黑龙江省肇源县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）源民初字第447号
原告贾淑芝，身份号码×××，女，1968年2月10日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。
原告孙海民，身份号码×××，男，1963年2月23日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。
被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司。住所地，肇源县第七建筑工程公司二楼。
法定代表人李义，该公司经理。
委托代理人徐修玉，身份号码×××，男，1952年6月5日出生，汉族，该公司工作人员，住黑龙江省肇源县。
被告丁广臣，身份号码×××，男，1958年3月27日出生，汉族，个体，住黑龙江省肇源县。
被告于文静，身份号码×××，女，1973年4月1日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。
被告李庆华，身份号码×××，男，1971年11月17日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。
原告贾淑芝、孙海民与被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司（以下简称鑫源公司）、丁广臣、于文静、李庆华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月1日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，原告贾淑芝、孙海民、被告鑫源公司的委托代理人徐修玉、丁广臣、李庆华到庭参加诉讼。被告于文静经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。现已审理终结。
原告诉称，二原告系夫妻关系，2009年12月15日二原告与被告鑫源公司签订商品房买卖合同，鑫源公司将其开发的旺民小区1单元602室楼房出卖给二原告，价款12万元。2009年12月16日二原告付清房款，被告交付房屋，现二原告已居住5年之久，但至今未办理产权证。鑫源公司在原告不知情的情况下将该房卖给丁广臣，并将房照办到丁广臣名下，后丁广臣用该房照在于文静、李庆华处抵押借款，其行为损害了原告的合法利益。现要求确认原告被告鑫源公司签订的商品房买卖合同合法有效，旺民小区1单元602室楼房归原告所有；确认第一被告与第二被告签订的旺民小区1单元602室楼房买卖合同无效；确认第二被告与第三被告签订的抵押合同无效；要求三被告为二原告办理产权手续；被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告将第三项诉讼请求变更为确认第二被告与第三被告、第四被告签订的抵押合同无效；第四项诉讼请求变更为要求四被告为二原告办理产权手续。
被告鑫源公司辩称，因鑫源公司开发的旺民小区住宅楼是在2009年10月30日已经完工并办理了竣工手续，曾多次通知原告等业户办理产权登记手续，可原告就是一拖再拖不予办理。后鑫源公司在2013年1月22日又在小区内张贴通知，并通过司法公正，可原告等少数业主迟迟不办产权证。在税务部门征税紧张，如不及时交纳就会收取滞纳金。房屋买卖合同中，第六条约定，办理房照和相关税金均由买受方即原告负担。鑫源公司替原告交了税金等费用办理产权证。原告欠被告第二次入热网费3881元，欠平方米差价1232元，鑫源公司替原告交纳税金15319元，共计原告欠被告20432元。原告欠被告买楼款，房屋买卖交易关系没有进行完，所以公司没有将该房屋办理到原告名下。要求原告承担办理产权证垫付资金20432元的3%的利息，因为办理产权证所需费用和交纳的税金均由原告负责。被告是暂替原告垫付，所以抬款利息应由原告承担。产权过户费应由原告承担。在原告还清所欠垫付的税金、入热网费、利息后，公司同意让原告过户，如果原告不交纳各种费用，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告丁广臣答辩意见同鑫源公司意见。
被告于文静缺席无答辩意见。
被告李庆华辩称，与被告李庆华无关，抵押手续是合法的，且有他项权证。
本案在庭审中，原告举证如下：
一、出示商品房买卖合同一份、收条一份，欲证明2009年12月19日原告在丁广臣和杨志友处购买一套房子，先交定金，后结算的房款，于2009年12月16日借款房款12万元，当时与杨志友和丁广臣签订的房屋买卖合同，合同约定甲方即鑫源公司的委托人杨志友免除所有入网费。经过质证，被告鑫源公司、丁广臣对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，该证据中第六条已经规定了爽啊发那个义务，应当由原告较难第二次入网费和税金；被告李庆华认为该证据与其无关。本院认为，该证据系原告与鑫源公司之间签订的买卖合同，被告鑫源公司、丁广臣对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认；对原告所要证明的问题需结合本案其他证据予以认定。
二、出示证明一份，欲证明2013年6月18日丁广臣拿证明让孙海民签字，当时原告没有签字。经过质证，被告鑫源公司、丁广臣对该证据的真实性有异议，该证明没有证明人签字，不能作为证据使用；被告李庆华认为该证据与其无关。本院认为，该证据的真实性及原告所要证明的问题需结合本案其他证据予以认定。
被告鑫源公司举证如下：
一、出示建设工程竣工备案证两张，欲证明工程已经交付使用，手续齐全，可以办理产权证，原告应当在购房后马上向被告交纳各种费用，原告没有履行合同义务，造成的后果应由原告自负。经过质证，原告对该证据的真实性无法核实，原告曾多次找到被告要求办理返照，被告没有给办；也曾向地税部门询问，当时回复是因开发商没有交不动产税，所以不能开发票办理房照；被告丁广臣对该证据无异议；被告李庆华认为该证据与其无关。本院认为，该证据盖有肇源县建设局竣工工程备案专用章，故对该证据的真实性予以确认，对被告所要证明的问题需结合本案其他证据予以认定。
二、出示销售不动产税发票五张，欲证明被告替原告在2013年6月14日和6月18日交纳税金共计15319元，原告没有依法交税，后果由原告自负。经过质证，原告对该证据的真实性无异议，认为该税金是国家规定由开发商交纳的，与原告无关；被告丁广臣对该证据无异议；被告李庆华认为该证据与其无关。本院认为，原告及其他被告对该证据的真实性无异议，故本院予以确认。对被告所要证明的问题需结合本案其他证据予以认定。
三、出示（2013）黑源证内民字第46号公正书，欲证明被告在2013年1月22日要求所有小区居民交税办理产权证，原告没有履行自己的合同义务，按通知交纳产权税，构成违约，后果由原告自负。经过质证，原告认为该证据的真实性无法核实；被告丁广臣无异议；被告李庆华认为该证据与其无关。本院认为，该证据系公证处依法制作的公证书，故本院对该证据的真实性予以确认。对被告所要证明的问题需结合本案其他证据予以认定。
被告李庆华举证如下：
出示房屋他项权证一份，欲证明被告与丁广臣签订的抵押合同有效，已经在房产部门办理抵押登记。经过质证，原告对该证据的真实性没有异议，但丁广臣用原告的房屋做抵押是无效的，原告已交付全部房款，丁广臣无权将该房屋办理到自己名下；被告鑫源公司、丁广臣对该证据无异议。本院认为，该证据原、被告对该证据均无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。对被告所要证明的问题需结合本案其他证据予以认定。
经审理查明，二原告系夫妻关系。2009年12月15日，二原告与被告鑫源公司签订商品房买卖合同，将旺民小区1单元602室房屋卖给二原告，房款12万元。二原告购买房屋后居住至今。
另查明，丁广臣作为旺民小区的实际开发商，称原告在不交纳税金等相关费用的情况下，将房屋所有权办理在自己名下。2013年7月10日，被告丁广臣向被告于文静、李庆华借款130000元，丁广臣以登记为其名下的房屋（旺民小区1单元602室）进行抵押，在肇源县房地产管理处进行房屋他项权登记，房屋他项权利人为李庆华。被告丁广臣用于抵押的房屋系二原告在被告鑫源公司购买的房屋。
上述事实有商品房买卖合同一份及收条一份、房屋他项权证一份及当事人陈述予以证实。
本院认为，原告与被告鑫源公司签订的商品房买卖合同合法有效，没有违反法律及其他相关规定。虽购买后未办理房屋产权登记手续，但根据买卖合同以及原告已经履行付款义务并居住至今的现状，不能因该房屋登记于被告丁广臣名下而丧失该买房屋的所有权，该房屋的所有权应归属原告。关于被告鑫源公司提出原告未交纳税金、入网费等相关费用而未为原告办理房照的抗辩事由，可另行向原告主张。依据法律规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人的合法权益，被告丁广臣取得的该房屋的所有权损害了原告的合法权益，该物权的取得应属无效，故被告鑫源公司与被告丁广臣签订的该房屋的买卖合同无效。被告丁广臣在原告不知情的情况下，将该房屋抵押给李庆华，违反了担保法关于抵押人必须对设定抵押的房产享有所有权或处分权的法律规定，侵害了原告的合法权益，故该抵押应认定无效。被告丁广臣作为旺民小区的开发商，本案系被告丁广臣个人侵权行为，与鑫源公司无关。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第七条、《中华人民共和国担保法》第三十七条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第一百一十三条第一款的规定，判决如下：
1、原告贾淑芝、孙海民与被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司签订的商品房买卖合同有效，旺民小区1单元602室房屋归原告所有；
2、被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司与被告丁广臣签订的旺民小区1单元602室房屋买卖合同无效；
3、被告丁广臣与被告李庆华签订的抵押合同无效；
4、被告丁广臣自本判决生效之日起立即协助原告办理产权手续。
案件受理费50元，由被告丁广臣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。
审 判 长 胡明阳
代理审判员 黄永亮
人民陪审员 韩 月
二〇一五年九月二十八日
书 记 员 刘 洋
附：《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百三十条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国物权法》
第七条：物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
《中华人民共和国担保法》
第三十七条：下列财产不得抵押：
土地所有权；
耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外；
学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗诶生设施和其他社会公益设施；
所有权、使用权不明或者有争议的财产；
依法被查封、扣押、监管的财产；
依法不得抵押的其他财产。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的解释》
第一百一十三条：以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效。