黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）哈民一民终字第140号
上诉人（原审原告）潘正维，男，1952年9月7日出生，汉族，个体户，住黑龙江省五常市。
委托代理人刘岩，黑龙江现代律师事务所律师。
委托代理人刘立波，男，1975年2月9日出生，汉族，无职业，住黑龙江省五常市。
被上诉人（原审被告）五常市安家镇东升村民委员会，住所地黑龙江省五常市安家镇东升村。
法定代表人武凤财，职务主任。
被上诉人（原审被告）马亮，男，1964年1月19日出生，汉族，个体户，住黑龙江省五常市。
上诉人潘正维因与被上诉人五常市安家镇东升村民委员会（东升村委会）、马亮确认合同无效纠纷一案，不服黑龙江省五常市人民法院（2013）五民初字第1725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月24日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月12日公开开庭进行了审理。上诉人潘正维及其委托代理人刘岩、刘立波，被上诉人东升村委会的法定代表人武凤才、被上诉人马亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
潘正维在原审起诉称：2004年11月20日，潘正维与东升村委会及东升村小学校签订《房屋租赁合同》，东升村委会及东升小学校将坐落于东升村小学校后院两栋旧教室及附属场地出租给潘正维，约定租赁期限二十年，自2004年10月20日至2024年10月20日止，租金为20年一次性20，000元。后双方按约履行了合同。潘正维自2004年在租赁房屋及场地里安装了生产设备，开办了大米加工厂，对租赁房屋及场地已经使用了8年之久，东升村委会及附近村民家喻户晓。前几天马亮来潘正维家，称潘正维与东升村委会签订的原租赁合同不具备法律效力。潘正维通过东升村委会到镇政府去得知东升村委会与马亮签订的租赁合同，确认东升小学校及场地约8000平方米，整体出租给了马亮50年。马亮的租赁合同规定的出租范围包括潘正维租赁的旧教室两栋及场地。马亮要求潘正维搬迁腾出房屋，潘正维不服，找东升村委会质问为何不告知潘正维就将其租赁的房屋及场地另行转租。东升村委会推诿称已经签了合同，没有办法，你与马亮自己协商解决吧。潘正维不服，诉至法院，请求法院确认东升村委会与马亮在一个租赁合同尚有12年未到期的情况下签订的《东升小学校舍租赁合同》无效，责令东升村委会继续履行与潘正维之间的《房屋租赁合同》。
东升村委会在原审辩称：潘正维租房，东升村委会参与了，租期20年；这次整体出租东升村委会找过潘正维，潘正维不参与，最后租给了马亮。
马亮在原审辩称：潘正维的合同已终结，因马亮承租时打的广告，潘正维当时知情。
原审判决认定：2004年11月20日，潘正维与东升村委会及东升村小学校签订房屋租赁合同，东升村委会及东升小学校将坐落于东升村小学校后院旧教室两栋出租给潘正维，租赁期限20年，自2004年11月20日开始，截止到2024年终止，租金20，000元整。后双方按约履行，潘正维于2005年1月2日一次付清租金20，000元。潘正维于2005年12月6日注册了五常市安家镇滨霞米业。2013年5月15日，东升村委会经镇、市批准，并经公开竞拍，由马亮取得对东升小学整体承租权，东升村委会与马亮于当日签订了东升村学校校舍租赁合同。公开竞拍前，东升村委会通过张贴公告、发布电视公告形式向社会公开了东升村学校校舍整体对外竞拍的情况，并电话通知了潘正维，但潘正维表示不参加竞拍。后潘正维与马亮因原租赁合同履行问题及道路通行问题发生争议，并自行协商未果。潘正维现诉至法院，请求确认东升村委会与马亮签订的《东升小学校舍租赁合同》无效，责令东升村委会继续履行与潘正维的《房屋租赁合同》。
原审判决认为：潘正维在东升村委会张贴公告，电视公告，并电话通知潘正维的情况下，在东升村委会指定的期限内，未参加东升小学校出租竞拍，也未在此期间提起诉讼，应视为对东升村委会解除合同无异议；东升村委会、马亮经五常市安家镇政府、五常市政府批准，并经公开竞拍，签订的东升小学整体出租合同成立，具有法律效力，应受法律保护。故潘正维要求确认东升村委会与马亮之间签订的东升村学校校舍租赁合同无效的诉求不符合法律规定，不予支持。
原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条之规定判决：潘正维的诉讼请求不予支持。案件受理费100元由潘正维负担。
宣判后，潘正维不服，向本院提起上诉称，原审判决认定事实和适用法律均错误，判决结果严重损害了潘正维的合法权益。理由：1、潘正维与东升村委会于2004年签订的租赁合同依法成立，合法有效；2、东升村委会在没有终止与潘正维签订的租赁合同的前提下，将租赁合同关系尚有12年的情况下又将同一租赁物租给马亮违法且无效；3、东升村委会所提供的证据不能证明所谓的公开竞拍事实存在。请求：撤销原审判决并依法改判支持潘正维原审的诉讼请求。
东升村委会在法定期限未提交书面答辩状，在二审庭审中辩称：同意原审判决。
马亮在法定期限未提交书面答辩状，在二审庭审中辩称：同意原审判决。
二审中，潘正维向本院提交了下列证据。
证据一、视听资料，意在证明：东升村委会对外公告是出卖不是出租，并且明确告诉潘正维合同未到期可以继续履行；证据二、租赁学校经营的相关证照，意在证明：潘正维在租赁学校处进行经营至今，东升村委会可以找到潘正维，并不需要采用公告形式，且东升村委会没有向潘正维送达解除租赁合同通知；证据三、电费缴纳明细，意在证明：潘正维一直在租赁房屋经营并交纳电费。
东升村委会对上述证据质证认为，东升村委会对东升小学校出租竞拍时已经通知潘正维，并采取张贴公告、电视公告形式；东升村委会对潘正维经营米业的事实认可，但对潘正维交纳电费情况不知道。
马亮对上述证据质证认为，潘正维举示证据与本案无关，东升小学校不是潘正维的，是东升村委会的。东升村委会对外发公告了，且潘正维在原审中承认接到通知了；潘正维具体经营什么与马亮无关。
本院认证意见为，潘正维提交的证据能够证实其在租赁房屋内经营米业的事实存在，予以采信。
二审中，东升村委会、马亮均未提交新的证据。
二审查明，潘正维与东升村委会于2004年11月20日就东升小学校后院旧教室两栋签订了租赁合同，租赁期限20年，从2004年11月20日开始，至2024年终止。东升村委会与马亮于2013年5月15日就东升村小学校及村办公室整体出租签订了租赁合同，租期50年。
除上述事实外，本院二审查明的其他事实与原审判决认定的事实相同。
本院认为，本案争点即潘正维与东升村委会就东升小学校后院两栋旧教室签订的租赁合同及马亮与东升村委会就东升村小学签订的租赁合同效力问题。
关于潘正维与东升村委会就东升小学校后院两栋旧教室签订的租赁合同效力问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”但在合同履行的过程中，如果出现了法定的可以解除合同的情形，一方当事人就可以依法解除合同，终止合同的权利与义务，这就是合同的单方解除。”第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”潘正维与东升村委会于2004年就东升小学校后院两栋旧教室签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且正在履行中。双方在履行过程中，并未出现上述法律规定的解除合同的情形，且合同中并未约定解除合同的条件。原审法院仅以东升村委会张贴公告、电视公告、并电话通知潘正维情况下，潘正维未参加东升小学校出租竞拍，也未提起诉讼，即视为潘正维对东升村委会解除合同无异议。但东升村委会上述行为不是法定解除合同的事由，故原审判决认定事实错误，本院予以纠正。
关于马亮与东升村委会就东升村小学签订的租赁合同效力问题。本院认为，《中华人民共和国农村土地承包法》第五条规定：“农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地”；第二十条规定“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长”该期限适用于：农村集体经济组织成员承包由本集体经济组织发包的农村土地，属于对特殊主体的特别规定。同时，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”所以除特别主体以外，其他一般主体订立土地使用权租赁合同不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。本案中，东升小学校的房产属于集体所有，转让应当履行民主议定程序。东升村委会就东升小学校整体出租出售事宜经五常市安家镇人民政府、五常市人民政府批准，经公开竞拍并履行了民主议定程序，最后确定由马亮取得了东升小学校整体承租权。但是，马亮与东升村委会签订的合同期限为五十年，该约定条款违反上述法律规定。故马亮与东升村委会签订的租赁合同在法律规定的期限内即20年有效，超出部分无效。另外，东升村委会和马亮在进行竟标时即已知晓潘正维与东升村委会就东升小学校后院两栋旧教室签订的租赁合同未到期，尚在履行期间，且潘正维一直在占有、使用东升小学校后院两栋旧教室。在此情形下，马亮仍与东升村委会签订东升小学校整体出租的租赁合同，属恶意串通，所涉潘正维与东升村委会签订的合同内容无效，其余部分有效。
综上，原审判决认定事实部分错误，适用法律错误。依照《中华人民共和国农村土地承包法》第五条、第二十条、《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销黑龙江省五常市人民法院（2013）五民初字第1725号民事判决；
二、黑龙江省五常市安家镇东升村民委员会与潘正维就黑龙江省五常市安家镇东升村小学校后院旧教室两栋签订的租赁合同合法有效，黑龙江省五常市安家镇东升村民委员会与潘正维继续履行该租赁合同，履行期限为2004年11月20日起至2024年止；
三、黑龙江省五常市安家镇东升村民委员会与马亮就黑龙江省五常市安家镇东升村小学校及村办公室整体出租签订的租赁合同，承租面积约八千平方米，以现有围墙为参照，除黑龙江省五常市安家镇东升村民委员会与潘正维就黑龙江省五常市安家镇东升村小学校后院旧教室两栋签订合同外，其余部分合法有效，租赁期限为20年，自2013年5月15日起至2033年5月15日止。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由被上诉人黑龙江省五常市安家镇东升村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许 静
代理审判员 蔡耘耕
代理审判员 赵峻峰
二〇一四年五月十二日
书 记 员 齐 跃