江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1291民初2240号
原告：夏安琪，女，1987年11月12日出生，汉族，住泰兴市。
委托诉讼代理人:陶志宏，江苏江豪律师事务所律师。
委托诉讼代理人:翟翼翔，江苏江豪律师事务所律师。
被告：华润置地（泰州）有限公司，统一社会信用代码913200005703242421，住所地泰州医药高新技术产业开发区凤凰街道工业园88号。
法定代表人：迟峰，男，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李功成，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐致远，江苏法德永衡律师事务所律师。
原告夏安琪与被告华润置地（泰州）有限公司（以下简称华润置地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告夏安琪的委托诉讼代理人翟翼翔，被告华润置地公司的委托诉讼代理人李功成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
夏安琪向本院提出诉讼请求：1.被告给付原告违约金25919.45元；2.被告为原告办理不动产权属登记手续；3.被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，夏安琪放弃要求被告为其办理不动产权属登记手续的诉讼请求。事实和理由：原、被告于2014年10月22日签订商品房买卖合同，由原告购买被告位于华润国际花园15幢3205室房屋一套，购房款512242元。后被告未能按期办理房屋过户手续，根据合同约定，被告构成违约，应当给付原告违约金。
华润置地公司辩称：1、被告不存在违约行为。根据合同补充协议第十三条第7款约定，被告只有在交付房屋后360天内未能办理初始登记，并导致未能办理产权过户手续的才承担违约责任，而被告已于2015年10月22日，即在实际交付之日起360日内取得案涉房屋的初始登记，故被告不存在违约行为。2.被告不存在违约行为，原告主张违约金不合理。首先，关于起算时间，应从实际交付之日（即2015年11月8日）起算。补充协议第十三条第7款约定，被告只有在交付房屋360天内未能办理房屋产权初始登记并导致未能办理产权过户手续的，才按照原告已付购房款的每日万分之一的标准支付违约金。案涉房屋的实际交付时间是2015年11月8日，虽然原告主张自约定的交付期即2015年7月起算违约金，但是合同补充协议约定原告缴纳维修基金方能办理入住手续，否则被告有权拒绝交付。原告在上述实际交付日期才缴纳维修基金并实际收房，因此实际交付时间前不应视为被告违约。其次，截止时间应为2017年2月13日。在2017年2月13日，被告已经取得不动产权属证明，此时被告的违约情形已经消除。此后，原告何时办理不动产权属登记被告无法控制，故违约金计算的截止时间应当为2017年2月13日。第三，违约金标准约定过高。被告房屋实际交付至今，并不影响答辩人实际使用房屋，原告没有任何证据证明其有实际损失。双方约定的违约金明显高于实际损失，请求法院依法予以调整。
本院经审理认定事实如下：2014年10月22日，原告夏安琪（买受人）与被告华润置地公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：HRGJSQ15-3205）（以下简称房屋买卖合同）及《华润国际花园商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）各1份，约定由原告购买被告位于泰州市华润国际花园15幢2单元3205号房屋，付款方式为贷款，总购房款为513461元。
商品房买卖合同第八条（交付期限）约定，出卖人应当在2015年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经竣工验收备案条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十一条（交接）约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条（关于产权登记）约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按补充协议约定处理。
补充协议第一条约定，本补充协议与买卖合同一样对双方当事人具有同等的法律约束力，前述合同与本补充协议有抵触之处，以本补充协议为准。第十条第2款约定，买受人采用按揭贷款购房的，必须在办理完毕按揭贷款手续且提供贷款的银行将买受人委托支付的款项划入出卖人账户方能办理房屋的交付手续。第4款约定，出卖人在商品房达到合同约定的交付使用条件后，应书面通知买受人办理交付手续，买受人须按照出卖人书面通知的时间接收房屋，买受人未接到通知书的，则应当按照主合同约定的房屋交付时间前往出卖人交付现场办理交付房屋的手续。如果买受人在规定期限内未接收房屋的，视为出卖人已按照约定期限交付房屋，房屋风险责任自出卖人书面通知的交付时间起转移至买受人，同时买受人须承担该房屋的物业管理费、能源费等相关费用，出卖人对该房屋的保修责任时间也从即日起计算。第6款约定，在买受人向出卖人付清全部房款、代垫款项（如有）及违约金（如有）、与出卖人签订确认实测面积的补充协议，缴纳办理产权的契税和专项维修资金（公共维修基金）（贷款付款方式的买受人需交纳契税和专项维修资金；一次性付款方式的买受人需缴纳专项维修资金，可以自行选择缴纳契税的时间）、按主合同及本协议约定向本小区物业管理企业交纳物业服务费用并签署相关物业合约和《业主临时规约》后，方可办理入住手续，否则，出卖人有权拒绝将该房屋交付给买受人。第十三条（对主合同第十五条的补充约定）第（一）款约定：3、在本合同项下商品房交付时，买受人应将办理房屋权属证书所需的全部资料和各项税费（包括契税、专项维修资金等）或已缴纳税费的凭证一并交予产证代办公司，办妥委托代办手续。买受人应填写并向产证代办公司提交办理该房屋产权过户所需相关表格和证件等相关材料。由于买受人的原因未完整提供上述材料、税费或已缴纳税费的凭证，未确认实测面积并结清差价的，致产证无法办理的，后果由买受人自行承担，出卖人不承担因此导致的延期办证责任。4、买受人未按前款约定完整提供上述资料和费用时，出卖人有权相应推迟该商品房的交付时间而无须承担延迟交付的责任。7、由于出卖人的原因，出卖人未能（在）交付该商品房之日起360日内办理完毕该房屋所住楼宇产权初始登记手续并导致未能办理完毕该房屋产权过户手续的，出卖人应按照买受人已付房款总额的日万分之一向买受人支付违约金至办理完毕该房屋产权过户手续之日止；逾期超过360日的，买受人可在出卖人出现违约情况后一个月内书面通知出卖人退房，出卖人自买受人提出退房要求之日起六十日内将买受人已付的房款退换买受人并支付已付房款的银行同期活期存款利息。出卖人承担上述责任后，将不再就产权办理问题承担其他任何责任。
2015年11月8日发票号码为02448728的销售不动产统一发票发票联显示原告支付购房款512242元，同日，原告缴纳了案涉房屋的公共维修基金。
2017年2月13日，被告领取了案涉房屋同幢3205室的商品房首次登记不动产权属证明。
庭审中，原告主张2015年6月29日即原告收到被告发出的入住通知书的时间为房屋交付时间。
以上事实有商品房买卖合同、发票、补充协议、入住通知书、刷卡单、商品房首次登记不动产权属证明等证据及原、被告的陈述在卷证实。
本案争议焦点为：一、案涉房屋的交付时间；二、被告是否构成逾期办证违约。如被告违约，违约金金额如何计算。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，原、被告双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。
关于争议焦点一，原告主张案涉房屋的交付时间为被告发出入住通知书的时间（2015年6月29日）。被告对此并不认可。本院认为，首先，原告在2015年11月8日支付了全部购房款，按照补充协议第十条第2款的约定，原告应当在2015年11月8日之后才能办理案涉房屋的交付手续。其次，原告根据补充协议第十条第4款约定“出卖人在商品房达到合同约定的交付使用条件后，应书面通知买受人办理交付手续……如果买受人在规定期限内未接收房屋的，视为出卖人已按照约定期限交付房屋，房屋风险责任自出卖人书面通知的交付时间起转移至买受人”主张被告发出入住通知书的时间为房屋交付时间，但该条款系对房屋风险责任转移时间节点的约定，并非是对房屋交付时间的约定。第三，补充协议第十条第6款约定，原告需在缴纳房屋专项维修资金等费用后，方可办理入住手续，否则被告有权拒绝交付房屋。本案原告于2015年11月8日缴纳了公共维修基金，在此之前，被告有权拒绝向原告交付房屋。综上，原告关于案涉房屋交付时间为被告发出入住通知书的时间的主张并无依据。对案涉房屋的交房时间，本院依法认定为原告交付房款及缴纳公共维修基金的日期，即2015年11月8日。
关于争议焦点二，商品房买卖合同第十五条及补充协议第十三条第7款约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，出卖人未能（在）交付该商品房之日起360日内办理完毕该房屋所住楼宇产权初始登记手续并导致未能办理完毕该房屋产权过户手续的，出卖人应按照买受人已付房款总额的日万分之一向买受人支付违约金至办理完毕该房屋产权过户手续之日止。根据上述条款，被告应当在其交付房屋之后的360日内办理完毕该房屋所住楼宇产权初始登记手续。本案中，案涉房屋的交付日期为2015年11月8日，而被告在2017年2月13日才领取了案涉房屋所在楼宇的商品房首次登记不动产权属证明，故被告并未能在案涉房屋交付之日起360日内履行合同义务，其行为已构成违约，违约时间自2016年11月2日起至2017年2月13日止，合计103天，违约金合计5276元（512242元×万分之一×103天）。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：
一、被告华润置地（泰州）有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告夏安琪逾期办证违约金5276元；
二、驳回原告夏安琪的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费448元，由原告负担357元，由被告负担91元（被告应负担的部分，原告已交纳，被告在履行上述还款义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费448元。[通过银行交纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名，填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：江苏省泰州市中级人民法院；③汇入银行：中国银行泰州分行营业部；④帐号：47×××53，行号：104312800123；⑤款项：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001]。
审 判 长 王 芸
代理审判员 祝 倩
人民陪审员 刘葆久
二〇一八年三月二日
书 记 员 葛 斌
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。