江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终1235号上诉人（原审被告）：ＸＸ，男，1986年5月6日生，汉族，住所地南京市栖霞区，现住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：江良慧，自然情况同下。上诉人（原审被告）：江良慧，女，1987年6月23日生，汉族，住所地南京市栖霞区，现住南京市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：刘顺华，女，1955年10月7日生，汉族，住南京市鼓楼区。法定代理人：冯某（曾用名丁玉婷，系刘顺华女儿），女，1977年12月31日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：韦红露，北京市中银（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙志远，北京市中银（南京）律师事务所律师。上诉人ＸＸ、江良慧因与被上诉人刘顺华返还原物纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初2370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。ＸＸ、江良慧上诉请求：1、撤销一审判决，依法驳回被上诉人刘顺华的诉讼请求。2、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人刘顺华承担。事实和理由：一、一审判决对本案主要事实部分并没有查清，也未分清刘顺华与其监护人人格的混同，这对上诉人是极不公平的，不利于维护社会的公平正义，反而助长了失信人的违法行为，有违公理。被上诉人刘顺华一直随其监护人冯某生活并由其照顾，被上诉人刘顺华与全权代表其出卖此房屋的冯某（刘顺华的监护人）身份是混同的，实质上都是刘顺华与其女儿的意思表示。其提起的诉讼明显是恶意的，违反诚实信用原则。在对其有利时认可合同的合法有效性，在为获得非法或更大的利益时又否认其行为的合法性，显然是串谋的行为，无论在法律或情理上都不能得到支持。二、一审错误适用法律，从而导致了的错误判决。一审判决将《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项作了扩大的理解，将经济适用房的买卖强行解释为损害了社会的公共利益，这是没有任何根据的，也违反了法律关于强制性效力的规定。到目前为止，没有任何强制性效力性规范作为认定经适房合同无效的法律依据，仅有管理性规定注明五年内不得上市交易，但这不能作为认定合同无效的依据。涉案房屋在诉讼时已取得产权证超过了五年，在五年之内未有证据证明有任何单位代表国家对此房屋进行回购的证明，因此不存在损害社会公共利益一事。被上诉人在将涉案房屋出售后又出卖给了案外人汤志刚，一直有出卖涉案房屋的意思表示，并且涉案房屋一直由上诉人居住使用，被上诉人并不需要此房屋居住。根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》等规定，本案买卖合同合法有效。三、被上诉人的女儿冯某早已背负巨额债务，也早已成为了失信人，无力赔偿上诉人的损失，其之所以以其母亲刘顺华的名义提起诉讼，目的就是为了逃避债务，获取非法利益。综上所述，一审判决事实不清，证据不足，且适应法律错误，严重损害了上诉人的合法权益，为了维护法律尊严，为了维护法律的公正，请求二审法院依法支持上诉人的诉求。被上诉人刘顺华辩称，涉案房屋为经济适用房，依法在五年内不能上市交易，所涉及的合同应属无效。本案实际上是因为上诉人的姑妈李瑞与被上诉人的女儿冯某存在经济纠纷，李瑞要求以房屋买卖合同担保高息民间借贷，实际上是让与担保行为。后李瑞擅自处分房屋转让给上诉人，她们之间的关系应当依照民间借贷处理。被上诉人并不知晓他们之间的关系，也没有收到涉案房屋的购房款，被上诉人的女儿也没有买卖房屋的真实意思。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。刘顺华向一审法院提出诉讼请求：1、ＸＸ、江良慧将位于南京市幕府西路230号易盛家园5幢二单元601室房屋（以下简称涉案房屋）返还刘顺华；2、ＸＸ、江良慧向刘顺华支付房屋占有使用费81000元。一审法院认定事实：刘顺华系涉案房屋的所有权人，登记时间为2011年6月17日，涉案房屋的性质为经济适用房，建筑面积为56.65平方米。2013年6月17日，丁玉婷（即冯某）出具声明一份，内容为“本人丁玉婷是刘顺华唯一的女儿，因母亲患有精神疾病，多次病发在脑科医院接受住院治疗，被医学鉴定为间歇性精神分裂症，不具备民事行为能力，作为刘顺华唯一的法定监护代理人，现全权处理出售母亲名下位于原××区现为××家园××单元××室房产，本人声明承担一切法律责任和后果。”同日，冯某（甲方）与江良慧（乙方）就涉案房屋签订房产买卖协议，约定甲方自愿将涉案房屋出售给乙方，房屋售价为60万元整，由乙方一次性付给甲方55万元；甲方在协议签订后3日内将房屋（包括房屋产权证、土地使用证及所有与此买卖房屋相关证件）交乙方，并保证乙方对此房屋享用物权的权能不受任何干涉；甲方负责在2016年6月30日前将房屋过户给乙方，并承担所有过户费用。甲方同意乙方自留尾款五万元，在房屋过户后，乙方应及时交付甲方购房尾款；甲方逾期办理房屋产权过户手续超过30天，乙方有权解除合同。甲方应在乙方解除合同后30天内将已收房款返还乙方，并自合同签订之日起（即2013年6月17日）按照同期银行贷款利率的四倍计息，赔偿支付占用乙方的55万元购房款资金占用成本的经济损失。随后双方签订补充协议，约定：因上述房屋所有权人刘顺华无民事行为能力（有包括医院、社区及残疾证等证明），由其监护人女儿丁玉婷作为该房屋产权人的法定代理人，全权代理南京市下关区幕府南路230号易盛家园5幢2单元601室房屋买卖变更等事项，如房屋不能按时过户，所产生的法律后果和经济损失由丁玉婷承担。2013年6月18日，冯某出具收条，内容为“今收到江良慧购买幕府南路230号易盛家园05幢2单元601室房款伍拾伍万元”。冯某将涉案房屋的相关权证及水、电、燃气卡交给江良慧，江良慧随后搬入涉案房屋并居住至今。2015年4月，冯某曾上门找过江良慧要求返还房屋。2016年3、4月，冯某、戚志福多次上门实施破坏行为，致江良慧监控、门锁等物品损坏。江良慧多次报警处理，并起诉至法院，要求赔偿财产损失。2016年4月11日，刘顺华起诉江良慧和ＸＸ，要求返还涉案房屋，后因原告未到庭，该案于2016年10月28日按照撤诉处理。在一审案件诉讼之前，江良慧向一审法院申请宣告刘顺华为无民事行为能力人，一审法院于2016年7月23日作出（2016）苏0106民特79号民事判决，宣告刘顺华为限制民事行为能力人。2017年6月9日，江良慧将冯某和刘顺华另案诉至一审法院【案号为（2017）苏0106民初5676号】，要求冯某、刘顺华协助将涉案房屋过户至江良慧名下。一审法院经审理后，认为双方就涉案房屋签订的买卖合同违反了法律规定，属无效合同，遂于2017年7月27日判决驳回江良慧的诉讼请求。江良慧不服该判决，上诉至南京市中级人民法院，后于2017年11月23日撤回上诉。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定，损害社会公共利益的合同无效。本案中，因涉案房屋属于经济适用房，冯某作为刘顺华的法定代理人与江良慧签订的房屋买卖协议依法应属无效。理由如下：经济适用房，是指政府提供政策优惠，无偿划拨建设用地，减免相关开发建设规费，严格限定销售价格，用于解决城市低收入家庭的住房困难，具有社会保障性质的住房。根据相关规定，经济适用房五年之内不得直接上市交易。如果五年内因各种原因需要直接上市交易的，政府要优先回购，回购的房屋仍然用于低收入家庭的住房保障。违反经济适用房管理规定买卖经济适用房系损害社会公共利益的行为。综上分析，冯某与江良慧就涉案房屋签订的房屋买卖协议，违反了经济适用房的管理规定，破坏了经济适用房的管理秩序，进而损害了社会公共利益。该协议属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定的合同无效的情形，应当认定为无效合同。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，刘顺华作为涉案房屋的所有权人，其要求ＸＸ、江良慧返还涉案房屋，符合法律规定，一审法院予以支持。ＸＸ、江良慧不同意返还涉案房屋的辩解意见无法律依据，一审法院不予采纳。关于ＸＸ、江良慧要求冯某返还购房款并赔偿损失的意见，可依法另行主张。关于刘顺华要求ＸＸ、江良慧支付房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院认为，因刘顺华为限制民事行为能力人，冯某作为其法定代理人与ＸＸ、江良慧签订房屋买卖合同，向ＸＸ、江良慧出具收取房款的收条，并将涉案房屋交付ＸＸ、江良慧使用。因此刘顺华的权利受损系因冯某的处分行为造成，刘顺华应向冯某主张损害赔偿。故刘顺华该项诉讼请求，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、ＸＸ、江良慧于判决生效之日起十五日内将南京市鼓楼区幕府南路230号易盛家园5幢二单元601室房屋返还给刘顺华；二、驳回刘顺华其他诉讼请求。一审案件受理费1825元，减半收取912.5元，由刘顺华承担812.5元，由ＸＸ、江良慧承担100元（此款刘顺华已预付，ＸＸ、江良慧负担部分于判决生效之日起十日内给付刘顺华）。本院二审期间，当事人没有提交证据。一审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，已生效的（2017）苏0106民初5676号民事判决已认定涉案房屋属于解决城市低收入家庭住房困难的保障性经济适用房，并判决冯某作为刘顺华的法定代理人与江良慧签订的房屋买卖协议无效。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。一审法院认定刘顺华作为涉案房屋的所有权人有权要求两上诉人返还涉案房屋，具有事实与法律依据。两上诉人认为案涉合同并非无效、其无需返还房屋的上诉请求不能成立，本院不予支持。同时，在合同无效的情况下，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。两上诉人如认为相关主体需返还购房款并赔偿损失，其可依法另行主张。综上，ＸＸ、江良慧的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由ＸＸ、江良慧负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  张旭东二〇一八年三月二十日书记员  孙雪松