福建省霞浦县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0921民初2646号原告:阮品池，男，1991年2月20日生，汉族，住霞浦县。委托诉讼代理人：邓盛良，福建宁川律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁美铜，福建宁川律师事务所律师。被告：福建东泰佳业房地产开发有限公司，住所地：霞浦县松港街道赤岸大道21号东泰华府17号201室。法定代表人：齐忠，该公司董事长。本院在审理原告阮品池诉被告福建东泰佳业房地产开发有限公司（以下简称“东泰公司”）商品房预售合同纠纷一案。本院于2017年7月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告阮品池的委托诉讼代理人邓盛良、梁美铜及被告东泰公司委托诉讼代理人刘春光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阮品池向本院提出诉讼请求：判令东泰公司向阮品池支付逾期交房违约金，违约金自2017年1月30日起每日按已付购房款553040元的0.01%计至2017年3月30日，之后每日按已付购房款的0.04%计至实际交房之日止。双方对以下要素事实没有争议：合同签订时间、约定房屋情况、约定价款、付款情况及目前约定房屋尚未竣工的事实。双方争议的要素：约定交房时间及违约金的计算。本院结合庭审的举证、质证，对上述争议的要素分析确定如下：阮品池认为，应按合同第八条“出卖人应当在2017年1月30日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用”约定，相应起算逾期交房违约金。东泰公司已作出承诺若于2017年3月30日前不能交房，自愿自逾期之日起每日除按约定违约金赔偿外另以购房款总额的0.03%赔偿业主直到交房。东泰公司认为，双方补充协议第三条第六款已明确约定“由于本项目地处沿海，不可预见的台风等恶劣天气将影响施工工期，乙方（买受人）同意交房期有三个月时间顺延。”故应以2017年4月30日作为交房期限。另外，承诺书中签字的陈寿荣并非公司法定代表人，无权签订该承诺，承诺应属无效。另外，承诺的0.03%赔偿是指赔偿损失，不能与违约金并存，买受人应证明损失存在。违约金标准应按合同约定的每日0.01%计算。本院分析意见如下：一、约定交房时间；阮品池对补充协议的真实性无异议，只是认为上述交房顺延条款属格式条款应属无效。该条款虽为格式条款，但并非所有的格式条款均属无效，该条款系在合同签订同时补充约定，因考虑天气等而顺延三个月交房，并未免除房屋出卖人的逾期交房的责任，也未显失公平，故该条款不属于无效格式条款。因双方已在补充协议签字，在其未能举证证明协议存在意思表示不真实的前提下，应推定该协议系双方真实意思表示，因其未违反法律法规强制性规定，应属有效。综合合同第八条及补充协议第三条第六款可以认定，双方约定的交房时间为2017年1月30日，但出卖人有权顺延三个月交房。二、违约金的计算；东泰公司于2016年11月15日作出承诺“为了督促和鞭策，我公司若未能在2017年3月30日前向二期业主交房，2017年3月30日后，我公司愿意每逾期一天除按双方合同约定赔偿外另以购房款总额的万分之三赔偿业主，直到交房。”东泰公司辩称陈寿荣并非其公司法定代表人，无权承诺。但陈寿荣确系公司工作人员，该承诺已由东泰公司盖章确认，故可确认其真实性。承诺内容并不违反法律法规的强制性规定，因每日0.04%的违约金并未超出法律保护的民间借贷利率范围,该承诺也并未显失公平，承诺作为民事法律行为从成立时起具有法律约束力，东泰公司应依承诺作出赔偿。东泰公司主张日0.03%系赔偿损失，不能与约定违约金并存。但该承诺已明确表示为在约定赔偿之外另行赔偿0.03%，从双方合同内容来看，约定赔偿系指支付违约金，那从整体文义解释，该承诺应是将违约金调整日0.04%。东泰公司该意见与承诺不符，缺乏依据，不予支持。同时东泰公司在承诺书中已对最后交房期限及违约金标准作出承诺，因该承诺交房时间在补充协议约定之前，可视为其自愿对交房期限及逾期交房责任作出调整，系其对自身期限利益的放弃，应为有效。东泰公司应自承诺的房屋最后交付期限第二天即2017年4月1日起实际交房止按买受人已付款的0.04%支付违约金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月12日，阮品池向东泰公司购买位于霞浦县赤岸大道东侧、霞吕线公路南侧东泰华府商品房9幢21号房，房屋总价款为553040元，并于当日付清首付款173040。2016年7月21日，双方补签《商品房买卖合同》，其中第八条约定，出卖人应当在2017年1月30日前，将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用。同日双方签订合同补充协议，第3条第6款约定，由于本项目地处沿海，不可预见的台风等恶劣天气将影响施工工期，（买受人同意交房期有三个月时间顺延。阮品池已于约定交房时间前付清约定的购房款553040元。因未能如期交房，东泰公司于2016年11月15日，向东泰华府二期（包括1、2、8、9、10幢商品房）业主承诺，若未能于2017年3月30日前交房，东泰公司公司愿意自2017年3月30日后每逾期一天除按双方合同约定逾期违约金外另外再赔偿购房款总额的0.03%直至交房。因东泰公司至今未能交房，阮品池遂诉至本院主张逾期交房违约金。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》、补充协议及承诺书，是各方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信履行。东泰公司未能依约按期交房，构成违约，应当依约支付违约金。违约金的赔偿方式和金额计算在合同及承诺中已明确约定，东泰公司应按违约条款及承诺支付违约金，东泰公司认为违约金的计算过高，并无依据，不予支持。东泰公司应自交付房屋的最后期限的第二日2017年4月1日起每日按已付购房价款553040元的0.04%支付逾期交房违约金至实际交房止。阮品池超出此范围的支付主张，因与约定不符，故不予支持。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：1福建东泰佳业房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内向阮品池支付逾期交付房屋之违约金，违约金自2017年4月1日起按已付购房款553040元每日0.04%计至实际交房止。二、驳回原告其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费390元，减半收取195元，由福建东泰佳业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳方法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴纳通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到福建省宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）审判员  陈鹏辉二〇一七年七月三日书记员  李玉琼附注：一、相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、执行申请提示本判决申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效关于中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。