河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀10民终1261号
上诉人(原审被告)：张英良，男，1962年10月6日出生，汉族，住廊坊市。
委托诉讼代理人：孙艳利，河北乾翔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭静，河北乾翔律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：雒维旗，男，1982年9月5日出生，汉族，住廊坊市。
委托诉讼代理人：刘春侠，河北律绎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓亚敬，河北律绎律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：于晓丽，女，1982年5月15日出生，汉族，住廊坊市。
委托诉讼代理人：李海滨，河北子农律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：廊坊市中驰企业管理咨询有限公司。地址廊坊市广阳区广阳道***号。
法定代表人：王娟，总经理
委托诉讼代理人：王新，男，1983年11月20日出生，汉族，住廊坊市安次区，该公司员工。
上诉人张英良、雒维旗因与被上诉人于晓丽、廊坊市中驰企业管理咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院(2016)冀1003民初3886号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
上诉人张英良上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。事实和理由：被上诉人于晓丽的诉讼请求为继续履行房屋买卖合同、协助办理相关过户手续、赔偿损失、返还物品，但一审判决判令继续履行购房意向书、房屋买卖合同，已超出被上诉人于晓丽的诉讼请求，另外判令被上诉人在上诉人取得房屋所有权证后十日内给付剩余房款，也违反了不告不理的原则，一审程序违法；一审判决认定上诉人“提出新的条件，双方一直处于协商状态，未达成一致意见”，属事实认定不清，又属法律适用错误；一审判决认定被上诉人于晓丽“随时准备后续房款支付条件成就时履行合同义务，但被告违约”，属事实认定不清，又属法律适用错误；一审判决认定上诉人“没有证据证明通知原告解除房屋买卖合同”，属事实认定不清，又属法律适用错误；被上诉人中驰公司怠于履行居间人义务，存在过错，应承担相应责任，一审判决未予认定，属认定事实不清；被上诉人于晓丽一审期间提交了虚假的证据，但一审法院却认定“被告张英良、雒维旗应对原告交付的2016年3月11日至9月30日的物业费158.89元承担赔偿责任”，属认定事实不清；上诉人已与被上诉人于晓丽解除了房屋买卖合同，一审判决继续履行，适用法律错误；购房意向书不能作为双方履行合同义务的依据；于晓丽未按照双方变更的付款方式和期限及金额履行给付房款的义务，于晓丽违约在先，由此导致的合同解除责任在于晓丽一方。
上诉人雒维旗上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。事实和理由：其与张英良签订房屋买卖协议，并实际给付全部房款，且已装修入住，对张英良与于晓丽之间的纠纷并不知情，属于善意第三人，应保护其合法权益；张英良已明确表态与于晓丽的合同为无效合同，且不同意继续履行，并已将该房屋转让给了上诉人雒维旗，一审判决在此情况下仍认定张英良与于晓丽之间的合同有效，并继续履行，属适用法律错误；物业费158.89元应由被上诉人于晓丽自行承担；本案所涉房屋为上诉人雒维旗的唯一住房，应予保护。
于晓丽辩称，对于张英良所述与于晓丽协商达成了对合同的变更，无任何证据予以证明，张英良该主张不能成立；对于雒维旗主张的善意取得，不能成立，于晓丽2013年即购入该房屋，实际占有并进行了部分装修改造项目，雒维旗的妻子及家人就在该小区居住，两年时间内对此毫不知情是不可能的，该房屋于晓丽已经进行了初步的装修，雒维旗进入房屋时就应发现，且该房屋的水、电、燃气卡均为后补，雒维旗只要到物业公司询问即可知晓房屋之前的交易情况，但雒维旗对此置之不理，与其说是善意，不如说是故意规避；于晓丽发现雒维旗装修后，多次与其交涉，告知房屋交易情况，但雒维旗不予理睬，强行装修入住，系恶意占有；雒维旗是否为唯一住房，不能成为强占房屋的理由；从雒维旗与张英良的交易过程看，雒维旗也没有尽审查义务。二上诉人的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。
廊坊市中驰企业管理咨询有限公司辩称，其作为中介方，已尽到了应尽义务，不应承担涉案房屋买卖合同不能履行的责任。
于晓丽向一审法院起诉请求：判令被告张英良继续履行房屋买卖合同；依法判令三被告赔偿损失约8万元；诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告变更了诉讼请求，请求法院依法判令被告张英良继续履行房屋买卖合同，协助原告办理相关过户手续；依法判令三被告赔偿损失55708元；判令被告张英良返还原告存放于地下室的全部物品；保全费5000元，由被告承担；诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2010年5月31日，被告张英良与拆迁人廊坊中油管道房地产开发有限公司签订拆迁补偿安置协议，协议约定被告张英良所拥有的管道局一区10栋3单元401号房屋（面积70.47平方米）属于管道局廊坊基地旧房改造（一期）拆迁范围，拆迁人以产权调换方式（即拆旧换新、原区域回迁）进行补偿，补偿面积96.04平方米，其中按拆1补1.15政策补偿81.04平方米，赠送5平方米。被拆迁房屋补偿面积在新房建筑面积中抵扣。被告张英良确定选定建筑面积130㎡左右的房屋，被告张英良所购新房实际面积以正式与拆迁人签订的购房合同为准。
2013年10月4日，原告与被告张英良、廊坊市中驰企业管理咨询有限公司签订购房意向书，该意向书约定，原告购买被告张英良坐落于管道局一区7号楼3单元802室的回迁房，总价款136万元，付款方式为分期（先付50%，房本下来再付50%）。在签订购买意向书同时，原告向居间人被告廊坊市中驰企业管理咨询有限公司支付5万元定金，原告有反悔不买或不按约前来签订受让合同等其他行为时则上述定金由被告全部没收；如被告张英良不愿意依约履行时，则应双倍返还已收定金，以解除双方承诺之交易。补充条款约定，房本下来贷款由被告廊坊市中驰企业管理咨询有限公司办理（中介费已收），过户时所产生税费等费用由原告承担，定金包括中介费用。原告于晓丽、被告张英良委托代理人赵丽华、被告廊坊市中驰企业管理咨询有限公司分别签字按印。同日，赵丽华从被告廊坊市中驰企业管理咨询有限公司处收取定金33700元，并出具收条一张。
2013年11月14日，原告与被告张英良、廊坊市中驰企业管理咨询有限公司签订房屋买卖合同，合同约定被告张英良自愿将坐落在广阳区管道局一区7号楼3单元802室的房屋（面积138.86㎡、产权证号：房字第××号、土地使用权证号：廊国用（2003）第06075号）及附属用房（小房、地下室7.2平米）出售给原告，成交价格为136万元整，原告须向居间方被告廊坊市中驰企业管理咨询有限公司交纳居间费2.1万元。原告支付其余房款的具体方式为分期；如现金过户，付款方式为转账。原告与被告任何一方擅自解除、拒绝履行本合同，均由违约方向守约方支付本合同确定的房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方据实赔偿，且居间方所收取的居间费一律不予退还。合同还约定，经双方协商在一个月内改名最好，原告将在改名时将全款打入被告张英良账号，如未能一个月改名，双方协商解决剩余房款事项，此合同交易所有款项交易走居间方财务账户，进行监管。原告于晓丽、被告张英良委托代理人赵丽华、被告廊坊市中驰企业管理咨询有限公司分别签字或盖章按印。
2013年11月30日，赵丽华出具收条，收条载明：今收到管道局一区7-3-802室首期房款651000元。2013年11月31日，被告廊坊市中驰企业管理咨询有限公司出具收条，证明已收到涉案房屋首期购房款651000元，加上购房定金共计68万元。被告张英良收到首期房款后将房屋钥匙、门禁卡、电卡交付原告，原告对房屋进行了水电改造、砸墙、地暖、地面处理。2014年6月4日，原告交付涉案房屋物业费286元、垃圾清运费398元。2014年6月10日，原告又支付垃圾清运费（地暖）400元。2016年3月23日，深圳万方兴业物业廊坊分公司管道局服务中心出具证明，证明涉案房屋业主于晓丽已交齐2013年10月1日至2016年9月31日物业费858元、2016年1月1日至2016年12月31日地上车位费960元。
2013年12月7日，被告廊坊市中驰企业管理咨询有限公司员工王新给原告出具收条，收条载明：今收到于晓丽交来伍万元人民币用来过户管道局一区7号楼3单元802室，期限为2014年2月底，如过户不能办理如数退还给于晓丽伍万元人民币。见证人：赵丽华。
2016年3月11日，被告张英良、雒维旗签订房屋买卖协议，协议约定被告张英良将涉案房屋及附属地下室、小区门禁、有线电视等相关资产出售给被告雒维旗，交易价格128万元，被告雒维旗以全款方式、通过银行转账支付购房款，收款人为张晓靓。付款之后，卖房人向买房人出具收据作为房产交易依据留存。协议有效期自双方签字并按手印之日起生效，以卖房人最终配合买房人完成房屋产权变更为终止。如果卖方单方面终止协议，除立即返还所有买方已经支付的购房费用之外，需要按市场对买方已经在房屋装修或使用过程中的投入进行赔偿性的补偿，另外需支付交易总价的20%作为违约金。协议签订后，2016年3月12日、5月21日，被告雒维旗通过其爱人张蕊账户分别向张晓靓账户转款50万元、78万元，张晓靓收款后，分别出具了收据。被告雒维旗交付房款后，被告张英良将房屋交付被告雒维旗，被告雒维旗对房屋进行了装修，并实际占有使用。
另查明，原告与被告张英良未在签订房屋买卖合同后一个月内改名，被告张英良对涉案房屋进行了预登记，但至今未办理产权证。2016年3月23日，原告因发现被告张英良将房屋出售给被告雒维旗遂向廊坊市公安局广阳分局小廊坊派出所报案。2016年6月7日、6月28日、7月5日，廊坊市公安局广阳分局小廊坊派出所分别传唤了王新、赵丽华、张蕊，并作了询问笔录。
庭审中，原告放弃了要求被告廊坊市中驰企业管理咨询有限公司赔偿损失的诉讼请求。原告要求被告张英良、雒维旗连带赔偿因装修涉案房屋造成砸墙运垃圾费8400元，改造水电人工费14100元，地暖管、地面清理16010元，地暖人工费9000元，二次恢复地面7400元，但未提供充分证据。原告要求被告张英良返还原告存放于地下室的全部物品，并提供了其与韩文来签订的代理协议书及瓷器代销清单，证明其存放于涉案房屋地下室的瓷器被被告张英良拿走，被告张英良予以否认，主张其从地下室除了拉走自己的物品外，仅有一两个未开封的纸箱子，具体什么东西不清楚，也无法确定是不是原告的物品，原告未提供相应证据予以证实。
被告张英良提供了赵丽华与王新的短信联系记录，用以证明2014年4月被告与原告达成新的付款约定，被告一直未履行，2014年7月14日，被告已经通知原告或者付款30万元，或者被告换锁另行出售，但该短信记录显示，被告提出新的条件，双方一直处于协商状态，未达成一致意见。被告一直也未退还原告购房款。被告张英良提交2015年10月4日其委托代理人赵丽华与被告廊坊市中驰企业管理咨询有限公司陈经理的通话录音，证明被告张英良更换涉案房屋的门锁已经通知了原告和被告廊坊市中驰企业管理咨询有限公司。该通话录音仅能证明通知了被告廊坊市中驰企业管理咨询有限公司，不能证明通知了原告。
另查明，2016年3月23日，原告因发现被告张英良将房屋出售给被告雒维旗遂向廊坊市公安局广阳分局小廊坊派出所报案。2016年6月7日、6月28日、7月5日，廊坊市公安局广阳分局小廊坊派出所分别传唤了王新、赵丽华、张蕊，并作了询问笔录。
一审法院认为，原告与被告张英良、廊坊市中驰企业管理咨询有限公司签订的购房意向书、房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，合同合法有效，双方当事人应本着诚信原则切实全面履行合同义务。原告按合同约定支付了定金、首付款，并随时准备后续房款支付条件成就时履行合同义务，但被告违约，在没有证据证明通知原告解除房屋买卖合同、并退还原告已经支付的首付款的情况下，又将房屋出卖给被告雒维旗，虽然二被告签订了房屋买卖协议，被告雒维旗交齐房款，但未办理过户手续，尚未发生物权的变动，因此，被告张英良应当履行与原告签订的房屋买卖合同，房屋买卖合同签订后，被告张英良就将房屋钥匙、门禁卡、电卡交付原告的行为表明，其已同意将涉案房屋交付原告占有使用，因此其应向原告履行交付房屋的义务，并在办理产权证条件成就时协助原告办理过户手续。2016年3月11日，被告张英良将涉案房屋又出售给被告雒维旗，被告雒维旗占有使用该房屋，因此被告张英良、雒维旗应对原告交付的2016年3月11日至9月30日的物业费158.89元承担赔偿责任，原告未对主张的其他损失提供相应证据证实，本院不予支持。原告要求被告张英良返还其存放于地下室的物品，未提供相应证据，该诉讼请求本院亦无法支持。故依据《中华人民共和国民法通则》第5条、第92条，《中华人民共和国合同法》第60条、第107条、第113条之规定，判决如下：一、原告于晓丽与被告张英良继续履行双方及被告廊坊市中驰企业管理咨询有限公司签订的购房意向书、房屋买卖合同，被告张英良于判决生效后十日内将位于管道局一区7号楼3单元802室房屋交付原告于晓丽；二、原告于晓丽于被告张英良取得涉案房屋不动产所有权证后十日内给付被告张英良剩余房款68万元，被告张英良收到前述房款后十日内协助原告于晓丽办理产权过户手续；三、被告张英良、雒维旗于判决生效后十日内赔偿原告物业费损失158.89元；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费8880元，保全费5000元，由被告张英良承担。
本院审理查明的事实与一审判决认定事实相同。
本院认为，2013年10月14日，上诉人张英良、被上诉人于晓丽、被上诉人廊坊市中驰企业管理咨询有限公司签订购房意向书，2013年11月14日上述三方当事人签订房屋买卖合同，该购房意向书与房屋买卖合同均是对房屋买卖相关事宜的约定，均为张英良、于晓丽的真实意思表示，合法有效，均是涉诉房屋买卖行为的履行依据，张英良的代理人赵丽华在上述合同中签名，后续房款的给付也是按上述合同的约定进行，张英良上诉主张未见过购房意向书的第一页，不认可购房意向书的效力的上诉理由，不能成立，本院不予支持。上诉人张英良与被上诉人于晓丽在购房意向书中约定的房款给付方式为，“总价款136万元，付款方式为分期（先付50%，房本下来再付50%）”，在房屋买卖合同中，未填写首付款数额，约定“支付其余房款的具体方式为分期；如现金过户，付款方式为转账”，同时约定“经双方协商在一个月内改名最好，原告将在改名时将全款打入被告张英良账号，如未能一个月改名，双方协商解决剩余房款事项，此合同交易所有款项交易走居间方财务账户，进行监管”，此后被上诉人于晓丽将50%的房款68万元给付上诉人张英良，双方当事人对此均无异议。上诉人张英良主张房屋买卖合同中约定的“如未能一个月改名，双方协商解决剩余房款事项”，属于《合同法》第六十一条规定的约定不明确或者没有约定的情形，其有权在给予于晓丽必要准备时间的情况下，随时要求于晓丽支付购房款，因未能改名，2014年4月份，其与于晓丽协商达成一致意见，约定于晓丽2014年5、6、7月每月给付张英良购房款10万元，但于晓丽并未按此约定给付房款，系于晓丽违约，上诉人张英良已通知于晓丽解除合同，本院经审查认为，关于上诉人张英良与被上诉人于晓丽协商后续房款给付事宜的情况，中介方廊坊市中驰企业管理咨询有限公司的工作人员王新在公安机关询问笔录中表述“2014年年初，于晓丽和我打招呼想装修入住，我通知赵丽华，赵丽华叫于晓丽再支付一部分房款，于晓丽同意再支付剩余房款的10至20万元，赵丽华那方想让于晓丽把剩余房款留10万到20万元的尾款，其他支付，双方有20多万元的分歧，这件事就僵持下来，我们中介公司给沟通多次无果”，王新对双方协商情况的表述与被上诉人于晓丽的表述一致，可以相互印证，且其为双方房屋买卖合同的中介方，其表述具有较强的证明力，本院予以采信，上诉人张英良主张其已与于晓丽达成一致的房款给付协议且于晓丽违约，仅有其单方陈述，无其他有效证据予以证明，本院不予采信。综上，上诉人张英良主张被上诉人于晓丽违约，不能成立，其主张因被上诉人于晓丽违约，已通知于晓丽解除房屋买卖合同，无事实和法律依据，本院不予支持。2016年3月11日，张英良将房屋另行出售给雒维旗，雒维旗占用该房屋，被上诉人于晓丽提供证据证明2016年3月11日至9月30日的物业费其已交纳，一审判决张英良、雒维旗赔偿被上诉人于晓丽该期间的物业费158.89元，依据充分，本院予以维护。上诉人张英良与被上诉人于晓丽通过购房意向书和房屋买卖合同一并约定房屋买卖相关事宜，一审判决依据审理查明的事实，判决双方继续履行购房意向书、房屋买卖合同，理据充分，与被上诉人于晓丽诉请相符，一审判决同时判令被上诉人于晓丽在张英良取得涉案房屋不动产所有权证后十日内给付张英良剩余房款68万元，是房屋买卖合同继续履行的实质内容，一并进行判处，符合法律规定，且于晓丽并未对此提出异议，上诉人张英良主张一审判决上述判项超出诉讼请求，违反了“不告不理原则”，不能成立，本院不予支持。一审判决依据原告于晓丽的诉讼请求审理本案，于晓丽并未提出中介方中驰公司怠于履行居间人义务，要求该公司承担过错赔偿责任的诉讼请求，一审判决未对此进行审查及处理，符合法律规定，上诉人张英良认为该公司在居间过程中存在过错，给其造成损失，应另行向该公司主张权利。
上诉人张英良在未合法解除与于晓丽之间的房屋买卖合同，未退还房款的情况下，将房屋另行出售给上诉人雒维旗，雒维旗主张其对张英良与于晓丽之间的纠纷并不知情，属于善意第三人，应保护其合法权益，经审查雒维旗妻子张蕊在公安机关的询问笔录，能够证明张英良已将该房屋此前曾出售给他人的情况告知雒维旗，雒维旗已知晓该房屋向其出售时尚存在纠纷，且被上诉人于晓丽知道房屋另行出售给雒维旗的情况后，找到雒维旗一方说明情况，阻止雒维旗装修，并于2016年3月23日向公安机关报案，雒维旗在此情况下，仍然于2016年5月21日继续向张英良履行后续购房款78万元，并继续装修入住，其行为明显不符合善意第三人的特征，上诉人雒维旗该上诉理由，本院不予支持。上诉人雒维旗二审期间提交多份证据，证明涉诉房屋为其唯一住房，且其已经实际装修入住，但上述证据均与其房屋买卖合同是否合法有效不具有关联性，不能据此证明其应取得该房屋的所有权，上诉人雒维旗该上诉理由，本院不予支持。
综上所述，张英良、雒维旗的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费35520元，由上诉人张英良负担17760元，由上诉人雒维旗负担17760元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 欣
审 判 员 叶振平
代理审判员 梁志斌
二〇一七年五月十五日
书 记 员 田 静