新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）塔民二终字第81号
上诉人（原审原告）：新疆云天房地产开发有限公司，住所地：沙湾县。
法定代表人：崔贵荣，新疆云天房地产开发有限公司董事长。
委托代理人（特别授权）：陈双林，新疆双信（沙湾）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王素丽，女，1969年8月7日出生，汉族，沙湾县第四小学教师，现住沙湾县。
上诉人新疆云天房地产开发有限公司（以下简称云天公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服沙湾县人民法院（2014）沙民二初字第593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月21日受理后，依法组成合议庭于2015年5月19日公开开庭进行审理，上诉人云天公司的委托代理人陈双林，被上诉人王素丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审认定，2008年6月12日原告云天公司（甲方）与被告王素丽（乙方）签订对沙湾县教师职工购房预订合同书。合同约定：预订的产权面积约85平方米，5号楼一单元二楼二室二厅，总房价约185980元，优惠后价约167382元，产权面积以测绘为准。2011年6月30日出卖人云天公司与买受人王素丽签订商品房买卖合同，合同约定：一、出卖人经批准，建设商品房，现定名云天佳苑5号楼。三、5号楼4单元201号房，该商品房产权登记面积85.99平方米，套内建筑面积75.89平方米，公用分摊建筑面积10.10平方米。四、按建筑面积计算，该商品房单价每平方米1581.58元，总金额136000元。六、买受人于签订合同之前一次性付清总房款136000元。八、出卖人应当在2011年8月30日前，将商品房验收合格，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同签订后，被告王素丽交纳了购房款136000元，但是包括被告王素丽在内的部分购房户未取得合同约定的房屋，购房户多次信访。为解决住宅楼不足以安置购房户的问题，2011年11月20日委托方云天公司（甲方）与玛纳斯县峰源建筑公司沙湾分公司项目部陈爱国（乙方，系云天公司开发工程的实际施工人）签订购房委托协议书，约定甲方需在新疆飞昇房地产开发有限公司开发的“印象江南”小区购买商品房40套，2800元／平方米，乙方按甲方提供的拆迁户和购房户名单分配方案，如有超出的面积和楼层的调整均由乙方负责；甲方负责分三期支付上述款项，乙方负责14户的购房；自委托协议书签订之日起，甲方给乙方提供拆迁户和购房户名单各一份，如后期产生纠纷时再与甲方无关。同日云天公司向新疆飞昇房地产开发有限公司出具授权委托书，称为拆迁户安置住房，委托施工方陈爱国与贵公司联系，安置套数40套，每平方米均价为2800元。该委托书同时向沙湾县建设局备案。被告王素丽从陈爱国处取得购房协议书的另一种版本：内容基本相同，但是安置套数为43套，建筑面积、合计总款、支付房款时间为空白，并且在具体事项第1项载明，不愿意过去的在9号楼安置。被告王素丽从陈爱国处取得授权委托书的另一种版本：内容基本相同，但是安置套数为手写字体“43”套，建筑面积、总房款为空白。原告称被告提供的购房协议书、授权委托书均已在县政府主持的会议中作废。王素丽以该批房屋地理位置不佳为由未接受该“印象江南”小区的住宅。案外人陈爱国于2012年4月6日与王素丽签订补充协议，约定：经协商将王素丽购买云天房产原5号楼4单元，现更换为9号楼2单元左手，面积为126平方米，定于2013年5月30日完工，如预期不能完工甲方赔偿乙方每月1000元损失，由陈爱国和房管局负责，其他条款按原合同执行。2012年9月2日沙湾县房管局转给云天公司的9号楼安置户名单中有王素丽的姓名及面积137.05平方米。原告云天公司称被告王素丽自2012年10月自行入住6号楼2601室，被告王素丽自认2013年5月从陈爱国处取得9号楼高层住宅6楼2601室楼房，建筑面积137.05平方米。2012年8月28日云天公司就其开发的沙湾县云天佳苑9#住宅楼向沙湾县发展和改革委员会申请销售价格备案，住宅楼均价4430元，沙湾县发展和改革委员会准予备案。2013年5月原告云天公司以无法履行与王素丽签订的商品房买卖合同，申请克拉玛依仲裁委员会仲裁，要求裁决解除双方签订的商品房买卖合同、退回王素丽已交付的房款、王素丽承担仲裁费用。在仲裁审理中由于王素丽已经实际占有9号楼2601室，云天公司申请变更仲裁请求为：1、继续履行合同；2、王素丽按市场价支付超面积房款。克拉玛依仲裁委员会于2013年7月10日作出（2013）克仲决字第59号仲裁裁决：1、双方签订的商品房买卖合同有效。2、被申请人王素丽应付超面积房款226195.80元。3、仲裁费12691元，由被申请人承担。王素丽不服，向克拉玛依市中级人民法院申请裁定撤销该裁决，克拉玛依市中级人民法院裁定撤销（2013）克仲决字第59号仲裁裁决。
原审认为，一、原告云天公司与被告王素丽之间签订合同的认定。原告与被告就买卖商品房签订对沙湾县教师职工购房预订合同书、商品房买卖合同，该两份合同是双方当事人真实意思的表示，合法有效，予以确认。被告按约定支付了房款，原告未按合同约定交付房屋。在原告违约的情况下，原告寻求其他方法向被告交付房屋，将原合同约定之外的房屋云天佳苑小区9号楼高层住宅6楼2601室楼房交付给被告，原告称被告为强行入住，被告称从案外人陈爱国处取得钥匙，原审认为被告以合法途径入住，原告未采取救济方式表示反对，故对原告陈述的被告强行入住意见不予采信。因此依补充协议原、被告在关于5号楼四单元201室的买卖合同，发生了标的物的变化。二、关于陈爱国的代理权限及对《补充协议》的认定。案外人陈爱国与云天公司于2011年11月20日签订了两份《购房委托协议书》及《授权委托书》，两份购房委托协议书均约定由原告委托陈爱国在“印象江南”小区购买商品房用于安置购房户、拆迁户，房屋均价为2800元。但是原告持有的购房委托协议书未约定“不愿意过去的（即不愿意去印象江南小区的）在9号楼安置”；陈爱国给被告出具的购房委托协议书却约定：“不愿意过去的（即不愿意去印象江南小区的）在9号楼安置”。原告称陈爱国给被告的《购房委托协议书》及《授权委托书》已经作废，但是原告没有在文书上注明已作废，故两份《购房委托协议书》及《授权委托书》均形式合法，对外均具有证明作用，证明了陈爱国可以调换购房户的房屋。陈爱国与被告签订《补充协议》，约定将被告王素丽原购买的5号楼的商品房更换为9号楼2601室。虽然授权委托书未载明陈爱国具有协商房屋价款的权利，但是被告王素丽与陈爱国签订该《补充协议》，是基于陈爱国手中持有与云天公司签订的《购房委托协议书》、《授权委托书》，被告有理由相信陈爱国具有代表云天公司办理房屋调换相关事宜的权限，才与陈爱国就房屋调换一事进行协商。且陈爱国与被告签订补充协议后，原告并未对补充协议表示异议，并任由陈爱国将楼房钥匙交付给被告，故陈爱国对被告调整房屋的行为构成表见代理，云天公司应对代理人陈爱国的行为承担民事责任。陈爱国向双方当事人出具了两份书面证明，其关于云天公司是否授权陈爱国约定更换后的楼房单价的陈述完全相反，且陈爱国与原告有诉讼纠纷，故两份书面证明的证明效力相互抵消。《补充协议》对被告王素丽所购买房屋的房号、交房时间等重新进行了约定，并约定其他条款按原合同执行，实际上是对原、被告签订的《商品房买卖合同》的再次补充变更。三、关于原告主张“云天佳苑”小区9号楼2601室与5号楼四单元201室商品房的面积差价价款。陈爱国与被告王素丽签订的《补充协议》，除对购买的房屋房号、面积、交工时间等重新进行约定外，同时约定其他条款按原合同执行。原、被告签订的《商品房买卖合同》第五条约定“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定以产权登记面积为准，多退少补”。结合本案事实，被告交纳了面积85.99平方米的价款，实际取得了137.05平方米的商品房，故对原告主张被告支付面积差价，予以支持。原告主张按照“云天佳苑”小区9号楼商品房销售备案价计算面积差价，该备案价并不是原、被告约定的价格，原、被告双方对房屋价款除《商品房买卖合同》外，并未形成新的协议，故对原告主张的4530元／平方米价款，不予支持。对原告主张被告支付“云天佳苑”小区9号楼2601室房屋面积差价，支持（137.05平方米-85.99平方米）×1581.58元=80755.47元。被告辩解是原告违约导致被告的房屋面积变大，被告不应支付多出面积的价款。该辩解违反合同法关于等价有偿、公序良俗的法律规定，不予采信。被告辩解建设部门已发公告载明原告不得收取房款。该公告是在购房户不能取得房屋的情况下为了维护购房户的权益的情况下，提出的临时性的措施，不代表购房户取得房屋后仍然不支付房款，故被告的该辩解不予采信。四、关于原告主张被告支付逾期利息。因被告至今尚未付清“云天佳苑”小区9号楼2601室房款，违反了合同的约定，属于违约行为，原告主张被告支付逾期利息，有事实和法律依据。原告依据其与陈爱国签订的《工程承包协议书》，主张“云天佳苑”小区9号楼于2012年11月15日交工验收，逾期利息起算时间则应当为2012年11月15日。但该《工程承包协议书》仅能证明原告与陈爱国之间存在合同关系，“云天佳苑”小区9号楼何时竣工验收、何时进行预售，均应由原告提供竣工验收报告、商品房预收许可等相关证据予以佐证，但原告并未提供相应证据，故原告主张的逾期利息起算时间没有事实依据。原告陈述被告在2012年10月就已经入住“云天佳苑”小区9号楼2601室，但并没有其他证据予以佐证。被告自认其于2013年5月，从陈爱国手中领取了“云天佳苑”小区9号楼2601室的钥匙，故确认逾期利息的起算日期为2013年5月。原告主张按7.93‰的利率计算逾期利息，该利率并非中国人民银行同期贷款利率，支持利息为80755.47元×6%÷360×585（2013年5月1日-2014年12月15日）=7873.66元，利息计算至被告付清房款时止。遂判决：一、被告王素丽于本判决生效后十日内支付原告新疆云天房地产开发有限公司“云天佳苑”小区9号楼2601室房款80755.47元。二、被告王素丽于本判决生效后十日内支付原告新疆云天房地产开发有限公司利息损失7873.66元，并按银行同期贷款利率承担利息至房款付清为止。
云天公司上诉称，关于超面积房款，单价应以备案价4430元／平方米计算。被上诉人占有上诉人9号楼2601室，双方没有签订书面合同，单价应依据市场价履行，备案价正是市场价。关于利息的支付，2012年11月15日是上诉人与陈爱国签订的建9号楼完工的最后期限，陈爱国当庭承认按期完工，还提前完工。事实上9号楼刚完工，所有没有住上房子的住户就抢住进去了，因此上诉人主张利息从2012年11月15日开始计算是有事实依据的。上诉人申请仲裁的时间是2013年3月26日，这是上诉人为申请仲裁前挨家挨户确认过的，被上诉人住进9号楼最迟也应在2013年1月26日之前。请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
王素丽答辩称，1、原、被告双方商品房买卖合同是真实有效的，在合同履行期间，原告将云天佳苑5号楼变更为9号楼，将房屋面积、交付时间也做了更改，根据双方三份存在的真实合法的协议，双方应当遵守，望二审法院维持一审判决第一项判决。2、关于利息问题，双方在商品房合同中有约定，承担日万分之一的利息，结合实际交付房款的差价，应该承担4360元利息。综上，上诉人的第一项上诉请求没有法律依据，第二项需结合事实情况，望二审法院改判。
二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致。
本案争议焦点：被上诉人向上诉人支付超面积房款及利息的金额如何确定。
本院认为：上诉人云天公司与被上诉人王素丽于2011年6月30日签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，为合法有效合同。双方应遵照合同约定全面履行各自义务。合同签订后，被上诉人向上诉人交付了合同约定的面积为85.99平方米的商品房房款136000元。被上诉人未能按照约定向上诉人交付相应商品房。2012年4月6日，案外人陈爱国与被上诉人签订补充协议，将被上诉人购买的商品房由5号楼4单元更换为9号楼2单元左手。因陈爱国系受上诉人委托安置未取得相关商品房的购房户、拆迁户，所以一审确认陈爱国与被上诉人签订补充协议属于有效代理，行为后果由上诉人承受正确。
关于被上诉人向上诉人支付房屋差价款的问题，被上诉人根据补充协议取得了涉案9号楼2601室商品房，该房屋建筑面积137.05平方米，相对双方签订的商品房买卖合同约定的建筑面积超出137.05平方米-85.99平方米=51.06平方米。由于补充协议主要是对被上诉人所购买商品房的房号、交房时间进行了变更，对未变更事项补充协议明确按原合同执行。双方所签原合同即商品房买卖合同约定面积发生差异以产权登记面积为准多退少补，故被上诉人应向上诉人支付超面积房款即面积差价款。关于超面积房款单价问题，补充协议对房屋单价亦未作约定，但补充协议写明按原合同执行。则一审根据商品房买卖合同约定的单价1581.58元计算超面积房款为51.06平方米×1581.58元=80755.47元正确。上诉人称双方没有签订书面合同，单价应依据市场价即备案价4430元／平方米履行的主张无事实依据。
关于利息支付问题，被上诉人取得涉案商品房后未向上诉人履行给付超面积房款的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故被上诉人在继续履行付款义务的同时应承担上诉人的利息损失。对于利息的起算时间问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”上诉人未能提供证据证明被上诉人于2012年11月15日领取房屋钥匙，因此其要求从2012年11月15日起计算房款利息的主张不成立，一审以被上诉人自认取得房屋的时间作为房款利息起算时间正确。综上，一审判决认定事实清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5366元、邮寄费100元，合计5466元，由上诉人新疆云天房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 努斯拉提
审 判 员 刘 琳
代理审判员 环 路
二〇一五年六月十七日
书 记 员 刘 楚 妍