南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雨铁民初字第154号
原告（反诉被告）朱洁，女，1974年12月5日生，汉族。
委托代理人朱国祥（系朱洁父亲），1946年12月18日生，汉族。
被告（反诉原告）陈如春，男，1964年3月30日生，汉族。
委托代理人党明林，南京市雨花台区普德法律服务所法律工作者。
被告（亦为反诉被告）南京利众置业投资顾问有限公司第三百二十九分公司，住所地在南京市雨花台区铁心桥大街医院旁门面房20号-6。
负责人姚谣，总经理。
委托代理人陈春年，男，1976年2月14日生，汉族。
原告朱洁诉被告南京利众置业投资顾问有限公司第三百二十九分公司（以下简称利众置业第三二九公司）、陈如春房屋买卖合同纠纷一案。本院立案受理后，被告陈如春提出反诉，本院决定合并审理，依法由审判员陈寅适用简易程序，公开开庭进行了审理。朱洁及其委托代理人朱国祥，陈如春的委托代理人党明林，利众置业第三二九公司的委托代理人陈春年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）朱洁诉辩称，2013年6月30日朱洁在利众置业第三二九公司员工马某某的推荐下，购买陈如春名下位于雨花台区宁双路凤翔新城二期＊幢＊＊＊室的拆迁安置房。因朱洁对合同了解的欠缺，在利众置业第三二九公司、陈如春的诱导下，已订立房屋买卖合同，并支付房款42.5万元，但涉案房屋物权不能过户。利众置业第三二九公司承诺通过司法程序完成涉案房产交易过户，并预收朱洁15000元，经数月操作无望，朱洁多次要求被告返还定金、预收费用、房款遭拒。陈如春在收取房款后仅将涉案房屋的钥匙交予朱洁，但拒绝交付水、电卡及图纸资料等，造成朱洁只能安装部分热水器、马桶、脸盆、洗浴柜等，而无法实际入住该房屋，现另行在外租房居住。朱洁认为，利众置业第三二九公司和陈如春明知涉案房屋买卖不可能通过司法程序完成交易过户，但仍欺骗朱洁购买该房屋，属于恶意欺诈。为维护自身合法权益诉至法院，请求判令：1、利众置业第三二九公司双倍返还购房定金和预收费5万元；2、陈如春退还原告房款41万元并支付同期贷款利息；3、利众置业第三二九公司、陈如春赔偿朱洁已支付的物业管理费398元、公摊电费80元、换门锁猫眼220元、热水器购买及安装等费1873元、马桶、脸盆、洗浴柜购买及安装等费用1573元；4、利众置业第三二九公司、陈如春支付朱洁在外租房租金；5、本案诉讼费由利众置业第三二九公司、陈如春承担。
被告（反诉原告）陈如春诉辩称，2013年6月30日签订的房屋买卖居间协议第八条约定的事项很明确，朱洁和利众置业第三二九公司均知道涉案房屋性质属于小产权房。朱洁和利众置业第三二九公司自愿想通过司法程序达到过户的目的，结果未能达到目的，与陈如春没有任何关系。陈如春将房屋卖给朱洁，收取朱洁房款并不存在欺骗朱洁的情形。房屋自2013年7月4日交付给朱洁，一直由朱洁占有使用，故陈如春提出反诉请求，请求法院判令：1、朱洁和利众置业第三二九公司赔偿陈如春房屋占有使用费，自2013年7月4日至判决之日止，按照每月2500元计算。2、朱洁将房屋恢复原状（产生的费用由朱洁和利众置业第三二九公司承担）；3、本案反诉费用由朱洁和利众置业第三二九公司承担。
被告利众置业第三二九公司辩称，利众置业第三二九公司在合同中已经明确告知涉案房屋的性质不具备过户条件，不存在朱洁所称的利众置业第三二九公司恶意欺诈。该房屋自合同签订后一直是由朱洁实际占有使用，利众置业第三二九公司作为中介并没有使用该房屋，谁占有谁承担，并恢复原状。请求法院驳回朱洁及陈如春的诉请。
经审理查明，2013年6月30日陈如春、朱洁、利众置业第三二九公司三方签订房屋买卖居间协议，约定：“陈如春将坐落在雨花台区凤翔新城二期＊幢＊＊＊室的房屋出售给朱洁；房屋性质为拆迁安置房小产权，建筑面积83.01平方米，房价585000元，中介服务费8000元；朱洁于2013年6月30日向陈如春支付房屋定金10000元，2013年7月1日交付房款100000元，2013年7月6日前支付陈如春房款300000元，剩余房款待法院诉讼程序下来之后7天内朱洁一次性支付陈如春175000元；朱洁自愿通过法院进行法院诉讼程序，其费用由朱洁承担，于律师过来当天支付15000元，剩余5000元待调解书下来一次性支付，具体时间以法院时间为准确；朱洁已明确知情该房屋性质。”
2013年7月4日陈如春、朱洁签订南京市房屋买卖合同，约定：“2013年6月30日朱洁支付陈如春购房定金10000元，2013年7月1日支付房款100000元，2013年7月4日支付房款300000元，剩余房款175000元待法院民事调解书拿到后7天内付清；陈如春、朱洁2013年7月4日正式交付该房屋；陈如春承诺该房屋产权清晰、无纠纷、无户口；朱洁已明确知情该房屋性质，并自愿购买；如遇国家政策调整，该房屋允许办理两证，陈如春无条件配合朱洁。”
2013年6月30日朱洁支付陈如春定金1万元；2013年7月1日朱洁支付陈如春购房款10万元；2013年7月4日朱洁支付陈如春购房款30万元；2013年7月4日朱洁支付利众置业第三二九公司1.5万元，利众置业第三二九公司向朱洁出具收据一份，收据中载明：“法院诉讼程序（做不好如数退还）”；2013年7月6日陈如春将涉案房屋钥匙交给朱洁，双方交接时涉案房屋系毛坯房。
庭审中，朱洁主张2013年7月6日陈如春将涉案房屋钥匙交给朱洁后，未将水、电卡及房屋图纸资料等交给朱洁，并以电卡为要挟，要求朱洁将剩余的房款付清后再交付电卡，故朱洁在安装了热水器、马桶、脸盆、洗浴柜等简易临时生活设施后，因担心无法缴纳电费而未实际入住该房屋。对此，在本院规定的时间内，陈如春未能提交已将水、电卡及房屋图纸资料已交付给朱洁的证据。
另查明，涉案房屋是陈如春名下的拆迁安置房，无房产证和土地证，土地为集体土地，建筑面积83.01平米。
上述事实有当事人的陈述，朱洁提交的房屋买卖居间协议、12315消费者申诉案件调解书、拆迁补偿协议、2013年6月30日收条、2013年7月1日收条、2013年7月3日收条、2013年7月4日收条、房屋租赁合同、手机短信，物业费、换锁、洗衣柜、热水器等收据，利众置业第三二九公司提交的房屋买卖合同等证据予以证实。
本院认为，一、对于涉案房屋买卖居间协议及房屋买卖合同的效力问题，因涉案房屋的性质为小产权，依法不得随意买卖，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”据此，陈如春、朱洁、利众置业第三二九公司于2013年6月30日签订的房屋买卖居间协议，陈如春、朱洁于2013年7月4日签订的南京市房屋买卖合同，违反法律及行政法规的强制性规定，应属无效合同。
二、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”对于朱洁要求陈如春双倍返还购房定金2万元，要求利众置业第三二九公司双倍返还预收费3万元的诉讼请求。本院认为，合同被确认无效后，将导致合同自始无效，该合同对当事人不再具有约束力，故对朱洁要求双倍返还的请求不予支持，但利众置业第三二九公司收取的1.5万元费用应予返还，陈如春收取的房款41万元（含定金1万元）也应予返还，因该房款由陈如春实际占有使用，故陈如春应同时支付该资金占用期间的贷款利息。
三、对于朱洁要求利众置业第三二九公司、陈如春赔偿因未能实际入住涉案房屋，在外租房所产生的租金的诉讼请求。庭审中朱洁陈述原居住于南京市凤凰街＊＊号，该房屋系朱洁名下现仍存在，为改善住房才购买涉案房屋。本院认为，朱洁系为改善住房条件才购买涉案房屋，且朱洁的诉讼请求已要求陈如春支付房款的占用期间的利息，故朱洁另行租房所产生的租金并非直接损失，本院不予支持。
四、对于陈如春要求利众置业第三二九公司、朱洁支付房屋占有使用费（自2013年7月4日至判决之日止，按照每月2500元计算）及要求朱洁将房屋恢复原状（产生的费用由朱洁和利众置业第三二九公司承担）的诉讼请求。陈如春认为，涉案房屋自交接后已由朱洁使用，朱洁和利众置业第三二九公司应支付占有使用费用，并应当恢复原状。利众置业第三二九公司认为谁使用谁负担，朱洁实际占有使用该房屋应当支付占有使用费用，并负责恢复原状。朱洁认为，涉案房屋虽然于2013年7月6日交接，但陈如春仅将房屋钥匙交给朱洁，水、电卡及房屋图纸资料等未交给朱洁，双方交接时涉案房屋系毛坯房，入住需装修，没有电卡无法缴纳电费装修，故朱洁在安装了热水器、马桶、脸盆、洗浴柜等简易临时生活设施后，因担心无法缴纳电费而未实际入住该房屋。对此，在本院规定的时间内，陈如春未能提交已将水、电卡及房屋图纸资料已交付给朱洁的证据，故本院对朱洁的上述陈述予以认同，本院同时认为，涉案房屋在此期间空置，房主陈如春的租金损失确实存在，利众置业第三二九公司作为专业性的房产中介，明知涉案房屋的性质不得交易，仍试图违规促成双方买卖，在交易无法继续完成的情况下，未能组织双方及时止损，故对本案的损失也应承担赔偿责任。经本院调查走访，同等地段、相同楼层户型、相同装修状况的房屋月租金为1800元左右，结合案情实际及各自的过错程度，本院酌情认定，对于陈如春的租金损失，利众置业第三二九公司应承担70%的责任，陈如春自行承担30%的责任，同时朱洁应当将房屋恢复原状并归还给陈如春（产生的费用由利众置业第三二九公司承担70%，陈如春承担15%，朱洁承担15%）。
五、对于朱洁要求利众置业第三二九公司、陈如春赔偿朱洁已支付的物业管理费398元、公摊电费80元、换门锁猫眼220元、热水器购买及安装等费1873元、马桶、脸盆、洗浴柜购买及安装等费用1573元的诉讼请求。其中物业管理费398元、公摊电费80元，因该费用已缴纳，且无法退还，应做为损失计算。其中朱洁花费的用于换门锁猫眼220元、热水器购买及安装费1873元、马桶、脸盆、洗浴柜购买及安装费用1573元的部分，因该部分设施可拆卸后重复利用，故本院结合案情及该部分设施的折旧及安装费用的实际，酌定朱洁的该部分损失为1099.80元［（220元＋1873＋1573）×30%］，与物业管理费、公摊电费合计损失1577.80元。鉴于朱洁在购买涉案房屋的过程中，对房屋的性质也系知情，也存在过错，本院酌情认定，对于朱洁的上述损失，利众置业第三二九公司应承担70%的责任，陈如春承担15%的责任，朱洁自行承担15%的责任。
本院认为，本案中陈如春、朱洁、利众置业第三二九公司对涉案房屋的性质均属明知，三方均有过错，而利众置业第三二九公司作为专业性的房产中介，其过错程度明显大于陈如春、朱洁，故本院在计算损失时作出上述责任比例划分。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关法律的规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十日内，陈如春退还朱洁购房款41万元（含定金1万元），并以人民银行同期同类贷款利率为标准，向朱洁支付该购房款自占用之日起至本判决确定的给付之日止的利息损失（其中1万元部分自2013年6月30日起计算；10万元部分自2013年7月1日起计算；30万元部分自2013年7月4日起计算）；
二、自本判决生效之日起十日内，利众置业第三二九公司退还朱洁1.5万元费用；
三、自本判决生效之日起十日内，利众置业第三二九公司赔偿朱洁物业管理费、公摊电费、换门锁猫眼、购买热水器、马桶、脸盆、洗浴柜及安装等费用1104.46元（1577.80元×70%），陈如春赔偿朱洁236.67元（1577.80元×15%）；
四、自本判决生效之日起十日内，利众置业第三二九公司自2013年7月6日起以每月1800元的标准的70%支付陈如春涉案房屋占有使用费至本判决确定的给付之日；
五、自本判决生效之日起十日内，朱洁应当将房屋恢复原状并归还给陈如春（产生的费用由利众置业第三二九公司承担70%，陈如春承担15%，朱洁承担15%）；
六、驳回双方的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件本诉受理费8218元，反诉受理费300元，合计8518元，减半收取4259元，由利众置业第三二九公司负担2981.30元，朱洁负担638.85元、陈如春负担638.85元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费8518元（附：南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10105901040001276）。
审 判 员 陈 寅
二０一四年四月十六日
见习书记员 冯媛媛