吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民一终字第402号
上诉人（原审被告）：兰永辉，男，1973年4月5日生，汉族，住长春市南关区。
委托代理人：孙晶，北京盈科（长春）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：长春新华印刷集团有公司，住所：长春市浦东路4199号。
法定代表人：高磊，董事长。
委托代理人：王宁一，公司职员。
委托代理人：王双，吉林中证律师事务所律师。
上诉人兰永辉因与被上诉人长春新华印刷集团有限公司（以下简称新华公司）租赁合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2014）南民初字第1400号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
新华公司一审诉称：2007年11月8日，原、被告签订房屋租赁协议及租用造纸厂房设备协议，约定将位于长春市吉林大路535号厂区内的造纸生产厂房租给被告，作为造纸生产用房，租金每年180000元。租金在协议签订后一次性交纳一年费用（详见房屋租赁协议及租用造纸厂房设备协议），协议签订后原告按约定将房屋和设备租赁给被告，被告欠付部分租金。原、被告签订的房屋租赁协议及租用造纸厂房设备协议，符合法律规定，应受法律保护，被告违约行为，给原告造成了很大经济损失，故诉至法院，请求依法判令被告给付原告租赁费565000元及逾期利息，诉讼费及保全费由被告负担。
兰永辉一审辩称：1、原告主张的租赁费数额过高，无事实及法律依据，且已超过诉讼时效。原、被告约定承包期限为两年，每年180000元，共计360000元，且被告已支付90000元，双方于2007年4月7日签订协议，原告同意被告10000元的维修费从租金中扣除，于2007年11月8日承诺从租金中扣除30000元。因此，即使存在未付费用，也应扣除13万元，原告主张金额不应超过230000元，且租赁费2007年和2008年至起诉时已达6年之久，超过诉讼时效，不应保护。2、原告主张逾期利息及违约金于法无据。双方《租用造纸厂房设备协议书》约定租金在签字后一次性交纳一年费用；在《造纸车间承包协议书》约定被告每年向原告上交180000元。由此可见，双方对于租金的约定均不明确，且原告从未向被告主张，因此逾期利息及违约金的请求应当驳回。3、原、被告的租赁关系中，因被告提供的厂房未经消防验收合格，系火灾的成因，给被告造成设备、停产等各项损失共计752346元，应当在被告应支付的租金费中扣除，不足部分由原告支付。据此，原告起诉要求租赁费及逾期利息和违约金的理由不足，请求法院驳回其诉讼请求。
一审法院经审理查明：2010年3月25日，长春新华印刷厂更名为长春新华印刷集团有限公司。2007年11月8日，原告作为出租人（甲方）与被告作为承租人（乙方）签订一份《房屋租赁协议》，约定：甲方将位于长春市吉林大路535号厂区内造纸生产厂房租给乙方作为造纸生产用房，租期见租用造纸厂房设备协议书。该协议第二条10款约定：租赁期满前一个月，乙方需继续承租时，必须同甲方续签房屋租赁协议，并按协议约定交纳租金。否则视为乙方不再租赁，甲方有权对外招租，乙方应当将所租房屋及时交给甲方，否则，按照本协议第四条一款二项执行。12款约定，租赁期内，因营业所发生的各种政策性税费（如房屋增值费、土地收益金及其它不可预见的各种费用）均由乙方直接向有关部门交纳。第四条违约责任第1款：乙方租赁期满（前一个月），如继续租赁此房，必须重新签订租赁协议，并同时交纳下年度租金。否则，将此房速归还给甲方。每逾期一天，除按此协议约定给付租金外，同时，按租金2%给付违约金。除此，协议还约定了其它条款。同日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《租用造纸厂房设备协议书》，约定：租用厂房范围为原造纸车间的生产厂房、锅炉房、浴池及造纸车间周围围墙院落。租金为每年人民币180000元，租金在协议签字后一次性交纳一年费用。甲方有偿向乙方供电及提供生活用水，甲方安装计量设施，水电费按甲方同期向相关部门交纳费用的价格计算，每月结算。乙方在生产经营过程中，所发生的所有费用全部由乙方负责。因外界不可控因素影响，无法确定租用期限。在相关部门允许造纸生产的情况下，厂房和设备优先租给乙方。因管理部门禁止生产、企业搬迁用地、工厂整体规划等原因，导致该协议终止，按乙方已租用时间计算租金，余款退回。因乙方自身原因终止协议时不退租金。除此，协议还约定了其他条款。除上述协议外，2007年11月8日，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）还签订《造纸车间承包协议书》，约定乙方每年向甲方上交人民币180000元，承包期限暂定二年等内容。上述协议签订后，被告在原告提供的厂房生产经营，并向原告交纳了部分租金，被告自认租赁期间共交纳租金9万元，以协议的形式减免4万元，共计为13万元，原告认可其账面记载被告兰永辉共计交纳租金为29万元。被告对在原告厂区经营使用的期限仅认可所签订合同的2007年11月8日至2009年11月8日为二年，原告为证实被告在新华印刷的旧厂区一直经营使用至搬迁到新厂区的事实，向法庭提供了老厂电费缴费通知单16份，用以证实老厂区造纸车间只有一个，证明从2007年到2012年被告一直租用原告的车间和厂房经营使用所发生的电费。另查，庭审中被告提供了一份《纸边车间承包租赁协议书》，内容为：兰永辉作为乙方承包甲方长春新华印刷集团有限公司所属的纸边生产车间自主经营，承包期限自2012年9月1日起至2013年8月31日，承包费为每年400000元，乙方于每年11月31日前向甲方支付承包费等内容，用以证实双方续存租赁关系。经庭审调�，被告认可其系于2010年从所租赁原告的旧厂区直接搬迁到新厂区，继续租赁原告厂房经营造纸印刷生意。再查，被告所提供的火灾损失系其搬迁到新厂区后所发生的损失，非原告所主张的租赁旧厂区期间所发生，故被告不再提出反诉。
一审法院认为：原、被告间签订《房屋租赁协议》、《租用造纸厂房设备协议书》及《造纸车间承包协议书》，是双方在平等、自愿的基础上的真实意思表示，其内容未违反法律、法规禁止性规定，故应为合法有效的民事协议，予以确认。协议签订后，被告实际使用原告提供的厂房设备进行生产经营，就应根据协议的约定向原告足额交纳租赁费用。原、被告虽然只签订2007年11月8日至2009年11月8日二年的租赁合同，但根据被告提供的《纸边车间承包租赁协议书》，证明其在2012年9月1日起至2013年8月31日期间继续承包使用原告的新厂区纸边生产车间自主经营及被告在庭审中自认其直接从所租赁的原告旧厂区车间直接搬迁到新厂区生产经营，应认定被告在2007年11月8日以后一直租赁使用原告的生产厂房生产经营，被告辩解仅按所签定的租赁协议生产使用原告生产车间二年不符合常理。原、被告在协议期满后未续签合同，但被告仍继续租赁使用原告厂房车间生产经营，应按原协议租赁费用标准给付原告租赁使用期间的租赁费用，故原告主张被告至搬迁到新厂区前，即从2007年11月8日至2012年8月一直租赁原告厂房的房屋租赁费，被告应予给付。被告称已支付的租赁费用为130000元，但原告认可其账面记载被告共计交纳租金为290000元，应认定被告已经支付租赁费用290000元，尚欠租赁费565000元，应予给付。原告主张逾期付款利息，应依照法律规定。被告辩解原告主张已逾诉讼时效，因被告持续租赁使用原告厂区生产经营，且被告在原告搬迁新厂区后继续与之签订协议租赁使用原告房屋，故原告该辩解不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告兰永辉于本判决生效后即给付原告租赁费人民币565000元及利息（自2011年1月1日起至2015年1月8日止按中国人民银行同期贷款利率计算）。案件受理费8425元，由被告负担。
宣判后，兰永辉不服上诉称：1、一审法院认定上诉人自2007年11月8日至2012年8月一直租赁被上诉人厂房进行生产经营有误。自2009年11月8日至2012年8月期间上诉人没有使用过被上诉人厂房。在双方没有续签协议的情况下，不能认定合同自动延续，被上诉人提供的电费缴纳通知单根本不是上诉人签字，因为此期间内上诉人没有使用过厂房，根本不可能产生电费，被上诉人提供的电费缴费通知单不能证明被上诉人主张。2、被上诉人诉请已超诉讼时效。自2009年11月8日之后，上诉人没有使用过被上诉人厂房，被上诉人主张租金没有法律依据，且已超过诉讼时效。综上，请求二审法院撤销（2014）南民初字第1406号民事判决书，依法改判或发回重审。
被上诉人新华公司二审辩称，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的案件事实与一审法院查明的案件事实相同。另，被上诉人同意欠付租金利息起算日期自签订新车间租赁协议之日2012年9月1日起计算。
本院认为：上诉人与被上诉人于2007年11月8日签订《房屋租赁协议》、《租用造纸厂房设备协议书》、《造纸车间承包协议书》，该三份协议内容并不矛盾，均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，均系有效协议，双方针对被上诉人诉争造纸车间形成了租赁关系。依据《租�造纸厂房设备协议书》第八条“因外界不可控因素影响，无法确定租用期限。在相关管理部门允许造纸生产的情况下，厂方和设备优先租给兰永辉。因管理部门禁止生产、企业搬迁用地、工厂整体规划等原因，导致该协议终止，按兰永辉已租用时间计算租金，余款退回。因兰永辉自身原因终止协议时不退租金。”以及《造纸车间承包协议书》第五条“承包期限暂定二年，因各种原因不能继续进行生产是，协议终止”约定，双方之间对诉争造纸车间的租赁关系终止应以出现例如管理部门禁止生产、企业搬迁用地等不能继续生产原因作为条件。本案中，上诉人不能提供证据证明其在2012年9月1日租赁被上诉人新造纸车间前，本案诉争车间存在不能继续生产的证据，而被上诉人提供了2007年至2012年以来被上诉人向上诉人催缴电费的通知单以及上诉人缴纳电费凭证来证明上诉人在此期间一直使用诉争车间，由此可以推定在双方就新车间达成租赁协议即2012年9月1日前，上诉人一直使用诉争车间，故依照《租用造纸厂房设备协议书》第八条约定上诉人应向被上诉人给付2007年11月8日至2012年8月31日使用诉争车间的租金，一审认定上诉人需缴纳2007年11月8日至2012年8月31日的欠付租金565000元并须承担逾期付款利息正确。关于上诉人承担逾期交纳租金的利息起止时间问题，因被上诉人在二审期间认可上诉人应自签订新厂房租赁协议之日起承担本案诉争厂房逾期付款利息，故本院将上诉人应承担逾期付款利息起止时间调整为自2012年9月1日起计算至实际支付之日止。关于上诉人主张被上诉人起诉已超诉讼时效问题，由于双方在2012年又对新车间达成租赁协议，存在诉讼时效中断情形，故上诉人主张被上诉人要求其给付租金的诉请超过诉讼时效的理由不能�立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实不清，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
变更长春市南关区人民法院（2014）南民初字第1400号民事判决“被告兰永辉于本判决生效后即给付原告租赁费人民币565000元及利息（自2011年1月1日起至2015年1月8日止按中国人民银行同期贷款利率计算）”为上诉人兰永辉于本判决生效后立即支付被上诉人长春新华印刷集团有限公司租金565000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自2012年9月1日至实际给付之日止的利息。
一审案件受理费8425元、二审案件受理费9450元，合计17875元，均由上诉人兰永辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 晓 艳
代理审判员 白 雪 成
代理审判员 李�迪
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 米 志 娜