浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0602民初4356号
原告：孟剑伟，男，1967年12月15日出生，汉族，住绍兴市越城区。
被告：中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地浙江省杭州市下城区延安路528号11、12层。
法定代表人：胡德，系该分公司总经理。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：刘胤、陈校，浙江大公律师事务所律师。
被告：绍兴隆鑫电子有限公司，住所地绍兴市柯桥区滨海工业区东联村。
法定代表人：王国祥，系公司经理。
原告孟剑伟与被告中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称信达公司）、绍兴隆鑫电子有限公司（以下简称隆鑫公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年4月17日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孟剑伟、被告信达公司之委托诉讼代理人刘胤、被告隆鑫公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孟剑伟向本院提出诉讼请求：1、要求确认原告与被告隆鑫公司于2013年4月9日签订的房屋租赁合同合法有效，原告对坐落绍兴市越城区名都苑4幢402、404室房屋享有租赁权，并在执行中依法带租拍卖执行。2、本案诉讼费用由被告承担。
事实与理由：1、隆鑫公司将上述二套房屋于2013年4月9日出租给原告时，还没有向银行抵押贷款，应该保护原告的合法租赁权。1、被告提供的《未出租声明》，根据银行严谨的操作作风，原告怀疑是出现坏账后事后补签的。2、当时租金一年要27万元，有一早教中心当时也要租该房屋，经和王国祥协商，20年租期一次性付清租金可以优惠，故原告以每年15万元租金，合计一次性付清300万元租金由原告承租，并且一直使用至今。3、银行工作人员来踏勘该房屋时，王国祥关照原告只要证明该房屋是他的资产就行，银行工作人员现场也没有问原告租赁的情况。在执行程序听证过程中，原告陈述来现场调查的银行是外地的包商银行来为办理抵押登记手续看现场，不是本案的农业银行。4、房屋的水电、物业，电梯使用费、卫生等费用一直由孟剑伟支付，并一直使用至今。现要求法院支持原告的诉讼请求。
被告信达公司辩称，1、被告认为原告与隆鑫公司的租赁合同关系不成立，（2017）浙0602执异23号执行裁定书查明事实清楚，裁定内容正确。理由如下：一是执行案中的被执行人隆鑫公司在抵押贷款时已明确出具抵押物未出租声明，证明抵押物不存在租赁事实；二是原告主张的租赁权利的形成过程，被告对真实性质疑，原告一次性支付20年租金的行为不符合一般交易习惯；三是原告目前提交的证据无法证明其实际使用的事实。2、基于第一点理由，被告认为原告提出的要求继续履行租房协议的诉求不足以排除强制执行的民事权益，故要求驳回原告的诉讼请求。
被告隆鑫公司辩称，原告的起诉是对的。隆鑫公司给马锦芳在交通银行的借款2000万元作担保，为处理马800万元的坏账，交通银行让被告厂房做抵押，归还借款。出于资金回笼，被告以租金300万元一次性付清为条件出租给原告。原告租赁在先，银行抵押在后。银行办理抵押，未去现场查勘，出租后原告马上使用，故同意原告的诉讼请求。
原告对其主张向本院提供了以下证据：
证据1、（2017）浙0602执异23号执行裁定书一份，要求证明原告不服该裁定及提起本诉的依据。两被告对该证据均无异议，本院予以认定。
证据2、房屋租赁合同一份、中国农业银行卡取款业务回单一张、水、电、物业费发票一组6张，要求证明原告于2013年4月9日向第二被告租赁本案讼争房产名都苑4幢402、404室，并在交付了租金后一直使用房屋的事实。被告信达公司对证据的真实性、合法性均有异议。汇款单上并未载明汇款用途，不能达到原告的证明目的，且一次性支付20年租金的方式有违市场交易习惯，有倒签痕迹。对发票中的付款人广东顺嘉信文化发展有限公司，经查询，并没有广东顺嘉信文化发展有限公司的工商登记信息。后面三张是广州市顺嘉信文化发展有限公司，该单位的地址是广州市越秀区广州大道中289号生活综合楼4层，不在讼争所在地，其法定代表人是江则昊，并不是原告，该公司与本案没有关联，不能达到原告的证明目的。被告隆鑫公司对租赁合同及银行汇款无异议，对发票情况不清楚，但原告方肯定是居住的。原告补充解释，发票开广东顺嘉信文化发展有限公司是开错的，原告是这家公司工商注册的股东。本院认为，被告隆鑫公司对签订租赁合同及支付租金无异议，本院对该证据本身的真实性予以认定，对是否享有租赁权在判决理由中一并阐述。水电费等发票的缴款人与原告名称不一致，缴费内容未载明系支付本案争议房产，且缴费时间均在2014年6月之后，故不能证明从租赁日起原告在此使用房屋的事实。
被告信达公司对其主张提供了以下证据：
证据3、抵押人声明一份，要求证明被告隆鑫公司承诺未将抵押房产出租，若隐瞒，愿意承担相关法律责任的事实。原告质证认为是事后补签，因为只有盖章，无签名，故无效。被告隆鑫公司质证认为，时间太长，已记不清了。本院认为，隆鑫公司未对公司印章提出异议，故对其向银行提供抵押声明书的事实予以认定。
证据4、房屋所有权证、土地使用权证、契税证、他项权证各一份、（2014）绍越商初字第2249号民事判决书一份，要求证明被告信达公司对讼争房产享有抵押权及优先受偿权的事实。原告及被告隆鑫公司对证据无异议，本院对该生效判决及其他证据予以确认。
被告隆鑫公司未向本院提供证据。
庭审中，本院出示（2017）浙0602执异23号执行庭听证笔录一份，该证据显示，在执行异议程序听证中，原告对被告信达公司提供的“抵押物未出租声明”质证认为：“没有事实依据，当时抵押的时候，银行的人来现场，他们是串通好的。”本院就抵押权人交通银行绍兴分行到现场勘察时，原告有否反映租赁情况进行询问，其陈述：“没有，因为王国祥事先和我打过招呼的。”问：“当时银行办理抵押来看现场，王国祥要求你不要主张租赁权，有没有考虑你的权益会遭受损失？”原告陈述：“当时比较重脸面，而且王国祥生意做的很大，也没想到会有这么一天。”原告对该证据认为，事后回想起是外地银行，操外地口音，王国祥为了更多的贷款，故找外地的银行办理抵押。被告信达公司对该证据的真实性无异议，正好印证原告故意隐瞒租赁情况，存在严重的过错，应承担不利后果。被告隆鑫公司表示对该证据已记不清。本院认为，该节事实系本院对抵押权人在办理本案争议房产抵押登记时就有关履行职责情况所作的询问，原告系针对该事实所作的陈述，现否认抵押权人来现场勘察，与其原陈述相矛盾，也无证据佐证，故不予采信。
另原告及被告对本院（2017）浙0602执异23号执行裁定书本院认定的第一、二节事实均无异议。
根据上述认定的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：
本案讼争房产坐落于绍兴市越城区，所有权人为隆鑫公司（绍房权证绍市字第××号，绍市国用（2012）第10137号，规划用途为办公房产）。2013年5月16日，隆鑫公司将其所有的上述房产办理了抵押登记（绍房他证绍市字第××号），抵押权人为交通银行股份有限公司绍兴分行（以下简称交通银行绍兴分行）。
2014年7月21日，本院在审理（2014）绍越商初字第2249号原告交通银行绍兴分行与被告隆鑫公司等金融借款合同纠纷一案中，对涉案房产进行轮候查封。2015年6月1日，本院作出民事判决，其中对交通银行绍兴分行就本案讼争房产在债权数额600万元范围内享有的抵押优先受偿权进行了确认。判决生效后，因被告未自觉履行判决义务，而交通银行绍兴分行已将判决书项下的债权依法定程序转让给被告信达公司，故信达公司向本院申请强制执行，本院以（2015）绍越执民字第539号立案受理。在执行处置上述房产过程中，原告以案外人身份提出执行异议，要求执行中保护其租赁权。2017年3月6日，本院（2017）浙0602执异23号执行裁定书作出驳回其执行异议请求，故成讼。
另查明，在执行听证程序中，本院就交通银行绍兴分行办理涉案房产抵押登记的情况向原告进行询问时，其陈述，银行工作人员来踏勘现场时其也在场，但因为之前隆鑫公司法定代表人王国祥向其打过招呼，要求其不要主张租赁权，故其没有向银行工作人员反映租赁房屋的事实。
本院认为，本案争议的焦点是原告主张的租赁权是否能在执行中依法带租拍卖执行。根据法律规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据原、被告的诉辩意见，本案待执行处置的标的物上租赁与抵押并存，确定拍卖不破租赁，应以合同真实有效、发生在抵押权设立前并实际占有租赁物为条件。本案被告鑫隆公司对原告的租赁合同及租赁事实无异议，但从原告提供的证明在房屋抵押设立前其已实际占有使用的证据分析，缴纳水电、物业费等发票的时间均在抵押登记之后，缴款人、款项内容亦均不能反映与原告及讼争房产有关联，故不能证明被告隆鑫公司在抵押登记前已将讼争房产交付原告使用的事实。另对原告陈述在办理本案讼争房产抵押登记前，抵押权人曾来现场踏勘的事实，即使原告在抵押前已取得租赁权，但因其未向银行如实反映抵押房产存在租赁的事实，导致银行相信《未出租声明》而为抵押人实现了抵押贷款，原告就其过错应承担相应的法律后果。现原告虽称是其他银行来现场，但既无相应证据，也与其在执行听证中的陈述明显不符，故对其意见本院不予采信。本院认为，银行在办理讼争房产抵押登记时，已尽到审慎义务，抵押登记无瑕疵，原告主张的租赁权对本案抵押权的实现不产生影响，其要求讼争房屋带租执行的请求，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第(二)项之规定，判决如下：
驳回原告孟剑伟的诉讼请求。
案件受理费26000元，由原告孟剑伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 周仕勇
审 判 员 陶珊珊
人民陪审员 高国荣
二〇一七年九月二十一日
书 记 员 李婷婷
附相关法律规定：
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;
(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。