安徽省来安县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1122民初192号原告：谷晓尖，男1980年3月20日生，汉族，无业，住浙江省永嘉县。委托代理人：谢银英，浙江中辛律师事务所律师。被告:戚裕勇，1962年9月10日生，汉族，事业单位职工，住安徽省来安县。被告：袁德琴，1964年9月10日生，汉族，个体户，住安徽省来安县。上述二被告共同委托代理人：范玉夫，安徽永阳律师事务所律师。上述二被告共同委托代理人：刘凤祥，安徽永阳律师事务所律师。原告谷晓尖与被告戚裕勇、袁德琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理。依法由代理审判员付春燕适用简易程序进行审理，因案情复杂,本案依法转为普通程序组成合议庭进行审理，于2016年1月22日、6月15日两次公开开庭进行了审理，原告谷晓尖及其委托代理人谢银英，被告戚裕勇、袁德琴及其共同委托代理人范玉夫、刘凤祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谷晓尖诉称：戚裕勇与袁德琴是夫妻关系。201５年2月，其到来安县雷官镇寻找店面经营超市，而戚裕勇、袁德琴欲出租位于雷官镇小康东路１５号房屋。３月１３日，其与戚裕勇、袁德琴达成协议并订立房屋租赁合同（草合同），其中合同第一条约定：甲方出租给乙方的房屋位于来安县雷官镇小康东路１５号门面房３间，一层约３５０m2，新建二楼及上面全部租给乙方使用；甲方需要把现有房屋按照乙方要求进行改造，即后院全部盖好等等。合同签订时，其支付租房定金６００００元。房屋改建后，于2015年6月25日双方签订正式的房屋租赁合同，房屋租赁合同内容基本同草合同。合同签订后，其支付房屋租金40000元。之后其购买装修材料，聘请工人，对承租的房屋进行装修，同时购买经营业超市的相关设施。在装修的过程中，房屋的墙被他人破坏，其询问袁德琴房屋有没有违章建筑问题，袁德琴称若是违章早就被拆了，戚裕勇则让其继续装修、投资，并称有什么损失由出租方负责。同年7月10日，戚裕勇、袁德琴收到雷官镇人民政府《行政处罚事先告知书》限期十日内自行拆除，其方得知承租的房屋涉及违章建筑，此时其已投资20多万元，其多次与戚裕勇、袁德琴协商，两被告承诺三个月内补办房屋建造审批手续，而至今未解决违章之事，导致房屋租赁合同无法履行，致使合同目的不能实现，并造成重大经济损失，故起诉要求解除双方于2015年6月25日签订的房屋租赁合同；依法判令戚裕勇、袁德琴返还房屋租金100000元和赔偿经济损失199000元，并承担本案的诉讼费用。庭审中，变更第二项诉讼请求，要求判令戚裕勇、袁德琴返还房屋租金100000元和赔偿经济损失189840元（其中利息30000元、装修吊顶15000元、装修瓦工工资31268元、木工板9502元、槽板4070元、货架、电脑损失70000元、2015年2月起至今来回差旅费、误工费30000元）。戚裕勇、袁德琴在庭审中辩称：双方签订的房屋租赁合同是事实，对合同的效力应予以认可；谷晓尖称承租房屋是违建没有事实和法律依据；诉状中部分陈述没有事实依据；到目前为止，谷晓尖始终掌握着租赁房屋的钥匙。经审理查明：戚裕勇与袁德琴系夫妻关系，在来安县雷官镇小康东路15号自建二层三上三下楼房（朝向座南朝北），2001年12月25日，来安县土地房产管理局向戚裕勇颁发房屋所有权证，产权证号：来安县房权证雷官镇字第号，房屋建筑面积为240.4０m2。2015年2月，谷晓尖欲在雷官镇经营超市。同年3月13日，谷晓尖作为乙方与甲方戚裕勇、袁德琴初步达成房屋租赁协议，并草拟了房屋租赁合同，合同约定：甲方出租给乙方的房屋位于滁州市来安县雷官镇小康东路15号门面房3间，一层面积约为350平方米，新建二楼全部租给乙方使用；甲方需要把现有房屋按照乙方要求进行改造，即后院全部盖好、墙砌好并粉刷好、楼下做好地砖、墙改梁、安装好玻璃门和两个橱窗，做好下水管道、接好三相电；甲方房屋改造结束后乙方与甲方正式签订合同，甲方让二个月时间给乙方装修并试营业（甲方须在本年7月1日之前将房屋交给乙方）；内部装修以及水电设施等全部由乙方自己安排解决，合同期满乙方所装修的各种费用与甲方无关。另外，乙方需保证甲方在二楼自己范围内生活自由方便，但甲方也要自觉使用，不得随便带人入内；租赁期限、用途：该房屋租赁期共15年，具体时间以正签合同为准，乙方用于做百货超市；租金及支付方式：房屋租金按照三个阶段划分，前三年每年捌万元（共24万元），中三年每年玖万元（共27万元），后九年每年拾万元（共90万元），共计人民币141万元；租金支付方式：首付二年租金16万元，草签合同时乙方预付给甲方租房订金6万元，乙方在正式开业（三日前）需再付甲方租金4万元，2016年春节正月十五前付6万元（合计16万元），接下来乙方在第二年结束时续交第三年租金（每年7月1日），以后每年按照合同所订金额一年一交。租金必须以现金方式交给甲方以甲方实际收到为准，甲方出据有效手续，乙方不得以任何方式进行抵扣。合同的变更、解除与终止：双方可以协商变更或终止本合同；房屋租赁期间，乙方未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋，甲方有权解除合同，收回出租合同房屋；租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满1个月前书面通知甲方。合同还对房屋租赁期间相关费用及税金、房屋的转让与转租、甲、乙方违约责任、免责条件进行了初步约定。甲方戚裕勇、袁德琴、乙方谷晓尖在初步达成的房屋租赁合同上签字。同日，谷晓尖按约定交付给戚裕勇租房订金60000元，戚裕勇出具收条一份。房屋租赁合同（草合同）签订后，戚裕勇、袁德琴即按谷晓尖的要求对小康东路15号的门面房及后院进行改造，将一层的三间门面房之间的隔墙打通相连，后院的平房拆除后改造成二层三上三下楼房外加隔热层，后院新建的一楼与原三间门面房连成一体，原二楼的露台将新建的二楼与原楼上三间房屋相连接，戚裕勇、袁德琴于2015年6月25日将改造过的房屋交付给谷晓尖。房屋交付的当日，谷晓尖作为甲方与乙方戚裕勇、袁德琴签订正式的房屋租赁合同，合同中详细约定租赁期限、用途：该房屋租赁期共15年，具体时间从2015年9月1日至2030年8月30日，乙方用于做百货超市；租金及支付方式：房屋租金按照三个阶段划分，前面三年（2015年9月1日至2018年8月30日）每年捌万元（共计24万元），中三年（2018年9月1日至2021年8月30日）每年玖万元（共27万元），后九年每年拾万元（共90万元），合计人民币141万元；租金支付方式：首付二年租金16万元，草签合同时乙方预付给甲方租房订金6万元，乙方在正式开业前需再付甲方租金4万元，2016年春节正月十五前付6万元（合计16万元），接下来乙方在第二年结束时（2017年8月30日）续交第三年租金（每年9月1日），以后每年按照合同所订金额一年一交。租金必须以现金方式交给甲方以甲方实际收到为准，甲方出据有效手续，乙方不得以任何方式进行抵扣。该合同中其它约定同草签合同相同。订立合同时，谷晓尖又交付房屋租金40000元，戚裕勇向谷晓尖出具收条一份。2015年6月28日，谷晓尖对戚裕勇、袁德琴交付的房屋进行装修。同年7月10日，来安县雷官镇人民政府出具行政处罚事先告知书，告知对袁德琴于2015年5-6月在小康东路15号进行的建设行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》相关规定，拟作出限期十日内自行拆除的行政处罚。谷晓尖得知后停止装修施工。2016年3月8日，来安县城乡规划建设局作出来建罚字第[2015]第03号建设行政处罚决定书，决定书载明：经查明，袁德琴于2015年3月在未取得雷官镇政府批准的情况下，擅自在雷官镇小康街15号自家院内进行房屋改扩建的行为，违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定；依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，决定给予你限期30日内自行拆除的行政处罚。上述事实，有原、被告陈述及谷晓尖提供的身份证复印件，2015年6月25日签订的房屋租赁合同原件、2015年3月13日签订的房屋租赁合同复印件一份、租金收条原件，行政处罚事先告知书复印件，收据，瓦工费用清单；戚裕勇、袁德琴提供的房屋产权证；本院调取的来安县城乡规划建设局出具的来建建罚字第[2015]第03号建设行政处罚决定书等证据在卷佐证。本院认为：根据原、被告的诉辩主张及庭审中各方当事人和代理人举证、质证、辩论意见，本案的争议焦点是：谷晓尖的诉讼请求是否应当支持。针对争议焦点，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，戚裕勇、袁德琴在未取得雷官镇政府批准的情况下，即按谷晓尖的要求在自家院内进行房屋改扩建，将三间门面房和改建后的房屋一并出租给谷晓尖用于经营超市，事后也未取得建设工程规划许可证。2016年3月8日，来安县城乡规划建设局作出来建设行政处罚决定书，要求袁德琴限期30日内自行拆除改扩建的房屋，导致谷晓尖租赁房屋用于经营超市的目的不能实现，其要求解除合同和返还房租100000元的诉讼请求，本院予以支持。谷晓尖主张利息损失，谷晓尖与戚裕勇、袁德琴签订的房屋租赁合同解除，被告戚裕勇、袁德琴理应自收到房屋租金之日起赔偿谷晓尖的利息损失，利率按银行同类贷款利率计算。谷晓尖主张差旅费、误工费损失于法无据，本院不予支持。货架、电脑损失70000元，因谷晓尖未提供证据加以证明，不予支持。装修瓦工工资、装修吊顶、木工板、槽板费用，因谷晓尖所提供的证据不足以证明其主张，本院不予支持，其可另行起诉。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：一、解除原告谷晓尖与被告戚裕勇、袁德琴于2015年6月25日签订的房屋租赁合同；二、被告戚裕勇、袁德琴返还原告谷晓尖房屋租赁费100000元及利息（其中本金60000元，自2015年3月13日起，按银行同期贷款利率计算利息；本金40000元，自2015年6月25日起，按银行同期贷款利率计算利息），利随本清；三、驳回原告谷晓尖的其他诉讼请求。（上述款项汇至：收款单位来安县人民法院，开户行来安农村商业银行新河支行，账号20000350242210300000018）如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5647.60元，由原告谷晓尖负担2647.60元，被告戚裕勇、袁德琴负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  林如江代理审判员  付春燕人民陪审员  徐雪玲二〇一六年六月二十四日代理书记员  孙 凌附判决适用的相关法律法条：《中华人民共和国合同法》第二条第一款本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对利己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。