山西省吕梁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吕民一终字第933号
上诉人（原审被告，反诉原告）任甲，男，1959年8月9日生，汉族，山西省交城县人。
上诉人（原审被告，反诉原告）许乙，女，1959年2月5日生，汉族，山西省交城县人。
委托代理人李为民，北京市天瀚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）赵丙，男，1957年11月25日生，汉族，山西省交城县人。
被上诉人（原审原告，反诉被告）高丁，女，1955年10月24日生，汉族，山西省交城县人。
二被上诉人委托代理人张庆生，交城县洪相乡法律服务所法律工作者。
上诉人任甲、许乙因与被上诉人赵丙、高丁房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省交城县人民法院（2014）交民初字第456号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人任甲、许乙及其委托代理人李为民，被上诉人赵丙、高丁及委托代理人张庆生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2000年3月15日，原告（反诉被告）赵丙与被告（反诉原告）任甲签订房屋买卖契约一份，被告（反诉原告）任甲将自己批盖的坐落在下关32米大街南面的一条小街路南的一处院，计北正房五间、西房（带厕所）一间，以人民币六万五千元的价格卖给原告（反诉被告）赵丙。该契约由原告（反诉被告）赵丙的父亲赵胜利执笔起草，被告（反诉原告）任甲和其父亲任学义在该合同上签名并按印，原告（反诉被告）高丁和被告（反诉原告）许乙未在该契约上签名。被告（反诉原告）任甲将该房的盖房宅基地合同、村民建房用地审批表、下关宅基地押金收据、宅基地有偿使用费收据等原件交付原告（反诉被告）赵丙。2000年3月16日被告（反诉原告）任甲和其父亲任学义给原告（反诉被告）赵丙写下保证书称因其有贷款，宅基地使用证（交城县人民政府制，编号为142323-24097）、房屋所有权证（编号0300003）在中国农业银行交城支行营业部抵押，他将尽快于2000年12月中旬还清贷款将两证交付原告（反诉被告）赵丙。2000年4月间被告（反诉原告）任甲搬离了该房，原告（反诉被告）赵丙搬入该房居住。2000年10月2日原告（反诉被告）赵丙到下关居委会交了1000元对该房进行了房产更正。2010年原告（反诉被告）赵丙对该房进行了改建装修，被告（反诉原告）许乙知道后并没有寻找有关部门解决，直到2014年6月20日被告（反诉原告）任甲、许乙去到该房内称该房是原告（反诉被告）赵丙、高丁租住，并将自己的床等物品搬入该房内与原告（反诉被告）赵丙、高丁发生打闹现象。原告报警后公安民警到现场进行处理，双方去医院看病期间该房被原被告分别锁一把锁至今。另查明，被告（反诉原告）任甲、许乙于2014年6月19日还清在中国农业银行交城支行营业部的贷款并取回了在该行抵押的宅基地使用证、房屋所有权证。2014年9月9日原告（反诉被告）赵丙、高丁诉来本院要求判令被告继续全面履行2000年3月15日订立的房屋买卖合同，将宅基地使用证、房屋所有权证交付其方并协助其办理房屋产权变更登记手续。2014年9月26日被告（反诉原告）任甲、许乙提出反诉要求判令被反诉人支付反诉人房租189000元，立即搬离该诉争房屋并恢复原状。
原审认为，原被告签订的房屋买卖契约是双方在平等自愿的基础上签订的，系双方真实意思的表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，虽然该契约上没有被告许乙的签名，属合同的不规范，但这并不影响该合同的生效，故该合同为有效合同，应受法律保护，对双方当事人具有约束力。对于被告所说原告提供不了购房收据，结合房屋买卖合同以及原告搬入该房居住已近15年并花费巨资对该房进行了改造与装修，在此期间被告并未向有关部门主张该房是其所有，是原告租住的事实，原告提供的13份证据形成了一个完整的购房事实成立的证据链，反观被告并无有效证据来佐证该房是原告租赁的事实，故本院有理由确认原告已交付清被告房款，原告为该房的实际拥有者，被告理应按照合同约定将宅基地使用证和房产证交付原告。现被告方不但不将宅基地使用证和房产证交付原告方，反而采取逼迫原告搬离该房的行为系明显违约，故本院对原告主张的要求被告继续履行2000年3月15日订立的房屋买卖合同，将宅基地使用证、房屋所有权证交付其方并协助原告办理房屋产权变更登记手续的请求予以支持。被告没有任何证据证明该房是原告租住，对其反诉主张的租赁费，不予支持。据此，判决：一、被告（反诉原告）任甲、许乙于判决生效后十日内将诉争房屋的宅基地使用证、房屋所有权证交付原告（反诉被告）赵丙、高丁并协助其办理房屋产权变更登记手续；二、驳回被告（反诉原告）任甲、许乙的反诉请求。诉讼费1425元由被告（反诉原告）任甲、许乙承担，原告（反诉被告）赵丙、高丁已预交，在履行本判决规定义务时一并给付原告（反诉被告）赵丙、高丁1425元。反诉费用4080元，由被告（反诉原告）任甲、许乙自行承担，被告（反诉原告）已预交。
判后，上诉人任甲、许乙不服，向本院提起上诉，请求：1、请求撤销交城县人民法院（2014）交民初字第456号民事判决书并依法改判；2、请求判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、原判认定事实错误。1、所谓的“房屋买卖契约”本身就不存在，首先，“契约”上任甲的签字不是任甲本人所签，上面更没有其配偶许乙的任何签字；其次，“契约”上面也没有赵丙的签字，依据合同法规定，采取书面形式订立的合同，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，所以所谓的“契约”本身没有成立。2、“契约”并没有生效，被上诉人所谓的“转让行为”并未登记，所以，即使主张合同成立，合同也未生效。3、该“契约”因违法而无效。《土地管理法》第62条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，被上诉人已经拥有一处宅基地，其不具有合法购买宅基地的资格；当时双方也都认可《宅基地使用证》、《房屋所有权证》抵押在银行，那么，依据《担保法》49条：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效；许乙对房产拥有所有权，而任甲即使真与赵丙达成该“契约”，也因侵害了许乙的合法权益而无效。4、在一审中被上诉人提供的证据9证人证言，证人并未出庭作证，证据13借条6份是复印件，上诉人对真实性并不认可，只认可借过原告3万元，一审认定该证据违反法律规定。二、原判决适用法律错误。1、原判适用《合同法》第八条，但该合同确实典型的“违法合同”。2、原判适用《合同法》第四十四条，却无视其第二款“法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定”。3、原判应适用《合同法》32条，判决该“契约”未成立。故请求二审法院查明事实，公正改判。
被上诉人赵丙、高丁的委托代理人张庆生在庭审中口头答辩称，上诉人的上诉理由与事实不符，2000年3月15日签订房屋买卖合同是双方真实意思表示，当时上诉人和他的父亲都在场签字，积极搬出房屋交由被上诉人，当时在签订合同的时候任甲将房屋的相关凭条都交给了被上诉人，唯独房屋产权证和土地使用证上诉人抵押给了银行，对此上诉人给被上诉人出具了保证书，说要积极归还贷款，并让银行出具了抵押房屋产权和土地使用证的证明，被上诉人一直居住到2014年6月20日。其实是上诉人归还了银行贷款，拿回了抵押的房屋产权证和土地使用证，才借口说房子是自己的，双方发生了争执。上诉人任甲首先说契约上的签字不是自己的，然后又说即使是自己的，上诉人许乙放弃房屋买卖合同上的鉴定。双方签订购房契约时，经过下关居委会盖章确认，2000年变更户名的时候也是由被上诉人和居委，之后上诉人一直对房屋的出让没有任何意义，上诉人称农村只允许有一户宅基地，本案中所涉是房屋不是宅基地。房屋成交时，《物权法》并未出台，上诉人说的登记为准是物权法出台之后实施的。尽管房屋买卖协议中没有许乙的签订，当时他们是夫妻关系，且他们是共同搬出房子的，对房屋买卖是知情的，因此他们夫妻的矛盾不能强加于善意取得的他人。被上诉人按房屋当时合理价格取得了该房屋，法律应该支持。
经审理查明，一审判决认定基本事实属实，本院予以确认。
本案争议的焦点是：本案讼争《买卖房屋契约》是否成立并生效，应否依约履行。
本院认为，首先，关于本案讼争《房屋买卖契约》是否成立的问题。上诉人任甲、许乙认为《房屋买卖契约》落款处“任甲”签字并非本人所签，却未书面申请笔迹鉴定，又未提供证据反驳，故对该意见不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。”，被上诉人赵丙虽未在《房屋买卖契约》落款处签字，但认可该契约是其真实意思表示，也主张该契约成立并生效，且根据该契约内容，能够确定当事人姓名、标的和数量，应认定成立，故对二被上诉人主张的因被上诉人赵丙未签字该契约不成立的意见不予支持。其次，关于本案讼争《房屋买卖契约》是否生效的问题。二上诉人主张依据《中华人民共和国物权法》第十四条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，二被上诉人转让行为并未登记，所以《房屋买卖契约》未生效，且《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，二被上诉人不止有一处宅基地，不具有合法购买宅基地的资格，另外，双方当事人都认可《宅基地使用证》、《房屋所有权证》抵押在中国农业银行交城县支行营业部，依据《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效，现没有证据证明该“转让”行为通知过抵押权人，该“转让行为”无效。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十四条是对不动产物权效力的规定，即不动产登记簿变更登记产生物权变动的效力，并不影响《房屋买卖契约》的合同效力，依法成立的合同，自成立时生效，不动产变更登记仅属该契约项下应予履行的内容，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定了农村村民一户只能拥有一处宅基地，同时第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”，结合两项条款来看，法律并不完全禁止宅基地买卖，其立法目的为，农村村民一户仅可审批一处宅基地，一经出卖，不得再次审批，被上诉人赵丙、高丁从本农村集体经济组织其他成员处购买房屋及附属宅基地，并不违法，另外，将《宅基地使用证》、《房屋所有权证》押在中国农业银行交城县支行营业部的行为，并不属于《中华人民共和国担保法》第四十九条规定的办理抵押登记的行为，故对二上诉人的上述主张不予支持。上诉人许乙主张本案讼争房屋为其与上诉人任甲夫妻共同财产，上诉人任甲与被上诉人赵丙达成该契约，因侵害其合法利益而无效。本院认为，上诉人许乙虽未在《房屋买卖契约》上签字，但上诉人任甲与被上诉人赵丙达成该契约并不存在恶意串通的情形，《房屋买卖契约》并不当然无效，且上诉人许乙在《房屋买卖契约》签订后就搬出讼争房屋，之后在近15年的时间里亦未主张过权利，现以房屋租赁关系欲以抗辩，却未提供相关房屋租赁的证据证明，故对其该项主张不予支持。综上，上诉人任甲与被上诉人赵丙于2000年3月15日订立的《房屋买卖契约》成立并生效，各方理应恪守。一审中被上诉人赵丙、高丁提供被上诉人许乙所出具的借据主张购房款已以借款折抵支付，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的规定》第九条：“下列事实，当事人无需举证证明：……（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实”，上述借据虽为复印件，但根据日常生活经验和逻辑推理，借款若折抵购房款，则借据因在上诉人任甲、许乙处，二被上诉人以被上诉人赵丙、高丁提供的借据不是原件为由进行抗辩，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1425元，由上诉人任甲、许乙共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 王晓瑜
审判员 米守福
审判员 张 华
二〇一五年三月九日
书记员 雷姗姗