广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终2366号
上诉人（原审原告）：佛山市高明区荷城街道南洲村民委员会新庄第一经济合作社，住所地广东省佛山市高明区。
负责人：谭学谦，该社社长。
委托代理人：朱祥宝，广东天舜律师事务所律师。
委托代理人：梁楚雯，广东天舜律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：曾德棠，男，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码×××261x。
委托代理人：劳日升，广东仲马律师事务所律师。
委托代理人：周端平，广东仲马律师事务所律师。
上诉人佛山市高明区荷城街道南洲村民委员会新庄第一经济合作社（以下简称新庄第一经济社）因与被上诉人曾德棠土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2015）佛明法荷民一初字第374号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回新庄第一经济社的诉讼请求。案件受理费4022元，由新庄第一经济社负担。
上诉人新庄第一经济社上诉提出：一、涉案《土地租赁合同》内容不违法，合同有效，原审判决认定为无效合同错误。理由如下：1、涉案土地属新庄第一经济社所有，只有平面图没有规划图和报建图，是非工业用地，曾德棠对此十分清楚，见证单位的意见对此也予以证明。2、新庄第一经济社以农林地现状交付给曾德棠使用，租金也是按山地的租金价格计算，不是按工业用地计租。3、涉案合同第二条约定涉案土地可作工业用地，但没有注明为工业用地，且该合同第四条第一款、第二款、第四款明确约定曾德棠不得改变现有土地用途，如需要改变，由曾德棠办理报批报建、规划手续，新庄第一经济社只是予以协助。4、涉案租赁合同第四条第一款约定表明新庄第一经济社将自然状态的山地交给了曾德棠，曾德棠是察看过该地块并知道是山林地而非工业用地的。第四条第二款约定表明，涉案土地是非工业用地，如改变性质需由曾德棠自己办理相关手续。原审判决没有认定曾德棠已知涉案土地的性质及使用土地的义务。5、原审判决没有采纳佛山市高明区街道法律服务所的见证意见和答辩意见。该服务所的见证询问笔录上表明涉案土地是山地而非工业用地。涉案土地在见证后已经交付给了曾德棠，曾德棠十分了解土地的性质，如要改变性质应由其办理报批报建手续。新庄第一经济社予以协助，一切费用由曾德棠承担。6、原审判决认定曾德棠没有实际占用涉案土地错误。曾德棠在涉案土地上至今没有具体的立项，相应的有关办理工业用地的手续也无法进行，但其对涉案土地进行了平整，并推土做鱼塘自用，故已实际接收并使用，理应交租，且一直交租至2013年12月，即交了6年租。当地供电部门在2012年中要拉电线经过涉案土地时遭到曾德棠的拒绝，使供电工程至今无法进行，亦可说明曾德棠实际控制了涉案土地。
二、2007年6月21日，陈乃波向新庄第一经济社承租涉案土地，但新庄第一经济社不认可陈乃波和黎铭秋合伙承租的事实。陈乃波因无力开发涉案土地，于2007年底放弃承租，其交付给农户严志光的青苗补偿费65万元由新庄第一经济社代付给了严志光。新庄第一经济社对陈乃波与黎铭秋私下“炒地皮”将涉案土地转租给曾德棠并不知情，也不认可。原审判决根据涉案租赁合同第三条第一款新庄第一经济社要收曾德棠青苗补偿费而没有收，就推定陈乃波将涉案土地转租给曾德棠是经过新庄第一经济社同意没有事实依据。新庄第一经济社将涉案土地租给曾德棠时已无可补偿的青苗，农户严志光所收的青苗补偿费是陈乃波支付的。
三、原审判决适用法律错误。涉案租赁合同即使无效，也应根据双方的过错大小划分责任，不能由新庄第一经济社承担全部责任。从司法实践上，原则上无效合同一般各负50%的责任，况且在签订合同时曾德棠明知道涉案土地是山林地，没有土地规划和土地证等情况。曾德棠实际控制涉案土地，至原审开庭时才表示同意解除合同，理应支付租金。
综上，请求二审法院撤销原审判决并改判：1、曾德棠立即向新庄第一经济社支付土地租金93060元；2、立即解除涉案合同；3、曾德棠立即将涉案土地及其地上物完好交还给新庄第一经济社；4、曾德棠向新庄第一经济社支付违约金93060元；5、本案诉讼费由曾德棠承担。
被上诉人曾德棠答辩称：一、关于多方法律关系问题。一审判决对多方法律关系认定准确，除了一审认定的理由外，还可以从以下方面看出新庄第一经济社清楚了解合伙以及转租的事实：从曾德棠向陈乃波、黎铭秋支付的巨额转手费可以看出合同是有关联性的，如果曾德棠是单独直接与新庄第一经济社签订租赁合同，则完全没有必要与陈乃波、黎铭秋接触并签订数份协议，更没有必要向其支付巨额费用。由此可见，本案存在转租行为，也经新庄第一经济社同意。如果按新庄第一经济社所称是陈乃波、黎铭秋放弃租赁，则双方应先办理解除租赁合同的手续，而不是冒着违约风险直接出租给曾德棠，故新庄第一经济社的说法不符合常理。且陈乃波已经支付了租金及几十万元的青苗补助费，后续经营不需要产生过多的费用，怎么可能突然放弃租赁白白损失70万元呢新庄第一经济社不提2008年的租金问题，因为其早已认可已收取曾德棠的该租金，却无法提供相应依据，无法自圆其说。而从新庄第一经济社没有重复收取曾德棠的租金及青苗补助可知，其认可该费用已由陈乃波、黎铭秋支付，因此无需重复收取。
二、关于合同无效问题。从涉案租赁合同及多份协议可以看出，新庄第一经济社及陈乃波、黎铭秋多次承诺涉案土地为工业用地，可作工业用途。1、新庄第一经济社最初与陈乃波签订的合同中第六条可以看出，新庄第一经济社承诺涉案土地可以办厂，而办厂的前提肯定是土地已经取得工业建设用地许可证，即土地起码是工业用地。（2）涉案租赁合同第二条可以看出，新庄第一经济社承诺涉案土地可以报建并作工业用途，黎铭秋等人也有义务协助办理报建手续等，否则需要退回收到的所有款项。新庄第一经济社狡辩称涉案土地只是可以变更为工业用途，若按此说法，合同上的字眼则变得毫无存在意义。因为土地性质的变更是需要经过审批的，任何性质的土地在审批通过后均可能变成工业用地。既然如此，根本不需要在合同中特意注明，还要注明不能办厂则退款。因此新庄第一经济社的说法明显是狡辩，并不符合常理及行业习惯。曾德棠对涉案土地已投入200万元，如果只是租赁农用地是无需支付这个数额的费用，所以租赁前提肯定是土地是工业用地。见证单位笔录中可以看出，新庄第一经济社已经承诺土地是工业用地。曾德棠因经过法律服务所见证才同意支付高额费用租赁涉案土地，但建房时才发现新庄第一经济社不能提供有关材料，导致无法报建。
三、关于土地交付问题。涉案土地从未办理交接手续，也未交付给曾德棠使用，实际上新庄第一经济社在签订合同后就把土地强行复绿，种植了桉树。新庄第一经济社称土地交接时状况跟现在一样，又称是竹场（因出租行为补偿竹场主青苗补助费），明显自相矛盾。涉案土地现在种满桉树，可见并非土地原样，是新庄第一经济社未经曾德棠同意强行把桉树种上。曾德棠对拉电线的行为从不知道，更谈不上阻碍拉电线。一审判决认定曾德棠未能实际占有使用涉案土地获得收益认定准确。曾德棠无须向新庄第一经济社交付租金或占用费，违约金更没有依据。
综上，新庄第一经济社不仅要退回已收曾德棠的租金，且要退回已收到的全部款项，请求二审法院维持一审判决。
上诉人新庄第一经济社、被上诉人曾德棠在二审阶段均没有向本院提交新证据。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：根据一、二审法院查明的事实，当事人的上诉、答辩及相关意见，本案二审的争议焦点为涉案《土地租赁合同》的效力，曾德棠是否接收并实际占有使用涉案土地及是否需要支付租金。
关于涉案《土地租赁合同》的效力问题。涉案租赁合同第二条约定“该土地可作工业用途”，结合新庄第一经济社与陈乃波签订的合同及黎铭秋与曾德棠签订的多份协议可以看出，新庄第一经济社将涉案土地租给曾德棠是用于工业办厂。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，涉案土地为农民集体所有的土地，土地使用权不得出租用于非农建设，也没有证据表明涉案土地已经合法程序变更用途为工业用地，故新庄第一经济社与曾德棠之间的租赁合同已经违反《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，认定新庄第一经济社与曾德棠之间的租赁合同无效并无不当，本院予以维持。新庄第一经济社上诉主张涉案租赁合同有效理据不足，本院不予支持。
关于曾德棠是否接收并实际占有使用涉案土地及是否需要支付租金的问题。经查，涉讼双方并没有就涉案土地办理交接手续，新庄第一经济社和曾德棠在一审庭审中均确认涉案土地现在长满树木，曾德棠称该树木为新庄第一经济社为响应政府复绿要求而种植；新庄第一经济社则称树木在双方签订合同之时已经存在，一直自然生长而已。由此可见，曾德棠承租土地后，并未接收涉案土地及如期建厂使用，新庄第一经济社也没有提供证据证明曾德棠对涉案土地的四至范围清楚知悉及曾德棠占有并使用涉案土地的实际情况，故新庄第一经济社上诉主张曾德棠已经接收并实际使用涉案土地，要求曾德棠支付租金没有事实和法律依据，本院不予支持。
此外，涉案租赁合同为无效合同，自始没有法律约束力，而且曾德棠一直未能实际占有使用土地获取收益，故新庄第一经济社上诉主张解除《土地租赁合同》，曾德棠交回租赁物、承担违约金并按过错大小承担责任，均没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。新庄第一经济社的上诉理据不足，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4022.4元，由上诉人佛山市高明区荷城街道南洲村民委员会新庄第一经济合作社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 温万民
审 判 员 余珂珂
代理审判员 徐允贤
二〇一六年七月三十一日
书 记 员 陆灏珺