湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘03民终740号上诉人（一审原告）：徐申强。委托诉讼代理人：方望峰。被上诉人（一审被告）：湖南原弘产房地产开发有限公司，住所地湖南省湘潭市九华经济区宝马路以北1号九华服务大楼9楼909室。法定代表人：杨靖，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕文圣，湖南湘晋律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志磊，湖南湘晋律师事务所律师。上诉人徐申强因与被上诉人湖南原弘产房地产开发有限公司（以下简称原弘产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2016）湘0302民初2077号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐申强上诉请求：撤销一审判决第二项，改判被上诉人支付上诉人交房违约金8000元，改判被上诉人支付上诉人代交的物管费1940元，该判被上诉人在判决生效之日内十五日内给付上诉人房屋权属证书。事实与理由：一、2012年12月31日，上诉人去收房，但被上诉人不能交付经验收合格的房屋，至今没有向上诉人出示《商品房竣工验收备案表》，2013年9月27日，上诉人急着装修入住，在没有看到《商品房竣工验收备案表》的情况下收房装修，交付经验收合格的房屋是被上诉人的义务，根据相关法律规定，购房人有权合理拒绝接受房屋；二、上诉人未收房是由于被上诉人不能交付经验收合格的房屋，根据《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条规定，应由被上诉人承担2013年1月至2013年9月27日的物业费1940元；三、一审法院未判决被上诉人向上诉人交付权属证书不合理，不合法。综上，请求二审法院予以改判。被上诉人原弘产公司答辩认为：一审法院对房屋的交付问题事实认定清楚，适用法律正确。上诉人要求被上诉人支付物业管理费的诉讼请求，没有事实和法律依据，被上诉人和物业公司是不同主体，被上诉人没有义务代替物业公司做出任何免交物业管理费的决定，被上诉人有没有义务替其缴纳物业管理费；上诉人要求退还多余的办证费，被上诉人认为此案由应当为合同纠纷，而不是商品房买卖合同纠纷，按照法律规定，应由其另行起诉，一审法院判决被上诉人退还多余的办证费本身就已经偏袒了上诉人；上诉人要求被上诉人给付房屋权属证书的诉请没有事实依据，该房屋权属证书已在房产部门办理，何时能办下来不是被上诉人能够决定，具体权属证书的办理时间应由上诉人本人与房产部门对接而不是找被上诉人，被上诉人已经履行完了自身应履行的配合义务。上诉人徐申强向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告给予原告逾期交房违约金11102.94元；2、判令被告向原告支付2013年1月1日至实际交房之日物业管理费1940元；3、判令被告向原告给付房屋权属证书并判令被告退还多余的办证费6300元。一审法院认定事实如下：原告徐申强与被告原弘产公司于2011年9月26日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买湘潭九华示范区学府路1号新都汇4单元1804001号房屋，总房款为297666元。合同签订后，原告按照合同约定全部付清了房款并向被告原弘产公司支付相关费用，其中被告原弘产公司代收了保证费用6587元。合同第十条约定：出卖人应当在2012年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人适用；合同第十一条约定：逾期超过15日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。2013年12月10日被告原弘产公司向原告徐申强邮寄送达了一份《新都汇入伙通知书》，2013年9月27日办理了入伙手续，办理入伙手续时原告徐申强向湘潭市晶都酒店物业管理有限公司新都汇物业管理处缴纳了居民服务费2330元（费用期间为2013年1月至2013年12月），原告徐申强因主张被告原弘产公司逾期交房等问题曾于2015年9月15日向本院提起诉讼，因原告徐申强未预交诉讼费，亦未提出司法救助申请，本院于2015年10月29日作出（2015）雨法响民初字第815号民事裁定书，裁定按撤诉处理。另查明：原告徐申强在诉讼过程中已自行缴纳契税590.66元、档案出证费14.4元。一审法院认为：根据原、被告的诉辩意见及举证、质证情况，本案的争议焦点为：1、被告原弘产公司是否存在逾期交房的情形，是否应当向原告支付违约金？2、被告原弘产公司是否应当向原告支付2013年1月1日至2013年9月27日的物业管理费1940元？3、原告请求被告向原告给付房屋权属证书并向原告退还多余的办证费用6300元的诉讼请求是否应当得到支持？对于第一个焦点：对于被告原弘产公司是否存在逾期交房的情形，原告在诉讼过程中为支持其诉讼请求，向本院提交了《调解协议》、《新都汇入伙确认单》、《装修巡查记录表》等证据，从证据的内容来看，可证实原告办理入伙手续的时间为2013年9月27日，而从被告提交的《新都汇入伙通知书》及EMS快递单则证实了被告原弘产公司曾于2012年12月10日向原告发送了入伙通知，虽原告称其未在入伙通知指定的期间办理入伙手续，是因为当时未能达到交房条件，但原告未能提交出证据证实其主张，为此本院对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。对于第二个焦点：原告徐申强主张被告原弘产公司支付物业管理费的理由为原告未办理入伙手续前该物业管理费应当由开放商缴纳，被告原弘产公司则主张物业管理费是原告向物业管理公司缴纳的费用，被告没有法定和约定的代缴义务。对于原、被告的主张评析如下：物业管理费系基于《新都汇前期物业管理服务协议》约定进行缴纳，缴纳的标准及时间系基于原告徐申强与湘潭市晶都酒店物业管理有限公司的约定，故原告徐申强请求被告支付物业管理费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，故本院不予支持。对于第三个焦点：对于原告请求被告原弘产给付房屋产权证书的问题，依据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告应当在商品房交付使用之日起60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中被告原弘产公司负有申请办理商品房产权登记手续的义务，但因在诉讼过程中双方已经就办理房屋权属登记事宜进行协商、协助，且原告也确认房屋权属登记证书正在不动产登记部门办理当中，为此本案中本院对该部分诉讼请求不予处理为宜。对于原告请求被告原弘产公司返还办证费6300元的诉讼请求，在诉讼过程中经原、被告确认：被告原弘产公司收取原告徐申强代收代办产权费用6587元，原告徐申强自行缴纳契税590.66元，档案出证费14.4元；同时被告方核对后原告徐申强需还需另行支付的其他办证费用为分丘平面图利用费86.4元、房屋登记费35元、查询验证产权档案费14.4元，共计135.8元；以上足以证实被告原弘产公司预收的代收代办产权证费用比实际费用多出6451.2元，现原告徐申强请求被告原弘产公司返还多收的办证费用，理由成立，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决：一、被告湖南原弘产房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告徐申强返还多收的代办证费用6451.2元；二、驳回原告徐申强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告湖南原弘产房地产开发有限公司负担。二审诉讼期间，上诉人徐申强向本院申请调取湘潭九华示范区学府路1号新都汇4单元房屋的竣工验收合格手续（备案表）及包括徐申强在内91户业主的调解协议。本院经审查认为，上诉人申请调取上述证据拟证明在被上诉人通知交房时，合同标的房屋并未通过验收合格，不符合交房条件。该事实的举证责任并不应由上诉人承担，故本院对上诉人该申请不予准许。被上诉人原弘产公司在二审期间提交了双方当事人签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》一份，其中第六项房产交付事宜（三）项9条规定“买卖合同第十条约定的‘该商品房经验收合格’是指出卖人组织勘察、设计、施工、监理等单位完成的竣工验收合格，出卖人不承诺在买卖合同第十条约定的期间内该房屋已完成消防验收或验收备案手续”。拟证明被上诉人通知上诉人交房时，房屋已经达到了双方约定的交房条件。上诉人徐申强经质证后认为，该条款规定系违法的规定，属于霸王条款，并且没有给予当事人提别的提示。通知交房时被上诉人也没有提交前述自行验收的验收资料。本院认证认为，上诉人对被上诉人提交证据的真实性没有提出异议，本院对此予以确认，但前述证据只能证明双方存在相关约定，不能证明被上诉人通知上诉人交房时已经达到了双方约定以及法定的交房条件。经审理查明，原审判决查明的基本事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。另查明：双方当事人签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》中第六项房产交付事宜（三）项9条约定“买卖合同第十条约定的‘该商品房经验收合格’是指出卖人组织勘察、设计、施工、监理等单位完成的竣工验收合格，出卖人不承诺在买卖合同第十条约定的期间内该房屋已完成消防验收或验收备案手续”。本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”。根据以上法律法规规定，交付使用的房屋不仅应当经设计、施工、监理、建设单位等验收合格，还应当符合法律、法规关于房屋交付使用的其他强制性规定，包括消防验收。因此，消防、规划、环保等部门的专项验收合格及工程质量监督机构监督审核认可也是建筑工程竣工验收合格的内容。本案中，双方当事人在所签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》中有关“买卖合同第十条约定的‘该商品房经验收合格’是指出卖人组织勘察、设计、施工、监理等单位完成的竣工验收合格，出卖人不承诺在买卖合同第十条约定的期间内该房屋已完成消防验收或验收备案手续”的约定，明显与前述法律法规的强制性规定相悖，低于国家规定的最低交房条件；同时，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及相关附件文件均为格式合同，附件四中关于交房条件的约定免除了被上诉人的法定义务，也没有采取合理的方式提请对方注意，因此，根据我国《合同法》的相关规定，双方在《商品房买卖合同》附件四中有关交房条件的约定无效，《商品房买卖合同》第十条中有关“该商品房经验收合格”的理解应遵循前述法律法规的规定予以确定。如前所述，被上诉人在约定期限内将已经竣工验收合格的房屋交付给上诉人系其合同主要义务，对于该义务是否全面履行的举证责任应由被上诉人承担。在诉讼中，被上诉人虽举证证明其在2012年12月10日向上诉人邮寄了《新都汇入伙通知书》，但没有提出证据证明在该时段房屋已经竣工验收合格，故上诉人在此时有权拒绝接收房屋，被上诉人应自双方约定的交房期限届满之次日开始向上诉人支付逾期交房违约金。2013年9月27日，上诉人在被上诉人未向其出示房屋竣工验收合格证明文件的情况下，仍办理了房屋接收手续，从而在客观上使被上诉人“逾期交房”的违约状态终止，故从该日起被上诉人不再承担违约责任。根据双方《商品房买卖合同》约定，逾期交房，被上诉人应自约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按日向上诉人支付已交房款万分之一的违约金，根据该约定，自2013年1月1日至2013年9月26日止，被上诉人应向上诉人支付逾期交房违约金的数额为297666元×0.0001×269天≈8007元。上诉人就逾期交房违约金提出的上诉请求为8000元，低于前述数额，故本院对于上诉人该上诉请求予以支持。一审判决以上诉人未能举证证明“其未在入伙通知指定的期间办理入伙手续，是因为当时未能达到交房条件”为由，驳回上诉人该项诉讼请求与我国民事诉讼举证规则相悖，本院予以纠正。《湖南省物业服务收费管理办法》属于行政管理范畴的规范性文件，不能成为被上诉人承担民事责任的法律依据。上诉人依据该文件规定，要求人民法院判令被上诉人支付2013年1月1日至实际交房之日物业管理费1940元的诉讼请求，本院不予支持。上诉人可依据该文件规定向相关行政主管部门寻求解决途径。根据双方合同约定，上诉人所购房屋的产权登记手续由被上诉人委托专人办理，目前上诉人所购房屋的权属登记证书正在不动产登记部门办理当中，该证书的颁发取决于不动产登记部门的审查以及办理程序，故在无法确定不动产登记部门何时能够出证的情况下，不应对上诉人取得房屋权属证书的时间为被上诉人设定时限，上诉人要求判令被上诉人在判决生效后十五日内给付房屋权属证书的上诉请求，本院不予支持。上诉人如认为因被上诉人原因导致其未能如期取得房屋权属证书，可另行向被上诉人追究违约责任。综上所述，一审判决审理程序合法，但适用部分法律有误，处理不当。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2016）湘0302民初2077号民事判决；二、被上诉人湖南原弘产房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向上诉人徐申强支付逾期交房违约金8000元；三、被上诉人湖南原弘产房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向上诉人徐申强返还多收的代办证费用6451.2元；四、驳回上诉人徐申强其他诉讼请求。本案一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，合计100元，由上诉人徐申强负担30元，被上诉人湖南原弘产房地产开发有限公司负担70元。本判决为终审判决。审 判 长  罗 亮审 判 员  王 芳代理审判员  刘娇琳二〇一七年七月二十八日代理书记员  刘 欣附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任;主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。