广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤19民终801号上诉人（原审被告）：东莞市景宏名苑房地产开发有限公司。住所地：东莞市。组织机构代码为××。法定代表人：刘学斌。委托代理人：张敏敏。被上诉人（原审原告）：邱泳龙，男，汉族，住重庆市潼南县，公民身份号码为×××4097。委托代理人：张爱玉，广东常正律师事务所律师。委托代理人：彭艳芳，广东常正律师事务所辅助人员。原审被告：富盈集团有限公司。住所地：广东省东莞市。组织机构代码为××。委托代理人：张敏敏。原审第三人：中国建设银行股份有限公司东莞市分行。住所地：东莞市南城区。组织机构代码××。负责人：范题，该行行长。委托代理人：陈小冰，该行职员。委托代理人：姚冰琳，该行职员。原审第三人：黄小娟，女，1986年10月20日出生，汉族。委托代理人：张爱玉，广东常正律师事务所律师。委托代理人：彭艳芳，广东常正律师事务所辅助人员。上诉人东莞市景宏名苑房地产开发有限公司（以下简称景宏公司）因与被上诉人邱泳龙、原审被告富盈集团有限公司（以下简称富盈集团公司）及原审第三人中国建设银行股份有限公司东莞市分行（以下简称建行东莞市分行）、黄小娟商品房销售合同一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法朗民一初字第370号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年4月14日，邱泳龙向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除邱泳龙与景宏公司签订的《商品房买卖合同》。2、解除邱泳龙与建行东莞市分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。3、景宏公司、富盈集团公司连带退还邱泳龙购房款（含定金）201540元及利息16526.28元（以购房款201540元为本金从2013年12月8日起，按同期同类银行贷款利率6.15%，暂计于起诉之日止）。4、景宏公司、富盈集团公司连带支付邱泳龙已向建行东莞市分行支付的按揭房款本息：53834.5元、已付按揭房款利息1604.6元（暂计起诉之日止）及未偿还建行东莞市分行贷款362364.24元。5、返还邱泳龙因此支付给景宏公司的律师费1275元及利息104.6元（以1275元为本金，自2013年12月8日，按银行同期同类贷款利率6.15%，暂计起诉之日）。6、景宏公司、富盈集团公司协助邱泳龙向相关部门退回契税、住宅专项维修资金总计29257.7元及利息损失总计693.4元（以29257.7元为本金，从2013年12月20日起，按银行同期同类贷款利率6.15%，暂计于起诉之日）。7、景宏公司、富盈集团公司支付本案原审诉讼费。原审法院经审理查明，2013年12月8日，邱泳龙（乙方）与景宏公司（甲方）签订《商品房买卖合同》［合同编号：20131208B37CFA176615）约定由景宏公司向邱泳龙出售位于东莞市大朗镇美景东路76号富盈商业中心商务楼商铺1161号房屋，价格为788720元。合同对以下问题做出约定：1、支付方式。支付方式为买受人应于签署合同时付清首期款398720元，余款390000元通过银行按揭的方式付款。2、交付期限：2014年5月1日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。3、逾期交房的违约责任。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。双方对其他问题也做出约定。2014年3月7日，邱泳龙、景宏公司以及建行东莞市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定由邱泳龙向建行东莞市分行借款390000元，月利率为6.004167‰，利率于每年1月1日调整。景宏公司以保证人身份在该合同中签名盖章。2013年3月7日，案涉房屋办理抵押登记。黄小娟以抵押人身份在该合同中签名。邱泳龙向景宏公司以及相关部门支付如下款项：1、2013年12月2日以及12月8日，邱泳龙向景宏公司支付定金及首期款共201540元。2、2014年4月4日，通过银行贷款向景宏公司支付390000元。3、2013年12月12日，向税务部门缴纳契税23661.6元以及滞纳金4010.64元。4、2013年12月20日，向住宅专项维修资金账户缴纳1585.5元。5、2013年12月8日，向景宏公司支付律师费1275元。庭审中，景宏公司确认已开具购房款全额发票。2014年4月26日，景宏公司向邱泳龙发出《延期交楼通知书》，主要内容为通知延期交楼，预期到2014年7月31日交楼。庭审中，景宏公司确认至今未交付商品房，但认为商品房已经过竣工验收可以使用。另查明，截止至2015年6月4日，邱泳龙共向建行东莞市分行归还本金32710.16元、利息30850.1元，罚息2.65元，尚有357289.84元本金未归还。邱泳龙主张富盈集团公司应当承担连带责任，理由为案涉楼盘在对外宣传中，富盈集团公司宣传资料中宣传开发商为富盈集团公司。邱泳龙提交的宣传资料显示有“富盈地产”的字样。富盈集团公司认为签订合同的主体为景宏公司。原审认定以上事实的证据：有邱泳龙提交的宣传资料、认购书、《商品房买卖合同》、收款收据、《个人住房（商业用房）借款合同》、发票、专项维修基金手续、税收转账专用完税证、商品房按揭登记说明书、延期交楼通知书、个人还款计划表及个人贷款对账单、明细以及原审庭审笔录。原审法院认为，邱泳龙与景宏公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方之间真实意思表示，合法有效，双方之间为商品房买卖合同法律关系，双方的权利义务依法由合同法等法律法规予以调整。本案双方争议的问题在于：1、《商品房买卖合同》是否应当解除，景宏公司是否应当承担违约责任。2、富盈集团公司是否应当承担责任。关于第一点，双方签订的合同约定案涉房屋交付期限为2014年5月1日前，并约定逾期交房超过180日的，买受人有权解除合同。现景宏公司未能在约定交付期限内向邱泳龙交付案涉房屋已逾期超过180天，景宏公司的逾期交付行为已达到合同约定的解除条件，邱泳龙请求解除邱泳龙与景宏公司所签订的《商品房买卖合同》符合合同约定以及法律规定，原审法院依法予以支持。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。邱泳龙可要求景宏公司退还购房款以及赔偿损失。依据上述规定，对于邱泳龙的各项请求，本院分析如下：1、对于邱泳龙所主张的退回购房款问题。邱泳龙直接向景宏公司支付的购房款应当予以退回给邱泳龙。对于邱泳龙通过银行贷款形式向景宏公司支付的购房本金以及利息问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，因本案商品房买卖合同被解除，致使本案的商品房担保贷款合同的目的无法实现，因此，商品房贷款担保合同也应当一并解除。同时依据该解释第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。根据建行东莞市分行提交的还款明细，截止至2015年6月4日，邱泳龙共向建行东莞市分行归还本金32710.16元、利息30850.1元，罚息2.65元，尚有357289.84元未归还，邱泳龙已归还部分，应当由景宏公司向邱泳龙返还，但罚息不应当由景宏公司承担。对于未归还的银行贷款本金余额以及利息，则由景宏公司直接向建行东莞市分行支付。至于利息由景宏公司承担的理由，在第2点中一并论述。2、对于购房款的利息问题，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”，本案中双方约定，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。本案中，因合同解除，无法实现合同目的，邱泳龙因支付购房款至少产生利息损失，景宏公司则因占用邱泳龙的款项而获得利息收益，该利息明显高于双方合同所约定的违约金计算方法，依法应当予以调整，景宏公司所产生的利息属于邱泳龙的损失范围，景宏公司应当予以赔偿。根据邱泳龙的首期款利息主张，原审法院核算计算方法为：以201540元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2013年12月8日计算至付清之日。至于贷款的利息，如第1点所述。3、对于签约律师费问题，同第2点，因合同目的无法实现，该律师费以及律师费利息属于邱泳龙的损失，景宏公司应当予以赔偿。4、对于契税以及住宅专项维修资金问题，该两项目由相关部门收取，并可在解除合同后由相关部门退回，故此邱泳龙要求景宏公司直接赔偿的请求不予支持，但景宏公司应当协助邱泳龙向有关部门办理退回手续，以及承担利息损失。其中契税中的滞纳金，不属于协助范围以及利息计算基数。关于第二点，邱泳龙提交宣传资料等以证实其所主张的理由，但该些宣传资料中富盈集团公司并没有做出明确的、具体的义务表示，该些内容亦未在邱泳龙与景宏公司双方签订的《商品房买卖合同》中予以体现，该合同明确约定合同主体为邱泳龙以及景宏公司，邱泳龙要求富盈集团承担无法律依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，于2015年10月12日作出判决：一、解除邱泳龙与东莞市景宏名苑房地产开发有限公司于2013年12月8日签订的《商品房买卖合同》［合同编号：20131208B37CFA176615）。二、解除邱泳龙与东莞市景宏名苑房地产开发有限公司、中国建设银行股份有限公司东莞市分行、黄小娟于2014年3月7日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。三、东莞市景宏名苑房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内，返还邱泳龙已支付的购房款201540元以及利息（以201540元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2013年12月8日开始计算至付清之日止）。四、东莞市景宏名苑房地产开发有限公司应予判决生效之日起十日内，向邱泳龙支付已付贷款本金以及利息（截止至2015年6月4日，邱泳龙已归还本金32710.16元、利息30850.1元，2015年6月4日起的已付贷款本金以及利息以判决生效时中国建设银行股份有限公司东莞市分行出具的清单为准，逾期归还的罚息不包括在内）。五、东莞市景宏名苑房地产开发有限公司应予判决生效之日起十日内，向中国建设银行股份有限公司东莞市分行支付未付贷款余额、利息以及提前还款违约金，具体金额以付清当日依照《个人住房（商业用房）借款合同》计算为准。六、东莞市景宏名苑房地产开发有限公司应予判决生效之日起十日内，赔偿邱泳龙签约律师费1275元以及利息（以1275元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2013年12月8日开始计算至付清之日止）。七、东莞市景宏名苑房地产开发有限公司于判决生效后，协助邱泳龙申请办理契税、住宅专项维修资金退回手续以及赔偿利息损失（以25247.1元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2013年12月20日开始计算至付清之日止）。八、驳回邱泳龙的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审诉讼费10482元，由邱泳龙承担102元，由东莞市景宏名苑房地产开发有限公司承担10380元。景宏公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判令景宏公司支付邱泳龙利息损失，但是损失计算以中国人民银行同期同类贷款基准利率计算没有事实及法律依据。邱泳龙并非金融机构，也非商事主体，其利息损失利率不可能达到银行同期同类贷款基准利率，应为银行同期同类定期存款利率。（二）原审是以“合同目的无法实现”来判令案涉合同解除，并非提前还款，不应适用《个人住房（商业用房）借款合同》要求景宏公司支付提前还款违约金。且根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人”的规定，也并未要求提前还款违约金由出卖人承担。据此，景宏公司请求本院：1、请求依法改判原审判决第三项，改判景宏公司以201540元为本金，按照中国人民银行同期同类两年期定期存款利率支付利息。（该项差额：9626元）及改判原审判决第五项为景宏公司无需支付提前还款违约金357元。邱泳龙、富盈集团公司、建行东莞市分行及黄小娟均未在法定期限内提交书面答辩意见。经二审查明，原审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。根据景宏公司上诉提出的请求及陈述的理由，本案争议的焦点：1、合同解除后，景宏公司返还邱泳龙购房款利息损失的标准如何认定。2、景宏公司是否需要支付提前还款违约金。对此，本院分析如下：一、关于合同解除后，景宏公司返还邱泳龙的购房款利息损失的标准如何认定问题。首先，案涉合同因景宏公司违约而解除依据充分，本院予以认定。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，邱泳龙缴付的购房款系通过自筹及贷款的形式向景宏公司支付的，该购房款必然产生利息，而景宏公司占用了邱泳龙的购房款，产生的收益更大。邱泳龙主张购房款的利息应按中国人民银行同期贷款利率计算合法有理，本院予以支持。景宏公司认为邱泳龙向其缴付的购房款利息应按定期两年的存款利率计算缺乏依据，本院不予支持。原审法院对此处理正确，本院予以维持。二、关于景宏公司是否需要支付提前还款违约金的问题。提前还款违约金是因邱泳龙与景宏公司签订的购房合同解除而产生的，属景宏公司违约而产生的损失，根据上述合同法的规定，邱泳龙诉求景宏公司承担该损失依据充分，本院予以支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由东莞市景宏名苑房地产开发有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长  黎淑娴代理审判员  黎棣华代理审判员  陈锦波二〇一六年四月七日书 记 员  罗锦婵附相关的法律条文（节选）：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。