重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝三中法民终字第01348号
上诉人（原审被告）韩乐明，男，1953年4月17日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。
委托代理人何占伦，重庆市涪陵区南沱法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）石梦梅，女，1974年11月3日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。
委托代理人郭朝兵（系石梦梅之夫），男，1966年7月15日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。
上诉人韩乐明因与被上诉人石梦梅房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院（2013）涪法民初字第05213号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员余云中担任审判长，与代理审判员陈洁、蔡伟组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院经审理查明：韩乐明与案外人陈正禄系同社社员，双方经协商达成协议，由韩乐明提供承包地，陈正禄申请办理农村建房审批手续，双方共同出资建房。房屋建好后，双方各分得新建房屋中的住房6套及门面房3间。2004年4月，石梦梅与韩乐明达成房屋买卖的口头协议：石梦梅购买韩乐明修建的某地住房1套，购房单价为420元／平方米，或者450元／平方米，双方对该单价存在争议。石梦梅于2004年4月15日、4月28日和5月18日先后三次向韩乐明共缴纳购房款42000元，韩乐明给石梦梅出具了收条。2004年6月，石梦梅取得韩乐明交付的房屋后，经装修，于同年10月搬家入住。2012年12月14日、2013年3月19日，韩乐明先后两次以石梦梅未缴清购房款为由锁住了石梦梅的大门。2013年4月13日，石梦梅一家被迫离开该房屋，在外居住至今。石梦梅遂于2013年11月4日起诉至一审法院，请求判决确认双方的房屋买卖协议无效，由石梦梅退还韩乐明房屋1套，韩乐明立即返还石梦梅支付的购房款42000元，并赔偿按照中国人民银行同类同期贷款利率上浮30%计算的资金利息损失，诉讼费用由韩乐明承担。
一审法院另查明：石梦梅系城镇居民，与韩乐明不是同一集体经济组织成员。
韩乐明在一审答辩称：我与石梦梅所达成的房屋买卖口头协议合法有效，请求依法驳回石梦梅的诉讼请求。我们当时并未约定是买房还是租房。由于时间太长，我已记不清楚石梦梅之前交了多少钱，实际金额以我加盖了指纹的收据为准。如果是买房，石梦梅应按现在的市场价格补清购房款。如果是租房，则按照国家公租房的价格计算房屋租金，扣减石梦梅已交付的购房款后，多退少补。
一审法院认为，韩乐明将其在某地修建的农村自建房屋出售给非本集体经济组织成员的石梦梅，且未征得该集体经济组织的同意或者事后追认，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的规定。双方所达成的房屋买卖协议违反了国家法律法规的禁止性规定，故属无效。因无效合同取得的财产，应当予以返还，即石梦梅应当返还韩乐明房屋，韩乐明应当返还石梦梅购房款。同时，韩乐明知道或者应当知道其房屋不能买卖，但韩乐明仍然将其房屋出售给石梦梅，故韩乐明在本案中有过错，应承担赔偿石梦梅按照中国人民银行同类同期借款利率计算至付清时止的资金利息。石梦梅主张按中国人民银行同类同期贷款利率上浮30%计算利息损失缺乏法律依据，对其不予支持。韩乐明虽辩称购房合同有效，且双方未明确约定是购房，还是租房，以及石梦梅缴纳的购房款不是42000元，但均未提供充足的证据予以证明，加之石梦梅在未明确租赁期限的情况下一次性缴纳42000元租赁农村房屋居住与常理不符，故对韩乐明的辩称理由不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决：一、石梦梅与韩乐明所达成的房屋买卖口头协议无效。二、石梦梅于判决生效后10日内归还韩乐明位于重庆市涪陵区某地的房屋1套，并搬出所有室内个人物品。三、韩乐明于判决生效后10日内返还石梦梅购房款42000元及按照中国人民银行同类同期贷款利率计算至付清时止的利息（其中5000元从2004年4月15日起计算；另外5000元从2004年4月28日起计算；另外32000元从2004年5月18日起计算）。并决定一审案件受理费850元，减半收取425元；鉴定费1600元，共计2025元，由韩乐明负担。
韩乐明不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回石梦梅的诉讼请求。事实和理由为：1、我与石梦梅于2004年达成房屋买卖协议，石梦梅亦于当年入住该房屋，现在提起诉讼超过了诉讼时效。2、一审法院认定我已收到42000元购房款的依据不足，我并未收到该款。3、石梦梅明知本案所涉房屋不能买卖，应承担一定过错责任。4、石梦梅已在本案诉争房屋居住10年，应向我支付租金69000元。
被上诉人石梦梅答辩称：我已按双方的约定交清了购房款42000元，我是买房而非租房，不应向韩乐明交租金。请求驳回韩乐明的上诉请求，维持原判。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，本案当事人达成的房屋买卖协议违反了《中华人民共和国土地管理法》等法律法规的强制性、效力性规定，因此该房屋买卖协议无效。综合双方当事人的上诉理由和答辩意见，本案争议的焦点为：
1、石梦梅的诉讼请求是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》规定，当事人向法院请求保护民事权利的诉讼时效为两年，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时计算。但该规定的两年诉讼时效期间适用于债权请求权，不适用于形成权，石梦梅请求确认合同无效的诉讼请求属于形成权之诉，不应受两年诉讼时效的限制。此外，因合同无效产生的财产返还请求权在性质上虽然属于债权请求权范畴，理应受两年诉讼时效的限制，但鉴于当事人并不享有确认合同无效的法定权力，合同只有在被法定裁判机关确认为无效后，才产生财产返还请求权及该请求权的诉讼时效问题，故只有在本案双方当事人达成的房屋买卖协议被生效判决确认无效后，石梦梅请求返还其购房款及利息的诉讼请求才开始计算诉讼时效。因此，本院认定石梦梅在本案的诉讼请求未超过诉讼时效。此外，韩乐明在一审中亦未提出诉讼时效抗辩，本院对其在二审阶段提出的理由不予支持。
2、韩乐明是否应向石梦梅返还购房款42000元及其利息。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，韩乐明否认石梦梅向其支付了购房款42000元，但韩乐明向石梦梅出具了3份收条载明其已收到购房款42000元。韩乐明虽对收条的真实性有异议，但其向法院提交的司法鉴定意见书确认了落款日期为2004年4月15日的收条“韩乐明”处押名指印是韩乐明所捺，落款日期为2001年4月28日的收条虽然因鉴定条件差难以确定是否韩乐明的指纹捺印形成，但韩乐明在《调查笔录》中的陈述及《重庆市公安局案件接报回执》均证明石梦梅已向韩乐明支付了购房款42000元。综合以上证据，本院认定石梦梅已向韩乐明支付了购房款42000元的事实成立，故韩乐明应向石梦梅返还购房款42000元。韩乐明作为本案诉争房屋的出卖人，应对购房协议无效承担主要责任，一审判决由韩乐明向石梦梅支付按中国人民银行同类同期贷款利率计算至付清时止的购房款利息符合法律规定，本院对其予以确认。
3、石梦梅是否应向韩乐明支付房屋租金69000元。因本案的法律关系为房屋买卖，石梦梅系通过支付购房款占有并使用该房屋，韩乐明请求石梦梅支付房屋租金没有相应的事实依据及法律依据，故韩乐明的该上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，韩乐明的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费850元，由上诉人韩乐明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余云中
代理审判员 陈 洁
代理审判员 蔡 伟
二〇一五年一月二十八日
书 记 员 邓明凤