山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁16民终2316号
上诉人(原审原告)：沈鸿伟，男，1979年9月5日出生，汉族，住滨州。
被上诉人(原审被告)：赵利军，男，1976年7月1日出生，汉族，住滨州市黄河四路渤海十路区。
原审被告：滨州亿家安邦房地产经纪有限公司，住所地：滨州市滨城区渤海十六路东黄河二路北新城广场花园小区。
法定代表人：张爱敏，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：谷俊勇，滨州滨城大维法律服务所法律工作者。
上诉人沈鸿伟因与被上诉人赵利军、原审被告滨州亿家安邦房地产经纪有限公司（以下简称亿家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2017）鲁1602民初1153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
沈鸿伟的上诉请求:请求法院查明事实后，撤销一审判决第三项，依法改判被上诉人赵利军返还上诉人７000元中介服务费；本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人在合同规定的期限内不能交房，违反房地产买卖合同约定，同时也违反了民事交易过程中转让人对标的物的权利瑕疵担保义务，应按照上诉人与被上诉人的合同约定处理。一、一审法院判决认定的上诉人损失包括上诉人支付的中介服务费7000元错误，涉嫌偏袒被上诉人，对上诉人不公平。根据上诉人和被上诉人签订的房屋买卖合同第六条第三款、第四款的约定，被上诉人违约应双倍返还上诉人定金，中介费用由违约方承担。二、上诉人与被上诉人签订的合同真实有效，应最大限度的尊重双方当事人的意思自治，合同中对违约条款和中介费承担的条款有明确的约定，没有歧义。法院应当支持被上诉人向上诉人支付7000元中介服务费的诉求。
赵利军辩称，1、被答辩人一审诉求亿家经纪公司双倍返还中介费14000元，在一审判决驳回该诉求后，二审上诉人提出新的诉求，要求答辩人返还中介费7000元，其二审诉求超出了一审范围不应得到支持。2、涉案中介费系被答辩人向亿家经纪公司交纳，并非答辩人收取，被答辩人无权向答辩人主张中介费。4、涉案房屋过户需办理继承公证答辩人事先并不知情，且被答辩人未履行付款义务在先，答辩人在交易过程中并无违约事实。退一步讲，即使一审判决错误认定答辩人违约，依据《房地产买卖合同》第六条第三款明确约定“如卖方违约，卖方应返还双倍定金，买方不可再向卖方进一步追究责任或要求任何赔偿”，一审已经判决答辩人向被答辩人支付两万元双倍定金的赔偿款，被答辩人的损失已经得到弥补，不可再主张其他赔偿。
沈鸿伟向一审法院的诉讼请求：1.判令解除沈鸿伟、赵利军签订的房地产买卖合同；2.判令赵利军双倍返还定金20000元；3.判令亿家经纪公司双倍返还中介费14000元；4.赵利军、亿家经纪公司共同承担沈鸿伟经济损失20000元；5.诉讼费由赵利军、亿家经纪公司承担。
一审法院认定事实：2017年2月13日，沈鸿伟与赵利军、亿家经纪公司协商签订房地产买卖合同，约定：赵利军将坐落在滨州市黄河四路渤海十路环保局10号楼1单元102室的房产及附属设施以72万元的价格出售给沈鸿伟；合同签订之日，沈鸿伟向赵利军交纳房屋定金1万元，该定金自动转为该房款，于2017年2月28日前一次性向赵利军交纳全部房款，全款交纳的同时买卖双方到房管局及不动产登记中心办理过户手续；赵利军保证该房屋产权真实合法，若发生与赵利军有关的房产产权纠纷等，由赵利军负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给沈鸿伟造成的经济损失，负责赔偿；基于亿家经纪公司提供服务，沈鸿伟按照房屋成交价1%支付中介劳务费；如沈鸿伟未能履行本合同约定的义务，给予沈鸿伟7个工作日宽限期履行义务，从宽限期届满之日起如沈鸿伟仍未履行合同义务，赵利军所收定金不退还，而赵利军有权再将该房屋转让予其他任何人，赵利军不可再向沈鸿伟进一步追究责任或要求任何赔偿，此合同终止；如赵利军未能履行本合同约定的义务，给予赵利军7个工作日宽限期履行义务，从宽限期届满之日起赵利军仍未履行合同义务，赵利军应返还双倍定金，沈鸿伟不可再向赵利军进一步追究责任或要求任何赔偿，此合同终止；签订本合同后，如赵利军或沈鸿伟任一方未能依本合同出售或购买该房屋，未遵守本合同方则成为本合同的违约者，应支付经纪方中介服务费。同日，沈鸿伟向赵利军支付购房定金10000元，向亿家经纪公司支付中介服务费7000元。涉案房屋登记在赵利军父亲名下。2017年2月28日，沈鸿伟、赵利军及其父亲赵方彦、亿家经纪公司共同到不动产登记中心办理涉案房屋事宜。因涉案房屋系赵方彦夫妻共同财产，其妻去世，赵方彦及赵利军兄弟三人对该房产分得遗产部分，需要办理继承公证手续。后涉案房屋未办理继承公证手续，沈鸿伟未支付剩余房款。
一审法院认为，赵利军将其通过继承继受取得的与他人共同共有的涉案房屋进行转让，并未提交证据证实得到其他共同共有人的事前授权或事后追认，其处分行为属无权处分。虽系无权处分行为，但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，其与沈鸿伟、亿家经纪公司签订的房地产买卖合同仍然有效。当事人均应按照合同约定依诚实信用原则全面履行自己的义务。根据合同约定，沈鸿伟于2017年2月28日前一次性向赵利军交纳全部房款，全款交纳的同时双方到房管局及不动产登记中心办理过户手续。2017年2月28日，沈鸿伟、赵利军及其父亲赵方彦、亿家经纪公司共同到不动产登记中心，涉案房屋需要办理而未办理继承公证手续，依法不能办理过户转让手续，沈鸿伟未履行付款义务，系行使不安抗辩权，而赵利军不仅违反了双方在房地产买卖合同中赵利军保证房屋产权真实合法的约定，同时也违反了民事交易过程中转让人对标的物的权利瑕疵担保义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。按照法律规定，出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物不能转移，买受人有权要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。沈鸿伟签订合同后交付了定金，是为保障合同的全面履行，赵利军未就涉案房屋办理继承公证手续，导致合同目的不能实现，故沈鸿伟有权主张解除合同并赔偿损失。合同约定如赵利军未能履行本合同约定的义务，宽限期届满之日应返还双倍定金，沈鸿伟不可再向赵利军进一步要求赔偿。结合合同约定及沈鸿伟的损失情况（包括沈鸿伟支付的中介服务费7000元），法院认为采用定金罚则能够弥补沈鸿伟的损失，故仅对沈鸿伟要求双倍返还定金的主张予以支持。关于亿家经纪公司的责任承担问题。经审查认为，在与赵利军设定房屋买卖合同关系的过程中，亿家经纪公司起居间介绍作用，双方的房屋买卖合同一旦设定，亿家经纪公司即有权依居间合同收取相应的居间介绍费用，至于赵利军的违约行为导致合同的解除，基于前述分析，赵利军也承担了相应的违约责任。但该违约责任与亿家经纪公司无关。沈鸿伟请求亿家经纪公司承担责任的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。关于沈鸿伟要求赵利军承担其他经济损失的诉讼请求，法院经审查认为，其该部分请求证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十五条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除沈鸿伟与赵利军、滨州亿家安邦房地产经纪有限公司于2017年2月13日签订的房地产买卖合同；二、赵利军于本判决生效后十日内返还沈鸿伟购房定金20000元；三、驳回沈鸿伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，减半收取计575元，由赵利军负担。
二审诉讼中，诉讼双方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为赵利军应否返还沈鸿伟已支付中介费的7000元。涉案房屋买卖合同涉及三方当事人，既界定了赵利军、沈鸿伟之间房屋买卖关系，也界定了沈鸿伟、赵利军和亿家经济公司的居间关系，根据合同文本的整体构架，可知因赵利军或沈鸿伟违约导致涉案合同无法履行引发以下两种法律后果：一是“如赵利军或沈鸿伟任一方未能依本合同出售或购买该房屋，未遵守本合同方则成为本合同的违约者，应支付经纪方中介服务费”，即合同无法履行不影响中介机构收取中介费，已经支付的中介费由违约方负担，可称之为中介费负担条款；二是“沈鸿伟未能履行本合同约定的义务……赵利军所收定金不退还……赵利军不可再向沈鸿伟进一步追究责任或要求任何赔偿，此合同终止；如赵利军未能履行本合同约定的义务……赵利军应返还双倍定金，沈鸿伟不可再向赵利军进一步追究责任或要求任何赔偿，此合同终止”即赵利军违约，赵利军向沈鸿伟双倍支付定金；沈鸿伟违约，赵利军不再向沈鸿伟返还定金，任何一方承担违约责任后，无权再向对方要求任何赔偿，可称之为定金罚则条款。对合同内容当事人理解存有争议时，可采取文本整体解释原则进行解释，即中介费负担条款的指向的是房屋买卖双方与中介方之间的权利义务关系；定金条款指向的是房屋买卖双方之间的权利义务关系;中介费负担与定金罚则属于并列条款，相互之间不能涵括。因此，房屋买卖双方彼此承担定金罚则责任，不影响买卖双方向中介方承担中介费负担条款的违约责任。赵利军违约致使合同无法履行应承担支付中介费和双倍返还定金的双重责任，但支付中介费系赵利军与亿家经纪公司之间的权利义务关系，沈鸿伟无权请求赵利军向其支付中介费，而应请求亿家经纪公司返还中介费，亿家经纪公司则应向赵利军主张支付中介费。二审诉讼应围绕当事人的上诉请求进行审理，沈鸿伟上诉虽未将亿家经纪公司列为被上诉人，但其在一审诉讼中明确诉求由亿家经纪公司返还中介费，其在二审上诉中明确诉求中介费的返还，如本院驳回沈鸿伟的诉求后，沈鸿伟则无法另行起诉，进行权利救济，故本院认为，沈鸿伟请求返还中介费的诉求成立，法院予以支持。亿家经纪公司作为被告在一审诉讼中就违约方支付中介费进行明确抗辩，赵利军应向亿家经纪公司支付中介费。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持滨州市滨城区人民法院（2017）鲁1602民初1153号民事判决；
二、赵利军于判决生效后十日内向滨州亿家安邦房地产经纪有限公司支付中介费7000元，滨州亿家安邦房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还沈鸿伟中介费7000元。
二审案件受理费50元，由被上诉人赵利军负担。
本判决为终审判决。
审判长 景晨光
审判员 吴金魁
审判员 王 琳
二〇一八年二月七日
书记员 韩 静