河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）石民四终字第01132号
上诉人（原审被告）：许保通。
被上诉人（原审被告）：石家庄常风房地产开发有限公司。
法定代表人：李芬，该公司董事长。
委托代理人：李杰，男，1979年8月28日生，汉族。
被上诉人（原审原告）郝国庭。
上诉人许保通为与被上诉人石家庄常风房地产开发有限公司（以下简称常风房地产公司）、郝国庭合同纠纷一案，不服河北省井陉县人民法院（2013）井民一秀初字第00057号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员赵勇担任审判长，审判员于英、代理审判员冯国强参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：原第五陶瓷厂由许保通经营，现已歇业。许保通利用原第五陶瓷厂土地等与河北逸康房地产开发有限公司（以下简称逸康公司）开发房地产项目，已进行部分投资，并对外预售楼房、商铺。2011年6月29日郝国庭交付许保通10万元用于购买楼房，当时以逸康公司名义为郝国庭出具收据，但未签订购房合同。许保通称2011年10月因种种原因，逸康公司退出该房地产项目，逸康公司开发期间产生的债权债务均转移给了许保通。承接后许保通与郝国庭说过承接的事，郝国庭的购商铺款10万元由许保通承担。2011年10月26日经井陉县秀林镇人民政府协调许保通与常风房地产公司达成协议，许保通将前期开发的原第五陶瓷厂商住楼项目转让给了常风房地产公司。2011年10月26日甲方原第五陶瓷厂（由许保通签字）与乙方常风房地产公司（由李芬签字），签订《原第五陶瓷厂转让协议》一份及双方签字的《证明》一份。《原第五陶瓷厂转让协议》内容如下：一、基本情况1、甲方同意把秀林镇棋盘岭原第五陶瓷厂商住楼项目转让给乙方。2、转让价款人民币1000万元（其中包括13户住房每方米1900元，5套商铺预收款共计116万元等）。二、付款方式约定，自签订本协议当日内支付甲方200万元，剩余款项由乙方落实支付（甲方提供支付的名称和清单），但费用不超过800万元等。许保通、李芬双方签字的《证明》内容如下：为解决锦绣乾城房地产开发项目遗留问题，经双方协商，许保通遗留问题（附下表）由常风房地产公司解决，自此以后锦绣乾城项目与许保通无关。附：1、自本协议签订之日起许保通如超出1050万元外的债权债务问题与常风房地产公司及锦绣乾城项目无关。2、常风房地产公司总支付款项总数为1050万元付款明细所列款项已超出1050万元，多余款数从许保通收取的房款中扣除。付款明细表：石家庄…预收房款116万元，地款15万元，合计1066.7万元等。许保通认为付款明细表中付款合计1066.7万元超出1050万元的部分，即多余款数（16.7万元）从其收取的房款（116万元）中扣除。常风房地产公司认为付款明细表所列欠款数目均不能确定，应先还清工程款的款项，因工程款的款项不实，故付款总额超出1050万元的部分，常风房地产公司不负责偿还，应从许保通收取的房款中扣除。
庭审中，郝国庭主张以逸康公司名义收取的购房款10万元应由许保通偿还。
原审法院认为：许保通与逸康公司开发原第五陶瓷厂房地产项目并对外预售，2011年6月29日许保通收取郝国庭购房款10万元，并以逸康公司的名义出具了收据，2011年10月逸康公司退出该房地产项目，逸康公司开发期间产生的债权债务均转移给了许保通。承接后许保通与郝国庭说过郝国庭的购房款10万元由许保通承担，故郝国庭的购房款10万元在逸康公司退出后应由许保通承担相应的义务。许保通与常风房地产公司签订的《原第五陶瓷厂转让协议》及《证明》均属双方真实意思的表示，该协议不违反法律规定，故在双方之间形成债务概况转让关系。在《证明》（即补充协议）中双方约定常风房地产公司承接1050万元的支付款（即债务），多余款数（即超出的债务）从许保通收取的房款（116万元）中扣除。在付款明细表中所列的债务有1066.7万元，已超出常风房地产公司承接的1050万元的债务。郝国庭主张的10万元在付款明细表预收房款116万元项下，按照《证明》（即补充协议）约定，该10万元在超出债务扣除的范围内。庭审中，常风房地产公司认为郝国庭主张的10万元不应由其偿还，表明常风房地产公司不接受该笔债务的转让，郝国庭作为债权人也没有充分证据证实其主张的10万元在许保通与常风房地产公司间形成转让。因此郝国庭主张的10万元购房款在许保通与常风房地产公司间没有形成债务转让。综上，郝国庭要求给付楼房一处（按每平方米1900元计算）的请求，因许保通已将前期开发的原第五陶瓷厂商住楼项目转让给了常风房地产公司，许保通已丧失履约能力，该请求原审法院不予支持。郝国庭要求许保通返还预付的购房款10万元及利息（按同期贷款利率计算至给付之日）的请求符合法律规定，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，该院判决为：一、在判决生效后10日内许保通返还郝国庭100000元及利息（按照银行同期贷款利率从2009年6月29日计算至给付之日）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元由许保通负担。
上诉人许保通不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：根据上诉人与常风房地产公司签订的《原第五陶瓷厂转让协议》及《证明》的约定，上诉人已将包括郝国庭10万元预收房款在内的1050万元债务转移给了常风房地产公司，对此，也征得了包括郝国庭在内的15户购房户的同意，故郝国庭10万元购房款应由常风房地产公司负责偿还。原审法院否定上诉人与郝国庭和常风房地产公司之间的债权债务转让关系，错误地将明确转移给常风房地产公司的债务判决由上诉人承担，属于认定事实错误。请求二审法院撤销原判，依法改判常风房地产公司返还郝国庭购房款。
被上诉人常风房地产公司答辩称：被上诉人与许保通之间属于房地产项目的转让关系，不属于债权债务转让关系，约定由被上诉人向许保通支付1050万元的转让款，该款项应优先支付项目上的欠款，并由被上诉人直接支付给债权人，超过1050万元的债务应由许保通负责偿还，与被上诉人无关，现在被上诉人实际支付的款项已经超过了1050万元，故郝国庭的预付购房款应由许保通承担偿还责任。请求二审法院依法维持原判。
被上诉人郝国庭答辩称，同意原审法院判决结果。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。双方当事人均未提供新的证据。
本院认为，双方当事人争议的焦点问题是许保通与常风房地产公司是否就1050万元的债务达成债务转移协议，从而致使本案所涉郝国庭10万元预付购房款应由常风房地产公司承担偿还责任。
债务转移通常是在债务人与第三人之间达成协议，并经债权人同意，将债务转移给第三人承担。本案中应首先确定许保通与常风房地产公司之间是否就债务转移达成协议。2011年10月26日许保通与常风房地产公司签订的《原第五陶瓷厂转让协议》约定，甲方（许保通）同意把秀林镇棋盘岭原第五陶瓷厂建商住楼项目转让给乙方（常风房地产公司）。转让价款人民币1000万元（其中包括13户5套商铺预收款116万元、前石家庄安盈房地产开发商赵新增351万元、前期工程及售楼部所产生的全部费用及甲方以前的全部债务）另加给甲方最大面积住房一套自选。付款方式为自签订本协议当日内支付甲方200万元，剩余款项由乙方落实支付（甲方提供支付的名称和清单）但费用不超过800万元。之后，许保通与常风房地产公司又签署一份《证明》约定，自本协议签订之日起，许保通如超出1050万元外的债权债务问题与常风房地产公司及锦绣乾城项目无关。常风房地产公司总支付款项总数为1050万元付款明细所列款项超出1050万元，多余款数从许保通收取的房款中扣除。从上述双方当事人的协议约定内容来看，没有许保通将锦绣乾城项目的所有债务转移给常风房地产公司承担的意思表示，常风房地产公司只是以1050万元的价款从许保通手中受让了锦绣乾城项目，1050万元转让价款中除直接给付许保通的部分以外由常风房地产公司代许保通给付债权人，双方如此约定的目的是为了保证转让款优先用于偿还项目欠款，而并没有债务转移的意思表示，协议同时还约定超出1050万元的债务仍由许保通负责偿还，综上，可以认定，许保通与常风房地产公司之间就锦绣乾城项目前期债务的约定性质不属于债务转移协议，而应为第三人代为履行债务。依照《合同法》第六十五条有关“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人未履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”的规定，就本案而言，作为第三人的常风房地产公司即使不向郝国庭偿还预付购房款，最终也应由许保通向郝国庭承担偿还责任，且郝国庭在原审法院庭审时也明确表示只要求许保通偿还预付购房款，因此，原审法院判决由许保通承担偿还郝国庭10万元预付购房款的责任，并无不当，本院依法予以维持。许保通关于其与常风房地产公司间已经达成债务转移协议，郝国庭预付购房款应由常风房地产公司偿还的主张，因缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元由上诉人许保通负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 勇
审 判 员 于 英
代理审判员 冯国强
二〇一三年十一月二十九日
书 记 员 刘召芬