山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民四终字第4号
上诉人（原审原告）：蔡信军。
委托代理人：李保华，山东爱智律师事务所律师。
委托代理人：向秋苓，系上诉人蔡信军之妻。
被上诉人（原审被告）：王宁。
委托代理人：王子兰，山东鲁北律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘梅。
上诉人蔡信军因与被上诉人王宁、刘梅房屋买卖合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2013）东民初字第407号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蔡信军及其委托代理人李保华、向秋苓，被上诉人王宁的委托代理人王子兰，被上诉人刘梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蔡信军向原审法院起诉称，2012年10月4日，原告与被告王宁签订房屋买卖协议书，约定原告向被告王宁购买坐落于东营市东营区燕山路×号房屋一套（房屋产权证号：燕山路字第××号），总价额为465000元，2012年11月15日前办理房产过户手续。协议签订后，原告依约支付了定金及房屋首付款，但时至今日被告尚未履行向原告办理房产过户义务，经多方了解才得知被告王宁现已将房屋转让给第三人。基于上述事实，原告认为，被告王宁在收取原告定金及首付款后，又将房屋转让给第三人，被告一房二卖的违约行为，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。经原告多次与被告交涉，被告仍有15000元房款未退还原告。根据法律规定，被告应当向原告支付违约金并退还房款。请求依法判令被告王宁、刘梅向原告返还房款15000元，并支付违约金17000元；被告承担本案全部诉讼费用。
王宁答辩称，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。第一，被告王宁已将原告交付的首付房款全部退还。原告诉称的15000元是原告因其违约行为向被告王宁支付的违约金10000元以及向房产中介刘梅支付的中介费5000元。第二，被告王宁已全面履行合同义务，不存在违约行为。第三，原告在合同的履行过程中存在多处违约行为。其一，合同约定原告支付房屋首付款16.5万元，而原告仅向被告支付了房款15万元以及定金1万元，尚有5000元一直未付。原告未按合同约定履行付款义务，构成违约。其二，原告在签订房屋买卖合同时，曾多次向两被告承诺其银行信用不存在任何问题，不会产生贷款审批不过的问题，其存在欺诈行为，构成违约。其三，原告在申请银行审批贷款提供有关证明材料时，故意拖延时间，远远超过了合同约定的房产过户时间，存在严重违约行为。其四，在确定原告无贷款资格后，被告王宁同意原告采用其他方式支付剩余房款，但原告最终无力支付房款，构成根本性违约。第四，原告无力全额支付房款，构成根本性违约，使合同目的不能实现，导致合同最终解除。在房屋买卖合同中，买卖双方最主要的义务就是买方支付房款，卖方交付房屋。在双方履行合同义务的过程中，原告无法履行合同确定的主要义务即支付购房款，导致合同最终被解除。
刘梅答辩称，原告所诉不属实，系原告违约。
原审法院查明，2012年10月4日，原告蔡信军（乙方）与被告王宁（甲方）签订房屋买卖协议书，约定甲方自愿将坐落在东营市东营区燕山路402号14-1-501号房产出售给乙方；甲方房屋产权证号：燕山路字第××号，房屋建筑面积为96.11㎡，附属物（地下室面积25.18㎡）；所卖房屋用途为住宅；甲乙双方协议房产成交价格为465000元，乙方先支付购房定金1万元，由鑫鸿房地产代理公司代收，交付房款时此定金转为房款；双方定于2012年11月15日前办理房产过户手续，同时乙方支付甲方房屋首付款壹拾陆万伍仟元整，剩下房屋尾款叁拾万元整由银行直接打入甲方在银行开具的账户；甲方应于2013年6月30日前将房屋交付给乙方使用；由乙方承担房屋土地证、房产证以及银行贷款产生的所有费用；双方的中介服务费用共计7000元整，甲方承担2000元，乙方承担5000元，并于房产过户前一次性交付给中介方；在合同有效期内，无论甲方违约还是乙方违约，则双方中介费7000元从所交定金中扣除，若乙方违约，则剩余定金3000元不退，另支付违约金7000元给甲方，如甲方违约，则剩余定金3000元无息返还给乙方，另支付违约金17000元给乙方；甲乙双方同意留在中介方押金5000元整到交接房屋时，甲方房屋内整体装修不动，留下的物品不损坏，押金如数退还；此房乙方在银行审批贷款中。如审批不通过，贷不下叁拾万元整，乙方不算违约，定金如数退还。
2012年10月4日，被告王宁出具收据一份，载明：“今收到一品花园6号-1-501室购房定金壹万元整（￥10000.）收款人：王宁20**.10.4号”。2012年10月30日，被告王宁出具收条一份，载明：“今收到蔡信军、向秋苓交来购房首付款壹拾伍万元整。收款人：王宁20**.10.30”。
2013年1月4日，被告王宁通过其中国工商银行账户向向秋苓的银行账户转入145000元。
2013年3月22日，被告王宁将涉案房产转让过户至刘建玲名下。
另查明，被告刘梅系东营区鑫鸿房产代理北一路分店业主，向秋苓与原告蔡信军系夫妻关系。
案件审理过程中，原审法院于2013年8月9日依法调取中国人民银行征信中心出具的原告蔡信军的个人信用报告一份，该报告显示，2005年1月28日中国农业银行东营市分行发放给原告蔡信军3万元个人住房贷款，业务号371200500010223，抵押担保，120期，按月归还，已于2011年10月结清；2009年10月至2011年10月，原告的上述贷款共有逾期记录15条，其中，最长逾期月数为2个月，单月最高逾期总额为975元。
原审法院认为，原告蔡信军与被告王宁签订的房屋买卖协议，是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原告蔡信军与被告王宁应当按照约定全面履行自己的义务。根据涉案房屋买卖协议书的约定，涉案房屋尾款30万元的支付方式为原告蔡信军向银行申请贷款。综合分析当事人的当庭陈述及本院依法对韩立芳的调查笔录的内容能够认定，因原告蔡信军的个人信用报告存在逾期记录，其贷款申请未能取得银行审批，从而导致涉案房屋无法办理过户手续。依据有关法律规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，本案中，为确保合同顺利履行，作为房屋的购买方，在确定尾款支付方式为向银行申请贷款的情况下，原告对申请贷款所必需的个人信用报告负有合理注意义务，在发现个人信用报告存在逾期记录时，负有及时将该情况通知两被告的义务。原告个人信用报告中存在逾期记录，原告未能履行其对这一情况的合理注意并及时将该情况通知两被告的义务，最终导致合同不能履行，致使合同目的无法实现，原告的行为已构成根本性违约。虽然涉案房屋买卖协议约定原告在银行审批贷款中如审批不通过，贷不下30万元，不算违约，但在签订该协议时，原告个人信用报告中的逾期记录已经存在，该约定不能产生相应的法律后果。综上，原告的行为已构成根本性违约，应承担相应的民事责任，被告王宁将房款根据合同约定扣除违约金1万元后退还给原告，以及被告刘梅根据合同约定将5000元定金转为中介费的行为并无不当，原告的诉讼请求无事实及法律依据，依法不予支持。原告主张在向银行申请贷款未取得审批后，其能够以现金方式支付尾款，两被告对此不予认可，原告未能提供证据予以证实，对其该项主张，不予采纳。现有证据显示，被告王宁系在原告构成根本性违约后将涉案房屋转让过户至刘建玲名下，原告主张被告王宁一房二卖，但未提供证据予以证实，对其该项主张，亦不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：驳回原告蔡信军诉讼请求。案件受理费600元，财产保全费370元，均由原告负担。
上诉人蔡信军不服原审判决，向本院提起上诉称，一、涉案房屋买卖协议第十三条第三项：“此房乙方在银行审批贷款中，如审批不通过，贷不下30万元，不算违约”的约定合法有效，对双方具有约束力。二、原审认定涉案房屋尾款30万元的支付方式为上诉人向银行申请贷款，且因上诉人贷款申请未能获批导致涉案房屋无法办理过户手续、从而认定上诉人构成根本违约是错误的。上诉人可以用自己的银行存款通过银行转账向被上诉人王宁支付，并非必须要向银行申请贷款。按照协议约定，被上诉人王宁应先履行房产过户的义务，在其未履行过户义务前，上诉人未支付尾款系行使先履行抗辩权。上诉人向银行申请贷款未获批，上诉人可以选择用现金银行转账的方式支付剩余房款，并不构成根本违约。三、上诉人按照协议约定支付首付款16.5万元后，被上诉人未按协议约定办理过户手续，上诉人并未违约，系被上诉人王宁违约。综上，原审判决认定事实不清、适用法律不当，请求撤销原审判决，改判支持上诉人原审全部诉讼请求。
被上诉人王宁辩称，上诉人在原审庭审时自认其提交贷款申请材料的时间为2012年11月底、12月初，而此时已经超过了约定的过户时间，已构成违约，且上诉人在签订合同前就存在严重的银行征信问题，从而银行贷款审批未通过，导致上诉人无法按合同约定支付房款，致使合同目的不能实现，构成根本性违约。支付房款是上诉人最主要的义务，不论上诉人以何种方式支付房款，只要依合同约定按时足额支付都可以视为其付款义务的履行，而本案作为买方的上诉人最终也未能足额支付房款，合同目的不能实现。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。
被上诉人刘梅辩称，房产交易中介的责任只是询问有关情况，并无资格调查买房人的信用问题，上诉人称其对自己的逾期记录不知情不属实。作为中介，介绍的涉案房源是真实的。在房款不到账的情况下，不可能办理房产过户，也不可能仅支付首付款就办理过户。
二审审理期间，上诉人为支持其上诉请求，向本院提交录音资料一份。证明：在涉案房屋买卖协议履行过程中，被上诉人王宁于2012年12月就涉案房屋与他人签订房屋买卖合同，转让他人，构成违约。
被上诉人王宁质证认为，该录音中对话人的身份不明，谈话内容也不清楚，对录音的真实性和证明目的均不予认可。涉案房屋买卖协议约定的过户时间、房款支付时间为2012年11月15日前，涉案房屋转让给案外人刘建玲的时间为2013年3月22日，被上诉人王宁不存在违约。
被上诉人刘梅的质证意见同被上诉人王宁。
本院经审查认为，上诉人提交的录音资料不能证实其来源的合法性及被录音人的身份，亦达不到上诉人的证明目的，对该录音资料的真实性及证明目的，本院依法均不予确认。
本院查明的案件事实与原审判决认定的案件事实一致。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。从涉案房屋买卖协议书的约定，结合原审证据可以认定，双方最初协议约定房屋尾款30万元的付款方式为上诉人向银行申请贷款，在贷款审批通过后双方办理房产过户手续，由贷款银行将贷款直接支付给被上诉人王宁。2012年12月7日，上诉人与被上诉人王宁均得知上诉人在银行的贷款申请未被审批通过后，被上诉人王宁同意变更付款方式，可以以现金支付剩余房款，上诉人在原审及二审期间均主张即使银行贷款未获审批其亦可通过现金转账的方式支付剩余房款。付款方式变更后，履行期限亦不明确，被上诉人王宁可以随时要求上诉人履行，根据原审证人证言及当事人陈述，被上诉人王宁亦给予上诉人相应的履行宽限期，但上诉人在宽限期内未履行剩余房款的付款义务，已构成违约。变更剩余房款的支付方式后，在上诉人未付清房款前，被上诉人王宁不予办理房产过户手续亦不存在违约。上诉人主张被上诉人王宁在涉案房屋买卖协议解除前又与他人签订房屋买卖合同存在违约，但未提供证据予以证实，本院根据其申请亦未调查搜集到支持其该项主张的证据，对其该项主张，本院依法不予支持。综上，上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费600元，由上诉人蔡信军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许晓芳
代理审判员 李 静
代理审判员 王继印
二〇一四年二月十一日
书 记 员 邢春艳