北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0108民初3889号
原告：刘建伟，男，1973年3月21日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：王仁红，北京市金台律师事务所律师。
被告：陈文灯，男，1940年11月22日出生，汉族，中央财经大学教授，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：ＸＸ志，北京英淇律师事务所律师。
第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：刘田，董事长。
委托诉讼代理人：郝中林，男，该公司法务专员。
委托诉讼代理人：王达，女，该公司法务专员。
原告刘建伟与被告陈文灯、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘建伟委托诉讼代理人王仁红、被告陈文灯及其委托诉讼代理人ＸＸ志、第三人我爱我家公司委托诉讼代理人郝中林、王达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘建伟向本院提出诉讼请求：1.确认我与陈文灯于2016年9月19日签订《北京市存量房买卖合同》于2016年11月23日解除；2.判令陈文灯退还我定金10万元；3.判�陈文灯向我返还居间服务费170100元；4.判令陈文灯赔偿我违约金180万元；陈文灯承担本案诉讼费。事实和理由：我与陈文灯经我爱我家公司居间介绍于2016年9月19日签署了《北京市存量房屋买卖合同》、《装修款补充协议》等文件，约定如下：陈文灯将北京市海淀区太月园×号楼×号房屋（以下简称涉案房屋）出售给我，房屋价格900万元；合同签订当日，我向陈文灯支付定金10万元；商贷面签当日，我向陈文灯支付115万元；办理房屋所有权转移登记当日，我向陈文灯支付233万元；任何一方未履行合同约定，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，构成合同解除情形的，适用合同解除条款约定；如我依照合同的约定单方解除合同，合同自我向陈文灯发出的书面通知到达陈文灯之日起自动解除，陈文灯应于5个工作日内将已收取的全部房价款返还给我，并按照房屋成交价的20%向我支付违约金，在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失由陈文灯承担。上述合同签订后，我已按照约定支付定金及居间费用，但在办理商贷面签时，陈文灯却拒不配合，我于2016年11月4日、6日等多次通知陈文灯2016年11月7日办理面签事宜，但陈文灯不仅未依约履行且明确表示不再继续履行。我无奈于2016年11月23日通知陈文灯解除房屋买卖合同。陈文灯拒不履行合同的行为违反双方的协议约定，违反诚实信用原则，并造成我严重经济损失，故诉至法院，希望判如所请。
陈文灯辩称，一、同意解除合同，认可该合同于2016年11月23日已经正式解除。但我同时主张，我在合同签订后2016年9月29日左右已经明确告知我解除合同。我要求解除合同的理由如下：1、该房屋为遗产房，我不能单独处分；2、中介公司一直没有把合同文本交给我；3、刘建伟一直�有支付房款，让我产生不安。二、我愿意将房屋定金10万元退还给刘建伟，同时也多次向刘建伟要求退还，而刘建伟拒绝提供银行账号，致使我无法退还。三、我不同意向刘建伟支付居间服务费。因为：1、本案不是居间服务合同纠纷，且双方买卖合同中，没有关于居间服务费的任何归责约定，刘建伟主张没有法律依据。现在合同解除，刘建伟应该向中介公司主张退还。四、我不同意赔偿刘建伟违约金180万元。因为：1、刘建伟仅支付了10万元定金，即便是我对合同解除承担全部责任，根据合同法的定金罚则，我只需要向刘建伟赔偿违约金10万元。2、本合同签订之时就存在重大瑕疵，即便我配合，最终都会被解除。因为该房屋有刘淑琴继承人的份额，不是我一人独有。只要其他共有权人提出异议，该买卖合同就会被判令解除。事实是，合同签订之后，我女儿已经表示�议，所以最终也会被解除。所以违约并非是合同解除唯一原因。3、造成上述重大瑕疵的责任方不是我一人，也包括刘建伟和中介公司。因为：1）我签约时就告诉了刘建伟和中介公司该房屋涉及遗产纠纷，是共有房产。刘建伟作为购买一方，没有等待我家人的确认，就签订买卖合同，属于已经预料到本合同存在解除的法律风险。2）中介公司一直鼓动催促我签合同，在没有征求我家人(儿子和女儿）同意和签字的情况下，就让买卖双方签订正式买卖合同，中介公司应当承担主要责任。3)合同签订之后，中介公司和刘建伟也没有让我的儿子、女儿签订共有权人声明。即便我配合过户，也会产生更多的法律纠纷。4.即便法院判定违约金，刘建伟主张的违约金过高，我请求法庭依法调整。因为刘建伟仅仅支付了10万元，不可能在2个月的时间产生180万元的损失或者收益。而且该�屋也没有发生如此大的价格波动。2016年9月30日北京市房地产交易政策调整，随之房地产市场出现降温，房价再无上涨。5.我在2016年11月7日明确告知刘建伟解除合同后，刘建伟已经另行购买房屋。即便房屋继续上涨，在刘建伟另行购买房屋之后，己经规避了损失扩大的风险。为此，请求法院调查核实刘建伟另行购买房屋的时间。6.如果法庭要求对涉案房屋进行鉴定，鉴定的时间点应当为2016年11月23日或刘建伟另行购买房屋的合同签订时间，以两者中较早的时间为准。7.我是被中介公司骗签的合同。去年九月，我上了一上午的课，回家路上我被中介公司截住，让我在合同签字，回家后发现我没有合同书，给中介公司打电话说我没有合同，但他们不给，后法院给我打电话让我拿合同书，我合同书是通过法院转了一圈才拿到手，实际中介公司离我很近，但他们没有给我，我�被骗的签订了合同。
第三人述称，双方均认可合同于2016年11月23日解除，我公司不持异议。针对中介费，居间服务合同约定合同没有履行下去是守约方向违约方追偿，我公司不退还。关于合同签订的事实：涉案房屋买卖合同于2016年9月19日通过我方居间签订，9月21日我公司去建委查档，因为当时房屋曾在链家做过房源核验，所以在9月27日、28日我公司经纪人和业主撤销了通过链家做的房源核验。房源核验和购房资格审查后，11月3日约网签时间，因为刘建伟没有时间，推到了11月6日来我公司店面商量走后续的手续，也跟陈文灯说了11月6日来商量网签的事情，11月6日陈文灯称供暖费可能无法变更什么的，后续履行可能有问题，并当场提出涨价80万元，后续就没有履行下去。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
涉案房屋所有权证中载明的房屋所有权人为陈文灯，填发日期为2005年4月5日。陈文灯与刘淑琴共生育女儿陈雁和儿子陈离剑二子女。2012年9月6日，刘淑琴去世。2013年1月8日，陈文灯与丁梅结婚。
2016年9月13日，刘建伟与案外人刘忠亮签订《存量房屋买卖合同》，出售其位于北京市海淀区清河三街52号儿福职工宿舍6层2门212号房屋，建筑面积58.3平方米，房屋成交价260万元。2016年9月29日，刘忠亮交纳了该房屋税费。
2016年9月19日，陈文灯（出售方，甲方）与刘建伟（买受方，乙方）经我爱我家公司居间签订了内含签约提示的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称房屋买卖合同）。签约提示有关内容如下：一、交易风险提示：对出售方风险提示：1、请您如实告知出售房屋的权属状况、房屋属性，若未如实告知会产生承担违约责任及其他法律责任的风险；对买受方风险提示：2、合同签署前，请您详细了解房屋的权属情况并要求出售方提供相关证明；3、出售方为代理人的，请您核实代理人身份证明并留存授权委托书复印件；4、出售房屋为共同财产的，请您查看并留存共有权人同意出售声明复印件；交易双方认可上述告知事项、认可我爱我家公司已向其告知了买卖交易风险的前提下，签署了本合同，并认可签署的本合同的法律效力。房屋买卖合同有关约定如下：第一条房屋基本情况：涉案房屋建筑面积共119.5平方米。第二条房屋权属情况：（一）甲方房屋为共有房屋时，无论是否有共有权证均需提供该房屋共有权人的同意出售声明，若甲方无法提供，将承担因此产生的法律责任�第四条成交总价格、付款方式、付款时间：成交总价为900万元，乙方应于合同签订当日向甲方支付定金10万元；乙方采取贷款方式支付该房屋成交总价款，拟贷款金额为542万元；乙方分2次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于商贷面签，乙方向甲方支付115万元，资金通过资金存管方式划转；第二次，于办理房屋所有权转移登记当天乙方向甲方支付233万元。第六条该房屋买卖交易的承诺：（一）甲方已如实陈述该房屋权属状况、设备、装修情况。甲方保证本人、共有权人同意出售上述房屋，且保证代理人已获得其合法授权出售上述房屋。甲方保证所提供的涉及本房屋交易的全部资料真实、有效。除合同及本次交易附件载明的房屋权属状况外不存在任何第三方在合同签订前及签订后对该房屋通过抵押、诉讼、查封等方式进行任何妨碍乙方取�房屋所有权的情况。因上述任何一原因导致合同无效或不能履行，甲方应退还累计已收全部房款，并向乙方承担房屋成交总价的20%违约责任及全部赔偿责任；（三）本合同签署之日起，甲乙双方、共有人承诺积极履行该房屋交易过程中网签、解抵押、评估、贷款、交税、产权转移登记、抵押、放款、房屋交付等环节的义务并按要求提供材料，若任何一方违反本承诺，按本合同第十条第五款承担违约责任。第七条房屋的交付：（一）甲方应当在收到全部房款当日将该房屋交付给乙方。第九条权属转移登记：（一）甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。1、如乙方选择解除合同的，适用本合同第十�条第二款约定。第十条违约条款：（一）除不可抗力外，甲方逾期交房违约责任：甲方逾期超过10日，乙方有权单方解除合同。乙方选择解除合同的，适用本合同第十一条第二款的约定。（五）除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定。第十一条合同解除条款：（二）如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经�生的各项费用及其他损失均由甲方承担。
同日，丁梅出具同意出售声明书，内容为其与陈文灯系配偶关系，同意涉案房屋的出售。
同日，陈文灯（甲方，出售方）与刘建伟（乙方，买受方）、我爱我家公司（丙方，居间方）签订《居间服务合同》，有关约定如下：第一条信息确认：2、乙方对房屋进行了实地查验，对房屋本身现状及权属情况均已了解并认可，乙方对甲方提供的房屋产权证明、土地使用权证明、产权人身份证明、产权人的授权委托书、其他资料进行了审核；第三条居间服务费：1、乙方向丙方支付居间服务费170100元；2、甲乙双方确认，在签署本合同时，甲方所售房屋不存在任何可以对交易造成实质影响的未披露情形，甲乙双方签订《买卖合同》后，甲乙双方均认可本合同第一条约定的丙方居间服务已完成。甲乙双方应于签订《买�合同》当日向丙方支付本合同约定的居间服务费；第四条权利义务：2、丙方在提供居间服务过程中如实向乙方陈述其从甲方处所获知的关于交易房屋的相关信息，不得有故意隐瞒和误导。但基于丙方为民事主体，对于交易房屋及交易对象的资质情况，丙方只能进行形式审查，仅根据从业经验进行判断与预测，并不对交易房屋及交易对象资质的真实性承担任何责任。有关交易房屋的实际情况，以房屋登记主管机关作出的书面文件为准，甲乙双方需按照丙方的要求进行相关查验；有关交易对象的资质及资信能力，有赖于甲乙双方自行判断，丙方不对交易任何一方的资信及资质承担任何责任。3、甲乙双方有如实向丙方及交易办理机关提供房屋交易资料的义务，丙方有审查双方提供资料的义务，但丙方该审查义务仅限于形式审查，提供资料方应对资料的真实及有效性负责�丙方不对该等资料的真实及有效性承担任何责任。4、甲乙双方共同授权丙方办理房源核验、购房资质核验、网签及注销手续、资金监管、资金存管、物业交验等手续。第五条违约责任：3、甲、乙任何乙方违反本合同第四条或《买卖合同》的约定，导致丙方不能继续协助其办理买卖交易后续事项的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费和交易中已经发生的费用。如已交付的，丙方无须退还，如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。如未支付的，丙方有权通过包括但不限于法律途径催促支付义务方支付居间服务费。
签约当日，刘建伟向陈文灯支付了定金10万元。2016年9月30日，刘建伟向我爱我家公司支付居间服务费170100元。
2016年11月，我爱我家公司通知双方办理贷款面签。后陈文灯未配合面签，我爱�家公司与丁梅、陈文灯电话沟通要求配合贷款面签，丁梅、陈文灯在通话中均称不卖房了，丁梅在通话中表示房价上涨，房屋卖便宜了，要求涨价到980万元。
2016年11月22日，刘建伟委托北京市金台律师事务所向陈文灯发出律师函，陈文灯于2016年11月23日收到该函，有关内容如下：在办理商贷面签时，陈文灯拒不配合，刘建伟及我爱我家公司多次通知，仍拒不履行，构成违约，故函告自即日起，房屋买卖合同解除，陈文灯应于收到该函之日起5个工作日内退还刘建伟定金10万元、居间服务费170100元，并支付房屋成交总价款20%的违约金即180万元。
2017年1月1日，刘建伟与案外人刘国平经北京链家房地产经纪服务有限公司（以下简称链家公司）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定刘建伟购买刘国平位于海淀区牡丹园北里2号楼1012号房屋，建筑面积99.4平方米，该房屋成交价650万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为160万元。同日，刘建伟与刘国平、链家公司签订《居间服务合同》，约定因交易房屋的性质为央产房，×等复杂事宜或手续的办理，经各方友好协商，按费率上浮10%的标准，由刘建伟向链家公司支付居间代理费178200元。刘建伟与刘国平、北京方源房地产咨询服务有限公司签订《房屋交易保障服务合同》，约定刘建伟承担保障服务费32400元、评估费600元。该房屋后于2017年1月18日网签。刘建伟支付了居间代理费178200元和房屋税费。
审理中，刘建伟申请对涉案房屋2017年1月1日的市场价值进行评估，陈文灯申请对涉案房屋2016年11月22日的市场价值进行评估。本院依法委托北京首佳房地产评估有限公司进行评估，该公司向刘建伟、陈文灯各收取了评估费2万元，并于2017年8月4日出具房地产估价报告，估价结果为涉案房屋在2016年11月22日的市场价值为930.19万元，在2017年1月1日的市场价值为953.41万元。经质证，刘建伟、我爱我家公司对上述估价结果无异议，陈文灯认为估价结果与市场价格有出入，两个时间点的估价均偏高。
2017年3月9日庭审中，经询问，刘建伟称签约时其认为涉案房屋属于陈文灯个人财产，陈文灯或我爱我家公司没有向其披露过房屋性质；陈文灯称房屋里含其前妻刘淑琴遗产份额，属于其与二子女陈离剑、陈雁共有，其跟其楼下我爱我家公司的工作人员陈冬梅说过，其签约后一周左右才告知陈离剑、陈雁，二子女知道后反对，让出示合同，其合同被我爱我家公司拿走，找了该公司三次但没拿到合同；刘建伟称合同在签约当天就给了陈文灯。
2017年9月13日庭审中，经询问，我爱我家公司称涉案房屋经纪人姓梅，陈文灯在签约时称涉案房屋是陈文灯与丁梅共有，故其让丁梅签订同意出售声明，合同当时给了陈文灯。刘建伟称经核实，签约时我爱我家公司梅姓经纪人告知其涉案房屋系陈文灯、丁梅共有，签约时该二人都在。陈文灯称签约时其说其有两个孩子，其稀里糊涂签约。2017年10月10日庭审中，经询问，陈文灯称签约时未向刘建伟及我爱我家公司出示载有丧偶信息的户口本、补办的户口本及其与丁梅的结婚证，因为没有问其要；没有告知涉案房屋系其与刘淑琴共有，刘淑琴已去世情况，其当时下课，我爱我家公司把其迎过去，只让其签字，其都不知道干什么；也没有告知涉案房屋系其与丁梅共有，其什么都不知道就签字了。关于陈文灯在两次庭审中陈述不一致情况，经询问，陈文灯称刘建伟和我爱我家公司没有问过他，其当时上完课很累，让其到那，没看就签字了；其�后向本院陈述称涉案房屋产权情况没有向我爱我家公司做过任何陈述，但丁梅向我爱我家公司陈述过涉案房屋是其与前妻的财产，对此没有相关证据证明。
关于合同未履行的实际损失，经询问，刘建伟在2017年9月13日庭审中称第一、购房时间点不一样，与陈文灯签订合同时间是2016年9月19日，再次购房时间是2017年1月1日，相差三个月，导致房价上涨，其认为有直接损失上百万，根据评估结果至少有53万余元的损失；第二、为购买涉案房屋，其将自有房屋于2016年9月出售，因为出售比较早，也有直接经济损失，估算将近50万元左右；第三、其购买房屋支付了二次居间费178200元及房屋保障费33000元；第四、其房屋是2016年9月出售，新购房是2017年1月1日，此期间其另行租房，有3万元左右的经济损失；第五、其购买的涉案房屋在太月园小区，是高档小区，后由于房屋价格上涨，购买了牡丹园老旧小区，房屋也比较小，其有间接经济损失；第六、其孩子在北航附小上小学，位于太月园小区对面，由于陈文灯违约，其重新购房，离孩子学校比较远，对其及家人造成损害；第七、陈文灯由于违约获益，根据评估结果截止2017年1月1日获益是53万元，至今要有200万多元。陈文灯对此反驳称不认可任何一个理由，第一、二、四、七项不认可理由，第一点的再购房时间是否差三个月需讨论，若真有三个月也与本案无关，刘建伟已经通知其2016年11月23日解除，后续购房与其无关，房价涨跌、租房损失都与其无关，是刘建伟自己处分的行为；第二点刘建伟的房屋出售与其无关，与其签订合同之前何时卖房是自己的安排与计划，与本案无关；第三点不认可理由，因本案产生的居间费可以通过诉讼方式向第三人主张，解除后按常理应退还，但这是法院裁决的问题，不是其应赔偿，刘建伟已经主张赔偿居间费，不能在180万元的损失内再主张；第五、六项无逻辑根据，太月园小区不止涉案一套房屋，可以买其他房屋，买离小学更近的，其没有干涉，与其无关；因为房价上涨多付费用让其承担，若其有过错也应承担2016年9月19日至2017年1月1日之间的差价，但此段时间的差价对方没有举证。对方主张房屋差价五十万元是其房屋的价格波动，与对方主张差价损失无关。
本院认为，刘建伟与陈文灯签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。陈文灯辩称我爱我家公司欺骗其签订上述合同，但未提交相应证据证明其主张，故本院不予采信。陈文灯辩称签约时已告知刘建伟和我爱我家公司涉案房屋系其与二子女共有房产，刘建伟和我爱�家公司在未征得其二子女同意情况下，贸然签约，导致合同存在重大瑕疵，即使其配合，最终都会因其子女不同意售房而被解除，但其就上述主张并未提交充分证据证明，故本院亦不予采信。签约后，刘建伟已依约支付了定金，后陈文灯不配合办理贷款面签，并在后续沟通过程中明确表示不再卖房，致使合同无法继续履行，陈文灯的上述行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。刘建伟依约有权单方解除合同，并向陈文灯发出了书面解约的律师函，该律师函于2016年11月23日送达，故刘建伟要求确认房屋买卖合同于2016年11月23日解除，并要求陈文灯返还定金、支付居间服务费并赔偿违约金的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金的金额，陈文灯辩称刘建伟主张的违约金过高，本院在尊重合同约定的前提下，综合考虑刘建伟的实际损失、合同�行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌减。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：
一、确认刘建伟与陈文灯于2016年9月19日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》已于2016年11月23日解除；
二、陈文灯于本判决生效后七日内向刘建伟退还定金10万元；
三、陈文灯于本判决生效后七日内向刘建伟给付居间服务费170100元；
四、陈文灯于本判决生效后七日内向刘建伟赔偿违约金80万元；
五、驳回刘建伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
评估费4万元，由刘建伟负担2万元，已交纳；由陈文灯负担2万元，已交纳。
案件受理费74800元（刘建伟已预交），由刘建伟负担8311元，已交纳；由陈文灯负担66489元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 胡 光
人民陪审员 张 敏
人民陪审员 ＸＸ萍
二〇一八年一月十八日
书 记 员 崔 丽