内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内04民终2618号上诉人（原审被告）：李某，男，1971年4月8日出生，汉族，农民，住赤峰市。委托诉讼代理人：胡某，内蒙古正勋律师事务所律师。委托诉讼代理人：史某，内蒙古正勋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王某1，男，1963年11月18日出生，汉族，无职业，住辽宁省朝阳市。委托诉讼代理人：王某2，赤峰市松山区老府法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：内蒙古德胜基业房地产开发有限公司。住所地：内蒙古锡林浩特市锡林大街东段技工学校北侧。法定代表人：张某，董事长。委托诉讼代理人：王某3，男，内蒙古德胜基业房地产开发有限公司工作人员。委托诉讼代理人：宋某，男，内蒙古德胜基业房地产开发有限公司工作人员。上诉人李某因与被上诉人王某1、内蒙古德胜基业房地产开发有限公司（以下简称德盛基业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2017）内0404民初352号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李某上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王某1对李某的诉讼请求。事实和理由：一、王某1自认从李某处购买涉案房屋，即自认王某1是涉案房屋的所有权人，德盛基业公司对此亦认可，但王某1并没有提交将购房款交给李某的证据，故李某没有履行认购协议的义务，不能将涉案房屋交付给王某1。二、德盛基业公司为王某1出具收据李某不知情，德盛基业公司是否收到王某1给付的286800元购房款李某不清楚，但德盛基业公司没有给付李某286800元购房款或工程款，德盛基业公司对此予以认可，德盛基业公司已将涉案房屋抵顶给了李某，李某是涉案房屋的所有权人，李某没有收到购房款，没有履行交付房屋的义务。三、认购协议第一条第三款约定：”甲方为丙方出具收款凭证，作为丙方办理后期相关手续的依据，同时为乙方出具相同金额的付据”，说明德盛基业公司为王某1出具收款凭证并不是真正收到王某1的购房款，仅表明德盛基业公司和李某均同意将抵顶给李某的涉案房屋出售给王某1，为了方便王某1日后办理相关手续而为其出具了收款凭证，德盛基业公司为李某出具付款凭据的行为也不代表收到王某1的购房款并将此款转付给李某，而是说明涉案房屋抵顶应付李某的286800元工程款。协议第二条约定：”丙方应于2014年10月17日交付乙方房款人民币贰拾捌万陆仟捌佰零拾零元整（￥286800.00），此款视为丙方交予甲方，......甲方协助丙方贷款提款后返还乙方”，该协议是根据幸福社区的购房协议改写，三方签订协议时预想到王某1以后可能办理按揭贷款，根据办理贷款的需要，首付及后期的购房款必须付至德盛基业公司的账户内，故三方约定此条款。协议第三条1款约定：”丙方所购房系甲方以抵顶工程款形式给予乙方，由乙方转卖给丙方......”，说明王某1所购买的房屋系李某所有，应将购房款交付给李某，并由李某为其出具购房款收据。协议第四条关于付款方式的约定足以说明王某1并没有在签订协议当日支付购房款。协议第七条2款约定：”在丙方履行该协议前提下，甲方须为丙方保留该套房屋至协议有效日期”；第八条：”在签署网签《商品房买卖合同》后，本协议书自动作废”，说明协议的约定保留了房屋的所有权，李某需在收到购房款后才会出卖房屋，证明协议签订当天王某1并未履行支付购房款的义务，德盛基业公司向王某1出具的收据注明”顶李某工程款”，其出具收据的目的是为了证明涉案房屋是抵顶李某工程款。四、一审法院根据购房人直接在开发商处购房的交易习惯认定事实错误。德盛基业公司将涉案房屋抵顶了李某的工程款，王某1在此基础上向李某购买房屋，而不是直接在德盛基业公司处购买房屋。根据日常交易习惯，购房者向所有权人购买房屋，三方签订了顶账房认购协议，王某1应确定涉案房屋的所有权人后才会购买。五、王某1主张将购房款交付给了德盛基业公司，但并未查清王某1是如何交付的购房款，向谁交付了购房款。王某1辩称，2014年10月17日，王某1与李某、德盛基业公司签订顶账房认购协议，并将购房款交给德盛基业公司，同日，德胜基业公司为王某1出具收据一枚。德盛基业公司对一审判决并没有上诉，说明王某1已经将购房款交付给德盛基业公司。在日常房屋交易习惯中，出售方为购买人出具购房款收据的前提是实际收到购房款,李某没有收到德盛基业公司的款项，不可能为德盛基业公司出具收款收据。王某1向一审法院起诉请求：要求德盛基业公司、李某履行商品房买卖合同及为王某1办理房屋产权登记手续。一审法院认定事实：2014年10月17日，王某1（丙方）与李某(乙方)和德胜基业公司(甲方)签订幸福社区顶账房认购协议。协议第一条3款约定：”顶账房价格：单价￥3000元/㎡，总房款￥286800.00元。甲方为丙方出具收款凭证，作为为丙方办理后其相关手续的依据，同时为乙方出具相同金额的付据”；协议第二条约定：”丙方应于2014年10月17日交付乙方房款人民币贰拾捌万陆仟捌佰零拾零元整（￥286800.00），此款视为丙方交予甲方，......”；协议第三条1款约定：”丙方所购房系甲方以抵顶工程款形式给予乙方，由乙方转卖给丙方，甲、乙双方就此抵顶房屋位置及价格约定不得更改”；协议第五条约定：”买受人所购房屋于2015年7月30日前达到交付使用条件，同时办理交付使用手续，期间所产生的费用由丙方承担”；协议第七条2款约定：”在丙方履行该协议前提下，甲方须为丙方保留该套房屋至协议有效日期”。德胜基业公司于2014年10月17日为王某1出具金额为286800元房款收据一枚，收据空白处标注：”顶李某工程款”，并在收据盖章；德胜基业公司于同日为李某出具金额为286800元付款凭据一枚，付款凭据上付款原因为：”支付工程款、房款抵付工程款”，并备注：”9#-2单元-202室”，李某在收款人处签字。现涉案房屋未交付王某1，尚在李某处。一审法院认为，王某1与德盛基业公司、李某签订的顶账房认购协议合法有效，系双方的真实意思表示，对双方具有约束力。本案的争议在于王某1是否已经交付房款，在日常购买房屋交易习惯中，通常出售方为购买方出具购房收据是在购买方交付房款之后，本案中，德胜基业公司在双方签订认购协议当天，即为王某1出具房款收据，同时为李某出具付款凭据，如果王某1没有将房款交付德胜基业公司，德胜基业公司在王某1没有交付房款的情况下为王某1出具房款收据有悖常理，德胜基业公司辩称房款收据是为李某出具的理由不符合常理，如果房款收据是为李某出具的，收据应该书写李某的名字，但房款收据已写明”今收到王某1交来......房款”，且德胜基业公司已为李某出具了付款凭据，又为李某出具房款收据相互矛盾，从德胜基业公司为李某出具的付款凭据来看，收款人处系李某签字，如果李某没有收到付款凭据上的款项而在收款人处签字亦有悖常理，再次，付款凭据的款项金额和标注的房屋房号信息与房款收据上的款项金额和标注的房屋房号信息相一致，相互佐证，形成证据链条可以看出，王某1先向德胜基业公司交付房款，德胜基业公司将王某1向其交付的房款又转交付给李某，较符合日常交易习惯，德胜基业公司未举证证明未收到王某1房款，由此可见，王某1已经按协议约定付清房款，德胜基业公司未依约为王某1保留房屋，将房屋交付李某，李某亦未将房屋交付王某1，已属违约。综上所述，对王某1要求德盛基业公司、李某履行商品房买卖合同的请求，因双方签订系顶账房认购协议，而非商品房买卖合同，王某1该请求主体事项表述有误，该院予以纠正，并支持王某1要求德盛基业公司、李某履行顶账房认购协议的请求；对王某1要求德盛基业公司、李某为其办理房屋产权登记手续的请求，因办理房屋产权登记手续需要有职能的国家机关办理，德盛基业公司、李某无权办理，德盛基业公司、李某非适格主体，故王某1的该项请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决：一、李某和内蒙古德胜基业房地产开发有限公司继续履行与王某1签订的顶账房认购协议；二、驳回王某1的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明的事实与原审判决认定事实一致，本院直接予以确认。本院认为：王某1与德盛基业公司、李某签订的《幸福社区顶账房认购协议》，系当事人的真实意思表示，对当事人具有约束力，当事人应遵循诚实信用原则，按照约定及交易习惯全面履行自己的义务。协议明确约定，王某1所购房屋系德盛基业公司以抵顶工程款形式给予李某，由李某转卖给王某1，王某1应于2014年10月17日交付李某房款286800元。现有证据，不能证明王某1已向李某交纳了房款。王某1虽持有德盛基业公司为其出具的购房款收据，但王某1在明知涉案房屋出售主体及合同履行对象的情形下，未向适格的合同主体履行义务。其所述的以现金方式交付购房款与常理及交易习惯不符，对于资金来源亦不能提交证据予以证实。王某1持有的收据空白处注明”顶李某工程款”亦与《幸福社区顶账房认购协议》第一条3款约定：”甲方为丙方出具收款凭证，作为为丙方办理后期相关手续的依据，同时为乙方出具相同金额的付据”相佐证，说明德盛基业公司与李某存在债务抵销关系，德盛基业公司和李某均同意将抵顶给李某的涉案房屋出售给王某1，并不能由此证明王某1已经履行给付全部购房款的义务。另王某1诉称其于签订合同当日即交付购房款286800元，此表述与《幸福社区顶账房认购协议》的全部约定条款及合同的整体意思表示相悖。在王某1未履行先合同义务的情况下，德盛基业公司、李某有权拒绝履行交付房屋的义务。综上所述，李某的上诉请求成立。本院依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销赤峰市松山区人民法院（2017）内0404民初352号民事判决；二、驳回王某1的诉讼请求。一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，邮寄送达费80元，由王某1负担。本判决为终审判决。审 判 长 鹿春林审 判 员 崔明明审 判 员 郭 宇二〇一七年六月二十九日法官助理 刘亚文书 记 员 张鹏飞