连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
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（2015）海民初字第02833号
原告（反诉被告）杨志刚。
原告周翔（反诉被告），
两原告（反诉被告）共同委托代理人王永刚、张学松，江苏新海连律师事务所律师。
被告赵明亮（反诉原告）。
委托代理人刘向阳、寇建华，江苏苍梧律师事务所律师。
第三人许同立。
委托代理人朱国怀，北京市东元（广州）律师事务所律师。
第三人刘芹。
原告（反诉被告）杨志刚、周翔与被告（反诉原告）赵明亮、第三人许同立、刘芹房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人王永刚、张学松，被告赵明亮的委托代理人刘向阳、寇建华，第三人许同立的委托代理人朱国怀到庭参加诉讼，第三人刘芹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告杨志刚、周翔诉称，两原告系继父子关系。2011年12月1日，原告杨志刚与第三人许同立签订房屋租赁合同，约定第三人许同立将位于海州区兴城花园12-3号门面房租给原告杨志刚，用于两原告家庭经营超市（个体工商户营业执照登记在原告周翔名下）。在租赁期间，第三人许同立将租赁房屋出卖给被告，被告于2014年12月14日强行解除租赁合同并将原告超市物品搬出，造成原告各项损失共计109120元。原告多次要求被告赔偿相关损失，但被告拒付。现原告诉至法院，请求判决被告赔偿原告经营损失60000元、装修残值18120元、原告实际给付内部承包人刘芹违约金30000元、返还原告押金1000元，共计109120元，并由被告承担本案诉讼费用。
被告赵明亮辩称：1、原告未经被告允许擅自将租赁房屋转租给第三人刘芹使用，违反租赁合同第六条的约定，被告解除与原告的租赁合同符合双方约定；2、原告主张的损失无事实、法律依据，同时对于原告产生的损失由原告自行承担；3、因原告原因导致双方合同解除，解除后原告尚拖欠水电费、房屋修理费等共计9613元，我方将提起反诉。
第三人许同立述称，涉案房屋是2013年9月份经原告同意后第三人转让给被告，被告受让涉案房屋后仍然与原告继续履行原租赁合同，但在承租期间原告未经被告同意擅自将房屋转租给他人，导致本案纠纷，与第三人无关。
第三人刘芹未到庭陈述。
反诉原告赵明亮反诉称，反诉被告租赁反诉原告房屋从事经营活动。在租赁期间，反诉被告违反租赁合同的约定，将租赁房屋转租给第三人使用。2014年11月25日，反诉原告的妻子通过电话通知反诉被告杨志刚解除租赁合同。此后，反诉被告拒不搬离涉案房屋，反诉原告无奈，在反诉被告在场的情况下，雇人清出反诉被告物品，为此，反诉原告支付劳务费1600元。同时为了恢复房屋原状反诉原告支出3500元。反诉被告在租赁房屋期间拖欠电费1231元、水费82元、半月房租2000元以及造成反诉原告房屋损失1200元。上述各项损失共计9613元，请求法院判令反诉被告赔偿。
反诉被告杨志刚、周翔辩称：1、反诉被告并没有将租赁的房屋转租给第三人刘芹使用，反诉被告与第三人刘芹签订的是内部承包协议，反诉被告与第三人刘芹系内部承包关系，非房屋转租关系；2、反诉原告的反诉状内容恰证明反诉原告强行解除与反诉被告的合法的租赁合同关系，并将反诉被告的物品强行搬出，造成了反诉被告的损失，反诉原告应承担赔偿反诉被告损失的责任；3、反诉原告无理解除双方租赁合同，反诉被告不应承担反诉原告的任何损失。综上，请求驳回反诉原告的全部反诉请求。
经审理查明，位于连云港市新浦区（现海州区）陇海西路3号兴城花园12号楼底层3号门面原系第三人许同立所有，2013年8月7日，被告赵明亮及案外人杨静通过购买的方式取得上述房屋所有权。2011年12月1日，第三人许同立作为甲方将上述房屋出租给原告杨志刚（乙方），双方签订《房屋租赁合同》，约定第三人许同立将上述房屋自2011年12月1日起至2016年12月1日止出租给原告使用。合同第三条约定：房屋租赁期限为五年，租金每一年支付一次，第一年为45000元，第二、三年租金不变，以后两年按每年5%递增，租金自合同签订之日起一次性付清（以后每年租金按前一年合同签订对应日一次性支付物业管理费和垃圾费等，均由乙方承担）。合同第四条约定：乙方还应向甲方缴纳押金1000元整……。合同第六条约定：租赁期间，乙方不得将房屋转租给第三方使用。否则，甲方有权单方终止合同，并收回房屋，且可以追究乙方的违约责任。合同第十二条约定：根据本合同约定提前终止合同或合同期满，乙方应在收到甲方正式书面通知之内起15天内搬出全部设备、物品，但双方另有协商除外。如乙方短期内另找房屋确实有困难或另有其他特殊情况，则甲方应允许乙方延期30天，但乙方应按本合同约定的租金一次性交清租金。搬迁后7日内房屋里如仍有余物，如双方无约定，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。合同签订后，第三人许同立与原告杨志刚均按照合同的约定履行各自义务，原告杨志刚租用涉案房屋后，与其养子原告周翔经营果蔬超市，并以原告周翔名义于2011年12月9日办理了个体工商户营业执照。
第三人许同立将涉案房屋出售给被告赵明亮及杨静后，被告赵明亮及杨静继续履行第三人许同立与原告杨志刚签订的《房屋租赁合同》。2014年4月26日，原告杨志刚（甲方）与第三人刘芹（乙方）签订《超市内部经营承包协议书》，约定原告杨志刚将涉案房屋上的农产品平价直销店承包给第三人刘芹经营，承包期限自2014年5月1日至2016年4月30日。协议第二条约定：承包利润指标，乙方自承包之日起，每月需上缴甲方经营利润壹万元，于每个月的最后一天缴纳。第四条约定：乙方的权利和义务：1、……3、乙方负责承包期间的房租费、水电费和其他经营费用，剩余利润归乙方所有。合同第六条约定：在合同期内，甲方违反本协议造成合同中止，甲方应赔偿乙方违约金人民币伍万元整，如乙方违反合同约定造成合同中止，乙方应赔偿甲方人民币伍万元整。双方还对其他事项进行了约定。协议签订后，原告杨志刚将在涉案房屋经营的超市移交第三人刘芹经营，以原告周翔名义在涉案房屋办理的个体工商户营业执照于2014年10月17日注销，注销原因为经营者决定注销。2014年11月20日，第三人刘芹以产权属性为租赁使用权的名义在涉案房屋处办理了个体工商户营业执照。
2014年11月25日，被告赵明亮与杨静发现原告将涉案房屋转交予第三人刘芹使用后，杨静电话通知原告杨志刚因其转租房屋未经其同意，按照合同约定解除与原告杨志刚之间房屋租赁合同。2014年12月14日，因两原告及第三人并未将涉案房屋交付被告赵明亮，被告赵明亮雇人强行将涉案房屋内物品清出，收回涉案房屋。2015年2月18日，原告杨志刚与第三人刘芹签订《解除承包合同协议》，由原告杨志刚赔偿第三人刘芹人民币30000元。
另查，被告赵明亮认可两原告交纳涉案租金至2014年11月30日。2014年12月18日，被告交纳涉案房屋电费882.88元。
上述事实，有原、被告、第三人当庭陈述，原告举证的《房屋租赁合同》、个体工商户营业执照复印件、接处警工作登记表、现场照片、超市装修工程清单、收款机出库单、《超市内部经营承包协议书》、《解除承包合同协议》、第三人刘芹收条，被告举证的电话通话录音、收房录像、电费发票、涉案房屋房产证，本院依法调取的新浦区电台社区周翔果蔬超市及新浦区电台社区永文鲜果蔬菜超市工商登记材料等证据证实，本院予以确认。
原告举证的《大类汇总表》证明营业损失60000元，因该证据系单方打印件，被告不予认可，本院不予确认。
本院认为，原告杨志刚与第三人许同立签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。2013年8月7日，第三人将租赁房屋出卖给被告赵明亮及其妻子杨静，根据买卖不破租赁的法律原则，被告赵明亮及杨静代替第三人许同立继续履行《房屋租赁合同》，该合同对双方产生约束力。2014年4月26日，原告杨志刚与第三人刘芹签订《超市内部经营承包协议书》，将在涉案房屋经营的蔬果超市交由第三人刘芹经营，随后不久，原告注销了在涉案房屋以原告周翔名义办理的个体工商户营业执照，第三人刘芹在涉案房屋办理个体工商户营业执照，且从双方《超市内部经营承包协议书》约定的由第三人刘芹负责涉案房屋的房租、水电费等条款来看，原告杨志刚与第三人刘芹签订的《超市内部经营承包协议书》实际是以房屋转租为载体的经营权流转合同，原告杨志刚作为承租人转租房屋的行为，违反了原、被告《房屋租赁合同》第六条的约定，被告赵明亮及杨静根据该条约定于2014年11月25日通知原告杨志刚解除《房屋租赁合同》符合双方约定及法律规定，产生合同解除的效力，原告杨志刚与被告赵明亮及杨静之间的房屋租赁合同于2014年11月25日解除。
原告杨志刚与被告赵明亮及杨静之间的房屋租赁合同因原告杨志刚的违约导致解除，故对原告要求被告赔偿其经营损失、原告赔付第三人刘芹的违约金及装修残值的诉讼请求，本院不予支持；对于押金1000元，押金系第三人许同立收取，被告称第三人并未将押金转交被告，原告亦无证据证明第三人确已将押金转交被告，对原告要求被告返还1000元押金的诉讼请求，本院不予支持，原告可另行主张。
对于反诉原告主张的为反诉被告垫付电费882.88元，本院予以支持；因原告租金仅交纳至2014年11月30日，双方租赁合同解除的时间为2014年11月25日，原告被迫撤离涉案房屋的时间为2014年12月12日，原告应参照双方约定的租金向反诉原告支付2014年12月1日至14日的房屋占有使用费1812.33元（45000×（1＋0.05）÷365×14计算］；对于反诉原告主张的清场费用、拆除吊顶、墙体费用、物品损失、水费等损失，因无证据证明，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告杨志刚、周翔诉讼请求；
二、反诉被告杨志刚、周翔于本判决生效后十日内给付反诉原告赵明亮人民币2695.21元；
三、驳回反诉原告赵明亮其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费2480元（原告已预交），反诉案件受理费25元（被告已预交），共计人民币2505元，由原告杨志刚、周翔负担2485元，被告赵明亮负担20元，原告杨志刚、周翔于给付上述款项时给付被告赵明亮诉讼费5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，按不服本判决部分的上诉请求数额向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费2505元。连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请执行期限为二年。
审 判 员 刘兴超
代理审判员 董延磊
代理审判员 高增圣
二〇一六年一月二十二日
书 记 员 李 红
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
（二）、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
（三）、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用﹤诉讼费用交纳办法﹥的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。