北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第02878号
上诉人（原审被告）北京五洲庄园房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇讲礼村五洲庄园内。
法定代表人梁海成，总经理。
委托代理人张忠起，北京市肯邦律师事务所律师。
委托代理人杨铭，北京市竞天公诚律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）深圳市通百惠投资有限公司，住所地深圳市福田区梅林路碧荔花园碧荔阁1701室。
法定代表人柏晓辉，总经理。
委托代理人刘莹，女，1983年8月16日出生。
被上诉人（原审原告）北京五洲庄园，住所地北京市昌平区小汤山镇讲礼村。
法定代表人梁永和，董事长。
委托代理人王沛颖，北京王沛颖律师事务所律师。
原审被告北京市昌平区小汤山镇讲礼村经济合作社，住所地北京市昌平区小汤山镇讲礼村。
法定代表人于振林，董事长。
委托代理人程果，河南衡祥律师事务所律师。
上诉人北京五洲庄园房地产开发有限公司（以下简称五洲房地产公司）、上诉人深圳市通百惠投资有限公司（以下简称通百惠公司）因合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第13707号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人五洲房地产公司之委托代理人张忠起、杨铭；上诉人通百惠公司之委托代理人刘莹；被上诉人北京五洲庄园（以下简称五洲庄园）之委托代理人王沛颖；原审被告北京市昌平区小汤山镇讲礼村经济合作社（以下简称：讲礼村经合社）之委托代理人程果到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
五洲庄园在原审法院诉称：五洲庄园与讲礼村经合社前后签订两份土地承包租赁合同，共租用讲礼村名下818亩土地，其后五洲庄园与通百惠公司为开发国际老年公寓项目，与另一个股东共同投资成立五洲房地产公司，通百惠公司为该公司控股股东，之后五洲庄园与五洲房地产公司、讲礼村经合社签订《补充协议书》，将五洲庄园与讲礼村经合社签订的有关土地租赁合同的主体变更为五洲房地产公司，其目的是五洲庄园以该租赁地作为开发老年公寓项目的出资，而通百惠公司应投资5000万作为该项目的投资，双方合作开发老年公寓项目。同时，通百惠公司承诺，如果其不能再五年内将5000万资金投资到位，其将土地及资产退还给五洲庄园。合同签订至今已十余年，通百惠公司一直未能将投资到位，该项目也一直未启动，该土地也实际仍由五洲庄园占有使用，并未实际交付五洲房地产公司。故该租赁地的实际租赁人仍为五洲庄园，并未实际变更。现五洲庄园为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、依法解除五洲庄园、五洲房地产公司、讲礼村经合社于2002年8月6日签订的《补充协议书》；2、依法确认《补充协议书》中所涉及的818亩土地的租赁人为五洲庄园；3、诉讼费由五洲房地产公司、讲礼村经合社负担。
五洲房地产公司在原审法院辩称：五洲庄园及讲礼村经合社、五洲房地产公司三方签订的《补充协议书》及相关协议都是合法有效的，符合法定程序，希望法院确认合同有效。五洲房地产公司与讲礼村经合社形成的土地承包关系，与五洲庄园之间没有任何关系，所以五洲庄园没有权利提起诉讼，请求依法驳回五洲庄园的起诉。
讲礼村经合社在原审法院辩称：关于《补充协议书》我们认为是真实有效的，是否构成解除条件不明确。我们不同意解除合同。关于五洲庄园要求确认其为涉案土地的承租人，我们也无法确定五洲庄园或五洲房地产公司谁是承租人，因为我们一直以为他们是一个主体，关于谁是承租人，听从法院的意见。
通百惠公司在原审法院述称：针对五洲房地产公司的设立，我公司履行了出资义务，不存在违反协议约定事项。关于五洲庄园举证我公司出具的承诺函，我公司并没有备案，而且该承诺函没有经办人签字，对于五洲庄园或五洲房地产公司谁是涉案土地的承租人，与我公司无关。
原审法院审理查明：1999年1月1日，五洲庄园与讲礼村经合社签订《合同书》约定，五洲庄园承包讲礼村经合社所有的本村范围内面积约为318亩的农用土地一块，使用期间为70年，双方对使用费数额及交纳方式进行了约定，在该合同中双方还约定其他相关事项。2001年10月1日，五洲庄园与讲礼村经合社签订《土地承包合同书》约定，五洲庄园承包讲礼村经合社所有的本村范围内面积约为500亩的农用土地一块，承包期限为50年，双方对承包费的数额及交纳方式进行了约定，在该合同中双方还对其他相关事项进行了约定。
2002年5月10日，由五洲庄园、通百惠公司及自然人股东梁海成出资成立了五洲房地产公司，其中通百惠公司占股比例为59.52%，五洲庄园占股比例为37.98%，自然人股东梁海成占股比例为2.5%。
2002年8月6日，五洲庄园、讲礼村经合社及五洲房地产公司三方签订二份《补充协议书》，分别约定：1、原1999年、2001年五洲庄园与讲礼村经合社签订的《土地承包经营合同书》、《合同书》中五洲庄园所享有的权利和承担的义务全部转移给五洲房地产公司；2、如需办理变更登记手续的，五洲庄园及讲礼村经合社协助五洲房地产公司办理，如无需办理的，协议签订后生效；3、在五洲房地产公司使用土地期间按时向讲礼村经合社交纳租金；4、在可能的情况下，讲礼村经合社协助五洲房地产公司办理用地手续；5、如该土地在五洲房地产公司使用期间被国家征占，讲礼村经合社给予五洲房地产公司损失；6、如该土地允许商业开发，五洲房地产公司拥有该土地的开发权；7、经讲礼村经合社同意，五洲房地产公司可以将该土地的土地使用权转移给第三方，在两份《补充协议书》中还对其他相关事项进行了约定。
同日，北京市昌平区小汤山镇讲礼村民委员会（以下简称：讲礼村委会）出具《补充说明》记载，上述三方签订的《补充协议书》的签订是基于五洲庄园与五洲房地产公司合作开发国际老年公寓项目。如五年内该项目五洲房地产公司应投资的5000万资金不能到位，项目未能启动实施，则五洲房地产公司应将所受让的818亩土地的租赁使用权无条件返还给五洲庄园，讲礼村经合社认可五洲庄园与其在1999年、2001年分别签订的《土地承包经营合同》中土地继续由五洲庄园承租使用。在本案审理过程中，讲礼村经合社追认了讲礼村委会出具的《补充说明》。
同日，通百惠公司出具《承诺书》记载，鉴于通百惠公司与五洲庄园于2005年5月10日共同出资成立了合作项目“北京五洲庄园房地产开发有限公司”，五洲庄园以其拥有的318亩副食基地的地上物资产及土地使用权作价2600万元作为合作条件，通百惠公司投入5000万元货币作为合作条件。现五洲庄园已将资产转移到项目公司，为保障五洲庄园权益，通百惠公司承诺如五年内没能将上述5000万元资金投资到位用于318亩地块的项目开发，通百惠公司及关联公司股东自动放弃在五洲房地产公司的所有权益，土地及资产退还五洲庄园所有并按实际占有年限以每年60万元的价格补偿给五洲庄园。2003年1月6日，通百惠公司再次出具《承诺函》除将交付土地面积在318亩的基础上增加了500亩外，其他事项未变化。
在本案审理过程中，五洲房地产公司陈述从2003年后并未在涉案的818亩土地上进行任何涉及不动产项目的开发活动。通百惠公司陈述，2002年以后，除完成了对设立五洲房地产公司出资外，并未再向五洲房地产公司投资，亦未向涉案土地进行投资。因通百惠公司否认其公司曾向五洲庄园出具过承诺函，申请对《承诺函》二份签章的真实性进行司法鉴定，法院受理通百惠公司的申请后，经摇号确定由北京盛唐司法鉴定所为本案的鉴定机构，后通百惠公司因鉴定费用问题，申请撤回鉴定申请，法院予以准许。
另查，在本案审理过程中，五洲庄园与讲礼村经合社、五洲房地产公司《补充协议书》签订后，讲礼村经合社表示五洲房地产公司交纳了从2002年10月至2010年度的租金，2013年5月3日，五洲庄园补交了2011年度的租金，2013年底，五洲房地产公司补交了从2010年后四年的租金。同时，讲礼村经合社表示涉案两块土地的地上物均由五洲庄园出资收购或兴建。
原审法院认定上述事实，有五洲庄园与讲礼村经合社签订的《合同书》、《土地承包合同书》、五洲庄园、讲礼村经合社、五洲房地产公司三方签订的《补充协议书》二份、讲礼村经合社出具的《情况说明》、通百惠公司出具的《承诺函》二份及各方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：五洲庄园与讲礼村经合社签订的《合同书》、《土地承包合同书》系双方当事人真实的意思表示，因五洲庄园主张双方之间属租赁法律关系，对此讲礼村经合社未提出异议，上述两份合同未违反法律的禁止性规定，合法有效。但鉴于在租赁法律关系下，上述两份合同所约定的租赁期限均超过法律规定二十年的最高期限，超过部分无效。
五洲庄园与讲礼村经合社、五洲房地产公司签订的二份《补充协议书》虽名为“补充”，但根据协议内容，即讲礼村经合社同意五洲庄园将其原涉案818亩土地承租人的权利义务转移给五洲房地产公司，事实上，二份《补充协议书》所约定内容，在讲礼村经合社与五洲房地产公司之间设立了新的租赁合同关系，并非原五洲庄园与讲礼村经合社所签订《合同书》、《土地承包合同书》的补充合同，五洲庄园与讲礼村经合社、五洲房地产公司之间的权利义务应当由新的合同关系调整。
租赁合同关系为民事法律行为的一种，民事法律行为的实质要件要求，设立民事法律行为的主体应当意思表示真实，具体到本案，虽在五洲庄园与讲礼村经合社、五洲房地产公司签订的二份《补充协议书》中未明确约定五洲庄园失去涉案土地承租人身份应当享受的权利和承担的义务，但结合讲礼村经合社出具的《情况说明》、通百惠公司出具的《承诺函》可以看出，五洲庄园将承租人身份转移给五洲房地产公司的真实意思表示应为与通百惠公司共同出资设立五洲房地产公司后，以五洲房地产公司的名义开发某房地产项目，如某房地产项目不能如期开发，所产生的法律后果是五洲房地产公司将涉案土地退还给五洲庄园。
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。如上文所述，五洲房地产公司可以持续的作为涉案土地承租人的条件应当是在2002年之后的5年期间向涉案土地进行投资或以其他方式经营涉案土地，否则应当将涉案土地退还给五洲庄园。结合本案所查明的事实，截止到本案审理时，五洲房地产公司并未事实上对涉案土地进行任何实质上的经营活动，故从五洲庄园通过签署协议的方式将涉案土地承租人身份转移给五洲房地产公司的合同目的出发，五洲房地产公司没有履行投资涉案土地或经营涉案土地的行为构成迟延履行，五洲庄园可以行使合同解除权。故对于五洲庄园要求解除2002年8月6日五洲庄园与讲礼村经合社、五洲房地产公司签订的二份《补充协议书》的诉讼请求，法院予以支持。关于五洲庄园要求确认其为涉案土地合法承租人一节，结合讲礼村经合社所出具的《补充说明》及当庭所陈述的内容，讲礼村经合社同意继续履行原与五洲庄园签订的《合同书》、《土地承包合同书》，故对于五洲庄园要求确认其为涉案818亩土地承租人，法院不持异议。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决：一、解除原告北京五洲庄园与被告北京五洲庄园房地产开发有限公司、被告北京市昌平区小汤山镇讲礼村经济合作社于2002年8月6日签订的二份《补充协议书》；二、确认原告北京五洲庄园为1999年1月1日、2001年10月1日原告北京五洲庄园与被告北京市昌平区小汤山镇讲礼村经济合作社签订的《合同书》、《土地承包合同书》中所涉及的共计八百一十八亩土地的承租人。
五洲房地产公司、通百惠公司均不服原审法院判决，向本院提起上诉。五洲房地产公司上诉请求是：撤销原审判决，将本案发回重审或改判驳回五洲庄园的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由五洲庄园承担。其上诉理由是，原审法院漏查事实、认定事实和适用法律错误，侵害了五洲房地产公司、通百惠公司以及案外人五洲房地产公司的其他股东的合法权益。原审法院错误认定了通百惠公司出具的两份《承诺函》，五洲房地产公司、通百惠公司对两份《承诺函》的真实性不予认可，且《承诺函》与本案其他证据存在矛盾。本案争议实为五洲房地产公司股东之间关于投资的争议而并非合同争议。根据2002年8月6日的《补充协议书》，五洲庄园已将其对涉案土地的权利义务转给了五洲房地产公司，五洲庄园已无权要求解除《补充协议书》。
通百惠公司的上诉请求是：撤销原审判决，依法驳回五洲庄园的全部诉讼请求；五洲庄园承担本案一、二审诉讼费。上诉理由是，原审判决认定事实和适用法律错误，我方在原审中并未撤回对《承诺函》真实性的鉴定申请，只是不认可鉴定费金额而未交纳，原审法院对《承诺函》的真伪未予审查而直接予以认定，没有充分证据支持，我方保留继续申请鉴定的权利。原审判决剥夺了五洲房地产公司的法人财产权利并直接侵害了股东权益。
五洲庄园答辩称：同意原审判决，不同意五洲房地产公司、通百惠公司的上诉请求和理由。
讲礼村经合社针对五洲房地产公司、通百惠公司的上诉答辩称：服从原审判决，我方仅仅是出租土地，五洲庄园、五洲房地产公司、通百惠公司之间的权利义务关系我方都不清楚，与我方无关，由法院认定。
本院经审理查明，1999年1月1日，五洲庄园与讲礼村经合社签订《合同书》约定，五洲庄园承包讲礼村经合社所有的本村范围内面积约为318亩的农用土地一块，使用期间为70年，双方对土地使用费数额及交纳方式进行了约定，在该合同中双方还约定其他相关事项。2001年10月1日，五洲庄园与讲礼村经合社签订《土地承包合同书》约定，五洲庄园承包讲礼村经合社所有的本村范围内面积约为500亩的农用土地一块，承包期限为50年，双方对承包使用费的数额及交纳方式进行了约定，在该合同中双方还对其他相关事项进行了约定。
2002年5月10日，由五洲庄园、通百惠公司及自然人股东梁海成出资成立了五洲房地产公司，注册资本1000万元，其中通百惠公司以货币出资占股比例为59.52%，五洲庄园以其在讲礼村承包土地上的房产作价实物出资占股比例为37.98%，自然人股东梁海成以货币出资占股比例为2.5%。
2002年8月6日，五洲庄园、讲礼村经合社及五洲房地产公司三方签订二份《补充协议书》，分别约定：原1999年、2001年五洲庄园与讲礼村经合社签订的《合同书》、《土地承包合同书》中五洲庄园所享有的权利和承担的义务全部转移给五洲房地产公司；如需办理变更登记手续的，五洲庄园及讲礼村经合社协助五洲房地产公司办理，如无需办理的，本协议生效之日起五洲庄园与讲礼村经合社签订的有关《合同书》、《土地承包合同书》中五洲庄园自动变更为五洲房地产公司；在五洲房地产公司使用土地期间按时向讲礼村经合社交纳土地承包金；在可能的情况下，讲礼村经合社协助五洲房地产公司办理用地手续；如该土地在五洲房地产公司使用期间被国家征占，讲礼村经合社给予五洲房地产公司损失；如该土地允许商业开发，五洲房地产公司拥有该土地的开发权；两份《补充协议书》中还对其他相关事项进行了约定。诉讼中，五洲房地产公司主张两份《补充协议书》签订后，其向讲礼村经合社交纳涉案土地使用费并实际经营使用涉案土地，讲礼村经合社认可五洲房地产公司向其交纳了涉案土地的使用费，亦认可五洲庄园于2013年向其交纳了2011年的部分土地使用费。五洲庄园主张其未向五洲房地产公司交付涉案土地，五洲房地产公司对此不予认可。
原审庭审中，五洲庄园提交了讲礼村委会于2002年8月6日出具的《补充说明》，《补充说明》记载，上述三方签订的两份《补充协议书》是基于五洲庄园与五洲房地产公司合作开发国际老年公寓项目。如五年内该项目五洲房地产公司应投资的5000万资金不能到位，项目未能启动实施，则五洲房地产公司应将所受让的818亩土地的租赁使用权无条件返还给五洲庄园，讲礼村经合社认可五洲庄园与其在1999年、2001年分别签订的土地承包经营合同中土地继续由五洲庄园承租使用。五洲房地产公司在原审庭审中不认可上述《补充说明》的真实性、关联性。讲礼村经合社在原审期间追认了讲礼村委会出具的《补充说明》。
原审庭审中，五洲庄园还提交了通百惠公司于2002年8月6日及2003年1月6日出具的两份《承诺函》，两份《承诺函》记载，鉴于通百惠公司与五洲庄园于2002年5月10日共同出资成立了合作项目公司五洲房地产公司，五洲庄园以其拥有的318亩副食基地的地上物资产及土地使用权作价2600万元作为合作条件，通百惠公司投入5000万元货币作为合作条件。现五洲庄园已将其318亩及500亩土地承包合同资产及土地使用权转移到项目公司，为保障五洲庄园权益，通百惠公司承诺如五年内没能将上述5000万元资金投资到位用于318亩地块的项目开发，通百惠公司及关联公司股东自动放弃在五洲房地产公司的所有权益，上述土地及资产退还五洲庄园所有并按实际占有年限以每年60万元的价格补偿给五洲庄园。原审庭审中，五洲房地产公司对两份《承诺函》的真实性、合法性、关联性不予认可，通百惠公司亦否认其曾向五洲庄园出具过上述两份《承诺函》，对两份《承诺函》的真实性、关联性不予认可，并申请对上述两份《承诺函》签章的真实性进行司法鉴定，原审法院受理通百惠公司的申请后，经摇号确定由北京盛唐司法鉴定所为本案的鉴定机构，后通百惠公司因鉴定费用问题，放弃其鉴定申请。
上述事实，有《合同书》、《土地承包合同书》，两份《补充协议书》，《补充说明》，两份《承诺函》、及各方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
五洲庄园与讲礼村经合社、五洲房地产公司签订两份《补充协议书》，三方约定将五洲庄园与讲礼村经合社签订的《合同书》、《土地承包合同书》中五洲庄园所享有的权利和承担的义务全部转移给五洲房地产公司。上述两份《补充协议书》系三方的真实意思表示，且不具备法定无效之情形，属有效合同，三方均应按照两份《补充协议书》的约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
现五洲庄园以五洲房地产公司的股东之一通百惠公司未履行其投资5000万元的承诺将投资到位，该项目未启动，该土地未实际交付为由，请求解除三方签订的两份《补充协议书》，并确认其为两份《补充协议书》中涉及的818亩土地租赁人。对此，本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，三方签订的两份《补充协议书》中并未将五洲房地产公司或其股东之一通百惠公司投资5000万元到位与否约定为合同解除的条件，故五洲庄园请求解除三方签订的两份《补充协议书》的诉讼请求，缺乏合同根据，且不符合约定解除的法律规定。其次，五洲庄园提交的讲礼村委会出具的《补充说明》虽经讲礼村经合社追认，但该《补充说明》未经五洲房地产公司签字确认，五洲房地产公司对此不予认可，该《补充说明》内容并非五洲庄园与讲礼村经合社、五洲房地产公司三方协商一致的结果，对五洲房地产公司不具有法律约束力。同理，五洲庄园向原审法院提交的通百惠公司出具的两份《承诺函》，通百惠公司明确表示对两份《承诺函》的真实性、关联性不予认可，但因鉴定费过高而放弃鉴定申请，五洲房地产公司亦对两份《承诺函》的真实性、合法性、关联性不予认可，在此情况下，即使两份《承诺函》确为通百惠公司所出具，但通百惠公司仅为五洲房地产公司的股东之一，该承诺未经五洲房地产公司追认，对五洲房地产公司亦不产生法律约束力。故五洲庄园以上述《补充说明》及两份《承诺函》作为其诉讼请求的依据，依据不足。再次，依据三方签订的两份《补充协议书》，五洲庄园应将其享有的818亩土地的权利和承担的义务全部转移给五洲房地产公司，由五洲房地产公司使用土地并向讲礼村经合社交纳土地使用费。两份《补充协议书》签订后，五洲房地产公司已实际履行向讲礼村经合社交纳土地使用费的合同义务，亦认可涉案土地由其使用，五洲庄园在两份《补充协议书》签订并履行多年后，以其未实际交付涉案土地作为支持其诉讼请求的一项理由，缺乏事实根据和法律依据。
综上所述，五洲庄园请求解除五洲庄园与讲礼村经合社、五洲房地产公司于2002年8月6日签订的两份《补充协议书》，并确认五洲庄园为两份《补充协议书》中涉及的818亩土地的租赁人的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，本院对其诉讼请求不予支持。原审判决支持五洲庄园的诉讼请求适用法律错误，本院依法予以改判。五洲房地产公司、通百惠公司上诉要求驳回五洲庄园的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第13707号民事判决；
驳回北京五洲庄园的全部诉讼请求。
一审案件受理费七十元，由北京五洲庄园负担（已交纳）。
二审案件受理费一百四十元，由北京五洲庄园负担（本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 柳适思
审判员 王爱红
审判员 刘秋燕
二〇一五年五月二十九日
书记员 罗娇杨