北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第09169号
原告潘杰，男，1949年12月26日出生。
委托代理人张乐乐，北京道盛律师事务所律师。
被告北京首开天成房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街丙24号1808号。
法定代表人周兵，经理。
委托代理人林忠国，北京市中伦文德律师事务所律师。
委托代理人张国香，北京市中伦文德律师事务所律师。
被告北京市嘉宝物业管理有限公司，住所地北京市东城区安定门外大街189号1808室。
法定代表人吴彩霞，董事长。
委托代理人徐奎，男，1975年1月22日出生，北京市嘉宝物业管理有限公司职员，住北京市东城区。
委托代理人孙福攀，男，1990年6月26日出生，北京市嘉宝物业管理有限公司职员，住北京市东城区。
被告顾钧，男，1974年6月6日出生。
委托代理人付星利，北京市纵横律师事务所律师。
原告潘杰（以下简称原告）与被告北京首开天成房地产开发有限公司（以下简称首开天成公司）、被告北京市嘉宝物业管理有限公司（以下简称嘉宝公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法追加顾钧作为本案被告参加诉讼，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张乐乐、首开天成公司委托代理人张国香、顾钧委托代理人付星利到庭参加了诉讼，嘉宝公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审判，本案现已审理终结。
原告诉称：2012年6月20日，我和首开天成公司签订了一份《北京市商品房预售合同》，约定由我购买首开天成公司出售的位于北京市××401号房屋（以下简称涉案房屋）。2013年5月17日，我在嘉宝公司处办理了物业入住手续。在我验收房屋时，我就发现涉案房屋南向主卧室房顶有修补痕迹，下雨时房屋就开始滴水。我及时向嘉宝公司报修，但房屋至今未修理完毕。顾钧系涉案房屋楼上的业主。现我诉至法院，请求判决：1、首开天成公司、嘉宝公司、顾钧维修涉案房屋南向主卧室房顶漏水部位；2、首开天成公司、嘉宝公司、顾钧赔偿我财产损失1万元。
首开天成公司辩称：针对原告的诉讼请求，我公司答辩意见如下。第一，涉案房屋已经于2012年12月7日经过了合法验收，房屋质量合格，原告也于2013年5月17日对涉案房屋进行了验收，对房屋质量未提出异议。第二，我公司认为，涉案房屋漏水是因为顾钧对501号房屋原设计室外露台进行破坏性装修造成，应当对原告承担相应的维修和赔偿责任。第三，关于原告主张的财产损失，我公司认为没有事实和法律依据，不应得到支持。原告并未向法院提交证据证明其财产受到损失，故应当驳回原告的全部诉讼请求。
嘉宝公司未曾到庭，但向本院提交书面答辩状称：我公司作为物业公司没有能力和实力进行维修，我公司只能起到衔接和沟通的作用。关于原告主张的赔偿，我公司认为，发生漏水并非是我公司造成的，因此也不应当承担赔偿责任。
顾钧辩称：首先，原告以商品房预售合同的案由进行起诉，而我并不是原告与首开天成签订的商品房预售合同的一方当事人，因此，我作为本案被告属于主体不适格。第二，关于原告房屋漏水，也与我没有关系。我于2013年5月17日办理入住手续，期间房屋的钥匙一直在物业公司处保管。我是在2013年11月23日才办理装修手续，而原告的房屋在2013年10月就已经发现漏水。我在装修期间，对房屋的卫生间进行了闭水试验，没有发生漏水现象。在原告再次发生漏水事故后，我又进行了闭水试验，仍未发现漏水。综上，我认为，原告起诉我是不正确的，请求法院驳回原告对我的起诉。
经审理查明：2012年6月20日，原告和首开天成公司签订了一份《北京市商品房预售合同》，约定由原告购买首开天成公司出售的位于北京市××401号房屋。2013年5月17日，原告在嘉宝公司处办理了物业入住手续。在原告办理涉案房屋入住手续时，原告发现该房屋南向主卧室房顶存在漏水痕迹。2013年10月，原告对涉案房屋完成装修后，该房屋发生漏水现象，此后首开天成公司对房屋进行过修理。案件审理过程中，本案承办人对涉案房屋进行了现场勘验，经勘验查明，该房屋南向卧室西南角房顶有明显的漏水痕迹。
案件审理过程中，原告申请对涉案房屋的漏水原因进行鉴定，本院依法委托国家建筑工程质量监督检验中心司法鉴定所对该房屋的漏水原因进行鉴定，该鉴定所于2015年8月12日作出了《鉴定检验报告书》，鉴定意见为：“1、401号房屋主卧顶板西南角有1块明显的渗漏水痕迹。2、501号房屋阳台西墙根部落水口及其周边有防水维修的痕迹。对落水口及其周边地面进行了持续4h的淋水闭水检验，401房屋主卧顶板未见渗漏水。3、501号房屋阳台西侧的保温涂饰墙面存在多条水平裂缝。在阳台西侧墙顶面进行淋水试验，试验时可见水顺着墙面裂缝处流入墙内，淋水试验15分钟后401号房屋主卧顶板的西南角出现渗漏水。4、501号房屋阳台防水卷材铺贴在墙体挤塑苯乙烯板保温层的外侧，防水收头处未做有效的固定密封处理，收头高出阳台原有地面约190mm，泛水上部的墙面涂饰层开裂、不具备防水作用，不符合《屋面工程技术规范》（GB50345－2012）的相关规定要求。5、501号房屋阳台西侧泛水的上部墙面有裂缝，墙面没有防水功效，雨水可从裂缝处流入保温层内侧。原有泛水处是采用防水卷材铺贴在保温层外侧的施工做法，流入保温层的水可以渗到阳台地面的防水层底下，导致401号房屋主卧顶板出现渗漏水现象。501号房屋阳台西侧的墙面做法、以及泛水处的防水卷材铺贴均属于交房前的施工内容，与后期阳台改造无关。”案件鉴定费30000元，有原告方预付。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》、《房屋验收交接表》、照片、现场勘验笔录、《鉴定检验报告书》、鉴定费发票以及原告、首开天成公司、嘉宝公司、顾钧庭审陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原告与首开天成公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，原告和首开天成公司应当按照合同的约定履行各自的义务。原告在办理收房手续后，涉案房屋在房屋质量保修期内发生漏水现象，该漏水现象经鉴定机构鉴定，认定属于房屋建造质量瑕疵所致，故作为出卖方的首开天成公司应当按照合同的约定履行其保修义务。因引发涉案房屋漏水的部位在顾钧房屋的楼层，故首开天成公司在履行保修、维修义务时，顾钧应当履行其配合义务，不得妨碍首开天成公司履行其维修义务。关于原告主张的财产损失，本院认为，因首开天成公司交付的房屋存在质量瑕疵，发生渗漏水，给原告的财产造成一定的损失，故本院予以支持，具体数额由本院依法酌定。原告要求嘉宝公司承担维修、赔偿责任的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。嘉宝公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审判。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告北京首开天成房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内完成对原告潘杰购买的位于北京市××401号房屋的渗漏水质量瑕疵的维修责任，至上述房屋不再发生渗漏水为止，被告顾钧协助被告北京首开天成房地产开发有限公司履行上述维修义务；
二、被告北京首开天成房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告潘杰财产损失五千元；
三、驳回原告潘杰的其他诉讼请求。
如被告北京首开天成房地产开发有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件鉴定费三万元，由被告北京首开天成房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起七日内给付原告潘杰）。
案件受理费五十元，由原告潘杰负担二十五元（已交纳），由被告北京首开天成房地产开发有限公司负担二十五元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 乔红星
代理审判员 陈 蕾
人民陪审员 孙冀鹏
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 张 颖