江苏省高级人民法院执 行 裁 定 书（2015）苏执复字第00027号申请复议人（被执行人）江苏同昌电路科技有限公司，住所地江苏省扬州市江都区沿江开发区。法定代表人庄跃灿，该公司董事长。委托代理人戴珏，江苏刘洪律师事务所律师。委托代理人茆梅子，江苏刘洪律师事务所律师。申请执行人福建省惠东建筑工程有限公司，住所地福建省惠安县东岭镇东兴街126号。法定代表人张连枝，该公司董事长。委托代理人张坚平，江苏狮山律师事务所律师。委托代理人李显，江苏朱玉明律师事务所律师。评估人江苏华瑞苏盛建设咨询房地产评估有限公司，住所地江苏省扬州市文昌中路342号。法定代表人许健，该公司总经理。委托代理人唐春伟，该公司估价师。申请复议人江苏同昌电路科技有限公司（以下简称同昌公司）因申请执行人福建省惠东建筑工程有限公司（以下简称惠东公司）与其建设工程施工合同纠纷一案，不服江苏省扬州市中级人民法院（以下简称扬州中院）（2014）扬执异字第0020号执行裁定，向本院申请复议。本院于2015年1月23日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2015年3月24日组织公开听证。申请复议人同昌公司的委托代理人茆梅子，申请执行人惠东公司的委托代理人李显，评估人江苏华瑞苏盛建设咨询房地产评估有限公司（以下简称华瑞苏盛公司）的委托代理人唐春伟到庭参加听证。本案现已审查终结。本院经审查查明：扬州中院于2009年3月18日立案受理了原告惠东公司与被告同昌公司建设工程施工合同纠纷一案，于2012年12月13日作出（2009）扬民一初字第0007号民事判决：一、同昌公司于本判决生效之日起十日内给付惠东公司尚欠工程价款5385062.93元；二、同昌公司于本判决生效之日起十日内给付惠东公司上述尚欠工程价款的逾期付款违约金（以本金5385062.93元，从2008年10月10日起至本判决所确定的给付之日止，按银行同期贷款利率的1.3倍进行计算）；三、驳回惠东公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费127641元、财产保全费5000元，计132641元，由惠东公司负担81836元，同昌公司负担50805元；印章鉴定费2万元，由同昌公司负担；工程价款鉴定费33万元，由惠东公司负担165000元，同昌公司负担165000元（上述款项已由惠东公司垫付282641元，同昌公司垫付20万元，同昌公司于履行上述判决时一并给付惠东公司35805元）。惠东公司不服上述判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月4日作出（2013）苏民终字第0143号民事判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，同昌公司未履行生效判决义务，惠东公司向扬州中院申请强制执行，扬州中院于2013年11月19日立案执行，案号为（2013）扬执字第0431号。另查明：本案诉讼期间，扬州中院于2013年7月2日作出（2009）扬民一初字第0007-6号民事裁定：查封被告同昌公司价值1600万元的房地产。如不服本裁定，可以向该院申请复议一次。复议期间不停止裁定的执行。2013年7月18日，扬州中院向扬州市江都区房管局发出（2009）扬民一初字第0007-6号协助执行通知书，载明：一、查封同昌公司名下的房产证号为江房仙女字第××、仙女字第20××75号项下房产；二、查封期限为2013年7月18日至2014年7月17日。2013年7月18日，扬州中院向扬州市江都区国土资源局发出（2009）扬民一初字第0007-6号协助执行通知书，载明：一、续查封同昌公司产权证号为江房仙女字第××、仙女字第20××75号项下房产占用的土地使用权；二、查封期限为2013年7月18日至2014年7月17日。还查明：根据2014年5月9日从扬州市江都区房地产档案馆调取的《房屋权属登记审核表》：权证号为仙女20×××73，他项权证号无，登记种类为单位房，所有权人为同昌公司，坐落江都市沿江开发区4A幢，幢号4A，结构钢混，层数1层，所在层1，测绘面积13548.78㎡，设计用途为工业厂房；土地证号国2008第0&tim**;××号，使用权面积92732㎡，权属性质国家，使用年限2008年8月25日至2057年8月24日。根据2014年5月9日从扬州市江都区房地产档案馆调取的《房屋权属登记审核表》：权证号为仙女20×××75，登记种类为单位房，他项权证号无，所有权人为同昌公司，坐落江都市沿江开发区3、6、7幢。房屋状况为：幢号3，结构钢混，层数1层，所在层1，测绘面积220.37㎡，设计用途工业厂房；幢号6，结构钢混，层数1层，所在层1，测绘面积271.83㎡，设计用途工业厂房；幢号7，结构钢混，层数2层，所在层1-2，测绘面积1754.65㎡，设计用途办公楼。土地证号国2008第0&tim**;××号，使用权面积92732㎡，权属性质国家，使用年限2008年8月25日至2057年8月24日。又查明：2014年6月5日，扬州中院委托华瑞苏盛公司对同昌公司所有的位于江都区沿江开发区4A幢、3、6、7幢房地产市场价格进行评估。2014年7月25日，华瑞苏盛公司出具苏华估字（2014）第15190号《房地产估价报告书》，载明：本次评估建筑面积为15795.63㎡，土地使用权面积为42182.75㎡，估价时点为2014年6月5日。华瑞苏盛公司在估价限制条件第8点称“由于本次评估的土地使用权未分割，故本次评估按照委托方的要求仅对《宗地图》上所标注的1号和3号地块进行评估”。土地使用证号为江国用（2008）第0×××号，土地使用权类型为出让，土地使用用途为工业用地，土地使用权总面积为92732㎡，其中1号和3号地块的土地使用权面积为42182.75㎡。本次评估土地使用权价值采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行测算，建筑物采用成本法进行估价。单位面积土地价格为245元／㎡。估价结果为估价对象在估价时点的市场评估价格为3373.40万元，其中建筑物评估价格2339.92元，土地使用权价格为1033.48万元。具体来说，4A幢房产价值2003.74万元，3幢房屋价值26.43万元，6幢房屋价值32.61万元，7幢房屋价值277.14万元。华瑞苏盛公司具有江苏省城乡建设厅核发的二级房地产估价机构资质证书。评估师许健、唐春伟具有住房和城乡建设部核发的注册房地产估价师资格。同昌公司向扬州中院提出执行异议称：一、华瑞苏盛公司评估报告确定的土地价值（每亩16万元）缺乏客观性，综合拆迁成本及土地增值，每亩应为19-20万元。二、本案执行依据确定的给付金额不超过800万元，而按华瑞苏盛公司的评估报告，扬州中院查封的房地产价值为3373.40万元，而同昌公司的房屋可以分割，请求对超标的保全部分的房地产予以解封。惠东公司辩称：一、华瑞苏盛公司参照市场价值得出评估价事实清楚，并无不当；二、截至2013年11月6日惠东公司申请执行时，本案标的已达781万元，同昌公司拒不不履行义务，利息及罚息数额亦在不断增加。现同昌公司除被查封的房地产外，无其他财产可供执行，根据评估报告查封房屋为一整体，故同昌公司的异议请求不能成立。华瑞苏盛公司述称：同昌公司主张按照拆迁补偿标准确定土地价值，仅具有个别意义，不具有普遍意义。华瑞苏盛公司采用成本逼近法以及基准地价系数修正法，且充分考虑两种方法的不同以及相互的互补性，最终得出的价格是公允的。扬州中院认为：当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法，评估结果明显失实或者明显低于市场价而申请补正或重新评估的，人民法院应当准许。本案中，华瑞苏盛公司及其评估人员具有评估资质，其受该院委托，依据法定估价规范采用基准地价系数修正法和成本逼近法，对评估时点的待估对象价值作出评估，依据充分，所作评估结论并无不当。同昌公司主张按照拆迁补偿标准确定土地价值，仅具有个别意义，不具有普遍意义，其以此为由要求重新评估，不予支持。虽然该院处置的同昌公司房地产评估价值远高于本案的执行标的额，但由于该房屋无法分割，且目前经该院财产查询，同昌公司仅有该房地产可供执行，故本院依法对该房地产进行查封、处置并无不当，异议人主张对超标的部分的房地产进行解封，亦不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定：驳回异议人同昌公司的异议请求。同昌公司不服上述裁定，向本院申请复议称：一、扬州中院明显超标的查封。本案执行标的为780万余元，扬州中院（2009）扬民一初字第0007-6号民事裁定确定查封同昌公司1600万元资产。但扬州中院实际查封的房地产价值，经江苏苏信房地产评估咨询有限公司评估总价值为3642.90万元，经扬州中院委托的华瑞苏盛公司评估价值为3373.40万元，故扬州中院明显超标的查封。二、扬州中院查封的房产可以分割，扬州中院对全部查封房产进行拍卖损害同昌公司合法权益。扬州中院查封的系同昌公司两处房产，且分别办理了房产证，该两处房产在法律上可以分割，且一处房产的价值可以满足本案的执行标的。扬州中院认定房屋无法分割没有事实依据。综上，请求撤销扬州中院（2014）扬执异字第0020号执行裁定，部分解封已经查封的房地产。申请执行人惠东公司答辩称：一、截止2013年11月6日，本案执行标的已达780万元，迟延履行金及利息亦在不断滚动增加，同昌公司无其他财产可供执行，若不执行房产将给惠东公司造成巨大损失。二、根据评估报告，评估房屋系一整体，同昌公司没有提供证据证明评估房产可以分割，本案不存在超标的查封的情形。本院听证过程中，评估人华瑞苏盛公司确认：1.仙女20××73号房产证项下的4A幢房屋，与仙女20××75号房产证项下的3、6、7幢房屋各自独立。4A幢和4B幢房屋相连，4B幢房屋不在评估范围之内。2.经现场勘查，评估房屋所坐落的土地是跨宗地的，1号地块上是4A和3幢房产，3号地块上是4A、6、7幢房产。故虽然评估房产可以分割，但土地无法分割。3.华瑞苏盛公司不能确定4A幢房屋项下的土地面积，而只能根据宗地图确定整体地块的面积。现场勘查时华瑞苏盛公司提出了房屋跨地块的问题，同昌公司工作人员对此予以承认。4.评估土地仅有一个土地使用权证，没有分割的土地使用权证。本院听证过程中，同昌公司确认：1.4A幢房屋跨了1号和3号宗地。2.同昌公司请求解除4A幢房屋和相应土地使用权的查封，如果人民法院认为3、6、7幢房屋和相应土地使用权价值不足以清偿债务，则同昌公司也同意查封、拍卖4A幢房屋和相应土地使用权，而解除3、6、7幢房产和相应土地使用权的查封。3.根据同昌公司人员陈述，评估房地产已在淘宝网拍卖，第一次流拍。本院听证过程中，惠东公司确认：评估房地产已经两次拍卖，均流拍，第三次拍卖的时间是2015年3月26日。本案的争议焦点是：本案是否存在查封房地产为不可分物，且同昌公司无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的情形，同昌公司主张部分解封是否有事实和法律依据。本院认为：本案查封土地无法分割，同昌公司无其他财产可供执行，同昌公司主张部分解封没有事实和法律依据。理由如下：一、诉讼中，同昌公司并未对扬州中院的保全裁定及保全行为提出异议。扬州中院于2013年7月2日作出（2009）扬民一初字第0007-6号民事裁定，查封同昌公司价值1600万元的房地产，并告知如不服可向该院申请复议一次。扬州中院据此于2013年7月18日查封了同昌公司仙女20×××73、20××75号房产及相应的土地使用权，但同昌公司并未在诉讼期间向扬州中院申请复议，亦未对超标的保全问题提出异议。直至本案进入执行程序后，同昌公司才向扬州中院提交落款时间为2014年8月18日的异议申请书。二、同昌公司主张解除部分房地产的查封没有事实法律依据。首先，本案保全行为由扬州中院执行局根据保全裁定予以实施，故本案审查的是扬州中院查封的房地产价值是否明显超过1600万元。诉讼保全的目的在于控制被告财产，限制被告作出处分行为，以保证生效法律文书确定的权利人的债权能得以实现。本案扬州中院保全了同昌公司的4套房产及相应土地使用权，但就市场情况来看，房地产价值一直处于变动之中，至实际处分时被保全房产究竟价值几何确难判断，更何况查封房地产经网拍存在流拍情形。其次，根据评估结论，仙女20××75号房地产价值远远低于1600万元，故同昌公司请求解除对仙女20××73号房地产的查封没有事实依据。根据评估结论，仙女20××73号房产价值为2003.74万元，华瑞苏盛公司不能确定该房屋项下土地的面积，并且该幢房产跨了1号和3号地块，评估土地仅办理了一个土地使用权证，而未办理分割土地使用权证，故本案中房屋虽可分割，但存在土地无法随房产进行分割的情形。如果仅查封仙女20××73号房地产，将导致最终无法进行处分。最后，扬州中院经财产查询，同昌公司仅有被查封的房地产可供执行。故本案存在《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第二款规定的情形，同昌公司主张部分解封没有事实和法律依据。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、第九条之规定，裁定如下：驳回同昌公司的执行复议申请，维持江苏省扬州市中级人民法院（2014）扬执异字第0020号执行裁定。本裁定送达后立即生效。审 判 长 沈 燕代理审判员 苏 峰代理审判员 孙 凯二〇一五年四月二十三日书 记 员 薛佳明