浙江省温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0302民初1263号
原告（案外人）：金珍珠，女，1966年8月7日出生，汉族，住浙江省平阳县。
委托诉讼代理人：余王，浙江横阳律师事务所律师。
被告（申请执行人）：中国工商银行股份有限公司温州分行,住所地：温州市鹿城区人民东路东首工行大厦。机构代码：91330300782913890B。
主要负责人：陶飈,该分行行长。
委托诉讼代理人：吴洋迪、李强，北京尚元（温州）律师事务所律师。
被告（被执行人）：曾银莲，女，1954年8月15日出生，汉族，住浙江省平阳县。
被告（被执行人）：黄邦进，男，1952年5月30日出生，汉族，住浙江省平阳县。
原告金珍珠为与被告中国工商银行股份有限公司温州分行（以下简称：工行温州分行）、曾银莲、黄邦进案外人执行异议之诉一案，于2017年2月7日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年6月2日公开开庭进行了审理。原告金珍珠及委托代理人余王，被告工行温州分行的委托代理人李强到庭参加诉讼。被告曾银莲、黄邦进经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告金珍珠诉称：2007年5月6日，原告与被告曾银莲、黄邦进签订《店面房屋卖尽契约》，约定：被告曾银莲、黄邦进将坐落于平阳县鳌江镇曙西路第三幢西往东第四间（门牌号：××一间店面房作价125200元出卖给原告，房款随契一次性付清（预留房款10000元，待被告曾银莲、黄邦进交付房产证、土地证时付清）。卖尽契约签订后，原告支付了房款115200元，被告曾银莲、黄邦进也将店面交付给原告占有、使用。2008年1月，被告曾银莲取得该店面产权证交付给原告，原告付清剩余购房款10000元。同时，原告办理了该店面有关水、电费变更登记手续，并占用、使用该店面房屋至今。温州市鹿城区人民法院分别于2016年5月27日、6月12日作出（2016）浙0302执4251号执行裁定书、协助执行通知书，查封了涉案房产。原告为此提出执行异议，法院于2017年1月17日作出（2016）浙0302执异185号民事裁定书，驳回了原告的执行异议。原告认为该《店面房屋卖尽契约》系双方真实意思表示，不违反法律、法规及国家强制性规定，应确认合法有效。故诉讼请求：1、判令确认原告与被告曾银莲、黄邦进于2007年5月6日签订的《店面房屋卖尽契约》合法有效。2、判令撤销（2016）浙0302执异185号执行裁定书，停止对坐落于平阳县店面（所有权证号：02a0329040）的执行。3、判令被告曾银莲、黄邦进协助原告办理坐落于平阳县店面产权过户手续。4、本案的诉讼费用由被告方承担。
原告金珍珠为证明其诉称事实，在本院指定的举证期限内提交了如下证据：
1、身份证、结婚证，证明二被告身份及婚姻关系的事实。
2、店面房屋卖尽契约，证明被告曾银莲、黄邦进将涉案房屋出卖给原告的事实。
3、房屋所有权证、国有土地使用证，证明被告曾银莲、黄邦进将店面出售给原告的事实。
4、营业执照、照片，证明原告占有使用涉案房屋的事实。
5、用电、用水清单，证明涉案店面从2007年5月起一直由原告使用至今的事实。
6、执行裁定书，证明原告曾提起执行异议被驳回申请的事实。
被告工行温州分行辩称：根据物权登记生效制度，涉案房屋登记在被执行人曾银莲、黄邦进名下，法院对涉案房屋的查封、拍卖的行为均为合法有据，且原告未能提供涉案房屋付款凭证，尚未办理过户而被查封，是原告自身过错原因导致。因此，我方不同意原告的诉请，请求驳回原告的诉请。
被告工行温州分行未在本院指定的举证期限内提交证据。
被告曾银莲、黄邦进未作答辩，亦未在本院指定的举证期限内提交证据。
经质证，被告工行温州分行对原告提供的证据2契约的真实性不予认可；证据4营业执照场所不是涉案房屋的地址，且工商营业执照登记时间是2009年，若2007年买卖已签订契约，登记场所应当为涉案房屋的地址；对原告提供的其他证据表示无异议。审理中，法庭出示本院（2016）浙0302执异185号执行案卷内的执行裁定书、协助执行书以及平阳县公证处（2014）浙平证内字第576号委托公证书，原告和被告工行温州分行质证后表示均无异议。本院审查认为，原告提供的上述证据以及执行异议阶段提供委托公证书，来源均为合法，与原告诉称均有关联，内容可以作为本案认定事实的依据，本院予以确认；虽被告工行温州分行认为对原告提供的证据2、证据4持有不同看法，但并不影响本院对事实依据的认定，故本院不予采纳。被告曾银莲、黄邦进在本院指定的举证期限内未能提供证据予以反驳，亦未到庭参加诉讼，视为其自动放弃质证权利。
经本院审理认定：被告曾银莲、黄邦进系夫妻关系。2007年5月6日，原告金珍珠与被告曾银莲、黄邦进签订《店面房卖尽契约》一份，约定：曾银莲将坐落平阳县敖江镇曙西路第3幢94号店面房卖尽给金珍珠为业；价格为125200元，房款随契一次性付清；曾银莲须无条件协助金珍珠办理产权过户手续，过户费用由金珍珠自负。签约后的当天，原告金珍珠支付给被告曾银莲房款115200元。被告曾银莲亦将该房交付原告金珍珠占有使用。2008年1月，坐落平阳县敖江镇曙西路第3幢94号房屋所有权证登记在被告曾银莲名下（平阳县房权证敖江镇字第××号房屋所有权证，地号：0205-0020-94，建筑面积：46.64平方米；平国用（2008）第02-0152号国有土地使用权证，地号：2-253003-1，使用权面积：6.30平方米）。原告金珍珠向被告曾银莲付清剩余房款10000元，被告曾银莲即将领取的房屋所有权证、国有土地使用权证交付给原告。2014年2月10日，被告曾银莲及其丈夫黄邦进在浙江省平阳县公证处办理了委托公证，委托郑邦义将上述房屋转让给金珍珠。
另，2015年11月3日，本院对审理工行温州分行与曾银莲信用卡纠纷一案作出（2015）温鹿商初字第3143号民事判决书，判决：曾银莲于本判决生效之日起十日内偿付工行温州分行透支款本金、利息及滞纳金共计66767.47元。该民事判决生效后，权利人工行温州分行于2016年5月16日向本院申请执行。本院于同年5月27日、6月12日分别作出（2016）浙0302执4251号执行裁定书、协助执行通知书，查封被执行人曾银莲名下坐落平阳县敖江镇曙西路第3幢94号房产。原告金珍珠知晓后向本院提出执行异议。本院于2017年1月17日作出（2016）浙0302执异185号执行裁定书，驳回金珍珠的执行异议，金珍珠不服该裁定，于2017年2月7日向本院提起案外人执行异议之诉。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案的焦点问题在于，原告金珍珠对人民法院查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的权利。对此，本院评析如下：一、原告金珍珠于2007年5月6日与被告曾银莲、黄邦进签订的《店面房卖尽契约》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。同时，该契约签订的时间早于房产被查封的时间（查封时间为2016年6月12日）。二、原告金珍珠于2008年1月前已向被告曾银莲付清了全额房款125200元。三、被告曾银莲、黄邦进在2007年5月6日签订该契约的当天收到原告的115200元房款就交付房产，并由原告金珍珠占有、使用至今。可见，原告金珍珠占有、使用该房产早于法院查封的时间。四、由于被告曾银莲去向不明，导致原告金珍珠未能及时办理房产转移过户登记手续，且现有证据不足以证明原告金珍珠对尚未办理房产过户存在过错。综上，原告金珍珠对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。原告金珍珠要求停止对涉案房屋的强制执行，合法有据，本院予以支持。另，查封和解除查封属于执行行为，原告金珍珠主张解除对涉案房屋的查封不属于执行异议的审理范围，办理过户手续亦非执行异议之诉的审理范围。被告曾银莲、黄邦进经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零八条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
一、确认原告金珍珠与被告曾银莲、黄邦进于2007年5月6日签订的《店面房卖尽契约》有效。
二、不得执行诉争坐落于浙江省平阳县敖江镇曙西路第3幢94号房屋（平阳县房权证敖江镇字第××号房屋所有权证，地号：0205-0020-94，建筑面积：46.64平方米；平国用（2008）第02-0152号国有土地使用权证，地号：2-253003-1，使用权面积：6.30平方米）]。
三、驳回原告金珍珠的其他诉讼请求。
案件受理费3300元，由被告曾银莲、黄邦进负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
本院（2016）浙0302执异185号执行异议裁定于判决生效时自动失效。
审 判 长 夏晓峰
审 判 员 杜玉明
人民陪审员 郑黎萍
二〇一七年七月十三日
书 记 员 陈 婵