贵州省德江县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）德民初字第367号
原告：田旭，男。
委托代理人：旷华兵，贵州顺竹律师事务所律师。
被告：贵州顺夏房地产开发有限公司德江分公司，住所地：贵州省德江县青龙街道办事处区府路。
负责人：何兰权，该公司经理。
委托代理人：赵乃莉，该公司销售部负责人。
委托代理人：安祥豪，贵州毅力律师事务所律师。
原告田旭诉被告贵州顺夏房地产开发有限公司德江分公司（以下简称顺夏德江分公司）商品房买卖合同、定金合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员张月明依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田旭及其委托代理人旷华兵，被告顺夏德江分公司的负责人何兰权的委托代理人赵乃莉、安祥豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告田旭诉称：被告在德江县青龙镇（现为青龙办事处）区府路从事房地产开发经营。2009年12月26日，被告同意预售一套商品房给原告，双方签订了《商品房买卖合同》。该合同约定1、被告将其第一幢二单元601号商品房出卖给原告，商品房用途为住宅，建筑面积为135.85平方米，房款总计人民币202145元；2、商品房交付期限为2010年5月30日前；3、逾期60日后交房，自合同约定的交付期限的第二日起至实际交付之日止，按原告已付房款的万分之二计付违约金；4、商品房交付使用后360日内被告未向原告提供房地产权属证书，原告不退房的，按原告已付房款的1%支付违约金；5、预付房款61145元。合同签订之日，原告已交清了预付房款。合同约定的交房期限届满，原告多次要求被告交房，而被告以各种借口拖延。2011年11月8日，被告向原告交付房屋的同时，原告向被告支付房价款的余款148723元，同时还支付水、电开户费共计4200元。时至今日，被告不仅逾期交房，还未按约定向原告交付房地产权属证书，原告多次要求被告因上述原因而支付违约金，均遭被告拒绝。此外，被告还向原告出卖了门面房一套，该房位于德江县玉溪路“玉溪农贸市场”商住楼的负层77号。2010年9月20日，双方经充分协商签订了《玉溪农贸市场商品房定购协议》，该协议约定：原告于双方签订正式的房屋买卖合同之日支付总房价款的一半，并向被告方交付10000元作为订立正式商品房买卖合同的担保。之后，按被告要求，原告于2011年2月14日向被告首付门面房款15896元。原告依约履行义务后，向被告屡次要求按约定签订正式商品房买卖合同，而被告借口拖延，至今3年多，被告不但不交付门面房，而且还拒签商品房买卖合同。因此，被告严重违约，造成原告损失和双方签订定购协议的目的不能实现，应当依法承担违约责任。特诉至人民法院，请求：一、要求判决被告向原告双倍返还定金人民币20000元；二、判决被告返还因定购门面房预付的房款15896元，并支付利息17167.68元（暂计至2014年2月14日，月利率为3%，直至被告清偿此款为止）；三、要求判令被告因其违反商品房买卖合同的约定向原告支付违约金7748.48元；四、判决被告对原告所购房屋立即办理权属登记，并向原告交付房地产权属证书。
被告顺夏德江分公司辩称：一是对原告关于“被告不交付门面房且拒不签订正式商品房买卖合同”的诉称不是事实，因原告已同意推迟签订正式商品房买卖合同，2011年2月14日，在原告同意将77号门面房变换为83号门面房的前提下，被告收取了原告所支付的房款15896元并与原告签订了《玉溪农贸市场商品房（门面房）买卖合同》及《补充协议》。之前收取的10000元定金抵作房款，被告向原告共收取了该门面房的房款25896元，原、被告间的《定购协议》已自行终止。上列门面房早已达到交付条件，被告于2013年10月书面通知原告交清上述门面房的尾欠款，但原告拒绝交纳。现被告在原告未缴清房款的情况下，自然拒绝向原告交付门面房。被告不存在违反《玉溪农贸市场商品房定购协议》的违约行为，相反是原告不履行缴清门面房款的《房屋买卖合同》义务。二是造成被告逾期向原告交付商品住房的原因是被告在履行合同过程中遭受到了行政机关的行政行为的不可抗力因素的影响，被告依法可以对逾期交付商品住房的责任予以免除。被告在施工过程中，德江县气象局尚未拆迁，因此产生纠纷，德江县人民政府责成德江县住建局责令被告停工，从而导致了被告逾期施工并交房。另外，原告请求逾期交付商品住房的违约金已超过诉讼时效。三是原、被告并未约定由被告向原告交付房地产权属证书，被告没有给原告办理并交付房地产权属证书的义务；被告只有履行“在房屋交付使用后将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案”的合同义�。因此，被告不应承担原告所称的“未按约定交付房地产权属证书”的违约责任。四是原告请求返还定金20000元，返还房款15896元并支付利息17167.68元的请求，没有事实和法律依据。因此，请求人民法院在查明事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求，并判令原告继续履行合同以及向被告支付所欠门面房款25000元。
在举证期限内，原告就其起诉的事实及诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、身份证。拟证明原告系本案合法的主体资格。2、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《收款收据》。该组书证拟证明一是本案原告已按合同约定全面履行了合同义务，二是被告未按合同约定履行合同义务，即未按期交房和交付原告购买房屋的房地产权属证书的事实。3、《玉溪农贸市场商品房定购协议》和《收款收据》。该组书证拟证明一是原告在协议签订当日已按协议约定向�告支付了人民币10000元作为购买门面房的定金，同时于2011年2月14日向被告支付了人民币15896元的门面房首期款，二是被告未按协议约定与原告签订正式的《商品房买卖合同》的事实。对上述证据，本院依法组织被告进行质证，被告质证认为对1号、2号书证无异议；对3号书证的真实性无异议，但认为不能达到原告的证明目的，因为双方签订了正式合同，这份定购协议的权利义务已终止，原告所交的10000元定金已转换为购房款，这期间所收的15896元首付款是事实。本院也对原告提供的1号、2号证据予以确认，对3号证据的真实性予以确认，对其证明目的不予确认。被告就其答辩的事实和理由亦向本院提交了以下证据：1、《玉溪农贸市场商品房定购协议》。拟证明一是约定签订商品房（门面）买卖合同时交付总房款的50%（25896元），按揭总房款的50%，二是原告同意与被告进�延期签订商品房买卖合同的事实。2、《商品房买卖合同》。拟证明原、被告已签订了关于负一楼83号商品房买卖合同的事实。3、《商品房买卖合同》补充协议。拟证明原、被告已签订了关于负一楼83号商品房买卖合同补充协议的事实。4、《收款收据》。拟证明根据定购协议约定，原告于2011年2月14日缴纳15896元首付房款后尚欠被告25000元房款的事实。5、《停工通知书》。拟证明被告在施工过程中，因德江县气象局未拆迁与县人民政府交涉，德江县住建局下令停工的事实。6、《缴款通知书》。拟证明被告催促原告缴清房款及原告拒绝缴款的事实。7、《建设工程竣工规划认可证》。拟证明被告实施的德江县青龙镇玉溪农贸市场建设项目符合规划的事实。8、《房屋面积测绘报告》。拟证明被告实施的德江县青龙镇玉溪农贸市场建设项目商品房竣工后已提交房产主管部门�绘，被告已履行了房产登记协助义务的事实。同时，被告还申请了证人罗凤到庭证实：一是原、被告双方经协商同意延期签订商品房买卖合同，签订定购协议后达成一致意见，原告所交10000元定金不退；二是原、被告之间分别就商品住房、门面房已经签订了正式买卖合同。就被告提交的上述证据，本院依法组织原告进行质证，经质证原告对1号的真实性无异议，对于补充条款，是被告的单方行为，没有原告的签字确认。对2号证据认为是报房产局备案的时候补签的，对该证据的真实性、合法性和关联性有异议，原告既没有签字，也没有按手印。对3号证据的质证意见与2号证据的质证意见一致。对4号证据、5号证据、7号证据、8号证据的真实性、合法性无异议，但是不能达到被告的证明目的。对6号证据认为根本未收到该缴款通知书，现当庭拆开看既没有加盖公章，也没有�明付清余款的具体时间。对证人罗凤所作的证言质证认为其证言不具备证据的真实性、合法性和关联性特征，不具证明力。本院对被告提交的1号—8号书证和申请的证人罗凤所作的证言的真实性、合法性和关联性予以确认。
经审理查明：被告顺夏德江分公司在德江县青龙镇（现更名为德江县青龙街道办事处）区府路从事“玉溪农贸市场”项目开发经营，该项目含商品住宅房（住宅用房）和商品门面房（商业用房）。2009年12月26日，原告与被告就“玉溪农贸市场”项目中的第一幢二单元601号商品住宅房分别签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，原告向被告交首付款人民币61145元，按揭贷款为人民币141000元，总价款为人民币202145元。约定交付期限为2010年5月30日前，还约定了延期交房的情形。2009年12月31日，德江县住建局向被告下发了德建停字（2009）第801号《责令停止违法建设行为通知书》。2011年11月8日，原、被告双方经核对，原告向被告交清了面积误差款、水电开户费、契税、维修基金、住房二期款等款额后，被告将上述601号商品住房已实际交付给原告。2010年9月20日，原、被告双方就“玉溪农贸市场”项目中的商品门面房（商住楼负层）77号门面签订了《玉溪农贸市场商品房定购协议》，该商品房建筑面积为10.63m2，单价为4788元／m2，总房价为人民币50896元。签订该定购协议当日，原告向被告支付人民币10000元。且约定原告应在该商品房预售证取得后通知3日内交齐总房款30%以上首付款，并签订商品房买卖合同。2011年2月14日，原告按约定向被告支付了首付款人民币15896元。2013年7月25日，原、被告双方就上述定购协议中所涉商品门面房即商业用房签订了《商品房买卖合同》、《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》�其中合同约定将上述定购协议中的77号门面变更为83号门面，建筑面积共10.63m2（套内为7.76m2，公摊为2.87m2），总价款为人民币50896元，首付款为人民币25896元（含定金10000元），按揭贷款人民币25000元。该门面房现未实际交付。
另查明：该案所涉合同中原告的签名和交付的款额，除了商品住宅房合同及补充协议中签名为原告所签以外，其余均为安玲所为，安玲与原告原系夫妻关系，曾离婚，分开一年多后又以夫妻名义一直共同生活至今，购买上述商品住宅房（601号）和商业用房（现变更为83号）时，是原告与安玲离婚后同居期间共同购买的。2013年7月16日，德江县人民政府向被告颁发了《建设工程竣工规划认可证》；2011年12月5日，德江县房地产交易中心向被告出具了《房屋面积测绘报告》。
本院认为：原告田旭与其妻安玲离婚一年多过后又以夫妻名义一直共同生活至今，其间二人在被告顺夏德江分公司所开发的“玉溪农贸市场”项目中购买了第一幢二单元601号商品住宅用房一套和商品门面房83号门面一间，除了商品住宅房（601号）合同及补充协议上的签名实际为原告本人所签字外，其余案涉合同以及相关房屋价款、税费交纳等均为与原告系同居关系的安玲所为，被告顺夏德江分公司作为涉案商品住宅用房和商业用房的出卖方完全以上述原告田旭与安玲有同居关系这一理由，相信安玲能代表原告田旭并以其名义签订案涉合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，与原告田旭有同居关系的安玲同被告顺夏德江分公司之间在该案中所产生的一系列民事法律行为属于表见代理。因�，原、被告于2009年12月26日就“玉溪农贸市场”项目中的第一幢二单元601号商品住宅房所签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》，以及2010年9月20日就“玉溪农贸市场”项目中的商业用房（门面房）所签订的《玉溪农贸市场商品房定购协议》，2013年7月25日就上述定购协议中所涉商品门面房所签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》，均是原、被告双方当事人的真实意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，上述商品住宅用房和商业用房（门面房）所签订的合同或协议，已成立并生效，并对原、被告双方均具有法律约束力。一、关于原告要求被告因违反商品住宅用房买卖合同的约定迟延交付房屋及其产权证书，而支付违约金共计人民币7748.48元的问题。虽然原、被告双方就前述601号商品住宅用房签订�《商品房买卖合同》及《补充协议》，但是，被告在具体施工时，因德江县气象局所占土地已依法出让给了被告顺夏德江分公司，而德江县气象局的办公用房未能够得到妥善安置与德江县人民政府产生争议，德江县人民政府责成德江县住建局对被告顺夏德江分公司的“玉溪农贸市场”项目建设进行停工处理，并于2009年12月31日下发了《停工通知书》，正式基于这一不可抗力的政府行为，导致被告逾期施工并交房，被告并无主观上的违约故意。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力的不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”之规定，被告在履行商品住宅用房合同并交付上述601号商品住宅用房的过程中确因政府行为这一不可抗力因素的影响，被告依法对延期交房可以免责。况且，原、被告双方已于2011年11月8日在原告全面履行了合同义务后，被告已实际履行了商品住宅用房的交付义务。现原告主张延期交房的违约金人民币5649.80元的诉请，该诉讼请求属于债权范畴。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”之规定，自2011年11月8日交付房屋时起，原告便知道其可以向被告主张违约金，但是原告并未实际主张，现原告又没有任何证据证明发生了诉讼时效的中断，故原告的请求已超过诉讼时效，原告的诉请已丧失胜诉权。对于该项请求中的迟延交付该案涉商品住宅用房的产权证书而支付违约金人民币2098.68元的请求问题。在该案涉商品住宅用房的买卖合同中，并未约定由被告向原告交付该房屋的产权证书，而只是约定了“在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人（被告）提供的资料报产权登记机关备案”的合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，被告并没有义务向原告办理并交付房地产权属证书的义务，并未违反合同约定，故不应承担迟延交付该案涉商品住宅用房的产权证书而支付违约金人民币2098.68元的违约责任。故本院对原告要求被告支付上列两项违约金的诉请，不予支持，应予驳回。二、关于原告要求被告对所购买的房屋即商品住宅用房和商业用房立即办理权属登记，并向原告交付房地产权属证书的诉请。无论是原、被告双方所签订的商品住宅用房的买卖合同及补充协议，还是双方所签订的商业用房的买卖合同及补充协议，均未约定被告负有“办理并交付房地产权属证书”的合同义务。因此，原告的该项诉请既无法律规定，又无合同约定，本院也不予支持，应予以驳回。三、关于原告要求被告向其双倍返还定金人民币20000元的请求。原、被告双方于2010年9月20日就“玉溪农贸市场”项目中的门面房签订了《玉溪农贸市场商品房定购协议》。此时，原告向被告交付了定金人民币10000元。2011年2月14日，原告按约定向被告交清了首付款人民币15896元。从原、被告双方履行该定购协议约定来看，双方未违约，且该定购协议的权利义务因后来双方所签订的《商品房买卖合同》及补充协议而终止。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行�定的债务的，应当双倍返还”之规定，原告所交付的定金已经实际抵作购房价款，原告无权要求被告双倍返还。故对原告的该项诉请仍不予支持，应予以驳回。四、关于原告要求被告返还因定购门面房预付的房款人民币15896元，并支付利息直至被告清偿此款为止的请求。该15896元预付房价款是基于双方所签订的定购协议的履行行为，定购协议的履行情况已作评述，不赘述。定购协议的约定双方履行完毕以后，原、被告双方于2013年7月25日正式就“玉溪农贸市场”项目中涉案门面房签订了《商品房买卖合同》及补充协议，且已成立、生效，对双方均具约束力。而上列商品房买卖合同及补充协议尚未被依法解除或者未被依法确认无效时，合同相对人不得请求返还，既然不得返还，就不存在支付利息的问题。因此，原告只有履行合同约定的义务，而无要求被告返还预付房价�人民币15896元及支付利息的权利。故本院对原告的该项诉请同样不予支持，应予驳回。对于被告抗辩要求原告向其支付案涉门面房余款人民币25000元的问题，因被告在该案的诉讼过程中并未提起反诉，且按约定属于按揭的范畴，故不予调整。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条、第五十八条、第六十条第一款、第一百一十五条、第一百一十七条之规定，判决如下：
驳回原告田旭要求被告贵州顺夏房地产开发有限公司德江分公司向其双倍返还定金人民币20000元、返还因定购门面房预付的房款人民币15896元及支付利息至清偿此款止、因其违反商品房买卖合同约定而支付违约金共计人民币7748.48元、对原告所购房屋立即办理权属证书和交付房地产权属证书的诉讼请求。
案件受理费820元，减半收取410元，由原告田旭负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
审判员 张月明
二〇一四年六月五日
书记员 吕 頔