辽宁省阜新市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阜民一终字第00565号
上诉人（原审原告，反诉被告）王梅。
委托代理人王军，辽宁恒敬（阜新市）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）阜新蒙古族自治县京都房地产开发有限公司。
法定代表人陈玉文，该公司经理。
委托代理人李黎，辽宁法随律师事务所律师。
委托代理人洪雪，该公司售楼处经理。
上诉人王梅与被上诉人阜新蒙古族自治县京都房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服阜新蒙古族自治县人民法院（2014）阜县民二初字第553号民事判决。向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王梅及其委托代理人王军，被上诉人阜新蒙古族自治县京都房地产开发有限公司委托代理人李黎、洪雪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原告王梅与被告京都地产公司于2013年8月17日签订了《京都国际广场商铺订购协议》，双方约定订购“京都国际广场商铺”（地址：阜新蒙古族自治县文化路与光华路交汇处）东楼三层3A58号商铺。原告王梅于2013年11月10日向被告京都地产公司支付了17.5万元购房款；于2013年11月11日双方签订了正式《商品房买卖合同》，合同中约定建筑面积18.66平方米，其中使用面积9.42平方米，分摊面积是9.24平方米，总价33.5万元。合同中第七条第一款约定逾期30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金。之后，原告王梅既没有去办理贷款手续，也未交纳尾欠房款，所以王梅至今尚欠京都地产公司房款16万元。
另查明京都地产公司所建楼房竣工使用的东楼三层3A58号商铺的建筑面积、使用面积、公摊面积与该商铺在阜蒙县房屋管理处登记的建筑面积、使用面积、公摊面积以及实际交付的面积都是相一致的。
还查明被告京都地产公司因原告王梅未完全交付购房款，没有将其商铺交付王梅使用，于2014年8月24日与刘丽春签订《房屋租赁合同》将商铺租赁给他人使用。
以上事实，有当事人当庭陈述、有原被告双方签订的《京都国际广场商铺订购协议》和《商品房买卖合同》、收款收据、京都国际广场商业网点登记表、建设工程竣工规划验收合格证、原告结婚证、收入证明、个人信用报告、《京都商城经营租赁合同》，并经开庭质证、认证，原审法院予以认定。
原审法院认为：原告王梅与被告京都地产公司签订的商品房买卖合同真实、有效、合法”并且已经履行。王梅向京都地产公司交付了首付购房款17.5万元。京都地产公司按合同约定时间竣工交付使用，其建筑面积和使用面积及公摊面积都与合同约定面积相符。经相关规划部门、房地产行政管理部门核准验收，所以京都地产公司没有违约。王梅在签订合同后，只付了首付款就没有再交付剩余购房款，其行为属违约。因此，对京都地产公司请求判令王梅给付尚欠房款16万元及违约金的请求予以支持。对王梅请求判令解除合同并返还购房款17.5万元及利息2.5万元的请求，因依法无据，故不予支持；对王梅认为京都地产公司交付的商铺使用面积小，公摊面积大的辩驳观点，因没有提供相关证据证明，而京都地产公司提供了相关了行政部门、规划部门对商品房的核准验证证据，所以对王梅的观点不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼法证据的若干规定》第二条之规定，原审法院作出如下判决：
一、原告（反诉被告）王梅与被告京都地产公司（反诉原告）签订的商品房买卖合同有效，继续履行。
二、原告（反诉被告）在判决生效10日内一次性给付被告（反诉原告）尚欠房款16万元及违约金1.9344万元（从2013年12月19日至2014年1月27日，16万元×0.0003×403天）。
三、驳回原告王梅的诉讼请求。
案件受理费4300元，反诉费3886元，合计8186元，由原告王梅（反诉被告）王梅承担。
宣判后，上诉人王梅不服，向本院提出上诉，请求撤销原判，判令上诉人与被上诉人解除《商品房买卖合同》；判令被上诉人返还上诉人购房款17.5万元，并支付利息2.5万元，利息计算至被上诉人给付之日；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
理由是：原审法院认定事实错误。1、被上诉人擅自将标的房屋租赁他人，构成违约。原审判决认定“还查明被上诉人京都地产公司因王梅未完全交付购房款，没有将其商铺交付王梅使用，于2014年8月24日与刘丽春签订《房屋租赁合同》将商铺租赁给他人使用。”上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条交付期间约定：出卖人（被上诉人）应当在2015年7月1日前交付房屋；同时，第六条付款方式及期限仅约定了首付款和贷款金额，对付款期限并未约定。那么，上诉人在被上诉人交付房屋时支付房款既不违反法律规定，也不违反合同约定。而被上诉人在未交付房屋就将该房屋出租他人，且租赁期限是到2015年8月28日到期，超出交房日近两个月时间。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》时签订了一份协议书，明确约定上诉人选择自己经营，被上诉人未得到上诉人同意的前提下擅自将房屋出租他人，即构成对《商品房买卖合同》的违约，也构成协议书的违约，应当承担不能按时交房的违约责任，即退还上诉人已经缴纳的房款及由此产生的利息。原审法院以上诉人未完全交付房款为由，未认定被上诉人出租标地房屋是认定事实错误。2、原审法院违约金数额认定错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》没有约定付款时间，双方约定房屋交付时间为2015年7月1日前，上诉人有理由不支付剩余价款。另，原审计算违约截止时间错误，增加上诉人一年违约金的诉累。被上诉人阜新蒙古族自治县京都房地产开发有限公司辩称，一、上诉人上诉理由不属实，系恶意诉讼行为，事实为：上诉人与被上诉人于2013年8月17日签订了《京都国际广场商铺订购协议》，2013年11月11日双方签订了正式的《商品房买卖合同》。合同第三条约定王梅购买京都广场东座3层3A58号商铺，建筑面积为18.66平方米，总价为335000元的商铺；合同第六条约定先交首付款175000元，余下160000元王梅本人向银行办理商业用房抵押贷款。合同签订后，上诉人只交付了首付款175000元，余款160000元迟迟不交，也没有按照合同约定去办理贷款手续，银行通知上诉人去办理按揭手续上诉人总是置之不理。银行也多次通知被上诉人要求购房人本人去办理按揭手续，在被诉人的几次催告后上诉人竟然要求被上诉人退回房款不再购买此房。被上诉人认为：被上诉人已经完全按照该约定履行了合同义务，并已在约定交房的期限提前交付房屋给业主使用，没有任何违约行为，而是上诉人不交房款，违约在先。二、一审诉讼时，上诉人谎称与购买房屋面积不符，未与被上诉人签订正式买卖协议为由要求退房，但在庭审时被上诉人向法庭出具了与上诉人本人签字的《商品房买卖合同》和阜蒙县房产监理部门登记核准的该商铺建筑面积、使用面积、公摊面积以及实际交付面积相一致的证据后，上诉人又以被上诉人擅自将标的房屋租赁他人为由上诉至本院，分明是为了摆脱其违约行为、达到退房的目的的说辞。理由为：合同签订后，上诉人迟迟不交房款也不办理按揭贷款。因2014年8月29日阜蒙县京都商城开业，双方协商，2014年4月上诉人放弃被上诉人提供的前三年返租政策，要求自己经营、自己装修、承诺与被上诉人的商城同步装修开业并签订了协议。开业临近被上诉人多次打电话给上诉人，上诉人既不补交剩余房款也不入场装修，为了不影响正常开业，被上诉人无奈只能将其商铺临时装修以便不影响整个商城的正常开业（实际该商铺一直空闲准备随时交付给上诉人），上诉人并未将房屋另行出售。换言之，在上诉人没有付清房款前并未拿到该房的所有权，所有权仍属被上诉人所有，有对该房的处置权。三，上诉情况说明被上诉人完全履行合同义务，是上诉人违约，故此，被上诉人不应反还房款及违约金。综上，本案一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当依法予以维持。
本院经审理查明是事实即原审查明事实。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，王梅与阜新蒙古族自治县京都房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。本案的争议焦点之一为违约认定。对此本院认为：首先，根据双方《商品房买卖合同》约定，出卖人（被上诉人）应当在2015年7月1日前交付房屋，虽然合同并没有约定买受人支付余款的具体时间，但根据交易惯例，买房人理应在最迟不超过房屋交付时间的期限内支付剩余房款，而其未能如此，存在违约行为。其次，关于上诉人提出的被上诉人擅自将标的房屋租赁他人，构成违约的问题，房屋出租并不必然导致房屋在买卖过程中的无法交付，故不能认定被上诉人存在违约行为。本案的争议焦点之二为违约金数额认定是否正确的问题。因合同没有约定买房人支付余款的具体时间，应根据房屋买卖交易习惯确定合同约定的房屋交付时间为支付房款的最后期限，故上诉人承担违约责任的起算点应为合同约定的房屋交付时间，即2015年7月1日。上诉人于此之后承担违约责任的方式应为支付尚欠房款的利息。原审计算违约金的起始时间和计算标准均有不当，且计算数额错误，应一并纠正。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律不够准确，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持阜新蒙古族自治县人民法院（2014）阜县民二初字第553号民事判决第一、三项；
二、变更阜新蒙古族自治县人民法院（2014）阜县民二初字第553号民事判决第二项为：王梅在判决生效10日内一次性给付阜新蒙古族自治县京都房地产开发有限公司尚欠房款16万元及利息（利息自2015年7月1日至本判决发生法律效力之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）。
一审案件受理费4300元、反诉费3886元，合计8186元，二审案件受理费8186元，由上诉人王梅与被上诉人阜新蒙古族自治县京都房地产开发有限公司各负担8186元。
本判决为终审判决。
审判长 张 艳
审判员 孙晓滨
审判员 吴晓东
二〇一五年十一月二十四日
书记员 宋丽月