福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽06民终593号上诉人（原审被告）：曾文池，男，1977年4月30日出生，汉族，住福建省南安市，委托诉讼代理人：周双古，福建大易律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴朝阳，男，1970年9月19日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区，委托诉讼代理人：姚启文，福建中闽律师事务所律师。原审被告：王盛增，男，1978年1月3日出生，汉族，住福建省南安市，原审第三人：陈彬彬，女，1975年12月26日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区，原审第三人：廖明发，男，1981年10月8日出生，汉族，住福建省龙海市双弟华侨农场天城管区，原审第三人：江一龙，男，1983年1月19日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区，上诉人曾文池因与被上诉人吴朝阳、原审被告王盛增、原审第三人陈彬彬、廖明发、江一龙房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2016）闽0602民初7557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人曾文池的委托诉讼代理人周双古、被上诉人吴朝阳的委托诉讼代理人姚启文到庭参加诉讼。原审被告王盛增、原审第三人陈彬彬、廖明发、江一龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾文池上诉请求：撤销一审判决，改判曾文池支付吴朝阳拖欠的占用费38.41万元；二审案件受理费按照一审多判的12万元计算。事实和理由：（1）曾文池与吴朝阳之间已无房屋租赁关系。曾文池早将皇都健身会所转入给陈彬彬，并全部撤离未再经营。吴朝阳与陈彬彬、廖明发、江一龙、案外人蔡典西于2015年9月10日签订补充协议，由后者直接将各自对应的房租转入吴朝阳指定的吴永红账户，故本案与曾文池无关。（2）吴朝阳明知曾文池已经撤离、未经营，实际经营者为陈彬彬、廖明发、江一龙等人，却不向其催收也不通知曾文池，致使本案损失扩大，吴朝阳应自行承担扩大的损失12万元。吴朝阳辩称：（1）根据合同的约定，除了一审认定的数额，截至2017年4月15日实际承租人已有70万占用费没有支付、水电费没有支付，故本案不存在扩大损失12万。（2）曾文池、王盛增与吴朝阳之间的租赁关系依旧存在，曾文池、王盛增与陈彬彬、廖明发、江一龙之间是转租赁关系，陈彬彬、廖明发、江一龙只是代曾文池、王盛增支付租金给吴朝阳。请求驳回上诉，维持原判。陈彬彬、廖明发、江一龙均未作答辩。吴朝阳向一审法院起诉请求：1、判令解除吴朝阳与曾文池、王盛增之间的房屋租赁合同关系，责令曾文池、王盛增、陈彬彬、廖明发、江一龙交还租赁房屋；2、判令曾文池、王盛增支付拖欠的房屋租金50.41万元（自2015年10月1日计算至2016年11月30日止共拖欠租金109.2万元，期间曾文池、王盛增支付了58.79万元，至今还尚欠租金及占用费50.41万元），并支付自2016年12月1日起至交还之日止的房屋占用费；3、由曾文池、王盛增承担律师代理费20000元以及本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年4月2日，吴朝阳与福建省皇都健身有限公司签订一份《房屋租赁合同》（合同编号20130324），合同约定：吴朝阳将位于芗城区新浦路前锋工业区1号部分厂房（包括一层、二、三、四层的房屋共约3600平方米）出租给曾文池、王盛增使用，租赁期限约为8年，自2013年4月1日至2021年2月15日，租金标准为年60万元，租金采用定期上浮方式计算，前两年不递增，第三年递增4％，以后每满两年递增上一年度租金总额的4％，租金按半年度缴付，先交租后使用，租金支付的时间为上一半年度租期期满届至提前30天，租金转账至吴朝阳指定的银行账号，款项到账时间视为租金支付时间，若曾文池、王盛增未按期足额缴交租赁费用，超过30天的，吴朝阳有权单方提前解除本协议，收回租赁经营的场所，且曾文池、王盛增应缴清租赁期间的全部承包费及产生的各种费用；违约方还应承担守约方因采取诉讼/仲裁方式追究违约方违约责任而发生的律师咨询费、代理费、诉讼保全费、差旅费、交通费等其他因实现权益而发生的费用等内容。同日，吴朝阳与曾文池、王盛增双方签订一份《补充协议》，协议约定吴朝阳将钢结构搭盖房（二、三层）及简易搭盖房（一至五层）面积约1400平方米一并租赁给曾文池、王盛增，租金标准为年30万元，租金租金采用定期上浮方式计算，前两年不递增，第三年递增4％，以后每满两年递增上一年度租金总额的4％；租金支付方式与原房屋租赁合同一致。上述合同及协议签订后，吴朝阳将上述租赁房屋交付福建省皇都健身有限公司使用。案件审理过程中，吴朝阳确认：福建省皇都健身有限公司在房屋租赁合同履行期间，向吴朝阳支付了2015年10月1日前的租金，自2015年10月1日起开始部分拖欠租金，截止至2016年11月30日，陈彬彬代曾文池、王盛增向吴朝阳支付租金25.77万元，廖明发代垫31.5万元，江一龙代垫租金1.5166万元，合计58.7866万元。吴朝阳因本案纠纷聘请律师，花费律师代理费20000元。另查明，福建省皇都健身有限公司于2015年11月17日办理了注销登记，公司注销前的股东系曾文池、王盛增。现讼争租赁房屋由陈彬彬、廖明发、江一龙占有经营使用。一审法院认为：吴朝阳与福建省皇都健身有限公司签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，该租赁合同及补充协议成立并生效，双方应依合同及协议的约定履行各自的权利义务。吴朝阳已经按照合同约定将租赁房屋交付给福建省皇都健身有限公司使用，福建省皇都健身有限公司应当按照约定的期限支付租金。本案福建省皇都健身有限公司未依据合同约定按期支付租金，已构成违约。依据租赁合同约定，吴朝阳有权解除合同，且福建省皇都健身有限公司已于2015年11月17日办理了注销登记，故吴朝阳主张解除其与福建省皇都健身有限公司租赁关系的诉讼请求于法有据，予以支持。关于本案的责任主体，因福建省皇都健身有限公司已于2015年11月份办理了注销登记，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十条：“公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持”。本案，曾文池和王盛增未能提供证据证明其已依法进行了清算，故曾文池、王盛增作为原公司股东依法应当承担责任。按照租赁合同及补充协议约定租金标准，自2015年10月1日起至2015年11月17日止的租金及自2015年11月18日起至2016年11月30日止的占用费合计109.2万元，期间，陈彬彬、廖明发、江一龙共代垫占用费合计58.7866万元，故曾文池、王盛增应向吴朝阳拖欠的租金及占用费合计504134元（租金及占用费计算至2016年11月30日止即1092000元-587866元＝504134元），故吴朝阳主张曾文池、王盛增支付拖欠的房屋租金及占用费（截止至2016年11月30日）50.41万元，有事实和法律依据，予以支持。合同解除之后，曾文池、王盛增及使用该房屋的陈彬彬、廖明发、江一龙应在合理的期限内腾空并返还讼争店面。若陈彬彬、廖明发、江一龙逾期腾房的，则应承担相应的逾期腾房使用费。在讼争店面腾空之前的租金及房屋使用费，是基于吴朝阳与福建省皇都健身有限公司之间的合同关系而产生的，应由曾文池、王盛增承担。故吴朝阳主张曾文池、王盛增及陈彬彬、廖明发、江一龙交还租赁房屋合法有据，予以支持。曾文池、王盛增应支付给吴朝阳尚欠的租金50.41万元并按合同约定租金标准支付自2016年12月1日起至本案生效判决确定的返还房屋之日止的占用费。此外，曾文池、王盛增还应依合同约定赔偿吴朝阳因本案而花费的律师费20000元。曾文池、王盛增、陈彬彬、廖明发、江一龙经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、解除吴朝阳与福建省皇都健身有限公司于2013年4月2日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；二、曾文池、王盛增、陈彬彬、廖明发、江一龙应于本判决发生法律效力之日起十日内将址于漳州市芗城区新浦路前锋工业区1号部分厂房，包括一层（除原芗客隆承租部分之外）、二、三、四层的房屋约3600平方米、钢结构搭盖房（二、三层）及简易搭盖房（一至五层）面积约1400平方米腾空并归还吴朝阳执掌；三、曾文池、王盛增应于本判决发生法律效力之日起十日内支付给吴朝阳拖欠的占用费合计504100元，并按合同约定租金标准支付自2016年12月1日起至本案生效判决确定的返还房屋之日止的房屋占有使用费；四、曾文池、王盛增应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿吴朝阳支付的律师费20000元；五、驳回吴朝阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8841元，由曾文池、王盛增负担。对于一审判决所认定的事实，各方当事人均陈述没有异议，本院予以确认。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：福建省皇都健身有限公司作为出租方，分别于2013年7月5日与承租人廖明发、2014年7月15日与案外人承租人蔡西典、2014年9月1日与承租人江一龙、2015年9月30日与案外人承租人张文强等签订《房屋租赁合同》，张文强系代表陈彬彬签订合同。2015年9月10日，曾文池与吴朝阳、陈彬彬、廖明发、江一龙以及案外人蔡西典、黄远程达成《租房合同补充协议》，协议载明并约定：“（福建省皇都健身有限公司）法定代表人曾文池、房东吴朝阳、租户蔡西典、租户廖明发、租户黄远程、租户江一龙、租户陈彬彬等人协商一致同意：1、自2015年10月1日起上述租户将房租以转账的方式转入房东吴永红的账号（视为曾文池向吴朝阳缴纳部分房租）；2、逾期15天未将房租缴清的租户，曾文池无条件将房屋收回。”上述事实有二审曾文池举证的吴朝阳对其真实性无异议的《租房合同补充协议》，吴朝阳举证的曾文池对其真实性无异议的福建省皇都健身有限公司与廖明发、案外人蔡西典、江一龙、案外人张文强等分别签订的《房屋租赁合同》，二审调查笔录中吴朝阳关于“张文强系代表陈彬彬签合同”、曾文池关于“张文强对外签（合同）”的陈述，以及双方当事人二审庭审中的一致陈述等为据，可以认定。本院认为：吴朝阳与福建省皇都健身有限公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》是双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规的效力性强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行合同义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，福建省皇都健身有限公司未依约足额缴交租金已超过30天，吴朝阳有权依约解除合同、收回租赁经营的场所。福建省皇都健身有限公司注销登记后，依法应由原公司股东曾文池、王盛增承担责任。2015年9月10日《租房合同补充协议》虽然约定廖明发、江一龙、陈彬彬等人直接将租金转入吴朝阳指定的账号，但同时约定该租金为“曾文池向吴朝阳缴纳部分房租”，以及逾期未缴“曾文池无条件将房屋收回”。并且，无论是《租房合同补充协议》签订之前还是之后，福建省皇都健身有限公司均系作为出租方，分别与廖明发、江一龙、陈彬彬（张文强代）等签订《房屋租赁合同》。因此，曾文池与廖明发、江一龙、陈彬彬等人之间系转租关系，其与吴朝阳之间的房屋租赁关系并未终止，曾文池关于与吴朝阳之间已无房屋租赁关系、本案与之无关的上诉主张没有事实依据，不予采纳。此外，2015年9月10日《租房合同补充协议》是对次承租人支付租金的方式作出约定，并未改变吴朝阳与福建省皇都健身有限公司之间的房屋租赁关系，故即使吴朝阳未向次承租人陈彬彬等人催收租金亦无不当，况且陈彬彬等人也实际支付了部分租金。故曾文池关于吴朝阳应自行承担扩大损失12万元的上诉主张没有事实和法律依据，不予采纳。综上所述，曾文池的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。原审被告王盛增、原审第三人陈彬彬、廖明发、江一龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由曾文池负担。本判决为终审判决。审判长翁艺晖审判员  陈春生审判员  陈育生二〇一七年五月十八日书记员  林延龄