安徽省当涂县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0521民初1946号
原告：马鞍山爱尚城商贸有限公司，住所地：安徽省当涂县姑孰镇青莲中路231-13号，统一社会信用代码91340521MA2MYXFQ49(1-1)。
法定代表人：袁红娟，该公司经理。
委托诉讼代理人：甘庆林，江苏苏南律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王明好，江苏苏南律师事务所律师。
被告：苏果超市（当涂）有限公司，住所地：安徽省当涂县姑孰镇东营南路299-301号门面房三楼办公室，统一社会信用代码91340521672641847B(1-1)。
法定代表人：马嘉樑，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：张巍，男，1981年10月1日出生，汉族，住南京市鼓楼区，该公司员工。
委托诉讼代理人：黄晶，女，1992年5月16日出生，汉族，住江苏省丹阳市，该公司员工。
原告马鞍山爱尚城商贸有限公司（以下简称爱尚城商贸公司）与被告苏果超市（当涂）有限公司（以下简称苏果超市公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告爱尚城商贸公司委托诉讼代理人甘庆林、王明好，被告苏果超市公司委托诉讼代理人张巍、黄晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
爱尚城商贸公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行合同，对其出租给原告的房产立即进行消防设施改造，使其符合消防要求并通过消防验收；被告如不履行该义务时由原告对其承租的房产进行消防改造，改造费用由被告承担；2、被告承担未对消防设施进行改造而给原告造成的租金损失1904381.23元［2016年11月1日交付至2017年5月11日，共计193天，（4551550元/年-950000元/年）×193/365=1904381.23元，此后计算至案涉房屋符合合同约定并完全交付之日止］；3、被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2016年10月10日，被告与原告签订《租赁合同》，约定被告将位于当涂县××与××路交叉口的原华润苏果当涂青莲路店物业租赁给原告用于商业经营。合同对租赁物情况、租期租金、租赁物交付期限以及违约责任进行了约定。合同签订后，原告积极开展各项准备工作，先后投入资金几十万元，但被告出租的物业一直不能满足交付要求，并存在重大安全隐患，至今没能按合同要求进行整改。根据合同约定，被告应于2016年11月1日前将符合出租要求的物业交付原告进行装修、招商、市场推广及试营业等活动。时至今日，被告虽将出租的物业交付原告�行装修、招商，但对不符合要求的消防设施至今未进行升级改造，致使原告无法进行全面装修，不能对外进行招租，给原告造成很大的经济损失。
租赁合同签订后，原告会同消防专业人员对被告出租的物业的消防进行了验收，发现出租物业现存消防设施不符合《消防法》进行商业营业的要求，原告即向被告提出整改。此后，原告多次向被告提出消防设施不符合现行消防要求，并说明消防合格是验房交房的前提，要求被告加快完成物业交付要求，使原告早日对外出租。2017年2月24日、3月7日，被告回函均承诺尽快完成交付条件，特别是消防升级改造工作。2017年3月25日，被告突然通知原告不再履行关于消防升级改造工作。原告本着合作共赢的立场，提出了新的解决方案，但被告至今没有回复意见，也未进行消防的升级改造。原告认为，被告出租的物业满足消�要求是被告必须完成的工作，不仅是被告的合同义务，也是满足出租物业使用功能的法律规定。被告的行为已严重违约，2017年4月，原告委托律师向被告发出律师函，但被告收函后至今未给出任何答复。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。
苏果超市公司辩称：1、双方签订合同以来，被告已经积极履行了相关义务，案涉房屋原为苏果超市青莲路购物广场，该卖场在经营若干年后由被告主动闭店，实际上在该超市开业前，被告方已经向消防安全部门进行了消防验收申报，并取得了相关合格证明。对于卖场闭店后的实际情况，原告方是经过了充分的考察，才决定与被告签订房屋租赁合同的。对于原告方来说，案涉房屋的实际情况，其在签订租赁合同前已经充分知晓。双方签订租赁合同后，被告方即提出按照合同约定时间向原告交房。但是原告始终拒绝�房，并且要求被告方承担客观上无法履行的强加义务。2、原告方的第一项诉请，被告方无法单独实施，案涉房屋租赁给原告后，原告替换利用该房屋，重新经营物业，开设商业综合体。按照我国现行法律规定，原告在开业前应当以其自身名义向相关行政部门办理相关证照，并取得验收手续。原告要求被告通过消防验收，客观上无法履行。由于案涉房屋在租赁后经营主体为原告，被告已无任何资格或权利申报消防验收。另外由于原告方计划开业的商业综合体与被告方之前开设的超市在相关商业布局上，设施设备的配备上存在重大差异，由被告方对原告经营的商业综合体进行消防改造与理不符，相关费用应由原告自行承担。3、原告的第二项诉请没有事实和法律依据。实际上，原告迄今为止就案涉房屋仍在对外进行招商，可见原告不可能就案涉房屋在2016年11月1号以后�取租金。4、案涉房屋目前已为原告控制，双方实际上已经完成了房屋交付的行为，目前原告方在房屋内已经进行了相关施工，据被告了解所知，原告控制房屋时间不晚于2016年底。综上，请求法庭驳回原告诉请。
爱尚城商贸公司针对其诉称事实，向本院递交证据如下：
一、2016年8月8日合作意向协议书复印件及苏果超市公司收款收据一份，证明双方对案涉房屋租赁具有真实意思表示，并约定后面签订正式的书面协议，原告根据双方合作意向书交了5万元保证金。
二、2016年10月10日《租赁合同》一份，证明双方存在租赁关系，及合同约定的租赁期限、交付条件、违约责任等。从双方合同约定也可证明出租房屋满足消防要求是双方合同约定。
三、2016年10月27日原告向被告出具的验收交房具体事项的函（其中第6条要求被告出示该物业满足现行消防法的合格证原件）及电子邮件截图一份；2016年11月5日原告向被告出具的验收交房具体事项的函（其中第5条明确租赁房屋没有满足现行消防法的合格证）及EMS快递回单；2016年11月9日由被告方组织召开的华润苏果第二次交房协调会会议纪要以及签到表，涉及到案涉房屋现在的消防设施不合格，原告方的观点是消防合格是验收交房的前提，也是商业经营的必备要件；2016年12月11日原告向被告发出的联系函及快递回单，要求被告需按现行消防法来满足消防要求；2016年12月29日原告向被告出具的联系函及快递单，内容为要求被告对租赁房屋的消防设施尽快改造到位；2017年2月18日原告给被告出具的联系函一份，证明由于被告延期交房已给原告造成了很大的损失，各项工程无法开展，要追究被告方的违约责任；2017年2月24日被告向原告出具的《关于当涂青莲路交房进�的沟通函的回函》，证明出租房屋消防改造升级是被告应尽的义务，被告在该份回函中详细列出了消防升级改造的工作细节；2017年3月2日原告给被告的复函及快递单，要求被告在2017年3月7日前出具消防竣工验收合格截止日期的承诺函；2017年3月7日，被告给原告的回函（内容为确认租赁房屋目前存在的一些问题的解决时间，其中第3条是消防问题）及电子邮件截图；2017年3月29日因被告对消防升级改造问题迟迟没有做出时间表，原告向被告发出的关于当涂青莲路店交房进度的联系函（要求被告尽快给出书面的答复）及快递单。该组证据证明原、被告双方对出租房屋存在的消防问题进行交涉，被告方已经同意对租赁房屋的消防设施进行升级改造，但是迟迟没有行动。
四、2017年4月份律师函一份，证明原告要求被告方在接函后五个工作日内给出书面回复，否则原�方将通过法律途径解决消防问题；
五、2016年10月20日原告对外招租的爱尚城租金一览表，证明原告诉请租金损失是依据对外招租的标准计算的。
六、2017年6月15日马鞍山圆融消防工程有限公司出具的《安徽省建筑消防设施检测报告》，证明案涉租赁房屋消防设施经检测为不合格。
七、2017年6月20日原告向安徽省当涂县公安消防大队提交的申请，要求对案涉租赁房屋消防设施是否符合要求以及马鞍山圆融消防工程有限公司出具的检测报告是否正确进行检查。
八、2017年6月27日安徽省当涂县公安消防大队对原告申请的回复，确认了案涉租赁房屋消防设施不符合要求。
九、闭店转租物业门店交接表复印件，证明被告已经将出租物业内的部分设备和设施转交原告并进行了登记，原告方目前占有该房屋是经过被告同意的。
经庭审质证，苏果超市公司对爱尚城商贸公司提交的证据发表如下质证意见：对证据一的真实性持异议，被告方并没有持有过合作意向书，且在原告出具的意向书上没有被告盖章。对证据二真实性、合法性没有异议，但是达不到原告证明目的。《租赁合同》中房屋交付条件中没有原告方在本案中主张的相关要求，房屋已经满足了合同约定的交付条件，被告方已经向原告方提交了一次、二次消防验收合格意见，足以证明租赁房屋已通过了消防验收。事实上，原、被告双方在签订《租赁合同》时知晓原告方租赁被告房屋重新开业必须以自身名义进行消防申报，所以双方在合同中约定原告可以进行消防改造，双方签订合同的本意就是房屋已经通过消防验收，原告方可以合理利用，再根据自身需要进行合理改造。因此在被告方按照合同约定提供了租赁房屋时，并且保证�房屋已经通过一次、二次消防验收，可以视为该房屋已经符合消防验收条件。另外，《租赁合同》中明确约定被告方给予原告方一年时间的免租期，即原告方取得租赁房屋后一年时间内并无任何租金成本。关于证据三，对2016年10月27日的函件及电子邮件没有异议；2016年11月5日函的真实性要向公司人员核实；对2016年11月9日会议纪要不予认可，没有任何人签字或盖章、签到表上签字需要核实；对2016年12月11日的函件没有异议；对2016年12月29日的函及快递单不予认可，我方没有收到；对2017年2月18日的函不予认可，我方没有收到；对2017年2月24日我方向原告出具的回函没有异议；对2017年3月2日的原告向我方发出的复函没有异议；对2017年3月7日被告给原告回函的真实性没有异议；对2017年3月29日原告向被告发出联系函没有异议。对证据四的律师函真实性没有异议。上述我方确认�到的函件的“三性”没有意见，但是达不到原告的证明目的。对证据五的“三性”不予认可，是原告单方制作的，不能反映原告方的损失。对证据六的真实性、合法性不予认可，该份检测报告系原告单方委托检测单位出具的，该检测单位并非双方协商确定或法院依法确定，因此该检测报告的结果不能作为本案的证据。其次原告在未通知被告及法庭的情况下，单方擅自实施了所谓的检测，应当是无效的，原告明知就本案租赁房屋的消防设施存在争议且双方正在诉讼中，而且原告也就相关消防设施向法庭提交了鉴定申请，在被告和法庭均不知情的情况下，且相关司法鉴定未进行之前，原告擅自实施了检测，不应视为合法证据。对证据七、证据八形式上的真实性、合法性没有异议，但是关联性有异议，对具体内容、事项有异议。原告单方向当涂县公安消防大队递交了申�，严重违反民事诉讼中的诚信原则，其相应材料不应视为合法证据。此外，当涂县消防大队出具的回复并没有具体指明消防设施检测报告的出具单位，仅凭该回复不能确定回复中的检测报告即为马鞍山圆融消防工程有限公司的检测报告。对证据九的真实性需要核实。
苏果超市公司针对其抗辩，提交以下证据：
一、当涂县公安消防大队消防检查意见书复印件一份，证明涉案房屋已经通过消防检验。
二、案涉租赁房屋现场照片打印件五张，证明原告不晚于2016年12月底进场装修并进行相关经营，经营的店名为“有意思复合式连锁休闲餐厅”，并在前期已进行招商广告宣传。
三、向法院申请调取原告与“有意思餐厅”签订的意向书。证明原告在2016年11月初已经实际控制了案涉的租赁房屋，并将租赁房屋予以分租获取收益。结合法庭�查的相关情况足以认定原、被告在2016年11月已经完成了房屋交付，仅仅是交付后双方就消防设施问题发生争议。我方认为原告已经实际占有了案涉租赁房屋，并获取相关收益，就房屋是否交付双方没有争议。
经庭审质证，爱尚城商贸公司对苏果超市公司提交的证据发表如下质证意见：对证据一的真实性有异议，即使是真实的，该意见书是2009年出具的，现行消防法2015年修订，案涉租赁房屋已经不符合现行消防法的要求。对证据二的真实性没有异议，我方在合同签订后对没有涉及消防的部分进行了局部装修。“有意思复合式连锁休闲餐厅”已经开业属实，是我方出租的，租金与我方提交的租金一览表一致，说明我方主张的租金损失也是真实的。对证据三的真实性没有意见，但是被告方认为房屋在2016年11月已经完成交付与事实不符。实际占有不代表已经交付，并且实际占有是被告同意的。根据原、被告双方签订的租赁合同第二条第二款的具体约定，案涉房屋没有达到交付条件，并且因为消防问题导致房屋不符合交付条件，双方至今没有签订房屋交接确认单。合同也约定在房屋交付之前原告实际占有房屋期间，可以进行装修、招商、运营管理，因此该份意向书达不到被告证明目的。
经庭审举证、质证，本院对相关证据认证如下：
原告所举的证据一虽没有被告签字盖章，但被告事后按协议书确定的金额收取原告法定代表人交纳的“意向协议保证金”，且双方之后正式签订《租赁合同》，故本院对证据一予以认定。被告对证据二的真实性没有异议，本院予以认定。被告对原告所举证据三中的部分双方往来函件没有异议，本院对该部分往来函件予以认定。对被告质证时认为没有收到的部分函件，因原告提供的快递回执单系“寄件人存根联”，仅凭该证据不能证明原告已将函件送达被告，本院对此不予认定。对于原告所举证据四，被告没有异议，本院予以认定。被告对原告所举的证据五“三性”均有异议，因该租金一览表系原告单方制作，且无其他证据佐证，本院对此不予认定。关于证据六，法律并没有禁止单方委托的检测报告作为证据使用，本院对该证据的证明力将结合其他证据综合判断。原告所举的证据七、证据八，被告对其真实性没有异议，本院予以认定。对证据九，被告认为需要核实，但未提供反证，本院对此予以认定。
原告对被告所举的证据一的真实性有异议，因该证据系复印件，且消防部门在2009年2月出具的检查意见并不能证明案涉租赁房屋消防设施目前的实际情况，故对该证据不予认定。被告所举的证据二、证据三，原告对其真实性没有异议，本院予以认定。
根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月10日，出租方苏果超市公司（甲方）与承租方爱尚城商贸公司（乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定：甲方将位于安徽省当涂县××与××路交叉口，建筑面积约11749m2出租给乙方；乙方租赁该房屋的用途为商业；租赁期限即该房屋的正式计租期限约为12年（从2016年11月1日起至2029年3月4日止），自免租期届满之次日起算；甲方同意给予乙方12个月（从2016年11月1日起至2017年10月31日止）的免租期，自该房屋达到交付条件，双方完成房屋交接之次日起算。具体日期以双方签订的《房屋交接确认单》为准。免租期期间，乙方可进行装修、招商、市场推广及试营业等活动，免租期届满后，双方按照本合同第三条之约定再核算租赁费用；甲方应按设计要求满足消防设备系统的投�购置和安装，甲方允许乙方在保证租赁房屋安全的前提下给各租户开消防门；本合同签订后甲方应向乙方移交租赁房屋，房屋移交之日为甲乙双方签订《房屋交接确认单》之日，乙方在交接确认单上签署保留意见的，甲方须按签署意见执行；甲方交付的房屋应满足本合同正文及附件五约定的交房条件，如甲方不能按照本合同约定的时间交付该房屋或届时该房屋不具备本合同约定的交房条件，每逾期一日甲方应按本合同约定的第一年租金的万分之五向乙方支付违约金，且免租期和正式计租日相应顺延。如甲方延迟交房超过1个月，则乙方有权选择解除合同，并可要求甲方双倍退还租赁保证金及所有已并款项，赔偿因此给乙方及乙方商户所造成的经济损失。如乙方选择继续履行合同的，则甲方应当承担逾期违约金及因逾期交付而给乙方造成的各项损失；甲方交付的房屋�须满足如下条件：……（2）房屋取得《一次消防验收合格证》、《综合竣工验收备案证》，并能实现消防联动……（5）本合同约定的设施设备齐全并且具备合同正文及附件五约定的交房条件；甲方负责租赁房屋建筑、结构、消防设施及水、电气前端等其他质量问题；该房屋经验收后出现的任何损坏（自然磨损和建筑物本身的质量问题除外）均由乙方负责修复并承担修复费用；除本合同另有约定外，甲乙任何一方违约，违约方需按当年度租赁费用20%支付违约金给守约方，……。属甲方违约的，除向乙方支付上述违约金外，乙方还可以要求甲方支付相当于本合同未实际履行期间全部租金（十三年总租金减去实际已履行期间的租金）的20%作为赔偿金。属乙方违约的，除向甲方支付上述违约金外，甲方还可以要求乙方支付相当于本合同未实际履行期间全部租金的20%作为赔偿金以及甲方基于乙方完全履行本合同考虑而给予乙方享有免租期的租金损失。特别约定：甲方应于乙方商铺开业前为本合同预期的房屋租赁获取所需的所有政府审批和其他审批，并在整个租赁期限内，保持该等审批的有效性。关于交付条件，双方约定：……（八）消防：甲方将各消防设施的主管道接至乙方租赁区域内，提供现有各消防设施供乙方使用，由乙方根据自身需要对现有设施进行施工改造。乙方保证上述改造施工符合消防部门规定，甲方保证房产所在大楼已通过消防验收（甲方提供大楼的消防验收报告）。
《租赁合同》签订后，双方对部分资产及设施进行了交接。爱尚城商贸公司认为案涉租赁房屋的消防设施不符合现行消防法规要求，不具备交付条件，多次发函要求出租方苏果超市公司对现有消防设施进行升级改造。苏果超市公司�回函表示将对现有消防设施升级改造，但后双方协商未果，一直未签订《房屋交接确认单》。
另查明，爱尚城商贸公司在诉讼过程中委托马鞍山圆融消防工程有限公司对案涉租赁房屋的现有消防设施进行检测，马鞍山圆融消防工程有限公司于2017年6月15日出具《安徽省建筑消防设施检测报告》，系统检测结论为：火灾自动报警及消防联动控制系统功能、自动喷水灭火系统功能、消火栓系统功能、机械防排烟系统功能、防火门安装、防火卷帘安装以及应急照明及疏散指示标志安装均为不合格。根据爱尚城商贸公司申请，安徽省当涂县公安消防大队于2016年6月26日对照该《安徽省建筑消防设施检测报告》进行了现场核查及测试后，认为该检测报告所述的消防设施损坏情况属实。
本院认为，原告爱尚城商贸公司与被告苏果超市公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同的约定履行各自的义务。
关于案涉租赁房屋现存消防设施是否符合消防验收条件即达到合同约定的交付条件，以及案涉租赁房屋是否已交付。原告认为案涉租赁房屋现存消防设施不符合消防法规对商业营业的要求，不符合合同约定的交房条件。被告认为该卖场在经营若干年后由被告主动闭店，在该卖场开业前，被告已向消防安全部门进行了消防验收申报，并取得相关合格证明。本院认为，马鞍山圆融消防工程有限公司根据原告委托，对案涉租赁房屋现存消防设施进行检测并出具《安徽省建筑消防设施检测报告》，检测结论为案涉租赁房屋的消防设施不合格，该检测报告由具有相应资质的检测机构出具，且单方委托并不为法律所禁止。同时，安徽省当涂县公安消防大队于2017年6月26日经过对案涉租赁房屋的现场核查与测试，确认该检测报告所述的消防设施损坏情况属实。此外在《租赁合同》签订后，原、被告双方在相互往来函件中，亦均有对案涉租赁房屋现有消防系统升级改造事宜的相关表述。上述有关证据材料之间能相互印证，证实案涉租赁房屋现存消防设施不符合现行消防法规对营业场所的要求。关于租赁房屋的交付，《租赁合同》明确约定房屋交付的条件为“房屋取得《一次消防验收合格证》、《综合竣工验收备案证》，并能实现消防联动；甲方保证房产所在大楼已通过消防验收（甲方提供大楼的消防验收报告）”；约定房屋交付的标志为“双方签订《房屋交接确认单》，交付的具体日期以双方签订的《房屋交接确认单》为准”。因案涉租赁房屋现存消防设施不符合相关消防法规要求，被告也未能举证证实房屋消防设施达到了合同约定的交付条件，且从形式上原、被告双方至今也未签订《房屋交接确认单》，故被告并未完全履行合同约定的交付义务。虽然双方就案涉租赁房屋的部分资产及设施办理了交接手续，但这并不能达到原告的合同目的，不能视为原告认可房屋已达到合同约定的交付条件且实际交付完毕。综上，对被告辩称案涉租赁房屋目前已为原告控制，双方实际上已经完成了房屋交付的意见，本院不予采信。原告要求被告对案涉租赁房屋现有消防设施进行改造，使其符合相关消防法规要求并通过消防验收的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。
关于原告主张的损失。原、被告双方在《租赁合同》中约定，“若不能按照本合同约定的时间交付或届时该房屋不具备本合同约定的交房条件，免租期和正式计租日相应顺延”，故虽然因案涉租赁房�没有达到约定的交付条件，致使原告无法进行全面装修及对外全面招租，但也不会造成原告发生租金损失的结果。现原告仅依据其单方制作的对外招租租金一览表主张经营损失，因无其他证据佐证，本院对此难以支持。综合考虑在合同签订后，原告必定为项目运营投入一定人力、物力，现因房屋消防设施不符合交付条件而一直未能实现合同目的，确有相应损失发生，以及原、被告双方已就案涉租赁房屋的部分资产、设施办理了交接手续等因素，参照《租赁合同》中约定的逾期交房违约金条款，本院酌情确定原告的损失以合同约定的第一年租金950000元为基数，自合同约定的交房之日即2016年11月1日起按年利率6%计付至房屋符合约定的交付条件之时。
据此，依照《中华人民共和国共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，�中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告苏果超市（当涂）有限公司于本判决生效后十日内对其出租给原告马鞍山爱尚城商贸有限公司位于当涂县青莲路与棉纺路交叉口房产的消防设施进行升级改造，使其符合现行消防法规要求并通过消防验收；
二、被告苏果超市（当涂）有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告马鞍山爱尚城商贸有限公司损失57000元（计算至2017年10月31日，其后的损失以950000元为基数，自2017年11月1日起按年利率6%的标准计算至租赁房屋符合合同约定的交房条件之日止）；
三、驳回原告马鞍山爱尚城商贸有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟�履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10970元，由被告苏果超市（当涂）有限公司负担2000元，原告马鞍山爱尚城商贸有限公司负担8970元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判员 周 健
二〇一七年十二月二十二日
书记员 耿洪玲