海南省海口市美兰区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼0108民初376号
原告：王武，男，1968年12月出生，汉族，住海南省海口市美兰区。
原告：黄雅，女，1974年11月出生，黎族，住海南省万宁市。
两原告委托代理人：韦享富，海南国岛律师事务所律师。
被告：林位山，男，1967年2月出生，汉族，住海南省海口市美兰区。
被告：林禄忠，男，1938年8月出生，汉族，住海南省海口市龙华区。
被告：李正兰，女，1937年10月出生，汉族，住海南省海口市龙华区。
被告：林位民，男，1958年3月出生，汉族，住海南省儋州市。
被告：林尚仪，男，1994年7月出生，汉族，住海南省海口市美兰区。
被告林禄忠、李正兰、林位民的共同委托代理人：林位山，男，1967年2月出生，汉族，住海南省海口市美兰区。
被告林禄忠、李正兰、林尚仪的共同委托代理人：姜桂红，女，1973年10月出生，汉族，住海南省海口市美兰区。
被告：赖碧波，女，1979年5月出生，汉族，住海南省海口市美兰区。
被告：赖碧文，女，1975年2月出生，汉族，住海南省海口市美兰区。
被告：杨惠芳，女，1971年2月出生，汉族，住海南省海口市美兰区。
被告：吴维亮，男，1971年1月出生，汉族，住海南省海口市美兰区。
被告：吴育央，男，1970年5月出生，汉族，住海南省海口市美兰区。
原告王武、黄雅诉被告林位山、林禄忠、李正兰、林位民、林尚仪、赖碧波、赖碧文、杨惠芳、吴维亮、吴育央合作建房合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告王武、黄雅及其委托代理人韦享富到庭参加诉讼；被告林位山本人并作为被告林禄忠、李正兰、林位民的委托代理人到庭参加诉讼；被告林禄忠、李正兰、林尚仪的委托代理人姜桂红到庭参加诉讼；被告赖碧波、赖碧文、杨惠芳、吴育央到庭参加诉讼。被告吴维亮经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王武、黄雅诉称：2011年4月20日，原告王武、黄雅与被告林位山签订《合作建房协议》，协议约定原告出资25万元建造房屋等内容。协议签订后，原告支付了25万元给被告，后双方有争议，原告起诉至法院后被告知双方签订的合同无效，原告故请求返还建房款及利息。鉴于所建房屋得到政府的补偿，被告返还原告王武、黄雅的25万元之后，收缴其违法所得。为了维护原告的合法权益，特诉请：一、确认原告王武、黄雅与被告林位山签订的《合作建房协议》无效；二、判令被告返还给原告王武、黄雅建房款25万元及利息（本金25万元，依照中国人民银行同期贷款利率计算，自2012年6月8日起计算至实际偿付之日止）；三、诉讼费用由被告承担。
被告林位山辩称：一、被告林位山与原告所签订的合作建房协议书是无效的。理由是，一是侵犯了房屋共有人的权益，合作所建的房子是林位山和妻子、儿子及父母所共有的房子，没有经过其他家庭成员的同意，仅是林位山一人签订的，合作建房协议侵犯了其他共有人的合法权益。二是双方所建的房子没有取得《国有土地使用权证书》、《建设用地规划许可证》以及居民个人兴建住宅用地批准通知书，违反了《城乡规划法》及其他建房报建的规定。二、按照《合作建房协议》约定，双方加盖的第五层、第六层房子，原告只有居住权，没有产权。三、原告无权要求返还25万元及利息。被告林位山与原告所签订的是《合作建房协议》，不存在借贷关系，且林位山在收到原告建房款后完成了第五、六层房屋的加盖施工，同时保证原告拥有居住权。四、原告居住条件困难，林位山出于善意帮助原告，合作建房以改善原告居住条件，林位山收到原告出资的25万元全部为建房所需的工程款，并无其他项目的附加费用。五、由于不可抗力的原因，国家建设需要对涉案的房屋进行土地征用、房屋拆迁，林位山并未主动侵犯原告的权益。综上所述，原告与林位山所签订的《合作建房协议》确实无效，但原告要求返还建房款25万元及利息的诉讼请求不合理。请求人民法院对原告向林位山主张返还建房款及利息的诉讼请求不予支持。
被告林禄忠、李正兰、林位民、林尚仪辩称：一、被告林禄忠、李正兰、林位民、林尚仪不符合本案被告主体资格。原告在林禄忠、李正兰、林位民、林尚仪的房屋上加建第五、六层楼房的事情，林禄忠、李正兰、林位民、林尚仪不知情。林禄忠、李正兰、林位民、林尚仪在林位山和原告双方之间的《合作建房协议》上没有签名，也没有事后表示同意。因此，林禄忠、李正兰、林位民、林尚仪与本案的《合作建房》纠纷没有关系，不具备被告的主体资格。二、合作所建的房子是在林禄忠、李正兰、林位民、林尚仪和林位山所共同所有的原来三层半的房子上加盖的房子，原告和林位山在未经林禄忠、李正兰、林位民、林尚仪的同意，在不知情的情况下，擅自加建第五、六层的行为，侵犯了林禄忠、李正兰、林位民、林尚仪的合法权益，该《合作建房协议》是无效的。综合上述，本案林位山和原告签订的《合作建房协议》是无效的，原告无权对林禄忠、李正兰、林位民、林尚仪主张返还建房款25万元及利息。为了维护林禄忠、李正兰、林位民、林尚仪的房屋征收权利不被原告侵犯，请求法院判决原告与林位山签订的《合作建房协议》无效，并对原告向林禄忠、李正兰、林位民、林尚仪主张返还建房款25万元及利息的诉讼请求不予支持。
被告赖碧波、赖碧文、杨惠芳、吴维亮、吴育央未发表答辩意见。
经审理查明：海口市美兰区流水坡一队726号房屋的原权属人为被告林位山、林禄忠、李正兰、林位民、林尚仪。该五位被告于2009年第一次在海口市美兰区流水坡一队726号土地建造三层半的房屋一栋，之后又于2010年左右加盖了围墙、车库、厨房等附属设施。
2011年4月20日，原告王武、黄雅与被告林位山签订《合作建房协议》一份，约定原告向被告林位山支付合作建房款25万元，被告林位山将海口市美兰区流水坡一队726号房屋由原有的三层半加盖至六层；其中第五层为混凝土混合结构、第六层为轻型材料混合结构房；加盖完成后，房屋第一层至第四层归被告林位山所有，整栋房屋土地使用权仍归被告林位山所有，房屋第五层、第六层归原告所有；如发生国家建设需要征用上述土地、拆迁房屋时，所得赔偿的房屋或赔偿金由双方按协议的条件分配。上述协议签订后，原告王武依约分五次共向被告林位山支付了合作建房款25万元（其中，2012年4月28日支付合作建房款7万元、2012年5月4日支付合作建房款3万元、2012年5月7日支付合作建房款5万元、2012年5月18日支付合作建房款5万元、2012年6月7日支付合作建房款5万元），被告林位山依约将海口市美兰区流水坡一队726号房屋由原有的三层半加盖至六层。
2015年，因海口市美兰区流水坡片区棚户区（城中村）改造项目开始实施，涉案海口市美兰区流水坡一队726号的六层房屋被整体拆除。经海口市美兰区白龙街道办事处、海口市美兰区白龙街道办事处流水坡社区居民委员会、海口市美兰区白龙街道流水坡经济社等相关部门核查确认：涉案海口市美兰区流水坡一队726号房屋的户主为被告林位山、林禄忠、李正兰、林位民、林尚仪，该房的建筑面积为“混合”结构427.86平方米、土地面积为200.76平方米、该房屋所属土地未办理相关证件、土地性质为“宅基地”。
被告林位山、林禄忠、李正兰、林位民、林尚仪在庭审中表示，海口市美兰区流水坡一队726号的土地为早年从流水坡一队村民受让所得，未办理相关的权属证书。本案审理过程中，原告申请本院依法向海口市美兰区流水坡片区棚户区（城中村）改造指挥部调取海口市美兰区流水坡一队726号房屋的产权调查资料，经本院工作人员向海口市美兰区流水坡片区棚户区（城中村）改造指挥部调查核实发现，原告在本案中提交的证据材料“产权调查资料”与该指挥部所存档的资料相同，故庭审以原告提交的证据材料“产权调查资料”进行质证。
本院确认以上事实有合作建房协议、收条、产权调查表、土地、房屋现场调查表、流水坡片区改造项目土地权属来源证明、流水坡片区改造项目权属人确认表，以及当事人的陈述意见等在案为凭，这些证明材料经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为：一、关于《合作建房协议》效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款的规定，任何单位与个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。本案中，原告王武、黄雅不具有流水坡一队村民身份，与林位山订立合作建房协议，在宅基地上合作建房，变相使用宅基地，违反法律的规定。同时，被告林位山并非涉案房屋的唯一权属人，两原告及被告林位山未经其他权属人同意，私自对涉案房屋进行扩建，已经侵犯了其他权属人的合法权益。因此，原告与被告林位山订立的《合作建房协议》归于无效。诉讼过程中，本院对此法律关系的性质作出释明，双方对于协议为无效合同的性质认定均无异议。综上，本院对《合作建房协议》属无效合同予以确认。
二、关于王武、黄雅主张因协议无效产生的投资损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本院认为，涉案六层房屋已被政府征收，相应的征收补偿权益经相关部门核实归被告林位山、林禄忠、李正兰、林位民、林尚仪享有。因此，在涉案合同归于无效后，原告王武、黄雅有权请求被告林位山返还因合同无效投入的资金及利息损失。经核实，原告分五次共向被告林位山支付了合作建房款25万元，其中最后一笔投资款的付款时间为2012年6月7日，因此原告主张被告林位山赔偿自2012年6月8日起的利息损失未超过其依法可主张的权利范围，本院予以确认。被告林位山应赔偿原告王武、黄雅合作建房款25万元，并赔偿利息损失（以25万元为基数，按中国人民银行规定的同期流动资金一年期贷款利率的标准，自2012年6月8日计付至付清款项之日止）。此外，本案被告林禄忠、李正兰、林位民、林尚仪、赖碧波、赖碧文、杨惠芳、吴维亮、吴育央等人并非涉案《合作建房协议》的合同当事人，原告要求其承担因合同无效而造成的损失无相关事实与法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，缺席判决如下：
一、确认原告王武、黄雅与被告林位山于2011年4月20日签订的《合作建房协议》无效；
二、被告林位山应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告王武、黄雅合作建房款250000元，并支付利息（以250000元为基数，按中国人民银行规定的同期流动资金一年期贷款利率的标准，自2012年6月8日计付至付清款项之日止）；
三、驳回王武、黄雅的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5050元，由被告林位山负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
⺀
t0v4jggwep5rnlammh
案件唯一码
|
审 判 长 庄鑫斌
人民陪审员 王巧玲
人民陪审员 黄亚六
二〇一六年八月三十日
书 记 员 彭 慧
速 录 员 何克景
---|---
附：相关法律及司法解释条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第八条城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。***
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。