广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇中法民四终字第155号
上诉人（原审被告）：杜水兰，女，汉族，住四会市。公民身份号码：×××0025。
上诉人（原审被告）：陈奇锋，男，汉族，住四会市。公民身份号码：×××0053。
上诉人（原审被告）：陈健宜，男，汉族，住四会市。公民身份号码：×××0010。
上述上诉人共同委托代理人：苏力，广东圣禾律师事务所律师。
上述上诉人共同委托代理人：邓增共，广东圣禾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：雷志聪，男，汉族，住四会市。公民身份号码：×××0418。
委托代理人：肖叶英，广东明瑛律师事务所律师。
上诉人杜水兰、陈奇锋、陈健宜因与被上诉人雷志聪建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服四会市人民法院（2014）肇四法民初字第1334号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2007年11月4日，雷志聪与杜水兰签订《土地使用权转让合同书》，约定杜水兰将位于四会市四连线新江镇公路边（铁岗村）占地面积为685平方米（其中分摊面积为5446平方米、实际用地面积为140.40平方米）的土地使用权转让给雷志聪，转让价格按实际用地面积每平方米1100元计算为154440元，土地转让后所发生的一切法律责任纠纷由雷志聪负责，与杜水兰无关等内容。陈奇锋、陈健宜在该合同上签名。同时，雷志聪与陈奇锋也签订了一份《土地使用权转让合同书》，约定陈奇锋将位于四会市四连线新江镇公路边（铁岗村）占地面积为550平方米（其中分摊面积为436平方米、实际用地面积为114平方米）的土地使用权转让给雷志聪，转让价格按实际用地面积每平方米1100元计算为125400元，土地转让后所发生的一切法律责任纠纷由雷志聪负责，与陈奇锋无关等内容。被告杜水兰、陈健宜在该合同上签名。签订合同后，雷志聪于当日以现金的方式支付了转让款154440元给杜水兰、支付了转让款125400元给被告陈奇锋，杜水兰、陈奇锋均立下《收据》给雷志聪，但双方没有办理土地使用权交接手续。雷志聪认为涉案土地的《宅基地建设用地批准书》［编号：四会市新江镇（区）1998年第15、16号］已超过了有效期限，明显违反了合同的约定，导致其无法使用该土地，而且，根据《中华人民共和国土地法》的相关规定，农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者用于非农业建设，双方的合同违反了法律强制性规定，为无效合同。故雷志聪向该院起诉，请求判令：1、确认双方于2007年11月4日签订的两份《土地使用权转让合同》无效；2、杜水兰、陈奇锋、陈健宜立即退还279840元购地款给雷志聪；3、本案的诉讼费由杜水兰、陈奇锋、陈健宜承担。
另查明：本案涉及的土地，是案外人陈森荣在1995年8月20日向四会市东城街道黄岗村铁岗经济合作社（原四会县大沙镇黄岗管理区铁岗经济合作社）承包作为发展经济用途。1998年9月2日，经铁岗经济合作社同意，陈森荣将上述土地转给杜水兰和陈奇锋，并办理了《宅基地建设用地批准书》（编号分别为四会市新江镇1998年第15号和第16号）。1998年9月24日，陈健宜以“陈秋荣”的名义与陈森荣签订《协议书》，确认案涉的土地是由双方投资合作的，陈森荣退出合作份额，陈健宜支付17000元给陈森荣，该土地的使用权永久属陈健宜所有。
杜水兰与陈健宜是夫妻关系，陈奇锋是杜水兰、陈健宜的儿子。
经该院向四会市国土局调查，该局复函确认陈奇锋、杜水兰已办理上述土地的用地手续（文号：四国土新字（1998）15号、四国土新字（1998）16号），未办理土地登记，土地类型为宅基地。
原审法院认为：本案是土地使用权转让纠纷，争议焦点是雷志聪与杜水兰、陈奇锋、陈健宜所签订的两份《土地使用权转让合同书》是否有效。
本案合同约定转让的土地是宅基地，土地性质是农村集体所有，《中华人民共和国农村土地承包法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设……”，杜水兰、陈奇锋将取得的宅基地转让给雷志聪违反了上述法律规定，就算两份《土地使用权转让合同书》是雷志聪与杜水兰、陈奇锋、陈健宜自愿签订的，该两份合同也属于无效合同。杜水兰、陈奇锋、陈健宜主张两份《土地使用权转让合同书》是有效合同的意见不符合上述法律规定，该院不予采信。杜水兰、陈奇锋、陈健宜认为雷志聪的起诉超过法定的二年诉讼时效，但根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”的规定，本案的两份《土地使用权转让合同书》自始没有法律约束力，因此不适用诉讼时效的规定。故此，对雷志聪要求确认上述两份《土地使用权转让合同书》无效的请求该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案双方当事人在签订合同时都没有过错，只是所签订的合同违反了法律强制性规定而无效，所以雷志聪应将宅基地交还给杜水兰、陈奇锋、陈健宜，杜水兰、陈奇锋、陈健宜应将收取的购地款279840元返还给雷志聪。又由于涉案的宅基地已被征用，杜水兰、陈奇锋、陈健宜可另行向征用地单位主张权利。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条的规定，判决：一、确认雷志聪与杜水兰、陈奇锋、陈健宜于2007年11月4日签订的两份《土地使用权转让合同书》无效。二、杜水兰、陈奇锋、陈健宜应于该判决生效之日起15日内返还购地款279840元给雷志聪。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5498元，由雷志聪负担2749元，杜水兰、陈奇锋、陈健宜负担2749元。
上诉人杜水兰、陈奇锋、陈健宜不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）一审对本案事实认定不清，适用法律错误。上诉人将宅基地转让给雷志聪并不是用于非农建设，雷志聪也没有在涉案土地上进行非农建设，两份合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反《中华人民共和国农村土地承包法》第六十三条的规定，属有效合同。（二）即使两份《土地使用权转让合同书》无效，上诉人在返还土地转让款给雷志聪的同时，雷志聪也应当返还涉案两块宅基地给上诉人，因该两块土地被征用，雷志聪应当折价补偿279840元给上诉人。故请求本院：1、撤销四会市人民法院（2012）肇四法民初字第1334号民事判决，改判驳回雷志聪的诉讼请求；2、雷志聪向杜水兰、陈奇锋、陈健宜支付土地折价补偿款279840元；3、本案诉讼费用由雷志聪承担。
被上诉人雷志聪答辩称：（一）涉案土地为宅基地，不能转让及用于非农建设，根据《广东省人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第6条、第12条的规定，转让农村宅基地或者合建房屋改变用途的合同为无效合同；（二）杜水兰、陈奇锋、陈健宜要求雷志聪支付补偿款的诉讼请求没有在一审提出，二审应当不予处理，而且雷志聪没有取得征用土地的补偿款。综上，原审认定事实清楚，应当予以维持。
上诉人杜水兰、陈奇锋、陈健宜为证实其主张，在二审中提交如下证据：1、收据一，证明杜水兰、陈奇锋、陈健宜为涉案土地颁证、填土、租赁等投入资金和支出共53650元；2、《填土方工程合约》，证明杜水兰、陈奇锋、陈健宜为涉案填土与案外人签订合同；3、收据二，证明土地原合伙人陈森荣租用土地款为79353.45元；4、《土地承包有偿使用协议书》，证明涉案土地的来源及本案的合同有效。
被上诉人对上诉人提交的证据质证意见如下：上述证据不属于新证据，证据4已经在一审中提交，证据1、2、3与本案无关，就算是上诉人支出的费用，也是在本案合同签订之前，与涉案合同效力没有任何关联。
本案经调解，双方未能达成一致意见。
本院二审经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为合同确认无效纠纷。上诉人杜水兰、陈奇锋、陈健宜要求雷志聪支付土地折价补偿款279840元属于其在二审程序中提出的诉讼请求，因雷志聪不愿意就该请求进行调解，也不同意与本案合并审理，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第328条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”的规定，本院对该项请求不予审理，杜水兰、陈奇锋、陈健宜可另行起诉。
根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见，本案二审的争议焦点是：杜水兰、陈奇锋、陈健宜三人于2007年11月4日分别以杜水兰和陈奇锋的名义与雷志聪签订的两份《土地使用权转让合同书》是否有效，杜水兰、陈奇锋、陈健宜的上诉请求应否得到支持的问题。
两份《土地使用权转让合同书》均约定将位于四会市四连线新江镇新公路边（铁岗村）的土地（《建设用地规划许可证》编号分别为“城规新字第98024号”和“城规新字第98025号”）使用权转让给雷志聪，因两块土地的性质属于宅基地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”及第三款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”的规定，宅基地与特定的身份关系相联系，其所有权属于村民集体所有，村民只有使用权，没有所有权，在未征得集体经济组织同意的前提下，不能擅自买卖或非法转让。
根据《中华人民共和国物权法》第五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”及《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第十二条“当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。但1999年1月1日《土地管理法》修订以前，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民、回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，以及1999年1月1日《土地管理法》修订以后，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的，可认定转让合同有效。”的规定，因两份《土地使用权转让合同书》约定的内容涉及农民集体所有的土地使用权的转让，而涉案合同当事人及两块宅基地使用权不符合法律规定的转让条件，原审判令两份《土地使用权转让合同书》违反法律规定而无效并无不妥，本院予以维持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，双方签订的两份合同《土地使用权转让合同书》无效后，因该两份合同取得的财产，应当予以返还，故雷志聪要求杜水兰、陈奇锋、陈健宜返还购地款合法有据，原审判决杜水兰、陈奇锋、陈健返还购地款279840元给雷志聪亦无不妥，本院予以维持。
对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。
综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理正确，依法应予维持。杜水兰、陈奇锋、陈健宜的上诉主张，理据不足，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5498元，由上诉人杜水兰、陈奇锋、陈健宜承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔日新
代理审判员 黄国涛
代理审判员 赵晓云
二〇一五年八月十一日
书 记 员 赵崇轩