江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第1538号
上诉人（原审被告）苏州东宝置业有限公司，住所地苏州市桐泾北路10号。
法定代表人陆仁根，该公司董事长。
委托代理人沈庆国，江苏陈全兴律师事务所律师。
委托代理人李佳，江苏百年英豪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）沈春元。
被上诉人（原审原告）沈逸文。
委托代理人何峰、吉鹏程，江苏政纬律师事务所律师。（代理两被上诉人）
上诉人苏州东宝置业有限公司（以下简称东宝公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院作出的（2013）相民初字第0945号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2007年4月6日，沈春元、沈逸文与东宝公司签订《商品房买卖合同》1份，约定：沈春元、沈逸文作为买受人购买东宝公司位于苏州市相城区太平街道盛世花园24幢301室房屋，建筑面积181.92平方米，单价每平方米4250元，总金额773160元；买受人于2007年4月6日首付299488元，贷款690000元；东宝公司作为出卖人应于2008年1月28日前交房，出卖人如逾期交房，双方协商解决；出卖人应当在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商处理；合同未尽事宜双方于当日另签订了补充协议（即合同附件四），该附件中约定，沈春元、沈逸文购买45.16平方米的阁楼，共126448元；购买23幢11号汽车库1只，面积25.68平方米，总价89880元；该附件还约定交房时买受人需要付清下列代缴代办费用：总房价4%的契税、总房价2%的维修基金和办证费2000元（多退少补）。当日，沈春元向东宝公司交款229488元；2007年4月12日，沈春元通过向中国工商银行苏州分行贷款支付690000元；2007年5月18日，沈春元再次支付70000元。沈春元交款后，东宝公司却未能按照约定时间交付房屋。迟至2009年9月27日，东宝公司向沈春元交付了房屋钥匙，沈春元出具了收条并实际居住。2011年11月25日，东宝公司向沈春元邮寄了《预收产权登记费用的通知》，要求沈春元于2011年12月15日前向东宝公司交纳办证税费50641.64元，多退少补，并承诺在收齐费用的60个工作日内办妥房地产登记手续。2011年12月11日，东宝公司再次发函沈春元，要求在期限内预交契税和相关费用，以便办证所用。但沈春元至今未交纳。
原审审理中，双方明确，沈春元、沈逸文向东宝公司所交纳三笔款项共989488元，即为房屋包括阁楼、车库在内的全部房款；沈春元、沈逸文购买的是期房、毛坯房。沈春元、沈逸文陈述，经东宝公司同意，沈春元、沈逸文对房屋于2009年5月开始装修，2009年10月入住，但当时房屋的公共设施等尚未配套，其已向东宝公司提出逾期交房的赔偿问题；确曾收到东宝公司的催款通知函，但其要求在东宝公司应付沈春元、沈逸文的违约金中抵扣，但东宝公司不同意，故其未向东宝公司缴纳办证所必须的相关费用。东宝公司另举证与沈春元、沈逸文同一小区18幢唐文龙、龚素珍名下的房产证和土地使用证复印件各1份，该房产于2012年5月9日登记，土地证于2012年5月11日核发，以证实与沈春元、沈逸文同一小区具备了办理房地产登记的条件，沈春元、沈逸文两证至今未办的原因在于沈春元、沈逸文。经质证，沈春元、沈逸文对证据的真实性无异议，对关联性有异议。东宝公司另认为，其向沈春元发出催款通知函时对涉案房屋才具备办证条件。沈春元、沈逸文对此不予认可。
原审审理中，经双方当事人同意，原审法院向苏州市价格认证中心出具征询意见函，该中心于2014年1月15日书面答复原审法院，2008年1月至2009年9月间，本案所涉房屋相近地段的房屋租金为800-1000元／月，汽车库租金为200-300元／月。双方均表示认可。
上述事实，有沈春元、沈逸文的身份证复印件、东宝公司的工商登记信息、《商品房买卖合同》及附件、东宝公司出具的房款收款收据2份及沈春元向银行借款的借据1份、沈春元收取房屋钥匙的收条、东宝公司向沈春元催缴税费等的信函复印件及特快专递邮件详情单、苏州市价格认证中心出具的《征询意见答复函》以及当事人陈述在卷佐证。
原审原告沈春元、沈逸文的诉讼请求为，请求判令：1、被告立即协助原告办理房屋的产权证和土地证；2、被告赔偿原告逾期交房的违约金215585元（以房屋总价款989488元，从2008年1月29日起计算至2010年12月31日止，按照同期银行贷款年利率7.47%计算）以及逾期提交资料导致原告无法办理产权证和土地证的违约金暂计119481元（以房屋总价款989488元从2011年4月1日起计算至起诉之日2012年10月5日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的每日万分之二点一四标准计算），共计335066元；3、本案的诉讼费用由被告承担。原审审理中，沈春元、沈逸文变更诉讼请求，要求东宝公司向其提供相关资料，由其自行办理两证，东宝公司表示同意。
原审法院认为：双方当事人所签《商品房买卖合同》及其附件为双方真实意思的表示，且不违反相应法律规定，应为合法有效，双方应依约履行。依合同约定，东宝公司应于2008年1月28日前交付涉案房屋，但未能依约履行。东宝公司迟至2009年9月27日才向沈春元、沈逸文交付房屋钥匙，对房屋的占有进行了转移，可视为房屋的交付使用。东宝公司对2008年1月29日至2009年9月26日逾期交付房屋的行为应负相应法律后果。因双方未约定违约金数额或者赔偿额计算方法，违约金数额可按照同地段同类房屋租金标准确定，按照苏州市价格认证中心出具的意见，原审法院按照房屋租金每月900元、车库租金每月250元计算20个月的违约金，东宝公司应支付沈春元、沈逸文逾期交付房屋的违约金23000元。双方在合同中虽未明确约定哪一方为办理房屋权属证书的义务人，但合同附件四约定交房时买受人需要付清契税、维修基金和办证费，由此可认定东宝公司为办证义务人。本案《商品房买卖合同》的标的为期房，东宝公司作为出卖人应在房屋交付使用起90日内办妥房屋权属证书，否则应承担违约责任。2011年11月25日和12月11日，东宝公司两次向沈春元发函，要求其于2011年12月15日前向东宝公司交纳办证税费，但沈春元未于该期限内交纳，故在该期限后未能办理权属证书的责任不应归责于东宝公司。东宝公司应对2009年9月27日交付房屋起至2011年12月15日间未能办理权属证书承担违约责任。结合东宝公司所举证的与涉案房屋同一小区的其他住户取得权属证书的时间，可认定沈春元、沈逸文即使按东宝公司要求在2011年12月15日前交纳办证税费，东宝公司亦未能在之后90日内办妥权属证书，故原审法院在认定2009年9月27日至2011年12月15日东宝公司逾期办理权属证书的期间内不再另行扣除90日合理办证时间。因双方的合同未约定违约金，可按照沈春元、沈逸文已付购房总额989488元、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，沈春元、沈逸文现要求以每日万分之二点一四标准计算违约金，低于该标准，原审法院予以准许，故东宝公司应支付沈春元、沈逸文逾期办证的违约金为171517.85元，应付违约金总额为194517.85元。沈春元、沈逸文要求东宝公司提供相应资料，自行办理权属证书，东宝公司亦表示同意，原审法院亦予以准许。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十七条、第十八条以及相应法律规定，判决：一、被告苏州东宝置业有限公司于判决生效之日起三十日内提供苏州市相城区太平街道盛世花园24幢301室房屋（含阁楼）及23幢11号汽车库的权属登记所需的相应资料，协助原告沈春元、沈逸文办理上述房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证。二、被告苏州东宝置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告沈春元、沈逸文逾期交付使用房屋及逾期办证的违约金共计人民币194517.85元。案件受理费减半收取人民币3203元，由两原告负担1343元、被告负担1860元。
上诉人东宝公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决上诉人承担逾期办证违约金缺乏事实和法律依据。《商品房买卖合同》附件四补充协议第二条第二款明确约定交房时被上诉人需付清相关代缴代办费用，但在交房时被上诉人拒绝缴纳上述费用，上诉人分别于2011年11月25日和2011年12月11日两次致函被上诉人，要求其按约预交办证税费，仍遭推诿而未果。由于被上诉人怠于履行其应尽义务，未付清代缴代办费用，上诉人根本不应为其办理产证。所谓上诉人逾期提供办证备案资料而导致被上诉人无法办理产证的理由缺乏事实和法律依据。事实是，即使上诉人在第一时间将相关资料报产权登记机关备案，由于被上诉人不作为与拒绝缴纳税费，产权登记也根本无法完成。上诉人有权依据《合同法》第67条行使先履行抗辩权，被上诉人没有缴纳税费，无权要求上诉人继续履行，更无权主张违约责任。二、原审判决认定违约责任起止时间错误。合同第十五条约定产权登记的时间为“商品房交付使用后90日内”，该90日是上诉人履行办证义务期间，即使该期间内上诉人客观上不具备办证条件，也不能认定上诉人违约。原审判决认定违约责任自2009年9月27日起算，且不扣除90日合理办证时间，没有法律依据；原审原告诉请该项违约责任的起算时间为2011年4月1日，原审判决认定从2009年9月27日起算，违反了不告不理的原则，作出“调整”没有法律依据；原审判决认定上诉人承担违约责任的截止时间2011年12月15日错误，该日期是上诉人要求被上诉人缴纳税费的截止时间，目的是催告其履行，该行为不能导致履行期限变更，被上诉人未缴纳税费的违约事实一直存在，这一时间节点并没有法律意义。三、原判决假定事实错误。判决应当以已经发生的客观事实为依据，原判决认为“原告即使按被告要求在2011年12月15日前缴纳办证税费，被告亦未能在之后90日内办妥权属证书”，属于假设错误。在其假设所设定的期间，可能确实同时存在被上诉人未缴纳税费和上诉人客观上不具备办证条件两个事实，但两方面事实并不是未办证的共同原因，原判决通过衡量两方面原因所起作用大小或消除某个原因的可能性进行归责，没有任何依据。四、原审判决违约责任性质认定错误。被上诉人主张的名目是“违约金”，根据《合同法》第114条规定，违约金应当有合同依据或法律直接规定，本案双方在合同中对违约责任没有约定，原判决以“违约金”名义判决，缺乏依据。五、原判决违约金计算标准错误。原判决认为每日万分之二点一四低于逾期贷款利息标准，但未说明其作出这种判断的依据。根据人民银行关于逾期贷款利率的规定，2009年同期（一至三年期）人民银行贷款年利率为5.6%，加收30%为7.28%，加收50%为8.4%，而每日万分之二点一四折合年利率7.811%，二者孰高孰低并不确定，原判决认定错误。六、本案所涉《商品房买卖合同》在履约过程中，被上诉人存在拒绝与物业管理公司订立物业管理协议、欠交物业费、欠交电费、搭建违章建筑等诸多违约问题。请求二审法院依法改判不支持被上诉人逾期办证违约责任主张。
被上诉人沈春元、沈逸文辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。被上诉人未缴纳相关费用不能免除上诉人向有关行政部门交付产权登记资料的义务，即使不存在未缴纳费用的情况，上诉人最早能够办出证的时间在2012年5月份。在上诉人不具备办证条件的情况下，通知我们缴费也没有意义。上诉人不具备办证条件时通知我们缴费，具备办证条件时却不发通知。被上诉人在诉状中写明逾期办证违约金起算时间在2011年4月1日，是因为被上诉人不懂交房时间的计算方式，以为交房时间是2010年12月31日，逾期交房与逾期办证应该是连续时间，不应该出现时间上的空档。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及其附件合法有效，当事人应遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。双方合同约定的交房时间为2008年1月28日之前，上诉人迟至2009年9月27日才将房屋实际交付被上诉人，上诉人存在逾期交房的违约事实。对于原审法院认定的逾期交付房屋违约金23000元双方均无异议，本院予以确认。又依双方合同约定，上诉人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。但上诉人仅提供了涉案房屋所在小区其他住户于2012年5月份已办理房产证和土地使用证的证据，未能提供在商品房交付使用后90日内履行了将相关资料报产权登记机关备案义务的相关证据，足以认定上诉人同样存在违约行为。虽然合同附件中约定由被上诉人交纳各种费用之后，由上诉人一方代为办理房屋产权证书，但在上诉人已经逾期交房的情况下，具备办证条件的日期必然相应延后，上诉人何时具备办理产证的条件被上诉人难以预测，已陷于违约的上诉人有义务在具备办理产证条件时及时通知对方交费办证，通知之后逾期办证的责任则由被上诉人自担。上诉人以交费、办证存在履行先后顺序，其享有先履行抗辩权的上诉理由，割裂了房屋买卖合同的整个履行过程，有失公允，本院不予采信。
关于计算逾期办证违约金的起止时间及金额。上诉人认为被上诉人诉请的逾期办证违约金起算时间为2011年4月1日，原审法院违反了不告不理原则。本院认为，被上诉人在诉状中写明逾期办证违约金起算时间在2011年4月1日，是基于交房时间为2010年12月31日的错误认识，但可以看出其起算时间的计算方法为实际交房之日后90日，因此逾期办证违约金的起算时间取决于实际认定的交房时间，逾期交房违约金和逾期办证违约金期间的计算应当连续，上诉人的该项上诉主张过于片面且无法律依据，本院不予支持。双方合同第十五条约定上诉人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属所需登记资料报产权登记机关备案，该90日是双方约定的上诉人合理履行义务期间，原审法院未予扣除确有不当，本院予以纠正。上诉人的实际交房日期为2009年9月26日，其承担逾期办证违约金的起算日期应为2009年12月26日。上诉人于2011年11月25日向被上诉人发出《预收产权登记费用的通知》，该通知载明“沈春元：盛世花园住宅即将统一办理产权登记手续，请你在2011年12月1日起至2011年12月15日止的时间范围内，将应缴纳契税和相关费用预交至我公司售楼处……”。该通知明确告知被上诉人应于2011年12月15日之前缴纳相关税费由上诉人办理产权登记手续，但被上诉人并未在该日期之前向上诉人缴纳相关税费，因此无权要求上诉人承担之后的逾期办证违约金。原审法院认定计算逾期办证违约金的截止日期为2011年12月15日并无不当，本院予以确认。据此，上诉人应对2009年12月26日起至2011年12月15日期间未能办理权属证书向被上诉人承担违约责任。关于逾期办证违约金的计算标准和数额，原审法院按照被上诉人已付购房款总额989488元以每日万分之二点一四的利息标准计算尚在法律允许的范围之内，本院予以确认，因此上诉人应支付被上诉人逾期办证的违约金数额为152460.31元，加上逾期交付房屋违约金23000元，应付违约金总额为175460.31元。
关于上诉人所称本案所涉《商品房买卖合同》在履约过程中，被上诉人存在拒绝与物业管理公司订立物业管理协议、欠交物业费、欠交电费、搭建违章建筑等问题，不属于本案审理范围，本院不予理涉。
综上，原审判决认定东宝公司应向沈春元、沈逸文承担逾期办证违约责任的期间计算有误，本院予以纠正。东宝公司的其他上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持苏州市相城区人民法院（2013）相民初字第0945号民事判决第一项。
二、变更苏州市相城区人民法院（2013）相民初字第0945号民事判决第二项为，苏州东宝置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付沈春元、沈逸文逾期交付使用房屋及逾期办证的违约金共计人民币175460.31元。
如果未按照本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取人民币3203元，由沈春元、沈逸文负担1526元，苏州东宝置业有限公司负担1677元；二审案件受理费6406元，由苏州东宝置业有限公司负担5778元，沈春元、沈逸文负担628元。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 周 军
代理审判员 王君英
二〇一四年八月八日
书 记 员 李 昂