上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三（民）初字第2401号
原告恽杰，女。
委托代理人王安，上海红辉律师事务所律师。
被告法姬娜科技（上海）有限公司。
法定代表人刘光媚，总经理。
委托代理人钟楠，上海东申律师事务所律师。
原告恽杰诉被告法姬娜科技（上海）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月17日立案受理后，依法由代理审判员金艳独任审判。本案于2015年8月6日第一次公开开庭进行了审理，原告恽杰及其委托代理人王安、被告委托代理人钟楠到庭参加诉讼。因案情复杂，本案于2015年9月17日依法转为普通程序进行审理。本案于2015年11月11日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人王安，被告委托代理人钟楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告恽杰诉称：2015年4月9日，原告为设立公司及设立后办公场所之用，与被告签订了租赁合同，约定原告向被告承租法姬娜大厦X室，面积342.20平方米，租期从2015年6月7日至2018年6月6日，免租装修期为2015年4月12日至2015年6月6日，房屋用途为办公、经营。同时原告依约向被告预付了三个月租金人民币59，328.93元及履约保证金39，552.62元。租赁合同签订后，因原告在签订合同前告知被告需在租赁场所注册公司经营，被告主动提出愿意代办公司设立事宜，但过了一个多月，被告始终以各种理由搪塞。原告自行至工商行政机关询问新公司设立事宜，被告知由于该租赁房屋的土地性质问题，无法在该地址上注册设立新公司，同时被告也不能将该租赁房屋作为商业物业出租经营使用。故原告于2015年6月5日向被告出具《解除租赁合同通知书》，解除了租赁合同，并要求被告返还预收款项，并赔偿原告损失。但至今未获得被告任何答复。为维护原告的合法权益，原告起诉至法院请求判令：1、解除原、被告双方签订的《租赁合同》；2、被告返还原告预付的租金59，328.93元及履约保证金39，552.62元；3、被告支付逾期返还租金及履约保证金的滞纳金（以98，881.55元为本金，自合同解除之日起计算至被告实际返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算）；4、被告支付原告违约金（自2015年4月12日起算至租赁合同解除之日止，按照每日1，000元计算）；5、被告赔偿原告经济损失10，000元。本案受理费由被告承担。
被告法姬娜科技（上海）有限公司辩称：如果原告坚持要求解除合同，被告表示同意，被告确认双方的合同于2015年8月6日解除。但是原告系违约，应当按照合同约定承担违约责任，并将房屋归还被告。不同意其他的诉讼请求。被告不存在违约行为，原告租赁系争房屋以个人名义从事办公、展示用途，系争房屋能满足原告的使用要求，可以办理营业执照，不存在原告所述的不能办理营业执照的情况，原、被告签订合同时表示用于办公经营，而原告需要开办餐饮，可能会遇到问题，但是按照合同，办理办公用途的营业执照没有问题。另被告因本案租赁合同而向案外人支付了相当于两个月租金的佣金，希望在本案中予以抵扣。
经开庭审理查明：位于上海市青浦区徐泾镇某号房屋权利人为被告，土地用途为工业用地，建筑面积共30，427.72平方米。本案系争房屋为上述房屋中的A座101室。
2015年4月9日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定乙方系从事办公、展示等开发的企业，乙方向甲方租赁法姬娜大厦X室，建筑面积342.20平方米，作为乙方项目研发、办公、经营场所。租期自2015年6月7日至2018年6月6日，装修期自2015年4月12日至2015年6月6日，此期间无需支付租金和物业管理费。租金为每天每平方米1.90元，租金每三个月支付一次，支付时间为每三个月的首日前五天内支付。本合同生效后十日内，乙方应支付给甲方前三个月租金及两个月履约保证金。前三个月（2015年6月7日至2015年9月6日）的租金总计59，328.93元，履约保证金总计39，552.62元。租赁期满，乙方按照合同约定将办公楼交还甲方后，甲方验收没有损坏或违反合同其他条款的情形后，该租赁期间履约保证金由甲方全额退还乙方（不计息）。上海高正物业管理有限公司为该办公楼提供物业管理服务，乙方按季付方式向甲方支付物业管理费。甲方应于收到乙方支付的履约保证金和头三个月租金后十五天内正式向乙方开出《租户交付通知书》，将办公楼交付乙方使用。甲乙双方在租赁期满之日后的七天内正式办理办公楼的退租交接，交接时甲乙双方共同核查办公楼及其设施是否完好，如有正常损耗外的损坏必须照价赔偿。甲方有下列情况之一的，构成违约：（1）未按本合同规定的或双方另行约定的时间提供本合同第4.1条所定的办公楼……违约方应向另一方支付违约金，违约金按日计算，日违约金为1，000元人民币。如违约方违约造成另一方遭受的经济损失超过违约金的，违约方还应支付超过违约金部分的赔偿金。违约金、赔偿金最迟于违约方被通知之日起十天内偿付；违约事实于偿付当日及其之后仍在延续的，违约金、赔偿金最迟应当于当月月底以前付清。因乙方违约（包括但不限于延付租金等）导致合同提前解除，乙方自负其对承租房屋的装修等损失，乙方提前解除合同，履约保证金不予退还。因甲方违约导致合同提前解除，甲方对乙方承租房屋的损失负责赔偿。合同约定下列文件作为合同组成部分：（1）甲方提供的办公楼法姬娜大厦A座101室平面图；（2）该办公楼的房地产权证复印件；（3）乙方提供的营业执照复印件；（4）物业管理相关收费标准。甲方授权代表一栏处有案外人俞一峰的印章。
原告于2015年3月30日和4月14日共计支付被告租金59，328.93元和履约保证金39，552.62元。被告于签约当日将房屋交付原告。原告未实际对房屋进行装修添附。
另查明，2015年4月30日，原告申请企业名称预先核准。2015年6月2日，原告与案外人上海杨高工贸有限公司签订《房屋租赁协议》，约定原告租赁浦东新区Y号房屋。2015年6月11日，非客餐饮管理（上海）有限公司登记成立，登记的住所为上海市浦东新区三林路Y号M室。2015年7月10日，原告申请经营地址从上海市浦东新区三林路Y号M室变更为上海市闸北区平陆路Z号N室，2015年7月21日上海市闸北区市场监督管理局准予变更。非客餐饮管理（上海）有限公司类型为一人有限责任公司（自然人独资），法定代表人为原告，经营范围为餐饮企业管理，酒店管理、投资管理、资产管理。
以上查明的事实，由原、被告的陈述，原告提供的租赁合同银行回单、邮政快递单、营业执照、工商登记资料等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，原告表示：1、原告租赁系争房屋的目的是为了注册成立餐饮管理公司，并且在签订合同前就告知被告。签完合同当天原告丈夫曾看到系争房屋的房产证复印件，当时发现土地性质不是商业，询问被告能否办理营业执照，被告说没有问题。2015年4月14日，被告提议原告将材料交付被告，由被告办理工商登记。2015年4月20日左右，原告向被告了解情况，被告表示原告企业名称无法核准登记。2015年4月30日原告找到被告要求自行办理，被告将合同和房产证复印件等材料交给原告，原告至工商局办理，工作人员表示由于土地是工业用地无法核准登记餐饮管理咨询公司。原告将该情况告知被告，被告一直不承认无法注册公司，被告表示帮原告托关系，但是无法明确时间；2、原告认为被告交付的租赁房屋不能符合合同用途，即不能注册成立公司，为了避免损失扩大，原告于2015年6月5日书面提出解除合同，故原、被告之间的合同于2015年6月8日被告签收该解除函时解除。原告已于2015年6月11日将系争房屋的钥匙交还被告；3、原告租赁房屋后委托装修设计公司进行设计并支付了1万元设计费，被告应当赔偿该1万元损失。被告违约应当按照合同约定支付违约金。若法院认为违约金和实际损失不能同时主张，原告主张违约金。
为此原告提供了以下证据：1、2015年6月5日的《解除租赁合同通知书》和邮寄凭证，主要内容为原告在办理工商登记手续时，工商局明确告知租赁房屋所在土地为工业用地，餐饮管理公司无法注册，被告也不能将该房屋用于商业出租。原告与被告订立合同的根本目的不能实现，被告构成根本违约。原告依据合同法第九十四条行使合同解除权，被告在收到此函后三日内返还原告已付10万元款项及赔偿损失5万元。该通知书于2015年6月8日被签收。
2、2015年6月10日的书面函件和邮寄凭证，主要内容为原告早在5月8日退出房屋并同时要求被告尽快办理交接手续，2015年6月5日寄出解除租赁合同通知书，至今未收到被告任何回复。原告再次书面告知被告，原告无意占有使用该房屋，被告可以采取任何方式进入该房屋，房屋中的一切物品被告可自行处置，被告可自用也可将房屋另行租赁他人。若被告怠于行使上述权利，一切责任由被告承担。该函件于2015年6月11日被签收。
录像资料，证明于2015年6月11日将系争房屋的钥匙交还给被告方的俞一峰，被告予以接受。
录音资料，证明被告在签订合同时知晓原告要注册成立公司，被告未告知原告无法注册公司。
证人时文杰的证言，证明其参与了原、被告之间的商谈，被告表示可以办理注册登记，但未答复何时可以办理注册登记。
被告对上述证据的意见为：对证据1、2，认可快递被签收，快递凭证上收件人为俞一峰，是大楼管理人员，不是被告方人员。且该证据也无法证明该邮寄的函件即为原告提供的函件；对证据3、认可录像的真实性，但是无法确认时间；对证据4、认可录音资料中的声音为俞一峰的声音，但是俞一峰仅提供咨询意见；对证据5、证人与原告存在利害关系，不予认可。
被告认为：1、合同中并未约定原告承租房屋需要注册成立公司，被告也没有承诺为原告注册成立公司。被告已经按照合同约定向原告提供了房屋，原告也没有委托被告办理注册登记手续，系争房屋可以注册成立公司，不存在原告所述的无法注册的情况。合同签订时被告已经将房产证复印件作为合同附件交付给原告；2、原告没有合同解除权，鉴于原告在8月6日的庭审中明确表示拒绝履行合同，故被告当天确认原、被告之间的合同解除，收回房屋；3、原告违约，被告不应当承担违约金，且按照合同约定履约保证金不予退还。原告主张的滞纳金无法律和合同依据。如果法院认为被告应当承担违约责任，合同约定的违约金标准过高，请求法院予以调整。被告为证明系争房屋可以办理注册登记提供了《上海市青浦区产业项目评审准入意见》，原告对该证据真实性不予认可，且认为该文件形成于2015年6月6日。
根据庭审确认的事实，本院认为：原、被告签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同履行各自义务。原告认为其租赁系争房屋的目的是为了注册成立餐饮管理公司，被告知晓并且承诺系争房屋可以办理公司注册登记，对此被告予以否认，原、被告之间的租赁合同中并无此约定。原告是以个人名义签订合同，原告是否需要注册成立公司是自身使用需要，对此原告在签订合同前就应当主动了解相关情况尽到审慎注意义务，且是否能注册成立公司受多种因素影响，除合同另有约定外被告作为出租方仅有配合义务。被告已经按照约定将房屋交付原告，并不存在违约行为，故原告主张因合同目的无法实现而单方行使解除权的意见本院不予认可。被告认可原告提供的录像、邮寄凭证和录音，虽不认可形成时间和函件内容，但是也未提供其他证据予以反驳，故本院对原告提供的录像、录音和函件予以认可。被告认为录像中的俞一峰并非被告人员，但是原、被告签订的租赁合同中俞一峰作为被告方代表加盖印章，原告有理由相信俞一峰有权代表被告。根据录像，原告将系争房屋钥匙交还俞一峰，俞一峰当场予以接收，故原、被告之间的租赁合同已于2015年6月11日解除。被告主张原告应当支付2015年6月7日至实际腾退之日止的租金，符合合同约定，故原告应当支付2015年6月7日至2015年6月11日期间的租金，剩余租金被告理应退还。被告认为其损失超过3个月租金故未退还租金，但合同并未约定违约金或损失可以从租金中直接抵扣，故被告理应在合同解除后及时将剩余租金退还原告。被告至今未退还，原告主张按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算滞纳金，被告不认可该标准，原告也无合同或法律依据，故本院认定按照中国人民银行同期贷款利率计算滞纳金。鉴于原告违约提前解除合同，根据合同约定履约保证金不予退还，故对原告主张的返还履约保证金、支付违约金和经济损失的请求均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告恽杰与被告法姬娜科技（上海）有限公司在2015年4月9日签订的《租赁合同》于2015年6月11日解除；
被告法姬娜科技（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告恽杰租金56，032.88元；
被告法姬娜科技（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告恽杰逾期返还租金的滞纳金（以56，032.88元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年6月12日计算至实际支付之日止）；
原告恽杰的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2，272元，由原告负担985元，被告负担1，287元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 邵 霞
代理审判员 金 艳
人民陪审员 陈为因
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 赵晖晖
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履
行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。