黑龙江省兴隆林区基层法院
民 事 判 决 书
（2015）兴林民初字第7号
原告冯跃芳，女，1965年11月3日出生，汉族。
委托代理人张楠楠。
被告郭莉茜，女，1989年10月10日出生，汉族。
委托代理人曹玉娟（系被告母亲），女，1965年8月23日出生，汉族。
委托代理人霍金霞。
原告冯跃芳诉被告郭莉茜确认合同无效纠纷一案，本院于2015年1月7日受理后，依法适用普通程序，于2015年2月10日、2015年4月8日、2015年4月24日公开开庭进行了审理，原告冯跃芳及其委托代理人张楠楠、被告郭莉茜及其委托代理人曹玉娟、霍金霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告冯跃芳诉称，原告冯跃芳于1984年与任怀军（案外人，已去世）登记结婚，后任怀军于1993年与黑龙江省兴隆林业局签订职工居住有限产权住宅合同书，约定由任怀军承租。2001年任怀军起诉要求与冯跃芳离婚，黑龙江省巴彦县法院作出（2001）巴民初字第337号民事调解书，任怀军与冯跃芳离婚，家庭财产归冯跃芳所有。离婚后，冯跃芳未与任怀军分家单过，故本案争议房屋未办理产权过户，后冯跃芳离家外出打工，打工期间该房屋被拆迁，遂由任怀军与房产开发单位签订了房屋安置补偿协议，之后任怀军在未通知冯跃芳的情况下将该房屋卖给了被告郭莉茜。冯跃芳根据《民事诉讼法》的有关规定向法院提起诉讼，请求确认该房屋买卖协议无效，同时要求郭莉茜将房屋及拆迁协议返还给冯跃芳。
被告郭莉茜辩称，郭莉茜与任怀军买卖房屋的时间是2013年8月9日，当时我并不知道任怀军的婚姻状况和财产状况，房屋所有权证上登记的是任怀军的名字，房屋拆迁协议等均由任怀军签订，故答辩人认为该房屋所有权为任怀军所有，并不知其产权存在纠纷情况，同时答辩人支付的房屋价款不低于市场价格，给付了相应的价格，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条等相关规定，被告对该房屋所有权的取得为善意取得，我认为房屋买卖合同有效。合同中第二条规定，房屋交款后房屋所享有的林业局优惠政策归乙方所有，与甲方无关，故该房屋拆迁协议已交付郭莉茜，郭莉茜无需返还，同时合同第三条规定，交接房屋后发生该房屋交接前即存在的房屋纠纷由甲方任怀军承担，所以原告冯跃芳无权利起诉郭莉茜，请法院驳回冯跃芳的诉讼请求。
原告在审理过程中提交的证据及被告的质证意见
证据一，公证书一份，黑龙江省公证费专业票据一份，黑龙江省非经营性统一收费票据一份，黑龙江省巴彦县人民法院（2001）巴民初字第337号民事调解书一份。该组证据证明在2001年原告冯跃芳与任怀军离婚时就取得了涉案房屋拆迁以前的产权。被告质证，对这组证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，为什么产权证上还是任怀军的名字。
证据二，2014年黑龙江省兴隆林区基层法院（2014）兴林商初字第14-4号民事裁定书一份，证明2014年原告冯跃芳就对争议房屋主张过产权，并申请法院对争议房屋进行查封，法院作出民事裁定书，将涉案房屋进行查封。被告质证，有异议，查封我知道，当时也给我送了查封手续，但她与任怀军之间的婚姻纠纷和房产变更我不清楚。
证据三，涉案房屋在兴隆林业局房产处的登记档案材料一份，包括房照发放申请审批表一份，黑龙江省森工总局房产所有权登记申请书一份，兴隆林业局2013年房屋改造补偿协议书一份。该组证据证明争议房屋为1996年原告冯跃芳与任怀军婚姻存续期间取得房屋所有权，结合离婚调解书一份，证明争议房屋为2013年房屋改造补偿给冯跃芳的房屋，故争议房屋的所有权该归冯跃芳所有。被告质证，对该组证据的真实性没有异议，但争议房屋登记在任怀军名下，物权归任怀军所有，任怀军有权处分。
证人李长清证明，1983年我搬到黄楼住，后来任怀军与冯跃芳也搬到那里，我们是邻居，我们住的房屋原来是公房，后来个人交钱后变为个人产权，发了房产证，房屋经过办理房屋产权登记之后，由公产变为私产，拆迁之前房产证都交给兴隆林业局生活服务公司了，房屋拆迁后原来是二楼的变为三楼。原告质证无异议，被告质证，冯跃芳和任怀军之间的事情我都不太清楚，所以证人说的话是否真实我也不知道。
证人张国忠证明，冯跃芳与任怀军在2001年以前是夫妻，冯跃芳在原来的老黄楼1号楼三单元201室（拆迁后的房屋是兴隆林业局商场南面西1号楼三单元三楼1门）居住过，原来是二楼的拆迁后变为三楼。原告质证没有异议，被告质证，我不知道，不清楚。
证人李悦山证明，任怀军和冯跃芳居住的房屋位于兴街八委1组24号三单元2楼东侧201室，经过棚户区拆迁，2012年6月份扒倒扶起新建的，任怀军和冯跃芳的房子原来是二层，拆迁后现在应该是三层，任怀军与冯跃芳离婚之后还在一起居住。原告质证，没有异议，被告质证，不清楚。
被告在审理过程中提交的证据及原告的质证意见
证据一，房屋买卖合同一份，证明我买的房子是真实的，并且房屋的所有权是任怀军。原告质证，对该证据的真实性无异议，对该证据证明的事实有异议。该份合同并不是法律规定的确定房屋产权的证明，只能证明被告与任怀军存在买卖关系，合同中买卖的房屋在合同签订时没办理产权登记，无法证明涉案房屋归任怀军所有，该买卖合同与原告诉讼主张没有必然联系。
证据二，收款收据，证明兴隆林业局房产处已经认可郭莉茜购买房屋，已经出具了收款收据，办理产权证时依据的是收款收据。原告质证，对该票据的真实性没有异议，对该证据需要证明的问题以及与本案的关联性有异议，该证据只能证明兴隆林业局棚户区改造办公室收取了郭莉茜的款项，并不能证明与本案的涉案房屋有关，也不能证明房屋归郭莉茜所有，该票据公章为兴隆林业局棚户区改造办公室，非房产登记部门收取的登记费用。
证据三，房屋交付给郭莉茜之后，郭莉茜交付的水费、取暖费、垃圾清理费等票据共4张，证明买卖合同已经履行，该房屋归郭莉茜占有使用。原告质证，对以上票据的真实性无异议，关联性有异议，以上证据只能证明郭莉茜为房屋承担了相应义务，该房屋为郭莉茜所占有，房屋的使用与占有并不是法定的物权所有形式，不能证明郭莉茜对房屋享有所有权，郭莉茜构成非法占有，应将涉案房屋返还给真正的所有权人冯跃芳。
证据四，买主赵树立与卖主齐小蛟的房契和收款收据两张，证明棚户区改造的房屋可以自由买卖，都没有办理产权证，都是棚户区改造办公室出具的收款收据，和本案具有关联性，同时合同法第五十二条违反法律强制性规定的无效指的是效力性强制性规定，效力性强制性规定是指法律明确规定无效的才无效，但是房地产管理法第三十八条的规定是下列房屋不可以转让，并没有说合同是无效的，没有禁止性或强制性的规定说该种合同是无效。原告质证，对该证据的真实性没有异议，对被告郭莉茜主张的事实及关联性有异议，以上证据不能证明郭莉茜的主张成立，房地产管理法第三十八条明确规定下列房地产不得转让，第六款未依法登记取得权属证书的房屋，郭莉茜所主张棚户区改造房屋可以自由买卖明显违反法律规定，郭莉茜与任怀军签订的房屋买卖协议违反法律强制性规定，该类合同属于无效合同，因此，不能基于合同取得房屋所有权，其占有使用属于非法占有，应予返还原告冯跃芳。
证据五，申请法院调取的任怀军与原告冯跃芳2001年离婚调解笔录，该离婚调解笔录和离婚调解书并没有提到本案争议房屋归冯跃芳所有，房屋属于重要的家庭物产，调解笔录没有提到，现在房屋产权登记在任怀军处，产权证在任怀军手里，任怀军将拆迁房屋卖给郭莉茜合理合法，我们属于善意无过失的购买房屋，该房屋没有登记在冯跃芳名下，调解书也没有明确房屋的具体位置，约定不清，冯跃芳无权起诉，冯跃芳与任怀军之前夫妻财产如何处理，与第三人无关。原告质证，对该证据的真实性没有异议，对证明的事实有异议，任怀军的起诉状中诉讼请求第二项明确写明家产都归冯跃芳所有，且黑龙江省巴彦县人民法院民事调解书中协议家庭财产归被告冯跃芳所有，已经对家庭所有财产包括拆迁前的涉案房屋在内进行了明确的处分，根据物权法规定民事调解书是本案原告冯跃芳取得房屋所有权的法定形式，虽未变更登记，只是缺乏了向其他人证明拥有房屋所有权的形式，而不是所有权转移的法定形式，因此，房屋虽登记在任怀军名下，但由于民事调解书的生效，已经将房屋的所有权转移给冯跃芳，因此涉案房屋所有权人应为冯跃芳，冯跃芳有权主张其对房屋的合法权益。
证人邹振生第一次出庭证明2013年8月份任怀军与郭莉茜签订了房屋买卖合同，邹振生作为中间人在买卖协议上签字，当时房子拆迁，新楼正在建设中。邹振生在房屋拆迁前看见房产证上写的是任怀军的名字，买卖协议签订时，任怀军并没有出示房产证，邹振生只见到了拆迁协议，任怀军和冯跃芳已经离婚了，任怀军并且说房屋归他自己，房款以现金形式给付任怀军的，第一次给付50000.00元，第二次给付70000.00元，付款时邹振生在场。原告质证无异议，被告质证无异议。
第二次出庭证明2013年4月末到5月初，邹振生和任怀军在一个小饭店吃饭时，任怀军说房子要卖，要通知他媳妇冯跃芳一声，问冯跃芳是否回来。原告质证，对证人证言真实性没有异议，对待证事实与本案的关联性有异议，其证人证言不应认定为是原告冯跃芳对涉案房屋所有权处分的真实意思表示，被告无法基于合同获得涉案房屋所有权。被告质证没有异议。
证人于长林第一次出庭证明，2013年8月份任怀军与郭莉茜签订了房屋买卖合同，于长林作为中间人在买卖协议上签字，当时房子拆迁，新楼正在建设中。买卖协议签订时，于长林看到了拆迁协议，上面写的是任怀军的名字，听任怀军说已经和冯跃芳离婚了，并且被告问任怀军是否有妻子时，任怀军说没有妻子，房款第一次给付50000.00元，第二次给付70000.00元，于长林都在场，冯跃芳没有在现场。原告质证无异议，被告质证无异议。
第二次出庭证明，一次和任怀军吃饭时，于长林问任怀军你要卖房子不给你媳妇冯跃芳打个电话啊，之后任怀军去门口打电话了。原告质证有异议，与邹振生第二次出庭的证言有矛盾，并且原告冯跃芳是否知道任怀军买卖房屋并不影响也不代表冯跃芳同意或授权，因此任怀军与被告之间的买卖协议并不是冯跃芳真正房屋所有权人的处分意思。被告质证没有异议。
证人任怀友证明，任怀军与郭莉茜买卖协议上的房屋是没建好的新楼，棚户区改造之前的房屋所有权证上所有权人是任怀军，拆迁协议及拆迁过程中的手续是任怀军办理的，有一天冯跃芳通过任怀友将房屋的所有权证、户口转交给任怀军，10000.00元钱还任怀友，说楼房归任怀军，商场南面的铁皮房归冯跃芳。任怀友不知道冯跃芳和任怀军离婚调解书的内容，财产归冯跃芳所有，房屋买卖时原告冯跃芳同意，但没有签字。原告质证有异议，首先证人身份与本案有直接利害关系，其次，证人说是冯跃芳将产权证、户口交由仁怀友转给任怀军，这一事实不存在，并说原告当时放弃产权也不存在。证人所说的其他无异议。被告质证没有异议。
证人胡春风证明，2012年有一天，我给任怀友的姐姐搬家，冯跃芳去了，把10000.00元钱和房照交给任怀友了，冯跃芳说她和任怀军离婚了，楼上归任怀军所有，楼下铁皮房归冯跃芳所有。原告质证有异议，首先证人证言与第一次出庭的内容不符，冯跃芳当时只是去还任怀友10000.00元钱，并未送房照，且证人也未看到所称的房照为涉案房屋被拆迁的房屋所有权证，证人都是从任怀友处听说而来，其证言无证明力。被告质证没有异议。
证人刘永君证明，2012年4月份一天下午，我帮人干活呢，我们四五个人，我看到了冯跃芳将10000.00元钱、房证和户口本给任怀友，之后冯跃芳说房子给任怀军。原告质证有异议，刘永君的证言与胡春风的证言相矛盾，被告质证没有异议。
法院依职权对黑龙江省兴隆林区房地产管理处主任刘晓制作的一份询问笔录。原告质证，对笔录的真实性没有异议，但与本案的事实关联性有异议。被告质证没有异议，房地产管理局已经认可郭莉茜与任怀军的买卖，并将收款收据的交款人登记在郭莉茜名下，收款收据是房产局下一步给郭莉茜办理产权证的依据。
通过庭审调查，原、被告质证，本院经过审查核实并经合议庭评议，认证如下：
对原告出示的证据认证如下：
原告的证据一和三，被告质证真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信，该组证据证明在1993年3月29日任怀军对兴隆林业局8-1-3-2室享有有限产权，1996年8月21日任怀军对兴隆林业局8-1-3-2室的房屋申请房屋所有权登记和申请房照发放，1998年任怀军向兴隆林区房地产管理处交纳了房屋证件和产权交易的费用，任怀军办理了房屋产权登记，取得了该房屋的所有权，2001年1月8日冯跃芳与任怀军经黑龙江省巴彦县人民法院调解离婚，协议家庭财产归冯跃芳所有。
原告的证据二，黑龙江省兴隆林区基层法院（2014）兴林商初字第14-4号民事裁定书是兴隆林区基层法院作出的，并加盖了法院公章，本院对该证据真实性予以采信，但该裁定书中对涉案房屋进行查封，并不能以此证明原告对涉案房屋主张过权利。
证人李长清、张国忠和李悦山的证言互相印证，并且与证据一和三形成证据链条，本院对该证据予以采信。
对被告出示的证据认证如下：
被告的证据一，原告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信，该证据证明了2013年8月9日任怀军将位于富民小区八委一号楼（原黄楼）的房屋（房屋所有权证号为00028）卖给被告郭莉茜，所售房屋总金额120000.00元。
被告的证据二，原告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信，该证据证明2014年10月30日兴隆林业局棚户区改造办公室收取了被告的15080.00元，交款事项富民二期二号楼331号。
被告的证据三，原告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信，收款收据写明富民2楼3单元331房号住户姓名是郭莉茜，证明该房屋归郭莉茜占有使用，交纳了水费等各项费用。
被告的证据四，原告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信，房地产管理法第三十八条的规定，不是效力性强制性规定。
被告的证据五，原告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信，该证据证明2001年1月8日冯跃芳与任怀军经巴彦县人民法院调解离婚，协议家庭财产归冯跃芳所有。
证人邹振生第一次出庭的证言，原告质证无异议，被告质证无异议，本院对该证据予以采信。第二次出庭说任怀军说房子要卖，要通知他媳妇冯跃芳一声，而邹振生在第一次出庭时说任怀军与冯跃芳离婚了，证人邹振生的证言前后矛盾，本院对证人邹振生第二次出庭的证言不予采信。
证人于长林第一次出庭的证言，原告质证无异议，被告质证无异议，本院对该证据予以采信。第二次出庭说问任怀军要卖房子是否给任怀军媳妇冯跃芳打电话了，而于长林在第一次出庭说听任怀军说已经和冯跃芳离婚了，被告郭莉茜问任怀军是否有妻子，任怀军说没有妻子，证人于长林的证言前后矛盾，本院对证人于长林第二次出庭的证言不予采信。
证人任怀友、胡春凤、刘永君的证言相互矛盾，不能互相印证，不能形成有效的证据链条，本院对证人任怀友、胡春凤、刘永君的证言不予采信。
法院依职权对黑龙江省兴隆林区房地产管理处主任刘晓制作的询问笔录，房产处主任刘晓了解原、被告争议的房产产权办理的相关信息，房产处主任刘晓与原告和被告没有利害关系，本院对该证据予以采信。
经审理查明：1993年3月29日任怀军对兴隆林业局8-1-3-201室享有住宅的有限产权，1996年8月21日任怀军对兴隆林业局8-1-3-201室的房屋申请房屋所有权登记和申请房照发放，1998年任怀军向兴隆林区房地产管理处交纳了房屋证件和产权交易的费用，任怀军办理了房屋产权登记（房照号00028），取得了该房屋的所有权，2001年1月8日冯跃芳与任怀军调解离婚，协议家庭财产归冯跃芳所有，冯跃芳对争议房屋享有所有权，但冯跃芳自认房屋没有办理过户手续，仍登记在任怀军名下。2013年8月9日任怀军将房屋所有权证号为00028号位于富民小区8-1-3-201室（拆迁后的房屋为三单元301）卖给被告郭莉茜，所售房屋总金额120000.00元，被告以现金形式两次付款，第一次付款50000.00元，第二次付款70000.00元，2014年8月26日任怀军去世。2014年10月郭莉茜向兴隆林业局棚户区改造办公室交纳了拆迁后的房屋差价款15080.00元，同时交纳了水费、取暖费、垃圾清理费、保洁服务费等费用，郭莉茜对争议房屋实际占有并进行了使用，因为黑龙江省森工总局整个棚户区改造工程没有完成，所以没有办理房屋所有权证书。2015年1月7日，冯跃芳诉至法院，请求确认任怀军与郭莉茜签订的房屋买卖协议无效，同时要求郭莉茜将房屋及拆迁协议返还给冯跃芳。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：第（五）项违反法律、行政法规的强制性规定，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条规定，《合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《城市房地产管理法》第三十八条未依法登记领取权属证书的房屋不得转让的规定，不是效力性强制性规定，因此被告郭莉茜与任怀军双方签订的房屋买卖合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，任怀军与郭莉茜签订的合同是双方当事人真实的意思表示，任怀军与郭莉茜签订的房屋买卖合同是合法有效的。同时根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中冯跃芳以出卖人任怀军在缔约时对争议房屋没有所有权为由主张合同无效，法院应不予支持。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中原告冯跃芳不能提供证据证明自己的主张，且被告郭莉茜对原告冯跃芳的主张不予认可并提出证据予以反驳，故原告冯跃芳要求确认房屋买卖协议无效的诉讼请求本院不予支持。
根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中被告郭莉茜与任怀军签订房屋买卖协议时，知道任怀军离婚了，房屋所有权证书的名字是任怀军，拆迁协议上的名字也是任怀军，但是不知道任怀军与冯跃芳2001年离婚时调解书的内容，郭莉茜受让该不动产时是善意的，并且已经支付了合理的价格120000.00元，郭莉茜向兴隆林业局棚户区改造办公室交纳了拆迁后的房屋差价款15080.00元，同时交纳了水费、取暖费、垃圾清理费、保洁服务费等费用，郭莉茜对争议房屋实际占有并进行了使用，只是因为黑龙江省森工总局整个棚户区改造工程没有完成，所以没有办理房屋所有权证书，被告郭莉茜对争议房屋物权的取得构成了善意取得。故原告冯跃芳要求将房屋及拆迁协议返还给原告冯跃芳的诉讼请求本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告冯跃芳的诉讼请求。
案件受理费人民币50.00元，由原告冯跃芳承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省林区中级人民法院。
审 判 长 宋国臣
审 判 员 席金山
代理审判员 李艳娜
二〇一五年五月二十六日
书 记 员 陈 琦