天津市武清区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津0114民初1776号
原告：孙德鑫，男，1988年3月31日出生，汉族，住天津市北辰区。
委托诉讼代理人：彭宏斌，天津竹音律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于兆刚，天津市西青区兆刚律政事务咨询服务中心法律工作者。
被告：天津雨麟投资发展有限公司，住所地天津市武清区下朱庄街南北辛庄立交桥南。
法定代表人：刘明，董事长。
委托诉讼代理人：张振宇，男，该公司销售部职员。
被告：天津陆尚房地产经纪有限公司，住所地天津市武清区下朱庄华北城E区31栋118-4（集中办公区）。
法定代表人：徐进，总经理。
委托诉讼代理人：贾广辉，男，该公司销售部经理。
原告孙德鑫与被告天津雨麟投资发展有限公司（以下简称雨麟公司）、天津陆尚房地产经纪有限公司（以下简称陆尚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙德鑫及其委托诉讼代理人彭宏斌、于兆刚，被告雨麟公司委托诉讼代理人张振宇、被告陆尚公司委托诉讼代理人贾广辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙德鑫向本院提出诉讼请求：1.判令解除被告陆尚公司代理被告雨麟公司于2017年2月19日与原告签订的预约选房确认单；2.判令被告雨麟公司返还原告购房首付款201193.6元，返还原告购房双倍定金775596.8元；3.判令被告陆尚公司返还原告优惠金100000元；4.诉讼费用由二被告共同担负。事实与理由：被告雨麟公司系天津市武清区下朱庄建国南路45号紫韵枫尚项目的开发商，被告陆尚公司系上述项目的代理销售单位。2017年2月19日，被告陆尚公司代理被告雨麟公司与原告签订了预约选房确认单，其中约定原告购买房产的地址为天津市武清区下朱庄建国南路紫韵枫尚12-302，成交房款为1938992元，付款方式为贷款。同日，原告向被告陆尚公司交付优惠金100000元，向雨麟公司交付定金200000元；2017年2月25日，原告向被告雨麟公司交付首付款100000元；2017年3月4日和3月12日，原告分别向被告雨麟公司交付定金170000元和118992元，即被告雨麟公司以定金方式共计向原告收取488992元，以预付款方式向原告收取100000元。鉴于此，根据我国《合同法》关于定金不得超过合同总价款20%的规定，原告认为本案购房款定金应为387798.4元（总价款1938992元x20%），预付款应为201193.6元（已收定金488992元-应交定金387798.4元+已收首付款100000元）。原告交付上述款项后，从被告陆尚公司处获悉本案涉诉房产在原被告签订预约选房确定单之前即被抵押，后原告多次就解除抵押事宜与二被告进行磋商均未果。现该房产仍处于被抵押状态，原告的合同目的目前已经无法实现，故成讼。
雨麟公司辩称，现本被告的义务是为原告保留房源，至于何时订立正式商品房买卖合同，在确认单中有约定，即待本被告通知，并非没有通知原告就可解除确认单。涉案房产目前仍处于抵押状态，抵押系用于工程贷款。根据房管部门的要求，房屋抵押情况在销售大厅的公告栏中已公示，该房产为原告自愿购买，现原告依此为由要求解除预约选房确认单，过错不在本被告一方，亦无需赔偿损失；2、关于已收房款数额，本被告仅收取了588992元作为首期房款，该笔款项性质非定金，收据上载明“定金”系财务人员笔误，确认单中明确认购形式为交纳首期房款，确认单所反映的内容才是双方立约时的真实意思表示，如返还，本被告只认可返还该首期款，其他款项不同意支付，且不同意解除预约选房确认单。
陆尚公司辩称，原告于2017年2月19日通过中介潞缘地产找到本公司，欲购买雨麟公司开发的紫韵枫尚项目房产，在认可涉案房屋各情况（当时并未明确告知其交房日期、网签时间等）后，原告向本公司交纳了100000元中介费，本公司同意退还该款项，但只有在雨麟公司同意解除预约选房确认单的前提下，本公司才可退还中介费，现不同意承担本案任何责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1、预约选房确认单，原告提交的确认单与被告雨麟公司提交的确认单除去第4条下方有手写补充内容外，其余均一致，且原告与被告雨麟公司对彼此提交的确认单真实性均不持异议，被告陆尚公司对原告与被告雨麟公司提交的确认单真实性亦无异议，并认可原告持有的确认单第4条下方手写补充内容为其公司销售部经理贾广辉书写，故本院对原告与被告雨麟公司提交的预约选房确认单的真实性均予以确认，确认单能够证实原告与被告雨麟公司建立预约合同关系，其内容指向将来签订网签合同以及购房款约定为1938992元的事实；另，基于二被告之间系委托代理销售关系和贾光辉的陈述，原告有理由相信贾光辉的承诺代表雨麟公司，对手写补充内容按照一般理解，应为大概于2017年12月至2018年1月底办理网签，但具体是2017年12月至2018年1月底间的哪一天以开发商通知为准；2、通话录音，鉴于二被告代理人均认可该证据的真实性，故本院对此证据予以采信，虽贾光辉称其承诺的网签时间是预计时间，不能代表雨麟公司，但基于二被告的关系，原告有理由相信其承诺代表雨麟公司；3、关于紫韵枫尚12、15号楼抵押的说明及照片，对于涉案房屋现仍处于被抵押状态的事实，本院予以确认，但鉴于说明系被告雨麟公司自行出具，且雨麟公司欲证明其有公示行为和公示方式的照片无法确认形成时间，进而无法确认公示行为的具体发生时间，故对该组证据的证明目的，本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：雨麟公司与陆尚公司系委托代理售房关系，由雨麟公司委托陆尚公司对外销售房屋。2017年2月19日陆尚公司的销售经理黄磊、置业顾问冯变代雨麟公司与原告签订预约选房确认单，约定所认购房屋的房号、面积、成交单价及成交房款，首期款交付金额为588992元，客户以缴纳首期款的形式认购该房源，卖方为客户保留该房源，正式开盘后通知客户办理合同网签（客户需根据付款方式交齐相关房款并补齐契税、公共维修基金，余款办理按揭贷款），具体交款时间以卖方通知为准，确认单还约定其他事项。同日，原告即向雨麟公司交纳“定金”200000元，向陆尚公司交纳优惠金100000元；后于2017年2月25日向雨麟公司交纳首付款100000元，于2017年3月4日、3月12日分别向雨麟公司交纳“定金”170000元和118992元，雨麟公司、陆尚公司分别针对以上付款行为向原告开具了收据。因涉案房屋处于被抵押状态，至今无法办理网签，故原告诉至法院。
本院认为，本案争议焦点为：一、涉案预约选房确认单是否符合原告主张的法定解除条件而解除？二、原告所交纳雨麟公司的款项如何定性，被告雨麟公司是否应按原告的主张返还购房首付款201193.6元，返还双倍定金775596.8元？三、对于陆尚公司收取的款项如何定性，其是否应向原告全额返还？
关于第一争议焦点，预约选房确认单应属预约合同，其合同目的指向本约的签订，在一方存在违约情形下，亦应承担违约责任。雨麟公司将涉案商品房抵押给他人，从而造成不能与原告签订商品房买卖合同；虽然预约选房确认单中没有明确约定具体办理网签合同的时间，但截至庭审辩论终结前，房屋尚处于抵押状态，雨麟公司亦未提供充分的证据证实其何时能够消除涉案房屋抵押状态，从而与原告履行办理商品房网签合同义务，雨麟公司在履行预约合同过程中存在违约行为，致使不能实现合同目的，合同应予解除。
关于第二争议焦点，原告提交的预约选房确认单中该数额金钱性质约定为“首期款”，部分收据中载明“定金”，对该款项的性质分析应还原双方立约时的真实意思表示而定，预约选房确认单是反映双方预约合同关系和确定双方权利义务的直接证据，而收款收据应是双方履行交收款财务手续过程中形成的证据，所以在反映立约意思表示方面，预约选房确认单的效力应大于收款收据的效力，故应以确认单中明示的钱款性质作为约定的意思表示，该款为所交房款，不应视为定金。
关于第三争议焦点，庭审中，陆尚公司对于收取原告的款项认为系中介费用，但未能提供任何证据加以证实该款项性质，对此本院不予采信；鉴于预约选房确认单因雨麟公司的违约行为致使不能实现合同目的应予解除，故陆尚公司理应返还其基于确认单而取得的原告款项。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、解除被告天津陆尚房地产经纪有限公司代理被告天津雨麟投资发展有限公司于2017年2月19日与原告签订的预约选房确认单；
二、被告天津雨麟投资发展有限公司向原告返还购房款588992元，此款于本判决生效之日起五日内给付；
三、被告天津陆尚房地产经纪有限公司返还原告100000元，此款于本判决生效之日起五日内给付；
四、驳回原告孙德鑫的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7246元，原告孙德鑫负担2610元，被告天津雨麟投资发展有限公司负担4636元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 赵琨
二〇一八年四月十六日
书 记 员 张璇
附：相关法条
《中华人民共和国合同法》
第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。