浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙绍民终字第2170号
上诉人（原审被告）绍兴鹏奥纺织品有限公司，住所地浙江省绍兴市越州轻纺工贸园区老综合楼05号。
法定代表人刘彦辉。
委托代理人（特别授权代理）孙滨，浙江中圣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张文英。
被上诉人（原审原告）胡丽娟。
上述二被上诉人的共同委托代理人（特别授权代理）ＸＸ根、钱苏锋，绍兴市平水法律服务所法律工作者。
原审被告刘彦辉。
上诉人绍兴鹏奥纺织品有限公司（以下简称鹏奥公司）为与被上诉人张文英、胡丽娟、原审被告刘彦辉房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2015）绍越民初字第2125号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年11月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年12月22日，两原告与被告鹏奥公司签订《绍兴市越州工贸园区市场营业房转让协议书》，约定被告鹏奥公司（甲方）将所承租的工贸园区棉坯布交易区一区老综合楼5号一间营业房转让给乙方承租，转让价格为65万元，办理过户费用由原告（乙方）承担，签约时原告先付给被告转让定金15万元，余款待产权单位确认并办理转户手续后一次性全部付清。同时，双方永不反悔，若被告反悔，所收定金双倍返还，原告返还，所付定金属违约自愿放弃，归被告所有。交房日期为农历2013年12月20日止交给原告。2013年12月22日，原告张文英转账支付给被告刘彦辉人民币60万元。同日，两原告与被告刘彦辉签订租房协议，约定被告承租涉案营业房，租期为2013年1月21日至2014年1月20日，租金为5万元，该5万元在转让款中抵冲。2013年10月5日，绍兴市越州轻纺工贸园区有限公司发布公告，载明私下进行的炒房活动，园区一概不予认可，一律不予办理过户手续。另查明，2013年12月9日，绍兴市越州轻纺工贸园区有限公司与被告鹏奥公司签订有租赁合同，将其所有的涉案营业房出租给被告鹏奥公司，租期自2014年1月22日至2017年1月21日止。被告鹏奥公司的法定代表人系被告刘彦辉。
原审法院审理认为，两原告与被告鹏奥公司之间订立的《营业房转让协议书》约定被告鹏奥公司与营业房产权单位协议中其享有的一切权利全部转让给原告，被告鹏奥公司所应承担的一切义务，同时全部转由原告履行，故该协议的内容实质是将被告鹏奥公司的合同权利义务概括转移给原告。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。被告鹏奥公司未有证据证明其向原告概括转移合同权利义务，已得到营业房产权单位的同意。故在营业房产权单位未同意被告鹏奥公司转让合同权利义务的情况下，两原告与被告鹏奥公司之间订立《营业房转让协议书》的合同目的无法实现，两原告要求解除该合同并由被告鹏奥公司返还已支付的合同价款60万元符合法律规定，予以支持。关于原告主张的双倍返还定金30万元，因合同中约定“若甲方反悔，所收定金需双倍返还；乙方反悔，所付定金属违约自愿放弃，归甲方所有”，现本案所涉房屋未能过户的原因是未有产权单位的同意，并非原、被告对合同内容的反悔，故本案情况不符合定金双倍返还的情形，故对原告的该诉请，不予支持。又因合同中约定“原被告鹏奥公司与产权单位就该营业房所签订的有关协议，是本协议的组成部分”等内容，说明原告在签订合同时应当认识到该房屋是否可以过户及原产权单位是否同意转移合同权利义务的交易风险，即原告本身也未能尽到合理的注意审查义务，同时根据被告提供的录音资料，原告对产权不能过户应当知晓，其应当对由此造成的自身损失承担责任，故对原告要求被告赔偿损失的诉请不予支持。关于原告要求被告刘彦辉承担责任的诉请，该院认为，原租赁合同原告已经知晓，其上合同相对方系被告鹏奥公司，涉案营业房亦为被告鹏奥公司所承租，被告刘彦辉作为被告鹏奥公司的法定代表人与两原告签订转让协议及收取转让款的行为，应当系代表公司的行为，故对原告要求被告刘彦辉承担责任的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告张文英、胡丽娟与被告绍兴鹏奥纺织品有限公司于2013年12月22日订立的《绍兴市越州工贸园区市场营业房转让协议书》；二、被告绍兴鹏奥纺织品有限公司应于判决生效之日起三十日内返还给原告张文英、胡丽娟人民币60万元；三、驳回原告张文英、胡丽娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11785元，依法减半收取5892.50，由原告张文英、胡丽娟负担1410.50元，被告绍兴鹏奥纺织品有限公司负担4482元；本案财产保全费4520元，由原告张文英、胡丽娟负担1089元，由被告绍兴鹏奥纺织品有限公司负担3431元；被告绍兴鹏奥纺织品有限公司应负担的部分于判决生效之日起三十日内向原审法院交纳。
上诉人鹏奥公司不服原审判决，向本院提出上诉称：原审法院认定《营业房转让协议书》因合同目的无法实现而解除不符合事实。合同解除权是形成权，应在一年的除斥期间内行使，《营业房转让协议书》中双方也没有约定合同解除权的行使期限，从双方签订合同的时间至被上诉人起诉的时间已长达一年半。除斥期间的起算点应当从被上诉人知晓不能过户时起算，而被上诉人在签订合同之前已经知晓这一状态，故被上诉人即使有合同解除权，本案也已超过行使期限，一审判令合同解除属于适用法律不当。二、被上诉人的合同目的已经实现。《营业房转让协议书》已经履行完毕，上诉人按约向被上诉人移交了合同标的物及相关的权利凭证，已履行了全部的合同义务。被上诉人通过房产反租也享受了租金收益，合同目的已经实现。原审认定上诉人与被上诉人之间的租赁权转让没有经过业主单位同意，导致合同目的不能实现没有法律依据。三、原审判决合同解除不符合公平原则。商业行为秉承诚信、公平原则，被上诉人明知合同风险，在签订《营业房转让协议书》时，合同标的在市场上具有相当大的经济价值，而现在经济萧条，被上诉人投资失败却向完全没有过错的上诉人要求返还转让款，系被上诉人的失信行为。要上诉人来承担本次交易中被上诉人的商业风险是不公平的，原审判决支持了失信行为，不利于保护市场交易。四、即使本案中上诉人与被上诉人之间的转让协议解除，被上诉人在签订转让协议之后到目前实际腾退这段时间，实际占有使用了房子，该部分占有使用房屋费原审法院只字未提，应予扣除。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人张文英、胡丽娟答辩称：原审判决基本查清了案件事实，适用法律正确。一、双方于2013年12月22日签订营业房转让协议，但由于标的物反租，两被上诉人到2014年7月才到所有权单位去办理租赁房过户手续，所有权人给被上诉人一份2013年10月5日的公告，被告知未经所有权人同意，租赁标的不得私下转让，至此被上诉人才知道标的物不得转让。此后至提起诉讼期间，两被上诉人多次与所有权人商量及托人说情，但一直未被准许办理过户手续。二、虽协议反租，但实际上是转让款减免了5万元，标的物一直由上诉人及上诉人的法定代理人掌控和使用。自2013年12月22日签订了转让协议之后，标的物从未到过两被上诉人手上。三、上诉人一直在工贸园区做生意，清楚知道工贸园区不得私下转让租赁房屋的规定，却将标的物私下转让给了两被上诉人，这才是不讲诚信、不讲公平的行为。四、由于营业房的所有权人绍兴市越州轻纺工贸园区有限公司不得私下转让租赁房屋的规定，致使两被上诉人的合同目的不能实现，两被上诉人要求解除转让协议的请求合理合法。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人刘彦辉未作答辩。
上诉人鹏奥公司在二审中提交以下新的证据：绍兴市越州轻纺工贸园区有限公司（以下简称越州工贸园区）与案外人蒋国平签订的租赁合同一份、越州工贸园区与案外人刘静签订的租赁合同一份、过户手续费收条一份，证明两份租赁合同中租赁房屋一致、租赁时间一致、蒋国平将租赁房屋的租赁权转让给刘静，并办理了过户手续，越州工贸园区现在是同意租赁权转让的，本案讼争房屋尚未办理租赁权过户手续是因为被上诉人投资失败而反悔。被上诉人张文英、胡丽娟质证认为，对真实性没有异议，对关联性、合法性有异议，该证据与本案无关，不能作为本案的定案依据。被上诉人刘彦辉未发表质证意见。
本院对上述证据认证认为，以上证据中所涉的租赁房屋并非本案讼争房屋，与本案讼争房屋的租赁权转让是否能取得越州工贸园区的同意缺乏关联性，故本院对上述证据的证明目的不予认定。
本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院围绕上诉请求和理由审查认为，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。本案中，上诉人鹏奥公司与被上诉人张文英、胡丽娟于2013年12月22日签订的营业房转让协议，实质是上诉人鹏奥公司将其与越州工贸园区签订的租赁合同中的一切权利义务概括转移给被上诉人张文英、胡丽娟，故这一行为应取得越州工贸园区的同意。而越州工贸园区的公告，载明园区对私下进行的炒房活动不予认可，不予办理过户手续。被上诉人张文英、胡丽娟主张越州工贸园区不同意办理讼争房屋的租赁权过户手续，与越州工贸园区的公告内容相符，而上诉人鹏奥公司未提供任何有效证据证明越州工贸园区同意本案讼争房屋的租赁权转让，应承担举证不能的法律后果。原审法院因此认定被上诉人张文英、胡丽娟与上诉人鹏奥公司签订的营业房转让协议的合同目的无法实现，并判令合同解除，并无不当，本院依法予以维持。关于上诉人鹏奥公司提出的要求被上诉人支付房屋占有使用费的问题，因其在一审时未提出相应的反诉请求，故可以另行主张权利。综上，上诉人鹏奥公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11785元，由上诉人绍兴鹏奥纺织品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑森轶
代理审判员 丁敏佳
代理审判员 李丹丹
二〇一六年一月二十一日
书 记 员 刘莎莎