广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第403号
上诉人（原审被告）刘炳培，男，1959年11月29日出生，汉族。
委托代理人黄仕雅，广东博厚律师事务所律师。
委托代理人周婉芳，广东博厚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）石爱新，女，1975年11月1日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）倪红贵，男，1972年6月25日出生，汉族。
两被上诉人的共同委托代理人赵少伟，广东正大联合律师事务所律师。
原审被告广州康创投资有限公司。
法定代表人刘炳培，总经理。
委托代理人黄仕雅，广东博厚律师事务所律师。
委托代理人周婉芳，广东博厚律师事务所律师。
上诉人刘炳培因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第254号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年10月22日，石爱新、倪红贵（合同中为买受人）与广州康创投资有限�司（以下简称康创公司）（合同中为出卖人、注册地址为广州市东风西路xxx号xxx房）签订《商铺买卖合同》。合同约定：买受人购买的商铺地址为广州市东风西路xxx号四层xxxx号铺，该商铺建筑面积共8.8906平方米，其中套内建筑面积4.692平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.1986平方米。该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为193731元。付款方式为按揭付款，2011年10月22日前支付全部房价款的50%（包含定金），计103731元；余下房价款90000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续，如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第四条承担违约责任�第四条：买受人如未按本合同规定时间付款，逾期超过15日的，出卖人有权单方提出和决定解除本合同；若出卖人决定解除本合同的，出卖人可将买受人已付定金和房价款作为违约金没收，若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金。该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年12月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权。第六条第一款：出卖人自收到买受人支付的全部购房款以及贷款银行直接划入的抵押贷款之日起30日内，出卖人应当以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续。第十条：买受人清楚该商铺的抵押情况，出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押证�；出卖人如未按本合同规定时间办理该商铺的涂销抵押手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金。第十三条：本合同生效后的230个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金等。该合同附件二为《四层平面图》，注明了xxxx号铺的位置。
石爱新、倪红贵于2011年10月15日向康创公司支付定金1万元，于同年10月22日向康创公司支付首期购房款93731元。
2012年8月15日，康创公司向石爱新、倪红贵发出《敬告函》，写明：“……今年以来，由于受国家宏观调控政策影响，各家银行贷款授信额度锐减，审批流程较前严格，对于何时能完成按揭审批手续，接洽银行尚未有明确答复。因此，我司诚恳建议，阁下购买的康创名品酒汇的按揭付款部分，您可根据自身的情况将按揭付款方式转为一次性付款……阁下付清余款后，我司将在30个工作日内完成交易过户手续”。
同年9月11日，康创公司向石爱新、倪红贵再次发出《敬告函》，写明：“……若阁下仍然考虑以按揭付款方式完成交易，现永亨银行广州分行初步同意为符合条件的业主办理按揭贷款业务，阁下可于2012年9月30日前向我司提交相关资料，我司将尽快提交银行进行有关审批手续等。”该函件中随附有《办理按揭贷款需要�银行提供的资料清单及经办人员联系方式》。
同年11月2日，康创公司向石爱新、倪红贵发出《关于催办理按揭手续的函》，写明：“我司已于2012年9月11日发函通知阁下前往我司指定地点办理按揭手续，但如因阁下自身原因，未能前往办理的，现我司再次通知阁下，请阁下于本函签署之日起15个工作日之内带齐相关资料，到我司指定地点办理按揭手续等。”
同月8日，石爱新、倪红贵通过中国邮政EMS特快专递向康创公司位于广州市东风西路132号102房的地址邮寄了《解除商铺买卖合同通知书》，其中写明：“你方在合同生效后的230个工作日内，违约没有向广州市房地产交易中心申办商铺的交易过户手续，且逾期已超过15日。为此，我方现通知你方解除双方签署的穗房合字xxxx号、xxxx号两份《商铺买卖合同》，并责令你方将我方已经支付的所有购房款及房价款10%的违约金支付给我方等。”通过对该邮件投递情况的查询显示，该邮件已投递并签收。庭审中，康创公司表示其没有收到过该邮件。
另查明，2011年10月14日，刘炳培（委托人）与康创公司（受托人）签订《委托合同》，载明：座落在广州市越秀区东风西路xxx号x楼房屋的权属人是刘炳培，现刘炳培委托受托人作为合法代理人，代理执行和处理以下事项：一、出售上述物业，收取售房款、办理物业的一切转名过户手续、履行出售物业的相关手续，并办理银行转让款的托管手续；……五、办理物业的调档查册、报建、测绘、分割、产权登记、领取房地产权证及缴纳有关税费……受托人具有转委托权；受托人在执行和处理上述事项的过程中，依法签署的有关文件，委托人均予以承认；此委托合同有效期自签署之日起至委托事项办结止等。该《委托合同》经广东省广州市广州公证处�2011）粤穗广证内字第xxxxx号《公证书》公证。
据广州市房地产档案馆于2012年11月9日出具的《房地产登记簿查册表》显示，上述东风西路xxx号xxxx号房屋产权人为刘炳培，登记时间为2011年12月26日，房屋所有权取得方式为分割。
此外，石爱新、倪红贵为证明其已按康创公司的通知前往其指定的地点提交按揭资料，向该院提交了记录有2012年9月28日、2012年10月11日的录音及影像资料的光盘。其中2012年9月28日的录音资料中记录有石爱新与王某的对话内容；2012年10月11日的录音资料中记录有石爱新与欧某的对话内容。两次的对话录音中显示石爱新、倪红贵已按康创公司的要求提交了办理按揭所需的资料。对此，康创公司称虽然该司负责办理按揭手续的工作人员就是通知中所写的王小姐、欧某先生，但对于石爱新、倪红贵提交的录音资料，无法听清楚与书面材料相对应的内容，光盘中的人物也不确定是否就是石爱新、倪红贵本人，拍摄的地点无法确认是否是该司，影像显示的日期是石爱新、倪红贵自行加上去，无法确认是否真实。而且光盘的内容里面的对话内容也说明该司已经提出按揭材料没有交齐。
2013年1月4日，石爱新、倪红贵向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、立即解除石爱新、倪红贵与康创公司签订的商铺买卖合同；2、康创公司、刘炳培向石爱新、倪红贵返还已付房款103731元、违约金19373.10元及支付相应的利息（利息以103731元为基数，自2012年12月25日起计算至康创公司、刘炳培支付完所有房款之日止，按银行同期贷款利率计付）。
庭审中，石爱新、倪红贵称其签订合同时康创公司并未出示过《委托书》，其直至查册时才知道涉案房屋的业主为刘炳培，对此康创公司称该《委托书》放置于商铺买卖现场。
原审法院认�，首先，关于石爱新、倪红贵与康创公司所签《商铺买卖合同》责任主体的问题。涉案商铺所在的东风西路xxx号x楼房屋在签订上述《商铺买卖合同》时登记所有权人为刘炳培。刘炳培签订《委托合同》，将出售上述物业、签署相关合同等事项委托康创公司。虽然石爱新、倪红贵称康创公司在签订合同时并未出示该《委托合同》，但石爱新、倪红贵亦明确其在合同签订后查册时即已清楚涉案房屋的所有权人为刘炳培，在合同履行过程中，石爱新、倪红贵并未对此提出过异议。因此，康创公司作为刘炳培的委托代理人，其行为的后果应由委托人负担。石爱新、倪红贵仅以其在签订合同时不清楚康创公司、刘炳培之间的委托合同关系为由，诉请要求康创公司、刘炳培承担连带责任，依据不足，不予支持。
其次，关于具体责任范围的问题。涉案《商铺买卖合同》是石爱�、倪红贵与卖方代理人康创公司自愿签订，内容及形式均没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，买卖双方均应依约履行。该合同约定，出卖人应于合同生效后的230个工作日内负责申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方解除合同。涉案合同于2011年10月22日签订并生效，刘炳培至石爱新、倪红贵提起本案诉讼时仍未履行该义务已构成违约，石爱新、倪红贵据此要求解除上述《商铺买卖合同》，以及要求刘炳培返还已收款项及利息并承担违约责任，合理合法，予以支持。至于康创公司辩称未办证的原因是由于石爱新、倪红贵未付清购房款导致的。根据《商铺买卖合同》的约定，办理涉案商铺的过户登记手续并不以石爱新、倪红贵付清购房款项为前提。此外，石爱新、倪红贵选择按揭付款的方式支付剩余的购房款项，根据合同的约定�石爱新、倪红贵应在康创公司通知的5天内到指定的地点办理按揭手续，即石爱新、倪红贵须根据康创公司的要求办理按揭手续，而不得自行办理。从石爱新、倪红贵提交的证据来看，其已于2012年9月28日、10月11日分两次向康创公司提交了按揭资料，但康创公司无证据证明其已为石爱新、倪红贵办理了按揭手续。因此，对康创公司该项辩解意见，不予采信。
至于石爱新、倪红贵要求康创公司、刘炳培按总房价的10%支付违约金的诉请，上述合同条款仅约定按“房价款”的10%计付，未明确为总房价款，联系合同前后文，此处应作已付房价款理解为宜。即使双方真实意思是按照总房价款10%计付违约金，因石爱新、倪红贵仅支付了部分购房款，且合同约定2014年12月30日前涉案商铺的使用权及收益权均由出卖人享有，按照总房价款的10%计付违约金明显过分高于石爱新、倪红贵�际损失，该院酌情调整为按已付房价款的10%计付为宜。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第四百零二条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条、第十七条之规定，作出如下判决：一、解除石爱新、倪红贵与康创公司于2011年10月22日签订的《商铺买卖合同》；二、刘炳培应于本判决发生法律效力之日起十日内向石爱新、倪红贵返还购房款103731元及支付利息（自2012年12月25日起计至实际还款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付）；三、刘炳培应于本判决发生法律效力之日起十日内，向石爱新、倪红贵支付违约金10373.10元；四、驳回石爱新、倪红贵其他诉讼请求。一审案件受理费2962元（其中案件受理费2762元、公告费200元），由石爱新、倪红贵负担195元，刘炳培、康创公司负担2767元。
判后，上诉人刘炳培不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉认为：一审法院未查明石爱新、倪红贵在合同的履行过程中存有逾期付款的过错，故应改判刘炳培免除责任。一审法院既以《中华人民共和国合同法》为依据，又适用《中华人民共和国物权法》的规定处理本案，属于适用法律错误。据此请求法院判令：1、撤销原审判决第二项，改判刘炳培返还购房款。免除支付逾期利息；2、撤销原审判决第三项，免除刘炳培的责任；3、石爱新、倪红贵承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人石爱新、倪红贵答辩称同意原审判决。
原审被告康创公司陈述意见为同意原审判决。
原审判决认定的事实，当事人没有异议，本院予以确认。
二审中，刘炳培表示：同意原审判决第一、四项。
二审中，双方当事人共同确认以下事实：案涉合�并无约定支付全部购房款为办理过户手续的条件。
本院认为，本案二审争议的焦点问题为：刘炳培主张免除承担违约责任是否成立。
根据案件查明事实，《商铺买卖合同》约定：“出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金”。现案涉合同解除系因刘炳培逾期办理交易过户手续，石爱新、倪红贵行使约定解除权所导致，因此，根据上述合同约定，原审法院判决第二、三项处理并无不当，应予维持。刘炳培上诉提出因石爱新、倪红贵存有逾期付款的行为，故其应免除上述违约责任，对此，因案涉合同并没有就逾期付款可作为迟延办理过户手续的抗辩�件作出明确约定，且双方对于逾期付款所产生的违约责任亦另有约定，因此，刘炳培以石爱新、倪红贵逾期付款为由主张免除承担违约责任，缺乏合同依据，本院不予采信。至于本案的法律适用问题，案件因涉及审查物的归属而确定承责主体，故原审法院判决适用《中华人民共和国物权法》并无不妥，刘炳培上诉提出适用法律错误，缺乏理据，本院亦不予采信。
因各方当事人均同意原审判决第一、四项，故上述判项应予维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人刘炳培的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2767元由上诉人刘炳培负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 张 怡
代理审判员 黄春成
二〇一四年××月××日
书 记 员 郝 烨