四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第4957号
上诉人（原审被告、反诉原告）成都凌远房地产开发有限责任公司。住所地：四川省成都市金牛区。
法定代表人李晓军，总经理。
委托代理人王业礼，四川明炬律师事务所律师。
委托代理人卢子彬，四川明炬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）杨丹，男，1981年9月27日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。
上诉人成都凌远房地产开发有限责任公司（以下简称凌远公司）与被上诉人杨丹房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2013）都江民初字第1524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月14日公开开庭进行了审理。上诉人凌远公司的委托代理人王业礼到庭参加了诉讼。被上诉人杨丹经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年12月23日，杨丹与凌远公司签订《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》，2009年11月30日双方又签订《补充协议》，上述协议主要约定了以下主要内容：1、凌远公司将其开发的春雨华璋小区7栋7单元1层1号房出售给杨丹，总房款为523790元。2、《商品房买卖合同》第十条约定：凌远公司应当在2009年8月31日前向买受人交付商品房。3、《商品房买卖合同》第十九条第一款约定：凌远公司应于2009年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，否则杨丹有权退房。买受人杨丹不退房的，合同继续履行，凌远公司自应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按日计算向杨丹支付已付房款万分之一的违约金，并于凌远公司实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。4、《商品房买卖合同》第十九条第二款约定：如因凌远公司的责任，杨丹未能在商品房交付之日起365个工作日取得房屋所有权证书的，合同继续履行，凌远公司按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金，因产权登记机关怠于办理或其他非凌远公司原因导致杨丹未能在前述期限内取得房屋所有权证书的，出卖人不承担违约责任。5、《〈商品房买卖合同〉补充协议》第三条约定：杨丹须根据办理权属登记法律规定的要求及出卖人的要求出具办理房屋权属证书的他项权利证书的委托书、相关证明文件并全力配合凌远公司开展办证工作，否则引起的延误不属于凌远公司违约。在合同约定的房屋交付期限届满前，杨丹须主动向凌远公司提供办理房屋权属转移登记所需的各种税、费并提供全部代办资料。杨丹应在房屋交付前将税、费预交给凌远公司。如杨丹未在上述期限内提供办理权属登记的资料、费用、维修基金，凌远公司有权拒绝交房，由此引起的不能及时办理房屋所有转移登记的后果由杨丹承担。凌远公司在杨丹交清全部资料、税、费并办理完房屋补差手续、房屋验收交付手续后的365个工作日内，协助杨丹办理房屋所有权证。如因杨丹原因导致未在房屋交付时办理上述手续的，杨丹应按日向凌远公司支付总房款万分之二作为违约金，出卖人不承担逾期办理房屋权属转移登记的责任。双方还就其他事项作了约定。
合同签订后，凌远公司于2009年8月20日将房屋交付给杨丹。2010年1月12日，凌远公司取得案涉商品房所在楼栋即春雨华璋小区第7栋的初始产权登记证书。2009年11月30日，双方向都江堰市房产管局申请办理所有权转移登记，2011年7月19日杨丹向都江堰市房产管局出具《具结书》，当日都江堰市房管局向双方发出《都江堰市房产管理局房屋所有权登记缴费通知单》，要求杨丹缴纳费用80元，凌远公司缴费383元。2011年12月，都江堰市地方税务局第三税务所和第五税务所出具《都江堰市地方税务局第三税务所房地产开发项目土地增值税完税凭情况证明》，同意杨丹等30户购房户办理分户产权。2013年4月27日，都江堰市房管局向杨丹颁发了房屋所有权证。
杨丹于2013年7月4日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、凌远公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金63535.72元；2、判决凌远公司在支付上述违约金前中止凌远公司注销公司的工商程序。2013年8月6日，杨丹向原审法院提交变更诉讼请求申请书，将其诉讼请求变更为：1、判令撤销双方签订的《商品房买卖合同》附件八暨补充协议第三条；2、判令凌远公司支付逾期办理商品房所在楼栋权属证明的违约金19118.34元（2009年12月31日至2010年12月31日）；3、判令凌远公司支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金44312.63元（2011年1月19日至2013年5月15日）；4、判令凌远公司在支付上述违约金63430.97元前中止凌远公司注销公司的工商程序。凌远公司于2013年7月17日向原审法院提起反诉，请求判令杨丹向凌远公司支付逾期提交办证资料的违约金73330元。原审庭审中，杨丹明确放弃其第一项诉请，即“判令撤销双方签订的《商品房买卖合同》附件八暨补充协议第三条”以及第四项诉请，即“判令凌远公司在支付上述违约金63430.97元前中止凌远公司注销公司的工商程序”。
原审法院认定上述事实采信了如下证据：《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》、《补充协议》、《初始产权登记证书》、房屋所有权证、《具结书》、《都江堰市地方税务局房地产开发项目土地增值税完税情况证明》、《四川省都江堰市地方税务局第三税务所税务事项通知书》、庭审笔录以及双方当事人的陈述。
原审法院认为，本案的争议焦点为1、凌远公司逾期办理商品房所在楼栋权属证明是否应承担违约责任；2、凌远公司逾期办理商品房权属转移登记是否应承担违约责任；3、逾期办理商品房权属转移登记杨丹是否存在违约行为，是否应支付凌远公司违约金73330元。
一、凌远公司逾期办理商品房所在楼栋权属证明是否应承担违约责任。
《商品房买卖合同》第十九条第一款第一项约定出卖人凌远公司应在2009年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，凌远公司未按照约定取得该楼栋的权属证明，若买受人同意继续履行合同，应自凌远公司应当取得权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，凌远公司应按日向买受人杨丹支付全部已付房款万分之一的违约金。在本案中，双方约定凌远公司应在2009年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，但凌远公司实际于2010年1月12日取得在春雨华璋第7栋的权属证明，逾期12天，已构成违约，按照约定凌远公司向买受人杨丹应当支付的违约金为523790元／日×0.0001×12天＝628.50元。
二、凌远公司逾期办理商品房权属转移登记是否应承担违约责任。
《商品房买卖合同》第十九条第二项第二目约定买受人杨丹未在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书，凌远公司应承担违约责任。同时，《〈商品房买卖合同〉补充协议》第三条第三款约定凌远公司在杨丹交清全部资料、税、费并办理完房屋补差手续、房屋验收交付手续后的365个工作日内，协助杨丹办理房屋所有权证，该补充约定有效，应作为履行办证义务的依据。本案中，杨丹委托凌远公司办理房屋所有权证，杨丹陈述其向凌远公司交过购房发票、维修资金、身份证复印件、商品房买卖合同，2011年7月19日杨丹将自己签署的具结书交到房管局，故关于在365个工作日内办理房屋所有权证的时间应从2011年7月19的次日起算，至2013年4月17日杨丹取得房屋所有权证共计638日，逾期273日。凌远公司提交《四川省都江堰市地方税务局第三税务所税务事项通知书》及《都江堰市地方税务局房地产开发项目土地增值税完税情况证明》，拟证明因税务机关清算土地增值税税款致使未能在约定的期间内办理完毕房屋所有权证，故不是凌远公司的过错所致，不应承担责任。原审法院认为，房地产开发公司代买受人办理产权证已经形成交易惯例，应当熟知办证的程序、所需的资料，在约定代买受人办理产权证后，应积极、全面履行相关的告知及通知义务，但凌远公司并无相应证据证明其已积极、全面履行了告知及通知义务。凌远公司作为房地产开发公司应当知道清算土地增值税的义务、责任由其承担，且必然发生，其应积极履行义务，以便顺利履行商品房买卖合同之约定，故凌远公司提出的抗辩理由不能成立，应按照约定承担违约责任。根据《商品房买卖合同》的约定，凌远公司应当支付的违约金为523790元／日×0.0001×273日＝14299.50元。
三、杨丹是否存在违约行为，是否应支付凌远公司违约金73330元。
虽然《〈商品房买卖合同〉补充协议》第三条第三款约定因杨丹原因导致未在房屋交付时办理约定的手续，杨丹应按日向凌远公司支付万分之二的违约金，凌远公司不承担逾期办理房屋所有权证的责任，但凌远公司在格式合同中约定由杨丹委托其办理房屋所有权证是普遍的行业惯例，其作为房地产开发公司熟知办证所需的资料及办证程序，在签订商品房买卖合同时或在合理的时间应将准备资料的详情告知买受人杨丹，以便办理房屋所有权证。本案中，凌远公司无证据证明杨丹明知需提交相关资料却不提交，也无证据证明经凌远公司通知后仍拒不提交，故杨丹并无违约行为，不应承担违约责任，凌远公司的反诉请求不能成立。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百四十条第一款、第三款、第一百三十条、第三百九十六条的规定，原审法院判决：一、凌远公司于判决生效后十日内给付杨丹违约金共计14928元；二、驳回杨丹的其他诉讼请求；三、驳回凌远公司的反诉请求。本诉案件受理费1488元，反诉案件受理费1634元，共计3131元，由杨丹负担1138元，凌远公司负担1993元。如凌远公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，原审被告、反诉原告凌远公司不服，向本院提起上诉称：1、杨丹逾期提交办证资料，应向凌远公司承担违约责任。原审法院已经查明，杨丹于2011年7月19日才提供完毕办理房屋产权证所需资料，按照《〈商品房买卖合同〉补充协议》第三条的约定，应认定杨丹的行为已构成逾期提交办证资料，并由杨丹向凌远公司支付总房款每日万分之二的违约金，同时凌远公司对逾期办证不承担责任。原审判决将杨丹迟迟未提交相关办证资料的责任归咎于凌远公司未履行通知义务，属归责不当。2、杨丹逾期提交办证资料，由此导致未能按约取得产权证的原因不在凌远公司，凌远公司不应承担责任。杨丹于2011年7月19日提交办证资料后，凌远公司当即提交给了办证机关都江堰市房管局，直至2013年4月17日取得产权证，此期间均属于房管局的办证期间；且凌远公司在原审审理中已提交税务机关的证明文件，能够证明系因税务机关清算税收通知房管局暂缓办理产权证，并非凌远公司能够决定。请求撤销原判，依法改判由杨丹向凌远公司支付违约金73330元，并驳回杨丹的全部诉讼请求。
被上诉人杨丹未出庭应诉，但提交书面答辩状一份，答辩称，1、杨丹不存在逾期提交办证资料的行为。杨丹自2007年12月全款购买案涉房屋后，在2009年至2011年7月期间，因资金周转急于出售案涉房屋，曾多次向凌远公司询问房产证办理情况，但凌远公司将办证日期一推再推，直至2011年7月15日才电话通知杨丹需补充单身证明，杨丹取得了所需资料后于2011年7月19日前往都江堰市房管局签署《具结书》并办理相关手续，在2013年5月才自凌远公司处领取到房产证。2、对2011年7月19日至2013年5月期间的逾期办证事实，凌远公司既无任何证据表明系因税务机关清算税收而对取得产权证造成迟延，也无证据证明表明凌远公司已尽到约定的办理产权证的合同义务，凌远公司应对逾期办证承担相应违约责任。请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方均未提交新的证据。
本院经审理查明的案件事实及采信的证据与原审一致，对此，本院予以确认。
本院另查明，1、《商品房买卖合同》第十九条第二款“转移登记”约定：“1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用无。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金，因产权登记机关怠于办理或其他非出卖人原因导致买受人未能在前述期限内取得房屋所有权证书的，出卖人不承担违约责任。”
2、《〈商品房买卖合同〉补充协议》第三条“关于权属办理的特别约定”载明：“一、买受人须根据办理权属登记法律规定的要求及出卖人的要求出具办理房屋权属证书的他项权利证书的委托书、相关证明文件并全力配合出卖人开展办证工作，否则引起的延误不属于出卖人违约。二、在合同约定的房屋交付期限届满前，买受人须主动向出卖人提交相关资料，及时与出卖人办理房屋面积补差的补充协议签订手续和面积补差结算手续，支付按政府规定应由买受人承担的维修资金和办理房屋权属转移登记所需的各种税、费并提供全部代办资料。买受人应在房屋交付前将税、费预交给出卖人。如买受人未在上述期限内与出卖人办理面积补差手续、提供委托办理权属登记的全部资料、费用和维修资金的，出卖人有权拒绝买受人提出的交付房屋的请求，且由此引起的不能及时办理房屋所有转移登记的后果由买受人承担。三、出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完房屋补差手续、房屋验收交付手续后的365个工作日内，协助买受人办理房屋所有权证。如因买受人原因导致未在房屋交付时办理上述手续的，买受人应按日向出卖人支付总房款万分之二作为违约金，出卖人不承担逾期办理房屋权属转移登记的责任。”
二审庭审中，凌远公司对案涉房屋所在楼栋权属证明逾期办理12天的事实不持异议，但认为初始登记逾期办理不损害杨丹任何权益。
本院认定上述事实，依法采信了《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》以及双方当事人的陈述意见。
本院认为，双方在二审中争议的焦点是：一、凌远公司应否承担案涉房屋所在楼栋权属证明逾期办理的违约责任；二、杨丹应否承担办证资料逾期提交的违约责任；三、凌远公司应否承担案涉房屋权属转移登记逾期办理的违约责任。
关于第一个争议焦点，根据《商品房买卖合同》第十九条第一款关于“初始登记”的约定，凌远公司应于2009年12月31日前取得案涉房屋所在楼栋的权属证明。结合凌远公司实际于2010年1月12日取得该权属证明的事实，能够证明凌远公司存在逾期办理案涉房屋楼栋权属证明的事实。本案中，杨丹选择不退房，根据约定，合同继续履行，凌远公司自应当取得案涉房屋所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止按日向杨丹支付全部已付款万分之一的违约金，故原审判决确定的凌远公司向杨丹支付初始登记逾期办理违约金628.50元正确，本院予以维持。凌远公司以初始登记逾期不影响杨丹任何权益为由上诉主张不应支付违约金，不符合双方约定，亦缺乏法律依据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，根据《商品房买卖合同》第十九条第二款关于“转移登记”的约定，杨丹系委托凌远公司向权属登记机关申请办理案涉房屋的权属转移登记；同时，根据《〈商品房买卖合同〉补充协议》第三条“关于权属办理的特别约定”的相关内容，在合同约定的房屋交付期限届满前，杨丹须根据办理权属登记法律规定的要求及凌远公司的要求出具办理房屋权属证书和他项权利证书的委托书、相关证明文件等资料，并向凌远公司交清全部资料、税、费以及办理房屋面积补差手续、房屋验收交付手续等。本院认为，根据上述约定，杨丹虽对办理案涉房屋的权属转移登记负有提交相关资料的义务，但因杨丹系委托凌远公司办理该事项，且杨丹须根据凌远公司的要求出具资料，在双方对杨丹应提交的办证所需资料未进行明确约定的情况下，凌远公司负有告知杨丹应提交何种资料的义务。本案中，凌远公司没有任何证据证明其向杨丹履行了告知提交何种办证资料的义务，杨丹未能按照约定在案涉房屋交付前提交该《具结书》，系因凌远公司未尽告知义务所致；且根据凌远公司的反诉主张，除杨丹于2011年7月19日向都江堰市房管局提交的《具结书》外，凌远公司亦无证据证明杨丹还有其它办证资料应提交而未提交，故原审判决认定杨丹不构成违约，不应承担违约责任正确，本院对此予以维持。
关于第三个争议焦点，凌远公司抗辩认为，在杨丹于2011年7月19日向都江堰市房管局提交《具结书》之后，凌远公司协助办理案涉房屋权属转移登记手续的义务已履行完毕，此后都江堰市房管局办证的期间不受凌远公司控制，故逾期办证的违约责任不应由凌远公司承担。
对此，本院认为，根据《商品房买卖合同》第十九条第二款的约定，杨丹应于案涉房屋交付之日起365个工作日取得房屋所有权证书；同时，根据《〈商品房买卖合同〉补充协议》第三条的约定，杨丹须在合同约定的房屋交付期限届满前向凌远公司交清办证所需全部资料。上述条款中关于杨丹取得案涉房屋所有权证书的约定期限是一致的。前已述及，杨丹不存在逾期提交办证资料的违约行为，故按照约定，案涉房屋的所有权证书应在房屋交付之日起365个工作日内取得，该证书未在此约定期限内取得的，凌远公司即构成违约。而杨丹于2011年7月19日向都江堰市房管局提交《具结书》的行为，发生于凌远公司办理案涉房屋权属转移登记已经逾期的违约行为之后，不影响对凌远公司承担违约责任的认定。至于凌远公司抗辩所称的系因税务机关清算税收原因导致暂缓办理房屋权属转移登记的上诉理由，本院认为，凌远公司作为房地产开发公司，应明确知晓其负有清算土地增值税的相关义务，且该义务的履行与房地产开发项目能否顺利办理权属登记具有关联性。本案中，在双方明确约定了房屋权属转移登记期限的情况下，凌远公司应积极履行其应尽的各项义务，以保障房屋权属转移登记按约定全面履行。故税务机关清算税收不能构成凌远公司承担违约责任的免责事由。对原审判决确定的凌远公司向杨丹支付逾期办理权属转移登记的违约金14299.50元，本院予以维持。
综上，凌远公司的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费3131元，由上诉人成都凌远房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 骥
代理审判员 龚 耘
代理审判员 胡张映雪
二〇一四年十二月二日
书 记 员 蔡 雨 霏