辽宁省沈阳市皇姑区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0105民初600号
原告王雅芝。
委托代理人王浩。
被告辽宁省投资集团有限公司。
法定代表人董连胜，系该公司董事长。
委托代理人阎祖兴，系辽宁春明律师事务所律师。
被告辽宁省投资集团有限公司房地产分公司。
负责人郑伟，系该公司总经理。
委托代理人阎祖兴，系辽宁春明律师事务所律师。
原告王雅芝诉被告辽宁省投资集团有限公司（以下简称辽投集团）、辽宁省投资集团有限公司房地产分公司（以下简称辽投集团房地产分公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月6日受理，依法由本院审判员佟铃独任公开开庭进行了审理。原告王雅芝委托代理人王浩，被告辽投集团、辽投集团房地产分公司委托代理人阎祖兴均到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，要求法院判令：1、确认该租赁协议无效。2、确认被告逾期交付地下停车位违约并承担违约责任，即赔偿原告利息损失927元（以10215元为本金，按中国人民银行同期同类存款利率计算，从2013年7月11日计算至2015年12月5日）。3、申请法院调查确认该协议第二条2034年1月起至2052年6月13日止（即租赁期限超过20年的部分）的协议是否有效。4、判令被告退还有偿使用租金10215元（计算2013年12月30日起至2015年10月30日止）。5、判令被告退还有偿使用租金108417元（计算2034年1月1日起至2052年6月13日止，即租赁期限超过20年的部分）。6、判令被告存在欺诈行为（因租赁合同最长期限不超过20年，而涉案合同租期为38年多，被告收取我的租金超过20年的部分即对我方构成欺诈）。7、赔偿因被告缔约过失责任给原告造成的利息损失9824元，（以租金108417元为本金，按中国人民银行同期同类存款利率计算，2013年7月4日起至2015年12月5日止）。8、判令被告有以同一价格续租涉案车位优先权，被告不许另租他人。（即2034年1月1日起至2052年6月13日止我方有优先承租权）。
二被告辩称，原告诉求无事实及法律依据，应予驳回，诉讼费由原告自行承担。双方签订的是地下停车位有偿使用协议书，从形式和内容上看与租赁无任何关系，该协议合法有效，原、被告间不存在租赁关系，是有偿使用权的转让。地下停车位无法办理产权只能办理使用权转让，所以不存在20年期限的问题，在全国范围内均是采用该种形式进行转让的。原、被告签订协议书，原告交取有偿使用费用后，该车位即归原告使用，但是原告需自行去物业办理相关手续，交纳物业费。交完物业费后，物业公司会给原告发放一个通行证，凭通行证可以进出地下停车位。2016年1月，物业公司又给发放门禁卡取代了通行证。原告自己未去物业办理手续，导致未能实际使用地下车位与我方无关，我方不存在逾期交付地下车位的行为。我方不存在欺诈行为，也不存在缔约过失责任。原告诉求第八项是自己想象的，我方把使用权转让给原告的期限就是至2052年6月13日止。
经审理查明，被告辽投集团与被告辽投集团房地产分公司系总公司与分公司的关系。2013年7月4日，被告辽投集团房地产分公司作为甲方，原告作为乙方，双方签订一份《地下停车位有偿使用协议书》，约定原告有偿使用位于皇姑区黄河南大街东辽宁凤凰国际商务中心地下停车场的负一层1077号停车位(涉案车位)，使用期限自2013年12月31日起至2052年6月13日止；有偿使用金额为22万元，在签订本协议时原告需一次性向被告辽投集团房地产分公司付清；此车位由物业公司统一管理，原告应按物业管理规定向物业公司缴纳物业服务费（非车辆保管使用）；在原告向被告辽投集团房地产分公司支付全部停车位使用费及相关费用后，到物业公司办理相关手续，被告辽投集团房地产分公司将此停车位交予原告使用；原告是本合同使用期限内该停车位的唯一合法使用者，未经被告辽投集团房地产分公司书面允许，原告不得将本协议项下权利义务转让第三方，不得转租、转借或允许第三方使用本协议项下停车位；在本合同期内，因不可抗力，如地震、战争等自然灾害或政府决策导致该地下停车场丧失使用功能或短期占有本停车场，本合同继续履行、暂时终止履行或终止履行，双方不承担任何责任，车位使用费不予退还；注：本停车位是被告辽投集团房地产分公司以图纸设计进行划分，如将来实际划分与图纸不符，以实际划分为准。如不具备停车位条件，被告辽投集团房地产分公司另行给予调整。2013年7月11日，原告向被告辽投集团房地产分公司交纳停车位费22万元。
2015年1月22日，原告与为涉案车位所在楼宇提供物业服务的辽宁凤凰物业管理有限公司签订《车辆临时停放协议》一份，约定：地下停车场建设施工没有结束，不具备车辆进出与停放。按原告请求，经双方协商，凤凰物业公司同意原告车辆停放在地下停车场，并给原告发放临时停车卡。
2015年8月31日，辽宁凤凰物业管理有限公司张贴《通知》，载明：“根据本项目整体施工安排，2015年9月2日8:00开始对地下一层，二层地面进行整体维护，在此期间，地下停车场禁停一切车辆……施工结束时间另行通知。”
2015年12月25日，辽宁凤凰物业管理有限公司张贴《凤凰公寓停车场启用通知》，载明：“为更好的规划和管理本项目停车位，使用业主们的车辆有序停放。从2016年1月1日开始，项目内停车场开始进行收费管理，届时将启用电子车辆管控设施，所有车辆凭蓝牙卡进出地上、地下停车场。”
2016年1月15日，原告接收涉案车位,并交纳了该车位自2016年1月1日起的物业费。该车位所在地下停车场系属人防工程。现原、被告因停车位问题发生纠纷，遂原告诉至本院。
上述事实，有双方当事人陈述及《地下停车位有偿使用协议书》、收款收据等证据材料证明，本院结合当事人的陈述及质证意见，予以确定，并在卷佐证。
本院认为，本案的争议焦点为涉案合同的法律属性问题。根据涉案合同约定的主要行为特征，即被告将其开发建设的、系属人防工程的地下车位的使用权，有期限地、有偿的转让给原告，原告按照约定使用该地下车位，在期限内原告可以占有使用该车位，但不能任意处分。因而，原、被告间签订的涉案合同实质为租赁合同。
关于涉案合同的效力问题。涉案地下停车场系属人防工程，是由出租人被告开发建设的，依照《中华人民共和国人民防空法》第五条的规定，被告有权对该地下停车场进行使用管理，收益亦应归被告所有。故从合同主体上分析，被告作为涉案地下停车场的投资人，其有权对外出租该地下停车场中的停车位。因而，涉案合同大部分属于有效合同。关于约定租赁期限超过20年的效力问题，该合同签订于《中华人民共和国合同法》实施之后，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。故涉案合同除约定的期限超出20年的部分（即自2033年12月31日起至2052年6月13日止）无效外，其余均有效。
关于原告主张的被告存在欺诈行为的问题。因原、被告对法律应有同等的认知度，其均应明知涉案合同的租期不能超过20年，故对合同无效部分，原、被告具有同等过错，对此被告不存在欺诈。
关于原告主张的被告应予退还自2013年12月30日起至2015年10月30日止的租金问题。虽涉案合同约定涉案停车位的使用期限自2013年12月31日起，但至2013年12月31日，被告未能向原告交付该停车位，被告存在逾期交付该停车位的违约行为。依据庭审中原、被告所提供的证据，可以确认依原告申请，原告于2015年1月22日开始使用涉案停车位。虽此时涉案停车场建设施工尚未结束，不具备车辆进出与停放，但原告既然使用了该停车位，就应按照合同约定支付租金。2015年9月2日，涉案停车场因进行整体维护而禁停车辆，后该停车场于2016年1月1日开始启用，因被告提供的证据不足以证明此期间涉案停车位具备符合合同约定或法律规定的交付条件，故此期间的租金被告应予退还。因而，被告应向原告退还自2013年12月31日起至2015年1月21日止的租金6066元【220000元÷（38年×365天/年+166天）×387天】及自2015年9月2日起至2015年10月30日止的租金925元【220000元÷（38年×365天/年+166天）×59天】，并按照中国人民银行同期存款利率的标准向原告支付自2013年7月11日起至2015年12月5日止的利息。
关于原告主张的被告应予退还超过20年期限部分（自2033年12月31日起至2052年6月13日止）的租金问题。因超过20年期限部分的合同无效，故被告应向原告返还该部分的租金105580元【220000元÷（38年×365天/年+166天）×（18年×365天/年+166天）】，并按照中国人民银行同期存款利率的标准向原告支付自2013年7月11日起至2015年12月5日止的利息。
关于承担违约责任的主体问题。因被告辽投集团房地产分公司系被告辽投集团的下属分公司，且二被告均认可被告辽投集团房地产分公司无注册资金，根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，应由被告辽投集团承担违约责任。
关于原告主张的20年租赁期限届满后的优先承租权问题。目前，我国相关法律、法规及司法解释均未规定优先承租权，故对其该项请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十五条，《中华人民共和国防空法》第五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下：
一、确认原告王雅芝与被告辽宁省投资集团有限公司房地产分公司签订的《地下停车位有偿使用协议书》在2013年12月31至2033年12月30日的期限内有效，超出此期限的部分无效；
二、确认被告辽宁省投资集团有限公司房地产分公司存在逾期向原告王雅芝交付地下停车位的违约行为；
三、被告辽宁省投资集团有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告王雅芝退还自2013年12月31日起至2015年1月21日止的租金6066元；
四、被告辽宁省投资集团有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告王雅芝支付6066元租金的利息（自2013年7月11日起至2015年12月5日止，按照中国人民银行同期存款利率的标准计算）；
五、被告辽宁省投资集团有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告王雅芝退还自2015年9月2日起至2015年10月30日止的租金925元；
六、被告辽宁省投资集团有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告王雅芝支付925元租金的利息（自2013年7月11日起至2015年12月5日止，按照中国人民银行同期存款利率的标准计算）；
七、被告辽宁省投资集团有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告王雅芝退还自2033年12月31日起至2052年6月13日止的租金105580元；
八、被告辽宁省投资集团有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告王雅芝支付105580元租金的利息（自2013年7月11日起至2015年12月5日止，按照中国人民银行同期存款利率的标准计算）；
九、驳回原、被告其他诉讼请求。
上述第三至八项，被告如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1435元，由原告王雅芝承担235元，由被告辽宁省投资集团有限公司承担1200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 佟铃
二〇一六年四月十二日
书记员 陈茜