四川省会东县人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第1072号原告何柳均，女，1987年2月13日出生，汉族，四川省会东县人，职工，本科文化（未到庭）。委托代理人曹元荣，四川谦亨律师事务所律师（特别授权）。被告唐洪才，男，1963年5月11日出生，汉族，四川省内江市人，村民，初中文化。被告会东县东方浩远房地产开发有限公司，住所：会东县会东镇汇金路南段78、79号，法定代表人：陈召全。委托代理人王美金，男，24岁，系东方浩远公司职工（特别授权）。被告会东县明阳开发建设有限公司，住所：会东县会东镇金沙街北段，法定代表人：汪红秀（未到庭）。原告何柳均诉被告唐洪才、会东县东方浩远房地产开发有限公司、会东县明阳开发建设有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月6日立案受理后，依法由审判员杨林适用简易程序于2015年8月20日公开开庭进行了审理。原告何柳均的委托代理人、被告唐洪才、被告会东县东方浩远房地产开发有限公司（以下简称“东方浩远公司”）的委托代理人到庭参加诉讼，被告会东县明阳开发建设有限公司（以下简称“明阳公司”）经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告因业务往来关系而认识，得知被告在做房地产生意，2014年初原告在无意间提及买房需求时，被告唐洪才自称其在在东方浩远公司（会东县鲹鱼河人家）持有股份，可以以优惠的价格卖一套给原告，后被告于2014年3月3日（收条日期误写为2013年3月3日）将会东浩远润锦新城-鲹鱼河人家5栋2单元1503号住房一套（89.5㎡）以3200元／㎡的价格合计286000元卖给原告，购房款由原告以转账方式一次性交清，当时被告开出收条1张给原告，证明该房全款交清，办理房产证等费用由原告自付。后来被告唐洪才涉嫌犯罪，被拘押会东县看守所，可是会东县东方浩远公司（会东县鲹鱼河人家）至今没有将该房交给原告装修使用。2015年7月6日，原告诉至法院，请求判令：被告唐洪才及东方浩远公司将会东浩远润锦新城-鲹鱼河人家商品房5栋2单元1503号房交给原告装修使用并承担本案诉讼费。2015年7月21日，原告以浩远润锦新城-鲹鱼河人家系由会东县明阳开发建设有限公司与东方浩远公司共同开发，且《商品房认购书》甲方为“会东县明阳开发建设有限公司、会东县东方浩远房地产开发有限公司”为由，申请追加明阳公司为本案被告。同日，原告提出增加诉讼请求申请，要求被告若不能履行交付房屋义务，则判令被告返还原告购房款286000元，并赔偿原告因此所遭受的损失。原告何柳均向本院举出以下证据：1、收条1张——拟证明唐洪才收取了何柳均房款286000元、购房的房号及房款已全部付清。2、取款凭证1份——拟证明原告何柳均取现286000元交给了唐洪才。3、会东县公安局经济犯罪侦查大队证明1份——拟证明唐洪才在鲹鱼河人家持有股份，原告已经足额交付了房款。被告唐洪才辩称，唐洪才是收了原告286000元钱，现在没有房子了，唐洪才愿意全额退还原告的房款。唐洪才在鲹鱼河人家的股份是在他人名下的，唐洪才直接转款给浩远840万元，又给另一股东100万元，共计占有4%的股份，后来股份涨成了5.33%。被告唐洪才向本院举出以下证据：会东县公安局刑事侦查大队查封决定书1份——拟证明唐洪才在鲹鱼河人家持有股份。被告东方浩远公司辩称，2011年9月8日，四川东方浩远城市建设投资有限公司（后设立为会东县东方浩远房地产开发有限公司）以1.24亿的价格竞拍到会东县2011-1号地块，会东县明阳开发建设有限公司以0.66亿的价格竞拍到会东县2011-2号地块，两地块开发定名为会东县“浩远润锦新城-鲹鱼河人家”（以下简称该项目）。2011年9月18日，由四川东方浩远城市建设投资有限公司、会东县明阳开发建设有限公司、马国林和陈召全共同签订的《联合开发合同》，另根据2011年9月23日马国林、陈召全、刘长杰和朱兴智共同签订的《联合开发投资协议》联合共同投资建设该两地块。协议约定共同出资21000万元（含土地出让金、契费、佣金等报建费用）开发建设该项目。各股东按协议出资情况和持股比例如下：东方浩远公司出资9450万元，持股比例为45%；明阳公司出资5250万元，持股比例为25%；马国林出资1260万元，持股比例为6%；陈召全出资2100万元，持股比例为10%；朱兴智出资1680元，持股比例为8%；刘长杰出资1260万元，持股比例为6%。2013年8月19日，四川东方浩远城市建设投资有限公司、会东县明阳开发建设有限公司、马国林和陈召全共同协商签订《协议》，一致同意将会东县2011-1、2011-2号地块按各自主体进行开发。由东方浩远公司开发2011-1号地块，由明阳公司开发2011-2号地块，实行独立核算，自负盈亏。分开经营后的持股比例如下：东方浩远公司持股比例为60%，马国林持股比例为8%，陈召全持股比例为13.33%，朱兴智持股比例为10.67%，刘长杰持股比例为8%。2015年4月16日，四川东方浩远城市建设投资有限公司将持有的60%股份平股转让给陈召全，转让后持股情况如下：马国林持股比例为8%，陈召全持股比例为73.33%，朱兴智持股比例为10.67%，刘长杰持股比例为8%。综上所述，唐洪才的股东在东方浩远公司没有体现；东方浩远公司股东不允许自己卖房；原告给唐洪才买房东方浩远公司不知情，是唐洪才的个人行为，与东方浩远公司无关，故东方浩远公司不应承担责任。被告东方浩远公司未向本院举出证据。被告明阳公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，未到庭进行答辩和质证，也未在规定的举证期限内向法庭举出证据，应自行承担不利诉讼后果。在法庭审理过程中，法庭对原、被告所举证据进行了质证，双方当事人在法庭上充分发表了意见，现对本案证据材料进行如下综合认定：1、原告所举的第1、2、3项证据，被告唐洪才无异议；被告东方浩远公司有异议，认为收款是唐洪才的事，与公司无关。经审核，该三项证据符合客观实际，本院予以采信。2、被告唐洪才所举的证据，原告无异议，被告东方浩远公司认为此事其不清楚。经审核，该证据客观真实，本院予以采信。综合分析本案证据材料，结合庭审查明的情况，可以认定以下事实：2011年9月8日，东方浩远公司、明阳公司分别竞拍到2011-1号、2011-2号地块。2011年9月18日，由东方浩远公司、明阳公司、马国林、陈召全、朱兴智、刘长杰联合共同投资建设该两地块。各股东按协议出资情况和持股比例如下：东方浩远公司出资9450万元，持股比例为45%；明阳公司出资5250万元，持股比例为25%；马国林出资1260万元，持股比例为6%；陈召全出资2100万元，持股比例为10%；朱兴智出资1680元，持股比例为8%；刘长杰出资1260万元，持股比例为6%。朱兴智所持8%的股份系被告唐洪才与朱兴智共同出资所得，其中唐洪才持有股份比例为4%。2013年8月19日，东方浩远公司、明阳公司、马国林和陈召全共同协商，一致同意将会东县2011-1、2011-2号地块按各自主体进行开发，由东方浩远公司开发2011-1号地块，由明阳公司开发2011-2号地块，实行独立核算，自负盈亏。分开经营后的持股比例如下：东方浩远公司持股比例为60%，马国林持股比例为8%，陈召全持股比例为13.33%，朱兴智持股比例为10.67%，刘长杰持股比例为8%。因明阳公司撤资，被告唐洪才所持股份比例上升为5.33%。2014年3月3日，被告唐洪才与原告何柳均达成协议，由唐洪才将会东浩远润锦新城-鲹鱼河人家5栋2单元1503号住房一套以286000元的价格卖给原告。同日，原告何柳均取现支付给被告唐洪才286000元；唐洪才向何柳均出具收条一份，载明“今收到何柳均购鲹鱼河人家5栋2单元1503号共计89.5㎡×3200元／㎡=286000元一套全款交清，以后房产证等其他费用由何柳均自负，唐洪才只购89.5㎡住房（清水房）全款”。但是，原、被告双方并未签订购房合同。后被告唐洪才因涉嫌犯罪，被会东县公安局刑事拘留。2015年4月29日，会东县公安局刑事侦查大队对唐洪才所持的鲹鱼河人家楼盘处的股份5.33%进行查封。后被告一直未将会东浩远润锦新城-鲹鱼河人家5栋2单元1503号住房交给原告装修使用。2015年7月6日，原告诉至法院，请求判令被告唐洪才及东方浩远公司将会东浩远润锦新城-鲹鱼河人家商品房5栋2单元1503号房交给原告装修使用并承担本案诉讼费。2015年7月21日，原告以浩远润锦新城-鲹鱼河人家系由会东县明阳开发建设有限公司与东方浩远公司共同开发，且《商品房认购书》甲方为“会东县明阳开发建设有限公司、会东县东方浩远房地产开发有限公司”为由，申请追加明阳公司为本案被告。同日，原告提出增加诉讼请求申请，要求被告若不能履行交付房屋义务，请求判令被告返还原告购房款286000元，并赔偿原告因此所遭受的损失。本院认为，被告明阳公司与被告东方浩远公司系两个独立法人，独立享有民事权利和承担民事义务。虽在开发初期两公司联合开发，但2013年8月19日两公司协商一致，将会东县2011-1、2011-2号地块按各自主体进行开发，由东方浩远公司开发2011-1号地块，由明阳公司开发2011-2号地块，实行独立核算，自负盈亏。本案与明阳公司无关，明阳公司不应当承担法律责任，故本院对原告何柳均要求被告明阳公司承担责任的诉讼请求不予支持。被告唐洪才虽在鲹鱼河人家持有股份，但被告东方浩远公司并未授权唐洪才对外出售鲹鱼河人家的商品房，唐洪才作为股东无权对外出售房屋；东方浩远公司既未与原告何柳均签订购房合同，也未收取原告何柳均的购房款，且其并未对唐洪才的销售行为进行追认；被告东方浩远公司认为原告给唐洪才买房东方浩远公司不知情，是唐洪才的个人行为，原告亦未举证证明东方浩远公司知道唐洪才以其名义卖房而不作否认表示；综上所述，被告东方浩远公司不应承担交付房屋或者返还购房款、赔偿损失的义务，故本院对原告何柳均要求被告东方浩远公司承担责任的诉讼请求不予支持。被告唐洪才无权对外销售会东浩远润锦新城-鲹鱼河人家的商品房，被告东方浩远公司并未对唐洪才的销售行为进行追认，故被告唐洪才与原告何柳均达成的买卖会东浩远润锦新城-鲹鱼河人家5栋2单元1503号住房一套的协议不具备法律效力，当事人因此取得的财产应当返还对方。本案中，原告何柳均要求被告返还购房款286000元，被告唐洪才也表示愿意全额退还原告购房款，故本院对原告要求被告唐洪才返还购房款286000元的诉讼请求予以支持。原告何柳均要求被告赔偿原告因此所遭受的损失，但原告并未举出证据对其遭受的损失进行证明，故本院对原告的该诉讼请求不予支持。被告明阳公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告唐洪才于本判决生效后二十日内返还原告何柳均购房款286000元。二、驳回原告何柳均的其他诉讼请求。本案案件受理费100元，减半收取50元，由被告唐洪才交纳（此款已由原告垫交，被告唐洪才在履行上述给付义务时直接给付原告）。如被告未能按照本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后，被告未在判决确定的期限内履行给付义务，原告可在二年内向本院申请执行。审判员 杨 林二〇一五年九月二十二日书记员 郑晓玲附：本判决适用法律条款《中华人民共和国民法通则》第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。