北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第02671号
上诉人（原审原告）北京市房山区人民政府拱辰街道办事处南关村村民委员会，住所地北京市房山区拱辰街道办事处南关村。
负责人薛会新，主任。
委托代理人赵志华，北京市博维律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）中国农业银行股份有限公司北京市分行，营业场所北京市东城区朝阳门北大街13号。
负责人李振江，行长。
委托代理人李凤森，北京市中理律师事务所律师。
委托代理人徐晓璞，男，1981年2月19日出生。
上诉人北京市房山区人民政府拱辰街道办事处南关村村民委员会因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2014）房民初字第09041号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年7月，北京市房山区人民政府拱辰街道办事处南关村村民委员会（下称南关村委会）起诉至原审法院称：2007年6月，我方与中国农业银行股份有限公司北京市分行（下称农行北京分行）签订了房屋租赁合同，约定我方于2007年7月30日前将坐落于×××91号面积为240平米的房屋交付给农行北京分行，租期自2007年8月1日至2017年8月1日，共计10年。租金前5年不变，每年131400元，即每月的租金为10950元。后我方按约交付了房屋，但农行北京分行在装修时擅自改变了房屋的主体结构（在承重墙开洞）造成了房屋毁损。后来，经过多次诉讼，2012年5月4日北京市房山区人民法院（下称房山法院）作出了（2012）房民初字第4890号民事判决，判决合同解除，租金给付至2012年5月3日。但因房屋还没有交付，农行北京分行还没有为我方恢复原状，给我方造成了损失。现诉至法院，要求判令农行北京分行给付我方2012年5月4日至2014年12月4日的房屋占有使用费339450元。
农行北京分行辩称：不同意南关村委会的诉讼请求。一、南关村委会与我方于2007年6月签订的《北京市房屋租赁合同》，已经过房山法院2012年5月4日作出的（2012）房民初字第4890号民事判决书和本市一中院2012年12月18日作出的（2012）一中民终字第8720号民事判决书解除，再以房屋租赁合同纠纷为案由立案，显属错误，应裁定驳回起诉。主要事实理由如下：（一）南关村委会在《民事起诉状》中认可按上述判决合同解除，租金给付至2012年5月3日。（二）我方还没有交付房屋，不是我方不按解除合同判决生效时交付，而是主动交付而南关村委会不接收，其也未向房山法院申请执行。（三）2013年3月7日南关村委会又以恢复原状纠纷为案由，向房山法院起诉我方，请求判令我方：1、将损毁的房屋结构修复至原样并出具房屋质量合格证明；2、赔偿房屋租金损失131400元。诉讼费由我方承担。该案现仍在等待法院鉴定通知。二、基于上述事实理由，我方认为，南关村委会本案请求判令给付房屋占有使用费284700元，既无法律依据，也无事实依据。我方确实没有占用判决解除的房屋，而南关村委会请求284700元房屋占用费也无起始计算时间，又与上述恢复原状纠纷一案判令我方赔偿房屋租金损失131400元相重复，因此，不应予以支持。我方不同意南关村委会请求的租金计算数额的标准。如果鉴定结论房屋确实不合格，需要恢复原状，费用按市场价由我方承担责任。如果鉴定结论是合格的，我方不应承担占有使用费。鉴定结论已经说明了房屋的加固工程，对房屋的装修、改造没有造成房屋结构的损坏。在2012年5月3日之前生效判决，判决我方履行的义务已经履行完毕。在恢复原状纠纷，鉴定房屋没有损坏，是合格的，这期间南关村委会主张的，包括这次增加的诉讼请求，责任在于南关村委会不接收房屋，过错在南关村委会，我方也没有实际使用房屋。鉴定合格了，南关村委会还要我方来支付由于南关村委会不接收房屋造成的损失，我方不同意。
原审法院经审理认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据本案查明的事实，南关村委会与农行北京分行签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现南关村委会要求农行北京分行给付2012年5月4日至2012年12月18日即北京市第一中级人民法院（下称北京一中法院）作出（2012）一中民终字第8720号民事判决书之日止的租金，理由正当，法院予以支持。对于南关村委会要求的2012年12月18日之后的房屋占有使用费，因农行北京分行已在合同解除后主动要求向南关村委会交付房屋，但村委会拒绝接收，且经鉴定机构鉴定，经改造门洞的墙体未出现开洞后承载力明显降低且承载力不满足规范要求的情况。尚未发现安装膨胀螺栓打孔对顶板结构安全产生明显损伤；尚未发现顶板上表面地砖裂缝与首层改造有明显联系，故村委会不予接收房屋的理由欠缺，由此造成的房屋租金损失应由其自行负担，故对其该部分诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2014年12月判决：一、中国农业银行股份有限公司北京市分行于判决生效后七日内给付北京市房山区人民政府拱辰街道办事处南关村村民委员会二○一二年五月四日至二○一二年十二月十八日的租金共计八万二千一百二十五元；二、驳回北京市房山区人民政府拱辰街道办事处南关村村民委员会的其他诉讼请求。
判决后，南关村委会不服，上诉至本院称：我方与农行北京分行之间经历了几起诉讼，历次判决都确定系农行北京分行违约，擅自在承重墙上开洞，破坏房屋主体结构，给我方造成严重损失。（2012）房民初字第4890号民事判决书、（2012）一中民终字第8720号民事判决书判定农行北京分行违约，只是判决解除合同，未判决农行北京分行交付房屋，因为是否恢复原状的问题还有待判决。直至2014年11月27日，房山法院才作出（2013）房民初字第04166号民事判决书，判令农行北京分行于判决生效后三十日内将原租赁房屋内已开洞的墙面恢复原状，将房屋顶板上的膨胀螺栓拆除，并将房顶抹平。但直至我方提起本案上诉之时，农行北京分行仍未将涉案房屋恢复原状。在农行北京分行履行自己恢复原状的义务之前，其要求交付房屋没有法律依据和判决依据。《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有明文规定，租赁合同解除后，出租人有权要求承租人恢复原状，也有权要求承租人支付房屋占有使用费。本案中，在农行北京分行恢复原状之前，我方有权拒绝接收房屋，因为我方交付给农行北京分行房屋时是完好的符合质量要求的房屋，农行北京分行交还时依法依理都应该是完好的和原来一样的房屋，而农行北京分行要交付房屋时已经改变了房屋的主体结构，虽经加固但是否符合质量要求尚没有鉴定，如果我方接收，无法确定责任。而且在农行北京分行没有恢复原状之前，我方无法将涉案房屋出租给第三人，由此造成损失，农行北京分行应依法承担。房山法院一方面判决农行北京分行恢复原状，一方面又判决让我方自己承担损失，自相矛盾。同意原判第一项，请求二审法院撤销原判第二项，加判农行北京分行给付我方2012年12月19日至2014年12月4日期间的房屋使用费，标准为每月10950元。
农行北京分行同意原判。
经审理查明：2007年6月，南关村委会（出租方、甲方）与农行北京分行（承租方、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：乙方租赁甲方位于×××91号房屋，租赁期限自2007年8月1日起至2017年8月1日止，前5年租金为每年131400元。合同第五条“房屋改善”第（二）款约定，甲方允许乙方对房屋进行装修、装饰或者添置新物，装修、装饰或添置新物的范围是：室内加装柜台、安装防弹玻璃、安装防护栏、拆除避风阁、门窗改装等，双方也可另行书面约定。合同第十四条“合同的解除”第（四）款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：……4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；……。合同第十五条第（四）款约定，乙方有本合同第十四条第四款约定的情形之一的，应按月租金的3%向甲方支付违约金。2008年12月26日，双方签订《变更租赁协议》，对租金支付时间予以变更。农行北京分行已给付南关村委会2007年8月1日至2009年6月30日期间租金251850元。
合同签订后，农行北京分行在装修过程中因改变房屋主体结构、噪音等问题，施工未能进行。该房屋现一直未装修完毕，农行北京分行一直未营业经营。后农行北京分行与案外人北京奥基特特种工程有限公司签订《北京市建设工程施工合同》，由其对涉案房屋进行加固工程。
2010年8月17日，农行北京分行向南关村委会发出解除《房屋租赁合同》通知书。2010年9月，南关村委会收到该通知。2011年，南关村委会将农行北京分行诉至房山法院，要求农行北京分行支付2009年7月1日至2010年6月30日期间的租金131400元，并支付违约金1642.5元。2011年5月，房山法院作出（2011）房民初字第3455号民事判决书，判决农行北京分行于判决生效之日起十日内给付南关村委会（2009年7月1日至2010年6月30日期间）租金十三万一千四百元并支付违约金（按月租金的百分之三计算）。农行北京分行不服，上诉至北京一中法院。2011年8月，北京一中法院作出（2011）一中民终字第11484号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
2012年，南关村委会将农行北京分行诉至房山法院，要求农行北京分行支付2010年7月1日至2012年6月30日房租
262800元。农行北京分行提起反诉，请求法院判令解除双方签订的《北京市房屋租赁合同》；判令南关村委会赔偿农行北京分行对承租房屋进行室内外装修装饰已支付的工程款290000元、返还2007年8月1日至2009年6月30日的租金
251850元。2012年5月4日，房山法院作出（2012）房民初字第4890号民事判决书，认定，鉴于农行北京分行在装修过程中改变房屋主体结构，导致涉案房屋至今未投入经营，继续履行合同不利于促进市场经济活动，故法院对该房屋租赁合同予以解除。农行北京分行主张南关村委会阻挠施工，要求南关村委会赔偿工程款的反诉请求，并未提交充分的证据加以证实，法院不予支持。判决：一、解除南关村委会与农行北京分行于2007年6月签订的《北京市房屋租赁合同》；二、农行北京分行于判决生效之日起十日内给付南关村委会（2010年7月1日至2012年5月3日期间）租金二十四万一千九百二十元；三、驳回南关村委会的其他诉讼请求；四、驳回农行北京分行的其他反诉请求。农行北京分行不服，上诉至北京一中法院。2012年12月18日，北京一中法院作出（2012）一中民终字第8720号民事判决书，查明以下事实：北京精诚宏信建筑设计有限公司针对诉争房屋提供的设计图纸，即2008年5月针对房山农业银行长虹储蓄所加固工程所作的《加固详图及设计说明》，其中“设计说明”第2条工程概况中明确写明：“由于在承重墙上增加洞口面积较大，影响原结构安全，需对新增加的洞口进行加固”。判决：驳回上诉，维持原判。
2013年，南关村委会将农行北京分行诉至房山法院，请求法院判令农行北京分行：1、将其损毁的房屋结构修复至原样并出具房屋质量合格证明；2、赔偿南关村委会房屋租金损失131400元。该案审理中，经房山法院委托北京市建设工程质量第一检测所有限责任公司司法鉴定所鉴定，新增门洞抽测的柱混凝土现龄期抗压强度推定值满足《砌体结构设计规范》GB50003-2011的基本要求；抽测的柱箍筋间距平均值基本满足《砌体结构设计规范》GB50003-2011要求；抽测的柱测试面主筋数量满足改造设计图纸要求；部分抽测的新增门洞柱截面宽度不满足改造设计图纸要求；经改造门洞的墙体未出现开洞后承载力明显降低且承载力不满足规范要求的情况。尚未发现安装膨胀螺栓打孔对顶板结构安全产生明显损伤；尚未发现顶板上表面地砖裂缝与首层改造有明显联系。该案诉讼中，南关村委会撤回要求南关村委会赔偿房屋租金损失的诉讼请求。2014年11月，房山法院作出（2013）房民初字第04166号民事判决书，查明以下事实：农行北京分行在装修争议房屋时在部分墙体上开洞，并在房屋顶板上安装了膨胀螺栓。认定：造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。因农行北京分行在装修中改变了承租房屋的主体结构，现南关村委会要求农行北京分行将房屋恢复原状，理由正当，证据充分，法院予以支持。对于南关村委会要求农行北京分行出具房屋质量合格证明的诉讼请求，因现争议房屋已经北京市建设工程质量第一检测所鉴定并出具《鉴定意见书》，南关村委会虽对《鉴定意见书》不予认可，但理由欠缺，故对南关村委会该诉讼请求法院不予支持。判决：一、农行北京分行于判决生效后三十日内将位于北京市×××91号原租赁房屋内已开洞的墙面恢复原状，将房屋顶板上的膨胀螺栓拆除，并将房顶抹平；二、驳回南关村委会的其他诉讼请求。判决作出后，双方当事人均未提出上诉。
2014年，南关村委会提起本案诉讼。本案审理中，农行北京分行主张其在室内承重墙上打门洞，经过了南关村委会的同意，且农行北京分行打门洞是要做门窗，双方的租赁合同中约定甲方允许乙方门窗改装。南关村委会对农行北京分行的上述主张不予认可，表示农行北京分行在承重墙上打门洞并未经过南关村委会的同意。农行北京分行另称其在（2012）一中民终字第8720号民事判决书生效后，曾找过南关村委会协商房屋交付事宜，但南关村委会以房屋没有恢复原状，房屋不合格，有损失为由不同意接收房屋。南关村委会称农行北京分行确实要求交付房屋，但是因农行北京分行损坏了房屋结构安全，房屋没有恢复原状，南关村委会不敢接收房屋。农行北京分行另表示，（2013）房民初字第04166号民事判决书作出后，其欲履行该判决确定的义务，但涉案房屋楼上的居民不同意，农行北京分行去找南关村委会，让南关村委会申请法院执行该判决。南关村委会认可农行北京分行该陈述。现房屋仍由农行北京分行占有。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋租赁合同》、（2011）房民初字第3455号民事判决书、（2011）一中民终字第11484号民事判决书、（2012）房民初字第4890号民事判决书、（2012）一中民终字第8720号民事判决书、（2013）房民初字第04166号民事判决书、鉴定报告等证据在案佐证。
本院认为：2007年6月南关村委会与农行北京分行签订的《北京市房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。2012年12月18日北京一中法院作出二审民事判决书，法院判决解除了双方签订的《北京市房屋租赁合同》。现南关村委会上诉要求农行北京分行支付2012年12月19日至2014年12月4日期间的房屋占用费，农行北京分行不同意支付。
根据查明的事实，涉案租赁合同经2012年12月18日生效判决解除后农行北京分行曾提出要求交还房屋，南关村委会以房屋尚未恢复原状、房屋质量不合格为由不同意接收房屋。合同履行中农行北京分行确在涉案房屋的承重墙上开门洞，生效民事判决书亦判令农行北京分行将已开洞的墙面恢复原状，但现在该门洞仍尚未恢复，因此，在房屋恢复原状之前，南关村委会以此为由拒绝接收房屋具有合法抗辩，但农行北京分行将房屋恢复原状后，南关村委会就不能再以房屋质量不合格作为拒绝接收房屋的合法理由。
由于农行北京分行在租赁房屋承重墙上开门洞的行为导致双方在租赁合同解除后的交还房屋环节出现争议，虽然农行北京分行主张其欲恢复原状、系涉案房屋楼上的居民不同意其恢复原状，但是，农行北京分行恢复原状受阻并非南关村委会的过错，农行北京分行的上述主张不能免除其对合同相对人的法律义务，故由此产生的房屋使用费损失，应由农行北京分行负担。至于农行北京分行与其所述的楼上居民之间的问题，其可以另行解决。虽然农行北京分行主张其在承重墙上开门洞经过了南关村委会的同意，但是，南关村委会对此不予认可，农行北京分行亦未提交证据予以证明，故本院对农行北京分行的该项主张不予采纳。农行北京分行另主张合同约定甲方允许乙方对房屋进行门窗改装，故农行北京分行可以在承重墙上开门洞，但是，从字面理解看，门窗改装与在承重墙上开门洞并非同一含义，且双方合同将“擅自拆改变动或损坏房屋主体结构”约定为违约行为，故本院对于农行北京分行的上述主张亦不予采纳。综合上述分析，本院认为，对于南关村委会要求农行北京分行支付2012年12月19日至2014年12月4日期间的房屋占用费的诉讼请求，应予支持，原审判决处理不当，本院予以纠正。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市房山区人民法院（2014）房民初字第09041号民事判决第一项；
二、撤销北京市房山区人民法院（2014）房民初字第09041号民事判决第二项；
三、中国农业银行股份有限公司北京市分行于本判决生效后七日内给付北京市房山区人民政府拱辰街道办事处南关村村民委员会二○一二年十二月十九日至二○一四年十二月四日房屋占有使用费二十五万七千三百二十五元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6392元，由中国农业银行股份有限公司北京市分行负担（于本判决生效后7日内交纳至原审法院）；二审案件受理费5160元，由中国农业银行股份有限公司北京市分行负担（于本判决生效后7日内交纳至原审法院）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 何江恒
代理审判员 赵胤晨
二〇一五年五月六日
书 记 员 祝 石