广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤04民终2758号上诉人（原审原告）：童爱荣，男，汉族，住广东省封开县江口镇。委托诉讼代理人：蒋联平，广东中晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阳巧丽，女，汉族，住广东省珠海市斗门区。被上诉人（原审被告）：阳文贤，男，汉族，住湖南省隆回县七江乡。上诉人童爱荣因与被上诉人阳巧丽、阳文贤房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院(2017)粤0403民初1332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。童爱荣上诉请求：1、撤销原审判决；2、在查明事实的基础上请求改判支持童爱荣的诉讼请求；3、判决阳文贤、阳巧丽承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、原审法院忽略了童爱荣与阳巧丽、阳文贤订立合同的真实时间。《房屋转让协议》仅是双方对之前达成合意的合同书面化而已。事实上双方在2017年3月底即珠海市限购前就达成了协议，阳巧丽、阳文贤同意将涉案房产卖给童爱荣，童爱荣于2017年4月17日履行合同向阳巧丽、阳文贤交付了订金20000元。当时阳巧丽、阳文贤承诺是房产确定能过户，否则全额退款。而且此份协议是阳巧丽、阳文贤草拟的，只是要求童爱荣签字，童爱荣并不完全清楚合同内容，是基于阳巧丽、阳文贤的过户承诺才签字。如果在签字前已经知道不能过户，童爱荣是确定不会继续购买的。二、原审法院认定事实错误，童爱荣自始至终没有违约行为。双方签订协议后即到房产登记中心咨询过户问题，说明童爱荣一直诚意购买阳巧丽、阳文贤的房产，但经过咨询得知自己无法购买房产，所以童爱荣才要求解除合同，并不存在违约行为，因为政策原因无法继续购买，导致合同目的不能实现，不是童爱荣能控制的，原审法院认定童爱荣违约与事实不符，阳巧丽、阳文贤单方提供的短信记录无法确认真实性，而且童爱荣因限购要求解除合同完全合理合法，双方在谈判中有妥协的意思也很正常，不能因此认定童爱荣有违约行为。三、原审判决导致利益失衡，对童爱荣不公平。童爱荣赚取20000元不容易，并且童爱荣也想履行合同，在限购前和阳巧丽、阳文贤达成了买卖房产的合意，只是后补签书面合同，童爱荣也不可能预料到限购政策将在4月8日发布，在发布后不能第一时间准确理解政策也是合理的，而阳巧丽、阳文贤收款时注明“订金”，承诺保证能过户，如不能过户全额退款也让童爱荣轻易以为可以顺利交易，阳巧丽、阳文贤在收取订金时是否确认过童爱荣的购房资格呢？在补签《房屋转让协议》时是否了解童爱荣的社保情况呢？原审法院将所有责任归责于童爱荣非常不公平。阳巧丽、阳文贤辩称：卖房的一方没有义务审查买房人是否有购房资格，买房人自己应尽注意义务。即使限购政策是在4月8日出台，但买卖合同是在此之后，不存在政策原因的情势变更。卖方注明保证过户仅仅是针对买卖标的，即房屋状况及对房屋享有处置权，而不包含买方自身如购房资格、购房经济实力等原因。在签订合同之前收据注明是订金，但双方签订买卖合同时已将之前的订金改为定金，因买方违约不履行合同，交纳定金的买方无权主张返还定金。童爱荣向原审法院起诉请求：1、阳巧丽、阳文贤向童爱荣归还购房订金20000元；2、阳巧丽、阳文贤自2017年4月27日起，按照同期银行贷款利率向童爱荣支付资金占用损失100元（暂计至2017年5月16日，要求计至全部清偿之日止）；3、本案诉讼费由阳巧丽、阳文贤承担。原审法院认定事实：2017年4月17日，童爱荣向阳巧丽支付20000元，阳巧丽出具收据，收据载明：今收到童爱荣交来买房订金20000元整。收据备注栏中载明：8栋301房保证能过户，如不能过户全额退款。2017年4月23日，童爱荣与阳巧丽、阳文贤签订房屋转让协议书，协议约定：阳巧丽、阳文贤将其位于斗门镇龙兴新村X栋X房转让给童爱荣，该房屋面积为105平方米，转让价格为实收380000元，不包含办证税费及其他费用；阳巧丽、阳文贤保证房屋产权清晰，无争议、无抵押，童爱荣负责过户手续办理及承担过户税费及其他费用，如过户前房屋如有争议，阳巧丽、阳文贤负责退还房款，如因童爱荣原因导致不能过户的，其违约后果由童爱荣负担，阳巧丽、阳文贤不退房款；房屋转让网上预约成功后，童爱荣将房款付给阳巧丽、阳文贤，双方才去办理过户手续；阳巧丽、阳文贤已收童爱荣定金20000元，过户前童爱荣再支付340000元给阳巧丽、阳文贤，结余20000元在阳巧丽、阳文贤搬走时支付。号码为158××××9693的电话于2017年4月27日向阳巧丽、阳文贤发出如下信息：阳女士、阳先生，您们好！关于买您们房的事，是我没有借够钱和政策的原因，我都很成（诚）意买房的，但是现在实际买不了啦，为了买房的事，也辛苦了您们，我向您们道歉，对不起您们，也请求您们退还定金两万元给我，我全家人在此多谢您们……。双方均确认该158××××9693的电话号码为童爱荣所使用。案涉珠海市斗门区斗门镇龙兴新村8栋301房于2014年5月13日办理产权登记，权属人为阳巧丽、阳文贤，建筑面积为105平方米，土地性质为国有，土地使用权取得方式为出让。童爱荣的珠海市职工社会保险缴费记录显示，童爱荣于2011年2月至2014年8月期间正常缴纳社会保险，工作单位为珠海锦田农业发展有限公司，于2016年8月至2016年10月期间正常缴纳社会保险，工作单位为珠海市粤通建筑工程有限公司，于2017年2月至2017年4月期间正常缴纳社会保险，工作单位为珠海市粤通建筑工程有限公司。2017年4月8日，珠海市人民政府办公室发布《珠海市人民政府办公室关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》，通知明确，自通知发布之日起，无法提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税证明或社会保险证明的非本市户籍居民，暂停在全市范围内向其销售住房。原审法院认为，童爱荣与阳巧丽、阳文贤签订的房屋转让协议，是在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定行使权利履行义务。2017年4月8日，珠海市已经发布并实施新的房屋限购政策，童爱荣非本市户籍，也没有在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险的证明，童爱荣作为房屋转让协议的买受人，应对其自身是否具备履行合同的能力与资格尽到必要的审查与注意义务，在明知或应当知道自身不符合购房资格的情况下，仍然与阳巧丽、阳文贤签订房屋转让协议，最终导致合同目的无法实现，属于根本违约，需要承担违约责任。虽然阳巧丽、阳文贤出具的收据上载明收取的20000元为订金，但是其后阳巧丽、阳文贤双方签订的房屋转让协议载明的是阳巧丽、阳文贤已收童爱荣定金20000元，且童爱荣在发给阳巧丽、阳文贤的信息中也承认已经支付给阳巧丽、阳文贤定金并要求阳巧丽、阳文贤返还，原审法院认定童爱荣支付给阳巧丽、阳文贤的20000元应为定金而非订金，童爱荣已经违约，无权要求阳巧丽、阳文贤返还定金并赔偿占用定金期间的损失，故童爱荣的诉讼请求没有事实和法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审法院判决：驳回童爱荣的诉讼请求。案件受理费302元，减半收取151元，由童爱荣负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。二审中，童爱荣称，其签订房屋转让协议书时知道有限购，但中介说可以解决这个问题，童爱荣认为自己已经购买社保满了五年，但签订协议后经了解才知道是需要社保连续满五年，但其购买的社保没有连续，有中断过。本院认为，其一，根据本案查明的事实，双方签订房屋转让协议书明确约定如因童爱荣的原因导致不能过户的，违约后果由童爱荣承担。而房屋转让协议签订的时间亦在珠海市的房屋限购政策出台之后，此时童爱荣是知道有限购政策的，但因其对限购政策未有正确的理解从而导致合同目的不能实现，其过错在于童爱荣自身，童爱荣应承担相应的违约责任。其二，虽然阳巧丽出具的收据载明为“订金”，但此后双方的房屋转让协议书及通话信息均确认为“定金”，原审法院据此根据双方形成在后的意思表示认定20000元的定金性质正确。综上所述，童爱荣的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费302元，由上诉人童爱荣负担。本判决为终审判决。审判长  曾艺能审判员  庹 佳审判员  朱 玮二〇一七年十一月十六日书记员  王 莉江月娴