山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0211民初5042号原告：方志刚，男，1983年6月2日出生，汉族，现住山东省青岛市黄岛区。委托代理人：周灿，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。委托代理人：邓桂华，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。被告：王仁让，男，1970年11月10日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。委托代理人：张新红，山东倡通律师事务所律师。委托代理人：王磊，山东倡通律师事务所律师。第三人：青岛乐士居房地产经纪有限公司，住所地青岛市黄岛区太行山路301号。统一社会信用代码：91370211783713137D。法定代表人：刘春明，职务总经理。委托代理人:杨国涛，男，1979年11月11日出生，汉族。现住青岛市黄岛区。系第三人公司职工。委托代理人:姜秀峰，女，1975年2月17日出生，汉族。现住青岛市黄岛区。系第三人公司职工。原告方志刚诉被告王仁让、第三人青岛乐士居房地产经纪有限公司（以下简称“青岛乐士居”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理；因案情复杂，本案转为普通程序再次公开审理。原告方志刚的委托代理人周灿、邓桂华、被告王仁让的委托代理人张新红、王磊、第三人委托代理人杨国涛、姜秀峰到庭参加了第一次诉讼；原告方志刚及其委托代理人周灿、被告王仁让的委托代理人王磊、第三人委托代理人杨国涛到庭参加了第二次诉讼。本案现已审理终结。原告方志刚向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行合同并向原告交付房屋，协助原告办理涉案房屋的产权过户登记手续；2、本案诉讼费、保全费、诉讼保全保险费由被告承担。2017年9月19日庭审中，原告变更诉讼请求：要求解除合同,被告赔偿至2017年3月房屋增值损失21万元、中介费9750元、自2017年3月22日至2017年9月19日租金13800元。事实与理由：2016年12月26日，原告与被告签订了《房产认购合同》，合同约定由被告将其名下所有坐落于青岛市黄岛区富春江路9号供电局家属楼1号楼2单元601户的住房出售给原告，合同签订后，原告按照合同约定履行了义务，并于2016年12月27日以转账方式支付给被告2万元人民币做为定金后，又按约定于2017年3月18日提出向被告支付首付款，但被告多次明确表示不履行合同，未协助原告办理过户，经原告多次催促被告至今拒绝办理，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告王仁让提交书面答辩状，答辩称：1、请求依法驳回原告的诉讼请求；2、诉讼费用由原告承担。答辩事实与理由：一、原告在诉状中的诉称不属实，是原告违约在先，未按约定履行合同的约定义务，被告无过错。2016年12月26日，原告与被告签订了《房屋认购合同》（合同编号：LSJ2016-RFCJD111）。按照该合同第八条约定：“甲乙双方于2017年3月15日前交齐有关材料及办理相关审批手续；甲乙任何一方逾期十日以上未履约，另一方有权以对方违约为由解除双方的交易关系。”合同生效后，被告按约提供了资料，已于2016年12月27日向中介交付了房产权属证书，并于次日与中介姜秀峰到房产交易中心进行了房屋交易确认。但原告一直未按约履行于2017年3月15日前交齐有关材料及办理相关审批手续的相应义务，其行为已构成根本违约。而在2017年3月15日青岛市多部门出台了《关于保持和促进房地产市场平稳运行的通知》限购文件。本案中，原告方志刚的户籍并非青岛户籍，不符合该限购文件规定的购房条件，故原告已无法继续履行合同义务。客观上原告在被告依约解除双方的认购合同前也未按约履行合同约定的己方义务。二、因原告违约，被告已向其送达了解除合同通知，该《房产认购合同》已依法解除，原告的诉求无法律依据。因原告的违约行为，2017年4月23日被告已向原告邮寄送达《解除我方与方志刚于2016年12月26日签订的通知》，并通过短信形式将该解除合同通知再次告知了原告。故依据《合同法》第九十四条和第九十六条之规定，被告履行了通知解除义务，双方签订的《房产认购合同》已经解除。综上，原告的诉讼请求依法不能成立，应予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：1、2016年12月27日，原告方志刚（买方、乙方）与被告王仁让（卖方、甲方）通过第三人青岛乐士居的居间服务，签订了《房屋认购合同》（合同编号：LSJ2016-RFCJD111）。合同约定甲方同意将所拥有的青岛市黄岛区富春江路9号供电局家属楼1号楼2单元601户房产（以下简称“涉案房屋”）出售给乙方，建筑面积84.94平方米，交易成交价为650000元，付款方式为分期付款，合同签订当日乙方付20000元作为购房定金，2017年4月1日之前支付房屋首付款200000元（含定金），剩余房款450000元以银行贷款方式支付。合同第八条约定，甲乙双方于2017年3月15日前缴齐有关材料及办理相关审批手续；除甲乙双方得到对方的同意，否则以上事项甲乙双方任何一方延迟，每天按照50元/天赔偿给对方作为补偿金；甲乙任何一方逾期十日以上未履约，另一方有权以对方违约为由解除双方的交易关系。原被告在合同上签字捺印，第三人在合同上加盖公章。2、2016年12月27日，被告王仁让将涉案房屋的房产证交给第三人，房产证登记的涉案房屋的所有权人为被告王仁让。3、2016年12月27日，被告王仁让收到原告方志刚支付的购房定金20000元，并在定金收条上签字捺印。4、原告提交2017年2月24日的《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》、2017年3月12日的《个人信用报告》、2017年3月14日的《职业及收入证明》等证据，欲证明在3月15日之前贷款所需材料已经准备完毕。被告对该组证据的真实性无异议，但认为上述证据打印时间都是临近3月15日的最后期限时在南昌打的，原告无法在3月15日完成面签；而现在证据仍在原告手里，没有送达中介机构，且不能排除收入证明是后补的可能；该组证据可以证实第三人所说至今没有收到原告的证明材料属实，也能证明原告的违约事实。第三人称3月15日之前原告说要给经纪人邮寄，但没有寄到。2016年12月份签订合同时经纪人给原告说过需要什么材料，中间经纪人给原告打过电话，告诉原告房子市场价已经上涨。5、庭审中第三人称2017年3月15日之前双方应提交材料，同时到银行办理面签，被告需要提前准备的材料第三人已经在签订合同第二天陪他办完了。2017年3月，原告联系过第三人，索要收入证明的格式，经纪人通过微信转给他。2017年3月15日左右，经纪人约了原被告双方到门店协商，3月15日左右双方已经发生分歧，但具体问题不清楚。6、原告提交原被告之间2017年3月16日晚上在第三人门店的录音，录音中被告提及“我给你说实话，现在已经房子涨的，就是我对门，我直接跟你说就行了。二十天之前，八十五万卖的，一模一样的房子。”，原告问“也就是说，你现在不想按我们签合同的价格卖给我了”，被告答“对对对对，那百分之百的。那不可能的”。原告提交2017年3月18日与被告之间的电话录音，录音中原告问“那个……房款……首付款我打给你哪个账户上”,被告答“你打我什么账户?……你想多少钱买我那个”,欲证明原告依约于当日提出向被告支付首付款。被告对该两份录音的真实性无异议，但认为两份录音均形成于3月15日之后，这两个时间段原告已经违约在先，原告没有按照合同约定提交应当提交的资料，而是有预谋的对被告进行录音，在录音中设套；录音期间被告没有提出解除合同，只要求对价款进行变更，原告不同意，因双方就合同变更没有达成共识，不影响合同的继续履行。该录音证明的是，双方在原告违约后就合同价款进行了协商变更但未果。该证据证明不了被告违约。第二份录音是典型的原告在混淆概念，原告说首付款给你打到哪个账户上，按合同约定，首付款支付必须是银行面签完成后，但原告未按约在3月15日前完成其面签应该准备的资料。7、2017年4月23日，被告通过邮寄方式向原告送达《解除我方与方志刚于2016年12月26日签订的通知》。上述事实，有原被告提交的书证等证据及原、被告、第三人当庭陈述笔录在案为凭，经庭审质证及本院审查，可以认定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案《房屋认购合同》是原、被告的真实意思表示，内容不违反法律规定，是合法有效的合同，对合同双方均有约束力。本案涉案房屋买卖合同签订后，原被告已经按照合同约定进行了定金的交接，双方对此无争议。合同约定双方于2017年3月15日之前缴齐有关材料及办理相关审批手续，根据原告及第三人提交的证据，双方应该办理贷款审批手续，原告虽然准备了相关材料，但并未于2017年3月15日之前提交，故原告迟延履行该合同义务已构成违约。但根据合同的约定，原告的迟延履行应每天按照50元/天赔偿给对方作为补偿金；只有一方逾期十日以上未履约，另一方才有权以对方违约为由解除双方的交易关系，可见原被告双方约定了附条件的解除权，本案中原告虽然迟延履行合同义务，但在2017年3月25日之前原告仍然可以继续履行合同义务。根据原告所提交的录音，原被告于2017年3月16日在第三人门店就房屋价款进行协商，被告明确提出不同意按照原价格出售房屋，3月18日原告要求向被告支付首付款，被告拒绝接受，本院认为被告在合同期限届满之前，明确表示提高房屋出售价格，原告不同意即不再卖给对方，应视为被告预期违约；因被告拒绝按原合同价格出售房屋，原告虽然准备了相关材料也无法办理相关贷款审批手续，故本案导致原告逾期十日未履行合同义务的原因在于被告违约，被告据此向原告送达解除合同通知，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案原告起诉要求继续履行合同，后变更诉讼请求要求解除合同,因被告亦主张解除合同，应视为双方协商一致，可以解除涉案房屋买卖合同，故本院予以照准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况，守约方有权要求违约方赔偿损失。本案原被告均存在一定的违约行为，原告未按合同约定时间提交材料、办理审批手续应次要责任，被告拒绝按原价格出售房屋导致涉案合同解除应承担主要责任。根据合同法的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。原告要求被告赔偿至2017年3月房屋增值损失21万元，经本院释明，原告不要求对房屋增值部分进行鉴定，结合青岛市黄岛区房屋买卖价格上涨的情况，综合考虑原被告各自的违约情况、原告所支付的款项比例及可得利益等因素，原告所主张的损失数额过高，本院依法对原告主张的损失酌情予以调减，调整至人民币120000元。原告要求被告赔偿中介费9750元，因该费用属于居间服务合同纠纷，不属于本案的审理范围，应由原告另案主张。原告所主张的自2017年3月22日至2017年9月19日的租金损失13800元，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告方志刚与被告王仁让于2016年12月27日签订的《房屋认购合同》（合同编号：LSJ2016-RFCJD111）；二、被告王仁让于本判决生效后十日内赔偿原告方志刚损失人民币120000元；三、驳回原告方志刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10300元（原告已预交），由原告负担5400元，被告负担4900元，被告负担的费用于本判决生效后十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  梁 玮人民陪审员  张学昌人民陪审员  袁清霞二〇一七年九月二十日书 记 员  丁 煜