广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4832号
上诉人（原审原告）：钟丽英，。
委托代理人：韩勇、陈峥，分别为广东天穗律师事务所律师和实习人员。
被上诉人（原审被告）：黄伟亮。
委托代理人：朱宇锋、林怡靖，分别为广东格林律师事务所律师和实习人员。
上诉人钟丽英因与被上诉人黄伟亮房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1202号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2004年8月16日，钟丽英与张沅柏结婚。广州市海珠区宝岗大道宝龙直街1号2003房是张沅柏购买的房产，购买时间是在钟丽英与张沅柏结婚之前。2005年6月20日，房管部门将上述房屋产权登记至张沅柏个人名下。钟丽英表示其自2004年8月16日至今一直在上述房屋居住。
2014年2月24日，黄伟亮（乙方）与张沅柏（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将广州市海珠区宝岗大道宝龙直街1号2003房出售给乙方，交易价格为100万元；因甲方身体有恙，特别要求乙方所有款项以现金支付；甲、乙双方于签订合同之日，共同配合办理产权过户登记手续；等。同日，黄伟亮与张沅柏去房管部门办理了交易过户手续。2014年2月26日，房管部门将上述房屋产权登记至黄伟亮名下。
钟丽英为证明其主张提供了如下证据：1、结婚证，证明2004年8月钟丽英与张沅柏结婚，钟丽英有居住权；2、存折，证明争议房屋的相关费用由钟丽英支付；3、死亡证明书，证明张沅柏2014年5月14日死亡，得癌症至死亡时间为1年5个月；4、房屋买卖合同，证明黄伟亮与张沅柏单独签订合同。
黄伟亮的质证意见如下：对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，结婚证与张沅柏向黄伟亮出示的户口本原件所显示的离婚状态冲突；钟丽英享有居住权是建立在与张沅柏的婚姻关系以及张沅柏享有涉案房屋产权的基础上，现在张沅柏已经去世，钟丽英与张沅柏的婚姻关系已经终止，钟丽英没有居住权；对证据2的真实性、合法性没有异议，但存折不能证实与涉案房屋相关；该存折的签发时间是2014年6月13日不能证实在2014年5月之前的费用是由钟丽英承担；对证据3的真实性、合法性没有异议，但与本案争议焦点没有联系；对证据4的真实性、合法性没有异议，但涉案房屋是张沅柏个人财产，其出售房屋无须征得钟丽英同意。
因本案纠纷，钟丽英于2014年8月19日向原审法院起诉请求：1、判决认定2014年2月24日黄伟亮与张沅柏签订的关于广州市海珠区宝岗大道宝龙直街1号2003房的《房屋买卖合同》无效；2、判令黄伟亮承担本案诉讼费。
黄伟亮原审答辩意见为：一、房屋买卖合同是张沅柏与黄伟亮的真实意思表示，合法有效。二、黄伟亮在购买涉案房屋时已尽合理的谨慎注意义务，是善意买受人。三、钟丽英没有举证其一直居住在涉案房屋，也没有举证其承担了涉案房屋水电、装修费和家具购置更换费用，应承担举证不能的不利后果，且相应事实与房屋买卖无关，不影响张沅柏对房屋的处分权，不能作为合同无效的依据。四、钟丽英不是涉案房屋的共有权人或承租人，依法不享有优先购买权，钟丽英以居住人的身份主张享有优先购买权，于法无据。五、钟丽英在起诉状中的陈述与事实诸多不符。在房屋交易之前，黄伟亮根本不认识张沅柏，不存在预谋，合同约定以现金方式付款，是张沅柏要求的。
原审法院认为：案涉争议房屋系钟丽英与张沅柏结婚前由张沅柏所购买，房屋产权原系登记在张沅柏个人名下。钟丽英并未举证证明其对案涉房屋享有所有权，钟丽英以其是张沅柏配偶及房屋共同居住人为由主张张沅柏无权单独出售房屋，缺乏法律依据，原审法院不予采纳。钟丽英以其是房屋的居住人为由主张其享有优先购买权，于法无据，原审法院不予采纳。钟丽英主张黄伟亮与张沅柏串通侵犯钟丽英的合法权益，缺乏事实依据，原审法院也不予采纳。综上，钟丽英要求认定黄伟亮与张沅柏签订的关于广州市海珠区宝岗大道宝龙直街1号2003房的《房屋买卖合同》无效，依据不足，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年10月21日判决：驳回钟丽英的诉讼请求。一审案件受理费50元，由钟丽英负担。
判后，钟丽英不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实与理由如下：一、一审判决认定事实错误。钟丽英与张沅柏结婚十年之久，房屋已经转化夫妻共有。钟丽英认为张沅柏无权单独出售上述物业，并对黄伟亮提供交易和过户相关手续的真实性有异议。钟丽英作为张沅柏的配偶及房屋共同居住人，张沅柏是无权单独出售争议房屋的，所以黄伟亮与张沅柏签订的《房屋买卖合同》是无效的。二、一审判决认为钟丽英提出优先购买权无依据错误。钟丽英作为争议房屋长期居住人，对房屋进行了装修，故在房屋出售时享有优先购买权。张沅柏出售房屋时未告知钟丽英，剥夺钟丽英的权利。房屋局也规定，在业主出售房屋时需要配偶同意，所以，黄伟亮与张沅柏签订的《房屋买卖合同》是无效的。三、一审法院认为黄伟亮与张沅柏在串通侵犯钟丽英合法权益上依据不足错误。事实上，双方在合同中已陈述张沅柏身体有恙，特别要求黄伟亮以现金支付房屋，显然是双方预谋的，也不符合常理，是侵犯了钟丽英权利的行为。钟丽英从未见过张沅柏的账户的有这笔钱出现，也未见张沅柏在之后有大笔金钱的支出和需要大笔支出金钱的地方，同时，黄伟亮在房管局所留的电话号码与在钟丽英房屋门上留的电话号码不相同，钟丽英多次打15920194806号码均无人接听。买卖双方素不相识，张沅柏即将死亡的情形下，通过现金交易，而且是先支付10万元，过户再给余款，这更不合理，可见，买卖双方是有问题的。2014年6月28日，黄伟亮与中介一名女子过来要求收楼，这点，办案的陈警官可以证实。这与黄伟亮一直主张是看到张沅柏在外私自张贴的小广告才联系张沅柏并签订买卖合同是相矛盾的。为何黄伟亮要隐瞒其与张沅柏办理房产过户手续是通过房屋中介快速办理，中间一定隐藏不可告人的秘密。钟丽英上诉请求撤销一审判决，改判认定2014年2月24日黄伟亮与张沅柏签订关于广州市海珠区宝岗大道宝龙直街1号2003房的《房屋买卖合同》无效。
黄伟亮二审答辩称：一、涉案房屋原登记产权是张沅柏的个人所有，钟丽英在本案一审及黄伟亮起诉钟丽英返还原物一案中均确认涉案房屋是张沅柏的婚前个人财产，根据2001年婚姻法司法解释（一）第19条的规定，涉案房屋不因钟丽英与张沅柏婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。二、钟丽英不是涉案房屋的共有权人或承租人，对涉案房屋不享有优先购买权。三、钟丽英主张黄伟亮与张沅柏串通侵犯其合法权益，没有任何事实依据及证据支持。
对一审法院查明事实，本案双方均无异议，本院予以确认。
二审期间，本案双方均无新的证据提交本院。
本院认为：根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十九条的规定：“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”从本案证据及当事人陈述可知，涉案房屋是张沅柏与钟丽英结婚前的婚前财产。本案现无证据证明张沅柏与钟丽英婚姻存续期间将该房屋约定为两人共有，故钟丽英主张其对涉案房屋享有所有权依据不足。钟丽英以其是张沅柏配偶及房屋共同居住人为由主张张沅柏无权单独出售房屋及以其是房屋的居住人为由主张其享有优先购买权均缺乏法律依据，原审法院均不予采纳并无不妥。钟丽英主张张沅柏与黄伟亮串通侵犯其合法权益缺乏事实依据，原审法院不予采纳并无不当。因张沅柏与黄伟亮就涉案房屋的交易行为均发生于张沅柏死亡之前，而张沅柏死亡之前并无提出过异议，故钟丽英质疑张沅柏所签订合同及收据上的签名真实性依据不足，原审法院不采纳其鉴定申请并无不妥。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。钟丽英上诉请求、理由不成立，本院不予支持。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人钟丽英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一四年十二月二十三日
书 记 员 张永亮