四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川15民终508号
上诉人（原审被告）：罗莉祥，女，1985年10月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。
委托代理人：王志远，系罗莉祥丈夫。
被上诉人（原审原告）：邓小华，男，1974年9月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。
被上诉人（原审原告）：周兵，男，1961年7月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。
上诉人罗莉祥因房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2015）翠屏民初字第4713号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院审理查明，宜宾市临港开发区光明路河湾苑小区商铺系国有资产，由宜宾临港房产管理有限责任公司（以下简称临港房产公司）统一对外经营。临港房产公司公开招租，并于2013年4月9日与原告邓小华（乙方）签订《河湾苑商铺整体租赁合同》，约定邓小华整体租赁该小区商铺（建筑面积5331.49㎡），租赁期限为三年。合同同时约定邓小华不能再次向第三方整体转租，在向第三方转租时只能签订《转租合同》，单间商铺转租只能与邓小华签订《转租合同》，否则临港房产公司不予备案，协议无效。2014年10月27日，原告邓小华与其商业合伙人周兵同被告罗莉祥签订《商铺租赁合同》（转租），约定被告罗莉祥租赁河湾苑小区商铺中的第30号附2号、附3号商铺，建筑面积205㎡；租赁期限为三年，自2014年10月27日起至2017年10月26日止，其中缓租期为30天，在此期间租金予以减免，但计入租赁期；合同约定第一年商铺租金按8200元／月支付，第二年租金按9225元／月支付，第三年租金按10250元／月支付；租金按季支付，首期（即2014年10月27日至2015年1月26日，合计16400元）在签订本合同之日支付；被告罗莉祥应在每期租期到期前30日内支付下一期租金；逾期交付租金的，每逾期一日，由甲方按当期应收租金金额的千分之五每日向乙方萝莉祥收取违约金；乙方在合同签订当日向甲方交付保证金20000元；合同到期后3日内，经甲方确认，乙方在合同期内无违约行为，并结清相关费用后，甲方无息全额退还保证金；另合同第七条对违约责任约定为逾期不支付各项费用如租金、物业费等累计超过十天的，甲方有权单方面终止本合同，并收回该商铺，视情节轻重要求乙方承担相当于年租金50%的违约金。被告罗莉祥于合同签订之日向原告方支付第一季度房租16400元（扣除缓租期30天租金）、并缴纳了20000元保证金后开始着手装修，被告未装修完毕即开始委托中介机构对案涉商铺招租转让，后被告未转让出去也未按合同约定向原告支付房租，原告通过电话、短信等方式催告被告按时交租，但被告均未履行交租义务。故原告起诉来院，请求判令：被告支付原告逾期（2015年1月26日至2015年6月25日）未缴纳的租金49200元（含免租期一个月的），并支付到被告前来办理违约退房手续，收回门面为止。支付原告违约金49200元；本案诉讼费用由被告承担。
诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1、请求判令解除原告与被告签署的房屋租赁合同；2、判令被告支付逾期未缴的租金49200元（2015年1月26日至2015年6月25日，含免租期一个月）以及2015年6月26日至合同解除前的租金，并支付合同解除后的房屋占用费至被告实际交还房屋止，房屋占用费比照租金进行计算；3、被告支付原告违约金49200元；4、本案诉讼费用由被告承担。
另查明，在举证期限内，被告罗莉祥向本院提出反诉，请求依法解除合同；退回租金；赔偿损失费租金、压金36000元。本院依法受理其反诉，并向其送达了缴费通知，但罗莉祥未缴纳反诉案件受理费。
一审法院审理认为，原告邓小华通过租赁依法取得河湾苑小区商铺使用权，并在授权范围内依法转租，与其商业合伙人周兵同被告罗莉祥签订的《商铺租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应遵守。按双方合同约定，被告罗莉祥应在每期租期到期前30日内支付下一期租金，即应在2014年12月26日前向原告缴纳第二季度租金，但被告罗莉祥仅在签订合同时向原告缴纳第一季度租金16400元后一直未再向原告缴纳商铺租金，经原告电话、短信通知后仍未履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，现原告诉请解除《商铺租赁合同》，于法有据，法院依法予以支持。原告请求被告罗莉祥支付2015年1月26日至2015年6月25日期间的逾期租金49200元（含免租期一个月租金8200元）及至合同解除前的租金法院予以支持，但其中缓租期30天租金8200元根据原、被告双方合同约定应予减免，即2015年1月26日至2015年6月25日期间的逾期租金应为41000元；被告缴纳的20000元保证金可在其未付租金中予以抵扣。原告请求合同解除后自被告实际返还房屋前的房屋占用费，法院予以支持，该房屋占用费可比照租金标准予以计算。因被告逾期未支付租金，已经构成违约，现原告请求被告按合同第七条第1款的约定支付违约金49200元，符合合同约定和法律规定，法院依法予以支持。被告罗莉祥虽提出反诉，但未缴纳反诉案件受理费，应视为自动放弃反诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告邓小华、周兵与被告罗莉祥于2014年10月27日签订的《商铺租赁合同》。二、被告罗莉祥于本判决生效之日起20日内支付原告邓小华、周兵2015年1月26日至2015年6月25日的房屋租金41000元，扣除罗莉祥交纳的保证金20000元后，还应支付邓小华、周兵21000元。三、被告罗莉祥于本判决生效之日起20日内支付原告邓小华、周兵自2015年6月26日起至合同解除之日的房屋租金，按8200元／月的标准支付。四、被告罗莉祥按照8200元／月的标准支付原告邓小华、周兵自合同解除之次日至返还房屋为止的房屋占用费。五、被告罗莉祥于本判决生效之日起20日内支付原告邓小华、周兵违约金49200元。如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2260元，由被告罗莉祥承担。
宣判后，罗莉祥不服，向本院提起上诉称，上诉人与被上诉人达成租赁合同后，上诉人多次要求被上诉人交钥匙对该商铺进行装修，被上诉人钥匙在物管处，当上诉人找到物管处，管理人员告之拿钥匙需按每平方交纳15元的物业管理费，每月3000元。上诉人认为该小区物业管理费过高加上房屋漏水再次找到被上诉人反映上述问题，被上诉人称小区物业管理公司收取的费用与他无关，被上诉人未将该商铺的钥匙交给上诉人。上诉人认为一审法院认定房屋占用费是错误的，因为被上诉人一直都没有将该商铺的钥匙交给上诉人，根本不存在占用费。根据《合同法》之规定被上诉人已构成欺诈和侵权行为。请求：1、撤销原判；2、终止位于宜宾市翠屏区下江北临港河湾小区光明路30号附2号、3号的商铺租赁合同；3、判令二被上诉人退还租赁商铺押金20000元、租金16000元，并赔偿上诉人装修损失费24000元，及一审案件受理费2260元，合计62260元；4、本案受理费用由二被上诉人承担。
邓小华、周兵答辩称，原判事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求予以维持。
本案经二审审理，对一审法院查明的事实予以确认。
另查明，甲方邓小华、周兵与乙方罗莉祥签订的《商铺租赁合同》第六条物业管理约定：“1、物业管理公司对本合同租赁商铺进行物业管理，乙方须遵守物业管理公司的相关管理规定。……3、物业费由乙方承担，乙方应按照《前期物业服务合同》约定按时、足额缴纳物业费。”
再查明，2015年11月4日，成都金房物业服务有限公司宜宾分公司河湾苑物业服务中心出具《关于光明路30号附2、附3号商铺的情况说明》载明：“2014年10月27日，河湾苑商铺出租人周兵与光明路30号附2、附3号商铺承租人罗莉祥在河湾苑物业服务中心签订商铺租赁合同后，在办理商铺入住手续时，商铺承租人以其它地方商铺没有物业服务费为由，拒绝完善商铺入住手续并拒交物业服务费。随后，罗莉祥在未完善任何入住手续、装修手续和相关费用的情况下，强行对光明路30号附2、附3号商铺进行违规装修”。
本院认为，上诉人罗莉祥与被上诉人邓小华、周兵签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。双方应当按照合同约定享受权利并履行义务。签订合同时，上诉人罗莉祥向被上诉人缴纳保证金和第一季度租金后实际占有使用了租赁商铺的事实存在。故上诉人罗莉祥主张被上诉人邓小华、周兵对商铺没有向其进行交付，不存在占用费，要求退还租赁商铺押金20000元、租金16000元的理由不能成立，本院依法不予支持。关于上诉人罗莉祥主张赔偿其装修损失费24000元问题。上诉人罗莉祥要求被上诉人邓小华、周兵赔偿其装饰装修损失，与本案租赁合同约定不符，其上诉理由不能成立，本院依法不予支持。上诉人罗莉祥在向被上诉人邓小华、周兵缴纳了第一季度租金和保证金后未再向被上诉人邓小华、周兵支付租金，已经构成违约。按照双方签订的租赁合同约定和法律规定解除合同的条件，被上诉人邓小华、周兵享有商铺租赁合同的解除权。原审法院判决上诉人罗莉祥向被上诉人邓小华、周兵支付租赁期间的租金和占用费以及违约金正确。原判事实清楚，证据充分，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2260元，由上诉人罗莉祥承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 军
审 判 员 蔡 伟
代理审判员 龙 雨
二〇一六年五月十六日
书 记 员 王付兵