北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）西民再初字第00018号
原告叶菁（无民事行为能力人），女，1955年10月7日出生，汉族。
法定代理人曹辰（原告叶菁之女），1983年7月19日出生，汉族。
委托代理人王峰，男，1972年11月21日出生，汉族。
被告王丹青，女，1979年8月16日出生，满族。
委托代理人许领，男，1980年10月1日出生，汉族。
原告叶菁与被告王丹青所有权纠纷一案，北京市宣武区人民法院于2008年12月18日作出（2008）宣民初字第4060号民事判决，王丹青不服该判决，上诉于北京市第一中级人民法院，该院审理后以（2009）一中民终字第03271号民事判决书判决“驳回上诉，维持原判。”该判决发生法律效力后，王丹青向检察机关申诉，北京市人民检察院于2010年11月9日以（2010）京检民行抗字第0039号民事抗诉书向北京市高级人民法院提出抗诉。北京市高级人民法院于2010年12月13日作出（2010）高民抗字第2640号民事裁定指令北京市第一中级人民法院再审该案，北京市第一中级人民法院再审后于2011年4月22日以（2011）一中民再终字第06556号民事裁定撤销（2009）一中民终字第03271号民事判决及原北京市宣武区人民法院（2008）宣民初字第4046号民事判决，因原北京市宣武区人民法院被撤销，将案件发回新成立的北京市西城区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告叶菁的法定代理人曹辰委托的代理人王峰与被告王丹青及其委托代理人许领到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，其患有精神分裂症，已经特别程序被法院宣告为无民事行为能力人。其女儿曹辰为她的法定监护人。宣武区（现为西城区）xxxx街南里x号楼x门x层x号三居室房屋原属其所有，其于2006年8月取得该房产权证。在监护人不知情的情况下，其于2006年11月29日私下与被告签订《买卖房协议书》，将该房以73万元的价款卖予被告。为了避税，协议书所写房价为54万元。合同签订后，被告只给付其购房款27万元。期间被告向银行贷款，原告与银行签订了担保声明，为被告作担保。由于被告未能按期履行还款义务，故深圳发展银行北京朝阳门支行将已划入原告帐户中的45万元扣收，用于归还被告贷款本金。被告的购房行为，严重损害了原告利益。如果原告是正常人，就不可能为被告作担保，损害自己的利益，原告属无民事行为能力人，因此原告与被告签订的《买卖房协议书》的行为无效。现原告法定代理人以原告名义诉至法院，请求法院依法确认原告与被告签订的《买卖房协议书》无效。
原告为支持其诉讼请求，重审中向本院提交以下证明材料：1、买卖房协议书。欲佐证原告与被告存在买卖关系且签字者是原告叶菁本人。2、房屋产权证明。欲佐证房产现已过户至被告名下。3、（2012）西民特字第6267号民事判决书。欲佐证原告是无民事行为能力人。
被告辩称：原告陈述与事实不符，不同意原告的诉讼请求。原、被告于2006年11月29日签订价款54万元的《买卖房协议书》，该协议书经房地产管理机关登记审核，合法有效。未与原告签订过价格为73万元的《买卖房协议书》。我方经中介机构已给付房款35万元，而非原告陈述只给27万元，且我方还另行支付中介费17600元及综合服务费5500元。银行贷款被收回的原因是产权证登记面积为97.86平方米与事实78.52平方米不符。从原告叶菁单位是个技术含量高的单位、其从单位几次买卖退回涉案房屋以及其2006年假冒单位领导签字私刻公章去房管所将涉案房屋面积由78.52平方米变更为97.86平方米的行为说明原告并非为无民事行为能力人。如原告精神存在问题，房地产登记机关、中介机构、测绘所、电视台、被告方等都会有所察觉，但都没有，其单位领导、同事也反映其没有任何问题。法院作出的无行为能力的判决引用的鉴定结论与事实不符。本案自始原告是完全行为能力人，合同依法有效且已办理产权变更登记，我方是涉案房产的所有权人。本案的发生原因是房价上涨，原告毁约所致。假使原告是精神病人，本案诉争合同亦应合法有效，因为一、在整个房屋交易过程中原告的监护人曹辰、叶芳知情并参与其中，庭审中对方陈述原告的监护人有曹辰、叶芳。二、如果叶菁是精神病人，原告与单位签订的房屋买卖合同应无效，法院可依职权作出，由此看出原告不是无行为能力人。三、在整个房屋交易过程中及其后被告发现房屋面积有误的交涉中，对方从未提及原告精神不正常。对涉案房屋被告已支付合理价款且是善意的，同时涉案房屋已过户至被告名下，符合善意取得的构成要件，根据物权法的规定，被告应取得涉案房屋的所有权，综上，原告的诉讼请求不能成立，故应判决驳回原告诉讼请求。
被告为支持其意见，重审中向本院提交以下证明材料：1、关于为叶菁开具假证明的情况说明。2、关于为前夫曹和平开具假工龄证明的经过。3、关于收回叶菁购买原单位公有住房的决定。4、关于申请变更房屋产权所有人的函。5、叶菁的购房申请。6、北京市房屋产权登记申请书。7、宣武区测绘所证明。8、郭林证明叶菁伪造签字的情况证明。以上材料欲佐证原告思维非常缜密，不是精神病人，其是完全行为能力人。9、叶菁购买涉案房屋的合同，欲佐证原告单位在其购买涉案公房时认可其是完全行为能力人，如原告是精神病人那此合同就无效，原告就不是房屋产权人，现涉案房屋仍是原告单位商标产权事务所的。10、曹辰出入境记录。欲佐证原告女儿曹辰没对原告进行监护，说明原告是完全行为能力人不需要监护。同时说明虽然签订买卖合同时曹辰未在国内，但签约前其在国内，正处于买卖房屋的时间段内，曹辰对其母亲的卖房事实知晓。11、叶菁的病例记录。欲佐证原告在2004年至2006年都没去医院看病且2007年只有一份诊断证明，建议全休一个月，如是精神病人就应长期在家休息。12、2007年北京市宣武区房地产测绘所召集房屋的买卖双方和房屋中介机构在测绘所的谈话录音及据此整理的书面材料。欲佐证原告的妹妹叶芳在卖房过程中从过户到最后和被告交涉时一直在参与，叶芳对原告卖房是知情的。13、2007年3月1日法制进行时节目光盘录音及据此整理的书面材料。欲佐证叶芳参与、了解卖房的所有过程。14、东城区人民法院民事判决书。欲佐证被告在办理贷款过程中原告知悉、配合，其代理人（监护人）于全福亦知悉、参与，并从担保公司领走原告的房产证，原告自己及于全福均未提及过任何原告行为能力问题，说明原告具备完全行为能力，房屋买卖合同有效，双方均已实际履行。15、被告从中级法院复印的2008年6月27日原审笔录，该笔录中第三页最后一段倒数第三行，原告代理人陈述“至于房屋当初交易的细节及凭证，曹辰也一时无法都回忆起来”，欲佐证曹辰知晓并参与了原告卖房的过程，因为“回忆”是对过往发生经历的事情的回想。
经庭审质证，被告对原告证明材料1中涉及的房屋面积不认可，其余认可。对原告证明材料2认可，但称其房产证现在原告手里。对原告证明材料3的真实性不持异议，但对判决书引用的鉴定结论依据不认可，认为鉴定结论不属实，不认可判决书。
原告对被告所举证明材料均不予认可。认为证明材料1至8与本案无关联性且不能达到对方的证明目的。证明材料9只表明商标事务所将房屋卖给原告，不能说明原告是有行为能力人。证明材料10关于出入境的问题，原告认为因曹辰是学生当时在国外上学，在曹辰不在国内期间由叶芳也就是原告的妹妹对原告进行代理监护，而且即便曹辰在国内也不能完全控制原告的行为，故不认可对方的证明目的。证明材料11也不能达到对方的证明目的，因为原告用药都是固定的，拿着医院的处方在外面就可以直接购买并可长期服用，不用再去医院开药。对证明材料12也不予认可，原告认为叶芳正式参与这事是在他们签完合同过完户，而且叶芳参与这事不是以原告的法定代理人身份参与的，因为那段时间曹辰不在国内，所以叶芳是事后参与不是事前参与。另外，叶芳作为原告的临时看护人只是对原告的临时看护，他不能代表曹辰去履行原告的实际民事行为，叶芳算是越权处理了，叶芳当时的行为不能代表原告和曹辰。证明材料13不能达到被告的证明目的，只听叶芳说了两句话，只能证明叶芳知道原告当时的交费情况并不知道测绘完房屋之后的面积情况而且也不能证明叶芳实际参与了原告买卖房屋过程。证明材料14的判决结果是驳回原告王丹青的诉讼请求，判决中亦未说明叶菁是否有行为能力，不认可对方的证明目的。证明材料15这句话的意思是曹辰希望进行核实，买卖房屋时曹辰并不在国内，她需要了解一些情况，并不能说曹辰无法回忆起来就证明曹辰知道买卖房屋的事情。
审理中，本院针对被告的申请调取了中华人民共和国北京出入境边防检查总站出入境记录，该记录载明：曹辰于2006年4月14日出境、2006年6月14日入境、2006年6月25日出境、2006年12月16日入境、2007年1月2日出境、2007年8月31日入境、2007年9月5日出境、2007年11月25日入境。
本院根据被告提供的线索向经办原、被告买卖房屋事宜的北京今日家园房地产经纪有限公司负责人员王金利做了调查笔录。王金利称：其经手过叶菁与王丹青房屋买卖的一单业务，是买方找的，卖方是通过一个业务员但具体是谁记不清了，房主应该是叶菁，在公司洽谈时买方是王丹青的妈妈去的，卖方是谁到场记不清了，过户好像是业务员去的，不是其去的，测绘所调解时其见到房主和她的朋友，买方好像是爷俩，和买主这边有合同，和卖主这边没合同，和卖主具体是谁沟通的记不清了，具体经办的业务员是谁记不清了，上述公司早已不存在了。
针对出入境记录，被告陈述的证明目的及原告发表的质证意见与上述被告对其证明材料10的陈述及原告相应的质证意见相同。
针对王金利的证言，原告认为只能看出王金利是参与人，但不能证明其他，因为他全是记不清了。被告则认为王金利是经手人，定金和首付款全都交给了王金利而且给开了收据。
上述证明材料，本院经双方当事人质证后审查认证如下：
原告提交的证明材料均能达到其证明目的且具备证据特征，本院均予确认。
被告提交的证明材料均不具备证据特征，本院均不予确认。其中证明材料1至11、13至15及被告申请本院调取的中华人民共和国北京出入境边防检查总站曹辰出入境记录均不能达到被告的证明目的。1至11、14被告欲佐证原告具备完全行为能力，但就原告的行为能力（2012）西民特字第6267号民事判决书已作出宣告，法院生效判决确认的事实具有羁束力，被告的上述证明材料不能对抗法院生效判决确认的事实。被告证明材料10、15及其申请本院调取的中华人民共和国北京出入境边防检查总站曹辰出入境记录要达到的证明目的与原告法定代理人曹辰出入境记录显示的时间不符，原告从单位取得诉争房屋产权的时间为2006年8月，2006年11月29日原、被告签订买卖房协议，而曹辰2006年6月出境后至2006年12月入境，原告取得诉争房屋产权证及原、被告签订买卖房协议时曹辰未在国内，故原告的质证意见成立，被告的该证明材料不能达到其欲达到的曹辰在原告卖房过程中即知晓原告卖房的证明目的。被告提交的证明材料12欲达到的证明目的不影响原告签订买卖房协议的效力；证明材料13亦不能达到被告的证明目的且与证明材料12一样均与本案不具有关联性，本院均不予确认。
本院对于上述王金利证言中关于原、被告房屋买卖业务经其所在原北京今日家园房地产经纪有限公司办理一节予以确认。
本院经审理查明，宣武区（现为西城区）xxxx街南里x号楼x门x层x号房屋原系原告名下的私产房屋。2006年8月原告取得该房产权证，该房屋登记建筑面积为97.86平方米。原告于1978年12月始在北京大学第六医院治疗精神分裂症，2003年原告离婚，其女儿曹辰系其监护人。2006年6月25日至2006年12月16日期间曹辰未在国内。原告在其监护人曹辰不知情的情况下，通过北京今日家园房地产经纪有限公司出售上述房屋。此期间，被告委托该经纪公司购买房屋。2006年11月29日，通过北京今日家园房地产经纪有限公司介绍，原告与被告签订《买卖房协议书》。对于房屋首付款之外的剩余房款45万元，被告与深圳发展银行北京朝阳门支行签订《房地产买卖抵押贷款合同》，办理了按揭贷款。后原告将上述房屋交付给了被告。2006年12月4日，深圳发展银行北京朝阳门支行发放贷款人民币45万元，该款存入了原告的个人帐户。同日，上述宣武区（现为西城区）xxxx街南里x号楼x门x号房屋产权变更到被告名下，房屋产权面积登记为97.86平方米。在办理房屋抵押登记时，被告对房屋登记面积产生异议，拒绝在房屋抵押登记的相关文件上签字，同时停止偿还贷款。2007年3月2日，由于被告未按合同约定偿还贷款，深圳发展银行北京朝阳门支行从原告的银行帐户扣除了456298.74元，并向原告发出《贷款收回通知书》，写明：“我行客户王丹青女士因故无法履行和我行签订的《房地产买卖抵押贷款合同》，根据该合同第七条及第十二条的约定，我行决定该笔贷款提前到期，王丹青女士应归还所欠我行全部本息。根据您与我行2006年11月22日签订的担保声明，若在抵押登记手续未办妥的担保期间，王丹青女士未能按照合同约定履行还款义务，我行可直接从您的帐号扣收与该笔贷款有关的本息及一切费用。我行已从您的帐号为×××的一本通储蓄帐户中扣收了上述费用共计人民币肆拾伍万元整（450000元），用于归还王丹青女士贷款本金。”2009年3月16日，北京市宣武区房地产测绘所出具证明：宣武区xxxx街南里x号楼，单元号（x门x层x）2居室，建筑面积应为78，52平方米。2008年9月2日经到现场复测，该户型面积无误。
2012年5月22日，（2012）西民特字第6267号民事判决书判决：“宣告叶菁于二○○六年十一月二十九日签订《买卖房协议书》时为无民事行为能力人。”判决引述鉴定结论：“被鉴定人叶菁诊断为精神分裂症，案发时处于疾病期，目前病情无明显缓解……”。
重审中，本院于2012年8月7日依原告的诉讼保全申请以（2011）西民再初字18号裁定查封了王丹青名下的宣武区（现为西城区）xxxx街南里x号楼x门x层x号房屋。
庭审中，原告法定代理人曹辰称，原告属无民事行为能力人，其对原告与被告签订《买卖房协议书》并在银行签订担保声明为被告作担保一事并不知晓。原告与被告签订《买卖房协议书》时其不在国内。期间，只是委托叶芳看护照顾原告生活，未将监护权全部委托他人，请求法院确认原告与被告签订的《买卖房协议书》无效。被告坚称曹辰将原告的监护权委托给叶芳且曹辰、叶芳在叶菁卖房过程中就知晓叶菁卖房行为，不同意原告的诉讼请求。
上述事实，还有双方当事人陈述、庭审笔录以及原审双方当事人提交的证据（2003）宣民初字第00203号民事调解书、北京大学第六医院病例、贷款收回通知书、存折、京房权证优宣私字第933**号房屋所有权证、京房权证宣私字第559**号房屋所有权证、房地产买卖抵押贷款合同在案佐证。
本院认为，无民事行为能力人实施的民事行为无效。无效的民事行为，从行为开始时起就没有法律约束力。原告与被告签订《买卖房协议书》时是无民事行为能力人，其签订合同的民事行为无效。原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。原告的民事行为能力业经法院生效判决认定，被告仍认为原告为完全行为能力人的抗辩不能成立。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”曹辰出入境记录载明，原告取得诉争房屋产权证至原告与被告签订《买卖房协议书》期间曹辰未在国内，被告就其关于曹辰在原告卖房过程中即知晓原告卖房行为及曹辰将全部监护职责委托给叶菁妹妹叶芳和叶芳朋友于全福的抗辩负有举证责任，但其所举证据不足以支持其抗辩。基于此，叶芳是否参与原告卖房过户、曹辰在原告卖房后知晓其卖房行为及被告的其余抗辩均不影响原告签订房屋买卖合同行为的效力。被告所述原告与单位签订诉争房屋买卖合同的效力问题不属本案解决范畴。综上，被告的抗辩意见缺乏事实依据及法律依据，本院均不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（一）项、第二款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
确认原告叶菁与被告王丹青于2006年11月29日签订的《买卖房协议书》无效。
案件受理费50元、诉讼保全费8340元（包括原审诉讼保全费4170元；重审诉讼保全费4170元），由叶菁负担8340元（已交纳）；由王丹青负担50元，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
（此页无裁判文书）
审 判 长 郑亚琴
代理审判员 张 洁
人民陪审员 倪春玲
二〇一四年三月三十一日
书 记 员 邢 丽
吕洋