吉林省通化中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉05民初106号
原告:中国信达资产管理股份有限公司吉林分公司。住所地：长春市南关区。
法定代表人：李洪江，总经理。
委托代理人：张景顺，吉林升园律师事务所律师。
被告：徐子崴，女，汉族，1998年2月13日生，住通化市东昌区。
委托代理人：于治生，通化市法律工作者协会，法律顾问。
被告：通化市北方房地产开发有限公司。
法定代表人：徐利茂。
被告：徐利茂，男，汉族，1969年1月23日生，住通化市东昌区。
被告：杨云，女，汉族，1967年7月8日生，住通化市东昌区。
以上三被告委托代理人衣焕伟，吉林衡力律师事务所律师。
原告中国信达资产管理股份有限公司吉林分公司（以下简称信达资产）与被告徐子崴、通化市北方房地产开发有限公司(以下简称北方公司)、徐利茂、杨云申请执行人执行异议一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告信达资产的委托代理人张景顺、被告徐子崴的委托代理人于治生、被告北方公司、徐利茂、杨云的委托代理人衣焕伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告信达资产诉称：信达资产与北方公司、徐利茂、杨云金融借款合同纠纷一案，通化市中级人民法院已经作出判决，并发生法律效力。信达资产申请强制执行，通化市中级法院作出执行裁定，拍卖抵押房屋并张贴公告。此后，徐子崴提出执行异议，要求中止执行。通化市中级法院裁定中止执行。信达资产认为，徐子崴虽然签订了《商品房买卖合同》不能证明已交付房款，购买房屋并非以居住为目的。所以，徐子崴的异议申请不符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》对抗抵押权之情形。故提起诉讼请求恢复通化市中级人民法（2016）吉05执17号执行裁定书，准许对徐子崴购买的通化市锦ＸＸ府小区1-16-1、1-17-1号房屋的执行；确认信达公司享有的抵押权优先于徐子崴受偿；案件受理费由被告负担。
被告徐子崴辩称：徐子崴于2013年7月16日从北方公司处购买了锦ＸＸ府小区1-16-1、1-17-1号房屋，缴纳了全部房款并已经实际占有房屋，徐子崴与北方公司签订的房屋买卖合同合法有效，信达公司的诉讼请求不成立，应予驳回。
被告北方公司、徐利茂、杨云辩称：1、北方公司当时在中国建设银行股份有限公司通化分行借款总额为6000多万元，但中国建设银行股份有限公司通化分行非法扣留和限制使用资金900万元，使该款项未能达到使用的目的。2、借款时确定的抵押物为在建工程，中国建设银行股份有限公司通化分行要求全部进行抵押登记，为了完成该建设项目，北方公司才被迫将抵押房屋出售。3、北方公司在中国建设银行股份有限公司通化分行的贷款，抵押物和贷款金额比例达到了4比1，这压缩了北方公司的其他融资渠道，这是本案执行受阻的根本原因。4、北方公司出售的抵押房屋一部分由于缴纳建设项目的配套费用，一部分用于支付民间借贷利息，这才使锦ＸＸ府项目避免成为烂尾工程。综上，北方公司与徐子崴的房屋买卖合同合法有效，应获得人民法院的支持，请求依法维护购买者的利益，驳回信达资产的诉讼请求。
本院经审理查明：2012年6月5日，北方公司与中国建设银行股份有限公司通化分行签订《项目融资贷款合同》、《抵押合同》各一份，约定北方公司向中国建设银行股份有限公司通化分行借款6000万元并承担利息，用位于通化市东昌区沿江路的在建工程42427.16平方米及国有土地使用权9070.6平方米作为抵押物进行担保。同日，徐利茂、杨云与中国建设银行股份有限公司通化分行签订了一份《自然人保证合同》，对上述债务承担连带保证责任。合同签订后，中国建设银行股份有限公司通化分行办理了抵押登记。由于北方公司未能按期还款，中国建设银行股份有限公司通化分行诉至本院。诉讼过程中，本院作出（2015）通中民二初字第17号民事裁定书及协助执行通知书，于2015年6月17日，对北方公司位于通化市锦ＸＸ府112套房屋即中国建设银行股份有限公司通化分行债权抵押物予以查封。本院于2015年9月2日作出（2015）通中民二初字第17号民事判决书。判决如下：一、北方公司于判决生效后立即偿还中国建设银行股份有限公司通化分行（以下简称建行通化分行）借款本金5400万元及利息；二、如北方公司不履行上述偿还义务，建行通化分行有权就北方公司提供的抵押物折价、拍卖或变卖的价款优先受偿。三、徐利茂、杨云对北方公司的上述债务承担连带保证责任。该判决抵押物清单中包括2-23-2号房屋。2015年9月17日，信达资产与中国建设银行股份有限公司吉林省分行签署了《资产转让合同》，中国建设银行股份有限公司吉林省分行将包含其对北方公司的债权及其从权利在内的资产转让给信达资产。信达资产于2016年3月1日向本院申请强制执行。在执行过程中，本院作出（2016）吉05执17号执行裁定书，拍卖北方公司以上被本院查封的房屋，同日作出（2016）吉05执17号公告，在锦ＸＸ府相关房屋处予以张贴。徐子崴看到本院公告后，向本院提出异议。本院于2016年10月24日作出（2016）吉05执异42号执行裁定书，裁定如下：中止吉林省通化市中级人民法院（2016）吉05执17号执行裁定书对徐子崴所购的位于通化市锦ＸＸ府1-16-1、1-17-1号房屋的执行。
另查明，北方公司与徐子崴于2013年7月16日签订了商品房买卖合同。该合同约定徐子崴购买锦ＸＸ府1-16-1、1-17-1号房屋，建筑面积均为137.7平方米，总价值826200元。2013年7月16日北方公司为徐子崴出具了购房收据二份。现该房屋由徐子崴占有使用。
以上事实有本院（2015）通中民二初字第17号民事判决书、（2016）吉05执异58号执行裁定书及徐子崴提供的商品房买卖合同、购房收据及水电费缴费凭证为证。
本院认为：本案为申请执行人执行异议之诉。本案的主要争议为徐子崴对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之内容法律以保护申请执行人担保物权等优先受偿权为一般原则，以法律、司法解释另有规定为例外。这种例外体现在同一标的上设立的不同种类物权涉及的优先效力的确定时，其他物权优先于抵押权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先权问题的批复》：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六的规定，认定建筑工程的承包人优先受偿权优先于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”交付了全部或者大部分房款的消费者的物权期待权的效力大于工程价款优先受偿权的效力，工程价款优先受偿权的效力大于抵押权的效力。所以，消费者物权期待权的效力较强先于效力较弱的抵押权的实现。结合到本案，徐子崴在缴纳了全部房款后，作为购买住宅的消费者其物权期待权的实现应优先于信达公司的抵押权。故徐子崴具有足以排除信达公司实现抵押权的民事权益。综上，信达公司请求准许执行该1-16-1、1-17-1号房屋，确认其享有的抵押权优先于徐子崴受偿，没有事实及法律依据。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先权问题的批复》第一条、第二条《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条之规定判决如下：
驳回原告中国信达资产管理股份有限公司吉林分公司的诉讼请求。
案件受理费100元,由原告中国信达资产管理股份有限公司吉林分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审判长 申洪钟
审判员 张 娜
审判员 黄吉国
二〇一六年十二月三十日
书记员 单铄然