重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0110民初9436号原告：王毅，男，1941年11月23日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：袁晓波，重庆淼海律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨建国，重庆淼海律师事务所律师。被告：重庆朗盛置业有限公司，住所地重庆市綦江区丁山镇鑫源路32号，统一社会信用代码91500222559024759B。法定代表人：曹雁飞，该公司总经理。被告：重庆飞华农业开发有限公司，住所地重庆市綦江区丁山镇鑫源路32号，统一社会信用代码500222000032178。法定代表人：曹雁飞，该公司总经理。原告王毅与被告重庆朗盛置业有限公司、重庆飞华农业开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年8月29日立案受理后，由审判员王君平担任审判长，与人民陪审员陈邹、陈琳组成合议庭，依法适用普通程序，于同年12月21日公开开庭进行了审理。原告王毅之委托诉讼代理人袁晓波到庭参加诉讼；被告重庆朗盛置业有限公司、重庆飞华农业开发有限公司经本院公告传唤，无正当理由，逾期未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告王毅向本院提出诉讼请求：一、判令被告重庆朗盛置业有限公司双倍返还原告购房定金20万元；二、判令被告重庆朗盛置业有限公司按协议赔偿原告10万元定金的利息损失（利息自2013年7月21日起按月利率2%计算至定金10万元返还之日止。截至2017年8月30日利息为人民币9.8万元）；三、判令二被告共同将被告重庆飞华农业开发有限公司座落于重庆市綦江区丁山镇鑫源路32号的员工宿舍1号楼3-4房屋（建筑面积52.24平方米）交原告居住，至被告返还全部定金之日止；四、确认原告对被告重庆飞华农业开发有限公司座落于重庆市綦江区丁山镇鑫源路32号的员工宿舍1号楼3-4房屋（建筑面积52.24平方米）依法处理后，有优先受偿的权利；五、判令被告重庆飞华农业开发有限公司对被告重庆朗盛置业有限公司应返还的定金承担连带清偿责任；六、诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年7月21日，原告同被告重庆朗盛置业有限公司签订《“丁丁的山与湖”二期认购协议》，约定原告认购重庆市綦江区丁山镇街道88号“丁丁的山与湖二期4幢A座二层二号房”，建筑面积68.02平方米，赠送面积40平方米，配送100平方米的蔬菜地5年使用权，总价人民币506613元，交认购定金100000元。并约定被告应于2014年12月30日前交房，到期如不能交房退还定金100000元；被告承诺“本协议签订后，通知认购方签订正式《商品房买卖合同》，并在七日内为认购方保留该房。在认购方携带本协议与出售方签订《商品房买卖合同》时，出售方将完全履行本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。如违反上述约定，须向认购方双倍返还定金，同时本协议自动失效”。合同签订后，原告按约交付了认购定金100000元，但被告根本没有建房，也没有取得预售许可证，故也没有按约通知原告签订《商品房买卖合同》。2015年4月5日，由于被告不能履行合同约定的义务，原告与被告签订《补充协议》，约定被告由于违约，应于2015年6月30日前退还原告预购房定金100000元，退回的最后期限为同年8月30日；被告如未按约退还，则应按月息2分计算利息。2015年6月28日，被告重庆朗盛置业有限公司、重庆飞华农业开发有限公司共同向原告出具书面承诺，将被告重庆飞华农业开发有限公司建筑面积为52.42平方米的员工宿舍1号楼3-4号房抵押给原告。如被告重庆朗盛置业有限公司在2015年12月31日前仍不能交房，则原告有权直接入住抵押房屋，且不需要交纳任何费用，直到被告交房或退还定金及违约金为止。在此期间被告重庆飞华农业开发有限公司不得将该房出售给他人，否则，按定金的五倍赔偿原告。此后，虽经原告催告，被告重庆朗盛置业有限公司既不能交房，也没有返还原告所交定金，被告重庆飞华农业开发有限公司也未履行承诺的担保义务。原告为维护自己的权利，特提起诉讼。被告重庆朗盛置业有限公司、重庆飞华农业开发有限公司未作答辩。经审理查明，被告重庆朗盛置业有限公司系房地产开发企业，被告重庆飞华农业开发有限公司系农业开发企业，二企业的法定代表人均为曹雁飞。2013年7月21日，原告王毅向被告重庆朗盛置业有限公司交纳了“丁山湖二期3栋A座1-2#”房屋的购房定金100000元。随后，原告王毅要求变更房号。2013年8月1日，被告重庆朗盛置业有限公司作为甲方，原告王毅作为乙方，双方签订了《“丁丁的山与湖”二期认购协议》。该协议约定：乙方认购甲方销售的位于重庆市綦江区丁山镇街道88号“丁丁的山与湖”二期4幢A座2层2号房屋，建筑面积68.02平方米（最终以房管局实测面积为准，多退少补），赠送面积约为40平方米（赠送面积无测绘报告），此物业相应配置给乙方蔬菜地5年使用权，菜地面积约为100平方米（可自主种植，可委托代管），房屋建筑面积单价7448元/平方米，总价506613元，一次性方式付款（无付款时间），认购定金为100000元；甲方承诺在本协议签订后，甲方通知乙方签订正式《商品房买卖合同》之日起7日内，须为乙方保留该房屋，且不得与第三方签订该房屋的《商品房认购协议》或《商品房买卖合同》，并承诺在乙方携带本协议与甲方签订《商品房买卖合同》时，甲方将完全履行本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款（房屋最终面积以房管局实测为准），如违反上述约定，须向乙方双倍返还定金，同时本协议自动失效。乙方承诺在甲方取得预售许可证后，甲方须以电话或书面形式通知乙方，乙方须在接到甲方签约通知的7日内与甲方签订《商品房买卖合同》，并按约定的认购付款方式付清所余房款，并承诺在与甲方签订《商品房买卖合同》时，将完全遵循本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款（房屋最终面积以房管局实测为准），若乙方未在约定的期限内签订《商品房买卖合同》，逾期办理则视为乙方自动放弃，该认购书自行解除，无需另行通知，乙方已支付的认购定金不予退还，甲方有权将该商品房另行出售；乙方确保通讯地址及联系电话准确无误，如由于乙方的原因，导致甲方不能联系上乙方而产生的任何损失，一概责任由乙方负责（前述地址或电话如有更改，乙方须以书面形式通知甲方）；如乙方逾期付款，则自本协议规定的应付款期限届满之次日至实际付清之日止，每日按应付款的万分之五支付违约金，但违约金总额不应超过合同总房款的10%，逾期付款超过60天，甲方有权解除合同，并按合同总额的3%收取违约金。之外，合同还约定了其他相关事项；同时合同尾部备注“该房屋约定在2014年12月30日前交付清水房，若甲方不能按时交房，则退还乙方认购定金100000元整”。之后，被告重庆朗盛置业有限公司并未修建前述房屋。2015年4月5日，被告重庆朗盛置业有限公司与原告王毅签订《补充协议》，载明“重庆朗盛置业有限公司欠王毅退预购丁丁的山与湖叠墅4栋A座2-2的定金100000元人民币（大写：拾万元整），原协议约定2014年12月30日交房，公司未能如期交房，已违约。故双方经友好协商定于2015年3月30日退还预购房定金100000元人民币（大写：拾万元整），现已到期。公司无力支付，经再次协商，双方达成如下协议：1、重庆朗盛置业有限公司在2015年6月30日前退还预购房定金100000元人民币（拾万元整）。2、如在2015年6月30日前公司依然无力退还预购房定金，则重庆朗盛置业有限公司同意并承诺业主（王毅）按所交预购房定金拾万元计付利息，计付时间从合同签订之日起（2013年7月21日），按月息2分计算利息。3、最迟退还预购房款期限为2015年8月30日止”。因被告重庆朗盛置业有限公司无力退还定金，被告重庆朗盛置业有限公司和被告重庆飞华农业开发有限公司于2015年6月29日共同向原告王毅作出书面承诺，内容为“王毅（510214194111230835）系丁丁的山与湖二期4幢A座2-2#房业主，于2013年7月21日在重庆朗盛置业有限公司购买该套房，交定金￥10万元整（大写：壹拾万元整），因公司一直未能及时修建交房，现本人按约定要求退还所交房款及违约金，但公司一直无力支付，故经双方协商，重庆朗盛置业有限公司慎重承诺，将重庆飞华农业开发有限公司修建的员工宿舍1-3-4抵押给王毅不得另行出售，如在2015年12月31日前二期仍不能交房，则王毅有权直接入住员工宿舍1-3-4（单价2880元/平米，面积约52.42平米），不另交任何费用，如需要此房，则按多退少补计算，直至重庆朗盛置业有限公司二期交房或退还定金及违约金，如在此期间重庆飞华农业开发有限公司将此房另行出售给他人，该公司慎重承诺将按所交二期定金的五倍赔偿给王毅，并承担相应的法律和刑事责任”。之后，被告重庆朗盛置业有限公司仍未退还原告王毅购房定金100000元，被告重庆飞华农业开发有限公司亦未将员工宿舍1-3-4号房交原告王毅居住使用，原告王毅经追索无果，遂提起本案诉讼。另查明，2014年3月，重庆市綦江区国土资源和房屋管理局向被告重庆飞华农业开发有限公司发出关于重庆綦江丁山特色效益农业园建设项目修建农业附属设施用地的通知（綦国土房管建〔2014〕21号文件），同意被告重庆飞华农业开发有限公司使用重庆市綦江区丁山镇石佛村集体土地0.2168公顷作为重庆綦江丁山特色效益农业园建设项目修建农业附属设施用地，全部用于办公生活用房设施用地。同时要求被告重庆飞华农业开发有限公司在法律、法规规定的有效期限内或与集体经济组织约定的有效期限内使用该宗土地，未经依法批准，不得擅自改变该宗地用途，否则，按照土地管理法等法律、法规的规定查处。庭审中，原告王毅称被告重庆飞华农业开发有限公司在承诺书中所指的员工宿舍1-3-4号房即为重庆綦江丁山特色效益农业园建设项目附属办公生活用房设施，也就是诉讼请求中所指的重庆市綦江区丁山镇鑫源路32号员工宿舍。前述事实，有原告当庭陈述、专用收据、《“丁丁的山与湖”二期认购协议》、补充协议、承诺书、綦国土房管建〔2014〕21号文件以及建筑工程施工许可证等证据在案为凭，并经庭审质证和审查，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面、诚信的履行自己的合同义务；否则，应当承担相应的法律责任。原告王毅与被告重庆朗盛置业有限公司签订的《“丁丁的山与湖”二期认购协议》，属于预约合同，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告重庆朗盛置业有限公司未建设相应工程，不能按约签订正式的商品房买卖合同和交房，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告王毅与被告重庆朗盛置业有限公司签订的《补充协议》，虽名为补充协议，但实质是双方对被告重庆朗盛置业有限公司不能履行认购协议的违约行为达成的处理意见，意思表示真实，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。补充协议中原告王毅与被告重庆朗盛置业有限公司一致同意“于2015年6月30日前退还认购定金100000元，否则，从2013年7月21日起按月利率2分计算利息；最迟退还的期限为2015年8月30日”，是双方最终的意思表示，改变了原认购协议中约定的双倍返还认购定金的违约责任承担方式，系对自己民事权利的处分，应当予以确认。因此，原告王毅主张被告重庆朗盛置业有限公司双倍返还认购定金200000元，与双方的最终意思表示不符，对超出100000元的部分，本院不予支持；原告王毅主张被告重庆朗盛置业有限公司自2013年7月21日起按月利率2%计付利息至认购定金还清之日止，理由正当，本院予以支持。虽然被告重庆朗盛置业有限公司与被告重庆飞华农业开发有限公司共同对原告王毅作出书面承诺，以丁山特色效益农业园附属设施办公生活用房进行抵押担保（未办理抵押登记），原告王毅予以接受，但该办公生活用房占用范围的土地所有权属于集体所有，且专属于农业用途，不具有市场交易的性质，抵押担保违反了法律的禁止性规定，属无效抵押担保，不能以实现有效抵押担保债权的方式处理，也不能交由原告王毅居住使用。因此，原告王毅请求被告重庆朗盛置业有限公司与被告重庆飞华农业开发有限公司共同将重庆市綦江区丁山镇鑫源路32号（即丁山特色效益农业园附属设施办公生活用房）的员工宿舍1号楼3-4号房屋交其居住使用至全部定金返还之日止，并确认其对该房屋依法处理后有优先受偿的权利，理由不成立，本院不予支持。承诺书中，被告重庆飞华农业开发有限公司并无连带责任保证的意思表示，故原告王毅请求被告重庆飞华农业开发有限公司对被告重庆朗盛置业有限公司应返还的定金承担连带清偿责任，无证据证明，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第五条、第七条、第八条、第六十一条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十六条、第一百四十三条、第一百五十五条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（四）、（八）项、《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第（一）、（二）项、第一百八十七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十四条、第五十二条第（五）项、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆朗盛置业有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告王毅认购定金100000元；二、被告重庆朗盛置业有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告王毅所交定金的利息损失（利息以认购定金100000元为基数，自2013年7月21日起按月利率2%计算至认购定金还清之日止，息随本清）；三、驳回原告王毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4300元、公告费600元，共计4900元，由被告重庆朗盛置业有限公司负担（此费原告王毅已预交案件受理费2150元、公告费600元，合计2750元，被告重庆朗盛置业有限公司在履行前述义务时一并支付原告王毅；其余案件受理费2150元，限被告重庆朗盛置业有限公司于本判决生效时立即支付本院）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  王君平人民陪审员  陈 邹人民陪审员  陈 琳二〇一八年二月二十二日书 记 员  冯跃红