广东省湛江市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤08执复65号
复议申请人（原申请保全人）：湛江南方水产市场经营管理有限公司，住所地：湛江市赤坎区东盛路。
法定代表人：李忠，董事长。
委托代理人：张保华，该公司法务部经理。
原异议人：黄亚明，男，汉族，1985年10月10日出生，住广东省深圳市龙华新区。
被保全人：刘正泉，男，汉族，1953年10月3日出生，住广东省吴川市梅菉街道。。
被保全人：杨柳青，女，汉族，1953年2月17日出生，住广东省吴川市梅菉街道。
复议申请人湛江南方水产市场经营管理有限公司（以下简称南方水产公司）不服湛江市赤坎区人民法院（以下简称赤坎法院）作出的（2017）粤0802执异51号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
赤坎法院受理南方水产公司于2017年7月20日向该院提出的诉前财产保全申请，同日作出（2017）粤0802财保51号民事裁定书，查封刘正泉名下位于广东省××街道人民西××小区××号地（产权证号：Ｃ6××41）。2017年8月8日，黄亚明向赤坎法院提出异议称，赤坎法院根据南方水产公司诉前财产保全申请，作出（2017）粤0802财保51号民事裁定书，并执行查封了吴川市××街道人民西××小区××号地（产权证号：Ｃ6××41）。赤坎法院的查封行为错误，损害了黄亚明的合法权益。事实和理由为：黄亚明与刘正泉在2017年6月12日自愿签订了《房地产转让协议书》，刘正泉将吴川市××街道人民西××小区××号的房屋和土地转让给黄亚明。签订协议时已交定金150万元。2017年6月19日，黄亚明按协议约定代刘正泉还清吴川市大山江信用社532万元的贷款，解除了上述房地产的抵押，领回了产权证，2017年6月20日支付余款38万元后，房屋土地买卖价款柒佰贰拾万元（720万元）全部付清，双方自愿签订了《房屋土地交接使用协议书》，刘正泉将上述房地产和一切手续移交给黄亚明保管使用，并办理了水电表变更过户手续，还和承租人张湛办理了变更租赁手续。2017年6月22日，双方自愿到吴川市人民政府行政服务中心办理房屋土地过户登记，吴川市房产局已正式受理登记过户，受理编号NO:0002119。吴川市房产局于2017年6月26日核准审批后，于2017年6月28日开具房屋土地转让通知及完税证明书由购买人黄亚明到税务部门缴税。吴川市地方税务局房屋转让通知及完税证明编号NO:0003811。吴川市不动产档案信息管理中心于2017年6月29日也出具被申请人的查询信息结果。吴川市地方税务局6月28日进行办理征税，进行房屋土地价格评估、核对、买卖双方不动产信息档案查询、是否闲置土地认定、报批等流程。由于办税程序复杂，吴川地方税务局2017年7月28日才通知缴纳税款，当缴完税后进行领取证件时黄亚明才发现赤坎法院于2017年7月21日已查封该房屋。基于以上事实，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第九条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，赤坎法院对上述房地产的查封行为明显错误，侵害了黄亚明的合法权益，故提出异议，请求解除对吴川市××街道人民西××小区××号地（产权证号：Ｃ6××41）的查封。
赤坎法院经审查查明，申请人南方水产公司与被申请人刘正泉、杨柳青保证合同纠纷一案，南方水产公司为避免被申请人转移财产，向赤坎法院提出诉前财产保全申请，并提供担保。赤坎法院于2017年7月20日作出了（2017）粤0802财保51号民事裁定书，裁定：一、查封被申请人刘正泉名下位于广东省××街道人民西××小区××号地（产权证号：Ｃ6××41）；二、如申请人申请有错误，则应当赔偿被申请人因财产保全所遭受的损失。2017年7月21日，赤坎法院向吴川市国土资源局发出（2017）粤0802执保309号协助执行通知书，通知该局协助执行：一、查封被申请人刘正泉名下位于广东省××街道人民西××小区××号地（产权证号：Ｃ6××41）；二、以上财产的查封期限为三年（时间从2017年7月21日起至2020年7月20日止），到期后自动解除查封。三、以上财产在查封期间，不得做买卖、抵押等他项权利的处分。黄亚明认为赤坎法院对上述财产的查封行为错误，侵害了其合法权益，于2017年8月8日便向赤坎法院提出书面异议，请求撤销对上述财产的查封行为，同时提交相关证据。
黄亚明提交的证据（一）《房地产转让协议书》载明，1、2017年6月12日，刘正泉与黄亚明签订协议，约定，刘正泉将吴川市××街道人民西××小区××号房地产以市价720万元转让给黄亚明使用和所有；2、付款方式，本协议生效后，黄亚明先付定金150万元，在签协议当月22日前付532万元给刘正泉还清贷款，余款38万元双方办理房地产交接使用后付清。双方同时约定水电过户和租赁交接等事项。证据（二）付款凭单载明，黄亚明付款五笔，其中2017年6月12日付两笔，共150万元；2017年6月19日付两笔，共532万元；2017年6月20日付38万元，五笔款合计金额为720万元。证据（三）《房屋土地交接使用协议书》载明，2017年6月20日，双方确认黄亚明已支付转让款720万元给刘正泉；双方同意，由刘正泉将上述房地产及一切手续交给黄亚明使用保管，待国土和房产部门测绘核准后，双方到有关部门办理过户手续；该屋出租租金即日起由黄亚明负责收取管理，双方核对水电表并交接，刘正泉将出租给“宜家足道”的有关租赁协议当面交接并告知承租人，等等。证据（四）吴川市人民政府行政服务中心窗口受理通知书载明，受理编号：NO.0002119；申办单位（人）：黄亚明，（卖出方：刘正泉）；地址：吴川市××街道人民西××小区××号地；申报事项：房屋买卖过户；提供证件：1、第Ｃ6××41号房产证，2、买卖合同；受理人：钟冬梅；电话：560×××1；顾客签名：黄亚明；受理时间：2017年6月22日。证据（五）吴川市地方税务局房屋转让通知及完税证明（NO.0003811）载明，房屋转让情况：房屋承受人黄亚明，转让人刘正泉；房屋座落，吴川市××街道人民西××小区××号地；房屋落成年月，2008年5月；签发日期，2017年6月28日，等等；完税记录：纳税人名称，刘正泉、黄亚明；计税金额，7317268.23元；增值税及附加税额409767.02元，完税证号码106××××4864；契税税额109759.03元，完税证号码106××××4865；征收日期，2017年7月28日，等等。证据（六）税收完税证明（2份）载明，税种有增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、契税，实缴金额合计为519526.05元，等等；证据（七）吴川市房管局证明载明，1、房屋买卖双方刘正泉和黄亚明于2017年6月22日向吴川市房管局房产交易中心申请办理吴川市××街道人民西××小区××号地（粤房地证字第××号）转让手续；2、所转让房产无查封、无抵押、无其它限制；3、买卖双方在转让资料上签字办理过户手续，经局市场管理股和局领导于2017年6月26日审批后，由交易中心于2017年6月28日开具房屋转让通知及完税证明书由购买人到税务部门缴税。证据（八）刘正泉房产转让登记材料（房地产权证、不动产登记信息、户口关系、国土部门认定）载明，1、所转让房地产的权属人、房地座落、面积、来源等；2、至2017年6月29日止，黄亚明名下没有住房产权登记的信息记录，刘正泉只有位于吴川市××街道人民西××小区××号地的房屋办理产权登记，其妻杨柳青名下没有住房产权登记的信息记录；3、刘正泉（曾用名刘康炎，男）与杨柳青（曾用名杨亚妹，女）一九七五年六月七日结婚登记；4、吴川市国土资源局认定位于吴川市××街道人民西××小区××号地用地面积200平方米，建筑面积为2514.94平方米，该宗地未构成闲置土地，等等。证据（九）房产资料档案证明载明，上述房地产于2017年6月19日撤销抵押，此产权无查封、无抵押、无其他限制，等等。证据（十）房屋租赁合同载明，黄亚明与张湛于2017年6月20日签订房屋租赁合同，将上述房屋一幢出租给张湛，等等。证据（十一）用水清单载明，用户名称黄亚明，欠费总金额719.74元，水表地址人民西路（基建），等等。证据（十二）和（十三）（2017）粤0802执保309号协助执行通知书和（2017）粤0802财保51号民事裁定书载明，赤坎法院2017年7月20日裁定查封上述不动产，2017年7月21日执行查封上述不动产。证据（十四）不动产权籍调查表载明，座落于吴川市××街道人民西××号宗地，权利人是黄亚明，申请办理转移不动产登记，已经吴川市不动产权籍职能部门进行权属调查和地籍调查，调查审核意见：合格；审核时间：2017年6月22日。证据（十五）吴川市梅菉庐江社区居民委员会证明载明，兹有我社区人民西路二巷1号居民刘正泉（男，身份证号码：），其所持《国有土地使用证》（证号：吴府国用（2004）第08210100200号）的地址吴川市××街道人民西××小区××号地与现梅菉街道人民西路二巷1号同属一地址；其所持《房地产权证》（证号：粤房地证字第××号）的地址吴川市××街道人民西××小区××号地与现梅菉街道人民西路二巷1号同属一地址。证据（十六）不动产测绘报告载明，吴川市不动产调查规划测绘队于2017年6月21日对建于吴川市××街道人民西××号的不动产（土地、房产）进行了不动产实测绘。证据（十七）广东增值税普通发票（NO.18373690）载明，购买方黄亚明2017年6月22日向吴川市不动产调查规划测绘队支付了梅菉街道人民西路二巷1号工程测绘费和房产测绘费合计6826元。
赤坎法院审查认为，异议人黄亚明对赤坎法院查封行为提出异议，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条关于当事人、利害关系人对执行行为异议的程序进行审查及作出相应处理。从黄亚明提供的证据进行审查来看，刘正泉与黄亚明签订房地产转让协议、撤销抵押登记、支付所转让房地产全部价款、进行房屋土地交接使用、双方到有关部门申请过户登记、有关部门受理、不动产权籍调查、测绘、审核批准及通知缴税等均在2017年6月28日前已完成。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第九条“对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已核准登记的，不得进行查封”的规定，上述房地产过户登记申请已经吴川市行政服务中心窗口受理，并经不动产权籍调查、测量、审核批准后已通知买受人到税务部门缴交过户税费，所以不应进行查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，吴川市不动产档案信息管理中心出具的房产资料档案证明显示，所转让的不动产于2017年6月19日已撤销抵押，处于无查封、无抵押、无其他限制状态。此时，该不动产可自由买卖。刘正泉与黄亚明自愿履行房地产转让协议，黄亚明自愿按市场价受让此不动产，并付清了全部价款，双方自愿交接由黄亚明占有使用，这没有违反法律法规规定。至于转让的不动产未办理过户登记问题，吴川市地方税务局房屋转让通知及完税证明显示，该税务局2017年6月28日开始办理征税，征收日期是2017年7月28日。这征税期间由税务部门决定，征完税才能过户。在征税期间赤坎法院于2017年7月21日查封了已转让的不动产，以致无法办理过户。可见，已转让的不动产未办理过户登记手续，并非黄亚明自身原因，黄亚明对此没有过错。黄亚明依据《房地产转让协议书》等取得的权利能够排除本案财产保全的执行。综上所述，根据最高人民法院上述规定，本案诉前财产保全的查封行为明显侵害了黄亚明的合法权益，黄亚明对此提出的异议成立，应裁定撤销相关执行行为。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款、第十二条、第十七条、第二十八条、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第九条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，裁定撤销赤坎法院因申请人南方水产公司与被申请人刘正泉、杨柳青保证合同纠纷诉前财产保全案对被申请人刘正泉名下位于广东省××街道人民西××小区××号地（产权证号：Ｃ6××41）的查封行为。
南方水产公司向本院申请复议，一、刘正泉、杨柳青存在不合理低价转让责任财产的行为，故黄亚明与刘正泉签署的房屋买卖合同属于侵害债权人利益的恶意通谋行为，该合同不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项规定的“在人民法院查封前已订立了合法有效的书面买卖合同”。二、根据刘正泉与黄亚明签署的《房屋土地交接使用协议书》约定，被查封房产在未完成过户手续情况下，并不应当转移占有给黄亚明，黄亚明在过户手续完成前的占有非合法占有，只是权利人刘正泉未就此提出异议。因此，执行法院裁定撤销查封裁定，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项定的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定。三、《吴川市人民政府行政服务中心窗口受理通知书》没有加盖公章，并不能证明实际受理时间。吴川市房产管理局市场管理股出具的《证明》并不能证明任何事实。四、黄亚明与张湛签署了《房屋租赁合同》，但未提交交接清单、支付租金的凭证等相关证据，并不能当然证明张湛实际使用该房产以及黄亚明在实际经营该房产。五、将查封房产交由法院执行并不会损害黄亚明的利益，该房产拍卖价格会高于黄亚明支付的720万元价款及南方水产公司约300万元（本金254余万元）的债权。综上，请求：1、撤销（2017）粤0802执异51号执行裁定书。2、确认（2017）粤0802财保51号民事裁定书的查封行为合法有效。
本院经审查查明，2017年7月20日，南方水产公司以与刘正泉、杨柳青存在保证合同纠纷为由，向赤坎法院提出诉前财产保全申请，请求立即查封、冻结刘正泉所有的房屋（该房屋××街道人民西××小区××号地，权属证书Ｃ6××41）中价值2998864.37元的部分或刘正泉、杨柳青所有的其他等值财产。同日，赤坎法院以（2017）粤0802财保51号立案受理并作出民事裁定书，裁定查封刘正泉名下位于广东省××街道人民西××小区××号地（产权证号：Ｃ6××41）。2017年8月8日，黄亚明向赤坎法院提出本案异议。2017年8月22日，赤坎法院经审查后作出（2017）粤0802执异51号执行裁定书。南方水产公司不服，向本院申请复议。
又查明，南方水产公司在赤坎法院作出（2017）粤0802财保51号民事裁定书后，于2017年8月21日以刘正泉、杨柳青、刘文贤、刘文冠为被告向赤坎法院提起诉讼，请求判令：1、刘正泉、杨柳青、刘文贤、刘文冠共同承担担保保证责任，共同偿还南方水产公司代湛江市赤坎区亿泉水产品经营部向中国建设银行股份有限公司湛江分行偿还的贷款本金2998864.37元。2、刘正泉、杨柳青、刘文贤、刘文冠共同按反担保合同的约定以2998864.37元为基数按月利率2%从2017年2月6日起计至还清全部欠款之日的利息。3、刘正泉、杨柳青、刘文贤、刘文冠承担本案诉讼费用、保全费、保全担保费（保险公司保函费）。同日，赤坎法院对南方水产公司提起的上述诉讼，以保证合同纠纷为由立（2017）粤0802民初2096号案受理。2017年11月20日，赤坎法院经审理后作出（2017）粤0802民初2096号民事判决书，判决：一、限刘正泉、杨柳青于判决生效之日起十日内向南方水产公司偿还其代为偿还的贷款本金2543864.37元，及支付自2017年2月6日起至还清之日止以未还本金为基数按月利率2%计算的利息。二、刘文贤、刘文冠对刘正泉、杨柳青上述第一项债务承担连带清偿责任。如果未按判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17074.82元、诉讼保全费2619.2元，均由刘正泉、杨柳青、刘文贤、刘文冠负担。
本院认为，赤坎法院作出（2017）粤0802财保51号民事裁定书，查封刘正泉名下位于广东省××街道人民西××小区××号地，系对南方水产公司与刘正泉、杨柳青、刘文贤、刘文冠双方诉讼争议标的以外的财产进行保全。作为案外人的黄亚明不服上述保全裁定，以其是广东省××街道人民西××小区××号地的所有权人为由向赤坎法院提出书面异议，即基于实体权利对被保全财产提出书面异议。故此，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”的规定，赤坎法院对黄亚明提出的异议依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条关于当事人、利害关系人对执行行为异议的程序进行审查及作出裁定，显属不当，本院予以纠正。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（五）项的规定，裁定如下：
一、撤销湛江市赤坎区人民法院（2017）粤0802执异51号执行裁定；
二、发回湛江市赤坎区人民法院重新作出裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 黄海霞
审判员 许少珍
审判员 李森凤
二〇一八年五月七日

书记员 杨颖欣
附：相关司法解释
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十三条第一款第（五）项上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：
（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。