江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终3110号
上诉人（原审被告）:恒开投资发展宿迁有限公司。
法定代表人：陈尚生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：曹葳，江苏华昕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘俐，江苏华昕律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐雷柱。
被上诉人（原审原告）：吴娜。
上诉人恒开投资发展宿迁有限公司（以下简称恒开公司）因与被上诉人徐雷柱、吴娜商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2017）苏1311民初2441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
恒开公司向本院上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回徐雷柱、吴娜的一审诉讼请求。理由如下：1.徐雷柱、吴娜签署的“交房手续书”和“承诺书”中均载明放弃对恒开公司违约责任的追究。2015年5月16日，徐雷柱、吴娜签署的“交房手续书”中载明“交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”。“承诺书”也载明“在签署本承诺书后就本人购房事宜绝不再追究恒开公司任何经济或者法律上的违约责任”。一审法院将上述承诺书理解为仅免除逾期交房的违约责任明显错误。2.即使恒开公司承担违约责任，一审判决的违约金过高，应当依法予以调整。逾期办证并未影响徐雷柱、吴娜实际占有使用房屋，徐雷柱、吴娜没有受到实际损失。徐雷柱、吴娜并未举证证明其实际损失，应当承担举证不能的法律后果。3.徐雷柱、吴娜的部分诉讼请求超过了两年诉讼时效，不应被支持。
徐雷柱、吴娜辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
徐雷柱、吴娜向一审法院起诉请求：1.判令恒开公司支付逾期办理房产权属证书违约金61063元（从2015年8月16日计算至恒开公司将办理权属登记资料报产权登记机关备案之日止，暂计算至2017年4月21日）；2.本案诉讼费由恒开公司承担。
一审法院认定事实：徐雷柱、吴娜与恒开公司于2014年2月14日签订商品房买卖合同一份，由徐雷柱、吴娜购买恒开公司开发建设的宿迁国际购物公园12-10-01号商品房一套。合同约定：商品房用途为商业；商品房总价为333679元；出卖人应当在2014年12月31日之前将具备以下条件的商品房交付买受人使用，住宅项目应符合……，非住宅项目经综合验收合格，取得竣工验收备案表；出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付日期第二天起至取得工程竣工验收备案表之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之三的违约金……。合同签订后，徐雷柱、吴娜支付房款333679元，恒开公司于2015年5月16日向徐雷柱、吴娜交付房屋。房屋交付时恒开公司退补徐雷柱、吴娜违约金13514元。同时，徐雷柱、吴娜向恒开公司出具承诺一份，内容为：本人完全认可宿迁国际购物公园酒店式公寓12号楼目前的交房标准及条件，同意由恒开公司一次性支付本人补偿金13514元；本人接受前述补偿款后，不再向恒开公司就本人购买的酒店式公寓主张退房及逾期交房的违约责任；在签署本承诺书后就本人购房事宜绝不再追究恒开公司任何经济或法律上的违约责任……。截至本案开庭审理之日，恒开公司未将涉案房屋办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，导致徐雷柱、吴娜未取得房产权属证书。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应按照合同约定全面履行各自的义务；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案徐雷柱、吴娜和恒开公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效；双方应按照合同约定全面履行自己的义务。徐雷柱、吴娜依约付清房款；恒开公司未在约定期限内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，存在违约行为，其应对此承担约定的违约责任。徐雷柱、吴娜作出的承诺，其词句所表达的意思是免除恒开公司逾期交付房屋的违约责任；承诺中“不再追究恒开公司任何经济或法律上的违约责任”的概括性表述，因承诺作出时恒开公司逾期办理权属登记资料备案的违约行为尚未发生，该表述如解释为徐雷柱、吴娜同意免除恒开公司后续所有违约责任，显然违背诚信原则。因此，徐雷柱、吴娜所作承诺，不能认定为是对恒开公司逾期办理权属登记资料备案的违约责任的免除。徐雷柱、吴娜关于违约金的诉讼请求符合合同约定和法律规定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：恒开公司于判决生效后立即支付徐雷柱、吴娜违约金（以333679元为基数自2015年8月16日起按日万分之三计算至恒开公司将办理权属登记资料报产权登记机关备案之日止）。案件受理费减半收取664元，由恒开公司负担。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。
本院另查明，吴娜于2015年5月16日签署交房手续书并向恒开公司出具承诺书一份，载明：致恒开公司本人徐雷柱、吴娜郑重承诺如下：本人于2014年2月14日购买宿迁国际购物公园酒店式公寓房号为12-1001（合同备案编号为201402140071）。本人和恒开公司在平等、自愿的基础上做出如下承诺：本人完全认可宿迁国际购物公园酒店式公寓12号楼目前的交房标准及条件，同意由恒开公司一次性支付本人补偿金人民币13514元整；本人接受前述补偿款后，不再向恒开公司就本人购买的酒店式公寓主张退房及逾期交房的违约责任，且保证不会将接收补偿事宜主动或者被动透露给第三方。在签署本承诺书后就本人购房事宜绝不再追究恒开公司任何经济或法律上的违约责任。承诺人：买方吴娜。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，吴娜签署的交房手续书系恒开公司单方提供，其中关于“特别提醒：交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”系格式条款，该条款免除了其责任、排除了吴娜、徐雷柱的主要权利，且恒开公司并未采取合理的方式提醒吴娜、徐雷柱注意，故该条款无效。恒开公司主张虽然其存在逾期办证的违约行为，但吴娜签署了交房手续书免除了其违约责任，故其无需支付违约金，该主张没有法律依据，本院不予支持。但吴娜向恒开公司出具的承诺书并非格式合同，对于权利义务的约定并非格式条款。吴娜在签署承诺书时，恒开公司逾期交房的违约行为已经发生，吴娜同意接受恒开公司的经济补偿、领取了恒开公司支付的违约金，并保证不再主张退房及逾期交房的违约责任，故双方之间关于恒开公司交房问题已经处理终结。但吴娜同时承诺“就购房事宜不再追究恒开公司任何经济或法律上的违约责任”，因双方之间关于交房问题已经处理完毕，故吴娜该承诺指的是不再追究恒开公司除了交房以外的任何责任，包括放弃主张恒开公司承担逾期办证的违约责任。现吴娜、徐雷柱并无证据证明该承诺存在可撤销、可解除或者无效的情形，故吴娜向恒开公司出具的承诺合法有效，对双方当事人均有约束力，本院对吴娜、徐雷柱要求恒开公司支付逾期办证违约金的主张不予支持。
综上所述，恒开公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院认定的事实清楚，但判决结果不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2017）苏1311民初2441号民事判决；
二、驳回徐雷柱、吴娜的诉讼请求。
一审案件受理费减半收取664元，二审案件受理1328元，合计1492元，由徐雷柱、吴娜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃卫东
审 判 员 谢朝晖
审 判 员 徐金鸽
二〇一七年十一月二日
法官助理 赵迎娣
书 记 员 汤媛媛
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