浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温瑞民初字第4105号
原告卓小钢。
委托代理人（特别授权代理）胡奎、方志威，浙江品和律师事务所律师。
被告瑞安市仙降街道下社村村民委员会。
法定代表人丁贤周。
委托代理人（特别授权代理）洪汝逢、张洛克，浙江玉海律师事务所律师。
被告瑞安市仙降街道下社村经济合作社。
法定代表人钟方瑞。
原告卓小钢为与被告瑞安市仙降街道下社村村民委员会（以下简称下社村村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月5日立案受理后，依法由审判员董跃绵适用简易程序于2014年11月24日第一次公开开庭进行了审理，原告卓小钢的委托代理人方志威，被告下社村村委会的法定代表人丁贤周及其委托代理人洪汝逢到庭参加诉讼。后原告于2015年1月5日申请追加瑞安市仙降街道下社村经济合作社（以下简称下社村经济合作社）作为本案共同被告参加诉讼，本院依法予以准许，并于当日将本案转为普通程序审理。本院依法组成合议庭于2015年2月10日第二次公开开庭进行了审理，原告卓小钢的委托代理人方志威，被告下社村村委会的委托代理人洪汝逢到庭参加诉讼，被告下社村经济合作社经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告卓小钢起诉称：2013年1月25日，原告与被告所属的老人协会就租赁事宜达成一致意见，由原告承租被告所有的仙降街道下社村金盛鞋业有限公司对面的彩钢结构厂房用于瑞安市信驰鞋厂生产经营所用。原、被告随后签订了《厂房租赁合同》，合同约定租赁期限自2013年4月20日起至2018年4月19日止，租金共计203万元。2013年1月26日，原告通过包东星向被告所属的老人协会支付了203万元租金，并由老人协会出具收款收据交由包东星收执，之后，瑞安市信驰鞋厂入住厂房进行生产经营。2014年9月18日，因他人厂房火灾原因导致原告所租赁的厂房完全烧毁，经瑞安市公安局消防大队认定，原告及瑞安市信驰鞋厂对于厂房的损毁完全不承担责任。其后，原告多次找被告及其所属的老人协会协商退回剩余租金的事宜，但被告一直予以拖延和拒绝。现原告起诉请求：1、判令解除原告与被告于2013年1月25日签订的《厂房租赁合同》，并退还剩余房屋租金145.48万元（自2014年9月19日至2018年4月19日）；2、本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告认可其租赁的厂房系违章建筑，故变更第一项诉讼请求：确认2013年1月25日签订的《厂房租赁合同》无效，并退还剩余房屋租金145.48万元（自2014年9月19日至2018年4月19日）。
被告下社村村委会答辩称：一、被告下社村村委会的主体不适格，下社村的老人协会与下社村村委会没有隶属关系，本案原告是与下社村老人协会签订的合同，租赁物不属于被告下社村村委会所有，且老人协会收取的租金并不归属于下社村村委会，与下社村村委会无关，原告可以直接要求收取租金的人返还租金；二、本案租赁物的灭失并非租赁物自身的原因灭失，而是因火灾导致灭失，原告在租赁期间应当对厂房具有妥善保管义务，现该厂房因火灾损毁，下社村保留对原告要求损害赔偿的权利；三、原告主张解除合同的诉讼请求没有事实和法律依据，只有合同目的不能实现时才可解除合同，但本案所涉厂房虽被火灾烧毁，但仍可以修复，只要修复好了仍可以继续履行合同，故原告主张的解除合同理由不成立，且本案所涉厂房系违章建筑，关于违章建筑订立的租赁合同本属无效合同，也不存在解除的问题；四、租金退还的时间起算点从火灾发生之日起计算不合理，如果合同解除的话，应当从合同确定解除之日起计算。
被告下社村经济合作社庭后表示与被告下社村村委会的答辩意见一致。
原告卓小钢在本院指定的举证期限内向本院提供如下证据：
证据1、原告卓小钢的身份证，证明原告诉讼主体资格；
证据2、厂房租赁合同一份，证明原、被告之间形成的房屋租赁合同关系；
证据3、收款收据一份，证明原告已向被告支付租金的事实；
证据4、火灾事故认定书一份，证明租赁物灭失及原告不承担责任的事实；
证据5、火灾后厂房照片若干份，证明租赁物已灭失的事实。
被告下社村村委会、下社村经济合作社在本院指定的举证期限内未提供证据。
原告卓小钢提供的证据经庭审出示，被告下社村村委会的质证意见如下：对证据1三性无异议，但对被告诉讼主体资格的证据原告举证有缺陷；证据2真实性无异议，合法性由法院予以认定，关联性有异议，本案厂房租赁协议的主体是原告与下社村老人协会，跟被告下社村村委会无关；证据3真实性无异议，关联性有异议，该租金的收取人是下社村老人协会，与被告下社村村委会无关；证据4真实性无异议，但关联性有异议，该份火灾事故认定书只能证明起火原因，但不能证明原告不需承担火灾事故责任的事实；证据5真实性无异议，但关联性有异议，该份证据恰恰能证明租赁物系部分灭失而非原告主张的全部灭失。
被告下社村经济合作社庭后表示对原告提供的证据质证意见与被告下社村村委会的质证意见一致。
经庭审质证，本院认证如下：证据1真实、合法，与本案具有关联性，能证明原告所主张的待证事实，本院予以采纳；证据2、证据3虽系原告与下社村老人协会签订的厂房租赁合同及由下社村老人协会出具租金收款收据，但下社村老人协会并未在街道办事处或民政局进行登记备案，下社村老人协会不具有民事诉讼主体资格，被告下社村村委会、下社村经济合作社应当对下社村老人协会的行为负责，故该两组证据真实、合法，与本案具有关联性，能证明原告所主张的待证事实，本院予以采纳；证据4能够证明租赁的厂房发生火灾的事实及火灾发生的原因，真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采纳；证据5能够反映厂房被火灾烧毁的事实，真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采纳。
经审理，本院认定事实如下：2013年1月25日，原告卓小钢与下社村老人协会签订了《厂房租赁合同》，合同约定：对坐落于仙降街道下社村金盛鞋业有限公司对面的厂房租赁五年，租期自2013年4月20日起至2018年4月19日止，出租间数共2间，方向自东向西第7-8间，租金总共为203万元。2013年1月26日，原告卓小钢向下社村老人协会交付了租金203万元，下社村老人协会出具了收款收据一份交由原告收执。据被告下社村村委会、下社村经济合作社陈述，所收取的上述租金大部分已由下社村老人协会分配给了本村全体村民。
2014年9月18日，原告租赁的厂房被隔壁瑞安市欢星鞋厂二层因电气线路故障引燃周边可燃物引起的火灾烧毁。
另查明：下社村老人协会并未在仙降街道办事处或瑞安市民政局登记设立。原、被告一致陈述本案诉争的厂房未取得有关建设工程规划许可证，系违章建筑。
本院认为，原告虽与下社村老人协会签订了《厂房租赁合同》，并将租金都交付给下社村老人协会，但下社村老人协会并未在街道办事处或民政局登记备案，不具备民事诉讼主体资格，且下社村老人协会收取的租金大部分分配给了本村全体村民，被告下社村村委会、下社村经济合作社应当对下社村老人协会实施的民事行为负责，原告与下社村老人协会签订的《厂房租赁合同》对被告下社村村委会、下社村经济合作社具有约束力，因签订《厂房租赁合同》所产生的权利和义务应由下社村村委会、下社村经济合作社承受。原告与下社村老人协会于2013年1月25日签署的《厂房租赁合同》中的租赁物未取得有关建设工程规划许可证，违反了法律、法规的强制性规定，原告主张《厂房租赁合同》无效，被告亦无异议，本院予以支持。《厂房租赁合同》无效，因该合同取得的财产应予以返还，但鉴于租赁合同系特殊性质的合同，承租人在合同履行期间已经对租赁物进行了一定时期的占有使用，取得了一定的收益，故对已占有使用租赁物期间按照合同约定的标准支付的租金不予返还。原告租赁的厂房于2014年9月18日因火灾被烧毁，之前一直由原告占有使用，故截至2014年9月18日止的租金不予返还，之后的租金应予以返还。结合五年租金共计203万元，即每月租金为33833元，经计算，剩余租期（2014年9月19日至2018年4月19日）的租金共计145.48万元，应予以返还。被告抗辩称原告应当承担火灾导致厂房损毁的赔偿责任，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、确认原告卓小钢与瑞安市仙降街道下社村老人协会于2013年1月25日签订的《厂房租赁合同》无效；
二、被告瑞安市仙降街道下社村村民委员会、瑞安市仙降街道下社村经济合作社于本判决生效之日起十日内退还原告卓小钢剩余租金1454800元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17893元，由被告瑞安市仙降街道下社村村民委员会、瑞安市仙降街道下社村经济合作社负担。（被告瑞安市仙降街道下社村村民委员会、瑞安市仙降街道下社村经济合作社于本判决生效之日起十日内向本院缴纳受理费；原告卓小钢于本判决生效之日起十日内到本院退回预缴的受理费用17893元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。［在递交上诉状之日起7日内，先预缴上诉案件受理费17893元，收款单位：温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，账号：1929××××××××××0013。逾期按自动撤回上诉处理］。
本判决发生法律效力后，如被告拒绝履行，原告可以向本院申请执行；申请执行的期限为二年，从判决书规定履行期限的最后一日起计算。
审 判 长 董跃绵
人民陪审员 应峰雷
人民陪审员 刘超卿
二〇一五年三月十八日
书 记 员 王建群