广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法金民终字第624号
上诉人（原审原告）：李五妹，女，1976年8月16日出生，汉族，住广东省罗定市。
委托代理人：张晓倦，广东安国律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：伍北强，男，1972年1月2日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。
被上诉人（原审被告）：中国银行股份有限公司广州海珠支行。住所地：，广州大道南874-896号（双）的101房，广州大道南和平中街9号，广州大道南872、900、902号的20l和30l房。
负责人：叶祝华，该行行长。
委托代理人：梁曙芳，广东金联律师事务所律师。
委托代理人：黄楚莹，广东金联律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市阿纬纳贸易发展有限公司。住所地：。
法定代表人：伍北强。
被上诉人（原审被告）：陈光华，男，1986年9月2日出生，汉族，住广东省罗定市。
上诉人李五妹因与被上诉人伍北强、中国银行股份有限公司广州海珠支行（下称中行海珠支行）、广州市阿纬纳贸易发展有限公司（下称阿纬纳公司）、陈光华金融借款合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民二初字第479号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，李五妹与伍北强曾系夫妻关系，双方于2001年5月23日登记结婚。2004年7月20日，伍北强向案外人罗竞明购买了本市越秀区环市中路美美街1号404房，该房屋2004年7月21日登记于伍北强名下。2007年8月9日，李五妹与伍北强办理了离婚登记。双方签订《协议书》，约定广州市环市中路205号花果山庄A府404房产权归李五妹所有（由伍北强负责供房至2008年12月30日）。2009年3月6日，李五妹与伍北强在广州市公证处公证下签订《协议书》，约定：座落在广州市环市中路美美街1号404房是婚姻存续期间按揭购买的，现归李五妹一人所有，该房屋按揭贷款从2009年1月1日起由李五妹一人偿款，与伍北强无关。签订上述协议至今，李五妹与伍北强没有到房屋管理部门办理产权变更手续。
2010年4月15日，伍北强与中行海珠支行签订了《个人贷款抵押合同》，由中行海珠支行向伍北强提供贷款人民币1000000元，并将涉案房屋作为抵押。2010年4月27日，伍北强与中行海珠支行对该房屋办理了抵押登记手续。中行海珠支行向伍北强发放贷款后，由于伍北强没有按期还款，中行海珠支行遂向本院提出诉讼，本院于2012年10月29日作出（2012）穗海法民二初字第940号民事判决书，认定伍北强与中行海珠支行签订的《个人贷款抵押合同》为有效合同，判决主文第三项确认中行海珠支行有权以伍北强提供的上述房屋折价或拍卖、变卖的所得价款优先受偿。
李五妹认为涉案房屋为其个人财产，原审法院作出的（2012）穗海法民二初字第940号民事判决书损害了其权益，遂提起诉讼。
另查，中行海珠支行为证明其在贷款时已履行了完善的审贷手续，提供了伍北强在贷款时的《个人贷款申请表》、离婚证复印件和银行审贷资料，其中在审贷资料中包括了涉案房屋的《产权情况表》、《房地权证复印件》、《房地产抵押估价报告》。
李五妹在原审法院起诉的诉求为：1、撤销（2012）穗海法民二初字第940号民事判决书判决主文第三项；2、确认伍北强与中行海珠支行签订的《个人贷款抵押合同》中以广州市越秀区环市中路美美街1号404房抵押的部分无效；3、伍北强与中行海珠支行立即办理广州市越秀区环市中路美美街1号404房抵押登记的涂销手续。
原审法院认为，本案争议焦点为伍北强将登记在其名下的涉案房屋抵押给中行海珠支行的效力问题。
首先，涉案房屋为不动产，李五妹与伍北强协商将该房屋归李五妹所有，属于不动产物权的变更，故本案应适用《中华人民共和国物权法》的相关规定。根据《中华人民共和国物权法》第六条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记……”，李五妹与伍北强应到房屋登记机构办理涉案房屋产权变更登记。李五妹认为伍北强没有配合其办理产权变更手续，但从本案查明的事实来看，李五妹与伍北强2007年离婚时已协商将涉案房屋归李五妹所有，但双方在2009年3月6日在广州市公证处再次签订协议确认涉案房屋归李五妹所有，而没有到房屋登记机构进行变更登记。由此可以证明李五妹和伍北强均有怠于行使办理涉案房屋产权变更登记的行为。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该条款规定了物权登记的公信效力，所谓公信效力是指经合法登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人，即使事实上他不是真正的权利人；对于信赖该登记而从事交易的人，法律仍然承认其具有真实的物权相同的法律效果。由于李五妹和伍北强一直没有到房管登记部门办理涉案房屋的产权变更登记，故涉案房屋在伍北强抵押给中行海珠支行时仍登记在伍北强名下，因此，在法律上推定伍北强为真正的权利人。
其次，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权；（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”第一、本案中，中行海珠支行在向伍北强发放贷款前对伍北强的婚姻状况进行了审查，对涉案房屋的档案登记履行了查询义务，结果显示伍北强已离婚，涉案房屋登记在伍北强个人名下。由此证明中行海珠支行已尽合理的查询和注意义务，故可以认定其为善意受让人。第二、中行海珠支行在涉案房屋办理抵押后，已向伍北强发放了贷款，可以认定中行海珠支行取得抵押权并非无偿取得。第三、伍北强与中行海珠支行已就涉案房屋办理了抵押登记手续。从以上三点，原审法院认为，中行海珠支行取得涉案房屋抵押权符合善意取得的规定，应为有效。
综上两点，原审法院认为，虽然李五妹与伍北强协商涉案房屋归李五妹所有，但由于双方没有到房屋登记部门办理产权变更手续，致使涉案房屋仍登记在伍北强名下；中行海珠支行在查询后信赖该登记而贷款给伍北强，并办理了涉案房屋的抵押登记，其已善意取得涉案房屋的抵押权，李五妹无权要求撤销。因此，原审法院（2012）穗海法民二初字第940号判决主文第三项确认中行海珠支行有权以伍北强提供的上述房屋折价或拍卖、变卖的所得价款优先受偿，并没有错误；李五妹认为该部分损害其民事权益要求撤销，没有事实依据，该院不予支持。据此，李五妹要求确认伍北强与中行海珠支行签订的《个人贷款抵押合同》中关于涉案房屋抵押的部分无效和要求伍北强与中行海珠支行立即办理涉案房屋的涂销手续的诉请无理，原审法院均不予支持。综上所述，原审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回李五妹的诉讼请求。一审受理费100元，由李五妹负担。
上诉人李五妹不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、中行海珠支行明知或应知广州市越秀区环市中路美美街1号404房属于伍北强与李五妹的夫妻共有财产，在未经李五妹同意下，仍与伍北强办理抵押手续，主观上存在恶意或严重过失，不具有善意。通过中行海珠支行提交的《个人贷款申请表》、银行审贷资料等证据可知，其明知涉案房屋于2004年购买并取得房产证；通过其提交的离婚证这一证据可知，其明知伍北强与李五妹于2007年离婚。通过其提交的户口本这一证据可知，其明知伍北强于2001年生有一女儿，2004年生有一儿子。综合上述事实，中行海珠支行明知或应知涉案房屋于婚姻关系存续期间取得，属于夫妻共同共有财产，未经李五妹同意，伍北强的抵押行为为无权处分行为。根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第八十九条规定：“共同共有人对其共有财产享有共同权利，承担共同义务，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产，一般认定无效。”及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第五十四条第二款规定“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。”伍北强将涉案房屋进行抵押属无权处分行为，抵押无效。
二、涉案房屋一直被李五妹所占有、使用、支配，为其与未成年子女的居住用房，中行海珠支行未对抵押物的使用现状进行核查，没有尽到合理的义务，侵犯到了妇女儿童的居住权。根据《中华人民共和国商业银行法》第三十六条第一款规定“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。”，《个人贷款暂行管理办法》第十三条的规定“贷款人受理借款人贷款申请后，应履行尽职调查职责，对个人贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实，形成调查评价意见。”、第十五条的规定“贷款调查应以实地调查为主、间接调查为辅，采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途径和方法。”及《中国银监会办公厅关于房屋抵押贷款风险提示的通知》（银监办发（2010）55号）文件精神，中行海珠支行故意致使或放任伍北强无权处分行为的发生，严重威胁到李五妹及其子女的居住权。综上所述，银行作为专业的放货机构，精通专业知识，实践经验丰富，具备更多的便利条件，在对抵押物、抵押行为进行审查时应比一般个人和单位尽到更为合理的注意义务，这也是《中华人民共和国商业银行法》、《个人贷款暂行管理办法》赋予其的职责。结合本案，无论哪家银行在进行抵押贷款时，对贷款人的婚姻状况、抵押物的现状都是必不可少的重点、详细审查环节，中行海珠支行没有尽到上述审查义务与职责。故向本院请求判决：1、撤销原审判决；2、改判撤销原审判决第三项，确认伍北强与中行海珠支行签订的《个人贷款抵押合同》中以广州市越秀区环市中路美美街1号404房抵押的一部分无效、伍北强与中行海珠支行立即办理广州市越秀区环市中路美美街1号404房抵押登记的涂销手续。
被上诉人答辩称：不同意上诉人的全部诉讼请求。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，对原审法院查明的事实本院予以确认。
本院认为，本案二审的主要争议焦点在于中行海珠支行取得涉案房屋抵押权是否存在恶意。对此，根据本案查明的事实，首先，中行海珠支行一审提交伍北强在贷款时的《个人贷款申请表》、离婚证复印件和银行审贷资料，其中在审贷资料中包括了涉案房屋的《产权情况表》、《房地权证复印件》、《房地产抵押估价报告》，证明其在贷款时已履行了完善的审贷手续，已尽合理的查询和注意义务；其次，李五妹与伍北强2007年离婚时已协商将涉案房屋归李五妹所有，双方于2009年3月6日在广州市公证处再次签订协议确认涉案房屋归李五妹所有，但二人一直未到房屋登记机构进行产权变更登记，李五妹和伍北强均怠于行使权利、履行义务，涉案房屋在二人离婚至今仍登记在伍北强个人名下，中行海珠支行有理由相信伍北强对该房屋有独立处分权，李五妹认为中行海珠支行明知或应当知道伍北强无处分权，证据不足，本院不予采信；最后，伍北强与中行海珠支行就涉案房屋办理了抵押登记手续，中行海珠支行在涉案房屋办理抵押后已向伍北强发放了贷款，原审法院认为中行海珠支行取得涉案房屋抵押权符合善意取得的规定，并无不当，本院亦认同。中行海珠支行已善意取得涉案房屋的抵押权，李五妹认为抵押权无效，要求涂销抵押登记，理据不足，原审法院予以驳回正确，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。李五妹上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李五妹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 灯
代理审判员 汪 婷
代理审判员 庄晓峰
二〇一四年十月九日
书 记 员 徐施阮
谢春晖