西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0113民初8450号
原告郝新晖，男，汉族，1993年6月5日出生，住甘肃省平凉市崆峒区。
委托诉讼代理人米军，甘肃璞义律师事务所律师。
委托诉讼代理人王玮，甘肃璞义律师事务所律师。
被告马丽军，男，汉族，1983年2月13日出生，住陕西省大荔县。
被告郝莉，女，汉族，1982年3月10日出生，住陕西省大荔县。
共同委托诉讼代理人高峰，陕西吉尔律师事务所律师。
被告西安百年行房地产营销策划有限公司，住所地：西安市高新区科技二路78号城市风景夏日景色1号楼1幢2单元20104室。
法定代表人张鹏飞，该公司总经理。
委托诉讼代理人张宏刚，男，汉族，1988年6月25日出生，住陕西省咸阳市渭城区，系该公司员工。
原告郝新晖与被告马丽军、郝莉、西安百年行房地产营销策划有限公司（以下简称百年行公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郝新晖及其委托诉讼代理人米军、王玮，被告马丽军、郝莉的共同委托诉讼代理人高峰、被告百年行公司的委托诉讼代理人张宏刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郝新晖诉称，被告马丽军和被告郝莉系夫妻，共同共有位于西安市××区××北路××楼××单元××室商品房。2017年4月6日，经被告百年行公司居间介绍，被告马丽军、郝莉愿意以68万元的价格将上述房产出售给原告，原告向被告马丽军支付定金30000元。随后，三方签订《西安市房屋买卖居间合同》。合同约定，被告百年行公司协助被告马丽军、郝莉和原告办理涉案房屋的产权转移登记手续、协助原告办理按揭贷款手续、协助被告马丽军、郝莉和原告办理涉案房屋的交接手续。同时合同约定，若被告马丽军、郝莉和原告任意一方不按合同约定履行或不完全按合同约定履行则视为违约，违约方需向守约方备尝违约金130000元。合同签订后，被告承诺最迟在两个月内即2017年6月6日前办理完毕房产过户、按揭贷款、移交房产的一切手续。此后，原告多次联系被告百年行公司，要求其协助办理合同约定的上述事项，但因被告马丽军、郝莉以各种理由不配合，致使合同约定的事项不能进行。2017年6月10日，原告再次催促履行合同时，被告马丽军、郝莉明确告诉原告，其不愿意向原告卖房，愿意承担违约责任，但双方就违约赔偿问题未能协商一致。现原告诉至法院，请求：1.判令被告马丽军、郝莉立即退还原告购房定金30000元；2.判令被告马丽军、郝莉承担违约责任，并向原告支付违约金130000元；3.判令被告西安百年行房地产营销策划有限公司立即退还原告佣金20400元；4.判令解除原告与被告马丽军、郝莉签订的《西安市存量房买卖合同》；5.判令被告马丽军、郝莉赔偿原告交通费和住宿费2000元、租房费9000元、律师代理费10000元，共计21000元。6.被告承担本案诉讼费。
被告马丽军、郝莉共同辩称，一、原告郝新晖与被告马丽军、郝莉所签订《西安市存量房买卖合同》与原告郝新晖、被告马丽军、郝莉与居间方被告百年行公司所签订的《西安市房屋买卖居间合同》为两份合同，系两种不同的法律关系。《西安市存量房买卖合同》系原告郝新晖与被告马丽军、郝莉之间的房屋买卖合同关系，《西安市房屋买卖居间合同》系原告郝新晖、被告马丽军、郝莉与居间方之间的居间合同关系。现原告依据其与被告马丽军、郝莉所签订《西安市存量房买卖合同》，将居间方百年行公司列为本案被告实属不当，法院应当驳回原告对居间方的起诉。二、原告与被告马丽军、郝莉于2017年4月6日签订《西安市存量房买卖合同》后，西安市人民政府办公厅于2017年4月18日下发《关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》（市政办发〔2017〕59号）。依据该通知第二条，原告已无在西安市购买房屋的资格，《西安市存量房买卖合同》因国家政策调整已无法继续履行。三、《西安市存量房买卖合同》中仅约定原告向被告马丽军、郝莉支付定金的时间，被告马丽军虽然收到原告支付的定金后积极办理房屋的解押等手续，但原告在失去购房资格后，以其需制作虚假的个人所得税及社会保险证明为由，拖延向被告马丽军、郝莉支付房屋首付款导致其违约，原告郝新晖应当向被告马丽军、郝莉承担合同约定的违约责任，被告马丽军、郝莉在履行合同中并无违约行为。综上，原告要求被告马丽军、郝莉返还定金及支付违约金，无事实及法律依据。
被告百年行公司辩称，2017年4月6日，原告与被告马丽军、郝莉签订《西安市存量房屋买卖合同》，原告支付佣金20400元。2017年6月初，被告马丽军、郝莉向其公司称手续复杂、不想卖房。其公司告知原告后，6月中旬三方进行协商，被告马丽军、郝莉同意双倍返还定金，并承担中介费后解除合同，但后因原告要求追加赔偿金，被告马丽军、郝莉不同意，故原告诉至法院。《西安市房屋买卖居间合同》2.6条和2.7条约定，甲乙双方谁违约谁支付居间服务补偿费，该补偿费即为佣金。合同签订后，其公司一直促成合同履行，由于被告马丽军、郝莉不愿卖房，合同无法继续履行，其公司没有违约，不同意退还佣金。
经审理查明，涉案房屋的登记所有人为被告马丽军，被告郝莉系该房屋的共有人。2017年4月6日，原告郝新晖（乙方）与被告马丽军、郝莉（甲方）签订《西安市存量房买卖合同》。合同约定，原告购买被告马丽军、郝莉共同所有的位于西安市××区××北路××单元××室房屋（以下简称涉案房屋），成交价680000元；定金30000元，原告于2017年4月6日前支付给被告马丽军、郝莉；过户前将首期款210000元进行资金监管（含定金），按揭款项由贷款银行存入监管账号。原告向银行申请30年470000元的银行按揭贷款（以贷款银行批准的结果为准），放款期限以贷款银行规定为准。合同5.1条约定，合同签署后，若甲、乙双方任意一方不按合同约定履行或不完全按合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金人民币130000元给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、交通费、通讯费等。合同第七条约定，甲方承诺所提供资料真实有效，自行还款、撤押、领证。同日，原告（乙方）与被告马丽军、郝新晖（甲方）、被告百年行公司（丙方）签订《西安市房屋买卖居间合同》。
合同签订当日，原告向被告马丽军支付定金30000元，并向被告百年行公司支付佣金20400元。之后，被告马丽军、郝莉按合同约定办理偿还公积金贷款及解押手续。2016年6月10日，被告郝莉通过电话及微信通知被告百年行公司不再出卖涉案房屋。原告因与被告马丽军、郝莉就赔偿事宜未能协商一致而诉至本院。原告因本案花费交通费350元。庭审中，被告马丽军、郝莉表示同意解除合同。案件审理过程中，原告与被告马丽军、郝莉就继续履行合同事宜进行协商，双方最终未能达成一致。
2016年6月25日，西安市发布《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》，该通知规定在住房限购区域范围内（新城区、莲湖区等）购买商品住房或二手住房的非本市户籍居民家庭，须提供在本市连续缴纳2年以上（含2年）的个人所得税或社会保险证明。
以上事实，有《西安市存量房买卖合同》、定金收据、《西安市房屋买卖居间合同》、佣金收据、微信聊天记录、《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》等证据和庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为，原告与被告马丽军、郝莉签订的《西安市存量房买卖合同》是原、被告的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。合同签订后，原告向被告马丽军支付定金30000元，被告马丽军、郝莉在办理偿还公积金贷款及解押手续期间通知被告百年行公司不再出卖房屋。现原告请求解除其与被告马丽军、郝莉于2017年4月6日签订的《西安市存量房买卖合同》，被告马丽军、郝莉同意，故本院依法予以支持。同时，被告马丽军、郝莉应向原告退还购房定金30000元。因被告马丽军、郝莉不愿意出售房屋而违约，故被告马丽军、郝莉应按照合同第5.1条的约定向原告承担违约责任，向原告支付违约金130000元，并赔偿原告因本案而支出的交通费350元。原告主张住宿费和律师费，但未提交相应发票，故本院依法不予支持。原告主张租房损失9000元，因合同约定的违约金远高于原告主张的租房损失，足以弥补原告的租房损失，故原告该项诉请本院依法不予支持。关于原告要求被告百年行公司退还佣金20400元一节，因居间合同关系与本案的房屋买卖合同关系属不同法律关系，本案不宜一并处理，故原告该项请求本院依法不予支持。至于被告马丽军、郝莉辩称原告因西安市购房政策调整、无西安户口而不具备购房资格，合同无法继续履行，系原告违约一节。因本案合同签订于购房政策调整之前，购房政策调整不及于本案合同，原告可通过将户口迁入西安的方式获得西安户口且原告在庭审时已取得西安户口，故原告无西安户口并不必然导致合同无法继续履行，原告有无西安户口也不能构成被告马丽军、郝莉不出售房屋的理由，故被告马丽军、郝莉该项辩称，本院依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条及第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告郝新晖与被告马丽军、郝莉于2017年4月6日签订的《西安市存量房买卖合同》。
二、被告马丽军、郝莉于本判决生效之日起十日内向原告郝新晖退还购房定金30000元。
三、被告马丽军、郝莉于本判决生效之日起十日内向原告郝新晖支付违约金130000元、赔偿交通费350元，共计130350元。
被告如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告郝新晖的其余诉讼请求。
本案案件受理费10600元，由原告承担494元，被告马丽军、郝莉承担10106元。因原告已预交，被告马丽军、郝莉应将该款连同上述款项一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 张叡婕
人民陪审员 马成功
人民陪审员 肖宏伟
二〇一八年五月四日
书 记 员 徐 欢
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