北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0112民初24654号
原告王学峰（反诉被告），男，1963年10月5日出生。
委托代理人王学工（王学峰之兄），1962年10月20日出生，无职业，住河北省石家庄市。
被告上海晶灵网络科技有限公司（反诉原告），住所地中国（上海）自由贸易试验区耀华路251号一幢一层。
法定代表人王厚荣，总经理。
委托代理人李大鹏，北京市天正律师事务所律师。
原告王学峰与被告上海晶灵网络科技有限公司（以下简称晶灵网络公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员孔范宇独任审判，公开开庭进行了审理。原告王学峰的委托代理人王学工，被告晶灵网络公司的法定代表人王厚荣及其委托代理人李大鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王学峰诉称：1、被告于2015年8月25日与原告签订了库房租赁合同，合同期限为三年，即2015年9月1日至2018年8月31日，约定分六次付房租。已付二次租金，第三次租金应于2016年8月31日前再付2016年9月1日至2017年2月28日的租金501875元，现至今未付。2、合同约定门卫工资按实际支出由被告承担50%。2015年9月1日至2016年5月31日门卫工资为2600元，即1300*9个月＝11700元；2016年6月1日至2016年12月3日门卫工资为2000元，即1000*7个月＝7000元。3、库房所在村委会每月收取卫生、治安、服务费，半年收取5000元，2015年12月1日至2016年12月31日12个月应收费10000元，按约定被告应承担所交费用50%即5000元。4、被告于2015年10月1日又承租了二间伙房，租金每月1000元，现只交了2015年11月30日前的租金，2015年12月1日至今的租金一分未交，按约定应交13个月租金即13个月*1000元＝13000元。以上几项费用经多次催要，至今未付。现原告诉至法院，1、被告立即给付2016年9月1日至2017年2月28日占地使用费501875元；2、被告给付门卫工资18700元。3、被告给付村委会的卫生费、治安费、服务费5000元。4、被告给付伙房租金13000元。5、被告支付延期付三项费用的违约金。6、诉讼费用由被告承担。
原告针对被告反诉辩称：不同意对方的答辩意见及反诉请求。第一，原告的厂房在94号院由被告占有使用，被告答辩中说的张家湾镇工业调整是针对工业生产企业，不针对仓储物流企业，原告的大院有两万平米的厂房，对外租赁无建设许可证，但被告在原告的厂房内占地是事实，不受通州和张家湾镇清退的范围。被告占五千平方米，另外一万多平米也在出租经营。第二，虽然租赁是法律上不予认可，但占地占库房的事实是存在的，而且一直占到2017年11月，没给占地费也是事实。第三，被告和原告占地事实的合同这块证明一直还在使用，有合同为证。第四，押金存在，在当时租赁的时候收取押金，押金一直在原告处存放着，这个事实也反映出被告所占库房继续有效，也反映占有库房的事实。综上所述，不同意被告的反诉意见。
被告晶灵网络公司辩称：不同意原告的诉讼请求事实及理由：首先被告承租的厂房工业区内原告的公司也在此处进行经营，原告的企业2016年被列入张家湾镇工业调整退出工作名单，要求原告也不能在此处进行经营，并且原告于2016年7月在告知书上进行签字确认，原告为了按时迁出获得腾退奖励，找到被告要求解除合同，进行腾退，被告按照原告通知，在2016年8月初，找到搬家公司，将设备和物品全部清空，将房屋返还给原告。本案中原告要求被告给付2016年9月1日至2017年2月28日租金，被告已经腾退给原告，要求支付租金没有事实基础。并且自被告搬走后，原告对房屋进行了改建，也能证明被告不再使用租赁房屋。原被告未签订解除协议的原因是因为被告在支付租金同时按照合同约定另支付给原告押金83645元，被告在搬走后就要求原告返还押金，并与原告签订书面解除协议，但原告一直不与被告签订书面解除协议，也不返还押金，被告在2016年8月31日已经按照原告要求腾退该房屋，不使用该房屋，原告应退还被告支付押金，而不是再要求被告支付2016年9月1日至2017年2月28日租金。因为进行产业调整，原告企业不能在此经营，被告也就不能继续经营，导致被告订立合同的目的不能实现，属于合同法九十四条第一款的情形。双方的合同应于2016年8月31日已解除。
被告提出反诉，反诉请求：1、请求法院判令被反诉人返还反诉人押金83645元。2、反诉费由被反诉人承担。
经审理查明，2015年8月25日，出租方：王学峰与承租方晶灵网络公司签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：“第一条房屋、设施概况，甲方将自有的位于北京市通州区张家湾镇里二泗南路94号院内东侧彩钢结构库房一座（建筑面积5000平方米）及库房内相应水电设施一并出租给乙方。第二条租赁期限，本合同租赁期限为3年，即自2015年9月1日起至2018年8月31日止。第六条水、电、暖、道路、消防等公用设施。4、甲方和乙方共用现有大门，门卫人员工资根据实际情况由甲乙双方共同承担（各承担一半）。8、里二泗村委会费用（治安费、卫生费、服务费等），根据实际数额双方各承担一半（年一次性交清）。”双方还对其余事项进行了约定。合同签订后，晶灵网络公司已按合同约定向王学峰支付2015年9月1日至2016年8月31日的租金共计1003750元及押金83645元。
另查，2016年7月8日，北京峰阳勃世金属制品有限公司法定代表人王学峰签收《告知书》一份，内容为：“你单位：北京峰阳勃世金属制品有限公司（企业名称）已被列入2016年张家湾镇工业调整退出工作名单，应按要求完成调整退出工作，若未按要求退出则需自行承担相关部门就工业调整退出工作制定和采取的一切措施。你单位对以上告知内容确认无误后，请在以下相应位置签字、盖章，于2016年7月8日前交回所属村委会。逾期未按要求交回告知书的单位，视同自动放弃工业调整退出奖励资金的申领。”王学峰签收上述《告知书》后通知晶灵网络公司需要位于北京市通州区张家湾镇里二泗南路94号院内东侧彩钢结构库房一座腾空给王学峰，晶灵网络公司表示同意。2016年8月5日，甲方：晶灵网络公司与乙方：北京宏城隆升物流有限公司签订《搬迁运输协议书》一份，该协议书约定：“就甲方委托乙方搬迁甲方位于北京市通州区张家湾镇里二泗南路94号院内东侧库房事宜，经双方协商达成如下协议：四、搬迁日期：2016年08月10日至2016年08月31日，具体搬迁时间和每天车次安排由甲方决定，但甲方需提前一天通知乙方。”双方还对其余事项进行了约定。2016年8月29日，晶灵网络公司向北京宏城隆升物流有限公司支付物流费用（搬仓库费用）人民币11万元。后晶灵网络公司于2016年8月31日前搬离位于北京市通州区张家湾镇里二泗南路94号院内东侧库房。
再查，王学峰自2015年9月1日至2016年5月31日每月按2600元向门卫李文举支付工资。王学峰自2016年6月1日至2016年8月31日每月按2000元向张姓门卫支付工资。2016年12月19日，北京市通州区里二泗经济服务发展中心出具收据一份，载明：“今收到王学峰交来2016年全年综合服务费人民币（大写）壹万元正。”
最后，晶灵网络公司承租王学峰伙房一处，每月租金1000元，晶灵网络公司已将伙房租金支付至2015年12月31日。
本案审理过程中，王学峰、晶灵网络公司均认可位于北京市通州区张家湾镇里二泗南路94号院内东侧彩钢结构库房一座未取得建设工程规划许可证。
上述事实，有双方当事人的陈述、《库房租赁合同》、《告知书》、《搬迁运输协议书》、收据等证据在案佐证。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据本案查明的事实，王学峰将未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的库房出租给晶灵网络公司，因此双方所签订的《库房租赁合同》应为无效合同。
对于王学峰主张的晶灵网络公司立即给付2016年9月1日至2017年2月28日占地使用费501875元的诉讼请求，因应王学峰腾退要求晶灵网络公司已于2016年8月31日前搬离诉争库房，故王学峰的该项请求未有事实及法律依据，本院不予支持。对于王学峰主张的判令晶灵网络公司给付门卫工资18700元的诉讼请求，其中门卫李文举的工资理由正当、证据充分，本院予以支持。张姓门卫的工资晶灵网络公司应支付期限为2016年6月1日至同年8月31日，对于王学峰主张的张姓门卫工资2016年9月1日至同年12月31日部分，因晶灵网络公司在该期限未实际使用诉争库房，故本院对该部分不予支持。对于王学峰主张的给付村委会的卫生费、治安费、服务费5000元的诉讼请求，晶灵网络公司应支付2016年1月1日至2016年8月31日期间的该项费用，请求过高部分不予支持。对于王学峰主张的给付伙房租金13000元的诉讼请求，晶灵网络公司应支付2016年1月1日至2016年8月31日期间的，请求过高部分不予支持。对于王学峰主张的晶灵网络公司支付延期付三项费用的违约金的诉讼请求，未有事实及法律依据，本院不予支持。
对于晶灵网络公司反诉主张的判令王学峰返还其押金的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院予以支持。综上所述，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、被告上海晶灵网络科技有限公司给付原告王学峰门卫工资共计人民币一万四千七百元，于本判决生效之日起七日内执行清；
二、被告上海晶灵网络科技有限公司给付原告王学峰2016年1月1日至2016年8月31日的村委会的卫生费、治安费、服务费共计人民币三千三百三十三元三角三分，于本判决生效之日起七日内执行清；
三、被告上海晶灵网络科技有限公司给付原告王学峰2016年1月1日至2016年8月31日的伙房使用费人民币八千元，于本判决生效之日起七日内执行清；
四、原告王学峰退还被告上海晶灵网络科技有限公司押金人民币八万三千六百四十五元，于本判决生效之日起七日内执行清；
五、驳回原告王学峰的其他本诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费四千五百九十三元，由原告王学峰负担四千三百七十一元（已交纳），由被告上海晶灵网络科技有限公司负担二百二十二元，于本判决生效之日起七日内执行清。
反诉案件受理费九百四十六元，由原告王学峰负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 孔范宇
二〇一八年二月十一日
书记员 赵冬雪