上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0110民初7351号
原告周伟，男，1966年1月20日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人顾伟康，上海市亚太长城律师事务所律师。委托代理人吴琼，上海市亚太长城律师事务所律师。被告曹海荣，男，1959年3月16日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告周伟诉被告曹海荣房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员金玮适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周伟及其委托代理人顾伟康、被告曹海荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周伟诉称，2015年12月20日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告将自己所有的上海市杨浦区民治路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给被告，合同约定转让价款人民币144万元(以下货币单位人民币)，签订合同当日，被告应支付房款65万元，加上已支付定金5万元，构成首付款70万元，2016年4月20日前，双方办理过户，取得收件收据当日被告再支付第二期房款71万元，余款3万元作为迁出户口时的尾款。被告逾期付款，按未付款日万分之五计算，逾期7日仍未支付，原告有权单方解除合同，被告按总房款20%赔偿。被告告知其为单身，只能购置一套房屋，故需将自己原有的房屋出售后才能购买系争房屋。按照买卖流程，被告应于2016年3月将自己的房屋出售完毕，这样才能于2016年4月20日完成办理产权交易过户，这时被告告知，其房屋出售遇阻，无法保证2016年4月20日交易过户，对此原告非常着急，因原告出售系争房屋系为了另购他房，需向对方支付第二笔房款。现交易期限已过，被告仍没有积极姿态。现诉至法院，要求判令：1、解除原、被告于2015年12月20日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告支付逾期付款违约金2,590元；3、被告支付违约金288,000元。被告曹海荣辩称，同意解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》，合同约定2016年4月20日办理过户手续，由于被告需将自己浦东的房屋出售后才有资格购买系争房屋，由于被告浦东的房屋未能按期出售，现正在诉讼中，所以被告没有钱款购买系争房屋了。不同意原告的诉讼请求2、3。合同约定的赔偿金即违约金，该违约金为房价款的20%的约定过高，要求法院调整，现同意支付10万元违约金。经审理查明，系争房屋系原告所有。2015年12月20日，被告作为买受人(乙方)、原告作为卖售人(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款共计144万元，合同第六条约定：双方确认，在2016年4月20日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意：自乙方应付款期限之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日。逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方应书面通知乙方解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起七日内向甲方支付。合同附件三付款协议约定：1、待甲、乙双方签订本合同后当日内，乙方直接支付给甲方部分首期房价款计65万元。本合同签订前乙方已支付定金5万元整转为首期房价款。以上各项共同构成全额首期房价款计70万元；2、待甲、乙双方签订本合同后2016年4月20日之前，甲、乙双方亲自或委托上海锐丰赴上海市杨浦区房地产交易中心申请办理产权过户手续(送件)，取得收件收据后当日内，乙方应自行支付给甲方第二期房价款计71万元；3、交易过户完毕后3个月内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，甲方应将该房地产交付乙方；4、双方确认，房价尾款的支付条件为：甲、乙双方按照本合同或另行达成的约定已完成房地产交接手续，并签署《房地产交接书》确认无误且甲方将户口迁出3个工作日内，由乙方支付甲方房价尾款3万元等。合同另对双方的权利、义务作了约定。2015年11月2日，被告向原告支付了购买系争房屋定金5万元，2015年12月20日，被告向原告支付了房款65万元，至此，被告共计向原告支付了房款70万元。2016年2月29日，被告向原告提出其为出售自己的房屋，在与其下家诉讼，原告回复短信要求被告尽快解决，不要影响双方4月20日过户。2016年3月18日、同年3月29日，原告先后向被告发出催告通知，要求其按约履行，否则只能解除合同。2016年4月20日，原、被告未办理系争房屋过户手续，被告未向原告支付第二期房款。2016年5月，原告具状来院，作如上诉请。2016年6月3日，被告收到起诉状。审理中，被告表示同意解除双方签订的上海市房地产买卖合同。原告表示其实际损失为，原告出售系争房屋，系为了另购他房，由于被告未能及时付款，致原告只能在外借款支付房款。另，原告另有一套房屋，为了不限购，原告花费4,000多元去名。以上事实，由原告提供的房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、发票、短信记录、催告通知、税款交款通知书、上海市房地产登记簿、证人孔祥峰的证人证言；被告提供的短信记录、告知书、转账凭证、上海市房地产登记簿、开庭通知及双方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告于2015年12月20日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。该房地产买卖合同约定，2016年4月20日之前，原、被告双方赴上海市杨浦区房地产交易中心申请办理产权过户手续(送件)，取得收件收据后当日内，被告应自行支付给原告第二期房价款计71万元，被告至今未向原告支付第二期房价款，显属违约，理应承担相应的违约责任，现原告依据合同约定要求解除该合同，于法有据，该合同于被告收到诉状之日解除。原告依据合同第九条的约定要求被告支付逾期付款违约金2,590元的请求，于法有据，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金288,000元的请求，审理中，被告表示合同约定的违约金为总价款的20%的约定过高，要求调整，故本院以原告实际损失为基础、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定被告应支付的违约金。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。基于被告已实际向原告支付了系争房屋房款70万元，故合同解除后，原告应将该笔房款返还给被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告周伟与被告曹海荣于2015年12月20日就上海市杨浦区民治路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年6月3日解除；二、被告曹海荣应于本判决生效之日起十日内支付原告周伟逾期付款违约金人民币2,590元；三、被告曹海荣应于本判决生效之日起十日内支付原告周伟违约金人民币100,000元；四、原告周伟应于本判决生效之日起十日内返还被告曹海荣房款人民币700,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币5,658元，减半收取计人民币2,829元，由被告曹海荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 金玮
二〇一六年七月二十一日
书 记 员 饶馨
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。