安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庐民一初字第00376号
原告：施腊玲，女，1986年11月26日出生，汉族。
委托代理人：叶桂芝，安徽锦和律师事务所律师。
被告：袁红敏，女，1974年10月5日出生，汉族。
委托代理人：苏杭，安徽华人律师事务所律师。
委托代理人：张汝勇，安徽华人律师事务所律师。
原告施腊玲与被告袁红敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月19日立案受理。本案依法由代理审判员刘军适用简易程序于2014年1月15日公开开庭进行了审理。原告施腊玲委托代理人叶桂芝、被告袁红敏委托代理人张汝勇到庭参与诉讼，本案现已审理终结。
施腊玲诉称：2012年9月20日，袁红敏与合肥红太阳百货有限公司签订合肥红太阳购物广场承包经营合同（以下简称承包经营合同），合同约定袁红敏承租合肥红太阳购物广场编号＊＊＊的商铺（以下简称＊＊＊号商铺）做经营使用，租期为2012年10月28日至2013年10月27日。同时约定未经书面许可该商铺不得转租或转让，如需续租需在合同期满前3个月签订合同。2013年4月份，袁红敏欲将＊＊＊号商铺转租给施腊玲，告知施腊玲＊＊＊号商铺可以自己做主转租或转让。2013年4月25日，施腊玲与袁红敏签订租房协议书，约定袁红敏将＊＊＊号商铺租给施腊玲，租期为2013年4月28日至2013年10月27日，租金共36000元，到期后袁红敏帮助施腊玲与房东谈下续租权。为此，施腊玲需向袁红敏支付50000元转租（让）费，同时缴纳商铺安全使用押金5000元。协议签订后施腊玲立即向袁红敏支付了36000元房租，预付转租（让）费20000元和押金5000元。施腊玲于同年八九月份因想更换店名遭到袁红敏的阻止始得知＊＊＊号商铺的房东以及红太阳购物广场均明确禁止商铺转租或转让。因发现袁红敏以欺骗手段故意隐瞒商铺和房东的相关信息，施腊玲不敢再把尾款30000元付给袁红敏。2013年10月27日租赁期限届满后，＊＊＊号商铺被他人承包，租赁期限为12个月的租金为70000元。而施腊玲仅使用该商铺6个月就付出61000元的代价，结果显失公平，违反诚实信用原则。经与袁红敏多次协商无果，施腊玲无奈诉诸法院，请求判令：1、撤销施腊玲、袁红敏于2013年4月25日签订的租房协议书；2、袁红敏返还施腊玲预付的转租（让）费20000元和押金5000元；3、本案诉讼费用由袁红敏承担。
施腊玲为支持其诉讼主张，向本院提供以下证据：
1、承包经营合同，证明袁红敏承租红太阳购物广场二楼＊＊＊号商铺，月租金为6200元，租期为2012年10月28日至2013年10月27日，袁红敏向商铺缴纳5000元安全使用押金，合同期满商场退还。袁红敏若有意续签，需在合同期满前3个月签订合同。未经合肥红太阳百货有限公司书面许可，该商铺不得转让，所有商铺均不允许转租；
2、管理办法、防火责任及押金交纳合同书，证明袁红敏终止该商铺经营3天内，合肥红太阳百货有限公司即予以退还5000元押金；
3、租房协议书，证明施腊玲、袁红敏于2013年4月25日签订租房协议，约定袁红敏将其承租的红太阳购物广场二楼＊＊＊号商铺转租给施腊玲，租期为2013年4月28日至2013年10月27日，租金共计36000元。双方约定，袁红敏负责帮施腊玲谈下与房东的续租权，施腊玲支付给袁红敏50000元转租（让）费用并垫付5000元商铺押金；
4、收条，证明施腊玲于2013年4月25日支付商铺押金5000元，转租（让）费预付款20000元。施腊玲于2013年4月25日支付了全部的商铺租金36000元。施腊玲已经将原＊＊＊号商铺内的所有物品全部退还给了袁红敏；
5、＊＊＊号商铺房东杨某某证明，证明袁红敏没有按照承包经营合同约定的时间与＊＊＊号商铺房东协商续签事宜。房东于2013年9月8日起在58同城、赶集网发帖招租，目前该商铺已经出租给他人；
6、合肥红太阳购物广场承包经营合同，证明杨某某于2013年10月20日将＊＊＊号商铺租给第三人，租期为2013年10月28日至2015年10月27日，年租金为70000元。
袁红敏辩称：1、签订租房协议是双方在自愿的基础上真实的意思表示，不存在显失公平，施腊玲要求撤销协议书不具备法定条件；2、由于施腊玲没有依约支付衣物等折算尾款30000元，导致袁红敏无法帮助施腊玲租房，施腊玲属于违约。根据租房协议书第六条的约定，袁红敏有权不予返还衣物折算费及押金。
袁红敏为支持其抗辩主张，向本院提供以下证据：
1、租房协议书，证明施腊玲与袁红敏之间的权利和义务关系；
2、收条，证明施腊玲未按约向袁红敏支付尾款30000元，已构成违约；
3、合肥红太阳购物广场承包经营合同、租房协议书、中国工商银行转款凭证，证明施腊玲按行业习惯向袁红敏支付衣物等折算费有事实依据，且系原、被告双方真实意思表示，双方签订的协议真实合法有效；
4、手机短信，证明双方曾协商过，施腊玲仅要求袁红敏退还2500元押金，其他费用已放弃。
袁红敏对施腊玲提供的证据，质证意见如下：
袁红敏对施腊玲提交的证据1，真实性无异议，对其关联性和证明目的有异议。虽然规定商铺不得转让，但实际已经转让，而且房东已经认可了；对证据2，袁红敏对其真实性无异议。袁红敏认为双方协议明确约定，如违约则押金不退还；对证据3，袁红敏对其真实性无异议，对其证明目的有异议，施腊玲没有完全履行衣物折算费；对证据4，袁红敏对其真实性无异议，对其证明目的有异议，施腊玲没有完全按照租房协议约定的义务来履行，只支付了20000元的衣服折算费，已经构成违约；对证据5，袁红敏对其真实性、关联性、合法性均有异议；对证据6，袁红敏对其真实性有异议，施腊玲只提供复印件，没有商场盖章，不能达到袁红敏的证明目的。
施腊玲对袁红敏提供的证据，质证意见如下：
对证据1，施腊玲对其真实性无异议，对证明目的有异议。协议约定袁红敏在2013年10月1日前与房东签订合同，而在袁红敏与房东的协议中约定袁红敏必须在2013年7月27日前与房东签订合同，在签订合同前施腊玲已经知道签合同已经晚了，施腊玲之所以没有支付剩余的租金不是违约，而是行使自己的后履行抗辩权；
对证据2，施腊玲对其真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。施腊玲在租赁＊＊＊号商铺后期知道该商铺不允许转租，并明确知道9月底的时候袁红敏不可能实现当初承诺的与施腊玲签订合同的义务，因考虑到袁红敏不可能履行合同义务，施腊玲依据后履行抗辩权停止向袁红敏支付剩余的转租转让费用；
对证据3，施腊玲对其真实性、合法性无异议，对关联性有异议。该证据不能证明支付衣物等折算费用为商业习惯，而且施腊玲也没有拿袁红敏的衣物等物品，这两份合同不是本案双方之间签订的，也不能证明本案双方的真实意思；工行转账单无原件不予质证；
对证据4，施腊玲对其真实性不清楚，对关联性及证明目的有异议，双方协商过程中未成定局，没有签订协议，并不表明施腊玲认可了仅退还2500元押金。
根据双方举证、质证，本院认证如下：
施腊玲提供的证据1，袁红敏对其真实性无异议，本院对于真实性予以确认；施腊玲提供的证据2，袁红敏对其真实性无异议，本院对于真实性予以确认，对于证明目的亦予以确认；施腊玲提供的证据3，袁红敏对其真实性无异议，本院对于真实性予以确认。对于租赁期限、租金等证明目的予以确认；施腊玲提供的证据4，袁红敏对其真实性无异议，本院对于真实性予以确认，对于该证明目的亦予以确认；施腊玲提供的证据5，袁红敏对其真实性有异议，因杨某某未到庭，故对于该真实性不予确认；施腊玲提供的证据6，袁红敏对其真实性有异议，因施腊玲未提供该经营合同原件，故对于真实性不予确认。
袁红敏提供的证据1，施腊玲对其真实性无异议，本院对于真实性予以确认。因合同具有相对性，袁红敏与杨某某签订的合同中事项并不当然构成袁红敏应当在袁红敏与施腊玲之间签订合同中的先履行义务，对于袁红敏证明目的予以确认；袁红敏提供的证据2，施腊玲对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。对于证明目的亦予以确认；袁红敏提供的证据3，施腊玲对承包经营合同及租房协议真实性无异议。因袁红敏提供的该组证据与本案无关联性，故对于关联性不予确认；袁红敏提供的证据4，施腊玲质证时对其真实性不予肯定，本院要求施腊玲在指定期限内明确短信内容的真实性，逾期视为认可，但施腊玲在指定期限内并未明确。本院对短信的真实性予以确认。因双方虽然发送短信磋商房屋租赁善后事宜，但并未形成合意且未实际履行。对于该证据的证明目的不予确认。
根据举证、质证及本院认证，审理查明以下事实：
2012年9月20日，袁红敏、杨某某与合肥红太阳百货有限公司就合肥市宿州路105号红太阳购物广场＊＊＊号商铺签订承包经营合同一份，该合同约定杨某某将该商铺承包给袁红敏经营，期限自2012年10月28日至2013年10月27日，月承包费用为6200元。袁红敏在签订合同时缴纳安全使用押金5000元，所交押金不计息，合同期满后归还。在承包期内，未经合肥红太阳百货有限公司许可，袁红敏不得将承包商铺转让给第三方（商铺不得转租，如有转租者按违约处理），如需续租需在合同期满前三个月签订合同。
2013年4月25日，施腊玲与袁红敏签订租房协议书一份，协议约定袁红敏将红太阳购物广场二楼＊＊＊号商铺转租给施腊玲，租期为2013年4月28日至2013年10月27日，租金为每月6200元，六个月一次性付清，实际付款金额经优惠后为36000元，衣物等折算费用50000元，商铺押金5000元。衣物等折算费用为50000元，施腊玲分批付清，首先预付20000元，至2013年9月10日前，施腊玲将尾款30000元付清，袁红敏帮助施腊玲在2013年10月1日前和房东签署房屋续租权并退回5000元商铺押金。若施腊玲到期违约，不能付清尾款，导致袁红敏错过最佳转让期，视为违反协议条例，袁红敏有权没收施腊玲预付款及押金，共计25000元并收回商铺使用权。若袁红敏不能帮助施腊玲取得与房东的续租权，袁红敏退回50000元给施腊玲。到时施腊玲可优先继续与袁红敏续租，房租恢复到施腊玲与房东签署合同的价格，不再优惠。为了施腊玲在商铺的使用权益得到保障及利益最大化，袁红敏与施腊玲对外以雇佣关系相称，不得高调出场。2014年4月25日，袁红敏出具收条3份，确认已收到施腊玲支付＊＊＊号商铺的房租36000元、商铺押金5000元、预付款20000元。2013年11月10日，施腊玲就房屋租赁善后事宜向袁红敏发送“袁姐，你好：你看那押金，要不你还有二千五吧！我不说三千，你也别说二千了，我们来了中间价，你看怎么样！小玲”。2013年11月14日，施腊玲向袁红敏发送“我那天发的信息你看了吗？你怎么说”。袁红敏回复“明天下午你写好收条、具体见面时间、地点，我午饭后告诉你，现在定不下来”。施腊玲回复“收条内容，经双方协商，协议中的押金，袁红敏愿退还二千五，其他二万二千五袁无须退还，自施腊玲收到此款项后，协议中所有纷争自动结束，不再有任何争议。今收到袁红敏退还押金二千五百元，收款人：施腊玲”。2013年12月19日，施腊玲诉至本院，要求判如所请。
本院认为：合同是双方真实意思表示之合意，合同双方均有权对合同内容进行商议至最终达成合意签订合同，对合同签订享有自由决定的权利，任何人不得强迫他人与之签订合同。本案中，施腊玲与袁红敏均具有完全民事行为能力，双方签订的《租房协议书》系双方真实意思的表示，双方租赁关系成立。施腊玲支付给袁红敏租金、衣物等折算费及商铺押金系合同约定，即施腊玲在签订合同中就已明知并表示同意。施腊玲认为袁红敏以欺骗手段隐瞒商铺和房东的信息构成欺诈，诱使施腊玲作出错误的意思表示。袁红敏与施腊玲签订合同时明确约定袁红敏并非房东，且约定施腊玲在租赁期间以雇佣关系相称，不得高调出场，由此认定施腊玲有理由知晓袁红敏可能存在无转租商铺权限的情况。袁红敏、杨某某与合肥红太阳百货有限公司签订的承包经营合同中虽约定未经合肥红太阳百货有限公司许可，袁红敏不得将承包商铺转让给第三方（所有商铺不允许转租，如有转租者按违约处理），但袁红敏已实际将商铺交付给施腊玲使用至合同期限届满，约定的租赁期限届满至2013年10月27日同袁红敏与杨某某、合肥红太阳百货有限公司签订承包经营合同约定的租赁期限届满时间一致。由此认定施腊玲在租赁期限内承租经营权并未受到影响。从袁红敏与施腊玲双方之间签订的合同履行来看，施腊玲未先行履行支付尾款30000元义务，已构成违约。故对施腊玲诉称承租该商铺仅6个月支付了61000元价格过高且以欺骗手段故意隐瞒商铺和房东的相关信息，系违背诚实信用原则构成欺诈，本院不予采信。施腊玲另认为其不支付30000元的依据在于袁红敏不可能实现承诺的帮助施腊玲谈下与房东的续租权，施腊玲享有后履行抗辩权。因合同具有相对性，袁红敏、杨某某与合肥红太阳百货公司签订的合同中约定事项并不当然构成袁红敏应当在袁红敏与施腊玲之间签订合同中的先履行义务，故施腊玲认为其享有后履行抗辩权于法无据，本院不予采信。对于施腊玲与袁红敏签订的合同中约定的衣物等折算费用，施腊玲明确系转租费用，袁红敏亦陈述其从前任租客手中转租费用为50000元，故对于合同中约定的衣物等折算费用50000元认定为转租费用。因施腊玲在合同履行过程中违约，故按照合同约定，施腊玲无权要求袁红敏返还该转让费20000元。因施腊玲交付给袁红敏的押金5000元性质上系商铺安全使用押金，即合同中约定施腊玲不得破坏房屋主体结构及乱拉乱用电。在租赁期限届满后，袁红敏应当退还该押金，故对于施腊玲要求袁红敏返还押金5000元，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第五十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告袁红敏于本判决生效之日起十日内支付原告施腊玲押金5000元；
二、驳回原告施腊玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为663元。由原告施腊玲负担600元，被告袁红敏负担63元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 刘军
二〇一四年二月十四日
书 记 员 梁静