辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽06民终127号
上诉人（原审原告）：大连万象美物业管理有限公司丹东分公司，住所地丹东市振兴区锦山大街298号。
负责人：李传玉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：矫春阳，辽宁文扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩啸，辽宁文扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：曲立强，男，1985年5月5日出生，住丹东市振兴区。
委托诉讼代理人：ＸＸ丝，辽宁云舒律师事务所律师。
上诉人大连万象美物业管理有限公司丹东分公司（以下简称万象美公司）因与被上诉人曲立强物业服务合同纠纷一案，不服丹东市振兴区人民法院（2017）辽0603民初3288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人万象美公司的委托诉讼代理人韩啸，被上诉人曲立强的委托诉讼代理人ＸＸ丝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
万象美公司上诉请求：依法改判曲立强给付物业费11175.78元，违约金5541元。事实和理由：一审判决认定事实错误。第一，双方签订的前期物业服务协议中明确约定物业服务费标准为3.5元/平方米/月，一审判决认定物业服务费标准为1.8元/平方米/月是错误的。第二，《住宅设计规范》和《住宅建筑规范》中对“住宅”有明确的定义，即供家庭居住使用的建筑。而案涉房屋是商用建筑，双方签订的《商品房买卖合同》中明确记载该商品房的用途为“商业服务”，曲立强亦使用该房屋进行商业经营活动，而非居住。因此，一审判决认为万象美公司应当提供证据证明曲立强使用的房屋系公寓性质是错误的。第三，曲立强首次入住案涉房屋已经交纳物业费，是按照3.5元/平方米/月的标准交纳的。与曲立强相邻的房屋也是用于商业经营，物业费也是按照3.5元/平方米/月的标准交纳的。第四，无论万象美公司的物业服务是否存在瑕疵，都不能成为曲立强拒绝交纳物业费的理由。曲立强迟延交纳物业费，应当承担违约责任，支付违约金。
曲立强辩称，一审判决根据案涉房屋的实际情况确定1.8元元/平方米/月的物业费标准是适当的。2、万象美公司没有履行合同义务，曲立强有权减少交纳物业费。3、物业费应当经过物价局核准收取，万象美公司并未提供物价局的批复。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
万象美公司向一审法院起诉请求：判令曲立强支付物业费11175.78元，违约金5541元（暂计至2017年7月30日）
一审法院认定事实：2013年8月19日，曲立强与案外人丹东万达广场有限公司签订《商品房买卖合同》一份，曲立强买受案外人丹东万达广场有限公司坐落于丹东市振兴区立交新路XX-
XX号房屋，建筑面积为145.14平方米。嗣后，万象美公司与曲立强签订《前期物业服务协议》一份，该协议主要约定：1、物业服务费标准（按建筑面积计算）公寓为3.5元/平方米/月，住宅为1.8元/平方米/月；2、除首期物业服务费外，物业服务费每年结算一次，曲立强应在每年中最后一个月的5号前交付下一年（12个月）的物业服务费；3、业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日应交费的千分之三交纳违约金。该协议为格式协议。曲立强自2015年9月30日起开始拖欠物业费，截止至2017年7月30日，曲立强已欠付原告22个月的物业服务费。
万象美公司向曲立强提供的物业服务存在瑕疵。
本案在诉讼过程中，万象美公司主张曲立强应当按公寓的标准即3.5元/平方米/月交纳物业服务费，曲立强主张应当按住宅的标准即1.8元/平方米/月交纳物业服务费。
一审法院认为，万象美公司与曲立强签订的《前期物业服务协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违背有关法律规定，应确认有效。曲立强使用由万象美公司提供物业服务的房屋后，即负有向万象美公司交纳物业服务费的义务，故对万象美公司要求曲立强给付物业服务费的诉讼主张，予以支持。关于曲立强应当向万象美公司交纳的物业服务费标准，因双方当事人对物业服务费标准存在争议，万象美公司没有提供证据证明曲立强使用的房屋系公寓性质，而双方签订的《前期物业服务协议》系格式协议，故确认曲立强向万象美公司交纳物业服务费的标准应为1.8元/平方米/月，曲立强自2015年9月30日起至2017年7月30日止，应当向万象美公司交纳的关于坐落于丹东市振兴区立交新路45-20号房屋的物业服务费应为5747.5元。关于万象美公司主张的违约金，因其提供的物业服务存在瑕疵，故对原告的该项诉讼主张，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、被告曲立强于本判决生效后十日内给付原告大连万象美物业管理有限公司丹东分公司关于坐落于丹东市振兴区立交新路XX-
XX号房屋自2015年9月30日起至2017年7月30日止的物业服务费5747.5元；二、驳回原告大连万象美物业管理有限公司丹东分公司其他诉讼请求。案件受理费217元，减半收取108.5元，由被告曲立强负担（原告已预交，被告随上述款项一并给付原告）。
本院二审期间，万象美公司向本院提供两组证据。
证据1：4张物业费收款收据，分别为曲立强2014年10月1日交纳铺位号为XX-XX1、XX-XX两处房屋物业服务费的收款收据，曲立强同日交纳铺位号为XX-
XX2房屋物业服务费的收款收据，案外人张子仪2014年10月2日交纳铺位号为XX-
XX3房屋的物业服务费收款收据及案外人范金泽2014年10月20日交纳铺位号为XX-
XX4房屋物业服务费的收款收据。证明：案涉房屋应当按照3.5元/平方米/月交纳物业费。
证据2：丹东市振兴区人民法院（2017）辽0603民初3287号民事判决（复印件），证明：生效判决判令与案涉房屋相邻的63-12号商铺的业主按照3.5元/平方米/月的标准交纳物业费。
曲立强的质证意见是，对于证据1，4张收据都是业主办理入户时交纳物业费的收据，刚开始是按照3.5元/平方米/月的标准交纳的，只交纳了一年，然后案涉房屋就被盗了，后期就再未交纳物业费。对于证据2，该证据与本案无关，该判决所涉房屋与案涉房屋不在一条街道上。
本院的认证意见为，对于万象美公司提交的证据1，曲立强对该证据真实性没有异议，本院对该证据予以确认。对于证据2，因该民事判决书系复印件，且万象美公司未提供证据证明该判决所涉房屋与案涉房屋存在关联性，对该民事判决不予采信。
本院经审理查明，2014年10月1日，曲立强按照3.5元/平方米/月的标准向万象美公司交纳了案涉房屋2014年9月30日至2015年9月29日期间的物业费。
本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：一、一审判决确定的案涉房屋的物业费标准是否适当。二、曲立强应否承担逾期交纳物业费的违约责任。
关于第一个焦点问题。双方当事人签订的《前期物业服务协议》第二十八条约定：“物业服务费标准（按建筑面积计算）：公寓3.5元/平/月，住宅1.8元/平/月。”该协议对于案涉房屋物业费具体适用公寓标准还是住宅标准并未予以明确，由此双方当事人对物业费标准产生了争议。本院经审查认为，从案涉房屋的性质来看，案涉房屋用途为商业服务，不属于用于居住使用的住宅范畴。从双方当事人对于《前期物业服务协议》的履行情况来看，万象美公司在二审期间提供的物业费收款收据可以证明曲立强在办理案涉房屋入户时已按照3.5元/平方米/月的标准交纳了物业费，曲立强交纳物业费的行为应视为其对3.5元/平方米/月这一物业费标准的认可。因此，曲立强主张应按照住宅的物业费标准交纳物业费的抗辩意见缺乏依据，一审判决支持曲立强的主张不当，应予纠正。经计算，曲立强自2015年9月30日起至2017年7月30日止，应当就坐落于丹东市振兴区立交新路XX-
XX号房屋向万象美公司交纳的物业服务费应为11175.78元[计算公式：145.14平方米×3.5元/平方米/月×22个月=11175.78元]。
关于第二个焦点问题。虽然双方签订的《前期物业服务协议》约定业主逾期交纳物业费应承担相应的违约责任，但一方面，万象美公司提供的物业服务本身存在瑕疵；另一方面，万象美公司提供的《前期物业服务协议》这一格式合同对于案涉房屋按照何种物业费标准未予明确，责任在于万象美公司。以上两个因素导致曲立强拒交物业费，对此万象美公司亦具有过错，故一审判决未支持万象美公司关于违约金的诉讼请求，并无不当。
综上，万象美公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：
一、撤销丹东市振兴区人民法院（2017）辽0603民初3288号民事判决；
二、曲立强于本判决生效后十日内给付大连万象美物业管理有限公司丹东分公司关于坐落于丹东市振兴区立交新路XX-
XX号房屋自2015年9月30日起至2017年7月30日止的物业服务费11175.78元；
三、驳回大连万象美物业管理有限公司丹东分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费217元，减半收取108.5元，由曲立强承担72.5元，大连万象美物业管理有限公司丹东分公司承担36元；二审案件受理费217元，由曲立强承担145元，大连万象美物业管理有限公司丹东分公司承担72元。
本判决为终审判决。
审判长 曹立新
审判员 常克明
审判员 姜艳艳
二〇一八年四月十六日
书记员 于大海