广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深宝法民三初字第1054号
原告王妍（反诉被告），女，住广东省阳西县。
委托代理人方玉碧，广东福强律师事务所律师。
委托代理人麻少辉。
被告董颖（反诉原告），女，住深圳市福田区。
委托代理人吴丹红，广东业晟律师事务所律师。
第三人深圳市盛联行投资发展有限公司，住所地，组织机构代码×××1-8。
法定代表人杜艳花，总经理。
委托代理人莫英。
第三人谭国庞，男，住广东省阳西县。
委托代理人方玉碧，广东福强律师事务所律师。
原告王妍与被告董颖房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，追加深圳市盛联行投资发展有限公司（以下简称盛联行公司）、谭国庞为第三人，被告董颖提出反诉，本案由审判员魏海涛独任审理，公开开庭进行了审理。原告和第三人谭国庞的委托代理人方玉碧、被告及其委托代理人吴丹红、第三人深圳市盛联行投资发展有限公司的委托代理人莫英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年8月18日，原告、被告、第三人签订了编号为50555003940的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定被告将其所有的深圳市龙华新区观澜街道招商观园9栋2单元XX房产以人民币1348000的价格出售给原告。因原告非深圳户籍，依据相关政策不能购买本套房屋，因此双方口头协商待原告找到合适的第三人之后，双方同意将该房产过户到指定的第三方名下。合同签订后，原告依约分别于2013年8月18日向被告支付了定金人民币20000元，于2013年8月21日向被告支付了定金人民币30000元。2013年9月11日，原告、被告、第三方谭国庞签订了《主体变更确认书》，约定由谭国庞代原告履行《深圳市二手房买卖及居间服务合同》的义务，同日，被告与谭国庞在南洋商业银行签订了《资金监管协议》，谭国庞同时设立了资金监管账户，2013年9月17日和18日，原告共向监管账户转入首期款人民币433000元。但是，原告和第三人于2013年9月23日在银行处得知，被告在2013年9月16日单方面到银行处取出已经签订的《资金监管协议》并要求银行工作人员撕毁。其后，在原告及第三人的要求和催告下被告仍拒绝重新签订监管协议并找出各种理由拒绝履行合同。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除编号为50555003940的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；2、被告双倍返还定金人民币100000元；3、被告支付本案涉诉费用。
被告答辩称，没有履行二手房买卖及居间服务合同是由于原告的违约行为造成的。1、原告没有如期支付首期款。2、原告变更主体第三人谭国庞与被告进行交易，但该第三人也不符合购买二手房的主体资格，其社保没有购买满12个月。
第三人盛联行公司答辩称，一、第三人在提供了房源咨询的情况下，原被告双方在平等自愿的情况下签订了合同，第三人也积极履行了居间义务。二、根据合同第十三条第2款的约定，因买卖双方任何一方的原因导致交易无法进行的，违约方须向居间方支付全额佣金，现第三人请求贵院判决违约方支付13488元的必须费用，作为第三人提供居间服务劳动报酬。
第三人谭国庞同意原告的诉讼请求。
被告反诉称，2013年8月18日，原被告签订了编号为50555003940的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定被告将所有的深圳市龙华新区观澜街道招商园9栋2单元XX房产以1348000元的价格出售给原告。根据合同约定，双方本应于9月10日前办理资金监管手续，并由原告存入首期款，但9月11日原告告知被告，由于其非深圳户籍，不符合购买条件，故请求被告同意其以第三人谭国庞名义购买涉案房屋。被告对此同意，与原告、第三人谭国庞签订了《主体变更确认书》，且办理了资金监管手续，履行了被告的全部义务。但直至9月16日原告仍未按约定支付首期款，被告即联系原告要求其履行合同约定义务，但被告知第三人谭国庞亦不符合购买条件，导致合同无法履行。2013年8月18日，原告、被告已签订了《二手房交易指南》，双方明确已知悉限购令的相关要求，但原告作为买方在明知没有购房资质的情况下依然与被告即卖方签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，特别是在被告同意其更换主体后仍然无法提供符合购买条件的买方，其行为导致双方所签订合同根本无法履行，系违约。根据双方签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》第十三条违约责任规定，被告有权解除合同并要求违约方即原告支付20%违约金。根据《主体变更确认书》之约定：原告所指定的第三人谭国庞的购房条件符合房贷和房购政策的要求，并能顺利履行合同，否则，原告须按照原合同承担违约责任。为了维护被告的合法权益，特提出反诉，请求判令：1、解除编号为50555003940的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；2、原告支付被告违约金134800元（按房屋转让成交价10%计算）；3、反诉费由原告承担。
原告反诉答辩称，一、被告称原告没有如期支付首期款，原告在催告函中已经提出原告同意支付延期支付首期款的违约金，原告延期付款不构成解除合同的条件。二、有关二手房交易指南，显然原、被告及居间方对原告不具有购买二套房产的资格是清楚的，原告是非深圳户籍，作为居间方肯定要核查信息的。双方仍然签订房产合同，结合后面的合同履约的实际情况，可以得出三方一致认可原告可以指定第三方购买其中一套房屋。对于谭国庞不具备购房资格的问题，谭国庞的购房资格曾经得到过核查，是因为各方核查失误，导致错误信息，被告在质证时也提到，原告也提出过另行指定第三方与被告签订合同购买涉案的8E房产，这符合各方意见，并不存在违约的情况。本案涉案房产最终未能达成交易，仅仅是因为9、10月份房价上涨，被告见双方交易存在瑕疵故意毁约。三、即便原告指定的第三方不具备购房资格，从本案提交的证据看，被告在9月12日、13日就自行到银行撕毁了资金监管协议，已经先行违约。合同已经不能履行，而且被告也拒绝履行。
第三人谭国庞的答辩意见同原告的答辩意见一致。
第三人盛联行公司对于被告反诉答辩称，关于双拼房的事情，深圳市龙华新区观澜街道招商观园9栋2单元XX、ＸＸ房有两个房产证，可以证明房产是可以单独交易的，被告私自撕毁资金监管协议的行为确实已经构成违约，原告迟延履行资金监管的义务属于履行的迟延和瑕疵，没有达到根本违约，没有达到解除合同的条件。
经审理查明：2013年8月18日，原被告及第三人签订了一份《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定被告将位于深圳市龙华新区观澜街道招商观园9栋2单元ＸＸ房转让给原告，转让成交价人民币1348000元；该房地产没有设定抵押，被告对房地产享有完全的处分权；该房地产交易定金共计人民币5万元，原告于本合同签订之日时向被告支付定金人民币2万元，签订合同后3日内向被告支付定金余额人民币3万元；剩余房款原告向银行抵押付款，原告须于2013年9月10日前支付除定金之外的首期款人民币355000元至原被告双方约定的银行监管账户，被告须依原告或第三人的通知前往约定的银行签署资金监管协议，办理资金监管手续，原告须于办理资金监管手续当日向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准；在银行出具贷款承诺函、被告赎出房地产证原件并注销抵押登记之日起3日内双方签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；如原被告双方任何一方未按照合同约定期限履行义务，另一方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同，任何一方逾期履行义务超过15日的，另一方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金或承担定金罚则。
合同签订后，原告向被告支付了定金人民币5万元。
2013年9月11日，原被告和第三人谭国庞签订了一份《主体变更确认书》，约定原告指定谭国庞履行原告签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》以及其他合同附件全部合同权利和义务，由谭国庞作为本次交易的贷款申请人，并将房产过户到谭国庞名下，原告同意为谭国庞履行《深圳市二手房买卖及居间服务合同》以及其他合同附件的全部义务承担不可撤销连带保证责任；原告保证谭国庞的购房条件符合房贷和房购政策的要求，并能顺利履行合同，否则原告须按照原合同承担违约责任。
2013年9月11日，原被告及第三人谭国庞到南洋商业银行（中国）有限公司深圳蛇口支行办理资金监管手续，被告和谭国庞签订了资金监管协议，原告于2013年9月17日、18日向以谭国庞名义开设的资金监管账户共转入首期款人民币433000元。
2013年9月24日，原告和第三人向被告发出《催告函》，要求被告于2013年9月25日之前履行办理首期款或一次性所付楼款监管手续的义务，否则被告可能承担定金罚则或赔偿违约金并承担其他经济损失。
2013年10月22日，原告向被告发出《履约催告函》，称原告购买被告所有的深圳市龙华新区观澜街道招商观园9栋2单元ＸＸ、ＸＸ两套房产，由于原告根据现行政策只能购买一套房屋，故ＸＸ房产指定由案外人谭国庞购买，此后双方签订了资金监管协议，原告将约定的监管资金转入原告和谭国庞开立的资金监管账户，但被告于2013年9月16日单方面到银行要求将资金监管协议撕毁，并拒绝重新签订监管协议，因此被告已经构成违约，要求被告在接到函件后2日内办理首期款监管手续，否则原告将采取法律途径解决此事。
另查明，第三人谭国庞不具备购房资格，依照相关规定不能申请按揭贷款。
庭审中，第三人盛联行公司称原被告、第三人谭国庞于2013年9月11日签订资金监管协议，签订资金监管协议的时候银行会查一下谭国庞的社保资料，银行在2013年9月11、12日左右发现谭国庞的社保有断供的情况，告知过原被告双方资料不符银行规定，银行要求后续再提供合格的资料，2013年9月17日原告将资金监管的首期款打入监管账户，但是被告提出了额外的赔偿并要求原告提供5万元的保证金，如在2013年10月10日收不到房产的全款，该5万元不退回，原告没有同意，于是双方没有继续履行合同义务。原告称第三人谭国庞不具备购房条件的情况下，原告仍然积极另行指定第三方代原告履行义务，合同最终没有继续履行是因为被告提出原告支付5万元保证金，原告不同意。被告称银行于2013年9月15日告知被告谭国庞不具备购房资格，没有通过资金监管的审核，被告遂于2013年9月16日到银行将其身份证复印件和房产证复印件取回，合同无法履行的原因是原告自己造成，被告愿意退还原告的定金人民币50000元。第三人谭国庞称原告在发现第三人谭国庞不符合购房资格时，已经提出另行指定买方主体，因为被告提出不合理要求导致合同最终没有履行。
2013年11月11日，原告向本院提起诉讼，本院于2013年11月22日将起诉状送达被告。2013年12月4日，被告提出反诉，本院于2013年12月13日将反诉状送达原告。
本案审理过程中，就资金监管事宜，本院向南洋商业银行（中国）有限公司深圳蛇口支行发函调查，该行回复称：该行并未和被告、第三人签订《资金监管协议》，由于第三人一直未能补充贷款审批所欠资料（借款人的社保缴纳情况在申请贷款时未符合深圳购房资格），按该行信贷政策，无法取得按揭贷款。
上述事实，有原被告、第三人当庭陈述及原告提供的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》、定金转款凭证、首期款转款凭证、履约催告函、房地产证；被告提交的《二手房交易指南》、录音资料等证据在卷证实，并经庭审举证，本院予以确认。
本院认为，原被告、第三人签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。原告已经根据合同约定向被告支付了定金人民币5万元，由于原告已经向被告购买了另一套房产，按照现有政策不能购买第二套房产，原告于本案中指定第三人谭国庞代为履行合同，由于第三人谭国庞同样不具备购房资格，不能申请购房按揭贷款，致使合同无法继续履行，原告已经构成根本性违约，此时被告依法享有单方解除合同的权利，根据法律规定，被告依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，被告提起反诉时请求解除其与原告签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，反诉状已经于2013年12月13日由原告签收，因此《深圳市二手房买卖及居间服务合同》于原告签收本院送达的起诉状时解除。合同解除后，被告应当将其向原告收取的定金人民币50000元返还给原告。
关于违约责任，根据《主体变更确认书》“原告保证谭国庞的购房条件符合房贷和房购政策的要求，并能顺利履行合同，否则原告须按照原合同承担违约责任”的约定，原告由于不能保证谭国庞的购房条件符合房贷和房购政策的要求，已经构成违约，原告应当根据《深圳市二手房买卖及居间服务合同》承担违约责任，《深圳市二手房买卖及居间服务合同》约定“如原被告双方任何一方未按照合同约定期限履行义务，另一方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同，任何一方逾期履行义务超过15日的，另一方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金或承担定金罚则”，因此，被告在本案中可解除合同并选择要求原告支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或承担定金罚则，现被告诉请原告支付转让成交价10%的违约金，符合合同约定及法律规定，本院予以准许，原告应当向被告支付违约金人民币134800元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告王妍、被告董颖和第三人深圳市盛联行投资发展有限公司于2013年8月18日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》已经于2013年12月13日解除；
二、被告董颖于本判决生效之日起十日内向原告王妍返还定金人民币50000元；
三、原告王妍于本判决生效之日起十日内向被告董颖支付违约金人民币134800元；
四、驳回原告王妍的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币1150元，由原被告各负担人民币575元，受理费原告已预交；反诉费人民币749元，由原告承担，反诉费被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 魏海涛
二〇一四年一月二十三日
书记员 张 敏
书记员 李燕妮
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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