天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）和民二初字第0654号
原告天津市诚鼎义房地产经纪有限公司，住所地天津市和平区气象台路7号3-4号房间。
法定代表人邱海洋，该公司总经理。
被告唐文珍。
委托代理人李建强，天津建嘉律师事务所律师。
第三人肖猛。
原告天津市诚鼎义房地产经纪有限公司与被告唐文珍、第三人肖猛居间合同纠纷一案，本院于2014年7月23日受理后，依法由代理审判员祝芳适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人、被告及其委托代理人、第三人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告天津市诚鼎义房地产经纪有限公司诉称，原、被告于2014年4月21日经原告居间介绍，协调成功后签订《房屋买卖合同》，约定被告置换第三人名下承租的坐落本市和平区×路×门205-209号房屋，中介服务费全部由被告承担。被告给原告打了欠条，约定于2014年7月4日前付清。后原告多次催促被告支付中介服务费，被告拒不支付，并且被告拒绝履行《房屋买卖合同》，经双方多次协商未果。现原告起诉要求被告支付居间佣金11800元。为支持自己的主张，原告向本院提交房屋买卖合同、欠条及公有住房租赁合同。
被告唐文珍辩称，第一、双方签订的《房屋买卖合同》自始未成立，原告未提供有效服务且服务违法。《合同法》规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案诉争房屋产权属于公产，产权人是天津市房信房产经营有限公司，第三人作为承租人，无权与被告订立《房屋买卖合同》。根据天津市国土资源和房屋管理局颁布的《天津市公有住房变更承租人管理办法》第七条、第八条规定，公有住房承租人置换公有住房使用权，需获得其配偶及同户籍共同生活的家庭成员的同意，且承租人或者配偶及其与承租人同户籍共同生活两年以上的子女、父母两年内需已经购买其他住房，或通过公有住房产权人回购或者代理转让的形式变更承租人。本案第三人既未向被告告知其配偶或共同居住人同意其置换诉争房屋，其已经购得其他住房，也未向法庭展示该证据，所以其不具备置换诉争房屋的主体资格。因此，第三人与被告所签《房屋买卖合同》自然不能成立。根据规定，天津市公产房置换还需要经过天津市津房置换有限责任公司的挂牌、摘牌程序才能办理，其结果是摘牌中出价最高者才能购买，因此，第三人与被告未经法定程序签订的《房屋买卖合同》无效。根据《房屋买卖合同》约定，原告基于其提供的居间服务与代理服务向被告收取服务费用。原告提供的居间信息不符合法律规定，未促成被告与第三人之间的合同成立，原告无权收取居间佣金。《房屋买卖合同》第六条第一款规定，“甲乙双方同意委托丙方协助办理该房屋过户／贷款手续，双方应于本合同签订后七日内按相关管理部门规定将办理过户／贷款之全部证件材料交于丙方处作为过户／贷款之用”。但《天津市公有住房变更承租人管理办法》规定，中介机构未征得公有住房产权人同意，不得代理公有住房置换业务。第二、原告通过欺诈的居间行为，促成了《房屋买卖合同》的签订。原告作为中介机构，在明知第三人不具有出售或者置换诉争房屋资格，只对合同中影响被告重要权益的手写部分读了一遍，未向被告详细介绍例如：诉争房屋公产房的性质、公产房与私产房的区别、房屋购买所获所有权与置换所获承租权的差别、公产房办理置换的程序等，导致年近70岁且是文盲的被告及其残疾配偶，对合同内容产生重大误解，在违背真实意思的情况下仓促签订《房屋买卖合同》。被告本打算购买位于首层的房屋，但原告工作人员却几近哄骗之手段，最终诱使被告购买了位于二楼的诉争房屋。2014年6月29日9：04，原告工作人员通知被告看房，被告居住地距离所看房屋很远，但却不到2小时内仓促看了2处房源，且来回往返于居住地和房源之间，之后被告刚回到家中，原告工作人员在10：59至11：53近1小时内，多次致电被告要求把房屋购买意向确定下来，甚至在被告告知没有足够现金的情况下，宁愿让被告只交纳部分的诚意金即可。由于被告配偶自始未看过诉争房屋，被告夫妇再次到诉争房屋看房，然后到原告门店签订合同，这些仅用了不足2个半小时。《房屋买卖合同》第七条约定，买卖双方各付房价1%的中介服务费，但被告却稀里糊涂在事先写好的支付2%中介服务费的欠条和定金欠条上签名。原告通过欺诈手段使被告产生重大误解，在违背真实意思表示的情况下签订《房屋买卖合同》，被告申请撤销该合同。第三，根据《关于规范房地产中介服务收费的通知》第二条规定，房地产咨询、评估及经纪服务收费实行政府指导价。该通知附件1规定，房屋买卖居间代理服务费只能对房屋的买方和卖方分别收取房产交易中心登记成交价的1%，且只能在办完产权过户等手续后，方可收取经纪服务费。原告违反上述强制性规定，向被告收取房产成交价的2%的中介服务费。根据《天津市房地产交易管理条例》第二十八条规定，房地产中介服务机构提供房地产估价、咨询、经纪服务，应当签订房地产中介服务合同，加盖房地产中介服务机构印章，其中在房地产估价、经纪中介服务合同上，应当由执行该业务的注册执业房地产估价师或者经纪人签名和加盖执业专用章。显然本案《房屋买卖合同》不符合此条规定。被告不同意原告的诉讼请求。为支持自己的主张，被告向本院提交通话详情单1份。
第三人肖猛述称，原、被告及第三人在签订《房屋买卖合同》及欠条前，原告的工作人员和被告协商房屋成交价的2%作为居间佣金全部由被告承担，被告当时没有提出质疑。原告工作人员小李还向原、被告介绍了房屋的地点、权属、产权性质、房屋价格、定金及居间佣金，合同中需要签字和挑勾的部分也都提到过，合同的第八条也是小ＸＸＸ了一遍然后双方签字摁指纹的。当时感觉三方都是自愿的，并未提出异议。对于原、被告之间的纠纷，服从法院判决。肖猛未向本院提交证据材料。
经审理查明，诉争房屋为天津市和平区×路57、59号×门209号企业产房屋，房屋管理人为天津市房信房产经营有限公司第一营业部，第三人肖猛与天津市房信房产经营有限公司第一营业部签订的《公有住房租赁合同》编号为833030086005＊＊＊＊。
2014年6月29日，被告与案外人肖猛在原告居间下签订《房屋买卖合同》，约定被告购买案外人肖猛名下承租的诉争房屋使用权，成交价59万元。该合同第七条约定，基于原告已提供的居间服务，原告有权向被告及第三人分别收取该房屋成交价格的1%，计59000元作为居间佣金。同日，经原、被告及第三人协商约定，由被告及第三人分别向原告支付的佣金59000元，共计118000元全部由被告负担，为此被告为原告出具了欠条。由于同日被告还与案外人肖作林（第三人肖猛之父）签订了本市和平区×路57-59号×门206号房屋《房屋买卖合同》，该居间佣金为11800元，与本案居间佣金118000元，合计23600元，因此被告出具的欠条内容为：“今欠天津市诚鼎义房地产经纪有限公司和平区×路57-59号×门205-209（833030086005＊＊＊＊，833030086005＊＊＊＊）号的房屋信息服务费人民币23600元，（大写）贰万叁仟陆佰元整，并于2014年7月4日之前全部付清。”但被告至今未向原告支付上述费用。
另查，《房屋买卖合同》第八条全部为手写条款，其中第二款约定“由于该房屋为企业产，若走津房置换摘牌程序，如遇第三方竞价高出的部分房款由甲方（案外人肖猛）垫付，高出的部分过户费由乙方（被告）承担。”第三款约定“因该房屋为企业产，若过户时该产权单位认可合理去向，甲方（案外人肖猛）承诺提供合理去向，若该产权单位不认可合理去向，则正常过户，乙方（被告）认可该现状。”原告及第三人均表示在签订《房屋买卖合同》前，原告工作人员向被告及案外人肖猛宣读了上述条款并介绍了房屋产权性质等相关信息。原告对此不予认可，表示自己看不清，不识字，稀里糊涂地在合同和欠条上签的字。
上述事实，有原、被告当庭陈述及提交的证据，经质证及本院核实，予以确认。
本院认为，当事人的合法民事权益均应受法律保护。随着我国住房制度改革以后，符合一定条件的公有住房使用权被允许上市交易，公有住房使用权已经体现了市场价值，是一项具有财产价值的财产权。被告与第三人之间就诉争房屋使用权转让签订的《房屋买卖合同》并不违反法律、行政法规以及社会公共利益，系双方当事人真实意思表示，因此，本院认定该合同成立有效。经原、被告及第三人协商约定，将合同中约定应由被告及第三人向原告支付的居间佣金共计118000元全部由被告承担，被告对此予以认可，并向原告出具了欠条。鉴于该约定不违法律法规强制性规定，因此本院予以确认。对于原告起诉要求被告支付居间佣金11800元的请求，提交了证据材料，本院予以支持。关于被告提出双方签订的《房屋买卖合同》自始未成立，原告未提供有效服务且服务违法，以及原告通过欺诈的居间行为促成了《房屋买卖合同》的签订的抗辩意见，因合同第八条明确约定，诉争房屋使用权的转让过户以及因公产房置换到天津市津房置换有限责任公司进行挂牌交易程序等相关事宜，且第三人亦表示在签订合同前原告的工作人员已经向被告及第三人宣读了该合同条款，因此，被告对于上述事宜已经知晓，原告并不存在欺诈及隐瞒行为，故被告该抗辩意见本院不予采信。关于被告提出根据《关于规范房地产中介服务收费的通知》规定，原告不应向被告收取房产成交价的2%的中介服务费，以及原告违反《天津市房地产交易管理条例》规定，未签订房地产中介服务合同，及未在合同上加盖具有相关资质人员的印章等主张，因上述两种规定并非隶属法律或行政法规的强制性规定的范畴，当事人签订合同并不因违反该规定而无效，故被告该主张本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：
本判决生效之日起十五日内，被告向原告支付居间佣金11800元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费390元，减半收取195元，由被告负担（本判决生效之日起十日内被告直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 祝芳
二〇一四年九月三十日
书 记 员 马克
本案引用的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。