河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）开民初字第10021号原告郑州建业天明置业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区龙子湖东四环西、商都路北郑州国家干线公路物流港综合服务楼A塔楼五楼505B室。法定代表人安丰彬，总经理。委托代理人郭志宏，金博大律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人井立斌，金博大律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告段晓旭，女，1986年12月5日出生，回族，住河南省郑州市金水区。委托代理人吕静波，河南扬善律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告郑州建业天明置业有限公司与被告段晓旭商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭志宏，被告段晓旭及其委托代理人吕静波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年3月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为D140××××8017）、《商品房买卖合同》补充协议，以及《商品房买卖合同补充协议》之分期付款协议书（以下简称协议书），购买原告开发的建业天筑项目7栋1单元2203号商品房。根据协议书第二条的约定，被告应于2015年1月1日前向原告支付1199935元的房款，但直至起诉日被告也未支付。根据协议书第四条第二款的约定，被告应承担应付房款10%的违约金，并承担逾期支付期间的利息。为维护合法权益，原告特提起诉讼，请求法院依法判令：被告向原告支付购房款1199935元并承担119993.5元的违约金；被告向原告支付逾期付款利息278186.09元（暂计算至2015年6月30日）；判决被告承担本案诉讼费用。被告辩称，原告所述不实，与实际情况不符，请求法院驳回其诉讼请求。原告郑州天明置业有限公司为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：1、2014年3月11日，原告与被告签订的合同编号为D140××××8017的《商品房买卖合同》及补充协议、《商品房买卖合同补充协议之分期付款协议书》各一份，证明被告购买原告开发的建业天筑项目7栋1单元2203号商品房，因装修标准的变更，原告应按协议书的约定于2014年12月31日之前分期支付完毕房款1857050元，但原、被告合同签订后，被告未按照双方的约定支付房款，已构成违约，应承担双方约定的违约金，并承担逾期支付期间的利息。2、2015年5月25日，原告向被告寄送的《通知函》一份。3、2015年6月2日，被告签收的《通知函》的EMS回执一份，证据2、3共同证明原告曾以发函的形式要求被告支付剩余房款，被告未按合同的约定支付剩余房屋价款，属于违约，应承担违约责任，并承担逾期支付期间的利息。4、更名申请单、发票二张、收据五张，证明被告在购房时的付款方式及金额，被告已付清房款但尚欠装修款1199935元未支付。被告段晓旭对原告的上述证据发表如下质证意见：对证据1，对商品房屋买卖合同第1页到第25页以及后面所附的合同信息备案摘要的证据材料本身的真实性无异议，但对其个别内容存在异议，被告受到了原告的误导。对《补充协议》的最后一页真实性无异议，但是第1页和第2页没有骑缝章与原告当初所签内容不符，不予认可。对《之分期付款协议书》本身无异议，但对其内容有异议，被告签订该份协议是基于原告的误导，产生了错误性认识。对《补充协议》第4页的真实性无异议，但第一页和第二页无骑缝章，与被告当初所看的合同内容不一致，不予认可；对证据2，被告未收到通知函，也未见过该通知函中的内容，对该证据的真实性不予认可；对证据3，被告并未收到该EMS详情单，且该详情单上所填的内容是律师函，并非是通知函，对该证据的真实性不予认可；证据4均系复印件，对其真实性不予认可，且原告提供证据的时间是在庭审结束以后的七月份，超过了证据的提交期限，被告不予质证。经审查，本院认为，原告提交的上述证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采纳。被告段晓旭针对原告起诉向本院提交如下证据：《个人购房借款/担保合同》一份，证明房屋总价值为5004287元，与商品房买卖合同的主合同所约定的房屋价款一致，且被告已按合同履行义务，不存在原告所述的欠款。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据的真实性无异议，对证明目的有异议。被告支付首付款1504287元，也以按揭方式支付房款3500000元，对此原告予以认可，但根据商品房买卖合同附件三第十条的约定，精装修部分双方另行约定，签订了补充协议，约定精装修部分进行分期付款，但被告仅支付了分期付款的第一批，第二批、第三批未支付，原告请求的是未支付的精装修款。被告证明不欠原告房款，是没有事实依据的。经审查，被告提交的证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采纳。但无相应证据佐证其证明目的，对被告的证明目的不予采信。依据当事人庭审陈述及上述有效证据，本院确认如下案件事实：2014年3月11日，原、被告签订编号为D140××××8017的《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于郑州市郑东新区××路北、××西××单元××房产。房屋建筑面积为285.70平方米，房产单价为每平方米17515.88元，房屋总价款5004287元，付款方式为2014年3月11日现金支付1504287元，2014年4月11日以商业贷款方式交纳3500000元。合同附件三就房屋的装饰、设备标准进行了明确约定，第10条另约定，原告向被告交付的房屋的装饰、设备标准除上述1至9项外，其他装修部分由原被告另行约定。当天，原被告双方另行签订《商品房买卖合同》补充协议（以下简称“补充协议”）及《商品房买卖合同补充协议》之分期付款协议书（以下简称“分期付款协议”）。其中补充协议约定，原被告双方均同意对商品房买卖合同第四条“计价方式与价款”及附件三“装饰、设备标准”的约定进行变更，原告按照该补充协议约定的装修标准交付房屋。因交付标准变更，被告同意在商品房买卖合同第四条约定房屋价款外，另向原告支付价款1857050元。分期付款协议约定，被告向原告申请分期付清房款1857050元。其中2014年3月11日支付房款的30%，即557115元，6月30日支付房款的40%，即742820元，12月31日支付房款的30%，即557115元。被告未按上述约定时间付清任何一笔款项，且原告不解除合同的，被告除按房款10%向原告支付违约金外，自逾期之日起至交清全部应付款之日止，应按逾期支付房款的日千分之四向原告支付逾期期间利息。2014年3月27日，原告开具号码为00471745的销售不动产统一发票一张，显示被告已缴纳涉案房屋的首付款1504287元。2014年4月22日，被告与中国工商银行股份有限公司河南省分行营业部签订《个人购房借款/担保合同》，约定该银行依照被告的申请，向其发放个人购置住房贷款3500000元，用于购买涉案房屋，被告授权银行将贷款直接发放至原告账户。合同签订后，银行向合同约定的原告账户发放了贷款。原告于2015年5月28日开具号码为00387951的销售不动产统一发票一张，显示被告以银行按揭贷款的方式交纳购房款3500000元。2015年3月24日，被告向原告支付10万元，原告开具收据一份，显示系付涉案房屋的装修款。在此之前，被告分别于2013年12月8日向原告缴纳购房定金20万元，2014年1月21日以段爱莲名义向原告缴纳涉案房屋的房款107115元，2014年3月11日，以段爱莲名义向原告缴纳涉案房屋的房款250000元。因被告未缴纳分期付款协议中的剩余款项，原告遂向本院提起诉讼。庭审中，原告自认已收到了被告缴纳的分期付款协议中的款项共计657115元，尚剩余款1199935元。本院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议、分期付款协议均系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。上述合同及协议签订后，被告以现金及按揭贷款的方式缴纳了《商品房买卖合同》约定的全部款项5004287元，双方对该事实均无异议。依照分期付款协议的约定，除商品房买卖合同约定房屋价款，被告需另行分三期向原告支付价款1857050元。协议约定的付款期限到期后，被告仅支付了657115元，尚欠1199935元，故对原告要求被告支付购房款1199935元的诉讼请求，本院予以支持。被告的上述行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本院认为，从我国合同法关于违约金的规定看，违约金的规定兼顾惩罚性和补偿性，将其作为一种违约救济措施，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。根据合同法关于违约金的规定看出，我国法律对违约金条款是可以干预的，人民法院可根据当事人的过错程度以及对双方利益的衡平，从保护守约方利益和体现公平原则出发，酌情对违约金进行调整。本案中，依照原被告签订的分期付款协议的约定，被告应向原告支付房款10%的违约金并按逾期支付房款的日千分之四向原告支付逾期期间利息，该约定中的违约金与利息均系对被告违约行为的惩罚，系对原告损失的重复计算，故对原告主张的违约金119993.5元（1199935×10%），本院予以支持，对利息部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告段晓旭于本判决生效后十日内支付原告郑州建业天明置业有限公司购房款1199935元、违约金119993.5元，共计1319928.50元；二、驳回原告郑州建业天明置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19183元，由原告郑州建业天明置业有限公司负担3339元，由被告段晓旭负担15844元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李建涛审 判 员  刘红丽人民陪审员  白珺珺二〇一六年八月六日书 记 员  张慧敏