安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终8187号上诉人（原审被告）：江海兵，男，1977年2月8日出生，汉族，住安徽省巢湖市，被上诉人(原审原告)：黄强，男，1991年7月8日出生，汉族，住安徽省巢湖市，委托诉讼代理人：黄贤柏，安徽皖大律师事务所律师。上诉人江海兵因与被上诉人黄强房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省巢湖市人民法院（2017）皖0181民初2624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江海兵上诉请求：撤销一审判决，依法改判江海兵仅需承担违约金2万元。事实与理由：一审判决部分事实认定不清，适用法律错误，属于错误判决。江海兵与黄强于2016年12月29日签订一份《存量房买卖合同》，合同约定黄强将位于安徽省巢湖市华邦世家14栋1单元1504室房屋出卖给江海兵，价款120万元。江海兵于2016年12月29日交付购房定金2万元，黄强也出具收条予以确认。黄强一直没有履行及时按约定将涉案房屋银行贷款还清的义务，造成涉案房屋无法办理过户。本案合同后来没有实际履行，应适用定金罚则，没收黄强定金2万元。另外，巢湖市房价一直处于上涨趋势，黄强也没有任何损失。黄强辩称：1、江海兵的陈述与事实不符。一审已经查明，因涉案房屋尚有贷款没有还清，因此合同约定江海兵负有首先支付部分购房款的义务，用于偿还贷款，解除银行抵押权，再由双方配合过户，再由江海兵将剩余购房款打入房管部门的资金监管中心，才能最终实现买卖过户。合同第八条第（5）项约定的非常明确，江海兵须首先支付35万元，代黄强偿还银行贷款。本案一直是江海兵违约，未能支付解除抵押权的先行款项。江海兵将违约责任归责于黄强与事实不符。2、江海兵在上诉状中的陈述自相矛盾，其在承诺说明中自认自己违约，又在上诉状中提出应按定金罚则处理，又自相矛盾的指责黄强违约。3、江海兵迟迟不交付购房款长达四个多月，此期间一直没有明确态度，造成合同既不能履行也不能解除，黄强应当取得的资金长期被占用，失去很多交易机会。尽管一审法院对其违约行为予以否定评价，但是判决的违约金过低。黄强本着息事宁人的想法没有上诉。综上，江海兵的上诉理由明显不能成立。黄强向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的房屋买卖合同；2、江海兵支付黄强违约金24万元；3、判令江海兵承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：黄强（合同甲方）与江海兵（合同乙方）于2016年12月29日签订了一份《存量房买卖合同》，合同约定：黄强将位于安徽省巢湖市华邦世家14幢1单元1504室房屋出卖给江海兵，价款120万元，合同生效之日江海兵向黄强支付购房定金人民币2万元整，甲方收取定金的同时将房产证及票据交由中介公司保管，双方协商定于2017年元月16日备齐过户相关资料和银行贷款资料及过户税、费，并共同向房产部门申请产权过户事项和申请银行贷款签字，如一方逾期不履行，每天以总房款的0.05%向对方支付违约金，如一方逾期超过10日，则对方有权根据本合同上的地址书面邮寄通知书给违约方以解除本合同，并追究违约责任……；乙方以首付加贷款的方式支付房款，具体为：乙方应在房屋产权过户前支付房款36万元（含定金），乙方对于上述款项逾期支付，则每天以总房款的0.05%向甲方支付违约金，如乙方逾期超过10日，甲方有权根据本合同上的地址书面邮寄解除通知书给对方以解除本合同，并追究乙方的违约责任。剩余房款84万元由乙方申请银行商业贷款……。另双方约定“甲乙双方不得单方违约，如单方违约，违约方支付守约方总房款的百分之二十违约金”；“甲、乙双方协商一致：乙方代甲方偿还银行贷款人民币35万元整，余银行贷款由甲方自行还贷”。合同生效后，履约过程中，江海兵于2017年5月19日出具《承诺说明》一份，内容为：“本人江海兵于2016年12月29日通过巢湖市中原房地产经纪有限公司团结路分公司介绍购买黄强位于巢湖市华邦世家14幢1单元1504室住房，成交总价为人民币壹佰贰拾万元整，现因本人自身原因不再购买此房，同意中原房产退还黄强房产证及相关票据，特此承诺说明”。一审法院认为：黄强、江海兵经巢湖市中原房地产经纪有限公司居间签订《存量房买卖合同》，合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方应当全面履行。现黄强依约履行合同约定，江海兵因自身原因单方违约，致合同不能履行，黄强依照合同约定，解除合同，该院予以支持。另，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，依法违约时，对方可以选择适用违约金或者定金。现黄强诉请江海兵承担违约责任，支付违约金，该院予以支持。江海兵辩称，黄强没有举证实际损失，请求酌情减少违约金数额。该院认为依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，结合黄强诉称地段近期房价事实，该院酌情支持黄强诉请违约金4万元，扣除江海兵已经支付黄强未予退还的定金2万元，江海兵仍需支付黄强违约金2万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决：一、解除黄强、江海兵双方签订的《存量房买卖合同》；二、江海兵承担违约金4万元，扣除已经支付黄强未予退还的定金2万元，江海兵于判决生效后十日内另行支付黄强违约金2万元。案件受理费4900元，适用简易程序减半收取2450元由江海兵承担。二审中，双方均未提交新的证据。另，本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。本院认为：黄强与江海兵签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。涉案合同签订后，江海兵支付定金2万元，黄强收款并出具收条一张。按照合同约定，江海兵须先行支付35万元用于代黄强偿还银行按揭贷款。然而，综合本案证据及江海兵二审陈述可知，江海兵因个人家庭原因，没能如期配合黄强前往银行偿还贷款，导致涉案合同无法继续履行，一审法院据此将违约责任归责于江海兵，确有依据，本院予以维持。双方当事人在涉案合同中既约定违约金，又约定定金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定，黄强现选择适用违约金条款向江海兵主张违约金，应予支持。一审法院酌情支持黄强诉请违约金4万元，并无不当之处。江海兵上诉称涉案房屋无法办理过户交易的原因系黄强未按约定还清银行贷款并要求仅承担2万元违约金，缺乏依据，本院不予采信。综上，江海兵的上诉请求不能成立，依法应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费300元，由江海兵负担。本判决为终审判决。审判长  陆建群审判员  余海兰审判员  方玮韡二〇一八年三月七日书记员  吴丁蔷附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。