上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初68098号
原告：蔡伟荣，男，1977年9月22日出生，汉族，住上海市浦东新区川沙新镇川周公路XXX弄XXX号XXX室。被告：许敏，男，1981年2月25日出生，汉族，住福建省霞浦县松城街道南洋新村东区150号。被告：上海淘管商贸有限公司，住所地上海市奉贤区四团镇平海村XXX号。法定代表人：许伟，总经理。委托诉讼代理人：蔡晓霁，北京天池君泰律师事务所上海分所律师。原告蔡伟荣与被告许敏、上海淘管商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡伟荣、被告许敏及被告上海淘管商贸有限公司(以下简称上海淘管公司)的委托诉讼代理人蔡晓霁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡伟荣向本院提出诉讼请求：1、要求判决被告许敏退还原告截止2016年8月31日已支付给被告但未及使用的房租人民币21,146元、卫生服务费632元、押金14,600元，三项合计36,378元；2、请求判决被告许敏违反《租赁合同》第九条的约定，并按第三条C8款的约定向原告支付违约赔偿16,060元；3、请求判决被告许敏承担本次诉讼的所有费用；4、请求判决被告上海淘管公司承担本次诉讼的所有连带赔偿责任。事实和理由：2013年5月20日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告承租被告位于上海市浦东新区新前路XXX号厂房(以下简称系争房屋)，租期自2013年5月20日至2017年5月19日止。合同约定了双方的责、权、利及相关违约赔偿方案。原告自合同签订后即通过银行转账形式向被告支付了约定的押金及租金。系争房屋正常使用至2016年8月28日，但因近日该处建筑被国家土地督察上海局列入土地非农化整治范围，相关部门通知系争房屋于2016年8月29日起断电断水，并要求包括原告在内的所有租赁户于2016年8月31日前搬离，对逾期者将依法予以强制整治。原告积极配合政府部门执行该项规定，但因此导致原告无法正常使用系争房屋，给原告的生产经营活动带来极大影响和损失。原告收到相关《告知书》后与被告商谈退赔相关费用的问题，被告口头答应但拒不履行。被告许敏辩称，《租赁合同》系原告与被告上海淘管公司所签，其系操作管理的人员，代表公司行为。被告上海淘管公司作为出租人，租赁户共计200至300家，水电费、卫生费均由被告上海淘管公司收取。原告现未缴纳水电费。上海市浦东新区唐镇吕三村民委员会(以下简称唐镇吕三村委会)张贴公告，表示钱款由村委会退还。其认为不应由其个人承担责任。被告上海淘管公司辩称，对被告许敏所述代表公司的职务行为表示认可。系争房屋建立在农业用地范围内，被相关部门认定为违章建筑。土地实际管理者唐镇吕三村委员会于2016年7月28日发布公告将系争房屋作为违章建筑要拆除，故认为原、被告签订的《租赁合同》是无效合同。对于原告主张的第一项诉请，其对金额无异议；基于合同无效，第二项诉请基础不成立，且上海市浦东新区唐镇吕三村委会提前作出公告，因此租赁关系的终止对原告未造成实际损失，且原告没有就其实际损失进行举证；对于第四项诉请，被告许敏系履行职务行为，其愿意承担合同无效责任。本院经审理认定事实如下：2013年5月20日，原告作为承租方(乙方)与作为出租方(甲方)的被告上海淘管公司签订《租赁合同》一份，约定由甲方将位于上海市浦东新区新前路XXX号厂房，总面积约300平方米(包括建筑面积公摊面积)，租赁给乙方做仓库使用，租赁期限自2013年5月20日至2017年5月19日。合同第二条约定：“B1、租金每月合计7,300元，租金应以6个月支付一次，实支付现金43,800元，每次支付租金须提前20天，先交费后用房(租赁税由乙方承担)。B2、租赁协议签订时，乙方在缴纳完首次付款后同时应向甲方支付14,600元，作为租赁保证金。租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无利息归还乙方。B3、乙方完成支付租金外，每月还需支付生产、生活用水费4.5元/(吨)、电费1.3元/度计算。(当国家政府水电费调整时，按现有单位上涨或下跌的幅度调整)。卫生费每月240元，(不含清理生产垃圾)。……”补充约定：“1、租金递增：第一期从2015年5月20日至2017年5月19日租金递增10%，每年租金合计96,360元整。”合同第三条C8款约定：“任何一方违约，将以两个月租金作为违约金赔偿给另一方。此外双方将不做其他任何赔偿。”合同第九条约定：“甲乙双方在合同生效期内，不得提前终止合同，否则被视为违约处理，特殊情况下须提前终止合同时，必须提前三个月通知对方共同协商解决。”合同签订后，被告上海淘管公司向原告交付系争房屋，原告按照合同的约定缴纳押金14,600元以及至2016年11月19日的租金，并使用系争房屋至2016年8月28日。2016年7月28日，上海市浦东新区唐镇吕三村委会发出《告知书》：“根据国家土地督察上海局对浦东新区开展的土地督察工作，你单位被列入新区督办的土地非农化整治的范围。按照浦东新区设施农用地及流转土地非农化整治工作方案要求，请你单位在承租土地上的违法无证建筑于2016年8月31日前进行拆除，同时请租住户和门面经营户在规定时间内自行搬离，对逾期拒不整改的，镇政府将依据《上海市拆除违法建筑若干规定》协调组织有关部门依法予以强制整治。”2016年8月26日，上海市浦东新区唐镇吕三村委会发出《通知》：“按照此次非农化整治工作方案要求，此次的违法无证建筑将于2016年8月29日开始采取停电措施，请租住户们尽快搬离。对于租住户们所交的押金与未到期的租金，各相关执法部门，城管、公安等部门联合村委进行登记后将与房东进行协商退付，对于其不搬离的，政府将依法采取强制整治措施。”2016年8月29日，原告因停电无法使用而搬离系争房屋。现因被告上海淘管公司未退还原告未使用的租金、卫生使用费及押金，故原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告认可被告许敏系代表公司履行职务行为，认为租赁合同为被告上海淘管公司所签，故申请撤回对被告许敏的诉讼请求，要求被告上海淘管公司承担第一项至第三项诉请。原、被告表示系争房屋无合法建造手续。以上事实，由原告提供的《租赁合同》、《告知书》、《通知》、《收据》、转账记录以及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，双方签订的《租赁合同》中所涉的系争房屋系无合法建造手续，即该标的物为违法建筑，故双方的租赁合同应为无效。租赁合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，所发生的损失根据过错承担相应的责任。审理中，原、被告一致确认被告许敏签订合同系履行被告上海淘管公司的职务行为，故上述合同的法律责任应由被告上海淘管公司承担。原告自愿撤回对被告许敏的诉请请求，本院予以准许。原告因实际占有系争房屋期间在事实上获得利益，应当承担至搬离之日止的使用费，由于双方一致同意使用费按照租赁合同中约定的租金标准计算，现原告已将系争房屋返还被告上海淘管公司，故被告上海淘管公司理应将原告已支付的尚未使用期间的租金返还给原告。对于原告搬离后被告应返还的部分租金、卫生服务费以及押金，因被告上海淘管公司对此金额表示认可，故本院予以采纳。因租赁合同无效，双方在合同中约定的违约条款没有法律约束力，故对于原告主张的违约金，缺乏事实依据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、原告蔡伟荣、被告上海淘管商贸有限公司于2013年5月20日签订的《租赁合同》无效；二、被告上海淘管商贸有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告蔡伟荣自2016年8月29日至2016年11月19日的租金21,146元、卫生服务费632元，以及押金14,600元，共计36,378元；三、驳回原告蔡伟荣的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1,110元，减半收取计555元，由原告蔡伟荣负担155元，由被告上海淘管商贸有限公司负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 邱连祥
二〇一六年十月二十八日
书记员 王 婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。