江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第4297号
上诉人（原审原告）蔡秀丽。
委托代理人黄东峰。
上诉人（原审被告）天成润华集团有限公司，住所地徐州市经济技术开发区龙潭湖路9号202室。
法定代表人ＸＸ铭，该公司董事长。
委托代理人王鹏，江苏金华星律师事务所律师。
上诉人蔡秀丽、天成润华集团有限公司（以下简称天成润华公司）因商品房买卖合同纠纷一案，均不服徐州市云龙区人民法院（2013）云民初字第3336号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，并进行了公开开庭审理。上诉人蔡秀丽的委托代理人黄东峰、上诉人天成润华公司的委托代理人王鹏到庭参加了诉讼。
原审法院经审理查明，蔡秀丽、天成润华公司双方于2004年6月28日签订商品房买卖合同，编号为0025182。约定蔡秀丽购买天成润华公司位于青年路、大巷口皇城大厦A幢2层16＋18号房，房屋用途为写字间，该商品房建筑面积为128.38平方米，合同总价款为509155元；买受人即蔡秀丽应于2004年6月25日首付209155元，余款30万元办理按揭贷款。蔡秀丽分别于2004年7月6日向天成润华公司支付209155元、于2004年9月17日支付25万元、于2006年3月3日支付1万元、于2006年8月11日支付2万元、于2007年3月27日支付2万元。
另查明，后因该房屋未能按期办理产权登记，蔡秀丽、天成润华公司于2011年6月17日签订协议书载明，乙方（蔡秀丽）于2004年6月25日购买了甲方（天成润华公司）开发的皇城大厦房屋，因该房屋迟迟不能办理两证，经协商就甲方回购该房屋一事达成协议如下：一、房屋概况：该房屋为青年路皇城大厦A座二层16、18号房屋，建筑面积128.38平方米，乙方原购房款509155元，已付清，其中截止至本协议签订之日尚有银行抵押0元。二、回购相关约定：1、甲方以7200元／平方米的价格进行回购，总款924336元。2、甲方于本协议签订之日起15日内支付乙方15万元房款，其余房款在三个月内付清。3、乙方在甲方支付第一笔房款后办理好相关注销手续。三、违约责任：1、甲方延期支付房款，则每逾期一日按应付款的万分之五支付乙方利息，逾期超过一个月另赔付乙方回购总款20%的违约金。2、乙方应及时办理相关注销手续，在甲方付清房款后退还原购房合同及原交款凭证，因乙方未及时办理导致的相关手续延期由乙方自负，并承担因此给甲方带来的损失。四、本协议一式两份，自双方签字盖章之日生效。原、天成润华公司双方分别在合同上签字盖章。后因天成润华公司未按期履行该协议，原、天成润华公司双方于2011年10月24日签订补充协议载明：甲（天成润华公司）乙（蔡秀丽）双方就2011年6月17日签订的房屋回购协议，经过协商达成补充协议如下：1、甲方确保于2011年11月10日前一次性支付给乙方购房款人民币924336元整和延期付款利息30580元整。2、在甲方履行第1条的前提下，乙方自愿放弃原协议中第三条第1小条约定的违约金的追索权（即甲方逾期支付房款超过一个月甲方另赔付乙方回购款20%的违约金），否则乙方保留原协议中约定的权利。3、原协议中其他条款照常生效，与本协议冲突之处以本协议为准。4、本协议一式两份，自双方签字盖章之日生效。蔡丽华、天成润华公司双方分别在合同上签字盖章。因天成润华公司一直未按合同约定履行义务，蔡秀丽遂诉至法院主张权利。
又查明，天成润华公司陈述其工作人员于2011年6月17日签订协议时并不知道蔡秀丽尚欠房款的情况，蔡秀丽起诉至法院后，经查询公司财务系统才发现蔡秀丽仅支付了40万元购房款，对此蔡秀丽不予认可，天成润华公司亦未提交充分证据予以证实。天成润华公司参照同期银行贷款利率提出蔡秀丽主张的违约金过高，请求法院予以调整，蔡秀丽未向法庭提交证据证明其实际损失。
原审法院认为，关于蔡秀丽是否已向天成润华公司付清购房款的问题。蔡秀丽提交的收据显示其分别于2004年7月6日向天成润华公司支付209155元、于2004年9月17日支付25万元、于2006年3月3日支付1万元、于2006年8月11日支付2万元、2007年3月27日支付2万元，结合2011年6月17日双方签订的协议书，可以确认蔡秀丽已向天成润华公司付清购房款。天成润华公司主张2011年6月17日协议书中虽确认购房款已付清，但系其工作人员不知情造成，天成润华公司提交了客户账户明细及收据欲证明蔡秀丽实际仅支付购房款40万元，由于上述证据均为天成润华公司单方出具，蔡秀丽对此不予认可，天成润华公司亦未提交其他证据予以证实，故对于天成润华公司房款未付清的主张，不予认可。
关于双方于2011年6月17日及2011年10月24日签订的协议是否成立并生效的问题。当事人采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，原、天成润华公司双方就案涉房屋不能办理相关权属登记分别于2011年6月17日、2011年10月24日签订协议书及补充协议，上述协议系双方自愿签订，并未违反法律规定，自双方当事人签字或盖章时成立并生效，案涉房屋虽未办理权属登记，并不影响上述协议的效力，双方均应按约履行。按照2011年10月24日补充协议的约定，天成润华公司应于2011年11月10日前一次性支付给蔡秀丽924336元及延期利息30580元，如果天成润华公司未按期履行，蔡秀丽有权按照2011年6月17日协议书的约定向天成润华公司主张违约责任。由于天成润华公司未按补充协议履行付款义务，故双方仍应按照2011年6月17日协议书履行。按照2011年6月17日协议书约定：天成润华公司应向蔡秀丽支付房款924336元，且天成润华公司应于2011年7月2日前支付蔡秀丽15万元，剩余房款在三个月内付清。故对于蔡秀丽要求天成润华公司给付房款924336元的主张，予以支持。
关于蔡秀丽主张的违约金及利息是否过高应予调整的问题。根据双方约定，天成润华公司延期支付房款，每逾期一日按应付款的万分之五向蔡秀丽支付利息，逾期超过一个月另赔付蔡秀丽回购总款20%的违约金。蔡秀丽主张天成润华公司支付违约金及利息共计549979元，天成润华公司主张该利息及违约金过高，请求法院予以减少。由于双方签订的回购协议已经考虑了房屋价格因素，且蔡秀丽未提交证据证明其实际损失情况，故基于公平和诚信原则，支持蔡秀丽按照银行同类贷款利率计算违约金，其中15万元自2011年7月2日计算至2013年8月30日，另外774336元自2011年9月18日计算至2013年8月30日，对于蔡秀丽超出上述利息的违约金及利息主张不予支持。遂判决：一、被告天成润华集团有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告蔡秀丽房款924336元及利息（其中15万元本金按照银行同类贷款利率自2011年7月2日计算至2013年8月30日，另外774336元本金按照银行同类贷款利率自2011年9月18日计算至2013年8月30日）。二、驳回原告蔡秀丽的其他诉讼请求。
上诉人蔡秀丽不服上述民事判决，提出上诉称：1、违约金问题，原审判决对于双方同意认可的协议中约定的赔偿52万元，判决为11万元，自由裁量违背双方的意图。认定违约金过高也应当由违约方提供初步证据或合理理由，方能要求守约方举证自己的损失，原审法院举证责任分配错误。另外，我方提供了其他相关房产的评估报告足以证明损失情况，根据该评估报告，房屋为8500元／平米，回购协议为7200元／平米，每平米1300元的差价，损失应为13000×128.38×130%为216962元，双方约定违约金184867元，并没有高出损失。实际上该份回购协议是建立在我方急需用钱，拿着评估报告找到天成润华公司，天成润华公司故意压价才达成的。2、逾期利息问题：原审判决按照银行同期同类贷款利率计算错误，参考民间借贷的利率最高不超过银行同类利率四倍都可以保护。回购合同中约定日息万分之五，合成年息18%，低于银行贷款利率四倍，不存在过高之说，另外，我方由于无法确定案件审结的具体时间及天成润华公司履行的日期，对利息损失只能计算到起诉之日，是为了满足立案庭的要求。我方没有明确放弃审理期间的利息损失，要求计算到履行之日。请求二审法院依法改判。
天成润华公司针对蔡秀丽的上诉，答辩称：原审法院对利息的支持符合法律规定，违约金计算与利息累计超出法律规定，对于蔡秀丽主张的超过法律规定部分的违约金利息不应予以支持。
上诉人天成润华公司不服上述民事判决，提起上诉称：1、原审认定蔡秀丽付清509155元房款的事实不清，证据不足。除蔡秀丽支付的209155元的收据原件在我公司处，其余4张房款收据均在蔡秀丽处，我公司在一审举证了蔡秀丽支付10万元房款的事实，如果蔡秀丽在2004年7月6日支付209155元房款属实，再加上40万元房款，蔡秀丽应当已经向我公司支付了609155元房款，与商品房合同约定509155元房款显然不符。蔡秀丽本人拒绝到庭，导致该事实不清。2、原审法院适用法律错误。由于我公司工作人员失误，在与蔡秀丽签订2011年6月17日和10月24日的协议时未及时与财务部门核对账目，误认为蔡秀丽付清了房款，蔡秀丽也隐瞒了未付清房款的事实，我公司才与蔡秀丽签订协议。由于蔡秀丽未付清房款，故涉案房屋没有办成所有权登记手续，房屋所有权没有变化，我公司不存在购买自己所有房屋的事实。上述两份协议依法没有成立，且自始无效。请求二审法院撤销原审判决，依法改判，驳回蔡秀丽的诉讼请求。
上诉人蔡秀丽针对天成润华公司答辩称：涉案的两份回购协议是蔡秀丽与代理人黄东峰多次找天成润华公司协商签订的，前后半年多时间，如果蔡秀丽付款不足，天成润华公司是不会与我方签订协议的，并且天成润华公司签订协议也有相关流程规定，需要经过相关人员审核，故天成润华公司所说我方没有付清房款的事实是不成立的。
本案二审期间的争议焦点：1、蔡秀丽是否付清涉案房款，双方当事人在2011年6月17日、10月24日达成的协议是否成立生效；2、协议约定的违约金是否应予调整；3、原审判决对利息计算是否正确。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院二审查明事实同一审查明事实相一致。
本院认为，首先，关于蔡秀丽是否付清涉案房款的问题，蔡秀丽与天成润华公司在2011年6月17日签订的协议书是双方当事人对天成润华公司如何回购蔡秀丽所购买房屋进行协商达成的一致意见，协议中明确载明涉案房屋购房款509155元已付清，说明双方当事人对于蔡秀丽付清房款的事实均无异议。天成润华公司现主张蔡秀丽未付清涉案房款，因公司人员工作失误对已付房款情况核实错误导致公司在签订2011年6月17日回购协议时作出错误表述，天成润华公司未能就其抗辩主张的事实进行举证，并且根据双方签订的房屋回购协议的内容看，首先是对房屋概况、房款支付的表述，其次才是对房屋回购价格及回购款支付日期等条款的表述，说明天成润华公司是先审查房屋付款情况后才进行的回购，因此天成润华公司提出蔡秀丽房款未付清的主张不能成立，本院不予支持。
其次，关于双方当事人在2011年6月17日、10月24日达成的协议是否成立生效的问题。天成润华公司认为涉案房屋没有办成所有权登记手续，房屋所有权没有变化，公司不存在购买自己所有房屋的事实，进而上述两份协议依法没有成立且自始无效，该种主张是混淆了合同效力和物权效力，涉案房屋回购协议基于债权的无因性原则，其效力不因房屋物权关系变化与否而受到影响，天成润华公司以物权未发生变化来否定双方当事人在2011年6月17日、10月24日签订协议的效力，该上诉观点不能成立，本院不予支持。
第三，关于协议约定的违约金是否应予调整、如何调整以及原审判决对利息计算是否正确的问题。蔡秀丽主张双方当事人在2011年6月17日的协议中约定了天成润华公司不按期支付房款的违约责任，即每逾期一日按应付款的万分之五支付利息，逾期超过一个月另赔付回购款20%的违约金，现天成润华公司逾期支付回购款达一个月以上，除应按万分之五支付利息外，还应另支付回购款20%的违约金。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，天成润华公司提出违约金过高的抗辩，本院认为，天成润华公司明知其在2011年6月17日、2011年10月24日的协议中约定了支付房屋回购款的时间，也明知协议约定的违约责任，却两次违约，考虑其在协议履行过程中过错程度较大，本院从公平原则和诚实信用原则出发，认定协议中逾期一日按应付款的万分之五支付利息的约定因没有超过中国人民银行同期同类贷款利率四倍，不予调整，对于逾期一个月另赔付回购总款20%的违约金部分则不予支持。另外，蔡秀丽在上诉状提出要求计算违约金至履行之日，因蔡秀丽在一审诉状中计算至2013年8月30日，且在一审期间也未对计算期限提出变更请求，原审法院对此支持到2013年8月30日，并无不当，蔡秀丽二审提出的计算违约金至履行之日超过了其一审诉讼请求主张的计算期间，本院对此不予支持。
综上，蔡秀丽的上诉请求部分成立，予以支持。天成润华公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销徐州市云龙区人民法院（2013）云民初字第3336号民事判决第一项；
二、维持徐州市云龙区人民法院（2013）云民初字第3336号民事判决第二项；
三、天成润华集团有限公司于本判决之日起七日内给付蔡秀丽房款924336元及利息（以150000元为本金按照日万分之五自2011年7月2日计算至2013年8月30日，以774336元为本金按照日万分之五从2011年9月18日起计算至2013年8月30日）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费18070元，由蔡秀丽负担5000元，由天成润华集团有限公司负担13070元（因此款蔡秀丽已预付，由天成润华集团有限公司应将其负担的13070元随案款一并给付蔡秀丽）。二审案件受理费22342元，由天成润华集团有限公司负担16000元（其中天成润华集团有限公司缴纳的13043元自行负担，2957元由天成润华集团有限公司随案款一并支付给蔡秀丽），由蔡秀丽负担6342元。
本判决为终审判决。
审判长 潘 全 民
审判员 李荣信代理审判员陈颖
二〇一五年三月四日
书记员 苗 鑫