广东省广州市海珠区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤0105执异1、2号
异议人（案外人）：窦玉洪，男，1975年6月2日出生，汉族，住广州市番禺区。
异议人（案外人）：陈敏玲，女，1976年7月5日出生，汉族，住广州市白云区联升西路**号***房。
申请保全人：张延俐，女，1973年10月9日出生，香港居民，香港永久性居民身份证号码：P374919(7)。
委托代理人：吴铁伟，广东易传律师事务所律师。
委托代理人：黄伟，广东易传律师事务所实习律师。
被保全人：冯大鹏，男，1976年5月18日出生，回族，住广州市天河区蔷薇街*号***房。
申请保全人张延俐于2017年4月14日向本院提出财产保全申请，要求保全被保全人冯大鹏价值为4000000元的财产，本院已立案执行，案号为（2017）粤0105执保341、344号。在保全过程中，本院已查封了被保全人冯大鹏所有的位于广州市越秀区寺右新马路21号2103、2104、2105、2106、2107、2108房占有部分的房屋产权；轮候查封了被保全人冯大鹏所有的位于广州市越秀区寺右新马路21号2114房占有部分的房屋产权。现异议人窦玉洪、陈敏玲提出书面异议，要求依法撤销（2017）粤0105执保341、344号协助执行通知书，解除对上述房屋的查封措施。对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭，进行了书面审查。本案现已审查终结。
异议人窦玉洪、陈敏玲认为：1.法院查封的冯大鹏名下的位于广州市越秀区寺右新马路21号2103、2104、2105、2106、2107、2108房占有部分的房屋产权和轮候查封的冯大鹏名下的位于广州市越秀区寺右新马路21号2114房占有部分的房屋产权已经不是归冯大鹏和王豪所有的，而是属于异议人所有的，因为异议人已对房款全部付清。其实从2015年3月份开始双方一直在谈房屋买卖的事情，但当时冯大鹏和王豪一直在占有房屋，并没有办法确定什么时候能过户，所以一直到7月份才签订房屋买卖合同。而根据双方于2015年7月23日签订的房屋买卖合同约定购房价格为790万元（不含税金及供楼款的利息），购房余款470万元由异议人通过冯大鹏的供楼账户负责月供，而月供款项作为购房款的一部分，约定在2015年12月31日办理完过户手续。根据合同约定，异议人已通过王涛在2015年3月13日及16日分别向冯大鹏支付了首期款50万元及70万元，另首期款30万元是由异议人陈敏玲于2015年3月16日向冯大鹏支付，而异议人窦玉洪也已于2017年7月24日向冯大鹏支付了首期款15万元，因此首期款一共支付了165万元。在2015年8月17日异议人通过李春萍向冯大鹏支付了第二期房款150万元，在2015年8月18日由异议人窦玉洪向冯大鹏支付了10万元（其中有5万元作为第二期房款，另外5万元作为后期供楼款）。因此，异议人一共向冯大鹏支付了首期款及第二期房款共计320万元。对于房屋余款470万元，则由异议人通过冯大鹏的供楼账户负责每月的月供，截至于2016年11月3日，根据银行实际扣款的数额，异议人共支付了供楼按揭款共计5051729.99元，但实际上异议人每期转账给冯大鹏都会多出一部分款项以防止不够扣款，故异议人提供的每期供楼款数额与银行实际扣款数额会不一致。总而言之，异议人共支付了首期房款320万元，支付了供楼按揭款5051729.99元，支付了税金1599284.66元，因为房屋买卖的事宜共计支付了款项9851014.65元，故异议人已对房款全部付清。双方于2016年11月15日到广州市不动产登记中心进行房产交易。2015年8月20日按照合同约定异议人对房屋进行管业至今，故其已经是该房屋事实上的产权所有人。2.在2015年9月广州市花都区人民法院查封了上述房屋中的2114房，异议人担心其他的房屋也会被法院查封，为了保险起见，异议人要求冯大鹏、王豪将其他房屋办理二次抵押手续，而二次抵押的登记时间为2015年10月23日。3.2017年，冯大鹏被张延俐（王豪的配偶）申请财产保全，在法院执行过程中查封了上述房屋冯大鹏占有的份额，异议人对财产保全通知书有异议，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，对于以上情况，法院不得查封。4.整个交易过程中，异议人没有过错，是房屋共有人王豪（张延俐的配偶）故意拖延办理房屋过户登记，并且张延俐（王豪的配偶）通过滥用诉讼权利查封了冯大鹏名下的财产，导致了异议人的利益受到严重损害。异议人与房产共有人冯大鹏和王豪当时虽办理过户登记但由于王豪个人原因要求停止交易，且在房屋交易、登记过程中异议人并没有过错，且实际已经对上述房屋付清价款并进行管业。虽然我国采用登记主义的原则，但若执行该财产保全即会侵害善意第三人的利益，也不符合法律的保护理念。故异议人特向法院提出执行异议，请依法撤销（2017）粤0105执保341、344号协助执行通知书。
申请保全人张延俐答辩认为：1.被查封的房产现登记在冯大鹏、王豪名下，没有登记在异议人名下，不属于异议人所有，而且异议人与冯大鹏、王豪的房屋买卖合同纠纷案件并未审结，异议人主张被查封的房产属于其所有没有法律依据。2.异议人无法证明其已经支付全部房款并实际占有被查封的房产，且异议人涉嫌与冯大鹏联合对王豪实施价格欺诈，异议人并没有证明其对未办理过户登记不存在过错，而且根据其提供的证据显示很多款项都不是异议人本人支付，无法确认就是被查封房产的购房款，其中流水单中有一笔2015年3月13日冯大鹏支付给王涛的往来款，该笔款项高达183万元，说明冯大鹏与王涛之间存在着其他款项往来，异议人完全有可能利用冯大鹏与王涛之间的其他往来款充当购房款。另异议人与冯大鹏、王豪之间的买卖合同存在价格欺诈嫌疑，在该案件未审结前，尚不能确认异议人在签订合同时有无过错。3.本人已经为保全申请提供相应担保，如果异议人认为保全错误，完全可以待相关案件结案后向责任人提起诉讼要求赔偿损失。4.冯大鹏没有向我本人提供反担保，也没有其他可供执行的财产，一旦解除查封，将导致本人与冯大鹏民间借贷纠纷案生效后无财产可供执行。综上，故异议人的异议理由不成立，请法院依法予以驳回。
被保全人冯大鹏答辩认为：1.本人与王豪在2015年7月23日与异议人签订了广州市房地产买卖合同约定以790万元的价格按合同条款实收，将泰恒大厦2103-2108、2114房共7套房产按合同条款卖给异议人。2.2015年8月20日在买方履行合约的情况下，本人与王豪已将上述房屋交于异议人使用。3.2016年10月，本人通知异议人，异议人同意尽快过户，并于2016年11月15日办理上述房屋的过户手续。异议人已经于2016年11月按照合同已经支付完全部楼款790万元以及2015年8月至2016年11月份平安银行的贷款利息，公证书已于一年前按照合同交于异议人。4.实际上公证委托文件并没有问题，而是王豪于2016年11月24日在买家付款缴税后，突然自行单方取消公证委托文件，致使房屋过户交易不能继续进行。5.王豪在该期间要求本人配合与异议人谈判并加价，之后异议人于2016年12月1日向越秀法院起诉本人与王豪。6.王豪不但不正视自身的违约责任，其妻张延俐还利用本人与王豪的合作担保合同于2017年4月提起诉讼，并进行了财产保全查封。综上，本人对异议人提出的查封异议并无意见，对异议人在买卖合同过程中已经履行责任予以确认。
经审查查明：关于申请保全人张延俐申请保全被保全人冯大鹏民间借贷纠纷一案，申请保全人张延俐于2017年4月14日向本院提出财产保全的申请，要求保全被保全人冯大鹏价值为4000000元的财产，本院已于2017年4月14日作出（2017）粤0105民初2644号等民事裁定书，并已立案执行，案号为（2017）粤0105执保341、344号。在财产保全过程中，本院已查封了被保全人冯大鹏所有的位于广州市越秀区寺右新马路21号2103、2104、2105、2106、2107、2108房占有部分的房屋产权，查封期限从2017年4月20日至2020年4月19日止；轮候查封了被保全人冯大鹏所有的位于广州市越秀区寺右新马路21号2114房占有部分的房屋产权。
据查询时间为2018年1月16日广州市不动产登记查册表显示：1.广州市越秀区寺右新马路21号2103、2104、2105、2106、2107、2108房的产权人均为王豪、冯大鹏，共有情况均为共同共有，抵押权人均为深圳发展银行股份有限公司广州番禺支行，二次抵押权人均为窦玉洪（登记时间为2015年10月23日），规划用途均为办公，本院已于2017年4月20日以（2017）粤0105民初2642，2643，2644号民事裁定书与协助执行通知书查封了上述房屋属冯大鹏占有的产权份额，查封期限均为2017年4月20日至2020年4月19日止。2.广州市越秀区寺右新马路21号2114房的产权人为王豪、冯大鹏，共有情况为共同共有，规划用途为办公，并没有他项权利内容，该房已于2015年9月10日由广州市花都区人民法院以（2015）穗花法东民初字第481-1号民事裁定书与协助执行通知书首先查封，查封期限从2015年9月10日至2018年9月9日，本院已于2017年4月20日以（2017）粤0105民初2642，2643，2644号民事裁定书与协助执行通知书轮候查封了上述房屋属冯大鹏占有的产权份额。
异议人为证明其主张提供如下证据：1.签订日期为2015年7月23日的《广州市房地产买卖合同》。合同主要内容载明：卖方（甲方）为王豪、冯大鹏，买方（乙方）为陈敏玲、窦玉洪；出售房屋的地址为广州市越秀区寺右新马路21号21楼2103、2104、2105、2106、2107、2108、2114房；房屋建筑面积为624.9平方米，套内面积为492.2平方米；商定房地产交易价格为人民币7900000元；首期款：2015年3月13日及16日转账1500000元整到冯大鹏中国民生银行账户，签约三天内支付150000元整，合计首期款为1650000元整；第二期房款在2015年8月20日前付1550000元并办理好全权委托公证书给乙方；余款：4700000元银行按揭款由乙方负责每月的月供，供楼的平安银行账号：62×××31，户名：冯大鹏，开户行：平安银行番禺支行。乙方保证不断供。乙方承诺在2015年12月31日前办好所有物业的过户手续，甲方须无条件配合并提供乙方办理过户所需的所有手续和资料，乙方交付的房价款，甲方应开具收款凭证；甲方应当在2015年8月20日当天，将符合本合同约定的房地产交付给乙方使用，并且做好物品移交的所有手续。2.2016年11月15日广州市不动产登记中心出具的6份受理回执，主要内容载明：登记种类均为持房产证抵押（含涂销再抵押）、转移或交换（二手房免勘）；2103、2104、2105房的申请人均为王豪、冯大鹏、窦玉洪、广州农村商业银行股份有限公司番禺支行；2106、2107、2108房的申请人均为王豪、冯大鹏、陈敏玲、广州农村商业银行股份有限公司番禺支行；不动产坐落分别为越秀区寺右新马路21号2103、2104、2105、2106、2107、2108房；登记字号分别为16登记01071296、16登记01071303、16登记01071312、16登记01071319、16登记01071327、16登记01071332；预约领证日期均为2016年11月28日。拟证明双方已于2016年11月15日办理涉案房屋的过户登记手续。3.2016年11月24日广州市不动产登记中心出具的补正资料通知书，载明：16登记01071296、16登记01071303、16登记01071312、16登记01071319、16登记01071327、16登记01071332，因王豪对上述房屋的六份售房授权委托书的有效性提出异议，要求停止交易，请申请人提交授权委托书有效证明。拟证明异议人对未能办理涉案房屋的过户登记手续不存在过错。4.2017年10月7日王涛出具的声明一份。拟证明异议人陈敏玲已通过王涛于2015年3月13日、2015年3月16日向冯大鹏支付了首期款120万元。5.交易时段为2015年3月13日的招商银行户口历史交易明细表1份，拟证明王涛已向冯大鹏支付了首期款50万元。6.交易时段为2015年3月16日的招商银行户口历史交易明细表1份，拟证明王涛已向冯大鹏支付了首期款70万元。7.记账日期为2015年3月16日的中国银行支付系统收付款通知书1份，拟证明异议人陈敏玲已向冯大鹏支付了首期款30万元。8.交易时段为2015年7月24日的招商银行户口历史交易明细表1份，拟证明异议人窦玉洪向冯大鹏支付了3笔共计15万元的房款。9.2017年10月6日李春萍出具的声明一份，拟证明异议人陈敏玲已通过李春萍于2015年8月17日向冯大鹏支付了房款150万元。10.交易时段为2015年8月17日的中国农业银行业务凭证1份，拟证明李春萍已向冯大鹏支付了房款150万元。11.交易时段为2015年8月18日的招商银行户口历史交易明细表1份，拟证明异议人窦玉洪向冯大鹏支付了房款10万元。12.2017年10月7日王涛出具的声明一份。拟证明异议人陈敏玲已通过王涛于2015年8月20日向冯大鹏支付了供楼按揭款16000元。13.交易时段为2015年8月20日的招商银行户口历史交易明细表1份，拟证明王涛已向冯大鹏支付了供楼按揭款16000元。14.房屋租赁合同3份以及房屋租赁合同终止协议2份。15.落款日期为2015年8月25日，证明人为冯大鹏，关于泰恒大厦2103-2108、2114房交付使用证明1份。主要内容载明：泰恒大厦物业管理处开具给我名下公司广州市高达能源技术有限公司的发票及收据的款项均为窦玉洪以现金形式代缴。16.交款人为广州市高达能源技术有限公司的停车费、管理费、电费等缴费发票共计42份。17.广州汇孚电子技术有限公司的营业执照1份，显示法定代表人为窦玉洪。18.广州市高达能源技术有限公司的营业执照1份，显示法定代表人为冯大鹏。19.其他转账凭证8份。20.平安银行出具的特种转账借方传票7份。21.招商银行转账汇款业务回单4份。22.中国工商银行电子回单1份。23.民事起诉状1份。24.房地产交易纳税申报表6份。25.（2016）粤0104民初42570号受理案件通知书1份。
本院认为：第一、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。且根据该法第三十二条的规定，财产保全裁定和先予执行裁定的执行适用本规定。现广州市越秀区寺右新马路21号2103、2104、2105、2106、2107、2108、2114房登记在冯大鹏和王豪名下，本院对上述涉案房屋中冯大鹏占有的产权份额予以查封符合法律规定。第二、关于购房款支付的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；……（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行……据此，在房屋买卖当中，买卖双方签订书面的买卖合同后，买方根据合同约定向卖方支付相应的对价，才符合正常的交易顺序及习惯。本案中，异议人与冯大鹏、王豪签订房屋买卖合同的时间为2015年7月23日，但异议人却已在2015年3月13日及16日自行以及通过他人共向冯大鹏支付了首期款中的150万元，并且在合同履行过程中，异议人窦玉洪于2015年10月23日对其中的6套房屋办理了二次抵押登记手续，并不符合正常的交易顺序及习惯。而据异议人陈述，自2015年3月开始双方一直在商谈房屋买卖的事情，但由于没能确定房屋过户的时间，一直到7月份才签订房屋买卖合同，并且担心其中的6套房屋被法院查封而办理抵押登记手续，但对此并没有提供证据予以证实，故本院不予采信。另，根据合同约定的购房价格为790万元，但据异议人陈述，其实际支付的购房价款共计为8251729.99元，与双方约定的购房价格并不相符，同样不符合正常的交易习惯。第三、关于实际占有的问题。按照合同约定，被保全人冯大鹏等必须在2015年8月20日当天将涉案房屋交付给异议人使用，并且做好物品移交的所有手续，但异议人并未能提供证据证实其已于当天实际占有了涉案房屋。即便从异议人提供的证据材料看，异议人对上述涉案房屋管理与使用过程中却以广州市高达能源技术有限公司（法定代表人冯大鹏）名义对外缴纳相关费用，不足以对外公示并证明其已实际占有涉案房屋，存在一定的过错。第四、按照合同约定，异议人必须在2015年12月31日前办好所有物业的过户手续，但却在2016年11月15日才正式递件办理过户登记手续。但在此过程中，异议人却始终以被保全人冯大鹏的名义对外支付供楼按揭款，并没有就已经买受涉案房屋的事实对外采取任何公示措施，不符合正常的交易习惯，同样存在一定的过错。第五、需要说明的是，本院对广州市越秀区寺右新马路21号2114房中被保全人冯大鹏占有的产权份额采取轮候查封措施，轮候查封实质是并未发生法律效力的查封，故异议人应向首先查封法院提起执行异议，故本院对该房屋的权属异议不予审查处理。据此，从异议人提供的证据材料显示，不足以证明其享有排除强制执行的实体权益，故对该异议请求，本院予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回异议人窦玉洪、陈敏玲提出的执行异议。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 张法能
审判员 李晓阳
审判员 林少宁
二〇一八年二月九日
书记员 潘丽文