河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）豫法民提字第118号
申请再审人（一审第三人、二审上诉人）：王全富，男，汉族，住安阳市。
委托代理人：刘海斌，河南安易律师事务所律师。
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：中房集团安阳市房地产开发有限责任公司。住所地：安阳市人民大道西段。
法定代表人：鲍建旭，该公司董事长。
委托代理人：杜以政，该公司副经理。
委托代理人：刘朋，该公司副经理。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：柴俊霞，女，汉族，住安阳市。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘东升，男，汉族，住址同上（与柴俊霞系夫妻关系）。
二被申请人的共同委托代理人：袁秀荣、程海滨，河南奥博律师事务所律师。
申请再审人王全富、中房集团安阳市房地产开发有限责任公司（简称中房公司）因与被申请人柴俊霞、刘东升房屋买卖合同纠纷一案，不服安阳市中级人民法院（2013）安中民一终字第387号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年4月29日作出（2014）豫法立二民申字第191号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2014年6月16日公开开庭审理了本案，申请再审人王全富及其委托代理人刘海斌，中房公司委托代理人杜以政、刘朋，柴俊霞、刘东升及其委托代理人袁秀荣、程海滨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审原告柴俊霞、刘东升于2012年12月27日起诉至安阳市北关区人民法院称，2010年10月26日，其二人购买了中房公司位于安阳市文峰区裴家巷益兴园B座2号、3号营业房，房屋买卖合同签订后，中房公司一直未交付房屋，且拒绝办理房屋过户手续。后经打听才得知该房屋在双方合同签订之前就已被安阳市北关区人民法院采取保全措施，中房公司在房屋买卖过程中隐瞒了该房屋已经抵押给第三人的真相，存在欺诈行为，侵犯了柴俊霞、刘东升的合法权益。请求依法判决中房公司继续履行购房合同，并协助柴俊霞、刘东升办理房屋产权证书。诉讼费及其他费用由中房公司承担。
中房公司辩称，本案应移送安阳市文峰区人民法院审理。中房公司前任经理燕某利用职务之便，在涉案房屋被查封的情况下卖给了柴俊霞、刘东升。公安机关已查实了燕某侵吞购房款的事实。涉案房屋被安阳市北关区漳东街办事处南漳涧村委会（简称南漳涧村委会）申请查封，并对中房公司的债权转让给了第三人王全富，王全富为申请执行人，与中房公司达成和解协议，中房公司将涉案房屋以210万元的价格抵偿给王全富，后法院解除了查封，该房屋一直由王全富占有。公司愿意为柴俊霞夫妇追回损失。
王全富辩称，中房公司对其前任经理燕某与柴俊霞、刘东升签订的购房合同并不知情，燕某的行为是个人行为，不能代表中房公司，燕某签订的购房合同无效。王全富与中房公司签订的合同有效，王全富已支付了对价，且已实际占有涉案房屋。柴俊霞、刘东升诉讼请求已不能履行，其诉请不能成立。综上，请求依法驳回柴俊霞、刘东升的诉讼请求，并判令中房公司为王全富办理房产过户手续。
安阳市北关区人民法院一审查明，2010年下半年，柴俊霞、刘东升与中房公司时任法定代表人燕某协商，购买中房公司位于安阳市文峰区裴家巷益兴园B座2号、3号营业房，购买价格为210万元，为减少双方应交纳的有关房屋契税，双方在签订的书面合同中，除记明建筑面积169.20平方米，地下室建筑面积84.63平方米，房屋的房号B座2号、3号等信息外，将房屋买卖价款写为170万元。柴俊霞、刘东升分别于2010年9月25日、10月26日转款100万元、110万元，共计210万元。中房公司向柴俊霞出具了170万元的收款收据。柴俊霞、刘东升要求中房公司交付房屋并办理过户手续时，中房公司以燕某签订房屋买卖合同是其个人所为，所卖房屋当时也已被查封，现已转让给王全富为由，没有履行合同。2013年3月30日，南漳涧村委会因合同纠纷起诉中房公司，法院受理后，南漳涧村委会于2010年5月4日申请财产保全，并提供担保，同时法院查封了中房公司的涉案房屋。2011年4月25日，法院作出（2010）北民一初字第548号民事判决，判决中房公司给付南漳涧村委会欠款909148元及利息，支付拖欠南漳涧村委会的利息309870.98元（按本金3425680元年息4.5％计算）。判决生效后，南漳涧村委会申请法院强制执行。在法院执行期间，2012年12月14日，南漳涧村委会与王全富达成债权转让协议，协议约定，南漳涧村委会依据（2011）安民三终字第311号民事判决书、（2010）北民一初字第548号民事判决书，对中房公司享有的全部权利转让给王全富；转让价为160万元；双方共同申请将王全富变更为该案的申请人，王全富行使判决书的全部权利，执行结果和南漳涧村委会无关。2012年12月17日，法院作出（2012）北执字第61号执行裁定书，裁定变更王全富为申请执行人。2012年12月19日，王全富与中房公司达成和解协议，约定双方同意将中房公司所有的被法院查封的位于安阳市文峰区裴家巷益兴园B座2号、3号营业房，与王全富的债权相抵，双方债权债务结清。协议履行期间及上述事项履行完毕后，该商业房归王全富所有。2012年12月20日，王全富与中房公司签订了购房协议，位于安阳市文峰区裴家巷益兴园B座2号、3号营业房，建筑面积169.20平方米，地下室建筑面积84.63平方米，该套商业房总价为210万元。本协议签订后五个工作日内，王全富一次性付给中房公司210万元。协议签订后，王全富向中房公司交款210万元，并向法院申请终结执行，法院于2012年12月25日作出（2012）北执字第61-1号执行裁定书，裁定终结（2010）北民一初字第548号民事判决书和（2011）安民三终字第311号民事判决书的执行。燕某因犯挪用资金罪，于2010年12月19日被逮捕，经法院认定，2010年9月25日，时任中房公司总经理的燕某利用职务之便，授意刘东升将位于安阳市文峰区裴家巷益兴园B座2号、3号营业房预付款中的100万元转入燕某建设银行个人银行卡内，燕某当日将该笔100万元转入其交通银行双利账户内进行理财，刘东升于2010年12月26日，将第二笔预付款110万元转入燕某的建设银行卡。燕某于2010年12月28日将其中的69万元转入其交通银行双利账户内进行理财。以上，燕某共计挪用中房公司资金数额169万元。
安阳市北关区人民法院一审认为，柴俊霞、刘东升与中房公司签订购房合同后，已向中房公司支付了购房款。诉争房屋被法院查封，柴俊霞、刘东升并不知情，而且法院在查封时没有公示，其效力不得对抗柴俊霞、刘东升作为善意的第三人，双方签订的合同虽然发生在另一个案件的查封期间，但该查封因申请人王全富申请终结执行程序而解除。王全富与中房公司签订的购房协议是当事人之间的行为，其与柴俊霞、刘东升、中房公司之间签订的购房协议并无区别，根据签订合同的先后顺序，柴俊霞、刘东升与中房公司之间签订的房屋买卖合同在先，应予履行。同时，中房公司也曾将代收第三人的房租向柴俊霞、刘东升交付。因此，柴俊霞、刘东升要求中房公司履行合同，并协助办理房屋权属证书，应予支持。公司法定代表人以公司名义从事的经营活动给他人造成损失的，公司应承担相应的责任，故中房公司辩称是其前任经理利用职务之便，在涉案房屋被查封的情况下与柴俊霞、刘东升签订的购房协议，中房公司并不知情，合同应视为无效的辩称理由，不予采信。王全富在与中房公司签订合同后，已向中房公司支付购房款210万元，如因中房公司的行为导致合同不能履行的，可另行向中房公司提起违约赔偿之诉。综上，安阳市北关区人民法院于2013年8月19日作出（2013）北民调初字第2号民事判决：中房公司于判决生效后15日内协助柴俊霞、刘东升办理位于安阳市文峰区裴家巷益兴园B座2号、3号营业房房屋权属证书。案件受理费23700元、保全费5000元，共计28700元，由中房公司负担。
中房公司不服一审判决，上诉至安阳市中级人民法院称，一审认定事实错误，中房公司法定代表人不是燕某，而是鲍建旭。中房公司与柴俊霞、刘东升的房屋交易价是210万元，但所签合同却是170万元，属恶意串通，损害国家利益，应为无效合同。一审认定诉争房屋的查封没有公示，不能对抗善意第三人。属于适用法律错误。综上，请求撤销一审判决，驳回柴俊霞、刘东升的诉讼请求。
王全富的上诉理由与中房公司相同，请求撤销一审判决，并判令中房公司为其办理房产过户手续。
柴俊霞、刘东升辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
安阳市中级人民法院二审查明事实除与一审查明一致外，另查明：2010年下半年，中房公司总经理燕某在与柴俊霞、刘东升签订购房合同时不是该公司的法定代表人，但作为总经理负责中房公司的一切事务。
安阳市中级人民法院二审认为，中房公司就同一房产先后与柴俊霞、刘东升及王全富签订了两份房屋买卖合同，中房公司与柴俊霞、刘东升签订的房屋买卖合同在先，与王全富签订的房屋买卖合同在后，两方均未取得房产的所有权，各方当事人均对该事实不持异议。柴俊霞、刘东升有权要求中房公司履行合同；中房公司与柴俊霞、刘东升签订的合同是以转移房产所有权为直接目的，合同双方当事人均为善意，在中房公司与南漳涧村委会之间的债权债务消除后，即可实现合同目的。故一审判令中房公司继续履行合同，协助柴俊霞、刘东升办理房屋过户手续并无不当。中房公司、王全富称燕某与柴俊霞、刘东升签订的购房合同是在法院查封期间，违背了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的强制性规定，应属于无效合同。按照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定，而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，不属于效力性强制性规定，涉案房屋在查封期间签订买卖合同并不影响合同生效，只是不发生物权转移的效力，在王全富申请解除查封后，便可实现合同目的。中房公司、王全富均称柴俊霞、刘东升与中房公司签订的购房合同是恶意串通、损害国家利益，属于无效合同。中房公司与柴俊霞、刘东升签订的合同价款虽然是170万元，但其背后存在着交易价款为210万元的合同，该合同应属于有效合同。对此，可责令双方补齐契税款项，并不导致交易价款210万元的合同无效，故中房公司、王全富上诉理由不能成立，不予支持。中房公司、王全富上诉称，一审法院违背不动产案件专属管辖的规定以及保全裁定未向财产占有人王全富送达，属程序错误，但该上诉理由不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项规定的情形，对该上诉理由不予支持。中房公司称时任总经理的燕某不是该公司的法定代表人，一审判决属认识事实错误。经查，燕某代表中房公司与柴俊霞、刘东升签订买卖合同时确非中房公司法定代表人，但其当时作为中房公司总经理负责该公司的一切事务，对外代表中房公司，其所作出的法律行为，仍应由其代表的公司承担，且燕某因挪用柴俊霞、刘东升所交房款，已构成职务犯罪，并被人民法院生效裁判所认定，故中房公司、王全富的该项上诉理由不予采信。中房公司、王全富上诉称王全富一直租赁占有、使用诉争房产，其与中房公司签订的房屋买卖合同合法有效，但租赁权不是所有权。综上，中房公司、王全富的上诉理由不能成立，不予支持。安阳市中级人民法院于2013年12月12日作出（2013）安中民一终字第387号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23700元由中房公司负担11850元，王全富负担11850元。
中房公司、王全富均不服二审判决，向本院申请再审。
中房公司申请再审称，涉案房屋属于不动产，该案应由不动产所在地法院管辖，一审法院违反专属管辖的规定。王全富对涉案房屋的租赁、占有、使用，早于柴俊霞签订购房合同的时间，王全富应享有优先购买权。中房公司与王全富在法院执行程序中已达成和解协议并签订了购房协议、补交了差价款，因此王全富的购房合同应有效。中房公司原经理燕某挪用购房款，柴俊霞应向燕某追缴。其他申请理由与原审陈述一致。综上，请求撤销原审判决，驳回柴俊霞、刘东升的诉讼请求。
王全富申请再审称，1、一审法院无管辖权。2、中房公司原经理燕某与柴俊霞签订购房协议是恶意的。原审认为中房公司与南漳涧村委会的债权消除后，柴俊霞的合同目的即可实现是错误的。3、由于王全富与中房公司的抵债行为和因承租而享的有优先购买权，王全富均应取得涉案房屋的所有权。故请求撤销原审判决，并驳回柴俊霞、刘东升的诉讼请求。
柴俊霞、刘东升辩称，1、合同签订时，涉案房屋查封没有公示，没有公示不得对抗善意第三人。2、合同签订后，柴俊霞、刘东升向中房公司支付了房款，中房公司也将涉案房屋的租金给了柴俊霞、刘东升，说明合同有效，且已经履行。3、王全富与中房公司签订合同的行为是恶意串通，属于无效合同。4、关于王全富的债权转让协议，其没有证据证明已经履行，王全富取得的是债权而不是物权。综上，原审判决正确，请求维持原判。
经征得各方当事人同意，本院归纳再审争议焦点为：中房公司分别与柴俊霞和王全富对本案的同一房产签订的两份购房合同是否有效，如果有效，哪份合同的效力优先，原审判决中房公司协助柴俊霞、刘东升办理涉案房屋的权属证书是否正确。
本院再审查明事实与原审一致。
本院再审认为，一、中房公司分别与柴俊霞和王全富签订的两份购房合同均为有效合同。从本案查明的事实看，1、中房公司原总经理燕某有权代表中房公司与柴俊霞签订购房合同，虽然所购房屋是在查封期间，但本案房产被查封并未公示。依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款规定：“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”。因此，在没有证据证明柴俊霞的购买行为系恶意的情况下，不能否定其行为的合法性。柴俊霞与中房公司在查封期间签订的购房合同只是不能发生产权转移的效力，但并不能以此否定购房合同的效力。并且，合同签订后柴俊霞、刘东升也依约实际支付了购房款210万元和收取了房屋租金。对于合同中的价款170万元部分的约定，是柴俊霞、刘东升与中房公司为规避税收而作出的虚假意思表示，应为无效，但该价款的约定无效并不导致上述购房合同的整体无效。因此，中房公司与柴俊霞签订的购房合同为有效合同。2、依据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第三百零一条的规定：“经申请执行人和被执行人同意，可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务，对剩余债务，被执行人应当继续清偿”。南漳涧村委会将其对中房公司的债权以160万元的价格转让给了王全富，王全富以该转让债权在法院执行程序中与中房公司自愿达成和解协议，“以房抵债”后又签订购房合同，并不违反相关法律规定。虽然，中房公司将已经出卖的房产进行抵债，其行为存在明显过错，但是，从目前现有证据不能证明中房公司与王全富在签订第二份购房合同时系恶意串通。因此，王全富与中房公司签订的购房合同亦为有效。
二、本案在两份购房合同均有效的情况下，依法成立在先的合同应予履行。根据两份购房合同签订的时间和履行情况来看，柴俊霞的购房合同是在2010年下半年签订，房款支付时间是2010年9月25日和2010年10月26日。而王全富的购房合同是在2012年12月19日其与中房公司达成和解协议后第二天签订的。柴俊霞的购房合同成立时间明显早于王全富购房合同的成立时间，因此，中房公司应当继续履行其与柴俊霞签订的购房合同。王全富可就其因购房合同造成的损失，另行向中房公司主张权利。另外，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。因此，王全富因承租涉案房屋享有优先购买权，而主张中房公司与柴俊霞之间签订的购房合同无效的理由，不能成立。综上，中房公司、王全富再审申请理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持安阳市中级人民法院（2013）安中民一终字第387号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 卞亚峰
代审判员 万宗杰
代审判员 刘东旭
二〇一四年七月三十日
书 记 员 赵茜茜