江苏省宿迁市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2014）宿中行监字第0013号
再审申请人（原审第三人）：刘华。
再审申请人（原审第三人）：陈明。
再审申请人（原审第三人）：廖林林。
再审申请人（原审第三人）：姜启进。
再审申请人（原审第三人）：姜启亮。
再审申请人（原审第三人）：祖兆勇。
再审申请人（原审第三人）：王久荣。
再审申请人（原审第三人）：许昌勇。
再审申请人（原审第三人）：王靖淞。
再审申请人（原审第三人）：满再新。
再审申请人（原审第三人）：许超。
再审申请人（原审第三人）：许志永。
再审申请人（原审第三人）：许尔金。
再审申请人（原审第三人）：朱殿军。
再审申请人（原审第三人）：李荣久。
再审申请人（原审第三人）：邵卫江。
再审申请人（原审第三人）：陈龙。
再审申请人（原审第三人）：殷秀红。
再审申请人（原审第三人）：曹翠萍。
再审申请人（原审第三人）：刘伟。
再审申请人（原审第三人）：杨本军。
再审申请人（原审第三人）：徐明龙。
再审申请人（原审第三人）：毕书桂。
再审申请人（原审第三人）：王范银。
再审申请人（原审第三人）：李成进。
委托代理人：朱博锋，江苏真释律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘尚明。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：泗洪县国土资源局。住所地：泗洪县建设南路。
法定代表人：李爽，该局局长。
再审申请人刘华、陈明、廖林林、姜启进、姜启亮、祖兆勇、王久荣、许昌勇、王靖淞、满再新、许超、许志永、许尔金、朱殿军、李荣久、邵卫江、陈龙、殷秀红、曹翠萍、刘伟、杨本军、徐明龙、毕书桂、王范银、李成进（以下简称刘华等二十五人）因与被申请人刘尚明、泗洪县国土资源局（以下简称泗洪国土局）要求撤销国有土地使用权补偿决定一案，泗阳县人民法院于2013年9月18日作出（2013）泗行初字第0007号行政判决。泗洪国土局不服，提起上诉。本院于2014年1月27日作出（2013）宿中行终字第0040号行政判决，已经发生法律效力。刘华等二十五人不服，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
一审法院审理查明，刘尚明通过出让方式于2005年11月18日取得6217㎡的国有土地使用权（并领取了土地使用权证书）。2002年11月，刘尚明和合伙人马国平与泗洪县交通工程处签定协议，主要内容是泗洪县交通工程处将徐宁路东侧与转盘路北之间地块给其建设万通宾馆，先施工后办理许可、出让等相关手续。2002年11月25日，刘尚明和马国平与承建方泗洪县正泰建筑安装工程有限公司签定建设万通宾馆工程施工合同。开工日期为2002年11月25日，竣工日期为2003年12月26日。2003年9月17日，泗洪县建设局颁发了《建设工程规划许可证》，建设单位为泗洪县交通工程处（刘尚明），建设项目名称为万通宾馆。2003年9月18日，泗洪县建设局颁发了《建筑工程施工许可证》，建设单位为泗洪县交通工程处，施工单位为泗洪县正泰建筑安装工程有限公司。2004年5月26日，刘尚明和马国平与承建方泗洪县正泰建筑安装工程有限公司结算后，达成以万通宾馆底层门市六间房抵款协议。万通宾馆建成后，共6层，1至3层为商业用房，4层以上为住房。刘尚明以万通宾馆名义将部分房屋转让给四十八户购房户，其中二十一户办理了房屋产权登记及土地使用权分户变更登记手续，剩余二十七户没有办理。刘尚明与购房户所签定的房屋买卖合同中，对万通宾馆房屋所占专有部分以外的土地使用权没有约定，泗洪国土局制作的地籍表载明万通宾馆专用部分土地使用权转让的面积（即分摊面积）在专有部分面积之内，该表不包含万通宾馆专有部分以外的土地面积，刘尚明与购房户均在该表上确认签字。2010年1月13日，经泗洪县人民政府批复，泗洪国土局作出收回原告土地使用权的决定，共6217㎡。2010年在征收拆迁时，四十八户均按各自房屋所占的土地使用权面积签定了补偿协议，不包括万通宾馆房屋所占专有部分以外的3050.52㎡土地使用权补偿。2013年1月28日，刘尚明向泗洪国土局提出申请，要求对万通宾馆专有部分以外的土地进行补偿。2013年2月18日，泗洪国土局召开听证会，调解未果。2013年4月17日，泗洪国土局依据《物权法》第七十三条规定作出洪国土资发（2013）83号土地使用权补偿决定书，将万通宾馆专有部分以外的3050.52㎡土地确定为共用部分，按已评估价1175元／㎡的土地补偿费属万通宾馆已购用户共有，按每户合法取得建筑物应分摊共用部分土地使用权进行补偿。刘尚明不服该国有土地使用权补偿决定，因而成讼。
一审法院认为，根据国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定，刘尚明分别向原审第三人转让房屋，泗洪国土局在依法批准土地使用权分割转让过程中，应根据有关规定明确所分割转让的是建筑物所占范围内的土地使用权，还是对整宗土地使用权进行分割转让，以进一步明确万通宾馆专有部分以外的3050.52㎡土地使用权。根据《中华人民共和国城市规划法》第二十条、1991年9月3日建设部颁布的《城市规划编制办法》等规定，刘尚明与第三人对万通宾馆房屋专有部分以外的土地权属形成争议，泗洪国土局理应对行政规划主管部门关于万通宾馆建设用地的规划情况进行调查。泗洪国土局在批准刘尚明土地使用权分割转让过程中未能明确分割转让的范围，其在未经查明详细规划的情况下，认定万通宾馆房屋专有部分以外的3050.52㎡土地为共有部分，缺乏足够的事实依据，且被告也未能查清万通宾馆房屋转让情况。泗洪国土局作出的土地使用权补偿决定属于事实不清、主要证据不足。一审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项之规定，判决撤销被告泗洪国土局于2013年4月17日作出的洪国土资发（2013）83号土地使用权补偿决定书。
上诉人泗洪国土局上诉称，其作出的补偿决定正确，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求予以撤销，并改判维持其作出的补偿决定。主要理由是：1、万通宾馆基底占有以外的土地是属于全体业主共有的公共场所。万通宾馆为单体建筑，除基底占地外，其余均为空地，该空地系全体业主通行、停车、营业等所必须的公共场所，不属于任何单一业主专有。被上诉人亦未能提供证据证明该空地属于其个人专有。根据生活经验法则和上述事实可以推定该空地为万通宾馆全体业主共有，原审法院不应苛求上诉人提供详细规划予以证实；2、被上诉人与原审第三人签订的购房合同中，虽对万通宾馆基底占用范围外的土地使用权归属未作约定，且土地分割协议亦因约定不明导致登记不完备，但这均是合同约定的疏忽所致，不影响其他业主根据《物权法》第七十三条规定而享有的土地使用权共有的实体权利；3、该案系对暂未分割登记的土地使用权补偿处理，上诉人依法有权对未分割的土地使用权认定为全体业主共有。
被上诉人刘尚明辩称，上诉人所作的补偿决定错误，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。主要理由是：1、建筑物应当符合城乡规划法的有关规定，上诉人没有提供万通宾馆建设的总体规划及详细规划等证据即认定争议土地使用权为全体业主共有，其所作补偿决定事实证据不足；2、《物权法》第七十三条适用的范围是商品房住宅小区开发，而本案当事人之间的房屋买卖并非商品房买卖，也不是商品房开发，因此不应适用该条规定。对本案的处理应当尊重当事人在房屋买卖合同中的意思表示，买卖双方虽对争议土地使用权没有进行约定，但在合同履行过程中，双方已对房屋价格、面积及土地使用权作出了具体的处理，故不应再推定争议土地使用权为全体业主共有；3、争议土地使用权登记在被上诉人名下，上诉人不具有对争议土地使用权进行确权的职权。
原审第三人述称，同意上诉人的上诉意见，并补充两点理由：1、《物权法》第七十三条并未非专门针对商品房开发的，该条款明确规定建筑区划内的道路绿地及公共场所等均属业主共有，本案应当适用该条款的规定；2、不论有无规划，本案争议土地实际上是作为绿化、停车场及道路等公用设施使用的，且被上诉人在销售房屋时已将上述配套设施成本摊入房价之中，因此该部分土地使用权应为全体业主共有。
二审法院审理查明的事实与一审法院查明事实一致。
二审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款第（一）、第（二）项和第二款规定：“有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：（一）为公共利益需要使用土地的；（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。”据此，提前收回国有土地使用权的，应当对土地使用权人给予适当补偿。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”本案中，被上诉人所持有的土地使用权证载明的土地使用权面积已包含争议的3050.52平方米的土地，原审第三人在土地分户登记中并未涉及分割争议土地，在此情况下，上诉人应提供争议土地属于全体业主共有的证据，但上诉人在诉讼中所提供的证据并不能证明争议土地系建筑区划内业主共有的道路、绿地及其他公共场所，故上诉人将争议土地认定为全体业主共有缺乏事实根据，一审法院判决撤销上诉人所作《土地使用权补偿决定书》并无不当。上诉人泗洪国土局所作《土地使用权补偿决定书》主要证据不足，一审判决撤销正确。上诉人泗洪国土局的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
再审申请人刘华等二十五人申请再审称：该案一、二审判决侵害了再审申请人的合法权益，请求依法对本案提起再审。1、本案出现了足以推翻原审判决的新证据。申请人在泗洪县房地产管理局找到一份《商品房预（销）售许可证》，（洪）内销准字第2003009号，该证据能够反映万通宾馆的房产是以商品房的形式进行销售的，并非自建房，因此，该份证据能够决定对万通宾馆专有部分以外土地性质的认定，也直接影响到本案一、二审的判决结果。2、本案一、二审判决事实不清，证据不足。一、二审法院没有就万通宾馆建设用地的规划情况进行调查核实；从部分申请人土地使用权证书的红线图看，其土地使用权包含在总的用地面积内；结合万通宾馆的建筑性质，其必须配备停车场、道路、绿化等附属设施，万通宾馆实际占用面积之外的3050.52平方米应当作为配套设施进行使用，该3050.52平方米的土地使用权应当归属全体业主共有。3、本案一、二审判决适用法律错误。因万通宾馆的开发以及销售是以商品房的形式进行的，本案涉及的3050.52平方米土地使用权应适用物权法的规定。
被申请人刘尚明辩称：1、申请人提供的《商品房预（销）售许可证》不属于新证据，与本案没有关联性。2、原一、二审认定事实清楚，证据确实充分，万通宾馆规划用地情况不属于法院调查范围。3、原一、二审判决适用法律正确。
被申请人泗洪国土局辩称：该土地补偿是在取得国有土地使用权证书之后产生的补偿争议，实际上是申请人与刘尚明之间的补偿争议。泗洪国土局认为取得该宗地上的房屋所有权的业主根据房地产管理法相关规定，应享有补偿款。申请人与刘尚明之间的补偿应通过法院审理依法进行。
本案审查期间，申请人提供一份商品房预（销）售许可证，该许可证发证时间是2003年10月14日，单位名称是泗洪县交通局工程处，商品房屋名称是万通宾馆，商品房屋使用性质是饮服，附件记录载明严格执行规划，不得改变使用性质。用于证明刘尚明出售的房屋属于商品房，建筑面积之外的土地属于全体业主所有。
被申请人刘尚明质证认为，该许可证与本案无关，领证单位是泗洪县交通局工程处而非刘尚明，且刘尚明取得土地使用权的时间是2005年11月18日。
被申请人泗洪国土局质证认为，对该许可证真实性无异议，该证当时是发给泗洪县交通局工程处的，后来该项目转到刘尚明手中，房屋也是刘尚明出售的。
本院审查查明的事实与原一、二审查明的事实一致。
本院认为，关于本案认定事实和适用法律是否正确问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定，本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。房地产开发的主体应当是房地产开发企业而不应该是个人。申请人提供的《商品房预（销）售许可证》不属于新证据，也不能证明万通宾馆属于商品房开发。对于申请人提出一、二审法院对于万通宾馆建设用地的规划情况进行调查核实问题，该土地规划情况属于被申请人泗洪国土局处理期间应查明的事实。被申请人刘尚明所持有的土地使用权证明确载明包含争议的3050.52平方米土地，申请人的土地分户登记中也没有涉及分割该争议土地，泗洪国土局又不能提供证据证明争议的土地系建筑区划内业主共有的道路、绿化及其他公共场所，即依照《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定认定争议土地为全体业主共有缺乏事实依据和法律依据。一、二审法院判决撤销泗洪国土局作出的《土地使用权补偿决定》并无不当。申请再审人刘华等二十五人的申请再审理由不能成立，不符合法律规定的再审条件。依照最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第七十四条的规定，裁定如下：
驳回申请再审人刘华、陈明、廖林林、姜启进、姜启亮、祖兆勇、王久荣、许昌勇、王靖淞、满再新、许超、许志永、许尔金、朱殿军、李荣久、邵卫江、陈龙、殷秀红、曹翠萍、刘伟、杨本军、徐明龙、毕书桂、王范银、李成进的再审申请。
本裁定送达后即发生法律效力。
审判长 杨晓玲
审判员 万 焱
审判员 赵 虎
二〇一四年十一月十九日
书记员 卜云飞
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