重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南法民初字第04103号
原告吕进，男，汉族，1973年6月23日出生，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人吴某某（特别授权），重庆典易律师事务所律师。
被告吕鹏程，男，1966年5月18日出生，汉族，住重庆市巴南区1。
委托代理人周某某（特别授权），重庆航宇律师事务所律师。
委托代理人曾某某（特别授权），重庆航宇律师事务所实习律师。
原告吕进与被告吕鹏程房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吕进及其委托代理人吴某某、被告吕鹏程及其委托代理人周某某、曾某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吕进诉称：2012年11月10日，原、被告签订了《非住宅房屋租赁合同》，合同约定原告承租被告位于南岸区陈启福房屋的四、五、六层，建筑面积2500平方米，租赁期限自2013年1月1日至2017年12月31日止；月租金为22500元，年租金为270000元。原告在合同签订时向被告交纳保证金10000元，首期半年租金即2013年1月1日至2013年6月30日期间的租金135000元。合同约定被告应在合同签订之日起25日内将租赁房屋交付给原告使用，双方在办理交接时对现有设施及配套设施以书面形式进行确认及签收。同日，原、被告又签订了《房屋出租消防及安全补充协议》。
合同签订之后，原告按照合同约定履行了自己的义务，被告未按照约定在合同签订之日起25日之内将租赁房屋交付给原告。经原告催促，被告一直没有履行交付房屋的义务。被告既不是租赁房屋的产权人，也不是租赁房屋的使用权人，无权对租赁房屋进行出租。租赁房屋的修建没有经过政府的规划许可，属于违章建筑，因租赁房屋没有实际交付及租赁房屋没有合法的产权证明，致使原告的合同目的无法实现。根据法律相关规定，原、被告于2012年11月10日签订的《非住宅房屋租赁合同》及《房屋出租及安全补充协议》应为无效。故原告起诉来院请求：1、确认原、被告于2012年11月10日签订的《非住宅房屋租赁合同》及《房屋出租及安全补充协议》无效；2、被告立即返还原告交纳的保证金10000元和从2013年1月1日至2013年6月30日期间的租金135000元，共计145000元；3、要求被告支付原告从2013年1月1日起至付清之日为止，以145000元为基数，按照银行同期贷款利率计算的资金占用利息损失；4、要求被告赔偿原告律师费损失8000元。
被告吕鹏程辩称：1、原告所述的原、被告签订了《非住宅房屋租赁合同》及《房屋出租及安全补充协议》是事实。2、被告系租赁房屋承租人，而且与实际建房人签订的《房屋租赁合同》中明确了被告有转租的权利。3、原告在签订合同时知晓租赁房屋产权状况，被告将与建房人陈启福签订的《房屋租赁合同》出示给原告看，建房人也向原告介绍了房屋产权情况，此后，原、被告双方才签订的合同。合同签订后，被告按照原告的要求，对房屋进行了整改，花费12万余元，其中房屋改造用去46000元，安装升降机用去79000余元。2012年12月8日租赁房屋整改完毕，并于当日将租赁房屋及钥匙交付给原告使用。被告不仅按照合同而且还按照原告的要求履行了义务。4、原、被告签订的合同不违反法律效力性规定，合法有效。即使无效，原告也使用了房屋，应承担使用租赁房屋的费用，并且整改房屋也是按照原告的要求进行的，造成的损失，应由原告承担责任。被告的整改费用远大于被告的诉讼请求金额。故请求驳回原告的诉讼请求。
原告当庭举示并经被告质证的证据有：
1-1、《非住宅房屋租赁合同》。
1-2、《房屋出租消防及安全补充协议》。
1-3、2012年10月5日收据一份［该收据中载明租（定）金30000元］；2012年11月14日收据一份（该收据中载明从2013年1月1日-2013年6月30日租金115000元）。
该组证据拟证明原告按照合同约定交付了租金和保证金，合同和协议属无效。
2、重庆中朗医药有限公司的筹建资料（含退审通知书），拟证明租赁房屋没有产权证，原告筹建的公司无法成立。
3-1、《关于解除合同的通知》。
3-2、快递凭证两张。
拟证明被告没有交房，原告多次催促，仍未交房，原告要求解除合同。
被告当庭举示并经原告质证的的证据有：
1、被告与陈启福签订的《房屋租赁合同》，拟证明租赁房屋系农村房屋，该合同中签订的房屋地址与原、被告所签订的合同和协议中的租赁房屋地址一致，出租的是陈启福修建房屋一幢中的四、五、六层，合同中约定了租赁房屋的面积、用途以及允许转租，该房屋无产权，每年租金150000元。
2、《非住宅房屋租赁合同》、《房屋出租消防及安全补充协议》，被告提出其所持有的《房屋出租消防及安全补充协议》与原告所持有的《房屋出租消防及安全补充协议》在“所在地点”处手写添加的内容有：“南岸区陈启福房屋一幢四、五、六层”，经核实该添加内容是原告本人手写的，原告所持协议中无此内容，拟证明原、被告所签订的合同及协议中所涉及的租赁房屋是从陈启福处转租来的，用途是用于厂房或者仓库、办公室。
3-1、《库房整改工程安装工程承包合同》。
3-2、《安全文明生产责任协议书》。
3-3、丁虎成分别于2012年11月18日和2012年12月20日出具的收条二张。
该组证据拟证明被告根据原告的要求整改房屋及发生费用71405元，于2012年12月6日电梯就安装完毕。开工时间为2012年11月15日。
4、《土地租赁协议》，拟证明陈启福与南岸区涂山镇莲花村青果林村民小组签订的《土地租赁协议》，属于农村土地，陈启福租用该土地并自行出资修建厂房，租期20年，没有办理产权证。
5-1、2012年11月28日李勇出具的收条一份。
5-2、收据三张。
5-3、送货单一张。
该组证据拟证明被告按原告要求整改房屋，花费18110元。
6、《职工考勤表》，拟证明原、被告签订合同后，被告进行整改的事实，截止2012年12月8日，被告支付工人工资28200元。若合同要解除，以上损失应由原告承担。
7、关于吕进《关于解除合同的通知》回复及邮件回执，拟证明被告已履行合同，原告要求解除合同的理由不成立。
8-1、出庭证人雷信明的证言，其主要内容为：2012年11月11日，我对南岸区的房屋进行装修整改，我叫工人当天进场，吕进也在场。当时吕进一行四人现场安排我方如何整改，告知我整改方案，吕进没有给书面的整改方案，是现场口头告知我要求的，吕鹏程叫我按照吕进的要求整改，是装修陈启福房子的四、五、六层，装修期间，吕进来过4、5次。我按吕进的要求先拆墙后除渣，再夹墙隔房间，还给墙抹灰刷白，打窗户安装卷帘门。我还安装了提升机即电梯，是我叫丁虎成来安的，具体价格是丁虎成与吕鹏程商谈的，约70000余元。工人每天工资200元。我负责装修、管理，工人工资是吕鹏程给的，工程于2012年12月8日完毕。当日，我装修完后通知了吕鹏程、丁虎成，吕鹏程叫来了吕进。当日下午，是吕进、龙波等四人来与我们办理移交，同时我也叫丁虎成来移交电梯，当时没有书面的交接手续。吕进来后看了说可以了，我才叫工人走了。我看见吕鹏程把铁门、卷帘门钥匙交给了吕进。房屋是陈启福租给吕鹏程的。吕进与吕鹏程的关系我不清楚。
8-2、出庭证人丁虎成的证言，其主要内容为：我有个体工商户营业执照，名字是我老婆张正平，从事建筑室内外装饰。我没有安装升降机资质。我在青果林工业园为吕鹏程安装了电梯中的提升机、采光棚、窗户改成门的卷帘门，每层都安装了的。听说租赁房屋是陈启福的。是吕鹏程叫我去安装的，也是按照吕鹏程的要求安装的门。大概是2012年11月15日或16日进场的，11月27日、28日完工的，我只做了11天或12天。2012年12月8日至10日，具体哪天我记不清了，我把卷帘门钥匙交给了吕鹏程，吕鹏程把卷帘门钥匙交给了原告席上的男士（指吕进）。吕鹏程给我的费用71400元。
8-3、出庭证人雷信友的证言，其主要内容为：2012年11月11日，我做泥水工的地方在莲花公墓附近，是陈启福的房屋，房子有几层，具体地址不清楚。我和其他几个人一起做泥水活。我们一起做泥水活的有游古树、张洪禄、杜四和我侄子雷园园、秦明万，还有的名字我不清楚。现场管理是雷信明。考勤表上是我签的名，每天工资200元，包吃，工资是雷信明在发。原告席上的男士是吕进，吕进和小袁均来过现场。是吕进给我们讲如何夹墙、放线，是吕进现场指挥，他先后到现场四、五次。2012年12月8日完工，吕进、小袁等人来到现场，吕进说：“做的可以。”2012年12月8日，我看见吕鹏程把卷帘门、铁门的钥匙交给了吕进，吕进逐个试了门的。是雷信明叫我做的工，我认识陈启福，听说房屋是他的。我不知道雷信明与吕鹏程的关系。
8-4、出庭证人游古树的证言，其主要内容为：2012年11月11日我在弹子石五院皮鞋厂附近，具体地址不清楚，给吕鹏程做事，都是带班的雷老板叫我来做工的，每天200元，包吃，我做了21天，好像是2012年12月8日完工。雷老板与吕鹏程关系我不清楚。考勤表上的名字是我签的。原告席上的男士（指吕进）我只知道吕鹏程叫他家门，原告席上的男士在我做工时来过四五次。完工时这位男士来了的，吕鹏程把卷帘门的钥匙给了他（指吕进）。
该组证据拟证明被告将租赁房屋交付给了原告，被告根据原告要求对租赁房屋进行了整改，并安装了提升机（电梯）、卷帘门、由此造成了损失。
12、2013年10月29日，南岸区涂山镇莲花村青果林村民小组出具的《证明》，拟证明房屋是陈启福出资修建厂房／仓库，由陈启福出租、管理和收取租金。
13-1、从重庆市勘测院调取的地图，拟证明租赁房屋位于南岸区涂山镇莲花村皇经庙村民小组的区域，租赁房屋所处位置在地图上已表明并加盖南岸区涂山镇莲花村皇经庙村民小组的公章，并备注“陈启福租地建房处”，落款处社长杨白芹签署姓名与2014年5月9日的日期。地图上租赁房屋所处位置与实际所处位置一致，但由于地处南岸区涂山镇莲花村青果林村民小组和皇经庙村民小组交界处，具体位于那个区域当时不清楚，但2014年5月22日结合地图和现场勘测情况看，租赁房屋应位于南岸区涂山镇莲花村皇经庙村民小组的区域。
13-2、本院根据被告提供的重庆市勘测院调取的地图，与重庆市规划局南岸区分局联系，该分局作出的《重庆市规划局南岸区分局关于涂山镇莲花村皇经庙陈启福租地建房处有关规划情况的复函》（渝规南函（2014）146号）。
该组证据拟证明租赁房屋所在区域属于城镇规划内的房屋。
14、中国农业银行的转账凭据复印件，被告提出2012年11月19日的转账凭据是被告通过自己的账号转款给陈启福之妻50000元；2012年11月20日被告向同一账号转款80000元，共计130000元，另现金支付陈启福20000元。该证据拟证明被告向陈启福交付了租金的。
对原、被告提供的证据以及本院调取的重庆市规划局南岸区分局的材料，已经庭审质证，本院将结合案件具体情况对证据进行综合评定。
经审理查明：2006年3月23日，南岸区涂山镇莲花村青果林村民小组与陈启福签订了《土地租用协议》，协议约定由陈启福租用南岸区涂山镇莲花村青果林村民小组土地，租期20年，从2006年4月1日起至2026年3月31日止。之后，陈启福出资在租用土地上修建了厂房、库房。
2012年11月3日，陈启福与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：陈启福将位于南岸区涂山镇莲花村青果林工业园的房屋四、五、六层（框架结构，建筑面积2500平方米）出租给被告，租期从2012年11月3日至2017年11月3日；出租人允许被告对租赁房屋在执行合同的情况下同意转租；承租人不交付或者不按约定交付租金达1个月以上，出租人有权解除合同。
2012年，原、被告就租赁房屋事宜进行协商。同年10月5日，原告支付被告保证金10000元，租金20000元，合计30000元。同年11月10日，被告作为甲方与原告作为乙方签订了《非住宅房屋租赁合同》，约定：被告将位于南岸区涂山镇莲花村青果林村民小组陈启福房屋一幢四、五、六层（框架结构，建筑面积2500平方米）出租给原告；被告同意原告将房屋用作厂房或者仓库、办公使用，原告不得任意改变房屋用途及转租第三方使用；租期从2013年1月1日起至2017年12月31日止；每月租金22500元，年租金270000元；原告应于签订本合同之时，向被告缴纳履约保证金10000元，履约保证金不能作为租金或者其他费用，合同期满原告办完退租手续后在10个工作日内退给原告；租金收取采取先缴费后使用的原则，原告在签订本合同时向被告支付首期租金即2012年11月10日至2013年6月30日的租金135000元；之后每半年支付一次租金。合同第八条“甲乙双方共同信守的承诺”中8.3条中载明：“甲方在签订本合同之日起25日内将租赁房屋交给乙方使用，双方在办理移交时对现在的设施及配套设备及情况以书面形式进行确认和签收。”8.6条载明：乙方在合同租期期间必须做到“安全第一、生产第二”的思想；确保安全用电和货梯严格禁止作为人员运输工具，如果因此导致的事故及所有损失均由乙方承担负责（包括经济损失和法律责任）。第十一条：“合同终止和解除”中11.4条载明：“一方重大违约，经对方催告后2日内仍无明显改善措施或者违约情形维持10日仍然未整改者。”签订合同后，当日，原、被告又签订了《房屋出租消防及安全补充协议》，就消防、安全生产、优先承租权、补充协议的效力和首期租金的支付进行了约定。同月14日，被告向原告支付2013年1月1日至同年6月30日房屋租金115000元，被告向原告出具收据一张。
原、被告签订《非住宅房屋租赁合同》和《房屋出租消防及安全补充协议》时，租赁房屋系清水房。在双方签订合同后，被告组织施工人员根据原告的要求对房屋进行改造，在装修期间原告曾多次到租赁房屋装修现场对如何整改进行安排、布置。被告对租赁房屋进行了夹墙隔房间、改窗为门，并安装了提升机（电梯）、防盗铁钎门、卷帘门等整改行为。2012年12月8日租赁房屋整改完毕，被告通知原告到现场进行确认后，被告将防盗铁钎门、卷帘门的钥匙交与原告，双方未办理书面的交接手续。
2013年3月1日，原告采取特快专递的方式向被告发出了《关于解除合同的通知》，通知中载明：“吕鹏程：2012年11月10日，你与我签订《非住宅房屋租赁合同》，合同第5.1条约定：乙方（吕进）应当于签订本合同时向甲方（吕鹏程）缴纳履约保证金10000元，我已按时缴纳了10000元；并同时依据合同第六条的约定，缴纳了135000元的租金。合同第8.3条约定：甲方在签订本合同之日起25日内将租赁房屋交给乙方使用，双方在办理移交时对现在的设施及配套设备及情况以书面形式进行确认和签收，经我多次电话催告你履行合同义务，但你至今为止仍然未对我进行房屋交接，严重违反了合同的约定，致使合同目的不能实现，属根本违约，针对现状，我特依据合同第11.4条的约定（一方重大违约，经对方催告后2日内仍无明显改善措施或者违约情形维持10日仍然未整改者）解除本合同，你方应当在收到本通知之日起1日内退还我缴纳的履约保证金10000元、租金135000元，并同时向我支付违约金13500元。”被告收到后，同月5日，被告采取特快专递的方式发出了《关于吕进﹤关于解除合同通知﹥回复》中载明：“吕进：你的来函已于2013年3月3日收到，对于你所提出解除合同的理由不能成立，我已按约定履行了义务，你方若要解除合同，则要赔偿我方损失，并承担违约的责任。”后双方协商不成，故原告以前述请求诉至本院。审理中，原告放弃了要求被告赔偿原告律师费8000元的诉讼请求。原、被告均认可原告实际向被告支付保证金10000元以及从2013年1月1日至2013年6月30日期间的租金135000元。庭审中，原告提出被告未将租赁房屋交付给原告使用，原告从未使用租赁房屋，且原告也未让被告装修租赁房屋。被告提出由于原告仅支付了从2013年1月1日至2013年6月30日期间租赁房屋的租金，之后未再向被告支付租金。加之，被告向陈启福的租金也仅支付到2013年12月底，故陈启福于2014年1月1日将租赁房屋收回。在2014年1月1日前租赁房屋已交付给原告使用，期间租赁房屋状况被告不清楚。
另查明：2013年10月29日南岸区涂山镇莲花村青果林村民小组出具的《证明》中载明：南岸区涂山镇莲花村青果林村民小组于2006年3月23日与陈启福签订了《土地租用协议》，陈启福出资在该土地上所修建的厂房／仓库，由陈启福出租管理及收取租金费用。
租赁房屋系未取得建设工程规划许可证，也未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，没有取得房屋产权证。
为核实租赁房屋所在位置及规划类别，被告向重庆市勘测院调取地图，并根据地图情况到租赁房屋所属的南岸区涂山镇莲花村皇经庙村民小组确认位置，该村民小组在地图上将租赁房屋所处的区域加盖公章，社长杨白芹在加盖公章之处备注：“陈启福租地建房处。”并签署姓名和日期。本院带该地图走访重庆市规划局南岸区分局，以便明确租赁房屋所属区域的规划性质。2012年5月16日，重庆市规划局南岸区分局作出的《重庆市规划局南岸区分局关于涂山镇莲花村皇经庙陈启福租地建房处有关规划情况的复函》中载明：“重庆市南岸区人民法院：你院向我局核实涂山镇莲花村皇经庙陈启福租地建房处是否在重庆市控制性详细规划覆盖范围内的介绍信收悉，根据介绍信附件提供的莲花村皇经庙陈启福租地建房处位置图，经核实，该范围位于重庆市控制性详细规划弹子石组团G标准分区G10-2／03地块内，用地性质为S2-城市轨道交通用地、S41-公共交通站场用地、S42-社会停车场用地。”
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案的租赁房屋位于城市规划区范围之内，系未取得建设工程规划许可证，亦未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，依此规定，原、被告于2012年11月10日签订的《非住宅房屋租赁合同》及《房屋出租消防及安全补充协议》当属无效。故对原告提出的请求确认原、被告于2012年11月10日签订的《非住宅房屋租赁合同》及《房屋出租消防及安全补充协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故对原告提出的请求被告返还保证金10000元的诉讼请求，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”由于原、被告签订的合同和协议无效，被告本应返还原告向其交纳的从2013年1月1日至2013年6月30日期间租赁房屋的租金135000元，但考虑原告在合同签订后，被告已将租赁房屋交付给原告使用的事实，原告应向被告被告承担租赁房屋占有使用费，加之被告在庭审中也提出了若合同无效，原告应承担租赁房屋占有使用费的抗辩意见，故原告应当向被告支付租赁房屋占有使用费。结合原、被告双方在签订合同时均存在过错，对因合同无效所产生的损失，应当各自承担50%的责任为宜，故被告应支付原告从2013年1月1日至2013年6月30日期间租金135000元的50%即67500元（135000元×50%）的损失。由于合同和协议无效，对原告提出的要求被告支付原告从2013年1月1日起至付清之日为止，以145000元为基数，按照银行同期贷款利率计算的资金占用利息损失的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告吕进与被告吕鹏程于2012年11月10日签订的《非住宅房屋租赁合同》及《房屋出租消防及安全补充协议》无效；
二、限本判决生效之日起十日内由被告吕鹏程返还原告吕进履约保证金10000元；
三、限本判决生效之日起十日内由被告吕鹏程返还原告吕进从2013年1月1日至2013年6月30日期间租金67500元；
四、驳回原告吕进的其它诉讼请求。
案件受理费3560元，由原告吕进承担1823元（已缴纳）；由被告吕鹏程负担1737元（此款暂由原告吕进垫付，限被告吕鹏程于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告吕进）。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 黄家琴
人民陪审员 蒲昌元
人民陪审员 胡晓蓉
二〇一四年六月十九日
书 记 员 李晓霜