连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0707民初8694号原告：徐进琴。委托诉讼代理人：王继宏，江苏四季青律师事务所律师。被告：连云港冠润商贸有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇金海路7号。法定代表人：王昊锦，董事长。被告：连云港亿润置业发展有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇金海路7号。法定代表人：王贻库，董事长。原告徐进琴与被告连云港冠润商贸有限公司（以下简称“冠润公司”）、连云港亿润置业发展有限公司（以下简称“亿润公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐进琴的委托诉讼代理人王继宏到庭参加了诉讼，被告冠润公司、亿润公司的法定代表人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐进琴向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告立即支付原告租金44295.14元（2015年租金20137.10元，2016年租金24158.04元）和违约金3233元（2015年违约金1470元、2016年违约金1763.54元）。事实和理由：2010年12月22日，原告与被告签订《赣榆商贸城商铺委托管理合同》，租赁期限自2011年1月1日至2021年12月31日止，租金按房价比例支付。原、被告履行合同前四年义务，第五年、第六年应按房价10%、12%支付租金，被告未有履行义务，构成违约，应当承担违约责任，给付拖欠租金，支付逾期违约金。现请求依法支持原告的诉讼请求。被告冠润公司、亿润公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：被告亿润公司成立于2009年9月4日，现股东为王贻库（占80%股权）、吴美秀（占20%股权）。被告冠润公司原名为连云港冠润物业服务有限公司，成立于2010年1月27日，现股东为王昊锦（占80%股权）、吴美秀（占20%股权）。王贻库与王昊锦系父子关系。被告亿润公司在连云港市开发建设“赣榆（义乌）商贸城”项目期间，被告冠润公司前期系作为该项目的物业公司，后负责项目招商和市场培育、管理。该项目在开发建设期间，两公司共同印制“赣榆（义乌）商贸城”招商手册进行营销宣传、策划。被告亿润公司在出售商铺前在其印制的宣传单上自认自持50%物业，并要求买受人在购买商铺时必须与被告冠润公司签订委托管理合同，将商铺交被告冠润公司统�经营管理。2010年9月12日，原告徐进琴与被告亿润公司签订《商品房买卖合同》，由原告徐进琴购买被告亿润公司开发的“赣榆（义乌）商贸城”A区A2-53号商铺（房屋所有权证书编号为连房权证青字第××号），房款为201739元。同日，原告徐进琴作为委托方（甲方）与被告冠润公司作为受托方（乙方）签订制式《赣榆（义乌）商贸城商铺委托管理合同》。合同第一条委托标的约定“1、标的物：位于金海路7号的赣榆义乌商贸城，所购置的商铺为A区二层53号，建筑面积为38.36平方米。2、标的用途：赣榆（义乌）商贸城为商业用房”；合同第二条委托方式约定“甲方就其拥有的赣榆（义乌）商贸城壹间商铺的经营管理权委托给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营，乙方将全面展开专业有效的经营管理，并提升被委托的商业项目的行业地位、品牌地位�市场价值”；第三条委托期限约定“1、委托期限：委托期限自赣榆（义乌）商贸城正式开业起，即2011年1月1日，止于2021年12月31日，在此之前，商铺由乙方管理。2、在委托管理期限内，本合同经甲乙双方同意方可解除”;合同第五条市场培育期租金及管理租金约定“1、委托期限内的前三年，甲方在购买商铺时，开发商已一次性兑现15%的折扣优惠，合同房价为优惠折扣后的房价。2、为了把市场搞得兴旺红火，甲方自愿同意在市场培育期的前三年放弃商铺的任何经营收益，即为免租期。商铺由乙方根据市场培育情况决定免租、减租、盈亏与甲方无关。3、第四年按《商品房买卖合同》总价支付9%的租金；第五年按《商品房买卖合同》总价支付10%的租金；第六年按《商品房买卖合同》总价支付12%的租金；第七年按《商品房买卖合同》总价支付13%的租金；�八年按《商品房买卖合同》总价支付13%的租金；第九年按《商品房买卖合同》总价支付14%的租金；第十年按《商品房买卖合同》总价支付14%的租金；第十一年按《商品房买卖合同》总价支付15%的租金。4、支付日期：第四年至第十一年按上述约定租金每年分两次支付（即每年的5月31日和11月30日前支付甲方，通过银行划汇方式支付）；第六条甲方的权利和义务第一款约定“委托期内无论乙方的经营是否盈亏，乙方均有义务按照约定的时间和标准向甲方支付租金”；第七条乙方的权利和义务第四款约定“乙方须按期足额向甲方交付租金”；第八条违约责任第三款约定“乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按逾期每日依本年度约定租金的0.2‰向甲方支付违约金”，第四款约定“甲乙双方必须遵守《赣榆义乌商贸城委托经营管理合同》，任何一方违�规定按该合同承担责任”。后原告徐进琴（买受人）与被告亿润公司（出卖人）、冠润公司（委托方）签订《补充协议》1份。协议约定，位于赣榆（义乌）商贸城A区二层53号商铺（丘号81060012-142），原《商品房买卖合同》上总房款为201739元，实测后总房款为201371元；买受人与委托方签署的《赣榆（义乌）商贸城商铺委托管理合同》上第五条市场培育期租金及管理租金约定上是按《商品房买卖合同》总价支付租金，现改为按此《补充协议》的第一条中实测后房款总房款支付。在以上协议签订后，原告徐进琴依约将商铺交付给被告冠润公司统一经营管理。后被告冠润公司仅向原告徐进琴支付了2014年12月31日之前的租金，2015年和2016年的租金至今未付，双方产生诉争。另查明，案外人张来奎等人因被告冠润公司未按约向其支付商铺租金，于2015年9月30日将被告冠润公司、被告亿润公司诉至本院，要求二被告连带支付其商铺租金，案号为（2015）赣商初字第01804号。本院经审理于2016年3月29日作出（2015）赣商初字第01804号民事判决书，认定被告冠润公司与被告亿润公司构成关联公司的人格混同，被告亿润公司应对被告冠润公司的债务承担连带清偿责任。该判决书已经发生法律效力。原告徐进琴为支持其诉讼请求，依法向本院提交了房屋所有权证书、《商品房买卖合同》及补充协议、《赣榆（义乌）商贸城商铺委托管理合同》，同时为查明案件事实，本院依法调取的（2015）赣商初字第01804号民事判决书，经开庭审查，本院对以上证据依法予以采信。根据原告的陈述及确认的证据，本院对以上事实予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将�赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告徐进琴从被告亿润公司处购买商铺，又与被告冠润公司签订商铺委托管理合同，将其购买的商铺交由被告冠润公司统一经营管理，并约定被告冠润公司从第四年起按照委托管理合同的约定向原告支付租金，因此，该委托管理合同实际上是房屋租赁合同。该房屋租赁合同系双方当事人真实的意思表示，合法有效，应受法律保护。原告徐进琴及被告冠润公司均应按照合同的约定全面履行各自的权利义务。合同约定被告冠润公司从第四年起按照委托管理合同的约定向原告支付租金，每年度租金的支付时间分为两次，即每年的5月31日和11月30日前。被告冠润公司仅向原告徐进琴支付了2014年12月31日之前的租金，2015年和2016年上半年的租金至今未付，已构成违约，应当承担违约责任。对于原告徐进琴主张的2016年下半年�租金，因根据委托管理合同的约定，2016年下半年租金的支付时间应为2016年11月30日，尚未到期，故对原告徐进琴要求被告冠润公司支付2016年下半年租金的诉讼请求，本院不予支持。委托管理合同约定的租赁期限为2011年1月1日至2021年12月31日，第五年（2015年1月1日至2015年12月31日）按照商品房买卖合同总价的10%支付租金，第六年（2016年1月1日至2016年12月31日）按照商品房买卖合同总价的12%支付，故原告徐进琴主张的2015年和2016年上半年的房屋租金应当分段计算，即2015年1月1日至2015年12月31日的租金（属于第五年度），该期间的租金应为20137.10元（201371元×10%）；2016年1月1日至2016年6月30日的租金（属于第六年度）应为12082.26元（201371元×12%÷2）。综上，原告徐进琴主张的2015年和2016年上半年的租金应为32219.36元（20137.10元＋12082.26元）。关于违约金，因合同明确约定“乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按逾期每日依本年度约定租金的0.2‰向甲方支付违约金”，故违约金亦应按合同约定分段从2015年6月1日、2015年12月1日、2016年6月1日分别计算。同时，被告亿润公司与被告冠润公司构成关联公司的人格混同，被告亿润公司应对被告冠润公司的债务承担连带清偿责任。故二被告应当自逾期之日起每日按照本年度约定租金的0.2‰支付违约金，以原告徐进琴主张的3233元为限。被告冠润公司及被告亿润公司的法定代表人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其质辩等诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。综上，对原告徐进琴要求二被告连带支付2015年度和2016年上半年租金32219.36元及违约金的诉讼请求，本院予以支持，对超出的部分，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、�一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第三条第一款、第二十条第三款、第二百一十六条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告连云港冠润商贸有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐进琴支付2015年和2016年上半年度的租金合计32219.36元及约定的违约金（其中2015年1月1日至2015年6月30日期间的违约金自2015年6月1日起计算，2015年7月1日至2015年12月31日期间的违约金自2015年12月1日计算，2016年1月1日至2016年6月30日期间的违约金自2016年6月1日起计算，均计算至实际给付之日止，每日按照委托管理合同约定的该年度租金的0.2‰计算，以3233元为限）。二、被告连云港亿润置业发展有限公司对被告连云港冠润商贸有限公司的上述债务承担连带清偿�任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费990元，减半收取495元，由被告连云港冠润商贸有限公司、连云港亿润置业发展有限公司负担（该款原告已预交，二被告应于本判决发生法律效力之日起十日内将上述费用支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  陆帆二〇一六�十月二十八日书记员  刘毅法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。（二）、《中华人民共和国公司法》第三条公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。第二十条第三款公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。第二百一十六条第（四）项关联关系，是指公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员与其直接或者间接控制的企业之间的关系，以及可能导致公司利益转移的其他关系。但是，国家控股的企业之间不仅因为同受国家控股而具有关联关系。（三）、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未给法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉�项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。