广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第358号
上诉人（原审被告）曾广友。
委托代理人汤鹏，广东启仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴明团。
委托代理人林嘉鼎，广东东深律师事务所律师。
上诉人曾广友与被上诉人吴明团因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第2019号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：一、争讼房产的位置：深圳市龙岗区XX街道XX路X号XXX旧货市场X楼XXX商铺。
二、产权人情况：该市场为广州铁路集团下属深圳某土木工程有限公司所有的X宿舍楼（房屋所有权证记载房屋坐落地址在原宝安县XX镇XX路铁路X宿舍楼），建筑面积2750平方米，钢筋混凝土六层。三、取得产权时间：1992年11月26日（登记字号公XX）。四、房屋用途：宿舍楼。五、吴明团取得房产部分使用权的相应情况：2002年6月26日，深圳某土木工程有限公司（甲方）与陈某雄（乙方）签订了一份《承包经营合同》，约定由乙方承包上述六层大楼（X楼铺面仅有一间，X楼其他铺面不含在此）及大楼南侧配套平房，面积2728平方米给乙方经营旅馆，承包期限10年（2003年4月16日到2013年4月15日），承包费定额为每月31000元（逐年递增）；乙方在承包期内不得擅自将所承包房屋转租、转让或转借，不得擅自将物业扩大、扩建或改变用途；承包期内乙方自主经营、自负盈亏并独立承担民事责任及经营风险，按章纳税等。2005年8月1日，深圳某土木工程有限公司作为甲方，陈某雄作为原乙方，吴某成作为现乙方，三方签订了一份《补充协议》，约定的主要内容为：因为陈某雄经营困难，无法按原合同履行，经甲方同意，将原合同剩下的合同承租期转让给吴某成，其余条款按原合同履行。吴某成承租上述房产后，将房产转变经营范围，利用承租的房产开办了旧货市场，并注册成立了深圳市南某达实业发展有限公司XXX旧货市场进行市场管理工作。2009年1月1日，吴明团作为乙方，深圳市南某达实业发展有限公司XXX旧货市场作为甲方，双方签订了一份《市场管理服务协议》，约定吴明团承租其中X楼XXXX铺位经营旧货，合同期限2009年1月1日到2013年4月15日，合同并约定吴明团可以转租。2010年12月31日，吴明团作为甲方，曾广友作为乙方，深圳市南某达实业发展有限公司XXX旧货市场作为丙方，三方签订了一份《合同书》，约定由曾广友承租X楼X号商铺经营旧货中的家电业务，合同期限2010年12月31日到2011年10月31日，经营管理费用为2750元／月（未区分租金、保安费、公共水电费、市场卫生费用），自用水电费另计；曾广友应每月5日前一次性付清所有费用，如有拖欠，按拖欠天数每天收取3％的滞纳金；如拖欠费用超过当月15日或曾广友超过合同约定的经营范围或进行违法活动等，吴明团有权解除合同，且不退回首期押金，曾广友则须在一天内将货物搬离。六、合同约定的月租金等标准：2750元。七、合同约定租金缴纳日期：当月5日前。八、合同约定租赁合同履行期限：2010年12月31日到2011年10月31日。九、合同约定拖欠租金滞纳金标准：3％／日。十、押金交付情况：2750元。十一、曾广友拖欠租金期间：2013年2月—4月15日期间的租金（2月租金曾广友已支付15％，属未足额支付）。十二、曾广友拖欠租金等数额：租金6462.5元。十三、其他需要说明的事项：2013年4月15日《补充协议》、《市场管理服务协议》约定的期限届满后，涉案商铺已由房屋所有权人接管，并与原承租户重新签订租赁合同。
吴明团在原审中诉请：1、曾广友支付吴明团租金6462.5元，水电费222元；2、曾广友支付吴明团违约金9792.5元（暂计至2013年8月1日，续后计至付清时止）；3、诉讼费由曾广友承担。
原审法院认为：本案争讼房产的权利人为深圳某土木工程有限公司，该公司将宿舍楼以承包合同方式在2002年6月26日租赁给陈某雄时，明确约定房产用途为旅馆且不得转租，吴某成在2005年8月1日承继《承包经营合同》权利义务时，亦未约定可以改变用途及可以转租。现争讼商铺用于经营旧货市场，已经明显违反合同目的及约定，且转租未经过产权人的追认，因此吴明团与深圳市南某达实业发展有限公司XXX旧货市场签订的名为市场管理服务协议、实为转租合同的《市场管理服务协议》以及吴明团、曾广友、深圳市南某达实业发展有限公司XXX旧货市场三方签订的再转租的《合同书》均是无效合同。《合同书》约定的期限为2010年12月31日至2011年10月31日，期限届满后双方并未续签，吴明团起诉时合同约定的承租期限也已届满，吴明团基于无效、过期合同要求曾广友按3％／日支付拖欠租金的滞纳金，缺乏法律依据，原审法院不予支持。由于租赁关系无效，吴明团主张租金原审法院不予支持，但由于曾广友并不能基于无效合同占用他人房产，因此曾广友应当支付承租商铺的使用费，使用费可参照合同约定确定，2013年2月到2013年4月15日期间曾广友应支付吴明团的房屋使用费为6462.5元。吴明团未提供证据证明曾广友拖欠水电费的情况，故吴明团要求曾广友支付水电费，缺乏事实依据，原审法院不予支持。由于租赁关系无效，且双方的租赁关系已经终止，故曾广友缴纳吴明团的2750元押金可依法抵扣曾广友拖欠的使用费，因此曾广友实际需支付吴明团租赁使用费3712.5元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、曾广友支付吴明团房屋使用费3712.5元，限本判决发生法律效力之日起三日内付清；二、驳回吴明团的其他诉讼请求。付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210元，减半收取105元（吴明团已预交），由吴明团承担58元，曾广友承担47元。
上诉人曾广友不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，驳回吴明团的诉讼请求。2、本案的一、二审诉讼费用全部由吴明团承担。
事实和理由：一、本案一审法院违背了“不告不理”原则，超出其审理范围，违法认定事实。第一，根据民事诉讼法中“不告不理”原则，法院审理民事纠纷的范围即诉讼内容由当事人确定，法院无权变更当事人的诉讼请求。法院只能按照当事人提出的诉讼事实和主张进行审理，对超过当事人诉讼主张的部分不得主动审理。本案吴明团的诉讼请求是要求曾广友支付租金及滞纳金，该诉讼请求明确且未经过吴明团的变更。因此，本案仅应审理吴明团与曾广友之间的租赁合同是否有效，曾广友是否应该向吴明团支付租金及滞纳金，应缴数额。一审法院经过审理后，查明了曾广友与吴明团之间的《合同书》为无效合同，双方租赁关系无效，吴明团主张租金及滞纳金法院不予支持。根据一审法院查明的上述事实，吴明团请求曾广友支付租金及滞纳金的诉请无法无据，一审法院应该依法驳回吴明团的诉讼请求。但是一审法院却超越其审理范围，主动变更了吴明团的诉请，最后判决曾广友基于占用他人房产，应当支付商铺的使用费。因此，一审法院在审理过程中，明显违背了“不告不理”原则，滥用职权使得曾广友负担吴明团没有主张的部分。第二，即便是曾广友基于占用他人房产，需要支付使用费，也应该由该诉争房产的实际权利人向曾广友主张。本案吴明团并不是该房产的实际权利人，吴明团是未经过实际权利人的同意，违法将该房产转租给曾广友。因此，吴明团没有权利要求曾广友支付房屋的使用费。第三，曾广友与吴明团签订的商铺租用《合同书》之所以无效，是因为吴明团没有转租权，且该《合同书》没有经过产权人的追认，导致该转租合同无效。本案曾广友在与吴明团签订此合同时，根本不知道也不可能知道吴明团没有转租权，故吴明团对该《合同书》无效的结果应承担全部过错责任。二、本案一审法院认定事实错误，认定事实证据不足。本案曾广友从2010年10月31日至2013年土月，一直按照约定于每月5号之前一次性向吴明团支付当月租金（未区分管理费等）及水电费。2013年1月10日，深圳某土木工程有限公司物业分公司对外张贴公告：因深圳某土木工程有限公司与吴某成签订的物业租赁合同于2013年4月15日到期，要求现在承租的商户提前清货，做好退出经营场地的准备。正是在这种情况下，双方为了配合在期限内退出经营场地，吴明团与包括曾广友在内的20多户商户达成口头协议：从2013年2月开始到2013年4月15日，各商户只需向吴明团支付管理费（即按原租金的15％核算管理费）及水电费，吴明团不再承担其他费用。一审法院确认曾广友已支付了2013年2月份15％的租金，不是属于未足额支付，恰恰是曾广友遵照双方的口头协议向吴明团足额支付了从2013年2月开始到2013年4月15日曾广友应当支付的所有费用，曾广友不存在拖欠租金及其他费用的情况。（这些情况可以从曾广友提交的吴明团向其开具的不同时期的收据予以证明。）且吴明团没有举证证明：2013年3月至2013年4月，吴明团已经向曾广友提出要求曾广友缴纳当月费用。基于拆迁背景之下，曾广友与吴明团之间达成的协议，在履行过程中，曾广友并不存在拖欠吴明团的相关费用。吴明团与包括曾广友在内的20多户商户在拆迁的背景下，双方已达成口头协议并完全履行完毕，吴明团看到曾广友与深圳某土木工程有限公司物业分公司重新达成租赁合同继续经营，心理失衡，制造矛盾。一审法院仅凭吴明团提交的一份无效的过期的商铺租赁《合同书》认定事实，证据不足，认定事实错误。三、本案一审法院未经法定送达程序，对曾广友缺席判决，剥夺了曾广友的合法诉讼权利。本案在2013年8月17日经深圳市龙岗区布吉法庭依法受理后，直至开庭之前，曾广友没有从任何途径知晓该案的开庭时间，也从来没有收到过该案的法律文件。直到2013年10月31日，法院工作人员将该案判决书通过留置送达的方式送至曾广友的商铺时，曾广友才知晓该案的审理情况。根据民事诉讼法对送达程序的规定，法院可以通过直接送达、留置送达、邮寄送达、公告送达等方式，向曾广友送达该案的开庭传票等法律文书。因此，一审法院在开庭之前未经法定送达程序，对曾广友缺席判决，严重剥夺了曾广友的合法诉讼权利，更使得一审法院对此案的事实查明不清，判决错误。
被上诉人吴明团答辩称：一、吴明团对一审法院判决结果有异议，该判决适用法律错误。首先，双方签订的《合同书》并非无效合同，该合同书是双方的真实意思表示，且没有违反法律和行政法规的强制性规定或损害国家、社会公共利益等无效情形，其次，吴明团与产权人（深圳市某土木工程有限公司）于2005年8月10日签订《补充协议》第三条已明确约定“原合同第五条，在不破坏原有物业结构的情况下，甲方应予支持”，即表明了产权人已同意吴明团转租，且吴明团已转租多年，曾广友也使用租赁物多年，应当视为产权人已默认吴明团的转租事实。再次，租赁合同是确认债权、债务关系的合同，本案曾广友使用、收益租赁物的行为从没有受到影响，出租人是否同意转租不影响《合同书》的效力。故《合同书》是有效合同。二、《合同书》是有效合同，且依据《合同法》第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故一审法院认定《合同书》无效、过期合同没有法律依据的。综上所述，吴明团认为，曾广友的上诉理由没有事实和法律依据曾广友未依合同约定支付租金，已违反双方的约定，应承担相应的违约责任，一审法院判决适用法律错误，请二审法院予以纠正或将本案发回重审。
本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，涉案商铺所在的布吉镇吉华铁路X宿舍楼已取得房屋产权证书，吴明团已按其与曾广友在2010年12月31日签订的《合同书》所约定的时间将涉案商铺交付曾广友使用。虽然涉案房产的权利人深圳某土木工程有限公司在与陈月雄以及吴某成签订的《承包经营合同》中约定不得改变房屋用途以及转租，但法律以及行政法规并未明确规定在此情形之下租赁合同应认定为无效，且租赁合同属于确立债权债务关系之合同，即出租人负有以物供承租人使用收益的债务，并不涉及产生物权变动效果为目的的处分行为，故纵使出租人无处分权，亦不影响租赁合同的效力。由上，上述《合同书》系吴明团与曾广友的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，原审认定涉案《合同书》为无效合同有误，本院予以纠正。
《合同书》约定的租赁期限于2011年10月31日到期后，曾广友继续使用涉案商铺，而吴明团没有提出异议，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，故曾广友仍应按照上述《合同书》约定的租金标准向吴明团支付涉案商铺的租金。曾广友上诉称双方当事人达成了口头协议，约定从2013年2月开始，承租人仅按租金的15%支付管理费即可，并提交了曾广友二月份的水电费、管理费的收款收据以及案外人石静波的租金收款收据为证。本院认为，上述收款收据仅能证明承租人已交的租金或管理费的数额，不能证明租赁双方当事人就此已达成协议变更了租赁合同关于租金数额的约定。曾广友提交的证据不足以证明其上述主张，原审认定曾广友从2013年2月至2013年4月15日欠付的租金数额为6462.5元计算正确，但将其认定为房屋使用费不当。
吴明团虽答辩认为涉案合同有效但并未就出租人是否有权没收押金以及收取延期交租违约金提出上诉，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院仅对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，故对于原审将租赁押金2750元抵扣欠付租金以及未支持出租人关于延期交租滞纳金的相关处理，本院不予审查，曾广友仍应向吴明团支付欠付的租金3712.5元。
关于原审的送达程序问题。原审已将起诉状、开庭传票、举证通知书、应诉通知书、证据材料合法送达曾广友，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，曾广友无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院可以缺席判决。
综上，上诉人曾广友的上诉请求没有事实以及法律依据，原审虽对涉案《合同书》的效力认定有误，但最终处理结果并无不当。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人曾广友承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
审 判 员 聂 效
代理审判员 许莹姣
二〇一四年三月十六日
书 记 员 陈晓莹
附法条：
《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百六十八条：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一项：在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。