江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第1376号
上诉人（原审被告）苏州东渡房地产开发有限责任公司，住所地江苏省苏州市相城区太平街道聚金路。
法定代表人茆春梅，董事长。
委托代理人陈春华，上海君澜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）蔡良涛。
上诉人苏州东渡房地产开发有限责任公司（以下简称东渡公司）与被上诉人蔡良涛商品房买卖合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2013）相民初字第1278号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年3月26日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年9月10日，蔡良涛与东渡公司签订商品房买卖合同（编号：苏相合同201109100080），约定蔡良涛以总价1101079元购买原审被告开发的位于相城区太平街道联圩路2号欧瑞花园11幢105室的非酒店式公寓（合计建筑面积121.98平方米）。合同第六条（付款方式及期限）约定：贷款方式支付，1、买受人应于签约当日2011年9月10日向出卖方支付331079元，2、买受人应于2011年9月17日前将余款770000元办理银行按揭贷款，贷款不足部分于银行放贷日付清。3、买受人应于签订预售合同后七天内向出卖人提供按揭所需的全部资料并办理完所有相关银行按揭手续，如贷款无法达到该房屋余款额度，买受人应于贷款发放日一次性向出卖方补足房款。第八条（交付期限及交接）约定：1、出卖方应当在2012年12月31日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》、并符合本合同约定的商品房交付买受方使用。2、商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续。买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起5天内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验。双方进行勘验时，出卖方应当出示本条第一款规定的证明文件。勘验情况符合本合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接。毁损、灭失风险责任自交接之日起由买受方承担。第九条（出卖方逾期交房的违约责任）约定：出卖方如未按本合同约定将该商品房交付买受方使用，按逾期时间分别作以下处理：（1）逾期不超过60天，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60天后，买受方有权解除合同。自买受方解除合同通知书到达之日起30日内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的20%向买受方支付违约金；造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。
双方当事人签订合同后办理了网签备案手续。当日，东渡公司向蔡良涛开具销售不动产统一发票一份，项目为欧瑞花园预售定金5万元和预收购房款281079元。2011年10月19日，蔡良涛与中国农业银行股份有限公司苏州相城支行（以下简称农行苏州相城支行）签订个人购房担保借款合同一份，约定蔡良涛向农行苏州相城支行借款77万元，借款期限自2011年10月19日起至2041年10月18日共计360个月，借款利率为浮动利率，在基准利率基础上上浮5%，还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月。东渡公司作为保证人对此借款承担保证和抵押担保责任。2011年11月10日农行苏州相城支行向东渡公司账户支付77万元。截至2013年5月份，蔡良涛共计偿还银行贷款本金11388.15元，利息83497.28元，其后蔡良涛未再偿还银行贷款。
2013年3月25日，苏州市相城区住房和城乡建设局向东渡公司做出2013第03号《苏州市相城区市政基础设施通过备案告知书》，载明包括涉案房屋在内的工程资料已通过备案。2013年4月3日，该机关对东渡公司做出（2013）第003号《苏州市相城区商品房交付使用通知书》，载明包括涉案房屋在内的工程已通过交付备案。
2013年3月25日，蔡良涛委托江苏姑苏律师事务所书面通知东渡公司解除该商品房买卖合同，并如数退还房价款，支付违约金及赔偿损失。通过查询，东渡公司于2013年3月26日签收（他人代收）。因双方就合同事宜协商未果，蔡良涛诉至原审法院。
以上事实有当事人举证的商品房买卖合同、发票、借款合同、借款借据、个人消费贷款对账单、竣工备案告知书、交付使用备案公示、律师函、邮寄凭证及当事人陈述等证据附卷佐证。
审理中，东渡公司另行举证：1、南京凯盛建设集团有限公司（以下简称凯盛公司）情况说明一份，载明“我公司是苏州东渡海派青城二期工程项目的承建单位，在工程施工过程中，因东渡公司迟延支付工程款，导致项目施工进程减缓，进而导致不能按合同约定的时间办理竣工验收手续并交付使用”。2、代还贷款款的凭证一组，证明东渡公司代蔡良涛偿还了2013年6、7、8、9月等共计四个月的银行贷款本息合计20491元，如果法院判决解除双方合同，则应从东渡公司退还蔡良涛的款项中扣除20491元。
经质证，蔡良涛认为：1、情况说明并不是原审被告逾期交付本案所涉房屋的理由，也不能消除其违约责任，只是说明由其本身原因造成整个工程进程减缓。2、原审原告自6月份起确实没有再归还所欠银行贷款，至于是否从原审被告账户扣除原审原告并不清楚。
原审原告蔡良涛诉称：蔡良涛与东渡公司于2011年9月10日签订商品房买卖合同，约定蔡良涛购买东渡公司开发的商品房欧瑞花园，蔡良涛依约支付相应房款，东渡公司应当于2012年12月31日将约定的商品房交付蔡良涛使用，而东渡公司拖延交付早已逾期60天。东渡公司逾期交房，违反了合同约定，故蔡良涛发函至东渡公司通知其解除合同，并要求退还房款并承担违约金及赔偿损失。蔡良涛现起诉，请求判令：1、确认双方的商品房买卖合同于2013年3月26日解除；2、东渡公司返还购房款1101079元，并支付购房款的20%的违约金即220215.8元；3、对于赔偿银行还贷利息损失最终只要求计算至2013年5月10日，截至2013年4月10日为79145.4元，5月份利息按照4355元计算；4、首付款利息损失以首付款331079元以本金，按照年利率6.55%，从2011年9月10日计算至东渡公司实际还首付款之日止。
原审法院认为：蔡良涛与东渡公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，解除合同的应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，按照合同约定，东渡公司应在2012年12月31日前将已取得《苏州市相城区商品房交付使用通知书》并符合交房条件的商品房交付买受方使用。然而，东渡公司直至2013年3月25日才取得该通知书，已经逾期交房超过60天，根据双方合同约定，买受方有权解除合同。蔡良涛于2013年3月25日向东渡公司发出解除合同通知书，并于次日即3月26日到达东渡公司处。因此双方该商品房买卖合同于2013年3月26日解除。对于东渡公司所辩称其行使先履行抗辩权的说法，原审法院认为，双方合同中约定了“买受人应于签订预售合同后七天内向出卖人提供按揭所需的全部资料并办理完所有相关银行按揭手续”，由此可以看出，办理银行按揭贷款并非由蔡良涛单独完成，而是蔡良涛通过东渡公司进行办理，因此并不能仅从办理银行按揭贷款迟延就认为系蔡良涛导致，也不能据此认为蔡良涛存在付款迟延的违约行为；况且，蔡良涛作为业主群体中的一个个体，其迟延支付77万元房款并不必然导致东渡公司迟延交房，而东渡公司举证的施工单位的证明也并不能证明此二者之间存在必然的因果联系。因此东渡公司该辩解缺乏事实和法律依据，原审法院不予采信。根据该商品房买卖合同的约定，自买受方解除合同通知书到达之日起30日内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方。因此，东渡公司东渡房产公司应将所有购房款1101079元（包括首付款331079元和房贷77万元）返还蔡良涛。根据现有证据可以证明东渡公司代蔡良涛偿还了银行贷款本金2894.43元，此款应从上述款项中扣除，故东渡公司还应返还蔡良涛购房款人民币1098184.57元。对于蔡良涛第二项请求中主张的20%违约金及第三、四项诉讼请求，均为要求东渡公司承担的因其违约所导致的损失赔偿请求，虽然涉案合同第四条约定了房屋总价款20%的违约金，但该违约金标准过高，且明显超过蔡良涛所能举证证明其因此遭受的损失，东渡公司庭审中也提出标准过高要求调整的辩解，因此对于蔡良涛主张20%违约金的请求原审法院不予支持。故对于蔡良涛该一系列违约赔偿的请求，原审法院以蔡良涛的实际损失为基础，认定东渡公司东渡房产公司应当承担的违约赔偿的范围和金额如下：其一，以蔡良涛支付东渡公司的首付款331079元为本金，从2011年9月10日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准1.3倍支付利息至东渡公司实际返还之日；其二，蔡良涛因购房向银行借款而支出的按揭贷款利息，根据原审法院查明的事实，该利息包括蔡良涛自行已支付银行的83497.28元、东渡公司代蔡良涛支付银行的贷款利息17596.98元和银行起诉所主张的利息4331.20元，以上合计人民币105425.46元，扣除其中东渡公司已经为蔡良涛垫付的17596.98元，尚有87828.48元东渡公司应当赔偿蔡良涛；其三，以未还贷款755717.42元为本金，自2013年10月11日起按照中国人民银行同期基准利率1.575倍计算至该（2013）相商初字第1422号民事判决生效之日止的罚息，东渡公司东渡房产公司应当赔偿蔡良涛。
据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告蔡良涛与被告苏州市东渡房产有限公司签订商品房买卖合同（编号：苏相合同201109100080）于2013年3月26日解除。二、被告苏州市东渡房产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告蔡良涛购房款人民币1098184.57元。三、被告苏州市东渡房产有限公司赔偿原告蔡良涛银行贷款利息损失人民币87828.48元；以331079元为本金，向原告蔡良涛支付从2011年9月10日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准1.3倍至被告实际返还之日的利息；755717.42元为本金，自2013年10月11日起按照中国人民银行同期基准利率1.575倍计算至该（2013）相商初字第1422号民事判决生效之日止的罚息。四、驳回原告蔡良涛的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为5512元，由被告苏州市东渡房产有限公司负担。
上诉人东渡公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、上诉人东渡公司认为一审法院在适用合同法关于先履行抗辩权的规定存在法律适用错误。一审法院在判决书中认为蔡良涛的迟延付款与东渡公司的迟延交房没有因果关系，所以对于东渡公司援引先履行抗辩权，抗辩履行迟延交房的违约责任不予支持，但是，东渡公司认为合同法对于先履行抗辩权的规定并不以因果关系的存在为前提。2、一审判决认定蔡良涛迟延申请贷款是东渡公司与蔡良涛双方造成的，上诉人东渡公司认为在东渡公司与蔡良涛签订的房屋买卖合同中明确约定了蔡良涛应当向东渡公司交付贷款有关材料的时间。同时，东渡公司在一审中已明确了收到被上诉人交的贷款材料的时间与申请银行贷款的时间是同一天，但蔡良涛对其何时交付贷款材料并未举证，根据举证责任的规定，人民法院应当认定是因为蔡良涛迟延交付贷款材料才导致了贷款迟延办理。基于以上两点理由，东渡公司认为上诉人在一审中以先履行抗辩权抗辩被上诉人的违约主张有依据。请求二审法院依法驳回被上诉人的原审诉讼请求，并且本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人蔡良涛答辩称：1、当时，买方人是由开发商委托的销售公司统一承办贷款手续，是开发商统一通知买方人到售楼处办理贷款，贷款时间的耽误是由于开发商自己的原因造成，蔡良涛并无责任。2、根据当时的房产销售合同上所提购房者应该在一定期限内办理贷款，如果购房者迟延办理，开发商可以起诉，但开发商没有提出任何异议，即表示认可的。蔡良涛按时提交了贷款资料，按时交首付款，并无过失。请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审查明事实一致。
本院认为：本案所涉《商品房买卖合同》由出卖人东渡公司和买受人蔡良涛于2011年9月10日签订，合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法成立并生效。买卖双方都应根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，全面履行各自的合同义务。根据《商品房买卖合同》第六条关于付款方式及期限的约定，买受人蔡良涛应当在签订合同后7日内向卖方提供按揭所需全部资料并办理完所有的相关银行按揭手续。根据《商品房买卖合同》第八条关于交付期限及交接的约定，出卖方东渡公司应当于2012年12月31日前将取得《苏州市商品房交付使用通知书》并符合合同约定的房屋交付给买受人。该条还约定了商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续和买受人在接到交接通知书的5日内会同出卖方共同勘验房屋等事宜。《商品房买卖合同》对买受人蔡良涛付款义务和出卖人东渡公司交付房屋义务在履行上约定了先后顺序，即买受人付款在先，出卖人交付在后。
但是，东渡公司迟延交付房屋并非如该公司上诉所主张的，是该公司因蔡良涛迟延办理按揭贷款而依法行使先履行抗辩权的行为。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，先履行抗辩权存在于履行有先后顺序的双务合同中，是后履行义务的一方因先履行义务一方未履行其合同义务而得以暂时拒绝履行己方合同义务的程序性抗辩权，即后履行一方延缓履行的抗辩权。根据现有证据，在本案所涉房屋买卖合同履行的过程中，东渡公司也从未明示或以自己的行为向买受人蔡良涛表示因其迟延办理按揭贷款而将暂时拒绝或迟延向蔡良涛交付该房屋。因此，东渡公司迟延交付房屋的行为不符合行使先履行抗辩权的基本特征，欠缺基本的行权行为。事实上，东渡公司之所以未能如约按期交付房屋是因为直到2013年3月25日该公司方取得本案所涉房屋的《通过备案告知书》；直至2013年4月3日，东渡公司方取得本案所涉房屋的《苏州市相城区商品房交付使用通知书》。在东渡公司取得该商品房交付使用通知书之前，本案所涉商品房并不符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。简言之，东渡公司迟延履行交付房屋的义务并非其向蔡良涛行使先履行抗辩权，而是因为房屋在取得《商品房交付使用通知书》之前无法如约按期交付。综上，对东渡公司关于其迟延交付房屋的行为系行使先履行抗辩权而得以免除其违约责任的上诉主张，本院不予支持。
根据东渡公司在一审中的陈述及案外人凯盛公司出具的相应《情况说明》，东渡公司未能及时取得上述《商品房交付使用通知书》的原因是本案所涉房屋的施工方凯盛公司施工进程缓慢，未能按照施工合同的约定办理竣工验收手续并交付使用；而施工进程缓慢的原因是东渡公司迟延支付工程款。东渡公司在一审中辩称，其迟延支付工程款的原因是包括蔡良涛在内的众多购房者未能按时办理按揭贷款，导致用贷款形式支付的房款未能按期到帐。对此，本院认为，无论上述有关按揭贷款、工程付款和工程进度的因果关系在事实上是否存在，东渡公司与案外人凯盛公司之间的建设工程施工合同关系和本案所涉的商品房买卖合同关系在法律上是两个截然不同的、彼此独立的民事法律关系。根据合同相对性原则，东渡公司依本案所涉《商品房买卖合同》因迟延交付房屋而应承担的违约责任与东渡公司与案外人凯盛公司之间建设工程施工合同的履行情况在法律上并无关系。本案所涉《商品房买卖合同》也并未约定案外人凯盛公司迟延办理竣工验收手续和迟延交付使用是东渡公司得以免除其迟延交付房屋之违约责任的免责事由，故东渡公司的相关抗辩，不能成立。
本案所涉的商品房销售合同纠纷是蔡良涛向东渡公司主张逾期交房违约责任和主张解除《商品房买卖合同》，而非东渡公司向蔡良涛主张其逾期付款的违约责任，东渡公司在一审中并未就其与蔡良涛关于逾期付款的纠纷提起反诉，因此，蔡良涛是否延期办理按揭贷款手续和逾期付款，超出本案诉讼标的之范围，故并非本案审理的范围。
综上，上诉人东渡公司的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下∶
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17534元，由上诉人东渡公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 平
代理审判员 赵东代理审判员姚望
二〇一四年六月十日
书 记 员 沈 华 君