广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深中法房终字第2151号
上诉人（原审原告、反诉被告）：邓某某，女。
委托代理人：曹红中，广东品然律师事务所律师。
委托代理人：梁智恒，广东品然律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈某某，男。
委托代理人：雷雨，广东瑞丰律师事务所律师。
原审第三人：某地产公司。
上诉人邓某某与陈某某及第三人某地产公司因房屋买卖合同纠纷案件，不服深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第135号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：一、2011年7月24日，案外人邓某玉（邓某某的朋友）通过某地产公司的居间服务，持邓某某的身份证以邓某某的名义与陈某某签订了《房地产买卖合同》，该合同约定：邓某某向陈某某购买位于深圳市罗湖区某路某村某栋某座某商铺，建筑面积26.30平方米，房产转让价格为250万元，交易定金20万元；买方须于2011年9月15日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续。合同同时约定：如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过二十日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过二十日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同还约定了双方的其他权利义务。二、《房地产买卖合同》签订后，案外人邓某玉以邓某某的名义向陈某某支付了定金20万元，其中定金3万元现仍托管在某地产公司处。案外人邓某玉支付定金20万元时，以邓某某的银联卡刷卡支付了105000元。之后，邓某某认为不是其本人签订的合同，致使《房地产买卖合同》未能继续履行。以上事实，有《房地产买卖合同》、收款收据、中国银行存款回单、银联（POS）签购单、产权资料电脑查询结果表、调查笔录等证据及开庭笔录在卷佐证。
邓某某一审诉讼请求：1、陈某某返还定金20万元，其中由某地产公司直接返还3万元；2、陈某某承担本案诉讼费等。
陈某某一审反诉请求：1、邓某某支付陈某某违约金30万元；2、某地产公司返还陈某某预留款3万元。
原审法院认为：案外人邓某玉持邓某某的身份证及银行卡与陈某某签订《房地产买卖合同》，并以邓某某的名义支付购房定金，陈某某有理由相信合同的相对方就是邓某某。虽然签订《房地产买卖合同》的当事人不是邓某某本人，但邓某某应承担未尽妥善保管身份证及银行卡的责任，因邓某玉冒用邓某某签订的合同所导致的损失，作为违约方，邓某某仍然要承担相应的违约责任，陈某某有权没收以邓某某的名义支付的定金20万元。对此，邓某某可向案外人邓某玉主张其由此所造成的损失。至于陈某某反诉要求邓某某承担房屋转让成交价百分之二十的违约金（即50万元）承担违约责任，原审法院认为，违约责任是财产责任，其基本性质在于它的补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人以补偿。本案中，陈某某并未提供相应证据证明其因邓某某违约而遭受更大的损失，虽然双方当事人对违约金数额有约定，但从公平原则出发，原审法院对违约金的数额予以调整，陈某某可没收邓某某支付的定金20万元。鉴于陈某某已经收取了定金17万元，尚余3万元仍托管在某地产公司处，某地产公司应将该款直接支付陈某某。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条之规定，判决：1、某地产公司应于本判决生效之日起十日内支付陈某某购房定金3万元。2、驳回邓某某的诉讼请求。3、驳回陈某某其他的反诉请求。
上诉人邓某某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、判令撤销2012深罗法民三初字第135号判决书的第一、二项判决，改判陈某某向邓某某返还定金20万元，其中由某地产公司直接返还3万元。2、判令由陈某某承担本案一、二审的诉讼费。事实和理由：一、原审法院认为陈某某有理由相信合同的相对方就是邓某某是错误的。1、案外人邓某玉与邓某某身份证上的照片差异很大，稍微注意下身份证就能判断邓某玉并不是邓某某，陈某某未尽到合理的注意义务，对造成的损失有过错，应当自己承担责任。2、在一审中，陈某某和某地产公司当场均承认签合同时明知签名的人是邓某玉本人，当邓某玉出示邓某某的身份证时，他们则认为其有两个身份证号（认为邓某玉又名邓某某）。显然这完全是陈某某一厢情愿，陈某某与某地产公司并未尽职核准买方的身份，陈某某和某地产公司签合同当时明知签字人是邓某玉而非邓某某的情况下还继续签合同，这样的合同当然无效。邓某某实为受害人，其权益应当受到法律的保护。显然，在签署合同时陈某某有理由相信签名的是邓某玉，却没有理由相信签名的人是邓某某，合同应为无效。二、邓某某将身份证和银行卡交给他人保管并无不当。现实生活中需要别人暂时保管身份证和银行卡的情形比比皆是，如果保管人可以利用这个机会与他人合谋签署合同而后果由被保管人承担，那必将是非常荒唐的。邓某某没任何形式授权，对于签订合同又毫不知情，在这种情况下还要蒙受损失，显然这是不合情理的，也不符合起码的公平、正义要求。邓某某将身份证和银行卡交给他人保管并无不当，故邓某某不应承担违约责任。对于邓某玉的行为，陈某某完全可按相关法律途径去要求其承担责任，而不是要求邓某某来承担法律责任。三、邓某玉的行为并不构成表见代理，邓某某更谈不上要承担该行为的违约责任。在表见代理行为中，相对人有理由相信的情形通常是行为人持有单位的介绍信，盖有合同专用章或盖有公章的合同书等证明文件来证明自己有代理权；或代理人授权不明，使相对人有理由相信行为有代理权，或被代理人在代理行为终止后没有及时通知相对人，或行为人与被代理人之间具有某种特定的关系，如劳动雇佣关系等，这些事实的具备才构成认定表见代理的客观依据。但邓某玉不具备以上任何条件，而仅持有他人的身份证和银行卡是不能构成表见代理的。本案邓某玉的行为本质上是自己的行为、是欺诈行为，而非代理行为。欺诈行为表现为邓某玉声称自己是邓某某。代理行为则应该是邓某玉认为自己是邓某某的代理人，出示自己和邓某某的身份证，合同上注明自己为代理人，而不是把自己冒充为邓某某。因此欺诈行为与代理行为完全不同，不能将邓某玉的欺诈行为视为表见代理行为。四、原审法院适用法律错误。邓某玉并未取得邓某某任何形式的授权而擅自以邓某某名义签署的合同，并不是邓某某的真实意思表示，合同当然无效，对邓某某不具有法律约束力，原审法院直接要求邓某某承担违约责任显然是错误的，合同都不成立何来违约责任综上，邓某某本人并未签署或授权任何人签署房产买卖合同，该合同无效，在本案中邓某某实为受害人，理应追回受损财产，陈某某应当退回邓某某20万元定金，希贵院支持邓某某的请求。
陈某某口头答辩称：一审法院认定邓某某承担违约责任是完全正确的，符合客观事实。我方要求邓某某按照合同价款的50%支付违约金是公平、合法，完全具有法律依据，请求二审法庭依法支持陈某某的上诉请求。
上诉人陈某某亦不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原一审判决书第三项判决，支持陈某某一审反诉讼清求。事实与理由：经某地产公司中介，陈某某2011年7月24日与邓某某签订了一份《房地产买卖合同》，该合同约定陈某某将罗湖区爱国路某村某栋某座某号商铺转让给邓某某，转让总价款为250万元整，邓某某必须在2011年9月15日前支付一笔130万元房款，同时约定邓某某逾期二十日不支付房款陈某某有权解除房地产买卖合同，并要求邓某某支付转让成交价百分之二十的违约会（￥50万元整），合同订立后邓某某向某地产公司支付20万元定金后再未支付购房款。另外，某地产公司收到20万元定金后实际转交给陈某某17万元，剩余3万元作为预留款扣留。陈某某认为邓某某已经构成根本违约应承担违约责任，并且违约金约定公平合理，陈某某追究邓某某违约责任符合合同约定，不违反相关法律法规，一审法院对违约金的调整没有事实和法律依据，为此陈某某提出上诉，请求贵院查清事实依法裁判维护陈某某合法权益。
邓某某口头答辩称：一、一审法院未对涉案房产买卖合同是否有效作出认定，是错误的。只有在合同有效的前提下合同才具备履行条件，才存在谁违约谁承担责任。一审法院假定涉案房地产买卖合同有效的前提下以邓某某未尽妥善保管身份证和银行卡为由强行判决邓某某承担违约责任更是没有事实和法律依据。二、涉案房地产买卖合同因陈某某和某地产公司存在恶意串通、欺诈行为致使无效，陈某某为了提高转让价格，虚构租约，涉案房地产买卖合同第3条第2款、第4条约定涉案房产转让价款为250万元，存在租约，月租为6600元，但相邻房屋的租价不超过3000元。三、涉案房地产买卖合同是案外人邓某玉冒充邓某某签订的，邓某某作为受害人对涉案房地产买卖合同毫不知情，也不存在过错，无须承担任何责任。1、案外人邓某玉在签订房地产买卖合同时直接签署的是邓某某的名字，是冒充行为，非代理行为。2、案外人邓某玉没有向陈某某告知其具有代理的意思表示，其在向陈某某出示名为邓某某的身份证时也未提出任何异议，即陈某某相信涉案房地产买卖合同相对人为案外人邓某玉，不构成表见代理。四、陈某某与某地产公司因涉案房地产买卖合同无效，获得的财产应当返还给邓某某，并对各自存在的过错承担相应的责任，还应赔偿邓某某造成的损失。
某地产公司陈述意见称：某地产公司确实充分履行了居间方应作的居间义务，促成涉案房产签署过程中并无任何串通合同相对方损害另一方利益之行为，故某地产公司不应承担任何法律责任。
二审经审理查明：原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，对于邓某某的上诉，本院认为，在本案中，虽然涉案买卖合同上的签名不是邓某某本人所签，但代邓某某签名的案外人邓某玉持有邓某某的身份证和银行卡、且邓某玉从该银行卡中刷卡支付了部分定金。邓某玉以邓某某的名义与陈某某签订房屋买卖合同，基于上述事实，陈某某有理由相信，涉案合同的相对方就是邓某某。原审判决判令邓某某承担相应的违约责任并无不当。如果邓某某认为邓某玉存在未取得授权、擅自与他人订立合同造成其损失，邓某某可另循法律途径向邓某玉主张权益。邓某某二审时提交了相关的社保清单以及相关人员的名片。经审查，邓某某在一审审理期间的举证期限内并未提交上述证据，邓某某在二审审理间才提交的材料不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中规定的新的证据，且即使上述证据材料真实，也不能影响本案的处理结果，因此本院不予采纳上述证据材料。邓某某二审审理时申请调查取证，由于邓某某一审没有提出该调查取证申请且该取证内容不能影响本案的处理结果，该取证申请本院不予准许。对于陈某某的上诉，本院认为，原审法院参照定金标准酌情调低违约金并无不当，陈某某的上诉理由不能成立，其上诉请求本院亦予以驳回。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费由上诉人邓某某负担4300元，陈某某负担4300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 许保疆
审 判 员 陈明亮
审 判 员 柯云宗
二〇一二年十二月十日
书记员（兼） 王丹妮