湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂宜昌中民二终字第00227号
上诉人（原审原告）袁忠宜。
委托代理人陈超，湖北长青律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人（原审被告）袁美玉。
委托代理人朱其芳，湖北启方律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人袁忠宜与上诉人袁美玉因房屋租赁合同纠纷一案，均不服宜都市人民法院（2014）鄂宜都民初字第00628号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由审判员张晓燕担任审判长，审判员李建敏、毕勇参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，2010年4月3日案外人罗红全与袁美玉签订门面转让协议，约定罗红全将自己承租的门面房（所有权人为袁忠宜）转让给袁美玉经营，由袁美玉向其支付转让费15万元以及未来两年房屋租金10万元，袁忠宜当时知晓且同意此次转让，并口头允诺袁美玉接手后可以再次对门面房进行转让。2010年4月26日，袁忠宜与袁美玉正式签订商铺租赁协议，约定袁忠宜将其门面房出租给袁美玉使用，租赁期限两年，自2010年5月1日起至2012年4月30日止；合同同时约定，租赁期间，承租人如欲将房屋转租给第三方使用，必须事先向出租人提出申请，由第三人书面确认，征得出租人书面同意，取得使用权的第三方即成为本合同的当然承租人，享有承租人的权利和义务；合同还约定，承租人在租赁期满前三个月未向出租人提出续租书面请求，租赁期满未按时退还房屋的，应向出租人支付违约金20000元，并按照1000元／天的标准支付房屋占用费。合同签订后，袁美玉出资对该门面房进行了精装修，用以销售九牧王服饰。首次租赁期限届满后，双方当事人于2012年5月13日续签了租赁合同，期限为两年，自2012年5月1日起至2014年4月30日止，租金16万元一次性付清后开始使用，其他条款内容与上次合同一致。本次租赁合同期限届满前，袁美玉与袁忠宜协商门面房转让事宜，双方未能达成一致意见。租赁期限届满后，袁忠宜遂诉至人民法院，要求袁美玉立即返还房屋并支付违约金及房屋占用费。
原审法院认为，本案争议的焦点是袁美玉应否将承租的门面房退还袁忠宜。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”根据上述规定，如租赁合同期限届满，承租人继续占有租赁物的，出租人有权要求其返还房屋。本案中袁忠宜与袁美玉在租赁合同中约定：“租赁期间承租人如欲将房屋转租给第三方使用，必须事先向出租人提出申请，由第三人书面确认，征得出租人书面同意……”无论是从交易习惯还是从上述约定中的“事先”二字均可以看出，门面转让应在租赁期限内进行，换言之，租赁期限届满，除双方当事人另有约定外，转让权已无存在的余地。而本案中，袁忠宜起诉时租赁期限已经届满，双方租赁合同业已终止，袁美玉仍以转让权未能实现为由，拒绝退还房屋，不符合合同约定和法律规定，不应予以支持。现租赁期限届满，双方当事人未能就门面房续租或者转让达成协议，袁美玉继续占有袁忠宜的房屋，已构成违约。同时，其继续占有并使用该房屋，也应当支付使用费，但袁忠宜主张的500元／天的标准过高，原审法院参照双方约定的租金标准，调整为245元／天。基于前述理由，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条第三款，第二百三十五条的规定，判决袁美玉于判决生效之日起十五日内将其承租的位于宜都市陆城名都商业街67号门的门面房返还给袁忠宜；袁美玉于判决生效之日起十五日内支付袁忠宜逾期返还房屋的违约金20000元，并自2014年5月1日起按照245元／天的标准向袁忠宜支付房屋占用费至判决确定的履行期间届满之日止（已经支付的可折抵），同时驳回袁忠宜的其他诉讼请求。原审并同时决定一审诉讼费380元，由袁美玉负担。
上诉人袁忠宜不服原审人民法院的上述判决，向本院提出上诉称：原审认定袁忠宜知晓并同意罗红全将门面转让给袁美玉与事实不符。原审判决判令袁美玉自2014年5月1日起按照245元／天的标准向袁忠宜支付房屋占用费至判决确定的履行期间届满之日止，但是没有判令履行期间届满后袁美玉不迁出房屋之后的占用费计算方式。因此，请求二审人民法院依法撤销原审判决第二项即“并至2014年5月1日起按照245元／天的标准向袁忠宜支付房屋占用费至判决确定的履行期限届满之日止”，改判袁美玉自2014年5月1日起每日按500元支付房屋占用费直至迁出，并判令袁美玉承担本案的诉讼费用。
袁美玉答辩称，原审查明袁美玉接受罗红全转让房屋系征得袁忠宜同意属实，且原审判决的租金标准高于同地段的门面租金，袁忠宜的上诉理由不能成立。
上诉人袁美玉亦不服原审法院的上述判决，向本院提出上诉称：原审判决未体现公平公正原则，本案纠纷的直接原因是袁忠宜违反同意袁美玉向第三方转租的承诺，其应对此承担不利后果和法律责任。请求二审人民法院依法撤销原审判决，予以改判或依法裁定将本案发回重审。
袁忠宜答辩称，租赁合同期满袁忠宜应当收回房屋，但是袁美玉没有按期交还。
二审诉讼过程中，双方当事人均未提供任何新的证据。
本院经审理查明，原审认定的事实属实。
本院认为，袁忠宜与袁美玉签订房屋租赁合同，由袁美玉承租本案所涉门面对外经营，合同到期后双方未就续租事项达成合意，袁美玉即负有租赁期满后及时腾退房屋的义务。根据双方的合同约定，转租需征得出租人同意，此系法律或者合同赋予出租人的权利而非义务，袁美玉在租期到期前提出向他人转让门面，袁忠宜不同意转让系其正当权利，而不能因此构成违约，袁美玉上诉认为本案系因袁忠宜不同意转租而产生纠纷，应由袁忠宜承担相应后果的理由于法相悖，本院不予支持。袁忠宜上诉称原审判令袁美玉按照245元／天支付房屋占用费过低，应改判以500元／天的标准支付。本院认为，双方在合同中约定承租人租期届满未按时腾退应支付出租人违约金20000元，并按1000元／天支付占用费。原审已依据合同约定判令袁美玉向袁忠宜支付违约金20000元，如再以500元／天判令袁美玉支付占用费，则违约金数额将远高于袁忠宜的实际损失，造成双方权利义务失衡，原审参照市场价格判令袁美玉以245元／天支付房屋占用费并无不当。袁忠宜另上诉称原审判决判令袁美玉支付占用费至原审判决确定的履行期间届满之日属适用法律不当，本院认为该上诉理由成立，袁美玉应自2014年5月1日起支付房屋占用费至其实际迁出之日止。
综上，原审判决认定事实清楚，但法律适用部分有误，本院予以纠正。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条第三款，第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持宜都市人民法院（2014）宜都民初字第00628号判决第一项，即“袁美玉应于本判决生效之日起十五日内将其占有的位于宜都市陆城名都商业街67号的门面房一间返还给袁忠宜。”
二、撤销宜都市人民法院（2014）宜都民初字第00628号判决第二项、第三项，即“袁美玉于判决生效之日起十五日内支付原告袁忠宜逾期返还房屋的违约金20000元，并自2014年5月1日起按照245元／天的标准向袁忠宜支付房屋占用费，支付至判决确定的履行期间届满之日止（已经支付的可折抵）”、“驳回袁忠宜的其他诉讼请求。”
三、袁美玉于判决生效之日起十五日内支付袁忠宜逾期返还房屋的违约金20000元，并自2014年5月1日起按照245元／天的标准向袁忠宜支付房屋占用费至实际迁出之日止（已经支付的可折抵）。
四、驳回袁忠宜的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案一审受理费380元，由袁美玉负担。二审案件受理费760元（袁忠宜已预交380元，袁美玉已预交380元），由袁忠宜负担350元，袁美玉负担410元。
本判决为终审判决。
审判长 张晓燕
审判员 李建敏
审判员 毕 勇
二〇一五年六月九日
书记员 张鹏炜