山东省栖霞市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0686民初1254号
原告中国银行股份有限公司栖霞支行，住所栖霞市霞光路262号，组织机构代码86529290-3。
法定代表人李晓辉，行长。
委托代理人杨育基，男，1965年9月3日出生，汉族。
被告李立章。
被告刘芸。
被告烟台光熠置业有限公司，住所栖霞市桃村镇火车站南，组织机构代码66197447-8。
法定代表人孙后金，董事长。
委托代理人王宗昊，山东福阳律师事务所律师。
被告银海投资信用担保有限责任公司，住所烟台市芝罘区北马路付75号，统一社会信用代码91370602783498617M。
法定代表人张利民，总经理。
原告中国银行股份有限公司栖霞支行与被告李立章、刘芸、烟台光熠置业有限公司（下称光熠置业）、银海投资信用担保有限责任公司（下称银海投资）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨育基、被告光熠置业委托代理人王宗昊到庭参加了诉讼，被告李立章、被告刘芸、银海投资经本院依法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年11月，被告李立章因购买栖霞市桃村镇桃和苑1号楼2单元5层东户的房产向原告申请借款11万元，并于同日签订了《个人购房借款（抵押）借款合同》，约定借款期限为120个月，自2008年10月25日起至2018年11月25日止；月利率为0.510%；罚息利率为合同约定利率加收50%。借款人未按期偿还贷款本息、担保人违反担保合同的约定等视为违约，贷款人有权宣布本合同下的全部贷款提前到期、终止或者或解除合同。被告刘芸及其配偶李立章于2008年11月10日与原告签署共同还款承诺涵，承诺李立章在原告处的借款11万元作为二人的共同负债。被告李立章、刘芸将其所有的房产作抵押担保。被告光熠置业作为售房人与被告银海投资共同为本案被告李立章的上述借款提供连带责任担保。2008年11月25日，原告向被告发放了贷款11万元。自2015年12月份开始，被告李立章未按约偿还借款本息。为维护原告的合法权益，请依法判令：1、解除原告与被告李立章于2008年11月25日签订的《个人购房（抵押）合同》；2、被告李立章、刘芸共同偿还原告借款本金32083.05元（其中拖欠已到期本金3666.68元，未到期本金28416.37元）、截止2016年4月12日的利息426.32元、罚息34.89元及自2016年4月13日起至实际还清款之日止的逾期利息、罚息；3、被告光熠置业、银海投资对上述第二项承担连带清偿责任；4、原告对被告提供抵押的房产经拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；5、诉讼费由被告承担。
被告李立章、刘芸、银海投资未到庭，并在法定期间内未作答辩。
被告光熠置业辩称，原告已从我公司保证金账户扣除9730.11元，判决书中应予以明确。
经审理查明，2008年11月10日，被告李立章、刘芸因购买栖霞市桃村镇桃和苑1号楼2单元5层东户的房产向原告申请借款11万元。同日，原告与借款人（抵押人）李立章、保证人光熠置业签订《个人一手住房贷款合同》，约定被告李立章在原告处借款人民币11万元，月利率5.10‰，罚息利率为合同约定利率加收50%，借款期限为120个月，自2008年11月25日起至2018年11月25日止。合同约定借款人未按期偿还贷款本息、担保人违反担保合同的约定等视为违约，贷款人有权宣布本合同下的全部贷款提前到期、终止或者或解除合同。借款人以本合同项下贷款所购房屋（下称抵押物）向贷款人提供抵押担保。保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证，即自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。被告银海信用投资担保有限公司对本案主合同项下的全部债务提供全程连带责任保证，保证期间为主债务履行期限届满之日起两年。贷款合同通用条款第三条约定，借款人出现未按期归还贷款本息及贷款人认为可能影响借款人或担保人的经济状况或履约能力的事件等情形时，视为本合同项下违约，贷款人有权分别或同时采取要求借款人限期纠正违约行为、宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期、要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失、有权从贷款人在贷款人处开立的其他账户中直接扣划款项用于清偿贷款本息、对抵押房屋行使抵押权或其他担保物权，要求保证人承担保证责任等措施。保证人（开发商）应按照本合同的约定承担保证责任。同日，被告李立章、刘芸与原告《签署共同还款承诺涵》及《个人（商）住房按揭贷款承诺书》，承诺上述借款为被告李立章、刘芸共同对外负债，所抵押的财产亦为双方所共有，并承诺愿共同履行合同项下的任何债务，承担偿还所有贷款本息的责任。同时承诺二被告将共同购买烟台光熠置业有限公司位于栖霞市桃村镇火车站南的商住房1套为其在原告处的借款作抵押担保。2008年11月19日，原告与被告李立章在栖霞市房产管理局办理了《贷款购房抵押预登记证明》。2008年11月25日，被告银海投资与原告签订《个人贷款保证合同》，约定被告银海投资为被告李立章与原告签署的《个人一手房贷款合同》项下的债务，包括本金、利息、违约金、赔偿金、实现债权的费用、因借款人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用承担全程连带责任保证。保证期间为主债务履行期限届满之日起两年。同日，原告向被告李立章发放了贷款11万元。合同签订后，被告李立章按照合同约定正常偿还借款利息至2015年11月份，自2015年12月份开始逾期还款。2015年6月29日、9月28日、11月27日、12月30日，原告按照合同约定从被告光熠置业在原告处的银行账户中分别扣除3269.14元、3263.80元、2147.75元、1049.42元，共计扣款9730.11元。截止2016年4月12日，被告李立章尚欠原告借款本金32083.05元（其中拖欠已到期本金3666.68元，未到期本金28416.37元）、利息426.32元、罚息34.89元，致原告起诉。
上述事实，有原、被告当庭陈述及个人购房贷款申请书、个人一手房住房贷款合同、抵押预登记证明、共同还款承诺函及个人（商）住房按揭贷款承诺书、个人借款凭证、逾期未还款查询和贷款已还款明细清单、户籍证明材料等在案佐证，可以认定。
本院认为，原告中国银行股份有限公司栖霞支行与被告李立章、刘芸、烟台光熠置业有限公司、银海投资信用担保有限责任公司签订的《个人住房借款（抵押）合同》系当事人之间的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，属有效合同。贷款合同通用条款约定借款人出现未按期归还贷款本息等情形时视违约，贷款人有权分别或同时采取要求借款人限期纠正违约行为、宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期、要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失。因原告向被告李立章发放借款后，被告李立章按照合同约定正常偿还借款利息至2015年11月份，自2015年12月份开始逾期还款，违约情形符合上述合同条款约定，故原告要求解除与被告李立章签订的《个人住房借款（抵押）合同》的诉讼请求理由正当，本院予以支持。合同解除后，被告李立章即应全面偿还所欠原告借款本息。现被告李立章自2015年12月起开始逾期还款，理应承担逾期还款的违约责任，其应予偿还原告借款本金32083.05元、截止2016年4月12日的利息426.32元、利息罚息34.89元及自2016年4月13日起至判决确定给付之日止的逾期利息。关于原告对被告李立章提供抵押且已办理预抵押登记的房产是否享有优先受偿权的问题，本院认为，房屋预抵押登记是指债务人为保证自己的债务履行而向债权人提供不动产（在建房屋）抵押时，债权人即抵押权人为了将来顺利实现其抵押权而进行抵押的预告登记。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国房地产管理法》规定：不动产抵押合同应当具有权利证书及办理抵押物登记后才具备法定的生效条件。本案中，被告李立章提供抵押的房产尚未取得具有物权效力的房产证书，因此，原告与被告李立章签订的抵押合同成立，但房屋抵押权未成立，故原告对被告李立章提供预抵押的房产不享有优先受偿权。《个人住房借款（抵押）合同》约定，保证人（开发商）即被告光熠置业对主合同项下的全部债务提供阶段性连带责任保证，即自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。因被告李立章购买的房产至今未办理房产证书，故根据上述合同约定，被告光熠置业应对主合同项下的全部债务承担连带清偿责任。被告光熠置业辩称原告从其银行同账户中扣除保证金共计9730.11元，原告予以认可，本院对此予以确认。被告光熠置业同时辩称，根据《物权法》相关规定，债务人自己提供物的担保，债权人应当先就物的担保实现债权，本案中原告债权既有保证又房屋抵押担保，原告应先就抵押担保的房屋实现债权，被告仅对抵押房产以外的债权承担保证责任。本院认为，因原告对被告李立章提供预抵押房产设立的抵押权未成立，原告对该房产不享有优先受偿权，故被告光熠置业的辩解理由不当，本院不予支持。因原告与被告银海投资签订的《个人贷款保证合同》约定，被告银海投资在借款人没有按合同约定履行还款义务时，保证人为债务人在原告处的全部债务承担全程连带保证责任，故对原告要求被告银海投资对本案全部债务承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。因被告刘芸在与原告签订的承诺书中承诺本案借款为其与被告李立章的共同债务，二被告愿共同履行合同，承担偿还贷款本息及原告为实现债权和抵押权的一切费用。故对原告要求被告刘芸对上述债务承担共同还款责任的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
解除原告中国银行股份有限公司栖霞支行与被告李立章于2008年11月25日签订的《个人购房（抵押）合同》。
被告李立章、刘芸于本判决生效后十日内共同偿还原告借款本金32083.05元（其中逾期拖欠本金3666.68元，未到期本金28416.37元）、截止2016年4月12日的利息426.32元、罚息34.89元及自2016年4月13日起至本判决确定的给付之日止对借款本金32083.05元按月利率7.65‰［5.10‰×（1＋50%）］承担逾期利息。
被告烟台光熠置业有限公司、银海投资信用担保有限责任公司对上述第二项承担连带清偿责任；
被告烟台光熠置业有限公司、银海投资信用担保有限责任公司清偿后，可以向被告李立章、刘芸追偿。
驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费697.36元、保全费378.94元，由四被告承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 赵志祥
人民陪审员 范会强
人民陪审员 李国美
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 邹志梅