广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终6323号
上诉人（原审被告）：苏群山，男，汉族，1978年11月29日出生，住所地：广东省深圳市南山区。
委托诉讼代理人：赵焕，广东普罗米修律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王娟，广东普罗米修律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：古桦，女，汉族，1966年1月27日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。
委托诉讼代理人：段林光，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
原审第三人：刘劲，男，汉族，1983年12月18日出生，住所地：湖北省红安县。
上诉人苏群山因与被上诉人古桦及原审第三人刘劲确认合同有效纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初2579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人苏群山向本院上诉请求:1、撤销(2016)粤0306民初2579号民事判决书，并驳回古桦的全部诉讼请求；2、古桦承担本案一审、二审全部诉讼费用。
事实与理由：一、原审法院认定苏群山在《收据》中作出的转让位于深圳市宝安区××花园××单元03Ａ房屋（以下简称标的物）份额的处分行为有效明显错误，适用法律错误。在本案中，标的物的登记产权人及抵押贷款人均为刘劲，苏群山无权对标的物进行物权意义上的处分。理由如下：对于标的物为不动产的处分行为，在本案中为转让合同，理论上，物权处分合同分为合同效力及物权效力两部分，即物权合同的履行分为合同意义上的履行及物权意义上的履行两阶段，在本案中，转让合同的效力认定同样需要从合同效力、物权效力两方面来判定。在本案中，刘劲作为标的物的物权登记人，即为标的物的物权权利人。虽刘劲与苏群山、古桦签订《委托购房协议书》，但基于“物权公示原则”，在标的物物权登记过户前，苏群山与古桦对标的物所享有的权益是基于《委托购房协议书》所享有，而非享有物权意义上的处分权，更何谈处分有效。且，在一审诉讼过程中，刘劲已明确表示其未对苏群山的无权处分行为予以追认，转让行为如认定有效，将直接损害其合法权益。因此，本案中苏群山与古桦的转让行为虽在合同意义上有有效可能性，但在物权意义上，无法实现物权转移。故一审法院仅从合同意义上判定行为效力，明显错误。
二、苏群山作出处分行为时，标的物已经抵押给ZGLYYH股份有限公司深圳华侨城支行（以下简称华侨城支行），依《个人购房担保借款合同》约定，未经华侨城支行书面同意，刘劲、苏群山、古桦均无权对标的物作出处分。2014年4月3号，刘劲与华侨城支行签订《个人购房担保借款合同》，古桦为保证人，根据合同第八条第8.14款“借款人需要转让所购房产的，应事先征得贷款人书面同意，贷款人同意转让的，所得款项首先用于归还本合同项下债务。”第十条第10.2.3.2款“抵押期间，未经贷款人书面同意，抵押人不得对抵押物作出赠与、转让、出租、再抵押或其他任何方式的处分。”（以下简称处分限制条款），因此依据上述合同约定，无论是标的物的物权登记人（刘劲）还是实际产权人（苏群山、古桦），在未经华侨城支行书面同意的情况下，均无权做出标的物的任何处分行为。原审法院在认定苏群山出具的《收据》行为效力时，仅依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（三）》第三条规定，完全无视标的物的抵押事实，果断作出行为效力判断，得出的效力判断结论严重错误。
三、古桦在明知《个人购房担保借款合同》处分限制条款的情况下，仍与苏群山达成标的物房屋份额转让的合意，属“以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为”的民事法律行为，为无效法律行为。根据我国《民法通则》第五十八条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的，属无效行为。古桦在《个人购房担保借款合同》中担任保证人，对上述处分限制条款明知，仍与上述人达成上述协议，属于“以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使苏群山在违背真实意思的情况下所为”的无效法律行为。事后，苏群山在了解到处分限制条款内容后，便主动将古桦交付的款项足额退还给古桦。原审法院在认定转让行为效力时，仅仅单方面认定苏群山所作出的法律行为有效，未对古桦的民事法律行为效力作出认定，属认定事实错误。
四、苏群山与古桦之间关于标的物的转让行为，损害了刘劲及抵押权人华侨城支行的合法利益，应属无效。标的物为苏群山及古桦通过委托刘劲并以第三人名义购买，购买方式为按揭购买，具体操作为：苏群山及古桦按月将各自应当承担的按揭款付至以第三人名义开立的按揭还款账户，后由按揭银行在规定日期划扣标的物的按揭款。苏群山在《收据》中的处分行为不仅涉及权利的转让，更有义务的转让，按揭还款义务的转让，也即是债务转让。根据法律规定，未经债务人同意的债务转让行为无效，且刘劲已明确表示苏群山的转让行为未经其同意，为无效行为。且另一方面，苏群山与古桦作为华侨城支行还款的实际义务人，标的物的权利份额的转让行为实质上是对于华侨城支行债务的转让，直接导致实质还款来源的减少，损害了华侨城支行的合法利益。故，原审法院在对苏群山出具《收据》的行为效力进行判断时，未对案件法律事实进行全面认定及实质认定，属认定法律事实不清，适用法律错误。
五、苏群山出具的《收据》中并没有说明是向古桦转让50%的份额，而是涉案房产对应的140万元的权益份额。原审法院未能查明苏群山与古桦之间真实的份额转让关系，仅以苏群山实际持有涉案房产50%的份额而径行认定苏群山向古桦转让的是全部的房产份额，殊不知苏群山事实上向古桦转让的是涉案房产对对应的人民币140万元的权益，严重损害了苏群山的合法权益。
二审期间，苏群山补充上诉事实与理由称，一、苏群山出具《收据》系单方行为，一审判决据此认定“本案属于合同纠纷”，事实认定错误。关于苏群山单方出具《收据》的行为本身无法构成转让行为的有效。转让行为作为典型性的双方法律行为，其需要双方均存在意思表示且达成合意才成立，因此，《收据》其不构成双方的意思表示，无法体现双方的合意，其本身并不是合同，故其无法作出确认合同有效的客体。二、一审判决认为对转让涉案房产的份额双方意思表示明确“，事实认定错误。关于转让标的、转让价款、转让份额，双方就转让价款虽经协商但并未达成一致，且未得到原审第三人房屋产权人刘劲的同意，因此苏群山并未就转让价款与古桦达成一致，且转让份额不明确。三、苏群山与古桦之间未就房屋份额转让事宜达成一致，一审法院认为“双方均有一定的履约行为”认定事实错误。（一）关于古桦：1、古桦不能证明其主张的140万元为涉案房产权利的转让费；2、《收据》是2015年3月份出具，而古桦在2015年1月份就承担全部按揭款与事实不符；3、古桦2015年1月后向刘劲的转帐记录系古桦的单方转帐行为，不受苏群山控制，并不能代表双方已就房屋转让份额达成一致。（二）关于苏群山方面：苏群山自始至终一直在履行自己作为涉案房产共有人的义务，包括每月向原审第三人刘劲按揭贷款账户转帐、支付涉案房产的物业管理费，由此可见苏群山并未将涉案房产份额同意转让给古桦。
古桦辩称，一审判决查明的事实清楚、全面、充分；适用法律准确，判决正确，应维持原判。一、苏群山与古桦以书面形式达成转让涉案房产50%的份额的权利行为是双方真实的意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，应受法律保护。二、苏群山声称2016年3月17日向古桦退还140万元的款项，我方并不清楚有此事，如有也完全是苏群山的恶意行为。三、首先，古桦独立自2015年1月起一直在连续的履行支付涉案房产月供款，一审已经查明。其次，自一审开庭后至今古桦仍然在连续的履行支付涉案房产月供、支付物业费、水电费；第三，自2014年底涉案房屋实际上一直由古桦在管理和使用。综上所述，苏群山的上诉理由无事实和法律依据，请求驳回苏群山的上诉维持原判。
原审第三人刘劲未发表述辩意见。
古桦向一审法院起诉请求:1、确认2015年3月6日苏群山以出具《收据》的方式向古桦转让涉案房产50%份额的行为有效；2、本案诉讼费由苏群山承担。
一审法院认定的事实:2014年3月23日，古桦、苏群山作为甲方，刘劲作为乙方，双方签订了《委托购房协议书》，约定：甲方委托乙方以乙方的名义，购买深圳市圣莫里斯花园××栋××单元××房产，首付款、按揭等交易费用均由甲方支付，乙方只负责在购房合同、银行按揭、过户等手续上签字；乙方虽然是涉案房产名义上的产权人和抵押贷款人，但其本人及其家人对该房产不承担债务也不享有产权，该房屋使用人和最终产权人为甲方，房屋权益由甲方享有，作为酬谢甲方向乙方支付人民币1万元；该房产过户后，甲方将涉案房产抵押给LYYH深圳白石洲支行，贷款人民币77万元，乙方刘劲作为抵押贷款人，古桦作为担保人，由甲方负责还贷；甲乙双方签订公证委托书，乙方将该房产全权委托甲方代理，如乙方擅自取消公证委托书，则视为乙方违约，乙方须承担违约责任；在甲方认为条件成熟时，任何时候均可通知乙方完成房屋产权变更为甲方或甲方指定方的手续，乙方应无条件配合。古桦、苏群山对该房产各享有50%的产权，详尽事宜由古桦和苏群山另行协商确定。
2014年4月3日，刘劲和ZGLYYH股份有限公司深圳华侨城支行签订《个人购房担保借款合同》，约定为购买涉案房产，刘劲作为借款人和抵押人（以涉案房产作为抵押物），向ZGLYYH股份有限公司深圳华侨城支行贷款人民币770万元，古桦为上述贷款的担保人。
2014年5月6日，涉案房产经核准登记在刘劲名下，房地产证号为深房地字第××号。2014年5月8日，刘劲办理了抵押登记手续，将涉案房产抵押给ZGLYYH股份有限公司深圳华侨城支行。
2014年5月27日，刘劲办理了公证委托手续，将办理涉案房产的转让、注销抵押登记等手续委托给古桦和苏群山。
2014年5月27日，刘劲出具《收条》，表明收到古桦和苏群山支付的现金人民币1万元用于购买涉案房产作为产权人代表，实际购买人为古桦和苏群山。
2015年3月6日，苏群山向古桦出具《收据》，该份收据载明：兹收到古桦转让费人民币40万元，深圳圣莫里斯××区××栋××原共有房产权的本人所拥有的权利转让费人民币140万元，现收到古桦人民币40万元，余人民币100万元古桦同意1个月后付清，如未付清，本人可以回购该房屋。古桦持有该份《收据》原件。古桦、苏群山确认除上述《收据》外，古桦、苏群山未签订其他书面的转让协议。苏群山在一审庭审中主张双方口头协商后，双方达成了意向，故苏群山出具了上述《收据》，但双方对价款产生了争议。
古桦分别于2015年3月6日（3月7日到账）、2015年4月2日向苏群山支付款项人民币40万元、100万元。
2016年3月17日，苏群山向古桦以转账方式返还款项人民币140万元，返还用途中注明“退还古桦（2015年3月17日、2015年4月2日款项）”。
另查，1、2015年7月16日，深圳市房地产登记中心出具《购房资格证明》，表明经查2015年7月16日，申请人家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，家庭可购一套。
2、关于按揭贷款的偿还情况。2015年1月之前，古桦、苏群山均按照各自50%的比例偿还按揭贷款。古桦主张双方从2015年1月就开始协商涉案房屋份额的转让事宜，根据古桦提交的电子回单和转账凭证可知，自2015年1月开始古桦向刘劲的按揭贷款账户转账的款项平均每月的数额与每月需要偿还的按揭贷款的全额基本相当；苏群山主张2015年1月之后，双方仍然按照各自50%的比例偿还按揭贷款，但苏群山仅提交了2015年4月之后的转账记录，并未提交2015年1月至3月的转账记录，苏群山主张2015年1月至3月期间应由其承担的50%的按揭贷款与苏群山支付的装修工程款相抵扣，故其未再转账支付按揭贷款。
3、古桦主张涉案房产于2014年底就已经交付给古桦，由古桦进行管理和使用；苏群山主张涉案房产一直处于空置状态，双方均在使用。
一审法院认为:本案为合同纠纷。民事法律行为是指公民或法人以设立、变更、终止民事权利和民事义务为目的的具有法律约束力的合法民事行为，民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。本案中，首先，虽然苏群山仅向古桦出具了收据，但该收据中已经明确载明了转让标的、转让价款以及转让价款的支付方式，即苏群山出具收据的行为所表现出的意思表示对应的行为目的是转让涉案房产的份额，在古桦对此亦予以确认的情况下，一审法院认为双方意思表示明确；其次，根据一审法院查明的事实，古桦已经依据《收据》中载明的内容向苏群山履行了付款义务，而苏群山在明知古桦已经付款的情况下，于一年后才向古桦退还相关款项，且自2015年1月开始古桦向刘劲的按揭贷款账户转账的款项平均每月的数额与每月需要偿还的按揭贷款的全额基本相当，由此可知，双方基于转让的意思表示均有一定的履约行为，即苏群山以出具《收据》的方式向古桦转让涉案房产50%份额的权利为双方真实意思表示；再次，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（三）》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。虽然涉案房产登记在刘劲名下，但古桦、苏群山以及第三人已经以签订《委托购房协议书》方式约定了委托购房的内容，且涉案房产是否登记在古桦、苏群山名下并不影响古桦、苏群山之间转让涉案房产的权利的行为效力；最后，苏群山并未提交证据证明其转让行为存在可撤销或者无效的法律事由。综上，苏群山以出具《收据》的方式向古桦转让涉案房产50%份额的权利的行为是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，古桦主张确认该行为有效，一审法院予以支持。
一审法院判决：确认苏群山以出具《收据》的方式向古桦转让涉案房产50%份额的权利的行为有效。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系确认合同有效纠纷。二审争议的焦点为：一、苏群山与古桦是否就转让苏群山对涉案房产的所有权达成合意；二、如苏群山与古桦对转让涉案房产达成合意，双方是否对转让份额意思表示明确；三、苏群山与古桦之间的转让行为是否有效。
关于争议焦点一，如一审判决所述，民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。苏群山与古桦未签订书面转让协议，故应以苏群山出具《收据》的行为及双方收付款项情况等事实来综合判断是否存在转让之合意。从《收据》文字表述看，苏群山明确表明所收款项为涉案房产的“权利转让费”，且表明如对方未付清，“本人可以回购该房屋”。单从《收据》内容即可认定苏群山已表示转让所有权份额并以收取转让费为对价。同时，古桦确已按照《收据》所载明的价款及支付期限，先后向苏群山支付了共计140万元款项，苏群山亦予以接受。虽然苏群山此后又以转账方式返还，但该行为系发生在其收到款项近一年时间且古桦已向人民法院起诉之后。可见，苏群山在出具《收据》后双方均已作出履行行为，苏群山关于双方未达成所有权转让合意的上诉理由不成立，本院不予采纳。
关于争议焦点二，苏群山上诉称双方仅达成转让意向，但未约定140万元系针对多少份额进行转让。对此本院认为，《收据》文本中，明确了转让苏群山“本人所拥有的权利”。按照此前约定，苏群山对涉案房产享有50%的产权。此外，如双方约定苏群山并非将其拥有的全部份额进行转让，应当首先明确具体转让份额，再履行付款义务。在份额不确定的情况下即进行款项支付，此举有悖日常生活经验及市场交易习惯。苏群山主张所收取的140万元款项并非转让其所有的50%份额之对价，但实际为多少份额，苏群山未能予以明确。再者，自2015年1月开始古桦向刘劲的按揭贷款账户转账的款项中，平均每月数额与每月需要偿还的按揭贷款全额基本相当；而苏群山二审期间仍然称，其大部分时间每月按期还贷，但对2015年1月至3月期间支付按揭贷款的事实，苏群山既未在一审、二审期间按照要求提供证据证明，亦未作出合理解释。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，古桦主张双方对50%所有权转让已达成合意，并提交《收据》、付款凭证、装修设计方案、购买部分装修物凭证等证据，本院经审查并结合相关事实，认为古桦对其主张的转让事实已达到民事证据规则规定的高度盖然性举证标准；苏群山虽然主张拥有的50%份额并未全部转让，但对于自2015年1月以后居住或使用涉案房产的事实并无相关证据证明。综合以上理由，本院认为苏群山已就其向古桦转让涉案房产50%份额作出明确意思表示。
关于争议焦点三，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。原审对事实及法律适用问题已作详细阐述，本院予以认同，本案中不再赘述。双方转让行为仅在恶意串通并损害第三人利益时方可认定为无效，而本案并无恶意串通情形存在，苏群山以转让行为损害了刘劲及抵押权人合法利益为由主张合同无效，法律依据不足；转让行为仅在违反法律、行政法规的强制性规定的情况下方可认定为无效，刘劲在与ZGLYYH股份有限公司深圳华侨城支行签订的《个人购房担保借款合同》中虽然约定抵押期间未经抵押权人同意，抵押人不得对抵押物进行转让，但该约定并不构成上述合同无效的法定情形，苏群山以转让行为未经ZGLYYH股份有限公司深圳华侨城支行书面同意为由主张合同无效，法律依据亦不成立。对于苏群山关于转让行为无效的上诉主张本院不予支持。综上所述，苏群山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17400元，由上诉人苏群山负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一七年六月二十六日
书 记 员 林翘(兼)
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。