湖北省当阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂当阳民初字第01331号
原告陶朝明，农民。
委托代理人陶小玉（特别授权），个体经营户。
委托代理人涂雪峰（特别授权），湖北楚雄律师事务所律师。
被告姚丰华，农民。
委托代理人许刚耀（特别授权），湖北楚雄律师事务所律师。
被告姚以法，农民。
委托代理人孙克江（特别授权），湖北楚雄律师事务所律师。
第三人当阳市河溶镇官垱村村民委员会，住所地当阳市育溶路官垱集镇。
法定代表人姚新艳，该村村主任。
委托代理人罗爱国（特别授权），湖北弘发律师事务所律师。
原告陶朝明诉被告姚丰华、姚以法，第三人当阳市河溶镇官垱村村民委员会（以下简称官垱村委会）土地承包经营权纠纷一案，本院于2014年10月28日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张向兵独任审判，于2014年11月19日、2014年12月8日两次公开开庭进行了审理。原告陶朝明的委托代理人陶小玉、涂雪峰，被告姚以法及其委托代理人孙克江，被告姚丰华的委托代理人许刚耀，第三人官垱村委会的委托代理人罗爱国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陶朝明诉称：2006年2月4日，原告与被告姚丰华签订房屋出售合同书，双方约定：被告将位于当阳市河溶镇官垱村姚巷街23号的一栋两间三层带顶住房（土地使用面积75.75㎡）以55600元的价格卖给原告，并附带将承包土地水田4亩、旱地1.2亩转让给原告（俗称卖屋搭田），同时约定将该土地承包经营权过户到原告名下。合同签订当天，原告向被告付清了全部房款，房屋产权及房屋土地使用权即时归原告所有，被告姚丰华、姚以法向原告交付了房屋和承包的土地水田4亩、旱地1.2亩（原合同登记面积为0.44亩），原告随即在该房屋中居住生活及承包经营上述农田至今。2014年5月，因当地企业发展需要，被告姚丰华、姚以法所转让的土地中登记面积为0.44亩的旱地被征收，原告依法应享有该土地征收补偿款38880元，该款现由第三人官垱村委会代管，因故未付。被告应按照合同约定全面履行自己的义务，协助原告办理土地承包经营权的过户登记手续，为充分体现诚实信用原则，维护交易秩序稳定，诉至法院，请求依法判令：1、确认原、被告双方于2006年2月4日签订的房屋出售合同书中第五条关于土地经营权转让的约定合法、有效；2、由被告协助原告将鄂EJ3051806041农村土地承包合同项下现由原告实际耕种的4亩水田的土地承包经营权转移登记至原告名下；3、由被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告增加诉讼请求，要求第三人官垱村委会将鄂EJ3051806041农村土地承包合同项下原登记面积为0.44亩（即房屋出售合同书第五条约定的实际面积为1.2亩）的土地征收补偿款38880元支付给原告。
原告陶朝明为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一：陶朝明的居民身份证、户口簿各一份，证明原告的诉讼主体资格及其身份为官垱村村民。
证据二：2006年2月4日房屋出售合同书一份，其主要内容是售房户姚丰华，购房户陶朝明，经双方协商，陶朝明购姚丰华位于当阳市河溶镇官垱村姚巷街23号的一栋两间三层带顶住房（土地使用面积75.75㎡）一栋，达成如下协议：一、姚丰华住房两间三层带顶，土地使用面积7.5m×10.1m﹦75.75㎡；二、双方协商计价共55600元；三、付款方法，一次性付清房款；四、房屋后面另加7.5×1.5﹦11.25㎡（姚新艳转让）；五、姚丰华将其家庭户的承包土地5.2亩（其中旱田1.2亩、水田4亩）经营权转让给陶朝明，良田土地使用权过户给陶朝明；六、姚丰华房屋土地使用权证过户给陶朝明。此据一式二份，以此为凭证，永无悔改。证明原告与姚丰华发生房屋买卖及土地经营权转让事实及合同第五条约定被告转让的是土地经营权，并同意办理过户手续，被征地系该转让土地中的1.2亩。
证据三：当阳市河溶镇官垱村村民委员会证明及农村土地承包经营权各一份，证明讼争的土地经营权转让征得了官垱村委会同意，被征用的土地1.2亩就是经营权证上的0.44亩。
证据四：当阳市河溶镇楚源米业建设项目征用土地及地面附着物补偿协议书一份，证明被征用的土地就是经营权证上的0.44亩即房屋出售合同书中的1.2亩。
被告姚丰华辩称：姚丰华与原告签订的房屋出售合同属实，但根据相关法律规定，约定承包土地转让是无效的，双方在签订合同过程中均有过错，房屋出售合同存在瑕疵，将补偿款支付给原告没有事实依据，但同意给付原告部分土地征用补偿款，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告姚丰华未向本院提交证据。
被告姚以法辩称，姚丰华与原告签订的房屋出售合同书中约定，将姚以法承包经营的土地转让给原告，姚以法既不知情，也未签字认可，姚以法至今一直以承包人的身份在领取该土地的国家粮食补贴；其次，姚丰华无权对该承包地自行转让，姚以法作为农户代表与官垱村委会签订的承包合同，姚丰华仅是承包方土地经营权共有人之一，其无权私自处分。第三，原告签订合同时，既不是官垱村村民，也刚满十六周岁，其主体不合法；第四，原告与姚丰华签订的土地承包转让合同，未经村委会同意和备案，违反了法律强制性规定；第五，该合同系2006年签订，原告于2014年10月才向人民法院起诉，已超过2年诉讼时效。原告没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告姚以法为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一：原告陶朝明的户籍证明一份，证明原告是2007年8月27日才由派出所补报往年出生，其在签订合同时无户籍，不是官垱村集体成员，不享有该村农村土地转让受让权。同时，原告在签订合同时，才年满十六周岁，属于限制民事行为能力人，不具有农业经营能力。
证据二：河溶镇官垱村楚源米业征地补偿分户明细表一份，证明共有二十八户被征地，在该二十八户中，没有与原告经营权证上0.44亩四至中的南与杨宗望相邻、西与姚以洪相邻的杨宗望、姚以洪二人，说明原告提供的土地承包经营权证中所载明0.44亩没有被该项目所征用。
证据三：信用社《一本通》一份，证明双方争议的土地粮食补贴一直由姚以法在领取，说明该土地没有流转到原告名下。
证据四：姚以法长子姚丰云土地承包经营权证一份，证明售房合同中的水田4亩中有2亩（登记面积为1.27亩，地块名一担三）是姚丰云的。
证据五：姚以法园田0.44亩四至界线证明一份，证明姚以法经营权证上的0.44亩目前仍由被告姚以法在耕种。
第三人官垱村委会述称：村委会不应该成为被告，应该是第三人。原告的诉称属实，正是因为双方补偿款存在争议，村委会才没有支付，等法院判决后村委会再依判决履行支付手续。
第三人官垱村委会为支持其述称理由，向本院提交了该村法律顾问于2014年7月24日对姚以法的询问笔录一份，证明：1、原、被告双方争议的被征用土地1.2亩就是姚以法承包经营权证上的0.44亩；2、原告签订的售屋搭田合同是征得了姚以法同意授权的，该0.44亩土地一直由原告耕种至被征用；3、种粮补贴一直由姚以法领取，但姚以法在中途给了部分原告；4、卖屋搭田转让中的4亩水田，其中有2亩是姚以法长子姚丰云的。
本院根据被告姚丰华的申请，依职权到现场进行了实地查看并拍照，同时依职权调查原姚丰华、现陶朝明邻居姚永金笔录一份，证实姚丰华与陶朝明之间是卖屋搭田，被征用的1.2亩土地（土地承包经营权证为0.44亩）一直由原告在耕种，姚丰华在卖屋后，不在本村居住，一直在宜昌市城区居住生活。
经庭审质证，对原告提交的证据一，被告姚丰华、姚以法、第三人官垱村委会对其真实性无异议，但姚丰华认为，原告在签订合同时还不是官垱村村民，无权签订土地承包合同；姚以法认为原告在签订合同时不仅还不是官垱村村民，而且还是限制民事行为能力人，其主体不合法；官垱村委会认为，姚丰华卖屋搭田是经村里准许了的，原告于2007年经村同意将户口补报入本村。对原告提交的证据二，第三人官垱村委会无异议；被告姚丰华、姚以法对其真实性无异议，但姚丰华认为其中的土地转让条款须经村委会记录备案并依法确权登记才有效，转让土地中还有姚丰云的2亩水田，姚丰华无权处分，故该土地流转无效，同时，该合同书中的1.2亩不能证明就是被征用的土地；姚以法认为，姚丰华与陶朝明没有按照法律规定签订土地转让合同，转让土地四至也不明确，故该土地流转无效。对原告提交的证据三，第三人官垱村委会无异议；被告姚丰华、姚以法对其中的土地经营权证无异议，但对村委会证明有异议，认为村委会是本案当事人，该证明不符合证据的形式要件，其内容不能表明村委会同意原、被告之间的土地流转，原告耕种的0.44亩并没有被征用，目前仍由原告在耕种。对原告提交的证据四，姚丰华、姚以法、官垱村委会对其真实性无异议，但姚丰华认为，仅凭双方文字表述并不能证明售房合同中的1.2亩就是经营权证中的0.44亩，还需法院到现场核实；姚以法认为，该协议表述不准确，不能达到原告证明目的；官垱村委会认为，被征用的1.2亩就是经营权证中的0.44亩，是同一块地，村委会在与姚以法签补偿协议时忽略了原、被告之间的转让协议，村委会已另案起诉要求确认该协议无效。
对被告姚以法提交的证据一，原告及被告姚丰华、第三人官垱村委会对其真实性无异议，但原告认为，土地承包经营权的转让，不以是否具备本村村民户口为限制，原告初中毕业就在家务农，后到官垱村买屋买田，应当视为完全民事行为能力人，双方在因征地补偿发生争议前，被告方均未提出异议。对被告姚以法提交的证据二，被告姚丰华无异议；原告有异议，认为该明细表与本案无关，且被征用土地的相邻土地同时被征用，补偿户不一定就是原承包方，有可能发生了变动；第三人官垱村委会有异议，认为中途可能存在流转，不能用原来的承包经营权登记人来等同现在的实际土地补偿人员。对被告姚以法提交的证据三，被告姚丰华无异议；原告有异议，认为该一本通无户名和信用社公章，不能证明系被告姚以法的，其次，即使该一本通系被告姚以法的，也不影响农村土地承包经营权转让的效力，当初被告卖屋搭田，只是转让了部分土地，政府的粮食补贴发放到登记户主是情理中的事情，原告理应享受该补贴，只是原告没有主张而已；第三人官垱村委会有异议，认为该证据不符合证据的真实性和关联性。对被告姚以法提交的证据四，原告及被告姚丰华、第三人官垱村委会均无异议。对被告姚以法提交的证据五，被告姚丰华无异议；原告及第三人官垱村委会有异议，认为该证明内容不属实，且未署名，不符合证据形式要件。
对第三人官垱村委会提交的证据，原告认为，该证据属于被告姚以法自认，内容属实，与原告提交的证据相吻合，可以作为本案的定案依据；被告姚丰华有异议，认为被告姚以法即便给了原告部分粮食补贴，也不能说明原告就享有该被征用土地的经营权，村法律顾问没有调查权，且村委会与本案有利害关系，不能当作证据使用；被告姚以法有异议，认为该内容是虚假的，违背了姚以法的真实意识表示，姚以法没有将该土地转让给原告，只是给原告在耕种。对本院调查姚永金笔录，原告及第三人官垱村委会无异议；被告姚丰华、姚以法认为，经营权证上的0.44亩仍由姚以法在耕种，被征用土地中有部分是姚丰云的。
对上述本案当事人无争议的证据，本院予以采信，即被告姚以法提交的证据四姚丰云土地经营权证，证明售房合同中转让的水田4亩中有2亩（登记面积为1.27亩，地块名一担三）是姚丰云的，本院予以采信。
对有争议的证据，本院经审查后认为，原告陶朝明提交的证据一，能够证明其真实身份，且订立售房合同时，被告未提出异议，官垱村委会也未表示反对，并在原、被告合同履行后官垱村委会同意原告将户口补报往年出生落籍到该村，故本院予以采信。原告陶朝明提交的证据二，即原告与被告姚丰华签定的售房合同，是双方真实意思表示，符合有关法律法规的规定，本院予以采信。原告陶朝明提交的证据三，系本案成讼前作出，其证明的事实与原、被告陈述及本院调查核实的情况，能够相互印证，故本院予以采信。原告提交的证据四，系第三人官垱村委会与被告姚以法签订的补偿协议，因被告姚以法在村法律顾问询问时明确承认原告耕种承包的1.2亩旱地即是其承包经营权证上的0.44亩，故对该证据欲证明被征用的土地1.2亩即为经营权证上的0.44亩的事实，本院予以采信。被告姚以法提交的证据一系法定户籍管理部门出具的原告身份信息情况，但不能据此认定被告在落户官垱村之前无户口就无缔约权利或缔约无效，且原告在缔约时已年满十六周岁，到官垱村买屋购田，以自己的劳动收入为主要生活来源，应视为完全民事行为能力人，故对被告姚以法就此证据欲证明的事实本院不予采信。被告姚以法提交的证据二中含有姚以法土地经营权证中载明的0.44亩南邻土地承包人杨宗望，与姚以法当庭陈述28户中无征地补偿人杨宗望自相矛盾，故对被告姚以法就此证据欲证明其经营权证上的0.44亩未被征用的事实本院不予采信。被告姚以法提交的证据三粮食补贴事实客观存在，予以采信，但不能证明土地未流转。被告姚以法提交的证据五无签名，不符合证据的形式要件，本院不予采信。对官垱村委会法律顾问询问姚以法笔录，本院认为，该笔录形成于姚以法与村委会签订的征地补偿协议书之后，是在原告与其发生争议后的第一时间，相比庭审中当事人为各自诉讼利益并经过事先准备、深思熟虑后所作出的陈述，可信度显然更高，故本院予以采信。对本院依职权调查姚永金证据，结合本院现场查看情况及当事人当庭陈述，能够证实姚丰华与陶朝明之间是卖屋搭田，被征用的1.2亩土地（土地承包经营权证为0.44亩）一直由原告在耕种，姚丰华在卖屋后，不在本村居住，一直在宜昌市城区居住生活。
经审理查明：2006年2月4日，陶朝明与姚丰华签订房屋出售合同书，由陶朝明购买姚丰华位于当阳市河溶镇官垱村姚巷街23号的两间三层带顶住房（土地使用面积75.75㎡）一栋，双方达成如下协议：一、姚丰华住房两间三层带顶，土地使用面积7.5m×10.1m﹦75.75㎡；二、双方协商计价共55600元；三、付款方法，一次性付清房款；四、房屋后面另加7.5×1.5﹦11.25㎡（姚新艳转让）；五、姚丰华将其家庭户的承包土地5.2亩（其中旱田1.2亩、水田4亩）经营权转让给陶朝明，良田土地使用权过户给陶朝明；六、姚丰华房屋土地使用权证过户给陶朝明。此据一式二份，以此为凭证，永无悔改。合同签订当天，陶朝明向姚丰华付清了全部房款，房屋产权及房屋土地使用权即时归原告所有。同日，被告姚丰华、姚以法向原告交付了房屋和承包的土地水田4亩、旱地1.2亩（原合同承包登记面积为0.44亩）。同时查明，姚丰华出售的房屋无房屋所有权证，只有农村宅基地使用权证。姚丰华转让的土地中四方堰水田2亩、园田旱地1.2亩（原合同承包登记面积为0.44亩）系以其父亲姚以法为农户承包方代表、并与其子姚丰华、妻苏昌英共同承包经营，耕地的承包期限为1999年1月1日至2028年12月31日止，姚以法的土地承包合同编号：鄂EJ3051806041，经营权证编号：鄂EJ3051806041。陶朝明所耕种田的粮食直补和综合直补由被告姚以法领取，期间姚以法就该款也给付部分陶朝明。姚以法、姚丰华另交付原告的2亩水田（地名一担三，原合同承包登记面积为1.27亩）承包经营权人为姚丰云，承包期限为1999年1月1日至2028年12月31日止，姚丰云的土地承包合同编号：鄂EJ3051806039，经营权证编号：鄂EJ3051806039。2007年8月27日，陶朝明的户口经补报往年出生落户至官垱村。2014年5月，因楚源米业扩大公司规模，陶朝明耕种的1.2亩旱地被征用。2014年6月27日官垱村委会根据姚以法土地经营权证与其签订征用土地及地面附着物补偿协议书，确定该征用土地应获得相应补偿金额38880元［（土地补偿费11340元／亩＋劳力安置补偿费19440元／亩＋青苗补偿费1620元／亩）×1.2亩］但未支付。后姚以法于2014年10月13日向本院起诉，要求官垱村委会支付该征地补偿款38880元，官垱村委会当庭反诉要求撤销该协议，后因原告起诉，该案中止诉讼。原告于2014年10月28日诉至本院，请求判令：1、确认原、被告双方于2006年2月4日签订的房屋出售合同书中第五条关于土地经营权转让的约定合法、有效；2、由被告协助原告将鄂EJ3051806041农村土地承包合同项下现由原告实际耕种的4亩水田的土地承包经营权转移登记至原告名下；3、第三人官垱村委会将鄂EJ3051806041农村土地承包合同项下原登记面积为0.44亩（即房屋出售合同书第五条约定的实际面积为1.2亩）的土地征收补偿款38880元支付给原告；4、由被告承担本案的诉讼费用。
本院认为：被告姚丰华将其所有的房屋出售给原告陶朝明，并经土地承包方代表姚以法同意，将所承包的土地经营权随所出售的房屋一并转让，双方已按约交付了房屋、耕地和购房款，第三人官垱村委会也当庭承认当初对原告与被告姚丰华卖屋搭田不持异议，且事后原告经官垱村委会同意将其户口补报落户该村，根据诚实信用原则和为维护交易安全，该售房合同和土地转让合同合法有效，双方已实际履行完毕。被告姚以法辩称其不在场、不知情、未签字，根据庭审查明的事实及姚以法当庭陈述，卖屋搭田的土地一直由原告在经营耕种，直到该合同中的1.2亩土地被征用前，姚以法一直生活居住在该村，其一直未提出异议，现姚以法对该合同提出异议，有悖常理，故本院不予采信。被告姚以法、姚丰华协助原告办理土地经营权变更登记手续是二被告附随的义务，二被告理应履行上述义务。但双方约定将姚丰云承包经营的2亩水田（地名一担三，原合同承包登记面积为1.27亩）转让给原告，系合同双方擅自处分他人财产权益，系无效处分，该地虽由陶朝明在实际耕种，但因姚丰云未到庭，宜由原告与姚丰华、姚以法、姚丰云另行处理，故对原告要求被告协助原告将鄂EJ3051806041农村土地承包合同项下现由原告实际耕种的4亩良田的土地承包经营权全部转移登记至原告名下，本院不予全部支持。但被告应协助原告将四方堰水田2亩、旱地1.2亩（原合同承包登记面积为0.44亩）转移登记到原告名下。因旱地1.2亩被征用，协助过户的客观条件已不存在，但基于该土地被征用的补偿款应由原告享有。现第三人官垱村委会已收到该征收土地补偿款，理应支付给原告。故对原告要求第三人官垱村委会支付补偿款的诉讼请求，本院予以支持。被告姚以法辩称被征收土地中有一部分是姚丰云的，根据姚以法陈述，姚丰云成家另立门户后，姚以法将以其为农户代表的原家庭承包的土地分出部分给姚丰云，并为姚丰云另行办理了农村土地承包经营权证，但从庭审中姚以法提供的经营权证内容来看，姚以法并未将该0.44亩地分户给姚丰云，故对被告该辩称理由，本院不予支持。被告姚以法同时辩称原告的诉讼请求已过诉讼时效，因原、被告之间讼争为土地承包经营权纠纷，属物权范畴而非债权请求权，故对被告姚以法提出诉讼时效抗辩的理由，本院不予采纳。同时，关于官垱村委会诉讼地位问题，官垱村委会作为被征用土地发包人，目前持有该征用土地的补偿款，原、被告因该土地承包经营权转让发生纠纷，与原、被告均无民事权益争议，但本案的处理结果与官垱村委会有法律上的利害关系，官垱村委会也明确表示根据法院判决支付补偿款，故官垱村委会在本案诉讼地位应为第三人。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条，《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第四条、第十四条、第二十二条第一款、第二十三条之规定，判决如下：
一、被告姚丰华、姚以法协助原告陶朝明办理陶朝明与姚丰华所签定的《房屋出售合同书》中四方堰水田2亩的土地经营权（姚以法农村土地承包合同编号鄂EJ3051806041）的变更登记手续，将土地经营权变更登记至原告陶朝明名下。
二、第三人当阳市河溶镇官垱村村民委员会支付原告陶朝明征地补偿款38880元。
三、驳回原告陶朝明的其它诉讼请求。
上述应履行事项限被告姚丰华、姚以法、第三人当阳市河溶镇官垱村村民委员会于本判决生效后十日内履行（给付办法：汇款至法院财政执行款专户，收款单位：当阳市非税收入管理局；开户行：中国建设银行当阳支行熊家山分理处；账号：42×××90），如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费852元（原告已缴纳），减半收取426元，由原告陶朝明负担126元，被告姚丰华、姚以法负担300。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院，并预交上诉案件的受理费852元。宜昌市中级人民法院的开户行户名及其银行账号为，收款单位：宜昌市非税收入管理局，开户银行：三峡农行二马路支行，账号：37×××73－1。
审判员 张向兵
二〇一四年十二月十八日
书记员 刘 津