福建省屏南县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）屏民初字第760号
原告张英妹。
委托代理人孙翔，福建通享律师事务所律师。
被告屏南县房地产综合开发公司，住所地福建省屏南县古峰镇富豪住宅区商住楼c幢2号。
法定代表人张瑾。
委托代理人池哲斌，福建合立律师事务所律师。
委托代理人叶华锦，福建合立律师事务所律师。
原告张英妹与被告屏南县房地产综合开发公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张英妹的委托代理人孙翔、被告屏南县房地产综合开发公司的委托代理人池哲斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年10月31日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告的佳垅新村的第一幢五单元504号房，房屋总价款248883元。《商品房买卖合同》签订后，原告按照约定付清全部房价款248883元，然而被告没有在合同约定的交房时间内，将符合约定条件的商品房交付给原告，一直逾期到2011年5月30日才通知原告交房，但交付使用的房屋并不符合《商品房买卖合同》第八条规定的约定条件，至今佳垅新村还不具备合同第八条规定的各项条件，绿化、消防、道路等各项公共配套建筑、基础设施没有按规划设计要求建设完成。2010年12月23日被告向原告收取了办理房屋权属登记项费用800元，承诺为原告办理房屋权属证件（房产证、土地证）。2011年5月30日被告通知交房后，原告持续要求被告履行合同义务，按规划设计要求完成绿化等建设，办理房屋权属证书，支付逾期违约金，并且不断到县政府、信访局上访，今年5月20日上访时县政府常务副县长出面解决，但至今未果。根据《商品房买卖合同》第十四条的规定，原告不能在2011年5月30日交房后90日内即2011年8月28日之前取得房屋权属证书的，被告应当自逾期之日起每日按房款0.01%支付违约金，至今逾期730日，违约金计算为11419.50元。（原告保留向被告主张2013年8月28日至取得房屋权属证书期间逾期违约金的权利）。诉讼请求：一、判决被告支付原告违约金11419.50元；二、判决被告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》给原告；为原告办理房屋权属证书（包括房产证、土地证）。
被告辩称，被答辩人诉求答辩人支付逾期办理房屋权属证书违约金没有事实和法律依据。理由如下：㈠办理房屋权属证书（房产证）只是答辩人（出卖人）的附随义务。办理房屋权属证书系由买受人、出卖人、办证机关三方行为决定。本案房屋权属证书逾期办理，存在不能归于答辩人的原因。㈡答辩人已按讼争合同第十四条及合同补充协议第七条第4点的约定履行协助及配合的附随办证义务。㈢答辩人与被答辩人之间并未形成委托代办权属登记合同关系。㈣被答辩人未能就其“不能取得房屋权属证书系因出卖人原因”情形进行举证，应由被答辩人承担举证不能的不利后果。
经审理查明，2011年10月31日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：一、原告购买被告的古峰镇佳垅新村的佳洋新居第一幢五单元504号房的预售商品房，房屋总价款248883元。二、付款方式及期限：分期付款：2011年10月31日前支付全部购房款的32%，计人民币78883元；2012年1月20日前支付全部购房款的20%，计人民币50000元；2012年4月30日前付16%，计人民币40000元；2012年7月30日前付16%，计人民币40000元；2012年10月30日前付16%，计人民币40000元。三、（合同第八条）交付条件与期限：出卖人应当在2012年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所建筑物生活排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按：买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。五、（合同第十一条）交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……六、（合同第十四条）关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定［合同附件六补充协议约定：……七、其他：……4、买卖双方同意将主合同第十四条约定变更为：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。八、买受人声明其在签订主合同及补充协议时已对主合同及本补充协议的全部条款作了详细了解且不持任何异议，主合同及本补充协议的全部条款约定均系买受人与出卖人的真实意思表示。九、本补充协议自双方签字（盖章）之日起生效。本补充协议为主合同不可分割的一部分，本补充协议约定若与主合同不一致的，以本补充协议的约定为准。］。原告于2011年10月31日缴纳购房款78883元，2012年9月26日缴纳购房款170000元。被告实际交房时间为2011年5月30日。原告未领取《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
另查明，2010年12月24日，被告出具收据向原告收取佳洋新居第一幢504号房项费用800元，2011年10月31日通知原告：“为了便您办理购房有关手续，屏南房地产公司将以批量方式办理有关证件等事宜，除该公司销售部要求提供的个人材料外，现向原告另收如下材料：一、代收证件办理费用（800元），收据号码：0018521房管所：产权登记费，抵押预告登记、预抵押登记、抵押证、款额、印花税。2、土地局：登记费、工本费、印花税。注：以上费用待办理完证件后凭各票据与您结算，多还少补。二、佳洋新居住宅专项维修资金缴纳缴款凭证1张，号码0018074等。”。被告于2010年12月3日缴纳了城市房屋所有权登记费、房屋所有权（他项权）登记费，于2011年2月23日对该商品房进行了预告登记。2013年10月12日，被告向原告发出通知：“您委托我司代缴的佳垅新村（佳洋新居）一幢504号房屋办理房屋权属证书相关费用，我司已于2010年12月3日统一向屏南县房管所等部门缴纳。因您未书面委托我司代为办理房屋权属证书，请您自行前往相关部门办理。若您因客观原因无暇办理房屋权属证书，须委托我司代为办理的，请您于收到本通知之日起五日内将您的书面授权委托书（须公证）及您的居民身份证等应由您提供的材料提交我司销售部，以免耽误您的办证需求。”。
上述事实有原告提供的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》的补充协议、材料收集单据、收款收据，被告提供的《通知函》、《房屋预告登记证明》等证据证明，原、被告双方没有异议，予以确认。
本案的争议焦点：被告是否应为原告代为办理房屋权属登记？被告应否承担逾期办理房屋权属登记的违约责任？
原告认为，2010年12月24日被告向原告收取了办理房屋权属登记项费用800元，承诺为原告办理房屋权属证件（房产证、土地证）。2011年5月30日被告通知交房后，原告持续要求被告履行合同义务，按规划设计要求完成绿化等建设，办理房屋权属证书，支付逾期违约金，并且不断到县政府、信访局上访，今年5月20日上访时县政府常务副县长出面解决，但至今未果。根据《商品房买卖合同》第十四条的规定，原告不能在2011年5月30日交房后90日内即2011年8月28日之前取得房屋权属证书的，被告应当自逾期之日起每日按房款0.01%支付违约金，至今逾期730日，违约金计算为11419.50元。原告为证明自己主张提供证据二材料收集单据、证据三收款收据，证明被告收取原告办理房屋权属证件费用800元，承诺为原告办理房屋权属证件；提供证据一《商品房买卖合同》，证明合同第十四条第二款约定，若不能在90日内办理产权证，被告应按日支付违约金。
被告认为，原告提供的证据二、三不能证明原、被告之间形成委托办理房屋权属登记合同关系，仅能证明双方之间形成的是委托代缴房屋权属登记费用的关系。从该证据的形式上看，该证据名称是材料收集单据，而非委托合同，从内容上看不能断章取义理解，其中的批量方式指的是批量代缴费用，不代表就是代为办理证件；办理完毕不能理解为代办证件完毕，而是指代缴费用事项完毕，被告收取原告费用是纯粹的代缴费用，没有任何其他中介费用。同时，结合主合同第十四条第二款关于“买受人书面委托”的约定，可以进一步印证上述事实。
原告认为，一、被告的上述意见不能成立，且合同并没有规定一定要有书面委托才能办证，且被告没有对此格式条款内容进行提示；二、原告认为被告所述的代缴解释是错误的，根据“材料收集单据”的内容，被告表示以批量方式办理产权证，并注明待产权证办理完毕后进行结算，这一内容足以说明被告已承诺为原告办理证件的义务，双方之间已形成委托办证关系。且开发商代为办证系屏南商业惯例。《商品房买卖合同》系全国统一的，因此没有与原告协商，就是格式合同，若其中条款不利于原告即无效。补充协议内容不能减轻或免除被告的主合同义务和责任。被告提供的《房屋预告登记证明》、《福建省政府非税收入票据》证明被告已开始为原告办理证件，所以双方已形成委托办理房屋权属登记关系；被告发《通知函》证明被告没有完成义务，系被告过错。被告作为开发商，应明确知道办理房屋权属登记应具备哪些资料，被告于三年前收取费用时没有积极办理，仅在原告起诉后发函给原告，该行为恰好表明被告没有积极办证。被告应当知道如何办理房屋权属证书，原告系外行，并不知道。被告收钱时就应告诉原告办证应需要什么材料，原告将钱交给被告后就相信被告能够及时办理。被告收钱后没有及时审查，就是被告的过错。
被告认为，代为办证并非商业惯例，而是特例，而且要建立在买受人书面公证授权的前提下，出卖人方可代为办理权属登记。据代理人了解，大中城市一般都是买受人自行办理房屋权属证书，开发商不会代为办理，办证机关也不接受未经书面公证授权的代办行为。讼争合同是由国家建设部和国家工商总局核定使用的全国通用合同，相关条款规定（合同原载明打印体内容）是由国家相关部门规定的，并非被告自己制定的合同；合同的补充协议系买受人与出卖人达成合意的表现，系真实意思表示，该条款合法有效。被告提供的《房屋预告登记证明》、《福建省政府非税收入票据》，证明被告已代原告缴纳办理房屋权属证书的相关费用。提供的《通知函》、《国内标准快递详情单》，证明被告发函通知原告自行办理房屋权属证书，或书面授权委托被告代办。以上证据综合证明办理房屋权属登记是原告的主义务，仅是被告的附随义务，且被告已按合同约定履行完毕该附随义务，原告无权主张逾期办理房屋权属登记的违约金。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议虽未明确约定由出卖人负责办理房屋权属证书，但被告于2010年12月24日出具收据向原告收取佳洋新居第一幢504号房项费用800元，并于2011年10月31日通知原告：“为了便您办理购房有关手续，屏南房地产公司将以批量方式办理有关证件等事宜，……。”，从通知的内容和材料收集单据可以看出被告有为原告办理房产权属证件的行为，因此，原告提供的证据二、三以及通知可证明原、被告之间形成口头委托办理房屋权属登记合同关系。2013年10月12日被告向原告发出通知“……因您未书面委托我司代为办理房屋权属证书，请您自行前往相关部门办理。……”，可视为被告单方解除了口头委托代理办证的关系，因此被告在接受原告口头委托办证之日即2010年12月24日至2013年10月12日被告发出通知的期间应承担逾期办理的违约责任。退一步说，即使依合同约定被告方仅承担办证的附随义务，但被告在2010年12月24日收取原告的800元办证费用后，直到2013年10月12日才向原告发出通知：“您委托我司代缴的佳垅新村（佳洋新居）1幢304号房屋办理房屋权属证书相关费用，我司已于2010年12月3日统一向屏南县房管所等部门缴纳。……”，被告未及时履行告知义务，致使买受人原告没有及时申请办理房屋权属证书，出卖人被告也应当承担在此期间产生的逾期办证的违约责任。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的补充协议第七条第4点约定，买卖双方同意将主合同第十四条约定变更为：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。因此被告应于2012年5月28日之前将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料，报送房屋所在地房地产行政主管部门，并告知买受人原告。被告于2013年10月12日才向原告发出通知，因此违约期间应从2012年5月28日起计算至2013年10月12日止，已付款在上述期间的从付款时起计算，原告主张违约期间暂时计算至2013年8月28日止，本院予以认可。故逾期办证的违约金可计算为（78883元×457天＋170000元×335天）×0.01%／天=9299.95元。
综上所述，本院认为，原告张英妹与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应全面履行合同的义务。虽然原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议未明确约定由出卖人负责办理房屋权属证书，但被告在2010年12月24日收取原告的800元办证费用后，直到2013年10月12日才向原告发出通知称因原告未书面委托被告代为办理房屋权属证书，请原告自行前往相关部门办理，致使买受人原告没有及时申请办理房屋权属证书，因此，出卖人被告应当承担在此期间产生的逾期办证的违约责任。依合同补充协议约定，被告应于2012年5月28日之前将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料，报送房屋所在地房地产行政主管部门，并告知买受人原告。被告于2013年10月12日才向原告发出通知，因此违约期间应从2012年5月28日起计算至2013年10月12日止，原告主张违约期间暂时计算至2013年8月28日止，本院予以认可。故逾期办证的违约金可计算为（78883元×457天＋170000元×335天）×0.01%／天=9299.95元。由于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议未明确约定由被告负责办理房屋权属证书，被告仅承担协助办证义务，原告请求被告为原告办理房屋权属证书依据不足，不予支持，但被告仍应协助原告办理产权证书。《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。本案被告将商品房交付原告使用后，没有向原告提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，原告请求被告提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，其请求合法予以支持。原告的其他诉讼请求依据不足不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《商品房销售管理办法》第三十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：
一、被告屏南县房地产综合开发公司应于本判决生效之日起十日内向原告张英妹支付逾期办证的违约金9299.95元。
二、被告屏南县房地产综合开发公司应于本判决生效之日起十日内向原告张英妹提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费185元，由原告负担135元、被告负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。
审 判 员 苏枝贵
审 判 员 周作通
人民陪审员 陈凌勤
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 周少丹
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
附判决所引用的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《商品房销售管理办法》
第三十四条房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起6０日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。
房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
《城市房地产开发经营管理条例》
第三十一条房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。