北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初41316号
原告（反诉被告）赵宁，女，1981年9月25日出生，住北京市朝阳区。
委托代理人吕亚妹，北京德恒律师事务所律师。
委托代理人陈志禹，男，1982年4月6日出生，住北京市朝阳区。
被告（反诉原告）陈国芹，女，1955年2月3日出生，住北京市朝阳区。
委托代理人赵烨，北京市京师律师事务所律师。
委托代理人胡丹，女，1989年10月5日出生，北京市京师律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。
第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人杨怡芳，女，1989年8月28日出生，北京链家房地产经纪有限公司员工，住北京市朝阳区。
原告（反诉被告）赵宁（以下称姓名）与被告（反诉原告）陈国芹（以下称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭并追加北京链家房地产经纪有限公司（以下称链家公司）为本案第三人，公开开庭进行了审理。赵宁之委托代理人吕亚妹、陈志禹，陈国芹之委托代理人赵烨、胡丹，链家公司委托代理人杨怡芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
赵宁诉称：2016年2月21日，我与陈国芹签订《买卖定金协议书》、《房屋交易保障服务合同》、《房屋买卖业务签约文件合订本》及《补充协议》，约定我购买陈国芹名下位于北京市朝阳区房屋，房屋面积170.55平方米，房屋成交价格435万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为395万元，其中定金50万元。《补充协议》中约定双方同意在100天以内按朝阳区不动产登记大厅网站预约时间为准共同办理房屋所有权转移登记手续；乙方于双方过户前3个工作日进入理房通托管账户将第一笔首付款548万元（不包含前期支付的定金）以理房通托管的方式支付给甲方；双方于2016年6月1日自行办理物业交割手续，甲方将房屋交付给乙方；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。合同签订后，我方依约于2016年2月21日以现金方式向陈国芹支付定金5万元，于2016年2月24日通过理房通托管的方式支付定金45万元。2016年4月1日，双方办理网签。2016年4月6日，双方在招商银行办理面签，并于2016年4月14日获得批贷函。2016年5月5日，双方共同前往北京市朝阳区地方税务局缴纳了税金。2016年5月5日，链家公司即预约办理房屋过户登记，但因房屋过户预约制度由每周五预约下周号更改为可提前一个月预约，加之1-3月房屋成交量大，导致在5月6日至6月17日期间的号已经约满。2016年5月9日，链家公司告知双方已经预约6月20日的过户号。此时陈国芹表示不满，称推迟过户会给其带来损失，并提出要求我方6月1日支付首付款但不腾房，同时7月1日必须收到全部购房尾款。经协商，我方表示可以在6月初支付首付款，但需被告取得首付款时腾房并按行业惯例实施保障交易安全的补充约定，链家公司也表示可以免手续费为陈国芹做尾款垫资，但陈国芹仍不同意，并提出其他无理要求。2016年6月18日，三方再次面谈，考虑到预约过户日为6月20日，为防止损失扩大，我方提出陈国芹可将其主张以备忘录形式记录，而后双方进行过户，我方支付剩余购房款。陈国芹又提出过户前必须将全部购房款打入其个人账户而非监管账户并要求过户后三天腾房、我方补偿50万元。我方表示如果陈国芹确有困难，同意过户后三日腾房，但对陈国芹的其他要求不能同意。因6月20日为预约过户日，我方依据合同约定签署了支付首付款的理房通协议并准备好全部首付款，但陈国芹拒绝签署该协议，也拒绝20日办理过户。后经多次协商，陈国芹仍不配合办理过户也不腾房。我方认为，我方与链接公司一直在积极履行合同，虽因政策变化导致预约过户至6月20日，但我方已经准备了全部后续购房款项，双方继续履行合同没有障碍，但陈国芹却以此为借口拒绝履行合同，已经构成违约。现为购买涉案房屋我方已出售自己原有房屋，之后一直租房居住，陈国芹的行为对我方造成了经济损失。故我方诉至法院要求判令：1、继续履行我方与陈国芹签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，陈国芹协助我方办理涉案房屋过户登记手续并交付房屋；2、陈国芹支付迟延办理房屋过户登记的违约金，自2016年6月20日至实际办理房屋过户手续之日止，每日按照房屋总价款的万分之五计算；3、陈国芹支付迟延交房违约金，自2016年6月20日至实际交房之日止，每日按照房屋总价款万分之五计算；4、陈国芹赔偿因迟延办理房屋过户手续给我方造成的租金和利息损失，其中租金损失自2016年7月1日计算至实际交付房屋之日止，按照每月8500元计算；贷款利息损失170119元；5、陈国芹支付延期办理户口迁出手续的违约金415000元。
陈国芹辩称：不同意赵宁的全部诉讼请求。本案系赵宁逾期履行合同义务，未按期支付房屋首付款，构成根本违约，故我方有权解除合同并要求赵宁承担赔偿责任。根据双方签订的《补充协议》，买受人于双方过户前三个工作日进入理房通托管账户，将第一笔首付款548万元（不含前期支付的全部定金）以理房通托管账户方式支付给出卖人；同时买卖双方同意在100天以内共同办理房屋所有权转移登记手续；故双方最迟应于2016年6月1日办理房屋过户手续，同时买受人最迟应当于2016年5月31日将第一笔首付款548万元支付到理房通托管账户。然而赵宁在合同约定的首付款支付期限届满后，迟迟不履行合同义务，严重损害了我方利益，对赵宁的根本违约行为，我方有权解除合同。因赵宁违反合同约定未按期支付首付款在先，故我方可以依法行使先履行抗辩权，有权拒绝办理过户手续及交付房屋。赵宁和链家公司在已知晓房屋无法在约定期限内过户的情形下，多次找我方要求按照链家公司实际预约的过户时间办理过户手续，但我方明确表示反对，因6月20日办理房屋过户已明显超过约定期限，没有任何合同依据。现赵宁擅自变更合同，将2016年6月20日认定为办理房屋过户手续及交付房屋的时间没有事实和法律依据，应予驳回。本案并非赵宁所称的存在不可抗力因素，而是赵宁在先买后卖的连环交易中对时间把握失误所致，故赵宁对此应承担法律责任。综上，请求法院驳回赵宁的全部诉讼请求。
链家公司未到庭但向本院邮寄书面意见称：我方同意继续履行赵宁与陈国芹签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》，后续交易流程我方积极配合办理。其他诉讼请求与我方无关，不发表意见。关于本案事实，我方认可赵宁的陈述，现双方已办理网签，获得批贷函且已经缴纳相关税费。
陈国芹反诉称：我方与赵宁于2016年2月21日签署《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定我方将位于北京市朝阳区房屋出售给赵宁。根据上述协议，双方最迟于2016年6月1日办理房屋过户手续，赵宁最迟于2016年5月31日向我方支付首付款548万元。然而，在合同约定的履行期限届满后，赵宁并未向我方支付首付款且因赵宁的原因导致在约定期限内无法办理房屋过户手续。因我方出售房屋是以偿还借款及购买另一处房屋为目的，现我方无法在约定期限内取得购房款，使得后续一切环节将无法继续进行。故赵宁的行为构成根本违约，我方可以解除合同，且赵宁应按照合同约定向我方支付房屋总价款20%即166万元的违约金。综上，我方反诉要求判令：1、解除双方于2016年2月21日签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、赵宁向我方支付违约金166万元。
赵宁针对陈国芹的反诉辩称：本案不存在法定或约定的合同解除事由，故不应解除。本案的合同目的是涉案房屋买卖，现房屋买卖合同已经办理网签，我方缴纳了税款，准备了首付款及尾款，随时可以支付剩余款项，故合同目的完全可以实现。我方也不存在陈国芹所述的违约行为，《补充协议》关于首付款的约定为“双方过户前3个工作日进入理房通托管账户”，关于过户的约定为“100天以内按朝阳区不动产登记大厅网站预约时间为准”，因预约政策变化及过户人员激增，链家公司将过户时间预约至6月20日，此亦属于100天以内的合理期限，首付款支付日期应以此时间为基准。本案事实系陈国芹恶意提高房屋价格，要求我方另行支付50万元，故即使在我方同意6月1日支付首付款、7月1日支付尾款的情况下，陈国芹仍然拒绝提供征信材料、拒绝接收首付款、拒绝过户。综上，本案系陈国芹违约。因我方一直积极履行合同义务，不存在违约情形，故我方不应支付违约金。综上，陈国芹的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。
经审理查明：陈国芹系北京市朝阳区房屋（下称涉案房屋）所有权人。2016年2月21日，赵宁、陈国芹在链家公司的居间下签订《买卖定金协议书》，约定赵宁从陈国芹处购买涉案房屋，房屋性质为商品房，总价款830万元（不包含依国家规定应当由陈国芹承担的税费）；涉案房屋未设定抵押。经双方同意，本次房屋买卖涉及的税费由赵宁承担；赵宁应于本协议签署时向陈国芹自行支付定金5万元，陈国芹收取定金时应向赵宁出具收据；三方应于本协议签署的同时签署定金托管协议，赵宁应当以资金托管的方式向陈国芹支付定金45万元。
同日，赵宁（买受人）、陈国芹（出卖人）在链家公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定房屋成交价格为435万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价395万元；买受人向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为230万元。出卖人应当于2016年6月1日将房屋交付给买受人；除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将房屋交付买受人的，逾期在15日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房屋价款万分之五的违约金，并于该房屋交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。逾期付款责任，买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。双方同意，自本合同签订之日起100日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人应当在该房屋所有权转移之日起45日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续；如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。
同日，三方签订《补充协议》，对房屋交易具体事宜进行了约定，即赵宁于2016年2月21日将第一笔定金5万元自行支付给陈国芹，于2016年2月24日前将第二笔定金45万元以理房通托管的方式支付给陈国芹，已支付的定金视为首付款的一部分；赵宁于双方过户前3个工作日进入理房通托管账户，将第一笔首付款548万元以理房通托管的方式支付给陈国芹；陈国芹应在接到链家公司的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估；赵宁、陈国芹应于链家公司收到评估报告后3个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续；双方同意在100天以内按朝阳区不动产登记大厅网站预约时间为准共同办理房屋所有权转移登记手续；双方应当在2016年6月1日自行办理物业交割手续，双方约定从购房款中留存2万元作为物业交割保证金。双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。若陈国芹逾期履行上述约定的义务超过十五日的，拒绝将该房屋出售给赵宁或者擅自提高房屋交易价格的，构成根本违约，陈国芹应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向赵宁支付违约金；链家公司收取赵宁的所有费用不予退还，由陈国芹直接赔付给赵宁；赵宁有权以书面通知的方式解除合同。若赵宁逾期履行上述约定的义务超过十五日的或拒绝购买房屋的，构成根本违约，赵宁应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向陈国芹支付违约金；赵宁向陈国芹已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；链家收取赵宁的费用不予退还；陈国芹有权以书面通知的方式解除合同。同日，赵宁自行向陈国芹支付定金5万元。
2016年2月22日，赵宁、陈国芹与链家公司签订《定金托管协议》，赵宁按照该协议的约定于次日将定金45万元存入理房通托管账户中。2016年4月1日，双方办理网签手续，之后完成面签手续。2016年4月14日，招商银行股份有限公司北京分公司向赵宁发放个人二手房贷款承诺书，拟发放购房贷款230万元。2016年5月5日，双方缴纳房屋买卖契税65250元。2016年5月9日，链家公司预约了2016年6月20日的不动产登记号。2016年6月16日，赵宁与北京理房通支付科技有限公司签订了《理房通资金托管协议》，约定赵宁于房屋过户前1个工作日将购房款548万元存入托管账户中，但陈国芹未在该协议上签字。
庭审中，赵宁还提交如下证据：1、微信记录、短信记录、录音、新闻报道等，拟证明因政策变化导致链家公司无法按预期预约房屋过户号，但陈国芹却以此提出过户前需将全款汇至陈国芹个人账户、过户后3天腾房、补偿金额50万元等要求，否则拒绝履行合同。从聊天记录中可以看出，2016年5月25日至2016年6月20日期间赵宁和链家公司多次与陈国芹及其委托代理人郑鹏沟通继续履行合同事宜，但陈国芹一方先后提出各种要求，在协商未果的情况下陈国芹一方明确表示2016年6月20日不配合办理过户。2、银行账户明细及与刘航签订的房屋买卖合同，拟证明赵宁积极履行合同义务并按照合同约定准备了房屋首付款548万元，系陈国芹拒绝接受房款和履行合同。3、《北京市房屋租赁合同》及银行账户交易明细，拟证明其租金损失。
陈国芹则提交案外人曲国洪与安伟签订的《房屋买卖业务签约文件合订本》及完税证明，拟证明同时期的类似房屋交易在约定期限内可正常完成，并不存在赵宁所述预约过户政策变化的不可抗力因素，系赵宁先买后卖的连环交易导致未按时过户。
链家公司工作人员出庭作证，就本案相关事实进行了陈述：一是关于过户日期100天的约定系赵宁和陈国芹双方协商的结果，且签订合同时陈国芹对赵宁置换房屋的情况是知情的，正常情况下该约定的时间可以完成房屋过户手续。二是房屋没有按时过户的原因系过户号预约政策的变化，在交纳契税后可以预约到的最早过户号就是2016年6月20日。三是陈国芹对过户时间延迟提出异议，后双方协商，陈国芹提出过户前全款支付至其个人账户、赔偿50万元等要求，双方分歧较大，最终交易没有完成。
经询，赵宁称陈国芹未履行收取房屋首付款，协助办理过户、房屋交割、户口迁出等义务，故构成违约。陈国芹则称赵宁未在合同约定的期限内支付房屋首付款、未按时申请过户构成违约，故陈国芹有权解除合同。另，赵宁表示如果双方合同继续履行，其可自行一次性向陈国芹支付剩余购房款780万元，无需通过银行贷款。
以上事实，有当事人陈述及房屋所有权证、《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《定金托管协议》、《理房通资金托管协议》、税收完税证明、不动产登记预约单、银行账户交易明细、微信记录、短信记录、通话录音等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案所涉《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《定金托管协议》均系各方真实意思的表示，是合法有效的，各方均应按照约定全面履行自己的义务。协议签订后，赵宁按照约定向陈国芹支付定金50万元，双方办理了网签、面签、缴纳了房屋买卖契税，后因房屋过户预约至2016年6月20日，陈国芹提出异议并要求更改合同履行条件，双方由此发生争议。
本案的争议焦点系2016年6月20日办理房屋过户是否违反合同约定且赵宁对此是否应承担违约责任。首先，双方在《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中约定自本合同签订之日起100日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。根据此约定，双方应于2016年6月1日前申请办理房屋权属转移登记手续，现链家公司于2016年5月9日预约了房屋过户号，并未违反约定。其次，《补充协议》中约定双方同意在100天以内按朝阳区不动产登记大厅网站预约时间为准，共同办理房屋所有权转移登记手续，此条款强调了网站预约时间为准。再次，整个房屋交易流程需要买卖双方的配合，并非买受人单方履行义务，办理权属转移登记手续亦是如此。故即使双方约定的本意系在合同签订之日起100日内按照预约时间完成房屋所有权转移登记手续，该行为也应属于双方共同之义务。现陈国芹既未主动预约过户时间，也未举证证明催促链家公司或赵宁办理过户预约或过户手续后赵宁仍怠于履行，故不足以证明赵宁存在违约行为。现因约号规则及周期变化导致未按照预期时间预约过户号，但其结果并不在赵宁所控范围内。故即使出现预约过户时间晚于合同约定的情形，也不应归责于买卖双方。最后，从合同履行情况来看，赵宁在合同约定期限内已经交纳了涉案房屋税费，亦办理了房屋权属转移登记手续前置的约号程序，并不存在任何拖延、怠于履行义务的行为。即使在双方发生争议之后，赵宁仍然在积极与陈国芹协商，故赵宁在合同履行过程中不存在过错。综上，本院认为赵宁并未违反合同约定亦不需承担违约责任，故陈国芹以赵宁未按时申请过户为由拒绝履行合同没有事实和法律依据。
关于陈国芹抗辩赵宁未在合同约定的期限内支付房屋首付款一节。《补充协议》中约定赵宁应于双方过户前3个工作日将第一笔首付款548万元以理房通托管的方式支付给陈国芹，故双方系通过理房通资金监管方式支付首付款，而该房款的支付又以房屋权属转移登记为条件。因双方就预约过户时间发生争议，陈国芹提出过户前将全款直接汇入其个人账户、赔偿50万元等要求并拒绝签订《理房通资金托管协议》，此事实上导致赵宁无法将首付款汇入理房通账户，故并非赵宁不履行支付房屋首付款义务。综上，陈国芹此抗辩理由亦不能成立。
因赵宁并不存在违约行为，而双方已经办理完毕网签、面签、缴税等手续，赵宁亦表示具备一次性付清剩余购房款的能力，故本案房屋买卖合同履行不存在障碍，赵宁要求陈国芹协助办理过户、交付房屋的诉讼请求本院予以支持。
考虑到本案《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》中关于办理房屋过户手续的约定确有不明确之处，由此导致双方对履行期限理解不一；而预约过户政策的调整导致约号时间超出预期亦不能归责于买卖双方；故本院对赵宁关于违约金及赔偿损失的诉讼请求不予支持。关于陈国芹的反诉请求，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）陈国芹于原告（反诉被告）赵宁给付剩余购房款七百八十万元后三日内协助办理将北京市朝阳区房屋过户至原告（反诉被告）赵宁名下的产权转移登记手续；
二、被告（反诉原告）陈国芹在协助原告（反诉被告）赵宁办理北京市朝阳区房屋产权过户手续当日向原告（反诉被告）赵宁交付该房屋；
三、驳回原告（反诉被告）赵宁之其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）陈国芹之全部反诉请求。
案件本诉受理费69900元，由被告（反诉原告）陈国芹负担【其中34950元，原告（反诉被告）赵宁已交纳，被告（反诉原告）陈国芹于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）赵宁；另34950元，由被告（反诉原告）陈国芹于本判决生效后七日内交纳】。
案件反诉受理费9870元，由被告（反诉原告）陈国芹负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 胡莉芬
人民陪审员 谢秋明
人民陪审员 杨燕笙
二〇一七年十一月九日
书 记 员 饶 宇