河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）商民终字第2087号
上诉人（原审被告）商丘隆昌置业有限公司。住所地：商丘经济开发区。
法定代表人郭向阳，该公司董事长。
委托代理人徐长久、王菲（实习），河南华豫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨琨，女，1995年8月18日出生，汉族，住商丘市。
委托代理人杨维强，河南福聚律师事务所商丘分所律师。
上诉人商丘隆昌置业有限公司（以下简称隆昌公司）与被上诉人杨琨商品房买卖合同纠纷一案，被上诉人杨琨于2015年8月11日诉至商丘市梁园区人民法院，请求依法确认双方签订的团购房认购协议书为有效合同，隆昌公司将其购买的位于睢阳大道南段西侧和谐新天地小区3单元17-18层东户的房屋交付并为其办理房屋所有权证，并退还其多支付的购房款21684.5元。该院经审理于2015年10月22日作出（2015）商梁民初字第03522号民事判决，隆昌公司对此判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年12月1日立案受理后，于2015年12月15日依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人隆昌公司的委托代理人徐长久、王菲与被上诉人杨锟的委托代理人杨维强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2009年，隆昌公司开发和谐新天地商住小区，并号召商丘市计划生育委员会组织单位职工参与团购。案外人梁媚作为商丘市计生委的职工参与了团购并分批全额向隆昌公司缴纳了购房款。2013年元月份，梁媚因急需用钱，将其所团购的两套房屋以80万元的价格转让给了案外人陶德政。陶德政同时将其中的一套转让给本案杨锟。在本案隆昌公司及陶德政将80万元全额支付给梁媚后，梁媚将房屋的团购协议、交款收据等全部移交给了陶德政，并通过商丘市计生委会计秦秋军将收据上的交款人名字全部修改为陶德政。2015年1月31日，隆昌公司法定代表人郭向阳在双方签订的团购房认购书后备注：“注：该房子办理产权登记确认到杨琨名下。”同日，郭向阳亲笔起草了物业管理服务协议一份，载明了房屋的位置、建筑面积、产权登记人身份证号码及物业服务费收费标准，由杨琨及物业服务公司签名盖章。杨琨据此向物业服务公司支付了一年的物业管理费。合同签订后，隆昌公司一直未依约向杨锟交付房屋，双方因此发生纠纷。
原审认为，《中华人民共和国民法通则》第八十四条规定：“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。”本案中，案外人梁媚与隆昌公司已构成房屋买卖合同关系，其将团购房屋转让给杨锟的行为实际上是对合同权利的转让。该转让行为已实际履行完毕，同时得到了隆昌公司实际上的认可。因此，隆昌公司有义务向杨锟交付房屋并为杨锟办理房屋产权登记。隆昌公司辩称其与杨锟不存在合同关系、没有交付义务的辩论观点不能成立，不予采纳。对杨锟要求隆昌公司交付房屋并为杨锟办理房屋所有权证的诉讼请求，予以支持。杨锟与隆昌公司虽然没有签订有房屋买卖合同，但隆昌公司法定代表人郭向阳在其与梁媚签订的团购房认购书上书写“注：该房子办理产权登记确认到杨琨名下”的行为，确认了杨锟与梁媚的转让行为，认可了杨锟与隆昌公司之间存在房屋买卖合同关系。从隆昌公司法定代表人郭向阳亲自为杨锟起草物业管理服务协议可以看出，杨锟与隆昌公司之间已经形成了事实上的房屋买卖合同关系。因此，对杨锟要求确认其与隆昌公司签订的购房协议有效的诉讼请求，依法予以支持。杨锟与隆昌公司之间的房屋买卖价格确定，房屋面积确定。经过计算，隆昌公司多收取杨锟购房款事实存在。对杨锟要求隆昌公司退还其多缴纳房款的诉讼请求，依法予以支持。
原审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十八条、第一百三十五条之规定，判决：一、杨琨与商丘隆昌置业有限公司关于位于睢阳大道南段西侧和谐新天地小区3单元17-18层房的买卖合同为有效合同。二、商丘隆昌置业有限公司将位于商丘市睢阳大道南段西侧和谐新天地小区3单元17-18层东户的房屋交付给杨琨，并为杨琨办理房屋产权登记。于判决生效之日起十五日内履行完毕。三、商丘隆昌置业有限公司返还杨琨购房款21684.5元。一审案件受理费9030元，财产保全费3020元，共计12050元，由商丘隆昌置业有限公司负担。
隆昌公司不服原审判决上诉称，从被上诉在原审提供的证据和原审法院查明的事实，上诉人与被上诉人之间并没有签订买卖合同，上诉人与案外人也没有签订过买卖合同，原审确认买卖合同有效明显错误。按照原审对梁媚的调查笔录可以充分证明，梁媚并不认识杨锟，也不存在梁媚将房屋转售给杨锟的事实。原审认定梁媚将其团购的两套房屋以80万元的价格转给案外人陶德政，陶德政将其中的一套转给杨锟，杨锟并没有提供双方签订的买卖合同书及付款凭证。上诉人多次要求被上诉人提供合同书及付款凭证，至今也没有提供，结合商丘市梁园区人民法院受理的案外人梁媚的借款合同纠纷对涉案房屋进行了查封，被上诉人的行为涉嫌恶意逃避债务。本案中被上诉人与上诉人之间没有合同关系，杨锟要求确认合同有效，没有可确认的合同，合同关系的相对性是合同规则和合同制度赖以建立的基础和前提，而被上诉人并没有提供与上诉人签订的合同，不存在确认合同有效的问题，杨锟不是适格的诉讼主体，本案涉案房屋所有权证书并未办理，梁媚并没有取得房屋所有权，出卖房屋的主体必须是房屋的所有权人，非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效，且不动产物权的变动，必须以登记为必要条件，本案中，如果被上诉人有证据证明存在房屋买卖事实，应该向合同相对人主张权利，其享有的只是债权请求权。且由于购房人与他人民间借贷纠纷，涉案房屋被法院查封，并不具备办理所有权证书的条件。原审认定事实错误，适用法律错误，请求二审依法撤销原审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。
杨锟答辩称，从事实上讲，答辩人与上诉人之间已构成房屋买卖合同关系。首先，上诉人与梁媚签订的《团购房认购书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且上诉人已经按照约定收受了购房款，其认购书应当认定为商品房买卖合同，梁媚是享有权利的债权人，上诉人是负有义务的债务人。其次，梁媚将认购书中的团购房转让给陶德政，是对合同权利的转让，其转让行为符合法律规定，陶德政与上诉人之间进而亦构成商品房买卖合同关系。同理，陶德政将合同权利转让给答辩人，答辩人与上诉人之间亦构成了商品房买卖合同关系。梁媚已向上诉人支付了购房款，在合同权利转让时，陶德政将转让款支付给了梁媚，该行为得到团购房建设管理小组工作人员认可，并办理了相关的手续予以确认，转让行为即为实际履行完毕。陶德政将合同权利转让给答辩人的行为当面通知了上诉人，上诉人的法定代表人郭向阳接到通知后亲笔在认购书背面写下“注：该房子办理产权登记确认到杨锟名下！”以上事实证明合同权利转让给答辩人已完全得到上诉人的确认。且上诉人的法定代表人以物业公司名义与答辩人签订物业管理服务协议，上诉人再次确认了双方之间的房屋买卖合同关系。上诉人与陶德政在另一商品房预售合同纠纷案中达成民事调解，印证了上诉人与答辩人之间亦构成商品房买卖合同关系。上诉人的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，采信证据程序合法，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
根据隆昌公司与杨锟的诉辩意见，本院归纳双方争议的焦点为：上诉人与被上诉人之间是否存在房屋买卖合同关系；被上诉人是否向上诉人支付了购房款；原审判决上诉人履行合同义务即返还购房款21684.5元是否有事实及法律依据。
双方当事人对此焦点无异议，并进行了论辩。
二审中，隆昌公司提交商丘民馨物业公司的证明一份，证明本案的涉案房屋是梁媚的，梁媚对涉案房屋进行交接并进行了部分装修，被上诉人主张的事实不存在，杨锟提交的物业服务合同没有实际履行。
杨锟提交证人证言两份和（2015）商梁民初字第3523号民事调解书一份，并申请证人陶德政与杨海关出庭作证。证明本案房屋出售主体始终是上诉人，而购买人梁媚作为团购户起初认购上诉人的房屋并交款后，将自己享有的权利转让给了被上诉人，而且以此方式转售给陶德政的房屋在诉讼期间已经达成了调解协议，该房屋最终确认购买人为杨锟，也得到了上诉人的追认。能够证明双方存在房屋买卖合同关系。
经质证，对隆昌公司提交商丘民馨物业公司的证明，杨锟认为，隆昌公司提交的证据证明内容不真实，且该证明内容与被上诉人在原审所举证据8相矛盾。该物业管理公司系开发商即上诉人在所开发的小区内成立的，与上诉人有利害关系，对该证明的内容不应予以采信。
对杨锟提交两份证人证言和（2015）商梁民初字第3523号民事调解书，隆昌公司认为，按照交易习惯，双方应有房屋买卖合同及交易凭证，但本案中可能因为双方关系好没有签订房屋买卖合同。但没有出具交易凭证明显不符合客观事实，被上诉人与上诉人之间并没有签订合同，上诉人不是适格的原审被告，也没有为被上诉人办理过户的义务。通过被上诉人举证，其要求确认与上诉人之间的合同为有效合同，但双方并未签订合同，不需确认。
本院经审查认为，隆昌公司提交商丘民馨物业公司的证明，该物业管理公司系隆昌公司设立，与隆昌公司有利害关系，对该证明本院不予采信。杨锟所提交两份证人证言和（2015）商梁民初字第3523号民事调解书，不能证明杨锟与隆昌公司之间存在房屋买卖合同关系，亦达不到其证明目的，本院亦不予采信。
本院经审理查明的事实与原审认定的事实相一致。
本院认为，关于隆昌公司与杨锟之间是否存在房屋买卖合同关系的问题。根据原审查明事实及二审审理情况看，案外人梁媚作为商丘市计生委的职工参与了隆昌公司所开发的和谐新天地商住小区团购，并分批全额向隆昌公司缴纳了购房款。后梁媚将其所团购的两套房屋以80万元的价格转让给了案外人陶德政，陶德政将涉案房屋转让给杨锟，梁媚将房屋的团购协议、交款收据等全部移交给了陶德政，隆昌公司与杨锟并未签订任何房屋买卖合同，不能证明杨锟与隆昌公司之间存在房屋买卖合同关系，原审认定杨锟与隆昌公司之间存在房屋买卖合同关系，并判决双方之间的合同为有效合同不当。
关于杨锟是否向隆昌公司支付了购房款及原审判决隆昌公司返还购房款21684.5元是否有事实及法律依据的问题。案外人梁媚作为商丘市计生委的职工参与隆昌公司所开发的和谐新天地商住小区团购，分批全额向隆昌公司缴纳了购房款，后虽梁媚将其所团购的两套房屋转让给了案外人陶德政，陶德政将涉案房屋转让给杨锟，杨锟并未将购房款支付给隆昌公司，原审判决隆昌公司返还杨锟购房款21684.5元无事实及法律依据。
综上，原审认定事实清楚，但判决不当，上诉人的上诉主张成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销商丘市梁园区人民法院（2015）商梁民初字第03522号民事判决；
二、驳回杨锟的诉讼请求。
一审案件受理费9030元，财产保全费3020元，共计12050元，二审案件受理费9030元，均由杨锟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 峰
审 判 员 文志林
代理审判员 刘瑞英
二〇一五年十二月二十日
书 记 员 时 淼