浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙丽民终字第238号
上诉人（原审被告）：蔡丽华。
被上诉人（原审原告）：郑水明。
委托代理人：刘江菊，系被上诉人郑水明之妻。
上诉人蔡丽华为与被上诉人郑水明房屋租赁合同纠纷一案，不服遂昌县人民法院（2015）丽遂民初字第208号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年7月30日公开开庭审理了本案，上诉人蔡丽华、被上诉人郑水明及其委托代理人刘江菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：坐落于遂昌县妙高街道水阁路X弄X号XX室房屋土地的原始权利人为案外人缪光凤（现已故），2002年，缪光凤与案外人任卫洪签订《住宅土地使用权转让协议书》将涉案土地使用权转让给任卫洪，后任卫洪出资在该土地上建房即涉案房屋，2008年，任卫洪将涉案房屋转让给被告蔡丽华，但均未办理房屋所有权证和土地使用证。2010年，被告蔡丽华入住涉案房屋至今。2012年6月6日至2012年7月1日期间，被告蔡丽华陆陆续续向原告郑水明借款合计220万元，款项均通过原告配偶刘江菊的银行帐户汇至被告蔡丽华的帐户。截止2012年7月16日，蔡丽华还剩80万元借款本金未归还给原告。同日，蔡丽华向郑水明出具借条，该借条载明：今向郑水明借到人民币：捌拾万元正（￥800000.00元）。以遂昌妙高镇水阁移民新村X幢XX室作抵押。利息按每万元每一天五元计算。案外人李民在借条上写明：“担保人有效期贰年”。2012年12月3日，案外人李民又在该借条上写明：“本人用泰隆银行460平方店面担保”。2013年2月6日，被告蔡丽华和原告郑水明签订《协议》一份，该《协议》载明：2012年7月16日甲方蔡丽华到乙方郑水明处借钱八十万人民币以及利息十万人民币，因无力偿还，自愿将妙高镇水阁村移民小区7号地（二层）房屋一套（原房地产转让合同由蔡丽华和任卫洪签订）抵偿给郑水明。由郑水明和任卫洪直接签订房地产转让合同。房产、土地证两证办好后，郑水明和蔡丽华之间的债权关系中止。蔡丽华必须于2013年5月1日之前将此房屋腾空。届时，郑水明还蔡丽华八十万借款的借条。同日，蔡丽华和任卫洪签订的《关于任卫洪和蔡丽华房屋转让合同终止的协议》约定：现有妙高镇水阁村移民小区7号地（二层）房屋一套，面积152.63平方米，原由任卫洪转让给蔡丽华，现蔡丽华自愿将房屋转让给郑水明（转让费用为郑水明借蔡丽华捌拾万元及利息拾万元），由任卫洪和郑水明直接签订该套房屋的房地产转让合同。原任卫洪和蔡丽华于2008年1月15日签订的房地产转让合同自本协议签订之日终止。缪光凤死亡后，涉案房屋由其儿子周光伟继承取得，周光伟、缪珠媚夫妻于2013年8月1日办理了遂房权证妙字第00××73、00××74号房产权证。征得任卫洪的认可，2013年8月14日，周光伟、缪珠媚办理委托公证，委托罗小平办理涉案房屋转让相关的一切事宜。2013年8月15日，周光伟、缪珠媚与郑水明签订了《房地产转让合同》，将涉案房屋转让给原告郑水明，双方到遂昌县房管处申请办理房屋所有权转移登记，并提交了相关资料。2013年8月底，涉案房屋登记到原告郑水明名下，即遂政国用（2013）第02020号土地证、遂房权证妙字第00××48号房产证，建筑面积155.93平方米。2014年1月3日，被告蔡丽华向遂昌县房屋登记机构提出房屋登记异议申请。2014年3月14日，遂昌县住房和城乡建设局为被告办理了房屋异议登记。
原审法院另查明：2013年5月1日，原、被告签订《租赁合同》一份，原告郑水明将诉争房屋出租给被告蔡丽华，约定：“出租人为甲方郑水明，承租人为乙方蔡丽华，甲方同意将本人妙高街道水阁村移民小区7号地（二层）房屋一套租给乙方，承租时间为2013年5月1日至2013年5月30日，2013年5月份租金免收，6月份续租再收租金。”事后，被告蔡丽华未搬离该房屋，也未交纳租金。郑水明曾于2013年9月13日向原审法院提起诉讼，要求判令蔡丽华无条件腾空所租赁的房屋，并按口头约定1500元/每月支付租金，后于2014年3月31日撤诉。2013年10月，蔡丽华向原审法院起诉要求撤销该租赁合同，原审法院于2013年11月23日判决驳回蔡丽华的诉请，蔡丽华不服一审判决，向本院上诉，本院于2013年12月20日作出终审判决，驳回蔡丽华的上诉，维持原判。2014年4月，蔡丽华向原审法院起诉要求确认其与郑水明于2013年2月6日签订的《协议》无效，原审法院于2014年7月25日判决驳回蔡丽华的诉请，蔡丽华不服一审判决，向本院上诉，本院作出终审判决，驳回蔡丽华的上诉，维持原判。2014年3月，蔡丽华向原审法院起诉要求确认其为遂昌县妙高街道水阁路X弄X号XX室（房屋证号：遂房权证妙字第00××48号）房屋及所属的车库合法所有权人，确认郑水明与周光伟、缪珠媚所签《房地产转让合同》无效并协助办理房屋过户登记手续，原审法院于2014年12月19日判决驳回蔡丽华的诉请，蔡丽华不服一审判决，向本院上诉，本院于2015年3月12日作出终审判决，驳回蔡丽华的上诉，维持原判。原审案件庭审中，被告陈述该房屋自己居住及出租，出租给2-3人，一个人每月500-600元。
原审法院认为：原告郑水明与被告蔡丽华于2013年5月1日签订的房屋租赁合同已经发生法律效力的裁判文书确认为有效合同。合同约定的租赁期间2013年5月1日至2013年5月30日已届满，涉案房屋于2013年8月底登记在原告郑水明名下，原告取得涉案房屋的产权，被告蔡丽华并不具有涉案房屋的所有权。租赁期限届满，被告占有诉争房屋，无合法依据，应予腾空。故原告诉请被告腾空该房屋，原审法院予以支持。周光伟、缪珠媚与郑水明签订《房地产转让合同》系在2013年8月，且原告取得房屋产权证的时间在2013年8月底，在该时间之后，被告继续占用诉争房屋，应向原告支付房屋占有使用费，根据诉争房屋的地理位置、建筑面积、参照被告对外承租价格的陈述，原审法院酌定房屋占有使用费为每月1200元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第二百三十五条之规定，判决：被告蔡丽华于判决生效之日起十日内腾空位于遂昌县妙高街道水阁路X弄X号XX室的房屋。被告蔡丽华于判决生效之日起十日内按每月1200元标准支付原告郑水明从2013年9月起至上述房屋腾空之日止的房屋占有使用费。驳回原告郑水明的其他诉讼请求。原审案件减半收取案件受理费313元，由原告郑水明负担63元，被告蔡丽华承担250元。
上诉人蔡丽华不服原审判决，上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律错误，故意偏袒被上诉人。一、原审法院采信了被上诉人的谎言、诡辩和虚假证据。对上诉人有证不认，没有依据就作出（2015）丽遂民初字第208号民事判决书。2013年1月左右，被上诉人和妻子刘江菊曾上门殴打上诉人，上诉人曾报警求救（公安有记录）。在这期间被告多次雇佣黑社会的要债人来我公司找担保人要债，其中一次有录音为证。被上诉人的行为影响了上诉人的正常生活。上诉人在身心上经受不了被上诉人的威逼、胁迫、怕自己和女儿有生命危险，只好在被上诉人事先打印好并有多处涂改的《房屋租赁协议》上签字。二、上诉人提供的（2013）丽遂民初字第456号案件的民事审判庭审笔录中（一审法官：原告（郑水明）你取得诉争房屋所有权的过程？郑水明答：经过房产部门取得。缪光风去世，她的几个子女放弃，其中一子周光伟继承，我从他处购买。一审法官问：购房合同是与谁签订的？郑水明答：周光伟。一审法官问：你的房屋与蔡丽华的债务关系有无关联？郑水明答：没有多大关联），潘丽平的电话录音反映被上诉人欲将诉争房产以85万元不合常理的低价出卖给潘丽平，潘丽平不要。房子的正常交易价值应在140万余元左右，被上诉人急于脱手该房产也就证明了房屋买卖合同是虚假的，被上诉人没有支付涉案房屋的房价款。三、我国的物权法规定物权以登记为准，也就是说在被上诉人郑水明没有取得涉案房屋的产权证之前，该房屋的产权不是郑水明的。2013年5月1日涉案房屋的产权还是原土地所有者缪光凤的，我要支付房屋占有使用费也是付给缪光凤。缪光凤死亡了，还有他儿子。在2013年8月24日之前涉案房屋的产权是周光伟。不是被上诉人郑水明的。被上诉人可以让周光伟来起诉我。四、房屋租赁合同要登记备案。依照我国法律规定，当事人应当在租赁合同签订后30日内，到房地产管理部门办理登记备案手续，但案涉的房屋租赁合同并没有登记备案。依据国家有关税收法律规定，租赁房屋并取得租金或者其他经济利益的个人，是个人房屋租赁税收的纳税人，应当按照有关规定依法申报、缴纳税款，但被上诉人没有进行申报、缴纳税款。2013年8月24日前涉案房产是已经死亡的缪光凤的儿子周光伟的，不是被上诉人郑水明的。房屋租赁合同没有进行登记备案，也没有提供交税的税收发票。显然郑水明无权和我签订涉案房屋的《房屋租赁协议》，2013年5月1日上诉人与被上诉人之间所签订的多处涂改的《房屋租赁协议》是无效的。综上所述，从原审原告在（2013）丽遂民初字第456号案件民事审判庭审笔录里的陈述也表示房屋与蔡丽华的债务关系没有多大关联。据此，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》不属于双方的真实意思表示，属无效协议。被上诉人没有对房屋租赁合同进行登记备案，也没有提供缴税发票。在2013年5月1日双方签订合同之日时该诉争房产也不是被上诉人的名下房产的，原审原告和原审被告所签订的任何协议都属无效协议。故此，特依法提起上诉，请求二审人民法院依法撤销（2015）丽遂民初字第208号民事判决书中关于“被告蔡丽华于本判决生效之日起十日内腾空位于遂昌县妙高街道水阁路X弄X号XX室的房屋”的判决；请求二审人民法院依法撤销（2015）丽遂民初字第208号民事判决书中关于“被告蔡丽华于本判决生效之日起十日按每月1200标准支付原告郑水明从2013年9月起至上述房屋腾空之日止的房屋占有使用费”的判决；由被上诉人承担诉讼费用。
被上诉人郑水明答辩称：被告和原告于2013年5月1日签订了租赁合同，约定租赁原告房屋至2013年5月30日止（因当时地名未正式命名，故合同上的房屋地址与房产证上的地名不一致）。原告曾于2013年5月29日、2013年9月9日书面通知，并多次电话通知被告腾空房屋。被告却充耳不闻，视合约为一纸空文，严重违反了合同的约定，也损害了原告的经济利益。被告于2013年10月诉原告，要求撤销双方签订的妙高镇水阁移民小区7号地房屋租赁合同。经法院审查，认为双方签订的合同是真实意思的表示，双方签订的合同具有法律效力。遂昌县人民法院（2013）丽遂民初字第497号判决书驳回了被告的诉讼请求。被告上诉后，二审法院也予以驳回。2014年3月，被告为侵占房屋又向法院起诉双方签订的房地产抵偿协议无效，（2014）丽遂民初字第239号及（2014）浙丽民终字第270号判决书驳回了被告的诉讼请求。被告又提出了房屋所有权异议的诉讼，（2014）丽遂民初字第186号及（2015）浙丽民终字第68号判决书予以驳回。合同约定自2013年6月起，被告续租应支付租金，而被告租金至今分文未付，且被告私自转租或者变相转租他人已经严重违反合同多项约定，损害了原告的切身利益，致使原告蒙受了巨大经济损失，请求法院依法判决。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
经审理，本院认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：上诉人蔡丽华与被上诉人郑水明于2013年5月1日签订的房屋租赁合同已经发生法律效力的裁判文书确认为有效合同，上诉人未能提供充分的证据推翻该生效判决所确定的事实，该房屋租赁合同的效力应予以认定。案涉房屋租赁合同约定承租时间为2013年5月1日至2013年5月30日止。租赁期限届满后，上诉人蔡丽华继续占有使用案涉房屋，无合法依据。被上诉人郑水明作为案涉房屋的所有权人，有权要求上诉人腾空房屋。由于上诉人在租赁期限届满后实际使用了房屋，原审认定上诉人应腾空房屋并支付房屋的占有使用费并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费630元，由上诉人蔡丽华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 聂伟杰
代理审判员 毛向东
代理审判员 张 玲
二〇一五年八月十二日
代书 记员 郑丽珍