陕西省山阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）山民初字第00092号
原告（反诉被告）惠明，男，汉族，居民。
被告（反诉原告）陕西泰宇房地产开发有限公司（以下简称泰宇公司），住所地：商洛市商州区兴商街。
法定代表人程同榜，系泰宇公司总经理。
委托代理人肖本华，男，汉族，居民。
委托代理人牛先辉，男，汉族，居民。
原告惠明与被告泰宇公司商品房买卖合同纠纷一案，原告2015年1月27日起诉，本院受理后，依法由审判员孙淑梅独任审判，于2015年3月9日公开开庭进行了审理。原告惠明，被告泰宇公司委托代理人肖本华、牛先辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年春，原告购买被告开发的山阳县城中嘉园商住楼。被告向原告承诺该商品房产权期限70年。2014年10月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告提出将《商品房买卖合同》第一条土地使用年限由50年变更为70年，被告城中嘉园售楼部销售人员（以下简称销售人员）向原告解释该合同为统一印制，不方便变更，销售人员谭义在《土地开发合同补充协议》上注明原告所购买的的商品房“房产权期限为70年”。原告多次要求被告在签过字的《土地开发合同补充协议》上盖章确认，销售人员以各种理由拒不盖章确认。经原告咨询该协议不具有法律约束力。原告上述虚假承诺，隐瞒真实情况，故意将土地使用期限50年说成70年，诱使原告签订《商品房买卖合同》构成合同欺诈。原告要求房屋面积140平方米-150平方米之间，根据原告建议选择了四单元11层41101号房，合同约定建筑面积140.35平方米，（其中套内面积118.93平方米，公摊建筑面积21.42平方米）。但根据合同约定的计价方式与价款附件一：房屋平面图所示，原告经过计算结论为：总建筑面积137.535平方米，其中套内面积116.545平方米，公摊率为18%，公摊面积20.99平方米。比合同约定总面积短少2.8269平方米，套内面积短少2.385平方米。被告通过虚增面积，诱使原告做出购买商品房的错误决定，不是原告真实意思表示。导致原告合同目的不能实现，构成合同欺诈。《商品房买卖合同》中下列条款应属无效条款：1、被告曾发布销售广告和宣传资料：建筑智能，分户供暖，首席天然气直接入户，壁挂锅炉采暖，24小时热水，可自由控制，重金打造安防体系，智能化门禁、视频监控、无线上网、购物、卡式购水电、24小时供电系统，享受高科技带来的智能化生活。但在格式合同附件三装饰设备标准10：其他预留有线电视、电话接口。本楼盘使用天然气，采用燃气壁挂锅炉取暖，壁挂锅炉、暖气片和入户燃气管道安装到户，每户要分摊4000元壁挂锅炉费用；2、原告发布“买房送滚筒洗衣机、三开门的冰箱、大尺寸液晶电视机、空调器等家用电器，被告不兑现承诺，构成违约，侵害了原告合法权益。3、合同第五条第四款约定：买受人退房的出卖人按同期银行存款利率付给利息。该条款显失公平。应按照买房人承受的银行按揭贷款利息支付。4、第七条买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期60日内买受人按日支付逾期应付款万分之一违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，按日向出卖人支付累计应付款日百分之一违约金。并自应付款之第二天日支付万分之二违约金。第九条出卖人逾期交房责任：逾期不超过60日，出卖人支付已交房款万分之一违约金。超过60日买受人解除合同的出卖人支付已付款百分之一违约金。买受人要求继续履行的，自本合同规定的最后交付期第二天起出卖人支付已交价款万分之一点二的违约金，显失公平。5、第十条三款买受人退房的，出卖人60日内退款并按银行同期存款利率付给利息。上述条款显失公平。被告应承担贷款利率责任。6、第十四条二款二项由于政策法规或行政命令的改变、市政因素、不可抗力等非出卖人能力所及的情况导致基础配套设施、公共配套在规定日期未达到使用条件，买卖双方约定出卖人不承担责任。出卖人擅自扩大免责范围改变了不可抗力的法定定义，侵害原告合法权益。应当无效。7、第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内将办理产权登记须由出卖人登记的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房的，出卖人按已付房款百分之一赔偿损失。买受人不退房的，出卖人按已付房款百分之一违约金。上述协议未与买受人协商，内容违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》条款，损害了买房人权利。延长了办理产权登记和报产权登记机关备案的期限。出卖人承担的百分之一责任过低，应当无效。8、第十七条该商品房所在楼宇屋面、外墙面使用权归出卖人所有。违反了《物权法》第七十条规定。损害了买受人的合法权益。应当无效9、附件四：二补充协议1出卖人根据相关规定代收大修基金、契税、办理房屋产权证书和房屋抵押等相关费用、数字电视安装费等，未经所有商品房买受人委托原告无权代理。上述格式条款违反《合同法》规定情形，应属无效。10、附件四：二补充协议3买受人提出解除合同的应向出卖人支付总房款6%违约金，出卖人60个工作日内退款不承担利息。排除了出卖人责任，显失公平。出卖人责任导致合同解除的，出卖人也应承担总房款6%违约金。原告请求判令：一、撤销2014年10月1日原、被告签订的《商品房买卖合同》并返还原告已交购房款151225元；二、确认合同中第五条第四款、第七条、第九条、第十条、第十四条第二款第二项、第十五条、第十七条第一项、二项、附件四合同补充协议第二款第一项的内容无效；三、被告承担解除合同的违约金29473.50元（140.35㎡×3500×6％）。
被告辩称：关于土地使用权年限问题，双方合同中签订的土地使用年限50年，符合法律规定，“70年”的约定是开发商与村委会之间协商签订的协议，目的是限制村委会在50年之后向房主主张权利，是为了维护住户的正当利益。原、被告双方已经签订《商品房买卖合同》上没有“70年”的签字，原告所说的“70年”不是《商品房买卖合同》组成部分，原告不认可也未加盖公章确认。故对原告无法律约束力；关于房屋面积问题，原告计算房屋的面积方式不规范，即使按照原告计算的面积，加上误差面积，也正好符合合同规定。房屋面积最终经过专业测量，不会超过3%。合同约定，面积与产权面积有出入的以产权面积为准。不存在欺诈。关于广告承诺的问题，原告已经实现广告中承诺，但是广告中并没有承诺“免费提供”的字样，不能要求原告免费提供。送家用电器是2014年10月19日发布的促销广告，是对尚未卖出的房屋的促销活动，与此前已经卖出的房屋无关，原告不享有促销优惠的权利。关于公共部分使用权属问题，原告出于善意为了整体美观而设定，不构成对外墙皮使用权的侵犯。关于代收费问题，双方自愿。关于免责条款问题，合同书双方约定，不违反法律规定，属非出卖人能力所及的情况，双方不承担责任。关于退房问题，原告不具有违约而使原告要求退房的理由。应驳回原告的诉讼请求。
反诉原告诉称：2014年10月1日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》合法有效。反诉被告已经实际支付151225元，拖欠余款340000元，合同约定以银行按揭形式支付，但经多次催要反诉被告拒不提供相关按揭资料导致拖欠至今。应承担《商品房买卖合同》第七条一款2项实际逾期日万分之二违约金。反诉请求判令：一、双方继续履行2014年10月1日签订的《商品房买卖合同》；二、反诉被告在本判决生效10日内付清购买该房屋所欠房款340000元；三、反诉被告承担应付款340000元实际逾期日万分之二的违约金。
反诉被告辩称：反诉原告因欺诈行为与反诉被告签订《商品房买卖合同》应当撤销，反诉被告未交清余款属实，但不构成违约。2014年12月30日反诉原告销售人员与反诉被告已达成口头协议，变更交付期限为：“付清房款时交付钥匙”反诉被告不交清余款不够成违约。应驳回反诉原告的反诉请求。
原告为支持其诉讼请求和辩解理由提供下列证据予以证明：
1、商品房买卖合同一份，以证明原、被告之间签订商品房买卖合同的事实。
2、商品房认购书，以证明原告与被告之间达成商品房认购的事实。
3、原告身份证复印件一份，以证明原告身份情况。
4、收款收据4份，以证明原告已交付被告151225元商品房购房款的事实。
5、城市空间置业计划书，以证明原告购买的F户型设计图纸套内面积为116.545平方米，与合同约定的118.93平方米房屋面积不相符，原告所购买的房屋存在面积差2.8269平方米。构成欺诈。
6、《土地开发合同补充协议》一份，以证明，《商品房买卖合同》第一条土地开发的使用权期限由50年变更为70年，因原告要求被告变更《商品房买卖合同》中土地使用年限，售楼部工作人员提供《土地开发合同补充协议》并由售楼部工作人员谭义在该协议上签字“办理70年房屋产权”的事实。
7、商品房销售广告1份，以证明原告承诺提供壁挂锅炉采暖系统的事实。
8、原告《商品房销售广告》照片6张，以证明本诉原告在商品房销售过程中承诺赠送冰箱、洗衣机、空调器、大尺寸液晶电视机等家电的事实。
9、原告与售楼部工作人员音频证据1份，以证明原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》，经双方经协商合同内容变更为：“50年变为70年产权：付款和交房延期到2015年3月10日；支付余款时交房钥匙”。
10、《商品房买卖合同（预售）示范文本》，以证明买受人解除合同的，出卖人违约退购房款时应承担不低于中国人民银行同期贷款基准利率，《商品房买卖合同》第五条第四款中”按同期存款利率给付利息”显示公平。
11、证人雷雪婷证明，签订合同时，原告承诺房产证上房屋产权年限70年，双方口头协议，合同变更为：何时付清全款，何时交钥匙。没付清余款不算违约。
12、姜静证明，销售人员口头承诺房屋所有权70年。
13、崔战英证明，销售人员承诺70年产权，还有停车场，但合同上只有45年也没有停车场。
14、薛建斌证明，销售人员口头承诺房屋年限70年但合同上只有45年，原告违约至今未交房。
15、被告出示的证据目录。证明被告一方承认提供的补充协议将土地使用期限由50年变为70年。被告承诺给原告办理房屋70年产权证的事实。
被告为支持其诉讼请求和辩解理由提供下列证据予以证明：
1、公司及法人身份证明，以证明被告的身份信息。
2、商品房买卖合同，以证明原、原告之间签订商品房买卖合同的事实。
3、土地开发补充协议，以证明开发商和卜吉河村委会土地合作开发时间是50年，后来为了维护业主的利益，将合作开发期限变更为70年。
4、商品房认购书，以证明原告购房是其真实意思表示。
5、4份收款收据，以证明原告交款的数额。
6、房产登记收费一览表，以证明代收该项费用的依据。
7、广告和电子文档各1份，以证明促销广告内容和发布时间为2014年10月19日。
8、土地使用证等五证一书各1份。以证明原告开发手续齐全合法。
反诉原、被告未提供新的证据加以证明。
对于原告提供的证据1，2，3，4，5，6，7，8，9，11，12，13，14，15，能够相互印证，客观真实予以采信，其余证据不符合证据要件，予以采信。
对原告提供的证据1，2，3，4，5，6，7，8能够相互印证，客观真实予以采信。予以采信。
根据采信的证据、当事人陈述确认以下案件事实：
被告以合作方式取得山阳县城关镇卜吉河村城中路东侧、编号为山国用（2010）第01038号地块土地使用权，用于建造商品房对外出售。2014年4月16日，在山阳城中嘉园售楼部，双房签订商品房认购书并由原告交付定金10000元。2014年5月28日前，原告共支付购房款151225元。2014年10月1日，在城中嘉园售楼部，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号CZ-14065））。合同说明部分载明：1、签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款和专业用词不理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询；3、为体现合同双方的自治原则本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未修改的文本印刷文字视为双方同意内容。5、选择内容，以划√方式选定。合同内容：第一条项目建设依据：出卖人以出让（合作开发）方式取得土地使用权。规划用途为商住，土地使用年限自2010年9月9日至2060年9月9日。第三条，买受人所购商品房的基本情况：四单元11层41101号房，合同约定建筑面积140.35平方米，其中套内面积118.93平方米，公摊建筑面积21.42平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二即GB／T17986Z中《房产测量规定》的B3.1规定）。计价方式与价款：按建筑面积计算该商品房单价每平方米3500元总金额491225元整。第五条面积确认及面积差异处理：以建筑面积为依据进行面积确认和面积误差处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以产权登记面积为准，据实结算房价。第六条付款方式及期限约定：买受人按照按揭方式按期付款。附件四合同补充协议一、3买受人办理银行按揭于7日内向出卖人提交办理银行按揭所需资料等。原告已支付151225元，余款340000元整，约定办理银行按揭。原告未按约定提供办理银行按揭的完整资料，致使按揭贷款无法办理也未按约定将余款一次性付清。《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期60日内买受人按日支付逾期应付款万分之一违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，按日向出卖人支付累计应付款日百分之一违约金。并自应付款之第二天日支付万分之二违约金。第八条交付期限：出卖人应当在2014年12月31日前交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房责任：逾期不超过60日，出卖人支付已交房款万分之一违约金。超过60日买受人解除合同的出卖人支付已付款百分之一违约金。买受人要求继续履行的，自本合同规定的最后交付期第二天起出卖人支付已交价款万分之一点二的违约金。第十条三款因规划设计变更导致买受人退房的，出卖人60日内退款并按银行同期存款利率付给利息。第十四条二款二项由于政策法规或行政命令的改变、市政因素、不可抗力等非出卖人能力所及的情况导致基础配套设施、公共配套在规定日期未达到使用条件，买卖双方约定出卖人不承担责任。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内将办理产权登记须由出卖人登记的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房的，出卖人按已支付房款百分之一赔偿损失。买受人不退房的，出卖人按已付房款百分之一违约金。第十七条双方可以就下列事项约定：该商品房所在楼宇屋面、外墙面使用权归出卖人所有。附件四：一、3买受人应于2014年5月28日向出卖人支付应缴房款151225元，余款人民币340000元办理银行按揭。并于7日内向出卖人提交相关证明材料，如因买受人原因致使按揭贷款无法办理，买受人需在接到通知后10日内将剩余全部房款一次付清。附件四：二、补充协议：1、出卖人根据相关规定代收大修基金、契税、办理房屋产权证书和房屋抵押等相关费用、数字电视安装费等。3、买受人解除合同的，应向出卖人支付总房款6%违约金，对出卖人责任导致合同解除的情形，未作约定。同时查明：原告曾发布促销售广告、宣传资料：首席天然气直接入户，壁挂锅炉采暖，24小时热水，智能化门禁、视频监控、无线上网、购物、卡式购水电、24小时供电系统。合同附件三装饰设备标准10要求每户分摊4000元壁挂锅炉费用；2014年10月19日，发布“买房送家电，即日起至交房，进门就有礼品相送；成交即抽奖，百分之百中奖，万元家电力保免费拿”的促销广告。还查明：2011年10月20日，山阳县城关镇卜吉河社区居委会与原告签订《土地开发合同》约定合作项目城中嘉园“合作期限为50年”。2013年12月26日双方签订《土地开发合同补充协议》将合作期限变更为“70年”。2014年10月1日原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告销售工作人员向原告出示该补充协议并在复印件上填写：“房产证上房屋年限为70年”。另查明：原告此后与销售人员就《商品房买卖合同》中土地使用权期限、付清余款和交房期限等问题进行过多次协商，未达成书面变更协议，
本院认为，原告是在仔细阅读了被告提供的商品房买卖合同说明后与被告签订的《商品房买卖合同》。合同中双方就所购买的商品房的土地使用年限和面积的约定是具体明确的。
关于原告主张的被告承诺“70年产权构成欺诈问题。本院认为，以欺诈手段订立的合同，是指一方当事人故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况，使其陷于错误认识并因此作出错误意思表示而订立的合同。本案中被告销售人员在其他协议上自行填写的“房产证上房屋年限为70年”的内容，未经被告确认，不构成《商品房买卖合同》的内容。原告明确知道其与被告签订的《商品房买卖合同》中土地使用年限50年。故合同约定的房屋使用年限问题，不存在欺诈行为。关于原告以被告虚增面积为由主张合同构成欺诈的问题。根据原被告双方签订的合同约定房屋面积确认及面积差异处理的办法以建筑面积为依据进行面积确认和面积误差处理，如合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，据实结算房价。本案就房屋的实际面积与合同约定不一致的处理办法双方约定明确。涉讼商品房尚未经相关部门登记，房屋实际面积尚不能确认，不能证明面积存在欺诈。故原告以合同虚增面积为由主张合同构成欺诈的理由不能成立。本院不予支持。
关于原告以双方发生违约行为时所承担的违约金标准显失公平而主张相关条款无效的问题，本院认为合同条款属开发商与买房人的自愿约定，且承担违约金的标准相差不大，不构成显失公平。本院不予支持；关于原告主张合同中就产权登记和备案约定期限违反法律规定应属无效的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定有约定从其约定，无约定的必须在房屋交付后90日内办理完结。本案中约定出卖人在商品房交付后720日内报产权登记备案，符合法律规定，合法有效；关于原告主张的未经全体买受人委托出卖人代收大修基金、契税、办理房屋产权证书和房屋抵押等相关费用条款无效的问题，本院认为，属双方自愿约定由被告代收，不违反法律规定，合法有效；关于原告主张的被告扩大不可抗力情形可能损害原告利益条款无效问题，本院认为双方自愿约定，不违反法律强制性规定，合法有效；关于合同第十七条约定商品房所在楼宇屋面、外墙面使用权归出卖人所有应认定无效的问题，经审查，本院认为该条款违反物权法相关规定，该条款无效，但不影响其他条款的效力；关于原告主张的因出卖人原因导致解除合同时被告也应向原告支付总房款6%违约金的问题，本院认为，原告没有主张解除合同，也就不存在解除合同时责任承担问题；关于原告主张的装饰设备应当免费提供问题，本院认为，广告中没有免费提供承诺且合同约定明确，故对该项主张不予支持；关于原告主张的广告承诺买房送家电问题，本院认为，被告制作广告的具体时间是2014年10月19日，原告签订合同的时间是2014年10月1日，故该促销活动不适用于原告。
综上，原告与被告自愿签订《商品房买卖合同》，不存在合同欺诈的无效情形和撤销的法定情形。故原告主张撤销《商品房买卖合同》的诉求，本院依法不予支持；被告反诉主张的2014年10月1日原、被告双方签订的《商品房买卖合同》继续履行并主张原告付清所欠房款340000元的诉求，于法有据，依法应予支持；被告反诉主张原告支付实际逾期日万分之二的违约金的诉求，根据合同约定，因未提供被告已向原告发出交清余款通知的相关证据，无法确定逾期交款的具体日期，不能确定原告违约责任，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条一款、第五十四条、第六十条一款、第一百三十条、第一百六十条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十四条、《中华人民共和国物权法》第七十条之规定判决如下：
一、驳回原告要求撤销《商品房买卖合同》的诉讼请求。
二、原、被告继续履行2014年10月1日签订的《商品房买卖合同》。原告于本判决生效之日起10日内付清所欠购房款340000元，被告将涉案商品房交付给原告。
三、驳回原、被告其他诉讼请求。
本诉案件受理费3900元，减半收取1950元，反诉受理费6400元，减半收取3200元，合计5150元，由原告惠明负担3000元、被告泰宇公司负担2150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。
审判员 孙淑梅
二〇一五年四月二十七日
书记员 张 烨
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规法规的强制性规定。
第五十四条下列合同当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任.。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条商品房销售广告和销售资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为邀约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第十四条出卖人使用的房屋套内建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的按照约定处理……。
第十八条由于出卖人原因买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任…….。
《中华人民共和国物权法》
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。