北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第03102号
原告（反诉被告）北京金泰嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市通州区聚富苑民族产业发展基地聚和六街1号。
法定代表人王万钧，董事长。
委托代理人周若虹，北京市志德律师事务所律师。
委托代理人何京胜，北京市志德律师事务所律师。
被告（反诉原告）黄方贤，男，1953年3月18日出生，个体工商户。
委托代理人朱岚，北京市东易律师事务所律师。
委托代理人郑欣，北京市浩天信和律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京金泰嘉业房地产开发有限公司（以下简称金泰嘉业公司）与被告（反诉原告）黄方贤商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金泰嘉业公司的委托代理人周若虹，被告（反诉原告）黄方贤的委托代理人朱岚、郑欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金泰嘉业公司诉称：2011年5月25日，我公司与黄方贤签订《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），约定黄方贤购买金泰商贸大厦（丰台区大红门永外果园43号）A段房屋，房屋总价款3343350元，黄方贤选择一次性付款方式支付购房款等。同时，我公司与黄方贤签订了《预售合同》补充协议，并由黄方贤出具付款承诺书，承诺书载明：黄方贤分三次付清全部购房款，其中最后一笔购房款于2012年11月30日前付清等。此后，黄方贤除按承诺给付了前两笔购房款2340345元外，最后一笔购房款1003005元至今尚未给付。2012年11月20日，我公司按照合同约定通知黄方贤办理房屋入住等相关手续，但黄方贤拒不办理。为此，我公司曾多次以各种方式要求黄方贤按合同约定及承诺办理房屋入住手续并给付尚未支付的购房款，但黄方贤至今拒不履行合同义务，既不办理房屋入住手续，也不按承诺书的承诺履行付款义务。现我公司诉至法院，要求黄方贤：1、继续履行合同接收房屋；2、支付购房款1003005元；3、支付尚未支付购房款的利息，以1003005元为基数，自2012年12月1日起计算至黄方贤实际付清房款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。
被告（反诉原告）黄方贤辩称：不同意金泰嘉业公司的诉讼请求，双方约定的房款支付方式为分期按进度付款，即签合同时支付50%购房款，在2012年3月31日前支付20%购房款，剩余30%购房款作为保证金在交房当日交付，被告已按约定支付了70%的购房款。2012年11月20日，我在验房时发现金泰嘉业公司承诺的规划道路没有开通，原来的建筑围挡变成了围墙和广告牌，公共绿地也变为了停车场，不符合宣传材料及双方合同约定，也与规划不符。上述情况同时也大大降低了涉案房屋的商业价值。我多次与金泰嘉业公司交涉此事，其承诺拆除整改，但2012年12月8日我再次验房时，相关建筑仍然没有拆除。因此，金泰嘉业公司交付的房屋不符合合同约定，我有权拒绝收房、支付剩余房款。
反诉原告黄方贤就反诉部分诉称：如辩称所述，因金泰嘉业公司交付的房屋不符合合同约定，已经构成逾期交房。依据《预售合同》相关条款，其违约行为已经符合解除合同的条件。现我反诉要求：1、解除《预售合同》；2、返还已付房款2340345元；3、给付经济损失，按照已付房款2340345元为基数，中国人民银行同期贷款利率为标准，自2012年4月1日计算至2015年2月28日。
反诉被告金泰嘉业公司辩称：我公司已经依约履行了《预售合同》，不存在违约行为。关于绿地，已按照项目规划要求完成了规划绿地的建设及规划所要求的全部绿地的代征，且通过了政府规划部门及丰台区园林绿化局的验收备案并履行了验收及移交的相关法律手续。已经完成合同义务，绿地在委托物业公司管理后发生变更与否，和我公司无关；关于道路，已按照项目规划要求，完成代征道路用地6980.431平方米并取得了北京市规划委员会的规划验收。道路是否贯通由政府相关部门决定，与我公司无关；关于广告牌及围墙，并非我公司所建，而系由他人在红线以外区域所建，与我公司没有任何关联，我公司无权也不可能按照黄方贤的要求将广告牌及围墙进行拆除。综上，我公司不存在违约行为，不同意解除合同、返还房款、赔偿损失。
经审理查明：2011年5月25日，金泰嘉业公司（出卖人）与黄方贤（买受人）签订了《预售合同》，约定黄方贤购买金泰嘉业公司开发的位于北京市丰台区大红门永外果园43号A段房屋，房款总计3343350元。合同第六条付款方式及期限约定：买受人采取下列第1种方式付款。1、一次性付款。第十一条逾期付款责任约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第一种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在20日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起20日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过20日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起20日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之叁（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起20日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第十二条交付条件约定：（一）出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房（毛坯房）。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表：2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。第十三条市政基础设施和其他设施的承诺约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：2、其他设施。（1）公共绿地：2012年12月31日达到设计要求；（2）小区非市政道路：2012年12月31日达到通车条件；（3）公共停车场：2012年12月31日达到使用条件；如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）出卖人采取补救措施满足买受人实际的使用条件。第十四条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第壹种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十一条第（1）项中的时限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不小于第十一条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起20日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起20日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起20日内向买受人支付违约金。《预售合同》附件八第一条约定“……买受人根据合同第十四条之约定要求退房的，应最迟在出卖人逾期交付房屋90日后的15日内向出卖人书面文件提出：如买受人未在上述期限内提出解除预售合同或退房的，视为买受人放弃解除预售合同及退房的权利”。
同日，金泰嘉业公司（出卖人）与黄方贤（买受人）签订了《北京市商品房预售合同》补充协议（一次性分期），约定：（1）在签署预售合同当日，买受人向出卖人支付该房屋总房款的50%作为第一期购房款，即1671675元；（2）2012年3月31日前，买受人向出卖人支付该房屋总房款的20%作为第二期购房款，即668670元；（3）2012年11月30日前，买受人向出卖人支付该房屋总房款的30%作为第三期购房款，即1003005元。若买受人未按本协议约定期限向出卖人支付该房屋之房款的，则每逾期一日，买受人应向出卖人支付该房屋总房款千分之一的违约金（上述违约金可以累加计算）；任何一期逾期超过十五日的，出卖人有权解除该房屋之预售合同及本补充协议，买受人应当向出卖人支付该房屋总房款的百分之二十的违约金，出卖人有权从买受人已支付的购房款中直接扣除，剩余房款在预售合同解除且注销备案后无息返还。
上述合同签订后，黄方贤依约向金泰嘉业公司支付了前两期房款。
2012年8月21日，金泰嘉业公司填写了《北京市园林绿化局代征城市绿地移交备案表》，表明丰台区永外果园43号商业金融项目建设单位为金泰嘉业公司，绿地面积7092㎡，代征绿地面积1895.301㎡。北京市丰台区园林绿化局在该备案表上出具核准意见，载明：经现场核准，该建设项目代征绿地的实际面积和位置与建设用地规划许可证一致，并符合相关规定，可据此办理相关规划手续。建设单位应在规划合格之日起30日内将该代征绿地移交区（县）园林绿化行政主管部门，并签订《代征绿地移交书》。
2012年8月30日，北京市规划委员会向金泰嘉业公司出具《北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见》，载明：根据你单位提交的申请，规划行政主管部门依据《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市城乡规划条例》第四十四条及《北京市建设工程规划监督若干规定》的规定，于2012年8月29日对你单位在丰台区永外果园43号建设的A段等3项进行了规划核验（验收）工作。经核验，该工程符合《建设用地规划许可证》：（2010规（丰）地字0013号），《建设工程规划许可证》：（2010规（丰）建字0058号）及相关文件名称：规划意见复函，文号：2011规（丰）复函字0015号批准的内容。同意核发《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》。
2012年9月21日，金泰嘉业公司将丰台区永外果园43号A段工程的工程竣工相关文件向北京市丰台区住房和城乡建设委员会进行了备案。
此后，金泰嘉业公司将丰台区永外果园43号代征绿地1895.301㎡移交给了北京市丰台区园林绿化局。
2012年9月21日金泰嘉业公司取得诉争房屋的实测面积技术报告书。
2012年11月20日，金泰嘉业公司向黄方贤发出《入住通知书》，要求黄方贤于2012年11月29日到金泰商贸大厦办理涉案房屋的入住交接手续，并交纳剩余房款、面积补差款、转移登记费、公共维修基金、契税。黄方贤认为涉案的房屋不满足交房条件，在规划绿地、道路、广告牌遮挡等三方面存在问题，故拒绝收房、补交剩余购房款，并于2012年11月28日将《入住通知书》退还金泰嘉业公司。2013年1月17日，金泰嘉业公司向黄方贤发出《催告函》，要求黄方贤履行合同，及时支付剩余购房款，否则将追究黄方贤逾期付款的违约责任。2013年2月1日，金泰嘉业公司委托北京市安理律师事务所向黄方贤发出《律师函》，要求黄方贤继续履行合同，在2013年2月16日前一次性付清其所购房屋所欠的购房款及相应违约金，否则将通过法律程序处理纠纷。
后因黄方贤一直未给付购房款，2014年1月，金泰嘉业公司诉至本院，要求继续履行合同，交付房屋，支付购房款及利息。黄方贤反诉要求恢复绿地、道路，拆除广告牌及围墙，赔偿经济损失。本院于2014年7月判决后，黄方贤不服，提起上诉。北京市第二中级人民法院以原审法院在审理本案中，黄方贤曾提出违约金问题，原审法院未释明，有可能剥夺当事人诉权，有违法定程序为由将该案发回重审，形成本案。
在上述案件审理过程中，本院到诉争房屋所在楼栋进行勘验，发现涉案楼栋南侧、东侧在规划图上显示为绿地、道路的区域，现在为划线停车位，涉案楼栋的南侧、东侧与相邻的商业楼之间有围墙，涉案楼栋的南侧与相邻的商业楼之间还有广告牌。同时，本院前往诉争房屋所在楼栋的物业公司北京金泰物业管理有限公司第五分公司调查。该公司表示，金泰嘉业公司于2012年9月30日将涉案楼栋交与其管理，当时移交的场地有4925.72㎡绿地和道路，但该公司应涉案楼栋Ｂ、Ｃ座的使用人的要求，为解决涉案楼栋停车位缺少的问题，在2012年国庆假期期间将绿地和道路改建为停车场。另，该物业公司称，涉案楼栋的南侧、东侧与相邻的商业楼之间一米高的围墙是在2012年10月25日由相邻商业楼的管理者建造的，涉案楼栋的南侧与相邻的商业楼之间数米高的广告牌是在2012年11月左右由相邻商业楼的管理者布设的。
本案审理过程中，经黄方贤同意，金泰嘉业公司委托北京市测绘设计研究院就围墙及广告牌的位置进行测绘。结论为：围墙及广告牌均在建设用地红线范围外。
金泰嘉业公司主张黄方贤未依约履行合同，要求黄方贤继续履行合同，接收房屋，给付房款并支付欠付房款利息。黄方贤认可拒绝收房，但主张未收房系由于金泰嘉业公司交付的房屋不符合合同约定所致，具体有以下几个方面：首先，绿地不符合约定。合同约定绿地应达到设计要求，具体是指绿化率达到30%。但金泰嘉业公司交付房屋时绿地已经被改作停车场。依据金泰嘉业公司提交的竣工验收备案表也可以看出，该表上已经明确绿地等未尽事宜，由建设单位联系相关部门妥善解决。且据黄方贤了解，虽然规划部门就诉争房屋所在楼栋出具规划核验意见，但规划部门仅是对绿地是否腾退进行验收，而园林局亦仅是对代征绿地进行验收。因此，金泰嘉业公司出具的行政文件均不足以证明绿地符合合同约定；其次，市政道路未通车；第三，红线范围内存在围墙及广告牌，金泰嘉业公司承诺拆除但至今未履行。黄方贤对上述主张申请证人出庭。证言大意为金泰嘉业公司承诺拆除围墙及广告牌。同时，黄方贤基于金泰嘉业公司交付的房屋不符合合同约定，不能依约交付房屋且已经达到《预售合同》第十四条约定的解除条件，反诉要求解除合同、返还已付款并赔偿损失。金泰嘉业公司对黄方贤上述主张及反诉请求均不予认可。金泰嘉业公司主张：首先，关于绿地，金泰嘉业公司已经在合同约定的期限前达到了设计要求。后金泰嘉业公司将诉争房屋所在楼栋交付物业公司管理后，物业公司将绿地改为停车场与金泰嘉业公司无关；其次，关于道路，黄方贤所指的市政道路是否开通与金泰嘉业公司无关；第三，关于围墙及广告牌，上述建筑物不在建设用地红线范围内，且并非金泰嘉业公司建设，更没有承诺限期拆除。
庭审中，经本院询问，金泰嘉业公司表示目前小区绿地不满足绿化率30%的要求，而目前的绿化情况与黄方贤验房时情况一致。黄方贤称虽然《预售合同》附件八约定了行使解除权的期限，但该合同属于格式合同，上述约定剥夺了黄方贤的权利，应为无效。
以上事实，有原、被告当庭陈述及相应证据在案佐证。
本院认为：金泰嘉业公司与黄方贤所签《预售合同》、补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应依约履行。
本案中，金泰嘉业公司主张履行合同，黄方贤要要求解除合同，因此，本院先就解除问题进行认定后，再认定履行问题。
关于解除一节，从解除权的内容角度：首先，关于绿地，《预售合同》中“交付条件”条款中要求“满足出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件”，在“其他设施”一项中对“公共绿地”要求为“达到设计要求”。依据金泰嘉业公司提交的《北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》、《代征绿地移交书》、《北京市园林绿化局代征城市绿地移交备案表》，可以认定包括公共绿地项目在内的诉争房屋工程，已于合同约定期限内达到规划要求，经验收合格，即金泰嘉业公司已依约完成合同义务，故金泰嘉业公司并不构成违约，黄方贤以此为由拒绝收房，不能成立；关于道路，纵观《预售合同》中仅于“交房条件”条款中涉及的“其他设施”一项中有关于“小区非市政道路”的约定，对黄方贤所提及“市政道路”在合同中并无约定，亦非交房条件，故黄方贤以“市政道路未通车”为由主张房屋未达交付标准，不能成立；关于围墙、广告牌，《预售合同》中没有关于诉争房屋的南侧、东侧围墙、广告牌的约定，即即使确实存在上述建筑物，亦不能简单认定即构成违约，达到解除合同的条件，况且依据现有证据黄方贤所称之围墙、广告牌均不在建设用地红线范围内，亦无证据证明围墙、广告牌由金泰嘉业公司设立，故围墙、广告牌并非涉案房屋是否符合交付条件的判定依据，黄方贤亦无权据此拒绝接收房屋。综上所述，并结合金泰嘉业公司提交的实测面积技术报告书及竣工验收备案表，本院认定黄方贤主张的三点拒绝收房的理由均不能成立，即金泰嘉业公司不存在逾期交付房屋的情形。因此，黄方贤无权依据《预售合同》第十四条要求解除合同。
从解除权的行使角度：即使黄方贤的确可以依据《预售合同》第十四条解除合同，那么依据附件八第一条约定，黄方贤亦超过了行使解除权的期限。虽然黄方贤主张上述约定应为无效，但是本院注意到依照合同法九十五条的规定，当事人可以约定行使解除权的期限。因此，附件八第一条的内容与合同法的规定相一致，并不构成排除黄方贤权利的情形，因此上述约定应为有效。综上，即使黄方贤有权依照《预售合同》第十四条行使解除权，亦超过了行使的期限。
结合上述两点，本院对黄方贤要求解除《预售合同》，并在解除合同的基础上主张返还房款、赔偿损失的反诉请求，均不予支持。
关于履行一节，如前所述，因本院驳回黄方贤解除《预售合同》的诉讼请求，故合同应当继续履行，黄方贤理应接收房屋并依约定支付剩余购房款。金泰嘉业公司要求黄方贤支付欠付购房款的利息，鉴于黄方贤未支付剩余购房款系因对房屋现状产生疑虑，双方对此未达成一致产生，故金泰嘉业公司的该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、北京金泰嘉业房地产开发有限公司与黄方贤于本判决生效之日起十五日内办理北京市丰台区大红门永外果园43号金泰商贸大厦A段房屋的房屋交接手续。
二、黄方贤于本判决生效之日起十日内给付北京金泰嘉业房地产开发有限公司购房款一百万三千零五元。
三、驳回北京金泰嘉业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回黄方贤反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费7372元，由北京金泰嘉业房地产开发有限公司负担458元负担（已交纳），由黄方贤负担6914元（于本判决生效之日起7日内交纳）；反诉受理费16773元，由黄方贤负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 高 原
人民陪审员 徐茹英
人民陪审员 肖进华
二〇一五年五月十九日
书 记 员 孙宇杉