北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第03102号
原告（反诉被告）高晓雪，女，1954年3月3日出生，汉族，退休，身份证号×××。
委托代理人陈锐，男，1960年5月4日出生，展览路法律服务所基层法律服务工作者。
被告（反诉原告）王文丹清，女，1988年8月6日出生，汉族，无业，身份证号×××。
委托代理人孙建章，北京市冠腾律师事务所律师。
第三人北京安信瑞德房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区光华路7号汉威大厦26A1－2。
法定代表人张东纯，董事长。
委托代理人常明慧，女，1985年2月5日出生，汉族，该公司职员，住该公司宿舍。
原告（反诉被告）高晓雪与被告（反诉原告）王文丹清房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员宋培海独任审判，并于诉讼中依高晓雪申请追加北京安信瑞德房地产经纪有限公司（以下称安信公司）作为本案的第三人，公开开庭进行了审理。高晓雪及其委托代理人、王文丹清及其委托代理人、安信公司的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
高晓雪诉称：2013年4月21日，原被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：高晓雪将其名下的北京市朝阳区4205号楼房（以下称诉争房屋）出卖给王文丹清；房屋成交价为人民币825万元（下文中货币均为人民币）；王文丹清逾期付款的，应于实际支付应付款之日起3日内按逾期应付款额日万分之5的标准支付高晓雪违约金；本合同签订之日起90日内，原被告共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；本合同项下发生的争议，由房屋所在地法院管辖。合同签订当日，原被告又签订了《补充协议》，约定：王文丹清于2013年4月21日向高晓雪支付购房定金25万元，4月25日向高晓雪支付购房款300万元，于办理过户当天向高晓雪支付剩余房款500万元；自本合同签订之日起100日内，原被告共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续。合同、协议生效后，王文丹清依约支付给高晓雪购房款325万元。在协议约定的房屋权属转移最后期限（2013年7月29日）届满前，高晓雪曾多次向中介公司安信公司业务员邢芳峰询问：王文丹清何时可以支付最后一笔房款？邢回答：王文丹清去了香港，手机号也变了，联系不到王文丹清。2013年10月23日，高晓雪接到王文丹清丈夫李励的电话，称现在无法支付高晓雪第三笔购房款，愿意按院里房屋卖价补偿高晓雪。10月26日，高晓雪夫妻二人与王文丹清夫妻二人在西苑饭店咖啡厅商谈买房款如何支付，高晓雪告知王文丹清逾期付款已属违约，要求予以补偿；王文丹清承诺补偿高晓雪。2013年10月30日，中介公司邢芳峰电话告知高晓雪：王文丹清最后一笔购房款500万已经准备好，明天可以付，然后去办理过户。2013年10月31日，王文丹清向高晓雪银行卡里汇入协议约定的最后一笔购房款500万元。11月1日，原被告及中介公司的业务员邢芳峰共同到房地部门办理了所售房屋的权属转移登记手续。王文丹清违反双方协议条款的约定，逾期95天支付高晓雪房款500万元，依照合同条款约定应承担违约金237500元。故此起诉请求：判令王文丹清向高晓雪支付违约金237500元。
王文丹清辩称并反诉称：王文丹清没有违约。双方办理过户是在2013年11月1日，王文丹清支付余款是在2013年10月31日，是在过户前一天。按照买卖合同和补充协议中有关“办理过户当天向卖方支付500万元余款”的约定，王文丹清没有延期付款。由于高晓雪一直没有同王文丹清到税务部门交纳税款，导致中介机构不能及时网上申请权属转移登记，所以才导致过户时间延长，也导致了付款期限延长。合同约定的是逾期付款的违约责任，而不是逾期向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记的违约责任，高晓雪以申请办理权属转移登记的时间作为其主张违约金的依据是错误的。合同约定的违约金过分高于实际损失，请求法院予以酌减。买卖合同约定卖方应在2013年10月20日将房屋交付给买方，否则按日计算向买方支付已付房款万分之五的违约金。截至2013年10月20日王文丹清已付购房款325万元，高晓雪直到2013年11月3日才将房屋交付给王文丹清，违约14天，应支付违约金。故此向法院提起反诉请求：判令高晓雪向王文丹清支付违约金22750元。
高晓雪针对王文丹清的反诉辩称：不同意王文丹清的反诉请求。逾期交房完全是由于王文丹清逾期付款造成的。王文丹清在付清最后一笔房款之前从来没有、也不敢提出来让高晓雪按合同约定日期给她交房，因为她理亏，她知道没钱付给高晓雪。即使王文丹清要求高晓雪交房，高晓雪也可以依据法律规定拒绝，因为王文丹清有应该先履行的合同义务尚未履行。买卖合同约定签约之日起100日内（也就是2013年7月29日前）办理过户，过户当天支付最后一笔房款，房屋于2013年10月20日交付。按照合同约定的流程，办完过户高晓雪收到最后一笔房款距离交房高晓雪最少有82天（2013年7月29日至10月19日）的准备时间。由于王文丹清无力按约定时间支付最后一笔房款，所以迟迟不去和高晓雪办理过户。王文丹清支付最后一笔房款的时间已经超过合同约定的交房日期。高晓雪收到房款的第二天就和王文丹清办理了过户，过完户的第3天就交了房，已经非常快了。合同约定的违约金过分高于实际损失，请求法院予以酌减。
安信公司述称：买卖双方补充协议中约定签约后100日内办理过户，过户时支付尾款500万元。但王文丹清没有按补充协议第一条第5款的约定在100天内，也就是2013年7月底前凑齐最后一笔房款500万元。补充协议第一条第5款的约定到期时卖方催促买方及时付款办理过户，买方因为当时凑不齐尾款曾经说过想不买了赔偿卖方。但之后到2013年10月底买方把钱凑齐，并且告诉了我公司经纪人，我公司及时和卖方沟通办理过户事宜。2013年10月31日王文丹清把尾款500万元转账支付给高晓雪，11月1日双方去办理了过户。
经审理查明，2013年4月21日，原被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：高晓雪将诉争房屋出卖给王文丹清，成交价为825万元；买方逾期付款的，应于实际支付应付款之日起3日内按逾期应付款额日万分之5的标准支付卖方违约金；本合同签订之日起90日内，原被告共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同签订当日，原被告又签订了《补充协议》，约定：买方于2013年4月21日向卖方支付购房定金25万元，4月25日向卖方支付购房款300万元，于办理过户当天向卖方支付剩余房款500万元；自本合同签订之日起100日内，买卖双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续；买卖双方应在2013年10月20日前办理物业交割手续；买卖双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。合同签订后，王文丹清依约向高晓雪支付了定金和房款共计325万元。2013年10月31日，王文丹清向高晓雪支付最后一笔购房款500万元。2013年11月1日，原被告办理了诉争房屋过户手续。高晓雪于2013年11月3日将诉争房屋交付给王文丹清。
高晓雪提交其与王文丹清的丈夫和公公的电话录音，高晓雪夫妇与王文丹清夫妇的谈话录音，证明王文丹清承认因为资金短缺没能在补充协议约定的过户最后期限（2013年7月29日）前支付500万元购房款。王文丹清对上述录音证据的真实性认可，但认为上述证据证明了高晓雪只要求王文丹清付款，没说要求过户。
高晓雪提交其与安信公司业务员邢芳峰的电话录音和手机短信记录，证明因王文丹清没有按合同约定期限支付尾款，高晓雪多次与安信公司交涉催促办理过户手续，邢芳峰知道王文丹清直到2013年10月23日仍没有钱支付尾款。王文丹清和安信公司对上述证据的真实性认可。
王文丹清提交其代理律师对邢芳峰做的调查笔录，证明高晓雪曾表达过房屋价格便宜的想法，高晓雪没有催促过办理过户，申请过户的前提是先交纳税款。
王文丹清提交契税凭证，证明原被告是2013年10月21日共同到税务部门缴纳的税款。
上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，原被告签订的房屋买卖合同及《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，王文丹清依约向高晓雪支付了定金和首期房款325万元，合同约定剩余房款500万元在过户当天支付，同时约定买卖双方于签约之日起100日内（也就是2013年7月29日前）办理过户手续。故合同约定的过户日期即为买方付清剩余房款的日期，该约定对于买卖双方均具有约束力。高晓雪提交的相关证据能够相互印证，形成优势证据，证明双方未能在2013年7月29日前办理过户手续系由于王文丹清未能凑齐剩余房款所导致。王文丹清辩称高晓雪只要求其付款，未要求过户，根据生活常识和交易习惯，在买方未准备好剩余房款之前，卖方当然不可能要求将房屋过户给买方，王文丹清的该抗辩意见明显违背生活常识，本院不予采信。王文丹清辩称未交税之前无法办理过户，但王文丹清未能举证证明高晓雪存在拒绝配合办理交税手续的行为，故王文丹清的该项抗辩意见本院亦不予采信。王文丹清未能及时凑齐剩余房款导致买卖双方未能在约定日期前办理过户手续，已构成违约，高晓雪依据合同约定要求王文丹清支付违约金的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。王文丹清认为合同约定违约金过高请求法院酌减的抗辩意见本院予以采信，本院综合案件情况，依据公平原则，对违约金数额依法酌减为16万元。依据公平原则，本院酌减高晓雪诉讼请求部分的诉讼费仍应由王文丹清负担。
对于王文丹清要求高晓雪支付迟延交房违约金的反诉请求，高晓雪辩称其有权行使先履行抗辩权。双方合同约定的付款交房日期（2013年10月19日）比过户日期（2013年7月29日）晚八十余天，按交易习惯亦多是在办理过户手续付清剩余房款后再办理房屋交接，故本案中应当认定王文丹清付清剩余房款的合同义务应先于高晓雪的交房义务得到履行，在王文丹清未履行其义务前，高晓雪有权拒绝履行交房义务，高晓雪关于行使先履行抗辩权的抗辩意见成立。在王文丹清付清剩余房款后，高晓雪在3日内将诉争房屋交付给了王文丹清，不存在明显迟延，王文丹清要求高晓雪支付迟延交房违约金的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）王文丹清于本判决生效后三日内向原告（反诉被告）高晓雪支付违约金十六万元。
二、驳回原告（反诉被告）高晓雪的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）王文丹清的全部反诉请求。
王文丹清如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2431元，均由王文丹清负担（高晓雪已预交，王文丹清于本判决生效后3日内支付）。反诉案件受理费184元，均由王文丹清负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 宋培海
二〇一四年六月九日
书记员 禹 雷