上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0112民初4928号
原告：翟莉莉。
委托诉讼代理人：沈隽倩，上海申浩律师事务所律师。
被告：中建信控股集团上海置业有限公司。
法定代表人：吴某甲，总经理。
委托诉讼代理人：瞿蓓，上海合勤律师事务所律师。
原告翟莉莉与被告中建信控股集团上海置业有限公司(以下简称“中建信控股公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案受理。依法由审判员陈春芳适用简易程序于2017年4月12日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转入普通程序，于2017年10月19日公开开庭进行了审理。原告翟莉莉的委托诉讼代理人沈隽倩，被告中建信控股公司的委托诉讼代理人瞿蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告翟莉莉向本院提出诉讼请求：1.判令被告依约向原告交付上海市闵行区XX路XX弄XX广场XX号XXX室房屋。2.判令被告支付逾期交房违约金暂计人民币(下同)113,656.48元(自2016年11月1日起算至被告实际交付房屋之日止，按房价款3,201,591元之每日万分之五计算)。3.判令被告赔偿律师费3,000元。
由于被告在原告诉讼后已向原告交付房屋，故原告撤回了上述第1项诉请，同时将上述第2项诉请变更为要求判令被告支付逾期交房违约金309,125.52元(自2016年11月1日起至2017年5月12日止，按房价款3,203,373.31元的每日万分之五计算)。
事实与理由：被告系位于上海市闵行区XX路XX弄XX广场之开发商。原、被告签订了《上海市商品房预售合同》，约定由原告以3,201,591元的总价购买了上海市闵行区XX路XX弄XX广场XX号XXX室房屋。房款均已付清。根据预售合同第十一条、第十三条之约定，被告应于2016年10月31日前将该房屋交付给原告，并应在交付日前7天书面通知原告办理交付房屋的手续。经耳闻，被告直至2016年12月27日才取得了《上海市新建住宅交付使用许可证》(真实情况未知)。但截至目前，被告既未依约将该许可证、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及有资质的测绘机构出具的实测面积相关资料之原件出示给原告，亦未书面通知原告办理交付该房屋的手续，更未向原告实际交房。根据预售合同第十二条之规定，如被告逾期交房的，应向原告支付违约金，违约金按房价款日万分之五计算，违约金自2016年11月1日起算至实际交付之日止。鉴此，被告逾期交房之行为已侵犯了原告之合法权益，原告为维护其合法权益，遂依法提起本案诉讼要求判如所请。
被告中建信控股公司辩称，系争房屋于2016年8月23日已通过竣工验收并具备交房条件，因为相邻地块政府工建配套设施的原因，导致系争房屋交付许可证不能按时取得，故不是被告原因所造成。根据预售合同约定，因客观原因导致无法交房，被告不承担责任，交房时间顺延。正常情况下，交付许可证应在2016年10月31日之前取得，并且在2016年10月20日已经召开了交付许可证协调会议，后在政府协调下于2016年12月12日出具了交付许可意见征询单，该征询单中也表明是因教育配套设施的要求导致许可证延期取得，许可证具体取得日期是2016年10月27日。另许可证取得后，原告以房屋质量原因不交接，系其自行扩大损失，被告不应当承担违约责任。如果法院认为被告应当承担有关违约责任，被告认为需要调整违约金。理由是：(1)原告没有实际举证其经济损失，而房价在上涨，原告因此获得了巨大经济利益；(2)被告认为合同约定的违约金过高；(3)根据司法解释的有关规定，被告认为违约金可参照同地段租金来计算。此外，被告在2017年1月4日、同年1月13日、同年4月11日、同年5月7日多次通知业主前来领取钥匙。其中2017年1月4日及同年1月13日短信通知业主收房，是通过销售人员手机通知业主的。手机号是根据合同预留的原告号码。2017年4月11日通过电话通知。2017年5月7日书面告知。另据被告了解，虽然业主是在5月收房的，但其多次出入系争房屋，因为物业处有相关记录。2017年5月12日，被告将钥匙放在物业处。因系争房屋是可以通过密码进入房间的。综上，不同意原告的全部诉讼请求。
原告翟莉莉为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据材料：
1.原、被告签订的《上海市商品房预售合同》1份，以此证明原、被告存在预售合同关系，被告在该预售合同中就交房条件、交房期限、交房程序、逾期交房违约责任等作了明确的约定。同时对一方向另一方送达文件的要求也作了约定。
2.购房款发票1份，以此证明原告已向被告付清房款，逾期交房违约金应以该房价款作为计算依据。
3.面积补差收据1份，以此证明逾期交房违约金，应当按照补差后的价格计算。
4.律师合同及律师费发票各1份，以此证明因被告的过错，原告为此聘请律师代理本案而花费了律师费，该费用应由被告承担。
5.律师函及邮寄凭证1组，以此证明业主委托律师向被告发送律师函，要求其在取得交付许可证的前提条件下依约向业主们发出书面通知并无条件交房，同时向业主承担逾期交房违约责任。
6.《住宅交付使用许可证》及竣工验收备案表1组，以此证明被告从未向原告出示过《住宅交付使用许可证》，原告后委托律师向法院申请调查令才查到被告取得《住宅交付使用许可证》及办出竣工验收备案的情况。
经庭审质证，被告对原告提供1、2、6证据的真实性均表示无异议，但提醒注意：证据1预售合同补充条款第一款(第30页)及补充条款19条第一款(第31页)的内容约定。证据4律师费没有预售合同依据，故被告不予认可。对证据3事实无异议，对证据5，签收记录认可，但因为是物业签收的，公司并未收到相关材料。
被告中建信控股公司为证明其抗辩主张，向本院提供如下证据材料：
1.《建设工程竣工报告》1份，以此证明系争工程于2016年8月28日已经通过验收，已具备交付条件。
2.《房屋交付通知书》1份。
3.邮寄凭证1份。
上述2-3证据证明被告已按照合同约定履行了交房通知义务。
4.《国有建设用地使用权出让合同》1份。
5.《关于核定XX商务区16A-01A地块招拍挂规划设计要求的复函》1份。
6.照片1组。
7.协调会签到记录1份。
上述4-7证据证明规划文件及土地出让合同中明确了相邻地块16A-01A南应提供幼儿园建筑面积3,870平方米。因政策原因，至今未出让，导致系争工程教育配套无法落实。
8.《上海新建住宅交付使用许可意见征询单》1份，以此证明经政府相关部门协调，系争工程配套设施落实，并通过上海新建住宅交付使用许可审批)。
9.《上海新建住宅交付使用许可证》1份(以此证明系争房屋于2016年12月27日取得上海市新建住宅交付使用许可证。
10.房屋租金查询结果1份，以此证明2017年2月住宅房租价格为6,200元-7,000元/月。
11.《上海市商品房出售合同》1份，以此证明系争房屋价格较之前已出现巨大涨幅，原告为此获得了巨大的利益。如果法院认为被告违约，要求调整违约金金额。
12.短信通知记录1组，以此证明被告工作人员于2017年1月4日及同年1月13日向原告发送要求办理交房手续的短信通知。
13.《房屋交接催告函》1份，以此证明被告于2017年5月7日向对涉案房屋的交接向原告进行催告。
经庭审质证，原告对被告提供证据1，认为是被告盖章，与原告提供证据6的时间上相差较大，故对其真实性表示有异议。对2-3证据的真实性表示无异议，但认为该交房通知是被告在明知无法取得交房许可证的情况下，欺骗业主发放的，在不具备交付条件的情况下，交房通知不具备效力。对4-8、10-11证据认为无法核实其真实性，同时认为4-6证据与本案无关。对证据7认为是被告自己打印的，有人员签字，原告无法核实相关人员和单位，故对其真实性表示有异议。对证据8认为仅凭该文件，无法证明被告想要证明的逾期交房是因为政府配套工程问题，反而证明被告逾期交房，该征询单时间是2016年12月。对证据10-11认为与本案无关。且合同明确约定了逾期交房的违约责任，故对该2份证据的证明内容不予认可。对证据9的真实性表示没有异议。对证据12不予认可，对证据13认为没有看到邮寄凭证，但原告现截止时间是2017年5月12日，与催告函的时间是一致的。
本院认为，被告提供《建设工程竣工报告》，欲证明系争工程于2016年8月28日已经通过验收，已具备交付条件。而双方合同约定房屋的交付条件是须取得《住宅交付使用许可证》，故被告以取得《建设工程竣工报告》即已具备交付条件之抗辩主张，本院不予采信。另原告提供的《建设工程竣工验收备案证书》显示，被告中建信控股公司于2016年11月5日取得了上述工程竣工验收备案证书。因工程竣工验收备案证书与工程竣工报告属两个不同性质的证书，故原告认为上述两份证据相差的时间较大，故对其真实性持有异议之质证意见，本院亦不予采信。
上述其余证据均具有真实性，且能反映案件事实，具有证据效力，本院均予以确认。
根据本院认定的证据，并结合双方当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2015年5月31日，原告翟莉莉(作为买方，签约乙方)与被告中建信控股公司(作为卖方，签约甲方)签订《上海市商品房预售合同》1份，约定由乙方向甲方购买位于上海市闵行区XX路XX弄《XX广场》XX号XXX室房屋，暂测房屋建筑面积为89.81平方米，总房价款暂定为3,201,591元。付款方式：分期付款。贷款方式：不贷款。乙方于2015年5月14日(31日)与甲方签约，并付首付房款计1,101,591元整。乙方于2015年8月30日前应支付房款计2,100,000元整。甲方定于2016年10月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之5计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择单方面解除本合同。该合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：叁、参照补充条款第六条。该补充条款一第六条：对预售合同第十条作如下补充：甲方在房屋交付前须取得《住宅交付使用许可证》。双方同意甲方无须在房屋交付前办理房地产初始登记。但甲方承诺在2017年3月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如逾期则甲方一次性承担万分之五的违约金。该合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为以房屋钥匙的交付为准。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。合同第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。上述合同对双方的其他权利义务也作了约定。
上述合同签订后，原告依约付清了全部房款。被告于2016年8月23日取得了涉案地块的《建设工程竣工验收报告》，于2016年10月21日向业主发送《XX广场(XX国际公馆)房屋交付通知书》，要求业主于2016年10月30日上午/下午14：00-16：00莅临交房服务中心办理有关收房手续。并附业主委托他人代为收房的授权书及办理收房的程序。由于被告在2016年10月30日尚未取得《住宅交付使用许可证》，原告拒绝接受上述房屋，致双方未能办理房屋交接手续。
2016年11月5日，被告取得了《建设工程竣工验收备案证书》。
2016年12月12日，在政府相关部门的协调下，被告出具了《上海市新建住宅交付使用许可证意见征询单》。
2016年12月25日，原、被告确认上述房屋的实际价格为3,203,373.31元，原告为此向被告补交了房屋面积补差款1,782.31元。但同日，由于原告在查看验收涉案房屋时发现房屋存在诸多质量问题认为验收不合格而要求被告进行修复和整改，故双方未能正式办理房屋交接手续，原告也未领取房屋钥匙。
2016年12月27日，被告取得了《上海市新建住宅交付使用许可证》。
2017年5月7日，被告向原告发送《房屋交接催告函》1份，载明：“我司已于2016年10月21日向您致送《房屋交付通知书》，您于2016年10月29日前来办理房屋查验。鉴于您在查验过程中所提出的修复和整改要求均不涉及房屋主体结构，我司已完成全部修整工作，并要求物业管理单位提高管理服务，提升项目品质。经了解，您于2016年12月25日交纳了所购房屋自2017年1月起至2017年6月的物业管理费用。虽您未按通知时间前来领取房屋钥匙，但您已获取了门禁密码，并多次出入所购房屋，已实际占有和使用所购房屋。我司于2017年1月4日、2017年1月13日、2017年4月11日等多次通知您前来办理房屋查验(复查)，领取房屋钥匙。基于上述情况，我司再次通知您前来领取房屋钥匙，具体安排如下：时间：2017年5月12日前；地点：上海市闵行区七莘路XXX号“XX国际”营销中心。
2017年5月12日，原、被告办理了房屋交接手续。
原告认为，根据双方签订的预售合同之规定，被告已构成逾期交房，原告遂以上述诉称及理由提起本案诉讼。
本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》，系签约当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应信守并依约履行。本案中，原告作为买受方，在付清全部购房款后，有权取得房屋及申领房屋小产证。被告作为房屋出卖方，负有向买受方即本案原告按约交付房屋及协助办理小产证的义务。根据上述合同约定，被告定于2016年10月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。被告如未在本合同约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之5计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第2天起算至实际交付之日止。该合同第十条还约定，该房屋的交付必须符合下列条件：参照补充条款第六条。该补充条款一第六条：对预售合同第十条作如下补充：甲方(即被告)在房屋交付前须取得《住宅交付使用许可证》。该合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为以房屋钥匙的交付为准。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。查本案中被告于2016年10月21日向原告发送房屋交付通知书，要求原告于2016年10月30日办理收房手续。但被告实际于2016年12月27日才取得《住宅交付使用许可证》，被告在尚不具备交房条件的情况下要求原告收房，原告有权拒绝接受该房屋，被告理应承担延期交房的违约责任。另查原告于2016年12月25日前去办理验收房屋时发现该房屋存在诸多质量问题认为验收不合格而要求被告进行修复和整改，故双方未能正式办理房屋交接手续，原告也未领取房屋钥匙。被告虽称该公司工作人员曾于2017年1月4日等向原告发送过要求办理交房手续的短信，又于2017年4月11日电话通知过原告办理交房手续，但本院考虑到双方合同对房屋交付的标志以房屋钥匙的交付为准，同时认为在原告已经于2016年12月25日前去被告处办理房屋交接手续，仅因房屋存在质量问题要求整改而未领取房屋钥匙。而作为原告对涉案房屋的质量整改何时结束何时可以办理房屋交接之问题也应引起相应的关注。特别是原告在2017年4月12日第一次庭审时已明确知晓涉案房屋质量问题已经解决的情况下仍未前去办理房屋交接手续，对损失的进一步扩大也负有相应的责任。因此，本院酌情由被告向原告承担自2016年11月1日至2017年4月12日止的逾期交房违约金。被告提出系争房屋于2016年8月23日已通过竣工验收并具备交房条件，因相邻地块政府工建配套设施的原因，导致系争房屋交付许可证不能按时取得，不是被告原因所致。同时被告认为其已将钥匙放在物业处，原告是可以通过密码自行进入房间，故认为原告早已实际入住，故不同意承担逾期交房违约责任之抗辩，缺乏依据，本院均不予采信。但被告在未取得交付使用许可证的情况下于2016年10月21日向原告发送房屋交付通知书，要求原告于2016年10月30日办理收房手续。该行为至少反映出被告对向原告尽快办理交房手续所持的态度是积极的。综上，本院为平衡双方当事人的利益，综合考虑到被告延期取得交付使用许可证的主观恶意、违约过错程度，同时兼顾整个合同的履行情况，对原告造成的实际经济损失以及当前房屋市场的经营状况等因素，酌情将原双方合同约定的违约金计算标准由按原告已支付房价款的日万分之5调整至按原告已支付房价款的日万分之3。另关于原告要求被告赔偿律师费3,000元之诉请，考虑到被告已向原告赔偿了逾期交房违约金，弥补了原告的经济损失，且双方合同对赔偿律师费也没有进行约定，故本院对原告的此项诉请不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条之规定，判决如下：
一、被告中建信控股集团上海置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告翟莉莉以房价款3,201,591元计，自2016年11月1日起至2017年4月12日止，按日万分之3计算的逾期交房违约金156,557.80元。
二、驳回原告翟莉莉的其余诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3,491.16元，由原告翟莉莉负担56.14元，被告中建信控股集团上海置业有限公司负担3,435.02元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陈春芳
人民陪审员 唐 红
人民陪审员 王延青
二〇一八年一月八日
书 记 员 周 燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。