重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝三中法民终字第00836号
上诉人（原审被告）：周宗池，男，1945年4月13日出生，汉族，居民，户籍地重庆市南川区。
委托代理人：程平，女，居民，住重庆市南川区。
被上诉人（原审原告）：重庆恒昌物业管理有限责任公司，住所地重庆市南川区东城河畔清风2幢3单元3-2号，组织机构代码67614416-X。
法定代表人：夏于书，经理。
委托代理人：袁鸿专，男，该公司副经理，住重庆市南川区。
委托代理人：胡怀华，重庆市南川区大观法律服务所法律工作者。
上诉人周宗池与被上诉人重庆恒昌物业管理有限责任公司（以下简称恒昌物管公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市南川区人民法院于2014年6月17日作出（2014）南川法民初字第01019号民事判决。周宗池对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明：周宗池是重庆市南川区某小区的业主，房屋建筑面积为131.63㎡。恒昌物管公司从2010年开始为周宗池居住的该小区提供物业服务。2011年5月7日，恒昌物管公司与南川区某业主委员会签订补充协议，约定：“物业服务费采用包干制，住宅由原来的0.65元／㎡提高为1.0元／㎡，某小区的电梯维修费、电梯运行费由重庆恒昌物业管理有限责任公司负责，该补充协议从2011年5月1日起至2013年4月30日止。”2013年4月25日，恒昌物管公司与该业主委员会签订《物业服务合同》，其中第六条约定，物业服务费采用包干制，住宅收费标准为0.7元／月.平方米；第七条约定，共有的专项设备运行的能源消耗，按每月采取二楼收四元，每增加一层递增两元的方式向业主分摊计收；第八条第四款约定，物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前二十日内履行交纳义务；第二十一条约定，该合同期限为2013年5月1日起至2015年12月31日止；第二十八条约定，若业主未按时交纳物业服务费的，应按每日千分之五的标准向物业服务公司支付违约金。2014年4月1日，恒昌物管公司诉至一审法院，以周宗池欠缴相关物业费用为由，请求判决周宗池支付其2013年1月1日至2013年12月30日的物业服务费1104元（0.7元／㎡×131.63㎡×12月），电梯费168元（16元／月×12月），违约金1134元（1272元×0.005元／天×180天），合计2406元。
另查明：周宗池在2008年办理房屋接房手续时曾与南川区宏源物业管理有限责任公司签订过《楼宇交接书》，其中约定周宗池的物业管理费按照每月16元，每年192元的标准收取，且在恒昌物管公司进入某小区提供物业管理服务后，周宗池每年依旧按照192元的标准向恒昌物管公司交纳了物业服务费，直至2012年。审理中，恒昌物管公司自愿放弃要求周宗池支付违约金的诉讼请求，同时表示对于周宗池在2013年1月1日至2013年4月30日期间应交纳的物业服务费用愿意按照2013年4月25日签订的物业服务合同的标准进行收取。
周宗池辩称：1.其每年交纳物业管理费192元的收费标准已经重庆市南川区人民法院民事裁定认可，也经恒昌物管公司认可，不能更改。2008年3月，其曾与原南川市宏源物业开发有限公司签订《楼宇交接书》约定，由于其属被拆迁安置的还房户，所以物业服务费用按照每年192元的标准交纳。在2008年至2010年1月9日以及2010年1月至2011年3月期间，为某小区提供物业服务的原南川市宏源物业管理有限公司及恒昌物管公司均按照每年192元的标准收取，恒昌物管公司从未有异议。2013年7月，恒昌物管公司就物业服务合同纠纷一案曾向重庆市南川区人民法院提起诉讼，后该公司自愿撤回起诉，其仍然按照每年192元的标准向恒昌物管公司交纳了物业服务费用，故2013年的物业服务费用还是应当按照每年192元的标准交纳。其也曾主动向恒昌物管公司交纳物业服务费，但该公司拒收；2.拆迁安置还房户有前置优惠条件，其于2006年6月24日与原南川市宏源物业开发有限公司签订的《南川市城市房屋拆迁安置补偿协议书》中约定了每月的物业管理费按照16元的标准收取，且不交电梯费；3.其不知晓恒昌物管公司与某业主委员会签订了《物业服务合同》，不认可该合同，其并未违约。
一审法院认为，恒昌物管公司是南川区某小区的物业服务企业，周宗池是该小区的业主。恒昌物管公司与某小区业主委员会于2011年5月7日签订了补充协议，于2013年4月25日签订了《物业服务合同》，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，恒昌物管公司与某小区业主委员会签订的补充协议是对物业服务合同的补充，该补充协议及之后的《物业服务合同》对周宗池具有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。周宗池作为南川区某小区的业主，在2013年1月至2013年12月期间享受了恒昌物管公司提供的物业管理服务，应当按照补充协议以及《物业服务合同》的约定向恒昌物管公司缴纳物业服务费，逾期未缴纳依法应承担继续履行的民事责任。
对于周宗池在庭审中提出恒昌物管公司入驻某小区后其均按每年192元的标准交纳物业服务费，现在的物业服务费用也应继续按照该标准交纳，且该标准得到重庆市南川区人民法院以及恒昌物管公司认可的抗辩理由，通过庭审查明的事实，在恒昌物管公司为该小区提供物业服务后，周宗池确实是按照每年192元的标准向恒昌物管公司交纳物业服务费用，但恒昌物管公司作为物业服务的提供者，收取物业服务费用本应按照《物业服务合同》的约定来收取，但对于周宗池的物业服务费用，在过去的几年中恒昌物管公司愿意按照较低的标准收取可视为对其民事权利的处分，不损害周宗池的利益，而现在恒昌物管公司不愿意按照每年192元的标准收取物业服务费用，周宗池作为小区的业主，依法应当按照补充协议以及《物业服务合同》中所约定的收费标准向恒昌物管公司交纳物业服务费用。同时，《楼宇交接书》系周宗池与南川区宏源物业管理有限责任公司在交接楼宇时对物业服务费的约定，现该《楼宇交接书》在未得到恒昌物管公司与某小区业主委员会认可的情况下，不具有持续性，不能对抗恒昌物管公司与某小区业主委员会签订的《物业服务合同》，所以《楼宇交接书》对恒昌物管公司没有约束力。对于周宗池辩称的恒昌物管公司于2013年曾起诉其交纳物业服务费，后自愿撤回起诉的行为，也属于自愿处分自己民事权利的行为，人民法院准许其撤回起诉与周宗池应当向恒昌物管公司交纳多少物业服务费用没有关联性。
关于周宗池交纳物业服务费用的金额问题。恒昌物管公司主张的物业服务费用的时间为2013年1月至2013年12月，由于在该时间段中物业服务费用的收费标准不同，故应分成两段计算，即从2013年1月至2013年4月止的物业服务费用按照恒昌物管公司与某业主委员会于2011年5月7日达成的《补充协议》约定的标准收取，即周宗池每月应交纳131.63元（131.63平方米×1.0元／月／平方米）；2013年5月至2013年12月的物业服务费用按照恒昌物管公司与某业主委员会于2013年4月25日签订的《物业服务合同》约定的标准进行收取，即周宗池每月应交纳108.141元（131.63平方米×0.7元／月／平方米＋（4元＋2元／层×6））。由于恒昌物管公司当庭表示，对于周宗池应交纳的2013年1月1日至2013年4月30日的物业服务费用，愿意按照2013年4月25日签订的《物业服务合同》的标准进行收取，故在2013年1月至2013年12月周宗池应交纳的物业服务费用为1297.692元（108.141元／月×12个月）。鉴于恒昌物管公司主张的金额为1272元（1104元＋168元），低于周宗池应交纳的金额，可视为对其民事权利的处分，不违反法律规定，予以确认。据此，周宗池应向恒昌物管公司交纳2013年1月至2013年12月的物业服务费用1272元。恒昌物管公司自愿表示放弃要求周宗池支付违约金的请求，是对其民事权利的处分，予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：由周宗池在判决生效后十五日内向恒昌物管公司支付2013年1月1日至2013年12月31的物业管理费、专项能源消耗费（电梯费），合计1272元。案件受理费50元，减半收取25元，由周宗池负担。
周宗池不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回恒昌物管公司的诉讼请求。理由是：1.其属于被拆迁安置的还房户，每年的物业服务费的收费标准是192元，恒昌物管公司也一直按此标准收取物业服务费，故该收费标准属于双方已形成的合同交易习惯。恒昌物管公司单方面提高物业服务收费标准，有悖于合同交易习惯，属于违约，且收费标准没有经过物价部门的审批；2.恒昌物管公司于2013年4月25日与所谓的小区业主委员会签订的《物业服务合同》无效。该小区并未成立业主委员会，该《物业服务合同》没有经过业主大会同意，也没有进行过公示，不具有约束力。
恒昌物管公司辩称：1.业委会的成立是否合法与该公司无关。2.前期物业按每年192元标准收取物业服务费与该公司无关。请求维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，《物业服务合同》系南川区某业主委员会与恒昌物管公司签订，合法有效，对业主具有约束力。恒昌物管公司为某小区提供了物业服务，周宗池作为某小区的业主，应当按照物业服务合同约定的标准交纳物业服务费用。周宗池上诉提出其属于被拆迁安置的还房户，每年的物业服务费的收费标准是192元，但该标准系其与南川区宏源物业管理有限责任公司就前期物业服务收费标准达成的约定，对之后由业主委员会选聘进驻该小区的恒昌物管公司不具有约束力。恒昌物管公司虽然在进驻某小区的前两年间仍按照192元／年的低标准向周宗池收取物业服务费用，但这只是恒昌物管公司对自身权利的处分，不能由此推定双方已就每年收费192元的标准达成永久性合意并应受此约束。关于物业服务收费标准应否经过物价部门审批的问题，根据相关政策，国家现对物业收费实行的是市场调节，由当事双方自行约定，不再进行行政审批，故小区业主委员会与恒昌物管公司约定的收费标准合法有效，对小区全体业主具有约束力。关于周宗池主张《物业服务合同》无效的问题，因其并未提供证据证明该小区业主委员会的成立不符合法律规定，本院对该主张不予支持。
综上，周宗池的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人周宗池负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李山中
代理审判员 王 利
代理审判员 张海瑞
二〇一四年十月十六日
书 记 员 文 杰