湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第00248号
上诉人（原审被告）：绿地地产集团武汉置业有限公司，住所地武汉市汉阳区江城大道366号。
法定代表人：李明，该公司总经理。
委托代理人：官民君、方伟，湖北正信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周红连，女，1974年2月14日出生，汉族。
委托代理人：刘志刚，湖北金卫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张小玲，女，1973年11月30日出生，汉族。
委托代理人：刘志刚，湖北金卫律师事务所律师。
上诉人绿地地产集团武汉置业有限公司（以下简称绿地公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2014）鄂汉阳民一初字第00435号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年9月24日，周红连、张小玲向一审法院起诉，请求判令：解除周红连、张小玲与绿地公司签订的《定向开发合同》，绿地公司双倍返还武汉市汉阳区四新南路与梅子西路交汇处绿地新都会项目D块14号楼商铺一、二层17号商铺定金款共计47万元，本案诉讼费用由绿地公司承担。
一审法院查明，2013年1月18日，绿地公司委托中信建筑设计研究总院有限公司对其开发的位于武汉市汉阳区四新南路与梅子西路交汇处绿地新都会项目D地块14号楼进行规划设计，规划设计有16、17、18号商铺，其中17号商铺规划设计的建筑面积为50.4平方米。2013年3月24日，周红连、张小玲有意向购买绿地新都会项目D地块14号楼商铺一、二层16、17、18号三个商铺，同日向绿地公司交纳5万元，房款交款确认单载明房号为14-17，交款内容为定金。同月26日周红连、张小玲再次向绿地公司交纳11万元，交款内容为首付款，累计交款16万元。同月27日，周红连、张小玲（乙方）与绿地公司（甲方）就绿地新都会项目经乙方要求定向开发及购买事宜签订《定向开发合同》一份，约定：第一条定向开发底商基本情况：协议所涉底商位于武汉市汉阳区四新南路与梅子西路交汇处绿地新都会项目D地块14号楼商铺一、二层17号铺（该底商的最终门牌号以甲方最终标注为准）；该底商的用途为商业，底商部分总体建筑面积约976.64平方米，乙方购买部分建筑面积约50平方米（最终具体面积以实测报告的面积为准）。第二条价款与付款方式：该底商的单价为15，300元每平方米，成交总价约为765，000元（最终具体面积出具后，按照确定面积对成交总价多退少补）；具体支付约定，签署《定向开发协议书》当日，乙方向甲方支付235，000元，作为定向开发约定定金，甲方达到预售许可条件后7日内，乙方向甲方支付剩余首付款15万元，剩余38万元办理银行贷款，在可具备办理银行贷款手续时10日内乙方必须办理完毕所有银行按揭手续。第三条关于面积误差及差异处理（略）。第四条装饰设备标准（略）。第五条交付时间与条件：甲方预计在2015年6月30日前经验收合格后交付乙方（以最终签署的《商品房买卖合同》上的交付时间为准）（略）。第六条关于逾期付款和逾期交房的违约责任（略）。第七条规划、设计变更的约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量或使用功能的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知乙方，如该楼结构形式、空间尺寸、朝向等发生变化：乙方有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。乙方在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。甲方未在规定时限内通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方须在乙方提出退房要求之日起60天内将乙方已付款退还给乙方，并按同期银行同期存款利率付给利息。乙方不退房的，应当与甲方另行签订补充协议。第八条交接（略）。第九条甲方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺（略）。第十条关于产权过户的约定（略）。第十一条保修责任（略），等内容。甲方签章绿地地产集团武汉置业有限公司销售合同专用章，石红文印。乙方签章张小玲、周红连。同日，周红连、张小玲再次向绿地公司交纳75，000元，交款内容为首付款，17号商铺累计交款235，000元。同年6月18日，中信建筑设计研究总院有限公司再次出图，此次规划设计图中，16、17号商铺取消变为楼梯通道，18号商铺未取消。2014年1月3日，该规划设计图经武汉市国土资源和规划局汉阳分局审批通过。同年3月7日绿地公司取得武汉市汉阳区四新南路与梅子西路交汇处绿地新都会项目D地块的建设工程规划许可证，同年3月20日取得D地块14号楼的建筑工程施工，同年3月27日，绿地公司取得D地块D3部分（包括14号楼）的武汉市商品房预售许可证（编号：武房开预售（2014）107号）。同年5月17日，绿地公司就周红连、张小玲与其房屋买卖事宜向周红连、张小玲发函一份表示，周红连、张小玲于2013年3月27日与绿地公司签订了《定向开发合同》，购买绿地公司开发的绿地新都会项目D地块14号楼商铺。该栋楼已于2014年3月27日取得预售许可证。按照《定向开发合同》约定甲方达到预售许可证条件后7日内，支付剩余首付款。根据合同约定周红连、张小玲须于2014年4月3日前支付剩余首付款并签订《武汉市商品房买卖合同》配合办理相关购房手续，截止目前，周红连、张小玲仍未至售楼处办理完购房手续，已经严重逾期。请周红连、张小玲收到本函之日起五日内至绿地中央广场售楼处办理相关购房手续，否则绿地公司将依据《定向开发合同》的约定追究相关违约责任等内容。后因为周红连、张小玲购买的系16、17、18号商铺，16、17号商铺均已取消，仅有18号商铺，周红连、张小玲与绿地公司进行协商。同年5月21日，绿地公司工作人员李晋在催告函下附注：此事正在与开发商协商，尾款结算日期延长至协商完毕后三个工作日。现周红连、张小玲与绿地公司因解除17号商铺的《定向开发合同》事宜产生纠纷。
一审法院认为，周红连、张小玲与绿地公司于2013年3月27日签订的《定向开发合同》具备商品房买卖合同的主要内容，双方就商品房买卖达成一致意思表示，合同依法成立。周红连、张小玲已经依合同支付了购买房屋的定金及部分首付款，绿地公司予以接受，周红连、张小玲与绿地公司之间的商品房买卖关系成立。虽然绿地公司在签订合同时尚未取得商品房预售许可证，但在2014年3月27日周红连、张小玲起诉前已经取得预售许可证，周红连、张小玲与绿地公司签订的《定向开发合同》合法有效，双方均应依合同全面履行自己的义务。依据双方签订的《定向开发合同》，周红连、张小玲的主要义务系支付房屋的价款，绿地公司的主要义务系交付周红连、张小玲符合合同约定的房屋，现周红连、张小玲已依约支付部分房款，合同约定周红连、张小玲购买的17号商铺已不存在，绿地公司已不可能交付周红连、张小玲符合合同约定的房屋，周红连、张小玲签订《定向开发合同》的合同目的已不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，绿地公司已不能履行主要义务，该合同目的已不能实现，故对周红连、张小玲主张解除双方签订的《定向开发合同》的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，周红连、张小玲可以向绿地公司主张赔偿损失。因周红连、张小玲与绿地公司在合同中约定有定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”和《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十一条“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过部分，人民法院不予支持”之规定，周红连、张小玲与绿地公司签订的《定向开发合同》的标的额为765，000元，周红连、张小玲与绿地公司约定的定金235，000元超过合同标的额的20%，对于超过部分不予支持，故对于周红连、张小玲交纳的153，000元适用定金罚则绿地公司双倍返还周红连、张小玲，超过合同标的额20%的部分82，000元，因双方合同已解除，绿地公司应返还周红连、张小玲。对于绿地公司辩称双方已将定金修改为5万元及双方签订的《定向开发合同》第七条约定了违约责任承担，应依合同第七条承担责任的观点，因绿地公司出具的收款确认单上的时间早于双方签订的《定向开发合同》，合同中明确约定了定金条款，收款确认单不可能是对合同的修正，故应以合同约定为准。对于合同约定了定金条款又约定了违约金的，周红连、张小玲可以选择适用违约金或定金条款，因此，对于绿地公司辩称的双方修正了定金数额，且主张适用合同第七条承担违约责任的观点，不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除周红连、张小玲与绿地公司于2013年3月27日就位于武汉市汉阳区四新南路与梅子西路交汇处绿地新都会项目D块14号楼商铺一、二层17号铺签订的《定向开发合同》；二、绿地公司于本判决生效之日起十五日双倍返还周红连、张小玲已付定金人民币153，000元合计人民币306，000元；三、绿地公司于本判决生效之日起十五日返还周红连、张小玲已付购房款人民币82，000元；四、驳回周红连、张小玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币4，175元，由周红连、张小玲负担人民币728元，绿地公司负担人民币3，447元，此款周红连、张小玲已预交，绿地公司于本判决生效之日起十五日将应负担款项直接支付周红连、张小玲。
判后，绿地公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第二项、第三项，并依法改判。理由：一审判决认定周红连、张小玲交纳的153，000元属定金并适应定金罚则，无事实和法律依据。《房款交款确认单》表明，第一笔款项1万元和第二笔款项4万元为定金，第三笔款项11万元和第四笔款项7.5万元为首付款。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十九条规定：实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。因此，虽然合同约定235，000元为定金，但应以实际履行为准。
被上诉人周红连、张小玲辩称，合同明确约定235，000元为定金，合同签订时间为最后时间，应以合同约定为准，且绿地公司在2015年1月15日出具的《解除定向开发合同》通知书中仍称已经交纳的款项为定金。请求维持一审判决。
经审理查明，一审判决认定的事实属实。
本院认为，本案争议的焦点是定金数额如何确定。绿地公司称根据《房款交款确认单》，双方已将定金约定为5万元，但因周红连、张小玲交款及绿地公司出具《房款交款确认单》的时间在前，双方签订《定向开发合同》在后，应以双方最后约定即《定向开发合同》为准，绿地公司请求按之前的确认单认定定金数额，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。《定向开发合同》第二条中明确约定235，000元作为定向开发预约定金，因此，绿地公司称定金数额应为5万元的上诉理由不能成立，本院不予支持，一审判决根据《定向开发合同》约定，并依据合同标的额依法确定定金数额并无不当。
综上，上诉人绿地公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8，350元由上诉人绿地地产集团武汉置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李斌成
审判员 叶玉宝
审判员 张 红
二〇一五年四月二日
书记员 于 宁