湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终790号上诉人：（原审原告，反诉被告）：黄天虎，男，1972年4月14日出生，汉族，四川省泸县人，住武汉市江夏区，上诉人：（原审原告，反诉被告）：黄翠平，女，1979年10月16日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市江夏区，上列二上诉人共同委托诉讼代理人：黄俊、谢军，湖北多能律师事务所律师。被上诉人：（原审被告，反诉原告）：张东初，男，1973年11月27日出生，湖北省武汉市人，住武汉市武昌区武车四村***号，公民身份号码4201061973********。委托诉讼代理人：刘敏，湖北大纲律师事务所律师。原审第三人：王霞，女，1980年12月19日出生，汉族，武汉市人，住武汉市武昌区，上诉人黄天虎、黄翠平因与被上诉人张东初，原审第三人王霞房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2017）鄂0115民初2896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黄天虎、黄翠平上诉请求：1、撤销一审民事判决，查明本案事实后，依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用由张东初及王霞承担。事实与理由：一、本案中，黄天虎、黄翠平与张东初签订《房屋买卖协议》及《房屋购买权转让协议》时，黄天虎、黄翠平有充分的理由相信张东初的妻子王霞知晓此事，黄天虎、黄翠平为善意第三人，且黄天虎、黄翠平已代张东初支付了所有的购房款，并自2015年4月居住至今。张东初与王霞之间的调解协议对黄天虎、黄翠平无约束力。l、黄天虎、黄翠平与张东初在《房屋买卖协议》第六条中明确约定“甲方的家人均已知晓并同意甲方依据本协议约定处分房屋，且甲方的家人均已知晓本协议约定的全部内容”，张东初的行为有效。2、根据常识、常情、常理，张东初和王霞当时作为夫妻，对于单位员工购房这一重大家庭事项，王霞作为妻子，不知情明显不符合常理。3、该协议签订后，黄天虎、黄翠平已代张东初支付了所有的购房款，且一直居住至今，黄天虎、黄翠平为善意第三人购房。4、张东初与王霞就该房屋所签订的调解协议对黄天虎、黄翠平无约束力，一审法院不能以王霞已办理了该房屋的产权登记，驳回黄天虎、黄翠平的诉讼请求。二、一审法院认为王霞是诉争房屋共同共有权人属事实认定不清，法律适用错误。1、最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释明确规定不动产登记并不是确定不动产所有权的唯一标准，而应综合考虑该不动产的真实权利人。2、黄天虎、黄翠平与张东初从协议的签订、房款的支付以及房屋的居住现状都可以看出，黄天虎、黄翠平仅仅是因为自身的身份问题，无法直接购买该房屋，向张东初购买房屋，并约定一旦房屋可以办理产权证，则张东初须立即将房屋过户至黄天虎、黄翠平名下。表明黄天虎、黄翠平为该房屋的真实权利人，王霞根本就不是该房屋的共同共有权人。三、一审法院认为“第三人王霞与张东初离婚，取得了诉争房屋的单独所有权”未查明该房屋的真实权利人为谁，属事实认定不清，法律适用错误。因为二人根本无权对属于他人的财产进行分割，应予撤销。张东初明知该房产存在纠纷，正在江夏区人民法院审理之中，却未向武昌区人民法院告知该房屋的真实情况，主观上具有隐瞒的故意和恶意。从张东初与王霞调解书的内容来看，也存在不合常理之处，王霞在向人民法院起诉之时，仅要求分割二分之一的产权，然而调解过程中，张东初却将房屋的全部产权予以放弃，且王霞仅仅愿意给予张东初25万元的补偿，与该房屋当时的市场价值明显不符。四、一审法院认为王霞在本案中明确表示张东初出售房屋时不知情，继续履行合同办理涉案房屋的过户手续的义务不可能实现错误。黄天虎、黄翠平已申请追加王霞为本案第三人，要求张东初及王霞共同配合黄天虎、黄翠平办理房屋过户登记，而并非一审法院所认定的黄天虎、黄翠平仅要求张东初继续履行合同义务，一审法院不能以此为由，驳回黄天虎、黄翠平的诉讼请求。张东初辩称一审判决认定事实清楚，应驳回上诉，维持一审判决。王霞未到庭参加诉讼并陈述意见。黄天虎、黄翠平向一审法院起诉请求：1、依法判令位于武汉市江夏区大花岭街南车花园5号楼1单元16楼4号房屋的产权归黄天虎、黄翠平所有，张东初7日内协助办理该房屋产权过户手续；2、依法判令本案的诉讼费由张东初承担。案件审理过程中，黄天虎、黄翠平变更诉讼请求为：1、确认双方签订的房屋买卖协议和房屋购买权转让协议有效；2、判令张东初及第三人王霞履行合同义务，配合黄天虎、黄翠平完成办理产权过户手续；3、判令张东初承担本案的诉讼费用。张东初向一审法院提出反诉请求：1、判令解除张东初与黄天虎、黄翠平签订的《房屋买卖协议》；2、反诉诉讼费用由黄天虎、黄翠平承担。一审法院认定事实：2013年9月15日，黄翠平与张东初签订《房屋购买权转让协议书》，约定由张东初将其拥有的武汉市南车长江车辆有限公司员工生活区商品房一套的购买权转让给黄翠平。2014年7月22日，黄天虎（乙方）与张东初（甲方）签订《房屋买卖协议书》，约定：张东初同意将武汉市江夏区大花岭街南车花园5号楼（栋）1单元16楼4号出售给黄天虎；房屋转让价格为人民币276455元；房屋是以甲方名义选定的，而所有房款由乙方代为甲方交纳，交款发票又为甲方姓名，办理的房屋所有权证上的所有人和土地使用权证上的使用人也是甲方。因此，甲方同意在取得房产两证的当日就将该房产两证及该《商品房买卖合同》及其补充协议、交款发票等相关资料交乙方保管，且甲方同意办理房产两证满五年后双方共同到房地产登记管理机关办理房产两证的过户手续；如政策和条件允许，乙方可要求甲方在取得房产两证后双方及时共同到房地产登记管理机关办理房产两证的过户手续。甲乙双方同意，在长江公司将房屋钥匙交付甲方的当日，甲方即将房屋交付乙方，该房屋的所有权，使用权及管理权随之移交给乙方，若该房屋发生除甲方责任外的任何纠纷或意外事故，均由乙方负责。甲乙双方同意，在过户办理完毕之前，发生下列情形之一的，协议可以解除；1、经甲乙双方协商一致的……。两份协议书还约定了其他事项。协议签订后，黄天虎、黄翠平付清合同约定的款项，并于2015年4月入住诉争房屋至今。2017年5月24日，黄天虎、黄翠平因诉争的房屋符合办证的条件，而张东初未履行办证义务，向一审法院提起起诉。另查明，王霞与张东初原系夫妻关系，二人于2017年3月27日离婚。张东初与黄天虎、黄翠平签订房屋买卖协议在双方婚姻关系存续期间。2017年8月4日，第三人王霞向武汉市武昌区人民法院起诉，认为其与张东初离婚时未对上述房屋进行分割，故请求确认王霞对上述诉争房屋享有二分之一的产权。2017年8月25日，经武汉市武昌区人民法院调解，张东初与王霞自愿达成协议，“一、买受人为被告张东初的位于南车花园G5栋1单元16层4号房屋（合同备案号：夏140017394，建筑面积92.31平方米）归原告王霞所有，被告张东初自愿放弃对上述房屋的权属利益；被告张东初于2017年9月5日前协助原告王霞办理上述房屋的权属转移登记手续，所产生的相关费用由原告王霞自行承担”。2017年9月4日，王霞办理了上述房屋的不动产登记，权利人为王霞，共有情况为单独所有。一审法院认为，黄天虎、黄翠平与张东初签订《房屋购买权转让协议书》、《房屋买卖协议书》是双方真实意思表示。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规定的强制性规定。”经审查，张东初与黄天虎、黄翠平所签订的协议均不违反上述规定，故张东初与黄天虎、黄翠平签订的《房屋购买权转让协议书》、《房屋买卖协议书》一审法院确认合法有效。王霞对出售房屋不知情，其不同意出售房屋，不影响合同的有效性。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间有约定的除外。”张东初与黄天虎、黄翠平签订《房屋购买权转让协议书》、《房屋买卖协议书》时，王霞是诉争房屋共同共有权人，黄天虎、黄翠平要张东初继续履行合同义务即办理过户登记，必须取得王霞的同意。现王霞与张东初离婚，取得了诉争房屋的单独所有权，在本案中明确表示张东初出售房屋时不知情，现不同意出售诉争房屋，故黄天虎、黄翠平主张张东初继续履行合同办理涉案房屋的过户手续的义务不可能实现，故对黄天虎、黄翠平的该项请求不予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同；（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”张东初以王霞对出售房屋不知情，且之后也不同意出售房屋及协助办理房屋过户为由主张解除合同不符合法律规定，且与黄天虎、黄翠平未能协商一致解除，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，判决：一、确认黄天虎、黄翠平与张东初签订的《房屋购买权转让协议书》、《房屋买卖协议书》有效。二、驳回黄天虎、黄翠平的其他诉讼请求。三、驳回张东初的诉讼请求。本案本诉受理费500元，减半收取250元，反诉费500元，减半收取250元均由张东初负担。本院二审期间，黄天虎、黄翠平向本院提交新证据离婚协议书一份，拟证明张东初与王霞属于恶意串通。经质证，张东初的意见真实性没有异议，证明目的有异议，该证据中财产分割与本案的诉争房屋没有关系，王霞离婚前不知道有该房产，是在离婚后提出的离婚后财产分割。该证据真实性本院予以采信，证明目的本院不予采信。张东初未向本院提交新证据，本院对一审审理查明事实予以采信。本院经审理另查明，黄天虎、黄翠平与张东初在《房屋买卖协议》第六条中明确约定“甲方的家人均已知晓并同意甲方依据本协议约定处分房屋，且甲方的家人均已知晓本协议约定的全部内容”。2014年9月17日，张东初与案外人武汉市领军置业有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，该合同于2014年10月9日在房地部门备案。本院认为，2013年9月15日，黄翠平与张东初签订的《房屋购买权转让协议书》，2014年7月22日，黄天虎、黄翠平与张东初签订《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，为有效协议。双方均应按协议约定，全面实际履行协议约定内容。协议签订后，黄天虎、黄翠平依协议约定履行了向张东初付清全部购房款义务，张东初向黄天虎、黄翠平履行了实际交付房屋的义务。按双方协议约定“甲乙双方同意，在长江公司将房屋钥匙交付甲方的当日，甲方即将房屋交付乙方，该房屋的所有权，使用权及管理权随之移交给乙方，”即房屋交付之日，房屋所有权随之移交给黄天虎、黄翠平。对房屋过户双方也在协议中约定“甲方同意办理房产两证满五年后双方共同到房地产登记管理机关办理房产两证的过户手续；如政策和条件允许，乙方可要求甲方在取得房产两证后双方及时共同到房地产登记管理机关办理房产两证的过户手续”，双方已对办理房屋过户手续的时间及条件进行了约定，说明了诉争房屋所有权的转移时间为房屋交付当时房屋所有权已交付，双方未能及时办理房屋过户登记手续的原因，及双方仍有后续过户义务需履行。该部分协议约定内容不影响双方协议的效力及协议的实际履行，双方仍应按协议约定继续履行房屋过户手续。张东初以其出售房屋时未经王霞的同意，现已与王霞在离婚后财产纠纷中达成调解协议，将房屋权属变更登记至王霞名下，拒绝继续履行协议，故诉争房屋的权属变更登记至王霞名下，是否影响诉争房屋权属过户至黄天虎、黄翠平名下的协议目的的实现，为本案双方的争议焦点。黄天虎、黄翠平与张东初签订协议的时候，张东初与王霞系夫妻关系，为婚姻关系存续期间出售房屋的行为。诉争房屋购买权虽系以张东初个人身份及名义取得，但属张东初在婚姻关系存续期间所取得的财产，为张东初与王霞的夫妻共同财产，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第十七条“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”的规定，及在双方协议的内容中，特别有“甲方的家人均已知晓并同意甲方依据本协议约定处分房屋，且甲方的家人均已知晓本协议约定的全部内容。”的约定，说明双方订立协议时张东初是有权处分，黄天虎、黄翠平有注意到对张东初夫妻另一方权益的保护，也确定了王霞亦为该协议的权利义务主体。张东初、王霞不得以王霞不同意或不知道房屋已出售给黄天虎、黄翠平为由对抗黄天虎、黄翠平。张东初与黄天虎、黄翠平订立合同，张东初收取黄天虎、黄翠平的购房款，并向黄天虎、黄翠平交付房屋的所有对其夫妻共同所有房屋的处分行为，应为张东初与王霞的共同处分行为，均为张东初与王霞的夫妻共同行为。基于本案诉争房屋购买权、所有权均处分在前，张东初购买诉争房屋的合同备案在其处分之后的客观实际，房屋权属登记办理在张东初或王霞名下之前，张东初与王霞已将房屋出售给黄天虎、黄翠平，已经实际获取了房屋所有权的对价，张东初与王霞对诉争房屋的取得实际未付出过相应对价，黄天虎、黄翠平对与张东初的协议的主要义务均已履行，在双方协议未解除的情况下，不论房屋权属登记在张东初名下或王霞名下，张东初或王霞都不是诉争房屋实际出资购买人，并已随房屋实际交付都均不是诉争房屋的实际所有权人。房屋权证即使登记在张东初名下或王霞名下，张东初或王霞均仅为房屋权证的登记人，不是房屋实际权益享有者，无权再对房屋的权益进行处分，均应按合同约定在其收取黄天虎、黄翠平房屋权益对价，并交付房屋后，共同履行为黄天虎、黄翠平办理房屋过户手续的义务。张东初与王霞的离婚协议中并未对该义务的履行进行过约定，在离婚后财产纠纷案件中的调解协议中也未对为黄天虎、黄翠平办理房屋过户手续的义务主体进行约定及确定，均未改变张东初与王霞在房屋出售时均为办理过户手续义务人的身份，没有排除王霞仍有为黄天虎、黄翠平办理变更登记过户手续的义务，故不论二人是否离婚，是否在离婚后达成离婚后财产的调解协议将房屋权属变更登记至王霞名下，张东初与王霞对为黄天虎、黄翠平办理过户手续的义务的履行主体均未进行过约定或变更，均不影响张东初与王霞仍应继续履行为黄天虎、黄翠平办理过户手续的义务。黄天虎、黄翠平的诉讼主张及理由成立，其诉讼请求应予支持，一审判决未予支持错误，本院予以纠正，由张东初与王霞继续履行合同义务，配合黄天虎、黄翠平完成办理位于武汉市江夏区大花岭街南车花园5号楼1单元16楼4号房屋的产权过户手续。张东初的反诉请求缺乏事实依据，与法律规定不符，一审判决驳回其诉讼请求，张东初未予上诉，视为服判，本院予以维持。综上，黄天虎、黄翠平上诉理由和请求有事实及法律依据，成立。一审判决认定事实基本清楚，实体处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市江夏区人民法院（2017）鄂0115民初2896号民事判决第一、三项及对案件受理费的判决；二、撤销湖北省武汉市江夏区人民法院（2017）鄂0115民初2896号民事判决第二项；三、张东初与王霞继续履行合同义务，于本判决生效之日起三十日内配合黄天虎、黄翠平完成办理位于武汉市江夏区大花岭街南车花园5号楼1单元16楼4号房屋的产权过户手续；本案二审案件受理费人民币500元，由张东初与王霞负担。本判决为终审判决。审判长  陈继红审判员  张立新审判员  王 阳二〇一八年三月二十五日书记员  刘 樊