北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初21843号
原告：北京食尚食餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳路十里堡甲3号商场地下一层3号。
法定代表人：魏德光，董事长。
委托诉讼代理人：常韦，北京市天拓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏晓耘，男，1965年4月20日出生，汉族，北京食尚食餐饮管理有限公司总经理，住公司宿舍。
被告：北京首商集团股份有限公司十里堡西单商场，住所地北京市朝阳区朝阳路十里堡甲3号商场地下一层-五层。
法定代表人：任疆平，负责人。
委托诉讼代理人：张遥，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高雅，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
原告北京食尚食餐饮管理有限公司（以下简称原告）与被告北京首商集团股份有限公司十里堡西单商场（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人常韦、魏晓耘，被告之委托诉讼代理人张遥、高雅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告退还我公司履约保证金120000元；2、被告支付我公司垫付的天然气报装、安装及安装检测报警设施费用422000元；3、被告支付我公司装修及安装监控、消防改装费用2435770.01元；4、被告赔偿我公司因排烟不畅造成的损失127677元；5、被告赔偿我公司办公收银系统费用212261元、办公设备31928元、办公家具36000元、办公用品10759元；6、被告赔偿我公司剩余食品、物品费用99210.2元；7、被告赔偿我公司餐饮设施设备费用1275946元；8、被告赔偿我公司已交纳的经营所需开业、广告招商、制作印刷、注册审批、印花税费用共计155217.33元；9、被告赔偿我公司合作商户及外联合同违约损失费用1205200.5元；10、被告赔偿我公司劳务协议违约损失170160元；11、被告赔偿我公司因提前解除合同造成的直接经营损失4259904.46元。事实和理由：2012年3月20日，我公司与被告第一次签订租赁协议，由我公司承租位于北京市朝阳区十里堡甲3号地下一层使用面积约660平方米的场地（以下简称涉案场地）用于经营餐饮，2013年3月20日，我公司和被告继续就涉案场地签订《租赁合同》，约定租赁期限自2013年3月20日至2019年9月19日，第一租赁年度至第三租赁年度每年年租金1445400元，交款方式为每月缴纳一次，于每月15日前缴纳，每次缴纳120450元。但是到2015年年底，被告不再收取我公司租金，并起诉我公司要求解除租赁关系。经法院审理作出（2016）京0105民初4828号民事判决书，确认我公司和被告之前的租赁合同于2015年11月30日解除。但是合同解除后被告拒不按照合同约定与我公司协商解除后的方案，给我公司造成了巨额经济损失，故诉至法院，望判如所请。
被告辩称，根据生效判决，我公司和被告之间的租赁合同于2015年11月30日因原告不再缴纳租金，双方无责解除，因此我公司不应该对原告主张的解约损失承担责任。对原告的诉讼请求，首先我公司同意退还原告履约保证金120000元。其次，在不考虑过错责任前提下，就原告主张损失的项目和数额中，对不可拆卸的装修、添附，我公司认为应该扣减固定资产摊销残值后，按照未履行的合同期间和整体合同期间的比值来计算未摊销部分；对动产部分，因承租人可以取走再行利用，我公司认为不属于因租赁合同解除所造成的损失；对经营费用，我公司认为这与合同解除无关，这是间接损失，也超出了双方订立合同时我方所能预计的原告损失的合理范围。另外，原告证据中有两张发票经网上查询与后台数据不符，故对原告损失情况请法院核算。
经审理查明：2012年3月20日，原告与被告签订租赁协�，约定由原告承租涉案场地。2013年3月，被告作为出租人（甲方）与原告作为承租人（乙方）继续签订租赁合同，约定承租场地为地下一层，面积为660平方米，租期为六年半，起始日为2013年3月20日，届满日为2019年9月19日。第一租赁年度至第三租赁年度每年年租金为1445400元，交款方式为每月交纳一次，于每月15日前交纳，每次交纳120450元。管理费每次交纳2007.5元。第十四条约定，在本租赁合同终止时，乙方应如期返还承租场所，交还所有固定附着物及装置（上下水管道，排烟管道，通风管道，燃气管道及燃气报警装置，消防设施，排污水泵，电线及电话线）其状况必须为良好、清洁、适租。乙方无权就其加诸于承租场所之任何固定附着物、装置或附加设备，向甲方提出补偿或赔偿的要求。但如甲方要求，乙方必须在租期届满或提早终止租约时搬走其个人财物、固定�着物、装置及附加设备，并负担由此所引发的一切费用。第二十七条约定，若乙方没有按照合同约定的时间交纳租金、管理费或其他费用，乙方应按到期未交付费用总额的0.1%按日支付滞纳金，该滞纳金自到期日的次日起逐日计算至实际还款日止。若租金、管理费或其他费用到期应付后十四天仍未支付，甲方可按合同规定截断承租场所所有电力、空调、水、电话、互联网或其他设施的服务。若该违约未在甲方向乙方送达书面通知后的七日内纠正，甲方可以收回整个承租场所、终止本租赁合同、不予退还履约保证金等必要合法行动。第二十九条约定，除本合同约定的情形外，如甲、乙任何一方欲提前终止合同，必须经双方协调商议解除合同的方案。
上述合同签订后，原告依约向被告支付了首期租金及履约保证金，被告向原告交付了涉案场地，原告对涉案�地进行了装修。
2014年2月20日，原告与被告签订《备忘录》，约定因涉案场地在经营过程中突然出现排烟不畅的问题，经双方并会同物业方多次排查后，在原因依旧无法明确界定的情况下，本着为客户排忧解难、推进双方友好合作的原则，被告投资资金单独为原告敷设了新风系统，使其排烟不畅问题得到明显改善，并恢复了正常营业。原告欠被告2013年10月到2014年2月租金及各项费用共计612287.5元。考虑到原告在排烟不畅期间经营的确受有一定影响，被告同意在原告于本备忘录签署后十日内补交齐租金及相关费用共计462287.5元并按合同约定履行其他义务的条件下，一次性减免原告所拖欠租金150000元，并免收其2019年8月20日到9月19日的租金127677元。《备忘录》签订后，原告于2014年2月28日补齐各项费用共计462287.5元。
原告租金和管理费交纳至2015年11月30日，此后被告未再收取原告租金、管理费等。
2016年1月，被告向本院起诉要求确认其与原告之间的租赁合同于2015年10月8日解除，要求原告腾退涉案场地并支付占有使用费等。本院经审理作出（2016）京0105民初4828号民事判决书，判决确认原、被告之间的租赁关系于2015年11月30日解除，原告腾退涉案场地并交还给被告等内容。判决作出后，双方不服均提起上诉，北京市第三中级人民法院经审理作出（2016）京03民终10929号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2016年1月5日，被告于涉案场地所在商场张贴了《停业通知》，通知商场的营业时间截至2016年1月10日。2016年1月10日，被告正式闭店。
2016年8月11日，北京京港物业发展有限公司作为甲方、北京首商集团股份有限公司作为乙方之一、被告作为乙方之二、原告作为丙方签订《备忘录》，约定鉴于甲方与乙方之一于2009年8月21日签订了《房屋租赁合同》，乙方之一承租了甲方出租的“京港城市大厦”地下一层至地上六层的商业经营用房（以下简称“租赁标的”）、乙方之二与丙方于2013年3月签署了《租赁合同》，丙方承租乙方之二对外出租的“京港城市大厦”地下一层建筑面积约660平方米的房产（即涉案场地）用于餐饮经营，甲方与乙方之一，乙方之二与丙方就彼此租赁合同纠纷在北京市法院各有若干诉讼，尚未完结，各方为了避免诉讼过程中不必要损失的扩大，就丙方向乙方之二腾退涉案场地，乙方之一向甲方交接租赁标的事宜，经友好协商，签署本备忘录如下：丙方诉乙方之二纠纷中，丙方诉请要求乙方之二支付的各项费用总计为6202918.84元，其中涉及涉案场地费用名目及原额如下：1、天然气报装、安装及安装检测报警设施费用原额为422000元；2、装修及�装监控、消防改造费用原额为2435770.01元；3、办公收银系统费用的原额为290948元（收银系统212261元、办公设备31928元、办公家具36000元、办公用品10759元）；4、剩余食品费用原额为50490.2元；5、剩余物品费用原额为48720元；6、餐饮设施设备费用原额为1275946元（厨房设备498960元、餐具336200元、自助餐设备及餐具39590元、餐桌餐椅218550元、厨杂用品182646元）。以上费用原额共计4523874.21元。本备忘录中所述“原额”系指丙方所提供的发票或收据上显示的票面金额。乙方之二与丙方确认，以丙方所主张的上述原额为基础，在不超过上述原额的情况下，在法院诉讼过程中，由法院根据丙方所提供的合法的发票、收据确定最终的原额，对该部分不再进行评估和鉴定。如丙方不能提供合法的发票或收据，则相应金额在原额中予以扣除。对于上述费用是否应当予以支付及支付的最终�额，以人民法院判决为准。乙方之二与丙方约定，本备忘录签订生效之日起三个工作日内，乙方之二会同丙方将涉案场地内可移动的物品搬离，乙方负责安排库房予以存储，丙方在现场予以配合确认，租赁场地内可移动物品根据法院的最终判决予以处理。各方约定，丙方同意腾退涉案场地，乙方之二及丙方将租赁场地内可移动物品搬离后，视为丙方已经将涉案场地交还给乙方之二。
2016年8月12日至8月13日，商场经手人杜某与原告经手人魏晓耘共同清点涉案场地内可移动物品，并签订《食尚食物品一览表》。2016年8月14日，原告实际搬离涉案场地。
原告为证明其公司经营所需开业、广告招商、制作印刷、注册审批、印花税等费用损失，向本院提交了若干收据及发票，包括公司设立所需验资、环评、印章等费用及广告灯箱、广告宣传等费用。
关于合作商户违约损失，原告提交了其公司作为甲方与赵华、韩利利、高福贵、李涛、马晓林等九人作为乙方签订的《食尚食美食城合作协议书》，上述九份协议合作期限均自2014年9月1日至2016年8月31日，并约定因甲方原因造成协议终止的，给乙方造成损失的，由甲方承担部分的赔偿。原告主张因被告闭店，其向上述合作商户赔付各项损失，就此原告提交《食尚食美食城解除合作协议书》九份及《档口退款登记》一份，载明累计向合作档口商户退款810000元，其中履约保证金270000元、进场费540000元。另，原告主张外联合同产生违约损失，并提交其公司与北京市久久隆祥商贸有限公司、山景科创网络技术（北京）有限公司等公司签订的协议。就原告退场后其向外联方赔付造成的损失情况，原告未提交直接证据予以证明。
原告就其主张的劳务协议违约损失提交�其与李素梅、魏震、宋可兴等二十三人签订的《劳务协议书》及2016年1月劳动报酬补偿支出报表，报表显示对二十三名员工累计补偿劳动报酬170160元。
另，原告主张产生直接经营损失，包括自2016年1月至2017年3月其公司向在职管理人员支付工资390000元及按照合同约定履行至2019年9月19日预估的公司未来经营收益。经询，对涉案场地的装修残值、经营损失，原、被告均不申请鉴定。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告和被告签订租赁合同，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。现查明双方履约至2015年11月30日，此后被告与涉案场地产权人发生争议，2016年1月10日被告正式闭店。被告作为出租人有义务保证原告�为承租人在租期内正常使用涉案房屋，故被告未能解决其与产权人权利争议问题系导致合同无法继续履行之根本原因。
现生效判决已确认原、被告租赁合同于2015年11月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因被告原因导致合同无法继续履行，故原告无法正常使用涉案场地造成的经济损失，被告应当予以赔偿。
关于原告要求退还履约保证金，被告亦表示同意，本院对此不持异议。关于原告主张的各项损失，首先，双方于2016年8月11日签订的《备忘录》对天然气报装、安装及安装检测报警设施费用；装修及安装监控、消防改装费用；办公收银系统费用；剩余食品、物品费用；餐饮设施设备费用的原额已经进行确认。本院�虑上述费用原额、使用年限、折旧情况结合全案相关情况予以酌情确定。其次，对于原告主张排烟不畅造成的损失，根据双方于2014月2月签订的《备忘录》，双方约定被告同意因排烟不畅一次性减免原告拖欠的租金150000元，并免收其2019年8月20日到9月19日的租金127677元。该约定系双方对涉案场地排烟不畅问题的解决方案，被告同意减免租金的数额应视为其同意对原告进行的补偿数额。尽管双方租赁关系已于2015年11月30日解除，但排烟不畅所造成的损失已实际发生，故原告主张被告赔偿上述损失，于法有据，本院予以支持。第三，关于经营所需开业、广告招商、制作印刷、注册审批、印花税费用，原告租赁场地进行经营应负担相应的宣传费用，但因被告导致其经营活动受到影响，因此本院对该部分损失依法酌情予以支持；对于公司成立所需注册审批、印花税费等费用与本案之间不存在关联性，故本院在现有证据的情况下对原告该请求难以支持。第四，关于原告合作商户和外联合同违约损失，原告退还合作商户保证金不属于损失，本院扣除该笔费用外，对合作商户损失予以支持。关于外联合同违约损失，对原告为涉案场地投入的诸如宣传、保洁等费用，本院综合考虑合同年限、金额、本案情况酌情予以支持。对原告未能举证证明外联合同违约损失实际支付的，可待损失实际发生后主张。第五，关于劳务协议违约损失，原告提交了劳务合同及赔偿报表，本院根据案件情况对员工劳务费予以确定。第六、关于原告主张其因被告提前解除合同所造成的直接经营损失。我国合同法确立的是完全赔偿原则，包括积极损失的赔偿和可得利益的赔偿。可得利益损失包括生产利润损失、经营利润损失、转售利润损失等，如果违约方只赔偿积极损失�不赔偿可得利益损失，只能使得守约方的利益恢复到合同订立前的状态，有违法律的公平公正。另一方面，违约损害赔偿不仅要保护守约方，还应该为当事人从事交易活动提供鼓励，谋求社会共同生活的增进，而过于沉重的赔偿责任不利于当事人积极从事交易，因此完全赔偿原则也应受到必要的限制。本案中，双方签订的合同性质为租赁经营合同，被告要求原告搬离660平方米的租赁场地，其当然可以预见到由此给原告造成经营利润损失，本院综合双方庭审提交的证据、租赁合同尚未履行的期限、原告必要的成本支出等情形，对于被告因提前解除合同给原告造成的经营利润损失酌情予以确定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下：
一、被告北京首商集团股份有限公司十里堡西单商�于本判决生效之日起七日内退还原告北京食尚食餐饮管理有限公司履约保证金十二万元；
二、被告北京首商集团股份有限公司十里堡西单商场于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京食尚食餐饮管理有限公司天然气报装安装费用、安装检测报警设施费用、装修及安装监控消防改装费用、办公收银系统费用、剩余食品物品费用、餐饮设施设备费用共计二百七十三万九千一百零一元；
三、被告北京首商集团股份有限公司十里堡西单商场于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京食尚食餐饮管理有限公司因排烟不畅造成的损失十二万七千六百七十七元；
四、被告北京首商集团股份有限公司十里堡西单商场于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京食尚食餐饮管理有限公司宣传费用、合作商户违约费用共计五十六万七千五百七十二元；
五、被告北京首商集团股份有限公司十里堡西单商场于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京食尚食餐饮管理有限公司劳务费用共计十七万零一百六十元；
六、被告北京首商集团股份有限公司十里堡西单商场于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京食尚食餐饮管理有限公司经营利润损失八十万元；
七、驳回原告北京食尚食餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费85172元，由原告北京食尚食餐饮管理有限公司负担42176元（已交纳），由被告北京首商集团股份有限公司十里堡西单商场负担42996元（原告北京食尚食餐饮管理有限公司已交纳，被告北京首商集团股份有限公司十�堡西单商场于本判决生效之日起七日内给付原告北京食尚食餐饮管理有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 孙 赫
人民陪审员 苏贵增
人民陪审员 林长明
二〇一七年十一月十六日
书 记 员 尹 航