江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）亭民初字第3942号
原告王平，个体工商户。
原告周群（系王平之妻），个体工商户。
两原告共同委托代理人黄清，上海厚普律师事务所律师。
被告盐城永基商贸发展有限公司，住所地盐城市环城南路27号。
法定代表人卜延水，该公司经理。
委托代理人仇育萍，江苏瑞信律师事务所律师。
被告吴维强，居民身份证号码不详，职业不详。
原告王平、周群与被告盐城永基商贸发展有限公司（下称永基公司）、吴维强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月4日受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于同年10月24日、11月26日公开开庭进行了审理。原告王平、周群的共同委托代理人黄清，被告永基公司的法定代表人卜延水及其委托代理人仇育萍到庭参加诉讼。被告吴维强经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告王平、周群共同诉称：2010年1月11日，原告与被告永基公司签订《租赁合同》约定，原告将其所有的座落于盐城市环城南路27号（城中城三、六号楼）的房屋出租给被告永基公司，租赁期限十年，租金不含税为565万元。租金分批给付。吴维强为永基公司租赁房屋提供担保。同年8月3日，原、被告签订《补充合同》，对经营范围等事项作出了补充约定。原告依约将房屋交给被告，被告仅向原告支付了第一年度的租金20万元。因被告未支付截止2012年1月31日的第二年租金30万元，原告起诉至亭湖区人民法院。该法院判决永基公司给付原告租金损失22万元、吴维强承担连带清偿责任。永基公司不服判决，提起上诉，盐城市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。但至今，永基公司仍未退还房屋。原告认为，原被告签订的《租赁合同》已被生效判决确认解除，并判决永基公司按原租金的73%赔偿原告租金损失，现原告有权按该标准继续向永基公司主张未能交付房屋期间的租金损失，要求其返还房屋，并要求吴维强承担连带责任。请求法院判令：1、被告永基公司立即向原告返还位于盐城市环城南路27号（城中城3、6号楼第二层）的租赁房屋。2、被告永基公司向原告支付租金（自2012年1月15日起至法院判决确定履行之日止按合同约定的年租金40万元的73%计算）。3、被告吴维强对永基公司支付租金承担连带责任。
被告永基公司辩称：1、租赁合同已解除，原告主张支付租金、及按73%计算租金无事实和法律依据；2、合同解除后，原告至今未向永基公司支付装修损失及返还保证金；3、合同解除后，被告发通知要求原告收回房屋，但原告未收房，原告未收房是原告的责任；4、被告认为收回房屋及返还保证金、补偿损失应同时履行，原告违约在先。5、被告未实际使用上述房屋，上述房屋空置被告不应支付租金及使用费。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告吴维强未答辩。
经审理查明：2010年1月11日，王平、周群（甲方）与永基公司（乙方）签订一份租赁合同，约定：第一条，出租房屋情况和租赁用途：甲方将位于盐城市环城南路27号（城中城三、六号楼）的房屋出租给乙方。具体范围为城中城三、六号楼的商业用房、原办公室。第二条，交付日期和租赁期限：1、甲方已于2009年11月15日将租赁标的交付给乙方；2、本合同约定租赁期限为10年，租赁期自2010年2月1日起至2020年2月1日止。第三条，租金支付方式和限期：1、10年租赁期限不含税租金总计565万元，上述租金在租赁期限内不变；如需变动，则应由甲、乙双方重新协商，并达成书面补充协议。2、乙方应按下列时间和数额支付租金：在2010年1月15日交付第一年租金20万元；在2011年11月1日交付第二年租金30万元；在2012年11月1日交付第三年租金40万元；在2013年11月1日交付第四年租金40万元；在2014年11月1日交付第五年租金35万元；在2015年11月1日交付第六年租金80万元；在2016年11月1日交付第七年租金80万元；在2017年11月1日交付第八年租金80万元；在2018年11月1日交付第九年租金80万元；在2019年11月1日交付第十年租金80万元。如乙方逾期支付，每逾期一日，应承担累计逾期租金千分之五的违约金，逾期期限超过本合同第十条第二款之规定的，甲方有权要求乙方按照第十条规定承担违约责任直至解除本合同。第四条，保证金和其他费用：乙方已向甲方支付合同履约保证金30万元，甲方向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的履约保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方，如没有费用抵充的则在合同终止后三日内全额无息返还，逾期返还的，按照保证金逾期的每日千分之五作为违约金给乙方。第九条：拆迁的特别规定：1、乙方在租赁期间内遇到政府拆迁的，按照本合同第十条的规定执行解除合同；乙方在租赁标的内新增的装璜设施和设备等属于乙方的财产，如政府对该财产给予补偿的，则甲方应当将该部分的补偿金额全部支付给乙方，如政府对该财产未给予补偿的，则乙方不得要求甲方另行补偿。2、乙方在出租商铺时应当将本条关于拆迁补偿的规定告知承租商户，并写入双方的合同之内；如乙方未能如实告知，导致拆迁时发生纠纷的，应当由乙方承担全部责任。第十条：解除本合同的条件：1、甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：（一）该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；（二）该房屋因社会公共利益被依法征用的；（三）该房屋因城市建设需要被社会列入房屋拆迁许可范围的；（四）该房屋在租赁期间因不可抗力导致毁损、灭失的；（五）其它不可抗力等因素。2、甲、乙双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方应向另一方承担相应的违约责任；给另一方造成损失的，还应当赔偿相应的经济损失：（一）乙方违反本合同规定，擅自改变租赁标的用途或者变更乙方经营范围的；（二）乙方未征得甲方同意改变房屋居住用途，致使房屋损坏的；（三）乙方原因造成房屋主体结构损坏的；（四）乙方擅自转租房屋，转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋；（五）乙方擅自向工商部门注销或其法定代表人无故拒不履行职务的；（六）乙方逾期不支付租金累计超过三十日的；3、合同解除后，乙方应当无条件将租赁标的交付给甲方，同时妥善处理相关租赁商户的矛盾，双方结清所有费用。第十二条担保，乙方应向甲方提供履行本合同的担保，担保方式为保证担保，担保人承担不可撤销的连带赔偿责任，担保期限为两年；担保人在本合同担保人签字后即视为认同本合同甲乙双方签订的全部内容。合同还对其他事项进行了约定。吴维强作为担保人在合同上签名，为永基公司向王平、周群租赁房屋提供担保。合同签订后，永基公司依约向前者交纳2010年2月1日至2011年1月31日房屋租金20万元。
2010年4月18日，盐城市国土资源局在环城南路27号张贴关于收回酒厂路地段规划改造范围内国有建设用地使用权公告，要求包括本案租赁物在内的列入改造范围内的单位和个人到军分区原大礼堂（南城河路）办理登记手续，依法补偿。并附有盐城市酒厂路地块拆迁红线图。
2010年5月10日，被告永基公司向原告邮寄解除合同通知书。
2010年8月3日，王平、周群（甲方）与永基公司（乙方）签订一份补充合同，约定：第一条，本合同系甲乙双方于2010年1月11日签订租赁合同的补充合同。第二条，甲方同意乙方增加出租房屋在租赁期间的经营范围，增加的经营范围以乙方通过行政部门审批的营业执照为准，经营面积为450平方米（以现场测量为准），乙方不得擅自更改或增加上述经营范围及经营面积，否则应视乙方违约。第八条，为了保证本合同约定事项的执行，乙方同意向甲方交纳15万保证金，其中8万元应当在开业之前交纳给甲方，剩余7万元在下一期交纳租金时一并支付，如有一期保证金逾期不交纳的，甲方有权解除租赁合同，保证金不予退回。双方无争议的，保证金返还的方式按照原合同执行；如补充合同增加的经营范围提前结束的，15万元应按照原合同约定的方式和标准退还给乙方。合同还对其他事项进行了约定。
2010年8月25日，盐城市城乡建设局就上述酒厂路地段规划改造范围内的房屋将在2010年8月25日至2010年12月31日期间进行拆迁的相关事宜在环城南路27号发布拆迁公告。
2011年12月20日，王平、周群向永基公司邮寄催缴租金函，要求缴纳第二年（2011年2月1日至2012年1月31日）的房屋租金30万元。2012年1月5日，王平、周群向永基公司邮寄通知，要求解除租赁合同，收回出租的房屋，支付未给付的房租未果，遂于2012年2月7日向本院提起诉讼，请求法院判令：一、永基公司给付房屋租金30万元（暂主张至2012年1月31日），承担违约金38万元。二、吴维强对房屋租金及违约金承担连带偿还责任。三、两被告承担诉讼费用。永基公司提起反诉，请求法院判令：王平、周群退还第一年租金20万元及履约保证金38万元。本院依法合并审理，并于2012年8月10日作出（2012）亭民初字第0797号民事判决，判决主文为：一、被告永基公司在本判决生效后十日内赔偿原告王平、周群的租金损失22万元；被告吴维强承担连带清偿责任。二、驳回原告王平、周群要求被告永基公司承担违约金38万元的诉讼请求。三、反诉被告王平、周群在本判决生效之日起十日内返还反诉原告永基公司履约保证金38万元。四、驳回反诉原告永基公司要求反诉被告王平、周群返还20万元房屋租金的诉讼请求。永基公司不服，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，该法院经审理，于2013年7月24日作出（2013）盐民终字第0830号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，永基公司未将涉案房屋返还给王平、周群，也未交纳租金，吴维强也未代为交纳。王平、周群主张未果，遂诉至本院。
本案争议焦点为：（一）被告永基公司是否应返还租赁房屋并支付房屋占有使用费；（二）房屋占有使用费的支付标准。
本院认为：原、被告双方签订的租赁合同及补充合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有法律约束力。
关于争议焦点一，被告永基公司是否应返还租赁房屋并支付房屋占有使用费的问题。本院认为，被告永基公司租赁的原告王平、周群的房屋在租赁期限内因城市建设需要被列入房屋拆迁许可范围，根据双方租赁合同的约定，解除房屋租赁关系的条件已成就，租赁合同解除。房屋租赁合同解除后，承租人逾期退房的，出租人有权要求其返还租赁房屋并赔偿损失。故被告永基公司至今未将所承租房屋返还给原告，除应承担返还租赁房屋的义务外，还应承担占用该房期间的占有使用费。被告吴维强自愿对被告永基公司承租的房屋租金提供连带责任保证，应承担相应的保证责任，其对被告永基公司赔偿原告王平、周群的房屋占有使用费承担连带清偿责任。故原告要求被告永基公司返还所租房屋、支付房屋占有使用费，要求被告吴维强对永基公司支付房屋占有使用费承担连带责任的诉讼请求，本院依法予以支持。
关于争议焦点二，房屋占有使用费的支付标准问题。本院认为，拆迁公告发布后，部分承租永基公司店面的经营户退租，致永基公司的租金减少，综合双方对收取租金的陈述等情况及（2012）亭民初字第0797号民事判决、（2013）盐民终字第0830号民事判决对此种情形房屋占有使用费的判决尺度，本院认为原告主张被告永基公司按合同约定年租金的73%支付房屋占有使用费并无不当。被告永基公司关于“租赁合同已解除，原告主张支付租金、及按73%计算租金无事实和法律依据”的辩称意见，本院不予采信。但因2012年1月15日至2012年1月31日的房屋占有使用费已在本院（2012）亭民初字第0797号民事判决中得到支持，原告不应重复主张，故房屋占有使用费应自2012年2月1日起算。同时，因第三年（2012年2月1日至2013年1月31日）、第四年（2013年2月1日至2014年1月31日）的租金均为40万元，而第五年（2014年2月1日至2015年1月31日）的租金为35万元，故第五年房屋占有使用费应按35万元的73%计算。
关于被告永基公司的其他辩称意见。
1、关于装修损失问题。本院认为，双方在《租赁合同》第九条“拆迁的特别规定”中约定“乙方在租赁期间内遇到政府拆迁的，按照本合同第十条的规定执行解除合同；乙方在租赁标的内新增的装璜设施和设备等属于乙方的财产，如政府对该财产给予补偿的，则甲方应当将该部分的补偿金额全部支付给乙方，如政府对该财产未给予补偿的，则乙方不得要求甲方另行补偿。”本案中，被告永基公司并无证据证明，政府对租赁标的内新增的装璜设施和设备等属于被告的财产给予原告补偿，故其要求原告另行补偿不符合合同约定，本院不予采信。
2、关于保证金的返还问题。本院认为，（2012）亭民初字第0797号民事判决已对保证金的返还作出了处理，该判决已生效。被告永基公司以原告未返还保证金为由进行抗辩，缺乏法律依据，本院不予采信。
3、关于被告是否发通知要求原告收回房屋的问题。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，被告永基公司未能提供证据证明其曾发通知要求原告收回房屋，应承担举证不能的后果。
4、关于被告是否实际使用上述房屋，上述房屋是否空置的问题。本院认为，合同解除后，被告永基公司未将涉案房屋返还给原告，该房屋仍在其控制中，故其是否实际使用上述房屋、上述房屋是否空置并不影响其法律责任的承担。
故被告永基公司以上述辩称意见请求本院驳回原告诉讼请求，本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告盐城永基商贸发展有限公司应于本判决生效之日起十日内将其租赁的位于盐城市环城西路27号（城中城三号、六号楼第二层）的房屋返还给原告王平、周群。
二、被告盐城永基商贸发展有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告王平、周群房屋占有使用费（计算期间和标准：自2012年2月1日起至法院判决生效确定履行之日止按合同约定的年租金的73%计算）。
三、被告吴维强对被告盐城永基商贸发展有限公司的上述第二项义务承担连带清偿责任。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8680元，由原告王平、周群负担80元，由被告盐城永基商贸发展有限公司负担8600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该法院预交上诉案件受理费。在上诉期满的次日起7日内仍未交纳的，本院将依法报请该法院按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邵 伟
代理审判员 何海军
人民陪审员 朱艳华
二〇一四年三月四日
书 记 员 孙宝健
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。