河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）廊民二终字第491号
上诉人（原审被告）：香河佳龙房地产开发有限公司，住所地香河开发区夏安公路南侧。
法定代表人：韩建秋，该公司董事长。
委托代理人：王文成，河北王文成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李豪杰。
委托代理人：ＸＸ，女，1984年10月20日出生，汉族。系被上诉人李豪杰之妻。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司香河支行。
法定代表人：付海，行长。
委托代理人：李宝强，河北红杉律师事务所律师。
上诉人香河佳龙房地产开发有限公司（以下简称佳龙公司）因与被上诉人李豪杰、原审第三人中国建设银行股份有限公司香河支行（以下简称建行香河支行）商品房预售合同纠纷一案，不服香河县人民法院（2014）香民初字第978号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理认定如下事实：2011年3月1日，李豪杰与佳龙公司签订商品房买卖合同，购买佳龙公司开发的安平小镇－阳光优势小区7号楼4单元1302号商品房一套。合同中约定，购房款总额659433元，买受人交纳首付款199433元，余款460000元在银行办理按揭贷款；出卖人应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期间内取得房地产权属证书，买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款0.1%赔偿买受人。
2011年2月27日，李豪杰向佳龙公司交纳首付款199433元。同年8月1日，李豪杰与第三人建行香河支行签订个人住房借款合同，办理按揭贷款手续，借款金额为460000元，借款期限360个月（自2011年8月1日起至2041年8月1日止）。截止至2014年5月1日，李豪杰共向建行香河支行偿还按揭贷款本息106106.21元，尚欠贷款余额447471.23元。
李豪杰于2011年12月10日办理房屋入住手续，佳龙公司退还购房款8274元（实际交纳首付款为191159元），李豪杰交纳了契税、公共维修基金、牧业费、装修押金、产权证代办费等，共计40484元。
又查，佳龙公司在2014年5月20日前，未将李豪杰办理房产证的相关材料交付香河县住房保障和房产管理局。
原审法院认为，李豪杰与佳龙公司订立的商品房买卖合同及李豪杰与原审第三人建行香河支行签订的个人住房借款合同合法、有效，原审法院予以确认。李豪杰与佳龙公司签订的商品房买卖合同第十五条明确约定，佳龙公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期间内取得房地产权属证书的，买受人退房的，出卖人应当将已付房价款退还，并赔偿损失。李豪杰虽然在2011年12月10日办理房屋入住手续，但在2014年5月20日前，佳龙公司仍未将李豪杰办理房产证的相关材料交付给房管部门，致使李豪杰在合同约定的办理房屋所有权登记期限届满后超过一年时间，仍未取得房产证。故李豪杰要求解除与佳龙公司签订的商品房买卖合同，原审法院予以支持。因李豪杰与佳龙公司签订的商品房买卖合同被解除，致使李豪杰在合同约定的办理房屋所有权登记期限届满后与第三人签订的个人住房借款合同的目的不能实现，李豪杰请求解除与第三人签订的个人住房借款合同，原审法院予以支持。李豪杰要求返还全部购房款659433元和贷款利息损失，因李豪杰交付的首付款为191159元，余款460000元向第三人申请办理了按揭贷款，按照法律规定，应当由佳龙公司将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给第三人和李豪杰。故佳龙公司应返还李豪杰购房款191159元及其向第三人交付的贷款本息106106.21元，此款计算至2014年5月1日，以后交纳的贷款本息按照实际发生的数额计算，亦应返还李豪杰。佳龙公司代替李豪杰向第三人偿还尚欠的贷款本息。李豪杰要求佳龙公司按照人民银行计收逾期贷款利息的标准，给付购房款的利息损失。根据合同约定，按已付房价款的0.1%赔偿损失，共计659.43元（659433元×0.1%），原审法院对李豪杰要求赔偿损失的请求予以支持发，对其计算方法不予支持。李豪杰交付的契税、公共维修基金、牧业费、装修押金、产权证代办费等共计40484元，佳龙公司应返还李豪杰。李豪杰要求第三人出具其无首套房的证明，该项请求不属于民法的调整范围，故对该项请求不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条、第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、解除原告李豪杰与被告香河佳龙房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同；二、解除原告李豪杰与第三人中国建设银行股份有限公司香河支行签订的个人住房借款合同；三、被告香河佳龙房地产开发有限公司给付原告李豪杰购房款、贷款本息297265.21元及经济损失659.43元；四、被告香河佳龙房地产开发有限公司返还原告李豪杰契税、公共维修基金、牧业费、装修押金、产权证代办费等共计40484元；五、被告香河佳龙房地产开发有限公司代替原告李豪杰向第三人中国建设银行股份有限公司香河支行偿还尚欠的贷款余额；六、驳回原告李豪杰的其他诉讼请求。以上三、五项计算时间至2014年5月1日，以后交付的，按实际发生的数额计算。以上三、四、五项于判决生效后五日内履行。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11660元，由被告香河佳龙房地产开发有限公司负担。
佳龙公司不服原审判决向本院提起上诉称，（1）一审李豪杰起诉时已经超过诉讼时效。本案中，根据双方合同的约定，至2012年2月28日办证期限届满，李豪杰即应知道自己的权利受到侵害，故应从2012年2月28日起计算本案诉讼时效，至起诉日2014年4月10日，已经超过法律规定的诉讼时效2年，其权利将不再受法律保护；（2）一审判决适用法律不当。本案中，双方在合同中约定，由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。而本案的实际情况是，在本案的审理过程中，通过佳龙公司的努力，已经为李豪杰办理了产权证，只是因为法院通知房管部门不发此证，才导致没有从房管部门领回房产证，故一审法院适用法律错误。
李豪杰答辩称，首先，我们的诉讼时效没有过。在这过程中和佳龙公司一直有沟通，但找不到他们的联系人员。后来我们通过房管局甚至通过县政法委去找佳龙公司，但其工作人员不接电话。关于这点可以找相关部门进行调查；其次，佳龙公司关于其已经为李豪杰办理了产权证的主张与事实不符。一审时我方已经向法院提供房管部门给我方出具的证明，说明佳龙公司尚未将购房人办理房产证的相关材料交付香河县房管局，未给购房人办理房产证。
二审经审理对原审查明的事实予以确认。
本案争议的焦点是：一、本案是否已超过诉讼时效；二、李豪杰与佳龙公司签订的商品房买卖合同是否应当解除。
关于第一个争议焦点即本案是否已超过诉讼时效的问题，本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案诉争房屋是因出卖人即佳龙公司原因而导致迟迟不能办理房屋所有权登记的，故依照最高法院上述规定之精神，本案并未超过诉讼时效。
关于本案第二个争议焦点，即李豪杰与佳龙公司签订的商品房买卖合同是否应当解除的问题，本院认为，佳龙公司未能按照合同之约定为李豪杰办理房屋所有权证，故李豪杰有权要求解除与佳龙公司签订的商品房买卖合同。佳龙公司虽主张在本案的审理过程中，其已经为李豪杰办理了产权证，只是因为法院通知房管部门不发此证，才导致没有从房管部门领回房产证，但其并未提供相应证据证明该主张。
综上，佳龙公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11666元，由上诉人香河佳龙房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 罗丕军
审判员 李绍辉
审判员 刘建刚
二〇一四年十一月六日
书记员 寇兴伟