广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深中法房终字第2141号
上诉人（原审被告）：熊某某，女。
委托代理人：文武，北京市康达（深圳）律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：马某某，男。
被上诉人（原审原告）：黄某某，男。
委托代理人：周科，广东国晖律师事务所律师。
上诉人熊某某、马某某因与被上诉人黄某某关于房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2011）深龙法民三初字第4243号判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年2月18日，黄某某、熊某某签订《二手房买卖合同》，约定黄某某向熊某某购买位于深圳市龙岗区布吉街道某住宅小区某花园某栋某号商铺，转让成交价为1500000元（人民币，下同），定金50000元。合同约定，熊某某向银行按揭贷款支付定金、交楼押金之外的楼款，黄某某于2011年3月8日前支付首期款700000元并向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；该物业处理抵押状态，黄某某同意熊某某委托担保公司担保融资赎楼，熊某某须于签署本合同之日起3日内（含当日）出具公证委托书给替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方及担保公司指定人员；在银行出具贷款承诺函之日（若熊某某需赎楼的，则在熊某某赎出房地产证原件并注销抵押登记及黄某某按揭银行出具贷款承诺函之日）起3日内（含当日），买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。合同第七条约定“买卖双方均清楚该物业所附租约现状并同意以下第（1）种处理方式：（1）该物业没有租约；（2）该物业现在租约正在履行中，卖方保证承租人放弃购买权并保证于本合同约定交楼时间前承租人已搬离该物业且租赁关系已解除或终止；（3）该物业现有租约正在履行中，其租期至／年／月／日止，月租金为／币／元整，押金为／币／月，卖方保证承租人已放弃购买权，卖方须于交楼后／日内（含）当日配合买方与承租人办理租约业主更名手续，如之前的租赁所已备案则专访还需配合办理撤销备案的相关手续，有关剩余租期、租赁押金、租金等事宜由买卖双方、承租人另行约定”，第七条还约定“本条款中该物业所附租约现状依熊某某陈述确定，熊某某对其真实性负责，如与实际情况不符或熊某某未处理好与承租人之间关系导致黄某某无法按本合同顺利购入、使用该物业，则熊某某应按本合同第十一条承担违约责任。”合同第八条约定，黄某某自愿支付转让涉案房产产生的相关税费，包括赎楼担保费。合同第九条约定，熊某某应当于收到全部款项三日内（不含交楼保证金）将该物业交付黄某某……熊某某在交房前应将附随于该物业的水费、电费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费、煤气费、电话费等费用结清，结清单据须交黄某某确认，否则，黄某某有权要求交楼押金的监管方从交楼押金中抵扣上述欠费。合同第十一条约定，如熊某某未按照本合同约定的期限履行义务，黄某某有权要求熊某某以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如熊某某逾期履行义务超过十五日，黄某某可解除合同并选择要求熊某某支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还黄某某已支付的定金。合同备注部分注明，买卖均同意黄某某做按揭和打首期款日期为2011年3月10日前。合同签订后，黄某某履行了支付定金、首期款和办理按揭贷款手续的义务，熊某某履行了赎楼义务。2011年4月2日，涉案房产登记权利人由熊某某变更为黄某某（房地产证号为：深房地字第60004734**号）。2011年4月21日，黄某某向熊某某支付了剩余购款。2011年5月12日，黄某某将熊某某垫付的赎楼费用3220元转账支付熊某某。黄某某称熊某某在2011年5月11日才告知其还需要向支付担保费用3220元。黄某某认为熊某某至今未将涉案房屋交付给他使用，已构成违约，黄某某遂诉至本院提起诉讼，请求：1、熊某某将深圳市龙岗区布吉街道某住宅小区某花园某栋某号商铺交付给黄某某；2、熊某某向黄某某支付违约金81750元（从2011年4月21日计算至实际交楼之日止，暂计至2011年8月18日）；3、熊某某承担本案诉讼请求。另查，熊某某与马某某于2009年3月19日签订《租赁合同》，约定熊某某将涉案商铺出租给马某某经营兰州拉面店，租赁期限为两年（从2009年4月1日至2011年3月31日），每月租金为3200元。《租赁合同》第七条约定，办理营业执照所签署的租赁合同无效；备注约定，双方同意在本租约生效第二年租金为每月3600元。熊某某主张其无法履行与黄某某签订的《二手房买卖合同》中的交付商铺的义务，是因为马某某在租赁期限届满后仍不搬离涉案商铺。马某某提交“深圳市龙岗区布吉走某兰州拉面店”个体工商户营业执照、苏伟与熊某某签订的经房屋租赁管理部门登记备案的《房产租赁合同》，证明涉案商铺租赁期限在2011年10年15日才届满。再查，黄某某在本案庭审中确认其在与熊某某签订《二手房买卖合同》时知道涉案房屋附租约，租期至2011年3月31日，黄某某、熊某某考虑到合同约定的交楼时间是在4月份即租期届满后，就在《二手房买卖合同》约定涉案商铺不附租约。
原审法院审理认为，黄某某、熊某某签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行上述合同约定的义务。虽黄某某已在2011年4月21日付清购房款，但合同中约定应由黄某某支付买卖房产的税费（包括赎楼担保费），黄某某在2011年5月12日将熊某某垫付的赎楼费用3220元支付给熊某某，故应认定熊某某是在2011年5月12日收到全部款项，熊某某应按合同约定在收到全部款项三日内即2011年5月15日前将涉案商铺交付给黄某某。《二手房买卖合同》中关于涉案商铺没有附租约的约定虽与事实不符，而黄某某也确认在签订合同时知道该事实，但并不影响双方对商铺交付时间约定的效力。熊某某没有在2011年5月15日前将涉案商铺交付给黄某某，构成违约，黄某某有权要求熊某某以转让成交价1500000元为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。黄某某诉请熊某某将深圳市龙岗区布吉街道某住宅小区某花园某栋某号商铺交付给黄某某，符合合同约定及法律规定，应予支持，但由于现该商铺仍由马某某占用使用，马某某与熊某某应共同向黄某某交付涉案商铺。由于熊某某未依约在2011年5月15日前将涉案商铺交付给黄某某，熊某某应按日万分之五以1500000元为基数从2011年5月15日起向黄某某支付违约金，本院对黄某某超额诉讼请求不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、熊某某、马某某于本判决生效之日起十日内将深圳市龙岗区布吉街道白鸽笼住宅小区龙威花园3栋A9号商铺交付给黄某某；二、熊某某于本判决生效之日起十日内向黄某某支付违约金，违约金按日万分之五以1500000元为基数从2011年5月15日起计算至实际交付商铺之日止；三、驳回黄某某的其他诉讼请求。熊某某如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费922元（黄某某已预交），由熊某某承担。
上诉人熊某某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销原审判决，驳回黄某某全部诉讼请求，并判令马某某将涉案房产交付给黄某某并赔偿黄某某相应损失；2、本案全部诉讼费用由黄某某、马某某承担。事实和理由主要如下：一、《二手房买卖合同》中关于交付的约定不是熊某某与黄某某真实意思表示，属于无效条款，不应由熊某某承担违约责任。《二手房买房合同》第9条约定；“卖方应当于收到全部款项三日内（不含交楼保证金）将该物业交付予买方。在交付该物业时，应当履行下列手续：买卖双方共同对该物业附属设施、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数、并办理交接手续，移交该房屋钥匙……”由于买卖合同对于租约的约定无效，因此以是否存在租约为基础的交付约定也与事实冲突，并非熊某某与黄某某真实意思表示，属于无效的约定。1、依据合同字面意思而言，熊某某交付义务产生的时间晚于过户，在既不占有房屋又无所有权的情况下，熊某某失去了交付的能力。《二手房买房合同》第9条约定：“卖方应当于收到全部款项三日内（不含交楼保证金）将该物业交付予买方。”黄某某于2011年5月12日付清全部款项，因此依据合同字面意思，熊某某交付义务产生的时间为2011年5月13日。涉案房产于2011年1月2日过户至黄某某名下，故熊某某交付义务产生时已丧失房屋所有权。而且熊某某交付义务产生时，涉案房产被租客马某某占有使用，熊某某既不占有房屋又无所有权，无权取回房屋的占有，因此熊某某在事实和法律上均丧失了交付的能力。2、《二手房买房合同》中交付义务无法履行，是对于租约的无效约定导致的，因此对于交付的相关约定也并非合同双方的真实意思表示，属于无效条款，熊某某无需承担违约责任。如果事实上该房产不存在租约，那么即使熊某某的交付义务产生时丧失了房屋的所有权，熊某某依然可以依据占有而履行交付义务。但在本案中，熊某某与黄某某非基于真实意思表示而确认涉案房屋不存在租约，并基于此而约定了熊某某的交付义务和履行方式。结果导致熊某某根本无法履行。因此，对于熊某某交付义务的约定也明显不属于熊某某与黄某某真实意思表示，是无效的条款，不应由熊某某承担违约责任。二、马某某侵占黄某某房屋，应承担向黄某某返还房屋并赔偿损失的责任。本案涉案房屋在租约到期后，一直由马某某占用，马某某是本案中的侵权人。一审法院判令马某某与熊某某共同交付房屋是错误的，因为熊某某在并非业主的情况下没有任何法律或实际可能交付房屋，因此应当判决马某某向黄某某交付房屋。另外，黄某某的损失在于房屋被侵占，因此应由侵权人马某某赔偿黄某某的一切损失，而并非由对该房屋毫无处理能力的熊某某承担违约责任。熊某某补充上诉意见如下：一、黄某某在未接收房屋时未能及时防止损失扩大存在过错，应对扩大的损失承担责任，无权要求熊某某赔偿。因为涉案房屋过户时间为2011年4月2日，交付义务产生时间为2011年5月15日，因此自开始熊某某便在法律上无法赶走侵权人马某某，但黄某某置之不理，故本案自2011年5月15日之后产生的未能交房的违约责任黄某某无权向熊某某主张。二、本案责任性质为不真正连带责任，马某某为最终的侵权人以及最终责任承担人，搬离房屋及赔偿损失的责任应由马某某负担。
上诉人马某某亦不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决第一项，改判为马某某不用向黄某某交付商铺。理由如下：马某某租赁了涉案商铺，根据“买卖不破租赁”原则，涉案商铺虽然出售给黄某某，但马某某仍有权继续租用，故马某某不必交付商铺。
被上诉人黄某某口头答辩称，《二手房屋买卖合同》是熊某某与黄某某的真实意思表示，应当对双方具有约束力。马某某在租期满后还继续侵占涉案商铺是违法的，应当跟熊某某一起将商铺交给黄某某。原审判决认定事实准确，适用法律正确，请求法庭维持原判，驳回熊某某、马某某的上诉请求。熊某某与马某某签订的租赁合同是2011年3月31日到期，在合同到期之后熊某某完全有能力将商铺收回，但是其并未及时收回商铺，涉案房产证于2011年4月2日才办出来并未影响熊某某交付商铺，况且熊某某完全有能力通过其他方式将商铺收回并且交付给黄某某，但是熊某某一直未履行相关的合同义务，由此造成的损失应当由熊某某承担。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案二审的争议焦点为，1、马某某是否有权继续使用涉案商铺？2、应当由谁将涉案商铺交付给被上诉人？
对于焦点1、本院认为，马某某与熊某某签订的租赁合同在2011年3月31日到期，即使按照在房屋租赁管理部门备案登记的租赁合同的约定，租赁期限也在2011年10月15日届满。租期届满，没有续租等合法情形，承租人应当及时搬离涉案商铺并交还房屋。“买卖不破租赁”原则针对的是房屋租赁期限尚未届满等情形，因此，马某某以买卖不破租赁原则主张其有权继续租用的理由不能成立。租期届满后，马某某无权再继续使用涉案商铺，应当交还涉案商铺。马某某的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。
对于焦点2、本院认为，马某某和熊某某应当共同向黄某某交付涉案商铺。理由是：根据马某某与熊某某之间的租赁合同，马某某应当向熊某某交还涉案商铺，但由于熊某某已经将涉案商铺转让给黄某某，熊某某取回涉案房屋后应当依照其与黄某某的房屋买卖合同中关于交付房屋的约定向黄某某交付房屋。由于马某某仍在占用涉案商铺，为避免诉累，原审法院判令由马某某和熊某某共同向黄某某交付涉案商铺并无不当。熊某某作为房屋买卖合同的相对人，负有向买方黄某某交付房屋的义务，其主张仅由马某某交付房屋的理由不能成立，其主张房屋买卖合同中关于房屋交付的约定无效的理由亦不能成立，熊某某的上诉请求本院亦不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费由上诉人熊某某负担1844元，上诉人马某某负担100元（两上诉人已经分别预交上诉费，本院不予清退）。
本判决为终审判决。
审判长 许 保 疆
审判员 柯 云 宗
审判员 陈 明 亮
二〇一二年十一月二十一日
书记员 王丹妮（（兼））
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