四川省双流县人民法院民 事 判 决 书（2014）双流民初字第2600号原告（反诉被告）徐晋春，女，1973年1月20日出生，白族，住四川省双流县。委托代理人林佳尧、张青云，四川广力律师事务所律师。被告（反诉原告）四川润扬房地产开发有限公司。住所地：成都市武侯区人民南路三段*号气象大厦*楼。法定代表人杨歆宇，公司总经理。委托代理人江根，公司员工。原告（反诉被告）徐晋春诉被告（反诉原告）四川润扬房地产开发有限公司（以下简称“润扬公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年5月14日立案受理后，依法由代理审判员孙毅适用简易程序公开开庭进行了审理。徐晋春的委托代理人林佳尧，润扬公司的委托代理人江根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐晋春诉称，徐晋春与润扬公司于2008年3月19日签订了《商品房买卖合同》，润扬公司将其开发的学府嘉苑·书院阁小区地下负一楼102号车位售与徐晋春，价款为73000元，约定润扬公司应于2009年12月31日向徐晋春交付车位，交付时应当已取得规划验收合格证和房产测绘机构出具的面积实测报告书。关于逾期交房，双方约定若润扬公司逾期30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。之后，徐晋春按约支付了车位款。但是约定的交付日期到期后，徐晋春多次要求润扬公司履行交付义务，润扬公司要么不予理睬要么顺口说你们随时可以收车位，但是拒不提交符合条件的车位规划验收合格证和面积实测报告。徐晋春到现场查看，发现地下停车场的车辆出入口发生了重大的施工变更，至今车位出口都没有开通，所有车辆都由狭窄的入口进出（规划的是单向进入口），十分危险。基于这种情况，小区业主集体向物管公司和润扬公司反映，要求润扬公司公司进行整改，但至今润扬公司都没有整改完毕，也没用正式向徐晋春出示车位规划验收合格证和面积实测报告，徐晋春至今不知道所购车位是否验收合格。润扬公司出售的上述车位尚未达到交付条件，至今已逾期三年之久，严重违背了合同的约定，侵犯了徐晋春的合法权益，诉请判令：1、润扬公司履行合同义务，交付符合使用条件的车位；2、判令润扬公司以已付款为基数按每日万分之三支付从2010年1月1日支付至实际交付车位止的逾期交付违约金23980.5元。被告润扬公司辩称，徐晋春诉称润扬公司未履行合同义务交付符合交付条件的车位的事实不成立，房屋未交付的责任在于徐晋春拒绝办理收房手续。润扬公司分别于2010年12月和2009年12月取得规划验收合格证和面积实测报告，达到了交付条件，并于2010年12月31日在四川华西都市报上刊登公告，告知未收房及未交齐办理产权手续的业主尽快到润扬公司处办理收房及补齐资料等相关手续，但徐晋春至今无故拒绝收房。原告主张权利逾期交房违约金的诉讼时效应从约定的交房期限2009年12月31日届满后的次日即2010年1月1日起算，原告起诉时已超过法律规定的2年诉讼时效。退一步而言，即使徐晋春可以主张逾期交房的违约金，其也未举证证明其损失，徐晋春主张的违约金过高，请求法院依法予以调低。反诉原告润扬公司反诉称，根据合同的约定，徐晋春逾期收房应按总房款的万分之三的日息向润扬公司支付违约金。故请求判令徐晋春向润扬公司支付逾期收房违约金27287.4元（从2011年1月1日起计算至2014年6月1日止）反诉被告徐晋春针对反诉辩称，润扬公司的请求没有事实依据，请求驳回润扬公司对徐晋春的请求。经审理查明，2008年3月19日，徐晋春（作为买受人）与润扬公司（作为出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定润扬公司将位于双流县白家镇近都村的学府嘉苑·书院阁小区8栋-1楼102号车位出卖给徐晋春，总价款73000元。该合同中，第八条对设计变更的约定为：（一）经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人：1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、用途。出卖人未在规定的时限内通知买受人的，买受人有权退房。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予书面答复的，视同接受变更。（三）买受人退房的，出卖人应当自退房通知书送达之日起30日内退换买受人已付房款，并按照同期人民币活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议；第十条对交付条件约定为：（一）、出卖人应当在2009年12月31日前向买受人交付商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；第十二条对逾期交房责任约定为：“1、按照逾期时间，分别处理：……（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自逾期之日起出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之三的违约金，并于房屋时间交付之日起15内向买受人支付违约金；第十四条对交接手续约定为：（一）该商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件……（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人的原因未能按期办理交接手续的，双方同意按补充协议的约定处理。同日，双方签订《商品房买卖（预售）合同》补充协议。该补充协议中，第七条约定：交房时间由甲方（润扬公司）以报刊或其他媒体公告方式通知乙方（徐晋春），乙方无论在客观上是否收到或知悉该通知，乙方都应于合同约定的交房时间到甲方办理交房手续。乙方逾期未办理交房手续，甲方则视为乙方违约，乙方按总房款的万分之三的日息向甲方支付违约金，直到乙方接受该房屋为止。若乙方超过60天仍未办理交房时，甲方有权终止合同，甲方退还乙方已交房款，同时乙方向甲方支付该房屋总房款的10%作为违约金。在补充协议中，双方另特别约定（第二十条）：甲方承诺学府嘉苑与学府嘉苑·书院阁为同一小区和同一物管公司。以上《商品房买卖合同》和《商品房买卖（预售）合同》补充协议均为润扬公司提供的格式合同。合同签订后，徐晋春依约履行了付款义务。另查明，2009年12月23日，成都房信测绘有限公司出具学府嘉苑·书院阁小区地下室的《房产测绘技术报告》、《房产测绘成果报告》。2010年12月14日，润扬公司取得学府嘉苑·书院阁小区商品房及地下工程的《建设工程规划验收合格证》。2010年12月31日，润扬公司在华西都市报上刊登公告，通知未收房的业主办理收房手续等。本案中，润扬公司未书面通知徐晋春验收所购车位，双方至今未办理交房手续。审理中，徐晋春要求继续履行双方签订的合同。以上事实，有徐晋春与润扬公司提交的《商品房买卖合同》和《商品房买卖（预售）合同》补充协议、润扬公司提交的《房产测绘技术报告》、《房产测绘成果报告》、《建设工程规划验收合格证》以及双方的一致陈述等证据在卷佐证。本院认为，徐晋春与润扬公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，合法有效，双方应按约全面履行。根据合同的约定，润扬公司在收取徐晋春交付的价款后，即应于2009年12月31日前向其交付102号车位。但是，依据查明的事实，至2009年12月31日润扬公司尚未取得涉案车位所在工程的建设工程规划验收合格证等文件，故其不能按约交付车位与徐晋春属违约。对于徐晋春要求润扬公司履行合同义务、交付符合使用条件的车位的诉讼请求，因润扬公司分别于2009年12月23日和2010年12月14日取得涉案车位所在工程的《房产测绘技术报告》《房产测绘成果报告》和《建设工程规划验收合格证》后，方才满足了合同约定的交付条件。关于交付的程序，根据《商品房买卖合同》第十四条双方对交接手续的约定，润扬公司应书面通知徐晋春办理车位交接手续，其以在报刊上刊登公告的方式通知对方收房不符合该条的约定，润扬公司没有完成约定的通知义务。对于润扬公司提出的其在报刊上刊登公告作为通知徐晋春收房的方式符合商品房买卖（预售）合同》补充协议第七条的约定的抗辩意见，评析该条约定内容，润扬公司可以通过报刊或者其他媒体公告方式通知购房者的前提是润扬公司能够按合同约定的交房时间交房，然本案中，润扬公司在合同约定的交房时间尚未满足交付条件。此后，润扬公司书面通知徐晋春办理交接手续的义务并不因其在报刊上刊登了交房的公告而得以免除，故该抗辩意见不能成立。因此，徐晋春要求润扬公司给付逾期交房违约金的请求，符合合同第十二条的约定和《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本院予以支持。润扬公司提出的调整违约金的请求，符合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条关于“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持的规定，本院予以支持”的规定，本院予以采纳。根据双方的关于逾期交房的约定，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款关于“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，结合涉案车位所在的具体位置，本院酌定以润扬公司支付原告徐晋春违约金9000元为宜。综上，对徐晋春的合理请求部分，本院予以支持；润扬公司的反诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）四川润扬房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内将位于双流县白家镇近都村的学府嘉苑·书院阁小区8栋-1楼102号车位交付与原告（反诉被告）徐晋春，并办理相关交付手续；二、被告（反诉原告）四川润扬房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）徐晋春支付违约金9000元；三、驳回反诉原告四川润扬房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费220元，反诉受理费241元，合计461元，由四川润扬房地产开发有限公司负担（诉讼费徐晋春已交纳。润扬公司履行给付义务时将该款一并给付徐晋春）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  孙毅二〇一四年八月十二日书 记 员  刘丹