福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽02民终423号
上诉人（原审原告）：厦门致晟科技有限公司，住所地厦门市软件园二期观日路30号208室。
法定代表人：欧阳跃达，董事长。
委托诉讼代理人：林增辉、江晓瑶，福建鼓浪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张梓生，男，1967年7月22日出生，汉族，住福建省安溪县。
被上诉人（原审被告）：厦门搜讯信息技术有限公司，住所地厦门市思明区前埔工业园55号（思明光电大楼）339号房。
法定代表人：芮科中，执行董事。
被上诉人（原审被告）：厦门逸锐信息科技有限公司，住所地厦门火炬高新区软件园创新大厦A区203室。
法定代表人：洪波，执行董事。
上列三被上诉人共同委托诉讼代理人：卢江南，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。
上诉人厦门致晟科技有限公司（下称致晟公司）因与被上诉人张梓生、厦门搜讯信息技术有限公司（下称搜讯公司）、厦门逸锐信息科技有限公司（下称逸锐公司）返还原物纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初14362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
致晟公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持致晟公司一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，一审法院作出的（2016）闽0203民初字14818号生效判决（以下简称14818号判决）确定涉案房屋的《房地产租赁合同》不能继续履行，张梓生对涉案房屋不享有使用权和转租权。根据14818号判决，其中认定“张梓生诉请确认其在2015年2月1日至2025年1月31日期间对讼争房屋享有使用权和转租权，致晟公司继续履行《房地产租赁合同》，本院不予支持。”但一审法院却认为生效判决对张梓生的权利限制仅为不得对抗涉案房屋的抵押权人或者相关权利人，而不得对抗合同相对人。致晟公司认为一审法院的认定是错误，14818号判决并未明确表示张梓生对涉案房屋的使用权与转租权可以对抗致晟公司，致晟公司认为14818号判决所述内容亦对致晟公司有效，应当认定张梓生对涉案房屋不享有使用权和转租权。二、一审判决认为致晟公司无权要求被上诉人返还房屋适用法律不当。致晟公司作为涉案房产所有权人，对无权占有人有权主张返还原物。根据生效的14818号判决，张梓生与致晟公司之间的合同无法继续履行，张梓生无权将涉案房屋转租，因此，搜讯公司与逸锐公司无权使用和占有该房屋，搜讯公司与逸锐公司对涉案房屋的占有属于无权占有，应当将涉案房屋返还给所有权人。
张梓生答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确。本案的焦点是对一审法院14818号判决“张梓生诉请确认其在2015年2月1日至2025年1月31日期间对讼争房屋享有使用权和转租权，致晟公司继续履行《房地产租赁合同》，本院不予支持。”这句话的理解。一审法院“不予支持”的前提有两个事实。张梓生享有承租权，但受到限制。在《房地产租赁合同》履行中，如果抵押权人行使权利，该合同就无法履行，反之，合同可以履行。14818号判决不予支持的原因是为了保护抵押权人的权利，但如果抵押权人没有对讼争房屋行使权利，租赁合同就可以继续履行，本案就属于该情况，承租人可以继续使用房屋。致晟公司不是抵押权人，在租赁合同有效的情况下，应该继续履行。即使讼争房屋被抵押权人申请拍卖，结果也不是返还致晟公司。
搜讯公司、逸锐公司答辩称，同意张梓生的答辩意见。
致晟公司向一审法院提起诉讼，请求判令：张梓生、搜讯公司、逸锐公司立即将占用的厦门市软件园二期观日路30号408室房屋返还给致晟公司。
一审法院认定事实：2016年，张梓生向一审法院提起诉讼，要求确认张梓生与致晟公司于2014年12月22日就讼争房屋签订的《房地产租赁合同》合法有效，确认张梓生在2015年2月1日至2025年1月31日期间对讼争房屋享有使用权和转租权，致晟公司继续履行上述《房地产租赁合同》。一审法院审理后，于2017年5月15日作出（2016）闽0203民初14818号民事判决书，判决“一、确认原告张梓生与被告厦门致晟科技有限公司于2014年12月22日就厦门市思明区观日路30号408室房屋签订的《房地产租赁合同》合法有效；二、驳回原告张梓生的其他诉讼请求。”该判决已于2017年6月2日发生法律效力。
14818号判决查明以下事实：厦门市思明区（软件园二期）观日路30号408室房屋（建筑面积1092.55平方米）即讼争房屋登记在致晟公司名下。2014年12月9日，黄忠杰（致晟公司原法定代表人）作为借款人，致晟公司作为担保公司，共同向张梓生出具一份《借款还款计划承诺书》，内容为：截止2014年12月9日黄忠杰尚欠张梓生借款本金350万元、利息166.5万元，本息合计516.5万元；黄忠杰承诺于2015年6月30日前还清借款本息，致晟公司自愿对黄忠杰的上述债务承担连带清偿责任；在欠款期间，黄忠杰自愿将讼争房屋的使用权抵押给张梓生，直至黄忠杰还清上述借款本息；在黄忠杰未还清上述借款本息之前，张梓生对该房屋拥有绝对的使用权，可自行租赁并收取租金，租金全部归于张梓生，张梓生所收取的租金可直接抵扣黄忠杰所欠的上述借款本息。黄忠杰在借款人处签名，致晟公司在担保公司处加盖公章，黄忠杰在担保公司法定代表人处签名。2014年12月22日，张梓生（乙方）与致晟公司（甲方）就讼争房屋签订一份《房地产租赁合同》，约定：致晟公司将讼争房屋出租给张梓生，租赁期限十年，即自2015年2月1日起至2025年1月31日止；月租金43680元，鉴于致晟公司为黄忠杰提供保证责任担保，现黄忠杰欠张梓生借款本息合计已超过500万元，致晟公司同意将本合同项下的租金直接充抵黄忠杰欠张梓生的借款本息，租赁期间张梓生无需支付致晟公司租金。致晟公司在该合同甲方落款处加盖公章，黄忠杰（时任致晟公司法定代表人）在该合同甲方落款处签名。2015年1月20日，张梓生以致晟公司代理人的身份将讼争房屋约550平方米转租给搜讯公司，约定租赁期限五年，自2015年2月22日起至2020年2月21日止，2015年1月22日至2015年2月21日为免租期。2012年4月9日，致晟公司将讼争房屋抵押给中国农业银行股份有限公司厦门湖滨支行，并办理抵押权登记。2015年5月18日，致晟公司的法定代表人由黄忠杰变更登记为欧阳跃达。
一审审理中，张梓生确认将讼争房屋的另外部分转租给逸锐公司。致晟公司、张梓生、搜讯公司、逸锐公司一致确认讼争房屋现由搜讯公司和逸锐公司实际占有使用。
一审法院认为，生效判决已经确认张梓生与致晟公司签订的《房地产租赁合同》合法有效，故该《房地产租赁合同》对双方具有约束力，双方应遵照执行。根据相关法律规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。生效判决虽然认定因《房地产租赁合同》签订前讼争房屋已设立抵押权并被人民法院依法查封，故张梓生对讼争房屋所享有的承租权应受一定限制，但该限制具体为在致晟公司的抵押权人或相关权利人就讼争房屋行使有关权利时，张梓生不得以其对讼争房屋享有之承租权进行对抗，而非张梓生在依约行使合同项下权利时应受作为合同相对人的致晟公司的限制。在案并无证据证明抵押权人和其他相关权利人已就讼争房屋主张权利，致晟公司作为出租方，请求张梓生、搜讯公司、逸锐公司返还讼争房屋，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回厦门致晟科技有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费减半收取计50元，由厦门致晟科技有限公司负担。
二审审理期间，双方均未提交新的证据。
二审经审理查明，双方对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，14818号判决对不予支持张梓生确认对讼争房屋享有使用权和转租权及致晟公司继续履行《房地产租赁合同》的诉求已经明确说理阐述，即“虽然《房地产租赁合同》目前正在履行过程中，但是若抵押权人或其他相关权利人就讼争房屋行使权利，该合同将无法继续履行。”在无证据证明有抵押权人或其他相关权利人就讼争房屋行使权利，合法阻却《房地产租赁合同》依法履行的情况下，致晟公司请求三被上诉人返还讼争房屋，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，致晟公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应于驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由厦门致晟科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 聆
审判员 柯艳雪
审判员 章 毅
二〇一八年三月二十一日
书记员 林加仁
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。