江苏省海安县人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）安商特字第00040号
申请人江苏海安农村商业银行股份有限公司，住所地海安县海安镇长江中路88号。
法定代表人徐晓军，该公司董事长。
委托代理人章志冬，该公司营业部客户经理。
被申请人南通华畅机电有限公司，住所地海安县海安开发区南玻路5号。
法定代表人吕荣华，该公司执行董事。
申请人江苏海安农村商业银行股份有限公司（以下简称海安农商行）要求实现担保物权一案，本院依法进行了审查，现已审查终结。
申请人海安农商行申请称：2014年6月23日，被申请人南通华畅机电有限公司（以下简称华畅公司）向申请人借款100万元，约定还款日期为2015年6月19日，结息方式为按月结息，执行利率为年利率7.8%，逾期利率为正常利率上浮50%，该贷款已逾期欠息。2014年11月24日，被申请人华畅公司向申请人借款260万元，约定还款日期为2015年9月10日，结息方式为按月结息，执行利率为年利率7.28%，逾期利率为正常利率上浮50%，该贷款已欠息。华畅公司自愿以其所有的位于海安县海安开发区南玻路5号的房地产为上述借款提供抵押担保。华畅公司不按约偿还借款本息，截止起诉之日，已逾期贷款100万元，结欠申请人三期利息，对申请人的债权造成重大不利影响，因此被申请人的另外260万元抵押贷款已被申请人宣布提前到期，且被申请人已签章承认。现申请人请求法院裁定对被申请人华畅公司的抵押财产（位于海安县海安开发区南玻路5号的房地产，房权证号为海安房权证城东镇字第××号、海安房权证城东镇字第××号，总建筑面积为3001.97m2；土地证号为苏海国用2007第X8014**号，总面积11282.6m2）采取拍卖、变卖等方式依法变价。2、变价后所得价款优先偿还申请人贷款本息3671736.76元（其中本金360万元，利息71736.76元，利息计算至2015年7月21日）以及自2015年7月22日至实际清偿之日的利息、逾期利息及实现抵押担保物权费用。
经审查查明：2010年12月2日，借款人华畅公司与贷款人江苏海安农村合作银行（以下简称农村合作银行）签订一份编号为（2010）海农合行借字［01］第0047号的《流动资金循环借款合同》，主要约定：本合同项下的借款为流动资金循环贷款；借款人可循环使用借款额度，每笔借款的金额、期限、还款方式、借款用途等以借款借据为准；借款人向贷款人借款额度为人民币260万元，借款期限为自本合同生效之日至2015年12月1日止；借款人每次提款的借款期限自借款人实际提款日起至约定还款日止，以借款借据记载为准；按月结息，结息日为每月的20日；本合同利率确定为在中国人民银行相应档次基准利率基础上上浮30%；借款人逾期还款的，在贷款利率水平上上浮50%计收逾期利息；借款人有未按本合同的约定履行对贷款人的支付和清偿义务、违反本合同中关于当事人权利义务的其他约定、在与贷款人之间的其他合同项下发生违约事件等违约事件时，贷款人有宣布本合同、借款人与贷款人之间的其他合同项下尚未偿还的贷款、其他应付款项全部或部分立即到期，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失等权利。同日，为确保上述合同的履行，双方签订一份编号为（2010）海农合行高抵字［01］第0035号的《最高额抵押合同》，主要约定：抵押人华畅公司自愿为其自2010年12月2日至2015年12月1日止，在抵押权人农村合作银行办理的各类业务，所实际形成的债务的最高本金余额折合人民币260万元提供担保；担保范围包括债务人依据主合同与抵押权人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、抵押权依据主合同约定提前收贷产生的可得利息损失、损害赔偿金以及抵押权人实现债权的费用等。
2010年12月2日，华畅公司为案涉房屋办理抵押登记，海安县房屋产权监理所向农村合作银行发放了房屋他项权证（海安房他证城东镇字第2010051**号），该证书记载：房屋他项权利人为农村合作银行，房屋所有权人为华畅公司，房屋所有权证号为城东镇2007003599号，房屋坐落于城东镇南玻路5号，工业用途，钢混结构，房屋总层数为1层，建筑面积1656.17m2，他项权利种类为抵押登记，债权数额为260万元（其中土地贷款160万元）；同日，海安县国土资源局向农村合作银行发放了土地他项权利证书［苏海他项（2010）第969号］，该证书记载：土地他项权利人农村合作银行，义务人华畅公司，座落城东镇南屏村8组，地号01-70-（081）-194，权属性质国有土地使用权，使用权面积11282.60m2，地类（用途）工业（221），使用权类型出让，他项权利种类及范围：国有土地使用权抵押权、2010年12月2日至2015年12月1日、11282.60m2，设定日期：2010年12月2日，权利顺序：第一顺序，存续期限5年。
根据中国银行业监督管理委员会江苏监管局2011年1月30日《江苏银监局关于江苏海安农村商业银行股份有限公司开业的批复》（苏银监复（2011）37号）文件规定，海安农商行开业的同时，农村合作银行自行终止，其债权债务转为海安农商行债权债务。海安农商行已于2011年2月28日开业，农村合作银行的债权债务转为海安农商行的债权债务。
2014年11月24日，海安农商行分三次向华畅公司发放贷款总计260万，华畅公司立下借款借据三份。借款借据分别载明：借款金额分别为80万元、85万元、95万元，借款日期分别为2014年11月24日，到期日期分别为2015年9月10日；借款年利率分别7.28%；每月21日结息。自2015年4月21日起，华畅公司未能还本付息。2015年7月22日，海安农商行向华畅公司送达了宣布贷款提前到期通知书。
2014年6月20日，借款人华畅公司与贷款人海安农商行签订一份编号为（2014）海农商行流循借字［01］第0049号的《流动资金循环借款合同》，主要约定：本合同项下的借款为流动资金循环贷款；借款人可循环使用借款额度，不再逐笔签订借款合同，每笔借款的金额、期限、还款方式、借款用途等以借款借据为准，借款借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；借款人向贷款人借款额度为人民币100万元，借款期限为自本合同生效之日至2017年6月19日止；借款人每次提款的借款期限自借款人实际提款日起至约定还款日止，以借款借据记载为准；按月结息，结息日为每月的20日；本合同利率确定为在中国人民银行相应档次基准利率基础上上浮30%；借款人逾期还款的，在贷款利率水平上上浮50%计收逾期利息。同日，为确保上述合同的履行，双方签订一份编号为（2014）海农商行高抵字［01］第0013号的《最高额抵押合同》，主要约定：抵押人华畅公司自愿为其自2014年6月20日至2017年6月19日止，在抵押权人海安农商行办理的各类业务，所实际形成的债务的最高本金余额折合人民币100万元提供担保；担保范围包括债务人依据主合同与抵押权人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、抵押权依据主合同约定提前收贷产生的可得利息损失、损害赔偿金以及抵押权人实现债权的费用等。
2014年6月23日，华畅公司为案涉房屋办理抵押登记，海安县房屋产权监理所向海安农商行发放了房屋他项权证（海安房他证城东镇字第2014027**号）。该证书记载：房屋他项权利人为海安农商行，房屋所有权人为华畅公司，房屋所有权证号为城东镇2014007962号，登记时间为2014年6月3日，房屋坐落于城东镇南玻路5号2室，规划用途非居住，总层数1层，建筑面积1345.80m2，他项权利种类为最高额抵押权登记，债权数额为100万元，债权确定期间为2014年6月20日至2015年12月1日。并附记载明该房屋项下的土地已抵押贷款。
2014年6月23日，海安农商行向华畅公司发放贷款100万，华畅公司立下借款借据一份。借款借据载明：借款日期为2014年6月23日，到期日期为2015年6月19日；借款年利率7.8%；每月21日结息。自2015年4月21日起，华畅公司未能还本付息。2015年6月2日、同月20日，经海安农商行分别向华畅公司送达了贷款到期通知书、贷款逾期催收通知书。
另查明：借款100万元至2015年7月21日的利息及逾期利息为23404.1元；借款260万元至2015年7月21日的利息为48332.66元。
本院认为：申请人海安农商行与借款人华畅公司签订的《流动资金循环借款合同》、《最高额抵押合同》是双方当事人真实意思的表示，华畅公司以其所有的房屋和土地作为抵押物，为借款合同提供抵押担保的意思表示具体明确，且办理了抵押登记，合法有效。上述合同成立并生效后，双方当事人均应按约全面履行义务。在合同约定的期限内，海安农商行按约向借款人发放了贷款，借款人华畅公司应当按约归还相应利息，逾期不还，海安农商行有权依据合同约定宣布贷款立即到期。案涉贷款到期后，借款人应当立即偿还借款本息。因借款人华畅公司未按约偿还借款本息，申请人海安农商行有权按照抵押合同的约定，要求实现担保物权。故申请人要求对抵押物予以拍卖、变卖所得价款优先受偿抵押债权，符合法律规定，本院应予准许。但优先受偿的范围限于抵押登记证记载的360万元。依照《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条的规定，裁定如下：
准予对被申请人南通华畅机电有限公司的抵押财产（位于海安县海安开发区南玻路5号的房地产，房权证号为海安房权证城东镇字第××号、海安房权证城东镇字第××号，总建筑面积为3001.97m2；土地证号为苏海国用2007第X8014**号，总面积11282.6m2））采取拍卖、变卖等方式依法变价。
申请人江苏海安农村商业银行股份有限公司对变价后所得价款在360万元的限额内，优先受偿贷款本金360万元及利息71736.76元，以及自2015年7月22日至实际还款之日止的利息、逾期利息（借款100万元自2015年7月22日至实际还款之日止的逾期利息按年利率11.7%计算；260万元2015年7月22日至2015年9月10日的利率按年利率7.28%计算，自2015年9月11日至实际还款之日止的逾期利息年利率10.92%计算）及实现债权费用（含本案案件受理费18087元）。
如对本裁定有异议，应当自收到裁定之日起十五日内提出。
审判员 高 杰
二〇一五年八月十八日
书记员 何培妮
附《中华人民共和国担保法》
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十六条申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第八十三条最高额抵押权所担保的不特定债权，在特定后，债权已届清偿期的，最高额抵押权人可以根据普通抵押权的规定行使其抵押权。
抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百七十四条适用特别程序作出的判决、裁定，当事人、利害关系人认为有错误的，可以向作出该判决、裁定的人民法院提出异议。人民法院经审查，异议成立或者部分成立的，作出新的判决、裁定撤销或者改变原判决、裁定；异议不成立的，裁定驳回。
对人民法院作出的确认调解协议、准许实现担保物权的裁定，当事人有异议的，应当自收到裁定之日起十五日内提出；利害关系人有异议的，自知道或者应当知道其民事权益受到侵害之日起六个月内提出。