重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝05民初84号
原告：杨贻文，女，1948年8月6日出生，汉族，住四川省成都市锦江区上沙河铺街***号*栋*单元*楼*号。公民身份号码5101021948********。
委托诉讼代理人：张剑，重庆嘉陵律师事务所律师。
被告:唐利玲，女，1963年9月15日出生，汉族，住重庆市渝中区下罗家塆**号5-5。公民身份号码5102281963********。
委托诉讼代理人：路海军，重庆青原律师事务所律师。
第三人：重庆市名创房地产开发有限公司，住所地重庆市合川区江城大道188号。统一社会信用代码915001177958916431。
法定代表人：杨贻伦，该公司董事长。
第三人：王萍，女，1957年11月12日出生，汉族，住重庆市合川区交通街***号4-3。公民身份号码5102261957********。
委托诉讼代理人：杨贻伦（王萍之夫），住重庆市合川区交通街***号4-3。
第三人：易杰，男，1978年3月18日出生，汉族，住重庆市合川区龙口田巷*号*幢*单元6-1。公民身份号码5003821978********。
委托诉讼代理人：杨贻伦（易杰之舅父），住重庆市合川区交通街***号4-3。
原告杨贻文与被告唐利玲以及第三人重庆市名创房地产开发有限公司（以下简称名创房地产公司）王萍、易杰案外人执行异议之诉一案，本院于2017年1月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨贻文的委托诉讼代理人张剑，被告唐利玲及其委托诉讼代理人陆海军，第三人名创房地产公司的法定代表人杨贻伦以及第三人王萍、易杰的共同委托诉讼代理人杨贻伦到庭参加了诉讼。本案现已审查终结。
原告杨贻文向本院提出诉讼请求：中止对重庆市合川区南津街街道办事处牌坊路362号门面房屋的执行；由被告唐利玲承担本案的诉讼费用。主要事实和理由：2011年3月19日由杨贻文与第三人名创房地产公司签订了《关于预定房屋的邀约函》，购买其开发的位于重庆市合川区南津街街道办事处牌坊路362号房屋，用途为非住宅。2015年1月10日，杨贻文与第三人名创房地产公司签订了正式《重庆市商品房买卖合同》。杨贻文按照合同约定，支付了全部的购房款和税费。同日，名创房地产公司向杨贻文出具其交纳牌坊路362号房屋购房款的收据一张，金额为426510元。2015年1月25日，名创房地产公司将上述房屋移交杨贻文占有使用，现该房屋已租赁他人经营使用，并缴纳了相关物业费用。2016年6月4日，名创房地产公司向杨贻文开具其交纳牌坊路362号房屋购房款的正式税务发票一张，金额为426510元。由于其他第三人与唐利玲有民间借贷纠纷，该房屋被唐利玲申请查封，无法办理房屋登记手续，杨贻文向法院提出异议，重庆市第五中级人民法院作出（2016）渝05执异1401号《执行裁定书》，驳回杨贻文的异议请求。杨贻文认为，该执行裁定书是错误的，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，对在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且在人民法院查封之前已合法占有该不动产，并已支付全部价款的房屋买受人提出的执行异议应予支持，但重庆市第五中级人民法院却认为杨贻文所举示的唐庆川向第三人转账400000元的付款凭证发生在杨贻文与名创房地产公司签订购房合同之前，且未载明该款项在用途上系购房款，故该款项与上述房屋无关联性，从而以杨贻文仅提交了名创房地产公司开具的其支付购房款426510元的收据和发票，未举示相应的付款凭证，不足以证明其已支付了全部购房款为由，驳回杨贻文的异议请求，该认定显然不符合通常商品房买卖的交易习惯，不符合实际情况，更不符合法律规定，其理由不能成立，损害了杨贻文的合法权益。为此，请求判如所请。
唐利玲答辩称，杨贻文所谓的房屋买卖关系是虚假的，因为，杨贻文与名创房地产公司在2011年签订所谓的预定房屋要约邀请函时，涉案房屋尚不具备出售条件，任何消费者都不可能向出卖方支付全部购房款；案外人唐庆川在2011年3月19日本案房屋尚未开工建设时向名创房地产公司法定代表人支付了40万元款项，并未注明是购房款，完全不能认定是杨贻文向名创房地产公司支付的购房款；杨贻伦在执行异议听证会上也陈述在杨贻文与名创房地产公司于2015年签订房屋买卖合同之前，涉案房屋已经出售与案外人陈生全。显然，杨贻文与名创房地产公司之间的房屋买卖关系是虚假的，杨贻文旨在借用案外人唐庆川与杨贻伦之间的民间借贷行为，冒用购房款来妨碍本案的执行工作，（2016）渝05执异1401号执行裁定正确，杨贻文的诉讼请求应予驳回。
第三人名创房地产公司、王萍、易杰陈述，名创房地产公司所有的70多个门面房屋都是采用邀约函的模式进行销售，杨贻文与名创房地产公司的房屋买卖关系是真实的，杨贻文的诉讼请求应当得到支持。
本院经审理查明：唐利玲与名创房地产公司、杨贻伦、王萍、易杰民间借贷纠纷一案，本院于2016年6月30日作出（2015）渝五中法民初字第00763号民事判决：“一、被告杨贻伦于本判决生效之日起十日内向原告唐利玲返还借款本金8,000,000元；二、被告杨贻伦于本判决生效之日起十日内向原告唐利玲支付逾期利息（自2016年3月4日起以8,000,000元为基数按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的四倍计算至本金付清时止）；三、被告名创房地产公司、王萍、易杰对被告杨贻伦上述第一、二项义务承担连带清偿责任。”因名创房地产公司、杨贻伦、王萍、易杰未履行上述生效民事判决书所确定的义务，唐利玲向本院申请强制执行。
又查明，2015年1月10日，杨贻文与名创房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定杨贻文购买名创房地产公司开发的位于重庆市合川区南办处南津街999号牌坊路362号房屋，用途为门面，建筑面积60.93平方米，房屋总价款426,510元。双方约定：房款在签订本合同时一次性付清；名创房地产公司应在2015年3月30日前，将商品房交付杨贻文使用。同日，名创房地产公司出具一张收据，载明：今收到杨贻文交来牌坊路362号（房款/门市款/车位款）金额426,510元。2016年6月4日，名创房地产公司向杨贻文开具其交纳南景·名门江山牌坊路362号门面购房款426,510元的发票一张。
还查明，杨贻文与杨贻伦系姐弟关系。2011年3月19日，杨贻文之子唐庆川向杨贻伦转账400,000元，但未载明该款用途为购房款。重庆市合川区南办处南津街999号牌坊路362号房屋与重庆市合川区南津街街道办事处牌坊路362号房屋系同一标的物。
本院在强制执行（2015）渝五中法民初字第00763号案过程中，于2015年5月27日作出（2015）渝五中法民初字第00763-1号民事裁定书及协助执行通知书，查封了名创房地产公司开发的位于重庆市合川区南津街街道办事处牌坊路362号房屋。杨贻文认为其系该房屋的实际权利人，遂向本院提出书面执行异议。本院于2016年12月30日作出（2016）渝05执异1401号执行裁定书，裁定驳回了案外人杨贻文的异议请求。
上述事实，有双方当事人陈述以及经当庭质证的（2015）渝五中法民初字第00763号民事判决、《重庆市商品房买卖合同》、（2015）渝五中法民初字第00763-1号民事裁定书及协助执行通知书（2016）渝05执异1401号执行裁定书、收据、发票、案外人唐庆川于2011年3月19日向杨贻伦转款400000元的银行凭证等证据予以证实，足以认定。
审理中，杨贻文举示了其于2011年3月19日向名创房地产公司发出的《关于预定房屋的要约函》（其上载明杨贻文自愿向名创房地产公司预定临时编号为牌坊路街道18号的门面房屋，建筑面积为60.94平方米，单价为每平方米7000元，杨贻文自愿缴纳诚意金400000元）及案外人唐庆川于2011年3月19日向杨贻伦转款400000元的银行转账凭证，拟证明其已按照该要约函的约定向名创房地产公司支付了400000元的履约诚意金，该款在双方签订正式的房屋买卖合同后即转化为购房款的一部分。唐利玲认为买房人向卖房人发出要约要求购房不符合交易习惯，所谓诚意金属定金性质，一般不会超过本金的20%，而杨贻文所称的诚意金到达本金的90%，故对该要约函的真实性、合法性、关联性均不认可，对唐庆川的打款凭证真实性、合法性认可，但与本案不具关联性，该转款应属唐庆川与杨贻伦之间的民间借贷。名创房地产公司、王萍、易杰对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可。杨贻文还举示了名创房地产公司于2015年1月25日向案外人重庆豪爵物业管理有限公司出具的《同意接房通知书》（复印件）、重庆豪爵物业管理有限公司出具的物业费收据、商品房使用说明书、杨贻文与案外人罗明鸣签订的《门市租赁合同》等证据，拟证明杨贻文已占有使用购买的门面房屋。唐利玲对该证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。名创房地产公司、王萍、易杰对前述证据真实性、合法性和关联性均予以认可。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，
虽然原告杨贻文与第三人名创房地产公司在重庆市合川区南津街街道办事处牌坊路362号房屋被司法查封前就该房屋签订了《重庆市商品房买卖合同》，房屋出卖方名创房地产公司也认可已将标的房屋交与杨贻文占有使用，但是，杨贻文在本案中举示的名创房地产公司在双方合同签订之后就涉案房屋购房款（426510元）出具的收据、发票不足以证明其已实际支付了全部价款。杨贻文主张其子唐庆川在本案房屋买卖合同签订（2015年1月）之前的2011年3月19日向名创房地产公司法定代表人杨贻伦账户汇入的400000元系杨贻文提前支付给名创房地产公司的购房诚意金（后转为本案购房款）的理由不应采信，因为转账行为发生在涉案房屋买卖合同签订之前数年，银行转账凭据上并未载明该400000元转款的用途，且该款系直接转入杨贻伦个人账户，而非支付给房屋售卖人名创房地产公司，本案也无证据证明此款系杨贻伦当时代表名创房地产公司收取的案涉房屋诚意金或购房款，相反，不能排除付款人唐庆川与收款人杨贻伦之间存在其他经济往来的可能性，故该款项与本案的关联性难以确认。同时，杨贻文又无其他原始付款凭据证明其已实际付清了本案全部购房款。综上，杨贻文主张其对涉案房屋享有能够排除强制执行的权利，但其并无充分的证据证明本案已同时具备了前述司法解释规定的能够排除执行的法定情形，故杨贻文的诉讼请求依法应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
驳回原告杨贻文的诉讼请求。
案件受理费7698元，由原告杨贻文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。
审 判 长 樊仕琼
审 判 员 段晓玲
代理审判员 潘建兴
二〇一七年七月三日
书 记 员 赵 曦