上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初85622号
原告：上海鲲程投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：顾炳，总经理。
委托诉讼代理人：金国华，上海市嘉华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶文慧，上海市嘉华律师事务所律师。
被告：倪思春，男，1978年4月13日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
被告：陆伟民，男，1953年5月5日生，汉族，住上海市浦东新区。
以上两被告共同委托诉讼代理人：曲英华，上海法保通律师事务所律师。
原告上海鲲程投资管理有限公司诉被告倪思春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月2日受理后，经原告申请，依法追加陆伟民为共同被告参加诉讼，本案依法适用简易程序，由审判员杨怡霖独任审理，于2017年12月12日、2018年1月2日公开开庭进行了审理。原告上海鲲程投资管理有限公司的委托诉讼代理人金国华、叶文慧、被告倪思春、陆伟民及其共同委托诉讼代理人曲英华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海鲲程投资管理有限公司诉称，2013年12月29日，原告法定代表人顾炳与两被告签订《房屋租赁合同》，约定两被告将位于上海市浦东新区下南路XXX号的第四间房屋(以下简称系争房屋)出租给顾炳使用，租期自2014年1月1日至2018年12月31日，押金为人民币3万元(以下币种相同)，年租金为17万元，每半年一付。2014年4月2日，原告法定代表人顾炳与两被告签订《房屋租赁合同》，约定两被告将位于上海市浦东新区下南路XXX号的第五间房屋(以下简称系争房屋)出租给顾炳使用，租期自2014年5月1日至2018年12月31日，押金为3万元，年租金为15万元，每半年一付。2014年4月21日，顾炳与案外人上海老盛昌餐饮管理有限公司签订《二人合作经营协议书》，约定顾炳以下南路XXX号两间店铺的使用权作为出资，老盛昌以店铺装修、固定资产作为出资，双方共同经营，经营期限自2014年5月5日至2018年12月31日。2016年8月23日，原、被告及顾炳签订《三方协议》，约定关于下南路XXX号第四、五间房屋的租赁合同自2016年4月10日起至2018年12月31日止，合同当事人由顾炳变更为原告继续履行合同，原顾炳的权利义务一并转交给原告继续履行。2017年，北蔡镇南新村村民委员会向原告发送告知书，要求原告于2017年5月15日前停止营业并搬离，原告多次与被告交涉未果，原告于2017年5月15日被迫搬离。原告已支付租金至2017年6月30日。2017年4月30日，上海仟一资产评估有限公司对系争房屋的实际损失进行评估。评估价值为721,036.28元(装修140,250元、户外招牌9,900元、机器设备570,886.28元)。原告认为，因被告违约行为导致原告造成损失。现向法院起诉要求：一、判令被告返还给原告自2017年5月16日至2017年6月30日期间的租金4万元；二、判令被告返还给原告押金6万元；三、判令被告赔偿损失721,036元；四、诉讼费由被告负担。
被告倪思春、陆伟民共同辩称，对诉请一、二无异议，同意返还。根据合同第七条第二款约定，因国家政策需要拆除或改造已租赁房屋，使双方造成损失，互不承担责任，且原告没有实际损失，不同意赔偿损失。
经审理查明，2013年12月29日，原告法定代表人顾炳与两被告签订《房屋租赁合同》，约定两被告将位于上海市浦东新区下南路XXX号的第四间(原可的便利店)门面房屋出租给顾炳使用，租期自2014年1月1日至2018年12月31日，年租金为17万元，押金为3万元，每半年一付。合同第七条第二款约定，因国家政策需要拆除或改造已租赁房屋，使双方造成损失，互不承担责任，第八条约定，两被告承诺第五间(好德便利店)于2014年4月30日合同到期后，将此房屋租赁给顾炳使用。
2014年4月2日，原告法定代表人顾炳与两被告签订《房屋租赁合同》，约定两被告将位于上海市浦东新区下南路XXX号的第五间(原好德便利店)门面房屋出租给顾炳使用，租期自2014年5月1日至2018年12月31日，年租金为15万元，押金为3万元，每半年一付。合同第七条第二款约定，因国家政策需要拆除或改造已租赁房屋，使双方造成损失，互不承担责任。
顾炳交付押金6万元。
2014年4月21日，顾炳与案外人上海老盛昌餐饮管理有限公司签订《二人合作经营协议书》，约定顾炳以下南路XXX号两间店铺的使用权作为出资，上海老盛昌餐饮管理有限公司以店铺装修、固定资产作为出资，双方共同经营，经营期限自2014年5月5日至2018年12月31日。
2016年8月23日，原、被告及顾炳签订《三方协议》，约定关于下南路XXX号第四、五间房屋的租赁合同自2016年4月10日起至2018年12月31日止，合同当事人由顾炳变更为原告继续履行合同，原顾炳的权利义务一并转交给原告继续履行。
2017年，北蔡镇南新村村民委员会发送《告知书》称，下南路XXX-
XXX号大楼未经审批建造，系无证建筑，违反了《城乡规划法》等相关法律法规的规定，故该房屋已纳入环境综合整治范围即将拆除。根据北蔡镇环境综合整治工作的要求，第三方评估公司已对房屋进行了测量评估，建筑所有人南新村村民委员会已就拆除事项与环境综合整治办达成一致，签署了拆除协议。为保障各位租户人身及财产安全，避免出现不必要的损失，现通知你于2017年5月15日前停止营业并搬离该建筑，到期将停水停电。北蔡镇环境综合整治办将委托专业拆除队伍进行作业，如有未搬离的物品将一律视为无主之物，一切责任自负。
原告于2017年5月15日搬离。原告已支付租金至2017年6月30日。
2017年5月15日，上海仟一资产评估有限公司出具沪仟一评报字(2017)第Z172号《上海老盛昌餐饮管理有限公司下南路店委估的资产-
设备、装修评估报告书》，其中构筑物及其他辅助设施为150,150元(装修为140,250元，户外招牌为9,900元)，机器设备为570,886.28元。
以上事实由经庭审质证的租赁合同、收据、合作经营协议书、告知书、沪仟一评报字(2017)第Z172号评估报告书等证据以及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为，原、被告及顾炳通过签订《三方协议》，将下南路XXX号第四、五间房屋的租赁合同自2016年4月10日起至2018年12月31日止的合同当事人由顾炳变更为原告。根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原、被告之间所租赁的房屋系违章建筑，双方之间就下南路XXX号第四、五间房屋签订的《房屋租赁合同》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现被告同意返还押金6万元以及自2017年5月16日至2017年6月30日期间的租金4万元，本院依法予以准许。
被告抗辩根据合同第七条第二款约定，因国家政策需要拆除或改造已租赁房屋，使双方造成损失，互不承担责任，故不同意赔偿损失。本院认为，因系争房屋租赁合同无效，故被告抗辩缺乏合同依据，本院难以采信。原告要求赔偿损失721,036元，针对户外招牌9,900元和机器设备570,886.28元(指空调、电脑、厨房设备、冰箱、餐具、洗碗机、冷饮机、电视机、饮水机、办公桌、文件柜、更衣柜、餐桌、热水器、床、收银台等)，原告自认只搬走了四门冰箱和餐具，其余设备和户外招牌，因为对原告无用，且无处存放，故均未搬离或拆除。本院认为，对于可以搬离的动产，原告不予搬离而造成的扩大损失，原告要求被告赔偿，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。针对房屋装修损失140,250元，本院认为，原告对于系争房屋有无合法建造手续的事实并未积极进行核对，对于合同无效亦存在一定过错，且被告交付的房屋原先是开设可的便利店和好德便利店，双方对装修的界面未予以确认，原告虽举证相关证据证明装修损失，但被告对该组证据的关联性不予认可，鉴于系争房屋已被拆除，本院根据评估公司出具的评估报告书，结合考虑双方的过错程度等因素，酌定判令被告赔偿给原告装修损失84,150元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告上海鲲程投资管理有限公司与被告倪思春、陆伟民就位于上海市浦东新区下南路XXX号第四、五间房屋签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告倪思春、陆伟民在本判决生效之日起十日内返还给原告上海鲲程投资管理有限公司押金人民币60,000元；
三、被告倪思春、陆伟民在本判决生效之日起十日内返还给原告上海鲲程投资管理有限公司自2017年5月16日至2017年6月30日期间的租金人民币40,000元；
四、被告倪思春、陆伟民在本判决生效之日起十日内赔偿给原告上海鲲程投资管理有限公司损失人民币84,150元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币12,010元，减半收取计人民币6,005元，由原告上海鲲程投资管理有限公司负担人民币3,363元，被告倪思春、陆伟民负担人民币2,642元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨怡霖
二〇一八年二月一日
书记员 朱沈聪
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。