吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉中民一终字第625号
上诉人（原审被告）：李跃军，住吉林省吉林市。
被上诉人（原审原告）：吉林市寓龙房产物业服务有限公司，住所吉林市昌邑区松江东路99号。
法定代表人：钟宪臣，该公司董事长。
委托代理人：张斌。
上诉人李跃军因物业服务合同纠纷一案，不服吉林市丰满区人民法院（2014）丰民一初字第195号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李跃军，被上诉人吉林市寓龙房产物业服务有限公司（以下简称寓龙物业）的法定代表人钟宪臣及其委托代理人张斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
寓龙物业在原审时诉称：2011年1月原告与被告所在小区的业主委员会签订了物业服务合同。合同约定，由原告为被告所居住小区提供物业服务，小区业主向原告交纳物业服务费。被告住宅建筑面积123.73平方米，合同约定物业服务费为每月每平方米0.5元，即被告每月应向原告交纳物业服务费61.9元。自2011年1月1日至2013年12月31日，被告未向原告交纳过物业服务费，经多次催缴被告仍不履行缴费义务。被告的违约行为不仅给原告造成了经济损失，也给小区其他业主造成不应有的损失。故请求法院判令：一、被告立即给付原告物业服务费2228.4元及滞纳金2441.85元；二、诉讼费用由被告负担。
李跃军在原审时辩称：欠缴物业服务费是有原因的。1、原告收费期限错误。2011年4月26日左右，有一位自称是新来物业公司保安队长的男人向业主征求封闭防火道小门的意见，我们不同意，29日小门封死。这证明了物业公司刚来。2013年2月22日原告弃管小区一个多月。综上，说明原告至少有五个月没有为小区提供服务。2、2011年小区做暖房子工程，我家的两套窗户防盗护栏被拆下，为了防止护栏丢失，特将两个护栏系在一起，并绑在小树上，后被物业公司工作人员偷走的。2012年9月我在楼上看见物业公司用小铲车车兜装饺子馆拆下的带电动机的引风机，同时发现饺子馆的厚钢板大油箱也不见了。物业公司还将饺子馆的物品拿走，餐桌餐椅现在原告办公室。3、原告不履行合同义务。单元防盗门门锁损坏、楼道灯损坏，向物业公司多次反映，直到物业公司撤离也没有修好。3年来物业公司一次也没有清淘过化粪池。下水管道堵塞后，找到物业公司，物业公司让业主出资请疏通队疏通。小区业主要求物业公司安装路灯，安装后3年来只是亮过几次，坏了也无人修理。冬季清雪不及时、不彻底。院内卫生打扫不彻底，楼道基本不到扫。4、物业公司工作人员说话蛮横、做事霸道。5、原告撤离时私自拆走了两套遥控电动门，其中有一套是前物业公司遗留的。
原判决认定：被告李跃军系吉林市丰满区玉隆小区5号楼业主。2011年1月，原告与被告所在小区的业主委员会签订了《物业服务合同》。合同约定，由原告为被告所居住小区提供物业服务，期限3年（2011年1月1日至2013年12月31日），小区业主向原告交纳物业服务费，收费标准为每月每平方米0.5元，2011年物业服务费应于当年12月31日前交纳，逾期不交者从逾期之日起按欠费金额的日千分之三交纳滞纳金。被告住宅建筑面积123.73平方米，被告自2011年1月至2013年12月止未向原告交纳过物业管理费。经原告催缴，至今未付。合同到期后，原告已于2014年年初撤离该小区。2013年春节后，因大部分业主未缴纳物业服务费，原告对玉隆小区暂停服务一个月。
原判决认为：原告寓龙公司与被告李跃军所居住的玉隆小区业主委员会签订的物业管理服务合同合法有效，业委会代表全体业主所签订的物业服务合同效力及于小区内各业主。根据合同权利义务的相对性原则，被告在享有接受物业服务权利的同时即负有交纳物业费用的义务。发生问题时，业主与物业公司应及时沟通解决，业主亦可向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉。而业主拒交物业费的违约行为则会导致物业公司资金不畅，给物业服务增加难度，造成物业服务恶性循环的情形。被告辩称原告未能尽到物业服务的义务，本院认为，通过被告所举证据无法认定原告为玉隆小区提供的物业服务存在瑕疵。故对原告诉请的合理部分应予支持。因原告在服务期间内曾暂停服务一个月，故该月物业服务费应予扣除。即被告应向原告缴纳35个月的物业服务费0.5×123.73×35＝2165.3元。关于原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求，不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第三十五条、四十二条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出判决。
原判决主文：一、被告李跃军向原告吉林市寓龙房产物业服务有限公司交纳2011年1月1日至2013年12月31日期间物业服务费2165.3元，于本判决生效后10日内付清；二、驳回原告吉林市寓龙房产物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李跃军负担。
原审判决后，上诉人李跃军不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判，诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由为：1.原判决认定事实不清。物业合同的签定没有经过业主大会讨论通过；2.2011年6月至8月小区做外墙保温时，我家两套窗户铁护栏被物业服务人员偷走。2014年被上诉人撤离小区时拆走了本属于小区全体业主所有的电动门及配套设备；3.原判决认为被上诉人为玉隆小区的物业服务不存在瑕疵是错误的。2013年春节前夕被上诉人弃管小区一个月，小区路灯常年不亮，我单元防盗门锁坏了，被上诉人迟迟不给维修。被上诉人没有按合同约定做到日常服务和维修。冬季积雪无人打扫，化粪池常年不清掏，无保巡逻。
被上诉人寓龙物业答辩认为：原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
在二审庭审过程中，上诉人李跃军向本院提交新证据两份，证据1：江城晚报1份，用以证明报纸刊登的文章与本案有关。2011年1月1日物业公司并没有进入小区。证据2：玉隆小区业主对寓龙房产物业公司违法签订合同不提供物业服务等问题的证实材料，用以证明有110名业主证明被上诉人物业服务不到位，没有提供必要的服务。被上诉人寓龙物业质证认为：证据1可以证明被上诉人在签订合同前就对小区进行了服务，也可以证明朱秀珍是业主委员会主任。此证据不能证明上诉人证实的进入小区的问题。进入小区的时间应当以合同为准，不应以报道为准。证据2上诉人与被上诉人诉讼之前就其他的案件已由丰满区人民法院生效判决认定合同有效，所以110名业主证明合同违法不能成立。不提供服务不属实，首先证人应当出庭作证，而且这些业主没有相关的身份证明、房产证明，不能证明是本小区的居民。所以此证据不应采纳。本院认为，上诉人提供的江城晚报1份具有真实性，因报纸的报道有滞后性，故不能证明物业公司进入小区的时间，进行小区进行物业服务的时间应以双方签订的物业服务合同为准。上诉人提供的110名业主的证实材料，因110名业主与本案的审理结果有直接利害关系，其证言缺少客观真实性，不能单独作为认定案件事实的依据，故不应采信。
被上诉人寓龙物业在二审审理过程中提供证明1份，用以证明从2011年至2013年物业对小区化粪池每年进行了清掏。上诉人李跃军质证有异议，此证据是今年出具的，是后补的，被上诉人应当出示当年清掏时支付费用的发票。本院认为，该证据有单位公章，证明人签字，符合证据的客观形式，上诉人的质证理由不成立，该证据应予采信。
根据现有证据，本院审理查明的事实与原审判决认定的事实无异。
本院认为：一、在已经发生法律效力的吉林市丰满区人民法院（2013）吉丰民一初字第388号民事判决中，认定寓龙公司与李跃军所居住的玉隆小区业主委员会签订的物业管理服务合同合法有效，业委会代表全体业主所签订的物业服务合同效力及于小区内各业主。上诉人主张物业服务合同无效无事实及法律依据，本院不予支持。二、上诉人主张自家窗户铁护栏被物业服务人员偷走，不属于民事案件的受理范围，本院不予审理；上诉人主张被上诉人撤离时拆走了本属于全体业主所有的电动门及配套设备，该主张不属于物业服务合同纠纷的审理范围，上诉人可另行告诉。三、上诉人主张寓龙公司未能尽到物业服务的义务，但上诉人所举证据无法认定寓龙公司为玉隆小区提供的物业服务存在瑕疵。综上，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李跃军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵春梅
审 判 员 潘军宁
代理审判员 张 蕾
二〇一四年十月二十七日
书 记 员 程美俊