广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗越法民三初字第2130号
原告（反诉被告）：广州玻海玻璃制品有限公司，住所地：。
法定代表人：顾成龙，职务：总经理。
委托代理人：陈少梅，赵祖国，该公司职员，通讯地址。
被告（反诉原告）：广东军山经济发展有限公司，住所地：。
法定代表人：曹军山，职务：董事长。
委托代理人：李一鸣、范云凤，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
原告广州玻海玻璃制品有限公司诉被告广东军山经济发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵祖国、陈少梅，被告的委托代理人李一鸣、范云凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年2月8日，原、被告签订《场地租赁合同》，约定由原告承租被告位于广园西路137号军山大酒店西面，租赁期限自2012年3月1日至2015年2月28日，原告向被告一次性支付保证金112000元。合同签订后，原告依约履行合同，但被告违反合同义务，所提供的租赁场地存在严重安全问题，2012年5月租赁房屋漏水，原告多次要求被告修理整改，被告赔偿原告1000元后，拒不理睬原告的合理要求，最终导致2013年6月25日租赁房屋发生垮塌事故，严重危及原告工作人员的人身安全，并损坏了原告的办公物品。2013年7月16日，原告向被告发出了解除合同通知书，并要求被告返还原告支付的扣除月租及水电费后的保证金及赔偿原告的损失。被告于7月17日收到通知书后，合同即已解除，但被告至今没有向原告履行解除合同后的返还财产及赔偿义务。为此起诉请求法院判令：1、被告返还原告双倍保证金余款115781元（即扣除六月月租、七月租用25日租金、六月七月水电费后的余款：112000元×2-58800元-（58800元÷31）×25-2000元）。2、被告赔偿原告损失20000元。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、被告已全面履行合同义务，依约向原告提供租赁场地，不存在提供租赁场地有严重安全问题、不存在漏水和原告多次要求修理整改，被告拒不理睬情况、不存在坍塌严重危及原告人员人身安全情况、更不存在损坏原告办公物品情况。被告不存在违反合同义务的行为，原告单方解除合同不成立。原告诉请返还双倍保证金余款不成立，应予驳回。如果上述问题存在，为何当时不进行处理？为何不早早搬离租赁场地？原因只有一个，因为原告拖延支付租金、水电费，为逃避支付租金、水电费，企图采用诉讼方式用已交付给被告而因原告违约不予退还的保证金抵销应付租金、水电费。二、原告要求被告赔偿损失无事实依据、无法律根据，应予驳回。三、原告无故拖欠租金、水电费至今，已构成严重违约，被告解除《场地租赁合同》符合法律规定、合同约定。自2013年6月6日起，原告开始拖延支付租金、水电费，经多次催付，均无理拖延。被告无奈之下，于2013年7月14日委托律师向原告发出律师函，再次催告原告支付拖欠租金及水电费。截至合同解除之日即2013年7月19日，原告累计拖欠租金本金106225元及滞纳金552459元，累计拖欠水电费本金2960.6元及滞纳金9172.9元。被告再次催告后仍未见原告支付，被告于2013年7月18日向原告发出解除合同通知函，2013年7月19日原告收到该通知函，双方签订的《场地租赁合同》即告解除。根据合同约定，保证金不予退还给原告。根据《场地租赁合同》第六条第（一）款约定，原告未按时向被告支付本合同项下其任何应付款项（包括但不限于租金、保证金、水电费等）属于违约，每延迟一天支付，须按所欠费用总额的3%向被告支付滞纳金，超过15天仍未交付的，被告有权单方解除合同，原告交付的保证金作为违约金不予退还。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。2013年7月19日，原告收到解除合同通知函，次日即2013年7月20日起计，原告于2013年7月25日将租赁场地所有物品清理完毕，将租赁场地交回被告。根据《场地租赁合同》第九条第（五）款约定，在合同解除或终止后五天内由原告全部搬走，将场地退还被告；过期不搬走，被告有权处理，原告不得有异议。综上所述，被告已全面履行合同义务，依约向原告提供了租赁场地，不存在违反合同义务行为，原告单方解除合同不成立。请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告并反诉要求：1、判令原告立即一次性向被告支付拖欠的2013年6月、7月租金（其中6月租金58800元，7月1日-7月19日租金47425元）及水电费（2013年5月522.3元，6月728.3元，7月1710元）共计109185.60元及滞纳金509382.30元（租金和水电费的滞纳金从2012年3月6日起每天按当月所欠费用总额的3%计）。
原告对被告的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。租赁合同约定的交租时间不明确。关于滞纳金的约定违反了国家的强制性规定，民法中没有滞纳金的规定，被告的反诉没有法律依据。另，被告的建筑是违法建筑，没有经过规划许可，双方的租赁合同没有效力。
经审理查明，广州市广园西路137号房屋（原址为广源西路69号）的所有权登记在广东省水利电力厅（现名称为广东省水利厅）名下。广东省水利厅机关服务中心于2013年9月22日出具《证明》，内容为广东省水利厅招待所为其下属单位，经其同意并授权与被告签订位于广州市越秀区广园西路137号1-7层房屋租赁合同，租赁期限自2010年2月1日起至2025年1月31日止。
2009年5月19日，广东省水利厅招待所（甲方）与被告（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将广州市越秀区广园西路137号1-7层出租给乙方作商业用途使用，建筑面积12857.02平方米，租期自2010年2月1日起至2025年1月31日止等。
2012年2月8日，原、被告签订《场地租赁合同》，约定原告向被告承租广州市广园西路137号军山酒店西面（即原西餐厅和网吧），该场地仅限于原告用于办公和仓库；租期自2012年3月1日起至2015年2月28日；合同签订之日起三日内，原告一次性向被告支付112000元作为保证金；租金每月为56000元，每年递增5%，即2012年3月至2013年2月期间，每月租金为56000元，2013年3月至2014年2月期间，每月租金为58800元，2014年3月至2015年2月期间，每月租金为61740元，原告须于每月5日前以现金方式向被告支付当月租金和上个月的电费及其他费用；被告有权对原告租赁场地的消防设备和安全工作以及清洁卫生情况进行检查，原告应予以配合；原告负责经营场地内设施设备的维护、保养和管理，并负责添置必要的消防器材；原告未按时向被告支付本合同项下其任何应付款项（包括但不限于租金、保证金、水电费等）属于原告违约，每延迟一天交付，原告须按所欠费用总额的3%向被告支付滞纳金，超过15天仍未交付的，被告有权单方解除合同，原告向被告付的保证金作为违约金不予退还；因被告严重违约致使本合同目的无法实现的，原告有权单方解除合同，被告须双倍返还原告的保证金作为赔偿原告的经济损失；此外，原告不得再就此追究被告的任何责任；守约方依照本合同有关约定依法解除合同的，本合同自守约方以快递方式向违约方发出解除合同通知书之日起解除；合同解除或终止时，租赁保证金可用于抵充依合同约定由原告承担的费用，剩余部分应无息返还原告；在出现承租人提前退租、拖欠相关费用等情形时，允许被告先行以租赁保证金抵充相关费用；合同解除或终止时，原告的装修及添置的固定设备归被告所有，原告不得拆除；原告添置的可移动设备和物品，归原告所有，在合同解除或终止后五天内由原告全部搬走，将场地退还被告等。
上述合同签订后，原告向被告支付了保证金112000元；被告将涉讼场地交付原告使用。
2013年7月14日，被告委托律师通过广州市邮政局EMS向原告寄发《律师函》，内容为：原告拖欠租金、水电费、滞纳金为：1、2013年6月、7月租金117600元；2、2013年5月、6月水费48.6元；3、2013年5月、6月电费1202元；4、滞纳金暂计至2013年7月12日共78321元，以上合计197171.6元。原告拖延支付租金、水电费的行为已构成违约，严重危害了被告的合法权益；并要求被告在收到本函之日起二日内向被告付清上述费用，逾期有权解除合同，收回场地，不予退还保证金等。该函件于次日寄达原告。
2013年7月16日，原告通过广州市邮政局EMS向被告寄发《解除合同的通知》，内容为：被告提供的租赁场地存在安全问题，2012年5月租赁房屋顶部漏水，被告赔偿1000元损失后，问题还是得不到解决，其司多次要求整改，遭被告拒绝，最后导致2013年6月25日租赁房屋突然发生垮塌事故，严重危及其司人员安全，损坏了其司办公物品；由于被告违约及提供的租赁物存在严重的质量安全问题，随时可能危及其司管理人员的安全或健康，致使其司不能正常的经营，不能实现合同目的，其司现根据合同的约定和法律的相关规定，向被告提出解除双方于2012年2月8日签订的《场地租赁合同》，具体合同解除时间为2013年7月16日，其司于2013年8月5日前全部搬迁；被告收到合同解除的通知后，请于2013年7月16日前向其司双倍返还保证金224000元作为赔偿其司的经济损失，另外赔偿其司办公物品20000元损失（被告可从中扣除2013你6月至7月房屋租金及水电费）等。该通知于次日寄达被告。
2013年7月18日，被告通过广州市邮政局EMS向原告寄发《解除合同通知函》，内容为：因原告拖欠租金、水电费、滞纳金合计197171.6元未付，故根据合同约定通知原告：1、解除与原告于2012年2月8日签订的《场地租赁合同》，保证金不予退还；2、立即付清所欠租金、水电费、滞纳金共计197171.6元；3、立即腾空租赁场地并交付被告等。该通知于次日寄达原告。
2013年7月30日，原、被告签署《场地交付确认单》，内容为：经双方友好协商，原告于2013年7月25日将其司放于所租场地即广园西路137号军山大酒店西面（原西餐厅和网吧）所有物品清理完毕，并将租赁的场地交付被告。
原告为证明涉讼场地有漏水及垮塌情形，提供了照片若干及视频光盘一张。经本院2013年10月22日现场勘查，涉讼场地没有漏水及垮塌情形，但可以确定原告提供的上述照片及视频所反映的均为涉讼场地。另原、被告双方确认被告承租的房屋包括涉讼场地原有的“天井”部分，现经改建为房屋。
另查，原告在租赁涉讼场地期间，向被告交纳租金、水电费的具体时间如下：2012年3月13日交三月份租金、4月9日交四月份租金、5月11日交五月份租金、7月10日交六月份及七月份租金、8月17日交八月份租金、10月30日交九月份及十月份租金44000元、11月12日交十月份租金12000元及十一月租金、12月20日交十二月份租金、2013年1月28日交一月份租金、2月27日交二月份租金、3月19日交三月份租金、4月22日交四月份租金、5月27日交五月份租金。2012年3月13日交二月份水电费144元、4月9日交三月份水电费865元、5月11日交四月份水电费858元、6月16日交五月份水电费1840元、7月10日交六月份水电费1941元、8月17日交七月份水电费1927元、11月12日交八、九、十月份水电费1918元、1732元、451元、12月20日交十一月份水电费854元、2013年1月28日交十二月份水电费678元、2月27日交一月份水电费632元、3月19日交二月份水电费230元、4月22日交三月份水电费336元、5月27日交四月份水电费418元。庭审中，原告称是按交易习惯，每月收到被告的催收单才去交纳租金。另，原、被告双方确认五、六、七月份被告应付的水电费共2500元。
本院认为，涉讼场地原有的“天井”部分，经改建为房屋后，由被告出租给原告使用，被告未提供证据证明该改建行为合法，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原、被告签订的《场地租赁合同》中，关于“天井”部分无效，其他部分仍然有效。
原告提供的照片若干及视频光盘一张，经本院现场勘验比对，可以确定上述照片及视频所反映的均为涉讼场地，故本院认定涉讼场地曾经有漏水和垮塌情形。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”、第二百二十一条规定“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修；出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担；因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。被告作为出租人，未履行对租赁物的维修义务，违反了法律规定；原告作为承租人，未按《场地租赁合同》约定的时间向被告缴纳租金，违反了合同约定。因此，上述合同的解除，原、被告均有过错，应各自承担相应的责任。被告应将租赁保证金退还给原告（扣除2013年6月1日至7月25日的租金106222.2元及水电费2500元后，为3277.8元）。原告要求被告双倍返还保证金及赔偿经济损失的诉讼请求，欠缺理据，本院不予支持。原告于2012年3月至2013年5月期间迟延支付租金，构成违约，本应依约向被告支付违约金，但上述合同约定的违约金过分高于造成被告的实际损失，本院依法予以调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因涉讼场地出现漏水等情形，原告迟延支付2013年6月及之后的租金不构成违约，无需向被告计付违约金。至于原告逾期支付水电费的违约金问题，考虑到实际履行过程中，原告是在被告提供水电表实际读数所确定的金额后才向被告缴纳上月的水电费，而被告没有提出证明其每月向原告送达水电费收费通知单的证据，故其要求原告支付逾期支付水电费违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、被告广东军山经济发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起7日内向原告广州玻海玻璃制品有限公司退还租赁保证金112000元（扣除应付的2013年6月1日至7月25日的租金106222.2元及水电费2500元后，实际退还金额为3277.8元）。
二、原告广州玻海玻璃制品有限公司应在本判决发生法律效力之日起7日内向被告广东军山经济发展有限公司支付逾期支付租金的违约金（其中，2012年3月6日至2012年3月13日、2012年4月6日至2012年4月9日、2012年5月6日至2012年5月11日、2012年6月6日至2012年7月10日、2012年7月6日至2012年7月10日、2012年8月6日至2012年8月17日、2012年9月6日至2012年10月30日、2012年11月6日至2012年11月12日、2012年12月6日至2012年12月20日、2013年1月6日至2013年1月28日、2013年2月6日至2013年2月27日期间，以56000元为本金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；2012年10月6日至2012年10月26日期间以44000元为本金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；2012年10月6日至2012年11月12日期间以12000元为本金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；2013年3月6日至2013年3月19日、2013年4月6日至2013年4月22日、2013年5月6日至2013年5月27日期间，以58800元为本金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。
三、驳回原告广州玻海玻璃制品有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告广东军山经济发展有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3016元、反诉受理费4993元，由原告广州玻海玻璃制品有限公司负担4004.5元、被告广东军山经济发展有限公司负担4004.5元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁志铭
人民陪审员 陈文平
人民陪审员 任 红
二〇一四年四月八日
书 记 员 戴 鹏