重庆市永川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永法民初字第06530号
原告重庆环城物业管理有限公司，住所地渝北区回兴街道凯歌路1号，组织机构代码62209993-0。
法定代表人辛大斌，总经理。
委托代理人唐建，重庆进明律师事务所律师（特别授权）。
被告蒋元兵，男，1965年4月21日生，汉族，居民，住重庆市永川区。
原告重庆环城物业管理有限公司（以下简称环城物业公司）与被告蒋元兵物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月9日受理后，依法由代理审判员陈传飞适用简易程序，于2014年11月13日公开开庭进行了审理。原告环城物业公司的委托代理人唐建，被告蒋元兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告环城物业公司诉称，被告系永川区奥兰半岛小区X-XX-
X号房屋的业主。2010年3月22日，原告与被告所在小区开发建设单位重庆中科普永奥地产有限公司签订了《奥兰半岛前期物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告从2012年7月起拒绝交纳物业服务费等费用。原告经多次催收未果，故起诉要求被告支付2012年7月至2013年12月的物业服务费2066元、公共能源费180元、违约金1766.70元，共计4012.70元，并从2014年1月1日起以4012.70元为基数，按照每日3‰的标准支付违约金至付清之日止。
被告蒋元兵辩称：1.原告诉称欠交物业服务费金额不属实，其在2012年6月25日接房报装修时已经向原告交纳了半年的物业服务费，对公共能源费无异议；2.其未再交物业服务费的原因是其购买的房屋墙面存在质量问题，墙面水泥标号低，原告一直未予以解决；3.原告主张的违约金过高，且属于霸王条款。
经审理查明，被告系重庆市永川区奥兰半岛小区X-XX-
X号房屋的业主，该房屋建筑面积为104.43平方米。2010年3月22日，原告与重庆中科普永奥地产有限公司签订了《奥兰半岛前期物业服务合同》，约定原告为该小区提供前期物业管理服务；原告提供的公共性物业服务的主要内容包括物业共有部位的维修、养护和管理，物业共有设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共有设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理等；物业服务收费选择包干制，收费标准为1.1元／平方米·月；共有的专项设备运行的能源消耗，独立计量核算、据实分摊；物业服务费按月交纳，业主应于每月25日前交纳当月物业服务费用；合同期限从2010年3月22日起至业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；业主或物业使用人违反合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，除交纳本金外，应按每日3‰的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告即进入该小区提供物业服务。
2012年3月7日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理协议》，约定：乙方同意接受甲方对奥兰半岛提供前期物业服务；乙方应于每月25日前缴纳物业服务费用、公用水电公摊费及其他应缴费用；公用水电公摊费根据政府规定的据实摊销原则及核算从简原则，自房屋开始计收物业服务费时收取，每月每户预交10元，物业公司每年年终将全年公用水电发生情况向业主做账公布，差额多退少补，并接受业主监督；物业服务费（含电梯费）实行包干制，每月收费标准（按建筑面积）为住宅1.10元／平方米收取（此收费标准已考虑本项目前期部分设施设备不完善的情况），自本项目首次交房满三年时物业服务费收取标准应调整递增一次，递增比例不超过前述物业服务费收费标准的10%，以后物业服务费收取标准每2年调整递增一次，每次上调比例不超过该次上调前物业服务费收取标准的10%，公摊水电费据实收取；物业服务费由物业服务企业每月收取一次（办理装修手续时先预缴三个月物业服务费和公摊费用），物业服务费从建设单位发出的收楼通知书中规定的业主收楼之日起每月25日前向物业服务企业缴纳当月物业服务费，逾期不交的按照每日收取0.3%的违约金；物业服务费（含电梯费）、公用水电公摊费及相关费用应按月交纳，乙方应在当月25日之前将费用金额交清，逾期则多交3‰的滞纳金等。合同签订后，被告向原告交纳了2012年3月至6月的物业服务费。
2012年6月26日，被告开始进行装修，并向原告交纳了装修垃圾清运费261.10元。被告在装修后发现房屋墙面存在质量问题，向原告及相关部分进行了反映。2013年7月13日，原告向被告发出《整改通知书》，载明：“7-19-1业主：按照《重庆市新建商品房屋质量保证书》规定，经报事检查，您所属房屋7-19-1墙面水泥标号低。现将对其整改修复，请你积极配合”。但此后，被告所属房屋墙面质量问题未予解决，被告因此拒绝交纳物业服务费。从2012年7月至2013年12月，被告共计拖欠物业服务费2067.71元（104.43平方米×1.1元／月／平方米×18个月）、水电公摊费180元（10元／月×18个月）。庭审中，原告陈述其是按104.40平方米计算物业服务费。
审理中，本院对原告的物业服务质量问题进行调查，确认原告在小区安保、公告设施维护、清洁卫生等物业服务方面确实存在一定瑕疵和服务不到位等情况。
上述事实，有原、被告的陈述、《奥兰半岛前期物业服务合同》、《前期物业管理协议》、收款收据、房屋二次装修施工许可证、整改通知书、调查笔录、现场勘验笔录等证据材料在卷佐证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与重庆永奥地产有限公司签订《奥兰半岛前期物业服务合同》及原告与被告签订《前期物业管理协议》均系双方的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，该合同及协议均合法有效，对原、被告均具有约束力。虽然原告为被告所住小区提供了物业服务，但其公司在小区安保、公告设施维护、清洁卫生等物业服务方面确实存在一定瑕疵和服务不到位等情况，根据《物业服务条例》第四十一条关于物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应原则和权利义务相一致的基本法理，减收数额应在原告已提供的物业服务和应收物业服务费证据进行综合权衡，经本院核实，原告提供的物业服务虽然存在一定瑕疵，但其已履行了大部分物业服务义务，故对原告起诉的物业服务费2066元本院酌情主张1549.5元，对超过部分不予支持。被告辩称其在2012年6月25日接房报装修时已向原告交纳了半年的物业服务费，但未举示证据予以证明，原告对此亦不予认可，其应承担举证不能的不利后果，故被告的该辩称意见不能成立，本院不予采纳。原告要求被告支付公共能源费150元（10元／月／户×15个月），符合双方签订的《前期物业管理协议》的约定，且被告对此无异议，其应支付原告，本院故对原告的该项诉讼请求予以支持。房屋墙面水泥标号低属于房屋本身质量问题，并非属于合同约定的原告物业服务范畴，被告以此拒交物业服务费无合同约定和法律依据，本院不予采纳。被告如认为房屋存在质量问题，可另循途径解决。但从庭审查明的情况看，被告系因房屋墙面质量存在问题而拒交纳物业服务费，在原告解决该问题后，其原意交纳物业服务费，非恶意违约，且原告在向被告发出整改通知书后未采取进一步措施，对被告不交物业服务费亦存在过错，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、由被告蒋元兵于本判决生效后5日内支付原告重庆环城物业管理有限公司2012年7月至2013年12月的物业服务费1549.50元、公摊费180元，共计1729.50元；
二、驳回原告重庆环城物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费已减半收取25元，由被告蒋元兵负担（此款原告已预缴，由被告在支付上述款项时直付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 陈传飞
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 隆杭航