河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）信中法民终字第1027号
上诉人（原审被告）朱金豪，男，汉族，住息县。
委托代理人朱勇，河南息州律师事务所律师。
上诉人（原审原告）任俊霞，女，汉族，住息县。
上诉人朱金豪与上诉人任俊霞房屋买卖合同纠纷一案，不服息县人民法院（2015）息民初字第373号民事判决提出上诉。本院于2015年6月9日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月24日公开开庭审理了本案。上诉人朱金豪的委托代理人朱勇，上诉人任俊霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，张惠（系被告朱金豪之妻）在位于息县东大街万人桥有房产一套，其建筑面积为122.40㎡，属于房改房扩建性质。2014年12月7日，原告任俊霞（乙方）与被告朱金豪（甲方）就上述房产签订了房屋买卖协议书一份，协议约定的主要内容为：一、将朱金豪所有的位于息县谯楼街道办事处万人桥36-5的房屋出售给任俊霞；二、购房款总额为466000元；三、任俊霞于2014年12月7日给付定金先期支付200000万元作为定金，朱金豪自收款之日起（含）起须积极配合买方办理房产证过户手续，过户产生的费用由甲乙双方各自承担；四、任俊霞须在房产证过户当天将购房余款266000元一次性支付给朱金豪，朱金豪在收到之日起30日内交付房屋；五、朱金豪不能如期签订《房地产买卖协议》，或其在办理过户中违约，并导致最终不能办理过户手续的，在得到确认后，朱金豪退还任俊霞所交房款。对已办理完的过户手续所产生的费用，朱金豪应当全部承担，并向任俊霞支付总房款10%的违约金；六、乙方不能如期付款，或者乙方在办理过户过程中违约，并导致最终不能办理过户手续的，在得到确认后建房退还乙方所交的购房款项，对于已办理完的过户手续所产生的费用，乙方应全部承担，并向甲方支付总房款的10%的违约金。协议还约定了其他内容。协议签订后，原告任俊霞按约当日给付被告朱金豪200000元。在相关部门办理房产过户手续的过程中，原被告双方因过户而产生的各项具体费用由谁承担持不同意见导致尚未过户。后原被告双方多次协商未能达成一致意见，原告遂诉至法院，请求判如所述。上述事实有房屋买卖协议书、当事人陈述等在卷佐证，足以证实。
原审认为，原告任俊霞与被告朱金豪在平等自愿、协商一致的基础上签订的房屋买卖协议，双方当事人意思表示真实，不违反法律与行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。原告任俊霞按约支付了房款200000元，被告朱金豪也应按约履行协助原告任俊霞办理房产过户手续的义务。现原告任俊霞起诉要求被告朱金豪协助原告办理房产过户手续，有理有据，本院予以支持。实际违约中的不履行是指合同成立并生效后，一方当事人能履行而拒绝履行以及嗣后履行不能。结合本案实际情况，原被告双方未能按约办理房产过户手续的原因在于房屋买卖协议中没有明确约定因过户须缴纳的各项具体的费用由谁承担，原被告双方由此产生分歧而不存在过户不能的情形，故被告朱金豪不愿支付因过户产生的部分费用的迟延履行行为构不成根本违约。原被告双方在购房协议中明确约定支付对方总房款10%的违约金的前提是“导致最终不能办理过户手续”，但涉案房产并非过户不能。故原告主张按照合同约定要求被告支付总房款10%的违约金，本院不予支持。但由于被告朱金豪迟延履行的行为给原告造成了实际损失，其主要表现为原告购买了被告的房屋后，不能及时入住仍需要租房居住等损失，该损失应由被告朱金豪给予赔偿。结合双方的履行情况、因未过户导致原告任俊霞的实际损失情况以及双方的利益平衡等综合因素，本院酌定被告朱金豪支付原告损失23300元。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，原审判决如下：一、被告朱金豪在本判决生效后十五日内协助原告任俊霞办理房屋产权过户手续；二、被告朱金豪在本判决生效后十五日内赔偿原告任俊霞损失23300元；三、驳回原告的其他诉讼请求。本案诉讼费减半收取483元，由被告朱金豪承担。
朱金豪上诉称，原审查明不清，证据不足，适用法律错误。一、一审法院查明并认定上诉人没有根本违约，不承担违约金。既然不构成根本违约，上诉人就不应当承担赔偿损失。二、上诉人并无迟延履行，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同中并没有约定过户履行时间，并且上诉人在签订买卖合同后第二天就和被上诉人办理相关缴税过户手续。上诉人在一审中已提交相关证据材料予以证明，一审法院却认定上诉人迟延履行与事实不符，是认定事实错误。三、一审法院判决超出被上诉人的诉讼请求，违背了法院中立，不告不理原则。被上诉人在一审诉讼请求中并未提出要求上诉人赔偿损失，而一审法院却判决上诉人赔偿损失，明显错误。四、一审法院判决被上诉人承担23300元的损失，没有任何依据。请求撤销原判，改判驳回被上诉人（原审原告）的诉讼请求，并由被上诉人承担本案的一二审的诉讼费用。
任俊霞上诉称，一、一审判决认定事实错误。一审法院对被上诉人的违约事实认定错误。在上诉人提供被上诉人的违约录音凭证证明被上诉人根本违约，应当承担违约金。被上诉人在录音里明确说明不支付房产过户费用，使房屋无法正常如约过户，导致合同无法正常及时履行。按本合同第三条及第七条之规定，被上诉人已构成部分违约，应承担合同中约定的违约责任。一审法院并未采纳录音凭证造成认定事实错误。二、一审法院驳回请求被上诉人承担部分违约的违约金责任，改判实际赔偿金，已偏离上诉人一审诉讼请求，属于明显故意错判。被上诉人在得到上诉人200000元整定金后，拒绝支付本应被上诉人承担的房屋过户费用，没有积极配合上诉人办理房产过户手续，导致上诉人无法及时住房。此行为严重违反了双方签订的《房屋买卖协议》之第三条和第七条之规定，属严重违约。三、一审法院在简易程序中未能及时下判，严重违规超时宣判，此行为已侵犯了上诉人的合法权益。请求：撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
朱金豪针对任俊霞的上诉答辩称，一、答辩人与被答辩人在合同中没有约定履行的时间，也未约定过户费有谁承担，并且答辩人在双方签订合同后及时到税务部门缴税办理过户。答辩人在一审中已提交证人证言，足以证实答辩人没有违约，更无迟延履行。二、涉案房屋过户需要双方同时进行缴税，就是答辩人一方去缴税过户，也完成不了过户。并且在过户过程中被答辩人由于也需要缴纳一定数额的税费，也曾拒绝缴税导致双方僵持至今。三、至于被答辩人在一审中提交的录音，无论从形式、内容、程序上不符合证据规则之规定。经质证认证不能作为有效的证据使用。四、答辩人既然无迟延履行，没有违约。一审判令答辩人承担违约金和实际损害赔偿都是错误的。
任俊霞针对朱金豪的上诉答辩称，朱金豪说没有约定时间，“积极配合”怎么理解？朱金豪应在正常行动范围内给我办理过户，过户费应当按照国家法律的规定交纳，我方的录音应当能作为证据使用。
二审查明的事实与原审法院查明的事实相同。
另查明，双方合同第七条约定“甲方（朱金豪）不能如期签订《房地产买卖契约》，或者甲方在办理过户过程中违约，并导致最终不能办理过户手续的；在得到确认后，甲方退还乙方（任俊霞）所交的购房款。对已办理完的过户手续所产生的费用，甲方应全部承担。并向乙方支付总房款10%的违约金。”
本院认为，依法成立的合同对合同当事人有法律约束力，合同生效后，当事人对合同内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案争议的焦点是朱金豪是否构成违约，如构成违约应当如何承担责任。双方房屋买卖合同第七条是关于朱金豪是否构成违约及构成违约后责任承担条款。在合同履行过程中双方是因为各项具体费用由谁承担产生分歧，并没有“导致最终不能办理过户手续”。因此，双方可就办理过户相关费用的承担问题补充约定，并不存在“导致最终不能办理过户手续”情形。原审认定朱金豪没有构成根本性违约正确。因此上诉人任俊霞请求朱金豪承担4.66万元违约金的上诉请求，本院不予支持。一审原告任俊霞在一审起诉时并未提出赔偿损失的诉讼请求，原审法院判决朱金豪赔偿任俊霞2.33万元损失没有事实和法律依据，二审予以纠正。上诉人朱金豪部分上诉理由成立，二审予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持原判息县人民法院（2015）息民初字第373号民事判决第一项即“被告朱金豪在本判决生效后十五日内协助原告任俊霞办理房屋产权过户手续；”、第三项即“驳回原告任俊霞的其他诉讼请求”；
二、撤销息县人民法院（2015）息民初字第373号民事判决第二项。
二审案件受理费966元，由上诉人任俊霞、朱金豪各承担483元。
本判决为终审判决。
审判长 郑鹏飞
审判员 崔仁海
审判员 左立新
二〇一五年八月六日
书记员 黄莹莹