上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第1156号
原告重庆新龙湖物业服务有限公司上海分公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人张泽林，董事长。
委托代理人刘金培，北京大成（上海）律师事务所律师。
委托代理人严蔚婕，女。
被告李建坤，男，1970年5月7日生，汉族，住福建省长乐市。
委托代理人乔雨，上海市ＸＸ律师事务所律师。
委托代理人何彬，上海市共同综合律师事务所律师。
原告重庆新龙湖物业服务有限公司上海分公司（以下简称“龙湖物业”）与被告李建坤物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月8日立案受理后，依法适用简易程序于2015年6月18日公开开庭进行了审理。原告龙湖物业的委托代理人刘金培、严蔚婕，被告李建坤的委托代理人乔雨、何彬到庭参加庭审。本案现已审理终结。
原告龙湖物业诉称：被告系上海市松江区云清路（龙湖好望山城）XX号1层商铺的业主，于2012年9月30日签订《上海市商品房预售合同》。原告系该小区的前期物业管理公司，与开发商上海恒世房地产有限公司于2011年4月21日签订《前期物业管理服务合同》，后在2014年续签了该服务合同。该服务合同约定，被告房屋（底层和平层）核定的物业管理费收费标准为按照建筑面积收取10元每月每平方米。被告房屋的建筑面积为120平方米，因此被告每月应当缴纳的物业管理费为1，200元。另约定，物业服务费按季缴纳，业主应当在每季度前一个月的15日之前履行缴纳义务。被告于2013年4月22日办理房屋交接手续，曾支付过2013年5月至2013年10月的物业管理费。但自2013年11月起，被告未能按时缴纳物业管理费，目前已经结欠（截止至2015年6月）物业管理费总计24，000元。另，根据合同约定，“业主逾期缴纳的，按日收取应交费用千分之三的违约金”，故应被告的迟延支付，截止至2015年3月31日已累计产生违约金20，541.60元。原告曾发函向被告催告，但被告至今仍不履行缴费义务。被告的行为已经严重违反《前期物业管理合同》的约定，侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2013年11月1日至2015年6月30日的物业管理费24，000元；2、被告向原告支付因迟延支付上述物业管理费所产生的违约金20，541.60元。
被告李建坤辩称：不同意原告全部诉请。1、原告提供的2014年4月份的前期物业服务合同，被告不知情且没有签署。2、被告是在本案诉讼中才得知该合同，此前对物业费的具体构成及物业的服务内容和收费标准均不清楚。3、在收到原告证据后，被告认为原告的收费标准明显过高且与其提供的物业服务相距较大，请求法院调整。当时被告在签订商品房预售合同时看成是一个季度收取10元的标准。4、违约金日千分之三的标准过高。确认涉案房屋建筑面积为120平方米。被告认为原告的物业服务存在严重失职和不作为行为，经过被告和其他业主多次投诉和情况反映仍得不到反馈，在这种情况下被告认为原告的物业费不应该收取。
经审理查明：2011年4月21日，原告（作为乙方）与案外人上海恒世房地产有限公司（作为甲方）（以下简称“恒世房产”）签订《前期物业服务合同》一份，约定本合同所涉的物业名称为上海龙湖好望山城，住宅收费标准为：高层2.8元每月每平方米，低层及平层3.6元每月每平方米，物业服务费按季交纳，业主应在每季度前一个月的15日之前履行交纳义务，逾期交纳的，按日收取应缴纳费用千分之三的违约金，合同期限自2011年4月21日起至2014年4月22日止；物业管理服务事项包括：（1）物业共用部位的维护；（2）物业共用设施设备的日常运行和维护；（3）公共绿化养护服务；（4）物业公共区域的清洁卫生服务；（5）公共秩序的维护服务；（6）物业使用禁止性行为的管理；（7）物业其他公共事务的管理服务；（8）业主委托的其他物业管理服务事项。另，上述双方又签订《前期物业服务合同》一份，约定由原告对上述小区提供物业服务，合同期限自2014年4月23日起至2017年4月22日止；其中商业用房、非住宅物业（商铺）的物业服务费标准为10元每月每平方米，物业服务费按季交纳，业主应在每季度前一个月的15日之前履行交纳义务，逾期交纳的，按日收取应缴纳费用千分之三的违约金；其他内容与2011年4月21日的前期物业服务合同相同。
2012年2月23日，原告（作为乙方）与案外人恒世房产（作为甲方）签订《前期物业服务合同补充协议》一份，约定补充主合同第七条中商业用房的物业服务费标准为10元每月每平方米。
2012年9月30日，原告（作为乙方）与案外人恒世房产（作为甲方）签订《上海市商品房预售合同》一份，合同第二条约定乙方向甲方购买松江区云清路龙湖好望山城XX号1层房屋，政府批准的规划用途为店铺……据甲方暂测该房屋建筑面积为119.99平方米……该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书见本合同附件五。合同第二十四条约定，甲方已选聘龙湖物业对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》（见附件五），因该房屋规划用途为店铺用房，甲乙双方已签订了《商业物业临时管理使用公约》（见附件五）。附件五中的承诺书载明，被告为龙湖好望山XX号的房屋购买人，关于包括该房屋在内的龙湖好望山的前期物业管理，案外人恒世房产与原告签署了《前期物业服务合同》，并按照有关法律法规的要求制定了《商业物业临时管理使用规约》，恒世房产已经在被告签署有关该房屋的预售合同之前将《前期物业服务合同》和《管理规约》出示给被告。被告承认物业服务公司根据前期物业服务合同具有对包括该房屋在内的龙湖好望山实施物业管理的资格，并对前期物业服务合同和管理规约的内容表示认可，同意物业服务公司按照前期物业服务合同和管理规约的规定实施龙湖好望山的物业管理。被告确认已于签署该房屋的预售合同前详细看阅了存放于售楼现场的前期物业服务合同和管理规约，被告完全明白并同意遵守前期物业服务合同及管理规约的规定以及任何修改和补充，履行物业服务合同及管理规约所规定的各项义务。该附件五文后有被告的签名。《补充条款一》第十八条第四款约定，本小区实行统一管理，《商业物业临时管理使用公约》、《前期物业服务合同》见本合同附件，买受人已详细阅读《前期物业服务合同》和《商业物业临时管理使用公约》，买受人统一按照前述文件的约定交纳物业费及享有权利承担义务。《补充条款一》第十八条第五款约定，前期物业管理费为10元每平方米每月，物业管理费由物业服务企业采用每季定期收费方式，自出卖人通知办理交付手续之日的次月一日起征收，具体以《前期物业管理服务合同》为准。
2013年4月22日，被告签署《承诺书》一份，明确被告已详细阅读并理解建设单位恒世房产指定的龙湖好望山城商业物业临时管理规约，同意遵守本规约内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。
同日，被告签署《商品房交接清单》一份，明确被告于2013年4月22日对涉案房屋进行验收交接。
同日，被告缴纳2013年5月1日起至2013年7月31日止的物业费，按面积120平方米，单价10元每平方米每月计算，每月1，200元，3个月共计3，600元。
2013年11月5日，被告缴纳2013年8月1日起至2013年10月31日止的物业费3，600元。计算方式同上所述。
2014年5月20日，被告与案外人唐某某签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将涉案房屋租给唐某某，租期自2014年5月21日起至2019年6月20日止。
2014年5月28日，被告（甲方）与案外人唐某某（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》一份，约定甲方房屋由于开发商原因，室内地坪标高低于室外地坪标高，为了防止雨水流入房间，故需要在门口安装挡水板，经甲乙双方友好协商，由乙方每天拆装挡水板，拆装费用由甲方补贴给乙方，补贴费用为1，250元每月，此费用从房租直接抵扣。
2014年8月21日，被告通过律师向原告发送《律师函》一份，对原告物业现状、管理内容及收费明确表示异议。
2014年9月12日，原告向被告寄送律师函一份，言明截止2014年9月，被告未按时支付物业服务费共计13，200元，并限被告于2014年9月30日前付清物业服务费13，200元及违约金8917.20元。
庭审中，被告申请证人戴某出庭作证，证明原告存在失职和不作为。证人称，物业存在的问题主要是店面高度太低导致房屋进水，且物业设置的防水板带来不便，本来不应该有油烟现在有油烟，在装挡水板前有听说过商铺进水问题，但没有看到过被告商铺进水，住宅区域巡逻多，外面的少，好像是外面贴补里面的费用了，安保、巡逻和擦窗都没有看到，保修和清扫垃圾看到过，收到过暴风雨等短讯，物业服务只值3元的标准。另外，被告申请证人倪某某出庭作证，欲证明原告存在失职和不作为。证人称，至今没有看到原告提供了10元每月每平方米的物业费的相应服务；物业包括保洁、保安、绿化等服务内容，但原告并未提供保洁、保安等服务，商铺门口也没有任何绿化，商铺隔壁开餐饮店，味道较大，但反映多次原告仍未解决；住宅用房的住户享受到了包括保洁、保安、绿化的物业服务，但收费标准是2.8元每月每平方米。对此，原告认为，证人也是没有按期缴纳物业费的，从利益方面和被告是一致的，证言真实性有待核实，且与本案无关。
庭审中，原、被告均确认涉案小区至今未成立业主大会或者业主委员会。
庭审中，被告提交商铺漏水照片、电子邮件，欲证明原告怠于履行漏水检修义务，马桶污物倒灌严重。对此，原告认为真实性不予认可，无法判断漏水是被告房屋里发生的，发生时间也无法判断，无法反应被告报修过，无法反映和本案的关联性。
庭审中，被告提交步行街照片，欲证明商铺门口的步行街道路到2014年1月才修好，期间道路上都是黄沙和水泥，建筑垃圾随意堆放；车辆随意停放无人管理；步行街没有任何绿化；旁边餐饮店排放油烟不合标准；商铺屋面雨水管直接排水到步行街，步行街地面却高于商铺地面，反坡却无排水管和下水管道，易造成雨水倒灌，商铺进水。故原告没有管理和服务，不应该收取物业费。对此，原告认为照片真实性不予认可，无法确认手机上显示的时间就是真实的拍摄时间；对关联性也无法确认，部分照片并未反映道路是被告商铺门口的情况，拍摄的角度和车辆停靠位置不是物业管理区域范围内，是市政管辖；对绿化问题，并非是门口有绿化和保安业主蔡支付物业费，而是整个小区业主共享和公摊的；照片无法反映出积水问题，也没有反映出商铺进水问题；挡水板是原告根据业主反映和要求主动为业主装设的，雨水量大的强暴雨恶劣突发天气下，为了防止步行街排水不足，临时给业主提供了防水措施，除非突发恶劣天气，正常人不需要每天拆装挡水板，排水能力不足的问题是市政道路的排水问题导致的，不是原告的责任；其他人停车或者排油烟造成被告损失，被告应通过其他途径主张。
庭审中，被告提交其他房屋房地产权证及物业发票，欲证明周边同类型物业收费标准远远低于原告主张的费用。对此，原告认为产证真实性无异议，但发票的真实性无法确认。
庭审中，被告提交了其与案外人的房屋租赁合同、补充协议及照片，欲证明步行街大概在2014年4月底才做好，被告以每年10万元将房屋出租，后因为原告对挡水板和保修置之不理，租客产生异议，故被告对租客的租金每月减免了1，250元。对此，原告认为租赁合同和补充协议与本案无关，真实性不予认可，每天拆装挡水板无法理解，真实性有异议。
庭审中，被告提交样板房模型照片，欲步行街应该是能停车且没有缓坡，是平的，但实际上步行街是容易积水的。对此，原告认为模型照片真实性不予确认，不确认是涉案小区楼盘照片。
庭审中，被告提交2013年4月22日的照片，欲证明交房当时路是没有修好的，一年不能通行，该期间物业费不愿意支付。对此，原告认为真实性不予确认，不确认拍摄时间和地点。
庭审中，被告提交了誉品谷水湾小区的照片，欲证明该先去车辆停放、绿化及路面清洁等现状都是很好的，该小区物业收费标准也才5元。对此，原告认为真实性无法确认，地点无法确认，无法看出收费标准是5年，关联性也无法确认。
庭审中，被告提交了上海中海瀛台物业公共服务收费标准的照片及其小区照片，欲证明原告与物业服务最好的企业相比，收取的物业费过高，被告居住的该小区是徐汇中心区域，物业管理和物业服务都是严格到位的，商铺的物业收费标准是5元。对此，原告认为照片拍摄时间和地点都不确认，也看不出所谓的高端服务的体现，与本案无关。
庭审中，被告提交了新闻报道网页，欲证明涉案小区多次发生下水道堵塞现象，但原告没有及时解决，存在严重不作为。对此，原告认为新闻报道是否真实无法确认。
庭审中，原告提交了2015年商铺后门摄像探头照片、保安巡检照片、夜间武装保安照片、保安管理商铺路面照片、免费提供沿街商铺玻璃门窗清洁服务照片，商铺沿街现场照片，小区内绿化对比照片，欲证明原告提供了安装安保器材、保安巡检、整治乱停车、保洁、小区绿化等物业服务。对此，被告认为上述照片是庭审后原告摆拍的，监控探头不是商铺沿街的探头，保安站岗是小区住宅入口处并非商铺沿街巡逻和站岗，武装巡逻没有见过，清洁服务无法看出是原告的员工或者原告指派的工作人员所为，绿化是小区内部，被告享受不到，车辆乱停毫无管理，保洁服务没有统一着装和佩戴标识
以上事实，有前期物业服务合同、前期物业服务合同补充协议、上海市商品房预售合同、承诺书、商品房交接清单、物业费专用收据、房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议、律师函、证人证言、照片及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：物业管理是物业管理公司依照合同约定为业主提供包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。本案的争议焦点在于：1、原告签署的两份前期物业服务合同对于被告是否有约束力；2、原告主张的物业费收费标准有无合法依据；3、原告提供的物业服务是否存在严重失职以及不作为情形。
关于争议焦点一。本院认为，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，并未违反法律、行政法规有关效力性的强制规定，合法有效，对业主具有约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，被告主张其在诉讼前不知物业服务费标准与被告所称在签订商品房预售合同时看成是一个季度收取10元每月每平方米的标准相悖，且被告已经实际按照10元每月每平方米的标准交纳了6个月物业费，对物业费标准应该明知，故本院对被告的相应抗辩意见不予采信。
关于争议焦点二。虽然原告的第一份前期物业服务合同并未约定商铺物业费标准为10元每月每平方米，但其补充协议、第二份前期物业服务合同、商品房预售合同均明确了商铺物业服务费标准为10元每月每平方米，故原告主张的物业费标准具有相应的合同依据。
关于争议焦点三。被告虽提出原告存在怠于履行房屋漏水检修义务；缺乏监管，公用部位秩序和环境脏乱差；小区地势低洼、雨天排水不畅的抗辩意见，并以此为由拒付物业服务费，但：第一，被告要求原告履行房屋漏水检修义务，却缺乏相应的合同和法律依据。第二，被告所提交的照片等证据均不足以证明其欲证明的内容，亦不能充分证明原告违反了相应的合同义务。第三，即使小区地势低洼、雨天雨水倒灌也并非是原告的原因所致，且被告所称的租金损失依照合同为拆装防水板的补贴，是被告自愿支付，与原告缺乏关联性。综上，被告有关不予支付物业费的抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。至于被告提出的要求法院对物业服务费进行酌减，及要求对物业服务收费标准进行司法评估的意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。
此外，良好有序的物业服务是每个业主的共同希望，被告拖欠物业管理费确系事出有因，原告作为物业服务企业应在合同明确约定的权利义务的基础上，进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通，故对原告主张的违约金，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告李建坤于本判决生效之日起十日内支付原告重庆新龙湖物业服务有限公司上海分公司自2013年11月1日起至2015年6月30日止的物业服务费24，000元；
二、驳回原告重庆新龙湖物业服务有限公司上海分公司的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费914元，减半收取457元，由原告重庆新龙湖物业服务有限公司上海分公司负担211元（已付），被告李建坤负担246元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 洪 飞
二〇一五年八月七日
书 记 员 万小兰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条??当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
三、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。