山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威民四终字第49号
上诉人（原审原告）：张华波，男，1971年2月12日出生，汉族。
委托代理人：邹大勇，山东方向明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：马尚智，男，1953年11月13日出生，汉族。
委托代理人：车晓丹，山东凌云志律师事务所律师。
上诉人张华波因租赁合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2014）威环民初字第356号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院审理查明：2014年3月3日原告向原审法院提起诉讼称，1995年6月18日，原告购买案外人马尚华楼房一栋。双方共同到原文登市草庙子镇村镇建设办公室办理了手续，村镇建设办公室负责人在马尚华持有的楼房房产证上注明“转给张华波”字样，并加盖了文登市草庙子镇村镇建设办公室公章，将房产证交给原告。1995年6月18日以后，原告对楼房进行了装修。1997年到2013年，原告一直在外地经商，该楼房交给原告姑姑、姑父马尚华居住。2013年元旦期间，原告发现被告在房屋内居住，遂提出被告如果在房屋内居住，应每月支付租金1000元，请求判令被告支付14个月的租金14000元。
被告马尚智辩称，被告系威海临港经济技术开发区草庙子镇草庙子村（以下简称草庙子村）集体经济组织成员，1993年左右被告向草庙子村申请宅基地一份，并由马尚华所在的草庙子第二建筑工程队为其建设施工，工程款为15600元。主体建成之后，被告由于资金困难，房屋一直未装修，直至1998年开始对该房屋进行装修，装修完毕之后被告在该房屋居住至今。原告的主张与事实不符，涉案房屋与原告无关，也不存在房屋租赁关系，原告无权向被告主张权利。另外，原告非草庙子村集体经济组织成员，其购买草庙子村民房的行为应属无效，原告对该房屋不享有所有权，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告主张上述房屋系马尚华于1995年6月18日卖给原告，提交以下证据：1、房屋买卖证明一份，内容为：今有草庙子马尚华楼房一栋卖给蒋家庄张华波，座落在草庙子村河西，东邻宋吉永，西邻孙显军，钱已付清，不�反悔（买楼时间95.6.8）。卖主马尚华，买主张华波，证明人王国顺、丛海军。2、文房产证字第NO.××号房产证，该房产证户主信息部分已毁损，落款时间由1991年4月22日涂改为1994年4月22日，房屋面积栏亦有涂改迹象，房屋建设时间显示为1994年5月份，备注栏中写有“转给张华波”字样，并加盖草庙子镇村镇建设办公室印章。3、情况说明一份，时任文登市草庙子乡镇建设办公室负责人徐元岐的情况说明，说明1995年6月18日草庙子村马尚华的楼房卖给张华波，马尚华、丛海军、张华波来镇政府要求办理相关手续，要求其在马尚华的房产证上亲自书写“转给张华波”字样，证明张华波的买卖经过政府备案。4、收据三份，证明张华波装修房屋的花费。5、丛海军出庭作证称，1995年马尚华将草庙子村的两层小楼卖给张华波，证据1是其本人签名，其当时17、8岁，房款大概20万元左�，张华波当时24、5岁。
被告质证称，对证据1真实性不予认可，该证据无法证实系马尚华的真实意思表示，且该份证据的形成时间无法确认，并且对于购房款具体数额也没有予以明确。对证据2真实性不予认可：一、该证据并不完整，证据存在修改，在户主一栏被人为的损坏，无法证实该房证的房主是马尚华还是被告。该房产证没有房屋四至，无法确认与本案诉争房屋存在关联性。另外，该房的面积一栏上显示的是宽6.8米，长12米，合计为90.6平方米，下面显示的是181.2平方米，存在涂改的痕迹，而落款的时间为1994年4月22日中的1994明显是由1991更改变成的；二、该房证记载的倒瓦房是长5米，宽1.8米，而被告所居住房屋并不存在倒瓦房，因此该记载明显与房屋的真实建筑不一致；三、文登县于1988年10月24日经国务院批准改为文登市，从该房证上来看无论该房证是1991年出�还是1994年出具都应该以文登市人民政府的名义发放，而本案中原告所提交的房产证是由文登县人民政府出具的，被告怀疑该房证是利用之前作废的房证更改而来的，并且落款上的1991年4月22日是明显填在公章之上；四、房证的内容自相矛盾，该房证中建设时间一栏显示的时间为1994年5月，而办证时间为1991年4月22日，后1991又改为1994年，而不论是1991还是1994年，根据原告的主张该房屋并未建成，不可能发放房产证；五、假设该房证确为马尚华所有，也无法确认该房屋已经合法转让给原告，发证机关为文登县人民政府，而备注栏中“转给张华波”后加盖的公章，是文登市草庙子乡村镇建设办公室的公章，该机关没有房产管理的行政职权，其加盖公章的行为不具备任何的法律效力。对证据3真实性有异议，该份证据属于证人证言，证人不出庭作证，根据法律规定该份证据不�作为定案的依据。对证据4真实性有异议，无法证实是马尚华本人所签，1995年10月31日和1995年6月23日的收款收据显示的是原告的建楼房款，与原告所主张的该房屋系从马尚华手中购买的事实相矛盾，也无法证实系原告对该房屋进行装修，与本案不存在关联性。1996年5月14日的收款收据显示的是张华波送来建楼房材料（砖、水泥、瓦等），据了解在装修时不需要砖、瓦等材料，且马尚华接收材料与原告主张其对房屋进行装修的事实相矛盾，与本案也不存在关联性。对证据5，证人在1995年属于限制民事行为能力人，无法对原告买卖楼房的事实自行作为证人予以证实。其所证实的情况以及事实是原告告诉证人的，而非其亲眼所见，也没有亲身经历。证人所证实的房款与原告陈述的房款存在很大差距，原告在1995年时23岁左右不可能拿出20万元左右买一栋楼房。该证人证言不能�为定案依据。
被告主张上述房屋是其向村委申请的宅基地并由马尚华带领建筑队所建，其于1998年对房屋进行了装修后居住至今，提交以下证据：1、房屋所有权证复印件一份，证明涉案房屋系被告于1996年8月18日取得所有权，该房屋的所有权人为被告。2、书面证明一份，证明涉案房屋系被告出资委托马尚华的建筑队建设，工程款为15600元，于1995年全部结清，经手人为冼云岐。3、冼云岐出庭作证，证明涉案房屋是被告建设的，工程款结算是其经手的。4、宋吉永、孙宪军出庭作证，证人是涉案房屋左右户，证明被告于1998年左右对该涉案房屋进行装修，装完之后就搬入进去居住至今。5、姜兆义、林乐山、吴治广2014年4月14日出具的证明一份，内容为：兹证明1993年左右（具体时间记不清），我村村民马尚华出面以马尚华、马尚智二人的名义分别申请宅基地各一份。申请后，马尚华的建筑队在所申请的宅基地上建成二层小楼（但未装修，仅为空壳）。6、威海临港经济技术开发区草庙子镇草庙子村村民委员会出具的证明一份，证明姜兆义、林乐山、吴治广自1991年至1995年期间在草庙子村任支部成员。原告对上述证据质证称，证据1因为是复印件不能证实真实性，而且该房证也不能证实所争议的房屋。证据2真实性不予认可，因为二层楼的建筑价格不可能这么低。对证据3-6，证人证明不了被告申请宅基地的事实，同时也证明不了其所说的与本案争议的房屋有关。
原审法院依法到房管部门落实原、被告提交的房屋所有权证书的真实性，但房管部门均没有上述两个房权证的备案。
另查明，原告系威海临港经济技术开发区草庙子镇蒋家庄村村民，并非草庙子村集体经济组织成员。本案房屋租赁合同纠纷所涉及的房屋坐落于草庙子村113号，东邻�吉永，西邻孙显军，现由马尚智居住。
原审法院认为，原告向被告主张租金，应提供证据证明其对房屋拥有所有权或者支配权。原告提供的买房证明及房屋所有权证，存在重大瑕疵，无法认定其真实性，不能证明马尚华对诉争房屋拥有所有权及处分权，且原告张华波并非草庙子村集体经济组织成员，即使存在买卖诉争房产的事实，原告与马尚华签订的房屋买卖合同，因违反法律强制性规定，应属无效合同，原告因此也不享有对诉争房屋合法支配权。故原告主张被告占用其房屋应缴纳租金，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第五十九条第一款、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决：驳回原告张华波对被告马尚智的诉讼请求。案件受理费150元，减半收取75元，由原告张华波负担。
上诉人张华波不服原审判决，向本院提起上诉，请求改判支持其诉讼请求。理由是：上诉人提供的房产证能够证实涉案房屋由马尚华转让给上诉人，被上诉人没有任何证据证实该房产归其所有，房屋不是集体财产，本案不适用《物权法》第五十九条第一款和《土地法》第六十三条，不能证明上诉人对该楼房没有所有权和支配权。
被上诉人马尚智答辩称：1、上诉人无法证实诉争房屋是马尚华所有，其提供的文房产证字第××号房证的真实性无法确认，草庙子村镇建设办公室的备注和盖章也不具有房屋所有权转让的法律效力，上诉人不享有诉争房屋的所有权；2、根据土地管理法的规定，宅基地的获得要受到农业人口身份的限制，只有具有农村户口的人才能在本集体所有土地范围内申请宅基地，而农村房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移，因此房屋转让也受到身份限制，上诉人不具有草庙子村集体经济组织成员身份，假设上诉人与马尚华存有房屋买卖的事实，该房屋买卖合同理应属于无效；3、上诉人诉讼的案由为租赁合同纠纷，对诉争房屋享有所有权及支配权的举证责任在上诉人，一审法院分配举证责任正确。综上，一审判决结果正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
二审中上诉人提交以下证据：1、合同书一份，甲方马尚华，乙方张华波，上诉人委托马尚华对房屋进行装修，包括建设围墙、打水泥地面、安装铝合金门窗防盗网等，工期自1996年4月20日至1996年9月30日。当日付定金2万元，工程总造价共计66000元。结合原审中上诉人提交的1996年5月14日上诉人给马尚华送装修材料时马尚华为其书写的证明，共计收到价值14558元的装修材料，证明购买房屋的事实以及上诉人委托马尚华装修和维护房屋的事实；2、申请法院到文登市人民政府调查文房证字第××号房产档案。被上诉人提供的房产证复印件上的公章就是环翠区房管局，所以其档案必然是在环翠区房管局保管，但房管局并没有该档案，应该认定被上诉人的房产证是假的。
经质证，被上诉人质证，对证据的真实性不予认可，认为合同书没有签订时间，甲方和乙方的签名前后明显不一致，从该合同的内容上也看不出是对涉案房屋的装修，从合同约定上也看不出是上诉人委托马尚华装修房屋，因为按照书写习惯，如果上诉人是委托人，应该作为合同的甲方，合同上却记载为乙方，明显违背了合同的书写习惯。该合同对装修项目进行了明确约定，并且约定了总造价，上诉人不可能再提供材料，所以上诉人提供的证明也是假的，且证明中送的材料包括八车砖，显然不是用来装修房屋的，因此上述证据不属实，也无法证实�诉人对房屋进行装修。1994年草庙子村划归环翠区管辖，上诉人要办理房屋所有权变更，应归环翠区管辖，村镇建设办公室没有权利对房屋所有权变更进行登记，上诉人陈述买房花费13万余元与一审陈述8万元自相矛盾。
本院经审查认为，上诉人提交的合同在一审时已经持有但未提交，该合同书是否系马尚华签名无法确定，对其真实性不能确定，本院不予采信。上诉人应当证实其持有的房产证的户名情况，不属于本院调查取证的范围，且原审法院已经到房管部门和徐元岐处调查，皆未查到其房产证档案。
本院二审查明的事实与原审法院认定的一致。
本院认为，本案二审双方的争议焦点为上诉人是否系涉案房屋的所有权人，是否有权向被上诉人索要租金。上诉人主张其系诉争房屋的所有权人，应当举证证明。上诉人提供的房产证上户名处毁损，且时间和面积均有涂�之处，真实性无法确定，不能认定该房产证系马尚华的房产证。虽然该房产证载明“转给张华波”，徐元岐作证称系其书写，但是单纯证人证言不能采信，且证言无法证实转让的房产系涉案房屋。房屋转让应当履行登记手续，否则所有权不发生转移。石国顺和丛海军签名的买房证明、丛海军的证言实际上都属于单方证明，真实性不能确定，马尚华签名的两份收款收据、马尚华与上诉人的装修合同以及上诉人给马尚华送材料时马尚华书写的证明，均不能证实系用于诉争房屋，因此上诉人主张其系诉争房屋的所有权人证据不足，其以此为由要求被上诉人支付租金理由不当，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第㈠项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件�理费150元，由上诉人张华波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 芳
审 判 员 李秀霞
代理审判员 薛淑娴
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 田 莉