浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终4696号上诉人（原审被告）：浙江万品实业投资有限公司，住所地：杭州经济技术开发区下沙街道文渊路133号-265。法定代表人：马林剑，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈剑，浙江仁策律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐国忠，男，1973年8月16日出生，汉族，住杭州市余杭区。委托诉讼代理人：张剑，浙江王建军律师事务所律师。上诉人浙江万品实业投资有限公司（以下简称万品公司）因与被上诉人徐国忠房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2016）浙0191民初2784民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定，2013年10月30日，徐国忠、万品公司签订《房屋租赁合同》一份，约定万品公司将位于杭州综合服务区内编号为一层A区201、202、B区201、202、203号的房屋租赁给徐国忠，建筑面积共计285.12平方米，用于徐国忠经营网吧（营业执照由徐国忠自行办理）；租赁期限为2013年11月1日至2032年9月30日，房屋租赁总价款1226016元；徐国忠同意签订合同时一次性向万品公司支付经营押金5000元；由于为军方土地性质，租户仅享有使用权，协议期限内若遇拆迁、征用或因政府、军方政策调整等其他任何非万品公司原因导致无法继续履行协议的，万品公司应提前2个月通知徐国忠终止协议书履行，双方互不承担违约和赔偿责任。合同签订当日，徐国忠支付万品公司经营押金5000元、房屋租金626016元，剩余房屋租金600000元徐国忠办理了按揭贷款手续，于2013年12月12日付清。至今，徐国忠未能办理出关于案涉房屋经营网吧的营业执照，万品公司未向徐国忠交付房屋。徐国忠、万品公司一致确认案涉房屋是军队房产，无法在地方工商行政管理部门办理营业执照。现徐国忠起诉至原审法院，要求判决：1.解除徐国忠、万品公司于2013年10月30日签订的《房屋租赁合同》；2.万品公司返还徐国忠租金1226016元、押金5000元，合计1231016元；3.万品公司赔偿徐国忠损失240542.74元；4.本案诉讼费用由万品公司承担。原审法院认为，徐国忠、万品公司约定徐国忠向万品公司承租案涉房屋，租赁用途为经营网吧，但因案涉房屋无法办理营业执照，徐国忠无法实现合同目的。徐国忠现要求解除《房屋租赁合同》，符合法律规定，原审法院予以支持。徐国忠主张万品公司未向其交付房屋，要求万品公司全额返还房屋租金1226016元、押金5000元，万品公司则辩称房屋已经交付。对此，原审法院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，租赁物的交付系出租人的义务，万品公司并未提供证据证明其已经向徐国忠交付案涉房屋，故原审法院对万品公司的辩称意见不予采信。徐国忠并未实际占有使用案涉房屋，现合同解除后，徐国忠要求退还房屋全部租金1226016元及押金5000元，符合法律规定，原审法院亦予以支持。徐国忠另要求万品公司赔偿其资金占用损失及贷款的利息损失，对此，原审法院认为，徐国忠在签订租赁合同时明知案涉房屋系军队房产，理应清楚存在无法办理营业执照的风险，且租赁合同明确约定营业执照由徐国忠自行办理，因此无法办理营业执照的后果应由徐国忠自行承担。徐国忠现要求万品公司赔偿损失，于法无据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、徐国忠与浙江万品实业投资有限公司于2013年10月30日签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除；二、浙江万品实业投资有限公司于判决生效之日起十日内返还徐国忠房屋租金1226016元、经营押金5000元；三、驳回徐国忠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18044元，减半收取9022元，由徐国忠负担1475元，由浙江万品实业投资有限公司负担7547元。徐国忠于判决书生效之日起十五日内向原审法院申请退费。浙江万品实业投资有限公司于判决书生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。宣判后，万品公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定案涉房屋没有交付，与事实不符。因万品公司物业不规范，且当时租赁房屋未上门锁，交房的时候万品公司物业人员带领徐国忠进行了口头交付，未办理书面手续，这是事实。但之后徐国忠并未使用案涉房屋，该房屋一直空置，直至本案纠纷发生。试想若万品公司从未交付过房屋，从合同约定的租赁期至本案纠纷发生已近三年，而徐国忠从未向万品公司提出过要求交付房屋，明显不符合常理。原审法院认为需以书面交付为准的评判观点，在本案中显然过于机械，应予以纠正。二、即使认定所谓的未交付，让万品公司承担三年的空置期的租金损失也是错误的。如果认定万品公司违约，徐国忠即应当及时行使合同权利，及时解除合同，即便是守约方，也有防止损失扩大的义务。本案中，徐国忠三年未提出解除合同，怠于行使合同权利，是损失扩大的原因，该三年的房屋租金损失应由徐国忠承担。三、原审法院认为因租赁房屋系军产用房，无法办理地方营业执照，属于徐国忠无法实现合同目的，该判断是错误的。原审法院将“合同目的”做了过于宽泛的理解。本案中双方的合同目的就是租赁房屋，而能否办理营业执照则属于“经营目的”，而非“合同目的”。四、本案中，万品公司仅仅是对徐国忠办理地方营业执照承担协助义务，至于是否需要办理营业执照，是否能够办理地方营业执照则是徐国忠在租赁军队用房时需要仔细考虑的，相关后果也是其应当承受的。徐国忠不能以之后发生的风险作为合同解除的理由。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决，改判驳回徐国忠的全部一审诉讼请求。被上诉人徐国忠在二审期间辩称：原审法院认定案涉房屋未交付，符合事实。该事实从一审中徐国忠提供的录音证据中也可以得到证实。本案中，双方签订合同的目的是徐国忠开设网吧，而万品公司在租赁之初保证可以办理相关营业执照，而最终无法办理相关证照，不能合法经营网吧业务，合同目的已经无法实现，若租赁之初万品公司告知无法办理地方营业证照，徐国忠根本不会去租赁案涉房屋。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回万品公司的上诉请求，维持原判。二审中双方当事人均未提交新的证据。原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。本院认为，本案实质系房屋租赁合同纠纷，关于租赁房屋是否已经交付的举证责任应由出租人承担。万品公司作为提供房屋的一方合同当事人，应当对其已经按照合同约定将案涉房屋交付给徐国忠的事实进行举证。现万品公司自认未办理过书面的交付手续，也未提供证据证明徐国忠曾使用过案涉房屋，故应当承担举证不能的不利后果，原审判决认定万品公司未交付案涉房屋，并无不当。徐国忠承租案涉房屋系用于经营所需的事实双方均是明知的，而因案涉房屋系军队房产，该房屋无法办理地方营业证照的事实双方当事人均无异议，故原审法院基于该事实认定案涉《房屋租赁合同》的合同目的无法实现，并判决解除该合同，具有事实和法律依据。鉴于案涉《房屋租赁合同》无法继续履行应予以解除的客观状况以及万品公司未交付过案涉房屋的认定，原审法院判决万品公司返还徐国忠已经支付的租金及经营押金，并无不当。万品公司的上诉理由及请求，均依据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15879元，由上诉人浙江万品实业投资有限公司负担（浙江万品实业投资有限公司于本判决生效之日起十五日内至本院退还多缴纳的诉讼费）。本判决为终审判决。审判长 徐 丹审判员 陈 艳审判员 金瑞芳二〇一七年八月十七日书记员 吴梦姣??