广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第647号
上诉人（原审被告）：佛山市顺德区冠步百货有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人：潘荫棠。
被上诉人（原审原告）：余秀平，女，1978年5月20日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人：岑宇安，广东凤南律师事务所律师。
上诉人佛山市顺德区冠步百货有限公司（以下简称冠步公司）与被上诉人余秀平因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法容民初字第36号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
2014年12月19日，余秀平向原审法院提起诉讼，请求判令：（一）解除余秀平与冠步公司于2013年8月23日签订的《华夏新城冠步商铺租赁合同》；（二）冠步公司向余秀平退还进场费15000元；（三）冠步公司向余秀平退还按金4476元；（四）本案诉讼费用由冠步公司承担。
原审法院查明：冠步公司在经营过程中，将位于佛山市顺德区容桂街道振华路257-259号店内的部分商铺对外招租。2013年8月23日，余秀平与冠步公司签订涉讼合同，约定：冠步公司将位于佛山市顺德区容桂街道振华路257-259号店内的B8号商铺出租给余秀平，用以经营女装、童装、睡衣、内衣；租赁期限为二年，第一年自2013年9月1日至2014年6月30日，租金857元／月，管理费635元，第二年自2014年7月1日至2015年6月30日，租金943元／月，管理费698元／月；上述费用按月结算，于每月5日前向冠步公司支付；余秀平一次性交纳4476元作为保证金，合同期满经冠步公司验收出租房产及原有设备无损，余秀平交清电费及一切杂费后，冠步公司将保证金无息退还给余秀平；租赁期间任何一方未征得另一方同意而单方解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，有权按保证金之金额收取违约金；余秀平违约的，冠步公司有权终止合同收回商铺，余秀平所缴纳的保证金及预交款项不予退还。余秀平与冠步公司的法定代表人潘荫棠分别在涉讼合同上签名，冠步公司在合同上加盖骑缝章。租赁合同签订当日，余秀平向冠步公司交付租赁按金（保证金）4476元及进场费15000元。租赁合同签订后，余秀平按约经营（名号“梦幻屋”）并按时交付租金。在余秀平承租涉讼商铺期间，冠步公司与其他承租商户产生纠纷。后余秀平因冠步公司对外招租的商铺仅剩其一家经营，遂要求与冠步公司解除合同，并于2014年12月23日诉至原审法院。另查明，余秀平已按时交付租金及管理费至2015年1月份，并自行于2015年1月31日搬离案涉承租商铺。原审法院（2014）佛顺法容民初字第1790号民事判决书查明，冠步公司以“冠步”的名义整体对外经营，在其经营场地中以冠步公司自营的鞋类商品销售为主，只是在商场一侧隔出十多间商铺用于对外出租，该部分商铺的位置与格局导致其与商场其它部分场地之间具有一定的隔开效果。
原审法院认为，依法成立的合同，应当受法律保护，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。余秀平与冠步公司签订的涉讼合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对余秀平、冠步公司均具有法律约束力。现余秀平在租赁期届满前向原审法院起诉要求解除租赁合同，并已自行搬离承租商铺，因其他承租商户的经营情况并不能成为余秀平解除案涉租赁合同的正当理由，故应属余秀平单方违约。考虑到本案实际情况，因承租商铺经营状况发生变化，双方合作基础已丧失，再予以强制履行的空间极小，且成本过高，属于债务的标的不适于强制履行，履行费用过高的情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，余秀平主张解除案涉租赁合同，符合法律规定，原审法院予以支持。余秀平虽已于2015年1月31日自行搬离案涉承租商铺，但并未经冠步公司同意，故余秀平应承担相应责任，案涉租赁合同应以生效判决作出日为合同解除时间点，对冠步公司也较为公平，故原审法院依法确认余秀平与冠步公司于2013年8月23日签订涉讼合同于2015年2月15日解除。因余秀平单方违约，余秀平所缴纳的保证金，冠步公司依合同约定有权不予退还，故余秀平主张冠步公司退还租赁保证金4476元，依据不足，原审法院不予支持。
对于余秀平诉请冠步公司退还进场费15000元，冠步公司辩称进场费用于出租商铺装修费用，不予退还。原审法院认为，冠步公司作为出租人，对涉案商铺进行必要的装修，其相关费用回报应已包含在双方约定的租金之中。同时，冠步公司以“冠步”的名义对外整体经营，并以其自营业务为主，只是将商场一侧隔开后进行出租，余秀平在经营过程中并未使用“冠步”的名义，亦未享受到“冠步”名义带来的经济利益。由于余秀平、冠步公司双方并未在涉讼合同对进场费作出约定，因此冠步公司另行以装修商铺为由向余秀平收取进场费15000元缺乏合理性，亦无法律依据，冠步公司应当将其收取的进场费15000元退还给余秀平。余秀平每月应付租金及管理费合计1492元，据前分析，原审法院已确认案涉租赁合同于2015年2月15日解除，故余秀平还应承担15天的租金及管理费即746元。为减少讼累，原审法院确认该款直接在上述进场费15000元中予以扣减，扣减后冠步公司还应退回余秀平14254元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条第（二）项、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认余秀平与冠步公司于2013年8月23日签订涉讼合同于2015年2月15日解除；二、冠步公司应于判决发生法律效力之日起十日内向余秀平退还进场费14254元；三、驳回余秀平的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为143.45元，由余秀平负担43.45元，冠步公司负担100元。
上诉人冠步公司提起上诉称：原审判决明显认定事实不清。冠步公司收取余秀平进场费（即装修费）是双方合意，在合同签订前余秀平已经清晰获悉进场费是装修费及退场时进场费不予退还的事实，且余秀平自愿缴纳。双方经一致同意才建立租赁关系，冠步公司收取的费用均在承租人签合同前通过公示方式对外告知，后经双方达成合意后，才签订合同，并付款（包括进场费）。而一审法院错误认为冠步公司是签订合同后另行单方面要求收取进场费，缺乏合理性，属于事实认定错误。（一）余秀平在签订合同前就清楚获悉商铺的位置、面积、冠步公司为其提供的服务以及冠步公司收取的进场费属于商铺的装修费，且合同终止后该进场费不予退还；冠步公司招商时在每一间新装修的店铺门口均张贴一张告示单张，告知有意承租者该商铺的面积、实用率，及月租金，租赁税，共用水电、冷气，进场费。然后冠步公司对有意承租者讲解费用的组成，进场费是装修款的性质及合同解除后进场费不予退还的处置方式。在双方达成共识后，由承租人向冠步公司支付定金，然后签订合同，最后缴纳进场费、商铺保证金或其余款项，并由冠步公司出具相应的收据。该招商模式及承租费用是公开的，并不存在余秀平不知情，是冠步公司另行约定的情形。虽然该笔进场费（装修费）并没有在合同中明确约定，但在告示单张中已明确告示，则该告示单张应作为合同的有效部分。同时，收取该笔装修费的时间是在合同签订后，若余秀平认为冠步公司收取该装修费无依据，应当拒绝缴纳，但余秀平并没有拒绝缴纳，且是在缴纳租赁保证金时一并缴纳，这从另一面可证明余秀平一直清晰知道冠步公司收取该笔进场费的用途及冠步公司不予退还的事实。同时，双方签订的《华夏新城冠步商铺租赁合同》第二条第3点约定，在合同期如承租方有意转租，需经甲方（冠步公司）书面同意。承租人转让费可以与新承租方商量，转让费归承租方所有，但租金需按合同约定的租金执行，不能更改。从该条款可知，冠步公司对于新承租人缴纳给承租人的转让费不予收取，而承租人缴纳的进场费也不予退还，租金按合同执行，从而避免了承租人因承租期过短，装修费负担过高的情况。（二）冠步公司收取进场费（装修费）合情合理。一审法院认为冠步公司对涉案商铺进行必要的装修，其相关费用应已包含在双方约定的租金之中，但这只是一般商场的作法，并不适用于冠步公司。冠步公司收取的商铺租金价格标准是一致的（即统一为58元／平方），是通过进场费（即装修费）的高低来显示商铺装修及地理位置优越的差异，即冠步公司将店铺的装修费分担给每一间商铺，通过收取进场费来支付每一间店面的装修费，而不是通过提升租金来显示每一间店铺装修款的价值，每一间店面的位置、面积大小都是冠步公司决定进场费高低的因素。因此，冠步公司将每一间店铺的收费均进行公告，有意向的承租方根据实际情况进行选择。冠步公司将商场装修出租时，考虑到如果将出租商场完全隔开，会有客人流失的影响，所以出租商场与自营商场的前、中、后均相通（附：商场平面图）。（三）冠步公司是本案的最大利益受损者。首先，余秀平在承租期间一直没有按照合同约定支付租金、管理费，已给冠步公司造成压力；其次，余秀平于一审开庭前未经冠步公司同意，自行搬离涉案承租的商铺，至今未交还商铺及钥匙，这期间的费用也全是冠步公司承担的；最后，冠步公司投入了巨额装修费（附：工程预算表、同路段商场的装修环境、租金、管理费对比），收取的租金明显低于附近相似商场，说明冠步公司收取进场费是合理的。为维护自身的合法权益，请求法院查清事实，依法改判：（一）冠步公司无需返还余秀平缴纳的进场费15000元；（二）余秀平缴纳终审为止的租金和管理费。
被上诉人余秀平答辩称：（一）冠步公司主张进场费是装修费没有事实依据；（二）余秀平起诉时是以《中华人民共和国合同法》司法解释（二）第26条情势变更为理由要求解除合同，所以余秀平无需继续缴纳租金和管理费。
上诉人冠步公司在二审期间向本院提交了如下证据：
证据1.工程预算表1份及图纸4张，拟证明冠步公司对涉讼商铺进行了统一装修，投入了巨额费用；
证据2.天佑城三层与冠步公司首层装修、租金对比，拟证明在相同地段经营，冠步公司的租金明显低于相似商场，说明冠步公司收取进场费的合理性，符合商业规则；
证据3.冠步商场平面图，拟证明出租商场和自营商场是相通的；
证据4.打印件1份，拟证明余秀平在收到判决书前都未将涉讼商铺交还给冠步公司。
被上诉人余秀平的质证意见为：对证据1工程预算表及图纸的真实性予以确认，但认为冠步公司之所以收取租金，必然需要投入装修费用，所以该费用与租金有关，与进场费无关；证据2天佑城三层与冠步公司首层装修、租金对比表，余秀平认为属于两个不同的经营场所，没有可比性，故不予确认；证据3冠步商场平面图与实际位置不一致，仅仅反映了商场的布局，余秀平一审时提出，涉讼铺位与冠步公司自己经营的商铺是隔开的，冠步公司招租的商铺除了余秀平的商铺，其他店铺都搬走了，所以余秀平无法经营，要求解除合同；证据4打印件，余秀平在2014年时已经向原审法院起诉，基于情势变更要求解除合同，在2015年1月还正常向冠步公司交租，2015年2月10日，余秀平当庭要求向冠步公司退还涉讼商铺，但冠步公司拒收商铺和钥匙。
被上诉人余秀平在二审期间向本院提交了如下证据：
证据1.2014年12月15日的信息截图，拟证明余秀平与冠步公司沟通要求撤场，冠步公司也答应了；
证据2.照片2张，拟证明当时没有进场费和装修费的问题；
证据3.照片1张，拟证明余秀平曾经将钥匙交给冠步公司的员工陈红梅，但陈红梅拒收。
上诉人冠步公司的质证意见为：证据1信息截图冠步公司的确收到过，并曾与余秀平沟通要求协商解决；证据2照片两张只是写着管理费和租金等内容，但在该照片附近还张贴有细则，里面说明了进场费和装修费；证据3照片一张，因陈红梅称涉讼合同是冠步公司签订的，所以陈红梅无权收钥匙，后余秀平一直没有交钥匙给冠步公司。
经审查，本院对双方在二审期间提交的证据认定如下：
上诉人冠步公司提交的证据1工程预算表及图纸涉及整个商场，并非仅针对涉讼商铺，本院不予确认；证据2天佑城三层与冠步公司首层装修、租金对比表来源不明，本院不予确认；证据3冠步商场平面图与本案争议无关，本院不予确认；证据4打印件系冠步公司单方出具，本院不予确认。
被上诉人余秀平提交的证据1短信截图仅证明双方就撤离涉讼商铺相约协商，未反映具体协商结果，本院对该证据不予确认；证据2、证据3照片无法证明拍摄时间，本院不予确认。
经审理，本院对原审判决查明的事实予以确认。
本院认为：综合上诉人冠步公司的上诉请求和被上诉人余秀平的答辩意见，本案二审期间的争议焦点为：冠步公司是否应退还余秀平缴纳的进场费。
上诉人冠步公司主张其和余秀平就收取进场费达成合意，余秀平在签订涉讼合同前就已知悉进场费是装修费并不予退还，并提交涉讼店铺的照片以证明其已在店铺外张贴告示对收取进场费进行了公示。但仅从该照片内容看，并不能证明双方就进场费是装修费并不予退还的事宜达成了合意，且余秀平对此亦不予确认，双方签订的涉讼合同和冠步公司出具的进场费收据也未对进场费的性质和是否予以退还进行约定，因而，余秀平缴纳进场费不能视为对进场费不予退还的默认。合同虽然约定合同期内如余秀平中途转租，转让费归余秀平所有，但并未说明该转让费为替代或补偿余秀平缴纳的进场费，不能由此得出冠步公司收取的进场费无须退还给余秀平的结论。冠步公司上诉还主张因余秀平在承租期间一直未按照合同约定支付租金和管理费，并擅自搬离涉讼商铺，所以冠步公司是本案最大的利益损失者，进场费不应予以退还。对此，本院认为，第一，冠步公司并未就其所称的余秀平存在未按合同约定按时支付租金和管理费的违约行为提起诉讼主张；第二，原审判决已认定余秀平未经冠步公司同意自行搬离涉案商铺属于违约行为，并根据合同约定驳回余秀平请求退还保证金的诉请，即余秀平已对其擅自搬离商铺的违约行为承担了相应的违约责任，冠步公司再以余秀平的该违约行为主张不予退还进场费没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，冠步公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费156.35元，由上诉人佛山市顺德区冠步百货有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
代理审判员 郑正坚
代理审判员 吴媛媛
二〇一五年九月十一日
书 记 员 梁启星