北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第30603号
原告北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市东城区东四十条甲22号南新仓商务大厦A座903号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人王纪朝，北京市安理律师事务所律师。
委托代理人侯炜，北京市安理律师事务所律师。
被告倪春岳，男，1989年12月30日出生。
被告张金凤，女，1982年3月6日出生。
二被告共同委托代理人彭金城，北京市玖典律师事务所律师。
原告北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）与被告倪春岳、张金凤（以下均简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。我爱我家公司委托代理人王纪朝、候炜，倪春岳及张金凤共同委托代理人彭金城均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
我爱我家公司诉称：2012年11月7日，通过我爱我家公司居间服务，倪春岳委托张金凤与出卖人王芝喜签订了编号为E09103444的《北京市存量房屋买卖合同》，约定由倪春岳购买位于xxxx（以下简称为205号房屋），总计人民币2538000元。根据合同约定，倪春岳支付首付款人民币760000元后，出卖人与倪春岳办理过户手续。2012年11月30日，倪春岳同出卖人共同办理了房屋权属转移登记手续，将该房屋过户至倪春岳名下，但办理完毕过户手续后，倪春岳拒不履行剩余尾款人民币1778000元的履行义务。待出卖人向倪春岳催促支付尾款时，倪春岳拒不履行还款义务，在此情况下，出卖人向我爱我家公司提出协助请求，我爱我家公司在协助出卖人催要尾款时获悉，张金凤可能是该房屋实际买受人，仅借倪春岳名义购买该房屋，且张金凤在短期内通过我爱我家公司以相同方法成交了11套房产并全部已经完成过户手续，均处于逾期付款状态，同时我爱我家公司知悉，该房屋目前存在抵押及二次出售情况。出卖人基于利益受到侵害，将张金凤的违法行为进行举报，为了维护出卖人的合法权益，使出卖人及时获得售房款项，出卖人向我爱我家公司转让了买卖合同项下的剩余尾款及从属权利，我爱我家公司已经将同等数额的尾款的转让款支付给了出卖人。我爱我家公司故起诉至法院，要求倪春岳、张金凤承担连带责任，向我爱我家公司支付剩余购房款1778000元，向我爱我家公司支付违约金（按照欠付金额的日万分之五计算，自2012年11月30日计算至倪春岳、张金凤实际付款之日止）。
倪春岳辩称：205号房屋的实际所有权人为张金凤，因为张金凤没有买房指标，其只是借用了倪春岳的名义进行购房，倪春岳没有支付任何购房款，也没有获取贷款，没有从购房中受益，205号房屋与倪春岳无关，不同意我爱我家公司的全部诉讼请求。
张金凤辩称：205号房屋的实际所有权人为张金凤，张金凤同意支付205号房屋的剩余购房款1778000元，但是不同意承担违约金，我爱我家公司主张违约金，没有法律依据，其并非房屋买卖合同的主体，无权主张违约金。
经审理查明：2012年11月7日，案外人王芝喜与张金凤签订了合同编号为E09103444的《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定，王芝喜将其所有的205号房屋出售给张金凤，建筑面积共113.32平方米，该房屋性质为商品房，出卖人未将该房屋出租。双方通过我爱我家公司居间介绍成交。该房屋成交价格为2538000元。张金凤向王芝喜支付定金人民币20000元。买受人应当在领取全部房款当天，将该房屋交付给买受人。买受人逾期付款在十日之内的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五违约金，并于实际支付应付款之日起三日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过十日后，出卖人有权解除合同。当事人双方同意，自本合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
2012年11月25日，王芝喜作为出卖方（甲方）、张金凤作为受买方（乙方）与案外人北京伟嘉安捷投资担保有限公司作为见证方（丙方）签订了《补充协议》，三方约定，甲方同意将205号房屋，建筑面积113.32平方米出售给乙方。若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额20%的违约金，若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已支付代理费。由于原编号为E09103444的《买卖合同》中乙方个人原因，需要在网签前变更购买人，现经甲乙丙三方友好协商同意，在网签前购买人由原乙方张金凤变更为新乙方倪春岳，变更后的新乙方倪春岳完全承担并无条件履行原乙方张金凤在编号为E09103444及B12073787的《买卖合同》、《保障合同》及《补充协议》中约定的所有责任和义务。同时原乙方张金凤的已缴纳的房款无条件变更为新乙方倪春岳缴纳的房款，同时甲方、原乙方、新乙方、丙方协商后同意，在甲方同新乙方在标的物房屋产权转移完毕后，在物业交验已完成的条件下，原乙方和新乙方即同意丙方按原编号为E09103444及B12073787的《买卖合同》、《保障合同》及《补充协议》中约定向甲方支付房款。本协议如有未尽之处，视为双方无约定或不需进行约定，若有争议产生，应由甲、乙、丙三方另行协商解决。本协议为《买卖合同》及《保障合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《买卖合同》及《保障合同》相抵触，以本协议为准。
合同签订后，倪春岳向王芝喜支付了购房款760000元（包含20000元定金），剩余1778000元未支付。倪春岳与王芝喜于2012年11月27日签订了合同编号为C658941的《存量房屋买卖合同》，即网签合同。倪春岳于2012年11月30日获得1001号房屋的产权证书。
2013年3月28日，王芝喜作为甲方与我爱我家公司作为乙方签订了《协议书》，双方约定，甲方将其与倪春岳签署的编号为E09103444《北京市存量房屋买卖合同》项下的债权转让与乙方，转让价格为人民币1778000元，即未收到的房屋尾款。乙方同意在本协议签署后三个工作日内将上述转让价款支付到甲方指定账户，双方同意，本协议签署后对于上述债权追偿的成本及风险均由乙方承担。甲方同意，在本协议签署后五日内，将其与倪春岳签署的买卖合同以及在该房屋交易项下的收款凭证、收款纪录及其他有关文件原件转交乙方，并同意在乙方追偿过程中提供必要协助。如乙方逾期支付转让价款的，每逾期一日，需向甲方支付逾期金额千分之一的违约责任。在本协议签署后，如果倪春岳仍将相关款项支付给甲方的，甲方应在收到该款项后三个工作日内返还给乙方，甲方逾期返还乙方的，按照前款约定标准承担违约责任。如因本协议的签署、约定及履行发生的任何争议，由北京市东城区人民法院管辖。同日，王芝喜向倪春岳邮寄发出《债权转让通知书》，内容为：“倪春岳：本人已将与你方签署的编号为E09103444《北京市存量房屋买卖合同》项下的债权于2013年3月28日全部转让与北京我爱我家房地产经纪有限公司。特此告知”。2013年3月29日，我爱我家公司通过北京银行向王芝喜汇款1928000元。
后我爱我家公司因此起诉至本院，要求倪春岳、张金凤承担连带责任，向我爱我家公司支付剩余购房款1778000元，向我爱我家公司支付违约金（按照欠付金额的日万分之五计算，自2012年11月30日计算至倪春岳、张金凤实际付款之日止）。
本案审理过程中，本院向北京市朝阳区房屋管理局调取了205号房屋的产权材料，显示倪春岳于2013年1月22日将205号房屋设定抵押，抵押权人为王艳，抵押借款金额为30万元。倪春岳于2013年1月9日将205号房屋设定最高额抵押，抵押权人为中国银行股份有限公司北京宣武支行，最高债权额为160万元。双方对法院调取的上述材料，均予以认可。本院向北京市公安局朝阳分局发出公函，询问是否对倪春岳及张金凤涉嫌诈骗的举报进行立案，该局答复本院称未予以立案，本院就此制作了工作记录，双方对此均予以认可。
庭审中，双方均认可倪春岳尚拖欠购房款1778000元未支付的事实。张金凤称其为实际购房人，购房款也为其所出，张金凤同意向我爱我家公司支付剩余购房款1778000元，但称现在没有支付能力，倪春岳承认其亲身参与了办理产权过户手续的过程。
我爱我家公司还提交《北京市存量房屋买卖合同》，证明出卖人与买受人之间存在合同关系，合同签署时间及合同约定的逾期付款的违约责任。倪春岳及张金凤对该证据真实性认可，不认可证明目的。我爱我家公司提交《补充协议》，证明各方约定买受人由张金凤变更为倪春岳，并由出卖人与倪春岳签署网签合同。倪春岳及张金凤对该证据真实性认可，不认可证明目的。我爱我家公司提交合同编号为C658941的《存量房屋买卖合同》及过户申请书，证明倪春岳作为房屋买受人与出卖人签署网签合同并办理了过户手续。倪春岳及张金凤对此予以认可。我爱我家公司提交《协议书》，证明出卖人将剩余房款1778000元转让与我爱我家公司。倪春岳及张金凤对该证据真实性认可，不认可证明目的。我爱我家公司提交汇款凭证，证明其已经向出卖人履行了全部付款义务。倪春岳及张金凤对此予以认可。我爱我家公司提交《债权转让通知》及发送凭单、递交过程文件，证明出卖人将债权转让事宜已经通知了倪春岳。通知函已经为倪春岳签收。倪春岳及张金凤对该证据真实性认可，不认可证明目的。称倪春岳收到了该函件，张金凤没有收到。
倪春岳及张金凤就本案未提交任何证据。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、合同编号为C658941的《存量房屋买卖合同》及过户申请书、《协议书》、汇款凭证、《债权转让通知》及发送凭单、递交过程文件、法院调取的205号房屋产权材料及法院工作记录等在案佐证。
本院认为：张金凤与王芝喜于2012年11月7日签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及张金凤、王芝喜与北京伟嘉安捷投资担保有限公司于2012年11月25日签订的《补充协议》不违反法律、法规强制性规定，是各方真实意思表示，上述合同合法有效。依法订立的合同，各方均应当严格履行合同义务。根据本案现有证据及双方当事人陈述可以认定，王芝喜履行了合同约定的办理过户义务，但倪春岳却未按照合同约定履行支付房屋尾款的义务，故其行为构成违约，应承担支付尾款及违约金的责任。
债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该权利专属于债权人自身的除外。本案中，王芝喜作为债权人通过与我爱我家公司签订《协议书》，将其对倪春岳基于《北京市存量房屋买卖合同》所享有的债权转让给了我爱我家公司，并书面通知了债务人倪春岳，我爱我家公司也履行了该《协议书》中约定的义务，该《协议书》系双方真实意思表示，合法有效，因此基于该《协议书》的债权转让行为合法有效，我爱我家公司获得了王芝喜对于倪春岳所享有的合同主债权及从权利，故其要求支付尾款及违约金的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。张金凤与倪春岳在庭审中均明确表示张金凤为205号房屋实际购买人，购房款也为张金凤所支付，张金凤表示愿意支付剩余尾款，本院对此不持异议。张金凤作为205号房屋的实际购买人，应与合同上载明的购房人倪春岳一起，对剩余尾款及违约金的支付，承担连带责任。倪春岳虽主张其仅为名义上的买房人，并未从购房中获得任何利益，不应承担责任，但其作为成年人，亲身参与了办理产权过户手续的过程，其应对签订合同及获得产权证书的法律后果有所了解，故对其主张不应承担责任的抗辩意见，本院不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条、第八十一条、第一百零七条，第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告倪春岳、张金凤于本判决生效后十日内向原告北京我爱我家房地产经纪有限公司支付合同编号为E09103444《北京市存量房屋买卖合同》项下的剩余款项一百七十七万八千元及违约金（以一百七十七万八千元为基数，按照日万分之五计算，自二零一二年十一月三十日计算至被告倪春岳、张金凤实际付款之日止），被告倪春岳、张金凤承担连带责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万零八百零二元，由被告倪春岳、张金凤负担（原告北京我爱我家房地产经纪有限公司已交纳，被告倪春岳、张金凤于本判决生效后十日内支付给原告北京我爱我家房地产经纪有限公司）。
如不服本判决，双方可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 曲 鹏
人民陪审员 朱 蓓
人民陪审员 王京玉
二〇一三年十一月六日
书 记 员 张 珅