上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第4213号
原告程红英，女，1962年1月21日出生，汉族。
委托代理人蔡兆础，男，1958年4月13日出生，汉族。
被告李辉，男，1977年10月2日出生，汉族。
委托代理人程桂香，女，1953年1月30日出生，汉族。
被告蒋金昌，男，1945年5月26日出生，汉族。
委托代理人王卫林，上海知者律师事务所律师。
原告程红英诉被告李辉案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2014年11月11日立案受理后，依法由代理审判员金艳独任审理。2015年1月14日，依据原告的申请，本院依法追加蒋金昌作为本案被告。2015年2月27日，因本案系执行异议之诉，本案依法转为普通程序进行审理。本案于2015年4月9日公开开庭进行审理，原告程红英及其委托代理人蔡兆础、被告蒋金昌及其委托代理人王卫林到庭参加诉讼，被告李辉经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告程红英诉称：被告李辉系原告的外甥，由于被告李辉急需用钱，原告需要为儿子购置婚房，双方于2010年1月19日签订房屋买卖协议，约定被告李辉将坐落于上海市青浦区赵巷镇赵华路301弄的拆迁安置房以总价人民币65万元卖给原告。合同签订当日原告即支付20万元，后原告多次支付余款，被告李辉于2011年5月13日出具收条，确认收到原告65万元房款。被告李辉于2010年4月将房屋交付原告，原告对房屋进行装修并入住至今。由于拆迁安置房过户受限，故双方言明待期满后及时将房屋变更登记至原告名下。2013年9月被告蒋金昌上门讨债时原告才获悉系争房屋被查封，为此原告作为案外人向法院提出执行异议，裁定驳回原告的异议。原告认为系争房屋已经出售给原告，两被告之间的借款纠纷与原告无关，法院的查封损害了原告的合法权益，原告对执行裁定书不服，故起诉至本院请求判令：1、确认原、被告于2010年1月19日签订的房屋买卖协议有效；2、被告协助原告办理房屋产权变更登记手续。本案诉讼费由被告承担。
被告李辉书面辩称：因被告李辉在外投资急需用钱，所以准备将系争房屋出售。因原告儿子筹备婚房，双方于2010年1月19日签订房屋买卖合同，签订合同当天支付20万元，之后剩余房款全部付清，房屋也交给原告入住。
被告蒋金昌辩称：不同意原告的诉讼请求。系争房屋是由于李辉欠蒋金昌钱款，经法院判决生效后，蒋金昌申请执行，在执行过程中法院对系争房屋进行了查封。执行过程中执行法官多次通知李辉到庭，但李辉一直未到庭。然本案中两次传票李辉均收到了，并在庭前电话联系蒋金昌，让蒋金昌开庭的时候不要随便讲话，同意原告的诉讼请求就可以，欠蒋金昌的钱会还的。因原告与李辉系亲戚关系，故被告蒋金昌怀疑原告与李辉的房屋买卖系串通的。
经开庭审理查明：坐落于上海市青浦区赵巷镇赵华路301弄房屋为动迁安置房，2011年9月3日登记至被告李辉，名下。
2010年1月19日，原告（乙方）与被告李辉（甲方）签订《房屋产权买卖合同》，约定甲方将坐落于上海市青浦区赵巷镇巷华苑小区房屋出售给乙方，总价65万元。2010年1月19日支付20万元，2010年春节前支付20万元，甲方领到房产证交于乙方保管后支付10万元，余款带产权过户后支付15万元。甲方在春节前后拿到房屋钥匙后，在3个工作日内交付给乙方，当房屋产权证能够交易后，甲方应配合乙方办理房产过户手续，在办理房屋过户手续中产生的一切费用由乙方承担，等。
2010年1月19日，被告李辉出具收据，表示收到原告购房款20万元。2011年5月13日，被告李辉出具收条，表示收到原告购房余款3万元，原告已经付清全部购房款65万元，被告李辉承诺房屋到期能过户时将无条件办理房产过户手续。
2011年7月25日，原告丈夫蔡兆础就系争房屋签订《上海市居民管道燃气供用气合同》。2014年11月12日，青浦区赵巷镇赵巷居民委员会出具证明，证明原告夫妻及儿子三人自2013年4月至今居住在系争房屋内。2013年系争房屋的有线电视初装费发票和2013至2014年期间的煤气发票上显示的户名均为蔡兆础。上海赵巷物业管理有限公司出具证明，证明系争房屋的物业管理费由原告缴纳。
另查明，因（2013）青民一（民）初字第937号蒋金昌起诉李辉民间借贷纠纷一案，系争房屋被法院查封，限制时间自2013年9月10日至2015年9月9日。原告提出执行异议，本院立（2014）青执异字第38号案件并于2014年10月8日出具裁定书，表示原告提供的证据尚不能证明系争房屋的所有人为原告，故驳回原告的执行异议。
原告提出执行异议被驳回致讼。
以上查明的事实，由原、被告的陈述，原告提供的（2014）青执异字第38号执行裁定书、房地产登记簿、房屋产权买卖合同、收据、银行业务回单、房地产权证、上海市居民管道燃气供用气合同、发票、物业费收据、证明等证据予以证实，并经庭审出证、质证，本院予以确认。
原告认为：1、2010年1月被告李辉将系争房屋出售给原告，房款原告已经付清。2010年1月19日支付20万元，2010年2月1日支付1万元，2010年2月9日支付19万元，2010年2月24日支付2万元，2010年5月20日支付4万元，2010年6月8日支付1万元，2010年8月22日支付10万元，2011年5月13日现金支付3万元，另有5万元以李辉胞姐李琴欠原告的钱款予以抵扣；2、2010年4月被告李辉拿到房屋钥匙后就将系争房屋交付原告，原告2011年7月开始装修，2013年5月14日原告儿子结婚前入住；3、法院的查封措施损害了原告合法权益，要求停止对系争房屋的执行，并将房屋过户至原告名下。为此原告提供了银行业务回单、对账单、存款凭条、装修施工合同、订单等证据。被告蒋金昌对原告提供的上述证据真实性不清楚，不予确认，即使是真实的也与本案无关。
被告蒋金昌认为：原告与被告李辉系亲戚关系，双方有串通的嫌疑。原告陈述的付款中仅有一笔是转账给李辉，其余均为现金存款，无法看出是谁支付。
根据庭审查明的事实，本院认为，案外人执行异议之诉是案外人就执行标的物有足以排除强制执行之权利者，在执行程序终结前，向执行法院对执行申请人或被执行人提起的旨在排除对执行标的物之强制执行的诉讼。原告与被告李辉签订的房屋产权买卖合同未违反法律禁止性规定，应为合法有效。从原告提供的银行明细、存款凭条、各类发票等证据来看，原告已按约定支付所有房款，被告李辉也将房屋交付原告使用至今，现系争房屋按规定已经可以办理过户手续，因此原告可以要求被告李辉履行过户手续。因系争房屋交易时政策规定导致未办理过户手续，产证登记的权利人故还是被告李辉。原告和被告李辉的买卖交易行为发生在两被告借贷诉讼之前，因此，原告对系争房屋具有实体上的权利。原告要求停止对系争房屋的查封的强制执行措施，符合法律规定，本院予以支持。被告李辉应在解封后及时将系争房屋过户登记到原告名下，根据买卖合同约定，过户所需一切费用均由原告承担。被告李辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，由此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条之规定，判决如下：
一、原告程红英与被告李辉在2010年1月19日签订的《房屋产权买卖合同》有效；
二、不得执行上海市青浦区赵巷镇赵华路301弄房屋；
三、被告李辉应于本判决生效且上述房屋被解除查封之日起十日内将上述房屋过户登记到原告程红英名下（过户费用由原告负担）。
本案受理费10，380元，由被告李辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 邵 霞
代理审判员 金 艳
人民陪审员 万洪根
二〇一五年七月十四日
书 记 员 赵晖晖
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：
（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；
（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；
（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。
人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。
第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。
第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。
对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。