江苏省南通市港闸区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0611民初2232号
原告：季建辉，男，1974年12月17日出生，汉族，住南通市崇川区。
委托诉讼代理人：张健、朱娅瑜，江苏濠阳律师事务所律师。
被告：南通添康蜂业有限公司，住所地南通市通港路56号3幢，统一社会信用代码91320611677627315X。
法定代表人：陆德年，总经理。
被告：陆德年，男，1943年5月19日出生，汉族，住南通市崇川区。
原告季建辉与被告南通添康蜂业有限公司（以下简称“添康公司”）、陆德年房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告季建辉及其委托诉讼代理人朱娅瑜、被告陆德年到庭参加诉讼。因添康公司、陆德年另案提起撤销之诉，本案曾于2017年8月8日中止审理，并于2018年3月2日恢复审理。本案现已审理终结。
季建辉向本院提出诉讼请求：1、判令双方于2016年5月3日签订的房屋租赁合同自2017年6月13日起解除，添康公司立即将车棚内的物品搬离；2、要求添康公司支付2016年5月3日至2017年6月13日欠付的租金64903.08元、违约金24774.3元；3、要求添康公司自2017年6月14日起至2017年12月1日止按年租金82581元的标准支付房屋使用费38996.58元，并自2017年12月2日起至实际搬离之日止按月租金2000元的标准支付车棚使用费；4、要求陆德年对添康公司的上述金钱给付义务承担连带偿还责任。事实和理由：季建辉于2016年5月3日通过司法拍卖程序竞得南通兴佳机械有限公司（以下简称“兴佳公司”）位于南通市港闸区通港路56号的厂房、办公楼、附属房、土地等资产。添康公司系该拍卖资产中3幢5楼的承租人。季建辉与添康公司于2016年5月3日签订房屋租赁合同一份，约定添康公司自即日起至2017年11月17日向季建辉租赁南通市港闸区通港路56号3幢5楼面积为655.85平方米的房屋。合同同时对租金、付款方式、违约责任等均作出明确约定。合同签订后，添康公司未能按时支付房租。2017年4月18日，经季建辉多次催要，添康公司及陆德年向季建辉出具对账欠款说明一份，明确添康公司拖欠房租共计123786元，并承诺于2017年5月28日前结清房租，陆德年对上述款项承担连带保证责任。至起诉之日，添康公司仅给付租金23786元，剩余租金至今未能给付。根据房屋租赁合同的约定，拖欠租金达十五天，双方确认终止租房合同，故案涉房屋租赁合同自2017年6月13日起解除，添康公司应支付占用期间的房屋使用费并承担相应的违约责任。案涉房屋租赁合同期限届满前，季建辉向添康公司送达了搬离告知书，但添康公司迟迟未能将物品搬离，季建辉于2017年12月1日将案涉房屋内属于添康公司的物品搬离至一楼车棚内，添康公司对此应按月租金2000元标准支付车棚相应的占有使用费。陆德年应对添康公司的金钱给付义务承担连带保证责任。综上，季建辉提起诉讼，要求判如所请。
添康公司辩称，对2016年5月3日添康公司与季建辉签订房屋租赁合同以及2017年4月18日添康公司与陆德年向季建辉出具对账欠款说明的事实没有异议，但认为添康公司与原房东兴佳公司签订的房屋租赁合同期限至2017年11月17日，根据买卖不破租赁的规则，添康公司无须再签订合同，故案涉房屋租赁合同无效；添康公司已将2016年5月3日至2016年11月17日的房租41205元交付给兴佳公司。因2017年5月添康公司法定代表人陆德年与兴佳公司对账时才发现房租已交至2016年11月17日，故2017年4月18日的对账欠款说明是添康公司存在重大误解的情况下出具的。截止2017年11月17日，添康公司欠付房租82581元，扣除已支付的房租23786元及为季建辉垫付的监控安装费6698元，实际仅欠52097元。季建辉擅自将添康公司的物品搬离，侵犯了添康公司的合法权益，保留向季建辉追偿责任的权利。
陆德年辩称，对添康公司的债务愿意承担连带保证责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对无争议的事实，本院认定如下：2016年5月3日，季建辉通过司法拍卖程序取得兴佳公司位于南通市港闸区通港路56号的厂房、办公楼等资产。同日，季建辉（甲方）与添康公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定季建辉将坐落于通港路56号3幢5楼面积为655.85平方米的房屋出租给添康公司使用。租赁期限自2016年5月3日至2017年11月17日止。2016年5月3日到2016年11月17日租金是41205元；2016年11月17日到2017年11月17日租金是82581元。拖欠租金达十五天，双方确认终止租房合同。租赁期间双方必须信守合同，任何一方明确表示或以自己的行为表明不履行义务时，需向对方偿付年租金的30%作为违约金，乙方逾期交付租金的，每逾期一日，甲方有权按到期应付租金的5‰（天）向乙方加收滞纳金。
2017年4月18日，添康公司、陆德年向季建辉出具对账欠款说明，载明2016年5月3日-2016年11月17日房屋租金41205元，2016年11月17日-2017年11月17日房屋租金82581元，合计租金123786元，添康公司、陆德年保证于2017年5月28日之前给付季建辉。若添康公司、陆德年未履行承诺，季建辉可根据房屋租赁合同追究添康公司及陆德年责任。截止起诉之日，添康公司、陆德年仅支付租金23786元。
另查明，2014年11月16日，添康公司与兴佳公司签订房屋租赁合同一份，约定兴佳公司将案涉房屋租赁给添康公司，租赁期限自2014年11月18日至2017年11月17日止。
在案涉房屋租赁合同期满前，季建辉曾以邮寄方式及在厂房内张贴的方式向添康公司、陆德年发出搬离通知，通知要求添康公司在2017年11月17日前将所有物品搬离。因添康公司、陆德年未自行搬离，季建辉于2017年12月1日始陆续将案涉房屋内属于添康公司的物品搬离并安置至厂区一楼车棚内。
诉讼中，添康公司于2017年7月27日向本院提起撤销之诉，请求撤销添康公司、陆德年于2017年4月18日向季建辉出具的对账欠款说明。2017年10月25日，本院作出（2017）苏0611民初2698号民事判决书，驳回添康公司、陆德年的诉讼请求。添康公司、陆德年不服判决，向南通市中级人民法院提起上诉，该院于2017年2月21日作出（2017）苏06民终4336号民事判决，驳回上诉，维持原判。
对有争议的事实和证据，本院认定如下：添康公司有无垫付监控安装费？季建辉认为监控安装费系添康公司、陆德年租赁其他房屋时垫付的费用，且双方已经结算清楚。为此，季建辉向本院提交了陆德年、陆小军于2017年4月17日出具的对账说明。从该对账说明中可以看出添康公司、陆德年主张的监控安装费系其租用传达室三楼面积为96.36平方米房屋时所垫付的费用，且对账说明中对租金、垫付费用等已进行了结算。因季建辉在本案中并未主张该96.36平方米房屋的租金，故添康公司、陆德年要求在本案中直接扣减监控安装费的主张本院不予采纳。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。季建辉通过司法拍卖程序取得案涉房产的所有权后，并未要求原租赁合同的承租人添康公司退租并返还租赁物，而是与添康公司在协商一致的基础上另行签订《房屋租赁合同》一份，该租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，故对添康公司有关案涉租赁合同无效的抗辩意见本院不予采纳。本案房屋租赁合同明确约定：拖欠租金达十五天，双方确认终止租房合同。添康公司承诺2017年5月28日之前将租金给付季建辉，但最终未能履行承诺，可以视为双方协商一致提前解除合同，故对季建辉要求确认《房屋租赁合同》已于2017年6月13日解除的诉讼请求应予支持。关于添康公司欠付租金数额的问题，租赁合同及对账欠款说明中均明确约定2016年5月3日到2016年11月17日租金是41205元；2016年11月17日到2017年11月17日租金是82581元。扣除添康公司已支付的租金23786元，季建辉主张欠付的租金为64903.08元（41205元+82581元/360天*207天-23786元），因该计算标准有误，本院予以调整，自2016年5月3日至2017年6月13日的租金应为64252.6元（41205元+82581元/365天*207天-23786元）。案涉租赁合同已于2017年6月13日解除，添康公司应在合同解除后及时将所承租的房屋腾空并返还给季建辉，未能及时搬离腾空的，应支付占用期间的房屋使用费。季建辉要求添康公司自2017年6月14日起至2017年12月1日止以年租金82581元的标准支付房屋占有使用费的主张应予支持，但其计算标准同样有误，本院予以调整为38462.38元（82581元/365天*170天）。至于季建辉要求添康公司、陆德年将车棚内的物品搬离，并要求自2017年12月2日起按月租金2000元支付占有使用费的主张，不属本案审理范围，不予处理。根据租赁合同中有关违约责任的约定，一方违约需向对方偿付年租金的30%作为违约金,故添康公司应向季建辉支付违约金24774.3元（82581*30%）。陆德年自愿为添康公司的债务承担连带担保责任，季建辉要求陆德年对添康公司的上述金钱给付义务承担连带清偿责任的主张，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条规定，判决如下：
一、确认季建辉与南通添康蜂业有限公司2016年5月3日签订的《房屋租赁合同》于2017年6月13日解除；
二、南通添康蜂业有限公司于本判决生效之日起十日内向季建辉支付2016年5月3日起至2017年6月13日期间的租金64252.6元、违约金24774.3元，合计89026.9元；
三、南通添康蜂业有限公司于本判决生效之日起十日内向季建辉支付2017年6月14日起至2017年12月1日止的房屋使用费38462.38元；
四、陆德年对南通添康蜂业有限公司的上述金钱给付义务承担连带清偿责任；
五、驳回季建辉的其他诉讼请求；
当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3732元，减半收取计1866元，由季建辉负担480元，南通添康蜂业有限公司、陆德年负担1386元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3732元（户名：江苏省南通市中级人民法院账号：46×××65开户行：中国银行南通市濠南路支行）。
审判员 刘卫华
二〇一八年三月二十日
书记员 江冬梅
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