杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭下民初字第1742号
原告：沈海镇，男，1988年4月20日出生，汉族，住杭州市下城区。
被告：杭州田逸之星置业有限公司。住所地：杭州市下城区康宁街***号（临）。
法定代表人：张伟强，该公司总经理。
委托代理人：钟婷、李丽，浙江文颂律师事务所律师。
原告沈海镇为与被告杭州田逸之星置业有限公司（下称田逸之星公司）、恒丰银行股份有限公司杭州分行、华夏银行股份有限公司杭州解放支行商品房销售合同纠纷一案，于2015年8月17日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员章幼戎独任审判。2015年8月27日，原告申请撤回对被告恒丰银行股份有限公司杭州分行、华夏银行股份有限公司杭州解放支行的起诉，本院裁定予以准许。后本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2016年6月16日公开开庭进行了审理。原告沈海镇，被告田逸之星公司委托代理人钟婷、李丽到庭参加诉讼。经本院院长及上级法院批准，本案延长审限九个月。本案现已审理终结。
原告沈海镇诉称：原告于2012年7月份向被告购买位于杭州市下城区杭玻路与华东路交叉口西南角的名为田逸之星公寓的1幢3单元1202室的房产一套。双方于2012年7月4日签订了编号为浙F1-2008-1的商品房买卖合同，约定总价款为1207599.00元，首付为367599.00元，余款84万元按揭，若逾期，买受人应支付相应的违约金。同时，合同约定出卖人应在2014年4月30日前将验收合格、取得相关文件、能正常使用的商品房交付买受人使用。若逾期交房，不超过90日的，自逾期之日起按已交房价款的万分之一支付违约金；若逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，自逾期之日起按已交房价款的万分之二支付违约金。合同签订后，原告按约定履行付款义务，被告却未能按时交付商品房。2014年6月5日，双方协商后签订补充协议一份，约定被告于2014年9月15日前完成所有工程并交付验收，若逾期，被告按《浙江省商品房买卖合同》约定的逾期日起至实际交付之日止每日万分之二支付赔偿金，并于2014年9月15日一次性付清；2014年9月16日之后被告按日额外支付购房款万分之三的赔偿金，于次月15日按月支付，并于2014年11月10日交房。时至今日，被告依然未能交付房产。故诉请判令：1、请求判令被告支付原告违约金221352.89元（此金额从2014年4月30日起暂计至2015年8月17日，第一期从2014年4月30日到2014年9月15日按万分之二计算，2014年9月16日到2015年8月17日按万分之五计算，基数是购房总价款1207599元）；2、本案诉讼费由被告承担。
被告田逸之星公司辩称：一、原告所依据的《中铁田逸之星补充协议》系被告在原告胁迫手段下签订的违背自身真实意思表示的无效协议，原告无权据此要求被告支付各项赔偿金。原告与被告就涉案商品房签订了《浙江省商品房买卖合同》。后在合同约定的交房期限届满前，因交付房屋问题双方产生纠纷，买受房屋的业主两百多人将被告法定代表人张伟强及其他公司工作人员堵在被告公司会议室中，并轮流值守，不让张伟强及其他公司工作人员离开办公室了。在此情况下，张伟强被逼无奈，为了保证自身及公司员工的人身安全，按照原告方的意愿签下涉案的《中铁田逸之星补充协议》，协议中约定的时间及赔偿金计算方式均为原告方要求，当时工程尚处于停工状态，工程何时能够完工并通过验收并不能明确，但最终还是按照原告要求写下了明确的日期。由此可见，补充协议中的约定并非被告的真实意思表示，是在原告及数百个业主的围困下被逼无奈所签，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（三）点的规定：“下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”该协议自始无效，原告无权根据协议的约定要求被告承担赔偿责任。二、关于本案中违约金的计算方式问题，原告主张的违约金与实际损失不符。无论是双方签订的《浙江省商品房买卖合同》还是补充协议，其中的违约金条款都约定过高，应予调整。更何况补充协议是无效的。如果原告认为本案中被告存在逾期交房的违约行为，原告也应根据实际损失的情况要求被告承担违约责任，对于实际损失，原告应予举证。而在本案中，原告按照补充协议计算了违约金，并曲解了协议中的违约金计算条款，对赔偿金进行了重复计算，该主张欠缺依据。况且，因本案所涉房屋已交付，原告要求被告支付违约金至判决之日毫无依据。三、在本案中，原告存在违约行为，应承担相应责任。根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》，被告对原告支付商品房预收款及按揭款的时间有明确约定。但根据原告所提交的贷款材料可见，原告根本未在约定的时期内办妥银行和按揭手续，并支付按揭相关的费用，原告存在逾期付款的情况，也应该按照双方合同约定承担相应的违约责任，即便本案中存在被告需要支付一定款项的问题，那么原告应承担的违约金也应在本案中予以抵扣。况且，原告的逾期付款行为一定程度上也加剧了被告的资金困难，从而导致商品房无法按期交付，原告也应承担一定责任。综上，恳请贵院依法驳回原告的部分诉讼请求。
为证明诉讼请求，原告沈海镇向本院提供如下证据：
1.《浙江省商品房买卖合同》1份，欲证明房屋买卖关系。
2.《个人房屋抵押借款合同》1份，欲证明购房款的来源。
3.《延期交房致歉函》1份，欲证明延期交房致歉函。
4.《中华人民共和国税收通用完税证》1份；
5.销售不动产统一发票（自开）2份；
6.银行交钱小票2张，
证据4、5、6欲共同证明购房款来源。
7.《中铁田逸之星补充协议》1份，欲证明延期交房协议。
被告田逸之星公司无证据材料提交。
上述证据经庭审质证，被告田逸之星公司对原告所提交的证据1、5、6无异议。对证据2、4真实性无异议，证明目的有异议，认为该两组证据结合证据1可以证明原告存在预期办理按揭贷款的情况。对证据3真实性无异议，但涉案房屋已经交付。对证据7合法性有异议，该份协议被告是在原告胁迫下签订的，不是被告真实意思表示，是无效协议。经本院审核，原告提交的证据1-7能相互印证，本院均予以确认。
综上有效证据及有关当事人的陈述，本案认定下述案件事实：
位于杭州市下城区杭玻路与华东路交叉口西南角的田逸之星公寓楼盘系被告田逸之星公司所开发的房地产项目。2012年7月4日，原告沈海镇与被告签订合同编号为2012预1157856《浙江省商品房买卖合同》。合同约定：原告向被告购买田逸之星公寓1幢3单元1202室，建筑面积为87.4平方米的房屋，单价每平方米为13816.92元，总价款人民币1207599元。原告应于2012年7月7日前支付367599元，余款840000元原告应于2012年7月4日前至指定银行办妥按揭。被告应于2014年4月30日前将符合法律、行政法规规定的商品房交付给原告，逾期交付不超过90日的被告应从合同约定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期交付超过90日的，原告有权解除合同，被告应在收到解除合同通知后30天内退还全部已付房款并按照已付房款的1%支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。被告应于2014年7月31日前取得土地、房屋权属证书交付原告，原告办理该商品房转移登记。如不能按约交付权属证书的，在约定日期起90日内交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任。90日后仍不能交付的，原告退房的，被告将已付房款退还并自约定日期至实际退款日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。原告不退房的，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。
合同签订后，原告按约支付367599元，余款840000元办理按揭后支付完毕。但被告未能在约定的交房之日交付房屋。2014年4月20日被告致函原告致歉，告知无法按原定时间交房，最迟在2014年6月30日交房。2014年6月5日，原、被告签订《中铁田逸之星补充协议》，双方约定于2014年9月15日前由被告完成田逸之星所有工程且将所有单项工程项目验收申请报告递交政府相关职能部门，若再逾期，被告将按原先双方签订的合同约定的交付之日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之二的赔偿金，并于2014年9月16日一次性付清，2014年9月15日之后被告按日向原告额外支付购房总价款万分之三的赔偿金，2014年9月16日后赔偿金于次月15日按月支付。同时双方达成一致于2014年11月10日交房。但补充协议签订后，被告仍未能按约履行相关义务。2015年12月29日被告向原告交付涉案房屋。现原告未主张逾期交房违约金等诉至法院。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《中铁田逸之星补充协议》，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。被告认为补充协议系被胁迫所签订故而无效的意见，并无证据佐证，本院不予采信。被告未按约定履行交付房屋及办证义务，直至2015年12月29日才交付房屋，至今尚未办理权属证书，逾期交房及办证的事实清楚，应按约承担违约责任。关于原告主张逾期交房的违约金是否约定过高，本院认为，根据审理商品房买卖合同纠纷案件的相关司法解释，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。而造成的损失根据该司法解释可以同地段同类房屋租金标准确定。虽然双方在补充协议中明确对之前所签订的商品房买卖合同中关于逾期交房及逾期办证的违约责任作了变更，但因原告并未举证证明其实际损失的金额，基于合同法规定的违约金以补偿性为基础的特点，本院以平衡合同双方当事人的利益为原则，结合该地段租金标准，酌情确定原告的租金损失为每月3000元，上浮30%计得3900元，双方约定的房屋交付时间为2014年4月30日，故违约金自2014年5月1日起计算至起诉之日即2015年12月29日共计20个月为78000元（3900×20）。对于未办理权属证书的违约金，原告主张按每日万分之一计算，本院予以支持。合同约定被告应于2014年7月31日前取得土地、房屋权属证书交付原告，原告办理该商品房转移登记，故违约金从2014年8月1日起计算至本院判决之日为93710元（1207599×776×0.0001）。对于原告所主张的超出部分，本院不予支持。被告要求本案中扣除原告逾期支付房款所致的违约金的意见不当，原告是否存在违约行为，被告可另行主张权利，在该事实不明的情况下被告要求直接抵扣缺乏依据。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杭州田逸之星置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈海镇未交付房屋的违约金78000元；
二、被告杭州田逸之星置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈海镇未办理权属证书的违约金93710元；
三、驳回原告沈海镇的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4620元，由原告沈海镇承担1036元，被告杭州田逸之星置业有限公司承担3584元（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 长 章幼戎
审 判 员 叶东晓
代理审判员 冯喜恒
二〇一六年九月十五日
代书 记员 黄河君