黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）外民二初字第228号
原告孟松寒，1982年10月3日出生（公民身份号码：×××），住所地哈尔滨市道外区。
委托代理人寇胜，黑龙江大成律师事务所律师。
被告黑龙江建业房地产综合开发有限公司，住所地哈尔滨市香坊区和平路54号B栋13层。
法定代表王海弘，该公司总经理
委托代理人许德林，该公司职员。
委托代理人刘东丽，该公司法律顾问。
原告孟松寒与被告黑龙江建业房地产综合开发有限公司（以下简称建业房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告孟松寒于2014年11月7日向本院提起诉讼。本院于2014年11月7日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月27日公开开庭进行了审理。原告孟松寒及其委托代理人寇胜，被告建业房地产公司的委托代理人刘东丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孟松寒诉称：2005年4月18日，孟松寒与建业房地产公司签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》，建业房地产公司将位于哈尔滨市道外区麒麟华府小区16栋17层1号的商品房卖给孟松寒（该房屋建筑面积73.24平方米），房屋价款为139160元，建业房地产公司是出卖人，孟松寒是买受人。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后三年内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理”。第十五条第三项为：“买受人承担办理产权的一切费用”。合同签订后，孟松寒依约向建业房地产公司交纳了全部房款，建业房地产公司给孟松寒开具黑龙江省单位往来资金票据。孟松寒多次要求建业房地产公司开具商品房专用发票并办理房屋所有权证，但建业房地产公司以各种理由推脱至今。故孟松寒诉至法院，诉讼请求：一、判令建业房地产公司履行哈尔滨市商品房买卖合同书，为孟松寒开具商品房销售发票并依法办理房屋所有权证；二、判令建业房地产公司承担办理房屋所有权证所发生的费用；三、案件受理费由建业房地产公司负担。
被告建业房地产公司辩称：对孟松寒所述与建业房地产公司签约购房的事实没有异议，但不同意孟松寒的诉讼请求，不同意为孟松寒办理房产证。因为该小区有的地方建筑公司还没有建完，建筑公司也没有将施工图纸和质检报告等材料交给建业房地产公司，建业房地产公司无法到房地局进行备案，也无法到税务机关领取正规发票。建业房地产公司已经起诉建筑公司，要求建筑公司给付内业、施工图纸、质检报告，建业房地产公司已经胜诉，但未执行完毕，故现阶段不能办理房产证。
本院在开庭审理过程中，孟松寒、建业房地产公司为证明各自诉辩主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。
孟松寒举示证据情况如下：
证据一、2005年4月18日孟松寒与建业房地产公司签订的哈尔滨市商品房买卖合同书，拟证明：2005年4月18日建业房地产公司以139160元的价格将诉争房产卖给孟松寒，该房屋已于2005年9月进户。
证据二、黑龙江省单位往来资金结算票据3张，拟证明：孟松寒分3次交纳购房款139160元，最后一笔房款的交款日期是2003年7月20日。
证据三、入户通知单，拟证明：2005年7月末，在孟松寒交付了各项费用后，建业房地产公司将诉争房屋交付给孟松寒。
建业房地产公司对孟松寒举示的证据一、证据二、证据三质证认为：无异议。
建业房地产公司举示证据情况如下：
建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证、国有土地使用证（均为复印件），拟证明：诉争房屋所在小区的土地是划拨土地，建业房地产公司已经取得建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证，目前不能办理房屋所有权证，待能具备办理条件时，主动为购房者办理。
孟松寒对建业房地产公司举示的证据质证认为：对真实性无异议，对证明问题有异议，孟松寒与建业房地产公司签订了商品房买卖合同书，建业房地产公司应按合同约定履行，该合同第15条约定，出卖人在3年内为购房人办理权属登记，孟松寒于2005年4月18日购买诉争之房，并进户使用，建业房地产公司应按照合同约定为孟松寒办理权属登记。
本院确认：孟松寒举示的证据一、证据二、证据三，来源合法，内容客观真实，相对方无异议，能证明孟松寒与建业房地产公司签订商品房买卖合同书，孟松寒购买建业房地产公司开发的位于哈尔滨市道外区崇俭小区16栋1层1号房屋，孟松寒交付了全部购房款139160元，并于2005年7月21日办理房屋入户手续，与本案有关联性，故本院予以采信。建业房地产公司举示的证据，能证明建业房地产公司已获得涉案房屋所在小区的建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证，与本案有关联性，故本院予以采信。
本院经审理查明：2005年4月18日，孟松寒与建业房地产公司签订商品房买卖合同书，约定建业房地产公司将其开发的坐落于哈尔滨市道外区崇俭小区16栋1单元17层1号房屋卖给孟松寒，建筑面积73.24平方米，价款为139160元。合同第十五条关于产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后叁年内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理”。第1项为：“买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日叁年内将买受人已付房价款退还给买买受人，并按已付房价款的0.05%赔偿买受人损失”。第2项为：“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金”。第3项为：“买受人承担办理产权的一切费用，此合同只限于办理产权用”。孟松寒分别于2003年6月22日、2003年7月2日、2003年7月20日向建业房地产公司交纳购房款1万元、39160元、9万元，建业房地产公司为孟松寒出具黑龙江省单位往来资金结算票据三张。2005年7月21日，建业房地产公司为孟松寒办理了诉争房屋的入户手续。诉争房屋所在小区取得了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》及《商品房预售许可证》，但未取得《竣工工程备案证》及《商品房销售许可证》。
本院认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、中华人民共和国建设部颁布的《房屋登记办法》等相关规定，房屋竣工后需经过质量、规划、消防、环卫等方面的工程竣工验收，取得市级建设主管部门颁发的《竣工工程备案证》后，开发商方可到市级住房保障和房产管理局办理预售转销售备案手续。开发商取得《房屋（商品房）销售许可证》后，到税务部门办理房屋销售专用发票。购房人持开发商开具的房屋销售专用发票、房屋买卖合同、身份证等材料到房屋所在地的房产交易管理所办理房屋所有权证。本案中，孟松寒与建业房地产公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效。合同签订后，双方均应依约履行，孟松寒依约履行了相应义务，建业房地产公司作为诉争房屋的开发商，应向孟松寒出具商品房买卖专用发票，并为孟松寒办理所有权登记。但因诉争房屋没有经过竣工验收，建业房地产公司未取得《商品房销售许可证》，故不具备办理房屋所有权证的条件，现属无法履行、履行不能。根据《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》中为防止某些“违法建筑”等不符合法律、行政法规规定的房屋通过法院判决和协助执行行为合法化的要求和尊重房屋登记机构依法享有的行政权力的精神，法院不宜直接判决开发商为不具备初始登记条件或是否具备初始登记条件不明确的房屋办理所有权证。而应待涉案房屋完善相关手续，具备初始登记条件后，建业房地产公司再履行为孟松寒开具商品房销售发票并办理房屋所有权证的义务。关于孟松寒诉请建业房地产公司承担办理房屋所有权证所发生的费用，因双方在合同中明确约定此款由孟松寒承担，且国家对此没有明确的责任分配和禁止规定，应以双方约定为准，故对其该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、待被告黑龙江建业房地产综合开发有限公司开发建设的哈尔滨市麒麟华府小区（崇俭小区）16栋1单元17层1号的房屋具备办理产权登记条件时，被告黑龙江建业房地产综合开发有限公司为原告孟松寒依法开具该房屋的商品房销售专用发票，并协助其办理房屋所有权证；
二、驳回原告孟松寒的其他诉讼请求。
案件受理费100元（原告孟松寒已预付），由被告黑龙江建业房地产综合开发有限公司负担，此款于判决生效后立即给付原告孟松寒。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 董益峰
代理审判员 焦 佳
代理审判员 刘兆兴
二〇一五年十一月二日
书 记 员 陈 岩