上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终1018号
上诉人(原审原告、反诉被告)：南通永琦紫檀艺术珍品有限公司，住所地江苏省南通市。
法定代表人：顾永琦，总经理。
委托诉讼代理人：严凤旺，北京炜衡(上海)律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海老码头文化创意发展有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人：方文，执行董事。
委托诉讼代理人：陆国强，上海市万达律师事务所律师。
上诉人南通永琦紫檀艺术珍品有限公司(以下简称“永琦公司”)因与被上诉人上海老码头文化创意发展有限公司(以下简称“老码头公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2016)沪0101民初31651号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
上诉人永琦公司上诉请求：撤销一审判决，支持己方一审所有诉讼请求，并驳回老码头公司一审全部反诉请求。
事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、一审认定己方未积极行使解除权并判定承担50%租金损失有误。1、租赁合同无法履行的原因在于老码头公司的违约，己方自装潢结束后，未能使用所租赁的上海市黄浦区房屋(以下简称“系争房屋”)。2、发生无法使用系争房屋的情况下，己方通过发函催告与诉讼等方式一直积极主张权利。二、一审判决己方承担2017年3月至4月间使用费是完全错误的。1、己方在该期间未实际控制系争房屋。2、此期间是为了评估，而由评估公司或法院实际控制系争房屋，损失应由老码头公司承担。三、一审法院判决己方承担物业管理费有误。老码头公司在租赁期间未提供物业服务。四、一审法院不支持己方营业损失的理由不能成立。1、己方在相关领域内享有盛名。2、价值一亿的家具长时间久置的利息损失是清楚明确的，应酌情判定相关营业损失。五、一审判决有违公平原则，老码头公司因自身过错反而获益。
被上诉人老码头公司辩称，同意一审判决，请求予以维持。
永琦公司向一审法院起诉，要求判令：1、解除永琦公司、老码头公司签订的房屋租赁合同；2、老码头公司返还履约保证金人民币(以下币种均为人民币)489,940元(包括租金保证金436,666元、公用事业保证金12,000元、物业管理费保证金41,274元)；3、老码头公司赔偿永琦公司已支付的物业管理费30,814元、房屋租赁费287,872元、装潢损失220万元，营业损失600万元。
老码头公司向一审法院提出反诉请求：1、要求确认永琦公司与老码头公司之间订立的《租赁合同》于2017年4月18日解除；2、永琦公司向老码头公司支付自2015年10月1日起至2017年4月18日止拖欠的房屋租金3,067,929元(按222元/月/平方米计算，共拖欠18.5个月，欠租面积为747平方米，即总面积897.26平方米减去111室的149.71平方米，永琦公司在老码头公司处的租金保证金436,666元在此项中予以抵扣)；3、永琦公司向老码头公司支付自2015年8月15日起至2017年4月18日止拖欠的物业管理费340,652元(按23元/月/平方米计算，共拖欠20个月，欠费面积为747平方米，永琦公司在老码头公司处的物业管理费保证金41,274元在此项中予以抵扣)；4、永琦公司向老码头公司支付水、电费用7,722.60元(于2015年9月11日前发生，永琦公司在老码头公司处的公用事业费保证金12,000元在此项中予以抵扣)。
一审法院认定事实如下：一、2009年12月25日，老码头公司(原企业名称“上海创邑港企业管理有限公司”)自产权人外马路579、601、651、653号房屋的产权人上海市申江两岸开发建设投资(集团)有限公司处承租包括系争房屋在内的上海市黄浦区四号仓库，租期自2010年1月1日起至2019年12月31日止，并取得了相应的转租权。
二、2015年6月11日，永琦公司与老码头公司就系争房屋签订《租赁合同》一份，约定：1、房屋地址为上海市黄浦区房屋，计租面积为897.26平方米，租赁期自2015年7月1日起至2019年12月31日止，该房屋限于展览、展示之用途；2、装修免租期自2015年7月1日起至2015年8月15日止，共1.5个月，在此期间承租方无需支付租金，需每月支付物业管理费20,637元，共30,814元，在此期间承租方需支付垃圾清运费、临时水电费、工程变更费及其他管理费、税费等相关费用；3、租赁期第一年(2015年7月1日至2016年6月30日)的租金为191,042元/月，租赁期第二年(2016年7月1日至2017年6月30日)的租金为204,687元/月……；4、租金按2个月为一期支付，先付后用，承租方应于每期租金前一个月25日前支付租金，逢节假日相应提前；5、承租方应支付租金保证金436,666元、公共事业费保证金12,000元、物业管理费保证金41,274元；6、物业管理费23元/平方米•月，由出租方代收代付或物业管理方直接收取，未包含在承租方应支付的租金范围内，上海弘基物业管理有限公司(以下简称“弘基物业”)承担该房屋的物业管理工作。
三、2015年7月7日，永琦公司依约向老码头公司支付了2015年8月16日至2015年9月30日期间的首期租金287,872元和租金保证金436,666元，共计724,538元；同时永琦公司向案外人弘基物业支付了2015年7月1日至2015年8月15日期间的免租期物业费30,814元、物业费保证金41,274元、公共事业保证金12,000元、装修押金10,000元，共计94,088元。
一审中，永琦公司和老码头公司均确认弘基物业收取的相关款项实际最终由老码头公司收取。永琦公司和老码头公司另表示：虽然系争房屋的《租赁合同》中载明物业公司为弘基物业，但一直是由老码头公司在实际管理，弘基物业仅是挂名。老码头公司在取得物业服务营业资质后，事实上也正式取代弘基物业成为系争房屋的物业服务公司，假如法院认定永琦公司确需支付某一区间的物业服务费，应当支付给老码头公司，要求在本案中一并处理。对永琦公司和老码头公司的上述说法，案外人弘基物业向一审法院出具说明表示认可。
四、2015年9月11日，因系争房屋发生漏水，永琦公司停止营业，但未将系争房屋内的家具等物品搬离，也未将系争房屋的控制权交还老码头公司。其中，系争房屋中的上海市黄浦区屋始终存在漏水的情况，系争房屋唯一一个与外马路相连的门即为111室的房门，据永琦公司陈述，该房门即为展厅大门。
五、2016年3月28日，永琦公司致函老码头公司，称：“我公司于2015年6月11日与贵公司签订租赁贵公司属下四号库最南端底楼897.26平方米店面营业房，并按合同要求及时支付了各项费用。2015年8月底我公司装修结束，公司招牌挂好，1个多亿家具全部进场开业。没几天，突然朝外马路的店堂大面积漏臭水，营业被迫停止，虽经贵公司多次组织人员维修，至今仍在漏水。贵公司使用大面积不锈钢托盘串联来等漏水，造成水满堵塞溢出，水载荷超重，存在随时有砸下造成人身伤害事故的隐患，至今依旧无法营业，经济上已造成巨大的损失。鉴于以上情况，我公司提出如下要求：1、与贵公司终止租赁合同；2、贵公司退回所收我公司一切费用；3、赔偿我公司装修费用220万元；4、赔偿我公司营业损失600万元；5、望贵公司在一星期内给予我公司公函回复。”次日，老码头公司函复永琦公司，称：“贵司于2016年3月28日发来的函已收到。项目部本着客户至上的原则，在接到贵司渗水报修后即安排专人负责该项维修工程，督促维修进度。针对月明楼(注：即系争房屋楼上餐厅)尚未完全歇业的情况，采用的盛水盘临时修复方式未能从根本上解决渗漏问题。项目部考虑在月明楼清退后，立即对其厨房间地面重新进行翻修，彻底解决二层向下渗漏问题，同时拆除贵司营业大厅内已安装的盛水盘等，对营业大厅屋面进行重新整修。在目前情况下，我司建议贵司在部分营业区域试营业。项目部现正努力推进月明楼清退事宜，待商户退租、楼板翻修等事情完成后，再商讨后续事宜。”
2016年10月22日，永琦公司再次致函老码头公司，称漏水面积扩大了，未见老码头公司有任何改善举动，故要求终止租赁合同，并要求老码头退还已付费用、赔偿装修和营业损失等。2016年12月1日，永琦公司就本案纠纷向一审法院提起诉讼，并要求解除其与老码头公司之间的房屋租赁合同，本诉的诉状副本于2016年12月16日送达老码头公司。一审中，永琦公司主张以2016年12月16日作为合同解除日。
六、一审中，经永琦公司申请，一审法院于2017年1月16日委托上海东方投资监理有限公司对系争房屋的实际装修金额进行司法鉴定。上海东方投资监理有限公司于2017年2月20日至2017年2月28日对系争房屋进行了实地鉴定，并于2017年3月27日向法院出具《司法鉴定意见书》，认定工程造价为1,079,981元：其中装修工程鉴定造价为873,832元，水电监控安装工程鉴定造价为107,365元，空调设备安装工程鉴定造价为98,784元。永琦公司与老码头公司对该鉴定意见书的内容均无异议。一审中，永琦公司曾申请对其营业损失进行审计鉴定，后撤回了该项鉴定申请。
七、一审中，永琦公司于鉴定过程将钥匙交付于评估公司。2017年2月28日现场鉴定结束后，老码头公司曾提出要收回钥匙，因永琦公司并未同意，评估公司直至2017年4月18日才当庭将系争房屋的钥匙返还永琦公司，并由永琦公司当场返还老码头公司。对此，老码头公司主张以2017年4月18日作为双方解除房屋租赁合同的时间，永琦公司则认为之所以未及时将钥匙返还老码头公司，是为鉴定之需。
一审法院认为,本案的第一个争议焦点即永琦公司是否享有合同解除权，双方之间的房屋租赁合同于何时解除。根据法律的相关规定，出租人有义务在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，现因系争房屋中连通外马路的重要房间漏水，且始终未能修复，鉴于永琦公司租赁房屋的目的为展示用途，系争房间中的111室作为展示的唯一入口，其漏水状态会导致永琦公司的合同目的难以实现，故永琦公司应当享有合同解除权。至于合同解除的时间，虽然永琦公司于2015年9月即已停止营业，但并未及时行使合同解除权，此后永琦公司于2016年3月28日和2016年10月22日两次发函表示要求解除合同，但其并未积极与老码头公司协商合同责任清算事宜和房屋交接问题，直至2016年12月才向一审法院起诉，客观上造成了损失的扩大，现永琦公司在审理中主张以起诉状副本送达之日即2016年12月16日作为合同解除日，一审法院予以确认。老码头公司认为系争房屋的钥匙直至2017年4月18日才当庭交接，故主张以2017年4月18日作为合同解除日，对此一审法院认为，鉴于双方对系争房屋内的装饰物价值意见不一，本案纠纷的解决需以工程审价为前提，永琦公司在起诉后的合理期限内及时启动了审价程序，为保全现场，在起诉后暂缓交付房屋亦属合理。综上，一审法院认定2016年12月16日为双方之间合同的解除日。
本案的第二个争议焦点是永琦公司和老码头公司各自应当承担的合同责任。鉴于合同于2016年12月16日解除，永琦公司依据合同约定应当支付2016年12月16日前尚未支付的租金和物业费。对于系争房屋的租金，考虑到系争房屋一直处于漏水未修复的状态，而该行为系老码头公司的违约行为引起，一审法院酌情减少永琦公司应当支付的租金数额。鉴于111室的漏水已影响到系争房屋的整体承租和永琦公司租赁目的的实现，一审法院对于老码头公司主张的总面积897.26平方米减去111室149.71平方米得出欠租面积为747平方米的计算方法不予采纳。但由于永琦公司并未积极行使合同解除权，妥善处理房屋交接和责任清算问题，致使系争房屋长期空置，对此永琦公司亦负有责任。综合考虑本案永琦公司、老码头公司双方的责任分担，一审法院酌情按照合同约定租金数额的50%计算永琦公司应付的租金：即自2015年10月1日起至2016年6月30日止的租金按照95,521元/月(月租金标准减半)计算，共计859,689元；自2016年7月1日起至2016年12月16日止的租金按照102,343元/月(月租金标准减半)进行计算，共计564,537元(其中2016年12月的租金按52,822元计)，上述两项合计1,424,226元。
对于系争房屋的物业费，当事人双方及案外人弘基物业均认可由老码头公司收取，为避免讼累，一审法院认可当事人的意见。基于与租金比例分摊相同的理由，一审法院酌情按照50%的标准计算永琦公司应支付的物业费数额，故永琦公司应支付自2015年8月16日起至2016年12月16日止的物业费165,431.90元(按10,318元/月计算，共拖欠16个月零1天)。
至于老码头公司主张的水、电费用7,722.60元，永琦公司在庭审中予以认可，故一审法院对此予确认。
合同解除后，永琦公司向老码头公司支付的履约保证金(包括原向弘基物业支付、实际由老码头公司收取的保证金)应予返还，具体为租金保证金436,666元、公用事业保证金12,000元、物业管理费保证金41,274元。
就老码头公司应承担的违约责任，鉴于合同未对本案情形下出租方应当给付的违约金作明确约定，永琦公司在诉讼请求中主张要求老码头公司赔偿多项损失：其中，装潢损失经审价为1,079,981元，且双方均无异议，一审法院对此予以认定；营业损失因永琦公司未提供充分证据证明，一审法院不予支持；对永琦公司要求老码头公司返还已支付的2015年8月16日至2015年9月30日期间首期租金287,872元，一审法院依照前述意见，认定老码头公司仅需返还50%的租金143,936元；至于永琦公司要求老码头公司返还免租期内物业费30,814元的诉讼请求，因该期间内漏水情况尚未发生，一审法院对此不予支持；对于永琦公司主张的律师费，无合同和法律依据，一审法院不予支持。
此外，对于老码头公司反诉诉请中涉及的2016年12月17日至2017年4月18日期间的房屋占用费用，因合同已经解除，其性质并非租金，而属房屋使用费。其中，自2016年12月17日起至2017年2月28日(即装潢损失现场鉴定完毕之日)止的房屋使用费的发生，属为保全现场而需占用系争房屋的合理期间，相应费用应由违约方老码头公司自行承担，但因现场鉴定完毕后，永琦公司并未积极促成系争房屋的交接，故永琦公司应当按照合同约定的相应期间的租金标准承担自2017年3月1日起至2017年4月18日止的房屋使用费；相应期间的物业费的负担亦同。因此永琦公司还应向老码头公司给付自2017年3月1日起至2017年4月18日止的房屋使用费327,499.2元和物业费32,587.2元。
综上所述，永琦公司应向老码头公司支付自2015年10月1日起至2016年12月16日止的租金1,424,226元、自2015年8月16日起至2016年12月16日止的物业费165,431.90元、水电费用7,722.60元和自2017年3月1日起至2017年4月18日止的房屋使用费327,499.2元、物业费32,587.2元；老码头公司应向永琦公司返还租金保证金436,666元、公用事业保证金12,000元、物业管理费保证金41,274元，返还自2015年8月16日起至2015年9月30日止的50%租金143,936元，并赔偿永琦公司的装潢损失1,079,981元。
一审法院判决：一、南通永琦紫檀艺术珍品有限公司与上海老码头文化创意发展有限公司之间就上海市黄浦区房屋签订的《租赁合同》自2016年12月16日起解除；
二、上海老码头文化创意发展有限公司应于判决生效之日起十日内返还南通永琦紫檀艺术珍品有限公司租金保证金436,666元、公用事业保证金12,000元、物业管理费保证金41,274元；
三、上海老码头文化创意发展有限公司应于判决生效之日起十日内返还南通永琦紫檀艺术珍品有限公司租金143,936元；
四、上海老码头文化创意发展有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿南通永琦紫檀艺术珍品有限公司装修损失1,079,981元；
五、南通永琦紫檀艺术珍品有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海老码头文化创意发展有限公司自2015年10月1日起至2016年12月16日止的租金1,424,226元；
六、南通永琦紫檀艺术珍品有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海老码头文化创意发展有限公司自2015年8月16日起至2016年12月16日止的物业管理费165,431.90元；
七、南通永琦紫檀艺术珍品有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海老码头文化创意发展有限公司水、电费用7,722.60元；
八、南通永琦紫檀艺术珍品有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海老码头文化创意发展有限公司自2017年3月1日起至2017年4月18日止的房屋使用费327,499.2元和物业管理费32,587.2元；
九、对南通永琦紫檀艺术珍品有限公司的其余诉讼请求不予支持；
十、对上海老码头文化创意发展有限公司的其余反诉诉讼请求不予支持。
二审中，当事人均无新证据提交。
本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，二审主要争议在于永琦公司是否应承担相应期间的房屋租金和房屋使用费、物业管理费，以及永琦公司营业损失的赔偿问题。
一审庭审中，永琦公司陈述无证据证明老码头公司工作人员曾劝永琦公司留下，待房屋漏水解决后继续租赁。同时在案证据中亦无老码头公司阻挠永琦公司搬离系争房屋的书面证据。因此根据查明的事实，可以认定永琦公司并未积极行使合同解除权，妥善处理房屋交接和责任清算问题。一审法院酌情减少永琦公司应当支付的租金数额和物业管理费数额，具备事实依据，本院予以认同。永琦公司上诉认为不应支付房屋租金和物业管理费的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
根据查明的事实，可以认定永琦公司在鉴定完毕后并未积极促成系争房屋的交接，永琦公司对此应承担相应期间的房屋使用费和物业管理费。永琦公司上诉认为不承担该期间的房屋使用费和物业管理费的主张，与本案事实不符，本院亦不予支持。
永琦公司在一审中撤回对于营业损失的审计鉴定，其要求老码头公司赔偿营业损失的上诉请求，缺乏事实依据，本院无法支持。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费91,443元，由上诉人南通永琦紫檀艺术珍品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 辰
审 判 员 姚 跃
代理审判员 陈家旭
二〇一八年四月十二日
书 记 员 张末然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……