内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院民 事 判 决 书（2015）锡商终字第1号上诉人（原审被告）二连浩特市泰丰小额贷款有限公司，住所地内蒙古自治区二连浩特市景典小区A座A—1栋。法定代表人孙尚明，董事长。委托代理人包秀丽，公司职工。被上诉人（原审原告）巴彦淖尔市昌祺房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区巴彦淖尔市万丰经济开发区。法定代表人刘治河，董事长。委托代理人付建国，公司职工。委托代理人王阔，公司职工。上诉人二连浩特市泰丰小额贷款有限公司（以下简称泰丰公司）因与被上诉人巴彦淖尔市昌祺房地产开发有限责任公司（以下简称昌祺公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区二连浩特市人民法院（2014）二商初字第17号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成由审判员肖有才担任审判长，审判员娜日苏，代理审判员程鹏皎参加的合议庭，并于2015年1月27日公开开庭进行了审理。上诉人泰丰公司委托代理人包秀丽，被上诉人昌祺公司委托代理人付建国、王阔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年4月16日，原告昌祺公司与被告泰丰公司协商订立了《商品房买卖合同》，泰丰公司向昌祺公司购买商品房的总价是1068042元，泰丰公司交付首付款468042元，剩余600000元办理按揭贷款。合同签订后，泰丰公司交付了首付款，但由于国家政策变化，昌祺公司始终未能为泰丰公司办理按揭贷款。双方协商未果昌祺公司诉至该院。原审法院经审理认为，原告昌祺公司与被告泰丰公司所订合同是其真实意思表示，《商品房买卖合同》是有效合同。泰丰公司已依约履行了首付款的支付义务，由于国家政策变化，昌祺公司始终未能为泰丰公司办理按揭贷款，泰丰公司没有过错。昌祺公司所主张的违约金该院不予支持，但剩余房款泰丰公司应当支付，昌祺公司要求支付剩余房款的主张该院予以支持。同时昌祺公司应积极与供电部门协商尽快为泰丰公司安装一户一表。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、被告在本判决生效后十日内一次性支付原告剩余房款600000元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。利率按同期人民银行流动资金借贷利率计算。诉讼费13076元由被告负担8458元，原告负担4618元。上诉人泰丰公司不服原审判决，向本院上诉称，1、原审判决由泰丰公司向被上诉人昌祺公司支付剩余房款600000元，违背案件事实，应予纠正。其理由是，依合同的约定剩余房款600000元，应由昌祺公司为泰丰公司办理按揭贷款进行支付，因此未付款的责任不在泰丰公司，而属昌祺公司的责任；2、昌祺公司应为泰丰公司安装一户一表的电表；3、昌祺公司应退还多收取的电费。综上，请求二审法院撤销原判，改判昌祺公司为泰丰公司办理购房按揭贷款，并由昌祺公司向泰丰公司安装一户一表的电表，及退还多收取的电费，承担本案所有的诉讼费用。被上诉人昌祺公司庭审口头辩称，上诉人泰丰公司因不符合贷款条件，故无法办理按揭贷款。涉案电表诉讼期间已为泰丰公司进行了安装；涉案电费属物业公司收取的，与昌祺公司无关。综上，请求二审法院维持原判。本院经审理查明，2012年4月16日，上诉人泰丰公司购买了被上诉人昌祺公司开发的位于二连浩特市建设路东南环路南“景典花园小区”商用房一套，为此双方签订了《商品房买卖合同》，约定：该商品房用途为商铺；建筑面积288.66平米，每平米3700元，总金额1068042元；首付款468042元，办理按揭贷款600000元等条款。合同签订后，泰丰公司于2012年4月13日向昌祺公司支付468042元。同年4月18日，双方就该合同经二连浩特市公证处进行公证。同年12月19日，昌祺公司为泰丰公司办得房屋所有权证书（该房屋实际交付时间为同年4月12日）。此后，昌祺公司未能为泰丰公司办得按揭贷款，泰丰公司以此拒付剩余房款，双方经协议未果，昌祺公司于2014年8月6日诉诸原审法院，诉请泰丰公司支付剩余房款600000元、支付违约金327600元，并承担全部诉讼费用。二审庭审中，昌祺公司未能举出属政策性变化导致未能给泰丰公司办理按揭贷款的证据，同时亦未能举出属泰丰公司的原因无法办理按揭手续的事实依据。本院审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人泰丰公司与被上诉人昌祺公司签订的《商品房买卖合同》，为双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，原审判决认定合同合法有效，并无不当，应予维持。涉案主要争议焦点是，1、昌祺公司未能办得按揭贷款是否构成违约；2、泰丰公司未付余款应否承担违约责任；3、合同未解除余款以何种方式履行。首先、关于按揭贷款问题。按揭贷款是开发商向金融机构提出贷款申请，购房人用所购的商品房作担保贷款方式向开发商付款，故该项业务金融机构并不接受购房人个人自行办理按揭手续，应由开发商办理。本案，双方合同约定余款采用按揭方式履行，昌祺公司未办得按揭手续，既不能证明该事实属合同签订后因政策性变化所致，也不能证明属泰丰公司资料不全未办得按揭贷款。同时，双方合同中亦未约定如属泰丰公司其他原因未办得按揭贷款，昌祺公司不承担责任。据此，昌祺公司所主张因政策性变化未办得按揭贷款的理由，证据不充分，根据最高人民法院第九十条的规定，应当承担举证不利的后果，由此构成不履行合同的违约行为。原审判决以国家政策性变化，认定昌祺公司未办得按揭贷款，缺乏事实依据，应予纠正。其次、关于未付余款责任问题。昌祺公司未按约定为泰丰公司办得按揭贷款，致使泰丰公司未能付清余款600000元，由此泰丰公司暂缓履行付款义务，并不构成逾期付款违约行为。昌祺公司主张泰丰公司承担逾期付款违约金327600元，原审判决驳回昌祺公司的该项诉求，并无不当，应予维持。第三、关于余款履行方式问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条的规定，昌祺公司未能办得按揭贷款，泰丰公司可行使解除权。本案泰丰公司辩称暂无履行能力，而不主张解除合同，应认定其同意继续履行该《商品房买卖合同》。涉及后续履行方式问题，泰丰公司要求按合同约定方式履行付款义务，事实上已无法履行。为此，经本院主持调解，双方终未能达成补充协议，在泰丰公司不主张解除合同情形下，结合其已使用该房屋两年之久的事实，参照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定之精神，余款的后续履行应由泰丰公司自行给付昌祺公司尾款600000元，同时昌祺公司亦应当给予泰丰公司60日的必要准备时间。泰丰公司之上诉请求及理由，已不符合客观事实，对此本院不予支持。泰丰公司上诉主张的电表安装问题，诉讼中昌祺公司已给予解决。同时，泰丰公司主张的退还多收取电费问题，因收费主体是物业公司，且与本案不为同一法律关系，由其另行解决。综上，上诉人泰丰公司上诉请求及理由部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实依据欠缺，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，最高人民法院第九十条的规定，判决如下：一、维持内蒙古自治区二连浩特市人民法院（2014）二商初字第17号民事判决第二项；二、变更内蒙古自治区二连浩特市人民法院（2014）二商初字第17号民事判决第一项为，上诉人二连浩特市泰丰小额贷款有限公司于本判决生效后六十日内一次性给付被上诉人巴彦淖尔市昌祺房地产开发有限责任公司剩余房款600000元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13076元，二审案件上诉费13076元，两项合计26152元，上诉人泰丰公司负担13076元，被上诉人昌祺公司负担13076元。本判决为终审判决。审 判 长  肖有才审 判 员  娜日苏代理审判员  程鹏皎二〇一五年二月九日书 记 员  陈墨颖