辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽04民终495号
上诉人（原审被告）：抚顺恺元房地产开发有限公司，住所地：辽宁省抚顺市新抚区站前街东四路16号。
法定代表人：赵特，该公司总经理。
委托代理人：高鹏，该公司职工。
委托代理人：唐佳玉，辽宁凯业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙鹤峰，男，1982年6月12日出生，汉族，住辽宁省抚顺市顺城区。
委托代理人：孙阿馥，辽宁益众律师事务所律师。
原审被告：大连才华投资集团有限公司，住所地：辽宁省大连市中山区港湾街1号15库三层C04-4号。
法定代表人：李成财，该公司总经理。
上诉人抚顺恺元房地产开发有限公司（以下简称恺元公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省抚顺市新抚区人民法院（2015）新抚民一初字第01171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月25日依法立案并组成审理了本案。本案现已审理终结。
2015年8月27日，孙鹤峰向一审法院提起诉讼称：在2013年10月22日，原告与被告恺元公司签订东方新天地认购协议书，认购协议书确定原告购买被告开发的东方新天地C座27号商品房一套，建筑面积为254.86平方米，虽然当时约定的单价为36，100.00元／平方米，但认购协议书第5条规定房产单价以《商品房买卖合同》约定的实际购买价格为准，原告根据被告的要求在签订认购协议书当天向被告交付定金200，000.00元，之后分三次交首付款4，400，446.00元，总计付款4，600，446.00元，原告按约定履行首付款义务后，被告违反双方协议第一条规定至今不与原告签署《商品房买卖合同》，使原告四百余万元的款项无偿让被告使用，其结果已经给原告造成损失，致使借款人对原告提高贷款利息。另外原告与被告约定买售的面积为254.86平方米，但被告在没争得原告同意的情况下，将买售的面积图纸变更为188平方米，被告按约定少给原告人的面积为26%。根据法律相关规定，原告为了维护其合法权益，故起诉至法院。请求法院判决退房，购房款3，280，540.00元（面积按照190平计算）由二被告退还原告；要求二被告双倍返还定金400，000.00元；要求二被告双倍赔偿原告多交面积房款2，239，812.00元；要求二被告给付房屋实际面积款3，280，540.00元的同期银行贷款双倍利息，共计5，920，352.00元；诉讼费由被告负担。
被告恺元公司辩称：要求继续履行协议。
被告大连才华投资集团有限公司（以下简称才华公司）未答辩。
辽宁省抚顺市新抚区人民法院一审查明：2013年10月22日，原告与被告恺元公司签订一份东方新天地认购协议书。该协议书约定：原告自愿认购东方新天地27号商品房（门市）一套，建筑面积254.86平方米，单价36，100.00元，总价9，200，446.00元。原告自愿将缴纳的认筹金200，000.00元转为认购的定金。原告选择的付款方式为贷款。原告于2013年11月16日前签署《商品房买卖合同》，并补齐剩余房款，原告所缴纳的全部定金将自动转为购房款。同日，原告向被告恺元公司交纳200，000.00元定金款。2013年10月31日，原告向被告恺元公司交纳1，500，000.00元购房款。2013年11月8日，原告向被告恺元公司交纳600，000.00元购房款。2013年11月18日，原告向被告恺元公司交纳2，300，446.00元购房款。因被告恺元公司原因，原告未能与被告签订商品房买卖合同。原告经与被告协商未果，诉讼来院。
一审法院确认的上述事实，有认购协议书、收款收据、会签单及原、被告陈述等相关证据材料在案为凭。这些证据材料已经开庭质证和一审法院审查，可以采信。
辽宁省抚顺市新抚区人民法院一审认为，原、被告签订的认购协议书系双方当事人真实意思表示且不违反法律规定，应认定其有效。该协议书签订后，原告依约履行了向被告交付定金及购房款的义务，被告未能按协议约定与原告在约定期限内签订《商品房买卖合同》，被告的行为构成违约。被告恺元公司应双倍退还原告已经交纳的定金款，并返还原告已经交纳的购房款及相应利息。原告主张所认购的房屋面积发生变更，因房屋尚未交付使用，且被告恺元公司予以否认，故对于原告主张双倍返还面积差价款的诉讼请求，一审法院无法支持。原告主张被告才华公司与本案有关，应承担违约责任，因认购协议具有相对性，系原告与被告恺元公司签订，且无有效证据佐证被告才华公司收取了原告的定金及购房款，故对于原告要求被告才华公司亦承担赔偿责任的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、第十四条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告孙鹤峰与被告抚顺恺元房地产开发有限公司签订的认购协议有效并予以解除；二、被告抚顺恺元房地产开发有限公司于本判决生效后十日内双倍返还原告孙鹤峰已经交纳的定金，共计400，000.00元；三、被告抚顺恺元房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告孙鹤峰已经交纳的购房款4，400，446.00元；四、被告抚顺恺元房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告孙鹤峰购房款4，400，446.00元的银行利息（自2013年11月18日起至判决确定的给付之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；五、驳回原告孙鹤峰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53，243.00元，减半收取26，621.00元，由原告负担4，921.00元，被告抚顺恺元房地产开发有限公司负担21，700.00元。
宣判后，恺元公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第二项，改判由我公司返还孙鹤峰20万元定金；2、上诉费用由孙鹤峰负担。其主要事实与理由是：一、本案原告诉讼请求接近600万元，一审法院适用简易程序审理本案程序违法。二、一审法院判令我公司双倍返还定金属于认定事实不清，适用法律不当。我公司与孙鹤峰签订的认购协议书的第6条规定：本协议所有材料均以政府批准设计方案为准。我公司与孙鹤峰签订认购协议书后，2014年10月我公司办理该项目的消防审批时，消防局把孙鹤峰要买的商品房的一部分调整为消防通道，导致孙鹤峰所认购的原商品房面积缩小了，双方发生争议未能签订商品房预售合同。本案双方未能签订商品房预售合同是因不可归责于当事人双方的事由，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，不应由我公司双倍返还定金。本案所涉及的项目于2015年取得了商品房预售许可证，现在可以签订商品房预售合同。
被上诉人孙鹤峰辩称：因双方并未签订商品房预售合同，20万元的定金并未转为房款，恺元公司应当双倍返还定金。
原审被告才华公司未答辩。
本院经审理查明的事实与原判决查明的事实相同。
本院认为，依据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点可以归纳为：恺元公司是否应当双倍返还其向孙鹤峰收取的20万元定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，恺元公司与孙鹤峰于2013年10月22日签订东方新天地认购协议书，在该协议书中约定双方应于2013年11月16日前签署商品房买卖合同，而据恺元公司陈述，消防局调整本案所涉及房屋消防审批的时间为2014年10月，本案所涉及项目取得商品房预售许可证的时间为2015年。恺元公司在本案所涉及的房屋未办理齐全规划、报建审批手续，即商品房的位置、户型、朝向、结构、面积等对商品房销售价格有实质影响的条件并未全部确定的情况下，与孙鹤峰签订商品房认购协议书，在超出双方约定签订商品房买卖合同的时间一年后，才取得商品房预售许可证，亦不能向孙鹤峰销售在认购协议书中指定销售的房屋，故本案中双方不能签订商品房买卖合同的原因应归责于恺元公司，原审判决判令恺元公司双倍返还孙鹤峰定金于法有据，本院予以维持。另，因恺元公司仅针对原审判决中关于定金的判项提起上诉，其关于一审法院适用简易程序审理本案不当的主张本院不予支持。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，恺元公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人抚顺恺元房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 丽
审 判 员 杨 锐
代理审判员 王向军
二〇一六年四月十一日
书 记 员 孙洁冰