与刘皖洲签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201603907）。合同约定：祥生公司将南平市延平区浦南高速公路南平北互通南侧金轿椅地块祥生·御江湾L5幢503室房屋出售给刘皖洲；该房屋预测建筑面积为118.15平方米；房屋单价为4870元，房屋总价款为575391元；刘皖洲应当于2016年9月22日前支付首期房价款115391元，占全部房价款的20.05%；余款46万元向银行申请贷款支付。该合同的附件十一《补充协议》第四条约定：“本合同第六、七条补充如下：……4、按揭具体金额以按揭银行的最后审批为准。若因国家政策变动、银行贷款审批标准、买受人资信情况等原因致使按揭银行批准金额低于本合同约定的按揭款金额或者拒绝发放贷款的，买受人必须在按揭银行或者出卖人通知送达之日起七日内向出卖人付清剩余房款，否则每逾期一天，买受人以应付差额为基数，按照日万分之二的比率向出卖人计付违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，买受人按本合同总价款的20%向出卖人支付违约金，由此产生的相关费用由买受人自行承担。4.……”该合同的附件十一《补充协议》第十二条约定：“解除合同：……2、本合同解除时，如果已办理预售登记、备案或买受人名下的房产证已在办理中，双方应在通知送达后10日内共同到房地产管理部门撤销预售登记、备案或撤回房地产权证的申办手续，因此而发生的费用由过错方承担。……”2016年9月21日，祥生公司代刘皖洲支付了购房首付款115391元。2016年10月10日，祥生公司与刘皖洲在南平市房地产交易登记服务中心（现更名为南平市不动产登记中心）为前述《商品房买卖合同（预售）》办理了合同备案登记（业务宗号：101609210014）。2017年，祥生公司与刘皖洲办理了预购商品房预告登记手续，取得《不动产登记证明》[证号：闽（2017）南平市不动产证明第0001713号]。双方将申请商品房按揭贷款的材料提交给建行南平分行。祥生公司、刘皖洲与建行南平分行三方未签订按揭贷款合同。刘皖洲与建行南平分行于2017年办理了预购商品房抵押权预告登记手续，取得《不动产登记证明》[证号：闽（2017）南平市不动产证明第0003482号]。建行南平分行经审查后，以祥生公司此前在该银行的贷款出现大面积逾期为由，拒绝向刘皖洲发放按揭贷款，并告知刘皖洲。2017年9月27日，祥生公司向刘皖洲发出一份《催告函》，要求刘皖洲于7日内支付全部购房款，否则将追究其法律责任。刘皖洲仍未支付剩余购房款，祥生公司遂诉至本院。本院认为，祥生公司与刘皖洲签订的《商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》，系双方的真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。刘皖洲提出其与祥生公司签订《商品房买卖合同（预售）》构成重大误解的抗辩意见，依据不足，不予采纳。关于祥生公司主张解除其与刘皖洲签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求。《商品房买卖合同（预售）》的《补充协议》第四条第四款约定：“按揭具体金额以按揭银行的最后审批为准。若因国家政策变动、银行贷款审批标准、买受人资信情况等原因致使按揭银行批准金额低于本合同约定的按揭款金额或者拒绝发放贷款的，买受人必须在按揭银行或者出卖人通知送达之日起七日内向出卖人付清剩余房款，否则每逾期一天，买受人以应付差额为基数，按照日万分之二的比率向出卖人计付违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，买受人按本合同总价款的20%向出卖人支付违约金，由此产生的相关费用由买受人自行承担。”本案中，双方约定除首付款外的购房余款46万元，刘皖洲以办理按揭贷款的方式支付给祥生公司。在办理按揭贷款过程中，按揭银行建行南平分行拒绝向刘皖洲发放贷款。建行南平分行在庭审中已明确，其拒绝向刘皖洲发放贷款，既不是因国家政策变动、银行贷款审批标准、买受人资信情况原因，也不是因祥生公司采取以“零首付”的方式销售商品房，而是因祥生公司此前在该银行的贷款出现大面积逾期，才停止向其开发的祥生·御江湾项目的提供按揭贷款。故刘皖洲对于其无法获得银行按揭贷款造成合同履行不能没有过错，祥生公司无权依照《补充协议》第四条第四款的约定单方行使合同解除权。因祥生公司主张解除《商品房买卖合同（预售）》，刘皖洲亦同意解除合同，则视为双方协商一致解除合同，本院对此予以确认。关于祥生公司主张刘皖洲办理合同备案登记、预购商品房预告登记注销手续及主张刘皖洲、建行南平分行办理预购商品房抵押权登记注销手续的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，祥生公司与刘皖洲已办理《商品房买卖合同（预售）》备案登记和房屋预告登记，故在《商品房买卖合同（预售）》解除后，刘皖洲应当协助祥生公司办理合同备案登记及房屋预告登记注销手续。同时，因刘皖洲与建行南平分行已为讼争房屋办理了预购商品房抵押权预告登记手续，故在《商品房买卖合同（预售）》解除后，刘皖洲、建行南平分行应当协助祥生公司办理该商品房抵押权预告登记注销手续。此外，因本案购房首付款115391是由祥生公司代刘皖洲垫付，故在《商品房买卖合同（预售）》解除后，祥生公司无需将购房首付款退还给刘皖洲。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条规定，判决如下：一、解除南平祥生房地产开发有限公司与刘皖洲于2016年9月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201603907）；二、刘皖洲于本判决生效之日起七日内协助南平祥生房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201603907）的备案登记注销手续；三、刘皖洲于本判决生效之日起七日内协助南平祥生房地产开发有限公司办理南平市延平区浦南高速公路南平北互通南侧金轿椅地块祥生·御江湾L5幢503室房屋的预购商品房预告登记注销手续；四、刘皖洲、中国建设银行股份有限公司南平分行于本判决生效之日起七日内协助南平祥生房地产开发有限公司办理南平市延平区浦南高速公路南平北互通南侧金轿椅地块祥生·御江湾L5幢503室房屋的预购商品房抵押权预告登记注销手续。案件受理费9554元，减半收取计4777元，由南平祥生房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审 判 员 徐华强二〇一七年十二月二十五日法官助理 卫瑞霖书 记 员 陈 芳本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一期起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。