湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0111民初1125号
原告：武汉市艾亿家房地产经纪有限公司，住所地：武汉市武昌区和平大道以东前进路以南金地国际花园HR1幢1层3号。
法定代表人：刘东，公司总经理。
委托诉讼代理人：何林全，公司员工。
委托诉讼代理人：宋小丽，公司员工。
被告：周阳，女，1980年11月15日出生，汉族，湖北省武汉市人，现代城建集团有限公司员工，住武汉市黄陂区。
被告：向永华，男，1972年10月27日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市武昌区。
被告：毛倩云，女，1975年1月3日出生，汉族，住址同上。
委托诉讼代理人：向永华，系毛倩云之夫。
原告武汉市艾亿家房地产经纪有限公司诉被告周阳、向永华、毛倩云居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何林全、宋小丽、被告周阳、被告向永华并作为被告毛倩云的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武汉市艾亿家房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令三被告按照三方签订的存量房居间（买卖）合同向原告支付违约金3.8万元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月24日，经原告居间介绍，被告周阳与被告向永华、毛倩云夫妻签订存量房居间（买卖）合同。合同约定被告向永华、毛倩云将位于洪山区团结大道1028号鸿江花畔里1栋27楼2号商品房以190.5万元的价格转让给被告周阳。合同签订当日，周阳支付定金5万元，其中1万元交原告保管。2016年10月3日，武汉市出台第一轮住房限购政策。2016年10月15日，原告约谈三被告，双方约定于2016年10月29日到银行办理贷款手续。原告多次同银行工作人员及周阳沟通。2016年11月15日，武汉市出台第二轮住房限购政策，导致周阳的贷款审批未能通过。后原告多次到政府管理部门寻求解决方案，并积极同三被告协商，要求双方继续履行合同，但双方各执一词，导致合同无法履行。2017年6月3日，向永华、毛倩云委托律师向周阳寄发律师函，要求解除合同。周阳对此未予同意。2017年8月24日，周阳向本院提出诉讼，要求继续履行合同。后经本院调解，三被告达成调解协议，向永华、毛倩云根据调解协议退还周阳定金4.5万元。周阳、向永华、毛倩云商定由原告保管的1万元作为居间服务费用。存量房居间（买卖）合同约定第十一条第（三）项约定，无论任何情况下，买方或卖方未能按照合同约定出售或购买该房地产，则违约方须及时支付经纪方违约金3.8万元；若买卖双方未经经纪方同意协议解除合同则买卖双方均成为本合同之违约方而需共同连带支付经纪方违约金3.8万元。原告为履行存量房居间（买卖）合同完成了大量的辅助性工作，三被告应按上述约定补齐原告应得的违约金2.8万元。
被告周阳辩称：1.根据合同法的规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。周阳与向永华、毛倩云经人民法院主持调解，自愿解除买卖合同关系，不存在违约问题。2.原告诉称的合同中上述违约责任条款违法。根据合同法规定，上述违约责任条款系格式条款，过分加重了房屋买卖双方的责任，该格式条款无效。3.根据佣金确认书的约定，佣金应在房屋过户当日支付。双方合同未履行，房屋未过户，原告无权主张权利。4.原告在居间活动中存在未经授权代替买卖双方签名、擅自将房屋产权证书退还向永华、毛倩云等违规行为，被告周阳保留向其追究责任的权利。
被告向永华、毛倩云辩称：居间合同未明确约定支付房款的时间、交房时间。两被告已通知周阳解除合同，并将情况告知原告，原告退还房屋产权证书，两被告已将房屋另行出售。两被告不存在违约的情形，因居间合同已经解除。另，中介费与两被告无关，原告起诉没有法律依据。
本院经审理确认事实如下：被告向永华、毛倩云系夫妻。2016年9月24日，原告与被告周阳、向永华、毛倩云签订存量房居间（买卖）合同，约定被告向永华、毛倩云将位于洪山区团结大道1028号鸿江花畔里1栋27楼2号商品房以190.5万元的价格转让给被告周阳。合同约定，被告周阳于合同签订当日支付定金5万元，其中1万元作为交房保证金交原告保管。合同还约定，被告周阳在见房产过户收件单当日向被告向永华、毛倩云支付95.5万元购房款；剩余90万元，被告周阳申请办理商业贷款。存量房居间（买卖）合同第十一条第（三）项约定：“无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依本合同之条款出售或购买该房地产，则违约方须即时支付经纪方违约金3.8万元；若买卖双方在未得经纪方同意下协议解除合同，则买卖双方均成为本合同之违约方而须共同连带支付经纪方违约金3.8万元”。合同未约定付款时间、过户时间和交房时间。合同签订后，被告周阳向被告向永华、毛倩云支付定金5万元，其中1万元作为交房保证金由原告保管。2016年10月、11月间，武汉市连续出台住房限购政策，被告周阳申请的贷款因此未能审批通过。2017年6月，被告向永华、毛倩云以律师函的形式通知被告周阳解除合同。2017年10月，本院受理了被告周阳提起的要求继续履行房屋买卖合同的诉讼。2017年11月30日，经本院主持，被告周阳与被告向永华、毛倩云达成调解协议，协议约定被告向永华、毛倩云退还被告周阳4.5万元，双方同意各自权利、义务终结。上述调解协议已经生效，双方已按调解协议履行各自义务。另，原告与被告周阳、向永华、毛倩云于居间合同签订当日还签订佣金支付确认书，三方确认3.8万元居间费用由被告周阳于房屋过户当日向原告支付。
本院认为，案涉存量房居间（买卖）合同包含两种法律关系，即三被告之间的房屋买卖合同关系，以及原告与三被告之间的居间合同关系。三被告之间的房屋买卖合同，经本院主持，双方已达成调解并履行完毕。原告与三被告之间的居间合同，主要内容是原告为三被告之间的房屋买卖提供媒介服务，原告在房屋过户当日取得向被告周阳主张居间报酬的权利。本案，系原告基于存量房居间（买卖）合同中的违约责任条款向三被告主张违约金。存量房居间（买卖）合同中违约责任条款的内容为“无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依本合同之条款出售或购买该房地产，则违约方须即时支付经纪方违约金3.8万元；若买卖双方在未得经纪方同意下协议解除合同，则买卖双方均成为本合同之违约方而须共同连带支付经纪方违约金3.8万元”。上述条款系原告为重复使用而预先拟定，未与三被告协商，属于格式条款。上述条款内容的实质：一是，指买卖双方有一方出现根本违约导致买卖合同目的无法实现，违约方应向居间人支付金额相当于报酬的违约金；二是，买卖双方协商后擅自解除合同，买卖双方均违约，共同向原告支付违约金。因原告居间报酬的取得有赖于三被告交易的完成，而以上两种情形均会导致原告无法获得报酬，因此，上述违约责任条款的目的在于保护居间人的合法权益。但上述条款中设定的“无论在任何情况下”条件，过于严苛，存在损害买卖双方合法权益的可能。案涉存量房交易正处于武汉市房地产交易价格出现较快上涨的时期。作为房屋买受人的被告周阳，其申请的购房贷款因政府限购政策的影响未能通过审批是各方在签订存量房居间（买卖）合同时均无法预见的不属于商业风险的重大变化。即使如原告诉称的通过向房地产主管部门申请寻求解决方案，也必然会增加交易的不确定性或者造成付款迟延的后果。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，在这种情况下，应允许当事人根据实际情况变更或解决合同。三被告在本院主持下协议解除合同，并无损害原告合法权益的恶意，也不妨碍原告依法取得因居间活动产生的合理费用。原告作为房地产经纪企业，应在居间活动告知当事人因市场价格较快上涨造成的交易风险，应适当引导当事人在合同中明确交易关键节点的时间和履行期限，从而促进存量房交易安全、高效地完成。案涉存量房居间（买卖）合同，一方面未明确付款、过户、交房的具体时间，另一方面原告却通过上述违约责任格式条款要求交易双方无论在任何情况下不能解除合同，该格式条款加重了存量房交易双方的责任，排除了交易双方的主要权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，上述条款无效。原告基于上述条款要求三被告支付违约金的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决如下：
驳回原告武汉市艾亿家房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。
本案案件受理费减半后收取375元，由原告武汉市艾亿家房地产经纪有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 陈 钢
二〇一八年四月二十三日
书记员 张纯威