山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书(2015)黄民初字第5038号原告：青岛隆和物业管理有限公司。住所地：青岛市黄岛区灵山路**号。组织机构代码：7XXXXXX。法定代表人：赵同康，经理。委托代理人：石磊，男，1982年2月23日出生，汉族，系青岛隆和物业管理有限公司法务部工作人员。被告：屠元，女，1962年3月9日出生，汉族，户籍所在地：江苏省南京市白下区，现去向不明。原告青岛隆和物业管理有限公司与被告屠元物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月11日立案受理，依法组成合议庭于2015年12月3日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人石磊到庭参加诉讼，被告屠元经本院公告传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告青岛隆和物业管理有限公司诉称：2011年6月10日，原、被告就胶南市滨海大道1288号那鲁湾海景房1号楼3101户、3105户、3106户分别签订了《那鲁湾物业服务协议》，约定由原告为被告上述房产提供物业管理服务，被告支付物业管理费，但被告自2012年1月1日至今，未按协议交纳物业费，原告多次催促被告履行协议，被告仍拒不交纳，因此原告起诉要求被告：一、支付物业费、水电费共计36849.15元（其中物业费36619.22元、水费33.80元、空调费173.53元、电费22.6元）；二、支付违约金和利息共计16037.80元。被告屠元未答辩。经本院开庭审理查明：2009年11月15日，被告购买了青岛那鲁湾置业有限公司开发的位于原胶南市滨海大道1288号《那鲁湾》1栋一单元3101户、3105户、3106户海景房，并分别与开发商签订了《商品房预售合同》，三处楼房的合同面积分别为55.57平方米、125.77平方米、72.11平方米。2011年6月10日，被告就上述楼房与开发商办理了交接手续，接收了三处楼房。2011年5月25日，为办理房权证，经青岛那鲁湾置业有限公司委托青岛大公房产测绘中心进行房屋建筑面积测算，被告的3101户、3105户、3106户楼房实际面积分别为55.64平方米、126.35平方米、72.31平方米。2011年6月10日，原告（甲方）与被告（乙方）就上述三处楼房分别签订《那鲁湾物业服务协议》，三份协议的主要内容：由胶南市恒泰物业管理有限公司为被告的三处楼房提供物业服务，被告交纳物业服务费用及原告代收代缴的其他费用。服务内容包括房屋建筑共用部位及共用设施的管理与维护等。物业服务费用：3.6元/㎡.月（按建筑面积计）；因乙方原因空置房屋仍按照上述标准交纳费用，乙方出租物业的，物业服务费交纳的直接责任人是乙方；物业服务费于业主收楼时预收6个月的费用，之后按季度交费，每季度最后一个月28日前预交下个季度的服务费用；受有关部门或单位的委托，甲方可提供有线电视、水费、电费、房租等代收代缴服务，收费标准执行政府规定；违约责任：甲方违反协议，未达到服务质量约定目标的，乙方有权请求甲方改正，逾期仍未改正的，应赔偿损失；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按拖欠金额每日千分之三交纳违约金或采取必要催交措施（如：公布欠费名单、限制服务等）；如果通过诉讼催缴的，乙方还应承担甲方因此支付的相关费用（包括但不限于律师费、公证费、公告费等）；甲方向乙方交付的任何书面通知、文件、资料由业主（包括委托人）签收为送达，业主无法签收或拒不签收时，甲方将上述文件张贴于本合同所指房屋入户门并拍照留存即视为送达……。原告主张，2011年6月份至当年年底前的物业费，被告已交纳，自2012年1月1日后，被告未交物业费。本次起诉，原告要求被告交纳自2012年1月1日至2015年4月30日期间的物业费，共计40个月。其中3101户楼房，每月物业费200.30元（55.64平方米×3.60元），共欠款8012元；3105户楼房，每月物业费454.86元（126.35平方米×3.60元），共欠款18194.40元；3106户楼房，每月物业费260.31元（72.31平方米×3.60元），共欠款10412.40元，以上物业费合计36618.80元，比起诉时多算了0.42元，以庭审为准。2015年4月5日，原告对上述物业费的书面催费通知书分别张贴在被告三处楼房的入户门上，并拍照留存。庭审中，原告对水费、空调费、电费共计229.93元放弃权利。对于违约金问题，原告主张，按每处楼房所欠物业费数额，从2012年1月1日计算至2015年4月30日，以银行贷款利率四倍计算，3101、3105、3106户楼房欠款违约金分别为3490元、8010.80元、4537元，合计16037.80元。另查明，胶南市恒泰物业管理有限公司于2012年12月31日经工商部门批准，将名称变更为青岛隆和物业管理有限公司。上述事实，有《商品房预售合同》三份、《那鲁湾物业服务协议》三份、新房验收单三份、《房屋测绘报告书》一份、物业费催缴相片三张、催费通知书三份、工商部门的《名称变更登记信息查询结果》一份及原告的陈述等证据在卷佐证，并经本院开庭审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的《那鲁湾物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对原、被告具有法律约束力。被告是那鲁湾1号楼3101户、3105户、3106号楼房的业主，对于其在使用物业期间发生的物业管理费，应当按照物业服务合同的约定及时向原告交纳。原告自认2011年年底前的物业费，被告已付清，尚欠2012年1月1日至2015年4月30日的物业费合计36618.80元，因被告在诉讼中未对本案事实提出异议，结合被告的购房合同、物业服务协议及《房屋测绘报告书》等证据，对上述欠费数额，本院予以认定，原告要求被告交纳，本院予以支持。原告对水费、空调费、电费共计229.93元放弃权利，本院准许。被告迟延交付物业费用，应当按约定承担违约责任，但原告要求按银行利息的四倍主张权利，无法律依据，该违约金过高，应予调整，本院酌情按银行基准利率6%上浮50%×1.3倍（即年息11.7%）计算。根据双方的物业服务协议约定，物业费应于每季度的28日前交纳，故违约金的起算时间应从2012年3月29日开始按季度分段计算至2015年4月30日。经本院核算，其中3101户欠费（每季度600.90元）的违约金为1473元；3105户欠费（每季度1364.58元）的违约金为3348元；3106户欠费（每季度780.93元）的违约金为1914元，以上违约金合计为6735元，原告主张高出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告屠元于本判决生效之日起10日内给付原告青岛隆和物业管理有限公司2012年1月1日至2015年4月30日期间的物业服务费36618.80元。二、被告屠元于本判决生效之日起10日内给付原告青岛隆和物业管理有限公司违约金6735元。三、驳回原告青岛隆和物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果被告屠元未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1122元，由原告青岛隆和物业管理有限公司负担202元，被告屠元负担920元；公告费600元，由被告屠元负担。因原告已预交，被告于本判决生效之日起10日内给付原告1520元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或向二审法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  张美灵审 判 员  欧晓斌人民陪审员  单宝林二〇一五年十二月三日书 记 员  龚荣道