北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第08482号
上诉人（原审被告）北京普光德机械设备有限责任公司，住所地北京市丰台区南四环西路临55号。
法定代表人刘永春，总经理。
委托代理人于祥华，男，1969年7月2日出生，北京普光德机械设备有限责任公司职员。
委托代理人刘志伟，北京市观澜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴守森，男，1962年10月18日出生。
委托代理人冀向阳，北京慧策律师事务所律师。
原审被告北京华明友川机械设备发展有限公司，住所地北京市朝阳区小红门东马路99号A313。
法定代表人李占华，总经理。
委托代理人史博，男，1978年7月25日出生，北京华明友川机械设备发展有限公司职员。
上诉人北京普光德机械设备有限责任公司（以下简称普光德公司）因与被上诉人吴守森、原审被告北京华明友川机械设备发展有限公司（以下简称华明友川公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第7696号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人普光德公司之委托代理人刘志伟，被上诉人吴守森之委托代理人冀向阳，原审被告华明友川公司之委托代理人史博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年5月，吴守森诉至原审法院称：我和普光德公司、华明友川公司于2013年5月1日签订了《房屋租赁合同》，合同约定我将位于北京市顺义区××村约978平方米的房屋租赁给普光德公司、华明友川公司，租赁期限为5年，自2013年5月1日起至2018年5月1日止，年租金为18万元。2014年5月1日后，我催要租金，普光德公司、华明友川公司以市场原因无法继续租赁该房屋为由，提出与我解除《房屋租赁合同》。普光德公司、华明友川公司的行为违反了合同的约定。我为普光德公司、华明友川公司承租该房屋将房屋腾空，将所有生产资料及设备作为废品处理，造成了巨大的损失。因此请求判令：1.解除双方的《房屋租赁合同》；2.普光德公司、华明友川公司支付违约金9万元，搬家损失4万元；3.普光德公司、华明友川公司支付自2014年5月1日至合同解除并交还房屋止的租金，按照每天520元计算。
普光德公司辩称：我公司不同意吴守森的诉讼请求。我公司及华明友川公司共同与吴守森签订了租期为5年的《房屋租赁合同》，因为市场原因，我公司无力对涉诉房屋进行租赁，加之华明友川公司也不再承租，我公司和华明友川公司于2014年2月与吴守森进行沟通，吴守森当时并未反对，2014年5月5日三方就合同解除达成协议，故我公司不应当承担违约责任。此后，我公司职工马×以内部承包的方式代表公司重新与吴守森签署租赁合同，该合同现正在履行当中。
华明友川公司辩称：我公司同意解除《房屋租赁合同》，不同意吴守森的其他诉讼请求。
原审法院经审理认为：吴守森与普光德公司、华明友川公司所签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效，各方均应按照约定履行。普光德公司、华明友川公司主张已经根据上述合同的约定提前三个月告知吴守森解除合同但没有证据证明，法院不予采信。关于吴守森与马×于2014年5月7日所签《房屋租赁合同》，无论马×与普光德公司内部系何种关系，根据合同相对性原则，应当认为承租人为马×。吴守森坚持认为该合同的相对方为马×本人，承认马×于2014年4月已经表示公司不再租赁该处场地并通过冀向阳签收普光德公司、华明友川公司的《解除房屋租赁合同协议》（以下简称《解除协议》），因此法院认为吴守森和马×签订《房屋租赁合同》的行为已经表明其同意自2014年5月7日起即不再履行与普光德公司、华明友川公司所签的《房屋租赁合同》，此时三方均已具有终止该合同的意思表示，因此该合同自2014年5月7日解除。虽然吴守森和马×所签《房屋租赁合同》约定起始日期为2014年5月1日，但因普光德公司、华明友川公司于2014年5月5日才正式以公司名义向吴守森要求解除合同，所以可以推知各方当时尚无解除三方所签《房屋租赁合同》的合意，不应以吴守森和马×所签《房屋租赁合同》的起始日期为三方所签《房屋租赁合同》的解除日期。关于违约金。虽然可以认定吴守森同意自2014年5月7日起即不再与普光德公司、华明友川公司履行三方所签订的《房屋租赁合同》，但系普光德公司、华明友川公司以实际行动表示不愿再继续履行合同所致，普光德公司、华明友川公司没有证据证明已经提前三个月告知吴守森解除合同，因此普光德公司、华明友川公司构成违约。《解除协议》没有吴守森签字，不能证明吴守森免除普光德公司、华明友川公司的违约责任，因此普光德公司、华明友川公司应当向吴守森支付违约金。普光德公司、华明友川公司对三方所签订《房屋租赁合同》中关于违约金的计算方式不持异议，法院以此作为计算违约金的依据。关于吴守森所主张的搬家损失，吴守森将涉诉场地腾空的目的为从事出租经营，属于其为履行合同付出的成本，其与普光德公司、华明友川公司签订《房屋租赁合同》时应当对相应费用明知，其在与普光德公司、华明友川公司约定违约金条款时必然会考虑到对方违约会造成自己该部分损失，因此即便普光德公司、华明友川公司构成违约，吴守森该项请求法院亦不予支持。关于吴守森所主张普光德公司、华明友川公司支付自2014年5月1日至合同解除并交还房屋止的租金。因为吴守森承认除了马×继续承租的场地外，普光德公司、华明友川公司的物品均于2014年7月到8月腾退完毕，该时间短于计算违约金所依据的半年时间，该部分损失亦应为违约金所涵盖，因此对该项请求法院不予支持。据此于2015年5月判决：一、吴守森与北京普光德机械设备有限责任公司、北京华明友川机械设备发展有限公司于二○一三年五月一日所签订《房屋租赁合同》于二○一四年五月七日解除；二、北京普光德机械设备有限责任公司、北京华明友川机械设备发展有限公司于本判决生效之日起七日内共同支付吴守森违约金九万元；三、驳回吴守森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，普光德公司不服，上诉至本院，认为原判认定该公司与吴守森解除《房屋租赁合同》的时间错误，该公司已于2014年2月口头通知吴守森解除房屋租赁合同；吴守森的委托代理人冀向阳与该公司签订的《解除协议》应为有效，该公司不应承担违约责任；该公司即使违约亦未造成吴守森的损失，不应承担如此高额的违约责任。请求撤销原判，改判驳回吴守森的原审诉讼请求。吴守森同意原判。华明友川公司虽不同意原判，但未上诉。
经审理查明：2013年5月1日，吴守森（甲方）与普光德公司、华明友川公司（均为乙方）共同签订《房屋租赁合同》，约定吴守森将位于北京市顺义区××村约978平方米的房屋租给普光德公司和华明友川公司，租赁期限自2013年5月1日到2018年5月1日，年租金为18万元。签订合同当日给付全年租金18万元，任何一方违约赔偿对方半年房租。吴守森违约还应赔偿普光德公司和华明友川公司装修及设备损失，普光德公司和华明友川公司违约则需将房屋场地恢复原貌且吴守森不退还租金。双方签订合同期限为5年，每年续签，年付租金价格不变，如次年因故终止合同，应当提前3个月提出告知对方，无违约责任。
2014年5月5日，普光德公司和华明友川公司向吴守森发出《解除协议》，载明：三方在2013年5月1日签订了北京市顺义区××村约978平方米的房屋租赁合同，普光德公司和华明友川公司因市场原因无法继续租赁该房屋，现经双方友好协商解除原合同，均无违约责任。普光德公司和华明友川公司在该协议书上盖章，普光德公司所留存的《解除协议》甲方签字处空白，但载明“该协议已交甲方：冀向阳”，并有冀向阳签字。吴守森留存的《解除协议》仅有普光德公司、华明友川公司的盖章。
2014年5月7日，吴守森和普光德公司职工马×签订《房屋租赁合同》，约定吴守森将位于北京市××村约210平方米的房屋租给马×，主要包括东边门面5间和库房7间，租赁期限自2014年5月1日至2015年5月1日，年租金8万元人民币。
2014年5月8日，吴守森提起本案诉讼。
原审审理中，关于合同解除问题，普光德公司、华明友川公司主张已经根据该合同约定提前3个月告知吴守森要求解除合同但是没有书面证明，对该合同所约定的违约责任计算方法没有异议。普光德公司表示《解除协议》是根据冀向阳的口述打印，华明友川公司表示冀向阳作为吴守森的律师在《解除协议》上签字构成表见代理。吴守森对普光德公司、华明友川公司所主张的上述事实不予认可，主张马×2014年4月份表示过公司不再承租，转由马×个人承租。冀向阳要求普光德公司、华明友川公司在《解除协议》上盖章的目的是获取二公司违约的证据，该协议并非依据冀向阳口述产生。冀向阳当时没有就解除合同事宜获得吴守森的授权，其将该协议交给吴守森后，吴守森本人因不同意协议内容故未在协议上签字。
关于2014年5月7日吴寿森与马×签订的《房屋租赁合同》，普光德公司主张其通过内部承包的方式交给职工马×，实际签署合同的主体仍然是普光德公司。吴守森对此不予认可，主张是否构成内部承包属于普光德公司和马×的内部关系，该合同的承租人为马×个人。
关于涉诉房屋的腾退，普光德公司、华明友川公司主张除马×2014年5月7日与吴守森所签《房屋租赁合同》涉及的房屋外，其余部分均已在2014年5月1日前腾退完毕。吴守森承认物品是2014年5月1日左右腾退的，另外有两个挖掘机直到2014年7月到8月才腾退完毕，因为马×仍在承租经营，因此不清楚哪些物品归谁所有，故视为一直没有腾退。华明友川公司承认挖掘机是该公司的。
本院审理中，关于《解除协议》，吴守森表示2014年5月5日其委托法律顾问冀向阳向普光德公司、华明友川公司催收租金，并无其他授权。冀向阳签字领取了《解除协议》。普光德公司、华明友川公司认可未见到吴守森的授权委托书，但称因二公司提前解约，吴守森委托冀向阳前来协商解除合同事宜，冀向阳在《解除协议》上签字视为吴守森同意《解除协议》。
上述事实，有各方当事人陈述、二份《房屋租赁合同》、《解除协议》等证据在案佐证。
本院认为：依据双方诉辩主张及本院查明的事实，本案二审争议焦点为：一、冀向阳的签字是否构成代理行为；二、普光德公司、华明友川公司应否承担违约责任。
一、冀向阳的签字不构成代理行为。我国《民法通则》第64条规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。我国《合同法》第49条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，冀向阳在《解除协议》上签字，后将该协议交给吴守森，吴守森本人不同意《解除协议》并立即提起本案诉讼。吴守森主张冀向阳除催收租金外无其他授权，冀向阳签字是为了领取《解除协议》。普光德公司、华明友川公司主张冀向阳在《解除协议》上签字视为吴守森同意《解除协议》。如何认定冀向阳签字的法律意义是双方争执的焦点，也是处理本案的关键。2014年5月5日，普光德公司和华明友川公司并未见到吴守森的授权委托书，即作出《解除协议》并由冀向阳签字。普光德公司表示《解除协议》是根据冀向阳的口述打印，吴守森不予认可。根据普光德公司所留存的《解除协议》，虽然载明“该协议已交甲方：冀向阳”，并由冀向阳签字，但甲方吴守森签字处空白。《解除协议》上冀向阳的签字并非在甲方处，而是在“该协议已交甲方：冀向阳”下方签字，即代表本人收到。可见冀向阳当时没有就解除合同事宜获得吴守森的授权，其签字行为并非以吴守森的名义。不论从冀向阳的代理权限、《解除协议》的外观形式，还是吴守森本人未追认的后果来看，冀向阳的签字不构成合法有效的委托代理或表见代理行为。
二、普光德公司、华明友川公司应承担违约责任。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。吴守森与普光德公司、华明友川公司签订的《房屋租赁合同》对于提前解约有明确约定，各方均应按照约定履行。普光德公司、华明友川公司主张已经根据合同约定提前3个月告知吴守森解除合同但未提交证据证明，且吴守森不予认可，故本院不予采信。因普光德公司、华明友川公司于2014年5月5日才以公司名义向吴守森要求解除合同，因此应承担违约责任。同时，该合同亦约定违约责任为赔偿对方半年的租金，即赔偿9万元。一审审理期间，普光德公司、华明友川公司对该合同所约定的违约责任计算方法没有异议，亦未以违约金过高为由要求降低。现普光德公司以其承担的违约金过高为由要求降低，本院不予采信。
综上，普光德公司的上诉请求，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2900元，由吴守森负担850元（已交纳）；由北京普光德机械设备有限责任公司、北京华明友川机械设备发展有限公司共同负担2050元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费2050元，由北京普光德机械设备有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡新华
代理审判员 沈 放
代理审判员 胡 泊
二〇一五年八月二十日
书 记 员 王 雨