北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）顺民初字第1555号
原告（反诉被告）黄志清，男，1980年1月11日出生。
委托代理人翟建，北京市智舟律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘瑞芳，女，1961年11月21日出生。
委托代理人姜中民，北京市律港律师事务所律师。
委托代理人张秋臣，男，1962年9月16日出生。
原告（反诉被告）黄志清与被告（反诉原告）刘瑞芳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员牛佳雯独任审判，公开开庭进行了审理。原告黄志清之委托代理人翟建，被告刘瑞芳及委托代理人姜中民、张秋臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）黄志清诉称：黄志清与刘瑞芳于2013年10月3日经北京金色时光房地产经纪有限公司介绍，签订了合同编号为0000051的房屋买卖合同。合同约定黄志清以2620000元的价值，购买登记在刘瑞芳名下的位于顺义区×路×号楼×单元×层×号房屋。合同第十一条约定，出卖人有下列行为之一的视为出卖人违约，买受人可以要求出卖人承担违约责任及赔偿其他损失，并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同。合同签订后，黄志清依照合同约定，于当日向刘瑞芳支付了10万元的房屋定金，后又两次向刘瑞芳支付了购房款，共已支付了225000元的购房款。后经黄志清查询核实，该房屋应属于刘瑞芳和其老公胡亚风的夫妻共同财产，刘瑞芳出售该房屋没有经过其老公的同意，属于无权处分。刘瑞芳违反诚实信用原则，合同应当解除。诉讼请求：1.请求依法判决黄志清、刘瑞芳解除已签订的编号为000051的房屋买卖合同；2.请求依法判决刘瑞芳返还黄志清已支付的购房款225000元，并支付自起诉之日起至实际还款之日止的银行同期贷款利息；3.刘瑞芳向黄志清支付违约金524000元；4.诉讼费由刘瑞芳负担。
被告（反诉原告）刘瑞芳辩称：如果黄志清同意承担违约责任，刘瑞芳同意解除合同，不同意黄志清其他诉讼请求。
被告（反诉原告）刘瑞芳反诉诉称：刘瑞芳与黄志清于2013年10月3日经北京金色时光房地产经纪有限公司介绍，签订和合同编号为0000051的存量房买卖合同。合同签订后，黄志清依照合同约定，支付10万元房屋定金。依合同约定，黄志清应于2013年11月15日给付全部购房款，但被反诉人以资金不足为由，请求刘瑞芳帮助其贷款。经不住黄志清的软磨，刘瑞芳答应帮助其贷款。双方2013年10月3日协商签约时，刘瑞芳已经向黄志清说明，刘瑞芳与其老公婚前有约定，婚后个人置备的大额财产归个人所有，该房买卖刘瑞芳有权自行处分，在此情况下双方签约。黄志清突然向法院起诉要求解除与刘瑞芳的房屋买卖合同，已构成根本性违约，跟刘瑞芳的合法权益造成了损害。诉讼请求：1.判令黄志清给付刘瑞芳违约金544000元；2.刘瑞芳不再退还黄志清交纳的定金10万元；3.诉讼费、反诉费由黄志清负担。
原告（反诉被告）黄志清针对反诉辩称：不同意刘瑞芳的反诉请求，刘瑞芳违反诚实信用原则在先。
经审理查明：
刘瑞芳与胡亚风系夫妻关系，二人于1995年9月12日登记结婚。坐落于顺义区×路×号院×号楼×层×室房屋于2012年12月28日登记刘瑞芳名下，共有情况为单独所有。
2013年10月3日，刘瑞芳（出卖人）与黄志清（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定出卖人所售房屋位于北京市顺义区×路×号院×号楼×室，房屋成交价格为272万元，买受人在签订本合同时支付定金10万元，于2013年11月15日支付首付款262万元。对于合同的解除及违约责任，合同约定，出卖人有下列行为之一的视为出卖人违约，买受人可以要求出卖人承担违约责任及其他损失（违约责任为房屋总价款的20%），并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同：1、出卖人提供的相关凭证，包括但不限于房屋所有权证、原购房合同、相关产权证明、共有权证明等不真实、无效，导致买受人无法取得房屋产权或无法正常使用该房屋的……5、因共有人不同意出售房屋、房屋所有权人拒绝认可售房委托关系的……；买受人有下列行为之一的是视为买受人违约，出卖人可以要求买受人承担违约责任及其他损失（违约责任为房屋总价款的20%），并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同：……2、以各种形式拒绝购买该房屋的；3、迟延履行付款义务超过合同约定的期限的……。
黄志清于2013年10月3日通过转账方式向刘瑞芳支付10万元，于2013年11月15日通过转账方式向刘瑞芳支付4万元，于2013年11月18日通过转账方式向刘瑞芳支付85000元。刘瑞芳陈述上述已支付款项中的25000元系黄志清因迟延付款给付刘瑞芳的利息，黄志清陈述上述已支付款项中的25000元系黄志清因迟延付款给付刘瑞芳的违约金。
2013年11月15日，刘瑞芳出具收条1张，内容为：今收到黄志清交来定金（机场东路×号院×号）（肆万元整）（40000.00）。2013年11月18日，刘瑞芳出具收条1张，内容为：今收到黄志清交来的定金陆万元整（60000.00）购买机场东路×号院×号楼×号。刘瑞芳陈述合同签订后，双方将定金数额变更为20万元，因此，刘瑞芳出具的收条中将黄志清2013年11月15日及2013年11月18日所交4万元和6万元均书写为定金。黄志清陈述约定的定金就是10万元，两张收条中给付款项的项目应是房款而不是定金，因为是刘瑞芳书写的收条，可能是顺手写成定金。刘瑞芳就此申请北京金色时光房地产经纪有限公司工作人员张伟晶、严建丽出庭作证。张伟晶出庭陈述协商房屋买卖相关事宜时刘瑞芳陈述涉诉房屋是婚后购买并与其丈夫约定过大额财产归个人所有，黄志清称是否开具配偶同意出售证明无所谓；后黄志清无法按期交纳房款，要求迟延1个月付款，还承诺支付25000元补偿金，刘瑞芳表示同意，双方协商付款方式改为贷款；后张伟晶与黄志清协商何时交齐房款，黄志清迟迟不予回复；不是所有协商过程张伟晶都在场，张伟晶在场的情况下10万元定金的约定没有变更。严建丽出庭陈述，合同约定的付款方式是支付全款，后双方协商改为申请贷款，严建丽没有看过提交银行贷款资料的内容，2013年11月15日和2013年11月18日写收条的时候严建丽在场，书写的4万元和6万元就是房款，只是写成了定金而不是定金。
审理中，黄志清陈述请求解除合同的理由是刘瑞芳违反诚实信用原则，没有征得其丈夫的同意即处分了夫妻共同财产，并在申请银行贷款过程中提供了虚假的离婚材料。刘瑞芳同意解除合同，但不认可己方存在违约。刘瑞芳就此提交胡亚风签字的落款日期为2014年1月7日的《配偶同意出售房产声明》1张、落款日期为2014年1月9日的说明1张及落款日期为2014年1月15日的字条1张。声明的内容为：“本人胡亚风（身份证号×××）与产权人刘瑞芳（身份证号×××）系合法夫妻，现本人作为产权人配偶同意将其名下坐落于顺义区×路×号院×号楼×层×的房产出售。”说明及字条的内容亦显示胡亚风同意刘瑞芳出售上述房产。
审理中，刘瑞芳表示只要求黄志清支付违约金，不要求判令刘瑞芳不退还黄志清定金10万元了。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、收条、《配偶同意出售房产声明》、房屋所有权证、银行转账证明及证人证言等证据在案佐证。
本院认为：
依法成立的合同，具有法律约束力，当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。但当事人协商一致的，可以解除合同。黄志清与刘瑞芳签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。黄志清要求解除合同，刘瑞芳对此明确表示同意，故本院对此不持异议。因合同解除，黄志清已支付的20万元房款应由刘瑞芳予以退还。因黄志清已向刘瑞芳支付225000元中房款中的25000元属于黄志清与刘瑞芳自行协商因迟延付款给付的补偿，故上述25000元无需退还。
黄志清主张刘瑞芳违反诚实信用原则，没有经得其丈夫同意即出售房屋且提供了虚假的离婚材料，但就此未能提供充分的证据，且刘瑞芳已经提交了其丈夫同意出售房产的证明，故对于黄志清提出的刘瑞芳违约的主张本院不予支持。黄志清迟延给付房款，并拒绝购买房屋，故本案中的违约方为黄志清。因违约方为黄志清，故对于黄志清要求刘瑞芳支付违约金及已付房款利息的请求本院均不予支持。
根据法律规定，合同中既约定定金又约定违约金的，当事人有权选择适用。因黄志清存在违约行为，刘瑞芳选择要求黄志清支付违约金，本院予以支持。双方约定的违约金标准过高，本院予以酌减。黄志清已给付刘瑞芳的25000元系双方自行协商黄志清因迟延付款给付刘瑞芳的违约金，故本院支持的违约金中不包含黄志清已经支付的25000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）黄志清与被告（反诉原告）刘瑞芳于二〇一三年十月三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于本判决生效之日起解除；
二、被告（反诉原告）刘瑞芳返还原告（反诉被告）黄志清购房款共计二十万元，于本判决生效之日起七日内执行；
三、原告（反诉被告）黄志清给付被告（反诉原告）刘瑞芳违约金十五万元（不包括黄志清已支付的二万五千元），于本判决生效之日起七日内执行；
四、驳回原告（反诉被告）黄志清其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）刘瑞芳其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五千六百四十五元，由原告（反诉被告）黄志清负担三千四百九十五元（已交纳），由被告（反诉原告）刘瑞芳负担二千一百五十元，于本判决生效之日起七日内交纳。
反诉案件受理费五千一百二十元，由被告（反诉原告）刘瑞芳负担三千四百七十元（已交纳），由原告（反诉被告）黄志清负担一千六百五十元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 牛佳雯
二〇一四年三月二十日
书记员 贾 平