北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第3349号
上诉人（原审被告）北京京西乾成商贸有限公司，住所地北京市海淀区远大西路29号一层。
法定代表人李淑华，董事长。
委托代理人达锋涛，北京市亿达律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ，男，1982年6月23日出生，北京京西乾成商贸有限公司副总经理。
被上诉人（原审原告）北京华誉维诚技术服务有限公司，住所地北京市海淀区2号院13号楼4层。
法定代表人林建民，董事长。
委托代理人胡雄，男，1986年1月18日出生，北京华誉维诚技术服务有限公司法务经理。
上诉人北京京西乾成商贸有限公司（以下简称京西乾成公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第19801号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人京西乾成公司之委托代理人达锋涛、ＸＸ，被上诉人北京华誉维诚技术服务有限公司（以下简称华誉维诚公司）之委托代理人胡雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
华誉维诚公司在原审法院诉称：华誉维诚公司与京西乾成公司于2012年6月15日签订《房屋租赁合同》，京西乾成公司将坐落于北京市海淀区2号院北楼4层房出租给华誉维诚公司，合同约定房屋租赁期自2012年6月16日至2017年8月4日，共计5年50天，其中50天为免租期。租金前三年（含税）为1057040元，第四年起租金（含税）1109892元。支付时间分别为半年支付一次，押金为176173.33元整。原房屋所有权人北京科技经营管理学院（以下简称科经管学院）与北京三浦投资管理有限公司（以下简称三浦投资公司）发生债务纠纷诉讼案经北京市第一中级人民法院在审理过程中于2011年6月7日采取保全措施（查封了2号的房产），北京市国土局网站上公布的”查封日期”为2012年3月27日。但在三次流拍后，北京三浦投资管理有限公司同意”以物抵债”，在北京市第一中级人民法院作出的《（2012）执字第172-1号裁定》，确认上述房产归三浦投资公司所有。三浦投资公司在办理完该房产的合法手续《房屋所有权证》及《国有土地使用证》后开始通知华誉维诚公司该事实，但在此期间京西乾成公司仍然采取欺骗手段误导华誉维诚公司及其它租户。2013年5月，北京市第一中级人民法院向华誉维诚公司下发强制执行通知，要求华誉维诚公司2013年5月30日搬出租赁场所，致使华誉维诚公司业务无法开展。京西乾成公司应退还华誉维诚公司2013年5月10日至8月4日已交纳的租金，因华誉维诚公司与现业主三浦投资公司洽谈达成《协议》，华誉维诚公司向三浦投资公司缴纳”房屋使用费”十万元才让华誉维诚公司搬走。京西乾成公司故意隐瞒房屋所有权真相系违约事实清楚，现请求法院判令京西乾成公司退还华誉维诚公司2013年5月10日至8月4日已交纳的房屋租金252347元及向三浦投资公司支付的房屋使用费100000元整，并退还华誉维诚公司押金176173.33元、支付违约金176173.33元、支付房屋装修费310000元，本案诉讼费由京西乾成公司承担。
京西乾成公司在原审法院辩称：京西乾成公司与科经管学院签订合同时，并不知道房屋被查封，直到2013年年初才知道此事，华誉维诚公司所述京西乾成公司没有如实告知是不存在的。案外人也曾对京西乾成公司提起诉讼要求解除合同，经北京市第一中级人民法院判决确认京西乾成公司与案外人签订的合同是合法有效的，也进一步确认了房屋被查封是没有影响使用的。故京西乾成公司认为双方之间合同有效，现合同也是存续状态，应当继续履行。故京西乾成公司不同意华誉维诚公司的诉讼请求。
原审法院判决认为：合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力。本案中，华誉维诚公司虽与京西乾成公司自主签订房屋租赁合同，但于此前双方约定的租赁标的已经法院依法查封，且法院公告明令禁止办理该查封房产抵押、转让、出租等任何权属变更及转移登记手续，否则将依法视为无效，由此造成的经济损失自行承担，故双方签订的租赁合同因违反了法律规定而应归于无效。庭审中，京西乾成公司主张于双方签订合同时对查封及公告等事实均不知情，但未能就此向法院提供相应反证。且京西乾成公司未能将房产查封等事实告知华誉维诚公司，该公司应对合同无效承担全部责任。合同法规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失。故现华誉维诚公司要求京西乾成公司退还租金、押金、赔偿装修损失，京西乾成公司就其异议未向法院提供相应反证，法院对华誉维诚公司的请求予以支持。关于华誉维诚公司要求京西乾成公司赔偿违约金及其向三浦投资公司支付100000元租金一节，缺乏事实上关联及法律依据，法院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决：一、北京华誉维诚技术服务有限公司与北京京西乾成商贸有限公司于二○一二年六月十五日签订的《房屋租赁合同》无效；二、于本判决生效后七日内，北京京西乾成商贸有限公司退还北京华誉维诚技术服务有限公司租金二十五万二千三百四十七元、退还押金人民币十七万六千一百七十三元三角三分、赔偿装修损失人民币三十一万元；三、驳回北京华誉维诚技术服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，京西乾成公司不服，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。上诉理由为：原审法院漏查了生效法律文书已经确认上诉人对涉案房屋进行转租合法有效的事实；原审法院对装修事实认定错误，举证责任分配不公。
华誉维诚公司答辩称，服从原判。不同意上诉人的上诉请求及理由。
本院经审理查明：2012年6月15日，京西乾成公司（甲方）与华誉维诚公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：房屋坐落于北京市海淀区2号院13号楼四层，建筑面积724平方米。甲方还需提供房屋产权证复印件，产权方授权甲方可以对外出租的授权书。租赁用途为办公。房屋租赁期自2012年6月16日至2017年8月4日，其中免租期为50天，自2012年6月16日起至2012年8月4日止。免租期内乙方无需支付租金及物业费（但水电暖费自乙方与物业签署装修协议之日起即开始计算）。除影响到房屋主体结构或外立面外，甲方同意乙方可以对房屋进行装修、装饰或添置新物。租金标准：4元／天／平米，三年不递增，第4年起递增5%，即4.2元／天／平米。租金包含：物业费、房屋租赁发票，前三年年租金（含税）为人民币1057040元整，第四年起年租金（含税）为人民币1109892元。支付方式为半年付，乙方须于本协议签署之日起3个工作日内将租金交付给甲方，前三年半年租金金额为人民币528520元，第四年起半年租金为人民币554946元，甲方需按合同写明的乙方支付甲方费用数额，甲方给乙方开具等额的正规房屋租赁发票。下次交付日为本次租金使用期满前15日，即2013年1月20日。以后每次租金交付以此类推。押金金额176173.33元。租赁期满或合同解除后30日内，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金外，剩余部分应如数返还给乙方。甲方保证对本合同项下出租的房屋拥有完全的、合法的使用权和出租权。房屋产权存在瑕疵，第三人对该房屋主张权利导致乙方无法使用该房屋，乙方有权单方解除合同，不承担任何违约责任。甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按二个月租金向乙方支付违约金。甲方应退还乙方预交但未使用的租金，租金不足整月的按实际天数计算。合同期间届满或提前解除，未形成附合的装饰装修物，乙方有权拆除，若造成毁损乙方应予以恢复，形成附合的装饰装修物，乙方不得拆除，合同到期后，无偿归甲方所有。
上述合同签订后，京西乾成公司将上述房屋交付华誉维诚公司使用，华誉维诚公司对房屋进行了装修。华誉维诚公司亦向京西乾成公司支付押金176173.33元及租金共计528520元，实际付至2013年8月4日。后在华誉维诚公司经营期间即于2013年4月25日，北京市第一中级人民法院发出（2012）一中执字第172-2号《公告》，载明本案争议房屋已于2011年6月7日采取了查封措施，责令在2011年6月7日即采取查封措施之后承租（含间接转承租）房产的单位及个人在2013年5月31日之前迁出上述房产，且于公告期限届满后，将对拒不迁出或未能与三浦投资公司达成新的承租协议之单位及个人依法强制执行。此后，华誉维诚公司遵照上述《公告》于2013年5月搬出上述房屋。
原审庭审中，京西乾成公司称在与华誉维诚公司签订合同时对上述法院查封及公告事实并不知情，但未能就此向法院提供相应反证。京西乾成公司对上述华誉维诚公司主张交付押金及租金事实不持异议，但对华誉维诚公司主张向三浦投资公司交付2013年4月1日至5月9日的房屋使用费100000元不予认可，华誉维诚公司虽解释该款系应三浦投资公司要求交付，但未能就此与本案之关联性向法院充分举证。京西乾成公司另对华誉维诚公司主张的具体装修事实不予认可，华誉维诚公司为此向法院提供了《装修工程施工合同书》及工程款发票，京西乾成公司未能就此向法院提供相应反证。
另查：上述房屋原产权人为科经管学院，因北京科经管教育科技有限公司（以下简称科经管教育公司）与科经管学院、易可佳、佳信投资发展有限公司、蒋淑云因借款发生纠纷并经过中国国际贸易仲裁委员会（以下简称贸仲委）仲裁。贸仲委裁决科经管学院向科经管教育公司返还借款本金人民币1.3亿元并赔偿利息及损失等，该裁决发生法律效力，科经管教育公司于2012年1月29日向北京市第一中级人民法院申请执行。2012年12月3日，科经管教育公司与三浦投资公司签订债权转让协议，约定科经管教育公司向三浦投资公司转让上述裁决的全部债权。同年12月31日，北京市第一中级人民法院裁定将申请执行人变更为三浦投资公司。2013年4月3日，北京市第一中级人民法院裁定上述海淀区2号院房产及土地使用权归申请执行人三浦投资公司所有。该裁定基于的事由为：”在仲裁过程中，本院于2011年6月7日保全查封了被执行人北京科技经营管理学院名下位于北京市海淀区2号房产。在执行中，本院于2012年3月27日查封了被执行人北京科技经营管理学院名下位于北京市海淀区2号土地使用权。2012年8月13日，本院委托的北京中建华房地产土地评估有限责任公司出具评估报告，上述查封财产价值为32426.13万元。自2012年11月18日起至2013年2月28日止，本院委托北京市康泰拍卖有限责任公司对上述查封财产进行了三次拍卖，均因无人竞买而流拍，第三次拍卖保留价为23427万元。2013年3月11日，申请执行人北京三浦投资管理有限公司向本院提交以物抵债申请书，同意以第三次拍卖保留价23427万元接受上述查封财产，用以抵偿被执行人所欠债务并已补交差价。”后三浦投资公司于2013年5月6日取得了相应《国有土地使用权证》、于2013年6月28日取得相应《房屋所有权证》。期间，北京市第一中级人民法院发布多次公告，其中于2012年3月27日发布的公告载明已将科经管学院名下位于北京市海淀区2号院的房产等查封，同时禁止办理上述查封财产的抵押、转让、出租等任何权属变更及转移登记手续，在法院查封期间办理上述手续将依法视为无效，由此造成的经济损失自行承担。在变更申请执行人为三浦投资公司后，该院再次作出相同内容的公告。
再查：科经管学院（甲方）于2011年11月17日与京西乾成公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定：本合同租赁标的为北京市海淀区2号院全部房屋和院落。租赁期二十年，自2011年11月18日起至2031年11月18日止。租赁期间租金采取递增方式。在合同期内，乙方有权在不违反国家法律法规规定的条件下自行安排使用租赁房屋，包括但不限于自用和转租、与他人联营、合作等。甲方须给予必要的配合，包括但不限于提供相关产权证明文件，协助办理注册登记手续等。甲方保证对租赁房屋拥有合法出租的权利，保证不存在影响租赁房屋出租的权利瑕疵。在合同期内，甲方如转让、抵押或以任何形式处分租赁房屋的全部或部分时，均须保证乙方依据本合同取得的一切权益不受损害。租赁房屋的受让人和／或抵押权人和／或以任何形式对租赁房屋取得任何权利的第三人均应无条件地承担相应的履行本合同甲方义务的责任。如果因该等转让、抵押和处分导致乙方因本合同取得的权益受到任何损害的，甲方须承担赔偿责任。
上述合同签订后，京西乾成公司将科经管学院诉至法院，要求继续履行双方签订的《房屋租赁合同》，北京市海淀区人民法院曾于2012年9月19日出具（2012）海民初字第17921号民事调解书，确认双方达成的如下协议：”一、北京科技经营管理学院与北京京西乾成商贸有限公司继续履行二○一一年十一月十七日就北京市海淀区二号院全部房屋和院落签订的房屋租赁合同；......”。2013年6月18日，北京市海淀区人民法院作出（2013）海民监字第11号民事裁定书，再审该案。
2013年12月6日，北京市海淀区人民法院作出（2013）海民再初字第53号民事判决书，认定京西乾成公司与科经管学院的签约行为已构成以合法形式掩盖非法目的，所签订的《房屋租赁合同》应属无效，并据此判决：”一、撤销北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第17921号民事调解书。二、驳回北京京西乾成商贸有限公司的全部诉讼请求。”京西乾成公司不服该判决，提起上诉。2014年4月25日，北京市第一中级人民法院作出（2014）一中民再终字第3019号民事判决书，判决：驳回上诉，维持北京市海淀区人民法院（2013）海民再初字第53号民事判决。
上述事实，有《房屋租赁合同》、租金发票、押金收据、《公告》、《装修工程施工合同书》、装修款发票、（2014）一中民再终字第3019号民事判决书及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。无效的合同自始没有法律约束力。本案中，京西乾成公司作为承租人与科经管学院签订在先的《房屋租赁合同》已经人民法院生效裁判文书确认为无效，故京西乾成公司与次承租人华誉维诚公司订立在后的《房屋租赁合同》亦应归于无效。原审法院对于合同效力的认定正确，本院予以确认。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，华誉维诚公司要求京西乾成公司退还押金，符合法律规定，应予以支持。关于退还房屋使用费一节，依据人民法院执行程序公告确认的限定搬离涉案房屋的时间，以2013年5月31日为截点，华誉维诚公司于此前占有、使用涉案房屋，应支付相应的使用费，此后的使用费京西乾成公司应予以返还。关于华誉维诚公司主张的京西乾成公司赔偿房屋装修损失的诉求，具备事实及法律依据，具体数额本院结合案件基本事实以及双方当事人的过错程度，依法予以确认。关于华誉维诚公司主张的违约金及100000元房屋使用费一节，因双方缔结的租赁合同属无效合同，且该项诉请缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审法院对于房屋使用费和房屋装修损失数额的认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第19801号民事判决第一项；
二、撤销北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第19801号民事判决第三项；
三、变更北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第19801号民事判决第二项为：北京京西乾成商贸有限公司返还北京华誉维诚技术服务有限公司房屋使用费十八万四千六百九十七元五角、押金人民币十七万六千一百七十三元三角三分、赔偿装修损失人民币二十七万九千元，上述款项均于本判决生效后七日内给付；
四、驳回北京华誉维诚技术服务有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费一万三千九百三十二元，由北京华誉维诚技术服务有限公司负担五千一百五十五元（已交纳），由北京京西乾成商贸有限公司负担八千七百七十七元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一万三千九百三十二元，由北京华誉维诚技术服务有限公司负担五千一百五十五元（本判决生效后七日内交纳），由北京京西乾成商贸有限公司负担八千七百七十七元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王良胜
代理审判员 柳适思
代理审判员 范 磊
二〇一四年七月十六日
书 记 员 罗娇杨