安徽省和县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）和民三初字第00159号
原告：王旭，男，1975年7月14日出生，汉族，个体户，住安徽省马鞍山市花山区。
原告：马仁斌，男，1969年4月12日出生，汉族，个体户，住安徽省和县。
两原告共同委托代理人：郝俊，安徽净源律师事务所律师。
被告：吴晓冬，男，1978年12月27日出生，汉族，个体户，住安徽省和县。
被告：胡飞，男，1975年5月26日出生，汉族，公务员，住安徽省和县。
两被告共同委托代理人：裴学文，安徽汪维斌律师事务所律师。
两被告共同委托代理人：汪维斌，安徽汪维斌律师事务所律师。
原告王旭、马仁斌诉被告吴晓冬、胡飞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员欧大才独任审判，分别于2014年10月11日和2014年10月21日公开开庭进行了审理。原告王旭、马仁斌的共同委托代理人郝俊；被告吴晓冬、胡飞的共同委托代理人裴学文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王旭、马仁斌诉称：2012年5月1日原、被告双方即通过口头方式订立租赁合同，建立了房屋租赁合同关系，两被告共同承租房屋，同时也实际占有使用了涉案房屋。但直至2013年6月20日，两原告才与被告方的代表吴晓冬签订了书面《房屋租赁合同》。虽然合同只有吴晓冬的签名，但胡飞也是合同的相对人。合同约定房屋的年租金为43万元，但被告方应当在每年的3月1日前将年租金一次性付清；未经原告书面同意，转租承租的房屋，原告有权解除合同；拖欠房租三个月以上的，原告有权解除合同。两被告没有信守合同约定，2014年房租分文未付，至起诉时拖欠房租已近六个月，同时两被告未经原告的书面同意，将租赁房屋的一大部分转租与他人。对于两被告的根本性的严重违约行为，原告多次以书面和口头方式要求其整改。但两被告置若罔闻。故此诉求判令：1、解除《房屋租赁合同》。2、被告等迁出租赁房屋（即和县历阳东路68号）。3、两被告连带支付2014年3月1日至2014年8月31日涉案租赁房屋的房租21.5万元。4、两被告连带支付单方终止合同违约金8.6万元。5、两被告按日租金1178元连带支付自2014年9月1日起至实际交还之日止的房租或房屋使用费。6、自生效判决确定的解除合同之日起至实际交还租赁房屋之日止，依合同规定每日向原告支付原日租金两倍的滞纳金。7、两被告承担诉讼费用。
被告吴晓冬在庭审中辩称：合同仍然在租赁期限内，要求继续履行合同，不同意解除。同意支付房租，但要给予一定的期限。该房屋是吴晓冬个人租赁的，租赁人和使用人是吴晓冬本人，原告要求被告承担违约金等没有法律依据。吴晓冬本人一直租赁使用承租的房屋，并未转租。对拖欠租金的行为，吴晓冬愿与两原告商量，会足额支付房租。
被告胡飞在庭审中辩称：胡飞非合同签订的当事人，胡飞与该租赁合同没有法律关系，也非承租人和使用人，胡飞不是适格的主体，不应作为被告，原告起诉胡飞没有事实和法律依据，请求驳回对胡飞的诉请。
原告王旭、马仁斌为证明其主张，提供的证据有：
证据一、房屋租赁合同（2013年6月20日）一份。证明：原、被告之间的合同关系，合同解除权行使的条件，违约责任的承担等事项。
证据二、房屋租赁合同（2011年11月1日）一份、房屋所有权证复印件一份。证明：原告从房屋所有权人处取得使用权。
证据三、申请报告一份。证明：在原、被告签订合同之前，该涉案房屋的所有权人同意将涉案房屋进行转租。
证据四、律师函一份，证明：原告在7月18日向吴晓冬发了律师函，如不按期缴纳房租将行使合同解除权。
证据五、证明一份。证明：和县供销大厦与和县历阳东路16号、和县历阳东路68号是同一处房屋。
被告吴晓冬质证认为：证据一的“三性”无异议，但从该合同的第二条约定看，合同签订的日期是2013年6月20日，但实际租赁期是2012年5月1日起，第一条约定的租赁物的地址是历阳东路68号两间五层。证据二的“三性”由法院审核，该合同签订日期是2011年11月1日，租赁期限为2012年1月1日至2016年12月31日，合同的第一条约定的租赁物地址是历阳东路16号，层数为5层，面积为2700平方米，房屋所有权证仅记载了房屋产权证号，登记地址是和县历阳镇东大街16号，非两原告转租给被告的房屋，并不能证明涉案房屋是东方投资公司所有。按照两原告与东方投资公司的约定第九条第二款第一项，两原告未经同意不得转租。证据三的真实性、合法性由法院审核，申请报告的房屋不是本案的租赁物，并不能证明和县东方投资公司已经同意两原告将承租的房屋转租的事实。证据四律师函，吴晓冬本人是否收到无法确定，与胡飞无关。证据五的真实性无异议，和县历阳镇镇淮社区并不是房屋的主管部门，应该是房产局和派出所，镇淮社区并不能出具房屋门牌号变更的证明。
被告胡飞质证认为：证据一中，胡飞非合同的当事人，不承担权利义务。其他质证意见同吴晓冬的质证意见。
被告吴晓冬未提供证据。
被告胡飞未提供证据。
本院对原告王旭、马仁斌提供的证据作出如下认定：
证据一是原件，被告对其“三性”无异议，本院予以确认。证据二、证据三经本院核实，是真实的，来源合法，与本案有关联性，本院予以确认。证据四律师函上有吴晓冬的签名，其未对其签名的真实性有异议，可以确定吴晓冬已经收到。证据五证明是和县历阳镇镇淮社区出具，来源合法，与证据一、证据二、证据三是相互印证的，本院予以确认。
通过庭审，结合原、被告的举证、质证，本院对本案的事实查明如下：
和县东方投资发展有限责任公司与原告王旭、马仁斌于2011年11月1日签订《房屋租赁合同》，和县东方投资发展有限责任公司将坐落在和城小市口历阳东路16号的5层建筑面积为2700平方米的房屋出租给原告王旭、马仁斌。合同第九条第二款约定在租赁期间，未经出租方书面同意，转租承租房屋，出租方有权解除合同，收回出租房屋。2013年2月10日原告王旭、马仁斌向和县东方投资发展有限责任公司提出书面申请，和县东方投资发展有限责任公司签章同意转租。
2013年6月20日出租方王旭、马仁斌作为甲方与承租方吴晓冬作为乙方签订一份《房屋租赁合同》。原告王旭、马仁斌将坐落在和县历阳东路68号、间数2间、层数五层、建筑面积2200平方米的房屋出租给被告吴晓冬。租赁期限自2012年5月1日至2016年12月30日，年租金肆拾叁万元，租金支付期限为每年3月1日前一次性付清。合同第九条约定合同的变更、解除和终止：1、双方可以协商变更或终止合同；2、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；⑴未经甲方书面同意，转租承租房屋。⑵未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。⑶损坏承租房屋，在甲方提出合理期限内仍未修复的。⑷未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。⑸利用承租房屋存放危险品或进行违法行为活动。⑹拖欠房租叁个月以上。合同第十一条约定违约责任：1、本合同签订，甲、乙双方均不得以任何理由单方面终止合同，否则视为违约。均按租赁款总额的20%支付对方违约金，并赔偿对方由此造成的一切经济损失。2、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的二倍支付滞纳金。3、租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金二倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。合同还对其他方面予以约定。吴晓冬至今未支付2014年房屋租金。
王旭、马仁斌为处理其与吴晓冬拖欠房租款一事委托安徽净源律师事务所于2014年7月18日向吴晓冬送达律师函，吴晓冬在律师函上签字。
另查明，因东门大街改扩建，原和县历阳东路16号门牌号变更为和县历阳东路68号。
本院认为：原告王旭、马仁斌与被告吴晓冬签订了一份《房屋租赁合同》，原告王旭、马仁斌与被告吴晓冬之间形成了房屋租赁合同关系。原告王旭、马仁斌按照合同约定将位于和县历阳东路68号的房屋交给被告吴晓冬承租。合同约定承租方应在每年3月1日前一次性付清年租金43万元，被告吴晓冬至今未支付2014年房屋租金，显属违约。原告王旭、马仁斌委托安徽净源律师事务所向吴晓冬送达律师函，告知其违约后果，其仍未按照合同约定履行义务。合同第九条约定的拖欠房租叁个月以上，出租方有权解除合同，收回出租房屋。故此对原告王旭、马仁斌提出的解除《房屋租赁合同》主张予以支持。被告吴晓冬须迁出和县历阳东路68号的租赁房屋，将租赁房屋交还给原告王旭、马仁斌。合同约定年租金为43万元，折合至每日租金为1178元（430000元／年÷365日／年），2014年3月1日至2014年8月31日涉案租赁房屋的房租应为216752元。故对原告王旭、马仁斌提出由被告吴晓冬支付2014年3月1日至2014年8月31日涉案租赁房屋的房租21.5万元的诉求予以支持。被告吴晓冬现仍占有使用租赁物，故对原告王旭、马仁斌提出按日租金1178元支付自2014年9月1日起至实际交还之日止的房屋使用费的诉求依法予以支持。原告王旭、马仁斌主张自生效判决确定的解除合同之日起至实际交还租赁房屋之日止，依合同规定每日向原告支付原日租金两倍的滞纳金。因该违约金数额过高，本院予以调整，依法确认被告吴晓冬须按生效判决确定的解除合同之日起至实际交还租赁房屋之日止，每日向原告支付原日租金1178元的30%违约金。被告吴晓冬一直实际占有使用租赁房屋，并未单方面解除合同，故对原告王旭、马仁斌主张被告吴晓冬支付单方终止合同违约金8.6万元不予支持。被告胡飞非合同的相对人，原告王旭、马仁斌亦未能提供相关证据证明被告胡飞与被告吴晓冬共同承租房屋并实际占有使用了涉案房屋，故依法驳回原告王旭、马仁斌对被告胡飞的诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告王旭、马仁斌与被告吴晓冬签订的《房屋租赁合同》。
二、被告吴晓冬于判决生效之日起30日内迁出租赁房屋，交还房屋。
三、被告吴晓冬于判决生效之日起三日内支付原告王旭、马仁斌自2014年3月1日至2014年8月31日止的房租215000元。
四、被告吴晓冬支付原告王旭、马仁斌逾期交房期间的房屋使用费（房屋使用费按每日1178元，自2014年9月1日起至实际交还之日止）。
五、被告吴晓冬按生效判决确定的解除合同之日起至实际交还租赁房屋之日止，每日向原告支付违约金353.40元（1178元×30%）。
六、驳回原告王旭、马仁斌对被告胡飞的诉讼请求及其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5820元，减半收取2910元，由原告王旭、马仁斌负担830元，由被告吴晓冬负担2080元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判员 欧大才
二〇一四年十月二十九日
书记员 张开丽
附：本案援引的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。