广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠香法民三初字第2084号
原告：朱习，女，汉族，户籍地址珠海市香洲区吉大珠海，现住珠海市香洲区，公民身份号码×××0043。
委托代理人：让玉成，广东玉成律师事务所律师。
被告：徐晓鹤，男，汉族，户籍地址珠海市香洲区，现住北京市通州区，公民身份号码×××2010。
被告：左君宇，女，美国公民，美国住址USA，美国护照编号XXX996。
委托代理人：徐晓鹤，男，汉族，户籍地址珠海市香洲区），现住北京市通州区，公民身份号码×××2010。
原告朱习诉被告徐晓鹤、左君宇房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员莫宇兴适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告朱习及委托代理人让玉成，被告徐晓鹤及被告左君宇的委托代理人徐晓鹤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2001年8月，经好友介绍，原告认识被告。被告有意出售其所有的位于珠海市XXX苑XX栋XXX房（现地址变更为珠海市香洲区吉大XXX街XX号XXX房），经过几轮友好协商，被告同意以人民币陆万伍仟元（65000元）将涉案房产出售给原告。
2001年8月23日，原被告就涉案房产的出售签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：“总房价为人民币六万五千元，以现金方式支付（见证据一）。2001年8月24日，原告向被告支付了购房款人民币65000元。被告给原告出具了一份收条，同时被告将房产证原件等相关资料交给了原告（见证据二）。
自2001年8月24日被告就将涉案房产交付给原告使用，期间，原告还对涉案房产进行了二次装修与多次维修（见证据三）。2013年9月23日，原告还给涉案房产补办了公产房补差手续，并补交了公产房购房款差价人民币10943元（见证据四）。
原告认为：原被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，且已实际履行，被告应当履行卖方义务，协助原告办理合同项下房屋过户手续。为维护原告合法权益，特具此状至人民法院，望人民法院查明事实，判如所求。
诉讼请求：1、判令被告协助原告办理珠海市香洲区吉大XXX街XXX号XXX房（旧址珠海市香洲区XXX路XXX苑XXX栋XX房）的过户手续。2、本案的诉讼费（包含受理费和保全费等费用）由被告承担。
原告对其诉称提交的证据如下：1、房屋买卖合同（2001年8月23日）、委托书（2001年8月12日）；2、收条（2001年8月24日）、房屋所有权证；3、广电集团珠海市供电分公司客户委托银行代交电费委托书（2005年5月26日）、电费担保书（2005年5月26日）、发票（2006年11月22日）及房屋租赁合同；4、珠海市房改标准价购房后按当年房改成本价补差表格与合同（2013年9月23日）；5、委托书及翻译件；6、珠海经济特区亚光科技展销部给珠海市房产局的函、珠海经济特区职工购买住房合同、珠海经济特区职工房改购买公有住房合同（一次过付款）、珠海经济特区出售公有住房计价表；7、广东省其他非税收入通用票据、中国工商银行现金存款凭据；8、租赁合同、工商银行存折两本、华润银行通用业务凭证、珠海市商业银行存折、账户交易明细表、电费缴费记录账户交易明细表；9、信封两份。
被告徐晓鹤对上述证据的真实性不持异议。
被告徐晓鹤辩称：我于1986年初正式调到珠海工作，当年由市人才招聘办分得一套住房（即本案涉及房产，珠海市香洲区XXX苑XX栋XXX房），1989年房改售房，我买下了这套房子。左君宇XXX年与我结婚，一直在湖南工作和生活，除了短暂来珠海探亲，没在珠海长期居住过，直至1990年初到美国留学。1991年底，我亦赴美定居，这套房子即交由朋友胡的清代为管理和出租。2001年我回国期间，胡的清将房子和房产证还给我，不再代管。
我想把房子卖了。打听了一下当时的房价，大约值20来万。但据说因房产性质为房改售房，有很多手续需要补办，而且过户很麻烦，不过十几万还是值的。我在珠海只停留一周，时间很紧。于是跟朋友们散发消息，谁出7万元就可以把这套房及房产证拿走，但不保证能办成过户。当时看房的人很多，却没有一个人敢跟我成交。后来好友卓雅介绍朱习给我，她愿意买。
我们谈得很好，我陪她去公证处做公证，全权委托她代理这套房子的出租、过户、转让、买卖及相关所有手续。公证处的经办人当时就说，这样的公证没有用。但朱习不以为意。打款的时候，她提出再便宜一点，我也很爽快的降了5千，也就是现在看到的成交价6万5千元。不过，朱习要求再签一份房屋买卖合同。合同由她起草、打印，我无异议，按她的要求签了字。将房产证及房子交给她就离开了珠海。我一再表示，我不保证办成过户，如果朱习能办成，那是她的本事。因为她是记者，据说能量比较大。现在回想起来，我和朱习都看得太简单了。以至于造成一系列严重的后果，尤其对我而言。
我们这代人有房产的概念时间不长，本案涉及房产又属于全国试点的珠海第一批房改售房，有很多规定和细节开始都比较简陋。长期以来，我一直以为，我是这套房子的唯一权属人，左君宇只是因妻子身份才作为“共有人”备注在后。当时的依据是：1.房子是珠海分给我个人的；2.左君宇一直在湖南工作和生活就直接从湖南出国留学（房产证她都没见过）；3.1989年购房合同上只有我一个人签名；4.1992年补办房改售房合同时，也只有我一个人的签名（胡的清代签）；5.房产登记中心留存的原始登记表上，权属人也只有我一个人，左君宇连共有人的名字都没有。3、4、5条说明，关于权属人、共有人的概念、明示和权益，即使是政府专职单位也是不明确和有漏洞的。现在我们看到的新的登记表、新房产证，才有了清晰明确的规定。这是法治的进步，也是我们每一个公民的福音。
前两日我特意就本案再去珠海房产登记中心咨询。他们认为，1.我跟朱习签的这份合同不规范，不能据此过户；2.没有左君宇的签名或授权签名，也不能过户；3.左君宇的委托授权，没有经过中国驻外使领馆的公证，代签也不能过户。朱习去办过户不成，应该很早就知道，这份不被房产登记中心认可的合同，是一份事实无效的合同。遇到这种情况，正常的应对方式应该是，尽快与合同的另一签署人联系，修改、完善和补签新的合同，或干脆中止合同，以避免更大损失（如果有什么损失的话）。但朱习向我隐瞒了合同无效的关键事实，想尽办法绕开合同，通过请客、送礼、找“很大的领导”打通关系，依然未能过户。于是又电子邮件联系我，要我和共有人左君宇以全权委托她妹妹朱雁的方式，将房子过户到她名下（见朱习电邮附件《委托公证书》，房产登记中心后来的解释是，这样的委托公证可以办理过户，但与原合同毫无关系）。明眼人都看得到，这样的委托公证我是不可能办下来的。不但左君宇怀疑，我当时都无法理解，为什么要这么做，房子跟朱习的妹妹有什么关系？如果合同有效，那么委托书只要授权执行合同就行了；朱习提供的委托模式，相当于授权朱习的妹妹可以代表我和左君宇重新跟朱习签一份合同并办理过户。朱习当然不会跟我说实话，是问题出在合同本身，完全无视了左君宇作为共同人的权益和地位，这一关绕不过去，“很大的领导”也不管用。朱习提供的这份委托公证书，一定程度地催化了我的家庭矛盾。第二年2月，我跟左君宇在离婚协议上签字；8月，乔治亚地区法院判决离婚生效。这时候，我就更不可能帮朱习办成委托公证了。这里再补充一句，拿到离婚判决之前，我曾以为有一条“所有在中国的双方房产归我”的协议。拿到手一看，才发现从头到尾没有涉及国内房产的条款。我也不知道是什么原因造成的，但美国的法院判决如此，我也无力去申诉改变。
我对朱习一直是配合的。2005年，朱习要帮我补办户口本和身份证，条件是这两样东西留给她办过户，我也同意了。我的户口本押在她手上整整四年，直到2009年底我到珠海才到她家取回来。既然办不了过户，又不肯告以“合同事实无效”的实情，就这么拖着，一拖竟拖了15年。显然她舍不得放弃占有这套房产带来的巨大的经济利益，怕告以实情便无法继续非善意占有。朱习自己有一栋四层楼的住房，涉案房产她是长期用来出租的。我同胡的清一起去朱习家取户口时，她就告诉我们她一直出租这套房。住这套涉案房楼下（2楼）的邻居王国俊也告诉我，这套房长期有人租。目前该房租金2000一个月没有问题，即以2001她接手时月租金千元计，这十几年下来，光是租金就很可观。所以朱习从经济利益考虑，即使过不了户，她也不愿意放弃这套房子的占有，这就是原告起诉状提到的“实际履行”。据此我请求法庭判决：1.本案涉及合同为事实无效合同，应予作废；2.被告徐晓鹤与原告朱习为签订本案合同的共同过错方；3.原告朱习在长达15年的拖延中为主要过错方，其对被告房产的使用为非善意占有；4.由原告承担本案交易过程中主要经济责任；5.由原告承担本案诉讼费及相关费用。
被告左君宇答辩称：我完全不能同意原告对我的起诉。我从未见过原告，也不认识原告，从来没有与之通过电话、邮件、也没有建立过诸如Skype、Facebook、推特、博客、微博、QQ、微信等联系方式，从未在涉及原告的文件上签名或授权他人签名。我不知道原告凭什么对我提出起诉？起诉书一开始陈述的就是虚构事实。我1990年2月赴美留学、定居，十年后（2000年）第一次回国短期探亲（经上海到长沙11.18.-12.9.），2004年第二次回国短期探亲（上海-
长沙-北京7-8月间），原告怎么可能在2001年经好友介绍与我在珠海认识？怎么可能“几经友好协商，同意将涉案房产出售给原告”
原告所出具的房屋买卖合同，是原告与被告之一的徐晓鹤所签。合同上标明卖方及落款仅为徐晓鹤一人，既无我的亲笔签名，也无由我正式委托授权的受托者代我的签名。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条，“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”，不得转让。原告与徐晓鹤所签合同当属无效。此外还补充一个疑点。2007年深圳商报发表一篇报道《外地人买走珠海四成新房》（此文现在网上流传很广），文中提到“2001年至2003年间，珠海房价平均只有2600元／平方米至2700元／平方米”。本案涉及房产位置不错，面朝大海和澳门，面积67.78平米，即使按当时偏低的平均价格估算，总价也应该超过17万。而原告竟以不到零头的价格达成交易。2007年徐晓鹤要与我一同办理一份由原告拟定的《房屋转让委托公证》，我就发觉疑点重重，而且得不到合理解释，因此被我拒绝。我至今仍有理由怀疑徐晓鹤与朱习以不合法的方式转移婚内共同财产。这件事也是我与徐晓鹤闹到离婚的导火索之一。据此，我请求法庭：1、驳回原告“办理过户手续”的起诉；2、原告与徐晓鹤签订买卖合同无效；3、本案诉讼费及由本案产生的一切费用，由原告承担；4、我保留追诉由于该合同对我造成的巨大经济损失的权利。
两被告对其辩称未提出相应证据。
经审理查明：2001年8月，被告徐晓鹤有意出售其所有的位于珠海市XXX苑XXX栋XXX房（现新址为珠海市香洲区吉大XXX街XXX号XXX房，以下简称涉案房屋）。原告经好友介绍认识被告徐晓鹤，双方经过友好协商，被告徐晓鹤同意以人民币陆万伍仟元（65000元）将涉案房屋出售给原告。
2001年8月23日，原告朱习（买方、乙方）与被告徐晓鹤（卖方、甲方）签订《房屋买卖合同》（以下简称合同），合同约定：“一、甲方将XXX苑XX栋XXX室住宅一套，房产证号为：23××92，使用面积67平方米，以人民币六万五千元的总房价自愿卖给乙方。二、甲乙双方签约时，乙方以现金方式支付全部购房款。三、由于甲方急于回美国，来不及办理房屋过户手续。经甲乙双方协商，签订委托书并在珠海公证处进行公证。甲方委托乙方全权处理该房屋的管理、出租、买卖、过户、转让、收益及一切相关事宜。四、徐晓鹤妻子左君宇（该房产共有者）授权乙方的委托书或者相关资料，由徐晓鹤先生负责寄给乙方，其委托内容是：委托乙方全权处理该房屋的管理、出租、买卖、过户、转让、收益及一切相关事宜。五、甲方及其房产共有者不得收回委托权。六、甲方将房产证、购房合同等产权有效证件交给乙方。七、此合同一式两份，甲乙双方各持一份，自签订之日起生效”。
合同签订后，原告于2001年8月24日向被告徐晓鹤支付了购房款人民币65000元，被告徐晓鹤向原告出具了收款收条，同时将涉案房屋的房产证原件交给原告持有，并将涉案房屋交付给原告使用。原告自此对涉案房屋持续占有使用至今，期间还对房屋进行了装修及维修。2013年9月23日，原告为涉案房产补办了公产房补差手续，向珠海市住建局支付了公产房购房款差价人民币10943元。
另查明，涉案房产为房改购房，登记为被告徐晓鹤所有，被告左君宇共有，两被告当时为夫妻关系。原告与被告徐晓鹤签订《房屋买卖合同》后，应原告的要求，被告徐晓鹤向原告提供了一份左君宇于2001年8月12日签署的委托书，该委托书并经美国乔治亚州格威内特郡公证，主要内容是委托徐晓鹤全权代理在中国房产的买卖及转让事宜。被告徐晓鹤在庭审中陈述称该份委托书代理房产出售的指向标的物不明确，左君宇至少在2007年才知道涉案房屋已卖给原告。
再查明，2015年1月，被告徐晓鹤持左君宇的公证委托书到珠海市不动产登记中心报失申请重领涉案房产证。
诉讼中，本院根据原告的申请依法裁定查封了涉案房产。
本院认为：位于珠海市水××头水松××房（新址××区××水松街××房）属于珠海市事业单位职工的房改购房，按当年的房改政策，购房者须为夫妻。故涉案房产登记为被告徐晓鹤所有、被告左君宇共有。2001年8月，被告徐晓鹤因出国生活需要出售涉案房屋。2001年8月23日，原告朱习（买方、乙方）与被告徐晓鹤（卖方、甲方）签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对合同双方产生约束力，当事人应当按合同的约定履行各自义务。
合同签订后，原告已依约定向被告徐晓鹤支付了全部购房款人民币65000元，被告徐晓鹤也依约将涉案房产证及房屋交付给原告，原告对房屋占有使用至今。
合同第四条约定：“徐晓鹤妻子左君宇（该房产共有者）授权乙方的委托书或者相关资料，由徐晓鹤先生负责寄给乙方，其委托内容是：委托乙方全权处理该房屋的管理”。结合两被告当时是夫妻关系及徐晓鹤向原告提供的委托书，原告有理由相信被告徐晓鹤在出售涉案房屋前后已经得共有人左君宇的同意或取得左君宇的授权。退一步来说，按被告徐晓鹤的说法，被告左君宇至少亦在2007年知道涉案房屋已卖给原告，但未有证据显示其对被告徐晓鹤的代理行为提出异议。
《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。《最高人民法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。据此，两被告答辩提出徐晓鹤在出售涉案房屋时没有取得被告左君宇的授权同意，《房屋买卖合同》作废无效的说法事实和法律依据不足，本院不予采信。
协助办理涉案房产过户登记是《房屋买卖合同》约定出卖人的义务，亦是合同法规定的附随义务。故原告请求判令被告协助原告办理珠海市香洲区吉大XX街XXXX号XX房（旧址珠海市香洲区XXX苑XX栋XXX房）的过户手续，理据充分，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十九条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第一百一十六条的规定，判决如下：
被告徐晓鹤、左君宇于本判决生效之日起十五日内协助原告朱习办理珠海市香洲区吉大XX街XX号XXX房（旧址珠海市香洲区XXX苑XXX栋XXX房）过户登记至原告朱习名下的手续；
本案受理费减半收取人民币4361元、财产保全费3520元由被告徐晓鹤、左君宇负担。
如不服本判决，原告及被告徐晓鹤可以在判决书送达之日起十五日内，被告左君宇可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 莫宇兴
二〇一六年一月二十五日
书记员 彭彩霞