江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第06199号
上诉人（原审原告、反诉被告）洪达禄。
上诉人（原审被告、反诉原告）纪仕寿。
上诉人洪达禄、纪仕寿因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2015）昆民初字第3621号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年4月18日，原审原告作为乙方，原审被告作为甲方，昆山市正轩居房地产咨询有限公司作为中介方，签订了《房屋租赁成交合同》，合同约定由原审原告承租原审被告位于本市天地华城12栋306室的房屋，租赁期从2012年6月1日至2015年5月30日。乙方在租赁期满后，如需续租，应提前一个月通知对方，由双方另行协商续租事宜。合同约定租房押金1000元。双方并就其他相关事宜进行了约定。
2015年5月25日，原审被告短信通知原审原告：“天地华城12号306月底到期了，你计划何时交接？何时安排里面人员搬出？”原审原告回复原审被告：“到期后可以。”
2015年6月2日，双方完成交接。
2015年6月7日，原审被告与案外人瞿桂林在昆山市正轩居房地产物业顾问有限公司的居间下签订《房屋买卖成交居间协议》，约定原审被告将昆山市天地华城12号306室房屋出售给瞿桂林，房价132万元，签订协议起30日支付房款57万元，剩余75万元通过银行贷款方式支付。2015年7月30日，原审被告将涉案房屋过户至瞿桂林名下。
2015年7月7日，原审原告起诉至原审法院，认为原审被告隐瞒原审原告，委托数家房产中介强行叫门看房，至该出租屋不能正常居住，给原审原告造成了损失，故请求法院判令原审被告赔偿原审原告损失10000元。原审法院经审理后驳回了原审原告的诉讼请求。
原审原告在本案审理中表明：原审被告与案外人的房屋买卖交易应当无效，法庭应当维护原审原告的优先购买权。双方在庭审中共同确认2015年5月份开始原审被告委托中介出售该房屋，并组织意向购房人上门看房。原审原告陈述2015年5月25日曾致电原审被告要求优先购买权，原审被告不予认可，原审原告也未进一步举证。
以上事实有《房屋租赁成交合同》、《房屋买卖成交居间协议》、短信记录、（2015）昆民初字第2906号民事判决书以及原审原被告庭审陈述为证。
原审原告洪达禄诉称：2012年4月18日，原审被告经房产中介把昆山市天地华城12栋306室租给原审原告，装修后用于出租。2014年11月21日，原审被告在收取最后半年房租后，隐瞒原审原告通过房产中介以132万元的超低价出售了该房屋。原审原告在租赁存续期间，在同等条件下，有优先购买权。请求法院判令原审被告给予原审原告优先购买权，并返还原审原告租房押金1000元。
反诉原审原告纪仕寿反诉称：原审原被告的房屋租赁合同于2015年5月30日到期，原审被告已经在2015年4月27日明确告知，房屋到期后不再续租，原审原告没有异议，2015年5月25日，原审被告再次和原审原告联络房屋准确交接时间，原审原告同意在5月31日，我于5月31日联络原审原告房屋交接时间，原审原告说有事情，要求6月2日交接。双方6月2日按照约定时间现场交接，现场交接过程中，还是比较顺利，房屋押金为1000元，原审原告要求没有支付的水电费由原审被告承担，原审被告认为差别不大，就同意了，退给原审原告房屋押金950元。后来原审原告说有东西没有拿走，要拿钥匙开门回去拿，原审被告没有同意，但是中介的钥匙还是被原审原告设法拿走，并当场换锁，自行占有钥匙，说要继续占有房屋，原审原告长期霸占原审被告的房屋，造成原审被告租房、卖房均无法现场看房。根据市场原审被告的挂牌价为140万元，由于原审原告的原因，只能远远低于市场价卖出，实际成交价格为132万元，直接卖房损失8万元。请求法院判令：一、原审原告补偿原审被告房屋买卖损失80000元，二、支付2015年6月1日至2015年9月17日的非法占有房屋造成的租金损失7000元，同时补偿原审被告门锁更换、损坏维修费200元，三、承担本案诉讼费。
原审法院认为，原审原被告签订的房屋租赁合同已于2015年5月30日终止，双方于2015年6月2日办理了交接手续。原审被告于2015年6月7日将房屋另行出售是在双方的房屋租赁合同履行完毕之后，原审原告并不享有优先购买权。即使原审原告认为原审被告在2015年5月份即委托中介组织意向购买人上门看房，原审原告在得知原审被告有意出卖房屋后并未向原审被告明确表达自己想购买该房屋的意思表示，故原审法院对原审原告要求优先购买权的诉讼请求不予支持。
原审原告主张原审被告归还租房押金1000元的诉讼请求，原审被告抗辩已经归还，但未提交证据证明，故原审法院对原审原告要求退还押金的诉讼请求予以支持。
反诉原审原告要求反诉原审被告赔偿房屋买卖损失80000元，因反诉原审原告与案外人签订房屋买卖合同系自己的自愿处分，本案并未证据证明原审原告的行为导致房屋价值贬损，故对该诉讼请求原审法院不予支持。
关于反诉原审原告要求反诉原审被告支付2015年6月1日至2015年9月17日的非法占有房屋造成的租金损失7000元的诉讼请求，原审法院认为，首先，反诉原审原告并未提供证据证明反诉原审被告于2015年6月1日后非法占有房屋，即使该事实存在，反诉原审原告已经将该房屋出售给案外人，占有房屋的损失亦应当由房屋物权实际所有人主张，故对该反诉请求，原审法院不予支持。
反诉原审原告主张门锁更换、损坏维修费200元，并未向原审法院提供证据，对该项反诉请求，原审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决如下：一、原审被告纪仕寿于本判决生效后十日内退还原审原告租房押金1000元。二、驳回原审原告洪达禄的其他诉讼请求。三、驳回反诉原审原告纪仕寿的全部反诉请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原审原告承担15元，原审被告承担25元，该款原审原告已经预交，原审法院不再退还，由原审被告于本判决生效后十日内支付原审原告。反诉案件受理费990元，由反诉原审原告承担。
上诉人洪达禄不服原审判决，向本院提起上诉称：
一、原审法院不能以本人回复的信息“到期后可以”，来认定2015年6月2日双方完成交接。出租方在出租期间内出售房屋，应提前通知承租方，而不是承租方在得知出租方出卖房屋后，有购买房屋的意思表示。纪仕寿应提前一个月通知本人不再续租，而其只提前5天，并在6月2日强行占有房屋，于6月7日出售。既然押金未退还，怎会双方完成交接。纪仕寿在反诉中，还在向本人要房租，说明双方租赁关系还在。
综上，原审法院认定事实不清，适用法律不当。请求二审法院撤销原审判决第二项，依法改判支持本人享有优先购买权。
上诉人纪仕寿不服原审判决，向本院提起上诉称：
现场人员陈忠磊提供的证言证词证明本人已将房屋租金现金支付给洪达禄，洪达禄当场将房屋钥匙还给本人。原审法院未充分核实，作出错误判决。交接过程顺畅未对租金问题发生疑问。发生纠纷后，洪达禄声称要为难本人，让房屋卖不出去，租不出去。洪达禄在昆山房地产网站上造谣、非法占有房屋。洪达禄在之前的诉讼中未提及退还押金事宜，在2015年9月17日开庭现场，其才第一次提及退还押金，原审法院支持其要求退还押金错误。
涉案房屋在2015年6月2日被洪达禄非法占有事实清楚，陈忠磊的证言也明确洪达禄非法侵占房屋，当地110报警接警2次，均能够证明洪达禄非法侵占房屋。在2015年7月30日房屋过户前，房屋受益人为纪仕寿。过户后产权人瞿桂林委托本人争取共同利益。原审法院驳回本人索赔诉求片面。
综上，原审法院认定事实不清，适用法律不当。请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持纪仕寿的反诉诉讼请求，驳回洪达禄的全部诉讼请求。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，涉案租赁合同到期前，纪仕寿即明确要求收回房屋，洪达禄短信回复到期后可以，在租赁合同期满后，涉案租赁合同终止。房屋的交接、押金的退还，不影响合同终止。租赁合同终止后，纪仕寿出售涉案房屋，洪达禄并不享有优先购买权。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己的主张，有责任提供证据。未能提供证据证实主张的，应承担相应不利后果。陈忠磊的证言证明力不足，不足以证实纪仕寿向洪达禄退还了押金，原审法院判决纪仕寿向洪达禄退还押金符合证据认定规则。陈忠磊的证言证明力亦不足，不足以证实洪达禄非法侵占涉案房屋，110接警并无洪达禄侵占涉案房屋的记录，应由纪仕寿承担举证不能的后果。纪仕寿要求洪达禄补偿房屋买卖损失、租金损失、门锁更换、维修费无事实依据，原审法院未予支持正确。
综上所述，上诉人洪达禄、纪仕寿的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院判决并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1070元，由上诉人洪达禄负担80元；由上诉人纪仕寿负担990元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 任小明
代理审判员 黄学辉
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 毛莉莉