江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮中民终字第00581号
上诉人（原审被告）杨兆善，无业。
委托代理人唐卫东，江苏冠誉律师事务所律师。
委托代理人陆春海。
被上诉人（原审原告）厉芹，无业。
委托代理人付建可，淮安市清浦区清安法律服务所律师。
原审第三人沈利，无业。
原审第三人杨金才，无业。
原审第三人徐玉花，无业。
上诉人杨兆善与被上诉人厉芹、原审第三人沈利、杨金才、徐玉花商品房销售合同纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2014年12月2日作出（2014）河新民初字第0198号民事判决。上诉人杨兆善不服该判决，向本院提起上诉，本院于2015年2月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月27日公开开庭进行了审理，上诉人杨兆善及其委托代理人唐卫东，陆春海，被上诉人厉芹及其委托代理人付建可，原审第三人沈利、杨金才、徐玉花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2006年3月21日，被告杨兆善与拆迁人淮安经济开发区清河工业园管委会签订《淮安市集体土地房屋拆迁补偿安置协议》，协议载明：被拆迁房屋系水渡口街道办事处果林场四组住宅房屋，土地证号为河集建（93）字第010**号；被拆迁人选择的安置房套型为70㎡一套、105㎡两套；安置产权人为“厉芹、杨兆善”；协议抬头“被拆迁人”一栏有被告杨兆善、第三人杨金才以及原告厉芹的名字；落款处“被拆迁人”一栏仅有被告杨兆善签名。
2006年3月23日，被告杨兆善（作为“甲方”）又与原告厉芹（作为“乙方”）签订《协议书》一份，内容如下：“1、最近两年时间内，甲方将要在清河工业新区安置房小区获得房屋，现将其中一套105平方米（暂定套型面积）出售给乙方，房屋的所有权归乙方所有，因目前具体房屋的楼幢、单元、楼层、房号没有明确，但必有一套为乙方所有；2、双方签字生效后，乙方须将房屋价款人民币柒万叁仟伍佰元整支付给甲方，乙方凭甲方收条表示款项已支付；3、在办理领房时，甲方应与乙方一道办理，并将钥匙交给乙方，以后办理房产证时，甲方应尽力协助；4、在领房结束后，双方要结清以下款项（具体标准按有关规定执行）：（1）该套房屋的实际面积与原定面积105平方米误差部分；（2）楼层系数；（3）车库；5、若一方违约，须承担对方违约金20万元。”
2006年3月27日，被告杨兆善收到原告厉芹支付的购房款73500元。
2007年5月23日，房地产开发企业交付安置房并同时发放住宅使用说明书。在淮安市清河区清新花苑A2区3幢203室房屋住宅使用说明书中，原告厉芹系业主，该说明书在原告厉芹处，且房屋钥匙也在原告厉芹处。同日，原告厉芹以其与被告杨兆善名义向物业公司缴纳建设费、装潢押金。原告厉芹还办理了燃气费缴费卡等。
2014年2月16日，原告厉芹向淮安市公安局清河分局白鹭湖派出所报案，称清新花苑A2区3-203室房屋门锁被人换掉。
截止目前，本案讼争房屋尚未办理房屋产权证。
原审还查明，被告杨兆善与第三人沈利系夫妻关系。第三人杨金才与徐玉花系夫妻关系。被告杨兆善与第三人沈利系第三人杨金才与徐玉花的儿子、儿媳。依据第三人杨金才提供的土地使用权证，河集建（93）字第01086号土地使用权人系第三人杨金才。原审庭审中，第三人称在2013年底看到将安置房转为商品房告示时，才发现房屋上有别人名字（即原告厉芹名字），其找到村书记，才知道房子被被告杨兆善卖掉了，所以就把房屋门锁换掉。
原审在案件审理过程中，原告厉芹将诉请，即“确认原、被告签订的房屋买卖协议合法有效；被告杨兆善全面履行合同；确认淮安市清河区清新花苑A2区3-203房屋归原告厉芹所有”，进行变更，即仅仅要求“确认房屋买卖合同有效”。
厉芹在一审诉称，2006年3月23日，厉芹与被告杨兆善签订房屋买卖协议，约定被告杨兆善将淮安市清河区清新花苑A2区3-203房屋出售给厉芹。协议签订后，厉芹付清了房款，对房屋进行了装修并居住使用7年多。前段日子，被告杨兆善擅自将房屋门锁换掉，致使厉芹无法进屋，杨兆善的行为严重侵犯了厉芹的合法权益。故诉至法院请求：1、确认原、被告签订的房屋买卖协议合法有效，被告杨兆善全面履行合同；2、确认淮安市清河区清新花苑A2区3-203房屋归原告厉芹所有；3、被告杨兆善向原告厉芹返还房屋。
杨兆善在一审辩称，杨兆善与原告厉芹签订的房屋买卖协议系无效合同。具体理由：1、协议签订时，原房屋尚未拆迁，安置房还未盖，买卖房屋的楼层、楼号都不确定，更没有房屋产权证。截止目前，本案讼争房屋仍未取得房屋产权证。根据法律规定，未取得产权证的房屋不能买卖；2、本案讼争房屋是杨兆善及第三人沈利、杨金才、徐玉花家庭共有的农村集体土地上房屋拆迁而来，该房屋属家庭共有，杨兆善只是共有人之一，在未经其他共有人同意情况下，杨兆善一人无权处分该房屋；3、原告厉芹丈夫当时系拆迁办的工作人员，其采用欺诈、胁迫手段致使杨兆善与原告厉芹签订了买卖协议。且原告厉芹亦未按市场价格向杨兆善支付房屋对价。
第三人沈利、杨金才、徐玉花在一审陈述，被告杨兆善系第三人杨金才、徐玉花儿子，系第三人沈利丈夫。2006年3月23日，被告杨兆善在沈利、杨金才、徐玉花不知情的情况下，将家庭共有房屋出售给原告厉芹。沈利、杨金才、徐玉花认为被告杨兆善无权一人出售房屋，对杨兆善出售房屋的行为效力不予追认，本案房屋买卖协议无效，请求确认本案所涉房屋为被告杨兆善、第三人沈利、杨金才、徐玉花共同财产。
原审认为，依法成立的合同，自成立时生效。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告厉芹与被告杨兆善签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，并无上述合同无效情形，故本案房屋买卖协议依法成立有效。原审对于原告厉芹主张房屋买卖合同有效的诉请予以支持。
原审庭审中，被告杨兆善及第三人沈利、杨金才、徐玉花辩称本案讼争房屋系家庭共有，杨兆善出售该房屋未取得其他共有产权人同意，故认为该房屋买卖协议无效。原审认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故原审法院对被告及第三人的辩称不予采信。
被告杨兆善及第三人沈利、杨金才、徐玉花还辩称本案讼争房屋系拆迁安置房，根据规定应在取得产权五年后才可以转让，被告杨兆善在五年内转让房屋违反法律规定，故原被告签订的房屋买卖协议无效。原审认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，只有违反效力性强制性规定的合同无效。本案中，原被告双方签订的买卖合同并未违反效力性强制性规定，故对被告及第三人上述辩称亦不予采信。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，判决：确认原告厉芹与被告杨兆善签订的房屋买卖合同合法有效。本案案件受理费1638元，由被告杨兆善负担（该款原告已垫付，被告于判决生效后十五日内一次性给付原告）。
判决后，上诉人杨兆善不服，向本院提起上诉称：1、本案房屋是上诉人在清河工业园区获得的拆迁安置房，双方当事人之间是二手房买卖关系，不是商品房买卖合同关系；2、《淮安市集体土地房屋拆迁补偿安置协议》上的被拆迁人一栏及安置产权人一栏皆有被上诉人厉芹的名字，但被上诉人厉芹是不是被拆迁人，一审法院未查清，上诉人一家七口人不是八口人，之所以将厉芹的名字写在上面，是因为厉芹认识拆迁办的人，可以多算面积；3、双方签订的协议书缺少合同必备条款而未生效，协议书中没有明确出售给被上诉人厉芹的房屋具体房号，原审法院判决协议书有效错误；4、上诉人杨兆善与被上诉人厉芹恶意串通签订的售房协议书损害了第三人的利益，上诉人杨兆善与被上诉人厉芹均明知买卖的房屋为上诉人与第三人共有，上诉人将不属于自己的房屋以700元／平方米超低价出售，显然是恶意串通。双方房屋买卖协议无效；5、拆迁协议中载明涉案房屋系安置房，在房屋所有权证颁发之日起五年内不得上市交易，而涉案房屋至今未取得房屋所有权证，双方的买卖行为也损害了社会公共利益。请求二审法院依法改判或发回重审。
被上诉人厉芹答辩称：1、双方签订了房屋买卖协议，该协议已实际履行，且已居住多年，上诉人要求返还房屋扰乱了市场交易的稳定性；2、涉案房屋拆迁前是上诉人与第三人共有，上诉人订立房屋买卖协议是受原审第三人的委托。请求二审法院依法维持原判。
二审经审理确认原审查明的事实。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，上诉人杨兆善与被上诉人厉芹于2006年3月23日签订房屋买卖协议，2007年5月23日，房地产开发公司交付房屋，淮安市清河区清新花苑业主A2区3-203室房屋由被上诉人厉芹占有使用，但作为房屋共有人的原审第三人沈利、杨金才、徐玉花主张，他们直至2013年才知道房屋被买掉了不符合情理。上诉人杨兆善主张其作为房屋共有人之一单独处分共有财产，所签订的房屋买卖协议无效无事实及法律依据，本院不予支持。淮政发（2005）65号文虽规定安置房自房产证颁发之日起满五年可上市交易，但该规定并不是法律法规的强制性规定，不能作为判定房屋买卖合同无效的依据。上诉人杨兆善以涉案房屋不满五年上市交易为由，主张房屋买卖协议无效无法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。原审法院判决正确，应予维持。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1638元，由上诉人杨兆善负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪 青
审判员 王百川
审判员 孙 洁
二〇一五年五月十三日
书记员 靳蓓蕾