江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第00422号
上诉人（原审原告）江苏君怡物业管理有限公司。
法定代表人李传江，该公司董事长。
委托代理人龚维贵，该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告）钱金鑫。
委托代理人高玲。
上诉人江苏君怡物业管理有限公司（以下简称君怡物业公司）因与被上诉人钱金鑫物业服务合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2014）海商初字第01092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月12日受理后，依法组成合议庭于2015年4月30日公开开庭审理了本案。上诉人君怡物业公司委托代理人龚维贵，被上诉人钱金鑫及其委托代理人高玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
君怡物业公司一审诉称：钱金鑫系金秋情缘小区33号楼3单元101室的业主，在钱金鑫入住期间，双方签订了《金秋情缘物业管理合同》，该合同约定由钱金鑫委托君怡物业公司为其提供物业管理服务，君怡物业公司还与连云港市金秋情缘业主委员会签订了《物业管理委托合同》。合同签订后，君怡物业公司依约履行了自己的义务，但钱金鑫交纳了至2009年10月份的物业管理服务费后，至今未履行缴费义务，截止2014年6月份，钱金鑫尚欠君怡物业公司物业管理服务费共计4088元。为维护君怡物业公司的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令钱金鑫给付物业管理服务费4088元，并承担本案诉讼费用。
钱金鑫一审答辩称：1、君怡物业公司对金秋情缘小区的管理和服务水准与合同约定的四级服务标准存在很大差异，君怡物业公司存在只收费不作为和多收费少作为的情况，君怡物业公司未尽合理的安全防范义务，未履行应尽职责，君怡物业公司提供的服务未达到合同约定的四级收费标准相应的标准。2、君怡物业公司与小区业主委员会签订了委托物管合同，钱金鑫对续签的合同不知情，没见过也不认可该合同，有权拒付物业费。3、君怡物业公司强迫业主为不达标的服务买单违反市场经济公平自愿的原则。
原审法院经审理查明：2008年10月5日，钱金鑫（甲方）和君怡物业公司（乙方）签订了《金秋情缘前期物业服务合同》，约定由乙方向甲方提供内容齐全、质价相符的物业管理与服务，合同有效期至金秋情缘小区业主委员会与物业服务企业签订新的《物业服务合同》生效时止。物业管理服务费收费标准为普通多层住宅用房每平方米0.5元／月，高层住宅用房每平方米0.6元／月，商业用房每平方米1元／月；每次交费时间为上次交费期结束前一个星期；每半年向业主公布物业服务费、共用水电费及代收费用收支账目。
2011年1月1日，连云港市金秋情缘小区业主委员会（甲方）与原告君怡物业公司签订了一份《物业管理委托合同》，甲方将金秋情缘小区委托于乙方实行物业管理，委托管理期限为3年，自2011年1月1日起至2013年12月31日止，合同期满，甲方没有选出新的物管公司之前，乙方可继续履行本委托合同，直至业主委员会选出新的物管公司签约生效之日止。委托合同约定物业管理服务费由乙方按建筑面积向业主或物业使用人收取，多层住宅每平方米0.55元／每月，高层和阳光排屋每平方米0.65元／月，商业用房每平方米1元／月；空置房屋的管理服务费，由乙方按入住物管费标准的70％向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。
两合同共同约定的管理事项主要有：房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括公用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、监控系统；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。两合同还约定物业管理服务质量标准按《连云港市普通住宅物业公共服务内容等级标准》四级执行，原告须按如下约定实现管理目标：房屋外观，符合规划要求，区容区貌好；做好相关设施设备正常运行的保障工作，定期组织巡查，按规定组织维修；公共环境方面，小区内保持清洁，无脏乱差现象，垃圾每日清运一次，小区主干道清扫2次，楼道每2日清扫一次，每年定期喷洒药水，定期进行消毒和灭虫除害，无乱贴乱画现象；绿化方面，草坪生长良好，及时修剪，乔灌木定时修剪，花卉、绿篱及时修剪整形，绿化长势良好、形状符合规范要求；交通秩序方面，对进出小区的机动车辆实施证、卡管理，非机动车辆按序停放，及时入库；小区主出入口24小时安护值勤，对主出入口、主干道、重点部位白天巡查6次，夜间巡查8次；报修方面，急修40分钟内，其他报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录等。合同还就其他相关事宜做了约定。
2012年1月5日君怡物业公司向连云港市物价局就金秋情缘小区公共服务费收取标准申请备案，连云港市物价局连价服备字（2012）4号备案通知载明，同意多层每平方米0.55元／月，小高层、高层（排屋）每平方米0.65元／月。在此之前的物业费均按多层每平方米0.5元／月，小高层、高层（排屋）每平方米0.6元／月收取。
钱金鑫系金秋情缘小区33号楼3单元101室业主，房屋建筑面积134.01平方米。钱金鑫2008年10月5日购买涉案房屋，并交纳了2008年10月5日至2009年10月5日的物业费884元，但自2008年10月5日至2010年12月5日钱金鑫一直未入住该小区，2010年12月5日钱金鑫入住该小区并居住至今。钱金鑫尚拖欠2009年10月5日至2014年6月期间的物业服务费，经君怡物业公司书面催交，钱金鑫至今未交纳。
原审法院另查明：君怡物业公司提供的物业管理服务未达到合同约定的四级服务标准。小区环境脏乱差、楼道长期无人打扫；物业每年收取公共绿化水电费，但小区绿化带遭破坏、在绿化带开路、停车、小区内路灯大多破损、私拉乱接现象普遍；小区内门禁、监控形同虚设，安保人员配备不足，对进出小区的车辆不予管理，监控室常年上锁，致使小区业主家中被盗被撬事件频发；消防通道被堵塞，大门看管缺位，常有外来人员在小区内摆摊设点等诸多问题。
原审法院认为：君怡物业公司与钱金鑫签订《金秋情缘前期物业服务合同》、与金秋情缘小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》，均系双方真实意思表示，且不违反国家法律法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。钱金鑫作为小区业主应当根据合同的约定交纳物业服务费用，经君怡物业公司书面催缴后，钱金鑫仍未交纳相应的费用，应承担相应的民事法律责任。对钱金鑫辩称，其对君怡物业公司与小区业主委员会续签的委托物管合同不知情，没见过也不认可该委托合同，有权拒付物业费的观点。原审法院认为，小区业主委员会作为全体业主的合法代表，其与君怡物业公司所签订的《物业管理委托合同》的效力及于每一位业主，钱金鑫于2010年12月5日起便一直居住在金秋情缘小区，且钱金鑫曾先后两次收到君怡物业公司催交物业费的律师函，故对钱金鑫的上述辩论意见本院不予采信。
关于钱金鑫应交纳的物业费的数额，原审法院认为：第一，根据法律和双方合同约定，空置房屋的物业管理服务费，按入住物管费标准的70％向业主收取。本案中，钱金鑫自2008年10月5日至2010年12月5日并未入住金秋情缘小区，且交纳了2008年10月5日至2009年10月5日的物业费。故钱金鑫未入住期间应按合同约定标准的70％交纳物业费，即自2009年10月6日至2010年12月5日应交的物业费为656.65元（134.01平方米×0.5元／月／平方米×14月×70％=656.65元）。第二，根据双方的举证及陈述、证人证言可以证实在钱金鑫入住期间君怡物业公司未能按照合同约定的《连云港市普通住宅物业公共服务内容等级标准》四级标准提供服务，未履行双方签订的物业服务合同的义务，严重影响小区业主的居住环境，存在违约行为。因此，基于君怡物业公司管理缺位，未能完全履行合同义务约定，原审法院对合同约定的应交物业服务费酌情予以扣减50％，即钱金鑫自入住金秋情缘小区后应向君怡物业公司交纳的物业服务费从2010年12月6日至2012年1月5日为435.53元（134.01平方米×0.5元／月／平方米×13月×50%=435.53元），自2012年1月6日至2014年6月为1068.73元（134.01平方米×0.55元／月／平方米×29月×50%=1068.73元）。综上，钱金鑫应向原告交纳自2009年10月6日至2014年6月的物业服务费656.65元＋435.53元＋1068.73元=2160.91元。原审法院根据《物业管理条例》第二十一条、第三十五条、第三十六条第一款、第四十二条第一款、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：钱金鑫于判决生效后十日内支付君怡物业公司物业服务费2160.91元。一审案件受理费50元，由钱金鑫负担。
上诉人君怡物业公司对原审判决不服，向本院提起上诉称：1、一审判决认定事实错误或不清，被上诉人在一审庭中未提供该阶段房屋空置的相关证据，上诉人也未接到被上诉人任何书面或口头房屋空置的通知。2、一审判决未对整个小区的物业管理状况作总体评价，仅依据被上诉人提供的几张照片及证人证言，且未确定其真实性，就认定上诉人未达到约定的服务标准，并作出酌情扣减50%物业服务费的判决无法律依据。请求撤销原审判决，发回重审或依法改判，被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人钱金鑫答辩称：1、一审庭审中答辩人已向法庭提供了君怡物业公司出具的收费凭条，该凭条足以证明房屋空置及入住的时间划分；答辩人也口头与当时君怡物业公司马经理说过2010年后才能入住，否则君怡物业公司不会有载明时间划分的收费凭条；关于未入住收70%的规定，君怡物业公司没有严格执行，全部业主第一年全额缴费，未入住者没按70%收取。2、一审庭审中，答辩人对小区环境脏乱差，服务质量与收费水平明显失衡、履约意识差等诸多问题作出举证，君怡物业公司既没有当庭反驳，也没有提出异议。3、小区被盗被撬事件频发，这与君怡物业公司安保合同未履约、保安人员不足、门卫不严谨、巡逻不到位、监控不到位有密切联系。4、2015年2月住房局抽查了金秋情缘小区，并在连住房局（2015）11号通报中指出，被查小区环境卫生差，管理秩序混乱，履约意识淡薄，同时还查出金秋情缘擅自改变物业管理用房的用途，给予君怡物业公司通报批评处罚，两年内停止其在连云港再承接物业管理项目，并报请省住房和城乡建设厅，降低其资质等级。
上诉人君怡物业公司二审期间向本院提交以下证据：
2011年12月份江苏省住房和城乡建设厅颁发给上诉人的证书及奖牌，证明上诉人在为金秋情缘提供物业管理服务期间得到了省有关部门的认可，该小区被评为优秀住宅小区。
被上诉人钱金鑫质证称：此证书是2011年颁发的，不能以一张纸来证明小区的实际情况。
被上诉人钱金鑫二审期间向本院提交以下证据：1、小区业主于今年4月26日提供的小区情况照片，证明君怡物业服务质量差；2、房管局关于（2015）11号物业管理小区检查情况通报，降低了上诉人的物业资质且2年内不能承接物管；3、邻居的证词，证明被上诉人入住时间是2010年12月份。
上诉人君怡物业公司质证称：1、对证据1的三性有异议，该组照片未确定时间、地点；2、关于证据2，该通报是否经过实际调查无法核对，且上诉人未收到该通报，即使该通报中载明金秋情缘的单元门破损的问题，物业公司是有义务向相关部门申请公共维修基金，实际上上诉人在对小区单元门已经进行了统计并且向有关部门提出申请要求有关部门发放维修基金，即使存在单元门破损的问题，也不属于上诉人物业管理不到位的问题；3、对证据3的三性有异议，按照证据规则证人应当出庭接受法庭及双方当事人发问，该份证据也不属于新证据。
经审查，对上诉人君怡物业公司提交的证据及被上诉人钱金鑫提交的证据1、2的真实性予以确认，对被上诉人钱金鑫提交的证据3，因证人未到庭作证，对于该证据不予采信。
本院经审理查明：原审法院判决查明的案件事实属实，本院依法予以确认。
本院认为：上诉人君怡物业公司与被上诉人钱金鑫签订的合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应当按合同约定履行各自的义务。被上诉人钱金鑫作为小区业主应当根据合同约定交纳物业服务费用，经上诉人君怡物业公司书面催缴后，被上诉人钱金鑫仍未交纳相应的费用，应承担相应的民事法律责任。合同中明确约定空置房屋的管理服务费，由上诉人君怡物业公司按入住物管费标准70%向被上诉人钱金鑫收取。被上诉人钱金鑫提供的证据可以证明其在2009年10月5日至2010年12月5日期间没有入住小区，原审法院依据物业服务合同约定判决被上诉人钱金鑫按物管费标准70%向上诉人君怡物业公司缴纳物管费并无不妥。关于上诉人君怡物业公司是否按照物业服务合同约定提供物业服务的问题，虽然上诉人君怡物业公司在二审期间提供证据证明其在2011年物业服务获得江苏省住房和城乡建设厅的认可，但是根据被上诉人钱金鑫提供的照片等证据，可以说明君怡物业公司在小区整体环境维护，安保防范等方面未履行双方签订的物业服务合同的义务，严重影响小区业主的居住环境，存在违约行为，原审法院据此酌减50%的物业服务费并无不妥，上诉人君怡物业公司的该项上诉理由不能成立，本院不予采信。
综上所述，上诉人君怡物业公司的上诉请求和理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人江苏君怡物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一五年六月四日
书 记 员 刘雨君
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。