宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2015）甬鄞江民初字第461号原告：宁波市鄞州石碶红盛石材经营部（组织机构代码为L7879910-X）。住所地：宁波市鄞州区石碶街道横涨村（洛兹家居商贸城B257-1）。经营者盛红光，男，1967年2月9日出生（身份证号码为3302241967********），汉族，住奉化市江口街道盛家村东边桥东起*组**号。委托代理人：蒙承斌，浙江正清和律师事务所律师。被告：宁波市鄞州洛兹家居商贸城管理有限公司（组织机构代码为05825240-3）。住所地：宁波市鄞州区石碶街道横涨村。法定代表人：陈芬，该公司经理。委托代理人：陈锋，浙江和诚震旦律师事务所律师。原告宁波市鄞州石碶红盛石材经营部（以下简称红盛经营部）为与被告宁波市鄞州洛兹家居商贸城管理有限公司（以下简称洛兹家居公司）租赁合同纠纷一案,于2015年11月2日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员黄佳荣适用简易程序独任审判，后因案情复杂，依法转为适用普通程序组成合议庭继续审理。审理中，根据原告的申请，本院对被告采取了财产保全措施。本案分别于2016年1月13日和同年4月28日两次公开开庭进行了审理，原告红盛经营部的委托代理人蒙承斌，被告洛兹家居公司的委托代理人陈锋均到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解，本院已予准许，但和解未果。现已审理终结。原告红盛经营部起诉称：原、被告于2014年12月25日签订《洛兹家居商贸城租赁协议》一份，约定：1.被告将其开办的建材市场的经营区B257-1号及仓储位C619号、C619-1号租赁给原告用于经营石材；2.租期从2015年5月1日起至2020年4月30日止；3.第一年租金为105100元；4.被告于2015年1月5日前将上述区域交付给原告使用经营；5.被告承诺免租期到2015年12月31日止，之后再起算租金。协议签订当日，原告依约支付被告定金10000元，并于2015年2月13日支付被告第一年的部分租金23700元及水电押金600元。被告收到上述款项后，当日出具收款收据两份给原告（金额包含盛璐迪租赁被告经营场地委托原告代为支付的相关款项）。之后原告搬入被告交付使用的租赁区域并开始购入大批石材经营。期间原告对被告有偿提供的附属租赁住房宿舍进行中等装修并购置了必需品。协议履行过程中，被告严重违约，具体包括：1.直至原告证据保全公证之日止，被告仍未按照承诺对租赁区域进行吊顶和通水电配置；2.直至原告证据保全公证之日止，被告承诺在租赁区域外搭建的雨棚尚在建设中；3.被告在未经通知和未经原告同意的情况下擅自调整原告租赁的区域给他人，强占租赁区域施工，并于2015年9月10日径行使用铲车将原告租赁区域内价值几十万元的石材和一辆机动车铲出任意放置在他处，致使原告的石材和机动车严重毁损，原告为此多次报警处理。鉴于被告的上述严重违约侵权行为，原告及其委托代理人于2015年9月21日与被告的相关经营管理人员及其委托代理人进行协商，但未果，被告坚持要更换原告的租赁区域等，原告遂当场口头要求被告立即停止侵权行为。原告于2015年9月22日向浙江省宁波市鄞源公证处申请证据保全，该公证处公证人员同日前往原告租赁区域进行证据保全公证。2015年9月28日，原告收到被告于2015年9月25日作出的以原告未缴纳600元水电押金为由而单方面解除租赁协议的《解除的函》。被告的上述严重违约、侵权行为，造成了原告购进石材的运输费用及经营收益等重大经济损失，现诉请判令：1.被告因单方面解除《洛兹家居商贸城租赁协议》退还原告租金33700元及水电押金600元，合计34300元；2.被告赔偿原告因单方面解除协议严重违约给原告造成的各项损失共计730920元（含损坏石材损失82300元、损坏以外的267700元库存石材的35%折价损失93695元、经营损失400000元、支付雇工的误工损失100000元、装修宿舍及办公活动板房损失等53437元、公证费1000元、公证图片和光盘制作费270元、录音录像证据资料制作、打印复印费218元）。被告洛兹家居公司答辩称：1.因原告未依约在协议签订之日起十日内全额支付被告第一年的租金，仅支付了70000元租金，未支付剩余租金35100元及水电保证金600元，虽经多次催讨，原告至今仍未付，严重违约，故被告根据约定及法律规定向原告发出解除协议通知函；2.因鄞州区姜山陶瓷城的安置工作分配及被告家居广场的业态调整、划分以加强品牌影响力、提高经营者收益等的需要，被告在解除协议前曾就调整租赁区域事宜与原告协商，但原告不同意调整，由此双方产生争议；3.被告从未向原告承诺免租期至2015年12月31日，也未承诺对原告租赁区域进行吊顶及在原告租赁区域外搭建雨棚，原告租赁区域的水电早已接通；4.因原告严重违约，被告依约确实于2015年9月10日采取合理的方式将原告租赁区域腾退并收回租赁区域，将原告租赁区域内的物品进行了合理位移；5.被告依约腾退后，原告并未采取适当的措施对搬出的物品进行合理的管理以及防止损失的扩大，由此造成的扩大损失由原告自行承担；6.原告第二项诉讼请求中各项损失的赔偿数额，绝大部分没有相应的证据，也没有具体的计算方式，于法无据。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。归纳原、被告的诉、辨称，本案争议的主要事实是：1.原、被告是否约定租金免租期到2015年12月31日；2.原、被告是否约定对原告租赁区域进行吊顶、通水电配置及在区域外搭建雨棚；3.原告已支付被告多少租金。对争议的第1项事实，原告向本院提交了《洛兹建材装饰城石材市场招商说明》（打印件）一份，主要载明：2015年4月份签约进场客户享受免租优惠到2015年12月31日，签约客户在今年下半年支付2016年租金等内容。对原告提交的该份证据，被告无异议，但认为原告不属于享受免租优惠对象。对此，本院认为，因被告对原告提交的该份证据无异议，故本院对该份证据予以认定；因该份证据明确载明2015年4月份签约进场客户享受免租优惠到2015年12月31日，而原、被告签约时间为2014年12月25日，且原告与被告签订的租赁协议中明确约定原告的起租期为2015年5月1日，原告已经享受了被告给予的免租优惠期，故被告关于原告不属于享受免租优惠对象的抗辩成立，本院对原告主张的租金免租期到2015年12月31日的事实不予确认。对争议的第2项事实，原告未向本院提交证据。对此，本院认为，当事人对自己主张的事实负有举证责任，现因被告对原告主张的被告承诺对原告租赁区域进行吊顶、通水电配置及在区域外搭建雨棚的事实予以否认，而原告未能提交相应证据，故本院对原告主张的被告承诺对原告租赁区域进行吊顶、通水电配置及在区域外搭建雨棚的事实不予确认。对争议的第3项事实，原告向本院提交了收款收据两份，主要载明：被告分别于2014年12月25日、2015年2月13日收到盛红光定金20000元、预付款50000元。被告对原告提交的该份证据无异议，但认为原告应支付被告租金105100元及水电保证金600元，该份证据的交款单位系原告，款项内容系定金和预付款，根据协议约定相关款项全部冲抵原告应支付被告的租金，与盛璐迪无关，若是盛璐迪委托原告支付的款项，被告开具的收据交款人名称不会是原告。对此，本院认为，因被告对原告提交的该份证据无异议，故本院对该份证据予以认定；该份证据明确载明付款人系原告，总额为70000元仍低于原告应支付被告的款项总额，被告的质证意见成立，故本院确认原告已支付被告租金70000元。综上，根据本院认证意见及原、被告的陈述，本院经审理查明的事实为：2014年12月25日，原、被告签订《洛兹家居商贸城租赁协议》一份，约定：被告提供洛兹家居商贸城经营区B257-1号及仓储位C619号（共计195平方米，年租金价格为180元/平方米）以及仓储位C619-1号（计500平方米，年租金价格为140元/平方米）给原告租赁作为开展家居商贸城经营范围内允许的石材经营业务场所；租赁期限从2015年5月1日起至2020年4月30日止；自合同签订之日起十日内原告付清被告第一年全部租金105100元，原告所付定金或预付款冲抵第一年租金……；在原告履行相关手续并交清相关费用的情况下被告于2015年1月5日前将上述租赁区域交付给原告使用；原告必须依约交纳租金、水电费和其他相关费用，如拖欠超过30天，视为原告违约，被告有权收回房屋，并另行向原告追偿不足部分的租费和相应的日滞纳金3‰作为违约金；原告进场前须交纳水电保证金600元，等等。协议签订后，原告却仅支付被告第一年的部分租金70000元，未付剩余租金35100元及水电保证金600元。为了确保原告正常经营，被告仍然依约将约定的租赁区域交付给原告使用。后被告多次催讨，要求原告支付上述剩余款项，但原告至今未付。被告遂于2015年9月10日采取合理的方式腾退并收回原告租赁区域，将原告租赁区域内的物品搬出、移动，并于2015年9月25日向原告发出《解除的函》，确定解除原、被告之间签订的《洛兹家居商贸城租赁协议》，原告于2015年9月28日收到上述解除函件。后原、被告因解除租赁协议的后续赔偿事宜多次协商未果，纠纷成讼。本院认为：原、被告之间签订的《洛兹家居商贸城租赁协议》依法成立，受法律保护，原、被告均应按该协议约定全面履行各自的义务。由于该协议明确约定第一年租金需在该协议签订之日起十日内付清，水电押金需在原告进场前付清，而原告现无有效证据证明被告对其承诺租金免租期到2015年12月31日的事实，又无证据证明被告违反该协议约定的对原告租赁区域进行吊顶、通水电配置及在区域外搭建雨棚的事实，故被告有权按照该协议约定的原告拖欠交纳剩余租金35100元超过30天的期限后收回原告租赁区域，但被告直至在2015年9月10日才对原告租赁区域进行腾退，并向原告发送解除该协议的通知，符合该协议约定。虽然该协议解除后对原告会造成一定损失，但因被告系合法解除，故原告要求被告赔偿因解除该协议造成的经营损失等的请求，缺乏法律依据，本院不予支持。因被告于2015年9月10日腾退并收回原告租赁区域，且原、被告在庭审中均认可双方的合同已于2015年9月10日解除，原告此时已无法实际使用租赁区域，故原告仅需支付被告自2015年5月1日起至2015年9月10日止的租金，对于多付的租金，原告主张要求被告返还，理由正当，本院予以支持，经核算多付的租金为31703.29元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下：一、限被告宁波市鄞州洛兹家居商贸城管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告宁波市鄞州石碶红盛石材经营部多付的租金31703.29元；二、驳回原告宁波市鄞州石碶红盛石材经营部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费11452元，财产保全费4020元，合计诉讼费15472元，由原告宁波市鄞州石碶红盛石材经营部负担14831元，被告宁波市鄞州洛兹家居商贸城管理有限公司负担641元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为户名：宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。（此页无正文）审 判 长  徐华挺代理审判员  黄佳荣人民陪审员  陈华春二〇一六年五月二十三日代书 记员  高梦婕