安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）庐民一初字第01033号
原告：合肥庐阳国有资产经营有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区。
法定代表人：陈世荣，董事长�
委托代理人：张宗强，该公司员工。
委托代理人：胡安杨，安徽众城高昕律师事务所律师。
被告：合肥拓佳投资发展有限公司，住所地安徽省合肥市。
法定代表人：黄昕衍，董事长。
委托代理人：倪磊，该公司员工。
委托代理人：丁茜，该公司员工。
原告合肥庐阳国有资产经营有限公司（以下简称庐阳国资公司）与被告合肥拓佳投资发展有限公司（以下简称拓佳投资公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月5日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员蒋子钰担任审判长，与代理审判员巩平、人民陪审员陆云成组成合议庭，于2013年10月12日公开开庭进行了审理。原告庐阳国资公司的委托代理人张宗强、胡安杨及被告拓佳投资公司的委托代理人倪磊、丁茜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
庐阳国资公司诉称：2010年3月16日，合肥市庐阳商业控股有限公司（以下简称庐阳商控公司）与拓佳投资公司签订《房屋租赁合同》，合同约定，庐阳商控公司将位于合肥庐阳区合瓦路与义井路交汇处的三栋房产（建筑面积合计为11750.61平方米）租赁给拓佳投资公司使用，租赁期限为20年，免租期9个月。租赁价格为：第一年度每月每平方米20元，以后逐年递增，每年在上一年度的标准上递增3%。租金支付方式为按月支付，在每个月25日之前支付下个月的租金。2010年9月25日，庐阳商控公司与拓佳投资公司对《房屋租赁合同》进行变更，双方签订了《变更协议》。该协议确认免租期从2010年10月1日起计算，根据该协议起租期为2011年7月1日。另，根据2011年3月1日合肥市庐阳区国有资产监督管理委员会庐国资（2011）4号文《关于授权管理国有资产的通知》的规定，庐阳商控公司的所有资产由庐阳国资公司经营管理，债权债务由庐阳国资公司享有和负担。
庐阳商控公司将房屋交付拓佳投资公司后，拓佳投资公司开始装修并招租。免租期9个月到期后，拓佳投资公司未按约定支付租金。至2013年2月25日，拓佳投资公司拖欠租金1294694元。根据合同约定，不按照合同约定时间支付租金，每延迟一天拓佳投资公司每天应按拖欠金额的千分之一支付违约金。考虑到该违约金约定过高，庐阳国资公司按照6个月同期银行贷款利率的四倍标准计算违约金。拓佳投资公司自2011年6月25日至2013年7月31日拖欠房租2502210元，应支付违约金557960元。综上，庐阳国资公司依法诉至法院，请求判令：1、拓佳投资公司立即支付庐阳国资公司拖欠的租金1294694元（自2011年7月1日至2013年2月25日）、违约金1849192元（按照拖欠金额每日0.1%计算至2013年2月25日�。
案件审理过程中，庐阳国资公司将诉讼请求变更为：1、拓佳投资公司支付庐阳国资公司拖欠的租金2502210元、违约金557960元（截至2013年7月31日）；2、本案诉讼费用由拓佳投资公司负担。
拓佳投资公司辩称：2010年3月16日，在合肥市庐阳区商务局牵头下，拓佳投资公司整体承租涉案房屋，并根据政府指定开展整体招商运营工作。后拓佳投资公司与庐阳国资公司签订《房屋租赁合同》及《变更协议》。双方达成契约的基础及实现合同的目的是庐阳国资公司协调政府，为拓佳投资公司提供满足经营农贸市场的房屋及一定的经营环境。拓佳投资公司以此为基础，进行整体运营，获得盈利并支付庐阳国资公司租金。拓佳投资公司未能及时支付租金具有事实依据：1、涉案房屋系国有资产，合肥市庐阳区商务局、庐阳国资公司与拓佳投资公司在前期洽谈过�中即告知拓佳投资公司，该项目将由中菜市搬迁入驻。且在合同中明确约定要求合肥拓佳投资发展有限公司优先为中菜市搬迁经营户提供铺位。但事实是中菜市并未搬迁入驻。虽然双方就此情况签订《变更协议》对经营农贸市场的面积予以缩减，但庐阳国资公司误导拓佳投资公司进行投资经营，拓佳投资公司为此承受设计、工程改造等重大损失，且该涉案房屋并不能建设大型市场，进而导致拓佳投资公司经营难以维系，合同目的未能实现，庐阳国资公司应就此减免房屋租金。2、庐阳区商务局与庐阳国资公司一直未能创造经营农贸市场的环境条件。周边管理区域的临时摊贩一直未能清理，造成拓佳投资公司所经营的农贸市场遭受重大冲击，庐阳国资公司应就此减免房屋租金。3、为了进一步管理和规范，庐阳国资公司、庐阳区商务局及部分街道部门联合干预，要求拓�投资公司降低经营商户费用，拓佳投资公司的市场行为被迫附加政府职能，导致拓佳投资公司承受额外损失。4、双方原本约定适用经营农贸市场的房屋二层部分，因结构特殊，无法提供用以经营农贸市场，亦难以开展其他经营。后选择经营快捷酒店，但因房屋原因，造成无法办理经营证照，为此该酒店经营者一直拖欠拓佳投资公司租金。庐阳国资公司应就此减免房屋租金。5、对拓佳投资公司经营农贸市场的行为，政府曾给予30万元补贴款，该笔补贴款应从诉讼标的中予以直接抵扣。6、庐阳国资公司于2011年4月21日将房屋图纸及电梯交付拓佳投资公司，间接造成拓佳投资公司大量经济损失，庐阳国资公司应就此减免房屋租金。7、涉案房屋存在漏水等质量问题，但庐阳国资公司维修不到位，漏水问题一直存在，严重影响了拓佳投资公司及其客户的正常经营，庐阳国资公司应就此减免房屋租金。8、根据《房屋租赁合同》约定，房屋物业由拓佳投资公司管理，但房屋物业一直由景鸿物业管理公司负责，且庐阳国资公司无法变更管理物业。在实际经营过程中，景鸿物业通过收取溢价电费、强行要求接受外围物业服务等方式，给公司造成重大经营损失，庐阳国资公司应就此减免房屋租金。9、合肥市合瓦路作为涉案房屋的主要通道之一，曾在公司经营期间封闭施工。阜阳路长期修高架桥期间，对合瓦路影响也非常大。根据庐阳区《房屋租赁暂行办法》，可享受不超过50％至70％的租金减免，庐阳国资公司也应就此减免房租。
庐阳国资公司主张的租金1294694元（自2011年7月1日至2013年2月25日）不符合事实，且其主张的违约金计算标准及数额明显过高。请求法院依据事实和减免理由，确认拖欠的租金。综上，请求贵院依法驳回庐阳国资公司的诉讼请求。
经审理查明：2010年3月16日，庐阳商控公司与拓佳投资公司签订《房屋租赁合同》，双方约定，庐阳商控公司将位于合肥庐阳区合瓦路与义井路交汇处的三栋房屋租赁给拓佳投资公司使用，房屋包括阳光地带1#、2#主楼一、二层，东侧3#商业楼地上三层及地下负一层，建筑面积合计为11750.61平方米（实际建筑面积为11653.56平方米）。双方还约定，免租期为9个月，租赁期限为20年，自免租期届满之日起计算。租赁价格为：第一年度每月每平方米20元，以后逐年递增，每年在上一年度的标准上递增3%。租金支付方式为按月支付，先付租金后使用，每月支付一次，在每个月25日之前支付下个月的租金。双方还约定，不支付或者不按时支付租金达一个月，在收到书面通知后不予补交的，拓佳投资公司除补交租金外，还应支付每天按拖欠金额的千分�一标准计算的违约金。合同签订后，因中菜市及周边其它农贸市场尚未拆迁改造等原因，庐阳商控公司、拓佳投资公司于2010年9月25日签订《变更协议》，对《房屋租赁合同》的部分内容进行了变更。其中协议第五条约定，鉴于租赁房屋现已交付并具备装修改造条件，免租期自2010年10月1日起算。2011年3月1日，合肥市庐阳区国有资产监督管理委员会下发庐国资（2011）4号文件，授权庐阳国资公司经营管理庐阳商控公司全部资产，债权、债务亦由庐阳国资公司享有和负担。合同履行过程中，拓佳投资公司仅支付租金3422662元，具体为：2011年7月13日支付15万元，2011年9月6日支付15万元，2011年11月2日支付15万元，2011年12月5日支付15万元，2012年1月20日支付233071元，2012年2月15日支付30万元，2012年4月12日支付233071元，2012年5月11日支付15万元，2012年6月7日支付83071元，2012年7月12日支�5万元，2012年7月23日支付423134元，2012年9月19日支付240063元，2012年10月10日支付240063元，2012年12月支付480126元，2013年1月15日支付240063元，2013年2月6日支付15万元。截至2013年7月31日，拓佳投资公司尚欠租金2502210元。虽经催要，拓佳投资公司仍未能支付租金，庐阳国资公司遂于2013年3月5日诉至法院，请求判如所请。
上述事实，由庐阳国资公司提交的《房屋租赁合同》复印件、《变更协议》复印件、房地产权证复印件、房屋租金收缴通知书复印件、庐国资（2011）4号文件复印件，拓佳投资公司提交的《房屋租赁合同》复印件、《变更协议》复印件、函复印件，以及当事人庭审陈述予以证明。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方应按合同约定全面履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担�续履行、赔偿损失等违约责任。本案中，拓佳投资公司承租庐阳国资公司所有的房产，应按合同约定向其支付租金。拓佳投资公司违反合同约定，未能及时、足额支付租金，依法应承担支付租金和违约金的违约责任。经双方确认，截至2013年7月31日，欠付的租金为2502210元。拓佳投资公司应立即向庐阳国资公司支付该笔租金。
关于违约金。根据《房屋租赁合同》的约定，拓佳投资公司未按时支付租金，应承担每天按拖欠租金数额的千分之一标准计算的违约金。由于按该标准计算的违约金过高，本院依法进行调整。根据违约行为给庐阳国资公司造成的实际损失，参照拓佳投资公司在实际经营过程中存在的困难及本案案情，本院将违约金计算标准调整为中国人民银行同期同类贷款基准利率标准的两倍。根据双方约定的租赁价格、租金支付方式及上述违约金计算�准，截至2013年7月31日，拓佳投资公司应向庐阳国资公司支付违约金279519元（后附违约金计算方式）。
拓佳投资公司辩称因政策调整、房屋漏水等原因给其造成损失，法院应减免部分租金。鉴于拓佳投资公司未能提供充分证据予以证明，再结合庐阳国资公司已给予约16个月的免租期，本院对拓佳投资公司的主张不予支持。拓佳投资公司还辩称政府对农贸市场经营给予了30万元补贴款，该笔补贴款应从诉讼标的中予以直接抵扣。由于双方之间的合同尚未解除，拓佳投资公司亦未能提交证据证明其享有30万政府补贴的政策依据，故本院对其辩称不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告合肥拓佳投资发�有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告合肥庐阳国有资产经营有限公司租金2502210元、违约金279519元；
二、驳回原告合肥庐阳国有资产经营有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费31951元，由被告合肥拓佳投资发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 蒋子钰
人民陪审员 巩 平
人民陪审员 陆云成
二〇一三年十二月十二日
书 记 员 叶 蔓
附：本判决所依据的法律�文
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
附：违约金计算方式
按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍标准，违约金计算如下：1、2011年7月份：拖欠租金83071元（233071元-15万元），违约金计算为845元（83071元×6.1%÷12×2）；2、2011年8月份：拖欠租金316142元（83071元＋233071元），违约金计算为3214元（316142元×6.1%÷12×2）；3、2011年9月份：拖欠租金399213元（316142元＋233071元－15万元），违约金计算为4059元（399213元×6.1%÷12×2）；4、2011年10月份：拖欠租金632284元（399213元＋233071元），违约金计算为6428元（632284元×6.1%÷12×2）；5、2011年11月份：拖欠租金715355元（632284元＋83071元），违约金计算为7273元（715355元×6.1%÷12×2）；6、2011年12月份：拖欠租金798426元（715355元＋83071元），违约金计算为8117元（798426元×6.1%÷12×2）；7、2012年1月份：拖欠租金798426元，违约金计算为8117元（798426元×6.1%÷12×2）；8、2012年2月份：拖欠租金731497元（798426元-66929元），违约金计算为7437元（731497元×6.1%÷12×2）。9、2012年3月份：拖欠租金964568元（731497元＋233071元），违约金计算为9806元（964568元×6.1%÷12×2）；10、2012年4月份：拖欠租金964568元，违约金计算为9806元（964568元×6.1%÷12×2）；11、2012年5月份：拖欠租金1047639元（964568元＋83071元），违约金计算为10651元（1047639元×6.1%÷12×2）；12、2012年6月份：拖欠租金1197639元（1047639元＋15万），违约金计算为11677元（1197639×5.85%÷12×2）；13、2012年7月份：拖欠租金964568元（1197639元-233071元），违约金计算为9405元（964568元×5.85%÷12×2）；14、2012年8月份：拖欠租金1204631元（964568元＋240063元），违约金计算为11745元（1204631元×5.85%÷12×2）；15、2012年9月份：拖欠租金1204631元，违约金计算为11745元（1204631元×5.85%÷12×2）；16、2012年10月份：拖欠租金1204631元，违约金计算为11745元（1204631元×5.85%÷12×2）；17、2012年11月份：拖欠租金1444694元（1204631元＋240063元），违约金计算为14086元（1444694元×5.85%÷12×2）；18、2012年12月份：拖欠租金1204631元（1444694元＋240063元-480126元），违约金计算为11745元（1204631元×5.85%÷12×2）；19、2013年1月份：拖欠租金1204631元（1204631元＋240063元-240063元），违约金计算为11745元（1204631元×5.85%÷12×2）；20、2013年2月份：拖欠租金1294694元（1204631元＋240063元-15万元），违约金计算为12623元（1294694元×5.85%÷12×2）；21、2013年3月份：拖欠租金1534757元（1294694元＋240063元），违约金计算为14964元（1534757元×5.85%÷12×2）；22、2013年4月份：拖欠租金1774820元（1534757元＋240063元），违约金计算为17304元（1774820元×5.85%÷12×2）；23、2013年5月份：拖欠租金2014883元（1774820元＋240063元），违约金计算为19645元（2014883元×5.85%÷12×2）；24、2013年6月份：拖欠租金2254946元（2014883元＋240063元），违约金计算为21986元（2254946元×5.85%÷12×2）；25、2013年7月份：拖欠租金2502210元（2254946元＋247264元），违约金计算为23354元（2502210元×5.6%÷12×2）。上述违约金合计为279519元。