杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭萧民初字第2371号
原告郦伦。
被告李爱娟。
被告许君。
两被告共同委托代理人丁志军，浙江丰原律师事务所律师。
两被告共同委托代理人吴荣发，浙江丰原律师事务所律师。
原告郦伦诉被告李爱娟、许君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月25日立案受理后，依法由审判员戴永梅适用简易程序于2013年6月5日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭于2013年9月3日、2014年3月12日两次公开开庭进行审理。原告郦伦，被告李爱娟、许君的共同委托代理人丁志军三次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郦伦诉称：2012年8月25日，原告向被告承租萧山湘湖路西山公寓＊＊号商铺两间，租期为三年，原告一次性支付给被告李爱娟第一年的租金26000元及房屋押金2000元。双方签订租房合同一份，但自被告收取租金后至今一直未按出租房合同履行出租人应尽的义务配合原告办理相关事项，导致原告不能正常发展业务和正常营业。后原告发现被告不能履行出租人义务的真正原因是该房屋未办理房屋出租证和房屋权属存在问题，被告属非法出租。故诉请判令：1.被告立即赔偿原告房租费26000元，店面装修费23800元，其他经济损失费26800元，归还原告房屋押金2000元，共计78600元；2、被告承担本案诉讼费。
原告郦伦为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、房屋租赁合同一份，证明被告李爱娟代被告许君签合同没有委托书；2、装修费发票一份，证明原告在涉案商铺中投入的装修费23800元；3、购房合同、房产公司出具的证明各一份，证实被告许君与房产公司于2004年3月16日签订了购房合同，被告陈述及房产公司出具的证明却认为2011年被告李爱娟把房屋赠与给被告许君，被告陈述的赠与情况不真实，是虚假的；4、办理个体工商户应提交的材料一份，证实租房需要出租房提供房产证复印件、房屋租赁合同原件；5、视频一份（于2014年3月10日下午2点左右在人民路上的城厢工商所形成该视频），证实被告提供的商品房买卖合同、租赁合同，因地址不符、购房合同页数不全，不能在工商部门办理营业执照。
被告李爱娟辩称：2012年8月25日，李爱娟代许君与原告签订房屋租赁合同。李爱娟本人与原告间不存在租赁合同关系，双方未产生法律上的权利义务关系。请求法院驳回原告对李爱娟的诉讼请求。
被告许君辩称：对涉案租赁合同的成立没有异议，房屋也已于签订当日交付给原告。原告从未要求被告办理过任何手续，且合同上也没有约定原告诉状中记载的配合义务。办理房屋出租证的问题，格式合同是从房屋旁边的中介随手拿的，2004年7月份之后整个杭州都不再需要办理房屋出租证。故原告以没有办理房屋出租证为由主张本案权利缺乏事实和法律依据。涉案房屋是被告许君所有的，权证还没有办过。原告提出的房屋权属问题，提起本案诉讼是缺乏事实和法律依据的。涉案的房屋租赁合同依法成立、合法有效，且不符合合同法第52条规定的合同无效情形。故请求驳回原告对被告许君的诉讼请求。被告认为合同有效，原告以合同无效为由要求赔偿损失无事实和法律依据。涉案房屋至今虽未办理权属证书，但产权明确，属被告许君所有。原告与被告李爱娟间不存在任何法律上的关系，故请求法院驳回原告对被告李爱娟的诉讼请求。
两被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、房屋权属证明一份，证明案涉房屋系被告许君合法所有；2、网上新闻打印件一份，证明杭州地区的出租房屋自2004年7月开始不再需要办理出租证；3、商品房买卖合同一份，证实被告许君通过赠与取得房产所有权的事实，实际是2011年1月20日更名的；4、办理个体工商户应提交的材料及填写个体工商户开业登记申请书须知各一份，证实在萧山区办理个体工商户营业执照，不需要提交租赁证、房屋出租证；5、涉案房产原来办理过的个体工商户的资料一份，证实原告认为没有房产证不能办理营业执照不是事实，该资料上的个体工商户的经营期限至2010年12月30日；6、工商登记情况一份，证实原告之前承租人戚红在涉案房屋办理过图文设计的个体工商户；7、价格鉴定结论书一份，证实新增装修的室内部分只有7100元。
经庭审质证，本院对原告提供的证据认证如下：两被告对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议，该份合同是由被告李爱娟代表被告许君和原告签署的，原告认为被告李爱娟没有书面的委托书，法律上对委托事项并没有作出必须要有书面手续的规定，口头委托也是可以的，且被告许君对委托事实一直予以认可；对证据2的真实性无法确定，需要税务机关进行认证，即使发票是真实的，也不能确定该装修是用于案涉商铺的，需要装修合同和装修清单予以佐证，且原告是否对租赁房屋进行装修也与被告无任何法律上的关系；对证据3认为是真实的，在房子未取得所有权证前，当事人把房产赠与给他人不违反法律的规定；对证据4打印部分的内容真实性没有异议，至于为什么与被告提供的不一样，可能是版本不一致，上面要求的房产证，被告的理解是房屋权属证书，并不要求一定要提供房产证；对证据5视频无法证明涉案的租赁房屋无法办理营业执照这样的事实，视频上看到应该是原告本人，前往工商的一个办证窗口，出示了两份文件，但具体是什么文件、办什么执照看不清楚，但从办证人员的言语中提到了西山公寓＊＊号，应该与本案是有关的。经审查，本院认为，证据1、3，客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认；对证据2的形式真实性本院予以认定，但仅凭该证据不能证明原告的待证事实；对证据4认为虽然该打印件与被告提供的办理个体工商户应提交的材料中有部分内容不相符，但原告提供该证据的目的系为证明办理个体工商户需提供营业房证明，其中属租房，附带出租房房产证复印件、房屋租赁合同原件，与被告提供的办理个体工商户应提交的材料中的营业房证明内容相吻合，故本院对原告欲证明的事实予以确认；对证据5认为不能证明原告在签订房屋租赁合同后是否及时向工商行政部门提出办理个体工商户工商登记申请的事实。
本院对两被告提供的证据认证如下：原告认为，对证据1，该证明的内容与李爱娟提供给原告的商品房买卖合同中的内容不一致；对证据2认为即使合同文本是从中介处拿过来的，如不需要办理租赁证，也应予以划掉，原告到办证中心了解，也需要办理租赁证；对证据3认为不能证明被告的主张，商品房买卖合同上的买受人已经是被告许君了，与房产公司出具的证明相互矛盾；对证据4真实性没有异议；对证据5真实性没有异议，原告认为该工商户没有注销掉；对证据6真实性没有异议，但与原告签订的租赁协议上的地址不一致，租赁协议上没写清楚是1号楼；对证据7没有异议。经审查，本院认为，证据1并非出租房屋的权属依据，故对该证据的证明力不予认定；对证据2，认为系杭州地区，并不包括萧山区，与本案缺乏关联性，本院不作认定；对证据3的真实性予以认定；证据4、5、6、7，原告无异议，本院经审查，认为以上证据客观真实，本院予以认定。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2012年8月25日，被告李爱娟以被告许君名义与原告签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租位于杭州市萧山区湘湖路的西山公寓＊＊（商铺）两间，租赁期共36个月，从2012年8月25日起至2015年8月24日止，房租约定第一年26000元，第二年27000元，第三年28000元。该合同还约定在租赁期间，被告需办好房屋出租证等手续并保证出租房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用的状态等内容。合同签订后，原告向被告李爱娟缴纳了2000元的房屋押金以及第一年的房租26000元。被告李爱娟已将上述款项交与被告许君。案涉房屋交付后，原告进行简单装修。现原告起诉来院。庭审中，原告明确如合同无效，要求赔偿损失；如合同有效，要求解除合同，赔偿损失，赔偿损失数额同诉讼请求。审理过程中，原、被告均向当地工商行政管理部门调取了办理个体工商户应提交的材料，如属租房，附带提供出租房房产证复印件、房屋租赁合同原件。被告申请对出租房屋的新增装修进行鉴定，本院委托杭州市萧山区价格认证中心进行价格鉴定。2014年1月8日，杭州市萧山区价格认证中心作出价格鉴定：室内新增部分装修鉴定价格为7100元，室外新增装修部分鉴定价格为1100元。庭审陈述中，原告自认自2011年开始从事办公用品经营业务，需要发票时找朋友帮忙代开；在杭州与他人合租房屋经营时，未办理个体工商户工商注册登记；2013年6月，回到杭州与朋友合租房屋经营办公用品，也未办理个体工商户营业执照。
另查明，现原告租赁地段较为偏僻。案涉房屋由杭州萧山交通房地产开发有限公司开发建造，并于2004年3月16日与李爱娟签订商品房买卖合同，将该房屋销售给李爱娟。2011年1月20日，李爱娟将上述房产赠与给许君，杭州萧山交通房地产开发有限公司同意更名，并与许君签订商品房买卖合同（合同签订时间仍为2004年3月16日）。案涉房产目前尚未办理房屋权属登记。
被告李爱娟代表被告许君与原告签订房屋租赁合同时，将签署日期为2004年3月16日许君与杭州萧山交通房地产开发有限公司间的商品房买卖合同复印件提交给原告。
杭州萧山城厢致远图文设计室自2008年1月11日经当地工商行政管理部门核准在该讼争出租房登记经营。2013年5月27日，杭州萧山城厢致远图文设计室经营地址从讼争出租房变更至蜀山街道嘉富广场＊幢＊＊＊＊室，名称变更为杭州萧山蜀山致远图文设计室。
本院认为：被告李爱娟与杭州萧山交通房地产开发有限公司间的房屋买卖合同关系依法成立且有效，被告李爱娟可凭该房屋买卖合同关系向当地房管部门办理相关的房屋权属原始登记。被告李爱娟作为房屋买受方虽未办理相关的房屋权属登记，但作为房屋所有人有权对房屋进行处分，被告李爱娟自愿将以上房屋赠与被告许君，其赠与合同合法有效，依法应当办理相关房屋过户登记。被告李爱娟持有被告许君与杭州萧山交通房地产开发有限公司间的商品房买卖合同代表被告许君与原告签订房屋租赁合同，原告有理由相信被告李爱娟具有代理权，且被告许君对于被告李爱娟的代理行为并无异议，故原告与被告许君间的房屋租赁合同应认定为合同双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方应全面履行合同。原告认为合同无效的理由不能成立，本院不予采信。原告认为被告未履行合同的理由系被告未办理相关的房屋出租证和房屋权属有争议，根据原、被告在审理中才去工商部门提取的办理个体工商户应提交的材料显示均无要求办理出租证，根据庭审确认，双方签订租赁协议时，被告李爱娟已代被告许君向原告提供房屋买卖合同复印件、房屋租赁合同原件，原告没有证据证明其无法办理个体工商户登记导致不能经营的证据，故原告要求提前解除合同、赔偿损失等诉请，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：
驳回郦伦的诉讼请求。
案件受理费1766元，由郦伦负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并按照不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号1202024409008802968）
审 判 长 戴永梅
人民陪审员 徐玲仙
人民陪审员 瞿 萍
二〇一四年四月十五日
书 记 员 陈 燕