西华县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第930号
原告（反诉被告）张文秀，男，汉族，1944年9月24日出生，住西华县。
委托代理人王运书，河南天图律师事务所律师，特别授权。
被告（反诉原告）刘新华，男，汉族，1962年11月29日出生，住西华县。
委托代理人张大书，河南沐天律师事务所律师，一般代理。
第三人黄爱华，女，汉族，1965年8月14日出生，住西华县。
第三人潘光明，男，汉族，1965年9月15日出生，住西华县。
原告张文秀诉被告刘新华占有物返还纠纷一案，原告张文秀向本院提起诉讼后，本院于2013年12月12日作出（2013）西民初字第879号民事判决，被告刘新华不服该判决，上诉于周口市中级人民法院，周口市中级人民法院作出的（2014）周民终字第629号民事裁定书，认为，张文秀诉称其与黄爱华、潘光明夫妇约定房屋建成后归黄爱华、潘光明夫妇所有，加之双方所争议房屋的原土地使用证已被注销，黄爱华、潘光明应当作为本案当事人参加诉讼。原判决漏列当事人，应予发回。撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，追加黄爱华、潘光明作为本案第三人参加诉讼，诉讼过程中，被告刘新华提起反诉，原告张文秀及其委托代理人王运书、被告刘新华及其委托代理人张大书、第三人黄爱华到庭参加了诉讼，第三人潘光明经本院合法传唤，未到庭。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张文秀诉称，1996年11月，原告与黄爱华、潘光明夫妇协商约定，由原告出资，在黄、潘夫妇拥有的位于逍遥交通路临街的一处宅基地上建造门面楼三间，门面楼建成后所有权归黄、潘二人所有，由原告代管二十年，即原告对楼房拥有占用、使用二十年的权力。1999年3月9日原告以房屋所有者的身份私自将其中的一间楼房（含地下室）的所有权和15米×3.33米的宅基地使用权一并转让给刘新华，双方签订一份房屋转让协议，刘新华支付价款86000元，原告交付了房屋，当黄、潘得知刘新华和原告签订的协议属转让买卖关系后，黄爱华、潘光明向西华县法院提起民事诉讼，请求法院确认刘新华与张文秀之间的房屋转让协议无效，并请判令刘新华返还楼房和宅基地。该案经过一、二审法院审理，分别作出（2008）西民初字第327号民事判决书和（2008）周民终字第1209号民事判决书，判决确认张文秀与刘新华于1999年3月9日签订的房屋转让协议为无效协议，并在判决书上告知当事人因房屋转让协议无效的法律后果，当事人宜另案起诉。现终审判决已生效，但刘新华没有履行生效判决的义务。综上所述，一、二审法院判决已确认张文秀与刘新华签订的房屋转让协议为无效协议，按原告张文秀与黄、潘二人约定，原告仍对该楼房拥有占有、使用权。根据《合同法》第五十八条的规定精神，刘新华应返还房屋和宅基地的使用权，为维护原告张文秀的合法权益，特提起民事诉讼，请求被告返还价值86000元的门面房一间三层（含地下室）和15米×3.33米的宅基地使用权，并清空地上的全部建筑物，恢复原状。
被告（反诉原告）刘新华辩称，原告将房屋卖给我了，就不应该再起诉我了，争议的房屋所占的土地证已经被注销，原告无权起诉我，应该由政府重新确权后再说。原告如果拿出争议的房屋的房屋产权证我就搬走。争议房屋的后面的房子是我建的，建在国家的土地上了，我不同意给原告。如果返还房屋应赔偿我的损失，原告无权要求清除建筑物。
被告（反诉原告）刘新华反诉称，1999年3月9日，张文秀主动找刘新华联系，将其自建的房屋出售给刘新华，双方签订了房屋转让协议，刘新华支付了价款86000元，张文秀交付了房屋。随着时间的推移，刘新华所购买的房屋价格上涨，现在已高达约25万元。张文秀为了要回已经出售15年的房屋，不仅撕毁原来的协议，而且谎称是黄爱华、潘光明夫妇的房屋，使原来签订的房屋转让协议无效，进而起诉要求刘新华退还房屋。涉案房屋经过刘新华多年的经营、管理和使用，现在的价格已经远不是原来的价格，加之导致协议无效的过错全部在于张文秀一方。故张文秀应当以现在的房屋市场价格退还刘新华价款，以赔偿由于协议无效给刘新华造成的损失。
对于反诉原告（反诉被告）张文秀辩称，刘新华反诉理由不属实，其所诉赔偿25万元没有依据。我们双方均有过错，责任双方分摊。房屋刘新华实际占有十多年，应支付租赁费。依据上述事实，对刘新华的反诉请求应予驳回。
第三人黄爱华述称，原、被告的买卖不合法，房子是我的，我要回我的房子并恢复原状。
第三人潘光明未陈述。
原告提交的证据有：1、（2008）西民初字第327号民事判决书一份、（2008）周民终字第1209号民事判决书一份、河南省高级人民法院（2011）豫法民申字第00720号民事裁定书一份。证明目的是1、原、被告在1999年所签房屋转让协议无效。2、房屋所有权归潘光明、黄爱华所有，原告张文秀有二十年的使用权。3、原、被告所签房屋转让协议无效，被告应恢复争议房屋原状至签订协议之时，原告应返还被告86000元购房款，以及被告应返还的具体房屋数。2、建筑房屋设计人的证言一份。证明房屋是张文秀建设的。3、照片两张。证明地下室原来的状况。4、房屋租赁合同一份。证明租赁费能折抵被告房屋的损失。
被告提交的证据有：1、西华县人民政府（2008）34号文件一份、周口市人民政府第19号行政复议决定书一份，证明潘光明的土地使用证已被注销。2、1999年3月9日原、被告所签房屋转让协议一份。证明房屋买卖有效。3、张文秀的收条一份。证明被告刘新华合法、有偿、善意取得的房屋。4、西华县人民政府政文（2011）33号文件及逍遥镇总体规划图各一份。证明涉案房屋所在土地已经被规划为商业用地，允许买卖。涉案的房屋价值已显著上升。5、照片两张。证明本案发生后，原告张文秀仍以房屋所有权人的身份出售该房屋。6、证人陈某某出庭作证的证言。证明是张文秀主动找人联系刘新华购买房屋。刘新华主观没有过错，张文秀应承担合同无效的全部责任。
第三人黄爱华、潘光明未提交证据。
法院依职权调取的证据有：法院委托西华县物价局作出的西价估字第161号价格评估结论书一份。证明被告后来增建的房屋价值20675元。
经庭审质证，被告刘新华对原告张文秀提交的证据1无异议，但认为原告起诉的依据是潘光明的土地使用证，该证已经注销。等该土地重新确权后再说。对原告提交的证据2，认为证人应出庭作证，未出庭，不能作为证据使用。对证据3，认为不能达到证明的目的。对原告提交的证据4，认为不能证明原告的证明目的及不存在租赁费抵消损失。第三人对原告提交的证据均无异议。
原告张文秀对被告刘新华提交的证据1的真实性无异议，但认为该证据与本案无关。对被告提交的证据2，认为该协议已经由法院判决确认无效协议。对被告提交的证据3没有异议，但对证明目的有异议，认为不能证明买卖是合法的，也不存在善意取得问题，已经有效判决认定。对被告提交的证据4，认为没有加盖印章，不是原件，证据没有出处，不能作为证据使用。对被告提交的证据5，认为不能证明房屋所有权归原告，我们主张的是使用权，房屋出售的电话虽是张文秀的电话，并不代表原告自己出售争议的房屋，不能作为有效证据使用。对被告提交的证据6，认为证人所证不真实，没有其他证据相互印证，证人与被告有亲戚关系，不能作为有效证据使用。第三人对被告提交的证据2的证明目的有异议，认为房屋买卖协议是无效的，我的地方不是商业用地，没有规划为商业用地。对被告提交的证据6，认为土地使用权是我的，我同意张文秀盖房并使用，张文秀卖房我不知道，我要回我的房子和土地，其他我不管。
经审查，原、被告提交的证据及法院依职权调取的证据与本案事实相关联，能相互印证的部分，应为有效证据。
依据上述有效证据及当事人陈述，本院可以确认以下案件事实：
1996年11月，张文秀与黄爱华、潘光明夫妇协商约定，由张文秀出资，在以黄、潘夫妇名誉规划的位于逍遥交通路临街的一处宅基地上建造门面楼三间，门面楼建成后所有权归黄、潘二人所有，由张文秀代管二十年，即张文秀对楼房拥有占用、使用二十年的权利。1999年3月9日张文秀以房屋所有者的身份私自将其中的一间楼房（包括楼上和地下室）的所有权转让给刘新华所有，价格为86000元，并将该房屋所占地皮及房后面的宅基地使用权一并转让给刘新华，双方签订一份房屋转让协议，刘新华支付价款86000元，张文秀交付了房屋。当黄、潘得知刘新华和张文秀签订的协议属转让买卖关系后，黄爱华、潘光明向西华县法院提起民事诉讼，请求法院确认刘新华与张文秀之间的房屋转让协议无效，并请判令刘新华返还楼房和宅基地。该案经过一、二审法院审理分别作出（2008）西民初字第327号民事判决和（2008）周民终字第1209号民事判决，判决确认张文秀与刘新华于1999年3月9日签订的房屋转让协议为无效协议，并在判决书上告知当事人因房屋转让协议无效的法律后果，当事人宜另案起诉。另查明，张文秀和刘新华所争议房屋占用的土地，原土地使用证均已被注销，至今未确认该土地使用权人。刘新华购买房屋后，在楼后增建了部分房屋，对于增建部分，经评估价值为20675元。张文秀庭后表示，为了便于问题的处理，其愿意按评估价赔偿给刘新华。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。由于原告张文秀和被告刘新华双方所争议的房屋占用的土地，原土地使用证均已被注销，该房产也未办理产权证，其争议的房屋所有权及土地使用权的主体不明，产权价值无法确定。因此，该案事实不清，证据不足，故原告的诉讼请求、被告的反诉请求及第三人的诉求均不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：
一、驳回原告张文秀的诉讼请求。
二、驳回被告刘新华的反诉请求。
三、驳回第三人的诉讼请求。
案件受理费2400元，由原告张文秀负担，反诉费2525元，由被告刘新华负担。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。
审判长 袁芳军
审判员 蔡全杰
审判员 和 昕
二〇一四年十二月九日
书记员 白海涛