广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第487号
上诉人（原审原告）谭雪强，男，汉族，1962年12月28日出生，住广东省佛山市高明区。
委托代理人胡斯恒，广东启源律师事务所律师。
委托代理人李辉洪，广东启源律师事务所律师。
上诉人（原审被告）谭建邦，男，汉族，1961年3月12日出生，住广东省佛山市高明区。
委托代理人闫克江，广东禅都律师事务所律师。
委托代理人莫文政，广东禅都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）佛山市高明区荷城街道石岐社区居民委员会勤学居民小组，住所地广东省佛山市高明区。
负责人区应洪。
委托代理人李洁晶，广东禅都律师事务所律师。
上诉人谭雪强、上诉人谭建邦因与被上诉人佛山市高明区荷城街道石歧社区居民委员会勤学居民小组（以下简称勤学居民小组）租赁合同纠纷一案，均不服广东省佛山市高明区人民法院（2013）佛明法民一初字第985号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：佛山市高明区益邦名车服务中心（下称益邦服务中心）是谭建邦个人经营的个体工商户。2010年2月2日，谭雪强（乙方）与益邦服务中心（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于荷香路以北，明理路以东的商铺（东西长30米、南北长40.5米、面积1210平方米）租给乙方；租金8470元／月；租赁期限自2010年2月1日至2015年3月31日止；租赁关系结束时，厂房内全部所有的房屋、硬件、装修、供电、供水设施等不动产不得拆除和破坏，并归属甲方所有；场内机械设备、办公用具、空调机、家具、招牌等如属乙方归乙方所有；每月的20号前交纳下月租金，逾期交纳按日加收应交款的1%，如超过30天不交租金，甲方按乙方违约处理；合同期间，甲乙双方不得终止合同，若单方面终止合同要负起一切法律责任及赔偿对方20万元损失。谭雪强、谭建邦及益邦服务中心均在《商铺租赁合同》上签名或盖章。
2011年3月21日，法院依法受理谭建邦诉谭雪强租赁合同纠纷一案。该案中，谭建邦主张谭雪强拖欠租金达7个月，诉求解除《商铺租赁合同》，谭雪强交还租赁场地，并支付所欠的租金及利息。2011年9月10日，法院依法作出判决：一、解除谭建邦与谭雪强签订的《商铺租赁合同》；二、谭雪强于判决生效之日起三十日内将租赁的土地及商铺交还给谭建邦；三、谭雪强于判决生效之日起十日内支付租金54631.5元及利息；四、驳回谭建邦的其他诉讼请求。判决后，谭雪强不服向佛山市中级人民法院提起上诉。2011年11月18日，佛山市中级人民法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。同时，佛山市中级人民法院在终审判决中确认涉案合同不能履行是由于谭建邦的单方违约行为造成，由此造成的损失，谭雪强可另循其他途径予以解决。
另查：1.2009年7月12日，谭建邦与嘉乐公司签订《土地租赁合同》，约定：嘉乐公司将位于佛山市高明区明理路以东、荷香路以北，东西长160米，南北宽约80米，总面积约12800平方米的旧厂房及土地租给谭建邦使用，租期至2014年12月31日。2.2011年3月14日，谭建邦与嘉乐公司因《土地租赁合同》起纠纷诉至法院，在法院主持下，谭建邦与嘉乐公司解除了《土地租赁合同》，谭建邦将《土地租赁合同》所涉土地返还给嘉乐公司。3.谭雪强至今仍未交还租赁商铺及租赁土地给谭建邦，仍在使用。
2012年4月12日，谭雪强向原审法院起诉，请求判令：1.谭建邦和勤学居民小组共同连带支付违约赔偿金200000元及赔偿经济损失200000元；2.本案的诉讼、评估等相关费用均由谭建邦、勤学居民小组承担。
原审法院认为：本案是租赁合同纠纷，合同双方是谭雪强及谭建邦，根据合同相对性原则，谭雪强诉求勤学居民小组支付因《商铺租赁合同》解除造成的违约赔偿金及经济损失，法院不予支持。佛山市中级人民法院（2011）佛中法民一终字第2060号民事判决已确认《商铺租赁合同》不能履行是由于谭建邦的单方违约行为造成，故法院对谭建邦辩称合同解除是由于谭雪强拖欠租金导致不予支持，谭建邦应对谭雪强因《商铺租赁合同》被解除所造成的损失承担赔偿责任。
谭雪强诉求谭建邦支付违约赔偿金200000元并赔偿经济损失200000元的问题。首先，《商铺租赁合同》第三条约定的“甲乙双方不得终止合同，若单方面终止合同要负起一切法律责任及赔偿对方人民币20万元损失”实质上是谭雪强及谭建邦关于违约赔偿金的约定。其次，谭雪强诉称经济损失包括商铺租金差价损失、员工工资补偿、因《商铺租赁合同》被解除导致谭雪强无法履行与第三方的合同造成的损失、改造商铺等设施的损失、物资拆卸包装运输安装调试等费用、转租损失及转租违约赔偿、新厂房消防环保工程费用等损失。法院认为，谭雪强诉求的员工工资补偿、物资拆卸包装运输安装调试等费用、新厂房消防环保工程费用，上述费用在合同到期终止后亦会产生，不属于损失，且谭雪强没有提供证据证实现解除合同产生的上述费用超过合同正常履行到期终止后产生的上述费用，故法院对谭雪强诉求谭建邦赔偿上述损失不予支持。至于商铺租金差价损失、因《商铺租赁合同》被解除导致谭雪强无法履行与第三方的合同造成的损失、转租损失及转租违约赔偿，谭雪强未能提供充足的证据予以证实。综上，虽谭雪强未能提供充足的证据予以证实损失，但谭建邦的单方面违约确实会造成谭雪强存在损失，在谭雪强及谭建邦均无法提供证据证明约定的违约金低于或过分高于实际造成的损失的情况下，基于双方是在有所预见的情况下约定“单方面终止合同要负起一切法律责任及赔偿对方人民币20万元损失”，法院确定谭建邦应向谭雪强支付违约赔偿金200000元。谭雪强无法提供证据证明实际损失高于约定的违约金，故法院对谭雪强诉求谭建邦赔偿经济损失200000元不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、谭建邦于判决生效之日起十日内向谭雪强支付违约赔偿金200000元；二、驳回谭雪强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，减半收取3650元，财产保全费633元，合计4283元，由谭雪强负担2141元、谭建邦负担2142元。
上诉人谭雪强不服原审判决，向本院提起上诉称：一、谭雪强有充足的证据佐证实际的损失远高于本案所主张的经济损失。根据谭雪强的申请，原审法院己依法委托佛山市力正价格事务所有限公司对谭雪强的相关损失进行评估，评估机构认定“经综合评估，本次委托评估的原告现经营地段商铺租金价格于评估基准日的评估单价为每平方米10.38元；营业利润损失，物资拆卸包装运输等费用以及新厂房消防环保工程费用因资料不全无法鉴定；现租用商铺的基建和装修残值于评估基准日的鉴定评估价值为人民36516.19元”。虽然上述评估报告还存在诸多问题：1.评估结论所涉的现经营地段商铺租金价格的评估单价仅为每平方米10.38元，该评估单价严重偏离现时市场的实际租金价格；2.资料不全并不代表就没有营业利润损失，评估机构完全可以依据有关资料参照同行业同时期的相关水平出具鉴定意见等等”。但是己经明确的损失事项以及金额就高达100万元以上，谭雪强所主张的除违约赔偿金以外的其他经济损失有理有据，请求二审法院在事实认定上予以重新认定并依法进行改判。
二、谭建邦的单方违约行为已造成谭雪强巨大的经济损失是不争的事实，而勤学居民小组对此负有直接过错责任，理应连带承担，谭雪强的请求有理有据，恳求二审法院予以支持。
综上，请求二审法院：1.撤销原审判决第一项，改判谭建邦、勤学居民小组共同向谭雪强连带另行赔偿其他经济损失200000元；2.本案一、二审诉讼费和其他费用由谭建邦、勤学居民小组共同承担。
上诉人谭建邦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、谭雪强无故欠租、违约在先，导致《商铺租赁合同》被解除，由此而引致的一切经济、法律后果应由谭雪强承担。2010年2月2日，谭建邦与谭雪强签订《商铺租赁合同》，约定：谭建邦将明理路勤学村前土地（位于荷香路以北、明理路以东）面积为1210平方米的商铺租给谭雪强使用，每月租金为8470元，租期从2010年2月1日起至2015年3月31日止；如超过30天不交租金，按谭雪强违约处理。并约定租赁关系结束时，出租地块的厂房内全部所有的房屋、硬件、装修、供电、供水设施等不动产不得拆除和破坏并归属谭建邦所有，场内机械设备、办公用具、空调机、家具、招牌等如属谭雪强所有的归谭雪强所有。谭雪强从2010年9月开始无故欠租，经谭建邦多次催收，谭雪强仍拒不履行支付租金的义务。后谭建邦被迫起诉至佛山市高明区人民法院［案号：（2011）佛明法民一初字第543号］，经中院二审维持原判后，生效判决内容为：一、解除谭建邦与谭雪强于2010年2月2日签订的《商铺租赁合同》；二、谭雪强应于判决生效后30日内将涉案土地和商铺交还给谭建邦；三、谭雪强应于判决生效之日起10日内向谭建邦支付租金54631.5元和利息。从上述生效判决确认的事实足以证明：谭雪强从2010年9月开始无故欠租，经谭建邦多次催收未果。根据《中国人民共和国合同法》第九十四条的规定及《商铺租赁合同》的约定，谭建邦认为，由于谭雪强的违约导致不能实现双方所签合同之目的，谭建邦有权解除《商铺租赁合同》，并不构成违约。
二、退一步讲，即使认定谭建邦对《商铺租赁合同》的解除负有责任，由于并未造成谭雪强任何实际损失，《商铺租赁合同》关于违约金的约定显属过高，依法应予调整。直至谭建邦提起上诉之日，谭雪强依然在占有、使用涉案的商铺，（2011）佛中法民一终字第2060号民事判决自2011年11月18日作出至今已超过2年，谭雪强却一直未退还涉案商铺，至今仍在正常使用。因此，《商铺租赁合同》虽经判决解除，但由于谭雪强至今仍在正常使用涉案商铺，其未蒙受任何经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因此，谭雪强虽经举证但并未证实其实际损失的存在，一审法院认定《商铺租赁合同》的解除并未对谭雪强造成实际损失是正确的，但一审法院又推论谭建邦的单方违约确实会造成谭雪强的损失，同时以谭建邦无法提供证据证明约定的违约金过分高于实际造成的损失为由判决支持谭雪强的违约金诉请，前后认定显属矛盾。相对于并无任何损失可言，200000元的违约金显然就失去了违约金作为损失补偿的本意，显然应当予以调整。
综上，请求二审法院：1.撤销原审判决第一项，改判驳回谭雪强的全部诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费、保全费等由谭雪强负担。
被上诉人勤学居民小组答辩称：谭雪强与谭建邦签定的租赁合同的解除原因是谭雪强欠交租金，以及嘉乐公司与谭建邦通过调解方式解除租赁关系。勤学居民小组不是租赁合同的当事人，根据合同的相对性原则，谭雪强将勤学居民小组列为被告没有事实与法律依据。直至现在谭雪强仍在正常使用土地，并且地块位置良好，邻近高明区汽车站以及车管所，谭雪强的生意一直非常好，根本没有损失产生。
二审期间，上诉人谭雪强向本院提交相片两张及（2013）佛明法民一初字第938号民事判决书复印件一份，证明谭雪强经营状况，及该案法院判决其每月按10.38元／平方米标准向勤学居民小组支付租金，谭雪强损失极大的事实。
上诉人谭建邦质证认为：对相片的真实性不予确认，谭建邦也从未向汽修厂倒置这些垃圾；对于（2013）佛明法民一初字第938号案判决书的真实性予以确认，对证明内容有异议，该判决并非生效判决，谭雪强作为涉案土地和商铺的实际使用人，理应支付租金或占用费，该判决的占用费并不能作为损失来计算。按照谭雪强与谭建邦的商铺租赁合同的约定，谭雪强应当每月向谭建邦支付租金，无论谭雪强拖欠的是应当支付给谭建邦的租金还是拖欠的是应当支付给勤学居民小组的占用费，其拖欠行为本身产生的利息收益应当认定为谭雪强因为本案的租赁合同所获得的收益。
被上诉人勤学居民小组质证认为：对照片的真实性不予确认，一审做鉴定时，法院工作人员、谭建邦、勤学居民小组、谭雪强以及鉴定机构到现场勘查时，从人员流动、货物来往、维修车辆均可看出谭雪强的维修厂生意非常好，勤学居民小组从未干涉过谭雪强的汽修厂生意；对（2013）佛明法民一初字第938号案判决书的真实性予以确认，对证明内容有异议，谭雪强长达3年多从未缴纳使用费，直至现在也是分文未交。
上诉人谭建邦、被上诉人勤学居民小组未向本院提交证据。
经审查，上诉人谭雪强提交的证据1相片不足以证明相片反映的事实与谭建邦存在关联，对此本院不予确认；证据2为法院依法作出的裁判文书，对其真实性、合法性本院予以确认，对于其关联性本院结合案件具体事实予以认定。
经审查，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，诉讼中，原审法院经谭雪强申请，依法委托佛山市力正价格事务所有限公司对谭雪强现经营地段商铺租金价格、营业利润损失、物资拆卸包装运输等费用、新厂房消防环保工程费用、现厂房设备拆卸后丧失的价值损失以及现租用商铺的基建和装修残值进行评估。佛山市力正价格事务所有限公司于2013年6月19日作出《评估报告书》，评估结论为：现经营地段商铺租金价格于评估基准日的评估单价为每平方米10.38元；营业利润损失、物资拆卸包装运输等费用以及新厂房消防环保工程费用因资料不全无法鉴定；现租用商铺的基建和装修残值于评估基准日的鉴定评估价值为人民币叁万陆仟伍佰壹拾陆元壹角玖分（￥36516.19元）。谭雪强为此支出鉴定费8500元。
再查明，2013年10月14日，勤学居民小组向原审法院提起诉讼［一审案号为：（2013）佛明法民一初字第938号，二审案号为：（2014）佛中法民一终字第820号］，请求判令谭雪强交还涉案的商铺及土地，并支付2011年3月14日起至实际交还之日止的使用费及利息。一审判决后，经二审法院调解，双方确认谭雪强应于2014年7月31日前将涉案商铺及土地交还勤学居民小组，同时确认谭雪强应于2014年5月10日前支付自2011年3月15日起至2014年7月31日止的使用费（按7元每平方米计算，共343035元）。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据诉辩双方的意见，二审争议焦点为：1.原审法院关于涉案《商铺租赁合同》解除违约主体及谭建邦责任承担的认定是否合理；2.勤学居民小组应否就谭雪强的相关损失承担连带责任？
关于违约主体认定问题。谭雪强认为涉案《商铺租赁合同》被解除责任在于谭建邦，谭建邦则认为因谭雪强先行违约，其才单方行使合同解除权。对此，本院认为，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：“下列事实，当事人无需举证证明：……（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实……”涉案《商铺租赁合同》不能履行是由于谭建邦的单方违约行为造成，该事实已经本院生效裁判文书予以确认，谭建邦上诉再次提出该项抗辩理据不足，本院不予采纳。
关于谭建邦违约责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”基于上述认定，在涉案《商铺租赁合同》被解除的前提下，谭雪强要求谭建邦应对涉案《商铺租赁合同》被解除所造成的损失承担赔偿责任正当合法，谭建邦认为无需就此承担责任理据不足，本院不予采纳。针对谭建邦责任承担问题，谭雪强认为其损失包括商铺租金差价损失、员工工资补偿、因《商铺租赁合同》被解除导致谭雪强无法履行与第三方的合同造成的损失、营业利润损失、改造商铺等设施的损失、物资拆卸包装运输安装调试等费用、转租损失及转租违约赔偿、新厂房消防环保工程费用等损失，原审法院依据双方合同约定判令谭建邦向其赔偿200000元不足以弥补以上损失，谭建邦还应额外向其赔付200000元。谭建邦认为涉案《商铺租赁合同》虽经判决解除，但谭雪强至今仍在正常使用涉案商铺，并未蒙受任何经济损失，原审法院认定谭建邦需承担的赔偿款项过高，应予以调整。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，在双方在合同中明确约定相关违约责任承担的前提下，确定谭建邦责任承担是否合理，违约金应否调整，应结合谭雪强实际损失，涉案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素予以衡量。本案中，谭雪强直接损失体现在涉案商铺基建和装修残值方面，其诉请的员工工资补偿、物资拆卸包装运输安装调试费用、新厂房消防环保工程等费用在合同到期终止后亦会产生，不属于直接损失，而对于商铺租金差价损失、营业利润损失、因《商铺租赁合同》被解除导致谭雪强无法履行与第三方的合同造成的损失、转租损失及转租违约赔偿等损失，谭雪强均未能提供充足的证据予以证实，且如谭雪强的主张，谭建邦均对上述项目承担赔偿巨额责任，远超出谭建邦签订合同时关于违约责任承担的预期，于谭建邦可获得的收益而言，显失公平。鉴于谭建邦的单方面违约行为确实会造成谭雪强损失的事实客观存在，考虑谭雪强所承租的面积，涉案商铺及土地至谭雪强搬离之日实际使用状况，谭雪强前期投入及涉案商铺目前基建和装修残值损失实际价值，以及双方均不足以证明合同约定的违约金远低于或过分高于实际造成的损失情况下，基于谭建邦在签订合同时有所预见的情况下作出“单方面终止合同要负起一切法律责任及赔偿对方人民币20万元损失”的承诺，原审法院据此判令谭建邦应向谭雪强支付违约赔偿金200000元并无不当，谭雪强、谭建邦上诉主张应对此予以调整依据不足，本院不予支持。
关于勤学居民小组连带责任认定问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条规定：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”涉案《商铺租赁合同》签订方为谭雪强及谭建邦，谭雪强认为勤学居民小组对此存有过错，未能提交相关证据予以佐证，根据合同相对性原则，谭雪强主张勤学居民小组应与谭建邦就涉案《商铺租赁合同》解除造成的损失承担连带责任缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
至于本案诉讼费负担问题，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额”，谭雪强、谭建邦上诉请求本院不予支持，由此产生的上诉费用由各上诉人各自负担。对于一审案件受理费3650元、财产保全费633元，合计4283元，根据本案案情及谭雪强可获支持比例等因素综合考虑，一审法院确定由谭建邦负担2141元，谭雪强负担2142元，该处理结果并未违反上述规定，本院予以维持。至于鉴定费8500元，虽然谭雪强依据《评估报告书》提出的相关赔偿项目法院不予支持，但谭雪强基于权益保障的目的提请鉴定，由此支出该项费用，属于正当的权利行使范围，根据公平原则，本院确定由谭雪强、谭建邦各自负担一半，原审法院未对此作出认定不当，本院予以纠正。
综上，谭雪强、谭建邦上诉主张均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费3650元、财产保全费633元、鉴定费8500元，合计12783元，由上诉人谭雪强负担6391元，被上诉人谭建邦负担6392元；二审案件受理费8600元，由上诉人谭雪强负担4300元，上诉人谭建邦负担4300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐立伟
代理审判员 翁丰好
代理审判员 禤敏婷
二〇一四年七月十五日
书 记 员 车 驰
书 记 员 吕倩倩