杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭上民初字第1737号
原告：邹建军。
委托代理人：邹翠翠。
被告：夏高阳。
委托代理人：郭立人，浙江中格律师事务所律师。
原告邹建军诉被告夏高阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月18日立案受理后，依法由审判员徐婷独任审判，于同年12月4日公开开庭进行了审理。原告邹建军及其委托代理人邹翠翠，被告夏高阳的委托代理人郭立人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邹建军起诉称：原、被告于2005年4月17日签订一份《租房协议》，该协议约定被告将其坐落于杭州市江城路452-4号、425-5号商铺出租给原告作盲人按摩店使用，租期为5年（从2005年5月1日至2010年4月30日止），年租金为78000元。2010年3月24日，原、被告又续签了为期4年的《租房协议书》，本次年租金为130000元。此次协议签订后，因租金涨幅太大，生意一般，经被告同意，原告将其中的一间，即452-5号底层（上为阁楼）转租给了他人，转租的房租费由被告收取。2013年1月13日，被告在不告知原告的情况下，将原告转租的一间商铺又与转租人签订了为期三年、年租金为75000元的《租房协议书》。原告认为，被告在原、被告《租房协议书》合同期内又将其中的一间房屋租赁给他人，其行为系违约行为。我国《合同法》第224条规定：承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。依据我国合同法第225条的规定，在原告租赁期间，租赁物所产生的收益应归原告所有，被告的转租行为侵犯了原告在承租期间内的收益权；同时，被告的行为当属违约，依法应当承担违约责任。被告在原、被告的《租房协议书》有效期内又将原告已装修的房屋违约租赁给第三人，对原告的装修费用应承担相应的赔偿责任。因此，原告依据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，提起诉讼，请求判令：1、被告返还收取原告的收益款45000元；2、被告向原告支付违约金26000元；3、被告赔偿原告损失30000元；4、被告返还所超收的一个月房屋租金6250元；4、被告承担本案的诉讼费用。
被告夏高阳答辩称：原告在陈述事实时隐瞒了部分情况。原、被告于2010年3月24日签订《租房协议书》，约定将被告所有的江城路452-4、452-5号两间商铺出租给原告使用。合同约定452-4号商铺租金为80000元，452-5号商铺租金为50000元。该租金低于市场价格，其原因系夏高阳考虑到原告系残疾人，在杭州谋生不易，故适当降低了租金以减轻原告负担，但是明确要求原告不得转租，合同中也载明了原告不得转租的条款。但原告于合同签订的第二天，即2010年3月25日，将其中一间452-5号商铺转私自租给案外人余建元，租赁期限自2010年3月至2013年3月，约定的租金为62000元。2011年3月31日之前原告未能及时支付租金，经几次电话催讨未果后，被告于4月从诸暨老家至杭州，顺道向原告催讨租金时发现原告已将452-5号商铺转租。被告发现该情况后立即与原告联系，要求原告立即停止转租行为。原告告知被告，因其已向余建元收取2010年至2012年租金，故恳请与夏高阳协商解决。后经原告、被告及余建元三方协商一致，原、被告于2010年3月24日所签订的《租房协议书》中关于452-5号商铺的租赁关系终止，自2012年3月起，原告向被告支付452-4号商铺租金，余建元向被告支付452-5号商铺租金。期间原告已通过其转租行为获利24000元，但被告综合考虑了原告情况，未向原告追究法律责任。因此，原告、余建元系分别与被告建立了租赁关系。原告的诉讼请求缺乏事实依据，且原告的起诉超过了诉讼时效，请求法院依法驳回。
原告邹建军为证明其主张的事实，向本院提交了如下证据材料：
1、2005年4月17日租房协议书，证明原、被告在第一次签订合同时约定，经被告同意，原告可以转租；
2、何安清、赵方尧出具的证人证言，证明2010年3月24日，被告与原告续签协议时，被告口头同意转租；
3、2010年3月24日租房协议书，证明原、被告续签租房协议书，约定被告将杭州市江城路452-4号、452-5号商铺租给原告，租期为2010年5月1日至2014年5月1日，租金为130000元／年；
4、2013年1月13日租房协议书，证明被告夏高阳在与原告租赁合同有效期内未经原告同意，与案外人余建元签订租房协议书，约定被告将杭州市江城路452-5号商铺租给案外人余建元，租期为2013年4月1日至2016年3月30日，租金为75000元／年；
5、余世海出具的证明，证明原告的装修损失。
被告夏高阳为证明其辩称的事实，向本院提交了如下证据材料：
6、银行查询单，证明原告、余建元分别向被告支付租金的情况；
7、2010年3月25日租房协议书，证明原告将涉案房屋中的一间转租给案外人余建元的事实；
8、2010年3月24日租房协议书，证明原、被告签订的房屋租赁合同约定原告不得转租的事实；
9、余建元出具的情况说明，证明2013年原告与被告实际上已经解除合同，被告与余建元于2011年达成租赁合意。
双方当事人在庭审中对上述证据进行了质证，本院结合各方的质证意见，认证如下：
被告夏高阳对证据1的三性均无异议；对证据2的真实性有异议，认为证人不记得事件发生的大体时间，却记得原告的一句话，有悖常理；且证人为原告店员，不能排除证人证言因此缺乏真实性的可能；对证据3、4的三性无异议；对证据5的三性均有异议。原告邹建军对证据6的真实性无异议，认为当时因为被告老婆生病，被告先从余建元处支取了租金，但由原告向余建元出具了收到租金的收据，余建元给被告的租金是代原告向被告支付的；对证据7无异议，认为该协议签订是经被告允许的，空白协议是被告给原告的，且在协议上明确写明了出租房屋系原房东夏高阳的房屋，可见房东对于转租是同意的；对证据8无异议；对证据9质证认为不真实、不合理、不合法，原告与余建元签订的协议中明确写明了原房东为夏高阳，若余建元已经与原告解除了房屋租赁合同，那余建元为何还交房租给原告，且余建元未与原告办理任何解除房屋租赁合同的手续，余建元必定是迫于被告压力出具的该证人证言。针对上述证据，本院认为，证据1、3、4、6、7、8真实、合法，且与本案有关联，予以认定；证据2系证人证言，且缺乏其他证据予以佐证，本院不予认定；证据5系证人证言，结合双方的庭审陈述，本院对原告曾对涉案房屋进行装修的事实予以认定；证据9，本院将结合其他证据及当事人陈述予以综合认定。
本院根据当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定案件事实如下：
2005年4月17日，被告夏高阳（作为甲方）与原告邹建军（作为乙方）就杭州市江城路452-4号、452-5号商铺签订《租房协议书》。2010年3月24日，双方续签合同，约定：租赁期间为2010年5月1日至2014年5月1日，租金每年130000元，第三年起每年递增5%，租金一年一付，提前一个月支付；承租期间，乙方不得转租，不得变动房屋结构如装修房屋确需变动且不影响房屋牢度，但必须经甲方书面同意；退房时，乙方装潢无偿归甲方所有。次日，原告邹建军与案外人余建元签订合同，约定：余建元向邹建军租用江城路452-5号房屋（原房东夏高阳的房屋），期间为2010年4月1日至2013年3月30日，租期三年，租金每年62000元，第三年起每年递增5%，租金一年一付，提前一个月支付。2013年1月13日，被告夏高阳与余建元签订合同，约定：余建元向夏高阳租用江城路452-5号房屋，期间为2013年4月1日至2016年3月30日，租期三年，租金每年75000元。
另查明，原告曾对江城路452-4号、452-5号房屋进行装修。原、被告于2010年续签合同时口头约定：江城路452-4号房屋租金为80000元，江城路452-5号房屋租金为50000元。2010年、2011年，原告向被告支付江城路452-4号、452-5号房屋的总租金130000元／年。2010年、2011年，余建元向原告支付江城路452-5号房屋的租金。2012年3月5日，余建元向被告账户汇入65000元。2012年3月31日，原告向被告支付第三年租金84000元。2013年3月1日，余建元向被告账户汇入85000元。2013年3月31日，原告向被告支付租金88200元。
本院认为，本案的争议焦点在于原、被告在合同履行过程中有无就合同内容进行协商变更。原告主张被告于2013年4月1日后存在将江城路452-5号房屋一房两租的违约情形；被告抗辩称，在原、被告的租期内，原告、余建元与被告三方已就江城路452-5号房屋的租赁重新达成新的协议，即改由余建元直接向被告租赁该房屋。对此，本院认为，首先，根据原、被告的合同约定，原告在承租期间不得转租。现原告主张其将江城路452-5号房屋转租给案外人余建元系经被告同意，但其未能提供有效证据予以证实，本院不予采纳。原告的转租行为应构成违约。其次，2012年3月5日，余建元向被告账户汇入65000元，原、被告双方均认可该金额是余建元应支付的江城路452-5号房屋2012年4月1日至2013年3月30日期间的租金。原告称该款项余建元根据原告的指示代其支付给被告，但缺乏相应的证据。同时，原告称该65000元属于余建元代原告向被告支付的2012年5月1日起一年度租金的一部分，然而2012年3月31日，原告支付给被告的租金金额为84000元，系江城路452-4号房屋当年的租金（80000元×105%），而并非原、被告合同约定的452-4号、452-5号房屋总年租金扣除65000元后所应支付的剩余租金。因此，本院对原告的主张不予采纳。再次，2013年3月31日，原告向被告支付的租金金额为88200元，系江城路452-4号房屋当年的租金（84000元×105%），而非原、被告之间协议所约定的452-4号、452-5号房屋的总租金。综上，虽然原、被告之间无合同变更的书面协议，但从合同实际履行情况看，其合同内容已发生了变更，即自2012年4月1日起江城路452-5号房屋实际承租人由原告变更为余建元。因此，被告与余建元于2013年1月13日签订江城路452-5号房屋的租房协议，并不构成对原告的违约。原告主张收益款45000元、违约金26000元、装修损失30000元，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。鉴于被告已收取案外人余建元2012年4月1日至2013年3月30日期间江城路452-5号房屋的租金65000元，且原告已向被告支付2011年5月1日至2012年4月30日期间江城路452-5号房屋的租金50000元，被告应返还多收原告的2012年4月1日至2012年4月30日期间江城路452-5号房屋的租金。然而，原告于2014年11月起诉主张该权利已超过了诉讼时效，被告相应的抗辩意见本院予以采纳，本院对原告要求返还多收取租金的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十五条之规定，判决如下：
驳回原告邹建军的诉讼请求。
案件受理费2445元，减半收取1222.5元，由原告邹建军负担。退还原告邹建军1222.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状一份，并按对方当事人人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费2445元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。
审判员 徐婷
二〇一四年十二月八日
书记员 康毅