江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第01767号
上诉人（原审原告）吴沛莲。
委托代理人陈江鄂。
委托代理人鲁浩，江苏永信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江苏双菱化工集团有限公司。
法定代表人朱天松，该公司董事长。
委托代理人何亮，江苏云台山律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）连云港市厚昌实业有限公司。
法定代表人潘俊芝，该公司董事长。
委托代理人人汪学兵，该公司职员。
上诉人吴沛莲因与被上诉人江苏双菱化工集团有限公司（以下简称双菱集团）、连云港市厚昌实业有限公司（以下简称厚昌公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院�2014）海民初字第460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月14日立案受理后，依法组成合议庭于2015年9月24日公开开庭审理了本案。上诉人吴沛莲的委托代理人陈江鄂、鲁浩，被上诉人双菱集团的委托代理人何亮，被上诉人厚昌公司的委托代理人汪学兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴沛莲一审诉称：吴沛莲与双菱集团于2005年3月7日签订拆迁安置补偿协议。协议规定，双菱集团拆除吴沛莲住房以新建房屋2号楼4单元102室房屋进行产权调换，互不找差，同时吴沛莲自选门面房、车库各一间，双菱集团应于十八个月内交房等。合同约定后，吴沛莲按约履行合同，双菱集团违反约定直至2012年7月29日才通知吴沛莲交房，双菱集团至今未为吴沛莲办理房屋产权证，为此，请求判令双菱集团办理本市海州区江化南路23-5号双菱职工宿舍楼B楼三单元202室、B楼商业�房北起第12间、A楼底层自行车库1间的房屋产权证；判令双菱集团按协议支付违约金35.4万元；判令双菱集团支付过渡费3400元；判令双菱集团支付奖励1000元；判令双菱集团赔偿损失9万元。
双菱集团一审答辩称：吴沛莲所述不是事实，吴沛莲系本单位的职工，所居住的房屋系双菱集团单位的房改房，双菱集团根据相关法律规定及批复进行集资建房，在此过程中参与所有集资建房的住户在各阶段签署的合同都是统一的，吴沛莲所称其与马永东签订的合同不是事实，双菱集团并未授权马永东与吴沛莲签订单独的合同，吴沛莲当时接受双菱集团的委托协助与各住户签订相关协议，因此双菱集团在此过程中并未严格要求吴沛莲及时与双菱集团签订相关变更合同，但双方是形成合意的，这点从吴沛莲提供的证据中也可以体现，双菱集团同意按照统一的标准支付吴沛莲的过渡费等费用。
厚昌公司一审述称：我公司按照与双菱集团签订的江化宿舍开发推进协议书中第二条第三款的约定，在审查过双菱集团与吴沛莲签订的门面房合同后，按照合同要求我公司已经将门面房分配给吴沛莲，但双菱集团没有按照协议书的约定将房屋差价支付给我公司。
原审法院经审理查明：2002年5月28日，连云港市住房制度改革领导小组办公室下发关于对双菱集团《关于集资改建职工住宅的报告》的批复，同意双菱集团在2002年以集资形式，对本公司生活区进行危房改造，新建建筑面积约7000平方米。参加集资对象必须符合文件规定，对集资建设的住房一律不准对外出售等内容。2007年1月16日，双菱集团第三届职工代表大会第二十七次主席团联席会通过《关于江苏双菱化工集团有限公司职工集资建房实施办法》，该办法第一条规定，为解决职工住房�难，根据国家、连云港市有关文件规定，利用现有职工宿舍区企业划拨土地集资翻建成职工住房。第三条规定，此次集资建设职工住房，原则上解决企业在职和退休正式职工住房。第四条规定，以现居住公司宿舍区翻建住户为主，兼顾居住宿舍区外职工，原则上为一户一套。
厚昌公司与双菱集团于2008年7月28日签订江化宿舍开发推进协议书，该协议书约定由双菱集团出地、厚昌公司出资共建江化宿舍，并对双方的权利义务作了详细的约定。双方又于2008年7月30日签订了一份补充协议，该补充协议第四条明确约定一号楼的商业用房524平方米和二号楼车库528平方米的房屋产权归厚昌公司所有。2008年11月10日，厚昌公司与双菱集团签订一份备忘录，该备忘录对案外人周琪、车云（车润珍）拟购新建商业用房的问题达成一致意见，该备忘录并未涉及吴沛莲购买商业用房的问题。厚昌公司自愿将B楼底层北起第十二号门面房安置给吴沛莲。
原审法院另查明：双菱集团的原法定代表人娄德富（该公司的董事长）于2003年6月17日向案外人马永东授予法人委托书，该委托书载明：今委托马永东同志，全权代表本人办理本企业江化路宿舍翻改建工程事宜。双菱集团在该委托书加盖公章。马永东系双菱集团服务公司的经理。2004年11月23日，双菱集团的法定代表人变更为朱成杰。
吴沛莲系双菱集团的职工，系集资建房安置的对象。吴沛莲原有房屋位于本市海州区江化南路23-5号（面积67.06平方米）。2005年3月7日，马永东（甲方）与吴沛莲（乙方）签订一份拆迁补偿安置协议，协议约定：一、乙方同意甲方拆除乙方现有住房，并实行产权调换。二、甲方同意用拆迁地段新建房屋2号楼4单元102室，计96平方米（每平方米760元），对乙方进行产权调换安置和装璜补偿，互不找差价（含有关费用），乙方以此作为产权调换定金。三、乙方购置车库和门面房，享有优先优惠权，其中车库每平方米650元。门面房2200元／平方米。四、乙方搬迁后享受甲方搬迁奖励1000元，甲方自乙方交钥匙之日起，每月发给乙方临时过渡费200元，超过十八个月每月按新房总价0.5%加罚甲方违约金给乙方等内容。吴沛莲依约将原有房屋交由双菱集团拆迁。双菱集团于2012年7月29日，向吴沛莲发放了通知书，载明：你回迁的江化集资建房房源为B楼三单元202室。吴沛莲收到该通知后即收房，该拆迁安置房实际面积为96.07平方米。双菱集团还同意安置一间自行车库给吴沛莲，未向吴沛莲收取任何款项，双菱集团已向吴沛莲发放自2005年3月至2012年12月的过渡费，2008年4月之前每月按照200元的标准发放，自2008年4月按照400元的标准发放。
原审法院再查明，双菱集团分别于2009年7月13日、2010年5月7日取得江化职工宿舍的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，涉案房屋尚未办理产权证。
原审法院认为：本案争议焦点为2005年3月7日，马永东与吴沛莲签订的拆迁补偿安置协议是否有效？
双菱集团及其原法定代表人娄德富均在2003年6月17日的法人委托书上签章，且授权事宜是双菱集团的事务，并非娄德富自己的事务，故马永东系双菱集团的委托代理人并非双菱集团辩称的系娄德富的委托代理人。虽然双菱集团的法定代表人于2004年11月23日变更为朱成杰，但未解除马永东委托代理权限，故马永东为双菱集团的委托代理人有权处理代理权限范围内的事宜。公民、法人可以通过委托代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。原审法院认为，马永东与吴沛莲于2005年3月7日签订拆迁补偿安置协议有效。对于双菱集团提出的吴沛莲、双菱集团之间没有签订拆迁协议，双菱集团并未授权马永东与吴沛莲签订单独的合同的抗辩意见，无证据证实且与本案事实不符，原审法院不予采纳。
吴沛莲已将其原有房屋交由双菱集团拆迁，双菱集团亦将涉案安置房于2012年7月29日交由吴沛莲使用，但至今未办理房屋产权证，涉案房屋是否能办理产权证，属于有关行政机关的职权范围，不属于人民法院受理范围，故对吴沛莲要求双菱集团办理拆迁安置房屋产权证的诉求，原审法院不予处理。
吴沛莲与双菱集团虽然在协议中约定吴沛莲购置车库和门面房，享有优惠权，车库每平方米650元／平方米、门面房2200元／平方米。该约定仅约定是购买门面房的意向，未约定明确的标的及数量，吴沛莲与双菱集团并未签订门面房及车库的购房协议，且根据双菱集团与厚昌公司的约定，门面房所有产权归厚昌公司所有，双菱集团无权出售，厚昌公司是否出售门面房给吴沛莲与双菱集团无关。原审庭审中，双菱集团愿意安置一间车库给吴沛莲，不违反法律规定，原审法院予以确认。故对于吴沛莲要求依据拆迁安置协议要求双菱集团支付门面房及车库违约金的诉求原审法院不予支持；对于吴沛莲要求支付过渡费的诉求，因双菱集团已发放至2012年12月，吴沛莲在2012年7月即接收了安置的房屋并已入住，吴沛莲要求双菱集团支付2013年1月至2014年5月过渡费的诉求，原审法院不予支持；对于吴沛莲要求双菱集团赔偿门面房损失9万元的诉求，吴沛莲与双菱集团双方不存在门面房购房合同，双菱集团亦否认安置门面房给吴沛莲，吴沛莲亦未提供证据，对该诉求原审法院不予支持。对于吴沛莲要求双菱集团按新房总价0.5%支付违约金的诉求，按照协议约定的价格，涉案安置房的总价格为73013.2元（96.07平方米×760元／平方），双菱集团逾期十八个月交房应付违约金为每月365元，双菱集团逾期70个月交房，应付违约金为25550元，但双菱集团自2008年4月已按400元／月发放过渡费，其中200元为违约金，双菱集团已支付违约金为11400元（57个月×200元／月），故双菱集团还应支付吴沛莲违约金14150元。对于吴沛莲主张双菱集团支付搬迁奖励1000元，依照拆迁协议的规定，双菱集团应支付吴沛莲该款项，对吴沛莲的该诉求，原审法院予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、双菱集团于判决生效之日�十日内给付吴沛莲搬迁奖励1000元；二、双菱集团于判决生效之日起十日内给付逾期交房违约金14150元；三、驳回吴沛莲的其他诉讼请求。一审案件受理费8026元，由吴沛莲负担7716元，由双菱集团负担310元。
上诉人吴沛莲对原审判决不服，向本院提起上诉称：1、原审法院混淆了办理房产证与颁发房产证的概念，办理房产证是被上诉人双菱集团与厚昌公司的义务，若双菱集团与厚昌公司不办理，吴沛莲将永远无房产证。2、吴沛莲与双菱集团签订的《拆迁补偿安置协议》约定双菱集团其中的门面房及车库安置给吴沛莲，是对吴沛莲房屋进行拆迁的补偿条件之一，非房屋买卖协议，也非意向性条款，因当时图纸尚未确定才未在协议书中写明数量、面积、位置，但协议中已明确标的是门面房和车库，且价格明确，双菱集团与厚昌公司已按协议约定将房屋安置给了吴沛�，一审法院却不支持将门面房及车库一同安置给吴沛莲不当，厚昌公司是按有关协议将门面房安置给吴沛莲，并非自愿安置。3、双菱集团自2008年4月其按400元每月发放过渡费，是执行连云港市拆迁安置管理的有关规定，与违约金无关。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人双菱集团答辩称：1、吴沛莲的上诉理由不能成立，吴沛莲与双菱集团虽然在协议中约定吴沛莲购置车库和门面房享有优惠权，但该约定仅是购买门面房的意向，双方并未签订购买门面房的协议，且根据吴沛莲与双菱集团的约定，该门面房的产权归厚昌公司所有，双菱集团也无权对外出售，因此一审法院对此事实认定正确，吴沛莲的上诉理由不能成立。2、虽然双菱集团未提出上诉，但是对于一审法院认定案外人马永东签订的拆迁补偿安置协议的效力是不�认可的，马永东无权代表双菱集团与吴沛莲签订拆迁安置补偿合同。
被上诉人厚昌公司答辩称：一审判决事实不清、严重侵害我方利益。
二审期间，上诉人吴沛莲向本院提供以下证据：1、连云港市中级人民法院（2015）连民终字第00736号民事判决书一份，证明马永东与上诉人签订的拆迁安置补偿协议是有效的。2、双菱集团在其他案件中提供的答辩状一份，双菱集团承认房子到今天为止没有交房，证明过渡费和违约金应该计算到2015年5月一审起诉前，一审判决只算到2012年12月。
被上诉人双菱集团质证称：1、对证据一真实性、合法性无异议，但不认可吴沛莲的证明目的，且与本案无关。2、对于证据二，答辩状中的意思并不是吴沛莲所理解的意思，并不代表房屋没有实际交付，经公证，吴沛莲及其他住户在2012年7月已经实际入住，只是房屋相关验收�续没有完善。
被上诉人厚昌公司质证称：对证据一的三性均无异议。对于证据二，房屋早已交付。
本院对上诉人吴沛莲提交证据的认证意见如下：证据一系生效法律文书，本院对其真实性和合法性均予以确认。证据二系双菱集团在其他案件中关于房屋交付问题的答辩，本院对其真实性予以认可，但已有公证文书对吴沛莲等拆迁安置户的入住问题进行了公证，证实吴沛莲等拆迁安置户已于2012年7月29日中签相关房屋，吴沛莲在一审中也承认在收到通知书后随即砸门入住，故本院认为该证据不能证明其证明目的。
本院经审理查明：原审法院查明的案件事实属实，本院依法予以确认。
本案二审争议焦点为：1、双菱集团是否应当为吴沛莲办理房屋产权证；2、拆迁安置补偿协议中是否约定双菱集团应当向吴沛莲安置门面房及车库；3、2008年4月起�放的400元每月过渡费是否包含违约金。
关于本案的第一个争议焦点，本院经审查后认为，办理房屋产权证需要双菱集团、厚昌公司提供相关的建房材料，但涉案房屋是否能办理产权证，属于有关行政机关的职权范围，不属于人民法院受理范围，故原审法院未处理吴沛莲要求双菱集团为其办理拆迁安置房屋产权证的诉求并无不当。
关于本案的第二个争议焦点，根据吴沛莲与双菱集团签订的《拆迁安置补偿协议》第二、三条的约定，吴沛莲仅享有购置门面房及车库的优先优惠权，双方并未约定双菱集团将门面房及车库安置给吴沛莲，也未签订门面房及车库的购买协议，虽然根据双菱集团与厚昌公司签订的《江化宿舍开发推进协议书》和其补充协议的约定，涉案门面房和车库的房屋产权属于厚昌公司，但双菱集团认可其将自愿为吴沛莲安置一间车库，系对其权利的处分，双菱集团无需因自愿安置车库而将门面房也安置给吴沛莲。另外，根据《江化宿舍开发推进协议书》约定，厚昌公司应当根据双菱集团与拆迁户的安置协议进行安置，根据双菱集团与拆迁户吴沛莲的安置协议，该协议并未约定双菱集团应当安置门面房及车库给吴沛莲，且根据该协议及补充协议的约定，涉案门面房和车库的房屋产权属于厚昌公司，故双菱集团无权将非双菱集团所有的门面房安置给吴沛莲。
关于本案的第三个争议焦点，吴沛莲认为根据《连云港市城市房屋拆迁管理规定》第二十七条的规定，因拆迁人的责任致使拆迁过渡期超过18个月的，过渡费应当按原来过渡费的一倍发放，与违约金无关，双菱集团应当按照《拆迁补偿安置协议》的约定再发放违约金，本院认为，《连云港市城市房屋拆迁管理规定》第二十七条第五款规定“因拆�人的责任延长过渡期限的，从逾期之月起，除当事人另有约定的，拆迁人应当按照下列规定给被拆迁人或者公房承租人增付临时安置补助费，”本案中，《拆迁补偿安置协议》第四条双方就过渡费已有约定，应当按照该约定执行，但在实际履行过程中，双菱集团于2008年4月起，每月发放吴沛莲400月过渡费直至2012年12月，履行过程中，吴沛莲未对过渡费的数额提出异议，故应当视为双方对《拆迁补偿安置协议》第四条的实质变更，现吴沛莲提出双菱集团应当按照原《拆迁补偿安置协议》第四条的约定支付违约金，本院不予支持。
综上，上诉人吴沛莲的上诉请求和理由不能成立，本院依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原�。
二审案件受理费8026元，由上诉人吴沛莲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一五年十月十二日
书 记 员 刘雨君
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，
以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严�违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。