安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第00010号
上诉人（原审被告）：姜亚男。
委托代理人：吴新建，安徽新建律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王德刚。
委托代理人：吴新建，安徽新建律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：安徽路易达投资咨询服务有限公司，住所地安徽省合肥市长江西路669号AB-2地块，组织机构代码74307605-7。
法定代表人：周夏耘，总经理。
委托代理人：薛建军。
委托代理人：王艳，安徽国运律师事务所律师。
上诉人姜亚男、王德刚因与被上诉人安徽路易达投资咨询服务有限公司（以下简称路易达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院于2014年10月16日作出的（2014）合高新民一初字第00770号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了此案。本案现已审理终结。
一审原告路易达公司诉称：本公司与姜亚男、王德刚于2011年8月9日签订《房屋租赁协议》，约定姜亚男、王德刚租赁本所有的位于合肥市高新区二环西路与红枫路交叉口汽车广场3号楼（以下简称汽车广场3号楼）。合同签订后，本公司按约交付房屋给姜亚男、王德刚使用，姜亚男、王德刚仅支付7万元保证金及部分水电费，一直拒付租金。故诉至法院，请求判令：1、依法解除双方签订的房屋租赁协议；2、姜亚男、王德刚支付房屋租金及水电费合计1035358.58元；3、姜亚男、王德刚支付违约金30万元。
一审被告姜亚男、王德刚答辩：1、不同意解除合同，我方已支付180万元的租金，本公司没有开具任何收据，故我方未支付下欠的租金，我方未违约；2、我方在租赁期间多次被停水停电，对我方的经营造成影响，公司未予解决及答复。
一审审理查明：2011年8月9日，路易达公司（甲方）与姜亚男、王德刚（乙方）签订一份《房屋租赁协议》，约定：甲方将所有的位于合肥市高新技术产业开发区二环西路与红枫路交叉口汽车广场3号楼租赁给乙方作办公用途，租赁面积为3645平方米（实际建筑面积3572.61平方米），租赁期限为10年，自2011年8月9日起至2021年8月9日止。租金按照19元／平方米／月标准计算，从第二年起逐年递增10%，第六年时双方按市场行情重新确定租金，并签订补充协议，租金按照半年付一次租金，上一次租金支付后6个月届满前5日是下一场租金的支付日期。甲方同意在合同签订后，给予乙方2个月的装修期，装修期内免收月租，其他费用（如水、电的费用）仍由乙方自行承担。乙方在租赁期间未经甲方书面许可，将房屋转租他人，或者改变租赁房屋的办公用途，或者累计拖欠租金超过20天的，甲方有权解除合同，无条件收回出租房屋。乙方须承担由此给甲方造成的损失并赔偿甲方30万元作为违约金。所有乙方租赁期间投入的装饰装潢及增添的附属设施等甲方不予补偿。合同订立后，乙方向甲方交纳7万元的保证金，租期届满，乙方不拖欠租金且不违反本合同相关规定，甲方将保证金一次性退还乙方（不计利息）。
合同签订后，双方按约履行合同，姜亚男、王德刚于2011年8月9日支付了保证金7万元。
截止2014年8月8日，姜亚男、王德刚应付租金总额为2560418.13元。应付租金计算方法为：2011年8月9日至2012年8月8日，19元每平方米，租金678795.9元（3572.61×19×10个月）；2012年8月9日至2013年8月8日，20.9元每平方米，租金896010.59元（3572.61×20.9×12个月）；2013年8月9日至2014年8月8日，22.99元每平方米，租金985611.65元（3572.61×22.99×12个月）。姜亚男、王德刚自2011年9月23日至2013年11月5日，共计转账支付了租金1898668元，故截止2014年8月8日，姜亚男、王德刚尚欠到期租金661750.13元。姜亚男、王德刚应当支付的水电费分段计算为：2012年水电费为111044.98元；2013年1月1日至10月25日水电费为183736.9元；2013年10月25日至12月5日水费为3442.08元，电费为40995.14元；2013年12月5日至2014年1月5日水费为1481.67元，电费为32907.38元，截止2014年1月5日，姜亚男、王德刚尚欠水电费373608.45元。
另查明：2013年10月27日，姜玉翠（甲方）与朱久阔（乙方）签订了《租房合同》及补充协议各一份，约定将涉案房屋的一、二楼二层承包给乙方使用，租期三年，租金：第一年每月3.6万元，第二年每月4万元，合同签订后，朱久阔支付半年租金21.6万元并汇入姜亚男账户。
一审审理认为：路易达公司与姜亚男、王德刚签订的《房屋租赁协议》是双方当事人真实意思表示，应为合法、有效。因姜亚男、王德刚一直拖欠租金且将租赁的房屋部分转让给第三方经营，已违约，现路易达公司诉请解除租赁合同，予以支持。合同解除后，姜亚男、王德刚应及时腾空并返还房屋。姜亚男、王德刚应支付拖欠的租金661750.13元。2014年8月8日后至本判决生效期间的房屋租金应按原合同约定的租金标准计算，每平方米每月为22.99元，每月为82134.3元。关于水电费用，路易达公司举证自2012年1月1日至2014年1月5日共计发生了水电费用373608.45元，路易达公司已实际支付了该水电费用，现路易达公司诉请姜亚男、王德刚支付拖欠的水电费373608.45元，予以支持。至于违约金，合同约定的违约金30万元计算标准过高，可酌情予以降低，应以欠付租金为基数，自欠付之日起按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算为妥。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除安徽路易达投资咨询服务有限公司与姜亚男、王德刚于2011年8月9日签订的《房屋租赁协议》；二、姜亚男、王德刚于本判决书生效后三十日内向安徽路易达投资咨询服务有限公司支付拖欠的租金661750.13元、水电费373608.45元（租金计算至2014年8月8日，之后的租金按合同约定的标准计算至本判决生效之日止）；三、姜亚男、王德刚于本判决书生效后三十日内向安徽路易达投资咨询服务有限公司支付违约金（以661750.13元为基数，自2014年8月9日起按中国人民银行同期、同类贷款利率的1.5倍计算至本判决确定的履行期限届满之日止；）四、驳回安徽路易达投资咨询服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费17018元，由被告姜亚男、王德刚承担。
姜亚男、王德刚上诉称：1、不同意解除合同，要求继续履行租赁合同。上诉人投入大量资金进行装修，已支付180多万元的租金，路易达公司没有开具任何收据，故上诉人未支付下欠的租金，上诉人未违约；2、上诉人在租赁期间多次被停水停电，对上诉人的经营造成影响，公司未予解决及答复。请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的上诉请求。
路易达公司二审答辩称：1、上诉人陈述的装修损失与本案无关；2、上诉人称拒付租金的理由不成立，其擅自转租，不是经营方式的变更。一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，双方提供的证据和相对方的质证意见同一审。二审查明的事实同一审。
本院认为：姜亚男、王德刚拖欠租金不付构成违约，一审按约判令解除双方签订的房屋租赁合同有事实和法律依据，姜亚男、王德刚在不支付租金的情况下，上诉要求继续履行房屋租赁合同依据不足，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17018元，由姜亚男、王德刚负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 思
审判员 沈 静
审判员 王 莉
二〇一五年二月二十五日
书记员 王二辉
附件：本判决引用的法律原文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。