重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝高法民提字第00189号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）谭仁发农村土地承包经营户。
农户代表人谭仁发。
委托代理人胡道兰。
委托代理人杨文河，重庆臻福律师事务所律师。
申请再审人（一审被告、二审上诉人）谢兴芳农村土地承包经营户。
农户代表人谢兴芳。
委托代理人杨文河，重庆臻福律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）李国林农村土地承包经营户。
农户代表人李国林。
委托代理人黄平，重庆创辉律师事务所律师。
再审申请人谭仁发农村土地承包经营户（简称谭仁发承包户）、谢兴芳农村土地承包经营户（简称谢兴芳承包户）与被申请人李国林农村土地承包经营户（简称李国林承包户）土地承包经营权转让合同纠纷一案，重庆市丰都县人民法院于2013年8月15日作出（2013）丰法民初字第01868号民事判决，谭仁发承包户、谢兴芳承包户不服，向重庆市第三中级人民法院提起上诉，该院于2014年1月9日作出（2013）渝三中法民终字第01011号民事判决，已经发生法律效力。谭仁发承包户、谢兴芳承包户仍不服，向本院申请再审，本院于2014年9月15日作出（2014）渝高法民申字第00627号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人谭仁发承包户的代表人谭仁发及其委托代理人胡道、，谭仁发承包户和谢兴芳承包户共同委托代理人杨文河、被申请人李国林承包户的代表人李国林及其委托代理人黄平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李国林承包户一审诉称，李国林与谭仁发于2005年3月3日签订《房屋买卖协议》，约定谭仁发将坐落在丰都县兴义镇天水村5组生田湾土木结构房屋两间一厨卖与李国林，包括山林、田土、林权、鱼池、地坝、果树、电器设备及未涉及的附属物。谭仁发在原承包地中提取0.2亩作为谭文顺的归山墓地，余剩的由李国林耕种，现有土地全部转让给李国林耕种等内容。后谭仁发将房屋交给李国林，并办理了房屋产权过户手续，土地交给李国林耕种，村集体也准备确权颁证给李国林承包户。但2010年12月谭仁发向丰都县法院起诉要求李国林返还土地，经丰都法院判决后，谭仁发就不让李国林耕种土地，现请求依法确认双方于2005年3月3日签订的《房屋买卖协议》中涉及土地承包经营权流转的部分有效，并由谭仁发将流转的土地交还给李国林耕种。
谭仁发承包户辩称，房屋买卖协议是李国林和谭仁发以个人名义签订的，现以农户为诉讼当事人，其诉讼主体不适格。协议只是约定将土地交由李国林暂时耕种，并未将土地承包经营权转让给李国林。李国林在诉状中曾自认流转的土地也交给了其耕种，现起诉要求谭仁发将流转的土地交还其耕种违反了日常生活经验，其诉讼请求与事实和理由不符。谭仁发擅自出售其父母的房屋并未经过其父母同意，其买卖房屋的协议无效，要求李国林返还其父母的房屋，判决驳回李国林承包户的诉讼请求或裁定驳回其起诉。
谢兴芳承包户辩称，对于谭仁发出售房屋一事，谢兴芳毫不知情，现要求返还自己的房屋和土地。
一审法院审理查明，谭仁发原系丰都县兴义镇冉家沟村3组村民，李国林原系丰都县兴义镇冉家沟村1组村民，后冉家沟村3组更名为丰都县兴义镇天水村5组，冉家沟村1组更名为丰都县兴义镇天水村4组，现丰都县兴义镇天水村4、5组经合并更名为丰都县兴义镇天水村2社。
谭仁发承包户于1998年第二轮土地承包时取得原丰都县兴义镇冉家沟村3组4.981亩土地的承包经营权（人口5人：谭仁发、胡道兰夫妻2人，父母谭文顺、谢兴芳，长女谭琴）。谭仁发承包户在冉家沟村3组生田湾有土木结构房屋两间一厨，登记权利人为谭文顺。
2005年3月3日，谭仁发代其父谭文顺与李国林签订《房屋买卖协议》，约定：“经甲乙双方协商，甲方（谭文顺）愿将座落在天水村5组生田湾的土木结构房屋两间一厨卖与乙方（李国林），具体协议如下：一、土木结构两间一厨共282.4平方米。二、四至界限……。三、价格10250元。四、附属物包括山林、田土、林权、鱼池、地坝、农网、果树、电器设备及未涉及的附属物，未涉及的事项经甲乙双方协商解决。五、2004年以前的所有债务由谭仁发负责，以后的债务由李国林负责。六、甲方在原承包田地中提取0.2亩作为本人的归山墓地，0.2亩地余剩的由李国林耕种，现有土地全部转让给乙方耕种。七、公路占用土地，乙方可以提出要求村委解决土地归补，支部村委负责协调解决乙方公路占地问题。八、甲方将本房屋的房产证、土地证并交付给乙方，所有费用由乙方全部负责”等内容。同日，丰都县兴义镇天水村村民委员会在该《房屋买卖协议》上盖章，并注：“情况属实，同意谭文顺的房屋卖与李国林所有”。李国林时属丰都县兴义镇天水村4组村民，其在天水村4组仍保留有承包土地，由其父亲代为耕种。协议签订后，李国林将购房款10250元交付给谭仁发，谭仁发将房屋、土地等交付给李国林使用、耕种，由李国林领取粮食直补款。后李国林将其家庭户口迁至兴义镇天水村5组，并由谭仁发协助办理了房屋产权过户手续。谭仁发在兴义镇天水场上的临时收费站收费，谭仁发将其父母接到该收费站收费并居住生活。其后，丰都县兴义镇天水村和兴义镇政府根据双方房屋买卖协议中有关土地的约定，欲将土地承包经营权确权给李国林，谭仁发不服，双方因此发生纠纷。
2010年12月21日，谭仁发承包户以李国林为被告，丰都县兴义镇天水村2组为第三人向丰都县人民法院起诉称，2005年的《房屋买卖协议》只是将承包土地流转给李国林暂时耕种，并未转让权属，要求李国林交回承包地，故请求确认其土地承包经营权，并由李国林将耕种的承包土地等财产予以返还。该院经审理后于2011年6月2日作出（2011）丰法民初字第66号民事判决：确认原告谭仁发承包户与第三人兴义镇天水村2组于1998年9月10日订立的土地承包合同成立、有效；其土地承包合同载明的土地承包经营权归谭仁发承包户所有。该判决做出后，因双方对土地承包经营权属仍存在争议，谭仁发不让李国林继续耕种土地，相关部门也告知双方在纠纷未解决前暂不耕种土地，故双方均未耕种土地，谭仁发领取了近两年的粮食直补款。
另查明，谭仁发承包户原有家庭成员7人，其中：谭仁发、胡道兰、谭琴、谭红霞、谭群洲5人因购买住房已于2006年转入兴义镇城镇人口，但未享受城市最低生活保障，谭文顺、谢兴芳仍为兴义镇天水村2社村民。2010年12月30日，换发新的土地承包经营权证书时，谭仁发将讼争土地分立登记为两个土地承包经营权证书，一是谭仁发承包户，农村土地承包经营权证号：丰都县人民政府农地承包权（2010）第CQxxxxxxxxxxxx号，承包期限1998年9月1日至2028年8月31日，人口3人：谭仁发、胡道兰、谭琴，承包确认面积7.4亩，原承包证总面积3.093亩。二是谭文顺农村土地承包经营户，农村土地承包经营权证号：丰都县人民政府农地承包权（2010）第CQxxxxxxxxxxxx号，承包期限1998年9月1日至2028年8月31日，人口2人：谭文顺、谢兴芳，承包确认面积5.1亩，原承包证总面积2.026亩。对于换证后承包确认面积与原承包面积的不同，谭仁发及丰都县兴义镇农村承包合同管理委员会均称承包确认面积系航测面积，现确认的航测面积与原承包证面积系同一宗土地。2012年5月28日，谭文顺死亡。谢兴芳现跟随谭仁发家人在丰都县兴义镇上生活居住，其家庭生活来源以谭仁发务工为主。
一审法院判决认为，谭仁发承包户于1998年与原丰都县兴义镇冉家沟村3组订立土地承包合同书，从而成为该集体经济组织4.981亩土地的承包方，即原始承包经营权人。《中华人民共和国农村土地承包法》第十六条规定，“承包方依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利”。第三十二条规定，“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”。本案争议焦点之一，即是根据2005年3月3日的《房屋买卖协议》之约定，谭仁发承包户是将其土地交由李国林暂时耕种还是将土地承包经营权转让给李国林？经查，双方签订的前述协议明确约定房屋买卖的附属物包括了“山林、田土、林权、鱼池地坝、农网、果树、电器设备及未涉及的附属物”，可见其土地（承包经营权）在买卖（转让）之列，而非临时耕种。合同中“谭仁发将现有土地全部转让给李国林耕种”，也明确了系“转让”，故其性质应属土地承包经营权的转让。
《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条规定，土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意。此为土地承包经营权流转的必要条件。但此“书面合同”并非仅指单一、特定的土地承包经营权流转之书面合同，其合同的表现形式多样，可以是口头合同，也可以是某一合同中的合同条款等，只要双方当事人对土地承包经营权的流转形成合意，则构成本条所指的合同。《中华人民共和国农村土地承包法》第四十一条规定，“承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止”。其中，“由该农户同发包方确立新的承包关系”是指土地承包经营权转让的法律后果。本案中，谭仁发与李国林订立前述协议后，携家人迁往兴义镇天水场上的临时收费站收费、居住，彼时，谭仁发有收入来源，有替代性生活保障，且2006年谭仁发、胡道兰、谭琴、谭虹霞、谭群洲因购买房屋已农转非。后镇政府和村集体也根据双方签订的房屋买卖协议中关于土地的约定准备与李国林承包户就该宗土地确立新的承包关系，并欲确权颁证给李国林承包户，只是因谭仁发与李国林之间存在争议而未果。故前述房屋买卖协议中关于土地承包经营权流转的部分是当事人的真实意思表示，合法有效，协议所约定的土地应交由原告李国林承包户进行耕种。
我国实行农村土地的家庭联产承包经营制，农村集体所有的土地，其承包方是农户，而非个人，故针对涉及农村土地承包经营权转让的纠纷，其诉讼以承包经营户为当事人并无不当。关于房屋买卖协议中谭仁发买卖其父母的房屋是否有效的问题，不属本案土地承包经营权转让合同之审理范围，本案中不作处理。遂判决：一、李国林承包户与谭仁发承包户于2005年3月3日签订的《房屋买卖协议》中关于土地承包经营权流转的协议有效；二、由谭仁发承包户、谢兴芳承包户在本判决生效后5日内分别将丰都县人民政府农地承包权（2010）第CQxxxxxxxxxxxx号、丰都县人民政府农地承包权（2010）第CQxxxxxxxxxxxx号载明的土地保留0.2亩之外，其余土地交由李国林承包户进行耕种。
谭仁发承包户、谢兴芳承包户不服一审判决，向重庆市第三中级人民法院提起上诉，二审法院判决认为，关于双方2005年3月3日签订的《房屋买卖协议》中是否约定转让土地承包经营权的问题，从该协议第四条、第六条、第七条和第八条约定的内容，结合房屋产权转移申请书中关于转移房屋所有权所包括的附属物有山林、田土等内容分析，不管是从字面理解还是从签订合同的目的看，双方当时对土地承包经营权流转方式的真实意思表示均是转让。如果仅是交由李国林承包户暂时耕种，双方根本没有必要在协议第六条中约定提取0.2亩作为谭文顺的归山墓地和在第八条中约定将土地证一并交付李国林，而且也不应在房屋产权转移申请书上注明附属物包含山林、田土。从合同全部内容来看，双方也没有任何关于将承包土地交由李国林承包户暂时耕种的意思表示。
关于土地承包经营权转让的效力问题。《中华人民共和国农村土地承包法》第四十一条规定“承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。”因此，转让农村土地承包经营权只需符合以下条件即可：（一）转让方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源；（二）经发包方同意；（三）受让方应当是从事农业生产经营的农户。至于“受让方同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止”则是承包经营权转让的法律后果而非转让成立的必要条件。本案中，谭仁发在与李国林订立协议后，即将父母谭文顺、谢兴芳迁往兴义镇天水场上的临时收费站收费、居住，2006年谭仁发、胡道兰、谭琴、谭虹霞、谭群洲因购房转为城镇居民户口，故谭仁发承包户、谢兴芳承包户已不以土地作为赖以生存的条件，符合有稳定的收入来源的情形。关于转让是否经发包方同意的问题。经查，兴义镇天水村村民委员会在双方签订的《房屋买卖协议》和双方提交的房屋产权转移申请书上都加盖了公章，足以证明发包方同意转让土地承包经营权。作为受让方的李国林承包户，至今仍在从事农业生产经营，符合受让的条件。至于其是否在丰都县兴义镇天水村4组仍有承包地，并不影响本案转让行为的效力。因此，双方签订的土地承包经营权转让合同合法有效，应由李国林承包户就诉争土地与发包方确立新的承包关系，作为原承包方的谭仁发承包户、谢兴芳承包户对该土地的承包关系即行终止。
关于谭仁发签订土地承包经营权转让协议的代理行为是否有效的问题。谭仁发系讼争土地原承包户的户主，李国林有理由相信其有代理权，故该代理行为合法有效，对双方具有约束力。
关于（2011）丰法民初字第66号民事判决的既判力问题。生效判决的既判力主要及于判决主文和据以作出该判决主文所依据的法院查明的案件事实。该生效判决主文确认谭仁发承包户与丰都县兴义镇天水村2组于1998年9月10日订立的土地承包合同成立、有效，其土地承包合同载明的土地承包经营权归谭仁发承包户享有，故原生效判决只涉及谭仁发承包户与丰都县兴义镇天水村2组于1998年9月10日订立土地承包合同时的事实及效力，并未解决谭仁发承包户与李国林承包户之间的土地流转的效力问题，故一审法院判决确认李国林承包户与谭仁发承包户于2005年3月3日签订的《房屋买卖协议》中关于土地承包经营权流转的协议有效，与该生效判决并不矛盾。谭仁发承包户、谢兴芳承包户的上诉理由均不能成立，遂判决驳回上诉，维持原判。
谭仁发承包户、谢兴芳承包户申请再审称，1、一、二审判决双方于2005年3月3日签订的房屋买卖协议中关于土地承包经营权流转的协议有效是错误的，根据相关司法解释，承包方未经发包方同意采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效，我方在一、二审中已经提交了发包方不同意转让的有关证据，且土地承包经营权是为了保障农民基本物权、生存权的法定限制物权，依法具有特定的身份性和特殊的社会保障功能。土地承包经营权转让要生效必须符合《土地承包法》第四十一条规定的四个条件，由于我方无稳定的非农职业和收入来源，且双方转让承包土地未经发包方同意，李国林承包户原非本组集体经济组织成员，且至今未与发包方签订新的土地承包合同，因此双方关于土地承包经营权转让的约定因违反法律规定而无效。2、双方签订的房屋买卖协议约定是将土地转让给李国林耕种，并不是转让承包经营权，且协议中未约定土地的对价，因此，房屋买卖协议不符合土地承包经营权转让的形式要件和实质要件。3、已经生效的（2011）丰法民初字第66号民事判决，证明双方对土地承包经营权没有转让的事实。
李国林承包户答辩称，房屋买卖协议中，明确载明了包含土地，价款也是包含转让土地的价格，如果仅仅是代耕，没必要约定提取0.2亩土地，因此，房屋买卖协议具有转让土地的意思表示。土地承包经营权是可以流转的，且转让时已经发包方同意。另案判决仅判决了1998年的土地承包有效，对后面的转让纠纷并未作出判决。
本院再审查明的事实与一、二审法院查明的事实相同。
本案再审的焦点问题是：一是双方在《房屋买卖协议》中约定的是土地代耕还是土地承包经营权的转让，协议价款是否包含了土地承包经营权转让款；二是《房屋买卖协议》中有关土地承包经营权转让的合同效力问题；三是本案是否违反“一事不再理”的规定问题。现根据本案查明的事实，作如下评述。
1、双方在《房屋买卖协议》中约定的是土地代耕还是土地承包经营权的转让，协议价款是否包含了土地承包经营权转让款。
首先，从双方签订的《房屋买卖协议》约定的内容来看，该房屋买卖协议涉及的标的物包含山林、田土、林权等附属物，在双方提交的《房屋产权转移申请书》中关于转移房屋所有权所包括的附属物也标明有山林、田土等附属物。由此可知，该《房屋买卖协议》中双方的真实意思表示应包含对房屋和土地承包经营权的转让。反之，如果该《房屋买卖协议》中有关土地的约定仅是代为耕种的意思，双方完全没有必要在协议第六条中约定提取0.2亩作为谭文顺的归山墓地，在第八条中约定将土地证一并交付给李国林，在房屋产权转移申请书上注明附属物包含山林、田土。故无论从协议的字面约定还是从签订合同的目的来看，该《房屋买卖协议》中有关土地的约定其性质均为土地承包经营权的转让而非代耕。其次，由于《房屋买卖协议》约定转让的标的物除两间房屋外，还包含山林、田土、林权等附属物，故该协议约定的价格10250元，系包含房屋及其附属物山林、田土的对价。
2、《房屋买卖协议》中有关土地承包经营权转让的合同效力问题。
《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条规定，土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；第四十一条规定，承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。据此，转让农村土地承包经营权应符合以下条件：一、转让方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源；二、经发包方同意；三、受让方应当是从事农业生产经营的农户。至于“受让方同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止”则是土地承包经营权转让的法律后果而非转让成立的必要条件。从查明的事实可知，谭仁发在与李国林订立协议时，在兴义镇天水场上的临时收费站收费，其后即将其父母迁往兴义镇天水场上居住，2006年谭仁发、胡道兰、谭琴、谭虹霞、谭群洲因购房转为城镇居民户口，故谭仁发承包户、谢兴芳承包户已不以土地作为赖以生存的条件，符合有稳定的收入来源的情形。关于该农村土地承包经营权的转让是否经发包方同意的问题，经查，兴义镇天水村村民委员会在双方签订的《房屋买卖协议》和双方提交的《房屋产权转移申请书》上都加盖了公章，足以证明该转让业经发包方同意。至于谭仁发所称其在一、二审中提交的发包方不同意转让的有关证据，经查，系双方发生纠纷后，兴义镇政府和相关部门对其在农村土地承包经营权登记薄上签注意见的否认，并不能证明谭仁发与李国林于2005年签订《房屋买卖协议》时发包方不同意该土地承包经营权的转让。关于李国林作为该土地承包户的受让资格问题，从查明的事实可知，李国林为从事农业生产经营的农户，符合前述法律规定的受让主体的条件，至于其是否有其他承包地，并不影响其受让该土地的主体资格。故谭仁发与李国林于2005年签订《房屋买卖协议》中有关土地承包经营权的转让合法有效。依照前述法律规定，李国林承包户可就诉争土地与发包方确立新的承包关系，作为原承包方的谭仁发承包户、谢兴芳承包户对该土地的承包关系即行终止。
3、本案是否违反“一事不再理”的规定问题
关于谭仁发承包户再审所称本案纠纷已经生效的（2011）丰法民初字第66号民事判决作出认定，本案不应再次审理的理由，本院认为，生效判决的既判力主要及于判决主文和据以作出该判决主文所依据的法院查明的案件事实。（2011）丰法民初字第66号民事判决主文确认谭仁发承包户与丰都县兴义镇天水村2组于1998年9月10日订立的土地承包合同成立、有效，其土地承包合同载明的土地承包经营权归谭仁发承包户享有，该判决仅涉及谭仁发承包户与丰都县兴义镇天水村2组于1998年9月10日订立土地承包合同时的事实及效力，并未解决谭仁发承包户与李国林承包户之间于2005年3月3日的土地流转的效力问题，且该判决明确表示仅对土地承包经营权进行物权确认，对土地承包经营权的转让不在该案中一并处理，当事人可另诉。故本案原审判决确认李国林承包户与谭仁发承包户于2005年3月3日签订的《房屋买卖协议》中关于土地承包经营权流转的协议有效，与（2011）丰法民初字第66号民事判决并不矛盾，本案不违反“一事不再理”原则。
综上，谭仁发承包户、谢兴芳承包户的再审理由均不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持重庆市第三中级人民法院（2013）渝三中法民终字第01011号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 超
代理审判员 邹玉辉
代理审判员 蓝 天
二〇一五年十一月五日
书 记 员 张 夏