湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂28民终596号
上诉人（原审被告）：恩施华龙村集团来凤置业有限公司，住所地：湖北省来凤县翔凤镇桂花树村18组11号。
委托诉讼代理人：熊海炜，湖北欧兴红律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖波，湖北欧兴红律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邱鹏，男，1980年5月7日出生，汉族，江苏省睢宁县人，住睢宁县。
被上诉人（原审原告）：邓春凤（邱鹏之妻），女，1980年1月14日出生，汉族，湖北省来凤县人，住来凤县。
上诉人恩施华龙村集团来凤置业有限公司（以下简称华龙公司）因与被上诉人邱鹏、邓春凤商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省来凤县人民法院（2017）鄂2827民初1056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
华龙公司上诉请求：1.撤销一审判决并改判解除案涉《商品房买卖合同（预售）》，由华龙公司支付违约金12150元；2.诉讼费用由邱鹏、邓春凤承担。事实和理由：1.一审法院判决的逾期违约金过高，华龙公司无力承担，无法继续履行合同，只能按照《商品房买卖合同（预售）》的补充协议约定解除合同，按补充协议华龙公司须向邱鹏、邓春凤支付合同总价款的5%的违约金，并退还购房款。案涉所售商品房由华龙公司予以收回；2.一审法院判决的违约金过高，超过了邱鹏、邓春凤的实际损失，也未考虑到华龙公司的实际困难。华龙公司承认合同的违约条款，但是一审判决违约金超过了同期人民银行贷款利率。如果按照一审判决执行，华龙公司将无资金进行后期建设，会继续损害广大华龙公司业主的实际利益。
邱鹏、邓春凤未提交书面答辩意见。
邱鹏、邓春凤向一审法院起诉请求：1.判令邱鹏、邓春凤与华龙公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中第十条、第二十条所包含“x”的条款为无效条款；2.判令华龙公司继续履行合同，限期华龙公司无条件向邱鹏、邓春凤交付达到法定条件的商品房；3.判令限期华龙公司无条件向房地产行政主管部门报送商品测绘成果以及需要由其提供的其他证明文件和资料；4.判令华龙公司即日向邱鹏、邓春凤给付自2016年1月20日起至2017年7月26日止因逾期交房已经产生的违约金40313.7元；5.判令华龙公司即日向邱鹏、邓春凤给付自2016年4月20日起至2017年7月26日止因华龙公司原因导致邱鹏、邓春凤不能取得房屋权属证书所产生的违约金21930.75元；6.判令包含诉讼费在内的一切相关费用由华龙公司承担。
一审法院认定事实：2014年2月20日，邱鹏、邓春凤（买受人）与华龙公司（出卖人）签订了编号为ESZ201401591的《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：华龙公司将自己开发的坐落于来凤县翔凤镇武汉大道桂花树村来凤华龙城华龙商城26层2603号商品房一套出售给买受人，该商品房规划用途为商业，房屋总价款为243000元。合同第七条付款方式及期限：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金30000元，该定金于交付总房款时抵作商品房价款。买受人一次性付款，买受人应当在2014年2月20日前支付该商品房全部价款。逾期未付按商品房买卖合同第八条承担违约责任。合同第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2016年1月19日前向买受人交付该商品房。合同第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期在30日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款千分之2.5的违约金。（2）买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款千分之2.5的违约金。合同第二十条房屋登记：（二）房屋所有权转移登记：1、双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。2、因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起x日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之x的违约金。双方合同在第十条对商品房相关设施设备交付条件没有详尽明确约定，以x表示。
合同签订后，邱鹏、邓春凤于2014年2月20日给华龙公司支付了全部购房款243000元。此后，华龙公司没有按照合同约定的时间（2016年1月19日前）交付房屋，故邱鹏、邓春凤于2017年9月5日向法院提起诉讼。
另查明，邱鹏、邓春凤就华龙公司未能按照合同约定交付房屋及办证的问题，向相关部门进行过反映，但涉案房屋仍未能达到交付条件。从合同所约定的交房时间2016年1月19日起，至邱鹏、邓春凤向法院起诉之日（2017年9月5日）止，华龙公司逾期交房的天数为594日。
一审法院认为，邱鹏、邓春凤与华龙公司于2014年2月20日签订的编号为ESZ201401591的《商品房买卖合同（预售）》是合法有效的合同，邱鹏、邓春凤依合同约定支付了全部购房价款，华龙公司没有按合同约定期限将符合合同约定和法律规定的房屋交付给邱鹏、邓春凤，也没有给邱鹏、邓春凤办理房屋权属证书。双方当事人对这些基本事实没有争议，依法予以认定。对于双方当事人争议的焦点问题，作出如下评判：
（一）关于邱鹏、邓春凤与华龙公司签订的编号为ESZ201401591的《商品房买卖合同（预售）》中第十条、第二十条所包含“×”的条款是否为无效条款的问题。该合同中第十条、第二十条打“×”的条款应当是双方没有进行明确约定的内容，也即该内容没有存在和成立，就不存在是否有效的问题，故对于邱鹏、邓春凤要求确认该合同中第十条、第二十条所包含“×”的条款是无效条款的诉讼请求，依法不予支持。
（二）关于邱鹏、邓春凤要求继续履行合同，限期华龙公司无条件向邱鹏、邓春凤交付达到法定条件的商品房的问题。邱鹏、邓春凤要求继续履行编号为ESZ201401591的《商品房买卖合同（预售）》，华龙公司也表示同意，符合双方合同的约定及法律规定，依法应予以支持。因合同所约定的商品房至今尚未达到交付条件，法院在本案中无法确定房屋何时达到合同约定的交付条件和法定条件，也无法确定实际交付时间，邱鹏、邓春凤可待条件成就后，另行主张权利，本案中不一并处理。故对于邱鹏、邓春凤要求限期华龙公司无条件向邱鹏、邓春凤交付达到法定条件商品房的诉讼请求，依法不予支持。
（三）关于邱鹏、邓春凤要求法院限期华龙公司无条件的向房地产行政主管部门报送商品房测绘成果以及需要由其提供的其他证明文件和资料的问题。因华龙公司是否向房地产行政主管部门报送商品房测绘成果以及需要由其提供的其他证明文件和资料，不属于民事法律所调整的范围，故在本案中不予支持。
（四）关于华龙公司逾期交房是否应给付邱鹏、邓春凤已经产生的违约金40313.7元的问题。双方签订的编号为ESZ201401591的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行义务。邱鹏、邓春凤在支付了243000元全部购房款后，华龙公司应当按照合同的约定，在2016年1月19日前向邱鹏、邓春凤交付合同所约定条件的商品房。华龙公司至今仍未履行合同中约定的交房义务，已构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。双方在合同中约定的“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款千分之2.5的违约金”，虽合同中约定的违约金过高，但邱鹏、邓春凤只要求按此标准的12%即每日万分之3支付，符合法律规定。邱鹏、邓春凤所主张从2016年1月20日起至2017年7月26日止逾期交房已经产生的违约金40313.7元（总房款243000元×553日×0.25%×12%），已经明显低于合同所约定的违约金，且符合双方合同约定及法律规定，依法予以支持。
（五）关于邱鹏、邓春凤所主张的因华龙公司原因导致其不能取得房屋权属证书所产生的违约金21930.75元的问题。因涉案的商品房尚未交付，而房屋的物权变动需要登记，没有有效的交付就不能产生合理、正当的登记。本案中无法确定房屋实际交付时间，也无法确定办理房屋权属证书的时间，邱鹏、邓春凤可待要求华龙公司支付逾期办理房屋权属证书的条件成就后，另行主张权利，本案中不一并处理。故对于邱鹏、邓春凤的该项诉讼请求，依法不予支持。
综上所述，判决：一、邱鹏、邓春凤与恩施华龙村集团来凤置业有限公司继续履行双方于2014年2月25日签订的编号为ESZ201401591的《商品房买卖合同（预售）》；二、恩施华龙村集团来凤置业有限公司于本判决生效后30日内支付邱鹏、邓春凤逾期交房违约金40313.7元；三、驳回邱鹏、邓春凤的其他诉讼请求。案件受理费1356元，因适用简易程序，减半收取678元，由邱鹏、邓春凤负担239元，恩施华龙村集团来凤置业有限公司负担439元。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，邱鹏、邓春凤与华龙公司于2014年2月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》补充协议第五条约定“出卖人在签订本合同后单方解除合同的，需按合同总价款的5%向买受人支付违约金”。
本院认为，案涉合同系当事人双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同真实有效，当事人双方均应依约全面诚实履行。在一审诉讼过程中，邱鹏、邓春凤要求继续履行案涉合同，华龙公司明确表示愿意继续履行案涉合同。邱鹏、邓春凤依合同约定支付了全部购房价款，华龙公司没有按合同约定期限将符合合同约定和法律规定的房屋交付给邱鹏、邓春凤，也没有给邱鹏、邓春凤办理房屋权属证书，华龙公司已构成违约，龙公司作为违约方向本院上诉请求解除案涉合同缺乏法律依据,本院不予支持。华龙公司违约，本应按照合同约定按日向买受人邱鹏、邓春凤支付全部房价款2.5‰的违约金，但邱鹏、邓春凤在提起诉讼时，仅要求华龙公司按日支付全部房价款万分之三的违约金，事实上已主动减轻了华龙公司的违约责任。在房地产开发商逾期交付房屋时买受人所遭受的实际损失应如何确定，现无明确的法律规定，根据本案合同的履行情况、华龙公司的违约程度及双方当事人签订合同时对对方违约的预期利益等因素，本院认为，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”之规定，认定邱鹏、邓春凤主张的违约金是否过高，更为公平合理。本案中邱鹏、邓春凤主张华龙公司支付违约金的标准为每日万分之三，低于上述法律规定的利率标准。故一审法院按照邱鹏、邓春凤主张的违约金计算标准判决华龙公司支付违约金并无不当。无论是按照同期银行贷款利率标准计算违约金还是按照每日万分之一的利率标准计算违约金，均不能体现违约金的惩罚性，且与邱鹏、邓春凤在签订合同时对华龙公司可能违约后其应享有的预期利益亦不符，故上诉人华龙公司请求按上述标准调减违约金的上诉理由，本院不予支持。
综上，华龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费504元，由上诉人恩施华龙村集团来凤置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谭 云
审 判 员 吴 卫
审 判 员 聂礼刚
二〇一八年三月十九日
法官助理 谢俊英
书 记 员 吴 松