广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4726号
上诉人（原审被告）：广州市钧通房地产代理有限公司（以下简称钧通公司），住所地广州市越秀区。
法定代表人：张伟佳，该公司总经理。
委托代理人：邓锁霞，广东百科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：彭玮，住江西省宜春市奉新县。
委托代理人：谭驰、龚敏，广东合邦律师事务所律师。
上诉人钧通公司因租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2149号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年12月8日，彭玮（承租方）与钧通公司（出租方）签订《伟福国际认租书》（以下简称认租书），约定：承租某商铺（以下简称涉案商铺），计租面积约为66.74平方米。该物业只能作为经营销售汽车配件用品用途。月租金11000元，优惠折扣9.8折，实收月租金10780元。定金17万元，免租期30天，租金从第二年起每年递增5%。付款方式：第一期定金17000元须于签署本认租书时付清；第二期定金68000元须于2012年12月13日前付清；第三期定金85000元须于2013年1月15日前付清；保证金及租金32340元须于2013年5月1日前付清。（第四条）1、承租方须于2012年12月13日前，携同本认租书及身份证明文件等所需的相关材料，到广州市某项目内签署正式的《租赁合同》，定金转为装修费。2、该物业2013年5月1日前交付使用。3、承租方须履行本认租书第三条约定的付款方式支付各期定金，若未能按期支付者，已缴定金不予退回。同时，所认租物业无条件交还出租方处理，本认租书及所签订的《租赁合同》同时作废。钧通公司确认收到上述认租书约定的定金17万元。
2013年7月23日，彭玮（承租方、乙方）与钧通公司（出租方、甲方）签订《房地产租赁合同》（以下简称合同），约定甲方自愿将涉案商铺出租给乙方自主经营及使用，该房屋总建筑面积67.03平方米。租赁用途为经营汽车配件、用品。租赁期限为5年，自2013年7月20日起至2018年6月19日止。房地产月租金（不含水、电、电信、设备等费用）为8624元；房地产月租金自第二年起，每年按上一年的租金递增5%；租金按月结算，乙方必须于每月的前十日内向甲方交付当月租金。本出租房屋的装修免租期为30日，自甲方交付房屋之日起计算。免租期次月后，乙方应按照本合同的有关规定向甲方交纳租金。房地产交付使用之日，乙方应按两个月的月租金总额向甲方支付房地产租赁保证及首月租金，合共25872元，经甲方收取房地产租赁保证金后应向乙方开具凭证。
另，认租书下方有手写标注“经双方协商一致，本认租书约定的20%（￥34000）定金总额，自交楼之日起转为本物业租赁保证金及月租金”，并有彭玮签名。彭玮、钧通公司均确认上述内容为双方真实意思表示，于签订合同时添加至认租书上。
2015年3月19日，彭玮向钧通公司出具《申请》，载明：彭玮因经营不需要将该商铺的租赁权变更到案外人陈某名下，自变更之日起由其继续经营使用，自租赁合同转名后，所有的费用及权利、义务内容均按照新签订的租赁合同约定执行。该《申请》左侧有手写的“租赁保证金（补开0001208）收据原件作废”。该《申请》下方载明：上述情况均已知悉，除签订租赁合同以外的相关手续，由双方自行协商解决，由此产生的责任及纠纷均自行承担。该申请书下方有案外人陈某签名。彭玮、钧通公司均确认钧通公司同意彭玮提前终止合同，钧通公司与案外人陈某重新签订了租赁合同，涉案商铺现由陈某经营使用。关于本案诉争的款项13.6万元，彭玮称双方并未进行协商；钧通公司称其已告知彭玮该款项不退还，且彭玮同意了，但双方没有签订书面协议。钧通公司另称彭玮已不是涉案商铺承租人，彭玮主体不适格；根据合同第八条第2款规定，彭玮单方解除合同，钧通公司不退还任何其他费用；彭玮收取了陈某13万元，故不应向钧通公司主张退还款项13.6万元。彭玮则称本案诉争的款项13.6万元并非合同的组成部分，且合同的解除是三方协商一致变更合同主体，不适用合同第八条第2款；其并未将诉争的款项13.6万元的权利转让给陈某，彭玮是否收取陈某13万元手续费与本案无关。
关于钧通公司交付彭玮使用的涉案商铺。彭玮称为毛坯状态，墙壁及厕所均为毛坯状态、没有马桶、各楼层没有隔板及楼梯扶手、没有电线，只预留了线头、管道以及卷闸门，没有任何其他基本设备；钧通公司则称为普适性装修状态，如果没有特别要求是处于可直接租赁的状态，包括土建工程、外壁贴瓷片、独立的厕所、通水通电、已粉刷的室内墙壁、水泥地板、拉闸门、招牌、监控系统，二楼有落地钢化玻璃大窗及不锈钢栏杆，钧通公司提供的装修范围是达到所有商铺能够接收的层次，没有进行精装修是因为每个客户有自己的要求和定位。彭玮、钧通公司均确认彭玮按每月8624元的租金标准向钧通公司交纳租金。
彭玮以钧通公司拒不退还定金13.6万元为由，于2014年7月29日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、钧通公司返还13.6万元及利息（按照人民银行同期同类贷款利率，自2014年7月29日起计至实际返还之日止）；2、钧通公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为，彭玮、钧通公司签订的认租书及合同均是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。
关于彭玮主张的款项13.6万元是否应退还彭玮的问题。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回……”，本案中，双方签订的认租书中约定彭玮认租涉案商铺，并约定彭玮须签署正式的《租赁合同》，定金转为装修费。签订上述认租书后，彭玮向钧通公司交纳了17万元的定金。根据上述约定，彭玮向钧通公司交纳的17万元定金应认定为彭玮与钧通公司订立正式的《租赁合同》的担保，在双方就涉案商铺的租赁事宜已签订合同的情况下，彭玮交纳的定金应于签订合同之日抵作价款或者由彭玮收回。该17万元定金中的3.4万元已于签订合同当日转为租赁保证金及首月租金，双方对此均无异议。后彭玮、钧通公司提前终止合同，亦不影响彭玮主张剩余定金13.6万元的权利，钧通公司辩称彭玮主体不适格，不予采纳。对于剩余定金13.6万元，彭玮主张该款项并非合同组成部分，应予退还；钧通公司则主张该款项已转为彭玮使用钧通公司提供的装修的费用，即实际分摊到每月租金中，以填平认租书与合同约定的租金的差距，且涉案商铺承租人已变更为案外人陈某，故该款项不应退还彭玮。对此，原审法院认为：一、认租书与合同约定的租金标准不同，应视为双方就租金问题达成新的合意，租金应按合同的约定履行，钧通公司主张将剩余定金13.6万元分摊至每月租金以填平认租书与合同约定的租金差距没有事实及法律依据，不予采纳。二、认租书约定签订正式的租赁合同后，定金转为装修费，但实际上双方在签订合同时，仅就17万定金中的3.4万进行明确的约定，而对剩余13.6万未有任何约定。且钧通公司自认其向彭玮提供的涉案商铺为普适性装修状态，处于可直接租赁的状态，但未进行精装修。钧通公司提供符合租赁用途的商铺属于其履行出租人的义务的行为，在双方没有明确约定，钧通公司也未举证证明其已提供等值装修的情况下，钧通公司主张剩余13.6万已转为装修费，不予采信。三、钧通公司称其于2015年3月19日与彭玮达成一致意见，定金13.6万元不退还彭玮，但未能提交证据证明，在彭玮明确否认的情况下，不予采信。钧通公司明知本案纠纷，但其同意彭玮提前终止合同时亦未就诉争的款项与彭玮协商达成一致，故钧通公司辩称该款项不应退还，不予采信。钧通公司所称彭玮收取案外人陈某13万元属另外的法律关系，不属本案审查范围，对钧通公司的抗辩不予采纳。综上，剩余的定金13.6万并未抵作其他价款，钧通公司应于签订合同之日即2013年7月23日将剩余定金13.6万退还彭玮。
钧通公司逾期退还上述款项，应支付相应利息。现彭玮主张利息的计算为以定金13.6万元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2014年7月29日（起诉之日）起计至钧通公司实际返还之日止。彭玮上述主张并无不当，予以支持。
综上，原审法院遂依照《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决：被告广州市钧通房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告彭玮返还13.6万元并支付利息（以13.6万元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2014年7月29日起计至本金付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3020元，由被告广州市钧通房地产代理有限公司负担。
判决后，钧通公司不服，向本院提起上诉称：1、被上诉人彭玮不具备本案的诉讼主体资格，其已退出租赁合同关系，已将所有的费用（包括本案装修费13.6万元）及权利义务全部转给案外人陈某，并已收取陈某13万元顶手费，无权再向上诉人主张退还装修费13.6万元。2、上诉人与被上诉人于2012年12月8日签订的《伟福国际认租书》第四条第1款已明确约定双方签订正式的租赁合同后，定金转为装修费。事实上，因为上诉人原来承诺的交付三层面积只交付了两层，考虑到面积有缩减，才商定将其中的20%定金转为租赁保证金及月租金，其余的13.6万定金按原约定仍然转为装修费，根据被上诉人与上诉人签订的《房地产租赁合同》第八条第二款，被上诉人因需要提前终止合同的，上诉人不退还租赁保证金及其他任何费用，故被上诉人无权要求上诉人退还13.6万元装修费。3、认租书只是约定定金转为装修费，对于装修的标准是精装修还是普适性装修双方并无明确约定，被上诉人在收楼表上签名视为其已认可上诉人提供的装修标准及装修服务，已同意将定金13.6万转为装修费。4、被上诉人在签订租赁合同时，已清楚知道13.6万定金转为装修费不予退还，在使用涉案商铺一年多后转租并已收取案外人13万元顶手费的情况下，还要求上诉人退还13.6万是不诚信的表现。5、2012年底招租时，为确保签订合同，被上诉人交了17万立约定金，同时给予租金优惠，2013年中下旬，经济开始恶化，导致招商困难，上诉人提供两种方案供租户选择：一种是立约定金转为装修费，租金在原优惠基础上再次给予优惠，第二种是不交立约定金，直接签订租赁合同，租金没有优惠。被上诉人选择将立约定金转为装修费，原判没有全面考虑双方将“定金转为装修费”的背景，只是片面判断定金转为装修费不合理，就判决将定金全部退还给被上诉人，违背了双方最初的约定，对选择第二种方案的租户也不公平。综上，原判认定事实错误，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人彭玮答辩称：1、涉案商铺室内部分是被上诉人自行装修，商铺交付时是毛坯状态，上诉人钧通公司在原审中亦确认室内部分没有提供精装修，而公共部分的装修本就属于出租人的义务；2、上诉人称定金已转为平均分摊的月租金，事实上双方并未达成书面合意，被上诉人也不确认；3、被上诉人是在与上诉人及受让人陈某三方达成合意的情况下，将租赁合同中的权利义务转让给陈某，因讼争的13.6万元并非租赁合同所约定和载明的权利义务，故被上诉人并未将该权利一并转让，也没有向上诉人表示放弃该权利，被上诉人并未确认陈某支付13万元顶手费，且也属于另外的法律关系。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人钧通公司提交了以下证据：1、装修成本，包括《装修总价》、商铺结算单、工程现场签证单、收据、工程结算单、银行汇款凭证，拟证明其公司实际为涉案商铺所在商场进行了整体装修，已为被上诉人彭玮提供装修服务及标准；2、同一商场内同一类型其他租户的《房地产租赁合同》，拟证明被上诉人彭玮愿意将立约定金转为装修费，是其已获得了租金的双重优惠，装修费不予退还合情合理。被上诉人彭玮的质证意见为：1、不确认上述证据的合法性，上述证据在原审中未在举证期限内依法提交；2、不确认证据1的真实性，付款方并非上诉人钧通公司，其他结算等均无上诉人参与；3、上诉人在原审中自认所提供的商铺并非精装修，所收取的装修费是对公共部分装修所收取的费用；4、不确认证据2的真实性，商铺租赁所执行的是市场调节价，并无统一定价标准，即使在签订合同中租金存在差异也合理合法。被上诉人彭玮在二审中没有新证据提交。
二审审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。
本院认为，原判认定上诉人钧通公司、被上诉人彭玮签订的认租书及合同均合法有效正确，本院予以确认。
关于被上诉人彭玮主张的款项13.6万元是否应退还被上诉人彭玮的问题。上诉人钧通公司在其上诉状中已明确承认被上诉人彭玮向其交纳的17万元定金是为确保签订合同所交的立约定金，故原判认定被上诉人彭玮向上诉人钧通公司交纳的17万元定金应认定为被上诉人彭玮与上诉人钧通公司订立正式的《租赁合同》的担保正确。该17万元定金中的3.4万元已于签订合同当日转为租赁保证金及首月租金，双方对此均无异议。对于剩余定金13.6万元，原判已就该款并未抵作其他价款，上诉人钧通公司应于签订合同之日即2013年7月23日将该款退还被上诉人彭玮的理据作了充分的论述，合法合理，并无不当，本院予以维持。被上诉人彭玮在原审庭审中陈述涉案商铺是由其装修，上诉人钧通公司在原审庭审中亦自认其公司向被上诉人彭玮提供的涉案商铺为普适性装修状态，未进行精装修，是其公司进行了基础装修后将涉案商铺交付给被上诉人彭玮，被上诉人彭玮收铺后根据自己的需求再进行装修。事实上，上诉人钧通公司在二审中提交的证据1，也正如其所述，只是拟证明其公司实际为涉案商铺所在商场进行了整体装修，而上诉人钧通公司提供符合租赁用途的商铺属于其履行出租人的义务的行为。因此，原判认定在双方没有明确约定，上诉人钧通公司也未举证证明其已提供等值装修的情况下，对上诉人钧通公司主张剩余13.6万元已转为装修费不予采信正确，上诉人钧通公司以其他租户的租赁合同拟证明被上诉人彭玮愿意将立约定金转为装修费亦依据不足，本院不予采纳。
被上诉人彭玮、上诉人钧通公司虽提前终止合同，但并不影响被上诉人彭玮主张剩余定金13.6万元的权利，原判对上诉人钧通公司辩称被上诉人彭玮主体不适格不予采纳正确。上诉人钧通公司上诉称被上诉人彭玮已将所有的费用（包括本案装修费13.6万元）及权利义务全部转给案外人陈某，但未能提交证据证明，在被上诉人彭玮明确否认的情况下，本院不予采信。上诉人钧通公司明知本案纠纷，但其同意被上诉人彭玮提前终止合同时亦未就诉争的款项与被上诉人彭玮协商达成一致，故原判对上诉人钧通公司辩称该款项不应退还不予采信正确。上诉人钧通公司所称被上诉人彭玮收取案外人陈某13万元属另外的法律关系，不属本案审查范围，原判对上诉人钧通公司的抗辩不予采纳正确。
综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3020元，由上诉人广州市钧通房地产代理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 郑高妍