江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏11民终497号
上诉人（原审被告）：丹阳市丹北镇万信通讯经营部，住所地丹阳市丹北镇新桥中国移动为民东路店（电信楼中国邮政东侧）。
经营者：魏琴，女，汉族，1957年10月7日生，汉族，住丹阳市。
委托诉讼代理人：王建荣，江苏陈志伟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国电信股份有限公司丹阳分公司，统一社会信用代码91321181751434707P，住所地丹阳市新民东路33号。
负责人：张国芳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张伟，江苏恒闻律师事务所律师。
上诉人丹阳市丹北镇万信通讯经营部（以下简称万信通讯）因与被上诉人中国电信股份有限公司丹阳分公司（以下简称中国电�）排除妨害纠纷一案，不服丹阳市人民法院（2016）苏1181民初8215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
万信通讯上诉请求：撤销原审判决，驳回被上诉人的请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、2005年4月26日其与丹阳市邮政局新桥支局签订房屋租赁协议，承租该局房屋一间半，不久就被收回了一间。其每年交给新桥支局3600元，直到2016年8月收到被上诉人的搬出通知。2.其从来没有与被上诉人签订房屋租赁协议，从2008年到2016年被上诉人从未主张过租金，房租一般是一年一交。被上诉人的主张超过了诉讼时效。3.涉案房屋的月租金标准无法鉴定评估，一审法院酌定年租金25000元无依据。
中国电信辩称，一审判决认定事实清楚，虽然对于被上诉人起诉之前的租金仅仅按3000元计算被上诉人有意见，但是还是可以接受。涉案房屋2008年左右就登记在被上诉人名下，上诉人实际占有该房屋。由于双方未签订书面的租赁合同，上诉人应当根据实际使用情况支付占有使用费。一审期间上诉人未举证证明其实际支付租金使用费等相关依据，法院参照被上诉人提交的评估报告，酌情确定的使用费标准是符合房屋所在的新桥中心地带基本情况。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
中国电信向一审法院起诉请求：1、判令万信通讯�即从中国电信所有的位于丹阳市电信楼房屋内迁出；2、判令万信通讯支付从2009年1月至实际迁让之日的房屋使用费（截止2017年8月31日为188600元）；3、诉讼费用由万信通讯承担。
一审法院认定事实：2005年4月26日，魏琴与丹阳市邮政局新桥支局签订房屋租赁协议1份，丹阳市邮政局新桥支局将其位于丹阳市新桥邮政营业厅东一间房屋出租给魏琴使用，房租每年为3000元，租赁期间为3年。2005年6月17日，魏琴注册成立了丹阳市新桥镇万信通信通讯经营部（后变更为丹阳市丹北镇万信通信通讯经营部）从事移动通信业务并一直使用上述房屋至今。中国电信于2008年7月22日取得上述房屋的所有权。2016年8月22日，中国电信向万信通讯发出通知，要求万信通讯迁让上述房屋。
本案在审理过程中，中国电信申请对涉案房屋的月租金标准进行鉴定评估，但因无法取得相关期间在同一区段内相同或相似的三个以上房产的租金价格，故无法鉴定。2017年8月10日，中国电信单方委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司对涉案房屋的租金价值进行评估。经评估，涉案房屋的房地产市场年年租赁价值为31000元。
万信通讯在诉讼过程中表示同意迁让涉案房屋，但希望给予一定的过渡期。
以上事实，由中国电信提供的工商简档、照片、房屋所有权证、通知书及邮寄凭证、丹阳邮政出具的情况说明，万信通讯提供的房屋租赁协议以及当事人当庭陈述等证据所证实。
一审法院认为，承租人应当按照约定支付租金。本案中，魏琴与丹阳市邮政局新桥支局签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效。该合同虽系魏琴与丹阳市邮政局新桥支局签订，但万信通讯系由魏琴注册成立并在涉案房屋中经营至今，故万信通讯应当承担相应的民事责任。中国电信虽于2008年取得了涉案房屋的所有权，但涉案房屋租赁期间届满后，万信通讯一直使用该租赁房屋，中国电信也未提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限应视为不定期，租赁合同中相应的权利义务应由中国电信承继。由于在不定期租赁合同中，当事人得随时解除合同，且本案中万信通讯对迁让涉案房屋亦无异议，故对中国电信要求万信通讯迁让涉案房屋的诉讼请求一审法院予以支持。关于中国电信主张的相关使用费，一审法院认为，中国电信虽可以随时解除合同，但应给予万信通讯合理的期限。而中国电信并无证据证明其在取得房屋所有权后及时向万信通讯主张迁让和调整租金，故中国电信要求万信通讯按188600元支付租金的依据不充分，一审法院难以支持。考虑到本案迁让房屋的实际情况，故至中国电信起诉之日仍应按照原租赁合同的租金标准每年3000元计算即23318元；中国电信起诉之后的使用费标准应按照当地实际市场价格计算。由于涉案房屋的租金标准无法鉴定，故参照当地商业用房租赁市场的平均水平，一审法院酌情认定为每年25000元。至于万信通讯辩称已经给付自2009年至今的租�，因未能提供充分的证据予以证明，故一审法院不予采信。
依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、丹阳市丹北镇万信通讯经营部应于判决发生法律效力之日起十五日内将位于丹阳市中国邮政营业厅东边一间房屋迁让给中国电信股份有限公司丹阳分公司；二、丹阳市丹北镇万信通讯经营部应于判决发生法律效力之日起十五日内给付中国电信股份有限公司丹阳分公司房屋使用费23318元，并给付自2016年10月8日起至实际迁让上述房屋之日止按每年25000元的标准计算的房屋使用费；三、驳回中国电信股份有限公司丹阳分公司的其他诉讼请求。
二审期间，万信通讯围绕上诉请求向本院提供其与新桥邮政局局长（电话137××××2211）的电话录音。拟证明其每个月支付了300元房租，一直支付到2016年8月。
中国电信质证认为，新桥邮政局局长是否收到款项与上诉人支付的房租没有关联性，更不能证明就已经支付了应当支付给房屋所有权人的租赁费或房屋使用费。
因新桥邮政局局长非房屋所有权人或占有、使用人，电话录音与本案没有关联性，本院不予以确认。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人万信通讯主张其每个月支付300元房租直到2016年8月，但其并未向房屋所有权人或占有、使用人支付房屋的租赁费或房屋使用费，上诉人属于不当履行，其一直支付房屋租赁费的主张本院不予支持。上诉人万信通讯主张被上诉人的请求超过了诉讼时效，虽然从2008年到2016年被上诉人从未主张过租金，但上诉人并没有与被上诉人签订过房屋租赁协议，不存在租金问题。上诉人占有、使用房屋是基于其与丹阳市邮政局新桥支局签订的房屋租赁协议，房屋租赁期满后房屋所有权人发生了变更，上诉人应向房屋所有权人�被上诉人交纳房屋使用费，被上诉人主张的2008年到2016年的房屋使用费是一个整体，被上诉人并未主张按照每年进行支付，故被上诉人的诉讼请求未超过诉讼时效，上诉人的该项上诉理由本院不予采纳。关于房屋使用费的支付标准问题。因涉案房屋的月租金标准无法鉴定评估，一审法院参照当地商业用房租赁市场的平均水平酌情认定为每年25000元，该房屋使用费的支付标准亦比被上诉人单方委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司评估的年租赁价值31000元低了许多，并无不当。故万信通讯的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。
综上所述，万信通讯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1043元，由上诉人万信通讯负担。
本判决为终审判决。
审判长 宋 涛
审判员 孟 涛
审判员 姜 玲
二〇一八年四月二十六日
书记员 殷卓玮