安徽省蚌埠市禹会区人民法院行 政 判 决 书（2015）禹行初字第00003号原告：蚌埠市盛丰房地产开发有限责任公司，住所地安徽省蚌埠市。法定代表人：韩先盛，该公司董事长。委托代理人：王文建，安徽冠亚律师事务所律师。委托代理人：孟兆喜，安徽东石律师事务所律师。被告：蚌埠市蚌山区人民政府，住所地安徽省蚌埠市。法定代表人：任生，该区区长。委托代理人：徐三喜，该区住房和城乡建设委员会职员。委托代理人：张慧燕，安徽南山松律师事务所律师。原告蚌埠市盛丰房地产开发有限责任公司（以下简称盛丰公司）诉被告蚌山区人民政府（蚌山区政府）不服房屋征收补偿决定一案，本院审查后于2015年3月5日受理。于2015年3月10日向蚌埠市蚌山区人民政府送达了起诉状副本及举证通知书等。2015年5月5日本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告盛丰公司的委托代理人王文建、孟兆喜，被告蚌埠市蚌山区人民政府的委托代理人徐三喜、张慧燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告蚌埠市蚌山区人民政府于2014年9月4日作出蚌山征决（2014）54号《房屋征收补偿决定书》，载明蚌埠市盛丰房地产开发有限责任公司：因旧城改建需要，经蚌埠市蚌山区人民政府2013年5月9日作出S6地块区域房屋征收决定，对S6地块区域范围内国有土地上房屋实施征收。征收范围东至汇金广场，南至凤阳路，西至中山街，北至堤下路。该公司机构代码，公司地址朝阳6-3区6栋B区第二层。法定代表人韩先盛，职务董事长。该公司在盛丰商厦所持有的房屋坐落在上述征收范围内。现状为框架结构房屋，一层商业建筑面积为923.38㎡，其中产权证件记载房屋建筑面积为923.38㎡；二层办公房建筑面积为1431.53㎡，其中产权证件记载房屋建筑面积为1431.53㎡；地下室车库建筑面积为1761.87㎡，其中产权证件记载房屋建筑面积为1761.87㎡，经新卓越评估公司评估单价一层商业为15800元／㎡、二层办公房为6150元／㎡、地下室车库为3500元／㎡。经多次与你公司协商，至今难以与你户达成房屋征收补偿协议。现该区域房屋征收补偿方案规定的签约期限（2013年8月10日）已过，征收部门区住建委报请区政府作出房屋征收补偿决定，区政府根据国务院590号令第二十六条、市政府26号令第三十八条的规定，经研究，对你户作出如下房屋征收补偿决定：根据市政府26号令第四十条、第三十条的规定，经研究，认定你房屋为框架结构，一层商业房屋有效建筑面积923.38㎡、二层办公房有效建筑面积为1431.53㎡、地下室车库有效建筑面积为1761.87㎡。若选择货币补偿，按照市政府26号令第十五条、第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十二条、第三十三条的规定，你应得一层商业房屋价值补偿金14589404元、二层办公房屋补偿金8803909.5元、地下车库房屋价值补偿金6166545元，合计29559858.5元；装修附属物补偿金另算；一层商业搬迁费9233.8元（1次）、二层办公搬迁费14325.3元（1次）、地下车库搬迁费17618.7元（1次），合计41167.8元；一层商业停业损失费6个月525218.54元、二层办公临时安置费6个月264117.3元、地下车库临时安置费6个月184996.35元，合计974332.19元；一层商业货币补偿补助费2917880.8元、二层办公货币补偿补助费1760781.9元、地下车库货币补偿补助费1233309元，合计5911971.7元；奖励费0元，总计36487330.19元（不含附属物补偿金）。若选择房屋产权调换，按照市政府26号令第十五条、第十八条、第三十一条、第三十三条的规定，你应得装修附属物补偿金另算；一层商业搬迁费18467.6元（2次）、二层办公搬迁费28630.6元（2次）、地下车库搬迁费35237.4元（2次），合计82335.6元；奖励费0元；合计82335.6元（不含附属物补偿金）。按照市政府26号令第三十四条的规定，一层商业停业损失费87536.42元／月、二层办公临时安置费44019.55元／月、地下车库临时安置费30832.73元／月。按照市政府26号令第二十六条的规定，提供给你安置房屋坐落在原征收区域内，建筑面积为923.38㎡营业房屋、建筑面积为1431.53㎡办公房屋、建筑面积为1761.87㎡地下车库，按照市政府26号令第二十八条的规定，你应交房屋差价款8815470.5元。你提出的要求：评估价格低，不愿办理。不符合国务院590号令及市政府26号令的规定，不予采纳。望你户接到房屋征收补偿决定书后，七日内到S6地块房屋征收办公室选择补偿方式、办理房屋征收补偿安置手续，并搬迁腾空被征收的房屋。你对此征收补偿决定如有异议，可在60天内向蚌埠市人民政府申请行政复议，也可在三个月内向人民法院提起行政诉讼。行政复议、诉讼期间不停止征收工作的正常进行。若你户逾期未提起行政诉讼，也未申请行政复议，并且仍不办理房屋征收手续搬迁交房，蚌山区人民政府将依法申请人民法院强制执行。被告向本院提供了以下证据及依据：1、蚌山区人民政府蚌山建（2012）35号《关于S6地块城市游园、绿化基础设施建设项目立项函》；2、蚌山经发字（2012）61号《关于S6地块城市游园、绿化基础设施建设项目立项批复》；3、蚌埠市国土局蚌山分局征求意见表；4、蚌埠市市规划局征求意见表；5、蚌山区经济和发展改革委员会部门征收意见表；以上证据证明征收前征求相关部门的意见，相关部门认为符合国民经济和社会发展规划，并已纳入蚌埠市2012年国民经济和社会发展年度计划。6、蚌山建（2012）52号《关于S6地块区域暂停办理相关手续的通知》；7、暂停办理相关手续的通知发文登记表；8、致市公安局蚌山政密（2012）156号关于S6地块区域暂停办理相关手续的函；以上证据证明征收前各有关单位暂停办理该区域新建、扩建、改建房屋；改变房屋和土地用途；房产分户；办理工商营业执照等事宜的相关手续。9、蚌山住建委征字（2013）2号旧城改建房屋征收调查通告；10、公示（摸底调查结果）；11、公示（摸底调查结果第二榜）；12、蚌山区人民政府网站网页（摸底调查结果第二榜）；13、照片4张（摸底调查结果张贴）；14、蚌埠日报（摸底调查结果第二榜公示）；以上证据证明被告对征收区域房屋情况进行调查。15、S6地块旧城改建区域国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）；16、会议签到表（征收补偿方案论证会）；17、蚌山区人民政府网站网页（征收补偿意见稿）；18、照片3张（公告和征收补偿方案征求意见稿张贴）；19、征收补偿方案公示现场记录；20、蚌埠日报（征收补偿方案征求意见稿公告）；21、关于S6地块区域国有土地上房屋征收补偿方案；22、蚌山区人民政府网站网页（征收补偿方案）；23、照片3张（征收补偿方案张贴）；以上证据，证明在征收前补偿方案经依法确定。24、S6地块房屋征收社会稳定风险评估研讨会会议签到表；25、S6地块国有土地上房屋征收工作社会风险评估报告专题会议纪要；26、S6地块国有土地上房屋征收工作社会风险评估报告；以上证据证明征收决定作出前对征收行为的社会风险进行评估。27、房屋征收补偿专项资金进户证明，证明整个征收项目补偿资金已存入银行；28、蚌山征（2013）4号关于S6地块区域房屋征收公告；29、关于协商选择确定房屋征收评估机构的通知；30、（2013）皖蚌众公证字第22827号公证书（张贴公告和通告）；31、照片5张（公告及通告的张贴）；32、（2013）皖蚌众公证字第22828号公证书确定房屋征收评估机构过程；以上证据证明被告依据法律规定作出房屋征收公告、通知协商选定评估机构，并依法予以公证。33、（2013）皖蚌众公证字第22828号公证书，证明确定房屋征收评估机构的过程。34、盛丰公司位于S6号区的房屋市场评估平均单价初步结果表；35、照片1张，张贴评估结果；以上证据证明选定的安徽省新卓越有限公司对盛丰公司房屋评估结果并予以张贴。36、蚌山征决（2014）54号蚌埠市蚌山区人民政府房屋征收补偿决定书；37、送达回证；38、照片1张（补偿决定张贴）；以上证据证明被告蚌山区政府依法作出蚌山征决（2014）54号《房屋征收补偿决定书》并予以公示、送达；39、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条、第九条、第十条、第十二条、第十三条、第十七条、第十九条、第二十条、第二十六条、《蚌埠市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第八条、第九条、第十一条、第十二条、第十三条、第二十二条、第二十三条、第三十八条，证明被告是依法作出的行政行为。原告盛丰公司诉称：原告系蚌埠市凤阳西路S6地块盛丰商厦部分房屋产权人，因被告旧城改建需求而被征收。在被告征收公告发布后，原告积极主动的就征收补偿价值问题多次以书面或派员前往被告处洽谈和报告，并提出依法行政、依法征收的的意见，被告始终未予答复。故被告的行政决定书是在没有充分调查和前期征求原告意见单方作出的。因此，此行政决定书在程序和事实认定及适用法律、法规二个方面均存在违法和错误，理由如下：一、在程序方面。该行政决定书未履行先行对补偿价值确定进行评估，并将评估报告送达被征收人的法定义务。依据国务院关于房屋征收的590号令规定，在确定征收价值时应当对被征收房屋在不低于类似房地产价值的前提下，对被征收房地产价值进行评估，评估报告应当送达被征收人，以利被征收人对评估价值进行核对和复议。上述程序是报告作出行政决定书前的必经程序，否则，行政决定书的作出是在剥夺了原告对评估价值的审核、复议和申辩的权利，显然程序违法。由于行政决定书的程序违法，其内容对事实的表述存在诸多错误之处：如行政决定书认定原告不愿办理的理由是“评估价值低，不愿办理。”这一事实认定的错误之处在于原告至今未知评估报告书在何处，更不知晓评估内容的各项内容数据和规定是否正确，评估机构的资质是否合格等等。原告连评估报告书内容都不知道，如何得出评估价值高低的结论？所以行政决定书对这一事实的认定与事实不符，且没有证据支持。二、行政决定书认定的房屋补偿价格是错误的。在蚌山区复查字（2013）2号信访问题复查处理意见，就S6地块房屋补偿价值的确定作了明确答复，该文件第二条第二项明确指出：S6地块房屋补偿价值依据国务院590号令第十九条规定确定。该第十九条明确规定：“不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格”是前提，正确的评估是结果。被告在确定补偿价值时显然与上述规定相悖。如：决定书称一层营业房价值为15800元／㎡，这一数字与相邻各类似房屋价格相差较大，明显低于市场价格。行政决定书漏列了诸如依市政府26号文等补偿的数额。被告最终确定的价格显然是错误的。为维护原告的合法权益，诉至法院请求依法撤销蚌山区政府作出的蚌山征决字（2014）54号房屋征收决定书；由被告承担本案的诉讼费。原告为证明其主张，向法庭提交如下证据：1、原告法定代表人身份证明、营业执照、组织机构代码、蚌山征决（2014）54号《房屋征收补偿决定书》，证明原告主体资格及原告是被告行政行为的相对人；2、蚌埠市中级人民法院（2014）蚌行他字第63号行政裁定书、证据材料收据，证明原告于2014年11月7日向蚌埠市中级人民法院提起诉讼的，是在法定期限内起诉的；3、蚌山区人民政府蚌山信复查字（2013）2号的复查处理意见复印件，证明双方对S6地块的征收房屋价格评估及评估机构的确定依据国务院590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》来执行的是没有异议的，但被告没有按照590号令来进行价格评估；4、给予合理补偿及转交报告的报告、邮寄回执，证明原告多次主动向被告提出确定价格的要求并要求转交报告；5、原告自制周边房屋价格示意图、补偿金额计算表，证明被告给原告的房屋补偿价格远远低于周边的房屋补偿价格。被告蚌埠市蚌山区人民政府辩称：1、被告作为县级（市辖区）人民政府，具有依法决定对本辖区内国有土地上房屋征收的法定职权；2、被告于2013年5月9日作出了《蚌埠市蚌山区人民政府关于S6地块区域国有土地上房屋征收公告》（蚌山征（2013）4号）并已经公布，且依法制定了该区域的征收补偿方案并已公示；3、盛丰公司的房屋在被告作出的《蚌埠市蚌山区人民政府关于S6地块区域国有土地上房屋征收公告》（蚌山征（2013）4号）确定的征收范围内，属于被征收房屋，被告已经按照合法程序对该房屋进行评估，评估结果已公示，盛丰公司未在法定期限内提出异议；4、由于在征收补偿方案确定的签约期限内，被告的征收部门未能与盛丰公司达成补偿协议，故被告依照征收补偿方案作出《蚌埠市蚌山区人民政府房屋征收补偿决定书》（蚌山征决（2014）54号），该决定已经公示并送达给盛丰公司。《蚌埠市蚌山区人民政府房屋征收补偿决定书》（蚌山征决（2014）54号）事实清楚、证据确凿、适用法律正确、程序合法、内容适当，应予以维持。盛丰公司的诉讼请求不能成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经庭审举证、质证，各方当事人质证意见及本院认证意见如下：（一）原告盛丰公司对被告蚌埠市蚌山区人民政府所举证据1—32均无异议，本院对以上证据予以认定；对证据33、34、35有异议，认为一是程序上有异议，不应该采取张贴的形式，应该采取直接送达的方式；二是真实性有异议，张贴的背景有异议，是以诉讼为目的张贴并予以拍照，价格也是错误的。经审查，被告没有相关证据证明已经将评估初步结果送达给原告，而且被告所举证据也无法证明被告将该评估结果在征收区域予以张贴的事实；对证据36、37、38真实性没有异议，本院予以认定；对证据39的真实性无异议，本院予以认可。（二）被告蚌埠市蚌山区人民政府对原告盛丰公司所举证据1、2无异议，本院予以确认；对证据3认为因原告没有原件对真实性有异议且与本案没有关联性，达不到原告的证明目的。因本院无法核实其真实性，故对该证据的真实性无法予以认定；对证据4真实性无异议，但从内容看说明原告收到了初步评估报告，只是因为价格有点低。对该证据的真实性本院予以认定；对证据5认为是原告自制的材料，即便被告收到了，也只是原告自己的意见，达不到原告的证明目的，不能对抗专业机构的评估结果。根据法律法规的规定被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。根据以上确认的证据及庭审中当事人相关陈述，本院审理查明的事实为：2012年9月6日蚌埠市蚌山区经济和发展改革委员会根据该区住房和城乡建设委员会的立项申请作出《关于同意S6地块城市游园、绿化基础设施建设项目的立项的批复》，同意S6地块（该地块四至界线：东至汇金广场（S8地块）、南至凤阳路、西至中山街、北至堤下路）建设立项。之后，该区住房和城乡建设委员会就该项目分别向蚌山区发改委、蚌埠市国有土地资源局蚌山分局及蚌埠市城乡规划局征求意见，经认定，该项目已被纳入蚌埠市2012年国民经济和社会发展年度计划，且符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。2012年11月27日该区住房和城乡建设委员会制定《S6地块旧城改建区域国有土地上房屋征收补偿方案》（征求意见稿），并召开《S6地块旧城改建区域国有土地上房屋征收补偿方案》论证会，同日在S6地块区域现场该征收补偿方案予以公示。2012年11月29日被告将《S6地块旧城改建区域国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）》分别在被告网站及《蚌埠日报》予以公告，征求意见期限自公告之日起三十日内。2013年1月4日该区住房和城乡建设委员会发布蚌山住建委征字（2013）2号《蚌埠市蚌山区住房和城乡建设委员会旧城改建房屋征收调查通告》，2013年1月17日对房屋征收范围内房屋的权属、用途、建筑面积等情况组织调查事项在征收区域内予以公示。2013年5月10日对S6地块区域国有土地上房屋摸底调查结果（第二榜）该区网站、《蚌埠日报》及征收区域内予以公示。2013年3月12被告组织召开S6地块区域国有土地上房屋征收工作社会风险评估报告专题会议，经会议讨论和研究，得出结论为：风险程度为低，综合评价为可以实施。2013年4月7日蚌埠市蚌山区住房和建设委员会专项资金账户上已存入房屋补偿专项资金15000000元整。2013年5月9日被告作出《蚌埠市蚌山区人民政府关于S6地块区域房屋征收公告（蚌山征（2013）4号）》、《关于协商选择确定房屋征收评估机构的通告》在征收区域内予以张贴。2013年6月18日安徽省蚌埠市众信公证处分别对《蚌埠市蚌山区人民政府关于S6地块区域房屋征收公告（蚌山征（2013）4号）》、《关于协商选择确定房屋征收评估机构的通告》的张贴过程以及确定房屋征收评估机构过程予以公证。安徽省新卓越房地产评估有限公司于2013年12月11日出具《蚌埠市盛丰房地产开发有限责任公司位于S6号区的房屋市场评估平均单价初步结果表》。期间房屋征收部门与被征收人盛丰公司在征收补偿方案确定的签约期限内未达成补偿协议。被告蚌山区人民政府于2014年9月15日按照初步评估价格作出蚌山征决（2014）54号《蚌埠市蚌山区人民政府房屋征收补偿决定书》，并送达给原告盛丰公司。本院认为：依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”蚌埠市蚌山区人民政府有权对本行政区域范围内的房屋进行征收。被告因城市游园、绿化基础设施建设的需要，对东至汇金广场（S8地块）、南至凤阳路、西至中山街、北至堤下路的S6地块国有土地上房屋进行征收，符合蚌埠市国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，也符合蚌山区国民经济和社会发展年度规划。被告按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的程序，将补偿方案进行了论证，并予以公示以征求意见。对S6地块上国有土地上房屋征收进行了社会稳定风险评估，且征收补偿费用已经足额到位、专户存储、专款专用等程序事项结束后，作出《蚌埠市蚌山区人民政府关于S6地块区域房屋征收公告（蚌山征（2013）4号）》，并通过多种形式予以公告。被告依法选定评估机构，对原告盛丰公司位于该S6地块的房屋进行评估，评估机构出具了《市场评估平均单价初步结果表》。因原告盛丰公司与征收部门在征收补偿方案确定的签约期限内没有达成征收补偿协议，被告按照该初步评估价格作出蚌山征决（2014）54号《蚌埠市蚌山区人民政府房屋征收补偿决定书》。原告认为被告未按法律规定将《市场评估平均单价初步结果表》送达给原告，也未对该初步评估结果予以公示，即依据该房屋评估价格作出《房屋征收补偿决定书》属程序违法。本院经审查，被告为了证实该《市场评估平均单价初步结果表》已经向原告予以公示，向本院提交一张照片，但原告不认可该张照片是在征收区域内张贴，认为被告是为了诉讼而自行拍摄的，被告未能举出相关证据证明其证明目的的成立，本院不能认定被告已经向原告送达《市场评估平均单价初步结果表》。根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，房地产价格评估机构在分户初步评估结果公示期满后，应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告，被告所举证据不能证明其已依法向原告送达评估报告。本案中被告没有完成法律规定的必要程序，即作出《房屋征收补偿决定》，侵犯了原告的合法权益，应予以撤销。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项之规定，判决如下：撤销被告蚌埠市蚌山区人民政府作出的（蚌山征决（2014）54号）《蚌埠市蚌山区人民政府房屋征收补偿决定书》。本案诉讼费用50元，由被告蚌埠市蚌山区人民政府承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审 判 长  王 芳代理审判员  王艳艳人民陪审员  崔怀照二〇一五年五月二十五日书 记 员  童德红