上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初12134号原告：陈平，男，1986年7月6日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：车慧军，上海市百汇律师事务所律师。被告：彭新玉，女，1982年9月25日出生，汉族，住安徽省亳州市。委托诉讼代理人：郭韧，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢连杰，北京盈科(上海)律师事务所律师。第三人：满懿(上海)房地产咨询有限公司，住所地上海市徐汇区罗香路XXX号XXX室。法定代表人：梅虹，总经理。委托诉讼代理人：温红雨，女。原告陈平与被告彭新玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案后，依法适用简易程序，于2017年2月23日公开开庭进行了审理。原告陈平的委托诉讼代理人车慧军、被告彭新玉及其委托诉讼代理人郭韧、谢连杰到庭参加诉讼。应原告陈平申请，本院依法追加满懿(上海)房地产咨询有限公司为本案第三人，并于2017年5月2日再次公开开庭审理了本案，原告陈平的委托诉讼代理人车慧军、被告彭新玉的委托诉讼代理人郭韧、第三人满懿(上海)房地产咨询有限公司的委托诉讼代理人温红雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈平向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签署的房屋买卖合同；二、判令被告返还原告购房定金200,000元(人民币，下同)；三、判令被告支付原告未及时返还定金的利息(以200,000元为本金，自2017年1月28日起至实际返还日止，按银行同期贷款利率计算)。事实与理由：2016年10月1日，原告、被告签订了房地产买卖居间协议和房屋买卖合同，约定原告向被告购买坐落于上海市浦东新区芦潮港镇芦潮路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下至判决主文前简称系争房屋)，房屋总价为1,800,000元，其中定金为200,000元。原告按照合同约定于2016年10月3日支付了上述定金。2016年11月28日晚9点，上海市住建委、中国人民银行上海分行、上海市银监局联合印发了《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》，该规定自11月29日起实施,其中规定：在本市无住房但有住房贷款记录(包括商业性或公积金住房贷款记录)的居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买普通自住房的,首付款比例不得低于50%；同日，上海市住房公积金管理委员会印发《关于调整本市住房公积金个人贷款政策的通知》，规定停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。原告之前已有过两次公积金贷款记录，故无法再申请公积金贷款，而原告由于银行卡无流水，没有个税缴纳记录，故不符合申请商业贷款的条件。因政策变化，原告之前购买系争房屋的条件已不存在，原告无法再购买该房屋，属于情势变更，非原告违约，原告可解除房屋买卖合同，被告应当返还原告定金。被告彭新玉辩称，同意原告第一项诉讼请求，不同意原告其余诉讼请求。根据房屋买卖合同第16条的约定，非因限购原因不能购买系争房屋，则200,000元定金不退还，本案原告并不属于限购对象，却无故拒绝履行合同，其已构成违约，被告有权依据前述约定没收定金。此外，房屋买卖合同中约定原告以贷款方式支付第二期房价款，且约定贷款不足需现金补足，并未约定仅使用公积金贷款，说明原告对贷款风险已有预见，并自愿承担信贷政策发生变化的市场交易风险，本案中，即便原告无法申请到公积金贷款，其也可通过商业贷款方式支付第二期购房款，但其并未向银行申请商业贷款，就主观认为自己不具备商业贷款资格，并拒绝继续履行合同，原告行为已经违约，被告不应归还原告定金，更无需支付原告利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、产权证、转账凭条、结婚证、离婚证、离婚协议书、律师函、快递投递结果查询、关于律师函的回复，本院予以确认。本院据此认定事实如下：2016年10月1日，原告、被告、第三人签署房地产买卖居间协议，约定原告向被告购买系争房屋，房屋总价为1,800,000元,为担保房屋买卖合同履行，原告应于被告签署协议五日内补足定金至200,000元。同日，原、被告签署房屋买卖合同，其中第4条付款方式约定：“4.1首期房价款：乙方(即本案原告)应于网签合同后五个工作日，自行支付或通过居间方转付给甲方(即本案被告)首期房价款(含定金)630,000元，该款项应优先用于清偿尚欠抵押权人之欠款(若有)。若有不足，甲方自行补足，并于过户前注销抵押。4.2第二期房价款：乙方通过银行贷款支付第二期房价款1,150,000元……4.4贷款不足(若有)：乙方应于本合同第7条约定的过户期限之前，将该不足部分补足甲方。”第16条补充约定为手写内容，其中约定：“1、若乙方因限购原因不能购买该房屋，且该房屋市场价降低，则乙方赔偿甲方50,000元；2、若甲方因个人原因导致该房屋不能出售给乙方，则甲方赔偿乙方600,000元……5、若乙方不是因限购原因导致不能购买该房屋，则200,000元定金不退还。”2016年10月3日，原告向被告转账支付定金200,000元。2016年11月28日，本市出台《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》和《关于调整本市住房公积金个人贷款政策的通知》。2016年12月9日，原告明确提出因新政出台不能购买系争房屋。2016年12月28日，被告委托律师向原告发送律师函，要求原告按约在2017年1月12日前配合被告网签合同及完成交易，否则将没收定金及诉至法院。原告收悉前述律师函后于同月30日回复被告，表示由于政策变化，原告无法再购买系争房屋，因属于法律规定的情势变更，非原告违约，希望被告尽快返还定金。审理中，原告表示：1、原告与妻子名下原有两套房子，为再买房于2016年9月21日离婚，并在离婚协议书中约定两套房子和贷款均转给妻子，签署本案房屋买卖合同时，原告名下无房无贷，具备购房资格，故房屋买卖合同第16条补充约定中的限购并非指的是不具备购房资格，而是指贷款原因；2、原告在咨询银行后认为自己不符合商业贷款条件，故未就购买系争房屋向银行申请办理商业贷款。被告申请证人陈某出庭作证，其到庭后陈述：“原、被告在我主持下签订了房屋买卖合同，其中第16条补充约定是我书写的，其中的第1、2、5款是应原告要求书写的，其中的限购是指在上海没有购房资格，我给双方都解释过的，限购和限贷是两码事。原告当时名下有房，但他说自己可以搞定的，到时候会把房屋转掉的。我问过原告购房资格情况，原告说在2017年1月12日之前肯定可以，但我没有去查询过原告的购房资格。原告说过会使用公积金，能贷多少贷多少，但因为只有原告一个人的名字，公积金贷款最高600,000元，所以肯定不能全部使用公积金贷款的。现在系争房屋的房产证还在我们公司里，争议没有处理好，我们是不还给被告的。”原告认为证人与被告有利害关系，且时间已久，故对证人证言有异议；被告、第三人对证人证言均无异议。本院认为，原、被告签署的房屋买卖合同，系双方真实的意思表示，合法有效，原、被告均应依照该合同行使权利、履行义务。因房屋买卖合同中明确约定了贷款不足原告应在过户期限之前补足被告，故原告对贷款风险应已有了充分的预见。房屋买卖合同签署后，本市虽出台了房地产调控的新政策，但原告并未尝试申请商业贷款以支付第二期房款，而径直以无法获得公积金贷款和商业贷款为由不再履行房屋买卖合同，鉴于如前所述，原告已对贷款风险有所预见及合同明确约定了贷款不足需现金补足，且考虑到原告购房目的并非单纯居住性质，原告家庭尚有卖房等其他筹措资金的途径，故新政策的出台并非根本性的影响了合同履行的基础和合同目的的实现，本案情况并不符合情势变更，原告以情势变更为由主张未违约，并要求被告返还定金，本院难以支持。此外，根据房屋买卖合同第16条第5款的约定，非因限购原因不购买系争房屋，定金将不予退还，原、被告虽对限购的含义存有争议，但结合证人证言和通常理解，限购应解释为不具备购房资格，现原告非因此原因而不再购买系争房屋，依据约定，被告可不予退还定金。综上，原告要求被告退还200,000元定金，依据不足，本院不予支持，其要求被告支付定金利息的请求，缺乏依据，本院亦不予支持。就原告的第一项诉讼请求，被告表示同意，于法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条的规定，判决如下：一、解除原告陈平与被告彭新玉于2016年10月1日签署的房屋买卖合同；二、驳回原告陈平的其余诉讼请求。案件受理费4,300元(原告已预交)，减半收取计2,150元，由原告陈平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李尚伟二〇一七年五月三十一日书记员  潘海旭附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以按照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。