上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2819号
上诉人（原审被告）上海沈聪快递服务有限公司，注册地＊＊＊＊＊。
法定代表人＊＊，总经理。
委托代理人刘福元。
被上诉人（原审原告）严永连，＊出生，汉族，户籍地＊＊＊。
被上诉人（原审原告）张春燕，＊出生，汉族，住＊＊＊。
被上诉人（原审原告）张雅婷，＊出生，汉族，住＊＊＊。
法定代理人严永连，系张雅婷祖母。
三被上诉人之共同委托代理人李辽祺。
上诉人上海沈聪快递服务有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第1623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2012年12月12日，案外人某公司与张1签订房屋租赁合同（租赁合同上乙方加盖了某公司2的章，但该公司未经工商注册登记），合同约定：某公司将位于上海市闵行区某路（南牧场）某号建筑面积为4，205平方米的新建三层楼房屋租赁给张1作快递经营使用（张1已明知无产权证情形并愿意继续租赁上述房屋，支付租金，张1不得因此向某公司提出合同无效、赔偿财产损失等任何权益）；租赁年限为5年，即2013年4月1日至2018年3月31日止。
2013年4月10日，张1与上海沈聪快递服务有限公司（以下简称沈聪快递公司）签订房屋租赁合同（租赁合同上甲方加盖了某公司2的章），约定：张1将位于上海市闵行区某路（南牧场）某号建筑面积为4，205平方米的新建三层楼房屋租赁给沈聪快递公司作快递经营使用（沈聪快递公司已明知无产权证情形并愿意继续租赁上述房屋，支付租金，沈聪快递公司不得因此向张1提出合同无效、赔偿财产损失等任何权益）；租赁年限为五年，即2013年3月1日至2018年2月28日止；租金：2013年3月1日至2016年2月28日期间每三个月租金人民币（以下币种相同）261，737元，2016年3月1日至2018年2月28日期间每三个月租金287，433元；以后各期租金支付的期限为沈聪快递公司使用的十五天前支付；另外，三楼每年需补差价20，000元给张1。
房屋租赁合同履行过程中，张1在世时，至2013年9月1日前的房屋租金沈聪快递公司欠付50，000元，2013年度需加付的20，000元未支付，2013年9月1日至2014年5月31日期间的租金785，211元未付。沈聪快递公司于2014年5月20日向张春燕支付了261，700元，沈聪快递公司至今结欠严永连、张春燕、张雅婷593，511元未付。
2014年7月15日，张春燕与沈聪快递公司签订房屋租赁提前终止协议（厂房），约定：双方同意上海市闵行区某路（南牧场）某号新建三层厂房的租赁合同自2014年6月1日起予以解除；其他事项双方另行协商解决。
另查明，张1于2014年2月18日去世，张1的妻子刘1于2014年3月4日去世，张1的父亲张圣华于2011年7月12日去世。严永连系张1的母亲，张春燕、张雅婷系张1的女儿。
严永连、张春燕、张雅婷共同诉称，严永连与张春燕、张雅婷系祖孙关系，严永连的儿子张1系张春燕、张雅婷的父亲，张1于2014年2月18日因交通事故去世，张1的配偶刘1亦因同一起交通事故于2014年3月4日去世。2013年4月10日，张1与沈聪快递公司签订房屋租赁合同，约定将张1承租的位于上海市闵行区某路（南牧场）某号新建三层楼建筑面积为4，205平方米的房屋出租给沈聪快递公司使用，双方在签订合同时均知晓房屋无产权证；租赁期限自2013年3月1日至2018年2月28日；租金：2013年3月1日至2016年2月28日期间每三个月租金261，737元，2016年3月1日至2018年2月28日期间每三个月租金287，433元；租金支付方式：先付后用，每三个月为一个支付期，各期租金支付的期限为沈聪快递公司使用的十五天前支付；若沈聪快递公司逾期三十天支付租金，则每逾期一天应向张1支付相当于该期应付租金的5‰作为滞纳金；另外，三楼每年需补差价20，000元给张1。合同签订时沈聪快递公司即支付了三个月的租金261，737元，即2013年3月1日至同年5月31日，此后，沈聪快递公司支付过2013年9月1日之前的部分租金，尚欠2013年9月1日前的租金50，000元未付，2013年9月1日至2014年5月31日期间的租金785，211元及2013年三楼应加付的20，000元沈聪快递公司拖欠未付。经严永连、张春燕、张雅婷催讨，沈聪快递公司于2014年5月20日向张春燕支付了261，700元，故沈聪快递公司至今结欠严永连、张春燕、张雅婷593，511元未付。现要求沈聪快递公司支付拖欠的租金593，511元，并支付以当期租金为本金，自当期应付款三十日后起至判决生效之日止，按每日1‰计算的违约金。
沈聪快递公司辩称，不同意严永连、张春燕、张雅婷的诉讼请求。严永连、张春燕、张雅婷主体不适格，出租人应为某公司2；沈聪快递公司与某公司2合同约定的租金支付方式为“先付后用”，沈聪快递公司支付租金后未索要收据，严永连、张春燕、张雅婷根据张1的账本而主张租金与事实相悖，且与张春燕签的收款条的内容也不相符；张1也向沈聪快递公司提供了其他公司开具的发票。要求驳回严永连、张春燕、张雅婷全部诉讼请求。
原审认为，沈聪快递公司与张1签订的房屋租赁合同虽加盖了某公司2的章，然某公司2未经工商注册登记，不具备主体资格，故房屋租赁合同的出租方应为张1。张1去世后，严永连、张春燕、张雅婷作为合法继承人继承张1的合法财产，向沈聪快递公司主张相关钱款于法不悖，法院予以支持。法院注意到，租赁房屋没有审批手续，故房屋租赁合同无效，但沈聪快递公司实际使用了该房屋，故应当参照房屋租赁合同的约定支付相应的使用费，沈聪快递公司抗辩其已经在张1生前向张1支付了相关的钱款，然其未能提供证据加以佐证，故沈聪快递公司称其已经结清相关费用的抗辩不能成立。因房屋租赁合同无效，故严永连、张春燕、张雅婷按照房屋租赁合同约定要求沈聪快递公司支付滞纳金的诉讼请求无法可依，法院不予支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第五条第一款之规定，于二○一四年九月二十五日作出判决：一、上海沈聪快递服务有限公司于判决生效之日起三十日内支付严永连、张春燕、张雅婷房屋使用费593，511元；二、驳回严永连、张春燕、张雅婷其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半计收4，867.56元，由上海沈聪快递服务有限公司负担。
判决后，沈聪快递公司不服，上诉于本院称，1、一审审理程序违法，张1与妻子刘1因车祸前后去世，因此应追加两人的法定继承人共同参加诉讼，刘1的继承人没有全部参加诉讼，程序存在瑕疵。2、一审未查明事实，导致判决错误。（1）被上诉人并无上诉人欠付租金的证据，被上诉人提交的张1笔记本系复印件，且记账内容无法核对，故不能认定。被上诉人根据记账本记载内容主张上诉人欠付租金依据不足。（2）根据双方在租赁合同第十条第二项中的约定，张1在上诉人欠付租金30天情况下就有合同的解除权，张1出租给上诉人的房屋也是张1向联明村租赁后转租，一份合同的季度租金38，627元，一份合同的季度租金267，100元，将近30万元，如果上诉人没有及时支付租金，被上诉人自身经济状况又不好，不可能为上诉人垫付这么多租金，张1去世前从未催讨或者通知解除合同，只能解释为上诉人未欠付张1租金。（3）租赁合同中双方还约定了12，000元押金，原审法院既然认定合同无效，应该就押金一并作出处理。（4）张1在2014年2月向上诉人借款10万元。上诉人已经提交了上诉人开具给张1的三张支票，两张4万元、一张2万元，且在一张4万元存根的款项用途处记载为租金及在出票日期处填写2014年7月18日；在一张4万元存根上由张1本人签字，进一步表明张1向上诉人借款的事实，上述三张支票在张1去世后，上诉人进行了挂失。如果上诉人欠付租金，上诉人不会在支票上填写7月18日出票，而应写归还之前欠付租金。关于支票存根的真实性，可以找村领导刘建青调查，刘建青至上诉人法定代表人王生伟处对三张发票拍过照片。（5）上诉人用现金支付是一种习惯，上诉人可以申请证人胡1到庭作证，证明张1在约定付款前就到上诉人处收取租金，上诉人不可能拖欠租金。张1用虚假的某公司2与上诉人签约，张1提供给上诉人的系其他公司的发票，将近一百多万元，系张1的原因造成的。（6）张1去世之后，上诉人向联明村负责租房的夏建新询问有关下期租金是否直接支付，法院可以向夏建新调查，这些事实表明上诉人对之前的租金均已付清，不存在欠付租金的事实。3、原审法院对合同无效后果的处理不当。既然一审认定合同无效，则张1作为转租方不能获得转租收益，即使认定上诉人欠付租金成立，则房屋使用费不应以转租合同约定金额为依据，应以张1与联明村签订的合同租金为参照依据。据此，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求或者发回重审。
被上诉人严永连、张春燕、张雅婷辩称，一审法院不存在程序瑕疵问题，刘1的父母向一审法院明确放弃继承及不参加诉讼。根据民诉法和证据规则的规定，已付租金的事实由上诉人举证，如果上诉人没有证据就应该承担不利后果。上诉人未付租金属于消极事实，被上诉人无从举证。上诉人陈述的已付租金事实并无证据证明，均系其单方面意见，被上诉人不予认可。上诉人称其支付了押金，也应提交证据，否则被上诉人不予认可。关于房屋使用费的认定，法律有明确规定，即合同被认定无效，参照双方合同约定的租金数额。据此，原审法院所作判决正确，请求二审法院维持原判。
二审中，上诉人提交如下证据：1、支票存根三张，两张4万元、一张2万元，开具时间为2014年2月16日，一张支票4万元上有张1签字，用途为房租；一张2万元上记载收款人张1，出票时间2014年7月28日，三张支票存根可以证明张1向上诉人借款的事实，由此反证上诉人在2014年2月16日之前不欠付张1租金，如果欠付租金，张1不可能向上诉人借钱，并且应该在支票上写明支付欠付租金。2、协议书一份，是张1和案外人胡1签署的化粪池如何使用的内容，系张1所写及签名，字迹明显与记账本复印件不一致，反证记账本不是张1本人所写。3、证人胡1的证词一份，内容为：上诉人有支付现金的习惯，每次上诉人都不要证人写收条，证人每次都是写好收条后放到王老板办公桌上；其在2013年12月遇到张1，问起张1在干什么，张1称其在向王老板要租金；张1出事后，大概在2013年2月20日左右，其因向上诉人催讨房租，说起张1出事的事情，上诉人担心前几天借给张1钱，准备去派出所报案，其告诉王老板到银行挂失。该名证人在二审中到庭作证，其陈述的内容与书证内容一致。上诉人还提交胡1因出事故在一审审理期间无法到庭的医院证明。被上诉人认为，证据1形成于一审之前，不属于新证据，且被上诉人确实对支票存根的形成过程不清楚，故对真实性不予认可，也与本案无关联性，故不能作为上诉人预支租金或者借款的事实认定；证据2也形成于一审之前，不属于新证据，对协议书的真实性不予认可，被上诉人认为，从肉眼看协议书上的张1签名与租赁合同上的张1签名有明显差异，与支票存根上的张1的签名也有明显差异；至于张1遗物中的记账本，被上诉人并没有确认张1本人书写，因此上诉人以协议书上的张1签字否认记账本的真实性已无必要，张1的签字真实性并非认定租金是否支付的关键依据。关于证据3及证人到庭所作的陈述，被上诉人认为，证人所作的陈述均系听到张1或者王老板向其表达的内容，并不是证人直接看到或者听到的内容，不具有证明力；另外，证人陈述的张1向上诉人催要过房租，可以说明上诉人存在欠付张1租金的事实，故不能证明上诉人没有欠付租金的待证事实。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
另查明，刘1的父母刘2、张2在一审审理中明确放弃租赁合同项下的权利，同意由本案三名被上诉人主张。
本院认为，上诉人沈聪快递公司与张1以某公司2的名义签订的租赁合同，因某公司2未经工商注册登记，不具备主体资格，故应认定出租人为张1。鉴于张1出租给上诉人的房屋无产权证，违反法律规定，故应认定租赁合同无效。被上诉人系张1的合法继承人，在张1去世后，承继张1作为出租方在租赁合同中的权利义务。考虑到张1已将房屋交付上诉人租赁使用，按照法律规定，被上诉人有权要求上诉人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。上诉人对房屋使用费的认定提出的异议，本院不予采信。
关于上诉人主张已付清张1房屋使用费一节，本院认为，上诉人作为承租人，对其在使用房屋期间已付张1房屋使用费的事实负有举证责任。上诉人辩称其已付清房租，不存在欠付租金的事实，则上诉人应提交其已付房租的收据或者发票等证据加以证明，未能举证的，承担举证不能的法律后果。
本案中，上诉人辩称其有支付现金的习惯，且从未要求张1出具收到房租的收条，对此，上诉人提交证人胡1的证词且该名证人在二审审理期间到庭作证，虽然证人到庭陈述了上诉人每次向其支付现金及不要求证人出具收条，但证人同时也陈述了其仍向上诉人出具收条的事实；另外，证人也没有亲眼看到上诉人向张1支付了房租及上诉人不要求张1出具收条、发票，故证人的证词只能证明其与上诉人之间的付款事实，不能作为张1与上诉人之间付款事实认定。上诉人以支付现金的交易习惯作为其已付清租金的抗辩理由，不能成立。上诉人还提交三张支票存根，辩称系张1向其借款10万元，以此否认双方存在欠付租金的事实，对此，本院认为，从支票存根记载情况看，一张4万元存根有张1签名，用途为房租；一张2万元存根记载的出票日期2014年7月28日，用途房租，均无借款的记载，故无法认定为张1的借款。证人就10万元借款性质的陈述，也是其在向王老板讲张1去世后王老板告知其该10万元系其借给张1，证人本人并没有看到支票开具的事实，故不具有证明力。上诉人称联明村有关人员对支票进行过拍照以及其向他们询问房租是否直接支付等，可以证明支票的真实性及借款事实，因上诉人并没有反映这些人员亲眼看到张1与上诉人之间的借款，相关人员的拍照行为及上诉人的询问情况均发生在张1去世后，故这些人员的证词为间接证据，且均不具有证明力，不能证明10万元为借款性质。从支票用途记载为房租来看，更可能接近事实的是上诉人向张1支付租金，至于支付的是欠付租金还是预付租金，则举证责任仍在上诉人一方。关于上诉人称张1经济状况不佳，不可能为上诉人垫付一季度约30万元的租金，以此得出上诉人已付清租金一节，本院认为，上诉人的上述主张系其单方意见，因未得到被上诉人认可，故本院不予采信。关于上诉人称租赁合同中对承租人逾期支付租金30天出租人享有合同解除权作了约定，并以张1未行使解除权得出上诉人未欠付租金之结论，对此，本院认为，合同解除权是否行使属于出租人的权利，出租人可以行使也可以放弃主张，上诉人以张1未行使合同解除权得出上诉人未欠付租金的结论，系上诉人的单方推断，并无相应证据佐证，故不能采信。关于押金问题，鉴于双方在一审中未提出，上诉人也没有举证，故原审法院未作处理并无不当。上诉人在二审中要求一并处理，但其未向二审法院提交相关证据，且未得到被上诉人的认可，故二审对此不作认定。
综上所述，对上诉人应付被上诉人的房屋使用费，原审法院综合双方的举证情况及双方当事人所作的陈述予以认定，并无不当；就被上诉人一方的诉讼主体资格已进行了审查，亦无程序不当之处，故本院予以维持。上诉人沈聪快递公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9，735.11元，由上诉人上海沈聪快递服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一四年十二月四日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……