长春市南关区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0102民初225号
原告：曲云武，住长春市朝阳区。
委托代理人：曲贵，原告父亲。
委托代理人：陈文蕾，吉林瀛春律师事务所律师。
被告：新型房地产公司，住所：长春市南关区解放大路338号二十一世纪大厦A座24层。
法定代表人：曲晓峰，该公司总经理。
委托代理人：刘芳，吉林功承律师事务所律师。
被告：中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司，住所：长春市南关区长春大街路1197号中远大厦4层。
法定代表人：李洪江，总经理。
委托代理人：张书伟。
委托代理人：关力。
第三人：程强，住长春市南关区。
委托代理人：宋海英，吉林吉大律师事务所律师。
第三人：李秀珍，与程强夫妻关系。
委托代理人：宋海英，吉林吉大律师事务所律师。
原告曲云武与被告新型房地产公司（以下简称新型房地产公司）、中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司（以下简称信达吉林省分公司）及第三人程强、李秀珍房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曲云武委托代理人曲贵、陈文蕾，被告新型房地产公司委托代理人刘芳、被告中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司委托代理人张书伟、关力，第三人程强、李秀珍及委托代理人宋海英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曲云武诉称：2012年12月4日，第二被告中国信达资产管理股份有限公司吉林分公司委托吉林省长春市产权交易中心拍卖长春建工集团总公司及12家下属公司签订的《偿还贷款协议书》中第四条第（二）款的第二项涉及长春市新型房地产开发总公司，以长春市南关区吉顺街351号办公楼（建筑面积1899.36平方米）抵偿中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司债务600万元的物权交付请求权及其附属权利。2013年6月10日，原告在吉林长春产权交易中心举行的长春市新型房地产开发总公司抵债协议项下部分物权交付请求权及其附属权利、权益转让项目的动态报价会上，通过动态网络报价，竞得位于上述抵债资产。竞拍成功后，原告与中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司签订了上述债权及对应的长春市南关区吉顺街351号办公楼《买卖合同》，原告于2013年6月24日支付了全部价款，但在办理产权的过程中因二被告的原因致使原告无法办理产权手续，而且在原告与中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司办理交付争议的办公楼手续时发现，争议的办公楼一楼的101、102、103室在拍卖之前就一直被第三人非法占有，至今拒绝腾房，致使原告无法实际取得房屋。为保护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判令二被告继续履行买卖合同，协助原告办理产权更名过户手续；本案的全部诉讼费用由被告及第三人承担。
被告长春市新型房地产开发总公司辩称：涉案房屋答辩人在与被告信达资产公司签订《偿还贷款协议书》后，已经整体移交给信达公司，而原告在2013年6月13日从被告信达公司竞价购得涉案房屋后，亦未找过答辩人要求协助其办理产权更名手续，因此，引起本案诉累的责任不在答辩人，由此产生的诉讼费用，亦不应由答辩人承担。
被告中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司辩称：
1、答辩人依约无须承担协助被答辩人曲云武办理产权更名过户手续的义务。答辩人于1999年通过债权转让的方式，取得了中国建设银行吉林省分行营业部对被答辩人新型房地产公司的债权及抵押权，其中债权本金为2680万元，新型房地产以其自有的坐落于长春市南关区吉顺街、产权证号为长房权字第25098**号、建筑面积为1899.36平方米的营业用房为其中200万元的借款提供担保，并办理了抵押登记手续。2000年11月2日，答辩人与长春建工集团总公司及包括被答辩人长春市新型房地产开发总公司在内的十二家下属公司签署了《偿还贷款协议书》及承诺书，根据该协议，长春市新型房地产开发总公司以上述抵押资产抵偿债务600万元。协议签署后，答辩人与长春市新型房地产开发总公司办理了交接手续，并签署了《接收实物资产装款、况表》，明确载明接收的实物资产为坐落于长春市南关区吉顺街351号、建筑面积为1899.36平方米、产权证号为长房权字第25098**号的办公楼。
2012年1月30日，答辩人通过长春产权交易中心，已挂牌的方式，公开转让新型房地产公司抵债协议项下资产的交付请求权及其附属权利，被答辩人曲云武最终竟得相关权利并签署转让协议，其中《瑕疵说明》第二条中对于面积存在瑕疵、新型房地产公司擅自销售部分面积、以及产权办理存在的风险已经明确告知，第八条中明确约定“房产土地的物理现状以竞买人自行查看为准”，第十一条约定“竞买人参与竞买即视为对上述瑕疵及约定的认可，一经成交确认，我司不因公开处置标的的瑕疵及可能存在的瑕疵承担任何责任”。根据上述约定，答辩人已经尽到了合理的提示及告知义务，且被答辩人曲云武也予以认可。同时，答辩人在2014年，已经协调中国建设银行股份有限公司吉林省分行，出具了抵押解除手续。因此，被答辩人曲云武要求答辩人承担协助过户义务没有依据。
2、本案诉讼费用不应由答辩人承担。根据《偿还贷款协议书》的约定，如果新型房地产公司未能按照要求办理土地使用权、房屋所有权等的变更手续，由此发生的实现债权的费用包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师代理费等由新型房地产公司承担，且答辩人已经尽到了合理的提示及协助义务，因此，本案诉讼费用不应由答辩人承担。
综上，请求法院驳回曲云武的诉讼请求。
第三人程强、李秀珍述称：原告请求法院依法判令第三人返还占有房屋并赔偿逾期支付的租金无事实依据，因为涉案房屋丘地号为3-46/504-1-1，而第三人在第一被告新型房地产公司处购买的101、102、103号房屋丘地号为3-45/504-1，很明显不是一处房屋，众所周知，房屋坐落的丘地号是惟一的且永远不会变更，即使地上物分割，丘地号也是相同的，换言之同一房产不可能出现两个丘地号，故原告对第三人的诉求无事实根据和法律依据，应当依法驳回原告对第三人的诉讼请求。
经审理查明：1995年11月21日，被告长春新型房地产开发总公司将所有权登记在该公司名下的位于长春市南关区吉顺街351号，建筑面1899.36平方米的办公楼抵押给中国建设银行股份有限公司长春城建支行（以下简称“建行”）为其贷款提供担保。1999年12月15日，建行与信达吉林省分公司签订《债权转让协议》，将被告新型房地产公司的债权及担保转让给被告信达吉林省分公司。2000年11月2日新型房地产公司以其抵押的吉顺街办公楼及所占土地建筑面积1800平方米房屋，所有权证号2509894房地产为长春建工集团整体偿债，抵债金额为600万元，并与信达吉林省分公司签订了《偿还贷款协议书》。2012年12月4日，被告信达吉林省分公司与吉林省长春市产权交易中心签订《金融资产挂牌交易委托合同》，委托吉林省长春市产权交易中心拍卖长春建工集团总公司及12家下属公司签订的《偿还贷款协议书》，交易标的为《偿还贷款协议书》第四条第（二）款的第二项及其附件《长春建工集团下属企业同意用所有资产抵偿债务的承诺书》第4项涉及的物权交付请求权及其附属权利、权益，该项权益资产对应办公楼建筑面积1899.36平方米。该《金融资产挂牌交易委托合同》第三条约定：对交易标的的来源、瑕疵和风险以《资产状况及瑕疵声明》为准。《资产状况及瑕疵声明》第二项内容：抵债房产面积瑕疵，该项权益资产对应办公楼建筑面积1899.36平方米，其中111.97平方米（合同记载面积）在抵债之后被债务人出售，买受人为个人，因此实际控制面积管理的面积与抵债协议不符；予抵押登记的他项权利证面积也不相符。这种情况下买受人应自行承担与抵债协议中的房产面积差异，同时承担由于与房产实际面积不符而造成无法办理产权更名的风险。第十一条内容：竞买人参与竞买即视为对上述瑕疵及约定的认可，一经成交确认，我公司不因公开处置标的物的瑕疵或可能存在的瑕疵承担任何责任。2013年6月10日，原告曲云武在吉林长春产权交易中心举行的新型房地产公司抵债协议项下部分物权交付请求权及其附属权利、权益转让项目的动态报价会上，竞买成功取得上述抵债资产，2013年6月13日，原告与被告信达吉林省分公司签订了上述债权及对应的长春市南关区吉顺街351号办公楼《买卖合同》，2013年6月24日，原告支付了全部价款计人民币695万元。
再查明，本案第三人程强与李秀珍系夫妻关系。2005年12月18日，第三人程强与被告新型房地产公司签订《房屋销售合同》，购买了位于吉顺街1号1层101号、102号、103号房屋。2016年1月22日，李秀珍分别办理了吉顺街1号101号房（建筑面积44.97平方米，丘地号3-45/504-1101）长房权字第2016012201**号房权证，吉顺街1号102号房（建筑面积32.13平方米，丘地号3-45/504-1102）长房权字第2016012201**号房权证，吉顺街1号103号房（建筑面积36.23平方米，丘地号3-45/504-1103）长房权字第2016012201**号房权证，此三套房屋面积共113.33平方米。
另查明，被告长春新型房地产开发总公司已于2013年11月12日被工商部门吊销营业执照。
本院认为：原告曲云武通过竞买的方式与被告信达吉林省分公司签订了《买卖合同》，该合同为当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性、禁止性规定，合法有效，本院依法予以确认。长春新型房地产开发总公司在1995年11月21日抵押给中国建设银行股份有限公司长春城建支行办公楼建筑面积1899.36平方米，在2000年11月2日以新型房地产公司抵押的吉顺街办公楼及所占土地建筑面积1800平方米为长春建工集团整体偿债，其缺少的面积为第三人购买的101、102、103室房屋部分。信达吉林省分公司取得从建行转让的被告新型房地产开发总公司的债权，与建行签订《债权转让协议》、与长春建工集团总公司及十二家下属公司签订《偿还贷款协议书》后，均未对缺少的抵押面积主张过权利，且在2012年12月4日与吉林省长春市产权交易中心签订《金融资产挂牌交易委托合同》时第三人占有争议办公楼的101、102、103室的情况下，以《资产状况及瑕疵声明》明示“抵债房产面积瑕疵，该项权益资产对应办公楼建筑面积1899.36平方米，其中111.97平方米（合同记载面积）在抵债之后被债务人出售，买受人为个人，因此实际控制面积管理的面积与抵债协议不符”，其行为是对缺少了部分抵押面积的1800平方米的认可；同时约定“竞买人参与竞买即视为对上述瑕疵及约定的认可”。原告参与竞买即视为对上述瑕疵及约定的认可，且第三人在庭审中提供证据证明从被告长春新型房地产开发总公司所购买的房屋已经取得产权证照，其购买三套房屋共计113.33平方米面积应从长春新型房地产开发总公司办公楼建筑面积1899.36平方米中扣除，故原告竞买房屋实际面积为1786.03平方米。在《买卖合同》签订后，原告依约支付了全部价款，被告信达吉林省分公司已将出卖的房屋交付给原告。被告信达吉林省分公司作为出卖人，有义务按照合同的约定将出卖的房屋所有权协助变更登记至原告名下。被告信达吉林省分公司在出卖诉争房屋时，已在资产状况及瑕疵声明中说明了诉争房屋登记在被告长春新型房地产开发总公司名下的事实，同时说明买受人可以向被告长春新型房地产开发总公司主张物权交付权及附属权利，该声明作为《买卖合同》的组成部分，应视为被告信达吉林省分公司将诉争房屋所有权变更登记的请求权利一并转让给原告，原告有权利要求被告长春新型房地产开发总公司将诉争房屋进行所有权变更登记，以完成原告对诉争房屋享有完全物权的权利，故对被告中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司、长春新型房地产开发总公司的抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条及《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司、长春新型房地产开发总公司于本判决生效后即协助原告曲云武将位于长春市南关区吉顺街351号、建筑面积1786.03平方米办公楼的房屋（产权证号：长房权字25098**号，丘地号：3-46/504-1-1）所有权变更登记至原告曲云武名下；
二、驳回原告曲云武的其他诉讼请求。
案件受理费53800元，由二被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 赵 伟
代理审判员 赵金龙
人民陪审员 于静萍
二〇一六年四月二十七日
书 记 员 杨相力