甘肃省武威市凉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）凉民初字第4375号
原告王菊玲，女，1963年6月17日出生，汉族，高中文化，无业。
委托代理人杨德鸿，男，1959年10月10日出生，汉族，大专文化，教师，系原告王菊兰丈夫。
被告苏金香，女，1961年10月16日出生，汉族，初中文化，无业。
委托代理人裴润庭，男，1951年5月1日出生，汉族，研究生文化，成都川融华投资公司法律顾问。
被告万朋飞，男，汉族，1971年2月13日出生，初中文化，无业。
原告王菊玲与被告苏金香、万朋飞确认合同效力纠纷一案。本院于2014年11月3日受理后，依法适用简易程序于同年12月25日公开开庭进行了审理。原告王菊玲及其委托代理人杨德鸿与被告苏金香及其委托代理人裴润庭、被告万朋飞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2002年11月5日，原告王菊玲与被告苏金香达成买卖协议，原告以总价11万元购买了被告苏金香位于武威市凉州区天马路天瑞巷54号2栋4单元6层西462号房屋，原告按约支付被告苏金香购房款8万元，被告苏金香将房屋交付给了原告，后原告又按协议约定付给苏金香1万元，并在武威市公证处办理了房屋买卖协议公证。之后原告一再催促被告按协议约定为其办理过户登记手续，可被告苏金香迟迟不理，后来干脆联系不上。2011年6月16日，被告苏金香在明知房屋已经卖给原告的前提下与万朋飞恶意串通达成虚假房屋买卖协议，并于2011年7月12日为万朋飞办理了产权证。2013年5月，万朋飞以“占有物返还”为由将原告诉至凉州区人民法院，经审理，一审法院驳回了万朋飞的诉讼请求。万朋飞不服上诉至武威市中级人民法院，中院经审理于2014年9月24日作出了“驳回上诉，维持原判”的终审判决。原告认为，其与被告苏金香达成的房屋买卖协议属双方真实意思表示并经公证，且原告按约履行了义务，原告在此已居住了13年之久。现诉请人民法院确认二被告之间签订的该涉案房屋的买卖协议无效，该涉案房屋的所有权应当归原告。
原告为支持其诉讼请求提供下列证据：
1、武威市公证处公证书一份，证明原告和被告苏金香于2002年11月5日达成涉案房屋的买卖协议，同日到公证处进行了公证，房屋买卖协议真实有效，该协议比二被告签订的协议早9年。
2、房款付款收条5张，证明由原告王菊玲向被告苏金香支付房款9万元的事实。
3、（2013）凉民初字第1887号民事判决书一份、（2014）武中民终字第359号民事判决书一份，证明2013年5月20日万朋飞以占有物返还纠纷将原告起诉至凉州区法院，要求腾退房屋支付占用费，凉州区法院依法驳回了万朋飞的诉讼请求，万朋飞不服提起上诉，案经武威市中级人民法院审理后判决驳回上诉，维持原判。
被告苏金香及其委托代理人辩称，2002年前原告现居住的武威市凉州区天马路天瑞巷54号2栋4单元6层462号房屋属被告苏金香所有。2002年11月3日，原告王菊玲（原乙方）与苏金香（原甲方）签订了房屋转售协议，协议约定苏金香将该房屋以总价11万元转让给原告王菊玲。按协议第二条约定原告王菊玲在2002年11月3日当天向苏金香支付了8万元，随即苏金香将该房屋钥匙交给了原告王菊玲，原告王菊玲搬进了该房屋居住。此后，原告王菊玲多次违约未将剩余房款3万元如期支付苏金香，其行为已构成违约。为此，苏金香多次与原告王菊玲协商让其搬出该房屋，可将已支付的钱款全部退还原告王菊玲。2003年底苏金香全家搬到成都前，苏金香多次找到原告王菊玲并催促支付所欠余款，可原告王菊玲却一直欺骗苏金香迟迟不愿意搬出，也不继续支付所欠余款和履行协议，期间，苏金香也曾委托妹妹催促原告支付房款，所以王菊玲诉称联系不上苏金香的借口不能成立。依据合同法相关规定，原告王菊玲的行为表明不履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，致使苏金香不能实现合同目的，被告苏金香有权解除合同；另依据中华人民共和国城市房地产管理办法的规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的不得转让，该房屋是苏金香丈夫和女儿的共有财产，未经共有产权人同意或授权，苏金香无权私自转售该房产，该房屋转售协议应属无效。2011年6月16日，被告苏金香被逼无奈不得不与被告万朋飞签订买卖合同，将武威市凉州区天马路天瑞巷54号2栋4单元6层462号房转让给被告万朋飞并办理了产权证书，在办理产权证期间房管局依法进行了公示，原告王菊玲并没有依法提出异议。目前该房屋已经合法办理了产权证书，已经归属于被告万朋飞所有。综上所述，由于原告王菊玲多次违反协议约定，并违反物权法和合同法相关规定，无理强行霸占该房屋，应依法驳回原告王菊玲的起诉，并判令立即搬出该房屋，归还给所有权人万朋飞，并保证房屋内建筑装修等设施完好无损；原告还应该支付强行霸占居住房屋的房租费（2003年11月至2014年7月共93个月）74400元。
被告苏金香为支持其辩解理由提供如下证据：
1、王菊玲与苏金香房屋转售协议一份，证明双方签订了房屋转让协议。
2、苏金香借万朋飞16万元的借条一张，证明苏金香借了万朋飞16万元。
3、还款协议一份（公证书），证明苏金香借了万朋飞的钱，如果不能还款就以房屋作为抵押还款。
4、房屋买卖协议一份，证明苏金香和万朋飞对房屋进行了买卖。
5、房屋产权证书复印件一份，证明涉案房屋已经属于万朋飞合法所有。
被告万朋飞辩称，被告苏金香因经济困难于2004年9月28日借我现金16万元，承诺于2010年12月31日前一次性偿还，约定每年支付利息1万元，到期还本付息共计22万元。2011年6月16日，因苏金香无法按约定时间还款，经我们双方协商后决定把房屋转卖给我作为还款，本人购买了该房屋，并且经房地产管理局领发了产权人属于我的合法产权证，其合法权益应受法律保护。现我的意见判令王菊玲立即搬出该房屋，并且承担本人2013年5月的起诉费，律师费，承担2011年7月至2014年12月40个月房屋占有费4万元。
被告万朋飞未能就其辩解提供相关证据。
原、被告相互就各自提供的证据发表如下质证意见。被告苏金香、万朋飞对原告提供的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均无异议，唯被告苏金香委托代理人质证认为，证据3判决没有具体提及原告没有履行或没有履行完协议的违约行为。原告王菊玲及其委托代理人除对被告苏金香提供的证据1经质证无异议外，对其余证据经质证均有异议，认为证据2与本案无关；证据3、4证实二被告签订买房协议是2011年6月，签订还款协议是2010年8月，公证也是2010年8月，这恰恰证明二被告恶意串通，房屋买卖协议缺乏合同的基本要件，是虚假的；证据5房管部门发放产权证审核不严，并未实地测绘。被告万朋飞对被告苏金香提供的前述证据经质证均无异议。
本院认为，原告提供的证据1、2、3内容客观真实，且与本案有关联，可以证明本案事实，故本院依法确认其证明效力。原告王菊玲及其委托代理人对被告苏金香提供的证据1经质证无异议，其虽对被告苏金香提供的证据2、3、4、5经质证有异议，但该组证据符合证据真实性、合法性、关联性，且被告万朋飞对该组证据经质证均无异议，故本院依法确认其证明效力。
根据原、被告诉辩称及本院确认的上述证据，查明以下事实，2002年11月5日，被告苏金香将其位于凉州区天马路天瑞巷54号2栋4单元6层西462号房屋一套出售给原告王菊玲，双方签订房屋买卖协议，并经武威市公证处公证。买卖协议约定“房屋面积138㎡＋8㎡，售价为11万元，乙方（王菊玲）在2002年11月3日首付8万元给甲方（苏金香），甲方将房屋交给乙方；乙方在同年12月3日再付1万元，甲方负责办理房屋产权证；乙方在2003年11月3日再付2万元给甲方，但甲方必须将房屋产权证办在乙方名下，交给乙方，若不能交付，乙方则拒付1万元，何时提供产权证何时付清。”协议签订前，王菊玲于2002年11月3日支付被告苏金香首付款80000元，被告苏金香将房屋交付原告王菊玲居住使用。之后原告王菊玲又向被告苏金香支付了房价款10000元，但协议约定的其他义务双方均未履行，房屋一直由原告王菊玲居住使用至今。2011年6月16日，被告苏金香又将该房屋出售给被告万朋飞，双方签订房屋买卖协议，约定房屋成交价为320000元。同年7月12日，双方办理了房屋产权过户手续，被告万朋飞取得武房权证凉州区字第××号房屋产权证，核定房屋建筑面积123.45㎡，套内面积为115.54㎡，地下室面积8.45㎡。2013年5月，被告万朋飞以占有物返还为由将原告王菊玲丈夫杨德鸿作为被告、本案被告苏金香作为第三人诉至本院，诉请判令本案原告王菊玲丈夫杨德鸿立即腾退房屋，并支付房屋占用费30000元、律师代理费10000元；本案被告苏金香以第三人述称，售房的时候，向万朋飞告知了房屋已出售给王菊玲的事实。案经本院审理于2014年5月29日以（2013）凉民初字第1887号民事判决驳回万朋飞诉讼请求，被告万朋飞不服上诉至甘肃省武威市中级人民法院，武威市中级人民法院经审理后于2014年9月24日以（2014）武中民终字第359号民事判决驳回上诉，维持原判。原告王菊玲遂后向本院提起诉讼，诉请判决确认二被告之间签订的该涉案房屋的买卖协议无效，涉案房屋的所有权归原告。
本院认为，本案属于典型的“一房二卖”引起的民事纠纷。原告王菊玲与被告苏金香就涉案的座落于凉州区天马路天瑞巷54号2栋4单元6层西462号房屋买卖协商一致签订的房屋买卖协议是协议双方的真实意思表示，协议内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，双方虽在履行协议过程中互有违约，但合同违约并不能影响合同的效力，故该协议属有效协议，应受法律保护。被告苏金香与原告签订房屋买卖协议，并收取原告首付房价款8万元后将涉案房屋移交原告王菊玲占有居住使用，原告王菊玲即基于合同关系合法占有涉案房屋；被告苏金香在明知已将涉案房屋出售给原告，且已实际移交原告占有居住使用的情况下，未依法与原告解除合同又与被告万朋飞签订房屋买卖协议，并将房屋所有权变更登记在被告万朋飞名下，有违民事活动应当遵循诚实信用的原则，损害了原告的合法权益；被告万朋飞在明知被告苏金香已将房屋出售给原告，已由原告占有居住使用长达九年之久，且双方并未解除合同的情况下，也未到现场实地查验、了解该涉案房屋的实际情况，即出资320000元购买该房屋，显然有悖常理；另经与当时涉案房屋市场价格对比，该交易价格也明显低于市场价格。据此，本院认为被告苏金香与被告万朋飞签订涉案房屋买卖协议并办理房屋所有权变更登记的行为属恶意串通，且已严重损害了原告的合法权益，故双方签订的房屋买卖协议应为无效，被告苏金香应按约全面履行与原告王菊玲签订的房屋买卖协议，将涉诉房屋的所有权变更登记至原告王菊玲名下。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条第一款（二）项、第六十条及《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：
被告苏金香与被告万朋飞于2011年6月16日签订的房屋买卖协议无效。
案件受理费500元，减半收取250元由被告苏金香负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。
审判员 黄志河
二〇一五年一月二十九日
书记员 郭万崇