长春经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长经开民再初字第000032号
原告：耿嘉林，男，1982年11月19日生，汉族，住长春市南关区。
委托代理人：贾士杰，吉林奇星律师事务所律师。
被告：吉林省双龙地产有限责任公司，住所地：长春净月经济技术开发区。
法定代表人：张玉友，该公司经理。
委托代理人：高芊，吉林吉大律师事务所律师。
第三人：刘广山，男，汉族，1965年4月12日生，住长春市绿园区。
委托代理人：高芊，吉林吉大律师事务所律师。
第三人：长春长庆药业集团有限公司，住所地长春市。
法定代表人：王宝成，该公司董事长。
委托代理人：刘影，吉林宇中人律师事务所律师。
第三人：于涛，男，汉族，1955年5月21日生，住长春市净月技术开发区。
委托代理人：李娜，吉林创一律师事务所律师。
原告耿嘉林与被告吉林省双龙地产有限责任公司（以下简称“双龙地产”）、第三人刘广山、长春长庆药业集团有限公司（以下简称“长庆药业”）、于涛房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告耿嘉林的委托代理人贾士杰、被告双龙地产及第三人刘广山的共同委托代理人高芊、第三人长庆药业的委托代理人刘影、第三人于涛的委托代理人李娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告耿嘉琳诉称：2006年被告开发建设的长春市净月潭旅游开发区“月潭林墅”工程项目，系第三人刘广山挂靠吉林省宇信建筑工程有限公司名下实际承包施工。由于被告欠第三人刘广山工程款及人工费未付，2008年11月18日，被告与第三人刘广山达成了《房屋抵偿工程款协议书》，被告用“月潭林墅”工程项目的D1和D3栋房屋抵偿工程款。
2009年3月4日，原、被告及第三人刘广山签订《房屋转让协议》约定：第三人将被告抵偿工程款的月潭林墅，以280万元转让给原告，原告一次性支付280万元，被告负责给原告出具收据及签订认购书，并办理入住手续。协议签订当日，原被告签订《房屋认购协议书》，原告一次性支付了280万元，第三人刘广山将该房数把钥匙交付原告，被告按约给原告出具了缴款收据。据此，原告合法取得被告建设的“月潭林墅”富润假日产权酒店项目中的D1栋，建筑面积376.29平米（即D区D1-1-1-101号）。
2009年3月5日，原、被告双方签订了《入住协议书》，原告缴纳了煤气安装费、物业管理费等相关费用，被告给原告办理了入住等相关手续。2011年5月19日，被告给原告开具了不动产正式发票，原告依法取得该房屋合法所有权，但被告至今仍未给原告办理相关产权手续，诉至本院，请求人民法院依法判令：1、确认原、被告及第三人所签订的《房屋转让协议》以及原、被告所签订的购房协议合法有效；2、原告对坐落于长春市净月潭旅游开发区月谭林墅D区D1栋房屋拥有所有权;3、被告协助原告办理产权过户手续;4、被告承担本案诉讼发生的相关费用。
被告双龙地产、第三人刘广山共同辩称：对原告的第一项、第二项诉讼请求没有异议，第三项诉讼请求，待我们的条件成就时进行办理。第四项诉讼请求依法判决。第三项与刘广山无关。
第三人于涛述称:涉案房屋系长庆药业与双龙地产合作开发，长庆药业有权销售房屋。长庆药业在2007年8月15日将该房屋出售给了答辩人于涛，于涛购买后装修并实际使用至今，故不应将讼争房屋确权给耿嘉林。根据长庆药业与双龙地产公司《合作协议》的约定，长庆药业有权出售双方开发的房屋。之后，双龙公司于2007年将涉案房屋抵账给长庆药业。2007年8月15日，长庆药业与于涛签订《房屋买卖协议》，将涉案房屋出售给于涛，于涛于2007年8月20日支付全部购房款并装修入住至今。于涛购买的房屋签订协议、支付购房款、占有房屋的行为先于耿佳琳，根据最高法院规定的合作双方都有权出售房屋的，在于涛签约付款在先且实际占有房屋的情况下，不应将诉争房屋确认给原告。
双龙地产已经将涉案房屋抵账给长庆药业，故双龙地产无权再将涉案房屋于2008年10月抵账给刘广山，刘广山对涉案房屋不享有优先受偿权。且双龙地产与刘广山签订的《房屋抵偿工程协议书》及双龙地产、刘广山及耿嘉林签订的《房屋转让协议》并未实际履行。1、自双龙地产将房屋抵账给长庆药业之日起，双龙地产即无处分权，因此刘广山对涉案房屋亦无优先受偿权，双龙公司将房屋抵给刘广山无效。2、双龙地产与刘广山签订的《房屋抵偿工程协议书》未实际履行。抵账协议与普通的商品房买卖合同的法律性质一致，在协议签订后，刘广山向双龙地产出具财务凭证，证明工程款结清，双龙地产应向刘广山出具正式的购房发票，并向刘广山实际交付，但双龙地产并未履行。3、双龙地产、刘广山及原告签订的《房屋转让协议》也未实际履行。如果原告从刘广山处购买的房屋，但刘广山未向原告交付，因此未实际履行。
耿嘉林实际履行的是与双龙地产签订的《房屋认购协议书》。但是由于该协议违反法律强制规定，应认定无效，故不应将讼争房屋确权给耿嘉林。1、双龙地产已将房屋抵账给长庆药业，因此将房屋出售给原告的行为属于无权处分。2、2009年3月4日，双龙地产与原告签订的《房屋认购协议书》，原告向双龙地产购买D1别墅，并于当日交付全部购房款280万，随后办理入住手续，2011年5月19日双龙地产出具了正式发票。所以原告实际履行的是与双龙地产签订的《房屋认购协议书》。3、原告与双龙地产的《房屋认购协议书》实际是商品房买卖协议，按照法律规定，未取得预售许可证的房屋不得对外销售，签订预售合同的应认定为无效。因此该协议无效。4、诉争房屋属于违反规划的违章建筑，依据最高院规定，不应确权。诉争房屋的整个建设项目未能通过规划验收，最高人民法院的民事审判工作会议纪要指出对于未取得工程规划许可证或未按照规定建设的违法建筑的认定和处理，属于国家行政机关的范畴，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，法院不予受理，已受理的，应驳回起诉。
本案耿嘉林、双龙地产、刘广山提供的证据及诉讼中的行为，证明该三方恶意串通诉讼以损害长庆公司、于涛合法权利。1、原告在明知于涛已入住情况下还购买诉争房屋，存在恶意。2、双龙地产一直未按2009年签订的协议向原告交付房屋，原告在2011年底才起诉双龙地产，有违常理。3、在原审卷宗中，有一份2011年由原告代理人马淑琴出具的收到刘广山、双龙地产三方协议的收条，如果协议是2008年形成的，不可能此时交给马淑琴，说明三方协议是恶意串通的结果。4、原告在本案提审开庭时，告知法院其委托双龙地产参加诉讼。如果原告与被告的购房是真实的，鉴于双方的诉讼地位原告不可能委托被告参加诉讼，因此证明双方是恶意串通，目的在于侵害于涛的合法权益。
综上，原告耿嘉林的诉讼请求即无事实也无法律依据，请求贵院在查清事实的基础上，依法驳回其诉讼请求，以保护第三人于涛的合法权利。
第三人长庆药业述称：原告耿嘉林与被告双龙公司签订的《房屋认购协议书》及原、被告与刘广山签订的《房屋转让协议》违反法律强制性规定，应认定无效，不应将讼争房屋确权给原告。1、未办理房屋预售许可证的商品房不得对外销售，因此房屋买卖合同无效。2、诉争房屋属于违章建筑，不应对违章建筑确权。
原告以争讼房屋是工程施工单位宇信公司（刘广山）抵工程款房屋，并以属于抵工程款房屋为由要求房屋买卖协议有效并确认所有权，没有事实和法律依据。1、原被告实际履行的是《房屋认购协议书》，原被告及刘广山签订的《房屋转让协议》没有履行，被告与施工单位的《房屋抵偿工程协议书》关于D1房屋的抵工程款的约定没有履行。2、以房抵账实际上也是商品房买卖性质，同样不能违反房屋预售许可的强制性规定，上述协议无效。
长庆公司是讼争房屋项目的合作开发方，长庆公司已将讼争房屋实际交付给于涛，原告要求确认协议有效及确权的主张应驳回。1、长庆药业与被告签订的合作开发协议确认了长庆药业负责房屋的销售，因此长庆药业有权将房屋出售给于涛。2、于涛已占有、使用。
本案原、被告、第三人刘广山提供的证据及诉讼中的行为，证明该三方当事人恶意串通诉讼以损害长庆公司、于涛合法权利。（具体理由与于涛答辩内容相同）
综上，原告耿嘉林的诉讼请求既无事实也无法律依据，请求贵院在查清事实的基础上，依法驳回其诉讼请求，以保护第三人于涛的合法权利。
经审理查明：2004年12月27日，被告与长春市国土资源局签署《国有土地使用权出让合同》，购买位于长春净月潭旅游经济开发区内净月潭公园以东、旅游集团办公楼以南、道路及民宅以西、净月潭公园以北的土地使用权，宗地用途为商服，出让年限40年，终止日期为2044年12月26日。
2006年4月19日，被告得到长春净月经济开发区招商引资办公室《关于建设富润假日产权酒店项目的立项批复》，项目名称：富润假日产权酒店项目，项目地址：净月潭国家森林公园门前，建设内容：产权酒店、会议中心及相关附属配套设施。建设要求：符合开发区的总体规划要求及相关建设要求。
2006年8月9日，被告与案外人吉林省宇信建筑工程有限公司（下称宇信公司）签订《建设工程施工合同》，约定由宇信公司承包被告发包的长春市富润假日产权酒店六标段。
2008年11月18日，被告与宇信公司（刘广山）签订《房屋抵偿工程款协议书》，约定内容如下：1、被告在宇信公司承包施工的“月潭林墅项目”B7、B8、D1-D9工程中欠宇信公司工程款498万元整。2、因被告暂无资金，宇信公司要求以房抵工程款、支付材料款及人工费。现被告同意用位于长春市净月潭旅游开发区“月潭林墅项目”中的D1、D3栋，面积均约370余平的两套房屋抵付工程款（面积以产权部门实际测算为准），待工程结算时，一并扣相抵部分工程款。3、被告抵付宇信公司的两处房产归宇信公司所有，被告负责协助办理相关手续，若宇信公司将抵账房转让他人，被告须为宇信公司指定的购房人签订房屋销售协议或认购书，并办理房屋过户、产权及入住手续，费用由宇信公司自行承担。4、被告保证抵账房屋没有权利瑕疵，无其他债务纠纷。5、协议签订后十日内，被告将上述两套房屋钥匙交给宇信公司。被告及宇信公司盖章确认，刘广山签字确认。
2009年3月4日，原告耿嘉林的母亲马淑芹代耿嘉林与被告双龙公司及第三人刘广山签订《房屋转让协议》，内容为：1、刘广山在双龙公司承包的月潭林墅D1栋以房抵顶的工程款，定价280万元转让给耿嘉林，耿嘉林一次性支付该款项。2、工程款由耿嘉林支付给刘广山，双龙公司负责给耿嘉林出具收款收据及签订房屋认购书，并办理入住相关手续。3、本协议一式三份，自签字、盖章之日起生效。同日，原告耿嘉林的母亲马淑芹代原告与被告签订了《房屋认购协议书》，被告双龙公司为出卖人，原告耿嘉林为认购人，协议内容为：1、认购人所认购的房屋为出卖人所开发的位于长春净月潭旅游开发区月潭林墅产权酒店项目中的商业D1栋，面积376.31平米。2、房屋总价280万。3、具体相关手续的办理由出卖人另行通知认购人，认购人无条件配合出卖人办理，否则后果自负。4、认购人在协议生效后三日内向被告预付280万元。认购人在签订此认购协议时已知该房屋的相关销售手续尚未全部办理，认购人同意在此情况下认购。在出卖人取得该房屋的销售证明等手续时，上述预付款转为房屋房款，在出卖人向认购人发出通知后十日内，认购人应与出卖人签订正式的《商品房买卖合同》。5、此协议签订后，出卖人不得以任何理由将房屋另售他人。6、本订购协议所指的通知，若以电话方式作出，作出时即为到达，以挂号信、特快专递方式作出的，以回执上注明的时间视为送达。7、本认购书经双方签字或盖章后生效，双方签订的《商品房买卖合同》生效后本认购协议书自行终止。8、本人购书一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。同日，被告向原告出具《收款收据》，内容为收到耿嘉林D1房款280万元。
2009年（具体日期为空白、未填写，原告起诉时称系3月5日签署），原告的母亲马淑芹代原告耿嘉林（乙方）与被告（甲方）签订《入住协议书》，内容为：鉴于乙方自愿认购甲方建设的“月潭林墅”（富润假日产权酒店）房屋，在签订正式认购合同前，甲、乙双方签订本协议书。户型、位置D1面积：376.31平米（最后以测绘面积为准），房屋总价280万元。第一条：被告定于2009年（具体日期为空白、未填写）前已完成月潭林墅小区建设，达到完全入住的条件，正式办理入住手续。第二条：乙方需在入住前交清剩余房款。第三条，乙方在接到入住通知后，于2009年（具体日期空白）起缴纳物业管理费用及相关费用。第四条：交房标准：窗：三玻平开塑钢窗；瓦：西班牙瓦；外墙：200mm厚MU煤矸石砌体，50mm厚苯板保温，瓷砖、涂料饰面。地面：水泥砂浆面层。内墙：水泥砂浆刮清。第五条：本协议未尽事宜由双方协商解决。第六条：本协议一式两份，双方各执一份。
2009年3月5日，被告出具《业主入伙会签表》，载明月潭林墅D区D1户型业主身份已确认耿嘉林，房屋及其他款项已付清。被告代收原告煤气安装费3300元，被告出具《收款收据》。
2011年5月19日，被告向原告开具发票，载明不动产项目名称为富润假日产权酒店项目，不动产项目编号：200904010001903，销售的不动产楼牌号：200904010001903D1-1-1-101，建筑面积376.29平米，单价7441元/平米，金额280万，款项性质：购房款。
以上事实有《房屋认购协议书》、缴款收据、不动产发票、入住协议书、《房屋转让协议》、国有土地使用权出让合同、立项批复及庭审笔录在卷为凭。
本院认为：一、关于原告耿嘉林与被告双龙公司、第三人刘广山签订的《房屋转让协议书》、原告耿嘉琳与被告双龙地产签订的《房屋认购协议书》的效力问题。
从两份合同的签订过程来看，两份合同的三方当事人之间真实的意思表示是：被告双龙地产已与第三人刘广山约定将月潭林墅的D1栋别墅抵给刘广山冲抵工程款，刘广山将该房屋以280万元的价格转让给原告耿嘉琳，房款直接由耿嘉琳交付给刘广山以抵充工程款，双龙地产负责与耿嘉琳签订房屋认购书、开具发票、办理入住手续。因此,被告双龙地产虽欲以D1别墅直接折价抵给第三人刘广山来抵消工程款，但双方并未办理物权转移手续，故刘广山并未取得房屋所有权，所以三方约定了由双龙地产将房屋出售给耿嘉琳，刘广山就购房款280万元优先受偿。综上,上述两份合同形成的房屋买卖合同的相对人为（出卖人）被告双龙地产、（买受人）原告耿嘉琳，第三人刘广山为原告、被告指定的收款人、房款的优先受偿人。
《商品房销售管理办法》第三条规定：商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。因此，我国区分商品房的现售和预售的标准系房屋是否“竣工验收合格”，如未经竣工验收合格，则为商品房预售，相反则为商品房现售。本案审理过程中，虽原、被告皆主张双方为商品房现售，但双方皆未举证证明诉争房屋已经过“竣工验收合格”，因此应认定双方对于诉争房屋达成的买卖合同为预售性质。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。原、被告皆未举证证明被告取得了诉争房屋的预售许可，因此根据上述规定，应认定双方签订的上述合同无效。因此，原告要求确认合同有效、确认原告已取得诉争房屋所有权、被告应协助原告办理更名过户的诉讼请求不予支持。
综上，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《商品房销售管理办法》第三条的规定，经本院二〇一五年第二次审判委员会讨论决定判决如下：
驳回原告耿嘉琳的诉讼请求。
案件受理费29300元，由原告耿嘉琳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 万 菲
人民陪审员 刘 洋
人民陪审员 牛瑗莉
二〇一五年一月十五日
书 记 员 陶海红