山西省沁县人民法院民 事 判 决 书（2015）沁民初字第238号原告武乡县供销购物中心。地址武乡县宝塔街。法定代表人刘鲁义，该中心主任。委托代理人焦宇飞，山西隆德晟律师事务所律师。被告郝卫红，女，1974年10月7日生，汉族。被告白亚宏，男，1968年10月15日生，汉族。原告武乡县供销购物中心诉被告郝卫红、白亚宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月8日立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告法定代理人刘鲁义及其委托代理人焦宇飞，被告白亚宏到庭参加了诉讼。郝卫红经法院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诉称：2011年12月28日，武乡县供销合作社联合社将该社东楼资产划归原告所有。原告取得该资产后，仍由被告继续使用该招待所，双方未签订书面租赁合同，租金仍按原年租金6万元执行。被告从2012年1月起至今仅向原告支付2万元租赁费，拖欠租赁费19万元及取暖费43546元。原告多次向被告催要以上费用，均遭到拒绝。基于上述事实，为维护原告及全体职工合法权益，现向人民法院起诉，要求判令依法解除与被告的租赁关系，立即腾出该房屋，被告立即支付原告租金22万元，取暖费43546元及按租赁合同约定支付从2015年12月31日起至实际腾房之日止的租金损失，被告承担实际腾房之前的安全责任，办理消防解封手续，并承担相应费用。被告辩称：1、本案所涉招待所系郝卫红经营，而不是白亚宏经营。2、在经营期间，因原告锅炉房、大厅、商厦等建筑施工影响了答辩人的正常经营，致使答辩人遭受巨大经济损失，双方未予以结算，答辩人所欠租金数额不能确定。3、原告没有权利向答辩人主张43546元的取暖费用。综合原告起诉与被告答辩，本案争议焦点为：1、原被告是何法律关系；2、被告所欠原告租金是多少，；3、原告要求被告支付取暖费43546元是否合理合法，及应如何支付。原告针对争议焦点举证如下：1、房地产、土地证各一份。证明原告的房屋权属证明。2、资产划归通知一份。证明武乡县供销合作社于2011年12月28日将原供销招待所划归供销购物中心。3、情况说明一份。该情况说明系郝卫红于2014年10月20日出具，证明被告郝卫红就租赁情况所做的说明。4、收据两支。证明被告向原告缴纳房租款6万元。5、收据一份。证明白亚宏于2012年9月29日向原告缴纳房租2万元。6、声明书一份。证明李东星签订的合同义务由郝卫红负责，承包事宜由郝卫红解决处理。签字由白亚宏代郝卫红签字。7、通知一份。证明白亚宏作为接受责任人签收停业通知书。8、取暖费通知一份。证明被告欠2014年至2015年取暖费43546元。9、录音资料一份。证明被告白亚宏是招待所的实际经营者，白亚宏认可欠租金34万元，原告及供销社一直向被告催要。10，承包租赁合同一份。证明李东星与供销社的租赁关系及双方的权利义务。11、租赁合同照片一份。洗浴中心与魏振芳签订的租赁合同。证明洗浴中心将2间房屋租赁给了魏振芳，洗浴中心签字人为郝卫东。12、收据照片一张。证明白亚宏收到魏振芳租金15000元。13、照片13张。证明招待所的内外情况。被告白亚宏对原告提供的证据质证意见为：对证据1、2、3、6、7、10、13予以认可；对证据4、5真实性无异议，但交款人不是白亚宏；对证据8，与本案无关，取暖费由供热公司通知而非原告进行通知；证据9采集证据不合法，时间过去太久了，说过那句话我也记不清了，另外需要说明，武乡县供销社虽然把资产转移给了武乡县购物中心，但在处理事情过程中，还是武乡县供销社在进行处理，说明资产并未发生转移；证据11，我不清楚，承包人是郝卫红；证据12有异议，需要核对原件。被告郝卫红未到庭，未向法庭提交书面质证意见。被告白亚宏针对争议焦点向法庭提供证据有：《关于2014年10月22日以来我方向贵社反馈承包租赁招待所期间一直拖延至今仍未引起重视并予以解决的几个债权遗留后续问题》。该情况说明系郝卫红于2014年11月29日作出，被告欲证明被告方因拖欠租金等问题，给过供销社材料，希望双方能够协商解决问题。原告对被告白亚宏提供证据的质证意见为：该证据与我方提供的录音材料相符，原告没有收到过该材料，录音里面白亚宏是该招待所的实际经营者，但因其工作关系不能表明。被告郝卫红未到庭，未向法庭提交书面质证意见。被告郝卫红未到庭，未向法庭提交证据材料。人民法院依法调取的证据有：1、武乡县集中供热中心的情况说明。证明招待所2011年、2012年、2013年、2014年共欠费53728元，此费用由该中心和供销招待所结算。2、武乡县集中供热中心证明一份。证明武乡县招待所取暖费用（2011年—2014年）由招待所承包人缴纳。原被告对法院调取的证据均无异议。对于原告所提供的证据1、2、3、4、5、6、7、10、13，因被告无异议，故予以采信；对于原告提供的证据8，因与本院调取的证据1、2相印证，故予以采信；对于原告提供的证据9，因该证据能够与原告提供的及被告提供的证据相互印证，故予以采信；对于原告提供的证据11、12，因与本案所调查的事实无关联性，不能作为本案认定事实依据；对于被告提供的证据，无法证明该说明材料原告是否已收到，且双方对于该情况说明的问题仍未进行处理，故不予采信；对于法院调取的证据1、2，因原被告均无异议，故予以采信。据此，本院确认以下事实：原告与李东星于2006年1月1日开始签订了由李东星承包武乡县供销社招待所的承包合同，合同约定：承包期限为10年，每年租金为6万元，取暖费由承包者自行承担，，在订立合同后，因维修，更新改造及在承包期限内因违法违章经营造成的一切损失由承包者自行承担。2010年1月1日，李东星与郝卫红签订协议，约定李东星将武乡县供销社招待所转让给郝卫红，转让后经营权和财产全部归郝卫红所有。郝卫红与白亚宏系夫妻关系，郝卫红经营期间，白亚宏代理郝卫红作出承接停业通知书、代签声明书等行为。2011年12月28日，武乡县供销社将东楼（原供销社招待所）资产所有权划归武乡县供销购物中心所有。2012年起原被告因经营性问题发生纠纷，被告白亚宏于2012年9月29日向原告支付2万元租赁费，其余租赁费用一直未向原告支付。原告多次向被告催要费用未果。2015年2月13日，原告作出《通知》，要求被告停止营业。白亚宏作为接受责任人签收该通知。2015年7月8日，原告向沁县人民法院起诉要求判令依法解除与被告的租赁关系，立即腾出该房屋，立即支付原告租金22万元，取暖费43546元及按租赁合同约定支付从2015年12月31日起至实际腾房之日止的租金损失，被告承担实际腾房之前的安全责任及损失，办理消防解封手续，并承担相应费用。本院认为：合同双方应严格履行自己的权利义务。原告与李东星是在平等自愿的基础上签订的租赁合同，该合同合法有效。郝卫红作为承包方权利义务的承接人，应继续履行该权利义务。白亚宏作为郝卫红的配偶，在一定范围内作为代理人处理郝卫红的经营事务，合乎情理，原告也无证据能够证明白亚宏就是实际经营者，故白亚宏不是本案的适格被告。关于合同，原被告双方签订的履行期间为2015年12月31日止，现已超过履行期限，原被告应按合同约定，对房屋进行交接。对于租金问题，被告应依照合同约定及时全额交付租金，但被告除于2012年支付过2万元租金外，一直未及时履行支付租金的义务，原告要求被告郝卫红支付租金的诉求合理合法，依法予以支持。对于租金的数额，被告从2012年至今已有4年未付租金，依照合同约定租金为每年6万元，除已支付过2万元外，应支付租金为22万元，原告的诉求合理合法，依法予以支持。租赁合同到期后被告一直未向原告交付房屋，迟延期间的损失，原告有权要求被告进行赔偿，对于原告要求被告承担实际交付之日前的租金损失的要求合理合法，依法予以支持。对于原告要求被告支付取暖费43546元的要求，因本院依法调取的证据能够证明，该费用应由供热中心直接向被告收取，原告不是取暖费的收取者，也未代表被告缴纳，故该项诉求依法不予支持。对于原告要求被告承担实际腾房之前的安全责任，依照合同法的相关规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应承担赔偿责任，故原告要求被告承担实际腾房之间的安全责任的要求合理合法，依法予以支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告郝卫红在本判决生效之日起十日内向原告武乡县供销购物中心交付武乡县供销社招待所房屋。二、被告郝卫红在本判决生效之日起十日内支付原告武乡县供销购物中心租金22万元并从2016年1月1日起至实际腾房之日止的按年租金6万元计付损失。三、被告郝卫红承担实际腾房之前的安全责任。四、驳回原告对白亚宏的起诉。五、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4803元，由被告郝卫红承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本三份，并按对方当事人人数提交副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审 判 长  田鑫梅审 判 员  王 鹏人民陪审员  王守伟二〇一六年三月十七日书 记 员  冯雅蓉