上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪一中民二（民）终字第3392号
上诉人（原审原告）上海鎏元置业有限公司。
法定代表人黄小芳，董事长。
委托代理人汪伟敏，上海朝华律师事务所律师。
委托代理人钱亦肖，上海朝华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郭广瑞。
原审第三人上海众元投资管理咨询有限公司。
法定代表人马国瑛，董事长。
委托代理人李曼蔺，上海君澜律师事务所律师。
委托代理人程文杰，上海君澜律师事务所律师。
上诉人上海鎏元置业有限公司（以下简称鎏元公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第1986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月12日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月24日公开开庭审理了本案。上诉人鎏元公司的委托代理人钱亦肖、被上诉人郭广瑞、原审第三人上海众元投资管理咨询有限公司（以下简称众元公司）的委托代理人程文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2010年1月10日，众元公司作为出租方（甲方）、郭广瑞作为承租方（乙方），签订一份《佘山天地商业广场租赁合同》，约定郭广瑞承租位于松江区佘山镇桃源路188弄“佘山天地休闲”146、147、153、154、155、156号商铺（以下简称“涉案商铺”），建筑面积共计201.96平方米，郭广瑞将该房屋用于开设“泰洁洗衣房”。合同第二条约定，租赁期限自房屋交付之日起至2015年3月31日止。第四条约定，2010年7月1日至2011年3月31日，月租金为人民币（下同）1，100元；2011年4月1日至2012年3月31日，月租金为11，770元；2012年4月1日至2013年3月1日的月租金12，593元；2013年4月1日至2014年3月31日的月租金为13，475元。租金先付后用、每季度支付一次，于每季度的最后一个月的20日前支付下季度租赁费。第六条约定，郭广瑞应于合同签订后的7个工作日内向众元公司支付履约押金22，000元，如未按约支付的，则每延迟一天应承担应付款项千分之三的违约金。
2010年1月18日，众元公司出具一份《同意书》，称现有郭广瑞承租佘山天地休闲广场1号楼铺位开设泰洁干洗店，众元公司同意就休闲广场内众元公司自营的铺位（会所、水吧、海鲜城、电影院、宾馆）需要洗涤服务的在市场同等价格前提下优先由泰洁洗衣店代为服务。
2011年5月9日，第三人众元公司作为出租方（甲方）、郭广瑞作为承租方（乙方），就涉案商铺的租赁事宜又签订一份《佘山天地商业广场租赁合同》。合同第二条约定，租赁期限自房屋交付之日起至2015年3月31日止。第四条约定，外铺146、147号从2010年7月1日至2011年3月31日的月租金为2，657元，从2011年4月1日至2012年3月31日的月租金为2，849元，从2012年4月1日至2013年3月31日的月租金为3，042元，从2013年4月1日至2014年3月31日的月租金为3，249元；内铺153、154、155、156号从2011年7月1日至2015年3月31日的月租金为3，000元。租金先付后用、每季度支付一次，于每季度的最后一个月的20日前支付下季度租赁费。第六条约定，郭广瑞应于合同签订后的7个工作日内向第三人众元公司支付履约押金11，314元，如未按约支付的，则每延迟一天应承担应付款项千分之三的违约金。
2012年10月15日、2013年1月22日，鎏元公司两次致函郭广瑞，告知郭广瑞其与众元公司委托关系解除的事实，并向郭广瑞催讨租金。郭广瑞的妻子在两份函上注明“原件已收到”。
因郭广瑞未支付租金，鎏元公司于2013年8月5日起诉至法院，请求判令：1、郭广瑞向鎏元公司支付2010年7月1日起至2013年9月30日止的欠付租金405，681元（租金共计472，206元，扣除已经支付的66，525元）；2、郭广瑞向鎏元公司支付欠付上述租金的违约金（以每季度应付租金为基数，从2010年7月1日至实际支付之日，按日万分之三为标准计算）；3、郭广瑞向鎏元公司补交押金10，686元及相应滞纳金（从2011年5月9日至实际补交之日止，按日万分之三为标准计算）。
原审另查明：鎏元公司曾与第三人众元公司于2008年10月27日签订一份《鎏元置业委托众元投资协议》，约定鎏元公司委托众元公司对“佘山天地商业广场”项目进行出售、招租和经营管理。后双方在履约过程中产生争议，经法院生效判决解除了双方的委托关系。
涉案商铺登记的权利人为案外人张美峰、张昊等。上述房屋的权利人曾与第三人众元公司签订《房屋租赁合同》、《代理租赁合同》，将涉案房屋出租给第三人众元公司。
庭审中，郭广瑞还提供了2011年8月20日的“申请”，称其租赁了松江区佘山镇桃源路188弄153、154、155、156号经营洗衣房，由于2011年7、8月水洗房面临成本高、业务量少、很难运营的现状，故申请减免水洗房2011年第四季度的房租，并要求公司尽最大能力支持郭广瑞工作，有业务优先与郭广瑞洽谈。
该申请有某人注明“同意”并签字确认，但签字人字迹潦草、无法辨认。郭广瑞称，该“申请”其交给了众元公司的经理ＸＸ铭，签字确认的人是众元公司的高总，郭广瑞不知道高总的具体姓名，以为是众元公司的法人、合伙人，合作过程中的一些重要事情都是由高总决定的。
第三人众元公司称，经核实，上述签字人为高鑫，高鑫并非众元公司股东、也非众元公司工作人员，众元公司也从未授权高鑫可以代表众元公司同意商户的免租申请，因此不认可该申请的效力。此外，在（2013）松民三（民）初字第861号案件审理中，众元公司曾表示，高鑫是其法定代表人马国瑛的配偶，在众元公司没有职务，也不是股东，帮助公司处理一些事情，在招商过程中有部分商户是高鑫介绍过来。
庭审中，双方确认郭广瑞的租金支付情况为：于2010年8月30日支付22，000元，于2011年5月27日支付10，460元（注明是“至2011年6月租金”），于2011年7月29日支付16，971元（注明是“2011年7－9月租金”），于2012年11月9日支付17，094元（注明是“2012年1－6月部分租金”）。其中，2011年5月27日支付的10，460元，实际为郭广瑞之前支付了押金22，000元，合同更改后押金变为11，314元，故多余的10，460元转为了租金，还有差额226元也转为了租金。
原审认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，第三人众元公司接受鎏元公司委托，与郭广瑞签订房屋租赁合同，现众元公司与鎏元公司之间的委托关系已经解除，故鎏元公司有权向郭广瑞收取租金。
本案中，郭广瑞与众元公司签订了两份租赁合同，故首先需要确认的是，应当以哪一份合同作为确认鎏元公司、郭广瑞权利义务的依据？对此原审认为，首先，鎏元公司提供的租赁合同签订时间在前，郭广瑞提供的租赁合同签订时间在后；其次，众元公司确认应以后一份合同为准，同时没有证据证明郭广瑞与众元公司之间存在恶意串通损害鎏元公司利益的行为；最后，从租金支付情况尤其是押金转付情况来看，实际履行的也是后一份合同。故此，原审认为，应当以郭广瑞提供的2011年5月9日签订的租赁合同作为确认鎏元公司、郭广瑞权利义务的依据。同时，对于鎏元公司要求郭广瑞补缴押金及滞纳金的诉请，原审不予支持。
根据2011年5月9日租赁合同约定的租金标准，截止2013年9月30日，租金总额应为195，099元。双方确认郭广瑞已经支付的租金为66，751元。对于郭广瑞辩称的众元公司曾同意免除2011年第四季度租金的问题，原审认为，首先，与前面已经判决的案件不同的是，本案郭广瑞提供的申请系原件，故“郭广瑞提出申请、高鑫签字确认”这一事实确实客观存在；其次，高鑫是众元公司法定代表人的配偶，郭广瑞将申请交给众元公司、高鑫代表众元公司签字确认这一过程，本身就说明了高鑫在众元公司具有特殊的身份和权限；最后，从众元公司出具给郭广瑞租金发票的连续性来看，是从“2011年7－9月租金”直接连接至“2012年1－6月部分租金”，2011年第四季度是空白的，这也能够间接印证众元公司同意免除第四季度租金。综合上述理由，原审对郭广瑞的该项抗辩意见予以采纳，但郭广瑞申请的内容是“水洗房2011年第四季度房租”，而非全部房租，该部分的季度租金应为9，000元。故此，尚有租金余额应为119，348元，郭广瑞应当立即支付给鎏元公司。
经查双方租赁合同，并无关于迟延支付租金需支付违约金的约定，故鎏元公司要求郭广瑞支付违约金的诉请，原审不予支持，但郭广瑞应当向鎏元公司支付迟延支付租金的利息。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，于二○一三年十一月六日作出判决：一、郭广瑞于判决生效之日起十日内支付上海鎏元置业有限公司2013年9月30日前的欠付租金119，348元；二、郭广瑞于判决生效之日起十日内支付上海鎏元置业有限公司迟延支付上述租金的利息（1，709元从2011年3月21日起算、17，547元从2011年6月21日起算、8，547元从2011年9月21日起算、17，547元从2011年12月21日起算、18，126元从2012年3月21日起算、18，126元从2012年6月21日起算、18，126元从2012年9月21日起算、18，126元从2012年12月21日起算、18，747元从2013年3月21日起算、18，747元从2013年6月21日起算，均按银行同期贷款利率计算至实际支付之日）；三、驳回上海鎏元置业有限公司的其他诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8，486元、减半收取4，243元，由上海鎏元置业有限公司负担2，660元（已付），由郭广瑞负担1，583元（于判决生效之日起七日内交付原审法院）。
原审判决后，鎏元公司不服，上诉于本院。其诉称：被上诉人主张减免的2011年第四季度租金并未提供上诉人及第三人同意的相关证据，在其出示的《减免申请》上签字的高鑫，并非是第三人股东或工作人员，亦未取得授权，该申请效力不应认可。原审另从被上诉人支付租金的时间段推断未交部分租金即属免租部分，没有依据，故请求二审撤销原审判决，改判支付上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人郭广瑞辩称：被上诉人从一开始就是与高鑫打交道，相关承租事宜都是由高鑫一手拍板决定，其签字完全有效，故不同意上诉人的上诉请求。
原审第三人众元公司述称：其对原审判决没有异议，但是同意上诉人提出的上诉理由。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于对被上诉人《减免申请》上签字同意的效力认定。根据查明的事实，第三人众元公司虽然否认高鑫系该公司工作人员，或曾取得公司的授权，但也承认高鑫确曾从事涉案商场的相关招租介绍行为。鉴于高鑫本人同时还是众元公司法定代表人马国瑛的配偶，其身份和行为足以使被上诉人相信其有权代表众元公司处理双方租赁合同中的有关问题，相关后果应由众元公司承担。而对于租金发票连续性问题，原审对此已作阐述，本院认为其分析符合情理，处理亦无不当，故亦予以认可。综上所述，上诉人鎏元公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，原审判决认定事实、适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币8，487元，由上诉人上海鎏元置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 吴 瑛
代理审判员 毛海波
二〇一四年一月九日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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