广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第2724号
上诉人（原审被告）：温州市玖玖旅馆管理有限公司。
法定代表人：李欢，董事长。
委托代理人：甘永辉，广东金卓越（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王芩。
委托代理人：符中建，男，汉族，1958年12月10日出生，系公民代理。
上诉人温州市玖玖旅馆管理有限公司与被上诉人王芩因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第303号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年3月12日，王芩、温州市玖玖旅馆管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定王芩将深圳市龙岗区XX街道XXX社区XX路468号四层、五层整层及一楼大厅局部（总面积约1470平方米）出租给温州市玖玖旅馆管理有限公司经营旅馆使用，租赁期自2011年7月1日起至2019年6月30日止。
王芩、温州市玖玖旅馆管理有限公司在《房屋租赁合同》第四条中约定，2011年7月1日至2013年6月30日每季度租金为114660元，从第3年开始租金每两年每平方米递增5元，温州市玖玖旅馆管理有限公司须在2011年3月20日前将首期6个月（2011年7月1日至2011年12月31日）租金229320元支付给王芩；自2012年1月1日起，租金每3个月支付一次，以先付后用为原则，租金到期日为每年的12月30日、3月30日、6月30日、9月30日；王芩在每期租金到期之日前十天向温州市玖玖旅馆管理有限公司出具税务局房屋租赁发票，温州市玖玖旅馆管理有限公司收到房屋租赁发票后五个工作日内向王芩支付该期房租；温州市玖玖旅馆管理有限公司逾期支付，每逾期一日按逾期金额的0.1%计违约金，逾期三十天仍未支付，则王芩有权单方解除本合同，并向温州市玖玖旅馆管理有限公司追究违约责任；如因王芩逾期提供税务局房屋租赁发票，造成温州市玖玖旅馆管理有限公司延期支付房租，温州市玖玖旅馆管理有限公司无需支付违约金，王芩无权向温州市玖玖旅馆管理有限公司追究违约责任。
《房屋租赁合同》第五条约定，自合同签署之日起至2011年3月20日期间，温州市玖玖旅馆管理有限公司向王芩支付租房定金75000元整；租赁关系终止，在温州市玖玖旅馆管理有限公司付清所有费用情况下，王芩当即无息归还温州市玖玖旅馆管理有限公司上述保证金75000元。
《房屋租赁合同》第六条6-9项约定，王芩保证温州市玖玖旅馆管理有限公司的消防系统能免费接入该房屋的总消防系统……王芩保证该房屋的总消防系统处理“符合消防部门规定的正常使用状态”，在温州市玖玖旅馆管理有限公司向消防部门申报时和验收时，若由于总消防系统处于非正常使用状态而影响温州市玖玖旅馆管理有限公司的消防报批或验收通过，则王芩免收温州市玖玖旅馆管理有限公司该影响期间的租金。
《房屋租赁合同》第六条6-10项约定，王芩承诺该房屋现有的两个安全楼梯及通道保持畅通，任何单位或个人不得占用堵塞或关闭等。
《房屋租赁合同》签订后，王芩将涉案租赁物交付给温州市玖玖旅馆管理有限公司，温州市玖玖旅馆管理有限公司向王芩支付了首期租金229320元（2011年7月1日至2011年12月31日的租金）并着手对租赁物进行装修。
2011年10月27日，深圳市公安局龙岗分局消防监督管理大队向温州市玖玖旅馆管理有限公司出具深公龙消验查（2011）第0256号《建设工程消防验收违法通知书》，通知内容为：深圳市公安局龙岗分局消防监督管理大队对温州市玖玖旅馆管理有限公司报送的玖玖旅馆深圳龙岗区XXX店装修工程（工程地址：龙岗区XX街道XXX社区XX路XX段468号，一栋6层建筑，建筑18.6米，建筑面积3000平方米，现装修第2-5层，装修面积1470平方米，使用性质为旅馆）进行了竣工验收消防备案检查，评定该工程竣工验收消防备案检查不合格，主要存在以下问题：1、资料审查不合格，竣工图纸与现场不相符；2、二层楼梯应设封闭楼梯间［依据《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）第5.3.5条］；温州市玖玖旅馆管理有限公司收到本通知书后，应立即停止使用该工程，组织整改后向该大队申请复查，未经复查合格，该工程不得投入使用；如不服该意见，可以在收到本通知书之日起六十日内向深圳市公安局龙岗分局或龙岗区人民政府申请行政复议，或者在三个月内依法向龙岗区人民法院提起行政诉讼。
后温州市玖玖旅馆管理有限公司对涉案租赁物的装修工程一直未能通过消防验收，旅馆未能开业，温州市玖玖旅馆管理有限公司除首期租金外没有再向王芩支付任何租金，但温州市玖玖旅馆管理有限公司一直占有控制涉案租赁物。
另查，涉案租赁物所在的深圳市龙岗区XX街道XX社区XX路468号楼为一联建综合楼，办理了七份房产证，七份房产证登记权利人分别为黄X能、黄X满、黄X良、谢X坛、黄X领、林X和王芩（房产证号分别为深房地字第10XX44、10××47、10XX43、10××46、10XX99、10××69、10XXX88号），该联建综合楼房产证登记为五层，实际建设六层。
2004年3月2日，深圳市中级人民法院作出（2002）深中法执字第21-422号民事裁定书，其中一项裁定内容为：黄X能、黄X满、黄X良、谢X坛、黄X领、林X分别位于XX街道XX社区XXXX号宗地上住宅2号、3号、4号、5号、6号、XXXX号宗地上住宅六栋房产（房产证号：深房地字第10XX44、10××47、10XX43、10××46、10XX99、10××69号）归王芩所有；过户手续由王芩和黄X能、黄X满、黄X良、谢X坛、黄X领、林X自行到国土部门办理，过户费用等由王芩承担。王芩承认至今仍未办理房产过户手续。王芩、温州市玖玖旅馆管理有限公司在《房屋租赁合同》中亦注明本案涉案租赁房屋的原产权人分别为黄X能、黄X满、黄X良、谢X坛、黄X领、林X、王芩，王芩出具深圳市中级人民法院《民事裁定书》作为权利凭证，双方并以该《民事裁定书》作为《房屋租赁合同》附件。
再查，温州市玖玖旅馆管理有限公司主张因深圳市龙岗区XX街道XX社区XX路468号联建综合楼第六层为违法加建，该楼房主体消防不合格，导致温州市玖玖旅馆管理有限公司对涉案租赁物的装修工程无法通过消防验收，温州市玖玖旅馆管理有限公司认为其可因此拒绝支付租金。温州市玖玖旅馆管理有限公司对其主张提交了深公龙消验查（2011）第0256号《建设工程消防验收违法通知书》、《工程联系函》、《协议书》作为证据，其中《工程联系函》为深圳市永利实业发展有限公司出具，温州市玖玖旅馆管理有限公司主张前述公司系涉案租赁物二次消防工程施工方，王芩对证据真实性不认可；王芩认为《协议书》是王芩协助温州市玖玖旅馆管理有限公司二次消防验收签订的协议，与本案关联性不大。
为查明事实，原审法院向深圳市公安局龙岗分局消防监督管理大队发函核实涉案租赁物的主体消防验收情况。2013年9月5日，深圳市公安局龙岗分局消防监督管理大队作出如下书面回复：1、深圳市龙岗区XX街道XX社区XX路468号联建综合楼主体工程于2009年6月8日进行了网上建设工程消防设计备案，于2009年6月27日进行了网上建设工程竣工验收消防备案，均未被确定为抽查对象，其备案手续合乎相关规定；依据《中华人民共和国公安部令》第119号令相关规定，函件所述租赁物主体不是必须进行消防验收的建筑物，该大队未对涉案租赁物主体消防进行验收；2、依据《中华人民共和国公安部令》第119号令第十四条，涉案建筑主体不需要进行主体消防验收。
又查，原审法院于2013年6月13日立案受理温州市玖玖旅馆管理有限公司起诉王芩房屋租赁合同纠纷一案［案号：（2013）深龙法布民初字第1391号，温州市玖玖旅馆管理有限公司诉讼请求为解除涉案《房屋租赁合同》以及要求王芩向其赔偿损失］，双方在该案2013年8月21日庭审过程中均表示同意解除涉案《房屋租赁合同》。
王芩向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除王芩与温州市玖玖旅馆管理有限公司于2011年3月12日签订的《房屋租赁合同》；2、温州市玖玖旅馆管理有限公司向王芩支付租金687960元（114660元＊6季度，自2012年1月1日至2013年6月30日）；3、温州市玖玖旅馆管理有限公司向王芩支付违约金154791元；4、温州市玖玖旅馆管理有限公司承担本案一切诉讼费用。
原审法院认为，王芩、温州市玖玖旅馆管理有限公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格履行。本案争议焦点为：涉案的深圳市龙岗区XX街道XX社区XX路468号联建综合楼主体消防是否不合格而导致温州市玖玖旅馆管理有限公司对涉案租赁物的装修工程无法通过消防验收。对此，原审法院认为：1、深圳市公安局龙岗分局消防监督管理大队向原审法院复函称涉案综合楼不需要进行主体消防验收，并未认为涉案联建楼主体消防不合格；2、温州市玖玖旅馆管理有限公司对涉案租赁物的装修工程无法通过消防验收的原因直接反映在《建设工程消防验收违法通知书》（深公龙消验查（2011）第0256号）中，而《建设工程消防验收违法通知书》指出是温州市玖玖旅馆管理有限公司装修工程资料等原因导致消防验收不合格，并未指出是涉案联建楼主体消防不合格而导致，并且温州市玖玖旅馆管理有限公司如不服《建设工程消防验收违法通知书》亦可通过复议或行政诉讼途径解决；3、温州市玖玖旅馆管理有限公司提交的《协议书》无法直接证明涉案联建楼主体消防不合格，而《工程联系函》没有证据佐证其真实性。综上，温州市玖玖旅馆管理有限公司没有充分证据证明涉案联建综合楼第六层违法加建、主体消防不合格而导致温州市玖玖旅馆管理有限公司对涉案租赁物的装修工程无法通过消防验收，原审法院对温州市玖玖旅馆管理有限公司该主张不予认可。故原审法院认定，王芩已依约将涉案租赁物交付温州市玖玖旅馆管理有限公司，但温州市玖玖旅馆管理有限公司至今未付2012年1月1日至2013年6月30日的租金，已构成违约，温州市玖玖旅馆管理有限公司应向王芩交纳2012年1月1日至2013年6月30日的租金687960元（114660＊6）。由于王芩、温州市玖玖旅馆管理有限公司于2013年8月21日在（2013）深龙法布民初字第1391号案件庭审过程中均表示同意解除涉案《房屋租赁合同》，该合同因双方协商一致而解除，符合法律规定，故原审法院确认王芩、温州市玖玖旅馆管理有限公司于2011年3月12日签订的《房屋租赁合同》于2013年8月21日解除。
《房屋租赁合同》第四条约定温州市玖玖旅馆管理有限公司在收到王芩出具的税务局房屋租赁发票后五个工作日内向王芩支付房租，如因王芩逾期提供税务局房屋租赁发票造成温州市玖玖旅馆管理有限公司延期支付房屋，温州市玖玖旅馆管理有限公司无需支付违约金；本案中王芩无法提交证据证明其已向温州市玖玖旅馆管理有限公司出具了税务局房屋租赁发票，王芩要求温州市玖玖旅馆管理有限公司支付违约金依据不足，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认王芩、温州市玖玖旅馆管理有限公司于2011年3月12日签订的《房屋租赁合同》于2013年8月21日解除；二、温州市玖玖旅馆管理有限公司于本判决生效之日起十日内向王芩支付租金687960元；三、驳回王芩的其他诉讼请求。如温州市玖玖旅馆管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6114元，由温州市玖玖旅馆管理有限公司承担。
上诉人温州市玖玖旅馆管理有限公司不服原审判决，向原审法院提起上诉，请求：一、请求法院依法撤销（2013）深龙法民三初字第303号《民事判决书》第二、第三项判决；二、两审诉讼费用全部由王芩承担。
上诉事实与理由为：2011年03月12日，温州市玖玖旅馆管理有限公司与王芩签订了《房屋租赁合同》（下称“合同”），合同约定，王芩将位于深圳市龙岗区XX街道XX社区XX468号的物业（总面积约1470平米）出租给温州市玖玖旅馆管理有限公司经营使用，租期自2011年07月01日至2019年06月30日止。同时，合同第2-2、2-3条约定，温州市玖玖旅馆管理有限公司租赁房屋作为经营旅馆使用，并且在租赁期内，不改变约定的旅馆使用用途。合同第1-2、2-1条约定，王芩保证向温州市玖玖旅馆管理有限公司提供的资料完全可以用于旅馆业的经营报批。最后，合同第10-2条还约定：如果王芩交付的房屋不符合合同约定，致使温州市玖玖旅馆管理有限公司不能实现合同目的的，温州市玖玖旅馆管理有限公司有权利解除合同，并向违约方主张60万元违约金；给守约方造成损失的，还应赔偿守约方因此造成的所有损失。合同生效后，温州市玖玖旅馆管理有限公司公司积极履约，支付了履约保证金和首期租金，并对租赁房屋进行装修。装修竣工、报备消防验收时由于王芩在五层楼房的基础上，违章加建第六层，导致王芩报备的五层建筑与实际六层建筑不符，更累及温州市玖玖旅馆管理有限公司的二次消防报验无法通过。但-审法院在庭审中无视上述事实，错误地适用法律，将违章建筑认定为合法建筑，更置温州市玖玖旅馆管理有限公司的巨大经济损失于不顾，罔顾事实，恣意裁判，迎合王芩的不当诉求；因此，温州市玖玖旅馆管理有限公司认为该判决事实不清，证据不足，适用法律错误。
一、原审判决认定事实存在错误，将王芩私自加盖的违章建筑认定为合法建筑，并刻意回避王芩的“在先违约”给温州市玖玖旅馆管理有限公司造成的巨大损失。根据温州市玖玖旅馆管理有限公司向一审法庭提交的第1号证据--《深圳市公安局龙岗分局消防监督管理大队建设工程消防验收违法通知书》（深公龙消验查（2011）第0256号），深圳龙岗消防监督管理大队对涉案房屋进行了现场验收，发现如下两方面问题：（1）现场温州市玖玖旅馆管理有限公司租赁王芩的房屋为一幢六层建筑，与王芩向深圳龙岗消防监督管理大队报备的五层建筑不符（见王芩证据6）；（2）王芩出租给案外人的第二层房屋，楼梯没有设置封闭楼梯间（即逃生通道），与《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）不符。故深圳龙岗消防监督管理大队责令温州市玖玖旅馆管理有限公司立即停止施工，组织整改后再行申请复查。鉴于上述问题均系王芩所为，上述问题的客观存在也系无可争辩的事实，因此，温州市玖玖旅馆管理有限公司认为无须申请行政复议，或者提起行政诉讼，一审法院不应当以此荒唐之借口来迎合王芩的怪诞要求。并且，温州市玖玖旅馆管理有限公司针对王芩违章加建六层至通往楼顶的消防通道被堵塞，以及二楼出租给一会所，至消防楼梯没有封闭之事实，曾经于2012年07月12日委托上海成通律师事务所发函给王芩和其丈夫黄X桦，要求其就龙岗消防监督管理大队《深圳市公安局龙岗分局消防监督管理大队建设工程消防验收违法通知书》（深公龙消验查（2011）第0256号）所列问题及时予以整改。王芩虽经努力，但时至今日，也没有就上述通知书中列明的问题整改到位。一审法院无视上述事实，没有要求王芩对违法加建的第六层出具相关的合法手续，而是在《民事判决书》中片面地认为，“温州市玖玖旅馆管理有限公司没有充分证据证明涉案联建综合楼第六层违法加建、主体消防不合格而导致温州市玖玖旅馆管理有限公司对涉案租赁物的装修工程无法通过消防验收，原审法院对温州市玖玖旅馆管理有限公司主张不予认可。”
二、一审法院审理过程中，适用法律错误，导致其作出错误的认定和判决，严重地损害了温州市玖玖旅馆管理有限公司的合法权益。一审法院审理过程中，为求证涉案房屋是否是违章建筑、是否“竣工图纸与现场不符”，曾经于庭审后向深圳市公安局龙岗分局消防监督管理大队发函求证。2013年09月05日龙岗消防监督管理大队复函一审法院，“函件所述租赁物主体不是必须进行消防验收的建筑物，我大队未对函件所述租赁物主体消防进行验收”。对同一幢建筑物，深圳龙岗消防监督管理大队分别于2011年10月27日和2013年09月05日做出了两份结论认定。第-份结论认为五层竣工图纸与现场六层建筑物不相符合。因此，责令温州市玖玖旅馆管理有限公司的二次消防施工必须整改后再行申报；第二份结论又回避了对该建筑物消防验收的认定。无论如何，一审法院也不可能得出涉案建筑物为合法建筑的结论。因为，判令涉案房产加盖第六层是否合法的依据是建筑法律法规，有权认定部门是政府建设管理部门。一审法院发函至龙岗消防监督管理部门寻求王芩房屋是否系“违建”，当属征询部门错误。对此，温州市玖玖旅馆管理有限公司在书面质证意见中明确强调了上述观点。但一审法院置若罔闻，对此视而不见，既不采信，也不在判决中说明原因和理由，如此闪烁其词、含混不清的事实认定和判决，无法说服当事人，无法让公众信服，更无法体现出法律的公平和公正。
综上所述，一审法院在没有查清事实的情况下，对深圳龙岗公安消防大队的复函作出了想当然的错误解读，从而支持了王芩的不当请求，对温州市玖玖旅馆管理有限公司的合法权益构成了损害。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二条之规定，人民法院应当查明事实、分清是非，正确适用法律，及时审理民事案件，保护当事人的合法权益。有鉴于此，一审法院在事实不清、责任不明的情况下，错误地适用法律，草率地作出（2013）深龙法民三初字第303号民事判决书，对温州市玖玖旅馆管理有限公司的合法权益造成损害。故温州市玖玖旅馆管理有限公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条之规定，特向贵院提起上诉，希望贵院能够重新查明案件事实，在甄别是非的基础上，依法撤销一审判决中第二项、第三项决定，不予支持，以维护温州市玖玖旅馆管理有限公司的合法权益、维护法律的公平公正和国家司法的权威与尊严。
被上诉人王芩答辩称：一、王芩没有违反双方签订的《房屋租赁合同》的任何一个条款；二、温州市玖玖旅馆管理有限公司认为王芩的建筑房屋实际是六层的情况，这是在双方签订合同之前，经过几个月的考察已经了解得很清楚，且王芩也曾经口头向温州市玖玖旅馆管理有限公司陈述过情况，双方在都清楚的情况下才签订的合同，温州市玖玖旅馆管理有限公司今天补充陈述的事实在一审的时候已经审理过，但是一审法院没有将此事写在判决书里面是因为第六层建筑物的问题根本不是双方签订《房屋租赁合同》的条款，也没有将此作为本合同的约定，温州市玖玖旅馆管理有限公司提出第六层构成其不履行合同的条款，我方认为这是案外条款，根本与本案无关。王芩保留其一审陈述意见。
本院经审理查明，双方当事人对原审所查事实没有异议，本院予以确认。
本院另查明：因消防验收不合格，玖玖旅馆深圳龙岗区XX店并未实际营业。温州市玖玖旅馆管理有限公司亦未将涉案房产返还王芩。涉案房产处于空置状态。
原审法院于2013年6月13日立案受理温州市玖玖旅馆管理有限公司起诉王芩房屋租赁合同纠纷一案［案号：（2013）深龙法布民初字第1391号］，温州市玖玖旅馆管理有限公司诉请解除涉案《房屋租赁合同》并要求王芩向其赔偿损失。该案起诉状于2013年8月2日送达王芩。原审法院做出（2013）深龙法布民初字第1391号民事判决：一、确认温州市玖玖旅馆管理有限公司与王芩2011年3月23日签订的涉案《房屋租赁合同》于2013年8月21日解除；二、温州市玖玖旅馆管理有限公司于判决生效后30日内自行取走所承租涉案房屋内的可移动物品（如家具、电视机、电脑等），并可拆卸不影响房屋内固定设施、设备使用功能的空调、交换机、热水器等，如影响美观，应负责修复；三、驳回温州市玖玖旅馆管理有限公司要求王芩赔偿其投入租赁房屋的费用1711920.82元、可得利益损失239519.38元和律师费51324.28元的诉讼请求；四、驳回温州市玖玖旅馆管理有限公司要求王芩支付违约金60万元的诉讼请求；五、驳回温州市玖玖旅馆管理有限公司要求王芩退还已交租金及押金304320元的诉讼请求。温州市玖玖旅馆管理有限公司对上述判决不服，上诉至本院。本院依法做出（2013）深中法房终字第2762号民事裁定：撤销原审判决，发回原审法院重新审理。
本案二审期间，本院于2014年3月7日向深圳市公安局龙岗分局消防监督管理大队发函调查以下问题：深公龙消验查（2011）第0256号《建设工程消防验收违法通知书》评定玖玖旅馆深圳龙岗区XX店装修工程竣工验收消防备案检查不合格，存在“资料审查不合格，竣工图纸与现场不相符”的问题，该问题具体所指为何？
深圳市公安局龙岗分局消防监督管理大队于2014年6月下旬向本院函复如下：该建筑为六栋联建建筑物，每栋建筑房产证层数均为五层半，该建筑于2009年6月8日和2009年6月27日在网上进行设计及验收备案，备案结果为未抽中，备案号分别为：440000WSJ09000XXXX、440000WYS09001XXXX。备案中显示该连体建筑为5层。我单位工作人员到现场发现建筑为6层，东侧局部约100平方米为五层，按照深圳经济特区技术规范《房屋建筑面积测绘技术规范》（SZJG／T22-2006）的标准，该建筑定性为6层建筑，故我单位在下发的《建设工程消防验收违法通知书》“深公龙消验查（2011）第0256号”中将层数表述为“一栋6层建筑”，不合格的内容“资料审查不合格，竣工图纸与现场不相符”实为现场与备案、房产证表述的层数不相符。
本院认为，王芩与温州市玖玖旅馆管理有限公司于2011年3月12日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应全面适当地履行各自的合同义务。
本案的争议焦点为：温州市玖玖旅馆管理有限公司的装修工程不能通过消防验收以致不能正常营业，租赁合同无法顺利履行，其责任在于承租人还是出租人？
根据深公龙消验查（2011）第0256号《建设工程消防验收违法通知书》，涉案房产装修工程竣工验收消防备案检查不合格，存在两个问题：一、资料审查不合格，竣工图纸与现场不相符；二、二层楼梯应设封闭楼梯间。
关于第一个问题，根据上述深圳市公安局龙岗分局消防监督管理大队向本院的复函，责任在于王芩提供的建筑物本身与备案、房产证表述的层数不符，即涉案房产主体消防不合格；关于第二个问题，由于温州市玖玖旅馆管理有限公司承租的房产为该建筑物的四、五层及一楼大厅局部，不包含二层空间，故涉案房产消防验收不合格的责任不在于温州市玖玖旅馆管理有限公司。
综合上述分析，本院确认温州市玖玖旅馆管理有限公司的装修工程不能通过消防验收以致不能正常营业、无法实现合同根本目的的原因在于出租人王芩未能提供具有适租性的标的物，王芩构成根本违约。温州市玖玖旅馆管理有限公司有权据此解除租赁合同。已查温州市玖玖旅馆管理有限公司另案请求解除合同的起诉状于2013年8月2日送达王芩，本院确认涉案租赁合同于2013年8月2日解除。
由于王芩构成根本违约，且《房屋租赁合同》第六条6-9项约定，王芩保证温州市玖玖旅馆管理有限公司的消防系统能免费接入该房屋的总消防系统……王芩保证该房屋的总消防系统处理符合消防部门规定的正常使用状态，在温州市玖玖旅馆管理有限公司向消防部门申报时和验收时，若由于总消防系统处于非正常使用状态而影响温州市玖玖旅馆管理有限公司的消防报批或验收通过，则王芩免收温州市玖玖旅馆管理有限公司该影响期间的租金。故对王芩关于温州市玖玖旅馆管理有限公司支付欠缴租金的诉求，本院不予支持。
另，涉案房产自2011年10月27日即已收到消防验收不合格的通知，温州市玖玖旅馆管理有限公司与王芩应当及时协商消防整改以继续履行合同或及时解除租赁合同以避免造成空置损失。但直至2013年8月2日涉案租赁合同解除，期间近两年时间涉案房产既未实际经营，亦未及时解除租赁合同，造成空置损失。温州市玖玖旅馆管理有限公司与王芩均对此均有过错。为避免讼累，本院依照公平原则及诚实信用原则确认双方当事人就涉案房产的空置损失按照各自的过错程度分担相应责任。空置损失的数额比照双方约定的季度租金114660元计算，即38220元／月。综合考虑租赁合同双方的过错程度，本院酌定给予温州市玖玖旅馆管理有限公司3个月的合理异议期，即温州市玖玖旅馆管理有限公司对自2011年10月27日至2012年1月31日的空置损失免责；自2012年2月1日至2013年8月2日共计18个月的空置损失，由温州市玖玖旅馆管理有限公司与王芩各自承担50%的责任。温州市玖玖旅馆管理有限公司应当就此向王芩支付涉案房产9个月的空置损失费合计人民币343980元。
综上，上诉人温州市玖玖旅馆管理有限公司的上诉理由成立，本院依法予以采信。原审判决查明事实不清，实体处理不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第303号民事判决第二、三项；
二、变更深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第303号民事判决第一项为：确认上诉人温州市玖玖旅馆管理有限公司与被上诉人王芩于2011年3月12日签订的《房屋租赁合同》于2013年8月2日解除；
三、上诉人温州市玖玖旅馆管理有限公司自本判决生效之日起十日内向被上诉人王芩支付涉案房产的空置损失费人民币343980元；
四、驳回被上诉人王芩的其他诉讼请求。
本案一、二审案件受理费合计人民币18342元由被上诉人王芩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一四年九月十六日
书 记 员 李开宇（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。