天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0104民初2726号原告：陈策，女，1986年11月3日出生，汉族，华北石油管理局总医院医师，住天津市。委托诉讼代理人：吕金良，天津法睿律师事务所律师。被告：江虹，女，1967年12月8日出生，汉族，住成都市锦江区。被告：赵斌，男，1967年4月17日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：张军权，天津津瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫家喻，天津津瑞律师事务所律师。被告：天津世凯房地产信息咨询有限公司，住所天津市南开区红旗南路与陈塘庄铁路支线交口东南侧阳光壹佰东园1-商2西。法定代表人：张新伟，总经理。委托诉讼代理人：李超，男，该公司职员。原告陈策与被告江虹、被告赵斌、被告天津世凯房地产信息咨询有限公司（以下简称世凯公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈策的委托诉讼代理人吕金良，被告赵斌的委托诉讼代理人张军权、闫家喻，被告世凯公司的委托诉讼代理人李超到庭参加诉讼。被告江虹经本院合法传唤，无正当理由，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈策向本院提出诉讼请求：1.依法判令江虹、赵斌履行《房屋买卖（置换）合同》所约定的全部义务，与原告共同到该房屋主管行政机构签署《天津市房产买卖协议》、协助原告办理购房贷款手续、协助原告办理位于天津市南开区房屋的产权过户登记手续、并交付该房屋给原告；2.依法判令被告世凯公司协助办理上述事务；3.本案诉讼费及其他一切费用由江虹、赵斌承担。后变更诉讼请求为：1.依法解除原告与三被告签订的《房屋买卖（置换）合同》；2.依法判令被告世凯公司返还定金50000元、中介服务费13200元、评估费4400元；3.依法判令被告江虹、被告赵斌向原告支付违约金176000元；4.依法判令被告江虹、被告赵斌向原告支付合同解除后的损失赔偿金550000元，被告世凯公司承担连带责任；5.本案诉讼费及其他一切费用由三被告承担。事实和理由：江虹系南开区红旗南路与陈塘庄铁路支线交口东南侧阳光壹佰北园13-2-808号房屋的所有权人，与赵斌系夫妻关系。2016年7月24日，赵斌作为江虹的代理人与原告及世凯公司三方签订了《房屋买卖（置换）合同》，约定原告以880000元的价格购买涉案房屋，并约定江虹、赵斌与原告共同办理各项过户手续。原告依约向世凯公司交付了定金50000元及中介服务费13200元、评估费4400元。原告履行了全部合同义务，现三被告在收取原告定金和服务费后，拒不履行各自应尽的义务。期间，原告多次向三被告催促，要求其办理房屋过户及相应手续，但均被三被告推脱搪塞，三被告的行为已构成违约，原告为维护合法权益不受侵犯，故成讼。江虹未作答辩。赵斌辩称，涉案合同系原告与赵斌签订，但涉案房屋系江虹的婚前财产，江虹与赵斌于2014年9月25日离婚，因江虹本人不在本市，确曾委托赵斌为其寻找购房人，但因江虹与赵斌已离婚，赵斌仅负责为江虹找购房人，最后由江虹与购房人沟通并确认价款、违约条款的具体实施细节。因赵斌在与原告签订涉案合同时并未告知江虹，也未取得江虹授权，故涉案合同是赵斌无权处分而签订的合同，符合合同无效的认定标准，应认定为自始无效，根据合同法第56条的规定，原告诉请赵斌承担违约责任，于法无据。赵斌在未取房屋所有权人江虹的允许下与原告签订合同，行为存在过错，但签订合同时赵斌并未提供江虹出具的书面或口头的授权，涉案房屋登记在江虹名下，原告系完全行为能力人，其在未取得任何可证实涉案房屋买卖行为系房屋所有权人允许的情况下即轻率的与赵斌签订合同，原告也存在相应的过错，应就各自的过错承担责任。即使不考虑合同效力问题，根据合同法第114条及司法解释第28、29条的规定，原告基于同一事实，同时主张违约金及损害赔偿金属于重复主张，且原告主张的违约金过高，原告应对其实际损失及与被告行为的因果关系承担举证责任。现被告赵斌同意原告变更后的第一、二项诉请，不同意原告的其他诉讼请求。世凯公司辩称，原告所述签订合同的经过属实，江虹在签订合同时未在场，其配偶赵斌持有二人的户口本、结婚证、身份证，向世凯公司提交了复印件并出示了原件，在签订合同后补交了委托书。因赵斌提供了经公证的委托书，世凯公司才将定金转给赵斌。后因公证的委托书差一个字，世凯公司将公证书原件退给赵斌，此后赵斌表示因无钱不能撤销抵押，后因无法联系上赵斌，致涉案合同未能履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2016年7月24日，赵斌作为甲方（卖方）江虹的代理人、原告作为乙方（买方）、世凯公司作为丙方（居间方）签订《房屋买卖（置换）合同》，合同约定的主要内容为：甲方出售的房屋坐落于天津市南开区（楼）2门808室，房屋权属性质为私产，产权证号为104031312474，用途为居住，所有权人为江虹，土地使用权性质为出让；房屋有抵押、有租赁（租期至2017年2月27日）；实际成交价格为880000元；交易双方涉及的费用由乙方全部承担；乙方于2016年7月24日将定金50000元交付给丙方；房款支付方式为按揭贷款；签订本合同时，乙方向丙方支付居间服务费13200元；非因丙方原因导致合同不能履行的，不影响丙方收取约定的居间服务费及贷款服务费，丙方已收取的不予退还，甲、乙双方尚未支付的应当支付；甲方或乙方违反本合同的约定，违约方应向守约方支付本合同约定的房屋实际成交价格20%的违约金，违约金不足以弥补守约方的损失，违约方还应当就该损失承担赔偿责任，如定金交付金额与违约条款约定的赔偿金额不符，则按照违约条款约定的赔偿金额进行赔偿；甲方自行清理尾款；双方需积极配合办理各项手续；房主本人无法到场，定金由丙方代为收取，转交业主本人。上述合同签订后，原告依约向世凯公司支付了居间服务费13200元，并支付评估费4400元，给付应由世凯公司转交江虹的定金50000元。后世凯公司将50000元定金分两次给付赵斌。本案在审理过程中，本院依据原告申请，裁定冻结被告赵斌名下的天津市南开区华苑小区日华里17-3-201号房屋的所有权转移、变更、抵押手续。期限三年。保全费5000元，由原告预付。另经原告申请，本院委托天津市维德源丰房地产评估有限责任公司对坐落于南开区红旗南路与陈塘庄铁路支线交口东南侧阳光壹佰北园13-2-808房屋的市场价值进行评估，评估时点为2016年10月31日，评估价值为1533650元。原告预付评估费6334元。庭审中原告表示，签订合同时赵斌出示了江虹及赵斌的户口薄、结婚证、身份证及涉诉房屋产权证等。赵斌表示，其未向世凯公司出示过结婚证及涉诉房屋产权证的复印件；签订合同时江虹对赵斌有授权，并将授权提供给了世凯公司，后因故由世凯公司退还给了赵斌；赵斌已收到世凯公司转交的定金50000元。世凯公司表示其收取原告中介服务费13200元及评估费4400元，评估报告已经出出具，但其并未提交该评估报告。另，本院在《人民法院报》刊登公告，向江虹送达本案起诉书副本、开庭传票等法律文书，公告费用由原告预付。本院认为，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释的相关规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，结合各方的陈述及原告持有江虹与赵斌的结婚证复印件等证据，可以确信，赵斌在代理江虹签订涉诉《房屋买卖（置换）合同》时，向原告及世凯公司提供了其与江虹存在夫妻关系的相关材料，且赵斌在签订合同后又向世凯公司提供过经过公证的授权委托书，虽因该公证委托书有瑕疵，赵斌将该委托书取走后未将更正后的委托书交回世凯公司，但上述事实足以使原告和世凯公司有理由相信赵斌有权代理江虹处理房屋买卖合同事宜，赵斌的行为已构成表见代理，涉诉《房屋买卖（置换）合同》依法对江虹发生效力，签订合同的各方均应依约履行合同义务。因赵斌在签订合同时尚未出具委托书，故各方在涉诉合同中约定“房主本人无法到场，定金由丙方代为收取，转交业主本人”，原告据此将定金50000元交给世凯公司，世凯公司应依约转交该定金，但因赵斌此后向世凯公司出具了公证委托书，该行为足以使世凯公司有理由相信赵斌取得了代江虹收取定金的代理权，赵斌收取定金50000元的行为亦构成表见代理，该定金对江虹发生担保债权的效力。现江虹拒绝履行涉诉《房屋买卖（置换）合同》，原告主张解除合同以及江虹承担相应的违约责任，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。依据涉诉《房屋买卖（置换）合同》的约定，“甲方或乙方违反本合同的约定，违约方应向守约方支付本合同约定的房屋实际成交价格20%的违约金，违约金不足以弥补守约方的损失，违约方还应当就该损失承担赔偿责任”，因原告在给予江虹合理的履行期限后，江虹未将涉诉房屋的贷款清偿，且世凯公司陈述赵斌于2016年10月底表示其不能清偿涉诉房屋贷款，故原告主张江虹按照涉诉房屋于2016年10月31日的市场价值赔偿原告的差价损失，本院综合考虑江虹的违约情形及房屋市场价格的波动，酌定江虹赔偿原告房屋差价损失588285元[（1533650元-880000元）×90%]。因本院已酌情支持了原告房屋差价损失的请求，故对原告主张江虹赔偿违约金的诉请，本院不予支持。原告主张世凯公司对上述损失承担连带赔偿责任，于法无据，本院不予支持。因赵斌仅作为江虹的代理人，赵斌并非涉诉合同的签订方，故原告主张赵斌承担违约责任，缺乏合同依据，本院不予支持。因世凯公司在为原告提供居间服务过程中，对于赵斌提供的委托材料未进行谨慎的核实及留存，其居间服务存在瑕疵，故原告主张世凯公司退还中介服务费13200元，本院予以支持。世凯公司虽表示涉诉房屋已经评估完毕，但未对此提供证据予以证明，故原告主张世凯公司退还评估费4400元，本院亦予支持。因世凯公司已经基于赵斌提供的委托手续将原告给付的定金50000元转交赵斌，赵斌的行为已构成表见代理，故原告主张世凯公司退还定金50000元，本院不予支持。综上所述，赵斌在提供其与江虹系夫妻关系的相关材料的情形下，代理江虹签订涉诉合同，且此后向世凯公司进一步提供了江虹对其委托授权的手续，虽该委托手续因存在瑕疵被赵斌取走后未交回，但赵斌的上述行为已构成表见代理，故其代理江虹与原告及世凯公司签订的涉诉《房屋买卖（置换）合同》依法具有法律效力，因江虹拒绝履行该合同约定的义务，导致该合同不能履行，应对原告承担违约责任，故原告诉请解除合同及江虹赔偿差价损失，符合合同约定及法律规定，本院酌定江虹赔偿原告房屋差价损失588285元。因世凯公司提供的居间服务存在瑕疵，且未举证证明涉诉房屋已经评估完毕，故应退还原告中介服务费及评估费。原告其他诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。江虹经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条的规定，缺席判决如下：一、解除原告陈策与被告江虹、被告天津世凯房地产信息咨询有限公司签订的《房屋买卖（置换）合同》；二、本判决生效后三十日内，被告江虹赔偿原告陈策经济损失588285元；三、本判决生效后三十日内，被告天津世凯房地产信息咨询有限公司退还原告陈策中介服务费13200元、评估费4400元；四、驳回原告陈策的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12600元，由原告陈策负担2677元、被告江虹负担9683元、被告天津世凯房地产信息咨询有限公司负担240元。保全费5000元由原告陈策负担。公告费由被告江虹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  郝春杰人民陪审员  王洪春人民陪审员  李革新二〇一八年四月二十五日书 记 员  徐 晶附本裁判文书所依据法律规定的具体法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。