山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终1582号
上诉人（原审被告）：王锡信，男，1961年1月10日出生，汉族，山东省济南市。
被上诉人（原审原告）：郭东，男，1969年9月9日出生，汉族，住山东省平阴县。
被上诉人（原审原告）：贾强，男，1970年11月5日出生，汉族，住山东省济南市。
被上诉人（原审原告）：贾留东，男，1963年11月18日出生，汉族，住山东省济南市。
被上诉人（原审原告）：贾炳锐，男，1993年7月10日出生，汉族，住山东省济南市。
被上诉人（原审原告）：李兆华，男，1964年8月12日出生，汉族，住山东省济南市。
被上诉人（原审原告）：张晗澍，男，1993年5月25日出生，汉族，住山东省济南市。
被上诉人（原审原告）：徐启辰，女，1992年12月12日出生，汉族，住山东省济南市。
被上诉人（原审原告）：李奕，女，1978年11月13日出生，汉族，住山东省济南市。
被上诉人（原审原告）：李安起，男，1969年8月11日出生，汉族，住山东省济南市。
被上诉人（原审原告）：李敏，女，1968年7月8日出生，汉族，住山东省济南市。
被上诉人（原审原告）：张家豪，男，1998年7月3日出生，汉族，住山东省济南市。
被上诉人（原审原告）：姜星宝，男，1970年10月4日出生，汉族，住山东省济南市。
被上诉人（原审原告）：薛一冰，男，1971年12月1日出生，汉族，住山东省济南市。
被上诉人（原审原告）：刘清阳，男，1968年3月2日出生，汉族，住山东省济南市。
被上诉人（原审原告）：蔡文君，女，1971年7月6日出生，汉族，住山东省济南市。
被上诉人（原审原告）：孙涵，女，1990年2月18日出生，汉族，住山东省济南市。
被上诉人（原审原告）：孙冰，女，1979年1月4日出生，汉族，住山东省济南市。
被上诉人（原审原告）：李树明，男，1973年10月19日出生，汉族，住山东省济南市。
被上诉人（原审原告）：王继国，男，1972年7月4日出生，汉族，住山东省济南市。
被上诉人（原审原告）：张花，女，1959年9月18日出生，汉族，住内蒙古商都县。
被上诉人（原审原告）：周金顺，男，1938年9月9日出生，汉族，住山东省菏泽市。
被上诉人（原审原告）：卢卫华，男，1960年7月14日出生，汉族，住山东省济南市。
被上诉人（原审原告）：陈启辉，男，1970年4月11日出生，汉族，住山东省济南市。
被上诉人（原审原告）：王金花，女，1962年1月25日出生，汉族，住山东省荣成市。
被上诉人（原审原告）：孙永志，男，1958年1月13日出生，汉族，住山东省济南市。
被上诉人（原审原告）：李笑琪，女，1964年9月2日出生，汉族，住山东省济南市。
被上诉人（原审原告）：赵娜，女，1991年8月19日出生，汉族，住山东省济南市。
被上诉人（原审原告）：范夕森，男，1971年5月14日出生，汉族，住山东省济南市。
被上诉人（原审原告）：李宗津，男，1952年4月18日出生，住香港特别行政区。
被上诉人（原审原告）：贾天翼，男，2004年7月20日出生，汉族，住山东省济南市。
法定代理人：贾强，男，1970年11月5日出生，汉族，住山东省济南市。
被上诉人（原审原告）：范润玉，男，2006年12月19日出生，汉族，住山东省济南市。
法定代理人：范夕森，男，1971年5月14日出生，汉族，住山东省济南市。
以上31位被上诉人共同委托诉讼代理人：郭东，男，1969年9月9日出生，汉族，住山东省平阴县。
以上31位被上诉人共同委托诉讼代理人：王淑华，山东睿扬律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：山东环能置业有限公司，住所地山东省济南市。
法定代表人：韩英全，总经理。
上诉人王锡信因与被上诉人郭东、贾强、贾留东、贾炳锐、李兆华、张晗澍、徐启辰、李奕、李安起、李敏、张家豪、姜星宝、薛一冰、刘清阳、蔡文君、孙涵、孙冰、李树明、王继国、张花、周金顺、卢卫华、陈启辉、王金花、孙永志、李笑琪、赵娜、范夕森、李宗津、贾天翼、范润玉、山东环能置业有限公司（以下简称环能公司）案外人执行异议之诉一案，不服济南市章丘区人民法院（2016）鲁0181民初3729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王锡信上诉请求：一、依法撤销（2016）鲁0181民初3729号民事判决、支持对冻结的白云湖休闲园《物业质量保修金》继续执行。二、上诉费由郭东等31人、环能公司承担。事实和理由：章丘市白云湖水景休闲园开发建设依法应由具备开发资质的环能公司进行建设。环能公司第一项目部是郭东等人为借用环能公司资质而成立的，证明了郭东等人对外业务的名义是环能公司，因此所产生的法律后果在外部关系上仍由环能公司承担；即使在郭东等人与环能公司之间的内部关系上确认账户内资金为郭东等人是实际权利人，但这并不意味着郭东等人可以代替环能公司成为银行账户和房管部门登记户名记载的资金所有人。所以人民法院根据银行帐户和房管部门登记户名记载确定冻结账户资金归属为环能公司并无不当。郭东等人的权利可以依据与环能公司的约定请求归还资金、赔偿损失，并不能阻挡人民法院强制执行该物业质量保修金。况且郭东等人与环能公司签订的合同本身就违反了《建筑法》、《银行帐户管理办法》的有关规定，属无效合同。《民事审判在指导与参考》第51辑：当事人通过签订账户借用协议等形式，导致名义存款人不一致时，如果名义存款人的债权人主张将该账户内资金作为名义存款人的责任财产清偿债务，除非法律有特别规定，应当按照账户记载的存款人认定账内资金的归属。综上，一审判决以郭东等人为房屋实际所有人、物业质量保修金收据持有人等为由认定郭东等人对此享有足以排除强制执行的民事权益是没有法律依据的。
郭东等31人辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。首先，根据《山东省物业质量保修金管理办法（试行）》第二条、第十七条、第二十九条的规定，缴纳保修金的目的是用于房屋的维修保证，余额期满退回原缴存人。2012年11月7日，我们使用自己的银行专用账户开具支票，向章丘市房屋管理服务中心缴纳了物业质量保修金226488元，一审提交的交款凭证已经证明涉案的保修金系我们缴纳，因此在保修期内用于房屋维修，期满自然应退回给我们。其次，省高院（2017）鲁民终162号民事判决书已经确认了涉案房屋系我们基于自行投资、开发、建设而取得房屋所有权。可见，我们自行建设房屋，自行承担全部成本和费用，环能公司仅系名义上的开发商，并非真正的开发企业，不能认为期满退回给环能公司。我们使用环能公司名义开立账户缴纳保修金，在无法证明资金来源的情况下，可以视为环能公司财产，但本案已经生效判决认定了集资建房，可见资金来源于我们是确定的，因此法院执行该保修金是错误的，应予停止执行。最后，王锡信所称银行存款按照名义存款人认定资金归属与本案保修金实质不一样。银行存款是企业存入银行或其他金融机构的货币资金，目的在于获取利息，而本案维修金在于保证房屋的维修，如果是商品房开发，开发企业的售房成本中已经包含维修成本，而本案是集资建房，因此维修金应归属于我们。王锡信所称的《民事审判指导与参考》不能用于本案。综上所述，我们集资建房，以环能公司名义缴纳保修金，真实权利人应为我们。一审判决停止执行正确，请求二审予以维持。
环能公司未作答辩。
郭东等人向一审法院起诉请求：请求法院中止执行白云湖水景休闲园物业质量保修金，本案诉讼费用由王锡信承担。
一审法院认定的事实：一、涉案项目的建设、销售情况
1、2016年2月21日，环能公司与建固公司（建固公司认可代表郭东等人）签订《关于内部转让章丘市白云湖风景区一处国有土地使用权的协议》，受让涉案项目土地使用权。该协议明确约定就涉案房屋的建设成立项目部，开设项目部专用章、财务专用章、银行账户等。协议签订后，环能公司收取相应土地转让款并出具收款收据，该收据由郭东等人持有。以上可见，涉案土地实际系由郭东等人出资购买。郭东等人提交的涉案项目用地、规划、施工许可等审批手续，勘察、设计、施工等合同，以及有关建筑材料、设备的买卖合同均是以郭东等人持有的环能公司专用章（1）办理或签订，相应的付款单据均是由郭东等人持有。可以认定涉案房产系由郭东等人出资建设。
2、2009年12月17日，白云湖水景休闲园取得商品房预售许可证（济建开预许字第2009章051号），郭东等人与环能公司分别签订了28份商品房买卖合同，合同上加盖了环能公司（1）的合同专用章。涉案房产郭东等人现已实际入住。
3、为办理房产证，2012年11月7日，郭东等人使用前述银行专用账户开具支票，以环能公司名义向章丘市房屋管理服务中心缴纳了物业质量保修金226488元。
二、上级法院对涉案房产的执行查封情况、以及在此基础上引发的执行异议之诉的审理情况
济南市中级人民法院在执行徐永新与环能公司等民间借贷纠纷一案中，于2015年4月24日以（2015）济中法执字第96、97号执行裁定查封了登记在环能公司名下的水景休闲园B3号楼102、202房屋。郭东提出异议，主要理由是：水景休闲园系包括其在内的28业主集体建设的，是实际所有人，并实际占有，应当终止对涉案房产的执行。济南市中级人民法院执行局以环能公司在本院查封前已将涉案房屋出卖给郭东为由，认为郭东的异议成立，裁定中止对环能公司名下的水景休闲园B3号楼102、202房屋的执行。徐永新不服该裁定提起诉讼。济南市中级人民法院经审理后认定郭东等人通过对涉案房地产的投资、开发、建设行为原始取得涉案房产的所有权，郭东等人是涉案房产的实际所有权人，其提出对涉案房产停止执行的异议，应予支持。遂以(2015)济民四初字第26号民事判决书判决驳回了徐永新的诉讼请求。徐永新提起上诉，山东省高级人民法院以（2017）鲁民终162号民事判决书对济南市中级人民法院一审判决予以维持原判。
徐永新对白云湖水景休闲园其他27户业主所提申请执行人异议之诉，亦被济南市中级人民法院予以判决驳回，相关法律文书均已生效。
一审法院就涉案物业质量保修金的查封及由此引发的执行异议情况
一审法院在执行申请执行人王锡信与被执行人滕培强、环能公司租赁合同纠纷[(2014)章执异字第873号]一案中，于2016年4月6日作出（2014）章执字第873-3号民事裁定书，发出协助执行通知书，扣留了郭东等人以环能公司名义交纳于章丘市房屋管理服务中心的物业质量保修金228883.26元，该中心工作人员刘爱华在送达回证上签字，并注明：“山东环能置业质保金228883.26元及利息，全返还2017.11.9”。案外人李安起等32人提出执行异议，认为质保金归其所有。一审法院以“人民法院对执行异议案件进行形式化审查，本案中所争议的质保金系环能公司所缴纳，一审法院依法扣留被执行人环能公司名下的资金并无不当”为由，于2016年5月16日驳回了李安起、郭东等32人的异议。李安起、郭东等人遂向一审法院提起案外人执行异议之诉。
一审法院认为，郭东等人提交的证据及济南市中级人民法院和山东省高级人民法院的相关民事判决书足以证明，涉案房产虽系以环能公司的名义进行的开发建设，但实系郭东等人集资向环能公司购买的土地使用权，郭东等人成立项目部进行的建设，且郭东等人已实际入住，故郭东等人系涉案房屋的实际所有权人。章丘区房屋管理服务中心就涉案房屋收取的“物业质量保修金”，也系郭东等人为办理房产证，以环能公司的名义缴纳。所谓“物业质量保修金”，参照《山东省物业质量保修金管理办法（试行）》，系指房地产开发企业按照规定比例向物业主管部门交存的，作为保修期内履行保修义务保证的资金。各市物业主管部门应在所在地商业银行开立专户存储保修金。保修金存储最长期限为5年，按人民银行公布的同期活期存款利率计息。现房管部门出具的“物业质量保修金”收据亦由郭东等人持有。故一审法院认为，涉案的“物业质量保修金”系郭东等人实际所有，郭东等人对此享有足以排除强制执行的民事权益。故本院对该“物业质量保修金”不得执行。环能公司经本院传票传唤，无正当理由拒不庭参加诉讼，相应法律后果，由其自行承担。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：在一审法院(2014)章执异字第873号执行一案中，对一审法院冻结的白云湖水景休闲园“物业质量保修金”不得执行。案件受理费100元，由王锡信、山东环能置业有限公司负担。
二审期间，双方均未提交新的证据。对于一审法院认定的事实，本院予以确认。
本院认为，中国光大银行进账单表明226488元是从环能公司的账户转入章丘市房屋管理服务中心，物业质量保修金专用收据也载明缴款单位为环能公司，故该物业质量保修金应为环能公司缴纳。郭东等31人提交的物业质量保修金专用收据、中国光大银行进账单等证据，不能证明该款项是由郭东等31人缴纳，其对该执行的异议理由不成立，本院不予支持。郭东等31人主张其借用环能公司账户，该款项亦由其缴纳，属于郭东等31人与环能公司的内部债权债务，不是本案审查范围。同时，根据《人民币银行结算账户管理办法》的相关规定，企业或者个人以自己的名义开立账户，账户开立后由自己使用，并禁止出借银行结算账户。因此，郭东等31人借用环能公司账户的违法行为不能对抗王锡信和环能公司之间的合法债权。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
一、撤销济南市章丘区人民法院（2016）鲁0181民初3729号民事判决；
二、驳回郭东、贾强、贾留东、贾炳锐、李兆华、张晗澍、徐启辰、李奕、李安起、李敏、张家豪、姜星宝、薛一冰、刘清阳、蔡文君、孙涵、孙冰、李树明、王继国、张花、周金顺、卢卫华、陈启辉、王金花、孙永志、李笑琪、赵娜、范夕森、李宗津、贾天翼、范润玉的诉讼请求
一审、二审案件受理费各100元，均由郭东、贾强、贾留东、贾炳锐、李兆华、张晗澍、徐启辰、李奕、李安起、李敏、张家豪、姜星宝、薛一冰、刘清阳、蔡文君、孙涵、孙冰、李树明、王继国、张花、周金顺、卢卫华、陈启辉、王金花、孙永志、李笑琪、赵娜、范夕森、李宗津、贾天翼、范润玉、山东环能置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘学宽
审判员 刘彦亭
审判员 赵 雯
二〇一八年三月二十三日
书记员 韩 笑