天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0101民初2753号
原告：天津金融城开发有限公司，住所地天津和平区津湾广场4号楼津湾大剧院二楼。
法定代表人：陈莉，执行董事。
委托诉讼代理人：甄佳波，天津四方君汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦勇，天津金融城开发有限公司员工。
被告：李学凤，女，1958年2月9日出生，汉族，住址天津市河东区。
委托诉讼代理人：赵晓雪，天津安久百承律师事务所律师。
被告：天津市和平区乙古香火锅店（个体工商户），住所地天津市和平区解放北路与赤峰道交口津湾广场*号楼1E-20、2E-09。
经营者：汪凯，女，1975年12月28日出生，满族，住址广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人：赵晓雪，天津安久百承律师事务所律师。
原告天津金融城开发有限公司与被告李学凤、被告天津市和平区乙古香火锅店（以下简称乙古香火锅店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人甄佳波、秦勇，被告李学凤及其委托诉讼代理人赵晓雪，被告乙古香火锅店委托诉讼代理人赵晓雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天津金融城开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告李学凤签订的《天津市房屋租赁合同》;2.判令二被告腾空并向原告交还位于天津市和平区×路×号房屋;3.判令二被告连带向原告支付自2015年1月1日至租赁合同解除之日止的租金、滞纳金和自租赁合同解除次日至二被告实际将涉案房屋腾空交还原告之日止的房屋使用费（使用费标准按合同约定的租金标准计算）、滞纳金；4.判令二被告连带向原告支付自2016年6月1日至实际将涉案房屋腾空交还原告之日止的物业管理费及滞纳金，截止2017年3月31日，共产生物业费109590元，滞纳金4528.6元；5.案件诉讼费用由二被告承担。事实和理由:被告李学凤于2013年11月14日与原告签订《天津市物业租赁合同》，由其承租原告所有的位于天津市和平区×路×号房屋，合同签订后原告已如约将上述房屋向被告交付使用。但自2015年1月起，被告一直未能如约交纳租金及物业管理服务费，截止到2017年3月31日共拖欠原告租金208255.49元，物业费109590元，产生滞纳金27624.41元，三项合计共345469.89元。虽经原告多次催告，但被告拒不支付上述拖欠原告的费用。经查，被告天津市和平区乙古香火锅店于2014年5月23日在涉诉房屋内注册成立，其后一直在涉诉房屋内经营，其营业执照登记的经营者为汪凯，其实际经营人为原告李学凤。原告认为，原告与被告李学凤所签订的《天津市物业租赁合同》系双方真实意思表示且合法有效，应为双方所恪守，被告李学凤应严格按照合同的约定承担支付租金及物业管理服务的义务，被告天津市和平区乙古香火锅店作为涉诉房屋的实际使用方，亦应与被告李学凤一起对租金及物业管理服务费承担连带偿付责任，现二被告拖欠租金及物业管理务费的行为已构成违约且严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了极大的损失。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法判如所请。
李学凤、天津市和平区乙古香火锅店共同辩称，不同意原告的诉讼请求。双方租赁合同已于2016年12月20日解除，因为我方在2016年11月21日向原告发出过协商函，提出原告的违约情形和解除方案，但是原告没有修理也没有解决，没有答复。依据租赁合同8.5条，我方在12月20日向原告发出解除函，当日原告收到解除函，故我方认为合同应在12月20日解除。由于合同解除后，原告没有予以赔偿，所以场地现未腾空交还原告，现在同意将场地腾空交还原告。对于租金和物业费欠付事实不认可。涉诉房屋空调夏天不制冷冬天不制热，原告未予修理至今，到店顾客没有办法就餐，顾客大量减少，无法实现合同目的。2015年1月起通道被围栏封死，客人找不到店进来很麻烦，涉诉房屋存在屋顶漏水电路老化停电的情况，原告一直没有修理，以上情形给被告造成很大损失，2015年6月1日之前营业额没有达到15万不收取租金，认为租金过高，不同意支付。
本院经审理，原、被告对于涉案房屋坐落地点、产权情况、原告与被告李学凤签订的《天津市房屋租赁合同》内容、被告李学凤自2015年6月1日后至今未向原告支付租金、被告李学凤向原告支付物业费至2016年5月31日、现涉案房屋仍由被告占用未归还原告以及被告2015年1月至2016年12月期间的营业额报表等事实均无异议。原、被告双方有争议的事实是：1.2015年原、被告双方是否协商达成优惠减免2015年1月1日至2015年5月31日期间的租金；2.涉案房屋是否存在空调制冷、制热问题、漏水问题、围挡问题，是否影响被告经营使用房屋；3.被告是否在2016年12月20日向原告做出解除合同意思表示。
对于第一项争议事实，被告主张双方协商达成优惠减免2015年1月1日至2015年5月31日期间的租金，对此被告应承担举证责任。现被告不能提供双方签署的上述内容的书面材料，仅有证人证言以及原告催缴函催缴的欠付期间予以证明。被告提供的证人均与被告存在一定利害关系，原告对其证言不予认可；被告提供的原告催缴函催缴的欠付期间中虽然不包含2015年1月1日至2015年5月31日期间的租金，但催缴函的内容只能证明原告向被告催缴了该期间的租金，不能作为原告放弃2015年1月1日至2015年5月31日期间的租金的意思表示的证明。同时原告也提供了其他包含2015年1月1日至2015年5月31日期间租金的催缴函为反证。综上，关于被告主张双方协商达成优惠减免2015年1月1日至2015年5月31日期间的租金的事实没有充分证据予以证实，本院不予采信。
对于第二项争议事实，关于空调问题，被告提供了测温记录以及证人证言进行证明。对于测温记录，经本院在勘验现场向原告单位工作人员核实，该测温记录系真实的。从该测温记录看，2014年12月至2015年1月期间，涉案房屋内室温均远低于18摄氏度。而原告未能提供其他测温记录证实其空调可以满足正常使用。因此对于被告主张的涉案房屋空调不能满足正常使用的事实，本院予以确认。关于漏水问题，本院现场勘验中发现涉案房屋相关位置存在三处漏水痕迹。但是关于漏水原因，原、被告存在争议，且被告未能提供向原告保修而原告不予修复的证据，因此关于被告主张的漏水问题影响涉案房屋经营的事实，本院不予采信。关于围挡问题，原告在庭审中认可涉案房屋外确实存在围挡问题，但抗辩原告在合同约定的租金中已经给予被告减免。对于原告该意见，在双方签订的租赁合同中并没有关于“围挡”的任何内容，原告主张因“围挡”在合同约定的租金中已经给予被告减免没有任何依据，本院不予采信。关于“围挡”影响涉案房屋经营的事实，本院予以确认。
对于第三项争议事实，被告未能提供确凿证据证实原告接收了被告解除函，且原告并非根本违约方，被告亦不能单方解除合同。因此，关于该事实，本院不予确认。
本院认为，原告与被告李学凤签订的《天津市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法应属有效，原、被告均应按合同约定履行各自义务。
对于原告第一项诉讼请求，现原、被告均同意解除《天津市房屋租赁合同》，本院予以照准。原告解除意思表示通过诉状于2017年4月18日送达被告李学凤，故该合同解除之日应为2017年4月18日。
对于原告第二项诉讼请求，现原、被告均同意解除租赁合同，二被告应负有将涉案房屋腾空交还原告的法定义务，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。
对于原告第三项诉讼请求，根据庭审查明事实，被告李学凤自2015年1月1日至租赁合同解除未向原告支付涉案房屋租金。根据合同约定2015、2016年度租金标准为按抽成比例10%计算租金，结合原告提供的营业额报表证据，涉案房屋自2015年1月至2016年12月期间共产生租金103142.5元。被告自2016年12月停业，故2017年1月1日至2017年4月18日期间产生租金120268元。结合本院查明的涉案房屋存在的空调使用、“围挡”等问题，上述期间租金酌情考虑，被告李学凤按90%比例向原告支付租金为宜。故被告李学凤应当向原告支付2015年1月1日至2017年4月18日期间的租金共计201069.5元。上述租赁合同解除后，二被告未将涉案房屋腾空归还原告，应向原告支付房屋使用费。原告主张房屋使用费按原租赁合同标准（每月33720元），鉴于涉案房屋存在的上述问题，房屋使用费亦应按原租赁合同标准90%计算，故二被告应向原告支付自2017年4月19日至实际将房屋腾空交还原告之日止的房屋使用费，使用费标准按每月30348元计算。对于原告主张被告支付欠付租金的滞纳金的诉讼请求，鉴于原告提供的租赁房屋存在一定的使用瑕疵，原告亦存在违约之处，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。
对于原告第四项诉讼请求，根据庭审查明，被告李学凤自2016年6月1日未向原告支付合同约定的物业费。故被告李学凤应向原告支付自2016年6月1日至二被告将涉案房屋实际腾空交还原告之日止的物业费。根据合同约定的物业费标准计算，2016年6月1日至2016年12月31日期间物业费共计59010元，2017年1月1日至被告将涉案房屋实际腾空交还原告之日止的物业费每月按16860元计算。对于原告主张的截止2017年3月31日的物业费欠付滞纳金，根据原告与被告李学凤签订的租赁合同第五条第三款的约定内容，被告应按拖欠物业费数额万分之四支付滞纳金，故被告李学凤应向原告支付截止2017年3月31日的物业费欠付滞纳金共计4862.5元。鉴于原告主张的数额为4528.6元，故被告李学凤应向原告支付截止2017年3月31日的物业费欠付滞纳金共计4528.6元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告天津金融城开发有限公司与被告李学凤签订的《天津市房屋租赁合同》于2017年4月18日解除；
二、本判决生效之日起十日内，被告李学凤、被告天津市和平区乙古香火锅店将其占用的天津市和平区×路×号房屋全部腾空归还原告天津金融城开发有限公司；
三、本判决生效之日起十日内，被告李学凤向原告天津金融城开发有限公司支付2015年1月1日至2017年4月18日期间的租金共计201069.5元；
四、本判决生效之日起十日内，被告李学凤、被告天津市和平区乙古香火锅店向原告天津金融城开发有限公司支付自2017年4月19日至实际将房屋腾空交还原告之日止的房屋使用费，使用费标准按每月30348元计算；
五、本判决生效之日起十日内，被告李学凤向原告天津金融城开发有限公司支付2016年6月1日至2016年12月31日期间物业费共计59010元；
六、本判决生效之日起十日内，被告李学凤向原告天津金融城开发有限公司支付2017年1月1日至二被告将涉案房屋实际腾空交还原告之日止的物业费，物业费按每月16860元计算；
七、本判决生效之日起十日内，被告李学凤向原告天津金融城开发有限公司支付截止2017年3月31日的物业费欠付滞纳金共计4528.6元；
八、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6482元，减半收取3241元，由原告负担412元，由被告李学凤负担2829元（本判决生效之日起十日内直接给付原告天津金融城开发有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 喻润东
二〇一七年七月十三日
书 记 员 陈 星
附：本裁判文书所依据的具体法律条文规定
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。