四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民初字第835号
原告叶荣，男，1959年12月15日出生，汉族，住四川省成都市高新区。
委托代理人何建利，四川聚贤律师事务所律师。
被告王虎，男，1961年4月12日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。
委托代理人朱婷，四川亚峰律师事务所律师。
被告胡蓉，女，1960年11月24日出生，汉族，住重庆市江北区。
被告高师节，女，1985年9月10日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。
委托代理人何平，四川法佑律师事务所律师。
原告叶荣诉被告王虎、胡蓉案外人执行异议之诉一案，本院于2014年3月31日立案受理后，根据原告叶荣的申请，本院通知高师节作为被告参加本案诉讼，并依法组成合议庭于2014年8月15日对本案公开开庭进行了审理。原告叶荣的委托代理人何建利，被告高师节的委托代理人何平到庭参加诉讼，被告王虎、胡蓉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席进行了审理。现已审理终结。
原告叶荣诉称，叶荣与王虎、胡蓉于2012年3月20日签订《房屋买卖合同》，约定王虎、胡蓉将位于都江堰市青城山镇白鹭洲润翠岛7栋1-3层1号房屋出卖给叶荣，房屋产权证号为都房权监证字第01737**号，房款总价263万元，王虎、胡蓉在收到最后笔房款后10日内协助叶荣办理买卖房屋的产权过户。合同签订后，叶荣分四次将购房款263万元支付给了王虎、胡蓉。2011年5月11日，王虎、胡蓉将房屋交付叶荣，叶荣于交房时入住该房屋。2013年2月，叶荣、王虎、胡蓉办理房屋过户登记手续时才发现该房屋于2012年9月18日被成都市中级人民法院查封。叶荣认为，与王虎、胡蓉之间的房屋买卖合同合法有效，叶荣已经支付全部购房款并入住，已取得该房屋的所有权。叶荣在发现买卖房屋被查封后即向成都市中级人民法院提起执行异议，请求解除对买卖房屋的查封，但成都市中级人民法院裁定驳回了叶荣的异议申请，叶荣不服该裁定，依法提起诉讼，请求：1.确认叶荣与王虎、胡蓉之间签订的《房屋买卖合同》合法有效，并判令王虎、胡蓉将房屋过户至叶荣名下；2.停止对案涉房屋的执行，并解除对该房屋的查封；3.本案诉讼费由王虎、胡蓉承担。
被告王虎答辩称，成都市中级人民法院于2012年8月30日作出查封裁定，根据叶荣提供的收条可以看出，叶荣在2013年2月5日前没有完全支付全部房屋价款，人民法院的查封符合《最高人民法院关于人民法院查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，该裁定系合法裁定。案涉房屋已被人民法院依法查封，王虎无法将房屋过户至叶荣名下，叶荣的诉讼请求于法无据，应予驳回。
被告高师节答辩称，叶荣的第一项诉讼请求与其无关，叶荣的第二项诉讼请求不能成立，成都市中级人民法院查封正确，高师节完全同意。
被告胡蓉未作出答辩。
经审理查明，王虎、胡蓉系夫妻，双方于2003年12月19日在成都市民政局登记结婚。王虎系是深圳市千禧龙电子制品有限公司法定代表人，案涉的房屋位于都江堰市青城山镇白鹭洲润翠岛7栋1-3层1号（房屋产权证号为都房权监证字第01737**号），系王虎和胡蓉按份共有，王虎占50%份额，胡蓉占50%份额。2012年3月6日，胡蓉通过中华人民共和国外交部领事司认证，在美国佛罗里达州公证授权委托其丈夫王虎全权处理中国四川省成都市都江堰青城山镇白鹭洲润翠岛7栋1-3层1号房屋。王虎、胡蓉作为出卖人（甲方），与买受人叶荣（乙方）于2012年3月20日签订《房屋买卖合同》一份，约定王虎、胡蓉将其所有的都江堰市青城山镇白鹭洲润翠岛7栋1-3层1号，面积367.76平方米房屋以263万元交易总价出卖给叶荣。《房屋买卖合同》第四条约定：“甲乙双方同意以下方式付款：1.甲乙双方签订本合同当日，乙方支付购房首付款人民币100万元（大写：贰佰万元整）给甲方。2.甲乙双方签订本合同后30日内，乙方向甲方支付第二笔购房款人民币50万元（大写：伍拾万元整）。3.甲乙双方签订本合同后60日内，乙方支付第三笔购房款58万元（大写：伍拾万元整）。4.最后一笔购房款人民币55万元（大写：伍拾伍万元整）在乙方支付给甲方后，甲方应当在10日内协助乙方办理该房屋的《房屋所有权证》及《土地使用权证》产权过户登记。”第五条“房屋交付及产权登记的约定”：“1.甲方应于本合同签订后，收到乙方首付款当日将本合同项下房屋全部交付给乙方。2.甲方应当在收到乙方最后一笔购房款后10日内，协助乙方到相关部门办理相关房屋权属过户登记。”第十一条“陈述和承诺条款”约定：“1.甲方承诺：甲方王虎提供甲方胡蓉授权全权处置合同项下房屋的买卖事项的委托书、公正内容等资料证明，是甲方胡蓉自愿真实意愿表达且合法有效。2.乙方承诺：真实地愿意购买本合同项下的房屋。”双方还在《房屋买卖合同中》约定了其他内容。房屋买卖合同尾部王虎在出卖人（甲方）处签名，并作为胡蓉的代表签名。叶荣在买受人（乙方）处签名。
合同签订前，成都天盛管理咨询有限公司分别于2010年6月21日、2010年6月28日向深圳市千禧龙电子制品有限公司转账552000元、235000元。2012年3月20日，王虎向叶荣出具收条一份，载明收到叶荣支付的购房款现金100万元，刘旺作为见证人在收条上签字。王虎于2014年3月2日出具《情况说明》一份，内容为：“我和妻子胡蓉与叶荣达成卖房口头协议后，叶荣支付给我们购房定金人民币78.7万元整（该款由叶荣分别于2010年6月21日和2010年6月28日委托成都天盛管理咨询有限公司通过深圳发展银行转账支付到我们指定的收款账户：深圳千禧龙电子制品有限公司）。叶荣于2012年3月20日签订正式《房屋买卖合同》当日，现金支付人民币21.3万元整购房款给我。以上合计收到叶荣支付的购房款人民币100万元（大写：壹佰万元整），我于2012年3月20日向叶荣出具了收条。”2012年4月19日，王虎向叶荣出具《收条》一份，载明收到叶荣支付购房款现金50万元。刘旺作为见证人在《收条》上签名。2012年5月18日，王虎向叶荣出具《收条》一份，载明收到叶荣支付第三笔购房款现金58万元。2013年2月1日，叶荣通过中国工商银行向王虎转账20万元、35万元，王虎于2013年2月5日向叶荣出具《收条》一份，载明收到叶荣通过银行转账方式支付给王虎购房款55万元。
2014年1月7日，成都市建工物业管理有限责任公司青城白鹭洲物业中心出具《入住证明》，内容为：“兹证明叶荣先生于2011年5月11日入住都江堰市青城山镇青城白鹭洲润翠岛7栋1-3层1号，并支付于2003年至2012年12月31日的物管费42515.94元，水电费1600.5元。叶荣持有2011年5月11日成都市建工物业管理有限责任公司青城白鹭洲物业中心开具的2003年7月至2011年6月物业费《收据》和2012年10月14日开具的物业服务费《收据》以及水、电费《收据》。2013年2月1日，王虎作出《承诺》，内容为：“承诺本人收到贰拾万元后于2013年2月底前回蓉办理房屋相关手续。”
2012年7月19日，本院立案受理了高师节起诉王虎、邱达建、成都国川实业有限公司民间借贷纠纷一案，并于2012年8月30日作出（2012）成民保字第249-1号民事裁定，2012年9月18日，本院向都江堰市房管局发出协助执行通知书，查封了胡蓉、王虎所有的案涉房屋。2013年2月20日，本院作出（2012）成民初字第1290号民事判决，判决王虎归还高师节借款本金200万元及利息，邱达建、成都国川实业有限公司对王虎的债务承担连带责任。该判决生效后，高师节于2013年8月12日向本院申请执行。执行过程中，叶荣以全款购买了案涉房屋且已入住，由于卖方原因导致未能过户为由向本院提出案外人执行异议，请求停止对案涉房屋的执行。本院于2014年2月25日作出（2014）成执裁字第6号民事裁定，驳回了叶荣提出的异议，叶荣不服，在法定期限内向本院提起本案诉讼。
上述事实，有叶荣提供的叶荣、王虎、胡蓉、高师节的身份证复印件，《房屋买卖合同》，都房权证监证字第01737**号《房屋产权证》，《结婚证》，《公证书》，《收条》，深圳发展银行《结算业务委托书》，中国工商银行《个人业务凭证》，王虎作的《情况说明》和《承诺》，《入住证明》和《收据》，《房屋信息摘要》，本院（2014）成执裁字第6号民事裁定书和本院（2012）成民初字第1290号《立案审批表》和民事判决书，（2013）成执字第774号《执行案件立案审批表》以及当事人的陈述予以证实。
本院认为，叶荣与王虎、胡蓉于2012年3月20日签订《房屋买卖合同》时案涉房屋并未被人民法院查封，《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反相关法律和行政法规的禁止性规定，不存在导致合同无效的相关情形，叶荣请求确认《房屋买卖合同》合法有效的理由成立，本院对此予以确认。本案争议的焦点有二，一是人民法院应否停止对都江堰市青城山镇白鹭洲润翠岛7栋1-3层1号房屋执行和解除查封措施；二是叶荣要求王虎、胡蓉办理都江堰市青城山镇白鹭洲润翠岛7栋1-3层1号房屋过户的诉讼请求是否成立。
关于第一个争议焦点，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，叶荣与王虎、胡蓉于2012年3月20日签订《房屋买卖合同》，本院于2012年9月18日才对案涉房屋采取查封的诉讼保全措施。叶荣在签订合同的当日向王虎支付第一笔首付款100万元；2012年4月19日向王虎支付了第二笔购房款50万元；2012年5月18日向王虎支付第三笔购房款58万元，以上三笔款项的支付完全符合合同约定。双方在合同中未约定最后一笔购房款55万元的支付时间，只是约定了支付该款后王虎、胡蓉应协助叶荣办理房屋所有权证和土地使用证，虽然叶荣实际支付最后一笔购房款的支付时间为2013年2月1日，在本院采取查封措施之后，但叶荣履行付款义务完全符合双方合同的约定，对于付款行为没有任何过错，应当认定叶荣向出卖人王虎、胡蓉按约支付了全部购房款。加之叶荣在签订《房屋买卖合同》之前已经实际入住案涉房屋，没有办理过户的原因是由于该房屋被人民法院查封所导致，故叶荣请求本院停止对都江堰市青城山镇白鹭洲润翠岛7栋1-3层1号房屋执行的理由成立，本院予以支持。关于叶荣请求解除对案涉房屋查封的请求，因为查封、扣押、拍卖等均属于民事强制执行措施，停止执行与解除查封之间属包含关系。在案外人请求人民法院停止执行的诉讼请求成立的情况下，人民法院无需再判决解除对案涉房屋的查封措施。
关于第二个争议焦点，由于叶荣与王虎、胡蓉签订的《房屋买卖合同》合法有效，叶荣请求停止对案涉房屋执行和解除查封的请求成立，故其要求王虎、胡蓉履行《房屋买卖合同》，协助办理都江堰市青城山镇白鹭洲润翠岛7栋1-3层1号房屋过户手续的诉讼请求成立，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百三十五条和《最高人民法院关于人民法院查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
一、叶荣与王虎、胡蓉于2012年3月20日签订的《房屋买卖合同》合法有效；
二、停止对案涉的都江堰市青城山镇白鹭洲润翠岛7栋1-3层1号房屋的执行；
三、王虎、胡蓉于本判决生效之日起三十日内协助叶荣办理都江堰市青城山镇白鹭洲润翠岛7栋1-3层1号房屋的过户登记手续。
当事人如果未按本判决确定的期间履行其他义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当支付迟延履行金。
案件受理费27840元，由被告王虎和胡蓉负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审 判 长 曾光勇
代理审判员 王 果
人民陪审员 曹 洁
二〇一四年十月十五日
书 记 员 冷 雪