北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初35132号原告：何义，男，1974年4月21日出生，汉族，住四川省西充县。委托诉讼代理人：李坡，北京广进律师事务所律师。被告：王浩，男，1984年7月20日出生，汉族，住山东省枣庄市。委托诉讼代理人：吕帅，北京市博道律师事务所律师。第三人：朱国军，男，1971年1月12日出生，汉族，住安徽省芜湖市无为县。委托诉讼代理人：郝振勇，北京市英政律师事务所律师。委托诉讼代理人：于洪亮，北京市英政律师事务所律师。原告何义与被告王浩，第三人朱国军合同纠纷一案，本院于2016年9月28日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何义及其委托诉讼代理人李坡，被告王浩及其委托诉讼代理人吕帅，第三人朱国军及其委托诉讼代理人郝振勇、于洪亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。何义向本院提出诉讼请求：1.撤销何义与王浩于2016年9月5日签订的《存量房屋买卖合同》及2016年8月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.王浩将北京市海淀区安宁华庭一区X号房屋过户登记至何义名下；3.王浩及朱国军承担本案的诉讼费用。事实和理由：何义和朱国军有民间借贷关系，朱国军曾借钱给何义。何义和朱国军的借款合同到期后，双方因本金及利息等问题产生纠纷。朱国军在未经何义同意的情况下，将何义所有的位于北京市海淀区安宁华庭一区X号房屋以明显不合理的低价卖给了王浩，并完成了房屋过户登记手续。何义认为，上述房屋的转让价格明显过低，显失公平，相应合同应当予以撤销。王浩辩称：首先，本案何义的请求权基础是合同法54条第1款第2项，即本案是否符合显失公平的构成要件。全国人大在合同法立法说明中对合同法第五十四条的适用问题予以明确，在考察是否构成显失公平制度时，就必须把主观要件和客观要件结合起来考虑。本案有一个特殊之处，存在一份何义委托第三人朱国军代为处分房屋的《委托书》，即本次交易的双方为王浩和朱国军，故何义必须举证证明：1、王浩比朱国军更有优势或有经验；2、王浩有利用朱国军劣势或欠缺经验的行为；3、王浩有利用朱国军劣势或欠缺经验谋取不正当利益的故意；4、朱国军的处分行为与王浩利用朱国军劣势或欠缺经验有因果关系；5、房屋买卖合同成立时显失公平。诚然，房屋买卖合同是市场均衡、王浩与朱国军充分博弈的结果。何义未对主观要件进行任何举证与论述，仅简单提及客观要件。而在考察客观要件时，王浩认为还要考虑以下四点意见：1、可以参考《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第19条规定，即转让价格是否明显过低的参照标准是交易时交易地的市场交易价，实际可成交的市场交易价与市场价值存在差异，且本案所涉评估报告并未考虑房屋存在两个抵押、一个查封的特殊因素。因此在适用评估报告时，应综合考虑房屋存在权利瑕疵的特殊情形，也正是存在特殊情形，本案的交易价格并不是明显不合理的低价；2、可以参考《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》的第10、11、26条规定，即起拍价可定为评估价的70%、再次拍卖降价幅度可以定在前次拍卖起拍价的20%，也就是以评估价的56%成交的话，交易价格不被认为显失公平；3、可以参考与涉案房屋同一小区的相似房屋、在同一时期成交的真实交易案例；4、在考量是否构成显失公平客观要件时，有以下几个数值、因素值得反复比较、斟酌，如前述的70%、56%以及王浩为何义承担的税费、为何义解押解封的垫款等。综上分析，王浩认为涉案房屋的交易价格并不是明显不合理的低价。其次，本案所涉的《借款协议》是何义的真实意思表示，何义应接受协议的约束，该协议中明确注明了涉案房屋变现不得低于280万元，涉案房屋的交易价格没有违反该约定内容。何义虽否认该协议的真实性，但未充分举证。再次，应维护王浩基于公证书的信赖利益，何义应自行承担损失。何义具有完全民事行为能力，通过公证机关办理授权委托书，应完全知悉其法律后果，王浩正是基于公证书的信赖，作出相应意思表示，承担了相应风险及额外的交易成本，其合法利益应予以保护。相反，何义在借款到期后，长达两年多的时间内没有履行还款义务，应知悉朱国军可能会处分房屋，其也完全有时间、有机会单方撤销委托，避免房屋被处分。何义完全知悉法律后果、救济途径却放任事态的发展，朱国军完全有权在授权范围内处分房屋。综上，王浩不同意何义的全部诉讼请求。朱国军述称，朱国军认可王浩的答辩意见，本案房屋买卖合同的根源是朱国军与何义之间的借款协议，该协议一式三份，何义否认该协议的真实性，则有义务提供其手中的协议予以认证，而该协议明确约定了朱国军有权以不低于280万的价格出售房屋，现朱国军以360万元的价格出售，远远超过了双方协议约定的价格。因何义迟迟不偿还欠款，朱国军多次联系何义要求卖房还钱，但何义置之不理，后又因何义与他人发生纠纷，导致涉案房屋被法院查封，朱国军为保护自己的债权，在万般无奈之下才按照公证授权出售涉案房屋，不存在显失公平的问题，法院应当驳回何义的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此确认如下事实：2014年2月11日，经北京市方正公证处公证，何义（委托人）与朱国军（受托人）签订《委托书》，约定如下：“委托人何义是北京市海淀区安宁华庭一区X号房屋（以下简称X号房屋）的所有权人。我同意出售上述房产，因我事务繁忙，特委托朱国军为我的代理人，全权代表我：前往房地产管理部门协助购房人查询该房产是否发生司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的情形，在符合依法出售的前提下，代我办理此房的提前还款解押手续、买卖交易手续（包括网签和撤销网签）、到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户的有关事宜、代为办理与出售此房相关的税务手续、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续、代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议签字、代为收取售房款并到银行办理提款手续（包括资金托管及托管资金解冻手续）……代理人在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件，我均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。委托期限：自委托之日起至上述事项办完为止。代理人无转委托权。”。2014年2月12日，何义（甲方、借款人、抵押人）与朱国军（乙方、出借人、抵押权人）签订《借款抵押合同》，约定何义向朱国军借款200万元用于资金周转，何义将X号房屋用以抵押，且因X号房屋已抵押给北京农村商业银行股份有限公司上地支行，朱国军同意作为第二顺位抵押权人。2016年8月11日，朱国军作为何义的代理人，在北京顺奚房地产经纪有限公司的居间下，与王浩签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由王浩购买X号房屋，房屋成交总价为360万元。2016年8月12日，王浩分别向朱国军付款24万元和63万元。2016年9月5日，朱国军作为何义的代理人，与王浩签署网签的《存量房屋买卖合同》，约定房屋成交价格为2085000元。2016年9月18日，朱国军作为何义的代理人，与王浩办理X号房屋的转移登记手续。同日，王浩向朱国军付款273万元。2016年9月19日，X号房屋过户至王浩名下。各方对X号房屋的交易价格是否显失公平存有争议。诉讼中，经何义申请，本院委托北京银通安泰房地产评估有限公司（以下简称银通安泰评估公司）对X号房屋在2016年8月11日的市场价值进行评估。银通安泰评估公司于2017年3月17日作出《房地产估价报告》，其中估价结果为：总价5543800元。何义支付评估费13000元。经质证，王浩对该评估报告提出书面异议，并申请鉴定人出庭接受质询。银通安泰评估公司的估价师陈洪波出庭接受质询。王浩提出的质询问题为：涉案房屋存有两个抵押、一个查封，此是否会影响房屋的市场交易价值？估价师陈洪波对此答复为：本次评估不考虑抵押等他项权利对估价结果的影响，本次估价是对房屋在价值时点的市场价值进行评估，而市场价值的定义，是指估价对象经适当营销之后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，同时根据现有法律规定，有查封和抵押的房屋，是不允许交易的，必须在交易之前解除查封及抵押。经法庭询问，估价师陈洪波进一步答复：市场价值是可以自由交易的价值，因为产权证显示有抵押信息，故如实披露，提醒报告使用人注意，但本次评估是房屋在估价时点的应然价值，实际交易中买卖双方会有协商因素，实际成交价会受各种因素影响，可能高于市场价值，也可能低于市场价值。王浩支付鉴定人出庭费用2000元。庭审中，何义申请吕建国（北京天通资产评估有限责任公司资产评估师）作为专家辅助人出庭陈述，其陈述如下意见：1、本案评估报告只是提醒报告使用人涉案房屋有抵押状况，但评估涉案房屋的市场价值，不考虑抵押情况，至于抵押几次，都不影响评估价格；2、房屋的市场价值是动态的，评估报告有效期为一年；3、评估报告为单纯的市场价值，不考虑税费、中介费、诉讼费等。另庭审中，朱国军向本院提交《借款协议》一份，其中载明：“甲方向乙方借到人民币200万元，同意以自己名下房产X号房屋作为抵押担保品，并愿意至房管局做第二顺位抵押，承诺于2014年5月11日前归还。……借款期限自2014年2月12日至2014年5月11日止。……甲方抵押担保品经双方确认为280万元，乙方变卖本抵押担保品时不得低于上述确认的价格。”该协议的落款处的“甲方”处有“何义”的手写签字，“乙方”处有“朱国军”的手写签字，落款时间为“2014.2.12”。经质证，王浩对该证据的真实性认可。何义对该证据的真实性、关联性均不予认可，并申请对该协议上的“何义”签字的同一性及协议两页内容是否为同一次打印形成进行鉴定。后何义申请撤回了对协议上的“何义”签字的同一性的鉴定事项。本院委托北京京安拓普文书司法鉴定中心（以下简称京安拓普鉴定中心）对该借款协议第1页与第2页打印内容是否一次性连续打印形成进行鉴定。后京安拓普鉴定中心于2017年2月5日作出《司法鉴定意见书》，其中载明：“五、分析说明：上述检验表明，检材原件2页中第1页与第2页纸张纤维形态及相同打印内容字迹笔画形态不同，反映了不是一次性连续打印形成的特点，为否定同一提供了客观依据。六、鉴定意见：检材2014年2月12日‘借款协议’原件第1页与第2页打印内容不是一次性连续打印形成。”何义支付鉴定费16300元。经质证，朱国军对该鉴定意见提出书面异议，并申请鉴定人出庭接受质询。京安拓普鉴定中心的鉴定人王三义、夏锦尧出庭接受质询。朱国军提出的质询问题为：1、本案鉴定启动的是什么样的程序；2、除了特征比对表中列明的文字外，还有无其他相同的文字，其该相同的文字是否有差异；3、在特征比对表中为何没有对差异进行标注；4、不连续打印可能是同台打印机所致，也可能是不同台打印机所致，请明确。鉴定人王三义、夏锦尧对此答复为：对1，按照简单案件程序启动；对2，有其他相同文字，也进行了比对，有差异，但没有列入特征比对表，因第2页的文字比较少，故只选取了六组；对3,在鉴定意见书中的“检验过程”、“分析说明”中有具体文字表述，故不在特征比对表中标注；对4，同台打印机和不同台打印机均能造成差异，且打印机种类开放、打印机的粉墨等也可以通用，故不易确定打印机的种类，本次鉴定根据委托内容只鉴定是否一次性连续打印，不鉴定打印机种类。经法庭询问，鉴定人王三义、夏锦尧进一步答复：如果是一次性连续打印，那么文字、间距等应该是一致的，如果不是一次性连续打印，那么两页纸可能来源于两个文稿。庭审中，朱国军申请李江勇（毅远司法鉴定咨询（宁波）有限公司首席顾问、文件检验学鉴定人）作为专家辅助人出庭陈述，其陈述如下意见：该鉴定违反了《印刷文件鉴定规范》，鉴定结论依据明显不足。另庭审中，经询问，朱国军明确表示，当时仅打印了一份《借款协议》。本院对该《借款协议》的认证意见将结合庭审其他内容另行评述。本院认为，订立合同时显失公平的，合同当事人一方有权请求人民法院撤销。根据本案查明的事实，本案的争议焦点在于朱国军依据《委托书》代理何义与王浩就X号房屋于2016年8月11日签订《北京市存量房屋买卖合同》时是否显失公平。对此，本院论证如下：第一，根据银通安泰评估公司作出的《房地产估价报告》，X号房屋在2016年8月11日的市场价值为5543800元，而朱国军代理何义与王浩所确认的交易价格为360万元。王浩虽认为X号房屋因在交易时存在“两个抵押、一个查封”的特殊情形而影响X号房屋的交易价值，但银通安泰评估公司估价师出庭接受质询时明确表示抵押和查封情形并不影响房屋本身的市场价值，故对于王浩的该项意见，本院不予采信。因此，本案合同所涉的交易价格明显低于评估价格的70%。第二，因朱国军提交的《借款协议》中显示有朱国军变卖X号房屋时不得低于280万元的约定内容，故该约定内容对于交易价格的影响，亦系评价双方所签合同是否显失公平的重要因素。本院对此认为：首先，朱国军所提交的《借款协议》所显示的该部分内容并未得到何义的认可，且京安拓普鉴定中心亦出具相应鉴定意见表明《借款协议》的两页打印内容不是一次性连续打印形成，而根据朱国军的专家辅助人及当庭质询的相关内容，虽然是否一次性连续打印形成并不直接等同于该份《借款协议》不真实，但结合朱国军当庭陈述的当时仅打印了一份《借款协议》及该《借款协议》第一页内容编号混乱且无何义签字的事实，该《借款协议》第一页内容不真实存在高度盖然性，故本院对该《借款协议》的真实性不予采信；其次，即便该《借款协议》内容真实，则双方虽对朱国军变卖X号房屋的价格进行了限定，但该限定为最低价格限定，而非最高价格限定，同时双方在《委托协议》中亦未明确约定交易价格，故此情形属于双方对于交易价格约定不明确，则根据合同法的相关规定，此种情况下，应按照交易时的市场价格为准。因房屋价值总体呈上涨趋势，故朱国军在代理何义出售房屋时，相关交易价格应同时受280万最低价格和当时市场价值的双重约束。因此，即便X号房屋的交易价格超过了何义与朱国军所约定的最低交易价格，但因其仍过分低于当时的市场价格，故本院认定该交易价格属于明显不合理的低价，何义与王浩之间的房屋买卖合同显失公平。现何义有关主张撤销和恢复登记的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、第六十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定，判决如下：一、撤销何义与王浩于2016年8月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及于2016年9月5日签订的《存量房屋买卖合同》；二、王浩于本判决生效后七日内协助何义办理北京市海淀区安宁华庭一区X号房屋过户登记手续，恢复登记至何义名下。案件受理费50606元，由王浩负担，于本判决生效后七日内交纳。评估鉴定费13000元，由王浩负担，于本判决生效后七日内迳付何义。文本鉴定费16300元，由朱国军负担，于本判决生效后七日内迳付何义。评估鉴定人出庭费2000元，由王浩负担，已交纳。文本鉴定人出庭费2000元，由朱国军负担，已交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陆金伟人民陪审员  商凤鸣人民陪审员  王小微二〇一八年三月一日书 记 员  刘小妹