江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第02593号
上诉人（原审被告）徐州刘邦大厦有限公司，住所地江苏省沛县沛城镇东风路202号。送达地址：徐州市云龙区万达广场写字楼A座1412室黄岩收。
法定代表人李绍伟，该公司总经理。
委托代理人黄岩，江苏知点律师事务所律师。
原告蒋绮春，居民。送达地址：江苏省沛县汤沐路31号苏韵律师事务所朱诗靓收。
委托代理人朱诗靓，江苏苏韵律师事务所律师。
上诉人徐州刘邦大厦有限公司因与被上诉人蒋绮春商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院（2014）沛民初字第0641号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年7月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人徐州刘邦大厦有限公司的委托代理人黄岩，被上诉人蒋绮春的委托代理人朱诗靓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2005年6月22日，沛县刘邦大酒店有限公司作为出卖方、蒋绮春作为买受方签订商铺买卖合同（编号00036），约定：“……第三条买受人所购商铺的基本情况买受人购买的商铺第二层第92、93、118、119号商铺……该商铺产权登记建筑面积共24平方米，其中，套内建筑面积13.2平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.8平方米……第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商铺单价为每平方米7300元，总金额壹拾柒万伍仟贰佰元整。第五条面积确认及面积差异处理合同约定面积与产权登记面积有差异的，以有测绘资质的部门实测面积为准。商铺交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按产权登记面积多退少补结算房价款。第六条付款方式及期限1、一次性付清款，签约当日即计算返还租金……第九条出卖人保证销售的商铺没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商铺不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任……第十一条关于产权登记的约定出卖人应当在买受人付清房款签约后90日内办理权属登记，由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，经双方同意出卖人按买受人已付房价款的10%向买受人支付违约金……”。该商铺买卖合同附件四为补充协议，内容为：“一、本商铺买受人同意出卖人将商铺对外出租五年（到2010年6月22日止），出卖人保证买受人每年租金收益为商铺成交价的百分之十二，租金从买受人付清房款之日起计算，并在每年一月一日和七月一日分二次支付给买受人，此款沛县建设银行代付。二、五年后（2010年6月22日起）买受人同意将商铺交股东委员会（选举产生）对外出租，年租金按股东大会决议（不低于12%）计算，支付时间按股东大会决议执行。三、买受人五年内（到2010年6月22日前）所购商铺如需抵押或转让，除需提前三个月以书面形式通知出卖人外，还应保证不影响本《补充协议》的效力和执行。租赁期满前三个月，若买受人确需转让本商铺，出卖人同意按《商铺买卖合同》的成交价收购，买受人也可通过股东委员会转让或自行转让，卖价由买受人自定。四、委托出租期限内，买受方不得干涉出卖方对本商铺的经营和管理以及授权他人对本铺位的经营和管理，有关该铺位的招商或经营活动由出卖方全权负责，出卖方有权代理买受方并以买受方代理人名义对外签约及办理其他租赁事宜……”。
签订合同当日蒋绮春向徐州刘邦大厦有限公司交纳购房款175200元。徐州刘邦大厦有限公司按约定返租该商铺，并一直按合同约定向蒋绮春支付租金。
2005年11月2日，徐州市公证处作出（2005）徐证经内字第2834号公证书，对涉案商铺买卖合同进行了公证。
涉案建筑位于沛县汉城中路东侧，房屋共计13层，面积16227.55平方米，国有土地使用权面积5980.8平方米。房产证号为：沛房权证政字第××号；土地使用权证号为：。房屋所有权及土地使用权均登记在徐州丰洋百货有限公司名下，现处于抵押状态，设定抵押权的房产面积为15695.65平方米，土地面积5980.8平方米。
2011年4月15日，沛县刘邦大酒店有限公司变更企业名称为徐州刘邦大厦有限公司。
2014年3月6日，蒋绮春诉至原审法院，请求判令徐州刘邦大厦有限公司支付蒋绮春违约金17520元；协助办理房屋所有权证、土地使用权证；诉讼费用由徐州刘邦大厦有限公司承担。
徐州刘邦大厦有限公司在一审中辩称，本案事实是徐州刘邦大厦有限公司集资借款而不是房屋买卖，应当以借贷纠纷来解决，2011年4月最高人民法院《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售，售后包租，约定回购，销售房产份额等方式非法吸收资金的，以非法吸收公众存款罪定罪，本案中双方当事人签订的合同时间在2005年，当时并未出台该司法解释，因此不应受到刑事处罚，但是对于本案而言，双方之间应当为借贷关系，因此请求判决驳回蒋绮春的诉讼请求。
二审经审理查明事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。
原审法院认为，根据双方当事人的陈述以及蒋绮春提供的商铺买卖合同及收款收据可以认定，蒋绮春购买了位于沛县汉城中路东侧刘邦大厦第二层的第92、93、118、119号商铺，并交纳了房款。购买商铺后，徐州刘邦大厦有限公司进行了返租并按约定支付了租金，但一直未给蒋绮春办理产权登记手续，该行为违反了双方签订的商铺买卖合同第十一条关于产权登记的约定，已构成违约。双方明确约定了“出卖人应当在买受人付清房款签约后90日内办理权属登记，由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，经双方同意出卖人按买受人已付房价款的10%向买受人支付违约金……”的违约金计算方法，且该约定不违反法律的强制性规定，故徐州刘邦大厦有限公司应当按已付购房款的10%向蒋绮春支付违约金17520元。
因涉案房地产登记在案外人徐州丰洋百货有限公司名下，且处于抵押状态，不具备办理产权变更登记的条件。故对蒋绮春要求徐州刘邦大厦有限公司协助办理房屋所有权证及土地使用权证的诉讼请求，法院不予支持。
徐州刘邦大厦有限公司关于“本案是徐州刘邦大厦有限公司集资借款，不是房屋买卖，应当以借贷纠纷来解决”的抗辩意见，蒋绮春不予认可。仅凭双方在合同中约定了返租、回购就将房屋买卖合同认定为借贷或集资借款，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。遂判决：（一）徐州刘邦大厦有限公司于判决生效后十日内支付蒋绮春违约金17520元；（二）驳回蒋绮春的其他诉讼请求。
上诉人徐州刘邦大厦有限公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、一审法院将案件性质定性为商品房买卖合同纠纷错误，双方当事人之间系借贷关系，应当按照集资借款纠纷审理。上诉人并非涉案房屋的所有权人没有处分权，上诉人通过签订商铺买卖合同及补充协议向被上诉人集资借款，根据2011年1月4日施行的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：不具有房产销售的真实内容，以非法或者不以房产销售为主要目的的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，应当依照刑法的规定，以非法吸收公众存款罪定罪处罚。因此本案应为民间借贷纠纷。根据江苏省高级人民法院审判委员会《关于审理民间借贷纠纷案件的会议纪要》（2013）1号第三条第三款的规定，本案应当判决驳回原告的诉讼请求。2、一审认定上诉人按约定返租该商铺，并一直按照合同约定向蒋绮春支付租金不是事实，上诉人从未向被上诉人支付过租金。综上，请求二审法院查明事实，依法撤销原审第一项判决，依法改判或发回重审。
被上诉人蒋绮春答辩称，1、一审法院将案件定性为商品房销售合同纠纷是正确的，关于商品房买卖合同实为借贷关系的认定应当以合同的内容即权利义务关系条款作为基础，被上诉人购买的商铺为现房，双方对购买商铺的位置、面积、价款、付款方式及期限以及违约责任产权登记办理均作出了明确的约定，被上诉人按照合同约定一次性履行了付款义务，并实际占有了该房产，另外被上诉人和上诉人还签订了补充协议，上诉人已按该协议履行了给付租金的义务，双方签订协议时并没有约定买方向卖方支付借款并按月收取利息，也没有约定卖方到期不按时退房时则履行借款合同。所以不能认定上诉人的真实目的是集资借款。2、当事人之间更没有约定以借款为目的以签订房屋买卖合同作为担保，这只是上诉人的一面之词，在补充协议第一条中上诉人承诺所谓的售后包租也只约定了五年，并不是完全的包租，上诉人如想继续租赁也必须经过被上诉人的同意。补充协议第三条对回购的约定也不明确，若买受人不需要转让商铺，出卖人按照买卖合同的成交价收购也是无用的，该条款下半句还有买受人还可自行转让，买价由买受人自认，从中不难看出上诉人按成交价收购也是很难的。上诉人所说的售后包租约定回购是根本不成立的。因此不能按民间借贷纠纷审理此案，按商品房销售合同纠纷审理无疑是正确的。3、本案商品房销售合同纠纷的相对人是上诉人也是不可反驳的事实，商铺买卖合同及补充协议是被上诉人和上诉人签订的，上面盖有上诉人的合同专用章，双方当事人的身份经过徐州市公证处进行了公证，被上诉人购买的房屋的购房款是上诉人收取的，收款联上加盖的是上诉人的财务专用章。4、补充协议第一条规定了租房款由上诉人交由沛县建行代付，上诉人已给被上诉人办理了建设银行的存折，按约定给付了租金，并给付至今。上诉人说从未给过租金是不真实的。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：双方当事人之间是否为商品房买卖合同关系，上诉人应否向被上诉人支付违约金。
二审期间双方当事人均未提供新证据。
本院认为，首先，关于本案双方当事人之间是否是商品房买卖合同关系的问题。上诉人主张其与被上诉人签订商品房买卖合同是为了担保借款关系，故本案应为民间借贷关系。但是上诉人在一、二审过程中没有能够提供证据证明双方当事人之间存在事实上的民间借贷关系。上诉人对于自己提出的主张没有提供证据加以证明，依照法律规定应当由其承担举证不能的后果。且在双方当事人签订商品房买卖合同时，合同条款约定明确，并由合同双方自行对该商品房买卖合同在公证机关进行了公证。因此该商品房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，应当认定双方之间存在真实有效的商品房买卖合同关系。其次，关于上诉人应否向被上诉人支付违约金的问题。双方当事人均已经实际履行商品房买卖合同，被上诉人向上诉人交付了房款，上诉人向被上诉人交付了房屋，按照合同约定，上诉人还应当向被上诉人履行办证义务，双方当事人在合同中亦明确约定了违约责任的承担方式。现上诉人违反合同约定的情况下，原审判决其支付违约金并无不当。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费238元，由上诉人徐州刘邦大厦有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 建
审 判 员 杨梅花
代理审判员 李 琳
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 郭晓艳