向 毅 贤 与 刘 布 国 房 屋 租 赁 合 同 纠 纷 二 审 民 事 判 决 书
新疆生产建设兵团第三师中级人民法院
民事判决书
（2014）兵三民终字第59号
上诉人（原审原告）向毅贤（系聚仙阁酒家业主），男，汉族，1972年1月6日出生，个体工商户，住新疆维吾尔自治区喀什市。
委托代理人周运才，新疆叶尔羌律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘布国（系今世缘酒店业主），男，汉族，1963年6月11日出生，个体工商户，住新疆生产建设兵团第三师。
上诉人向毅贤因与被上诉人刘布国房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区图木舒克市人民法院（2014）图民初字第143号民事判决，于2014年6月13日向本院提起上诉。本院于同年7月1日受理后，依法组成合议庭，于同年8月1日公开开庭审理了本案。上诉人向毅贤及其委托代理人周运才、被上诉人刘布国，证人杨某、黄某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，原告向毅贤在四十九团幸福大街拥有建筑面积为360平方米的房屋一套。2011年7月6日，原告向毅贤与案外人李艳章就上述房屋签订了一份《房屋租赁合同》，约定：租赁期限为2011年7月6日起至2014年7月5日止；第一年租金为25000元，以后每年按15%递增。经向毅贤同意，李艳章与被告刘布国于2012年5月5日签订了一份《酒店转让协议》，约定：“转让基本内容按原甲方（李艳章）同房主向毅贤所签合同内容基本不变”。2013年12月5日，向毅贤与刘布国签订了一份《协议书》，约定：如刘布国于2014年1月1日前搬空并交还房屋使用权，且保持房屋完好无损，则2013年7月4日至12月31日的房租，向毅贤愿意免收；如刘布国需要经营至2014年2月15日（农历正月十六），则必须在2014年1月29日前付清房租19250元，且最长经营期至2014年2月15日止。另查明，被告刘布国通过电汇方式向原告向毅贤支付了2013—2014年度房租15000元。
原审法院据以认定上述事实的证据有：兵房字2010第N49—36号《私房产权证》、《房屋租赁合同》、《酒店转让协议》、《协议书》各一份及原告向毅贤的陈述。
原审法院认为，原告向毅贤与案外人李艳章签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思的表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，双方均应依约履行。后李艳章通过与被告刘布国签订《酒店转让协议》，将该房屋转租给被告，原告对此知情且未明确表示反对，因此在原告未终止与李艳章的租赁关系时，被告基于李艳章转租而享有对租赁物的占有、使用、收益的权利。原告径行要求被告返还租赁物损害了李艳章的合法权益，破坏了合同的稳定性及交易安全，故其与被告签订的《协议书》因损害第三人利益而无效。由于被告承租房屋仍在租赁期限内，原告要求被告交还房屋及支付房屋占用费9900元的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。因租赁期间的房租由原告直接向被告收取，故可以推定原、被告就房租的支付方式另有约定。依《房屋租赁合同》约定，第三年的租金为33062.5元，自2013年7月6日起至2014年2月15日止的房租为20380.99元，扣除被告已支付的15000元，被告还应向原告支付房租5380.99元，原告要求被告支付房租4250元的诉讼请求，未超出合同约定，应予支持。对于证人杨某出具的被告在醉酒情况下与原告签订《协议书》的证明材料，与本案不具有关联性，不予采信。对于证人杨某、黄某出具的原告口头向被告许诺其租赁房屋期限可延长至五年的证明材料，因原告不予认可，被告又未能提交其他证据予以印证，也不予采信。对于被告主张原告应赔偿其酒店投入的经济损失及转让费合计300000元的主张，因未提交相关证据证明，不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第五十二条第二项、第二百二十六条之规定，判决：一、被告刘布国于判决生效之日起十五日内支付原告向毅贤房屋租金4250元；二、驳回原告向毅贤的其他诉讼请求。案件受理费154元（原告向毅贤已预交），由原告向毅贤负担107.8元，被告刘布国负担46.2元。
上诉人向毅贤不服原审判决，上诉称，1.原承租人李艳章将涉案房屋租赁权及添置的设备一并转让给被上诉人刘布国，双方签订的是《酒店转让协议》，且事后得到了上诉人的认可，房租也是由上诉人直接向被上诉人收取，事实上李艳章与本案并无任何权利义务关系，一审认定上诉人与被上诉人签订的《协议书》损害了李艳章的利益，无事实依据。2.上诉人与被上诉人于2013年12月5日签订的《协议书》是对被上诉人与原房屋承租人李艳章转让协议的认可，同时也是对上诉人与被上诉人房屋租赁合同履行期限及租金交纳的变更，系双方当事人真实意思的表示，且未损害国家、集体或第三人的利益，合法有效。一审法院认定该《协议书》无效，是错误的。3.即便上诉人与被上诉人签订的《协议书》无效，上诉人与李艳章签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限也于2014年7月5日届满，被上诉人也无权继续占有、使用涉案房屋。上诉人基于房屋租赁期限届满要求被上诉人支付租金、逾期腾房占用使用费并要求腾退房屋的事实清楚，证据确实充分，一审法院未予完全支持，是错误的。综上，请求二审法院撤销原审判决第二项，改判支持上诉人的相应诉求。
被上诉人刘布国辩称，1.上诉人向毅贤是与案外人李艳章签订的《房屋租赁合同》，上诉人要求提前收回房屋应与李艳章协商或起诉李艳章，而不应直接向被上诉人主张权利。2.上诉人与李艳章约定的租赁期限于2014年7月5日到期，但事实上被上诉人与李艳章签订《酒店转让协议》时，上诉人口头承诺房屋租赁期限再延长五年，基于此，被上诉人才会支出各项投入及转让费共计30余万元。上诉人要求被上诉人腾退房屋，既违反了其与李艳章的房屋租期约定，也违反了其同意延长租期的口头承诺，同时也未考虑因此给被上诉人造成的损失，有违诚实信用及公平原则。3.2013年12月5日，上诉人未经李艳章同意，在被上诉人醉酒情况下签订的《协议书》是无效的，对被上诉人并无约束力。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人向毅贤提交了来源于手机三次通话录音，转存于U盘的一组视听资料，用以证明双方当事人签订的《协议书》未违背被上诉人刘布国的真实意思，协议约定的租期届满后，上诉人曾多次要求被上诉人尽快腾房和交付租金，被上诉人均表示同意，但以房子不好找为由，要求给予两到三个月宽限期的事实。
经当庭质证，被上诉人刘布国对该组视听资料的真实性予以认可，但对证明问题有异议，认为其签订协议时处于醉酒、意识不清状态，协议约定事项并非出自其真实意思表示。
二审中，被上诉人刘布国提交了以下证据：
1.李艳章、于占友出具的收条一份，用以证明被上诉人已将酒店转让费100000元分两次支付给李艳章及代收人的事实。
2.被上诉人罗列的电器、厨具、房屋改装等费用清单以及巴楚县顺风餐具燃具商行销售单据各一份，用以证明被上诉人自承租酒店后所作投入达212940元的事实。
3.被上诉人与案外人李波签订的《房屋租赁合同》一份，用以证明基于上诉人向毅贤同意对涉案房屋延长五年租赁期限的原因，被上诉人于2012年9月5日将自己的商铺及住房出租，租期五年的事实。
4.证人杨某、黄某的当庭证言各一份，用以证明上诉人向毅贤承诺房屋租赁期限延至五年的事实。
经当庭质证，上诉人向毅贤对证据1的真实性无异议，认为该证据能够证明被上诉人刘布国与李艳章签订的《酒店转让协议》已履行完毕，本案双方当事人签订的《协议书》未损害李艳章的利益；对证据2、3的真实性有异议，同时认为与本案不具有关联性；认为证据4中的证人杨某、黄某与被上诉人为朋友及同乡关系，其二人所作证言不足为信，不予认可。
本院认证认为，上诉人向毅贤提交的存储于U盘的视听资料、被上诉人刘布国提交的李艳章、于占友出具的收条，因对方当事人对证明内容的真实性予以认可，并且该两份证据兼具合法性及关联性，故予以确认。被上诉人刘布国提交的证据2中的电器、厨具、房屋改装费用清单为被上诉人自行罗列，餐、燃具商行销售单据并非正规发票，证据形式不合法，加之被上诉人未提出反诉，该组证据与本案不具有关联性，故不予确认；证据3中的被出租房屋因与涉案房屋无关，与本案不具有关联性，故不予确认。证据4中的证人杨某虽与被上诉人之间存在朋友关系，但证言内容无明显倾向性，且所作证言能够证明其未参与及见证双方当事人延长租期的协商过程，以及以其名义出具的两份证明材料形成于被上诉人刘布国自行打印，而后交给其签字的事实，具有客观性，故对该证人当庭证言的真实性予以确认，但对被上诉人提请该证人出庭拟证明的上诉人向毅贤承诺房屋租赁期限延至五年的证明事项不予确认；证人黄某与被上诉人之间存在朋友关系，其所作证言对被上诉人有利，根据证据认定规则，该证人证言不能单独作为双方当事人就延长租赁期限是否协商一致这一重大争议事项的认定依据，故不予确认。
经二审审理，除对原审采信的证据及查明的基本事实予以确认外，另查明，2012年5月5日，经上诉人向毅贤同意，案外人李艳章与被上诉人刘布国签订了一份《酒店转让协议》，约定：李艳章将其租赁经营的北大荒酒店的房屋及添置物品转让给被上诉人刘布国；转让金（物品转让费，不含房屋租金）为100000元；刘布国向李艳章首付50000元，如刘布国使用房屋及物品一年以上，应于2013年5月5日将剩余转让费50000元支付给李艳章，酒店物品归刘布国所有；如使用期不足一年，刘布国无需再向李艳章支付50000元，酒店物品（不含刘布国添置）归李艳章所有。另约定，李艳章同上诉人向毅贤所签《房屋租赁合同》的相关权益归被上诉人刘布国享有。协议签订当日，刘布国支付李艳章转让金50000元；2013年4月21日，刘布国向李艳章委托的代收人于占友支付剩余转让金50000元。另据三方口头协议，剩余租赁期限的房屋租金由刘布国直接向向毅贤支付。2013年12月5日，向毅贤与刘布国就房屋租赁期限及剩余租金支付达成协议。后刘布国未按约定时间腾空房屋及交付租金，向毅贤遂多次催交，刘布国均以不好找房为由，要求给予一定的宽限期。现诉争房屋仍由刘布国占有、使用，尚有4250元房租未付。
本院认为，本案的争议焦点是：一、承租人李艳章对租赁房屋的处分行为属转租抑或租赁权转让？二、上诉人向毅贤与被上诉人刘布国签订的《协议书》是否有效，上诉人向毅贤要求被上诉人刘布国返还房屋并支付房屋占用费的诉求有无依据？
关于争议焦点一，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租或将承租权转让给第三人。转租和租赁权转让并非同一法律关系，主要区别在于承租人是否退出租赁关系，即原租赁合同是由出租人与承租人继续履行，还是由第三人接替原承租人的合同地位。本案从李艳章与被上诉人刘布国签订的《酒店转让协议》的文字表述来看，明确载明为“转让”而非“转租”；从内容来讲，转让标的为酒店物品所有权和租赁房屋在租赁期内的占有、使用及收益权；从程序来说，协议系经出租人向毅贤同意后签订；从实际履行情况分析，李艳章未继续履行原租赁合同义务，后续租金由被上诉人刘布国直接向上诉人向毅贤支付，租赁期限及租金履行方式的变更也是由刘布国与向毅贤协商确定。据此，应当认定李艳章经向毅贤同意，将《房屋租赁合同》约定的承租人的权利、义务概括转让给刘布国，由刘布国继受其地位，继续履行原租赁关系，故李艳章对租赁房屋的处分行为属租赁权转让，而非转租。原审认定李艳章与刘布国之间为转租关系，存在错误，予以纠正。
关于争议焦点二，当事人协商一致，可以变更合同。上诉人向毅贤与被上诉人刘布国就变更房屋租赁期限及剩余租金支付问题签订的《协议书》，系双方真实意思的表示，协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在双方恶意串通，损害第三人利益等无效情形，故属有效合同。被上诉人刘布国所举证据不足以证明其在签订《协议书》时处于醉酒和意识不清状态，故不能推翻上述《协议书》的证明力，且双方当事人就延长租赁期限及续租未能达成一致意见，被上诉人刘布国应依约履行义务。时至诉讼期间，被上诉人尚欠上诉人租金且一直占用租赁房屋未予返还，已构成违约，除应承担支付租金、腾空并返还房屋的违约责任外，还应参照原租赁费标准承担无权占用房屋期间给上诉人造成的损失。上诉人向毅贤以原《房屋租赁合同》第一年租金25000元为标准，并主张自2014年2月16日起计算145天的房屋占用费9900元，符合法律规定，应予支持。原审支持向毅贤要求刘布国支付房屋租金4250元的诉讼请求正确，予以维持；但认定双方当事人签订的《协议书》无效，且对向毅贤要求腾退房屋及支付房屋占用费9900元的诉讼请求不予支持，存在错误，予以纠正。
此外，被上诉人刘布国于一、二审答辩中，均主张存在资金及物质投入损失，因其在原审中未提出反诉，根据不诉不理的诉讼原则，本院对该项主张不予审查。原审对未提起反诉的具有给付内容的答辩主张予以审查，存在错误，予以纠正。
综上，上诉人向毅贤的上诉请求成立，予以支持。被上诉人刘布国的抗辩理由缺乏事实及法律依据，不予采纳。原审认定事实、适用法律部分有误，予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第七十七条第一款、第八十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款、第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持新疆维吾尔自治区图木舒克市人民法院（2014）图民初字第143号民事判决第一项；
二、变更新疆维吾尔自治区图木舒克市人民法院（2014）图民初字第143号民事判决第二项为：刘布国于本判决生效之日起十五日内腾空并返还承租向毅贤的位于四十九团幸福大街的房屋；支付向毅贤房屋占用费9900元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费308元，由被上诉人刘布国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 洋
审 判 员 艾斯凯尔·库尔班
代理审判员 秦 雯
二〇一四年八月二十日
书 记 员 艾山江 · 热合曼