北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2014）东民初字第01479号原告黄耀权，男，1957年4月5日出生，北京新大强潮汕食府经营人。委托代理人田凤素，北京市华尔泰律师事务所律师。被告北京梦之旅酒店管理有限公司，住所地北京市东城区交道口南大街**。法定代表人秦云华，总经理。委托代理人唐红新，北京市盈科律师事务所律师。委托代理人付博，北京市盈科律师事务所律师。第三人北京天安华峰旅游投资有限责任公司，，住所地北京市东城区交道口南大街**法定代表人孙伟，总经理。委托代理人赵红丽，北京市京银律师事务所律师。原告黄耀权（以下简称原告）诉被告北京梦之旅酒店管理有限公司（以下简称被告）、第三人北京天安华峰旅游投资有限责任公司（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月6日立案受理。依法由代理审判员李成博担任审判长，与代理审判员王亮、人民陪审员曹建军组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄耀权及其委托代理人田凤素、被告的委托代理人付博及第三人的委托代理人赵红丽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告和被告签有房屋租赁合同，合同约定被告将北京市东城区交道口南大街×号华锋青年酒店一层的餐饮场地（以下简称涉案房屋）租与原告，租期至2016年5月11日。2013年11月左右，被告和房东即本案第三人发生纠纷，第三人将涉案房屋封店，并于2013年12月左右将涉案房屋重新装修后另租他人。原告认为被告在明知房屋可能无法租赁的情况下，还将房屋出租给原告，实际上导致原告无法正常经营，租赁合同无法履行，被告应属违约，故原告诉至本院，请求判令1、解除原、被告之间的房屋租赁合同及补充合同；2、被告退回原告押金66000元、支付违约金112500元、赔偿装修费81910元。被告辩称：因涉案房屋已经被第三人强行收回，故同意解除与原告之间的租赁合同及补充合同。因原告已付租金至2013年11月1日，但在涉案房屋实际经营到2014年1月5日，故原告应补缴该段期间的租金共计81250元，扣除66000押金，原告尚应向被告支付15250元，被告就此部分租金保留诉讼权利。关于原告主张的违约金，被告认为第三人在2013年11月16日强行将被告清除涉案房屋，致使原、被告之间的租赁合同无法履行，故被告认为被告没有违约行为，原告的损失应由第三人承担。关于原告主张的装修费损失，因原、被告双方有明确约定，原告装修需得到被告书面同意后方可施工，现被告并未明确同意原告装修，事实上也不知道原告是否确实在2013年进行了装修，故不同意赔偿原告主张的装修费。第三人述称：第三人和原告之间没有直接法律关系，故原告的任何损失应向被告主张，和第三人没有关系，且第三人早就已经告知被告不要继续将涉案房屋转租给原告，但被告仍私自转租，故所有后果均应由被告负担。经审理查明：2007年12月29日，原告和第三人签订《房屋租赁合同》，合同约定第三人将涉案房屋出租给原告用于经营餐饮，期限从2007年12月29日至2013年2月12日，其中2007年12月29日至2008年2月11日为装修期免租、2008年2月11日至2011年2月11日期间月租金为36700元、2011年2月12日至2013年2月11日期间月租金为38300元，原告应于每月10日前向第三人一次性缴纳当月租金及水电费，此外，原告需向第三人交纳押金10万元。合同另约定原告如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，涉及规模、范围、工艺、用料等方案均事先得到第三人的书面同意后方可施工；原告在承租期内进行房屋装修或改造，所需投入均由原告担负，所投入的资金应在3年内摊销完。合同签订后，双方各自履行合同义务。2008年6月22日，原告和第三人签订《房屋租赁补充合同》，合同约定将2008年2月11日至2011年2月11日期间月租金减为25900元、2011年2月12日至2013年2月11日期间月租金减为27500元，将押金变更为66000元；同时另约定在租赁期内第三人如违反本合同，提前收回房屋，应向原告支付违约金，违约金为本合同三个月的月租金。2009年8月1日，第三人和被告签订房屋租赁合同。同日，第三人通知原告，因第三人已将涉案房屋所在的大楼整体出租给本案被告，故第三人与原告之间的房屋租赁合同继续在被告与原告之间履行，由被告承担第三人的权利义务。原、被告均对此未持异议。原租赁合同履行期满后，原、被告在2013年协商一致续期，即将原租赁合同延续至2016年5月11日，并自2013年5月12日起，月租金在原基础上上浮一万元，仍按月缴纳。原、被告对于合同其他条款没有另行约定。2013年4、5月份，被告与第三人之间因履行房屋租赁合同发生纠纷。2013年10月10日，被告通知原告缴纳10月份租金及9月份水电费，10月23日，原告向被告缴纳了10月份房租37500元（至2013年11月11日）及9月份水、电费4900元（至2013年10月10日）。2013年11月16日，因第三人和被告无法协商一致解决彼此之间的租赁合同纠纷，故第三人将出租给被告的房屋大门贴上封条，因原告承租的涉案房屋受第三人和被告纠纷的影响无法正常营业，故原告向相关部门申请停业，2013年11月18日，北京市东城区地方税务局同意原告停业申请，原告自停业后未再重新开业。2013年12月29日，第三人与原告将原告留在涉案房屋内的可移动物品进行清点造册，但未提及或固定已形成附合的装修部分，涉案房屋现已经重新装修并由第三人另租他人。另查，被告庭审中提供照片一张及石月林书写的情况说明一份，用以证明原告在涉案房屋实际经营到2014年1月5日，原告对此不予认可。原告另提供收据一张及合同一份，用于证明原告在2013年6、7月份经被告口头同意对涉案房屋进行装修，支付了81910元，被告称不清楚原告事实上是否进行了装修，但被告从未同意原告装修。上述事实，有当事人陈述，房屋租赁合同，收据等在案佐证。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同规定履行各自义务。关于原告要求解除与被告之间房屋租赁合同关系的诉讼请求，因被告同意解除，故本院照准。关于原告要求被告支付违约金112500元的诉讼请求，因原、被告间的房屋租赁合同无法继续履行的根本原因在于被告无法继续向原告提供租赁标的物，根据合同相对性原则，被告应依照与原告的合同约定向原告承担违约责任，其要求第三人承担原告损失的答辩意见没有依据，本院不予采纳，原告此节诉请，本院予以支持。关于原告要求被告退回押金66000元的诉讼请求，因双方之间的合同关系已经解除，故被告应将押金退还原告；至于其所持原告在涉案房屋实际经营到2014年1月份的答辩意见，因被告庭审中所举之证据无法予以充分证实，故被告此项答辩意见，本院亦不予采纳。另需指出，因原告已付租金至2013年11月11日，故原告应向被告补齐11月12日至16日正常经营期间的租金共计6250元，此款可在被告应退还原告的押金中予以扣除。至于原告要求被告赔偿装修费81910元的诉讼请求，首先，原告未举证证实其在装修前曾征得被告的书面同意；其次，原告在与第三人就涉案房屋内可移动物品进行清点造册时，并未提及或固定已形成附合的装修部分，现涉案房屋已重新装修并另租他人，致使本院已无法查证原告事实上是否进行了实际装修，原告对此应承担不利后果，故原告此项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告黄耀权与被告北京梦之旅酒店管理有限公司之间的房屋租赁合同关系即日解除；二、被告北京梦之旅酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内支付原告黄耀权违约金十一万二千五百元；三、被告北京梦之旅酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内退还原告黄耀权押金五万九千七百五十元；四、驳回原告黄耀权其他诉讼请求。案件受理费5200元，由原告自行负担200元，被告负担5000元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长 李成博代理审判员王亮人民陪审员曹建军二〇一四年九月十八日书记员 耿        晓        丹