江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆花民初字第1087号
原告孙永英，女，1970年4月1日生，汉族。
委托代理人李亚辉，上海明伦律师事务所律师。
被告徐运玉，女，1976年2月8日生，汉族。
委托代理人施某某。
原告孙永英与被告徐运玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月25日受理后，依法由代理审判员孙学谦独任审判，于2014年1月7日、1月20日两次公开开庭进行了审理。原告孙永英及其委托代理人李亚辉、被告徐运玉委托代理人施某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙永英诉称：原告通过中介方昆山永辉房产投资顾问有限公司（经办人王某）居间介绍与被告于2013年9月13日分别订立《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》。约定被告将座落于昆山市花桥镇绿地国际家园圣心西环路房屋，建筑面积81.63平房，以81.5万元的价格出售给我。《房地产买卖合同》约定，订立合同当日2013年9月13日支付首付款40万元，9月24日之前办理房屋过户，过户当日支付余款41.5万元。由于有房贷设定抵押，双方在《居间协议》中约定，收到银行注销抵押登记材料1个工作日内被告办理注销登记。办完注销抵押登记手续后3个工作日内办理房屋过户手续。9月13日合同落笔之前，被告要求当时支付首付款40万元。当时已是下午5点多，我没带40万元现金。虽落笔首付款于9月13日支付，但被告同意于次日即9月14日支付首付款40万元。9月14日早9时38分，我第一时间到银行办理完40万元首付房款的转账手续。款项依约转至中介方王某名下。9月18日，被告归还房屋贷款本息。合同本可以正常履行，但被告却以合同约定9月13日付款，我9月14日9点38分付款，迟延了16个小时构成违约为由，要求支付合同总价款20%违约金16.1万元，并中止了合同履行。为此，原告现起诉要求：1、判令解除原、被告双方于2013年9月13日签订的《房地产买卖合同》、《房地产买卖居间协议》；2、被告返还已付房款400000元，并按人民银行同期贷款利率支付利息直到给付；3、被告支付付款手续费50元；4、被告支付违约金50000元；5、本案诉讼费由被告徐运玉承担。本案审理中，原告向本院申请放弃第三项要求被告支付付款手续费50元的诉讼请求，本院对此予以确认。
被告徐运玉辩称：一、原告违反双方签订的《房屋买卖合同》，逾期支付首付款40万元，未在合同规定的日期前往昆山市房地产交易中心办理产权过户，构成违约。并在《房屋买卖合同》中承诺：“如乙方违约，则甲方有权收取总房款的20%作为违约金”。1、2013年9月13日，原、被告签订了昆山市花桥镇圣心西环路33弄36号503室的《房地产买卖合同》，同意原、被告与昆山永辉房产投资顾问有限公司（以下称丙方：王某）签订了《房地产买卖居间协议》。2、《房地产买卖合同》约定：房款交付时间为乙方在2013年9月13日之前向甲方支付首付款40万元整；甲乙双方在2013年9月24日之前（并取得原甲方贷款银行出具的还款证明）前往昆山市房地产交易中心办理产权过户，同时乙方再次支付房款41.5万整。3、《房地产买卖居间协议》房款的支付方式：在甲乙双方签订本协议的当日内签订《房地产买卖合同》当日，乙方向甲方支付首付款40万元整（内含已付定金2万元整）。该首付款收取适用下列方式：此款由丙方向乙方书面签收暂为保管，待甲方前往贷款银行办理提前还贷手续当日由其取回用于还贷。4、2013年9月14日原告将首付款40万元转账给丙方王某。5、2013年9月17日被告按与贷款银行约定，由丙方王某陪同至贷款银行办理还贷，由于被告在还贷当日（17日）未收到原告支付的首付款而无法还贷。6、2013年9月18日被告收到原告支付的首付款完成还贷并取得贷款银行出具的还款证明。7、2013年9月24日原告未前往昆山市房地产交易中心办理产权过户手续。8、2013年9月24日至今原告未向被告支付应于2013年9月24日支付的房款41.5万元。9、2013年10月10日，原告向昆山法院递交的诉状捏造主要事实，编造“乙方违约，收总房款的20%违约金”的谎言，又称被告“中止了合同履行”。二、原告起诉的理由不成立。被告由丙方居间介绍与原告签订《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖合同》当日生效，双方的买卖合同已实际履行。两份合同系双方自愿签订，且不违反国家法律法规，因而合法有效，应当继续履行。被告自签约后始终信守合同，对原告再三的违约，依据合同提出原告应按合同规定支付违约金的要求，这不能成为原告背信毁约的理由。基于上述事实，原告无权主张所谓的解除合同，要求返还房款等。原告在签约时不存在不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，履行义务中无不可抗力致合同目的不能实现，更无不能继续履行合同的理由。发生本案的根本原因：原告在合同履行中再三的违约，又不愿按照合同规定承担违约责任，原告的主张违反了诚实信用原则，不会得到法律的支持。综上，原告起诉的主张违背事实，不符合法律规定，请求依法驳回原告诉讼请求。
经审理查明：2013年9月13日，原告（买受方、乙方）与被告（出售方、甲方）在中介方昆山市花桥镇永辉房产中介事务所（丙方）中介下签订《房地产买卖居间协议》一份，约定由原告向被告购买位于昆山市花桥镇圣心西环路的房屋一套，总房款为815000元。三方约定签订该份协议的当日，被告将房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证原件交由丙方暂为保管至双方办理产权过户手续当日止。该份协议第3.3条B款载明“在甲、乙双方签订本协议当日内签订《房地产买卖合同》当日，乙方向甲方支付首付款400000元整（内含已付定金20000元）。”双方在庭审中明确该笔400000元由原告支付给中介方，由中介方和被告共同去偿还银行贷款。C款载明“在甲、乙双方签订本协议后2个工作日内，甲方应与其贷款银行申请还贷，并在与其贷款银行约定的还贷当日还清银行贷款。在取得银行交付的办理注销抵押登记的材料后一个工作日内申请办理注销该房屋抵押登记事项》。”E款载明“在甲方办理完结该房屋抵押注销手续后三个工作日内，甲、乙双方共同赴昆山市房地产交易中心办理产权过户手续，当日乙方将余款415000元支付给甲方”。
另查明：2013年9月13日即签订上述《房地产买卖居间协议》的当日，原、被告又签订《房地产买卖合同》一份，其中关于房屋的坐落以及房屋总价款与上述协议一致。关于房款交付时间，双方在合同中约定“乙方在2013年9月13日之前向甲方支付首付款400000元，甲方收到该笔房款后将该地产的土地证，房屋产权证交由中介机构保管，并由中介机构陪同向该房地产抵押贷款银行办理还款手续；甲乙双方在2013年9月24日之前（并取得原甲方贷款银行出具的还款证明）前往昆山市房地产交易中心办理产权过户，同时乙方再次支付房款415000元”。关于违约责任，双方在合同中约定“如甲方违约，则退还所有房款以外，再向乙方支付总房款的20%作为违约金；如乙方违约，则甲方有权收取总房款的20%作为违约金”。
再查明：原、被告确认：2013年9月6日被告收取了原告购房定金20000元。2013年9月14日，原告将400000元通过银行转账至中介方负责人王某的账户内。被告预约还贷日期为2013年9月17日，但当日并未能完成还贷。2013年9月18日，中介方负责人王某将380000元通过银行转账至被告账户内。当日，被告用该笔款项归还了涉案房屋上的抵押贷款本息合计273388.83元。
又查明：2013年9月18日，被告向原告和中介方发出信函一份，内容主要是陈述合同签订及款项支付情况，被告在该份信函中称乙方逾期支付首付款构成违约，“使甲方无法按时在与贷款银行约定的日期完成提前还贷，造成其信用污点，损失极大。甲方要求：1、丙方即日起应停止执行协议的有关规定；2、乙方必须承担违约责任，按照合同（三）违约责任2的规定尽快支付违约金；3、修改协议三和修改合同一和三；4、签订补充协议。对于甲方的上述正当要求，请乙方于2013年9月22日前书面答复甲方和丙方。同时请丙方于2013年9月22日前书面答复甲方，以保证协议和合同的正常履行。”2013年10月6日，被告再次向原告发出信函一份，要求“1、乙方必须承担违约责任，按照合同（三）违约责任2的规定尽快支付违约金。2、请乙方尽快按其口头同意的修改协议三和修改合同一和三与甲、丙签订补充协议。对于甲方上述正当要求，请乙方于2013年10月12日前书面答复甲方和丙方，以保证协议和合同的正常履行。”
最后查明：原告申请案外人王某（即中介方昆山市花桥镇永辉房产中介事务所的负责人，也是合同的经办人）作为证人出庭作证。本院依法传唤案外人王某到庭作证，在庭审中，证人王某证明：2013年9月13日，原、被告在中介王某服务下签订了合同。原告于2013年9月14日支付了400000元。签订定合同当天未能付款的原因是签合同的时间已经是下午五点左右了。9月17日未能还款的原因是原告将款项付至王某中行卡上，被告还贷银行为工商银行，王某将款项转至工行卡上的时间已经是下午4点左右了。2013年9月18日，王某将首付款交付给被告时，被告仅抱怨转账晚了，并未提出异议。当日，王某收到了被告的信函一份（内容与被告发给原告的内容一致）。王某认为过户日期是在2013年9月24日，且其记不清当日原、被告是否有来过中介处。2013年9月24日，双方并未办理过户手续，之后双方也没有联系过王某要求继续办理过户手续。王某认为双方未能谈拢的原因是被告要求中止合同并要求原告支付违约金，同时也将房屋两证收回去了。截至目前，双方并未办理房屋过户手续，原告也未支付被告剩余房款。现原告以被告行为属根本违约导致合同目的根本不能实现为由要求解除合同并要求被告承担违约责任，引起纠纷。
上述事实有《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》、银行汇款单、转账凭证、银行还本付息凭证、定金收据、首付款收据、房屋所有权登记信息、信函、证人证言以及当事人的陈述予以证实。
本院认为，原、被告订立的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护。首先，关于原告是否有权解除上述合同，对此，本院认为，原、被告于2013年9月13日签订合同，约定首付款400000元于签订合同当日支付，具体付款方式是由中介代为收取首付款，再用于被告提前还贷。据中介证实，合同签订时间已是下午5点左右，因此，原告于次日即2013年9月14日上午将首付款400000元汇至中介的账户中。中介于2013年9月18日将380000元交付被告，被告并未表示拒绝也未提出异议，并且其用此款项提前归还了房屋贷款本息。当日，被告致函原告和中介，明确要求原告支付违约金并要求修改合同条款，同时要求中介停止执行协议的有关规定。嗣后，被告又再次致函原告要求其支付违约金并要求修改合同条款。对此，本院认为，被告在原告履行支付首付款的义务后理应按合同约定配合原告办理过户手续而不能附加任何条件或者要求修改合同条款，但其却屡次通过致函的方式表明只有在原告同意其提出的支付违约金、修改合同条款的要求后才能确保正常履行合同，并且其在9月18日的信函中也明确要求中介停止执行合同，加之中介也证实双方不能完成过户的主要原因在于被告要求中止合同并要求原告支付违约金，因此，被告的行为已明确向原告和中介表示其将不会履行合同主要义务，事实上双方至今也未能继续履行合同，原告有权据此要求解除合同，被告收取的400000元首付款也应当返还原告。
其次，对于被告辩称的原告未能按时支付首付款、未能按约定的日期过户和支付剩余房款构成违约，本院认为，由中介代为收取首付款的方式是经原、被告认可的，且因签订合同时间已晚，原告于次日上午即履行了付款义务，而被告在收到中介转交的款项时也未明确表示拒绝，而是予以接受并用于还贷。原、被告的行为应视为双方对付款方式作出了变更，因此，被告不应以此主张原告违约。另外，关于被告所称的原告未能按约定的日期过户和支付剩余房款是否构成违约，本院认为，双方在合同中约定的仅是过户的期限即9月24日前应完成过户，而并未约定准确的过户日期，双方应当补充约定。并且，双方的合同是有中介提供居间服务的，根据原、被告与中介签订的居间协议，双方也应当与中介协商确定过户的准确日期。被告在庭审中称其于2013年9月24日到过房产交易中心准备办理过户手续却未能等到原告，同时其也承认并未与原告联系确定当日过户事宜，因此，导致双方未能过户及交接剩余房款的责任不能归责于原告。因此，本院对被告的上述抗辩主张均不予支持。
再次，对于原告要求被告支付违约金50000元（按照合同约定房款的20%作为违约金，原告自愿主张50000元）的诉讼请求，被告认为其并未违约且认为过高请求本院依法予以调整。本院认为，原告主张其实际损失有律师费损失、原告亲友所借的用于购房的款项的利息损失、被告还贷的利益，但其未能举证证明且其主张缺乏合同及法律依据，本院不予认可。因此，原告也未能举证证明其有除了向被告支付的首付款400000元按中国人民银行同期贷款利率计算所得的利息损失外还有其他实际损失，且约定的违约金计算标准超过了中国人民银行同期贷款利率的1.3倍。因此，本院将计算标准依法调整为按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算，被告应付的违约金为以400000元为基数，从2013年9月19日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算所得金额。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、原、被告订立的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》解除。
二、被告徐运玉返还原告孙永英购房款400000元及相应利息损失（计算方式为：以400000元为基数，从2013年9月19日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率130%计算）（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：昆山建行营业部，账号：32201986436051515260）。
三、驳回原告孙永英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8480元，减半收取4240元，财产保全费2770元，两项合计7010元，由原告孙永英负担500元，由被告徐运玉负担6510元。此款原告已经预交，本院不再退还，被告徐运玉负担部分由其在履行判决付款义务时一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10-550101040009599。
代理审判员 孙学谦
二〇一四年一月二十一日
书 记 员 陆敏强