湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘12民终1284号上诉人（原审被告、反诉原告）：怀化市海源房地产开发有限公司（以下简称海源公司），住所地怀化市鹤城区迎丰中路737号，统一社会信用代码91431200772257164J。法定代表人：张顺元，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓足苾（一般代理），湖南人和人（邵阳）律师事务所律师，执业证号14305201210358691。委托代理人：刘昕（一般代理），湖南楚信律师事务所律师，执业证号14305201020835711。被上诉人（原审原告、反诉被告）：舒婷，女，1981年10月19日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区，被上诉人（原审原告、反诉被告）：熊湘斌，男，1979年8月21日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区，被上诉人共同委托诉讼代理人：李宜羲，男，汉族。上诉上诉人海源公司因与被上诉人舒婷、熊湘斌商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2016）湘1202民初1467号民事判决，海源公司不服，向本院提起上诉。本院于2017年10月26日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人海源公司上诉请求：1、撤销原判第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、撤销原判第三项，改判支持上诉人的反诉请求；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审法院判决上诉人返还被上诉人燃气管道安装费、有线电视开通费，认定事实、适用法律明显错误。购房合同补充协议约定了燃气管道安装费、有线电视开通费的收取，合同应适用补充协议。湖南省物价局湘价函（2012）123号、湘价函（2014）20号文件不属于法律法规。从司法鉴定来看，房屋成本价不包含燃气管道安装费、有线电视开通费。2、原审判决上诉人返还被上诉人多收购房款，属认定事实错误。上诉人没有多收房款。合同所列购房款是优惠后的金额和价款，被上诉人已领取了3000元优惠。3、判决驳回上诉人的反诉请求属于认定事实错误、适用法律错误。本案所谓的“商品房买卖合同”存在显失公平、重大误解的情形，成本价远高于合同价，上诉人无法承受。依法应当撤销。同时，本案不是商品房买卖合同纠纷而是典型的单位集资建房纠纷。针对海源公司的上诉，舒婷、熊湘斌答辩称：一、海源公司收取燃气管道安装费、有线电视开通费，一是违反合同约定，二是违反法规和政府主管部门强制性规定，三是其所称的补充协议亦无相关内容。应退还。二、湖南省物价局文件，商品房买卖双方在签订商品房销售合同时均应遵守。三、所谓的司法鉴定，并不是司法鉴定，只是一个审计报告。从形式到内容，从程序到实体，都不具法律效力。本案中，在海源公司失去反诉资格的情况下，即使合规的司法鉴定，亦失去其反诉证据价值。如作为抗辩证据，与原审舒婷、熊湘斌起诉的事，即质量和延期交房问题又无任何关联。四、海源公司没有按规定交纳诉讼费和诉讼请求超过时效，均已导致其失去反诉资格。五、海源公司以已经投入高成本建房抗辩乱收费、质量差、延期交房属无理取闹。被上诉人舒婷、熊湘斌向原审法院起诉请求：1、判决海源公司在商品房买卖中违规向舒婷、熊湘斌多收取的燃气管道安装费、有线电视开通费、担保费、首付款多收，均为欺诈行为，应向舒婷、熊湘斌退还本金6780元，并赔偿舒婷、熊湘斌20340元;2、判决海源公司向舒婷、熊湘斌支付逾期交房违约金13009元（期间自2015年5月31日至2016年4月30日）;3、判决本案诉讼费由海源公司承担。上诉人海源公司向原审法院提出反诉请求：1、以重大误解、显失公平为由，判决撤销舒婷和熊湘斌、海源公司于2015年1月29日签订的《怀化市商品房买卖合同》、《购房补充协议》、《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》及双方于2014年1月11日签订的《海源鑫园小区认购书》；2、反诉诉讼费由舒婷、熊湘斌承担。原审法院认定事实：怀化市人民检察院因办公大楼迁往怀化市顺天路，为解决住房问题，检察院干警决定通过团购的形式向海源公司购买商品房，并成立了团购委员会。2013年10月22日，海源公司以国有土地使用权出让方式，取得位于怀化市鹤城区公顷(合计6279㎡)土地的国有建设用地使用权(权证号：怀国用(2013)第出1364号)，并在该土地上进行“海源鑫园小区”房地产开发建设项目。2013年12月1日怀化市人民检察院制定了《检察院团购房名单》，舒婷在该名单内。2013年12月19日，海源公司制定《怀化市检察院干警团购房方案》：小区定名“海源鑫园小区”，总套数260套(分配方案：物业用房3套，城建投30套，检察院227套)，购房均价2630元/㎡(不含调容费用，调容按实际发生费用计入房价，但每平方米不超过70元)，2013年12月25日至12月30日交购房意向金，超过交款时限视为不愿购买，2014年元月5日抽签确定楼层并签订认购书，原则上以检察院的花名册确定业主。此后，海源公司组织业主进行了抽签方式选定房号，舒婷、熊湘斌抽签选定了“海源鑫园”项目中第2幢2202号房。2014年1月13日，舒婷与海源公司签订《海源鑫园小区认购书》约定：舒婷、熊湘斌认购海源公司开发的“海源鑫园小区”2栋1单元2202号房，舒婷、熊湘斌于2013年12月23日前交购房意向金50000元，于购买物业本栋修至正负零完工时交50000元，海源公司取得预售许可证后通知舒婷、熊湘斌，舒婷、熊湘斌接到通知后10日内与海源公司签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》生效之日起，该认购书的内容以《商品房买卖合同》为准。2015年1月29日，舒婷、熊湘斌与海源公司签订《怀化市商品房买卖合同》，合同约定：海源公司以出让方式取得位于怀化市鹤城区编号为怀国用(2013)第出1364号的地块的土地使用权(土地面积9.41亩)，项目名称“海源鑫园”，商品房预售许可证号为2015-0008,该“海源鑫园”项目第2幢房屋地上26层、地下0层；舒婷、熊湘斌购买“海源鑫园”项目中第2幢2202号房，建筑面积135.58㎡，购房单价2872.87元/㎡(该商品房售价已包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等连接入户建设的所有费用)，总购房价额389504元，付款方式为舒婷、熊湘斌交付首付款119504元及银行贷款方式支付270000元；舒婷、熊湘斌委托海源公司办理不动产权证，费用合计1707元，舒婷、熊湘斌于2015年1月31日前交清，办证费用以现行文件为准，如遇调整则从其规定；海源公司应在2015年5月30日前交房给舒婷、熊湘斌，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期(1、遭遇不可抗力，且海源公司在事实发生之日起10日内告知舒婷、熊湘斌的；2、经竣工验收合格，如遇特殊情况可延期三个月交房，海源公司不承担违约责任)；商品房达到交付使用条件后，海源公司应当书面通知舒婷、熊湘斌办理交付手续，舒婷、熊湘斌在接到海源公司交房通知之日起10日内验收并交接房屋，海源公司应出示约定的交房证明文件并与舒婷、熊湘斌签署房屋交接单，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，海源公司不依约出示证明文件的，舒婷、熊湘斌可拒绝交接，由此产生的延期交房责任由海源公司承担；由于海源公司的原因，未按期交房给舒婷、熊湘斌的：(1)逾期未超过180日的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，海源公司按日向舒婷、熊湘斌支付已付房价款0.1‰的违约金，合同继续履行，(2)逾期超过180日的，舒婷、熊湘斌有权解除合同，若舒婷、熊湘斌要求继续履行合同的，合同继续履行，海源公司按日向舒婷、熊湘斌支付已交付房价款比率〈该比率应不小于第(1)项中的比率〉的违约金；本合同未尽事项，双方在不违背法律法规规定、不与本合同内容相冲突的前提下进行其他约定或另行签订补充协议，经双方签字盖章的补充协议与本合同同等效力。同日，舒婷和熊湘斌、海源公司签订《购房补充协议》，约定鑫园小区住房装修标准作为《商品房买卖合同》的附件。同日，舒婷和熊湘斌、海源公司签订了《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》，第13条约定：煤气和直饮水如需安装必须统一并另行收费。2013年12月13日，海源公司与湖南有线怀化网络有限公司签订《有线电视用户入网安装协议书》，约定有线电视线路设施安装费350元/套。2014年3月13日，海源公司就安装燃气管道事宜在“海源鑫园小区”发出《关于催签认购书和管道燃气的公告》。2014年10月23日，海源公司就安装燃气管道交费等事项在“海源鑫园小区”发出《关于统一安装管道燃气的公告》。2014年12月3日，海源公司与怀化新奥燃气有限公司订《管道燃气设施配套建设合同》，约定燃气管道建设费2080元/户。合同签订后，海源公司发放了舒婷、熊湘斌奖金3000元。舒婷、熊湘斌向海源公司支付了购房款392504元[122504元(含购房意向金100000元)＋公积金贷款支付270000元],比合同约定的购房款超出3000元，并向海源公司交纳了燃气管道安装费2080元，有线电视开通费350元，办证费1707元，担保费1350元。海源公司给予了舒婷、熊湘斌所购商品房办理了预告登记。海源公司未曾书面通知舒婷、熊湘斌收房，至今尚未交付舒婷、熊湘斌房屋。2015年11月6日，“海源鑫园”小区建设工程消防验收合格。2015年11月20日，“海源鑫园”小区第2幢竣工综合验收合格。2016年1月27日，“海源鑫园”小区第2幢资料基本齐全、基本符合备案要求，但至今尚未完成备案登记。经本院委托，2016年9月20日湖南恒基有限责任会计师事务所报告书(湘恒基会专审字【2016】第00785-15号)鉴定结论：4、委托事项鉴证结果为：舒婷、熊湘斌与怀化市海源房地产开发有限公司签定怀化市商品房买卖合同，购入的“海源鑫园小区”2栋2202室，建筑面积为135.58平方米，每平方米单价为2872.87元。“海源鑫园小区”第十二层每平方米分摊的成本费用为3385.87元/㎡。即：怀化市海源房地产开发有限公司以亏损513元/㎡的价格出售了“海源鑫园小区”2栋2202室的商品房。原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。舒婷和熊湘斌、海源公司双方对于签订《海源鑫园小区认购书》、《怀化市商品房买卖合同》、《购房补充协议》、《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》以及舒婷、熊湘斌已全额支付购房款的事实没有异议。本案争议的焦点为：一、关于舒婷和熊湘斌、海源公司所签订的《怀化市商品房买卖合同》的效力问题；二、关于舒婷、熊湘斌要求以重大误解、显失公平为由，请求撤销双方签订的《怀化市商品房买卖合同》、《购房补充协议》、《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》、《海源鑫园小区认购书》，本案是否具有撤销的情形以及是否在法定期间内行使撤销权的问题；三、舒婷、熊湘斌在本诉中的各项请求能否支持的问题。现分述如下：一、关于舒婷和熊湘斌、海源公司所签订的《怀化市商品房买卖合同》的效力问题。本案所签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。海源公司认为本案系国家机关内部集资建房纠纷，不属于法院管辖，且违反了国务院关于禁止国家机关集资建房的规定，构成以合法形式掩盖非法目的，应认定合同无效的观点，本案从形式上看没有单位进行集资建房的相关文件和协议，从实体上看检察院干警通过团购的方式以消费者名义向开发商购买房屋用于住居，并没有非法之目的，故对海源公司认为本案系单位集资建房及合同无效的观点，本院不予采纳。海源公司认为其是以盈利为目的设立的经营性企业，而非在民政局登记的慈善机构，现其以低于成本价出卖房屋给舒婷、熊湘斌，不符合常理，舒婷、熊湘斌系利用优势地位签订了买卖合同的观点，因舒婷、熊湘斌作为消费者与海源公司签订商品房买卖合同，并没有明显的优势，舒婷、熊湘斌依合同约定履行了自已的义务，并不承担海源公司经营中的亏损，从海源公司积极设置奖励促成合同的履行来看，海源公司并无受到胁迫或感受弱势的行为表示，故对海源公司这一观点，本院亦不予支持。二、关于要求以重大误解、显失公平为由，请求撤销双方签订的《怀化市商品房买卖合同》、《购房补充协议》、《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》、《海源鑫园小区认购书》，本案是否具有撤销的情形以及是否在法定期间内行使撤销权的问题。首先，本案双方签订合同时，对合同内容及相对方的情况均有充分的了解认知，尽管在合同履行过程中出现了一些诸如成本增加的交易风险因素，但交易风险因素是当事人在交易过程中应予担负的价值因素，本案中双方均不构成重大误解；其次，舒婷和熊湘斌、海源公司订立合同时，双方均是自由的，能自主决定自已的行为，对合同标的物价值的认识也是适当的，退一步讲，就算依海源公司反诉时称的本案房价低于成本价，那么依该标准仍未达到低于房屋总价款的30%，故海源公司认为合同签订时显失公平，缺失事实依据；另外，海源公司提起本案反诉要求撤销合同，早已超过撤销合同一年的除斥期间。故海源公司要求撤销双方签订的各项协议，理由不充分，本院不予支持。三、舒婷、熊湘斌在本诉中的各项请求能否支持的问题。1、根据舒婷和熊湘斌、海源公司签订的商品房买卖合同第四条约定，供气、有线电视等开通费均包含在成本价中，不得另行收费，故海源公司再收取该费用不仅有违合同约定，也不符合物价部门对新建商品房交易价格的规定，故对海源公司收取舒婷、熊湘斌的燃气管道安装费2080元、有线电视开通费350元应退还给舒婷、熊湘斌。海源公司多收取了舒婷、熊湘斌购房款3000元及担保费1350元亦应予以退回，即海源公司应退还舒婷、熊湘斌6780元(燃气管道安装费2080元+有线电视开通费350元+多收舒婷、熊湘斌购房款3000元+担保费1350元)；海源公司在本案中并不构成舒婷、熊湘斌所主张的欺诈行为，因此，舒婷、熊湘斌要求依《中华人民共和国消费者权益保护法》予以3倍赔偿，无事实依据，本院不予支持；2、关于舒婷、熊湘斌要求海源公司支付逾期交房违约金，虽然双方签订的《怀化市商品房买卖合同》合法有效，但是本案仍具有一定的特殊性，具体表现在：①舒婷、熊湘斌向海源公司购房来源于怀化市检察院的团购方案，具有一定的身份性；②购房的价格也来源于团购方案所定，双方并没有太大的调整空间；③房号的选定也来源于团购方案依抽签决定。尽管双方存在单独的商品房买卖合同，舒婷、熊湘斌在庭审中也极力否定存在团购委员会，但均不能改变舒婷、熊湘斌等单位职工予以团购的事实，该团购也是致海源公司亏损的重大因素，那么现在如果严格按照单个合同约定的条件交房，势必与团购的整体意思相悖，因为本案所涉团购者绝大多数都已收房，也没有证据证明房屋存在质量问题，从公平的角度出发，在单个合同内容与团购的意思表示发生矛盾时，应当坚持团购的意思表示，认定海源公司通知交房已达到约定交房条件，故舒婷、熊湘斌请求海源公司支付延迟交房违约金，本院不予支持；3、关于舒婷、熊湘斌要求对《怀化市商品房买卖合同》中的六处条款内容予以变更或撤销的诉讼请求。依法成立的合同对合同各方当事人均具有拘束力，均应本着诚实信用的原则按约履行，舒婷、熊湘斌主张的《怀化市商品房买卖合同》中的六处条款约定内容，并没有违反法律法规之效力性禁止性规范，不具有约定无效的情形，也不存在可撤销、变更的情形。现舒婷、熊湘斌以自己的单方意思表示而要求变更合同中的六处条款约定内容，属于舒婷、熊湘斌发出的新的要约，该要约因海源公司的拒绝而失效，即使合同存在约定不明的情形，也可依照法律规定进行合同漏洞填补及对合同的解释而予以完善，而不是诉请法院强制变更，故舒婷、熊湘斌的该项诉讼请求本院不予支持。4、关于海源公司收取舒婷、熊湘斌的“两证”办证费用1707元，该费用因海源公司系代收，舒婷和熊湘斌、海源公司对于该费用金额存在争议，可由海源公司先行收取，待办好“两证”后再由双方根据有效票据另行结算。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条第一款第一项、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,经本院审判委员会讨论决定，判决:一、怀化市海源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还舒婷、熊湘斌6780元；二、驳回舒婷、熊湘斌的其他诉讼请求；三、驳回怀化市海源房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费803元，反诉案件受理费减半收取926元，共计1729元，由舒婷、熊湘斌承担753元，怀化市海源房地产开发有限公司承担976元。经审理查明：原审法院认定的事实属实。二审补充查明：本案房屋规划设计中没有燃气管道安装的相关设计，燃气管道安装系事后追加的项目，海源公司对需要安装的用户进行了登记造册，并发布了《关于统一安装管道燃气的公告》和《关于催签认购书和管道燃气的公告》，双方取得一致后才收取费用。双方诉争的二号楼，经验收合格，已于2016年1月27日报备城建档案馆，取得《竣工验收备案表》，且市建设工程质量安全监督管理站已签署“基本符合备案要求”的意见，加盖了公章。市建筑工程管理科与住建局尚未签署备案意见。本院二审期间，双方当事人提交的相关证据均不属新证据。本院认为：本案中，舒婷、熊湘斌与海源公司双方对于签订《海源鑫园小区认购书》、《怀化市商品房买卖合同》、《购房补充协议》、《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》以及舒婷、熊湘斌已全额支付购房款的事实双方没有异议，应依法予以确认。本案双方所签订的《怀化市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。本案房屋买卖虽起始于团购，但并没有单位进行集资建房的相关文件和协议。检察院干警通过团购的方式以消费者名义向开发商购买房屋用于住居，并没有非法之目的。事后海源公司与各购房户分别签订商品房销售合同，明确各自的权利和义务，房屋买卖已转换为海源公司与各购房户的民事法律行为，团购已变更为分户买卖。且海源公司取得商品房预售许可，销售行为合法。故海源公司认为本案系国家机关内部集资建房纠纷，不属于法院管辖，且违反了国务院关于禁止国家机关集资建房的规定，构成以合法形式掩盖非法目的，应认定合同无效的理由不能成立。海源公司是专门从事房地产开发和销售的公司，本案双方签订合同时，其对合同权利义务及市场情况均有充分认知，尽管在合同履行过程中出现了一些诸如成本增加的交易风险，但交易风险是当事人应予负担的合同风险。故本案双方均不构成重大误解；订立合同时，双方意志自由，也不存在欺诈、胁迫情形。故海源公司认为合同显失公平缺乏事实依据；此外，海源公司反诉要求撤销合同确已超过一年的除斥期间，依法也不应得到支持。故对海源公司要求以重大误解、显失公平为由，请求撤销双方签订的《怀化市商品房买卖合同》、《购房补充协议》、《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》、《海源鑫园小区认购书》的上诉请求，依法不应予以支持。关于燃气管道安装费和有线电视开通费、代办“两证”费。《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条规定“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等连接入户建设的所有费用(俗称“开通费”)，按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。”《湖南省新建商品房交易价格行为规则》仅为职能部门对商品房价格的调控规定，在性质上，仅属抽象行政规范性文件，不是法律法规，不禁止合同当事人另行约定。根据舒婷、熊湘斌与海源公司签订的商品房买卖合同第四条约定，供气、有线电视等入户费均包含在成本价中。但同时双方签订了《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》，其中第13项约定“煤气和直饮水如需安装必须统一并另行收费。”该确认书应视为对房屋买卖合同的补充。补充协议没有违反法律法规的强制性规定，应当为有效补充合同。此外，本案房屋规划设计中没有燃气管道安装的相关设计，燃气管道安装系事后追加的项目，海源公司对需要安装的用户进行了登记造册，并发布了《关于统一安装管道燃气的公告》和《关于催签认购书和管道燃气的公告》，双方取得一致后才收取费用。此外，本案房屋价格确实大幅低于市场同类房屋价格。基于上述三方面考虑，燃气管道安装费要求海源公司承担，有违民法中的公平原则。有线电视入户费，应包含在合同价中，双方既无特别约定，也非另行追加的项目，海源公司另行收费没有依据，应予退还。代办“两证”费，是海源公司为了方便办证而代收的费用。原审法院确定由海源公司先行收取、待办好“两证”后再由双方根据有效票据另行结算的处理原则并无不当，应予支持。关于舒婷、熊湘斌是否多交房款的事实。双方合同约定，舒婷、熊湘斌所购房屋建筑面积135.58㎡，购房单价2872.87元/㎡，总价款应为389503.71元。实交房款392504元[122504元(含购房意向金100000元)＋公积金贷款支付270000元]。实交房款比应交房款多出3000元。海源公司奖励的3000元，舒婷、熊湘斌已领取，与房款无关。如未领取而用于抵房款，则舒婷、熊湘斌实际只应交386503.71元。所以舒婷、熊湘斌多交房款的事实成立。海源公司应予退还。综上所述，原判认定部分事实不清，处理不当。海源公司部分上诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、维持湖南省怀化市鹤城区人民法院（2016）湘1202民初1467号民事判决第二、三项及案件受理费的负担；二、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2016）湘1202民初1467号民事判决第一项；三、由怀化市海源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还向舒婷、熊湘斌收取的有线电视入户费350元、担保费1350元，多交房款3000元，共计4700元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上诉案件受理费1729元，怀化市海源房地产开发有限公司已预交，由怀化市海源房地产开发有限公司负担1679元，舒婷、熊湘斌负担50元。舒婷、熊湘斌应负担的50元，由舒婷与熊湘斌收到本判决后10日内到本院立案大厅交纳。本判决为终审判决。审 判 长  张义泰审 判 员  欧晓林审 判 员  夏英姿二〇一八年四月十九日法官 助理  罗雪花代理书记员  唐 菁