湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂恩施中民终字第00379号
上诉人（原审原告）龙文翠，农民。
被上诉人（原审被告）谢书生，教师。
委托代理人（特别授权）张明，湖北清江源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）冉志成，农民。
上诉人龙文翠因与被上诉人谢书生、冉志成确认合同无效纠纷一案，不服利川市人民法院（2013）鄂利川民初字第02459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
龙文翠在一审中诉称：2002年9月23日，谢书生、冉志成不顾龙文翠的反对，冉志成独自将本属于龙文翠与冉志成的夫妻共同财产即利川市都亭街道办事处林家村十二组混凝土砖石结构平房一栋，卖给谢书生。在签订《房屋买卖合同书》时，龙文翠明确表示反对，但谢书生、冉志成仍将合同书中约定的“出卖方全家均要在房屋买卖协议书签字”中的“全家均”三字用笔划掉。并且房屋已出租给他人，房屋买卖亦未告知承租人有优先购买权，二人对此是明知的。根据以上事实和有关法律规定，谢书生、冉志成签订的《房屋买卖合同书》侵犯了龙文翠的合法权益，现依法要求确认谢书生、冉志成于2002年9月23日签订的《房屋买卖合同书》无效。
谢书生在一审中辩称：龙文翠明知合同书的存在，并且以收款和交付房屋的实际行动来追认合同的效力，不存在合同无效的条件；关于优先购买权，应该是承租人来主张，不应由龙文翠主张。综上，要求法院驳回原告的诉讼请求。
冉志成在一审中辩称：谢书生与冉志成于2002年9月23日签订的《房屋买卖合同书》违背合同法和婚姻法的相关规定，冉志成无权对夫妻共有财产擅自处分，应依法确认合同无效。
原审查明：龙文翠与冉志成系夫妻关系，共同在利川市都亭街道办事处林家村十二组建有私房一栋，2002年9月，经中间人刘树权介绍，冉志成与谢书生达成房屋买卖意向，2002年9月23日，冉志成将该房作价58000元卖给谢书生，双方于当日在冉志成的家中签订《房屋买卖合同书》，合同书中有二人及中间人刘树权、汪仁福亲笔签名。合同签订后，谢书生给冉志成付清了购房款，同时冉志成将该房的NO.0009122号《个人建设用地许可证》、利西字370号《建设工程规划许可证》和利房西字第971044号《房屋所有权证》等证件交给了谢书生，该合同签订时，龙文翠一直在场，但未在《房屋买卖合同书》上签字。嗣后，谢书生搬进该房屋居住至今，但双方一直未办理房屋过户手续。2011年3月14日，冉志成在报刊上登载《遗失启事》，同年5月31日，冉志成以原证遗失为由向利川市住房和城乡建设局申请补办新的《房屋所有权证》。该局于2011年6月27日给冉志成颁发了利房权证都亭字第××号《房屋所有权证》，2012年8月，谢书生要求冉志成履行房屋买卖合同书中约定的过户义务时得知冉志成已要求重新办证的实情，对此，谢书生向利川市人民政府提出行政复议，利川市人民政府以冉志成隐瞒事实真相，导致利川市住房和城乡建设局作出错误的具体行政行为为由，以利政复字（2013）1号行政复议决定撤销利川市住房和城乡建设局给冉志成颁发的利房权证都亭字第××号《房屋所有权证》。2013年4月2日，龙文翠与冉志成不服利川市人民政府行政复议决定，提起行政诉讼，经利川市人民法院和恩施州中级人民法院两审终审，均维持利川市人民政府的行政复议决定。2013年11月8日，龙文翠以冉志成无权处分共有财产且事后未得到龙文翠追认和谢书生剥夺承租人优先购买权为由诉至本院，要求确认谢书生、冉志成于2002年9月23日签订的《房屋买卖合同书》无效。
原审法院归纳本案的争议焦点为：冉志成出卖房屋的行为是否已经获得财产共有权人的追认。本案涉案房屋系龙文翠与冉志成夫妻共有财产，冉志成与谢书生在签订房屋买卖合同书时，龙文翠在现场，合同书中虽无其签名，但龙文翠并未提供充分证据证明其明确反对冉志成出卖其共同财产。合同签订后，冉志成收取了卖房款并将房屋相关合法证件交予谢书生，尔后谢书生搬至该房屋居住至今，龙文翠及冉志成再未对涉案房屋进行管理和使用，龙文翠以上行为表明，其已经对冉志成出卖其共同财产进行了追认。冉志成于2011年以涉案房屋所有权证遗失为由，采取隐瞒方式重新办理的房屋所有权证，已被利川市人民政府依法撤销，其行为有违诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》第51条的规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
原审认为，谢书生、冉志成于2002年9月23日签订的《房屋买卖合同书》，是经双方充分协商、平等自愿建立的买卖合同关系，依法成立的合同，对当事人均具有约束力，应当受到法律保护，该合同并不违反相关法律、法规的强制性规定，应属合法有效。冉志成与谢书生签订《房屋买卖合同书》时，谢书生基于龙文翠与冉志成系夫妻关系，对冉志成处分其夫妻共同财产，形成合理信赖。该合同签订后，谢书生已支付房屋价款并搬进该房屋居住至今，而龙文翠及冉志成长时间再未对该房屋进行管理和使用，谢书生作为该房屋的受让方并无过错。龙文翠以冉志成无权处分夫妻共同财产且事后未经权利人追认为由，要求确认二人于2002年9月23日签订的《房屋买卖合同书》无效的诉讼请求，不予支持；龙文翠主张涉案房屋买卖侵犯承租人优先购买权的问题，系另一法律关系，本案中不予处理。综上所述，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第四十六条、第五十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告龙文翠的诉讼请求。案件受理费80元，由原告龙文翠承担。
上诉人龙文翠不服上述判决，向本院提起上诉称：1、一审判决认定事实错误。冉志成与谢书生签订房屋买卖合同书时，龙文翠并不在场，并不知道房屋被出卖的事实，一审判决以龙文翠未对该房屋进行管理和使用来推断龙文翠对冉志成出卖其共同财产进行了认可没有事实与法律依据；2、一审判决适用法律错误。冉志成擅自处理夫妻婚姻关系存续的共有房产，没有经过共有人龙文翠的书面认可，该房屋买卖合同书违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（五）项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项、第四十条第一款，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，该合同应属无效。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求：1撤销利川市人民法院2014年2月28日作出的（2013）鄂利川民初字第02459号民事判决，查清事实后改判并支持上诉人的请求，确认《房屋买卖合同书》无效；2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人谢书生二审中辩称：一审法院查明、认定事实正确，适用法律正确，请二审法院依法判决驳回上诉，维持原判。
被上诉人冉志成二审中辩称：冉志成与谢书生2002年9月23日签订的《房屋买卖合同书》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项、第四十一条第一款规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（五）项规定，应确认该房屋买卖合同书无效。
二审中，龙文翠提交了利国用（2011）第569号国有土地使用证，冉志成提交了恩州政复决字（2013）5号行政复议决定书，均为了证实土地使用权人为冉志成的利国用（2011）第569号国有土地使用证来源合法，该证上记载房屋所属土地系国有划拨土地，不应进入市场流通，冉志成与谢书生签订的房屋买卖合同书系非法交易。经组织双方质证，被上诉人谢书生对龙文翠、冉志成提供的证据的真实性无异议，但认为不能达到证明目的。本院认为，该国有土地使用证系冉志成虚构相关证件已丢失而取得，本院不予采信。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以认定。
本院认为，本案当事人双方的争议焦点有两点：1、冉志成与谢书生签订的房屋买卖合同书未获得房屋共有人龙文翠的认可是否具有效力。2、谢书生与冉志成签订的房屋买卖合同书是否违反法律的强制性规定。对此，本院综合分析评判如下：
一、冉志成与谢书生签订的房屋买卖合同书没有房屋共有人龙文翠的认可是否具有效力？
《中华人民共和国物权法》第三十条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。冉志成取得了自建房的合法手续，其基于合法建房的事实取得该房屋所有权，对该建筑物依法享有占有、使用、收益和处分的权利。从冉志成与谢书生达成购买意向，到交付购房款，收到房产证、个人建设用地许可证、建设工程规划许可证，并交付房屋，其房屋买卖已经完成，尔后，谢书生搬至诉争房屋至今。房屋买卖合同书签订之前，冉志成、谢书生并不认识，诉争房屋产权证上所有权人仅登记为冉志成，共有人一栏为空白，谢书生对诉争房屋已尽到审慎义务，根据物权登记公示和公信原则，善意买受人的信赖利益应当得到保护，因此，应认定房屋买卖合同书是双方当事人的真实意思表示，房屋买卖合同书合法有效。作为原房屋共有人龙文翠上诉称在房屋出售后的十余年间，没有看管过诉争房屋，直至2012年看见谢书生张贴要求配合过户的通知才知晓房屋被卖的事实，明显不符合常理，现龙文翠以不知道房屋买卖一事为由，提出确认该房屋买卖合同书无效的上诉理由，本院不予支持。
二、谢书生与冉志成签订的房屋买卖合同书是否违反法律的强制性规定？
《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。根据地随房走的原则，转让地上建筑物的，其使用范围内的土地使用权随之转让。谢书生在冉志成转让该房屋所有权的同时取得该房所属土地的使用权并无不当。双方在履行合同过程中，冉志成按约定交付给谢书生的个人建房用地许可证上土地类型记载为“废弃地”，土地所有权性质记载为“国家”，争议双方在签订房屋买卖合同书时，诉争房屋所属土地性质是国有划拨土地还是出让土地并不明确，只有在冉志成履行合同义务配合谢书生办理房屋过户及土地使用权转让手续，进行物权变更登记时由土地主管部门对该土地使用权性质予以确认。而龙文翠二审提交的利川市人民政府2011年7月13日颁发的利国用（2011）第569号国有土地使用权证，系合同一方当事人冉志成违背合同义务，登报挂失《个人建房用地许可证》后取得，其行为已违反了诚实信用原则。故，该房屋买卖合同书就物权变动达成合意而进行的约定，并没有违反法律、行政法规的强制性规定。龙文翠的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实基本清楚，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人龙文翠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱华忠
审 判 员 李 丽
代理审判员 黄薇薇
二〇一四年五月二十八日
书 记 员 谭绍丹