杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0110民初4315号
原告：杭州东海春房地产开发有限公司，住所地：杭州市天目山西路277号闲湖城红树湾万泉商街6-10#。
法定代表人：张香云，公司董事长。
委托代理人：刘中秋、傅恒人，浙江天册律师事务所律师。
被告：张礼辉，男，1978年5月4日出生，汉族，住杭州市西湖区。
委托代理人：吴燕，浙江五联律师事务所律师。
原告杭州东海春房地产开发有限公司（以下简称原告）为与被告张礼辉（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，于2017年3月22日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法于2017年5月24日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘中秋，被告及其委托代理人吴燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：被告于2014年4月10日与原告签署了一份《房屋租赁合同》（编号：DC14-063，以下简称租赁合同），承租了原告开发的位于杭州市余杭区商铺，建筑面积158.67平方米。租赁合同第3.1条约定租赁期限自2014年6月1日起至2019年5月31日止共五年，第4.1.1条约定第一年及第二年初始租金为1元/平方米/天，第三年1/元/m？/天，第四年1.05/天/m？/天，第五年1.1/元/m？/天。合同第3.2条约定，原告给予被告二年的免租期（自2014年6月1日起），但以被告于2014年6月1日前开业并持续经营至少60个月为前提，否则少于约定持续经营时间一天，被告应按每天2元/平方米标准像原告支付违约金，延期开业及少于约定经营时间超过30天的，原告有权解除合同，租赁保证金不予退还。合同第4.2.1条约定租金每6个日历月为一期支付，共计六期，其中2016年5月15日至2016年11月14日期间（184天）租金为29195元，逾期支付的应按每日万分之八标准支付违约金。合同第4.1.3条约定，前述租金不包含房屋的物业服务费、能源使用费等其他费用。但被告除在合同签署后缴纳了15000元保证金外，在2年免租期满后一直未支付应付租金，并在2016年11月底擅自停止营业。期间，原告已多次以不同方式向被告催告，但被告始终未能履行相应合同义务。有鉴于此，原告认为，原告与被告签署的租赁合同真实、合法、有效，对原被告均具有约束力。被告长期拖欠租金、擅自停止营业已经构成严重违约，原告有权追究被告相应违约责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起民事诉讼，诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的余杭区东海闲湖城万泉商街6-2号商铺之《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付第一期租金29195元、第二期据实计算之租金15390元，共计44585元；3、判令被告向原告支付垫付的物业费6029.46元、能耗运行费1507.37元；4、判令被告向原告支付逾期付款滞纳金人民币8268.4元（按未付金额万分之八/日标准分别暂自2016年5月2日及2016年11月2日起计至2017年2月20日，最终计至被告实际租金付清之日）；5、判令被告向原告支付少于约定持续营业时间之违约金289096元（按158.67平米乘以2元/平方米/日标准自2016年12月1日起计算至2019年5月31日止）；6、判令由被告承担本案诉讼费用。
原告为支持其诉请主张，向本院提交了以下证据材料：
1、《房屋租赁合同》一份，证明原、被告存在房屋租赁合同关系，并已就付款方式、违约责任等进行了明确约定的事实。
2、商铺租金催缴通知书及送达凭证、催款律师函各一份，证明原告多次催告被告支付租金，但是被告至今仍未支付的事实。
3、收款收据及发票各一份，证明原告为被告垫付物业费6029.46元及能耗运行费1507.37元的事实。
4、案涉房屋现状照片一份，证明被告自2016年11月起即搬空房屋、擅自停业的事实。
被告答辩称：被告于2014年安家落户在余杭区东海闲湖城，同时承租了一个商铺，同年4月和原告签订了房屋租赁合同，租下了案涉商铺。被告在经营过程中，附近类似商铺都是承租5年免租3年的，被告知道该事后多次和原告公司代表进行沟通协商，但没有达成一致。原、被告双方于2016年9月份左右就合同解除进行多次沟通协商，同年10月双方已经达成解除合同的一致意见。基于案涉法律关系是房屋租赁合同纠纷，要求原告提供案涉房屋的所有权凭证等。原、被告已经于2016年11月20日达成解除租赁合同，不存在支付租金、滞纳金等的情况。水电物业费是被告和物业之间的纠纷，被告没有授权原告垫付相关费用。由于案涉商铺存在漏水问题，所以被告一直没有支付相关的物业费。
被告为支持其答辩主张，向本院提交以下证据材料：
1、房屋租赁合同一份，证明原、被告间房屋租赁合同关系，以及卢储杭系原告代表的事实。
2、终止（解除）房屋租赁合同确认书、电话录音、文字稿及公证书一份，证明原、被告双方协商一致于2016年11月20日解除合同的事实。
3、照片一组，证明被告承租的商铺没有任何商业氛围，几乎已经全部关门的事实。
经庭审质证，原告提交的证据1-4，被告经质证后认为，证据1的真实性和关联性无异议，但租赁合同签订时，被告并不知道他所承租的商铺的合同条款与其他商铺的合同条款不一样，也不知道租赁合同存在显失公平的情况。证据2的三性均有异议，催缴通知书被告从来没有收到过，签收也不是本人签收的，对证明目的也是不认可的。证据3的三性均有异议。原告作为开发商如果确实支付了物业费等应该有相应的打款凭证，原告是否真实垫付了物业费有待商榷，而且与本案无关。证据4的三性均有异议。原告认可2016年11月份的时候被告已经搬离了房屋，但是被告不是擅自搬离的，而是和原告达成协议后才搬离的。被告提交的证据1-3，原告经质证后认为，对证据1的真实性无异议，但无法证明被告主张的待证事实，卢储杭仅为原告公司员工，并非公司代表。证据2、3的形式真实性无异议，对于证明对象有异议。该组证据仅能证明双方就租赁合同的解除进行过磋商，但是双方并没有达成正式的解约合意。被告提交的所谓终止房屋租赁合同确认书第五条明确载明本确认书自双方签章之日起生效，但是根据被告提供的原件，这份确认书上既无原告盖章也无被告签字，包括补充协议在内均是未成立未生效的。卢储杭仅系普通的招商员工，其无权代表原告向被告作出任何形式的承诺。有关双方租赁合同项下的权利义务，应以双方正式签章的书面文件为准。关于被告提交的照片，与本案无关。本院经审查后认为，原、被告提交的证据均符合有效证据的形式要件，本院依法确认为认定本案事实的依据。本案将根据原、被告双方提交的证据载明的内容以及双方庭审中的陈述综合认定本案事实。
本院根据当事人的陈述以及确认的有效证据，本院认定本案事实如下：
原、被告于2014年4月10日签订租赁合同（编号：DC14-063），约定：被告承租原告开发的位于杭州市余杭区商铺，建筑面积158.67平方米；租赁期限自2014年6月1日起至2019年5月31日止共五年，第1至3年的租金为1元/平方米/天，第四年1.05/天/m？/天，第五年1.1/元/m？/天，前述租金不包括应由被告承担的与房屋有关的各项费用：包括但不限于该房屋的物业服务费、各项设施费用、能源使用费等。租赁合同另约定，原告给予被告二年的免租期（自2014年6月1日起），但以被告于2014年6月1日前开业并持续经营至少60个月为前提，否则每少于约定持续经营时间一天，被告应按每天2元/平方米标准向原告支付违约金，延期开业及少于约定持续经营时间超过30天的，原告有权解除租赁合同，租赁保证金不予退还。租赁合同还约定租金每6个日历月为一期支付，共计六期，其中2016年5月15日至2016年11月14日期间（184天）租金为29195元，2016年11月15日至2017年5月14日期间（181天）租金为28719元，逾期支付的应按每日万分之八标准支付违约金。合同签署后，被告向原告缴纳了15000元保证金。2年免租期满后，被告一直未支付应付租金。租赁期间，被告多次通过电话、QQ等方式就租赁合同的解除事宜与原告工作人员协商，但双方未达成解除租赁合同的合意。另查明，租赁期间，原告代被告缴纳物业费6029.46元、能耗运行费1507.37元。
本院认为，原、被告之间签订的合同主体适格，意思表示真实，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，原、被告双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按约交付了案涉商铺使用权，被告应如期足额向原告支付商铺租金。现被告逾期支付2016年5月15日起至2016年11月14日止的商铺租金并停止营业已超过30日，原告有权依约解除合同。现原告要求判令解除合同，并要求被告支付相应租金以及逾期付款违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告向原告支付垫付的物业费、能耗运行费的诉讼请求，亦符合双方约定和法律规定，本院予以支持。现被告已停止营业超过30天，据此，依据合同约定，原告可以主张解除合同，并不予退还被告交付的租赁保证金，但原告主张要求被告支付未按约持续营业的违约金缺乏依据，本院不予支持。被告辩称原、被告已于2011年11月20日达成解除租赁合同的合意，被告并不存在违约行为，也不应该承担原告主张的违约责任的诉请，因无充分证据佐证，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告杭州东海春房地产开发有限公司与于被告张礼辉于2014年4月10日签订的《房屋租赁合同》（合同编号：ＤＣ14-063）于本判决生效之日起解除。
二、被告张礼辉支付原告租金44585元，于本判决生效后十日内付清。
三、被告张礼辉支付原告杭州东海春房地产开发有限公司垫付的物业费、能耗运行费7536.83元，于本判决生效后十日内付清。
四、被告张礼辉支付原告杭州东海春房地产开发有限公司逾期付款违约金8268.4元（按应付未付金额万分之八／日的标准暂计算至2017年2月20日止，实际计算至租金付清之日止），于本判决生效后十日内付清。
五、驳回原告杭州东海春房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费6542元，减半收取3271元，由原告杭州东海春房地产开发有限公司负担2616元，被告张礼辉负担655元。
原告杭州东海春房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告张礼辉于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
代理审判员 张 浩
二〇一七年九月一日
书 记 员 郑旭昶
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