浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终2987号
上诉人（原审原告、反诉被告）：庄卫锋，男，1976年11月19日出生，汉族，住金华市金东区。
委托诉讼代理人：金和平，浙江金鸽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：金华市金东区鞋塘办事处上市基村股份经济合作社，住所地：金华市金东区鞋塘办事处上市基村。
法定代表人：施康洁，经济合作社董事长。
委托诉讼代理人：楼晋诚，浙江赤松律师事务所律师。
委托诉讼代理人：庄根奶，男，1950年9月19日出生，汉族，住金华市金东区。
上诉人庄卫锋因与被上诉人金华市金东区鞋塘办事处上市基村股份经济合作社（以下简称上市基村经济合作社）租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市金东区人民法院（2016）浙0703民初5730号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
庄卫锋上诉请求：撤销原审判决第四项，驳回要求我方支付违约金的诉讼请求；诉讼费由上市基村经济合作社承担。事实与理由：一、原审法院将租赁合同对房屋用途的约定片面理解为对房屋使用范围的限制是错误的。租赁用途是合同双方的合意，是出租方对房屋用途的许可，也是对该用途的承诺，并不仅仅是限制。本案中，合同约定的用途是商业、工业、服务业，也就是说作为承租人对租赁房屋用于商业、工业、服务业具有选择的权利，其可以选择其中任何一项或者两项、三项，而出租方必须保证可以用于该行业。双方有限制的仅仅是汽车修理行业，承租方除了该行业可以用作其他任何商业、工业、服务业，如果不能用于这些行业则出租方违约。同时，我方也无需举证签订合同时就是为了用于工业，工业是双方合同约定的用途，我方应该随时可以用于工业；如果无法用于工业则出租方违约。本案中，因存在“三合一”问题，我方无论何时要用于工业，都已不可能，出租方明显违约。原审法院认为承租人在使用租赁物过程中仍应符合有关法律规定，我方认为前提是承租房屋可以按照约定用途使用的基础上我方应遵守有关法律，但本案事实是根本不能用于约定的用途，而不是使用过程中违背法律规定。二、关于“三合一”场所的实施意见，原审法院认定我方在出台时就明知，这是错误的。我方是在2015年9月才知道所谓该文件，如果明知该文件，即明知承租的房屋不能用于办工厂，我肯定是不会去承租的。至于转租，只是我方在不能办厂的情况下为了减少损失才采取的。2014年至2015年确实有执法人员多次到现场执法，但当时我并不是承租人，不是执法对象，并不知情。该证据也仅能证明承租房屋不能办厂，而不能证明我方在当时就知道不能办厂。另外，虽然我方在其他地方搭股办厂，但其他地方并不是三合一的，不能推定我方知道该规定。按一审法院的逻辑，上市基村经济合作社也应该在2009年就知道出租的房屋不能办厂，却没有声明故意隐瞒，并在合同中约定可以工业，欺骗我方，使我方作出错误意思表示，该合同完全是可撤销的。三、根据上市基村经济合作社提供的消防验收资料，该房屋是议事大楼，属于办公使用，根本不能用于商业、工业、服务业。其消防要求是按照办公要求设计的。因此上市基村经济合作社出租给我方用于商业、工业、服务业本身就是违法的。综上，本案合同是在上市基村经济合作社隐瞒事实的基础上签订的，也是违反有关法律规定的应属无效、可撤销。如果有效，也因房屋不能用于工业，是上市基村经济合作社违约。
上市基村经济合作社二审中答辩称，一、原审法院对概念的理解全面、准确，答辩人并无违约。1、《房屋租赁合同》第一条约定“房屋租赁用途：商业、工业、服务业经营等（注：修理车辆行业除外）”。当时双方签订该条约的真实意思表示是：除修理车辆外，答辩人只是允许上诉人将租赁房屋用于商业、工业、服务业经营，并不代表上诉人若因个人原因无法置办工业时，其责任就由答辩人承担。上诉人的确有选择租赁房屋用于商业、工业、服务业任何一项的权利，但不能因为自身没有配备该种工业要求更高标准的消防安全设施而被执法部门阻止生产，就把无法办理工业的责任就推给答辩人承担。因为置办不同的工业，厂房内的要求条件都是不一样的，比如办化妆品加工厂，要求厂房内是无菌环境，又比如办药品生产厂，要求厂房内的空气洁净度GMP在30万级以上，如果这些房屋内苛刻的条件都让被答辩人在出租前都准备好，显然是不符合现实生活中的商业租赁模式，也是不符合基本常理的。答辩人认为，只要答辩人交付给上诉人的租赁房屋的工程质量，基本设施，消防设计，设施均通过质检验收，能保证一般经营活动的正常使用，那么就已经履行了作为出租人的义务，并不存在违约现象。同时，《房屋租赁合同》第八条约定“乙方所经营的商品及项目，必须符合国家有关法律法规的规定，出现人为的一切责任事故均由乙方负责并承担相应责任”，第九条约定“乙方应做好租赁房屋和场地内的治安消防等工作”，由此可见，上诉人因没有配备更高标准的工业消防安全设施，违反《金东区“三合一”场所消防安全综合整治工作实施意见》而被执法部门阻止生产时，其过错完全在于自己，责任应由自己承担。2、上诉人在上诉状第2页第2行提到“同时，上诉人也无需举证签订合同时计划用于工业的证据”，答辩人认为上诉人必须举证。上诉人在一审的起诉状中称准备用于工业时，却遭到行政执法等部门的阻止，导致上诉人无法继续履行合同，这才提出解除合同的诉讼请求。那么按上诉人的逻辑，解除合同的前提是无法用于工业，既然无法用于工业，那肯定有准备用于工业的事实，这是上诉人在一审中提出解除合同诉讼请求最基础、最根本的前提，如果没有准备用于工业的事实，上诉人就没有解除合同请求权的基础，上诉人当然必须举证。3、上诉人在上诉状第2页第6行提到“本案中，因存在三合一问题，不管是上诉人招标时、签订合同时或者将来在合同期限内的某一时间内，计划用于工业时，均不可能”，答辩人认为是完全错误的。公安部发布的《住宿与生产储存经营合用场地消防安全技术要求》中第1点中提出“本标准提出了住宿与生产储存经营合用场地（俗称三合一，以下简称合用场地）的限定条件，并规定了合用场地的防火分隔措施、疏散设施、消防设施，以及火源控制等消防安全技术要求。本标准适用于既有住宿与生产储存经营合用场地的消防安全治理”。同时，《金东区“三合一”场地消防安全综合整治工作实施意见》中第四大点主要措施里第3行提出“对一时难以完全分离的，要严格按照国家公共安全标准《住宿与生产储存经营合用场地消防安全技术要求》规定，进行就地改造……消除火灾隐患。”这就表明，三合一场地并不是一刀切的全部整治，只要上诉人去配备符合标准的消防安全设施，完全可以在任何时间段用于工业。二、原审法院推定上诉人对三合一场地实施意见是明知的，符合法理，符合实际情况。1、《金东区“三合一”场地消防安全综合整治工作实施意见》发布时间在2009年8月12日，属于公开发布的文件，从法理上说，应视为上诉人对该份文件的内容是明知的，而《招标公告》发布的时间是2015年1月5日，《房屋租赁合同》签订的时间是2015年1月15日，上诉人在明知该份文件的情况下仍进行投标，这说明上诉人对于因文件产生的法定风险是愿意承受的。另外，区安监所于2014年至2015年间多次对涉案房屋进行过现场执法，上诉人也自认在金东区其他地址经营加工业务，从常理上来讲，正常人肯定会对行业内近期的政府政策进行关注，也会从将要承租房屋的上一位租户那打听一些消息，所以，上诉人对三合一场所实施意见应该是清楚的。2、上诉人在上诉状第2页第17行中提到“如果上诉人明明知道承租房屋不能办工厂，上诉人还会去承租房屋吗？”，答辩人想说明的是，上诉人所说与实际情况不符，上诉人起初承租房屋的目的就是办了转租，大部分村里人都知道，只是因为后来上诉人转租不出去，才准备自己办厂。3、上诉人在上诉状第3页第5行提到“如果按照原审法院的逻辑，也应该推定被上诉人在2009年时就知道该房屋不能办厂，”即使按照上诉人的说法，答辩人也无过错，因为答辩人在《房屋租赁合同》第八条约定“乙方所经营的商品及项目，必须符合国家有关法律法规的规定，出现人为的一切责任事故均由乙方负责并承担相应责任，”第九条约定“乙方应做好租赁房屋和场地内的治安消防等工作”。4、上诉人在上诉状第3页第7行提到“但其在招标公告中不声明，故意隐瞒”，答辩人想说明的是，招标公告本身就是一个框架性的、粗线条的要约邀请，全面、详细的内容都写在《房屋租赁合同》中，并且答辩人在《房屋租赁合同》中明确约定了要符合有关法律法规，故答辩人并不存在故意隐瞒的情况。5、上诉人称该房屋是议事大楼，所以属于办公使用，没有商业、工业的用途，完全是混淆逻辑关系。答辩人提供的所有消防验收材料中，并没有一份材料规定、限定该议事大楼的用途只有办公，房屋叫什么只是它的一个名称而已，它与房屋的用途没有必然的逻辑关系，不是说它叫议事中心，就只能用来议事，它照样也可以有其他用途。综上，答辩人认为一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。故，答辩人请求二审法院驳回上诉，维持原判。
庄卫锋一审诉讼请求：判令解除庄卫锋与上市基村经济合作社签订的《房屋租赁合同》或确认双方签订的《房屋租赁合同》自2016年12月11日起解除。
上市基村经济合作社一审反诉请求：1、判令庄卫锋从2016年12月10日开始支付2017年度的房屋租赁费每天920元至租赁房屋腾空退还之日止；2、判令庄卫锋赔偿违约金15万元；3、判令庄卫锋赔偿从2016年11月11日开始至2016年12月10日止，支付每天600元的违约金合计18000元；4、判令庄卫锋从合同解除之日起7日内腾空租赁房屋并退还。
一审法院认定事实：2015年1月5日，上市基村经济合作社发布招标公告，决定对村议事中心大楼1-2层（店面18间）进行对外公开投标。招标公告对承包期限、租金、水电费等作了说明，并明确参与投标的各项要求。经公开招投标，庄卫锋中标，2015年1月15日，上市基村经济合作社作为甲方，庄卫锋作为乙方，签订《房屋租赁合同》一份。合同主要条款如下：1、房屋租赁用途：商业、工业、服务业经营等（注：修理车辆行业除外）。2、承包范围：大楼1-2层。3、租期年限：从2015年12月10日起至2020年12月9日止，为期5年。4、租金计算方法：第一年租金为中标价，第二年起在上年度的基数上递增10%。具体：2016年中标价为301100元，2017年为331200元……5、租金支付办法：2016年的租金在本次投标额中收取，2017年租金在2016年11月10日前付清……7、1-2层的物业管理由乙方经营、管理、使用，并承担损坏修理等费用。该出租范围房屋保险费每年3000元，由乙方在上交租金时一并支付。……10、甲乙双方不准以任何理由中途提出终止合同，甲方如终止合同，返回乙方当年已交的租金和押金，并赔偿15万元。乙方如在租期无故终止合同，甲方有权没收所有装潢设施和租金，并收回所有营业场所，不返回押金2万元，且另赔偿违约金15万元。11、在规定时间内未交租金的，超时间的加收600元/天。超过一个月的，甲方可以终止合同。……合同签订后，庄卫锋向上市基村经济合作社支付了2016年度的租金301100元及保证金2万元。2016年12月10日，2017年度的租金及保险费到期后庄卫锋未缴纳，其向上市基村经济合作社提出解除房屋租赁合同的申请，称承租房二楼不能用于办厂，承租房处于闲置状态，无力继续承租合同项下的全部房屋，申请解除租赁合同，并同意赔偿因提前解除合同而造成的部分损失。上市基村经济合作社收到申请后，于2016年12月19日向庄卫锋寄出律师函一份，要求庄卫锋收到之日起三日内至上市基村经济合作社协商解决。后，双方未达成一致意见，庄卫锋起诉至法院要求解除房屋租赁合同，上市基村经济合作社提起反诉，要求庄卫锋支付租金，腾空退房。另查明，为了彻底消除“三合一”场所火灾隐患，金东区自2009年8月起开展消防安全综合整治工作，区安监所于2014年至2015年间多次去涉案租赁房屋处开展现场执法。庄卫锋自称在其他经营场所经营加工行业。
一审法院认为，庄卫锋与上市基村经济合作社之间成立房屋租赁合同关系。本诉部分，庄卫锋主张承租房不能用于工业，因该合同目的无法实现，因此要提前解除租赁关系。一审法院认为，首先，双方签订的合同中房屋租赁用途列举为“商业、工业、服务业等经营”，并没有限定为工业加工。其次，庄卫锋自整体承租房屋以来进行了转租，目前涉案承租房也是大部分转租的状态。再次，根据庄卫锋提交的证据，自2009年起，金东区便开始实施“三合一”场所消防安全综合整治工作，区安监所于2014年至2015年间多次进行过现场执法，要求涉案房屋内的工业加工行业限期搬离，庄卫锋自称在金东区其他地址经营加工行业，对于“三合一”场所综合整治工作应当是知情的。最后，庄卫锋并没有提交任何证据证明涉案租赁房在租赁合同签订过程中计划用于工业加工的事实。综上，对庄卫锋主张的合同目的不能实现、要求提前解除的观点不予采信。庄卫锋单方提出解除合同不符合合同约定，解除合同的申请不发生法律效力。庄卫锋应当按照约定全面履行合同义务，按时支付租金及保险金。反诉部分，鉴于庄卫锋无故要求提前解除合同，且拖延支付租金，其以实际行为表明不履行主要义务，上市基村经济合作社因此获得提前解除合同、扣留保证金、主张违约金的权利。对于上市基村经济合作社要求庄卫锋腾空房屋，支付租金至房屋退还之日止的诉讼请求，予以支持，合同的解除时间以庄卫锋收到反诉状之日即2017年2月14日为准，租金以每天916元[（331200元+3000元）/365天]的标准支付至房屋退还为止。关于违约金，合同中关于一方无故终止合同，需向对方赔偿15万元违约金的条款，符合公平原则，综合考虑涉案房屋历年租金的收入情况，该约定并不存在明显偏高的情况，予以支持。关于上市基村经济合作社主张延迟交付租金，超过时间加收600元/天，要求庄卫锋支付18000元的诉请，该条款性质上属于迟延履行的违约金，不适用本案中合同解除的情形，且约定的金额明显偏高，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第一百一十九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、确认庄卫锋与金华市金东区鞋塘办事处上市基村股份经济合作社签订的《房屋租赁合同》自2017年2月14日起解除；二、庄卫锋自判决生效之日起十日内腾空租赁房屋（议事中心1-2层），并将房屋退还给金华市金东区鞋塘办事处上市基村股份经济合作社；三、庄卫锋向金华市金东区鞋塘办事处上市基村股份经济合作社以每天916元的标准支付自2016年12月10日起至租赁房腾空退还之日止的租金；四、庄卫锋向金华市金东区鞋塘办事处上市基村股份经济合作社支付违约金15万元；五、驳回金华市金东区鞋塘办事处上市基村股份经济合作社的其他反诉请求；六、驳回庄卫锋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由庄卫锋负担；反诉案件受理费2324元，由金华市金东区鞋塘办事处上市基村股份经济合作社负担134元，由庄卫锋负担2190元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审提供的证据，本院认定如下：庄卫锋申请证人庄某1、庄某2、马某出庭作证，证明当时租赁该房屋时，庄卫锋的目的就是用于办厂，当时也问过村主任，村主任的答复也是可以办厂的，与租赁合同的内容也是吻合的，租赁合同中约定了除汽车修理外的行业都是可以的。上市基村经济合作社质证意见：三个证人证言所说的招标、出租房屋、签订合同的主体都是村经济合作社，即使要对外陈述涉案房屋租赁相关事宜也应该以当时的村经济合作社社长所述为准，而三位证人只是个人，并不能代表整个村经济合作社的意见；且根据村里人的反映，庄某1、庄某2二位证人对涉案房屋有入股的情况，所以具有利害关系，不具有客观性；三证人证言陈述有误，当时招投标是在村官邢俊慧处报名的，而不是庄期福处，庄期福是出纳，只不过在庄期福处交钱的。本院经审查认为，三证人的证言均无其他证据予以佐证，证明力较低，在上市基村经济合作社不予认可的情况下，不能达到庄卫锋的证明目的，本院不予采纳。上市基村经济合作社提交国家公共安全标准《住宿与生产储存经营合用场地消防安全技术要求》一份，证明三合一的场地并不是一刀切的全部整治，并不是不能存在，只要配备符合标准的消防安全设施，完全可以在任何时间段用于工业。庄卫锋质证意见：对真实性没有异议，但对证明目的及与本案的关联性有异议。如果说被上诉人出租的房屋可以用于办工业，那么就必须达到公安部关于三合一场所的要求及金东区政府关于三合一场所的要求。但是被上诉人出租的房屋并没有达到上述要求，也不符合规划要求（该房屋规划的要求是议事大楼，而不是工业厂房），所以有关部门不允许在这里开办工厂。如果说要把它整改成符合公安部的要求的话，那么等于整个房屋要进行改造，整个房屋的用途要得到变更。这是房屋出租方的义务，并不是承租方的义务。如果出租方达到了上述要求，那么上诉人要去办化妆品厂的话，那么上诉人要达到化妆品厂的要求，这才是上诉人的义务。本院认为，该证据与本院缺乏关联性，不予确认。
本院对一审审理查明的事实予以确认，另，二审中上市基村经济合作社陈述案涉房屋已于2017年6月出租给他人。
本院认为，本案二审中的争议焦点为：庄卫锋是否应支付违约金及违约金的金额。在庄卫锋与上市基村经济合作社签订的租赁合同中，并未约定租赁房屋系用于加工业，庄卫锋也未举证证明其租赁房屋的目的就是用于加工业，且在庄卫锋承租房屋后部分房屋用于转租，庄卫锋以其不能将承租房屋用于开办加工业为由，认为租赁合同目的无法实现，要求解释合同的理由不成立。另，为了彻底消除“三合一”场所火灾隐患，金东区自2009年8月起开展消防安全综合整治工作，庄卫锋在确定营业场所时理应对相关的规定进行了解，其在租赁合同未约定房屋用途为加工业的情况下，承租房屋后又以不能开办加工业为由要求解除合同，不予支持。庄卫锋延迟交付租金超过一个月，按合同约定上市基村经济合作社有权解除租赁合同，要求庄卫锋承担违约责任。二审中，庄卫锋提出15万元违约金过高，要求予以调整。根据合同法第一百一十四条第二款中“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，综合考虑庄卫锋租金交纳至2016年12月9日，此后每日仍按916元继续支付房屋占用费，上市基村经济合作社陈述案涉房屋已于2017年6月出租给他人等情节，本院认为15万元违约金过高，酌情将违约金调整为5万元。综上，庄卫锋的部分上诉理由成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第一百一十九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持浙江省金华市金东区人民法院（2016）浙0703民初5730号民事判决第一、二、三、六项。
二、撤销浙江省金华市金东区人民法院（2016）浙0703民初5730号民事判决第四、五项。
三、庄卫锋于本判决生效之日起十日内向金华市金东区鞋塘办事处上市基村股份经济合作社支付违约金5万元。
四、驳回金华市金东区鞋塘办事处上市基村股份经济合作社的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费50元，由庄卫锋负担；反诉受理费2324元，由金华市金东区鞋塘办事处上市基村股份经济合作社负担1384元、由庄卫锋负担940元；二审案件受理费3300元，由庄卫锋负担1100元、由金华市金东区鞋塘办事处上市基村股份经济合作社负担2200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张翼挺
审 判 员 黄玉强
审 判 员 楼 晋
二〇一七年九月二十五日
代书记员 金巧芳