四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绵民终字第1827号
上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司江油市支行，住所地：江油市诗仙路。
负责人：邓珂，该支行行长。
委托代理人：江挥，该支行员工。
被上诉人（原审原告）：李永安，男，汉族，四川省江油市人，住江油市新安镇。
委托代理人：万清，男，汉族，四川省江油市人，住江油市厚坝镇（系李永安女婿）。
被上诉人（原审被告）：江油市农村信用合作联社，住所地：江油市中坝镇。
法定代表人：顔勇，该联社理事长。
委托代理人：任斌，四川天府风律师事务所律师，一般代理。
被上诉人（原审第三人）：李永久，男，汉族，四川省江油市人，住江油市中坝镇。
上诉人中国农业银行股份有限公司江油市支行（以下简称中农行江油支行）因与被上诉人李永安、江油市农村信用合作联社、李永久用益物权纠纷一案，不服江油市人民法院（2014）江民初字第933号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年9月29日受理后，依法组成合议庭于2014年10月29日进行了审理。上诉人中农行江油支行的委托代理人江挥，被上诉人李永安及委托代理人万清、被上诉人江油市农村信用合作联社的委托代理人任斌、被上诉人李永久到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审查现有证据，能够确认以下事实：1994年3月4日，李永安与李永久、罗淑斌、刘丽卿签订房屋买卖契约。李永久、罗淑斌、刘丽卿将所有的位于江油市新安镇新店街65号房屋（包括小青瓦后房两间）出卖给李永安。1996年9月8日，李永安取得购买房屋产权证。1998年10月26日，李永安与中国农业银行江油市支行新安营业所签订协议书，协议约定“由于新安营业所修建综合楼需要，在房屋的东面占用李永安地基，现营业所与李永安达成如下协议：东面营业所与李永安连界墙14.4m为共同使用，同时李永安在修建时可以放板，并营业所修建时保证留出板位。此据，中国农业银行江油市支行新安营业所、李永安、一九九八年十月二十六日”。2002年，中农行江油支行和江油市新安农村信用合作社签订房屋买卖协议，协议约定由中农行江油支行将所有的新安营业所房屋出卖给江油市新安农村信用合作社。后，江油市新安农村信用合作社并入被告江油市农村信用合作联社。2008年12月23日、2011年12月8日，江油市农村信用合作联社先后取得所购房屋土地使用证、房屋产权证。
另查明：中农行江油支行与江油市新安农村信用合作社签订房屋买卖协议时未告知和李永安签订的共用山墙协议。
上述事实，有当事人陈述、身份证复印件、营业执照及组织机构代码证复印件、房屋买卖契约复印件、李永安所有的房屋产权证复印件、李永久拥有的国有土地使用证复印件、房屋买卖协议复印件、江油市农村信用合作联社房屋所有权证、土地使用权证复印件等证据在案佐证，足以认定。
原判认为：李永安向李永久、罗淑斌、刘丽卿购买了江油市新安镇新店街65号房屋，1996年取得了房屋产权证，根据地随房走，李永安已实际享有土地的使用权。李永安与中国农业银行江油市支行新安营业所签订占用其部分住宅用地并共用山墙的协议是双方当事人当时真实意思表示，不违反国家法律法规应是有效协议。协议签订后，中国农业银行江油市支行新安营业所使用了李永安部分住宅用地，中国农业银行江油市支行新安营业所就有义务将山墙交与李永安共用，这实际上是中国农业银行江油市支行新安营业所给自己的房屋向李永安附加了义务。中国农业银行江油市支行将新安营业所房屋卖与江油市农村信用合作联社时就应将这一附加义务告知该联社并由其接受这一义务，因未告知，李永安与中国农业银行江油市支行新安营业所签订的协议，不对江油农村信用合作联社产生法律效力。李永安要求江油农村信用合作联社承担共用山墙的义务原审法院不予支持。
新安营业所房屋已不是中国农业银行江油市支行所有，造成共用山墙协议无法履行，李永安主张的履行共用山墙协议原审法院不予支持。中国农业银行江油市支行违约，李永安可另行主张权利。关于其主张的赔偿误工费、车票费，因无法律依据和证据证明原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。”《中华人民共和国合同法》第四十四条一款“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。”的规定判决如下：一、确认原告李永安和中国农业银行江油市支行新安营业所签订的共用山墙《协议书》合法、有效；二、驳回原告李永安对中国农业银行江油市支行的其他诉讼请求；三、驳回原告李永安对江油市农村信用合作联社的诉讼请求。本案案件受理费100元，减半收取50元，由被告中国农业银行江油市支行承担。
宣判后，中农行江油支行不服，向本院提出上诉称：一、李永安从李永久手中购买房屋已经20年，至今都未办理该房屋项下国有土地使用权过户更名手续，李永安不是该宗土地的合法使用权人，所以其不是本案适格当事人。一审第三人李永久在一审辩称已授权李永安代理其与中农行江油支行签订合同，从民事代理角度看，代理的后果应由李永久承担，与李永安无关。因为李永安不是一审诉讼适格的主体，无协议所涉及的宗地的合法使用权和处分权，协议应当依法宣告无效；二、假定按一审判决确认协议有效，中农行江油支行出卖给江油信用联社的房屋存在物权瑕疵（即同意李永安在房屋上搭板），按物权法理论，该瑕疵与物权行使不可分割，与物权转移一并转移，对买受人具有法律上的约束力，信用联社不能对抗享有搭板权利的权利人李永安。上诉人没有告知，不是信用联社可以对抗的理由；对未告知而造成信用联社受让的房屋存在瑕疵从而利益受损，信用联社可另行主张权利。一审法院对此的认定和判决，是适用法律错误。综上，一审法院适用法律错误，请求1.撤销一审判决并依法改判；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人李永安答辩称：自己与李永久系亲兄弟，当年自己从李永久处购买了房屋，办理了合法的《房屋所有权证》，依照地产法相关规定，房屋土地使用权随转，故该房与宅基地应属于李永安所有，李永安与中农行江油支行签订的关于公用山墙协议合法有效。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，故请求驳回上诉人请求，维持原判。
被上诉人江油市农村信用合作联社答辩称：1.信用联社当年与中国农业银行江油市支行新安营业所签订房屋买卖合同时，新安营业所并未告知关于共用山墙协议一事，我方对此不知情；2.本案是确认之诉，确认的是中农行江油支行与李永安的关系，与信用联社无关联，案涉协议即或是有效，对我方也无约束力。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，故请求驳回上诉人请求，维持原判。
被上诉人李永久答辩称：李永安有合法的《房屋所有权证》，也就拥有宅基地的所有权，他与中农行江油支行签订的关于公用山墙协议合法有效。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，故请求驳回上诉人请求，维持原判。
本院认为：本案争论的焦点是李永安是否拥有房屋宗地的使用权。李永安在购买了李永久的房屋后，只办理了房屋产权证，至今未办理国有土地使用权过户手续，故中农行江油支行认为李永安不是该宗合法的土地使用权人，也就不是本案适格当事人。一审法院依据的是“地随房走”的原则，认定李永安已实际享有该宗土地的使用权。本院依据该原则及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条第2款“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”之规定，对一审法院的认定予以认可。既然李永安已实际享有该宗土地的使用权，那么其与中国农业银行江油市支行新安营业所签订占用其部分住宅用地并共用山墙的协议是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律法规应是有效协议。按照该协议，中国农业银行江油市支行新安营业所使用了李永安部分住宅用地，该营业所就有义务将山墙交与李永安共用，这实际上是新安营业所给自己的房屋向李永安附加了义务。江油市农村信用合作联社作为房屋买受方应当承继这一附加义务，中农行江油支行未明确告知的事实不能成为信用联社不履行义务的抗辩理由，在其知晓该附加义务存在时就应当履行该义务。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，应予维持；中农行江油支行的上诉理由于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由中国农业银行股份有限公司江油市支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 兵
审判员 于红霞
审判员 薛 梅
二〇一四年十一月四日
书记员 谭雅丹