中华人民共和国
上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）黄浦民四（民）初字第748号
原告（反诉被告）柳宏。
委托代理人龚力尔，上海大邦律师事务所律师。
委托代理人王秋瑞，上海大邦律师事务所律师。
被告（反诉原告）杨淑明。
委托代理人李何文。
原告柳宏诉被告杨淑明房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。诉讼中，被告杨淑明提起反诉，本院依法一并进行了审理。原告（反诉被告）柳宏的委托代理人王秋瑞、被告（反诉原告）杨淑明的委托代理人李何文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告柳宏诉称，原、被告经中介公司居间介绍，于2013年2月27日就买卖徐家汇路XXX弄XXX号XXX室房屋事宜签订《上海市房地产买卖合同》，约定总价为人民币273万元，当日原告向被告支付首付款77万元，加上此前支付的定金5万元，共计82万元。签订买卖合同后，被告拖延提供办理“转按揭”的材料，后银行告知原告“转按揭”不能办理了，原告就表示另行办理贷款，但被告不同意。现原告另行申请的贷款已获银行的批准，原告认为双方应在“转按揭”或另行申请的贷款通过后的5日内办理过户。因与被告协商未果，交易受阻，故原告提起诉讼，请求判令：1、原告与被告继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告以已付房款82万元为基数，按日万分之五的标准，向原告支付迟延交接房屋的违约金（自2013年4月13日起算计至被告实际交房日为止）。
被告杨淑明辩称，不同意原告的诉请。因为合同对双方的交易过程进行了约定，原告如无法办出贷款，就用现金进行支付。原告过了合同约定的期限没有支付房款，被告根据约定发函给原告，单方解除合同。原告不能将办不出贷款的责任推到被告身上。
反诉原告杨淑明诉称，原、被告于2013年2月27日签订《上海市房地产买卖合同》，根据合同第六条约定，双方在2013年3月31日前共同至房地产交易中心办理交易过户手续，并按付款协议的约定在过户当日，原告应支付第二期的款项。因原告银行贷款手续迟迟未能办妥，按合同付款协议第五条约定转按揭申请或原告另行提出贷款申请未经审核通过或未全额审核通过，其后三个工作日内办理送件手续且原告应自筹资金偿还被告尚欠抵押权人的借款余额，原告应于送件当日将第二期房款全额或差额补足并支付被告。但原告未按合同约定履行，致使双方无法办理过户手续。根据合同第九条约定，自原告应付款期限之次日起计算违约金，按逾期未付款之日万分之五计算，直至实际付款日止。逾期超过十日后仍未付款的，除原告应承担十日的违约金外，被告有权单方面解除合同，原告应承担总房价的20％的赔偿金。被告于2013年4月11日已书面通知原告解除合同。现被告请求法院判令：1、解除原、被告于2013年2月27日签订的本市徐家汇路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》；2、原告按总房价的20％赔偿被告计546000元；3、原告支付被告滞纳金计10920元。
反诉被告柳宏辩称，合同履行过程中，原告办理转按揭贷款本来可以成功，但是由于被告提供材料的迟延导致转按揭无法办成。根据合同约定，在转按揭无法办成后，原告可以另行申请贷款，现原告得到了中信银行的贷款审批，具备履行条件，故合同应该继续履行。
原告柳宏提供下列证据：1、房地产买卖居间协议；2、定金收据；3、上海市房地产买卖合同及其公证书；4、房款收据；5、契税受理回执、住房情况查询结果；6、个人住房转按揭贷款委托协议；7、转按揭操作流程及应提交的资料清单；8、被告提供的贷款资料及其邮件；9、通话录音；10、中信银行个人购房借款合同；11、电话清单。
被告杨淑明提供下列证据：1、房地产买卖合同；2、委托书；3、通知函；4、解除合同通知函；5、回函。
经质证，被告杨淑明对原告柳宏提供的证据1-4真实性没有异议，对证据5认为与被告无关，对证据6-8没有异议，对证据9不确认，对证据10没有意见，对证据11通话记录认为是客观的，但无法证明通话内容。
原告柳宏对被告杨淑明提供的证据1真实性认可，对证据2认为无法证明被告的证明目的，对证据3、4真实性认可，但不认可内容，对证据5真实性认可，但不能证明被告的证明目的。
经审理查明，2013年1月10日，原告柳宏与被告杨淑明经上海锐丰房地产投资顾问有限公司居间服务，就买卖系争本市徐家汇路XXX弄XXX号XXX室房屋事宜签订了《房地产买卖居间协议》。原告于当日支付被告定金5万元。
2013年2月27日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》约定，原告受让被告名下的系争房屋，转让价款共计273万元，付款方式和付款期限在付款协议中约定明确；双方确认在2013年3月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；原告未按合同约定期限付款的，自原告应付款期限之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日，逾期超过十日后原告仍未付款的，除原告应向被告支付十日的违约金外，被告有权单方面解除合同，被告应书面通知原告解除合同，原告承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20％，被告可从原告已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给原告；原、被告双方应及时提供交易所需的书面材料和相关证明，若因任何一方书面材料、相关证明不齐或税费不足导致双方无法共同办理与合同履行有关的手续，则该过错方应承担相应的责任。该合同附件三付款协议中约定：“1、待甲（被告）、乙（原告）双方签订本合同并申请办理本合同公证手续后当日内，乙方应自行直接向甲方支付部分首期房价款计人民币柒拾柒万元整。在本合同签订前，乙方已支付的定金计人民币五万元整亦转为首期房价款，以上各项共同构成全额首期房价款计人民币捌拾贰万元整。甲方同意乙方另行预留房价尾款计人民币叁万元整，依据下述第7条约定转付。2、双方同意第二期房价款计人民币壹佰捌拾捌万元整通过以下方式支付：即甲方尚欠抵押权人的借款余额全部转由乙方承受（下称“转按揭”）。双方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续后七日内与银行签订转按揭协议、借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理转按揭公证手续、借款抵押合同公证手续。甲方确认，全额第二期房价款将专项用于本附件（即付款协议）第3条所述偿还甲方尚欠抵押权人的借款余额之用途。3、待转按揭申请经银行审核通过三个工作日后，且于抵押权人许可的最短时限内，由贷款银行从第2条所述第二期房价款中提取等额于该抵押部分的款项，用于偿还甲方尚欠抵押权人的借款余额，若有剩余，转付甲方；若有不足，由乙方自行补足。从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等相关材料的原件并亲自办理抵押注销手续。4、待公证处出具本合同公证书、转按揭或减按揭协议公证书、借款抵押合同公证书，且该房地产上设定之抵押登记已经注销后伍个工作日内，甲、乙双方、银行亲自赴上海市黄浦区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并取得收件收据。5、若第2条所述转按揭申请或本条所述乙方另行提出之贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过，其后的三个工作日内办理送件手续，且乙方应自筹资金偿还甲方尚欠抵押权人的借款余额，并于送件当日将第二期房价款全额或差额补足并支付甲方。6、待上海市黄浦区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后，若有尚未支付的第二期房价款，乙方应支付给甲方，该款应于借款抵押合同等相关协议约定期限内由贷款银行代为支付。7、待上海市黄浦区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证，且甲方收到第二期房价款后叁日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，甲方应将该房地产交付乙方。甲、乙双方签署《房地产交接书》确认无误后且甲方已将该房地产名下的户口全部迁出后，由乙方直接支付给甲方房价尾款。8、若甲、乙双方按照本附件（即付款协议）履行与正文条款约定不一致，双方同意按照本附件（即付款协议）约定履行。”
同日，原告向被告支付了77万元房款，包括之前支付的定金5万元，原告共计支付房款82万元。另，原、被告当日还签订了《个人住房转按揭贷款委托协议》。次日，双方办理了买卖合同的公证手续。
2013年4月1日，被告向原告发通知函表示，根据合同约定双方应在2013年3月31日前共同至交易中心办理过户手续，原告应在过户当日支付第二期房款，由于原告资金迟迟未能落实，原告应自筹资金进行支付，但原告也未办理致使双方无法进行过户。根据合同约定，自原告应付款期限之次日起起算违约金，逾期十日后原告仍未付款的，甲方有权单方解除合同，原告承担房价款20％的赔偿金。
2013年4月7日，原告回函表示，还清抵押贷款并注销抵押登记是被告的义务，因协助被告履行该义务的工作延迟，责任须由被告承担。原告愿意通过向其他银行申请贷款，协助被告在过户前还清贷款和注销抵押登记。原告要求被告书面确认愿意继续履行买卖合同。
2013年4月11日，被告向原告发解除合同通知函表示，原告已逾期超过十日仍未支付第二期房款，被告现书面通知原告解除合同。
2013年4月15日，原告回函表示，被告所发解除合同通知函的理由不能成立，原告有异议，拒绝接受。
2013年5月2日，原告诉至法院，请求判如所请。
诉讼中，原告称工商银行于2013年3月18日告知原告，因政策原因，“转按揭”在2013年3月1日起已不再办理。原告遂向中信银行申请贷款，该申请于2013年6月2日通过审核。
另，双方对原告的贷款申请有无时间限制产生争议：原告认为无时间限制，如果转按揭不成，可以另行申请；被告则表示原告可以另行申请贷款，但无论是“转按揭”还是另行贷款，都应在2013年3月31日前完成，否则原告应自筹资金补足。
本院认为，原、被告约定于2013年3月31日之前办理过户手续，根据条款内容，无论原告是“转按揭”还是另行贷款均不能产生改变2013年3月31日之前办理过户手续的后果。被告认为转按揭不成，可另行向银行贷款，过户时间应顺延的说法缺乏合同依据，该说法不成立。鉴于原告未按合同履行支付房款义务的事实存在，故原告要求继续履行合同并要求被告支付违约金的主张不符合同约定，本院不予支持。同理，因原告未能按约履行，被告要求解除合同并要求原告支付赔偿金、滞纳金的主张，应予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）柳宏与被告（反诉原告）杨淑明于2013年2月27日签订的《上海市房地产买卖合同》；
二、原告（反诉被告）柳宏要求被告（反诉原告）杨淑明继续履行《上海市房地产买卖合同》的诉讼请求，不予支持；
三、被告（反诉原告）杨淑明应于判决生效后十日内返还原告（反诉被告）柳宏购房款人民币820000元；
四、原告（反诉被告）柳宏应于判决生效后十日内支付被告（反诉原告）杨淑明赔偿金人民币546000元；
五、原告（反诉被告）柳宏应于判决生效后十日内支付被告（反诉原告）杨淑明滞纳金人民币9400元；
六、原告（反诉被告）柳宏要求被告（反诉原告）杨淑明支付迟延交接房屋的违约金的诉讼请求，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币28640元，反诉案件受理费减半收取计人民币4864元，均由原告（反诉被告）柳宏负担。
如不服本判决，原告（反诉被告）柳宏可在判决书送达之日起十五日内、被告（反诉原告）杨淑明可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 吴 煜
审 判 员 赵海生
人民陪审员 陈燮华
二〇一四年一月二日
书 记 员 周 琪
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。