广东省汕头市龙湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）汕龙法民二初字第56号
原告（反诉被告）柯雁华，女，汉族，1972年10月27日出生。
委托代理人林奕周，广东腾翔律师事务所律师。
委托代理人苏泳生，广东介福律师事务所律师。
被告（反诉原告）莫昌英，女，汉族，1976年9月18日出生。
委托代理人张介亮，广东和为律师事务所律师。
委托代理人刘欢生，广东和为律师事务所律师。
第三人佘旭锦，男，汉族，1965年10月9日出生，户籍地香港特别行政区。
委托代理人沈毅，广东众大律师事务所律师。
委托代理人蔡杜生，广东众大律师事务所律师。
第三人许逸坚，男，汉族，1951年9月13日出生。
委托代理人蔡沵淇，广东众大律师事务所律师。
第三人许彦经，男，汉族，1983年3月25日出生。
委托代理人蔡沵淇，广东众大律师事务所律师。
原告（反诉被告）柯雁华诉被告（反诉原告）莫昌英、第三人佘旭锦、许逸坚、许彦经租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）柯雁华的委托代理人苏泳生、被告（反诉原告）莫昌英的委托代理人张介亮、第三人佘旭锦的委托代理人蔡杜生、第三人许彦经、许逸坚的委托代理人蔡沵淇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
柯雁华诉称：2012年6月9日，柯雁华、莫昌英签订《合作合约》，约定由柯雁华将其向佘旭锦承接的位于汕头市龙湖区碧霞庄北区13幢105房的铺面连同5号车库提供给莫昌英经营服装或化妆品零售项目；期限从2012年7月1日至2014年3月31日；合作项目由莫昌英承包独立经营、自负盈亏及自行承担一切债权债务，无论合作项目盈亏与否，莫昌英应无条件每三个月付给柯雁华75000作为柯雁华合作所得，且该款应于每期首月1日准时付清，以上付款若遇节假日则提前一天承付，逾期一天按2％计罚滞纳金，逾期3天柯雁华有权单方解除合约且收回该物业而不须承担任何责任，并追收欠交合作所得款；合约正式生效后莫昌英应一次性向柯雁华缴交75000元作为合约最后三个月（即2014年1月1日至2014年3月31日）预付给柯雁华合作所得；70000元作为向柯雁华交纳店铺合作费，另25000元作为合约的水电押金。协议签订生效后，柯雁华依约履行了向莫昌英交付铺面及车库等义务了；而莫昌英仅在起初预付柯雁华100000元（75000元作为合约最后三个月合作所得款，25000元作为水电押金），以及后来再付还柯雁华75000元（作为2012年7月至9月首期三个月的合作所得款）外，对其余款项则至今没有付还。导致柯雁华无法及时付还佘需锦相应款项而被其起诉。
诉讼请求：一、判令解除柯雁华与莫昌英双方签订的《合作合约》，被告立即腾退出位于汕头市龙湖区碧霞庄北区13幢105房铺面及5号车库并将该铺面及车库返还原告；二、判令莫昌英付还柯雁华自2012年10月1日起至莫昌英将上述铺面及车库实际返还柯雁华之日止的合作所得款（即租金）及拖欠该款的滞纳金，暂计至2013年9月30日止的合作所得款为300000元，滞纳金1366500元，合共1666500元，抵除预付款100000元后为1566500元；三、判令莫昌英付还柯雁华店铺合作费70000元及拖欠该款的逾期利息6923元，合共76923元（逾期利息按中国人民银行公布的同期同类逾期贷款利率计算）；四、莫昌英承担本案一切诉讼费。
在庭审期间，柯雁华提出：有关柯雁华诉莫昌英租赁合同纠纷案件，本案柯雁华与莫昌英之间是名为合作，实为租赁的合同关系，该租赁合同关系已于2014年1月6日下午终止履行，莫昌英亦于2014年1月6日下午将租赁场所交还柯雁华。为此，现对本案的诉讼请求明确如下：一、判令莫昌英立即付还柯雁华自2012年10月1日起至2014年1月6日止的租金合计380000元，以及莫昌英按银行同期同类贷款利率计付其拖欠租金期间的利息（自2012年10月1日起暂计至2014年1月6日止，利息为17452元）；二、判令被告承担本案全部诉讼费用；三、原递交法院的《民事起诉状》的其他诉讼请求柯雁华予以放弃。补充事实及理由：除了收取莫昌英前三个月的租金75000元外，柯雁华没有收到莫昌英任何预付款或其他任何款项，其他按照起诉状。
柯雁华提交了以下证据：
1.身份证、人口信息，证明莫昌英、柯雁华的主体资格；
2.合作合约，证明2012年6月9日，柯雁华与莫昌英签订合作合约，约定由柯雁华提供向第三人佘旭锦承接的位于汕头市龙湖区碧霞庄北区13幢105房铺面及5号车库给莫昌英经营服装或化妆品零售项目，莫昌英应即付给柯雁华店铺合作费70000元，自2012年7月1日起每三个月的首月1日无条件付给柯雁华合作所得款75000元，逾期一天按2％计罚滞纳金，以及双方的有关权利义务；
3.房地产权证、确认书、柯雁华与第三人佘旭锦签订的合作合约，证明本案铺面及车库的产权及承接经营的有关情况；
4.企业机读档案登记资料，证明柯雁华所对应的出租人知道或应当知道柯雁华出租给莫昌英的事实；
5.移交凭证及公证书，证明场地于2014年1月6日移交及柯雁华已通知第三人佘旭锦接交，但第三人佘旭锦拒绝接交房屋；
柯雁华在开庭后提交了以下证据：
6.宾宝公司长平店的工商登记内档，证明1.两位业主与佘旭锦所签订的租赁合同与佘旭锦担任法定代表人的宾宝公司长平分店的租赁合同是同一时期签订的，位置相互毗邻；2.本案佘旭锦在与柯雁华签订租赁合同时所留电话，佘旭锦为宾宝公司长平分店签订签订租赁合同时所留电话均为宾宝公司的总机号码及相同分机号码；3.16号判决已查明佘旭锦与本案两位姓许业主所签订的租赁合同是作为服装专卖店用途，若本案店铺佘旭锦自营作为服装专卖店，但比邻店铺又为公司服装专卖店，违背常理，因此，结合上述情况，以及宾宝公司是外商投资企业，国家对外商投资企业投资零售业有单一店铺不超过300平方米的限制，以及佘旭锦在16号立案时故意不提供租赁合同，反而提供两位姓许业主的确认书的情况，可以推断本案两位姓许业主实际是与宾宝公司签订合同，起诉后才将租赁合同的承租人更改为佘旭锦；以上事实证明，佘旭锦是知道或应当知道柯雁华转租店铺的情况。
莫昌英在法定答辩期间没有提出书面答辩。在庭审中，莫昌英辩称：柯雁华在起诉状称承认莫昌英有预付100000元，后来再支付75000元是客观的，柯雁华称只收取75000元不是事实，柯雁华撤回自认不是事实，柯雁华有过错，没有权利转租本案标的物，并采用隐瞒、欺骗与莫昌英签订所谓合作协议，称可以给莫昌英长期租赁，导致莫昌英从长期经营进行设计、装修，后来才发现柯雁华没有权利转租，并且涉及诉讼案件，造成莫昌英经济损失和经营困难，租金应当部分减免并抵除我方损失后按实计。
第三人佘旭锦述称：柯雁华诉讼请求与第三人佘旭锦无关，柯雁华在补充请求中称莫昌英于2014年1月6日下午将租赁场所交还柯雁华，但柯雁华没有将租赁房产移交给第三人佘旭锦。
第三人许逸坚、许彦经述称：柯雁华诉讼请求与我方无关，我方作为租赁房产所有权人，自（2013）龙民二初字第16号案件我方才知道柯雁华、莫昌英存在租赁关系，在此之前我方不知道柯雁华、莫昌英存在租赁关系，现在知道后我方仍不予追认。
莫昌英反诉称：2012年6月9日，柯雁华与莫昌英签订了《合作协议》，将龙湖区碧霞庄北区13幢105房的铺面连同5号车库出租给莫昌英经营使用。柯雁华保证其具有出租该铺面及车库的权利，并许诺莫昌英可作长期经营租赁，莫昌英遂按照长期经营对铺面进行装修。合约签订后一直无法提供其有权出租的凭证，无法保证莫昌英的长期经营租赁的要求。在2013年5月，莫昌英在接到龙湖区法院的（2013）汕龙法民二初字第16号《参加诉讼通知书》后，并经两次庭审，获悉柯雁华对该铺面及车库并没有出租的权利，原出租人佘旭锦也明确不允许柯雁华将该铺面及车库进行转租而要求莫昌英腾退，因此柯雁华与莫昌英所签订的《合作合约》应为无效。柯雁华隐瞒其无权出租铺面及车库的事实，利用欺诈的手法诱使莫昌英与其签订合同，导致莫昌英被作为第三人起诉到龙湖法院要求腾退出铺面及车库，长期经营无法实现，造成极大损失。
反诉诉讼请求：一、确认莫昌英与柯雁华于2012年6月9日签订的《合作合约》无效；二、判令柯雁华向莫昌英赔偿因合同无效造成的损失共315800元；三、判令柯雁华承担本案一切诉讼费用。
莫昌英提交了以下证据：
1.合作合约，证明柯雁华向莫昌英出租铺面及车库；
2.（2013）汕龙法民二初字第16号《参加诉讼通知书》，
3.（2013）汕龙法民二初字第16号民事诉状，
证据2－3证明柯雁华无权出租铺面及车库，合同无效；
4.收款收据；
5.电费发票；
6.铺面相片；
证据4－6证明莫昌英因合同无效所受损失共315800元；
7.现场相片，证明莫昌英因柯雁华的无权转租行为而屡次遭到起诉，导致莫昌英无奈停业，现已搬出所出租的铺面及车库；
8.关于移交租赁房产的函；
9.快递回单；
证据8－9证明莫昌英搬出所承租的铺面及车库后书面通知柯雁华定期进行交接手续，逾期不办视为退还；
10.装修清单，证明莫昌英因装修所承租的铺面及车库共花费装饰费315800元；
11.（2013）汕龙法民二初字第16号民事判决书，证明合同无效；
12.移交房产函退邮证据，证明莫昌英确实有邮寄移交房产函给柯雁华，柯雁华是清楚的，柯雁华拒收邮件，邮局予以退回。
莫昌英在开庭后提交了以下证据：
13.收据3份，证明莫昌英已向柯雁华支付预付款100000元。
对莫昌英的上述反诉，柯雁华在法定答辩期间没有提出书面答辩。在庭审中，柯雁华辩称：莫昌英反诉缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。莫昌英以柯雁华向其出租未经佘旭锦同意作为一个理由，这个理由在（2013）龙民二初字第16号法院已经作出认定，我方对认定不服，我方已经上诉，且列为上诉请求之一，合作合约是否有效，我方认为本案应中止审理，以（2013）龙民二初字第16号终审判决作为依据。
第三人佘旭锦述称：与我方无关，我方不知道也不同意柯雁华的转租行为。
第三人许逸坚、许彦经述称：对反诉无意见，与我方无关。
第三人佘旭锦、许逸坚和许彦经没有提交证据。
经出庭质证，莫昌英对柯雁华提交的证据1没有异议；对证据2真实性没有异议，但证明事实部分有意见，我方认为滞纳金无效，柯雁华主张滞纳金没有依据，因为合同无效，且柯雁华刚才放弃滞纳金日2%的计算；证据3真实性没有异议；对证据4真实性没有异议，对证明内容有异议，从证据内容无法反映证明内容，分公司负责人不是第三人佘旭锦，也不能证明陈伟雄也在营业地址办公，无法证明佘旭锦知道转租事实，佘旭锦是香港人，经常居住在香港；对证据5没有异议，移交后柯雁华与佘旭锦法律事项不清楚；对证据6真实性没有异议，对上述证明有异议，无法证明第三人佘旭锦知道或应当知道转租事实。
第三人佘旭锦对柯雁华提交的证据1没有异议；证据2真实性无法确认，佘旭锦不知道柯雁华、莫昌英合作协议，直到（2013）龙民二初字第16号案件才知道，但依据柯雁华跟我方签订合同约定，柯雁华不得转租，证明内容与佘旭锦无关；证据3真实性没有异议，恰恰证明我方有对涉案物业权利，有明确约定柯雁华不得将物业转租，柯雁华擅自转租属于严重违约行为，我方另案提起诉讼；对证据4真实性没有异议，关联性以及证明内容有异议，涉案房产是佘旭锦向另外二个第三人许逸坚和许彦经租赁后，与柯雁华合作，系佘旭锦个人行为，与广东宾宝服饰无关，佘旭锦并不知道柯雁华将房产转租给莫昌英，不足以支持证明内容，不足以采信；证据5真实性无法确认，移交凭证真实性无法确认，证明内容无法确认，公证书真实性无异议，证明内容有异议，邮寄地址有问题，佘是香港人，经常居住地为香港，没有证据证明其居住汕头市高新区经贸大厦9F，故无法证明佘旭锦收到柯雁华律师函，柯雁华邮寄给我代理人律师函，因我与沈毅律师仅是（2013）龙民二初字第16号案件代理人，我们仅就该案接受佘旭锦委托，佘旭锦授权中没有代为接受涉案房产或移交房产手续，故不存在柯雁华所称推托、回避接受涉案房产情况，相反收回房产一直是佘旭锦诉讼请求和诉讼目的；对证据6的真实性无异议，但对关联性及证明的内容有异议，本案第三人佘旭锦虽为广东宾宝服饰有限公司法定代表人，但涉案房产系佘旭锦向业主许逸坚、许彦经租赁后与柯雁华进行合作并签订《合作协议》，系第三人佘旭锦的个人行为，与广东宾宝服饰有限公司无关，第三人佘旭锦与广东宾宝服饰有限公司是两个独立民事主体，其行为不能混为一谈，该证据不足以证明其证明内容，依法不应予以采信。
第三人许逸坚和许彦经对柯雁华提交的证据1没有异议；对证据2真实性、合法性有异议，且未经我方追认以及赋予出租权利，合同效力请求法庭依法裁判；对证据3没有异议；对证据4－5没有异议，也与我方无关；对证据6认为与其无关。
柯雁华对莫昌英提交的对证据1—3真实性没有异议，但证据2、3法律文书尚在二审期间，本案应中止审理；对证据4真实性、关联性、合法性有异议，该证据是伪造的，莫昌英对房产没有装修，莫昌英承租后只是换了招牌，并没有对铺面进行装修，装修物都是柯雁华装饰的；莫昌英退出租赁场所之前将柯雁华配置空调器占有；证据5柯雁华缴纳后向莫昌英移交；对证据6－7真实性无法确认，是局部的，莫昌英移交之前一个月早已经停业；证据9真实性、合法性、关联性都存在问题，莫昌英是否将邮件寄出无法证明，柯雁华没有接到莫昌英邮寄任何邮件，寄出没有依据；证据9没有邮局邮戳，也没有凭证，证据10真实性、合法性、关联性有异议，装饰预算，装饰行为是否实施没有进一步证明，所涉内容柯雁华出租时已经具备；证据11有异议，已经向中级法院上诉，本案应中止审理。证据12快递信封是拆开的，退件回执没有张贴在信封上面，函件与信封也没有联结性，无法补填证据8－9缺憾，信封也没有邮局邮戳，函件没有寄出；对证据13认为收据形式不符，柯雁华是用白纸条收据，而不是用印制开出收据，收款人不是柯雁华，其中一张是定金，即使莫昌英支付10000元定金，因其违约，该款已作定金罚，其余两张收据真实性无法确定，假设莫昌英有支付90000元，也属租赁协议第三条店铺合作费，而非预付款，也不是最后三个月押租和水电押金。
第三人佘旭锦对莫昌英提交的证据1真实性无法确认，也与我方无关；对证据2－3没有异议，证明内容由法院确认；证据4—6与我方无关；证据7—10真实性无法确认，也与我方无关；证据11真实性无异议；证据12真实性无法确认，也与我方无关；对证据13与第三人佘旭锦无关。
第三人许逸坚和许彦经对莫昌英提交的证据1真实性无法确认，对证据2－3没有异议；证据4－10真实性有异议，与我方无关，证据11无异议；证据12真实性有异议，与我方无关；对证据13认为与其无关。
本院确认柯雁华提交的证据1－4、证据5中的移交凭证、莫昌英提交的证据1－3、证据13可作为本案认定事实的依据。对柯雁华提交的证据的证据5中的公证书、证据6，莫昌英提交证据11的真实性予以认定。对莫昌英提交的证据4－10、证据12不予认定。
本院查明：2012年6月9日，柯雁华与莫昌英签订《合作合约》，约定：柯雁华提供拥有使用权的位于汕头市龙湖区碧霞庄北区13幢105房的铺面连同5号车库，与莫昌英提供的经营服装或化妆品零售项目进行合作；合作期限从2012年7月1日至2014年3月31日止，自2012年7月1日起计算租金；合作项目由莫昌英承包独立经营、自负盈亏及自行承担一切债权债务，无论合作项目盈亏与否，莫昌英应无条件每三个月付给柯雁华75000元作为柯雁华所得；本合约正式生效后莫昌英应一次性向柯雁华交纳75000元作为本合约最后三个月（即2014年1月1日至2014年3月31日）预付给柯雁华合作所得，70000元作为向柯雁华交纳店铺合作费，另25000元作为合约的水电押金；合作所得款付款时间：自2012年7月开始，莫昌英应于每三个月付一次合作所得款给柯雁华，莫昌英需于每期首月1日准时付清，以上付款若遇节假日则提前一天承付，逾期一天按2％计罚滞纳金；莫昌英应按时向柯雁华缴纳其合作所得，逾期3天柯雁华有权单方解除合约且收回物业而不须承担任何责任，并追收欠交合作所得款；莫昌英不得将上述物业转租、分租或借给他人使用；合作期满，莫昌英应缴清所有费用后将铺面交还柯雁华。
上述合约签订后，柯雁华将上述铺面及车库交给莫昌英使用。2012年6月7，莫昌英向柯雁华支付10000元，柯雁华以汕头市贵族化妆品有限公司的名义向莫昌英出具收据，收据内容为：“今收到汕头市龙湖区碧霞庄北区13幢105号铺租铺定金（莫昌英）10000元”；同月9日，莫昌英向柯雁华支付50000元，柯雁华以汕头市贵族化妆品有限公司的名义向莫昌英出具收据，收据内容为：“今收到汕头市龙湖区碧霞庄北区13幢105号铺面转让费（莫昌英）50000元”；同月11日，莫昌英向柯雁华支付40000元，柯雁华以汕头市贵族化妆品有限公司的名义向莫昌英出具收据，收据内容为：“今收到汕头市龙湖区碧霞庄北区13幢105号铺（莫昌英）现金40000元”；同年7月3日，莫昌英向柯雁华支付2012年7月至9月的租金75000元。自2012年10月起的合作款，莫昌英没有支付。
另查：上述位于汕头市龙湖区碧霞庄北区13幢105房的铺面连同5号车库系柯雁华向第三人佘旭锦承租的。2011年4月8日，柯雁华与第三人佘旭锦签订《合作合约》，约定：第三人佘旭锦提供拥有使用权的位于汕头市龙湖区碧霞庄北区13幢105房的铺面连同5号车库，与柯雁华提供的经营服装或化妆品零售项目进行合作；合作期限从2011年4月11日至2014年3月31日止，自2011年4月26日起计算租金。
另查：上述位于汕头市龙湖区碧霞庄北区13幢105房的权属人为第三人许逸坚；位于汕头市龙湖区碧霞庄北区13幢5号车库的权属人为第三人许彦经。2010年12月2日，第三人佘旭锦与第三人许逸坚、许彦经签订《租赁合同书》，约定：第三人佘旭锦向第三人许逸坚、许彦经承租上述位于汕头市龙湖区碧霞庄北区13幢105房及5号车库作为服装专卖店使用；租赁期限自2011年4月8日起至2014年4月7日止。2010年12月2日，第三人许逸坚、许彦经分别向第三人佘旭锦出具确认书各一份，确认书内容均为：确认第三人佘旭锦在上述物业租赁期间，对上述物业有管理、使用、出租、收益和诉讼的权利。
另查，2014年1月6日，上述105房及5号车库已由莫昌英交还柯雁华。
诉讼期间，第三人许逸坚、许彦经提出：第三人佘旭锦将上述房产转租给柯雁华已经其同意；柯雁华将上述房产转租给莫昌英，第三人许逸坚、许彦经是不知道也不同意的。
诉讼期间，诉讼各方没有提交柯雁华将上述租赁房产出租给莫昌英已经第三人许逸坚、许彦经同意的依据。
本院认为：柯雁华与莫昌英签订的《合作合约》，实质上是租赁合同，该租赁合同因未经原出租人即本案租赁房产权属人第三人许逸坚、许彦经的同意，且第三人许逸坚、许彦经表示其不知道也不同意柯雁华将其所有的租赁房产转租给莫昌英，故应认定柯雁华与莫昌英之间的租赁合同无效。造成该租赁合同无效，莫昌英与柯雁华均有过错，应各自承担相应的过错责任。莫昌英应参照上述合同约定的租金标准向柯雁华支付上述租赁房产的使用费，柯雁华依据无效合同收取莫昌英的100000元本应予退还，鉴于莫昌英结欠柯雁华自2012年10月起的房屋使用费，故柯雁华收取莫昌英的100000元可在房屋使用费中予以抵除。
关于柯雁华要求莫昌英付还柯雁华自2012年10月1日起至2014年1月6日止的租金的诉讼请求，证据及理由充分，应予支持；但应抵除莫昌英已支付的100000元。关于柯雁华要求莫昌英按银行同期同类贷款利率计付其拖欠租金期间的利息的请求，因双方签订的租赁合同无效，故该请求不予支持。
关于柯雁华提出本案应中止诉讼的理由不成立，不予采纳。
关于莫昌英反诉要求确认莫昌英与柯雁华于2012年6月9日签订的《合作合约》无效的请求，证据及理由充分，应予支持。关于莫昌英反诉要求柯雁华赔偿因合同无效造成的损失共315800元的请求，因莫昌英没有提交相应的证据予以证明，故该请求证据不足，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告莫昌英应于本判决发生法律效力之日起十日内，付还原告柯雁华自2012年10月1日起至2014年1月6日止按每三个月75000元的标准计算的房屋使用费（应抵除莫昌英已付还的100000元）。
二、驳回原告柯雁华的其他诉讼请求。
三、反诉原告莫昌英与反诉被告柯雁华于2012年6月9日签订的《合作合约》无效。
四、驳回反诉原告莫昌英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7260元，由被告莫昌英负担5500元，原告柯雁华负担1760元。反诉案件受理费3020元，由反诉原告莫昌英负担。
如不服本判决，柯雁华、莫昌英、许逸坚、许彦经可在判决书送达之日起十五日内，佘旭锦可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于广东省汕头市中级人民法院。
审 判 长 吴丽萍
审 判 员 吴映君
人民陪审员 杨小伊
二〇一四年八月十三日
书 记 员 杨文健
附件：
相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。