福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终5753号上诉人（原审原告）：陈兴忠，男，1966年6月10日出生，汉族，住福建省罗源县。上诉人（原审原告）：林巧平，女，1967年8月26日出生，汉族，住福建省罗源县。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：邹禄彬，福建元一律师事务所执业律师。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：黄椿梅，福建元一律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：福州泰禾房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路43号奥林匹克教学楼七层。法定代表人：郑钟，总经理。委托诉讼代理人：薛一通，男，该公司职员。委托诉讼代理人：邱星，男，该公司职员。上诉人陈兴忠、林巧平因与被上诉人福州泰禾房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院(2016)闽0104民初1122号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。陈兴忠、林巧平上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判认定福州泰禾房地产开发有限公司虚构讼争房屋已符合交付条件的事实诱骗买受人接收未经验收合格房屋构成商业欺诈,福州泰禾房地产开发有限公司按逾期交房向陈兴忠、林巧平支付违约金(自2013年9月1日起按已付房款日万分之二计算至实际交付验收合格房屋之日止)；2.福州泰禾房地产开发有限公司立即交付经竣工验收合格和消防验收合格房屋。事实和理由：福州泰禾房地产开发有限公司虚构房屋已符合交付条件的事实诱骗陈兴忠、林巧平接收未经验收合格房屋构成商业欺诈，应依合同约定按买受人拒绝接收房屋的责任方式承担赔偿责任。福州泰禾房地产开发有限公司交房时向陈兴忠、林巧平出具的《福建省新建商品住宅质量保证书》及交房通知书明确载明讼争商品房已经竣工验收合格，达到合同约定的交付条件，然而本案没有证据证明讼争房屋已验收合格、符合交付条件。讼争商品房属依法强制竣工验收和消防验收范畴，故本案对开发商的欺诈和违约行为没理由选用“买受人同意接收”条款归责，应当适用“买受人拒绝接收”责任条款并依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条规定在三倍以内酌定福州泰禾房地产开发有限公司的赔偿责任。福州泰禾房地产开发有限公司辩称，请求驳回陈兴忠、林巧平的上诉请求，维持原判。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用若干法律问题的解释》第十一条规定，房屋的转移占有视为房屋的交付使用，陈兴忠、林巧平已签署房屋交接单并实际入住、使用房屋，福州泰禾房地产开发有限公司已履行房屋交付义务，不应再承担逾期交房违约金。陈兴忠、林巧平向一审法院起诉请求：1.判令福州泰禾房地产开发有限公司立即办理所售房屋所有权初始登记并将办理权属登记须由出卖人提供的资料交付陈兴忠、林巧平；2.判令福州泰禾房地产开发有限公司按已付房款日万分之二向陈兴忠、林巧平支付未在2013年8月31日前交付经竣工验收合格和消防验收合格房屋的违约金（自2013年9月1日起计算至实际交付验收合格房屋之日止）；3.本案诉讼费用由福州泰禾房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2010年10月15日，陈兴忠、林巧平、福州泰禾房地产开发有限公司了签订《商品房买卖合同》，约定陈兴忠、林巧平向福州泰禾房地产开发有限公司购买位于福建省福州市仓山区金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾红峪）第A7#楼1003单元，总价款为952068元。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收；2.……；3.……；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）2000元违约金”。第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人……”。合同签订后，陈兴忠、林巧平依约向福州泰禾房地产开发有限公司支付了全部款项952068元并于2013年8月27日接收了讼争房屋。一审法院认为，陈兴忠、林巧平、福州泰禾房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方真实的意思表示，合法有效，双方应按约履行合同义务。陈兴忠、林巧平诉请判令福州泰禾房地产开发有限公司立即办理所售房屋所有权初始登记并将办理所售房屋权属登记须由出卖人提供的资料交付陈兴忠、林巧平，符合合同约定，一审法院予以支持。陈兴忠、林巧平诉请判令福州泰禾房地产开发有限公司按已付房款日万分之二向陈兴忠、林巧平支付未在2013年8月31日前交付经竣工验收合格和消防验收合格房屋的违约金。《商品房买卖合同》第八条系双方当事人对“交房条件与期限”的约定。其中，第一款约定三项交付条件；第二款针对第一款设定了两种解决房屋不符合交付条件的方式。本案双方当事人选择第1种解决方式，即“买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。本案中，合同约定讼争房屋应在2013年8月31日前交付买受人使用，陈兴忠、林巧平已于2013年8月27日接收房屋。因此，在当事人之间不存在另有约定的情况下，房屋转移占有即应认定为交付使用，故对陈兴忠、林巧平该诉请，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，判决：一、福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内办理所售房屋所有权初始登记并将办理所售房屋权属登记须由出卖人提供的资料交付陈兴忠、林巧平；二、驳回陈兴忠、林巧平的其他诉讼请求。案件受理费3830元，由陈兴忠、林巧平负担3300元，福州泰禾房地产开发有限公司负担530元。二审中，福州泰禾房地产开发有限公司向本院提交福建省房屋建筑工程竣工验收报告及福州市公安消防支队榕公消验字[2016]第0485号建设工程消防验收意见书，证明讼争房屋有经过竣工验收和消防验收，符合合同约定的交房条件。陈兴忠、林巧平经质证认为，对上述两份证据的真实性没有异议，但对证明对象有异议，案涉房屋是2016年8月31日通过消防验收的，交房的时候并未通过消防验收。本院经审查认为，陈兴忠、林巧平对福建省房屋建筑工程竣工验收报告及福州市公安消防支队榕公消验字[2016]第0485号建设工程消防验收意见书的真实性没有异议，本院对福建省房屋建筑工程竣工验收报告及福州市公安消防支队榕公消验字[2016]第0485号建设工程消防验收意见书的真实性予以确认。根据本案现有证据及双方当事人陈述，本院对一审法院认定的事实予以确认。二审另查明，泰禾·红峪A7#楼于2011年12月25日经建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格，于2016年8月31日经福州市公安消防支队评定消防验收合格。本院认为，本案讼争《商品房买卖合同》第八条系双方当事人对“交房条件与期限”所作的约定，该约定对商品房法定交付条件与约定交付条件作了明确界定；同时该条第二款约定了两种解决房屋不符合交付条件的方式。本案双方当事人选择第1种解决方式，即“买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。”根据福州泰禾房地产开发有限公司提交的福建省房屋建筑工程竣工验收报告，讼争商品房已于2011年12月25日经建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格，陈兴忠、林巧平亦对该报告的真实性不持异议，在案证据不足以证明福州泰禾房地产开发有限公司存在欺诈诱骗陈兴忠、林巧平接收未经验收合格房屋的行为。因本案合同约定讼争房屋应在2013年8月31日前交付买受人使用，陈兴忠、林巧平实际也已在该日期前接收房屋，故一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，认定福州泰禾房地产开发有限公司未构成逾期交付，并无不当。虽然本案讼争房于2016年8月31日消防验收合格，但现有证据无法证明陈兴忠、林巧平在收房时对商品房是否已通过消防验收进行审查，故陈兴忠、林巧平以其实际行为变更了双方合同所约定的房屋不符合交付条件的解决方式，即陈兴忠、林巧平选择了同意接收不符合交付条件的讼争房。因讼争房交付时未通过消防验收，不符合合同第八条约定的交付条件，故福州泰禾房地产开发有限公司仍然应当根据合同第八条约定承担瑕疵交付的违约责任。福州泰禾房地产开发有限公司向陈兴忠、林巧平发出的记载为验收合格的《商品房交付通知书》，违反诚实信用原则，故本院将本案合同的瑕疵交付违约责任2000元酌情提高至五倍，即10000元，以此警示。双方对于福州泰禾房地产开发有限公司办理所售房屋所有权初始登记并将办理所售房屋权属登记须由出卖人提供的资料交付陈兴忠、林巧平并无异议，本院予以维持。综上所述，陈兴忠、林巧平的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持福建省福州市仓山区人民法院（2016）闽0104民初1122号民事判决第一项；二、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2016）闽0104民初1122号民事判决第二项；三、福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向陈兴忠、林巧平支付违约金10000元；四、驳回陈兴忠、林巧平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3830元，由陈兴忠、林巧平负担530元，福州泰禾房地产开发有限公司负担3300元；二审案件受理费3830元，由陈兴忠、林巧平负担530元，福州泰禾房地产开发有限公司负担3300元。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 吴筱洲二〇一七年十一月二十一日法官助理 龚 蓉书 记 员 林雨婷