上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第1340号
原告（反诉被告）吕德保，男，1958年10月15日生，汉族，住上海市。
委托代理人陈贵荣，上海新望闻达律师事务所律师。
委托代理人顾宏杰，上海市国鑫律师事务所律师。
被告（反诉原告）杨锦玉，男，1961年3月24日生，汉族，住上海市宝山区。
委托代理人孙婷。
委托代理人王斌，北京市君泰律师事务所上海分所律师。
第三人上海拓南实业发展有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人张云志，总经理。
委托代理人王雅静，上海殷实律师事务所律师。
委托代理人王学红，上海殷实律师事务所律师。
原告（反诉被告）吕德保与被告（反诉原告）杨锦玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月4日立案受理后，依法追加上海拓南实业发展有限公司（以下简称“拓南公司”）作为第三人参加诉讼，并由审判员陈亮亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吕德保及其委托代理人陈贵荣、顾宏杰，被告（反诉原告）杨锦玉的委托代理人王斌，第三人拓南公司的委托代理人王雅静、王学红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）吕德保诉称，2010年10月12日与杨锦玉签订《租赁协议》，约定吕德保向杨锦玉承租上海市宝山区祁连山路XXX弄XXX号厂房870平方米，办公楼130平方米。协议签订后，吕德保使用租赁房屋经营纸制品公司。2015年2月13日，吕德保接到杨锦玉发出的动迁通知，称接到宝山区大场镇南大村拆迁办通知，要求吕德保于6月30日搬迁。吕德保接到通知后，一直与杨锦玉商讨搬迁补偿、停工损失等事项，但杨锦玉不愿补偿，故吕德保起诉要求杨锦玉补偿50万元，并赔偿断水断电损失，按照每月10万元，从2015年7月2日开始计算到恢复到通水通电之日止。
被告（反诉原告）杨锦玉辩称并反诉称，双方租赁的房屋没有办理建设规划许可证，也没有产证，所以《租赁协议》是无效的。吕德保没有装修，目前也没有搬迁，没有停工，没有损失。吕德保已付清2014年10月之前的租金，2014年11月之后又付过3万元，之后没有再支付过租金。2015年7月2日开始政府断水断电，但是吕德保还是继续经营，现在面临拆迁，不可能恢复通水通电。2015年7月起的使用费，可以调整到租金标准的1／3不到，按照每月5，000元计算。综上，不同意吕德保的诉讼请求，并反诉要求确认《租赁协议》无效，吕德保返还租赁的房屋，支付2014年11月至2015年1月的房屋使用费21，500元、2015年2月至4月的房屋使用费51，500元、2015年5月至6月的房屋使用费34，333元，按照每月5，000元支付2015年7月起至实际清腾返还之日的房屋使用费，支付水费1，578.50元、电费10，620元。
原告（反诉被告）吕德保针对反诉辩称，双方签订的《租赁协议》是有效的，租期也没有到，不同意在没有对征收补偿谈妥之前向杨锦玉返还厂房和办公房。对于租金支付的事实及使用费的标准无异议，房屋使用费也是由解决了征收补偿问题之后再来确认。杨锦玉主张的水费和电费是6月之前的，予以认可，但是现在已经停水停电了，所以也不同意支付水电费。
第三人拓南公司述称，拓南公司将土地出租给杨锦玉，土地上的所有建筑物都是之后搭建的，没有建造审批手续。拓南公司与杨锦玉的租赁合同已于2014年7月终止，双方对合同终止后的相关事宜已经处理完毕，杨锦玉对次承租人的补偿由杨锦玉自行处理，与拓南公司无关。对本诉与反诉不发表意见，法院依法处理。
经审理查明，2010年10月12日，杨锦玉（甲方）与吕德保（乙方）签订《租赁协议》，主要约定，乙方因经营需要，向甲方租赁祁连山路XXX弄XXX号厂房870平方米，办公楼130平方米；租期期限从2010年11月1日至2016年10月30日，第一年租金20万元，第三年起每年累计递增6，000元。合同第七条约定，租赁期间遇国家土地征用或政府统一规划，双方无条件服从；本协议自然终止；乙方享受国家给予乙方的补偿部分。合同签订后，吕德保使用上述房屋。2015年2月13日，杨锦玉向吕德保发动迁通知，主要内容为，根据市、区两级政府的部署，南大地区综合整治，已列为第五轮环保三年行动计划的重点项目，为配合该项目的实施，我方接到南大村拆迁办通知后，我方通知上海弘磊纸制品有限公司，做好动迁准备工作，时间为2015年6月底结束，望贵公司积极配合。至今，吕德保尚未返还租赁房屋。
另查明，2005年11月29日，拓南公司与杨锦玉签订《场地租赁协议》，约定拓南公司将南大村钱龙桥生产队场地1.83亩出租给杨锦玉，租期自2006年1月1日至2019年12月31日。杨锦玉承租上述场地后，在场地上建造了系争房屋，未取得建设工程规划许可证。2014年6月10日，宝山区大场镇南大村经济合作社、拓南公司（甲方）与杨锦玉（乙方）签订《协议书》，主要内容为，《场地租赁协议》自2014年7月1日起终止履行；甲方同意补偿乙方包括但不限于建筑物、构筑物及装饰装修等添附资产补偿费、一次性搬迁费、停产停业费等各项费用共计982，072.20元；乙方与全部“次承租人”之间包括但不限于就履行及终止相应转租合同而产生的任何法律责任，均由乙方负责处理与承担，甲方不再承担任何费用；乙方保证自己及全部“次承租人”于2015年2月28日前清腾搬迁完毕，乙方应于该日之前将租赁场地交还甲方等。2014年6月12日，杨锦玉收到首笔补偿款482，072.20元。
审理中，吕德保表示，按照当地动迁政策，设备搬迁和安装费及无法使用的设备重置费，每平方米150元，共计1，000平方米；停产停业损失，每平方米350元，1，000平方米；吕德保装修花费了7-8万元。综上，补偿费就算作50万元。杨锦玉表示，无效合同是不适用拆迁的暂行规定；吕德保没有装修，机器可以搬走，没有重置费。拓南公司表示，对吕德保提出的补偿标准并不清楚；在系争土地上拓南公司只与杨锦玉结算补偿款，补偿款金额是打包价，没有明细。
以上事实，有吕德保提供的《租赁协议》、动迁通知，杨锦玉提供的《场地租赁协议》，拓南公司提供的《协议书》、补偿款付款凭证及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，杨锦玉向拓南公司承租土地后，在所承租的土地上建造了系争房屋，但未取得建设工程规划许可证，杨锦玉将该房屋出租给吕德保，所签订的《租赁协议》应认定为无效合同。合同被确认无效后，吕德保应将系争房屋返还给杨锦玉。吕德保实际使用系争房屋，应支付相应费用。杨锦玉主张2014年11月至2015年6月的房屋使用费，符合合同约定的租金标准，本院予以准许。杨锦玉因2015年7月2日停水停电，自行将2015年7月起的使用费标准调整为每月5，000元，符合客观事实及公平原则，本院予以准许。杨锦玉主张的水费、电费，吕德保在审理中认可，本院予以准许。
关于吕德保提出的补偿请求，因吕德保并未签署动迁协议，其提出按照当地动迁政策计算补偿款的意见，本院难以采纳。但根据拓南公司提供的《协议书》，可以证明拓南公司对杨锦玉作出补偿的事实，而且该《协议书》也约定杨锦玉应负责处理“次承租人”事宜，拓南公司不再承担任何费用。何况，鉴于《租赁协议》无效，吕德保迁出租赁房屋必然遭受损失，杨锦玉作为出租方，也应承担相应的责任。因此，杨锦玉从拓南公司获得补偿，理应向吕德保作出一定补偿。至于补偿金额，可参考拓南公司对杨锦玉的补偿标准，因拓南公司未列出补偿明细，本院根据查明的案件事实及租赁的实际情况，兼顾公平原则，考虑杨锦玉与吕德保的过错程度，酌情确定杨锦玉补偿吕德保18万元。吕德保主张断水断电损失，因杨锦玉已自行调整2015年7月起的使用费标准，且不存在恢复通水通电的情况，本院对该项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）吕德保与被告（反诉原告）杨锦玉就上海市宝山区祁连山路XXX弄XXX号厂房、办公楼签订的《租赁协议》无效；
二、原告（反诉被告）吕德保于本判决生效之日起十日内，将承租的上海市宝山区祁连山路XXX弄XXX号厂房、办公楼返还给被告（反诉原告）杨锦玉；
三、原告（反诉被告）吕德保于本判决生效之日起十日内，向被告（反诉原告）杨锦玉支付2014年11月1日至2015年6月30日的使用费107，333元；
四、原告（反诉被告）吕德保于本判决生效之日起十日内，按每月5，000元的标准，向被告（反诉原告）杨锦玉支付2015年7月1日至房屋返还之日的使用费；
五、原告（反诉被告）吕德保于本判决生效之日起十日内，向被告（反诉原告）杨锦玉支付水费1，578.50元；
六、原告（反诉被告）吕德保于本判决生效之日起十日内，向被告（反诉原告）杨锦玉支付电费10，620元；
七、被告（反诉原告）杨锦玉于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）吕德保支付补偿款18万元；
八、原告（反诉被告）吕德保的其余诉讼请求，不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本诉案件受理费减半收取4，400元，由原告（反诉被告）吕德保负担2，450元，被告（反诉原告）杨锦玉负担1，950元；反诉案件受理费减半收取1，345元，由原告（反诉被告）吕德保负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陈亮亮
二〇一五年十二月八日
书记员 黄 莺
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。