安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0504民初53号原告（反诉被告）：马鞍山市威斯特商贸有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区。法定代表人：董丽军，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙宁，安徽华冶律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦超，安徽华冶律师事务所律师。被告（反诉被告）：马鞍山市智宸科技有限公司，住所地安徽省马鞍山市经济技术开发区。法定代表人：尹红，该公司总经理。委托诉讼代理人：许斌，江苏高的律师事务所律师。原告（反诉被告）马鞍山市威斯特商贸有限公司（以下简称威斯特公司）与被告（反诉原告）马鞍山市智宸科技有限公司（以下简称智宸公司）房屋租赁合同纠纷案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）威斯特公司的委托诉讼代理人韦超、被告（反诉原告）智宸公司的委托诉讼代理人许斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。威斯特公司本诉向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法被告退还保证金2万元。2、依法判令被告退还预交租金64800元。3、依法判令被告向原告支付违约金8640元。4、依法判令被告向原告直接损失1142960元，可得利益损失200000元。合计：1342960元。5、本案保全费、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年7月9日签订《厂地出租合同》，被告将其位于马鞍山市某某号厂房内900平方米及配套资产出租给原告，租期为10年（从2015年7月29日至2025年7月28日，装修期为40天，即2015年7月29日至2015年9月7日），每月租赁费为7200元。合同还对双方的权利义务进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了应付租金，并对案涉房屋进行装修、安装相关设备等。2017年8月29日，被告单方解除租赁合同，要求原告搬离。原告多次与被告协商未果，故诉至法院。智宸公司本诉辩称：双方之间的合同已经成立并生效，尚未履行完毕。威斯特公司所述不属实，其一直在使用该租赁房屋进行违法经营，开发区相关部门在检查中发现后责令威斯特公司停产停业，也要求智宸公司与其解除租赁关系。威斯特公司要求退还保证金及各项诉讼请求没有事实和法律依据，应驳回其全部诉请。智宸公司集团反诉向本院提出如下诉讼请求：1、解除反诉人与被反诉人的租赁合同，并限期被反诉人搬离，责令被反诉人恢复租赁物的原状。2、被反诉人赔偿反诉人违约金8640元，赔偿反诉人损失：包括租赁期间的租金；自生效判决确定的解除租赁合同之日起，至实际搬离并将租赁物交付反诉人期间的占用使用费；交付租赁物之后5个月的空置期租金损失为58500元；反诉人为实现债权支出的律师费35000元。3、反诉诉讼费由被反诉人负担。事实和理由：威斯特公司隐瞒事实并违反合同约定，一直未办理环评审批、安全生产许可、特种设备登记（锅炉）、工商登记等，违反法律法规强制性规范，非法从事具有严重污染的、不安全的“洗衣”经营活动，损害了智宸公司的权益，故提起反诉。威斯特公司反诉辩称：1、如果智宸公司向威斯特公司赔偿，威斯特公司将及时返还租赁物。2、智宸公司的第2项诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回。双方约定了案涉房屋的免租期，所以该请求不成立。本案系由智宸公司违约造成，虽然双方在合同中约定了不得有任何污染，不得从事非法活动，但没有证据证明任何机构认定威斯特公司的行为系非法活动，也没有明确载明威斯特公司受到相关主管部门的处罚，威斯特公司从事的对环境保护不当的行为是可以改正的。相关主管部门的处罚不影响房屋租赁合同的履行。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的营业执照复印件、场地租赁合同复印件、解除租赁合同通知复印件等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：1、威斯特公司提交合同复印件7份，证明由于智宸公司的违约行为给威斯特公司造成的损失。智宸公司对真实性有异议，对除民事代理合同之外的证据合法性有异议，认为达不到威斯特公司的证明目的。该组证据需结合全案综合认定。2、智宸公司提交《责任限期整改指令书》、《整改复查意见书》、《行政处罚决定书》及行政执法询问笔录、《关于责令马鞍山智宸科技有限公司落实整改的通知》，证明威斯特公司持续非法从事生成经营活动的事实，原告违反环保和安全生产法律法规，政府部门依法要求智宸公司解除与威斯特公司的房屋租赁合同。威斯特公司认为达不到智宸公司的证明目的，无法证明威斯特公司从事非法行为，只能反映出威斯特公司未办理相关的台帐及环保手续，即便违背法律法规，也是由相关主管部门予以处罚，不影响双方租赁合同的履行，不能因为相关部门下达整改意见就认为双方之间的房屋租赁合同无效。该组证据具有真实性、合法性，与本案有关联性，予以认定。3、水电费收据5份、微信记录打印件1份、网上银行交易明细打印件2份、视频及照片6份，证明威斯特公司至今一直在使用租赁房屋从事非法生产经营活动。威斯特公司对三性有异议，认为达不到智宸公司的证明目的。该组证据需结合全案其他证据综合予以认定。4、智宸公司申请证人桂某出庭作证，证明2018年2月8日威斯特公司仍在生产经营，双方的合同尚未解除，威斯特公司一直在使用租赁的房屋的事实。威斯特公司认为证人只能证明一至两台机械在运作，无法证明其经常生产。该证据结合全案综合予以认定。5、智宸公司提交法律事务委托代理合同、律师费发票、支付凭证复印件各一份，证明其为实现债权支出的律师费。威斯特公司认为智宸公司该笔费用应由智宸公司自行承担。该组证据具有真实性、合法性，与本案有关联性，予以认定。6、威斯特公司提交收款收据5张，证明其支付的装修费、材料费及施工费。智宸公司对三性均不认可。该组证据真实性无法核实，达不到威斯特公司的证明目的，不予认定。7、威斯特公司提交检测报告三份，证明其所从事的洗衣符合法律规定，不存在污染环境的事实。智宸公司对真实性有异议，认为即便真实也达不到其证明目的，该检测是对衣物的抽检，不能证明该行业生产无污染，与法律、政策对洗衣行业的环保许可要求是不一致的，同时也能证明其继续在履行租赁合同。该组证据系对衣物样品进行的检验，达不到威斯特公司的证明目的，不予认定。8、威斯特公司提交特种设备检验合格证三份，证明其使用的设备符合规定。智宸公司对三性持有异议，认为不能证明是租赁场所正在使用的设备，同时该证据也不能证明威斯特公司已完成安全生产许可的法律手续。该组证据不能证明本案的待证事实，不予认定。9、威斯特公司提交水电费收据，证明其正常营业的水电费金额，2017年10月后处于停业状态的事实。智宸公司对真实性无异议，但认为达不到其证明目的，相反能证明租赁合同尚未解除，威斯特公司仍在使用租赁物用于生产经营。该组证据具有真实性、合法性，与本案有关联性，予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月29日，智宸公司（甲方）与威斯特公司（乙方）与签订《厂地出租合同》一份，约定甲方将位于市开发某某号厂房内的900平方米及配套资产出租给乙方从事洗衣活动，租赁期为10年，自2015年7月29日起，至2025年7月28日止（2015年7月29日到2015年9月7日免费40天作为装修时间），租金为每月每平方米8元，即每月7200元。自租期届满五年之日其，在上五年度租金基数基础上，该厂房租赁每月每平方米租金递增百分之日，即每月7488元。租金按年结算支付，实行先付款后使用原则，第一年租金应在本合同签订之日起3日内支付，第二年租金应在第一年租期届满之前45日内支付。乙方应向甲方支付租赁保证金20000元，如乙方在租赁期内有任一违约行为的，保证金不再退回，如乙方在租期内造成甲方经济损失，甲方有权扣留与损失额相等的保证金。合同还约定，租赁期间，乙方不得利用厂房租赁进行非法活动，乙方所进行的生产经营活动不得有任何污染，否则，甲方有权单独解除合同并要求乙方赔偿相关损失。由于乙方原因导致合同解除时，乙方还需向甲方额外支付年租金10%的违约金以及甲方用于主张合同权益的费用（含但不限于律师费、起诉费）。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，威斯特公司向智宸公司支付了保证金20000元及租金，并对案涉房屋进行装修、安装相关设备，进行生产经营。2017年8月29日，智宸公司向威斯特公司发出《关于解除租赁合同的通知》，内容为：“鉴于相关产业、土地等政策性因素的调整，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，合意解除所共同签订的房屋租赁合同：第一条双方合意提前解除2015年07月29日所签订的租赁合同，上述合同租赁期截止2025年07月28日。第二条出租房承诺积极协助承租方办理退租事宜，并给予承租方腾让、返还租赁物的合理期限90日。承租方在2017年11月29日前，结清相关水电费等，按照原租赁合同履行相关返还义务，即原状返还租赁标的及配套实施、附属设备等，并协助出租房办理相关验收手续等。第三条根据原租赁合同，出租方依照约定返还承租方保证金人民币2万圆……”。2017年10月13日，马鞍山经济技术开发区管理委员会向智宸公司发出《关于责令马鞍山智宸科技有限公司落实整改的通知》，内容为：“经现场核查发现：一、你公司干粉砂浆项目现场粉尘浓度较高，且该项目未开展建设项目安全评价以及建设项目职业病危害评价；二、你公司将厂房分租给威斯特洗衣工厂和马鞍山金锚塑胶有限公司，上述两家公司均未办理相关环保手续。根据相关法律法规等规定，现责令你公司：1、立即启动并开展建设项目安全评价和职业病危害评价工作；2、落实承租方监管责任，督促威斯特洗衣工厂和马鞍山金锚塑胶有限公司完善环保手续，必要时解除相关承租关系。”2017年11月17日，马鞍山市经济技术开发区安全生产监督管理局向威斯特公司发出《责令限期整改指令书》，内容为：“经查，你单位存在下列问题：1、未按规定开展安全生产设施‘三同时’工作；2、未提供隐患排查制度、台帐；3、未提供安全生产教育和培训台帐；4、未提供应急预案及演练台帐。”2017年12月12日，该局对威斯特公司整改情况进行复查，认为复查结果不合格，2017年12月15日，马鞍山市经济技术开发区安全生产监督管理局向威斯特公司发出《行政处罚决定书》，决定给予其责令停产停业的行政处罚。2017年7月4日，威斯特公司向智宸公司缴纳2017年7月29日至2018年7月28日的租金86400元。威斯特公司至今未通过环境影响评价。因解除合同及赔偿等问题，双方协商未果，以致成讼。本院认为，民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违反公序良俗。根据《中华人民共和国环境保护法》第十九条规定：“编制有关开发利用规划，建设对环境有影响的项目，应当依法进行环境影响评价。未依法进行环境影响评价的开发利用规划，不得组织实施；未依法进行环境影响评价的建设项目，不得开工建设。”《洗染业管理办法》第五条规定：“新建或改、扩建洗染店、水洗厂应依法进行环境影响评价，并经环保部门验收合格后，方可投入使用。”威斯特公司未提交证据证明其依法进行了环境影响评价，故其擅自开工建设并经营生产，违反了法律禁止性规定。智宸公司虽于2017年8月29日向威斯特公司发出《关于解除租赁合同的通知》，但从马鞍山经济技术开发区管理委员会发出的《关于责令马鞍山智宸科技有限公司落实整改的通知》、马鞍山市经济技术开发区安全生产监督管理局先后发出的《责令整改通知书》、《行政处罚决定书》来看，至2017年12月15日威斯特公司仍在生产经营，并向智宸公司缴纳水电费，智宸公司予以接受，也接受威斯特公司缴纳的房屋租金，故双方实际仍在履行合同。智宸公司现要求解除合同，限令威斯特公司搬离的诉讼请求，与法有据，本院予以支持。对威斯特公司预缴的租赁费，智宸公司应予以退还，按7200元/月从其实际搬离之日起计算至2018年7月28日。对智宸公司要求威斯特公司恢复租赁物原状的诉讼请求，因其未提交证据证明威斯特公司对租赁物进行了何种改造，亦证明租赁物原状，故对该诉请不予支持。因威斯特公司违约，故其要求智宸公司退还保证金20000元、支付违约金8640元、赔偿其直接损失1142960元，可得利益损失200000元的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。根据合同约定，由于乙方原因导致合同解除时，乙方还需向甲方额外支付年租金10%的违约金以及甲方用于主张合同权益的费用（含但不限于律师费、起诉费），因此威斯特公司应向智宸公司支付违约金8640元并承担律师费35000元。对智宸公司要求威斯特公司支付自解除合同至搬离租赁物期间的占用使用费、交付租赁物后5个月的空置期租金的诉讼请求，因该损失尚未实际发生，且智宸公司未提交证据证明双方对此作出约定，故对该诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第九十三条第二款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除马鞍山市威斯特商贸有限公司与马鞍山市智宸科技有限公司于2015年7月29日签订的《厂地出租合同》；马鞍山市威斯特商贸有限公司自本判决生效后十日内搬离马鞍山市开发区某某号厂房；马鞍山市智宸科技有限公司退还马鞍山市威斯特商贸有限公司预缴的租金（按7200元/月，从实际搬离之日起计算至2018年7月28日）。二、马鞍山市威斯特商贸有限公司自本判决生效后十日内向马鞍山市智宸科技有限公司支付违约金8640元及律师费35000元。三、驳回马鞍山市威斯特商贸有限公司的其他诉讼请求。四、驳回马鞍山市智宸科技有限公司的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期限履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4221.5元、反诉受理费1171.5元（均减半收取）、保全费5000元，合计10393元，由马鞍山市威斯特商贸有限公司负担9667元，由马鞍山市智宸科技有限公司负担726元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员 潘 姝二〇一八年五月三十日书记员 祖婷婷附：相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第七条：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第九十三条第二款：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。法信超链：国家法律2篇案例74篇期刊90篇×3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。