锡林浩特市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民二初字第184号
原告冯艳梅，女，汉族。
委托代理人赵树军，内蒙古合志律师事务所律师。
委托代理人李沱，内蒙古合志律师事务所律师。
被告锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司。
法定代表人武悦才，该公司董事长。
委托代理人杨德清，内蒙古蒙中律师事务所律师。
原告冯艳梅诉被告锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司（简称盛通公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵清适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯艳梅的委托代理人李沱、被告盛通公司的委托代理人杨德清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告冯艳梅诉称，2012年8月25日，原、被告签订了香榭丽舍·时尚天街商品房预定合同。合同约定：原告购买被告开发的香榭丽舍·时尚天街商品房某号房屋，房屋面积28.47平方米，每平方米11000元，总金额313170元，原告以按揭贷款方式付款，在2012年10月15日前付总房款的50%，剩余房款按揭贷款，被告在2012年10月31日前将验收合格的商品房交付原告使用，逾期交房的出卖人向买受人按日支付已交房价款万分之五的违约金。原告依约付清了首付款并办理了按揭贷款，可被告在约定的交房期限内不能交付房屋，于2013年6月30日以短信方式通知原告收取房屋。另外，被告至今未给原告办理房屋产权证书。被告的违约行为给原告造成重大的经济损失。原告与被告协商未果，为维护原告合法权益，现诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付迟延交付房屋的违约金9239元（313170元×0.0005×59天=9239元）；二、被告为原告办理房屋产权登记证，并承担自2013年9月30日至2015年2月28日延期办理房屋产权登记证的违约金39768元（违约金按已付购房款313170元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即313170元×0.09×515天÷365天=39768元）；三、从2015年3月1日至实际办理房屋产权登记证止继续给付违约金；四、本案诉讼费用由被告承担。
被告盛通公司辩称，原告诉讼内容与事实不符，一、商品房预售合同交房日期确定和违约责任的约定，双方继续履行合同。2012年8月25日公司与原告签订的商品房预购合同第一条约定交房日期暂定为2012年10月31日，第七条交付期限约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：如遇供热公司不能供热，交房日期推迟至2013年5月1日。2012年7月20日，公司向内蒙古能源发电投资集团有限公司锡林热电厂（简称锡林热电厂）提出对该项目入网供热申请，并多次与供热机关协调，但供热机关的供热能力不足，锡林热电厂于2012年9月18日告知公司该项目2012年至2013年供热期不能供热。事后，为保证2013至2014年的供热，公司经多方协调，2012年11月20日，锡林浩特市集中供热燃气管理办公室向锡林热电厂下发了《关于香榭丽舍供热入网情况的说明》（（2012）锡供热燃字第90号），公司与锡林热电厂沟通办理了入网手续。据此情况依商品房预定合同第七条交付期限特殊情况约定，房屋交付日期应推迟至2013年5月1日；二、商品房买卖合同交房日期的确定和违约责任的约定，双方继续履行合同。2012年11月14日，原告与被告就该商品房签订了《商品房买卖合同》，合同第五条，除遇不可抗力外，甲方如未按合同第三条日期交付商品房，逾期在365日内的，乙方有权向甲方追究已付利息，利息自合同约定甲方应交付商品房次日起至实际交付日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限，乙方有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应付商品房之次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外甲方还应每日按商品价款的0.0030%00向乙方支付违约金。2012年11月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》后，原商品房预定合同已终止。即使违约也只能按《商品房买卖合同》第五条的约定承担相应的违约责任，原合同继续履行，双方不能解除《商品房买卖合同》。三、公司销售的商品房已经验收合格。2012年11月30日，该项目的施工方锡林勒盟建业建筑安装有限责任公司向建设单位提交了工程竣工报告，公司依据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，立即组织设计、施工、工程监理等有关单位进行了竣工验收，同时建设行政主管部门对公司的验收提出了整改意见，2012年11月30日，本工程经公司验收合格。根据《建设工程质量管理条例》第十七条规定，在该工程验收后，被告于2014年4月26日，向建设行政主管部门移交了建设档案。依《商品房销售管理办法》第十六条、第十七条规定，及双方商品房预定合同第七条约定的条件第一款，被告销售的商品房已经验收合格，并向建设行政主管部门移交了建设项目档案，该商品房经验收合格；四、公司多次督促原告收房。2013年5月1日该工程竣工后，被告多次以电话、短信方式通知客户收房，由于部分客户没有办理交房手续，公司于2013年9月25日再次以公告的方式在锡盟华讯公告收房，在公司所售商品房已具备交付使用条件的前提下，公司多次催促收房，但原告至今未领取钥匙，被告方不存在任何过错；五、关于逾期办理房屋产权证书及违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条商品房权属登记约定：自初始登记完毕之日起730日内办理房屋权属转移登记。双方初始登记日期为2012年11月14日，虽在730日之内，被告未能给原告办出产权证书，但在商品房买卖合同中双方约定的违约金为零，因此被告不承担违约金的给付责任。综上所述，原告所诉内容与事实不符，望法院查清事实的基础上，被告在尊重事实的前提下在法定范围内，如有违约只承担相应的责任，合同应当继续履行。望法院应以事实为根据以法律为准绳进行明断。
经审理查明，2012年8月25日，原告冯艳梅（买受人）与被告盛通公司（出卖人）签订了《香榭丽舍·时尚天街商品房预定合同》，合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房。商品房为“香榭丽舍·时尚天街”项目（锡林浩特市那达慕大街北侧、民盛时代广场东侧）中的某号房（该房号为暂定编号），该商品房参考建筑面积28.47平方米，每平方米11000元，总金额313170元。交付期限约定，买受人应当在2012年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起3日内告知买受人的；2、如遇供热公司不能供暖，交房日期推迟至2013年5月1日。另合同对商品房价款支付方式期限、规划设计变更、相关手续提供、逾期付款及逾期交房责任等进行了约定。
2012年11月14日，原告冯艳梅（买受人、乙方）与被告盛通公司（出卖人、甲方）就上述商品房买卖签订了《商品房买卖合同》，该买卖合同约定，商品房坐落在锡林浩特市楚办布尔古德街香榭丽舍风情街某号，房屋建筑面积28.47平方米，每平方米单价11000元，总价款为313170元。甲方于2012年12月31日前将经验收合格后的房屋交付乙方使用。付款形式及时间约定，乙方贷款付款，于2012年7月30日前，一次性存入商品房首付款157170元，其余办理贷款。甲方逾期交付商品房的，除遇不可抗力外，逾期在365日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。商品房权属登记约定自初始登记完毕之日起730日办结房屋权属转移登记。由于甲方原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，如合同继续履行，甲方应按房屋价款的0%向乙方支付违约金。如解除合同甲方应退还乙方已付款、支付已付款利息，此外甲方还应按商品房价款的0%向乙方支付违约金。该买卖合同签字页出卖人处加盖被告盛通公司公章、公司法定代表人武悦才签字，买受人处原告冯艳梅签字并捺印。
2012年11月5日，原告冯艳梅向被告盛通公司支付房屋价款157170元。余款办理银行按揭贷款。被告盛通公司确认原告冯艳梅房屋价款313170元已全额付清。
2012年11月30日，被告盛通公司香榭丽舍·时尚天街项目通过建设工程竣工验收。2013年5月15日，由锡林郭勒盟建设工程质量监督站出具建设工程质量监督报告。
2013年5月4日，被告盛通公司以群发短信的方式通知原告冯艳梅“香榭丽舍定于2013年5月1日起开始陆续交房，请您携带收据与合同于5月15日前来售楼部办理交房手续并领取钥匙”。2013年9月29日，被告盛通公司又通过锡林郭勒盟华讯商讯刊登公告通知未办理入住手续业主及时办理入住。原告冯艳梅未领取钥匙，未办理房屋交接。
另查明，2012年7月20日，被告盛通公司向内蒙古国电能源投资有限公司锡林热电厂（简称锡林热电厂）提出《关于2012年-2013年供热期申请新增入网的函》，申请为香榭丽舍?时尚天街项目办理2012年-2013年供热期供热入网手续并申请给予供热。2012年9月18日，锡林热电厂向被告盛通公司出具《告知书》，告知被告盛通公司因“机组供热能力已达到最大出力，为保证本采暖期对原已入网用户安全稳定的供热，原则上本采暖期不接待任何新增的供热面积”。2012年12月20日，锡林浩特市集中供热燃气管理办公室向锡林热电厂出具《关于香榭丽舍供热入网的说明》（（2012）锡供热燃字第90号），“香榭丽舍?时尚天街项目计划近日投入使用，请求你公司为该项目办理供热入网手续，根据热用户需求开通供热”。在2012年-2013年供热期间香榭丽舍?时尚天街项目未能办理供热入网。
又查明，本院至锡林浩特市房地产管理局核实、确认，原告冯艳梅涉案房屋至2015年8月13日在该局无初始登记办理信息。
以上事实，有当事人陈述及《香榭丽舍·时尚天街商品房预定合同》、《商品房买卖合同》、收款收据、《关于2012年-2013年供热期申请新增入网的函》、《关于香榭丽舍供热入网的说明》、竣工验收文件、锡林浩特市房地产管理局证明、短信通知及华讯商讯公告在卷佐证，且经庭审举证、质证，本院予以认可。
本院认为，原、被告签订的《香榭丽舍.时尚天街商品房预定合同》、《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效本院予以确认，后签订《商品房买卖合同》，为前期签订《香榭丽舍.时尚天街商品房预定合同》的确认与补充。原告冯艳梅诉称《商品房买卖合同》非其真实意思表示，不认可合同效力的意见，因合同上有其签字、捺印对其辩称本院不予采纳。合同成立并生效后，原告冯艳梅依合同约定履行了付款义务，被告盛通公司应依约交付商品房。关于商品房交付期限的确定，被告盛通公司遇供热公司不能供暖，属于合同交付期限特殊约定情况，交房日期推迟至2013年5月1日。被告盛通公司于2013年5月4日通知原告冯艳梅办理交房手续、接收房屋，构成逾期交付（2013年5月2日至2013年5月3日），应承担相应的违约责任。2013年5月3日后的违约金请求，被告盛通公司已经以短信方式通知原告冯艳梅办理入住手续，履行合同约定交付房屋义务，原告冯艳梅拒绝接受房屋，此期间被告盛通公司非违约方，原告冯艳梅该期间违约金请求本院不予支持。就违约金计算标准，本院以《商品房买卖合同》约定“甲方逾期交付商品房逾期在365日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算”进行明确。关于原告冯艳梅逾期办理房屋产权证书违约责任的诉讼请求，《商品房买卖合同》约定“自初始登记完毕之日起730日办结房屋权属转移登记”，被告盛通公司至今未办理房屋初始登记、未办理房屋产权证书，该合同义务履行期间初始时间不明确、不能确定，该房屋产权登记约定属约定不明，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”，2013年5月4日，被告盛通公司通知原告冯艳梅办理交房手续、接收房屋，原告冯艳梅亦应此日接收房屋，该房屋交付使用之日（2013年5月4日）起90日内，即2013年8月5日前被告盛通公司应为原告冯艳梅办理房屋产权证书，被告盛通公司未办理，其应自2013年8月5日开始承担逾期办理房屋权证书的违约责任，就违约金计算标准本院适当以中国人民银行同期逾期贷款利率计算。原告冯艳梅自2013年9月30日开始计算逾期办理房屋产权证书违约金的计算期间适当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（二）项及第二款的规定，判决如下：
一、被告锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司于本判决生效之日起15日内向原告冯艳梅支付迟延交付房屋的违约金（自2013年5月2日至2013年5月3日止，按照已付购房款313170元以中国人民银行同期贷款利率计算）；
二、被告锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司于本判决生效之起30日内为原告冯艳梅办理房屋产权证书，并支付逾期办理房屋产权证书的违约金（自2013年9月30日至实际办理完房屋产权证书之日止，按已付购房款313170元以中国人民银行同期逾期贷款利率）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1025元，减半收取512.5元，其中95.5元由原告冯艳梅承担，417元由被告锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司负担。
如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。
审判员 赵 清
二〇一五年六月二十四日
书记员 杜鹏勇
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。