宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民初字第5873号
原告：杨虹，女，1979年9月20日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
被告：孙魁胜，男，1976年12月18日出生，蒙古族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
第三人：宁夏金昌隆担保有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区新华东街219号五楼。
法定代表人：郭兴强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：劳丽娜，宁夏永合律师事务所律师。
原告杨虹与被告孙魁胜、第三人宁夏金昌隆担保有限公司（以下简称金昌隆担保公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨虹、第三人金昌隆担保公司的委托代理人劳丽娜到庭参加诉讼。被告孙魁胜经公告送达开庭传票，未到庭诉讼。本案现已审理终结。
杨虹向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.判令被告返还租金60000元，押金12000元（合同履约金10000元、装修押金2000元）；3.判令被告赔偿原告装修费用41000元（装修费38000元，设计费3000元），并支付违约金12000元；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，杨虹变更诉讼请求为：1.变更第一项诉讼请求为判令原、被告签订的房屋租赁合同无效；2.变更第三项诉讼请求为判令被告赔偿原告装修费用41000元（装修费38000元，设计费3000元），赔偿金12000元（按照被告应返还给原告的租金总额，以银行同期贷款利率的四倍计算）。事实和理由：2015年4月16日，原、被告签订一份房屋租赁合同，约定原告承租位于银川市兴庆区某街口店铺，年租金60000元，租赁期限自2015年4月16日至2017年4月16日。合同签订的当日，被告给原告出示了原租赁合同及同意转租的证明，原告确认无误后给被告交付租金60000元，押金12000元。后原告对房屋进行了装修，支出装修费用38000元。2015年7月2日，第三人金昌隆担保公司通知原告，因被告未向金昌隆担保公司支付租金，其已与被告解除了房屋租赁合同，并要求原告三日内搬离涉案房屋。2015年7月5日，第三人金昌隆担保公司强行将原告清出房屋。由于被告在转租涉案房屋时，刻意陷瞒其拖欠租金的事实，致使原告无法继续使用房屋，故原告诉至法院，请求判如所请。
孙魁胜未作答辩。
金昌隆担保公司述称，第三人与原告之间无合同关系，本案租赁合同是原、被告之间签订，第三人并不知情。虽然原告向法庭提供了一份第三人同意被告转租的证明，但该证明系复印件，且第三人经与公司有关人员核实，并未给被告出具过该证明，故第三人不认可原、被告之间的转租合同。由于被告拖欠第三人的房屋租金，故第三人与被告解除了房屋租赁关系。原告在装修期间，第三人曾告知原告，因被告欠付租金，第三人将收回房屋一事，但原告仍然继续装修营业。2015年6月底，第三人再次要求原告搬离房屋，但原告推拖不搬。直至2015年7月5日，第三人才不得不将原告清出租赁房屋。现第三人已将房屋另租给他人使用，且他人已将原告的原有装修拆除。
原告杨虹围绕诉讼请求依法提交《经营场所租赁合同》、《装修协议》、《收据》，证明原告承租被告提供的涉案房屋，并给被告支付了第一年度租金60000元、合同履约金10000元、装修押金2000元；提交《装饰工程合同》、定额发票，证明原告对承租房屋进行了装修并支出相应的费用；提交2015年6月29日的《法治新报》，证明第三人在报纸刊登一则《解除房屋租赁合同通知书》，第三人与被告解除了房屋租赁合同，后第三人收回了承租房屋。第三人依法提交《房屋租赁合同》，证明被告从第三人处承租涉案房屋，双方对租赁期限、租金等内容进行了约定，同时约定未经第三人书面同意，被告不得将房屋转租。本院对上述证据进行审查，并结合原告和第三人的陈述，能够认定被告从第三人处承租涉案房屋后又将房屋转租给原告，且被告收取了原告交纳的相关费用，双方当事人存在转租合同关系；原告在使用涉案房屋时对房屋进行了装修，后第三人与被告解除租赁关系，第三人收回涉案房屋的事实。上述证据具备证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月1日，第三人金昌隆担保公司与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定：金昌隆担保公司将位于银川市兴庆区新华东街217号一层的房屋（建筑面积527平方米）租赁给被告，租赁期限十年，自2010年4月1日起至2020年5月30日止；未经金昌隆担保公司书面同意，被告不得将房屋转租、转借。2015年4月16日，原、被告签订一份《经营场所租赁合同》，约定：被告将上述房屋的2号门店（使用面积20平方米）转租给原告，租赁期限二年，自2015年4月16日起至2017年4月16日止，年租金为60000元，第一年度租金于签订合同时交纳；原告给被告交纳合同履约金10000元，租期届满后退还给原告；被告未按约定单方终止合同，应按合同总金额的20%向原告支付违约金。同日，原、被告又签订一份《装修协议》，约定：被告同意原告在上述2号门店进行装修，原告给被告交纳装修押金2000元，装修完毕后15日内退还给原告。同时，被告给原告提供了一份第三人金昌隆担保公司出具的《同意转租证明》复印件。上述合同签订的当日，原告给被告支付第一年度租金60000元、合同履约金10000元、装修押金2000元，被告分别给原告出具了三份《收据》，并将涉案租赁房屋交付给原告。2015年4月20日，原告与宁夏中卫市佳艺装饰工程有限责任公司（以下简称佳艺装饰公司）签订一份《装饰工程合同》，约定：佳艺装饰公司为原告经营的涉案租赁房屋进行装修，装修期限自2015年4月20日至2015年5月8日，装修价款为38000元。2015年5月28日，佳艺装饰公司给原告出具一份收取装修费38000元的收据，并给原告提供了总金额为40000元的定额发票。原告以涉案房屋作为经营场所，开办“老豆达人”进行经营活动。2015年6月29日，因被告未按约向第三人金昌隆担保公司交纳租金，第三人金昌隆担保公司在《法治新报》刊登一则《解除房屋租赁合同通知书》，告知被告自通知刊登后，解除双方签订的房屋租赁合同并收回房屋。2015年7月5日，第三人金昌隆担保公司从原告处收回涉案租赁房屋。后金昌隆担保公司将该房屋另租他人使用。因原告无法实现合同目的，故诉至本院，请求依法判如所请。
本院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意，将房屋交付次承租人使用，实际上行使了承租房屋的处分权，依照无权处分原则，应当认定未经出租人同意的转租合同无效。被告作为承租人从第三人金昌隆担保公司处租赁涉案房屋，其又将房屋转租给原告，而被告与第三人金昌隆担保公司在租赁合同中明确约定未经出租人书面同意，被告不得转租房屋。虽然原告提供了一份第三人金昌隆担保公司同意被告转租的证明，但该证明系复印件，且第三人对其真实性不予认可，故原、被告签订的《经营场所租赁合同》无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。虽然被告给原告提供的第三人金昌隆担保公司同意转租的证明系复印件，但原告有理由相信被告取得了第三人金昌隆担保公司同意转租的书面意见，且致使原告无法经营的另一重要原因是第三人金昌隆担保公司在报纸刊登了与被告解除租赁合同的通知后收回了涉案房屋，故合同无效和原告无法继续使用涉案房屋属于被告的过错造成，原告无过错，被告应向原告返还相应的租金、合同履约金及装修押金，并赔偿原告相应的装修损失。对原告诉请的租金60000元，因原告自2015年4月16日至2015年7月5日期间实际使用租赁房屋80天，故被告应向原告返还租金46849元[60000元-（60000元÷365天×80天）]。对原告诉请的合同履约金10000元、装修押金2000元，本院予以支持。对原告诉请的装修设计费3000元，因原告未提供相应的证据，故本院不予支持。对原告诉请的装修费38000元，因被告同意原告对房屋进行装修，且租赁房屋的装修已拆除，本院无法对装饰装修物现存价值进行鉴定，但原告提供了相应的《装饰工程合同》和装修发票，本院结合原告对涉案房屋的装饰装修时间及实际使用时间，酌情确定被告应向原告赔偿装修损失35000元。对原告诉请的赔偿金12000元，因合同无效后，若一方当事人对合同无效存在过错，且对方当事人因此遭受损失的，过错方应向对方当事人承担赔偿损失的法律责任，故本院酌情确定被告向原告赔偿应返还租金46849元的利息损失（自2015年4月16日起计算至本判决确定的返还之日止，按年利率6%计算）。被告经本院公告送达民事起诉状、应诉通知书及开庭传票，期限届满后未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的诉讼权利。
综上所述，被告未经第三人的同意转租涉案房屋，属于无权处分，故原、被告签订的《经营场所租赁合同》无效，被告应向原告返还租金46849元、合同履约金10000元、装修押金2000元，并赔偿原告装修损失35000元及应返还租金46849元的利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、原告杨虹与被告孙魁胜签订的《经营场所租赁合同》无效；
二、被告孙魁胜于本判决生效之日起五日内向原告杨虹返还租金46849元、合同履约金10000元、装修押金2000元，并向原告杨虹赔偿装修损失35000元以及应返还租金46849元的自2015年4月16日起至本判决确定的返还之日止的利息损失（按年利率6%计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2800元，公告费900元，共计3700元，由被告孙魁胜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 何小军
人民陪审员 田小燕
人民陪审员 俞跃太
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 莫芫清
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。