上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终2142号
上诉人（原审被告）上海七巧国投资管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人金有科，执行董事。
委托代理人刘威见，广东华篆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海淮海商业集团置业发展有限公司，住所地上海市。
法定代表人刘金红，执行�事。
委托代理人胡钦福，上海市东方世纪律师事务所律师。
委托代理人王祖见。
上诉人上海七巧国投资管理有限公司（以下简称“七巧国公司”）因物业服务合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2015）杨民四（民）初字第3906号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市隆昌路XXX号（以下简称“系争房屋”）产权人为上海复旦软件园建设有限公司（以下简称“复旦软件园公司”）。2014年1月1日，甲方复旦软件园公司与乙方上海淮海商业集团置业发展有限公司（以下简称“淮海商业集团公司”）签订《上海市前期物业服务合同》，第一条：甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就复旦软件园的前期物业管理服务事宜，订立本合同。本合同所涉及的物业基本情况：坐落位置杨浦区隆昌路XXX号等，四至范围，东至上海电焊厂、西至隆昌路、南至长阳路、北至中铝上海铜业有限公司第二板带厂。第二条：乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：（一）物业公共部位的维护；（二）物业共用设施设备的日常运行和维护；（三）公共绿化养护服务；（四）物业公共区域的清洁卫生服务；（五）公共秩序的维护服务；（六）物业使用禁止性行为的管理；（七）物业其他公共事务的管理服务；（八）业主委托的其他物业管理服务事项。第七条：乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收物业服务费。（一）办公楼：人民币（以下币种均为人民币）13元／月／平方米；（二）商业用房：15元／月／平方米；（三）酒店式公寓：3.8元／月／平方米。第十条：物业服务费用（物业服务资金）按月（年／季／月）缴纳，业主应在上个月的25日支付下个月的物业服务费（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。逾期缴纳的，违约金的支付约定如下：按所欠金额的每日0.2%计滞纳金，拖欠行为逾期一个月或拖欠总数达30天的视作违约，按违约金赔偿。第三十四条：本合同为期叁年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止。
原审法院另查明，2014年10月，甲方（出租方）复旦软件园公司与乙方（承租方）七巧国公司签订《复旦软件园房屋租赁合同》，第1-1条：甲方将系争房屋出租给乙方。该房屋建筑面积16，600平方米（具体以实测报告为准），房屋类型为商业，结构为框架，房屋用途为儿童主题商业地产项目。签订本合同时，甲方已向乙方出示上海市房地产权证。第2-1条：甲乙双方约定，甲方于2014年11月1日前向乙方交付该房屋，租赁期限为15年，日期自2014年11月1日�至2029年10月31日止。第4-2条：租赁期间，使用该房屋所发生的物业管理费（15元／平方米）、水、电、煤、通信、空调、有线电视费等均由乙方承担。2014年10月30日，复旦软件园公司向淮海商业集团公司复旦软件园物业管理处发出《通知》，载明：“本公司于2014年10月与七巧国公司签订一份《复旦软件园房屋租赁合同》。于2014年10月已按该租赁合同将系争房屋1号楼16，600平方米的房屋交付给七巧国公司。请贵处根据贵我双方签订的《前期物业服务合同》的有关规定，从2014年11月1日起进行物业服务和收费。”2015年9月9日，淮海商业集团公司向七巧国公司发出《上海复旦软件园物业管理费催款单》，要求七巧国公司支付2014年11月1日至2015年8月30日的物业管理费2，490，000元。2015年10月，淮海商业集团公司向原审法院提起诉讼，请求判令：一、七巧国公司向淮海商业集团公�支付自2015年2月1日起至2015年12月31日止的物业服务费2，590，136.40元；二、七巧国公司支付淮海商业集团公司上述欠付物业服务费的滞纳金200，965.40元。
原审法院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。淮海商业集团公司与复旦软件园公司签订《上海市前期物业服务合同》，约定淮海商业集团公司作为物业服务公司依据该合同为包括系争房屋在内的物业区域提供物业服务，有权按合同约定的标准收取物业服务费。复旦软件园公司与七巧国公司签订《复旦软件园房屋租赁合同》，该合同约定七巧国公司应当按照每月每平方米15元的标准支付物业服务费，现七巧国公司未支付2014年11月1日至2015年12月31日的物业服务费，故淮海商业集团公司有权根据前�物业服务合同的约定向七巧国公司收取物业服务费。七巧国公司抗辩称淮海商业集团公司没有对七巧国公司承租的16，600平方米商业物业的专有区域提供物业服务。法院认为，前期物业服务合同约定淮海商业集团公司的义务为对物业共用设施设备的日常运行和维护、提供公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务等，并不针对专有区域提供物业服务。至于七巧国公司就专有区域的物业管理项目成立工程部、安保部、与案外人签订清洁管理承包合同等并进行物业管理，该事实未能排除淮海商业集团公司对系争物业所提供的服务，尤其是对公共部位的相关服务。故对七巧国公司该抗辩，法院不予采信。至于七巧国公司陈述的免租期内不应当支付物业费，并无法律和合同依据，法院不予采信。淮海商业集团公司自愿表示免去七巧国公司三个月�物业费，并减少滞纳金金额，系淮海商业集团公司处分自身权益，与法不悖，法院予以准许。据此，原审法院作出判决：一、上海七巧国投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海淮海商业集团置业发展有限公司上海市隆昌路XXX号房屋自2015年2月1日起至2015年12月31日的物业服务费人民币2，590，136.40元；二、上海七巧国投资管理有限公司应于判决生效之日起十日支付上海淮海商业集团置业发展有限公司上述欠付物业服务费的滞纳金人民币200，965.40元。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币14，564.41元（已减半收取），由上海七巧国投资管理有限公司负担。
原审判决后，七巧国公司不服，向本院提�上诉称，第一，《复旦软件园房屋租赁合同》第4条第2款约定，租赁期间，使用该房屋所发生的物业服务费用（15元／月／平方米）、水、电、煤、通信、空调、有线电视费等均由七巧国公司承担。这里的使用系争房屋所发生的物业服务，应是指在使用房屋过程中，一切具有物业服务属性的工作，他的服务范围并不仅限于在物业外公共区域的物业服务，也应当包括物业内公共区域的物业服务。而且大楼里其他业态内均有公共区域，淮海商业集团公司对其他业态内的公共区域提供了物业服务，同样也应当对系争房屋内的公共区域提供商业服务。退一步来说，如果淮海商业集团公司不需要对系争房屋内的公共区域提供任何服务，但是七巧国公司所承租的业态又跟其他两种业态享受同样的物业外公共区域服务的话，那合同约定的差异性收费就存在显失公平。第二，目前系�房屋内公共区域的设施设备，均由七巧国公司自行出资建设，系争房屋内公共区域的物业服务，也是由七巧国公司出资聘请商业管理公司经营。淮海商业集团公司对系争房屋内公共区域的设施设备和物业服务没有任何投入。第三，原审法院适用了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条的规定，但是根据该规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主有约束力。但是七巧国公司并非系争房屋的业主，只是承租人，因此不适用该条的规定。而且根据合同法等价有偿的原则，在淮海商业集团公司没有提供与物业费对应的服务的情况下，其无权要求向七巧国公司收取合同约定的物业费。第四，复旦软件园公司与淮海商业集团公司签订的《上海市前期物业服务合同》第十条第二款约定的滞纳金，其性质为违约金，而违约金仅具有损失填补作用，守约方不得因违约方的违约行为而获取暴利，但是每日0.2%的滞纳金（即每年73%的利率）远远超过了人民银行1年期贷款利率的四倍（即每年18.4%）的标准，应当予以调整。因此请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回淮海商业集团公司的一审全部诉请。
被上诉人淮海商业集团公司辩称，第一，淮海商业集团公司与复旦软件园公司签订的《上海市前期物业服务合同》约定的很清楚，淮海商业集团公司提供的是物业公共设施设备、绿化养护等服务，不需要对七巧国公司的专有部分提供物业服务。七巧国公司提到的其他业态内的物业服务，这得区分是独立空间还是开放空间，酒店式公寓的走廊是开放空间，所以淮海商业集团公司会提供清洁服务，但是系争房屋是封闭的独立空间，七巧国公司存在混淆概念的问题。�二，最高院司法解释规定过，因承租引起的物业服务纠纷，法院应当参照本解释关于业主的规定处理。所以原审法院对法律适用是正确的，七巧国公司也承认复旦软件园公司与淮海商业集团公司合同约定的物业费标准就是15元／月／平方米。第三，根据合同约定的滞纳金计算标准得出的滞纳金数额为803，861.60元，但是淮海商业集团公司在一审中已经同意放弃75%的滞纳金。故不同意七巧国公司的上诉请求，请求二审法院依法维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
在本院审理中，双方当事人均确认七巧国公司与上海长宁区学而思进修学校就系争房屋中的六楼1240.53平方米面积于2015年5月1日签订了《七巧国办公楼租赁合同》，并由上海长宁区学而思进修学校与淮海商业集团公司单独签订物业合同，因此自2015年5月1�起，七巧国公司需要支付物业费的房屋建筑面积为15359.47平方米。
本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和第十二条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。淮海商业集团公司与复旦软件园公司签订《上海市前期物业服务合同》，约定淮海商业集团公司作为物业服务公司依据该合同为包括系争房屋在内的物业区域提供物业服务。复旦软件园公�与七巧国公司签订的《复旦软件园房屋租赁合同》中也约定了七巧国公司应当按照15元／月／平方米的标准支付物业服务费，故而淮海商业集团公司有权按照约定的标准向七巧国公司收取物业服务费。七巧国公司上诉认为，淮海商业集团公司没有对七巧国公司承租的商业物业专有区域内的公共区域提供物业服务，因此淮海商业集团公司收取物业服务费标准过高。从《上海市前期物业服务合同》的约定来看，淮海商业集团公司所提供的服务是对物业共用设施设备的日常运行和维护、提供公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务等，并不包括专有区域内的物业服务事项。而且七巧国公司承租的商业物业专有区域内的所谓公共区域也是自行分割后形成的，不属于上述《上海市前期物业服务合同》约定的物业服务范畴。至于七巧国公司上诉认�滞纳金标准约定过高的问题，因为淮海商业集团公司在一审中已经自愿将滞纳金金额调整降低，调整后的滞纳金数额并未违反法律规定。此外，虽然自2015年5月1日起，七巧国公司需要支付物业费的房屋建筑面积实为15，359.47平方米，但淮海商业集团公司主张的物业服务费中2015年5月至12月的物业服务费已经按照建筑面积15，359.47平方米进行计算。综上，原审法院判决并无不当，本院依法予以维持。七巧国公司提供的证据和理由不足以支持七巧国公司的上诉主张，本院不予采信，其上诉请求，本院也不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币14，564.41元，由上诉人上海七巧国投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
�判长顾慧忠
审 判 员 姚 跃
代理审判员 陈家旭
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 高 原
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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