上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一(民)初字第9316号原告李先淑。委托代理人郎克研，上海国年律师事务所律师。被告宋云德。被告宋莉萍。被告刘永芳。第三人上海张江房地产有限公司。法定代表人顾国平。委托代理人孙颖，上海市金石律师事务所律师。原告李先淑与被告宋云德房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月11日立案受理后，依法追加宋莉萍、刘永芳为被告，上海张江房地产有限公司为第三人，适用简易程序，于2014年4月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人郎克研、被告宋云德、宋莉萍、刘永芳及第三人的委托代理人孙颖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李先淑诉称，2006年8月14日，原告与被告宋云德就上海市浦东新区张江镇益江路XXX号XXX幢XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《房屋转让合同》，房屋转让价为人民币(以下币种相同)347,400元。原告按约支付了全部房款。2010年，刘永芳与宋莉萍就系争房屋转让合同诉至法院，要求确认合同无效。该案经过法院一审、二审以及高院申诉，法院确认《房屋转让合同》合法有效。现原告要求：1、判令被告协助原告将系争房屋产权过户至原告名下；2、判令被告向原告支付违约金10万元；3、本案诉讼费由被告承担。被告宋云德、宋莉萍、刘永芳辩称，刘永芳与宋莉萍曾向法院起诉要求确认系争房屋转让合同无效，一审法院判决支持了该项诉讼请求，但二审法院判决撤销一审判决并驳回刘永芳与宋莉萍的诉讼请求。系争房屋系宋云德擅自出售以归还所欠赌债，至今未办理房屋入住手续。被告并非系争房屋产权人，故无法为原告办理房产过户手续。宋云德与原告签订买卖合同后，已将相关材料交给原告，未有违约行为。房产中介公司收取了中介费但没有为双方办妥相应事宜，原告应追究中介公司的责任。近四年来，原告从未找过被告要求办理房屋入住、房产办证过户等事宜，被告也无从知道原告至今未办妥相关手续。况且原告在没有办理入住手续的情况下，擅自破门而入并将系争房屋出租，根本没有遭受到损失，却向被告索要10万元违约金，既不合法也不合理。同时，原告起诉已经超过了二年的诉讼时效，请求法院驳回原告诉讼请求。第三人上海张江房地产有限公司述称，原告诉讼请求并没有涉及第三人。因系争房屋尚有21,491元房款未付清，导致至今没有办理入户手续。房款付清后，第三人可以协助将系争房屋产权过户登记至被告名下。经审理查明，刘永芳与宋云德系夫妻关系，宋莉萍系双方之女。2006年8月14日，宋云德作为甲方(出卖方)、李先淑作为乙方(购买方)签订的《房屋转让合同》，约定：甲方依法取得的房屋为动迁房，坐落于上海市浦东新区张江生活小区玉兰香苑二期B区13幢42号502室(即系争房屋)，此房屋的建筑面积为74.71平方米，该房屋的成交价为4,650元/平方米，总价为347,400元。在办理进户手续时支付房产公司余款约28,640元，如实际进户时，实测面积和预测面积有偏差，则全部由乙方享受和承担，概与甲方无关。本次甲方转卖给乙方的房屋为动迁房，中介方担保在房产公司对该房屋办理产证时，协助办理好以乙方为房屋所有人的产权证，办理产证所需费用由乙方承担。乙方支付过户费5,000元。双方应当全面适当履行合同，不得反悔或违约，如有一方违约必须赔偿对方违约金10万元。该合同载明中介是“正浩”。2006年8月20日，由宋莉萍、宋云德向上海张江房地产有限公司提出申请“上海张江房地产有限公司：本人宋云德XXXXXXXXXXXXXXXXXX(甲方)于2006年8月20日将座落于益江路玉兰香苑二期B块13幢42号502室商品房壹套转让给了李先淑(乙方)(身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX)。请贵公司直接与其签订商品房出售合同，办理房屋产权证。……”。李先淑取得款项代扣单、请购期房申请回单各1份，并通过上海张江房地产有限公司将上述两份材料上的动迁户姓名修改为李先淑。2006年8月20日，宋云德收取李先淑房款318,760元。2010年1月，刘永芳、宋莉萍诉至法院，要求确认李先淑与宋云德签订的《房屋转让合同》无效。法院审理后查明，坐落于上海市浦东新区张江镇张东路2281弄6幢28号101室、402室，张江镇益江路XXX号XXX幢XXX号XXX室(即系争房屋)安置房屋三套，系原属刘永芳、宋莉萍、宋云德共有的房屋于2004年3月18日被拆迁后获得的配套商品房，应属刘永芳、宋莉萍、宋云德三人共同共有。法院认为宋云德未经该房屋共同共有人之一刘永芳的同意擅自处分涉案房屋，属于法律规定的无权处分行为，遂判决确认宋云德、李先淑签订的讼争《房屋转让合同》无效，并对无效的后果一并予以处理。判决后，李先淑不服，上诉至上海市第一中级人民法院。二审法院认为，系争房屋为宋云德、刘永芳、宋莉萍动迁所得房屋中的一套，房屋归三人共有。2006年8月间，宋云德通过中介公司挂牌出售系争房屋，与李先淑签订《房屋转让合同》，与宋莉萍共同向上海张江房地产有限公司提出申请、称已将系争房屋转让给李先淑，当天宋云德收取了李先淑支付的房款。该一列行为足以使李先淑相信出售系争房屋是家庭成员共同意思表示，且在自2006年8月至2009年10月系争房屋可以办理入住手续的近3年时间里，作为与宋云德夫妻关系尚好的刘永芳而言不可能对动迁分得的家庭共有的房屋不闻不问，因此刘永芳称一直不知道系争房屋被宋云德出售，显不符常理。更重要的是，李先淑在整个购房过程中是善意的，没有任何过失。宋云德签订讼争《房屋转让合同》符合表见代理的法律特征。二审法院终审判决撤销原判，驳回刘永芳、宋莉萍的诉请。嗣后，刘永芳、宋莉萍不服二审判决，向上海市高级人民法院申请再审。上海市高级人民法院于2010年10月20日裁定驳回刘永芳、宋莉萍的再审申请。另查明，原、被告均未与第三人办理过系争房屋进户手续，原告已径自占有该房屋。系争房屋实测面积为75.03平方米，于2010年9月10日核准登记于第三人名下。原告于本案庭审中表示愿意向第三人支付剩余房款21,491元。以上事实，有原告提供的《房屋转让合同》、银行个人业务凭证、收据、款项代扣单、申请、请购期房申请回单、(2010)浦民一(民)初字第4202号民事判决书、(2010)沪一中民二(民)终字第2182号民事判决书、(2010)沪高民一(民)申字第1276号民事裁定书、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息以及原、被告庭审陈述在案佐证。本院认为，宋云德一人签订合同出售与宋莉萍、刘永芳共同共有的房屋，因法院认为该行为构成表见代理而确认讼争房屋转让合同有效，对宋云德、宋莉萍、刘永芳均具有约束力。现系争房屋的动拆迁协议签订时间及大产证取得时间均已逾三年，已具备产权过户条件，第三人亦同意在付清剩余房款后协助将房产过户登记至被告名下，故被告应于取得房产证后协助原告办理房产过户手续。原告要求被告协助办理房产过户的诉讼请求，依法予以支持。根据《房屋转让合同》的约定、宋云德的书面申请以及将款项代扣单、请购期房申请回单上的动迁户姓名修改为李先淑，可以认定当时双方合意将系争房屋从第三人名下直接过户登记至原告名下，被告亦已履行了相应义务，并没有违反《房屋转让合同》相应义务的行为。嗣后，原告未能如愿取得系争房屋产权证，究其原因不可归责于被告。故原告要求被告支付违约金10万元，缺乏事实依据，本院难以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、原告李先淑于本判决生效之日起十日内支付第三人上海张江房地产有限公司房款21,491元；二、被告宋云德、宋莉萍、刘永芳于李先淑支付21,491元之日即办理将上海市浦东新区张江镇益江路XXX号XXX幢XXX号XXX室房屋产权登记于被告宋云德、宋莉萍、刘永芳名下的上海市房地产权证，第三人上海张江房地产有限公司予以协助；三、被告宋云德、宋莉萍、刘永芳于取得上海市浦东新区张江镇益江路XXX号XXX幢XXX号XXX室房屋的上海市房地产权证之日即协助原告李先淑办理将上海市浦东新区张江镇益江路XXX号XXX幢XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告李先淑名下的手续；四、驳回原告李先淑的其余诉讼请求。案件受理费8,011元，减半收取计4,005.50元，由原告李先淑负担2,002.50元，被告宋云德、宋莉萍、刘永芳负担2,003元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  全炜琦二〇一四年六月十二日书记员  沈 嬿附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。