广西壮族自治区桂林市七星区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0305民初1053号原告：桂林富鑫物业服务有限公司，住所地：桂林市七星区七星路30号东方大厦4-7号。法定代表人：刘红灵。委托代理人：李仁彬，该公司员工。被告：桂林市景韵酒店管理有限公司，住所地：桂林市七星区七星路16号景韵世家1#楼。法定代表人：曾令龙。委托代理人：左明超，广西齐兴律师事务所律师。被告：罗超文，男，1965年10月8日生，汉族，住广东省中山市东区。原告桂林富鑫物业服务有限公司（以下简称富鑫物业公司）诉被告桂林市景韵酒店管理有限公司（以下简称景韵酒店）、罗超文物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富鑫物业公司的委托代理人李仁彬、被告景韵酒店的委托代理人左明超、被告罗超文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、二被告支付拖欠原告自2013年3月16日起至2016年3月31日止的物业费3482.64元、滞纳金暂计至2017年3月31日为9315.84元（实际计算自其应支付之日起至实际给付之日止），以上费用合计为12798.48元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：二被告是桂林市七星区景韵世家1栋1-6-12号的业主和物业使用人。2013年3月30日，原告与景韵世家业委会签订《物业管理服务委托合同》，合同约定，（第二十二条）（2）住宅区的办公、经营性用房按1.5元平方米/月收取；商铺、商业用房、经营性用房按1.5元平方米/月收取；（第二十四条）物业管理费每月10日前交，逾期交纳相关物业管理费的，从逾期之日起每天按欠交物业管理费的千分之三交纳滞纳金；（第三十一条）业主欠交物业管理费，视为违约，原告有权对不履行义务的业主和物业使用人直接向法院提出诉讼，要求其履行并承担违约责任。2015年3月31日，原告与景韵世家业委会签订《补充协议》，补充协议约定：原物业管理委托合同继续履行，原收费标准不变。《补充协议》在小区内公示后，小区（共有业主452户）已有超过半数252户业主签名同意原告继续在小区服务三年，但景韵世家业委会同意延长一年（即自2015年4月1日起至2016年3月31日止）。合同签订后，原告依约自2013年3月16日开始在景韵世家小区履行了物业管理服务义务直至2016年3月31日止。被告罗超文的房屋面积为63.61平方米，每月应缴物业费95.415元，从2013年3月16日起至2016年3月31日止，共计36.5个月，欠缴物业费3482.64元，滞纳金9315.84元。被告景韵酒店是物业使用人，根据《物业管理条例》第四十一条的规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任”。为此，原告向二被告书面催缴未果，故诉至法院。被告景韵酒店辩称，1、原告所依据的《物业管理服务委托合同》的范围并不包含景韵小区1栋3-6楼（即景韵酒店用房），原告以此要求被告景韵酒店支付物业费的诉讼请求，毫无事实和法律依据，应予以驳回；2、景韵酒店的物业管理是由酒店自行管理，原告从未对酒店进行过物业管理，且原告未举证证明对酒店进行了物业管理；3、根据《物业管理条例》第四十一条的规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任”，而被告景韵酒店并非业主，也没有与业主就物业服务费的交纳进行约定，故物业费的交纳与被告景韵酒店无关；4、原告并未服务至2016年3月31日，根据桂林市中级人民法院（2016）桂03民终185号判决书，已经明确认定《补充协议》未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，属效力待定，事后业主大会也未追认，2015年8月1日，景韵世家业委会另行选聘了中大物业公司作为景韵世家小区新的物业服务企业，并于2015年8月19日已向原告发出清退通知、清算公告，至此，原告继续在景韵世家小区服务至2016年3月31日已无法律依据；4、原告从未向业主或景韵酒店主张过物业费，原告要求被告景韵酒店支付物业费和滞纳金的诉讼请求已超过诉讼时效，请法院驳回原告的诉讼请求。被告罗超文辩称，1、景韵世家业委会出具的《关于中所提总建筑面积53100平方米的由来的说明》及房地产测绘成果报告，证实景韵世家小区内的2#－9#楼的总建筑面积为54805.83平方米，已经超过《物业管理委托合同》中约定的总建筑面积53100平方米，故《物业管理委托合同》中的物业服务面积不含景韵世家小区中1栋3－6层52户住宅，也不列入计缴物业管理费范围；2、原告从未向被告罗超文催缴过物业服务费，其诉讼期限已过，不应得到法律保护；3、被告罗超文的房产一直租给景韵酒店经营管理，期间所有各项费用都由景韵酒店交纳，如果需要缴纳物业服务费，也应由景韵酒店缴纳，被告罗超文不承担缴纳物业服务费及滞纳金的义务。综上，原告的诉讼请求已过诉讼时效，请法院驳回原告的诉讼请求。经本院审理认定事实如下：被告罗超文是桂林市七星区景韵世家1栋1－6－12号房屋的业主，该房屋建筑面积为63.61平方米。2013年3月30日，原告与景韵世家小区业委会签订《物业管理委托合同》一份，约定：物业座落于桂林市景韵世家，物业类型为住宅小区，总建筑面积为53100平方米；乙方（富鑫物业公司）提供管理的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，甲方（景韵世家业委会）与本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理事项为：1、房屋建筑共用部分的有偿维修、养护和管理；2、公用设施、设备的有偿维修、养护、运行和管理；3、市政公用设施和附属建筑物，构筑物的有偿维修、养护和管理；4共用绿地，花木，建筑物养护和管理；5、附属配套建筑和设施的有偿维修、养护和管理；6、公共环境卫生，包括公共场所，房屋共用部分的清洁卫生，垃圾的收集，清运；7、交通与车辆停放秩序的管理；8、维持公共秩序，包括巡视、岗位执勤；……等事项；委托管理期为：2013年3月16日起至2015年3月15日止；物业管理费用的收取：（1）物业费：电梯住房按0.95元/平方米/月收取（建筑面积），非电梯住户按0.4元/平方米/月收取（建筑面积），公摊费为每户5元/月。（2）住宅区的办公、经营性用房按1.5元/平方米/月收取（建筑面积）。（3）商铺、商业用房、经营性用房按1.5元/平方米/月收取（建筑面积）；物业管理费从2013年3月16日开始计算；物业管理费每月10日前交，逾期交纳相关物业管理费的，从逾期之日起每天按欠交管理费的千分之三交纳滞纳金；对逾期未缴纳物业管理服务费用的业主和物业使用人，乙方有权将欠费业主和物业使用人的名单予以公示，催告其交纳，经公示后仍未交纳的，乙方有权终止该欠费业主和物业使用人的各项服务；乙方经营过程中自负盈亏，如业主欠交物业管理费，视为违约，乙方有权终止对该欠费业主和物业使用人的服务，乙方并有权对不履行义务的业主和物业使用人直接向法院提出诉讼，要求其履行并承担违约责任。2015年3月31日，原告与景韵世家小区业委会签订《补充协议》一份，约定：一、因内部管理原因，原物业管理委托合同继续履行，原收费标准不变，请予以公示。二、从现在开始全权委托李仁彬管理小区物业。原告提交的该《补充协议》的第二项已被划掉。2015年6月30日，景韵世家业主委员会给原告送达《关于尚未签订的物业管理委托合同内容及条款的公示》三届（2015）内字14号，其主要内容为：业主委员会认为物业服务期限由三年改为一年合同期限。2015年7月30日，景韵世家业主委员会重新选聘中大物业公司，并通知原告办理移交工作。2015年8月19日，景韵世家业委会向富鑫物业公司发出《通知》，内容为：“贵公司在3月28日承诺三个月内应整改好我小区物业管理工作，为此，我们多次督促，至今仍未达到管理目标。根据2013年3月30日签订的《物业管理委托合同》和2015年3月31日签订的《补充协议》，你公司违反本合同第28条的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同。通过公开招标，民主选举，社区领导到场指导。根据7月30日业主大会的选举决定，我们已聘用了新的物业公司。为此，我业委会再次郑重通知你公司：终止执行原《物业管理委托合同》和《补充协议》。请你公司按三届（2015）内字第21号《移交工作通知》办理”。2015年8月31日，景韵世家业委会向本院提起诉讼，请求法院判令：1、富鑫物业公司撤离景韵世家小区；2、富鑫物业公司向景韵世家业委会移交物业服务用房、供水、供电、消防、监控设施用房；3、富鑫物业公司向景韵世家业委会移交物业管理资料。本院于2015年11月26日以（2015）星民初字第1521号作出民事判决，判决：1、富鑫物业公司退出景韵世家小区；2、富鑫物业公司移交物业服务用房给景韵世家业委会；3、驳回景韵世家业委会的其他诉讼请求。富鑫物业公司不服该判决，提出上诉。桂林市中级人民法院于2016年3月11日以（2016）桂03民终185号作出民事判决：驳回上诉，维持原判。2016年3月31日，原告退出景韵世家小区，不再继续为该小区提供物业服务。另查明，2007年4月16日，被告罗超文与被告景韵酒店签订《合作协议》一份，约定：房屋用途为统一住宿和商务经营与管理；甲方（罗超文）以桂林市景韵世家1号楼的1套房屋的使用权作为出资，与乙方（景韵酒店）合作经营；乙方负责所有经营活动，独立承担经营风险，自负盈亏，甲方不得干涉乙方的经营管理活动，不承担经营风险，乙方负责以固定的利润率回报给甲方，作为甲方应得的投资收益；合作期限自2007年4月10日至2017年4月9日止；在房屋合作经营期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1.水、电费；2.煤气费；3.收视费；合同期内，乙方在经营中发生的各项经营费用和税费由乙方自行负责。《合作协议》签订后，被告景韵酒店使用被告罗超文的房屋经营酒店，被告罗超文收取固定收益。2016年4月29日，原告曾向本院提起诉讼，要求被告景韵酒店承担物业服务费，后撤回起诉。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告的物业服务范围是否包括景韵小区1栋3-6楼（即景韵酒店用房）；二、原告收取物业服务费的期限；三、物业费承担的主体；四、滞纳金是否应予以支持；五、原告主张的物业费是否超过诉讼时效。关于争议焦点一、景韵世家业主委员会与原告签订《物业管理委托合同》，没有违反法律的强制性规定，属有效合同。业委会与物业服务企业签订的物业服务合同，应对全体业主具有约束力。该合同明确约定：物业座落于桂林市景韵世家，原告提供管理的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，景韵世家小区业委会与本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。被告罗超文的房屋位于桂林市七星区景韵世家1栋1－6－12号，属于景韵世家小区，故被告罗超文的房屋在原告的物业服务范围之内。被告罗超文以其房屋不在原告的物业服务范围之内的辩解意见，本院不予采信。关于争议焦点二、景韵世家业委会与原告双方签订的《物业管理委托合同》已于2015年3月15日期满自然终止，但双方又签订了一份《补充协议》。由于《补充协议》未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，属效力待定合同。2015年8月19日，景韵世家业委会向原告发出通知，要求终止《补充协议》，故原告的服务期限于2015年8月19日终止，原告应及时退出景韵世家小区，但原告没有及时退出，经过诉讼，原告最终于2016年3月31日才退出该小区。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定：“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。为此，自2015年8月19日至2016年3月31日期间，原告虽然实际上提供了物业服务，但其行为已失去合同基础，原告要求收取该时间段的物业费没有依据，故本院确认原告收取物业服务费的时间段为2013年3月15日起至2015年8月19日止。关于争议焦点三、《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”被告罗超文与被告景韵酒店于2007年4月16日签订的《合作协议》约定：“在房屋合作经营期间，以下费用由乙方（景韵酒店）支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1、水、电费；2、煤气费；3、收视费；合同期内，乙方在经营中发生的各项经营费用和税费由乙方自行负责”。但未约定物业服务费由物业使用人承担，故物业服务费应由业主罗超文承担。争议焦点四、原、被告双方对于是否应交纳物业费一直以来存在争议，且原告未向被告催交物业服务费，且在被告罗超文未按约定缴纳物业服务费的情况下，原告亦未依法及时行使诉权以维护自己的合法权利，故原告要求被告支付欠缴的物业服务费期间的滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。争议焦点五、根据《民法通则》第一百三十七条的规定;“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。原告称其于2015年1月向被告景韵酒店进行过催收从而诉讼时效中断，但其未举证证明，故应承担举证不能的法律后果。但原告曾于2016年4月29向本院提起诉讼，要求被告景韵酒店交纳物业服务费而中断诉讼时效，故诉讼时效期间重新计算。为此，原告要求被告支付从2013年3月16日至2014年3月期间的物业费已超过诉讼时效，对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。综上，原告于2014年4月1日至2015年8月19日期间对被告罗超文提供了物业服务，被告罗超文应支付相应的物业费，具体金额为1585.12元（63.61平方米×1.5元×16个月+63.61平方米×1.5元÷31天×19天）。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、被告罗超文支付原告桂林富鑫物业服务有限公司物业服务费1622元；二、驳回原告桂林富鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案收取案件受理费120元，由于适用简易程序，减半收取案件受理费60元（原告已预付本院120元，应退60元），由原告负担35元，被告罗超文负担25元。上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费120元『收款单位：应解汇款及临时存款（桂林市中级人民法院），账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行』，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 员 李立峰二〇一七年七月十一日代书记员 秦黎明