福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0205民初567号原告：陈晗，男，1973年6月13日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区，委托诉讼代理人：陈益，福建普阳律师事务所律师。被告：厦门海之居房地产营销顾问有限公司，住所地福建省厦门市海沧区沧湖东一里212号，统一社会信用代码91350205751624527Y。法定代表人：颜剑锋。委托诉讼代理人：林龙欣，福建昕悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏丽娟，福建昕悦律师事务所律师。原告陈晗与被告厦门海之居房地产营销顾问有限公司（以下简称海之居公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依简易程序公开开庭进行了审理。原告陈晗的委托诉讼代理人陈益，被告海之居公司的委托诉讼代理人林龙欣、苏丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈晗向本院提出如下诉讼请求：1、判令海之居公司按每季度7500元向陈晗支付自2015年9月5日起至2016年2月16日止的房屋租金损失13325元，并按每月利率2%支付拖欠租金损失相应的滞纳金（以13325元为基数，按月利率2%计算，计至实际支付之日止）；2、判令海之居公司承担自2015年6月3日起至2016年2月16日止的物业费、水费、电费等费用1325元；3、判令海之居公司支付陈晗（2015）海民初字第3608号案件受理费363元、鉴定费2500元；4、判令押金2500元归陈晗所有；5、判令海之居公司向陈晗支付违约赔偿金2500元；6、判令海之居公司向陈晗归还中介费1250元；7、本案诉讼费由海之居公司承担。事实与理由：陈晗委托海之居公司将陈晗所有的位于厦门市海沧区海富里402号1601室的套房（以下简称案涉房屋）出租，海之居公司遂于2015年6月2日将案涉房屋出租给案外人罗小贞，并签订了《房屋租赁合同书》。合同约定租赁期限从2015年6月5日至2016年6月4日。合同还约定：“每月租金为人民币贰仟伍佰元整。付款方式：乙方（罗小贞）应每季度向甲方（陈晗）交付人民币柒仟伍佰元整，每次付款应提前柒天内付清。租赁期间乙方如有迟延支付租金，则每天按迟付租金部分的2%加收滞纳金。迟付租金达十天的，甲方有权自行解除合同，收回房屋。若有家俱杂物等不搬者，甲方可以视为废物，任由甲方处理，乙方不得有异议，并追回所欠租金及滞纳金。”自2015年9月5日起，罗小贞不依约按期及时支付租金。显然，罗小贞的行为严重违反了《房屋租金合同书》，构成违约，应向陈晗支付违约金2500元。后陈晗诉至福建省厦门市海沧区人民法院，罗小贞辩称《房屋租赁合同书》并非其所签，故申请笔迹鉴定。后经福建历思司法鉴定所鉴定，《房屋租赁合同书》中乙方落款处“罗小贞”的签名笔迹不是罗小贞所写。福建省厦门市海沧区人民法院遂于2016年3月15日做出（2015）海民初字第3608号《民事判决书》，判决驳回陈晗的全部诉讼请求，案件受理费363元和鉴定费2500元由陈晗负担。陈晗认为海之居公司作为中介公司，收取陈晗的中介费，没有尽到责任，损害了陈晗的合法财产权益，应承担赔偿责任。海之居公司辩称，一、本案的诉讼主体有误，海之居公司不是适格被告，应驳回陈晗的全部诉讼请求。根据陈晗提供的《房屋租赁合同书》、《解除本人与罗小贞于2015年6月2日签订的（0003264）的函》、《租赁房屋交接书》可知：海之居公司在房屋租赁合同书上只是中介人并无其他法律关系，且海之居公司至今未收到陈晗的中介费，也未开具过任何发票给陈晗，虽然海之居公司是居间人，但陈晗未实际履行居间合同的付款义务，海之居公司无须承担法律责任。本案的案外人林苏山虽为海之居公司的员工，但在职务范围外私自接受陈晗的委托，代为签署房屋租赁合同书、签收解除本人与罗小贞于2015年6月2日签订的《房屋租赁合同书》（0003264）的函、接受租赁房屋，这些行为已表明林苏山与陈晗之间是委托关系而非居间关系，而且林苏山的行为后果应由其自己承担。如果因为受托人的过错导致的损失，也应由受托人承担。根据合同法第三百九十六条规定：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同；第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。故，林苏山与陈晗之间是委托关系，委托代理产生的法律后果由委托人陈晗自己承担。海之居公司仅是居间人，本案的诉讼主体有误，陈晗以海之居公司作为被告不适格。二、陈晗要求海之居公司承担的全部诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回，本案的诉讼费用由陈晗承担。如前所述：海之居公司与陈晗之间是居间关系，海之居公司只是提供一个订立合同的机会，海之居公司无须承担法律责任。林苏山与陈晗之间是委托关系，委托代理产生的法律后果由委托人陈晗自己承担。如果陈晗认为林苏山在执行委托事务时存在过错的，则有关陈晗的损失应该向林苏山主张，而不是向海之居公司主张，海之居公司已经提供了订立合同的机会，至于签订合同应注意的风险及审查义务应由陈晗自己或其委托的人承担。而不是归责于居间人。根据福建省厦门市海沧区人民法院（2015）海民初字第3608号《民事判决书》可知：房屋租赁合同书的一方当事人是被他人冒用名字签订的，且该被冒名的当事人不予以追认，故该房屋租赁合同书是无效的。从法律上及事实上讲，上述合同是陈晗委托林苏山签订的，如果因合同签订的后果存在法律及事实问题，则根据法律规定，有关责任应由陈晗或陈晗的委托代理人承担，而不是由居间人承担。居间人在提供完中介服务后，其相应的法律义务已经履行完毕。因此，即使陈晗存在损失也应根据法律规定处理。在陈晗无证据证明海之居公司存在法定承担责任的情形时，陈晗依据无效的房屋租赁合同，要求非房屋租赁合同当事人的海之居公司承担房屋租金损失及滞纳金、物业费、水费、电费、诉讼费、鉴定费用、押金、违约金等费用缺乏事实和法律依据应依法予以驳回。且海之居公司至今未收到陈晗的中介费，陈晗诉求归还其中介费缺乏事实和法律依据，应予以驳回。三、陈晗的诉求缺乏事实及法律依据：根据陈晗的起诉状的陈述，陈晗委托林苏山与罗小贞签订的《房屋租赁合同书》经鉴定并非罗小贞所签，且罗小贞也不予以追认。因此，从法律上分析，案涉《房屋租赁合同书》是无效的。从无效的合同书的法律效力分析，该合同书的有关合同约定并未能产生法律约束力，因此，陈晗根据无效的合同主张相关的租金、违约金及押金等费用是缺乏事实依据的。而陈晗实际依据《房屋租赁合同书》主张的权利包括租金、滞纳金、物业费、水费、电费等，因此，陈晗的上述权利主张是错误的。另外，根据无效合同的约定，违反合同的违约金也就是押金2500元，并未有其他约定，而陈晗在已收取了受托人林苏山交付的押金2500元，仍主张所谓的违约赔偿金2500元，缺乏事实依据。综上所述，本案是委托人与受托人有关委托关系的法律纠纷，并非居间合同纠纷，因此陈晗的诉求是缺乏事实及法律依据的，请求驳回陈晗的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：陈晗系案涉房产的所有权人。2015年6月2日，经海之居公司居间，陈晗将案涉房产进行出租，并由第三人的经办人员林苏山在《房屋租赁合同书》中甲方签名处代陈晗签字，该份合同载明承租方（乙方）为“罗小贞”，身份证号码：，联系电话：134××××5246，地址：福建省龙海市程溪镇上坪村上坪75号。约定租赁期限从2015年6月5日至2016年6月4日止，每月租金为2500元；中介费为1个月的租金，甲、乙双方各付半个月，甲方应付1250元，乙方应付1250元，签约当日付清。海之居公司在中介方处盖章。当日，林苏山向陈晗转账8550元。关于该款项构成，陈晗陈述系林苏山收取一季度的租金7500元以及押金2500元，扣除中介费1250元以及陈晗让林苏山代缴物业等相关费用200元，余8550元由林苏山转账给陈晗。而后，案涉房产被入住。自2015年8月28日起，陈晗即未再收到租金。其中2015年8月28日应收取2015年9月5日至2015年12月4日的租金为7500元，2015年11月28日应收取的2015年12月5日至2016年3月4日的租金7500元。2015年6月3日起至2016年2月16日止的物业费、水费、电费等费用物业管理费、水电费合计为1432.91元，陈晗也未能向承租人收取。经计算，2015年12月5日至2016年2月16日的租金为5825元。2015年10月23日，陈晗诉至本院，以罗小贞为被告，海之居公司为第三人，请求判令：1、解除陈晗、罗小贞于2015年6月2日签订的《房屋租赁合同书》；2、罗小贞立即腾出案涉房屋，并将该房屋交还给陈晗；3、罗小贞按每季度7500元的标准向陈晗支付自2015年9月5日起至解除《房屋租赁合同书》之日止的房屋租金，以及相应的滞纳金；4、罗小贞按每季度7500元支付自解除《房屋租赁合同书》之日起至房屋交还给陈晗之日止的房屋占用费；5、罗小贞交纳的押金2500元归陈晗所有；6、罗小贞承担自2015年6月3日起至交还房屋之日止的物业费、水费、电费等费用；7、罗小贞向陈晗支付违约赔偿金2500元；8、诉讼费用由罗小贞承担。在该案件审理过程中，罗小贞申请对陈晗提供的《房屋租赁合同书》中“罗小贞”是否为罗小贞本人所签字进行鉴定。2016年1月14日，福建历思司法鉴定所作出闽历思司鉴所【2016】文鉴字第3号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：依委托方提供的现有材料，认为送检的落款日期为“2015年6月2日”的《房屋租赁合同书》中乙方落款处“罗小贞”的签名笔迹不是罗小贞所写。为此，罗小贞支出鉴定费2500元。2016年2月16日，陈晗向林苏山发出《解除本人与罗小贞于2015年6月2日签订的》，林苏山签收。2016年3月15日，本院作出（2015）海民初字第3608号《民事判决书》，在该判决书的审理查明部分载明：“经海之居公司居间，原告将案涉房产进行出租，并由第三人的经办人员林苏山在《房屋租赁合同书》中甲方签名处代原告签字。”判决驳回陈晗的全部诉讼请求。案件受理费363元及鉴定费2500元由陈晗负担。（2015）海民初字第3608号民事判决已发生法律效力。而后，陈晗支付罗小贞鉴定费2500元，罗小贞出具收条交由陈晗收执。以上事实有陈晗提供的《土地房屋登记卡》（厦地房证字第00607619号存根）一份、《房屋租赁合同书》一份、《银行卡客户交易查询、打印》一份、电费发票、物业收费单、发票、《解除本人与罗小贞于2015年6月2日签订的》一份、《民事判决书》一份及法庭笔录予以证明。本院认为，本案系委托合同纠纷。海之居公司在案涉房产的租赁过程中属于居间方，系双方都没有争议的事实。同时，本院（2015）海民初字第3608号民事判决认定海之居公司的经办人员林苏山在《房屋租赁合同书》甲方签名处代陈晗签字。林苏山作为海之居公司的工作人员，其代为签字的行为表明海之居公司同时也接受陈晗的委托。由此可以认定，陈晗将案涉房屋有偿交由海之居公司居间出租，双方同时构成委托关系。陈晗是委托人，海之居公司是受托人。受托人应当按照委托人的指示完成委托事务。陈晗陈述系林苏山收取一季度的租金7500元以及押金2500元，扣除中介费1250元以及陈晗让林苏山代缴物业等相关费用200元，余8550元由林苏山转账给陈晗。所陈述的这一事实符合《房屋租赁合同书》的约定，且与转账记录相符。因此，陈晗与海之居公司之间既有委托关系又有居间关系，费用合计共计1250元，系有偿委托合同。在有偿委托合同中，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。本案中，受托人海之居公司的经办人员作为从事房产居间服务的专业人员，将案涉房产出租给“罗小贞”，未尽到基本的审核义务，未审核在租赁合同上签字的人的身份信息与租赁合同上所列承租人的名字一致，导致案涉房产在租赁后给陈晗造成损失，作为受托人的海之居公司，应当为其经办人员的过错而造成陈晗的损失，承担赔偿责任。关于陈晗的损失问题。陈晗的损失应当包含四种，其一是陈晗依据租赁合同应当向承租人收取而未能收取的款项，包含相应的租金及水电费、物业管理费。其中租金2015年9月5日至2016年12月4日为7500元，2015年12月5日至2016年2月16日的租金为5825元，物业管理费、水电费合计为1432.91元。其二是在承租人违约的情况下，作为出租人的陈晗依照租赁合同可以向承租人主张的违约金、滞纳金等。其三是因海之居公司的过错导致陈晗多支出的损失，包含（2015）海民初字第3608号案件受理费、鉴定费等；其四是因海之居公司未履行受托事务而应当返还陈晗的佣金。综上，陈晗请求海之居公司支付自2015年9月5日起至2016年2月16日止的房屋租金损失13325元，并按每月利率2%支付拖欠租金损失相应的滞纳金，有相应的法律依据，本院予以支持，但滞纳金应从应每季度应支付的次日起计算至本判决确定的还款之日止。陈晗请求海之居公司承担自2015年6月3日起至2016年2月16日止的物业费、水费、电费等费用1325元，不超过陈晗的此项损失，本院予以支持。陈晗请求海之居公司支付陈晗（2015）海民初字第3608号案件受理费363元、鉴定费2500元，本院予以支持；陈晗请求海之居公司返还中介费1250元，本院予以支持。陈晗请求海之居公司支付违约赔偿金2500元，因陈晗未能举证证明双方之间对此有相应的约定，故陈晗的此项损失，本院不予支持。陈晗请求将相应的押金判归陈晗所有，但该押金并非海之居公司所支付，故陈晗向海之居公司请求判令押金2500元归陈晗所有，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：1厦门海之居房地产营销顾问有限公司应于本判决生效之日起十日内，支付陈晗自2015年9月5日起至2016年2月16日止的房屋租金损失13325元及其滞纳金（以13325元为基数，按月利率2%计算，其中7500元自2015年8月29日起算，另5825元从2015年11月29日起算，均计算至本判决确定的还款之日止）；2厦门海之居房地产营销顾问有限公司应于本判决生效之日起十日内，支付陈晗2015年6月3日起至2016年2月16日止的物业费、水费、电费等费用1325元；3厦门海之居房地产营销顾问有限公司应于本判决生效之日起十日内，支付陈晗（2015）海民初字第3608号案件受理费363元、鉴定费2500元；4厦门海之居房地产营销顾问有限公司应于本判决生效之日起十日内返还陈晗中介费1250元；5驳回陈晗的其余诉讼请求。如未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费472元减半收取236元，由陈晗负担44元，厦门海之居房地产营销顾问有限公司负担192元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 黄建和二〇一七年四月二十四日代书记员 陈丹雯本判决所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。