四川省夹江县人民法院民 事 判 决 书（2015）夹江民初字第1457号原告：郑季春，男，汉族。原告：杜惠英，女，汉族。委托代理人（特别授权）：郑季春，男，汉族，系原告之夫。被告：黄小东，男，汉族。原告郑季春、杜惠英与被告黄小东房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员张起荣适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑季春，同时作为原告杜惠英特别授权诉讼代理人，以及被告黄小东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑季春、杜惠英诉称：原、被告双方于2015年1月4日签订了一份房屋租赁合同，双方在合同书上亲笔签字。合同第四条规定：“乙方（即被告）不得私自转租房屋。”但是乙方在没有经过甲方书面同意的情况下私自将房屋转租给山西工程承包商张小云，被告严重违反合同，应承担违约责任。合同第五条规定，违约方向守约方支付违约金租金的30%，合同载明租金是8600元，被告应支付违约金2580元。合同第二条规定，乙方（即被告）必须爱护房屋及一切设施、设备，现原告屋内的地面瓷砖、门框、沙发、茶几、洗衣机、衣柜、落地挂架、6人桌凳已严重损坏，总价值8000元。综上所述，被告严重违反合同约定，原告为维护自身合法权益，特诉来法院，请求人民法院判令被告：一、付清所欠的水、电、气费共计1516.6元；二、赔偿合同违约金2580元；三、赔偿所损坏的地砖、家俱，折合人民币8千元；四、终止合同，收回住房。庭审中，原告明确第四项诉讼请求为：“确认原、被告双方的房屋租赁合同已于2015年10月16日解除，并请求收回住房”，并增加诉讼请求：五、支付原告为维权产生的费用共计2700元；六、本案诉讼费用由被告负担。被告黄小东辩称：签订合同承租房屋是事实。认可欠付水、电、气费共计1516.6元，同意支付该款；认可损坏了原告的家俱，但认为原告主张赔偿8千元没有依据且过高，仅同意支付800元作为赔偿；合同因到期已自然终止，房子已在10月份就被原告收回，不存在返还，且原告提前收回房子应退还10月份以后的租金和押金；被告无任何违约行为，不应承担违约金；原告主张的维权费用2700元并非被告原因造成，应由原告自己承担。经审理查明：2015年1月4日，原告郑季春、杜惠英作为甲方（出租方），被告黄小东作为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同》，约定：“……一、房屋坐落、面积……：夹江县漹城镇杨公堰巷1号5-2，面积120.6平方米……。二、租金及租赁期限：年租金捌仟陆佰元，租房期限壹年，即从2015年1月4日起至2016年1月4日止。三、租房押金：乙方应于签订合同时给甲方押金壹仟元，到期结算，押金在乙方不续租，交接完好后退还。四、租赁期间的其他约定事项：……2、甲方提供完好的房屋、设备、设施，乙方应注意爱护，不得破坏房屋装修、结构及设施、设备，否则应按价赔偿。情节严重甲方有权终止合同，收回房屋。（电器设备自然损坏，乙方不负责赔偿）3、水、电、气、有线电视的使用费由乙方支付，入住日抄见水电气初始度。所有费用乙方应每月按时付清。4、房屋只限乙方使用，乙方不得私自转租、改变使用性质或供非法用途。……五、违约责任：甲乙双方中任何一方违约情况发生的，违约方应向守约方支付违约金，违约金为年房租金的百分之三十，损失超过违约金时，须另行追加赔偿……”。合同签订后，被告依约支付了押金和租金，原告向其提供了租赁房屋。被告租赁期间，也有他人使用过该房屋。2015年10月11日，原告告知被告，因被告违约，故要解除合同，但被告予以否认，且未同意解除。2015年10月16日，原告将租赁房屋门锁予以更换，之后，被告未再占有使用租赁房屋。在被告租赁期间，房屋部分设备存在损坏，其中地砖有两块破裂、餐桌凳的靠背上的支木有一根断裂、茶几角腿漆皮和沙发脚表皮有蹭裂、大衣柜门和主卧门框裂开、落地挂架缺少一块挂木，且被告尚有水、电、气费共计1516.6元未向原告支付。上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、发票、收据、照片、当事人身份资料等证据证实。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，依法应予保护。合同签订后，原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义务。合同第四条第2项约定：“甲方（原告）提供完好的房屋、设备、设施，乙方（被告）应注意爱护，不得破坏房屋装修、结构及设施、设备，否则应按价赔偿。情节严重甲方有权终止合同，收回房屋。（电器设备自然损坏，乙方不负责赔偿）”。被告在承租期间，造成租赁房屋内部分设备损坏，应承担相应的赔偿责任，原告主张按折价8千元赔偿，应就设备的价值、折价的依据或维修需要的费用等举证证实，原告无证据证实，应承担举证不能的后果，但被告自愿赔偿800元，符合相关法律规定，故，原告请求赔偿的金额未超过800元的部分，本院予以支持。另外，按照原告举证的证据显示，设备的损坏并未达到情节严重的程度，故，原告依据该条约定单方解除合同理由不充分。同时，原告依据合同第四条第4项：“房屋只限乙方使用，乙方不得私自转租、改变使用性质或供非法用途”的约定主张解除合同，其依法应对被告存在转租行为的事实负有举证责任。然而，原告并无证据证实被告就租赁房屋与他人签订了租赁合同，或将房屋交由他人使用后向他人收取了租金。原告举证的短信内容仅为“186347x****”、“租房子”、“对”，对话简短且无完整的意思表述。关于原告举证的录音，被告对其真实性并不认可。一方面，原告无证据佐证是其拨打186347x****这个号码的电话通话录音；另一方面，内容系原告与所谓的次承租人的录音，原告意图通过次承租人的通话内容证实转租事实，其实质是证人证言，但次承租人并未到庭陈述证言，仅通过录音也无法核实被录音者的身份以及录音的真实性，同时也无法核实录音中提及的房屋是否为本案原、被告签订租赁合同涉及的房屋，两个证据均不能证实被告存在转租行为，原告应承担举证不能的后果，原告据此行使合同单方解除权不符合法律规定，故，原告主张确认原、被告双方签订的房屋租赁合同已于2015年10月16日解除的请求本院不予支持。合同约定的租赁期限为一年，即从2015年1月4日起至2016年1月4日止，虽然在原告起诉时合同尚在履行中，但在本案审理过程中，租期已到，合同已于2016年1月4日自然终止。关于租赁的房屋，2015年10月16日，原告将门锁更换之后，被告便未再占有使用，房屋一直处在原告的控制之中，事实上已由原告于当日收回，已无判决返还住房之必要。故，原告请求确认原、被告双方的房屋租赁合同已于2015年10月16日解除，并请求收回住房的这部分诉讼请求本院不予支持。根据合同第四条第3项的约定，被告有支付水、电、气费之义务，被告对欠水、电、气费共计1516.6元的事实无异议，原告的这部分请求依法应予支持。关于违约金请求，被告租赁房屋期间造成房内地砖有两块破裂、餐桌凳的靠背上的支木有一根断裂、茶几角腿漆皮和沙发脚表皮有蹭裂、大衣柜门和主卧门框裂开、落地挂架缺少一块挂木等，被告客观上没有尽到妥善保护租赁物之义务，但设备的损坏并未达到情节严重的程度，也未构成根本违约。违约金作为一种违约责任的形式，其意义在于对履行利益的补偿，房屋设备损坏造成的损失原告已单独主张，其又无证据证实还存在其他损失，且原告也无充分证据证实被告存在私自转租房屋的违约行为。故，原告据此主张违约金，理由不充分，本院不予支持。关于原告主张的为维权产生的费用2700元，其举证的车票、住宿发票、拍照片收费发票等均无法体现与本案的关联性，且该部分花销也并非因被告原因而导致的直接、必然损失，至于原告陈述2700元的构成中还存在的委托代理人、打印资料等产生的费用则均未提供证据证实，故，对原告的该部分请求，本院不予支持。被告辩称原告提前收回房子应退还10月份以后的租金和押金属于独立的请求，其未提起反诉，本院不在本案中一并处理，被告可以另行诉讼。综上，原告郑季春、杜惠英的请求部分成立，对其合理部分，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黄小东于本判决生效后五日内支付原告郑季春、杜惠英水、电、气费共计1516.6元，赔偿金800元，合计支付2316.6元；二、驳回原告郑季春、杜惠英其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费102元，依法减半收取51元，由被告黄小东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。代理审判员  张起荣二〇一六年三月十五日书 记 员  张雅鸳