广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民初字第278号
原告侯洁萍，女，汉族，住梧州市。
委托代理人李文锋，梧州市万秀区法律事务中心法律工作者。
被告广西梧州锦泰建设开发有限公司，住所地梧州市大南路62号。
法定代表人谢锦超，总经理。
委托代理人刘新安，广西顺景律师事务所律师。
原告侯洁萍与被告广西梧州锦泰建设开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年4月8日立案受理，依法组成由审判员黄爱琴担任审判长，审判员杨慎瑜、人民陪审员林丽君参加的合议庭，于2014年9月12日公开开庭进行了审理。原告侯洁萍的委托代理人李文锋，被告广西梧州锦泰建设开发有限公司的委托代理人刘新安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告侯洁萍诉称，2009年11月24日，原告与被告签订《梧州市商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的梧州市银湖南路XX号X幢三单元XXX房（建筑面积52.96平方米，总房款152949元），被告应当在2011年5月31日前将经验收合格的商品房交付给原告，被告逾期未按合同规定期限将商品房交付原告使用的，按逾期时间分别处理：①逾期不超过90日，每日按万分之三支付违约金；②逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，每日按万分之五支付违约金。合同签订后，原告依约付清了购房款，但被告的商品房在2012年3月30日才验收合格，在2012年4月1日被告才通知原告办理交楼手续，逾期304天，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。为此，原告诉至法院，要求判令：1、确认原、被告签订的《梧州市商品房买卖合同》合法有效；2、被告支付逾期交付房屋违约金23248.25元（152949×0.05%×304天=23248.25元）。
原告侯洁萍向法庭提供的证据有：
1、梧州市商品房买卖合同一份，证明原、被告的商品房买卖合同关系；
2、销售不动产统一发票两份，证明原告已支付购房款152949元；
3、交楼通知一份，证明被告于2012年4月1日通知交楼；
4、原告身份证复印件，证明原告的身份情况；
5、被告工商注册登记的电脑咨询单一份，证明被告的工商登记情况。
被告广西梧州锦泰建设开发有限公司辩称，1、原告诉请按日万分之五计算违约金过高，本案应参照原告所购买房屋租金损失的标准来调整违约金。广西桂科资产评估有限公司评估原告房屋租金为1024元／月；2、合同约定被告交房的时间在2012年3月30日，但合同第八条也约定了可以延期交房的几种情形，包括法律法规规定的行为、政府部门的行为；验收部门的原因，原告延迟不付款的，被告可以延期交付。生效的（2013）长民初字第343号民事判决中确认原告诉请的违约天数可以扣减135天，故被告应支付的违约金为3017.68元3、根据原、被告签订的物业管理合同的约定，原告每月应支付被告物业管理费52.96元，原告不支付的应当按日万分之五向被告支付违约金。原告从2012年4月1日至今只预交了6个月的物业管理费，尚欠被告物业管理费1942.44元，两项款项抵减后被告应支付的违约金为934.58元。被告愿意在今后的物业管理费中抵销，直至完毕。
被告广西梧州锦泰建设开发有限公司向法庭提供的证据有：
1、被告广西梧州锦泰建设开发有限公司的营业执照复印件、组织机构代码证复印件各一份；
2、商品房买卖合同一份；
3、（2013）长民初字343号民事判决书；
4、前期物业管理委托合同一份。
本院依（2014）长民初字第279号案原告黄某某、江某的申请，委托广西科桂资产评估有限公司作出桂科评报字（2014）第153号评估报告书。
经过庭审质证，原告提供的证据1－5，被告提供的证据1-2，当事人没有异议，本院予以确认，并作为认定案件事实的依据。原告对被告提供的证据3-4有异议，认为证据3与本案无关，证据4中的物业公司与本案被告属不同的公司，且拖欠物业服务费与本案原告的诉请属两种不同的法律关系，不能用逾期交房违约金与物业费相抵减。对于评估报告书，原、被告对其真实性均无异议。本院对双方均无异议，以及与本案有关联，能证明案件事实的证据予以确认。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
一、2009年11月24日，原告侯洁萍（买受人）与被告广西梧州锦泰建设开发有限公司（出卖人）签订一份《梧州市商品房买卖合同》，双方在合同中约定：1、原告向被告购买位于梧州市银湖南路XX号（锦泰嘉多利花园）第X幢三单元XXX房，建筑面积52.96平方米，房屋总金额为152949元；2、被告应当在2011年5月31日前将经验收合格的商品房交付给原告使用。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；（2）因国家法律、法规政策调整或其他政府部门的行为等；（3）因水电部门原因停水、停电影响正常施工的，因验收各部门排期验收影响的；（4）买受人没有按合同约定期限付清房款的；3、除合同规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理：①逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；4、商品房达到交付使用条件后，被告以书面通知（含报纸公告或楼宇现场书面公告及电话信息通知）原告办理交付手续。
二、原告与被告签订合同后，锦泰嘉多利花园商品房在施工过程中，发生以下事件：1、梧州市住房和城乡建设委员会于2010年3月19日发布梧建（2010）12号关于广西（梧州）春茶节暨六堡茶博览交易会期间暂停在建工程建筑土方、垃圾运输的通知，要求在2010年3月24日至3月28日期间（共计5天），暂停市区内工地建筑土方及建筑垃圾运出施工现场。2、梧州市人民政府于2010年5月29日发布关于加强普通高考期间我市环境噪声监督管理的通告，要求2010年6月6日至9日周边（共计4天）我市市区3个高考考点（梧州高中、一中、十五中）禁止进行产生噪声超标的建筑施工作业。3、梧州市住房和城乡建设委员会于2010年10月25日发布梧建（2010）197号关于“梧州第七届国际宝石节”期间暂停施工的通知，要求我市所有在建工程项目在2010年10月27日至11月2日（共计7天）期间暂停有关建筑施工活动。4、梧州市城乡清洁工程协调督查领导小组办公室及梧州市住房和城乡建设委员会于2011年1月21日发布关于市区内施工工地暂停土方施工和运输建筑材料、建筑垃圾的通知，要求我市市区范围内的所有施工工地在2011年1月24日至1月27日（共计4天）期间一律暂停土方施工和运输建筑材料、建筑垃圾等。5、梧州市住房和城乡建设委员会于2011年4月13日发布梧建（2011）79号关于暂停市区土方和混凝土施工的通知，要求自2011年4月17日至4月21日（共计5天）暂停市区内各工地土方和混凝土施工及建筑材料、建筑垃圾进出工地。6、梧州市人民政府于2011年5月31日发布关于在普通高考期间加强环境噪声监督管理的通告，要求2011年6月6日至9日周边（共计4天）我市市区3个高考考点（梧州高中、一中、十五中）禁止进行产生噪声超标的建筑施工作业。7、梧州市住房和城乡建设委员会于2011年7月4日发布梧建（2011）135号关于暂停市区土方和混凝土施工的通知，要求自2011年7月5日至7月9日（共计5天）暂停市区内各工地土方和混凝土施工及建筑材料、建筑垃圾进出工地。8、梧州市住房和城乡建设委员会于2011年10月24日发布梧建（2011）216号梧州市住房和城乡建设委员会关于梧州第八届国际宝石节期间暂停在建工程施工的通知，要求在2011年10月26日至10月30日（共计5天）期间在建工地实行停工。9、梧州供电局登报发布停电公告，其中被告开发的锦泰嘉多利花园施工场地所在停电日期为：2009年12月23日，2010年1月23日，2010年3月10日，2010年4月28日，2010年9月29日，2010年12月11日，共计6天。10、2009年6月15日，广西天柱工程建设监理有限公司出具监理通知，要求：①在雨季施工期间，中、暴雨不许继续施工；②如出现连续降雨，引起外棚架湿滑，施工人员不能进行外棚架施工作业，根据气象资料显示，在被告开发的锦泰嘉多利花园施工期间，因中雨以上降水导致无法施工的日期共计有90日。被告据以上原因未能在2011年5月31日前将房屋交付给原告使用。
三、2009年12月3日，12月27日，原告向被告支付购房款共152949元。2012年3月31日，被告在锦泰嘉多利花园现场发出书面公告，通知小区业主于2012年4月1日到被告处办理收楼手续。原告认为，被告没有按照合同约定的时间交付商品房，要求被告支付逾期交房的违约金，并诉至法院成讼。
四、广西科桂资产评估有限公司于2014年7月25日作出桂科评报字（2014）第153号评估报告书，结论为被告开发的位于银湖南路X号B幢X单元XXX房（毛坏房，建筑面积101.13平方米）在2011年6月1日至2012年3月30日的月平均租金为1024元。在庭审过程中，原告明确表示不同意以物业管理费抵销逾期交房违约金。
本院认为，原告侯洁萍与被告广西梧州锦泰建设开发有限公司签订的商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的。原告要求确认与被告签订的商品房买卖合同合法有效，有理有据，本院予以支持。双方应当按照约定履行自己的义务。根据合同的约定，被告可以以楼宇现场书面公告的形式通知原告办理交房手续。被告于2012年3月31日发出书面公告通知小区业主办理交房手续，故应以通知的时间即2012年4月1日为交房的时间。商品房买卖合同约定，被告应当在2011年5月31日前将验收合格的商品房交付原告使用。由于被告在2012年4月1日才将房屋交付原告使用，其行为已违反合同约定，应当承担逾期交房的违约责任。
（一）关于被告逾期交房的天数问题。根据合同约定，被告应交付房屋的时间为2011年5月31日前，但实际交房时间为2012年4月1日，共计逾期305天。另《商品房买卖合同》约定，如遇合同约定的特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。本案中，符合合同约定延期交房的原因及延期天数为：1、因政府部门行为造成的共计39天；2、因水电部门原因停水停电、影响正常施工的共计6天；3、因不可抗力，气象部门的气象记录中雨以上降水导致无法施工的日期共计有90日；以上三项共计延期交房天数为135天。本案中，被告因违约逾期交房的天数应为实际逾期交房天数扣除符合合同约定的延期交房天数（305天-135天），即共计170天。
（二）双方约定逾期交房的违约金是否过高，违约金计算的标准认定
广西科桂资产评估有限责任公司对银湖南路XX号B幢X单元XXX房租金价值评估项目所作的评估报告，结论为月平均租金1024元，由于评估机构具有鉴定资质，评估结论客观合法，本院予以采纳。本案被告逾期交房造成原告的损失就是原告所购买的商品房市场租金损失。原告购买的商品房与广西科桂资产评估有限责任公司评估的银湖南路XX号B幢三X单元XXX房属于同地段同类房屋，原告所购买商品房的租金标准按评估机构评定为月平均租金537元，每日为17.9元，故原、被告在商品房买卖合同第九条中关于逾期交房违约金按原告已交房款日万分之五计的约定，明显高于造成的损失，被告请求法院予以减少，本院予以支持。考虑原告的实际损失，被告的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则调整被告应支付的逾期交房违约金为每日23.3元，按逾期170天计算，被告应支付原告逾期交房的违约金为3961元。
（三）关于物业管理费能否与被告支付的逾期交房违约金抵销问题
逾期交房违约金和物业管理费属不同的种类，品质也不相同，原告表示不同意两项款项相互抵销，故对被告辩解要求物业服务费与逾期交房违约金相互抵销的意见，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第三款的规定，判决如下：
一、原告侯洁萍与被告广西梧州锦泰建设开发有限公司于2009年11月24日签订的《商品房买卖合同》合法有效；
二、被告广西梧州锦泰建设开发有限公司应向原告侯洁萍支付逾期交房违约金3961元。
案件受理费380元，由原告侯洁萍负担315元，被告广西梧州锦泰建设开发有限公司负担65元。
上述债务，义务人应在本案判决生效之日起三日内履行完毕，迟延履行的加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。
审 判 长 黄爱琴
审 判 员 杨慎瑜
人民陪审员 林丽君
二〇一四年九月十九日
书 记 员 陈家璧
附《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》
第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。