四川省眉山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）眉民初字第138号
原告成都兴融鑫投资管理有限公司。
法定代表队人邓淑英。
委托代理人戢爱平，四川法锐律师事务所律师。
委托代理人唐道平，四川法锐律师事务所律师。
被告四川锦地房地产开发有限公司。
法定代表人熊剑。
委托代理人邓江贵，四川乐嘉律师事务所律师。
委托代理人徐璐，四川乐嘉律师事务所律师。
第三人游丽华，女，1963年12月17日出生，汉族。
第三人于长岭，男，1954年8月14日出生，汉族。
上列二第三人委托代理人朱琪林，四川达宽律师事务所律师。
上列二第三人委托代理人李彦，四川达宽律师事务所律师。
原告成都兴融鑫投资管理有限公司（以下简称兴融鑫公司）与被告四川锦地房地产开发有限公司（以下简称锦地公司）、第三人游丽华、于长岭房屋买卖合同纠纷一案，于2014年7月18日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月5日、11月10日、11月19日三次公开开庭进行了审理。原告兴融鑫公司委托代理人戢爱平、唐道平，被告锦地公司委托代理人徐璐、第三人游丽华、于长岭委托代理人朱琪林、李彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兴融鑫公司诉称，2012年10月24日锦地公司向兴融鑫公司出具《确认函》，确认在同年10月23日将锦地上城2期3号楼的预售房27套（预售号字201227号）作价工程款向第三人转移了所有权及附属权利。同日，第三人将上述房屋出售给原告，双方签订了《房屋买卖协议》，约定过户产生的一切税费由第三人承担，第三人配合办理过户手续。协议签订后，原告按协议约定支付了购房款。同日，锦地公司向原告出具《承诺函》，承诺对已备入原告的27套房产，面积2800.12平方米，无条件为原告办理过户、出售等相关手续，并对27套房产具体房号和面积再一次确认。后，原告在被告协助下将上述房屋中的3套出售。被告对讼争房屋办理完合同备案后，却未能在合理期限内将本套房屋交付原告。请求判令1、被告将位于眉山市文忠街锦地上城2期3号楼3-3-19-4、3-3-23-4、3-3-20-4、3-3-4-3、3-3-5-3、3-3-6-3、3-3-24-4、3-3-7-3、3-3-8-3、3-3-20-3、3-3-21-4、3-3-21-3、3-3-22-3、3-3-23-3、3-3-24-3、3-3-4-4、3-3-5-4、3-3-6-4、3-3-22-4共19套交付原告；2、被告为原告办理上述房屋的产权证、土地使用权证；3、第三人承担办理产权证、土地使用权证所产生的一切税、费。
原告为证明其诉讼主张提交以下证据：
1、原告营业执照副本、组织机构代码工商登记查询信息及第三人的身份查询信息，拟证明三方当事人的主体资格；
2、2012年10月24日锦地公司向原告出具的《确认函》、《承诺函》，同日原告与游丽华、于长岭签订的《房屋买卖协议》、《商品房买卖摘要》，拟证明原告与第三人存在房屋买卖合同关系，被告承诺代第三人承担合同义务，原告与被告之间存房屋买卖合同关系；
3、付款凭证，拟证明原告履行了交付购房款的义务；
4、原告在被告的协助下已出售了3套房屋并收取了购房款的银行电子回单，拟证明承诺函系原被告双方真实意思表示，是对之前原告与第三人之间签订的房屋买卖合同的认可而承担合同义务，并且被告对与原告之间存在房屋买卖合同关系进行了事实上的确认，被告履行了承诺函中的部分房号的义务。
锦地公司对原告以上证据2中的确认函和承诺书的质证意见为：不能证明原告与被告之间存在房屋买卖合同关系；对房屋买卖协议，认为即使原告与第三人存在房屋买卖关系，应当履行交房义务的也不是锦地公司；对19份房屋买卖摘要，认为只能说明锦地公司就该19套房屋进行了网签，并未办理房屋备案登记；对原告提交的证据3付款凭证，认为其中只有一份游丽华出具的借款借据和10月25日俞岚转款附言载明“代兴融鑫付借款”的50万元与兴融鑫有关外，其余的无法证明与原告有关，且该两笔均是借款，而非购房款。对其余证据无异议。
第三人对以上证据的质证意见为：对证据2中的确认函的意见与被告的意见一致，对房屋买卖协议，确实与原告签订了房屋买卖协议，但未收到购房款，签订协议时，第三人也没有取得该27套房屋的所有权；对承诺函，第三人不清楚；对19份房屋买卖摘要，原被告并未向房管部门提交书面的买卖协议进行备案；对付款凭证有异议，付款人是俞岚的，与本案无关，对游丽华出具的借款借据，上面载明的金额没有收到。
被告锦地公司答辩，被告与原告之间没有房屋买卖关系，向原告出具确认函、承诺函只是用讼争房屋为第三人向原告借款提供担保，原告与第三人之间也无买卖房屋的真实意思表示。锦地公司没有与原告签订房屋买卖合同，没有交付房屋的义务。请求驳回原告的诉讼请求。
锦地公司在第二次开庭时提交证据：
1、锦地公司分别于2012年9月30日、10月10日与买受人宋培军、杨德全签订的购房合同，拟证明2012年10月锦地上城所售房屋单价远远高于原告与第三人之间房屋买卖协议反映出的单价，从而拟证明该房屋买卖协议不真实，原告与第三人之间形成的真实关系是借款关系；
2、眉山市东坡区人民法院（2014）眉东民初字第2270-2274号民事裁定书，拟证明原告另主张的5套房屋的案件撤诉，表明原告已经意识到自己不是房屋所有权人。
原告对以上证据的质证意见：对购房合同的真实性有异议，即使该合同真实，也与本案无关；对民事裁定书无异议，但认为不能证明被告的观点。
第三人对以上证据无异议。
第三人游丽华、于长岭答辩，曾经与原告签订过房屋买卖协议，但原告并未支付购房款。原告所称的支付的500万元实际为第三人向原告的借款而非购房款，签订《房屋买卖协议》只是为该500万元借款作担保；讼争的19套房屋并没有到房管部门办理备案登记。原告未提供证据证实履行了《房屋买卖协议》所约定支付购房款的义务，双方没有房屋买卖的真实意思表示。故请求驳回原告的诉讼请求。
第三人提交证据：
1、四川省乐山市市中区人民法院（2014）乐中民初字第3062号民事判决书及庭审笔录，拟证明俞某与游丽华之间存在借款关系、俞某与原告兴融鑫公司无关，俞某向游丽华所打的款项也与兴融鑫公司无关；
2、游丽华通过银行账号向俞某账户和账号（第三人称其系兴融鑫公司副总经理蒋春晓）打款3343326元的资金往来明细，拟证明游丽华已经归还部分借款。
对以上证据，原告的质证意见为：对判决书和庭审笔录，认为与本案无关；对资金往来明细，在该明细表上第三人承认收到兴融鑫公司通过俞岚账号转款4848677元，恰好证明原告支付了购房款，对游丽华转款20笔还款300多万元，与本案无关。
被告对以上证据无异议。
本院在审理过程中根据案情需要，要求原告兴融鑫公司通知证人俞某到庭，就转款给游丽华一事进行陈述。证人俞某（女，生于1979年7月30日）陈述：“我是兴融鑫公司兼职会计，受兴融鑫公司委托通过自己在工商银行的账户向游丽华账户转款6次，金额共计4848677元，其中2012年9月7日转款100万，9月8日转款160万元，该两笔转款时是借款，后来转为购房款；10月25日转了4笔，金额分别为50万、1万、100万、738677元，该四笔均为购房款，其中50万元转款凭证上载明“代兴融鑫付借款”是笔误，实为购房款。与游丽华之间所有的款项往来均是受兴融鑫公司委托，与游丽华之间不存在私人借款关系。账户上收到游丽华转来的款也是代兴融鑫公司收取，款项性质和用途不清楚。转款所用的账户虽然是我个人的名义，但该卡实际是兴融鑫公司在用，公司所有财务人员都可以掌握……在乐山市市中区法院起诉游丽华也是受公司委托，与我个人没有任何关系……蒋春晓是兴融鑫公司总经理”。
另外，鉴于双方当事人就讼争19套房屋是否办理备案登记存在争议，本院依职权向眉山市房地产管理局进行了调查。经查询，该19套房屋均为签约状态，即由锦地公司在与房管局联网的系统中将房屋状态登记为与兴融鑫公司签约，但并未办理备案登记。
同时，游丽华、于长岭向本院提交申请，申请追加俞某、蒋春晓作为本案第三人参加诉讼。对此本院经审查认为，虽然游丽华提交了其向蒋春晓转款的记录，但其并未举证证明其向蒋春晓转款与本案房屋买卖有何关系，而俞某已经作为证人出庭就其与游丽华之间转款的相关事实进行了陈述，此二人均不属于本案必须参加诉讼的第三人，因此对游丽华、于长岭关于追加俞某、蒋春晓为本案第三人的申请不予准许。
另外，因游丽华、于长岭和锦地公司均抗辩称游、于二人与兴融鑫公司之间实际是借款关系，而非房屋买卖关系，且游丽华还提交了其向俞某账户转款189万余元的转款记录，并称该转款即为向兴融鑫公司归还的借款及利息。因兴融鑫公司不予认可，并主张游丽华向俞某的转款与本案无关。鉴于此，本院要求兴融鑫公司明确俞某账户上所收取的游丽华的款项性质及用途。兴融鑫公司在第三次开庭过程中陈述：其中2013年4月26日游丽华向俞某账户上转的100万元是因游丽华想回购房屋向兴融鑫公司付的定金，但后来游丽华反悔，在同年5月6日兴融鑫公司通过俞某账户退回给了游丽华150万元，其中100万元即是游丽华支付回购房屋定金，另外50万元是双方之间的其他债务关系的款项；而2014年3月21日的30万元，是卖出的三套房屋中的房款，锦地公司收到后交给了游丽华，由游丽华转到俞某账户上，三套房屋共计出售金额为1013451元，该30万元之外的其余款项是游丽华通过其他方式支付给兴融鑫公司的。游丽华支付的其他款项是因其与兴融鑫之间还存在融资服务关系而向兴融鑫公司支付的服务费等费用。但兴融鑫公司就其所称的与游丽华之间存在其他债务关系及融资服务关系并未举证。
根据各方提交的证据以及各方当事人的陈述，本院认定以下事实：
2012年10月24日锦地公司向兴融鑫公司出具确认函，载明：现有我公司开发的楼盘锦地上城2期3号楼（预售字号201227号）预售房共计27套，面积2800.12平方米，由长岭公司修建，我公司已经于2012年10月23日将以上楼盘作为支付长岭公司工程款转移了全部所有权及附属权利。上述抵扣房具体房号和具体面积为：3-1-24-1115.23平方米、3-1-24-391.3平方米、3-1-4-4115.23平方米、3-1-15-4115.23平方米、3-1-23-1115.23平方米、3-3-21-391.3平方米、3-3-4-391.3平方米、3-3-5-391.3平方米、3-3-6-391.3平方米、3-3-23-4115.23平方米、3-3-20-4115.23平方米、3-3-24-391.3平方米、3-3-9-4115.23平方米、3-3-23-391.3平方米、3-3-22-391.3平方米、3-3-20-391.3平方米、3-3-8-391.3平方米、3-3-7-391.3平方米、3-3-9-391.3平方米、3-3-24-4115.23平方米、3-3-5-4115.23平方米、3-3-4-4115.23平方米、3-3-6-4115.23平方米、3-3-22-4115.23平方米、3-3-21-4115.23平方米、3-3-19-391.3平方米、3-3-19-4115.23平方米。
同日，游丽华、于长岭（甲方）与兴融鑫公司（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定：甲方自愿将位于锦地上城二期3号楼预售房27套面积2800.12平方米房屋出售给乙方，出售总价为人民币伍佰万元，甲乙双方过户所产生的一切税、费由甲方全部承担；付款方式：首付款伍佰万元。该合同后附预售房27套清单，该清单载明的房号、面积与锦地公司出具的确认函的房号、面积相同。同日，锦地公司向兴融鑫公司出具《承诺函》，载明：现有已备入你公司房产27套，面积2800.12平方米，我公司承诺将无条件协助你公司办理完过户出售等相关手续。该承诺函中再次对具体房号和面积进行了明确。
2012年9月7日俞某通过其工商银行账号向游丽华的账号转款100万元；9月8日俞某该账号再次向游丽华上述账号上转款160万元；2012年10月7日游丽华向兴融鑫公司出具借款借据，载明：兹向成都兴融鑫投资管理有限公司借款现金人民币151323元，定于2012年11月6日之前归还，双方约定逾期违约金按借款总金额的20%收取。2012年10月25日，俞某通过工商银行账号分四次向游丽华以上账号分别转款50万元、1万元、100万元、738677元，其中50万元的转款凭条上载明用途为“代兴融鑫付借款”。
2012年10月24日，锦地公司通过其与房管局联网的系统将以上27套房中除3-1-24-1115.23平方米、3-1-24-391.3平方米、3-1-4-4115.23平方米、3-1-15-4115.23平方米、3-1-23-1115.23平方米外的其余22套信息填写为：出卖人锦地公司，买受人兴融鑫公司、签约备案时间2012-10-24……后兴融鑫公司在锦地公司配合下出售了其中的3-3-9-4、3-3-9-3、3-3-19-3，并从游丽华处收取购房款1013451元。
2012年11月26日-2014年3月21日期间，游丽华通过其工商银行账户向俞岚的工商银行账号转款15笔，金额共计1899600元；2012年9月8日游丽华通过银行账号向账号转款143000元，2013年11月12日游丽华通过银行账号转款4笔金额共计1300726元。游丽华称，该两个账号为兴融鑫公司副总蒋春晓的账号，并主张兴融鑫公司所称的购房款实为其与原告之间的借款，签订房屋买卖协议只是为借款提供担保，以上向俞某和蒋春晓的账号上的转款均为向兴融鑫公司归还的借款。
另查明，27套房中的3-1-24-1、3-1-24-3、3-1-4-4、3-1-15-4、3-1-23-1等5套，原告另向眉山市东坡区人民法院提起诉讼，要求被告及第三人交房并办理产权证，后原告撤诉。
还查明，锦地公司于2012年9月30日、10月10日就锦地上城的两套房屋分别以每平方米3780元、3238.50元卖出。
再查明，俞某、杨鹏以游丽华、于长岭于2013年9月6日向其借款1300726元为由，向乐山市市中区人民法院起诉，该案中游丽华、于长岭抗辩：与俞某不存在借贷关系，借条载明的款项实为游、于二人向兴融鑫公司借款500万元结算的利息，俞某于2013年11月12日向游丽华账户转款1300726元的当日，游丽华按兴融鑫公司副总经理蒋春晓的要求又将该款转到了蒋春晓的账户上，实际上并未收到该借款。该案审理过程中，俞岚的代理律师陈述：“与游、于二人系个人借款，蒋春晓是谁不清楚，兴融鑫是哪家公司也不清楚……”。该案经乐山市市中区人民法院作出（2014）乐中民初字第3062号民事判决：游丽华、于长岭在判决生效后十五日内偿还俞某、杨鹏借款本金1300726元及借款期内的利息121401元，并支付违约金、律师代理费。该判决书已生效。
本院认为，根据本案中三方当事人的诉、辩意见，本案中争议焦点为：1、兴融鑫公司向游丽华支付的500万元款项是借款还是购房款，游丽华、于长岭与兴融鑫公司之间形成的是房屋买卖关系还是名为房屋买卖实为借款关系；2兴融鑫公司要求判令锦地公司按其承诺向兴融鑫公司交付房屋并办理房屋所有权、土地使用权的诉讼主张是否成立。
对于第一个焦点。
本案中，兴融鑫公司主张锦地公司将其开发的锦地上城的房屋抵偿给了游丽华、于长岭，游、于二人又将房屋以500万元的总价出售给兴融鑫公司，锦地公司承诺无条件为兴融鑫公司办理过户，故要求锦地公司交付房屋并办理过户登记。而锦地公司与游丽华、于长岭均答辩称，兴融鑫公司支付给游丽华、于长岭的500万元是原告与第三人之间的借款，之所以签订《房屋买卖协议》只是为500万元借款作担保。对此本院认为：
首先，原告与第三人签订的《房屋买卖协议》所涉内容过于简单，仅有标的物和价款的约定，而对于房屋的基本情况、房屋的单价、价款的支付时间、房屋的交付时间及产权证的办理时间、违约责任等内容均无约定。
第二，根据锦地公司在诉讼中提交的证据显示，锦地公司在同一时期出售的位于同一小区的房屋单价超过3000元／平方米，同时《房屋买卖协议》中涉及的27套房屋，在2014年初出售了3套也是以平均3400元／平方米的价格出售。而按《房屋买卖协议》所约定的房屋总面积和总价进行折算，房屋单价为1785.64元／平方米，该价格远远低于当时的市场价格。
第三，兴融鑫公司称其向游丽华支付500万元购房款的组成为：2012年9月7日俞岚向游丽华转款100万元、9月8日俞某向游丽华转款160万元、2012年10月7日游丽华向兴融鑫公司借款现金151323元和10月25日俞某分四次向游丽华转款50万元、1万元、100万元、738677元。其中前三笔即9月7日、9月8日和10月7日的三笔共计2751323元均为借款。兴融鑫公司称在10月24日与游丽华、于长岭签订《房屋买卖协议》时，将该三笔借款转为了购房款，但《房屋买卖协议》付款方式的约定为：“首付款为人民币500万元”，该内容后以括号注明：（“_____日乙方借给甲方人民币大写____，自动转为首付款”，）其中的“____”上的空白处被用斜线划掉。从该行为来看，双方并无将合同签订前兴融鑫公司借给游丽华的三笔借款共计2751323元转为该合同的购房款的约定，兴融鑫公司也未提交其他证据证明将房屋买卖协议签订前的三笔借款转为了购房款。同时兴融鑫在10月25日分四次向游丽华支付的2248677元中，其中50万元的转款的用途仍明确载明为：“代兴融鑫付借款”，而其余款项也未注明为购房款。
第四，根据游丽华提交的其银行账户的交易往来情况表明，在游丽华收到兴融鑫公司的款项后，游丽华分15次向俞某账户上转款共计1899600元。就游丽华向俞某账户上的转款，游丽华称因与兴融鑫公司之间形成的是借款关系，签订房屋买卖合同只是为借款作担保，其支付到俞某账户上的款就是归还的借款及利息。兴融鑫公司对此不认可，并一再强调游丽华向俞某账户上的转款与本案无关。对此本院要求兴融鑫公司就其收取游丽华的款项的性质、用途进行说明后，兴融鑫公司陈述：其中2013年4月26日游丽华转给俞某账户上的100万元是因游丽华想回购房屋向兴融鑫公司付的定金，但后来游丽华反悔，在同年5月6日又通过俞某账户退回给了游丽华150万元，其中100万元即是游丽华支付回购房屋定金，另外50万元是双方之间的其他债务关系产生的款项，而就双方之间存在何种债务关系需由兴融鑫公司向游丽华支付该50万元，兴融鑫公司并未明确也未提交证据；兴融鑫公司同时称2014年3月21日的30万元，是卖出的三套房屋中的房款，锦地公司收到后交给了游丽华，由游丽华转到俞某账户上，三套房屋共计出售金额为1013451元，该30万元之外的其余款项均是游丽华通过其他方式支付给兴融鑫公司的；兴融鑫公司还称游丽华支付的除以上130万元之外的其他款项是因为游丽华与兴融鑫之间还存在融资服务关系而向兴融鑫公司支付的服务费等费用，但就该陈述兴融鑫也未提交证据予以证实。因此兴融鑫公司关于游丽华向其支付的款项均与本案无关的主张无证据证明。
第五，《房屋买卖协议》所涉的房屋系锦地公司开发的预售房，虽然锦地公司向兴融鑫公司出具的确认函称已作为抵偿差欠的工程款向长岭公司转移了全部所有权和附属权利，但长岭公司并非本案当事人，也非房屋买卖协议的出卖人，且房屋所有权的转移是以房地产管理部门的登记为准。而根据本案事实，案涉房屋并未转移所有权至长岭公司或游丽华、于长岭名下。因此若兴融鑫公司的真实意思是向游、于二人购房以取得房屋所有权，但在游、于二人名下并无《房屋买卖协议》所涉房产的情况下，兴融鑫公司无法依据其与游、于二人签订的《房屋买卖协议》办理备案登记的，其只能与开发商即锦地公司签订的房屋买卖协议才能办理房屋备案登记。那么兴融鑫公司在与游丽华、于长岭签订《房屋买卖协议》后，在形式上还需与锦地公司签订《房屋买卖协议》并到房屋管理部门办理备案登记，才能达到购房和转移房屋所有权的目的。本案中兴融鑫公司既然能够做到要求锦地公司出具承诺函承诺无条件协助办理过户，并在与房管部门联网的系统上将合同约定的27套房屋中的22套的房屋状态改为签约状态（俗称“网签”），那么兴融鑫公司同样可以要求锦地公司协助完成签订买卖协议并办理备案登记的行为。但事实上，锦地公司仅出具了承诺函并将《房屋买卖协议》中所涉的27套房中的22套进行了“网签”，该行为的后果只能保证在兴融鑫公司不协助的情况下，锦地公司不能将已“网签”的22套房屋另行出售的目的，而不能达到兴融鑫公司能够取得协议约定的27套房屋所有权的目的。
第六，根据本案中兴融鑫公司的陈述，已办理网签的22套房中在锦地公司的配合下出售了3套，而出售的房款由锦地公司收取后交给游丽华，再由游丽华付给了兴融鑫公司。若兴融鑫公司向游丽华、于长岭购买了《房屋买卖协议》约定的房屋，则在锦地公司收取购房者的购房款后，锦地公司应当直接支付给兴融鑫公司，而非支付给游丽华。锦地公司将购房款交给游丽华，再由游丽华交给兴融鑫公司的行为再次印证了游丽华、于长岭与兴融鑫公司之间是借款关系。
综合以上几点，本院认为，兴融鑫公司向游丽华支付的500万元款项实为向游丽华、于长岭支付的借款，双方之间真实的法律关系是借贷关系。案涉《房屋买卖协议》的真实目的应如游丽华、于长岭所述系为其向兴融鑫公司借款提供的担保，而此种担保因涉及不动产但未依法办理登记而未形成抵押权。
二、锦地公司是否应按其承诺向兴融鑫公司交付房屋并办理相关产权证照。
本案中兴融鑫公司以其与第三人之间存在房屋买卖关系，而锦地公司曾承诺协助办理房屋过户为由主张由锦地公司交付房屋并办理过户手续的主张，因本院对上述第一个问题的认定，兴融鑫公司与游丽华、于长岭之间形成的系名为房屋买卖实为借款关系，《房屋买卖协议》并非原告与第三人的真实意思表示。在本院向原告兴融鑫公司释明后，兴融鑫公司坚持认为与第三人之间是房屋买卖关系而不变更诉讼请求，故对兴融鑫公司要求锦地公司向其交付房屋并办理房屋产权证土地使用权证，并由第三人承担一切税费的主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条的规定，判决如下：
驳回原告成都兴融鑫投资管理有限公司的诉讼请求。
本案案件受理费34800元，由原告兴融鑫公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审 判 长 陈晓华
审 判 员 唐 部
人民陪审员 林益贵
二〇一五年四月七日
书 记 员 曾怡瑶