浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）浙绍民终字第259号
上诉人（原审被告）谭某某。
委托代理人（特别授权代理）谢某某。
委托代理人（特别授权代理）胡某。
被上诉人（原审原告）王甲。
被上诉人（原审第三人）陈某某。
上述两被上诉人之委托代理人（特别授权代理）叶某某
。
上诉人谭某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍
兴县人民法院（2009）绍民初字第5176号民事判决，向本院提
起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审
理终结。
原审判决查某，原告王甲之子王乙因新建房屋需要擅自
将坐落于绍兴县××劳动村，东至汪甲、西至王丙、南至道地
、北至溇底，面积为76平米的房屋出售给被告谭某某。2005年
9月2日在绍兴县××劳动村委，经王乙与谭某某同意，村委文
书张某某起草了《房屋交换协议书》，但原告及其妻子未在该
协议书上签字盖章。2006年3月7日签订的《房地产买卖契约》
中，原告及其妻子未签字盖章，被告亦未知情。后被告谭某某
于2006年8月11日办理了土地变更登记，取得坐落于绍兴县×
×劳动村、××号为403的土地使用权，但地上房屋未交付给被告。被告目前仍居住在原有房屋内。
同时查某：2005年10月10日，原告王甲及第三人陈某某
将户口迁至××处，该户现有6人。被告谭某某之妻廖某某于2
007年11月20日因病死亡。
原审判决认为，本案的争议焦点为原告及第三人提交的
《房屋交换协议书》及《房地产买卖契约》的效力。第一，关
于《房屋交换协议书》的效力。该院认为，综合现有证据，原
告及第三人提交的《房屋交换协议书》为无效。理由如下：（
一）、2010年1月14日该院依法向绍兴县国土资源局调取新甸
乡村民建房审批表及2010年2月21日绍兴县公某某钱某派出所
出具原告王甲一户户口迁移情况说明某某，原告在1987年7月2
4日建房甲报3个户口（原告及长子王乙、次子王丁），而原告
当时有户口4人（原告夫妻及两子），故该院认为本案讼争房
屋为原告王甲、第三人陈某某、长子王乙、次子王丁四人共同
共有。现原告及第三人诉称其对房屋交换事宜不知情且未在《
房屋交换协议书》上签章，有汪乙、张某某及王乙笔录证实，
而被告亦未提供证据证明原告及第三人在房屋交换协议书上签
字或知情，故根据现有证据，该院对原告及第三人对房屋交换
事宜不知情且未在《房屋交换协议书》上签章的事实予以认定
。按照最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通
则＞若干问题的意见（试行）》第八十九条“共同共有人对共
有财产享有共同的权某，承担共同的义务。在共同共有关系存
续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但
第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”的
规定，王乙擅自将本案讼争房屋出售给被告，而其他共有人原
告王甲、第三人陈某某及王丁对该处分行为未予追认。（二）
、本案被告在办理土地使用权变更登记之后，未向原告支付房
屋交换协议书中约定的款项，被告不构成善意取得。第二，关
于《房地产买卖契约》的效力。原告提交的《房地产买卖契约
》显示，原告为买方、被告为卖方，合同标的为本案讼争房屋
，该契约表明被告将本案讼争房屋出售给原告。结合庭审中原
、被告和第三人陈述，均未见过该契约及被告无出售本案讼争
房屋给原告之意思，该院认为，该契约非当事人真实意思表示
。故根据该契约本身之内容及原、被告和第三人之陈述，该契
约不成立。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五
条，最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则
＞若干问题的意见（试行）》第八十九条之规定，判决：原告
王甲和第三人陈某某提交的日期为2005年9月2日的《房屋交换
协议书》无效，日期为2006年3月7日的《房地产买卖契约》不
成立。案件受理费80元，由被告负担。
谭某某不服原判，提起上诉称：1、一审法院判决认定讼
争房屋为被上诉人王戊、陈某某及其长子王乙、次子王丁共同
共有系认定事实错误；2、一审法院确定本案被上诉人王甲、
陈某某对签订房屋交换协议书不知情错误；3、本案讼争房屋
转让的内容真实、程序某某。综上，讼争房屋名为被上诉人王
甲，实为王乙所有，被上诉人要求确认房屋交换协议书无效，
主体不适格，且被上诉人对房屋的交换行为知情，同时又办理了不动产登记手续。综上，请求二审法院发回重审或依法改判
。
被上诉人辩称：讼争房屋系两被上诉人及其儿子共同共
有，被上诉人对房屋交换协议书不知情，一审法院认定事实清
楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本案争议的焦点在于：一审法院确定2005年9月2日的《
房屋交换协议书》无效及2006年3月7日的《房地产买卖契约》
不成立，有无事实及法律依据。
被上诉人王甲在一审时起诉要求确定2005年9月2日的“
房屋交换协议书”、2006年3月7日的“房地产买卖契约”无效
或不成立，属确认之诉，本院只审查效力问题，至于上诉人能
否善意取得讼争房产，并不属于本案审理范围。
在本案中，一审法院查某，讼争房屋在建房申报时为3个
户口（被××人××及××华、次子王丁），另查某被上诉人
王甲户口中尚有其妻陈某某，故一审法院认为认定讼争房屋为
被上诉人家某四人共同共有，符合法律规定，应属正确。
上诉人主张讼争房屋在交换时，因存在分家析产的情况
，故该房屋名为被上诉人所有，实归王乙所有，从而应当认定
合同有效。为此，上诉人在二审期间提交了（王丁）农村私人
建房用地申报表（1998年12月25日）、谭某某于2006年4月15
日给绍兴县国土局的变更报告及地籍信息查询单（审批日期为
2003年3月4日）、绍兴县公某某钱某派出所2011年2月15日出
具的证明，拟证明被上诉人家某已经分家析产、两子已单独立
户的事实。在（王丁）农村私人建房用地申报表中明确，该户在册人口包括王丁、其妻周某某、女儿王己、王甲。在地籍信
息查询单上亦明确家某人口为“4”。被上诉人经质证后认为
，对农村私人建房用地申报表的真实性有异议，该建房审批是
1998年12月25日，而当时王甲与王丁不在同一个户口；对信息
查询单被上诉人无异议；对“变更报告”的真实性有异议，两
间楼房乙上并不属王乙所有；从派出所出具证明的户籍信息可
以看出当时王丁建房用地呈报表中的人口是错误的。综上，上
诉人在二审提供的证据与本案缺乏关联性。本院认为，被上诉
人的异议成立，上诉人提供的上述证据并不能形成证据锁链，
不能证实讼争房屋的物权因分家析产后已发生变动的事实，故
不能印证上诉人主张的事实。
一审法院查某，2005年9月2日在绍兴县××劳动村委，
经王乙与谭某某同意，村委文书张某某起草了《房屋交换协议
书》，但被上诉人王甲及其妻子未在该协议书上签字盖章。在
该协议书上载明，甲方为钱某某劳动村王甲，乙方为钱某某劳
动村谭某某，说明在签订该协议时的合同相对人是明确的，谭
某某在明知王甲系讼争房屋的产权人，或至少存在产权人不明
问题的情况下，仍未要求王乙出示其合法享有权属的证明并签
订协议，嗣后，上诉人仍居住在原有房屋内。同时，结合最高
人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问
题的意见（试行）》第八十九条之规定，原审认定该协议无效
，符合法律规定，本院予以照准。
关于《房地产买卖契约》的效力。被上诉人提交的《房
地产买卖契约》显示，被上诉人王甲为买方、上诉人为卖方，合同标的为本案讼争房屋，该契约表明上诉人将本案讼争房屋
出售给被上诉人王甲。但无证据证明上诉人确有将本案讼争房
屋出卖给被上诉人王甲之意思表示，缺乏合同成立之要约、承
诺要件，故一审法院认定合同不成立，符合法律规定，应属正
确。
鉴于本案当事人在二审中未提供其他新的证据，本院经
审理查某的事实与原审判决查某的事实一致。
本院认为，原审判决认定事实清楚，程序正当，上诉人
的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一
百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人谭某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛振宇
审 判 员 吕景山
代理审判员 夏 鸿
二〇一一年四月十一日
书 记 员 陈芝芸