浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终6051号
上诉人（原审原告）：于崇渊，男，1963年5月5日出生，汉族，住浙江省浦江县。
委托诉讼代理人：陈文兵，浙江天震律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张康康，浙江天震律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：朱铃铃，女，1982年3月20日出生，汉族，住浙江省富阳市。
委托诉讼代理人：张晋芳，浙江天复律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：方明朗，男，1967年2月19日出生，汉族，住浙江省浦江县。
上诉人于崇渊因与被上诉人朱铃铃、方明朗房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省浦江县人民法院（2017）浙0726民初4850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
于崇渊的上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持于崇渊的一审诉讼法请求。事实和理由：一审法院认定事实错误。一、一审判决认定于崇渊未能提交证据证明朱铃铃与方明朗就涉案店面的承租经营存在法律上的关系，于崇渊应负举证不能的法律后果以及朱铃铃支付于崇渊押金10000元后并未实际承租涉案店面，是错误的。方明朗和朱铃铃的关系，不应由于崇渊来举证证明。朱铃铃交纳10000元押金的行为，已经证明朱铃铃在履行合同，而且朱铃铃的押金至今还在于崇渊处，如果朱铃铃没有实际承租店面，为何至今不向于崇渊要求退回押金。二、一审判决认定（2014）金浦民初字第677号庭审记录，系于崇渊对涉案店面房屋租赁关系的自认是错误的。在该案审理中，诉争的不是本案的店面，朱铃铃也未参加诉讼，对该店面的有关认定不能作为本案的认定依据。朱铃铃和于崇渊就本案店面的租赁关系，已经由（2016）浙0726民初3357号民事判决书、（2016）浙07民终3755号民事判决书以及（2017）浙民申150号民事裁定书进行了认定，这三份裁判文书认定的事实是客观真实的。三、一审判决认定于崇渊与方明朗达成的口头协议，约定于崇渊将涉案店面以补差价的方式租赁给方明朗，租赁期限至2016年10月27日，是错误的。于崇渊从未承认过涉案店面与方明朗有过口头协议，并以补差价的方式租赁给方明朗，这只是方明朗一个人的陈述，没有任何证据证明。于崇渊出租给朱铃铃的是每年58000元，方明朗陈述是三年58000元，差距如此巨大，于崇渊不可能租给方明朗的。四、一审判决认定方明朗承租店面A、B，于2016年10月27日将涉案店面要是交还给了于崇渊，于崇渊收回涉案店面，并将房屋A、B、C打通，对外招租，是错误的。没有证据证明方明朗将涉案店面的钥匙交给了于崇渊，涉案店面是没有门的，门是在A店面，店面A、B本来就是通的。对涉案店面，于崇渊也没有对外招租。五、一审判决认定方明朗实际承租了涉案店面，于崇渊与朱铃铃事实上已终止其签订的租房协议，方明朗与于崇渊之间就涉案店面的直接租赁关系独立于朱铃铃，是错误的。实际使用和实际承租是两个不同的法律关系，一审判决认定于崇渊和朱铃铃事实上终止租房协议，缺乏事实和法律依据。
朱铃铃辩称：一、朱铃铃与于崇渊签订租赁合同的期限是2014年3月11日起至2017年3月10日止，方明朗与于崇渊的租赁关系是自2013年10月28日起至2016年10月27日止。租赁关系的相对人及租期起始点完全不同。同时根据（2014）金浦民初字第677号民事案件审理过程中于崇渊与方明朗的自认及相关证据表明，方明朗和于崇渊就A、B店面存在真实的租赁关系。B店面系朱铃铃所涉合同店面，故在朱铃铃租期未开始之前，于崇渊已经将A、B两间店面出租给方明朗经营老婆大人副食品店，并配合方明朗办理了工商登记的营业场所证明，方明朗系实际承租人，租期至2016年10月27日止。所以于崇渊一房二租，违约在先，且其根本无法再履行与朱铃铃之间的合同。二、方明朗的老婆大人副食品店按照营业执照上的租期2016年10月27日到期后，腾退了房屋，搬至店面。于崇渊收回房屋后，将A、B、C三间店面打通对外招租。如果方明朗的权利来自于朱铃铃所签的合同，那么合同未到期，于崇渊无权也不可能收回房屋。朱铃铃进不了现场，是报案后公安民警叫于崇渊打开房屋的，现场在朱铃铃的追问下，于崇渊自认一房二租，也同情朱铃铃系受害者。三、于崇渊不能以朱铃铃放弃押金退回来推断朱铃铃和于崇渊之间的合同已实际履行。朱铃铃交付押金，并不等同于崇渊交付房屋和钥匙。根据谁主张谁举证的原则，于崇渊对此负有举证责任，但于崇渊并未能提供证据证明其已交付房屋给朱铃铃使用，或证明方明朗和朱铃铃存在合伙或转租关系。四、（2016）浙0726民初3357号民事判决书、（2016）浙07民终3755号民事判决书以及（2017）浙民申150号民事裁定书认定事实不清、判决有误，朱铃铃准备向检察院申请提起抗诉。五、于崇渊将店面出租给方明朗经营使用，却起诉朱铃铃要求支付租金，而且早在2016年10月其已经将所有店面收回，却要求支付至2017年3月止的租金，其欺人太甚。综上，请求二审法院依法驳回于崇渊的上诉请求。
方明朗辩称：一审判决正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。
于崇渊向一审法院起诉请求：1、判令朱铃铃立即付清租金58000元（2016年3月11日至2017年3月10日）；2、由朱铃铃承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：于崇渊、朱铃铃、方明朗在原审庭审中确认，案涉的人民东路50-6号房屋有三间店面，该三间店面房屋的所有人为于崇渊。为便于对上述三间店面房屋的区分，于崇渊、朱铃铃、方明朗在庭审中均认可自北向南的顺序以房屋A、房屋B、房屋C进行标示。2013年10月27日，于崇渊与朱铃铃签订了一份房屋租赁合同，合同约定：于崇渊将坐落于浦江县人民东路50-6号营业房店面一间（房屋B）租赁给朱铃铃经营零食包装食品；租赁期限为三年，从2014年3月11日至2017年3月10日止；租赁费用及支付为：乙方向甲方缴纳租金为人民币58000元整，于2014年2月10日交清。…本合同订立之日，乙方交押金10000元给甲方，合同期满，如乙方没有违约，甲方将押金归还乙方等。合同签订后，朱铃铃向于崇渊支付了押金10000元。2013年10月27日，方明朗向俞智泷（原浦江县有意思餐厅经营者）转租于崇渊所有的浦江县间店面（房屋A）一楼（该房屋的一楼与二楼及以上部分分开使用），租赁期限从2013年10月28日至2016年10月27日止。该房屋2014年7月14日前的租金由俞智泷付清；2014年7月14日后至2015年10月27日的租金由方明朗付清已在原审法院作出的（2015）金浦民初字第729号判决书中确定。同日，于崇渊与方明朗达成口头协议，双方约定于崇渊将涉案店面一间（房屋B）一楼的部分面积以补差价的方式租赁给方明朗经营使用。租赁期限至2016年10月27日止。方明朗在于崇渊的协助下，以上述两间店面（房屋A、房屋B）一楼为经营地点，于2013年12月18日办理了相关个体工商户经营场所证明及食品流通许可证。方明朗便以“老婆大人”副食品店实际经营者身份承租涉案房屋。方明朗承租的店面（房屋A、B），于2016年10月27日后腾退了房屋。方明朗将店面钥匙交还给了于崇渊。于崇渊从方明朗处收回房屋，将人民东路50-6号房屋A、B、C三间店面打通，对外招租。朱铃铃与方明朗在诉讼中否认就经营上述店面（房屋B）具有委托、转租、合伙等法律关系。
一审法院认为，于崇渊与朱铃铃之间签订的租房协议，未违反法律规定，应属合法有效。但对于双方在签订租房协议后，于崇渊是否向朱铃铃交付了出租的房屋，朱铃铃是否实际履行了租房协议，双方之间存在争议。一审法院认为，本案争议焦点为：1、于崇渊、朱铃铃签订租房协议后，朱铃铃是否实际承租了于崇渊的房屋。2、第三人方明朗与于崇渊之间发生的房屋租赁关系与于崇渊、朱铃铃之间的租房协议的关联性。关于争议焦点1，于崇渊作为房屋出租人、提供房屋者，有义务证明其已将“租房协议”中指向的房屋交付给了朱铃铃。但在庭审中，于崇渊未能提交相应的证据证明交付给了朱铃铃。于崇渊亦未能证明朱铃铃与第三人方明朗就涉案店面一间（房屋B）的承租经营存在法律上的关系。由此，于崇渊应自负举证不能的不利法律后果，朱铃铃在支付给于崇渊“押金10000元”后未实际承租涉案店面一间（房屋B）。关于争议焦点2，据庭审查明，第三人方明朗经向于崇渊表示后于2013年10月27日至2016年10月27日期间实际承租了涉案店面（房屋B）系事实，于崇渊对此是明知的，且于崇渊亦曾为方明朗承租房屋开展经营活动提供了协助。在于崇渊未能证明其已将涉案店面（房屋B）交付给朱铃铃承租，而朱铃铃与方明朗均否认二人之间就涉案店面（房屋B）的承租经营具有法律关系的情形下，一审法院认定于崇渊与朱铃铃事实上已终止其签订的“租房协议”，第三人方明朗与于崇渊之间就涉案店面（房屋B）之间直接的租赁关系独立于朱铃铃所发生，二者不具有关联性。对于于崇渊的诉讼请求，因经法庭释明后，于崇渊仍坚持不予以变更，于崇渊坚持要求朱铃铃支付房屋租金58000元并负担诉讼费，故一审法院认为于崇渊的诉请缺乏事实和法律依据，不能成立，应予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》第五条第二款之规定，判决如下：驳回于崇渊的诉讼请求。案件受理费1250元，由于崇渊负担。
二审中，于崇渊、方明朗均未提供证据。朱铃铃申请证人魏某出庭作证，拟证明2013年10月27日到2014年3月10日之间，系朱铃铃向魏某转租的事实。
因于崇渊和方明朗均陈述不认识魏某，且朱铃铃也未能提供初步证据证明魏某与本案的关联性，故本院认为朱铃铃申请的证人与本案缺乏关联性，对该申请本院不予准许。
本院对原审判决认定的除“2013年10月27日，第三人方明朗向俞智泷（原浦江县有意思餐厅经营者）转租…………第三人方明朗便以‘老婆大人’副食店实际经营者身份承租涉案房屋”以外的事实予以确认。另查明：2016年5月，于崇渊以朱铃铃、方明朗为被告诉至原审法院，要求朱铃铃和方明朗立即支付涉案店面房2015年3月11日至2016年3月10日期间的租金58000元，原审法院于2016年6月14日作出（2016）浙0726民初3357号民事判决，认定朱铃铃系涉案房屋的承租人，并判令由朱铃铃支付于崇渊租金58000元。朱铃铃不服该判决提起上诉，本院于2016年11月2日作出（2016）浙07民终3755号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。朱铃铃不服，申请再审，浙江省高级人民法院于2017年5月23日作出（2017）浙民申150号民事裁定，驳回朱铃铃的再审申请。现于崇渊起诉要求朱铃铃支付涉案店面房2016年3月11日至2017年3月10日期间的租金。
本院认为：朱铃铃向于崇渊承租涉案店面房，约定租期自2014年3月11日至2017年3月10日以及租金每年58000元的事实，已经原审法院（2016）浙0726民初3357号民事判决、本院（2016）浙07民终3755号民事判决以及浙江省高级人民法院（2017）浙民申150号民事裁定予以确认，于崇渊要求朱铃铃支付涉案店面房2015年3月11日至2016年3月10日期间的租金58000元的诉请，也已经由上述法院生效裁判文书予以确认并已部分执行。朱铃铃主张其与于崇渊之间的租赁合同在签订后未实际履行，涉案店面房系于崇渊直接租赁给方明朗使用，对此，因朱铃铃未能提供充分有效证据推翻上述生效裁判文书确认的事实，故本院不予采信。现于崇渊诉请要求朱铃铃支付自2016年3月11日起的租金，依据充分，应当予以支持。因涉案店面房已于2016年10月27日腾空并由于崇渊收回与另外两间打通对外进行招租，故租金应计算至2016年10月27日止，为36547元。另，双方确认朱铃铃交给于崇渊的押金10000元尚未退回，而现双方之间的租赁关系已经终止，故该10000元押金应当在朱铃铃应付的租金中予以抵扣，抵扣后，朱铃铃应付的租金为26547元。至于朱铃铃主张其与于崇渊签订租赁合同后涉案店面房实际由方明朗使用，其可另行向方明朗主张权利。综上，于崇渊的上诉请求部分成立，对该部分请求本院予以支持，其余部分请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第一款第（四）项和第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销浙江省浦江县人民法院（2017）浙0726民初4850号民事判决；
二、朱铃铃于本判决生效之日起十日内支付于崇渊租金26547元；
三、驳回于崇渊的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1250元，由于崇渊负担678元，由朱铃铃负担572元；二审案件受理费1250元，由于崇渊负担678元，由朱铃铃负担572元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 晋
审 判 员 金 莹
审 判 员 胡 照
二〇一八年一月十二日
代书记员 季丽华