安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）包民二初字第03041号
原告：合肥滨湖世纪城物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市紫云路与广西路交口。
法定代表人：刘继同，常务总经理。
委托代理人：蔡彩凤。
被告：王俊，男，汉族，住安徽省合肥市滨湖世纪城。
原告合肥滨湖世纪城物业管理有限公司诉被告王俊物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月11日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员程大光独任审判，公开开庭进行了审理。原告合肥滨湖世纪城物业管理有限公司的委托代理人蔡彩凤、被告王俊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告合肥滨湖世纪城物业管理有限公司诉称：被告系合肥市滨湖世纪城临滨苑15栋401的业�，根据安徽世纪金源置业发展有限公司与原告签订的《滨湖世纪城临时管理规约》及《滨湖世纪城前期物业服务合同》约定，原告为被告所居住的小区提供物业服务。按照规约、合同及合肥市包河区物价局批准，小区住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1.2元收费。原告一直积极履行相关权利义务，为被告居住的小区提供了优质、规范的物业管理服务。但被告自2011年7月1日起无故拖欠物业服务费。现诉讼来院，请求判令：被告立即支付原告滨湖世纪城临滨苑15栋401室自2011年7月1日起至2014年12月31日的物业服务费4551.51元及违约金9515.32元，共计14066.86元。违约金暂计至2014年9月10日，以后顺延计算至实际付款日；被告承担本案全部诉讼费用。
被告王俊在庭审中辩称：被告并非无故拖欠物业费，被告曾就房屋质量问题以书面形式邮通知给寄原告，但遭原告拒收并且房屋质量问题一直得不到维修和解决，现要求原告必须先维修房屋，待房屋问题解决，被告即交纳物业费，以前概不补交。
经审理查明：合肥滨湖世纪城物业管理有限公司受安徽世纪金源置业发展有限公司委托，对其开发的滨湖世纪城临滨苑小区提供前期物业管理服务。双方签订了《滨湖世纪城前期物业服务合同》，合同对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，其中，服务内容包括公用部位的维修、养护和管理；公用设施设备的运行、维修、养护和管理；公用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运，雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆行驶与停放的管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等。
合同第三十九条约定：“本合同期限自签订之日起开始，至本物业首次业主大会确定物业管理企业，并签订《物业服务合同》生效之日终止”。合同对物业管理服务费主要约定为：住宅房的收费标准为1.2元／月／平方米，业主按物业的建筑面积在每一年的12月1日前预交下一年的物业服务费，未按时足额交纳的，应按照未付金额每日千分之三支付违约金。
另查明：被告王俊系合肥滨湖世纪城临滨苑15栋401室的业主，该房屋的建筑面积为90.31平方米，房屋类型为高层住宅，2009年8月4日，王俊在临时管理规约中签署承诺书，确认已详细阅读并同意遵守该临时管理规约。此外，被告王俊在房屋移交检查记录表上签字认可。2011年7月1日起至2014年9月10日期间，王俊未向原告交纳任何物业服务费用。期间，原告曾通过短信、张贴缴费通知单等方式向被告催缴物业费。
再查明：被告王俊曾于2011年1月24日、2011年4月28日分别就其房屋水电问题和次卧门口墙体偏差问题与安徽世纪金源置业发展有限公司和合肥�湖世纪城物业管理有限公司进行协商，后约定由原施工单位承担整改费用1700元和15000元，被告王俊对上述两次解决方案予以认可并签署两份承诺书。
以上事实，有当事人提供的《商品房买卖合同》、《滨湖世纪城临时管理规约》，合肥市包河区物价局颁发的价格服务登记证，房屋移交检查记录表，催费照片、短信，承诺书、收条以及双方当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为：原告合肥滨湖世纪城物业管理有限公司与被告王俊签订的《临时管理规约》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效。被告王俊应按照合同约定及时履行交纳物业服务费用等义务。物业服务费用是用于物业公用部位、公用设施设备的日常运行维护，管理区域清洁、绿化养护、公共秩序维护，物业管理人员的工资等项目的开支。原告履行了物业服务合同内容后，被告理应按照合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。王俊未向原告合肥滨湖世纪城物业管理有限公司交纳自2011年7月1日至2014年12月31日的物业费合计4551.62元（90.31平方米×1.2元×42个月），对此已经违法了合同的约定，现原告要求被告支付拖欠的物业费用4551.51元，符合双方的约定及法律规定，对此本院予以支持。
关于被告王俊的辩称意见，本院认为：被告王俊曾就房屋水电问题和次卧门口墙体偏差问题与安徽世纪金源置业发展有限公司和合肥滨湖世纪城物业管理有限公司进行协商，最终由原施工单位承担整改费用共计16700元，其本人也就上述房屋问题的整改及维保承诺：自觉遵守物业公司各项管理规定和规章制度按时缴纳物业费等各项费用；对于该套房屋的上述问题的最终解决方案予以认可且不再向安徽世纪金源置业发展有限公司和合肥滨湖世纪城物业管理有限公司主张任何权利。该承诺书系被告王俊本人签字确认，意思真实且于法无悖，合法有效。且根据《物业管理条例》第三十一条之规定，“建设单位应当按照国家的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任”。本案系物业服务合同纠纷，被告王俊以房屋质量问题抗辩交纳物业费，于法无据，本院不予支持。此外，被告王俊主张其在向原告反映房屋质量问题后得不到解决，邮寄书面通知遭到拒收，但未能有效证据予以证实，故对被告的辩称意见，本院不予采纳。
本案中，被告王俊已经连续不交纳物业费用达38个月之久，违反了双方每年的12月1日前预交费用的相关约定，应视为不履行合同义务，因此应按照双方合同的约定支付违约金。现原告主张以欠费金额为基数，按每日千分之三支付自欠费之日起至实际付费之日的违约金9515.32元�明显过分高于因被告违约给原告所造成的损失，本院根据公平和诚信的原则，决定对原告提出的违约金数额予以核减，具体可参照银行同期同类贷款年利率按6%计取，且应以各年度所欠物业费为基数分段计取至本判决确定给付之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，物业管理条例》第七条、第四十二条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告王俊于本判决生效之日其十日内支付原告合肥滨湖世纪城物业管理有限公司4551.51元（自2011年7月1日至2014年12月31日）以及违约金（计算方式详见备注）；
二、驳回原告合肥滨湖世纪城物业管理有限公司其他诉讼请求。
案件受理费152元减半收取76元，由原告合肥滨湖世纪城管理有限公司负担27元，被告王俊负担49元。
如果被告王俊未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。
如不服本判决时，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 程大光
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 阮继贤
附：
一、备注：以2011年拖欠的物业服务费650.23为基数，自2011年7月1日起按年利率6%计取至本判决确定给付之日止；以2012年度全年物业费1300.46元为基数，自2011年12月1日起按年利率6%计取至本判决确定给付之日止；以2013年度全年物业费1300.46元为基数，自2012年12月1日起按年利率6%计取至本判决确定给付之日止；以2014年全�物业费1300.46元为基数，自2013年12月1日起按年利率6%计取至本判决确定给付之日止。
二、本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付�定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及起诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足�证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。