中华人民共和国广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0113民初3977号原告：中国银行股份有限公司广州番禺支行，住所地广州市番禺区市桥清河东路338号，组织机构代码：19143073-1。负责人：张威，职务：行长。委托诉讼代理人：陈清华、李倩雯，均系广东启源律师事务所律师。被告：谢尔盖（SERGIYSLOBODSKYY），男，1972年2月2日出生，乌克兰公民，住广州市天河区珠江新城粤海丽江花园*号楼。委托诉讼代理人：徐美宁、吴振中，均系广东大钧律师事务所律师。被告：广州市朝粤房地产有限公司，住所地广州市天河区体育西路123号23楼全层，统一社会信用代码914401017661246722。法定代表人：萧泽光，职务：董事长。委托诉讼代理人：赵云祥，系该公司员工。原告中国银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称中行番禺支行）与被告谢尔盖（SERGIYSLOBODSKYY）、广州市朝粤房地产有限公司（以下简称朝粤房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中行番禺支行的委托诉讼代理人李倩雯，被告朝粤房地产公司的委托诉讼代理人赵云祥到庭参加了诉讼。被告谢尔盖（SERGIYSLOBODSKYY）经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中行番禺支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与两被告签订的《个人一手住房贷款合同》；2、判令被告谢尔盖立即向原告偿还全部贷款本金1850037.30元及计至清偿日的利息和罚息（暂计算至2016年7月21日的利息为37847.82元，罚息为3686.59元），本息合计：1891571.71元；3、判令律师代理费75220元由被告承担；4、判令原告对抵押物享有优先受偿权；5、判令被告粤房地产公司对上述债务承担连带还款责任；6、判令本案诉讼费、保全费由两被告承担。事实和理由：2008年10月8日，被告谢尔盖与原告签订了编号为2008年番中房贷字8042号的《个人一手住房贷款合同》。合同约定：被告谢尔盖向原告贷款人民币356万元用于购房，期限为15年，利率为中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮15%计息，被告粤房地产公司提供阶段性连带责任保证。当被告谢尔盖出现未按期归还贷款本息的情况，原告有权宣布本合同项下贷款本息全部提前到期，解除合同，要求被告谢尔盖赔偿因其违约给原告造成的损失，处分抵押物并有权对逾期金额计收罚息。同时合同还约定：被告谢尔盖将其贷款所购的位于广州市天河区珠江新城粤海丽江花园而号楼（A9栋）35层3502房产抵押给原告，用于担保贷款合同项下的全部债务，并在广州市房屋局办理了广州市房地产抵押权预告登记证明书。此外，合同还约定：因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用等费用）均由被告谢尔盖承担。合同签订后，原告依约向被告谢尔盖发放了356万元的贷款，但被告却没有依约还款。截止2016年4月17日，被告谢尔盖已连续拖欠5期贷款未还，贷款本金1873984.84元、利息（暂计至2016年4月7日）及罚息（暂计至2016年4月17日）共合计1903840.30元。被告谢尔盖的违约行为已严重损害到原告的合法权益。被告谢尔盖提供了房产作抵押，原告诉请依法对抵押房产享有优先受偿权的权利。同时，被告粤房地产公司作为贷款的保证人，在保证期内被告粤房地产公司应对被告谢尔盖的借款承担连带保证责任。为此，原告依约提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告朝粤房地产公司辩称，要求原告先行依法处置被告谢尔盖提供的位于广州市珠江新城粤海丽江花园二号楼（A9幢）3502号房抵押房产，处置该抵押房产所得不足部分再由被告粤房地产公司按三方在2008年10月8日签署的《个人一手住房贷款合同》承担相应责任。被告谢尔盖（SERGIYSLOBODSKYY）无答辩，也没有在举证期限内提交任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：中行番禺支行是经中国银行业有关监管部门批准设立，具有经营人民币存贷款等业务资格的金融机构。2008年10月8日，谢尔盖作为借款人，中行番禺支行作为贷款人，朝粤房地产公司作为保证人签订合同编号为2008年番中房贷字8042号的《个人一手住房贷款合同》，约定：贷款人向借款人发放贷款356,000元用于购买坐落于广州市天河区珠江新城D粤5-3、D5-8地铁粤海丽江花园二号楼（A9栋）35层3502房（以下简称涉讼房屋）；贷款期限为15年/180个月，自贷款人实际放款日起算，若为分期放款，则自第一个实际放款日起算；本合同项下贷款利率为浮动利率，浮动周期为一年，即从贷款人实际放款日（若为分笔放款，则从第一个实际放款日）起一年内，按实际发放日适用的中国人民银行帐公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮出15%计息。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行帐公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮出15%作为下一个浮动周期的适用利率；本合同项下贷款以按月等额本金还款方式偿还，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款，还款期数共计180期，约定还款日为每月的7日；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；保证人为本合同项下贷款提供阶段性连带责任保证。同日，谢尔盖作为甲方，中行番禺支行作为乙方，朝粤房地产公司作为丙方签订《〈个人一手住房贷款合同〉补充协议》，约定：一、丙方为甲方在贷款合同项下的贷款的保证为阶段性保证担保，在保证期间，若甲方不按期向乙方偿还贷款本息或因甲方违约而被乙方要求提前清偿贷款本息和相关费用时，乙方对甲方采取法律行动、提起法律诉讼，经依法拍卖房屋等执行甲方财产的手续后，不足清偿甲方所欠乙方贷款本息及乙方为实现债权而发生的且经生效判决所确定的应由甲方承担的相关费用的余额部分，由丙方履行保证责任。丙方承担保证责任的方式：（一）丙方的保证责任范围：甲、乙、丙三方签订的贷款合同项下本息及相关费用，包括：1、未偿还的贷款本金；2、贷款本金所发生的利息、违约金、逾期利息、复利；3、乙方为实现债权而发生的且经生效司法裁决所确定应由甲方承担的相关费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、执行费，上述债务经乙方依法处分甲方抵押房屋以及质押财产等执行甲方财产的手续后仍不足偿还的差额部分。（二）丙方的保证期间为：若丙方协助办理《房地产权证》及《房地产他项权证》的，从乙方从依据贷款合同发放贷款并划到丙方在乙方开立的帐户之日起到乙方取得本合同项下抵押物的《房地产权证》及《房地产他项权证》正本之日止……。合同签订当天，中行番禺支行向谢尔盖发放贷款356万元。2008年11月19日，涉讼房屋办理了预购商品房预告登记，预告登记权利人为谢尔盖。2008年12月18日，涉讼房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为中行番禺支行。2016年5月18日，中行番禺支行为向谢尔盖及朝粤房地产公司追回欠款，与广东启源律师事务所签订了《民事委托代理合同》[编号：民322]，委托该所律师为其诉讼代理人，并提供专项法律顾问服务，律师费为75220元。2016年5月19日，中行番禺支行以谢尔盖拖欠贷款本息为由诉至本院，要求解决。诉讼中，中行番禺支行称谢尔盖接受贷款后，在合同履行的初期尚能依约履行，其后于2016年1月7日起开始逾期还款，截止2016年7月21日，被告谢尔盖尚欠贷款本金1850037.30元、利息37847.82元、罚息3686.59元。另为证明因本案支出了律师费，中行番禺支行向本院提交了《广东省增值税普通发票》。此外，在本案审理过程中，本院根据中行番禺支行的申请，于2016年5月31日依法对涉讼房屋进行了查封。本院认为：本案被告谢尔盖是乌克兰公民，本案属涉外商事纠纷。因各方当事人约定由贷款人所在地法院管辖，此约定不违反法律关于级别管辖和专属管辖的规定，合法有效，故本院作为贷款人住所地法院对本案有管辖权。关于本案适用法律的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十六条的规定，因当事人未就处理本案合同争议所适用的法律做出选择，本案原告住所地、合同签订地及履行地均在我国内地，依照最密切联系原则，本院确认我国内地法律作为解决本案争议的准据法。本案中，中行番禺支行与谢尔盖、朝粤房地产公司签订的《个人一手住房贷款合同》，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。中行番禺支行依约向谢尔盖发放贷款，谢尔盖理应依约履行还本付息的义务。然而，截止2016年7月21日，谢尔盖尚欠贷款本金1850037.30元、利息37847.82元及罚息3686.59元，已达到合同所约定的解除条件。因此，中行番禺支行依约要求解除三方签订的《个人一手住房贷款合同》的诉讼请求，符合法律的规定和合同的约定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。《个人一手住房贷款合同》解除后，谢尔盖应向中行番禺支行偿还尚欠贷款本金贷款本金1850037.30元、利息37847.82元及罚息3686.59元（暂计至2016年7月21日，从2016年7月22日起，逾期利息、罚息按《个人一手住房贷款合同》的约定计至实际清偿之日止）。对于中行番禺支行主张律师费75220元的诉请，中行番禺支行提供了《民事委托代理合同》和《广东省增值税普通发票》予以证明该费用已实际发生，依《个人一手住房贷款合同》约定，该费用为中行番禺支行为实际本案债权而发生的费用，应由被告谢尔盖承担，故本院对该诉请予以支持。关于朝粤房地产公司对谢尔盖的上述债务承担保证责任的范围问题。根据《个人一手住房贷款合同》约定，朝粤房地产公司作为保证人应对谢尔盖的上述债务承担保证责任。但根据谢尔盖作为甲方，中行番禺支行作为乙方，朝粤房地产公司作为丙方签订《〈个人一手住房贷款合同〉补充协议》，约定：“丙方为甲方在贷款合同项下的贷款的保证为阶段性保证担保，在保证期间，若甲方不按期向乙方偿还贷款本息或因甲方违约而被乙方要求提前清偿贷款本息和相关费用时，乙方对甲方采取法律行动、提起法律诉讼，经依法拍卖房屋等执行甲方财产的手续后，不足清偿甲方所欠乙方贷款本息及乙方为实现债权而发生的且经生效判决所确定的应由甲方承担的相关费用的余额部分，由丙方履行保证责任。”根据上述约定，朝粤房地产公司对谢尔盖的上述债务承担一般保证责任，并在承担保证责任后，有权向谢尔盖追偿。故，中行番禺支行主张朝粤房地产公司承担连带还款责任的诉请，不符合上述合同约定，于法无据，本院不予支持。对于中行番禺支行对涉讼房屋能否行使抵押权的问题，本院认为，涉讼房屋尚设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，中行番禺支行作为涉讼房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉讼房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉讼房屋的处分，但并非对涉讼房屋享有现实抵押权。故，中行番禺支行诉讼请求主张对涉讼房屋享有优先受偿权，理据不成立，本院不予支持。谢尔盖经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，视为自行放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十六条，第十七条，第四十一条、第四十二条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司广州番禺支行与被告谢尔盖、广州市朝粤房地产有限公司签订的合同编号为2008年番中房贷字8042号的《个人一手住房贷款合同》；二、被告谢尔盖于本判决发生法律效力之日起五日内向原告中国银行股份有限公司广州番禺支行偿还借款本金1850037.30元和利息、罚息（暂计至2016年7月21日，利息37847.82元、罚息3686.59元，从2016年7月22日起，利息、罚息按《个人一手住房贷款合同》的约定计至实际清偿之日止）；三、被告谢尔盖于本判决发生法律效力之日起五日内向原告中国银行股份有限公司广州番禺支行支付律师费75220元；四、被告广州市朝粤房地产有限公司对被告谢尔盖的上述第二、三项判决确定的债务不能清偿的部分承担补充清偿责任，并在承担保证责任后，有权向被告谢尔盖追偿；五、驳回原告中国银行股份有限公司广州番禺支行的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22501元、财产保全费5000元，由被告谢尔盖和广州市朝粤房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  简碧华人民陪审员  区景柏人民陪审员  孔炎芬二〇一七年七月五日书 记 员  黄佩仪