北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第30968号
原告（反诉被告）李联会，女，1972年1月9日生。
委托代表人姬冰，北京市信格律师事务所律师。
被告（反诉原告）殷清伟，男，1978年2月8日生。
委托代理人安洪山，北京市惠诚律师事务所律师。
被告张忠利，男，1965年5月2日生。
原告（反诉被告）李联会与被告（反诉原告）殷清伟、被告张忠利房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。李联会委托代理人姬冰，殷利伟及委托代理人安洪山，张忠利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李联会诉称：2012年12月，我与殷清伟、张忠利签署商铺租赁合同，承租北京市×区×路×号院×号楼×层F-101号商铺（以下简称涉租场地），面积300平方米，租期十年，用于经营餐饮，租金标准每日每平方米1.7元。签订合同后，我接收涉租场地并开始装修，并以此为经营场所开始办理餐饮项目的经营手续。在此过程中，因殷清伟提供的房产证登记面积与租赁合同约定的面积不符，致使我不能办理经营手续。而此时我对涉租场地的装修已接近完工，为此我又与殷清伟签署了约定面积为259.03平方米的商铺租赁合同，租金标准为每日每平方米1.8元。将此商铺租赁合同提交登记主管部门后，我才于2013年4月3日取得了工商登记营业执照。鉴于殷清伟未能提供300平方米的房产证，使我办理经营手续受阻。我向殷清伟提出自2013年3月9日计算租赁期限的要求，殷清伟不同意，并在我办理发票机时，拒不提供产权人身份证复印件和涉租场地的房产证复印件，致使我未能办理发票机，严重影响我的正常经营活动。之后，双方又因履行哪份商铺租赁合同发生争议。在我坚持履行259.03平方米的商铺租赁合同后，殷清伟于2013年6月17日带领十多人，将我店内的火锅桌、煤气罐、餐椅、厨具等物品强行搬至店外。我报警后，殷清伟才停止上述行为，却将涉租场地大门加锁离开，我因此被迫停业。现殷清伟将物品搬回涉租场地，并擅自利用开始经营餐饮，毫无诚信，严重违约。故诉至法院：1、要求解除我与殷清伟、张忠利于2012年11月29日签订的面积为300平方米的商铺租赁合同。2、要求解除我与殷清伟于2012年12月1日签订的面积为259.03平方米的商铺租赁合同。3、要求殷清伟、张忠利赔偿我装饰装修损失350319.5元及经营设备投入损失220256元。4、要求殷清伟赔偿因擅自解除合同造成我突然停业产生的人员遣散费17600元及原材料、酒品饮料损失14076元。5、要求殷清伟支付违约金51054.9元。6、要求殷清伟退还未到期租金及房屋押金共计51922.25元。
殷清伟辩称并反诉称：我自叶乔波处承租涉租场地打算自用，我对毛坯状态的涉租场地进行了水电改造、扩建通道并搭建二层。李联会看到涉租场地主动要求承租，并在签署合同前一天拿尺子丈量了面积。涉租场地登记面积259.03平方米，但经过改造后使用面积达到600平方米，双方对此进行了现场确认。我、张忠利与李联会签署第一份商铺租赁合同后，依约交付了租赁房屋，虽约定出租面积300平方米，但月租金是按照600平方米计算。李联会在交纳了押金和首期租金后未再支付后续租金，在我多次催促下，李联会仍拒付租金。李联会严重违约，我依约行使合同解除权，收回涉租场地，现商铺租赁合同已经解除。我与李联会签署的第二份商铺租赁合同目的仅用于李联会经营办证使用，并不发生实际效力，也不存在履行和解除的问题。双方对此达成一致意见并经李联会签字确认。事实上，李联会按照第一份商铺租赁合同交纳的押金和首期租金，以行动作出了明确表示。李联会拒付租金，我已经提前数日通知其终止合同收回涉租场地，并无违约行为。李联会要求我支付违约金，赔偿装饰装修及经营设备投入损失、停业产生的人员遣散费等损失没有事实及法律依据。李联会所付押金尚不足抵扣房屋租金，不存在退还租金和押金的问题。故不同意李联会的诉讼请求。另，李联会不交纳租金且拖欠水电等费用，经我多次通知仍拒不支付也不腾退涉租场地，严重违反合同约定，给我造成巨大损失。故提出反诉：1、要求李联会支付2013年4月16日至2013年6月16日期间房屋租金62220元。2、要求李联会支付2012年12月1日至2013年6月16日期间物业费8250元及水电费2683.35元。3、要求李联会支付违约金111690元。4、要求李联会支付租金滞纳金11386.26元。5、要求李联会支付2013年4月16日至2013年6月16日期间的商铺占用费93330元。
张忠利辩称：同意殷清伟的答辩意见。
李联会针对反诉辩称：双方签署的第一份商铺租赁合同无法用于办理经营手续，不得不另行签署了第二份商铺租赁合同。第一份商铺租赁合同已不再发生法律效力，无法继续履行。殷清伟以此主张房屋租金，不应得到支持。我承租房屋时，殷清伟正在搭建二层，且表示手续正在办理，能够正常使用。鉴于双方对此于合同中进行了约定，我在未看到房产证的情况下签订了第一份商铺租赁合同。但在办理营业执照时才发现房产证面积并非300平方米，而是259.03平方米。殷清伟不仅未能提供搭建二层的合法手续，而且该行为已被相关部门责令整改。殷清伟对法律禁止投入使用的二层搭建面积主张租金于法无据。另，扩建部分是将开发商废弃的一层消防通道打通，未办理审批手续亦未通过竣工验收，此部分租金亦于法无据。殷清伟无权对搭建面积和扩建面积主张租金，我没有违约。殷清伟主张支付违约金、滞纳金及商铺占用费均无事实及法律依据，不同意殷清伟的反诉请求。
经审理查明：2012年11月29日，张忠利、殷清伟（甲方）与李联会（乙方）签署商铺租赁合同，约定甲方将涉租场地出租给乙方用于餐饮，产权证建筑面积为300平方米。租期10年，自2013年1月17日起算至2023年1月16日止。甲方自本合同签订后且收到乙方租赁押金之当日，将该商铺交付乙方，免租期自甲方收到押金之日起至2013年1月16日止，如因乙方迟延支付押金导致商铺迟延交付，则免租期自合同签订之日起计算。租金标准：双方约定租金前2年每日每平米1.7元，第3年每日每平米按5%逐年递增，具体计算方式如下：第一年租金372300元；第二年租金372300元；第三年租金390915元；第四年租金410460.75元……第十年租金：550056.67元。租金每3个月支付一次。首期3个月租金应于起租日前15日内一次性支付，以后每期租金，乙方应于所付租金到期前15日内支付下一期3个月的租金。乙方应向甲方支付5万元作为合同押金，以保证合同的正常合法履行。押金作为乙方履行支付义务的担保，在合同终止后无息结算，15日内返还乙方押金。如乙方未能全面履行合同支付义务，甲方有权以押金折抵租金或代付乙方应付的物业费、违约金、滞纳金及水电燃气等费用，折抵后，乙方应在接到甲方书面通知后30日内补足押金。甲方向乙方提供办理公司注册、经营所需的与该房屋相关的所有文件；甲方所提供的租房文件供办证使用，如此文件不能办证此房不能作为餐饮使用，甲方应退还乙方押金及合同无效。商铺租赁期间发生的水费、电费、燃气费、暖气费、空调费、物业管理费等经营费用，由乙方承担，并按商铺物业管理公司统一的收费标准和收取时间直接向乙方收取。租赁期间，乙方迟延支付租金累计60日以上的，甲方有权终止合同，收回商铺，乙方应按照商铺当年年租金的30%向甲方支付违约金。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，乙方须按应付租金的千分之三按日支付滞纳金。合同期满或因乙方原因导致合同终止、解除，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付日租金1.5倍的商铺占用费。本合同双方签字后甲方收到乙方押金后立即生效。备注：甲方到产权人叶乔波开出授权书，此房可以转租，复印件给乙方，此合同生效。商铺租赁合同尾部甲方由殷清伟签名加摁手印；乙方由李联会签名加摁手印。
2012年12月1日，殷清伟（甲方）与李联会（乙方）签署商铺租赁合同就涉租场地租赁事宜进行约定。约定产权证建筑面积259.03平方米。租期10年，自2012年12月3日起算至2021年12月3日止。租金标准：双方约定租金前5年每日每平米1.8元，第6年每日每平米2.2元，第7年每年按5%逐年递增，具体计算方式如下：第一年租金170183元；第二年租金170183元……第十年租金252827元。除承租面积与租期租金变动外，大部分条款与2012年11月29日商铺租赁合同基本一致。同日，李联会支付房屋押金5万元。2012年12月20日，殷清伟交付李联会经叶乔波签字的《项目建议书及转租证明》。
2012年12月23日，李联会手写文字材料一份，内容如下：“北京市朝阳区立汤路201号院6号楼1层F101奥北中心第二份合同只用办证使用。”
2012年12月27日，李联会向殷清伟支付93075元，交款收据标注系涉租场地三个月租金。后李联会以涉租场地为注册地成立北京川情餐饮有限公司经营火锅餐饮，于2013年3月14日取得《餐饮服务许可证》，于2013年4月3日取得《企业法人营业执照》。2013年4月，李联会向殷清伟发送律师函，要求其提供叶乔波身份证复印件及涉租场地房产证复印件用以办理发票机，并表示以259.03平方米为范围按每日每平方米1.8元标准支付租金。同月，殷清伟复函表示不同意李联会要求的租金计算标准及方式，要求按照第一份商铺租赁合同执行。但李联会未再行支付房屋租金。
2012年6月初，殷清伟多次于李联会经营的涉租场地玻璃大门上张贴通知，称李联会已拖欠2013年4月1日至2013年6月1日期间房租62050元，按照合同截止至2013年6月16日如不缴纳，则将清除房屋内物品，收回房屋；不能搬动的其他物品将视为放弃。2013年6月17日，殷清伟将涉租场地内的所有经营用品搬出，并将涉租场地大门加锁。几天后，殷清伟将所有经营用品搬回涉租场地，并于2013年7月下旬将涉租场地另行出租案外人经营餐饮。
另查1，涉租场地所有权人系叶乔波，登记建筑面积系259.03平方米。2012年8月19日，叶乔波与北京鑫顺停车管理有限公司签署商铺租赁合同，将涉租场地出租，租期自2012年12月1日起算10年。租金前5年每日每平方米1.8元，第6年每日每平方米2.2元，第7年每年按5%逐年递增。殷清伟作为北京鑫顺停车管理有限公司授权代表签署了上述合同。经询，殷清伟表示北京鑫顺停车管理有限公司系其爱人吴秀丽独资设立，承租后其对涉租场地进行扩建、搭建钢结构二层并进行了水电改造，投入资金30余万元。转租给李联会的行为征得叶乔波和北京鑫顺停车管理有限公司的同意。
另查2，关于出租方的身份关系，殷清伟与张忠利均表示涉租场地系殷清伟承租后对外转租，张忠利作为殷清伟代理人与李联会就租赁事宜进行协商，并参与签订了商铺租赁合同。涉租场地租赁事宜所产生法律后果均由殷清伟承担。
庭审中，李联会认为第一份商铺租赁合同因无法办理营业执照，合同目的无法实现，应依法解除。第二份商铺租赁合同因殷清伟擅自清退涉租场地，已经无法经营，殷清伟严重违约，亦应解除。经询，李联会认可签署第一份商铺租赁合同时知晓房屋建筑面积259.03平方米，加上扩建面积单层达到300平方米，双方以600平方米约定租金数额。李联会就本诉各项请求分别予以明确：1、装饰装修损失350319.5元系不可拆除的室内装修，其中包括隐蔽工程51498元，含室内用电工程材料费22759元及人工费15173元；室内给排水工程材料费11573元及人工费7715元，按90%成新率折算，就此提交餐厅装修协议书、发货清单、销售清单及购买收据为证。2、设备投入损失220256元系桌椅、灶台、冰箱、空调、餐具等餐饮设备，就此提交送货单、购买收据为证，并名列明细单。3、人员遣散费17600元及材料、酒水损失14076元系因殷清伟强行腾退导致停业经营的相关损失。4、违约金51054.9元系因殷清伟无故解除合同，据第二份商铺租赁合同承担年租金30%的违约责任。5、押金及租金51922.25元，其中租金按照第二份商铺租赁合同约定标准计算，截止至2012年6月16日尚多付租金1922.25元，连同押金5万元一并应予返还。
庭审中，殷清伟表示双方签约时对于涉租场地600平方米并以此确定租金知晓并认可，第二份商铺租赁合同仅为办证使用，没有任何约束力，双方应据第一份商铺租赁合同履行。殷清伟就反诉各项请求分别予以明确：1、租金62220元系以每日每平方米1.7元为标准按600平方米为准计算自2013年4月16日至2013年6月16日期间的租金。就此，殷清伟提交来广营乡办事处防火安全委员会消防监督检查记录，显示因擅自搭建钢结构二层600平方米于2012年11月被相关部门的责令整改。2、物业费8250元系2012年12月1日至2013年6月16日期间的费用，就此提交物业公司出具的说明为证，载明涉租场地全年物业费15230.96元，上述期间合计8250.1元。3、水电费2683.35元系2012年12月1日至2013年6月16日期间的费用，就此提交物业公司出具的缴费单载明水费786.5元、电费395元及加表电费1501.25元。殷清伟另提交物业公司证明，载明涉租场地欠付物业费8250.1元及水电费2682.75元经物业公司帐对账抵消，不能提供发票。4、违约金111690元系因李联会迟延支付租金导致合同解除，据第一份商铺租赁合同承担年租金30%的违约责任。5、租金滞纳金11386.26元系因李联会迟延支付租金，据第一份商铺租赁合同以应付租金的千分之三按日计算滞纳金。6、商铺占用费93330元系因李联会经营设备等用品滞留涉租场地，按日租金1020的1.5倍主张自2013年4月16日至2013年6月16日期间的费用。
诉讼阶段，经李联会申请，由各方选定，本院委托北京中必达资产评估有限责任公司对涉租场地房屋装修现值进行鉴定。后本院与北京中必达资产评估有限责任公司对涉租场地进行了现场勘验。涉租场地进门处原通道被打开，扩建了面积。一层设有大厅、操作间及后厨。室内搭建钢结构二层，经由楼梯通行。二层设有大厅、操作间、办公室、卫生间及四个包间。现涉租场地出租给案外人经营餐饮使用。各方均确认涉租场地二层钢结构及水电由殷清伟改造，室内装饰装修由李联会进行。在本院主持下，各方于现场清点了李联会遗留的经营设施设备，包括桌椅、冰柜、空调、餐具等众多物品，并名列清单经双方签字确认。经询，李联会明确表明不主张返还原物，要求殷清伟、张忠利赔偿经营设备投入损失。2013年12月13日，北京中必达资产评估有限责任公司出具资产评估报告书，确定评估具体范围包括室内装修工程认定及室外装修工程，截止至评估基准日2013年11月20日，涉租场地室内装修评估值244870元、室外装修（广告牌）评估值8800元，涉租场地装修现值系253670元。对此，李联会认为未将隐蔽工程纳入评估范围，室内用电工程及给排水工程应以其主张为准。殷清伟表示隐蔽工程系其所作，与李联会无关；评估范围包含了室外装修工程，没有对广告牌进行现场测量，不符合实际情况。张忠利同意殷清伟的意见。
以上事实，有当事人当庭陈述、商铺租赁合同、租金收据、押金收据、律师函、通知、资产评估报告书等在案为证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行己方义务。本案中，就涉租场地租赁事宜先后签署了两份商铺租赁合同，各方争议焦点在于两份商铺租赁合同法律约束力的认定问题。结合在案证据及现场勘验可知，涉租场地房产证登记建筑面积系259.03平方米，经殷清伟扩建搭建后使用面积可达600平方米。对于房屋现状及使用情况，李联会于签署商铺租赁合同前查验房屋及相关手续时已经知情。双方签署第一份商铺租赁合同时虽标注建筑面积300平方米，但年租金数额的确定系以实际使用面积600平方米为据，在此基础上，双方才能就租赁事宜达成合意，此亦与李联会承租上述面积所享相应权益之事实相一致。李联会与殷清伟签署第二份商铺租赁合同的背景系办证所需，此经李联会书写材料证实。事实上，在两份商铺租赁合同均已经签署的情况下，李联会据第一份商铺租赁合同约定的租金标准支付了房屋押金及首期房屋租金。在案证据及相关事实均指向，第一份商铺租赁合同系各方真实意思表示，各方亦均选择据此约定履行义务；第二份商铺租赁合同仅为办理手续的形式需要，对各方不具有法律约束力。另，张忠利非就涉租场地负担承租义务，亦不享有转租收益。张忠利与殷清伟均表示张忠利作为殷清伟代理人共同参与签署商铺租赁合同，并认可由殷清伟负担相应法律后果，本院不持异议。故此，李联会与殷清伟签署的第一份商铺租赁合同所附条件均已成就，双方应予遵守。关于李联会以此商铺租赁合同不能办理相关证照依约无效为由抗辩一节，合同条款表述系针对殷清伟无法提供办证所需文件，涉租场地不具备餐饮条件下的处理问题，此亦与法律规定相符。事实上，李联会据殷清伟提供的材料办理了从事餐饮的相关证照，涉租场地具备使用条件，本院对于李联会辩称意见不予采信。
关于违约责任的认定，李联会仅支付押金及首期三个月租金，自2013年4月17日起欠付租金已达合同解除条件，此违约行为致殷清伟依约享有合同解除权。殷清伟向涉租场地送达通知选择解除合同，具有法律效力。殷清伟于2013年6月17日收回涉租场地，商铺租赁合同已于当日解除。殷清伟要求李联会支付拖欠租金有事实及法律依据，本院据约定标准核算两个月租金予以支持。因李联会迟延支付租金导致合同解除，殷清伟要求支付违约金及滞纳金有事实及法律依据，本院予以支持；但殷清伟计算滞纳金数额有误，本院予以纠正。关于商铺占用费，合同约定逾期腾退房屋情况下按日租金1.5倍支付商铺占用费，殷清伟此项主张依据不足，本院不予支持。另，物业费及水电费依约应由李联会负担，现殷清伟主张李联会支付其使用涉租场地经营期间的上述费用有事实及法律依据，但殷清伟主张水电费数额有误，本院予以纠正。
关于本诉，李联会迟延支付租金导致合同解除，其要求殷清伟支付违约金并赔偿停业人员遣散费用、原材料损失于法无据，本院不予支持。李联会据第二份商铺租赁合同计算租金并要求殷清伟返还剩余租金1922.25元依据不足，本院不予支持。鉴于就租赁事宜所致各方责任依法认定并判处，李联会要求返还押金理由正当，本院予以支持。关于装饰装修及经营设备损失，殷清伟收回涉租场地后转租案外人继续经营餐饮，经现场勘验现涉租场地餐饮环境均利用李联会投入的装饰装修，并大范围使用了李联会遗留的经营设施设备，殷清伟应就利用范围内的价值予以适当补偿。本院以在案证据及评估报告为据，结合履约程度、过错认定及实际情况，对此酌情判处。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）李联会于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）殷清伟房屋租金六万两千零五十元。
二、原告（反诉被告）李联会于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）殷清伟承租房屋期间物业费八千二百五十元、水电费二千六百八十二元七角五分。
三、原告（反诉被告）李联会于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）殷清伟违约金十一万一千六百九十元。
四、原告（反诉被告）李联会于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）殷清伟租金滞纳金一万一千三百五十五元一角五分。
五、被告（反诉原告）殷清伟于本判决生效之日起十五日内退还原告（反诉被告）李联会房屋押金五万元。
六、被告（反诉原告）殷清伟于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）李联会房屋装饰装修及经营设备补偿款十六万元。
七、驳回原告（反诉被告）李联会的其他诉讼请求。
八、驳回被告（反诉原告）殷清伟的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费五千元，由原告（反诉被告）李联会负担三千元（已交纳），由被告（反诉原告）殷清伟负担二千元（李联会已交纳，殷清伟于本判决生效之日起十五日内给付李联会）。
本诉案件受理费一万零八百二十元，由原告（反诉被告）李联会负担六千五百二十元（已交纳五千四百二十六元，剩余一千零九十四元于本判决生效之日起十五日内交纳），由被告（反诉原告）殷清伟负担四千三百元（于本判决生效之日起十五日内交纳）。反诉案件受理费五千六百元，由原告（反诉被告）李联会负担四千一百八十元（于本判决生效之日起十五日内交纳），由被告（反诉原告）殷清伟负担一千四百二十元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 孙 琪
人民陪审员 李德良
人民陪审员 刘军社
二〇一四年二月二十四日
书 记 员 袁书亮