云南省曲靖市麒麟区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）麒民初字第1185号
原告（反诉被告）吴上飞，男。
委托代理人蒋礼斌，云南兴磊律师事务所律师。（特别授权）
被告（反诉原告）陈秋权，男。
委托代理人桂三龙，男。（特别授权）
原告吴上飞诉被告陈秋权房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月5日受理后，被告陈秋权提出反诉，本院依法组成合议庭，于2014年6月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴上飞及其委托代理人蒋礼斌，被告（反诉原告）陈秋权及委托代理人桂三龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年10月11日，被告租用原告所有的位于麒麟区胜峰小区X号第二间铺面的二楼、三楼的部分房间开设餐馆，租期为三年自2010年10月11日至2013年10月11日。租期届满后，被告未找原告协商续租事宜，原告主动找到被告询问，被告表示愿意继续租用原告的房屋，但双方因租金、租期等问题未达成协议。2013年10月14日，被告将自己的物品堆放在原告的房屋内就离开了，原告多次请求园林社区二村村委会、寥廓派出所胜峰辖区的工作人员打电话给被告，要求其将自己的物品搬离，但被告一直未将自己的物品搬离房屋。原告又向被告的住址发函，要求其来协商租房事宜，被告也未回应。后原告将房屋出租给杨昌菊。2014年3月26日杨昌菊开业时，被告带人砸毁杨昌菊屋内的物品，致使杨昌菊无法正常经营，原告前去劝阻时被被告打伤。杨昌菊解除了与原告的房屋租赁合同，原告赔偿杨昌菊损失17340元。为维护原告的合法权益，现请求人民法院依法判令被告陈秋权将自己的物品搬出原告的房屋，排除妨碍原告出租房屋的行为；并赔偿原告损失47737.08元及承担诉讼费。
被告辩称及反诉称，原告的诉请不是事实。我是根据双方签订的《房屋出租协议》中所约定的内容来行使权利的，不存在妨害的事实。相反是原告违约在先，侵犯了我的财产权益，应由其承担完全责任。2009年10月11日我支付3万元转让费承租了原告自家的房屋经营餐馆，口头约定房租为每年21600元。2010年11月6日原、被告双方签订3年的《房屋出租协议》，协议对双方的权利义务作了约定。按照合同的约定，原告有七次违约行为，具体表现为：第一、原告违背转让时的口头协议，多收转让费。2009年10月11日原告把其自己的餐馆以30000元的价格转让给我，包含餐馆内的物品。我去接手餐馆的时候，原告多收了我700元的转让费。第二、原告违背口头协议，乱涨房租。2009年10月11日，双方已经将房租协商为21600元，2010年10月11日时原告将房租上涨为26600�。第三、原告乱涨电费。原告擅自将电费涨价为1.15元／度，并且擅自切断电源。第四、原告违背协议约定阻止被告转让餐馆。2013年6月我与他人协商好将餐馆以100600元的价格转让他人，但原告违约不配合我与他人谈房租，造成我巨大的经济损失。第五、原告缩小房屋使用空间，抬高房租，变相赶被告退房，侵犯被告对房屋的续租权。2013年10月10日原告突然通知被告将房租涨至40600元一年，将厨房、碳房收回，变相的赶被告退房。第六、2013年10月12日早上，原告强行锁了餐馆门，侵犯我对房屋的续租权。第七、在纠纷还没有解决的情况下，原告将房屋出租给杨昌菊开小吃店，侵犯我对房屋的续租权。除了七次违约行为外，原告还侵犯我的财产权。2014年3月下旬，我路过餐馆发现杨昌菊在装修我的餐馆，餐馆内属于我的所有物品和三楼卧室的私人物品均被原告搬走了。因�，在履行协议期间，我没有欠原告房租，我已按约定履行了全部合同义务，相反是原告侵犯了我的优先承租权、财产权，为维护我的合法权益，我要求法院驳回原告的诉讼请求；判令原告退还我的餐馆转让费30000元，并支付资金占用期间的利息27000元；支付违约金100000元；赔偿营业损失100500元；退还押金300元；判令原告归还我餐馆里的所有财物；承担本案反诉费用。
针对被告反诉，原告辩称，餐馆是我转让给被告的，我也收过被告30000元的转让费和300元的押金。2009年餐馆的房租为21600元，2010年的房租为26600元。电费是国家统一涨价的。2013年6月份被告要转让房屋，对于其剩余的半年时间他可以转让，差价如何补是他们自己的事情，但合同到期后的租金还不能谈。并且我叫被告来协商房租事宜，被告不来，因此，我并没有违约，不应承担被告所诉的违约金和赔偿金。
原告针对其本诉诉讼请求向本院提交如下证据：
1、原告身份证复印件一份，证明原告的主体资格。2、房屋所有权原件二本，证明曲靖市胜峰小区西北二村X号房屋系原告所有。3、房屋出租协议一份，证明原、被告双方曾就曲靖市胜峰小区西北二村X号房屋达成房屋出租协议的事实，约定每年租金为26600元，租期为三年，即自2010年10月11日至2013年10月11日止。4、曲靖市珠江源公证处公证书一份，证明原告2013年10月22日以国内标准快递邮件的方式向被告寄送了《通知》，通知其前来协商房屋租赁事宜。5、照片二张，证明原告于2013年10月15日曾在门上张贴通知，要求被告于10月12日至11月12日止来协商房屋租赁事宜。6、房屋出租协议一份，证明原告于2014年3月16日与杨昌菊达成房屋出租协议的事实。7、收据一份，证明原告收取杨昌菊房租40800元的事实。8、保证书一份，证明杨昌菊对出租房屋进行装修时，被告威胁杨昌菊，原告曾保证不让杨昌菊的人身和财产造成损失。9、证明一份，证明被告砸毁杨昌菊店面时，原告曾向胜峰社区综治办反映的事实。10、照片12张，证明被告砸毁杨昌菊店面的现场情况。11、欠条、收条各一份，证明被告砸毁杨昌菊店面后，导致杨昌菊无法经营，原告与杨昌菊解除《房屋租赁协议》，原告退回杨昌菊房屋租金40800元、押金1000元，并赔偿杨昌菊损失17340元。12、曲靖市第一人民医院疾病证明书、出院通知书、住院医疗收费收据各一份、门诊收费收据3份，证明被告砸毁杨昌菊店面时，原告去劝阻被致伤，用去医疗费3756.73元的事实。
经质证，被告对证据1、2、3、9、10无异议。对证据4认为该份通知没有收到，只是经过铺面时看到原告贴出限令陈秋权一个月搬出房子的事实。对证据5认为其没有看到过，不清楚怎�回事。对证据6认为该协议是原告与杨昌菊之间的事情，其不清楚。对证据7对于杨昌菊与原告收房租的事实我不清楚，只是听杨昌菊说过已经租了该房屋。对证据8认为听杨昌菊说过有这回事情，与我无关。对证据11认为是原告与杨昌菊之间的事情，与其无关。对证据12认为其没有打过原告，不应承担赔偿责任。
本院认为，被告对证据1、2、3、9、10无异议，本院予以确认。证据4与证据5能够形成证据锁链，且被告认可其看见门上张贴过通知，故该证据本院予以确认。证据6、7、8、11、12与本案无关联性，本院不予采信。
被告针对其答辩及反诉主张向本院提交如下证据：
1、房屋出租协议一份，证明原、被告曾就租房达成协议的事实。2、转让费收据一份，证明原告收过被告30000元转让费的事实。
经质证，原告对证据1、2无异议，该证据本院予以确认。
根据原、被告双�当事人的申请，本院依职权向曲靖市公安局麒麟分局寥廓派出所调取如下证据：
1、曲靖市公安局麒麟分局现场治安调解协议书一份，内容为：陈秋权与吴上飞的出租房屋合同的纠纷建议去法院起诉；杨昌菊店里的损失，砸坏的物品由房东吴上飞处理。2、询问陈秋权的笔录一份，内容为：2014年3月26日14时，我来到我以前开馆子的地方，见在别人开着我们很气愤，我们就上去把店里的一些东西砸了，我砸了一个凳子，弄翻了一张桌子。吴上飞是怎么受伤的我不清楚，我们没有打过他。现在她开店的这个地方吴上飞以前将这个店转让给我，我和吴上飞还有纠纷没有解决，现在我不让别人开业，并且我还有些家具、碗筷、衣服、首饰等物品在房子里。
经质证，原告对证据1无异议，对证据2有意见，认为被告打过他，桌子不是被告所说的只砸坏1张，而是3张。并且房屋里�有衣服和家具，没有首饰。被告对证据1、2无异议。本院认为，证据1、2能够客观的反映双方曾就租房发生纠纷，上述证据客观真实，本院予以采信。
根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：
原告吴上飞在曲靖市胜峰小区西北二村X号有住房一套。2009年10月11日原告将自己所开餐馆以30000元的价格转让给被告，口头约定房租为21600元。2010年11月6日原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋出租协议》，约定：一、甲方的房屋一层、二层和三层两间，每年房租为26600元，租期为三年（即2010年10月11日至2013年10月11日止），三年期满后可根据周围的房费随行就市增减，在同等条件下，优先考虑出租给乙方。二、付款方式：每年10月11日付款，每年一次性付清房租，水电费单独给付。……四、在合同期内，若乙方经营不善无法经营而需要转让时，甲方不得干预；若有干预，乙方的一切损失由甲方负责赔偿。……若有一方违反协议，违约方赔付对方10万元违约金。五、合同期内，乙方交给甲方押金300元，若乙方期满后不修补损坏的财产，甲方将不予退赔押金。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋及相关物品，被告依约向原告交付了房屋租金及其他相关费用。合同到期后，原被告双方未续订合同，被告也未向原告交付租赁物。2014年3月16日，原告与杨昌菊签订房屋出租协议，将房屋的一层前面铺面、二楼后面两间出租给杨昌菊，房租为每年20400元。2014年3月26日，原、被告双方因房屋租赁发生纠纷协商无果后，原告于2014年5月5日向本院提起诉讼。
审理中，本院于2014年8月14日组织双方当事人对承租房内的现有物品进行了勘验，制作了勘验笔录。双方当事人对该勘验笔录所载内容予以认可并签名捺印。
本院认为，房屋租赁�同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。本案中，原、被告签订的《房屋出租协议》，系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。2013年10月11日，合同期限届满，原被告双方并未续签合同，被告应于合同期满后向原告返还租赁物即房屋。原告的请求实际应为要求被告返还租赁物，不影响其对房屋的使用，被告负有返还租赁物的义务，即将其堆放在房屋内的物品搬走，将房屋返还给原告。原告诉请要求被告将自己的物品搬出房屋与被告反诉要求原告归还餐馆内物品的诉讼请求，本院予以支持；被告在审理过程中对双方在合同期限届满时租赁房屋内的物品的现状并未向本院提交相关证据，对超出本院2014年8月14日所做的现场勘验笔录的物品，本院不予支持。被告在租赁期限�满后未及时将属于自己的物品搬离承租的房屋，其理应向原告支付该期间产生的房屋使用费，但原告在该期间内未及时行使自己的权利并擅自将属于被告的物品进行搬动后将该房屋出租给杨昌菊，最终导致本案的发生，对此双方当事人均有过错，且在此期间被告并未对该房屋实际进行经营使用，故原告要求被告支付房屋租金26600元的请求本院予以支持13300元（26600÷2=13300）。原告要求被告赔偿其已赔偿杨昌菊的17340元的诉请无事实及法律依据，本院不予支持。关于诉请的要求被告支付医疗费3756.73元的诉请与本案不是同一法律关系，本案不作处理，其可另案主张权利。
被告反诉要求原告退还转让费30000元的诉讼请求，因该30000元转让费实质上是原、被告双方于2009年10月11日租赁合同中对餐馆内物品价值的确定，且合同现已履行完毕，故原告所诉请的要求退还转让费30000元及资金占用利息27000元无事实及法律依据，本院不予支持。关于被告主张的原告违约多收转让费、阻止被告转让餐馆、缩小房屋使用空间、侵犯续租权的违约行为，因被告未提供相关证据予以证实，且被告主张的原告乱涨房租以及乱涨电费的违约行为，因该行为符合双方所签的《房屋出租协议》的约定，故对于被告要求原告支付违约金100000元的请求，本院不予支持。同时双方签订的租赁合同约定，原告收取押金300元，原告理应在与被告结清相关手续后按合同约定将收取的押金300元予以返还。被告对其主张的营业损失100500元未提供相关证据予以证实，故本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、由被告陈秋权于判决生效后十五日内将堆放于曲靖市胜峰小区西北二村X号内的物品搬离（物品的种类、数量按双方签字认可的勘验笔录为准）。
二、由被告陈秋权于判决生效十五日内向原告吴上飞支付房屋使用费13300元。
三、由原告吴上飞于判决生效十五日内返还被告陈秋权押金300元。
四、驳回原告吴上飞的其他诉讼请求。
五、驳回被告陈秋权的其他反诉诉讼请求。
本诉案件受理费993元（原告吴上飞预交），由原告吴上飞承担。反诉案件受理费2584元（被告陈秋权预交），由被告陈秋权承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为两年。
审 判 长 龚占金
代理审判员 曹琪梅
人民陪审员 赵云富
二〇一四年十月二十三日
书 记 员 李梦琳