福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0203民初2718号
原告：中国建设银行股份有限公司厦门市分行，住所地厦门市鹭江道98号建设银行大厦1701室。
主要负责人：生柳荣，行长。
委托诉讼代理人：常昱、王春阳，职员。
被告：黄金树，男，1960年7月16日出生，汉族，住福建省仙游县。
被告：厦门经济特区房地产开发集团有限公司，住所地厦门市思明区展鸿路81号A座五十一层。
法定代表人：吴鹭生，董事长。
委托诉讼代理人：陶安安，职员。
委托诉讼代理人：谢丹雯、职员。
原告中国建设银行股份有限公司厦门市分行（以下简称建行厦门分行）与被告黄金树、厦门经济特区房地产开发集团有限公司（以下简称特房公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行厦门分行的委托诉讼代理人王春阳，特房公司的委托诉讼代理人陶安安、谢丹雯到庭参加诉讼；被告黄金树经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
建行厦门分行向本院提出诉讼请求：1.判令黄金树立即归还所欠贷款本金221802.23元，并支付利息、罚息、复利（暂计至2017年8月6日的利息、罚息、复利为0，之后的罚息及复利按借款逾期之日贷款利率的150%计算至实际还款之日止）；2.判令黄金树如未归还上述贷款本息，建行厦门分行有权行使抵押权，就黄金树抵押给建行厦门分行的抵押物（即位于厦门市翔安区特房*锦绣祥安一期19号楼15层08单元的房产）折价或以拍卖所得的价款优先受偿；3.判令特房公司对上述抵押物不足以清偿债务的部分承担连带保证责任。事实和理由：2007年11月22日，黄金树、特房公司与建行厦门分行签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定黄金树向建行厦门分行借款354000元，用于购买厦门市翔安区特房*锦绣祥安一期19号楼15层08单元的房产，借款期限为240个月。黄金树以上述所购房产作为借款的抵押担保，并依法办理了抵押登记手续。特房公司对黄金树的上述借款承担连带保证责任。合同签订后，建行厦门分行依约发放了贷款。但黄金树未按期还款。故建行厦门分行诉至本院。
黄金树未作答辩。
特房公司辩称，特房公司仅应就建行厦门分行处分抵押房产后不足以抵偿建行厦门分行贷款本息的部分承担保证责任。
本院经审理认定事实如下：2007年11月22日，黄金树、特房公司与建行厦门分行签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定黄金树向建行厦门分行借款354000元，用于购买厦门市翔安区特房*锦绣祥安一期19号楼15层08单元的房产，借款期限为240个月，自2007年11月22日起至2027年11月22日止，贷款利率为在基准利率水平上下调15%。并约定贷款首次发放前，如遇利率管理机构政策发生重大变化时，则以借款起息日基准利率为基础重新计算贷款利率；自借款起息日起至本合同项下贷款本息全部清偿之日止，贷款利率于每年的1月1日根据当日的基准利率以及上述下调幅度调整一次。还款方式采用等额本息还款法还本付息。借款人未按时支付合同项下借款本息超过三期的，贷款人有权提前收回贷款；借款人未按时足额清偿的，对借款人未按时清偿的借款本金和利息，贷款人有权按约定的罚息利率计收自逾期之日起至本息全部清偿之日止的罚息及复利。逾期贷款罚息利率为借款逾期之日贷款利率的150%。黄金树以其所购的位于厦门市翔安区特房*锦绣祥安一期19号楼15层08单元的房产为上述债务提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。上述抵押依法办理了按揭登记证明。同时，特房公司为上述债务提供连带责任保证担保，保证范围包括借款本金、利息（包括福利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。保证期间为自本合同签订之日起至本合同项下抵押房产之土地房屋权证办妥交由建行厦门分行执管之日止。2007年11月30日，建行厦门分行依约发放了贷款，但黄金树自2016年9月30日起逾期还款，截至2017年8月6日，尚欠建行厦门分行贷款本金221802.23元，利息、罚息、复利0元。故建行厦门分行诉至本院。
庭审中，特房公司抗辩称其仅应对抵押物不足以清偿债务的部分承担保证责任，为此提供与建行厦门分行于2007年7月31日签订的《按揭贷款服务承诺函》，在该承诺函中约定特房公司为其开发的特房“锦绣祥安”楼盘的购房户的按揭贷款提供连带责任保证，保证期间为自楼宇按揭借款合同签订之日起至楼宇按揭借款合同项下抵押物之《土地房屋权证》办妥并交由建行厦门分行执管之日止。建行厦门分行同意在保证期间内购房户到期未按期足额归还借款或建行厦门分行提前收回借款时，建行厦门分行先行使抵押权，处分抵押物所得金额不足清偿债务的，特房公司再就该不足部分承担连带清偿责任。且借款合同范本中与承诺函不一致之处，以承诺函为准。
被告黄金树经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其自动放弃举证、质证权利。在没有相反证据予以反驳的情形下，本院对原告建行厦门分行提供的《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、贷款户应还款情况表、预购商品房抵押权预告登记证明书、个人贷款对账单及账户明细，特房公司提供的《按揭贷款服务承诺函》等证据及当事人当庭陈述的事实予以认定。
本院认为，建行厦门分行与黄金树、特房公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《按揭贷款服务承诺函》系各方当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。建行厦门分行已依约发放贷款，但黄金树未能按期还款，其行为已构成违约，故建行厦门分行有权依约要求黄金树偿还尚欠的全部贷款本金221802.23元及相应利息、罚息、复利。且若黄金树未履行上述债务，则建行厦门分行有权就黄金树名下的位于厦门市翔安区特房*锦绣祥安一期19号楼15层08单元的房产折价或者拍卖所得价款优先受偿。特房公司作为保证人，应依《按揭贷款服务承诺函》的约定，对上述抵押物不足以清偿债务的部分承担连带清偿责任，并有权在承担保证责任后，向黄金树追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告黄金树应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司厦门市分行贷款本金221802.23元及利息、罚息、复利（暂计至2017年8月6日的利息、罚息、复利为0，之后的罚息以所欠借款本金为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率下调15%后的150%计，对于应还未还的利息，按罚息利率计收复利，均计至实际还款之日止）；
二、若被告黄金树未按时履行上述债务，则原告中国建设银行股份有限公司厦门市分行有权就被告黄金树名下的位于厦门市翔安区特房*锦绣祥安一期19号楼15层08单元的房产折价或者拍卖所得价款优先受偿；
三、被告厦门经济特区房地产开发集团有限公司应对上述抵押物不足以清偿（一）项债务的部分承担连带清偿责任，并有权在承担保证责任后，向被告黄金树追偿。
如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4921元，由被告黄金树、厦门经济特区房地产开发集团有限公司共同负担。被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 林 芳
人民陪审员 廖宝珍
人民陪审员 陈慧玲
二〇一七年八月八日
代书 记员 黄阿娜
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期间届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
法官提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。