辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2014）瓦民初字第1896号原告：大连新港长兴物业管理有限公司。住所地：大连长兴岛临港工业区沙包村。法定代表人：毕克平，系该公司总经理。委托代理人：张芝丽，女，系该公司职员。被告：高凤，女。委托代理人：范垂勇，系大连市瓦房店大众法律服务所的法律工作者。原告大连新港长兴物业管理有限公司诉被告高凤服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大连新港长兴物业管理有限公司的法定代表人毕克平及委托代理人张芝丽、被告高凤及委托代理人范垂勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告高凤为大连长兴岛临港工业区金港湖畔小区X幢X－X－X号房屋的业主，原告为该小区的前期物业服务公司。被告于2009年7月14日与原告办理了该房屋的入住手续并入住。原告一直按照与大连宏泰房地产开发有限公司签订的《大连市前期物业管理委托合同》约定的标准向金港湖畔小区提供物业服务，被告自2010年7月14日至今一直拖欠物业费，至2013年12月31日共拖欠物业费1664元，依据合同约定产生滞纳金1581元。为维护原告的合法权益，保证原告正常的经营活动，向法院提起诉讼，请求法院依法判令被告交纳2010年7月14日至2013年12月31日期间物业服务费1664元（41.5个月＊80.21平方米＊0.5元），支付滞纳金1581元（按日千分之三请求到2013年12月31日），被告承担诉讼费用。原告在物业管理方面存在没有尽到管理职责的地方，做到完美是不符合实际的，本身的职责、义务已经尽力进行了服务，即使管理有瑕疵，被告也不能作为拒付物业费的理由。物业费是每年一收，是次年度初收上年度的物业费。原告提供以下证据证明自己的主张：收费许可证，证明原告有收费资质；营业执照，证明原告主体适合；前期物业服务委托合同，证明原告对案涉小区享有管理权；前期物业管理协议，证明原告与开发单位宏泰公司约定物业服务费按建筑面积每平方米0.5元，滞纳金标准从逾期缴纳物业费之日起按照5‰缴纳；催费通知单（复印件），证明原告分别于2011年9月18日、2012年12月15日、2013年9月23日分三次向被告发现催款通知；维修单，证明原告于2013年11月15日履行了物业管理维修义务；拖欠物业费确认单，证明原告向被告催交物业费，被告本人签字。被告高凤辩称，原告的诉讼请求不成立，请求依法驳回原诉讼请求。根据《物业管理委托合同》，原告没有按照大连市物业服务企业职责规定的常项内容行使，被告居住楼的电梯紧急呼叫形同虚设，出现故障不好用，楼道安全门不好用，根本不予维修，小区的公用部位被私人的活动板房长期占有不予清理，照明灯不予维修，小区内排水设施不完备，有的排水井形同虚设，小区内夜间经营的烧烤店烟火大没有人管理，楼道内的地下室粪便没有人清理，原告在业主公用部分成立市场，保洁服务不到位，卫生死角多，小区绿化没人管理，小区的现状有目共睹，原告是否履行了合同义务，小区内可以看的很清楚，众所周知的事实不需要举证证明；业主接受了服务才能缴纳物业服务费，原告提供服务不到位，无权要求缴纳服务费及滞纳金。本案是原告违约，按照合同法规定违约方应承担相应的违约责任；按照双方的合同约定，作为原告应该保持小区排水的畅通，原告将排水推诿给开发商是错误的，按照相关规定，物业在接管小区时对相关设施进行验收，如果设施不完备，不应接管；依据民法通则规定，向法院请求保护权利的诉讼时效为二年，现原告主张自2010年7月14日至2011年12月31日期间的物业费，超过了法律规定的诉讼时效二年，即使原告请求成立，也无权向被告主张这一部分的权利；原告主张的违约金不成立，没有事实依据，是原告违约在先。被告提供以下证据证明自己的主张：1、照片1、12，证明公共设施部分墙上乱写乱画，原告没有尽到管理职责；2、照片2、3、4，证明物业公司门前等处绿化没有做；3、照片5证明小区内有烧烤店，卫生有死角；4、照片6证明羊汤馆外卫生差，影响居民通行；5、照片7证明楼梯单元的公共安全门已损坏，没有进行维修；6、照片8证明小区内安建门板房不予清理；7、照片9证明小区内下水井已被填满，不能排水；8、照片10证明路灯损坏、不亮；9、照片11证明楼内有粪便；10、照片13证明消防设施不齐备；11、照片14证明小区内夜间有经营，影响业主休息；12、金港湖畔市场经营公约一份（复印件），证明原告将业主的公用部分变成市场，对外经营，违背前期物业合同的约定；13、通知一份，证明原告没有进行绿化，原告从2009年5月份接管小区就应该进行绿化。经庭审质证，被告对原告提供的证据质证如下：对证据1、2、3、4、6真实性没有异议，本院予以确认；对证据5有异议，认为该份证据系复印件，是原告单方制作，不能证明原告的起诉没有超过诉讼时效；证据7，我在拖欠物业费情况确认单上的拖欠物业费原因下面两行字是我写的，“2011年拖网绳雨槽被物业收走，要求培1000元道边菜钱400元”，业主签名处是否是我写的我不知道，但我不申请鉴定。原告对被告提供的证据质证意见如下：对证据1-11中的照片1、12，因案涉小区是半封闭小区，外来人员进入，原告定期清理；照片2是开发商交楼时的原始状态，原告和开发商沟通过，出售后整体绿化，照片3挖坑的地方都是原告新栽的树，证明原告履行了绿化管理的义务，照片4可以到小区看是否在做；照片5、6、14都是小区的外面，对此原告作为物业公司没有执法权，上报过管委会；照片7，2012年原告对所有的门均维修过，只能证明现在是坏的，不能证明原告没维修过；照片8的门板房也举报过，对违法建筑原告没有执法权；照片9，开发商建的时候就有十几个井没有下水管道，从安全角度才给填死的；照片10灯坏了会尽快维修；照片11保证有过，此现象电梯里也有，现在已清理了；照片13消防设施原有的水带被原告卸下来，因为已丢失了三分之一；证据12，此份公约，不能证明是原告在经营，也不是原告贴的通知，不能证明原告占有公用面积进行市场收费；证据13，根据通知的内容，原告拟对小区进行绿化，对原开发商的设计进行调整，征求业主的意见，恰恰证明了原告对小区尽职尽责的绿化管理，此证据不能证明原告在接管小区时未进行绿化管理。经审理查明，根据原告方的起诉、被告方的答辩，双方无争议的事实为：被告高凤系大连长兴岛临港工业区金港湖畔小区X号楼X单元XXX室（多层住宅），房屋的建筑面积为80.21平方米，其于2009年7月14日与该房屋的开发单位大连宏泰房地产开发有限公司（以下简称开发单位）签订前期物业管理服务协议，协议约定：（甲方）开发单位有权委托物业管理企业实施前期物业管理，有权将开发单位的权利义务转让给委托的物业管理企业，开发单位委托物业管理企业向（乙方）被告提供的物业管理服务有：对房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施的维护和管理、公共绿地、花木的养护与管理、公共环境卫生（包括小区公共场所、房屋共用部位等的清扫保洁及垃圾的收集等）；还约定了开发单位委托的物业管理企业向被告提供的物业管理服务应达到标准等，如污水排放畅通，公共绿地绿化布局合理，绿化有专人养护和管理等，楼梯间、通道的地面、墙面整洁等、小区内无马路摊点等；违约责任：开发单位的物业管理企业违反本协议未到达管理服务质量约定目标的，被告有权要求开发单位督促物业管理企业限期改正，逾期未改给被告造成损失的，开发单位应给予赔偿并承担相应的法律责任；关于物业管理服务费用约定：由被告按住宅建筑面积每月每平方米0.5元向开发单位委托的物业管理企业交纳，如被告不交纳，开发单位或其委托的物业管理企业有权要求被告补交并从逾期之日起按5‰按日交给滞纳金或向人民法院起诉，但没有约定被告应交纳费用的时间；又查，开发单位大连宏泰房地产开发有限公司于2008年8月4日与原告大连新港长兴物业管理有限公司签订前期物业服务委托合同，物业名称：宏泰·金港湖畔，多层住宅：0.5元·平方米高层住宅：0.8元／月·平方米（含电梯费）；第六条：物业服务费于交房之日起开始计收。每位业主应在办理入住手续时预交一年的物业服务费作为首期物业服务费......第三十四条：业主未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日，按应交纳欠费总额的千分之三向乙方支付违约金......；执行国家规定的三级物业服务标准，包括对物业共用部位的维修、养护和管理，对物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理等。另查，被告自2010年7月14日至2013年12月31日未交纳物业服务费。本院认为，根据本案双方当事人诉辩内容以及举证、质证情况，对有争议的证据其证据效力综合分析判定如下：对原告提供的证据5，被告的质证意见符合法律规定，不能证明原告对被告催缴物业费，故对该份证据本院不予采信；对证据7，业主签名处是高凤，时间为2013年11月13日，因被告高凤对签名不申请鉴定，又没有反驳证据予以提供，故该份证据能证明原告于2013年11月13日向被告催交过物业费。被告提供的照片5、6、8、12、14所要证明的情况，属于侵权纠纷，与本案不属同一法律关系，被告可以另案诉讼；照片1、2、3、4、7、9、10、11、13被告欲证明的公共楼道口墙上乱贴广告、公共安全门损坏没有维修、部分路灯不亮、消防设施不完备等事实，因原告没有反驳证据提供，被告欲证明的事实成立，原告在物业服务上存在瑕疵的事实本院予以确认。本案中，原告作为物业公司，与开发单位签订的“前期物业服务委托合同”对全体业主具有约束力。原告虽然服务存在一定的瑕疵，但对于整体物业合同的履行而言并不构成物业公司的重大瑕疵和根本违约。被告认为原告提供物业服务存在瑕疵，应通过合理、合法途径向其主张并督促改进，被告拒交物业费依据不足，现原告要求被告支付拖欠的物业费，被告主张部分拖欠期间物业管理费的诉讼时效已过，不同意承担的抗辩，因原告作为物业公司未撤离该小区，持续提供物业服务，按时、定期交纳物业费是业主的一项义务，原告一直以作为的形式履行合同，应认为其以自己继续提供物业服务的行为主张了权利，故被告关于诉讼时效的抗辩本院不予采纳，原告请求被告承担2010年7月14日至2013年12月31日期间物业管理费1664元理由正当，本院予以支持；因原告提供的物业服务与各业主衡量的标准可能无法吻合，各业主对权利义务注重点与物业单位提供服务基准点也可能存在出入，原、被告应以小区和谐为重，妥善化解矛盾，鉴于被告高凤未交纳物业管理费系事出有因，故原告请求的滞纳金部分本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告高凤于本判决生效之日起十日内给付原告大连新港长兴物业管理有限公司物业管理费1664元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告大连新港长兴物业管理有限公司告承担25元，被告高凤承担25元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 韩 蒸人民陪审员 刘 伟人民陪审员 王明秋二〇一四年八月二十六日书 记 员 王思楠第页共页第页共页