湖北省汉江中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂96民终299号
上诉人（原审被告、反诉原告）：沈华伟，男，1980年9月27日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住仙桃市。
委托诉讼代理人：张学峰，男，住武汉市汉阳区，仙桃市龙华山街道叶王社区居民委员会推荐公民。
上诉人（原审被告）：肖秋菊，女，1978年8月17日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住仙桃市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：谢雄飞，男，1981年12月3日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。
委托诉讼代理人：王军军，仙桃市沔洲法律服务所法律工作者。
上诉人沈华伟、肖秋菊因与被上诉人谢雄飞房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2017）鄂9004民初3800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月19日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
沈华伟、肖秋菊上诉请求：1.撤销原审判决第二项、第三项；2.改判驳回谢雄飞要求沈华伟、肖秋菊协助办理涉案房屋过户手续的诉讼请求；3.改判支持沈华伟要求谢雄飞返还涉案房屋的反诉请求。事实和理由：1.涉案房屋属于沈华伟、肖秋菊夫妻共有财产，谢雄飞在没有审慎查明肖秋菊婚姻状况和沈华伟未在涉案房屋买卖合同签名的情况下，与肖秋菊签订涉案房屋买卖合同，主观上不构成善意，且涉案房屋尚未过户给谢雄飞，谢雄飞不符合《中华人民共和国物权法》第106条规定的不动产善意取得的条件，因此谢雄飞要求沈华伟、肖秋菊办理涉案房屋过户登记手续的请求不应得到支持。2.根据最高人民法院2014年《民事审判指导与参考》意见，出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合物权法第97条规定的条件或者共有人约定的条件，在房屋买卖合同有效的情况下，买受人请求履行房屋买卖合同，其他共有人不同意出卖该共有房屋，并表示不予协助办理房屋过户变更登记手续的，人民法院应当驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。本案中，沈华伟明确表示不同意出卖涉案房屋，要求谢雄飞返还涉案房屋，而一审法院判决支持谢雄飞的诉讼请求属于适用法律错误，应予纠正。
谢雄飞辩称，1.涉案房屋土地使用权证只登记在肖秋菊一人名下，谢雄飞有理由相信肖秋菊对涉案房屋有处分权，且谢雄飞支付了合理的价格，谢雄飞已善意取得涉案房屋的所有权；2.涉案房屋的不动产登记证于2017年6月2日已登记在肖秋菊与沈华伟名下，沈华伟不能以不知情对抗谢雄飞与肖秋菊之间的买卖合同。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人上诉请求，维持原判。
谢雄飞向一审法院起诉请求：确认谢雄飞与肖秋菊签订的房屋买卖合同有效，判令肖秋菊、沈华伟协助谢雄飞履行过户义务。沈华伟向一审法院提出反诉请求：判令谢雄飞向沈华伟返还涉案房屋。
一审法院认定事实：2008年前后，肖秋菊自他人手中购买坐落于流潭北路××××的房屋一套，办理了土地使用权过户手续，未办理房屋所有权过户手续。2016年12月18日，谢雄飞与肖秋菊协商，双方签订涉案房屋买卖合同一份，约定谢雄飞支付22万元给肖秋菊用于购买涉案房屋。合同约定：1.合同签订之日，谢雄飞一次性支付21万元，剩余1万元待过户完成后再支付；2.产权过户手续费由谢雄飞承担，肖秋菊配合谢雄飞办理有关房产过户手续；3.卖方保证房屋没有抵押等其他权利和义务。合同签订后，谢雄飞即通过银行向肖秋菊转款21万元，肖秋菊将涉案房屋及相关证件交付给谢雄飞。此后，肖秋菊为理清房屋产权，向谢雄飞要回房屋的原产权证明，并于2017年6月2日将涉案房屋登记在肖秋菊、沈华伟名下，谢雄飞要求肖秋菊、沈华伟二人履行合同义务，协助其办理房产过户手续，肖秋菊、沈华伟予以拒绝。另查明，肖秋菊、沈华伟于2003年11月15日登记结婚。
一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。本案中谢雄飞与肖秋菊之间签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定。虽然沈华伟作为肖秋菊的配偶未在该份合同上签名，但二人是夫妻关系，且合同签订时，争议房屋的土地使用权证登记在肖秋菊一人名下，谢雄飞作为合同相对人有理由相信肖秋菊对争议房屋享有完整的处分权，且房屋买卖为家庭的重大事项，争议房屋在合同签订后即交付给谢雄飞使用至今，沈华伟主张其不知晓房屋买卖的事实，于情理不合。争议房屋于2017年4月25日的评估价值为22万元，即谢雄飞支付了公平合理的对价。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条第二项的规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”故该《房屋买卖合同》合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。现谢雄飞按合同约定支付了21万元购房款，肖秋菊、沈华伟应履行协助谢雄飞办理过户手续的义务。对谢雄飞的诉讼请求，一审法院予以支持，对沈华伟的反诉请求，一审法院不予支持。双方所争议的过户费用的问题，根据合同的相对性原则，双方关于“产权过户手续费由谢雄飞承担”的约定，应推定为自此次卖方（肖秋菊）过户到此次买方（谢雄飞）名下所产生的费用，如需负担上任卖方过户到上任买方（肖秋菊）名下所产生的费用，应予以特别注明。且涉案合同上除了打印的格式条款外，另已有三条手写特别注明条款，故推定双方对上述过户费未特别约定，谢雄飞无需承担。对肖秋菊、沈华伟的辩称意见，一审法院不予采纳；对谢雄飞的辩称意见，一审法院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、谢雄飞与肖秋菊签订的《房屋买卖合同》有效；二、肖秋菊、沈华伟于该判决生效之日起十日内协助谢雄飞办理坐落于仙桃市龙××办事处××东××的房屋一套的所有权变更登记手续；三、驳回沈华伟的反诉请求。案件受理费2220元，减半收取1110元；反诉费1000元，减半收取500元，均由肖秋菊、沈华伟负担。
二审期间，沈华伟围绕上诉请求依法提交了证据，谢雄飞未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换与质证。本院认为，沈华伟提供的劳动合同及税收完税证明只能证明沈华伟在上海工作的事实，与本案无关，本院不予采信。
二审查明，谢雄飞在二审中陈述涉案《房屋买卖合同》的签订和履行过程中，都没有见过沈华伟，如果涉案房屋买卖合同构成法律上的履行不能，仍要求继续履行合同。
一审法院认定的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，谢雄飞与肖秋菊签订的涉案《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，合法、有效。
涉案房屋虽然已经交付谢雄飞使用但尚未办理过户登记，不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定的善意取得构成要件，谢雄飞尚未取得涉案房屋的所有权。涉案房屋系肖秋菊与沈华伟的夫妻共同财产，肖秋菊未经其他共同共有人即沈华伟同意，自行与谢雄飞签订《房屋买卖合同》，且肖秋菊的行为未得到沈华伟的事后追认。谢雄飞在涉案《房屋买卖合同》的签订和履行过程中，都没有见过沈华伟，不能证明沈华伟同意出售涉案房屋。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条有关“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”之规定，肖秋菊的行为属无权处分，其与谢雄飞签订的《房屋买卖合同》对沈华伟不产生法律效力。沈华伟不同意出卖该共有房屋，并要求谢雄飞返还涉案房屋，该合同构成法律上的履行不能。故谢雄飞要求沈华伟、肖秋菊协助其办理涉案房屋权属变更登记手续的诉讼请求，与法律规定相悖，本院不予支持。涉案房屋的所有权仍属于沈华伟和肖秋菊，沈华伟作为涉案房屋的共有人，可以行使物的返还请求权，其请求权基础是物权法律关系，故本院对沈华伟要求谢雄飞返还涉案房屋的诉讼请求予以支持。
谢雄飞与肖秋菊签订的涉案《房屋买卖合同》合法、有效，但谢雄飞因肖秋菊欠缺处分权而未能取得涉案房屋的所有权。谢雄飞在涉案房屋买卖合同构成法律上的履行不能的情况下，仍要求继续履行合同，本院不予支持。谢雄飞可依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款有关“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，另行向房屋出卖人肖秋菊主张返还购房款、承担违约责任等权利。
综上所述，沈华伟、肖秋菊的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
撤销湖北省仙桃市人民法院（2017）鄂9004民初3800号民事判决；
谢雄飞与肖秋菊签订的《房屋买卖合同》有效；
三、谢雄飞于本判决生效之日起十五日内返还沈华伟、肖秋菊共同所有的位于仙桃市龙华山办事处流潭北路东7巷35号的房屋[房屋不动产产权号为：鄂（2017）仙桃市不动产权第0011021号]。
四、驳回谢雄飞的其他诉讼请求。
一审案件受理费2220元，减半收取1110元，反诉费1000元，减半收取500元，共计1610元，由谢雄飞负担；二审案件受理费3220元，由沈华伟、肖秋菊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 Ｘ Ｘ
审 判 员 丁 盼
审 判 员 刘 汝 梁
二〇一八年五月二十四日
法官助理 张茂书记员唐文