辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民四终字第00293号
上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司沈阳苏家屯支行。
负责人：孙利，系该支行行长。
委托代理人：朱广森。
上诉人（原审被告）：沈阳浑南新城碧桂园房地产开发有限公司。
法定代表人：杨文杰，系该公司总经理。
委托代理人：宋琛，系该公司员工。
委托代理人：吕耀春，系该公司员工。
被上诉人（原审被告）：王英。
被上诉人（原审被告）：李华丽。
上诉人中国工商银行股份有限公司沈阳苏家屯支行（以下简称工商银行）、沈阳浑南新城碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人王英、李华丽金融借款合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2014）苏民二初字第445号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议�，于2015年5月22日，公开开庭审理了本案，上诉人工商银行的委托代理人朱广森、碧桂园公司的委托代理人宋琛到庭参加了诉讼。被上诉人王英、李华丽经依法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院进行缺席审理，现已审理终结。
工商银行一审诉称：被告王英、李华丽在2012年2月17日从我行办理住房按揭贷款36万元，期限360个月，到期日为2042年2月17日，约定以等额本息的方式每月偿付。被告沈阳浑南新城碧桂园房地产开发有限公司提供了阶段性的担保。2014年1月起，被告王英、李华丽停付我行按揭贷款，到2014年4月起，拖欠本金及利息360319.12元，根据借款合同第十四条第一款（L）项的约定，借款人连续三个月未能按时足额偿还贷款本息，可宣布合同立即到期。要求借款人连续立即偿还未还的款项以及产生的利息、罚息及其他费用。借款人抵押的房产，我行应�得优先受偿权。保证人即被告沈阳浑南新城碧桂园房地产开发有限公司承担连带保证责任。现原告诉至法院，请求法院依法判令被告王英、李华丽支付拖欠的贷款本息360319.12元及截止结案时所产生的贷款利息，被告沈阳浑南新城碧桂园房地产开发有限公司承担连带保证责任，抵押房产由原告优先受偿，诉讼费由被告承担。
碧桂园公司一审辩称：根据物权法第176条，债务人自己提供物的担保，债权人应当先以物进行偿还，被告王英、李华丽已对涉案房屋进行了商品房预告登记，当其不能偿还其债务时，债权人应当首先执行抵押物，对该涉案抵押房屋优先受偿以实行债权。
王英、李华丽一审未答辩。
一审法院查明，2011年11月21日，原告与被告王英、李华丽签订了一份个人购房借款合同。合同约定原告为被告王英、李华丽贷款人民币本金36万元，贷款用途购房产，贷�期限为360个月，自2012年2月1日起至2042年2月1日止。借款人的还款方法为按月等额本息还款法。被告王英、李华丽将该房屋向原告抵押，房屋坐落于沈阳市苏家屯区丁香街283-4号1-24-2。原告办理了预告登记，由沈阳浑南新城碧桂园房地产开发有限公司承担连带保证责任。被告如连续三期违约，贷款人可以宣布本合同立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项等。合同签订后，原告向被告发放了贷款，被告从2014年1月起未按约定还款，截止至2014年4月18日被告欠贷款本息360319.12元。此款经原告多次催要，被告未付，故诉至法院。
一审法院认为：根据我国民事诉讼法规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告王英、李华丽经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据对原告提供的案�事实予以认定，双方当事人应当严格遵守。现原告依约向被告发放了贷款，但被告从2014年1月起至今未按约定履行还款义务，原告有权宣布合同到期，故对原告要求被告王英、李华丽立即偿还借款本金及利息于法有据，本院予以支持。原告与被告虽约定了在案涉房屋之上设定抵押，但抵押权并未登记到不动产登记簿，抵押权系物权，物权的设立，经依法登记，发生效力，在抵押权登记之前合同双方仅可依合同主张债权，该抵押权虽进行了预告登记，该预告登记仅具有对抗效力，不产生抵押权登记的效力，故对原告要求就抵押物优先受偿的请求，本院不予支持。因合同约定被告沈阳浑南新城碧桂园房地产开发有限公司为连带责任保证，故被告沈阳浑南新城碧桂园房地产开发有限公司对贷款承担连带责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七�、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王英、李华丽于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳苏家屯支行贷款本息360319.12元，从2014年4月19日起的利息按双方约定及政策调整后的利率计算，利息给付至借款付清之日止。二、被告沈阳浑南新城碧桂园房地产开发有限公司对上述给付内容承担连带给付责任。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6705元，由被告王英、李华丽承担。
宣判后，工商银行不服，以自己对涉�抵押房产享有优先受偿权为由向本院提起上诉，请求改判或发回重审；碧桂园公司不服，向本院提出上诉称，工商银行应当按照《按揭业务担保合作协议》来履行权利义务，自己仅应对工商银行处置抵押房产后仍不足以清偿的债务部分承担连带责任，且因工商银行逾期未进行通知，故不应对2014年4月17日之后的债务承担连带保证责任，仅对王英、李华丽拖欠的前三期债务6640.51元承担保证责任。
被上诉人王英、李华丽二审未答辩。
本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：上诉人工商银行主张自己应对涉案抵押房产享有优先受偿权的问题。我国《物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”涉案抵押房产已经办理了预告登记，即上述法律所称的在建建筑物抵押登记，故抵押权已经设立，合法有效，应受法律保护，工商银行依法享有该抵押房产的抵押权及优先受偿权。故本院对上诉人工商银行的上诉主张予以支持。
关于碧桂园公司应当如何承担担保责任的问题。因工商银行与碧桂园公司签订了《按揭业务担保合作协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。该协议第六条第（八）项明确约定，工商银行在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分再向碧桂园公司请求承担连带清偿责任。现工商银行亦同意按此约定来履行。原审判决碧桂园公司直接对王英、李华丽的全部债务承担连带给付责任不妥，本院予以纠正。另外，《按揭业务担保合作协议》第三条第（三）项4约定：“购房者连续�支付三期贷款本息的，甲方（工商银行）应在购房者连续未支付第三期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知乙方（碧桂园公司），如甲方逾期书面通知乙方的，则乙方对购房者连续未支付的第四期（含第四期）起的贷款本息、逾期利息等不承担连带保证责任。”工商银行应当依据上述约定，在2014年3月17日起的五个工作日内，即2014年3月24日前，书面通知碧桂园公司三期欠款情况，但工商银行在2014年4月18日，才书面通知碧桂园公司，按照合同约定，碧桂园公司对2014年4月17日之后的贷款本息，不再承担连带保证责任。工商银行提出实践中通常会给贷款人一个月的还款宽限期，2014年4月17日才视为贷款到期日，故自己没有预期通知的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持，碧桂园的上诉主张，依据充分，本院予以支持。
综上所述，一审判决�用法律不当，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持沈阳市苏家屯区人民法院（2014）苏民二初字第445号民事判决的第一项，即王英、李华丽于本判决生效后十日内偿还中国工商银行股份有限公司沈阳苏家屯支行贷款本息360319.12元，从2014年4月19日起的利息按双方约定及政策调整后的利率计算，利息给付至借款付清之日止；
二、撤销沈阳市苏家屯区人民法院（2014）苏民二初字第445号民事判决的第三项，即驳回原告其他诉讼请求；
三、变更沈阳市苏家屯区人民法院（2014）苏民二初字第445号民事判决的第二项为，沈阳浑南新�碧桂园房地产开发有限公司对中国工商银行股份有限公司沈阳苏家屯支行行驶抵押权后仍不足以清偿的债务部分，在王英、李华丽拖欠的前三期债务6640.51元额度内承担连带保证责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿；
四、中国工商银行股份有限公司沈阳苏家屯支行对王英、李华丽提供的坐落于沈阳市苏家屯区丁香街283-4号1-24-2的抵押房产（抵押面积138.44平方米），享有抵押权并优先受偿；
五、驳回当事人其它诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6705元，二审案件受理费6705元，共计13410元，由王英、李华丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 钺
代理审判员 曾 璐
代理审判员 林晓楠
二〇�五年六月十七日
书 记 员 张淋茜