江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民初102号
原告：董宏图，男，1975年3月22日生,汉族，住盐城市。
委托诉讼代理人：王曲凡，江苏法岭律师事务所律师。
被告：盐城市东方担保有限公司，住所地盐城市经济开发区江西村。
法定代表人：周军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：任飞、戴小玉，该公司工作人员。
被告：韩立东，男，1965年12月17日生，汉族，住盐城市亭湖区。
被告：邵文萍，女，1963年7月11日生，汉族，住盐城市亭湖区。
委托诉讼代理人：韩立东（系邵文萍丈夫），男，1965年12月17日生，汉族，住盐城市亭湖区。
原告董宏图诉被告盐城市东方担保有限公司（以下简称东方公司）、韩立东、邵文萍案外人执行异议之诉纠纷一案。本院于2016年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董宏图及其委托诉讼代理人王曲凡、被告东方公司委托诉讼代理人任飞、戴小玉及被告韩立东暨邵文萍委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董宏图向本院提出诉讼请求：1.依法确认盐城市开放大道106号1幢215室、216室房屋归原告董宏图所有；2.停止对上述两处房产的执行。事实和理由：盐城市金祥桩基工程有限公司将理化楼工程项目交给挂靠在盐城市环城建筑工程有限公司的实际施工人吕立功承建，后为支付工程款，盐城市金祥桩基工程有限公司将盐城市开放大道106号1幢二层营业用房（479.27㎡）转让给吕立功。吕立功得到这些房产后、又将其中的215室（房屋产权证号00××61）、216室（房屋产权证号00××66）转让给原告。原告此后便搬到上述房屋中居住。由于过户费用较高，原告没有办理过户手续。2014年初，原告偶然得知自己的房屋因为被告韩立东、邵文萍的原因被法院采取了查封措施。此后，原告向盐城市中级人民法院提起了执行异议申请，盐城市中级人民法院经过审查，虽然认定了原告购买并实际居住使用房屋的事实，但最终驳回了原告的异议申请，故诉至法院。
被告东方公司辩称，原告在起诉状中声称因过户费用过高没有办理过户手续，房屋所有权的转移是需要办理相关手续的，该房屋的所有权登记在韩立东、邵文萍名下的，故我方申请法院查封韩立东、邵文萍名下的房屋是合法的。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告韩立东、邵文萍辩称，1.盐城市金祥桩基工程有限公司与盐城市环城建筑工程有限公司签订协议书是真实的，但盐城市金祥桩基工程有限公司和房屋产权人韩立东、邵文萍没有接到过关于案涉房屋转让给原告的任何手续、信息；2.吕立功在江苏农商银行以韩立东、邵文萍的名义办理了90万元的贷款，至今没有归还，吕立功没有把以韩立东、邵文萍名义办理的贷款还掉，案涉房屋是不可能给吕立功的。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告董宏图为支持其主张提供如下证据：
1.韩立东代表的盐城市金祥桩基工程有限公司与吕立功代表的盐城市环城建筑工程有限公司于2011年6月8日签订的《协议书》一份，拟证明金祥桩基工程有限公司将案涉房屋用作抵充差欠盐城市环城建筑工程有限公司的工程款；
2.盐城市环城建筑工程有限公司于2011年6月10日出具的《情况说明》一份，拟证明盐城市环城建筑工程有限公司认可案涉房屋的权利由实际施工人吕立功享有；
3.吕立功与原告于2011年7月8日签订的《房屋转让协议书》一份，拟证明吕立功将盐城市开放大道106号1幢215室、216室房屋出售给原告；
4.吕立功于2012年6月8日出具的收条一份，拟证明原告以吕立功差欠的26万余元材料款抵充了部分房款；剩余房款以现金支付并已实际占有房屋。
5.房屋产权证四份、盐城市中级人民法院（2014）盐商初字第0272号民事裁定书、协助执行通知书、（2016）苏09执异14号执行裁定书，证明案涉房屋被查封的事实及原告提出执行异议被驳回的事实。
对于上述当事人无异议的证据1、5，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对于原告提交的证据2，被告韩立东、邵文萍虽有异议，但该份证据系盐城市环城建筑工程有限公司与吕立功之间关于工程款权利归属的约定，与韩立东、邵文萍、东方公司无涉，应当确认其证明效力；对于原告提交的证据3、4，被告东方公司及韩立东、邵文萍均质证认为证据所涉系原告与吕立功之间的往来，无法核实证据真实性，但韩立东、邵文萍在庭审中认可原告董宏图实际居住在案涉房屋中并表示曾让原告办理房屋产权过户手续，表明被告韩立东、邵文萍对于吕立功将案涉房屋出售给原告的事实是知情的，现三被告虽对原告购买房屋及支付价款的事实有异议，但无其他相反证据予以反驳，故对三被告的质证意见不予采信，对于证据3、4的证明效力，本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告韩立东系盐城市金祥桩基工程有限公司法定代表人，被告邵文萍系韩立东之妻。位于盐城市开放大道106号1幢215室、216室房屋于2011年5月13日在房产管理部门办理产权登记，登记的房屋所有权人为被告韩立东、邵文萍。盐城市金祥桩基工程有限公司曾于2008年将该公司理化楼工程项目交给盐城市环城建筑工程有限公司承建，吕立功系挂靠盐城市环城建筑工程有限公司的工程实际施工人。为解决拖欠工程款问题，2011年6月8日，韩立东代表的盐城市金祥桩基工程有限公司（甲方）与吕立功代表的盐城市环城建筑工程有限公司（乙方）签订《协议书》一份，该协议书第二条第（一）项约定：甲方将盐城市开放大道106号二层营业用房（479.27㎡）转让给乙方，房价按照每平方米2550元计算，房款计壹佰贰拾贰万贰仟壹佰叁拾捌元伍角（￥1222138.50元），该房款抵充乙方应得工程款。协议书签订后盐城市金祥桩基工程有限公司按照约定将含215室、216室在内的相关房产及房屋产权证交付给盐城市环城建筑工程有限公司。被告韩立东、邵文萍认可盐城市金祥桩基工程有限公司将登记其二人名下的房产用于抵充差欠盐城市环城建筑工程有限公司工程款的行为。
2011年6月10日，盐城市环城建筑工程有限公司出具《情况说明》一份，载明：我公司承建的盐城市金祥桩基工程有限公司理化楼工程，是吕立功挂靠我公司承建的，在履行双方合同约定期间，吕立功负责完成理化楼的施工，竣工交付和结算工程款各项事宜，所有工程施工中需要投资的工程款由吕立功投资，竣工交付后盐城市金祥桩基工程有限公司直接和吕立功兑付工程款，在该建筑工程上所有权利和义务都由吕立功享有和承担。
2011年7月8日，吕立功与原告董宏图签订《房屋转让协议书》一份，吕立功作为甲方将215室、216室房屋以总价款345281.4元转让给乙方董宏图，并约定于2011年7月16日将房屋交付给董宏图。嗣后，吕立功将上述房屋及房屋所有权登记证书交付给董宏图。2012年6月8日，吕立功向董宏图出具了收条一张，认可收到购房款267660元，董宏图庭审中陈述剩余购房款已通过现金方式支付给了吕立功。
2014年9月29日，本院立案受理了原告盐城市东方担保有限公司与被告盐城市金祥桩基工程有限公司、江苏富邦置业有限公司、韩立东、邵文萍担保追偿权纠纷一案。原告盐城市东方担保有限公司在该案审理中申请财产保全，本院于2014年10月21日作出（2014）盐商初字第0272号民事裁定书及协助执行通知书，对登记在韩立东、邵文萍名下的位于盐城市开放大道106号1幢215、216室等房产进行了查封。2015年1月8日，本院作出（2014）盐商初字第0272号民事判决书，判决：一、盐城市金祥桩基工程有限公司于判决生效后十日内支付盐城市东方担保有限公司代垫的贷款本息5753608.36元并支付该款自2014年5月29日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率标准的三倍计算的利息；二、盐城市金祥桩基工程有限公司于判决生效后十日内支付盐城市东方担保有限公司律师代理费15万元；三、江苏富邦置业有限公司、韩立东、邵文萍对盐城市金祥桩基工程有限公司的上述两项债务承担连带偿还责任；四、盐城市金祥桩基工程有限公司不履行上述两项债务时，盐城市东方担保有限公司对江苏富邦置业有限公司的抵押物拍卖或者变卖所得价款在抵押登记的范围内优先受偿。
2016年4月15日，吕立功、徐大龙、许瑞芹、董宏图、倪同洋向本院提出执行异议，认为位于盐城市开放大道106号1幢二层的208、209、213、215、216室等房产均系异议人合法取得，并在法院查封前实际取得使用，故法院查封异议人的房产是错误的，请求法院予以解除查封。本院于2016年4月16日作出（2016）苏09执异14号执行裁定书，裁定驳回吕立功、徐大龙、许瑞芹、董宏图、倪同洋的异议请求。董宏图不服该执行裁定，遂诉至本院。
本院认为，关于能否确认案涉两套房屋归原告所有的问题。经查，原告董宏图虽于2011年7月8日与吕立功签订《房屋转让协议》，出资购买盐城市开放大道106号1幢215室、216室房屋，但一直未能办理房屋权属变更登记，目前该两套房屋登记的产权人系被告韩立东、邵文萍。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”物权法明确规定了除法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载所有权人姓名，受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。在不动产登记没有发生变更的情况下，涉案两套房屋的物权变动并未完成，原告董宏图不能成为物权法所指的房屋所有权人，其要求确认对涉案房屋享有所有权的诉请，本院依法不予支持。
关于是否应当停止执行案涉两套房屋的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉两套房产通过以物抵债的方式被转让给盐城市环城建筑工程有限公司，该公司后出具情况说明认可房屋归属于吕立功，吕立功又与原告董宏图签订《房屋转让协议》将案涉两套房屋出售给董宏图。上述房屋流转过程均系民事主体之间自愿达成的协议，不违反法律规定，故应当认定原告董宏图系案涉房屋的合法买受人。原告董宏图在案涉房屋被查封前已支付了全部价款并实际占有了案涉两套房屋，但一直未能办理房屋权属变更登记。原告董宏图在起诉状中陈述，因办理过户费用过高故一直未去办理物权变更登记，被告韩立东、邵文萍在庭审中亦陈述，曾让原告办理房屋产权过户手续，但原告因考虑到过户费用过高未办理。原告董宏图因税费较高怠于办理过户登记系房屋未办理过户的主要原因，原告也未提出在法院查封案涉房屋前曾经主动、积极向相关人员提出办理过户登记请求的证据，故案涉房屋未办理过户登记系因买受人董宏图自身原因造成。原告董宏图要求停止执行案涉两套房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定载明的第（四）项条件，故对其要求停止执行的诉请，本院不予支持。
综上所述，原告董宏图的诉讼请求不符合法律规定，依法不能成立。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告董宏图的诉讼请求。
案件受理费6480元，由原告董宏图负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：江苏省高级人民法院；开户行：中国农业银行南京市分行山西路支行；账号：a。）
审 判 长 徐 祥
代理审判员 裴葭嘏
代理审判员 朱 倩
二〇一六年十二月九日
书 记 员 赵 静