黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）牡民终字第238号
上诉人（原审被告、反诉原告）杜鸣龙。
被上诉人（原审原告、反诉被告）姜修芳。
被上诉人（原审原告、反诉被告）赖亚萍。
被上诉人（原审原告、反诉被告）赖梅丽。
被上诉人（原审原告、反诉被告）赖亚军。
上诉人杜鸣龙因与被上诉人姜修芳、赖亚萍、赖梅丽、赖亚军房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院（2013）阳民初字第390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
被上诉人（原审原告、反诉被告）姜修芳、赖亚萍、赖梅丽、赖亚军原审诉称：原告系赖积海的妻子及女儿，赖积海是牡丹江中远实业集团的员工。赖积海于2003年4月19日因病去世。赖积海生前于1998年5月与被告杜鸣龙签订了房屋买卖协议，购得位于牡丹江二发电家属区原7号楼301号B室房屋，并于当年入住。因该房产为二发电职工住宅，并没有办理过户手续。后该房屋所在的7号楼进行原址翻盖改为现在的8号楼。由于房屋未过户，所以在房屋翻盖时仍由被告与牡丹江市第二发电厂签订购房协议书（被告妻子于春红代签），约定购房相关事项由赖积海处理并交纳购房款。赖积海及原告多次要求被告杜鸣龙办理房屋过户手续均遭到拒绝。原告为维护其合法权益，起诉至法院。诉讼请求：1.判定被告将位于牡丹江市第二发电厂住宅小区8号楼1单元101室、建筑面积为103.19平方米的房屋过户给原告；2.判定被告承担本案诉讼产生的一切费用。
上诉人（原审被告、反诉原告）杜鸣龙原审辩称：被告杜鸣龙确实与赖积海于1998年5月签订了房屋买卖协议。被告出售房屋的所有权属于被告所属单位牡丹江第二发电厂，该房屋是牡丹江第二发电厂按照职工福利分房政策予以分配的公有房屋，不允许个人出售，被告杜鸣龙在未经过单位同意的情况下与原告被继承人赖积海签订房屋买卖协议无效，应驳回原告的诉讼请求，双方返还因该合同取得的财产。
上诉人（原审被告、反诉原告）杜鸣龙原审反诉称：诉争房屋在翻盖时，按照牡丹江市第二发电厂的福利政策，以原房屋面积及反诉原告夫妻俩的工龄折抵了部分购房款，以低于成本价的价格购买了面积为103.19平方米的房屋。自1998年反诉原告将房屋交付赖积海居住使用后，直至2013年，反诉被告均享受反诉原告的待遇，没有交纳供热费。被告认为该部分购房款及供热费应由反诉被告返还给反诉原告，故提出反诉。诉讼请求：1.请求反诉被告返还反诉原告供热费32154.04元；2.请求反诉被告返还房屋款40926.20元；3.本案反诉费用由反诉被告承担。后反诉原告在庭审时变更了反诉请求，增加2013年的供热费2842元，扣除反诉被告已经向反诉原告支付的供热费1500元，反诉原告请求的反诉供热费为33496.04元。
被上诉人（原审原告、反诉被告）姜修芳、赖亚萍、赖梅丽、赖亚军原审对反诉答辩称：反诉原告没有向反诉被告提供热商品，反诉原告也没有权利向反诉被告主张供热费，供热费应由供热公司向反诉被告主张权利。反诉原告要求的购房款与反诉被告无关。反诉原告的反诉请求已超过诉讼时效。
原判认定：原告姜修芳系赖积海的妻子，原告赖亚萍、赖梅丽、赖亚军系赖积海的女儿，赖积海是牡丹江中远实业集团的员工。赖积海于2003年4月19日因病去世。被告杜鸣龙系华电能源股份有限公司牡丹江市第二发电厂职工。赖积海生前于1998年5月21日与被告杜鸣龙签订了房屋买卖协议，购买位于牡丹江第二发电厂家属区原7号楼301号B室的房屋，并于当年入住，但未办理过户手续。该房屋为牡丹江市第二发电厂的公有住房，牡丹江市第二发电厂将此房屋分给被告杜鸣龙居住。该房屋所在的7号楼于2000年进行原址翻盖改为现在的8号楼。2001年动迁时，被告杜鸣龙的妻子于春红与牡丹江第二发电厂签订了购房协议。2001年10月15日被告杜鸣龙本人与华电能源股份有限公司牡丹江第二发电厂签订了集资购房协议书。赖积海办理了相关事宜并交纳了购房款。被告杜鸣龙取得动迁后房屋的全部产权，并于2005年依法办理了房屋所有权证。房屋所有权证注明：房屋所有权证号为牡房权证阳明区字第40361**号、房屋坐落于阳明区二发电8#楼、产别为私产、产权来源为集资买受、建筑面积为103.19平方米。另查明，原7号楼301号B室的房屋面积为47.02平方米，在2000年集资建房后，8号楼1单元101室的房屋面积为103.19平方米。购买该103.19平方米的房屋，应缴纳购房款90807.20元，实际缴纳26881元。计算实际缴纳的购房款时，以被告杜鸣龙及其妻子的工龄折抵了部分购房款，并折合了原房屋面积。该26881元的购房款已由赖积海交纳。原告自1998年入住原房屋、后又入住现在的面积为103.19平方米的房屋后，至今均未交纳过供热费。
原审认为：被告杜鸣龙与赖积海于1998年5月21日签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示。虽然房屋为公有住房，被告杜鸣龙当时并未拥有该房屋的完全产权，但是无权处分并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”规定的情形，可见，被告杜鸣龙的无权处分行为虽然使该房屋无法过户给赖积海或原告，合同目的不能实现，但并不是合同无效的理由，故被告杜鸣龙与赖积海签订的房屋买卖合同有效。原告要求过户的面积为103.19平方米的房屋是由面积为47.02平方米的房屋翻建而来，该两处房屋具有紧密联系性。赖积海在房屋动迁翻建时交付了增加面积款并办理了各种手续，此行为可以视为其具有继续购买动迁后的面积为103.19平方米的房屋的意思表示。被告杜鸣龙对于赖积海的行为并未提出异议，对于赖积海及其家人继续居住在动迁后的房屋内长达十年之久亦未提出异议，应视为被告杜鸣龙具有基于原合同针对动迁后的房屋继续达成买卖合意的意思表示，即被告杜鸣龙与赖积海就面积为103.19平方米的房屋达成了买卖合同。原告作为赖积海的合法继承人，在赖积海去世后，有权要求被告杜鸣龙协助其办理房屋过户手续。关于反诉原告要求的购房款，购买面积为103.19平方米的房屋应缴纳购房款90807.20元，实际缴纳26881元。少缴纳的购房款无论是否是以反诉原告杜鸣龙及其妻子的工龄折抵并折合原房屋面积，均是反诉原告杜鸣龙与牡丹江第二发电厂之间的房屋买卖合同涉及的内容，是反诉原告杜鸣龙从第二发电厂处取得房屋所有权应履行的义务，与赖积海不具有法律关系。反诉原告杜鸣龙没有提高房屋价款，并接受了赖积海按照合同约定交付的全部房款，应视为赖积海已将付款义务履行完毕。故反诉被告无须给付反诉原告购房款。关于反诉原告要求的供热费，为反诉被告提供供热服务的是华电能源股份有限公司牡丹江市第二发电厂，反诉原告与反诉被告没有供热关系，无权向反诉被告主张供热费用。依据《中华人民共和国合同法》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”、《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”、《中华人民共和国合同法》第九十二条：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款规定“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书”、《城市私有房屋管理条例》第六条规定“城市私有房屋的所有权人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证；房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续”的规定，原审法院判决：一、被告杜鸣龙将房屋所有权证号为牡房权证阳明区字第40361**号、坐落于阳明区二发电8#楼、建筑面积为103.19平方米的房屋过户给原告姜修芳、赖亚萍、赖梅丽、赖亚军；二、驳回反诉原告杜鸣龙的诉讼请求。案件受理费3300元，由被告杜鸣龙负担，反诉案件受理费830元，由被告杜鸣龙负担。
宣判后，原审被告、反诉原告杜鸣龙不服，向本院提起上诉。
上诉人杜鸣龙上诉称：一审判决认定事实不清。上诉人与赖积海签订的房屋买卖交易协议应属无效。当时房屋是公房，无产权证照，不允许买卖。上诉人只有使用居住权，无权出售。该房屋交付赖积海使用后，享受上诉人福利供热费待遇，被上诉人只支付上诉人1.5千元供热费，应将剩余供热费支付上诉人。被上诉人应将房屋差价款返还上诉人。上诉人没与赖积海签订103.91平方米房屋的买卖合同。被上诉人享受上诉人职工购买房屋政策，造成上诉人不能再享受该待遇，被上诉人取得的该利益无合法依据。上诉人提供的证据证明购房款为2.3万元，证据证明只付上诉人2.1万元，尚欠2千元未付，理应支付。一审认定103.91平方米房屋与47.02平方米房屋有联系性，认为双方达成103.91平方米房屋买卖合同无法律依据。该房屋所有权人是上诉人，诉争的不是当初出售现已灭失的47.02平方米房屋，无法实现产权过户的目的。一审适用法律错误。上诉人与赖积海签订的47.02平方米房屋交易协议，因无处分权属于无效合同。请求撤销一审判决，改判或发回重审。
被上诉人姜修芳、赖亚萍、赖梅丽、赖亚军答辩称：双方签订的房屋买卖合同合法有效。虽然在第一次签订合同时，上诉人并没有取得房屋全部所有权，但在房屋动迁时，上诉人的妻子与二发电签订购房协议时的房屋已取得了完整的所有权。根据合同法第五十二条的规定，无权处分并不是合同无效的法定理由。上诉人在合同签订后已经取得了房屋完整的所有权，因此其在1998年与赖积海所签订的房屋买卖合同已经成为有效合同。一审判决查明事实，并依据合同法和物权法的规定判决，是合法有效的。请求二审维持原判，保护被上诉人的合法权益。
归纳本案争议焦点为：1.上诉人与赖积海签订的房屋买卖协议法律效力是否有效；2.上诉人要求被上诉人给付房屋差价款是否成立；3.被上诉人是否拖欠上诉人购房款2000元；4.上诉人要求被上诉人给付供热费是否成立。
二审期间，上诉人、被上诉人均未向本院提供证据。
根据当事人陈述、举证、质证、法庭调查，并结合原审法院认证，本院二审采纳原审法院认定的证据，并认定原审法院查明事实。另查，本院结合原审卷宗第71页职工购房申请表、第72页2001年10月25华电能源股份有限公司牡丹江第二发电厂在购买公有住房申请审批表等购房证据，在第二发电厂复核上诉人杜鸣龙及妻子工龄折抵情况，即2001年二发电厂集资分房时，上诉人杜鸣龙及妻子分别有工龄13年、6年，合计19年工龄按每平方米5元折算，按照计算工式，享受工龄折扣款为19年×
5元／年平方米×0.85（楼层系数、地段系数）×90平方米，为
7267.50元。
本院认为：上诉人与赖积海签订47.02平方米房屋买卖合同时，上诉人已向二发电厂交纳了购买剩余产权费，上诉人主张其出卖的是公房，并无该房屋为公房的证据，其上诉主张签订协议属无效无证据支持。房屋由赖积海及其被上诉人居住，是真实意思表示。在该房屋动迁时，上诉人的妻子与房屋产权人二发电厂签订购房协议，取得诉争动迁安置房屋的所有权，是赖积海向二发电厂交纳的新房屋差价款，并由赖积海及其被上诉人居住，上诉人并无异议，也是双方当事人的真实意思表示。现上诉人原审反诉主张买卖无效，是在被上诉人起诉要求上诉人办理过户才予主张。上诉人对该合同无效的主张，不符合合同法第五十二条的规定。诉争房屋是原房屋动迁安置后取得，赖积海并给付了对价，双方当事人的行为，视为对延续性购买房屋有真实意思表示，被上诉人要求上诉人协助办理房屋产权过户手续，一审予以支持，符合法律规定。关于供热费的主张。被上诉人住房享受供热费的免费政策，是基于上诉人享受的供热费福利待遇，但双方无约定由被上诉人将享受了上诉人的免费待遇补偿给付上诉人，诉讼中被上诉人亦表示不同意给付上诉人供热费，故上诉人要求被上诉人给付供热费无事实依据，上诉人应向二发电厂主张该免供热费福利待遇。关于上诉人要求被上诉人给付房屋差价款的问题。经查，上诉人及其妻子在诉争房屋中，折扣工龄购房待遇为7267.50元，折扣工龄购房待遇有人身依附性，被上诉人享受了上诉人工龄等购房待遇，使得上诉人失去了该可得利益，被上诉人即属于不当得利，理应将该款返还上诉人。一审未予保护，本院予以纠正。关于是否拖欠购房款2000元。根据一审被上诉人所举证据，双方于1998年5月21日签订房屋交易协议书，约定：“房款为23000元，过户费2000元各自负担1000元，协议签定时交定金5000元，住房屋时付1万元，待手续完毕后，一次性付全部款。”于1998年8月31日上诉人书写的收条：“收到房款21000元。房款已付清”。在证据时间上，收条在后，注明“房款已付清”，说明买卖双方对房款一事已再次认定，以该结清为准。现无证据证明本案诉讼前上诉人要求被上诉人给付2000元。故对主张拖欠2000元房款的理由不成立。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院（2013）阳民初字第390号民事判决第一项，即“被告杜鸣龙将房屋所有权证号为牡房权证阳明区字第40361**号、坐落于阳明区二发电8#楼、建筑面积为103.19平方米的房屋过户给原告姜修芳、赖亚萍、赖梅丽、赖亚军”；
二、撤销黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院（2013）阳民初字第390号民事判决第二项，即“驳回反诉原告杜鸣龙的诉讼请求”；
三、被上诉人姜修芳、赖亚萍、赖梅丽、赖亚军于本判决生效后即给付上诉人杜鸣龙房屋工龄折扣款7267.50元。
一审案件受理费3300元，由上诉人杜鸣龙负担；一审反诉费830元，由被上诉人负担50元，上诉人杜鸣龙负担780元；二审案件受理费3300元，由被上诉人负担50元，上诉人杜鸣龙负担3250元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑春梅
代理审判员 李冬梅
代理审判员 李慧宇
二〇一四年七月二日
书 记 员 李莎莎