宁波市北仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬仑港民初字第146号
原告（反诉被告）：孙照。
委托代理人：胡飞诏。
被告（反诉原告）：周旭锋。
委托代理人：曹锋。
第三人：贺辉。
原告孙照与被告周旭锋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月23日受理后，原告申请追加贺辉为第三人，本院审查后予以准许，被告周旭锋在答辩期内提出反诉，本院予以合并审理，并依法由代理审判员王丽娜适用简易程序于同年6月3日公开开庭进行审理。原告委托代理人胡飞诏、被告委托代理人曹锋到庭参加诉讼，第三人贺辉经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙照起诉称：原、被告经新碶宜居房地产中介服务部介绍，于2015年1月1日签订房屋买卖中介合同一份，约定将被告所有的位于宁波市北仑区新碶街道黄山路219号5幢219号的房屋以202万的价格出卖给原告，在2015年1月15日前双方办好房产过户手续，同时原告支付购房款150万元，余款52万元待银行按揭款下来后支付，2015年4月1日交房。合同签订后原告已支付购房款170万元。2015年1月14日双方又签订房地产转让合同一份，重新约定房屋买卖价为149.8万元；2015年1月15日，双方办理了房产过户手续；2015年1月22日，被告向原告出具书面保证一份，承诺上述房屋与承租人没有纠纷，若有纠纷，愿意承担一切责任；2015年4月2日，原告再次提醒被告交房，被告称因与承租人有纠纷，交不了房。为此，原告不得不改变计划，另外租赁房屋，并因此承担了巨大损失。为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求判令：1.被告周旭锋立即交付位于宁波市北仑区新碶街道黄山路219号5幢219号房屋；2.赔偿因迟延交房给原告造成的装修违约金、房屋租赁费等损失239744元（暂算至2015年4月16日，之后按原告另租经营用房的租金标准计算至实际交房之日止）。后因追加第三人，原告变更诉讼请求为：1.要求被告周旭锋赔偿原告损失239744元；2.要求第三人贺辉立即腾空位于宁波市北仑区新碶街道黄山路219号5幢219号的房屋。为证明其上述主张，原告提供房屋买卖中介合同、房地产转让合同、房产证、收条、银行交易凭证、保证书、证明、个体工商户名称预先核准通知书、装饰装修施工合同、店面转让合同、租赁协议各一份、银行个人业务凭证二份。
被告周旭锋答辩并反诉称：一、目前无法交付讼争房屋是因为第三人拒不腾空，被告在主观上并无过错，第三人的租赁合同已经到期，现腾空责任应由第三人承担；二、原告要求按照另租经营用房租金、转租费、装修违约金等计算损失239744元缺乏法律依据，且该损失并未发生，与被告无关；三、原告主张损失所依据的装饰装修施工合同、店面转让合同、租赁协议等的当事人都是原告的利害关系人，是他们共同串通、故意虚构、捏造事实伪造的，原告应承担相应法律责任；四、房屋买卖中介合同是双方真实意思表示，而签订房地产转让合同是为了减少税收采取的措施，并非双方的重新约定，依照中介合同约定原告尚欠被告购房款32万元，在买卖过程中，因为中介、过户、贷款等原因产生部分其他费用，双方结算后确认原告另应支付被告5000元；故被告反诉要求原告支付购房相关款项325000元。为证明其辩诉事由，被告提供房屋租赁合同、庐山路1166号养身馆广告纸、录音录像及声明各一份。
原告孙照针对被告周旭锋的反诉答辩称：被告的反诉主张缺乏合同和法律依据，要求驳回被告的反诉请求。就反诉部分，原告未有证据提供。
第三人贺辉未答辩，亦未提供证据。
经质证，第三人经本院合法传唤，未到庭质证系其自行放弃了质证的权利。被告对原告提供的房屋买卖中介合同、房产证、收条、银行交易凭证、个体工商户名称预先核准通知书真实性均无异议；对原告提供的房地产转让合同、保证书、证明、装饰装修施工合同、店面转让合同、租赁协议、银行个人业务凭证的真实性、合法性、关联性均有异议，认为房地产转让合同并非双方真实意思表示，也不构成对购房价格的变更，而其他证据均由原告利害关系人出具，真实性不能确认，且与本案没有关系。原告对被告提供的房屋租赁合同、庐山路1166号养身馆广告纸、录音录像的真实性、合法性、关联性均有异议，对被告提供的声明的真实性予以认定，但认为房地产转让合同已构成双方对购房价格的变更，故原告已付清声明中所记载的购房相关费用。
原、被告双方对以下事实并无异议，本院亦予以认定：
2015年1月1日，原告孙照与被告周旭锋签订房屋买卖中介合同一份，约定被告将其所有的位于宁波市北仑区新碶街道黄山路219号5幢219号的房产以202万元的价格出售给原告，款清交房，交房时间定于2015年4月1日。2015年1月14日，原、被告签订房地产转让合同一份，并到相关部门办理了过户手续。同日，原、被告及中介方对账后，三方共同出具声明一份，确认原告孙照还应支付325000元。原告已先后支付购房款共170万元。自2010年开始，被告将上述房屋出租给第三人贺辉，约定租期为五年，自2010年2月1日至2015年2月1日，房租一年一付，2014年以后的租金为每月6000元。租期届满后，第三人在2015年2月1日又支付了两个月的租金12000元，后虽经被告通知腾空，第三人目前仍实际占用上述房产。
本院认为，根据双方当事人的诉辨主张，本案的争议焦点在于：1、讼争房产的买卖价格问题；2、未能按约交房，被告是否应承担赔偿责任以及赔偿的标准问题。结合原、被告提供的证据，本院就证据认定、争议焦点分析如下：
关于争议焦点1，本院认为，根据行业惯例，原、被告存在签订房屋买卖中介合同、房屋买卖合同阴阳合同的可能性；同时，若依原告所言房产价格为150万元，但其已经支付170万元，显然有悖常理。因此，本院综合认为房屋买卖中介合同才是双方真实意思表示、合法有效；而房屋买卖合同并非双方真实意思表示，故该合同中就房产价格的约定不构成对房产交易价格的变更，讼争房屋买卖的价格应为202万元。因原告对被告提交的声明的真实性并无异议，本院亦予以认定，综上，原告（反诉被告）孙照尚应支付被告（反诉原告）周旭锋购房相关款项325000元。
关于争议焦点2，原、被告双方在房屋买卖中介合同中明确约定交房时间为2015年4月1日，被告周旭锋虽答辩称其已配合原告办理房产过户手续，原告也已取得房产证，现未能按约交房系因第三人在房屋租期已经届满的情况下拒不腾空造成的，并非被告过错，并提供其与第三人签订的房屋租赁合同一份，对该租赁合同及房产证本院予以认定；但本院认为，上述房屋买卖中介合同系双方自愿订立、合法有效，当事人应当依约履行，根据合同的相对性原则，被告与第三人之间的纠纷不足以成为其不按约履行交房义务的合法事由，现被告逾期未能交付买卖房屋，应当承担赔偿损失的违约责任。而损失赔偿的范围不得超过订立合同时违约一方预见到或应当预见到的可能造成的损失，本案中，双方未就延期交房的赔偿标准作出具体约定。原告所主张的装修违约金、店面转让费、租房押金、另外租房而产生的一年零三个月的房租与被告的违约行为之间并无直接因果关系，亦超过了合同订立时当事人能够预见到的违约损失；因被告也确认原告购买讼争房屋是为了自己经营需要，结合讼争房屋的租赁价格，本院酌情支持在延期履行期间，被告周旭锋应按每月6000元的标准赔偿原告损失。原、被告提交的其他证据均不作为本案定案依据。
本院认为，本案中所涉的房屋买卖中介合同、房屋租赁合同系当事人自愿订立、合法有效，各合同相对人均应依约享有权利、履行义务。原、被告既已就房屋买卖相关事宜做出约定，应当分别履行支付房款、交付房产的义务，并应就违约行为承担相应责任；由于第三人系讼争房屋的实际占用人，其在房屋租赁期间已经届满的情况下，本应及时搬出，返还租赁物，现经原、被告催告，仍拒不腾空，显属无理。综上，对原告要求第三人腾空，并由被告赔偿损失的诉讼请求，本院部分予以支持；对被告反诉要求原告付清购房余款的诉请，本院认为原、被告双方虽约定了款清交房，但当时以及之后的客观事实表明被告无法履行交付义务，故原告未支付剩余房款的行为责不在原告，其应在第三人腾空上述房产同时支付给被告剩余购房费用。第三人贺辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十八条、第一百五十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告周旭锋应自2015年4月1日起按照每月6000元的标准赔偿原告孙照损失至第三人贺辉实际腾空之日止；
二、第三人贺辉应于本判决生效之日起十日内腾空位于宁波市北仑区新碶街道黄山路219号5幢219号的房屋；
三、原告（反诉被告）孙照应支付被告（反诉原告）周旭锋购房相关款项325000元；
上述被告周旭锋、原告（反诉被告）孙照的第一、三项付款义务均应在第三人贺辉实际腾空之日履行；
四、驳回原告孙照的其他本诉请求。
本案本诉受理费4896元，减半收取2448元，由原告孙照负担2200元，被告周旭锋负担208元，第三人贺辉负担40元；反诉受理费6176元，减半收取3088元，由被告（反诉原告）周旭锋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
代理审判员 王丽娜
二〇一五年六月十八日
代书 记员 竺露露