江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民初字第2048号
原告冯文成。
委托代理人王坤元，江苏海联海律师事务所律师。
委托代理人金雪英。
被告梁玉珍。
委托代理人何某，系被告女婿。
第三人蔡建国。
原告冯文成与被告梁玉珍、第三人蔡建国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月23日受理后，依法由代理审判员邓丽红独任审判，后因案情复杂本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，并2014年8月5日、2014年9月3日两次公开开庭进行了审理，原告冯文成的委托代理人王坤元、金雪英、被告梁玉珍及其委托代理人何某到庭参加诉讼，第三人蔡建国经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯文成诉称：2012年5月9日被告向原告购买位于昆山市玉山镇时代中央花园XX幢XXXX室商品房一套，总价1275612元，被告仅于2012年6月23日通过第三人蔡建国向原告支付12万元，尚欠原告房款人民币1155612元未付。经原告多次催讨未果，为维护原告的合法权益，故诉至法院请求：1、判令双方解除房屋买卖合同，被告立即退还位于昆山市玉山镇时代中央花园XX幢XXXX室商品房一套（原告退回已收款12万元）；2、诉讼费用由被告承担。后经本院释明，原告变更第一项诉请为：判令被告梁玉珍付清购买昆山市玉山镇时代中央花园XX幢XXXX室商品房一套的购房款余额128万元。
原告冯文成为证明自己的诉讼主张向本院提交如下证据：
1、房地产买卖契约及评估单，证明被告梁玉珍于2012年5月9日购买原告所有的位于昆山市玉山镇时代中央花园XX幢XXXX室商品房一套，面积150.96平方米，价格为1275612元；
2、被告付款凭证，证明被告仅通过第三人蔡建国于2012年6月23日支付原告12万元；
3、录音一份，是原告的母亲金雪英和被告家人的录音，是被告家人主动打给原告母亲，对方号码是131××××0751，时间是2014年6月19日下午14时左右。
对于原告提供的证据，被告梁玉珍质证认为：证据1真实性没有异议；证据2真实性不清楚，中介支付多少钱给原告不知情；证据3无法确认通话双方的身份。
被告梁玉珍辩称：二手房买卖需要经过中介才可以交易，原告说只拿到12万元，但是我从工商银行贷款86万，这个钱是房管局托管的，具体打给谁的，我就不知道了，但钱我是全部支付完毕，我可以提供我付款的相关证明，若原告要收回房子，我要求原告退还我支付的100多万元。
被告梁玉珍为证明其抗辩事由，向本院提交如下证据：
1、昆房权证玉山字第××号房产证、昆国用（2012）第XXX号土地证各一份，证明涉案买卖房屋已登记在被告梁玉珍名下；
2、购房发票，证明被告梁玉珍一共支付了1275612元；
3、契税发票、地税发票、权证代理费、服务费发票、扣缴费用授权委托书，证明被告梁玉珍已经支付了各项款项税费；
4、房地产买卖合同，证明涉案房子的购房价款金额。
5、中国工商银行二手住房购置贷款明细表，证明涉案房屋买卖时的按揭贷款情况。
原告冯文成质证认为对证据1、2、3、4、5真实性均无异议。但不能证明被告梁玉珍已经把合同上约定的款项支付原告，证据4字是原告签的，但是上面的金额和房产交易中心的金额不同，这个可能是双方的实际交易价格，可能是房产交易中心为了抵税所以金额低了。
被告梁玉珍申请证人于某出庭作证，于某提供两份证据：1、欠条协议，载明如下内容：本人于某购买冯文成中央社区XX幢XX楼X号房共计117万元，于5月8号前交98万元正，其余部分19万元待房屋交接手续完成一次性给清，欠款人：于某；以上协议为最终协议，如冯文成房屋手续不全，责任由本人全部负责，房东冯文成，2012年5月4日。2、收条，载明：今收到于某人民币15万元，用于交税、过户、评估一切手续，收款人：昆山市吉信房产咨询有限公司吴某。于某陈述证人证言如下：我与被告是通过被告的女婿何某认识的，我亲弟弟是何某的干爹，何某称我为二伯，2014年4月中旬，我通过唐金良得知第三人蔡建国要卖房子，于是告诉何某，何某说岳父母想买，于是就委托我就联系第三人蔡建国，蔡建国说出售的房屋已抵押给典当行，需付清98万元后才能购买，我转账支付了36万元，中介吴某垫付了62万元，剩余的款项待过户完成后再支付，涉案房屋的成交价是117万元。
被告梁玉珍申请证人吴某出庭作证，吴某陈述证人证言：我与原、被告均无关系，涉案房屋是抵押给了在昆山红峰的一家典当行，我与于某一共支付了90多万元，我垫付了60多万元，我还收到15万元用来交税和补交社保的钱，涉案房屋是我帮原、被告过户的。
对证人于某提交的两份证据原告质证认为：证据1真实性认可，但欠款人是于某不是被告，没有关联性，欠条协议中的房屋买卖的价格说117万元与两份合同的价格差距很多，其内容的真实性有异议；证据2真实性、关联性不予认可，欠条的时间是2012年5月2日，双方签订的房屋买卖合同时间却是2012年5月4日。
对证人于某提交的两份证据被告拒绝质证。
第三人蔡建国未作答辩。
对于上述证据本院认证如下：对原告提供的证据1、2真实性予以确认，证据3被告予以否认，本院不予认定；对被告提供的证据1、2、3、4、5真实性予以确认。对于证人于某提供的证据1，原告认可真实性，本院予以认可，证据2，虽原告不予认可，但该证据与被告提供的证据4相互印证，故本院予以认可。关于证人吴某证人证言，因其在原、被告于2012年5月4日签订的《房地产买卖合同》中作为中介方签字，又向被告方委托办理卖屋买卖事宜的于某出具收条，可见其是参与整个房屋交易过程，证人吴某的证言具有一定的证明力。关于证人于某的证人证言，原告在庭审中陈述蔡建国一起参与卖房子的事情，被告代理人何某称其委托于某参与买房事宜，钱款也都是于某经手，可见于某、蔡建国对于涉案房屋的实际交易方是原告与被告应当是明知的，从蔡建国转账给原告的行为也可以看出，蔡建国是直接参与房屋买卖事宜并经手过相关钱款的，结合原告本人在2014年8月5日本案庭审中陈述原告本人曾帮第三人蔡建国担保向典当行借款80万元并以涉案房屋抵押的事实，本院对于某所陈述代原告向典当行归还借款本息98万元的事实予以认可。
经审理查明：2012年5月4日，原告冯文成与被告梁玉珍签订《房地产买卖合同》一份，约定如下：原告将座落于昆山市玉山镇时代中央花园19号楼，建筑面积150.96平方米的房屋出售给被告，总价140万元；过户当日付首付款玖拾捌万元整，余下房款尾款在银行放款当日付清全部房款；原告净到手为140万元，不出任何费用，被告必须交的各项税费共计15.5万元，原告如在过户当日，由于原告房子出任何纠纷不能过户，所有费用由原告负担，如贷款不出由中介方负担。昆山市吉信房产咨询有限公司作为中介方在该合同上加盖合同专用章，经办人吴某在合同上签名。
2012年5月9日，原、被告在昆山市房产交易中心签订《房地产买卖契约》并备案，该契约载明：原告将座落在昆山市玉山镇时代中央花园XX幢XXXX室的房地产（建筑面积150.96平方米）出售给被告，成交价格为1275612元，付款方式为一次性付款，原告于2012年5月20日将房地产正式交付给乙方。2012年5月11日，原、被告双方办理产权过户手续，被告按照房屋总价1275612元之3%的税率缴纳税费38268.36元，原告向被告开具销售不动产统一发票，发票载明：时代中央花园XX号楼XXXX室房屋的售房款为1275612元。
2012年5月22日被告取得涉案房屋所有权证，共有情况为共同共有，共有人为其配偶张家民，2012年5月23日被告取得涉案房屋土地使用权证。2012年5月22日，被告将涉案房屋抵押给中国工商银行股份有限公司昆山支行，并办理他项权证，证号为103086247号，债权数额890000元，2012年5月29日，中国工商银行股份有限公司昆山亭林支行向被告发放个人二手房住房购置贷款890000元。原告协助被告办理完毕产权过户手续后将涉案房屋交付被告居住使用至今，原告仅认可被告通过第三人蔡建国支付的120000元购房款，以原告未全额支付购房款为由诉诸本院，引发本案纠纷。
另查明，关于涉案房屋交易情况如下：第三人蔡建国受原告委托参与涉案房屋的买卖及购房款收取事宜，被告梁玉珍委托其女婿何某办理涉案房屋买受事宜，何某又委托于某向原告方交付购房款，买卖双方通过中介方昆山市吉信房产咨询有限公司的吴某办理房屋买卖及过户事宜；涉案房屋在出售给被告之前因第三人蔡建国结欠案外人借款本息98万元已抵押给案外人，抵押人为原告冯文成，2012年5月4日原、被告签订合同后，被告代原告向案外人归还98万元，2012年6月23日，被告通过第三人蔡建国将购房款12万元支付给原告。
再查明，涉案房屋经昆山市华信房地产评估事务所有限公司评估，在估价时点2012年4月26日时房屋总价为1275612元。
本院认为：原告冯文成与被告梁玉珍之间成立房屋买卖合同关系，根据本案证据可以确认：原告已经向被告交付涉案房屋，并协助将涉案房屋过户至被告名下，本案的争议焦点为：原、被告双方买卖涉案房屋约定的成交价金额如何确认，被告实际向原告支付的购房款金额是多少。
关于涉案房屋的成交价，原、被告双方在2012年5月4日的《房地产买卖合同》中约定为1400000元；在2012年5月9日的备案合同中载明为1275612元，备案合同所载明的价格与昆山市华信房地产评估事务所有限公司所作的评估价格吻合，并以此作为交纳房屋交易税费的计算依据；于某所出示的协议中写明涉案房屋的成交价为1170000元，原告签字确认该协议的内容，作为房屋交易中介的吴某在庭审中陈述房屋成交价为110多万元，不到120万元。本院认为：原告在本案第一次庭审中陈述成交价为1275612元，在第二次庭审中又陈述为1400000元，明显前后矛盾，于某在庭审中认为成加价为1170000元，对于付款方式陈述为第一笔支付980000元，过户完通过中介方支付了270000元，可见于某所陈述的两次支付款共计已经超出1170000元的成交价，由于本案证据相互矛盾，视为原、被告双方对成交价约定不明，根据合同订立当时市场价格即经评估确认的价格，依法确认涉案房屋之成交价为1275612元。
关于被告已付购房款金额，本院依据以下规则：双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认，因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判，对被告的付款事实确认如下：原告自认被告已通过第三人蔡建国向其支付购房款120000元，本院对此予以确认；被告主张由于第三人以涉案房屋作抵押贷款800000元，其已经通过于某将第三人所欠本息980000元归还给案外人，应视为支付购房款980000元，原告本人亦认可因第三人欠款在涉案房屋上设定抵押，并在《欠条协议》上确认收取980000元，故本院认为被告代原告支付980000元消灭抵押权的行为旨在保证涉案房屋顺利交易，应当视为被告已向原告支付购房款980000元；对于尚余购房款175612元（1275612-120000-980000=175612），证人于某所陈述内容：按揭贷款所得890000元全部支付给中介方，可知被告方并未另行向原告支付其他购房款，本案原、被告双方均未能举证证明其支付情况，被告依法应在法定举证期限内对其付款的事实承担相应举证责任，并承担因举证不能所产生的不利后果，据此本院认定被告尚欠原告购房款为175612元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条之规定，判决如下：
被告梁玉珍于本判决生效之日起十日内向原告冯文成支付剩余购房款175612元（如采用转账方式，请汇入原告指定账户昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号：32×××60）。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费16280元，保全费5000元，以上合计21280元，由原告冯文成负担18360元，由被告梁玉珍负担2920元，此款原告已预交，本院不再退还，被告负担部分应于本判决生效后十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州工业园区支行营业部，户名苏州市中级人民法院，帐号10×××99。
审 判 长 邓丽红
人民陪审员 吴怡平
人民陪审员 贾青君
二〇一四年十二月五日
书 记 员 薛 倩
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第七十三条双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。