广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第1400号
原告：陈立高，住广东省广州市天河区。
委托代理人：王浩晖、王霞，均系广东广大律师事务所律师。
被告：广州市车陂经济发展有限公司，住所地在广州市天河区。
法定代表人：简铭钜，董事长。
委托代理人：谭卿朝、潘滔，均系广东格林律师事务所律师。
原告陈立高诉被告广州市车陂经济发展有限公司（以下简称车陂公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈立高的委托代理人王浩晖、王霞及被告车陂公司的委托代理人谭卿朝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈立高诉称：2000年6月16日，原告与被告签订《合同书》约定：原告向被告租赁位于中山大道北（原越华线厂）合计21855.22平方米的场地（楼房面积14355.22平方米，场地面积7500平方米），合同年限自2000年9月10日起至2012年9月9日止，共计十二年。租金结算方式为第一年总计140万元，第二年总计150万元，从第三年开始每年递增5%，依据上年结算金额逐年递增至合同期满。合同期满，如原告要求续约，被告根据另行确定的条款优先考虑。合同期间，如被告开发厂房后面（约10亩）的空地时，原告无条件向被告提供一条10米道路和4寸水表一个及150千瓦用电。合同签订后，原告按照合同约定诚信履约，从未拖欠被告任何费用，承租租赁场地期间亦未发生任何违法、违规事件，双方合同关系良好，形成了良好互信合作关系。另外，原告经被告同意，将租赁场地转租于次承租人，原告与次承租人签订租赁合同也未超过涉案合同约定的租赁期限。合同约定的租赁期限届满前，原告多次向被告提出续约要求，被告均告知原告称经被告董事会讨论，同意原告的续约要求，但考虑到租赁场地陈旧，故要求原告对租赁场地进行升级改造。为响应被告拟对租赁场地进行升级改造的要求，原告在租赁期限届满前，与包括陈某、广州触点电子科技有限公司在内的47家／个次承租人终止租赁合同，腾空了全部租赁场地。因原告系获取租金价差赚取利润，腾空租赁场地后，原告在租赁场地代管期间内没有任何收益，基于被告应允续约，代管期间，原告依然按照合同约定向被告支付租金，并每月支付大量的费用维持租赁物业的正常运转，截至2013年8月，原告垫付各项费用（包括但不限于水费、保洁费、污水处理费、电梯维护费、工人工资等）累计达649922.83元。另外，合同期限届满后，双方也多次就续租事宜进行磋商，2013年1月22日，被告亦再次书面承诺原告在同等条件下，对租赁场地享有优先承租权。综上所述，原告为与被告续约乃至履行合同作了不同程度的准备，并支付了大量费用。因被告违反诚信原则以被告高管人事变动为由致使双方续约不成，被告对于原告基于对被告将与其续约的合理信赖而支付的费用应予以返还或赔偿。且原告曾到租赁场地了解情况，发现租赁场地正在进行公开招租，根据公开的微信号资料显示是由香港力合宏天投资控股有限公司对租赁场地进行改造和招租。原告已于2013年8月9日被被告强制清场，被告已强行收回租赁场地。为维护原告的合法权益，特诉至法院请求判令：1、被告向原告返还定金120000元；2、被告向原告返还涉案租赁场地代管期间（2012年9月10日至2013年3月）的租金共计1364199.26元；3、被告向原告赔偿涉案租赁场地代管期间（2012年9月10日至2013年8月9日）的垃圾处理费、代运费、保洁费合计5040元；4、被告向原告赔偿涉案租赁场地期间（2012年9月10日至2013年8月9日）的污水处理费合计3608.64元；5、被告向原告赔偿涉案租赁场地代管期间（2012年9月10日至2013年8月9日）的电梯日常维护保养费8389元；6、被告向原告赔偿涉案租赁场地代管期间（2012年9月10日至2013年8月9日）的电梯维护零件费合计41261.25元；7、被告向原告赔偿涉案租赁场地代管期间（2012年9月10日至2013年8月9日）的水费合计9909.44元；8、被告向原告赔偿涉案租赁场地代管期间（2012年9月10日至2013年8月9日）的工人工资581714.5元；9、被告承担本案诉讼费用。
被告车陂公司辩称：我方不同意原告全部诉讼请求。理由如下：一、原告在诉状中称被告同意原告续约，并要求原告对租赁场地进行升级改造，与事实不符，被告未曾同意原告续约的要求，也未曾要求其对租赁场地进行升级改造。二、原告在诉状中称对租赁场地进行代管，实际上，被告未曾授权或许可原告代管租赁场地，原告自创代管的名词。三、原告在诉状中称被告存在不诚信的行为，导致其信赖利益受损，但是实际上是被告已经履行了告知义务，要求原告先搬离租赁场地，被告不存在违反诚信的行为，相反原告存在严重违反诚信的行为：首先其拖欠场地占用费，自2013年4月起就没有交付任何费用；其次，原告一直霸占租赁场地直至2014年3月份才腾退，原告称被告以高层人事为由拒绝续约，这与事实不符，本案事实是在双方租赁期限届满后的过渡期间，由于村民代表会议及公司董事会的表决要将租赁场地升级改造，不能再低价出租。四、被告认为原告提起本案关于缔约过失的诉讼缺乏法律依据，原告在本案提交的有关证据显示租赁期间所支付的租金及有关费用根本不是为缔结新的租赁关系而支付的费用。五、由于原告违反合同第6条第2款的约定，被告有权没收定金。
经审理查明：2000年6月16日，车陂公司（甲方）与陈立高（乙方）签订《合同书》，约定：合同项目位于车陂中山大道北（原越华线厂）（以下简称案涉场地），楼房面积14355.22平方米，场地面积7500平方米，合计21855.22平方米；合同年限十二年，由2000年9月10日起至2012年9月9日止；结算方式为由2000年9月10日起计租，第一年总计140万元，第二年总计150万元，从第三年起每年递增5%，依据上年结算金额逐年递增至合同期满；乙方应在当月五日前缴清本月应交款项，如超出交款期限，甲方根据乙方的实际欠款每天罚3‰滞纳金；合同签订之日起，乙方一次性付给甲方定金12万元，定金至合同期满无息返还给乙方（以收据为准）；合同期间，甲乙双方必须遵守合同规定，任何一方不得以任何的理由（包括双方的人事变动）擅自改变或解除合同，否则，以违约处理，违约方应一次性向守约方赔偿当年合同规定的一年款项，以补偿经济损失；另：如乙方违约，甲方没收乙方定金，甲方违约，退回定金，并按其一倍赔偿给乙方；甲方责任包括在合同期间提供该厂房现有8寸水表一个和变压器2台给乙方，其余一切由乙方自行负责，协助乙方维护厂内治安工作，协助乙方办理劳务及户籍工作，楼房因甲方建筑质量造成破坏，由甲方负责维修；合同期间，乙方负责建筑物的一切维修保养（含费用），如非建筑质量而引起建筑物的破损，由乙方负责；合同期满，如乙方要求续约，甲方根据另行确定的条款优先考虑；合同期满，属甲方财产，乙方应保持其结构完好交回甲方，属乙方财产，合同期满十五天内搬迁完毕；等条款。
2000年6月19日，广州市天河区东圃镇车陂股份合作经济联社开具收到陈立高交来案涉场地定金120000元的收款收据。
陈立高为证明其已依照《合同书》约定支付2012年9月至2013年3月期间案涉场地的租金提供了如下证据：1、车陂公司于2012年9月26日出具给案外人广州市东某物业管理有限公司（以下简称东某公司）的广东省地方税收通用发票（电子）发票联共伍张，金额共计203611.83元；2、车陂公司于2012年10月24日出具给东某公司的广东省地方税收通用发票（电子）发票联共叁张，金额共计203611.83元；3、车陂公司于2012年11月26日出具给东某公司的广东省地方税收通用发票（电子）发票联共叁张，金额共计203611.83元；4、车陂公司于2012年12月26日出具给东某公司的广东省地方税收通用发票（电子）发票联共叁张，金额共计203611.83元；5、车陂公司于2013年1月25日出具给东某公司的广东省地方税收通用发票（电子）发票联共肆张，金额共计203611.83元；6、车陂公司于2013年2月25日出具给东某公司的广东省地方税收通用发票（电子）发票联共肆张，金额共计203611.83元；7、车陂公司于2013年3月27日出具给东某公司的广东省地方税收通用发票（电子）发票联共肆张，金额共计203611.83元。
车陂公司确认上述发票中列明的款项已支付，但认为上述发票显示的付款方均为东某公司，并非陈立高，因此上述证据无法证明陈立高支付租金或场地占用费，《合同书》中约定的租赁期限至2012年9月9日，因此在此前支付的款项为“租金”，在此后支付的款项应为场地占用费。针对车陂公司上述质证意见，陈立高提交东某公司出具的《情况说明》一份，内容如下：陈立高为东某公司股东，在陈立高与车陂公司签订《合同书》后，东某公司根据陈立高的委托，在租赁期限内向车陂公司缴付租金等。
2013年1月22日，车陂公司向陈立高发出《关于妥善处理租赁合同关系的函》，告知陈立高如下事宜：一、从合同到期日（2012年9月9日）起至对案涉场地出租事宜开展招商工作之日止为过渡期，在过渡期内如陈立高继续承租案涉场地，需按照《合同书》约定的金额及期限如期缴交租金，如不愿继续承租，请在接函后三日内告知车陂公司，并按照《合同书》第十条约定在十五日内搬迁完毕；二、招商工作开始后，如陈立高有意愿继续承租案涉场地，欢迎参与，在同等条件下，陈立高对案涉场地享有优先承租权，如陈立高不愿意继续承租，请按照《合同书》第十条约定在十五日内搬迁完毕；等内容。
陈立高收到车陂公司发出的上述函件后于2013年1月28日发出《关于﹤关于妥善处理租赁合同关系的函﹥的复函》，就车陂公司的告知事宜回复如下：一、陈立高要求承租案涉场地，申请租赁期限20年；二、按照《合同书》约定，在同等条件下，陈立高对案涉场地享有优先承租权；等。车陂公司称在收到陈立高上述申请后，车陂公司基于全体村民代表和公司董事会的一致意见，不同意原告关于续租的申请，而是要求收回案涉场地并进行升级改造。对此，车陂公司提交了落款时间为2013年4月8日的《关于交还租赁场所的告知函》（要求陈立高于2013年5月10日前将案涉场地交还车陂公司）、全球邮政特快专递详情单（收件人为陈立高，地址为案涉场地）及交寄邮件收据予以证明，但未提供相关证据证明上述函件的投递情况，陈立高亦表示未收到上述函件。
庭审过程中，双方当事人就案涉场地交接问题陈述意见如下：陈立高称车陂公司已于2013年8月9日强制清场并收回案涉场地，双方并未办理交接手续；车陂公司称其于2014年3月下旬收回案涉场地。
另，本院立案审查原告车陂公司诉被告陈立高侵权纠纷一案，该案中车陂公司诉请要求陈立高支付占用案涉场地占用费（以每月213775元，年度递增5%为基数，从2013年4月1日起计至陈立高搬离案涉场地之日止），案件目前正在审理中。
本院认为：陈立高及车陂公司签订的《合同书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约自觉履行。
陈立高及车陂公司签订的《合同书》中约定的租赁期间于2012年9月9日到期之后，陈立高仍实际使用案涉场地并向车陂公司继续支付租金，且车陂公司对此未提出异议，并于2013年1月22日向陈立高发函表示如陈立高在《合同书》到期日至车陂公司对案涉场地进行招商工作之日止继续承租案涉场地需按照《合同书》的约定缴交租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”据此，本院认为，在2012年9月9日原租赁期间届满之后，陈立高与车陂公司之间成立关于案涉场地的不定期租赁合同关系，陈立高仍应按照实际使用案涉场地的情况向车陂公司缴交租金。
关于陈立高要求车陂公司返还已支付的案涉场地租赁定金的问题。根据《合同书》中关于定金的约定，如在合同期间，陈立高存在违约情形，车陂公司有权没收定金，否则车陂公司应在合同期满将定金无息返还给陈立高。根据审理查明的事实，陈立高依约支付案涉场地的租金至2013年3月，自2013年4月起未再向车陂公司支付租金，关于场地交还的问题，双方存在争议，即使陈立高称车陂公司已于2013年8月9日强制清场并收回案涉场地，陈立高至少应依据《合同书》的约定向车陂公司支付案涉场地租金至2013年8月9日，故陈立高自2013年4月起未向车陂公司支付案涉场地租金的行为显属违约，车陂公司可没收定金，陈立高要求车陂公司返还已交付的定金120000元缺乏合同依据，本院不予支持。
关于陈立高要求车陂公司返还2012年9月10日至2013年3月期间的租金、2012年9月10日至2013年8月9日期间的垃圾处理费、代运费、保洁费、污水处理费、电梯日常维护保养费、电梯维护零件费、水费、工人工资的问题。如上所述，2012年9月10日之后，陈立高与车陂公司之间就案涉场地成立不定期租赁合同关系，陈立高仍应按照《合同书》的约定向车陂公司支付案涉场地租金及向有关部门缴交案涉场地的日常维护保养及人工费用等，故陈立高要求车陂公司返还租金及赔偿上述费用的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告陈立高的全部诉讼请求。
本案受理费23870元，由原告陈立高承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 谭巨文
人民陪审员 凌 川
人民陪审员 刘道桂
二〇一五年四月十三日
书 记 员 曾妙仪
梁怡筠