舟山市定海区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0902民初1330号原告：张阿宁，男，1957年10月31日出生，汉族，住舟山市定海区。原告：王素琴，女，1960年9月23日出生，汉族，住舟山市定海区。原告：张明龙，男，1984年8月29日出生，汉族，住舟山市定海区。三原告委托诉讼代理人：王良平，浙江六和（舟山）律师事务所律师。被告：张瑞祥，男，1952年10月5日出生，汉族，住舟山市定海区。被告：林养仙，女，1958年9月26日出生，汉族，住舟山市定海区。两被告委托诉讼代理人：方孟廷，浙江万晟律师事务所律师。原告张阿宁、王素琴与被告张瑞祥合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案后，发现张明龙、林养仙与本案有法律上的利害关系，故追加张明龙为本案的原告，林养仙为本案的被告参加诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张阿宁、王素琴及三原告的委托诉讼代理人王良平、被告张瑞祥、林养仙及其委托诉讼代理人方孟廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张阿宁、王素琴、张明龙向本院提出诉讼请求：1.确认三原告与两被告于2000年9月26日签订的《协议书》无效。2.要求被告将位于舟山市定海区昌国街道茅岭下28号的房屋（以下简称涉案房屋）中西侧一底一面部分腾退给三原告。事实和理由：原告张阿宁、王素琴原系夫妻关系，于1982年登记结婚。后经法院判决，双方于2001年7月离婚。婚姻关系存续期间，双方生育一子，即原告张明龙。两被告系夫妻关系，被告张瑞祥系原告张阿宁的哥哥。1988年5、6月份，原、被告建造涉案房屋。因缺少资金，建房时由被告张瑞祥出资12000元，双方口头约定：房屋建好后西侧一底一面由被告张瑞祥一家居住，十年内不收房租，十年后如要收回，则应向被告张瑞祥一次性返还建房资金。2000年9月26日，三原告和两被告签订了《协议书》一份，内容如下：1.1986年底，张阿宁因住房困难向上级有关部门审批楼房三底三面110平方米，由于张阿宁建楼房资金不足，故要求兄长张瑞祥出资出力（张瑞祥当时出资12500元），讲明楼房建好后，张瑞祥住西侧一底一面，中间楼梯共用。10年内双方不收利息和房租费。10年后，如张阿宁要求收回房子，必须一次性付清给兄长张瑞祥在建房时支付的12500元。如不能付清，该楼房一底一面归张瑞祥所有，12500元不再向兄弟张阿宁要取。2.楼梯共用共修，楼梯阁楼一只厕所归张瑞祥所有，化粪池共用共修。3.道地划分，道地以楼梯一半直出为界，走路以围墙边净宽度为1.5米一直到外面走路为止，大门雨棚可以适当挑出。西北边弄堂归张瑞祥所有。4.今年做的土地使用证地基费用约4000元由张阿宁、张瑞祥各承担二分之一，今后各自的土地使用费用，应由各自负责。2014年12月18日，涉案房屋所在土地西侧的土地使用权登记至原告张阿宁名下，使用面积为108.89平方米；东侧的土地使用权登记至原告王素琴名下，使用面积为126.51平方米。2015年5月29日，涉案房屋西侧部分的房屋所有权登记至原告王素琴名下，建筑面积为50.70平方米；东侧的房屋所有权登记至原告张阿宁名下，建筑面积为50.70平方米。三原告认为，涉案房屋系农村宅基地上所建住宅，两被告并非该宅基地所在村经济组织成员，且两被告在其所在村已拥有宅基地，再取得涉案房屋西侧一底一面的部分，违反了《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）关于农村村民一户一宅的法律强制性规定，故《协议书》应归于无效，两被告应将涉案房屋西侧一底一面部分腾退给三原告。张瑞祥、林养仙辩称，《协议书》的签订时间虽为2000年9月26日，但其约定的内容缘于双方1986年达成的口头协议，《协议书》仅为对口头协议的书面确认。故判断《协议书》的效力，应依1986年时的规定进行。当时，《土地管理法》尚未施行，三原告主张《协议书》违反《土地管理法》的强制规定而无效，缺乏依据。对三原告的诉请，应予驳回。如法院判定《协议书》无效，因无效给两被告造成的损失，三原告应予赔偿。对此，两被告将另行主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院认定以下事实：原告张阿宁、王素琴于1982年4月17日登记结婚。1984年，双方生育一子，即原告张明龙。两被告系夫妻关系，被告张瑞祥系原告张阿宁的哥哥。两被告非涉案房屋所在村集体经济组织的成员，且在1985年前就在自己所在村集体经济组织取得了宅基地。1987年6月17日，原告张阿宁提交私人建房用地申请，并在1987年11月最终获准。建房用地审批表上，张阿宁所在户的在册人员为三原告及陈连菊（原告王素琴的母亲），所建房屋为三间。涉案房屋建造过程中，被告张瑞祥曾出资（12500元或12000元）。1990年之前，涉案房屋建造完成，共三底三面，建成后暂未进行所有权登记。1991年10月，陈连菊去世。1996年，涉案房屋的所有权登记至原告张阿宁名下。2000年9月26日，三原告和两被告签订《协议书》一份，约定内容如三原告在其诉称中所述。2001年7月11日，本院作出（2001）定民初字第778号民事判决，准许张阿宁和王素琴离婚。该案中，对涉案房屋未进行处理。2014年12月18日和2015年5月29日，涉案房屋所在土地的土地使用权、房屋所有权分别进行了登记，具体如三原告在其诉称中所述。自涉案房屋建成至今，西侧一底一面的房屋一直由被告一家使用，三原告未向被告张瑞祥返还建房出资款。本院认为，本案立案案由为物权保护纠纷，但经本院释明，原告明确以合同为由起诉，故本案案由应确定为合同纠纷。一、关于《协议书》的效力。1.应适用何时的规定判断《协议书》的效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第一条规定：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”故判断《协议书》的效力应适用何时的规定，关键在于《协议书》成立的时间。《协议书》落款时间为2000年9月26日。落款时，距房屋建成已逾十年，且当时三原告未向被告张瑞祥返还建房款已成既定事实。故《协议书》的第一项内容，实为确认涉案房屋西侧一底一面部分归被告张瑞祥所有。从《协议书》第二、三、四项双方关于楼梯、化粪池共用，道地划分，做权证费用负担方面的约定，亦可推定《协议书》第一项内容实为双方对涉案房屋所有权归属的约定。根据上世纪八十年代双方的口头约定，涉案房屋西侧一底一面部分的归属尚不能确定。《协议书》则对此进行了明确。故《协议书》与口头约定有所关联，但并非是对口头约定的重复和确认，判断《协议书》成立的时间，不能依口头约定时间来认定。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，故《协议书》于2000年9月26日成立，对其效力的判断应依据该时的规定。2.按当时的规定，《协议书》是否有效。《合同法》于1999年10月1日起施行，其第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《土地管理法》第六十二条的规定（2000年9月26日时施行的是1998年修订的《土地管理法》，其第六十二条的规定与现施行的2004年修订的《土地管理法》第六十二条的规定一致）是农村房屋流转涉及农村集体所有宅基地问题定性处理的最基本依据，判断《协议书》是否违反法律、行政法规强制性规定，关键在于认定《协议书》是否违反了《土地管理法》第六十二条。该规定可作以下理解：1.农村宅基地使用权具有村民身份性，村民基于其身份隶属而享受居住用地福利，同时宅基地还涉及农村社会公共利益。2.国家限制农村宅基地的用地及转让，主要是限制宅基地使用权的取得与受让，相关规定对用地人均设定了一定条件，具备条件方合乎村民身份而可取得宅基地使用权。3.该条规定可作合理引申理解，即从《土地管理法》到其他相关规定，都没有禁止与限制已有的宅基地使用人处分放弃宅基地使用权，取得设限，弃权不禁。4.宅基地使用权须经土地主管部门审批取得，即公权审查用地人村民身份性所要求的法定用地条件，符合方能取得宅基地使用权。5.农村房屋虽然作为私有财产可由房主享有所有权，进行自由处分，但基于其不动产的房地产关联性，房屋权受制于宅基地权利，农村房屋的流转涉及宅基地转让，其效力也取决于能否经政府审批许可而使受让方取得宅基地使用权。故在宅基地使用权流转需经作为所有权方的当地村里的许可、追让，否则即为原权利人无权处分了其无偿取得且限于福利性自用的宅基地，属效力待定合同，村里不追认即转为无效合同；宅基地转让还必须报经政府主管部门审批准予，此属行政许可，不予批准则合同无效。两被告非涉案房屋所在村集体经济组织的成员，且在1985年前就在自己所在村集体经济组织取得了宅基地。而涉案房屋现已登记在原告张阿宁、王素琴名下，集体土地使用权亦登记在该二人名下。由此可见，《协议书》中关于涉案房屋西侧一底一面归被告张瑞祥所有的约定，未经三原告所在村追认，也未报经政府主管部门审批准予，故《协议书》应归于无效。二、《协议书》无效的后果。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故三原告主张两被告将涉案房屋中西侧一底一面部分腾退给三原告，本院予以支持。至于《协议书》无效的其他后果，两被告未主张，本案中不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第一条规定，判决如下：一、确认原告张阿宁、王素琴、张明龙与被告张瑞祥、林养仙于2000年9月26日签订的《协议书》无效。二、被告张瑞祥、林养仙于本判决生效之日起三十日内将位于舟山市定海区昌国街道茅岭下28号的房屋中西侧一底一面部分腾退给原告张阿宁、王素琴、张明龙。案件受理费80元，减半收取40元，由被告张瑞祥、林养仙共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。审判员  马钧钧二〇一七年六月二十九无书记员  陈 洁?*MERGEFORMAT?9?