宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬鄞民初字第190号
原告：宁波海曙龙升制衣有限公司。
法定代表人：timothyjosephhennessy。
委托代理人：王少峰。
被告：李铁军。
委托代理人：施周。
委托代理人：胡松松。
原告宁波海曙龙升制衣有限公司为与被告李铁军房屋租赁合同纠纷一案，于2014年1月8日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员蔡雯晴适用简易程序审理。本案于2014年2月11日公开开庭进行了审理。原告宁波海曙龙升制衣有限公司的委托代理人王少峰，被告李铁军及其委托代理人施周到庭参加诉讼，原告申请的证人黄某、梁某出庭作证。审理中，原、被告自行庭外和解一个月，未能达成协议。本案现已审理终结。
原告宁波海曙龙升制衣有限公司起诉称：2012年8月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，被告经房屋所有人宁波茂盛园林建设有限公司（以下简称“茂盛公司”）的同意，将位于宁波市鄞州区石碶街道求精路666号2号楼二至五楼（即以下所称“友详公寓”）共计90间房屋出租给原告。合同约定原告租赁的房屋用于住宿，租赁期限从2012年10月15日至2015年10月14日，年租金939600元，每5个月支付一次租金，保证金100000元。房屋交付后，原告将该处房屋用于员工住宿，房租支付至2014年1月14日，该处房屋由被告实际管理。2013年10月19日10时左右，原告承租房屋中的337室突发火灾，造成该处房屋里居住的四名原告职工的财物全部损毁。火灾事故发生后，被告在原告的要求下向原告出具了涉案房屋的《建筑工程消防设计验收意见书》，原告才知道涉案房屋原为茂盛公司的厂房，被告承租后将其改建为“友详公寓”，但并没有取得相应的建设工程规划许可证、消防验收合格意见书。为此，2013年11月12日后原告多次以口头和书面的方式通知被告，原告将于2013年11月24日搬离，要求被告办理交接手续，但被告拒不签收书面通知，对此也置之不理。为此，请求判令：1、确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》无效；2、被告返还原告保证金100000元、未使用房屋的租金130500元、火灾损失4000元、押金2720元，共计237220元。
被告李铁军答辩称：1、房屋租赁合同合法有效，合同应当履行，原告主张合同无效的理由均不成立。第一，涉案房屋有房产证和土地证，是合法建筑；第二，涉案房屋并不是改建，涉案房屋本来就是工业用房，被告仅进行了内部装修，房屋面积、层高都没有变化，内部装修是不需要建设规划许可证的；第三，房屋用途是工业用房，依照我国的法律，工业用房的用途包括了员工宿舍，原告的使用符合工业用房的用途，即使用途改变也不会导致合同无效；第四，涉案房屋已经过消防验收，不存在消防不合格的问题，同时也不会导致合同无效。2、因合同合法有效，被告要求继续履行合同，保证金不应当返还。3、原告还在使用涉案房屋，不存在返还未使用部分的房租的问题。4、火灾是原告使用问题导致的，与被告无关。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1．《房屋租赁合同》及附件、宁波茂盛园林建设有限公司出具的说明（复印件，来源：被告提供）各一份，用以证明2012年8月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》，经茂盛公司同意，被告将位于宁波市鄞州区求精路666号2号楼90间房屋出租给原告，并就相关权利义务进行约定的事实；
2．建筑工程消防设计验收意见书一份（复印件，来源：被告提供），用以证明被告出租给原告用于住宿的房屋系厂房，改建前厂房消防验收合格的事实；
3．2013年11月12日关于员工集体宿舍搬离友详公寓的通知（打印件）、2013年12月2日告知书（打印件）、顺丰速运面单、投递查询单（打印件）各一份，用以证明原告于2013年11月12日通知被告要求中止双方签订的租赁合同，原告将于2013年11月24日搬离涉案房屋，12月2日原告又按照合同中载明的地址将告知书邮寄给被告，但被告拒绝接收的事实；
4．汇款凭证六份、发票三份，用以证明原告已支付给被告保证金100000元及从2012年10月15日至2014年1月14日租金1174500元的事实；
5．协议书、发票（复印件）、汇款凭证（复印件）各一份，用以证明原告于2013年11月29日搬离涉案房屋，并在搬离过程中产生相关费用的事实；
6．证人黄某证言一份，黄某为原告公司员工，陈述如下：黄某和另外三个同事朱前进、胡志东、董小飞原来住在友详公寓337房间。2013年10月19日，黄某早上七点多离开房间，十点多接到公司通知，知道337房间着火了，回到火灾现场时火已经扑灭，房间被消防部门贴了封条，他们四人就搬到友详公寓其他房间去住了。事后，黄某到消防部门协商火灾赔偿事宜，但未果。2013年11月24日，黄某和其他原告公司员工从友详公寓搬至嘉乐宿舍。黄某入住友详公寓时向被告李铁军领取房间钥匙并支付了押金20元，搬离友详公寓后黄某将房间钥匙上交公司，公司已将20元押金退还。上述证言用以证明原告已搬离涉案房屋的事实。
7．证人梁某证言一份，梁某为原告公司生产安全主任，陈述如下：2013年10月19日友详公寓337房间发生火灾后，梁某负责火灾事故的处理，发现友详公寓内每层有监控及消防设施，但缺乏消防验收合格手续，所以公司认为友详公寓存在安全隐患，决定搬离友详公寓。2013年11月4日，梁某与公司行政主管谢相礼在友详公寓五楼被告的办公室内将有关搬离友详公寓的通知书交给被告，但被告拒收。2013年11月24日，原告公司员工全部从友详公寓搬至嘉乐宿舍，梁某在嘉乐宿舍负责安排员工入住事宜。对于火灾事故处理，至今仍无结果。上述证言用以证明原告已搬离涉案房屋的事实。
被告为证明自己的主张，向本院提交了房产证、土地证（复印件）各一份，用以证明涉案房屋系合法房屋的事实。
上述证据均经庭审质证，原、被告质证意见和本院认证意见如下：
对原告提供的证据1、4，被告均无异议，本院予以确认。对原告提供的证据2，被告对真实性无异议，但认为消防问题不能成为合同无效的理由，且消防法修改后规定不再需要审批，消防部门也多次到友详公寓检查，均未发现问题。因被告对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。对原告提供的证据3，被告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为被告从未收到过通知书及告知书，即使原告发出过通知，也是原告的单方行为，不具有法律效力。本院认为，该组证据中顺丰速运面单系原件，投递查询单系网络打印件，显示为未签收，结合被告在庭审中陈述曾有顺丰速运的工作人员与其联系要求向其送达邮件，但其人在外地并未签收，本院对原告于2013年12月3日向被告邮寄告知书，但被告并未收到的事实予以确认，对于通知书，原告并未提供相应的送达依据，告知书被告也并未收到，无法确定原告邮寄的告知书的具体内容，故本院对通知书、告知书不予确认。对原告提供的证据5，被告对协议书的真实性无异议，但对关联性有异议，认为被告不知道原告已经搬走，即使原告搬走，也是原告违约，发票及汇款凭证为复印件，对真实性有异议。被告对协议书的真实性无异议，本院对协议书的真实性予以确认，发票及汇款凭证为复印件，真实性无法核实，本院不予确认。对原告提供的证据6、7，被告认为黄某系原告公司员工，且系火灾事故当事人，与原告有利害关系，其证言不应采纳；梁某系原告公司员工，且对安全管理负有一定的责任，其证言证明力不强，但其陈述的火灾事故未认定及涉案房屋有消防设施为事实，被告予以认可。本院认为，证人黄某、梁某均系原告公司员工，确与原告存在利害关系，但黄某原系涉案房屋实际使用人，对房屋使用情况是清楚的，结合证据5中的协议书载明2013年11月29日宁波市江东万家福搬家服务部将位于友详公寓2、3、5楼的高低床搬至嘉乐厂房，与证人的陈述整体可相印证，仅在时间上有所差异，故本院对原告于2013年11月29日全部搬离涉案房屋的事实予以确认。
对被告提供的证据，原告无异议，本院予以确认。上述能37#金两万61101005
本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：
2012年8月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》及附件，被告将位于宁波市鄞州区石碶街道求精路666号2号楼内90间房屋出租给原告作为住宿使用，租赁期限为3年，2012年10月15日至2015年10月14日，被告应于2012年10月15日向原告交付房屋；年租金939600元，其中每间租金含税价870元内含卫生管理费，先付后用，按每5个月为一个支付期，租金自合同约定的交房日开始计算，首期租金391500元于签订合同后5天内先支付50000元，剩余款项（含保证金）441500元于2012年9月10日前付清，以后各期租金在每一支付期开始的前一个月全额付清；原告向被告支付100000元作为履行合同义务的保证金，被告应于双方终止（解除）租赁关系后五日内将上述保证金无息退还给原告；合同附件对租赁物内的附属设施进行了详细约定。同日，涉案房屋所有人茂盛公司出具说明一份，表明其与被告于2011年11月24日签订房屋租赁合同，将宁波市鄞州区石碶求精路666号2号楼第二至五楼出租给被告，租赁期限为2011年12月1日至2016年11月30日，同意被告在租赁期内将该房屋转租给原告。合同签订后，原告按约支付保证金100000元，租金支付至2014年1月14日，被告亦按约交付房屋，原告安排其公司员工陆续入住，入住时每人自被告处领取房屋钥匙并支付钥匙押金每把20元。2013年10月19日，涉案房屋三楼337房间发生火灾，事故原因至今未查明。同年11月29日，原告搬离涉案房屋，但并未与被告办理房屋交接手续。同年12月3日，原告向被告邮寄告知书一份，被告并未收到。
另查明：2008年7月25日，宁波市公安局鄞州分局消防大队（以下简称“消防大队”）对位于宁波市鄞州区石碶街道后仓村茂盛公司的2#车间、辅助用房工程（即涉案房屋）进行了消防验收并出具了建筑工程消防设计验收意见书，评定该工程消防验收合格，并载明该工程如需改建、扩建、内部装修和功能改变，应依法向消防大队申请建筑消防工程设计审核和验收。涉案房屋房产证登记的幢号为0141，建筑面积9453.71平方米，设计用途为工业。被告向茂盛公司承租涉案房屋二至五层后进行了砌墙、粉刷等内部装修，将厂房分隔为若干房间，但并未向消防部门申请消防验收。
本院认为：违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同无效，本案争议焦点在于被告将涉案厂房改造为用于住宿的房屋，但未取得建设工程规划许可证也未经消防验收，是否导致房屋租赁合同无效。首先，被告改造涉案厂房未取得建设工程规划许可证是否导致房屋租赁合同无效。本院认为，被告对涉案厂房的改造是通过砌墙将每一层分隔成多个房间并进行粉刷，并未改变厂房的主体及承重结构，因此被告改造厂房的行为并非改建、扩建，只能称之为装修，被告的装修行为未取得建设工程规划许可证，不属于法律、行政法规规定的房屋租赁合同无效的范围。其次，被告改造涉案厂房未经消防验收是否导致房屋租赁合同无效。本院认为，根据《建筑工程消防设计验收意见书》的规定，被告对涉案厂房进行内部装修应当进行消防验收，根据消防法的规定，依法应当进行消防验收的建设工程未经消防验收，禁止投入使用。但法律、行政法规并未明确规定出租人就未经消防验收的房屋与承租人订立的租赁合同无效，且涉案房屋内部有固定的消防设施，现也未明确火灾系涉案房屋自身原因导致，故原告以此要求确认房屋租赁合同无效，本院难以支持。综上，本院认为原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效，对于原告要求确认房屋租赁合同无效的诉讼请求，本院不予支持，据此，原告要求退还保证金、未使用部分租金、押金的诉讼请求，无法律依据，本院亦不予支持。对原告要求被告赔偿火灾损失4000元的诉讼请求，本院认为，事故责任尚未确定，且事故当事人系原告公司员工黄某等人，与原告及本案房屋租赁合同纠纷均无关联，故本院对该诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
驳回原告宁波海曙龙升制衣有限公司的诉讼请求。
案件受理费4858元，减半收取2429元，由原告宁波海曙龙升制衣有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
代理审判员 蔡雯晴
二〇一四年四月八日
书 记 员 郑 玲