柳州铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2016）桂7101民初83号
原告（反诉被告）：李开通，男，1979年10月16日出生，汉族，住柳州市鱼峰区。
委托诉讼代理人：徐宾，广西昶明律师事务所律师。
被告（反诉原告）柳州市荣峰投资有限公司，住所地柳州市飞鹅二路1号古埠街国际商城B3栋14-1号。
法定代表人曾华灵，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：阮耀，广西和清律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭毅，广西和清律师事务所律师。
被告曾华灵，男，1978年1月20日出生，汉族，住广西柳江县。
委托诉讼代理人：阮耀，广西和清律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭毅，广西和清律师事务所律师。
原告（反诉被告）李开通与被告（反诉原告）柳州市荣峰投资有限公司（以下简称荣峰投资公司）、被告曾华灵租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案后，被告荣峰投资公司于2016年6月30日向本院提起反诉，本案于同日立案后，依法适用简易程序，于2015年6月17日公开开庭对本诉及反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）李开通委托诉讼代理人徐宾，被告（反诉原告）荣峰投资公司和被告曾华灵及其共同委托诉讼代理人阮耀到庭参加诉讼。庭审后双方当事人向本院申请庭外和解时间，但双方未达成和解意见。本案现已审理终结。
原告李开通向本院提出诉讼请求：1.被告荣峰投资公司向原告支付补偿款970000元及违约金1792800元（从2014年1月1日起，分段计至2016年5月31日，其余至付清全部款项止的违约金，按每月6%另计），以上合计2762800元；2.被告曾华灵对被告荣峰投资公司的欠款承担连带责任；3.二被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2011年8月15日，原告与柳州市柳南区太阳村镇上等村委第六、七村民小组（以下简称上等村委第六、第七小组）及村民签订《土地使用权租赁合同》，取得其位于柳州市柳南区太阳村镇上等村委西北面与广西鱼峰水泥集团西面相邻的约105.6亩土地的租赁使用权。2012年7月12日，原告将该土地转租给被告曾华灵，2013年6月9日，被告曾华灵与他人成立被告荣峰投资公司，由其与原告签订的《土地使用权租赁合同》。2013年10月3日，原告与被告荣峰投资公司签订《土地租赁权转租变更合同》，约定原告将其与上等村委第六、第七小组签订《土地使用权租赁合同》全部权利义务转让给被告，被告荣峰投资公司须于2013年12月31日前向原告支付转让补偿款310万元，被告曾华灵作为合同的担保人。合同签订后，原告依约履行了义务，但被告分别于2013年10月3日、2014年6月3日向原告支付共计213万元后，虽经原告多次催促，被告均未能支付余下款项97万元。为维护自身的合法权益，原告依法对二被告提起诉讼。被告荣峰投资公司辩称，原告诉称的合同的签订、合同内容以及约定补偿款的数额是事实，但原告的起诉已经超过了诉讼时效，双方约定第二笔款项支付的时间是2013年12月31日，被告荣峰投资公司已经向原告支付213万元，在此后两年多时间内，原告未提出要求被告还款的主张，因此原告的诉讼请求超过诉讼时效；双方在合同中约定的补偿款过高，被告实际使用的土地面积与约定面积差距大，补偿款应当予以调整；原告提出的违约金的计算已超过法律的规定，应予以进行调整或减少。
被告曾华灵辩称，曾华灵保证责任应从约定履行支付义务最后之日起计算六个月内，但在保证责任期间内，原告未向曾华灵主张过保证责任，曾华灵的保证责任随保证期限届满而消灭。原告对曾华灵主张没有法律依据，请求依法予以驳回。
反诉原告荣峰投资公司向本院提出反诉请求：1.原、被告双方于2013年10月3日签订的《土地租赁权转租变更合同》第三条约定的补偿费总额调降至1550000元；2.反诉被告退还多收的补偿费580000元；3.诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2013年10月3日，荣峰投资公司与曾华灵在《土地租赁权转租变更合同》中约定，李开通向上等村委第六、第七小组租赁的105.6亩建设用地转租给荣峰投资公司使用，荣峰投资公司有权以柳州市柳南区太阳村镇上等村民委会（以下简称上等村委会）名义向政府部门报建上等村标准厂房项目并开展投资经营活动。但上等村委会申报上述项目后，柳州市规划局最终审批许可的建设用地仅为50083.03平方米（约合75.12亩）。这与签订租赁合同时李开通转租给荣峰投资公司的105.6亩面积相差太大，约有30%的土地无法开发经营。这与荣峰投资公司当初希望租赁土地实现的目的相差太大，导致荣峰投资公司的合同目的基本无法实现。但基于荣峰投资公司这几年来已经在这个项目上投入了大量资金和物力，如解除合同，势必会给双方当事人造成巨大损失。反之，如果荣峰投资公司继续按约定的补偿费支付履行，则明显对荣峰投资公司不公平，综上，应当适用情势变更原则对合同予以变更，将约定反诉原告应支付的310万元补偿款调降至155万元。如此变更，体现了合同的公平、公正原则。同时，基于上述理由以及反诉原告已经实际支付了213万元补偿费的事实，荣峰投资公司要求李开通将多收取的580000元退还给反诉原告。反诉被告李开通辩称，荣峰投资公司的请求没有事实和法律依据。首先，曾华灵从2012年7月12日承租涉案土地，成立荣峰投资公司后由该公司继续使用涉案土地。因此，双方在签订租赁权变更合同之前，荣峰投资公司和曾华灵对土地的性质是十分了解的，而且出于商业投资的考虑，必定会对在涉案土地上建设标准厂房的可行性进行预估，不存在合同签订前约定的土地面积与实际审批面积差距较大不能达到合同目的的情况。其次，双方约定的转让补偿款310万元，仅相当于曾华灵租赁涉案土地的二至三年的租金，而转让后，曾华灵只需向上等村委第六、第七小组支付租金20万元每年，可以使用涉案土地至租赁期限届满，因此，约定补偿款的数额并不存在显失公平的情形，本案也不存在情势变更的情况，荣峰投资公司的反诉请求无事实依据和法律依据，请求依法予以驳回。
本院认为，本案的争议焦点主要有四：一是李开通的起诉是否超过诉讼时效；二是李开通与荣峰投资公司签订的《土地租赁权转租变更合同》是否符合情势变更的情形和荣峰投资公司要求调整补偿款是否具有事实依据和法律依据；三是荣峰投资公司须向李开通支付的补偿款和违约金的数额如何确定；四是曾华灵是否应承担本案担保责任。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于双方有争议的事实，关于荣峰投资公司于2014年6月3日通过银行转账向谢艳芳支付的13万元系偿还借款还是支付补偿款的认定，经查，谢艳芳系李开通的母亲，庭审中，荣峰投资公司对其已向李开通支付补偿款213万元的事实予以认可，荣峰投资公司辩称向谢艳芳支付的款项系借款，但其未能提供证据证明存在借款的事实，本院对荣峰投资公司该答辩意见不予采信。
关于李开通的起诉是否超过诉讼时效的问题，荣峰投资公司先后两次向李开通支付补偿款共计213万元，其中第二次13万元的款项支付日期是2014年6月3日，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”。本案中，荣峰投资公司于2014年6月3日向李开通支付了13万元的补偿款。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条的规定：“义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方‘同意履行义务’。”因此，李开通要求荣峰投资公司支付补偿款的诉讼时效从2014年6月3日起重新计算，其于2016年6月1日起诉未超过向法院请求保护民事权利二年的诉讼时效，故李开通的起诉符合法律规定。
关于双方签订的《土地租赁权转租变更合同》是否符合情势变更的情形和荣峰投资公司要求调整补偿款是否具有事实依据和法律依据，本院认为，该合同系双方自愿达成的，未违反法律规定，具有合法有效性。经查，涉案土地原系李开通与上等村委第六、第七小组签订租赁合同由李开通占有、使用。2013年10月3日，李开通与荣峰投资公司签订转租合同时，荣峰投资公司已经在承租土地上开展投资经营活动，且承租土地的目的明确，系用于建设标准厂房，涉案土地面积约为105.6亩。2013年9月30日，上等村委第六、第七小组与荣峰投资公司签订《合作协议书》，约定涉案土地用于合作建设标准厂房项目，在该协议书中写明上等村委会以书面形式将上述合作项目向柳州市柳南区发展和改革局（以下简称柳南区发改局）递交申请备案报告，柳南区发改局作出柳南发改登（2013）16号《关于同意柳南区上等村标准厂房项目备案的批复》同意项目备案，并于2014年3月31日发放《登记备案证》，登记备案号为柳南发改登字（2014）5号，备案登记的建设内容及规模为“占地面积约76.22亩，其中：建标准厂房5栋，面积47533M2，办公楼面积3456M2，建设总面积50989M2”。2016年2月26日，柳州市规划局向上等村委会颁发关于上等村标准厂房的《建设用地规划许可证》，批准建设用地为50083.03平方米。从这两份证据可以看出，荣峰投资公司使用涉案土地用于建设标准厂房，从签订合同、项目备案登记到建设用地审批，备案登记的建设面积与审批建设用地面积相差不大，即荣峰投资公司租赁涉案土地面积为105.6亩，但其需用于建设厂房的土地为76亩左右。经庭审调查，未审批的30亩土地多属于林地，无法用于建设标准厂房，且荣峰投资公司在未签订合同之前已在使用涉案土地，其对租赁土地的性质理应十分清楚，对涉及林地部分不能建设标准厂房应当有预见，不存在情势变更的情形。故荣峰投资公司所称的因情势变更未达到合同目的要求调整补偿款的反诉请求无事实依据和法律依据，本院不予支持。关于荣峰投资公司向李开通支付的补偿款和违约金数额的确定，经查，荣峰投资公司已经向李开通支付补偿款共计213万元，荣峰投资公司仍需向李开通支付补偿款310万元-200万元-13万元=97万元。双方在合同中明确约定支付时间和逾期支付的违约责任。荣峰投资公司未按照合同约定支付补偿款，已构成违约，应当承担违约责任。荣峰投资公司在庭审中表示双方在合同中约定的违约金过高，荣峰投资公司请求予以调整。本院根据双方履行合同情况及公平原则，将违约金调整为月利率2%，则从2014年1月1日至2014年6月3日的违约金计算为110万元×2%×5=11万元；从2014年6月4日至2016年5月31日的违约金计算为97万元×2%×24=46.56万元，荣峰投资公司应向李开通支付违约金共计57.56万元，之后的违约金按2%月利率，从2016年6月1日起计算至付清款项之日止。
关于曾华灵是否承担本案担保责任的问题，本案中，李开通与荣峰投资公司在《土地租赁权转租变更合同》中的第六条约定，被告曾华灵作为此合同担保人，合同签订时间是2013年10月3日。由于该合同未明确被告曾华灵是连带责任保证还是一般保证的保证人，根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”被告曾华灵应为连带责任保证的保证人。由于该借条中未约定被告曾华灵的保证期间，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条第一款的规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。”在合同中，荣峰投资公司履行合同义务的时间至2013年12月31日，因此被告曾华灵对该合同的保证期间为2013年12月31日起的6个月内。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第三十一条的规定“保证期间不应任何事由发生中断、中止、延长的法律后果。”故保证期间属于除斥期间，李开通应当在曾华灵的保证期间内要求其承担保证责任。综上，李开通对曾华灵享有的权利随除斥期间的届满而消灭，故应依法免除曾华灵的保证责任，因此，李开通要求曾华灵承担连带责任的诉讼请求没有事实及法律依据，本案不予支持。综上所述，原告李开通的合法合理的部分诉讼请求本院予以支持，反诉原告荣峰投资公司的反诉请求无事实依据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十五条、第一百四十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第三十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）柳州市荣峰投资有限公司向原告（反诉被告）李开通支付欠款970000元；
二、被告（反诉原告）柳州市荣峰投资有限公司向原告（反诉被告）李开通支付违约金575600元（该违约金计至2016年5月31日，之后产生的违约金，按2%月利率，从2016年6月1日计至付清欠款之日止）；
三、驳回原告（反诉被告）李开通的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）柳州市荣峰投资有限公司的反诉请求。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
本诉案件受理费28902元（原告已预交），减半收取计14451元，由原告李开通负担6367元，被告柳州市荣峰投资有限公司负担8084元。反诉案件受理费4800元（反诉原告已预交），由反诉原告柳州市荣峰投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
代理审判员 易娈
二〇一六年十月十二日
书 记 员 黄妍
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方“同意履行义务”。
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第三十一条保证期间不应任何事由发生中断、中止、延长的法律后果。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。