湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0112民初4044号原告：沈志能，男，1982年2月14日出生，汉族，住长沙市芙蓉区，。被告：湖南盛腾置业投资有限公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道湘江重建地25栋388-400号。法定代表人：李志兵，总经理。委托诉讼代理人：蒋伟，湖南潇湘律师事务所律师。原告沈志能诉被告湖南盛腾置业投资有限公司（以下简称“盛腾置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年12月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈志能、被告盛腾置业公司的委托诉讼代理人蒋伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈志能向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告因延误交付国土证（不动产证）而产生的违约金34508.90元（违约金标准按合同约定按购房款万分之一每日计算，从2015年11月26日起算，至2017年8月1日止）；并支付原告因长沙市楼市9·23新政限售影响而多支付的银行利息69825元（利息按国家同期公积金贷款利率计算，从2015年11月26日起算至2020年8月1日止）；2、本案受理费由被告负担。事实与理由：原、被告双方系买卖合同关系。2014年8月23日，双方就盛腾学林西岸4栋2902房屋依自愿平等的原则签订房屋购销合同，原告一次性交清首付款后于同年11月取得房产证，但后来的国土证一直没有进展，一直到两证合一，新的不动产权证也没有消息，直至今年有业主到法院起诉才开始办理，至8月1日才办下来。被告在此期间没有主动联系原告商量补偿事宜，今年9月份，原告多次主动联系被告，终在9月27日商谈补偿事宜，但被告毫无诚信，不顾事实以多种理由推脱责任。其理由主要有三点：一、原告购买的是现房，所以办理时间比期房要紧凑。二、2016年政府实行两证合一，影响不动产证办理进度；三、延迟办理不动产证不影响原告的房产交易。当时，原告认为被告的上述三个理由都不能成立。首先，不管期房还是现房，办理房产证和国土证的资料都是一样齐全的，被告为了能够收到全部房款，在收到首付款后三个月内就能办好房产证，为何不动产权证推迟几年才办理成功。其次，2016年实行两证合一，但被告按合同约定是应该在2015年就提供国土证给原告，所以后面发生的政策变动和先期发生的违约行为不构成因果关系。最后，根据长沙市住房和城乡建设委员会文件通知，不动产权证登记日期延后三年才能上市交易，这就意味着原告要多支付银行将近5年的利息。后来，公布最终赔偿方案是给付原告8022元，但与原告的损失相去甚远。因此，原告为了维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判如所诉。被告盛腾置业公司辩称，一、被告已经积极履行了合同备案和办理房屋权证的义务，不存在逾期办理房屋权证的情形。原告以按揭贷款方式购买房产，直至2015年1月13日按揭贷款才发放到位。根据合同约定，被告有权顺延交房和办理房屋、土地权属登记的日期。被告认为应当从具备交付条件时才开始计算办理房屋、土地权属登记的日期，也就是2015年1月13日。被告于2014年11月26日即办理了房屋所有权证登记，是因为原告向省公积金管理中心贷款需要房屋所有权证，并非原告支付了全部购房款。根据合同约定，被告提前为原告办理房屋所有权证不能加重被告的义务，相应的办理房屋、土地权属登记的期限应以实际交付条件成就时开始计算，即从2015年1月13日开始计算两年。望城区人民政府在2016年7月18日印发文件，确定在2016年8月1日后开始不动产统一登记业务。被告未能给原告办理土地权属登记，并非被告原因。截至2016年7月31日，仍在约定的两年权证办理期限内，不存在逾期办理土地权属登记的情形。二、原告要求支付受楼市政策影响而多支付的利息毫无合同、政策、法律依据。根据长沙市住建委××长沙市不动产登记中心的相关通知文件，原告在2014年11月26日取得房屋所有权证后，在2017年9月23日前就可以上市交易，不受9·23政策的影响。即使在9·23政策出台后，原告不换证也即将达到取得房产证满三年可上市交易的条件。2014年11月26日，原告在房款未全额支付的情况下就已经取得房屋所有权证，而被告承受着原告可转让出售的风险。早在2015年年初，原告就已经通过贷款支付了剩余房款，贷款利息的支付是其与相关银行之间的合同约定，其支付利息多少仅与人民银行利率调整有关，不仅不受楼市政策的影响，也与被告办理国有土地使用权证没有任何关联。综上所述，被告积极履行了合同义务，不能办理国有土地使用权证是政策调整所致，被告不应承担逾期办证的违约责任。原告要求支付受楼市政策影响而多支付的利息毫无事实和法律依据，请求驳回原告要求支付逾期办理国有土地使用权证而产生的违约金和支付银行利息的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对双方无争议的证据和事实，本院予以认定；对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：关于《长沙市望城区商品房买卖合同》、长沙市住房与城乡建设委员会9·23文件以及房屋产权证、不动产权证，被告并无异议，本院予以采信；关于9·23限购政策通知以及实施不动产统一登记的公告，虽然没有原件进行审核，但均属于人民政府职能部门针对房地产市场发展发布的政策性文件，属于政府信息公开的具体事项，且与本案事实有一定联系，本院予以采信。根据上述有效证据及原、被告的当庭陈述，本院查明的事实如下：2014年8月23日，原告沈志能与被告盛腾置业公司签订一份合同编号为7140120722902的《长沙市望城区商品房买卖合同》，约定由沈志能购买盛腾置业公司开发的位于长沙市望城区星城镇第4栋1单元29层2902号房屋，总价款570395元，建筑面积132.65平方米。双方约定：1、关于付款方式及期限，买受人以公积金贷款方式付款，于签订合同之日支付首期房款（含定金）171395元，剩余房款399000元向湖南省直单位住房公积金管理中心申请贷款支付。2、关于交付时间及条件，出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当已经竣工验收合格，该商品房为住宅的，还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，其中《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。3、关于产权登记的约定，在商品房交付后365日内办妥买受人的房屋所有权证，取得房屋所有权证后365日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。另外，双方在合同附件六《补充协议》第一条“关于合同解释的补充约定”第四款中约定，买受人逾期付款的（包括面积差价款、《置业费用清单》中所明确的所有费用及未发放的按揭贷款）或未在出卖人规定的期限内提供资料的，除按照合同约定承担违约责任外，出卖人还有权相应的顺延交房和办理房屋、土地权属证书登记的日期。4、关于不可抗力，双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力时间结束之日30日内向另一方当事人提供证明。因国家政策调整的原因，导致不能按照约定履行本合同的，双方可解除合同，且都不承担因解除合同而产生的违约责任。自解除合同之日起5日内，买受人应当配合出卖人办理房屋登记撤销等手续，同时，出卖人应将购房款（含同期银行活期存款利息）全部退还给买受人。合同签订后，沈志能支付了首期房款，并依照合同约定向湖南省直单位住房公积金管理中心申请了公积金贷款，贷款于2015年1月13日发放到位。盛腾置业公司于2014年11月26日办理房屋所有权登记并依照合同约定在2014年12月30日前交付房屋。后因不动产统一登记制度实施，并未办理国有土地使用权登记，于2017年8月1日完成不动产权登记。本院认为，原告沈志能与被告盛腾置业公司签订的书面《长沙市望城区商品房买卖合同》系双方经过充分协商后达成，是真实意思表示，合法有效，双方均应当严格依照合同约定履行各自的义务。商品房买卖合同签订后，沈志能已经依照合同约定支付全部购房款，但盛腾置业公司没有按照合同约定的期限办妥产权登记的相关事项，其逾期办理产权登记的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据合同约定，在商品房交付后365日内办妥买受人的房屋所有权证，取得房屋所有权证后365日内办妥买受人的土地使用权证。涉案房屋在2014年11月26日即完成房屋所有权登记，则盛腾置业公司应当在2015年11月26日前完成国有土地使用权登记，但并未完成，直至2017年8月1日，才完成不动产权登记，确定沈志能为房屋所有权人以及国有建设用地使用权人。则自2015年11月27日至2017年8月1日间，盛腾置业公司应当承担相应的违约责任。按照合同约定方式计算，盛腾置业公司应当支付的违约金为35022.253元（570395元×0.1‰/天×614天）。本案中，盛腾置业公司在沈志能尚未付清购房款项之前，已经办理房屋所有权登记且实际交付房屋，对合同义务一直积极履行。而且，盛腾置业公司所述不动产统一登记制度实施以来，调整不动产登记政策、暂缓办理不动产登记手续等行政行为对于出卖人协助办理产权登记造成客观影响，具有一定的合理性。本院认为，综合考虑上述因素以及双方在合同中关于“不可抗力”部分的约定，可以部分免除盛腾置业公司的违约责任。本院结合已查明事实、双方陈述及上述免责事由综合考虑，确定由盛腾置业公司支付沈志能2万元作为逾期办理产权登记违约行为的赔偿款项。沈志能主张由盛腾置业公司赔偿因逾期办理产权登记导致新政限售的银行利息损失，本院认为，该主张不能成立。根据我国合同法的规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。合同违约方承担的损失赔偿范围以合同履行可得利益为限，且具有可预见性。本案中，双方于2014年8月签订合同，于2014年11月办理房屋所有权登记，于2014年12月即交付房产。至此，盛腾置业公司所负大部分合同义务已经履行完毕。虽然没有完成国有土地使用权登记，且直至2017年8月方完成不动产权登记构成违约，但盛腾置业公司依照合同约定承担相应违约责任已足以弥补沈志能的损失。长沙市住房和城乡建设委员会《关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》于2017年9月22日发布，于2017年9月23日实施。盛腾置业公司在与沈志能达成房屋买卖合意时，无法预见该通知的内容，也无法预见产权登记与房产上市交易之间可能存在的时间限制，并非盛腾置业公司怠于协助办理产权登记的行为导致沈志能购买的房产无法上市交易。沈志能以合同一方无法预见的政策性行为作为主张损失的依据，不符合可预见性的基本规则，不应得到支持。另外，沈志能主张自2015年11月26日至2020年8月1日多支付的银行利息，沈志能向湖南省直单位公积金管理中心申请贷款，本身即负有按时还本付息的合同义务，并非盛腾置业公司逾期办证所致。而且，沈志能也没有提交证据证实盛腾置业公司逾期办证与涉案房产不能上市交易、产生利息损失之间存在必然的因果联系，仅以预测或可能发生的损失主张权利，并无依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖南盛腾置业投资有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告沈志能违约金2万元；二、驳回原告沈志能的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2387元，因适用简易程序审理减半收取计1193.50元，由原告沈志能负担964.50元，由被告湖南盛腾置业投资有限公司负担229元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  殷兵兵二〇一八年一月二十二日代理书记员  袁子怡附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。