湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张中民一终字第230号
上诉人（原审原告）吴远秀，女，1950年11月21日出生，汉族，武陵源湘里人家酒店业主，初中文化。
委托代理人罗忠亮，张家界市永定区子午法律服务所法律工作者。
委托代理人朱海华，男，1978年6月10日出生，土家族，职工，系上诉人吴远秀之子。
被上诉人（原审被告）邓昌平，男，1968年5月21日出生，土家族，居民，初中文化。
委托代理人陆清江，湖南澧滨律师事务所律师。
上诉人吴远秀因与被上诉人邓昌平房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省张家界市武陵源区人民法院于二○一五年七月六日作出的（2015）张武民一初字第14号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月28日受理后，依法组成由审判员郭辉担任审判长，代理审判员向源、全建明参加的合议庭，于2015年10月12日公开开庭审理了本案。上诉人吴远秀的委托代理人罗忠亮、朱海华，被上诉人邓昌平的委托代理人陆清江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：被告邓昌平坐落于张家界市武陵源区军地坪梓园路的房屋一栋出租他人后，原告吴远秀于2007年开始与该承租人在租赁房屋内合伙经营餐饮，他人的租赁期限于2012年4月8日届满。2011年6月15日，吴远秀与邓昌平签订房屋租赁合同，双方约定租期为5年，自2012年4月8日至2017年4月8日，年租金为19万元，于每年的4月8日交纳次年租金，并约定房屋如因不可抗拒的原因导致损毁或造成乙方损失的，甲、乙双方互不承担责任。协议签订后，双方均按约定履行了各自的义务，2014年度，吴远秀按约定交纳了2014年4月8日至2015年4月7日的租金19万元。2013年12月18日，张家界市武陵源区委办公室因城中村改造项目下发张武办（2013）29号实施意见，根据该意见，武陵源城中村改造内容为：1.对红线范围内所有建筑物的外立面、屋面按统一设计要求实施包装修建；2.对小街小巷按设计方案实施路面改造；3.各类管（杆）线入地；4.门店招牌按统一规范设置。该实施意见基本原则的第7条规定：影响道路通行及消防安全的临街临巷建（构）筑物，一律拆除后再实施改造。邓昌平出租给吴远秀的房屋在改造的红线范围内，系天子路与梓园路的交汇处的临街临巷建筑物，根据项目规划要求，其房屋必须后退1.5米。邓昌平因其租赁房屋必须拆除重建，于2014年10月13日给吴远秀下达了腾让房屋通知书，并就重建后是否对二楼以上房屋续租征求了吴远秀的意见，吴远秀明确表示其合伙人认为续租价值不大不再续租。吴远秀自2014年10月中旬便全面停止经营，尚有2年6个月的租赁经营期限，双方就提前解除合同的相关损失的补偿多次协商未果。
另查明，2014年4月8日，吴远秀与第三人刘腾签订《厨房承包合同》，根据永定区人民法院（2015）张定民二初字第28号民事判决书，吴远秀因不能履行《厨房承包合同》应支付刘腾违约金86000元。诉讼中，吴远秀申请对剩余租期的经营可得利益损失进行鉴定，因其提供的财务账目经法庭质证，除税务发票的真实性可以确认外，其他账目的真实性不能确认，评估公司为此不予受理。根据吴远秀提供的缴税明细，其在2012年4月至2014年9月期间经营餐饮共缴纳个人所得税64538.91元（该期间有5个月因道路改造未纳税），平均每月缴纳个人所得税2689元，年平均个人所得税为32268元。武陵源区人民政府的相关部门对武陵源城中村改造项目建设拆除重建的房屋免收一切翻修重建费用，并免费提供外观设计，众所周知因城中村改造项目而翻修重建的房屋的租金收入有了明显提高。
原判认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。原、被告双方在合同签订后均一直按约履行自己的义务，现因武陵源城中村改造项目建设的实施导致合同不能继续履行，而武陵源城中村改造项目是武陵源区人民政府为武陵源旅游提质升级而实施的社会公益性项目，邓昌平的租赁房屋系临街临巷建筑物，根据该项目的改造设计方案，其租赁房屋必须拆除重建，且邓昌平就重建后原告是否续租征求了吴远秀的意见，吴远秀明确表示不再续租，故邓昌平提前解除双方的租赁合同的行为不属于违约行为。政府部门对邓昌平翻修重建房屋免收了一切相关费用，并免费为其提供外观设计，翻修重建后的房屋租金收入也得到了明显提高，根据公平原则，邓昌平作为城中村改造项目的受益方，对吴远秀因提前解除合同而造成的损失应当予以合理补偿。吴远秀的直接损失为86000元，邓昌平予以全额补偿；关于吴远秀要求赔偿剩余租期的经营可得利益损失的请求，因剩余租期的经营可得利益存在很大的不确定性，应以参照吴远秀经营期间缴纳的个人所得税核算所得收入适当予以补偿为宜。根据原告缴纳的个人所得税，其每年个人所得收入为134337元，即（年个人所得税32268元＋速算扣除数14750元）÷税率35%，二年六个月的个人所得收入为335842.5元，邓昌平按20%的比例适当予以补偿，共计67168.5元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百三十一条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条的规定，判决：一、被告邓昌平给原告吴远秀返还租金89900元；二、被告邓昌平补偿原告吴远秀直接损失86000元及剩余租期的经营可得利益损失67168.5元。本案案件受理费18758元，原告吴远秀负担12678元，被告邓昌平负担6080元。
宣判后，吴远秀不服一审判决，向本院提起上诉称：1、原判程序违法。（1）一审法院超审限结案；（2）原判未按证据规定对上诉人提交的账簿进行认证，未向司法技术部门提交相关账簿，致使鉴定机构无法进行可得利益损失的评估鉴定；2、原判认定事实不清。张家界市武陵源区人民政府办公室关于城中村改造项目的实施意见只是一份倡导性文件，被上诉人恶意解除租赁合同，应当承担违约责任；3、原判适用法律错误。上诉人无任何过错，不能适用公平原则，即使适用，也应当由被上诉人承担50%的责任。故请求二审法院依法撤销原判，支持上诉人主张的经鉴定后的可得利益损失或将本案发回重审；上诉费用由被上诉人承担。
被上诉人邓昌平辩称：1、原判认定事实清楚，本案所涉合同不能履行，是因政府的路面改造行为，被上诉人不承担不可抗拒的事由导致的损失；在改造之前，我方已经征求了上诉人意见，上诉人不同意续租；2、原判程序正确。上诉人自行制作的账本不具有真实性，不能采信，原审没有鉴定是因上诉人举证不能；3、原判适用法律正确，原审基于公平原则判决被上诉人承担部分责任正确，但我方认为承担责任比例过重。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：本案一审审理过程中，上诉人吴远秀于2014年10月24日提出鉴定申请，鉴定过程持续至2015年4月2日，按照《最高人民法院关于严格执行案件审理期限制度的若干规定》第九条：“下列期间不计入审理、执行期限：……（六）民事、行政案件公告、鉴定的期间”的规定，本案2014年10月23日立案，2015年7月10日结案，扣除不计入审限的鉴定期间，未超过法律规定的六个月审理期限，吴远秀主张本案超过法定审限结案的上诉理由不能成立。吴远秀提交的账簿为其自行制作，无其他有效证据与之印证，而且与其提交的纳税记录互相矛盾，真实性无法核实，原判对该证据未予采纳并无不当；吴远秀未提交其他有效证据，鉴定机构仅凭税务发票无法对可得利益损失进行评估，故对该鉴定申请不予受理，并非原审法院程序错误导致鉴定不能进行，二审中，吴远秀亦未提交可以作为鉴定依据的有效证据，其主张应当进行鉴定并按照鉴定意见确定可得利益损失的上诉理由没有法律和事实依据，本院不予支持。邓昌平的租赁房屋系临街临巷建筑，根据武陵源城中村改造项目设计方案，该建筑物应当拆除重建，且吴远秀明确表示对于拆除后重建的房屋不再续租，故邓昌平解除双方之间的租赁合同不属于违约行为。吴远秀未提交能够证明其剩余租期的可得利益的有效证据，原判依照吴远秀经营期间缴纳的个人所得税发票核算预期收益较为适宜。邓昌平返修房屋后租金收入会得到一定提高，其对吴远秀的预期收益应当依照公平原则进行合理补偿。因吴远秀经营期间的收入是在其投入人力、财力后所得到的收益，在租赁合同解除后，吴远秀的人力、财力可以创造其他收益，故对于吴远秀的预期收益损失，原审法院酌情判令邓昌平按照20%进行补偿并无不当。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18758元，由上诉人吴远秀承担。
本判决为终审判决。
（本页无正文）
审 判 长 郭 辉
代理审判员 向 源
代理审判员 全建明
二〇一五年十月十九日
书 记 员 覃晓雪
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。