安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终2313号
上诉人（原审被告）：安徽塞纳河畔酒店管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区庐州大道8号。统一社会信用代码91340100737321466C(1-1)。
法定代表人：韦国平，董事长。
委托诉讼代理人：陶冉，北京中银（合肥）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张宗昊，北京中银（合肥）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：安徽峰廷投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区安庆路125号。统一社会信用代码913401005563115928（1-1）。
法定代表人：郑建红，董事长。
委托诉讼代理人：傅强，安徽虹途律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王雪儿，安徽虹途律师事务所实习律师。
上诉人安徽塞纳河畔酒店管理有限公司（以下简称塞纳河畔公司）因与被上诉人安徽峰廷投资管理有限公司（以下简称峰廷公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初7555号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
塞纳河畔公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判塞纳河畔公司支付峰廷公司租金207500元。事实与理由：一、涉案房屋系峰廷公司从安徽省驿达高速公路服务区经营管理有限公司（以下简称驿达公司）承租而来，而驿达公司已经提起诉讼，要求确认其与峰廷公司之间的租赁合同无效，因此，本案应在上述诉讼结束后方可作出判决，一审法院应中止审理。另外，由于驿达公司的起诉，塞纳河畔公司行使不安抗辩权，停止提前支付2016年下半年租金，完全有事实和法律依据，不构成违约。二、一审法院在事实认定上存在严重错误，2013年1月1日至2014年6月30日之间的租金应另案处理，不能在本案中处理。一审法院将已生效判决和待确定合同混为一谈，没有考虑不可抗力因素导致的合同无法履行，且在给付款项的性质认定上严重背离事实。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，程序违法。
峰廷公司辩称：峰廷公司本次起诉是依据双方于2014年6月23日签订的《房屋租赁合同》主张事实和诉讼请求的，（2014）包民一初字第00646号民事判决书以及双方于2014年6月23日达成的《和解协议》并不在峰廷公司的主张范围内，该《和解协议》不属于本案的审理范围，峰廷公司也没有依据该《和解协议》向塞纳河畔公司主张权利。恰恰相反，是塞纳河畔公司为了掩饰其拖欠租金的违约行为，将履行（2014）包民一初字第00646号民事判决书及《和解协议》的款项算作本案争议的合同租金，意图混淆案件事实，逃避违约责任。双方在《和解协议》中约定的租金减免条款，是附条件的减免，如果塞纳河畔公司履行了《和解协议》约定的义务，峰廷公司依约减免，但塞纳河畔公司未按照《和解协议》约定的2014年7月、8月、9月应付租金足额付清款项，其违约事实非常清楚，双方约定的减免条件并不成就。根据《和解协议》第四条约定，若塞纳河畔公司未按约定付款，峰廷公司同意减免塞纳河畔公司105万元和延期付款期限的约定自行失效，且塞纳河畔公司需另支付给峰廷公司违约金100万。因此，塞纳河畔公司在《和解协议》订立后，陆续延期支付了拖欠的租金以及约定的违约金，该《和解协议》已于2015年3月11日全部履行完毕。
峰廷公司自2012年就将涉案房屋交付给塞纳河畔公司使用至今，塞纳河畔公司从未通知峰廷公司中止履行合同。塞纳河畔公司应按约于2016年6月1日前支付2016年下半年租金，但未予支付，峰廷公司遂于2016年8月30日起诉至一审法院，而驿达公司此时并未向一审法院起诉，塞纳河畔公司在该诉讼发生前就以行使不安抗辩权为由拒付租金，完全是为其拖欠租金的事实寻找借口，故塞纳河畔公司以驿达公司已经向法院起诉为由提出行使不安抗辩权，停止提前支付2016年下半年度租金，没有事实和法律依据。
综上，一审法院认定事实正确，审理程序合法，请求二审法院予以维持。
峰廷公司向一审法院起诉请求：1、判令塞纳河畔公司返还承租房屋及附属设施（包括合肥市包河区庐州大道8号房屋西区物业及附属场地）；2、判令塞纳河畔公司支付拖欠的房屋租金和违约金合计人民币6425250元；3、判令塞纳河畔公司赔偿峰廷公司因实现债权的损失（律师代理费）259757.5元；4、判令塞纳河畔公司承担本案全部诉讼费用和保全费用。
一审法院认定事实：2012年6月15日，峰廷公司与塞纳河畔公司签订一份《房屋租赁合同》，约定：（1）峰廷公司将位于合肥市包河区庐州大道8号的房屋西区物业及附属场地出租给塞纳河畔公司；（2）租赁期限为15年，即自2012年6月16日至2027年6月15日止；（3）租金前两年为每年370万元整，从第三年开始每两年递增5%；（4）峰廷公司同意给予塞纳河畔公司6个半月的免租期（即自2012年6月16日起至2012年12月31日），出租房屋的租金从2013年1月1日开始计算，按照先付后用的原则支付租金。首笔租金为人民币370万元，分三次支付，合同订立后塞纳河畔公司进场三日内支付租金人民币120万元，2012年9月30日前支付人民币100万元，2013年3月31日前支付人民币150万元；（5）后续租金按半年期支付每期租金提前30天支付；（6）如塞纳河畔公司违约，峰廷公司有权按照本合同当年租金370万元的千分之五标准按日收取违约金，若合同解除则按照本合同当年租金370万元的百分之十五收取违约金、没收履约保证金，并由塞纳河畔公司赔偿峰廷公司因此造成的损失。2014年1月，双方曾就合肥市包河区庐州大道8号的房屋租赁纠纷引发诉讼，案经合肥市包河区人民法院（2014）包民一初字第00646号民事判决判令塞纳河畔公司向峰廷公司返还租赁房屋及附属设施，并支付拖欠的租金和违约金。塞纳河畔公司提出上诉后，峰廷公司（合同甲方）与塞纳河畔公司（合同乙方）于2014年6月23日订立《和解协议》，内容为：“一、甲方于本协议生效后次日向包河区人民法院申请解除对乙方银行账户的解冻。二、在乙方严格履行义务的前提下，甲方同意减收租金105万元，约合三个半月的房屋租金。三、乙方应支付款项及甲方同意减收的105万元具体明细如下：1.从乙方所欠的2013年房屋租金的150万元中减免35万元，即乙方还应付115万元，须于本协议签订后三日内支付完毕。2.鉴于甲方已于2013年12月31日解除与乙方的房屋租赁合同并经生效判决确认，双方同意自2014年1月1日起至2014年6月30日期间的房屋使用费参照原房屋租赁合同约定标准185万元计算。甲方同意，对乙方应支付的2014年上半年的房屋使用费185万元中减免35万元，即乙方还应支付150万元，须于2014年9月30日前支付完毕（7月支付40万元、8月支付60万元、9月支付50万元）。3.双方同意，根据双方另行订立的《房屋租赁合同》（租赁期限自2014年7月1日起至2027年6月15日）约定，乙方应支付的2014年下半年房屋租金185万元须于2014年10月31日前付清。4.甲方同意对乙方所应支付的2015年第一期房屋租金中减免20万元、2015年第二期房屋租金减免15万元。后期房屋租金、支付方式严格按照甲乙双方新订立的租赁合同约定执行。四、若乙方未按照上述约定条款付款，甲方同意减免105万元和延迟付款期限的约定自行失效，且乙方需另行支付违约金100万元。此外，甲方有权按照前述判决向法院申请强制执行，乙方仍应按照生效判决履行返还承租房屋、支付租金、赔偿利息损失、支付违约金以及乙方应承担的相关诉讼费用等义务。”此后，塞纳河畔公司申请撤回上诉，合肥市中级人民法院以（2014）合民一终字02363号民事裁定准许撤回上诉。
2014年6月23日，双方又订立了《房屋租赁合同》一份，约定：1、峰廷公司将位于合肥市包河区庐州大道8号的房屋西区物业及附属场地（11908平方米）出租给塞纳河畔公司；2、租赁期限为2014年7月1日至2027年6月15日止；3、租金起始年租金为每年人民币370万元整，从第二年开始每两年递增5%；4、出租房屋的租金从2014年7月1日开始计算，按照先付后用原则支付租金。租金按半年期支付，每期租金提前30天支付；5、如发生合同12.4条款项下违约事项（即塞纳河畔公司可能违约的七种情形），自塞纳河畔公司违约行为发生之日起，峰廷公司有权按照本合同当年租金的千分之五的标准按日收取塞纳河畔公司违约金，直至塞纳河畔公司违约行为纠正之日止。若峰廷公司解除合同，则前述条款失效，峰廷公司有权按照本合同中当年租金的百分之十五的标准收取塞纳河畔公司违约金、没收履约保证金，并由塞纳河畔公司赔偿峰廷公司因此造成的损失（包括直接损失、间接损失、诉讼费、律师费、调查取证费、公证费、差旅费等）；合同中还对其他权利义务等事项进行了相应约定。合同生效后峰廷公司按合同约定将涉案房屋及附属设施交付给塞纳河畔公司使用。为履行《和解协议》及双方2014年6月23日签订的《房屋租赁合同》，塞纳河畔公司于2014年6月24日支付115万元、2014年9月5日至9月23日支付35万元、2014年9月23日至12月30日支付185万元、2014年12月30日至2015年3月11日支付100万元、2015年3月11日至2015年12月21日支付1942500元、2015年12月21日至2016年8月23日支付1942500元、2016年8月23日至2016年10月10日支付492500元。而对合同约定的2014年下半年房屋租金1850000元、2016年上半年以及下半年房屋租金共计3392500元，塞纳河畔公司至今仍未支付。经峰廷公司多次催告无果，峰廷公司于2016年8月19日向塞纳河畔公司邮寄送达了解除合同通知书。
另查明：涉案房屋的所有权人为安徽省高速公路控股集团有限公司。2011年12月1日，安徽省高速公路控股集团有限公司授权驿达公司就位于合肥市包河区庐州大道8号的集团公司原办公楼的租赁事宜代为管理，同意将涉案房屋租赁给峰廷公司，并同意峰廷公司进行转租。峰廷公司因本案与安徽虹途律师事务所签订了《聘请律师合同》，并支付律师费259757.5元。
一审法院认为：在涉案房屋的所有权人安徽省高速公路控股集团有限公司同意峰廷公司转租的情况下，峰廷公司与塞纳河畔公司签订的租赁协议及在上诉期间签订的《和解协议》是双方的真实意思表示，未违反法律、法规规定，合法有效，应受法律保护。按照《和解协议》的内容，在塞纳河畔公司未按约定期限付款的情况下应支付峰廷公司减免的租金并承担违约金100万元，现塞纳河畔公司未按约定期限付款，峰廷公司要求按照《和解协议》的内容由塞纳河畔公司支付减免的租金及违约金，符合法律规定，该院予以支持。经该院核算，塞纳河畔公司于2014年6月24日支付的115万元、2014年9月5日至9月23日支付35万元系对2013年租金的支付；2014年9月23日至12月30日支付185万元系对2014年上半年租金的支付；2014年12月30日至2015年3月11日支付100万元系对和解协议违约金的支付；2015年3月11日至2015年12月21日支付1942500元系对2015年上半年租金的支付；2015年12月21日至2016年8月23日支付1942500元对2015年下半年租金的支付；2016年8月23日至2016年10月10日支付492500元系对2016年上半年租金的支付。而对合同约定的2014年下半年房屋租金1850000元、2016年上半年以及下半年房屋租金共计3392500元塞纳河畔公司至今仍未支付。该院认为，在合同履行过程中双方均应按合同约定履行各自的义务。按照双方的约定塞纳河畔公司逾期全额支付租金超过30日，峰廷公司可以发出解除合同的书面通知，并自解约通知送达之日起合同解除，由峰廷公司收回租赁物，而塞纳河畔公司未按合同约定履行付款义务已超过30日，双方约定的解除合同的条件已成就。峰廷公司于2016年8月19日向塞纳河畔公司发出解除合同通知书，塞纳河畔公司于2016年8月20日收到该通知书，双方约定的解除合同的程序亦已履行，故该院确认双方已于2016年8月20日解除了租赁合同。塞纳河畔公司应于2016年6月30日前支付租金5242500元，而塞纳河畔公司以行使不安抗辩权为由至今未支付，但其并未提供充分证据证明行使不安抗辩权的事实，其拒付租金的理由不成立，故对峰廷公司要求塞纳河畔公司支付租金5242500元的诉讼请求，该院予以支持。按照双方的合同约定，若因塞纳河畔公司违约解除了租赁合同，塞纳河畔公司应按当年租金百分之十五的标准支付违约金，本案中双方对该违约金的约定明显过高，且塞纳河畔公司请求人民法院依法予以适当减少，结合峰廷公司的实际损失，该院认为应以当年租金百分之五的标准支付违约金，数额为194250元。双方合同解除后，塞纳河畔公司理应将租赁房屋及附属设施返还给峰廷公司。峰廷公司主张塞纳河畔公司承担律师费259757.5元，因双方合同明确约定且峰廷公司已实际支出，该院予以支持。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、安徽塞纳河畔酒店管理有限公司于判决生效后十日内支付安徽峰廷投资管理有限公司租金5242500元；二、安徽塞纳河畔酒店管理有限公司于判决生效后十日内支付安徽峰廷投资管理有限公司解除合同违约金194250元；三、安徽塞纳河畔酒店管理有限公司于判决生效后十日内将租赁房屋及附属设施返还给安徽峰廷投资管理有限公司；四、安徽塞纳河畔酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内支付安徽峰廷投资管理有限公司律师费259757.5元；五、驳回安徽峰廷投资管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费175226元，财产保全费5000元，合计180226元，由安徽峰廷投资管理有限公司承担3000元，由安徽塞纳河畔酒店管理有限公司承担150226元。
二审中，双方均未提交新的证据。另，本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实，予以确认。
本院认为：涉案房屋系峰廷公司从驿达公司租赁而来，峰廷公司自2012年6月将涉案房屋交给塞纳河畔公司承租使用至今，双方于2012年6月15日和2013年6月23日先后两次就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，由于塞纳河畔公司未按双方签订的《房屋租赁合同》约定及时足额缴纳租金，导致峰廷公司于2014年1月和2016年8月30日先后两次起诉至一审法院。至本案起诉时，驿达公司也没有诉之法院要求确认其与峰廷公司之间的租赁合同无效，塞纳河畔公司也从未通知峰廷公司中止履行《房屋租赁合同》。现塞纳河畔公司以行使不安抗辩权为由，要求将本案中止审理以及其停止提前支付2016年下半年租金不构成违约，其在二审中对此并未提交相关新证据予以证明。
峰廷公司与塞纳河畔公司于2012年6月15日签订《房屋租赁合同》后，由于塞纳河畔公司拖欠峰廷公司2013年房屋租金150万元，被峰廷公司于2014年1月起诉至一审法院。在该案审理期间，双方于2013年6月23日达成《和解协议》并同时重签一份《房屋租赁合同》。而《和解协议》中约定的105万元租金减免条款的前提条件是塞纳河畔公司履行了《和解协议》中约定的义务后峰廷公司才依约减免，但塞纳河畔公司未按照《和解协议》约定的2014年7月、8月、9月应付租金足额向峰廷公司付清款项，导致《和解协议》约定的减免条件并未成就，故塞纳河畔公司不仅要向峰廷公司支付该105万元租金，还要向峰廷公司另行支付违约金100万元。一审法院根据租金支付的时间顺序，在扣除上述费用后，认定塞纳河畔公司仍欠峰廷公司2014年下半年租金1850000元及2016年租金3392500元，合计5242500元，并无失当之处。塞纳河畔公司上诉称其只欠峰廷公司租金207500元，理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，塞纳河畔公司的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费175226元，由安徽塞纳河畔酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 余海兰
审判员 方玮韡
二〇一七年十月十日
书记员 鲍晶晶
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。