台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙1002民初1号原告：富尔达集团有限公司，住所地台州市市府大道289号。法定代表人：孙仁富，该公司董事长。委托诉讼代理人：万萍，该公司员工。被告：潘海林，男，1970年3月13日出生，汉族，住台州市椒江区。原告富尔达集团有限公司与被告潘海林合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案受理，依法适用简易程序，于2017年1月15日公开开庭进行审理。原告富尔达集团有限公司的委托诉讼代理人万萍、被告潘海林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富尔达集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付宅基地置换套房超面积部分房款439541元；2.被告向原告支付代扣代缴的物业专项维修资金12488元；3.被告按同期银行贷款利率计算赔偿原告利息损失。审理过程中，原告将第3项诉讼请求明确为：被告对上述两项金额452029元自2007年10月29日起至实际付清之日止按同期银行贷款利率计算赔偿原告利息损失。事实和理由：2002年原告与椒江区葭芷街道东京村村民委员会联合开发东京湾小区，对东京村进行旧房改造。被告潘海林系东京村拆迁户，其于2002年1月30日签订了一份《椒江东京村拆迁安置方式选择确认书》，约定，以宅基地置换套房的拆迁方式，一间宅基地置换一套小高层或高层建筑面积120平方米，加自行车房10平方米的公寓式住宅；如所需的住房面积少于应返还的面积，少于部分按1846.15元/平方米计算价款，在交房的同时返还；如所需的面积大于应返还的面积，大于部分要求按本项目对外销售的市场价格和付款的规则收取，交房前务必付清。开发过程中，东京村村民委员会于2004年7月28日与原告达成了《拆建户宅基地与开发公司调换套房的补充协议》，约定，一间宅基地置换套房一套，每套建筑面积123平方米，再加自行车房10平方米；置换房屋及老人公寓的物业维修基金由开发公司承担50%。东京湾小区改造完成后，根据东京村抽签分配办法。被告安置分配的房屋为东京湾康筑苑3号楼1单元2202室，该房屋建筑面积215.67平方米。2007年10月29日，被告办理了交房手续，并居住至今。被告居住期间，原告多次催告，被告一直拒绝来我公司办理房产过户手续，至今尚欠原告宅基地置换套房超面积部分房款及原告代扣代缴的物业专项维修资金，其中超面积房款为439541元，代扣代缴的物业维修基金为12488元。被告潘海林答辩称，本案涉诉的东京湾康筑苑3号楼1单元2202室于2007年交房，已超过10年，原告要求支付房款的诉讼时效已过。且被告只与村里签订过拆迁安置的相关合同，从未与原告签订过合同，原告与被告之间没有合同关系。此外，原告交付的老年公寓面积不足，被告对此保留追究原告相关责任的诉讼权利。原告至今未向被告制作本案涉诉房屋的房产证，被告对此也保留追究原告相关责任的诉讼权利。综上，要求驳回原告的诉讼请求。本院经审理，认定事实如下：2005年3月29日，浙江万达房地产实业有限公司变更为富尔达实业有限公司。2005年9月28日，富尔达实业有限公司变更为富尔达集团有限公司。2002年1月30日，被告潘海林签署《椒江东京村拆迁安置方式选择确认书》，确认书载明，确定按照一间宅基地置换一套小高层或高层建筑面积120平方米，加自行车房10平方米的公寓室住房；如所需的住房面积少于应返还的面积，少于部分按1846.15元/平方米计算价款，在交房时返回，如所需的面积大于应返还的面积，大于部分要求按本项目对外销售的市场价格和付款的规则收取，在交房前付清。2002年2月9日，浙江万达房地产实业有限公司（以下简称万达公司）、台州市宏业房地产开发有限公司（以下简称宏业公司）与椒江区葭沚街道东京村民委员会（以下简称东京村委会）签订《联合开发东京新村项目协议书》，约定，东京村委会用村民的宅基地置换新村新建房屋的产权，共计360间，置换360套，每套120平方米，加自行车库10平方米左右；返还给村民的住房面积小于应返还的面积，少于部分按1846.15元/平方米计算价款，在交房时同时返还给村民；如村民需要的住房面积大于应返还的面积，大于部分按本项目对外销售的市场价格和付款规则收取房款，但由于设计误差大于需要3平方米以内，则可按1846.15元/平方米计算房款。2004年7月28日，东京村委会与万达公司签订《拆建户宅基地与开发公司调换套房的补充协议》，约定，拆建户一间宅基地置换合作开发公司套房一套，每套建筑面积123平方米（其中套房面积104.3平方米，楼电梯公摊面积15.7平方米，门厅公摊面积3.1平方米），再加自行车房10平方米，拆建户不再承担其他公摊面积；拆建户置换房屋及老人公寓的物业维修基金由开发公司承担50%。根据东京村委会出具的东京湾·康筑苑3号楼房号分布示意图，被告潘海林确定的房号为3号楼1单元2202号。被告于2007年10月29日领取该房屋钥匙、门禁卡，及业主手册、住宅质量保证书、住宅使用说明书、房产初始证复印件、自行车房平面图、自行车房钥匙等资料。编号为台建房测实测字2006第040号《东京湾康筑苑1～5号楼及2号地下室成果报告》记载，涉诉的东京湾康筑苑3幢1单元2202号房屋，建筑面积为215.67平方米，其中分摊面积为37.77平方米。2016年4月19日，原告向被告发送《办理房款开票结算的通知》，通知被告于2016年4月25日前到原告销售部及时办理结算开票办证手续等。另查明，被告潘海林在东京湾康筑苑另有拆建置换套房一套，房号为4号楼1单元1702号，已按照上述《联合开发东京新村项目协议书》、《拆建户宅基地与开发公司调换套房的补充协议》约定的内容，及超出123平方米的面积部分按照4840元/平方米的标准向原告缴纳房款差价，及按照81元/平方米的标准向原告缴纳物业专项维修资金，并办理了房屋权属登记。还查明，宏业公司于2003年6月5日退出与原告的合作开发东京湾项目。上述事实有原告提供的企业信息变更表、《椒江东京村拆迁安置方式选择确认书》、《联合开发东京新村项目协议书》、《拆建户宅基地与开发公司调换套房的补充协议》、东京湾·康筑苑3号楼房号分布示意图、东京村拆建户钥匙及资料移交登记表、《东京湾康筑苑1～5号楼及2号地下室成果报告》、《办理房款开票结算的通知》及EMS回执、查询单、（2013）台椒商重字第3号民事判决书以及原、被告的陈述等证据证实。本院认为：万达公司、宏业公司与东京村委会签订的《联合开发东京新村项目协议书》、《拆建户宅基地与开发公司调换套房的补充协议》意思表示真实，未发现存在无效的法定情形，应为有效，效力应当及于东京村全体拆建村民。被告潘海林签署的《椒江东京村拆迁安置方式选择确认书》载明，房屋面积差价款应当在交房前付清，且被告于2007年10月29日收取东京湾·康筑苑3号楼1单元2202号房屋的钥匙及相关资料，取得了对该房屋的控制，应当视为房屋交付完成。虽然原告于2016年4月29日向被告发送《办理房款开票结算的通知》，但该催缴行为发生在诉讼时效届满之后，不发生诉讼时效中断效力。故被告辩称原告的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见，本院予以采纳。同时，根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定，业主应当在办理房屋入住手续前，缴纳首期住宅专项维修资金，故原告要求被告支付代扣代缴的物业专项维修资金及赔偿逾期支付物业维修基金的利息损失的诉讼请求亦超过诉讼时效，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求于法无据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，判决如下：驳回原告富尔达集团有限公司的诉讼请求。案件受理费8080元，减半收取4040元，由原告富尔达集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 郭虹霞二〇一八年三月十二日代书记员 赵雨晨·??6?··??1?·