浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 裁 定 书（2017）浙0602民初13050号原告（案外人）叶笑笑，女，1991年11月27日出生，汉族，住绍兴市越城区。原告（案外人）叶福桂，男，1967年1月2日出生，汉族，户籍所在地浙江省温岭市，现住绍兴市越城区。两原告委托诉讼代理人（特别授权代理）丁杰，浙江合创律师事务所律师。被告（申请执行人）沈宝珠，女，1971年8月21日出生，汉族，住绍兴市上虞区道墟镇积山村南庄*****号，公民身份号码3306221971********。被告（被执行人）鲁光龙，男，1962年4月21日出生，汉族，住诸暨市白湖镇新东村鲁村***号，公民身份号码3306251962********。原告叶笑笑、叶福桂与被告沈宝珠、鲁光龙案外人执行异议之诉一案，本院依法进行了审理，现已审理终结。原告叶笑笑、叶福桂诉称，原告与鲁光龙于2014年3月7日订立了《房屋租赁合同》一份，该合同约定了鲁光龙将其所有的及北面附房，共计建筑面积380㎡左右的房屋出租给原告使用，租赁期限从2014年3月7日至2020年3月6日止，合同签订后，当日一次性支付了30万元房租租金及押金5000元。后以其中一承租人叶笑笑作为经营者，在上述承租房屋内花费130万元进行装修，开办了绍兴市越城区柴火老灶头渔头面馆。2017年8月中下旬，原告从他人处得知，越城法院要求承租人腾退房屋，因此原告在2017年8月22日提出了书面异议，经越城法院书面审查后，原告在2017年10月9日收到了（2017）浙0602执异119号民事裁定书，驳回了原告的异议请求，原告不认可该裁定，理由如下：一、租赁合同合法有效，应当予以继续履行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《拍变卖规定》）第31条第2款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”依据《拍变卖规定》第31条第2款规定，原则上，法院的强制拍卖不会导致拍卖财产上租赁全和其他用益物权等权利负担消灭，除非该等权利的继续存续会影响担保物权或其他优先受偿权的实现。例如，公司将其名下的一栋楼房抵押给银行，借款1000万，然后又将同一房屋出租给公司。当公司到期无法作为抵押财产的该楼房。此时，虽然抵押权设立在租赁权之前，租赁权也并不因为法院的强制拍卖而当然消灭，拍卖后的房屋上依然存在租赁权。如果因为房屋上有公司的租赁权，从而使得该房屋无法被拍卖（如流拍）或拍卖的价格过低，此时，法院应除去租赁权后再行拍卖。根据司法解释起草者的解释，《拍变卖规定》作此规定的理由在于：“租赁权和用益物权重在标的物的使用价值，租赁权人和用益物权人要实际享有权利，必须实现地占有标的物，因此，《规定》对拍卖财产上存在的租赁权及用益物权的处理，原则上采取承受原则，即拍卖财产上原有的租赁权及用益物权，不因拍卖而消灭。作为例外，如果上述权利继续存在于拍卖的财产上，对在先设定的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的，应当依据将其除去或进行拍卖。本案的抵押权的实现是通过民事执行程序，越城法院也是依据《拍变卖规定》第10条，由执行人员对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或收集其他有关资料。通过调查了解到抵押财产上存在租赁权后，越城法院认为该租赁关系不影响抵押权的实现，所以未在强制拍卖前将之除去，同时越城法院在《网络司法拍卖公告》第一条拍卖标的的介绍上上明了存在权利负担；在第三条、明确了咨询、展示看样时间与方式为：自2016年7月19日至2016年8月2日；在第六条，明确了标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的的瑕疵担保，责任自负。上述公告内容都加大或加黑了字体。因此买受人通过《网络司法拍卖公告》及实地看样了解存在权利负担及原告在承租经过绍兴市越城区柴火老灶头渔头面馆地点情况下依然买受，买受人当然要受到租赁合同的约束。而且本案的起拍价为7384200元，最后的成交价格为12114200元，没有因为租赁的存在造成无法被拍卖（如流拍）或拍卖的价格过低的情况。因此，本案的租赁合同应该予以履行，符合法律规定。所谓“租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，是指因租赁关系的存在致使抵押权实现时无人应买抵押财产，或出价降低导致无法正常成交。但是本案的拍卖情况已证明了明租赁关系的存在对抵押权的实现没有任何的损害。此时应该适用《合同法》第229条确立了“买卖不破租赁”的规则，无论是动产还是不动产，只要已出租了，则所有权转移均不影响原租赁合同的效力，买受人自动成为租赁合同的一方当事人，并受该合同的约束。即只要法律没有例外的规定，均应予以适用。也就是说，无论财产是先出租后抵押，还是先抵押后出租，只要不涉及到抵押权人与承租人之间的利益冲突，买受人都要受“买卖不破租赁”规则的约束，承租人的利益总是要优先于买受人的利益而得到保护。况且本案不属于在拍卖中委托人或拍卖人不说明拍卖标的物的权利瑕疵，导致买受人造成损害的情况。即使有，租赁合同仍旧应该予以履行，买受人应该依据《拍卖法》第61条第一款与《合同法》的规定，向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。再者本案从经济价值上说，当抵押财产上存有租赁权负担时，该财产的拍卖、变卖的价格必然会因租赁合同的长短、租金而受到影响。既然买受人根据自己的利息利益、依据公开的信息作出了购买的决定，就说明其认为即便买受负有租赁权的抵押财产在经济上依然是合算的，买受人认可了买受的财产上的租赁权负担并愿意受到租赁合同的拘束。此时，如果允许买受人不受租赁合同的约束，违背了诚实信用的原则。且浙江省高级人民法院《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》第六第规定：抵押等级具有公示公信效力。此外，房屋出租人负有向承租人告知房屋抵押情况的义务。基于此，《中华人民共和国物权法》第190条规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第66条亦规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。故在上述情况下，人民法院应当按照最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条的规定，将案涉房屋上的租赁权涤除后再依法拍卖。二、本案被告不能作为申请执行人，其申请执行人的主体违法，并存在规避执行措施的嫌疑，该情况请求越城法院予以核实，应当予以撤销全部的执行程序（包括拍卖程序），支持原告的诉讼请求，理由如下：1、本案原先的原告为绍兴银行有限公司开发区支行，在审理过程中，越城法院依据申请人申请准许绍兴国鼎市政建设工程有限公司为原告。但变更的两家法人主体不存在任何主体方面的权利义务的承继关系，不符合可以变更主体的情形，因此该原告主体的变更不合法，该案应该予以撤销。2、在执行阶段绍兴国鼎市政建设工程有限公司又将上述的债权转让给了本案的被告沈宝珠，变更其为申请执行人，但是原告方从企业信用等相关的信息公开网站得知，绍兴国鼎市政建设工程有限公司从2015年到2017年在越城法院有将近6个被执行人的案件，因此请求法院依法核实相关情况，被告是否存在与他人规避执行的违法行为，该执行变更程序，应该予以撤销。三、本案的执行程序不合法，未将原告的装修予以认定，应该将拍卖款中的装修款予以支付给原告。1、本案中的装修都是原告自行负责，但是原告自始至终未收到越城法院提交的相关的评估报告关于装修的价值，如果租赁合同无法得到履行，原告作为本案装修的实际权利人，有权对装修的评估价值提出意见，并且该部分的装修价值不属于抵押权的范围，应该属于原告所有。且原告为经营饭馆投入了巨大的成本，理应得到保护。2、原告作为本案的利害关系人，从未收到过越城法院执行程序中的相关通知，越城法院在执行裁定书中说到了留置送达，张贴公告，拍照取证，在执行异议过程中，原告方也自始至终未看到相关的材料。直到2017年8月中下旬，才得知越城法院要求原告方腾空的通知，损害了原告的相关权益。该执行程序不合法，应该予以撤销。四、越城法院认为本案中原告提出的书面异议之前，执行已经终结，不符合事实情况。拍卖裁定及所有权转移的裁定并非是执行终结，在本案原告方执行异议过程中，越城法院仍旧在对该案执行过，并且在原告方提出了书面异议后，越城法院强制腾空了原告方承租的房屋，致使原告方无法正常经营，造成了损失，因此执行并没有终结。综上，原告请求法院支持原告的诉讼请求，维护法律的正确实施及适用。故请求：1、请求越城法院终止强制腾退及背面附属房程序，继续履行鲁光龙与叶福桂、叶笑笑签订的《房屋租赁合同》，支付该房屋的装修款；2、请求越城法院撤销限制叶福桂、叶笑笑租赁权益的相关执行程序。本院认为，原鲁光龙名下登记的坐落于绍兴市越城区的房产，均抵押给交通银行股份有限公司绍兴分行，并办理了他项权证，抵押担保最高主债权数额为850万元，抵押登记日期均为2013年10月9日。本案争议标的为上述房屋中的一部分即原鲁光龙所有的及北面附房，共计建筑面积380㎡左右的房屋。本院（2017）浙0602执异119号执行异议案件在受理前，绍兴市越城区的房产已于2016年8月4日由竞买人浙江东城智库科技有限公司以最高价12114200元竞得。2017年5月15日，本院作出（2015）绍越执民字第2204-5号执行裁定，裁定上述房产归浙江东城智库科技有限公司所有，上述房产在所有权自该裁定送达买受人时起转移。后在执行异议审查过程中，本院已对绍兴市越城区的房产（含本案争议标的）实施强制腾退，原告叶笑笑、叶福桂目前已被强制腾退出争议的租赁房屋，故原告已不再占有本案争议房产，本院亦不可能再对本案争议标的实施强制腾退，原告事实上已无明确的排除对执行标的执行的诉讼请求。其对自己不能实现租赁合同目的的损失，可另行诉讼解决。综上，原告叶笑笑、叶福桂提起执行异议及执行异议之诉均在本案争议标的执行完毕之后，依法不具有提起执行异议和执行异议之诉的条件，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：驳回原告叶笑笑、叶福桂的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  周仕勇人民陪审员  孙云琴人民陪审员  张建功二〇一七年十二月十九日代理书记员  张 丹???-??7?-