重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0103民初3690号原告：杨春锦，女，1963年3月2日出生，汉族，住重庆市南岸区。被告：重庆奎星楼股份有限公司，住所地重庆市渝中区嘉陵江滨江路122号。法定代表人：曾湘斌。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市北部新区高新园星光大道78号，统一社会信用代码915000009029221430。法定代表人：张翔，行长。委托代理人：晋张伟，男，1973年10月23日出生，汉族，住重庆市北碚区，该行员工。原告杨春锦与被告重庆奎星楼股份有限公司（以下简称“奎星楼公司”）、第三人上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行（以下简称“浦发银行重庆分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨春锦、第三人浦发银行重庆分行的委托代理人晋张伟到庭参加诉讼，被告奎星楼公司经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告杨春锦向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告合同违约赔偿金3000元；2、确认《重庆市商品房预售（预购）合同》[（2000）预售（购）第2719号]、《借款合同书》（合同号：重奎合借200066号）、《预购商品房抵押合同》无效，并由实际借款人、房屋产权所有权人即被告返还、清偿银行债务；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告曾系被告员工。2000年9月、10月期间，被告以给长期留用的骨干员工解决住房困难及为其代办为由，要原告在合同等资料的尾部签名。被告未给原告留下任何资料，原告亦不清楚签名后还要办理哪些手续。2014年1月，原告收到渝北区人民法院送达的传票后才知道，被告代原告办理了收入证明（与实际收入不符）、首付款收据凭证、购房合同的首付款、按揭贷款等相关事宜，被告没有按照《借款合同书》（合同号：重奎合借200066号）代原告向第三人按期付款。原告认为，首先，购房者应在按揭银行办理个人银行卡以便每月偿还按揭贷款，一般情况下需由还款人本人或亲属办理还款，但原告从未在第三人处设立还款账户，也没有向被告或第三人授权付款和扣收，也没有办理贷款申请表中填写的还款资金和还款计划，系被告利用原告存放在其人事部门的个人资料统一向第三人办理的房屋按揭贷款、设立账户。其次，被告不履行合同义务，在不告知原告的情况下重复处置房屋，使原告得知真相后无法履行偿还义务。被告在购房合同尚在有效期的情况下对出售房屋产权、出售房屋使用权、出租，均违反了《商品房销售管理办法》第十条和《侵权责任法》第三条、第六条的规定，损害了原告的利益，应当承担相应责任。再次，原、被告双方签订的合同并不是双方当事人的真实意思表示，被告的行为涉嫌欺诈，合同也没有实际履行，故为维护原告的合法权益，请求确认《重庆市商品房预售（预购）合同》[（2000）预售（购）第2719号]、《借款合同书》（合同号：重奎合借200066号）、《预购商品房抵押合同》无效。根据相关法律规定，合同被确认无效后，应当由实际用款人偿还债务。因为被告系案涉房屋的所有权人，系案涉房屋按揭贷款的实际用款人，也系二次出售、出租的受益者和管理者，应当由被告负责返还第三人的贷款本息。且原告多年来因本案产生了路费等损失，估算金额为3000元，故应当由被告支付违约赔偿金3000元。因此，原告现以本案诉讼请求诉至法院。被告奎星楼公司未答辩。第三人浦发银行重庆分行辩称，根据原、被告之间签订的《借款合同书》，原告明知其向被告借款的用途为购买案涉房屋，故《重庆市商品房预售（预购）合同》[（2000）预售（购）第2719号]有效。《重庆市商品房预售（预购）合同》并不存在欺诈行为，且生效判决已经确认借款合同和《预购商品房抵押合同》有效，第三人已经获得对抵押物的优先受偿权，并不存在解除或确认无效的问题。故请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2000年10月13日，以奎星楼公司为甲方（预售人），杨春锦为乙方（预购人），签订了《重庆市商品房预售（预购）合同》[（2000）预售（购）第2719号]，约定甲方将位于重庆市渝中区临江门怡景大厦C座第32层4号房屋预售给乙方，建筑面积97.38平方米，成交金额为382703元，于2000年10月13日缴付第一次购房款115703元，余款267000元以按揭贷款合同支付，分15年按揭付清，甲方在2000年10月13日将竣工并经验收合格的上述房屋移交给乙方，甲方如违反约定的期限迟延移交房屋，应向乙方交纳违约金，违约金每日按已付房价款的0.3‰累加计算等内容。该合同落款“乙方（签章）”处无杨春锦的签名或印章。随后，该合同在重庆市房地产交易所办理了商品房预售登记。2000年10月30日，以浦发银行重庆分行为甲方（贷款方、抵押权人），杨春锦为乙方（借款人、抵押人），奎星楼公司为丙方（担保方、开发商），签订了《预购商品房抵押合同》，约定贷款金额为267000元，贷款期限自2000年至2015年，贷款利率为年息5.58%，抵押物为重庆市渝中区临江路24号怡C第32层4号房屋。该合同落款“乙方（签章）”处有“杨春锦”的印章。该合同在重庆市房地产交易所办理了抵押登记。2000年11月7日，奎星楼公司（甲方）与杨春锦（乙方）签订《借款合同书》（合同号：重奎合借200066号），约定：一、乙方根据（2000）预售（购）第2719号《商品房预售合同》和501000400119《个人商品房贷款合同》向甲方借首付房款115703元，以及每月月供款2192.96元；二、乙方向甲方的第一条所述借款只能用于支付购买临江广场怡C座第32层4号房的首付款和月供款；三、乙方确认并承诺在本合同签订之前乙方没有任何债务，乙方根据本合同向甲方借款所购买房屋的第一受益权人为按揭贷款银行，第二受益权人为甲方，也即在乙方出现债务纠纷时房屋的处置受益按揭贷款银行为第一顺序受偿人，甲方为第二顺序受偿人；四、2015年12月，还首付借款115703元，2016年12月起每年还月供借款总额的三分之一；五、乙方在还清甲方借款之前不得将借款所购房屋进行赠予、财产分割和除与本合同有关的按揭贷款抵押之外的任何形式的抵押、质押或担保；六、乙方因辞职、被辞退需要离开甲方，乙方偿还甲方上述借款的还款期限不受本借款合同书第四条的约束，乙方应在办理辞职、辞退手续前，归还甲方的全部借款，若乙方无力偿还向甲方的借款，甲方同意乙方将所购房屋退还甲方，甲方按购房原价退还乙方购房款，同时乙方委托甲方，由甲方将应退还乙方的购房款直接替乙方向银行偿还乙方未偿还的贷款，偿还银行贷款后的余款甲、乙双方同意全额冲抵乙方向甲方的借款……。该合同由杨春锦本人签字确认。2012年8月17日，奎星楼公司向重庆市土地房屋权属登记中心出具《关于渝中区临江门怡景大厦C座32-5.6房屋所属情况的证明》，载明：2000年9月，奎星楼公司因融资，用一批公司员工的名义向浦发银行重庆分行营业部办理房屋按揭，房屋现已安置拆迁户。由于公司以渝中区临江门怡景大厦C座32-5.6号假按揭在员工杨春锦名下，但产权实为公司所有。这种名不符实的状况致使杨春锦在办理购房等事宜时受到牵连，请贵中心在办理杨春锦相关购买房屋手续时予以考虑。2013年12月23日，重庆市渝北区人民法院受理浦发银行重庆分行诉杨春锦、蒋萍（杨春锦之夫）、奎星楼公司金融借款合同纠纷一案，并于2014年10月17日作出（2014）渝北法民初字第00094号《民事判决书》，查明事实：2000年10月13日，以奎星楼公司为甲方，杨春锦为乙方，签订了《重庆市商品房预售（预购）合同》；2000年10月31日，以杨春锦为借款人，浦发银行重庆分行为贷款人，签订了《上海浦东发展银行个人商品房贷款合同》；2000年10月31日，以杨春锦为抵押人，浦发银行重庆分行为抵押权人，签订了《上海浦东发展银行个人贷款抵押合同》；2000年10月30日，以浦发银行重庆分行为甲方（贷款方、抵押权人）、杨春锦为乙方（借款人、抵押人）、奎星楼公司为丙方（担保方、开发商），签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，该合同在重庆市房地产交易所办理了抵押登记；2000年10月31日，浦发银行重庆分行按约发放贷款267000元；2000年11月1日，重庆市第二公证处出具公证书，证明浦发银行重庆分行与杨春锦于2000年10月31日签订了《上海浦东发展银行个人商品房贷款合同》和《上海浦东发展银行个人贷款抵押合同》，合同上双方当事人的签名、印章属实；杨春锦从2005年7月起未按约定履行还款义务等事实。该院认为，虽杨春锦、蒋萍和奎星楼公司均辩称实际借款人为奎星楼公司，而非杨春锦，杨春锦未在用于抵押的房屋居住，但仅有同为杨春锦、蒋萍与奎星楼公司之间的陈述，没有其他证据佐证，即使杨春锦、蒋萍、奎星楼公司辩称的上述情况属实，亦不能对抗作为债权人的浦发银行重庆分行，因杨春锦、蒋萍未举示充分证据证明其辩称的浦发银行重庆分行明知实际借款人是奎星楼的事实，认定浦发银行重庆分行与杨春锦签订的《上海浦东发展银行个人商品房贷款合同》《上海浦东发展银行个人贷款抵押合同》、浦发银行重庆分行与杨春锦、奎星楼公司签订的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》合法有效。进而判决杨春锦、蒋萍偿还借款本息，奎星楼公司承担连带责任，浦发银行在债权范围内对位于渝中区临江门怡景大厦C座32层4号房屋折价或拍卖、变卖的价款优先受偿等。杨春锦、蒋萍不服，提起上诉。2015年11月20日，重庆市第一中级人民法院作出（2015）渝一中法民终字第03012号《民事判决书》，查明事实与一审法院查明的事实一致，认为《上海浦东发展银行个人商品房贷款合同》《上海浦东发展银行个人贷款抵押合同》上均有杨春锦本人签字，应属合法有效，《重庆市预购商品房抵押贷款合同》中约定的抵押物房屋的坐落地址、面积、价格均与杨春锦本人签字确认的《上海浦东发展银行个人贷款抵押合同》中约定的房屋抵押物一致，且杨春锦并没有举示相反证据证明其没有签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》。杨春锦认为前述合同系其被胁迫签订，但并未举证证明。因此，最终判决驳回上诉，维持原判。庭审中，杨春锦举示《房屋安置办证通知单》二份，载明奎星楼公司分别将渝中区临江门怡景大厦C座32楼5号房屋（建筑面积87.23㎡）安置给钟礼英，将渝中区临江门怡景大厦C座32楼6号房屋（建筑面积60.71㎡）的产权安置给刘富贵，拟证明奎星楼公司已重复处置案涉房屋，案涉房屋房号变更为渝中区临江门怡景大厦C座32-5号和6号。浦发银行重庆分行经质证，对其真实性不予认可，并认为不能说明与案涉房屋的关联性。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定：“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实……前述第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”重庆市第一中级人民法院生效判决已经认定的事实，本院予以确认。本案中，原告杨春锦确认《借款合同书》上有其本人签字。《重庆市商品房预售（预购）合同》《预购商品房抵押合同》虽无杨春锦本人的签字，但杨春锦与浦发银行重庆分行签订了《上海浦东发展银行个人商品房贷款合同》《上海浦东发展银行个人贷款抵押合同》，《预购商品房抵押合同》上有杨春锦的印章，并办理了案涉房屋的抵押登记，且上述《借款合同书》中亦明确载明杨春锦系根据《重庆市商品房预售（预购）合同》和《个人商品房贷款合同》向奎星楼公司借款，所借款项仅用于支付购买案涉房屋的首付款和月供款，故杨春锦应当知晓并认可《重庆市商品房预售（预购）合同》《预购商品房抵押合同》的约定内容。至于杨春锦主张其签字时并不知道合同内容，上述合同内容不是其真实意思表示，奎星楼公司替其办理相关贷款手续，且奎星楼公司也没有实际履行合同，而是将案涉房屋再次安置给案外第三人，合同应属无效，但仅有奎星楼公司出具的《关于渝中区临江门怡景大厦C座32-5.6房屋所属情况的证明》为凭，没有其他证据予以佐证，不足以证明上述合同内容不是杨春锦、奎星楼公司签订合同当时的真实意思，且合同的履行情况并不影响合同本身的内容和效力，故本院对杨春锦的该项主张，不予采信。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，“依法成立的合同，自成立时生效。”杨春锦与奎星楼公司签订的《重庆市商品房预售（预购）合同》《借款合同书》、杨春锦于奎星楼公司、浦发银行重庆分行签订的《预购商品房抵押合同》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。杨春锦请求确认《重庆市商品房预售（预购）合同》《借款合同书》《预购商品房抵押合同》无效的诉讼请求不能成立，进而其要求由实际借款人、房屋产权所有权人即奎星楼公司返还、清偿浦发银行重庆分行的债务的请求亦不能成立，本院不予支持。关于杨春锦要求奎星楼公司赔偿其多年来因本案产生的路费等损失3000元的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条之规定，判决如下：驳回原告杨春锦的全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告杨春锦负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  李成玲人民陪审员  丁庆生人民陪审员  张 平二〇一六年十一月七日书 记 员  彭云青