江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰中民初字第0037号
原告胡月珍。
原告吴素芬。
原告陈幼娜。
原告戴幼芬。
上述四原告共同委托代理人叶碧波，泰兴市延令法律服务所法律工作者。
被告泰州市天天大药房有限公司，住所地江苏省泰州市高港区金港中路135号。
法定代表人谢某，该公司总经理。
委托代理人常杰，该公司员工。
委托代理人姚曙琴，江苏君谊律师事务所律师。
原告胡月珍、吴素芬、陈幼娜、戴幼芬与被告泰州市天天大药房有限公司（以下简称天天大药房）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月12日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月14日公开开庭进行了审理。原告胡月珍、吴素芬、陈幼娜、戴幼芬的共同委托代理人叶碧波，被告天天大药房的委托代理人姚曙琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡月珍、吴素芬、陈幼娜、戴幼芬诉称，2009年12月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告承租原告所有的位于泰兴市鼓楼南路×号（原泰兴金凤商城）1-2层的房屋。租赁期限自2010年1月1日起至2019年12月30日止，租金为前三年每年265万元，中三年每年291.5万元，后三年每年320.65万元，第十年353万元。同时双方约定了迟延履行给付租金义务的违约责任。合同签订后，原告依约交付了房屋，被告也一直使用至今。此间除被告实际给付的部分租金及原告已经主张权利的租金外，至2014年3月31日又欠租金496.875万元。2014年4月1日，贵院终审判决解除了双方的租赁合同，但至今被告仍在使用租赁房屋，并未将房屋交付原告。请求判令：一、被告支付原告自2012年7月1日起至2014年3月31日止的租金496.875万元；二、被告将租赁房屋交付给原告并支付自2014年4月1日起至实际搬出之日止的房屋占有使用费（按7986.3元／天计算）；三、被告按银行同期贷款利率的1.3倍支付原告违约金28万元（计算至2014年3月31日）。
被告天天大药房辩称：一、原告诉称“原告交付房屋，被告一直使用至今。被告仍在使用房屋”不是事实。2011年7月9日原告已�避开被告与次承租人邱某形成租赁关系，自2011年3月20日开始，先后同意邱某将房屋转租给张某、曹某、天脉文化传媒公司等。房屋除原药房使用部分外，其他部分均是次次承租人张某等人在使用。二、被告无支付租金或占有房屋使用费及违约金的义务。1、2009年12月8日，原告与被告签订租赁合同。2010年9月30日被告原法定代表人薛某以个人名义将租赁房屋除天天大药房租用部分外的房屋转租给邱某。2012年2月8日，薛某通知邱某解除了租赁协议。但2011年7月9日，原告与邱某签订《房屋补偿协议书》，同意邱某租用房屋，并对房屋修缮事宜进行了约定。因此从2011年7月9日开始，租赁合同主体实际已变成了原告与邱某，被告不再是租赁合同的当事人。2、直到2013年底被告才得知，邱某承租后，将房屋转租给他人。因为被告不同意转租，邱某及次次承租人直接找原告，原告�他们表示同意邱某转租给张某、曹某等人。原告直接同意邱某转租房屋，表明租赁关系存在于原告与邱某之间。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。故返还房屋、支付占有使用费的主体是实际使用房屋次次承租人，而不是被告。三、《民法通则》第一百三十六条规定，延付或拒付租金的，诉讼时效期间为一年。原告诉请的为2012年7月1日起至2014年3月31日止的租金，其中2012年7月至2012年12月期间的租金，应当于2012年6月前交付。原告应当于2013年6月底前提起诉讼或引起时效中断。2013年1月至2013年6月期间的租金，应当于2012年12月前交付，原告应当于2013年12月底前提起诉讼或引起时效中断。但原告均没有，�而该两部分租金已超过诉讼时效。请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明：2009年12月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定由被告承租位于江苏省泰兴市济川街道鼓楼南路×号（原泰兴金凤商城）一层部分（除肯德基营业区域）、二层整层房屋，租赁期限自2010年1月1日至2019年12月30日。租金为：2010年1月1日至2012年12月底，每年265万元；2013年1月1日至2015年12月底，每年291.5万元；2016年1月1日至2018年12月底，每年320.65万元；2019年1月1日至2019年12月底，353万元。租金、押金支付方式及责任：1、合同签订当日，乙方向甲方支付押金50万元；2、第一年租金按年支付（合同签订15日内支付），第二年开始，每半年支付一次，乙方在前一期租赁费用期满前30日内向甲方支付下一期租赁费用。…5、乙方延期支付租金的，向甲方支付延期部分租金每天�分之五的违约金。合同第十二条第二项约定：乙方拖欠租金（第二年起）累计超2个月，甲方可终止合同并收回房屋，并由乙方赔偿甲方相当于一年的租金损失。
合同签订后，原告按约将房屋交付给被告，被告实际接受并使用租赁房屋。合同签订当日，被告向原告支付押金50万元。自2009年12月17日起至2012年6月30日止，被告应付原告租金662.5万元，实际支付412.5万元，尚欠租金250万元。
原告于2012年7月向江苏省泰兴市人民法院起诉，要求解除原、被告于2009年12月8日签订的房屋租赁合同，被告支付截止2012年6月30日拖欠的租金250万元，并支付自2011年7月1日起至租金全部付清之日止的违约金，按中国人民银行同类贷款利率四倍计算。该院于2013年11月25日作出（2012）泰民初字第0950号民事判决：一、原被告于2009年12月8日签订的房屋租赁合同自本判决生效之日�除；二、被告泰州市天天大药房有限公司于本判决生效后十日内给付原告胡月珍、吴素芬、陈幼娜、戴幼芬租金190万元（计算至2012年6月30日），并支付自2012年1月1日起至租金全部付清之日止的违约金，按中国人民银行同类贷款利率四倍计算。被告不服，向本院提起上诉，本院于2014年4月1日作出（2014）泰中民终字第0101号民事判决：一、维持江苏省泰兴市人民法院（2012）泰民初字第0950号民事判决主文第一项；二、撤销江苏省泰兴市人民法院（2012）泰民初字第0950号民事判决主文第二项及诉讼费负担部分；三、上诉人泰州市天天大药房有限公司于本判决生效后十日内给付被上诉人胡月珍、吴素芬、陈幼娜、戴幼芬租金190万元（计算至2012年6月30日），并支付自2012年1月1日起至判决确定的给付之日按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的违约金。该判决已发生法律效力。
另查明，被告与原告签订租赁合同后，将涉案房屋转租给薛某。2010年9月30日，薛某以个人名义与邱某签订《协议》，将被告向原告所租房屋的大部分（一层小部分由被告开办药房）出租给邱某使用，租期9年3个月，自2010年10月1日至2019年12月31日。合同签订后，邱某从薛某处取得了约定的经营场所，用于“天天数码港”的经营，并于合同规定的期限内支付了2011年度的部分租金140万元。后因邱某未在2011年6月15日前支付当年的剩余租金115万元，薛某多次与其交涉，并于2011年8月22日发出书面催告函，未果。2012年2月7日，薛某向邱某发出书面通知，称因其“迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款的规定，解除双方于2010年9月30日签订的协议”。邱某收到该通知后，与薛某进行协商，表示只要薛�解决房屋漏雨问题，即缴纳房租，不同意解除合同，但双方协商未达成一致意见，邱某未就合同的解除问题进行诉讼或申请仲裁。
2011年7月9日，邱某与原告签订《房屋修理补偿协议书》，约定由原告一次性补偿邱某修理费10万元，由邱某负责维修，租赁期间，原告不再承担其余修理费用。该10万元，原告未支付。
2012年7月2日，薛某向江苏省泰兴市人民法院提起诉讼，要求邱某支付租金217.5万元，返还租赁房屋，并赔偿房租损失和延期支付租金的银行利息损失。审理中，该院依法通知本案原告作为第三人参加诉讼，并于2013年2月20日作出（2012）泰民初字第0900号民事判决：一、被告邱某于本判决生效后十日内给付原告薛某租金人民币2022465.7元（计算至2012年2月8日），并赔偿利息损失108500元；二、被告邱某于本判决生效后十日内赔偿原告房屋使用费损�（自2012年2月9日起，按6986.3元／天计算，算至本判决确定给付之日）；三、被告邱某于本判决生效后十日内清空泰兴市济川街道鼓楼南路×号（原泰兴金凤商城）房屋的一层（除肯德基营业区域及原告自行使用的区域）、二层，并将上述房屋交付给原告；四、原告薛某于本判决生效后十日给付被告邱某人民币100000元整，此款从第一项中扣减。邱某不服，提起上诉，本院于2013年8月15日作出（2013）泰中民终字第0600号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。
再查明，被告天天大药房原法定代表人为薛某，2012年4月28日变更为谢某。
以上事实，有房屋租赁合同、协议、房屋修理补偿协议书、本院（2014）泰中民终字第0101号、（2013）泰中民终字第0600号民事判决、公司准予变更登记通知书等证据证实，本院予以确认。
本案的争�焦点为：一、2011年7月9日后，被告天天大药房是否为涉案房屋的承租人，应否支付房租或占有使用费；二、原告要求给付部分房租是否超过诉讼时效。
关于争议焦点一，本院认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，有相反证据足以推翻的除外。本院作出的（2014）泰中民终字第0101号民事判决，确认原告与被告之间存在房屋租赁关系。该案审理中，被告未提出其在2011年7月9日以后与原告之间不存在租赁关系的抗辩，对于截止2012年6月30日拖欠原告租金250万元的事实并无异议。本院作出的（2013）泰中民终字第0600号民事判决，确认被告与薛某之间、薛某与邱某之间均存在房屋租赁关系。被告认为自2011年7月9日后，其与原告之间不存在房屋租赁关系，但未能提供足以推翻�民法院生效裁判所确认事实的证据，亦与（2014）泰中民终字第0101号案件中所做陈述相悖，对其该抗辩理由本院不予采纳，故对于原告所主张的租金及占有使用费，被告依法负有给付的义务。
关于争议焦点二，本院认为，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。原告与被告签订的房屋租赁合同中，约定了租金第一年按年支付，第二年开始，每半年支付一年，在前一期租赁费用期满前三十天内支付。因被告未按约支付租金，本院于2014年4月1日作出（2014）泰中民终字第0101号民事判决，解除原被告于2009年12月8日签订的房屋租赁合同，双方之间的租赁关系自该判决生效之日起解除。合同解�后，尚未履行的，终止履行，故本案中，最后一期租金期限为2014年1月1日至判决生效之日，诉讼时效应自该期租金履行期限届满之日起计算。原告于2014年4月16日提起诉讼，未超过诉讼时效。
原告要求被告支付2012年7月1日至2014年3月31日的租金496.875万元及2014年4月1日起至实际搬出之日止的占有使用费（按7986.3元／天计算），被告对于上述数额及计算方法并无异议，本院予以确认。房屋租赁合同约定被告延期支付租金，应每天支付延期部分租金5‰的违约金，明显过高，原告要求按照银行同期贷款利率的1.3倍计算，不违反法律规定，本院予以准许。经核算，原告主张的违约金28万元，不超出按照上述标准计算的违约金，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、最高人民法院《关于适用〈�华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，判决如下：
一、被告泰州市天天大药房有限公司于本判决生效后十日内清空江苏省泰兴市济川街道鼓楼南路×号（原泰兴金凤商城）房屋一层部分（除肯德基营业区域）、二层整层，并将上述房屋交付给原告胡月珍、陈幼娜、戴幼芬、吴素芬；
二、被告泰州市天天大药房有限公司于本判决生效后十日内给付原告胡月珍、陈幼娜、戴幼芬、吴素芬2012年7月1日至2014年3月31日的租金496.875万元及2014年4月1日起至实际搬出之日止的房屋占有使用费（按7986.3元／天计算）；
三、被告泰州�天天大药房有限公司于本判决生效后十日内给付原告胡月珍、陈幼娜、戴幼芬、吴素芬违约金28万元（计算至2014年3月31日）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费48541元，由被告泰州市天天大药房有限公司负担（此款原告已垫付，被告在本判决生效后十日内直接向其支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费48541元（户名：江苏省高级人民法院，开户行：农行江苏省南京市山西路支行，帐号：03×××75）。
审判长 周卫平
审判员 吴 玫
审判员 于 焱
二〇一四年九月九日
书记员 季 萍
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于�成的损失”。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第九条下列事实，当事人无需举证证明：
（一）众所周知的事实；
（二）自然规律及定理；
（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；
（四）已为人�法院发生法律效力的裁判所确认的事实；
（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；
（六）已为有效公证文书所证明的事实。
前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。