广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书广东省广州市中级人民法院民事判决书（2015）穗中法民五终字第4883号上诉人（原审原告）巫玉辉，1961年1月20日，住广东省广州市增城区。委托代理人任建超，广东达盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）广州新发实业有限公司，住所地广东省广州市增城区。法定代表人江新林。委托代理人陈翠花，广东国智律师事务所律师。原审第三人广州市欣茂物业管理有限公司，住所地广东省广州市增城区。法定代表人杨敬东。委托代理人刘军，该公司管理处主任。上诉人巫玉辉与本上诉人广州新发实业有限公司（以下简称新发公司）、原审第三人广州市欣茂物业管理有限公司（以下简称欣茂公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2014）穗增法民三初字第318号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员岳为群担任审判长、审判员郑怀勇、助理审判员柳玮玮组成的合议庭对本案进行了审理，书记员张旭燕担任法庭记录。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：涉案房屋是位于新塘镇东进东路8号新都盛世名门名成居5幢102房。2008年8月8日，原增城市公安局消防大队就涉案房屋所在楼盘出具《增城市公安局消防大队建筑工程消防验收意见书》。2008年8月13日，原增城市建设局就涉案房屋所在楼盘出具《竣工验收备案表》。2008年8月13日，涉案房屋所在楼盘的《工程竣工验收报告》，载明“竣工验收结论，新都盛世名门三组团名成居工程达到设计、规范标准要求，工程评定为合格”。2010年4月13日，巫玉辉（乙方）与新发公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，载明“商品房（一手现房）买卖合同说明……3、签订本合同前，乙方（买方）应对商品房项目的规划充分了解，……甲方（卖方）应向乙方（买方）出示建设项目修建性详细规划或建设工程设计方案的总平面规划公示图及批文、《建设工程规划许可证》及公示图等有关证书、证明文件……第四条乙方所购商品房为本合同第二条规定的项目中的新都盛世名门名成居4、5幢第新都盛世名门名成居5幢1层102号房（下简称涉案房屋），地址新塘镇东进东路8号新都盛世名门名成居5幢102房……该商品房产权登记建筑面积178.87平方米，其中，套内建筑面积155.77平方米……第六条计价方式和价款……该商品房总价款536610元……第七条付款方式1、一次性付款，在2010年4月13日前支付全部房价款，总金额536610元……第十一条房屋交付，甲方应在2010年5月13日前将作为本合同标的的房屋交付乙方使用……第十二条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1、……逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十一条规定的交房日期次日起至实际交付之日，每日按总房价款的0.05%的标准向乙方支付违约金……”附件七本合同补充协议，载明“……8、乙方在接收所购涉案房屋时，如发现不影响主要使用功能的装修问题，属建设工程质量保修问题，应先行收楼，甲方应按《住宅质量保证书》条款及时保修，维修期间双方互不追究责任。……11、首层花园属于公共面积。”2010年4月17日，新发公司向巫玉辉发出《新都·盛世名门名城居收楼通知书》，告知巫玉辉于2010年5月13日上午9时至新发公司办理收楼手续。巫玉辉收取上述通知。2010年6月12日，增城区国土资源和房屋管理局就涉案房屋颁发穗字第12200167138号《粤房地权证》，载明“房地产权属人巫玉辉；登记时间2010年6月12日。建筑面积178.87平方米，套内建筑面积155.77平方米。”上述《粤房地权证》由巫玉辉持有。另查明，一、巫玉辉于2014年7月4日向广州市公安局增城区分局卫山派出所报案，称其发现涉案房屋的结构柱、阳台地面、大厅地板及窗台被撬，但称其不清楚被何人所撬。二、王霄宇（新发公司员工）到广州市公安局增城区分局卫山派出所反映情况，称巫玉辉投诉涉案房屋铝合金窗关闭不严、墙面有空鼓现象，为此，新发公司派人前去维修，但巫玉辉却报警说有人破坏涉案房屋。三、增城区城乡建设管理局于2014年6月30日作出增建函（2014）270号《关于要求对新塘盛世名门名成居5栋102楼房质量问题进行修复处理的函》，载明“广州新发实业有限公司：……限期做好以下质量问题的修复处理工作：1、栏杆问题。根据栏杆锈蚀程度，对楼房背面栏杆进行除锈、防锈及面漆处理……2、铝合金窗框问题。对存在翘曲问题的铝合金窗框进行更换处理；对关闭不严的铝合金门窗通过更换密封条调试；3、北面入户花园地砖应业主要求凿除，保持毛坯混凝土地面，进行恢复处理。4、对阳台及墙面的空鼓现象，渗漏问题进行全面勘察并做恢复处理。5、对空调排水管问题进行接引处理。6、对室外墙根裸露问题进行饰面砖粘贴处理。7、对装饰柱进行掉线检查，如发生偏位、下沉引起的断裂问题，重新加固处理装饰柱基底，如发生偏位及下沉只是饰面砖脱落导致勾缝过大，应重新粘贴饰面砖并对缝隙进行修复处理。8、对阳台及入户花园进行渗漏检查，如检查有渗漏问题，应采取有效的防渗漏措施及刷白处理……”审理中，巫玉辉陈述如下情况，一、涉案房屋是新发公司原先准备出售予案外人，后来巫玉辉是通过该案外人与新发公司协商，直接由巫玉辉购买，新发公司同意了，于某签订本案的房屋买卖合同。二、在签订合同前已经查看过房屋。查看时污水井盖是有绿色植物所覆盖，铁围栏在污水井盖之上。三、在签订合同时，新发公司主张户型平面附图中绿色的部分就是房屋套内面积的范围。当时房屋玻璃雨棚、铁栏杆、被新发公司拆除的结构柱都存在，北面的铁围栏内的地面用混凝土浇筑，但有二分之一的面积是没有浇筑的，南面的铁围栏内是没有用混凝土浇筑的，是泥土地面，而其他住户同期建设的相同户型相同楼层的南、北面的铁围栏之内全部是用混凝土浇筑的，有照片为证。房屋总体是毛坯房，当时没有下雨，楼板没有显示渗水，当时看房没有发现墙壁有空鼓。在入户花园内没有M7以北C16二分之一和MC2以南C1-1两道横梁，就是承重梁。入户花园内没有铺设瓷砖的。房产证平面图中显示的北面入户花园两道墙之间是有水泥楼板的，房产证平面图中显示的南面虚线部分是水泥楼板，就是二楼阳台。因本案纠纷，巫玉辉于2014年7月8日向原审提起本案诉讼请求：一、新发公司向巫玉辉支付逾期交房违约金（从2010年5月14日暂计至2014年7月7日，逾期1515天，为406482.07元，以后每日按总房价款0.05%的标准计至实际交付之日止。）；二、新发公司立即交付符合合同约定和《房地产权证》平面附图规定标准的商品房给巫玉辉；三、新发公司承担律师费25000元；四、本案诉讼费由新发公司负担。新发公司原审答辩称其不同意巫玉辉的诉讼请求。原审第三人欣茂公司原审述称：一、巫玉辉从未与欣茂公司签订任何合同；二、收楼程序是先收楼再验楼，欣茂公司根据业主的要求出具维修单送达给新发公司，该程序与房屋买卖合同约定的收楼程序一致。三、巫玉辉主张欣茂公司违反业主公约和前期物业服务合同的约定没有事实依据，巫玉辉从未与欣茂公司签订物业服务合同，欣茂公司也未收取过管理费。四、巫玉辉曾经持有很多照片找欣茂公司的代理人刘军签名，欣茂公司的代理人刘军当时去看的时候现场情况与照片情况一致，但不代表欣茂公司的代理人刘军参与验楼，对于欣茂公司来讲，巫玉辉并未收楼，欣茂公司的复函也只承认当时涉案房屋的现状而已。五、关于起诉状中提及的钢化玻璃雨棚问题，该雨棚属于公共部位，物业公司已经维修好了。六、关于空调安装在涉案房屋的问题，首先外墙是公共部分，其次为了协调，欣茂公司一直与巫玉辉楼上的二楼业主协商。七、巫玉辉要求欣茂公司提供涉案房屋的图纸，由于巫玉辉还未与欣茂公司签约，欣茂公司只为签约的业主提供图纸。原审法院认为：巫玉辉与新发公司签订的关于涉案房屋的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应按照合同约定履行义务。新发公司在2010年4月17日通知巫玉辉前去接收涉案房屋，表明新发公司已经按照合同约定的交楼日期之前履行了相应通知的义务。现本案争议焦点为巫玉辉以涉案房屋存在质量问题不符合交楼条件为由要求新发公司承担逾期交楼违约金，并要求新发公司立即交付符合合同约定和《房地产权证》平面附图规定标准的商品房给巫玉辉的诉讼请求能否得到支持的问题。本院对此分析如下，首先，新发公司在与巫玉辉签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》前，以就涉案房屋所在楼盘取得《竣工验收备案表》及《建设工程验收规划合格证》，表明涉案房屋已经符合质量标准，符合交付使用条件。其次，涉案房屋为现楼买卖，巫玉辉陈述其在签订合同前已到现场查看涉案房屋，即对涉案房屋的现状已有所了解，同时根据《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》中“买卖合同说明第3条”的约定，巫玉辉理应全面了解并知晓涉案房屋规划、设计、公示图等情况，新发公司本身不存在故意隐瞒的行为。再次，巫玉辉在本案中所提到的质量问题，均属于质量保修范围，并不构成重大的质量缺陷。即使巫玉辉主张的质量问题存在，根据《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》附件七第8条的约定，新发公司仅应承担维修义务，但巫玉辉不得据此拒绝收楼。最后，巫玉辉未提供证据证明涉案房屋存在未按规划建设的情形，且双方签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》中约定涉案房屋的面积与增城区国土资源和房屋管理局颁发穗字第12200167138号《粤房地权证》载明面积是一致的，均为建筑面积178.87平方米，套内建筑面积155.77平方米。同时，巫玉辉亦无证据证明涉案房屋存在与《粤房地权证》附图不符的情形。综上所述，巫玉辉在合同约定的收楼日期后拒绝接受涉案房屋并无法律及事实依据，由此造成的损失应由其自行承担，且并非是新发公司拒绝交楼，故原审法院对巫玉辉的上述诉讼请求不予支持。因巫玉辉的第一、第二项诉讼请求，原审法院不予支持，巫玉辉为此支付的律师代理费应由其自行负担，故原审法院对巫玉辉要求新发公司承担律师费的诉讼请求，亦不予支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，于2015年7月8日判决：驳回巫玉辉的全部诉讼请求。一审案件受理费7870元，由巫玉辉负担。判后，巫玉辉不服原审判决，向本院提起上诉。巫玉辉具体上诉事实与理由如下：一、2010年4月13日签合同时，新发公司（甲方）没有向巫玉辉（乙方）明示《业主临时规约》违反了合同第五条规定。至2010年5月28日新发公司（甲方）才被迫将房屋交付时的八份有关资料交给巫玉辉，但当时仍拒绝加盖新发公司公章，拒绝将《住户手册》和《装修管理规定》提供给巫玉辉，令巫玉辉至今无法对应《业主临时规约》第18页《承诺书》第五条进行确认签名。故，新发公司交付时的有关资料不全，违反了合同第十四条规定，巫玉辉有权拒绝收楼，新发公司（甲方）必须承担逾期交房违约金。二、一审法院在新发公司承认结构柱是空心砖砌的照片属实和燃气水平干管与地面交界引出处未设置防腐蚀的钢质绝缘套管保护的照片属实的情况下，仍然作出不支持巫玉辉的第一、第二项诉讼请求的判决，证明一审法院的判决明显偏袒新发公司。三、一审法院在新发公司承认南阳台地面是素土，遭巫玉辉投诉后，新发公司逾期至2010年6月9日才复函并欺骗巫玉辉说：“对南阳台的素土地面进行了浇筑砼”，但至今仍以石泥粉冒充砼地面。证明新发公司违反了合同第四条及其附件六“室内地面：结构楼面”的规定，原审作出不支持巫玉辉的第一、第二项诉讼请求的判决不当。四、一审法院没有在本案全部证据质证完毕的情况下，做出判决，违背了民事诉讼法的规定。五、新发公司提交的验收文件均与涉案房屋实况不符，不能作为定案依据，且该验收文件未按合同的规定，盖上公章，以验正其真实性，不符合交楼的程序规定。六、在巫玉辉提出楼房质量异议后，新发公司没有及时回复，依合同的约定，应当视为异议成立。根据合同规定及上诉人提供的大量证明房屋质量问题的照片，法院应当认定涉案房屋具有下述质量问题。七、在巫玉辉自2010年5月12日至2014年3月3日不断向新发公司书面反映房屋问题的情况下，新发公司依然没有修复房屋的质量问题，使巫玉辉有理由相信，在巫玉辉收楼后更不会对其进行修复。因此，巫玉辉根据合同规定有权要求新发公司对涉案房屋进行修复直至符合合同的约定再收楼。八、现房的确存在诸多质量问题，影响了房屋的主要使用功能，不符合交楼条件。（一）结构柱下沉断裂并且向南倾斜，存在倒塌的危险，有可能随时危害涉案房屋使用人的生命安全，严重影响了房屋的主要使用功能。（二）雨污水井距离阳台仅0．94米，且被铁围栏压住无法掀盖清淤。（三）原现房有铁围栏，新发公司未经书面通知巫玉辉的情况下将其拆除后至今仍未按规划重装，与房产规划不符，亦不符合交楼条件。（四）涉案房屋还存在：室内结构楼板裂缝、渗水；多个窗台墙体空鼓渗水；铝合金窗框翘曲开裂漏水；空调排水管安装不符合国家标准，导致整栋大楼空调机冷凝水直接流淌在涉案房屋阳台上；入户花园顶棚的钢筋混凝土结构楼板被置换为玻璃钢架雨棚，且玻璃缺损，覆盖不完全；外墙脚未按合同规定贴饰面墙砖；燃气水平干管与地面交界引出处未设置防腐蚀的钢质绝缘套管保护，遭雨水浸泡己锈蚀溃烂严重，随时可能泄漏煤气引发爆炸事故等等诸多影响房屋主要使用功能的问题。九、一审法院在新发公司承认于2010年7月14日才将《粤房地权证》交给巫玉辉的情况下，并且承认2010年4月13日与巫玉辉签署的合同附件一的“户型平面附图”的绿色涂画部分就是代表套内建筑面积轮廓范围的情况下；一审法官又在庭审时将该合同附件一的“户型平面附图”的绿色涂画部分（不含虚线部分）与《粤房地权证》附图所标界的套内建筑面积轮廓范围（含虚线部分136.2l㎡＋0.72㎡＋12.57㎡＋5.50㎡=155㎡）作了比较并且发现二者之间明显不符的情况下，在判决书中仍然称巫玉辉与新发公司签订的关于涉案房屋的《广州市商品房买卖合同（一手房）现售）》，是双方当事人的真实意思表示，另妄称巫玉辉亦无证据证明涉案房屋存在与《粤房地权证》附图不符的情形。十、一审法院拒绝巫玉辉书面提出必须对涉案商品房进行现场勘验质证的要求，违反了《民事诉讼法》规定。十一、一审法院在巫玉辉已经书面指出其将“房屋买卖合同纠纷”的案由篡改为“商品房预售合同纠纷”的错误之后，仍然在《上诉须知》本案为商品房预售合同纠纷。十二、一审法院故意将“新发公司的陈述内容”篡改颠倒为“巫玉辉的陈述内容”，违反了《民事诉讼法》的规定。十三、一审法院于2014年8月26日庭审后才将一篇既无标题又无提供者姓名和日期的新发公司一审答辩词原稿强行交给巫玉辉律师任建超签收，另将陈翠花早在2014年8月18日就已经提交给法庭的《证据清单》才交给巫玉辉律师任建超。十四、一审法院2015年5月13日对巫玉辉承诺说将会继续开庭审理此案，但却在巫玉辉缺席的情况下作出了判决。十五、一审法院在新发公司无法出示其辩称：“巫玉辉提出入户花园要铺地砖…应巫玉辉要求新发公司将该柱子拆掉”的巫玉辉签名捺指印的书面证据情况下作出此错误判决。十六、一审法院在原审第三人承认巫玉辉《证据清单》编号二十四的《业主验楼问题记录表》及其附件1至14证据属实并且合同第十一、十三条规定中根本没有原审第三人述称的：“收楼程序是先收楼再验楼”的文字表述情况下，作出此错误判决，明显是偏袒原审第三人。十七、一审法院故意不将《上诉人驳词》及其续篇一二的主要内容录入判决书中，违反了《民事诉讼法》规定。综上所述，巫玉辉上诉请求：一、撤销原审判决；二、判令新发公司向巫玉辉支付逾期交房的违约金406482.07元【从2010年5月14日暂计至2014年7月7日，逾期1515天，536610元（总房价款）×O0.05％×1515=406482.07元；以后每日按总房价款0.05％的标准计至实际交付之日止】；二、判令新发公司立即交付符合合同约定和《房地产权证》平面附图规定标准的商品房（该商品房总房价款为536610元）给巫玉辉；三、判令新发公司承担巫玉辉为本案支付律师代理费25000元。新发公司二审答辩称巫玉辉购买的是现房，当时已经竣工和取得了相关资质证书等资料，所以新发公司认为涉案房屋并不存在巫玉辉所陈述的问题。对于巫玉辉的上诉，新发公司坚持一审答辩意见。欣茂公司二审答辩称巫玉辉至今没有收楼，没有缴纳管理费。按照公示的收楼程序是先收楼，然后再填报相关的物业管理文件。二审期间，对一审法院查明事实，巫玉辉陈述意见如下：1、原审判决书第7页最后一段“另查明”与事实不吻合，2014年7月4日其发现房屋被敲之后报警，要求派出所查明谁破坏了房屋，派出所联系了新发公司和欣茂公司到场要求说明情况，到场之后才发现是新发公司所为，但之前新发公司从未口头和书面通知过巫玉辉要修房。2、增城区城乡建设管理局增城（2014）270号函从未发给上诉人，对于该局是否责令被上诉人维修房屋，巫玉辉不知情。3、巫玉辉看房时只能看到绿色植物覆盖，看不到铁围栏覆盖雨污水井。4、新发公司于2010年11月21日拆除铁围栏、大厅北面入户部位贴瓷砖，该司2014年7月3日拆除结构柱后显示该结构柱连接的地面不是合同约定的钢筋混凝土而是石泥粉、窗台撬烂、大厅北面入户部位贴好的瓷砖撬烂发现地面是石泥粉铺设的，该两次擅自拆除没有口头或书面通知巫玉辉。新发公司没有交付给巫玉辉钢筋混凝土结构的室内楼板顶棚（属于室内面积）而是以玻璃钢架雨棚代替，不符合合同第4条的规定。空调排水管安装不符合国家标准，导致整栋大楼空调机冷凝水直接流在套内面积内，铁围栏拆除没有装好，污水井距离阳台不足1米，违反国家规定。铁围栏压住污水井无法清淤。室内结构楼板裂缝渗水，多个窗台的墙体空鼓渗水，铝合金窗框翘曲开裂漏水，燃气水平干管与地面交界引出处未设置防腐蚀的钢质绝缘套管保护，遭雨水浸泡已锈蚀溃烂严重，随时可能泄露煤气引发爆炸，墙角没有贴外墙砖，窗户的铝合金窗框把手部位不符合国家规范要求。新发公司、欣茂公司对巫玉辉提出的意见均不予认可。经庭询调查，本院确认一审法院查明事实。二审期间，巫玉辉向本院申请进行现场勘察。本院认为：《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据巫玉辉的上诉请求和新发公司、欣茂公司答辩意见，分析如下：第一、根据新发公司与巫玉辉签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》前，涉案房屋所有的楼盘已取得《竣工验收备案表》及《建设工程验收规划合格证》，表明涉案房屋已经符合交付使用的条件。另，新发公司以现楼出售涉案房屋，根据巫玉辉与新发公司所签订的《商品房（一手现房）买卖合同说明》第3条约定，原审法院认为巫玉辉理应全面了解并知晓涉案房屋规划，设计、公示图等情况并无不妥，且巫玉辉一审时也承认其在签订合同前已到现场查看过涉案房屋，即其已对涉案房屋的现状有所了解。双方签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》中约定涉案房屋的面积与增城区国土资源和房屋管理局颁发穗字第12200167138号《粤房地权证》载明面积是一致的，均为建筑面积178.87平方米，套内建筑面积155.77平方米，而本案巫玉辉并无证据证明涉案房屋存在与《粤房地权证》附图不符的情形，故原审法院认为新发公司本身不存在故意隐瞒的行为亦无不妥。第二、根据新发公司与巫玉辉签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》附件七第8条的约定，涉及房屋质量保修范围，并不构成重大质量缺陷的，新发公司应承担维修义务。就巫玉辉所提出涉案房屋存在的问题：玻璃钢架雨棚、钢筋混凝土结构柱、南阳台地板、入户花园地板、北大厅的钢筋混凝土结构楼板、煤气管道、所有窗框与墙体相接触部位渗水，铝合金窗框、空调排水管未接入管网、铁围栏及一审诉讼中，其曾提出的外墙脚未按合同规定贴饰面墙砖等问题均不属于房屋的主体结构问题，均属于新发公司所应履行维修义务的事项，故巫玉辉以涉案房屋存在上述问题拒绝收楼并要求新发公司承担逾期交楼违约责任不成立，本院不予支持。据此，对巫玉辉申请本院进行现场勘察的请求，本院不予照准。至于上述涉案房屋存在的问题如造成巫玉辉损失的，巫玉辉可另循合法途径解决。第三、巫玉辉提出新发公司未按合同约定在其签订合同时，同时让其签署该商品房项目的管理规约或临时管理规约问题。巫玉辉具体针对的是《承诺书》中，由物业公司所发放的《住户手册》和《装修管理规定》两份资料，因该两份资料涉及物业公司发放责任，且未收取该两份资料并不导致巫玉辉不能签署《业主临时规约》，故巫玉辉以未收到《住户手册》和《装修管理规定》两份资料为由主张新发公司应承担逾期交房的违约金亦不成立，本院不予支持。第四、巫玉辉与新发公司之间所签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》中并没有双方产生纠纷需委托律师的费用由违约方承担的约定，且巫玉辉的第一、第二项诉讼请求不成立，巫玉辉为此支付的律师代理费亦应由其自行负担，故原审法院对巫玉辉要求新发公司承担律师费的诉讼请求，不予支持并无不当，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，巫玉辉的上诉请求均不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由7870元，由巫玉辉负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群审 判 员  郑怀勇代理审判员  柳玮玮二O〇一五年十月二十一日书 记 员  罗 涛