黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）爱民初字第220号
原告丁福林，1966年3月10日出生，男，汉族，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区。
委托代理人曲子君，黑龙江鼎坤律师事务所律师。
委托代理人桑晓华，黑龙江鼎坤律师事务所律师。
被告牡丹江银邦房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。
法定代表人李成斌，该公司总经理。
委托代理人王金城，1946年7月22日出生，男，汉族，牡丹江银邦房地产开发有限公司法律顾问，住所地黑龙江省牡丹江市西安区。
第三人朱殿生，1954年12月12日出生，男，汉族，住所地辽宁省海城市腾鳌镇。
委托代理人朱丽香（系第三人朱殿生女儿），1978年3月16日出生，女，汉族，住所地黑龙江省绥芬河市。
原告丁福林与被告牡丹江银邦房地产开发有限公司（以下简称银邦公司）、第三人朱殿生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月25日立案受理后，依法由代理审判员杨光适用简易程序进行审理。因当事人争议较大，本院将此案转为普通程序、变更主审人为代理审判员李雪，并依法组成合议庭，于2015年9月6日通知朱殿生作为本案第三人参加诉讼，于2015年10月19日、11月26日公开开庭进行了审理。2015年10月19�开庭审理时，原告丁福林及其委托代理人曲子君，被告银邦公司的委托代理人王金城，第三人朱殿生的委托代理人朱丽香到庭参加诉讼；2015年11月26日开庭审理时，原告丁福林及其委托代理人曲子君、桑晓华，被告银邦公司的委托代理人王金城，第三人朱殿生的委托代理人朱丽香，证人尹某某、马某某到庭参加诉讼。因案件疑难，本案经本院院长批准，延长审限3个月。本案现已审理终结。
原告丁福林诉称：2010年2月8日，原、被告签订认购书，约定被告将位于牡丹江市爱民区××小区8号楼010201号（建筑面积133.03平方米）房屋一处以372764元的价格出售给原告。原告按约定交付购房款后，被告为原告出具了收据，并将房屋交付给原告。原告多次找到被告要求办理房屋过户手续，被告均以各种理由推拖。故原告诉讼到法院，要求确认原�被告签订的认购书及补充协议合法有效，诉争房屋归原告所有，被告继续履行协议，协助原告办理房屋产权登记手续，诉讼费用由被告承担。
被告银邦公司辩称：工程始终没有经过验收，被告所出售的房屋都没有办理房屋产权登记手续，被告正在积极办理工程验收，验收合格后，如果房产部门给予办理房产登记手续，被告会积极的配合业主办理房屋登记手续。
第三人朱殿生陈述：第三人对原、被告买卖房屋的事情不清楚，对原、被告的诉辩主张不予认可，第三人是2011年6月17日在被告银邦公司购买的涉案房屋，签订了商品房买卖合同并进行了备案。
本案的争议焦点为：一、原、被告及第三人分别系何种法律关系；二、原、被告签订的认购书及补充协议是否合法有效，被告与第三人签订的商品房买卖合同是否合法有效；三、涉案房屋所�权归属问题，被告是否应为原告办理房屋产权登记手续。
审理中，原告为支持其主张，向法庭举证、被告及第三人质证、本院认证如下：
证据一、认购书复印件1份、收款票据复印件1份（均与原件核对无异），证明原、被告于2010年2月8日签订认购书，原告购买位于××小区8号楼010201室房屋一处，交纳购房款372764元，被告为原告出具购房款收据。
被告对该组证据没有异议。
第三人对该组证据不予认可，不清楚上述情况。
证据二、补充协议复印件1份（与原件核对无异），证明原、被告于2011年7月5日签订了补充协议，对双方签订的认购书中未约定的事项进行补充约定。
被告对该份证据没有异议。
第三人对该份证据不予认可，不清楚上述情况。
证据三、证人尹某�证实：“证人与原告是朋友关系，给被告施工，不认识第三人。原告购买的牡丹江市爱民区××小区8号楼1单元东侧的1层2层房屋装修时，是证人给该房屋改造的水暖和排烟。楼上房屋和楼下车库是相通的，共用一个水表。2013年原告找证人给该房屋的水管进行过维修，当时房屋没有装修，屋内什么都没有，只有民工在一楼、二楼搭铺子居住。”
被告对该证人证言没有异议。
第三人对该证人证言不予认可，不知道证人所述的情况。
证据四、证人马某某证实：“证人给原告干过活，和被告没有关系，不认识第三人。××小区8号楼1单元把头第一个，楼上是住宅楼下是车库，楼上楼下是相通的，该房屋是原告的，2008年、2009年左右，该房屋的玻璃是证人�安装的，原告支付的安装款。2010年至2013年期间证人使用过诉争房屋。在一楼做室外门加工，工人在二楼搭铺子居住。2013年年底，证人搬出该房屋”。
被告对该证人证言没有异议。
第三人对该证人证言不予认可，不知道证人所述的情况。
证据五、证明1份，证明诉争房屋是原告从被告处购买并支付了全部购房款。该房屋一直由原告占有、使用。2014年8月至11月期间，原告将诉争房屋出租，被告从未将诉争房屋及钥匙交付给原告以外的人。在本证明之前与本证明不一致的其他证明无效，以本证明为准。
被告对该份证据的形式要件无异议，以该证明的内容为准。
第三人对该份证据有异议，认为该证据是第一次庭审后原告找开发商补的证明，不是开发商的真实意思表示。
证据六、黑龙江省电力销售�票复印件4张（与原件核对无异），证明原告交纳了诉争房屋2013年5月至2015年9月的电费，诉争房屋一直由原告占有、使用。
被告对该组证据无异议。
第三人对该组证据的形式要件没有异议，对证明的问题有异议，票据上显示的是车库141-145号，与第三人购买的房屋没有关系。
本院认为，原告举示的证据一能够证实原告与被告于2010年2月8日签订认购书一份，约定原告购买位于××小区8号楼010201室、建筑面积133.13平方米房屋一处，购房款为372764元，被告于当日向原告出具收据一份，收据记载款项为372764元及交款事项为8#010201室、面积133.13㎡、每平方2800元、经手人李某的事实，对此本院予以确认；证据二、能够证实2011年7月5日，原、被告签订补充协议一份，对此本院予以确认；证据三、证据四、证据五、证据六结合庭审中被告的质证意见及法庭调查，能够证实原告丁福林对××小区8号楼010201室房屋及其楼下的车库进行了结构改造，将房屋与车库打通，并安装了门窗，2009年至今，诉争房屋由原告占有、使用的事实，对此本院予以确认。
审理中，被告为支持其主张，向法庭举证、原告及第三人质证，本院认证如下：
证据一、商品房预售许可证复印件1份，证明被告已取得涉案房屋的预售许可证。
原告及第三人对该份证据无异议，本院予以确认。
证据二、收据复印件2张、银行卡取款业务回单复印件1份、存款业务回单复印件1份（均与原件核对无异），证明被告与第三人朱殿生的女儿朱丽香是借贷关系，用涉案房屋做的抵押，第三人收取利息款。
原告对该组证据没有异议，认为该组证据能够证实被告与第�人之间是用诉争房屋进行抵押借款，系借贷关系，被告支付的利息由第三人的亲属（女儿）收取的事实。
第三人对该组证据有异议，对2012年7月31日的收据形式要件有异议，该收据上朱丽香和朱某签字不是本人所签，不清楚收据体现的400000元是怎么回事，对其他证据的形式要件无异议，朱丽香确实收到其他收据上体现的款项，但仅能证明朱丽香和朱某与被告存在借贷关系，而购买房屋的是朱殿生，上述借款情况与朱殿生无关，且借款发生的时间与购房时间也不吻合，与本案无关。
本院认为，该组证据能够证实被告与第三人之女朱丽香存在借贷关系，对此本院予以确认，对被告欲证明的其他问题不予确认。
审理中，第三人为支持其主张，向法庭举证、原、被告质证，本院认证如下：
证据一、商品房买卖合同复印件1份（与原件�对无异），证明2011年6月17日，第三人与被告签订商品房买卖合同，第三人购买涉案房屋，并对该商品房买卖合同进行了备案。
原告对该份证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议，2010年2月8日，原、被告签订了认购书，原告购买了诉争房屋，被告将房屋交付给原告。原告占有诉争房屋至今。根据相关法律规定，原告签订买卖协议在先，并实际占有房屋，应确认原、被告之间的买卖协议有效，不应当认定第三人与被告之间的合同有效。
被告在第一次开庭质证时对该份证据的形式要件无异议，称其不清楚被告和第三人是房屋买卖关系还是抵顶工程款问题，第二次开庭时称与第三人朱殿生的女儿朱丽香是借贷关系，与原告是买卖关系。
证据二、收据复印件1张（与原件核对无异），证明第三人于签订合同当天交付了购房款。
�告对该份证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议，该证据体现的经手人不是被告公司负责收款的财务人员，第三人应举示证据证明其购房款的资金来源。对第三人购买房屋的价格有异议，与实际的出售价格不一致。
被告在第一次开庭质证时对该组证据的形式要件无异议，称其不清楚被告和第三人是房屋买卖关系还是抵顶工程款问题，第二次开庭时称与第三人朱殿生的女儿朱丽香是借贷关系，与原告是买卖关系。
证据三、入户通知单复印件1份、物业收据复印件1份（均与原件核对无异），证明2015年3月16日开发商给第三人出具了入户通知单，第三人交付了物业费1180元。
原告对物业收据的形式要件无异议，对证明的问题有异议。入户通知单中开发单位签字处只加盖了公章，没有具体经办人或者法人的签字。钥匙发放通知单处也只有�章，没有具体经办人或者法人的签字及时间。即使入户通知单是被告单位出具的，也是不真实的，因为被告知道2010年2月原告已经占有涉案房屋，并对房屋结构进行了改变。该组证据不能证明第三人想要证明的问题。
被告的代理人称其不清楚。
证据四、入户钥匙6把，证明2011年6月18日被告交付第三人涉案房屋钥匙一套。
原告对该证据有异议，该证据不能证明系涉案房屋的钥匙，也不能证明是由被告交付给第三人的。
被告对该证据有异议，不能证明该钥匙就是涉案房屋的钥匙。
证据五、光盘1份，证明2015年10月19日早上第三人仍能用钥匙打开涉案房屋的房门。
原告对该证据有异议，不能证明视频中的房屋是本案涉案房屋，也不能证明第三人是依据合法手续进入该房屋的。涉案房屋施工过程中，原告在征得被�同意后，对房屋进行改造，将其与一楼车库打通，并安装门窗。
被告代理人称其对原告及第三人所述均不清楚。
证据六、证明1份，证明被告系因拖欠原告工程款，才与原告签订的认购书，涉案房屋没有卖给原告。
原告对该份证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议，被告在已将涉案房屋卖给原告的情况下又与第三人签订房屋买卖合同，属一房多卖，系欺诈行为，因此原告认为被告为第三人出具的该份证据不真实。
被告在第一次开庭质证时对该份证据无异议，第二次开庭时称与第三人朱殿生的女儿朱丽香是借贷关系，与原告是买卖关系。
证据七、说明1份，证明第三人购买房屋的详细经过，该说明是原告起诉后，第三人找到被告，被告给第三人出具的。
原告对该证据的质证意见同第三人举示的证据六�质证意见一致。
被告在第一次开庭质证时对该份证据无异议，第二次开庭时称与第三人朱殿生的女儿朱丽香是借贷关系，与原告是买卖关系。
证据八、商品房买卖合同备案证明复印件1份（与原件核对无异），证明第三人购买涉案房屋时，涉案房屋无争议，原、被告签订的商品房买卖合同已经在房产部门备案。
原告对该证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议，该份证据是在原告与被告签订认购书并由原告实际占有涉案房屋后，被告与第三人去房产登记部门办理的，被告明知涉案房屋已经出卖，又与第三人办理商品房买卖合同并备案，被告与第三人签订的买卖合同效力没有原告签订的认购书及实际占有的效力大。
被告在第一次开庭质证时对该份证据无异议，第二次开庭时称与第三人朱殿生的女儿朱丽香是借贷关系，与�告是买卖关系。
本院认为，第三人举示的证据一、证据二、证据八，能够证实2011年6月17日，被告与第三人就涉案房屋签订了商品房买卖合同并在房产部门进行了备案，被告于当日向第三人出具收据一份，收据记载款项为599085元及交款事项为8#010201室、面积133.13㎡、4500元／㎡、经手人于某某的事实，对此本院予以确认；证据三、能够证实被告于2015年3月16日为第三人出具入户通知单，第三人于当日交纳了涉案房屋2015年3月16日至2016年3月15日的物业费及声控灯费共计1180元的事实，对此本院予以确认；证据四、证据五、证据六、证据七，因第二次庭审中被告当庭表示以原告举示的证据五中所述内容为准，故对第三人欲证明的问题本院不予确认。
审理中，本院依法向原、被告及第三人出示本院到争议房屋录制的光盘一张。
原、被告及第三人均无异议，本院予以确认。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
原告称牡丹江建工集团系××小区的施工方，原告系××小区8号楼劳务部分的实际施工人。在2008年至2009年工程施工中，原、被告口头达成房屋买卖协议，原告对××小区8#000141号、8#000142号、8#000143号、8#000144号、8#000145号车库及8号楼1单元201室房屋（本案诉争房屋）的内部结构进行改造，将车库与房屋打通，并安装了门窗，其购房目的系经营饭店，被告对此无异议。第三人称其在2011年购买诉争房屋时，诉争房屋与楼下车库是打通状态。被告银邦公司于2009年4月30日取得了××小区1号楼至12号楼与17号楼的预售许可证。2010年2月8日，�、被告签订认购书一份，约定原告购买××小区8号楼010201室、建筑面积133.13平方米房屋一处，购房款为372764元，被告与原告在该份认购书上盖章和签名。被告于当日向原告出具收据一份，收据记载款项为372764元及交款事项为8#010201室、面积133.13㎡、每平方2800元、经手人李某。2011年6月17日，第三人与被告就诉争房屋签订了商品房买卖合同并在房产部门进行了备案，被告于当日向第三人出具收据一份，收据记载款项为599085元及交款事项为8#010201室、面积133.13㎡、4500元／㎡、经手人于某某。2011年7月5日原、被告签订补充协议，主要内容为：甲（被告）乙（原告）双方于2010年2月8日签订了认购书，乙方以现金方式支付了全部购房款，2010年2月9日，甲方将房屋交付给乙方占有使用。购房款按照办理房屋过户手续时，房屋管理部门实际测量的面积计�，多退少补。甲方保证房屋能够满足乙方正常使用需求，乙方占有使用房屋期间，发生的水电费、物业费等一切费用由乙方承担。甲方应协助乙方办理房屋过户手续，若因甲方原因导致不能办理房屋过户手续，甲方赔偿乙方经济损失。甲乙双方签订的认购书及本补充协议，是双方办理房屋过户手续的依据，不再另行签订商品房买卖合同。双方发生争议由不动产所在地人民法院管辖。本补充协议为甲乙双方于2010年2月8日签订的认购书的组成部分。被告的工作人员于2011年12月24日以现金存款方式支付第三人的女儿朱丽香400000元，于2012年9月13日向朱丽香转账170000元。2012年7月26日，朱丽香的爱人朱某出具收据一份，内容为收利息款100000元。2012年7月31日，朱某出具收据一份，内容为利息400000元，第三人对该份收据中“朱某”及“朱丽香”的签字有异议，但经本院释明，第三人不申请笔迹鉴定。被告称其与朱殿生的女儿朱丽香系借贷关系，用本案涉案房屋做抵押，第三人称其女儿朱丽香与被告存在借贷关系，与其购买本案诉争房屋无关，购买房屋后，第三人每半年到房屋查看一次。现××小区8号楼均不能办理房屋产权证照。原、被告均认可诉争房屋现由原告实际占有。
另，第三人朱殿生称其主要生活居住地在绥芬河市，购买本案诉争房屋系为了女儿朱丽香的孩子以后在牡市学习居住用。当时购买本案争议房屋时知道该房屋与楼下相通并扩大了面积，认为以4500元／㎡购买了一个类似门市的房屋，并可收取出租利益，价格合理。
本院认为：本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，因原告购买的诉争房屋系商品房，原、被告之间系商品房买卖合同�系，故根据《民事案件案由规定》，本案案由应为商品房销售合同纠纷。
关于原告要求确认认购书及补充协议合法、有效的问题。2009年4月30日被告已取得涉案房屋的商品房预售许可证，其有权出售诉争房屋。本案中，原、被告于2010年2月8日签订的《认购书》内容对房屋具体位置、面积、价款、付款方式进行了明确约定，符合商品房买卖合同的形式要件。被告认可实际收到了原告交纳的购房款并为原告出具了购房款收据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书应当认定为商品房买卖合同。该认购书业经原、被告签字和盖章确认，系原、被告双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关�立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”虽被告与第三人就诉争房屋签订了商品房买卖合同，但不影响原、被告签订的《认购书》的效力，故应认定原、被告签订的《认购书》有效。2011年7月5日原、被告签订的补充协议系对上述《认购书》未约定的事宜予以明确，系该《认购书》的组成部分，由双方签字确认，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，亦应认定为有效。
关于原告要求确认涉案房屋归其所有的问题。本案中，被告就涉案房屋分别与原告、第三人签订了买卖合同，虽然原告及第三人对涉案房屋均未办理产权登记、亦未办理预告登记，但该两份买卖合同均合法、有效，故本院从以下几个方面对涉案房屋的权属问�进行确认。首先，从标的物是否转移看，原、被告均认可在2008年至2009年××小区工程施工过程中，原告就对8#000141号、8#000142号、8#000143号、8#000144号、8#000145号车库及8号楼1单元201室房屋的内部结构进行改造，并安装了门窗，现原告已实际占有涉案房屋，原、被告签订的买卖合同已实际履行；第三人称被告于2011年将涉案房屋钥匙交付给第三人，第三人每半年到涉案房屋查看，但未举示证据证实，虽被告为第三人出具了诉争房屋的入户单，但第三人自签订买卖合同后至今并未实际占有、使用过诉争房屋，即使如第三人自述被告交付诉争房屋钥匙的时间是2011年，亦是在被告向原告交付房屋后，原告已先行占有诉争房屋；其次，从支付房屋价款的顺序看，2010年2月8日原告就向被告支付了涉案房屋的购房款，被告为原告出具了购房款收据，原告交付购房款的时间在先，而被告与第三人于2011年6月17日才签订了商品买卖合同，且被告与第三人的女儿（本案第三人的委托代理人）之间存在借贷关系，无法排除被告与第三人之间存在用诉争房屋做抵押的情况；再次，从买卖合同的签订时间看，原、被告于2010年2月8日就涉案房屋签订认购书，而第三人与被告签订的《商品房买卖合同》的时间是2011年6月17日，故原告签订买卖合同的时间在先。另，从购房合理性看，第一，原告在诉争房屋建设过程中即对房屋结构进行了改造，其目的系为经营饭店，房屋内的改造格局亦与饭店格局相符，对此第三人在庭审陈述中亦称其购房时房屋已改造成饭店格局，原告的行为与其庭审中所述的购房目的相符；而第三人称其购买房屋系为了女儿朱丽香的孩子在牡市上学、居住使用，既以居住为目的，却购买了一处无住房格局且与楼下相通的房屋，与其购房目的不符。第二，第三人称其当时认为可收取租金利益，即使房屋不能出租，被告亦承诺可为其恢复为住房状态。自其2011年购房至今已逾4年，第三人并未举示其收取过诉争房屋租金的证据，亦未要求被告将房屋恢复为住宅状态，不符合常理。第三，2011年第三人系以每平方米4500元的价格购买的诉争房屋，时至2015年牡丹江市桥北地区住宅房屋均价才至每平方米4500元左右，而第三人在2011年以该价格购买房屋，价格过高，无论第三人购买诉争房屋系用于居住还是投资，以一个过高的价格购买一处并不独立的住宅，均存在一定的风险性，亦不符合常理。综上，虽然被告与第三人就涉案房屋办理了商品房买卖合同备案登记，但并非是物权预告登记，不具有对抗他人的效力，而原告合同签订的时间、购房款交付的时间及占有房屋的时间均先于第三人，系合法的买受人，故涉案房屋应归原告所有。
关于原告要求被告继续履行协议，协助原告办理产权登记手续的问题。本案中原、被告签订的认购书及补充协议合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十五条的规定，原告已履行了买受人的全部义务，被告也应继续履行合同义务，在具备办理产权证条件时，协助原告办理涉案房屋的产权登记手续。故原告的此项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
综上事实及理由，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款，第六十条第一款、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告丁福林与被告牡丹江银邦房地产开发有限公司于2010年2月8日签订的认购书（牡丹江市爱民区××小区8号楼010201室、建筑面积133.13平方米的房屋）及2011年7月5日签订的补充协议合法、有效；
二、被告牡丹江银邦房地产开发有限公司开发的位于牡丹江市爱民区××小区8号楼010201室、建筑面积133.13平方米的房屋归原告丁福林所有；
三、被告牡丹江银邦房地产开发有限公司在牡丹江市爱民区××小区8号楼010201室房屋具备办理产权证条件之日起十日内协助原告丁福林办理产权登记手续�
如果被告牡丹江银邦房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行义务，原告丁福林可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年，自本判决书规定履行期间的最后一日起计算。
案件受理费6891元，由被告牡丹江银邦房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审 判 长 邓卫平
代理审判员 李 雪
代理审判员 汪 淯
二〇一五年十二月十日
书 记 员 樊 超