江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终5105号
上诉人（原审被告、反诉原告）：戴建伟。
委托诉讼代理人：张晓芳，江苏旭展律师事务所律师。
委托诉讼代理人：章敏，江苏旭展律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：孙嘉尧。
委托诉讼代理人：孙翎。
委托诉讼代理人：王正东，江苏平和成律师事务所律师。
上诉人戴建伟因与被上诉人孙嘉尧房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院（2016）苏0506民初2886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
戴建伟上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费、律师费、中介佣金由孙嘉尧负担。事实和理由：一、涉案房屋买卖合同应当继续履行，不能解除，不存在履行障碍。涉案房屋被其他中介机构网上挂牌，未经戴建伟本人签字或授权，戴建伟不知晓也未予追认，戴建伟得知就进行投诉，投诉后网上挂牌被及时撤销。根据戴建伟向房管部门了解情况，在第三人违法网上挂牌情况下，权利人投诉后即可进行交易，并不影响涉案房屋买卖合同继续履行。一审法院依据存房中介公司误导认定戴建伟未采取积极措施撤销挂牌有误。戴建伟在本案中不存在过错，不应承担违约责任。二、导致问题原因在于孙嘉尧的跳单行为，孙嘉尧从梦想家中介公司了解到房屋出售信息，为节省一半中介费，另行委托了存房中介公司进行操作，未告知存房中介公司涉案房屋房源，存房中介公司在明知跳单有问题的情况下，未按照相关规定审查房源情况，造成交易出现问题。存房中介公司发现问题后听之任之，没有及时了解房屋已被撤销网上挂牌，草率认为交易无法进行下去，并为孙嘉尧作伪证。三、孙嘉尧存在违约行为。孙嘉尧未按合同约定提供贷款资料及支付2016年物业费，国家规定必须结清物业费并上传凭证才能网签，故孙嘉尧违约在先。此外，一审法院认定涉案合同2016年9月解除，但孙嘉尧大概于2016年6月与他人另行签订了购房合同并于2016年8月办理贷款手续，可见孙嘉尧在合同尚未解除前已另寻房源，主观有违约故意。孙嘉尧要求解除涉案合同的真正原因是涉案房屋无法达到其要求多贷款的目的，涉案房屋最多只能贷50%，但孙嘉尧希望贷80%。
孙嘉尧辩称，关于贷款，贷款应该是网签后才可以办理。首付有卖老房子的钱，当初已经准备好。关于跳单，梦想家中介公司没有接触过，是戴建伟母亲收取了梦想家中介公司2000元后签订的独家委托协议。关于物业费，应该是戴建伟将过户前物业费缴清了才可以办理网签及过户，不存在孙嘉尧负担物业费问题，过户后产生的物业费由孙嘉尧负担。关于中介费可以查，证人存房中介公司已经作证孙嘉尧缴纳了两笔，一笔中介费8750元，一笔服务保障金8750元，在一张单子上。2016年4月10日前委托中介挂牌一直挂不上的原因在于戴建伟没有撤销挂牌，要一个月过后自动撤销。
孙嘉尧向一审法院起诉请求：1、孙嘉尧、戴建伟签订的房屋买卖合同于2016年5月21日解除，戴建伟返还孙嘉尧购房定金50000元；2、戴建伟支付孙嘉尧违约金175000元及中介佣金17500元；3、戴建伟支付孙嘉尧律师费5000元；4、戴建伟承担本案的诉讼费用。一审审理中，孙嘉尧将中介佣金明确为8750元。
戴建伟向一审法院反诉请求：1、孙嘉尧支付其自2016年3月31日起至实际付款之日止、按合同总价款每日万分之二计算的违约金并返还其涉案房屋房产证、土地证；2、孙嘉尧支付其违约金175000元；3、孙嘉尧支付其租金损失24600元；4、本案诉讼费用由孙嘉尧承担。
一审法院认定事实：2016年3月3日，戴建伟（售房人、甲方）与孙嘉尧（购房人、乙方）及存房公司（居间方、丙方）签订房屋买卖合同一份，主要内容包括：1、甲方将其依法取得的坐落于苏州市吴中区木渎镇山水华庭10幢503室房屋出售给乙方，该房屋无抵押，实际成交价格1750000元；2、甲、乙、丙三方签订本合同当日，乙方须向丙方交纳居间服务费8750元，乙方于2016年3月3日向甲方交付定金10000元，于2016年3月4日前向甲方追加定金40000元；3、甲、乙、丙三方约定于2016年3月31日前签订该房屋的网签合同、资金托管协议及相关资金托管手续；4、本合同签订后，甲方同意留存与丙方房产证、土地证；5、甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性、有效性负全责，甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷、债务纠纷或其他办理该房屋正常交易过户的纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；5、甲、乙双方未按约定按期履行合同的，守约方有权要求违约方按照每日合同总价款的万分之二向守约方支付违约金，并要求违约方继续履行合同，如守约方催促违约方履行合同之后十日内，违约方仍未履行合同的，守约方有权解除合同，违约方应按房款总金额的10%承担违约责任，守约方有权向违约方要求赔偿已经支付的居间服务费；6、合同在履行中发生争议，诉讼所产生的律师费、诉讼费由违约方承担。同日，孙嘉尧支付戴建伟购房定金10000元，2016年3月4日，孙嘉尧支付戴建伟购房定金40000元，支付苏州存房房地产经纪有限公司居间服务费8750元、服务保障金8750元。同日，戴建伟将涉案房屋房产证及土地证交付苏州存房房地产经纪有限公司。
另查，苏州市吴中区木渎镇山水华庭10幢503室房屋另有10幢8号车库，均登记在戴建伟名下。孙嘉尧为本案诉讼支出律师费5000元。
一审审理中，孙嘉尧申请存房公司工作人员何向前出庭作证，何向前到庭称：其系存房公司置业顾问，是本案戴建伟、孙嘉尧房屋买卖合同中介方的经办人，双方交易流程是，首先挂牌（即在房管局网签合同的备案），这样才能将网签合同打印出来，如果这一步做不到，后续的资金托管、网签合同的签署均无法进行，本案交易过程中发现戴建伟的房屋被另外一家中介公司挂牌，其告知戴建伟必须要把已有的挂牌撤掉，撤销的权利只能属于产权人本人，但戴建伟称无法撤销挂牌，因此搁置了交易流程，2016年3月31日前涉案房屋没有撤销挂牌。经质证，孙嘉尧对证人陈述没有异议，戴建伟称，双方交易期间涉案房屋的确被一家叫梦想家的中介公司挂牌了，其没有也没有授权任何人挂牌，撤牌不是其本人能撤的，是其后来向房管部门反映才将备案撤销了，证人陈述的其他过程是对的。
以上事实，有孙嘉尧提供的房屋买卖合同、房屋所有权证、土地使用权证、定金收据、收款收据、委托代理人协议、律师费发票等证据及本案庭审笔录等予以证实。
一审法院认为，涉案房屋买卖合同未能按约履行是谁违约？
孙嘉尧认为系戴建伟违约，戴建伟的房屋被其他中介公司挂牌备案，在合同约定的履行期限前戴建伟未采取措施撤销备案，导致签订网签合同、资金托管等手续无法按约办理。孙嘉尧为证明其主张，提供如下证据：
1、何向前与戴建伟就本案房屋买卖事宜的微信聊天记录，该聊天记录显示，何向前告知戴建伟交易流程是网上备案、打印网签合同、预约托管（客户存首付申请贷款）、预约交税（过户）、等证、交房，合同注明2016年3月31日前办理资金托管手续，希望戴建伟抽时间去房管局处理撤牌事宜，2016年3月30日，何向前向戴建伟发送微信：“房管局还未撤牌啊。”戴建伟未予回复。证明戴建伟没有将已在其他中介挂牌的备案撤销，导致无法交易。
经质证，戴建伟最初否认何向前向其发过微信，其没有收到过，经孙嘉尧当庭提供何向前手机核实，戴建伟对微信记录的真实性予以认可，但称只是说了中介挂牌的事，其没有授权挂牌，其房屋被其他中介挂牌是由于中介方存房公司和孙嘉尧的原因造成的。其认为系孙嘉尧违约未履行支付房款及2016年物业费的义务，孙嘉尧应承担相应违约责任。
戴建伟为证明其主张，提供如下证据：
1、房屋权属登记信息，证明涉案房屋登记在戴建伟名下，该房屋没有贷款及他项权利。
2、存房公司出具的收件收据，证明戴建伟于2016年3月4日将涉案房屋的房产证、土地证原件交给了中介方存房公司。
3、苏州广远置业有限公司营销部出具的证明，证明戴建伟同时购买了涉案房屋及自行车库。
4、涉案房屋房产证复印件，证明本案房屋基本情况，附记中载明“该房屋另有10幢8号车库”。
5、戴建伟母亲王荷花与傅鸿骄签订的房屋租赁合同书，其在该合同上签字认可，证明涉案房屋自2015年12月15日至2016年9月14日出租给案外人傅鸿骄，月租金4100元。戴建伟为出售的涉案房屋租金收取至2016年3月15日，自2016年3月16日起至2016年9月14日的租金损失24600元应由孙嘉尧承担。
经质证，孙嘉尧对上述证据1、4予以认可，对证据2、3真实性无法确认，认为与本案无关，对证据5真实性不予认可。
一审法院认为，涉案房屋买卖合同合法有效，双方均应恪守履行，孙嘉尧按约支付戴建伟定金50000元，戴建伟理应按合同约定于2016年3月31日前解决影响办理涉案房屋交易过户的纠纷并配合签订网签合同，但根据孙嘉尧、戴建伟提供的证据，结合双方及证人庭审中的陈述，涉案房屋在孙嘉尧、戴建伟交易期间被另外的中介公司挂牌备案，孙嘉尧、戴建伟网签合同无法打印并签订，而戴建伟未采取相应措施消除该影响因素，一审法院认定本案系戴建伟违约。
关于本诉部分，因戴建伟违约，孙嘉尧要求解除双方房屋买卖合同的诉讼请求，合法有据，应予以支持，关于解除时间，孙嘉尧于本案第一次庭审即2016年9月29日首次提出解除合同，一审法院确认双方房屋买卖合同于该时间点解除。合同解除后，孙嘉尧要求戴建伟返还定金50000元及支付违约金175000元、中介佣金损失8750元的请求，合法有据，应予以支持。双方合同约定诉讼所产生的律师费由违约方承担，孙嘉尧为本案支出律师费5000元，该费用未超出相关收费标准，故孙嘉尧要求戴建伟支付律师费5000元的诉讼请求予以支持。
关于反诉部分，戴建伟认为孙嘉尧未按约履行支付房款及物业费的义务，系孙嘉尧违约。一审法院认为，在双方网签合同签订之前，戴建伟要求孙嘉尧先行支付房款及物业费并无依据，一审法院对戴建伟所称不予采信，孙嘉尧并未违约，戴建伟要求孙嘉尧支付违约金175000元及自2016年3月31日起至实际付款日止按合同总价款每日万分之二的违约金、租金损失24600元的反诉请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于戴建伟要求孙嘉尧返还涉案房屋房产证、土地证的反诉请求，因两证系中介方存房公司向戴建伟收取，戴建伟无权要求孙嘉尧返还该两证，一审法院对该反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，一审法院判决：一、孙嘉尧与戴建伟于2016年3月3日签订的房屋买卖合同于2016年9月29日解除。二、戴建伟于判决生效之日起十日内返还孙嘉尧定金50000元并支付孙嘉尧违约金175000元、中介佣金8750元、律师费5000元，合计人民币238750元。三、驳回戴建伟的反诉请求。本诉案件受理费7882元，反诉案件受理费减半收取2620元，合计10502元，由戴建伟负担。
二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。
二审另查明，关于签订网签合同及贷款资料提交时间：
1、涉案《房屋买卖合同》第四条：签约、定金、注销他项权证、付款、贷款（甲、乙双方须遵守苏州市相关管理部门规定，房屋交易资金应存入资金托管专用账户）三、付款方式：乙方采用（2）方式付款：2、部分房款以贷款方式付款：1）甲乙丙三方约定于2016年3月31日前签订该房屋的网签合同，甲乙丙三方约定于2016年3月31日前签订该房屋的资金托管协议以及相关的资金托管手续。2）乙方承诺在资金托管后3个工作日内递交银行贷款资料，办理银行购房贷款。如果由于乙方自身原因（材料不全或者不及时、还款能力不够等）未能获得贷款，或者获得贷款金额不足的，乙方需在资金托管协议订立后/日内自筹资金，并汇入资金托管账户。
2、涉案《房屋买卖合同》第五条：相关事宜2、…本合同签订后，甲方同意留存与丙方的证件资料如下：房产证、土地证，丙方协助甲乙双方产权过户手续，甲乙双方须在2016年3月20日之前提供相应的合法有效的（过户/贷款）证件资料。
关于违约责任，涉案《房屋买卖合同》第六条：违约责任4、如果甲乙双方未能按照第四条约定的条款按期履行合同的，守约方有权要求违约方按照每日合同总价款的万分之二向守约方支付违约金，并且要求违约方继续履行合同。如果守约方催促违约方履行合同之后十日内，违约方仍然未履行合同的，守约方有权解除合同，违约方应当按照房款总金额的10%承担违约责任。
关于物业费，涉案《房屋买卖合同》第八条：其他约定事宜（4）此房屋2016年以后的物业费由乙方承担。
二审再查明，孙嘉尧于一审中向法院提供2016年4月12日其父亲孙翎与戴建伟的电话录音材料及文字整理资料。戴建伟对上述录音材料及文字整理资料真实性无异议，但认为该通话发生在孙翎与其之间，孙翎并非合同当事人，且该通话也过了合同履行时间。上述电话录音文字整理资料载明：“孙翎：戴建伟，我是孙嘉尧父亲，你现在那里房子怎么样了，时间过了吧？戴建伟：我和中介讲过了，车库要一道卖的。孙翎：合同写好了的，不含车库的。戴建伟：国家规定的，你不相信去问，不好分开卖的，再说卖给你10万元又不贵。孙翎：10万元车库我没钱买的，按合同来，合同不含车库的。戴建伟：打到官司以国家为准。孙翎：法院见吧”。
二审中，戴建伟向本院提交了：1、投诉受理单复印件一份，证明涉案房屋网上挂牌未经戴建伟本人签字或授权，挂牌违法，戴建伟得知涉案房屋被违法挂牌后立即于2016年3月25日前往吴中区房管局投诉要求撤销，目的是积极履行涉案房屋买卖合同。投诉受理单中明确标注已撤销，进一步证明影响涉案合同履行的障碍已及时消除，并且该障碍消除在孙嘉尧要求解除合同之前。2、房屋权属登记信息查询结果证明原件一份，证明孙嘉尧在涉案纠纷尚未了结前于2016年8月22日办理了新的房屋贷款，贷款金额136万余元，从贷款时间可推断得知孙嘉尧购买他房时间大概在2016年6月，构成违约。3、委托代理协议一份，增值税发票一份，证明戴建伟处理二审诉讼事宜产生的律师费，要求违约方孙嘉尧承担。孙嘉尧对上述证据质证如下：1、投诉受理单复印件真实性不认可，该投诉受理单未载明撤销网上挂牌的具体时间，且和短信、微信、录音等证据不吻合。2、房屋权属登记信息查询结果证明和本案无关。3、委托代理协议、增值税发票真实性无异议，但违约方戴建伟应自行承担律师费。
二审中，依据戴建伟申请，本院分别至苏州市房地产市场管理处、苏州市吴中区住建局房屋交易管理科调查涉案房屋网上挂牌情况并制作调查笔录二份，并从苏州市吴中区住建局房屋交易管理科调取了投诉受理单、存量房（二手房）限时赔付出售居间委托协议（以下简称居间委托协议）。戴建伟质证如下：1、对苏州市吴中区住建局房屋交易管理科的调查笔录有异议，戴建伟投诉后吴中区住建局答复是梦想家中介公司违法挂牌必须撤销，并未要求自行协商。戴建伟多次找到吴中区住建局要求解决，同时联系梦想家中介公司要求撤销网上挂牌。吴中区住建局存在不作为。2、苏州市房地产市场管理处的调查笔录中显示梦想家中介公司分两次网上挂牌，第二次即2016年3月4日网上挂牌后未主动撤销，而是2016年6月4日自动撤销，说明吴中区住建局未对违法挂牌强制撤销，存在不作为。3、投诉受理单没有异议，梦想家中介公司未依据产权人委托违法挂牌。4、居间委托协议并非戴建伟签订，戴建伟不知情也不认可。梦想家中介公司没有取得戴建伟委托书违法挂牌，戴建伟不存在过错。孙嘉尧质证如下：对两份调查笔录及投诉受理单、居间委托协议没有异议，上述证据涉及戴建伟与梦想家中介公司、住建部门事宜，与孙嘉尧无关。
苏州市房地产市场管理处调查笔录显示：1、涉案房屋网上挂牌及撤销情况：先后曾有4次网上挂牌，第一次是2012年6月27日，我爱我家网上挂牌，90天自动撤销；第二次是2013年2月4日，我爱我家网上挂牌，90天自动撤销；第三次是2015年12月14日，梦想家中介公司网上挂牌，2016年3月3日主动撤销；第四次是2016年3月4日，梦想家中介公司网上挂牌，90天后自动撤销；2、网上挂牌撤销主体及程序：“谁挂的谁撤，中介公司只需在网上操作即可，无需到住建部门办理”、“如果中介不配合，房屋所有权人可以向房屋所在区的住建部门申请强制撤销”；3、网上挂牌未撤销影响：“无法申请打印网签合同，必须由梦想家先撤销网上挂牌”。
苏州市吴中区住建局房屋交易管理科调查笔录显示：在接到戴建伟投诉后我科已当天联系梦想家。2016年3月28日，梦想家向我科提交戴建伟母亲王荷花签订的存量房限时赔付出售居间委托协议。后我科告知梦想家建议双方自行协商，协商不成建议通过司法途径解决，委托期限超过90天后系统会自动撤销，自动撤销后不得再依据原委托协议再次网上挂牌。我科也将梦想家提交的委托协议及沟通情况反馈给戴建伟。戴建伟、梦想家未再到我科处理后续事宜，也未反馈协商情况。戴建伟是在一审判决后带着一审判决书过来。
二审中，戴建伟陈述其事后得知是其母亲王荷花未经其授权签订居间委托协议，其要求继续履行涉案房屋买卖合同。孙嘉尧明确其不愿意继续履行合同。
上述事实，有孙嘉尧提交的房屋买卖合同、电话录音材料及文字整理资料，戴建伟提交的投诉受理单、房屋权属登记信息查询结果证明、委托代理协议、增值税发票，本院至苏州市房地产市场管理处、苏州市吴中区住建局房屋交易管理科调查涉案房屋网上挂牌情况制作的调查笔录及调取的投诉受理单、存量房（二手房）限时赔付出售居间委托协议，当事人陈述等在案佐证。
本院认为，2016年3月3日戴建伟与孙嘉尧签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。本案二审的争议焦点在于孙嘉尧是否有权解除涉案房屋买卖合同，违约方在谁。孙嘉尧认为，涉案房屋被其他中介公司网上挂牌，戴建伟未在合同约定履行期限内撤销挂牌导致网签、资金托管手续等均无法办理，构成违约，其要求解除涉案房屋买卖合同。戴建伟认为，其已就梦想家中介公司网上挂牌事宜投诉，不存在任何过错，孙嘉尧通过梦想家中介公司看房但为节省中介费至存房公司签订合同，该跳单行为导致交易无法进行，且孙嘉尧未按约支付首付款、物业费并提供贷款资料，在解除合同之前另寻房源并签订合同，构成违约，戴建伟要求继续履行合同并由孙嘉尧承担违约责任。
对此本院认为，根据涉案房屋买卖合同约定，戴建伟、孙嘉尧、存房公司应于2016年3月31日前签订网签合同、资金托管协议及相关资金托管手续，未按上述约定按期履行的，如守约方催促违约方履行合同之后十日内，违约方仍然未履行合同的，守约方有权解除合同，违约方应该按照房款总金额的10%承担违约责任。涉案房屋于2016年3月4日被梦想家中介公司网上挂牌。2016年3月31日前，存房公司工作人员何向前多次催促戴建伟至房管部门撤销网上挂牌。2016年4月12日，孙嘉尧父亲再次催促戴建伟履行合同。根据本院至苏州市房地产市场管理处、苏州市吴中区住建局房屋交易管理科核实情况，在梦想家中介公司撤销该网上挂牌之前，存房公司无法打印网签合同；戴建伟虽于2016年3月25日至苏州市吴中区住建局房屋交易管理科进行投诉，但梦想家中介公司向该科提供了戴建伟母亲王荷花签订的居间委托协议，该科建议双方自行协商，后双方均未将协商结果进行反馈，也未至该科处理后续事宜。自孙嘉尧父亲2016年4月12日催促戴建伟继续履行合同时起至孙嘉尧2016年4月29日起诉时止，戴建伟仍未积极采取措施撤销网上挂牌，该挂牌在90天后自动撤销，戴建伟上述行为已构成违约，故孙嘉尧有权按照合同约定解除涉案房屋买卖合同，其要求戴建伟返还定金并按照合同约定承担违约金、中介佣金及律师费并无不当，应予支持。因孙嘉尧于2016年9月29日庭审中明确表示要求解除涉案房屋买卖合同，一审法院认定合同解除时间为2016年9月29日并无不当。孙嘉尧在合同解除前是否另购他房，并不影响其行使合同约定的解除权，不能据此认定孙嘉尧存在违约行为。戴建伟认为孙嘉尧存在跳单行为，但未提供证据证实，本院不予采信。关于首付款，涉案房屋买卖合同并未约定首付款金额及付款时间，戴建伟认为孙嘉尧未按约定履行支付首付款义务依据不足。关于物业费，涉案房屋买卖合同在第八条虽约定2016年以后的物业费由孙嘉尧承担，但未约定履行期限，双方也未就此进一步协商并达成一致意见，戴建伟据此认为孙嘉尧未按约支付物业费依据不足。关于贷款资料提交日期，涉案房屋买卖合同第四、五条中相关约定并不一致，在此情况下，应由双方补充协商确定贷款资料提交时间，戴建伟认为孙嘉尧未在2016年3月20日之前提交贷款资料构成违约依据不足。
综上，上诉人戴建伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10502元，由上诉人戴建伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄文杰
审 判 员 曾雪蓉
审 判 员 周 红
二〇一七年八月三十一日
法官助理 沈军芳
书 记 员 陈 莉