江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终166号
上诉人（原审原告）：丁小立，男，1963年3月8日生，汉族，住南京市鼓楼区。
上诉人（原审原告）：陈文，女，1968年5月2日生，汉族，住南京市鼓楼区。
上诉人（原审原告）：丁敬轩，男，1992年8月3日生，汉族，住南京市鼓楼区。
三上诉人共同委托诉讼代理人：马天保，北京市中银（南京）律师事务所律师。
三上诉人共同委托诉讼代理人：张欢，北京市中银（南京）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：南京桃花源房地产开发有限公司，住所地南京市鼓楼区姜家园20号。
法定代表人：吴静浦，该公司董事长。
委托诉讼代理人：康文，江苏高的律师事务所律师。
上诉人丁小立、陈文、丁敬轩因与被上诉人南京桃花源房地产开发有限公司(以下简称桃花源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初4561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
丁小立、陈文、丁敬轩上诉请求：1、撤销一审判决，依法支持上诉人的一审全部诉讼请求；2、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、本案房屋漏水的根本原因在于房屋主体结构存在质量缺陷，而不仅仅是房屋屋面防水层的原因。1、上诉人房屋主卧室内发生漏水，屋面防水层一定是出现了问题。但房屋漏水不仅仅是防水层的问题。根据上诉人在一审中提供的房屋图纸，主体结构屋顶现浇混凝土板中预留的筒灯安装洞（边长约15厘米的正方形），在施工结束后必须用C20细石混凝土进行封堵。但被上诉人安排的施工单位并未按图施工进行封堵，使得房屋屋顶遗留两个安装洞与外面阳台相通，严重破坏了房屋屋顶的完整性和本应有的自防水功能。从而导致屋面防水层出现破损后，阳台雨水直接从未封堵的安装洞穿过屋顶现浇板漏入房间。这也是为何上诉人主卧室漏水如瀑布一般，而不是常见的渗水或滴水的渗漏现象。被上诉人对未能按图施工封堵安装洞在一审庭审中明确予以确认。2、一审法官曾到上诉人房屋中进行现场勘查，并向被上诉人负责维修的工程技术人员详细了解了房屋漏水原因、维修部位、维修期限。被上诉人的工程技术人员也如实陈述了维修的过程，明确了房屋因未能按图纸施工，而导致了重大漏水情况，并前后进行了长达10个月的维修。3、上诉人2014年7月3日发现漏水后，曾第一时间向物业报修，当时物业的回复是己超过防水保修期，应由业主自行维修。2014年9月房屋漏水量越来越大，上诉人找工程人员与物业人员共同将屋顶装饰板打开，发现是因为安装洞未封堵而漏水后，被上诉人开始积极安排人员与上诉人协商维修事宜，并于2015年2月14日签订了《备忘录》确认房屋系工程质量缺陷漏水。被上诉人前后态度的变化，也说明本案房屋漏水的原因不仅是防水层的问题，否则被上诉人也不可能积极的无偿维修。以上事实，充分证明房屋漏水是因为房屋主体结构工程质量问题。但一审判决对如此清楚重大的事实，却只字未提。二、一审判决认为被上诉人已无偿维修房屋，无需再承担赔偿责任，明显是适用法律错误。被上诉人对房屋进行维修，并承担费用，是其继续履行合同应尽的合同义务，而不是所谓基于“善意”“无偿”为上诉人进行的额外服务。1、被上诉人建设的房屋屋顶安装洞未按图纸要求进行封堵，首先违反了合同的质量承诺，属于违约行为。2、根据上诉人从南京市城市建设档案馆调取的涉案房屋设计图纸，该房屋工程设计使用寿命为50年。上诉人房屋中存在质量缺陷的房屋现浇板，属于工程的主体结构。三、上诉人存在实际经济损失，被上诉人应当依法承担赔偿责任。l、根据双方签订的合同及相关法律规定，商品房在保修期内因工程质量问题造成业主经济损失的，应当进行赔偿。在上诉人房屋本身存在质量缺陷，严重影响到上诉人正常居住使用房屋的情况下，上诉人有权要求被上诉人赔偿经济损失。2、上诉人请求参照租金标准赔偿损失，具有事实与法律依据。(1)上诉人房屋因漏水原因被从里到外彻底进行维修，长达10个月时间不能居住使用。(2)根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，合同没有约定损失赔偿额计算方法，损失可以参照以下标准确定“逾期交付使用房屋的，按照逾期将付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”上诉人请求参照房屋租金标准要求赔偿损失，既符合法律规定，也符合公平原则。(3)上诉人已经提供了有关涉案房屋同地段同类型房屋租金的市场标准，并在最高35000元每月的基础上，自愿降低按30000元每月主张损失。3、上诉人主张的房屋维修期间10个月的物业费、能耗费由被上诉人承担，具有事实依据。南京市鼓楼区人民法院(2016)苏0106民初6214号民事判决书已经判决上诉人需将维修期间的9729元物业费、11434.85元专用能耗费、1113.9元公共能耗费，合计22277.75元向物业公司支付。因此，这是上诉人必然发生的损失，应当依法予以支持。
桃花源公司辩称：1、本案并非房屋主体结构的质量问题所引发，根据我国相关的法律规定及建筑规范，主体结构的质量是指未能通过竣工验收，或者严重质量问题影响居住，比如地基、承重墙崩裂、倾斜、坍塌，而本案中仅仅是在天花板上有一个10厘米见方的预留的空洞而已，和主体结构质量问题有差别，上诉人之所以将其作为主体结构来主张，无非是想利用房屋主体结构的终身保修的条件，该观点不能成立。2、漏水的原因，根本上是由于房屋屋顶露台上的防水层出现问题，如果防水层没有出现问题，或者房屋处于干燥的沙漠环境，那么天花板上预留多余一个电灯的孔洞也不会产生水往下倾斜泻。因此根本的原因是外来水，通过失效的防水层流进室内，孔洞仅仅是通道而已，如果没有该孔洞，累计的外来水也会通过其他途径对房屋造成损坏。3、作为被上诉人而言，虽然防水层已经超过5年的保修期，但是被上诉人作为一家专做高档楼盘的房地产开发商，超出法定的义务之外采取了免费的补救的措施，将漏水的防水层全部铲掉，重新做了两道防水层。更进一步还将上诉人遭受到损失的室内装潢，主要就是地板免费的提供了新的地板并进行铺装，仅地板一项花费就达几十万元，也就是说被上诉人在法定义务之外承担了大量的社会责任。
丁小立、陈文、丁敬轩向一审法院起诉请求：1、桃花源公司赔偿各项损失共432006.9元（其中房屋不能使用的损失300000元、因房屋闲置产生的物业费、能耗费25295.4元、财产价值贬损20000元、因维修产生的电费10000元、因维修房屋产生的误工损失76711.5元）；2、承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2007年5月10日，丁小立、陈文、丁敬轩（乙方）与桃花源公司（原南京锋尚房地产开发有限公司、甲方）签订了《南京市商品房预售合同》，约定甲方预售给乙方的商品房为南京市鼓楼区小桃园地块锋尚国际公寓南某幢某单元405室，该商品房设计用途为成套住宅，建筑面积194.58平方米，总价款合计4900000元；甲方应于2008年5月15日前向乙方交付该商品房；甲方承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和省、市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求；该商品房的工程质量保修范围和保修期为：基础设施、房屋的地基基础和主体结构，为设计文件规定的合理使用年限；房屋防水、有防水要求的卫生间、厨房、房间和外墙面的防渗漏，为5年（不低于5年）；墙面、顶棚抹灰层脱落，为1年（不低于1年）；墙面空鼓开裂、大面积起砂，为1年（不低于1年）；电气管线、给排水管道、设备安装和装修，为2年（不低于2年）；管道堵塞，为2个月（不低于2个月）；房屋白蚁预防，为15年（不低于15年）；门窗翘裂、五金件损坏，为1年（不低于1年）；灯具、电器开关，为6个月（不低于6个月）；卫生洁具，为1年（不低于1年）；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期（不低于2个月）；保修期自该商品房交付之日起计算；甲方应按国家规定和本合同约定承担该商品房的工程质量保修责任，保修期内，乙方发现该商品房存在工程质量问题的，应及时通知甲方或其受托人，该商品房在保修期内因工程质量问题造成乙方经济损失的，甲方赔偿乙方的实际经济损失等等。
2008年10月19日，桃花源公司向丁小立、陈文、丁敬轩交付案涉房屋及住宅质量保证书等文件资料。其中，住宅质量保证书中载明：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年，保修期如因防水材料、设计或施工质量问题而导致屋面、墙面、厨房和卫生间地面漏水、地下室渗漏及管道开裂、渗漏渗水、滴漏，建设单位将无偿进行维修并满足有关规范及标准。丁小立、陈文、丁敬轩接收案涉房屋后对房屋进行装修。
2014年7月3日，案涉房屋一层主卧室旁的衣帽间顶面灯孔位置出现渗水问题，后双方经协商确定由桃花源公司于2014年11月15日起对案涉房屋进行维修。2015年1月23日，丁小立委托北京市中银（南京）律师事务所律师马天保向桃花源公司发送律师函，希望桃花源公司充分汲取此次房屋质量问题的经验教训，并依法赔偿丁小立的相关损失，否则将依法通过法律途径追究桃花源公司的法律责任等等。
2015年2月14日，丁小立（乙方）与桃花源公司（甲方）签订备忘录，载明：案涉房屋于2014年7月3日发现主卧室房顶漏水现象，同年9月打开屋顶检查，确定系工程质量缺陷造成漏水。经双方协商确定维修方案，甲方于2014年11月15日起，开始对案涉房屋进行维修，至2015年2月11日，甲方已将室内墙面、地板维修完毕。甲、乙双方一致协商同意，就房屋质量问题，乙方向甲方提出赔偿损失数额等问题，由双方于春节后另行协商解决。该备忘录签订后，案涉房屋一层储藏间及客用卫生间开关处再次出现渗水问题。后桃花源公司再次对案涉房屋室内及室外阳台进行维修，并于2015年6月中旬维修完毕。2015年10月16日，丁小立向桃花源公司发送催告函，要求桃花源公司就损失处理问题作出答复，否则丁小立将采取诉讼、投诉和媒体曝光的手段，依法维护自己的合法权益。
一审另查明，2016年8月11日，桃花源公司企业名称由南京锋尚房地产开发有限公司变更为南京桃花源房地产开发有限公司。
一审审理中，双方一致确认案涉房屋系跃层式房屋，现门牌号为南京市鼓楼区锋尚国际公寓南某幢某单元505室；两次因案涉房屋渗水，均由桃花源公司无偿进行维修。丁小立、陈文、丁敬轩陈述其主张的房屋不能使用损失系同地段同类型房屋租金标准；物业费、能耗费未实际交纳；电费及财产价值贬损系自行估算；误工损失系以陈文的收入进行主张，但陈文在其主张期间的收入没有减损，丁小立的收入有减损但无证据予以证明，丁敬轩系学生。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，如未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，丁小立、陈文、丁敬轩与桃花源公司签订的《南京市商品房预售合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方合同约定，案涉房屋在保修期内如因防水材料、设计或施工质量问题而导致屋面、墙面、厨房和卫生间地面漏水、地下室渗漏及管道开裂、渗漏渗水、滴漏，建设单位将无偿进行维修并满足有关规范及标准，因工程质量问题造成丁小立、陈文、丁敬轩经济损失的，桃花源公司应赔偿丁小立、陈文、丁敬轩的实际经济损失。然而，案涉房屋自桃花源公司于2008年10月19日向丁小立、陈文、丁敬轩交付，至2014年7月3日发生第一次渗水时，已经超过屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限，桃花源公司亦于发生渗水问题后，对案涉房屋无偿进行维修。即使双方在2015年2月14日签订的备忘录中一致协商同意，丁小立、陈文、丁敬轩就房屋质量问题向桃花源公司提出赔偿损失数额等，由双方另行协商解决，但双方并未就采取何种方式赔偿、赔偿具体标准协商一致，丁小立、陈文、丁敬轩在本案中亦未能提供证据证明其直接损失数额，故丁小立、陈文、丁敬轩的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。判决：驳回丁小立、陈文、丁敬轩的诉讼请求。一审案件受理费7780元、保全费3020元，合计10800元，由丁小立、陈文、丁敬轩负担。
本院二审期间，上诉人提交了南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初6214号民事判决书，证明在维修期间10个月的物业费为9729元以及专用能耗费11434.85元、公共能耗费1113.9元，合计22277.75元需要由上诉人承担。被上诉人质证称：对判决书的真实性不持异议；该判决书是法院认为上诉人应当支付的款项，但是上诉人没有提交履行判决的证明或者强制执行的相关证明，也就是说上诉人是否已经产生了相应的损失尚不明确，处于待定状态；就判决书而言，可以看出上诉人在抗辩中提出了六点抗辩意见，认为其不应当承担费用，而10个月的维修期间是这六个理由中的一个，作为上诉人，其自认未缴相关费用与维修的关联性仅占六分之一；一审已经认定（1）上诉人在维修期间并未实际影响其居住。（2）上诉人在维修期间也没有因为维修无法居住而被迫产生其他的租赁费用。即使房屋不维修，上诉人也需要支付相应的物业费、公共能耗费以及拖欠产生的滞纳金。因此被上诉人认为，上诉人提供的判决书无法证明其相关物业费、能耗费、滞纳金的损失。
本院经审理查明，一审法院认定事实正确，本院予以确认。
二审另查明，涉案房屋一层主卧室旁衣帽间漏水原因是房屋的防水层发生渗漏，该处屋顶施工过程中预留的筒灯安装孔在安装完成后未按施工要求进行封堵，在房屋的防水层发生渗漏后，渗漏水通过孔洞流入室内。
本院认为，桃花源公司作为房屋出售方，对于其出售的房屋在保修范围内和保修期限内出现的质量问题，应当承担保修义务。按照相关规定，屋面防水工程、房间和外墙面的防渗漏的保修期限为5年。涉案工程2008年10月19日交付给上诉人，2014年7月3日出现漏水问题时已经超过5年，因此，涉案房屋防水层出现的问题已超过规定的保修期。按照规定，主体工程的保修期为设计文件规定的该工程的合理使用期限。上诉人提出，涉案房屋在屋顶施工过程中预留的筒灯安装孔未按施工要求进行封堵造成的屋顶部位的房屋质量问题，属于房屋主体结构问题。本院经审查，该部分为屋面分部工程细部构造，上诉人主张属主体工程，但对此未能提供充分证据予以证明。
涉案房屋渗水的主要原因是因防水层出现问题，导致雨水渗入房屋，施工过程中预留的筒灯安装孔未按施工要求进行封堵造成的屋顶部位的房屋质量原因为次要原因。被上诉人桃花源公司在渗水问题出现后，对涉案房屋已经承担了全部的维修工作。综合考虑以上因素，一审法院驳回上诉人丁小立的诉讼请求并无不当。
综上所述，上诉人丁小立、陈文、丁敬轩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7780元，由上诉人丁小立、陈文、丁敬轩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一七年四月十七日
书 记 员 郭旭冬