辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终10153号
上诉人（原审被告）：抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司，住所地法库县法库镇金牛街法姬娜欧洲城3号（1门）。
负责人：边玉臣，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵奕，辽宁满诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田铁石，辽宁满诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宋浩，男，1983年2月16日出生，满族，沈阳神龙药业有限公司销售经理，户籍所在地辽宁省抚顺市清原满族自治县清原镇镇西街1-4号，住辽宁省沈阳市浑南区。
委托诉讼代理人：杨菲，辽宁华禹律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王译羚，辽宁华禹律师事务所律师。
上诉人抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司（以下简称“抚顺嘉宸法库分公司”）因与被上诉人宋浩商品房销售合同纠纷一案，不服辽宁省法库县人民法院（2017）辽0124民初1434号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
抚顺嘉宸法库分公司上诉请求：请求依法撤销一审判决，改判驳回宋浩一审诉讼请求。事实与理由：一、《认购协议》是伪造的，抚顺嘉宸法库分公司从未签订此协议且未收到过购房款；二、张德志是宋浩的债务人，在本案作为证人作证明显属于意图转嫁个人债务；三、一审判决认定宋浩已交付购房款与事实不符。首先，签订认购协议后就交付全部购房款不符合交易习惯。其次，以现金方式支付购房款亦不符合正常人的交易习惯。最后，张德志收取购房款后的资金去向未查清。综上，本案明显是张德志个人与宋浩之间民间借贷关系，在无能力偿还欠款的情况下，与宋浩串通，意图将个人债务风险转嫁给抚顺嘉宸法库分公司。
宋浩辩称，一审判决适用法律正确、查明事实清楚，并无不当，二审法院应维持一审判决，驳回上诉人上诉请求。
宋浩向一审法院起诉请求：1.解除宋浩与抚顺嘉宸法库分公司于2015年5月24日签订的商品房《认购协议书》；2.抚顺嘉宸法库分公司返还宋浩购房款1,065,300元；3.抚顺嘉宸法库分公司支付宋浩购房款1,065,300元逾期违约金（自2017年1月1日起至返还全部购房款之日止，期间违约金按银行同期贷款利率的四倍计算）；4.抚顺嘉宸法库分公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：宋铁成系宋浩父亲，曾系抚顺市泰丰经贸有限公司法定代表人，时任该公司董事长。
宋浩现任沈阳神龙药业有限公司销售经理，负责辽宁区域销售工作。
2013年7月9日，抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司成立，在法库县东湖新区开发“东方尚城”房地产建设工程项目。投资人分别由分公司负责人张德志、项目经理边玉臣组成。资金来源系合伙人自行投资一部分，县政府以收购形式再解决另一部分资金，确保达到开工要求。不足部分还可以融资、售楼及房屋抵押进行解决。张德志系该分公司原始负责人，任职期限至2017年2月28日。
2015年2月3日，宋浩在中信银行沈阳城中支行其账号6217712902125281提取现金670万元。
同日，张德志收到宋浩购置“东方尚城”房款现金490万元，系宋浩购买抚顺嘉宸法库分公司开发建设的法库县“东方尚城”项目3套门市房的总房款，其中包括本案宋浩购买的位于法库县金牛街1号楼5号门市房，房款为1,065,300元；另案宋浩购买的位于法库县金牛街2号楼7号门市房、9号门市房，房款合计为3,831,450元[已经（2017）辽0124民初1435号案处理]。
2015年5月24日，甲方（销售方）抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司与乙方（认购方）宋浩签订商品房《认购协议书》约定为保护商品房交易双方的合法权益，本着公平、公正、公开的原则协商，就乙方认购的商品房一事达成如下协议：
一、认购房屋基本情况：1、乙方预定甲方建设开发的法库县“东方尚城”项目，位于法库县金牛街1号楼5号门市房，建筑面积142.04平方米,最终以产权登记部门实测面积为准。2、门市房价建筑面积7,500元/平方米，总房款1,065,300元（7,500元/平方米×142.04平方米）。
二、认购有效期，甲方承诺为乙方所预定房屋的保留期限自该认购协议书签订之日起至竣工配户止。
……
四、乙方同意选择一次性付款方式，在与甲方签订《商品房买卖合同》后向甲方支付购房价款。
……
六、甲方承诺：1、如果甲方提供虚假材料，此协议无效，甲方除退还订金外还应承担双倍返还给乙方订金的违约责任及其他相应的法律责任。2、自本协议签订后，甲方在为乙方保留该房屋期间内，不得与第三方签订该房屋《商品房认购协议书》或《商品房买卖合同》；并承诺在乙方携本协议与甲方签订《商品房买卖合同》时，甲方将完全履行本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。如甲方违反上述约定，需向乙方双倍返还订金，同时本协议自动失效。3、乙方需要变更商品房认购协议内容的，经双方协商一致后，甲方应予配合。
七、乙方承诺：1、本协议签订后，在上述约定的时间内到甲方指定的地点与甲方签订《商品房买卖合同》，并承诺在甲方签订《商品房买卖合同》时，乙方将完全遵循本协议中约定的买受人、房屋位置、面积、价款、户型等条款。2、如买受人不能履行本协议确定的义务，视为乙方自行放弃该房屋的保留权，甲方有权终止本协议的履行，同时乙方交付的订金不予返还。3、甲方需要变更商品房认购协议内容的，经双方协商一致后，乙方应予配合。
……
八、其他补充协议。1、待该楼竣工配户时，按房产主管部门实际测量面积安排的牌号为准；2、甲方保证该房屋于2016年12月31日前竣工验收完毕；3、房屋竣工验收后10日内甲方与乙方签订正式购房合同，甲方如逾期未同乙方签合同，视为违约;4、甲方如违反条约第3款约定，乙方可以要求全额退房款，并且自2017年1月1日起按银行同期贷款利率的四倍支付逾期违约金。
……
十、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力，自甲乙双方签字之日起生效。甲方抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司签章，负责人张德志签字。乙方宋浩签字。
同日，张德志给宋浩出具的《专用收款收据》载明：“交款人宋浩；领款人张德志签字；人民币1,065,300元；收款事由预收1#5号门市房款；领款人抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司签章；出纳张德志签字。”
2015年6月15日，甲方张德志与乙方边玉臣签订《合资合作协议书》约定：投资人分别由分公司负责人张德志、项目经理边玉臣组成，张德志持30%股份，边玉臣持70%股份。双方自愿经营由抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司开发的“东方尚城”工程项目，营业执照负责人为张德志。此协议形成后，双方应共同继续为项目筹款，保证工程项目开发的正常运行。资金的引进和使用均应以分公司名义操作和进行，但不影响股份的比例。
2017年2月28日，抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司负责人由张德志变更为边玉臣。现张德志仍然是抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司员工。
宋浩按照商品房《认购协议书》预定抚顺嘉宸法库分公司开发建设位于法库县金牛街1号楼5号门市房,并支付房款1,065,300元之后，抚顺嘉宸法库分公司至今未能按照商品房《认购协议书》约定时限履行竣工配户、安排牌号、签订正式商品房买卖合同等义务。
一审法院认为，时任抚顺嘉宸法库分公司负责人张德志收取宋浩房款490万元，并给其出具现金《收据》，应依法视为代表抚顺嘉宸法库分公司的行为，该代表行为有效，其中包括收取本案宋浩购买抚顺嘉宸法库分公司开发建设的“东方尚城”项目位于法库县金牛街1号楼5号门市房，房款1,065,300元。
时任抚顺嘉宸法库分公司负责人张德志与宋浩签订的商品房《认购协议书》具备一般商品房买卖合同的主要内容，并且抚顺嘉宸法库分公司已经按照约定事先收受宋浩购房款，该商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司签章，负责人张德志签字，宋浩签字，该商品房《认购协议书》依法成立，并生效。
宋浩与抚顺嘉宸法库分公司双方签订的商品房《认购协议书》生效后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。抚顺嘉宸法库分公司已事先一次性收取宋浩的全部购房款1,065,300元，并且给宋浩出具《专用收款收据》，宋浩按照该商品房《认购协议书》约定已经一次性履行对价房款义务。
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以依法解除合同。
商品房《认购协议书》第八条其他补充协议约定:“1、待该楼竣工配户时，按房产主管部门实际测量面积安排的牌号为准；2、甲方保证该房屋于2016年12月31日前竣工验收完毕；3、房屋竣工验收后10日内甲方与乙方签订正式购房合同，甲方如逾期未同乙方签合同，视为违约;4、甲方如违反条约第3款约定，乙方可以要求全额退房款，并且自2017年1月1日起按银行同期贷款利率的四倍支付逾期违约金。”
因抚顺嘉宸法库分公司至今未能按照商品房《认购协议书》约定时限履行宋浩预定位于法库县金牛街1号楼5号门市房竣工配户、安排牌号、签订正式商品房买卖合同等义务。抚顺嘉宸法库分公司迟延履行义务行为已经构成违约，致使宋浩不能实现商品房买卖合同目的。因此，宋浩请求解除与抚顺嘉宸法库分公司签订的商品房《认购协议书》于法有据，事由充分，一审法院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，应当根据履行情况及合同约定，当事人可以恢复原状并要求违约方承担违约责任。
商品房《认购协议书》解除后，根据合同履行情况宋浩已一次性支付抚顺嘉宸法库分公司对价房款及合同中关于违约责任条款的约定，抚顺嘉宸法库分公司应当依法返还宋浩预定其开发建设的法库县“东方尚城”项目法库县金牛街1号楼5号门市房购房款1,065,300元。因此，对于宋浩的此项诉讼请求，一审法院予以支持。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
宋浩请求抚顺嘉宸法库分公司支付房款逾期违约金，约定按照银行同期贷款利率的四倍计算，应当视为按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的四倍计算，符合相关法律规定，一审法院予以支持。
抚顺嘉宸法库分公司抗辩主张张德志既不是分公司员工，也不是分公司股东，已被分公司开除；对宋浩与张德志签订的商品房《认购协议书》及《收款收据》等，分公司均不认可，更谈不上解除，根据宋浩出具与张德志之间的借贷手续，完全是他们之间的个人行为，分公司账户没有打入宋浩所说的款项等，并提供农行法库县支行《明细报表》及《对账单》、空白【东方尚城】《认购协议书》、空白东方尚城《收款收据》证据予以证明。针对其抗辩主张，一是宋浩提供证人张德志证言及《合资合作协议书》证据证明：张德志既是抚顺嘉宸法库分公司方员工，也是股东。张德志已被分公司开除，抚顺嘉宸法库分公司未能提供证据予以证明。据此，抚顺嘉宸法库分公司未能遵循诚信原则进行应诉；二是宋浩提交的证据已经形成完整的证据链条，充分证明宋浩与抚顺嘉宸法库分公司告双方签订的商品房《认购协议书》合法有效；三是商品房《认购协议书》生效后，抚顺嘉宸法库分公司不得因负责人的变动而不履行商品房买卖合同义务；四是抚顺嘉宸法库分公司抗辩主张均系其公司内部管理问题，应另行主张权利处理，对外抗辩本案宋浩，缺乏事实根据和法律依据。因此，对抚顺嘉宸法库分公司的抗辩事由及所提供的证据，一审法院不予采纳；对抚顺嘉宸法库分公司的抗辩主张，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院为保护合同当事人的合法权益，结合本案的实际情况，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第七十六条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、解除宋浩与抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司于2015年5月24日签订的商品房《认购协议书》；二、抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司返还宋浩预定抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司开发建设的法库县“东方尚城”项目位于法库县金牛街1号楼5号门市房购房款合计1,065,300元（7,500元/平方米×142.04平方米）；三、抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司支付宋浩购房款1,065,300元逾期违约金（自2017年1月1日起至返还全部购房款之日止，期间违约金按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的四倍计算）；四、驳回宋浩的其他诉讼请求。上述给付款项，于本判决发生法律效力后15日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,346元，减半收取7,673元，由抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案双方当事人的诉争焦点为：1.案涉《认购协议书》的效力应如何认定；2.宋浩要求解除案涉《认购协议书》及返还购房款和支付利息的诉请应否得到支持。
一、关于案涉《认购协议书》的效力应如何认定问题。庭审中，虽抚顺嘉宸法库分公司主张，其公司从未与宋浩之间签订过商品房《认购协议书》，亦未实际收到宋浩主张交付的购房款项，即案涉《认购协议书》系张德志以公司的名义伪造的，但本院认为，首先，时任抚顺嘉宸法库分公司负责人张德志以公司的名义与宋浩签订《认购协议书》，并收取宋浩房款490万元及给宋浩出具现金《收据》等一系列行为，应视为代表抚顺嘉宸法库分公司的行为，该代表行为有效；其次，庭审中，抚顺嘉宸法库分公司亦承认案涉《认购协议书》及收条的落款处盖有“抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司”的公司印章系其公司的印章；第三，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。而本案中，抚顺嘉宸法库分公司就其提出的案涉《认购协议书》系张德志以公司的名义伪造的主张并未举证证明，其应承担举证不能的法律后果；第四，从涉案《认购协议书》的内容来看，该内容具备一般商品房买卖合同的主要内容，且不违反法律、行政法规的强制性规定。鉴于此，案涉《认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，应为合法、有效，该协议对双方均具有法律约束力。本院对抚顺嘉宸法库分公司的该项上诉主张不予支持。
二、关于宋浩要求解除案涉《认购协议书》及返还购房款和支付利息的诉讼请求应否得到支持问题。本院认为，如前所述，因案涉《认购协议书》已被认定为合法、有效，故双方均应依约履行。根据《认购协议书》第八条的约定，抚顺嘉宸法库分公司保证涉案房屋于2016年12月31日前竣工验收完毕，房屋竣工验收后10日内双方签订正式购房合同，抚顺嘉宸法库分公司如逾期未同宋浩签合同，视为违约，如抚顺嘉宸法库分公司违约，宋浩可以要求全额退房款，并且自2017年1月1日起按银行同期贷款利率的四倍支付逾期违约金。但抚顺嘉宸法库分公司并未按约定履行宋浩预定位于法库县金牛街1号楼5号门市房竣工配户、安排牌号、签订正式商品房买卖合同等义务，致使宋浩不能实现商品房买卖合同目的。抚顺嘉宸法库分公司迟延履行义务行为已经构成违约，其应承担相应的违约责任。故一审法院依合同的约定判决解除案涉《认购协议书》，并由抚顺嘉宸法库分公司向宋浩返还购房款及支付利息并无不当，本院予以维持。
三、关于抚顺嘉宸法库分公司提出双方签订的《认购协议书》不是正式的《商品房买卖合同》，宋浩支付全部购房款与交易习惯不符，且其并未收到购房款，进而抚顺嘉宸法库分公司不应承担返还宋浩购房款及支付利息的上诉主张，本院认为，首先，宋浩与抚顺嘉宸法库分公司签订的《认购协议书》中载明了双方的姓名、名称、涉案房屋的房号、建筑面积、总价、付款时间、方式、交付房屋的时间及违约责任，可以认定该《认购协议书》已基本具备《商品房买卖合同》的基本条款。而宋浩在签订《认购协议书》后支付全部购房款与交易习惯并不相悖；其次，通过企业信用信息公示报告显示，2017年2月28日之前抚顺嘉宸法库分公司的负责人为张德志，企业性质为有限责任公司分公司。根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条：“依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。”的规定，本案中，宋浩与抚顺嘉宸法库分公司于2015年5月24日签订《认购协议书》时张德志是抚顺嘉宸法库分公司的法定代表人，且一审中，张德志亦自认其以公司名义签订《认购协议书》并收取了涉案房屋的购房款，因此，宋浩有理由相信张德志代表抚顺嘉宸法库分公司行使出售案涉房屋的职务行为，即抚顺嘉宸法库分公司应承担本案的民事责任。对于抚顺嘉宸法库分公司称其未收到购房款的问题，与本案不属同一法律关系，应另行主张权利。故对抚顺嘉宸法库分公司的该项上诉主张，本院亦不予支持。
综上所述，抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15,346元，由上诉人抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 贾宏斌
审判员 姜会军
审判员 韩彩霞
二〇一七年十月三十日
书记员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。