广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0111民初12718号
原告：叶顺妹，女，1948年3月30日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，
原告：林建珊，男，1952年10月30日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，
共同委托诉讼代理人：刘柏纯，广东一粤律师事务所律师。
共同委托诉讼代理人：唐磊成，广东一粤律师事务所律师。
被告：冼健伟，男，1962年12月17日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，
委托诉讼代理人：韦业君，广东泽正律师事务所律师。
第三人：广东省广州市白云区公证处，住所地广州市广园中路***号***房。
法定代表人：黄海镰。
委托诉讼代理人：王曦，广州市白云区公证处公证员助理。
原告叶顺妹、林建珊与被告冼健伟，第三人广东省广州市白云区公证处赠与合同纠纷一案，本院于2016年10月13日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告叶顺妹及原告叶顺妹、林建珊的共同委托诉讼代理人刘柏纯、唐磊成，被告冼健伟及其委托诉讼代理人韦业君，第三人广东省广州市白云区公证处的委托诉讼代理人王曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶顺妹、林建珊诉称：我们于1976年3月28日结婚，系夫妻关系。1993年10月19日，叶顺妹领取了由广州市白云区石井镇人民政府核发的涉案房产《农村<镇墟>宅基地使用证》，使用人姓名为：叶顺妹，证号为：穗郊字第No336851号。1994年2月3日，我们与冼健伟签订《赠与合同》，双方约定：叶顺妹与林建珊将广州市白云区石井镇鹅掌坦村叶顺妹名下的房屋第三层，面积约为95.2㎡所有权无偿赠与冼健伟所有。1994年2月4日，广州市白云区公证处就我们与冼健伟签订的《赠与合同》的行为出具《赠与合同公证书》一份，公证书号：（94）穗白内民证字第0151号。该份《赠与合同公证书》明确我们与冼健伟签订《赠与合同》的行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规则。
根据涉案土地农村宅基地使用证可知，涉案土地性质为农村宅基地，属于农村集体所有。冼健伟不是广州市白云区石井镇鹅掌坦的村民，不属于该集体经济组织的成员，其与我们签订的《赠与合同》中约定的赠与行为实质上是将涉案房屋的所有权让渡给非广州市白云区石井镇鹅掌坦村经济组织成员。该赠与行为违反国家法律的强制性规定，因此我们与冼健伟签订的《赠与合同》属于无效合同。广州市白云区公证处出具的公证书没有对我们与冼健伟签订的《赠与合同》的真实性和合法性进行必要审查，存在重大瑕疵。综上，冼健伟继续占有涉案房屋无法律依据，为维护原告合法权益，请求法院判令：1、原告与被告之间签订的《赠与合同》无效；2、被告将坐落在广州市白云区石井镇鹅掌坦村叶顺妹名下房屋的第三层，面积约为95.2㎡（农村扎基地使用权证：穗郊字第No336851号）交还给原告；3、被告承担本案的全部诉讼费。
被告冼健伟辩称：我与原告签订合同的时间是1994年2月3日，公证时间是1994年2月4日。上述赠与合同经广州市白云区公证后已经生效，原告至今才提起诉讼，已超过诉讼时效，故请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。且我与原告签订的《赠与合同》是双方真实意思的表示，合同内容并不违反法律法规的强制性规定，上述合同已经经过公证程序，故原告的赠与行为是有效的。另外，我与原告均按照上述赠与合同履行了各自的相应义务，原告已经按照约定将涉案房屋赠与我所有，我也至今在涉案房屋居住生活长达20多年，即便没有依法办理相应的过户登记手续，但《赠与合同》的目的早已实现。
无论《赠与合同》是否有效，我依据《合建房屋协议书》、《购房协议书》所享有的永久居住使用权应当得到法律的保护。我并非是无偿受赠涉案房屋，是我经过原告同意后，再从案外人李振清处购买得来的，为此支付了建房材料款和购房款；虽然涉案房屋是在宅基地上建成的，但我购买及受遗赠的仅是房屋，不涉及宅基地问题，我的行为无损原告的利益，且未侵害国家和集体利益，故根据相关合同约定，我拥有对涉案房屋的永久居住使用权。
本案的案件事实是：原告于1992年与案外人李振清签订了《合建房屋协议书》，该协议书约定：涉案房屋第二、三层属于案外人李振清所有，李振清本人有权自用、出卖或者转赠。在取得原告、案外人李振清同意的情况下，我才会与原告、案外人李振清共同签订上述《购房协议书》从而购买涉案房屋，现原告毁约，要求我腾退房屋的行为有违诚实信用原则，其诉请不应得到人民法院支持。
第三人广东省广州市白云区公证处述称：我方认为赠与合同有效，双方是自愿的意思，以无偿形式赠与涉案房屋。经查资料显示公证资料完整，办理程序符合法律的规定。
经审理查明：1992年10月6日，原告叶顺妹（甲方）与案外人李振清（乙方）签订《合建房屋协议书》，约定：同意把位于广州市同德乡鹅掌坦村合建一幢四层楼房水泥混凝土框架结构住宅楼房……3.房屋建成后，每层为壹套，甲方属首层、肆层及天面，乙方属贰层、叁层。6.房屋建成后，三天内甲方应同乙方办理合建产权无偿赠送公证手续，费用由乙方负责。……属乙方所得的房屋，乙方有权自用、出卖或转赠。
1993年5月12日，李振清（甲方）与被告冼健伟（乙方）、叶顺妹（关系人）签订《购房协议书》，约定：一、甲方同意将位于广州市白云区同德乡鹅掌坦村十七队，叶顺妹合建的第三层全层（共九十一平方米）卖给乙方，单价为每平方壹仟柒佰元正计，合计共人民币壹拾伍万肆仟柒佰元，阳台计50%，乙方付款给甲方办法：首期签协议起付人民币伍万元正作定金，成余款项待房屋完成办好房产公证手续付清。如乙方违约自动作废，如甲方违约甲方要两倍付给乙方。二、甲方在一九九三年九月前交付乙方使用。
合同签订后，被告冼健伟向李振清支付了第三层建筑材料款141292元。
1993年10月19日，广州市白云区石井镇人民政府向原告叶顺妹核发《农村（镇墟）宅基地使用证》，使用人姓名为：叶顺妹，证号为：穗郊字第No336851号。
1994年2月3日，原告叶顺妹、林建珊（赠与人）与被告冼健伟（受赠人）签订了《赠与合同》，约定：赠与人与受赠人是朋友关系。赠与人自愿无偿将坐落在广州市石井（镇）鹅掌坦（村）第十七生产队我们所有（穗郊字第336851号农村（镇墟）宅基地使用证）房屋的第三层全层（95.2平方米）业权赠与受赠人所有。受赠人接受上述赠与，赠与人决不反悔。此赠与合同经赠与人、受赠人双方签订后，由广州市白云区公证处公证后生效。赠与人与受赠人共同办理了上述房产权属的过户手续后，上述房产的权利和义务与赠与人无涉。
上述《赠与合同》于一九九四年二月四日经广州市白云区公证处公证，并出具（94）穗白内民证字第0151号《赠与合同公证书》。叶顺妹出具结婚证证实其与林建珊1976年3月28日登记结婚，双方为夫妻关系。
原、被告确认双方没有任何关系，赠与是基于购房协议书及合建房屋协议书而办理的，原告是为配合被告向李振清买涉案房屋而办理公证手续。
以上事实，有《合建房屋协议书》、《购房协议书》、收据、结婚证、宅基地使用证、公证书及当事人陈述等证据证明。
本院认为：涉案房屋为宅基地房屋，原告叶顺妹、林建珊与被告冼健伟签订《赠与合同》。但由于被告冼健伟非集体经济组织成员，故原告的赠与行为违反了我国相关法律法规的强制性规定，上述《赠与合同》依法为无效合同。原告叶顺妹、林建珊请求确认与被告冼健伟签订的《赠与合同》无效，本院予以支持。
涉案房屋系由原告叶顺妹、林建珊与案外人李振清合建，约定建成后办理产权无偿赠送手续，叶顺妹后作为关系人参与李振清与冼健伟的《购房协议书》的签订，原告是清楚知道被告向李振清购买涉案房屋，故被告冼健伟是通过向李振清购买取得涉案房屋，原被告双方亦确认上述赠与行为是基于《购房协议书》与《合作建房协议书》，并不是无偿赠与，本院虽已确认《赠与合同》无效，但原告并不能基于此无效合同要求被告返还财产。故原告基于赠与无效要求被告返还涉案房屋，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：
一、原告叶顺妹、林建珊与被告冼健伟于1994年2月3日签订的《赠与合同》无效；
二。驳回原告叶顺妹、林建珊的其他诉讼请求。
本案受理费300元，由原告叶顺妹、林建珊负担200元，被告冼健伟负担100元，原告同意由被告在履行判决时将应承担部分直接给付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 陶向军
人民陪审员 曹丽萌
人民陪审曾祥兴
二〇一七年二月十五日
书 记 员 廖若薇