江西省景德镇市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣02民终230号
上诉人（原审原告）蒋翔。
被上诉人（原审被告）乐平市家家欣超市，住所地：乐平市吉利广场*楼。
法定代表人王君英，该超市负责人。
委托代理人胡凤清，乐平市洎阳街道法律服务所法律工作者。
委托代理人程日贵，乐平市洎阳街道法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）乐平市市场经营服务中心（原乐平市市场管理中心），住所地：乐平市西门市场管理大楼。
法定代表人涂少庆，系该管理中心主任。
委托代理人张镜，江西护三农律师事务所律师。
委托代理人汪国华，江西护三农律师事务所律师。
原审被告周浩。
原审被告叶霖。
原审被告童凡。
上诉人因返还原物纠纷一案，不服乐平市人民法院（2015）乐民一初字第686号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2009年原告以返租五年的方式购买了乐平市吉利广场二期B2145、B2162商铺，乐平市吉利达置业有限公司通过乐平市吉利商业广场经营管理公司，于2009年8月27日，授权被告乐平市市场管理中心将吉利广场整体商铺（含原告B2145、B2162商铺）出租给东莞市佳欣服装城，开办乐平市新佳欣购物中心即被告家家欣超市。该商铺租金由乐平市市场管理中心收取，租期为十年。2012年3月12日，原告取得其购买商铺的产权证。原告实际取得房产证登记时间为2012年3月12日，被告家家欣超市承租时间为2009年8月27日，被告家家欣超市租赁合同时间优先于原告商铺所有权取得时间。原告与乐平市吉利达置业公司的租赁期在2014年12月28日到期，原告要求解除与乐平市吉利达公司租赁合同，并要求返还商铺。为此，原告诉至法院。要求解除与乐平市吉利达置业有限公司的租赁合同，返还2009年3月至2014年12月的房屋租金；要求判决乐平市置业有限公司与乐平市家家欣超市的租赁合同无效；要求乐平市吉利达公司返还B2145、B2162商铺；要求乐平市吉利达承担连带责任。原审法院院受理后，在乐平市工商局查询档案，被告乐平市吉利达公司，于2013年5月8日已被注销，该公司已不复存在了。且被告家家欣超市未直接与原告签定租赁合同。上述事实，有原、被告提供的证据材料，当事人的陈述及庭审笔录，足以认定。
原审法院认为，原告虽然2009年购买了吉利广场商铺B2145、B2162，但原告于2012年3月12日才取得商铺的产权证，即对商铺享有所有权，但乐平市吉利达置业公司在2009年8月27日，通过乐平市吉利商业广场经营管理有限公司委托被告乐平市市场管理中心行使租赁的权利。租期为十年。租赁给被告家家欣超市。租赁时间优先于所有权时间。根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生变动的。”根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定。“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，原告购买后近3年多时间对被告乐平市市场管理中心与被告家家欣超市签订的合同没有依法行使撤销权，应视为承认被告管理中心代置业公司行使的租赁权利合法有效。且法律规定买卖不能破租赁，租赁合同不因所有权变动而导致无效。乐平市吉利达置业有限公司，已于2013年5月8日在乐平市工商业局被注销，原告自起诉到庭审结束并未变更诉讼主体及诉讼请求。乐平市吉利达置业公司已复不存在了。且被告家家欣超市是与被告乐平市市场管理中心签订租赁合同，并非与乐平市吉利达公司签订合同，也不存在吉利达与被告家家欣的租赁合同无效，更不存在承担连带责任。对原告要求解除与乐平市吉利达公司的租赁合同、返还商铺及吉利达与家家欣承担损失、租赁合同无效的诉讼请求，法院不予支持。被告乐平市市场管理中心提出如果本案原告权利被侵害，责任主体为被告童凡、周浩、叶霖，但未提供证据，不予采纳。被告市场管理中心与原告乐平市置业公司是委托合同关系，与原告不具有法律上利害关系，不是适格主体。为此，现依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，原审判决：驳回原告蒋翔的诉讼请求。本案受理费100元，由原告承担。
上诉人不服原审判决，向本院提出上诉。请求：1、撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审；2、诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：1、2009年8月27日，被上诉人乐平市市场管理中心与被上诉人家家欣超市签订房屋出租合同，约定租金由市场管理中心收取，租期5年。蒋翔2010年购买房子时，与市场管理中心签有合同，约定后5年的租金最少不得低于169元每月。2014年12月28日，合同到期后，该房屋一直由被上诉人家家欣超市使用，也不与蒋翔签订租房合同，强行霸占房产不予返还，且一直在使用收益；2、被上诉人家家欣超市与上诉人蒋翔之间的房屋租赁合同关系与市场管理服务中心与之间的房屋租赁合同关系是基于同一事实而发生的连贯的不可分割的法律关系。根源还在于被上诉人市场服务中心的无权转租行为。法院判决不能把基于同一事实不可分割的法律关系拆解，原审判决不能收回房子的同时，应当判令被上诉人家家欣超市向上诉人蒋翔支付不低最低底线169元每月的租赁费；3、原审适用简易程序，应当在三个月内审结，2015年3月立案至2016年2月结案，超审限。2016年2月3日做出判决，到2016年2月26日才送达，程序违法。
家家欣超市辩称：1、蒋翔要求解除租赁合同或判决租赁合同无效及要求返还商铺没有法律依据。家家欣超市与吉利达、市场管理中心的租赁合同是蒋翔取得物权（房产登记）前签订的，即签家家欣超市订租赁合同在前，蒋翔取得房产物权在后。商铺是不动产，家家欣超市签订合同在蒋翔取得物权（房产登记）前，故租赁合同合法有效，家家欣超市占有属合法占有；根据合同第229条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同效力”规定，即买卖不破租赁的原则，蒋翔诉请主张不符合法律规定，法院应当依法驳回原告诉请。2、蒋翔告要求家家欣超市承担租金损失，不符合法律规定及事实。家家欣超市与吉利达、市场管理中心租赁合同合法有效，根据合同相对性原则，家家欣超市有履行租赁合同义务，没有向蒋翔支付租金的义务。
乐平市市场管理中心辩称：1、管理中心与蒋翔不具有法律上利害关系，不应当成为本案（即返还原物纠纷一案）的当事人。管理中心与置业公司是委托合同关系，置业公司作为委托人应当承担相应的责任；2、家家欣也构成违约，其应当对被告管理中心及蒋翔承担违约责任。三、该案如构成对蒋翔物权的侵害，过错在委托人置业公司的股东周浩、叶霖、童凡。
二审查明的事实：1、蒋翔于2010年11月19日，以返租五年的方式购买了乐平市吉利广场二期B2145、B2162商铺，并按照合同约定支付了房款；2、蒋翔提供的2010年11月19日购买商铺附件的复印件，具体内容：本人承诺将所购买的乐平市吉利商业广场B区二层B2162号，自2009年12月29日起至2014年12月28日止，将该物业的使用权、租赁权、经营管理权委托给乐平市吉利商业广场经营管理有限公司。全权委托租金为零。上述委托期满后五年内（自2014年12月29日至2019年12月28日止），本承诺愿将上述物业交由乐平市市场管理服务中心统一租赁管理，租金标准：以乐平市市场管理服务中心代为全体业主与超市有限公司签订的公证租赁合同的租金标准为准，但保底租金不低于169元／月；3、乐平市吉利商业广场经营管理有限公司2009年8月20日将吉利商业广场B区二楼超市交由原乐平市市场管理服务中心统一租赁管理；4、2009年8月27日，原乐平市市场管理服务中心签订了一份乐平市吉利商业广场（二期）二层的项目租赁合同，合同约定10年租赁期内，超市每平方米场地面积的不同月租金标准为：第一、二年（2009年12月29日至2011年12月28日）8元；第三、四（2011年12月29日至2013年12月28日）10元；第五、六年（2013年12月29日至2015年12月28日）12元；第七、八年（2015年12月29日至2017年12月28日）14元；第九、十年（2017年12月29日至2019年12月28日）16元；5、乐平市市场经营服务中心陈述，已经通知蒋翔领取租金，但其一直不来领取。蒋翔陈述，如果不返还店铺，租金应当按照承诺书定的标准（B2145店铺182元／月，B2162店铺169元／月）支付租金；6、2015年2月5日，乐平市委办公室印发《乐平市市场监督管理局组建实施方案》的通知，将乐平市市场管理中心更名为乐平市市场经营服务中心。二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条的规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”蒋翔于2012年3月12日办理了其购买的乐平吉利广场商铺B2145、B2162的产权证，其对该商铺享有占有、使用、收益和处分的权利。乐平吉利商业广场总面积约6125平方米，蒋翔购买的2间商铺占有面积16.23平方米，在以分割式（无墙分隔）商场店铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利，不能等同于独立商铺。双方行使权力必须符合其他商铺业主的整体意志，家家欣超市对整个商铺的运营及装修进行了大量前期投入工作，如果因返还蒋翔的店铺，使整个家家欣超市不能形成规模，影响超市整体功能的发挥，也损坏了其他业主的利益。另家家欣超市与吉利达、市场管理中心的租赁合同在前，蒋翔取得房产物权在后，买卖不影响租赁合同的继续履行。综合上述原因，本院对蒋翔要求返还原物的诉讼请求，不予支持。乐平市吉利达置业有限公司，已于2013年5月8日在乐平市工商业局被注销，现乐平市吉利商业广场物业的租赁权、经营管理权统一由原乐平市市场管理服务中心管理。按照原乐平市市场管理服务中心签订的乐平市欣佳购物中心项目的租赁合同，双方合同约定10年租赁期内，超市每平方米场地面积的不同月租金标准为：第一、二年（2009年12月29日至2011年12月28日）8元；第三、四（2011年12月29日至2013年12月28日）10元；第五、六年（2013年12月29日至2015年12月28日）12元；第七、八年（2015年12月29日至2017年12月28日）14元；第九、十年（2017年12月29日至2019年12月28日）16元。蒋翔的店铺包括在上述合同约定的范围内，按照上述标准计算，蒋翔2010年11月19日购买商铺之日起，至2014年12月可获得的租金为8634元，乐平市市场经营服务中心应当将收取的属于蒋翔的店铺租金支付给业主蒋翔。蒋翔提出按承诺书约定的保底租金：B2145店铺182元／月，B2162店铺169元／月计算租金，因其提供的承诺书仅有蒋翔本人签名，没有乐平市吉利达置业有限公司或乐平市市场管理服务中心管理的签章认可，且只有复印件未提供原件，不属于有效证据，本院不予采纳。
综上，本院认为，上诉人的上诉理由部分成立，对其上诉请求部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：
一、撤销乐平市人民法院（2015）乐民一初字第686号民事判决；
二、乐平市市场经营服务中心在本判决生效之日起十日内支付蒋翔租金8634元（从2010年11月19日计算至2014年12月）；
三、驳回蒋翔其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事说民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审及二审案件受理费200元，由上诉人蒋翔负担100元，由被上诉人负担乐平市市场经营服务中心100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 方 莉
审 判 员 付小琴
代理审判员 王小莉
二〇一六年六月二十七日
代书 记员 李文莉