广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1943号
上诉人（原审被告）：高宏强。
被上诉人（原审原告）：深圳市联昌泰实业有限公司。
法定代表人：王建平，总经理。
委托代理人：袁敏荣，该公司员工。
委托代理人：周涛，该公司员工。
上诉人高宏强因与被上诉人深圳市联昌泰实业有限公司（以下简称联昌泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第2026号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
联昌泰公司在一审中的诉讼请求为：1、高宏强按现有市场价向联昌泰有限公司支付从2013年3月19日至2013年8月28日高宏强归还日期间的拖欠租金27869元及管理费1691.25元，滞纳金69309.76元，合计98870.01元；2、高宏强与联昌泰有限公司签订的《彩福世纪商城租赁合同书》解除，联昌泰有限公司没收履约保证金；3、诉讼费用由高宏强承担。
原审法院审理查明：原审法院已发生法律效力的（2013）深福法民三初字第1545号民事判决查明如下事实：2012年6月1日，联昌泰公司（乙方、管理方）与案外人林宏峰（甲方、业主方）签订了一份《彩福商场经营管理合同》，约定甲方将自有位于深圳市福田区彩田南路彩福大厦裙楼X号号商铺，建筑面积12.71平方米，全权委托给乙方对外招商和经营管理。乙方在甲方所在楼层业主签约达到80%（含一对一业主签约和自营业主签署管理合同及包租合同，或甲方所在楼层的面积80%）、均可按楼层开始商场经营管理。一对一租赁方式是指，由管理公司负责招商，业主直接和租户签署租赁合同，委托乙方对外招商并全权管理商铺，甲方须在签署商铺租赁合同的同时，协助承租方完成和乙方签署商场的管理协议。甲乙双方约定，管理期限为八年，招商期限为6个月。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2012年9月18日，联昌泰公司（承租方、乙方）与案外人林宏峰（出租方、甲方）就涉案上述商铺又签订了一份《彩福商铺（南区）一对一租赁合同》，约定乙方租赁期限为8年，从2012年9月19日起，至2020年9月18日止。合同第五条约定，甲方将商铺出租给乙方做商业使用。第十九条约定，在本合同租赁有效期内，如乙方转租转让甲方出租的商铺，须通知甲方和协助甲方更改租赁合同主体，其合同条款延续并具有同等效力。第二十一条约定，由于彩福业主众多承租商户无法与业主逐一签约，由联昌泰公司代甲方签约合同。乙方起的是业主与商户之间的桥梁作用，其目的是为了尽快将彩福商铺出租出去。第二十二条约定，由乙方同租赁的商户统一签约，按合同约定的条件租赁给商户。在乙方同租赁商户签约的租赁合同生效时，本合同方可生效。合同并对租金的计算方式、交付、违约金等事项作了约定。
2012年9月11日，高宏强（承租方、乙方）与联昌泰公司（出租方、甲方）签订了一份《彩福世纪商城租赁合同书》及《彩福商城租赁合同补充协议》，《彩福世纪商城租赁合同书》约定甲方将位于彩福大厦商业裙楼X号铺位，面积15.4平方米，租赁予乙方从事经营活动使用。租赁期限为8年，从2012年9月19日至2020年9月18日止（以商场正式开业日期为准）。乙方租赁单位只限作商业经营用途，月租金总额为5236元，前三年租金不变，第四年起租金按6%递增。履约保证金15708元，租赁期满，乙方退还租赁单位，结清应交的各项费用之后甲方不计息退还履约保证金。《彩福商城租赁合同补充协议》约定，乙方须一次性交付6个月的管理费2310元及水电押金1500元，管理费第一年为25元／平方米，第二年起为27元／平方米。《彩福世纪商城租赁合同书》及《彩福商城租赁合同补充协议》并对双方的其他权利义务作了约定。合同签订当日，高宏强即向联昌泰公司缴纳了服务费5236元、水电押金1500元、节日推广费1200元、6个月管理费2310元、保证金15708元、租金5236元、电表费用200元，联昌泰公司向高宏强开具了收款收据。联昌泰公司于2012年9月19日入场经营。
联昌泰公司为证明涉案商铺的签约率达到80%向原审法院提交了彩福商铺业主管理委员会于2012年8月19日发出的《一楼业主签约情况确认书》及《彩福大厦一楼业主合同》，确认书称签约户已经达到总户数的80%，可以按楼层进行经营管理。业主合同记载了每一户商铺的签约情况，反映出涉案商铺的签约率已经达到80%以上。高宏强对《一楼业主签约情况确认书》的真实性不予认可，但认可《彩福大厦一楼业主合同》的真实性。
涉案彩福大厦X号号商铺的产权证显示该商铺权利人为林宏峰，建筑面积为12.71平方米。
（2013）深福法民三初字第1545号民事判决认为，联昌泰公司与高宏强签订的《彩福世纪商城租赁合同书》及《彩福商城租赁合同补充协议》合法有效，但合同夸大了租赁面积，该部分的约定应予撤销，联昌泰公司据此多收取的费用应退回给高宏强，判决：一、撤销高宏强与联昌泰公司于2012年9月11日所签订的《彩福世纪商城租赁合同书》第二条“租赁场地”中关于租赁面积15.4平方米的约定；二、联昌泰公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还高宏强多收取的租赁保证金2743.8元及管理费403.5元；三、驳回高宏强的其他诉讼请求。
该判决生效后，联昌泰公司于2013年8月29日向高宏强退回了多收取的租赁保证金2743.8元、管理费403.5元和案件受理费29元。高宏强亦于同日将商铺交还给了联昌泰公司。
另查，双方签订的《彩福世纪商城租赁合同书》第一条“甲乙双方之法律关系”约定，甲乙双方既为平等的民事主体之间的租赁法律关系，又为商场和商户之间的管理者和被管理者的经营管理法律关系。双方签订合同后，高宏强要求联昌泰公司提供相关手续到租赁管理所办理租赁备案登记，以便申办营业执照。联昌泰公司通知了商铺的业主联系高宏强，并认为是业主和高宏强建立了租赁合同关系，应由业主和高宏强一起到租赁管理所办理租赁备案登记。高宏强认为如是其与业主建立租赁合同关系，双方应签订租赁合同，则联昌泰公司与高宏强签订的租赁合同应解除或撤销。由于联昌泰公司与高宏强签订的合同未解除、撤销，高宏强未与业主办理租赁合同备案，也未能申办营业执照。高宏强承租的商铺未正常营业。高宏强认为商铺仅用于存放货物，未对外经营。联昌泰公司认为高宏强有断断续续营业。双方确认，高宏强仅交租至2013年3月18日。
2013年，彩福大厦地段房屋租赁指导租金办公用途为每月每平方米100元。
原审法院认为，双方签订的《彩福世纪商城租赁合同书》及《彩福商城租赁合同补充协议》除合同面积条款外其余已经生效判决确定有效。双方的合同第一条已经明确双方是租赁法律关系和经营管理法律关系，从合同约定的双方权利义务看，双方也建立了租赁合同法律关系。高宏强承租商铺的目的是作为商业用途使用，依法应领取营业执照后才能对外经营。联昌泰公司作为出租人，有合同义务，也有法定义务，与承租人高宏强一起到租赁管理所办理租赁合同备案登记，以便高宏强申办营业执照。联昌泰公司经高宏强请求后，没有与高宏强一起到租赁管理所办理备案登记或提供业主的授权委托书等有效手续，而是在其已经与高宏强就涉案商铺建立租赁合同关系的情况下，否认双方的租赁合同关系，就同一商铺让高宏强再与业主建立租赁合同关系，高宏强当然有权拒绝，因此，是联昌泰公司的原因导致租赁合同不能备案，高宏强的租赁合同目的无法实现，联昌泰公司构成了违约。高宏强承租商铺后因联昌泰公司的原因未能取得营业执照，无法开展正常的经营活动，联昌泰公司未履行完毕先期义务，违约在先，其要求高宏强支付租金、滞纳金并没收履约保证金，原审法院不予支持，但高宏强实际占有了商铺，获得了利益，应向联昌泰公司支付2013年3月19日至8月28日期间的管理费1726.44元（385元÷15.4平方米×12.71平方米×163天）及参照相同地段同期办公用途租赁指导租金标准计算的使用费6905.77元（100÷30天×12.71平方米×163天），联昌泰公司对管理费仅主张1691.25元，是自行处分自己的权利，原审法院予以支持。高宏强已于2013年8月28日将商铺交回给了联昌泰公司，应视为双方协商一致在该日解除了租赁合同。高宏强提出了反诉，因未缴纳案件受理费，原审法院对其反诉请求已另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第二款、第六十七条、第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、联昌泰有限公司与高宏强签订的《彩福世纪商城租赁合同书》及《彩福商城租赁合同补充协议》已于2013年8月28日解除；二、高宏强应在应于本判决发生法律效力之日起十日内向联昌泰有限公司支付2013年3月19日至8月28日期间的商铺管理费1691.25元、使用费6905.77元；三、驳回联昌泰有限公司的其它诉讼请求。本诉案件受理费2272元（已由联昌泰有限公司预交），由联昌泰有限公司负担2222元，高宏强负担50元。
上诉人高宏强不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求撤销原审判决第二条，依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：从上诉人与联昌泰公司签订《彩福世纪商城租赁合同书》之日起，上诉人就要求联昌泰公司提供相关资料，以便办理营业执照，但联昌泰公司拒不配合，百般抵赖。导致上诉人历经上访、多次诉讼，直至2013年8月28日，一直处在事情悬而未决和诉讼状态中。而且由于联昌泰公司的违约行为，导致上诉人不能开业，采购的货物堆积在商铺，上诉人未获得任何利益，反而因装修和处理货物，造成重大经济损失。所以上诉人无需向联昌泰公司支付任何费用。并且根据《合同法》第一百一十三条，联昌泰公司不但要返还上诉人所有已交费用，而且要赔偿给上诉人造成的损失。
被上诉人联昌泰公司答辩称，一、双方签订租赁合同合法有效，上诉人合同期未到提前终止合同，按合同约定履约保证金不予退还。二、被上诉人无违约情形，上诉人在承租涉案商铺后，拒绝办理租赁登记和备案手续，无法备案致未能及时办理营业执照是由于上诉人方面的原因造成，与被上诉人无关。三、被上诉人为支持上诉人经营，在与上诉人签订租赁合同时，约定“在自商城开业之日起，提供5个月免租的经营条件”，同时约定“在免租期内，如果乙方违反约定或在5个月免租期未满时停止营业、撤场、结业，甲方可以收回租赁单位并且乙方须补回5个月的租金给甲方”。上诉人在免租期内，多次歇业，甚至停止营业，拖欠租金，强行占有商铺至2013年8月29日，已构成违约，被上诉人有权不退还履约保证金及要求上诉人补回5个月租金。
本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。联昌泰公司在原审中诉请没收履约保证金，原审法院认定联昌泰公司违约在先并对该请求未予支持，联昌泰公司对此未提出上诉，视为服从原审判决的认定，本院予以确认。联昌泰该公司在上诉答辩中主张其有权不予退还履约保证金，因其未提出上诉，该主张本院不予支持。因高宏强未及时将涉案商铺交还联昌泰公司，实际占有使用了涉案商铺，原审法院判令高宏强承担其实际占有使用期间的使用费及管理费并无不当，本院予以确认。高宏强上诉主张其无需向联昌泰公司支付任何费用缺乏事实与法律依据，本院不予支持。因高宏强未缴纳案件受理费，原审法院对其提出的反诉请求未予受理符合法律规定，高宏强就此可与联昌泰公司协商或另寻法律途径解决。综上，高宏强的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决实体处理并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人高宏强负担。
本判决为终审理决。
审判长 俞 红
审判员 柯 云 宗
代理审理员吴思罕
二〇一四年十月二十七日
书记员 王丹妮（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。