天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民四终字第1304号
上诉人（原审原告）高万民。
委托代理人韩××，天津市宝坻区148专线法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审被告）天津市宝坻区房地产开发公司，住所地天津市宝坻区南关大街南段东侧。
法定代表人孙志田，总经理。
委托代理人白永举，天津文韬律师事务所律师。
上诉人高万民因商品房预售合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2015）宝民初字第6536号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审原告高万民诉称，2011年7月22日，原、被告签订合同编号为2011-0099241的《天津市商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告开发销售的位于天津市宝坻区窝头河北侧宝地经典小区2号楼2单元402号房屋，总价款805620.43元（包括房款731457.7元，储藏室44905元，契税21943.73元，维修基金7314元）。合同约定被告应于2012年7月30日前交房，但实际交房时间为2012年8月2日，逾期交房3天。依据合同约定，被告应当按照已付款利息标准（年利率5.6%计算）向原告支付违约金370.81元，但原告未按约定支付。原告曾就上述问题多次到信访部门信访。另外，被告应于2012年11月30日前为原告办理房地产证，而实际办证时间为2014年10月，因此依照合同约定，被告应向原告支付逾期办证违约金，原告认为合同约定的0.01%的违约金标准过低，请求适当调整，应按0.06%计算，金额为483.37元。综上，原告诉请要求：一、判令被告给付原告逾期办理房地产证违约金人民币483.37元；二、判令被告给付原告逾期交付房屋违约金人民币370.81元；三、诉讼费用由被告负担。
一审被告宝坻区房地产开发公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告逾期向原告交付商品房属实，但是依据法律对诉讼时效的规定，原告须在知道或者应当知道权利受到侵害之日起，即自原告收房之日起2年内向被告主张权利，但原告起诉距上述日期已经超过2年，因此原告的该项诉讼请求不应得到支持。对于逾期办理房地产证的问题，被告仅仅负责房屋初始登记，办理房地产证应当由产权人自行向房屋管理部门提出申请，同时合同也没有约定办理房地产证的日期，被告在2014年9月27日向小区全体业主发出公告，告知小区业主可以办理产权登记手续，因此被告就办证的问题不存在违约责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
一审法院经审理查明，2011年7月22日，原、被告签订合同编号为2011-0099241的《天津市商品房买卖合同》一份。合同约定原告购买被告开发销售的位于天津市宝坻区窝头河北侧宝地经典小区2号楼2单元402号房屋，合同总价款731457.7元。合同第三条约定，被告应于2012年7月30日前将符合交付条件的房屋交付给原告。第五条约定，除遇不可抗力外，被告如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。……。第十二条约定，办理房屋权属转移登记的期限为：自初始登记完毕且原告将全部房款付齐，办理房屋权属登记的相关材料齐备之日起180天。对违约责任的约定为：由于被告原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，被告应按房屋价款的0.01%向原告支付违约金。合同订立后原告交纳了合同约定的购房款及其他相关费用，但被告并未按约定日期交付房屋，原告在诉讼中称，依据原告交纳物业费的日期，被告向原告实际交房的日期为2012年8月3日，被告逾期交房4日。被告对此不予认可。被告于2014年9月就涉诉房屋办理了初始登记。原告于2015年5月6日办理了房屋产权登记并领取了房地产证。原告在第一次庭审后提交了天津市宝坻区宝地经典小区业主大会出具的证明一份，该证明记载“……，高万民与本小区广大业主自2012年8月底到现在不间断的向该公司催要违约金数十次，但因该公司对此不讲诚信，一拖再拖至今尚未给付”。被告对该证据中所加盖公章的真实性无异议，但认为业主大会由小区全体业主组成，而原告正是该小区业主，这种全体业主为个别业主出具的证明不具有证明效力。原告称天津市宝坻区宝地经典小区业主大会成立时间为2015年5月份，被告称不清楚。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中原、被告双方订立的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规范，确认合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告依约交付房款后，被告应当及时将符合约定标准的房屋交付给原告，并按法律规定及合同约定完成房屋初始登记，以便于原告办理房屋产权登记。被告抗辩称，原告主张逾期交房违约金已超诉讼时效，对逾期办证亦不应承担责任。就上述两个争议问题一审法院评析如下：
第一，原告主张逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。
1、原告起诉是否超过2年。本案中，原、被告对约定交房日期为2012年7月30日前，原告依据交纳物业费的时间称被告实际交房日期为2012年8月3日，被告称实际交房日期为2012年8月2日。对此认为交纳物业费收取房屋并不存在直接的因果关系，因此确认实际交房日期为2012年8月2日，被告逾期交房3日。被告认为，原告应自权利受到侵害之日起，即被告交付房屋的次日（2012年8月3日）起2年内向被告主张逾期交房违约金，但原告起诉日期为2015年7月31日，故原告起诉已经超过2年的诉讼时效。诉讼时效制度是指权利人在法定期间内不行使诉权即丧失请求人民法院依法保护其民事权利的制度。该制度的设立旨在督促怠于行使权利的权利人在法定期限内行使诉权，否则即丧失胜诉权。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条对普通诉讼时效的规定为：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外；本案中，自原告收取房屋之日起已经能够确定被告逾期交房的事实、期限及违约责任等，也就是说自被告交付房屋的次日起（2012年8月3日），原告应当在2年内向被告主张权利，否则即丧失胜诉权。本案原告起诉时间为2015年7月31日，已经超过了2年的期间。
2、本案是否存在诉讼时效中断的情形。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。原告提供了宝地经典小区业主大会出具的证明，用以证实诉讼时效中断。该证据载明“高万民与本小区广大业主自2012年8月底到现在不间断的向该公司催要违约金数十次，……”。就此认为，（1）从证据内容看该证据对原告向被告主张权利的时间、地点及方式等均无准确记载，无法证明诉讼时效的中断时间及重新起算时间。（2）宝地经典小区业主大会作为由小区全体业主组成的自治组织，就本小区业主对外纠纷出具的证据证明力较弱。（3）依据原告所称，该业主大会成立的时间为2015年5月份，其所证明的事实早于其成立的时间。因此综合以上几点，本院认定原告依据现有证据起诉要求被告给付逾期交房违约金超过法定诉讼时效，暂不予支持，原告可待取得充分证据后另行解决。
另外，原告在诉讼中称就上述违约金的问题多次到信访部门信访。本院认为，信访是指公民、法人或者其他组织采用书信、电子邮件、传真、电话、走访等形式，向各级人民政府、县级以上人民政府工作部门反映情况，提出建议、意见或者投诉请求，依法由有关行政机关处理的活动。信访是法律以外的一种解决问题的办法。原、被告之间的纠纷属民事纠纷，被告即使违约，原告也应当依据法律规定和合同约定向人民法院提起诉讼，因此依据法律对诉讼时效中断的规定，即使原告就其诉求向信访部门进行了反映，也无法造成诉讼时效的中断。
第二、关于逾期办理房地产证的问题。《天津市商品房管理条例》第十四条第一款规定，“房地产开发企业应当自商品房竣工验收合格之日起三十日内，按照国家和本市规定，申请办理商品房所有权初始登记”。所有权初始登记应在涉诉房屋全部验收合格后进行，且为办理房地产证的前提条件。双方合同约定的交房时间为2012年7月30日前，故被告应当至迟在上述日期之前将涉诉房屋交由相关部门进行竣工验收合格并取得天津市商品房准许交付使用证后交付业主，同时应自2012年7月30日起30日内申请办理商品房所有权初始登记，且在合理期限内办理完毕，此后按合同约定将涉诉房屋所有权转移登记至原告名下。但被告称涉诉房屋在2014年9月份通过人民防空部门验收合格后才申请并办理了初始登记，距离应当验收并交房的时间已逾二年有余，显然并非办理房屋初始登记的合理期限。因此在原告已经付清房款的情况下，被告并未按合同约定完成竣工验收，亦未按照法律规定就涉诉房屋进行初始登记，导致原告无法按约定如期办理房地产证，故本院认定被告就此问题存在违约行为，应按合同约定向原告承担违约责任。具体计算方法为：合同约定房款数731457.7×0.01%＝73.15元。原告认为上述违约金标准约定过低，应按0.06%计算。原、被告对逾期办证违约金的约定系双方真实意思表示，且原告购买商品房的主要合同目的为对房屋的占有和使用，现合同目的已经实现，同时原告也未就因被告原因造成迟延办理房产证的实际损失高于合同约定违约金标准，提供证据加以证实，因此认为原告要求提高违约金标准的请求无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《天津市商品房管理条例》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告天津市宝坻区房地产开发公司于判决生效后五日内给付原告高万民逾期办理房地产证违约金73.15元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取25元（原告已预交），原告负担12.5元，被告负担12.5元，被告负担部分于判决生效后五日内缴纳。
上诉人高万民不服一审判决，上诉至本院，请求撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判支持上诉人一审的诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。其理由为：1、其在一审主张逾期交房违约金的给付并未超过法定的诉讼时效，对已经出现诉讼时效中断的情形，一审法院应依法确认。2、一审法院以无事实和法律依据为由，驳回上诉人提高逾期办证违约金标准的诉请，属认定错误，有违法律的公正性。3、一审法院审判程序违法，直接影响判决的公平性。
被上诉人天津市宝坻区房地产开发公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。其理由为：1、被上诉人逾期交房属实，但是上诉人主张其权利时已经超过了诉讼时效，故该主张不应当得到支持。2、一审法院按照双方当事人签订的合同来认定逾期办证违约金的数额符合法律规定。3、一审法院并不存在程序违法的情形。
经审理查明，二审期间，上诉人高万民为证明其请求逾期交房违约金的主张出现过诉讼时效中断的情形，向法庭提交了宝坻区诉前联合调解中心来访/电/信咨询登记表及诉前调解申请书，被上诉人天津市宝坻区房地产开发公司的质证意见是该证据并不属于新证据，且不认可该证据的证明目的。
另，其它事实与一审查明的事实一致。
经本院主持调解，双方当事人各执己见，未能达成调解协议。
本院认为，关于逾期交房违约金的给付是否超过法定的诉讼时效问题。上诉人以本案曾进入诉前调解程序，存在诉讼时效中断的情形为由主张逾期交房违约金并未超过诉讼时效，并在二审期间提交了新证据，本院经审查认为，该证据仅能证明双方当事人曾在天津市宝坻区诉前联合人民调解委员会的主持下就涉诉小区的相关问题进行过调解，但是调解事项中并未涉及逾期交房的问题，因此，该调解并不符合《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定的诉讼时效中断的法定情形，上诉人的该项主张没有法律依据，本院不予支持。
关于逾期办证违约金标准的问题。双方当事人签订的《天津市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效。双方当事人均应按照该合同的约定行使权利，履行义务。本案中，因被上诉人的原因导致逾期办理房地产权证，双方当事人对该事实均无异议，故本院认为，被上诉人应当依照该合同第十二条约定承担逾期办理房地产证的法律后果，即被上诉人应按照房屋价款的0.01%向上诉人支付违约金，一审法院据此认定被上诉人向上诉人给付逾期办理房地产证的违约金数额，于法有据，本院予以维持。上诉人提出的提高逾期办证违约金标准的主张依据不足，本院不予支持。
关于上诉人主张一审法院审判程序违法的问题，其并未提交任何证据予以证明，故上诉人的该项主张没有事实依据，本院不予支持。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人高万民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘宝莉
审 判 员 张玉明
代理审判员 张 宇
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 闫 飞
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……