四川省梓潼县人民法院民 事 判 决 书（2014）梓民初字第963号原告文玉婷，女，生于1981年4月1日，汉族，初中文化，四川省梓潼县人，住梓潼县，务农。委托代理人林勇，四川久太律师事务所律师。（特别授权）被告胡皆平，男，生于1969年1月29日，汉族，初中文化，四川省梓潼县人，住梓潼县，务农。委托代理人刘厚义，四川经义律师事务所律师。原告文玉婷与被告胡皆平房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。诉讼中，原告文玉婷对合议庭成员赵加锋提出回避申请，经院长决定，其回避请求被准许，并由审判员何代江与审判员杨地林、人民陪审员何永华组成合议庭继续进行审理。原告文玉婷及其委托代理人林勇、被告胡皆平及其委托代理人刘厚义均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文玉婷诉称：2011年6月8日，原告前夫杨林与被告签订《房屋买卖合同》。双方在合同中约定：被告以3800元／㎡的价格，将位于许州梓江路幸福小区的第1幢1单元1-3号在建门面房出售给杨林。2011年6月10日，杨林一次性给付被告含该门面房价款340000元在内的房款500000元人民币。2012年8月6日，原告与杨林离婚。双方离婚后，原告取得该门面的所有权。2011年10月20日，原、被告之间达成新的房屋买卖契约：被告以每平方米1300元的价格将该门面房转让给原告，共计价款105183元。这一房屋买卖契约已在梓潼县房管局备案。2013年6月14日，梓潼县房管局将该门面登记在原告名下。因被告在与原告交易过程中降价销售房屋，并达成了协议，故其理应将多收的房款退还原告。为维护自己的合法权益，原告特提起诉讼，请法院依法判决：1、被告立即返还原告234817元，并从起诉之日起至该款全部返还之日按商业银行同期贷款利率计付资金利息；2、本案诉讼费由被告承担。被告胡皆平辩称：1、双方间房屋买卖事实成立，权利、义务以2011年6月8日签订的《商品房买卖合同》为准。2、单纯就新的《房屋买卖契约》而言，由于缺乏形式要件而未成立；其目的为少缴税费，因其内容损害国家利益而无效。3、原告诉请已超过诉讼时效，依照法律规定，原告诉讼时效应于2013年10月19日届满，但原告在2014年7月2日才主张权利，显然早就超过时效期间。4、原告的观点在现实生活中也是说不走的。2013年10月6日原告以面积误差要求双倍返还面积误差购房款，此案经过一审、二审，对房管局备案的《房屋买卖契约》也只是请求法院对被告的偷税漏行为予以处罚，根本未提及是达成的新的《房屋买卖契约》，也即是承认为办证和规避多缴税费之需；从《商品房买卖合同》到单方制作的《房屋买卖契约》时间相差4月，房屋价款从34万元降至105183.00元，降幅为69.07%，该价格连同时出售的住户价格还不如，这在现实生活中是完全不可能的。即或是变价，至少在第二份契约上要约定多收的价款金额以及退款时间和方式。经审理查明：2011年6月8日，原告前夫杨林与被告签订了《商品房买卖合同》。双方在合同中有如下约定：被告自愿将由自己修建的位于许州镇梓江路幸福小区的1幢1单元1—3号房出售给杨林……第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第3种方式计算该商品房价款……3、按套（单元）计算，该商品房总价款为人民币叁拾肆万元整（小写：340000元）……。2011年6月10日，杨林按合同约定的方式向被告支付了50万房价款（其中还包括住房一套18万元）。2012年8月6日，原告与杨林离婚。按照双方协议，原告分得该口面房，承继相应权利义务。被告知晓此情况后未提出异议。现该房屋建成已交付原告使用，被告为原告办理房屋产权证时，原告在外务工。被告与原告进行了电话联系，由被告制作一份房屋购买合同，即《房屋买卖契约》，并由被告在该契约上代原告签字捺印，其主要内容如下：“一、房屋出售净价款80.91平方米×1300元／平方米＝105183元，大写人民币壹拾万零伍仟壹佰捌拾叁元整；二、房屋四至界线：东邻以自有为界，南邻以共有为界，西邻以自有为界，北邻以共有为界；三、付款方式：（1）于双方在契约上签字时乙方一次性给甲方付清房屋净价款柒万伍仟元整；（2）于双方在契约上签字时乙方给甲方首付房价款人民币……”，庭审中，原告对该《房屋买卖契约》予以追认。2012年9月25日，被告以《房屋买卖契约》等为依据，向绵阳长诚房地产评估事务所委托办理了绵长房评（2012）字第ZT00742号报告书，经评估该口面房市场价值161820元。2013年7月31日，双方已按《房屋买卖契约》办理房屋所有权证（梓房权证字第00268**号，房屋所有权人文玉婷）。2013年12月13日，原告以本案被告为被告，向本院提起房屋买卖合同纠纷之诉，称本案被告出售的房屋存在严重的面积误差，本案被告应按法律规定向原告双倍返还超出面积误差比绝对值3%以外的误差面积价款，共计58672元，同时向原告交付房屋所有权证。2014年4月10日，本院依法作出（2014）梓民初字第50号民事判决。宣判后，原告不服，依法向四川省绵阳市中级人民法院提起上诉。2014年5月26日，原告申请撤回上诉和2013年12月13日向本院提起的起诉。2014年6月12日，四川省绵阳市中级人民法院作出（2014）绵民终字第741号民事裁定书，裁定撤销本院的（2014）梓民初字第50号民事判决；准许原告撤回上诉和起诉。现双方已按照《房屋买卖契约》缴纳了国家税费、办理了房屋产权登记，2014年7月11日，原告又以《房屋买卖契约》为依据，向本院提起房屋买卖合同纠纷，请求人民法院依法判令被告立即返还原告234817元，并从起诉之日起至该款全部返还之日止按商业银行同期贷款利率计付资金利息；本案诉讼费由被告负担。庭审中，原告认为该口面的价格应约2000元／平方米；被告认为该口面的价格应约4000元／平方米。以上事实，有原、被告的陈述、原、被告的户籍证明、杨林的书面说明、《房屋买卖契约》复印件、完税凭证、原告与杨林的离婚协议书复印件、被告与杨林签订的《商品房买卖合同》复印件等证据材料在卷佐证，足以认定。本院认为：本案中双方争议的焦点在于原、被告间《房屋买卖契约》是否成立，是否有效。本案中《房屋买卖契约》签字时原告在外地无法亲自签字，但对于该买卖房屋的事实，双方均知晓，且原告对于合同内容予以认可，因此该契约系双方一致意思表示，故该协议关系成立。为了办理房产登记的需要，原告委托被告以原告的名义签字，并不影响协议关系的成立。原、被告所签《房屋买卖契约》系承继原告前夫与被告所签《房屋买卖合同》的权利义务，该合同绝大部分已履行完毕，但未办理登记过户手续及缴纳国家税费；该“《房屋买卖契约》”与“《房屋买卖合同》”标的金额相比，两者缴纳的国家税费差距巨大；按照现行市场价格与原、被告所签的《房屋买卖契约》标的价差距亦明显，《房屋买卖契约》的标的总价款明显偏低；结合双方当事人的陈述，原告认为因为房屋起初价格只有10来万，却以34万交易，显失公平，同时离婚后原告经济发生变化，才与被告协商降价销售的。被告认为是为了及时办理房产登记，逃避国家税收，才代替原告签字办理登记，以上综合分析，从客观事实，一般常理的角度可以看出，原告的理由合理性不足，被告的理由合理性强，具有可信性。因此，原、被告所签《房屋买卖契约》虽然形式成立，但内容是为了逃避国家税费，损害国家利益，应属无效。本案中，原告认为，该《房屋买卖契约》双方已交税费，并办理了产权登记，应作为该契约有效的证据。按照规定，进行房屋产权登记，应当由当事人双方共同申请；而本案中却由被告单方申请，同时，原、被告的行为逃避了国家税收，损害了国家利益，因此，原告所提交的税费凭证不能作为本案中《房屋买卖契约》有效的依据。综上所述，本案中原、被告在已有《房屋买卖合同》的情况下，为逃避国家税费，办理了产权登记，而签订的《房屋买卖契约》应属无效，原告诉请于法无据，应予驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条以及《中华人民共和国建设部房屋登记办法》第十二条之规定，判决如下：驳回原告文玉婷的诉讼请求。案件受理费4822元，由原告文玉婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审 判 长  何代江审 判 员  杨地林人民陪审员  何永华二〇一四年九月十九日书 记 员  王 娟附：适用法律条文《中华人民共和国民法通则》第五十八条【无效的民事行为】下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的；（七）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国建设部房屋登记办法》第十二条申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（四）有本办法所列变更登记情形之一；（五）房屋灭失；（六）权利人放弃房屋权利；（七）法律、法规规定的其他情形。