新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院民 事 判 决 书（2018）新0203民初27号原告：黄旭辉，男，1966年8月9日出生，汉族，新疆昆仑工程咨询有限公司员工。被告：贾凤琴，女，1977年9月12日出生，汉族，无业。被告：王德利，男，1991年1月20日出生，汉族，个体从业人员。原告黄旭辉与被告贾凤琴、王德利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄旭辉、被告贾凤琴到庭参加诉讼，被告王德利经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告贾凤琴向原告支付房屋租金40000元、物业费1361.01元、暖气费2450.69元;2.判令被告王德利对上述债务承担连带付款责任；3.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年4月30日，原告与被告贾凤琴签订房屋租赁合同，约定被告贾凤琴租赁原告所有的永升花苑15-2-1号商铺，租期三年，自2016年5月10日至2019年5月9日，年租金80000元，每年年底一次性支付，承租期间发生的一切费用被告自理。被告王德利在该租赁合同担保人处签名担保。合同签订后，二被告以资金紧张为由，仅支付合同第一年一半租金即40000元，剩余房租商量之后偿还，原告同意。2016年5月被告经营的冬虫夏草店铺开业，原告多次催要租金仍未果。2016年11月18日，被告在其商铺橱窗及门头张贴转租电话，并刊登招租转让广告。2016年12月6日，被告从租赁商铺搬空，并承诺房屋转租后偿付租金。2016年12月7日，原告找到担保人即被告王德利，要求继续履行合同，2017年3月，被告以离开本市、小孩生病为由，让欲承租商铺的人直接与原告联系，但该期间被告仍拖欠租金、暖气费及物业费用，因被告不履行合同，致使商铺空置，原告依据合同，为避免扩大损失，于2017年3月31日将商铺租赁给他人。2017年9月7日，原告给被告贾凤琴发短信，但并未收到答复，2017年12月13日，原告再联系被告贾凤琴已无法接通。现因被告严重违约，原告索款无果，故诉至法院。被告贾凤琴辩称，其认可与原告租赁合同的事实，对被告王德利在担保人处签字的真实性亦予以认可，但其认为因租赁商铺经营不善，生意亏损，其早在2016年9月底便提前向原告告知打算转租商铺，不再租赁涉案房屋，并于2016年11月7日约原告本人到商铺中，口头协商一致，双方终止合同并交还房屋钥匙给原告，其仅需补交租赁期间欠付的物业费用即可，其他费用原告答应不再主张，故其仅同意承担自2016年5月10日至2016年11月7日期间的物业费用，对原告主张的其他费用，其均不同意承担。被告王德利未答辩。本院经审理认定事实如下：2016年4月30日，原告与被告贾凤琴签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将永升花苑15-2-1号商铺租赁给被告，租期三年，自2016年5月10日至2019年5月9日，年租金80000元，合同签订时被告需按年度一次性支付租金。在租赁期间发生的其他一切费用（包括水、电、暖、卫生和物业费等）自理；合同期内被告因故无法履行合同应提前60日告知原告，以避免违约损失扩大；承租期间如遇特殊原因，被告在经得原告同意的基础上有转让权。该合同由原、被告签字，被告王德利在担保人处签字。交房屋租金记录：2016年4月第一次交纳房屋租金40000元，备注：半年内交清剩余肆万元房租。上述合同签订后，第一合同年度剩余租金40000元被告贾凤琴至今未能支付，现双方对合同终止、租金支付以及其他费用的承担产生争议，经多次协商未果，故原告诉至本院。另查，原告于2017年12月6日向克拉玛依市永升物业服务有限责任公司交纳2016年1月至12月期间的物业管理费用1484.82元；于2017年12月12日交纳2016年10月15日至2017年4月15日的暖气费2771.66元。另查，2017年3月31日，原告就涉案商铺与案外人祁林成另行达成《房屋租赁合同》，租期3年，自2017年3月31日至2020年3月31日，租金80000元。合同签订后，商铺已事实交付于该承租人使用。对上述双方没有争议的事实，本院依法予以确认。原告为证实其诉讼请求，还向本院出示：1.书写证明原件一份，拟证实涉案商铺新的承租人祁林成租赁该商铺时，系先联系被告贾凤琴，被告贾凤琴让其直接打电话给原告。被告贾凤琴对该证明的真实性无法确认。对该证明本院经审查认为，该证明实为书面证言，根据民事诉讼证据规则，证人应当出庭作证，现原告并未给出合理理由，证人亦未出庭作证，故对其证言的真实性，本院依法不予确认；2.2016年11月18日第5392期新疆时鑫广告原件一份，拟证实该时间被告贾凤琴仍在利用招租广告对外转让涉案商铺。被告贾凤琴对该报纸载明的事实予以认可，但认为因广告发布时间越长，费用越低，故其办理了45天左右的广告，但该广告信息发布前，其已经将商铺钥匙交还给了原告，双方租赁合同关系已经终止。对该报纸经本院审查认为，该报纸转让信息页第三行第七个信息栏显示”永升花苑85平米门面房空房转让136XXXX****”，系涉案房屋信息，故对其真实性及所反映的事实本院均依法予以确认。被告贾凤琴、王德利均未提供相关证据。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。出租人将租赁物交付承租人使用、收益的，承租人应当按照约定的期限、金额支付租金，并承担相应的费用。本案中，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，该合同内容及形式均未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦未违反公序良俗原则，应当认定合法有效，双方均应恪守履行。本案争议焦点为：原告与被告贾凤琴之间的《房屋租赁合同》何时终止。针对上述争议问题，原告主张以其与案外人祁林成新签订的《房屋租赁合同》时间即2017年3月31日作为其与被告贾凤琴合同终止的时间，被告贾凤琴则抗辩认为，其已于2016年9月底与原告沟通过准备转租房屋的事情，并于2016年11月7日在商铺内将商铺钥匙交还于原告，故应以2016年11月7日作为双方正式终止租赁合同的时间。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款之规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。现原、被告双方均对合同终止的事实提出了各自主张，故均应承担相应的举证证明责任。通过庭审调查，原告提供其与案外人祁林成就涉案商铺另行订立新的房屋租赁合同，应当认定可以证明与被告贾凤琴之间的合同已经终止，故原告以上述新的租赁合同签订时间作为其与被告贾凤琴之间租赁合同的终止时间，具有事实根据。反之，被告贾凤琴虽抗辩合同解除时间应为2016年11月7日，但原告对其在当日陈述的交还钥匙情节、达成合同终止的合意均当庭不予认可，且根据双方陈述仅能证实双方达成了被告可以将房屋对外转租以换取租金、减少损失的事实，但并不能直接证明双方已经达成解除或者终止涉案房屋租赁合同的事实，且被告贾凤琴对其抗辩理由未能提供任何证据予以支持，故应当承担举证不能的不利法律后果，对其抗辩理由本院依法不予采纳。故综合上述事实，应当认定原、被告双方《房屋租赁合同》的终止时间为2017年3月30日。合同终止前，租赁合同的双方均应继续按照合同恪守履行，根据双方合同约定，在合同签订时原告应当一次性支付第一合同年度即2016年5月10日至2017年5月9日期间的房租80000元，但原告实际仅支付40000元，余款至今未付。根据前述查明的事实，被告贾凤琴应当支付2016年5月10日至2017年3月30日共计324天的房屋租金，经计算日租金约为219.18元（80000元÷365天），故扣除已经支付的40000元后，被告还应向原告支付租金31014.32元[（219.18元/天×324天）-40000元]，对该部分未付租金，具有事实根据及合同依据，本院依法予以支持，超出的部分没有事实根据，本院依法不予支持。关于原告主张要求被告贾凤琴支付2016年10月15日至2017年3月30日期间的暖气费2540.69元（2771.66元×11/12）、2016年5月10日至2017年3月30日期间的物业费1361.01元（1484.82×11/12）的诉讼请求。根据双方房屋租赁合同第五条约定，承租人在租赁期间发生的其他一切费用（包括水、电、暖、卫生和物业费等）自理，且原告已代为垫付上述期间的全部费用，故自2016年5月10日至2017年3月30日共计324天的物业费用、2016年10月15日至2017年3月30日共计166天的暖气费用，尚在双方合同期内，理应由被告贾凤琴承担。经计算，该期间物业费为1318.03元（1484.82元÷365天×324天）、暖气费为2528元[2771.66元÷182天（2016年10月15日至2017年4月15日）×166天]。故对原告主张要求被告贾凤琴支付物业费1318.03元、暖气费2528元的诉讼请求，具有事实根据及合同依据，本院依法予以支持，超出的部分没有事实根据，本院依法不予支持。关于原告主张要求被告王德利对上述欠付租金及物业费、暖气费承担连带担保责任的诉讼请求，根据双方租赁合同，被告王德利作为担保人在落款处签字，该行为合法有效，虽未明确保证方式，但根据《中华人民共和国担保法》（以下简称担保法）第十九条之规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。故应当认定被告王德利在本案承担的保证方式为连带责任保证。又根据担保法第二十一条第一款之规定，保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。第二款之规定，当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。因本案租赁合同并未明确保证范围，故被告王德利承担责任的范围应当包括被告贾凤琴所欠合同项下的全部债务。又因双方租赁合同明确约定，第一笔房屋租金40000元于2016年4月30日支付，余款40000元应当在半年内全部交清，故第一合同年度的租金支付截止期限应为2016年10月30日，根据担保法第二十六条第一款之规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。本案房屋租赁合同中并未明确约定保证期间，应当认定保证期间为六个月，在双方已经明确终止房屋租赁合同的情况下，原告至迟应于2017年4月30日之前向被告王德利主张权利，但经庭审查明，原告并未提供证据证明其在保证期间内向担保人主张过权利，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十一条之规定，保证期间不因任何事由发生中断、中止、延长的法律后果。以及担保法第二十六条第二款之规定，在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。原告于2018年1月3日才以诉讼方式向承租人及保证人主张权利，已经超过法定的保证期间，故应当认定担保人即被告王德利已经免除其保证责任，故对原告主张要求被告王德利就上述债务承担连带担保责任的诉讼请求，没有法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百四十八条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款之规定，判决如下：一、被告贾凤琴于本判决生效之日起十日内向原告黄旭辉支付房屋租金31014.32元、物业费1318.03元、暖气费2528元，共计34860.35元；二、驳回原告黄旭辉的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计448.77元、邮寄送达费64.80元，由被告贾凤琴负担420.80元（356元+64.80元）、由原告黄旭辉负担92.77元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。代理审判员  周亮二〇一八年二月五日书 记 员  李玲