湖南省常德市武陵区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）湘0702执异19号
异议人杨淞茗。
委托代理人杨国全。
申请执行人连季斋。
被执行人湖南东汉房地产开发有限公司。
法定代表人徐学林。
被执行人徐学林。
被执行人李腊枝。
本院在执行（2016）湘0702执308号申请执行人连季斋与被执行人湖南东汉房地产开发有限公司（以下简称东汉房地产公司）、徐学林、李腊枝民间借贷纠纷一案中，案外人杨淞茗于2018年3月19日对该案执行标的、执行措施提出书面异议，认为其系位于常德市武陵区城南黄金台饮食城3栋114号、214号、314号房屋的产权人，其按合同付清房款，且已出租给他人，因东汉房地产的原因未办理过户手续。现以上房屋被法院错误拍卖，故应予执行回转。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
本院审查查明，2015年12月30日，本院作出（2015）武民初字第02560号民事判决书，判决确定东汉房地产公司于判决生效之日起10日内向连季斋偿还借款本金30万元及相应利息；被告徐学林、李腊枝对30万元借款本金及相应利息承担连带清偿责任。诉讼费2900元，保全费2320元由三被告承担。徐学林、李腊枝不服该判决，上诉至湖南省常德市中级人民法院。2016年3月15日，湖南省常德市中级人民法院作出（2016）湘07民终163号民事判决。在诉讼中，我院依照连季斋的财产保全申请作出了民事裁定，查封了登记在东汉房地产公司名下位于常德市武陵区城南黄金台饮食城3栋114号、214号、314号商业用房。2016年4月1日，连季斋依据生效判决向本院申请强制执行，立案号为（2016）湘0702执308号。在执行过程中，本院作出了（2016）湘0702执308-1号执行裁定书，确定拍卖、变卖被执行人东汉房地产公司所有的位于常德市武陵区城南黄金台饮食城3栋114号、214号、314号房屋。2017年5月16日，本院作出（2016）湘0702执308号之二执行裁定书，确定：“一、常德市武陵区城南黄金台饮食城3栋114号、214号、314号的房产的所有权归买受人易柯余所有。该房产的所有权自本裁定送达买受人易柯余时起转移。二、买受人易柯余可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续”。
（2016）湘0702执308号案执行过程中，异议人杨淞茗不断对该案执行标的物常德武陵区城南黄金台饮食城3栋114号、214号、314号房屋权属提出异议，进而提出本案执行异议。
本院认为，异议人杨淞茗的诉求有两个方面：一方面是对（2016）湘0702执308号案执行标的物主张权利及对执行标的物所实施的执行措施提出异议；另一方面是要求对（2016）湘0702执308号案执行标的进行执行回转。
本院认为，执行异议本质上属于执行程序的衍生程序。对于案外人异议，基于执行程序非诉讼性质，亦是异议之诉前的形式审查。异议人的相关实体权利均应通过庭审举证、质证、认证等审判程序来确定其权利主张是否合法成立。异议人杨淞茗第一方面的诉求实质上是主张（2016）湘0702执308号案执行标的物的权属及对本院相关执行行为提出异议，依法本案对其诉求可作形式上的审查；异议人杨淞茗另一方面的诉求是建立在所有权明确后的请求，其关于执行回转的诉求不属于执行异议审查的范围，故本案审查的焦点是异议人杨淞茗的第一方面的主张能否排除对位于常德武陵区城南黄金台饮食城3栋114号、214号、314号房屋的执行。依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”异议人所提异议要得到法院的支持，需具备前款全部情形。本案中，异议人未取得涉案商业用房不动产产权登记，其依据其与东汉房地产公司的买卖合同等享有相应债权请求权，且该权利的性质相较于申请执行人的债权并不具有优先保护的性质，其权利不能排除本院对异议房屋强制执行。本院针对异议房屋所采取的执行行为合法。异议人所提异议不能成立。综上，异议人所提异议不能排除对（2016）湘0702执308号案执行标的物的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条一款（二）项、第二十九条之规定，裁定如下：
驳回异议人杨淞茗的异议请求。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 谢恋梅
人民陪审员 段鲜月
人民陪审员 朱习文
二〇一八年四月十六日
代理书记员 许友霞
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。
第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。