上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第2341号
原告唐启斌。
原告陈梅仙。
原告吴树银。
原告暨培仁。
原告陈宣棠。
原告余强。
原告谢兴寿。
原告吕志诚。
原告李清。
原告张丽萍。
原告魏清华。
原告陈宣忠。
原告余明福。
原告蔡建宁。
原告付靖博。
原告叶世平。
原告池将荣。
原告雷勇。
原告郑贵华。
原告周运隆。
原告吴生旺。
原告周流广。
原告黄忠平。
原告童品英。
原告滕小贵。
原告郑秀凤。
原告郑建建。
原告郑贵兴。
原告陈健华。
上述原告共同委托代理人臧清源，上海鼎力律师事务所律师。
上述原告共同委托代理人孙明军，上海鼎力律师事务所律师。
被告上海恩祈投资管理有限公司。
法定代表人刘梅。
委托代理人李彬，上海恒洋律师事务所律师。
原告唐启彬等29人与被告上海恩祈投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月11日立案受理。依法由审判员杨惠星适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的共同委托代理人臧清源，被告的委托代理人李彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年3月28日，原、被告签订租赁合同一份。合同约定，原告将本区人民北路171弄相关房屋（以下简称租赁物）出租给被告；租赁期间为15年，自2012年1月1日始；前三年年租金为180万元；租金每二个月（一期）支付一次，先付后用，于每期末最后十个工作日内支付下一次租金；若逾期支付租金超过20个工作日、擅自拆改租赁物主体结构造成房屋主体结构损坏的，原告有权据此主张解除合同，并要求赔偿合同内平均年租金一倍的违约金。
上述合同签订后，原告依约交付租赁物。但，被告未经许可擅自在租赁物上加盖一层房屋，并对原有承重立柱加以破坏，造成房屋主体结构损坏，存在巨大的安全隐；同时，被告仅支付至2014年3月的租金，此后租金经催讨仍拖欠至今。
据此，请求法院判令：1、解除原、被告之间签订的上述租赁合同，交还租赁物，并将租赁物恢复原状，且恢复原状的费用由被告承担；2、被告支付原告自2014年4月始至租赁物返还之日止的租金（暂计自至2014年7月为60万元，以每月15万元计算，但自2015年始按每月154，500元计算）；3、被告支付原告违约金1，926，268元。
被告辩称：首先，其对租赁物进行加层是征得原告同意的，而且其亦按加层后的房屋向原告支付租金的。其次，其未实施拆改租赁物主体结构并致租赁物损坏的行为。再次，其已支付2014年4月始的租金100，000元，至2014年7月止的剩余租金500，000元未付是其行使同时履行抗辩权，只要其收到原告开具的发票，其即可支付相应租金。因此，其不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2011年3月28日，原、被告签订租赁合同一份。该合同约定，原告将租赁物租赁给被告，由被告装修后以“锦江之星”为品牌从事酒店经营；租赁期限为15年（不包括免租装修），原告承诺于本合同签订后的15日内将租赁物移交被告，原告同意自租赁物交付被告之日起8个月为装修期，装修期内被告无需向原告支付任何租金；2012年至2014年的年租金为1，800，000元，2015年至2016年的年租金为1，854，000元，以后每三年递增3％，被告于合同签订之日支付原告租赁担保金300，000元；租金每2个月（一期）支付一次，被告应在每期末最后10个工作日内向原告支付下一次租金，先付后用，第一期租金300，000元于租赁物交付之日支付；原告应在收到被告支付租金后的3个工作日内向被告出具合法有效的正式发票；若被告因经营需要对租赁物进行必要的改造、改变主体结构或增加设施设备的，应按国家规定向主管机关报批并经原告同意后实施、使用，并应将相关图纸送原告一份备案；被告擅自拆改租赁物主体结构造成主体结构损坏的、租赁期内被告每期逾期支付租金超过20个工作日的，原告有权通知被告解除合同，被告应按合同内的平均年租金的一倍支付违约金；被告以快递方式送达的文件或通知，以交与双方确认的快递服务机构发出后第3日视为送达，原告的收件人为陈宣棠，地址为上海市沪松公路XXX号XXX幢XXX室；被告可注册新公司或由被告关联公司与原告就承租租赁物重新签订租赁合同，新合同与本合同除签约人外均须保持一致。该合同另对其他有关事宜作了相应的约定。
同日，原、被告又签订补充协议一份。该协议约定：一、签订本协议时，除了按租赁合同应支付300，000元租赁保证金外，被告应再支付原告700，000元，作为装修期间的押金；二、被告如需在租赁物上加盖一层使用，必须向政府主管部门申报，经政府主管部门批准同意后方可施工，如因加盖结构物的施工和使用造成原告原先租赁物的主体结构损坏的，被告应赔偿原告一切损失；三、该加盖的一层结构物在合同约定的租赁期间届满后所有权归原告所有，被告不得拆除；四、如被告不加盖一层，原租赁合同约定的免租装修期变更为2个月；五、在被告加盖的该层结构物封顶后，原告无息返还被告支付的700，000押金。
上述合同及协议签订后，原告按约将租赁物交付被告，被告按约向原告支付租赁保证金1，000，000元，遂对租赁物进行了装修，并按补充协议约定在租赁物顶层加盖了一层的结构物，以“锦江之星”为品牌从事酒店经营。
2013年5月15日，被告委托律师按上述合同确定的方式致函原告称：1、原告未按约开具发票；2、原告提供账户已冻结，无法转入相应租金；3、原告人数众多，意见不一，导致协商未果而拒收租金（当时携带现金准备予以支付）。基于此，拖欠三期租金的责任不再被告而在于原告。此外，其有按原告提出的请求购买租赁物的意向。原告于审理中否认收到上述函件。
2014年6月11日，原告委托律师致函被告称：被告未经许可擅自在租赁物上加盖一层，并对原有承重立柱加以破坏，造成租赁物主体结构损坏；同时，被告拖欠原告2014年4月租金50，000元及2014年5月、6月租金未付；据此，自收到该律师函之日起解除上述合同等。被告于同月13日收到上述上述律师函后，于当日向原告邮寄公函称：原告收到租金后未按约向其开具发票，以致后期租金无法支付，是原告违约造成的；原告同意在租赁物上加盖一层，加盖层并未损坏租赁物主体结构；综上，原告无权擅自解除合同，合同应继续履行；同月10日下午1时，原告率30人左右来酒店无理取闹，使其蒙受损失等。
现原告以其诉称事由向本院提起诉讼，并提出如上诉讼请求。
审理中，原、被告一致确认尚有合同约定的租赁保证金300，000元仍在原告处。至于协议约定的租赁保证金700，000元。原告认为，其已于2012年年底前全部返还被告。而被告认为，上述款项已抵作2012年1月1日始的租金。
此外，原、被告一致确认2014年3月底前的租金已全额支付，原告从未向被告开具收取租金的发票。至于自2014年4月始的租金，原告认为，被告文分未付。而被告认为，其于2014年4月18日支付原告租金100，000元。为此，被告提供收据一份，该收据载明“今日收到上海恒凯宾馆有限公司壹拾万元整”。原告对该收据的真实性没有异议，但其认为根据备注的“收到房租欠款利息”内容判断，该款系因被告欠付原告租金而支付的利息，而且被告关于因其未开发票而拒付租金的主张是不成立的。
同时，原告提供租赁合同及机读档案材料各一份，证明被告擅自以原告名义将租赁物转租给案外人上海恒凯宾馆有限公司（以下简称恒凯公司）。被告对上述证据的真实性没有异议，其作为承租人收购恒凯公司后，按合同约定由恒凯公司以“锦江之星”名义对外经营。而且，当时与原告联系过，与合同约定亦不冲突。
原告还向本院申请对租赁物现场进行勘验并申请对租赁物主体结构变更是否存在安全隐患进行鉴定，并提供图纸一份。为此，本院于2014年8月20日查看了租赁物现场。原告认为，被告将租赁物四楼东侧走廊改成客房，将涉及位置在客房中的承重柱拆除；五楼除电梯井外，其余客房均系租赁后搭建；为上下水，在四楼顶部开凿孔洞；拆除了四楼消防通道部分顶板。被告认为，原告所称通道改成客房是事实，但其拆除的不是承重柱；五楼客房确属租赁后搭建；因搭建的五楼客房内设卫生间，故在四楼顶部开孔是必然的，拆除四楼消防通道部分顶板也是事实，但这均不影响租赁物结构。至于图纸，被告认为，其在建成10年后承租租赁物，租赁物交接之际亦未按该图对租赁物进行核对，故不能仅依图纸认定租赁物主体结构是否变更，而且没有必要进行鉴定。
被告提供函告及申请各一份，证明2014年6月10日原告找人影响酒店正常经营及租赁物有漏水而采取了加层修缮措施。原告认为，函告与其无关，申请的真实性无法认可。
另查明：2014年9月12日，因原告未履行（2014）沪东证执行字第176号公证书确定的给付义务，本院以（2014）松执字第5088号执行裁定书及协助执行通知书，扣留、提取原告在被告处租金至本院账户。据此，被告于同月16日已向本院汇付至2014年7月止的租金500，000元。
以上事实，有上海市房地产登记簿、租赁合同、补充协议、律师函、公函、勘验笔录、执行裁定书、协助执行通知书以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：原、被告之间签订的租赁合同及补充协议，系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，故应当认定为有效。当事人应严格按约履行自己的义务。
现当事人的主要争议在于原、被告之间签订的租赁合同法律关系是否因被告擅改租赁物主体和承重结构及扩建（加层）、欠租、转租而解除，以及若解除则后果如何处理。对此，本院阐述如下：
一、相关司法解释规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
本案中，根据补充协议关于支付租赁保证金700，000元及其返还条件的约定，结合原告于审理中关于上述押金已返还的陈述，至少可以认定被告对租赁物装潢改建以及加层的行为已于2012年实施完毕。加之，按原、被告一致意见，原告于2014年5月前其至少已向原告足额收取了2012年1月至2014年3月期间的租金。期间，没有任何证据证明原告曾以被告擅自装潢改建以及加层为由向原告主张解除合同。基于此，应当认定原告以自己的行为表明其同意被告对租赁物进行装潢改建以及加层。何况，按补充协议的约定，亦应当认定原告同意被告对租赁物进行加层。据此，本院对原告以被告擅自改建、加层，破坏租赁物主体结构为由解除租赁合同关系的主张，不予支持。
二、合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
根据查明的事实，租金应每2个月支付一次，在每期末最后10个工作日内支付，先付后用，逾期20个工作日的，原告有权通知解除合同。鉴于，被告于2014年4月18日通过恒凯公司支付原告100，000元，该收据中虽载有“收到房租欠款利息”字样，但结合原告于2014年6月11日委托律师致函被告时所称的解约理由之一是被告拖欠原告2014年4月租金50，000元及2014年5月、6月租金未付的事实。同时，依据本次诉讼中被告关于已付上述款项系2014年4月租金的抗辩意见，应当认定上述当事人争议的100，000元为租金而非利息。因此，截止至原告通知被告解除合同之日，被告尚欠原告的是2014年4月租金50，000元，以及2014年5月、6月的租金，共计为350，000元。
现被告未按约向原告支付上述租金虽有不当，但确属事出有因。因为，原告在收取被告支付的租金，并经被告催告后，至今仍拒不按约开具任何发票。原告关于未收到被告催告的意见，本院不予采纳。因为，被告上述催告系按租赁合同约定，以邮寄方式送达至原告指定地址及收件人。而且，在被告于审理中明确只要原告开具发票，其即可支付相应租金的意见后，原告仍未开具相应发票。现被告按本院协助执行通知书等法律文书要求，已将2014年7月前的租金支付至本院。至于后续的租金，被告亦应按本院上述通知要求将租金支付至本院而非直接支付给原告。
此外，原、被告的租赁合同约定的租赁期间长达15年，而且不包括免租期在内。现该合同仅履行了近3年，根据现场勘查的情况，被告作为承租人对租赁物投入巨大，作为双方理应首先考虑维护合同的稳定性，积极、妥善地协商解决合同履行中出现的争议问题。
因此，就租金的支付方面而言，被告并无重大、根本性的违约行为，从本案查明事实来看，原告“以逾期20个工作日”支付租金主张解除合同的依据尚不充分。
三、合同法规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
本案中，根据租赁合同约定，被告可注册新公司或由被告关联公司与原告就承租租赁物重新签订租赁合同，新合同与本合同除签约人外均须保持一致。现租赁物实际由被告所称的关联公司“恒凯公司”以“锦江之星”名义作为酒店对外经营，此不仅与被告租赁时向原告明示的装修后以“锦江之星”为品牌从事酒店经营的约定相吻合，只是“恒凯公司”未基于上述约定与原告另行签订租赁合同而已。因此，仅凭原告提供的被告以原告名义与“恒凯公司”签订的存放在工商登记机构内档中的租赁合同，尚不足以证明被告转租租赁物的事实。因此，本院对原告于审理中以此为由主张解除其与被告之间租赁合同关系的主张，亦不予支持。
据此，原告主张的解约理由均不成立，本院对原告关于解除合同、交还租赁物、恢复原状以及支付解约违约金的诉讼请求，均不予支持。
四、至于原告主张的租金，已如前述，应由被告按协助执行通知要求直接支付至本院，作为原告清偿其所欠案外人债某的价款。故本院现对原告要求被告支付租金的诉讼请求，不予支持。若上述协助执行事由消除之后，原告对被告仍享有要求被告支付租金的债权的，则其可以包括诉讼在内的合法方式另行向被告主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：
驳回原告唐启斌、陈梅仙、吴树银、暨培仁、陈宣棠、余强、谢兴寿、吕志诚、李清、张丽萍、魏清华、陈宣忠、余明福、蔡建宁、付靖博、叶世平、池将荣、雷勇、郑贵华、周运隆、吴生旺、周流广、黄忠平、童品英、滕小贵、郑秀凤、郑建建、郑贵兴、陈健华的诉讼请求。
案件受理费27，090元，减半收取13，545元，由原告唐启斌、陈梅仙、吴树银、暨培仁、陈宣棠、余强、谢兴寿、吕志诚、李清、张丽萍、魏清华、陈宣忠、余明福、蔡建宁、付靖博、叶世平、池将荣、雷勇、郑贵华、周运隆、吴生旺、周流广、黄忠平、童品英、滕小贵、郑秀凤、郑建建、郑贵兴、陈健华负担（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨惠星
二〇一四年十月十四日
书记员 林梅均
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十四条……
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照的规定处理。