北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初23554号
原告（反诉被告）:朱小波，男，1963年11月18日出生。
委托诉讼代理人：张双，北京市京都律师事务所律师。
被告（反诉原告）：鼎盛信和（北京）投资管理有限公司，住所地北京市海淀区彩和坊路11号1203室。
法定代表人：杨旭,董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：黄海，北京市重光律师事务所律师。
原告（反诉被告）朱小波与被告（反诉原告）鼎盛信和（北京）投资管理有限公司（以下简称鼎盛信和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱小波之委托诉讼代理人张双、被告鼎盛信和公司之委托诉讼代理人黄海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
朱小波向本院提出诉讼请求：1.确认我与鼎盛信和公司于2015年9月1日签订的《北京市房租租赁合同》于2016年5月6日解除；2.鼎盛信和公司向我支付2016年3月8日至2016年6月7日期间的房屋租金245565元及违约金163710元；3.鼎盛信和公司赔偿我装修损失400000元；4.鼎盛信和公司赔偿我装修期的租金损失163710元；5.本案诉讼费由鼎盛信和公司负担。诉讼过程中，朱小波变更第1至3项诉讼请求为：1.确认我与鼎盛信和公司于2015年9月1日签订的《北京市房租租赁合同》于2016年5月9日解除；2.鼎盛信和公司向我支付2016年3月8日至2016年5月30日期间的房屋租金及使用费226465.5元、违约金163710元；3.鼎盛信和公司赔偿我装修损失312000元。事实和理由：2015年9月1日,我与鼎盛信和公司签署了《北京市房屋租赁合同》，将位于北京市海淀区×中心B座707号房屋（以下简称707号房屋）出租给鼎盛信和公司，租赁期限为2015年9月8日至2018年9月7日，月租金标准为81855元。合同签订后，我依约向鼎盛信和公司交付了707号房屋，但鼎盛信和公司自2016年3月8日一直未能按照合同约定按期、足额支付房屋租金，且未经我同意，擅自拆除房屋装修及附属设施、拆改房屋结构。综上，鼎盛信和公司的行为已构成严重违约，给我造成了重大经济损失，为维护我的合法权益，故提起本次诉讼。
鼎盛信和公司辩称，我公司认可合同解除时间是2016年5月9日。2016年6月2日，我公司发现阳光启航（北京）文化交流有限公司（以下简称阳光启航公司）已经在707号房屋内办公。经了解，朱小波已于2016年3月将707号房屋租赁给阳光启航公司，即朱小波已于2016年3月收回房屋，并在双方合同没有确认解除的情况下将房屋出租给他人；我公司分别于2015年9月11日、10月27日向朱小波支付押金81855元及首期租金327420元，其中租金对应的租期到2016年3月7日。因此，朱小波于3月将707号房屋另行出租的行为已构成违约在先，其无权要求我公司支付违约金。根据合同第四条第二款，朱小波应于我公司每次支付租金后30日内向我公司提供正规等额房屋租赁发票，因此，朱小波应于2015年11月27日之前提供发票，但从2015年11月起至今，我公司通过多种方式多次向朱小波催要发票，朱小波之代理人余某或推诿或拒绝。我公司作为一家计划上市的公司法人，有严格的财务制度，朱小波不提供发票，违反了公司制度。因此，我公司基于朱小波不提供发票的在先违约行为，享有暂停支付后续租金的先履行抗辩权，请求法院驳回朱小波的第二项诉讼请求。关于装修损失，我公司认为拆除原有装修并由承租人另行装修，这是商业用房租赁合同履行过程中的商业惯例，涉案租赁合同对拆除原有装修的价值补偿没有约定，即使在假设我公司存在未按期支付租金的违约行为下，法律也没有规定我公司承担装修费，况且朱小波的原有装修是由余某擅自拆除，为此，余某还向我公司索要8000元拆除费用。朱小波主张的装修损失是否客观存在，也缺乏相应证据，因此请求法院驳回其该项请求。关于装修期的租金损失，朱小波认为是由于双方提前解约造成的损失，但任何一份新的租赁合同给予承租方免租期是商业惯例，故我公司与朱小波的合同是否到期、是否提前解约，朱小波另行出租的时候，按照商业惯例都会给予免租期。因此，朱小波的该项请求于法、于商业惯例均无依据。关于诉讼费，我公司请求法院依据具体情况判决，对其该项请求不予认可。
鼎盛信和公司向本院提出反诉请求：1.判令朱小波向我公司退还押金81855元；2.判令朱小波按照中国人民银行同期贷款利率赔偿我公司自2016年5月9日起至实际退还押金之日止的押金利息损失；3.朱小波向我公司开具327420元的房屋租赁发票；4.判令朱小波按照每日2728.5元的标准向我公司支付自2015年11月27日起至实际提供发票之日止的违约金；5.判令朱小波退还我公司已支付的拆除费用8000元；6.本案诉讼费用由朱小波负担。事实和理由：2015年9月1日，我公司与朱小波签订了《北京市房屋租赁合同》。合同履行中，朱小波未按照合同约定时间提供正规租赁发票，其理应向我公司支付违约金。租赁合同未约定房屋原装修的拆除费用由承租人承担，朱小波的代理人向我公司索要8000元的拆除费用没有合同依据。况且租赁合同已于2016年5月9日解除，我公司的合同目的难以实现，然而朱小波迟迟未履行退还押金的义务。综上，为维护我公司的合法权益，我公司提出上述反诉请求。
朱小波对鼎盛信和公司的反诉辩称，鼎盛信和公司支付的押金不足以弥补给我造成的损失，因此押金不予退还，也不应该计算利息损失。鼎盛信和公司赔偿我损失后，我同意提供发票。我认为合同约定的未能提供租赁发票的违约金标准就是按照日租金2728.5元计算，如果理解为是每日均按照日租金支付，则属于违约金约定过高，且逾期提供发票并未给鼎盛信和公司造成损失。租赁标的是由鼎盛信和公司拆除的，本应自行承担费用，我不同意退还。综上，我不同意鼎盛信和公司的全部反诉请求。
本院经审理认定事实如下：2015年4月28日，甲方（委托方）：朱小波与乙方（受托方）：余某、孟令财签订《委托租房协议》，约定：“房屋信息：甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于×中心，房号：B707、B706、B705、B502、B502A。委托期限：自2015年4月28日起至2018年7月30日止。委托权限：1.该房屋的出租；2.该房屋的相关设施设备的维护及物业费的缴纳。3.代为收取房租，收取房租账户如下：账号：×××，户名：余某，开户行：工商银行海淀西区支行魏公村储蓄所。”
2015年9月1日，出租人（甲方）：朱小波（余某代）与承租人（乙方）：鼎盛信和公司签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定朱小波将707号房屋（建筑面积535平方米）出租给鼎盛信和公司办公使用。房屋租赁期自2015年9月8日至2018年9月7日，共计36个月，其中免租期为2个月。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。第四条租金及押金：（一）租金标准81855元/月，年租金总计982260元，押金81855元，租赁期间内，乙方按半年度预先支付下个半年度房租，乙方应于每满6个月之对应日缴纳下半年度房租；（二）甲方应于乙方每次支付租金后30日内向乙方提供正规等额房屋租赁发票；（三）甲方应于租赁期届满后3日内将全部押金返还至乙方指定账户，否则按每日万分之五向乙方承担违约责任。第八条合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达5日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、乙方通知后5日内，仍不履行约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。4、未缴、欠缴相关费用严重影响乙方正常使用。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达30日的。2、擅自改变房屋用途的。3、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。……（六）本合同期满前解除的，乙方按实际租赁期间承担租金，多支付的租金甲方应于合同解除后3日内退还至乙方指定账户。第九条违约责任（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金并赔偿给乙方造成的损失；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金；甲方还应于乙方腾退房后3日内退还相应租金及全部押金。……（四）甲方未按约定时间交付房屋、提供正规房屋租赁发票或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每天租金标准向对方支付违约金。……合同履行中，鼎盛信和公司于2015年9月11日向朱小波支付租金245565元，于2015年10月27日支付房租及押金163710元。此后,鼎盛信和公司未再支付租金。
2016年5月6日，朱小波的委托诉讼代理人张双向鼎盛信和公司通过EMS方式邮寄了《关于解除租赁合同并限期支付逾欠款项的律师函》（以下简称《律师函》），内容为：致：鼎盛信和公司……根据《租赁合同》第八条第（四）款及第九条第（一）款的约定：贵司不按照约定支付租金达30日或擅自拆改变动或毁坏房屋主体结构的，朱小波有权单方解除合同并收回房屋，贵司有前述情形之一的，应按月租金的200%向朱小波支付违约金；此外，朱小波还可要求贵司赔偿相应的损失。鉴于上述情况，现朱小波郑重向贵司函告如下：1.解除朱小波与贵司之间的《租赁合同》，该《租赁合同》自本告知函发出之日（以EMS收寄日为准）起第3日解除；2.请贵司在《租赁合同》解除之日腾退707号房屋并交付朱小波；3.请贵司在2016年5月15日之前向委托人支付全部逾欠款项，具体包括：自2016年3月8日至实际腾退房屋之日期间的房屋租金/房屋使用费（暂计至2016年4月30日为14.461万元）；贵司逾期支付租金的违约金16.371万元；贵司应赔偿朱小波的装修损失40万元。……2016年5月13日，鼎盛信和公司通过顺丰速运向张双所在的北京市京都律师事务所邮寄《律师函回复及催告》，内容为：我公司于2016年5月6日收到贵所暨张双律师发出的《关于解除租赁合同并限期支付逾欠款项的律师函》。现对函中提及的相关事宜作如下回复及催告：一、我公司于2016年5月6日收到贵所发来的《律师函》，我公司同意自2016年5月6日解除与朱小波签订的《房屋租赁合同》。朱小波须于2016年5月20日前与我公司办理707号房屋的交接手续。若朱小波未能在前述期间内与我公司办理完房屋交接手续，则我公司将放弃对该房屋的控制权，不再对该房屋进行管理，我公司概不负责该房屋遭受的一切损失（包括但不限于被毁坏、漏水、漏电、失火等）或给第三方造成的侵害，由朱小波自行承担。二、关于要求我公司在《租赁合同》解除之日腾退707号房屋并交付朱小波，我公司不予同意。我公司支付租金后，朱小波及其代理人一直不向我公司提供相应发票，我公司多次联系协商，朱小波及其代理人均避而不见。根据《租赁合同》，因履行该合同而发生的争议，双方当事人首先应协商解决，朱小波及其代理人不积极与我公司协商，而且我公司在2016年5月6日才收到贵所的律师函，腾退房屋需要合理且足够的时间。因此，我公司要求按照本回函第一项的期间完成房屋腾退交接手续。……七、朱小波及其代理人须于2016年5月20日之前返还我公司支付的拆除费用8000元及银行同期存款利息暂为480.22元。经询问，双方均认可《租赁合同》已于2016年5月9日解除。
庭审中，朱小波就其主张的装修损失及装修期的租金损失向本院提交如下证据：1.2016年5月30日，朱小波（余某代）与张某签订的《北京市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》1），约定：朱小波将707号房屋出租给张某用于阳光启航公司（筹备）办公。房屋租赁期自2016年5月30日至2019年5月29日，其中免租期为2个月。第四条租金、押金及装修费用抵扣……（二）鉴于租赁房屋现为毛坯状态，且甲方已于北京中美环艺装饰有限公司（以下简称中美环艺公司）商定租赁房屋装修合同价款为31.2万元，现双方同意：由乙方与中美环艺公司换签合同并支付装修费，但该款项可用于抵扣本合同项下的租金；2.2016年8月14日收据一张，内容为：中美环艺公司收到阳光启航公司支付的工程款312000元。经质证，鼎盛信和公司对证据1的真实性不认可，因为仅为复印件，且合同上显示的签订时间为2016年5月30日，租赁用途用于阳光启航公司（筹备）办公。据此，其公司认为该份合同是伪造的、是不真实的。因阳光启航公司于本合同签订前成立，也不在这里办公，而按照字面意思则是正在筹备成立该公司，因此与事实相悖，是虚假的，无法支撑朱小波的诉讼请求。且据其公司了解，阳光启航公司拒绝配合朱小波制造虚假合同，所以才出现了张某代表阳光启航公司与朱小波签订的此份合同；对证据2的真实性不认可，认为该份收据是阳光启航公司与中美环艺公司之间的往来收据，不能证明与朱小波的关联性，也不能证明其公司依据该份收据承担责任。如果发生损失，应当一并提交装修合同，也不能证明装修的是707号房屋，即便发生，也与其公司无关。工程款与租金的约定是朱小波与案外人之间的约定，与本案无关。
经鼎盛信和公司申请，本院向北京怡兴物业管理有限责任公司（以下简称怡兴物业公司）调查核实，怡兴物业公司向本院出示了一份阳光启航公司于2016年5年30日出具的《承诺书》，内容为：致：北京海欣方舟房地产开发有限公司（以下简称海欣方舟公司）、怡兴物业公司：我司已租/购707号房屋，为维护科技财富中心各单元所有权人的权益并促进管理，我司同意并声明如下：一、确认已详细参阅海欣方舟公司于2002年8月16日制定的《科技财务中心物业管理公约》（以下简称“管理公约”）。二、完全理解并且同意执行管理公约内列明的全部条款（包括但不限于根据管理公约条款支付的管理费、管理费押金、维修基金、租售区装修押金及其它款项）。三、本承诺书在我司签署当日生效。经质证，朱小波认为《承诺书》中的内容与本案无关，从签署时间上来看，与其和张某签订的租赁合同的时间相符，并且签订合同时，是阳光启航公司的法定代表人张某签的，合同上的章是阳光启航公司后来加盖的；鼎盛信和公司认为《承诺书》系伪造的证据，因为《承诺书》的章是阳光启航公司的公章，该公司成立时间为2016年8月31日，但是《承诺书》形成的时间是2016年5月份。从内容来看，该《承诺书》证明阳光启航公司作为房屋使用权人承诺遵守物业管理公约，但不能证明阳光启航公司何时开始装修和使用707号房屋。
经本院要求，朱小波就其核实的《租赁合同》1及《承诺书》的签署情况向本院提交了阳光启航公司于2016年10月19日出具的《情况说明》，内容为：我公司法定代表人于2016年5月30日与朱小波签署了房屋租赁合同，租赁了707号房屋，作为我公司的经营地址。租赁房屋于五月底止六月初进行了装修，2016年7月初正式入驻使用。租赁合同签署当日，即2016年5月30日，我公司根据物业管理公司的要求签署承诺书，鉴于在当时的时点我公司处于筹备阶段，尚未注册成立并取得公章，因此，先行由我公司员工顾某于当日代表我公司签署承诺书，其后在我公司取得公章后，根据物业公司要求在承诺书上补盖了公章。特此说明。经质证，鼎盛信和公司认为现承租人阳光启航公司如作为证人，则需要出庭作证，而非出具书面说明，对《情况说明》的内容不予认可。另查，阳光启航公司的成立日期为2016年8月31日，法定代表人为张某。诉讼中，双方当事人均同意适用简易程序审理。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，朱小波与鼎盛信和公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规规定，故应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定严格履行自身义务。庭审中，朱小波要求确认《租赁合同》于2016年5月9日解除，鼎盛信和公司表示认可，对此本院不持异议。合同解除后，双方理应结清相关费用，现朱小波起诉要求鼎盛信和公司支付拖欠的租金之请求及鼎盛信和公司反诉要求朱小波退还押金之请求，均具有事实及法律依据，本院予以支持。鼎盛信和公司未按照合同约定支付租金的行为已经构成违约，现朱小波起诉要求其公司支付违约金之请求，于法有据，本院予以支持。根据本院查明的事实，鼎盛信和公司在收到朱小波邮寄的《律师函》后进行了回复，并在《律师函回复及催告》中提出了交接房屋的截止期限，即2016年5月20日，本院认为其公司提出的上述期限属于合理期限，但朱小波并未按照上述期限对707号房屋进行交接，由此造成的损失，应由朱小波自行承担。综上，朱小波主张2016年5月10日至2016年5月20日期间的房屋使用费之请求，本院予以支持；对于其主张的超出上述期间的房屋使用费之请求，本院不予支持。鼎盛信和公司虽抗辩称朱小波已于2016年3月自行收回房屋，但未向本院提交证据，且与本院查明的事实不符，故其公司的上述抗辩意见，本院不予采信。朱小波虽就其主张的装修损失向本院提交了证据，但经审查，本院认为根据合同的相对性，其提交的证据与主张不具有相关性，且拆除707号房屋原有装修系双方合意的结果，现朱小波起诉要求装修损失之请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。朱小波起诉要求鼎盛信和公司赔偿装修期的租金损失之请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
本案中，朱小波并无迟延退还押金的主观故意，且双方并未就此约定相关违约责任，现鼎盛信和公司反诉要求朱小波支付押金利息之请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。根据本院查明的事实，合同履行中，朱小波未按照合同约定向鼎盛信和公司提供租赁发票，已经构成违约，现鼎盛信和公司反诉要求朱小波提供租赁发票及支付违约金之请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。诉讼中，双方就违约金的计算标准产生争议，朱小波认为鼎盛信和公司计算违约金的标准过高，请求法院予以酌减。而鼎盛信和公司未就朱小波的上述违约行为给其公司造成的损失提交证据。综上，本院就鼎盛信和公司主张的违约金数额酌情判定。鉴于鼎盛信和公司支付拆除费用系自愿行为，且确实发生了拆除行为，现其公司反诉要求退还拆除费用之请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，判决如下：
一、确认朱小波与鼎盛信和（北京）投资管理有限公司于2015年9月1日签订的《北京市房租租赁合同》于2016年5月9日解除；
二、鼎盛信和（北京）投资管理有限公司于本判决生效后七日内向朱小波支付2016年3月8日至2016年5月9日期间的房屋租金及2016年5月10日至5月20日期间的房屋使用费199180.5元、违约金163710元，合计362890.5元；
三、朱小波于本判决生效后七日内退还鼎盛信和（北京）投资管理有限公司押金81855元；
四、朱小波于本判决生效后七日内向鼎盛信和（北京）投资管理有限公司开具327420元房屋租金发票；
五、朱小波于本判决生效后七日内向鼎盛信和（北京）投资管理有限公司支付违约金81855元；
六、驳回朱小波的其他诉讼请求；
七、驳回鼎盛信和（北京）投资管理有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5946元，由朱小波负担2574元，已交纳，由鼎盛信和（北京）投资管理有限公司负担3372元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费6312元，由鼎盛信和（北京）投资管理有限公司负担4525元，已交纳，由朱小波负担1787元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
代理审判员 刘宝平
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 蔡云飞