湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂武汉中民终字第00994号
上诉人（原审原告）：蒲某
被上诉人（原审被告）：武汉某房地产开发有限公司，
上诉人蒲某因与被上诉人武汉某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2013）鄂东西湖民商初字第00351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月4日受理后，依法组成合议庭，于2013年11月25日公开开庭审理了本案。
2013年6月23日，蒲某诉至一审法院，请求判令：1、武汉某房地产开发有限公司支付逾期交房违约金24650.08元（从2013年12月31日按已交房价款677182元的日万分之二暂计算至2013年6月30日止，共计182天；若武汉某房地产开发有限公司仍不能按合同条件在2013年6月30日交房，除以上逾期交房违约金外，每日按135.44元继续再向蒲某支付逾期交房违约金，直至按合同满足交房条件为止）；2、武汉某房地产开发有限公司支付逾期交房、造成不能办理房地产权属证违约金6771.82元；3、武汉某房地产开发有限公司改变所购房屋的配电房建设方案，即因违约增设现所建的配电房并造成蒲某所购买的房屋价值及使用功能损失，要求武汉某房地产开发有限公司赔偿40000元；4、武汉某房地产开发有限公司承担本案诉讼费。
一审法院审理查明：2012年7月31日，武汉某房地产开发有限公司（出卖人）与蒲某（买受人）签订了《武汉市商品房买卖合同》，约定：蒲某向武汉某房地产开发有限公司购买其开发的位于武汉市东西湖金银湖马池路北、环湖路东的银湖水榭25幢2单元1层2号房屋一套，建筑面积为117.97平方米，总价款676322元；……第九条、出卖人应在2012年12月30日前，将符合下列条件的商品房交付给买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：于2012年12月30日前达到使用条件；6、给水：于2012年12月30日前达到使用条件；7、宽带网、电话线：于2012年12月30日前达到入户条件；8、供气：于2012年12月30日前达到入户条件，具体通气时间以燃气公司的正式通知为准。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人；第十一条、出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按如下方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金；第十二条、交接……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自本合同约定交付时间起视为本合同项下的商品房已交付。自交付之日起，本合同项下商品房的毁损、灭失的风险及物业服务费由买受人承担。该商品房保修期亦从此日起计算；第十三条、规划、设计变更的约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人……以上变更涉及的商品房质量或使用功能仅限于买受人所购单体房屋主体部分，其他如小区景观、道路及小区非盈利设施的变更均不在通知内；第十六条、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按照下列第2项方式处理：即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其它权利义务。合同签订后，蒲某依约按实测面积118.12平方米向武汉某房地产开发有限公司给付了购房款677182元。2012年12月24日，武汉某房地产开发有限公司在武汉晚报上刊登交房公告，通知银湖水榭一期1-8栋、21-25栋、9-14栋业主于2012年12月29日至12月31日办理交房手续。蒲某于2012年12月30日办理了验房、收房手续。2013年1月21日，武汉某房地产开发有限公司办理了银湖水榭25号楼的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2013年1月25日，武汉某房地产开发有限公司又办理了银湖水榭1-14、21-25、31、32号楼，地上建筑面积53052.65平方米，地下2569.48平方米的《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》。2013年3月25日，武汉某房地产开发有限公司向武汉市东西湖区住房保障和房屋管理局提交了办理涉案楼盘初始登记的相关资料，该局于2013年5月3日核发了诉争房屋的《武汉市商品房权属证明书》。
一审另查明，因武汉市暴雨天易积水，经常造成地下配电房设备受损，根据湖北省供电公司的统一要求，武汉某房地产开发有限公司调整了原规划方案，即将5个配电房由地下改至地上，并于2012年2月初向武汉市东西湖区国土资源和规划局（以下简称东西湖规划局）申请调整上述规划方案。该局于2012年2月11日在长江日报上发布公告，并于2012年4月12日批准上述调整方案，调整后的配电房规划方案为25号楼北向一个、19号楼北向两个、20号楼北向一个、15号楼旁边一个。本案涉案楼盘建设期间，武汉某房地产开发有限公司将规划调整后的图纸及公告在施工围挡上张贴公示。涉案楼盘建成后，武汉某房地产开发有限公司根据调整后的规划在银湖水榭25号楼3单元101室即案外人彭月平所购房屋北面建设一个配电房（图纸上载明的长、宽、高分别为7米、10米和4.8米，两者间距9米；实际测量长、宽、高约为9.3米、7.3米和6米（其中雨儿墙高1.2米），两者间距约12.9米）。
一审又查明，合同签订时，武汉某房地产开发有限公司营销大厅的沙盘模型中展示25号楼前方并未建地上配电房，但该沙盘模型上也注明“此模型仅供参考，模型展示的内容及细节以政府批文和实际规划为准”。
一审法院经审理认为：蒲某与武汉某房地产开发有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容并未违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。
关于武汉某房地产开发有限公司是否应承担逾期交房的违约责任问题。本案中，武汉某房地产开发有限公司虽已依约于2012年12月30日向蒲某交付房屋，但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”的规定，武汉某房地产开发有限公司所开发的商品房，只有经相关职能部门验收合格后，才能交付使用。因此，武汉某房地产开发有限公司虽在竣工验收合格之前将房屋交由蒲某占有使用，但蒲某所购买的商品房尚未验收合格而接受房屋，应视为武汉某房地产开发有限公司的交付未完成，应当以实际通过验收合格后的时间为符合商品房法定的交付使用时间。本案中，武汉某房地产开发有限公司于2013年1月21日才取得涉案楼盘的竣工验收备案证明书，比约定的交房之日迟延22天，已构成违约，应依法承担相应的违约责任，即支付相应的违约金2979.6元（677182元×0.0002×22天）。
关于武汉某房地产开发有限公司是否应承担逾期不能办证的违约责任问题。《武汉市商品房买卖合同》第十六条约定“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按照下列第2项方式处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”本案中，武汉某房地产开发有限公司已完成诉争房屋权属初始登记，蒲某可随时办理诉争房屋的权属证书，故不属于《武汉市商品房买卖合同》第十六条第2项约定的无法办证的情形。故对于蒲某要求武汉某房地产开发有限公司向其支付逾期交房、造成不能办理房地产权属证违约金6771.82元的诉讼请求，不予支持。
关于武汉某房地产开发有限公司调整配电房规划方案是否构成违约的问题。本案中，武汉某房地产开发有限公司应湖北省电力公司的要求调整配电房规划方案，将配电房由地下改至地上，该规划调整方案已分别于2012年2月11日、同年4月12日由相关行政主管部门公示、批准，而蒲某、武汉某房地产开发有限公司双方签订商品房买卖合同的时间为2012年7月31日，可见，在双方签订合同之前，配电房规划方案调整便已进行公示，故其在签订合同时对配电房改建至地上事宜应当知晓，涉案楼盘现在的配电房也是按照调整后的规划方案建设的，故武汉某房地产开发有限公司并不存在违约增设配电房的行为。审理中，蒲某称武汉某房地产开发有限公司采取欺诈和隐瞒的方式，在售楼时未向蒲某告知临近房屋有配电房，未提交证据证实，应承担举证不能的法律后果。蒲某还称武汉某房地产开发有限公司改变原配电房的建设方案未通知蒲某及征求业主意见，违反合同约定，但根据《武汉市商品房买卖合同》第十三条的规定，关于小区景观、道路及小区非盈利设施的规划、设计变更均无需通知业主。蒲某称武汉某房地产开发有限公司违规建设配电房并造成其所购买的房屋价值及使用功能损失，但未提交证据予以证实，故对其要求武汉某房地产开发有限公司赔偿其损失40000元的诉讼请求，于法无据，不予支持。
综上所述，武汉某房地产开发有限公司虽已在合同约定的交付时间内向蒲某交付房屋，但因其交房时诉争房屋并未竣工验收合格，法定的交房条件尚不具备，应视为武汉某房地产开发有限公司的交付未完成，已构成违约，应承担相应的违约责任，即武汉某房地产开发有限公司应向蒲某支付逾期交房违约金2979.6元。故对于蒲某主张武汉某房地产开发有限公司向其支付逾期交房违约金24650.08元的诉讼请求，在2979.6元范围内予以支持，超过的部分，不予支持；对于蒲某的其他诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。一审判决：一、武汉某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向蒲某支付逾期交房违约金2979.6元；二、驳回蒲某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费793元（已减半收取，蒲某已预交），由蒲某负担760元，武汉某房地产开发有限公司负担33元，并在履行上述给付义务时一并支付给蒲某。
判后，上诉人蒲某不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持其一审诉讼请求，一、二审诉讼费由武汉某房地产开发有限公司负担。事实与理由：一、本案合同约定的交房条件至今没有完成，武汉某房地产开发有限公司应承担逾期交房的违约责任。合同约定的交房时间为2012年12月30日，交房条件主要为：完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并满足使用功能需求。完成商品房项目竣工交付使用相关手续。供电、供水、宽带网电话线、供气于2012年12月30日前达到使用及入户条件。武汉某房地产开发有限公司在一审没有提供上述专项验收的相关证据，至今房屋供水、供电等均为临时，没有供水、供电部门单独水电表；配电设备均没有安装，消防通道堵塞、部分架空层部分改建为办公用房。一审法院仅凭武汉某房地产开发有限公司提供的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》认定符合交房条件，但该证明仅指房屋主体，无法证明诉争房屋已完成合同前述的各项专项验收，一审认定有失偏颇。二、就调整配电房规划，武汉某房地产开发有限公司没有在合同中履行告知义务。根据武汉某房地产开发有限公司提供的证据，其改变配电房规划发生在2012年4月12日，但武汉某房地产开发有限公司与蒲某于2012年8月5日签订的合同却依据变更前的规划，即武规（东）建（2009）126号。在合同及售楼沙盘和广告宣传中，对变更后的规划没有任何体现，而目前所建的配电房主体框架均在诉争房屋建设之后。武汉某房地产开发有限公司采取欺诈和隐瞒的方式，即售楼时未向蒲某告知临近房屋有配电房，更未就将原配电房的方案由地下改至地上通知蒲某及征求业主意见，径自将原通透围墙及业主公共停车位改为约占地70平方米、高4.8米的配电房，距所购房屋直线距离9米。武汉某房地产开发有限公司增设配电房的违约行为，造成蒲某所购房屋价值及使用功能降低并有碍观景瞭望。武汉某房地产开发有限公司的行为违反了合同第十三条的约定。三、武汉某房地产开发有限公司应承担逾期办证的违约责任。约定交房时间是2012年12月30日，办理初始登记时间是2013年5月28日，已超过了90日。
被上诉人武汉某房地产开发有限公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。武汉某房地产开发有限公司一审已提交了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，说明房屋已符合交付条件。配电房的变更是由电力公司完成并施工，与武汉某房地产开发有限公司无关。关于逾期办证问题，对方没有收房就不存在逾期办证，武汉某房地产开发有限公司已办理了房屋初始登记。
二审中，蒲某提交照片两张，拟证明消防通道已经堵塞，验收不可能完成。武汉某房地产开发有限公司对照片的真实性和证明目的均有异议。本院认为，该组照片从内容上并不能反映消防通道被堵塞的状况，对该组照片的证明目的本院不予认可。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，蒲某与武汉某房地产开发有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按约履行。诉争房屋虽然于2012年12月30日并未符合法定和约定的交付条件，但蒲某自愿收房，其行为可认定是对约定交付条件的变更，之后房屋只要满足法定交付条件即可认定武汉某房地产开发有限公司的交付已完成。2013年1月21日，武汉某房地产开发有限公司取得涉案楼盘的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，诉争房屋此时已具备法定的交付条件。武汉某房地产开发有限公司从2012年12月31日至2013年1月21日共计逾期交房22天，按合同约定的已支付房款每日万分之二的标准计算，武汉某房地产开发有限公司应支付蒲某逾期交房违约金2979.6元。一审对逾期交房违约金的计算并无不当，本院予以维持。
关于蒲某称合同约定的交房条件至今没有完成，武汉某房地产开发有限公司应承担逾期交房的违约责任的上诉理由。蒲某于2012年12月30日办理了验房、收房手续，其行为已构成对约定交房条件的变更，加之武汉某房地产开发有限公司于2013年1月21日已取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，诉争房屋已具备法定交付条件，故对蒲某的该项上诉理由本院不予支持。
关于蒲某称武汉某房地产开发有限公司就调整配电房规划没有履行告知义务，造成蒲某所购房屋价值及使用功能降低，武汉某房地产开发有限公司应予赔偿的上诉理由。本案中，调整配电房规划方案已分别于2012年2月11日、4月12日由相关行政主管部门公示、批准；武汉某房地产开发有限公司于涉案楼盘建设期间，也将规划调整后的图纸及公告在施工围栏上张贴公示；而蒲某、武汉某房地产开发有限公司双方签订商品房买卖合同的时间为2012年7月31日，在双方签订合同之前，配电房规划方案调整便已进行公示，故蒲某在签订合同时对配电房改建至地上事宜应当知晓，涉案楼盘现在的配电房也是按照调整后的规划方案建设的，故武汉某房地产开发有限公司并不存在违约增设配电房的行为。蒲某还称武汉某房地产开发有限公司改变原配电房的建设方案未通知方颖及征求业主意见，违反合同约定，但根据《武汉市商品房买卖合同》第十三条的约定，规划、设计变更涉及的商品房质量或使用功能仅限于买受人所购单体房屋主体部分，关于小区景观、道路及小区非盈利设施的规划、设计变更均无需通知业主，故对蒲某的该项上诉理由本院不予支持。
关于蒲某称一审对逾期办证违约金未予支持有误的上诉理由。《武汉市商品房买卖合同》第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按照下列第2项方式处理：即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”本案中，武汉某房地产开发有限公司已于2013年3月25日向武汉市东西湖区住房保障和房屋管理局提交了办理涉案楼盘初始登记的相关资料，并于2013年5月3日取得了《武汉市商品房权属证明书》。武汉某房地产开发有限公司并未违反合同第十六条的规定，故对蒲某的该项上诉理由本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费793元，由上诉人蒲某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张立新
审 判 员 张 红
代理审判员 骆朝辉
二〇一四年一月十四日
书 记 员 胡艳华