广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0111民初154号原告：李容，女，1986年1月16日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。原告：贺培君，男，1982年2月16日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：李容，身份情况同上。被告：广东元邦房地产开发有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：林叶菊，执行董事。委托诉讼代理人：黄志斌，男，该司职员。原告李容、贺培君与被告广东元邦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李容、贺培君，被告广东元邦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄志斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李容、贺培君共同向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告退还面积差异款及利息（其中误差比在3%内部分退还37913.5936元及同期银行存款利息8553.895元，超出3%的部分双倍补偿70378.74元，合计116845.23元）；2.被告退还多收的房屋税费及利息23749.5元（按中国人民银行同期五年银行定期存款利率4.75%计）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：我们与被告于2012年3月2日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《购房合同》），约定：我们向被告购买位于广州市白云区某房屋一套。第一，合同约定房屋面积共108.22平方米。我们于2016年9月5日取得不动产权证，该证显示房屋面积为101.96平方米，比合同约定少了6.26平方米。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被告应当向我们退还面积差异款及利息。第二，被告按房屋总价款的3%的比例代收了税费38755元，但涉案房屋的契税应按1.5%征收。故被告应向我们退还多收契税19377.5元及利息4372元。被告上述行为已侵犯我们的合法权益，请求法院判如所请。被告广东元邦房地产开发有限公司辩称：1.我司已为原告办理了不动产权证，在返还税费时，实际产生的办证费用应当予以扣减。2.目前涉案小区正在进行重测，涉案房屋面积发生差异主要由于公摊面积发生差异，而套内面积没有变化。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年3月2日，两原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《购房合同》，约定：乙方向甲方购买广州市白云区某号房（房屋地址为白云区某房，以下简称涉案房屋），建筑面积为108.22平方米，其中套内建筑面积85.45平方米，共有分摊面积约22.77平方米。第七条，房屋以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米14789.39元，总金额1263753元。第十三条，甲方应当在2013年3月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十八条，合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准，存在面积差异的，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同，乙方同意继续履行本合同的情况下，房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比=︱（实测套内建筑面积—合同约定套内建筑面积）︱/合同约定套内建筑面积×100%。合同附件七《补充协议》约定：第七条，对合同第十八条的补充，合同约定面积与实测面积均以广州市国土资源和房屋管理局出具的数据为准。套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方选择不解除合同，按照乙方同意继续履行本合同的方式处理等等。上述合同和补充协议签订后，原告向被告付清全部房款1263753元，并向被告预交税费38755元。2013年10月19日，两原告签署《收楼确认书》，确认接受涉案房屋。2016年8月3日，广州市白云区地方税务局出具《税收缴款书》，载明原告实缴契税18913.73元。另，为办理不动产权证，原告还需缴纳预告登记费50元、抵押预告登记费80元、产权登记费60元、抵押权登记费80元，共计270元。2016年8月25日，广州市国土资源和规划委员会（以下简称国规委）颁发编号为粤（2016）广州市不动产权第00061428号《不动产权证》，载明涉案房屋为两原告按份共有，建筑面积为101.96平方米，套内面积为85.26平方米，分摊建筑面积为16.7平方米。2016年9月6日，原告领取涉案房屋的《不动产权证》。2017年3月22日，被告向原告通过汇款方式支付逾期办证违约金15039元。原告对此予以确认。庭审中，原告撤回向被告主张涉案房屋逾期办证违约金的诉讼请求。另查，广州市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）于2016年12月6日作出穗建房管函【2016】4387号《广州市住房和城乡建设委员会关于协助查询函的复函》，主要内容为：经核查，广东元邦房地产开发有限公司委托广州市房地产测绘院办理白云区环洲四路××至××号（双号）的房屋测绘业务，2014年3月1日前受理的测××、××、××号测绘成果依据的测量标准为GB/T17986.1-2000《房产测量规范》（以下简称“国标”）；2014年3月1日后受理的测××号测绘成果依据的测量标准为××《房屋面积测算规范》（以下简称“地标”）。关于测绘成果存在差异的原因：由于广州市房地产测绘院受理测××号测绘案件业务的时间处于国标与地标技术规范衔接的过渡期，当时是按已经生效的地标的相关规定进行测算并出具测绘成果，其公设面积的分摊方式是造成涉案房屋面积存在差异的主要原因。处理建议：经研究，我委认为对此案的实测应执行《关于实施的通告》（穗国房字【2014】420号）的相关规定（即按预测算测绘成果的分摊方式执行），原测绘单位应据此免费重新为产权人出具测绘成果报告，并协助产权人向权属登记部门函告相关变更情况。2017年1月18日，广州市房地产测绘院（以下简称市测绘院）出具测绘编号××号《房屋建筑面积测绘成果报告书》，报告书记载项目坐落广州市白云区环洲四路××、××、××、××号；申请人：广东元邦房地产开发有限公司；成果用途：权属登记发证。其中载明（4-5层各单元面积）环洲四路××号，02房号，套内面积85.2581平方米，分摊面积22.5160平方米，总面积107.7741平方米。市测绘院向广州市不动产登记中心（以下简称市登记中心）发出穗房地测函【2017】18号《关于协助更正元邦明月金岸小区房屋面积的函》，称：2016年11月白云区人民法院向我委查询金沙洲元邦明月金岸小区有关房屋面积问题。经核查，公设面积分摊方式是造成涉案房屋面积存在差异的主要原因。根据我委函复白云区人民法院的意见（穗建房管函【2016】4387号），现我院对上述小区进行了核查，并按要求重新出具测绘成果，请贵中心协助相关权利人或依职权给予更正。市登记中心于2017年4月7日向市测绘院作出穗登记函【2017】66号《关于元邦明月金岸小区房屋面积更正登记的复函》，函复如下：位于白云区××（双号）、××（双号）、××号依据你院出具的测字××号测绘成果，我中心以15登记1358946、15登记1360024、15登记1360222号以广东元邦房地产开发有限公司名义办理了初始确权登记，上述房屋的确权登记并无不妥。而且上述房屋已大部分办理了转移登记，过户到小业主名下。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条规定，已办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的不能办理依职权更正。现你院因上述房屋的公设面积分摊问题变更了测绘成果数据，重新出具了测字××号测绘成果，建议你院通知广东元邦房地产开发有限公司组织全体小业主持重新出具的测绘成果等资料共同向我中心申请办理更正登记。庭审中，被告表示正在协助原告办理更正登记手续。以上事实，有购房合同、发票、收楼确认书、不动产权证、回单、函、复函、报告书及双方当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与被告签订的《购房合同》及其《补充协议》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应自觉履行。关于面积差异款的问题。根据本院查明的事实，涉案房屋面积差异由套内面积差异和公摊面积差异组成。第一，对于套内面积差异款，购房合同约定涉案房屋套内面积为85.45平方米，现不动产权证记载套内建筑面积为85.26平方米，比合同约定少了0.19平方米，故原告要求被告返还套内面积差异款的诉讼请求合法合理，本院予以支持。现套内面积误差比在3%以内，根据合同约定应按套内面积计算单价，减少的套内面积差异款为2810元（0.19平方米×14789.39元/平方米），利息应以套内面积差异款2810元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自原告起诉之日即2017年1月3日计至实际付清之日止。第二，对于分摊面积差异款，虽市测绘院依据市住建委的核查意见出具新的测绘成果报告，显示涉案房屋用于权属登记发证的分摊面积应为22.5160平方米，但根据市登记中心函复房地产权证更正登记事宜需由元邦公司组织全体小业主持重新出具的测绘成果等资料共同向其申请办理，目前该项工作正在进行中，涉案房屋的分摊面积差异暂时无法确定，故原告主张的分摊面积差异款的诉讼请求暂不具备审查处理的条件，本案暂不予调处，当事人可在涉案房屋产权证更正登记手续完善后再行主张。关于税费的问题。原告根据合同约定委托被告办理不动产权证，并向被告预交38755元的费用。被告为原告办理不动产权证支付了契税18913.73元、预告登记费50元、抵押预告登记费80元、产权登记费60元、抵押权登记费80元。上述费用应在原告预交费用中予以扣除，现原告要求被告返还多收费用及支付利息的诉讼请求合理合法，本院予以支持。经核，原告多缴费用为19571.27元，相应利息应按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准，从本案立案之日即2017年1月3日起，计至实际付清之日止。因原被告双方已就涉案房屋的逾期办证违约金达成和解，原告在本案中撤回对被告主张逾期办证违约金的诉讼请求属自行处分权利，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十日内，被告广东元邦房地产开发有限公司向原告贺培君、李容支付套内面积差款2810元及利息（利息以2810元为本金，以中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年1月3日起计至实际付清之日止）；二、在本判决生效之日起十日内，被告广东元邦房地产开发有限公司向原告贺培君、李容返还税费19571.27元及利息（利息以19571.27元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年1月3日计至实际付清之日止）；三、驳回原告贺培君、李容的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3400元，由原告贺培君、李容共同负担3040元，由被告广东元邦房地产开发有限公司负担360元并于本判决生效之日起五日内迳付原告贺培君、李容，本院不再予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  崔颖华人民陪审员  王雪萍人民陪审员  李丽梅二〇一七年八月一日书 记 员  郭嘉嘉