福建省福清市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）融民初字第6447号
原告福清金辉房地产开发有限公司，住所地福建省福清市阳下镇洪宽工业村洪宽中心楼。
法定代表人林定强，董事长。
委托代理人陈少文，福建宽达（福清）律师事务所律师。
被告陈晓捷，男，1985年6月10日出生，汉族，福建省福清市人，住福清市。
原告福清金辉房地产开发有限公司与被告陈晓捷商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年11月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈少文到庭参加诉讼。被告陈晓捷经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告福清金辉房地产开发有限公司诉称：2013年11月18日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定：被告向原告购买位于福清市宏路街道融侨开发区金辉尊域第7幢2801号房，商品房总价款为4261568元，被告应于2013年12月18日内交清首期购房款1281568元，余款2980000元被告申请办理银行按揭贷款手续。合同附件六的合同补充协议第九条约定：被告应于本合同签订起7日内向原告提交办理按揭贷款所需的材料。被告提交的按揭材料以贷款银行提出的要求为准，并保证其合法有效性，被告若未在本条款规定的时间内提交按揭材料或重新提交的按揭材料仍被银行认为不完整或有瑕疵的，视同被告逾期付款，每逾期1日买受人应按贷款总额的万分之五向原告支付逾期期间的违约金，逾期超过30日原告有权解除合同，没收被告已付购房款。第八条又约定：由于被告原因导致合同解除的，原告为解除合同而支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费等）由被告承担。合同签订后，被告按合同约定支付了首期购房款1281568元，在办理按揭贷款手续中，被告未按贷款银行要求交齐相关材料。经原告多次通知、催告后，被告至今仍未按约履行办理按揭贷款手续。鉴于被告严重违约行为，原告依约有权解除合同并要求被告承担违约责任，为此，原告请求判令：一、解除原、被告于2013年11月18日签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告于本判决生效之日后十日内配合原告办理合同备案登记和预告登记注销手续并承担相应的注销手续费用。三、判令被告已支付的购房款1281568元归原告所有。四、判令被告向原告支付违约金（以2980000元为基数，按日万分之五，从2013年11月26日起计算至判决确定的付款之日止）。五、判令原告为解除上述合同而支出的律师费2000元由被告承担。六、判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告陈晓捷未作答辩，也未在本院指定的举证期限内提交证据材料。
经审理查明：2013年11月18日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定被告向原告购买位于福清市宏路街道融侨开发区金辉尊域第7幢2801号房，建筑面积326.61㎡，其中套内建筑面积270.42㎡，公摊建筑面积56.19㎡，商品房总价款为4261568元，被告应于2013年12月18日内交清首期购房款1281568元，余款2980000元被告申请办理银行按揭贷款手续。该合同附件六合同补充协议第九条约定：被告应于本合同签订起7日内向原告提交办理按揭贷款所需的材料，被告提交的按揭材料以贷款银行提出的要求为准，并保证其合法有效性，被告若未在本条款规定的时间内提交按揭材料或重新提交的按揭材料仍被银行认为不完整或有瑕疵的，视同被告逾期付款，每逾期1日买受人应按贷款总额的万分之五向原告支付逾期期间的违约金，逾期超过30日原告有权解除合同，没收被告已付购房款。附件六合同补充协议第八条又约定：由于被告原因导致合同解除的，原告为解除合同而支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费等）由被告承担。合同签订后，被告按合同约定支付了首期购房款1281568元，在办理按揭贷款手续中，被告未按贷款银行要求交齐相关材料。经原告从2014年9月26日起多次通知、催告后，被告至今仍未按约履行办理按揭贷款手续。原告遂依约向本院提起诉讼。
以上事实，有原告提供的原告的营业执照、组织机构代码证、被告户籍证明、商品房买卖合同、房屋预告登记证明、通知函、EMS快递单及邮件全程跟踪查询单、催告函（办理按揭贷款）、委托律师代理合同及发票等证据在案佐证，经庭审举证、质证与本院审核，结合当事人陈述，予以认定。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照合同约定各自履行自己的义务。依约被告应支付原告购房总价款4261568元，其已支付购房款1281568元，余下余款298万元，由被告向银行申请办理按揭贷款，虽经原告代被告向银行申请贷款手续，但被告的按揭贷款申请在2014年9月份未获银行批准。依照双方在《商品房买卖合同》之外另行签订附件六合同补充协议的约定，被告应在原告通知之日起7日内向原告付清购房余款。因被告未如期向原告支付购房余款298万元的行为，依约视同被告逾期交款且已超过30日，已构成根本性违约，原告诉请解除双方签订商品房买卖合同，并配合原告解除该合同的预购商品房预告登记的注销手续，本院予以支持。由于被告违约，依法应支付违约金。但原告诉请将被告已付购房款1281568元作为违约金归原告所有，明显要求偏高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”违约金的性质仍以补偿性为主，以填补守约方的损失为主要功能，而不以严厉惩罚违约方为目的。过高的违约金约定可能与公平原则存在冲突，在某些情况下还存在诱发道德风险的可能。违约金过高或者过低的衡量标准是当事人的损失，违约金的数额与违约损失的数额应当大体一致，这是商品交换等价原则在法律上的反映，是合同正义的内容之一。合同自由不是绝对的，合同自由需要合同正义来规制，过分的合同自由将会带来不适当的结果。因此，当事人约定的违约金明显过高的，人民法院应当依法予以调整。本案中，原告没有提供因被告逾期支付余款298万元所造成其实际损失的有效证据予以证实，而逾期交款造成明显损失为贷款利息，而原告将被告首付款1281568元作为违约金，明显超过造成的损失。考虑到解除合同后，诉争房屋由原告收回再转售还有一段时间以及被告履约实际情况、违约程度等因素，并参照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院酌定按逾期未交款的金额为基数，按银行同期同类贷款月利率的130%从应支付购房款之日起计算至本院确认解除合同履行之日止。即违约金以298万元为基数从2014年9月26日起按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至本院确认解除合同之日止。原告请求被告支付预告登记注销手续费用及律师费2000元，符合双方约定，本院予以支持。被告应当支付的违约金、预告登记注销手续费用及律师费用2000元，原告可从其应退的购房款1281568元中扣除，剩余购房款项应及时退还被告或依法提存。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条第二款、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条的规定，判决如下：
一、解除原告福清金辉房地产开发有限公司与被告陈晓捷于2013年11月18日签订的商品房买卖合同。
二、被告陈晓捷应于本判决生效后十日内配合原告福清金辉房地产开发有限公司向福清市房地产交易管理所办理本案《商品房买卖合同》的预购商品房预告登记的注销手续。
三、被告陈晓捷应于本判决生效后十日内支付原告福清金辉房地产开发有限公司预告登记注销手续费、律师费2000元及违约金，违约金以298万元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的130%的标准从2014年9月26日起计算至本院确认解除商品房买卖合同之日止；本项判决款目由原告从被告交付的1281568购房款中迳行扣划。
四、驳回原告福清金辉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费40893元，由原告福清金辉房地产开发有限公司负担15893元，被告陈晓捷负担25000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判长 王统勇
审判员 魏益钦
审判员 游 捷
二〇一五年八月十七日
书记员 施李春
附注：本判决所引用的相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第七十五条人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。
当事人拒绝陈述的，不影响人民法院根据证据认定案件事实。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。