河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫民再546号
抗诉机关：河南省人民检察院。
申诉人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：任庆文，男，1958年7月15日出生，汉族，住郑州市金水区。
申诉人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：邵培旺，男，1956年8月14日出生，汉族，住郑州市金水区。
申诉人任庆文因与申诉人邵培旺房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市中级人民法院（2013）郑民四终字第2073号民事判决，向检察机关申诉。河南省人民检察院于2016年1月21日作出豫检民（行）监（2015）41000000445号抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2016年4月11日作出（2016）豫民抗102号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。河南省人民检察院指派检察员陈征宇、齐冬冬出庭。申诉人任庆文、申诉人邵培旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年11月6日，邵培旺提起诉讼，请求确认其与任庆文签订的《房屋买卖合同》和《房屋出售交定金补充协议》合法、有效。在诉讼过程中，任庆文提起反诉，请求判令解除其与邵培旺签订的《房屋买卖合同》和《房屋出售交定金补充协议》，并判令邵培旺交给任庆文的定金20万元不退还。
郑州市金水区人民法院一审查明：任庆文系省团校职工。2007年8月1日，省团校与任庆文签订《拆迁安置协议》一份，主要约定，省团校拟将丰产路26号院危旧住宅楼改造为框架结构高层住宅，任庆文同意省团校将其位于丰产路26号院1号楼9号砖混结构的住房（建筑面积75.91平方米）拆迁，并同意安排到拟新建高层住宅楼1单元25层G户型（建筑面积约139.565平方米，以最后确定的实际面积为准）。同日，省团校与任庆文又签订《普通商品房售购协议》一份，主要约定，任庆文购买的普通商品房地址位于郑州市××院××楼住宅楼××单元××Ｇ户型，普通商品房建筑面积139.565平方米（以下简称“涉案房屋”）。上述协议签订后，任庆文依约向省团校交纳了相关购房款等。2010年11月4日，任庆文与邵培旺签订《房屋出售交定金补充协议》约定：任庆文将涉案房产卖给邵培旺，相关条款另有协议（未交清90万元前不得入住和装修）；邵培旺于2010年11月4日向任庆文交纳定金20万元，于2010年11月25日前交清70万元签订合同、移交房屋，邵培旺可以装修使用；任庆文如不能保证邵培旺用房，赔邵培旺20万元（原来收的20万元退回），一共40万元，邵培旺如不按时付款，任庆文不退定金20万元，房屋另卖他人。同日，邵培旺向任庆文支付了购房定金20万元，任庆文向邵培旺交付涉案房屋钥匙一把。2010年11月24日，省团校行政处下发《关于河南省团校新建高层职工住宅的说明》，该说明的内容为：省团校新建高层职工住宅是经过河南省直房改办批准［豫直房委办字（2006）16号］建设的，房屋建成后，购房职工拥有全部产权、使用权和处置权，购房职工可以依法行使自己的权利，省团校不会进行干涉；任庆文是省团校正式职工，副教授职称，是省团校新建高层职工住宅的拆迁户，现购得的省团校新建高层住宅东单元25层G户完全符合房改办证政策。2010年11月25日，邵培旺和任庆文经居间人我爱我家房产中介有限公司丰产路分公司工作人员邢江涛签订《郑州市房屋买卖合同》一份。该合同主要约定：任庆文自愿将涉案房产出售给邵培旺。邵培旺应在2010年11月4日前向任庆文支付定金20万元，作为邵培旺为履行本合同向任庆文提供的担保。经双方协商确定，涉案房产成交价款为每平方米6500元。房款的支付方式和支付时间为邵培旺于2010年11月25日前向任庆文支付房款70万元，邵培旺于领取房屋所有权证时支付余款，多退少补。邵培旺未按约定支付房款的，则按下列约定承担违约责任：1、邵培旺逾期支付房款的，每逾期一天，按实际欠款金额的万分之三支付违约金；2、邵培旺逾期支付房款超过三天，任庆文有权解除本合同，任庆文应于解除合同后三天内将已收房款退还邵培旺，所收定金不予退还，如任庆文不愿解除合同，则有权要求邵培旺按前款约定支付违约金。任庆文应于2010年11月25日前将房屋正式交付邵培旺，除合同另有约定外，任庆文应在交付房屋前将室内物品腾空并打扫干净；双方约定于合同签订后到有关部门办理物业服务、有线电视、固定电话、水、电、气、暖等相关附属设施的变更手续。任庆文未按约定履行以上义务的，则按下列约定承担违约责任：1、任庆文逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房款的万分之三支付违约金；2、任庆文逾期交付房屋超过三天的，邵培旺有权解除合同，任庆文应在邵培旺解除合同后三天内将已收房款退还邵培旺并双倍返还定金，如邵培旺不愿解除合同，则有权要求任庆文按前款约定支付违约金。双方约定于合同生效后《房屋所有权证》下发30日内共同到房屋管理部门办理房屋所有权转移登记；并在邵培旺领取《房屋所有权证》后30日内，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。合同补充条款为：在《房屋所有权证》发下之前，暂定建筑面积156㎡，每平方米6500元，结算时以证为准，多退少补。任庆文收到定金20万元后，及时向邵培旺提供任庆文单位同意其售房的证明书（原件盖公章），房屋过户所需的全部资料（省直机关售房批准文件、单位售房协议、交房款、契税、维修基金等凭证，房屋共有人同意售房证明等复印件）和全套房屋钥匙；双方签订合同后，邵培旺支付任庆文房款70万元。任庆文收到定金和房款合计90万元后，邵培旺拥有房屋的全部使用权和90%的所有权。《房屋所有权证》下发30日内，共同到房屋管理部门办理房屋所有权转移登记，任庆文房屋过户给邵培旺，特殊情况日期延后，需双方协商同意并明确最后时限。如因任庆文造成房屋不能过户，邵培旺有权要求赔偿损失和拥有此房；如因邵培旺造成房屋不能过户，任庆文有权要求赔偿损失和停售此房。在2010年11月25日前，以上条款没有完成时执行以下特殊条款，双方保证：房屋买卖关系，已付定金20万元，价格每平方米6500元等合同条款不变，共同维持房屋现状不变，《房屋所有权证》发下时，双方积极办理过户手续，任庆文拿到银行出具的邵培旺支付剩余房款的承诺函后，房屋过户给邵培旺。邵培旺、任庆文和我爱我家房产中介有限公司丰产路分公司工作人员邢江涛在合同落款处签名、按指印。后邵培旺、任庆文在合同履行过程中发生纠纷，邵培旺认为发生纠纷的原因是：邵培旺向任庆文交纳20万元定金后，双方口头约定由任庆文于2010年11月25日前向邵培旺提供单身证明、单位同意售房证明等，由于任庆文未按时提供，邵培旺有顾虑，才没有交纳剩余房款70万元，双方发生纠纷的责任在任庆文。任庆文对此不予认可，认为发生纠纷的原因是邵培旺未按时交纳房款。
郑州市金水区人民法院一审认为：邵培旺和任庆文签订的《房屋出售交定金补充协议》、《郑州市房屋买卖合同》均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。邵培旺的诉讼请求，事实清楚，证据充分，应予支持。双方在补充协议、房屋买卖合同中约定：邵培旺应于2010年11月25日前向任庆文支付房款70万元，逾期支付房款超过三天，任庆文有权解除合同，任庆文应于解除合同后三天内将已收房款退还邵培旺，所收定金不予退还，如任庆文不愿解除合同，则有权要求邵培旺按前款约定支付违约金。在合同履行过程中，任庆文认为邵培旺未按合同约定支付房款，构成违约，任庆文有权依据合同约定行使权利，但任庆文请求对《房屋买卖合同》和《房屋出售交定金补充协议》予以解除，无法律依据，故对任庆文的反诉请求，不予支持。2013年8月18日，郑州市金水区人民法院作出（2012）金民二初字第5359号民事判决：一、邵培旺与任庆文签订的《房屋出售交定金补充协议》、《郑州市房屋买卖合同》合法、有效。二、驳回任庆文的反诉请求。案件受理费100元，反诉费4300元，均由任庆文负担。
任庆文不服，提起上诉。
郑州市中级人民法院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
郑州市中级人民法院二审认为：任庆文和邵培旺就本案房屋的买卖先后签订了《房屋出售交定金补充协议》和《郑州市房屋买卖合同》两份合同，两份合同均系双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，《房屋出售交定金补充协议》和《郑州市房屋买卖合同》第四款均约定，邵培旺应于2010年11月25日前向任庆文支付房款70万元，邵培旺以任庆文未向其提供单身证明、单位同意售房证明为由拒绝支付房款，且合同中没有明确约定任庆文向邵培旺提供单身证明、单位同意售房证明的时间，邵培旺没有依约履行付款义务，违反合同约定。综合本案履行情况，双方继续履行《房屋出售交定金补充协议》和《郑州市房屋买卖合同》已不现实，任庆文要求解除合同，符合合同约定，予以支持。合同约定任庆文应向邵培旺提供单身证明、单位同意售房证明，任庆文没有提供，也存在违约，任庆文主张20万元定金不予退还的诉讼请求，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，程序合法，实体处理欠妥，予以纠正。2014年9月2日，郑州市中级人民法院作出（2013）郑民四终字第2073号民事判决：一、维持一审判决第一项；二、撤销一审判决第二项；三、解除任庆文与邵培旺签订的《房屋出售交定金补充协议》和《郑州市房屋买卖合同》，任庆文于判决生效之日起十日内向邵培旺返还定金20万元；四、驳回任庆文的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，反诉费4300元，共计4400元，由任庆文负担。二审案件受理费100元，由任庆文负担。
任庆文、邵培旺均不服，分别申请再审。2014年12月2日，郑州市中级人民法院作出（2014）郑民申字第671号民事裁定，驳回邵培旺的再审申请。2014年12月11日，郑州市中级人民法院作出（2014）郑民申字第632号民事裁定，驳回任庆文的再审申请。
河南省人民检察院抗诉称：1、终审判决认定任庆文关于解除合同的请求符合合同约定不当。任庆文与邵培旺签订的房屋买卖合同第四条约定，邵培旺应于2010年11月25日前向任庆文支付房款70万元。同时，该合同的补充条款约定：“在2010年11月25日前，以上条款没有完成时执行以下特殊条款。双方保证：房屋买卖关系、已付定金贰拾万元（200000）、价格每平方米陆仟伍佰元（6500元／㎡）等合同条款不变，共同维持房屋现状不变，《房屋所有权证》发下时，双方积极办理过户手续，甲方拿到银行出具的乙方支付剩余房款的承诺函后，房屋过户给乙方。”由此可见，即使邵培旺未依约支付房款，双方仍继续维持房屋买卖关系不变，即双方不得因此违约情形主张解除合同。因此，原审判决以邵培旺违约为由认定任庆文解除合同的请求符合合同约定明显不当。2、终审法院认定双方继续履行合同已不现实缺乏证据证明。截至目前，涉案房屋仍属于任庆文所有，本案合同仍然具备继续履行条件。3、终审法院判决解除合同与诚实信用原则相悖。本案中邵培旺在交付20万元定金后，为筹集下余的70万元房款将其名下原有房产予以转让，为解决居住问题只能临时租赁房屋，邵培旺在筹集70万元后，出于安全交易的考虑，要求任庆文提供相关证据材料符合双方约定。合同履行合同过程中，任庆文未依合同约定向邵培旺提供相关证明材料，在双方发生纠纷、本案合同尚未解除的情况下，任庆文又将涉案房屋以更高价格挂牌出售，违背了民法的诚实信用原则。
任庆文申诉称：邵培旺未依约支付房款70万元，构成根本违约，故原判判令解除合同是正确的。二审法院判令任庆文向邵培旺返还定金20万元，违背合同约定，故任庆文收取的定金20万元不应当予以返还。《郑州市房屋买卖合同》中的补充条款是任庆文在邵培旺的欺诈下签订的合同条款，是无效条款。任庆文请求改判其收取的20万元定金不予退还。
邵培旺申诉称：2010年11月25日，任庆文没有向邵培旺交付单身证明、单位同意售房证明和房屋全套钥匙，邵培旺没有向任庆文交付70万元房款，双方均不违约。双方签订的房屋买卖合同的补充条款约定，双方共同维持房屋现状不变，房产证下来过户后再付款。时至今日，涉案房屋一直空着没有出租出售，完全可以实现房产过户给邵培旺的合同目的。邵培旺请求判令任庆文继续履行合同，任庆文收取的定金20万元待房屋过户后冲抵房款。
本院再审查明的案件事实与郑州市中级人民法院二审认定的案件事实一致。另查明，在本院再审庭审中，任庆文陈述称：截止本院再审庭审时，涉案房屋的房屋所有权证仍然未能办理；二审判决作出之后，任庆文将涉案房屋另行出售给他人，任庆文已经收取大部分房款，涉案房屋已经交付买受人。
本院再审认为：邵培旺和任庆文签订的《房屋出售交定金补充协议》和《郑州市房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。任庆文称房屋买卖合同中的补充条款系其在邵培旺的欺诈下签订的合同条款，对此，任庆文未举出有力证据，本院不予认定。
双方当事人在补充协议、房屋买卖合同中均约定：邵培旺应于2010年11月25日前向任庆文支付房款70万元，逾期支付房款超过三天，任庆文有权解除合同。事实情况是，在2010年11月25日前，邵培旺并未向任庆文支付该笔70万元房款，邵培旺存在违约行为，二审法院判令解除双方当事人签订的补充协议、房屋买卖合同，符合合同约定。双方当事人签订的补充协议、房屋买卖合同第四条中均未对邵培旺应于2010年11月25日前支付任庆文70万元房款设定任何前提条件，且房屋买卖合同的补充条款中也未约定任庆文向邵培旺提供单身证明、单位同意售房证明的时间，故邵培旺拒绝向任庆文支付70万元房款的理由不能成立，本院不予支持。检察机关抗诉意见和邵培旺再审理由中关于即使邵培旺未依约支付房款，任庆文也不得因邵培旺此违约情形主张解除合同的内容，与双方当事人签订的补充协议、房屋买卖合同第四条的内容相悖，不符合双方当事人签订合同时的真实意思表示，故本院不予采纳。
邵培旺未依约向任庆文支付70万元房款，违约在先，任庆文在本院再审庭审中明确表示，二审判决作出之后，涉案房屋已经另行出售给他人，故邵培旺关于判令任庆文继续履行合同的再审请求，本院不予支持。
邵培旺未依约向任庆文支付70万元房款，违约在先，故检察机关关于二审判令解除合同与诚实信用原则相悖的抗诉理由不能成立，本院不予采纳。
房屋买卖合同补充条款中约定，任庆文应及时向邵培旺提供单身证明、单位同意售房证明，任庆文没有提供，存在违约之处，故任庆文主张20万元定金不予退还的诉讼请求，二审法院不予支持处理正确。
综上所述，二审判决正确，应予以维持。检察机关的抗诉理由和双方当事人的申诉理由均不能成立，本院不予支持。对双方当事人的再审请求，本院均不予支持。
二审判决书在第一页和判决主文部分引述一审判决书案号时，均将一审判决书的案号“（2012）金民二初字第5359号”错误地表述为（2012）金民二初字第2073号”，应予纠正。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持郑州市中级人民法院（2013）郑民四终字第2073号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 员 黄爱玲
审 判 员 牛建华
代理审判员 王德齐
二○二○一六年十月十二日
书 记 员 胡 婷