河北省承德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）承民终字第813号
上诉人（原审原告）周慧丽。
委托代理人王岳龙，承德市双桥区中华路街道法律服务所法律工作者
被上诉人（原审被告）刘文来。
被上诉人（原审被告）王立华。
上诉人周慧丽因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2013）双桥民初字第2134号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人周慧丽及其委托代理人王岳龙到庭参加诉讼；被上诉人刘文来、王立华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定的事实及判决，被告王立华为承德乾峰房地产经纪有限公司的法定代表人，2011年11月16日，原告周慧丽（乙方）与被告刘文来（甲方）在承德乾峰房地产经纪有限公司（丙方）提供居间、中介服务的情况下，就原告周慧丽购买被告刘文来所有的位于承德市双桥区石洞子沟富丽花园小区9号楼后3号别墅房屋（登记所有权人为刘文来，房屋户型为别墅，楼层为2层，建筑面积分别为147.93、103.97平方米）一事签订了房屋买卖合同一份。原告周慧丽与被告刘文来在合同中约定，房屋价款为1000000.00元，房屋产权过户费用及税费由乙方承担。该合同第三条约定：“经甲乙双方协商一致，乙方于2011年11月24日前向甲方支付购房款250000.00元，由甲方支付其所欠贷款后将房本赎回；乙方于2012年3月15日前向甲方支付购房款650000.00元，另有100000.00元待甲方将该房屋水电暖接通后，乙方一并付清。”另外、双方还在合同的第六条“违约责任”中进行了明确的约定，其中第六条第一款约定，本合同生效后，若甲方在过户或贷款办理过程中需到场时以各种理由推辞，据不到场的则为违约，甲方应向乙方支付该房屋成交价格10%的违约金；第六条第2款约定，若乙方未按合同约定的时间支付约定的购房款和相关费用，则视为违约，乙方应向甲方支付该房屋成交价格10%的违约金。上述房屋买卖合同由被告刘文来以及原告周慧丽分别在合同的甲、乙方处签名并加盖了手印，承德乾峰房地产经纪有限公司作为居间方在合同的丙方处加盖了“承德乾峰房地产经纪有限公司合同专用章”，而被告王立华并未在上述合同上签字。上述房屋买卖合同签订后，原告即按照合同约定向被告刘文来支付了第一笔250000.00元的购房款，该笔款项中的24700.00元由原告先支付给承德乾峰房地产经纪有限公司，并由该公司员工李宝平作为经办人代为收取，承德乾峰房地产经纪有限公司为原告出具了加盖有“承德乾峰房地产经纪有限公司合同专用章”的收据，随后该公司将上述款项转付给了被告刘文来。由于被告刘文来拖欠典当行的贷款本息，其出售给原告房屋的所有权证尚质押于典当行，因此剩余222600.00元由原告按照被告刘文来的指示直接交付给典当行，并由被告刘文来将其所欠典当行的贷款本息付清后将房屋所有权证赎回。随后被告刘文来协助原告于2011年1月24日办理了上述房屋的所有权变更、过户手续，原告就将上述房屋的所有权登记在自己名下。后原告又于2012年1月19日向被告刘文来支付了400000.00元的购房款，虽然原告按照被告刘文来的指示，将该笔款项汇入了被告王立华在中国工商银行开立的个人银行卡中，但被告刘文来已于原告汇款的当日为原告出具了“收到购房款肆拾万元整”的收条。由于按照原告周慧丽与被告刘文来所签订的房屋买卖合同第三条的约定，原告于2011年11月24日前向被告刘文来支付250000.00元购房款后，还应于2012年3月15日前向被告刘文来支付第二笔650000.00元的购房款。但上述给付期限到期后，原告仅向被告刘文来支付了总计650000.00元的购房款，尚欠350000.00元的购房款未支付。后本案被告王立华以本案被告刘文来拖欠其借款，而刘文来又怠于向本案原告周慧丽行使上述到期债权为由，以原告身份将本案原告周慧丽、本案被告刘文来分别作为被告和第三人向本院提起代位权诉讼。案件受理后，经过本院主持调解，上述三人于2012年11月6日达成调解协议并签订了本院（2012）双桥民初字第3487号民事调解书。本案原告周慧丽在该案民事调解书中仅做了认可拖欠本案被告刘文来350000.00元购房款的抗辩，并同意于2013年6月30日前将应支付给被告刘文来的300000.00元购房款，直接作为代为追偿权利人的本案被告王立华支付。同时，本案原告周慧丽与本案被告刘文来还于上述民事调解书签订的当日（2012年11月6日），就原告所购买房屋内水、电、暖的接通事宜签订了一份补充协议。双方在协议中约定：“甲方（周慧丽）购买乙方（刘文来）房产一处，除法院（2012）双桥民初字第3487号民事调解书约定内容以外，甲方尚欠乙方购房款五万元，此款由甲方暂扣，待乙方将买卖房屋协议约定的水、电、暖接通验收后3日内，由甲方将此款一次性给付乙方”。但上述补充协议签订后，被告刘文来一直以原告所购房屋内的水、电、暖设施无法与该小区内的水、电、暖主管网接通为由，未按照原、被告双方所签订的相关协议约定履行水、电、暖设施的接通义务，原告也以此为由，一直拒绝向被告刘文来支付剩余的50000.00元购房款。由于本案原告（另案被告）周慧丽未按照上述民事调解书规定的期限向另案原告王立华履行金钱给付义务，另案原告（本案被告）王立华于2013年7月3日向本院提出对周慧丽予以强制执行的申请。上述申请受理后，在执行过程中，本院原告周慧丽于2013年8月22日来院起诉本案二被告，以被告刘文来已经将原告所购房屋抵押给了被告王立华，因此被告王立华系原告所购房屋真正的权利人，原告已向被告王立华实际支付了大笔购房款，而且二被告未按照合同约定为原告接通所购房屋内的水、电、暖设施以及被告刘文来未按照合同约定为原告办理所购房屋的土地使用权变更手续为由要求判令二被告承担相应的民事责任，并支持其如上的诉讼请求。
本院同时查明：原告已于2013年6月15日开始了自行将上述其所购房屋的水、电、暖设施接入工程的施工，截止至2013年10月27日，上述外网接入工程的施工已接近尾声，房屋内部水、电、暖设施的施工正在进行中。但原告于2013年8月22日来院起诉是却隐瞒了上述事实，其立案时作为证据提交的彩色照片复印件也仅为原告对所购房屋进行上述施工前的“原始状态”照片。同时原告仍将要求“二被告按照合同约定完成房屋水电暖的安装”作为其第一项诉讼请求提出，甚至在本院多次的庭前调解时，原告一直隐瞒上述事实。直至2013年10月22日庭前的最后一次调解时，原告才出示了上述显示水、电、暖接通工程施工进程的照片复印件。案件主办人针对案件出现的新情况，当即向原告释明了其享有的诉讼权利和因超期举证应承担的不利法律后果。后原告在庭审过程中当庭将上述民事诉状中的第一项诉讼请求变更为，要求二被告向原告支付原告自行完成水、电、暖的接通工程的施工费用，二被告随即以原告超过法定的举证、变更诉讼请求期限为由，予以拒绝。原审判决如下：驳回原告周慧丽的诉讼请求。
上诉人周慧丽不服原审判决，提出上诉请求：1、撤销原审判决，予以改判或者发还重审。2、由被上诉人承担本案一切诉讼费用。事实与理由：1、原审法院没有支持上诉人对原审第一项诉讼请求的变更，没有事实和法律依据。上诉人要求被上诉人履行合同约定即被上诉人为上诉人购买的房屋安装水暖并无不当。在诉讼中上诉人为了防止损失扩大和顺利实现房屋买卖合同目的，自行花费35万元安装了房屋水暖并无不当。原审法院以超出举证期限为借口，驳回上诉人变更后的诉讼请求违背法律规定。2、原审法院没有支持上诉人的原审第二项诉讼请求，即被上诉人协助上诉人变更本案所设房屋的土地使用权变更手续，没有法律依据。3、原审法院认定双方均存在违约，对于上诉人违约金的请求没有支持更无依据。被上诉人没有按着合同约定为上诉人安装水暖，已经违约在先，应承担违约责任。4、被上诉人王立华名为中介人，实为房主。刘文来用该房顶给王立华，并且王立华还以自己名义收取上诉人购房款，另外王立华虽以中介名义掺杂到本案中，但其种种行为不符合中介身份的规定。被上诉人王立华答辩：1、一审判决认定事实清楚、适用法律正确且判决非常公正。答辩人作为房地产经纪有限公司法定代表人，其公司向客户提供房地产居间、中介等服务是合法经营行为，且答辩人不是本案争议房屋的实际所有人。在争议房屋买卖合同中，答辩人仅作为房地产经纪公司法定代表人的身份参与居间、中介服务，不是房屋买卖合同中的主体。被答辩人将答辩人作为被告的诉讼主体根本就不适格。2、被答辩人不正确、及时行使诉讼权利，就应承担举证不能或败诉的不利后果。因为答辩人不是该买卖房屋的实际房主，其与刘文来之间的借贷关系也好，其他法律关系也好，根本不受本案法律关系所调整。一审判决事实清楚，适用法律正确，证据充分，请求驳回上诉人的上诉请求。被上诉人刘文来答辩：一审判决认定事实清楚，在商品房买卖合同中，房子就是毛坯房，到2012年3月15日前应该给我90万元，现在扣了我5万元的水暖安装费，后来又给我17000.00元，剩余将近30万元房款到目前还没有给我。关于水暖是周慧丽安装的，我不负责这块。关于土地使用证，说是无法办理，我跟周慧丽说过。争议房屋是我顶账顶回来的，卖给周慧丽了。其他同王立华答辩意见。
经审理，二审查明事实与原审法院判决认定的事实基本相同。
本院认为，上诉人与被上诉人刘文来所签订的房屋买卖合同中，王立华并非合同一方当事人，而且上述合同中对承德乾峰房地产经纪有限公司或王立华是否应承担相应的合同义务或责任亦未进行约定，同时从上诉人提交的证据中显示，被上诉人刘文来已为上诉人出具了其收到购房款400000.00元的收条，并在收到上诉人第一笔购房款后为上诉人办理了上述房屋的所有权变更、过户手续，表明房屋所有权人为刘文来。而上诉人主张王立华是房屋实际所有人，并主张由其承担安装水暖或金钱给付义务的诉讼请求，无相应事实和法律依据，本院不予支持。又因，上诉人未按照合同约定于2012年3月15日前向被上诉人刘文来支付900000.00元购房款，而被上诉人刘文来也未给上诉人所购买的房屋接通水、电、暖设施，因此双方均存在违约行为，故上诉人主张违约金诉讼请求，本院不予支持。虽然上诉人主张被上诉人刘文来给付其水暖安装费350000.00元，但其无任何证据证明安装水暖设施所需费用的数额，且双方就该问题在2012年11月6日协议中已经约定：“……除法院（2012）双桥民初字第3487号民事调解书约定内容以外，甲方（周慧丽）尚欠乙方（刘文来）购房款五万元，此款由甲方暂扣，待乙方将买卖房屋协议约定的水、电、暖接通验收后3日内，由甲方将此款一次性给付乙方”就应视为对水暖安装费金额的约定，现上诉人尚欠被上诉人刘文来350000.00元（其中包括暂扣的5万元水暖安装费）购房款，其再主张被上诉人刘文来给付其水暖安装费就无事实及法律依据，且花费350000.00元也无证据作证，故该项请求本院也不予支持。虽然协助买受人办理所购房屋的土地使用权变更手续系房屋出卖人的法定附随义务，但本案上诉人所购房屋系由原承德乾坤房地产开发有限公司开发、建设，由于历史等其他原因，本案所涉房屋占用的土地在该房屋建设之前并未取得合法的建设用地使用权，未办理土地使用权初始登记，因此也就不能取得相应的土地使用权证明，从而也就导致被上诉人刘文来至今尚无法协助上诉人办理所购房屋的土地使用权变更手续。故在上述房屋所占用的土地未取得土地使用权证明之前，上诉人相应的土地使用权变更诉讼请求本院亦不能支持；综上，上诉人的上诉请求，本院均不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2300.00元，由上诉人周慧丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔向京
审 判 员 李国兴
代理审判员 白 云
二〇一四年四月二十四日
书 记 员 郭 军