广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2014）惠东法稔民初字第178号原告：惠东碧桂园房地产开发有限公司，住所地惠东县稔山镇边马（稔山镇人民政府大院三楼）。法定代表人：杨文杰，总经理。委托代理人：张广杰、吴进，均系原告惠东碧桂园房地产开发有限公司职员。被告：陈燕霞，女，1970年3月18日出生，汉族，江苏省太仓市人，户籍地址江苏省太仓市，现住江苏省太仓市。原告惠东碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）诉被告陈燕霞商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月7日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托代理人吴进到庭参加诉讼，被告陈燕霞经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园公司诉称：2011年8月24日，原告与被告共同签订了编号为0024261号的《商品房买卖合同》。根据该合同的约定，原告将其开发的碧桂园十里银滩海云天2单元9层03号房出售给被告，房价款为638859元。签订合同时支付首期购房款63890元，2011年8月25日第二期191658元，余下第三期至二十四期于每月4日支付，最后一期16483元于2013年7月4日之前支付。如逾期支付前述购房款项，根据合同第七条的约定，按照逾期时间分别处理—“1、逾期90天之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90天之后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。”合同签订后，被告向原告支付了第一期至第二期购房款项，第三期至十二期每月应付购房款都有迟延支付，而第十三期之后每月应付购房款至今没有支付。原告多次向被告催交拖欠的房款，但被告始终没有支付。被告未按照双方合同约定支付购房款已构成违约，依法应承担相应的违约责任。故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即支付第十三期至二十五期的购房款本金216571元；2、被告向原告支付违约金（该违约金按每日万分之三的标准，自拖欠楼款本金之日起起计算至实际偿还全部本金之日止，现暂计至2014年4月11日为32213.07元）；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。被告陈燕霞未到庭应诉，未作答辩。经审理查明：原告碧桂园公司（出卖人）与被告陈燕霞（买受人）于2011年8月24日签订编号为0024261的《商品房买卖合同》及附件一房屋平面图、附件二公共部位于公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰、设备标准、附件四合同补充协议、附录。合同约定的主要内容如下：买受人购买的商品房位于惠东××××山镇亚婆角地段惠东碧桂园十里银滩海云天2单元9层03号房，该房建筑面积为97.09平方米，套内建筑面积为61.4平方米，单价按套内面积计算为每平方米10404.87元，总价款为638859元。付款方式为：非银行按揭分期付款：买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付首期房价款的63890元给出卖人；于2011年8月25日前向出卖人支付二期楼款191658元；第三至二十四期楼款按月每期支付（每月为1期），支付日为每月4日，每期支付楼款为16674元；最后一期16483元在2013年7月4日前付清。乙方支付总期数为25期。第七条买受人逾期付款的违约责任：“……1、买受人如未按本合同时间付款，按逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。”附件四合同补充协议第十一条（二）：“《商品房买卖合同》第七条第1种方式中第（2）项约定‘累计应付款’是指买受人应支付给出卖人的所有房价款，即《商品房买卖合同》第四条约定的该商品房房价款的总金额。”合同签订后，被告陈燕霞在合同约定的期限内首期及第二期楼款，并分别于2011年9月5日、2011年10月9日、2012年1月16日、1月30日、2月29日、4月6日、5月4日、5月5日、6月13日支付了第三至十二期的楼款。尔后，被告未按合同约定支付第十三期至二十五期楼款共216571元。2013年6月9日，原告碧桂园公司委托广东国鼎律师事务所发函催告被告支付房款。2014年7月7日，原告诉至本院，提出上述诉称中的诉讼请求。以上事实，有原告碧桂园公司提交的起诉状、企业法人营业执照及组织机构代码证复印件、被告陈燕霞的身份证复印件、商品房预售许可证、商品房买卖合同及附件、滞纳金明细、律师函及EMS投递单，以及本院的庭审笔录等材料在卷为据。本院认为：原告碧桂园公司与被告陈燕霞于2011年8月24日签订编号为0024261的《商品房买卖合同》及相关附件系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约定履行自己的义务。被告未在合同约定的时间内支付相应期数房款，属于违反合同约定，应承担继续履行和相应违约责任的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十四条第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，原告诉请被告支付第十三期至二十五期购房款本金216571元及相应违约金，理由充分，予以支持。但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，原告诉请的违约金应自第十三期房款付款期限之第二天（即2012年7月5日）起以当期未付楼款为本金累积计算，总额不应超过上述未付房款216571元的30%即64971.3元为宜。因被告第三至十二期的楼款均系迟延支付，原告诉请该10期购房款的迟延履行违约金共2131.03元，符合双方合同约定，予以照准。综上，被告陈燕霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈燕霞于本判决发生法律效力之日起15日内支付原告惠东碧桂园房地产开发有限公司第十三至二十五期购房款本金共216571元，并自2012年7月5日起至付清款日止以当期未付房款为本金按日万分之三的标准累积计算违约金。违约金总额不应超过64971.3元。二、被告陈燕霞于本判决发生法律效力之日起15日内支付原告惠东碧桂园房地产开发有限公司第三期至十二期购房款的迟延履行违约金共2131.03元。三、驳回原告惠东碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5030元（原告已预交2515元），公告费560元，合共5590元，由被告陈燕霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  杨志立审 判 员  黄新娣人民陪审员  杨呈焕二〇一五年一月六日书 记 员  练新贵