陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终866号上诉人（原审原告）陕西金地佳和置业有限公司，住所地西安市曲江新区慈恩路北西安唐华宾馆3251房间。法定代表人郝一斌，该公司董事长。委托代理人于菲，北京大成（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）张亚斌，男，1972年10月11日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托代理人李永安，男，1946年2月10日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托代理人丁增斌，男，1966年3月28日出生，汉族，住陕西省吴堡县。上诉人陕西金地佳和置业有限公司（以下简称金地公司）与被上诉人张亚斌因商品房预售合同纠纷一案不服西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初字第1878号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金地公司之委托代理人于菲，被上诉人张亚斌之委托代理人李永安、丁增斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年7月2日，金地公司与张亚斌签订《金地•湖城大境认购书》，约定张亚斌购买金地公司开发的位于西安市××新区××北路中段的“金地•湖城大境”项目第14幢1单元5层10501号房屋，该房屋建筑面积为227.09平方米，该房屋总价款为3319618元，认购书第五条约定，按揭付款的，自签订本认购书之日起5日内，即2011年7月7日前付成交总价的30%，并签署《商品房买卖合同》，及提交按揭申请资料的缴纳相关费用办理按揭手续。该认购书买受人签章处张亚斌并未签字，但其认可该认购书的效力。2011年7月2日，金地公司与张亚斌签订《优惠补充协议》，约定该房屋折后总价款为3212398元。2011年7月6日，金地公司与张亚斌再次签订《优惠补充协议》，约定该房屋折后总价款为3161808元，并将付款方式变更为一次性付款。2011年7月11日，张亚斌向金地公司支付全部购房款共计3161808元。金地公司向张亚斌子女张心怡、张家熙出具了收款收据。至今，金地公司与张亚斌双方仍未签署《商品房买卖合同》。该房屋至今未取得竣工验收备案表。另查明，张亚斌之子张家熙，1999年2月4日出生；张亚斌之女张心怡，2007年12月21日出生。金地公司与张亚斌签订《金地•湖城大境认购书》时，金地公司已取得该房屋的《商品房预售许可证》。2013年金地公司通过电话通知张亚斌收房，张亚斌以房屋质量存在问题为由拒绝收房。2015年10月21日，张亚斌的委托代理人丁增斌通过公证形式向金地公司售楼部送达了《告知函》，表明因涉案房屋质量存在问题，要求解除金地公司、张亚斌双方签订的《金地•湖城大境认购书》。2016年1月18日，金地公司诉至西安市雁塔区人民法院称,张亚斌于2015年10月29日向金地公司送达了《告知函》，要求（1）、解除《金地•湖城大境认购书》；（2）、退还买受人已支付的购房款；（3）、支付买受人违约金赔偿损失。金地公司认为，张亚斌行使解除权的事由不符合事实及法律规定。因《认购书》系双方自愿签订、合法有效，商品房买卖行为可以继续履行。故诉至法院，请求：1、请求确认张亚斌解除《金地•湖城大境认购书》行为无效；2、由张亚斌承担本案诉讼费用。张亚斌辩称,金地公司与张亚斌于2011年7月2日订立了《金地•湖城大境认购书》和《地下车位使用权买卖合同》，双方约定一次性付款，张亚斌按照约定于2011年7月11日支付了全部房款，计3161808元，金地公司出具了收据。双方又约定买受人支付成交总价之日即签署《商品房买卖合同》，并承诺于2013年1月31日交付房屋，但截至今日金地公司与张亚斌间并未签订《商品房买卖合同》，金地公司也未向张亚斌交付其所购买的房屋。张亚斌付款之日，金地公司称其尚未具备签订合同条件，故没有与张亚斌签订《商品房买卖合同》，只是告知张亚斌等待通知，但是至今仍没有签订。张亚斌认为《认购书》内容完全符合我国《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且金地公司也按照约定接受了买受人支付的全额购房款。根据相关法律规定，该《认购书》应当认定为商品房买卖合同。张亚斌送达《告知函》合理合法。原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。金地公司与张亚斌双方签订的《金地•湖城大境认购书》及相应的《优惠补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，双方都应按照合同约定享受权利，履行义务。在《认购书》中，双方仅对交易房屋的有关事宜进行了初步确认，该《认购书》的内容并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故该《认购书》及《优惠补充协议》为预约合同性质。张亚斌与金地公司签订《认购书》的主要目的是签订正式的《商品房买卖合同》及取得质量合格的房屋。张亚斌在交纳全部购房款后,已经履行了购房者的大部分义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。金地公司与张亚斌虽于2011年签订《认购书》及《优惠补充协议》，但金地公司与张亚斌至今仍未签订《商品房买卖合同》，且该房屋至今尚未取得竣工验收备案表，足以影响《认购书》及《优惠补充协议》合同目的的实现。张亚斌于2015年10月21日向金地公司提出解除该《认购书》，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定的情形。故对于金地公司的诉讼请求，不予支持。对于金地公司称案外人张心怡、张家熙为涉案房屋的实际买受人，张亚斌无权解除《认购书》及《优惠补充协议》，因张心怡、张家熙系未成年人，无购买房屋的能力，张亚斌作为其二人的法定监护人，为实际的购房人，且其亦是《认购书》及《优惠补充协议》的合同一方主体，有权提出解除。对于金地公司称因限购政策导致无法与张亚斌签订商品房买卖合同，因其提交的证据不足，不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，遂判决：驳回原告陕西金地佳和置业有限公司的诉讼请求。本案案件受理费100元，由原告陕西金地佳和置业有限公司承担。宣判后，金地佳和公司不服，向本院提起上诉称，1、原审判决认定《金地•湖城大境认购书》属于预约合同，预约合同的目的则是在一定期限内订立本约，本案中即是签订正式的《商品房买卖合同》。《金地•湖城大境认购书》第五条约定，在交付首付款时即可签订正式的《商品房买卖合同》。本案中，2011年7月11日张亚斌交付款项时即可签订《商品房买卖合同》。至今未签署的原因是2011年西安出台限购令，明确规定本市居民限购2套房，因为张亚斌已经购置多套房，导致正式合同无法签署。原审判决也查明，2013年，金地公司通知张亚斌收房，进一步证明金地公司积极履行出卖人义务，督促张亚斌尽快履行买受人义务。因此《金地•湖城大境认购书》签订的唯一合同目的即是签署正式的《商品房买卖合同》，金地公司具备签署《商品房买卖合同》的条件，原审判决以金地公司的责任，认定合同目的无法实现，属事实认定错误。金地公司与张亚斌未签订正式的《商品房买卖合同》，则双方具体的权利义务并未约定，就何时应取得竣工备案表的房屋条款也未约定，原审判决在金地公司与张亚斌未就竣工备案取得时间作出明确约定的情况下，认定暂未取得竣工备案表的房屋就一定不符合双方的合同目的无事实及法律依据。2、由于张亚斌的原因导致正式的《商品房买卖合同》无法签署，张亚斌为违约方。《中华人民共和国合同法》第九十四条的法定解除权应由守约方来行使，因此张亚斌作为违约方，无权行使法定解除权。3、原审判决审理范围超出金地公司的诉请请求。张亚斌以房屋质量问题，即厨房、卫生间防水未做，地暖调解装置未安装等原因向金地公司发出解除通知，要求解除《金地•湖城大境认购书》；金地公司诉请确认该解除通知不发生解除效力。本案中金地公司仅请求确认解除通知是否发生法律效力，属于确权之诉。原审判决并未对解除通知中所属的房屋质量问题进行核查，而是以张亚斌发出解除通知时，涉案房屋未取得竣工备案表为理由，判令《金地•湖城大境认购书》解除；明显不属于金地公司的诉请范围。4、解除权的行使必须在法律规定的除斥期间内。按照《金地•湖城大境认购书》的约定，预约合同的主要权利义务在2011年7月就应该予以行使，解除权应在解除权形成之日起一年内行使，本案的解除权行使已经超过除斥期间。上诉请求：1、依法撤销西安市雁塔区人民法院作出的（2016）陕0113民初字第1878号《民事判决书》，支持金地公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由张亚斌承担。张亚斌辩称，1、金地公司认为原审判决认定事实错误，没有事实和法律依据；金地公司认为双方签订《认购书》的目的是签订正式《商品房买卖合同》有误，双方已在《认购书》中对房号、面积、价格作出约定，该《认购书》符合相关法律规定，所以双方签订合同及支付全部购房款目的是为了得到合格房屋，而非为了签订一纸正式的《商品房买卖合同》；2、双方未签订正式《商品房买卖合同》的原因是金地公司所致，并非限购政策，而是因房屋没有合格证，存在质量问题，一审时张亚斌提交大量证据予以证明，有双方在现场所作登记，包括房屋存在漏水及空鼓的问题，金地公司也承认房屋没有综合、单体验收报告；3、金地公司称双方在预约合同中未约定竣工验收备案表，就无需考虑房屋是否合格纯属推脱责任，张亚斌购房的目的就是为了购买符合国家规定、能够居住的房屋；4、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，由于双方没有按时签订正式《商品房买卖合同》，金地公司也未将合格房屋交予张亚斌，双方多次交涉，房屋无人维修，最后张亚斌以公证形式向金地公司总公司送达告知函，解除双方之间的合同合理合法，并非金地公司所言无权解除合同；5、一审审理并未超出金地公司诉请，张亚斌向金地公司发出告知函，对房屋问题多次反映，金地公司置之不理，张亚斌向金地公司明确告知其违约事实，要求解除合同符合相关法律规定，金地公司没有按照双方约定签订正式《商品房买卖合同》，其长期占用张亚斌购房资金六年之久，一审法院审理根据金地公司起诉张亚斌的事实及张亚斌的答辩，金地公司未向法庭提交竣工验收备案表，房屋存在质量问题，一审法院对其进行核查审理，完全在双方诉求当中；6、根据相关法律规定，除斥期间是双方约定解除权的行使，但本案中张亚斌是因金地公司违约导致不能得到合格房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条提出解除合同，不受除斥期间的限制。认为金地公司的上诉没有事实和法律依据，请求驳回金地公司的上诉，维持原判。本院经审理查明，原审判决认定的事实属实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。金地公司与张亚斌签订的《金地•湖城大境认购书》及相应的《优惠补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，为有效协议，双方都应按照协议约定履行各自的义务。在涉讼《认购书》中，张亚斌与金地公司对交易房屋的有关事宜进行了初步确认，目的旨在签订正式的《商品房买卖合同》并取得质量合格的房屋。张亚斌在交纳全部购房款后,已经履行了购房者的大部分义务；而且金地公司与张亚斌签订《金地•湖城大境认购书》时，已经取得涉讼房屋的《商品房预售许可证》，金地公司应该在合理的时间内与购房人签订正式的《商品房买卖合同》并将质量合格的房屋交付购房人。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。原审判决认为金地公司与张亚斌虽于2011年签订《认购书》及《优惠补充协议》，但金地公司与张亚斌至今仍未签订《商品房买卖合同》，且该房屋至今尚未取得竣工验收备案表，足以影响《认购书》及《优惠补充协议》合同目的的实现，并无不当；认定张亚斌于2015年10月21日向金地公司提出解除该《认购书》，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定的情形正确，故对于金地公司的诉讼请求不予支持，本院予以确认。《最高人民法院》第二条明确规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。金地公司称因限购政策导致无法与张亚斌签订商品房买卖合同，因未向法庭提供有效证据加以证明，原审判决不予采信，亦无不当。综上，金地公司的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。据此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（陕西金地佳和置业有限公司已预交），由陕西金地佳和置业有限公司承担；本判决为终审判决。审 判 长  高俊岗代理审判员  窦 敏代理审判员  王学堂二〇一七年六月九日书 记 员  陈 歆