北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终9032号
上诉人（原审原告）天津长安投资管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区建国路108号海航实业大厦M层。
负责人刘冰清，总经理。
委托代理人曾琼，北京市君泽君律师事务所律师。
委托代理人张凤丽，北京市君泽君律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京耀盛商业发展有限公司，住所地北京市海淀区复兴路十二号2号楼826A。
法定代表人原旭霖，总裁。
委托代理人石有明，北京市万商天勤律师事务所律师。
委托代理人赵青振，男，1985年3月1日出生。
被上诉人（原审被告）耀盛汇融投资管理（北京）有限公司，住所地北京市海淀区复兴路十二号2号楼827B。
法定代表人原超，副总经理。
委托代理人石有明，北京市万商天勤律师事务所律师。
委托代理人赵青振，男，1985年3月1日出生。
上诉人天津长安投资管理有限公司北京分公司（以下简称长安北京分公司）因与被上诉人北京耀盛商业发展有限公司（以下简称耀盛商业公司）、耀盛汇融投资管理（北京）有限公司（以下简称耀盛投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第30457号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人长安北京分公司的委托代理人曾琼，被上诉人耀盛商业公司、耀盛投资公司的委托代理人石有明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2015年6月，长安北京分公司诉至原审法院称：2013年5月，我公司与耀盛商业公司签署《房屋租赁合同》，约定耀盛商业公司承租我公司位于北京市朝阳区××108号××大厦第15层03、04单元房屋，租期2013年5月31日至2018年5月30日，月租金140405.20元，月物业管理费16764.80元，除第一期租金及物业管理费外，耀盛商业公司应于每自然月的首日或之前向我公司缴纳当月的租金及物业管理费。且基于履行全部租赁期限的前提，我公司给予耀盛商业公司免租期。2014年5月，我公司与耀盛商业公司、耀盛投资公司签订《房屋租赁费、物业费分摊协议》，我公司同意租赁房屋的租金及物业管理费由耀盛投资公司向我公司支付，但耀盛商业公司仍为租赁合同的承租方，并对耀盛投资公司的付款义务承担连带责任。租赁合同签订后，我公司交付租赁房屋。但自2015年3月1日起，耀盛商业公司、耀盛投资公司未能按约定支付当月租金及物业管理费，逾期超过30日，其一直以我公司“未能维持××大厦所有公共区域的设施与系统处于正常运行状态”作为拖延付款的借口；事实上，租赁物业的电梯、大堂本身都处于能够正常运行的状态，而耀盛商业公司所述的人员聚集事情并非我公司原因引起，且我公司已经尽力协调解决，其所提出的理由完全没有合同及法律依据，不仅如此，合同已明确约定承租方不得因对物业管理服务不满意而怠于履行其在合同项下的任何责任和义务。2015年3月31日，我公司向耀盛商业公司、耀盛投资公司发出解除租赁合同的告知函。耀盛商业公司收到函件后，既不腾退房屋，也未与我公司结算相关费用。现我公司起诉，要求耀盛商业公司将北京市朝阳区××108号××大厦第15层03、04单元房屋恢复原状，返还给我公司；耀盛商业公司支付免租期租金140405.20元、迟延支付2015年3月租金及物业管理费的迟延履约违约金9430.20元、电费2588.81元、按双倍标准支付2015年4月10日至撤离租赁房屋之日期间的租金及物业管理费、等值于3个月租金的租赁房屋空置损失421215.60元、2015年4月1日至2015年4月9日的租金47151元；耀盛投资公司与耀盛商业公司承担连带责任；耀盛投资公司、耀盛商业公司承担律师费。
耀盛商业公司辩称：自签约起，我公司按时缴纳租金、管理费及其他费用。除2015年3月房租外，我公司已足额支付全部房租，包括2015年4月之后的租金。自2015年3月起，由于出现人员聚集事件，长安北京分公司所出租的大厦持续出现客运电梯、大堂等公共区域设施无法正常使用的情况，进而导致我公司承租的高层物业无法正常使用，同时造成我公司无法正常营业。为此，我公司于2015年3月25日向长安北京分公司发送了告知函，也就此事进行交涉，希望解决。但长安北京分公司不仅不积极解决上述事项，反而以我公司迟延支付租金为由，单方宣布解除租赁合同。因我公司不存在无故延期支付租金的情形，长安北京分公司无权单方解除合同，且应当相应的核减物业无法正常使用期间的租金，并赔偿我公司在上述期间的经营损失，故我公司不同意长安北京分公司的诉讼请求。
耀盛投资公司辩称：同耀盛商业公司。
原审法院经审理查明：2013年4月，长安北京分公司（出租方）与耀盛商业公司（承租方）签署《房屋租赁合同》。双方约定：出租方向承租方出租北京市朝阳区××108号××大厦第15层03、04单元房屋，房屋出租建筑面积为523.9平方米，租期2013年5月31日至2018年5月30日，免租期为2013年5月31日至2013年6月30日、2014年1月1日至2014年1月31日、2015年1月1日至2015年1月31日、2016年1月1日至2016年1月31日、2017年1月1日至2017年1月31日；租金标准为268元/平方米（建筑面积）/月，物业管理费收费标准为32元/平方米（建筑面积）/月；首期租金、物业管理费支付时间为本合同签订之日，自第二期租金始，租金、物业管理费按自然月缴纳，承租方应于每月首日或之前向出租方支付当月之租金、物业管理费；承租方应向出租方支付该房屋的保证金共计471510元；租赁期间，承租方使用该房屋所发生的物业管理费、水、电、通讯、中央空调超时费及其他费用等由承租方承担；如因承租方不履行本合同致使本合同提前终止的，出租方有权没收承租方已付的全部租赁保证金；出租方负责维持本大厦所有公共区域的设施与系统处于正常运行状态，并负责保持公共区域的环境卫生；出租方接受承租方的租金、管理费或其他费用，不得被视作为出租方放弃其向承租方追究因承租方违反本合同项下承租方须遵守及履行的任何规定而须承担责任的权利；如承租方对于物业管理公司提供的物业管理服务不满意的，承租方有权向出租方提出投诉，出租方承诺会要求物业管理公司予以改善，但承租方不得据此怠于履行本合同项下的任何责任和义务；承租方逾期支付本合同项下的租金、物业管理费、租赁保证金、公共事业费用或其他应付费用的，则每逾期一日，承租方应当向出租方支付相当于欠费金额的0.1%的迟延履行违约金；逾期超过30日，出租方有权解除本合同并要求承租方返还房屋，如出租方解除合同的，承租方还应向出租方支付与整个租赁期限剩余时间的租金金额相等的赔偿金；承租方违反本合同约定，经出租方书面通知后未在通知指定的时间内予以改正的，出租方有权单方解除本合同，有权没收承租方支付的租赁保证金，保证金不足以抵偿承租方造成的损失的，承租方还应赔偿造成的损失与租赁保证金的差额部分；因承租方的违约行为导致的诉讼，承租方除承担违约责任外还应补偿出租方因此支付相关费用，包括但不限于诉讼费、律师费等；除非下列情形是因出租方的过失直接引起的，出租方在下列任何情形下不必对承租方或任何其他人士负责：因本大厦、该房屋或本大厦任何部分的任何第三方导致的损害、伤害或损失。
合同签订后，双方即开始履行。长安北京分公司向耀盛商业公司交付了租赁房屋，耀盛商业公司使用租赁房屋进行办公；耀盛商业公司向长安北京分公司缴纳了保证金471510元。
2014年5月，长安北京分公司（甲方）与耀盛商业公司（乙方）、耀盛投资公司（丙方）签订《房屋租赁费及物业费分摊协议》。双方约定：甲方同意自2014年6月1日起至原“租赁合同”期满，乙、丙方分摊××大厦第15层租金及物业费；乙方须作为丙方保证人，担保丙方按时全额缴纳各类费用，如丙方未按时全额缴纳各类费用，则由乙方代替丙方向甲方支付上述费用；丙方须作为乙方保证人，担保乙方按时全额缴纳各类费用，如乙方未按时全额缴纳各类费用，则由丙方代替乙方向甲方支付上述费用。
2015年3月，耀盛商业公司未向长安北京分公司支付当月租金及物业管理费。审理中，耀盛商业公司称自2015年3月12日起，××大厦发生人员聚集事件，造成所有电梯、客梯被封堵，其员工及客户无法正常上下楼，该情况持续至2015年4月上旬，故其未交纳2015年3月的租金及物业管理费。长安北京分公司认可2015年3月12日至4月初因人员聚集导致××大厦电梯无法正常使用。
2015年3月25日，耀盛商业公司向长安北京分公司发出《告知函》，其中载明：“……自2015年3月12日起，贵司所管理的××大厦持续出现客运电梯、大堂等公共区域设施无法正常使用的情况。贵司于2015年3月16日和24日张贴书面说明，解释为大厦其他租户与其客户间的纠纷引发大量人员聚集，阻碍大厦正常办公。此种情况对我司正常办公及公司业务造成了较为严重的影响，我司与贵方交涉未果，我司认为：1.贵司未能按照双方所签订的《房屋租赁合同》的约定，维持××大厦所有公共区域的设施与系统处于正常运行状态，对我司正常办公秩序造成了极为严重的影响。2.我司经营财富管理业务，与引发人员聚集的原16层租户属于同行业。由于贵司未能对前述人员聚集情况进行及时而妥善的处理，导致聚集人员到一楼大堂和楼梯口静坐。上述事件致使我司业务受到了极其严重的负面影响，并为此丧失很多优质客户，产生较大损失，因此，贵司应对上述损失承担责任。就上述人员聚集事件，我司郑重致函贵司，希望贵司尽快采取合理有效措施，确保不再发生类似聚集事件……”。
2015年3月31日，长安北京分公司向耀盛商业公司发出《关于〈告知函〉的回函》，其中载明：“一、关于你方声称的我方未能按照双方所签订《房屋租赁合同》约定维持××大厦所有公共区域的设施与系统处于正常运行状态这一问题，需要说明的是，对于近日在××大厦大堂聚集以及阻碍电梯的人员，我方目前也在积极尽量协调解决此项问题，但我方与该等人员无任何关系，也未对其负有任何责任，故我方对上述情况的发生并不存在任何过失也与其无任何关联；而根据你我双方所签订《房屋租赁合同》中的约定，若并非因我方的过失所直接引起，则我方就××大厦、你方承租房屋或××大厦任何部分的任何第三方所导致的损害、伤害或损失将不必对你方或任何其他人士负责。当然，我方将继续积极紧密跟进，以期可尽快协调解决上述问题。二、关于你方声称的我方应对你方所谓‘丧失很多优质客户、产生较大损失’承担责任这一问题，首先你方对于是否存在所谓‘丧失很多优质客户、产生较大损失’这一情况并未能够予以证明、且根本无法证实；而即使确实存在这种情况，你方在《告致函》中极其牵强地将其归因于所谓‘聚集人员在一楼大堂和楼梯口静坐’这一情况所导致，不合正常的商业逻辑，也是明显无法成立……”。
2015年3月31日，长安北京分公司作出《关于解除××大厦15层01-02、03-04、05-06单元〈房屋租赁合同〉的通知函》，其中载明：“……你方自2015年3月起即无任何理由未向我方支付全部《房屋租赁合同》项下的租金及物业管理费等费用，截至本通知函出具之日为止你方欠付2015年3月的租金及物业管理费合计人民币566844元，欠付能源费合计人民币3435元，前述欠缴费用总计人民币570279元，已构成你方在全部《房屋租赁合同》项下极为严重的违约行为，且我方已享有解除合同的权利。据此，我方根据每一份《房屋租赁合同》通用条款部分第14.2条约定，正式通知你方：一、我方与你方之间的全部《房屋租赁合同》即刻正式解除。二、请你方在三日内结清全部欠款（包括但不限于上述你方仍欠付的租金、物业管理费和能源费）并在全部租赁房屋中清场及撤场完毕。过期未清场的，视为你方对全部租赁房屋内物品放弃所有权，由我方统一处置。三、根据每一份《房屋租赁合同》通用条款部分第6.3条的相关约定，你方所支付的全部租赁保证金人民币1700532元不予退还。四、根据每一份《房屋租赁合同》通用条款部分第14.2条的相关约定，你方须向我方支付因你方违约导致每一份《房屋租赁合同》被解除所对应的违约金……总计7771117.87元。五、你方须向我方支付欠缴费用滞纳金18157.90元。”2015年4月9日，耀盛商业公司收到该通知。
后耀盛商业公司与长安北京分公司就欠付租金及解除租赁合同一事再次进行交涉未果；耀盛商业公司继续使用租赁房屋。2015年4月30日，耀盛商业公司按合同约定数额向长安北京分公司支付2015年4月的租金及物业管理费。
审理中，耀盛商业公司认可欠付电费2588.81元。
原审法院认为：长安北京分公司与耀盛商业公司之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。根据合同，耀盛商业公司应于每月首日或之前向长安北京分公司支付当月租金及物业管理费。耀盛商业公司辩称双方已变更为月底支付当月租金及物业管理费，依据不足，法院不予采纳。在合同履行过程中，耀盛商业公司未按约定支付2015年3月的租金及物业管理费，长安北京分公司于2015年4月9日通知耀盛商业公司解除租赁合同。考虑到耀盛商业公司虽于2015年3月2日至3月11日期间未按约定支付租金及物业管理费，存在违约情形，但尚未构成根本性违约，后××大厦于2015年3月12日至2015年4月初期间出现客运电梯、大堂等公共区域设施无法正常使用的情况，长安北京分公司与耀盛商业公司对此进行了交涉，耀盛商业公司在双方存在争议的情况下，未继续支付2015年3月的租金，亦不属于无正当理由未支付租金之情形，故长安北京分公司于2015年4月9日向耀盛商业公司发出解除租赁合同通知不发生法律效力。长安北京分公司以租赁合同已于2015年4月9日解除为由，要求耀盛商业公司腾退租赁房屋、支付免租期租金、按双倍标准支付2015年4月10日至撤离租赁房屋之日的租金及物业管理费、租赁房屋空置损失、承担律师费及支付2015年4月1日至2015年4月9日租金，缺乏依据，法院不予支持。长安北京分公司要求耀盛商业公司支付延付2015年3月租金及物业管理费的违约金一节，因耀盛商业公司于2015年3月2日至3月11日期间未按约定支付租金及物业管理费的行为已构成违约，故耀盛商业公司应支付该期间迟延履约违约金，对长安北京分公司该项主张之合理部分，法院予以支持。长安北京分公司主张之电费及耀盛商业公司与耀盛投资公司承担连带责任，法院予以支持。鉴于长安北京分公司在本案中未主张2015年3月的租金及物业管理费，故本案不作处理。
据此，2016年1月，原审法院判决：一、耀盛商业公司于判决生效后七日内给付长安北京分公司迟延支付租金及物业管理费的违约金一千五百七十二元。二、耀盛商业公司于判决生效后七日内给付长安北京分公司电费二千五百八十八元八角一分。三、耀盛投资公司对上述给付义务承担连带责任。四、驳回长安北京分公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
长安北京分公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判支持其原审全部诉讼请求。其主要上诉理由是：××大厦在2015年3月中旬出现的大堂人员聚集及阻碍电梯的人员，系第三方人为因素造成，并非大厦设施、设备的原因，长安北京分公司对此没有任何过错。且该事件并不足以导致××大厦的客运电梯、大堂等公共区域无法正常使用，长安北京分公司、大厦物业也一直在采取各种积极措施，将该事件的影响降到最低，长安北京分公司已经履行了《房屋租赁合同》中约定的出租方的义务。耀盛商业公司所主张的事宜不能成为其不履行《房屋租赁合同》项下支付租金义务的正当理由，耀盛商业公司不能依据《合同法》第二百二十七条拒付租金。长安北京分公司已将《房屋租赁合同》中的相关约定对耀盛商业公司进行了阐述，但耀盛商业公司仍拒不支付房租，属于恶意拖欠。自《房屋租赁合同》生效以来，耀盛商业公司一直存在拖延支付房租租金及物业管理费的情形，除2015年3月的租金及物业管理费外，耀盛商业公司已经多次拖延支付房屋租金及物业管理费达30日，多次构成对《房屋租赁合同》的根本性违约，根据《房屋租赁合同》的约定，耀盛商业公司拖延支付租金及物业管理费达30日，长安北京分公司有权依据《房屋租赁合同》的约定解除该协议。
耀盛商业公司服从原审判决。其针对长安北京分公司的上诉理由答辩称：原审认定事实清楚，适用法律准确，请求维持原审判决。2013年起耀盛商业公司承租了长安北京分公司的房屋，并按照约定支付租金，除2015年3月租金外，其他租金已经全部支付。2015年3月未支付租金系因为从3月12日至4月上旬，××大厦发生人员聚集，导致电梯无法运行。耀盛商业公司承租的房屋是××大厦15层，电梯停运导致公司员工无法上班，客户无法商谈业务。耀盛商业公司与长安北京分公司就此进行过协商，并且发了函件，长安北京分公司以迟延支付租金为由要求解除合同，是滥用诉权行为，耀盛商业公司没有根本违约。
耀盛投资公司服从原审判决，其针对长安北京分公司的上诉理由答辩称：原审认定事实清楚，适用法律准确，请求维持原审判决。2013年起耀盛商业公司承租了长安北京分公司的房屋，并按照约定支付租金，除2015年3月租金外，其他租金已经全部支付。2015年3月未支付租金系因为从3月12日至4月上旬，××大厦发生人员聚集，导致电梯无法运行。耀盛商业公司承租的房屋是××大厦15层，电梯停运导致公司员工无法上班，客户无法商谈业务。耀盛商业公司与长安北京分公司就此进行过协商，并且发了函件，长安北京分公司以迟延支付租金为由要求解除合同，是滥用诉权行为，耀盛商业公司没有根本违约。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
以上事实，有相关书证、双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：本案的争议焦点在于长安北京分公司以房屋租赁合同解除为由提起的上诉请求应否得到支持。根据查明的事实，××大厦于2015年3月12日起出现客运电梯、大堂等公共区域设施无法正常使用的情况，长安北京分公司与耀盛商业公司虽对此进行过交涉，但上述情形一直持续至2015年4月初，在对租赁物正常使用存在争议的情况下，耀盛商业公司未向长安北京分公司支付2015年3月的租金，不属于无正当理由未支付租金之情形，且耀盛商业公司未依约支付2015年3月2日至3月11日期间的租金及物业管理费，并未构成根本性违约，故长安北京分公司于2015年4月9日向耀盛商业公司发出的解除租赁合同通知不发生法律效力，长安北京分公司以房屋租赁合同解除为由提起的上诉请求，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费16819元，由天津长安投资管理有限公司北京分公司负担16769元，由北京耀盛商业发展有限公司、耀盛汇融投资管理（北京）有限公司负担50元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费16819元，由天津长安投资管理有限公司北京分公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡新华
审 判 员 沈 放
代理审判员 陈文文
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 王 雨
书 记 员 张晶晶