四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第2379号
上诉人（原审原告）成都市万诚房地产开发有限公司。
法定代表人于曰江，董事长。
委托代理人龚志立。
委托代理人邓菊。
被上诉人（原审被告）安登。
原审第三人成都西城家物业管理有限公司。
法定代表人严文志，董事长。
上诉人成都市万诚房地产开发有限公司（以下简称万诚公司）因与被上诉人安登及原审第三人成都西城家物业管理有限公司（以下简称西城家公司）返还原物纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第1381号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，万诚公司系“西城天下”的建设单位，西城家公司系“西城天下”的物业服务企业。2010年11月3日，安登通过购买二手房的方式取得位于成都市金牛区蜀汉路347号1栋2单元4层7号房屋（以下称西城天下7号房）的所有权，成为西城天下的业主。安登入住后，以电梯噪音影响居住、生活为由，多次向万诚公司及西城家公司反映，要求处理电梯噪音问题。为此，万诚公司于2011年12月13日向西城家公司发函并抄送上海永大电梯设备有限公司（以下简称永大公司），委托西城家公司将4楼茶馆（以下称案涉房屋）交安登暂住一个月（仅用于生活居住、不得用于其他用途）。此函还载明：“在这期间由物管、开发商及永大电梯三方共同商议查明原因，解决此噪音问题，并请业主配合，建议由永大提供电梯质检报告及噪音报告，物管找环评单位测试噪音分贝，尽速解决此事，如上述未达到国家标准，再进一步三方提出处理方案，如达到国家标准，请业主退还安顿之场所。否则请物管将以无故拒交物管费为由，通过法律途径解决。”2011年12月19日，西城家公司将案涉房屋交由安登居住使用并办理了室内物品交接手续。2012年2月4日，万诚公司工作人员向安登承诺将于2012年2月10日处理完电梯噪音问题，若未处理另行协商。
2012年6月5日，永大公司四川分公司向万诚公司发函，载明其公司针对安登提出的电梯异声问题做出处理，对电梯的运行速度，钢丝绳张力、轿厢、开关门、导轨等一系列调整，并在3月12日至4月24日之间对电梯相关部件进行了更换和调整，请求万诚公司按合同约定支付电梯合同尾款。2012年9月15日，四川省特种设备检验研究院对西城天下的乘客电梯进行了定期检验，西城天下电梯安全检测全部合格，但该次检测不涉及电梯运行的声响分贝测试。
2012年6月13日，万诚公司向西城家公司发函，要求西城家公司通知安登试听并退还案涉房屋钥匙。2012年9月14日，万诚公司又向西城家公司发函，要求通知安登在2012年9月26日前搬离案涉房屋并退还其保管的物品及房屋钥匙。2012年12月14日，西城家公司向万诚公司发函，回复安登未能按要求退还房屋。2012年10月25日，万诚公司以邮寄送达的方式向安登发出律师函，要求安登在2012年10月31日前搬离案涉房屋并退还房屋钥匙及物品给西城家公司，该邮件于2012年10月26日由安登居住地的西城天下门卫代收。
诉讼中，原审法院委托成都市金牛区环境监测站（以下简称金牛环监站）对安登所有的西城天下7号房屋内的噪音及噪音来源进行鉴定未果。金牛环监站回复理由为居民楼内生活服务设备产生噪音不适用环境保护标准，国家无相应的适用法规。
原审法院认定以上事实，主要采信了起诉状、房屋所有权证、授权管理协议、交接清单、原告公司文件、工作函、第三人函件、有机房曳引驱动电梯定期检验报告及安全检验合格、律师函、国内特快专递邮件详情单及邮件查询单、承诺书、情况说明及庭审笔录等证据。
原审法院认为，关于安登提交的承诺书的采信问题，万诚公司及西城家公司均称不认识承诺书中签名的两人，且该承诺书无单位盖章不应作为证据采信。通过审理，原审法院对承诺书予以采信，理由如下：一、承诺书记载的内容与本案一致，有关联性；二、从承诺书上记载的时间与万诚公司处理安登投诉噪音的实际情况看，时间上与客观事实一致。万诚公司发函要求西城家公司将案涉房屋交由安登使用届满期限为2012年1月18日，并承诺在此期间处理安登的室内噪音问题。万诚公司在承诺期限内未处理承诺事宜，万诚公司在承诺期届满后于2012年2月4日再作出承诺符合常理；三、安登主张签名人员系万诚公司工作人员，安登要求签名员工出庭作证较为困难。万诚公司作为依法成立的法人，应当具有完善的规章制度及人事管理资料。万诚公司否认承诺书，应当提交承诺书上签名人员不是其工作人员的相应证据予以反驳。
本案争议焦点在于安登对案涉房屋是否是有权占有。万诚公司系开发商，其有义务对小区内住宅设计、电梯采购和配置等负有不可推卸的责任。安登反映西城天下7号房屋因电梯噪音影响居住，万诚公司委托西城家公司将案涉房屋暂借给安登居住、使用，并承诺处理噪音问题的态度应予肯定，万诚公司应当积极按承诺查明噪音来源并在噪音超标情况下采取减噪措施。万诚公司提交的永大公司四川分公司的工作函，仅能证实永大公司以调整电梯及更换电梯曳引轮等部件要求万诚公司支付电梯尾款，并不能证实永大公司在小区实际施工处理噪音问题；万诚公司提交的电梯定期检验报告，也仅证明电梯安全检验合格，未对电梯运行分贝进行检测。综上，万诚公司举证不能证实其尽到了自己承诺的查明噪音来源并提供电梯噪音报告、安登的室内噪音检测报告的义务。所有权人对自己的不动产或动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。万诚公司以向安登暂时交付案涉房屋使用权的方式以履行其约定义务，在未完成约定义务前，安登系有权占有，无需返还讼争房屋。故万诚公司主张安登腾退案涉房屋的诉讼请求，原审法院不予支持。为此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条之规定判决：驳回成都市万诚房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由万诚公司负担。
宣判后，万诚公司不服原审判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：一、原审判决认定安登有权占有案涉房屋错误。无论2011年12月13日万诚公司、西城家公司的函还是《承诺书》，都只能说明万诚公司同意暂借案涉房屋给安登临时使用一个月的事实，材料中“再进一步提出三方处理方案”、“另行协商”等文字都不能说明万诚公司同意案涉房屋借给安登无限期占有使用或在某种条件成就前持续占有使用。一个月的借用期表明自2011年12月19日至2012年1月19日安登有权占有，之后就是无权占有，侵犯万诚公司的所有权。二、万诚公司主张的物权法律关系与安登抗辩的侵权法律关系属不同的法律关系，原审判决同案处理不当。万诚公司要求安登腾退案涉房屋是基于物权法律关系，安登提出电梯存在噪音影响生活是基于侵权法律关系。侵权法律关系应当另案提起诉讼，人民法院不能在同一案件中审理。三、万诚公司只同意将案涉房屋借给安登临时居住一个月，期满后安登应当返还房屋。2011年12月13日，万诚公司发函提出“由物管安排4楼茶楼暂住1月作为生活居住用途（不可作为其他用途）。”安登超过借用期限不返还就是侵占，万诚公司要求腾退是所有权保护的合法行为。四、万诚公司没有向安登承诺查明噪音来源、提供噪音报告作为安登终止使用案涉房屋的条件。万诚公司通过工作函，委托西城家公司将案涉房屋交给安登暂住一个月，同时对安登反映的问题进行协调和工作部署，对永大公司和西城家公司的工作方式和内容提出意见和建议。工作函的收文对象不是安登，万诚公司没有对安登作出任何承诺。原审判决将工作函的内容割裂开，不认可借用一个月的期限，又认定万诚公司承诺查明噪音来源、提供噪音报告为安登终止使用案涉房屋的条件，作出不利于万诚公司的解释。五、万诚公司没有查明噪音来源、提供噪音报告的义务。万诚公司没有约定义务，也没有向安登作出过任何承诺。万诚公司没有法定义务，万诚公司是安登购买的二手房的开发商，我国法律没有规定开发商必须查明业主反映的噪音来源和提供噪音报告的义务。查明噪音来源和提供噪音报告是安登的义务，安登应承担举证不能的法律后果。安登拒绝返还案涉房屋的理由是其购买的二手房入住后存在噪音影响生活。根据证据规则，安登提出抗辩应当提交证据，安登在一审中提出鉴定申请后，原审法院委托金牛环监站进行噪音及噪音来源鉴定，金牛环监站接受委托后提出居民楼内生活服务设备产生噪音不适用环境内保护标准而无法鉴定。安登的抗辩主张没有任何证据证明，应承担不利的法律后果。六、原审法院采信的安登提交的《承诺书》不具有真实性、合法性。两个自然人唐某某、刘某某出具的承诺书载明“将于2012年2月10日处理完电梯噪音问题，若未处理另行协商。”在承诺书上签字的两个人与万诚公司没有任何关联，原审判决采信承诺书违反证据规则规定。七、安登在一审庭审中陈述同意支付案涉房屋使用费。原审判决确认了安登同意支付案涉房屋使用费的陈述，但并未对万诚公司请求房屋使用费作出裁判或认定，直接驳回万诚公司的诉讼请求与查明的事实不相符。综上，万诚公司对案涉房屋的所有权不容侵犯，安登认为受到侵害应另行提起诉讼，不能以违法方式达到维权目的。原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求撤销原判，改判支持万诚公司的全部诉讼请求。
安登辩称，《承诺书》和函件都盖有万诚公司的印章，事实摆在眼前，万诚公司上诉状说的都不是事实。
西城家公司未发表意见。
根据当事人的主张，本案争议的焦点为：1、安登占用案涉房屋是否应当返还；2、安登是否应当向万诚公司支付房屋使用费。
二审中，万诚公司新提交了三份《电梯验收检验报告》，拟证明2009年8月17日竣工验收已经对电梯运行噪音进行了检验。安登质证认为三份检验报告都是假的。本院审查认为，《电梯验收检验报告》作为书证与原件核对无异，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下称《民事诉讼证据规定》）第七十条第（一）项的规定，“书证原件或者与原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本”，“对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力”，安登没有提交任何关于《电梯验收检验报告》虚假的反驳证据，对万诚公司新提交的三份《电梯验收检验报告》，本院作为证据予以采信。
经审查，除万诚公司对原审判决认定的“2012年2月4日，万诚房地产公司工作人员向安登承诺将于2012年2月10日处理完电梯噪音问题，若未处理另行协商”外，双方当事人对原审法院查明的其他事实均不持异议，对双方无异议的事实本院予以确认。有争议的前述事实，因涉及占有期限是否变更的法律适用问题，本院在下文一并评判。根据采信的新证据和审理询问，本院另查明，2009年6月19日、2009年8月17日，经四川省特种设备检验所检验，万诚公司开发的西城天下物业安装的电梯运行噪声符合国家标准，经检验合格。安登购买的西城天下7号房属清水房，由安登装修，装修后因噪音的问题未入住。
本院认为，对第一个争议焦点，安登是否应当返还房屋的问题。因案涉房屋的所有权人是万诚公司，除非安登有权占有案涉房屋，否则就应当向所有权人返还原物。案涉房屋为不动产，在《物权法》框架下，占有可能是所有权人的占有，也可能基于用益物权占有、基于债权占有、基于身份权占有、基于无因管理占有。一方面，为解决安登反映的噪音，万诚公司于2011年12月13日函告西城家公司将案涉房屋交由安登“暂住1个月作为生活居住用途”，同时明确要查明原因解决噪音问题，“如上述未达到国家标准，再进一步三方提出处理方案，如达到国家表准（注：应为标准），请业主退还安顿之场所。”万诚公司按照函件约定将案涉房屋交付给安登使用，安登本人也接受交付，双方办理了移交手续，虽然双方没有直接订立书面合同，但双方就案涉房屋设定的权利义务关系符合借用合同的法律特征，双方形成借用合同关系，安登占有案涉房屋属于基于债权的占有。《物权法》第二百四十一条规定，“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的适用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”可见，安登占有案涉房屋应当符合合同约定。现双方对占有期限发生争议，也即是对借用合同的期限发生争议，万诚公司主张期限为函件约定的一个月，安登主张《承诺书》变更了借用期限可以继续使用。函件中已经明确约定了一个月的借用期限，安登主张合同期限变更，根据《民事诉讼证据规定》第五条第一款规定，“主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”。安登应当对借用期限延长承担证明责任，对此安登提交了《承诺书》，其内容为“因电梯噪音影响，经万诚开发公司承诺于2012年2月10日处理完毕。若未处理另行协商。”承诺书上有唐姓和刘姓两人签字，但因字迹潦草无法辨认，安登本人不能明确签字人的姓名，万诚公司也否认是其工作人员所为，另外，就承诺书内容本身而言，也没有是否延长借用期限的内容，《承诺书》不能引起借用合同期限变更的意思表示。安登基于借用合同关系，已经没有继续占有案涉房屋的权利。另一方面，安登主张噪音没有解决就不退还案涉房屋。因安登是从他人处购买的西城天下7号房，万诚公司作为建设单位，除工程质量缺陷外，万诚公司并不对安登直接承担西城天下7号房的质量瑕疵担保义务，而万诚公司开发的西城天下物业电梯噪声在2009年6月19日和2009年8月17日已经通过四川省特种设备检验所检验，电梯运行噪声合格，因此双方关于西城天下7号房电梯噪音的争议，安登没有合同法上对万诚公司的抗辩权。因噪音属于环境污染的范围，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六十五条规定，“因污染环境造成损害的，污染者应当承担侵权责任。”可见，安登主张的电梯噪音污染应向污染者主张权利，法律已经赋予了安登维护权利的途径，按照《中华人民共和国民法通则》第六条“民事活动必须遵守法律”的规定，我国法律不允许法无明确规定的私力救济，安登不通过寻求有关行政机关处理或者诉讼的方式解决纠纷，而超过约定期间占有案涉房屋就是不符合法律的私力救济方式，其行为不能得到法律的肯定评价。综上，安登占有案涉房屋没有合同上的依据，其主张存在噪音污染的抗辩也不能成为继续占有万诚公司其他房屋的法定依据，安登占有案涉房屋属于无权占有，应当向万诚公司返还借用的案涉房屋。万诚公司关于安登应当返还案涉房屋的上诉理由符合法律规定，本院予以支持。
对第二个争议焦点，安登是否应当支付房屋占用费的问题。《物权法》第三十七条规定，“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”万诚公司作为权利人有权请求侵权人赔偿损失，万诚公司主张按每月800元标准支付房屋占用费，理由是经营损失，损失乃是侵权责任构成要件的必备要件之一，根据《民事诉讼法》第六十四条第一款规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”万诚公司应当对因安登超过期限占有案涉房屋造成了每月800元损失的事实承担证明责任，但万诚公司仅有陈述，并未提交任何证据证明，根据《民事诉讼证据规定》第七十六条规定，“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”因为安登也不认可万诚公司主张的损失，万诚公司要求安登赔偿房屋占用费损失的上诉理由，缺乏事实根据，本院不予支持。
综上，因有新的证据导致案件事实有所变化，致使原审判决部分有误，依法应当改判。根据《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第1381号民事判决；
二、安登于本判决生效后二十日内腾退位于成都市金牛区蜀汉路347号1栋4层房屋中占用的部分并交还给成都市万诚房地产开发有限公司；
三、驳回成都市万诚房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行腾退义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金。
一审案件受理费100元，二审案件受理费200元，由成都市万诚房地产开发有限公司和安登各负担150元（成都市万诚房地产开发有限公司已经预交，由安登在本判决生效后十日内直接向成都市万诚房地产开发有限公司支付）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 洪
代理审判员 唐 健
代理审判员 王 嫘
二〇一四年六月十六日
书 记 员 曲星月