重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南法民初字第05088号
原告重庆洋世达物业管理有限公司。住所地重庆市南岸区福红路58号，组织机构代码：20316470-X。
法定代表人何长君，董事长。
委托代理人刘文燕，1984年10月31日出生，汉族。
被告卢安模，男，1953年6月20日出生，汉族。
原告重庆洋世达物业管理有限公司（以下简称：洋世达物业公司）诉被告卢安模物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月9日立案受理。依法由代理审判员罗阳清适用简易程序公开开庭进行了审理。原告洋世达物业公司的委托代理人刘文燕到庭参加诉讼，被告卢安模经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告洋世达物业公司诉称，原告系被告居住的阳光华庭小区的物业服务企业，被告自2001年4月8日入住阳光华庭小区以来一直接受原告提供的物业服务。2007年7月30日，阳光华庭小区业主委员会与原告签订物业服务合同，约定由原告对小区提供物业服务。合同签订后，原告严格按照合同约定履行了义务，但被告却于2005年8月起不再按时交纳垃圾处置费、公摊费。截至2010年8月31日，被告累计拖欠原告水电公摊费455元、垃圾处置费240元，合计695元。2010年8月11日，阳光华庭小区业主委员会与原告续签物业服务合同，约定由原告继续为小区提供物业服务，之后原告仍不缴纳物业服务费。自2010年9月1日起至2013年7月31日止，被告累计拖欠原告物业服务费4137元、水电公摊费297.5元、垃圾处置费32元、违约金7024.29元。综上，被告截至2013年7月31日总共拖欠原告各项费用合计12185.79元。原告经多次催收未果，特向人民法院提起诉讼，请求判令被告立即支付拖欠的各项费用合计12185.79元。
被告卢安模未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
经本院审理查明：阳光华庭小区坐落于重庆市南岸区福红路46、48、56、58号，该小区包括阳光华庭一、二、三期、左岸阳光、阳光汇等5个片区。原告系阳光华庭小区的物业服务企业，自该小区建成之日起，原告即为小区提供物业服务至今。2004年4月24日阳光�庭小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》，约定由原告为阳光华庭小区已建成的7栋高层楼宇、2栋多层楼宇提供物业服务；合同履行期限3年，自2004年5月1日至2007年4月30日。该物业服务合同约定，A、B、D、E、F、G等6栋电梯楼宇的物业服务费为1.1元／平方米／月（按建筑面积计收），C栋楼宇为0.8元／平方米／月（按建筑面积计收）；公共区域、楼宇过道、庭院灯、草坪灯、小区小溪、喷泉等公共设施所产生的水、电费按实际产生费用，据实公摊收取。2007年5月1日该物业服务合同到期后，阳光华庭小区业主委员会与原告续签了物业服务合同，合同履行期限仍为3年。该合同签订后，原告继续为阳光华庭小区提供物业服务。在上述两份物业服务合同履行期间，水电公摊费均统一按照7元／月／户标准计收。
2010年8月11日，原告与阳光华庭小区业主委员会再次签订为期�年的《物业服务合同》，合同期限自2010年8月1日起至2013年7月31日止。该合同约定：住宅高层（电梯房）物业服务费按建筑面积计算，计算标准为1.3元／月／平方米（含电梯费）；业主共用部位、公共设施设备的用水、用电实行包干制，按照每月每户8.5元标准计收；居民生活用水按供水公司相关标准代收代缴供水费用，直供水为3.5元／立方米、二次供水为4.3元／立方米。合同同时约定，甲方（阳光华庭小区业主委员会）、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费及水、电、气及公摊费的，应按每日千分之三的标准向乙方（即原告）支付违约金。
该物业服务合同签订后，阳光华庭小区部分业主认为签订该合同的阳光华庭小区第二届业主委员会成立不合法，所签订的物业服务合同亦应属无效。为此，阳光华庭小区业主黄文庆等117人于2011年6月23�向本院提起诉讼，要求确认物业服务合同无效。本院经一审程序审理后，确认物业服务合同有效，并于2012年7月10日作出（2011）南法民初字第05060号民事判决，驳回黄文庆等117人的诉讼请求。黄文庆等117人不服判决，提起上诉。重庆市第五中级人民法院经二审程序审理后，于2012年12月11日作出（2012）渝五中法民终字第03503号民事判决，驳回上诉，维持原判。
被告系南岸区福红路48号某栋某单元某号（即阳光华庭某单元某号）房屋业主，该房屋建筑面积90.96平方米。自2010年8月开始，被告需每月交纳公摊费8.5元、物业服务费118.2元。被告自2005年3月至2006年7月期间，共拖欠原告物管费、水费、电费、气费、垃圾处置费共计2137.7元。2006年7月26日，被告向原告提出申请，请求免交上述欠费所产生的滞纳金。之后，经原告公司同意后，被告交纳了其中的部分费用。但被告在2005�3月至2009年4月、2009年6月至2010年8月期间的公摊费455元；在2008年1月至2010年6月期间的处置费240元，自始至终均未交纳。自2010年9月开始，被告未再交纳公摊费和物业服务费。截至2013年8月，被告拖欠原告公摊费297.5元、物业服务费4137元。在此期间，被告在2011年9月至2011年12月拖欠原告垃圾处置费32元亦未交纳。上述各项拖欠的费用总和分别为：垃圾处置费272元、公摊费752.5元、物业服务费4137元。上述费用经原告多次催收，被告仍未予交纳。为此，原告特向本院提起诉讼。
上述事实，有原告提交的2004年和2010年签订的《物业服务合同》各1份、《物业服务合同备案证明》1份、《关于阳光华庭小区﹤物业服务合同﹥到期后相关事宜的通知》1份、（2012）渝五中法民终字第03503号民事判决书1份、欠费清单1份、欠费前和欠费期间交纳部分费用的收据1组、物业服务费催收函1组、公证书1份、垃圾处置费收费标准1份、房屋产权登记信息1份等证据以及当事人陈述在卷为凭，经本院查证属实，可以采信。
本院认为，原告于2004年、2007年、2010年分别与阳光华庭小区业主委员会签订的物业服务合同，均是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，且2010年签订的合同已经生效判决确认合法有效，上述物业服务合同均属合法有效的合同，应受法律保护。2010年签订的物业服务合同履行期限届满后，由于阳光华庭小区不能续聘或者重新选聘新的物业服务企业，而原告又愿意继续为该小区提供物业服务。根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。”的规定，2010年8月11日签订的物业服务合同，其履行期限已自动延续，阳光华庭小区的全体业主均应继续按照该合同的约定履行义务。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，阳光华庭小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》对全体业主包括被告均具有约束力，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。根据合同的约定，被告需按月交纳物业服务费、水电公摊费和垃圾处置费，逾期支付的，应当承担违约责任。现被告无故拖欠2008年1月至2010年6月、2011年9月至2011年12月期间的垃圾处置费272元；2005年3月至2009年4月、2009年6月至2010年8月、2010年9月至2013年7月期间的公摊费752.5元；2010年9月至2013年7月期间的物业服务费4137元，上述欠费合计5161.5元，且已达数年之久。期间经原告多次催收，被告仍拒绝交纳，其行为已构成违约，应当承担违约责任。现原告起诉要求被告立即支付所拖欠各项费用5161.5元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
关于违约金，物业服务合同约定业主或物业使用人违反约定，未能按时如数交纳物业服务费及水、电、气及公摊费的，应按每日千分之三的标准支付违约金，该约定标准过高，应当适当予以调整。根据案件事实，本院酌情决定按中国人民银行规定的人民币同期贷款基准利率为标准计算违约金。违约金起算时间应当自被告拖欠费用的次月起计算。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告卢安模于本判决生效后三日内向原告重庆洋世达物业管理有限公司支付其所拖欠的2005年3月至2009年4月、2009年6月至2010年8月、2010年9月至2013年7月期间的公摊费752.5元；
二、限被告卢安模于本判决生效后三日内向原告重庆洋世达物业管理有限公司支付其所拖欠的2008年1月至2010年6月、2011年9月至2011年12月期间的垃圾处置费272元；
三、限被告卢安模于本判决生效后三日内向原告重庆洋世达物业管理有限公司支付其所拖欠的2010年9月至2013年7月期间的物业服务费4137元；
四、自2010年10月1日起，被告卢安模以当月拖欠的物业服务费、垃圾处置费、水电公摊费为本金，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率为计算标准向原告重庆洋世达物业管理有限公司支付违约金，违约金计付至本金付清为止。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取55元，由被告卢安模负担（此款原告重庆洋世达物业管理有限公司已交纳，限被告卢安模于本判决生效后三日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 罗阳清
二〇一四年八月二十一日
书 记 员 肖 瑶