广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第2245号
原告：广州市越秀区第三土地房屋管理所，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：梁青，职务：所长。
委托代理人：田宝妮，该所职工，通讯地址同上。
委托代理人：黄昌锋，该所职工，通讯地址同上。
被告：广州市华琪生物科技有限公司，住所地：广州市。
法定代表人：蓝德安，职务：总经理。
委托代理人：黄敏东，广东中天律师事务所律师。
委托代理人：杨凯茗，广东中天律师事务所实习律师。
原告广州市越秀区第三土地房屋管理所诉被告广州市华琪生物科技有限公司物权保护纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李昇毅独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人田宝妮、黄昌锋，被告的委托代理人黄敏东、杨凯茗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：越秀区文德南路石德街4号···房（建筑面积39.××号）。承租人是广州市园艺商贸实业公司（茶叶公司），作为住宅使用。2002年7月9日该单位转制后并入广州酶制器厂（见《文件》穗酶字[2001]13号），2003年7月16日广州市工商行政管理局“证明”广州酶制器厂改制为现名。在2014年1月我所在日常巡查过程中发现被告将涉案房屋作仓库使用，但被告已按期整改。我所鉴于其已整改的情况，于2014年3月26日向被告发出《续期通知》要求被告于2014年4月11日前携带资料前来我所办理续期手续，并告知逾期未前来办理续期的我所将视被告放弃承租权。2014年6月23日原告又再次发现被告改变使用性质，将该房存放茶烟酒等作为仓库使用。其行为违反了《广东省公有房产管理办法》第十六条“单位和个人租用的公房，不需使用时，应退回给房管部门或产权单位另行安排，不得转让、转租、分租，不得擅自改变使用性质，不得私自调换”的规定，于2014年7月1日向被告发出《关于限期收回房屋的通知》，要求终止与被告的租赁关系，并告知被告在2014年7月4日前腾空，交还承租物业。另外原告与被告建立的租赁关系未约定租赁期限，属于无固定期限租赁关系，原告有权随时终止双方的租赁关系，并已给被告合理的搬迁期限后要求其腾空、归还涉案房屋，但被告未予理会，严重损害原告的合法权益，造成国有资产的重大损失，为此，原告诉至法院请求判令：1.解除原、被告双方的租赁关系，被告将越秀区文德南路石德街4号···房腾空交还给原告；2.被告向原告支付房屋使用费（从2014年7月1日起计至实际腾空交还房屋之日止，按照24元每平方米的标准计算）。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。理由为：一、原告与被告之间是基于公房管理使用发生的关系，双方依据的法律是《广东省公有房屋管理办法》。因此，原告与被告之间的关系是一种行政管理关系，非平等主体之间的民事关系，此类纠纷不属于民事案件受理范围，亦不能根据《合同法》进行裁判，依法应驳回原告的起诉。公房的管理、分配、使用，依据是《广东省公有房屋管理办法》，它是政府的行政法规。由于公房的分配，公房的租金，均由政府部门规定，故管理者与承租人之间建立的关系，是一种行政管理关系，而非平等主体之间的关系。另外，公房的出租人与承租人之间，虽然以合同形式体现，但其内容根据的是《广东省公有房屋管理办法》，不是依据《合同法》，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第三款明确：当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释，进一步证明本案关系纠纷不适用合同法，本案不是民诉法规定的民事案件受理范围，依法应驳回起诉。二、即使涉案关系由法院作为民事案件受理，原告的诉请亦是不当的。原告与被告就涉案房屋的租赁用途没有明确的合同约定，被告不存在改变房屋用途性质的违约行为，原告的诉请理由是不成立的。广州市园艺商贸实业公司在上世纪90年代就已经租用原告的房屋，当时双方签订的是《广州市非住宅房屋租赁合约》，后该房屋被南方房产实业有限公司征拆，被回迁安置在现涉案房屋，之后，原告与被告一直未签订《租赁合同》，但双方均确认租赁关系，被告一直按要求缴纳租金，2014年1月15日，被告根据原告要求已经缴清2014年的租金。因此，在被告与原告签订非住宅租赁合约，后又没有重新签订租赁合同，约定涉案房屋使用性质的情况下，被告根本不存在擅自改变房屋使用性质的行为。另外，原告在诉状中称其向被告发出《续期通知》，被告未予理会，是不符合事实的。租赁公房是一种福利，任何人都是求之不得的，何况被告所租用的房屋，不论是商用或者是住宅，被告都是急需的，何来不响应原告的续期通知呢？由于原告作为公房管理者，一直处于管理者的地位，是否签订确定的期限合同、交租时间，都是原告一方说了算，所以原告与被告一直未签订明确期限的合同，责任不在被告。原告以双方合同、双方关系为无固定期限租赁关系为由要求收回房屋，是有违诚实信用原则的，被告认为原告该理由是不当的，况且双方的关系不能依据合同法原则来处理。综上所述，被告恳请法院驳回原告的诉讼请求（或起诉），责令其与被告签订固定期限租赁合同。
经审理查明：广州市越秀区文德南路石德街4号···房系原告管理的房屋，被告为上述房屋的承租人。根据日期为2014年1月15日的广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局出具两张发票记载：文德南路石德街0004号[···房]的租户名称为茶叶公司，产别为代管产，性质为住宅租赁，月租为160.90元，租金所属时期为2014年1月至2014年12月。
原告为证明其主张，提交以下证据：
1.广州市国土资源和房屋管理局于2001年12月12日出具的2001年结字第××号《接管通知书》及《安排住户移交情况表》（其中，《接管通知书》记载涉讼房屋包括在该局接管房屋以内，使用性质住宅，接管日期2001年12月12日等；《安排住户移交情况表》记载涉讼房屋户主姓名为茶叶公司，建筑面积为52.9885，迁入时间为95.11，是原房住户等）；
2.显示日期为2014年6月23日由原告出具的《限期整改通知书》以及原告拍摄的涉讼房屋内堆放货物的照片一组（《限期整改通知》显示为向茶叶公司发出，内容包括“你现承租我所管辖的文德南路石德街4号···房房屋，经查，发现你擅自改变房屋约定用途，擅自将房屋改做仓库使用，违反了直管房管理、消防安全管理及双方签订租赁合同的有关规定。请你于2014年6月27日前，恢复房屋原住宅用途，不得再将该房屋用作仓库使用。否则我所将通过法律途径收回房屋”）；
3.显示日期为2014年7月1日由原告出具的《关于限期收回房屋的通知》以及张贴上述通知的照片；
4.显示日期为2014年3月26日由原告向文德南路石德街···号承租人发出的《续租通知》；
5.显示日期为2014年8月5日原告向被告发出的《律师函》（内容为“关于催促腾空、交还越秀区文德南路石德街4号···房事宜”）及邮寄上述函件的快递详情单；
6.日期为2006年5月25日由广州市越秀区国土资源和房屋管理局越秀区分局出具的越国房函[2006]···号《关于调整我局属下土地房屋管理所管辖范围的函》；
7.显示日期为2002年5月16日的《申请承租房屋表》（记载申请人名称为广州市园艺商贸实业公司，搬迁原因征地拆迁，原居住地点市文德南珠光南约···号，承租原因回迁，申请承租地点市文德南路石德街4号···，面积39.43平方公尺，作住宅用途，每月租金160.90元等）；
8.被告向原告出具的《情况说明》。
被告则为证明其抗辩意见，提交以下证据：
1.广州市园艺商贸实业公司（承租人）与文德房管站（出租人）于1993年9月9日签订的《广州市非住宅房屋租赁合约》（租赁地址为珠光路珠光南约···号地下部位，建筑面积23.45平方米，租作商业使用等）；
2.广州市国营园艺土产茶叶贸易公司（被安置住户）与南方房产实业有限公司（用地单位）于1991年12月26日签订的《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》以及《回迁通知》；
3.广州市房地产档案馆于2014年7月31日出具的2002登记字···号《房地产登记簿查册表》[上记载文某南路石德街2，4，6号（除34套接管公房）的土地用途住宅等]；
4.广州市工商行政管理局于2002年12月26日出具的《证明》（上记载：“广州市国营园艺土产茶叶贸易公司”于1993年5月11日经该局批准名称变更为“广州市园艺商贸实业公司”），“广州市园艺商贸实业公司”并入“广州酶制品厂”的文件若干以及广州市工商行政管理局于2003年7月16日出具的《证明》（上记载：“广州酶制品厂”于2003年7月3日经该局批准，改制为“广州市华琪生物科技有限公司”）。
诉讼中，原、被告一致确认：就涉讼房屋没有签订租赁合同，拆迁之前的地址有签订租赁合同，原告按照公房住宅的标准即160.90元每月收取被告的租金至2014年12月31日。
同时，被告表示：被告只是在2014年春节前后将涉讼房屋用来当作仓库使用，放到大约2014年7月，后来就没有继续放置了，且现在由于原告不允许作为仓库，所以被告就将其暂时空置，准备安置职工居住。对此，原告表示：现在去到涉案房屋现场都没有人了，由于原告无法进入涉案房屋，不清楚还有无放置货物；即便被告整改好，原告仍坚持要求收回房屋。
本院认为：虽原、被告之间就涉讼房屋未签订租赁合同，但涉讼房屋由被告承租使用至今，双方亦正常交收租金，由此可认定双方之间成立租赁关系。鉴于涉讼房屋为公房，公房租赁具有特殊性，租户不得擅自改变房屋使用性质，结合双方提交的证据，涉讼房屋的使用性质为住宅，而本案被告曾将其用作仓库存放货物使用，有悖于公房的使用原则，原告据此要求解除双方的租赁关系以及收回涉讼房屋的诉请，理据充分，本院予以支持。因原告开具的租金发票已明确记载涉讼房屋使用性质为住宅，且被告一直是按照公房住宅租金标准交租，故被告表示不知悉涉讼房屋用途的抗辩意见，欠缺理据，本院不予采纳。同时，双方租赁关系解除前，被告应按照原约定的每月160.90元的标准向原告交纳租金；双方租赁关系解除后，若被告继续使用涉讼房屋，按照公平合理和等价有偿原则，被告理应向原告支付房屋使用费，考虑到被告承租涉讼房屋系基于合法拆迁回迁，而双方一直按照每月160.90元交收租金至今，故房屋使用费的标准应以参照上述标准为宜。另，本案讼争系被告使用公房不当引发，故本案受理费理应由被告承担。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：
一、原告广州市越秀区第三土地房屋管理所和被告广州市华琪生物科技有限公司就广州市越秀区文德南路石德街4号···房的租赁关系于本判决发生法律效力之日解除；被告广州市华琪生物科技有限公司应在本判决发生法律效力之日起一个月内，将上述房屋（现承租使用部位）腾空交还给原告广州市越秀区第三土地房屋管理所管业。
二、被告广州市华琪生物科技有限公司应在本判决发生法律效力之日，将2014年7月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（每月按160.90元的标准计付，被告已缴租金应作相应扣减）一次性支付给原告广州市越秀区第三土地房屋管理所；本判决发生法律效力之日起至被告广州市华琪生物科技有限公司腾空交还上述房屋之日止的房屋使用费，则由被告广州市华琪生物科技有限公司按照上述标准逐月向原告广州市越秀区第三土地房屋管理所支付。
三、驳回原告广州市越秀区第三土地房屋管理所的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取75元，由被告广州市华琪生物科技有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李昇毅
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 唐嘉仪