黑龙江省北安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民初字第613号
原告陶洋，女，1985年8月16日出生，汉族。
委托代理人王东光（原告丈夫），男，1985年5月13日出生，汉族。
被告黑龙江省冠安建筑安装有限公司。
法定代表人李屹海，职务总经理。
委托代理人李义成，该公司总工程师。
原�陶洋与被告黑龙江省冠安建筑安装有限公司（以下简称冠安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陶洋及其委托代理人王东光，被告委托代理人李义成到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2011年3月8日约定，原告购买冠安三期13号楼33号车库，面积21平方米，每平方米4000.00元，合计84000.00元。同日，原告向被告交付了上款后，双方另于2013年6月24日补签了《商品楼定购合同书》，但是被告至今未开工建楼，现原告交款4年有余经多次向被告索款，被告始终以过几天就退款为由拖欠至今。原告无奈，曾于2015年7月诉至法院，后因被告出具一份“保证书”，书中写明“被告于2015年9月15日给付原告房款84000.00元、利息21800.00元、诉讼费2417.00元，合计：108217.00元。逾期不能给付，从陶洋预交房款之日起，按银行贷款利率4倍给付利息”。在被告保证后，原告撤回起诉，现被告保证期9月15日期限已过，原告数次找被告，要求被告兑现保证承诺，被告始终未予肯定答复。为维护原告的合法权益，原告再次诉至法院，请求人民法院依法判决：1、解除原、被告所签《商品楼定购合同书》。2、被告退还原告购房款84000.00元。并按银行贷款利率4倍给付利息87360.00元。本息合计：171360.00元。外加被告在保证书中同意给付的前一次起诉费2417.00元，以上合计：173777.00元。3、本案受理费由被告负担。
原告对其诉讼请求及主张向本院提交了如下证据：
一、《商品楼定购合同书》及交款收据各一份。旨在证实原告给付冠安三期项目售楼处购房款，通过徐建华购买的房屋，金额为84000.00元。
被告代理人质证意见：有异议，收据上的章不清楚，冠安公司�存在第二分公司，且收据上的日期为2011年3月8日，冠安公司与振北公司签订施工合同是在2011年8月20日，对此证据不认可。定购合同书上的公章也是第二分公司，我公司无第二分公司，且我公司的所有分公司印章从2008年7月4日起在黑河日报上已经声明作废。
二、徐建华出具的“保证书”一份。旨在证实徐建华承诺在9月15日前将房款返还给原告，但没有履行其承诺，所以进行第二次起诉。
被告代理人质证意见：通过保证书可以看出，徐建华自己成立冠安建筑安装有限公司第二分公司，徐建华给企业起名是他自己的权利，与冠安公司无关。冠安公司没有设立分公司，因此这份保证书与我公司没有任何关系。
被告辩称，冠安公司未与原告签订任何购房合同，且在冠安三期工程中，被告负责施工，没有出售任何房屋。冠安三期工程是由振北房�产开发公司进行开发、动迁、建设、销售。被告公司与振北公司签订的是施工合同，施工方面是由冠安公司全面负责，其他与冠安公司无关。原告所说，上次诉讼过程中调解，冠安公司不知情况，因此那次调解与冠安公司无关。徐建华成立冠安公司第二分公司是他个人行为，至于企业叫什么名字是成立者的意愿。冠安公司没有对徐建华授权，在内部管理上也不存在第二分公司。原告购房收据签订日期是在2011年8月之前，就是说2011年8月后冠安公司才任命徐建华为该项目的经理，在此前徐建华的行为属于个人行为，与冠安公司无任何关系。
被告冠安公司为其抗辩理由及主张向本院提交了如下证据：
一、2009年9月10日黑河日报报纸第二版中缝复印件一份。旨在证实冠安公司所有分公司印章已经登报作废，冠安公司没有设立分公司。
原告质证意见：对该证据无异议。
二、冠安公司与振北公司签订的施工合同复印件1份。旨在证实开发商是振北房地产开发有限公司，开发销售由振北公司负责，冠安公司只负责施工。施工合同签订日期为2011年8月20日，证明冠安公司在签订合同后才进入施工现场，因此冠安公司不存在售楼情况。
原告质证意见：对该证据无异议。
为查明案件事实，本院依法向北安市住建局城市规划管理站调查取证，北安市住建局城市规划管理站出具“说明”一份，内容为“经查，冠安小区三期工程审批报建图纸无13#楼标注。现仅有位于电业街北、健康路西、电厂电热楼南的3#楼（三层）未开工建设”。本庭对该“说明”当庭进行了宣读，听取了原、被告双方的意见。原告、原告代理人及被告代理人对该证据均无异议。
经审理查明，原告为北安市冠安世纪花园小区三期工程的购房人，被告为该工程的承包人。2011年3月8日，原告以每平方米4000.00元的价格购买了被告预售的冠安世纪花园小区13号楼车库，面积是21平方米，总价款是84000.00元。原告陈述称，在购房前，原告与冠安公司该工程项目负责人徐建华已经相识，原告对冠安公司有信任感，且徐建华向原告承诺该工程当年8月就可以竣工。所以，原告在未与冠安公司签订购房合同的情况下，将购房款84000.00元交给了工程售楼处。售楼处当时仅给原告出具了一张加盖“黑龙江省冠安建筑安装有限公司第二分公司”公章的收据。但原告交款后，工程迟迟未动工建设。原告多次找被告询问工程进度情况并要求被告完善购房手续，于是，被告于2013年6月24日与原告补签了《商品楼定购合同书》。后因该项目未经审批，一直未动工建设。所以原告多次要求被告返还购房款，被告�以种种理由拒绝。原告无奈于2015年7月，将被告诉至法院。被告应诉后，以要求原告撤诉为条件，为原告出具了“保证书”。“保证书”承诺被告将于2015年9月15日前退还原告购房款、利息及诉讼费。如逾期不能给付从原告预付购房款之日起，按银行贷款利率四倍给付利息。但被告在出具“保证书”中承诺的给付期限内依然没有履行给付义务，因此原告又一次将被告诉至法院，要求被告按照“保证书”承诺内容履行给付义务。
另查明，北安市冠安世纪花园小区三期工程项目的发包人为北安市振北房地产开发有限公司，承包人为冠安公司。双方于2011年8月20日签订《建设工程施工合同》，该合同已经在建设管理部门备案。《建设工程施工合同》第三部分专用条款第19条体现本案被告冠安公司任命徐建华为承包人代表。
本院据以认定上述事实的证据有�、被告提供的证据，原、被告庭审陈述及本院调取的证据。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，北安市冠安世纪花园小区三期工程发包人为北安市振北房地产开发有限公司，被告冠安公司系该建设项目的承包人。而发包人依法享有其开发楼盘的销售权利，本案被告不具有销售房屋的资格。另，本案合同所涉房屋至今未开工建设，不符合法定预售房屋的条件。故原被告签订的《商品楼定购合同书》为无效合同，不存在予以解除的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原、�告之间签订的虽名为《商品楼定购合同书》，但根据协议内容，及被告方已经收取原告该款的事实，原、被告签订的《商品楼定购合同书》应认定为《商品房买卖合同》。被告冠安公司项目经理部给原告出具的“保证书”其内容系原、被告双方对合同无效或解除后争议解决的一种协议，且被告冠安公司在庭审中对“保证书”内容的真实性无异议，本院予以采信。原告要求被告以保证书承诺的内容退还原告购房款并赔偿损失的请求，本院予以支持。被告抗辩称其未设立分公司，分公司印章已经登报作废。被告公司不存在售楼行为，本案所涉房屋销售行为，系徐建华个人行为与冠安公司无关。因被告公司的登报声明作废系其内部经营管理行为，不能以此排除冠安小区三期工程项目部及徐建华与冠安公司之间的内部管理关系。冠安公司应对其所设项目部及项目部员工对�订立合同的行为承担相应的法律后果。故，被告公司抗辩理由缺乏事实依据，本院不予采信。根据已查明的事实，徐建华系冠安公司该项目的负责人，徐建华就该项目对外代表公司签订合同及出具“保证书”的行为均属代表被告冠安公司对外产生的民事法律行为。况且在本案中，原告通过徐建华签订的《商品楼定购合同书》、交款收据及“保证书”上均有被告公司印章，进一步证实了徐建华在本案纠纷中是代表公司为民事法律行为而非个人行为。依据《中华人民共和国民法通则》第四十三条之规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。因此，徐建华代表被告公司与原告签订的《商品楼定购合同书》及“保证书”行为所产生的法律后果应归属于本案被告。综上，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告黑龙江省冠安建筑安装有限公司返还原告陶洋购房款84000.00元。
二、被告黑龙江省冠安建筑安装有限公司自2011年3月8日起至实际给付日止，按中国人民银行同期贷款利率四倍支付利息。
三、被告黑龙江省冠安建筑安装有限公司给付原告陶洋2015年7月案件诉讼费2417.00元。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3776.00元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。
当事人申请执行的期限为二年,即权利人应在本案生效法律文书所确定的履行期限届满之日起二年内向法院书面申请执行。
审 判 长 刘 亮
人民陪审员 杨海鹰
人民陪审员 杨雅清
二〇一六年一月三日
书 记 员 梁冰冰