北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终5546号上诉人（原审原告）:北京天成天龙投资咨询有限责任公司，住所地北京市东城区幸福大街甲39号A座302室。法定代表人：李冀中，董事长。委托诉讼代理人：刘勇，北京市炜衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鑫亚实业发展有限公司，住所地北京市东城区广渠门北里乙73号。法定代表人：陈春生，董事长。委托诉讼代理人：顾炜，男，1972年6月6日出生，鑫亚实业发展有限公司职员。委托诉讼代理人：何维，北京天达共和律师事务所律师。上诉人北京天成天龙投资咨询有限责任公司(以下简称天成投资公司)因与被上诉人鑫亚实业发展有限公司（以下简称鑫亚实业公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初14021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案已审理终结。天成投资公司上诉请求：将本案发回重审或查清事实后改判。事实和理由：1.我公司与鑫亚实业公司签订《补充协议》之时，合同中明确鑫亚东方物业管理有限公司（以下简称鑫亚物业公司）系鑫亚实业公司的子公司，鑫亚实业公司违背诚信原则，构成欺诈；2.涉案房屋面积丢失完全系鑫亚实业公司拆除所致，我公司在2017年初相应国家政策进行不动产登记时，才知晓涉案房屋被拆除的情况；3.一审判决认定2002年所签合同中约定乙方在使用房屋时可以按照要求予以改造是错误的。该合同约定的是甲方，并非乙方，我公司没有授权鑫亚实业公司可以随意改造涉案房屋主体；4.我公司曾经向鑫亚实业公司发过两份律师函，要求鑫亚实业公司配合说明房屋丢失的情况并予以恢复，鑫亚实业公司回函称其在承租期间没有拆除改造3号房屋。由此可以认定我公司是在发第一次律师函的时候才知道鑫亚实业公司的拆除行为；5.一审判决主观权力过大，其认定涉案房屋被部分拆除已有数年时间并推定我公司应该知晓鑫亚实业公司的拆除行为没有法律依据。鑫亚实业公司辩称，我公司在履行合同中没有任何的违约行为，天成投资公司的上诉没有事实和法律依据，请求驳回其上诉请求。1.我公司与鑫亚物业公司在签订《补充协议》之前确实是母子公司关系，双方目前的关系也是同一公司的子公司，该情况不足以影响天成投资公司作出错误的意思表示，并与我公司签订补充协议，所以我公司不构成欺诈，天成投资公司也不享有合同解除权。2.《出租房屋土地合同书》第三条第二款约定的是乙方的使用权利，也就是我公司租赁合同项下的权利。第2款确定的“甲方在使用时”系笔误，我公司作为承租方对涉案房屋享有使用的权利，出租人不享有使用的权利，所以该处应该是乙方在使用时的权利，该笔误不影响对整个合同的理解。按照该款约定，如果此处不是乙方的权利，与之后本合同终止时由乙方恢复的约定也相互矛盾。一审开庭时法官已经认定此处是笔误。3.关于涉案房屋被拆除的问题。天成投资公司并没有提供充足证据证明其在交付涉案房屋时就存在3号房屋以及3号房屋的面积，因为双方签订合同之后并没有进行真实的交接。4.天成投资公司没有充足证据来证明我公司实施了任何拆除涉案房屋的行为，天成投资公司作为出租人对涉案房屋享有监督管理的义务，涉案合同已经签订10多年，合同签订后我公司把涉案房屋转租给案外人苏某，我公司和苏某都没有实施任何拆除行为，目前涉案房屋的现状就是2002年签订租赁合同时的现状，没有任何的改变，面积也是当时的面积。5.根据《出租房屋土地合同书》第三条第二款的约定，我公司享有对涉案房屋的改造权，只要我公司在合同终止时予以恢复就可以。天成投资公司主张其在第一次发函时才知道涉案房屋被拆除没有事实依据，天成投资公司在10多年的合同履行期间每年都会来收取租金，天成投资公司的办公位置和涉案房屋的位置非常近，对涉案房子的现状非常清楚，不能推定其第一次发函的时候才知道该情况。根据双方往来函件可以看出天成投资公司以面积丢失为由解除合同，目的是为了转让涉案房屋。天成投资公司向一审法院起诉请求：1.要求判令解除我公司与鑫亚实业公司签订的《出租房屋土地合同书》；2.要求判令鑫亚实业公司腾退我公司所属房屋；3.要求判令鑫亚实业公司承担诉讼费。一审法院认定事实：北京市崇文天龙公司于2015年12月12日变更名称为北京天成天龙投资咨询有限责任公司。北京市东城区广渠门内大街13号房屋原为北京市崇文天龙公司所有的房产，建筑面积718平方米，房号为1-11号。根据产权证中的北京市房屋登记表记载1号房12.3平方米、2号房174.3平方米、3号房50.8平方米。房产证附记中记载：“房屋所有权人变更为北京天成天龙投资咨询有限责任公司，产别变更为股份制产，2006.4.4。4、5、6、7、8、9、10幢房已拆除，2006.7.25”。2002年4月25日北京市崇文天龙公司（甲方）与鑫亚物业公司（乙方）签订了《出租房屋土地合同书》，乙方承租甲方位于北京市东城区广渠门内大街13号1号、2号、3号产权房合计建筑面积237.4平方米，占地面积约1100平方米。租期为20年，每年租金20万元，租金每年4月初由乙方一次付清。合同约定，乙方在使用产权房屋时，可以根据使用要求予以改造，合同终止时，乙方按房产证所表明的位置及面积予以恢复。2012年5月30日，天成投资公司与鑫亚实业公司签订《〈出租房屋土地合同书〉补充协议》，双方约定甲方北京市崇文天龙公司更名为天成投资公司，北京鑫亚东方物业管理有限公司原为鑫亚实业公司子公司，现鑫亚实业公司为补充协议乙方。双方约定自2012年4月25日至2022年4月24日，每年租金为26万元，原《出租房屋土地合同书》其它条款不变。2003年12月31日北京鑫亚东方物业管理有限公司与案外人苏某签订《协议书》，双方约定就丽水湾畔住宅小区南侧商业用房（原被告双方均认可上述地址为涉案房屋地址）使用面积165平方米，作为社区业主提供便民商业服务设施租给苏某经营，经营期限为10年。2014年鑫亚实业公司与苏某签订《租赁合同》，合同显示承租房屋为北京市东城区广渠门北里乙73号院，建筑面积165平方米，租赁期自2014年1月1日至2014年12月31日；2015年3月31日鑫亚实业公司与苏某再次签订《租赁合同》，合同显示承租房屋为北京市东城区广渠门北里甲73号院（笔误，应为乙），建筑面积165平方米，租赁期自2015年4月1日至2020年3月31日。2014年4月24日苏某向工商管理部门提出设立丰饶沃土（北京）贸易有限公司申请书，住所显示为北京市东城区广渠门内大街13号3幢，住所证明上加盖有天成投资公司公章，且有加盖天成投资公司公章并注明“仅限办理营业执照之用2014.4.3”的房产证复印件。2017年8月29日天成投资公司提出鉴定申请，要求对北京市东城区广渠门内大街13号院内3号房屋现状面积进行测绘。后因无法判断3号房屋具体界限，天成投资公司于2017年12月21日提出申请对北京市东城区广渠门内大街13号院内1、2、3号房屋现状面积进行测绘。2018年1月18日北京市测绘涉及研究院做出《司法鉴定检验报告书》，该报告检验过程中记载：2017年10月24日现场测绘时天成投资公司与鑫亚实业公司无法确定3号房屋范围，所以未进行鉴定测绘。2018年1月5日根据新鉴定申请书针对1、2、3号房屋现状的具体位置及范围由天成投资公司与鑫亚实业公司现场指认。测绘结果：现状1、2、3号房屋总建筑面积为186.46平方米。天成投资公司交纳测绘费5000元。双方均认可上述测绘结果。本案审理期间，经向房管部门核实，工作人员表示产权证附记中注明的“4、5、6、7、8、9、10幢房已拆除，2006.7.25”，并非表明实际拆除时间为2006年7月25日。一审法院认为：天成投资公司与北京鑫亚东方物业管理有限公司签订的《出租房屋土地合同书》及天成投资公司与鑫亚实业公司签订的《〈出租房屋土地合同书〉补充协议》均系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。天成投资公司虽称事后发现鑫亚实业公司与北京鑫亚东方物业管理有限公司并非母子公司关系，但无论鑫亚实业公司与该公司是否为母子公司关系，并不影响天成投资公司与鑫亚实业公司之间租赁关系的成立及履行。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，天成投资公司与北京鑫亚东方物业管理有限公司、鑫亚实业公司虽未进行正式的房屋交接手续，但根据《出租房屋土地合同书》记载1、2、3号房屋合计建筑面积为237.4平方米，而鉴定机构测绘现状1、2、3号房屋总建筑面积为186.46平方米，从两者之间数值的差距可明显看出承租房屋部分面积被拆除。双方均认可上述状况，但均无法提供充分的证据说明具体的拆除时间，根据双方陈述及合同签订及履行情况，可推定房屋系承租期间被北京鑫亚东方物业管理有限公司或鑫亚实业公司拆除，且已拆除多年。天成投资公司虽主张系2006年7月25日之后拆除，但根据房管部门答复，无法根据附记记载时间判断4-10号房屋的具体拆除时间，更无法据此推断其他房屋的拆除时间。鉴于无论承租房屋何时被部分拆除，但都已有至少数年的时间，天成投资公司作为所有权人对房屋有监督管理的义务，即使北京鑫亚东方物业管理有限公司或鑫亚实业公司未经其同意拆除，但其应该早已明知却未提出异议，仍继续履行合同，视为其默许同意，故其以鑫亚实业公司未经其同意擅自拆毁改造房屋为由要求解除合同并腾退房屋的诉讼请求，法院不予支持。天成投资公司虽称鑫亚实业公司未经其同意擅自转租，但根据其为案外人苏某办理营业执照提供相关手续并加盖公章等行为，可以认定其对鑫亚实业公司转租的行为应当是明知的，故其以此为由要求解除合同并腾退房屋的诉讼请求，法院亦不予支持。据此，一审法院于2018年4月判决：驳回北京天成天龙投资咨询有限责任公司全部诉讼请求。二审审理过程中，鑫亚实业公司申请证人苏某出庭作证。苏某作证称其自2003年开始承租涉案房屋，系涉案房屋的实际承租人，其没有对涉案房屋进行拆改,涉案房屋的现状和2003年相比没有变化。天成投资公司不认可证人证言,认为不属于新证据，且证人与天成投资公司之间有诉讼纠纷，现已到强制执行阶段，证人证言具有严重的偏袒性。鑫亚实业公司认可证人证言。本院认为，苏某的证人证言无法合理解释涉案房屋合同约定面积与测绘面积之间的差距，本院对苏某的证人证言不予采信。天成投资公司主张《出租房屋土地合同书》第三条第二款约定“甲方在使用时，可以根据使用要求予以改造”，并未约定乙方有对涉案房屋进行改造的权利。鑫亚实业公司主张上述条款系笔误，根据前后文意思，该款实际应为“乙方在使用时，可以根据使用要求予以改造”。本院对此认为，《出租房屋土地合同书》第三条明确约定该条内容是“乙方使用权利”，而非“甲方使用权利”；该条第二款约定“甲方在使用时，可根据使用要求予以改造，本合同终止时，乙方按房产证所标明的位置及面积予以恢复”。根据双方合同约定第三条的目的以及第三条第二款前后文，本院采纳鑫亚实业公司的意见，确认第三条第二款中约定的“甲方在使用时”系笔误，实际应为“乙方在使用时”。天成投资公司在二审中明确表示不再将鑫亚实业公司未经其同意转租作为合同解除的事由。再查，鑫亚实业公司在一审中明确表示无论涉案房屋是否系鑫亚实业公司拆除以及何时拆除，鑫亚实业公司均同意在合同终止前恢复原状。因双方当事人对一审法院查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为,依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行，不得擅自变更和解除。天成投资公司上诉主张鑫亚实业公司未经其同意，擅自拆改涉案房屋，故起诉要求解除合同、鑫亚实业公司腾退涉案房屋。鑫亚实业公司主张双方签订合同时未办理房屋交接手续，其未对涉案房屋进行拆改，但是，鑫亚实业公司在签订及使用涉案房屋的过程中，始终未对涉案房屋的实际面积提出异议,现涉案房屋的实际面积与合同约定面积之间确有近50平方米的差距，一审法院就此推定涉案房屋系在鑫亚物业公司或鑫亚实业公司承租期间拆除，并无不当。关于鑫亚实业公司是否有权对涉案房屋进行拆改的问题，根据《出租房屋土地合同书》，承租人在使用涉案房屋时，有权根据使用要求对涉案房屋予以改造，只要其在合同终止时予以恢复即可。本案中，鑫亚物业公司或鑫亚实业公司根据使用要求暂时拆除部分涉案房屋，未明显超出合同约定的改造范围，鑫亚实业公司亦同意在合同终止时将涉案房屋恢复原状，因此，本案不宜认定鑫亚实业公司违约，天成投资公司以此为由要求解除合同、腾退房屋，缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，天成投资公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15915元，由北京天成天龙投资咨询有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王 磊审判员 白 松审判员 刘慧慧二〇一八年六月十三日书记员 孙春玮