山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁04民终907号上诉人（原�被告）：枣庄鑫和置业有限公司，住所地山东省枣庄市市中区振兴南路涝坡社区居委会院内。法定代表人：葛正东，总经理。委托诉讼代理人：冉存刚，山东明公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙繁轩，男，1994年6月9日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。委托诉讼代理人：郭士龙，山东法扬律师事务所律师。上诉人枣庄鑫和置业有限公司因与被上诉人孙繁轩商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2017）鲁0402民初3977号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人枣庄鑫和置业有限公司委托诉讼代理人冉存刚，被上诉人孙繁轩委托诉讼代理人郭士龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。枣庄鑫和置业有限公司上诉请求：1.依法撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2017）鲁0402民初3977号民事判决；2.改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对本案事实认定不清，适用法律错误。一审庭审中，上诉人主张被上诉人要求违约金请求权已过诉讼时效并存在迟延交付购房款的合同违约行为，上诉人向一审法院提交了相关证据证明自己的主张。对涉案房屋未能办理房产证的直接原因是受政府迟延拆迁的影响，是合同法规定的合同履约不可抗力之情形，上诉人作为商品房买卖合同当事人不应承担不能办理房屋产权证的违约责任。二、一审法院判决上诉人给付被上诉人以购房总款为基数，按照每日万分之一支付违约金，证据不足，判决违约金过高，应当依法减少违约金数额。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，本案中，首先被上诉人并未提交任何证据证明其因上诉人未按期办理产权证书，房屋受到了损失。二是事实上近年来房屋的价格每年都在快速增长，未办理房屋产权证并没有影响被上诉人房屋的增值，被上诉人事实上不存在任何损失。因此，一审法院判决按照日万分之一的标准给付违约金证据不足，金额过高，依法应予减少。综上所述，基于对本案法律事实的认定不清，适用法律错误，一审法院对本案作出了错误判决，请求二审支持上诉人的上诉请求。孙繁轩辩称，上诉人的上诉请求不能成立。一、被上诉人不存在迟延交付购房款的违约行为。二、上诉人陈述受政府迟延拆迁影响，不属于不可抗力的因素。上诉人陈述迟延拆迁行为不具有不可克服性，而且也未达到合同目的不能实现的程度。三、一审判决违约金标准按日万分之一小于年利率6%，因此，上诉人主张违约金过高的理由不能成立。孙繁轩向一审法院起诉请求：1.被告支付原告逾期交付房屋及相关证明文件的违约金（具体数额以613,777元为基数，按日万分之一的利率，从2014年11月30日起，计算至判决生效之日）；2.被告支付原告不能办理权属登记的违约金（具体数额以613,777元为基数，按日万分之一的利率，从2015年4月4日起计算至实际取得房屋所有权登记证书之日）；3.被告将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，开具售房发票，协助原告办理房屋产权转移登记；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告枣庄鑫和置业有限公司投资开发了“鑫和国际佳园”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。2014年4月21日，原告与被告签订了一份编号为YS0030817的《商品房买卖�同》，原告以613,777元的价格从被告处购买了位于枣庄市市中区鑫和国际佳园2号楼1单元1501号房屋。该《商品房买卖合同》第十条关于交付时间和条件的约定：“（一）出卖人应当在2014年11月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程验收合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。”第十三条关于逾期交付责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间分别处理，（1）逾期在90日�内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起3日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起3日内向买受人支付违约金。”第十九条关于房屋登记中转移登记的约定：“1.商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2.出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人，出�人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期贷款利率付给利息。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”上述合同签订后，被告于2015年1月3日将涉案房屋交付给原告。原告实际支付给被告购房款608,670元。被告至今未办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。现原、被告就涉案房屋权属登记事宜发生争议并诉至法院。另查明，2012年6月16日，枣庄市东城棚户区改造开发投资运营有限公司（甲方）与枣庄鑫和置业有限公司（乙方）签订一份《杨河棚改项目开发建设协议》，双方就杨河棚户区改造项目达成一致并签订上述协议。2014年1月16日，各塔埠街道办事处棚户区改造办公室（甲方）与枣庄鑫和置业有限公司（乙方）签订一份《关于杨河棚改项目处理滞迁户相关费用支付协议》，双方就杨河棚改项目的三户滞迁户处理问题签订上述协议。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。本案争议焦点问题为：一、涉案房屋的交付时间和条件是否符合合同约定及被告是否应承担违约责任；二、被告是否应承担逾期办理房屋权属登记的违约责任。争议焦点之一涉案房屋的交付时间和条件是否符合合同约定及被告是否应承担违约责任。依照《商品房买卖合同》关于交付时间和条件的约定，被告应于2014年11月30日将涉案房屋交付给原告，且交付涉案房屋时还要提供证明房屋已处于法律适格的可交付状态的文件，及符合规范的房屋保修书、使用说明等。经查实，被告实际于2015年1月3日将涉案房屋交付给原告，且同时向原告提供了《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。另外，涉案房屋于2014年9月1日取得涉案房屋验收合格证明文件、于2015年1月15日取得有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，涉案房地产开发项目于2014年10月16日取得了分期竣工综合验收备案证明。从上述查明的事实看，被告交房的时间及交房时的条件均不符合约定，且至2015年1月15日履行了合同约定的交房条件，被告的行为构成违约。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算”，据此，原告于2017年10月23日起诉并主张逾期交房及相关证明文件的违约金明显已超2年的诉讼时效。综上，原告诉请逾期交房及相关证明文件的违约金的诉请，于法无据，法院不予支持。争议焦点之二被告是否应承担逾期办理房屋权属登记的违约责任。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但被告至今未履行该备案义务，并致使原告至今未能取得房屋权属证书。被告的行为构成违约，应属违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问�的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》已约定由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，被告在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告的违约行为自2015年4月4日起一直延续至今，�违约金的计算应自2015年4月4日起开始计算。而原告于2017年10月23日诉至法院，且未提供证据证明在起诉之日前存在诉讼时效中止、中断的情形，故自起诉之日前两年内的违约金及起诉之日后至被告将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止的违约金未超过诉讼时效，法院予以支持。原、被告对违约金约定的计算标准，不违反法律法规的强制性规定，法院予以确认。被告抗辩其未履行该备案义务是由于政府拆迁不到位所造成的，并提交证据予以证明。法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，被告未与原告明确约定因第三人的原因造成违约可以减免被告的违约责任，故被告的抗辩理由，法院不�采信。综上所述，原告的部分诉请，法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告枣庄鑫和置业有限公司于判决生效之日起三十日内将办理位于枣庄市市中区鑫和国际佳园2号楼1单元1501号房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案；二、被告枣庄鑫和置业有限公司于判决生效之日起十日内给付原告孙繁轩违约金（以608,670元为基数，计算时间自2015年10月24日至被告枣庄鑫和置业有限公司将办理位于枣庄市市中区鑫和国际佳园2号楼1单元1501号房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止，利率按日万分之一计算）；三、驳回原告孙繁轩的其他�讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,050元，减半收取525元，由被告枣庄鑫和置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，孙繁轩与枣庄鑫和置业有限公司签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应确认为有效合同。根据法律规定和合同约定，枣庄鑫和置业有限公司负有在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。枣庄鑫和置业有限公司未能按照上述规定的期限履行其合同义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。枣庄鑫和置业有限公司主张涉案房屋�能办理房产证的直接原因是受政府迟延拆迁的影响，是合同法规定的合同履约不可抗力之情形，其主张的情形不符合不可抗力的法定要件，政府的行为是否导致其不能按期办理备案，均不能确认为不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故枣庄鑫和置业有限公司主张存在不可抗力，以此要求免除其责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决依据双方合同约定，判令枣庄鑫和置业有限公司按照每日万分之一向孙繁轩支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。枣庄鑫和置业有限公司主张按照日万分之一的标准给付违约金证据不足，金额过高，依法应予减少的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人枣庄鑫和置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，050元，由上诉人枣庄鑫和置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  崔兆军审判员  朱海燕审判员  赵 慧二〇一八年六月六日书记员  马馥君