山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潍民一终字第725号
上诉人（原审原告、反诉被告）王江南，潍坊柴油机厂退休职工。
上诉人（原审原告、反诉被告）雷丽萍，潍坊柴油机厂退休职工。
两上诉人共同委托代理人王永光，潍坊潍城鑫源法律服务所法律工作者。
两上诉人共同委托代理人毕文红，潍坊潍城鑫源法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、反诉原告）曹国华，潍坊柴油机厂职工。
被上诉人（原审被告、反诉原告）韩在霞，潍坊柴油机厂职工。
两被上诉人共同委托代理人王津明，山东王杨律师事务所律师。
上诉人王江南、雷丽萍因与被上诉人曹国华、韩在霞房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院（2014）奎民一初字第536号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
经审理查明，1993年12月26日潍坊市房地产管理局颁发潍房城改字第01××01号房产证，载明坐落于潍坊市奎文区民生东街潍柴宿舍三路2号楼4-601室房产部分产权所有权人为王江南，该房属于优惠购房，标准价为12925.84元，优惠价为7022.12元。2003年2月26日，王江南、雷丽萍与曹国华、韩在霞签订买卖房屋协议书，约定王江南、雷丽萍将坐落于潍坊市奎文区民生东街潍柴宿舍三路2号楼4-601室房产出售给曹国华、韩在霞，总价为60000元。同时约定因房产是部分产权，不能办理过房手续，曹国华、韩在霞先付给王江南、雷丽萍40000元，王江南、雷丽萍负责此房的部分产权变为全部产权的所有手续和费用。曹国华、韩在霞在接到王江南、雷丽萍办理完全部产权手续并过户至曹国华、韩在霞时，再交付20000元。王江南、雷丽萍称上述协议中王江南签字及手印均不是其本人的，是雷丽萍替王江南签字并按手印，该协议因王江南不知情而无效。且签订该协议时王江南、雷丽萍仅有涉案房产部分产权，王江南、雷丽萍没有处分权故该协议是无效协议。曹国华、韩在霞称当时雷丽萍签字后说拿回去让王江南签字，曹国华、韩在霞不清楚协议上王江南签字是谁所签，因该协议的签订系在王江南、雷丽萍婚姻关系存续期间，曹国华、韩在霞有理由相信是王江南、雷丽萍的共同行为，该房产应归曹国华、韩在霞所有。2003年2月25日，曹国华、韩在霞按协议约定向雷丽萍交付房款40000元，旧物折价900元，共计40900元。余款20000元未支付。
2007年3月1日，王江南与潍坊柴油机厂签订房地产买卖契约，约定潍坊柴油机厂将坐落于潍坊市奎文区民生东街潍柴宿舍三路2号楼4-601室、面积为75.21平方米的房产出售给王江南，房地产成交价格为26921元。2007年4月24日，潍坊市房产管理局颁发潍房权证市属字第××号房屋产权证书，载明坐落于潍坊市奎文区民生东街潍柴宿舍三路2号楼4-601室房产的所有权人为王江南，同时载明该房产售房单位为潍坊柴油机厂，原按标准价购房，现按市场价购买28%产权。
另查，王江南、雷丽萍系夫妻关系，曹国华、韩在霞系夫妻关系。曹国华、韩在霞于2003年2月26日入住涉案房屋至今。
以上事实，有结婚申请书、房地产买卖契约、房产证、房屋买卖协议，收到条、潍房城改字第01××01号房屋产权证复印件等证据及双方当事人的陈述在案为凭。
原审法院认为，涉案房屋所有权登记在王江南名下，王江南、雷丽萍对涉案房产归王江南、雷丽萍所有均未提出异议，故应认定涉案房产为王江南、雷丽萍共同所有。虽王江南否认2003年2月26日买卖房屋协议书上其签字及手印真实性，但因王江南、雷丽萍系夫妻关系，结合曹国华、韩在霞自2003年2月26日起便在涉案房屋中居住至今已超过十年的事实，王江南称对涉案房屋出售给曹国华、韩在霞不知情不符合常理。王江南、雷丽萍系夫妻关系，王江南、雷丽萍与曹国华、韩在霞签订买卖房屋协议书时系王江南、雷丽萍夫妻关系存续期间，且王江南、雷丽萍未举证证明曹国华、韩在霞对王江南未签字的事实知情，故虽房屋买卖协议书上王江南签字及手印不是其本人出具，但曹国华、韩在霞有理由相信出售涉案房屋的行为系王江南、雷丽萍夫妻双方共同意思表示，且曹国华、韩在霞在涉案房屋居住十年以上，王江南从未提出过异议，应认定王江南对双方房屋买卖合同认可。因此，2003年2月26日买卖房屋协议书系王江南、雷丽萍与曹国华、韩在霞签订，王江南以其不知情称买卖房屋协议书无效的主张依法不能成立。2003年2月26日双方签订买卖房屋协议书时王江南、雷丽萍确实对涉案房产不具有全部产权，但买卖房屋协议书中对部分产权事项有明确约定，当时王江南也取得了涉案房产部分产权的房产证，证明王江南、雷丽萍与曹国华、韩在霞对王江南、雷丽萍只有涉案房屋72%产权的事实知情。综上，王江南、雷丽萍与曹国华、韩在霞于2003年2月26日签订的买卖房屋协议书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，故合法有效，双方均应按约履行。
王江南、雷丽萍在没有取得涉案房屋全部产权时，其转让给曹国华、韩在霞的系涉案房屋的使用权，曹国华、韩在霞按合同约定交付房款40000元后，于2003年2月26日入住涉案房屋，王江南、雷丽萍与曹国华、韩在霞均履行了合同义务。2007年3月1日，王江南与潍坊柴油机厂签订房地产买卖契约，王江南也于2007年4月24日取得了涉案房产的所有权，按合同约定，王江南、雷丽萍应协助曹国华、韩在霞办理涉案房产的过户手续，王江南、雷丽萍未履行该项合同约定，故王江南、雷丽萍应承担协助曹国华、韩在霞办理涉案房屋过户手续的民事责任。同时曹国华、韩在霞也应按合同约定向王江南、雷丽萍支付剩余房款20000元。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释》第十七条第（二）项之规定，判决如下：一、王江南、雷丽萍与曹国华、韩在霞于2003年2月26日签订的买卖房屋协议书合法有效；二、王江南、雷丽萍协助曹国华、韩在霞将坐落于潍坊市奎文区民生东街3路2号楼4单元601室房屋过户手续于判决生效之日起三十日内办理完毕；同时曹国华、韩在霞向王江南、雷丽萍交付房款20000元；二、驳回王江南、雷丽萍的诉讼请求；四、驳回曹国华、韩在霞的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5800元，由王江南、雷丽萍负担；反诉案件受理费2900元，由王江南、雷丽萍负担。
宣判后，王江南、雷丽萍不服原审判决，上诉称：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条中规定，房地产未经其他共有人书面同意，不得转让。《中华人民共和国合同法》第五十二条中规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；违反法律、行政法规定的强制性规定，合同无效。王江南系涉案房屋的共有权人，曹国华、韩在霞未取得涉案房屋共权人的书面同意，违反了法律的强制性规定，损害了王江南的利益，双方签订的房屋买卖合同应为无效合同，原审法院认定为有效合同错误。双方签订房屋买卖合同时，雷丽萍在曹国华、韩在霞在场的情况下，代替王江南签的姓名、捺的手印，王江南对双方签订的房屋买卖合同并不知情。对王江南知情这一事实，应当由曹国华、韩在霞承担举证责任，原审将举证责任分配给王江南错误；曹国华、韩在霞在明知雷丽萍对涉案房屋没有处分权的情况下，贪图便宜购买涉案房屋，并非善意取得，故原审法院认定曹国华、韩在霞善意取得错误。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人曹国华、韩在霞答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
本院认为，本案涉案房屋所有权为王江南、雷丽萍夫妻共同所有，在其夫妻关系存续期间，2003年2月26日，王江南、雷丽萍与曹国华、韩在霞签订买卖房屋协议书，约定王江南、雷丽萍将坐落于潍坊市奎文区民生东街潍柴宿舍三路2号楼4-601室房产出售给曹国华、韩在霞，总价为60000元。曹国华、韩在霞已按双方签订的房屋买卖协议，支付了协议约定的购房款，涉案房屋亦已交付，曹国华、韩在霞自2003年2月26日起在涉案房屋中居住至今已超过十年。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释》第十七条第（二）项规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。虽然王江南称对涉案房屋出售给曹国华、韩在霞不知情，雷丽萍是在曹国华、韩在霞在场的情况下，代替王江南签的姓名、捺的手印，但曹国华、韩在霞对此不予认可，称当时雷丽萍签字后说拿回去让王江南签字，曹国华、韩在霞不清楚协议上王江南签字是谁所签，且曹国华、韩在霞在涉案房屋居住十年以上，期间王江南未提出过异议，鉴于王江南、雷丽萍系夫妻关系，曹国华、韩在霞有理由相信出售涉案房屋的行为系王江南、雷丽萍夫妻双方共同意思表示，王江南、雷丽萍并未举证证明双方有恶意串通的行为，故双方签订的买卖房屋合同不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定的情形。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中，双方签订的买卖房屋合同，并未违反法律行政法规的效力性强制性规定，故原审法院认定双方签订的合同合法有效并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由王江南、雷丽萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱奉纲
审判员 张振显
审判员 栾桂秀
二〇一五年八月十日
书记员 王新艳