江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第02085号
上诉人（原审被告）海安胡集农贸市场，住所地海安县海安镇胡集街道育新路**号。
法定代表人郭荣，该市场总经理。
上诉人（原审被告）郭剑波。
两上诉人共同委托代理人韩世宝，江苏震阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张杰。
委托代理人唐友进，海安县双楼法律服务所法律工作者。
上诉人海安胡集农贸市场、郭剑波与被上诉人张杰因房屋买卖合同纠纷一案，不服海安县人民法院（2015）安曲民初字第00144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月24日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院经审理查明，2009年3月29日，海安胡集农贸市场（甲方）与张杰（乙方）签订集资房协议书一份，协议载明：1、甲方将新建的交贸大楼四层由南向北第一套401室以146000元安置给乙方，协议成立时一次性付清，付清后乙方终身使用，房屋产权永远为乙方所有。2、水电开户甲方协助办理相关手续，一切费用乙方负责。3、如因国家土地征用，由甲方按政府规定以土地使用证［苏海（2004）字第X××××号］使用权面积5075.05平方米，结合建筑面积补偿给乙方。协议签订后，双方按协议履行了交付手续。为便于张杰水、电开户，2014年11月20日海安县海安镇人民政府和海安县海安镇胡集街道办事处联合向张杰出具证明，证明内容为：兹有胡集镇拥徐村××组××号：张杰同志现居住在胡集镇育新路××号交贸大楼×××室，其房屋产权属张杰所有，特此证明。张杰据此证明未能办理水、电过户手续，遂诉至法院。
审理过程中，海安胡集农贸市场、郭剑波为证明案涉房屋由张杰父亲及案外人张圣华共同欺骗所得向法院申请调取张圣华诈骗罪一案的刑事卷宗：
1、2010年3月26日张圣华在刑警曲塘中队陈述：胡集花苑的房子是我帮张稳林买的，我欠张稳林钱，就向郭荣欠了一套房子抵债给张稳林。2008年年底的时候，张稳林找我要钱，因为以前在做工程的时候向他借了十几万块钱。张稳林说他儿子也长大了，要帮儿子买房子，正好郭荣找我帮忙，帮他卖两套胡集农贸市场刚刚新建的商品房，我就想到向郭荣欠一套房子，然后拿这套房子抵债给张稳林。于是我就跟张稳林说了这件事，张稳林也同意拿胡集农贸市场的房子抵债。后来我就去找郭荣谈，我跟郭荣说张稳林想买一套房子，你卖给我然后我再卖给张稳林，这样还能赚点钱。郭荣也答应我了，答应卖一套房子给我，具体多大的房子我不记得了，不过挺便宜的，只要十四万六千块钱，不过要先交三千块钱的订金。那段时间我跟郭荣正好在谈胡集农贸市场的升级改造工程，郭荣也承诺我这套房子不用付现金，到时候房款从工程款里面扣掉就行了。于是我在郭荣办公室写了张十四万三千块钱的房款欠条给郭荣，同时也交了三千块的订金。当天我就把张稳林喊到郭荣的办公室，在郭荣办公室我们三个谈的。我们谈话房款由我来付，房子给张稳林。张稳林要郭荣打收条给他，防止以后债务方面说不清。于是郭荣就打了张十四万六千块的收条给了张稳林，然后把一套房子的钥匙给了张稳林……我拿房子抵债给张稳林的事情，郭荣也是知道的……郭荣打收条给张稳林是因为我们三个一起说好的，房子的房款由我付，房子给张稳林，张稳林怕以后房款方面算不清，就要求郭荣写个收条给他。
2、2010年1月18日张稳林在海安县看守所陈述：这房子是张圣华抵债给我的，我跟张圣华认识有七八年了。大概在五六年前，张圣华有个工程没钱周转了，就找我借钱，当时大概借了四十多万块钱，他都打了借条给我的，之后的几年我一直找张圣华要债，但是他都没钱还给我。2008年年底，我找张圣华要钱，我说我儿子都18岁了，到现在都没买到房子。张圣华就说他胡集能弄到一套房子，到时候就拿房子抵债给我。大概过了两个月，张圣华打电话给我，他跟我讲胡集郭荣跟他是好朋友，要卖房子给他，到时他就把这套房子给我，来抵一部分欠我的钱。张圣华说郭荣要把农贸市场的工程给张圣华做，张圣华买郭荣一套房子，但是不用付房款到时候直接从工程款里面扣掉，张圣华跟郭荣谈好以后就打了张房款欠条给郭荣，但是我不在场，只听张圣华跟我讲过。之后张圣华就喊我到郭荣办公室，因为张圣华欠到郭荣的房子抵债给我，我只有认郭荣说话，我就要郭荣打个房款收条给我，因为张圣华当我面跟郭荣讲，这房子是他帮我买的，所以郭荣就相信了，打了张十四万六千块钱的收条给我，手续办好后我就拿到房子，拿到房子后我还跟张圣华签了个协议，协议内容就是张圣华将交贸大楼401室房子卖给我，张圣华跟郭荣之间的债务与我无关，这份协议现在在我家里。张圣华写给郭荣房款欠条情况不清楚，我只听张圣华讲过，房款欠多少我也不知道……这房子算张圣华帮我买的，到时候房款认张圣华说话，所以打了收条给我，这个十四万六千元价格是张圣华跟郭荣谈好的。
对于上述材料，张杰质证认为：对两份材料合法性没有异议，对证明目的有异议。从刚才法院调取的两份材料中应当能看出本案张杰以及其父亲根本不存在任何欺诈行为，1、案外人张圣华欠张稳林借款是事实，2、张圣华将该房从郭荣手中购得并抵给张稳林，是三人在郭荣办公室共同协商达成的协议，郭荣对其中的情况全部清楚，不存在任何隐瞒欺诈的行为。3、当时张稳林购买该房时就是担心三方之后发生矛盾，所以与胡集农贸市场签订购房协议，并由胡集农贸市场出具房款的收条，至于张圣华与郭荣之间对该房款之后如何结算与张稳林无关。并且对该房的买卖行为是符合法律规定的，不存在任何欺诈行为。郭剑波及海安胡集农贸市场质证认为从中可以看出案涉房屋是张杰父亲与案外人张圣华共同欺骗所得，并且二人也未缴纳任何购房款。
另查明，案涉房屋的用电户头由郭剑波在2007年7月24日立户，水户头由郭荣开户，和楼下301室是同一户头。郭剑波系海安胡集农贸市场法定代表人郭荣之子。
对于用电户头变更的情况法院咨询海安县供电公司，该公司回复：在没有产权的情况下，用电户头只可以更名，不可以过户，小产权房不存在过户的问题。大批量的安置房办理开户的时候一般已经实名到户，实名到户的是建设单位凭申请表、安置协议批量办理的。小产权房来电力公司开户的时候都是一幢楼一起开户，能实名的实名，不能实名的也就是还没有卖出的是房产开发商的名字。小产权房要是发生买卖，已经开户的只好更名，变更的时候凭房产销售合同，前户主要在申请表上签字，双方身份证也要提供。更名租赁情况下使用也比较多。
对于水户头变更情况法院咨询海安县区域供水有限公司高新区分公司，该公司答复：交贸大楼401室的用水户头是郭荣开户的，跟三楼住户一个户头，用水不好变更。张杰要求将户头变更到自己名下，要重新开户，凭当时购房的协议书，张杰的身份证就行。但是张杰要找个水电工从家里把水管从南墙引出一直到户外地上，然后我们的工人帮他接上就行了。
针对水、电公司的答复，张杰撤回要求将用水户名更名的诉讼请求，并变更诉讼请求为要求郭剑波及海安胡集农贸市场配合将用电户名进行更名。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。海安胡集农贸市场将其开发的房屋出售给张杰，双方约定由海安胡集农贸市场协助张杰办理水、电开户手续，现案涉房屋已由张杰占有并使用，而海安胡集农贸市场未能按照与张杰的协议约定协助原告办理水、电开户手续。审理中，根据法院咨询水公司的结果，张杰自愿放弃要求海安胡集农贸市场办理水过户的诉讼请求，并不违反法律规定，法院准许。因案涉房屋用电户名现为郭剑波，故张杰要求海安胡集农贸市场、郭剑波协助办理用电户名变更的诉讼请求成立，法院予以支持。郭剑波及海安胡集农贸市场辩称案涉房屋系张杰父亲与案外人张圣华共同欺骗所得并未提供相应的证据证明，对此辩称意见法院不予认可。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十之规定，判决：海安胡集农贸市场、郭剑波于判决发生法律效力后十日内协助张杰办理用电户名更名手续，所需费用张杰自理。案件受理费80元，由海安胡集农贸市场、郭剑波承担。
宣判后，上诉人海安胡集农贸市场、郭剑波不服，向本院提起上诉称，上诉人与被上诉人间的房屋买卖合同应确认无效，系受被上诉人的父亲与案外人张圣华欺骗所为，另本案所涉房屋系小产权房，依规定不得买卖。请求二审法院驳回被上诉人的一审诉请。
被上诉人张杰辩称，对于上诉人所诉理由在一审中已经涉及，被上诉人根本不存在欺骗上诉人的事实。本案所涉房屋原来确属小产权房，但是已经买卖，且已经交付使用多年，双方讼争仅系电户名变更问题。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
二审中，上诉人与被上诉人均无新的证据向法院提供。对一审法院查明的基本事实没有异议，本院予以确认。二审中上诉人承认其所开发的相关房屋现正在完善法律手续之中，并已经取得部分证照等。
本院认为，2009年3月上诉人在海安胡集农贸市场建设了部分房屋，并对外进行销售。被上诉人经案外人张圣华购得上诉人的案涉房屋，其间三方就相关的权利义务等作了约定，上诉人与被上诉人也签订了相关的买卖合同，并已履行。因上诉人却未能将相关的配套给予完善手续，故引起诉讼。一审法院在查明相关事实后，据实所作的判决并无不当，上诉人所诉理由与事实并不相符，故其上诉理由本院不予支持，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人海安胡集农贸市场、郭世宝负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱业明
代理审判员 谷昔伟
代理审判员 高 雁
二〇一五年九月三十日
书 记 员 王 璐