浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）嘉善商初字第883号
原告：嘉善嘉业阳光房地产开发有限公司。
法定代表人：汤民强。
委托代理人：杨益。
委托代理人：沈丽梅。
被告：中国建设银行股份有限公司嘉善支行。
负责人：姚献峰。
委托代理人：郭建平。
第三人：戴东元。
原告嘉善嘉业阳光房地产开发有限公司与被告中国建设银行股份有限公司嘉善支行、无独立请求权第三人戴东元金融借款合同纠纷一案，原告于2012年8月20日向本院起诉，本院同日受理后，依法组成合议庭，于2012年12月21日、2013年12月18日两次公开开庭进行审理。原告嘉善嘉业阳光房地产开发有限公司委托代理人杨益、被告中国建设银行股份有限公司嘉善支行委托代理人郭建平到庭参加诉讼，第三人戴东元经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉善嘉业阳光房地产开发有限公司诉称：2006年9月20日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定第三人向原告购买“嘉业阳光城”商品房一套，房屋建筑面积146.96平方米，房价款总金额为人民币450109元，第三人于2006年9月20日首付200109元，余款250000元于当日办毕银行按揭手续。9月29日，第三人与被告签订《个人住房借款合同》，约定第三人向被告借款250000元用于购买商品房，借款期限十年，从2006年9月29日至2016年9月29日止，担保方式为抵押加阶段性保证，抵押物为上述第三人所购商品房，同日，被告将第三人所借的250000元贷款划入原告的账户。2008年10月21日第三人办出《房屋所有权证》，2008年12月20日第三人办出《国有土地使用证》。但被告拖延办理抵押权登记，一直到2009年6月17日，被告方才领取了包括第三人在内嘉业阳光城一批商品房办理抵押登记的资料，之后被告继续拖延办理抵押权登记，而恰在此时间段内第三人因其它债权债务纠纷被法院查封了第三人所购商品房所有权，2012年5月25日，被告向原告发来《履行担保义务通知函》，声称第三人在2012年4月29日已连续欠贷款15期，要求原告承担保证责任，5月25日被告直接从原告的账户划走44×××79.77元。2012年6月12日，原告向被告发送了《关于戴东元案的权利主张函》，要求被告及时返还已扣款项44×××79.77元并返还相应的利息，终因双方分岐过大，未能达成一致而未果，故原告依法向法院提起诉讼要求确认原告对第三人欠被告的商品房担保贷款本息不承担《担保法》中的担保责任，现正常本息余额为147106.27元；返还于2012年5月25日扣划的担保贷款本息44×××79.77元，并赔偿每天万分之二点一利率的利息损失，从扣划日起计算至实际还清之日止。
被告中国建设银行股份有限公司嘉善支行辩称，被告直接从原告帐户扣划第三人所欠月供符合原、被告约定，因为原、被告于2005年12月31日签订了《个人住房借款最高额保证合同》，合同明确约定2006年1月1日至2008年12月31日对向原告购房的、又向被告贷款的购房户的贷款提供2.6亿元的担保，保证方式为连带保证。另外合同第十条明确约定原告承诺对其担保范围内的应付款项同意由被告从原告在被告处开立的账户上划收，这是双方真实意思表示，对双方具有约束性。另外，被告于2012年5月25日书面通知原告后，才从其账上划扣了第三人拖欠的贷款44×××79.77元，故原告的请求缺乏依据，请求法庭依法驳回原告的诉请。
第三人戴东元未答辩。
原告为证明其诉讼主张的成立，向本院提供证据如下：
一、商品房买卖合同原件一份，证明原告与第三人于2006年9月20日签订购房合同壹份，约定由第三人向原告购买嘉业阳光城高阳台4幢1单元1001号商品房，建筑面积146.96平方米，房价款总金额450109元，第三人首付200109元，余款25万元通过银行按揭支付等，另合同第二十三条约定银行持有两份合同。
二、全国农村信用合作社现金交款单原件、浙江省嘉兴市统一收款收据原件各一份，证明第三人实际于2006年9月22日向原告支付200109元首付款，原告于同日向第三人开具了收款收据。
三、编号为2006000931的《个人住房借款合同》原件一份，证明原告、第三人和被告于2006年9月29日签订借款合同壹份，约定第三人向被告借款25万元用于购买1001号商品房，借款期限十年，从2006年9月29日至2016年9月29日止，第三人首付款金额为200109元，被告将款项一次性划入第三人指定的账户为原告在被告处开立的账号尾号2903内，第三人每月等额本息归还2777.92元还在其开立在被告处的账号尾号5925内，担保方式为抵押加阶段性保证，抵押物为1001号商品房等。
四、中国建设银行贷款转存凭证（借款借据）原件、浙江省嘉兴市统一收款收据原件各一份，证明2006年9月29日，被告将第三人所借的25万元贷款划入原告账号尾号2903内，2006年10月23日，原告向第三人开具了1001号商品房收款收据，收据上注明是购房按揭款到帐，第三人的全部购房款由首付款和担保贷款一起组成。
五、销售不动产统一发票记账联原件一份，证明2008年2月3日原告为第三人开具了1001号商品房的购房发票。
六、房屋所有权证原件、国有土地使用证原件各一份，证明2008年10月21日第三人办出《房屋所有权证》，2008年12月20日第三人办出《国有土地使用证》，原告已将1001号商品房的全部对应权利移交给了第三人。
七、高宏名片原件一份，证明高宏是被告的客户经理。
八、二期他项权证办理名单原件一份，证明被告的客户经理高宏于2009年6月17日领取了包括第三人1001号在内的一批商品房办理抵押权登记的资料。
九、申请办理房地产抵押服务窗口承诺件通知书原件、嘉业阳光城抵押清单（建设银行）原件各一份，证明商品房抵押权登记部门于2009年7月20日收到（嘉业阳光城）申报材料，承诺在10个工作日内办结，又证明其中戴东元的1001号商品房（06000931是借款合同编号）被法院查封，2009年11月24日已退高宏。
十、嘉善县房地产管理处以房屋设定抵押权登记必收要件和登记流程打印件、嘉兴市规划与建设局的《嘉兴市国有土地范围内房屋登记必收要件和登记流程（试行）》打印件各一份，证明商品房抵押权登记的申请人是第三人和被告，法定登记时限是10个工作日。
十一、履行担保义务通知书原件、履行担保义务通知书（第一联）原件各一份，证明2012年5月25日被告向原告发来《履行担保义务通知函》，声称第三人在2012年4月29日已连续欠贷款15期，要求原告承担保证责任。并且被告承认其已知道戴东元另有债务纠纷，被法院查封了房屋，其未能得到抵押物他项权证。
十二、个人贷款还款凭证原件三联，证明2012年5月25日被告在原告的账户内分三次扣划戴东元的44×××79.77元。
十三、关于戴东元案的权利主张函和EMS寄收凭证原件一组，证明2012年6月12日原告向被告发送了《关于戴东元案的权利主张函》，要求被告把已扣款项全部及时返还并返还相应的利息等，且被告已经收到。
被告为证明其诉讼主张的成立，向本院提供证据如下：
一、2005年12月31日原、被告签订的《个人住房借款最高额保证合同》原件一份，合同第二条第一项2006年1月1日至2008年12月31这段时间向原告购买房子的、并且向建行贷款的人，由原告提供总价为2.6亿的最高额担保，合同第三条明确约定原告的保证责任是连带责任保证，第四条保证期限明确约定为自每笔借款合同签订之日起至他项权证办妥并交付被告之日止，第十条约定应付款项的扣划办法，说明被告的扣划有双方之间的合同约定。
二、履行担保义务通知书第二联及回执原件各一份，证明原告收到这份通知书，并且同意承担担保责任。
第三人戴东元未向法院提供证据。
被告对原告提供的证据的真实性没有异议，均予以认可。但对第三组证据让所证明的内容有异议，被告认为购房合同第三十五条明确约定：抵押加阶段性保证，它的意思就是第三人向原告购房后办理房产证，办完房产证后，将房屋抵押给被告，原告的保证责任是从签订借款合同开始，到银行和第三人到房地产管理部门办理他项权证为止，这一时间段原告要承担欠款的连带责任，他项权证办妥后第三人以其所有的房产向银行抵押保证。
对于原告提供的上述证据，被告对其真实性没有异议，第三人戴东元未到庭质证，视为放弃相应的质证权利。本院认为，原告提供的上述证据，符合其形式及实质要件，本院予以认证。
对被告提供的证据，原告的质证意见为，首先这二组证据的真实性无异议，但已经过了举证期限，且合同当中的有关约定和商品房买卖司法解释是冲突，不具合法性。
对于被告提供的上述证据，原告对其真实性没有异议，第三人戴东元未到庭质证，视为放弃相应的质证权利。本院认为，被告提供的上述证据，符合其形式及实质要件，本院予以认证。
本院根据原、被告提供的证据及庭审中当事人的陈述，对本案认定事实如下：2005年12月31日原、被告签订《个人住房借款最高额保证合同》一份，合同第一条第二项约定，对于因购买嘉业阳光城商品房而与被告发生借贷关系的全部债务人，在2006年1月1日至2008年12月31日期间由原告提供总价为2.6亿的最高额担保；合同第三条保证方式明确约定原告的保证责任是连带责任保证；第四条保证期限明确约定为自每笔借款合同签订之日起到他项权证办妥并交付被告之日止，第十条还对所欠贷款的扣划办法作了明确约定。
2006年9月20日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定由第三人向原告购买“嘉业阳光城”商品房一套，房屋建筑面积146.96平方米，房价款总金额为人民币450109元，第三人于2006年9月20日首付200109元，余款25万元于当日办理银行按揭手续。9月29日，第三人与被告签订《个人住房借款合同》，约定第三人向被告借款25万元用于购买商品房，借款期限十年，从2006年9月29日至2016年9月29日止，担保方式为抵押加阶段性保证，抵押物为第三人所购的上述商品房。同日，被告将第三人所借的250000元贷款划入原告的账号。
2008年10月21日由原告为第三人办出《房屋所有权证》，同年12月20日办出《国有土地使用证》。2009年6月17日，原告将包括第三人在内嘉业阳光城一批商品房办理抵押登记的资料交付被告，被告于7月20日将该批资料送房地产管理中心，办理抵押权登记手续，11月24日房地产管理中心将第三人的商品房抵押登记资料退回被告，称该房产于7月8日已经被法院查封，无法办理商品房抵押登记手续。
2012年5月25日，被告向原告发出《履行担保义务通知函》，告知原告，第三人在2012年4月29日已连续欠贷款15期，要求原告承担保证责任，并直接从原告的账户划走44×××79.77元。2012年6月12日，原告向被告发函要求被告及时返还已扣款项44×××79.77元并返还相应的利息，终因双方分岐过大，未能达成一致而未果，原告于2012年8月20日向法院提起诉讼，要求确认原告对第三人欠被告的商品房担保贷款本息不承担《担保法》中的担保责任，返还于2012年5月25日扣划的担保贷款本息44×××79.77元，并赔偿利息损失。
本院认为：原告与被告于2005年12月31日签订的《个人住房借款最高额保证合同》和原告与第三人于2006年9月20日签订的《商品房买卖合同》均是当事人真实意思表示，且合同内容符合法律规定，应认定为有效合同，原、被告及第三人均受合同约束，本案原告在保证责任期间内在第三人未能及时还贷的情况出现后，应切实履行保证承诺，为第三人归还所欠贷款；本案被告在第三人未能及时还贷的情况出现后，依照合同约定通知原告，并从原告帐户直接划走所欠贷款，其行为符合合同约定，并无不当。原告在诉状中诉称的借款合同是购房合同的子合同，原告的担保是让与担保，拒绝依照担保法规定承担保证责任，理由不足，本院不予支持，第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃相应的诉讼权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款，第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告嘉善嘉业阳光房地产开发有限公司的全部诉讼请求。
本案受理费4140元，公告费400元，合计诉讼费4540元，由原告嘉善嘉业阳光房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 王一川
人民陪审员 章小珍
人民陪审员 陈引珍
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 黄 丽
附页
一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。