广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第838号
原告广州侨鑫物业有限公司，住所地广州市天河区林和西路1号602之二房。
法定代表人周子涛，该司董事长。
委托代理人温翠玲、于振。
被告冯开广，住广州市白云区。
被告张杏珍，住广州市白云区。
原告广州侨鑫物业有限公司（下简称侨鑫物业公司）诉被告冯开广、张杏珍物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告侨鑫物业公司的委托代理人何珍丽（后变更委托代理人为温翠玲）、于振到庭参加诉讼，被告冯开广、张杏珍经本院合法传唤，没有到庭应诉。本案现已审理终结。
原告侨鑫物业公司诉称：广州侨鑫房地产开发有限公司作为汇景新城小区的开发建设单位，于2008年1月1日及2010年6月1日分两次与原告签订了《汇景新城前期物业服务合同》，服务期限从2008年1月1日至2013年12月31日。根据上述物业服务合同，原告有权对汇景新城小区进行前期物业管理。2004年5月16日，两被告与广州侨鑫房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了汇景新城别墅区F-18栋（商品房买卖合同约定面积448.4平方米，实际测绘面积453.26平方米），被告入住该小区并接受原告提供的物业管理服务。根据上述有关协议的约定，被告物业服务收费标准为5元／月／平方米，业主未能按时足额缴纳费用的，每日按应付未付款总额的千分之一标准支付违约金，但被告自2011年1月以来，一直拒绝缴纳管理费，经原告多次催收无果。此外，被告还应支付别墅绿化用水费及水费计3641.27元，绿化用水加压用电电费1392.4元，被告亦拒绝支付。现被告拖欠管理费、别墅绿化用水水费及绿化用水加压用电电费，已严重影响了原告的正常经营。为此，原告向法院提起诉讼，请求法院判令：一、被告向原告支付2011年1月至2013年4月共28个月的物业管理费共63189.1元；二、被告向原告支付别墅绿化用水费3641.27元，绿化用水加压用电电费1392.4元；三、被告向原告支付因迟延缴纳上述管理费的违约金25070.48元（按日千分之一计算，暂计2013年3月31日）；四、被告承担本案诉讼费用。
被告冯开广、张杏珍均未答辩。
经审理查明：冯开广、张杏珍于2004年5月16日与案外人广州侨鑫房地产开发有限公司（下简称侨鑫房地产公司）签订了《商品房买卖合同》，约定冯开广、张杏珍向侨鑫房地产公司购买广州市天河区华南农业大学实验农场地段汇景新城别墅F型18栋（下称案涉房屋），合同约定的建筑面积共448.4平方米。冯开广、张杏珍于2004年10月9日接收案涉房屋。根据房地产登记簿查册表显示，案涉房屋的登记地址为天河区汇景南路236号，建筑面积为453.2573平方米。
2008年1月1日，侨鑫房地产公司（甲方）与侨鑫物业公司（乙方）签订了《汇景新城前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对汇景新城提供前期物业管理服务，委托管理事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的流通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，电梯住宅棕榈园、C1区、C2C3区、C4C5区、C6区每月3元／平方米，C7C8C9区及C10区每月4元／平方米；叠加式别墅棕榈园、C1区、C2C3区、C4C5区、C6区每月4.5元／平方米，C7C8C9区及C10区每月4.9元／平方米；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5号前履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日按应付未付款总额的1‰标准向乙方支付违约金；本合同期限自2008年1月1日起至2013年12月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。
2010年6月1日，侨鑫房地产公司（甲方）与侨鑫物业公司（乙方）签订了《汇景新城前期物业管理服务合同》，约定甲方聘请乙方对汇景新城提供前期物业管理服务，乙方提供的服务包括房屋建筑本体共用部位的日常养护和管理，公共设施设备的日常维修、养护、管理和运行服务，为业主或物业使用人提供室内有偿之日常家居维修服务，附属建筑物、构筑物的日常养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品、东区山顶公园等的养护与管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维护公共秩序，管理与物业相关的档案、资料，业主单元及小区商户的装修管理；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体收费标准为电梯住宅西区（棕榈园）、C1区、C4C5区为2.6元／平方米，C2C3区、C6区3元／平方米，C7C8C9区、C10区、东区（龙熹山）4元／平方米；叠加式别墅西区（棕榈园）、C1区、C4C5区为2.6元／平方米，C2C3区、C6区4.5元／平方米，C7C8C9区、C10区、东区（龙熹山）4.9元／平方米；明月清泉别墅为5元／平方米；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5号前履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日按应付未付款总额的1‰标准向乙方支付违约金；本合同期限自2010年3月1日起至2012年12月31日止；但在本合同期限内，业主委员会成立，并且代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。
2012年3月16日，侨鑫物业公司向冯开广、张杏珍发出《关于催收欠款的最后通知书》，要求冯开广、张杏珍收到通知书七天内交纳所欠2011年1月1日至2012年3月13日的管理费39904.38元、别墅绿化用水加压用电169.4元、调整费用775.2元，共计40848.98元。
2012年7月11日，侨鑫物业公司向冯开广、张杏珍发出《关于催收欠款的法务公函》，要求冯开广、张杏珍收到本函七天内交纳所欠2011年1月1日至2012年6月30日的管理费50547.41元、水费2697.6元、电费1142.26元，共计54387.27元。
现侨鑫物业公司以冯开广、张杏珍拖欠物业管理费等费用为由，向本院提起诉讼。
诉讼过程中，侨鑫物业公司主张案涉房屋属于物业服务合同中的明月清泉别墅，按照合同约定物业管理费的标准为8.5元／平方米／月，但其实际是按5元／平方米／月的标准收取，本案中其也是按照5元／平方米／月的标准计算案涉房屋的物业管理费。侨鑫物业公司主张在2011年11月前，案涉房屋的物业管理费是按照《商品房买卖合同》中约定的建筑面积448.4平方米计算，每月的物业管理费为2242元；案涉房屋的房地产权证于2011年11月核发后，房地产权证显示的建筑面积为453.26平方米，故其将相应的每月物业管理费调整为2266.3元。另，侨鑫物业公司称虽然物业服务合同约定业主于每月5日前支付当月的物业管理费，但其收费惯例是只要业主于每月月底前支付当月的物业管理费就不追究违约责任，本案中其要求冯开广、张杏珍支付的违约金事宜拖欠的物业管理费为本金、自次月1日起计至清偿之日止、按每日千分之一的标准计算。
侨鑫物业公司提供了《别墅消防绿化用水及分摊明细》、水费发票、电费发票以证明其代为支付了案涉房屋在内的别墅绿化用水的水费及加压电费。
本院认为：侨鑫物业公司与汇景新城的建设单位侨鑫房地产公司先后签订的《汇景新城前期物业服务合同》和《汇景新城前期物业管理服务合同》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《物业管理条例》的规定，在汇景新城的业主委员会选聘物业服务企业对该小区进行物业管理之前，侨鑫物业公司作为汇景新城的建设单位侨鑫房地产公司委托的物业服务企业，依据上述《汇景新城前期物业服务合同》和《汇景新城前期物业管理服务合同》可以进驻汇景新城并履行物业管理职责。冯开广、张杏珍接收案涉房屋成为汇景新城的业主，应接受《汇景新城前期物业服务合同》和《汇景新城前期物业管理服务合同》的约束，并履行上述合同的相应条款。侨鑫物业公司已履行了对汇景新城进行物业管理的职责，根据公平原则和权利义务相一致原则及《汇景新城前期物业服务合同》和《汇景新城前期物业管理服务合同》的约定，冯开广、张杏珍负有向侨鑫物业公司支付物业服务费的义务。但截至侨鑫物业公司提起本案诉讼之日止，冯开广、张杏珍仍未向侨鑫物业公司支付物业服务费，已构成违约。虽然《汇景新城前期物业管理服务合同》和《汇景新城前期物业管理服务合同》约定案涉房屋的物业服务费按每月每平方米8.5元的标准收取，但侨鑫物业公司主张按照每月每平方米5月的标准收取案涉房屋的物业管理费，该标准低于合同约定的标准，属于侨鑫物业公司对权利的自由处分，本院予以确认。另，侨鑫物业公司主张2011年11月前以《商品房买卖合同》约定的建筑面积448.4平方米计算物业管理费、2011年12月起以房地产权证确定的建筑面积453.26平方米计算物业管理费，该主张合理有据，本院予以支持。综上，冯开广、张杏珍拖欠2011年1月至2011年11月期间共计11个月的物业管理费为24662元（448.4平方米×5元／平方米／月×11个月），拖欠2011年12月至2013年4月共计17个月的物业管理费为38527.1元（453.26平方米×5元／平方米／月×17个月），故现侨鑫物业公司要求冯开广、张杏珍支付拖欠的上述物业管理费共63189.1元（24662元＋38527.1元）的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。另，冯开广、张杏珍拖欠上述物业管理费的行为已构成违约，现侨鑫物业公司要求冯开广、张杏珍支付拖欠上述物业管理费的违约金（以各月所欠物业管理费为本金、自次月1日起计至清偿之日止、按每日千分之一的标准计算）的诉讼请求合理有据，本院予以支持，但违约金以不超过所欠物业服务费为限。
由于侨鑫物业公司已举证证明其已垫付案涉房屋在内的别墅绿化用水费、绿化用水加压用电电费，并提供了案涉房屋分摊上述费用的计算表，故本院对此予以采信，因此，侨鑫物业公司要求冯开广、张杏珍支付别墅绿化用水费3641.27元、绿化用水加压用电电费1392.4元的诉讼请求合理有据，本院予以支持。
冯开广、张杏珍经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，本案依法可缺席判决。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告冯开广、张杏珍自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州侨鑫物业有限公司支付拖欠的广州市天河区汇景南路236号房屋自2011年1月至2013年4月期间的物业管理费共63189.1元；
二、被告冯开广、张杏珍自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州侨鑫物业有限公司支付迟延交纳上述期间物业管理费的违约金（以每月所欠物业管理费为本金，自次月1日起计至清偿之日止，按每日千分之一的标准计算，但违约金以不超过所欠物业管理费为限）；
三、被告冯开广、张杏珍自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州侨鑫物业有限公司支付别墅绿化用水费3641.27元、绿化用水加压用电电费1392.4元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2140元、公告费1000元，由被告冯开广、张杏珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 王伟雄
人民陪审员 谢淑音
人民陪审员 邹允洪
二〇一四年六月二十四日
书 记 员 梁怡筠
陈秋滢