深圳市中级人民法院房地产审判庭二 审 裁 判 文 书 （ 稿 ） 拟 稿 人 张 力 裁 判 结 果 维 持 拟 稿 时 间 2 0 1 4 . 1 . 1 0 . 印 量 印 （ 1 6 ） 份 文 书 字 号 （ 2 0 1 3 ） 深 中 法 房 终 字 第 2 - 3 7 号 一 审裁判结果驳回本系列案各案原告的全部诉讼请求。二审合议庭意见一致：驳回上诉，维持原判。生效文书是否上网□是□否审判长审核意见合议庭签名主管副庭长意见庭长意见专委审签意见院领导审签意见备注广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2014）深中法房终字第2-37号上诉人（原审原告）：樊化时等常兴广场商铺36户（基本情况详见附表）。上诉人共同委托代理人：王立，广东星辰律师事务所律师。被上诉人（原审被告一）：深圳新常兴城实业发展有限公司。法定代表人：俞大畏，董事长。委托代理人：陈学论，广东广和律师事务所律师。被上诉人（原审被告二）：深圳市常兴购物广场有限公司。法定代表人：杨惠生，总经理。委托代理人：华光，广东晟典律师事务所律师。原审第三人：天虹商场股份有限公司，（限办公）。法定代表人：赖伟宣。委托代理人：黄训，北京市德恒（深圳）律师事务所律师。委托代理人：查晓斌，北京市德恒（深圳）律师事务所律师。上诉人樊化时等36户业主与被上诉人深圳新常兴城实业发展有限公司（以下简称新常兴城公司）、深圳市常兴购物广场有限公司（以下简称常兴购物广场）、原审第三人天虹商场股份有限公司（以下简称天虹商场）因合同纠纷53案，均不服深圳市南山人民法院（2011）深南法民三初字第764、904-912、915-920、922-931、933-936、938-943号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，新常兴城公司系位于深圳市南山区桃园路北常兴路东的常兴广场涉案商铺的开发商，该广场于2004年2月19日竣工。2003年8月6日，新常兴城公司（出租方，甲方）与天虹商场（承租方，乙方）签订《深圳市房地产租赁合同书》（编号xxxxxx号，以下简称租赁合同）及补充协议，约定：甲方将常兴广场1－5层房地产出租给乙方使用，租赁面积共计约32042平方米（以上全部建筑面积以深圳市规划与国土资源局最后批准、测绘大队出具的《深圳市房屋建筑面积测绘报告》确定的建筑面积为准，双方确认面积后另行签订补充协议），租赁房地产权利人为甲方，房产证号为深房地字第xxxxxxx**，租赁用途为商业；租赁期限自2003年8月5日起至2018年8月4日止；甲方给予乙方自对外营业之日起6个月的免收租金期；乙方对外营业之日起第七个月开始交租，交租之日起，用于商场面积中的第1层（16－24轴至B－Q轴）、第2层、第3层、第4层、第5层总面积约31342平方米的租金，按每月每平方米人民币46元（注：本文金钱币种均为人民币，以下金额前略去“人民币”）计算；另第一层（13－16轴至B－E轴），面积约300平方米的租金，按每月每平方米200元计算；办公面积400平方米，租金按每月每平方米23元计算；三项合计总建筑面积约32042平方米，每月租金总额为1，510，932元；自交租之日起，第一至第二个周年内（预计时间为2004年7月1日起至2006年6月30日期间），租金水平不变，第三个周年起租金在上一年的基础上，每年递增2％；在合同有效期内，甲乙双方每五年可参考当时物价指数、利率等因素，对租金及递增水平进行检讨，但调整幅度不超过10个百分点，如双方不能对租金及递增水平达成一致意见的，则是否做出调整的约定对双方均无约束力；甲方部分或全部转让出租房产时，乙方不享有优先购买权，但甲方必须知会乙方并保证告知受让人本房屋已出租给乙方的事实，同时保证受让人完全了解并同意履行本合同所有内容（以书面形式确认）；双方还约定了其他条款。2004年8月24日，新常兴城公司（甲方）、天虹商场（乙方）、常兴购物广场（丙方）签订《协议书》，约定：现因甲方以商铺形式出售租赁物业，且与购买商铺的小业主签订《商铺委托经营合同书》（以下简称委托经营合同），约定由小业主授权丙方行使出租方权利，三方达成协议如下：自本协议生效之日起租赁合同的出租方由甲方变更为丙方，甲方依据其对未出售的租赁物业享有的所有权授权丙方行使出租方权利，并为丙方履行租赁合同承担连带保证责任；三方经核对确认租赁面积为31347.50平方米（以深圳市规划与国土资源局测绘大队出具的测量报告作为本协议附件），依据合同中租金单价计算每月租金共计为1，500，329.40元，甲方与丙方同意将月租金优惠至1，494，329.40元，自2004年7月1日起执行。新常兴城公司与天虹商场签订上述租赁合同及补充协议后，新常兴城公司将常兴广场的商铺分割销售予众多的小业主（本系列案的36名上诉人中，樊化时等27案上诉人是二手业主，其余的9案上诉人为一手业主，具体详见附表）。樊化时等36户业主（委托人，甲方）购买了涉案商铺后，均与常兴购物广场（受托人，乙方）、新常兴城公司（开发商，丙方）签订委托经营合同，约定：甲方自愿将其购买的涉案商铺委托给乙方实行统一管理、统一代租、整体经营，委托经营的期限自2004年3月30日起至2018年8月4日止；在本合同书的有效期内，甲方将该物业不可撤销地全权委托给乙方经营管理，且不参与管理；甲方的商铺在购买之前已由丙方出租给第三人，甲方对原租赁合同及补充协议书不持异议，并委托及授权乙方以自己的名义全权处理原租赁合同及补充协议的有关事宜（第三条第3项）；甲方在将该物业不可撤销地授权委托乙方代管、代租的条件下，无论乙方以何价何时向何人代为出租，乙方向任何第三方出租的收入，前六年由乙方收取后归丙方所有，从第七年起则由乙方收取；在此前提下，作为对价，丙方同意从开始支付返还楼款之日起，前六年每年按甲方向丙方购买该物业总价（以《房地产买卖合同》为准，下同）的10％向甲方返还楼款，该款通过乙方向甲方支付，第七年起乙方开始向甲方支付收益金，每月的收益金，乙方按从第三方实际收取的租金按如下公式计算：当年的月租金收入（已出租部分）÷基准总楼价（其中首层为每平米35，000元，二层为每平米27，800元，三层为每平米21，800元，四层为每平米14，600元，五层为每平米9，800元，即以上每层均价×相应楼层面积的结果之和）×甲方购楼总价（按甲方向丙方购买该物业时签订的《深圳市房地产买卖合同》确定的总价计）计算所得的款项在甲方按国家法律、法规规定应交的税费和委托管理费（基准楼价与实际成交价的差额部分所占的租金即为委托管理费）后，作为收益金向甲方支付；从第七年起第三方向乙方支付的租金应存入银行，由银行负责监管（第四条第1项）；委托期间，甲方如将房产所有权转让给第三方，应事先通知乙方和将本合同的全部内容告知第三方，并保证第三方承续甲方在本合同中的全部权利义务，否则即属甲方违约，如给乙方及其租户造成损失的，甲方应以该损失额予以赔偿；甲方清楚丙方与天虹商场签订的租赁合同及补充协议，并充分了解上述合同的全部内容，且同意履行上述合同的全部条款；该合同还约定了其他条款。新常兴城公司已依照委托经营合同的约定，向涉案商铺的小业主（包括本系列案樊化时等36户业主在内）支付了前六年的返还楼款，即通过常兴购物广场每年按购买商铺的10％的标准向小业主支付。樊化时等36户业主与新常兴城公司、常兴购物广场对该事实均无异议。2010年7月1日起，依据约定，进入租赁合同的第七年，常兴购物广场开始向樊化时等36户业主支付收益金。常兴购物广场曾于2010年6月下旬向樊化时等36户业主发出《告知书》，告知其该年度每季度的收益金数额。樊化时等36户业主发现其每季度租金远远低于前六年的收益及常兴购物广场当时关于年收益不低于10％的承诺，年租金回报率从原来的10%下降至3%左右，与新常兴城公司、常兴购物广场产生纠纷，遂诉至原审法院。樊化时等36户业主主张新常兴城公司在销售常兴广场商铺时曾承诺每年年收益不低于10％，并提交了新常兴城公司售楼时的售楼书及报纸广告作为证据。经审查，上述资料系对常兴购物广场商铺的宣传广告，宣传资料上有较为醒目的字样：“天虹进驻，投资收益有保证！”、“一次性回报34%，稳健投资财富”等，并附有投资案例，案例中分析14年的投入现金总回报率预计可达140%。常兴购物广场在知悉樊化时等小业主的诉求后，曾向天虹商场邮寄函件要求天虹商场提高租金，包括《关于恳求与贵公司商谈有关调整租金等问题的函》（2010年7月16日）、《关于再次恳求贵公司调整租金的函》（2010年9月2日）、《关于再次请求贵公司对调整租金问题给予尽快答复及落实的函》（2010年11月16日）。樊化时等36户业主诉至原审法院，请求判令：1、变更委托经营合同第四条第一款第二段为：丙方通过乙方向甲方支付收益金，每年收益金为购楼款的10%，每一季度支付一次；2、新常兴城公司、常兴购物广场向樊化时等36户业主支付自2010年7月1日起至2011年3月31日的收益金差额（按年回报率10%计算）；3、本系列案诉讼费由新常兴城公司、常兴购物广场承担。原审法院认为，各案中均包含了三个法律关系，按时间顺序分别为新常兴城公司与天虹商场（后出租方由新常兴城公司变更为常兴购物广场）的租赁合同关系，樊化时等36户业主与商铺出售人（部分业主为二手买入）的房屋买卖合同关系，樊化时等36户业主与新常兴城公司、常兴购物广场之间的商铺委托经营合同关系。承载这三个法律关系的合同均系合同当事人的真实意思表示，合法有效，应诚信履行。根据樊化时等36户业主与新常兴城公司、常兴购物广场签订的委托经营合同第三条及第十二条之约定，樊化时等36户业主已知悉涉案商铺在购买之前出租给了天虹商场，樊化时等36户业主对原租赁合同及补充协议不持异议，樊化时等36户业主清楚并充分了解该租赁合同及补充协议的全部内容；根据委托经营合同，樊化时等36户业主将涉案商铺不可撤销地授权常兴购物广场代管代租，作为对价，新常兴城公司同意前六年通过常兴购物广场每年向樊化时等36户业主返还该物业总价10%的款项，从第七年起，常兴购物广场开始向樊化时等36户业主支付收益金。该收益金的计算公式也是本案争议的焦点，樊化时等36户业主与新常兴城公司、常兴购物广场在委托经营合同书第四条作出了约定：当年的月租金收入（已出租部分）÷基准总楼价（其中首层为每平米35，000元，二层为每平米27，800元，三层为每平米21，800元，四层为每平米14，600元，五层为每平米9，800元，即以上每层均价×相应楼层面积的结果之和）×甲方购楼总价（按甲方向丙方购买该物业时签订的《深圳市房地产买卖合同》确定的总价计）计算所得的款项在甲方按国家法律、法规规定应交的税费和委托管理费（基准楼价与实际成交价的差额部分所占的租金即为委托管理费）后，作为收益金向樊化时等36户业主支付。根据委托经营合同的约定，樊化时等36户业主在购买涉案商铺时就已经清楚新常兴城公司、常兴购物广场与天虹商场签订的租赁合同及补充协议中的全部内容，并承诺依约履行，其中就包含了租赁面积、租金标准及长达15年的租赁期等在内，在此情况下，该公式中的当年月租金收入、基准总楼价和涉案商铺的购房总价均系可经计算确定的数字，樊化时等36户业主称上述数字繁复模糊、难以计算以致产生误解，并且内容显失公平，原审法院对此不能采信。作为理性的经济人，在签订合同时负有合理的注意义务，应当全面阅读理解合同条款、审慎计算投资回报率，再决定是否投资或签订合同。但在合同签订后，双方均应遵循诚实信用原则、尊重契约精神，严格履约，此系维护社会交易安全及经济秩序稳定之必要。原审法院认为，樊化时等36户业主与新常兴城公司、常兴购物广场签订的委托经营合同系各方当事人的真实意思表示，没有合同无效的情形，各方当事人均应严格履行，樊化时等36户业主以对租金收益计算公式有重大误解和显失公平为由请求变更其与新常兴城公司、常兴购物广场之间签订的委托经营合同第四条第一款第二段的内容，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。新常兴城公司在诉讼中对其于2003年对外销售涉案商铺时曾在广告中对投资回报率作出宣传的事实予以承认，该广告还附有投资案例，对樊化时等36户业主购买涉案商铺有引导作用。但樊化时等36户业主在购买涉讼铺位后，均与新常兴城公司、常兴购物广场签订了委托经营合同，该合同的第四条对前六年和第七年开始的收益都做了具体明确的约定，该约定合法有效，对各方均有约束力。该约定与广告宣传的内容并不完全一致，因该委托经营合同签订的时间在后，且计算公式更加具体明确，故关于樊化时等36户业主的租金收益，应以委托经营合同第四条的约定作为依据。樊化时等36户业主请求新常兴城公司、常兴购物广场向其支付收益金与10%年回报率的差额的诉讼请求，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回本系列案樊化时等36户业主的全部诉讼请求。案件受理费（具体数额详见附表），由樊化时等36户业主负担。樊化时等36户业主已向原审法院预交案件受理费，原审法院不退。上诉人樊化时等36户业主不服原审判决，向本院提起上诉，理由如下：一、原审法院认为收益是确定的、可计算的，不存在繁复复杂、难以计算的情况，认定事实错误。委托经营合同第四条第一款第二段关于收益的约定不明确。（一）月租金收入不明。签订房地产买卖合同时樊化时等36户业主只知道物业已出租的事实，并不知道租金是多少。（二）基准总楼价不明。与天虹商场已经签订租赁合同，每层的租赁面积是确定的，新常兴城公司、常兴购物广场完全可以告知准确的基准总楼价，而新常兴城公司、常兴购物广场却只告知每层楼面均价，隐去每层己出租面积，导致无法算出基准总楼价。其中原因，樊化时等36户业主无从可知。从法院现己查明的事实看，一层有300平米的租金是200元／平米，400平米办公面积的租金是23元／平米，其余是46元／平米，按这个方法计算收益，显然对一层的部分业主不公平。（三）税费和委托管理费不明。税率难道不是固定的？委托管理费为什么不可以明示？新常兴城公司、常兴购物广场是如何从业主的收益中扣减的？原审法院认为收益是可计算的，是确定的，然而从庭前调解到开庭审理，樊化时等36户业主多次要求新常兴城公司、常兴购物广场以第七年度第一个月为例演算一遍，新常兴城公司、常兴购物广场均推托，法庭对这一正当要求亦置之不理。由上可见，原审法院关于收益是确定的、可计算的认定是错误的，继而导致进一步错误认定委托经营合同第四条变更了宣传广告10％收益回报的承诺。二、新常兴城公司、常兴购物广场交易中存在诱导行为，导致樊化时等36户业主对投资回报产生重大误解，委托经营合同书第四条显失公平。由于商铺不具有居住功能，因此投资回报成为唯一的购买决策因素；由于委托经营合同第四条收益约定不明，因此宣传广告的承诺不仅仅是判决书认为的“具有引导作用”，而是起了决定作用。既然原审法院认可宣传广告的真实性，则10％的收益承诺理当作为合同约定履行；如果否认其效力，则这一虚假承诺应被认定为诱导。即使看出端倪，也已势成骑虎，要求明确约定肯定不会许可，拒签委托经营合同则必然违约，在这种情形下签订的第四条，何来公平可言？综上，原审法院在上述两个基本事实认定的错误，导致适用法律错误。即使不支持变更投资回报率为10％的诉求，至少应当判令就委托经营合同第四条重新作出约定。三、新常兴城公司法定代表人张田达在与天虹商场签订租赁合同时为了自己的私利将合同租赁价定得很低，而将自己分成所属的物业租金定得很高，由此损害业主的利益。两份媒体的报道提到新常兴城公司张田达与韩江关于常兴广场项目的违法犯罪行为，从媒体的报道看，虽没有直接提到关于在租赁时常兴广场的违法行为，但从租赁合同的补充协议7.1条和16条看，新常兴城公司存在上述侵害业主权利的行为。基于以上事实与理由，樊化时等36户业主请求二审法院支持的上诉请求：一、撤销原审判决；二、支持樊化时等36户业主的诉讼请求；三、新常兴城公司、常兴购物广场承担本案诉讼费。被上诉人新常兴城公司口头答辩称，一、新常兴城公司与樊化时等36户业主签订《常兴广场铺位认购书》，并已完成合同义务，依法不应承担任何责任。二、当事人之间签订的关于收取租金的约定清楚明确，不应以变更。三、新常兴城公司、常兴购物广场在交易中不存在诱导樊化时等36户业主的行为，樊化时等36户业主作为投资人，如果认为合同约定不清楚、有歧义，应在签订合同前提出。四、针对樊化时等36户业主提出的新的事实和理由与本案没有任何关系，且相关证据是打印件，对真实性不予认可。被上诉人常兴购物广场口头答辩称，一、常兴购物广场认为涉案的委托经营合同的内容没有违反法律规定，是当事人真实意思表示，理应合法有效，对签订合同的当事人具有法律约束力，合同当事人都应当依照合同的内容执行。二、作为购物广场履行了合同所有义务，在履行合同过程中不存在任何过错，所以无须承担任何法律责任。三、樊化时等36户业主请求变更委托经营合同的两个理由，第一条重大误解的理由，第二条显失公平的理由，常兴购物广场认为该两条理由均不能成立。樊化时等36户业主有义务对合同的内容进行审查，而实际上樊化时等36户业主并未对委托经营合同的内容履行认真审查的义务，甚至很多业主不懂得委托经营合同第四条中从第七年起有关收益金的计算方法，没有认真阅读或理解，在完全不清楚的情况下就签订了委托经营合同，故这种行为根本不是法律规定的重大误解行为，而是存在一定过错的行为。需要强调的是收益金在委托经营合同第四条的规定并不存在任何分歧，内容表达完整、清晰，不存在违背诚信的问题。同时，按照我国法律规定，显失公平里有一个重大特征，就是签订合同或在履行合同过程中明显不公平，一方得到的利益超过了法律允许的范围，另外一方受损。结合本系列案，樊化时等36户业主没有任何证据来证实常兴购物广场在履行合同过程中得到的利益超过了法律规定的范围，而且没有任何证据证实常兴购物广场在履行过程中减少或免除了自己应有的义务，或者是加重了樊化时等36户业主的责任，所以樊化时等36户业主要求调整年收益金的两个理由均不能成立。四、关于张田达的问题，现有证据仅仅是一个报道，是一个网上下载的材料，没有原件，无法确认真实性，并不能作为新证据使用，而且与本案没有任何关联性。报道中常兴广场发生的事情是1999年，而本案的委托经营合同是2004年发生的，这两件事情没有关联性。原审第三人天虹商场口头答辩称，一、天虹商场认为一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，依法予以维持，在一审过程中天虹商场提到的相关理由一审已认定了。二、天虹商场认为所涉的租赁合同是合法有效的，应当作为履行权利义务的依据，天虹商场的合法权益应当得到保护。三、对于张田达的问题，对樊化时等36户业主提交的报道的真实性不予确认，相关报道内容并没有涉及到樊化时等36户业主想要证明的是否存在压低一些租金以及抬高某一层租金的事实，与其想要证明的事实之间没有关联性。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本系列案纷争系由于樊化时等36户业主与常兴购物广场、新常兴城公司在履行委托经营合同中产生，而委托经营合同的实质内容是涉诉商铺的返租，故本系列案案由应为房屋租赁合同纠纷。本系列案二审争议的焦点在于樊化时等36户业主与常兴购物广场、新常兴城公司签订的委托经营合同是否存在重大误解或显失公平等可变更的情形。樊化时等36户业主主张重大误解，主要理由是委托经营合同关于第七年开始收益金的计算方式非常繁复，对其中已出租部分收入、基准售楼总价、应扣的税费和委托管理费不清楚，并且收益率与原来宣传单承诺的10%相差甚远。对此，本院认为，一、新常兴城公司的广告宣传单里涉及的10%的收益率等承诺构成商铺买卖合同书的内容，对新常兴城公司具有约束力。但樊化时等36户业主与常兴购物广场、新常兴城公司签订的委托经营合同关于收益金收取的具体约定与广告承诺的内容不一致，应视为三方协商一致改变了新常兴城公司原来承诺的房屋收益；二、委托经营合同第七年开始收益金计算公式主要涉及三个内容：已出租部分收入、基准售楼总价和个人购房总价，另涉及应扣的税费和委托管理费。基准售楼总价及委托管理费已在委托经营合同中注明计算标准，税费有国家法律、法规明确规定，常兴购物广场、新常兴城公司与天虹商场签订的租赁合同和补充协议书中亦对于租赁时间、各楼层面积、租赁单价等有明确约定，樊化时等36户业主在委托经营合同中明确表态其对上述租赁合同及补充协议书的内容不持异议，故樊化时等36户业主实际上在签订委托经营合同时清楚第七年开始收益金公式的各个计算要素，相应的收益金数额也是可以确切计算的，故樊化时等36户业主主张对第七年开始收益金公式存在重大误解，与事实不符，本院不予支持。对于樊化时等36户业主所提的显失公平的问题，本院认为，首先，如上所述，由于樊化时等36户业主在签订委托经营合同时对于每年收益金的收入应该是清楚的，故委托经营合同的签订是樊化时等36户业主的真实意思表示；其次，作为一种商业投资行为，樊化时等36户业主购买商铺用于出租本身就存在商业风险，委托经营合同约定第七年开始的收益虽低于前六年的平均收益，但收益率的上升或者下降都是合理的商业投资结果，不能因为收益率降低就必然得出权益失衡或显失公平的结论；第三、委托经营合同是在常兴购物广场、新常兴城公司与天虹商场的租赁合同和补充协议书已经对相关问题进行约定的前提下，由樊化时等36户业主授权常兴购物广场处理相关租赁事宜，即明确常兴购物广场、新常兴城公司向业主支付约定标准的房屋收益，不受其租金收入的影响，并不存在免除一方义务或加重对方责任的情形。故本院对樊化时等36户业主显失公平的主张不予支持。对于樊化时等36户业主上诉所称新常兴城公司原法定代表人违法犯罪，侵害业主权利的问题，本院认为，本系列案为房屋租赁合同纠纷，涉案委托经营合同由樊化时等36户业主与常兴购物广场、新常兴城公司签订，常兴购物广场、新常兴城公司为合同相对方，案外人张田达的个人行为与本系列案所涉的租赁合同没有直接关系，不属于本系列案的审理范围。故对樊化时等36户业主的上诉理由，本院不予采纳。综上，上诉人樊化时等36户业主的上诉理由不能成立，其上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持各案原审判决。二审案件受理费（具体详见附表），由樊化时等36户业主负担。本判决为终审判决。审 判 长 张    力审 判 员 杨  潮  声代理审判员 唐    毅二〇一四年一月二十三日书 记 员 严军军（兼）李全慧（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。