辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大审民终再字第00100号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）孟某某
委托代理人王某，辽宁某律师事务所律师。
委托代理人车某某，辽宁某律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）大连某建筑工程有限公司
法定代表人李某某，董事长。
委托代理人王某某，辽宁某律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）某建设有限公司
法定代表人本某某，董事长。
委托代理人邹某某
被申请人（一审第三人，二审被上诉人）大连某旅游开发有限公司
法定代表人于某某，董事长。
委托代理人赵某某，辽宁某律师事务所律师。
被申请人（一审第三人、二审被上诉人）张某甲
委托代理人张某乙，辽宁某律师事务所律师。
委托代理人刘某某，大连市某法律服务所法律工作者。
申请再审人孟某某与大连某建筑工程有限公司（以下简称“顺某公司”）、某建设有限公司（以下简称“关某建设”）、大连某旅游开发有限公司（以下简称“金某公司”）、张某甲房屋买卖合同纠纷一案，大连经济技术开发区人民法院于2010年12月4日作出（2010）开民初字第1386号民事判决，孟某某和顺某公司不服，上诉至本院。本院于2011年6月9日作出（2011）大民二终字第264号民事判决，孟某某不服，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2014年4月15日作出（2011）辽审三民申字第00497号民事裁定，指令本院再审。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，申请再审人孟某某及委托代理人王某、被申请人顺某公司的委托代理人王某某、关某建设的委托代理人邹某某、金某公司的委托代理人赵某某和张某甲的委托代理人张某乙、刘某某出庭参加诉讼，本案现已审理终结。
孟某某一审时诉称，2001年4月30日，大连市中级人民法院作出（2000）大民房初字第60号民事调解书，确认原大连关某渤海建设工程有限公司承建的位于大连经济技术开发区海都商贸城内3#、4#、5#、2#楼东单元别墅归关某建设所有。2001年7月1日，某建设有限公司工程处（经办人：梁某）签订的《购房协议》约定：价格为每平方米6400元，面积按房产处确定为准；孟某某在协议签订之日交定金100000元，于2001年7月30日前再交预付款100000元，剩余房款经银行按揭后一次付清；购房期间关某建设抓紧时间办理房屋有关手续；关某建设在收取定金后决定不再出售。2001年7月31日，孟某某和关某建设第一工程处（经办人：梁某）又签订了购房协议，双方又补充如下条款：确认孟某某依据2001年7月1日《购房协议》支付了100000元预付款；关某建设应于2001年8月15日前将水、电、暖安装到位；孟某某可以在楼内进行装修；同意孟某某将铝合金窗更换塑钢窗；余下款额在售房手续到位后办理。孟某某装修完毕后，一直入住、占有、使用该房屋至今。关某建设至今没有将案涉房屋手续办至孟某某名下，为使大连关某建设能尽快将房屋手续办理到位，原告除给付其定金100000元、预付款100000元外，又分别于2002年6月12日付50，000元，2002年6月16日付50000元，2002年9月4日付50000元，2003年9月4日付500000元，2003年11月21日付50000元，2005年7月19日付80000元，2007年8月1日付20000元，2007年8月14日付30000元，2007年9月7日付20000元，2007年10月11日付100000元，共计1150000元。上述房款有以关某建设工程处名义向孟某某开付收据，也有以顺某建设的名义向孟某某开付收据。2010年3月25日，孟某某在《半岛晨报》的分类广告中发现了顺某建设下属的源顺分公司向孟某某发出的《通知》，内容为：孟某某先生，再次通知解除2001年7月1日您与原关某渤海建筑工程有限公司工程处签订的购房协议；本公司处理意见：请今日起15日内自动腾退开发区白石湾小区38号别墅（原开发区海都商城即南砣海都花园小区5#别墅）；已收取的房款不予退还，以抵消我司九年的损失，并承担违约金200000元；逾期既不腾退房屋，又不向法院起诉则视为您接收本通知书中的处理意见。原告随后到房产部门调查发现，案涉房屋在2005年9月22日已由第三人金某公司出卖给张某甲，双方签订的《商品房买卖合同》约定：单价为每平方米4500元；第三人张某甲一次性支付房款；房屋在验收合格后交付。该合同的备案时间为2009年10月9日，开付商品房专用发票的时间为2009年10月5日，办理交付房产税及房产证的时间为2009年10月20日。孟某某与关某建设是在平等协商的基础上签订的具有真实意思表示的《购房协议》，关某建设持有法院的调解书，证明其有合法的出让资格，协议没有违反法律的规定，因此应该是有效协议。在协议中明确约定了关某建设抓紧时间办理房屋手续，现房屋手续已具备办理条件，因此关某建设应协助孟某某办理产权手续。孟某某和关某建设于2001年7月1日就签订了《购房协议》，且案涉房屋装修后入住至今，在关某建设没有依法解除和孟某某之间的《购房协议》前，关某建设又将房屋出售给第三人张某甲，侵犯了孟某某的合法权益。第三人张某甲作为买受人，没有到房屋现场进行察看，没有要求第三人金某公司按照商品房买卖合同的要求交付房屋，且房屋价格明显不合理，以上情况足以证明第三人金某公司与第三人张某甲是恶意串通，第三人之间的商品房买卖合同应认定无效。现诉至法院，请求1、确认孟某某和关某建设于2001年7月1日签订的《购房协议》有效；关某建设、顺某公司、金某公司应继续履行合同并协助孟某某办理产权登记手续；2、确认金某公司与第三人张某甲于2005年9月22日签订的商品房买卖合同无效。
顺某公司辩称，孟某某的诉讼请求没有法律依据，应当予以驳回。关某建设已于2003年9月19日将案涉房屋所涉的债权债务转移给顺某公司下设的源顺分公司，顺某公司作为债权债务受让人，有权解除孟某某与关某建设之间签订的《购房协议》，顺某公司解除购房协议通知已经从2009年3月18日起发生法律效力，孟某某未能在法定期限内对解除合同的效力提出异议，案涉《购房协议》已经依法解除。按照2001年7月1日孟某某与关某建设工程处（原关东渤海建筑工程有限公司工程处）签订的《购房协议》的约定，孟某某应在2003年5月18日案涉房屋取得预售许可证后，一次性付清剩余房款，并办理过户手续，但孟某某在顺某公司所属源顺公司多次限期履约通告下（2003年7月16日催款函、2004年12月18日通知书），仅陆续支付购房款950000元（孟某某主张的其余部分，顺某公司不认可），至今未付清全部房款，原告的行为表明其拒绝履行购房协议约定的付款义务。顺某公司因欠案外人张某材料款与第三人张某甲签订了房屋抵债协议合法有效，第三人之间为办理案涉房屋过户手续签订的商品房买卖合同亦合法有效，第三人张某甲善意取得案涉房屋，不存在与顺某公司恶意串通的情形。
金某公司述称，2001年4月30日，案涉房屋已经大连市中级人民法院生效的调解书确认归关某建设所有，从而第三人金某公司对案涉房屋没有处分权，金某公司没有收取孟某某交纳的房款。金某公司系根据大连市中级人民法院的调解书及关某建设的意见，向张某甲出具发票，金某公司与张某甲之间不存在恶意串通，房屋价格的多少与金某公司没有关系。2009年10月5日金某公司出具办理房屋产权证的相关手续，是依据市法院调解书而履行的附随义务。
张某甲述称，张某甲取得案涉房屋所有权合法有效，应当得到法律的保护，张某甲在抵顶房屋时到现场察看了房屋，案涉房屋内没有人居住，并且案涉房屋没有在房产管理中心登记备案。张某甲不知道也不应当知道孟某某与关某建设工程处所签订的购房协议，张某甲没有恶意。金某公司与张某甲之间签订的商品房买卖合同是为了办理产权手续，顺某公司所欠材料款的利息在抵顶房屋时已经进行了考虑，实际房屋抵顶价格远远大于6500元／平方米。
关某建设未予答辩。
大连经济技术开发区人民法院一审查明，1997年5月至7月间，第三人金某公司（原大连经济技术开发区某旅游开发总公司）与关某建设（原大连关某渤海建筑工程有限公司，2004年2月27日变更为现名称）及案外人某南方企业进出口总公司联合建设大连经济技术开发区海都商贸城别墅。因联建过程中产生纠纷，金某公司于2000年以某南方企业进出口总公司为被告，以本案关某建设为第三人起诉至大连市中级人民法院。经大连市中级人民法院调解，于2001年4月30日作出（2000）大民房初字第60号民事调解书，该调解书第三款确认：由关某建设承建的位于大连经济技术开发区海都商贸城内3号、4号、5号及2号楼东单元别墅归关某建设所有。该调解书生效后，关某建设下属的工程处（经办人为工程处负责人梁某）于2001年7月1日与原告签订了《购房协议》，约定：原告购买位于大连经济技术开发区海都商贸城5号别墅，每平方米6400元，面积以房产部门核定为准；原告于协议当日交纳购房定金100000元，于2001年7月30日前缴纳购房预付款100000元，剩余款项经银行按揭后一次性付清；如原告违约，定金及预付款200000元归关某建设工程处所有，关某建设工程处应抓紧时间办理房屋有关手续；关某建设工程处收取购房定金后决不再出售。2001年7月30日，关某建设工程处（经办人为工程处负责人梁某及工作人员高某某）又与原告签订补充协议，约定：原告可以对5号别墅进行装修，更换塑钢窗；100000元购房预付款已经交纳，剩余款项在售房手续到位后办理交清全部款项（其中“交清全部”四字被划掉）。《购房协议》及补充协议签订后，原告陆续支付购房款，根据原告提交的收款收据显示，2001年7月1日，原告向关某建设工程处（经办人梁某、高某某，收据号0320941）付定金100000元；2001年7月31日，原告向关某建设工程处（经办人高某某，收据号0320942）付预付款100000元；2002年6月12日，“某某制药厂孟某某经理”向关某建设工程处（经办人梁某、高某某）付南砣别墅款50000元；2002年6月16日，原告向经办人高某某（用途为治病用款）支付50000元，该收据（收据号0320947，与前两笔付款收据票号相连）未加盖关某建设工程处印章；2002年9月4日，“某某制药厂”向关某建设工程处（经办人梁某、高某某）付房款50000元；2003年9月4日，顺某公司源顺分公司（经办人高某某）向原告出具收据，确认收到原告交付的别墅款500000元；2003年11月21日，原告向关某建设工程处（经办人高某某）付房款50000元；2005年7月19日，经办人高某某向原告出具证明，记载：南砣37#别墅装修费80000元（陈某）转原告房款（顶38#房款）；2007年8月1日，顺某公司源顺分公司（经办人高某某）向原告出具收据，收取南砣别墅38#房款20000元；2007年8月14日，顺某公司源顺分公司（经办人高某某）向原告出具收据，收原告南砣房款30000元；2007年9月7日，顺某公司源顺分公司（经办人高某某）向原告出具收据，收取原告房款20000元；2007年10月11日，顺某公司源顺分公司（经办人高某某）向“大连某某药业销售有限公司”出具收据，记载：交付南砣别墅款100000元；根据顺某公司提交法庭的收款收据，2008年3月20日，顺某公司源顺分公司（经办人高某某）收取原告南砣房款30000元，以上共计1180000元。
2003年5月18日，第三人金某公司取得白石湾小区26#—32#、34#、36#-40#共计13栋住宅的商品房预售许可证（大开房预许字第200312号），经大连经济技术开发区房产事业管理局确认，其中36#-40#别墅的面积为295.39平方米，原告购买的位于大连经济技术开发区海都商贸城5号别墅即为其中的38#别墅。按照每平方米6400元单价计算，案涉别墅总价款为1890496元。
2003年9月19日，关某建设向顺某公司下属源顺分公司出具《债权债务转移说明书》，内容为：鉴于白石湾小区别墅工程，甲方大连经济技术开发区新兴旅游开发总公司转给关某建设4栋别墅（原3#、4#、5#、2#东单元）为施工工程款一事，尚余的工程款或别墅，现均转由大连某建筑工程有限公司源顺分公司结算、处理；凡白石湾小区别墅工程施工时所发生的一切费用均由源顺分公司付全部经济责任，原关某建设不负任何经济责任，特此证明；注：原关某建设与源顺分公司均为大连顺某建设工程有限公司下属企业，原关某建设工程处现更名为大连某建筑工程有限公司源顺分公司。根据顺某公司提供的外资企业变更内容查询卡的记载，关某建设成立于1999年11月18日，2004年2月27日变更为现名称，该企业中方投资人为大连顺某企业集团有限公司，该《债权债务转移说明书》当中标注部分的内容不属实。
2003年7月16日，顺某公司向原告发出催款函；2004年12月18日顺某公司向原告发出催缴房款通知书，要求原告付清房屋余款，逾期另作处理；2009年3月18日，顺某公司向案涉房屋（白石湾小区38号别墅）张贴“限期还款、逾期解除购房协议通知书”，要求原告60日内付清余款，逾期解除购房协议，并保留依法追索损失的权利。原告否认收到上述函件及通知，顺某公司不能证明函件及通知已向原告送达，顺某公司也没有对原告提起诉讼。此后，顺某公司又多次以张贴、邮寄或公证的方式向原告住所或大连某某制药有限公司送达解除购房协议通知，但均无据证明原告已实际收到。2010年3月25日，顺某公司通过半岛晨报，向原告发出“再次通知解除2001年7月1日的购房协议”的通知。原告通过报纸知悉后，于2010年4月20日提起本案诉讼。
2009年7月25日，第三人张某甲（乙方）与顺某公司源顺分公司负责人梁某（甲方）签订“房屋抵顶协议书”，内容如下：甲方自2003年5月10日欠案外人张某材料款1980000元，甲方无力偿还，甲方自愿将属于其所有的大连开发区白石湾小区38#（原建筑号为大连开发区海都商贸城内5号楼），建筑面积295.39平方米，抵顶给张某，张某同意将此房屋产权落于乙方名下；房屋抵顶价格为每平方米6500元；有关双方本次交易，为办理产权登记至乙方名下而必须在形式上另行签订商品房销售合同的，由甲方安排大连经济技术开发区新兴旅游开发总公司与乙方签订商品房销售合同；本协议生效后，甲乙双方一同到大连经济技术开发区新兴旅游开发总公司处，甲方给乙方开具大连经济技术开发区新兴旅游开发总公司商品房销售发票，并签订商品房销售合同；乙方办理完毕房屋产权手续后，甲方30日内交付房屋，所欠款项全部结清。顺某公司源顺分公司及第三人张某甲在该协议书中签名确认。
2005年9月22日第三人金某公司与第三人张某甲签订商品房买卖合同（第三人均称合同实际签订于2009年10月，合同记载的时间与实际时间不符），该合同于2009年10月9日在大连经济技术开发区房产管理中心备案登记。合同主要内容为：第三人张某甲购买金某公司开发建设的大连开发区白石湾海都花园38号别墅，建筑面积295.39平方米，每平方米4500元。2009年10月5日，第三人金某公司向第三人张某甲开具商品房专用发票，票面金额为1329255元。同年10月20日，第三人张某甲向大连经济技术开发区地方税务局交纳案涉房屋契税76801.40元，计税的销售金额为1920035元（以此计算的房屋单价为每平方米6500元），税率为4%。2009年10月23日，第三人张某甲取得案涉房屋所有权证书，证号为房权证开字第A949**号，确定的建筑面积为295.39平方米，房屋坐落的位置为大连经济技术开发区白石湾38号。2009年12月23日，第三人张某甲向大连经济技术开发区人民法院提起诉讼，请求顺某公司源顺分公司履行交付案涉房屋的合同义务，2010年1月15日，因源顺分公司同意交付房屋而撤诉。
另查，根据第三人张某甲提交的案涉房屋水费预存表、电费记录、大连经济技术开发区盛辉物业服务有限公司证明、大连经济技术开发区海都花园业主委员会证明、大连经济技术开发区聚盛达物业管理有限公司证明等材料，原告于2005年4月11日对案涉房屋预存水费200元，但此后案涉房屋无水电费用支出，未缴纳物业管理费，案涉房屋至今无人居住。
大连经济技术开发区人民法院一审认为，本案所涉房屋，在各方当事人提交的证据中多次出现不同名称（1、大连经济技术开发区海都商贸城内5#别墅；2、南砣花园小区别墅5#楼；3、南砣别墅等），实际上该房屋系指大连经济技术开发区白石湾小区38号别墅，由第三人金某公司开发建设，本案关某建设具体施工。关某建设依据大连市中级人民法院（2000）大民房初字第60号民事调解书，于2001年4月30日取得案涉房屋所有权后，即对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。此后原告与关某建设工程处就案涉房屋签订的《购房协议》及补充协议，虽然缺少房屋面积、房屋价款及房款支付期限的具体约定，但在案涉房屋面积认证后，买卖双方可以补充完善合同内容，以便明确买卖双方的权利义务。由于我国现行的城市房地产管理法关于未依法登记领取权属证书的房屋不得转让的规定，属于管理性的规定，而非禁止性的规定，因此，虽然关某建设未就案涉房屋依法登记，未取得房屋所有权证书，但原告与关某建设工程处就案涉房屋签订的《购房协议》及补充协议仍然属于有效的房屋买卖协议，该协议受法律保护。上述《购房协议》及补充协议签订后，原告陆续向关某建设工程处支付房款350000元（截止于2003年11月21日）。2006年6月16日原告支付高某某的50000元的款项用途为治病用款，收据中未加盖关某建设及其工程处的的印章，故该笔款项不属于原告支付的房款。自2003年9月19日原告又陆续支付案涉房款780000元（其中2005年7月19日由高某某出具的证明记载的80000元装修费转房款一节，因高某某系案涉房屋款项收取的经办人，本案涉及的房款均由高某某经手办理，高某某的行为是职务行为而非其个人行为，因此该80000元应当认定为原告支付案涉房屋的价款），该部分款项由顺某公司源顺分公司向原告出具收款收据。
在案涉房屋面积得以认证后，就《购房协议》的合同总价款及剩余房款支付方式，不论是关某建设还是顺某公司均没有与原告重新作出明确的约定，从而使原告何时支付剩余房款、向谁支付剩余房款、以何方式支付剩余房款以及关某建设或顺某公司应当怎样协助办理房屋产权手续始终处于不确定的状态，因此不能认定原告拒绝支付剩余房款。现没有证据证明原告已经收到顺某公司发出的催款函及解除合同的通知书，又不能证明原告故意违约并拖欠房款，故顺某公司关于案涉《购房协议》已经通知解除的抗辩意见，没有事实及法律依据，法院不予采信。
2003年9月19日，关某建设作出《债权债务转移说明书》，将案涉房屋的处分权概括转让给顺某公司源顺分公司，顺某公司源顺分公司有权处分案涉房屋。顺某公司源顺分公司持有大连市中级人民法院（2000）大民房初字第60号民事调解书及《债权债务转移说明书》后，与第三人张某甲签订“房屋抵顶协议书”，是顺某公司源顺分公司对案涉房屋的转让行为。该转让行为基于案外人张某与顺某公司源顺分公司的债权债务而产生，第三人张某甲受让案涉房屋的价格应以案外人张某对顺某公司源顺分公司享有债权的数额（债权本金1，980，000元，未计利息）计算，因此案涉房屋抵顶的实际价格为每平方米6703元（1980000元÷295.39平方米），原告主张转让价格每平方米4500元，与本案事实不符，法院不予采信。原告自2005年4月至今并未实际居住案涉房屋，没有证据证明第三人张某甲知道或应当知道原告已经于2001年签订《购房协议》并占有案涉房屋，因此第三人张某甲受让案涉房屋不存在恶意，顺某公司源顺分公司与第三人张某甲之间签订的“房屋抵顶协议书”合法有效。依据该“房屋抵顶协议书”，顺某公司源顺分公司应当协助第三人张某甲办理案涉房屋的产权登记，顺某公司源顺分公司应当安排第三人金某公司与第三人张某甲另行签订商品房买卖合同，并为第三人张某甲开具金某公司的商品房销售发票。因此，第三人之间另行签订的商品房买卖合同，只是为了办理案涉房屋所有权登记，第三人金某公司签订商品房买卖合同的目的是代顺某公司履行“房屋抵顶协议书”中约定的义务。鉴于没有证据证明第三人之间存在恶意串通、损害他人合法权益的行为，原告请求确认第三人之间的商品房买卖合同无效的主张，没有事实及法律依据，不予支持。
基于上述分析，原告与关某建设之间的《购房协议》、第三人张某甲与顺某公司源顺分公司之间的“房屋抵顶协议书”及第三人之间的商品房买卖合同均属实有效。因为第三人张某甲已经办理案涉房屋的所有权登记，所以依据辽宁省高级人民法院辽高法（2003）第164号会议纪要关于“房屋买卖合同均为有效的，已经办理房屋产权过户登记的买受人取得房屋所有权”的意见，法院确认第三人张某甲取得案涉房屋的所有权。虽然原告与关某建设签订的《购房协议》有效，但该协议无法实际履行，原告客观上无法取得案涉房屋的所有权，原告请求关某建设、顺某公司及第三人金某公司协助办理案涉房屋所有权证书的诉讼请求，不予支持。关某建设经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃在本案中的抗辩权利。顺某公司源顺分公司属于没有法人资格的有限公司分公司，其民事行为的法律后果由顺某公司承担。
据此，大连经济技术开发区人民法院一审判决如下：一、原告孟某某与被告某建设有限公司于2001年7月1日签订的《购房协议》有效；二、驳回原告孟某某的其他诉讼请求。案件受理费16762元，保全费5000元，合计21762元，由原告孟某某承担。
孟某某、顺某公司均不服一审判决，向本院提起上诉。孟某某的上诉请求是撤销原审判决第二项，发回重审或改判支持上诉人的一审诉讼请求。其上诉理由为：1、原审认定事实错误，原审法院认定“房屋抵顶协议”所约定的事实为案件事实错误，与《商品房销售合同》中的时间及房屋单价等相矛盾。原审认定房屋至今无人居住错误，案涉房屋室内外业经装修，且存放了物品。2、原审判决“本院认为”部分错误。原审认定关某建设与源顺分公司之间《债权债务转移说明书》的效力错误，首先，案涉房屋早在2001年7月就已经由关某建设转让给孟某某了，对于关某建设而言，孟某某相当于债权人即权利人的法律地位，而关某建设相当于债务人即义务人的法律地位，则其将债务转给第三方应经由孟某某同意并认可才有效。本案中关某建设与源顺分公司之间的转让没有经过孟某某的认可，因此对孟某某而言是无效的。关某建设与源顺分公司之间转让的法律依据错误，应认定为规避法律。原审认定源顺分公司与张某之间“房屋抵顶协议”的效力，继而认定张某甲与金某公司之间《房屋买卖合同》的效力均是错误的；原审认定2006年6月16日高某某出具的5万元收据不属于上诉人支付的房款错误。
顺某公司的上诉请求是：撤销原审判决第一项，驳回孟某某的全部诉讼请求；请求确认顺某公司“购房协议”通知解除有效；请求确认孟某某对解除“购房协议”有违约责任的事实；请求确认2005年7月19日高某某关于南砣37号（陈重）别墅8万元装修费顶房款的证明及2003年11月21日高某某以关某建设工程处的名义出具的5万元房款收据是其个人行为，不应相应增加孟某某已向顺某公司支付房款的金额。其上诉理由为1、原审认定事实不清，在案涉房屋面积得以认证后，孟某某就应一次（性）现金结清总房款，以顺利办理产权过户。孟某某至今未向任何一方提出办理产权过户的申请，孟某某有意拖延过户，拖延付清房款，应承担购房协议解除及一切不利后果。顺某公司已向孟某某发出、送达了催款通知及解除合同通知书，且通知解除已经发生了法律效力。2、原审判决认定孟某某共计支付房款118万元，缺乏法律依据。2005年7月19日高某某出具的书面内容是超越代理权限的，是其个人行为。另，2003年8月关某建设已将案涉房屋相关债权债务转移给顺某公司，可高某某2003年11月21日又以关某建设的名义出具5万元的收款凭证，这是不符合常规的，顺某公司对此不予认可。原审判决第一项的结论，所适用法律不当。
本院二审查明的事实与原一审法院认定的事实一致。
本院二审认为，公民的合法权益应受法律保护。因张某甲的父亲张某与源顺分公司（全称为“大连某建筑工程有限公司源顺分公司”）之间存在债权债务关系，2009年7月25日，张某甲与源顺分公司负责人梁某（甲方）签订“房屋抵顶协议书”，源顺分公司将案涉房屋抵顶给张某，张某同意将此房屋产权落于张某甲名下。金某公司根据民事调解书、关东公司的“债权债务转移说明书”以及上述“房屋抵顶协议”，与张某甲签订《商品房买卖合同》，张某甲于2009年10月23日取得案涉房屋的所有权证书。现并无证据证明张某甲在房屋转让过程中已知孟某某购买案涉房屋的事实，亦无证据认定张某甲与其他当事人之间存在恶意串通、损害他人合法权益的事实，故该房屋的转让系各方当事人的真实意思表示，该转让行为合法有效。
关于孟某某诉称的原审认定事实错误的上诉理由，本院认为，源顺分公司与张某甲之间的“房屋抵顶协议”，写明源顺分公司欠案外人张某材料款1980000元，源顺分公司无力偿还。对此，该协议的当事人及张某均确认，且并无证据否认该协议所载内容，故上诉人孟某某就其对“房屋抵顶协议”所持的异议缺乏充分有效的证据支持其主张。至于该协议中的价款与《商品房买卖合同》中价款的差异，无法对抗案涉房屋源顺分公司抵债给张某，张某甲实际受让的客观真实性。大连经济技术开发区盛辉物业服务有限公司、大连经济技术开发区海都花园业主委员会、大连经济技术开发区聚盛达物业管理有限公司均证明案涉房屋长期无人居住。故对孟某某的该项上诉理由，不予采纳。关于孟某某对原审判决理由部分的上诉意见，从孟某某提交的其交付购房款的付款凭证来看，有多张收款收据由源顺分公司出具，孟某某对此知晓且并未提出异议，表明其对源顺公司与关东公司债权债务转移行为并无异议。原审对债权债务转移说明书、源顺公司与张某之间“房屋抵顶协议”的效力，以及张某甲与金某公司之间《房屋买卖合同》的效力的认定均是正确的。至于2002年6月16日高某某出具的5万元收据，因用途注明为“治病用款”，无法认定该笔款项为孟某某支付的购房款。
综上，上诉人孟某某的上诉理由不充分，不足以支持其上诉主张，不予采纳。原审依据辽宁省高级人民法院会议纪要关于“房屋买卖合同均为有效的，已经办理房屋产权过户登记的买受人取得房屋所有权”的意见，确认张某甲取得案涉房屋的所有权并无不当。虽然孟某某与关东公司之间的《购房协议》合法有效，但已无法继续履行，故对孟某某要求确认金某公司与张某甲于2005年9月22日签订的商品房买卖合同无效以及要求判令关某建设、顺某公司、金某公司协助其办理产权登记手续的上诉请求不予支持。
关于顺某公司的上诉请求，孟某某与关某建设工程处就案涉房屋签订的《购房协议》及补充协议，系双方自愿协商基础上签订，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效的房屋买卖协议。原审对该协议效力的认定正确。关于顺某公司上诉请求中要求“确认顺某公司‘购房协议’通知解除有效；确认孟某某对解除‘购房协议’有违约责任的事实”的内容，二审法院认为，虽然顺某公司出具了催款函，但没有证据证明孟某某收到该函件。关于顺某公司所称源顺分公司发出的解除购房协议通知，其中特快专递是2010年2月10日、2010年3月9日、公证书的时间为2010年3月9日，而此时案涉房屋早已转让给张某甲，张某甲2009年10月23日已取得案涉房屋的产权证书。在案涉房屋面积得以认证后，根据孟某某与关某建设签订协议的约定，剩余款项在售房手续到位后办理交清全部款项（其中“交清全部”四字被划掉）。作为出让方售房手续何时到位，是否及时通知孟某某，以及双方是否及时办理余下款项的相关手续，是双方需要进一步解决的问题。原审认为孟某某何时支付剩余房款、向谁支付剩余房款、以何方式支付剩余房款以及关某建设或顺某公司应当怎样协助办理房屋产权手续始终处于不确定的状态，因此不能认定原告拒绝支付剩余房款。亦不能证明原告故意违约并拖欠房款。顺某公司诉讼请求的上述内容在原审中作为抗辩意见，原审没有采纳并无不当。关于顺某公司上诉请求中要求“确认2005年7月19日高某某关于南蛇37号（陈重）别墅8万元装修费顶房款的证明及2003年11月21日高某某以关某建设工程处的名义出具的5万元房款收据是其个人行为，不应相应增加原告已向顺某公司支付房款的金额”的上诉主张，二审法院认为，高某某系为源顺分公司工作的人员，也是孟某某购买案涉房屋出具房款收据的实际经办人，高某某向孟某某出具证明的行为系职务行为，表明源顺分公司同意以南砣37号（陈重）别墅8万元装修费抵顶孟某某购买案涉房屋的房款。至于2003年11月21日的5万元房款收据，在收款事由上已载明“付南砣房款”，且盖有关某建设工程处的印章及高某某的个人印章，该收款收据能够证明孟某某对该笔款项的支付行为，故对上诉人顺某公司的该项上诉理由，不予采纳。
据此本院二审判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33524元，孟某某预交16762元，由孟某某负担。顺某公司预交16762元，由顺某公司负担。
申请再审人孟某某再审期间诉称，原审判决认定事实错误，适用法律错误，请求撤销原审判决，依法改判支持申请再审人的全部诉讼请求。主要再审理由为：1、原审第三人张某甲所签订的《商品房买卖合同》在签署和履行等过程中明显存在“恶意串通损害申请人权益”之情形，应认定无效；2、张某甲与源顺分公司签署的《房屋抵顶协议书》存在虚假情况，应认定存在恶意串通的情形，亦应认定无效；3、原判采用张某甲提供的物业公司及业主委员会的证明，未经质证被采用，属违反程序。
被申请人顺某公司再审期间辩称，不同意申请再审人的再审请求，请求驳回再审申请，维持原生效判决。理由如下：1、房屋抵顶协议涉及的债权是真实的，抵顶的价款中包含利息，不存在恶意串通的情形；2、被申请人提供的水、电费单据和物业公司的证明能够证实案涉房屋在抵顶时是无人居住的。出售案涉房屋时，梁某已带着张某等人对房屋进行了察看；3、张某甲已经依法取得案涉房屋的产权证书，申请再审人撤销房屋产权证的申请已经被两级人民法院驳回起诉。
被申请人关某建设再审述称意见与顺某公司的辩称意见一致。
被申请人金某公司述称，不同意申请再审人的再审请求，请求驳回再审申请人对金某公司的诉讼主张。
被申请人张某甲述称，不同意申请再审人的再审请求，请求维持原审判决。理由如下：1、张某甲已经取得了案涉房屋的所有权，根据物权优于债权的原则，原审认定事实清楚，适用法律正确；2、申请再审人没有证据证明案涉的交易存在恶意串通的行为；3、同意顺某公司的答辩意见，案涉债权真实存在。
本院再审查明的事实与原一审认定的事实一致。
再审庭审中，再审申请人孟某某主张其一直在案涉房屋内居住。为了证明该主张，再审申请人向本院补充提交三份证据：1、施工收据及发票，欲证明其于2012年10月20日对案涉房屋进行采暖设施改造，花费9000元；2、物业费收款收据，欲证明再审申请人向大连经济技术开发区盛辉物业服务有限公司为案涉房屋缴纳2009年1月1日至2012年12月31日的物业费14118元；3、采暖费发票，欲证明再审申请人孟某某向大连东山热力有限公司交纳2012年11月15日至2013年4月5日采暖费8278.4元。针对上述证据，被申请人顺某公司和关某建设认为，再审申请人提供的以上三份证据均发生在二审判决后，不属于民事诉讼中的新证据，系再审申请人于2012年补交2009年的物业费。被申请人金某公司对上述三份证据的真实性没有异议，但对欲证明的问题有异议，认为以上证据仅能证明再审申请人曾经在案涉房屋内居住，与房屋的所有权不发生必然的关系。被申请人张某甲对上述三份证据的真实性没有异议，但认为以上证据与本案没有关联性，不属于新证据。张某甲认为，再审申请人提供的第一份证据不符合民事诉讼证据的形式要件，其应提供正式国家税收发票来证明。再审申请人提供的以上证据恰恰证明2009年之前再审申请人没有就案涉房屋向物业公司支付物业费。至于再审申请人在诉讼终结后在案涉房屋上花费的采暖费和其他费用不能证明其始终在案涉房屋内居住。顺某公司在找不到再审申请人的情况下也采取多次公告的形式寻找再审申请人。
再审庭审结束后，申请再审人孟某某的委托代理人向本院提交代理词的同时向本院提出申请。请求评估案涉房屋在估价时点日（2009年7月25日）的房屋价值并对张某甲提交的2009年9月25日签订的《房屋抵顶协议书》及2005年9月22日《商品房买卖合同》中签名“张某甲”的真伪进行鉴定。
针对申请再审人补充提交的证据及其他被申请人的质证意见，本院审查认为，申请再审人孟某某提供的证据均发生在二审判决下发后，以上证据不能充分证明孟某某自2001年签订购房合同后一直在案涉房屋内居住的主张。至于申请再审人于庭审结束后提交的相关申请，因理由不充分，本院不予准许。
本院再审认为，申请再审人孟某某与被申请人关某建设第一工程处就案涉房屋签订的《购房协议》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。虽然双方签订的上述协议缺少房屋面积、房屋价款及房款支付期限的具体约定，但是双方可以在履行合同中进一步补充完善，以明确双方的权利义务。《中华人民共和国物权法》第十五条明确规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。原一、二审认定孟某某与关某建设第一工程处签订的《购房协议》及补充协议合法有效正确。
关于张某甲在案涉房屋所有权取得时是否与源顺分公司恶意串通，系本案的关键所在。申请再审人孟某某有义务提供证据证明张某甲与源顺分公司在抵顶房屋时有相互勾结和恶意串通的行为。本院认为，依据本案的现有证据，不足以认定张某与源顺分公司在转让案涉房屋时恶意串通。理由如下：一、梁某与张某之间存在债权债务关系。因债权债务关系发生在梁某和张某之间，双方对此无异议。在原一、二审审理中，双方围绕此事实亦提供了相关的证据，申请再审人孟某某对梁某与张某之间的债权债务关系提出异议，其理应依照《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条的规定，提供证据加以证明。在孟某某未提供相反证据的情况下，不能否定张某与梁某之间债权债务的真实性。虽然案涉房屋抵顶协议书记载的债务关系始于源顺分公司成立之前，但是该协议书记载的债务人为梁某，因此不能据此否定该笔债权债务的存在；二、张某甲在取得房屋产权时不存在主观恶意。本案的现有证据，不足以证明张某在订立合同时，已明确知晓孟某某购买案涉房屋的事实，即张某在主观上不具有侵害孟某某利益的故意。即便张某没有尽到查看房屋现状的注意，也不能据此推定张某的行为属于恶意；三、孟某某购房后至起诉时并未实际居住案涉房屋。在原审审理中，张某甲已提供了充分的证据证明申请再审人孟某某自2005年4月至起诉时未实际居住案涉房屋的事实，申请再审人孟某某提出自购买房屋后始终占有案涉房屋的主张证据不充分；四、张某甲与源顺分公司的交易价格尚属合理，申请再审人孟某某主张第三人张某甲购买案涉房屋的价格为4500元每平方米的主要依据为商品房结算发票、契税单据和备案的商品房买卖合同。对此，张某甲辩称，为了节省一部分税费，其在办理房屋登记的时候，其以4500元每平方米的价格申请房屋登记，但是房屋登记部门并没有以此价格计算税费，而是以该地区的平均价格6500元计算税费，应以该价格作为标准进行比照。依据张某甲与源顺分公司签订的房屋抵顶协议，房屋抵顶的实际价格为6703元每平方米，高于该地区的平均价格200元。况且张某甲系以抵债方式取得案涉房屋，通常以此种方式取得房屋约定的价格存在不确定性，可能会出现房屋抵顶价格低于市场价格的情况。考虑到张某甲在取得房屋所有权时，其抵顶的实际价格已经高于其缴纳契税时税务部门确定的该地区的平均价，故仅凭房屋抵顶价格不能推定双方系恶意串通；五、至于申请再审人提出的商品房买卖合同中存在的若干不合理之处，亦无法证明双方订立合同时存在的恶意串通的行为。综上，张某甲取得案涉房屋所有权的事实，符合法律规定的善意取得情形，申请再审人主张张某甲取得房屋时存在恶意串通的理由不充分，本院不予支持。
关于申请再审人提出的原一、二审存在程序违法的情形。本院再审认为，申请再审人在原审的庭审质证时对物业公司和业主委员会的证言的客观性没有异议，只是对以上证据欲证明的问题提出异议。且物业公司及业主委员会的证明，不应属于证人证言，原审对以上证据予以采纳并无不妥。
关于本案的法律适用问题，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记、发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房屋买卖合同均为有效的，已经办理房屋产权过户登记的买受人取得房屋所有权，原一、二审确认张某甲取得案涉房屋的所有权并无不当。鉴于孟某某起诉时的诉讼请求为：1、确认孟某某和关某建设于2001年7月1日签订的购房协议有效，关某建设、顺某公司和金某公司应继续履行合同并协助孟某某过户；2、确认金某公司与第三人张某甲签订商品房买卖合同无效。申请再审人提出的“关某建设、顺某公司和金某公司应继续履行合同并协助孟某某过户”请求，出现履行不能的情形，申请再审人可就已给付的房款及其损失另行提起诉讼，以寻求法律的保护。
综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二百零七条、《最高人民法院﹤关于适用中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百零七条之规定，判决如下：
维持本院（2011）大民二终字第264号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 劲
审 判 员 张 燕
代理审判员 赵述云
二〇一六年二月三日
书 记 员 宋晓娜
附本案所涉及的相关法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判
决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以
判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决、发回
原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定
程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院审理；
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力后的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作出的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作出的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定；
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
《最高人民法院﹤关于适用中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。
原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。