云南省开远市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开民二初字第314号
原告赵军，男，1979年8月23日生，汉族，住开远市。
委托代理人赵俊龙，开远市灵泉办事处法律服务所法律工作者。特别授权诉讼代理。
委托代理人赵树良，男，1955年3月19日生，汉族，系赵军父亲。特别授权诉讼代理。
被告红河州兴达民用爆破器材专营有限公司。
法定代表人陈德明，董事长。
住所：开远市西南路**号。
委托代理人刘继伦，男，1958年8月23日生，汉族，系红河州兴达民用爆破器材专营有限公司书记。特别授权诉讼代理。
原告赵军诉被告红河州兴达民用爆破器材专营有限公司（以下简称兴达爆破公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月9日立案受理。依法由审判员段琳适用简易程序公开开庭进行了审理，原告赵军及其委托代理人赵俊龙、赵树良；被告兴达爆破公司的委托代理人刘继伦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵军诉称：原告与被告的总经理系朋友关系，原告经营汽车维修业务，被告公司有一块场地闲置未用，被告找到原告邀约承租该块场地，并向原告许诺优越条件，原被告双方于2012年3月26日签订了一份房屋租赁合同，约定：甲方（被告）将位于开远市西南路365号综合楼底层出租给乙方（原告），租赁期限自2012年4月1日至2012年12月31日，租金25000元，被告收取原告押金5000元。签订租赁合同后，原告按照合同约定支付了被告租金、押金。原告于2012年5月15日搬迁到被告处。为满足汽车维修行业要求标准，原告得到被告许可，出资15万元对租赁场地进行改造。租期届满后，原、被告双方于2012年12月25日签订了第二份房屋租赁合同，租期为三年，租赁期限自2013年1月1日至2015年12月31日止。原告正常经营至2013年11月，被告于2013年11月4日向原告发出单方解除租赁合同的通知导致原告无法正常经营，2014年9月27日，原告厂房被被告强行拆除。根据合同法：“当事人一方不履行协议义务或者履行协议义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括协议履行后可以获得的利益，但不得超过违反协议一方订立协议时预见到或者应当预见到的因违反协议可能造成的损失。”据此，原告要求被告赔偿其实际损失，包括按照双方的租赁协议尚未履行期间内的预期可获得的营业收入。为维护原告的合法权益，原告特诉至贵院，请求人民法院判决解除原被告签订的房屋租赁合同，判决被告赔偿原告直接经济损失150000元及间接经济损失200000元，合计350000元。判令被告赔偿原告搬迁费3000元。本案诉讼费由被告承担。
被告兴达爆破公司辩称：关于原告起诉被告违约的问题，被告公司与原告签订的《租房协议》第七款中明确约定，“甲乙双方在协议到期不再续租或在承租期间需终止协议时，由乙方提出该事项，甲方不再退还剩余租期的租金；由甲方提出该事项是，甲方退还乙方剩余承租期的租金。”，所以，被告公司在2013年11月1日提前三个月向原告提出终止协议，并没有违反协议的规定，被告并没有违约。《租房协议》第六款规定：乙方所承租房屋以外的场地属公司共用部分，不得堆放货物、停车等，否则因此发生的一切后果由乙方承担责任。但乙方长期将废旧轮胎，废机油堆放在场地上，既污染环境，又存在火灾隐患，被告先后两次下达隐患整改通知书，要求原告将这些废旧轮胎、废机油搬走并清理干净，但原告都置之不理，至今仍堆放在原处。为加强出租房的安全管理，原被告双方签订了《出租房屋场地安全管理协议》。综上，违约的应是原告，应驳回原告的诉讼请求。
原告赵军为证明诉讼主张向本院提供以下证据：1、租房合同两份，证明本案实体。2、通知、照片，证明被告单方违约的情况。3、改造合同、收条3份，证明原告的损失情况。
经质证，被告对原告提交的证据1、2无异议，对证据3的真实性有异议，对装修事实金额有异议：对装修项目第一项烤漆房包干价虚高，只认可1万多的价格，对第二项地沟、车间、办公室等项目只认可2万元的价格，对第三项线路改造，认可2万元的价格，对第4项消防设施环保改造材料不予认可，是原来就有的，认可原告另外还做了一些零碎的价值1万元的工程。
被告兴达爆破公司向法院提供以下证据：1、《出租房屋场地安全管理协议》，证明被告公司经营危货行业，与租户配套签订该份协议。2、收据、发票，证明原告签订合同后未按时交纳租金的事实。3、搬迁通知，证明被告公司已经按合同约定提前三个月通知原告收回租赁房屋。4、通知，证明被告公司已通知原告将租赁房屋腾空交还被告公司。5、隐患整改通知书，证明原告在租赁房屋场地乱堆乱放机油，造成安全隐患，特通知原告整改但未整改。6、照片11张，证明原告未经被告公司同意，擅自开挖地沟、门。
经质证，原告赵军对被告兴达爆破公司提供的证据除证据5外的真实性有异议外，对其他证据的真实性无异议，但是对证明对象有异议。
本院认为，原告提交的证据1租房合同两份、证据2通知、照片，被告无异议，本院予以采信。被告对证据3改造合同、收条3份的真实性有异议，未提出相反证据证实，本院予以综合认证。
被告兴达爆破公司提交的证据中，原告对除了证据5外的证据无异议，对证据5的真实性有异议，但该通知是租赁合同履行过程中被告检查原告使用房屋场地情况后发出的通知并附有照片，能证明当时的真实情况，故本院对被告提交的证据真实性予以采信。
根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：
原、被告经协议，2012年3月26日签订《租房协议》，约定：甲方（被告）将位于开远市西南路红河州兴达民用爆破器材专营有限公司综合楼底层出租给乙方（原告）经营汽车修理。承租期九个月：从2012年4月1日起至2012年12月31日止。租金25000元，押金5000元，每月分摊300元门卫费用，乙方签订协议一次性交清租金及门卫费用后，甲方将房屋移交给乙方使用。乙方不得擅自改变房屋设施位置和用途以及进行装修改造等内容。同日，原被告双方签订《出租房屋场地安全管理协议》一份，约定：甲方（被告）有权对乙方（原告）的安全生产情况进行检查，发现隐患有权责令乙方整改。协议还约定了其它内容。以上协议签订后，原告于2012年3月31日支付了租金、门卫房、押金共计32700元，于2012年4月5日支付租金15000元，被告将房屋交付给原告使用，原告欲对房屋进行装修改造，经被告同意后，于2012年4月15日由原告的父亲赵树良与刘春签订《修车厂改建合同书》，约定赵树良将修车厂的烤漆房、车辆地沟、车间、办公室砌砖粉墙刮白、线路改造、消防设施环保材料改造等工程承包给刘春等内容。2012年12月25日，原、被告续签了《租房协议》，约定：租期三年：从2013年1月1日起至2015年12月31日止。租金每年60000元，押金5000元，每月分摊300元门卫费用。甲乙双方在协议到期不再续租或在承租期间需终止协议时，事先应提前3个月通知对方。承租期间终止协议时，由乙方提出该事项的，甲方不再退还剩余租期的租金；由甲方提出该事项的，甲方退还乙方剩余承租期的租金。甲乙双方如有违约，须承担因此给对方造成的一切损失。合同还约定了其它内容。签订合同后，原告于2013年1月1日向被告支付了30000元房租及3600元门卫费，于2013年5月13日向被告支付了30000元房租。原、被告双方履行合同至2013年11月4日，被告向原告发出通知，通知：因被告公司扩大停车场，决定收回出租给原告的房屋、场地，根据租房协议的约定，提前3个月通知原告于2014年2月1日前腾空出租房屋、场地。原、被告对如何解除合同腾空房屋场地协商未果，原告一直占用该房屋及场地。2013年12月8日、2014年2月7日，被告向原告发出两份《隐患整改通知》，均是根据相关文件精神，要求原告不得在场地上堆放易燃物品及垃圾，消除火灾隐患。2014年3月6日、2014年7月1日，被告向原告发出两份《搬迁通知》，要求原告分别于2014年3月20日及发出通知10天后搬出房屋。原告至今仍占用被告的房屋但未正常经营，原告未向被告支付2014年的租金。原、被告对如何解除合同协商未果，向本院提起诉讼。
综合原、被告的诉辩主张，各方当事人争议的焦点本院归纳为：1、原、被告各自的行为是否构成违约？2、如何承担违约责任？
针对本案争议焦点，本院作如下评判：
关于原、被告各自的行为是否构成违约的问题。本案被告辩解在双方签订的协议中第七条已经明确约定了在承租期间终止协议的处理情况，且被告也按合同要求提前3个月通知原告解除合同，故被告不构成违约，相反，原告在履行租赁合同过程中，未按时履行支付租金义务，且乱堆乱放废旧轮胎及垃圾等，是原告违约。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第一百二十五条：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”的规定，被告在出租房屋给原告时已经明确知道出租用途是经营汽车修理及原告欲对租赁房屋场地进行装修改造，而装修改造必然涉及投资，在短期内承租人投入大量投资而对租期内的解除合同条件仅约定退还剩余租金属加重原告的责任的条款，该约定一方面不公平，另一方面亦不符合诚实信用原则及交易习惯，被告如欲解除合同，应按合同的实际履行情况综合判断解除合同的条件。本院认为，在租期内，解除合同至少需满足双方同意的条件才能解除。故在未与原告协商一致同意的情况下，被告在租期内单方提出解除合同的意思表示行为，是向原告表明不履行主要债务的表示，构成违约，该行为属根本性违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”的规定，被告的行为属于根本性违约，原告可以诉请解除原、被告签订的租赁协议。在合同履行过程中，原、被告双方均未严格按合同的约定履行，在第一份租赁合同中双方约定的租金数额与实际支付的租金数额不一致，原告实际支付租金的时间与合同约定的时间也不一致，但是双方均未即时提出异议，视为对合同条款的变更履行，故对被告辩称原告未按合同约定的时间支付租金系违约的主张，本院不予支持。原告在履行合同过程中乱堆乱放东西导致被告多次发出整改通知的行为，属违约，但原告的该违约行为未达解除合同程度，属一般性违约。
关于如何承担违约责任的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之日前要求其承担违约责任。”、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，应予支持；”的规定，本案原告要求被告赔偿直接经济损失15万元，间接经济损失20万元及搬迁费3000元的主张，被告提出异议，只认可装修改造费用5-6万元，对间接损失及搬迁费不予认可。本院认为，对于原告主张的直接经济损失15万元，被告除了消防材料装修项目外，认可其他装修改造事实，还提出不是所有的装修改造项目均是经过被告同意后才进行改造的辩解。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，被告对原告的具体装修未提出相反证据予以证实其主张，且被告拆除了原告的部分装修，加之原告租用的房屋场地就在被告的办公楼下，原告进行装修改造被告应该知道具体装修改造项目。在第一份租房协议租期届满后，双方续签租赁协议时，被告对原告的装修改造未提出异议，故对被告提出装修金额及原告的装修改造项目不是全部经过被告同意进行的辩解，本院不予支持。本案原、被告在租赁合同中对装修物的处理没有约定，由于被告的根本性违约行为，原告可以要求被告承担违约责任赔偿装修残值损失。原告主张的15万元的直接经济损失，实际是装修残值损失的诉求，但是原告单方主张扣除折旧费后按15万元计算证据不充分，该损失比照双方租赁合同约定一年的租金6万元给予赔偿相对合理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原告主张的间接经济损失和搬迁费未向本院提交证据证明，本院不予支持。原告未支付2014年的租金，2014年因原、被告双方发生争议，原告未正常经营，被告应承担相应的责任，原告不应承担支付2014年租金的责任。另，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，被告收取了原告支付的5000.00元押金，该押金在解除合同后应退还原告。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”的规定，在合同解除后，原告可拆除未形成附和的装饰物，同时原告应及时向被告腾退房屋场地。综上，被告因违约行为共计应向原告支付60000.00元＋5000.00元=65000.00元。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告单方提出解除合同构成根本性违约，原告在履行合同过程中构成一般性违约，原告有权提出解除合同并要求被告赔偿合理损失同时原告亦要承担相应的违约责任。综上所述，本案事实清楚，证据充分，原告的主张证据充分合理的部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百二十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告赵军与被告红河州兴达民用爆破器材专营有限公司于2012年12月25日签订的《租房协议》。
二、被告红河州兴达民用爆破器材专营有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付经济损失、押金共计65000.00元。
三、驳回原告赵军的其他诉讼请求。
案件受理费6595.00元，减半收取3297.50元，由被告红河州兴达民用爆破器材专营有限公司负担562.50元，由原告赵军负担2735.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。
审判员 段 琳
二〇一四年十二月十五日
书记员 罗文淇