河南省商丘市梁园区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）商梁民初字第03779号
原告（反诉被告）李某某，男，汉族。
被告（反诉原告）某某投资管理（上海）有限公司。
法定代表人关某，职务：董事长。
被告皇甫某某，男，汉族。
被告关某，女，汉族。
委托代理人黎晓东，某某投资管理（上海）有限公司总经理。身份证号码：4123271982********。
委托代理人葛雷，河南立品律师事务所律师。
原告（反诉被告）李某某与被告（反诉原告）某某投资管理（上海）有限公司（以下简称某某公司）、被告皇甫某某、关某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月4日受理后，依法组成合议庭，由审判员庞ＸＸ任审判长，审判员姜继亮和人民陪审员尹秀华参加合议，于2015年1月28日和3月13日在本院民事审判第四庭公开开庭进行了审理。原告李某某，被告某某公司、皇甫某某、关某的委托代理人黎晓东、葛雷到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告（反诉被告）李某某诉称：原告于2014年1月1日承租被告位于商丘市华联沃尔玛4楼美食汇A2店铺，经营“九和米皮”餐饮，双方约定：承租期5年，装修分摊费用共计126000元，原告付清进场装修费用10个工作日内，双方签订正式合同。原告进驻店铺前向被告交付30000元装修分摊费用，但被告至今不于原告签订正式合同。2014年元月份，被告又从原告营业额中扣除了原告12000作为2014年分摊费用。原告在经营期间由于被告不尽义务，排风系统零作用，导致原告所租的店铺无法正常营业，并且原告多次向被告口头及书面进行告知，但至今被告均未给原告任何答复及进行维修。而且，被告在履约期间违反约定提前从原告的经营额中扣留2015年的装修分摊费用。更为严重的是，2014年9月及10月份的营业额至今未返还给原告，且在河南豫海商业经营服务有限公司单方面终止与被告租赁合同的情况下，不采取任何解决办法，造成了原告经营极大损失，致使无法正常经营。请求：1、判令解除合同意向书；2、判令被告返还原告各项费用66902元及赔偿其他损失（待评估后再定）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告某某公司、皇甫某某、关某答辩称：1、答辩人与被答辩人签订租赁合同后并交付被答辩人使用，合同已实际履行，不存在违约行为。2、合同中明确约定被答辩人应当承担装修费用，答辩人为支持被答辩人经营，又允许被答辩人先支付部分装修费，下欠装修费按月扣除，直至扣清，被答辩人没有按时支付装修费用给答辩人造成经济损失，应当依法赔偿。
被告（反诉原告）某某公司诉称：2013年12月，反诉人与被反诉人约定：将位于商丘市华联国贸沃尔玛4楼美食汇A2出租给被反诉人，被反诉人承担装修费126000元。反诉人为支持被反诉人经营，由被反诉讼人先支付装修费30000元，下欠装修费逐月扣除，直至扣清。现被反诉人仍欠装修费63000元。因租金收取为实际营业额的20%，双方约定不得收现金。被反诉人多次收取现金，给反诉人造成经济损失。请求：1、判令解除双方签订的房屋租赁协议；2、判令被反诉人支付装修费63000元；3、判令被反诉人支付违约金10000元；4、判令被反诉人承担诉讼费。
归纳争议的焦点：原告的诉讼请求有无事实根据和法律依据。被告的反诉能否得到支持。
原告（反诉被告）李某某为支持其主张和反驳被告（反诉原告）某某公司的反诉向本院提交的证据材料如下：1、租赁意向书一份。证明签订意向书的10日内签订正式合同，但没有签订。被告已收取原告的定金10000元。意向书中显示租期为5年，租金为126000元，分摊到5年及经营范围等。2、被告打印的票据10份，证明2014年租金为42000元，2015年已扣租金21000元以及双方帐目往来情况。3、2014年4月10日，原告写给当时现场经理朱理想的申请单1份以及书面证据，证明抽油烟机不能使用，无法正常营业。4、收据2份，证明原告修理油烟罩、管道及店面招牌支出3900元。5、被告某某公司与豫海公司的合同解除协议，证明原告营业至2014年10月底，解除合同通知书系10月24日豫海公司庞某某通知被告委派人王松山，因被告某某公司未交纳租金89860元，系被告方造成的关门。该门系自动卷帘门，属于遥控钥匙，该钥匙系被告皇甫某某的父亲尚应军掌握和管理，尚应军告知的。2013年10月中旬在美食广场内装修期间内，皇甫某某当着原告李某某、张振玺和丁世豪等3人介绍尚应军和一个中年妇女，说尚应军和皇氏是他的父母亲，具体负责管理和监督。合同不能履行的原因是被告违约造成的。证明豫海公司于2014年10月24日与被告某某公司已解除了房屋设施使用服务合同，合同不能履行是被告违约所致。6、王磊名片一张，据此证明王磊系被告公司经理。
被告（反诉原告）某某公司为支持其反诉请求成立向本院提交的证据材料是：1、租赁意向书，证明原被告主体适格，双方明确约定装修费以及各项费用。2、2014年2月及4月，致各商户的公约通知，证明各商户不准收取现金。3.录像视频，证明被反诉人收取现金。4、被告与豫海公司签订的租赁合同，证明被告有权对外转租。5、被告某某公司与豫海公司的合同解除协议，证明某某公司与豫海公司的租赁合同于2015年1月20日正式解除。
经庭审质证，被告某某公司对原告提交证据材料的质证意见是：对证据1有异议，原告提供的是手写合同，王磊不是公司所授权人员，无权签订合同，公司不予认可不予质证。正式合同中签订的期限为3年，该意向书机打部分与被告提交的意向书印证内容公司予以认可。对证据2有异议，5.1条款双方约定A.B.C两种方式，从A.C两种方式看，原告只能选择一种付款方式，营业额低于3000元按3000元收取，高于3000元按20%收取，违约理由不存在。对证据3有异议，对手写有异议，不予质证。并且对王松山的签字的申请单加盖的发票专用章，与申请无直接因果关系，不予认可。对证据4有异议，根据合同约定，原告自行装修由原告自行承担。对证据5认为原告仅提交的是复印件，无法确定其真实性，不予质证；对法院调取的该证据有异议，认为该证据不属于法院依职权调取范围，且该证据系豫海公司单方解除合同行为，其效力并不及于被告。
原告李某某对被告某某公司提交的证据材料的质证意见是：对证据1有异议，合同的收取条款有异议，属于重复收取。对证据2的真实性无异议，但收取现金是皇甫某某的父母让收的。对证据3有异议，异议理由同上。对证据4无异议。对证据5有异议，认为该证据与原告无关联。
本院对证据的分析与认证：原告李某某和被告某某公司提交的证据1机打部分，该内容被告在反诉请求中予以认可，且与被告提交意向书相印证，本院予以采信；对王磊手写合同约定租赁期限伍年，该内容被告不予认可，且原告未提交被告某某公司授权王磊签订合同的证据材料，对该部分内容，本院不予采信。对原告提交的证据2、3系来源于被告某某公司处，内容客观，与本案具有关系性，本院予以确认其效力。对证据4，均系原告单方陈述，王松山的签名并不必然导致被告某某公司提供的、原告租赁的A2档口因抽油烟道不通面致原告造成身体的伤害有因果关系，故对该证据本院不予采信。对证据4不符合意向书中第8条第3项约定，也未征求和取得被告某某公司同意，故该证据本院不予采信。对证据5，合同解除通知书，经本院核实与原件一致，予以采信。对证据6，被告某某公司在反诉请求及事实理由中认可了王磊收取原告定金的事实，故足以认定王磊系该公司员工的事实，故本院予以采信。对被告某某公司提交的意向书，与原告提交的机打部分相吻合的内容，本院予以采信；对证据2，其中2014年4月30日《通知》内容载明：“如有顾客需要充值，可找尚叔、大姨朱经理协助充值”。本院予以确认其证据效力。对证据3光盘，该视频不完整且被告提交证据材料2，内容有：“如有顾客需要充值，可找尚叔、大姨及朱经理协助充值”。由此可知，原告诉（辩）称收取现金充值与尚应军及皇氏有关联；被告对原告异议理由不能作出合理之解释和说明，尤为尚应军与皇甫某某是何关系、具体从事什么职务，依据公平和诚实信用原则，对此被告某某公司未提交证据予以反驳之，故对该证据证明原告私自收取现金导致违约造成被告损失的事实及理由，本院不予采信。对证据4，本院予以采信。对证据5，系被告与豫海公司之间的纠纷，对本案原、被告权利义务不产生实质性影响，本院不予评判。
依据上述有效证据及庭审，本院确认以下事实：2013年5月23日，被告某某公司法定代表人关某与豫海公司签订了商丘市《商丘市“华联国贸购物中心”商业房屋设施使用服务合同》，豫海公司为甲方，被告为乙方，双方约定：乙方租赁甲方位于商丘市“华联国贸购物中心”四楼美食广场1532平方米；使用服务期5年，自2013年9月1日起至2018年8月31日止。第七条第1项规定：使用期内，乙方未经甲方书面同意不得转让、转租、分租或其他方式直接或变相将标的物转供第三人使用。第十三条第1项（B）规定乙方连续两次不足额付款或者累计欠费超过伍万元的甲方有权解除合同。
2013年10月份，原告李某某与被告某某公司委托代表人皇甫某某双方协商，乙方（原告）租赁甲方（被告）位于商丘市梁园区华联国贸沃乐玛4F美食汇A2铺位从事“九和”品牌的销售经营活动，经营范围为：砂锅、凉皮、香饼系列。双方约定，承租期3年，甲方依乙方实际营业额抽取20%作为联销费用，乙方保底租金为3000元整，乙方应交付甲方进场装修费分摊为126000元。甲方同意乙方租赁期限为3年，暂定自2013年12月1日起至2016年11月30日止。第十四条.2、违反合同的一方，应向另一方按相当于3个月的租金承担违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同签订后，原告依约交纳了30000元装修费，2014年1月至10月底，原告进场进行经营。被告于2014年1月至10月期间，每月扣除原告未实际租赁的2015年装修费合计21000元（不含被告已返还10000元），并遂月收取毛营业额的20%，并于同年2月扣除2014年装修费12000元。同时，原告经营期间2014年9月12883元及10月3709元，合计16592.38元的应予返还原告的营业收入，被告未予向原告返还。
同时查明：2014年10月底，被告某某公司未依约向豫海公司交纳租金89860元，豫海公司单方解除了与被告皇独公司的租赁合同，原告经营场所无水、无电并经营场所卷帘门关闭，导致原告经营不能。
另查明：尚应军、皇氏与被告皇甫某某具有利害关系；原告经营期间尚应军系被告皇甫某某指定负责人；朱理想和王松山系被告公司临时招聘员工；王磊系被告某某公司员工。
本院认为，租赁意向书具备合同的主要要件和条款且双方当事人已实际履行，合法有效。现双方均主张予以解除合同，本院予以准许。依据诚实信用原则，被告无法律依据和约定擅自扣除原告2015年装修费用21000元（不含被告已返还10000元），原告仅主张11000元（被告在反诉请求及事实与理由部分自认扣除2015年装修费21000元），且原告未实际经营和租赁，该费用被告应予返还。被告无法定事由擅自扣除原告2014年9月、10月份合计16592.38元的应返营业款，该部分收入应予向原告返还。被告某某公司未按约定向豫海公司交纳租金89860元，导致停水停电、经营电动卷帘门关闭至原告无法经营，被告某某公司应对原告未实际经营和租赁的2014年11、12月装修费7000元，承担赔偿责任；对原告追加30537元诉讼请求，因未在规定期间交纳受理费，本院不予审理。原告未提交被告皇甫某某和关某应承担责任的实事根据和法律依据证据材料，故对该诉讼请求不予支持。反诉原告某某公司主张与反诉被告李某某解除合同意向书的诉讼请求，本院予以支持；其主张反诉被告李某某支付装修费63000元及违约金10000元的诉讼请求，鉴于合同不能履行和解除合同的原因系反诉原告某某投资管理（上海）有限公司不履行合同义务与违约所致，且原告未能实际租赁和经营，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条、第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）李某某与被告（反诉原告）某某投资管理（上海）有限公司2013年10月签订的房屋租赁合同。
二、被告某某投资管理（上海）有限公司返还原告李某某2015年装修费11000元；被告某某投资管理（上海）有限公司赔偿原告李某某2014年11、12月装修费用7000元；被告某某投资管理（上海）有限公司返还原告李某某2014年9月及10月份营业额16592.38元。于本判决生效之日起10日内付清。
三、驳回原告李某某的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告某某投资管理（上海）有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
一审案件受理费1480元，反诉费812元，合计2292元，由被告（反诉原告）某某投资管理（上海）有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审 判 长 庞ＸＸ
审 判 员 姜继亮
人民陪审员 尹秀华
二〇一五年五月八日
书 记 员 万雪山