黑龙江省大庆市让胡路区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）让民初字第2934号
原告李强，男，1974年5月31日出生。
委托代理人李红武，黑龙江欲凌律师事务所律师。
被告大庆昆仑唐人商业投资有限公司，住所地大庆市让胡路区远望大街118号312室。
法定代表人童云峰，职务总经理。
委托代理人孙瑞刚，男，1970年10月16日出生。
原告李强与被告大庆昆仑唐人商业投资有限公司（以下简称昆仑唐人公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月26日立案受理后，依法由代理审判员程宇担任审判长，与人民陪审员林志国、宗升共同组成合议庭，于2016年1月6日公开开庭进行了审理。原告李强委托代理人李红武，被告昆仑唐人公司委托代理人孙瑞刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李强诉称：原告与被告于2013年2月22日签订了商品房买卖合同，购买大庆昆仑唐人中心4号高层公寓楼1单元公寓1-1901号，当日交纳了全部购房款697285元，合同约定于2014年11月30日交房，但至今已过交房日期，经原告多次催促交房，但被告一拖再拖，无奈原告于2015年6月22日正式向被告发出催交通知书，告知三个月内不交房，原告即要求退房，现三月已满，被告依然没有交房，在此期间，原告要求被告按照合同约定出具该商品房建筑工程竣工验收备案文件，但被告说没有，其不符合双方的约定及法定的交房条件，2015年9月23日，原告向被告作出书面解除合同通知书，被告与原告协商，要求被告找到买受人，被告负责办理合同变更，原告认为该条件过于苛刻，时至今日，原告到大庆市建设局查询其所购买房屋仍然没有办理竣工验收，无奈原告诉至法院，要求1、解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、返还购房款697285元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率，自2013年2月22日起至判决确定返还本金日止）；3、诉讼费用由被告承担。
被告昆仑唐人公司辩称：1、原告无权解除商品房买卖合同及补充协议，原告提出解除商品房买卖合同的法律依据是合同法第94条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件解释》第15条的规定，即“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但是当事人另有约定的除外”；而本案属“当事人另有约定”情况，该约定即补充协议第4条关于房屋交付的补充约定第8项“甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则（1）乙方给予甲方日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行”。据此，即使被告暂时未交付房产，原告经过催告，也因双方另有约定而无权解除合同；关于补充协议的效力，因该条款约定了被告应当承担相应的违约金，并未免除自身责任，故该条款并不存在显失公平或免除自己责任、加重原告责任的情形，不属于合同法第40条规定的格式条款无效情况，该条款合法有效；2、涉诉房产已竣工，不会影响合同目的实现。被告并非无房可交，也并非因涉诉房屋存在“地基基础和房屋主体结构性质量问题”（合同约定应由上诉人承担责任的唯一质量事由）不能交付。涉案房屋已经竣工验收合格，有四方（建设单位、设计单位、施工单位、监理单位）质量验收单、人防、消防、电力、通信等设施设备的验收证明可以证明。根据《建设工程质量管理条例》第16条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用”，《城市房地产管理法》第26条“房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用”的规定，建设工程经四方竣工验收合格后，即可交付使用。涉诉房产暂时未取得竣工备案证，只是未完成涉案房屋的行政备案手续，并未从根本上影响合同目的实现，被告不构成根本违约，双方的商品房买卖合同不应解除；3、涉诉房产即将完成竣工备案工作，交付在即，不宜判决解除合同；
目前，涉诉房产所在的昆仑唐人住宅小区已交付、入住过半，最后几栋楼宇的竣工备案手续（含本案涉诉房产）也已即将完成。被告作为开发企业，承受着整个经济大环境不景气所造成的冲击，同时，也在为广大业主承担着巨额的违约金支付责任。企业资金紧张，影响了各项工作的有续展开。部分业主不理解，在分户验收过程中对一些工程常见问题反复纠缠不休，拒不在分户验收表上签字，也是影响工程通过整体竣工备案工作的重要因素。从维护稳定的角度出发，本案也不适合解除合同，最高院对此有相关意见。综上，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，合同真实、合法、有效，应驳回原告解除合同的诉讼请求。
为证实自己的主张，原告李强向本院提交证据如下：
1、商品房买卖合同及住宅补充协议复印件各一份（与原件核对无异），证明原、被告于2013年1月16日签订了商品房买卖合同，同年2月22日又签订了补充协议，该证据证明原告所购房屋的位置、面积、房价以及交房时间和双方的其他权利义务，合同第8条约定，房屋于2014年11月30日前取得竣工验收备案作为交付条件，补充协议第4条第2项再次明确取得验收备案作为交付的条件，补充协议第11条关于合同的解除并没有排除法定解除合同的条件。经质证，被告对该份证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议，补充协议虽未排除法定解除合同的条件，但对于逾期交付另有约定，即被告承担日万分之一的违约责任，合同继续履行，因此按补充协议约定双方合同不应因房产逾期交付而解除。本院对该份证据的真实性予以认定。
2、大庆市商品房销售预收款专用票据复印件一份（与原件核对无异），证明原告已经支付全部购房款697285元，需要说明的是，该款项实际交付的时间为2012年10月左右，在商品房认购时就已经交付了全款。经质证，被告对该份证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议，具体交款时间及金额应以票据记载时间为准。本院对该份证据的真实性予以认定。
3、大庆建设网查询信息单一份，证明涉案房屋至今未通过竣工验收备案。经质证，被告对该份证据的真实性有异议，该证据内容不能证明原告所要证明的问题。本院待结合其他证据佐证后对该份证据进行认定。
4、证据一组，包括光盘、整理材料、催缴通知书和解除合同通知书各一份，证明2015年6月22日原告向被告送达了催缴通知书，2015年9月23日，原告向被告送达了解除合同通知书。
经质证，被告对该组证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议，即使原告催告过交房或作出过解除合同的通知，但补充协议有明确的约定，原告没有解除权，所以该催告和通知是无效的。本院对该组证据的真实性予以认定。
为证实自己的主张，被告昆仑唐人公司向本院提交证据如下：
1、单位工程质量竣工验收记录表复印件一份（与原件核对无异），证明涉案房屋已在2014年8月31日经过建设单位、施工单位、监理单位和设计单位四方验收，工程质量合格，不影响原告签订商品房买卖合同的使用目的。经质证，原告对该组证据的真实性有异议，该证据中没有体现验收时间，且证据上加盖的公章都是与被告有利害关系的公司，另外原告于2015年10月中旬去大庆市建设局询问过相关部门给予的明确答复涉案房屋并没有组织验收。本院待结合其他证据佐证后对该份证据进行认定。
2、大庆市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书复印件一份，证明涉案工程已通过消防验收。经质证，原告对该份证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议，涉案房屋因质量安全问题已有大批群众信访，且该房屋目前仍在整改当中，故不能证明涉案房屋具备交付条件。本院对该份证据的真实性予以认定。
3、证据一组，包括人防工程建设核准书、供电证明、供水证明、通讯设施验收合格证明、有线电视合格证明复印件各一份，证明上述工程设施已经通过竣工验收。原告认为该组证据不能证明涉案楼房具备竣工验收备案条件。本院对该组证据的真实性予以认定。
本案经开庭审理，对证据的质证、认证，确认本案的法律事实如下：
1、2013年1月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于大庆市让胡路区昆仑唐人中心4号高层公寓楼1单元1-1901号房，房屋总价款为697285元。合同第八条约定，“出卖人（被告）应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买成受人使用：……5、该商品房取得建筑工程竣工验收备案文件”；第九条约定，“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、双方按照补充协议的相关约定执行”。合同签订后，原告向被告一次性付清了全部购房款697285元。
2、原、被告签订《商品房买卖合同》后又签订了《合同补充协议》一份。协议第四条关于房屋交付的补充约定第8项内容为，“甲方（被告）自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方30日的宽限期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付己交购房款万分之一的违约金，合同继续履行”。
3、因被告未按时交房，原告于2015年6月向被告发出催告通知书，催告被告自签收通知书之日起三个月内交付符合合同约定与法律规定交付条件的房屋，逾期未交即解除与被告签订的商品房买卖合同及住宅合同补充协议。本案至开庭时，被告仍未取得合同约定的建筑工程竣工验收备案证，亦未给予合理解释。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告应当按照合同约定的时间将符合约定条件的房屋交付给原告。本案中，被告一直未取得合同约定的竣工备案手续，而竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，才具备交付使用的条件。《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此，在现有房地产开发市场中，认定房屋质量合格的标准应以取得政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》为准。出卖人如未能在交房时取得上述竣工验收备案文件，则应视为房屋未具备法定交付使用的条件。本案涉诉房屋至今未取得竣工验收备案证明，被告对此未给予合理的解释，原告有理由认为涉案房屋没有达到专业要求，影响合同目的实现。被告抗辩双方在补充协议中约定了如被告违约，需向原告支付违约金，合同继续履行的条款，对此本院认为，补充协议签订时间在主合同之后，而补充协议的此项条款，客观上排除了原告的主要权利，被告亦无证据证实其采取了合理的方式给予原告明确的提示，故此条款对原告不发生效力。2015年6月份起，原告开始采取多种方式向被告催告履行义务，至今己超过法定合理期限，故原告要求解除《商品房买卖合同》、返还购房款并支付相应逾期利息的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、最高人民法院关于《审理商品房合同买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、解除原告李强与被告大庆昆仑唐人商业投资有限公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；
二、被告大庆昆仑唐人商业投资有限公司于本判决生效后十日内一次性返还原告李强购房款697285元，并自2013年2月22日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际给付之日止。
案件受理费10773元由被告承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。
审 判 长 程 宇
人民陪审员 林志国
人民陪审员 宗 升
二〇一六年一月二十日
书 记 员 顾 孟
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。