上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第24262号
原告上海震辉资产管理有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人王茄丞，总经理。
委托代理人卞兴玉，上海国年律师事务所律师。
委托代理人卞虎，上海国年律师事务所律师。
被告周静，女，1982年8月9日生，汉族，住上海市黄浦区。
被告王春娟，女，1980年1月30日生，汉族，住上海市杨浦区。
第三人上海中银大厦有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人余未迟，董事长。
委托代理人卞慧莉，女。
原告上海震辉资产管理有限公司（以下简称震辉公司）诉被告周静、王春娟及第三人上海中银大厦有限公司（以下简称中银公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月30日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，于2015年12月24日公开开庭进行了审理，原告震辉公司的委托代理人卞兴玉，被告周静、王春娟，第三人中银公司的委托代理人卞慧莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告震辉公司诉称，2014年12月，原告与杜伦网络科技（上海）有限公司（以下简称杜伦公司）签订《上海市房屋租赁（商品房预租）合同》两份，约定杜伦公司分别将上海市浦东新区银城中路XXX号2703-2704室房屋（以下简称2703-2704室房屋）、上海市浦东新区银城中路XXX号2705-2706室房屋（以下简称2705-2706室房屋）出租给原告。原告按照两份合同的约定向杜伦公司共计支付保证金人民币（以下币种相同）596，373元。2015年4月，因需要办理经营地址的变更登记，原告向杜伦公司索要杜伦公司和第三人签订的租赁合同后才发现杜伦公司没有转租权。之后，原告搬离了系争房屋，杜伦公司拒绝退还保证金。2015年7月，杜伦公司注销，股东周静、王春娟承诺公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意承担责任。故原告起诉请求：1、判令周静、王春娟退还原告已支付的保证金596，373元；2、判令周静、王春娟支付原告违约金361，978元；3、本案诉讼费用由周静、王春娟承担。
被告周静、王春娟辩称，保证金不同意退还，违约金不同意支付。原告自身不具备在中银大厦承租系争房屋的资格，所以从杜伦公司处承租系争房屋。原告在2015年6月初搬走的，是擅自搬走的。
第三人中银公司述称，杜伦公司转租未经第三人同意，杜伦公司转租侵害了第三人的利益，第三人不同意杜伦公司将系争房屋转租给原告。2015年5月初，杜伦公司未及时支付租金，第三人在催款过程中发现了杜伦公司擅自转租的行为，并于2015年6月发函解除了与杜伦公司的租赁合同关系。第三人不认可杜伦公司与原告签订的租赁合同的效力。
经审理查明，中银公司（甲方）与杜伦公司（乙方）签订《中银大厦办公房租赁合同》两份，约定甲方分别将2703-2704室房屋和2705-2706室房屋出租给乙方；乙方如需利用承租的该房屋与第三方进行合资经营、联营或提供给第三方使用，应事先征得甲方的书面同意，并重新签订租赁合同；乙方未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、分租、借予他人或调换使用的，甲方有权单方面通知乙方终止合同。
2014年12月，杜伦公司（甲方）与震辉公司（乙方）签订《上海市房屋租赁（商品房预租）合同》两份，杜伦公司将2703-2704室房屋和2705-2706室房屋转租给了震辉公司，租期均为2014年12月8日至2015年9月26日，2703-2704室房屋保证金为335，906.19元，2705-2706室房屋保证金为260，466.87元。震辉公司按照两份合同的约定向杜伦公司共计支付保证金596，373.06元。
2015年4月，杜伦公司向震辉公司催讨租金，并要求解除合同。
2015年5月，中银公司以杜伦公司擅自转租为由，要求杜伦公司立即停止转租行为。
合同履行过程中，震辉公司在约定的租赁期限届满前搬离了2703-2704室房屋和2705-2706室房屋。
2015年7月，杜伦公司注销，股东周静、王春娟承诺公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意承担责任。
审理中，经法院释明，如果法院认为合同无效，震辉公司仍表示坚持原来的诉讼请求。周静、王春娟认为震辉公司欠付租金（使用费）、水电费，但已经另案主张。
震辉公司表示实际支付保证金596，373.06元，现仅要求返还保证金596，373元，震辉公司自愿放弃差额部分0.06元。
以上事实，由经庭审质证的中银公司与原杜伦公司签订的《中银大厦办公房租赁合同》两份、原杜伦公司与震辉公司签订的《上海市房屋租赁（商品房预租）合同》两份、保证金支付收据、中银公司发送给原杜伦公司的函件、原杜伦公司的工商内档资料等证据以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人未经出租人同意，不得将租赁物转租给第三人。承租人擅自转租，承租人与第三人之间的租赁合同无效。现查明，原杜伦公司从中银公司租赁了2703-2704室房屋和2705-2706室房屋后，未经中银公司同意，将房屋转租给了震辉公司。原杜伦公司与震辉公司签订的两份租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原杜伦公司应当将收取的保证金596，373.06元返还给震辉公司。震辉公司仅要求返还596，373元，系对自己权利的处分，于法不悖，本院予以准许。因原杜伦公司被注销，其债务由股东周静、王春娟承担。震辉公司要求周静、王春娟返还保证金596，373元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。合同无效，经法院释明后，震辉公司坚持要求原杜伦公司支付违约金，于法无据，本院不予支持。至于，震辉公司欠付的租金（使用费）和水电费等事宜，已经另案处理，本案不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告上海震辉资产管理有限公司与原杜伦网络科技（上海）有限公司就上海市浦东新区银城中路XXX号2703-2704室房屋签订的《上海市房屋租赁（商品房预租）合同》无效；
二、确认原告上海震辉资产管理有限公司与原杜伦网络科技（上海）有限公司就上海市浦东新区银城中路XXX号2705-2706室房屋签订的《上海市房屋租赁（商品房预租）合同》无效；
三、被告周静、王春娟应于本判决生效之日起十日内返还原告上海震辉资产管理有限公司保证金596，373元；
四、驳回原告上海震辉资产管理有限公司的其他诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13，383元，减半收取计6，691.50元，由原告上海震辉资产管理有限公司负担1，810元，被告周静、王春娟负担4，881.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨立转
二〇一五年十二月三十日
书记员 陆佳佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。