江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）熟开民初字第00181号
原告（反诉被告）朱熙高。
委托代理人肖瑛。
被告（反诉原告）沈建明。
委托代理人马雨。
原告朱熙高诉被告沈建明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月22日立案受理。在举证答辩期内，被告沈建明向本院提起反诉。本案依法由审判员王文东适用简易程序对本诉、反诉合并审理并于2014年7月16日公开开庭进行了审理。后由审判员蒋君伟适用简易程序于2014年8月18日公开开庭进行了审理。之后，本院依法组成合议庭于2014年8月29日公开开庭进行了审理。原告朱熙高的委托代理人肖瑛、被告沈建明的委托代理人马雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱熙高诉称：原、被告订立房屋租赁合同，租金约定为每年4万元，租赁期限为6年，共计人民币24万元，自承租之日起一次性付清。被告仅支付了首年租金4万元，余额未付。故诉至法院要求被告立即支付原告租金人民币20万元，诉讼费由被告负担。审理中，原告变更诉讼请求为要求被告支付自2014年4月1日至2014年5月8日的房屋租金4180元，支付水电费500元。
被告沈建明答辩并反诉称：原、被告签订了租期为6年的房屋租赁合同，每年租金为4万元，被告已经将首年的租金及水电费结算完毕。在租赁了一年后，原告于2014年4月16日单方提出解除合同，过错方是原告，且作为出租方应当给予承租方搬离的合理期限，故2014年4月1日至2014年5月8日的房租金被告不应当再支付。被告在第一年租赁期已经预交给原告5000元，要求原告提供水电费票据，将多收的部分退还给被告。被告在租赁期内花费了45000元以“三棵树”形象店标准进行了装修，正因为原告单方解除租赁合同，导致被告既得利益的损失，故反诉要求原告赔偿被告装修店面的损失45000元，并承担反诉的费用。
反诉被告朱熙高辩称：租赁合同约定应一次性支付6年的租金240000元，被告仅支付了1年的租金，被告违约在先，原告不存在违约。故不同意赔偿被告相关损失。
经审理查明：2007年4月1日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告向原告承租门面4间，仓库3间，用于经营油漆、涂料，租期6年，自2007年4月1日至2013年3月31日止。房屋租金为每年25000元，从承租日起一次性付清。在租赁期内，被告于前4年每年向原告缴纳租金25000元，后2年每年缴纳了30000元。水电费由原告先行垫付，之后再向被告收取。前5年每年均收取水电费2000元，最后1年收取水电费3500元。在该份合同到期之前，被告对租赁的房屋按照“三棵树”油漆店的标准进行了装修。之后，双方于2013年4月1日再次签订房屋租赁合同一份，合同约定租期仍为6年，自2013年4月1日至2019年3月31日止，房屋租金每年为40000元，从承租日起一次性付清。合同签订后，被告于2013年4月3日缴纳了2013年4月1日至2014年3月31日的租金40000元。原告于2014年4月12日向被告收取了期间由其代付的水电费5000元。2014年4月16日，原告向被告发出“书面通知”，要求被告于2014年4月28日之前搬离。“书面通知”载明的理由为“油漆属于易燃危险物品，国家规定不允许在住宅内经营，万一发生事故，后果不堪设想”。被告在收到通知后，曾自行书写一份“书面回复”，认为原、被告签订的合同期限为6年，现被告刚刚花费45000元装修好房屋，原告仅在租赁期一年即要求解除租赁合同，导致被告较大损失。但被告同时表示同意搬离，要求原告给予合理的期限。该份“书面回复”被告未送交原告。后被告于2014年5月8日自行搬离房屋，钥匙归还原告。审理中，双方一致确认租赁房屋内的装饰装修已全部拆除完毕，仅留存有一室外广告牌铁架。
以上事实，由原告提供的房屋租赁合同二份、书面通知；被告提供的收据、收条、书面回复，本院的庭审笔录等在卷予以佐证。
本案的争议焦点是：原告提前解除房屋租赁合同是否构成违约？被告的财产损失如何认定？
原告认为，根据房屋租赁合同的约定，合同期内的房屋租金应当在承租日起一次性付清。被告仅支付当年度的房屋租金，属于违反合同的约定，在被告先行违约的情况下，原告提前通知被告解除房屋租赁合同，搬离房屋，手续合法。另外，被告开设的油漆店所经营的产品属于易燃易爆的危险物品，不能在民居内经营，故原告解除房屋租赁合同，符合法律的规定。
被告认为，根据房屋租赁合同的约定，是指要求一次性付清当年度的房屋租金，且被告从2007年租赁原告房屋以来，均是每年一付，被告不存在违约。房屋租赁合同也明确载明，被告开设的是油漆店，故原告以被告开设油漆店为由解除合同，理由也不能成立。被告认为，原告提前解除合同系违约行为，要求赔偿被告装饰装修的损失，为此，向本院提交了证明二份，证明2013年1月份为装修店面花费人工费13900元。送货单三份，证明为装修店面花费材料款31343元。原告对被告提供的上述证据的质证意见为送货单和人工费的发生时间是在2013年4月1日之前，与本案无关。
本院认为：房屋租赁当事人按照租赁合同的约定享有权利，并承担相应的义务。出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先征得承租人的同意，给承租人造成损失的应当予以赔偿。本案中，原告向被告发出书面通知，要求提前收回房屋，被告经考虑后予以同意，并于2014年5月8日搬离房屋，应视为双方协商一致解除合同。被告支付了自2013年4月1日至2014年3月31日的房屋租金及水电费，仍应当支付自2014年4月1日至2014年5月8日实际搬离前的房屋租金及水电费。根据房屋租赁合同的约定，房租金为每年40000元，2014年4月1日至2014年5月8日的房屋租金折算为4164元。关于水电费，本院参照前三年产生的水电费2000元、3500元、5000元平均计算为3500元／年，折算该期间的水电费为364元。
被告的装饰装修行为发生于2007年签订的房屋租赁合同期内，之后双方又于2013年4月1日再次续签了租赁合同，故应视为原告同意被告装饰装修，且对被告的装饰装修行为未提出异议。在双方租赁合同解除时，未形成附合的装饰装修，可由承租人拆除，已形成附合的装饰装修，出租人应赔偿承租人剩余租赁期内装饰装修的残值。但被告在本案中提供的证据仅能部分证明装修店面时发生的相关费用，不能证明在剩余租赁期内装饰装修的残值，且目前租赁房屋内的装饰装修已经清理完毕，无法完成相关的损失鉴定，故被告反诉请求原告赔偿被告在装饰装修时发生的人工、材料等费用45000元，本院碍难支持。至于庭审中被告提及的在租赁房屋室外的广告牌铁架，因原告不同意折价利用，可由被告自行拆除利用。
据此，依照《城市房屋租赁管理办法》第十九条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）沈建明支付原告（反诉被告）朱熙高房屋租金4164元、水电费364元，合计人民币4528元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转帐方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户名称：常熟市人民法院，开户行：中信银行常熟东南经济开发区支行，帐号：73×××17）。
二、驳回原告（反诉被告）朱熙高的其余诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）沈建明的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉部分受理费人民币50元，由被告（反诉原告）沈建明负担。反诉部分受理费人民币925元，由被告（反诉原告）沈建明负担。（本诉部分原告预交的诉讼费用由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：苏州农行园区支行。账号：10×××99。
审 判 长 戴卫忠
审 判 员 蒋君伟
人民陪审员 祝永昌
二〇一四年九月九日
书 记 员 谭逸馨