山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（***8）鲁01民终1857号
上诉人（原审被告）：山东志成投资建设股份有限公司，住所地济南市。
法定代表人：张子华，董事长。
委托诉讼代理人:展玲，山东科创律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡向国，男，1978年8月25日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：张晓明，山东隆谋律师事务所律师。
上诉人山东志成投资建设股份有限公司（以下简称志成公司）因与被上诉人胡向国商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（***6）鲁0112民初7267号民事判决，向本院提起上诉。于***8年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
志成公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回胡向国的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由胡向国承担。事实与理由：志成公司支付的违约金已经到达胡向国购房款的17.5%，违约金过高。志成公司没有给胡向国造成实际损失，且胡向国已经在合同约定的期间入住涉案房屋至今。在胡向国无证据证明其损失的情况下，应当承担举证不能的法律后果，法院应驳回胡向国的诉讼请求。志成公司未收到胡向国邮寄的律师函，胡向国提供的EMS上的回执单也非志成公司员工所签收，故一审法院认定***3年11月28日至***6年11月15日的逾期办证违约金未超过诉讼时效部分错误。
胡向国辩称，1.志成公司承诺的违约金标准合法有效，应当按承诺支付。志成公司向胡向国作出的逾期办证违约金按购房款总价每日万分之二支付的承诺，系志成公司在违约的情形下自主作出的真实意思表示，不超出《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，亦不违反法律的强制性规定。志成公司已按照其承诺支付了一部分违约金，并且在***3年11月28日的承诺书中承诺继续按约定发放拖欠的违约金。2.志成公司因超规划建设等因素致使违约持续长达十多年的时间内未能协助胡向国办理房屋的产权过户登记手续，令胡向国对于房屋的处分、收益等所有权不能完全行使，无法享受相关的房产权益，必然会给胡向国造成实际损失。3.本案未超过诉讼时效。***3年11月28日的承诺书已构成诉讼时效的中断。***5年11月22日的律师函、快递单等证据完全可以证明志成公司已收到该律师函，亦构成诉讼时效的中断，故志成公司关于胡向国的起诉超过诉讼时效的主张于法无据。
胡向国向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法判令志成公司支付违约金172763元，按延迟办证1840天，自***1年11月22日至***6年11月15日，以469466元为基数，按每日万分之二计算；2.请求依法判决志成公司在***6年12月31日前协助胡向国办理完毕房屋产权过户登记手续；3.本案诉讼费由志成公司承担。
一审法院认定事实：2005年12月5日，胡向国与志成公司签订《商品房买卖合同》，合同甲方为志成公司，合同乙方为胡向国，合同约定胡向国购买位于济南市北园大街16号金色港湾小区3号楼1单元***室房屋及位于该小区3-1-***地下室，房屋及地下室总价款为468468元；合同第六条商品房交付期限约定：乙方将购房款按合同约定最后付款期限付清后，甲方可于2006年12月31日前，将通过验收合格的商品房交付乙方使用；第十一条关于产权登记的约定载明：自双方交接该商品房之日起，乙方应在期限内办理备案和登记手续，甲方应积极配合办理。如因甲方原因不能在乙方接收商品房之日起的一年内取得产权证书，双方同意按以下方式处理：1.乙方退房，甲方在乙方书面提出退房之日起30日内将乙方已付房价款退还给乙方，并按总房价款的3%一次性向乙方支付赔偿金；2.乙方不退房，甲方按总房价款的0.5%向乙方一次性支付违约金，甲方继续协助办理产权证。
胡向国向志成公司实际支付购房款469466元，志成公司向胡向国出具了购房发票。2006年年底，志成公司将涉案房产交付给胡向国。胡向国按约定缴纳了契税和维修基金。本案诉讼过程中，即***7年12月14日，志成公司取得涉案金色港湾3号楼房产大证，胡向国所购住宅在该大证显示位于历城区北园路16号金色港湾3号楼1-***，面积为119.4平方米，所购地下室在该大证显示位于历城区北园路16号金色港湾3号楼1-***（-），未载明面积。志成公司至今未能协助胡向国办理上述房产的产权过户登记手续。对于涉案房屋之前未能办理房产大证的原因，根据（***7）鲁01民终6679号生效民事判决认定的事实及双方当事人陈述，系志成公司超规划建设所致。
2009年3月23日，志成公司向金色港湾小区3号楼、6号楼业主出具《承诺书》，载明：“尊敬的金色港湾3＃楼、6＃楼全体业主：目前金色港湾小区产权证大部分已办理完毕，对尚未办理产权证的3＃楼、6＃楼业主特做如下承诺：一、我公司将于二00九年六月三十日前为3＃楼、6＃楼业主办理完产权证。二、原买卖合同中约定的办证违约金在二00九年三月三十一日前支付给3＃楼业主，四月三十日前付给6＃楼业主，具体时间另行通知。三、如我公司未在二00九年六月三十日前办理完毕3＃楼、6＃楼产权证，则按购房款总价每日万分之二支付违约金。”志成公司主张该承诺书系志成公司领导在被包括胡向国在内的广大业主围堵办公室下的情况下被迫出具，不是志成公司真实意思表示，但未提供证据予以证实，不予采信。
2009年10月9日，志成公司又出具《承诺书》一份，载明：“尊敬的金色港湾3＃、6＃楼业主：因诸多原因所致3＃、6＃产权证未能在二00九年九月三十日前办理完，现我公司做如下承诺：一、将我公司二00九年六月二十九日承诺违约赔偿金每季度发放一次改为每月发放一次，时间为次月五日。二、我公司在二00九年十二月三十一日前未办理完产权证，二0一0年度违约赔偿提高标准事宜再作协商。如在二00九年十二月三十一日前办完产权证，违约赔偿按实际天数支付。……”
***3年11月28日，志成公司再次出具《承诺书》，载明：“……由于公司近期资金运转困难，我公司原承诺给予相关购房业主的逾期办证违约金，不得已于此前暂时停止发放。对此，我公司现承诺如下：1、在目前资金周转困难的情况下，志成公司会倾尽全力，集中人力、财力、物力，尽力协调政府相关部门，尽早完善商品房审批许可手续，争取尽早为该小区3号楼和6号楼的购房业主办理房屋所有权证书。2、取得上述房屋所有权证书后，我公司会尽量克服资金不足的困境，分期陆续向购房业主发放拖欠的违约金。……”
志成公司对上述2009年10月9日和***3年11月28日的两份《承诺书》的真实性不予认可，辩称承诺书上加盖的“山东志成投资建设股份有限公司”的印章并非其单位印章，已就该公章的真实性在一审法院受理的（***6）鲁0112民初7270号案件中申请司法鉴定。经核实，志成公司在该案中申请鉴定的公章不包括上述两份《承诺书》的公章。因志成公司未提供反驳证据证实，对志成公司的上述辩解理由不予采信。
志成公司将《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金2347元支付胡向国。后志成公司按购房款总价每日万分之二向胡向国支付违约金至***1年11月21日计80092.67元，此后再未支付。
***3年11月24日，胡向国及金色港湾小区3号楼、6号楼等78位业主委托山东元序律师事务所向志成公司发出律师函，要求志成公司为业主办理房产证，并要求志成公司向业主支付拖欠的***1年11月1日至***3年11月24日期间的逾期办证违约金。志成公司否认收到该律师函，胡向国亦未提供证据证明该律师函送达给了志成公司及何时送达给了志成公司。
***5年11月22日，胡向国及金色港湾小区3号楼、6号楼等69位业主委托山东元序律师事务所向志成公司发出律师函，载明：“***3年11月24日，本律师接受3号楼、6号楼部分业主的委托，就贵公司逾期办理房产证及逾期发放违约金致函，贵公司回函承诺，倾尽全力为业主办理房屋所有权证书，并在取得房屋所有权证书后，分期陆续向购房业主发放拖欠的违约金。本律师将回函内容告之委托业主，业主均表示，相信贵公司会履行合同义务，尽力为业主办理房屋产权证，决定暂不采取其他法律措施维权，但截止至***5年11月22日，贵公司在近两年的时间里还是未给业主们下房屋产权证，也一直拖欠着业主的逾期办证违约金。综上，希望贵公司在接到本律师函十日内，尽快与本律师联系商讨为业主们办证事宜，并尽快支付拖欠业主们的逾期办证违约金……”。志成公司否认收到该律师函，但胡向国提供的EMS快递单上明确记载文件品名系律师函、授权委托书，且与该快递单号相对应的邮件查询回单明确载明相对应的邮件于***5年11月23日妥投，志成公司未提供相反证据相反驳，对志成公司的异议不予采信。
胡向国庭审中另提交2009年3月25日、2009年6月29日的《承诺书》各一份，志成公司在本案已受理的（***6）鲁0112民初7382号案中对该两份承诺书加盖的“山东志成投资建设股份有限公司”公章的真实性申请鉴定。山东金剑司法鉴定中心根据一审法院委托于***7年8月30日作出鉴定意见，结论为上述两份证据上加盖的“山东志成投资建设股份有限公司”印章与样本印章不是同一枚公章所盖。志成公司对鉴定结论无异议，胡向国辩称该鉴定结论不能证实上述两份证据加盖的“山东志成投资建设股份有限公司”公章系胡向国伪造。
本案争议焦点是：1.胡向国起诉支付逾期办证违约金是否超过诉讼时效；2.胡向国主张的逾期办证违约金是否过高。
对第一个争议焦点，志成公司辩称胡向国要求支付逾期办证违约金超过诉讼时效，只能主张起诉前两年的逾期办证违约金。胡向国主张未超过诉讼时效，志成公司于***3年11月28日的承诺中明确将继续按约定发放拖欠的违约金，构成诉讼时效的中断；***5年11月22日，包括胡向国在内的广大业主委托律师通过律师函的方式向志成公司主张了权利，再次构成诉讼时效的中断。
对第二个争议焦点，胡向国主张其违约金计算标准系双方协商一致的，志成公司应按约定履行；且根据法律规定，损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即年利率为6.37%-7.35%，而胡向国所主张的每日万分之二的违约金计算标准为年利率7.3%，并未超过法定标准，故胡向国主张的违约金不高。志成公司辩称违约金以实际损失为准，根据济南市中级人民法院作出的相关生效民事判决，法院对逾期办证违约金与合同总价款的比例最终会调整为8.5%，远低于本案中志成公司已向胡向国支付的违约金与合同总价款的比例。
一审法院认为，胡向国与志成公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于本案争议焦点一，志成公司已根据2009年3月23日的《承诺书》支付胡向国违约金至***1年11月21日，至***3年11月20日，两年诉讼时效届满，胡向国于***3年11月24日向志成公司发出律师函催缴违约金时已超过两年诉讼时效，因志成公司的违约行为处于持续状态，志成公司于***3年11月28日再次做出支付违约金的承诺，诉讼时效重新起算，***5年11月22日胡向国通过律师函的方式再次向志成公司主张权利，导致诉讼时效中断，因此胡向国主张的***3年11月28日至***6年11月15日的逾期办证违约金未超过诉讼时效。关于本案争议焦点二，志成公司在近十年的时间里未能协助胡向国办理涉案房屋的产权过户登记手续，导致胡向国无法享受相关房产权益，现志成公司向胡向国作出承诺，逾期办证违约金按购房款总价每日万分之二支付，该承诺不违反法律相关规定，应按约定履行。志成公司主张胡向国要求的违约金过高，未提交证据证实，且无相关依据。即使双方未对逾期办证违约金作出约定，胡向国的主张亦未超出《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，因此一审法院对志成公司以违约金过高要求调整的请求不予支持。胡向国按合同约定支付全部购房款后，志成公司有义务按时向胡向国交付房屋，并依约协助胡向国办理所购房产的产权过户登记手续。志成公司于***7年12月14日取得涉案楼房房产大证，对胡向国要求志成公司协助办理房屋产权过户登记手续的请求予以支持。由于志成公司的原因，胡向国至今未取得房产证，志成公司应按约定向胡向国支付逾期办证违约金，计款101780元（469466元×0.2‰/天×1084天）。判决：一、山东志成投资建设股份有限公司于判决生效之日起10日内支付胡向国逾期办证违约金101780元；二、山东志成投资建设股份有限公司于判决生效之日起30日内协助胡向国办理位于济南市历城区北园路16号金色港湾3号楼1-***房屋（包含该小区3号楼1-***（-）地下室）产权过户登记手续；三、驳回胡向国的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3756元，由胡向国负担1420元，山东志成投资建设股份有限公司负担2336元。
本院二审期间，双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。志成公司提交：证据1.志成公司为办理房屋产权证书补交的费用发票原件一宗，拟证明志成公司一直在积极的筹措款项为业主办理房产证。2.裁判文书、反担保承诺、借款合同一宗，拟证实志成公司因替汇统公司、中银公司承担担保责任，导致公司经营困难。经质证，胡向国认为，志成公司提交的发票上的时间均在胡向国对其提起诉讼之后，不能证实其诉前一直在积极筹措款项，且志成公司是否补交费用与违约金承担与否没有关联。对裁判文书的真实性无异议，但不属于新的证据，且其经营困难不影响违约金的赔付。反担保承诺、借款合同系复印件，故对该证据的真实性不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点为：1.志成公司承担的违约金是否过高;2.胡向国主张的***5年11月22至***6年11月15日的逾期办证违约金是否超过诉讼时效。
关于争议焦点1，最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不予以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，志成公司主张其支付的违约金已经达到胡向国购房款的17.5%，违约金过高，但未提供证据证实志成公司支付的违约金过分高于胡向国造成的损失，应承担举证不能的法律后果，故一审法院判决志成公司按照其出具的承诺书的约定支付相应的违约金并无不当，本院予以维持。志成公司主张其因承担了担保责任导致经营困难,但该原因并非免除或减轻志成公司违约责任的法定事由。志成公司主张已经筹措了款项为业主办理了房产证，因胡向国主张的逾期办证违约金截止到起诉时，故即使志成公司诉讼中办理了房产证，也不能免除或减轻本案中其承担的逾期办证违约金的责任。
关于争议焦点2，志成公司主张因其没有收到***5年11月22日的律师函，故***5年11月22日至***6年11月15日的逾期办证违约金已超过诉讼时效。经审查，***5年11月22日律师函系通过快递形式送达，地址为志成公司营业执照上的地址，该快递单号相对应的邮件查询回单亦显示该邮件妥投，故一审法院认定胡向国于***5年11月22日向志成公司邮寄的律师函导致诉讼时效中断并无不当，本院亦予认定。因此，胡向国主张***5年11月22日至***6年11月15日的逾期办证违约金未超过诉讼时效。对于一审判决双方未上诉部分,视为服判息诉，本院不予审查。
综上所述，志成公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3756元，由上诉人山东志成投资建设股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 乔绪晓
审判员 刘 洋
审判员 李 静
二〇一八年五月四日
书记员 姚 敏