广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民二初字第681号
原告：中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行，住所地南宁市青秀区古城路。
代表人：杨某，行长。
委托代理人：李莉，北京大成（南宁）律师事务所律师。
委托代理人：王艳，北京大成（南宁）律师事务所律师。
被告：梁瑶妮。
委托代理人：黄财基，广西万合律师事务所律师。
被告：温守奎。
被告：南宁桂源房地产开发实业有限公司，住所地南宁市中山路。
法定代表人：李某。
原告中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行与被告梁瑶妮、温守奎、南宁桂源房地产开发实业有限公司（以下简称桂源公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年4月15日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月11日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人李莉，被告梁瑶妮的委托代理人黄财基到庭参加诉讼。被告温守奎、南宁桂源房地产开发实业有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2002年5月，被告梁瑶妮与原告签订编号为（2002）桂中银零贷字第133号《楼宇抵押借款合同》，约定原告向被告发放贷款210000元用于被告购房，贷款采用浮动利率，贷款期限15年。被告梁瑶妮以其所购名下房产抵押给原告作为贷款担保，并在南宁市房屋产权交易监理处办理了抵押登记。至2013年7月3日止，被告已累计逾期还款19期。原告多次催收未果，故成诉，请求判令：1、解除双方签订之（2002）桂中银零贷字第133号《楼宇抵押借款合同》；2、被告梁瑶妮、温守奎、南宁桂源房地产开发实业有限公司偿还原告贷款本金96027.28元，利息7820.61元，罚息2932.53元（利息、罚息暂计至2013年6月10日，以后利息、罚息以96027.28元为本金，按合同约定逾期贷款利率计付至被告实际履行还款义务之日止），以上本息共计106780.42元；3、原告有权以被告抵押物座落于南宁市中山路66号外滩新城二区富城14层X号房产拍卖、变卖之价款优先受偿；4、被告赔偿原告律师代理费5305元；5、被告承担本案诉讼费用。
被告梁瑶妮辩称，1、被告迟延还款是由于桂源公司未按《商铺托管合同》履行代偿义务；2、原告未及时催告，亦未向被告送达解除合同通知，被告对欠款事实不知情，合同法规定的解除条件未达到，应继续履行合同；3、原告主张的律师费过高，应以拖欠部分借款为基数进行计算。
被告温守奎、桂源公司未作答辩，亦未到庭参加诉讼。
经审理查明，2002年5月23日，原告中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行（贷款人、抵押权人、甲方）与被告梁瑶妮（借款人、抵押人、乙方）、被告桂源公司（保证人、丙方）签订编号为（2002）桂中银零贷字第133号《楼宇抵押借款合同》一份，约定：借款人向贷款人借款210000元，贷款期限为15年，利率按贷款发放日中国人民银行颁布的贷款利率执行；借款人以其位于南宁市中山路66号外滩新城二区富城14层X号房为贷款提供抵押担保；桂源公司为合同项下债务提供连带责任的保证担保，若借款人不能按借款合同的约定履行或偿清其债务，贷款人有权直接向保证人追索，保证期间自合同生效之日始，至合同项下全部贷款本息及有关费用清偿之日止；贷款人因催收合同项下的贷款本息及有关费用而发生的费用，包括但不限于以仲裁、诉讼等法律程序催收而产生的执行费、律师费、拍卖等费用，或依法处置抵押物而发生的任何费用，均由借款人承担；借款人未按期偿还贷款形成逾期，贷款人将按中国人民银行规定计收逾期贷款利息，现时为每日按万分之贰点壹计收罚息。合同签订后，原告于2002年5月29日向被告梁瑶妮发放贷款210000元。被告梁瑶妮未按约定履行还款义务，截至2013年6月10日止，已累计逾期还款19期，拖欠本金23639.24元、利息7820.61元，尚欠原告到期及未到期借款本金96027.28元、利息7820.61元以及罚息2932.53元。为催收上述借款，原告聘请北京大成（南宁）律师事务所律师作为诉讼代理人诉至本院，提出诉请如前，并支付律师费5305元。被告梁瑶妮当庭提交其与桂源公司签订的《商品房买卖合同》和《商铺托管合同》，辩称贷款应由桂源公司代偿。
另查明，被告梁瑶妮、温守奎系夫妻关系，二人于2005年6月9日登记离婚。
本院认为，原告中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行与被告梁瑶妮、温守奎、被告桂源公司签订的编号为（2002）桂中银零贷字第133号《楼宇抵押借款合同》，主体适格，当事人的意思表示真实一致，内容未悖法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方当事人均应恪守。原告已依约向被告梁瑶妮发放贷款210000元，而被告梁瑶妮未按合同约定按期偿还本息，已构成违约。截至2013年6月10日止，被告梁瑶妮累计19期（19个月）逾期还款，尚欠原告到期及未到期借款本金96027.28元、利息7820.61元、罚息2932.53元，其违约行为已致合同目的不能实现。原告主张解除合同，并由被告梁瑶妮偿还借款本金、利息及罚息，于法有据，本院予以支持。被告梁瑶妮提交其与桂源公司签订的《商品房买卖合同》及《商铺托管合同》，辩称本案借款应由桂源公司偿还。对此本院认为，被告梁瑶妮不能以其与桂源公司间的合同约定约束合同外的第三方即本案原告，原告作为贷款人，有权直接要求被告梁瑶妮履行还款义务。对被告梁瑶妮的相关抗辩理由，因缺乏依据，本院不予采纳。关于原告主张的律师代理费5305元，该费用符合广西司法厅规定的律师收费标准，且《楼宇抵押借款合同》第四十七条已明确约定贷款人因催收合同项下的贷款本息及有关费用而发生的费用由借款人承担，因此该笔律师费应由被告梁瑶妮赔偿给原告。《楼宇抵押借款合同》还约定，被告梁瑶妮以其位于南宁市中山路66号外滩新城二区富城14层X号房为贷款提供抵押担保，并办理了预购商品房贷款抵押登记，抵押权已依法设立，因此，为实现上述债权，原告有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理”之规定，本案所产生的债务系发生在被告温守奎与梁瑶妮夫妻关系存续期间，系夫妻共同债务，虽然被告温守奎与梁瑶妮现已离婚，但对夫妻关系存续期间发生的债务，温守奎仍应承担共同还款责任。关于被告桂源公司的保证责任问题，《楼宇抵押借款合同》约定被告桂源公司为债务提供连带责任的保证担保，若借款人不能按借款合同的约定履行或偿清其债务，贷款人有权直接向保证人追索。根据我国物权法第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权”之规定，《楼宇抵押借款合同》中的上述约定应当属于在被担保债权同时存在人保和物保的情况下，双方就实现债权顺序所作的约定。因此，原告有权直接请求被告桂源公司对梁瑶妮的债务承担连带清偿责任。被告桂源公司承担保证责任后，有权向被告梁瑶妮、温守奎追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、第三十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行与被告梁瑶妮、南宁桂源房地产开发实业有限公司签订的编号为（2002）桂中银零房贷字第133号《楼宇抵押借款合同》；
二、被告梁瑶妮、温守奎共同向原告中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行偿还借款本金96027.28元；
三、被告梁瑶妮、温守奎共同向原告中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行给付借款利息、罚息（计算方法：至2013年6月10日止利息7820.61元、罚息2932.53元，此后至实际清偿之日止，以本金96027.28元为基数，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付）；
四、被告梁瑶妮、温守奎共同向中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行赔偿律师代理费5305元；
五、为实现上述第二、三、四项债权，原告中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行对被告梁瑶妮所有的位于南宁市中山路66号外滩新城二区富城14层X号房，有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；
六、被告南宁桂源房地产开发实业有限公司对上述第二、三、四项债务承担连带清偿责任，南宁桂源房地产开发实业有限公司承担保证责任后，有权向被告梁瑶妮、温守奎追偿。
本案受理费2542元，由被告梁瑶妮、温守奎共同负担，被告南宁桂源房地产开发实业有限公司对上述费用承担连带偿付责任。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处，账号：01×××28），逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘重阳
人民陪审员 姜彩霞
人民陪审员 梁明斌
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 曾晓斌
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国担保法》
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。