黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）向民初字第347号
原告王玉磊，男，1966年5月7日出生，汉族，无职业。
委托代理人高玉琼，黑龙江远东律师集团佳木斯事务所律师。
被告佳木斯市万基房地产开发有限公司，住所地佳木斯市长安路1327号。
法定代表人牟国有，该公司经理。
委托代理人李玉喜，该公司法律顾问。
被告黑龙江省大兴农场，住所地黑龙江省建三江管理局大兴农场。
负责人高明涛，该场场长。
委托代理人刘相曾，黑龙江勤勉律师事务所律师。
委托代理人袁新霖，该公司职工。
第三人周传云，女，1964年6月29日出生，汉族，抚远县水务局职员。
原告王玉磊与被告佳木斯市万基房地产开发有限公司（以下简称万基公司）、被告黑龙江大兴农场（以下简称大兴农场）、第三人周传云商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月5日立案受理后，被告大兴农场申请追加周传云为本案第三人，本院依法组成合议庭，于2015年8月5日、2015年11月16日两次公开开庭进行了审理。原告王玉磊及委托代理人高玉琼，被告万基公司委托代理人李玉喜、被告大兴农场委托代理人袁新霖，第三人周传云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王玉磊诉称，2011年6月23日，原告与被告万基公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告一次性交付100万元，合计300平方米楼房全价，300平方米以外面积原告按每平方米5000元补交房款。双方同时约定，被告万基公司应当在2011年11月1日前将商品房交付原告使用。被告万基公司给原告出具了100万元购房款收据。2011年12月原告发现原告于2011年8月24日购买的三套商服房已被二被告抵押给小额贷款公司，原告多次与二被告协商，2014年6月11日，二被告重新与原告签订了《商品房买卖合同》，将原合同中的10号门市交给原告，以12号门市抵5号门市交给原告，交付原告房屋总面积192平方米，比原合同中原告所购300平方米面积少了97.31平方米。原告一次性支付100万元购买300平方米商服房，每平方米约为3333.33元，而二被告实际交付了202.69平方米，折合房价款675632.66元。因二被告违约将已销售给原告的房屋又抵押给第三人，致使原告无法取得房屋所有权。故原告诉至法院，请求判令二被告返还原告多付购房款324367.34元，并按银行同期贷款利率计付2011年6月23日至实际返款之日的利息；承担房屋上涨差价损失162183.66元；承担原告已付购房款一倍即324367.34元的赔偿责任；二被告承担本案诉讼费用。
被告万基公司辩称，商品房买卖合同出卖人是被告大兴农场，委托人是周传云，最后一页盖的章是被告万基公司的章，该合同法律关系不明确。
被告大兴农场辩称，黑龙江省大兴农场商业街东部、文明街南部、金地家园西侧、老邮局门前水泥路北侧工程的实际开发商是万基公司。被告无履行交付房屋的义务。万基公司具备独立的法人资格，有独立承担民事责任的能力。被告没有收到原告100万元买楼款，按照权利义务相对等的原则，万基公司应承担责任。请求法院驳回原告诉的诉讼请求。
第三人周传云述称，第三人给原告出具的收款收据是案外人偿还原告的欠款。
原告为支持其诉讼主张，提供如下证据：
证据一、建设用地批准书、建设用地规划许可证、用地许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证（复印件）各一份。证明黑龙江省大兴农场取得了房屋施工建设的资质证书。
经庭审质证，被告万基公司对该证据的真实性没有异议；被告大兴农场对该证据有异议，需要核对原件。
本院经审查，对该组证据的真实性予以确认。
证据二、大兴农场房地产开发拆迁保证协议（复印件）、黑龙江省大兴农场证明（复印件）各一份。证明黑龙江省大兴农场与佳木斯万基房地产开发有限公司签订协议，将大兴农场商业街东部、文明街南部、金地家园西侧、老邮局门前水泥路北侧地块整体有偿划拨给万基公司，用于房地产开发建设。
经庭审质证，被告万基公司认为拆迁保证协议上的印鉴是假的；被告大兴农场对该组证据的真实性没有异议。
本院经审查认为，该组证据能够与其他证据相互印证，本院对该组证据的真实性予以确认。
证据三、商品房买卖合同一份、佳木斯万基房地产开发有限公司出具的收据一张。证明大兴农场、万基公司与买受人王玉磊签订房屋买卖合同；佳木斯万基房地产开发有限公司给王玉磊出具收据一张。
经庭审质证，被告万基公司对该组证据的真实性有异议，认为该组证据上的印章均是伪造的；被告大兴农场对该组证据的真实性及证明的问题均有异议，认为房屋买卖合同与收条购房款价格不符。
本院经审查认为，该组证据能够与其他证据相互印证，本院对该组证据的真实性予以确认。
证据四、商品房买卖合同二份。证明大兴农场以两套房屋补给原告抵顶前期合同中300平方米中的196.69平方米部分。
经庭审质证，被告万基公司认为该证据与被告公司无关；被告大兴农场对该组证据的真实性、证明问题均有异议，认为该两份合同房屋已交付，该组证据与本案没有关联性。
本院经审查，该合同加盖有被告大兴农场公章，本院对该组证据的真实性予以确认。
被告万基公司在举证期限内未向本院提交证据材料。
被告大兴农场为支持其诉讼主张，提供如下证据：
证据一、营业执照、组织机构代码证（复印件）各一份。证明被告的诉讼主体资格。
经庭审质证，原告以及被告万基公司、第三人周传云对该组证据均没有异议。
本院经审查，对该组证据予以确认。
证据二、起诉状、房地产开发拆迁保证协议（复印件）各一份、证明一份、收据一张、商品房买卖合同一份（三个号）、照片一张。证明本案争议房屋实际开发商是佳木斯万基房地产开发有限公司。
经庭审质证，原告对该证据的真实性没有异议；被告万基公司对商品房买卖合同有异议，认为出卖人是大兴农场；第三人周传云对合同及收据的真实性没有异议。
本院经审查认为，结合其他证据，本院对该组证据的真实性予以确认。
第三人周传云为支持其诉讼主张，提供如下证据：
证据一、书面协议一份。证明第三人与原告之间不存在房屋买卖合同关系。
经庭审质证，原告对该证据的关联性有异议，认为该证据与本案无关；被告万基公司、大兴农场对该证据没有异议。
本院经审查认为，第三人未提供其他证据对该证据予以佐证，本院对该证据证明的问题不予确认。
根据本院审查确认的证据，结合双方当事人陈述，本案基本事实如下：2011年6月23日，原告与被告万基公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告一次性交付100万元，合计300平方米楼房全价，300平方米以外面积原告按5000元每平方米补交房款。双方同时约定：被告万基公司应当在2011年11月1日前将商品房交付原告使用。同日，被告万基公司给原告出具了100万元购房款收据。2011年12月，原告发现其于2011年8月24日购买的三套商服房已被二被告抵押给小额贷款公司。经双方协商，原告与被告大兴农场于2014年6月11日又签订《商品房买卖合同》，将原合同中的10号门市交给原告，以12号门市抵5号门市交给原告，交付原告总面积202.69平方米，相比原合同少了97.31平方米面积，折合房款324367元。
另查明，2011年被告大兴农场依法取得了大兴农场部分土地开发使用权，而后将部分开发权转让给被告万基公司，第三人周传云为该工程的实际施工人。
本院认为，原告与被告万基公司签订《商品房买卖合同》后，二被告用原告所购房屋贷款，该行为显属违约，原告有权选择解除、变更或履行合同。经双方协商原告选择了变更合同，调换房屋并履行完毕，该行为不违反法律法规的禁止性规定，应予支持。但调换后的房屋面积与原合同面积相比减少了97.31平方米，原告按300平方米面积付款100万元。根据变更后的《商品房买卖合同》第五条约定，对面积确认及面积差异处理，以竣工后测量公司测量面积为依据，多退少补。现因面积减少97.31平方米，折房款324366.34元，二被告应当返还多付的购房款，并承担利息。对原告主张房屋上涨差价损失及原告已付购房款一倍赔偿责任的请求，本院认为，因双方协商后重新签订了合同，且已实际履行，对原告该项主张不予支持。第三人作为该工程的实际施工人且收取原告购房款，应承担还款责任。二被告将其开发的工程让与不具有资质的第三人实际施工，存在过错，应对第三人债务承担连带责任。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：
一、第三人周传云于本判决生效后10日内，返还原告王玉磊购房款324367元及利息（利息以本金324367元，自2011年6月23日起至实际返款日为止，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算）；
二、被告佳木斯市万基房地产开发有限公司及被告大兴农场对上述债务承担连带责任；
三、驳回原告王玉磊的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12800元，由第三人周传云承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。
审 判 长 陈林
人民陪审员 孙宏
人民陪审员 秦娜
二〇一五年十二月四日
书 记 员 ＸＸ
本判决适用法律条文
中华人民共和国民事诉讼法
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
中华人民共和国合同法
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。