江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第02949号
上诉人（原审被告）刘子芳。
委托代理人朱峰。
被上诉人（原审原告）昆山国鹰汽配科技有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北望山北路111号5幢，组织机构代码68111953-2。
法定代表人戚金鹰，该公司董事长。
委托代理人张建初。
上诉人刘子芳因与被上诉人昆山国鹰汽配科技有限公司（以下简称为国鹰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆民初字第0711号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年9月12日国鹰公司、刘子芳与苏州正力房地产咨询有限公司（以下简称正力房产公司）签订《场地租赁合同》1份，约定国鹰公司将坐落在昆山市玉山镇望山北路111号西侧以红砖围墙为界的场地（约7亩）租赁给刘子芳使用，租赁期限为3年，自2012年10月12日起至2015年10月11日，刘子芳在签订合同当日支付押金10000元，年租金为190000元，租金1年1付，首期租金刘子芳于2012年9月30日前支付，第2年租金于2013年8月10日前支付，租赁期间使用该场地所发生的水、电、煤气、通讯等一切费用均由刘子芳承担，租赁期间，国鹰公司负责提供使用三厢电5KVA到租赁物业给刘子芳使用，租赁期间，国鹰公司保证该场地及其附属设施处于正常的可使用和安全状态，在租赁合同期限届满前，任何一方不得提前解除合同。2013年9月11日，国鹰公司、刘子芳与正力房产公司签订《场地租赁合同补充协议》1份，载明“原2012年9月12日所签订合同约定在2013年8月10日前由刘子芳支付2013年10月12日至2014年10月11日年租金190000元给国鹰公司，因刘子芳在2013年8月10日前只支付70000元，国鹰公司、刘子芳及正力房产公司经多次协商达成共识，刘子芳承诺：在2013年11月30日前支付国鹰公司场地租金余款120000元，刘子芳逾期支付，愿意承担场地租金的滞纳金以2013年8月10日起计算，每天按10‰计算补偿给国鹰公司，同时自愿放弃继续承租的权利，国鹰公司不做任何补偿，非违约方有权解除合同，违约方除须偿付逾期滞纳金外，承担违约责任；2014年8月10日之前一次性支付给国鹰公司2014年10月12日至2015年10月11日的年租金190000元，如逾期未支付，每天按年租金的10‰计算滞纳金支付给国鹰公司，如逾期15天未支付，则视为刘子芳自愿放弃继续承租权利，国鹰公司不做任何补偿，非违约方有权解除合同，违约方除须偿付逾期滞纳金外，承担违约责任；刘子芳自愿放弃使用国鹰公司所提供的水、电，以后国鹰公司所产生的水电费与刘子芳无任何关系，刘子芳自2013年9月12日起所使用的水、电与国鹰公司无任何关系。”等内容。2013年12月25日国鹰公司作出通知1份，载明“刘子芳先生：关系我司与你方于2012年9月12日签约场地租赁合同及2013年9月11日签约的场地租赁合同补充协议的精神，在双方执行过程中，你方拖延交付水电费，场地租赁费等等，不守信誉与承诺，根据租赁合同与协议，你方已违约，为此经公司研究决定，即日起解除合约，并要求你方承担违约责任，限你方在10各工作日内迁移，归还我方场地、设施、房屋、资产，并应符合正常使用状态，如你方拒不执行，则由昆山市人民法院仲裁。”等内容，刘子芳称对该通知不清楚。
原审另查明：国鹰公司提供的土地证、房产证显示昆山市玉山镇望山北路东侧、丁泾路北侧的土地使用权人为国鹰公司，面积为8718㎡，昆山市玉山镇望山北路111号5号房的房屋所有权人为国鹰公司，建筑面积为3525.95㎡，刘子芳对上述土地证、房产证无异议，并与国鹰公司一致确认刘子芳承租的土地及房屋坐落与上述土地证、房产证上的土地及房屋坐落相同。原审庭审中，国鹰公司、刘子芳一致确认截止2014年4月11日刘子芳欠租金25000元，国鹰公司租给刘子芳的场地上带700-800个平方米的房子，刘子芳已支付260000元租金及押金10000元。刘子芳陈述签订补充协议后没有支付过租金，涉案的场地现在由其占有。
原审又查明：国鹰公司提供的刘子芳2013年8月5日至2013年9月3日的水电应付款清单显示刘子芳应付5016.1元水电费，刘子芳对该清单无异议。
以上事实由国鹰公司提供的水电费清单、《场地租赁合同》、《场地租赁合同补充协议》、通知、土地证复印件、房产证复印件及庭审中原刘子芳的陈述等证据予以证实，原审法院予以确认。
原审原告国鹰公司的诉讼请求为：1、判令解除国鹰公司、刘子芳之间的租赁合同，刘子芳搬离国鹰公司厂区；2、刘子芳支付截止合同解除时的租金；3、刘子芳支付滞纳金100000元；4、刘子芳支付水电费5016.1元；5、本案的诉讼费用由刘子芳承担。
原审法院认为：国鹰公司、刘子芳及案外人正力房产公司签订的《场地租赁合同》、《场地租赁合同补充协议》系国鹰公司、刘子芳及案外人的真实意思表示，合法有效，当事人均应恪守。《场地租赁合同补充协议》对《场地租赁合同》关于第2年租金支付的期限及合同解除权予以变更，刘子芳理应按照约定支付租金，但刘子芳自签订《场地租赁合同补充协议》后未支付过租金，有违诚信，对国鹰公司的合法权益造成损害，国鹰公司据此要求解除与刘子芳的《场地租赁合同》及补充协议合法有据，应予以支持。国鹰公司虽于2013年12月25日作出包含解除合同内容在内的通知，但未提供证据证明刘子芳收到通知的时间，刘子芳也不认可收到通知，故关于《场地租赁合同》及补充协议的解除时间，原审法院确认为国鹰公司起诉之日，即2014年2月26日。同时合同解除后，刘子芳还应当从涉案场地迁出，将涉案场地交还国鹰公司。
关于国鹰公司主张的租金，国鹰公司、刘子芳签订的《场地租赁合同》及补充协议关于租金的支付系先付后用，且刘子芳已足额支付国鹰公司第1年的租金，故刘子芳已经支付的第2年70000元租金所对应的承租天数应当予以扣减，即刘子芳还需支付的租金应当自2014年2月21日起计算。国鹰公司要求租金计算至解除合同时，经核算，刘子芳还应支付国鹰公司2014年2月21日至2014年2月26日的租金3126元。刘子芳如在合同解除后仍占有涉案场地，国鹰公司的相关损失可另行主张。
关于国鹰公司主张的滞纳金，国鹰公司、刘子芳在《场地租赁合同补充协议》中约定的滞纳金实为违约金，刘子芳未按约定足额支付国鹰公司第2年租金，导致国鹰公司产生损失，系刘子芳违约在先，同时国鹰公司、刘子芳约定的违约金标准（10‰／天）明显过高，应予调整。为体现契约精神，维护公平，经综合考虑国鹰公司的损失，原审法院确认刘子芳自2013年12月1日起至2014年2月26日止以120000元为基数按照银行同期同类贷款利率的标准向国鹰公司支付违约金。
关于国鹰公司主张的5016.1元水电费，有国鹰公司提供的水电费清单予以证明，且刘子芳对该清单予以认可，原审法院认定国鹰公司代为支付了水电费5016.1元，该款应由刘子芳支付给国鹰公司。刘子芳已经支付国鹰公司的10000元押金，本案不作处理，由国鹰公司、刘子芳自行结算。
对于刘子芳关于2012年下半年开始国鹰公司就不正常提供水电及无法使用雨水下水道的抗辩意见，刘子芳未提供证据予以证明，故对刘子芳的抗辩意见不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：一、昆山国鹰汽配科技有限公司与刘子芳签订的《场地租赁合同》及补充协议于2014年2月26日解除。二、刘子芳于判决生效后十五日内从承租的昆山市玉山镇望山北路东侧、丁泾路北侧的土地中迁出，将该土地交还昆山国鹰汽配科技有限公司。三、刘子芳于判决生效后十五日内支付昆山国鹰汽配科技有限公司2014年2月21日至2014年2月26日的租金3126元。四、刘子芳本判决生效后十五日内支付昆山国鹰汽配科技有限公司违约金，违约金以120000元为基数，自2013年12月1日起按照中国人民银行公布的银行同期同类贷款基准利率的标准计算至2014年2月26日止。五、刘子芳于判决生效后十五日内支付昆山国鹰汽配科技有限公司水电费5016.1元。案件受理费4756元，减半收取2378元，由昆山国鹰汽配科技有限公司负担2283元，由刘子芳负担95元。
上诉人刘子芳不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实有误，适用法律不当。2012年9月12日刘子芳与国鹰公司签订租赁合同后第二年，国鹰公司为把涉案场地卖掉，便与刘子芳协商解除租赁合同，因刘子芳为填平涉案场地花费580000余元，故不同意解除租赁合同，此后国鹰公司百般刁难，停水停电。刘子芳曾无数次打电话给国鹰公司法定代表人要求协商，但其均未明确回复。由于国鹰公司停水停电，导致刘子芳生产经营受到极大影响，在没有办法的情况下，刘子芳才与国鹰公司签订了2013年9月11日的补充协议，但补充协议签订后国鹰公司并未处理好涉案场地排污问题，刘子芳一直发消息催促国鹰公司前来拿租金，但国鹰公司都置之不理。综上，请求二审法院撤销原判，改判或发回重审，由国鹰公司承担一、二审案件受理费。
被上诉人国鹰公司辩称：刘子芳上述陈述均非事实。当时确实有人来打听房子出售的事情，但只是看场地，最后并未出售，停电停水是因刘子芳结欠水电费，不按时交纳，双方产生了不信任和矛盾，故刘子芳与国鹰公司才签订了补充协议，明确水电由刘子芳自己承担和解决。
二审庭审中，刘子芳向本院提交如下资料：1、刘子芳与国鹰公司法定代表人之间的手机短信内容整理稿，据此主张刘子芳请求国鹰公司解决供水供电问题，但国鹰公司置之不理，违约在先，且刘子芳多次发信息让国鹰公司来拿租金，国鹰公司不拿，刘子芳将租金送给国鹰公司，但人找不到；2、照片打印稿一张，据此主张涉案厂地有大量积水。国鹰公司质证认为，按照补充协议合同刘子芳应于2013年11月30日向国鹰公司交租金120000元，国鹰公司提前一个月打电话给刘子芳，要求其按时交费，刘子芳当时答应11月30日交，但后来因11月30日是星期天，刘子芳又说12月1日交，可是仍未交，后续要求刘子芳交租金，刘子芳称其在路上，但事实上未交，故刘子芳所述其欲交租金而国鹰公司不收并非事实。
上述事实，有刘子芳提交的手机短信内容整理稿、照片打印稿及当事人陈述等在案佐证。
二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，国鹰公司、刘子芳及案外人正力房产公司签订的《场地租赁合同》、《场地租赁合同补充协议》均系当事人真实意思表示，并未违反法律规定，应属合法有效。刘子芳称签订《场地租赁合同补充协议》违反其真实意思表示，但未提供证据证明上述协议存在法定的可撤销情形，本院不予认可。在《场地租赁合同》、《场地租赁合同补充协议》的履行过程中，刘子芳先未按《场地租赁合同》按时足额支付租金，签订《场地租赁合同补充协议》后仍未按时足额支付租金、违约在先，故国鹰公司依据《场地租赁合同补充协议》要求解除涉案《场地租赁合同》并由刘子芳支付至合同解除时的租金、违约金，有事实及法律依据，应予支持。
关于水电问题，刘子芳并未举证证明国鹰公司曾向其提出解除租赁合同且系因解约不成才停水停电，根据刘子芳一审庭审中认可的2013年8月5日至2013年9月3日的水电应付款清单显示，刘子芳并未按期足额向国鹰公司交纳水电费并结欠5016.1元水电费，故刘子芳上诉称国鹰公司违约在先，向其提出解除租赁合同未成后停水停电，本院不予采纳。
关于涉案场地污水排放问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。本案中，刘子芳并未提供充分证据证明涉案场地因国鹰公司原因导致污水排放问题并影响其使用。即便涉案场地污水排放问题属实，刘子芳也未提供证据证明其曾要求国鹰公司在合理期限内维修，若国鹰公司未在合理期限内维修，刘子芳亦可自行维修，相应维修费用可由国鹰公司负担。但刘子芳据此拒付租金且主张国鹰公司违约在先导致合同解除，并无相应法律依据，本院不予认可。
综上，上诉人刘子芳的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下∶
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4756元，由上诉人刘子芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 平
审 判 员 孙 毅
代理审判员 沈军芳
二〇一四年××月××日
书 记 员 闻 艺