辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终10164号
上诉人（原审原告）：沈阳浑南新城碧桂园房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区枫杨路78号。
法定代表人：杨文杰，该公司经理。
委托诉讼代理人：于振森，辽宁申扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：方成源，男，1968年4月19日出生，朝鲜族，无职业，住沈阳市苏家屯区。
委托诉讼代理人：刘阳，辽宁同方律师事务所律师。
上诉人沈阳浑南新城碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园公司”）因与被上诉人方成源商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2016）辽0111民初6882号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年9月26日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
碧桂园公司上诉请求：1.撤销原审判决第二项，依法改判判令被上诉人支付逾期付款违约金168,781.26（2013年12月5日-2017年9月7日）;2.判令被上诉人承担一、二审的全部诉讼费及公告费。事实与理由：一、原审判决未按其查明的违约事实进行裁判，系适用法律错误。原审判决既然已认定被上诉人有违约行为，根据《合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定及《商品房买卖合同》第七条第一款第（2）项约定，被上诉人就应承担相应违约责任即支付一定数额的违约金。二、原审判决以“原告交付的房屋存在房屋承重结构被拆改、房屋租赁用途被改变等现状，未达到合同约定的交付标准”为由驳回上诉人要求支付违约金的诉讼请求没有事实和法律依据。从2012年12月4日《补充协议书》第一条约定内容可知被上诉人知晓房屋出租事宜。另，贺鹏于2011年7月5日承租涉案房屋后就对涉案房屋进行了装修及拆改，之后便经营饭店。故在2012年12月4日被上诉人购买涉案房屋时，该房屋已实际装修完毕且已开始用作饭店使用。被上诉人在买房时已实地看房，被上诉人知晓房屋的拆改及使用现状。且经被上诉人本人签名确认的《商铺装修标准及配套设施》中也载明。被上诉人对拆改承重及改变用途事宜认可。双方签订的《补充协议书》第四条约定系双方当事人对原《商品房买卖合同》中关于房屋交付标准的变更，根据当事人意思自治原则，房屋交付标准应以变更后的《补充协议书》约定的内容为准，即以“承租人使用至合同约定的交楼期限之日的现状交付给乙方”，这表明交付期限是《商铺租赁合同》租期届满（2019年8月31日），交付标准变更为《商铺租赁合同》期限届满时的房屋现状。现租赁期尚未届满，无法确定期限届满时房屋的现状，故原审判决对事实的认定错误。
方成源辩称，我方购买的房屋是以租待售的房屋，上诉人与案外人贺鹏存在租赁用途改变，擅自转租，房屋主体承重、楼板被拆改等原因，未达到合同约定的交付标准。涉案房屋整体结构和功能被改变，上诉人对我方而言，存在严重违约行为。我方认为原审法院作出判决是正确的。我方在判决生效前已经履行完毕一审判决判令支付购房款645,917元的义务，请求维持原判。不交房款的原因是：售楼员卖房子时说房子只能开超市，房子不能转让给别人，我过去一看时，房屋已经没有超市了，改成饭店了，我进去看之后发现楼板被拆了，我去碧桂园反映这个问题，我让碧桂园公司派人看这个房子拆改的情况，之后一直没有给我答复，到现在。当时我说不给我解决这个问题我就不交第二笔款了，碧桂园公司说能给解决，我就交了第二笔款，但是碧桂园公司人和我说产生了违约金，碧桂园公司的售楼员杨丽说第二笔款交了的话，违约金就不产生了。当时我认为交了第二笔款能给我解决，但是一直没有给我解决，所以第三笔款我就一直没有交。
碧桂园公司向一审法院起诉请求：请求判令方成源向碧桂园公司支付拖欠的购房款645,917元；方成源支付逾期付款违约金116,074.43元，自2013年12月5日起暂计至2016年7月26日，具体计至付清全部房款之日止；诉讼费由方成源承担。
一审法院认定事实：2012年12月4日碧桂园公司、方成源签订商品房买卖合同及补充协议书，方成源购买碧桂园公司开发的位于沈阳市苏家屯区丁香街267号3门一~二楼商品房。合同约定该商品房的用途为商业，建筑面积239.9平方米，总房款为2,153,057元，付款方式为非银行按揭分期付款。方成源在签订商品房买卖合同后共向碧桂园公司支付购房款1,507,140元，尚欠剩余购房款645,917元。
一审法院另查明，碧桂园公司与案外人贺鹏于2011年7月5日签订商铺租赁合同，约定贺鹏租赁位于沈阳市苏家屯区丁香街267号一层1号、2号、3号、4号、二层1号、2号、3号、4号商铺，贺鹏承租该商铺用于经营超市，租赁期限自2011年9月1日起至2019年8月31日止。租赁合同中约定解除条件包括将该商铺转租、分租、发包给他人使用，在装修过程中破坏该商铺所属物业的主体结构或承重墙，或在使用该商铺过程中造成该商铺或该商铺所属物业严重破坏等12项解除条件。贺鹏承租的商铺由丁香超市、联兴饭店使用，而丁香超市、联兴饭店营业执照登记的经营者均非贺鹏。贺鹏在对商铺装修时，改变了商铺的承重结构，一审法院已于2016年12月13日作出的（2015）苏民二初字第755号民事判决书，判令贺鹏限期将商铺拆改承重结构的部分恢复原状，该判决已经发生法律效力。
一审法院认为，碧桂园公司、方成源双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，双方均应遵守合同约定。现方成源未按照合同约定给付购房款的行为已构成违约，故对碧桂园公司要求方成源支付拖欠房款645,917的诉请，一审法院予以支持。关于碧桂园公司要求方成源支付逾期付款违约金的诉请，因碧桂园公司所交付的房屋存在房屋承重结构被拆改、房屋租赁用途被改变等现状，未达到合同约定的交付标准，故对碧桂园公司的该项诉请，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、被告方成源于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳浑南新城碧桂园房地产开发有限公司购房款645,917元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告沈阳浑南新城碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11,420元，公告费260元，由原告负担1160元，被告负担10,520元。
二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。碧桂园公司提交证据一：案涉房屋的《商铺租赁合同》两份。来源：苏家屯法院调档。证明贺鹏承租涉案房屋的期限自2011年9月1日起至2019年8月31日，房屋交付标准变更为租赁期限届满之日即2019年8月31日的房屋现状。证据二：（1）《商铺装修标准及配套设施》一份;（2）（2014）民二字236号卷宗内：贺鹏提供的《施工装修进场证》、《装修告知书》、《装饰装修管理服务协议》、《贺鹏的答辩状》、《补充答辩意见》、《代理词》各一份；（3）（2015）民二字755号卷宗内：2016年10月9日庭审笔录一份。证明：被上诉人在购买房屋时，贺鹏二次装修已经完成，被上诉人在买房时明知该商铺使用用途改变并拆改承重等事实，其仍签名确认并对装修情况完全接受。方成源质证意见：证据一真实性请求法院对原件进行核对。上诉人证明目的不成立，租赁合同中记载出租用途是超市，房屋租赁到期后应该是超市的现状，没有依据变更为超市的现状。上诉人以租赁意图变更为由起诉过贺鹏，所以租赁期满后的房屋现状应是超市，其证明目的不成立。证据二：该证据从原审卷宗调取，是贺鹏提供的，真实性无法确认，原审判决没有对第二组证据的真实性进行确定，我方对真实性有异议。其证明目的不成立，上诉人与贺鹏曾经因涉案房屋租赁有纠纷，2015年至2017年进行过民事诉讼，过程中碧桂园与贺鹏是对抗的，本庭上诉人拿出当时贺鹏提出的证据来证明其目的，我方认为与事实不符。我方购买涉案房屋时签订的补充协议也是超市，看到的碧桂园公司与贺鹏的合同也是超市，不能以贺鹏的证据作为认定我方是否明知的依据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于碧桂园公司要求方成源给付逾期付款违约金的上诉主张。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》时，涉案房屋已经出租给案外人贺鹏使用，因贺鹏在使用该房屋时存在违规拆改房屋承重墙、改变房屋结构的行为，上诉人与被上诉人之间就房屋的交付问题存在争议，被上诉人因此未能支付剩余购房款，其主观上并不存在恶意违约的故意。另，双方就房屋交付问题争议期间，涉案房屋仍然由上诉人控制，该房屋的租金收益仍由上诉人享有，从利益平衡角度考虑，被上诉人不宜承担逾期付款违约金，故上诉人的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1160元，由上诉人沈阳浑南新城碧桂园房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 妍
审判员 韩彩霞
审判员 姜会军
二〇一七年十月二十三日
书记员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。