山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民终字第1400号
上诉人（原审原告）苏茂美，济宁市京都文英斋书画装裱社经理。
委托代理人张楚，山东文思达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）济宁泰山石化有限公司，住所地济宁市吴泰闸东路1号。
法定代表人翟玉东，经理。
委托代理人高文静，山东中昊律师事务所律师。
上诉人苏茂�因房屋买卖合同纠纷一案，不服济宁高新技术产业开发区人民法院（2013）济高新区民初字第230号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定，2006年1月25日，原告苏茂美与被告济宁泰山石化有限公司签订四份房屋转让合同。合同约定，甲方（即被告）将位于琵琶山路与吴泰闸路交叉路口北端贵和花园酒店西临商业房北起一至四间房屋出售给乙方（即原告），购房款共计3467640元；该房土地手续甲方配合乙方按规定办理；合同签订后支付总房价的50%，办理完房屋分割确权后，乙方向甲方支付全部购房款；甲方因城市规划或根据政府机关要求或因甲方发展需要进行高层建筑时，对乙方所购甲方商业房进行拆除，乙方需无条件服从甲方发展要求；工程竣工后甲方按乙方买房时一楼营业房确认平方数如数归还，如乙方不能按此项约定办理，乙方同意甲方以购买原价收回该房屋。同年2月20日，双方办理了房产过户手续，原告取得房屋所有权证书。同年3月6日，双方签订《补充合同》，合同约定，为保证甲乙双方能够正常履行该房屋转让合同，保护双方的利益，甲乙双方约定，乙方在没有付清全部购房款前，乙方同意甲方暂不交付所转让房屋，乙方不经甲方同意不得转让该房屋，乙方不得为第三人以该受让房屋提供担保抵押或经甲方同意许可，因该房屋商业活动所产的各种收益归甲方所有，甲方有对该所有权的追诉权，甲乙双方签订的房屋转让合同如有违约，甲方不办理土地使用权手续，违约方应承担合同总额百分之十的违约金或双方友好协商是否免除。2006年1月至2007年9月期间，原告分五次共计支付被告购房款146400元。2009年5月16日，被告向原告催要房款，原告在债务确认函上签名确认，同意筹集归还拖欠房款。2009年6月9日，被告将原告诉至本院，要求原告支付购房款、违约金及利息。本院于2009年8月13日作出一审判决后，原告提出上诉。该案经济宁市中级人民法院调解，于2010年6月7日作出民事调解书，由原告苏茂美支付被告济宁泰山石化有限公司房款2003640元、利息损失和违约金共计1000000元。该民事调解书已实际履行。另查明，被告济宁泰山石化有限公司取得吴泰闸东路1号国有土地的使用权，使用权类型为出让，争议四套房屋所在土地包括在该土地中。2006年至2007年期间，原告曾多次以诉争房屋设定抵押，现抵押权均已注销。
原审法院认为，原、被告签订房屋转让合同及补充合同，合同系双方当事人真实意思表示，本院对合同及补充合同的效力予以确认，双方当事人均应按照合同的约定履行各自义务。其中双方签订的补充合同约定，原告如有违约，被告不办理土地使用权手续。从原、被告房屋转让合同的履行看，原告没有按照约定时间支付购房款，这一事实已经法院生效的法律文书予以确认。并且原告违反约定多次为房屋设定抵押权，也已经构成违约。因此根据双方签订补充合同的约定，原告应当承担违约责任，被告不再负有协助原告办理土地使用权过户的义务。原告要求被告协助办理土地使用权证的诉求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，判决：驳回原告苏茂美的诉讼请求。案件受理费100元，由原告苏茂美负担。
宣判后，苏茂美不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判被上诉人协助上诉人办理土地使用权过户手续，一、二审诉讼费均由被上诉人负担。理由是：一、被上诉人负有协助上诉人办理土地使用权过户手续的法定义务。《中华人民共�国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。该规定体现了我国土地与房屋权利主体相一致的原则。二、原审法院判决驳回上诉人诉讼请求的理由不能成立。双方签订的《补充合同》约定“甲乙双方签订的房屋转让合同如有违约行为，甲方不办理土地使用权手续”，是被上诉人为保护自己的权益，设定的先履行抗辩权，并非对被上诉人房屋买卖合同的附随义务的免除。《补充合同》签订的背景为，2006年3月6日，上诉人仅支付了部分购房款，双方已经办理了房产证过户手续，被上诉人为了防止上诉人不履行剩余购房款支付义务，双方进行了上述约定。该约定的意思是如果上诉人没有足额支付购房款，被上诉人则不办理土地使用权手续。现上诉人已足额支付了购房款，被上诉人行使先履行抗辩权的条件已经不存在，被上诉人应协助上诉人办理土地使用权过户手续。
被上诉人济宁泰山石化有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、被上诉人不负有协助办理土地使用权过户手续的法定义务。意思自治原则是私法领域必须遵守的原则，当然适用于本案。上诉人与被上诉人签订的《补充协议》对土地使用权的归属有明确约定，即双方签订的房屋转让合同如有违约，我方不给上诉人苏茂美办理土地使用权手续。从合同约定来看，被上诉人与上诉人已经就房屋转让进行了约定，补充协议也对土地使用权进行了处分。双方当事人的协议内容并没有违反物权法第一百四十七条的规定。上诉人作为合同当事人应当依据合同全面、及时的履行合同义务，应当依据诚实信用原则积极�行合同，如违反合同约定，就应当承担相应的责任。不办理土地使用权手续是上诉人的违约行为造成的，是上诉人应当承担的违约责任。物权法第一百四十七条规定的处分权，是法律规定的处分权，但是民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。法律并不干预当事人对自己权利的处分。《补充协议》明确约定了，上诉人如有违约，被上诉人不办理土地使用权手续。人民法院应当尊重当事人的意愿，保护当事人依法行使的处分权，保障合同目的能够实现，保障守约方的合法利益，依法制裁违约方。上诉人应当依法、依据合同约定承担违约责任，承受因自身违约行为造成的法律后果。二、上诉人与被上诉人签订的《补充合同》约定“甲乙双方签订的房屋转让合同如有违约，甲方不办理土地使用权手续”，并不是被上诉人设立的先履行抗辩权，而是上诉人违约应当承担的违约责任。从双方签订的房屋转让合同目的看，被上诉人转让房屋是为了缓解资金压力，同时保障被上诉人继续发展进行高层建筑，能够处分拆除房屋，进行建设。而被上诉人对建设高层建筑时，必须取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等证件，而取得这些证件必须要有土地使用权证书。上诉人与被上诉人签订房屋转让合同，双方应当依据诚实信用原则，依法履行合同，为了保障合同目的的实现，双方对违约责任进行了约定。上诉人存在逾期支付购房款这一违约事实，已经人民法院生效的裁判文书所确认。正是由于上诉人在履行合同过程中违背了诚实信用，多次存在违约行为，导致被上诉人不能继续信任上诉人。如果办理土地使用权手续，被上诉人在今后发展中，需要上诉人配合办理建设手续，以上诉人不诚信的行为看，上诉人存在极�的不配合办理的风险。而此时被上诉人已没有土地使用权，如果需要进行高层建设，上诉人又不配合，被上诉人的利益根本无法得到保障。从双方签订的《房屋转让合同》及《补充协议》看，如上诉人有违约行为，被上诉人不办理土地使用权手续，正是为了保证合同目的的实现，为了保证被上诉人的权益不被侵害。如果支持了上诉人的请求，则是对违约行为的放纵，也违反了双方签订的《房屋转让合同》及《补充协议》的约定，违背了当事人意思自治，违背了合同法诚实信用、公平正义原则。
二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”；《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法�预。”这里的自愿原则，实质就是在民事活动中的意思自治。即在法律许可的范围内，当事人可以根据自己的判断去从事民事活动，国家一般不干预当事人的自由意志，充分尊重当事人的选择。意思自治原则的内容包括自己行为和自己责任两个方面：自己行为，就是当事人根据自己的意愿决定是否参与民事活动，以及参与的内容、行为方式等；自己责任，就是民事主体要对自己参与民事活动所导致的结果负担责任。本案中，虽然《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定了建设用地使用权随建筑物等设施的流转而一并处分，但是该规定并非法律强制性规定，当事人可以根据自己的判断自由选择建设用地使用权随建筑物等设施的流转一并处分还是不一并处分。上诉人与被上诉人在《补充合同》明确约定：“甲乙双方签订的房屋转让合同如有违约，甲方不办理土�使用权手续”，这一约定包含两层意思：一是如果上诉人按照合同约定及时、全面地履行了支付购房款、不在转让房屋上设定抵押等合同义务，那么被上诉人就为上诉人办理转让房屋的土地使用权转让手续；第二层意思是，如果上诉人不按照《房屋转让合同》及《补充合同》约定履行支付购房款的义务，或者存在以受让房屋为第三人提供抵押担保等违约行为时，那么被上诉人有权不为上诉人办理土地使用权转让手续。可见，上诉人的违约行为与被上诉人不为上诉人办理土地使用权转让手续之间存在因果关系，被上诉人不为上诉人办理土地使用权转让手续是上诉人违约所要承担的法律后果，亦即违约责任；上诉人提出的双方约定“甲方不办理土地使用权手续”属于被上诉人的先履行抗辩权的主张，不能成立。2006年1月25日，双方签订《房屋转让合同》后，上诉人没有按照合同约定向被上诉人履行支付50%购房款的义务；2006年2月20日，被上诉人按照合同约定协助上诉人将涉案房屋的所有权过户到上诉人名下后，上诉人也没有按照约定付清购房款；2006年3月6日，双方签订《补充合同》后，直到2010年6月7日，上诉人一直没有履行付清全部购房款的义务。而且，上诉人认可2006年至2007年期间，曾以涉案房屋抵押贷款的事实。综上所述，上诉人存在未按约定期限支付购房款、违反合同约定以涉案房屋设定抵押等严重违约行为，应当承担“甲方（被上诉人）不办理土地使用权手续”的违约责任。综上，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人苏茂美负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何艳真
代理审判员 宋汝庆
代理审判员 史海洋
二〇一四年八月六日
书 记 员 刘 丹