苏州市相城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏0507执异17号
异议人（案外人）：张广芝，女，1956年12月22日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：郁翔，江苏五洲信友律师事务所律师。
申请执行人：淳振科技有限公司，住所地台湾台北市士林区中山北路6段12巷3号1楼。
法定代表人：许木全，总经理。
被执行人：苏州瑞芳电子有限公司，住所地江苏省苏州市相城区望亭镇。
法定代表人：陈丽兰。
本院在执行申请执行人淳振科技有限公司（以下简称淳振公司）与被执行人苏州瑞芳电子有限公司（以下简称瑞芳公司）买卖合同纠纷执行一案过程中，案外人张广芝对执行标的物提出书面异议。本院依法组成合议庭进行书面审查。本案现已审查终结。
案外人张广芝称：请求法院中止对瑞芳公司坐落于苏州市相城区望亭镇太湖公路1号的厂房及国有土地使用权的执行，并解除相应的查封。事实和理由：
一、贵院查封、拟执行的上述房屋的实际所有权人、土地使用权人为异议人。瑞芳公司因结欠异议人借款2200000元及利息，同意以其名下位于苏州市相城区望亭镇太湖公路1号的厂房及土地作价人民币300万元转让给异议人。双方于2007年11月23日签订《房屋买卖中介服务协议》，协议约定：瑞芳公司将其名下位于苏州市相城区望亭镇太湖公路1号的厂房及土地以人民币300万元出售给异议人，协议中明确房款己付清，瑞芳公司委托异议人办理房产证、土地证的补办手续以及之后的转让手续，协议对相关税费的缴纳均作了约定。协议签订后，双方即办理了房屋交接手续。异议人之后将上述房屋对外出租。因此，苏州市相城区望亭镇太湖公路1号的厂房及土地使用权是异议人的财产。
二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人己经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。依据上述司法解释的规定，在执行过程中，第三人只要在付清全部价款并实际占有不动产，并对未办理过户登记没有过错的情况下，人民法院就不应该对该不动产采取查封、扣押、冻结措施。结合本案，异议人是在法院查封前与瑞芳公司签订的房屋买卖合同，且己经支付房屋买卖合同中的全部转让款。异议人在法院查封前也己经从瑞芳公司处接手房屋，并实际占有、出租该房屋。涉案房屋未办理过户登记系由于瑞芳公司法定代表人因病回了台湾。在被逼无奈的情况下，异议人于2011年6月8日向苏州市相城区人民法院提起诉讼，要求瑞芳公司协助异议人办理厂房及土地的过户登记手续。该案审理中查明，苏州市中级人民法院己于2011年5月3日将上述房产及土地查封，遂判决驳回了异议人的请求。异议人不服，提出了上诉，二审维持了原判。因此房屋未办理过户登记异议人并无过错。综上所述，瑞芳公司在法院查封前已将涉案厂房及土地转让给异议人，请贵院依据客观事实及相关法律规定，及时停止执行并解除对上述财产的查封。
经审查查明，2004年3月7日，瑞芳公司向张广芝出具借条一份，载明：“苏州瑞芳电子有限公司因经营资金周转困难，故特向张广芝（320502561222152）累计借款人民币贰佰贰拾万元，借款利率定为年率10%，该借款以此借据为凭”。2005年12月12日，瑞芳公司向张广芝回函一份，载明：“张广芝女士：收到张广芝催款单壹份，内容已知，因本单位目前经济紧张近期会做还款计划，到时会及时告知”。2007年11月21日，瑞芳公司又向原告出具字据一份载明：“张广芝女士：关于向你借款一事，因目前公司处于停产状况。请你再宽限一段时间，我们会尽力想办法还款，请谅解”。2007年11月22日，瑞芳公司再次向原告回函一份载明：“张广芝女士：收到张广芝女士催款单一份，因本公司经营不善已破产，所欠您的人民币贰佰贰拾万元整及利息无力偿还。本公司愿以坐落在望亭镇太湖公路1号厂房及土地作价叁佰万元整转让给您。因房产证（吴房权证望亭字第××号）、土地证（吴国用（出）字第156号、相国用（2002）号字第00280号）遗失，委托您办理房产证、土地证的补办手续。房产证补办好后再办理转让手续。以此方式归还您所有的欠款及利息”。2007年11月23日，瑞芳公司与张广芝签订《房屋买卖中介服务协议》一份，协议中约定：瑞芳公司将其所有的坐落于相城区望亭镇太湖公路1号的房屋（面积1995.96平方米，相应的房屋所有权证号为吴房权证望亭字第××号、土地证号为相国用（2002）号字第00280号、吴国用（出）字第156号）以30000**元出售给张广芝，协议中明确房款已付清，被告委托原告办理房产证、土地证的补办手续以及之后的转让手续，协议对相关费税的缴纳均作了约定。
后因两证未补办故无法办理转让手续，张广芝曾诉至本院，请求判令瑞芳公司协助其办理苏州市相城区望亭镇太湖公路1号厂房及土地的过户登记手续。对此本院作出（2011）相民初字1018号民事判决书，认定因所涉房屋的所有权证、土地使用权当时被苏州市中级人民法院查封，所涉房屋的所有权、土地使用权的权利受到限制，故对张广芝的诉讼请求予以驳回。张广芝对此不服，上诉至苏州市中级人民法院，该院作出（2012）苏中民终字第1946号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后张广芝又向江苏省高级人民法院申请再审，该院作出（2013）苏审二民申字第459号民事裁定书，裁定驳回张广芝的再审申请。
其后，张广芝为此再次向本院起诉瑞芳公司，要求确认其与瑞芳公司的《房屋买卖中介服务协议》合法有效。本院于2013年11月21日立案受理，审理中淳振公司申请作为第三人参加诉讼，张广芝变更其诉讼请求为确认座落于苏州市相城区望亭镇太湖公路1号面积为1992.96平方米的房产属原告所有。本院，在张广芝明确不变更为以借贷关系主张权利的情况下，于2015年12月19日作出(2013)相民初字第2703号民事判决书，认为诉争的《房屋买卖中介服务协议》实为以物抵债协议，且至今未办理物权转移手续，瑞芳公司以其行为表明其反悔不履行该协议，故以此驳回张广芝的诉讼请求。张广芝不服该判决，上诉至苏州市中级人民法院。该院于2016年8月16日作出(2016)苏05民终4542号民事判决书，认为：“张广芝与瑞芳公司2007年11月23日签订的《房屋买卖中介服务协议》，名为房屋买卖中介协议，实为瑞芳公司以坐落于苏州市相城区望亭镇太湖公路1号的房屋及土地协议转让给瑞芳公司抵还到期借款，系以他物替代清偿，为以物抵债协议。因代物清偿行为系实践性法律行为，在未办理物权转移手续之前，清偿行为尚未成立，债权人无权要求履行抵债协议或根据抵债协议主张所有权。本案张广芝接受涉案房屋及土地之后，未能办理过户登记手续。瑞芳公司长期托词拒绝协助张广芝办理物权转移手续，应推定其反悔不履行前述抵债协议，故张广芝上诉要求确认所抵之不动产所有权归其所有，缺乏法律依据，本院不予支持”，并据此驳回上诉，维持原判。
又查，淳振公司作为原告以买卖合同纠纷起诉瑞芳公司，苏州市中级人民法院于2010年7月27日立案受理，其后于2010年11月22日作出（2010）苏中商外初字第0042号民事判决书，判决瑞芳公司支付淳振公司人民币4842542元。该判决生效后，因瑞芳公司未自动履行，淳振公司向苏州市中级人民法院申请强制执行，执行案号为（2011）苏中执字第0244号，该案执行中，于2011年5月3日将登记在被执行人名下位于相城区望亭镇太湖公路1号的房产土地进行了查封。其后，苏州市中级人民法院于2017年7月26日作出（2017）苏05执恢16号执行裁定书，裁定（2010）苏中商外初字第0042号民事判决书由相城区人民法院执行。
本院立案受理后，于2018年1月24日作出（2017）苏0507执2347号执行公告并进行了张贴，责令被执行人限期履行生效法律文书确定的义务，否则将对该采取评估、拍卖等执行措施。现异议人张广芝提出本案执行异议。
另查，位于相城区望亭镇太湖公路1号的不动产所涉房屋共计4幢，房产、土地均登记在被执行人瑞芳公司名下，相应的房屋所有权证号为吴房权证望亭字第××号、土地证号为相国用（2002）第00280号、吴国用（出）字第1**号。吴房权证望亭字第××号、土地证号为相国用（2002）第00280号被苏州市中级人民法院于2011年5月3日查封。
以上事实有民事判决书、执行裁定书、执行公告等附卷佐证。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第二项的规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否为权利人，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。涉案坐落于相城区望亭镇太湖公路1号的不动产现仍登记在被执行人瑞芳公司名下，因此本院对该不动产采取强制执行措施并无不当。根据本院(2013)相民初字第2703号民事判决和(2016)苏05民终4542号民事判决的终审认定，异议人张广芝无权再根据抵债协议主张其对该不动产的所有权。故异议人张广芝的主张和请求，缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条的规定，裁定如下：
驳回张广芝的异议请求。
本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 陆文明
审 判 员 乔宁宁
人民陪审员 邱玉芳
二〇一八年二月二十四日
书 记 员 姚丽君