上海市徐汇区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）沪0104执异98号
案外人：潘梅君，女，1964年10月18日出生，汉族，户籍地浙江省嵊州市。
案外人：周展锋，男，1992年12月30日出生，汉族，户籍地杭州市下城区。
申请执行人：上海徐汇融资担保有限公司，住所地上海市徐汇区漕溪北路18号21楼A座。
法定代表人：蒋晓军，董事长。
委托诉讼代理人：屠磊，上海九州丰泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何雄，上海九州丰泽律师事务所律师。
被执行人：上海中发中压电器有限公司，住所地上海市奉贤区金汇镇浦星公路1288号。
被执行人：上海中发电气（集团）股份有限公司，住所地上海市浦东新区周浦镇沪南路3839号。
被执行人：铜陵市三佳电子（集团）有限责任公司，住所地安徽省铜陵市石城路（电子小区）。
被执行人：上海服装城股份有限公司，住所地上海市金山区枫泾镇朱枫公路281号。
被执行人：陈邓华，男，1963年1月15日生，汉族，户籍地上海市普陀区。
被执行人：虞小珍，女，1964年4月4日生，汉族，户籍地上海市普陀区。
被执行人：陈余江，男，1962年4月7日生，汉族，户籍地上海市普陀区。
被执行人：施珠玲，女，1962年9月9日出生，汉族，户籍地浙江省乐清市。
本院在执行（2014）徐民二(商)初字第1012号上海徐汇融资担保有限公司（以下简称“徐汇融资公司”）与上海中发中压电器有限公司（以下简称“中发电器”）、上海中发电气（集团）股份有限公司（以下简称“中发集团”）、铜陵市三佳电子（集团）有限责任公司（以下简称“三佳公司”）、上海服装城股份有限公司（以下简称“服装城公司”）、陈邓华、虞小珍、陈余江、施珠玲借款合同纠纷一案，案外人潘梅君、周展锋对执行上海市金山区枫泾镇朱枫公路XXX弄XXX号XXX层室、XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
潘梅君、周展锋称，2003年3月，其与服装城公司签订《上海服装城营业房联建协议书》（以下简称“《联建协议》”），约定：潘梅君、周展锋选定服装城公司XXX区第XXX幢第XXX间第XXX、XXX层的地块联建营业房，由服装城公司代办房屋产权证，服装城公司最迟应于2004年10月前交付使用，但其未按时交付。2007年11月24日，潘梅君、周展锋付清购房款、代办费、办理产权证费用等所有款项，并与服装城公司签订《上海市商品房出售合同》，约定：2007年12月31日前，由服装城公司向上海市金山区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证（小产证）。因服装城公司的原因，潘梅君、周展锋无法于2013年11月前取得房地产权证（小产证）。2015年4月27日，潘梅君、周展锋向上海市金山区人民法院（以下简称“金山法院”）提起诉讼，案号为（2015）金民三（民）初字第1608号，后金山法院判定服装城公司协助办理产权证。2017年3月7日，潘梅君、周展锋申请办理登记手续，由于系争房屋已被查封，致使其无法办理过户手续。故潘梅君、周展锋提出执行异议，请求中止对系争房屋的执行。
徐汇融资公司称，不同意潘梅君、周展锋的申请事项。1、潘梅君、周展锋系在系争房屋被查封后依据另案的生效判决提出执行异议，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。2、潘梅君、周展锋购买系争房屋并非用于居住目的，也并非名下无其他居住房屋，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定的情形。
中发电器、中发集团、三佳公司、服装城公司、陈邓华、虞小珍、陈余江、施珠玲均未答辩。
经审查查明，2003年3月8日，服装城公司与潘梅君签订《联建协议书》，约定潘梅君选定上海服装城XXX区第XXX幢第XXX间第XXX、XXX层的地块联建营业房，总建筑面积为136.80平方米，待国家有关部门核定为准。并约定服装城公司与潘梅君签订《联建协议书》后，潘梅君即向服装城公司交付联建房基础建设费，总计18.8万元。2004年12月22日，潘梅君、周展锋向服装城公司交付房款268,000元。2013年8月30日，系争房屋取得上海市房地产权证（大产证）,房屋用途载明“店铺”。
2007年11月24日，服装城公司与潘梅君、周展锋签订《上海市商品房预售合同》，潘梅君、周展锋向服装城公司购买系争房屋。约定：潘梅君、周展锋购买系争房屋的总房价款为281,981元（187,994元+93,987元）。同日，销售不动产统一发票载明预收购房款8,920元。同时，系争房屋的面积补交差价应为1,822元。潘梅君、周展锋已将系争房屋的剩余价款按照本院的要求交付执行。
2015年4月27日，潘梅君、周展锋后因房屋买卖合同纠纷向金山法院提起诉讼，要求服装城公司协助其办理系争房屋的房地产权证。在该案审理过程中，服装城公司对其直至2013年11月才交付系争房屋等事实予以确认。该院经审理后判决支持了潘梅君、周展锋的诉请，同时要求潘梅君、周展锋与服装城公司结清房款。
另查明，本院在审理（2014）徐民二(商)初字第1012号徐汇融资公司与中发电器、中发集团、三佳公司、服装城公司、陈邓华、虞小珍、陈余江、施珠玲借款合同纠纷一案中，根据徐汇融资公司的申请作出财产保全裁定，于2014年6月17日查封了系争房屋。本院于2015年6月26日作出（2014）徐民二(商)初字第1012号案件的一审判决，判令中发电器向徐汇融资公司支付代偿金、担保费、违约金、律师费等，中发集团、三佳公司、服装城公司、陈邓华、虞小珍、陈余江、施珠玲对中发电器的付款义务承担连带责任等。该判决被二审维持原判。
再查明，目前本院对系争房屋为第一顺位查封。
本院认为，本案审查中，要明确《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条在具体运用上的区分。第二十八条规定的是“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”，针对的是泛指的不动产。第二十九条规定的是“买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议”，针对的是“商品房”，且是“用于居住”的商品房。所以，较第二十八条而言，第二十九条是对特殊不动产的规定，这个特殊就在于“住宅商品房”。本案系争房屋（不动产）系“店铺商品房”，不是“住宅商品房”。故本案审查不适用第二十九条。
从本案审查查明的案外人与被执行人服装城公司的签约、履行角度看，案外人主张排除对系争房屋的执行符合了第二十八条的规定条件。故本案案外人提出的异议成立，本院予以支持。
关于申请执行人抗辩援引的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条，因金山法院的结论并不是本院审查本案的依据，故不再赘述。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
中止对上海市金山区枫泾镇朱枫公路XXX弄XXX号XXX层室、XXX号XXX室房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 叶晓晨
人民陪审员 刘梅娟
人民陪审员 周丽丽
二〇一八年六月二十六日
书 记 员 顾 郁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。