江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镇民终字第01197号
上诉人（原审被告）镇江市润州区房屋拆迁事务所，住所地镇江市润州区黄山南路**号。
法定代表人韩蓓，该事务所主任。
委托代理人钟莹，该事务所员工。
被上诉人（原审原告）镇江市直属房产管理处，住所地镇江市润州区清真寺街41号。
法定代表人傅九生，该管理处主任。
委托代理人殷青桥，该管理处员工。
委托代理人原蓉，江苏金华通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）镇江市万方连锁超市有限责任公司，住所地镇江市万古路3号。
法定代表人潘培荣，该公司董事长。
委托代理人林海，江苏金东吴律师事务所律师。
原审被告镇江城市建设产业集团有限公司（原镇江市城市建设投资集团有限公司），住所地镇江市檀山路8号。
法定代表人宇文家胜，该公司董事长。
委托代理人封孝权，江苏汇典律师事务所律师。
上诉人镇江市润州区房屋拆迁事务所（以下简称润州拆迁事务所）因损害赔偿纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2014）润金民初字第226号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
镇江市直属房产管理处（以下简称直属房管处）诉称：坐落在镇江市长江路30号的房屋系直属房管处直管公房，建筑面积558平方米。2009年2月27日，直属房管处接到实施拆迁的通知书，要求直属房管处做好拆迁配合，并到现场洽谈拆迁事宜。拆迁过程中，直属房管处曾多次与镇江城市建设产业集团有限公司（以下简称镇江城建公司）、润州拆迁事务所联系洽谈，均无果。后镇江市万方连锁超市有限责任公司（以下简称万方超市）在没有得到直属房管处授权的情况下与镇江城建公司、润州拆迁事务所签订了拆迁安置补偿协议。协议中的补偿款项除了万方超市的自有产权房外，还包含了直属房管处的产权房屋。因此，直属房管处的拆迁补偿权益被万方超市侵吞。在拆迁后，直属房管处也多次与镇江城建公司、润州拆迁事务所商谈此事，亦无果。按照拆迁有关规定，作为产权人的直属房管处应得房屋拆迁补偿款3106572元。镇江城建公司、润州拆迁事务所、万方超市在拆迁过程中共同侵犯了直属房管处的合法权益，造成国有资金不能如期入库，故直属房管处诉至法院，请求依法判令镇江城建公司、润州拆迁事务所、万方超市连带赔偿直属房管处房屋拆迁补偿的损失3106572元。
镇江城建公司辩称，长江路30号房屋在拆迁时，既有直属房管处的房产，也有万方超市的房产，其中属于直属房管处的房产有一部分由万方超市职工居住。在拆迁时，润州拆迁事务所已扣留下属于直属房管处所直管房屋的重置价246635元，另多给了万方超市852185元，两项合计，一共应支付直属房管处拆迁款1098820元。
润州拆迁事务所辩称：润州拆迁事务所接受镇江城建公司委托对争议房屋进行拆迁。在拆迁过程中，润州拆迁事务所根据争议房屋的使用现状，委托评估公司对争议房屋进行了评估，再根据评估结论与万方超市签订了拆迁协议。润州拆迁事务所因工作失误将应属于直属房管处的拆迁款项852185元支付给了万方超市。对于属于直属房管处房屋的重置价246635元，润州拆迁事务所已予以扣留。另有属于直属房管处的169.81平方米房屋由万方超市给6户职工居住，拆迁时按照居住房的价格拆迁，当时未与直属房管处进行沟通。这部分房产如按照仓储房的价格拆迁，则还应补偿直属房管处136612元。
万方超市辩称，万方超市依据拆迁协议，取得了280万元拆迁款，拆迁协议没有侵犯直属房管处的权益，故请求驳回直属房管处对万方超市的诉讼请求。
原审法院经审理查明：直属房管处是事业单位法人，位于镇江市长江路30号（原苏北路30号）有直属房管处的直管公房，建筑面积为558平方米，其中前面一层为154.29平方米，二层为104.70平方米，后面四排平房为299平方米，故一层面积合计453.29平方米，二层面积合计104.70平方米。上世纪70年代开始，上述房屋由镇江市非居住房管处（直属房管处前身）租赁给镇江市蔬菜公司使用。2006年1月5日，直属房管处与万方超市签订了上述房屋的租赁合同，后上述房屋由万方超市使用。2009年2月，上述房产所在区域列入拆迁范围，拆迁人为镇江城建公司，拆迁实施人为润州拆迁事务所。位于镇江市长江路30号的房产除有直属房管处直管公房外，还有登记在万方超市名下的房屋259.47平方米，该房屋登记的用途为仓库。2009年上述房产拆迁时，万方超市使用直属房管处所出租房产的现状是，一楼有100.6平方米、二楼有25.2平方米，合计125.8平方米作为营业用房使用，有262.39平方米作为仓储用房使用，另有169.81平方米由万方超市安置了6户职工居住。拆迁时，经江苏苏润土地房地产估价咨询有限公司对上述房产的价值出具了评估报告，其中一楼营业用房的评估价为每平方米为12169元，再乘以0.95的系数，二楼营业用房的评估价在一楼营业用房评估价的基础上再乘以0.6的系数，仓储用房的评估价为每平方米2051元。
2009年3月，镇江城建公司、润州拆迁事务所已分别与万方超市的6户职工或其亲属签订了拆迁安置补偿协议，有4户为货币安置，另2户为安置拆迁回迁房。就该部分属于直属房管处的169.81平方米房产被拆迁时，镇江城建公司、润州拆迁事务所已扣留了房屋的重置价75056元。拆迁时，该部分房产由润州拆迁事务所按照居住公房拆迁，对此润州拆迁事务所承认事先未与直属房管处沟通，如按照仓储用房拆迁，直属房管处还应得到已经营20年以上的补偿款136612元。
2009年5月5日，镇江城建公司、润州拆迁事务所与万方超市签订了房屋拆迁补偿安置协议。协议注明拆迁的建筑面积为652.53平方米（实为652.93平方米，其中属于直属房管处直管公房的面积是388.2平方米，属万方超市的房屋面积为264.73平方米，万方超市的房屋中有259.47平方米为合法产权登记的面积），经评估房屋的货币补偿金额为2595128元，其中房屋承租人即万方超市得2423725元（已扣除属于直属房管处的房屋重置价171403元，实际应扣除171579元），其他补偿款为376275元，共计280万元。协议第5条特别加注，由于房屋产权纠纷引起的法律责任由万方超市承担（房管承租房）。协议签订后，镇江城建公司、润州拆迁事务所支付了拆迁款280万元给万方超市。在上述拆迁安置协议所附的评估报告中反映，属于直属房管处直管的388.2平方米房产中，属于营业用房的分别是一楼100.6平方米、二楼25.2平方米，营业用房面积计125.8平方米，另262.39平方米为仓储用房。125.8平方米的营业用房评估价为1337787元，扣除重置价55603元，余款是20年以上经营赔偿款由直属房管处与承租人万方超市各得一半即641092元，该款项润州拆迁事务所因工作失误已支付给万方超市。另262.39平方米的仓储用房评估价为538161.89元，扣除重置价115976元，余款是20年以上经营赔偿款由直属房管处与承租人万方超市各得一半即211092.95元，该款项润州拆迁事务所因工作失误已支付给万方超市。上述多支付给万方超市的款项相加为852185元。直属房管处应得的上述房产的重置价为169.81平方米居住房的重置价75056元，125.8平方米的营业用房的重置价55603元，262.39平方米的仓储用房的重置价115976元，合计246635元，该款项镇江城建公司、润州拆迁事务所在拆迁时已扣留，并愿意支付给直属房管处。
直属房管处则提出其所直管的公房的用途均为营业性用房，故在拆迁时应全部按照营业性用房来计算拆迁补偿款，即一楼为453.29平方米×12169元×0.95=5240281元，二楼为104.7平方米×12169元×0.95×0.6=726233元，两项合计扣除房屋的重置价246631元为5719883元，经营20年以上的赔偿款由出租人和承租人各得一半，即5719883元÷2=2859941.5元，再加上房屋的重置价246631元，即3106572元为直属房管处应得赔偿款。
原审审理中，直属房管处与镇江城建公司、润州拆迁事务所就上述已拆迁房屋中的169.21平方米达成拆迁协议，就该部分争议双方已自行解决，故直属房管处降低诉讼请求，仅要求镇江城建公司、润州拆迁事务所、万方超市赔偿面积388.79平方米房屋的拆迁补偿款2091157元。其中一楼（453.29-169.21平方米）×12169元×0.95=3284236元，二楼为104.7平方米×12169元×0.95×0.6=726233元，两项合计扣除房屋的重置价171845元后应为3838624元。经营20年以上的赔偿款由出租人和承租人各得一半，即3838624元÷2=1919312元，再加上房屋的重置价171845元，即2091157元为直属房管处应得赔偿款。
原审法院认为：坐落在镇江市长江路30号的房屋，面积为558平方米，系直属房管处直管公房。上述房屋在2009年被列入拆迁范围，镇江城建公司、润州拆迁事务所仅与房屋的承租人万方超市达成拆迁协议，而未与直属房管处达成拆迁协议，即将上述房屋予以了拆迁，构成对直属房管处直管公房的侵权，因上述侵权行为给直属房管处造成的损失，镇江城建公司、润州拆迁事务所应予赔偿。现直属房管处与镇江城建公司、润州拆迁事务所就上述已被拆迁房屋中的部分房屋达成了拆迁补偿协议，直属房管处仅要求处理双方未达成协议部分的房屋被拆迁后的赔偿问题，不违反有关法律规定，故予以准许。上述房屋中未达成协议部分的房屋面积为388.79平方米，该房屋在2009年已被拆迁，参照当时对该地段营业用房的评估价，直属房管处所直管的上述房屋的价值应为2091157元，该款项镇江城建公司、润州拆迁事务所应赔偿给直属房管处。对于镇江城建公司、润州拆迁事务所所辩称的应根据当时房屋的使用现状确定赔偿价款，因直属房管处所直管的上述房屋性质为营业性用房，至于承租人如何使用上述房屋，并不能改变房屋的性质，故对镇江城建公司、润州拆迁事务所的上述辩称意见不予采信。至于镇江城建公司、润州拆迁事务所与万方超市之间的纠纷，在本案中不予处理。镇江城建公司、润州拆迁事务所与万方超市在拆迁补偿协议中约定因房屋产权引起的法律责任由万方超市承担，该约定仅为三方的内部约定。直属房管处要求万方超市承担侵权责任的诉请，因万方超市系被拆迁方，不是侵权主体，故不予支持。
原审法院判决：一、润州拆迁事务所于判决生效之日起十日内赔偿直属房管处2091157元；二、镇江城建公司对润州拆迁事务所的上述还款承担连带还款责任；三、驳回直属房管处对万方超市的诉讼请求。
上诉人润州拆迁事务所不服上述判决，向本院提起上诉称：1、无论是从产权证的用途属性记载，还是从房屋实际使用状况定性，都无法认定直属房管处直管的涉案房屋全部为营业性用房；2、万方超市虽不是主观侵权，但事实上侵犯了直属房管处的合法权益，应当在本案中一并处理。润州拆迁事务所请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
被上诉人直属房管处辩称：1、直属房管处直管的涉案房屋应当全部认定为营业性用房。2009年拆迁过程中，润州拆迁事务所在没有直属房管处授权的情况下，单方与万方超市签订包含直属房管处所有房屋在内的拆迁补偿协议，剥夺了直属房管处对部分房屋性质及评估报告提出异议的权利；根据直属房管处与万方超市签订的公房租赁合同，明确约定558平方米房屋只能用作营业用房，租金也是按照非居住公房标准收取的。2、关于万方超市的责任问题。万方超市实际侵犯了直属房管处的合法权益，但直属房管处对原审判决万方超市不承担责任不持异议，至于万方超市不当得利取得的补偿款项，润州拆迁事务所可以另行处理。
被上诉人万方超市辩称，万方超市取得280万元补偿款依据的是拆迁补偿协议，当时解决的方式是打包价，没有具体区分房屋性质，万方超市不存在侵权行为和多拿补偿款行为。
原审被告镇江城建公司辩称，认可上诉人的上诉理由，被拆迁房屋的性质应当首先以产权登记性质为准，如产权登记没有明确房屋性质，则应当以实际使用状况来确认，故原审判决认定涉案房屋为营业性用房，没有事实和法律依据。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：镇江城建公司、润州拆迁事务所在未与直属房管处达成拆迁协议的情况下，即对直属房管处直管公房进行拆迁，侵害了直属房管处对其直管公房的权益，直属房管处有权请求镇江城建公司、润州拆迁事务所予以损害赔偿。关于本案二审争议的双方未达成协议部分的房屋（面积为388.79平方米）的性质问题，直属房管处与房屋承租人万方超市的租赁合同中载明，承租人保证承租涉案房屋仅作为营业用房使用，至于承租人如何使用涉案房屋，并不能改变房屋的性质。原审判决认定该388.79平方米房屋的性质为营业性用房，并无不当。润州拆迁事务所主张“应根据当时房屋使用现状确定赔偿价款”，未能提供证据证明，故对润州拆迁事务所的该上诉理由，本院不予支持。关于万方超市在本案中是否应当承担责任，万方超市系被拆迁方，不是侵权主体，原审判决未予处理，并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23529元，由上诉人镇江市润州区房屋拆迁事务所负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 剑
审 判 员 李书文
代理审判员 甘可平
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 李紫薇