福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽09民终570号上诉人（原审被告）宁德万达广场有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区蕉城南路103号201、202、203、204室，组织机构代码56535708-2。法定代表人齐界，执行董事。委托代理人蔡作斌、蔡述星，福建黎民友律师事务所律师。被上诉人（原审原告）宁德乐之学教育咨询有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区天湖东路1号万达华城17栋103、105室，组织机构代码31537476-0。法定代表人郑阳，总经理。委托代理人林鼎斌、杨铃辉，福建晨信律师事务所律师。上诉人宁德万达广场有限公司（以下简称万达广场）因与被上诉人宁德乐之学教育咨询有限公司（以下简称乐之学公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省宁德市蕉城区人民法院（2015）蕉民初4463号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审查明，2014年8月8日，乐之学公司与万达广场双方签订了一份合同编号为ND-N-2014-5F-10-A号《租赁合同》。其中约定：万达广场将其所有的位于宁德市蕉城区天湖东路1号万达广场内的室内步行街5层5F-10-A号商铺租赁给乐之学公司使用；租赁面积为365平方米，租期为5年，即自2014年9月15日起至2019年9月14日止，租金前两年为每月13140元。另约定：合同签署当日，乐之学公司应向万达广场支付26280元的履约保证金，向宁德万达广场商业物业管理有限公司（以下简称物业公司）支付13870元的物业服务费保证金，待合同终止且经万达广场确认乐之学公司已迁出及妥善履行合同约定的全部义务后30日内无息退还；乐之学公司还应在开业前向物业公司支付10000元的质量保证金，待合同终止且各项费用结清后90日内无息退还。合同签订后，乐之学公司如约支付了租金及物业服务费，并按约定支付了履约保证金、物业服务费保证金、质量保证金。在征得万达广场同意的情况下，乐之学公司对店面进行了装修装潢，并按物业公司的规定交纳了装修押金8000元。合同履行过程中，因万达广场欲将万达百货5楼整体出租给福州百姓家居有限公司经营家俱品牌，便通知乐之学公司在2015年3月31日前调整至商场4楼。协商初始，乐之学公司虽按万达广场通知的要求交纳了下一季度的租金、物业费，并提交了4楼商铺的装修施工图方案，但最终双方还是因乐之学公司搬迁所造成的损失补偿问题协商不下，导致商铺调整的意向未成，乐之学公司遂于2015年3月31日前搬离出万达商场。另查明，2015年6月8日，福建德润会计师事务所有限责任公司接受乐之学公司委托，审核了该公司截止2015年5月31日资产负债表中长期待摊费用下的装修费用以及2015年4-5月发放的工资。审核结果为截止2015年5月31日乐之学公司投入的主体装修费用合计280268.93元，具体明细：主体装修费用235732.93元；装修设计费10000元；消防工程25000元；广告、海报、门头墙贴制作费5036元；围挡制作费用4500元。原审认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，万达广场作为本案出租人，其基本义务包括以下两个方面内容：一是交付租赁物。把租赁物移转于承租人以供其使用，这是出租人的首要义务；二是在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。这一义务是由租赁的持续性合同性质决定的。虽然在合同履行过程中，万达广场就商铺调整变更问题与乐之学公司进行过协商，但最终双方未达成一致意见，本案又不存在合同继续履行将导致当事人权利义务严重失衡等可变更事由。在合同未变更的情况下，双方应遵循诚实信用原则严格全面履行合同约定的义务，万达广场提前收回租赁商铺，明显违反了上述法定和约定的义务，应承担相应的违约责任。万达广场关于乐之学公司系自愿撤离，其不应承担违约责任的辩称理由，缺乏证据证明，不予采纳。1、关于租金与物业服务费，乐之学公司主张预付的2015年4—6月期间的租金39420元与物业服务费20805元应予返还；万达广场对返还的款项没有异议，但认为金额上需要核算。原审法院认为，因乐之学公司已于2015年3月31日前就搬离了承租商铺，故之后预付的租金、物业费应予返还。2.关于押金和保证金，乐之学公司主张物业服务费保证金13870元、质量保证金10000元、装修押金8000元应予返还；万达广场亦认为金额上需要核算。原审法院认为，根据租赁合同约定，合同终止后，上述款项应予无息退还，故乐之学公司在提出解除合同的同时主张返还，理由成立。3.关于履约保证金，乐之学公司主张双倍的履约保证金52560元；万达广场认为该项不合法，不应支持。原审法院认为，根据《租赁合同》第22.8条“本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金”之规定，因万达广场违约导致合同提前终止，故乐之学公司主张双倍的履约保证金，有事实依据，应予支持。4.关于商铺装修损失，乐之学公司提供了闽德润专审（2015）282号《专项审计报告》、《装饰装修工程施工合同》、《吾幼宁德万达中心装修设计合同》、《装修围档合同书》以及多份银行电子回单、发票等证据，以共同证明乐之学公司对承租商铺装修时，装修、设计均得到万达广场批准，现因万达广场单方违约而导致了合同不能继续履行，造成乐之学公司装修损失280268.93元。原审法院认为，首先，审计报告系有资质的审计机构和人员作出的，审计程序合法，依据充分，审计结论符合本案客观事实，可以作为定案证据使用。但鉴于装修后乐之学公司已使用场所半年，故乐之学公司只能主张装修残值损失。其损失计算，考虑到装修费用作为乐之学公司租赁房屋的投资成本，在5年租赁期间内摊销完毕，该公司实际使用期占5年租赁期的十分之一，那么装修残值为原装修费用的90%，即280268.93元×90%=252242.04元。5.关于地址迁移损失，乐之学公司主张10000元，提供了搬运费税务发票，以证明其搬离所支付给搬家公司的搬运费4000元；提供了《临时仓库租赁合同》一份，以证明其因临时搬离承租商铺，不得不租赁临时仓库存放货物，租赁的临时仓库每月租金为500元，2015年4月10日至8月10日租金合计2000元；提供了网络工程费税务发票，以证明原场所网络线路、电话线路等拆装费用及重新确定固定的办公地址后网路线路、电话线路的重新安装费用4000元原审法院认为，上述证据能够证明乐之学公司临时搬离承租商铺所造成的现实损失，且该损失与万达广场的违约行为存在直接的因果关系，万达广场虽有异议，但不能提供反驳证据予以推翻，故对乐之学公司主张的该项损失予以支持。6.关于停课损失，乐之学公司主张421795元，其中包括（1）现有会员停课损失：90个课程停课两节，造成损失9900元；4个课程停课34节，造成损失7480元；5个课程已申请退费，损失8415元；（2）预期招生损失396000元（预期招生人数按99人计算，每人每年学费4000元）。并提供了会员付款《收据》、《临时租赁协议》、《吾幼管理信息系统—孩子管理》、《付款申请单》、《招商银行转账汇款电子回单》、POS签购单、POS机收入明细等证据，以共同证明（1）2014年12月至2015年3月期间，乐之学公司招生94人，该94人共购买了99个培训课程；（2）乐之学公司在万达广场违约行为发生后积极采取适当措施防止损失的扩大，在搬离一周后重新找到临时办公场所进行现有会员的授课，但因万达广场违约致使开办的课程被迫停课。原审法院认为，乐之学公司提供的会员付款《收据》与会员家长的刷卡记录，能够证明2014年12月至2015年3月期间，乐之学公司招生94人，该94人共购买了99个培训课程这一事实；提供的《临时租赁协议》、《吾幼管理信息系统—孩子管理》，能够证明停课的事实以及乐之学公司在搬离一周后重新找到临时办公场所进行现有会员的授课，为防止损失的扩大采取积极的措施这一事实。故乐之学公司主张90个课程停课两节，造成损失9900元；4个课程停课34节，造成损失7480元，符合客观实际，予以支持。至于5个课程的退费，由于乐之学公司提供的证据不能证明退费原因与场所搬离有直接的因果关系，故其主张此项损失，不予支持。至于预期招生损失，系乐之学公司根据前期招生情况推算出的，难以支持。其可待实际发生后，另行主张。7.关于品牌负面影响损失，乐之学公司主张，依据不足，不予支持。综上所述，我国合同法第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。讼争租赁合同签订后，乐之学公司按约履行了自己的义务，万达广场却在双方未协商一致的情况下，提前收回租赁商铺，出租给他人，其违约行为导致乐之学公司不能实现合同目的，故乐之学公司依法有权要求解除合同，并要求万达广场承担合同解除后相应的民事赔偿责任。对乐之学公司诉请的损失项目及金额，其中合理合法部分，予以支持。此外，虽然乐之学公司部分款项是向物业公司支付，按万达广场代理人庭审上辩称本案在程序上还牵扯到另一诉讼主体问题，需要一并考虑。但经综合审查后认为，由于案涉物业公司系在万达广场控制下对万达商场进行物业管理，乐之学公司与万达广场签订《租赁合同》时，必须也要按要求与其控制下的物业公司签订《前期物业服务协议》、《消防安全责任书》。此两份合同相当于《租赁合同》这一主合同项下的附属合同，其中关于物业管理、物业服务费用、质量保证金与消防责任等内容约定，在《租赁合同》中也有相关的约定。因此，为减轻讼累，乐之学公司亦可依据《租赁合同》请求万达广场返还物业服务费保证金、质量保证金、装修押金，而无需另行向物业公司主张。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条第一款、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项之规定，作出判决：一、定于判决生效之日解除乐之学公司与万达广场签订的合同编号ND-N-2014-5F-10-A号《租赁合同》；二、万达广场应返还乐之学公司支付的2015年4月至6月期间的租金39420元、物业服务费20805元及其所缴纳的各项押金和保证金84430元（其中物业服务费保证金13870元、质量保证金10000元、装修押金8000元以及双倍的履约保证金52560元）；三、万达广场应赔偿乐之学公司因违约造成商铺装修损失252242.04元、地址迁移损失10000元、停课损失17380元；四、上述二、三项金额合计424277.04元，万达广场应于判决生效之日起10日内一次性给付；五、驳回乐之学公司的其他诉讼请求。案件受理费13370元，由乐之学公司负担7441元，万达广场负担5929元。一审宣判后，原审被告万达广场不服，向本院提起上诉，请求判令：撤销一审判决，并改判驳回被上诉人的全部上诉请求。理由如下：一、一审认定事实有误，证据不足。上诉人只是根据经营需要，与被上诉人协商，提出将原位于五楼的租赁广场变更为四楼。被上诉人对此并无异议，且在协商时通过电子邮件提供变更后的装修施工图，缴纳了租金和管理费用。只是后来被上诉人突然表示不愿意承租。因此，涉案合同只是变更，提出解除合同并实际搬出的是被上诉人。二、以下几个方面损失证据不足：1、停课损失，实际并不存在；2、搬迁损失，对此被上诉人提供的证据不是搬迁时的付款凭证，而是搬迁数月之后才开具的发票；3、装修费用，被上诉人也只是提供所谓审计报告，而审计报告并非司法鉴定意见，系单方委托制作的，不能成为定案依据。二、一审判决适用法律不当。1、涉案合同最终解除是双方商谈未果，被上诉人决定退出形成的，不是上诉人一方违约；2、对于涉案的履约保证金，一审判决要求双倍返还，没有法律依据。（1）并非定金，不适用定金法则；（2）不存在违约行为。被上诉人乐之学公司辩称，一、租赁合同中出租方最主要的义务就是将租赁物交付使用，然而，被答辩人在《租赁合同》未到期的情况下，提前收回出租商铺，强令答辩人搬离百货5楼租赁场所，该行为直接导致本案《租赁合同》无法继续履行、合同目的无法实现。而答辩人在与被答辩人协商赔偿事宜时，从未同意过被答辩人愿意搬到4楼，答辩人只是不愿因未交款而违约，也不愿使双方的关系恶化进而影响到双方的协商，所以才续交租金并发送图纸。至于保留4楼商铺只是被答辩人的一种说法，并没有任何证据予以证明。二、答辩人原审主张的各项赔偿事项及金额均有事实与法律依据。1、答辩人作为一个教育培训机构，因被答辩人提前收回出租商铺，导致无场所进行教学，相关课程教学不得不停止。对于因停课导致部分会员家长退费的情形，答辩人一审时也已向法院提供《付款申请单》及招商银行的转账凭证予以证明，2、日常经济活动中，开具发票的时间并不一定都是与提供服务的时间、汇款时间相一致。另外关于搬迁费发票的真伪的问题，被答辩人完全可以进行查验。3、对于损失的审计并不是一定要经过法院的委托才有效，只要答辩人委托有资质的鉴定机构并提供与本案损失相关的真实合同、银行转账凭证、正式发票等材料进行的审计同样是有效的。而且答辩人承租商铺的装修与装修合同以及相关的转账凭证、发票都是一一对应，对于部分款项通过答辩人的股东进行转账的情形，一审时答辩人已出具相关的书面材料进行充分的说明。被答辩人对审计有异议的，一审时完全可以提供相反证据予以反驳，或申请法院重新鉴定。三、一审法院适用法律正确。1、本案中，被答辩人与答辩人进行协商的前提是被答辩人必须将百货5楼整体收回，转租给福州百姓家居有限公司，因被答辩人给予的赔偿与答辩人搬离5楼的实际损失相差太大，双方协商未果，答辩人又无法继续履行原《租赁合同》，不得以才搬离5楼承租商铺。2、一审法院是根据答辩人与被答辩人签订《租赁合同》第22.8条约定“本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金”，要求被答辩人支付双倍履约保证金，有事实依据，并无不妥。据此，请求驳回上诉人的上诉请求。经审理查明，一审认定的事实与二审一致。本案的争议焦点：1、本案合同是否系单方解除？万达广场是否存在违约行为？2、一审确定的履约保证金损失、停课损失、迁移损失、装修损失是否合理？1、本案合同是否系单方解除？万达广场是否存在违约行为？本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案合同履行过程中，双方虽然就商铺调整变更问题进行过协商，但最终并未达成合意。而万达广场为了将万达百货五楼整体出租给福州百姓家居有限公司经营家俱品牌，在案涉《租赁合同》未到期的情况下，单方面通知乐之学公司需在2015年3月31日前调整至商场4楼，导致乐之学公司搬离。万达广场的行为明显违反诚实信用原则，系擅自变更合同导致合同目的无法实现，故原审法院认定万达广场违约，并应承担相应违约责任，并无不当，本院予以维持。万达广场关于乐之学公司系单方面自愿撤离，其不应承担违约责任之抗辩，并无法律和事实依据，本院不予采纳。一审确定的履约保证金损失、停课损失、迁移损失、装修损失是否合理？本院认为，关于履约保证金，案涉《租赁合同》第22.8条已经明确约定：“本合同因甲方（万达广场）违约而提前终止的，甲方（万达广场）应当双倍返还本合同项下的履约保证金”。因万达广场违反诚实信用原则，单方违约导致合同提前终止，故原审法院认定乐之学公司主张双倍的履约保证金，并无不当，本院予以维持。关于停课损失，乐之学公司提供的《收据》、刷卡记录，足以证明2014年12月至2015年3月期间，乐之学公司招生94人，该94人共购买了99个培训课程；《临时租赁协议》、《吾幼管理信息系统—孩子管理》，足以证明乐之学公司因搬迁造成暂时停课。故原审法院认定，乐之学公司90个课程停课两节，造成损失9900元；4个课程停课34节，造成损失7480元，符合客观实际，且并不超出合理范围，本院予以维持。关于迁移损失，乐之学公司主张10000元（其中支付给搬家公司的搬运费4000元；租赁临时仓库四个月合计2000元；原场所网络线路、电话线路等拆装费用及重新确定固定的办公地址后网路线路、电话线路重新安装费用4000元），并提供发票与相关合同予以证明。经审查，乐之学公司提供的证据能够证明乐之学公司因万达广场违约行为而临时搬离承租商铺所造成的损失，且该损失金额符合客观实际，并不超出合理范围，本院予以维持。关于装修损失，万达广场并未申请鉴定，而乐之学公司提供的审计报告系有资质的审计机构和人员作出的，可以作为本案定案依据。万达广场关于审计报告系单方委托，不能作为定案依据之答辩，并无法律和事实依据，本院不予支持。原审法院考虑到装修后乐之学公司已使用场所半年，酌定乐之学公司只能主张装修残值损失，即280268.93元×90%=252242.04元，符合客观实际，本院予以维持。综上，上诉人万达广场上诉无理，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13370元，由上诉人宁德万达广场有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  叶庆兴代理审判员  周 琼代理审判员  刘为河二〇一六年七月五日书 记 员  李巧彬附注：义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行（包括案件受理费）。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。