.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2016）宁0302民初2773号原告：黄彩田，男，1956年9月21日出生，身份证号：，汉族，高中文化，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：张仲奇、茹晓慧，系宁夏新中远律师事务所律师，特别授权代理。原告：吕小玲，女，1968年9月4日出生，身份证号：，汉族，大专文化，无业，系黄彩田妻子，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：张仲奇、茹晓慧，系宁夏新中远律师事务所律师，特别授权代理。被告：魏峡，女，1967年8月5日出生，汉族，高中文化，退休职工，住宁夏回族自治区吴忠市。被告：王庆媛，女，1982年6月18日出生，汉族，大专文化，个体户，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：高宏，系宁夏清瞳律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：吴兴，系吴忠市法律援助中心指派律师，一般代理。原告黄彩田、吕小玲诉被告魏峡、王庆媛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月28日作出（2015）吴利民初字第835号民事判决书。判决后被告王庆媛提起上诉，吴忠市中级人民法院于2016年7月11日作出（2016）宁03民终296号民事裁定书，撤销吴忠市利通区人民法院（2015）吴利民初字第835号民事判决书，发回吴忠市利通区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吕小玲及其委托诉讼代理人张仲奇、茹晓慧、被告魏峡、王庆媛及委托诉讼代理人高宏、吴兴均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告黄彩田、吕小玲向本院提出诉讼请求：1.依法确认二被告签订的房屋转让合同无效；2.依法判令二被告向原告返还位于吴忠市××区别墅东2号房屋，将该房屋过户至原告名下并承担由此产生的费用；3.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2012年，原告通过吴忠市创新房屋中介即被告王庆媛负责的公司介绍以139万元价格购买位于吴忠市××区别墅东2号房屋，面积319平方米。原告于2013年将该房屋办理过户手续取得房屋产权证。原告接收房屋后花费40万元进行了装修。原告向被告魏峡借款50万元，应魏峡的要求到公证处做了公证手续。2013年6月10日，被告魏峡要求原告返还借款，原告向被告王庆媛借款50万元偿还给魏峡。2013年6月18日，被告魏峡未征的原告同意且在原告不知情的情况下冒充原告签名签署房屋转让合同，私自将上述房屋以50万元的低价出售王庆媛并过户，二被告未向原告交付房款。2013年6月19日，被告王庆媛将原告吕小玲驱赶出涉案房屋。综上，二被告存在恶意串通，其行为侵害了原告的合法权益，二被告签署的房屋转让协议应属无效，且应将涉案房屋返还原告并承担办理过户费用。原告黄彩田、吕小玲为支持其主张提供证据材料如下：一、房屋买卖合同、收条一份，证明涉案房屋系原告黄彩田购置的房产，且被告王庆媛明知涉案房屋高达139万元；二、房屋所有权登记证明、房屋权属登记档案查询单、房屋转让合同一份，证明：1.涉案房屋原所有人为原告黄彩田；2.2013年6月18日被告魏峡未经原告黄彩田的合法授权将涉案房屋低价转让给被告王庆媛；三、公证书、授权委托书一份，证明2013年3月25日被告魏峡在担保其债债权实现的前提下，获得原告黄彩田的授权，该委托系附效力条件，被告魏峡在债权得以清偿后，其不再享有代理权限。四、广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法刑初字第226号刑事判决书一份，证明：1.2013年6月18日涉案房屋原所有人黄彩田羁押于佛山市南海看守所，原告吕小玲及被告魏峡不可能取得原告合法授权处分该房屋；2.证明黄彩田曾用名为黄彩贤。被告魏峡对原告提交的证据发表质证意见：对证据一中房屋买卖合同及收条被告魏峡不知情；对证据二房屋所有权登记证明、房屋权属登记档案查询单没有异议；对房屋转让合同不认可，被告魏峡不是私自转让的；对证据三不认可，代理权限的期限是四个月；对证据四不认可。被告王庆媛对原告提交的证据发表质证意见：对证据一的真实性、合法性、关联性均不予认可，合同的真实性无从考察；合同的相对人为原告黄彩贤和他人，而非本案原告，合同的目的与权利义务设定均与被告无关，与原告的诉讼请求也没有关联性。对证据二的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的不予认可，是原告与被告王庆媛订立的房屋买卖合同，被告魏峡的签字行为是代理行为，代理权的依据是经公证的授权委托书，代理行为产生的后果由委托人黄彩田、吕小玲承担，与王庆媛签订的房屋买卖合同，是二原告的真实意思表示，不是二被告恶意串通的行为；过户是原告吕小玲请求有代理权的魏峡帮助其实现将房屋所有权移转到王庆媛，吕小玲书面承诺由其委托魏峡将涉案房屋过户于王庆媛名下，并由其承担一切后果，不存在二被告将房屋过户于被告王庆媛名下的事实；涉案房屋过户前系二原告夫妻关系存续期间所购置，属于二原告的夫妻共同财产，不是黄彩田个人所有。对证据三系公证处经过公证后办理的授权委托，二原告在委托公证办理之后，一直未与受托人解除委托，且委托事项没有完成，所以该委托是有效的，被告魏峡作为被授权的代理人有权转让和办理此房屋的过户手续。对证据四，恰恰证明当时黄彩田因被羁押，无法办理房屋过户手续，委托魏峡办理，且涉案房屋系二原告的共同财产，原告吕小玲有处分权，对证明目的二有异议，黄彩贤有独立的身份证号，不能证明黄彩田系黄彩贤。被告魏峡辩称，原告黄彩田于2013年3月25日向被告魏峡借款50万元是事实，以房屋抵押给被告魏峡，并给被告魏峡出具授权委托书、办理公证手续也是事实，吕小玲把房屋卖给王庆媛是事实，被告魏峡代黄彩田在房屋买卖合同上签字也是事实。原告吕小玲还清被告魏峡的50万元借款后，被告魏峡才帮吕小玲签字的，否则借款没有还清之前，被告魏峡是绝对不会签字同意吕小玲卖房子的。黄彩田借被告魏峡的50万元，和吕小玲卖房子是两件互不相干的事情，原告起诉二被告恶意串通纯属无中生有，被告魏峡在房屋买卖合同上签字是吕小玲请求被告魏峡帮忙的，当时吕小玲已将被告魏峡的借款还清，她卖房子跟被告魏峡没有任何关系，办理房屋过户时因黄彩田不在，被告魏峡有黄彩田经过公证的授权委托书，黄彩田是房屋所有权人，吕小玲无权签字卖房，于是吕小玲就求被告魏峡帮忙在她和王庆媛的买卖合同上签字，办理了过户手续，当时吕小玲还给被告魏峡写了一份签字后果与被告魏峡无关，一切后果由吕小玲承担的字据，所以原告起诉被告魏峡是没有任何根据的。被告魏峡为支持其辩解主张向法庭提交以下证据：一、公证书一份、证明一份，证明吕小玲请被告魏峡帮忙给她在房屋转让合同上签字，一切后果由她自己承担的事实；二、借条一张，证明原告向被告魏峡借款50万元的事实。原告黄彩田、吕小玲对被告魏峡提交的证据发表质证意见：对公证书、借条的真实性予以认可，对其证明目的不予认可，该公证书与借条系同一天出具，公证委托的目的是为了担保魏峡债权的实现，被告魏峡在债权得到清偿后，该公证委托失去效力，否则被告也不会在2013年6月18日另行要求原告吕小玲出具证明。对证明的真实性予以认可，对合法性及证明目的不予认可，涉案房屋的原所有权人系原告黄彩田，原告吕小玲不享有完全的处分权，未经黄彩田的许可，其处分行为无效。被告王庆媛对被告魏峡提交的证据发表质证意见：对公证书、证明的真实性、合法性、关联性及证明目的均没有异议。对证据二的真实性、合法性、关联性及证明目的无异议，以上两份证据共同证明了魏峡先后两次分别取得了黄彩田与吕小玲的共同授权，和吕小玲的单独授权，授权的事项就是办理房屋买卖过户事宜。被告王庆媛辩称，1.原告起诉状故意混淆事实，本案存在两个独立的法律关系，一个是原告与魏峡的借贷合同，另一个是原告与王庆媛的房屋买卖合同，房屋买卖是继借贷合同履行完毕后发生的，二者不能混为一谈。2.魏峡是在吕小玲向其清偿了50万元债务之后，才应吕小玲的要求代理二原告在与王庆媛的房屋买卖合同上签字的，债务清偿后房屋已经不具备抵押物的性质，因而魏峡不是债权到期处分抵押物的行为，当然也不存在私自和王庆媛买卖房屋的事实。3.吕小玲并没有向王庆媛借款50万元，是收取购房款50万元，双方之间没有借贷关系。4.王庆媛没有代吕小玲向魏峡偿还50万元借款，是吕小玲自行以现金向魏峡还款的。5.魏峡在合同上签字是根据吕小玲的要求，有2013年6月18日吕小玲给魏峡书写的书面委托为证，不是魏峡冒充原告与王庆媛签订的合同。6.房屋买卖合同签订时黄彩田不能到场，才出现吕小玲请求魏峡代为签订合同的情形。7.不是魏峡与黄彩田、吕小玲不按照法律规定办理抵押登记手续，而是一审法院回避了目前房屋登记机关不为自然人之间办理不动产抵押登记的客观事实。8.王庆媛依原告的房屋买卖合同取得房屋所有权，不是原告诉称的与魏峡签署虚假的买卖合同骗取房屋。被告王庆媛为支持其主张提供证据材料如下：一、结婚证一份（复印件），证明:二原告于1987年9月20日办理了结婚登记，系夫妻关系，2012年黄彩田购买涉案房屋系夫妻共有；二、借条一份（复印件），证明2013年3月25日，原告黄彩田借被告魏峡现金50万元，借款期限为一个月，以涉案房屋进行抵押，因该借款发生在二原告夫妻关系存续期间，应当视为二原告夫妻共同债务。三、公证书、委托书、证明各一份，证明二原告亲自到公证处公证委托魏峡代为办理涉案房屋转让及过户等全部手续，在原告清偿了魏峡的50万元债务后，吕小玲书面委托魏峡将房屋过户于王庆媛名下。四、协议一份，房屋买卖合同一份，收条一份，暂存物品清单一份，完税证两份、发票、收据各一份，证明1.二原告与被告王庆媛约定借款50万元，但双方实际未履行借款协议，直接订立房屋买卖合同，约定由王庆媛以50万元价格购买该房屋；2.原告收到购房款后向王庆媛出具50万元收条一张；3.原告将房屋交付王庆媛占有使用，部分物品暂存房屋；4.双方办理了过户手续，王庆媛支付过户税费等85448.34元；5.双方在协议中约定原告可于2013年9月23日前以85万元的价款回购房屋，原告在约定期限未回购涉案房屋；6.房屋买卖合同是双方真实的意思表示，且已全面履行，王庆媛以买卖合同方式取得涉案房屋所有权，并居住使用至今。二原告对被告王庆媛提交的证据发表质证意见：对证据一的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明目的不予认可，涉案房屋属于原告双方共同所有，任何一方不享有单独处分权，所以吕小玲出具的证明无效。对证据二借条的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不予认可。对证据三中的公证书及委托书的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明目的不予认可，公证书与证据二中的借条系同一天出具，被告魏峡明知委托的目的是为了保障其债权；对证明的真实性予以认可，对其合法性及证明目的不予认可，原告吕小玲无权单独处分与原告黄彩田共同拥有的涉案房屋；被告魏峡于2013年6月18日另行要求吕小玲出具该证明，说明其对于公证委托书的效力已存在疑虑。对证据四中协议的真实性、合法性、关联性不予认可，该协议甲方处为黄彩田、吕小玲，但最后甲方签字的落款处只有吕小玲一人，并且甲方题头显示的”吕晓玲”及落款处签字的”吕小玲”不是同一字；对房屋买卖合同的真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可，该协议中甲方黄彩田的签字非其本人，该协议签订时间与被告王庆媛向原告提供50万元借款系同一天即2013年6月18日，该协议签订的当时并不存在房屋买卖的合议，被告王庆媛也不可能预知原告吕小玲违约不能还款；对收条的真实性、合法性、关联性予以认可，该证据证明原告吕小玲与被告王庆媛实际上存在借贷关系；对暂存物品清单的真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可；对完税证、发票、收据的真实性、合法性、关联性予以认可，但被告王庆媛作为房屋的名义受让方，为保障其债权的回收，才采用通过房屋过户的方式将房屋作为抵押，其所产生的费用当然全部由王庆媛承担。被告魏峡对被告王庆媛的证据均无异议。经当庭举证、质证，本院对原、被告提供的证据认证如下：原告提供的证据一、二、三、四的真实性、合法性与本案的关联性予以确认。对被告魏峡提交的证据一、二真实性、合法性与本案的关联性予以确认。对被告王庆媛提交的证据一、三经二原告质证，对其真实性、合法性与本案的关联性予以确认；证据二经二原告质证对真实性无异议，认为借款已经偿还，故对原告提供的证据二的真实性、合法性与本案的关联性予以确认；证据四经原告吕小玲质证认可是协议、收条、证明是其出具的，但认为转让合同其没有签过，故对被告王庆媛提供的证据四中的协议、收条、证明、转让合同的真实性与本案的关联性予以确认。经审理查明，原告黄彩田与原告吕小玲于1987年9月20日登记结婚。2013年，原告黄彩田通过吴忠市创新房屋中介购买位于吴忠市××路别墅东2号房屋，房屋登记于原告黄彩田名下。2013年3月25日，原告黄彩田向被告魏峡借款50万元，约定借款期限一个月，并约定用房屋产权证第001009**号抵押，逾期不还被告魏峡对此房做处理。同日，原告黄彩田、吕小玲在吴忠市公证处办理公证书，公证内容为：原告夫妻欲出售位于吴忠市××路别墅东2号（房屋产权证为：吴忠市房权证市区字第XX**号），现委托被告魏峡办理上述房屋的过户登记、备案登记、预告登记事宜。被告魏峡在委托权限内所签署的一切法律文书及实施的代理行为二原告均以认可，并承担由此产生的相关法律责任。2013年6月18日，原告吕小玲偿还被告魏峡50万元借款。同日，原告吕小玲与被告王庆媛签订协议一份，约定：因二原告欠被告魏峡50万元，于2013年6月23日由被告王庆媛代为清偿，二原告向被告王庆媛出具50万元的借条。二原告自愿于2013年6月23日前将自己所有的位于吴忠市××路别墅东2号房（房屋产权证为：吴忠市房权证市区字第XX**号）交给被告王庆媛并办理过户手续，同时将被告王庆媛所持有的二原告的欠条变更为出售房屋总价款的收条。二原告在2013年6月19日给被告王庆媛交付房屋，并同意在3个月之内（2013年9月23日之前）经济条件许可时重新从被告王庆媛名下回购此房。二原告回购房屋时总价为85万元，并由二原告以现金方式一次性支付给被告王庆媛，被告王庆媛重新将房屋过户回二原告。如二原告逾期无能力将此房回购，以50万元总价款将此房出售给被告王庆媛所有，二原告丧失此房回购权，原告吕小玲向被告王庆媛出具收到现金50万元的收条一张，并承诺必须在3个月内将房屋收回。同日，被告魏峡以原告黄彩田的委托代理人的身份与被告王庆媛在吴忠市房产管理局签订转让合同一份，将位于吴忠市××区别墅东2号（建筑面积为319.42平方米）以50万元的价格出售给被告王庆媛。被告王庆媛在办理房屋产权过户过程中交纳契税及费用共计85448.34元，其中不动产税为58003.71元、房屋买卖税26088.63元、住房登记费80元、服务费1276元。涉案房屋的产权于2013年6月19日登记至被告王庆媛名下。2014年3月29日，被告王庆媛开始使用涉案房屋。以上事实有当事人当庭陈述及本院认定的证据佐证。本院认为，本案争议的焦点是：1.被告魏峡有无权利签订房屋转让合同。根据本院已经查明的事实，原告黄彩田向被告魏峡借款50万元，并约定以涉案房屋作为抵押，逾期不还魏峡有权对房屋作出处理，但未办理房屋抵押登记手续，而是到吴忠市公证处办理公证，委托魏峡办理涉案房屋转让、房屋过户登记、备案登记、预告登记、缴纳税款、房屋还款等手续事宜。根据公证书的内容，双方约定的是委托办理上述事宜，而不是涉诉房屋的所有权处分，且被告魏峡当庭亦认可办理公证的目的是作为原告黄彩田向其借款的抵押，只要二原告偿还了借款，公证书上的委托事项其再无权代为处理了，故二原告没有委托魏峡出售涉案房屋的意思表示，即借款债权实现后，二原告与被告魏峡的委托代理终止，被告魏峡无权签订房屋转让合同；2.涉诉房屋转让合同的效力问题。在原告黄彩田向被告魏峡的借款到期后无法偿还，原告吕小玲又向被告王庆媛借款50万元用于偿还向被告魏峡的借款，双方签订一份协议约定：将涉案房屋的产权过户至被告王庆媛名下，同时约定二原告在三个月内以85万元回购并将房屋产权重新过户至二原告名下，逾期无力回购房屋，则房屋以50万元出售给被告王庆媛，二原告丧失回购权，该协议证实原告吕小玲与被告王庆媛之间的法律关系系民间借贷关系。根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条，本院认定原告吕小玲与被告王庆媛之间的法律关系系民间借贷关系，原告吕小玲真实的意思表示是向被告王庆媛借款用以偿还被告魏峡的50万元借款，而不是以50万元出售房屋，不具有房屋转让的意思表示；约定的回购期限实为债务人履行还款义务的期限，其真实目的是为了担保债的履行；综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条”无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立后取得处分权的，该合同有效”之规定，被告魏峡无权处分二原告的房产，故被告魏峡代为签订的房屋转让合同为无效合同，无效合同自始不发生效力。故被告王庆媛应将位于吴忠市××区别墅东2号房屋恢复登记至原告黄彩田名下。因导致合同无效，原告黄彩田、吕小玲与被告王庆媛均存在过错，故前期王庆媛办理过户房屋所产生的费用由被告王庆媛自行承担，后期二原告办理产权恢复登记产生的契税及费用应由二原告自行负担。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：一、被告魏峡与被告王庆媛于2013年6月18日签订的房屋转让合同无效；二、被告王庆媛将位于吴忠市××区东2号别墅返还给原告黄彩田、吕小玲，并将房屋产权恢复登记至原告黄彩田名下，办理房屋产权变更登记产生的契税及其他费用由原告黄彩田负担，限被告王庆媛于本判决生效后十日内履行。案件受理费16500元，由被告王庆媛负担8250元，由原告黄彩田、吕小玲负担8250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判长余海娟人民陪审员李玉娥人民陪审员薛彩霞二○一七年八月八日书记员张爱玲