山东省青岛市城阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）城民初字第563号
原告青岛青啤海都房地产有限责任公司，住所地山东省青岛市城阳区城阳街道青威路407-69号1-2层。
法定代表人房书青，系该公司总经理。
委托代理人吕士威，山东德衡律师事务所律师。
委托代理人杜晶，山东德衡律师事务所律师。
被告朴头龙。
原告青岛青啤海都房地产有限责任公司（以下简称“青啤房地产公司”）与被告朴头龙商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青啤房地产公司委托代理人吕士威、杜晶到庭参加诉讼。被告朴头龙经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告青啤房地产公司诉称，原、被告于2012年2月27日签订《青岛市商品房预售合同》（以下简称“《预售合同》”），被告购买原告开发建设的位于青岛市城阳区崇阳路158号《青啤海都园》6号楼3单元8层801户。涉案房屋总房款（不包含房屋全装修价格）为678423元，其中470000元通过银行按揭贷款方式支付。原、被告与中国银行股份有限公司青岛流亭支行随后签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（以下简称“《贷款合同》”），被告从贷款银行贷款470000元，原告为被告在该合同项下的还本付息责任承担阶段性连带责任保证。另根据原告与贷款银行就“青啤海都园”项目贷款事宜签订的《个人房屋贷款合作协议》第六条约定，原告为借款人提供阶段性连带责任保证的期间为自《贷款合同》生效之日起，至贷款银行取得借款人以《房地产权证》所办抵押的《他项权利证》止。后贷款银行按照《贷款合同》发放了贷款，原告按照合同约定于2012年9月30日向被告交付了房屋。涉案房屋具备办理房地产权证的条件后，原告通知被告至原告处领取材料、办理房地产权证，但被告未来办理。因被告拖欠银行贷款本息，导致贷款银行于2013年9月13日从原告保证金账户中直接扣划12042.56元用于偿还被告所欠款项，贷款银行所属的城阳支行于2013年10月8日向原告发送《通知》，告知因朴头龙拖欠其多期贷款本息，决定宣布借款提前到期，要求原告收函后三日内向其承担连带保证责任，偿还朴头龙所欠贷款本息及诉讼费、律师费。其后，城阳支行将朴头龙和原告诉至贵院，要求朴头龙偿还借款本息、承担诉讼费、律师费等费用，并要求原告承担连带责任［案号：（2013）城商初字第1382号］。2013年10月31日，贷款银行从原告账户强制划款467140.41元，2013年11月原告又按城阳支行要求向其转账支付30405.5元诉讼费和律师费。至此，原告共为被告代偿银行债务509588.47元。根据《预售合同》补充条款第十九条第6款约定，在原告承担保证责任期间因被告未按其与银行签订的贷款文件之约定履行还款义务致使原告承担责任的，若原告代被告偿还的按揭贷款本息和使原告遭受的损失之和超过按揭贷款本金的10%，原告有权单方面解除《预售合同》。被告应按房屋价款总金额的10%向原告支付违约金，并赔偿给原告造成的其他损失。因此，2013年11月6日，原告依《预售合同》约定向被告发出《解除合同暨债务抵销通知》，通知两项内容：1、立即解除《预售合同》，退还被告购房款678423元，被告向原告支付违约金67842.3元；2、原告已代被告偿还银行债务509588.47元，与被告应付违约金67842.3元，两项合计577430.77元，与原告应退还被告的购房款等额抵销；3、债务抵销后，被告剩余房款100992.23元，被告应于十日内领取。该通知虽被退件，但按照《预售合同》补充条款第十六条之约定，视为已于2013年11月9日送达，因此合法有效。依据《合同法》第九十六条和第九十九条规定，原、被告双方之间编号为201200026143的《青岛市商品房预售合同》已解除，且应退房款中的577430.77元已抵销。剩余房款100992.23元，仍存于原告处。由于《预售合同》已在青岛市城阳区房屋管理处办理预告登记和合同备案，被告不配合无法办理撤销手续，导致原告无法将该房屋另行销售。而被告一直未来领取其剩余房款，给原告的财务管理带来负担。为维护原告合法权益，请求判令：1、确认原告于2013年11月6日发送给被告的《解除合同暨债务抵销通知》合法有效；2、撤销双方在青岛市城阳区房屋管理处的预购商品房登记和合同备案；3、被告向原告返还青岛市城阳区崇阳路158号《青啤海都园》6号楼3单元8层801户的房屋；4、被告从原告处领回其房款余额100992.23元。5、诉讼费、保全费等全部费用由被告承担。
为支持其诉讼请求，原告青啤房地产公司向法庭提供下列证据：
一、《预售合同》1份，证明被告购买原告位于青岛市城阳区崇阳路158号《青啤海都园》6号楼3单元8层801户房屋，房屋总价款为678423元，付款方式为银行按揭贷款，其中向银行贷款470000元，合同约定在原告代被告偿还的按揭贷款本息和使原告遭受的损失之和超过贷款本金10%的，视为被告根本性违约，原告有权单方面解除预售合同，被告应按该房屋价款总金额的10%支付原告违约金，并赔偿给原告造成的其他损失，原告通过特快专递方式送达给被告的通知，自特快专递发出之日起3日内视为送达。
二、《贷款合同》1份，证明被告应按月等额本息还房屋贷款，还款期数为360期，每期还本息3142.72元，因合同订立、履行及争议解决发生的费用由被告负担。
三、《个人房屋贷款合作协议》1份，证明自该合同生效之日起，至被告取得购房借款人以《国有土地使用证》、《房屋所有权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止，原告为被告提供全额不可撤销连带责任保证。
四、房屋竣工验收备案证及房屋交付手续1宗，证明涉案房屋已于2012年9月13日取得竣工验收备案证，具备房屋交付条件，并于2012年9月30日将房屋交付给被告。
五、《通知》1份，证明中国银行要求原告对被告的银行借款本息（以实际还款当日确定的本息合计数额为应当偿还的本息数额）、律师费、诉讼费承担保证责任。
六、银行扣款凭证3份、转账支票存根、收款收据及《证明》各1份，证明中国银行于2013年9月13日从原告保证金账户扣划12042.56元，2013年10月31日又分别扣划464135.59元及3004.82元，原告2013年11月6日通过转账支票向中国银行支付30405.5元，原告共计向银行代被告偿还债务509588.47元，原告已代被告向银行偿还完毕涉案房屋全部债务，银行对上述事实出具《证明》予以证实。
七、《解除合同暨债务抵销通知》及邮寄凭证各1份，证明原告2013年11月6日向被告邮寄送达《解除合同暨债务抵销通知》，该通知视为2013年11月9日已经送达，双方签订的《预售合同》于2013年11月9日解除。
被告朴头龙未答辩亦未向法庭提供证据。
经审理查明，一、中国银行股份有限公司青岛流亭支行（以下简称“中行流亭支行”）系中国银行股份有限公司青岛城阳支行（以下简称“中行城阳支行”）下属支行。2012年2月27日，原、被告签订《预售合同》，主要约定被告向原告购买位于青岛市城阳区崇阳路158号《青啤海都园》6号楼3单元8层801户房屋（以下称“涉案房屋”），建筑面积94.24平方米，建筑面积单价7198.89元，总房价款678423元，采用银行按揭贷款方式付款，首付款208423元，贷款470000元。其中《预售合同》补充条款第十六条关于通知与送达的约定为：“1.乙方承诺，乙方所提供的所有资料真实可靠，其在合同中所留的联系方式准确无误，因乙方提供资料不实或联系方式不准确产生的任何责任，由乙方自行承担。2.本合同项下包括交付通知在内的各项通知可以采取挂号信、特快专递、报纸公告以及其他有效的方式进行送达：（1）通过挂号信的，在挂号信自函件发出之日起7日内视为送达；（2）通过特快专递送达的，自特快专递发出之日起3日内视为送达；（3）通过在报纸（半岛都市报）发布公告送达的，自公告发布之日视为送达。在甲方按照乙方在本合同中所留通讯地址或经乙方书面通知更改后的地址通过挂号信或特快专递方式发送通知或其他文件的情况下，若函件被第三方代收，或被拒收、退回的，均在前述时间内视为送达。3.乙方联系方式或其他资料发生变化的，应当及时书面通知甲方，乙方未及时通知的，由此产生的责任由乙方自行承担。”第十九条关于贷款的补充约定第6款约定：“乙方贷款后，在甲方承担保证责任期间因未按其与银行签订的贷款文件之约定履行还款义务，致使甲方承担责任的或导致甲方遭受其他损失的，乙方应于甲方书面通知之日起10日内偿付甲方垫付的款项及其他损失，同时向甲方支付等值于垫付款项及其他损失金额之总和的违约金。如果出现下述情况之一，则视为乙方构成根本性违约：（i）甲方书面通知乙方偿款及其他损失之日起10日内，乙方未予偿付该等垫款及损失，或未按前述约定向甲方支付违约金；或（ii）甲方代乙方偿还的按揭贷款本息和使甲方遭受的损失之和超过按揭贷款本金的10%。甲方有权单方面解除预售合同，或以原价或公平市场价（以较低者为准）回购该房屋，乙方应按该房屋房价款总金额的10%向甲方支付违约金，并赔偿给甲方造成的其他损失（包括但不限于向银行承担的代偿责任、违约责任、律师费、诉讼费、利息［按一年期贷款基准利率上浮30%计息］、合同解除或回购房屋导致权属变更需要支付的所有税、费等）。”2012年3月7日，原告与中行城阳支行签订《个人房屋贷款合作协议》，约定双方就《青啤海都园》项目开展个人房屋贷款事宜合作，原告同意自《借款合同》生效之日起，至中行城阳支行取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证。后原、被告与中行流亭支行签订编号为2012年零房字03**号《贷款合同》，主要约定被告向中行流亭支行贷款470000元用于购买涉案房屋，采用按月等额本息方式还款，还款期数共计360期，每期还本息金额为3142.72元，原告对本合同项下贷款提供阶段性连带责任保证，除依法另行确定或当事人另有约定外，因合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用、催收短信费用、资产评估及处置费用、鉴定费用、公告费用等）由被告承担。2012年9月30日，被告到原告处办理了涉案房屋入住手续。原告另称经物业协助查看，涉案房屋没有装修。
二、自2013年5月12日起，被告不再按期偿还房屋贷款，中行流亭支行因此于2013年9月13日从原告保证金账户扣划款项12042.56元。2013年10月8日，中行城阳支行向原告发出《通知》，宣布被告借款合同项下的借款本息全部到期，要求原告对被告的还款义务及违约责任承担连带责任，并在收函后三日内向中行城阳支行或流亭支行偿还被告的银行借款本息、律师费、诉讼费。2013年10月12日，中行城阳支行在本院起诉朴头龙、青啤房地产公司［案号：（2013）城商初字第1382号］，要求解除借款合同，两被告偿还借款等共计501098.67元。2013年10月31日，经原告同意，中行流亭支行从原告保证金账户扣划款项共计467140.41元。2013年11月6日，原告又按中行城阳支行要求向其转账支付律师费、诉讼费30405.5元。中行流亭支行和中行城阳支行于2014年5月14日出具一份《证明》证实上述事实，同时证实原告代被告向中行流亭支行偿还本息479182.97元、向中行城阳支行支付律师费、诉讼费30405.5元，合计509588.47元，原告已代被告向中行流亭支行偿还完毕涉案房屋全部债务。
三、2013年11月6日，原告根据《预售合同》约定通过EMS特快专递向被告发出《解除合同暨债务抵销通知》，主要内容为：由于被告未能按时偿还银行贷款，中行城阳支行宣布贷款提前到期，并于2013年10月8日书面要求原告承担保证责任，向其偿还贷款本息、滞纳金、诉讼费、律师费等费用共计509588.47元。由于无法联系到被告，出于减少损失的考虑，原告按中行城阳支行要求履行保证责任，向其全额偿还了该等款项。鉴于被告未按时偿还银行贷款导致原告承担了连带还款责任，根据《预售合同》补充条款第十九条第6款约定，原告有权单方面解除合同，被告应按该房屋价款总金额的10%向原告支付违约金。故通知：1、立即解除《预售合同》，并退还被告购房款678423元；2、被告应向原告支付违约金67842.3元、原告已代被告偿还银行债务509588.47元，两项合计577430.77元；3、被告应偿还原告的577430.77元与原告应退还的购房款等额抵销。抵销后应退还被告的房款100992.23元，要求被告于十日内到原告处领取，逾期领取的，原告就该款项存放期间不承担任何利息或补偿。
以上事实，有原告提交的证据，当事人陈述及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，涉案《预售合同》、《个人房屋贷款合作协议》、《贷款合同》意思表示真实，不违反现行法律法规强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应依约履行各自的义务。被告自2013年5月12日起不再按期偿还房屋贷款，导致原告为此承担连带保证责任，向中行流亭支行偿还本息479182.97元、向中行城阳支行支付律师费、诉讼费30405.5元，合计509588.47元，被告违反合同约定，原告向被告发出《解除合同暨债务抵销通知》，要求立即解除《预售合同》，被告支付违约金67842.3元，抵销相应债务，返还被告剩余房款100992.23元，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百一十四条规定和涉案合同相关约定，原告要求确认2013年11月6日发送给被告的《解除合同暨债务抵销通知》合法有效，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故原告要求撤销双方在青岛市城阳区房地产管理处的预购商品房登记和合同备案，被告返还青岛市城阳区崇阳路158号《青啤海都园》6号楼3单元8层801户的房屋，并从原告处领回其房款余额100992.23元，均为《预售合同》解除后的相关法律后果，应予一并处理，亦符合上述法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告青岛青啤海都房地产有限责任公司于2013年11月6日发送给被告朴头龙的《解除合同暨债务抵销通知》合法有效。
二、被告朴头龙于本判决生效后十日内协助原告青岛青啤海都房地产有限责任公司到青岛市城阳区房地产管理处撤销位于青岛市城阳区崇阳路158号《青啤海都园》6号楼3单元8层801户房屋的预购商品房登记和合同备案。
三、被告朴头龙于本判决生效后十日内返还原告青岛青啤海都房地产有限责任公司位于青岛市城阳区崇阳路158号《青啤海都园》6号楼3单元8层801户的房屋。
四、原告青岛青啤海都房地产有限责任公司于本判决生效后十日内返还被告朴头龙剩余购房款人民币100992.23元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10822元，诉讼保全费3520元，公告送达费600元，共计14942元，均由被告朴头龙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 纪仁峰
审 判 员 李 珂
人民陪审员 赵 润
二〇一四年九月十八日
书 记 员 张 磊
附相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。