江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民初字第1798号
原告昆山市高新区朗晴园小区第二届业主委员会，住所地江苏省昆山市虹桥路655号朗晴小区内。
负责人富静艳，系主任。
委托代理人孙根林，江苏海联海律师事务所律师。
被告刘其昌。
被告昆山市富昌消防机电工程有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇鹿城路806号，组织机构代码05025415-6。
法定代表人刘其昌，该公司总经理。
委托代理人周鲁，上海市树声（昆山）律师事务所律师。
委托代理人顿曼蓉，上海市树声（昆山）律师事务所实习律师。
原告昆山市高新区朗晴园小区第二届业主委员会（以下简称朗晴园业委会）与被告刘其昌、昆山市富昌消防机电工程有限公司（以下简称富昌公司）排除妨碍纠纷一案，本院于2014年6月4日立案受理后，依法适用简易程序由审判员徐福灿独任审判，并于2014年6月30日、7月21日两次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，本院依法组成合议庭于2014年11月18日、12月1日两次公开开庭进行了审理，原告负责人富静艳及委托代理人孙根林、两被告共同委托代理人周鲁、顿曼蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朗晴园业委会诉称：原告系经业主选举产生的代表昆山朗晴园全体业主利益的自治组织，行使代表全体业主对昆山朗晴园的监督与管理，维护全体业主的合法权益，二被告长期以来一直侵占全体业主的属于小区会所691平方米。造成目前原告仅在门卫37平方米范围内办公，更是无法利用会所用房为全体业主服务，全体业主意见很大。根据政府规划，昆山朗晴园小区全体业主拥有691平方米的会所用房，上述用房本应发挥为全体业主的服务的功能，提升小区的品位，但多年以来，上述会所用房一直被二被告侵占，造成了全体业主根本不能享受上述被二被告所侵占的公共福利，严重损害了全体业主利益。另二被告还对于属于共有面积部分会所门厅擅自破墙用于其侵占部分的专用通道，严重破坏房屋设计结构，造成安全隐患，故为维护全体业主利益，向法院提起诉讼，请求判令：1、两被告归还原告的玉山镇朗晴园小区9号楼北楼三楼240平方米的物业用房和200平方米的小区的社区用房的使用权；2、两被告恢复会所门厅原状；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告刘其昌及富昌公司共同辩称：原告主张无事实和法律依据。原告享有使用权的会所已经经过上一届业主委员会出租给被告使用，另外原告主张的社区用房并非被告在使用，而系社区出租给案外人使用，另外尚有一部分面积系被告自开发商处购买，被告享有使用权，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：昆山市高新区朗晴园小区位于昆山市玉山镇虹桥路、花园路口，该小区1号楼至9号楼系由苏州恒升置业有限公司（以下简称恒升公司）开发建设，小区建设全部完成后，恒升公司昆山分公司于2008年5月30日与苏州百联物业有限公司昆山分公司签订物业管理用房移交证明，昆山市玉山镇建设管理所并盖章确认，载明：恒升公司开发的位于玉山镇朗晴园小区，总建筑面积68102平方米、总户数558户。小区建设已全部完成，按照《江苏省物业管理条例》第二十七条开发建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积的千分之三至千分之四无偿提供物业管理用房，其产权属该住宅全体业主共有，现将位于9号楼北楼三楼240平方米的物管用房移交给苏州百联物业有限公司昆山分公司代管。同日，恒升公司昆山分公司与昆山市城北街道办事处泾河社区居民委员会签订社区管理用房移交证明，载明：根据昆委（2005）48号《关于全面加强社区建设管理的意见》按照每户0.3平方米的标准，配套建设社区办公、服务、活动用房的规定，现将小区内位于9号楼北楼三楼200平方米的社区用房移交给泾河街道，其产权归辖区的政府所有，由政府统一管理，使用权和日常维修归辖区街道。后昆山会娄江街道办事处泾河社区居民委员会将上述社区用房无偿提供给该小区全体业主作为文体活动场所使用。
2009年6月30日，恒升公司与朗晴园小区第一届业主委员会签订朗晴园物业及相关用房移交备忘一份，载明：昆山“朗晴园”住宅小区业已全部竣工交付业主，第一届业主委员会经民主选举产生，并于2009年1月18日经昆山建设局备案成立。按照规划要求，“朗晴园”应配建物业及相关用房253.54平方米，建设后实际面积为291平方米。遵照建设主管部门要求，经建设方恒升公司昆山分公司及朗晴园业主委员会确认，现办理该房屋移交手续，实际交付情况如下：1、9号楼北三楼房屋三间，建筑面积243.53平方米；9号楼底层门卫房37.21平方米；1号楼底层门卫房一间10.26平方米。总计291平方米（房屋具体位置情况见附图）。
2009年12月1日，恒升公司与案外人王雪芳签订房屋使用权转让协议书，载明：甲方（即指恒升公司，下同）出售给乙方（即案外人王雪芳，下同）的房屋位于甲方投资开发的昆山虹桥路朗晴园内，施工编号为9幢，公安编号为虹桥路661号、663号、665号。该房屋的建设工程规划许可证设定的用途为社区配套用房。为此该房屋不能办理房产权证。在按政府规定足额配置了物业管理用房和社区用房后，多余的房屋面积属甲方的使用权房。2008年1月甲方将上述自用的毛坯房，建筑面积212.5平方米出租给乙方使用。乙方租用该房并投资装修后用于办公。现甲方拟将该房出售，为此甲乙双方协商订立房屋使用权转让协议如下：一、甲方转让给乙方的房屋座落于昆山市虹桥路661号、663号、665号（即昆山市朗晴园第9幢）三层的05、06、07号，建筑面积212.5平方米，套内面积约170平方米（以下称转让房）；二、甲方拥有转让房的永久使用权和相对面积的土地使用权，甲方确保转让房权属无争议，确保转让行为合法有效；三、双方同意转让房的转让价为人民币48万元。该转让价内已含楼梯、走道、卫生间及公用楼梯、公用部位、装潢等设施；该转让房价内已含相对应的土地使用权（自2002年10月11日至2042年10月10日止）及两个固定汽车停车位（其他内容略）。协议签订后，王雪芳支付恒升公司转让款48万元，恒升公司并于2009年12月7日向王雪芳开具了不动产统一发票。
另查明：2010年2月4日，昆山市朗晴园第一届业主委员会与被告刘其昌签订租赁协议书一份，约定：一、甲方（昆山市朗晴园第一届业主委员会，下同）将其位于昆山市虹桥路655号朗晴园9幢三楼301#、302#、303#房租给乙方（本案被告刘其昌，下同）作为办公之用。（一楼门厅均含在租赁范围内）二、乙方每年支付给甲方房租为人民币贰万元。房租支付方式为半年一付。（房租从2010年4月16日起计算）三、租期为十年。自2010年4月16日起至2020年4月15日止（其他内容略）。被告刘其昌承租房屋后，将一楼原有小区内通向三楼的楼梯通道封堵，并将面向马路的一楼窗户开立成对外的大门。另原告也已经收取了被告2013年4月16日-2015年4月16日期间的房屋租金40000元。
又查明：原告于2012年9月25日经昆山市住房和城乡建设局登记备案。任期三年。涉案9号楼三楼总建筑面积为691.31平方米，共有房间7间，其中物业及社区用房面积约为440平方米，物业用房为北面三间，建筑面积约为240平方米，社区用房为中间大间，建筑面积约为200平方米，另212.5平方米为南面三间，为案外人王雪芳将所购买，王雪芳与刘其昌系夫妻关系，王雪芳将上述取得的房屋使用权交由被告富昌公司使用，被告刘其昌系被告富昌公司法定代表人，两被告共同使用涉案争议房屋。
以上事实由当事人提供的照片、物业用房移交证明及平面图、会议纪要及联名信、业主委员会备案表、图纸、房屋使用权转让协议及付款证明、结婚证、建设工程规划许可证及国有土地使用证、租赁协议及租金交付单、情况说明以及本院依法调取的测量报告及平面图及当事人庭审陈述予以证实。
本院认为：原告主张9号楼三层全部面积即为物业用房及社区用房，与本院查明事实不符，经本院查实，9号楼会所建筑面积共计691.31平方米，实际移交时，恒升公司按照法律规定的限度，将物业用房约为240平方米移交为物业用房，200平方米左右移交为社区用房，另212.5平方米在满足了物业及社区用房后，恒升公司作为房屋的建设方，有权对该部分的使用权进行处分，并转让给案外人王雪芳，王雪芳亦将该部分房屋转由被告富昌公司使用，故被告富昌公司对朗晴园9号楼三层南面三间房屋（建筑面积为212.5平方米）享有合法的使用权。关于朗琴园9号楼三层北面三间，虽作为朗晴园物业用房移交，但朗晴园第一届业主委员会已经将该部分房屋出租给被告刘其昌，原告虽提出该租赁协议无效，但房屋自2010年出租以来，原告未提出异议，且原告也已经实际收取了两年租金，故本院对该租赁协议效力予以认定。被告刘其昌使用原告主张的物业用房（9号楼三层北面三间建筑面积约240平米）具有合法理由，原告就该部分无权主张要求两被告迁出。关于原告主张的社区用房200平方米左右要求两被告迁出的诉请，因原告并未提供证据证明系两被告在使用该部分社区用房，经本院现场核实，确无证据证明系两被告使用该部分房屋，况且社区与业主委员会系不同的组织，而该部分房屋应属社区所有，社区虽授权给原告使用，但尚未实际交付给原告，即使存在侵权，也应由社区主张权利。综上，对原告要求两被告归还原告位于玉山镇朗晴园小区9号楼北楼三层240平方米的物业用房和200平方米的社区用房使用权的诉讼请求本院不予支持。
关于原告主张要求两被告对朗晴园9号楼一楼门厅予以恢复原状的诉请，因一楼门厅系属于公用通道，且两被告擅自将窗户改建为对外大门亦违反了该房屋原有设计规划，同时也对小区业主的通行及安全造成不便，故对原告该诉请本院予以支持，两被告应将公用的一楼门厅恢复原状。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十二条、七十三条、第八十七条、第九十一条之规定，判决如下：
一、被告刘其昌、昆山市富昌消防机电工程有限公司于本判决生效之日起十日内将昆山市玉山镇朗晴园小区9号楼一楼门厅恢复原状。
二、驳回原告昆山市高新区朗晴园小区第二届业主委员会的其他诉讼请求。
案件受理费160元，由被告刘其昌、昆山市富昌消防机电工程有限公司共同负担，该费用原告起诉时已预交，本院不再退还，由两被告于本判决生效之日起十日内支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行，农业银行苏州工业园区支行营业部；帐号，10-550101040009599。
审 判 长 徐福灿
人民陪审员 刘 云
人民陪审员 王桂香
二〇一四年十二月四日
书 记 员 孙 倩