江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第01776号
上诉人（原审原告）昆山天泓置业有限公司
上诉人（原审被告）朱巧文。
上诉人昆山天泓置业有限公司（以下简称天泓公司）、朱巧文因房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2013）昆花民初字第1033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年9月27日，天泓公司与朱巧文签订《昆山市商品房购销合同》一份，约定由朱巧文购买天泓公司开发的位于昆山市花桥镇国基城邦花园2幢205室房屋一套，房屋总价款为695938.4784元。合同第六条第三款约定付款方式为：“2011年9月27日前支付首期（含定金）417938元，剩余房款278000元通过银行按揭贷款支付发放至出卖人账户。”第七条买受人逾期付款的违约责任第1款约定为：“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。”该份合同附件四合同补充协议第三条载明：“买受人选择以银行贷款（包括公积金贷款和抵押贷款）方式支付房款的，同时适用以下条款：1、出卖人在本合同签订之前有关按揭贷款事项的说明、陈述或宣传均理解为仅限于协助买受人向按揭银行办理商品房抵押贷款。按揭银行根据买受人情况决定同意或不同意按揭以及贷款的数额和年限，出卖人无保证义务；2、买受人签订合同当日，买受人须办妥银行按揭签约手续（包括提供申请按揭所须的一切资料），否则每逾期一日，买受人按申请贷款总额的0.2‰向出卖人支付违约金，如买受人逾期15日仍未办妥银行按揭签约手续，出卖人有权解除合同；3、非出卖人及买受人原因（买受人已向银行提交贷款所需各项资料，且银行已审核通过），因银行政策调整导致银行按揭款项未能按主合同第六条约定期限发放贷款或者未足额发放贷款的，买受人可以在约定的付款日期届满后6个月内，以自有资金付清房屋尾款，如不接受分期付款买受人可以选择退房，出卖人30日内将买受人已支付的房价款无息退还买受人，买受人应退还出卖人已开具的发票。”2011年9月27日，天泓公司向朱巧文开具金额为278938元的购房发票；2011年10月31日，天泓公司又向朱巧文开具金额为139000元的购房发票；以上发票金额合计417938元。朱巧文称发票开具时间即为朱巧文支付房款的时间；天泓公司则称朱巧文于2011年9月27日支付278938元，2012年12月1日支付59500元，2012年12月26日支付10000元，2013年3月26日支付69500元，对此，天泓公司未能提供证据予以证明。
另查明：朱巧文称曾于签订合同当日即2011年9月27日向交通银行提交过贷款审批手续，后因故未审批通过；天泓公司否认朱巧文曾向交通银行申请过贷款，但认可朱巧文购房时其售楼处有交通银行设立的贷款点。后天泓公司推荐朱巧文至中国银行上海市静安支行办理贷款。2013年5月7日，天泓公司、朱巧文与中国银行上海市静安支行签订《个人一手住房贷款合同》，贷款金额为278000元，利率为基准利率上浮15%。合同签订后，该笔贷款未能发放至天泓公司账户。
一审中，法院为查明朱巧文办理银行贷款的情况，对中国银行上海分行客户经理王伟制作调查笔录一份，王伟称朱巧文2012年4月15日与银行签订的贷款申请表，其中因其配偶身份证提交时间较长导致贷款审批时间延长，2012年4月10日朱巧文将其配偶身份证补交，银行要求其补交最新的收入证明，2013年5月3日朱巧文补充提交过来后，5月6日银行对朱巧文的贷款申请审批通过。银行未能发放贷款的原因是朱巧文没有认可其中上浮15%的利率条款，没有将其签好字的合同返回提交银行，因此无法房款，现因贷款审批时间已经过期，银行已经无法发放该笔贷款了。对于该份调查笔录，朱巧文不认可，但未提交任何反证。
又查明：2013年6月9日，天泓公司委托江苏冠文律师事务所律师傅明华向朱巧文发律师函，称向中国银行上海市静安支行的贷款已经进入放贷流程，但是由于朱巧文一直未至银行签字，导致银行一直未能发放贷款，为此向朱巧文提出以下要求：一、双方应当按照《昆山市商品房购销合同》的约定履行义务；二、朱巧文应当在收到此函后三个工作日内至银行办理贷款手续，支付剩余房款；三、若不能按照第二条的要求办理贷款手续，朱巧文应当在接到此函后三个工作日内以现金的方式支付剩余房款。朱巧文于2013年6月10日接到该律师函。2013年6月17日，朱巧文向傅明华律师回函，回函内容提及2011年9月27日至2013年5月办贷款的过程，并提出无法承受多出的5%的利息差额，要求天泓公司协商处理。2013年8月8日，天泓公司再次委托江苏冠文律师事务所律师傅明华向朱巧文发律师函，称向由于朱巧文一直以各种理由推脱，未至银行签字，导致银行一直未能发放贷款，并且对天泓公司在2013年6月份的律师函中提出的要求一直未予办理，为此向朱巧文提出以下要求：一、双方之间的《昆山市商品房购销合同》解除；二、朱巧文应当在收到此函后三个工作日内办理合同解除手续，至昆山市房产登记机关办理房屋预售的注销登记手续。朱巧文于2013年8月14日接到该律师函。2013年8月19日，朱巧文委托上海申道律师事务所黎隆暄律师向天泓公司发律师函，提出：银行未及时发放贷款的责任不在朱巧文，银行利率上浮较大，朱巧文与天泓公司正在协商处理中，并未拒绝签字。天泓公司也没有拒绝朱巧文的要求或给以明确的答复。合同当事人在履行中就意外事项进行协商是正常的，也是必须的，因此天泓公司发出的律师函中解除合同的意见缺乏事实和法律依据，朱巧文不予接受，并告知天泓公司接函后将朱巧文要求协商处理5%利息差额的要求转告天泓公司并将协商结果及时复函告知。另外，朱巧文在庭审中向本院提交2013年8月30日其与天泓公司律师傅明华的通话录音，主要内容有：朱：“我也想把这个尾款付掉，因为我在银行的贷款已经签过字了，合同已经给我了，否则的话我也不会去签这个。”傅：“银行这部分钱也没有付过来。”朱：“就是因为10%和15%上调的那个浮动利率的问题，我说我要去和开发商协商一下，就是这个协商搞到现在。如果你们那个时候就能明确告诉我是这个结果，我肯定也就付款了。”傅：“这个我要跟你明确，和我们协商有什么用呢，这个你付款的义务啊。”朱：“当时我在五月份、四月底和谢总协商，我说利息上浮了15%，不是10%嘛，这个问题我没搞懂。因为你们开发商和我们谈的时候也是10%。所以我对这个有异议15%。谢总说他不清楚银行的事情。就是为了这个问题大家搞到现在，我不是不付款，要是不付款就不签这个字了，我也想银行贷款可以早点下来。”现因天泓公司要求解除与朱巧文签订的《昆山市商品房购销合同》，朱巧文不同意，引起纠纷。
上述事实，由《昆山市商品房购销合同》、《个人一手住房贷款合同》、律师函、快递单据及投递情况、购房发票、通话录音光盘及文字整理稿、调查笔录以及当事人的陈述予以证实。
天泓公司的一审诉讼请求为：1、解除天泓公司与朱巧文之间签订的《昆山市商品房购销合同》；2、朱巧文向天泓公司支付违约金13900元；3、本案诉讼费由朱巧文承担。
原审法院认为：天泓公司与朱巧文订立的《昆山市商品房购销合同》系双方真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护。关于天泓公司能否解除与朱巧文签订的《昆山市商品房购销合同》的问题，双方在合同中约定了剩余房款278000元的支付方式为通过银行按揭贷款支付，但并未明确约定该笔款项的付款期限，但根据双方在2011年9月27日签订合同，2013年5月才办理银行按揭贷款，期间天泓公司未向朱巧文提出付款要求的情况来看，天泓公司给朱巧文支付剩余房款预留了充足的付款时间。朱巧文理应在银行审批通过之后及时办理发放贷款手续，但其因利率上浮未积极办理；后天泓公司发函催告朱巧文在一定的期限内付款，在天泓公司再次发函要求解除合同之前，朱巧文有必要且合理的时间用于准备款项，但朱巧文再次以与天泓公司协商处理利率上浮问题为由未能按此履行。因此，天泓公司有权解除与朱巧文签订的《昆山市商品房购销合同》，法院对天泓公司于2013年8月8日向朱巧文发函要求解除合同的行为予以确认，该份合同已于朱巧文接函之日即2013年8月14日解除。对于朱巧文辩称的其有6个月的期限用自有资金还款主张，法院认为，根据合同补充协议第3.3条的内容，朱巧文的该项主张并不符合该条款约定“银行政策调整”、“主合同第六条约定期限”等前提条件，因此无法适用该条款；对于朱巧文辩称的天泓公司的解除权超过期限的问题，虽然补充协议中约定了解除权行使期限为解除事由成立之日起三个月，但根据天泓公司2013年6月9日发函要求朱巧文于接函后三个工作日内付款，后朱巧文2013年8月8日发函要求解除的事实，天泓公司行使解除权的时间并未超过约定期限，因此，对于朱巧文的该项辩称亦不予支持。
对于天泓公司要求朱巧文支付违约金13900元（按照合同第七条的约定：278000元＊5%=13900元）的诉讼请求，符合双方的约定且不违反法律规定，法院予以支持。合同解除后，天泓公司应当返还给朱巧文的款项为417938元及自付款之日起的利息损失。关于付款之日，朱巧文主张付款日期为两张购房发票的开具之日；天泓公司虽主张朱巧文是分期付款，但未提供相关证据。因此，法院认定朱巧文已付款项417938元的付款日期为：2011年9月27日付款278938元，2011年10月31日付款139000元。利息损失的计算标准应参照中国人民银行同期贷款利率。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条之规定，判决：一、天泓公司、朱巧文订立的《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2011025002）解除。二、朱巧文支付天泓公司违约金13900元，于判决生效后十日内支付完毕。三、天泓公司返还朱巧文购房款419738元及利息损失（计算方式为：分别以278938元和139000元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，分别自2011年9月28日和2011年11月1日计算至判决确定的履行之日止），于判决生效后十日内支付完毕。案件受理费10908元，由朱巧文负担。
天泓公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、朱巧文在一审庭审中未要求天泓公司返还购房款，一审判决无法律依据。二、一审判决天泓公司按银行贷款利率支付朱巧文购房款的利息错误，即使应当返还购房款并支付利息，也应当按银行同期存款利率计算。三、一审判决从2011年11月1日起计算已付购房款的利息错误，一审庭审后天泓公司举证了朱巧文付款的POS单，付款时间为2012年12月1日支付59500元，12月26日支付10000元，3月26日支付69500元。请求二审法院撤销一审判决第三项，二审案件受理费由朱巧文负担。
朱巧文不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审查明事实有误。一审法院对中国银行上海分行客户经理王伟所作的调查笔录程序不合法，对王伟的身份存疑，王伟作为自然人应当出庭接受质证。二、一审法院对王伟的笔录不能作为认定事实的证据，一审判决认为天泓公司有权解除合同，但未说明解除的法律依据或合同依据。天泓公司行使解除权已经超过期限。三、朱巧文在履行房屋买卖合同中没有违约行为。朱巧文第一次向交通银行申请贷款未获批准是因为银行认为有炒房嫌疑，第二次向中国银行上海静安寺支行申请贷款，最终没有放贷也不是朱巧文的过错。四、天泓公司要求解除合同既没有法律依据，也没有合同依据。五、天泓公司无履行合同诚意，恶意毁约。请求二审法院撤销原判，改判驳回天泓公司的一审诉讼请求。
二审经审理查明的事实除朱巧文支付房款的时间外，其余与原审一致。
二审中，天泓公司提供了朱巧文2012年12月26日支付10000元，2013年3月26日支付69500元的POS单原件，朱巧文对此予以认可。天泓公司还提供了朱巧文于2012年12月1日支付59500元的POS单复印件，朱巧文对此不予认可，认为天泓公司开具发票的日期就是她支付59500元的日期。
本院认为：天泓公司与朱巧文在2011年9月27日签订的商品房买卖合同合法有效。朱巧文在支付了部分房款后，余款因故未能取得银行贷款，导致合同未能继续履行。本案争议焦点在于：一、天泓公司是否有权根据合同第七条行使解除权。二、朱巧文向天泓公司支付房款139000元的日期。
关于争议焦点一，天泓公司与朱巧文在合同中约定买受人逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同。但双方合同中对于朱巧文以银行贷款方式支付房款的时间未作约定。2013年6月9日，天泓公司向朱巧文发出律师函，要求她在收函后三个工作日办理银行贷款，如不能办理则在三个工作日内以现金支付房款。该函件要求与双方合同附件四补充协议第三条约定相符。朱巧文于2013年6月10日收到该律师函，故应认定2013年6月13日为明确的付款期限届满，此后满三个月为天泓公司有权行使合同解除权的期限。天泓公司于2013年8月8日发函告知朱巧文解除双方的买卖合同尚未到期，其发函行为不能产生合同解除的法律后果。但自2013年6月13日过后三个月期限届满，朱巧文既未能取得银行贷款，也未以自有资金来支付房款，其行为已经构成违约。天泓公司诉至原审法院要求解除合同符合法律约定。朱巧文上诉认为其履行房屋买卖合同中没有违约行为，天泓公司无权解除合同的上诉理由与事实不符，不能成立。
双方合同解除后，天泓公司应当将朱巧文已经支付的房款417938元返还，并返还相应孳息，一审判决按银行同期贷款基准利率计算孳息并无不当。天泓公司上诉认为朱巧文未请求退还房款法院不能判决的上诉理由于法无据，不予支持。关于利息的起算时间，一审判决以天泓公司开具发票的时间为朱巧文付款的日期，但根据二审中天泓公司提供的朱巧文付款的POS单，2011年10月31日天泓公司开具的金额为139000元的发票，其中10000元是在2012年12月26日支付，69500元是在2013年3月26日支付，朱巧文对此也予以认可，故79500元的利息起算时间应当分别为2012年12月27日和2013年3月27日。天泓公司上诉提出139000元其中59500元朱巧文是在2012年12月1日支付的，未能提供付款凭证原件，朱巧文也不予认可，故本院不予认定。
综上，天泓公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。朱巧文的上诉理由不能成立，不予支持。根据天泓公司二审提供的新证据，原审查明事实部分有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持江苏省昆山市人民法院（2013）昆花民初字第1033号民事判决第一、二项及案件受理费负担部分。
二、撤销江苏省昆山市人民法院（2013）昆花民初字第1033号民事判决第三项。
三、昆山天泓置业有限公司归还朱巧文的购房款419738元及利息（其中278938元从2011年9月28日起，59500元从2011年11月1日起，10000元从2012年12月27日起，69500元从2013年3月27日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本判决生效日止。），于本判决生效后十日内履行完毕。
二审案件受理费21816元，由昆山天泓置业有限公司负担9908元，朱巧文负担11908元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一五年六月十二日
书 记 员 田思诗