浙江省衢州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙08民终948号上诉人（一审原告）：王军，男，1973年2月15日出生，汉族，住浙江省江山市。上诉人（一审原告）：王华军，男，1971年9月25日出生，汉族，住浙江省江山市。二上诉人共同委托诉讼代理人：毛卓良，浙江万盛律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：赵玲军，浙江万盛律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：江山市虎山街道溪东村第二十一村民小组，住所地浙江省江山市江东大道**号。负责人：吴发明，村民小组组长。委托诉讼代理人：刘志强，浙江虎山律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹朝明，浙江虎山律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：江山市虎山街道溪东村村民委员会，住所地浙江省江山市江东大道98号。法定代表人：郑洪为，村民委员会主任。上诉人王军、王华军为与被上诉人江山市虎山街道溪东村第二十一村民小组（以下简称村民小组）、江山市虎山街道溪东村村民委员会（以下简称溪东村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服浙江省江山市人民法院（2017）浙0881民初913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。王军、王华军上诉请求:撤销原审判决，依法发回重审或改判被上诉人共同赔偿上诉人损失共计1480000元。事实与理由。1.一审法院认定场地租赁协议无效，双方都应当承担相应责任，一审法院还认为上诉人不仅应当支付租金，还应当自行承担损失，一审法院的认定相互矛盾。根据合同法的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。双方都有过错的，应当各自承担相应责任。上诉人在涉案地块投入的建筑损失，经衢州市永泰资产评估有限公司评估为4130000元，上诉人与被上诉人都应当对该损失承担相应的过错责任。上诉人在对相应的利益予以折抵后，要求被上诉人支付30%的损失费，即赔偿上诉人损失共计1480000元。2.被上诉人溪东村委会应当作为本案的适格被告。溪东村委会虽然不是场地租赁合同的相对方，但是溪东村委会也持有该份合同，上诉人每年交纳租金的收据也有溪东村委会的财务专用章。村民小组辩称队账村管，但其并没有提供证据予以证实。村民小组辩称:上诉人与村民小组之间的租赁合同已明确约定，在承租土地上建设“生产用房”要经过“审批”，上诉人作为经营者，应当知道“生产用房”为临时建筑，建设仓库、冷库等永久性建筑应当依法取得建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等审批，上诉人为了谋取巨额非法利润，擅自改变双方之间的合同约定，致所形成的违法建筑物被依法强制拆除，该后果与双方之间的合同效力没有关联。由于临时用地的连续性给付特征，已经履行的部分具有不可消灭的性质，已经不可能完全恢复原状。如返还使用费，则意味着两上诉人因其违法行为，不仅拒付使用费还通过违法经营获得巨大经济利益，有违公平公正的基本原则，上诉人要求村民小组返还租金没有事实和法律依据。衢州永泰资产评估有限公司所作的评估报告系上诉人单方委托，不具有客观性；且评估机构将违法建筑按照三证齐全的合法建筑进行评估，评估结论不具有合法性。综上，上诉人的上诉主张不能成立，请求二审驳回上诉、维持原判。溪东村委会辩称：村民小组是依法设立的自治组织，案涉土地为村民小组所有，场地租赁协议是由村民小组和上诉人所签，租金也是由村民小组收取，溪东村委会只是根据上级政府的要求对村民小组的账目进行管理。溪东村委会不是本案适格被告，请求二审驳回上诉、维持原判。王军、王华军向一审法院起诉请求：1.确认原告王军、王华军与被告村民小组于2008年11月2日签订的《场地租赁协议书》无效；2.被告村民小组、溪东村委会返还原告王军、王华军租金809000元；3.被告村民小组、溪东村委会赔偿原告王军、王华军经济损失2065000元、评估费用4800元；4.由被告负担本案诉讼费用。一审法院认定：原告王军系瓷砖批发、零售的经营户，原告王华军系食品批发、零售，冷库出租的经营户。2007年12月14日，江山市虎山街道陈家安村村民委员会将位于陈家安村乌基塘坂7675㎡的水田以项目名称为“白菇种养基地”的临时用地向国土部门呈报审批。2008年1月25日，国土部门批准同意建造临时生产用房，使用年限为两年。2008年1月15日，江山市虎山街道陈家安村与溪东村合并为溪东村。2008年11月2日，被告村民小组与原告王军、王华军签订《场地租赁协议书》一份，协议书约定：1、乙方（王军、王华军）租用甲方（村民小组）乌基塘坂场地十亩，作为仓储用地。2、租赁期19年，从2009年1月1日至2027年12月31日止。3、2009年1月1日至2013年12月31日，租金每年每亩计壹万元人民币；2014年1月1日至2018年12月31日，租金每年每亩计壹万零叁佰元整；2019年1月1日至2023年12月31日，租金每年每亩计壹万零柒佰元整；2024年1月1日至2027年12月31日，租金每年每亩计壹万壹仟壹佰元整。4、租金采用先交租金后使用的原则，第壹年租金在签订协议时付清，以后每年租金必须在前一年的12月份付清，如未按时付清租金，甲方有权终止协议，造成的一切损失由乙方自负；5、乙方所需生产用房自行搭建，甲方负责审批。6、租赁期间，乙方使用水电费用自理，各种社会性费用及乙方生产经营等各种税费由乙方交纳；7、租赁期间，乙方不得擅自将场地转让他人使用，若需转租须经甲方同意。双方还对其他内容作了约定。同年11月14日，被告村民小组向江山市规划局申请建设白菇种养基地的临时建设工程，建筑面积为5116.50㎡，层数为一层，使用期限为两年。两原告按约支付租金至2016年12月31日止，共支付租金809000元。场地租赁协议签订后，两原告陆续建造了砖木结构、砖混结构、钢棚结构的仓库、食堂、展厅等，并对路面进行了混凝土硬化。两原告对上述建筑除自己经营使用外，还分别转租给他人用于瓷砖、车床加工及仓储等。原告王军还将其陶瓷店内30㎡的土地使用权转租给中国移动通信集团浙江有限公司衢州分公司使用，租期自2010年10月1日起至2020年10月1日止，共10年，租金共120000元。2016年5月31日，江山市规划局向两原告分别送达限期拆除通知书各一份。通知书写明，两原告位于乌基塘坂建筑面积分别为2781.941㎡、3241.494㎡的建筑物违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条第一款之规定，属违法建设，现依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十六条第（一）项之规定，限于2016年6月2日前自行拆除，两原告在规定期限内拆除了建筑物。2016年6月10日，两原告与江山市涌圣会计服务事务所签订资产评估业务约定书1份，约定由该事务所委托关联方衢州永泰资产评估有限公司对该建筑物拆除时的价值进行评估。经评估，出具衢永泰评字【2016】第048号评估报告书一份，合计评估价值为4130000元，花费评估费用4800元。一审法院对双方争议的焦点问题分析如下：一、关于案由的问题。两被告主张原告与村民小组签订的协议书实际上是临时用地合同，本案案由应为临时用地合同纠纷。法院认为，判断合同是否为临时用地合同关键在于使用土地的期限，临时用地合同的使用土地期限一般为2年。本案《场地租赁协议书》中约定租赁期为19年，可见，两原告签订本协议旨在长期使用土地，而非临时用地，故法院对两被告关于本案案由应为临时用地合同纠纷的主张不予支持，本案案由应为土地租赁合同纠纷。二、关于溪东村委会是否为本案适格被告的问题。法院认为，涉案场地为村民小组所有，《场地租赁协议书》的签订双方为两原告与被告村民小组，根据合同的相对性原则，被告溪东村委会不是合同的相对方。原告提交的衢州农村集体经济组织统一收据的收款单位明确写明为被告村民小组，且由联队出纳在经手人处签字确认，故被告辩称收款人处盖有溪东村委会的财务章系“队账村管”工作需要的主张合理有据，法院予以采信。两原告主张溪东村委会为适格的被告，但未提交充分的证据予以证明，法院对其主张不予支持。三、关于《场地租赁协议书》的效力问题。根据两原告提交的《临时用地呈报表》及两被告提交的《临时建设工程规划审批表》来看，涉案土地为水田，经审批，可以用于白菇房的临时生产用房建设。《场地租赁协议书》约定租赁涉案土地用于仓储用地，但原告王军系瓷砖批发、零售的经营户，原告王华军系食品批发、零售和冷库出租的经营户，可见，两原告租赁涉案土地并非用于且实际上也确实未用于白菇种养。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”的规定属于法律禁止性规定，两原告与被告村民小组签订的《场地租赁协议书》违反了该规定，应认定协议书无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地……”，两原告作为个体工商户的经营者，知道或者应当知道因经营需要土地建设生产用房，应依法申请使用国有土地，而非向被告村民小组主张租赁使用农民集体所有的土地。被告村民小组明知涉案土地审批用于白菇种养却仍将土地出租给两原告用于仓储使用，故两原告与被告村民小组对《场地租赁协议书》的无效均存在过错，应承担相应的责任。两原告使用涉案土地用于生产经营并获取收益，被告村民小组将土地出租给两原告使用并收取租金亦有获利。但因两原告生产经营性收益无法估量且已无法返还，两原告就应向被告村民小组支付在此期间的土地占用费以补偿其土地被占用的损失，占用费标准可参照协议书中双方约定的租金支付。因2016年6月2日后，两原告在涉案土地上的建筑被拆除，此后未再占用涉案土地，故两原告已支付给被告村民小组的2016年6月2日至2016年12月31日的租金，被告村民小组应当予以返还。据此计算，被告村民小组应当返还两原告租金60083元。两原告要求被告村民小组返还租金809000元缺乏事实和法律依据，法院不予支持。四、关于原、被告应对两原告的经济损失承担责任的问题。两原告作为瓷砖、食品批发、零售和冷库出租的个体工商户，明知自身租赁土地用于非农业建设，仍然向被告村民小组租赁了农民集体土地，可见两原告租赁土地的动机不合法。虽协议书约定建设生产用房的手续由被告村民小组负责审批，但两原告作为生产用房的实际建设者，负有向被告村民小组提供审批手续所必须的完整材料的义务。两原告明知建设生产用房需要审批，应主动向被告村民小组提议进行建设审批并提交材料，被告村民小组才能启动审批手续。实际上，在生产用房的审批手续办理程序的操作中，两原告是主动方，被告村民小组只能是被动协助方。就算审批手续需要被告村民小组为两原告办理，两原告在未向被告村民小组提交任何生产用房建设审批材料亦未收到其给予的任何办妥手续的证明之前，两原告也不应擅自开工建设。在涉案建筑建设期间，两原告在受到相关部门阻止的时候就应当知晓涉案建筑存在违法建设的可能性，却仍然抱着侥幸心理继续建设。两原告作为从事经营的理性投资者，应当认为其在进行建设涉案建筑时，已对建设的成本、可获得的收益、被处罚的风险进行了权衡，且原告违法建设属非法利益，不应受法律保护，故其所受损失应由其自行承担，原告要求被告村民小组承担赔偿责任的理由不成立，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、原告王军、王华军与被告村民小组签订的《场地租赁协议书》无效；二、被告村民小组于判决发生法律效力之日起十日内返还原告王军、王华军土地占用费60083元；三、驳回原告王军、王华军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29830元，由原告王军、王华军负担29207元，由被告村民小组负担623元。二审中，被上诉人溪东村委会向本院提交江农﹝2007﹞133号文件一份，以此证明，根据政府相关部门的要求，村民小组的账目由村委会代管，上诉人缴纳租金的收据加盖溪东村委会财务章符合规定。上诉人、被上诉人村民小组对该证据的真实性无异议，本院对此予以确认。其他当事人未向本院提交证据材料。经审理，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，根据上诉人与村民小组签订的《场地租赁协议书》，双方将属于农业用地的案涉土地作为仓储用地使用，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的禁止性法律规定，应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。由于土地使用权作为不动产具有特殊价值，租赁关系属于继续性履行合同，上诉人在合同签订后至2016年6月2日前一直占有、使用土地，在此期间的土地使用权收益无法确认和返还，一审参照双方约定的租金标准折价计算土地占用费合法适当，上诉人主张村民小组返还全部租金依据不足，本院不予支持。关于上诉人主张的地上建筑物损失赔偿，首先，该地上建筑物非村民小组取得，不具有返还的依据；其次，虽然上诉人与村民小组签订了《场地租赁协议书》，但上诉人对于地上建筑物的建设、规划、审批占有主导地位，上诉人也无证据证明案涉建筑物通过村民小组获得合法审批，即使村民小组未予协助规划审批，事实上上诉人仍然已建造案涉建筑物，故地上建筑物的形成及拆除等损失责任在于上诉人；此外，按照无效合同的损害赔偿原则，上诉人主张的损失不应包括合同有效履行后所获得的利益，否则有悖合同有效、无效相区分的处理原则。即使村民小组按照有效的《场地租赁协议书》履行义务，其履行合同的主要义务是出租土地，协助办理规划审批并非其合同的对价义务，上诉人不能通过自己的非法行为或他人的非法协助获取不当利益，故上诉人的该项主张不能成立。关于溪东村委会在本案中的主体资格，一审判决已作充分阐释，且溪东村委会在二审中提供证据补强其主张，上诉人的该项主张不能成立。综上所述，王军、王华军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18120元，由上诉人王军、王华军负担。本判决为终审判决。审判长  刘小伟审判员  舒红胜审判员  王琳琳二〇一七年十一月二十八日书记员  郑霞骏??