昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2014）五法民二初字第184号原告：许坤林，男，汉族，1985年4月3日出生，昆明市人，无业，住昆明市五华区。委托代理人：李文婷，云南北川律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明华敏房地产开发有限公司。住所地：昆明市海源北路**高新招商大厦。法定代表人：尹晓敏，总经理。委托代理人：李建明，云南法闻律师事务所律师，特别授权代理。原告许坤林诉被告昆明华敏房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月9日立案受理，被告在提交答辩状期间对管辖权提出异议。2014年5月4日本院作出（2014）五法民二初字第184号民事裁定书，裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。后被告上诉，2014年7月17日昆明市中级人民法院做出（2014）昆立管终字第74号民事裁定书，裁定：“驳回上诉，维持原裁定。”本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告许坤林及其委托代理人李文婷，被告昆明华敏房地产开发有限公司的委托代理人李建明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许坤林诉称：原、被告双方于2011年签订《物业有期有偿使用协议书》。该协议书约定原告有偿使用位于昆明市一二一大街“民大科技楼”下沉式商业广场西区7号物业，使用期限15年，交付使用时间为2012年8月30日。原告签订协议并于2011年6月26日一次性支付了全款人民币449712元。之后，被告并没有按时交付该物业给原告使用，而是在2013年7月28日才交付。原告交付被告使用的物业与之前原告认租的物业户型不符，而且在使用过程中该物业房顶、墙面、地面等多个地方不断漏水严重，根本不能达到该物业的实际使用价值，也严重影响了原告的正常经营。至交付以来因漏水等多方面原因，虽然被告断断续续已经维修了3次，但至今仍然不能正常使用。原告多次找被告协商，申请被告按协议回购该物业并解除合同退款，但被告都迟迟不给答复。被告逾期交付不符合质量、无法正常使用的物业，严重损害了原告的合法权益，并给原告造成了严重的经济损失。依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等相关规定，特依法向人民法院提起诉讼，请求：1、解除原、被告双方的《物业有期有偿使用协议书》；2、判令被告返还原告已付物业使用费人民币449712元整；3、判令被告支付原告损失共计人民币53450元；4、责令被告承担本案全部诉讼费用。被告昆明华敏房地产开发有限公司答辩称：一、被答辩人诉称：“被告并没有按时交付该物业给原告使用，而是在2013年7月28日才交付”，不是事实。事实是答辩人已于2013年4月2日将被答辩人承租的商铺交付给了被答辩人。1、答辩人逾期向被答辩人交付商铺，已按合同约定支付违约金。答辩人与被答辩人在《物业有期有偿使用协议书》中约定的物业交付时间为2012年8月30日，但是因为规划修改等原因，造成逾期交付。答辩人按照双方上述协议第8条的约定，已经向被答辩人支付了违约金37056.27元。2、答辩人将被答辩人租赁商铺交付给被答辩人的日期为2013年4月2日。答辩人将一二一大街134号民大科技楼下沉式商业广场西区7号商铺交付给被答辩人的日期为2013年4月2日13点，有据可查。在答辩人制作的“承租人商铺/铺位交接表”上，被答辩人签名认可接受了西区07号商铺，并且对承租商铺的门、隔断、电、开关、插座等进行了验收和确认，并无任何异议。被答辩人接收了租赁物后，接下来的工作就是准备开业。被答辩人接收商铺后进行装修开门营业。2013年11月29日，向答辩人领取了该商铺的使用权证书。二、被答辩人诉称“而且在使用过程中该物业房顶、墙面、地面等多个人地方不断漏水严重‥‥‥严重影响了原告的正常经营”，不是事实；“维修3次，至今仍然不能正常使用”也不是事实。事实是该商铺经过二次做防水工程，已经可以正常使用。1、被答辩人租赁商铺出现渗水是事实，已经答辩人二次做防水工程修复，可以正常使用。由于答辩人的下沉式商业广场为地下商场，被答辩人租赁的西区7号商铺后墙紧邻云南民族大学，于今年2月出现了墙面、地板渗水，而不是漏水。答辩人知道后，于今年2月至3月二次组织施工单位对于被答辩人相邻的西区4号、5号、6号等商铺以及被答辩人租赁的7号商铺进行了渗水补漏防水工程。对被答辩人租赁商铺所作的工程为：双飞粉、涂料、粉刷、防水、剔墙、地板砖铺贴、地板防水、踢足线等工程，工程历时51天。经过答辩人、施工单位、监理单位共同签证，结果为工程量属实，质量符合要求，可以正常使用。答辩人根据签证结果，向施工单位支付相应的工程款，并且根据签证结果，对被答辩人在施工修复租赁商铺期间关门造成的实际损失，按每天150元，51天计算，合计为10230元。在被答辩人认可计算天数，每天损失为150元，并且提供了银行账号的情况下，支付给了被答辩人。可见被答辩人的实际损失答辩人已经进行了补偿。2、被答辩人故意人为扩大损失，拒不开门营业。至今年3月12日，被答辩人租赁的商铺防水工程已经完成，同时做了防水的与7号商铺相邻的商铺都已经开业，7号商铺完全可以正常开业。从今年3月至4月，答辩人已经四次电话通知被答辩人来开门营业，但是被答辩人却起诉答辩人要求解除合同，退回使用费，拒不开业，故意人为地扩大经济损失。本案中答辩人将符合合同约定的租赁商铺交付给了被答辩人之后，被答辩人进行营业，双方相安无事。今年2月份租赁商铺出现渗水后，答辩人已经及时进行了2次修复，并且赔偿了被答辩人的实际损失，在租赁商铺已经修复，可以正常使用的情况下，被答辩人却起诉要求解除合同。被答辩人的诉请不符合双方合同上约定的解除条件，也不符合法律规定。在此答辩人请求法庭依法驳回被答辩人的无理起诉，使双方继续履行物业有期有偿使用协议，以维护正常的经营秩序。原告许坤林针对其主张向本院提交如下证据材料：第一组证据：1、登记卡片；2、身份证。证明原、被告主体适格。第二组证据：1、物业有期有偿使用协议；2、收款收据；3、发票；4、银行单据；5、使用权证。证明：1、原、被告双方于2011年签订《物业有期有偿使用协议书》。该协议约定原告有偿使用位于昆明市一二一大街“民大科技楼”下沉式商业广场西区7号物业，使用期限15年，交付使用时间为2012年8月30日。2、原告签订协议并于2011年6月26日一次性支付全款人民币449712元。之后被告并没有按时交付该物业给原告使用，而是在2013年7月28日才交付。第三组证据：1、渗水问题的赔偿方案；2、关于商铺渗水问题的补偿方案；3、照片；4、收条。证明：1、在使用过程中该物业房顶、墙面、地面等多个地方不断漏水严重，根本不能达到该物业的实际使用价值，也严重影响了原告的正常经营；2、从该商铺交付以来被告断断续续已经维修了3次，但至今仍然不能正常使用；3、原告多次找被告协商，并于2014年1月20日交了《回购申请》给被告，申请被告按协议回购该物业并解除合同退款。经质证，被告昆明华敏房地产开发有限公司对原告许坤林提交的所有证据的真实性予以认可。被告昆明华敏房地产开发有限公司针对其主张向本院提交如下证据材料：1、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。证明：1、由云南民族大学申报的民大科技楼项目总平面图、建筑平、立、剖面图。基础平面图等2012年7月16日通过了昆明市规划局审批。2、昆明市规划局向云南民族大学颁发了建设工程规划许可证，规定民大科技楼的建设位置为昆明市一二一大街134号，建设规模为地上14186.8平方米，地下10388.82平方米。总建筑面积为24515.62平方米。3、云南省住房和城乡建设厅于2013年1月22日向云南民族大学颁发了建筑工程施工许可证，许可民大科技楼开工建设。4、由被告建设的民大科技楼项目是合法建筑，被告有权对建设的项目进行出租。2、物业有期有偿使用协议书、平面图。证明：1、原告明知并且认可被告与云南民族大学签订的合作协议，以及被告负责建设民大科技楼，拥有该项目30年的营运权、物业管理权。2、被告将民大科技楼下沉式商业广场西区A-07号物业（商铺），使用面积为24.92平方米有偿有期租赁给原告经营。3、物业使用期为15年，使用费为449712元，一次性付清。4、约定了双方的权利和义务。5、约定了解除合同的条件为不可抗力以及双方协商一致，原告对租赁物进行改扩建、增设他物，进行违法活动。6、被告如未在约定时间内将物业交付原告使用，需向原告支付违约金。7、原告租赁物业A-07号（商铺）所在的位置、户型面积都与平面图所标示的一致。3、退违约金明细。证明：1、被告延期向客户交付租赁的物业，主动通知客户领取违约金，并且实际发放了违约金。2、被告实际领取了违约金。4、商铺商位交接表签收登记表、签收登记表。证明：1、2013年4月2日，原告对租赁商铺进行验收，被告将商铺交付给了原告。2、2013年11月29日，原告领取了租赁物业的使用权证。5、工程签证、客户详单。证明：1、2014年1月被告委托重庆渝康建设集团有限公司、云南民族大学“民大科技楼”工程项目部对原告租赁商铺进行防水补渗施工，做了双飞粉、剔墙等工程。工程量已经民大科技楼监理单位云南发展建设监理有限公司现场签证确认，质量符合要求。2、2014年2月，被告针对原告商铺地板渗水等问题，再次委托上述施工单位对原告租赁商铺进行地板等防水补修施工。工程完工后，已经经过云南发展建设监理有限公司现场签证确认工程量，质量符合要求，可以正常使用。3、被告于2013年3月份、4月份四次电话通知原告开门营业，但原告拒不开业，故意扩大损失。6、专项费用申请表、银行回单。证明被告对原告的实际损失每天按150元、51天计算赔偿，加上其他项目，共计赔偿原告损失费10230元，实际支付给了原告。经质证，原告许坤林对被告昆明华敏房地产开发有限公司提交的证据1、2、3、4、6的真实性予以认可，对证据5的真实性不予认可。本院认为，原告许坤林提交的所有证据，被告昆明华敏房地产开发有限公司对其真实性均予以认可，故本院依法予以采纳。被告昆明华敏房地产开发有限公司提交的证据2、3、4、6，原告对其真实性均予以认可，故本院依法予以采纳。被告昆明华敏房地产开发有限公司提交的证据5中的工程签证，原告许坤林对其真实性予以认可，但并未提交相反的证据予以反驳，故本院对其真实性予以认可并采纳。被告昆明华敏房地产开发有限公司提交的证据1和证据5中的客户详单，经审查与本案所争议的案件事实无关，故本院不予采纳。根据以上证据，本院确认本案事实如下：2011年6月26日原、被告签订了一份《物业有期有偿使用协议书》，约定被告将位于昆明市一二一大街“民大科技楼”下沉式商业广场西区7号物业（使用面积为24.92平方米）使用权有期有偿提供给原告使用；该物业使用期限为15年，自2012年8月30日起至2027年8月29日；该物业十五年的使用费合计为449712元，使用费为一次性付清。被告须在2012年8月30日前将物业交付原告使用，被告如未在协议约定时间内将物业交付原告使用，则视为被告物业交付违约，被告需根据违约天数按照每日返还物业十五年总使用费用的万分之四向原告支付违约金。合同还约定原告在物业正式交付使用之日起3年内，未将该物业使用权进行转让或出租，原告可以单方面向被告提出物业回购申请。在收到原告提交的回购申请后，被告需对申请文件及物业信息进行严格审核，审核通过后，被告将以该物业在本协议中约定的价格进行原价回购。合同还对终止和解除进行了约定：因地震、火灾等不可抗力致房屋毁损、灭失或造成其他损失，合同无法履行的，原、被告就解除合同经协商达成一致的以及协议其他条款约定可解除情形允许解除或变更合同。合同签订后原告向被告支付了449712元的使用费。2013年4月2日13时被告在《承租人商铺/铺位交接表》上签字确认。后因被告未按照合同约定将物业交付原告，被告向原告共计支付37056.27元违约金。2013年11月29日原告领取了被告签章的物业使用权证书，该证书载明上述物业的使用起止日期为2013年7月28日至2028年10月27日。另查明，昆明市一二一大街“民大科技楼”下沉式商业广场于2013年7月28日开始试营业，原告租赁的物业在使用过程中出现了房顶、墙面以及地面等部分的渗水情况，后被告进行了防水工程修复。2014年3月12日原告与昆明华敏物业管理有限公司物业管理办公室签订了一份《关于处理商铺渗水补偿方案》，该方案中约定具体赔偿情况为商铺号为A-07，施工时间为51天，营业额500元/天，日租金100元/天，墙纸2580元（加100射灯），共计33180元。2014年3月17日昆明华敏物业管理有限公司为赔偿原告填写了《专项费用申请表》，申请共计10230元的赔偿费用。在该申请表的页末书写有原告许坤林的名字、银行卡号。庭审中原告主张《专项费用申请表》页末的签名并非认可10230元的赔偿金额，仅是认可被告先赔偿一部分给原告。还查明，2014年1月20日原告向被告递交西区A-07号商铺的商铺回购申请。另外，诉争物业所属工程并未竣工验收合格。为了查明案件事实，本院于2014年10月22日组织双方当事人勘验现场。原告陈述其使用的物业后墙是空的，门面的右边和后面是承重墙，为了防水将后面的墙壁打空，因此不能安装衣架；后墙漏水；为了防水将地面打高以及将左边的简易墙墙面提高。被告陈述地下和外墙是用混泥土浇筑，防水是在2014年3月完工，混泥土干后墙上就可以钉钉子。同时因为做了防水层所以将地面和墙面打高。经现场勘验，涉案的物业已经重新贴上墙纸，房顶和地面均已装修好，商铺中还放有柜台和衣架。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”涉案《物业有期有偿使用协议书》系原、被告双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性效力性规定，是合法有效的，当事人均应诚信履行。根据双方签订的协议约定，被告应在2012年8月30日前将本案诉争的物业交付原告使用，虽被告向原告支付过延期交付物业的违约金，但截至本案审理时被告不能向法庭提交诉争物业所属工程竣工验收合格的证据，即本案中诉争物业不具备交付条件，被告已构成根本性违约，故本院对原告诉请解除协议并退还使用费449712元的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付损失的诉讼请求。原告主张2014年1月6日至2014年1月28日（年后加29天）共计51天应支付33180元，自2014年2月6日至2014年4月7日应支付30500元。依庭审查明的事实，原告在《专项费用申请表》页末签名的行为表示其认可51天被告向其赔偿10230元，且该费用已经支付，故对原告还有22950元的款项未支付的主张不予采纳。至于2014年2月6日至4月7日期间的损失，该期间与上述的51天存在重复计算，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”审查本案全部证据，原告并未向法庭提交确实充分的证据证明被告所交付的物业经修复后仍旧存在质量问题，对此应由原告许坤林承担举证不能的证明责任，故对原告主张该期间的损失不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、解除原告许坤林与被告昆明华敏房地产开发有限公司于2011年6月26日签订的《物业有期有偿使用协议书》。二、被告昆明华敏房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向原告许坤林退还物业使用费人民币449712元。三、驳回原告许坤林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8831元，由原告许坤林承担人民币785元，由被告昆明华敏房地产开发有限公司承担人民币8046元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  周星坪代理审判员  徐 嘉人民陪审员  段 萍二〇一五年一月七日书 记 员  赵云莉