浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终8411号上诉人（原审原告)：吴方萍，女，汉族，1975年4月12日出生，住杭州市滨江区。被上诉人（原审被告)：杭州爱家物业服务有限公司，住所地：杭州市西湖区莫干山路533号。法定代表人：陆斌斌，副总裁。委托诉讼代理人：吴苏华、李妮，系公司员工。上诉人吴方萍与被上诉人杭州爱家物业服务有限公司（以下简称“爱家公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2017）浙0108民初4862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明，吴方萍（乙方）与爱家公司（甲方）于2017年6月17日签订了房屋租赁合同一份，约定：（一）甲方将位于观邸国际寓所10幢3单元201室1号房屋出租给乙方使用。房屋租赁期自2017年6月20日起至2018年6月19日止，甲方应于2017年6月20日前将房屋交付乙方使用。（二）租金为1500元/月（含物业费），采用先付后用、按季支付原则，首期4500元于签合同当日交纳；第二期于2017年9月13日前支付；第三期于2017年12月13日前支付；第四期于2018年3月13日前支付。（三）权利义务：甲方应保证在租赁期内，该房屋可以被安全、正常使用。合同期满乙方结清相关费用后，甲方向乙方无息退还押金。（四）违约责任：1、乙方发生以下行为之一的，甲方有权终止合同并收回房屋，乙方必须支付甲方二个月租金作为违约金。（1）乙方在承租期内，未经甲方同意，单方面退租。……2、甲方发生以下行为之一的，乙方有权终止合同，甲方须支付乙方二个月租金作为违约金：（1）逾期交付房屋超过七天。（2）乙方无任何违约行为，甲方擅自提前收回房屋。合同签订当日，吴方萍向爱家公司交纳了首期租金4500元，押金1600元，爱家公司分别出具了收款收据，佣金800元的收款收据是由杭州我爱我家房地产经纪有限公司出具。爱家公司当日就询问吴方萍何时办理交房手续，吴方萍表示不急，到时会联系爱家公司经纪人，于是就未办理。2017年7月11日吴方萍联系爱家公司经纪人，告知明天要住进去，要求发送密码，爱家公司经纪人也发送了开锁口令给吴方萍。2017年7月13日吴方萍在入住时无法按发送的密码开门，爱家公司经纪人表示无法马上过来，并通过微信方式指导吴方萍开门锁，吴方萍尝试多次未成功，后同房屋的人打开了门，吴方萍进去后发现所租房间门开着，于是将物品放在房间内即离开。之后吴方萍就提出退租，并将物品带走，双方多次协商未果。2017年8月28日，吴方萍诉至法院，请求判令：1、解除双方于2017年6月17日签订的《房屋租赁合同》；2、爱家公司返还吴方萍租金4500元、押金1600元、租赁雇佣金800元，共计6900元。3、爱家公司按合同支付违约金3000元。4、诉讼费由爱家公司承担。原审法院认为，吴方萍、爱家公司签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效。现吴方萍要求解除合同，爱家公司也同意解除，本院予以支持。合同解除后，双方应当根据履行情况进行结算，吴方萍要求返还押金1600元的诉请，爱家公司无异议，该院予以支持。对租金部分，根据合同约定爱家公司应于2017年6月20日前履行交房义务，虽然吴方萍要求等其通知，在未向吴方萍明确该行为后果的情况下，爱家公司以此作为未逾期交房的抗辩理由，该院予以采纳，但并不能视为爱家公司已经交房，因此要求扣除2017年6月20日至2017年7月13日前租金的意见，依据不足，该院不予采纳，对吴方萍要求返还租金4500元的诉请，该院予以支持。关于违约金，爱家公司在服务上存在瑕疵，但吴方萍也没有事先明确13日要入住，且密码不能正常使用也存在多种因素，吴方萍为此以管理不到位、无法正常使用等理由主张爱家公司违约并要求解除合同，依据不足，现爱家公司同意解除，各自的损失各自承担，对吴方萍要求爱家公司支付违约金3000元的诉请，该院不予支持。关于佣金800元，并非爱家公司收取，且系不同的法律关系，吴方萍认为是两公司是同一法定代表人，爱家公司应当承担责任的意见，依据不足，对该项诉请，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条，第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除吴方萍与杭州爱家物业服务有限公司于2017年6月17日签订的房屋租赁合同。二、杭州爱家物业服务有限公司返还吴方萍租金4500元、押金1600元，合计6100元，于本判决生效之日起十日内付清。三、驳回吴方萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由杭州爱家物业服务有限公司负担。宣判后，吴方萍不服上述判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人提供的房子没法正常安全使用。第一条法院认定事实判决书第3页(三)权利义务：甲方应保证在租赁期该房屋可以被安全、正常使用。判决书第5页第6行称门不能正常开启也存在多种原因，因此不存在被上诉人违约，这是判决第一个错误。被上诉人是一家物业服务公司，当上诉人发现门没法打开并联系被上诉人并要求到达现场查看被拒绝才导致了这场诉讼，所以被上诉人提供的房子无法正常安全使用。并不是上诉人丢失了钥匙，被上诉人拿了钱就有责任和义务到达现场为上诉人开门。上诉人为第一次入住。上诉人微信聊天证据和收款收据可以证明，这是违约。2、被上诉人拿钱后没提供应该的服务属黑心商家行为第一条判决书第5页称被上诉人在服务上存在瑕疵。法院这么判决是错误的。第二条被上诉人在法庭上的供诉和上诉人的聊天、收款证据、投诉记录证明被上诉人在拿钱以后没给过上诉人任何应该的服务。被上诉人的行为不能用瑕疵来概括和包括，被上诉人给上诉人带来了各种损失应该被严惩。3、被上诉人应该支付上诉人损失的中介费判决书第5页9-11行关于佣金800元并非被上诉人收取，上诉人以被上诉人和中介为同一个老板为由要求被上诉人支付中介费不支持。上诉人不服这条。事实上上诉人给被上诉人和中介的钱是一笔物业服务费和物业服务介绍费，既然是服务不存在，那么服务介绍费肯定得由被上诉人承担。4、法官对整个案件来龙去脉、双方的答辩、证据连接描述的太笼统，包括被上诉人称是上诉人不会使用密码导致无法开门没证据不做陈述，这是在为被上诉人推卸责任，这严重的侵害了上诉人的利益!上诉人把事实陈述一遍：中介和被上诉人告诉上诉人被上诉人是一家物业服务公司，上诉人考虑到被上诉人可以提供类似于管家的服务就决定和被上诉人签约，被上诉人和上诉人签订了房屋租赁合同。后因被上诉人告知上诉人需要耐心等待才能把物品交接合同签订，于是上诉人提出不急，以后再签也行（其实我一直在等）。再后来上诉人向被上诉人索要了密码，后采上诉人按当地风俗搬家想入住合租房时发现被上诉人提供的房子房间门没法开启，后上诉人联系被上诉人，被上诉人以电话和微信的方式发给上诉人各种密码教上诉人开锁，上诉人发现密码锁发出锁已经打开的指令但门依然无法开启，上诉人要求被上诉人到达寓所开门，被上诉人以正在接待新客户为由拒绝，后上诉人按被上诉人的提示请求隔壁的邻居帮助开门，邻居也没法打开门。在高温下长达一个多小时的时间里上诉人数次听到寓所里有人走动，后门被里面的人拉开。上诉人进入房间，发现自己出钱的房间门被开着。上诉人当场提出被上诉人一直没把一张开门卡片交给上诉人属于逾期未交房子，又出现密码锁失灵导致无法开门，让上诉人在高温下开门一个多小时也不愿意到达现场开门、证实上诉人所说属实，并且应该上诉人使用的房间门被开着，从这些事情看被上诉人一直没有履行物业服务的义务和责任。上诉人当场提出退租，被被上诉人拒绝了。后来上诉人找被上诉人协商此事，被上诉人称可以给上诉人提供同地段同面积的房子但要加价四五百一个月，要入住的话立刻交钱，上诉人因钱不多只好放弃。上诉人提出在合同里被上诉人要求客户讲道德相互帮助，如被投诉查是属实就要接受惩罚，事发当天邻居开着很大声的油烟机都可以听见上诉人叫门求助，上诉人又能听到该客户在室内走动的声音，被上诉人也承认邻居能听到上诉人的求助声，但被上诉人却称该客户不能听见上诉人的求助、要求声。因此上诉人要求被上诉人写下一份保证书，如上诉人将来和该客户起争端被上诉人必须让该客户离开以保证上诉人的利益和安全。被上诉人以此话对上诉人进行人身攻击称将来如上诉人和该客户发生纠纷肯定是上诉人人品卑劣的原因。于是上诉人提出可以入住和其他租户相处，如上诉人和其他租户起纠纷上诉人就承认自己品行卑劣，如果没出现这些现象而只是和该客户起纠纷被上诉人就必须按合同处理事情，被上诉人又拒绝了。于是上诉人提出退租，被上诉人要求上诉人签不顾及上诉人利益、声称是上诉人违约的一份协议才肯退钱，故被上诉人被诉之于滨江区法院。在法庭上，被上诉人承认自己是物业服务公司拿了上诉人的钱后从来都没给上诉人有过任何应该有的服务，被上诉人承认自己不是房东。在法庭上被上诉人指责7月13号事发后把物品寄存在了房间是不允许的，但后来又说不想和上诉人解约合同，被上诉人知道和上诉人有合同关系却不允许上诉人寄存物品却又强行要求和上诉人履行合同，后来在案件审理期间被上诉人依然以上诉人是其客户的身份给上诉人发送信息，当时上诉人被惊怒到身体不适，上诉人联系被上诉人发送此信息是何用意，被上诉人不做回答!几天后被上诉人又打骚扰电话给上诉人被上诉人呵斥。上诉人冒着酷暑开门一个多小时里邻居数次帮助开门无果的情况下，上诉人数次请求、要求里面的人开门被拒绝，被上诉人在法庭上称该客户人品很好很好，上诉人问被上诉人是否在说上诉人人品不好，被上诉人不做回答!被上诉人在法庭上、法庭外称是上诉人不会使用密码才导致门无法打开却又不能出具证据证明这点，当今社会只有弱智才不会开密码锁!在法庭上上诉人提及是请风水师挑选吉日才搬家。领导人会为烈士扫墓，我们民间百姓会选择良辰吉日进行婚嫁搬家，这些并不是迷信思想，是寄托哀思或祈求福泽，这是心理慰藉，被上诉人破坏了当地的风俗给上诉人造成了精神损失。因为被上诉人的不良行为，导致上诉人在后来急于找住处，结果被六个骗子合成的团伙所骗，在室外温度为六七十度的高温下，上诉人被骗外出，在马路上步行了三个小时，加上法庭上法庭外发生的事情因此上诉人提出了民事上的精神损失索赔，请求二审法院判令被上诉人返还上诉人租赁雇佣金800元、支付违约金3000元，本案诉讼费由被上诉人承担。被上诉人爱家公司答辩称：被上诉人认为，就服务角度而言，被上诉人确实存在服务瑕疵，但并非主观恶意，不足以导致合同根本性违约。理由如下：一、未按合同规定办理物业交割是应上诉人的要求，在被上诉人要求尽早办理物业交割时，上诉人提出要按当地风俗选择吉日进行搬家，不急着入住，要求被上诉人等其通知后再办理。所以被上诉人不存在故意不交付房屋的主观恶意。二、被上诉人存在服务瑕疵，但上诉人也未尽到充分的通知义务。7月13日因被上诉人并未事前被通知，上诉人当晚突如其来要求办理物业交割，被上诉人经纪人因工作原因未能第一时间到达现场，但被上诉人经纪人也及时将密码通过手机发送至上诉人，但因上诉人始终无法打开门锁，原因不得而知，是密码门出现故障还是上诉人不会使用该密码门，不得而知。三、上诉人以“密码门未被及时打开”从而认定房屋是不能正常安全被使用的，这一点不合理的。首先，案涉房间在7月13日前或后均是空置状态，可以被正常使用的；其次，门锁未能及时被打开从客观上看，也仅是暂时的，并不影响7月13日后上诉人的正常入住。因此被上诉人认为，密码门未及时打开这一瑕疵不足以导致合同根本违约。四、上诉人单方提出解约后，案涉房间到2017年10月22日为止一直都在空置中，期间空置近3月有余，被上诉人因此也产生了相应的租金损失。一审法院事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院依据有效证据及双方当事人的陈述，经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，吴方萍与爱家公司对解除房屋租赁合同及爱家公司返还吴方萍租金4500元、押金1600元均无异议，本院予以确认。关于吴方萍主张爱家公司支付违约金3000元的请求，本案中，爱家公司承认在服务上确实存在瑕疵，但密码不能正常使用也存在多种因素，且该瑕疵并不足以导致爱家公司根本性违约，故吴方萍要求爱家公司支付违约金3000元的诉请不能成立，原审法院不予支持并无不当。关于吴方萍主张爱家公司返还租金佣金800元的主张，现吴方萍提交的证据明确出具收款收据的并非爱家公司。在此情况下，吴方萍要求爱家公司返还该800元的请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吴方萍承担。本判决为终审判决。审判长  张一文审判员  金瑞芳审判员  睢晓鹏二〇一八年三月十六日书记员  何英杰??