江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0303民初5919号
原告（反诉被告）：苗林,男,1989年8月21生，汉族，住徐州市云龙区。
委托代理人：刘浩，江苏禾嘉律师事务所律师。
委托代理人：吕童，江苏禾嘉律师事务所律师。
被告（反诉原告）：江苏汇联置业有限公司，住所地徐州市城东大道99号办公楼综合楼210室。
法定代表人：刘振宇，该公司总经理。
委托代理人：李明旺，男，1986年11月17日生，汉族，该公司职员，住徐州市云龙区。
委托代理人：魏国庆，江苏金合律师事务所律师。
原告苗林与被告江苏汇联置业有限公司（以下简称汇联公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月15日立案后，依法由审判员姚凯独任审判，后依法组成合议庭，分别于2016年12月7日、2017年3月7日公开开庭进行了审理。原告苗林的委托代理人刘浩、吕童、被告汇联公司的委托代理人李明旺、魏国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苗林向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理上房手续，支付自2016年7月1日起计算至实际上房之日止的违约金，暂计算至2016年11月15日为14374.58元；2、判令被告拆除房屋违规搭建部分及门面房顶部围墙，被告承担本案诉讼费用。
事实与理由：原被告签订《商品房买卖合同》（合同编号0520141），约定原告从被告处购买商品房一套，商品房备案号为20140800155，原告已向被告支付全款。按照合同约定，被告应当在2016年6月30日之前向原告交房，原告在交房日期到期后要求被告上房，被告并不配合。被告在房屋验收之后，超出规划外对涉案房屋进行违规搭建，要求原告因违规搭建部分支付价款5000元，原告拒付后，被告以此为由不予上房。此外，原告购房时，在被告向原告展示的沙盘模型中，涉案商品房与前排门面房之间留有一定间距，且门面房顶部没有围墙，但实际涉案商品房与前排门面房直接相连，且门面房顶部建有围墙并遮挡原告房屋相邻窗户一半面积，严重影响原告房屋采光，被告在事先明知实际施工效果的情况下，故意隐瞒实际情况，利用模型进行虚假宣传，主管恶意明显，为维护原告的合法权益起诉诉讼。
被告汇联公司辩称并反诉称：原告提出的诉讼请求没有事实及法律依据，请依法驳回。反诉请求原告支付违约金11405元，改造工程费5000元，诉讼费用由原告承担。
反诉事实与理由：2015年5月11日，原被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的云龙华府D2栋1单元301号的商品房一套，该房总价826449元，其中首付款251449元于2015年5月11日支付，余款575000元于2015年6月10日前支付。合同签订后，原告支付了首付款，但余款575000元直到8月18日才支付，逾期69天。根据合同附件四补充协议约定，原告应向被告支付违约金11405元。被告接受原告的《申请》，承接了为原告室内入户花架处施工改造工程，原告约定支付改造工程费5000元，该工程完成后，原告拖欠工程费一直未付。
反诉被告苗林辩称：逾期付款并非原告个人原因造成，承办贷款银行办理手续周期较长。对于违约金商品房买卖合同第七条与合同附件四约定冲突，合同附件约定高于商品房买卖合同第七条约定，且合同附件属于格式合同，未提请买受人注意，应当按照商品房买卖合同第七条约定计算违约金。改造工程属于被告单方面改造的违法建筑、超出规划范围，被告要求支付该笔款项没有依据。
根据原被告各自本诉及反诉的诉辩主张，结合案情，归纳本案的争议焦点如下：
1、原告要求被告为其办理上房手续，并支付迟延交房违约金至实际上房之日止（至2016.11.15为14374.58元）的诉讼请求是否有相应的事实和法律依据。
2、原告要求被告拆除房屋违规搭建部分及门面房顶部围墙的诉讼请求是否属于本案商品房买卖合同的请求范围。如属于商品房买卖合同的范围，将是否有相应的事实和法律依据。
3、反诉原告要求反诉被告支付逾期付款违约金11405元的诉讼请求是否符合相应的合同及事实依据。
4、反诉原告要求反诉被告支付工程改造费5000元是否属于本案商品房买卖合同的处理范围。如果属于本案处理范围则被告的该请求是否符合相关的法律规定。
经审理查明，2015年5月11日，苗林向汇联公司购买云龙华府商品房一套，双方签订编号为0520141的《商品房买卖合同》一份，合同约定：“第三条买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为云龙华府第D2幢1单元301号房；建筑面积共112.51平方米，套内建筑面积91.16平方米。第四条计价方式与价款，出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米7345.56元，总金额为人民币826449元。第六条付款方式及期限，买受人签署本合同于2015年5月11日支付首付款251449元，剩余房款575000元于2015年6月10日前支付给出卖人。第七条买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第八条交付期限，出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买受人未按照本合同规定期限付清全部房款及其他与购房相关的应由买受人支付的款项（含逾期违约金），出卖人延迟交房时间不承担违约责任。第九条出卖人逾期交房的违约责任，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十条规划、设计变更约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人；买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时间内通知买受人的，买受人有权退房。”
合同附件四：合同补充协议约定：3、对第六条补充：1）需要办理银行按揭贷款或住房公积金贷款的买受人须按出卖人指定的银行申办按揭贷款或住房公积金贷款，自商品房买卖合同签订起15日内，买受人须按贷款要求完成贷款手续，若因买受人原因在15人内未完成贷款手续，每逾期一日按该商品房总款的万分之二收取违约金……6）买受人必须付清全部房款后方可按照合同约定办理房屋交付手续，若买受人不能按照约定付清全部房款的，除应承担相关的逾期付款的违约责任外，同时买受人无权追究出卖人关于合同第九条约定的迟延交房的违约责任。
合同签订后，原告苗林向被告支付91449元和160000元，被告汇联公司分别于2015年5月21日、2015年6月30日出具销售不动产统一发票，剩余价款575000元原告苗林于2015年8月18日办理贷款支付给被告汇联公司，被告于2015年8月27日出具销售不动产统一发票。
2016年6月24日，被告向原告的合同地址邮寄了交房通知书。6月29日，经查询他人签收。
反诉原告提供由苗林签名的《申请书》打印件一份，该《申请书》载明：江苏汇联置业有限公司，我于2015年5月8日购买的贵公司开发的云龙华府D2栋1单元301室号房屋，室内入户花架处经过改造更有利于使用（图片箭头示意位置）。由于本人不具备施工改造的能力，特申请贵公司在房屋综合验收之后予以施工改造。为保证小区形象的统一和完整性，我同意按照贵公司或者物业公司统一的方案进行改造，并同意承担改造工程费用5000元。施工改造引起的上房时间相应顺延本人无异议。苗林对该申请书本人不持异议，但提出签署该份申请书时并不清楚施工改造部分超出规划范围属于违章建筑，反诉原告主张该份申请书系合同的补充协议，即便如此该协议违反国家强制性规定当属无效。
原告提供的录音资料中显示，苗林父亲在通话中提出“如果说改造好了，咱说真的，张经理，如果说改造好了我再说不行，那是我的事，但是在没改造之前，咱都通过好几次电话，明确说明。在你没改造、没浇灌之间咱说这话”。张经理说“首先有一点是，提前我们公司跟你说过必须要做，你没单方面说我不做了，但是是你单方面说的，不是我们公司单方面说你不做就可以，因为涉及到其他客户其他楼层利益，是吧。我们不可能是你一个人说不行了，我们就不做了”。苗林父亲说“那你这样，你把利害关系跟你经理说下，我只要一告，你们连推迟我这么长时间上房的违约金都得赔我，不是说这五千块钱的事了，你真得赔我，你们要是有律师你问问律师就知道了，耽误我这么长时间不上房，因为五千块钱我不交给你，你就不让我上房，理由站不住脚”。后张经理说“公司安排的不交钱不能上房，你不交钱肯定上不了，你找物业，这后边上房的事都是物业给办的，物业公司就是我们自己的公司”。苗林父亲说“物业公司说你们得有流转单，不给开流转单办不了上房”。后张经理说“这个单方面不愿意浇，不是说你单方面不愿意浇，是你那方不愿意浇，但是我们公司规定一直是必须得浇”。8分钟时吕经理说“这个没有办法，这个是公司定的，我们也不当家，这个你不交你没办法上房，现在就是这样的一个情况”。被告对于该录音资料的内容予以认可，提出本案诉争的商品房并未实际交给被告，按照合同约定将购房款相关款项付清才可以交房。
经本院前往本案诉争房屋勘验现场，发现双方争议的“入户花架”原设计为室外装饰性花架，在验收通过后，将每一层上下及外围用混凝土浇灌封堵，构成一间独立的房间，不在规划设计范围之内。房屋客厅东部窗户外的商业门面房顶部系以女儿墙形式进行围栏，距离涉案房屋较近，但符合规划设计要求。
本院认为，
关于原、被告签订的《商品房买卖合同》的效力及条款认定问题。
原告苗林与被告汇联公司签订的商品房买卖合同均系当事人真实的意思表示，且合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，因此是合法有效的，原被告均应按照约定全面履行各自义务。
根据合同法第三十九条、第四十条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款具有本法第五十二条、第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。由于原被告之间签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限第3项、附件四第三条第6项中出卖人不承迟延交房违约责任的约定，违反了公平原则及免除出卖人责任、排除买受人主要权利的条款，应属无效条款，本院依法不予确认。
关于逾期上房的事实认定以及逾期上房违约金的计算问题。
涉案买卖合同约定被告应当在2016年6月30日前，将具备商品住宅交付使用批准文件并符合合同约定的商品房交付原告使用，被告虽于2016年6月29日通知了原告上房，但同时以原告未交纳工程改造费5000元为由拒绝办理上房手续，亦未将商品房实际交付给原告，由于该5000元费用并非基于本案商品房买卖合同所产生，所浇灌的房屋亦非商品房规划设计范围内的工程，被告以此为理由拒绝原告上房无事实及法律依据，故原告要求被告办理上房手续并支付逾期上房违约金，本院依法予以支持。
原告提出被告逾期上房给原告造成的实际损失高于合同约定日万分之一的约定，要求按照银行同期贷款利率计算上房违约金的诉讼请求，因《商品房买卖合同》系双方自行，均应是双方合意的意思表示，属于契约自治的范畴，非因显失公平等法定条件，本院依法不予更改，故相应的逾期上房违约金应自2016年6月30日起至原告实际上房之日止按照已付购房款826449元的日万分之一计算。
关于原告要求被告拆除房屋违规搭建部分及门面房顶部围墙的诉讼请求是否属于本案商品房买卖合同范畴的问题。
本案属于商品房买卖合同纠纷，主要为商品房的基本情况、房屋交付时间、办理权属登记、购房款的交付方式及时间等产生的争议，原告苗林主张涉案商品房前排门面房房顶有围墙，影响其采光权，由于被告建设的门面房符合规划设计要求，亦不属于商品房买卖合同纠纷，本院依法不予处理。另被告浇灌的“入室花架”不在规划设计范围内，亦不属本案商品房买卖合同的范畴，本院依法均不予理涉。
关于反诉原告要求反诉被告支付逾期付款违约金11405元的问题。
由于反诉被告未在合同约定时间缴纳房款构成违约，逾期69天，依约应当承担违约责任。被告主张按照附件四按照商品房总款的万分之二收取违约金，根据合同第六条约定，买受人签署本合同于2015年5月11日支付首付款251449元，剩余房款575000元于2015年6月10日前支付给出卖人，并无附件四约定的逾期贷款手续，亦最后一笔付款时间与附件四约定的买卖合同签订之日起15日的约定不符，反诉原告亦未提供证明反诉被告存在迟延办理贷款手续的证据，故反诉被告应当按照合同第七条约定，以逾期应付款575000元的万分之一计算69天的逾期付款违约金数额为3967.5元，从反诉原告应当支付的逾期上房违约金予以扣减。
关于反诉原告要求反诉被告支付工程改造费5000元的问题。
由于汇联公司浇灌的“入室花架”不在规划设计范围内，属于违法建筑，亦不属本案商品房买卖合同纠纷案件的处理范畴之内，故汇联公司反诉主张的支付室内入户花架施工改造工程款5000元的诉请，因缺乏法律依据，亦与本诉不具有关联性，本院依法不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条、第一百六十一条、《中国人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十日内，被告江苏汇联置业有限公司为原告苗林办理上房手续并支付逾期上房违约金（以826449元为本金按照日万分之一计算自2016年6月30日起至实际交付之日止，但应当扣除原告应支付的逾期付款违约金3967.5元）；
二、驳回原、被告其他的诉讼请求或反诉请求。
案件受理费310元、反诉费210元，由原告负担100元、被告负担420元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 姚 凯
人民陪审员 纵瑞收
人民陪审员 路 伟
二〇一七年六月九日
书 记 员 刘珊珊