四川省内江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）内民初字第75号
原告四川卓尔房地产评估经纪有限公司。住所地：四川省内江市。
法定代表人陈杰文，董事长。
委托代理人杨平安，男，汉族，1965年5月18日出生，住四川省威远县，系四川卓尔房地产评估经纪有限公司员工。
委托代理人官勇，四川经和璧律师事务所律师。
被告四川民德房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市。
法定代表人潘菊珍，董事长。
委托代理人曾令泽，四川元海律师事务所律师。
原告四川卓尔房地产评估经纪有限公司诉被告四川民德房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2015年2月11日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2015年4月27日、7月20日、7月28日、8月24日公开开庭审理了本案。原告四川卓尔房地产评估经纪有限公司的法定代表人陈杰文及委托代理人杨平安、官勇，被告四川民德房地产开发有限公司的委托代理人曾令泽到庭参加了前两次庭审，后两次庭审原告四川卓尔房地产评估经纪有限公司的法定代表人陈杰文及委托代理人杨平安、官勇到庭参加诉讼，被告四川民德房地产开发有限公司经本院合法传唤后未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告四川卓尔房地产评估经纪有限公司诉称：被告系“内江市东兴区汉安大道A5地块”项目的开发商，该地块经测绘部门确认其实际面积为14万平米，分两期开发，第二期尚未动工。2011年8月10日，原告与被告签订了《项目销售代理合同》，之后又签订了补充协议，约定：原告作为“汉安大道A5地块”（项目名称“绿岛银座”）的房地产销售代理公司，代理被告对外销告房屋（包括住宅用房，营业用房，车库等）。合同签订后，原告严格按该合同的约定，全面履行了自己的合同义务。但被告未按该合同的约定履行自己的合同义务，即每双月末结算双月佣金，双方确认后5个工作日内支付给原告佣金的义务。2014年8月23日，原告与被告针对“绿岛银座”一期住宅佣金进行了结算，总计住宅佣金：690.9328万元，被告自2013年2月一2014年10月，仅支付原告佣金381.649元，尚欠原告住宅佣金309.28万元，且车位佣金11.3万元，营业房佣金181.42万元分文未付，被告已严重违约，由此双方发生合同履行纠纷，介于被告上述违约行为，按相关法律规定，被告应当承担违约责任，并应赔偿给原告造成的损失。纠纷发生后，原告曾多次与被告协商处理此事，但被告方总是以种种理由故意推诿，拒绝支付原告方佣金，也不愿承担违约责任和赔偿原告方的损失，且合同的签订地和履约地均在四川省内江市；原告为了维护自己合法权益，根据《中华人民共和国合同法》以及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，提起诉讼，请求：一、依法判令被告偿还所欠原告房屋、车位销售代理佣金、违约金以及损失费共计639.06万元（其中：主张按合同约定销售佣金总额的5％计算违约金，即按一期住宅佣金548.43万元，车位预计佣金146.93万元，营业用房佣金181.42万元，二期预计佣金664.37万元（销售款×2%）计算，违约金合计金额77.06万元（548.43万元＋146.93万元＋181.42万元＋664.37万元＝1，541.15万元×5％＝77.06万元）；另主张二期损失补偿款60万元）；二、本案诉讼费由被告承担。
被告四川民德房地产开发有限公司答辩称：原告提出的639.06万元计算有误，种类也没有这么多，双方约定是按实际回笼资金支付，先支付90％，但对方没有扣减10％；车库、营业房原告没有提供证据证明进行了销售，车库佣金和营业房佣金不应计算；原告称我方仅支付381.649万元不是事实，我方实际已经支付532.579万元；项目二期原定由原告方代理，但其擅自撤场，违约在先，即使认定我方违约违约金也过高。
原告四川卓尔房地产评估经纪有限公司为证明其诉讼主张，向法院提交了如下证据材料：
第一组：1、项目销售代理合同，2、内江市住房和城乡规划建设局文件，3、商品房预售许可证。证明：被告四川民德房地产开发有限公司系内江市东兴区原名：“汉安大道A5地块”，现名：“绿岛银座”的开发商，分两期（第二期原告诉讼前尚未开发），开发了经测绘部门确认约14万平米的房地产，被告取得了内江市住房和城乡规划建设局的批复，也办理了该期的商品房预售许可证；原告作为被告开发该地段的房地产销售代理公司，代理被告对外销售房屋（包括住宅房、营业用房、车位）这一基本事实；该代理合同中双方约定了，原告销售代理期限、考核目标任务、代理佣金计提标准，被告支付代理佣金的形式、佣金支付的时间和比例，以及支付违约金的比例。
第二组：项目销售代理补充协议。证明：除原代理合同约定的住宅用房按销售回款金额1.6％计提外，其余营业用房、车库的销售佣金均按调整后的销售回款金额2％计提这一事实。
第三组：会议纪要。证明：原、被告双方作出决定，被告支付原告代理佣金标准营业用房、车位为2％这一事实。
第四组：“绿岛银座一期住宅佣金结算清单”。证明：原、被告双方经结算，被告方应支付原告住宅佣金、超额提成、广告服务、保安补偿四项代理佣金6，909，328.00元（陆佰玖拾万零玖仟叁佰贰拾捌元正）这一基本事实。
第五组：1、“绿岛银座”销售代理佣金结算情况说明，2、“绿岛银座”车位销售表，3、一期住宅代理费明细表，4、绿岛银座（商业服务）销售明细及商品房买卖合同，5、绿岛银座一期佣金表，6、绿岛银座住房销售汇总表，7、绿岛银座商业用房销售汇总表，8、绿岛银座商业用房网签明细。证明：原告已按双方所签订项目代理销售合同中约定的销售代理期限、考核目标任务，全面履行了自己的合同义务，全部超额完成销售任务。而被告未认真履行自己的合同义务，存在严重违约应按该合同的约定，支付原告违约金这一基本事实；被告自2013年2月至2014年10月累计仅支付原告3，816，490.00元（叁佰捌拾壹万陆仟肆佰玖拾元正），尚欠原告3，092，838.00元（叁佰零玖万贰仟捌佰叁拾捌元正），营业房、车位佣金在外；根据双方补充协议，被告还应支付原告营业房佣金90，709，700.00元×2%＝l，814，194.00元（壹佰捌拾壹万肆仟壹佰玖拾肆元正）。支付原告车位佣金：5，651，000.00元×2%＝113，020.00元（壹拾壹万叁仟零贰拾元正）这一基本事实；正是因为被告不按合同约定按时支付原告佣金严重违约，应按双方所签订合同中的约定，支付原告代理佣金总额5％的违约金计77.06万元，这也是原告诉请主张被告支付原告各项费用639.06万元的事实依据。
第六组：1、内江市城乡规划局文件，2、商品房预售许可证，3、银座广场咨询点照片，4、绿岛银座二期预计佣金表，5、绿岛银座一期、二期违约金合计表。证明：被告绿岛银座第二期己取得了内江市城乡规划局的批复开发，办理了商品房预售许可证，且建立了咨询点，已开始对外销售这一基本事实；被告第二期房地产已开发并对外销售，但被告未按合同的约定，在原告无任何违约的情况下，擅自解除合同，终止原告应对该期房屋代理销售的权利，严重违约。原告不仅应按约定项目代理佣金总额的5％向原告支付违约金，而且还应支付因被告的严重违约，导致原告不能代理销售二期房屋所造成的实际损失60万元，这也是原告诉请主张被告支付原告二期损失的事实依据。
被告四川民德房地产开发有限公司的质证意见是：对第一组证据没有异议；第二组证据没有异议，但认为该协议没有履行；第三组证据是事实，但原告未进行销售，也就没有佣金；第四组证据是事实，仅是住宅佣金，是原告方单方结算，我方未核实，以实际核算为准；第五组有异议，车位销售不对，不是销售合同，应以销售票据为证。商品房销售是债务行为，不能视为原告销售；第六组，1、2、3无异议，4、5有异议，二期销售是原告终止合同，故没有违约金问题。
被告四川民德房地产开发有限公司为证明其诉讼主张，向法院提交了如下证据材料：
第一组：代理费用支付情况汇总表及相应票据。证明：我方已支付对方532.7397万元，付款时间与汇总表的登记日期有少数差距，但金额是一致的。
第二组：2013年11月14号会议纪要。证明：营业用房的销售问题，如果销售完毕会进行奖励，但实际并未履行。
第三组：2014年9月17号，一期住房佣金结算清单，卓尔公司盖了章，民德公司未签字，佣金为七十万六千多元，证明：卓尔自己认可了这70多万元作为佣金的。
原告四川卓尔房地产评估经纪有限公司的质证意见是：对第一组：对对方支付的532.7397万元，我方需查证后才能证实。对第二组：会议纪要是三方进行的签订，房子是已经卖给畅叙之后重新签订委托对外出售的，一共是31户，2013年上半年就已经备了案，对第三组：住宅佣金实际是548万，还有其他费用，70多万是仅仅指住宅佣金欠款，双方进行了认可并有相应清单应证，并非所有的欠款。
第三、四次庭审时，原告方补充提交了如下两组证据材料：
第一组：1、四川卓尔房地产评估经纪有限公司代理费支付情况，2、四川民德房产购房专用收据，收据（购房人童荔萍）2014年11月10日。3、四川民德房产购房专用收据，收据（购房人都建军）2014年11月10日。4、商品房买卖合同（购买人陈杰文）。5、借条，个人汇款凭证。证明：被告只支付了原告方代理佣金381.649万元，不是被告答辩称的己支付532.797万元。佣金之差距款金额151.148万元系被告方支付给陈杰文个人的借款，与支付原告公司的代理佣金没有关联性。这151.148万元是童荔萍、都建军、陈杰文的购房款，被告方用该三套住房抵扣了陈杰文的个人借款300万元当中的151.148万元。
第二组：1、绿岛银座车位销售表：（1）罗甫学、刘光秀等25位购车位客户购车位款的专用收据，（2）罗甫学、刘光秀等68位购车位客户的（车位）交款通知和罗甫学、刘光秀等68位购车位客户（车位诚意金）交款通知书，2、绿岛银座商业用房网签明细。证明：原告按代理销售合同的约定销售了68个车位，31套营业用房，被告方应按代理销售合同以及双方补充协议，会议纪要的约定支付原告方车位代理佣金和营业房销售代理佣金。
本院的认证意见是：对于原告方提交的证据第一、二、三、四组证据，被告对真实性无异议，符合证据三性，予以采信；第五组证据，除第1、5项证据所涉违约金及二期损失补偿部份须结合相关事实予以认定外，其余部分符合证据三性，予以采信。第六组证据，除第4、5项证据所涉违约金部份须结合相关事实予以认定外，其余部分符合证据三性，予以采信。但其商品房预售许可证并非二期的许可证，不能证明二期已经取得预售许可。其补充的两组证据符合证据三性予以采信。
对被告方提供的证据：第一组证据符合证据三性，予以采信，但就证明内容中涉及童荔萍、都建军以及陈杰文购房款部份是否冲抵佣金双方有争议。第二组证据符合证据三性，但对证明内容双方有争议；第三组证据符合证据三性，予以采信，但只能证明被告方应付佣金的部分情况。
根据前述证据及双方当事人陈述，查明本案事实如下：
被告系“内江市东兴区汉安大道A5地块”项目（现名称：绿岛银座）的开发商，该地块经测绘部门确认其实际面积为14万平米，分两期开发。
2011年8月10日，原告方为乙方、被告方为甲方，双方签订《项目销售代理合同》双方分别签章，陈杰文作为原告方代表，夏宜立作为乙方代表签名。合同约定，甲方委托乙方为其开发的“汉安大道A5地块”的销售代理和商业招商代理，代表甲方销售或出租该项目的住宅、商业及车位。合同主要条款还包括：“第二条销售代理范围、期限和任务（一）、代理销售范围……2、本项目住宅、商业、公寓式写字楼、车库销售……（二）、销售代理期限和考核目标任务1、住宅销售代理期限和考核目标任务：自甲方领到商品房预售许可证之日起24个月。在住宅销售代理期限内，乙方应完成本项目代理住宅可销售建筑面积的95％的考核目标；2、商业用房租售代理期限和考核目标任务：自甲方领到商品房预售许可证之日起36个月：商铺、酒店式公寓和写字楼销售每季不低于建筑面积的80％；独立卖场租赁不低于80％。3、车库销售不计入考核目标，销售收入计佣金。（三）、若甲方关系户优惠购房，甲方应提前七日书面通知乙方，销售房源计入乙方销售业绩。其与乙方佣金结算标准，销售价格考核标准均按优惠前价格计算。（四）、在本合同住宅、商业用房和公寓式写字楼等代理期届满，由甲方决定是否续期。（五）、代理方式：在本合同有效代理期内，甲方不得指定其他代理商，乙方为独家房产销售代理机构。……第四条代理佣金（一）、甲方同意给予乙方销售本项目住宅、商业用房、公寓式写字楼和车库代理佣金，乙方销售代理佣金计提标准统一按销售回款金额的1.6％（大写：百分之壹点陆）计提；销售回款金额以甲方到帐的实收房屋销售收入金额为准，按揭付款的以银行贷款汇入甲方指定账户为准。（二）、甲方同意支付给乙方广告宣传推广设计、策划等费用，其计提标准按广告宣传推广费用总额的25％（大写：百分之贰拾五）计算。（三）、招商有偿服务费签约成功且实际履约后：招商实现销售的，按销售额的1.6%计提服务费；招商实现租赁的，按租金的1.6%计提服务费，不超过佣金水平。（四）、代理佣金由甲方以人民币形式支付。第五条销售奖励若乙方超过基价完成销售任务，甲方按超基价部分的10％奖励乙方。奖金与佣金一并支付给乙方。第六条佣金支付时间和比例（一）、支付时间：销售佣金、招商有偿服务费（租赁费）、广告宣传推广设计、策划费用甲乙双方每月对账一次，每双月末结算双月佣金，双方确认后，5个工作日内支付给乙方。（二）、支付比例：甲方支付乙方佣金按双月计提支付90％，佣金尾款在约定代理期间完成总销售任务指标并经甲乙双方结算确认后，5个工作日内一次性支付给乙方……第八条销售进度开盘之日起三个月，住宅销售量不低于50％，营业房租售量不低于20％；开盘之日起九个月，住宅销售量不低于60%，营业房租售量不低于30％；开盘之日起十五个月，住宅销售量不低于70%，营业房租售量不低于40％；开盘之日起二十四个月，住宅销售量不低于95％，营业房租售量不低于50％；开盘之日起三十六个月，营业房租售量不低于80%……第十五条合同的终止和解除（一）、一方无违约情况下，对方对本合同不得擅自解除，否则，违约方须支付守约方项目代理佣金总额的5％的违约金……第十六条违约责任（一）、如因甲方房屋质量、工程进度、交房期限、面积差异等不良影响而导致乙方不能按期完成销售目标的，则不视为违约，甲方应按合同规定支付乙方代理佣金及奖励。（二）、如因甲方原因导致乙方销售任务不能完成，则甲方应按预计佣金总额的5％向乙方支付违约金。（三）、如因乙方原因导致销售任务不能完成，则乙方应按预计佣金总额的5％支付违约金”。
2012年7月19日，内江市住房和城乡规划建设局内规建科（2012）22号文对“绿岛•银座”商住楼工程项目一期的初步设计予以批复，该次报送的初设共5栋，即1B＃、2＃、3A＃、3B＃、4＃楼。随后该一期工程中一批次1B＃、3A＃两栋楼于2013年1月19日取得商品房预售许可证，预售总建筑面积26，037.42平方米，共290套；二批次2＃、3B＃、4＃三栋楼于2013年9月10日取得商品房预售许可证，预售总建筑面积39，903.54.42平方米，共429套。
2014年8月1日，双方签章的《会议纪要》载明，双方针对商业、地下车库签订补充协议，代理佣金标准为2％，销售超过底价部分的20％作为给原告的奖励；住宅部分的销售佣金和奖励由双方在2014年8月10日前对帐并核准，然后按进度逐步支付。
2014年8月5日，双方签订《项目销售代理补充协议》，在前述《项目销售代理合同》基础上，主要约定：“1、项目（原名‘汉安大道A5地块’，现名‘绿岛•银座’）对外销售商品房（包括住宅用房、营业用房、车库等），其代理销售佣金除住宅用房不变外，其余的均调整为2％。2、实际销售价格超过底价（底价由甲乙双方另行拟定）部份，甲方按超过部份的20％（大写佰分之贰拾）奖励乙方”。
本院还查明：2015年1月29日，原告出具的《“绿岛银座”销售代理佣金结算情况说明》载明：自领到预售许可证之日起截止到2015年1月原告方在合同约定的期限之内，完成销售任务具体情况为：（一）、住宅商品房销售情况：一批次：可销售面积：21，843.24㎡，实际销售总面积：21，843.24㎡，销售总套数：273套，销售均价：5，878.33元／㎡，销售总价：128，401，678.00元，完成比例：100％。二批次：可销售面积：38，085.85㎡，实际销售总面积：38，007.59㎡，销售总套数：419套，销售均价：5，760.11元／㎡，销售总价：218，927，971.00元，完成比例：99.79％。（二）、营业房销售情况：一批次：可售总面积：6，040.25㎡，实际销售面积：6，040.25㎡，销售均价；15，017.54元／㎡，销售总价：90，709，700.00元，完成比例：100％。（三）车位销售情况：共销售车位68个，价款：5，651，000.00元。
关于营业房销售，原、被告双方均认可全部营业房均于2014年10月抵偿给债权人或股东畅叙等人这一事实，被告据此认为原告方对营业房没有实际销售，不应计付佣金，但原告主张该抵偿行为也应视为销售，其在考核期限内完成了销售任务就应当计付佣金。
2014年8月23日，双方签订《绿岛银座一期住宅佣金结算清单》，载明：“经甲、乙双方审核并协商确定，其佣金结算如下：一、住宅佣金：￥5，484，328.00元；二、超额提成：￥1，000，000.00元；三、广告服务费：￥325，000.00元；四、保安补偿费：￥100，000.00元。合计金额：￥6，909，328.00元。甲方另行批注“按销售进度比例逐步给付佣金”。
2014年11月10日，原告方法定代表人陈杰文向童荔萍、都建军二人出具“民德房产购房专用收据”收取了二人购房款538，716元和401，902元，并向被告方主要负责人夏宜立出具两份《收据》分别载明：“今收到夏宜立归还借款本息538，716元，此款用童荔萍购买绿岛银座4－1－17－6住房剩余款抵扣”；“今收到夏宜立归还借款本息401，902元，此款用都建军购买绿岛银座3A－1－15－5住房剩余款抵扣”。
2014年5月23日，被告方与原告方法定代表人陈杰文签订《商品房买卖合同》约定，陈杰文向被告购买绿岛银座4幢1单元第7层1－7－6号住房一套，建筑面积121.46平方米，套内建筑面积100.95平方米，按套内建筑面积单价5，955.86元／平方米计算，总价600，134元。陈杰文主张实际执行价格为按建筑面积单价4，700元平方米计算，总价570，862.00元。
另查明：2013年8月7日，被告方向原告方法定代表人陈杰文出具《借条》载明：借到陈杰文人民币叁佰万元整，按月息百分之三计息，借期一年。借款人处有被告方主要负责人夏宜立的签名和被告方签章。另有“情况属实，唐明。身份证号：51012196511290033”字样。原告方还提供了同日陈杰文向夏宜立汇款叁佰万元的建设银行《个人汇款凭证》，并主张该“唐明”系被告方时任法定代表人。
庭审中，双方认可住宅佣金应当支付5，484，328.00元，且2013年2月26日至2014年8月31日，被告已经实际支付原告代理佣金3，816，490.00元（已经包含以王玲购房款抵扣的1，176，490.00元）。但对陈杰文收取的童荔萍、都建军购房款和陈杰文个人购房款的性质，双方存在分歧：被告方认为这三笔款项共计151.148万元应视为向原告方支付的佣金，而原告方主张该三笔款项系抵扣归还被告方对原告方法定代表人陈杰文的个人借款。
2015年3月23日，内江市房地产交易中心提供的《绿岛银座楼盘表（商业服务）销售明细》，以及被告方与商业用房各购买人签订的《商品房买卖合同》证明，绿岛银座商业用房共计销售31套，总面积6，040.25㎡，均价15，017.54元／㎡，总销售额90，709，700元。原告主张应按双方约定的2％标准计算佣金为1，814，194元。被告主张部分商业用房系用于抵偿给公司股东，不应支付佣金。
截止2015年1月，原告共计代理销售车位68个，总价款5，651，000.00元。原告主张按约定的2％标准计算佣金为113，020.00元。
2015年2月3日，内江市城乡规划局内规规编（2015）7号文对“绿岛银座”商住楼工程项目二期的初步设计予以批复，但尚未取得预售许可证。
本案双方的争议焦点为：一、本案讼争的住宅佣金金额计算应如何确认；二、本案讼争的营业房及车位佣金是应如何确认；三、被告方应否以及如何承担违约金及赔偿原告方的相应损失。
本院认为：关于住宅佣金，根据双方签章认可的2014年8月23日《绿岛银座一期住宅佣金结算清单》，双方对被告方应当支付的总金额6，909，328.00元没有异议，庭审中双方对被告已经实际支付佣金3，816，490.00元（已经包含以王玲购房款抵扣的1，176，490.00元）也没有异议，应予确认，对双方存在争议的陈杰文收取的童荔萍、都建军购房款和陈杰文个人购房款共计151.148万元的性质，本院认为应当认定为被告方归还陈杰文的个人借款，理由是：本案是原、被告双方公司的合同纠纷，而非陈杰文个人与被告之间的合同纠纷，被告方支付佣金的对象应当是原告公司而非陈杰文个人，且现有证据能够证明陈杰文与被告公司及其主要负责人夏宜立之间确有借款关系。陈杰文收取二人的房款及抵扣的个人房款，对应的是陈杰文个人与被告和夏宜立的借款关系，与本案商品房委托代理销售合同关系无关。故就该部分款项151.148万元，不应当认定为是被告方已经支付给原告方的佣金，故被告方实际欠付原告住宅佣金为6，909，328.00元－3，816，490.00元＝3，092，838.00元。至于被告方抗辩的资金回笼进度问题，因原告方举证证明双方已经就住宅佣金予以了结算确认，且资金回笼情况相关证据应当是被告方持有，但其未举证证明资金回笼情况存在不符合支付佣金的情形，其应当承担举证不能的不利后果，应当做出对其不利的推定，即住宅佣金支付条件已经成就；关于营业房佣金1，814，194元，双方均认可营业房系全部用于抵偿股东和债权人的投资或借款，该营业房抵偿行为不应视为原告方对营业房的销售行为，原告方要求支付该营业房销售佣金没有合同约定或法律规定的相应依据，被告方不应计付该营业房销售佣金；关于车位佣金113，020.00元，原告提供了68位购车位户的车位交款通知书和车位诚意金交款通知书以及其中被告方向其中25位客户出具的收款专用收据，足以证实原告方已经完成该68个车位的代理销售任务，被告方应予支付相应的车位销售佣金113，020.00元；关于违约金和损失，现有证据证明，被告方未按照合同“每双月末结算双月佣金，双方确认后，5个工作日内支付给乙方”约定支付原告佣金，欠付原告佣金合计3，205，858元（欠付住宅佣金3，092，838.00元＋车位佣金113，020.00元＝3，205，858元），构成违约，应当承担相应责任，参照双方合同“第十五条合同的终止和解除（一）、一方无违约情况下，对方对本合同不得擅自解除，否则，违约方须支付守约方项目代理佣金总额的5％的违约金”之约定，参考原告方提供的违约金计算方式，并综合考量全案因素，酌定违约金为35万元；对原告主张的二期损失，因本案项目二期尚未取得商品房预售许可，原告未提供充分证据证实被告方违约解除了其二期销售代理合同，对其还有超出前述违约金弥补部分之外其他损失也未能提供证据证实，故对其另行提出的60万元二期损失费不应再予支持。
综上，原告四川卓尔房地产评估经纪有限公司的部分诉讼主张以及被告四川民德房地产开发有限公司部分抗辩理由，合法有据，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告四川民德房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告四川卓尔房地产评估经纪有限公司的房屋、车位销售佣金3，205，858元；
二、被告四川民德房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告四川卓尔房地产评估经纪有限公司违约金35万元；
三、驳回原告四川卓尔房地产评估经纪有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费56，534元，诉讼保全费5，000元，由原告四川卓尔房地产评估经纪有限公司负担25，000元，被告四川民德房地产开发有限公司负担36，534元。
如不服本判决，可在判决书送之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审 判 长 李锋
代理审判员 王侯
人民陪审员 张萍
二〇一五年十一月十日
书 记 员 王琳