北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终9560号
上诉人（原审被告）：侯金芬，女，1942年5月18日出生。
委托诉讼代理人：刘恋，北京市清华源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:刘峰，女，1986年8月17日出生。
被上诉人（原审原告）：李康，男，1985年6月11日出生。
二被上诉人之委托诉讼代理人：周雷，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：王春辉，男，1972年9月29日出生。
被上诉人（原审第三人）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706号。
法定代表人：左晖，董事长。
被上诉人（原审第三人）：赵振杰，男。
上诉人侯金芬因与被上诉人刘峰、李康，王春辉、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）及赵振杰房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初7209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
侯金芬的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回刘峰、李康的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：王春辉已放弃继承，一审将王春辉列为第三人，主体错误，不应判决其承担法律责任。双方签订的买卖合同约定本次交易所涉及税费全部由刘峰、李康承担，涉案房屋不是侯金芬名下唯一住房，应按不唯一住房及实际成交价与原值差额的20%计算缴税，该部分税款应由刘峰、李康承担。一审法院未查清事实，判决侯金芬履行过户手续，缺乏事实及法律依据。
刘峰、李康辩称，同意原判决，王春辉在一审中并未表示放弃继承。双方的买卖合同签订后，我们已交纳了税费，侯金芬也签署了相关材料且未提出异议，税费不应成为合同履行的障碍，虽我们未上诉，但一审判决未支持我们的违约金请求，我们为了尽快过户未提出上诉。
王春辉述称，我自愿放弃对涉案房屋的继承权，同意涉案房屋归侯金芬个人所有。
链家公司、赵振杰未到庭参加诉讼。
刘峰、李康向一审法院起诉请求：1、侯金芬继续履行2015年12月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，侯金芬及第三人王春辉协助刘峰、李康办理北京市东城区×号房屋的所有权转移手续，将房屋转移登记至刘峰、李康名下；2、侯金芬、第三人赵振杰将北京市东城区×号房屋交付刘峰、李康；3、侯金芬按日万分之五的标准向刘峰、李康支付已付购房款自2016年3月16日至实际办理房屋权属转移登记之日的违约金；4、侯金芬支付中介费53475元；5、侯金芬支付律师费50000元；6、侯金芬按照每月2400元的标准支付自2016年3月15日至实际交付房屋之日止的房屋租金，并承担案件诉讼费。
一审法院认定事实：被告侯金芬与案外人王自成系夫妻关系，二人于1970年7月17日结婚。婚后生有一子即第三人王春辉。王自成于2005年1月22日去世。
位于北京市东城区×号房屋系侯金芬购买的公有住房，该房屋建筑面积为60.29平方米。1999年6月28日，侯金芬取得涉诉房屋的所有权。
2015年12月25日，侯金芬（甲方）与李康、刘峰（乙方）、链家公司（丙方）签订《买卖定金协议书》，约定乙方购买东城区×号房屋，乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以213.9万元的总价款购买该房屋。乙方应于协议签署时向甲方自行支付定金5万元，甲方收取定金时应向乙方出具收据（附后）。甲乙双方应于签署本协议后1个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件。同日，侯金芬出具收据，内容为在链家公司的居间服务下，今收到购买人李康、刘峰购买东城区×号房屋的定金共计5万元。
2015年12月25日，侯金芬（出卖人）与李康、刘峰（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，出卖人所售房屋为楼房，坐落为东城区×号。该房屋所在楼层为2层，建筑面积60.29平方米。该房屋性质为已购公有住房，房屋未设定抵押，出卖人未将该房屋出租。房屋成交总价为人民币130万元。家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为83.9万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。买受人向出卖人支付定金5万元，定金支付方式为直接支付给出卖人。买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为70万元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。出卖人应当在办理完毕涉诉房屋所有权转移登记手续后，于当日将涉诉房屋交付给买受人。本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，承担税费的具体约定见补充协议。一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费种类的，由政策规定的缴纳方缴纳；因政策原因（北京市地方税务局对二手房交易计税价格进行调整除外）使原有税费金额增加的，双方友好协商解决。自合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后10个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。
同日，侯金芬（甲方，出卖方）与李康、刘峰（乙方，买受方）、链家公司（丙方，居间方）签订《补充协议》。该协议约定，交易房屋价款及家具家电、装饰装饰和配套设施作价总计人民币213.9万元，此价格为甲方净得价，不含税。乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。乙方于2015年12月25日将第一笔定金人民币5万元整以自行支付方式支付甲方；甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。乙方于过户前三个工作日将第一笔首付款人民币136.9万元（不包含前期支付的全部定金）以理房通托管方式支付甲方。甲乙双方应于接到评估报告后5个工作日内，共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，在接到银行批贷手续后5个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任。甲乙双方应当在过户当日自行办理物业交割手续，丙方陪同。乙方从本协议约定的购房款中留存人民币2万元作为物业交割保证金，该保证金在甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方。甲方确认交易房屋情况为所有权证满五年，交易房屋不是甲方家庭名下唯一住房。本次交易所涉及的税费全部由乙方承担。如交易房屋状况不符合《买卖合同》及《补充协议》之约定，导致交易房屋产生其他税费的，全部由甲方承担，并直接向主管机关缴纳。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面形式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部购房款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。同日，侯金芬、李康、刘峰与链家公司签订《居间服务合同》；侯金芬、李康、刘峰与案外人北京中融信担保有限公司签订《房屋交易保障服务合同》，对涉诉房屋买卖居间及履约事宜作出约定。
2015年12月27日，链家公司给刘峰出具居间代理费42305元及保障服务费10695元、代收评估费1500元的收据。
2016年1月14日，上述合同进行了网签备案，网签成交价格130万元。
2016年2月27日，侯金芬与李康、刘峰签订《合同变更申请单》，该申请单载明，变更条款为原合同内容“公积金贷款、过户后30日内迁出户口”，现条款内容“全款、户口迁出当日、且物业无欠费，给付2万现金，缴税后15日内办理过户”。
2016年2月29日，李康、刘峰缴纳契税13000元及已购公有住房上市出售补缴土地收益（不包括标准价改成本价补缴的6%差价）941元。核定计税价格为130万元。
后双方就缴税问题发生争议，侯金芬要求李康、刘峰及链家公司解决缴税问题，补缴税款。2016年3月8日，链家公司工作人员与侯金芬、李康、刘峰见面协商缴税问题。链家公司人员提出直接过户或者退税重新按照满五非唯一缴税两个方案。双方对缴税问题未协商一致。侯金芬提出因李康、刘峰不如实缴税，要求暂时终止合同。2016年3月10日，链家公司工作人员给张秋芳发信息称李康、刘峰同意2016年3月11日前往地税局说明情况，在侯金芬证明其名下其他房产情况后依法缴纳个税，通知侯金芬于2016年3月11日前往税务局提交另一套房屋证明，补缴个人所得税。侯金芬儿媳张秋芳回复称，在2016年3月8日交易已无法进行。2016年3月15日，侯金芬、张秋芳到北京市地方税务局税务违法案件举报中心检举链家公司涉嫌税收违法行为。
2016年5月14日，侯金芬与第三人赵振杰、案外人北京我爱我家房地产经纪有限公司签订《北京市房屋租赁合同》，将涉诉房屋出租给赵振杰，房屋租赁期自2016年6月1日至2017年5月31日。
庭审中，王春辉称其在签订合同前几天知道侯金芬要出售涉诉房屋，但侯金芬出售房屋时王春辉不知道其是涉诉房屋共有权人，在本案诉讼开始后经律师提示，王春辉才知道其为涉诉房屋共有权人，现王春辉不同意继续履行合同，亦不同意协助办理过户手续。李康、刘峰称，签订合同时王春辉不在场，但2016年2月27日签订变更单时王春辉在涉诉房屋内，与李康、刘峰一起去的链家公司门店。因涉诉房屋登记在侯金芬名下，李康、刘峰认为涉诉房屋为侯金芬单独所有，故李康、刘峰未直接询问过王春辉的意见。但侯金芬的儿媳张秋芳系侯金芬的代理人，由张秋芳负责出售房屋事宜，签订变更单时王春辉口头表示了同意，王春辉在签订变更单时未反对侯金芬签字，应视为王春辉同意出售房屋。王春辉称，2016年2月27日签订变更单时王春辉在涉诉房屋内，也去了链家公司门店，但王春辉没有与李康、刘峰讨论过买卖房屋问题，当时王春辉待了一会就走了，且当时王春辉不知道自己为涉诉房屋共有权人。
关于剩余购房款的支付问题，李康、刘峰表示可以将剩余购房款全部交到法院。侯金芬表示不同意，认为合同涉及违法行为，不同意继续履行合同。一审审理过程中，刘峰、李康为继续履行合同，自愿将剩余房款208.9万元交至一审法院。
关于李康、刘峰主张的违约金，李康、刘峰称其依据为侯金芬与李康、刘峰签订的《存量房屋买卖合同》第九条第二款约定，李康、刘峰2016年2月29日缴税，按照变更单约定，缴税后15日内办理过户，侯金芬未协助李康、刘峰办理过户，故要求侯金芬按日支付全部已付款万分之五的违约金，自2016年3月16日支付至实际过户之日。关于李康、刘峰主张的居间服务费、律师费，刘峰、李康称要求居间服务费的依据为《居间服务合同》，居间服务费及律师费为侯金芬违约造成刘峰、李康的损失。关于租金，李康、刘峰称因侯金芬未及时将涉诉房屋交付原告，给原告造成实际损失，按照补充协议，房屋应在过户当日交付，故侯金芬应按照李康、刘峰与案外人签订《房屋租赁合同》约定每月2400元的租金标准支付自2016年3月15日至实际交付之日的租金。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，侯金芬与李康、刘峰签订的《北京市存量房屋买卖合同》，侯金芬、李康、刘峰及链家公司签订的《补充协议》以及侯金芬与李康、刘峰签订的《合同变更申请单》系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照约定履行自己的义务。双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》后，刘峰、李康按照合同约定支付侯金芬定金5万元，双方办理了网签，并缴纳了税款。后双方就缴税问题发生争议，侯金芬明确表示终止合同履行，导致合同未继续履行。现李康、刘峰已履行了付款义务，侯金芬应该依照协议的约定履行自己的义务。关于侯金芬认为李康、刘峰与链家公司欺骗侯金芬未如实缴税导致交易无法继续履行的抗辩意见，首先李康、刘峰未如实缴税问题并不影响合同的继续履行，侯金芬以此为由不继续履行合同没有依据。其次，在李康、刘峰通过链家公司工作人员表示可以补缴税款的情况下，侯金芬仍以此作为不继续履行合同的理由，没有依据，法院不予采纳。因《合同变更申请单》系李康、刘峰与侯金芬自愿签订，故侯金芬所持李康、刘峰擅自终止贷款进程，导致双方变更付款方式的答辩意见，法院不予采纳。李康、刘峰未能在2016年3月15日前三日内支付剩余购房款系因2016年3月8日双方协商缴税问题时，侯金芬明确表示暂时终止合同履行，故侯金芬所持李康、刘峰未按约定支付购房款构成根本违约的抗辩意见，法院不予采纳。王春辉作为涉诉房屋的共有权人，虽表示侯金芬出售涉诉房屋其不知情且不同意继续履行合同，但侯金芬与王春辉系母子关系，且王春辉之妻张秋芳全程参与涉诉房屋买卖过程，侯金芬与李康、刘峰签订《合同变更申请单》当日，王春辉在涉诉房屋内并陪同侯金芬与李康、刘峰到链家公司门店，王春辉的上述行为表明其对侯金芬出售涉诉房屋知情且同意，故应该配合协助办理涉诉房屋过户手续。故李康、刘峰要求侯金芬、王春辉协助办理涉诉房屋所有权转移登记手续，于法有据，法院予以支持。根据双方订立的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，侯金芬应当在办理完毕涉诉房屋所有权转移登记手续当日，将涉诉房屋交付给李康、刘峰，现李康、刘峰要求侯金芬交付涉诉房屋，于法有据，法院予以支持，第三人赵振杰应予以协助。因双方的房屋买卖合同明确约定涉诉房屋系侯金芬名下满五不唯一的房屋，而李康、刘峰未据实缴税，对争议的发生有一定过错，故李康、刘峰要求侯金芬支付违约金及房屋租金的诉讼请求，法院不予支持。因中介费与本案非同一法律关系，故李康、刘峰要求侯金芬支付中介费的诉讼请求，没有依据，法院不予支持。李康、刘峰要求侯金芬支付律师费的诉讼请求，没有依据，法院亦不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、李康、刘峰给付侯金芬剩余购房款二百零八万九千元（已交纳）；二、侯金芬、第三人王春辉于判决生效后十五日内协助李康、刘峰办理北京市东城区×号房屋所有权转移登记手续，将上述房屋所有权登记至李康、刘峰名下；三、侯金芬于判决生效后十五日内将北京市东城区×号房屋交付李康、刘峰，第三人赵振杰予以协助；四、驳回李康、刘峰的其他诉讼请求。
二审诉讼中，侯金芬提供银行端查询缴税凭证，证实本次二手房交易应纳税额，要求刘峰、李康予以补交。刘峰、李康表示对侯金芬提供的该份证据的真实性有异议，证明目的也不予认可。刘峰、李康另表示对侯金芬提供的缴税凭证上的应缴税额不予认可，同意按合同约定负担相应税费。王春辉本人到庭表示自愿放弃对涉案房屋的继承权，同意涉案房屋归侯金芬个人所有。本院经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实无异。
本院认为，侯金芬与刘峰、李康签订的《北京市存量房屋买卖合同》及双方与链家公司签订的《补充协议》系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方应按合同约定全面履行各自义务。侯金芬上诉表示刘峰、李康应按涉案房屋满五不唯一及实际成交价与原值差额，即按其提供的银行端查询缴税凭证上记载的应缴税额纳税，在未缴清税款前其不同意办理过户手续。经查，双方当事人签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中约定，涉案房屋所有权证已满五年，且该房屋非侯金芬家庭名下唯一住房，本次交易所涉及的税费全部由刘峰、李康承担。诉讼中刘峰、李康表示同意按合同约定履行自己的缴税义务。本院认为涉案房屋具体缴税金额应在实际缴税过程中由国家相关税务部门确定具体数额后由刘峰、李康缴纳。侯金芬要求中止履行过户的意见，本院不予支持。一审法院判决侯金芬协助办理过户并交付房屋正确，本院予以确认并维持。因刘峰、李康已将剩余房款提前交纳至一审法院，本院对刘峰、李康给付侯金芬的剩余房款的时间予以明确并予以判决。在本院审理过程中，王春辉明确表示放弃对涉诉房屋的继承权，同意涉案房屋归侯金芬个人所有，故王春辉对涉案房屋不再承担相应义务，本院对一审判决相关内容予以调整。一审法院对于其余事实的认定及处理恰当，本院依法予以维持。
综上所述，本院基于二审新的事实对一审判决予以改判，侯金芬的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市东城区人民法院（2017）就0101民初7209号民事判决的第三项；
二、撤销北京市东城区人民法院（2017）就0101民初7209号民事判决的第四项；
三、变更北京市东城区人民法院（2017）就0101民初7209号民事判决的第一项为刘峰、李康于本判决生效后三日内给付侯金芬剩余购房款二百零八万九千元（已交纳）；
四、变更北京市东城区人民法院（2017）就0101民初7209号民事判决的第二项为侯金芬于本判决生效后十五日内协助李康、刘峰办理北京市东城区×号房屋所有权转移登记手续，将上述房屋所有权登记至李康、刘峰名下。
五、驳回刘峰、李康的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费23912元，由侯金芬负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋春燕
审 判 员 赵文军
审 判 员 李 淼
二〇一七年十月三十日
法官助理 刘 佳
书 记 员 徐方烁