上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第33045号
原告孙彩虹，女，1986年4月4日生，汉族，住安徽省。
委托代理人叶丹平，上海俊豪律师事务所律师。
被告上海麦格茂置业有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人赵向伟，董事长。
委托代理人刘奇，上海海宽律师事务所律师。
委托代理人刘沛，上海海宽律师事务所律师。
第三人上海五角世贸商城有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人杨华超，总经理。
委托代理人凌军，男。
原告孙彩虹与被告上海麦格茂置业有限公司、第三人上海五角世贸商城有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月31日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年9月17日公开开庭进行了审理。原告孙彩虹的委托代理人叶丹平、被告上海麦格茂置业有限公司的委托代理人刘沛、第三人上海五角世贸商城有限公司的委托代理人凌军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孙彩虹诉称，原告于2009年12月5日与被告签订《上海市商品房预售合同》，向被告购买上海市浦东新区惠南镇川南奉公路5959弄（现变更为南祝路2999弄）上海五角世贸商城8号3层3265室商铺（以下简称系争房屋），房屋总价人民币（以下币种下同）489，000元，其中被告以总房价款40%的折让方式抵扣所购房屋前五年的收益195，600元，余款293，400元中，原告于签约当日支付了153，400元，2012年7月11日支付了14万元。根据《预售合同》第十条的约定，被告应当取得验收合格证的90天内办理房屋产权初始登记手续，并于取得大产证60日内配合原告办理小产证，现被告大产证已取得，应当按照合同约定为原告办理小产证，同时被告应当于2010年12月31日前交房，但被告至今未通知原告交房。因被告不实履行合同义务，现原告起诉要求判令：1、被告协助原告办理上海市浦东新区南祝路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记手续，将该房屋产权登记在原告名下；2、被告支付原告逾期办理小产证的违约金，以489，000元为基数，自2010年12月31日起算至实际办证之日，按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%的标准计算；3、被告承担诉讼费。
被告上海麦格茂置业有限公司辩称，同意协助办理过户手续。对于逾期办证违约金的计算，原告要求以489，000元为基数计算无合同和法律依据，合同中的房价为293，400元，即使被告要支付逾期办证违约金，也应当以此款为基数。合同约定2010年12月31日为房屋交接日，并不是被告为原告办理产证的日期，原告主张从2010年12月31日起算无依据。同时，至2013年7月28日原告主张的逾期办证违约金的时效已过。对违约金利率上浮标准无异议，诉讼费应由法院依法判决。
第三人上海五角世贸商城有限公司述称，同意被告意见。
经审理查明，2009年12月5日原告（乙方）与被告（甲方）签订《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定由乙方向甲方购买本案系争房屋，暂定总价293，400元。《预售合同》第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件，第三种方案为：该房屋交付时甲方应取得竣工验收文件，甲方取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记手续，取得《商品房房地产权证》（大产证）。合同第十一条约定，甲方定于2010年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续；乙方应在收到该通知之日起20天内，会同甲方对该房屋进行验收交接；房屋交付的标志为交付钥匙并签署《房屋交接书》，……。合同第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法向南汇区（现浦东新区）房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。合同补充条款第十五条第二款约定，乙方同意（系争房屋）由甲方委托或创办的商务管理公司统一管理，乙方必须服从商务管理公司的管理。《预售合同》签订当天，原告（甲方）与第三人（乙方）签订《物业委托经营合同》，该合同约定，甲方将系争房屋委托给乙方进行统一经营管理；委托经营的期限为五年，从2011年1月1日至2015年12月31日止。合同第五条约定，1、乙方承诺以下列比例方式支付甲方收益（除此之外无需支付其他费用）：（1）本合同签订时，乙方已经将前五年的全部委托收益以甲方认可的折让方式一次性给付甲方，即甲方已经收到前五年的收益，在合同履行过程中，甲方不得再向乙方索要前五年的收益，并且其委托经营权已经交付给乙方，甲方不得收回；……2、甲方同意该物业由乙方全权管理经营。《预售合同》和《物业委托经营合同》签订当日，原告即向被告支付房款153，400元。
另查明，被告于2012年5月30日取得系争房屋所在楼栋的竣工验收备案证书，于2013年4月25日取得系争房屋的房地产初始登记（大产证）。被告另主张2013年11月初其已向原告发出书面办证通知，通知原告于2013年12月19日至2014年1月26日分批办理系争房屋的小产证，通知载明办证流程为：1、签订委托经营合同→2、销售合同及付款情况查询→3、财务结算→4、签订委托办证等相关资料。因发送的地址不是原告在《预售合同》中记载的地址，原告否认收到上述通知。2015年7月28日原告向本院递交了相关诉讼材料。
审理中，原告认为系争房屋的房价款应是合同价款293，400元加上委托经营的五年收益195，600元，总计房价款为489，000元，所以计算逾期办证违约金应以此价款为基数，原告于2012年7月11日付清了房价款，被告最迟应于2012年7月12日协助原告办出小产证，但被告至今未办理，故违约金应从2012年7月12日起算至一审宣判之日。被告认为，《预售合同》约定的系争房屋价格与房屋原价相比存在40%的折扣（即五年经营收益195，600元），但该收益属第三人给被告的折扣，与原告无关，被告即便要承担违约责任，也应当按原告实际付款金额293，400元作为违约金计算基数。原告于2015年7月28日向法院递交诉状，倒退二年时效应从2013年7月29日起算至被告通知原告办证之日即2013年12月15日。第三人确认系争房屋价款确为489，000元，其中195，600元直接作为五年经营收益进行了折让，所以合同价款为293，400元。
以上事实，由经庭审质证的《上海市商品房预售合同》、《物业委托经营合同》、房款发票、《上海市房地产权证》、上海市房地产登记簿、《编订（变更）门弄（楼）号牌通知》、《建设工程竣工验收备案证书》及庭审笔录、谈话笔录在案佐证。
本院认为，原告分别与被告、第三人签订的《预售合同》、《物业委托经营合同》均系当事人的真实合意，应为有效。系争房屋已经具备办理小产证条件，被告亦同意协助原告办理系争房屋的过户手续，故对原告该项诉讼请求，依法予以支持。关于被告是否应当支付逾期办证违约金。本院认为，《预售合同》约定房屋交付时被告应取得竣工验收文件，被告取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记，取得大产证，在取得大产证后60日内签订《房屋交接书》，在签订《房屋交接书》后60日内协助原告办理小产证。现被告实际于2012年5月30日取得《建设工程竣工验收备案证书》，显属违约。因本案不具备诉讼时效中止、中断的事由，原告于2015年7月28日向本院递交诉状，主张权利，故应支持2013年7月29日起的逾期办证违约金，原告要求从2012年7月12日起算违约金的观点本院不予采纳。至于违约金计算的截止期限，被告虽主张向原告发出了办证通知，但因相关通知的送达和合同约定不符，原告未确认收到该通知，同时从被告通知办证的条件看，必须是签订《物业委托经营合同》为办理小产证的首要条件，被告曾在本院之前审理的同类案件中辩称需续签《物业委托经营合同》为办理小产证的前提条件，被告虽于本案庭审中同意办理小产证，但未就取消这一办证前置条件已通知原告进行举证，原告对此并不知情，而被告设定这一办证前置条件并无合同与法律依据，故应对原告至今未能取得系争房屋小产证承担全部违约责任，原告要求将逾期办证违约金计算至本案一审判决之日止并无不当本院予以支持，被告关于违约金截止日期的意见本院不予采纳。被告对原告要求计算违约金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准无异议，对此本院予以采纳。关于违约金计算基数，本院认为，虽然《预售合同》约定了房屋价格，但双方庭审中基本已确认该价格系折让之后的价格。根据原告与第三人签署的《物业委托经营合同》第五条的约定，原告已经以价格折让的方式取得了系争房屋前五年的收益，该收益应当计入房价，被告认为该收益应属于第三人对其优惠的观点无事实依据，本院不予采信。原告要求以489，000元作为违约金计算基数并无不当，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、被告上海麦格茂置业有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告孙彩虹办理将上海市浦东新区惠南镇南祝路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告孙彩虹名下的手续；
二、被告上海麦格茂置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告孙彩虹逾期办证违约金（以489，000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准，自2013年7月29日起计算至2015年11月17日止）。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10，288元，减半收取5，144元，由原告孙彩虹负担462元，被告上海麦格茂置业有限公司负担4，682元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陆菁
二〇一五年十一月十七日
书记员 沈洁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。