江苏省徐州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）苏03民终1022号上诉人（原审被告、反诉原告）：褚超，男，1973年2月6日生，汉族，机关工作人员，住徐州市经济技术开发区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐州市恒威雪里红物业管理有限公司，住徐州市中山南路145号。法定代表人：单筠发，该公司经理。委托诉讼代理人：任卓伦，男，1964年4月27日生，汉族，该公司法务人员，住。上诉人褚超因与被上诉人徐州市恒威雪里红物业管理有限公司（以下简称恒威公司）物业服务合同纠纷一案，不服徐州市经济技术开发区人民法院（2016）苏0391民初361号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。褚超上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、支持上诉人一审诉请；3、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1、涉案的物业管理服务合同和前期物业服务管理协议自相矛盾，前期物业协议是虚假、无效的，涉案的物业管理合同是真实、有效的，该案应适用物业服务管理合同；2、被上诉人没有直接证据证明上诉人未缴纳涉案的物业服务费；3、因为上诉人未购买或租用停车库或者停车位，故被上诉人不当收取该费用，被上诉人应返还上诉人车位服务费300元；4、被上诉人应当对涉案房屋损坏的主卧室南边外墙排水管位置墙体脱落、储藏室的顶部渗漏承担维修责任；5、一审法院程序违法，上诉人向一审法院申请进行巡回审理，一审法院未予答复；6、被上诉人住所地徐州市中山南路145号是虚假的，任卓轮不是被上诉人的原审代理人，被上诉人主体不适格。恒威公司辩称，1、涉案物业服务合同及前期物业管理协议是互补的，协议和合同均系真实的；2、上诉人未缴纳过物业费；3、关于车位费的问题，该300元系有车业主需要在小区内停放车辆占道道路维修费，如上诉人没有相应车辆就不需要缴纳；4、关于上诉人称房屋损坏问题，损坏并不是物业公司所造成的，其应向给其带来损失的开发商及业主主张权利；5、中山南路的办公地点是恒威公司的另一个办公地点，是为了方便收取法院法律文书，并无不当。恒威公司向一审法院起诉请求：1、褚超给付恒威公司物业公共服务费及各项费用2771元，包括物业费1478元，公共耗能费293元及违约金1000元；2、案件受理费由褚超承担。诉讼过程中，恒威公司放弃第一项诉讼请求中关于公共耗能费的主张。褚超向一审法院提出反诉请求：1、请求人民法院驳回恒威公司的诉讼请求；2、判令恒威公司返还褚超各项费用及滞纳金合计2239.45元，包括车位服务费360元、装修管理费100元、2011年垃圾清运费12元、2010年应减收30%物业费136.5元、未按合同标准提供服务应扣工钱319元、公共水电费180元及违约金；3、判令恒威公司因不作为给其房屋造成的损坏予以维修，房屋价值的损失予以补偿（具体补偿金额以及房管部门及开发公司的鉴定结果为准）；4、判令恒威公司继续履行合同；5、案件受理费由恒威公司承担。诉讼过程中，褚超放弃第三项诉讼请求中关于房屋价值损失补偿的主张。一审法院查明：2008年1月25日，恒威公司通过招标中标为徐州市星光名庭前期物业服务企业。2008年3月27日，恒威公司与徐州科力置业有限公司（星光名庭小区建设单位）签订了《星光名庭物业管理服务合同》，约定了物业服务的权利和义务。该合同第二章第四条规定了物业管理服务可收入项目；第五条第二项规定，业主的地上停车位（含露天和储藏室），恒威公司可按车位30元/个·月的标准收取物业管理服务费；第六条第一项规定，恒威公司须代收的费用包括业主公共用电、用水费用；第七条第二项规定，多层住宅按0.5元/月·建筑面积平方米的标准收取，第六项规定，已销售未入住的物业，按物业管理费收费标准的70%向业主收取；第十条规定，装修房屋保证金与装修垃圾处理费。第三章规定了服务内容、目标和标准。第五章第十七条规定了合同期限，为业主上房后，并约定如业主没有变更物业管理的要求，则期限顺延。第十一章第三十二条约定了若小区成立业主代表大会和业主委员会后选聘新的物管企业，自新聘物业正式接管小区后，合同自然终止。第七章规定了物业的承接验收和使用维护。其中第二十四条第2项规定了乙方可采取规劝、阻止、起诉等必要措施，制止业主、物业使用人违反业主临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。2010年1月2日，恒威公司与褚超签订《星光名庭前期物业服务协议》，约定双方前期物业服务的权利义务、物业服务的内容、物业服务的质量、物业管理费、保险及违约责任、争议解决方式等内容。合同第三条第十项房屋装饰装修管理服务规定，装修前，应审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项，每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻和制止，并报告业主委员会和有关主管部门。第四条第一项规定物业管理费交纳时间为上房之日起缴纳12个月，第12个月以后的每半年10日以前缴纳。第六条第四项规定，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，有权要求业主补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。另查明，褚超系徐州市星光名庭小区4幢2单元101号房屋业主，其房屋建筑面积上房后实测75.82平方米，属于多层住宅。另拥有星光名庭小区第4号楼2单元第7号储藏室。褚超按每月每平方米0.5元的价格付清了2010年度的物业服务费，另支付了装修垃圾费76元、生活垃圾费12元、公共水电费180元、车位服务费360元。2010年6月12日，褚超交纳了装修管理服务费100元。2011年11月23日，按空置房减免30%的标准交纳了2011年物业费319元，另交纳了生活垃圾费12元。自2012年开始，褚超未再支付物业服务费。因四楼业主违规在阳台挖洞私接管道排放污水，致褚超房屋外墙保温层破损、车库屋顶漏水，褚超以恒威公司不积极履行义务，不依照物业服务标准进行服务，造成其损失为由拒付物业费。再查明，2015年3月31日，恒威公司退出星光名庭小区。同年4月6日，恒威公司在星光名庭公告栏中张贴了催费通知，载明：“徐州市星光名庭小区业主（物业使用人）：请拖欠我公司物业费及其它费用的业主于2015年5月1日前到徐州市中山南路145号503室交清所欠费用。以上逾期未交清所欠费用的业主（物业使用人），我公司将依据合同约定加收逾期违约金并依法维护我司的合法权益……联系电话：0516-8390****联系地址：徐州市中山南路145号徐州市恒威雪里红物业管理有限公司2015年4月6日”。后，恒威公司以褚超未按时给付2012年1月1日至2015年3月31日物业服务费，为维护自己的合法权益起诉至法院，在案件审理过程中，褚超提出反诉请求。一审法院认为，褚超反诉主张对房屋价值的损失予以补偿，因与本案不属于同一法律关系，故法院不予理涉，褚超可另行主张权利。关于褚超提出的减收物业费、车位服务费、装修管理费、垃圾清运费、公共水电费等，构成反诉。本案恒威公司放弃公共耗能费的诉讼请求、褚超申请撤回补偿房屋价值的损失请求均系自主处分其民事权利，不违反法律规定，予以照准。根据《国务院物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。恒威公司与徐州科力置业有限公司签订的《星光名庭物业管理服务合同》不违反国家法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，对包括褚超在内的星光名庭全体业主具约束力。恒威公司在星光名庭提供了物业管理服务，褚超作为星光名庭业主接受恒威公司提供的物业服务后，理应依照合同约定和法律规定向原告支付给付相关费用，逾期缴纳，应按约给付违约金。即使恒威公司在提供物业服务过程中存在一定的不足之处，但褚超并未举证证明恒威公司存在根本不履行合同义务或者履行合同存在重大瑕疵而可以免除物业服务费交纳义务的情形，业主如果有证据证明因物业服务企业的服务给其造成损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。故恒威公司按照合同约定要求褚超支付2012年1月1日至2015年3月31日期间的物业服务费1478元符合合同约定，亦未违反法律规定，法院予以支持。关于恒威公司主张的违约金1000元，恒威公司与褚超虽在合同中对逾期缴费计算违约金的标准进行了约定，但法院在其他类似案件的审理中发现，恒威公司确存在服务质量不达标，管理不到位的违约行为，可减轻褚超的违约责任，故法院酌定支持恒威公司违约金100元。对于褚超提出的反诉请求，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。褚超以恒威公司不积极履行义务，不依照物业服务标准进行服务，造成其损失为由拒付物业费。据此，要求判令恒威公司承担赔偿责任，需要分析恒威公司是否存在不履行或不完全履行物业服务合同确定的义务。法院认为，褚超提供的照片显示其房屋存在外墙保温层破损、车库屋顶漏水等受损情况，但不能充分证明恒威公司未依约对小区进行管理与其房屋受损之间存在直接因果关系。故其反诉请求判令恒威公司因不作为给其房屋造成的损坏予以维修，理由不充分，法院不予支持。关于褚超提出返还车位服务费360元，根据《星光名庭物业管理服务合同》，业主的地上停车位（含露天和储藏室），恒威公司可按车位30元/个·月的标准收取物业管理服务费，褚超拥有星光名庭小区第4号楼2单元第7号储藏室，故该费用可以收取，对褚超的该反诉请求，法院不予支持。关于褚超已经缴纳的2010年物业费、公共水电费与装修管理费，恒威公司收取该费用系依据合同约定的标准与相关规定，且该期间双方的相关合同已经履行完毕，至褚超提起反诉时，已经过四年多时间，褚超均未提出异议，故对于褚超该项反诉请求，法院依法不予支持；关于垃圾清运费，根据徐州市市区城镇垃圾处理征收和管理规定第五条第一小项：本市市区范围内住户，包括城市居民、暂住人口，均按实际居住地每户每月4元收取，对实施物业管理的住户按每月1元收取，由物业企业统一交到区财政部门，该办法实施到2011年4月1日前。根据该办法，恒威公司应退还褚超9元垃圾清运费。关于褚超提出的恒威公司未按合同标准提供服务应扣工钱319元，经庭审查明，为2011年物业服务费。褚超提出该服务费是物业公司采取欺骗手段收取，但未提供证据，另恒威公司在提供物业服务过程中虽存在一定的不足之处，但并不存在根本不履行合同义务或者履行合同存在重大瑕疵的情况，褚超应当交纳物业费。该项反诉请求，法院不予支持。关于褚超提出继续履行合同的反诉请求，因恒威公司已于2015年3月31日停止为星光名庭小区服务，该项请求，法院不予支持。判决：一、褚超于本判决生效之日起十日内一次性给付徐州市恒威雪里红物业管理有限公司星光名庭4幢2单元101号房屋2012年1月1日至2015年3月31日期间的物业服务费人民币1478元，违约金人民币100元，合计人民币1578元。二、徐州市恒威雪里红物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性退还褚超垃圾清运费人民币9元。（从2011年4月1日起按每日万分之五支付违约金）三、驳回徐州市恒威雪里红物业管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回褚超的其他诉讼请求。本院审理查明，徐州市恒威家政服务有限公司成立于2000年7月17日，于2001年6月22日变更为徐州市恒威清洁有限公司，徐州市恒威清洁有限公司于2006年3月21日变更为徐州市红宇置业经纪有限公司，徐州市红宇置业经纪有限公司于2006年4月4日变更为徐州市恒威物业管理有限公司，徐州市恒威物业管理有限公司于2006年12月6日变更为徐州市恒威雪里红物业管理有限公司，即上诉人恒威公司。徐州市恒威雪里红物业管理有限公司于2010年9月19日变更为江苏金牌物业管理有限公司，江苏金牌物业管理有限公司于2015年12月3日变更为江苏家天下物业管理有限公司。本院认为,原告应是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织，即原告主体须适格。根据二审查明的事实，恒威公司于2010年9月19日经徐州市工商行政管理局核准变更为江苏金牌物业管理有限公司后，恒威公司已注销。原有名称“徐州市恒威雪里红物业管理有限公司”即不存在，其只能以变更后的名义对外行使法人权利，包括诉讼权利。江苏金牌物业管理有限公司早在2015年12月3日变更为江苏家天下物业管理有限公司，恒威公司于2016年2月18日提起本案之诉时，仍沿用五年前的原名称“徐州市恒威雪里红物业管理有限公司”起诉，因其民事法律主体已不存在，亦不具备相应的诉讼资格与能力，故恒威公司不是本案的原告适格主体。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销徐州市经济技术开发区人民法院（2016）苏0391民初361号民事判决；二、驳回徐州市恒威雪里红物业管理有限公司的起诉。一审案件受理费50元，退还徐州市恒威雪里红物业管理有限公司；一审反诉案件受理费25元，退还褚超；上诉人褚超预交的二审受理费100元予以退回。审 判 长  高艳华审 判 员  祝 杰代理审判员  张 璟二〇一八年二月六日法官 助理  葛文伟书 记 员  魏天玥