重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第05817号
上诉人（原审被告）：重庆瑞鸥房地产开发有限公司。
法定代表人：张绍福，该公司董事长。
被上诉人（原审原告）：程长明。
被上诉人（原审原告）：周建容。
委托代理人：程长明。
原审被告：重庆顺帆房地产开发有限公司。
法定代表人：高德明，该公司董事长。
上诉人重庆瑞鸥房地产开发有限公司（以下简称瑞鸥公司）与被上诉人程长明、周建容及原审被告重庆顺帆房地产开发有限公司（以下简称顺帆公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市长寿区人民法院于2015年7月10日作出了（2015）长法民初字第01122号民事判决，瑞鸥公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年10月26日受理本案后，依法由审判员陈孟琼担任审判长，审判员刘家秀主审，与代理审判员赵青组成合议庭，于2015年11月16日公开进行了询问。上诉人瑞鸥公司的法定代表人张绍福，被上诉人程长明暨周建容的委托代理人到庭参加了询问，本案现已审理终结。
程长明、周建容一审诉称，2013年5月28日，我们与瑞鸥公司、顺帆公司签订了《重庆市商品房买卖合同》及合同补充协议，约定瑞鸥公司、顺帆公司将位于重庆市长寿区房屋出售给我们，房屋总价为303998元，合同约定的交房时间为2014年10月28日。合同签订后，我们向瑞鸥公司、顺帆公司支付了全部购房款303998元，并向瑞鸥公司、顺帆公司缴纳了大修基金、契税等费用共计6724元。但瑞鸥公司、顺帆公司未按合同约定将我们购买的房屋交付我们使用。2014年12月16日，因瑞鸥公司、顺帆公司仍未交房，我们向瑞鸥公司、顺帆公司邮寄送达了解除房屋买卖合同的通知书。现我们要求确认我们与瑞鸥公司、顺帆公司于2013年5月28日签订的《重庆市商品房买卖合同》及合同补充协议已于2014年12月17日解除；瑞鸥公司、顺帆公司向我们返还购房款303998元并从2015年1月8日起以303998元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率向我们支付利息至付清时止；瑞鸥公司、顺帆公司共同赔偿我们税、费等共计6724元；瑞鸥公司、顺帆公司向我们支付违约金15199.90元。
瑞鸥公司一审答辩称，程长明、周建容所述的合同签订、付款情况属实。程长明、周建容购买的房屋位于我公司开发建设的狮湖锦苑小区。我公司交房延期属实，但系客观原因造成：当时整个长寿区的规划大范围调整，不允许我们动工，导致狮湖锦苑小区至2012年6月1日才开工；在房屋修建过程中，为了举办“国际铁人三项赛”，重庆建工集团突击修路，造成我公司工程材料及施工车辆进出受到极大限制，严重阻碍我公司工程的正常进行，导致狮湖锦苑小区的工程进度延迟了半年；后由于市政用电、用气、用水管网狮湖锦苑段骨干网没有铺设，我公司只得待相关主管部门铺设完毕后才能在主管上接驳使用，又导致工程进度延迟三个月。综上所述，交房延期并非我公司的主观原因造成，且现程长明、周建容购买的房屋已经建成，并已经过竣工验收，现正在办理工程竣工验收备案手续。我公司确实存在违约行为，但由于我公司经营困难，故我们不同意程长明、周建容退房，但我们愿意按已付房款的万分之三支付违约金。程长明、周建容将房屋大修基金3437元、房屋契税3040元及登记费用247元交由我们代缴属实，若程长明、周建容购房时系一次性付清全部房款，则该三笔费用我们应该尚未代程长明、周建容缴纳，现没有书面证据证明我们已代程长明、周建容缴纳了上述三笔费用。此外，虽然当时我公司和顺帆公司一起与程长明、周建容签订《重庆市商品房买卖合同》，但由于我公司和顺帆公司已经不再合伙，所以本案与顺帆公司无关，我公司愿意独立承担相应的责任。
顺帆公司未答辩。
一审法院经审理查明，2008年8月16日，瑞鸥公司与顺帆公司签订《项目合作协议书》，约定：“……一、双方共同出资合作开发建设“长寿湖镇安置房小区南侧国有土地开发项目”。……二、双方按总投资额各50%的出资额共同开发本协议第一条之项目，并按照出资额比例分享本项目盈利或承担风险。三、涉及该项目的所有经济责任、民事责任和法律责任由合作双方按出资比例各自承担应尽的权利和义务”。2012年8月28日，瑞鸥公司（甲方）和顺帆公司（乙方）签订《联合开发协议》，约定：“……第一条甲乙双方共同投资购买的土地座落于重庆市××长寿湖镇安置房南侧，面积为13102.37平方米（折合：19.64亩），总建筑面积15865.03平方米（最终以产权部门实测的面积为准），开发项目暂定名为狮湖锦苑。第二条投资划分甲乙双方同意前期投资以狮湖锦苑项目施工许可证办理完毕并达到动工条件为标志，乙方仅投资人民币500万元整（大写：伍佰万元整），项目从开工到竣工投入使用和完成相关法律义务，其余投入由甲方出资并承担狮湖锦苑项目的法律义务，甲方享有除乙方分得的商业及住宅建筑面积4000平方米以外剩余的全部资产的权利及其收益。……第六条本协议签订生效之日起，乙方须委托甲方对狮湖锦苑项目进行建设与销售直至项目竣工交付使用并履行完本项目所涉及的经济法律义务，乙方必须给予甲方积极支持配合，若本项目完成后，还有剩余资产未销售完毕的，乙方须支持并配合甲方将剩余资产转移过户到甲方指定产权人，费用由甲方承担”。2012年9月3日，顺帆公司（甲方）与瑞鸥公司（乙方）签订联合开发协议，约定：“……二、本协议签订后，该项目所有后续的开发投资、工程建设、质量安全、楼盘销售、税费缴纳、后期维保以及与之相关的所有债权债务和涉及到的一切法律责任、民事责任以及经济责任概由乙方承担，甲方对此不再负有任何相关法律责任。”
2013年5月28日，程长明、周建容（乙方）与瑞鸥公司、顺帆公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》及合同补充协议，约定由程长明、周建容购买瑞鸥公司、顺帆公司开发建设的位于重庆市长寿区房屋，房屋总价为303998元。程长明、周建容与瑞鸥公司、顺帆公司双方在《重庆市商品房买卖合同》中约定：“……第七条交房期限及交付条件……2、属预售商品房的，甲方应当在2014年10月28日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应当在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。……第九条甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在45日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之5向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款的万分之3的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”。合同签订当日，程长明、周建容向瑞鸥公司一次性支付了购房款303998元，并将房屋契税3040元、房屋大修基金3437元及登记费用247元等三笔费用交由瑞鸥公司、顺帆公司代收代缴，瑞鸥公司就该三笔费用向程长明、周建容出具了收据。瑞鸥公司、顺帆公司尚未代程长明、周建容缴纳上述三笔费用。
瑞鸥公司和顺帆公司未按合同约定在2014年10月28日前将程长明、周建容所购房屋交付给程长明、周建容使用。2014年12月16日，因瑞鸥公司、顺帆公司仍未将程长明、周建容所购房屋交付其使用，程长明、周建容向瑞鸥公司的法定代表人张绍福邮寄了《房屋退款（申请）告知函》，载明：“……依据2013年4月10日双方签订的商品房买卖合同第七条、第八条及第九条约定，贵司应在2014年10月28日前办理或提交相关的手续和文件，现已逾期近二个月时间，本人无法再等，依据双方签订的商品房买卖合同中之约定条款函告于贵司，请贵司及时办理退款手续。如贵司在收到本函三日内不作出退款答复，本人将依法诉讼，所产生的一切相关费用将由贵司承担。”瑞鸥公司收到该函后，向程长明、周建容发出《致歉函》，载明：“……目前，关于房屋的分项验收已完成，设施设备已全部到位，现特通知您到销售中心接房，如有不便，请联系我司（023-40365666）。鉴于延迟交房的情况，给您带来了不便，事出客观原因，实非我司所愿，尽管如此，我司愿意承诺给您所购房屋免去2015年1年的物业服务费，并在此，向您表示深深的歉意，希望能得到您的谅解。”2015年1月6日，程长明、周建容向瑞鸥公司的法定代表人张绍福、顺帆公司的法定代表人高德明分别邮寄了《房屋退款（申请）告知函》，该函内容与前次邮寄的一致。根据物流跟踪记录，前述二份邮件的签收时间均为2015年1月7日。瑞鸥公司的法定代表人当庭认可二程长明、周建容两次邮寄《房屋退款（申请）告知函》均已收到。
另查明，至程长明、周建容起诉之日，瑞鸥公司、顺帆公司尚未取得程长明、周建容所购房屋的《重庆市建设工程竣工收备案登记证》。
上述事实，有当事人陈述、《重庆市商品房买卖合同》及合同补充协议、销售不动产统一发票、收据三张、《房屋退款（申请）告知函》、《致歉函》、EMS国内标准快递邮件详情单三张及物流追踪记录、《项目合作协议书》、《联合开发协议》二份等证据在案佐证，一审法院予以确认。
一审法院经审查认为，程长明、周建容与瑞鸥公司、顺帆公司于2013年5月28日签订的《重庆市商品房买卖合同》及合同补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定内容享受权利并履行义务。
关于程长明、周建容是否有权解除合同的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，程长明、周建容与瑞鸥公司、顺帆公司双方在《重庆市商品房买卖合同》中约定，瑞鸥公司、顺帆公司应在2014年10月28日前向程长明、周建容交付房屋，且交付时涉案房屋应当已通过竣工验收备案登记并取得《重庆市建设工程竣工收备案登记证》。但瑞鸥公司、顺帆公司未按合同约定在2014年10月28日前将涉案房屋交付程长明、周建容使用，且至程长明、周建容起诉之日，瑞鸥公司、顺帆公司仍未取得涉案房屋的《重庆市建设工程竣工收备案登记证》，逾期已超过45日，瑞鸥公司、顺帆公司的行为已构成根本违约。瑞鸥公司辩称，逾期交房系长寿区规划调整、修路、管网铺设等客观原因所致，但并未提交证据，且瑞鸥公司陈述的原因不属于不可抗力，故瑞鸥公司、顺帆公司的违约行为不存在免责事由。根据程长明、周建容与瑞鸥公司、顺帆公司双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第七条及第九条的约定，程长明、周建容有权解除合同。程长明、周建容于2014年12月16日向瑞鸥公司邮寄了《房屋退款（申请）告知函》，在该函中，程长明、周建容向瑞鸥公司、顺帆公司提出了退款的要求，根据双方合同约定，只有合同解除程长明、周建容方可要求退款，故一审法院认为程长明、周建容在该函中作出了合同解除的意思表示。但由于程长明、周建容尚未向顺帆公司作出解除合同的意思表示，故此次该函到达瑞鸥公司并不能产生解除合同的法律后果。2015年1月6日，程长明、周建容向瑞鸥公司、顺帆公司分别邮寄了《房屋退款（申请）告知函》（内容与2014年12月16日邮寄给瑞鸥公司的一致），瑞鸥公司、顺帆公司均于2015年1月7日收到该函。瑞鸥公司、顺帆公司双方订立的《重庆市商品房买卖合同》及合同补充协议于2015年1月7日解除，瑞鸥公司、顺帆公司应当于合同解除之日起30日（即2015年2月6日）内退还程长明、周建容方全部已付房价款303998元并支付资金占用损失，至法庭辩论终结时止，瑞鸥公司、顺帆公司仍未退还程长明、周建容房价款并支付资金占用损失，故对程长明、周建容的该项请求，一审法院予以支持。程长明、周建容于2013年5月28日已向瑞鸥公司、顺帆公司支付了全部房价款，现程长明、周建容要求从2015年1月8日（合同解除次日）开始计算利息即资金占用损失，符合法律规定，一审法院予以支持。按照程长明、周建容与瑞鸥公司、顺帆公司签订的《重庆市商品房买卖合同》第九条的约定，瑞鸥公司、顺帆公司还应向程长明、周建容支付违约金15199.90元（303998元×5%）。
关于退还契税、大修基金及登记费用的问题。在本案中，合同约定由瑞鸥公司、顺帆公司将其开发建设的房屋出售给程长明、周建容，程长明、周建容应当依法向相关部门缴纳因房屋所有权发生转移而需缴纳的相应税、费。合同签订后，程长明、周建容已将其应缴纳的房屋契税3040元、房屋大修基金3437元及登记费用247元等共计6724元交由瑞鸥公司、顺帆公司代收代缴，现因瑞鸥公司、顺帆公司违反合同约定导致双方合同解除，而瑞鸥公司、顺帆公司尚未代程长明、周建容方向相关房产管理部门缴纳，瑞鸥公司、顺帆公司应当将上述费用退还给程长明、周建容。故对程长明、周建容要求瑞鸥公司、顺帆公司支付房屋契税、大修基金及登记费用等共计6724元的请求，一审法院予以支持。
关于瑞鸥公司、顺帆公司是否承担连带责任的问题。瑞鸥公司辩称，其与顺帆公司曾共同开发建设本案涉案房屋，但之后顺帆公司已经退出合作开发，双方约定由开发建设产生的权利义务均由瑞鸥公司承担，所以顺帆公司不应在本案中承担责任。在本案中，虽然瑞鸥公司、顺帆公司之间曾就因开发建设销售涉案房屋产生的法律责任进行约定，但程长明、周建容与瑞鸥公司、顺帆公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及合同补充协议并未对瑞鸥公司、顺帆公司的权利义务份额进行约定，瑞鸥公司和顺帆公司作为上述合同的甲方，享有共同权利，承担共同义务。程长明、周建容与瑞鸥公司、顺帆公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及合同补充协议因瑞鸥公司、顺帆公司未按合同约定履行义务而解除，瑞鸥公司、顺帆公司应当就合同解除而产生的法律责任承担连带义务。故一审法院对瑞鸥公司的辩称不予采信，瑞鸥公司、顺帆公司均对因程长明、周建容与瑞鸥公司、顺帆公司双方合同解除而产生的债务负有清偿义务，即承担连带责任。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第九十三条第二款、第九十六条之规定，判决如下：一、程长明、周建容与重庆瑞鸥房地产开发有限公司、重庆顺帆房地产开发有限公司于2013年5月28日签订的《重庆市商品房买卖合同》及合同补充协议于2015年1月7日解除；二、限重庆瑞鸥房地产开发有限公司、重庆顺帆房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内退还程长明、周建容购房款303998元并支付资金占用损失（以303998元为基数，从2015年1月8日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清时止）；三、限重庆瑞鸥房地产开发有限公司、重庆顺帆房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内支付程长明、周建容违约金15199.90元；四、限重庆瑞鸥房地产开发有限公司、重庆顺帆房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内退还程长明、周建容房屋契税、房屋大修基金及登记费用等共计6724元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6188元，由重庆瑞鸥房地产开发有限公司、重庆顺帆房地产开发有限公司负担（限重庆瑞鸥房地产开发有限公司、重庆顺帆房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内向本院缴纳）。
瑞鸥公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第一、二、四项，并改判；2、驳回程长明、周建容的其余诉讼请求。主要事实及理由：1、逾期交房是因政府规划调整、市政道路施工、水电气管网铺设等原因所导致，瑞鸥公司已取得竣工验收备案登记证，现公司经营困难，希望程长明、周建容予以理解并接房。2、顺帆公司不应当成为本案被告，瑞鸥公司有能力承担相应的责任。
程长明、周建容二审答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。瑞鸥公司、顺帆公司未按约定时间交房，应当承担相应责任。
顺帆公司未到庭陈述意见。
本院二审查明，涉案工程于2015年4月30日取得竣工验收备案登记证，载明竣工验收时间为2015年4月30日。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，程长明、周建容与瑞鸥公司、顺帆公司于2013年5月28日签订的《重庆市商品房买卖合同》及合同补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定内容享受权利并履行义务。本案的争议焦点为：1、合同是否已解除。2、瑞鸥公司、顺帆公司是否应当返还房款、房屋契税、房屋大修基金及登记费用，并支付房款的资金占用损失。针对该争议焦点，本院评判如下：
一、关于涉案合同是否已解除问题。程长明、周建容与瑞鸥公司、顺帆公司签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，瑞鸥公司、顺帆公司应在2014年10月28日前向程长明、周建容交付房屋，且交付时涉案房屋应当已通过竣工验收备案登记并取得《重庆市建设工程竣工收备案登记证》。逾期超过45日，程长明、周建容有权解除合同。涉案房屋虽于2015年4月30日取得竣工验收备案登记证，竣工验收时间为2015年4月30日。但瑞鸥公司、顺帆公司逾期交房超过45天，程长明、周建容依照合同合约行使解除权，符合法律规定。一审法院确认双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议于2015年1月7日解除正确，本院予以确认。瑞鸥公司上诉认为逾期交房是因政府规划调整、市政道路施工、水电气管网铺设等原因所导致，请求程长明、周建容予以理解并接房，因程长明、周建容不认可，且不符合合同约定，本院不予采信。
二、关于瑞鸥公司、顺帆公司是否应当返还房款、房屋契税、房屋大修基金及登记费用，并支付房款的资金占用损失问题。瑞鸥公司、顺帆公司系涉案房屋的出售人，因其逾期交房达到了合同约定的解除条件而导致本案合同解除，应承担相关款项的返还责任并承担房款的资金占用损失。
综上所述，瑞鸥公司的上诉理由均不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5961元，由重庆瑞鸥房地产开发有限公司、重庆顺帆房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 刘家秀
代理审判员 赵 青
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 喻 瑜