大连经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0291民初1383号
原告：孙丽娟，女，1983年3月15日出生，汉族，住辽宁省大连经济技术开发区。
委托诉讼代理人：管圣峰，辽宁政德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张莹，辽宁政德律师事务所律师。
被告：孙秀霞，女，1987年12月31日出生，汉族，住辽宁省盖州市。
委托诉讼代理人：孙桂福，辽宁晟大律师事务所律师。
第三人：大连荣昌房产信息服务有限公司，住所地：大连经济技术开发区金石滩雅石园1－11号。
法定代表人：李洪岩，经理。
原告孙丽娟与被告孙秀霞、第三人大连荣昌房产信息服务有限公司（以下简称荣昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月28日作出（2016）辽0291民初3628号民事判决书，原告不服，提出上诉。大连市中级人民法院于2017年3月8日作出（2017）辽02民终1648号民事裁定书，以认定事实不清为由，裁定撤销原判，发回重审。本院立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙丽娟及其委托诉讼代理人管圣峰、张莹，被告孙秀霞及其委托诉讼代理人孙桂福，第三人的法定代表人李洪岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙丽娟向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年4月7日签订的《房屋买卖合同》及原、被告和第三人于2016年4月7日签订的《大连荣昌房地产信息服务有限公司房地产居间服务合同》；2、判令被告立即返还原告已付的购房款340000元，并按《房屋买卖合同》的约定支付原告违约金170000元（从2016年5月2日起至2017年6月6日止，以房款340000元为基数按日以1%计算违约金，主张其中的170000元）；3、判令被告立即支付原告因无法实际占有、使用房屋而产生的房屋租金损失20500元。事实和理由：2016年4月7日，原、被告及第三人签署了关于大连经济技术开发区金石小区XX栋XX号房屋（以下简称案涉房屋）买卖合同、房地产居间服务合同。合同签定后，原告积极履行了支付购房款等相关义务，并于2016年6月16日取得了案涉房屋所有权证。但被告至今未将案涉房屋腾空并实际交付原告，第三人收取了中介费亦未履行相关的协助义务，致使原告至今不能实际入住并拥有案涉房屋。故诉至法院，请求判如所请。
被告孙秀霞辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：1、原、被告之间的合同已经履行完毕，被告不应承担任何形式的违约责任；2、案涉房屋交付后是否有他人居住，他人以什么形式什么原因进住均与被告无关，本案不存在解除合同的约定和法定事由；3、原告应以房屋所有权人的身份主张实际占有人腾退房屋，而不是向被告主张权利；4、原告请求支付违约金170000元过分高于法律规定及其可能产生的实际损失。即使原告存在实际损失，也不是被告造成的，被告不应承担任何责任。
第三人荣昌公司述称，案涉房屋确实是通过我公司进行交易的。看房的时候屋内有一些旧家具，但是没有人居住。在原、被告进行交易之前，房屋钥匙就在我处保管。原告全款购买案涉房屋，我方在房屋过户当天将钥匙交付原告，我方义务已经履行完毕。原告打电话说房内有人居住，我方也与被告联系过，被告说钥匙已经交付了，为什么有人住她也不知道。后来原告打电话给我公司，问房子一直没有实际得到怎么办，我方让原告自己与被告沟通。我方工作人员说因为案涉房屋有人居住，原告和实际占有人都曾报过警。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提供的房屋买卖合同、房地产居间服务合同、房地产登记收件回执、相关完税证明、发票、房产证、收条、收款收据、案涉房屋室内照片、微信通信记录、情况说明，本院调查笔录等证据，本院予以确认并在卷佐证。据此认定如下事实：原告拟购买大连经济技术开发区金石小区XX栋XX号房屋，于2016年4月5日向第三人交付定金2000元、中介费3000元，第三人向原告出具了收条，并承诺：“34万元包税马上签合同，如未能达成协议定金如数返还”。2016年4月7日，原、被告及第三人签署了《房地产居间服务合同》，约定被告将案涉房屋以340000元价格出让给原告，合同签订之日原告将购房定金40000元交给第三人保管，待买卖双方交接该出售房屋的水、电、煤气、取暖、有线、物业等费用并无任何欠费时由第三人交付被告冲抵房款；被告承诺房屋权属清楚，不存在查封、抵押、出租、债权纠纷等影响转让的情形，若发生与被告有关的产权纠纷或债权债务，概由被告负责，因此给原告造成的损失，被告负责赔偿；被告向第三人出具的办理贷款所需的材料必须真实、合法、有效，对第三人的居间服务事宜提供必要的协助和配合。合同签订当日，原告交付购房定金40000元，被告向原告出具了收条。2016年4月7日，原告与被告签订《房屋买卖合同》。约定被告将案涉房屋以330000元价格卖于原告，原告于2016年5月1日前以现金方式一次性付清房款；被告于2016年5月1日将案涉房屋正式交付原告；被告保证案涉房屋产权清楚，若发生与被告有关的产权纠纷或债务，概由被告负责清理，并承担民事诉讼责任，因此造成的经济损失，被告负责赔偿；原告不能按期付清购房款，或被告不能按期交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房屋价款10‰的滞纳金。2016年4月8日，原告向被告账户汇款295000元。同日双方交纳了相关税费，办理了房屋过户手续。第三人亦将房屋钥匙交付原告。2016年4月下旬，第三人接到原告电话称打不开房门，原告、被告委托人、第三人业务员同到现场，发现案涉房屋被他人占有使用。此后，原告与被告及第三人协商无果，诉至本院。
另查明，案涉房屋的实际占有人为许有良、刘卫兵夫妇。2017年7月31日，本院在案涉房屋中对许有良进行了调查询问。问：你们一直住在这套房屋中吗？答：去年1月14日至4月20日左右，我们在外面住。问：为什么在外面住？答：我侄女许泽林用她的房子作抵押向小额贷款公司贷款，因为想处理房子，就让我用我的房子换抵押，共贷款250000元。因为还不上贷款，贷款公司就找人让我搬家，拿走了这套房子还有我儿子的一套房子。4月20日左右，我听说这套房子被卖了，我认为是骗局，因为我共为侄女贷款250000元，却失去了二套房子。我不知道怎么解决这件事，就搬回来了。问：案涉房屋办理过户时，你和刘卫兵有没有到场？答：我到了，但是我不知道是卖房，小额贷款公司也没告诉我还不了贷款房子就是他们的。我签字时以为是办理贷款，不知道是过户。经质证，原告认为该份调查笔录可以证实被告与原告交易时隐瞒了案涉房屋存有争议或纠纷的事实，被告所谓的交付实际上是法律上的瑕疵交付。被告认为案涉房屋钥匙已于2016年4月8日交付原告，如果许有良陈述属实，那么在4月20日之前房屋是没有人居住的，被告已经完成交付。原告应以案涉房屋所有权人的身份向实际占有人主张腾退。第三人陈述其对实际占有人不了解，不发表意见。
对有争议的事实和证据，本院评析如下：庭审中，原告举示其与案外人签订的《房屋租赁协议》以及案外人出具的《收条》，用以证明因原告无法入住案涉房屋，另行租用大连开发区金石滩街道金石小区XX号楼XX号房屋居住的事实。前述《收条》载明：今收到孙丽娟（本案原告）12号楼房租费4500元，至此房租费交清，共计壹万零伍佰元整，租期自2017年4月22日至2018年4月21日止。被告对该组证据的真实性不予认可，但未能提供有力的反证。第三人对该组证据不持异议。本院经审查认为，原告购买案涉房屋后始终未能入住，租用案外人房屋居住理由正当。根据前述证据，原告所付租金为每月875元，没有超出同类地块房屋租赁的市场价格。故本院对原告举示的上述证据及事实予以认定。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的房屋买卖合同及原告、被告、第三人签订的居间服务合同，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，均为有效合同。原告按合同约定及时支付了购房款，履行了合同义务。被告在合同约定的期限内，虽为原告办理了房屋过户手续，但没有履行“正式交付房屋”的合同义务。纵观事后履行合同的过程，被告未实际交付房屋的原因系案涉房屋存在债权债务争议。更为严重的是被告在已经知道案涉房屋有人居住，原告无法接收使用的情况下，仍然没有按照合同约定“负责清理”，直至原告诉至法院。被告的行为违反了合同约定的义务，构成违约。原告购买房屋的目的为居住使用。被告不当交付房屋的行为违反了诚实信用原则，亦使原告签订合同的目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。故原告要求解除涉案居间合同和房屋买卖合同的请求，符合法律规定，本院予以支持。被告关于案涉房屋已经实际交付，案涉合同不存在法定或约定解除事由的抗辩意见，于事实不符，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告应返还原告已付购房款335000元。故原告主张被告返还购房款340000元中的合理部分，本院予以支持，超出部分因原告未实际支付，本院不予支持。被告关于案涉合同已经履行完毕，被告不应承担任何形式的违约责任的抗辩意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被告未能按期交付房屋的行为构成违约，原告有权主张依据合同约定，每逾期一日，按房屋价款1%交付违约金。被告认为约定的违约金过分高于法律规定和原告可能产生的实际损失，要求予以调整。鉴于原告并未提交因双方合同解除给其造成除租金以外其他损失的相关证据，本院对被告要求调整违约金的请求予以支持，违约金的具体数额由本院结合合同的履行情况、原告的实际损失、本案的违约形态、被告的违约程度及主观过错酌情确定。由于违约金已经涵盖了租金损失，故本院不再支持原告的损失赔偿请求。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）、（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九第一款之规定，判决如下：
一、解除原告孙丽娟、被告孙秀霞于2016年4月7日签订的《房屋买卖合同》及原告孙丽娟、被告孙秀霞、第三人大连荣昌房产信息服务有限公司于2016年4月7日签订的《大连荣昌房地产信息服务有限公司房地产居间服务合同》；
二、于本判决生效之日起十日内，被告孙秀霞返还原告孙丽娟已付购房款335000元；
三、于本判决生效之日起十日内，被告孙秀霞给付原告孙丽娟违约金（以本金335000元为基数，自2016年5月2日起至
2017年6月6日止，按年利率24%计算）；
四、驳回原告孙丽娟的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9150元，由原告孙丽娟负担2288元，被告孙秀霞负担6862元（原告已经预交，被告于本判决生效之日起十日内交付原告）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 于 妮
人民陪审员 杨 礼
人民陪审员 张紫冰
二〇一七年十一月二十七日
书 记 员 石宝庆
附：相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过份高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。