山东省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）鲁民一终字第90号
上诉人（原审原告）：青岛北通实业有限公司。住所地：青岛市即墨开发区龙泉工业园北首。
法定代表人：刘本一，董事长。
委托代理人：孙红方，山东泰成律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：青岛农村商业银行股份有限公司城阳支行。住所地：青岛市城阳区正阳路***号-1。
法定代表人：张孝沙，行长。
委托代理人：刘治长，山东众成仁和（青岛）律师事务所律师。
委托代理人：曹珊，山东众成仁和（青岛）律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：青岛市城阳区上马街道朝阳社区居民委员会。
法定代表人：杨成文，主任。
委托代理人：刘青，山东鼎海律师事务所律师。
原审第三人：青岛大农服装有限公司。住所地：青岛市城阳区上马街道。
法定代表人：庞志业，执行董事。
委托代理人：王建勋，山东容达律师事务所律师。
上诉人青岛北通实业有限公司（以下简称“北通公司”）因与上诉人青岛农村商业银行股份有限公司城阳支行（以下简称“农商城阳支行”）、上诉人青岛市城阳区上马街道朝阳社区居民委员会（以下简称“上马居委会”）、原审第三人青岛大农服装有限公司（以下简称“大农服装公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2014）青民一初字第46号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。
原告北通公司诉称，原、被告于2013年12月30日签订了《抵债资产转让协议》，原告按协议约定支付了1000万元后，要求被告提供抵债资产过户手续所需的房地产权利证书及授权委托书等法律文书时，被告拒绝提供。被告的违约行为给原告造成了巨大经济损失。诉请：1、依法判令原、被告2013年12月30日签订的《抵债资产转让协议》合法有效；2、依法判令被告协助办理抵债资产过户手续，出具相关授权委托书等法律文书；3、依法判令被告承担违约赔偿金300万元；4、本案诉讼费由被告负担。
被告农商城阳支行辩称，根据土地法和房地产交易法的相关规定，结合本案房地产性质，原、被告签订的协议因违反国家属地规定是无效协议，不存在违约，原告的起诉无事实和法律依据，请求驳回。
第三人大农服装公司请求参与本案诉讼，诉讼请求：原、被告签订的《抵债资产转让协议》无效；2、确认第三人具有优先受让权；3、诉讼费由原、被告承担。请求理由：第三人自1992年12月即开始承租涉案土地和厂房。2006年7月31日第三人与青岛市城阳区上马农村信用合作社签订《租赁协议书》继续承租。2012年3月19日，第三人又与被告签订《补充协议》继续租赁使用该土地和部分厂房。原、被告签订《抵债资产转让协议》事先未通知第三人，也未征得第三人的同意。故《抵债资产转让协议》无效，第三人依法享有优先受让权。
第三人上马居委会请求参与本案诉讼，诉讼请求：1、请求参与本案诉讼；2、请求确认原、被告《抵债资产转让协议》无效；3、确认第三人具有优先受让权；4、诉讼费由原、被告承担。请求理由：2013年12月5日，两第三人之间签订《资产转让协议》约定，大农服装公司将其租赁的青岛第十三棉纺织厂的厂区（集体建设用地）投资建造的建筑物及设备有偿转让给上马居委会。签约后，上马居委会与大农服装公司履约，上马居委会取得了该宗集体建设用地、由大农服装公司投资建设的厂房建筑物及设备的所有权。现原、被告恶意串通，在未通知第三人的情况下处置相关资产，违反法律规定，原、被告的行为应属无效。
原审经审理查明，本案争议的土地及房屋，位于青岛市城阳区上马街道办事处小荒村西、泉大路东侧。土地77.6亩、厂房10204平方米。上述土地及厂房的有效证件，至今各方当事人均提供不出。根据庭审中当事人各方提交的如下证据：1、原告提交的青岛市崂山区人民政府文件青崂政地补字（1990）206号文件复印件；2、原告提交的崂山县第二棉纺织厂1982年12月20日国家建设申请用地报告书复印件；3、被告提交的崂山第二纺织厂集体土地建设用地使用证复印件。可以证实：崂山第二纺织厂最早曾经在1991年5月7日取得了集体土地建设用地使用证。同年10月崂山第二纺织厂更名为青岛第十三棉纺织厂（镇办集体企业，以下简称“十三棉纺厂”）。2001年4月，青岛市城阳区上马农村信用合作社（以下简称“上马农信社”）作为原告诉被告十三棉纺厂借款合同纠纷，经青岛市中级人民法院审理达成调解协议，青岛市中级人民法院据此制作的（2001）青经初字第72号民事调解书已经生效。主要内容是，十三棉纺厂分期偿还上马农信社的借款本金1100万元及利息等，逾期不还上马农信社可以申请强制执行。
因十三棉纺厂未履行青岛市中级人民法院（2001）青经初字第72号民事调解书，上马农信社申请原审法院强制执行。2003年4月3日，十三棉纺厂、青岛市城阳区上马街道办事处、上马农信社达成执行和解协议。主要内容：十三棉纺厂将本案的77.6亩土地使用权、10204平方米的厂房所有权及机器设备以及为该厂配套的外部设备，一次性抵顶给上马农信社。青岛市中级人民法院遂下达（2001）青执字第208号民事裁定书：将十三棉纺厂租赁给韩国独资企业“青岛大农纺织有限公司”使用的，位于城阳区上马街道办事处小荒村西、大泉路东侧的土地77.6亩土地使用权、10204平方米厂房的所有权及机器设备以及该厂配套的外部设施，以全部贷款本金1619万元的价格抵偿给上马农信社所有。
2013年9月6日，被告农商城阳支行在网站上发布资产处置广告。
2013年12月30日，原告北通公司、被告农商城阳支行签订《抵债资产转让协议》约定，抵债资产的性质、用途、具体位置、面积等以法院裁定书所载明的为准。价格1000万元，原告北通公司已足额支付转让款，没有异议。
因第三人大农服装公司租赁期限未到（至2016年），原告北通公司未能接受讼争之土地及房屋。原告北通公司遂诉至原审法院。
原审认为，本案所争议的厂房及所占用地的性质属于农村集体土地。被告城阳支行取得上述不动产及所属土地使用权，是根据青岛市中级人民法院（2001）青执字第208号民事裁定书取得的，但未在执行程序中办理相关的不动产权属证书，亦未实际交付，属于执行程序中遗留的问题。原告北通公司起诉要求被告农商城阳支行协助办理该不动产过户手续，不属于人民法院民事诉讼受案范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（四）之规定，裁定：驳回原告青岛北通实业有限公司的起诉。
上诉人北通公司不服原审裁定上诉称，一、涉案资产是农商城阳支行（原上马农信社）抵债受让所得。涉案资产原使用人是十三棉纺厂，因十三棉纺厂倒闭改制，对上马农信社的贷款无法偿还，上马农信社诉到青岛中院，双方调解结案，十三棉纺厂不履行调解协议，上马农信社申请强制执行，青岛中院在执行过程中，十三棉纺厂及开办和主管单位上马街道办与上马农信社签署以资抵债协议，青岛中院根据三方协议作出（2001）青执字第208号民事裁定书，裁定将十三棉纺厂租赁给韩国独资企业“青岛大农纺织有限公司”使用的位于上马街道办小荒村西、泉大路东侧的土地77.6亩土地使用权、10204平方米厂房的所有权及机器设备和该厂配套的外部设施，以全部贷款本金1619万元的价格抵偿给上马农信社所有。所以，上诉人根据农商城阳支行于2013年9月6日在网站公开发布的资产处置公告，经过股东会研究并在银行人员带领考察后，双方于2013年12月30日正式签署《抵债资产转让协议》，上诉人按约定将1000万元转让款打入农商城阳支行账户，一审裁定对上诉人的履约事实已进行了确认。《抵债资产转让协议》是双方的真实意思表示，一审未对上诉人的基本诉求进行审理程序违法。二、大农服装公司、上马居委会要求作为第三人参加诉讼无论程序还是实体都不应得到支持。一审中大农服装公司、上马居委会参加诉讼的依据是双方签署的《资产转让协议书》，该协议存在以下违法方面：1、涉案不动产属农商城阳支行抵债所得，大农服装公司无权处置。2、无论协议真伪大农服装公司已丧失诉讼权利，主体不适格。3、上马居委会在涉案不动产中更没有主体资格，涉案不动产所占用上马居委会的土地已经通过政府合法征用，并签署了征用协议。三、大农服装公司已丧失优先购买权。1、大农服装公司（原青岛大农纺织有限公司）先后与十三棉纺厂、上马农信社、农商城阳支行签订租赁协议，大农服装公司租赁涉案不动产，大农服装公司与出租方是租赁关系，无权处置租赁物。1992年原始租赁协议第九条约定，租赁期满或终止时，厂房按中国法规归甲方所有。大农服装公司于2013年12月5日与上马居委会签署《资产转让协议书》，转让资产属农商城阳支行的受让资产，该行为构成重大违约，并存在重大违法，依约应当解除租赁协议并追究其刑事和民事责任。2、2013年9月6日农商城阳支行在网络发布资产处置公告后已派员向大农服装公司发出通知，但至2013年12月30日大农服装公司并未提出优先购买的意思表示。2014年2月19日农商城阳支行及上诉人工作人员一同再次到大农服装公司发出书面通知，并告知租赁费自通知之日起向上诉人缴纳，大农服装公司仍未提出优先购买意思表示，其执行代表郑荣昱在通知上亦签字。3、2014年3月18日，因大农服装公司未按通知内容向上诉人履行交付租金义务，上诉人向大农服装公司下达书面解除合同通知书。四、上诉人的第二项诉讼请求是要求农商城阳支行协助对涉案房屋及土地进行过户，这是《抵债资产转让协议》第五条第2款约定的义务。因十三棉纺厂已倒闭改制，其上马街道办作为抵债协议一方签字盖章，并在协议中保证抵债资产没有与第三者有产权纠纷，判令过户后，上诉人会严格按照土地管理法的规定，依法向土地部门缴纳土地出让金并办理相关手续。令人遗憾和气愤的是，在上诉人购买抵债资产后，当地政府百般阻挠，干预诉讼，阻挠合同履行。并在一审中又违背事实出具虚假证明，称涉案土地系集体建设用地，土地所有权属于上马居委会和长安居委会所有。五、本案一审中遗漏必要当事人，应追加青岛第十三棉纺织厂作为本案被告。请求撤销一审裁定，指令一审法院对本案进行实体审理。
上诉人农商城阳支行不服原审裁定上诉称，一、一审法院认定事实错误。一审认定涉案房地产未实际交付上诉人，与事实不符。根据（2001）青执字第208号民事裁定书，上诉人已实际占有了涉案房地产。上诉人作为该房地产的所有人早已开始行使所有权。上诉人与大农服装公司签订了租赁合同并收取租金，就是行使所有权的表现。至于是否办理产权登记，是行政登记程序。根据《物权法》的规定，未作登记变更，并不影响上诉人对上述房地产享有物权的权利。二、一审法院以本案不属于法院受案范围为由驳回北通公司的理由于法无据。本案的民事主体符合民事诉讼法关于平等主体的要求。本案的法律关系是房地产买卖，是民事关系。请求撤销原审裁定，指令一审法院依法审理本案，依法作出判决。
上诉人上马居委会不服原审裁定上诉称，一、上诉人是具有独立请求权的第三人，依法参与诉讼，提出诉求，原审裁定不予审理是错误的。原审中上诉人作为涉案土地的所有权人以及部分房屋的有偿受让人，依法提出以“具有独立请求权的第三人”的诉讼当事人身份参与本案诉讼的申请，并提出自己独立的诉讼请求，但原审裁定却对于上诉人提出的诉讼请求不予审理，显属不公。涉案土地属集体建设用地，依法不得在非集体经济组织之间转让，北通公司与农商城阳支行签订的《抵债资产转让协议》违法无效，且侵害了上诉人集体经济组织的合法权益。二、原审对部分事实的认定，与事实不符，据以作出裁定也是错误的。青岛中院（2001）青执字第208号民事裁定书，执行程序确认了涉案土地的集体建设用地使用权及部分房屋，由十三棉纺织厂、上马农信社之间抵债转让执行和解，这一执行裁定确认，符合相关法律法规及司法解释规定，该执行案亦执行完结。上诉人提出的诉讼请求之一，就是请求判决北通公司与农商城阳支行签订的《抵债资产转让协议》无效，是针对北通公司的交易行为所提出的诉讼，属于诉讼当事人提出的实体权利诉争，而与已经执行完结的执行程序并无关联，属于人民法院应当受理的民事纠纷案件。请求撤销一审裁定，指令一审法院依法审理本案，依法作出判决，支持上诉人的合法请求。
本院认为，本案的争议焦点问题是，本案是否属于人民法院民事案件受理范围。
本案上诉人农商城阳支行取得涉案土地及房屋设备的使用权与所有权是根据原审法院于2003年5月22日作出的（2001）青执字第208号民事裁定书，该裁定将青岛第十三棉纺织厂租赁给韩国独资企业“青岛大农纺织有限公司”使用的，位于城阳区上马街道办事处小荒村西、大泉路东侧的土地77.6亩土地使用权、10204平方米厂房的所有权及机器设备以及该厂配套的外部设施，以全部贷款本金1619万元的价格抵偿给上马农信社所有。根据《物权法》第28条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，能够直接引起物权变动的裁定主要是执行程序中对不动产和有登记的特定动产拍卖时所作的拍卖成交裁定和以物抵债裁定。原审法院作出的（2001）青执字第208号民事裁定即是以物抵债裁定，符合该规定中的直接引起物权变动的情形。北通公司根据农商城阳支行发布的信息，与农商城阳支行进行洽谈，并签订《抵债资产转让协议》。北通公司依据该转让协议，向农商城阳支行主张权利，属于人民法院民事案件受理范围。原审以涉案房地产未在执行程序中办理相关的不动产权属证书，亦未交付，属于执行程序中遗留的问题为由，裁定驳回北通公司的起诉欠当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条的规定，裁定如下：
一、撤销山东省青岛市中级人民法院（2014）青民一初字第46号民事裁定书；
二、指令山东省青岛市中级人民法院审理。
审 判 长 张爱华
审 判 员 刘卫红
代理审判员 张 磊
二〇一五年四月十日
书 记 员 李 倩