西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）碑民初字第00380号
原告：解云莉，女，汉族，无业。
委托代理人：郝艳妮，北京大成（西安）律师事务所律师。
被告：陕西今朝房地产开发有限公司，住所地：西安市莲湖区西大街贡院门9号都府大厦九层9007室。
法定代表人：潘益姣，董事长。
委托代理人：何海明，男，该公司职员。
被告：陕西云锦置业发展有限公司，住所地：西安市碑林区乐居南路47号秦晋商务大厦8楼812室。
法定代表人：宫亚飞，董事长。
原告解云莉诉被告陕西今朝房地产开发有限公司�以下简称今朝公司）、陕西云锦置业发展有限公司（以下简称云锦公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告解云莉委托代理人郝艳妮、被告今朝公司委托代理人何海明到庭参加诉讼，被告云锦公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告解云莉诉称：2011年3月2日，被告今朝公司与被告云锦公司《签订商品房买卖合同》，由被告今朝公司购买被告云锦公司开发的西安市碑林区咸宁西路云锦苑综合公寓楼2楼10201、10202号商铺。2011年4月1日，其与被告今朝公司签订《今朝•古今文化商城﹤商铺认购合同﹥》（编号：4019721号），从该被告处购买了位于西安市碑林区咸宁西路36号云锦苑综合楼二层的106号商铺（建筑面积：19.1平方米）。当日，其按约向被告今朝公司支付了全部购房款373985元。2012年3月27日，其与被告今朝公司签订《商铺返租协议》，同意将其购买的上述商铺返租给被告今朝公司。返租期限为3年，从2011年4月1日至2014年4月1日。第一、二年的租金均为37398元，第三年的租金为37390元。此后，其多次要求被告今朝公司交房，该公司均以被告云锦公司未按照上述《商品房买卖合同》约定履行交房义务为由，未向其交房。其从西安市住房保障和房屋管理局相关部门了解到：被告云锦公司早在2011年已将上述10201、10202号商铺的一部分又重复卖予第三人，剩余商铺现已被法院查封。被告云锦公司上述一房二卖的行为导致被告今朝公司不能按期向其履行交房义务、无法为其办理产权登记，给其造成了重大的财产损失。被告云锦公司在明知商铺不能交付的情况下，又与被告今朝公司恶意串通，于2014年1月7日达成和解协议，约定交房时间，其真实目的是为了拖延或避免向众多商铺购买者承担相关法律责任。按照上述《商铺返租协议》的约定，被告今朝公司已支付了第一年的租金，但至今仍未支付第二年的租金37398元。其多次催要，被告今朝公司均以各种方式逃避，不予支付。综上，现诉至法院，请求判令：1、由被告今朝公司退还原告购房款373985元，赔偿原告退房违约金37398.5元、合同违约金44878.2元，合计456261.7元；2、由被告云锦公司与被告今朝公司对第1项诉讼请求共同向原告承担责任；3、由被告今朝公司支付原告房租37398元及逾期付款违约金8152.76元（截止2013年11月5日），合计45550.76元；4、由二被告承担本案诉讼费。
被告陕西今朝房地产开发有限公司辩称，原告未明确提出解除上述《今朝•古今文化商城﹤商铺认购合同﹥》，故原告要求退还房款373985元无法律依据。如果解除《今朝•古今文化商城﹤商铺认购合同﹥》，原告诉请的违约金已经超过了实际损失的30%，请求法院依法下调。由于被告云锦公司未按期交房，导致其不能按期向原告交房，故其不同意支付原告第二年房租37398元及逾期付款违约金8152.76元。
被告陕西云锦置业发展有限公司未答辩。
经审理查明：2011年3月2日，被告今朝公司与被告云锦公司签订《商品房买卖合同》，由被告今朝公司购买被告云锦公司开发的西安市碑林区咸宁西路云锦苑综合公寓楼2楼10201、10202号商铺，总面积1512.39平方米，总价款24954435元。后被告今朝公司将10201、10202号商铺分割成数十个商铺销售给包括本案原告在内的各个买受人，并全额收取各商铺买受人的房款。被告今朝公司利用该部分已收取的房款向被告云锦公司共支付房款9300000元。2011年4月1日，原告（乙方）与被告今朝公司（甲方）签订《今朝•古今文化商城﹤商铺认购合同﹥》（�号：4019721号），从该被告处购买了位于西安市碑林区咸宁西路云锦苑综合楼二层的106号商铺（建筑面积：19.1平方米）。该商铺包含在今朝公司与云锦公司的上述《商品房买卖合同》范围内。该认购合同约定：合同有效期为2011年4月1日至2012年4月1日；合同届满一年时，被告今朝公司负责给原告办理产权登记手续；合同届满一年时，若被告今朝公司商铺未取得验收合格证，无法为原告办理产权登记手续，被告今朝公司需无条件退还原告解云莉所交纳的全部款项，并应支付原告所实际交纳款项的10%作为违约补偿；任何一方违约，需向对方按合同实际交纳金额的12%支付违约金。当日，原告按合同约定向被告今朝公司支付了全部房款373985元。
2012年3月27日，原告与被告今朝公司签订《商铺返租协议》，协议约定：原告将从被告今朝公司处购买的上述商铺，返租给被告今朝公司；返租期限为3年，从2011年4月1日起至2014年4月1日止。第一、二年的租金均为37398元，第三年的租金为37390元。被告今朝公司应在每年的4月1日前将上年租金通过转账形式一次性交付给原告。如逾期支付，逾期部分按日利息1‰计息。后被告今朝公司向原告支付了第一年的租金，至今仍未支付第二年的租金37398元。
另查，被告今朝公司与被告云锦公司因房屋交付纠纷于2014年1月7日达成和解，由西安仲裁委员会出具西仲调字（2013）第1025号调解书，调解书内容为：一、双方均同意继续履行上述《商品房买卖合同》；二、被告云锦公司于2014年2月15日前向被告今朝公司支付逾期交房违约金80000元；三、仲裁费用双方各自承担一半。同日，被告今朝公司与被告云锦公司还达成和解协议，约定：一、双方均同意继续履行上述《商品房买卖合同》。被告云锦公司承诺于2014年7月30日前使房屋达到交付条件，并于2014年7月30日将房屋交付被告今朝公司。二、被告今朝公司于2014年6月15日前向被告云锦公司支付购房款2000000元，被告云锦公司于2014年7月30日前为被告今朝公司办理云锦苑综合公寓楼第1幢1单元10202号房的网签手续。三、被告今朝公司于上述10202号房的网签完成次日起两个月内向被告云锦公司再支付剩余购房款6168000元（达到总房款的70%），被告云锦公司于被告今朝公司付6168000元当日完成云锦苑综合公寓楼第1幢1单元10201号房的网签手续。四、被告今朝公司将尾款于备案完成后三日内向被告云锦公司支付。
经原告申请，本院向西安市住房保障和房屋管理局进行查询，了解到西安市碑林区咸宁西路云锦苑综合公寓楼2楼10202号商铺已于2011年办理备案手续，备案编号为Y11001632，买受人姓名为案外人何孟辉；西安市碑林区咸宁西路云锦苑综合公�楼2楼10201号商铺于2013年11月被西安市中级人民法院查封，查封文书编号为（2013）西执民字第00367号及00368号。
上述事实，有当事人法庭陈述、庭审笔录、原告提交的《今朝•古今文化商城﹤商铺认购合同﹥》、房款收据、《商铺返租协议》、《商品房买卖合同》、调解协议及仲裁调解书、调查追记笔录等附卷佐证。
本院认为，原告与被告今朝公司签订的《今朝•古今文化商城﹤商铺认购合同﹥》，不违反国家法律、行政法规强制性规定，应属有效合同。被告今朝公司未按合同约定履行办理产权登记手续，也未能交付房屋，构成违约，应依法承担相应的民事违约责任。《商品房销售管理办法》第10条规定：房地产企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。而被告云锦公司对其西安市碑林区咸宁西路云锦苑综合公寓楼2楼10202号商铺存在“一房二卖”之情形，被告云锦公司实际已无法再履行与被告今朝公司合同约定的房屋交付及网签义务。2014年1月7日，被告云锦公司在明知云锦苑综合公寓楼2楼10202号商铺已经卖予何孟辉并办理备案登记，10201号商铺已被法院查封，其实际已无法履行与被告今朝公司签订的《商品房买卖合同》的情况下，仍与被告今朝公司签订和解协议，约定继续履行《商品房买卖合同》，并约定房屋交付时间、付款时间等，其行为严重损害了原告的合法权益。被告今朝公司为避免向数十户商户承担退还房款的责任，在经济情况严重恶化，不具备实际付款能力的情况下，仍然与被告云锦公司签订和解协议约定继续付款的行为，亦严重损害了原告的合法利益。故应当由被告今朝公司向原告返还其已收取的款项，由被告云锦公司承担连带清偿责任。对违约金部分，原告�被告今朝公司在合同中对相应比例有明确约定，该约定系双方真实意思表示，且违约金的比例尚属合理范围，故应由被告今朝公司承担。另，原告与被告今朝公司签订的《商铺返租协议》系双方真实意思表示，故对租金及违约金的约定亦属合法有效，应由被告今朝公司承担。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十九条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《民法通则》第五十八条、第六十一条之规定，判决如下：
一、被告陕西今朝房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告解云莉返还房款373985元。
二、被告陕西云锦置业发展有限公司对上述款项承担连带清偿责任。
三、被告陕西今朝房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告解云莉违约金82276.7元。
四、被告�西今朝房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告解云莉支付第二年租金37398元、逾期付款违约金8152.76元（截止2013年11月5日）。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9182元，由被告陕西今朝房地产开发有限公司负担5000元，由被告陕西云锦置业发展有限公司负担4182元（此款原告已预交，二被告于付上款时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 马巧会
人民陪审员 林长耕
人民陪审员 许安平
二〇一四年六月十三日
书 记 员 刘 美