安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜民二初字第00008号
原告：中国工商银行股份有限公司桐城支行。
负责人：梅青友，该支行行长。
委托代理人：杨季冬，安徽安联律师事务所律师。
委托代理人：黄飞跃，安徽安联律师事务所律师。
被告：刘华生，男，1958年5月5日出生，汉族，住安徽省桐城市。
委托代理人：光勇，安徽正维律师事务所律师。
委托代理人：葛立峰，安徽正维律师事务所律师。
被告：王祥梅，女，1959年10月4日出生，汉族，住安徽省桐城市。
委托代理人：光勇，安徽正维律师事务所律师。
委托代理人：葛立峰，安徽正维律师事务所律师。
被告：安徽桐城滨河置业有限公司。
法定代表人：丁贤培，该公司总经理。
委托代理人：王晓龙，安徽正维律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司桐城支行诉被告刘华生、王祥梅、安徽桐城滨河置业有限公司（以下简称滨河公司）金融借款合同纠纷一案，于2014年12月2日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月30日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人杨季冬、黄飞跃，刘华生、王祥梅的委托代理人葛立峰，滨河公司的委托代理人王晓龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：刘华生、王祥梅系夫妻关系，2××3年3月15日，刘华生、王祥梅与原告分别签订《个人购房借款／担保合同》，约定刘华生、王祥梅作为共同借款人分别向原告借款人民币400万元和360万元，用于向滨河公司购买商用房，借款期限皆为2××3年3月15日至2023年3月15日，借款利率皆为执行年利率7.25%，约定逾期执行年利率皆为9.3666%，还款方式为按月等额还款，并以所购房产提供抵押担保。滨河公司分别对上述借款出具保证函，承诺对借款本息承担全额连带保证责任。2××3年11月25日，双方按合同约定办理了抵押登记手续，原告依法取得抵押权。借款合同签订后，原告依约履行了放款义务，但刘华生、王祥梅在2014年7月后未能按约定还款，构成违约。截止2014年10月21日刘华生、王祥梅共计拖欠房贷本金166691.90元，按合同约定，原告有权宣布上述借款合同立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。据此，为维护原告合法权益，诉至法院，请求判令：一、被告刘华生、王祥梅立即向原告清偿所欠借款本金人民币6895661.58元及相应利息；二、原告对被告刘华生、王祥梅抵押给原告的房地产享有优先受偿权；三、被告滨河公司对上述债务承担连带保证清偿责任；四、由被告承担律师代理费；五、三被告连带承担本案诉讼费用。
刘华生、王祥梅在庭审中辩称：对欠款事实无异议，本金利息数额请求法庭认定。我方愿意协商分期还款。
滨河公司在庭审中辩称：我司向原告提供的是阶段性保证担保责任，借款人在房屋他项权证办理之前的本息已经全部还清，我司在本案中不应再承担连带还款的保证担保责任。虽然未为房屋购买保险，但借款合同中并未约定由借款人购买保险。
原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：
一、原、被告营业执照、组织机构代码证、被告身份证、结婚证，证明：原、被告具有适格的诉讼主体资格。
二、个人购房借款／担保合同、个人借款凭证，证明：原、被告之间签订两份个人购房借款合同，约定了利率、期限，原告已依约发放了贷款。
三、贷款账户流水账，证明：刘华生、王祥梅未按合同约定履行还款义务，已构成违约。
四、保证函、承诺书、回购协议、购房合同、最高额抵押合同、房地产权证、房地产他项权证，证明：滨河公司对上述债务具有连带担保责任，滨河公司在刘华生、王祥梅不按贷款合同按时还款累计超过6个月时有回购义务，并代偿贷款本金及利息。原告对抵押的房地产有优先受偿权。
刘华生、王祥梅发表质证意见认为：对所有证据真实性均无异议，对第四组证据中的回购协议是刘华生、王祥梅与滨河公司所签，与原告没有关系，与本案也没有关联性。
滨河公司质证认为：对第一组证据无异议，对第二组证据的真实性和证明目的无异议，但个人购房借款合同约定，滨河公司承担的是阶段性连带保证责任。对第三组证据以借款人的代理人质证意见为准。对第四组证据，保证函的真实性无异议，但证明目的有异议，滨河公司在保证函里承诺的是承担阶段性连带保证责任；承诺书的真实性无异议，但承诺书及保证函都是原告要求滨河公司填写并盖章的格式文本，加重相对方当事人责任的条款应属无效，承诺函与保证合同的内容并不一致，应作出不利于原告的解释。借款合同中关于保证担保责任的约定是阶段性连带保证担保责任，在房屋的他项权证办理完毕之后，保证责任免除。回购协议与本案没有关联性，对购房合同及他项权证无异议。
刘华生、王祥梅未向本院提交证据。
滨河公司向本院提交如下证据：一、滨河公司营业执照、组织机构代码证，证明：滨河公司身份情况。
二、中国工商银行电子回单，中国工商银行凭证，证明：原告在取得借款人房屋他项权证之后，已经按照保证函的约定将转入滨河公司保证金存款账户中的购房贷款退给滨河公司，由此说明滨河公司在本案中的保证担保义务已经完成。
原告质证意见：对第一组证据无异议；对第二组证据，电子回单金额一个是200万元，一个是51万元，与本案保证金金额不一致，与本案没有关联性。本案涉及的滨河公司向工行提供的连带责任保证方式是两种，有保证和保证金。保证金属于质押担保，保证属于信用担保方式。保证金的退还并不代表保证责任免除。
刘华生、王祥梅质证意见：对两组证据均无异议。
本院认证意见：因原告提供的证据四中的回购协议与本案无关联性，不予采信，其他证据的真实性各方均不持异议，证据内容、形式均合法，依法予以认定。因滨河公司提供的证据一，当事人均无异议，依法予以确认；证据二与本案无关联性，达不到其证明目的，不予采信。
本院根据以上采信的证据，认定案件事实如下：2××3年3月15日，刘华生、王祥梅与原告签订2份《个人购房借款／担保合同》，约定：刘华生、王祥梅作为共同借款人向原告借款400万元和360万元，用于向滨河公司购买商用房。期限自2××3年3月15日起至2023年3月15日。借款利率皆为年利率7.25%，逾期执行年利率9.3666%，按月等额本息还款。若借款人发生约定的违约情形，贷款人有权宣布借款合同立即到期，并有权要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。并约定以所购房地产提供抵押担保，抵押权的效力及于抵押物产生的孳息、抵押物的从物、从权利、附属物、添附物，以及抵押物毁损、灭失或征用等而产生的保险金、赔偿金、补偿金或其他形式的替代物。抵押担保范围包括：贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付的费用。2××3年8月14日，滨河公司向原告出具的2份《保证函》载明：1、房屋竣工办理产权证后，借款人主动与贷款银行签订抵押合同，办理房屋他项权证，并交付贷款银行。2、借款人主动办理房屋保险、保险第一受益人为贷款银行，保险期限应长于借款期限半年，并将保险单据交付贷款银行。3、本保证为不可撤销的经济担保，即本保证人承诺，在借款人不能按期归还贷款本息时，承担偿还本息的全额连带责任，由贷款银行从我单位“保证金”存款账户上直接扣收。4、在上述1-2项完成前不动用贷款银行已转入我单位“保证金”存款账户上的贷款人购房贷款18万元。5、本保证函自开出之日起生效，有效期至上述1-2项完成之日止。2××3年11月25日，双方在相关行政机关办理了抵押登记。
原告依约履行了放款义务，截止2014年8月5日刘华生欠借款本金3617451.53元，截止2014年6月15日王祥梅欠借款本金3278210.05元。
本院认为：涉案《个人购房借款／担保合同》、《保证函》、《承诺书》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，均合法有效。原告依《个人购房借款／担保合同》的约定，向刘华生、王祥梅发放760万元贷款后，刘华生、王祥梅拖欠本息，构成违约，依法应承担相应违约责任。依据《个人购房借款／担保合同》中“若借款人发生约定的违约情形的，贷款人有权宣布借款合同立即到期，有权要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用”的约定，故原告诉请刘华生、王祥梅偿还下剩的6895661.58元借款本金及利息，依法应予支持。原告诉请三被告承担其为本案诉讼支付的律师代理费，因其未提交该费用已实际发生的证据，故不予支持。依据《个人购房借款／担保合同》的约定，原告有权对刘华生、王祥梅涉案抵押的房地产（桐房地权证2013字第××号、第××号）折价或拍卖、变卖所得价款在其各自担保限额内享有优先受偿权。从滨河公司向原告出具的《保证函》载明的内容看，刘华生、王祥梅与原告签订抵押合同，并办理抵押登记，刘华生、王祥梅为案涉债务办理保险。在上述两项保证义务完成前滨河公司对刘华生、王祥梅案涉债务承担连带保证担保责任，完成后保证担保责任解除。从本案查明的事实看，刘华生、王祥梅虽在相关行政机关办理了抵押登记，但并未为案涉房屋办理保险，故滨河公司保证担保责任解除条件并未成就，滨河公司依法应对刘华生、王祥梅案涉债务承担连带保证担保责任。滨河公司所谓依据《保证函》的约定，办理《房地产他项权证》后，其保证担保责任即告终止的抗辩主张与《保证函》载明的内容相悖，本院不予采纳。滨河公司还辩称《保证函》中虽有关于保险的约定，但原告向刘华生、王祥梅发放贷款前，并未要求刘华生、王祥梅投保，应视为原告在发放贷款时，放弃了要求刘华生、王祥梅投保的权利。从《保证函》载明的内容来看，系滨河公司负有保证刘华生、王祥梅为房屋办理保险的义务，并未载明在刘华生、王祥梅投保前，原告不得发放贷款的相关内容，故滨河公司该抗辩理由无合同和法律依据，本院亦不予采纳。依据《保证函》及《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，原告有权要求滨河公司对刘华生、王祥梅涉案债务在其行使上述担保物权后不能实现的部分承担连带清偿责任。依据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，滨河公司承担担保责任后，有权向刘华生、王祥梅追偿。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款，第三十一条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告刘华生、王祥梅于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国工商银行股份有限公司桐城支行借款本金6895661.58元及利息（其中3617451.53元自2014年8月5日起计算至实际清偿之日止，3278210.05元自2014年6月15日起计算至实际清偿之日止，按合同约定利率标准计算）；
二、原告中国工商银行股份有限公司桐城支行就被告刘华生、王祥梅涉案抵押的房地产折价或拍卖、变卖所得价款在其各自担保限额内（其中：桐房地权证2013字第××号担保金额360万元、第××号担保金额400万元）享有优先受偿权；
三、被告安徽桐城滨河置业有限公司对被告刘华生、王祥梅上述债务在原告中国工商银行股份有限公司桐城支行行使上述担保物权后不能实现的部分承担连带清偿责任；被告安徽桐城滨河置业有限公司承担担保责任后，有权向被告刘华生、王祥梅追偿；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司桐城支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费61500元，保全费5000元，合计66500元，由被告刘华生、王祥梅、安徽桐城滨河置业有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 张勤勤
代理审判员 甘 丹
人民陪审员 洪曙光
二〇一五年四月二十八日
书 记 员 丁 俊
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国担保法》第十八条第二款连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。