广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1971民初3346号
原告：东莞市中云智慧城市市场经营管理有限公司，住所地：东莞市东城街道牛山新村光明大道（东华中学对面）中云智慧城市产业园D栋101。
法定代表人：梁汉尧，该公司总经理。
委托代理人：香洁瑜，广东说文律师事务所律师。
委托代理人：丁换如，广东说文律师事务所律师辅助人员。
被告：方锦华，男，汉族，1966年7月27日出生，住广东省东莞市莞城区，
委托代理人：杨育，广东佑德律师事务所律师。
委托代理人：刘莉敏，广东佑德律师事务所实习律师。
原告东莞市中云智慧城市市场经营管理有限公司（以下均简称“中云公司”）与被告方锦华租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄薇适用简易程序于2017年3月22日公开开庭进行审理。原告中云公司的委托代理人香洁瑜，被告方锦华的委托代理人杨育、刘莉敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中云公司起诉称，原、被告双方于2014年8月5日签订《物业租赁合同》，由被告承租位于东莞市东城街道牛山新村光明大道中云智慧城市产业园C栋2F203的物业，每月租金27140元，管理费每月3540元。但被告承租后从2016年7月开始一直拖欠租金、管理费等费用，经催交后于2016年9月恢复缴纳租金，但至今尚拖欠37140元及四个月的物管费14160元未缴纳。在催交租金过程中，原告还发现被告私自将营业的教育机构转让给第三人。原告认为被告逾期拖欠租金、物业管理费，且擅自转租给第三人，已经违反了《物业租赁合同》的约定，构成违约，故特向法院起诉，请求法院判令：1、解除原、被告双方于2014年8月5日签订的《物业租赁合同》；2、被告立即支付拖欠的租金37140元；3、被告支付违约金，违约金从2016年7月6日开始每天按欠租总额的1%计算至实际付清之日止；4、被告支付拖欠的物业管理费14160元；5、被告承担本案诉讼费用。
被告方锦华答辩称，双方于2016年9月通过实际履行行为更改了租金的支付时间，原告在2017年2月之前均未提出过异议，故被告不存在违约行为。被告不同意解除合同，要求继续履行合同。
经审理查明，2014年8月5日，中云公司与方锦华签订《物业租赁合同》，约定中云公司将位于东莞市东城街道牛山新村光明大道中云智慧城市产业园C栋2F203的物业出租给方锦华，期限至2024年8月4日；2014年8月5日起租金为每月27140元、2017年8月5日起租金为每月29854元、2020年8月5日起租金为每月32839.40元、2023年8月5日起每月租金为36119.80元，租金于每月15日前支付；物业管理费每月3540元，于交付租金时一并支付；未经中云公司书面同意不得将物业转租或分租，否则构成根本违约，中云公司有权单方解除合同，方锦华已缴纳的保证金归中云公司所有；如未能按时缴纳租金，每逾期一日，须按欠交租金金额的1%支付违约金，逾期超过15日，中云公司有权单方解除合同……。中云公司主张，方锦华从2016年7月开始存在拖欠缴纳租金和物业管理费的行为，至今拖欠租金37140元；方锦华则表示双方已经变更租金交付时间，不存在拖欠租金的行为。对此，方锦华提交的收款收据显示，其在2016年9月19日缴纳9月租金27140元、2016年11月15日缴纳10月租金尾数10000元、2016年11月13日缴纳11月份部分租金17140元、2016年12月12日缴纳11月部分租金20000元、2017年1月16日缴纳12月和1月租金共计54280元、2017年2月15日缴纳2月租金27140元。方锦华提交的银行流水显示2017年3月2日缴纳了2016年5月至2016年8月的物业管理费14160元、2017年3月13日缴纳了租金37140元。中云公司表示方锦华是在其提起诉讼后才补缴拖欠的2016年5月至8月的物业管理费14160元和2016年7月和8月的租金37140元；中云公司还主张，其在催交租金过程中，发现方锦华擅自将物业转租给案外人王新华，对此，其提交一份《租赁合同》复印件，显示由方锦华与王新华、尹小梅签订，约定方锦华将中云智慧城市产业园C栋2F203博尔思培训班出租给王新华、尹小梅自行经营，相关租金由王新华、尹小梅自行交付给中云公司，期限从2016年9月1日起至2021年8月30日止。方锦华以该《租赁合同》系复印件为由不予确认，并主张其与王新华系合伙关系，其以包括案涉租赁物业在内的设备、资金和场地出资，合伙经营博而思培训中心，双方确实曾签订过一份租赁合同，但其后并未实际履行，并已经撕毁该租赁合同。对前述主张，方锦华提交两份《教育项目合伙经营协议书》予以证实，其中，落款时间为2014年8月的协议书由方锦华与徐天福签订，约定双方合伙经营博而思教育培训中心，方锦华以投资方式占有70%股份，该协议书后备注“此合同于2015年11月31号止结束”；落款时间为2015年12月的协议书由方锦华与王新华签订，内容与前一份协议书一致。
中云公司认为方锦华存在逾期缴纳租金的行为且擅自转租，故要求解除案涉租赁合同，并于2017年2月4日诉至法院，诉如所请。方锦华于2017年3月2日签收了本案的相关诉讼材料。
另查明，案涉租赁物业系东莞市梨川建筑工程有限公司所有，粤房地权证为莞字第××号，该公司同意由祈顺明将物业出租给蔡惠雄用于中云智慧城市产业园的经营。
上述事实，有物业租赁合同、补充协议、确认书、产权证、租赁合同、收款收据、教育项目合伙经营协议书等以及本案庭审笔录附卷为证。
本院认为，中云公司与方锦华签订的《物业租赁合同》系双方真实意思表示，内容不存在违反法律法规禁止性规定的情况，对该合同的效力，本院予以确认，双方应当依照合同的约定履行各自的义务。故本案争议的焦点为方锦华是否存在违约行为。
根据《物业租赁合同》约定，方锦华应在每月15日前缴纳租金，但从方锦华提交的收据和银行流水显示，其一直拖欠2016年7月和8月的租金，并在2016年的9月至2017年1月期间，均存在逾期缴纳租金的情况，虽然方锦华主张双方以实际行为变更了缴纳租金的时间，但中云公司对此予以否认，且方锦华实际缴纳租金的时间并不固定，并无法证实双方协商同意变更了缴纳租金的时间，故本院对中云公司主张方锦华逾期缴纳租金，存在违约行为的意见，予以采纳，中云公司据此主张解除合同符合《物业租赁合同》中关于“……逾期超过15日，中云公司有权单方解除合同”的约定。另外，《物业租赁合同》还约定：“未经中云公司书面同意不得将物业转租或分租，否则构成根本违约，中云公司有权单方解除合同”，从中云公司提交的由方锦华与王新华、尹小梅签订的《租赁合同》内容来看，方锦华已经将案涉物业出租给王新华和尹小梅，虽然该份《租赁合同》为复印件，方锦华对真实性予以否认，但本院对该《租赁合同》予以认定，理由如下：首先，方锦华确认其曾与王新华签订过租赁合同，但其后撕毁了该合同，对此主张，方锦华并无提交证据予以证明。而且，该主张也与其在与徐天福签订的《教育项目合伙经营协议》提前终止时以备注方式终止合同而非撕毁合同的做法不一致。其次，方锦华与王新华签订的《教育项目合伙经营协议》显示签订日期为2015年12月24日，中云公司提交的《租赁合同》显示签订日期为2016年8月31日，方锦华与王新华曾成立合伙关系与双方之后成立租赁合同关系并不矛盾。最后，《租赁合同》中约定方锦华将案涉物业租赁给王新华和尹小梅，且合同中明确约定“自行经营”，“自行经营”一词与双方之间从合伙关系变更为租赁关系更为契合。综上，本院对中云公司提交的《租赁合同》予以认定，对其主张方锦华擅自将物业转租给第三人的意见，予以采信，方锦华的该行为亦违反了《物业租赁合同》的约定，构成违约，中云公司可以单方解除合同。方锦华于2017年3月2日签收了本案的相关诉讼材料，应视为中云公司要求解除案涉《物业租赁合同》的通知已经到达方锦华，故双方的《物业租赁合同》于该日已经解除，本院对此予以确认。
中云公司主张方锦华拖欠的2016年7月和8月的租金37140元和2016年5月至8月的物业管理费14160元，方锦华已经支付，本院对中云公司的该项诉讼主张，不予支持。但由于方锦华逾期支付2016年7月和8月的租金37140元，故中云公司要求依照《物业租赁合同》关于“如未能按时缴纳租金，每逾期一日，须按欠交租金金额的1%支付违约金”的约定计算该款违约金，符合合同约定，本院予以支持。因中云公司并未明确举证区分方锦华拖欠该两月的租金具体情况，故违约金应当从2016年8月16日开始计算至2017年3月13日为宜，计算为：37140元×1%×209天=77622.60元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告东莞市中云智慧城市市场经营管理有限公司与被告方锦华于2014年8月5日签订的《物业租赁合同》于2017年3月2日解除。
二、被告方锦华应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市中云智慧城市市场经营管理有限公司支付违约金77622.60元。
三、驳回原告东莞市中云智慧城市市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1005.5元，由被告方锦华负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 黄薇
二〇二〇一七年四月十八日
法官助理李小燕
书记员彭伟旭
附本案相关法律法规
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定乙方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。