上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初81377号
原告(反诉被告)：谢长荣，女，1970年6月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：袁正，上海勤周律师事务所律师。
被告(反诉原告)：吴烈华，男，1962年4月20日出生，汉族，住安徽省滁州市。
原告(反诉被告)谢长荣诉被告(反诉原告)吴烈华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。谢长荣及其委托诉讼代理人袁正、吴烈华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谢长荣向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告2014年11月22日所签订的《房地产租赁合同》；2.被告腾空迁出上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)；3.自2017年8月19日至实际腾空迁出为止，被告按照每月4000元支付占用费；4.被告支付违约金7872元(逾期支付2017年3月2日至6月1日租金128元，逾期支付2017年6月2日至9月1日租金36天，每天违约金48元)；5.被告赔偿原告家具损失费3000元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年11月22日签订《房地产租赁合同》一份，合同约定由原告将系争房屋出租于被告，租赁期限自2014年12月2日至2019年12月1日，月租金为每月2400元，租金每三个月支付一次，每次租金于每次房屋到期日前七天支付。合同第六条第7款规定；“乙方应按时支付租金，若逾期交付房租，则每逾期一天，由甲方按月租金金额的2%收取违约金，如乙方拖欠租金达10天时，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方即可单方面终止本合同，甲方可无需征得乙方同意而收回房屋。”合同第十四条第6款约定；“不能群租只居住。”被告本应在2017年2月23日之前支付2017年3月2日至6月1日房租7200元，在2017年5月26日之前支付2017年6月2日至9月1日房租7200元。原告多次催讨，被告以各种理由拖欠，直至2017年7月1日才支付。根据合同约定，被告的行为构成严重违约，原告可单方面终止租赁合同。为了收集被告群租的证据，2017年7月17日，原告通过和房客录音、报警进行了取证。被告自己也承认将系争房屋出租给四个女大学生，并辩称另外两个男孩系临时借住。然而系争房屋面积很小，只有两个房间，其中一个房间只有7平米。《关于加强本市住宅小区出租房屋综合管理的实施意见》和《上海市居住房屋租赁管理办法》均规定；“出租居住房屋，每个房间的居住人数不得超过2人，且居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米。”因此，被告的转租行为已经违反了相关法律法规，构成群租，系严重违约行为。2017年8月8日原告通知被告解除合同并于10日内腾空搬离系争房屋，但被告未在规定时间交接。无奈，原告只能诉诸于法律，特向贵院依法秉公判决，以维护原告方的合法权益。
吴烈华辩称，不同意原告的诉讼请求。合同约定五年内原告不得收回房屋，不得群租只居住。原告同意被告对房屋进行出租，即有权转租，出租产生的收益归被告所有，若房屋空置与原告无关。合同签订后，原告一直存在违约行为，多次赶走次承租人，其中赶走曾凡鸣的事实已在一审、二审中确定。原告恶意注销银行账号，故意使被告无法按时支付房屋，后被告多次催要，原告直至2017年6月25日才发给被告账号。原告在诉讼期间仍继续要求被告归还房屋，故被告为避免自身合法权益遭受损害，被告有权行使同时履行抗辩权和不安抗辩权，在原告存在上述违约行为的情况下，有权终止履行支付租金。在一审判决后、二审阶段，原告告知银行账号后，被告基于为避免损失继续扩大，冒着原告继续违约的风险，于2017年7月1日支付了2017年3月2至2017年9月1日共计六个月房租14400元。原告诉称的群租现象，一审、二审均不予确认，原告提供的证据也根本不能证明群租，告知书只是告知义务而不是认定群租事实，出警警察也表示看到几人不代表就有几人租住。现系争房屋内居住四人，在前案诉讼的二审时已经查明。系争房屋面积为48.26平方米，人均居住面积未低于5平方米，不构成群租。
吴烈华向本院提出反诉请求：1.判决被反诉人赔偿反诉人在2017年2月25日至2017年6月24日四个月的房屋空置损失，4100×4=16400元及一个月的房屋差额损失300元，合计16700元；2.判决被反诉人继续履行合同；3.判决被反诉人承担全部诉讼费。事实和理由：反诉人于2016年7月26日至2017年7月25日将系争房屋出租给次承租人李少华，租金为每月4100元。反诉人已向被反诉人支付租金至2017年3月1日。被反诉人在2016年3月已违约驱超次承租人曾凡鸣，导致反诉人损失。后被反诉人又于2017年春节期间违约要求反诉人归还房屋，并于2017年2月21日再次擅自闯入系争房屋，搔扰驱赶李少华。李少华迫于被反诉人的搔扰驱赶于2017年2月24日搬离系争房屋，后又多次产生纠纷并报警处理，致使系争房屋又空置了四个月，2017年6月24日才租出去，租金每月3800元，较之前少了300元每月。请求法院依法判决。
谢长荣对吴烈华的反诉辩称，不同意反诉请求。反诉人主张的房屋空置期实际并未空置，是由其侄子居住。反诉人没有驱赶李少华，根据反诉人了解，李少华搬走是因为无法办理居住证，是其自愿搬离。不同意继续履行合同，反诉人将房屋群租，构成违约。不同意承担诉讼费。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于双方争议的：1.是否群租。庭审中，吴烈华承认系争房屋内居住四个女大学生、分住两个房间。而根据谢长荣提供的出售公有住房建筑面积摊算表，系争房屋使用面积33.9平方米，卧室+灶间+卫生间+厅+壁橱+户内走道等，算式：16.13+7.0+2.5+7.2+0.9＝33.9平方米；建筑面积48.26平方米，虽然吴烈华按谢长荣交付时的房屋状态使用房屋，但吴烈华所称系争房屋为“二室一厅”，每个房屋住两人，则“二室”中有“一室”使用面积仅有7平方米。双方合同中约定不能群租，但没有约定何为群租，故可按照《上海市居住房屋租赁管理办法》中的相关标准予以界定。该管理办法第十条规定，出租居住房屋，每个房间的居住人数不得超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)，且居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米。现系争房屋每个房间的居住人数虽未超过2人，但其中一间房间的人均居住面积低于5平方米，有违该规定，可以认定系争房屋存在群租现象。吴烈华在谢长荣提出存在群租现象后予以否认，至今未作整改，故现谢长荣要求解除合同，依法应予支持。2.吴烈华逾期支付租金是否违约。根据吴烈华提供的短信截屏以及双方庭审陈述，因谢长荣注销了银行卡以致吴烈华转账失败，吴烈华于2月底催要新账号，后谢长荣要求现金支付，未果，于2017年6月27日向吴烈华提供了新账号，吴烈华于2017年7月1日转账支付了3月2日至9月1日的租金。其时，双方正处于诉讼阶段，谢长荣要求吴烈华赔偿各项损失。因吴烈华存在拒收租金的行为，以致谢长荣未能按约支付租金，故不应认定谢长荣逾期支付租金构成违约。3.谢长荣是否有驱赶承租人的行为。根据吴烈华提供的其与谢长荣、其与次承租人李少华的短信截屏，以及2017年2月21日谢长荣方上门双方发生纠纷报警等事实，可以确认当时谢长荣执意收回系争房屋，要求次承租人搬离，谢长荣称次承租人系因无法办理暂住证而主动搬离，但未提供证据佐证，本院难以采纳。谢长荣的言行与次承租人的搬离具有因果关系，应当赔偿由此造成吴烈华的损失。
本院认为，讼争租赁合同因吴烈华违约以致解除，合同解除后，吴烈华应向谢长荣返还系争房屋并支付占用期间的费用。谢长荣要求按每月4000元的标准支付占用费，缺乏依据，本院参照双方合同约定的租金标准计付占用费。因吴烈华逾期支付租赁不构成违约，故谢长荣要求吴烈华支付逾期付款违约金不予支持。谢长荣要求吴烈华赔偿家具损失3000元，但未提供证据，本院难以支持。谢长荣于吴烈华与次承租人的租赁合同有效租赁期内，赶走次承租人，造成吴烈华租金损失，吴烈华主张的租金损失，由其提供的与前后两名次承租人签订的两份租合同以佐证，应予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除谢长荣与吴烈华于2014年11月22日签订的《房地产租赁合同》；
二、吴烈华于本判决生效之日起十五日内腾退上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号XXX室房屋，将前述房屋返还谢长荣；
三、吴烈华于本判决生效之日起十五日内支付谢长荣自2017年9月2日起房屋实际返还之日止的租金及房屋占用费(按每月2400元标准计算)；
四、谢长荣于本判决生效之日起十五日内赔偿吴烈华2017年2月25日至6月24日的房屋租金损失16700元；
五、驳回谢长荣的其余诉讼请求；
六、驳回吴烈华的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费171元，减半收取计85.50元，由谢长荣负担45.50元，吴烈华负担40元；反诉案件受理费108.50元，由谢长荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 全炜琦
二〇一七年十一月二十三日
书记员 唐 璐