湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1002民初2114号原告中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行，住所地湖南省郴州市北湖区文化路18号。负责人曾小冰，该行行长。委托代理人刘桂山，男，1969年03月06日出生，汉族，系中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行风险管理员，住湖南省郴州市北湖区。委托代理人欧阳肇建，女，1969年8月1日出生，汉族，系中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行客户经理，住湖南省郴州市苏仙区。被告朱廷璋，男，1982年4月27日出生，汉族，住湖南省郴州市。。被告郴州金碧置业有限公司，住所地郴州市北湖区骆仙街道骆仙铺。法定代表人赖立新，系该公司董事长。委托代理人曹姣妮，女，1983年2月6日出生，汉族，湖南省长沙市天心区人，系郴州金碧置业有限公司法务，住湖南省长沙市天心区。委托代理人张莎莎，女，1986年10月28日出生，汉族，山东省寿光市人，系郴州金碧置业有限公司法务，群众，住湖南省长沙市芙蓉区。原告中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行诉被告朱廷璋、郴州金碧置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行委托代理人刘桂山、被告郴州金碧置业有限公司委托代理人张莎莎到庭参加诉讼，被告朱廷璋经本院合法传唤，拒不到庭，本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告朱廷璋于2011年6月23日签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，判令被告朱廷璋偿还本金295777.77元，正常应收息2413.68元，合计298191.45元（应收息及复利暂计至2017年5月31日，之后的应收息及欠息需计算至实际还款日止）。2、判令被告郴州金碧置业有限公司对以上贷款的本息承担连带保证责任，归还原告贷款本息。3、确认原告对贷款的抵押物享有优先受偿权。4、由以上两被告承担本案诉讼费用。原告中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行为支持其诉请，向本院提交如下证据：1、中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行营业执照，拟证明原告的诉讼主体适格。2、被告人朱廷璋借款时留存的身份证，拟证明被告的诉讼主体适格。3、郴州金碧置业有限公司营业执照，拟证明被告的诉讼主体适格。4、个人阶段借贷业务申请表，拟证明被告的借款意愿的事实。5、个人担保借款合同，拟证明原告与被告朱廷璋于2013年11月15日签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，借款金额为310000元，借款期限30年（即2013年11月15日-2043年11月14日），约定还款方式为等额本息，明确了抵押物标的，并约定由郴州金碧置业有限公司承担阶段性连带责任保证担保。6、房屋预告登记证，拟证明被告按照《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》约定，办理抵押预告登记。7、借款凭证，拟证明2014年2月8日原告发放给被告朱廷璋310000元贷款，并转入了被告郴州金碧置业有限公司银行账户（账号：18×××18）。8、被告贷款信息查询表，拟证明说明被告朱廷璋截止2017年5月31日，欠原告本金295777.77元，正常应收息2413.68元，合计298191.45元。9、贷款交易明细，拟证明被告从2013年12月-2017年4月的还款情况。被告朱廷璋未到庭，未答辩，亦未举证。被告郴州金碧置业有限公司辩称：一、针对原告的诉讼请求，所提出的数据以银行的金额为准。二、我公司不承担连带清偿责任，因为被告钟树雄有偿还能力，并且愿意偿还，因此我公司不承担连带清偿责任。三、因为贷款的抵押物未办理产权证，也未办理抵押登记，因此不作为抵押物处理。四、我公司不承担本案诉讼费。被告郴州金碧置业有限公司未举证。根据原、被告举证、质证，结合庭审中原、被告的陈述，本院确认如下案件事实：一、2011年11月7日，被告朱廷璋向原告中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行申请借款310000元，2013年11月15日，以被告朱廷璋为借款人、被告朱廷璋为抵押人、被告郴州金碧置业有限公司为保证人与原告中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行为贷款人签订《个人购房担保借款合同》，该合同约定：……12.1借款人未按本合同约定期限归还借款或未按本合同约定用途使用借款的，借款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息。……12.3本合同有效期内，发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。……（2）借款人未足额偿还借款本息超过90天；……借款人1：朱廷璋……贷款人：中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行；保证人：郴州金碧置业有限公司；抵押人1：朱廷璋……借款金额为人民币（大写）叁拾壹万元整。……1.2.1借款用途为购买房产（购买房产/归还购买房产的借款）。1.2.2借款人购买的房产位于郴州市××路恒大华府35栋1002房，建筑面积92.34平方米。借款人的购房合同编号：201320471002；……借款期限自2013年11月15日起至2043年11月14日止，共计360个月。……1.4.1本合同借款利率为以下第1种：（1）浮动利率：在基准利率基础上上（上/下）浮%。……借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名郴州金碧置业有限公司，开户行郴州农业北湖支行营业厅，账号：18×××18。……本合同还款方式为：等额本息，还款周期为壹（大写）个月，还款日为每期20日。借款人还款账户账号/卡号：62×××74。第三十一条：对第十条的约定。本合同采用的担保方式为以下第3种：……（3）阶段性保证+抵押。由郴州金碧置业有限公司（保证人全称）按10.1和10.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按10.2和10.3约定提供抵押担保。……抵押物清单房屋地址：郴州寒溪路恒大华府。购房合同编号：201100942403……86.0446万元，建筑面积：157.13平方米…….住房。产权证书情况：未（未/已经）办妥……房产出租情况：未（未/已经）出租……抵押人应协助配合贷款人按以下第2项的约定办妥抵押（预告）登记：……（2）自本合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记；自本合同第二十六条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起365日内办妥抵押登记。……对借款人、抵押人的违约行为，按本合同项下借款本金数额的百分之伍（大写）收取违约金。……借款人（签字）：朱廷璋；贷款人（抵押权人）：中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行（中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行加盖印章），负责人或授权代理人：周建华（签字）、郴州金碧置业有限公司（印章）、钱永华（印章）……抵押人（盖章）法定代表人或授权代理人：朱廷璋；抵押人（盖章）法定代表人或授权代理人。2013年11月15日。2013年11月28日，被告朱廷璋与原告中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行就被告朱廷璋购买的房屋经房产部门办理了预购商品房抵押预告登记手续，证号为郴房预北湖区字第21300819号。到2017年5月31日止，被告朱廷璋偿还原告中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行2017年1月21日前期本息，后未再按期偿还借款。尚欠原告中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行借款本金295777.77元，利息及罚息共2413.68元。至开庭时，该房产并未办理产权抵押他项权登记手续。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。本案中，原告中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行与被告朱廷璋、被告郴州金碧置业有限公司签订的《个人购房担保借款合同》是在双方当事人自愿的基础上签订的，且未违反法律强制性规定，是合法有效的，双方当事人理应全面履行合同的约定。原告中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行在与被告朱廷璋、被告郴州金碧置业有限公司签订《个人购房担保借款合同》后，即将310000元贷款按被告朱廷璋要求于2013年11月15日转账至被告郴州金碧置业有限公司的账户，原告中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行已实际履行借款合同，被告朱廷璋亦在房产登记部门办理了预购商品房抵押权预告登记手续。被告朱廷璋在合同约定期限内未完全履行还款义务，至2017年2月以后就再未按期还款，尚欠本金295777.77元及利息2413.68元（从2017年1月21日起计算至2017年5月31日止，之后利息另计）已构成违约。原告中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行要求解除与被告于2013年11月15日签订的《个人购房担保借款合同》，并要求被告朱廷璋偿还原告中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行借款本金295777.77元及利息、罚息共2413.68元的诉讼请求合理合法，本院予以支持。另被告朱廷璋以其预购房产作为抵押，虽到房产登记部门办理了预购商品房抵押权预告登记手续，但该商品房未登记所有权，且未办理该商品房抵押他项权证，原告中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行对上述财产的处置并不享有优先受偿权。被告金碧置业有限公司对被告朱廷璋该笔借款在《个人购房担保借款合同》中约定为阶段性保证，亦应承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十七条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》解释（二）第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行与被告朱廷璋、被告郴州金碧置业有限公司于2013年11月15日签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告朱廷璋尚欠原告中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行借款本金295777.77元以及利息罚息2413.68元（利息计算至2017年5月31日止，之后利息按合同约定计付至借款本金实际清偿之日止），合计298191.45元，此款限被告朱廷璋在本判决生效之日起十日内共同偿还给原告中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行。被告郴州金碧置业有限公司对上述被告朱廷璋应承担的债务承担连带清偿责任。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行的其他诉讼请求。如果被告朱廷璋、被告郴州金碧置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5773元，由被告朱廷璋、被告郴州金碧置业有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  陈建国人民陪审员  任 萍人民陪审员  周汉池二〇一七年十二月四日书 记 员  章正一附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第八十七条债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的职务在主合同规定的债务履行其届满没有履行职务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《最高人民法院关于适用解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。