上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第2931号
上诉人（原审被告）张晟。
委托代理人＊＊＊。
委托代理人马文斌，上海申伦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）朱高俊。
被上诉人（原审原告）李晓敏。
两被上诉人之共同委托代理人闻暮岚，上海同盛达律师事务所律师。
上诉人张晟因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第22797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审经审理查明，2015年3月28日，朱高俊、李晓敏（乙方）与张晟（甲方）及甲公司签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方向甲方购买系争的上海市浦东新区春泉路＊＊＊弄＊＊＊号103室房屋，总房价款人民币（下同）300万元，乙方向丙方支付意向金2万元，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，该意向金转为定金。乙方应于甲方签署本协议后13个工作日内补足定金至20万元。同日，朱高俊、李晓敏（乙方）与张晟（甲方）还签订了《房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方系争房屋，建筑面积168.75平方米，转让价款300万元，为办理过户手续之需，双方同意本合同签署后74天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，乙方应于签订示范合同当日支付首付款90万元（含尾款2万元由居间方代为保管），乙方通过银行贷款支付剩余房款210万元。该合同还就交房时间、过户时间、税费负担等进行了约定。合同第11条约定定金责任：本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。合同第12条约定违约责任：甲、乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。
上述合同签订当日，朱高俊、李晓敏支付张晟定金2万元。当日，张晟还向朱高俊、李晓敏提供了一个交通银行账户，并载明“仅用于支付房款”。2015年3月31日，张晟办理了该账户的销户手续。2015年4月2日，朱高俊向张晟上述账户转账20万元，后因收款账户销户，20万元被退回。当日，居间方工作人员短信告知张晟，朱高俊、李晓敏转账20万元，张晟随即回复，卡已销户，房子不卖了。2015年4月3日，居间方工作人员短信通知张晟重新提供卡号，张晟再次明确不出售系争房屋，居间方工作人员回复称若张晟赔偿合同总价20%的违约金及居间方中介费，朱高俊、李晓敏同意解除合同，张晟回复称走法律流程。2015年5月，朱高俊、李晓敏提起本案诉讼，
原审审理中，朱高俊、李晓敏请求判令：1、解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、张晟返还其定金2万元；3、张晟赔付其违约金60万元。
张晟辩称：同意解除合同并退还朱高俊、李晓敏定金，但不同意支付违约金。双方签订合同后，张晟从其他中介处得知该地区要新建建平中学及长征医院，张晟出售系争房屋的目的是置换学区房，现在已不需要置换学区房。另外，系争房屋为张晟的婚前财产，出卖之后另行购置的房屋属夫妻共同财产。由于上述客观原因，张晟现已没有出售房屋的计划，遂立即告知了中介。双方尚未签署网上备案的《上海市房地产买卖合同》，不应适用总房价20%违约金的约定，即便适用，该违约金也过高，请求法院调整。
原审认为，双方签订的《房屋买卖合同》系当事人真实合意，双方就系争房屋建立的买卖合同关系成立。张晟在合同签订后明确表示拒绝出售房屋，不再履行合同义务，构成根本违约，朱高俊、李晓敏诉请解除合同并要求张晟返还定金，依法予以支持。《房屋买卖合同》第12条约定，守约方提出解除合同的，违约方应承担总房款20%的违约金，双方并未约定该违约金仅适用于网上备案的《上海市房地产买卖合同》签订之后的违约行为，故朱高俊、李晓敏现依据该条约定向张晟主张违约金，具有合同及法律依据，依法予以支持。张晟提出的系争房屋周边新建学校及医院、该房屋属婚前财产等事由均不能成为其拒绝履行合同的正当理由，故对其相关答辩意见不予采纳。但是，考虑到双方2015年3月28日缔约，张晟于2015年4月2日即明确提出解约，期限较短，朱高俊、李晓敏仅支付2万元定金，被占用的资金金额较少，合同约定的违约金金额与朱高俊、李晓敏可能遭受的实际损失相比确属过高，张晟请求法院调整，依法可予采纳。原审法院综合考虑张晟的违约情节、张晟违约可能给朱高俊、李晓敏造成的实际损失等因素，将张晟应承担的违约金金额酌情调整为15万元。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，于二○一五年八月十二日作出判决：一、解除朱高俊、李晓敏与张晟于2015年3月28日就上海市浦东新区春泉路＊＊＊弄＊＊＊号103室房屋签订的《房屋买卖合同》；二、张晟应于判决生效之日起七日内返还朱高俊、李晓敏定金2万元；三、张晟应于判决生效之日起七日内支付朱高俊、李晓敏违约金15万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1万元，减半收取计5，000元，由张晟负担。
判决后，张晟不服，上诉于本院，诉称：原审判决确定的违约金数额明显过高，远远超过了朱高俊、李晓敏的损失，并且严重有失公平。1、审判实践中有确认买卖双方签订示范合同（网签合同），买卖关系才算真正成立并生效的判例。本案签订的中介版的《房屋买卖合同》虽然表面符合合同的形式要件，但其不具有合同的法律效力，充其量只是一个预约合同，只有签订示范合同并且经过交易中心人员审核后才是有效的房屋买卖合同，才能进行房地产的产权转移登记。事实上，中介版《房屋买卖合同》的产生也极不合理，买方只是支付了定金，但却要卖方与之签订买卖合同而非定金合同，此只是中介方为保护自己的手段，但对买卖双方极不公平。2、系朱高俊、李晓敏出售自有房屋在先，购买系争房屋在后，并不存在朱高俊、李晓敏所提及的卖房损失，而朱高俊、李晓敏提供的证明系争房屋所在小区房价上涨的相关网上信息没有权威性且具有严重误导性。3、虽然张晟存在履约瑕疵，但也是事出有因，且张晟已尽所能弥补过失防止给朱高俊、李晓敏造成更大损失。张晟曾同意按定金罚则赔偿朱高俊、李晓敏2万元，但朱高俊、李晓敏一意孤行，提出极不合理的赔偿请求，并联合中介人员导致事态越来越严重，致使双方损失进一步扩大，故扩大部分损失应由朱高俊、李晓敏自行承担。4、原审判决确定的违约金数额与朱高俊、李晓敏的损失明显不符，且张晟一直主动联系中介方，尽力避免扩大双方的损失，客观上也没有给朱高俊、李晓敏造成损失。综上所述，请求二审法院撤销原判第三项，依法改判驳回朱高俊、李晓敏要求张晟支付违约金的原审诉请。
被上诉人朱高俊、李晓敏辩称：双方签订的《房屋买卖合同》对房款支付及房屋交接时间等诸多交易细节均作出了明确约定，该合同合法有效，张晟解除该合同的行为构成根本性违约，原审判决确定的违约金数额并不过高，无法弥补朱高俊、李晓敏再次购房所需要增加的额外费用。故不同意张晟的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，张晟与朱高俊、李晓敏就系争房屋签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，该合同具备房屋交易的主要条款，故双方就系争房屋的买卖关系依法成立，双方均应按约履行。张晟主张系争《房屋买卖合同》仅是预约合同而不具备房地产买卖合同的法律效力，缺乏依据，本院对此不予采信。现张晟在签订系争《房屋买卖合同》后拒绝出售系争房屋，其行为构成根本违约，理应按照合同约定承担相应违约责任。张晟主张原审判令其承担15万元违约金明显过高而有失公平，对此，本院认为，违约金兼具惩罚性与补偿性的功能，原审法院系根据双方约定的违约金标准，综合考量张晟的违约情节、张晟的违约行为可能给朱高俊、李晓敏造成的实际损失等因素，酌情将张晟应承担的违约金调低至15万元，该处理尚属妥当，张晟上诉主张该违约金数额仍属过高，缺乏充分的依据，本院对此不予采信。由此，对张晟的上诉诉请，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币3，300元，由上诉人张晟负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 盛伟玲
审判员 唐建芳
二〇一五年十一月三日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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