福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终5752号
上诉人（原审被告）：厦门华文礼坊工贸有限公司，住所地思明区虎园路17-19号老人活动中心C楼一楼。
法定代表人：吕少华，该公司总经理。
被上诉人（原审原告）：厦门市旧城保护开发有限公司，住所地厦门市湖滨西路9号亿力大厦17A、17B1、17D1室。
法定代表人：张光强，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张继聪，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴婷婷，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
上诉人厦门华文礼坊工贸有限公司(以下简称华文公司)因与被上诉人厦门市旧城保护开发有限公司(以下简称旧城公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初8079号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
华文公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回旧城公司的诉讼请求。事实和理由：一、旧城公司不具备原告主体资格，其起诉应予驳回。案涉《非住宅租赁协议》是华文公司与厦门市公房管理中心签订的，未经合同相对方同意，合同任何一方不得单方面将合同的权利义务概括转让给其他人。旧城公司提出2015年9月1日厦门市政府将讼争房屋移交其管理，该行政行为不能导致其获得原告主体资格。二、旧城公司在未依法受让取得租赁合同项下权利义务，且未告知华文公司的情况下，单方委托评估机构进行评估，并以评估结果作为占用费标准缺乏法律依据且严重侵害华文公司权利。三、退一步说，即便旧城公司有权起诉华文公司，华文公司在诉讼期间仍然按照租赁合同约定的租金标准交纳了十三个月租金合计178971元，该部分租金与押金应该扣除。四、旧城公司单方委托的评估是针对华文公司对讼争房屋装修后的状况，且在租赁合同未到期前对所有商户所做的评估，华文公司不认可旧城公司评估的租金价格。华文公司有优先承租权，已对讼争房屋投入装修，无法临时找其他地方承租。
旧城公司辩称，一、旧城公司有权主张华文公司腾退房屋以及按评估价支付占用费。旧城公司自2015年9月1日已依法承接厦门市思明区辖区内直管公房经营管理权，移交后华文公司也向旧城公司缴纳租金，应视为同意公房管理中心将案涉合同的权利义务转移给旧城公司，华文公司抗辩不知情缺乏依据。已有多份生效判决认定旧城公司为适格原告，旧城公司有权提出诉求。案涉合同于2016年3月31日终止，华文公司应缴清相关费用并腾退房屋，但其恶意占用房屋构成违约，应向旧城公司支付占用费。本案占用费标准系旧城公司委托第三方评估机构作出，属正常范围内的市场价格，华文公司在一审中未出庭应诉，视为放弃诉讼权利，一审法院依据评估价格认定占用费并无不当。二、华文公司陈述缴纳租金的事实无证据证明，应承担不利后果。因华文公司存在违约行为，旧城公司无法退还保证金，如华文公司主张保证金抵扣租金，与本案无关可另行主张。三、评估报告已经写明不包括二次装修，华文公司的理由没有事实依据，其所谓装修投入或者无法腾退问题都不是抗辩理由，合同租期是五年，其应该提前准备。
旧城公司向一审法院起诉请求：1.华文公司立即将地址位于厦门市思明区房屋腾空交还给旧城公司；2.华文公司按35584元每月的标准支付2016年5月1日起至房屋实际返还之日止的房屋占用费。
一审法院认定事实：厦门市思明区房屋系厦门市直管公房。2011年3月15日，厦门市公房管理中心与华文公司签订《非住宅租赁协议》，约定华文公司向厦门市公房管理中心承租厦门市思明区房屋，双方租赁期限5年，即自2011年4月1日起至2016年3月31日止，其中自2014年4月1日至2016年3月31日期间的月租金标准为13767元。2015年9月1日起，厦门市思明区房屋的公房管理权移交给旧城公司经营管理。厦门市公房管理中心亦将其对华文公司享有的租赁合同项下的权利义务全部转让给旧城公司承接。此后，华文公司向旧城公司直接支付其租赁使用厦门市思明区房屋的租金，旧城公司收款后向华文公司出具了收取房屋租金的发票。租赁期限届满后，旧城公司要求华文公司腾退涉案房屋未果，华文公司仍向旧城公司按月租金标准付款13767元。在审理中，旧城公司确认已将上述付款用于冲抵华文公司应当支付的房屋占有使用费。至今，厦门市思明区房屋仍由华文公司实际控制使用。
另，2016年2月26日，福建华审资产评估房地产土地估价有限责任公司接受旧城公司的委托，对包括厦门市思明区房屋在内的房屋在2015年12月30日时点的房屋租金市场价值做出《房地产估价报告》，其中厦门市思明区房屋的建筑面积为556平方米，评估总价未35584元。
一审法院认为，《非住宅租赁协议》系厦门市公房管理中心与华文公司自愿订立，内容合法，应当认定为有效合同。在《非住宅租赁协议》约定的租赁期限内，华文公司对厦门市公房管理中心将其对华文公司享有的《非住宅租赁协议》项下的合同权利义务转让给旧城公司并未提出异议，且向旧城公司支付的涉案房屋租金，应当认定华文公司同意厦门市公房管理中心向旧城公司转让《非住宅租赁协议》项下的合同权利和义务。租赁期限届满后，华文公司未如期腾退厦门市思明区房屋，构成违约，应当承担违约责任。现旧城公司要求华文公司腾退上述房屋，符合法律规定，应予支持。《非住宅租赁协议》约定的租赁期限届满后，华文公司至今仍未腾退租赁房屋，且未向旧城公司支付自2016年5月1日起房屋占用费。故旧城公司要求华文公司支付房屋占用费，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十一条、第八十二条、第八十三条、第八十五条、第八十六条、第八十七条、第八十九条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、厦门华文礼坊工贸有限公司应于判决生效之日起十日内将厦门市思明区房屋腾空交还给厦门市旧城保护开发有限公司管理；二、厦门华文礼坊工贸有限公司应于判决生效之日起十日内向厦门市旧城保护开发有限公司支付房屋占有使用费（自2016年5月1日起至实际腾退房屋之日止，按每月35584元计算）。
本院二审期间，双方当事人对一审认定的事实没有异议，本院予以确认。另查明，《非住宅租赁协议》第十五条约定：房屋租赁协议终止后，乙方（华文公司）应在三日内搬出，并将租赁房屋及其配套设备交还给甲方，逾期不搬的，乙方按本协议租金标准按日向甲方支付占有期间的房屋使用费用。二审中，旧城公司确认华文公司有按每月13767元的标准，向旧城公司交纳2016年4月至2017年4月共计13个月的房屋占有使用费。2016年2月26日，福建华审资产评估房地产土地估价有限责任公司对包括讼争房屋在内的房屋作出《致估价委托人函》，载明：估价目的为为委托方招租提供价值参考而评估房地产市场租金；价值时点为2015年12月30日；讼争房屋评估总价35584元。
本院认为,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。首先，厦门市公房管理中心与华文公司签订的《非住宅租赁协议》系当事人真实意思表示，对双方具有法律约束力，双方均应诚实信用地履行合同。厦门市公房管理中心将其对华文公司享有的《非住宅租赁协议》项下的合同权利义务转让给旧城公司，华文公司并未提出异议，且按合同约定向旧城公司支付讼争房屋租金，视为华文公司同意厦门市公房管理中心向旧城公司转让《非住宅租赁协议》项下的合同权利和义务。华文公司关于旧城公司不具备原告主体资格的上诉理由不能成立。其次，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。《非住宅租赁协议》第二条约定，乙方（华文公司）承租房屋的租赁期自2011年4月1日起至2016年3月31日止。旧城公司主张华文公司返还讼争房屋具有合同依据，一审予以支持并无不当。再次，《非住宅租赁协议》第十五条约定，房屋租赁协议终止后，乙方（华文公司）应在三日内搬出，并将租赁房屋及其配套设备交还给甲方，逾期不搬的，乙方按本协议租金标准按日向甲方支付占有期间的房屋使用费用。旧城公司主张讼争房屋占有使用费应按35584元计算，但旧城公司在一审诉讼中并未申请法院委托评估,其提交的评估报告载明评估目的系为其招租提供价值参考,不足以反映讼争房屋的出租市场价格，亦与上述协议中按原租金标准支付的约定不相符合，故对旧城公司占用费请求超过合同约定的部分不应支持。一审采纳旧城公司单方委托出具的《房地产估价报告》，进而支持其按评估价35584元计算房屋占有使用费，缺乏合同依据，应予纠正。根据查明事实，讼争房屋租赁期限届满前每月租金为13767元，双方均确认华文公司业已按上述金额支付至2017年4月，故该部分占用费应予扣除。华文公司自2017年5月1日起至实际腾退房屋止应按每月13767元的标准向旧城公司支付房屋占有使用费。本案中，华文公司主张租赁押金即履约保证金抵扣占用费，因《非住宅租赁协议》约定，房屋租赁协议期限届满，华文公司应无条件腾退使用的房屋，若其不退出，履约保证金予以没收，旧城公司亦认为华文公司违约不能退还保证金，故双方对履约保证金事宜可另行协商处理。
综上所述，华文公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初8079号民事判决第一项；
二、变更厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初8079号民事判决第二项为：厦门华文礼坊工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向厦门市旧城保护开发有限公司支付房屋占有使用费（自2017年5月1日起至实际腾退房屋之日止，按每月13767元计算）；
三、驳回厦门市旧城保护开发有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回厦门华文礼坊工贸有限公司的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6637元，由厦门市旧城保护开发有限公司负担3584元，厦门华文礼坊工贸有限公司负担3053元。二审案件受理费6637元，由厦门市旧城保护开发有限公司负担3584元，厦门华文礼坊工贸有限公司负担3053元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 宁
审判员 刘文珍
审判员 柯艳雪
二〇一八年二月十二日
书记员 朱燕萍
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。