安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蜀民一初字第00070号
原告：果亮，男，汉族，1979年12月13日出生，住广东省深圳市罗湖区。
委托代理人：翟敏，安徽安天行律师事务所律师。
委托代理人：付来权，安徽安天行律师事务所律师。
被告：徐丹丹，女，汉族，1988年3月7日出生，住安徽省合肥市包河区。
委托代理人：王俊，安徽皖和律师事务所律师。
委托代理人：吴锋，安徽皖和律师事务所律师。
原告果亮与被告徐丹丹房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2015年3月12日公开开庭进行了审理。原告果亮的委托代理人翟敏、付来权，被告徐丹丹及其委托代理人王俊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告果亮诉称：2013年09月30日，我与徐丹丹签订了一份《合肥绿地福朋酒店商业裙房租赁合同书》，约定将位于合肥市政务区某酒店出租给徐丹丹，建筑面积约为1508㎡，租赁期限自2013年10月01日起至2021年12月31日止，其中2014年01月01日至2015年12月31日的月租金标准为70元/平方米（建筑面积）。租赁合同书约定的租金支付期限为合同签订后3个工作日内支付2014年04月01日至2014年06月30日的租金316680元。余下各期租金，每期支付三个月，按照先付后使用的原则应在已付租金到期当月10日前支付下期租金。乙方逾期支付，需按所欠缴租金额的5‰/日交付违约金，乙方逾期30日不交纳租金甲方有权解除合同并收回房屋，且乙方应按照合同解除时的三个月租金额为标准支付违约金。上述合同签订后，原告严格按照合同约定将该涉案房屋交付徐丹丹使用，履行了合同约定的义务。然而在合同履行过程中，徐丹丹自2014年07月01日起至起诉之日止期间的商铺租金至今未予支付，且经原告及委托人多次催收后仍拒不交纳，其行为已经构成根本性违约，给原告造成了较大的经济损失，依据合同约定原告要求解除合同及赔偿损失的条件已成就。综上，为维护原告合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，诉至贵院，恳请贵院判令：1、解除原告与徐丹丹签订的《合肥绿地福朋酒店商业裙房租赁合同书》；2、徐丹丹向原告支付房屋租金506688元及逾期付款违约金276039.4元（逾期付款违约金暂计至2014年11月24日，实际计算至徐丹丹付清房屋租金之日止）；3、判令徐丹丹向原告支付合同解除违约金316680元；4、诉讼费用由徐丹丹承担。本案审理过程中，果亮撤回第一、三项诉请，并请求法院对讼争房屋面积按1299㎡计算。
原告果亮提交证据如下：1、《房屋交付确认书》一份；2、《合肥××酒店商业裙房租赁合同书》一份；3、律师函、邮寄凭证复印件各一份；4、绿地花都国际广场房屋租赁合同复印件一份。
被告徐丹丹辩称：我方从果亮处承租了位于合肥市政务区某商铺，双方签订租赁合同，合同除约定我方支付租金义务外还约定果亮应保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态的合同义务。该租赁房屋系果亮从绿地集团处承租后转租给我方的。我方承租后，安排装修公司入场装修后才发现，该房屋无水无电，不具备施工条件，导致装修公司一直无法施工。后来在施工过程中又多次遭到绿地总包方的停水、停电的影响。后来在交涉过程中，才得知整栋大楼未通过消防验收、大楼外立面也未通过验收。因消防迟迟不能通过验收，导致委托人承租的房屋一直无法正常施工。绿地总包方在大楼消防验收、电表安装、广场施工等环节稍有问题就停水停电，直接就影响装修工期。该承租房屋是从事经营活动的，其门头的施工与安装尤其重要。因大楼外立面一直未通过验收。绿地集团一直不同意装潢门头，后来同意装潢了，装潢后又说与整栋大楼不配套必须拆掉重建。就这样反反复复导致装修工期大大延长。原本三个月装修工期，因果亮提供的房屋不具备交付使用条件，无法正常使用，导致工期延长半年以上。期间给我方造成超百万元损失（装修费用、店面人员工资、营业损失等）。根据《合同法》的第六十七条之规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行。现果亮不履行合同约定，提供的房屋不具备交付使用条件，未提供该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，使我方承租该房屋的合同目的不能实现，我方有权拒绝支付房屋租金。所以我方拒绝支付房屋租金是行使合同抗辩权，未违反合同约定，果亮无权主张解除合同。综上所述，果亮提供的房屋不具备交付使用条件，未提供该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，并给我方造成巨大经济损失，违约在先。而我方拒付租金是行使合同抗辩权，未违反合同约定。恳请法院驳回果亮诉讼请求。
被告徐丹丹提交证据如下：1、《合肥××酒店商业裙房租赁合同书》；2、建筑装饰工程施工合同；3、收据；4、转账记录；5、延误工期说明；6、工资表；7、证人朱某的证言；8、合公消验字（2014）第0010号《建设工程消防验收意见书》；9、竣工备案公示。
经庭审举证、质证，本院对各方证据认证如下：
原告果亮所举各项证据和徐丹丹所举证据1、4、8、9符合证据的真实性、客观性、关联性，本院对上述证据的证明效力予以认定。
被告徐丹丹所举证据2、3能够说明讼争房屋进行过装修，结合其他证据亦可证明弗兰格餐厅门头曾进行过多次拆装，所举证据5、7结合其他证据可以证明讼争房屋的装修工程在消防验收、竣工验收前存在延误，但因欠缺施工资质相关证明以及转账支付凭证，对关于装修合同价款3800000元的证明目的本院不予认定；徐丹丹所举证据6系单方制作，缺乏其他证据佐证，本院对其证明效力不予认定。
依据徐丹丹的申请，本院前往绿地集团合肥置业公司商业管理部调查了讼争房屋的消防验收、门头装潢、装修中的停水停电等情况并制作了调查笔录。果亮、徐丹丹对调查笔录记载的内容均不持异议。
根据本院认定的上述证据及当事人陈述，查明案件事实如下：2013年7月19日，果亮（乙方）与上海绿地集团合肥置业有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方位于合肥市政务区房屋，建筑面积约为1299平方米，作为商业经营管理使用，每平方米建筑面积月租金40元，从第3年起按8%逐年递增等。合同第3条约定：“1、甲方于2013年12月31日前向乙方交付该房屋。该房屋租赁期限8年，自2014年1月1日起至2021年12月31日止。租期以租赁标的物竣工验收完毕之后实际交付之日起计，即双方签订租赁标的物《房屋交付确认书》之日。如租赁标的实际交付日提前或迟于暂定日，则租期、免租期及开业日相应自动提前或顺延，双方另行签订《补充协议》进行相关事项确认。2、自房屋交付之日起，乙方有6个月免租期（含装修期），即2014年1月1日至2014年6月30日。”
2013年9月30日，果亮（甲方）与徐丹丹（乙方）签订《租赁合同书》一份，约定：甲方将位于合肥市政务区商铺、建筑面积为1508㎡（含公摊，公摊率为16%；最终面积以测绘单位测定数据乘于公摊为准，双方根据测绘面积再另行签订《补充协议》）的商铺出租给乙方使用；该租赁区域的经营范围为咖啡类商品；租赁期限自2013年10月1日起至2021年12月31日止，甲方同意给予乙方90天装修期，即自2013年10月1日起至2013年12月31日止，装修期间甲方免收乙方租金，并给予乙方90天优惠期，即自2014年1月1日起至2014年3月31日止，用于乙方的开业筹备，在此期间甲方免收乙方租金；该房屋每平方米月租金70元，每月（均按30天计算）105560元，从第3年起按8%逐年递增；租金分期支付，每期支付三个月的租金，乙方应在已付租金到期当月10日前向甲方支付下期租金，先付后用，乙方逾期支付，需按所欠缴租金额的5‰/日支付违约金；乙方需一次性交纳租赁保证金300000元。该合同第五条第1款约定：“租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。……”第11款约定：“乙方在接收该房屋后对其进行二次装修前，必须向甲方提出书面申请并提交设计施工图纸（电子版与书面）和相关使用承诺书，经甲方书面同意确认；同时按规定须由消防、环保、卫生等有关部门审批的，则应由乙方报请有关部门批准或批复，并向甲方提供相关获准的报批意见书之后方可开始装修施工，在此过程中，甲方应积极配合乙方完成上述各项报批手续。若乙方擅自进行装修，乙方须承担由此产生的罚款等一切责任。”第16款约定：“甲方为乙方规划指定位置予以乙方使用，用于乙方经营需要设置广告招牌、LOGO标志等，乙方应将设置申请方案提经甲方书面认可，乙方将自行向政府主管部门办理相关登记、报批手续。招牌设置实施前与实施过程中，需与甲方相关技术人员进行对接沟通，确保不破坏该房屋的外立面、承重结构、防水、保温等，核定后方可实施。”合同签订后，果亮如期交付了房屋。
2013年10月2日，徐丹丹委托其父徐某与阮某签订《建筑装饰工程施工合同》一份，约定由阮某负责装修项目，2013年10月5日开工，2013年12月31日竣工，朱某为阮某一方驻工地代表。因讼争房屋未经消防、竣工验收，现场杂乱，多次停水停电，致工期延误。至2014年6月，讼争房屋装修工程完工，徐丹丹在此经营弗兰格餐厅。
根据双方合同约定的70元/平方米标准和果亮在本案中主张的房屋面积1299平方米，徐丹丹每月应支付果亮租金90930元。徐丹丹于2013年9月30日支付果亮保证金300000元，于2013年10月11日支付果亮租金300000元。徐丹丹称因接收房屋后迟迟不能正常使用，其在讼争房屋经营的餐厅迟至2014年10月方才开业，遭受严重损失，并因此拒付其余租金。故此成讼。
另查：2014年1月11日，讼争房屋所在的酒店土建及内装修工程整体通过竣工消防验收。合公消验字（2014）第0010号《建设工程消防验收意见书》载明：“该酒店工程位于蜀山区，地下1层，地上18层，裙房地上4层，一级耐火等级，建筑面积38976.14㎡，建筑高度74.25m，裙房建筑高度22.65m，……”“地上第1层大堂、全日餐厅、厨房、前台办公，第2层为餐饮包厢、厨房，局部1-2层设有连层小商铺；……”。徐丹丹主张此处的“局部1-2层设有连层小商铺”即指本案讼争房屋。经本院释明，果亮对此未提出证据予以否认。
2014年3月3日，合肥市城乡建设委员会发布《关于上海绿地集团合肥置业有限公司合××酒店工程竣工备案公示》，公示该工程于2014年2月28日竣工验收合格。
本院认为：原告果亮与被告徐丹丹签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。本案争议焦点在于：讼争房屋交付给徐丹丹时所在大楼未通过消防、竣工验收是否影响徐丹丹使用该房屋及相应的法律后果。虽然双方未明确约定，但通常情况下，用于出租的房屋应当具备基本的使用条件并可以按双方约定予以装修或改造。而消防、竣工验收系新建房屋具备使用条件的重要标准，且果亮与上海绿地集团合肥置业有限公司签订的《租赁合同》已经约定“租期以租赁标的物竣工验收完毕之后实际交付之日起计，……如租赁标的实际交付日提前或迟于暂定日，则租期、免租期及开业日相应自动提前或顺延”，说明果亮明知讼争房屋在竣工验收后才具备使用条件。讼争房屋于2014年1月11日通过消防验收，于2014年2月28日通过竣工验收，故果亮主张自竣工验收前的2013年10月1日起算租期，显不合理，本院不予支持。鉴于徐丹丹自2013年10月5日起开始装修讼争房屋，结合证人朱某的证言可知该房屋未经竣工验收给装修工作造成了延误，而非完全无法进行装修作业，故本院认定讼争房屋装修期顺延至竣工验收后2个月即2014年4月30日并从次日起算90日免租金优惠期。徐丹丹应自2014年8月1日起按90930元/月标准支付讼争房屋租金，至2014年11月24日应支付果亮345534元租金（90930元/月×3.8个月）。徐丹丹已支付租金300000元，尚欠租金45534元。徐丹丹未如期支付租金系因承租的房屋较长时间不能正常使用，属于行使履行抗辩权的正当行为，对果亮诉请之逾期付款违约金，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第（一）项、第六十七条、第一百五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告徐丹丹于本判决生效之日起十日内支付原告果亮截至2014年11月24日的租金45534元；
驳回原告果亮的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费14695元，由被告徐丹丹承担605元，原告果亮承担14090元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 李志明
代理审判员 蒋鸿铭
人民陪审员 陈 蕾
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 刘 艺
附本案所适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百五十四条当事人对标的物的质量要求没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用本法第六十二条第一项的规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。