河南省林州市人民法院民 事 判 决 书（2014）林民二初字第17号原告王小兵，男，1989年10月5日，汉族，住林州市。委托代理人刘竹林，林州市法律服务所法律工作者。被告河南浩鹏置业有限公司。住所地安阳市郑花路*号。法定代表人张红旗，公司经理。委托代理人呼旺东，河南新天河律师事务所律师。被告河南浩鹏置业有限公司东段项目部。住所地林州市向阳街东段路南。负责人彭国庆，项目经理。被告杨明杰，男，1978年8月1日生，汉族，住林州市。现住林州市。原告王小兵诉被告河南浩鹏置业有限公司（以下简称浩鹏公司）、河南浩鹏置业有限公司东段项目部（以下简称浩鹏公司项目部）、杨明杰买卖、租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王小兵的委托代理人刘竹林、被告浩鹏公司的委托代理人呼旺东、被告杨明杰到庭参加诉讼，被告浩鹏公司项目部经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告王小兵于2013年1月28日与被告浩鹏置业有限公司及公司在林州市设置的东段项目部，签定了位于向阳街××楼××地下室商品房认购协议书，该协议书签定后，原告按协议规定的期限交纳了房价款，但被告浩鹏置业有限公司及项目部未按协议规定交付给原告所认购的商品房，而是依该商品房已在认购前出租给了被告杨明杰，但可协调租房人杨明杰直接与原告签定房屋租赁合同，将原租房权利人变更为原告，但在履行该条款时，因被告之间的原因，不能将原告认购的商品房租赁权利变更为原告名下，特依法提起诉讼。请求依法判令：1、要求被告河南浩鹏置业有限公司及项目部，继续履行《协议书》中规定的条款，将原告所认购的商品房租赁权变更为原告名下，被告杨明杰应依照租房合同履行义务；2、要求被告按照租房协议规定，给付租房期间的租赁费用6万元，并承担违约金3000元；3、案件受理费由被告承担。被告浩鹏公司辩称，1、根据合同法关于租赁合同的法律规定，买受人当然享有出租人的权利资格，不存在变更问题；2、同样的理由，买受人直接享有与承租人之间的权利义务，因此不存在房屋出卖方关于租赁合同权利义务的问题。综上，请求驳回原告对浩鹏置业的诉讼请求。被告杨明杰辩称，1、答辩人不存在租赁合同履行问题。答辩人在2013年1月19日与浩鹏公司东段项目部签订过一份租赁合同，随后也签署过一份放弃购买租赁房屋的确认函，但没有过多久，浩鹏公司东段项目部找到答辩人说租赁合同有问题，需要进一步协商，然后再签订一份租赁合同，在征得答辩人同意后，就收回租赁合同及确认函。之后，双方就该租赁房屋一事，一直在协商当中，至此，双方尚未对该租赁一事达成一致意见，从而没有再签订租赁合同，因此，答辩人认为由于双方尚未签订租赁合同。也就不存在履行租赁合同的义务，更不存在租赁权的变更问题。浩鹏公司东段项目部在2014年1月16日向答辩人签发的履行合同及逾期解除合同的通知书，答辩人也已经在2014年1月18日以书面的形式对浩鹏公司东段项目部签发的履行合同及逾期解除合同的通知书进行抗辩的说明；2、答辩人不应承担给付租赁费六万元及违约金三千元的义务。如上所述，由于答辩人与浩鹏公司东段项目部尚未签订租赁合同，也就不存在给付租金并承担违约金的义务，相反。浩鹏公司依法取得售房资格后，应取得答辩人的优先购买权。由于浩鹏公司东段项目部在未征得答辩人是否放弃优先购买权的前提下，私下将答辩人占有的租赁房屋出卖给被答辩人是无效的，因此，因答辩人在同等的条件下，有优先购买该租赁房屋；3、浩鹏公司与王小兵签订的买卖合同是无效的。浩鹏公司东段项目部对浩鹏花园南一区5号楼地下室无权出售，根据我国的法律、法规及最高院关于商品房买卖合同的司法解释等规定，商品房屋的出售应当取得商品房的国有五证即：（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证）。但本案所争的房屋，概未办理相关的证件，为此，浩鹏公司东段项目部对该房屋是不符合出售的法定条件，自然无权向市场出售；4、反诉人对所争议的房屋享有优先购买权。如果该房屋符合法定出售条件，那么在同等的条件下，浩鹏公司东段项目部明知反诉人已经占有的情况下，应征得反诉人是否放弃优先购买权，浩鹏公司东段项目部在反诉人未明确放弃优先购买权的前提下，私下将争议的房屋在违规的情况下买卖给被反诉人是无效的。综上，答辩人认为由于浩鹏公司东段项目部尚未签订租赁合同及未征求答辩人是否放弃优先购买权的前提下，将租赁房屋卖于被答辩人是无效的，从而，答辩人也就不存在履行租赁合同及承担违约责任的义务，答辩人仍享有优先购买权。为此，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。经审理查明，2013年1月19日，被告河南浩鹏置业有限公司东段项目部（甲方）与被告杨明杰（乙方）签订房屋租赁合同，合同主要约定：一、甲方将其拥有的浩鹏花园南一区5﹟楼地下室出租给乙方使用。二、本合同租赁期为六年，自2012年11月1日起至2018年10月31日止。三、租金及支付方式1、第一年租金为壹拾贰万元整，合同签订时一次付清第一年的。第二年起房租每半年付一次，提前壹个月预付半年租金（付款日为10月1日、4月1日），双方应在付款日前10天相互提醒。2、在乙方租赁期内，如甲方房屋产权发生变化，甲方必须要求新的产权人保证在租赁期三年内不提高房租，第四、五年房租在前一年基础上递增2%，第六年房租在前一年基础上递增10%。四、双方权利和义务1、如果乙方经营调整，需要提前解除合同，必须提前三个月告知甲方，甲方参照乙方实际占用天数凑足整月与乙方结算后，可终止合同。2、在租赁期限内，未事先征得甲方的同意，乙方不得擅自改变房屋的原有结构和用途……5、在租赁期内甲方必须确保乙方所占房屋的正常使用，如甲方或新的产权人出让给第三人，应当告知乙方，在同等条件下乙方有优先购买权……租赁合同签订后，双方依约履行。2013年1月20日，浩鹏置业有限公司东段项目部（甲方）与被告杨明杰（乙方）签订确认函，甲方所属浩鹏花园南一区5﹟楼地下室准备出售，已告知承租人，承租人放弃购买，放弃价格为150万元，如果价格变动承租人有优先购买权。2013年1月28日，被告河南浩鹏置业有限公司东段项目部（甲方）与原告王小兵（乙方）签订商品房内部认购协议书，协议约定：一、认购房屋基本情况1、乙方预定甲方建设开发的位于向阳街××楼××地下室……××、房屋整层价格为150万元。二、认购有效期甲方承诺为乙方所预定房屋的保留期限自该认购书签订日起七日止。三、付款方式乙方同意选择一次性付款。四、甲方承诺4、甲方协调乙方与杨明杰在原条款不变的前提下，直接签订房屋租赁合同。五、乙方承诺4、乙方承认并继续履行甲方与杨明杰签订的《房屋租赁合同》，承担该租赁合同中甲方的全部权利和义务。……本协议自双方签字之日起生效。2013年2月1日和2013年2月25日王小兵分两次向河南浩鹏置业有限公司林州分公司交纳购房款现金合计150万元，2014年1月12日，河南浩鹏置业有限公司东段项目部向被告杨明杰发出履行合同及逾期解除合同通知书、、、2014年1月17日，被告杨明杰就河南浩鹏置业有限公司东段项目部发出的履行合同及逾期解除合同通知书进行了抗辩。庭审中被告河南浩鹏置业有限公司认可被告河南浩鹏置业有限公司东段项目部是自己所属的内部机构、内部组织，认可其与原告和被告杨明杰所签订的合同。上述事实有原告向本庭的房屋租赁合同书一份、放弃购买确认函一份、商品房内部认购协议书一份、交房款收据两份、被告向本庭提供的履行合同及逾期解除合同通知书一份、抗辩书一份及原被告当庭陈述等证据予以证实。所有证据经过质证认证，均可作为认定本案事实的根据。本院认为，本案是商品房买卖、租赁合同纠纷，被告河南浩鹏置业有限公司东段项目部与被告杨明杰签订的房屋租赁合同以及被告河南浩鹏置业有限公司东段项目部与原告王小兵签订的商品房内部认购协议书，均系双方当事人的自愿意思表示，客观真实，合法有效，也符合买卖合同和租赁合同的构成要件，本院予以确认。原被告均应按照合同约定行使自己的权利履行自己的义务。关于原告要求被告河南浩鹏置业有限公司及项目部、被告杨明杰，继续履行《协议书》中规定的条款，将原告所认购的商品房租赁权变更为原告名下和要求被告按照租房协议规定，给付租房期间的租赁费用6万元，并承担违约金3000元的诉讼请求问题。本院认为，在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。即就是我们通常所说的“买卖不破租赁”。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”；《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。上述一系列的法律均规定了租赁期内，发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。而且被告河南浩鹏置业有限公司东段项目部（甲方）与原告王小兵（乙方）签订商品房内部认购协议书中也明确约定，原告王小兵承诺承认并继续履行甲方与杨明杰签订的《房屋租赁合同》，承担该租赁合同中甲方的全部权利和义务。因此，原租赁合同有效，双方则均应按照原租赁合同约定履行义务，但是，原告有权要求承租人支付租金，被告应该按照租赁合同约定，给付原告2013年11月1日至2014年5月1日租房期间的租赁费用6万元，并承担逾期付款违约金，按中国人民银行同期贷款利率计算。关于被告杨明杰辩称自己应享有租赁房屋优先购买权的问题。本院认为，“优先购买权”是指出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先购买的权利。《合同法》第230条规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第118条也同样规定：“出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”等等，结合到本案，被告浩鹏置业有限公司东段项目部将所属浩鹏花园南一区5﹟楼地下室准备出售时，已告知承租人杨明杰，并与之签订确认函，承租人已明确表示放弃购买，放弃价格为150万元，如果价格变动承租人有优先购买权。由此看出，出租人被告浩鹏置业有限公司东段项目部将准备出售的租赁房屋对承租人履行了告知义务，承租人明确表示放弃，由此其辩称应享有优先购买权的理由，本院不予支持。关于被告杨明杰辩称被告浩鹏公司与原告王小兵签订的买卖合同无效的问题。本院认为，被告河南浩鹏置业有限公司东段项目部与原告王小兵签订的商品房内部认购协议书，双方自愿，真实有效，原告已按协议约定履行了交付房款义务，且按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。因此，被告杨明杰该辩称理由本院不予支持。关于被告河南浩鹏置业有限公司和被告河南浩鹏置业有限公司东段项目部诉讼主体资格问题。本院认为，项目部是工程施工单位为完成某一具体项目的施工而特定成立，随工程的接收而成立，随工程的完工而完成使命被解散或者撤销，最基本的特点是临时成立，不具备独立法人资格，而是施工单位的分支机构或职能部门。根据最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》的第四十条规定，被告河南浩鹏置业有限公司东段项目部未提供其领取了营业执照，故不具备诉讼主体资格。庭审中，被告河南浩鹏置业有限公司认可被告河南浩鹏置业有限公司东段项目部是自己所属的内部机构、内部组织，认可其与原告和被告杨明杰所签订的合同，对此本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十九条、第二百三十条、《城市房屋租赁管理办法》第十二条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决如下：一、被告河南浩鹏置业有限公司与被告杨明杰签订的租赁合同有效，原告王小兵和被告杨明杰继续履行该合同；二、被告杨明杰于本判决生效后十日内给付原告王小兵2013年11月1日至2014年5月1日的租赁费6万元及利息（利息自2014年1月18日起至本判决限定履行期届满之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回原告王小兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1375元，由被告杨明杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  冯相庆代理审判员  郭 锐人民陪审员  牛军民二〇一四年七月十九日书 记 员  郭小明