重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终8308号上诉人（原审被告）：田原韶，男，汉族。委托诉讼代理人：黄里，重庆奇方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张宁玲，女,汉族。委托诉讼代理人：岳莉，重庆百君律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：重庆到家了网络科技有限公司。法定代表人：周燕，董事长。委托诉讼代理人：孙艳红，男，汉族。上诉人田原韶因与被上诉人张宁玲、被上诉人重庆到家了网络科技有限公司（以下简称到家了公司）房屋买卖合同一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2017）渝0106民初9163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月06日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人田原韶的委托诉讼代理人黄里，被上诉人张宁玲的委托诉讼代理人岳莉，被上诉人到家了公司的委托诉讼代理人孙艳红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。田原韶上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。主要事实和理由：1、一审法院认定张宁玲支付20000元定金的依据不足；2、涉案房屋买卖不能完成的原因是张宁玲不能办理住房公积金贷款；3、田原韶未收到张宁玲通知要求办理按揭贷款手续，田原韶从未拒绝交易，且多次向中介及张宁玲表达愿意交易的意愿；4、一审判决确认的合理期限不符合最高人民法院关于商品房买卖的司法解释。张宁玲答辩：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回田原韶的诉请；2、张宁玲于2017年4月12日向田原韶支付了定金20000元，后田原韶以房价上涨为由，拒绝配合办理银行面签手续，经催告后仍未履行义务，存在重大违约行为；3、本案不属于商品房买卖，不应适用商品房买卖司法解释。到家了公司答辩：请求法院依法判决。一审法院认定事实：2017年4月11日，原告寻第三人介绍购买房屋，原告与第三人签订《房屋买卖承诺书》，约定原告意向购买位于重庆市沙坪坝区房屋，购房价格为800000元。2017年4月12日，原告与被告及第三人签订《房屋买卖（居间）合同》，约定被告将位于沙坪坝区房屋出售给原告，房屋总价为800000元。双方约定为按揭付款，第一次由原告于签订合同当日交付定金20000元，第二次由原告于过户之时交付380000元，第三次原告委托第三人向银行申请个人二手房按揭贷款400000元用于支付被告房款。并约定若交易采取申请银行按揭方式付款时，双方须配合第三人代为办理的按揭手续并提供所需证件和资料；按揭办理过程中，若原告变更付款方式、提出终止贷款时，原告须于过户前补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的可能的经济损失，已交纳的按揭服务费不予退还；双方须保证所提供的证件和材料真实、有效，若因证明不属实或征信等申请贷款的条件未达到银行要求的造成贷款未果，由双方各自承担相应责任及经济损失。还约定，合同签订后，双方任何一方违反上述条款约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金按房屋成交价的20%计算。合同签订后，原告向被告支付20000元定金。审理中，被告对收取定金不予认可；原告提出其在银行系向被告支付现金，并有第三人职工在场；第三人于庭审中对原告向被告支付现金20000元的事实予以确认。后因公积金贷款办理未果，原、被告双方协商通过商业贷款方式购房。被告通过公证方式委托其母刘代琴办理案涉房屋的购买、按揭手续。至2017年5月18日，原告与被告代理人刘代琴至交通银行办理房屋抵押贷款手续，因刘代琴提出加价被原告拒绝，当天办理贷款未果。审理中，原告提供其与田原韶微信聊天记录，并当庭操作登录，聊天记录显示：对方向原告提供案涉房屋房产证原件照片、根据原告指示办理委托刘代琴公证手续、向原告要求支付公证费440元并提供支付宝账号为“18×××08田原韶”；2017年5月18日聊天记录还载明，原告通过微信联系对方告知对方母亲不同意售房，同日对方回话表明确属房屋涨价后产生不同意见并提议原告适当加价；2017年5月21日聊天记录载明，对方收到EMS邮件向原告询问相关内容。被告对该聊天记录关联性不予认可，其于庭前质证时对收到原告转账公证费440元予以确认，后于庭审中被告又对此予以否认；被告提出原告提供微信聊天记录对象并非被告本人，但认可被告本人系通过微信与原告联络售房事宜，经一审法院释明举证期限后被告未提供其所述被告本人与原告微信聊天记录。2017年5月20日，原告向被告及刘代琴邮寄《关于要求限期配合办理按揭贷款手续的通知》，要求对方于2017年5月26日前配合办理银行面签手续。经查询为他人签收。原告诉至一审法院，要求判如所请。审理中，双方对被告是否违约争议较大，调解未果。一审法院认为，本案中房屋买卖合同系原、被告的真实意思表示一致，其内容未违反法律法规的强制性规定，应属有效，各当事人应当按约履行各自的义务。一方逾期未履行主要义务，经催告后于合理期限内仍未履行，另一方当事人有权解除合同。对于原告要求解除案涉合同。本案双方争议的焦点在于对事实及证据的认定，一审法院认为能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的根据。现对本案事实与证据分别论述如下：1、对本案中原告提供的微信记录中事实的认定。原告提供的微信聊天记录中有对方发送的房产证原件照片、公证书照片及被告支付宝账号，与原告向被告转账440元的银行流水相印证。而被告认可其与原告通过微信联系却于法院释明期限内未提供出不同的聊天记录，被告还于庭审中对其庭前质证时表明收到440元公证费的陈述予以反言。原告举示微信聊天记录即为其与被告本人的聊天记录显然具有高度可能性，被告的陈述可能性较低，故对原告提供的微信聊天记录予以采信，对其中所涉事实予以认定。2、对于原告是否支付定金20000元。原告的陈述与第三人陈述一致，与原告提供签订合同当日银行流水相印证，并与合同约定付款时间相符，另于微信聊天记录中亦载明已付被告20000元，上述事实足以证明原告已向被告支付定金20000元。3、原、被告双方是否协商改变付款方式。原告与第三人陈述一致，并与微信聊天记录相吻合，足以证明原、被告已对案涉合同以商业贷款方式履行达成一致。4、原告是否向被告送达《关于要求限期配合办理按揭贷款手续的通知》。原告提供的微信聊天记录中被告对收到信件进行询问与原告提交的EMS单及查询记录相互印证，足以证明原告邮寄的通知已送达被告。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项对法定合同解除事由规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”本案合同约定为按揭付款，双方协议由公积金贷款变更为商业贷款，被告协助原告进行银行面签办理抵押贷款手续为商业贷款购房的前置条件，亦为原告能支付购房款的决定性条件，故协助办理贷款抵押手续应为案涉合同中被告主要义务。微信聊天记录显示双方已约定于2017年5月18日至交通银行办理抵押贷款手续，当日被告未协助原告办理抵押贷款手续。后原告又向被告发出函件，要求被告于2017年5月26日前配合办理抵押贷款手续，后被告至原告起诉前仍未协助原告办理银行抵押贷款手续。考虑二手房抵押贷款属有限性资源，未及时办理其后即有贷款不获批之风险，被告经原告催告后至起诉时已逾期半个月，应当认定为被告于催告后合理期限内仍未协助办理。原告现要求解除双方合同，符合法律规定之情形，其请求合法合理，应予支持。对于原告要求被告退还定金20000元并支付违约金160000元。本案合同依法解除，被告应当退还定金20000元。对原告主张违约金160000元，被告不诚信违约在先导致合同解除，保护诚信守约人应为法律应有之义，原告按合同约定以成交价20%计算违约金，符合合同约定亦未超出法律规定范围，被告对此条款明知而行违约之行为，其应对自身行为承担相应后果，故对原告要求被告支付违约金160000元予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条，第九十四条、第一百零八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五之规定，判决如下：一、原告张宁玲与被告田原韶就重庆市沙坪坝区号房屋于2017年4月12日签订的房屋买卖合同于本判决生效之日解除。二、由被告田原韶于本判决生效后三日内向原告张宁玲退还定金20000元。三、由被告田原韶于本判决生效后三日内向原告张宁玲支付违约金160000元。案件受理费4188元，减半交纳2094元（原告已预交），由被告田原韶承担，此款限于本判决生效后三日内向原告张宁玲付清。二审中，田原韶举示证据：1、2017年6月3日、2017年6月16日、2017年6月18日、2017年6月19日刘代琴与到家了公司业务员的4份通话记录，拟证明：田原韶一直与到家了公司联系，要求与张宁玲进行交易，从未拒绝交易；2、2017年6月20日刘代琴出具的告知函一份及邮政快递寄件人存单2份，拟证明：田原韶多次联系到家了公司督促张宁玲进行交易；3、微信联系记录，拟证明：田原韶要求张宁玲按照通知和到家了公司一起去签订合同。张宁玲质证：1、对证据1三性均不认可，通话记录应由本人亲自到庭接受质询，另根据一审查明事实，张宁玲向田原韶发出限期办理按揭贷款手续通知，要求田原韶于2017年5月26日前配合银行面签手续，但通话记录均为2017年5月26日后的事情，我方不清楚通话情况；2、对证据2三性均不认可，因告知函没有经收件方签收，且告知函载明时间为2017年6月20日，此时张宁玲已向一审法院提起诉讼要求解除合同，解除权系形成权，通知即生效，告知函不能对已解除的合同产生法律效力；3、对证据3三性均不认可，该证据也未显示是在2017年5月26日前配合办理银行按揭贷款手续，另上述证据均不属于新证据。到家了公司质证：1、对证据1中的通话记录真实性予以认可，但录音时间是发生在纠纷之后，且到家了公司在接到田原韶通知后向张宁玲转告了意见，但张宁玲坚持向一审法院起诉；2、对证据2真实性予以认可，但此证据2017年6月20日才寄送，张宁玲已于2017年6月5日向一审法院起诉，故双方未能继续履约；3、证据3到家了公司不清楚，无法认可其真实性。张宁玲、到家了公司均未新证据举示。对一审查明的事实，当事人均无异议。本院认为，本案主要争议焦点为1、张宁玲是否支付了20000元定金；2、涉案房屋买卖不能完成的原因；3、一审判决确认的合理期限是否符合最高人民法院关于商品房买卖的司法解释。关于张宁玲是否支付20000元定金的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定，双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。本案中，张宁玲的陈述与到家了公司的陈述一致，与张宁玲提供的签订合同当日银行流水相印证，并与合同约定付款时间相符，此外微信聊天记录中亦载明已付田原韶20000元。因此，张宁玲已支付田原韶20000元定金。关于涉案房屋买卖不能完成的原因的问题。本案合同约定为按揭付款，双方协议由公积金贷款变更为商业贷款，田原韶协助张宁玲进行银行面签办理抵押贷款手续为商业贷款购房的前置条件，亦为张宁玲能支付购房款的决定性条件，故协助办理贷款抵押手续应为案涉合同中田原韶主要义务之一。微信聊天记录显示双方已约定于2017年5月18日至交通银行办理抵押贷款手续，当日田原韶未协助张宁玲办理抵押贷款手续。同时2017年5月18日聊天记录载明，张宁玲通过微信联系田原韶告知田原韶母亲不同意售房，同日田原韶回话表明确属房屋涨价后产生不同意见并提议张宁玲适当加价。后张宁玲又向田原韶发出函件，要求田原韶于2017年5月26日前配合办理抵押贷款手续，但田原韶至张宁玲起诉前仍未协助田原韶办理银行抵押贷款手续。因此，涉案房屋买卖不能完成的原因在田原韶。关于一审判决确认的合理期限是否符合最高人民法院关于商品房买卖的司法解释的问题。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案买卖双方均系自然人，系二手房买卖，不适用该司法解释。对于一审法院的其他评判，本院予以认可。综上所述，田原韶上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4188元，由上诉人田原韶负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  刘 毅审 判 员  赖生友审 判 员  乔 艳法官助理  詹勤艳二〇一七年十二月二十五日书 记 员  董昫顗