新疆维吾尔自治区精河县人民法院
行 政 判 决 书
（2015）精行初字第6号
原告刘莲芳，汉族，博州恒基源房地产开发有限公司员工，电话。
被告精河县房地产管理所。
住所地精河县城镇解放东路。
法定代表人王益春，该所所长。
委托代理人李新刚，新疆丰盛律师事务所律师。
第三人徐晓斌，汉族，无职业，电话。
委托代理人徐小林，新疆爱博律师事务所律师。
原告刘莲芳不服被告精河县房地产管理所作为类房屋登记管理不履行法定职责一案，于2015年12月14日向本院提起行政诉讼。本院于2015年12月14日立案受理后，于2015年12月22日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘莲芳，被告精河县房地产管理所的法定代表人王益春、委托代理人李新刚，第三人徐晓斌及其委托代理人徐小林，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本案被诉行政行为是：原告刘莲芳、第三人徐晓斌共有坐落于精河县城镇乌鲁木齐路9号2栋2单元401室的房屋一套（房产证号：精房私字第叁号），2015年6月16日，被告精河县房地产管理所将该房屋产权变更为第三人徐晓斌个人所有，并向第三人徐晓斌颁发精房私字第叁-02417号房产证。
被告精河县房地产管理所在法定举证期限内提供了以下证据：精河县房屋所有权变更登记申请书、精房私字第叁-02417号房产证存根、精房私字第叁-01964号房产证、原告刘莲芳出具弃权声明、原告刘莲芳与第三人徐晓斌结婚证、户籍证明、身份证。用于证实，2015年6月6日，原告刘莲芳向被告精河县房地产管理所出具放弃其与徐晓斌共有的房屋（坐落于精河县城镇乌鲁木齐路9号2栋2单元401室）50%所有权声明的情况下，被告将该房屋所有权变更为第三人徐晓斌个人所有，颁发精房私字第叁-02417号房产证，以上证据用以证明被告精河县房地产管理所作出的行政行为合法。
原告刘莲芳诉称：原告与第三人徐晓斌婚姻关系存续期间，第三人徐晓斌与被告单位工作人员恶意串通，将二人共同共有的房屋变更为第三人个人所有，原告认为被告及第三人的行为侵犯其合法权益，故起诉要求撤销被告为第三人徐晓斌颁发的精房私字第叁-02417号房产证，承担本案诉讼费用。
被告精河县房地产管理所辩称：一、2015年6月16日，原告、第三人持身份证明、结婚证、精房私字第叁-01964号房产证、原告出具弃权声明到被告处办理房屋产权变更登记手续，原告自愿放弃其对共同共有房屋的权利，将所占有份额自愿赠予给第三人，被告依照法定程序完成变更登记，符合《房地产登记办法》第十二条的规定；二、原告主张弃权声明不是其真实意思表示，应先依法要求人民法院确认该弃权声明的效力，依据《最高人民法院》第八条“当事人以作为房屋登记行为为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议”。综上请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人徐晓斌述称：被告精河县房地产管理所办理变更登记的行政行为合法。2015年6月16日，原告与第三人共同到被告处办理变更登记手续，原告自愿书写了弃权声明，并提供本人身份证明，原告因为有事离开，委托被告工作人员代签其姓名，属于有效的代理行为，原告申请撤销房屋登记的理由不能成立。
经审理查明，原告刘莲芳、第三人徐晓斌于2011年12月6日登记结婚。2013年5月7日，二人在被告精河县房地产管理所办理变更登记，获被告精河县房地产管理所颁发精房私字第叁-01964号房产证，房屋所有权为原告刘莲芳、第三人徐晓斌共同共有，房屋坐落于精河县城镇乌鲁木齐路9号2栋2单元401室，建筑面积81.62平方米。2015年6月6日，原告刘莲芳、第三人徐晓斌共同到被告精河县房地产管理所办理变更登记手续，原告刘莲芳出具弃权声明，内容为“本人刘莲芳自愿放弃精河县乌鲁木齐路9号2栋2单元401室房屋50%的所有权给徐晓斌，刘莲芳，2015.6.6，刘莲芳622722198411230747”，原告刘莲芳、第三人徐晓斌还向被告精河县房地产管理所提交了二人结婚证、身份证明等材料。2015年6月16日，被告精河县房地产管理所为双方办理变更登记手续，包括填写房屋所有权变更登记申请书，现产权人在房屋所有权变更登记存根签字，颁发房产证，其中房屋所有权变更登记申请书设计有原所有权人（盖章或签字）一栏，及现所有权人（盖章或签字）一栏，因当日原告未到场，由被告精河县房地产管理所单位工作人员替原告刘莲芳代签“刘莲芳”的签名，完成变更登记。
本院认为：
本案的争议焦点一，“房屋所有权变更登记申请书”上由被告单位工作人员代签“刘莲芳”签名是否属于行政行为程序错误。
按照《房屋登记办法》的规定，办理房屋登记的程序一般为：申请->受理->审核->记载于登记本->发证。登记程序为前述依次递进的五个阶段，本案的争议围绕于房屋变更登记的“申请”阶段，各方认可一个事实，即2015年6月16日原告刘莲芳未到场，故“房屋所有权变更登记申请书”上由被告精河县房地产管理所单位工作人员代签“刘莲芳”签名。存在两点争议，一是产权变更是否需要全部共有人签字，二是代签行为是否经委托而为之。首先，《房屋登记办法》第十三条第二款规定“共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。”本案原告刘莲芳放弃50%产权的情形属于共有人份额变更，应当由共有人刘莲芳、徐晓斌共同申请，被告精河县房地产管理所辩称可由第三人徐晓斌单独申请变更的理由不能成立。其次，《房屋登记办法》第十五条第二款规定“委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。……”即委托办理房屋登记，应当以书面形式进行，禁止口头委托，本案中没有任何一方能够提交原告刘莲芳委托代理人代理房屋变更登记的授权委托书；另外，房屋登记部门的经办人不宜接受委托作为房屋变更登记的受托人。由此，被告精河县房地产管理所单位工作人员在“房屋所有权变更登记申请书”上代签房屋产权共有人之一签名的行为，违反了《房屋登记办法》的规定，属于房屋变更登记程序错误，程序错误的行政行为，应予撤销。
争议焦点二，本案是否适用“先民后行”原则。
《最高人民法院》第八条“当事人以作为房屋登记行为为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”最高人民法院对于上述情形的民行交叉案件确立了“先民后行”原则，条文同时确定了“先民后行”原则适用的前提，即当事人主张以房屋登记行为基础的民事法律关系无效或应当撤销，理由在于对行政行为实体的审查需要以上述民事法律关系效力的民事裁判为依据。本案中也涉及上述民事法律关系效力的争议，但更大的争议在于行政行为的程序问题，行政程序合法与否的认定不需要民事法律关系的效力认定为依据，且先行纠正行政行为程序错误更有利于本案争议的解决，故可以作为“先民后行”原则的例外。因此，被告精河县房地产管理所主张依照该司法解释的规定本案应中止审理的意见，本院不予采纳。需要说明的是，本判决基于行政行为程序错误作出，并不涉及原告与第三人在婚姻存续期间共有财产的民事争议，对此原告及第三人需通过协商或另行提起民事诉讼加以解决。
依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项之规定，判决如下：
撤销被告精河县房地产管理所于2015年6月16日向第三人徐晓斌颁发精房私字第叁-02417号房产证的行政行为。
案件受理费50元，由被告精河县房地产管理所负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院。
审 判 长 周曙光
审 判 员 王德福
人民陪审员 刘运龙
二〇一六年二月十六日
书 记 员 娄 甜