西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0113民初3270号原告：樊建军，男，汉族，1966年9月19日出生，住西安市灞桥区。委托代理人：齐晓联，陕西融德律师事务所律师。委托代理人：陈伟峰，陕西融德律师事务所律师。被告：陕西新家实业发展有限公司,住所地,西安市雁塔区太白南路8号。法定代表人:黄存良，该公司董事长。委托代理人:董婉如，该公司员工。原告樊建军与被告陕西新家实业发展有限公司（以下简称“新家公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告樊建军的委托代理人陈伟峰、被告新家公司的委托代理人董婉如均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告樊建军诉称：2012年8月7日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发建设的位于西安市雁塔区朱雀大街西侧的朱雀七星国际公寓商品房，房号为12301，单价为7017.94元，建筑面积76.81平方米，总房款为539048元。合同签订后，原告按照约定分期向被告缴纳了全部购房款。2013年5月19日，被告向原告交付了房屋，并向原告收取了11137元房屋大修基金。随后，原告对房屋进行了装修。合同约定的办理产权证时间届满后，原告未能拿到所购商品房的产权证。原告向被告催办时，被告告知原告该房屋其他手续尚未办理完毕，暂时无法办理房屋产权证。现原告为维护自身的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》无效；2、判令被告退还原告购房款及大修基金550185元；3、被告分别以539048元、11137元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从资金实际到账之日起向原告支付资金占用费至实际清偿之日止；4、依法判令被告赔偿原告装修损失（以鉴定、评估金额为准）；5、被告返还原告缴纳的天然气报警器器材费268元；6、本案诉讼费用由被告承担。被告新家公司辩称：原告购买的涉案房屋没有取得相关证件，是小产权房，原告是在明知的情况下购买的，如果追究责任，应该由双方承担责任。被告承担的是房屋手续不完备的责任，原告应当承担明知没有手续仍然购买的责任。关于装修损失鉴定与本案没有关联性。原告装修过程中有无对水电造成损坏被告持保留意见。原告现将房屋装修导致被告无法二次销售是被告的损失。原告自2013年5月19日就将交付的房屋居住至今，按照公平原则，原告应该补偿被告的租金，对于小产权房五证不全，不属于法院的受案范围。经审理查明：2012年8月7日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》约定：1、买受人购买出卖人建设开发的位于西安市雁塔区朱雀大街西侧朱雀·七星国际公寓第1幢1单元12301号住宅，建筑面积共76.81平方米，房屋单价为7017.94元，总金额539048元；2、出卖人应当在商品房交付使用后1095日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……。经核实，上述协议签订后，原告依约向被告缴纳了全部购房款539048元，并于2013年5月19日实际收房，同时向被告缴纳了房屋大修基金11137元、天然气报警器费用268元。本院向被告核实天然气报警器是否安装，被告并未答复。经查，被告至今未取得涉案项目的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证，商品房预售许可证，故涉案项目至今无法办理房屋所有权证。另查明，原告与被告共签订了六份《商品房买卖合同》，购买了被告开发的涉案项目六套房屋（朱雀七星·国际公寓1单元23层12301至12306号房屋）。六套房屋均系2013年5月19日收房，并在收房后对六套房屋进行了统一装修并实际投入使用。因涉案项目至今未取得五证，原告主张合同无效，并在案件审理过程中要求对其购买的六套房屋的装修损失进行鉴定，经西安市中级人民法院司法鉴定室委托陕西正源宇宏资产评估有限责任公司做出的陕正评报字（2017）第XZF013号资产评估报告书的鉴定结论如下：1、评估对象和评估范围为：西安市雁塔区朱雀大街七星国际公寓1单元23层12301至12306号房屋共计356.22平方米，分割为会客单元和办公单元两处……;2、评估结论：本项目评估人员对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查等必要的评估程序，采用重置成本法评估得出樊建军与陕西新家房地产有限公司买卖合同纠纷一案涉案房屋装修残值及财产损失参考价值为367235元。本次评估原告支付评估费用21000元。以上事实，有《商品房买卖合同》、《收款收据》、（2017）第XZF013号资产评估报告书、庭审笔录及当事人陈述在卷佐证，经双方当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为:原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系对原告所认购房屋的基本信息、购房款数额、交房时间、违约责任等协商一致的结果，已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应属于商品房预售合同。上述合同签订后，原告向被告支付全部购房款539048元，后于2013年5月19日实际收房，并向被告缴纳了11137元房屋大修基金及268元天然气报警器器材费。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。涉案房屋至今未取得五证，根据以上规定，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》依法应属无效合同，原告现要求被告返还其缴纳的购房款539048元，房屋大修基金11137元，合法有据，本院依法应予支持。至于利息损失，结合公平原则及过错责任，本院酌情认定被告按照中国人民银行同期贷款利率的60%向原告支付上述款项占用期间的利息损失。因原告对被告涉案项目的详细情况了解不足、审查不严，也是造成双方签订的商品房买卖合同无效的原因之一，故其诉请的其余利息损失应由原告自行承担。原告要求被告返还天然气报警器器材费268元，经本院向被告核实，其并未提供已对涉案房屋安装了上述设施的证据，故原告的该项诉请，本院依法应予支持。原告主张被告赔偿房屋装修损失，并申请对其购买的六套房屋装修损失进行评估，经评估六套房屋的装修残值及财产损失合计为367235元。本院认为，虽然致使合同无效的主要责任在被告，但原告在明知房屋五证不全的情形下仍然选择对房屋进行装修，其应对五证不全导致无法办理房产证的情形下会产生装修损失承担对应的风险，故本院酌情认定被告对原告的装修损失承担60%的责任，向原告支付220341元，原告自行承担装修损失的40%。（因原告收房之后对六套房屋进行了统一装修，故鉴定结论的装修损失为六套房屋的合计金额，无法分割，故原告主张的装修损失本院在本案判决中一并处理，其余五套房屋所涉判决将对装修损失不再体现）。鉴定费用21000元，由被告承担12600元，由原告承担8400元。被告辩称，原告已于2013年5月19日实际收房并使用至今，故原告应当补偿被告对应的租金，但被告对此并未向本院提出反诉主张，故本院依法不予处理，被告对此可另案主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告樊建军与被告陕西新家实业发展有限公司就购买涉案房屋（位于朱雀七星国际公寓1单元23层12301号房）签订的《商品房买卖合同》无效。二、被告陕西新家实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告樊建军缴纳的购房款539048元及房屋大修基金11137元，并支付对应的利息（利息的具体计算方式详见判决附件）。三、被告陕西新家实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告樊建军缴纳的天然气报警器器材费268元。四、被告陕西新家实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告樊建军的装修损失220341元。（该项损失系原告樊建军购买的包含涉案房屋在内的六套房屋的合计装修损失）五、驳回原告其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13184元，由被告陕西新家实业发展有限公司承担12000元，由原告承担1184元。鉴定费21000元，由被告承担12600元，由原告承担8400元。因原告已预交，被告应在履行付款义务时将上述款项一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  李晓婷人民陪审员  孟江晖人民陪审员  孙晓霞二〇一七年十月二十日书 记 员  高彩娥