江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣01民终399号
上诉人（原审原告）：南昌市鹿璟名居物业管理有限公司，住所地江西省南昌市红谷滩中心区丽景路A-21号。
法定代表人：梁振辉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：ＸＸ涛，江西国商律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘晓东，女，1967年9月生，汉族，住江西省南昌市西湖区。
委托诉讼代理人：邓明辉，江西洪城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡鸽，江西洪城律师事务所律师。
上诉人南昌市鹿璟名居物业管理有限公司因与被上诉人刘晓东物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2016）赣0102民初3213号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人南昌市鹿璟名居物业管理有限公司的委托诉讼代理人ＸＸ涛、被上诉人刘晓东的委托诉讼代理人邓明辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
南昌市鹿璟名居物业管理有限公司上诉请求：上诉人诉求被上诉人支付从2010年2月至2014年5月期间的物业费超过两年诉讼时效，上诉人已丧失胜诉权，一审法院对该部分请求不予支持，缺乏事实根据。上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》一直都在履行的过程中，期间没有中断过，直至2015年9月底上诉人退出该区域的物业管理服务，该管理服务协议才终止，上诉人一直都在催收被上诉人欠款，双方履行合同不存在超过诉讼时效问题。关于电梯用电、年检、维修费及共同设施分摊的金额，上诉人原审时提交了一份“鹿璟名局”二期支付的全部电梯用电费及年审、维修费和业主用水的水费发票，原审法院却视而不见。在被上诉人拖欠上诉人物业管理等费用的期间，上诉人多次采取电话短信、按季度向被上诉人的信箱投放催缴单及张贴等形式，按期将所发生的费用向被上诉人进行催告，原审法院听信被上诉人的主张是错误的，故请求二审法院依法改判由被上诉人支付拖欠上诉人的物业管理费用共计8347.7元（含物业费7600.6元、电梯年审维保费734元、公共设施维修费13.1元）。
刘晓东辩称，1、上诉人的上诉没有道理，其主张已经超出了诉讼时效，2009年开始一直都没有催促过我方缴纳物业管理费用。由于交付的房屋存在质量问题，2009年6月上诉人将被上诉人的房屋钥匙拿去，说要帮我方维修，直至2016年起诉都没有维修好，因此，上诉人主张2010年2月至2014年5月的物业费超出了两年的诉讼时效。2、关于电梯、维保之类的费用，上诉人并没有通知我方去缴纳，而且，上诉人也没有提供证据证明被上诉人应当缴纳这些费用。因此，上诉人的上诉缺乏事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
南昌市鹿璟名居物业管理有限公司向一审法院起诉请求：被告购得南昌市鹿璟名居二期X栋xxx室后，2009年6月与原告签订了一份物业服务协议书，明确被告按建筑面积每月交纳1.3元/平方米物业管理费，空置房屋12个月内减半交纳，二次供水按供水部门水价+水泵电耗+水量损耗交纳，电梯用电按建筑面积分担1-5层为第一段，系数为1，6-10层为第二段，系数为1.1，五层一段类推，公共设施大中修、电梯年检及维保费按建筑面积分担。原告按协议履行了自己的义务，被告却无故拖欠物业费7600.6元，电梯年审维保费734元，公共设施维修费13.1元未交，原告经多次催交未果，由于业主拖欠物业管理等费用，导致原告无法继续工作，遂于2015年9月底退出南昌市鹿璟名居的物业管理，由其他物业公司接管，原告负责收取2015年9月底前的欠费，被告未交清所欠原告物业等费，原告为维护自身权益，诉至法院，请求依法判令：1、被告向原告支付物业、电梯年审维修保等费用共计8347.7元（物业费7600.6元，电梯年审维保费734元，公共设施维修费13.1元）及违约金。2、本案诉讼及相关费用由被告承担。
一审法院审理查明：原告南昌市鹿璟名居物业管理有限公司系具有三级资质的物业公司，自2003年与鹿璟名居楼盘开发商签订了前期物业服务合同并入驻该小区进行物业管理。2009年经南昌市物价局批准，在鹿璟名居二期物业公共性服务收费公示中收费项目及标准载明“高层住宅物业费1.3元/平方米.月（不含电梯运行费）”。
被告刘晓东于2007年7与江西省恒益房地产有限公司签订商品房买卖合同，由被告购买该公司开发的位于南昌市红谷滩新区二期商住楼x栋xxx室房屋，面积88.58平方米。同时，该买卖合同附件五为前期物业管理协议，明确了收费物业费收取标准和时间，即以开发商发出收楼通知书中的收楼日期开始计收物业费。2009年6月28日被告办理收房手续，并于当日与原告南昌市鹿璟名居物业管理有限公司签订前期物业服务合同，约定原告为被告所有的商住楼x栋xxx室房屋所在小区提供物业服务，包括房屋公共部位的绿化、卫生、道路、秩序维护等，物业管理费（不含电梯运行电费和年审、维保费）每月按每平方米1.3元收取，因业主原因空置的房屋收取全价的50%（不超过十二个月）；电梯用电分摊采用楼层系数结合建筑面积的计算方法分担，1-5层为第一段，系数为1，6-10层为第二段，系数为1.1，五层一段类推，年审、维保费按实际发生的费用由全体业主按建筑面积分摊。合同签订时被告预交物业费347.96元及装修垃圾费223.05元等费用。此后被告未装修也未入住，至2015年9月一直未交付物业费及其他费用。
一审法院认为：原、被告签订物业服务合同系双方自愿意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效。合同签订后，原告为被告房屋所在小区提供物业服务至2015年9月，被告仅在收房时预交347.96元物业费（空置期间减半收取，实际为6个月的物业费即2009年7月1日至2010年1月30日），此后未交付物业费，原告自2010年2月开始有权按约定每月向被告收取物业费115.15元，但原告明知被告未入住该房屋，在长期未收到被告物业费的情况下，既没有向被告直接要求履行交付物业费义务，也未采取积极措施向被告主张权利，直至2016年6月才向法院提起诉讼，要求被告给付物业费等费用，其中要求被告给付2010年2月至2014年5月期间的物业费已超过两年诉讼时效，原告已丧失胜诉权，该部分请求不予支持；另被告拖欠2014年6月1日至2015年9月30日期间的物业费共计1727.2元，尚在诉讼时效期间，原告要求被告按约给付，应予以支持；此外，物业服务合同中关于电梯用电分摊及年审、维保费收取计算方式约定不明确，业主无法根据该条款知晓应当承担的金额，且原告也未提供收取该费用的合法依据，故该条款约定无效，不具有约束力。物业服务合同系原告提供的格式合同，有义务提示并明确收费依据，故原告要求被告承担电梯用电费及年审、维保费，一审法院不予支持。审理中原告提供张贴催费通知照片用于证明其已主张物业费，被告对三性均有异议。由于该照片内容系原告单方制作，无法确认真实性，且原告应当知道被告未入住，却以张贴形式催讨欠费，不能证明其向被告主张债权的有效性，故该证据不予采信。由于原告履行物业服务存在一定问题，且未与业主积极沟通解决问题，对产生纠纷负有一定责任，原告主张逾期付款滞纳金，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第五项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告刘晓东于本判决生效后五日内向原告南昌市鹿璟名居物业管理有限公司付清拖欠2014年6月1日至2015年9月30日期间的物业费共计1727.2元。二、驳回原告南昌市鹿璟名居物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告南昌市鹿璟名居物业管理有限公司预交的案件受理费50元，由原告承担25元,被告承担25元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对原审法院查明事实均无异议，对于原审法院查明事实，本院予以确认。
本院认为，当事人之间签订的物业服务合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效，合同双方均应及时、全面的履行合同。根据一、二审庭审举证、质证以及当事人陈述，能够确认物业公司基本严格按照物业服务合同的要求提供了物业管理服务，而刘晓东自2010年2月1日起至2015年9月30日止按照物业服务合同约定计算未交纳物业服务管理费共计7600.6元。
诉讼中，南昌市鹿璟名居物业管理有限公司上诉认为2010年2月至2014年5月期间的物业费未超过诉讼时效，其理由：一是双方签订的《前期物业管理服务协议》一直都在履行过程中，期间没有中断过，直至2015年9月底上诉人退出该区域的物业管理服务，该管理服务协议才终止；二是上诉人一直都在积极催促被上诉人交纳拖欠的物业费（一审中，提交了三份催缴通知单打印件）。对此，本院认为，根据庭审查明事实，上诉人南昌市鹿璟名居物业管理有限公司明知被上诉人未办理入住手续且未实际入住，却选择以在业主家门口张贴催缴通知单形式催缴拖欠物业费存在不当，且从催缴通知单内容来看，三份通知单中均由“至2015年9月水……”字样，结合上诉人正是于2015年9月退出该区域物业管理服务的事实考量，该三份催缴通知单有事后补制之嫌，因此，一审法院未采信其有效性并无不当，本院予以确认。综上，一审法院认定2010年2月至2014年5月期间的物业费已超过诉讼时效，并认定2014年6月1日至2015年9月30日期间的物业费共计1727.2元正确，本院予以维持。
关于上诉人主张的电梯维保费734元、公共设施维修费13.1元的问题，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，上诉人仅在一审中提供其单方制作的物管费、电梯年审维保费、公共设施维修费等欠费明细单，在二审庭审中又明确表示没有证据证明上述费用的发生，故上诉人的该项诉讼请求证据不足，本院不予支持。
综上所述，南昌市鹿璟名居物业管理有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人南昌市鹿璟名居物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘卫平
审判员 吴建平
审判员 陈大奎
二〇一七年九月十一日
书记员 王佳蕾