辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终2772号
上诉人(原审原告)：大连新华物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区万岁街121号。
法定代表人：杨滨，经理。
委托诉讼代理人：朱世铭，男，该公司工作人员。
上诉人(原审被告)：孙絮
委托诉讼代理人：孙长利
上诉人大连新华物业管理有限公司（以下简称新华物业）、上诉人孙絮因物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初8838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新华物业法定代表人杨滨、委托诉讼代理人朱世铭，上诉人孙絮委托诉讼代理人孙长利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新华物业上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持新华物业一审全部诉讼请求；2.诉讼费由孙絮承担。事实和理由：1.物业催缴单可以引起诉讼时效中断，依据是《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，参照《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第26条。2.孙絮应当对延迟交纳的物业费承担相应的违约金。
孙絮辩称，不同意新华物业的上诉请求。事实和理由：新华物业起诉已经超过诉讼时效。同时，孙絮认为，应撤销一审判决，驳回新华物业的一审诉讼请求（详见孙絮上诉依据的事实和理由）。
孙絮上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回新华物业的一审诉讼请求。2.诉讼费由新华物业承担。事实和理由：1.2008年8月12日，新华物业因物业服务合同纠纷起诉至一审人民法院。新华物业没有新的事实和理由，针对同一当事人对同一事项提起诉讼，违反了”一事不再理”原则；2.2004年春节，因房屋质量问题，楼上暖气漏水淹没孙絮刚刚装修好的房屋，造成财产损失，物业答应给孙絮赔偿，但至今没有赔偿。新华物业在孙絮窗前设置停车场，每年收取几万元的停车费，却完全不顾及业主收到的噪声和汽车尾气污染的侵害，孙絮在2008年已经明确告知新华物业”不排除上述侵害的情况下，孙絮不再交纳物业费”；3.新华物业索要2008年至2017年物业费超过了诉讼时效，一审判决认定”2012年1月1日至2012年6月30日，2012年9月19日至2017年12月31日的物业费未超过诉讼时效”不予认可，一审新华物业提交的两份邮件均是其伪造，没有给孙絮送达，且其中一份邮件载明的时间是2006年8月12日，一审法院却认定2016年8月12日，与事实不符。
新华物业辩称，不同意孙絮的上诉请求。事实和理由：1.本案不适用一事不再理原则，本案与2008年的案件是不同的两个案件。2.物业催缴单可以引起诉讼时效中断，法律和司法解释并没有明确规定当事人一方以何种方式提出要求作为诉讼时效中断的依据，原审法院认为新华物业提交的催费照片不清楚，无法看出催缴时间，不认定诉讼时效中断，适用法律错误。
新华物业向一审法院起诉请求：判令被告孙絮支付拖欠的物业费7720元及违约金。
一审法院认定事实：2002年10月16日，”绿洲园”项目的开发商大连新华房屋开发有限公司与新华物业签订了《绿洲园前期物业管理服务委托合同》，委托新华物业为”绿洲园”小区提供物业管理服务，委托管理期限至物业产权人委员会与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日终止；物业管理服务费收取标准为住宅房屋及公建按建筑面积每月每平方米0．6元。2006年5月20日、2009年7月、2013年3月新华物业分别与大连市甘井子区新华绿洲业主委员会签订了《物业管理委托合同》及补充合同、《物业服务委托合同》、《物业管理服务委托合同》，约定由新华物业对位于新华绿洲小区所属范围内的物业提供物业服务，物业费收费标准为住宅房屋和非住宅房屋的物业费均按建筑面积每月每平方米0．6元，业主或物业使用人可采取季度或半年缴纳，并在当年年底前结清当年物业服务费。2015年12月17日，新华物业与大连市甘井子区新华绿洲业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，约定由新华物业对位于新华绿洲小区所属范围内的物业提供物业服务，委托服务期限为三年，自2016年1月1日至2018年12月31日。物业费收费标准为住宅房屋和非住宅房屋由乙方按建筑面积每平方米暂定0．6元向业主或物业使用人收取，业主或物业使用人可采取按季度或按年上达缴纳即：第二季度物业费应在第一季度末前缴纳，依次类推，并在当年年底结清当年物业费。业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，违约金按照国家相关规定（法律法规）执行。另外，以上《物业服务委托合同》、《物业管理服务委托合同》还约定了双方的其他相关权利义务。上述合同签订后，新华物业为该小区提供物业服务至今。另查，孙絮系大连市甘井子区西南路绿洲园1号1-2-1，该房屋建筑面积107．19平方米。孙絮自2008年1月1日至2017年12月31日没有交纳物业费。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故新华物业与房屋开发商签订的前期物业服务合同及新华物业与小区业主委员会签订的物业服务合同对双方均有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，新华物业依法为孙絮所在小区实际提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，孙絮作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。关于新华物业要求孙絮交纳自2008年1月1日起至2017年12月31日止的物业费是否超过诉讼时效的问题，新华物业提供的催费照片无法看出实际催缴时间，不能构成诉讼时效的中断。业委会说明等只能证明新华物业每年集中收缴物业费，不能证明新华物业在诉讼期间内向孙絮主张物业费，不足以作为新华物业主张物业费未过诉讼时效的有效证据。新华物业提供的EMS邮件可以显示邮寄时间，可以构成诉讼时效中断。一审法院认为，第一，2014年9月18日、2016年8月12日，新华物业通过EMS邮件方式向孙絮催要物业费，孙絮拒收，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，本案中，2012年9月19日至2016年8月12日的物业费诉讼时效因新华物业主张权利而发生中断，诉讼时效重新起算，至本案新华物业起诉时2017年9月22日并未超过诉讼时效；2016年8月12日至2017年12月31日的物业费至本案新华物业起诉时亦未超过诉讼时效。第二，对于2012年1月1日至2012年6月30日的物业费，新华物业与案涉小区业主委员会于2009年7月签订的《物业服务委托合同》中约定业主或物业使用人可采取季度或半年缴纳，并在当年年底前结清当年物业服务费，合同期限截至2012年6月30日。故该段时间的物业费最迟可至2012年12月31日交纳。新华物业于2014年9月18日、2016年8月12日向孙絮主张物业费，使得诉讼时效中断，至新华物业起诉时未过诉讼时效。2012年7月1日至2012年9月18日的物业费因未约定可至年底结清，故已过诉讼时效。综上，新华物业起诉的2012年1月1日至2012年6月30日、2012年9月19日至2017年12月31日的物业费未超过诉讼时效，其他时间的物业费已过诉讼时效。孙絮应当交纳物业费4，481元，计算方法为：0．6元／月／平方米×107．19平方米×（69＋2／3）个月。
关于新华物业所提违约金的诉讼请求。一审法院认为，孙絮存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此新华物业的主张理应得到支持。但考虑到新华物业现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到新华物业在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现新华物业与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和孙絮每天的生活均与新华物业相关，双方矛盾须及时化解，故不予支持新华物业的违约金主张。关于孙絮辩称新华物业未尽到绿化维护、管理混乱等物业服务不到位，而拒绝交纳物业费一节。一审法院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业不作为主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。同时，本案新华物业表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，孙絮以此为由拒交物业费没有法律依据。关于孙絮辩称小区停车产生噪音、环境污染给孙絮身心健康造成损害的问题，一审法院认为，孙絮已就该问题另行提起了诉讼，双方可在另案诉讼中进行解决，本案不予处理，综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、孙絮于本判决发生法律效力之日起十日内向新华物业支付拖欠的物业服务费4481元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回新华物业大连新华物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，新华物业提交《邮件全程跟踪查询结果》，拟证明新华物业提交邮件载明的时间”2006年8月12日”存在笔误，时间应为2016年8月12，孙絮对该证据的真实性不予认可。邮政速递大连分公司在《邮件全程跟踪查询结果》上加盖公章，对其真实性应予确认，该查询结果载明：邮件号为109965670020快件的收寄时间2016年8月12日。双方当事人对一审查明事实均无异议，对一审查明事实予以确认。
本院认为，新华物业与大连市甘井子区新华绿洲业主委员会签订的《物业管理委托合同》及补充合同、《物业服务委托合同》、《物业管理服务委托合同》均是双方真实意思表示，新华物业和孙絮依约定享有权利、履行义务。
一、关于新华物业”改判支持其一审诉讼请求”的上诉请求
一审判决基于”新华物业提供的催费照片无法看出实际催缴时间，不能构成诉讼时效的中断”认定部分物业费已过诉讼时效期间，本院认为，一审新华物业提交催费照片作为诉讼时效中断的事由之一，但仅凭该照片，无法确认新华物业于何时向孙絮主张过案涉物业费，故一审法院认定”不能构成诉讼时效中断”并无不妥。
一审法院基于”整个小区和谐发展和孙絮每天的生活均与新华物业相关，双方矛盾须及时化解”未支持新华物业要求支付违约金的诉讼请求，初衷是为了化解业主和新华物业矛盾，二审法院不宜再调整。
二、关于孙絮”改判驳回新华物业一审诉讼请求的”上诉请求
孙絮二审庭审中对一审查明事实并无异议，其二审主张驳回新华物业一审诉讼请求的事由有三项：一是新华物业就本案曾经提起过诉讼，构成一事不再理；二是孙絮房屋装修曾因楼上漏水受损，停车场噪音及尾气对其造成损害；三是案涉邮件是伪造的，诉讼时效期间已过。关于孙絮上诉主张”停车噪音、尾气对其造成损害”，一审法院基于”孙絮已就该问题另行提起了诉讼，双方可在另案诉讼中进行解决”，对该事项不予审理并无不妥。一二审孙絮未提交证据证明其上诉主张第一、二项的其他事由，对其主张事由不予采信。一审新华物业提交日期为2014年9月18日、2016年8月12日的两份邮件拟证明新华物业向孙絮主张了物业费。对该两份证据的真实性应予确认，孙絮上诉主张该两份证据是伪造的，与事实不符，不予采信。
综上所述，新华物业、孙絮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元由上诉人大连新华物业管理有限公负担，50元由上诉人孙絮负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘勇峰
审判员 王家永
审判员 李淑红
二〇一八年六月十一日
书记员 姜 珊