西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）莲民初字第01417号
原告贾婷，女，1982年4月24日出生，汉族，西安某公司职工，住陕西省洛南县。
委托代理人张磊，陕西知本律师事务所律师。
委托代理人荣文杰，陕西知本律师事务所律师。
被告陕西华天置业有限公司，住所地西安市莲湖区。
法定代表人雷光明，该公司总经理。
委托代理人罗明，男，1958年2月15日出生，汉族，该公司职员，现住西安市莲湖区。
原告贾婷诉被告陕西华天置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贾婷及其委托代理人张磊、被告委托代理人罗明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年8月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买商品房一套，面积90.42平方米。该幢建筑物层数为地上29层，地下1层，单价4839.24元，总价款437564元，被告应于2011年8月31日交付房屋。合同签订后，原告按照合同约定履行了义务，但被告却未按照合同约定按期交房，而且违反合同约定在原告所购买的房屋的楼顶上加盖房屋。综上所述，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，原告曾多次找被告协商赔偿事宜，但被告总是以各种理由拒绝赔偿，现起诉至法院，请求判令：一、被告支付原告因逾期交房的违约金39906元;二、被告支付原告因加盖房屋的违约金5000元;三、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，一、被告延期交房是受政府原因，根据双方补充协议的约定被告不承担责任。1、商品房实际性质为处理拆迁安置遗留问题，是政府为了解决拆迁安置，由开发商自筹资金建设，受政策影响较大。由于需要拆迁安置人口较多、拆迁安置难度较大，应政府的规划变更而加盖；2、西安市政府为了世园会期间的环境，要求西安市区建筑工地自2011年4月1日至2013年10月31日期间禁止工地现场搅拌混凝土，并禁止建筑车辆通行，致使西安的很多楼盘都存在延期交房，所以依照补充协议第十条的规定，被告不承担责任。二、原告要求的违约金数额没有事实理由。原、被告签订补充协议，原告没有提出异议，故应按补充协议解决。三、谅解期的120天之内，被告不承担逾期交房的违约金。四、原告主张加盖损失5000元没有事实及理由，加盖楼层是政府为了解决拆迁安置户就地安置需要增加面积，进行建设规划变更，被告已经书面形式告知原告。综上，不同意原告诉讼请求。
经审理查明，2009年8月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告位于西安市莲湖区西门外环城西路南段人民东村“华兰佳园”商品房，建筑面积90.42平方米，套内面积71.17平方米。该商品房为成套住宅，钢混结构，层高为2.9米，建筑层数29层，地下1层，房屋单价为4839.24元。合同第八条约定：出卖人在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，向买受人交付经验收合格并符合合同约定的商品房。合同第九条约定：出卖人未按合同约定交房，如逾期不超过90天，出卖人自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，按日向买受人支付已交房价款万分之零点一的违约金；逾期超过90天，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，按日向买受人支付已交房价款万分之零点一的违约金。合同第十条约定：经过规划部门批准规划变更、设计单位同意设计变更，导致影响买受人所购房屋质量或使用功能，出卖人应在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人在书面通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，未作书面答复，视为接受变更。合同约定了其他权利义务。合同附件四补充协议第一条约定联络方式：电话、传真、信件、报纸。关于相关通知的送达约定：买受人的有效送达地址以商品房买卖合同中写明的联系地址为准。买受人同意出卖人在交付前15日内在当地报纸上公告交付商品房的时间和地点，而无须另行通知。交房时间以登报公告时间起15日内不到者，视为自动接收所购房屋，同时计收物业管理费。附件五第十四条关于交房、办理房产证时间的约定：对于《商品房买卖合同》第八条交房时间的约定，住宅交房时间为2011年8月31日（谅解期限为120天）。若项目提前竣工，可交于买受人，将符合本合同约定的房屋交付买受人使用。补充协议还约定了其他的权利义务。
合同签订当日原告向被告交纳首付款87564元，剩余款项在银行办理了按揭贷款。
2011年7月13日，被告在《西安晚报》第七版发布“公告”，称华兰佳园项目设计变更，预估此变更会使该项目房屋的分摊系数、建筑面积产生变化，按照《商品房买卖合同》办理。变更后结构和承载力等不存在任何安全质量问题。
2011年8月17日，被告以特快专递方式向业主邮寄“告知书”，告知由于项目的特殊性及世园会造成逾期交付，以及项目设计变更、加层等，业主如有异议，在收到“告知书”后15日内书面提出，逾期视为接受“告知书”内容。
2009年3月25日，西安市规划局向“华兰佳园”住宅楼、商住楼发放建设工程规划许可证，2013年3月15日发放该项目加层建设工程规划许可证。
2011年3月15日，西安市城乡建设委员会发出关于世园会期间禁止建筑工地现场搅拌混凝土暨砂浆有关工作的通知，通知要求在2011年4月1日至2011年10月31日世园会期间建筑工地禁止施工，对此证据，原告质证认为文件不是禁止施工，只是禁止现场搅拌，必须使用预拌混凝土和预拌砂浆。
2013年4月1日，被告在《西安晚报》第12版发布“交房公告”，通知“华兰佳园”2、3、4号楼业主于该日开始交房。
2013年4月26日原告接受被告提交的“西安市商品房住宅使用说明书、西安市商品房住宅质量保证书”，接收被告向其交付商品房。
庭审中，双方对合同附件五第十四条中谅解期限的理解发生争议，原告认为在合同约定交房时间2011年8月31日之后的120天，即至2011年12月31日被告交房的可以取得原告谅解，不承担违约金，但是如果交房时间超过2011年12月31日，被告应自约定的2011年8月31日起承担违约金。被告认为谅解期限是对双方的宽限期。被告通知原告收房，原告未能按期收房也适用谅解期限，所以谅解期限内双方不承担违约责任。
原告主张逾期交房违约金的计算办法为：以总房款437564元为基数，自2011年8月31日算至2013年4月30日，按每日万分之一点五计算，共计39906元；原告主张被告加层损失的理由为：被告在原规划项目上加盖4层，导致其土地使用权减少、地基承载加重、抗震能力下降、房屋寿命减少，损失额5000元为自行估算。
上述事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、“西安市商品房住宅使用说明书、西安市商品房住宅质量保证书”、《西安晚报》、交房公告、建设工程规划许可证、西安市城乡建设委员会关于世园会期间禁止建筑工地现场搅拌混凝土暨砂浆有关工作的通知及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。原、被告在自愿、平等基础上签订《商品房买卖合同》，合同内容不违背国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效。按合同约定，被告应在2011年8月31日前将经验收合格并符合合同约定的房屋交付业主，但是被告未能按照约定向原告交付商品房，构成违约，应承担违约责任。
本案争议的焦点有四：一、被告向原告交房时间；二、补充协议约定的谅解期限内是否应计算违约金；三、违约金的比例；四、被告加层是否应向原告承担违约责任。
对于焦点一：被告交房时间的认定。本院认为，双方补充协议约定：电话、传真、报纸、信件是双方联络方式，被告在2013年4月1日在《西安晚报》以公告方式通知所有业主交房，符合上述约定的联络方式。补充协议约定，出卖人在交付前15日内在当地报纸上公告交房的时间、地点，无须另行通知。交房时间以登报公告时间起15日内不到者，视为自动接收所购房屋，故应视为2013年4月15日为最终交房时间。原告认为2013年4月26日其领取“西安市商品房住宅使用说明书、西安市商品房住宅质量保证书”日为交房时间一节，本院认为，合同约定的通知方式是双方经协商一致自愿约定，对任何一方都应具有约束力。被告通过报纸公告的方式向所有业主通知交房符合合同约定。“西安市商品房住宅使用说明书、西安市商品房住宅质量保证书”是各业主在收房时签字领取的，由于每个业主自行收房时间不同，该使用说明书和质量保证书的填写时间不一致，原告不能以其个人收房时间认定被告整体交房时间，故原告该主张，本院不予采信。
对于焦点二：补充协议约定的谅解期限120天是否应计算违约金。双方《商品房买卖合同》第八条约定交房时间为2011年8月31日，双方在附件五第十四条约定“住宅交房时间为2011年8月31日（谅解期限为120天）”，该谅解期限应视为附条件的宽限期，因被告未能在该宽限期内交付房屋，故被告应当从合同约定的交房期限届满的次日，即2011年9月1日起承担违约金。
对于焦点三：违约金的比例。本院认为，原、被告于2009年8月29日签订买卖合同，在签订合同当日原告向被告交纳首付款87564元，之后办理了按揭，视为原告向被告交纳所有购房款，被告承诺在2011年8月31日前向原告交付房屋，但是实际在2013年4月1日才以报纸公告的方式向原告通知交房，被告逾期长达一年八个月，给原告造成了损失，原告认为合同约定日万分之零点一的违约金过低，请求增加为每日万分之一点五，考虑到原告的诉讼请求、违约时间、涉案房产的实际地理位置、该地段租金等各种因素，本院认为合同约定的日万分之零点一的违约金过低，调整为每日万分之一为宜。
对于焦点四：被告加层是否应承担违约责任。本院认为，双方买卖合同中约定：如经过规划部门批准规划变更、设计单位同意设计变更，导致影响买受人所购房屋质量或使用功能，出卖人应在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人在书面通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，未作书面答复，视为接受变更。被告向原告出售的商品房属于期房，原告购房时该房尚在建设中，被告通过登报、邮寄方式通知业主关于房屋层次变更事宜并在2013年3月15日取得西安市规划局的建设工程规划许可证，原告自收房至今，并未提出退房的书面申请，应视为对此变更的认可。原告主张违约金5000元为自行估算，亦没有证据支持，故对其该主张，不予支持。
被告辩称逾期交房是由于规划变更及世园会期间政府禁止施工现场搅拌混凝土、禁止建筑车辆通行一节，本院认为，“西安市城乡建设委员会关于世园会期间禁止建筑工地现场搅拌混凝土暨砂浆有关工作的通知”只是规定必须使用预拌混凝土和预拌砂浆，禁止现场搅拌混凝土和砂浆，禁止使用袋装和散装沙子，并未禁止施工，对于被告逾期交房的理由本院不予采信。
综上,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、被告陕西华天置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告贾婷违约金（以437564元为基数，从2011年8月31日至2013年4月15日，按每日万分之一计算）；
二、驳回原告贾婷其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费700元，由被告承担（原告已预交，被告在执行本判决时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长 冯建利
审判员 王 援
审判员 张文兵
二〇一四年十一月二十日
书记员 石路平