南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第1302号
原告杨礎清（曾用名杨波），男，汉族，1975年9月2日生。
委托代理人孙青春，北京市中银（南京）律师事务所律师。
被告蒋安成，男，汉族，1949年10月13日生。
委托代理人陈勇，江苏斯维斯律师事务所律师。
被告蒋宝君，男，汉族，1981年5月9日生。
被告蒋安平，男，汉族，1960年2月11日生。
原告杨礎清诉被告蒋安成、蒋宝君、蒋安平合同纠纷一案，本院于2015年2月9日立案受理后，依法由审判员朱大亮独任审判，并于2015年4月1日、4月21日公开开庭进行了审理。原告杨礎清及委托代理人孙青春、被告蒋安成委托代理人陈勇、被告蒋宝君均到庭参加诉讼，被告蒋安平第一次庭审中到庭参加诉讼，第二次庭审经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告杨礎清诉称：被告蒋安成系原告姐姐杨文杰丈夫的哥哥，由于被告蒋安成的房屋拆迁，因其当时有较大数额欠款至其生活困难，被告蒋安成委托原告姐姐杨文杰夫妇卖掉因房屋拆迁取得的政府购房资格，以解决欠款问题。后二受托人一直积极寻找买家，但未能找到，原告姐姐杨文杰同情被告，故让原告购买，由于双方有亲戚关系，便就买卖一事达成一致意见，原告与被告蒋安成于2010年8月4日签订《房票、房产买卖协议》，约定被告蒋安成将其因拆迁南京市下关区XX圩24号的房屋所获得的政府购房计划资格房票一张转让给原告，购房地址为金帆北苑，转让价格为8万元，另须支付给开发商的款项及相关手续费用均由原告承担。合同签订后，原告已按约足额支付给被告购房资格转让款8万元及政府封闭房款162959元，以上两项原告共支付给被告蒋安成243000元，同时协议约定162959元的封闭金由原告所有，后冲抵购房款。原告还支付给开发公司购房尾款144648.63元，另该协议还约定由蒋宝君和蒋安平为担保人，现被告在收到开发商交房通知及原告多次电话告知后拒不配合办理交房验房手续致原告无法按期入住，并且被告多次明确告知原告其将不履行房屋交付及产权证办理手续以达到其不让原告如愿得房的目的。现原告认为，被告的行为已严重违反法律规定，侵犯原告的合法权益，故起诉要求确认房产归原告所有，被告蒋安成立即配合原告办理位于鼓楼区金帆北苑6幢2单元803室房屋产权登记手续，并将其名下上述房产过户给原告；被告蒋宝君、蒋安平承担连带责任；案件诉讼费由被告负担。
被告蒋安成辩称：一、双方所签订的合同是针对于被告蒋安成拆迁安置的房票转让，合同中所谓的房票系因为被告蒋安成拆迁安置户的特殊身份获得，属于政府保障性质的政策性购房，不同于购买商品房，购房资格专属于被告蒋安成所有，不能随意转让，故双方签订的合同应属无效，应由双方各自返还所付对价；二、就合同性质而言，即便合同有效，该合同属于房屋预约买卖合同，是预约在被告蒋安成取得了拆迁安置房的所有权后再将房屋转让给原告，本质上不是房屋买卖合同，不具备房屋买卖合同的基本属性，在被告蒋安成不是房屋所有权人的情况下原告要求确认对拆迁安置房屋享有所有权没有事实和法律依据。继而要求被告将房屋过户给原告没有法律依据；三、由于被告蒋安成和蒋宝君无稳定居所，正等搬入涉案房屋，所以当时预约卖房条件已经发生变化，被告可以选择不与原告签订正式的房屋买卖合同，而如果需要对原告给予经济补偿，希望将金额降低。故请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告蒋宝君辩称，其仅系担保人，原告的诉讼请求与其无关，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告蒋安平辩称，其与本案无关，不应承担连带责任。
经审理查明：2010年6月17日，蒋安成、南京市下关区房屋拆迁安置办公司签订《南京市城市房屋拆迁补偿协议》一份（以下简称拆迁补偿协议），并于2010年6月21日备案。该协议就蒋安成所有的位于南京市下关区XX圩24号房屋（以下简称XX圩房屋）拆迁补偿事宜进行约定，其中在被拆迁人处显示“已申购中低价商品房”。现该拆迁协议原件由杨礎清保管。
2010年8月4日，杨礎清（乙方）与蒋安成（甲方）签订《房票、房产买卖协议》（以下简称买卖协议）一份，其中载明：一、甲方现有位于南京市下关区XX圩24号房屋，面积：23.5平方米，获得政府拆迁补偿金额为：1、162959元，2、其他补偿92041元，以上两项合计255000元。二、甲方获得政府购房计划资格房票一张，即：购房协议。购房协议上写明购房地址为金帆北苑，购房面积为：65-70平方米。甲方现自愿将此购房资格（即购房协议房票）转让给乙方，转让价为：80000元。三、以上（一、二）项合计金额为335000元。四、政府封闭的房产补偿款162959元由乙方所有，购房协议留存乙方保管。五、乙方现一次性付给甲方购房款：1、政府封闭房款162959元，2、转让购房协议即房票金额80000元。合计金额为243000元。六、甲乙双方约定政府通知甲方选房购房时，甲方必须通知乙方一同前往办理房产证及产权证过户给乙方等相关手续。办理一切手续费用均由乙方承担。七、违约责任：甲乙双方约定如果甲方在新购得房屋产权没有过户给乙方之前反悔、违约，首先必须无条件返还给乙方已付的购房款243000元，另赔偿乙方243000元。如果乙方在甲方新购得房屋产权没有过户之前反悔、违约，自愿放弃已付购房款243000元。八、甲方为完全民事行为能力人，甲方卖房后居住在其儿子蒋宝君处（XX城，XX四村27号601室），其儿子蒋宝君同意蒋安成出售XX圩24号拆迁后获得的房产。九、甲乙双方约定在2010年8月5日签订房屋买卖协议及付款事宜。蒋宝君、蒋安平在担保人处签署姓名。该买卖协议签订后，杨礎清按此协议约定向蒋安成支付了243000元，蒋安成并于买卖协议签订当日出具《收条》一份，载明：今收到杨波购房款人民币现金贰拾肆万叁仟元整￥243000元。
2014年6月20日，南京市住房制度改革办公室向蒋安成出具《南京市产权置换房购买通知书》，其中载明：根据你的申请，经审核，同意你家庭购买坐落在XX北苑的产权置换房一套，房屋建筑面积为70平方米左右。并在该通知书中标注房屋为06幢2单元807室。
诉讼中，杨礎清称其在接到南京市下关区新厦房地产开发有限公司（以下简称新厦公司）缴款通知书后，向新厦公司缴纳了尾款144648.63元，对此提交了《XX北苑个人缴款通知书》及《南京银行现金解款单》。蒋安成对上述证据的真实性不予认可，称个人缴款通知书并无新厦公司盖章，且杨礎清的缴款行为并非与新厦公司达成一致，而系其单方行为，新厦公司并未向其出具收据。
另查明，双方均确认因选房与现房的编号不一致，诉状所称南京市鼓楼区XX北苑6幢2单元803室房产（以下简称XX北苑房产）即为产权置换房购买通知书中载明的807室房产，未进行产权变更，该房产未登记在蒋安成名下，亦未办理初始登记手续。该房屋现已具备办理房产登记的条件，但是需蒋安成本人或其授权委托人持选房通知书、拆迁补偿协议、封闭资金手续、身份证明材料、拆迁安置部门通知等材料至新厦公司交付尾款方可办理。但现蒋安成称因其有实际居住困难不能继续履行，也不愿再继续履行此买卖协议，经释明后，杨礎清仍坚持要求判如所请。
以上事实，由原告杨礎清提交的买卖协议、拆迁补偿协议、收条、个人缴款通知书、现金解款单，被告蒋安成提交的告知书、购买通知书、说明等证据以及本院庭审笔录、谈话笔录予以证实。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，且对当事人具有法律约束力。本案中，依据杨礎清与蒋安成签订的买卖协议的内容，以及杨礎清持有拆迁补偿协议及支付相关款项的事实，可认定买卖协议中所谓的房票即为拆迁补偿协议，此买卖协议实质系约定对蒋安成申购安置房权利的转让。因拆迁补偿协议中明确载明了蒋安成申购房产的性质为中低价商品房，此类性质的安置房产申购权利的转让并不违反法律、行政法规的强制性规定，且此买卖协议的签订系双方当事人的真实意思表示，亦无合同无效之其他法定情形，故对蒋安成关于购房资格专属其所有，诉争房屋属政府性政策保障房双方签订的合同应属无效的辩称意见，不予采纳，应当认定此买卖协议依法成立并已生效，且对签订的双方当事人均具有法律约束力。
虽上述买卖协议对双方当事人均具有法律约束力，但双方据此协议所形成的应为债之关系，并不能直接基于此确认诉争房屋产权的归属，现杨礎清基于双方所签订的买卖协议，直接要求将此诉争房产确认归其所有，于法无据，对此部分诉讼请求不予支持。另XX北苑房产未登记于蒋安成名下，此房产产权归属及性质现无法明确，且该诉争房屋系基于拆迁补偿而形成，如需办理产权登记，必须由蒋安成本人或其委托人持相关材料进行办理，相关材料中包含身份证等相关的身份信息资料，而且该诉争房屋必须登记为蒋安成所有，现因蒋安成明确拒绝继续履行该协议，故在此情况下，杨礎清要求蒋安成履行将诉争房屋登记至蒋安成名下的义务并不适宜强制履行，故对此部分诉讼请求不予支持。且在诉争房屋登记于蒋安成名下的基础事实并未成就的前提下，杨礎清要求将诉争房屋过户至其名下，无事实和法律依据，对此部分诉讼请求亦不予支持。但杨礎清作为守约方，其相应诉讼权利应当予以保留，即杨礎清可视该诉争房屋其后的登记条件成就与否及程度如何的基础上另行主张其权利。
蒋宝君、蒋安平虽以担保人身份在买卖协议上签署姓名，但杨礎清所诉请的系要求确认诉争房屋归其所有并要求蒋安成配合办理相应的产权登记手续，首先此三项诉讼请求现无法得以支持，其次此三项诉讼请求并不产生杨礎清所诉请的所谓的协助办理产权登记的连带责任，故杨礎清要求蒋宝君、蒋安平在本案中承担连带责任的诉讼请求，于法无据，本院对此不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告杨礎清的诉讼请求。
本案受理费11007元，减半收取5503.5元，由原告杨礎清负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 员 朱大亮
二〇一五年五月二十九日
见习书记员 陈天忆