广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗荔法民三初字第86号
原告：广州市盛联五金百货有限公司，住所地广州市荔湾区芳村大道中172号首层。
法定代表人：王凯文，职务董事长。
委托代理人：张宇，广东海云天律师事务所律师。
被告：广州市芳村区商业总公司，住所地广州市荔湾区陆居路17号。
负责人：张学仪，职务清算组组长。
委托代理人：莫圣玮，住广州市天河区，系该公司清算组工作人员。
原告广州市盛联五金百货有限公司诉被告广州市芳村区商业总公司所有权确认纠纷一案，本院于2014年12月24日立案受理后，依法由审判员何锦堂适用简易程序独任审判，于2015年1月21日公开开庭进行了审理。原告广州市盛联五金百货有限公司的法定代表人王凯文及委托代理人张宇、被告广州市芳村区商业总公司的负责人张学仪及委托代理人莫圣玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市盛联五金百货有限公司诉称：原告原名称是广州市芳村区五金交电化工公司（以下简称“五金公司”），五金公司原有一处位于广州市芳村区上涌直街32号的房产，后因政府修建珠江隧道的需要，经广州市规划局城地批字（88）第69号文批准，政府和隧道建设单位征用了五金公司的广州市芳村区上涌直街32号房屋。五金公司按政府要求于1988年2月6日与隧道建设单位签订了《隧道工程拆迁房屋协议书》，约定五金公司将位于广州市芳村区上涌直街32号房屋交由隧道建设单位拆除，隧道建设单位以位于广州市芳村区茶滘地段新建楼房的首层作为拆迁补偿。此后，隧道建设单位按上述拆迁房屋协议书约定，将广州市荔湾区合兴苑悦成路25号106房屋（现仍然登记在广州市隧道开发公司名下）交付五金公司，作为拆迁的物业补偿。
被拆迁房屋早年是由原告下属的蓄电池合作商店自行兴建，一向经营维修蓄电池。1985年芳村区成立时，按照当时政策，1985年10月8日，原芳村范围内的商业公司及其财产的管理权由郊区商业局移交给新成立的被告芳村区商业总公司，原告及下属的蓄电池合作商店的房产即被拆迁房屋也于同日由被告统一接收。但被告接收后，被告下属的各个公司名下的财产包括房产仍由各公司自行管理、使用、经营，其产权实质上仍属于各公司所有。被拆迁房屋自建成起至芳村区成立后直至拆迁前，一直是原告管理使用，没有任何争议。被拆迁房屋的产权在拆迁前后实质上一直属于原告所有。
原告与隧道建设单位签订拆迁房屋协议书后，因在补偿物业的种类上有争议，被拆迁单位要求补偿商铺，为便于同拆迁单位谈判和协调，被告作为原告的上级主管部门办理了被拆迁房屋的产权登记，将产权登记在被告名下，当时的实际情况属于“代表登记”，目的是便于统一交涉拆迁补偿事宜。被拆迁房屋属于原告的事实是很清楚的，否则，此后隧道建设单位补偿的新物业即广州市合兴苑悦成路25号106房屋就不会交由原告接管、并使用至今。原告从隧道建设单位接收新物业之后，本以为被拆迁房屋和新物业的产权应该已经明确，后来原告要求隧道建设单位办理新物业的产权证到房管局查询时，才了解到被拆迁房屋权属登记与实际权属不符。原告改制前与被告属上下级关系，被告办理的产权登记实质上属于代表登记即代表原告登记产权，虽然被拆迁房屋登记在被告名下，但实质上属于原告所有，应予更正。实际上，被告一直是承认被拆迁房屋和新物业归原告所有，且被拆迁房屋和新物业一直由原告占有、管理、使用及获取收益，新物业面积增大的购房款也是原告支付，隧道建设单位以及公安机关、供水、供电、电信等部门也一直认同被拆迁房屋和新物业属于原告。据此，请求判令：1、确认位于广州市芳村区（现为荔湾区）上涌直街32号房屋（已被拆除）产权为原告所有；2、本案的案件受理费由被告承担。
被告广州市芳村区商业总公司辩称：涉案房屋是否属于原告的，由法院依法裁决。对原告所诉事实和理由没有异议，由于当时历史原因，办理房产登记时涉案房屋登记到被告名下，现在被告已进入破产清算程序，作为清算组并不适合确认房屋的归属问题，希望通过诉讼程序来解决。
经审理查明：芳村五金交电化工基层店是国营企业，成立于1962年10月，企业地址是芳村二沙地4号之二2楼，主管部门是广州市郊区商业局。讼争的广州市芳村上涌（冲）直街32号房屋是芳村五金交电化工基层店属下的芳村蓄电池合作组所建的房屋。1985年广州市芳村区成立时，广州市郊区商业局把芳村五金交电化工基层店及该基层店所属的财产移交给广州市芳村区商业管理委员会，本案讼争的广州市芳村上涌直街32号房屋也随之移交给广州市芳村区商业管理委员会。1986年2月，芳村五金交电化工基层店更名为广州市芳村区五金交电化工公司，广州市芳村上涌直街32号房屋仍由广州市芳村区五金交电化工公司使用。1988年2月6日，广州市隧道开发公司（甲方）与广州市芳村区五金交电化工公司（乙方）就拆迁安置问题签订了《遂道工程拆迁房屋协议书》，该协议书约定：“就拆迁安置问题进行充分协商，同意订立本协议书，以便双方共同遵守。1、广州市芳村五金交电化工公司所属的房屋在甲方征用的土地范围内，房屋座落在术村区上冲直街32号。总建筑面积15平方米，乙方同意按甲方规定的时间永迁，将该房屋交由甲方拆除。2、甲方在芳村区茶滘地段新建楼房，安排乙方在首层，总建筑面积15平方米，并提前拾伍天时间给乙方进场装修。……”后来广州市隧道开发公司安排广州市芳村区五金交电化工公司永迁至广州市荔湾区合兴苑悦成路25号106房屋，现该房屋的产权仍然登记在广州市隧道开发公司名下。
1988年9月30日，国有企业广州市芳村区商业总公司成立，广州市芳村区商业总公司成立后，广州市芳村区商业管理委员会把广州市芳村上涌直街32号房屋移交给广州市芳村区商业总公司，广州市芳村区商业总公司后来将广州市芳村上涌直街32号房屋的产权登记在自已的名下。
2001年12月，广州市芳村区五金交电化工公司改制为内部职工持股的有限责任公司，其整体产权由该公司全体员工赎买，该公司改制后更名为广州市盛联五金百货有限公司，但是广州市芳村上涌直街32号房屋并没有列入改制财产清单中，且该房屋的产权至今登记在广州市芳村区商业总公司的名下，而广州市芳村区商业总公司由于经营不善，已进入破产清算还债程序。
在本案诉讼中，原告申请了证人张某、彭某出庭作证，以证明本案讼争房屋的产权属于原告，但证人张某是原告改制后的退休股东。
本院认为：芳村五金交电化工基层店是国营企业，而广州市芳村上涌直街32号房屋是芳村五金交电化工基层店的国有财产，广州市芳村区成立时，广州市郊区商业局把芳村五金交电化工基层店及该基层店所属的财产移交给广州市芳村区商业管理委员会，本案讼争的广州市芳村上涌直街32号房屋也随之移交给广州市芳村区商业管理委员会，属于国有财产划拨。广州市芳村区商业总公司成立后，广州市芳村区商业管理委员会把广州市芳村上涌直街32号房屋移交给广州市芳村区商业总公司，也属于国有财产划拨。广州市芳村区五金交电化工公司改制为内部职工持股的广州市盛联五金百货有限公司时，广州市芳村上涌直街32号房屋并没有列入改制财产清单中，即该房屋并不属于改制后的广州市盛联五金百货有限公司所有，仍属于国有财产，而且该房屋的产权至今登记在广州市芳村区商业总公司的名下，而不动产登记簿是物权归属和内容的根据，故本院认定本案讼争的广州市芳村上涌直街32号房屋的产权属于被告广州市芳村区商业总公司所有。
关于广州市隧道开发公司与广州市芳村区五金交电化工公司签订了《遂道工程拆迁房屋协议书》的问题。该协议书写明“就拆迁安置问题进行充分协商”，该协议书属于拆迁安置协议的性质，并不属于拆迁补偿协议的性质，该协议书不能证实广州市芳村上涌直街32号房屋的产权属原告所有。
关于原告申请了证人张某、彭某出庭作证的问题。因证人张某是原告改制后的退休股东，其证人证言不能作为定案的依据；而彭某出庭陈述的本案讼争房屋的产权属于原告的有关证人证言，与本院查明的事实不符，不能仅凭彭某的证人证言就认定本案讼争房屋的产权属于原告所有。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条第（二）项的规定，判决如下：
驳回原告广州市盛联五金百货有限公司的全部诉讼请求。
本案受理费2150元，由原告广州市盛联五金百货有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 何锦堂
二〇一五年三月三十日
书记员 李惠琦
钟细妹