广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终11419号
上诉人（原审原告）：佛山市顺德区宏创房地产代理有限公司，住所广东省佛山市顺德区大良街道办事处中区居委会东康三街13号之3A，注册号440681000195083。
法定代表人：李炎东，总经理。
委托诉讼代理人：项宇，广东聚理律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱甜甜，广东德先律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：简子惠，女，汉族，1992年5月29日出生，住址广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：吴凯萍，女，汉族，1968年6月3日出生，住广东省佛山市顺德区，系简子惠母亲。
被上诉人（原审被告）：简昌华，男，汉族，1966年1月21日出生，住址广东省佛山市顺德区，
原审第三人：梁小简，女，汉族，1982年8月8日出生，住广东省封开县，
上诉人佛山市顺德区宏创房地产代理有限公司（以下简称宏创公司）因与被上诉人简子惠、简昌华、原审第三人梁小简居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初7946号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
宏创公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持宏创公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费全部由简子惠、简昌华承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，对合同条款理解停留在文字表面，严重脱离实际情况，涉案的《房地产买卖合同》就买卖双方之一出现违约行为时，对应付未付中介费的支付主体有着明确约定，即谁违约谁向经纪方支付应付而未付的中介代理费。该约定条款买卖双方都清楚知晓，所以在简子惠、简昌华主动违约的情况下，为了尽快与梁小简达成和解，在签署《解除买卖合同协议》还特意对中介费的后续支付作出保证。简子惠、简昌华在一审答辩时提供的《解除买卖合同协议》上手写记载“由于各种原因导致买卖合同不能履行，甲方保证买卖合同上注明的未交费用与乙方无关，由甲方处理”，即说明买卖双方（包括简子惠、简昌华）都清楚知道涉案合同中“关于违约方需要向经纪方支付应付未付的中介费”这一约定，无需建立在违约方是否有负担中介费的义务，况且涉案合同第五条违约责任已经明确约定：“2.若买卖双方任何一方出现本条第1款的违约行为时，违约方除即时向经纪方支付而未付的中介代理费及咨询费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，赔偿损失的范围包括经纪方所应收而未收的买卖双方中介代理费及咨询费……3.如买卖双方在签署本合同后不履行合同造成未能卖出或者买入该物业的，而中介费需经法院追讨中介服务费的，违约方需再向中介方赔偿违约金壹万元整。”该约定是签署涉案合同三方的真实意思表示，简子惠、简昌华也非常清楚该条约定，所以在简子惠、简昌华主动违约的情况下，为了尽快与梁小简达成和解，还特意对中介费的后续支付作出保证。二、一审法院简单笼统的认为宏创公司应该向梁小简主张支付剩余中介费，不符合交易逻辑。在简子惠、简昌华主动违约的情况下，一方面是直接侵害了梁小简的权益，另一方面是造成宏创公司无法收到剩余的中介费28000元，两方面的损害结果与简子惠、简昌华主动违约的行为都存在因果关系，应当由简子惠、简昌华承担。一审庭审中梁小简也表示非常愿意购买涉案房产的，是简子惠、简昌华因房价飙升的利益驱使，违背契约精神，宁愿赔款也不愿意出售，此次交易中简子惠、简昌华单方违约行为导致买卖双方无法办理最后的过户手续，也直接导致宏创公司前期所付出的劳动成果全部付之东流。简子惠、简昌华在主动违约的情况下，梁小简已经是受损一方，一审法院却要求原本就遭受损失的梁小简承担明确约定好的中介费，逻辑不通，与事实不符。三、一审法院消极解决矛盾，回避诉讼的争议焦点，草率判决驳回宏创公司的诉讼请求，造成当事人诉累，不利于社会稳定。宏创公司在合同签订后，就一直积极协助交易双方办理房地产抵押按揭贷款，2017年4月24日更是促成梁小简与中国农业银行顺德支行签订个人购房担保借款合同，其实后续只需要简子惠、简昌华与梁小简带齐个人资料、房产证、借款合同到房管局走一个过户流程即可，即使是该过户流程，宏创公司也必定积极协助。简子惠、简昌华因房价上涨等原因直接表示不再继续履行上述合同，径行退还相关费用及赔偿给梁小简，直接导致宏创公司遭受相关损失，涉案合同原本已经就一方违约情况下的中介费支付作出了明确约定，一审法院还局限于条款字眼，错误认定事实，草率判决驳回宏创公司的诉讼请求，造成当事人诉累。综上所述，宏创公司已经尽职尽责且完整提供了本次交易的居间服务，有权收取约定的中介费及违约金，法律的惩戒永远是滞后于伤害的，一审法院驳回宏创公司的诉讼请求，等同置宏创公司的合法权益不顾，其错误的判决不仅令宏创公司遭受重大损失，而且还让作为违约方的简子惠、简昌华有逃避承担责任和法律后果的机会。为了积极疏导矛盾，避免当事人诉累，请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持宏创公司的全部诉讼请求。
简子惠、简昌华辩称：一、简子惠、简昌华根本不存在违约情形，而是宏创公司不诚实不信用，故意隐瞒重要信息，涉嫌欺骗利诱促成合同签订。最后，买卖双方通过协商，愿意达成和解，自愿解除房屋买卖合同。简子惠、简昌华于2017年2月26日交付定金准备购买一套房产，3月20日需付四成首付，为了资金周转才决定将涉案房产出售。3月12日下午，宏创公司的经纪人黎小姐说服简昌华将房产出售给梁小简，承诺可以马上支付五六十万首付款，并允诺好处费3000元。宏创公司负责人李炎东与经纪人黎小姐再三催促简昌华在宏创公司提供的格式合同中签字，但该合同对首付款的支付方式和支付时间都没有约定，宏创公司也未对相关条款进行解释。后来，简昌华多次与宏创公司、梁小简的丈夫沟通，确认梁小简五六天内难以支付五六十万首付款。梁小简通过宏创公司卖旧换新，要等旧房子出售交易后才能支付首付款，而梁小简的旧房屋有抵押贷款，要通过申请还贷、银行同意、解押领证两三个月的时间。宏创公司明知梁小简五六天内难以支付五六十万首付款，却隐瞒这个事实，欺骗简昌华并将首付款支付的时间拖延至三个多月。因急需资金，简子惠、简昌华只有高息借款几十万，由此造成的利息损失是因梁小简不能及时交付首付款而造成的，故向梁小简及宏创公司要求补偿三万元，因不能就补偿该损失达成一致，买卖双方随后同意解除合同，简子惠、简昌华为此支付了85000元。因此，双方交易不成并不是宏创公司所称的房价上涨，真正原因是宏创公司隐瞒重要信息，宏创公司及梁小简承诺的五六十万首付款不能兑现以及后续的沟通不畅所造成的。至于宏创公司所称在《解除买卖合同协议》中提到的“由于各种原因导致买卖合同不能继续履行，简子惠、简昌华保证买卖合同上注明的未交费用与梁小简无关，由简子惠、简昌华处理”，这并不代表简子惠、简昌华当然必须支付宏创公司中介费，更不是对中介费的后续支付作出保证，而是简子惠、简昌华有理由有权利向宏创公司追讨由于其有欺诈之嫌而导致的损失。二、宏创公司的合同条款随意拟定，与事实不符。1.买卖双方协商的房价是125万元，另电器家具1万元，但涉案《房地产买卖合同》中随意写成126万；2.涉案《房地产买卖合同》约定中介代理费及咨询费42000元，超过顺德房产中介费最高额即房价的3%；3.涉案《房地产买卖合同》约定签订合同的当日需支付中介费及代理费总额的50%，按合同约定金额为21000元，可宏创公司只收了14000元，也就是说宏创公司认可的中介费总额其实是28000元，而不是42000元，宏创公司上诉要求38000元中介费及违约金没有事实根据。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》“居间人违反居间义务，故意隐瞒重要信息，恶意促成合同订立，如果房屋买卖合同不能履行，居间人请求委托人支付报酬的，不予支持。委托人请求居间人赔偿所造成的损失的，应根据当事人的过错程度处理”。综上所述，造成合同解除主要是宏创公司的责任以及梁小简的履行不能。简子惠、简昌华并不存在违约情形，双方当事人通过协商自愿达成和解，自愿解除涉案《房地产买卖合同》，因此，宏创公司所称后续中介费、违约金毫无依据。
梁小简未作陈述。
宏创公司向一审法院起诉请求：1.判令简子惠、简昌华立即向宏创公司支付中介费28000元及利息（自起诉之日开始按中国人民银行同期同类贷款利率计息，应计算至实际清偿日止）；2.判令简子惠、简昌华立即向宏创公司支付违约金10000元及利息（自起诉之日开始按中国人民银行同期同类贷款利率计息，应计算至实际清偿日止）；两项暂合计38000元；3.判令简子惠、简昌华承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2017年3月12日，简子惠（简昌华有公证委托手续）、简昌华作为卖方，与作为买方的梁小简，在宏创公司的居间下签订了《房地产买卖合同》，将简子惠所有的位于大良红岗路碧翠豪苑逸景轩1座8D的房产出售给梁小简，成交价为1260000元；关于付款方式：于签订合同当天支付定金50000元，在签订合同的30日内提供完整的银行贷款所需资料，到银行办理按揭贷款手续，签订银行按揭贷款合同，在2017年6月15日前到房管部门签订合同，并于递件当天支付首期款460000元，尾款750000元由贷款银行直接划入卖方银行账户；关于中介费：基于经纪方提供的中介服务，买卖双方同意在本合同签订当日向经纪方支付下述中介服务费及咨询费总额的50%，等双方到房管部门签署合同时再支付另外50%，其中卖方不负担中介服务费，买方应向中介方支付中介服务费及咨询费42000元。如买卖双方之一出现违约行为时，违约方除应即时向经纪方支付而未付的中介代理费及咨询费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失。如果双方在签署合同之后未能成交物业的，而中介方需经法院追讨中介服务费的，违约方需再向中介方赔偿违约金10000元。
当天，梁小简向宏创公司支付了中介费14000元。
2017年4月7日，梁小简支付了评估费2482元。
2017年4月24日，简昌华发信息给宏创公司，称与女儿简子惠沟通，不同意卖涉案房产，而且首期款催了多次没有收到。宏创公司告知其要承担违约责任，并正式通知简昌华须于2017年4月26日下午3点半到交易中心过户，如不去则视为违约，不回复视为不去。简昌华不再回复宏创公司的信息。
2017年5月12日，简子惠（甲方，简昌华代）与梁小简（乙方）签订《解除买卖合同协议》，内容为：一、双方同意解除；二、甲方在收齐乙方因购买房屋的相关收据后，双倍返还乙方购房定金100000元，乙方已支付的中介费、评估费由甲方予以垫付，甲方再补偿乙方10000元，共计130000元；三、双方的权利义务终止，双方不再对该合同承担本协议规定以外的任何法律责任。
另查明，宏创公司的法定代表人李炎东于2017年3月12日向简子惠、简昌华承诺，收齐中介费后支付给简子惠、简昌华3000元。
诉讼中，经一审法院询问，简子惠、简昌华称一审答辩状中提出的要求不提起反诉，仅是抗辩意见。
一审法院认为，本案为居间合同纠纷。宏创公司提出的诉讼请求是要求简子惠、简昌华支付中介费、违约金以及相应的利息。针对宏创公司提出的诉讼请求，一审法院依法审查其诉讼请求有无依据。宏创公司提供以支持其主张的证据是《房地产买卖合同》，该合同中有关于中介费及违约金的约定。那么，在简子惠、简昌华主动违约的本案案情下，根据三方的约定，宏创公司提出的上述诉讼请求能否得到支持呢？一审法院通过对《房地产买卖合同》合同条款的审查，发现并不能支持宏创公司的请求，理由如下：1.关于中介费。根据《房地产买卖合同》第四条的规定，卖方即简子惠、简昌华并不负担中介费，中介费是全部由买方即梁小简负担。梁小简负担中介费的义务，在三方签署《房地产买卖合同》之时已经确定，只是宏创公司与梁小简对中介费的付款时间作了约定，即签订合同当日付50%，到房管部门过户时付50%。由于简子惠、简昌华的违约行为，导致了到房管部门过户这一付款时间不能成就，则宏创公司应根据这一实际情况，给予梁小简合理的期限，要求其支付剩余中介费。这才是宏创公司实现其权利的正确途径。但本案中，宏创公司要求简子惠、简昌华支付中介费，根据《房地产买卖合同》的约定，简子惠、简昌华并不负担中介费，且其违约行为也并不妨碍宏创公司向梁小简主张权利，故并不存在应“向经纪方支付而未付的中介代理费及咨询费”，也不存在“因其违约给经纪方造成的损失”，因此，宏创公司提出的第一项诉讼请求缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。2.关于违约金。三方约定的违约金是用以弥补宏创公司通过诉讼途径追讨中介费的损失，但在本案中，简子惠、简昌华既然不负有向宏创公司支付中介费的义务，则更不会产生向宏创公司支付违约金的义务。宏创公司对法律关系的认知存在错误，其关于违约金的诉讼请求缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。3.鉴于以上理由，对于宏创公司关于利息的诉讼请求，一审法院亦不予支持。
综上，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回宏创公司的全部诉讼请求。案件受理费为375元（已减半收取）、财产保全申请费400元，由宏创公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
经审查，本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案系居间合同纠纷。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，结合宏创公司提出的上诉请求与理由，本案二审争议焦点为简子惠、简昌华是否应向宏创公司支付中介费28000元及利息、违约金10000元及利息。
经查，本案三方当事人签订的《房地产买卖合同》约定基于经纪方提供的中介服务，买卖双方同意在本合同签订当日向经纪方支付下述中介代理费及咨询费总额的50%，等买卖双方到房管部门签署合同时再支付另外50%，其中卖方不负担中介代理费及咨询费，买方应向经纪方支付中介代理费及咨询费42000元。如买卖双方之一出现违约行为时，违约方除应即时向经纪方支付而未付的中介代理费及咨询费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失。如果买卖双方在签署合同之后未能成交物业的，而中介方需经法院追讨中介服务费的，违约方需再向中介方赔偿违约金10000元。根据上述约定，如买卖双方之一出现违约行为，应付而未付的中介代理费及咨询费应由违约方支付给经纪方，并承担违约损失。本案中，从当事人提交的证据看，简昌华于2017年4月24日发信息给宏创公司，称与女儿简子惠沟通，不同意卖涉案房产，可见本案的违约方为简子惠，故简子惠应按照《房地产买卖合同》的约定向经纪方支付中介代理费及咨询费，并向经纪方承担违约损失，且简子惠（简昌华代）作为甲方与梁小简作为乙方签订的《解除买卖合同协议》下方注明“由于各种原因导致买卖合同不能继续履行，甲方保证买卖合同上注明的未交费用与乙方无关，由甲方处理”。至于简子惠、简昌华主张宏创公司欺骗、隐瞒重要信息，缺乏依据，本院不予支持。据此，宏创公司上诉主张简子惠支付中介费及违约金合理，但其主张简昌华承担责任，因简昌华只是作为简子惠的委托人签订合同，故简昌华不应承担支付中介费及违约金的责任。至于中介费及违约金的金额，《房地产买卖合同》约定的中介代理费及咨询费为42000元，以及中介方需经法院追讨中介服务费的，违约方需再向中介方赔偿违约金10000元，结合梁小简已向中介方支付中介费14000元，故尚需支付中介费和违约金合计38000元，但因中介费系支付给中介方的报酬，而本案买卖双方未最终成交物业，中介方亦因此未能提供后续的中介服务，故根据公平原则，本院酌定简子惠向宏创公司支付中介费及违约金20000元，并承担自宏创公司起诉之日即2017年5月24日起至本判决确定给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。
综上所述，宏创公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初7946号民事判决；
二、简子惠应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市顺德区宏创房地产代理有限公司支付中介费及违约金20000元，并承担利息（以20000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2017年5月24日起计至本判决确定给付之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费375元，财产保全申请费400元，合计775元，由简子惠负担408元，佛山市顺德区宏创房地产代理有限公司负担367元；二审案件受理费750元，由简子惠负担395元，佛山市顺德区宏创房地产代理有限公司负担355元。
本判决为终审判决。
审判长 陈笑尘
审判员 钱 伟
审判员 安 静
二〇一八年一月三十一日
书记员 周英洋