浙江省温岭市人民法院民 事 裁 定 书（2016）浙1081民初5562号原告：连健羽，男，1988年6月1日出生，汉族，住温岭市太平街道万泉西路15弄望湖花苑31幢2号，委托诉讼代理人：朱国君，浙江新平律师事务所律师。委托诉讼代理人：金利富，浙江新平律师事务所律师。被告：台州天宏房地产开发有限公司，住所地：温岭市太平街道山下金村。法定代表人：金维涛。委托诉讼代理人：潘新国，北京中银（台州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐先宝，北京中银（台州）律师事务所律师。原告连健羽与被告台州天宏房地产开发有限公司（以下简称天宏房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案受理，依法由审判员张永丽适用简易程序于2016年7月11日公开开庭进行了审理。原告连健羽的委托代理人金利富、被告天宏房产公司的委托代理人潘新国到庭参加诉讼。因案情复杂，本案于2016年8月23日转为普通程序审理，并依法组成合议庭于2016年9月30日公开开庭进行了审理，原告连健羽的委托代理人朱国君、被告天宏房产公司的委托代理人潘新国、徐先宝到庭参加诉讼。原告在庭审后变更了诉讼请求，本院于2017年8月2日第三次公开开庭进行了审理，原告连健羽的委托代理人朱国君、被告天宏房产公司的委托代理人潘新国到庭参加诉讼。原、被告曾申请庭外和解六个月，但和解未成。本案经批准延长审限六个月，现已审理终结。原告连健羽向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行双方于2015年3月30日签订的《浙江省商品房买卖合同》，向原告交付温岭市太平街道锦宏二期6幢111室房屋，办理该房屋《房屋所有权证》、《土地使用权证书》并交付给原告；二、判令被告向原告支付违约金（其中逾期交付房屋违约金：自2015年3月31日起至2016年4月22日止按日向原告支付已付房价款1000000元的万分之二，自2016年4月23日起按实际交付之日止按日向原告支付已付房价款110万元的万分之二，暂算至2016年5月31日该项违约金为85960元；逾期交付权属证书违约金：自2015年4月30日起至2016年4月22日止按日向原告支付已付房价款1000000元的万分之二，自2016年4月23日起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房价款1100000元的万分之二，暂算至2016年5月31日该项违约金为79960元）。审理过程中，原告变更第二项诉讼请求为判令被告支付自2016年4月22日起分别按房款1100000元的万分之二计算的逾期交房违约金及逾期交付权属证书违约金。事实与理由：2015年3月30日，原告与被告签订了一份《浙江省商品房买卖合同》，被告将其开发建设的锦宏苑二期6幢111室房屋出售给了原告，该房屋建筑面积128㎡，约定：总价1100000元，2015年3月30日签订本合同并付清1000000元，剩余100000元在2015年8月30日前付清；逾期交房不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分二的违约金；逾期交付权属证书不超过90日，被告按原告已付房价款的2%承担违约责任；逾期交付权属证书超过90日后，原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书之日止，按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告按约于当日支付了第一期房款1000000元。鉴于当时锦宏苑二期房屋均已建成，具备交付条件，付款后原告即要求被告交付房屋，并办理该房屋所有权、国有土地使用权登记手续。但被告均以第二期房款100000元未支付为由予以推脱，以致该房屋长时间未交付，未办理房屋所有权、国有土地使用权登记手续。后被告以此为饵，向原告借款。迫于无奈，原告于2016年4月22日出借给了被告291123元，其中100000元抵作房款。至此，原告实际已付清了购房款。之后，原告多次强烈要求被告交付该房屋，交办理房屋所有权、国有土地使用权登记手续，但被告仍置之不理。审理过程中原告变更陈述为原告于2015年3月30日向被告借款1000000元，约定月利率为2%，双方签订的房屋买卖合同系该借款的担保。后被告无法还本付息，双方于2016年4月22日经协商一致将原告出借的1000000元转化为购房款，被告出具承诺书同意将上述作为担保的房屋过户给原告，原告再出借给被告291123元，其中100000元抵作购房款。被告天宏房产公司答辩称，原、被告之间并不存在真正的房屋买卖合同关系，本案所涉及的1000000元款项实际上是被告向原告借款，双方之间系名为买卖实为借贷的法律关系，买卖合同作为借款的担保，同时出具了承诺书，承诺房屋网签时无租赁、无抵押。被告后在2015年4月30日及6月1也通过吴梦婷各支付了20000元作为利息，双方未在2016年4月22日对款项进行结算，不存在借款291123元其中100000元抵作房款的事实，也从未达成以物抵债的协议，双方仍系民间借贷法律关系，应驳回原告的诉请。本院经审理认定，2015年3月30日，原告与被告签订一份《浙江省商品房买卖合同》，内容为被告将其开发建设的锦宏苑二期6幢111室房屋出售给原告，单价每平方米8593.75元，总价1100000元。约定签订合同前支付1000000元，剩余100000元在2015年8月30日前付清，并约定逾期支付不超过90日的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；超过90后日，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。另，合同中载明出卖人应当在2013年12月28日前将房屋交付买受人使用；出卖人承诺于2014年12月28日前取各房屋权属证书并交付给买受人。合同签订后，原告于2015年3月30日在温岭市房地产管理处进行了预登记，被告也于当日向原告出具收款收据一份，载明被告通过吴梦婷转交收取了原告1000000元，款项内容为锦宏苑二期商铺6幢111室。原告分别于2015年4月30日及6月1日收到吴梦婷各汇入的款项20000元。2016年4月22日，被告向原告出具另一收款收据，载明收取原告291123元，款项内容为暂借款（代缴锦宏苑二期5-601、602、603税款）。被告出具承诺书一份，载明其承诺位于锦宏苑6幢111室于2015年3月30日网签原告时，房内无租赁、无抵押，另外其房价总金额1100000元确认低于现市场价交易，同意按此价办理房产过户手续。以上事实由商品房买卖合同、预登记证明、收款收据、银行汇款凭证及承诺书为据，双方当事人对真实性无异议，本院予以认定。本院认为，本案的争议焦点为原、被告双方之间的法律关系问题。双方虽于2015年3月30日签订了商品房买卖合同并办理了商品房预售登记，但双方均已认可签订房屋买卖合同的真实意思是为借款提供担保，而非真正实现买卖合的目的，双方之间所形成的是让与担保，被告收取了原告通过吴梦婷转交的1000000元，结合被告每月支付20000元作为利息的事实，双方之间系金额为1000000元、利息为月利率2%的民间借贷法律关系，未明确约定还款期限。被告支付了部分利息后未继续还本付息，原告现主张双方于2016年4月22日经协商由被告出具承诺书将民间借贷转化为房屋买卖合同关系，被告则主张承诺书系在签订房屋买卖合同时所出具，双方并未在2016年4月22日进行以物抵债的协商。本院认为，双方原为以房屋买卖合同为担保的民间借贷法律关系，原告主张双方经协商达成以物抵债协议，应提交明确的证据予以佐证。现原告以承诺书为据证明双方于2016年4月22日达成以物抵债协议，但承诺书并未载明落款时间，其承诺的内容为“本案所涉房屋于2015年3月30日网签时，房内无租赁、无抵押，房价总金额1100000元确认低于市场价，同意按此价办理房产过户手续”，即承诺房屋网签时无租赁、无抵押并同意办理房产过户手续，该内容也符合达成让与担保时先将担保标的物的权属转移于担保权人的特征，无法明确且唯一指向双方另行达成以物抵债协议这一事实。另，原告代被告支付了税款291123元，并由被告于2016年4月22日作为暂借款出具了收据，即双方此时产生了另一金额为291123元的民间借贷法律关系。原告在未提供任何其他证据佐证的情况下，无法仅以该承诺书证明双方经协商对前期1000000元借款及利息进行了结算、并将该291123元借款中的100000元抵作购房款。双方如在当日对款项进行了协商抵扣，被告在出具借款收据时应对该内容有所显示，且原告在本案诉讼前期一直未提及双方曾于2016年4月22日对债务另行协商并达成以物抵债协议，也有违一个合同相对人的诚信原则。综上，原告主张双方经协商将民间借贷关系转化为房屋买卖合同关系的依据不足，原告在经本院释明后仍拒绝变更诉讼请求，要求被告继续履行房屋买卖合同并按合同约定支付违约金，本院依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百八十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：驳回原告连健羽的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状和副本一式两份，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 长  张永丽人民陪审员  杨素娥人民陪审员  王直荣二〇一七年十二月十二日代书 记员  胡 鑫?*ArabicDash?-6-??*ArabicDash?-1-?