吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民一终字第267号
上诉人（原审原告）邱通军：男，住吉林省乾安县。
被上诉人（原审被告）乾安县供销合作社联合社：住所吉林省乾安县乾安镇，组织机构代码013555582。
法定代表人：周万国，主任。
委托代理人：张丽华。
被上诉人（原审被告）王莹莹：女，1984年1月8日生，住吉林省乾安县。
上诉人邱通军因房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省乾安县人民法院（2013）乾民初字第2001号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邱通军，被上诉人乾安县供销合作社联合社（以下简称供销社）委托代理人张丽华，被上诉人王莹莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告邱通军诉称，2003年3月19日，由于当时的乾安县供销粮油贸易有限责任公司（以下简称供销公司）欠原告之债诉讼后进入执行程序，乾安县法院执行庭主持双方达成执行和解协议，被执行人供销公司将其所有的门卫室自2003年4月1日至2012年4月30日归原告使用，使用期间的租金相抵被执行人供销公司所欠原告之债。为此，乾安县法院以（2002）乾执字第541号民事裁定予以确认。此执行案件执行终结。原告接受此房屋使用至今，期间由于原告维修此房屋产生费用与被执行人产生纠纷不能得到解决，致使原告在租期届满后没有腾迁此房，被告未能收回房屋的使用权，此房屋一直由原告使用至今。直至前不久，乾安县法院执行局派员找到原告，言称此房已由被告供销社出卖给被告王莹莹而要求原告腾迁出此房时原告才知道，原告租赁使用之房屋，已经在全县供销系统体制改造后由被告供销社卖给王莹莹。综上，原告认为，二被告之间的房屋买卖行为侵犯了原告的优先购买权。故依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条和《民法通则》意见第118条之规定，向法院提起告诉，请求依法判令二被告之间的房屋买卖协议无效；原告对诉讼房屋在同等条件享有优先购买的权利，以保护原告的合法权益。
原审被告供销合作社辩称：一、原、被告之间并不是租赁关系，原告之所以使用被告房屋十年，是因为债务关系，经法院执行裁定，将该争议房屋的10年使用权即（2003年4月1日至2012年4月30日）归原告，到期后使用权交回给被告，被告房屋的所有权转移是因为欠被告王莹莹债务，以房屋抵债而形成的，并不是对外公开出售，所以原告没有优先购买权。二、原告是作为债权人而拥有争议房屋使用权的，其不具有确认二被告房屋买卖效力的权利。
原审被告王莹莹辩称：2008年1月2日乾安县农副产品贸易公司欠我4万元钱，还款日期是2008年7月2日，因未按期还款经双方协议将抵押房屋通过评估价格抵偿我的借款。
原审法院认定：2003年3月19日，本院在执行申请人邱通军（本案原告）与被执行人供销公司一案中，作出（2002）乾执字第541号民事裁定书，裁定：“被执行人所有的门卫室（面积大约16-17㎡）的使用权自2003年4月1日起至2012年4月30日止归申请人负责行使，风险责任由申请人负担。”原告据此裁定取得了该房屋的使用权。2008年1月2日，被告供销合作社下属的乾安县农副产品贸易公司向被告王莹莹借款人民币4万元，约定借款期限6个月，借款到期后乾安县农副产品贸易公司未能偿还借款，2008年7月17日，乾安县农副产品贸易公司与被告王莹莹签订协议书，约定以借款时用于抵押的该公司大门北三间砖木平房产权通过评估价格偿还借款，多退少补。同日，被告供销合作社与被告王莹莹签订出卖公司大门北门市房产权协议书，约定：“甲方（供销合作社）将大门北从南往北数1-3间（房产证号：200703**）141.198平方米的产权卖给乙方（王莹莹）。此房经吉林华信会计师事务所进行评估，折现率确定的，甲方卖给乙方三间房产权为40，000.00元，款一次性交齐。……”2008年8月4日，被告王莹莹取得了房屋所有权，房屋所有权证号为乾房权证发字第200827**号。现原告以二被告之间的房屋买卖行为侵犯其优先购买权为由诉至法院，要求确认二被告之间的房屋买卖协议无效及原告对诉讼房屋在同等条件下享有优先购买的权利。
认定上述事实的证据有原、被告所提交的（2002）乾执字第541号民事裁定书一份、借款协议书一份、协议书一份、出卖公司大门北门市房产权协议书一份、乾房权证发字第200827**号房屋所有权证一份（均为复印件）等证据。
原审认为：原告是依据乾安县人民法院（2002）乾执字第541号民事裁定书而取得的房屋使用权，并非因租赁关系而产生，原告亦非该房屋的承租人，故原告不享有《中华人民共和国合同法》第二百三十条及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条所规定的承租人的优先购买权。二被告之间的房屋买卖行为与原告没有法律上的利害关系，故原告无权请求确认二被告之间的房屋买卖行为是否有效。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条的规定，判决：驳回原告邱通军的诉讼请求。案件受理费人民币100元，由原告邱通军负担50元，退回原告邱通军50元。
上诉人邱通军上诉称：（2002）乾执字第541号民事裁定书是以我和供销公司的以物抵债和解协议为依据作出的，当时约定供销公司将其所有的门卫室自2003年4月1日至2012年4月30日归原告使用，使用期间的租金相抵供销公司所欠我的债务，上述裁定对此予以确认。依据此裁定我使用该房屋至今，期间由于原告维修此房屋产生费用与供销公司产生纠纷不能得到解决，致使我在租期满后没有腾迁该房屋。事实上，我为此找过供销公司，当时的领导因为没有钱给付维修费，便同意以以后的租赁费来抵顶原告维修费，保持双方的房屋租赁合同继续延续。后供销公司在我不知情的情况下，没有履行提前告知义务，便将此房屋卖给了被上诉人王莹莹。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条之规定，请求：撤销原判，改判二被上诉人之间的房屋买卖协议无效，上诉人对诉讼房屋在同等条件下享有优先购买权。
被上诉人供销合作社辩称：上诉人没有权利要求二被上诉人解除房屋买卖协议，二被上诉人是因为债务借款、到还款期限没有钱偿还而签订协议，用这个房屋通过评估的价格偿还债务，2008年被上诉人王莹莹已经把房屋过户到自己名下，但当时不影响上诉人的使用权，现在已经到期了，这个房屋不存在有限购买权。
被上诉人王莹莹与供销合作社的答辩意见一致。
经本院二审审理查明，被上诉人供销合作社是供销公司的主管单位。涉案房屋包括在被上诉人供销合作社卖给被上诉人王莹莹房屋之内，所卖房屋的其余部分由乾安县农副产品贸易公司在出卖前出租给案外人使用，现租赁合同未到期由案外人使用，其中的一个租房户郑立柱出庭为上诉人邱通军作证称：我是被上诉人供销合作社的租房户，2008年房子漏水，我们找单位领导刘江，刘江说该修修，租赁期到了后维修费抵顶房租。二被上诉人认为证人说的不属实，证人和上诉人有共同利益关系，不能作为证言使用。二审过程中，法庭对刘江进行了调查，刘江称：我原是乾安县农副产品贸易公司法定代表人，公司欠邱通军钱和借王莹莹钱的事都经过我，2008年6、7月份，邱通军说房子漏了，我说执行裁定有约定漏雨不归公司管，房子归县社了，县社要处理了，你要的话去找县社，当时他说房子太破了不要。上诉人邱通军否认刘江所述。另查明，上诉人邱通军已将争议房屋于2014年2月腾迁。其余事实与原审认定的事实一致。
本院认为，本案系供销公司经过司法裁定让度十年房屋使用权来抵顶借款，到期后帐目顶平，理应依约返回房屋，不存在租赁关系。上诉人以存在租赁关系为由主张优先购买权不予支持。综合分析郑立柱、刘江所言：因郑立柱与上诉人有共同利益关系，被上诉人否认其所述且其所述无其他证据证明，而（2002）乾执字第541号民事执行裁定书中载明使用诉争房屋的风险责任由申请人负担，故对郑立柱的证言不予采纳，对于上诉人邱通军主张的供销公司同意续租房屋并以租金顶维修费不予支持；因刘江系原乾安县农副产品贸易公司法定代表人，且与被上诉人供销合作社有利害关系，其称卖房的事告诉了邱通军，上诉人邱通军否认，且被上诉人供销合作社没有其它证据证明通知了上诉人邱通军，故对于刘江的该部分证言不予采纳，对于被上诉人供销合作社主张的已将欲卖房一事告知了上诉人邱通军不予支持。原判决认定基本事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币100元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 付 国
审判员 张建军
审判员 李 颖
二〇一四年六月四日
书记员 王晋野