广东省广州市从化区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0184民初1480号
原告：李惠标，住广东省从化市。
被告：吴镜洲，住广东省从化市。
委托代理人：黄宝浩、梁巍琳，广东仁言律师事务所律师。
第三人：郑榕梅，住广东省从化市。
原告李惠标与被告吴镜洲、第三人郑榕梅物权保护纠纷一案,本院受理后依法组成合议庭适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告李惠标、被告吴镜洲的委托代理人黄宝浩和梁巍琳及第三人郑榕梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李惠标诉称：2009年初，第三人在未征得原告同意的情况下，擅自将权属为原告的位于从化市街口街建云东三巷2幢403的房屋以150000元的价格转让给被告。被告从2009年初开始便占有、使用该房屋。2014年，原告收到被告起诉过户才得知房屋转让之事。原告为维护房屋的合法权益向法院提起诉讼，法院于2015年9月22日作出（2015）穗从法房初字第235号民事判决书，该判决书判决位于从化街口街建云东三巷2幢403房的房产归原告所有，且被告需腾退该房屋给原告使用。鉴于被告从2009年开始，无偿使用涉案房屋，且没有支付租金，现为维护原告的合法权益，提起诉讼请求法院判令：1.被告支付原告2009年至今的租金84000元（租金暂按照每月1000元的标准计算，最终以法院委托有关部门评估为准）；2.本案的诉讼费由被告负担。
庭审过程中原告明确其第一项诉请为：被告支付原告从2010年3月20日起至被告实际腾退涉案房屋之日止的租金（每月的租金按照以下标准计算：2010年3月20日至2011年12月，每月租金按照10元/㎡乘以房屋的总面积73.66㎡予以计算；2012年1月至2013年12月，每月租金按照11元/㎡乘以房屋的总面积73.66㎡予以计算；2014年1月至2014年12月，每月租金按照12元/㎡乘以房屋的总面积73.66㎡予以计算；2015年1月至2015年12月，每月租金按照15元/㎡乘以房屋的总面积73.66㎡予以计算；2016年1月至被告实际腾退涉案房屋之日止，每月租金按照16元/㎡乘以房屋的总面积73.66㎡予以计算）。
原告为证明其主张向本院提交以下证据：1.房地产发证档案查询证明；2.房屋所有权证存根；3.（2015）穗从法房初字第235号及（2015）穗中法民五终字第5574号民事判决书。
被告吴镜洲辩称：1.被告与原告之间不存在事实或合同上的租赁关系，被告入住案涉房屋是基于与第三人的买卖合同关系，根据房管部门的产权登记，房屋产权人是第三人。2.根据之后诉讼过程的证据显示原告与第三人之间存在离婚调解协议，但截至2010年涉案房屋的使用和收益权利仍属于第三人。另，原告与第三人之间的离婚调解协议并未公开，被告不得而知，不存在过错，侵犯原告权利的是第三人而非被告。3.目前案涉房屋仍由被告使用，尚未腾退房屋，我方认为应从原告起诉之日2016年4月6日起计付租金，租金标准按同地段普遍标准即每月500元租金标准计付至我方实际腾退房屋给原告之日。4.原告主张的租金应受一年诉讼时效的限制，原告起诉之日倒推一年的租金即从2015年4月7日开始的租金才没有超过诉讼时效，即使原告起诉的租金没有超过一年的诉讼时效，也不应支付租金。5.如需支付租金也应从原告起诉被告确定房屋权属之二审判决即（2015）穗中法民五终字第5574号案件生效之日2015年12月21日起计算租金，从上述时间开始计算租金则被告同意按照原告主张的租金标准计算。
第三人郑榕梅述称：1.第三人同意原告的全部诉讼请求。2.涉案房屋属原告所有，被告占有使用应支付相应的租金给原告。3.被告从2009年在未全额支付房款的情形下已经居住使用案涉房屋至今，且在2011年12月7日才支付第一笔购房款140000元。4.被告损毁了房屋原有的装修，该笔费用应当由被告承担。5.被告购买房屋时的价格不到当时市场价的一半，2011年涉案房屋的市场价格约为30万元。被告在明知第三人已离婚且涉案房屋属于原告所有的情况下，仍以如此低的价格购买涉案房屋，其本身也存在一定过错，其损失不应全部由第三人承担。
经审理查明：原告与第三人原是夫妻关系，双方于2004年3月12日经本院（2004）从法民一初字第387号民事调解书调解，自愿解除夫妻关系，且将登记在第三人名下的位于从化市街口街建云东路三巷二幢403房的房产确认归原告所有，但该房屋的租金作为抚养孩子的生活费至2010年3月20日止，之后第三人将房屋交给原告使用。上述房屋的建筑面积为73.66平方米。
又查，李惠标在本院，曾作为原告以物权保护纠纷起诉被告及第三人，本院作出了（2015）穗从法房初字第235号民事判决书，该判决书判令：1.第三人自该判决发生法律效力之日起90日内将从化市新城区建云东路三巷二幢403房产（登记号：街字第04333号；权利证号：4028542）过户至原告名下；2.被告自该判决发生法律效力之日起90日内腾退坐落于从化市新城区建云东路三巷二幢403房（登记号：街字第04333号；权利证号：4028542）给原告。后被告不服上述判决，上诉于广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2015年12月21日作出（2015）穗中法民五终字第5574号民事判决书，该判决书驳回了被告的上诉，维持一审判决。
再查，被告曾以买卖合同纠纷起诉原告及第三人，本院作出了（2015）穗从法房初字第463号民事判决书，后虽第三人不服该判决上诉于广州市中级人民法院，但因其未按照法律规定缴纳上诉费，广州市中级人民法院于2016年10月11日作出（2016）粤01民终13939号民事裁定书，裁定按上诉人撤回上诉处理，各方当事人均按照原审判决执行。
另查，在（2015）穗从法房初字第463号案件审理过程中，经办法官曾于2015年12月2日向第三人及案外人陈某进行了询问。第三人陈述如下：第三人未明确告知代被告购买涉案房屋的陈某，该房屋已由本院的民事调解书确认归原告所有。
截至本案一审辩论终结前即2016年12月26日，案涉房屋仍由被告实际占有使用。
本院认为，本案属于物权保护纠纷，本案主要涉及以下两方面问题：
1、涉案房屋的占用费问题
原告主张被告应从2010年3月20日即由第三人交付涉案房屋给原告之日起开始支付房屋占用费至被告实际腾退房屋之日止的租金。本院认为，因涉案房屋一直登记在第三人名下，被告与第三人之间存在房屋买卖合同，直至（2015）穗中法民五终字第5574号民事判决书生效之后，才明确了原告与被告及第三人之间的法律关系，且该判决也明确判令被告需腾退涉案房屋给原告，但截至一审辩论终结前被告仍实际占用涉案房屋。因（2015）穗中法民五终字第5574号民事判决书生效之前的房屋占用费是由第三人无权处分该房屋，且并未如实告知被告涉案房屋的情况所导致，原告的该部分损失是由第三人的过错引起，第三人应承担赔偿原告该部分损失的责任。被告在（2015）穗中法民五终字第5574号民事判决书生效之前占用涉案房屋并无过错，不应承担赔偿原告的该部分损失的责任，但上述判决生效之后，其仍占用原告的房屋应支付相应的占用费。因此，被告需支付从（2015）穗中法民五终字第5574号民事判决书生效之日即2015年12月21日至被告实际腾退房屋之日止的占用涉案房屋的占用费给原告。
2、房屋占用费的支付方式
被告对原告主张的租金计算标准并无异议，且被告自认至本案一审辩论终结前即2016年12月26日，涉案房屋仍由其占用使用。因此，从2015年12月21日起至2016年12月26日的房屋占用费，被告应首先支付给原告。原告与被告一致确认2015年房屋占用费的标准，按照每月15元/㎡乘以房屋的总面积73.66㎡即1104.9元/月支付；2016年1月至被告实际腾退涉案房屋之日止的占用费按照每月16元/㎡乘以房屋的总面积73.66㎡即1178.56元/月支付。因此，被告应支付给原告的2015年12月21日至2016年12月26日的房屋占用费为（1104.9元/月÷31天×11天）＋1178.56元/月×11月（2016年1月至2016年11月）＋（1178.56元/月÷31天×26天）=14344.7元。另，从2016年12月27日起至被告实际腾退房屋之日止的房屋占用费，被告应按照1178.56元/月的标准支付给原告。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条，《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
1、被告吴镜洲自本判决发生法律效力之日起10日内支付占用原告李惠标所有的位于从化市新城区建云东路三巷二幢403房从2015年12月21日至2016年12月26日止的占用费14344.7元给原告李惠标；
2、被告吴镜洲自本判决发生法律效力之日起60日内支付占用原告李惠标所有的位于从化市新城区建云东路三巷二幢403房，从2016年12月27日至被告吴镜洲实际腾退该房屋给原告李惠标之日止的房屋占用费（占用费，按照每月1178.56元的标准计算）给原告李惠标；
3、驳回原告李惠标的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1900元，由被告吴镜洲负担200元，原告李惠标负担1700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的数额计算上诉案件受理费，并向广州市中级人民法院预交。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 薛志军
审 判 员 王 硕
人民陪审员 李丽芳
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 李健华