浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0282民初11535号原告：蔡春娣，女，1955年2月13日出生，汉族，住慈溪市。委托诉讼代理人：郑伟，浙江金穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡建迪，浙江金穗律师事务所律师。被告：慈溪市桥头凡高鞋厂，住所地：慈溪市桥头镇潭河沿村桥三路658号，统一社会信用代码：91330282MA2902H538。经营者：朱巧玲，女，1977年3月10日出生，汉族，住广东省兴宁市。委托诉讼代理人：张勇，浙江宇邦律师事务所律师。原告蔡春娣与被告慈溪市桥头凡高鞋厂（以下简称凡高鞋厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案受理并于同年6月5日作出（2017）浙0282民初601号民事判决书，被告凡高鞋厂不服该判决提起上诉，宁波市中级人民法院于同年9月19日作出（2017）浙02民终2218号民事裁定书，撤销原审判决，发回本院重审。本院于同年10月23日重新立案后适用普通程序并组成合议庭审理，并于同年12月5日公开开庭审理本案。原告的委托诉讼代理人郑伟、被告的委托诉讼代理人张勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡春娣向本院提出诉讼请求：1.被告即时返还位于慈溪市桥头镇潭河沿村桥三路658号的厂房23间；2.被告支付2016年7月至8月的电费19309元；3.被告按月9157元支付自2016年9月3日起至租赁厂房实际归还之日止的房屋占有使用费；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：李立新与朱巧玲系夫妻，双方共同经营慈溪市桥头凡高鞋厂。原告系原慈溪外贸平绒厂（个人独资企业）的投资人，2016年7月25日，慈溪外贸平绒厂因转型升级为有限责任公司而依法注销，慈溪外贸平绒厂注销前的债权债务由原告享有和承担。2016年3月22日，被告以李立新的名义与慈溪外贸平绒厂签订《租赁合同》一份，约定：甲方（慈溪外贸平绒厂）提供位于厂区厂房平房18间（面积大概1100平方米）供乙方（李立新）使用；租期3年，自2016年4月1日至2019年3月31日止，租金前两年每年9万元，第三年按市场价双方协商，每年租金提前一月付清。合同签订后，朱巧玲于2016年3月22日支付租金3万元，李立新于2016年6月17日支付租金6万元，合计支付了2016年4月1日至2017年3月31日一年的租金9万元。2016年8月9日，被告以李立新的名义与原告达成补充条款，由被告增加租赁原告厂房5间，租金为每年2万元，2016年9月1日至2017年3月31日的租金为11600元。2016年9月2日，原、被告因故一致同意提前解除租赁合同，2016年4月1日至2016年9月2日的租金按4万元计算，原告返还了被告已支付的租金5万元。但此后，被告拒绝腾房，涉案厂房由被告占用至今。被告凡高鞋厂答辩称：一、原告诉请的2016年9月2日，原告与被告因故一致同意提前解除租赁合同，2016年4月1日至2016年9月2日的租金按40000元计算，原告返还了被告已支付租金50000元，要求被告返还厂房23间，无事实与法律依据。（一）被告所租赁的慈溪市桥头镇潭河沿村桥三路658号23间房屋属于危房，这也是原告要求被告腾空房屋的主要理由。以上事实有慈溪外贸平绒厂的通知为证。（二）原告与被告的租赁合同中载明的18间房屋没有房屋所有权证，属于违章建筑。原告提供的房屋产权证所载明的房屋并不是被告所租赁的房屋。（三）被告所租赁的慈溪市桥头镇潭河沿村桥三路658号23间房屋中的消防设施存在火灾隐患，并被政府要求限于2016年8月22日前整改完毕。（四）本案所争议的款项50000元，系原告赔偿被告的损失，不是退还的租金，原告与被告从未就双方所租赁房屋达成过一致同意解除租赁合同之事实。虽然第三人鲁某于2016年9月2日汇款至第三人李立新的银行账户50000元，但原告也没有任何书面的证据证明已经解除租赁关系。根据被告的员工以及同为承租人的证明，证明该款项属于原告赔偿被告的部分损失，赔偿是因为被政府要求进行消防设施的整改，故给员工每人补贴2000元，及其他因为停电造成的部分损失。因此，原告陈述返还了被告已支付租金50000元，无事实与法律依据。二、既然原告与被告签订的房屋租赁合同始终未达成过解除事宜，对原告诉请的支付2016年7月至8月的电费19309元、按月9157元支付原告自2016年9月3日起至租赁厂房实际归还之日止的房屋占有使用费（计算至2016年12月2日为54954元）无事实与法律依据，双方应该继续履行房屋租赁合同。三、被告认为，被告从原告处所租赁的房屋系危房，租赁合同中载明的房屋系违章建筑，且消防设施存在安全隐患，被政府要求限期整改，故房屋租赁合同应属无效。四、被告将保留另行起诉要求原告赔偿因租赁房屋存在危房、违章、停电等造成被告严重损失的权利。此外，假如法庭认定双方的房屋租赁合同存在法律效力，被告认为，由于被告与原告对解除租赁关系没有达成一致意见，被告仍然要求继续履行租赁关系，且双方都有继续履行的条件，故法院应当判决原告继续履行租赁关系，并驳回原告的起诉。原告为证明诉称事实成立，提供如下证据：A1.租赁合同一份，拟证明被告以李立新的名义于2016年3月与慈溪外贸平绒厂签订租赁合同，租赁原告厂房的事实；A2.房产证复印件一份，拟证明被告租赁厂房的位置、面积、所有权人等情况；A3.中国农业银行银行卡交易明细清单一份，拟证明原、被告协商解除租赁关系，原告于2016年9月2日退还了被告5万元租金的事实；A4.准予注销登记通知书、企业转型同意书、企业转型承诺书各一份，拟证明原告的主体资格；A5.证人鲁某出庭作证陈述证言，证人鲁某系蔡春娣的女婿，也是慈溪外贸平绒厂的员工，其代表该厂与李立新代表的慈溪市桥头凡高鞋厂签订了涉案租赁合同及附加协议。在签订合同时，其向李立新出示了租赁房屋的房产证复印件，李立新后来去办工商登记的时候，把房产证复印件拿走了。2016年8月底，因为G20的原因，桥头镇政府工作人员过来检查，认为承租方的消防、工商登记等不符合生产条件，不能继续生产。在8月31日，其与李立新商量，先退5万元租金，一个月之内李立新搬清场地后，余下4万元一次性结掉（包括电费等），故其在2016年9月2日向李立新转账5万。被告凡高鞋厂为证明其辩称的事实成立，向本院提供如下证据：B1.通知及桥头镇出租私房登记牌各一份，拟证明租赁的房屋属于危房的事实；B2.火灾的隐患督改单、整改指令书各一份，拟证明租赁房屋存在消防隐患的事实；B3.证明两份，拟证明款项5万元属于赔偿被告方的部分损失的事实。B4.证人周某、余某出庭作证的证言，周某证言如下：证人周某系被告凡高鞋厂的工人，从事鞋子制作工作。证人陈述当时有个老板说给工人一些损失费，但证人不清楚其名字，工人大概20人，每人2000元，补偿款是由凡高鞋厂老板娘现金支付，证人不认识蔡春娣、鲁某，凡高鞋厂老板娘讲钱是房东补偿的。证人陈述2018年8月份涉案房屋断电，断电时证人并不在场，证人自2016年8月份在涉案租赁房屋处工作至2017年9月份，断电后的电是从别人地方接入的。证人对于凡高鞋厂与原告之间的租赁关系、是否赔偿等均不知情。证人余某证言如下：证人余某与原告在2013年至2016年8月份之间存在租赁关系，本案涉案的房屋停电是由镇政府实施，原因主要是危房，对于涉案房屋的安全隐患，政府部门经常来检查，有告诫过。断电时间在2016年8月24日至25日左右。断电后一星期左右，原告的丈夫到涉案厂房处，告知承租户断电是政府行为，无法继续供电，房租付好的退还，没有付的也不用再支付，并告知租户房租退还后，有地方的就搬走，因为断电是没有提前通知的，所以让租户去找房子，找到房子以后要搬走，但其没有说合同解除的问题。证人余某对于原被告之间是否有补偿和赔偿的问题不清楚。证人2016年8月份到别处租房，但有一些东西仍放在原告的部分厂房内，2016年11月证人在逍林法庭与原告进行了调解。证人搬走时，大部分租户已经搬走，但当时没有说搬走的期限，但对一租户讲年底一定要搬走的。房屋租赁的事情都是跟鲁某联系，鲁某系原告的女婿。结合当事人质证意见，本院对证据认证如下：被告对证据A1的真实性无异议，其中租赁合同涉及的18间房屋没有房屋所有权证，这部分合同无效，补充合同部分有效，本院审查认为，证据A1具有真实性、证据形式和来源合法，且与本案争议事实具有关联性，本院予以确认。被告对证据A2质证认为不属于租赁合同涉及的18间房屋，补充合同涉及的5间房屋位于房产中，本院审查认为，证据A2具有真实性、合法性和关联性，本院予以确认。被告对证据A3真实性无异议，确认收到该五万元款项，但认为该部分款项不是退还的租金，而是原告赔偿被告的部分损失，本院审查认为，证据A3具有真实性、合法性和关联性，本院予以确认，至于款项性质应综合分析认定。被告对证据A4无异议，本院予以确认。被告对证据A5质证认为，证人鲁某与原告存在利害关系，证言内容不可信，本院审查认为，证人鲁某虽是原告的女婿，但涉案房屋的租赁均系由鲁某出面，且鲁某出庭陈述的证言与被告申请证人余某陈述证言可以相吻合，故本院对证人鲁某陈述证言予以确认。原告对证据B1中的通知真实性无异议，但通知所载的危房并不成立，房屋未经有关部门鉴定，对出私房登记牌的真实性无异议，是暂住人口管理部门登记，由租户申报，并不是产权登记凭证，缺乏关联性，本院审查认为，证据B1中通知具有真实性，证据来源、形式合法，且与本案争议事实具有关联性，本院予以确认，至于涉案租赁房屋是否属于危房，因未经有关部门鉴定和认定，对此本院不予确认。证据B1中的登记牌虽然形式上具有真实性，但与本案争议事实缺乏关联性，本院不予确认。原告对证据B2的关联性有异议，认为不能证明待证事实，本院审查认为，被告提供证据B2的原件，证据具有真实性、合法性，且与本案争议事实具有关联性，本院予以确认。原告对证据B3质证认为，两份证明的证人未出庭，且内容与事实不符，本院审查认为，两份证明属于证人证言，两份证明形式上有多人的签名、捺印，但除余某、周某外，其他人并未出庭作证，故对两份证明中人员的签名、捺印真实性难以确认，且根据法律规定证人应当出庭作证，并接受当事人的质询，故对两份证明，本院不予确认。原告对证据B4中周某的证言不予认可，认为其证言存在多处矛盾，真实性有异议，被告对周某的证言无异议，认为可以反映基本事实，本院审查认为，根据证人周某庭审陈述，涉案租赁房屋断电时其并不在场，且其庭审中陈述其不认识鲁某，也没有见过，但在其签字的书面证明中，又明确载明系鲁某承诺会补偿工人每人2000元误工补助，存在明显矛盾，故本院对证人周某的证言不予确认。原告对余某的证言无异议，被告对余某证言陈述因为原告方停电、消防有问题而对被告的补偿或赔偿，房租不用交、免交的内容认可，但认为5万元属于部分补偿、赔偿，不存在退租金的说法，被告认为不交房租或返还5万元均属于补偿或赔偿的情况，本院审查认为，余某出庭陈述的证言与证人鲁某陈述的证言可以相互印证，且与本案原告返还5万元款项的事实能够相吻合，本院对证人余某的证言予以确认。本院经审理认定本案事实如下：凡高鞋厂为个体工商户，工商登记的经营者为朱巧玲，实际由李立新与朱巧玲共同经营，两人系夫妻关系，原告系原慈溪外贸平绒厂（个人独资企业）的投资人，2016年7月25日，依法注销，慈溪外贸平绒厂注销前的债权债务由原告享有和承担。2016年3月，李立新代表凡高鞋厂与案外人鲁某代表的慈溪外贸平绒厂签订租赁合同一份，约定：慈溪外贸平绒厂将位于本市厂区内厂房平房18间（面积约1100平方米）出租给凡高鞋厂使用，租期3年，自2016年4月1日至2019年3月31日止，租金定为前两年每年90000元，第三年按市场价双方协商，每年租金提前一月付清；电费按每度1.02元由承租方每月付给出租方，承租方付电费押金10000元，合同签订后，被告支付了原告第一年的租金90000元。2016年8月9日，李立新与鲁某达成补充协议，由被告增加租赁原告厂房5间，租金为每年20000元，并确定2016年9月1日至2017年3月31日的租金为11600元。2016年8月10日，民委员会向被告出具整改指令书一份，要求被告整改消防通道堵塞、消防设施无效、承租厂房属危房等隐患，而要求被告整改。2016年8月18日，慈溪市桥头镇消防安全工作站在对被告经营场所进行检查时发现存在安全隐患，向被告出具火灾隐患督改通知单，要求其于同年8月22日前整改完毕，通知单由李立新签收。2016年8月25日左右，涉案租赁厂房被切断供电。断电之后约一周左右时间，原告丈夫到租赁厂区告知承租户断电是政府行为，无法恢复供电，已支付的房租退还给租户，未付的也无需再支付，由于断电没有提前通知，原告丈夫告知承租户去找其他租赁房屋，找到房屋后要搬出，并告知其中一租户，最迟年底前搬离。证人余某与原告也因涉案租赁房屋涉及诉讼，并在2016年11月份调解。证人余某搬出涉案租赁厂区时，大部分租赁户已经搬走。2012年9月2日原告女婿鲁某通过银行转账方式向被告丈夫李立新转账5万元。2017年4月27日原告再次书面通知被告在2017年5月5日前搬离涉案厂房。被告占用涉案租赁房屋至今。另查明，租赁合同涉及的18间房屋未取得房屋所有权证，其建设也未取得规划等部门的许可。补充协议涉及的5间房屋已经办理产权登记，取得房屋所有权证。本院认为：首先，原、被告之间签订的18间房屋的租赁合同，因18间房屋建设未取得规划等有关部门审批，其租赁合同的效力应当认定无效。原、被告之间签订补充合同涉及的5间房屋已经取得合法产权登记，补充合同系双方真是意思表示，应属合法有效。其次，因18间房屋的租赁合同属于无效合同，不存在是否解除问题，关于5间房屋所涉及补充合同，根据本案认定事实，在涉案房屋断电后原告丈夫到涉案租赁厂区告知租赁户，由于涉案厂区无法恢复供电，对于已经支付租金的租户退还租金，未交租金的也无需再交，租户找到租赁房屋后需及时搬离，原告方作为非法律专业人士，虽然未曾作出“解除合同”的明确表意，但其前述意思所表达的本质即为解除合同，由于无法恢复供电，租赁房屋不能正常使用，因此原告退还租金，被告退还房屋，因此可以认定，原告在2016年8月底已经向被告表达了解除合同的意思。第三，鲁某代原告转账给被告丈夫李立新的5万元款项的性质问题，原告主张系退还租金，被告主张系部分损失赔偿，本院认为，原告的主张与证人鲁某、余某的陈述相符，且在有关部门切断租赁厂房供电后，原告退还相应租金也符合常理。而被告主张系部分赔偿款项，但未能提供有效证据证明双方达成过损失赔偿意向，被告此项抗辩意见缺乏事实依据，须由被告承担举证不能的不利后果，故本院不予采信。第四，原告在向被告表达解除合同意思之后，已经退还了相应的租金，被告也接受了退还的5万元租金，且被告此后也未向原告交纳5间厂房的租金，被告也未提供证据证明其对原告解除合同的要求提出过异议，因此应当认定5间厂房的租赁合同关系已经于2016年8月底解除。第五，关于原告主张的水电费19309元的问题，被告认可该部分水电费系由其使用产生，但认为原告有相应过错，不应由被告全部承担，本院认为，水电费系由被告使用涉案厂房期间实际发生的费用，其对水电费金额也无异议，理应由被告承担，被告辩称不应由其全部承担的意见缺乏依据，本院不予采信。第六，关于原告主张的占有使用费的问题，合同无效或解除后，因合同取得的财产应当相互返还，涉案18间厂房的租赁合同属于无效合同，在原告明确表达终止履行意思并退还部分租金后，被告理应返还涉案房屋，另外5间厂房，也应在合同解除后及时返还，但由于涉案厂房断电非由原、被告实施，且无事前通知，理应给予承租人合理的腾退期限，结合证人陈述原告丈夫曾告知租户需在找到租赁房屋后及时搬离，并告知其中一租户最迟在2016年年底搬离的事实，本院确认被告应当在2016年12月31日前及时搬离，逾期搬离的应当参照合同约定的租金支付占有使用费。故对于原告此项诉请，本院支持自2017年1月1日起至被告实际腾退之日止，按照每月9157元【（90000元+20000元）÷12】标准支付占有使用费。综上，无效合同终止履行后及合同解除后，因合同取得的财产应当及时返还，本案中在原告明确表达终止履行和解除合同的意思之后，被告应当及时返还租赁房屋，超过合理期限未及时返还的，应当支付占有使用费，因此对于原告要求被告返还涉案房屋的请求，本院予以支持。对于占有使用费，本院支持自2017年1月1日之后实际占用期间的占有使用费。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于使用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告慈溪市桥头凡高鞋厂于本判决生效之日起十五日内将涉案房屋租赁合同及补充合同所涉位于慈溪市厂区内房屋共计23间返还给原告蔡春娣；二、被告慈溪市桥头凡高鞋厂于本判决生效之日起十五日内支付原告蔡春娣水电费19309元，并向原告蔡春娣支付自2017年1月1日起至实际腾退之日止、按照每月9167元标准支付的占有使用费；三、驳回原告蔡春娣的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费1657元，由原告负担200元，被告负担1457元，均于本案判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  唐志伟审 判 员  陈 晔人民陪审员  王小明二〇一八年一月二十五日代书 记员  马美娟?附一：本判决依据的法律条文及司法解释1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。4.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附二、申请执行的规定1．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。2．最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。?*ArabicDash?-12-??*ArabicDash?-11-?