上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第995号
原告陈早娣。
委托代理人屈晓曼，上海翰浩律师事务所律师。
被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司。
法定代表人刘洪守。
委托代理人赵明慎。
委托代理人孟建俊，上海汇银律师事务所律师。
原告陈早娣诉被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员穆英慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈早娣的委托代理人屈晓曼，被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司的委托代理人赵明慎、孟建俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈早娣诉称，2013年11月28日，被告隐瞒其出租商铺无营业执照的事实，与原告签订《联营承包合同》，将上海市宝山区新沪路XXX号二楼67号商铺出租给原告经营百货，租赁期限自2014年2月8日至2015年2月7日。合同签订后，原告向被告支付了租金、押金、定金及物业管理费共计人民币32，600元，并对商铺进行装修，组织货源经营。2014年1月20日，工商部门下达整改通知，因新沪路XXX号二楼商铺无照经营，责令二楼所有商铺关闭，致使原告无法正常经营，造成损失。故起诉，要求撤销双方签订的《联营承包合同》，被告返还原告租金25，000元、押金2，000元、物业费600元，双倍返还定金10，000元，合计37，600元。
被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司辩称，原告向被告承租的商铺没有房地产权证及营业执照，原告对此知情，被告并未隐瞒。原告实际使用系争商铺至今，原告也在经营，要求全额归还租金、物业费、押金并不合理。原告要求被告双倍返还定金没有依据。定金只是说明被告愿意将系争商铺出租给原告，如果被告不出租，被告应双倍向原告返还定金。实际上被告已将系争商铺出租给原告，原告也实际使用该商铺，定金已转为租金，不同意双倍返还。
经审理查明，2013年11月28日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《联营承包合同》，主要约定：甲方同意将上海市宝山区大场镇新沪路XXX号二楼67号商铺承包给乙方经营百货。乙方向甲方承租商铺租期一年，自2014年2月8日至2015年2月7日。乙方要按照甲方核定的该商铺价格，按年一次性支付给甲方。该商铺年租金为30，000元，押金2，000元，另收一年的物业管理费600元，合计22，600元。签订合同时，第一年经营14个月，即付一年租金，优惠两个月。商铺租金两年不变，第三年起在原承包费基础上逐年递增6%。在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租退场的，乙方应承担违约责任，已付租金和押金不予退还，若预付租金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。合同签订后，原告向被告支付款项30，600元，被告出具了收据，明确收款事由为收租金，含物业费600元、定金5，000元，实收25，000元。原告另付押金2，000元，被告也向原告出具了相应的收据。被告将系争商铺交给原告经营。2014年1月20日，上海市工商行政管理局宝山分局向原告出具责令整改通知书，因原告无照从事百货经营活动，责令原告立即停止经营行为。目前系争商铺仍由原告占用，并未交还给被告。
另查明，系争商铺没有房地产权证，也未取得建设工程规划许可证。
审理中，原告表示，双方虽然签署的是联营承包合同，但双方之间实际是房屋租赁关系。因为被告隐瞒系争商铺没有营业执照的事实，工商部门已出具整改通知书，原告不能实际在系争商铺内经营，双方的合同无法履行，故要求撤销合同。原告向被告支付了押金2，000元，租金25，000元，物业费600元，定金5，000元。因为被告没有提供合格的房屋，应向原告双倍返还定金。合同中约定的一年租金30，000元是总的数字，没有列出明细，其中包含定金5，000元，租金就是25，000元，这在收据中已列出了明细。被告表示，认可原被告之间是房屋租赁关系。按照合同约定，原告在签约时就要支付一年的租金，合同已经明确一年的租金是30，000元，押金2，000元、物业费600元。因之前原告支付的定金5，000元已转为租金，所以签约时原告实际支付租金25，000元，加上物业费600元，共计30，600元，所以开具了总金额30，600元的收据，押金2，000元收据另开，所有商铺都是这样操作的。事实上，定金就是预付款，保证原被告可以签订租赁合同。合同中没有关于定金的约定，收据上的定金是收款人自己写的。合同中约定的租金、物业费都是一年的金额，事实上原告实际付款的金额与合同约定的金额是一致的。当时工商部门只是张贴了责令整改通知，并没有采取进一步的关闭措施，商场一直营业。原告已实际使用系争商铺，讨论定金已无意义。
以上事实，有原告提供的《联营承包合同》、收据、责令整改通知书，及当事人陈述等证据为证，有关证据经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原被告就系争商铺签订的《联营承包合同》所约定的内容表明双方系房屋租赁关系，原被告也认可双方是房屋租赁关系。由于被告所出租的商铺至今未取得房地产权证，被告也无法提供该商铺建造的建设工程规划许可证等批准文件，故双方签订的合同应认定为无效。合同被确认为无效后，原告应从承租的商铺中搬离，将商铺交还给被告。虽然租赁合同无效，但原告实际使用系争商铺，理应参照合同约定的租金标准向被告支付使用费。合同已经明确约定一年的租金为30，000元，在被告向原告开具的租金收据上注明含定金5，000元，原告在签约当天实际只向被告支付25，000元租金，说明5，000元定金已转为租金。故按照合同约定，一年的租金就是30，000元，并非原告所述25，000元。因定金5，000元已转为租金，被告也实际将系争商铺交付原告使用，故原告要求被告双倍返还定金的的意见，缺乏依据，本院不予准许。鉴于被告并未取得系争商铺的房地产权证，也无法提供该商铺建造的建设工程规划许可证等批准文件，2014年1月20日，原告因无照经营，被工商部门责令整改，由此可能会对原告之后的正常经营造成一定的影响。但原告一直占用系争商铺未归还，有鉴于此，本院酌情确定原告按照原合同约定租金标准的70%向被告支付使用费，即每月1，750元，直至原告搬离系争商铺日止。现被告已向原告收取了一年的租金，如原告搬离系争商铺后，原告预付的租金还有剩余，剩余部分由被告返还给原告。关于物业管理费，因被告商场并未停业，原告仍实际占用系争商铺，无论其是否正常营业，其物业管理费应该正常支付。因原告已向被告支付了一年的物业管理费，在原告向被告交还系争商铺后，如物业管理费仍有剩余，剩余部分由被告返还给原告。合同无效后，被告应将原告支付的押金返还给原告。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告陈早娣与被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司就上海市宝山区新沪路XXX号二楼67号商铺签订的《联营承包合同》无效；
二、原告陈早娣于本判决生效之日起十五内，从承租的上述商铺中搬离，将上述商铺返还给被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司；
三、原告陈早娣于本判决生效之日起十五内，支付被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司自2014年2月8日起至原告陈早娣实际搬离上述商铺日止的使用费，按每月1，750元计算（此款从原告陈早娣已向被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司预付租金30，000元中抵扣，多退少补）；
四、原告陈早娣于本判决生效之日起十五内，支付被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司自2014年2月8日起至原告陈早娣实际搬离上述商铺日止的物业管理费，按每年600元计算（此款从原告陈早娣已向被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司预付的物业管理费600元中抵扣，多退少补）；
五、被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内，返还原告陈早娣押金2，000元；
七、原告陈早娣的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为370元，由原告陈早娣负担223元，被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司负担147元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 穆英慧
二〇一四年八月二十八日
书记员 陶佳佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。