湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民再终字第00050号
上诉人（原审原告）：蔡凤玲，武汉市汉阳区群建船板商店职工。
上诉人（原审原告）：蔡晓玲，无职业。
被上诉人（原审被告）：武汉天星地下空间投资有限公司（原武汉市地下空间综合开发投资公司、武汉北斗地下空间投资有限公司）。住所地：湖北省武汉市江岸区江大路***号。
法定代表人：王玉滨，董事长。
委托代理人：姚晨，该公司职员。
委托代理人：刘丽娟，该公司职员。
上诉人蔡凤玲、蔡晓玲与被上诉人武汉天星地下空间投资有限公司（简称地空公司）房屋拆迁纠纷一案，武汉市汉阳区人民法院于1999年6月22日作出的（1998）阳民初字第756号民事判决，已发生法律效力。经该院审判委员会讨论决定，于2014年2月28日作出（2013）鄂汉阳民监字第00001号民事裁定，再审本案。该院于2015年3月18日作出（2014）鄂汉阳民再初字第00003号民事判决。蔡凤玲、蔡晓玲不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2015年7月15日公开开庭对本案进行了审理。上诉人蔡凤玲、蔡晓玲及被上诉人地空公司的委托代理人姚晨、刘丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蔡凤玲、蔡晓玲原一审诉称，1994年4月5日，地空公司在签订“房屋产权调换协议书”（以下简称协议书）之前不对原房屋进行实际测量，又以1.38的大系数计算，因而使蔡凤玲、蔡晓玲的使用面积少计21.46平方米。另外地空公司按低价补偿蔡凤玲、蔡晓玲，导致共计少付6255.28元。地空公司在拆迁结算时，故意提高住房单价并加大系数1.38，致使蔡凤玲、蔡晓玲多付差价款12787.18元。对于原有35平方米正在营业的商用房，地空公司不付法定的补偿费。另外，过渡期早已超过法定的二年，地空公司应付蔡凤玲、蔡晓玲超期过渡费27297.28元。请求判令：1、确认房屋产权调换协议书1、2、3项有误。2、责令地空公司必须付给减少旧房屋面积和门面的重置价款6255.28元，并落实蔡凤玲、蔡晓玲的住房面积。3、责令地空公司必须退还抬高单价多收的差价款12787.18元。4、责令地空公司依法补付商用房停业期间的补偿费15000元。5、责令地空公司应退还未安置商用房而多收的差价款14910元或者按文件拆一还一，安置蔡凤玲、蔡晓玲原有商用房35平方米。6、责令地空公司依法给付超期过渡费27297.85元。7、责令地空公司依法给付蔡凤玲、蔡晓玲车船、误工、精神损失费5万元。8、责令地空公司立即为蔡凤玲、蔡晓玲办理产权登记、领证手续。9、本案诉讼费用由地空公司支付。
地空公司原一审辩称，蔡凤玲、蔡晓玲的住房晴川街兴仁里82号属拆迁范围。1994年4月5日，地空公司与蔡凤玲、蔡晓玲签订了“房屋产权调换协议书”、“拆迁户结算通知单”，为慎重起见，蔡凤玲、蔡晓玲不仅在协议书上签名，而且在有关数据上按了手印。地空公司依据《武汉市房屋拆迁管理办法》的有关规定以调换产权形式补偿，应收建筑面积每平方米520元。在拆迁中主动降低新房价，实际上住房按每平方米398元，商业用房按建筑面积每平方米1300元计算，并在“拆迁户结算通知单”中对房屋交换的价格、旧房屋结构、成新、重置价、过渡费、停业补偿费、搬家费等均按政策作了明确而详细的约定。蔡凤玲、蔡晓玲诉称的实际建筑面积127.20平方米是将违章的15.33平方米面积算在内，是违法的。蔡凤玲、蔡晓玲诉称使用面积少21.46平方米，既无事实依据，也无约定，请求法院驳回蔡凤玲、蔡晓玲诉讼请求。
武汉市汉阳区人民法院原一审查明，位于汉阳区晴川街兴仁里82号的私有房屋（二层半）属蔡凤玲、蔡晓玲父母所有，其房屋建筑面积登记注册为111.67平方米。1992年蔡凤玲、蔡晓玲的父母将该房赠与蔡凤玲、蔡晓玲二人（蔡凤玲、蔡晓玲系姊妹关系），并办理了公证手续。1994年3月，地空公司经城市房屋拆迁管理部门同意，在汉阳区晴川街地段进行拆迁，蔡凤玲、蔡晓玲的住房属拆迁范围，同年的4月5日蔡凤玲、蔡晓玲与地空公司签订了“房屋产权调换协议书”、“拆迁户结算通知单”、蔡凤玲、蔡晓玲在协议书及结算单上签名认可，并加盖手印。事后，蔡凤玲、蔡晓玲按协议约定腾空房屋交给地空公司拆除，并领取了第一期（18个月）的过渡费。1996年9月16日，地空公司对蔡凤玲、蔡晓玲进行了住房及商业用房的安置。蔡凤玲、蔡晓玲对地空公司安置两套住房，一套商业用房及对商业用房未临大马路另给住房补偿已签收，领取了钥匙，并入住。已安置使用面积112.05平方米，包括门面补偿20.20平方米，超出协议使用面积7.31平方米（除门面补偿面积外）。另查明，地空公司未进行实际丈量面积，少计1.46平方米的使用面积。拆迁时其协议中的使用面积为84.54平方米，现蔡凤玲、蔡晓玲对此提出异议，地空公司愿在安置结算中予以纠正，但由于双方对建使比系数不能取得共识，至今未进行安置结算。蔡凤玲、蔡晓玲其他的请求未举证。经调解，双方各执一词，未能达成一致意见。
武汉市汉阳区人民法院原一审认为，蔡凤玲、蔡晓玲因赠与行为而取得汉阳区晴川街兴仁里82号房屋的产权。地空公司在依法拆迁过程中，手续清楚、程序合法，蔡凤玲、蔡晓玲得到了应还建的房屋。地空公司对蔡凤玲、蔡晓玲拆迁时约定的使用面积未经实际丈量应承担一定责任，现地空公司在协议中的使用面积应按86平方米计算，并负责办理房屋的产权登记手续。蔡凤玲、蔡晓玲其他的请求，因未举证不予认定。为保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、第一百一十一条之规定，判决如下：一、地空公司按86平方米的使用面积和产权调换政策与蔡凤玲、蔡晓玲进行安置结算；二、地空公司将少计1.46平方米的使用面积过渡费自拆迁时起至安置之日止补发给蔡凤玲、蔡晓玲；三、驳回蔡凤玲、蔡晓玲其他的诉讼请求。本案受理费4600元，蔡凤玲、蔡晓玲负担2000元，地空公司负担2600元。判后，双方当事人均未上诉，也未履行该生效判决。
蔡凤玲、蔡晓玲再审一审诉讼请求及理由与原审一致。
地空公司再审一审辩称：1994年4月5日，地空公司与蔡敦清签订《房屋产权调换协议书》，并在武汉市汉阳区公证处进行了公证。协议签订后，地空公司依约足额支付了过渡费10308.6元。1996年5月和同年9月地空公司分两次向蔡敦清交付使用面积共计128.88平方米的房产，以上还建房蔡凤玲、蔡晓玲已领取钥匙并居住使用至今。1、《房屋产权调换协议书》是双方真实意思表示，合法有效。蔡凤玲、蔡晓玲认为原协议1、2、3条有误，无任何事实和法律依据。2、蔡凤玲、蔡晓玲提出加建的11.76平方米已经接受了违章处罚，应当确认其产权予以安置补偿，但是根据《武汉市城市房屋拆迁管理办法》第38条“拆迁违章建筑、构筑物和超过批准使用期限的临时建筑物，不予安置补偿”的规定，该加建部分不属于安置补偿范围。3、蔡凤玲、蔡晓玲所称原房屋一楼（建筑面积43.36平方米）全部为商业用房没有事实和法律依据。原房屋的房产证记载房屋用途为“住宅”，而非“商用”。地空公司当时考虑到蔡敦清家庭困难给予特殊照顾，才协议还建15平方米的门面房。在实际还建中，经协商又多还20.2平方米的住房作为门面未临街的补偿，且蔡凤玲、蔡晓玲已接受了该补偿，应视为对原拆迁协议“还建15平方米临街大马路门面”的有效变更。4、关于过渡费的计算，根据武汉市物价局与市征地拆迁办公室于1993年8月1日发布的《关于调整房屋拆迁各项补偿费用的通知》第1条规定，过渡期在两年内的按原使用面积住宅5元／平方米、门面15元／平方米计算，两年以上的，从第三年的第一个月起，住宅按10元／平方米计算，而蔡凤玲、蔡晓玲所述的按建筑面积计算过渡费无法律依据。综上所述，依法签订的协议应受法律保护。蔡凤玲、蔡晓玲曲解法律政策，多年缠访毫无事实及法律依据，再审请求驳回蔡凤玲、蔡晓玲的全部诉讼请求。
再审一审查明，蔡凤玲、蔡晓玲系姐妹关系，原位于武汉市汉阳区晴川街兴仁里82号的私有房屋属蔡凤玲、蔡晓玲的父母所有，1986年6月办理产权登记。房屋产权登记情况：产权人蔡敦清（蔡凤玲、蔡晓玲之父）、建筑面积111.67平方米、占地面积43.36平方米、层数3层、住房用途为“住宅”。1986年9月，蔡敦清在该房屋屋顶平台加建了一间房屋，汉阳区房地局以违章建筑予以罚款56元的处罚；该房屋一楼用于出租经营土产、五金、熟食等。1994年元月蔡凤玲以该房屋一楼作为经营地址，办理了个体工商户营业执照。1992年，蔡凤玲、蔡晓玲的父母将该房屋公证赠与蔡凤玲、蔡晓玲，但未办理房屋过户手续。
1994年3月，地空公司经政府拆迁管理部门批准，对汉阳区晴川街兴仁里地段进行拆迁开发，兴仁里82号房屋属于拆迁范围。同年4月5日，地空公司（拆迁人、甲方）与蔡敦清（被拆迁人、乙方）达成拆迁协议，签订了《房屋产权调换协议书》（以下简称协议书），由蔡凤玲代表蔡敦清在协议书上签名、按手印，并由汉阳区公证处进行了公证。该《房屋产权调换协议书》约定：一、乙方座落在晴川街兴仁里82号私有房屋，正屋属砖混结构，建筑面积116.67平方米，使用面积84.54平方米，正屋每平方米307元计35817.69元。二、甲方在晴川街兴仁里就近安置乙方使用面积15平方米门面（临街大马路）、住宅69.54平方米（一套2室1厅37平方米、一套1室半1厅32.54平方米）住房同乙方进行产权调换。三、产权调换结算差价办法：1、甲方应付乙方55367.16元；2、乙方应付甲方63367.16元；3、乙方实付甲方8000元。四、新房竣工后，甲、乙方持有关单位证明及本协议书到房地产管理部门办理产权登记，领证手续。五、乙方房屋如有产权、债务纠纷，由乙方自理，甲方概不负责。六、乙方从本协议书生效之日至1994年4月5日腾空房屋交由甲方拆除。七、乙方自行安排临时住处的，由甲方按被拆迁使用面积每月每平方米5元的标准付给乙方。过渡期为18月，甲方分二次付给，协议签定之日付给乙方18月计10308.6元，第二次待安置时据实结算。甲方若在规定的期限内不能安置乙方住房，应按《武汉市城市房屋拆迁管理办法》第3章第34条的规定，付给乙方超期过渡费，过渡期以拆迁公告的最后期限起至新房安置之月止。八、本协议书经双方签字盖章，乙方搬迁交房之日生效至乙方安置新房后失效。协议书签订后，地空公司又向蔡敦清出具了《拆迁户结算通知单》，由蔡凤玲代为签名、按手印确认。该结算单列明了应收、应付明细，其中应付业主费用：1、正屋（重置费）307元／平方米×116.67平方米（建筑面积）＝35817.69元；2、搬家奖2000元；3、过渡费（1）住宅5元／平方米·月×69.54平方米（使用面积）×18月＝6258.60元，（2）门面15元／平方米·月×15平方米（使用面积）×18月＝4050元，合计10308.60元；4、搬家费600元；5、停业补偿费3640.87元（按月平均工资标准补偿）；6、其它3000元，总计55367.16元。业主应交款：1、产权调换费（1）住宅房［116.67平方米-（15平方米×1.25）］×398元／平方米＝38972.16元，商用房15平方米×1.25×1300元／平方米＝24375元，合计63347.16元；2、代扣费20元，总计63367.16元。应付、应交差额结算8000元。协议书签订后，蔡敦清即腾空房屋交给地空公司拆除，但没有按协议约定给付差额款8000元。过渡期18月后，双方根据武汉市物价局、市征地拆迁办公室《关于调整房屋拆迁各项补偿费用的通知》（1993年8月1日）中关于“过渡期两年”的规定，协商过渡期展期半年，过渡费标准不变，地空公司即按原标准支付了半年的过渡费。
1996年6月7日，地空公司在还建楼建成后向蔡敦清发出《晴川还建房分配通知单》，写明安置蔡敦清住房为兴仁里57号1-703室（二室一厅，使用面积35.65平方米，后又调整为701室，面积相同）、2-303室（一室半一厅、32平方米）、一层单间（15.5平方米）。由于没有临街门面房屋安置，双方经协商由地空公司另外增加安置一楼2-101室使用面积20.2平方米（该房屋整体实际使用面积为28.9平方米）作为补偿。其中2-303室在1996年6月7日发出还建房分配通知单时落实安置。1996年9月16日，地空公司再次向蔡敦清发出《晴川还建房分配通知单》，将已落实安置的2-303室除外，写明安置蔡敦清住房为2-101室、1-701室和门面房（一层单间）。同日，在收到该通知单后，由于协议书所约定的差额款8000元未给付，蔡凤玲向地空公司出具欠条1份，写明“欠地空公司（协议书）捌仟元整，即日起一年内还款。附：今领1-701、2-101及门面等还建房”。上述房屋分配后，因另一拆迁户徐某某于1996年8月强占2-101室，蔡敦清即持《晴川还建房分配通知单》起诉要求徐某某腾退，武汉市汉阳区人民法院一审认定徐某某在无任何合法手续的情况下住进蔡敦清所有的住房，侵犯了蔡敦清的合法权益，判决徐某某将2-101室腾退返还给蔡敦清。徐某某不服上诉，二审于1997年7月终审维持原判。1997年9月徐某某腾退2-101室，蔡敦清入住。由于2-101室整体使用面积为28.9平方米，而地空公司与蔡敦清协商补偿使用面积为20.2平方米，地空公司于1997年4月，计划将2-101室分割出使用面积8平方米，分配给另一拆迁户李某某，但蔡敦清不同意。李某某于1998年初起诉地空公司要求按拆迁协议还足使用面积，将蔡敦清列为第三人参加诉讼。1998年4月，经武汉市汉阳区人民法院调解双方达成协议，由地空公司另分配李某某住房，以补足其使用面积。2-101室整体仍归蔡敦清所有。
分配房屋安置后，双方在据实结算时因一层单间的房价发生了分歧。蔡敦清认为该房屋不属于商业用房，即使折中按“半商用房”认定，最高也只能按800元／平方米计算，而地空公司认为该房屋在房地部门登记为商用房，且已协商将一楼住宅2-101室作了面积补偿，不能再降低价格重复补偿，故坚持按商业用房1300元／平方米计算，由此双方未能最后据实结算而引发纠纷。1998年6月蔡敦清起诉来院，审理过程中，蔡敦清于1998年9月30日死亡，案件终结审理。1998年12月，蔡凤玲、蔡晓玲作为原告重新起诉，起诉的事由、诉讼请求也基本一致。
另查明：地空公司在对兴仁里地段拆迁过程中没有对房屋的使用面积实际测量，在其于1994年3月16日提交武汉市土地规划管理局汉阳分局的《关于晴川电信重点工程拆迁安置方案的报告》中确定建使比（建筑面积与使用面积比率）系数1.38。签订拆迁协议时，地空公司再根据各户房屋的结构在建使比系数1.38的基础上适当调整，与拆迁户协商确定建使比系数。地空公司与蔡敦清的拆迁协议确定的建使比系数即为1.38。在原审诉讼期间，地空公司于1999年5月10日向本院提交书面说明内容为：还建安置过程中为了避免矛盾，市区规划局等部门开协调会提出意见，由地空公司主动将建使比系数下调，1.38调至1.35、1.35调至1.3等等。蔡敦清一户原协调为1.38，按以上说明调至1.35，使用面积则由84.54平方米调整为86平方米。
还查明：武汉市地下空间综合开发投资公司成立于1992年9月4日，于1997年12月3日变更为武汉北斗地下空间投资有限公司，于2010年4月12日变更为武汉天星地下空间投资有限公司。
武汉市汉阳区人民法院再审一审认为，蔡凤玲、蔡晓玲作为蔡敦清的继承人及被拆迁房屋的权利、义务承受人，在蔡敦清去世、原案终结诉讼后，可以作为原告向地空公司主张拆迁权益。蔡凤玲、蔡晓玲原审诉讼请求主要是针对拆迁协议及补偿协议，归纳争议焦点有三点：1、拆迁协议及补偿协议的效力；2、兴仁里82号拆迁房屋面积的认定；3、该房屋一楼是否应按商用房标准拆迁。
关于第一个争议焦点：拆迁协议及补偿协议的效力。蔡敦清与地空公司就兴仁里82号拆迁事项达成协议，由蔡凤玲代表蔡敦清在拆迁协议书及列明应收、应付明细的结算通知单上签名、按手印，表明蔡敦清及蔡凤玲、蔡晓玲是了解和认可该拆迁协议的，协议是双方的真实意思表示，并由汉阳区公证处进行了公证。蔡凤玲、蔡晓玲称是受地空公司蒙骗签字无证据证实，不予认定。另外，地空公司的拆迁行为及拆迁安置方案经过拆迁主管部门审批，也符合法律规定。协议书签订后，蔡敦清即履行协议交房搬迁。房屋还建安置时，由于没有协议约定的临街门面房，双方协商由地空公司另增加安置一楼住房2-101室使用面积20.2平方米（实际该房屋使用面积28.9平方米）作为补偿，这是对拆迁协议的补充约定。至1996年9月16日蔡凤玲出具欠条，认可并签收还建安置的房屋，拆迁协议已自愿履行完毕。尽管嗣后蔡敦清经历两次诉讼才入住2-101室，也表明蔡敦清是认可拆迁协议，并接受未安置临街门面房所给予的面积补偿的。因此双方签订拆迁协议书以及嗣后达成的补偿协议不仅合法有效，而且双方已经自愿履行完毕。
关于第二个争议焦点：被拆迁房屋面积的认定。兴仁里82号房屋的权证登记建筑面积为111.67平方米，另外屋顶平台加建了一间房屋，还有封闭的阳台等，对于加建的部分地空公司认可给予一定安置补偿，经协商按建筑面积5平方米予以还建安置。因此协议约定的旧房建筑面积为116.67平方米。蔡凤玲、蔡晓玲认为其在屋顶平台加建的一间建筑面积11.76平方米住房，是在1990年以前修建，已被房地部门认定为违章建筑处以罚款，根据建设部《关于房屋所有权登记工作中对违章建筑处理的原则》（1988年2月12日）的规定：“只要房屋建筑正规、结构合理，经过一定的申报审批程序，给予批评教育或适当罚款之后，可以补办手续，确认其所有权发给产权证件”以及《城市房屋拆迁工作流程》第8条、第11条的规定：“对于未取得房产证，但能够证明该房屋是合法拥有的，由所在地房地产管理部门确认后，依法补偿”，应当认定为拆迁面积予以还建补偿。再审一审认为，此加建房屋已经由房地部门认定是违章建筑，并予以罚款。根据《武汉市城市房屋拆迁管理办法》（1991年6月4日）第38条：“拆迁违章建筑物、构筑物和超过批准使用期限的临时建筑物，不予补偿和安置”的规定，此加建房屋不应补偿和安置，而蔡凤玲、蔡晓玲所依据的文件政策规定均要求此类建筑须经房地产管理部门确认为合法产权，办理登记后，才能依法补偿。蔡凤玲、蔡晓玲所认为的1990年以前的违章建筑，只要经过罚款后就应成为合法建筑，应予补偿和安置的主张无法律依据。故协议约定的建筑面积116.67平方米应予认定。该建筑面积按1：1.38建使比的系数计算，协议约定使用面积为84.54平方米。蔡凤玲、蔡晓玲认为使用面积应以实地测量为准，而且1.38的建使比系数不合理，应该按1.1的建使比系数计算使用面积。再审一审认为，拆迁部门对于结构比较复杂的自建房屋，在实地测量困难的情况下，根据房屋状况与被拆迁人约定建使比系数是合理可行的，而且约定的1.38建使比系数也符合拆迁政策规定的范围，在双方签订拆迁协议书时，蔡凤玲、蔡晓玲也没有对使用面积提出异议，拆迁协议已经履行完毕。蔡凤玲、蔡晓玲现对拆迁协议提出异议，主张该房屋使用面积少计算21.46平方米，没有证据证实，不予支持。
关于第三个争议焦点：拆迁房屋一楼是否应按商用房标准拆迁。被拆迁房屋产权登记性质为“住宅”，一楼虽然是用于土产日杂、五金建材等经营，办理了个体户营业执照，但其产权性质并未变更登记为商用房。按照《武汉市城市房屋拆迁管理办法补充规定》第7条第2款：“对被拆迁人是以直管、自管居住用房改成商业门点的个体工商户还建住宅，并按其营业用门面每平方米五百元的标准予以补偿，但每户不得超过一万五千元”的规定，蔡凤玲、蔡晓玲一楼房屋的拆迁应还建住宅，蔡凤玲、蔡晓玲要求还建同等面积商用房的主张，不予支持。协议虽没有给予商业门点15000元的拆迁现金补偿，但约定补偿的是还建商用门面，因此全面审查一楼的拆迁补偿，协议关于被拆迁房屋一楼相关补偿约定是合理的。
关于地空公司在原审诉讼期间提交的调整建使比系数的书面说明，主要是认可增加还建的使用面积，由84.54平方米调整为86平方米，是地空公司在审理中所作的自认，应作出有利蔡凤玲、蔡晓玲的调整处理。此系数的调整涉及还建安置面积和过渡费（增加1.46平方米过渡费），地空公司实际还建安置的使用面积112.05平方米，扣除约定的门面补偿20.2平方米，计91.85平方米，仍超出系数调整后（86平方米）的使用面积5.85平方米。因此实际安置的使用面积没有受到影响。关于系数调整后增加1.46平方米过渡费，应包括在实际还建面积、水电表设施等费用的据实安置结算中一并处理，由于双方至今未据实结算，也未提出结算请求，故对“书面说明”所涉及的相关费用调整不予处理。
关于蔡凤玲、蔡晓玲第1项诉讼请求“确认房屋产权调换协议书1、2、3项有误”。蔡凤玲、蔡晓玲认为其在屋顶平台加建的一间建筑面积11.76平方米住房，及其它封闭阳台等应作为拆迁房屋的建筑面积予以还建安置，该房屋实际建筑面积为127.2平方米，因此拆迁协议书确认的拆迁面积有误，相应的还建安置面积、产权调换结算差价有误。再审一审认为，蔡凤玲、蔡晓玲要求对违建的房屋按原面积予以还建安置，无法律依据，对该违建房屋及其它加建部分协议约定按建筑面积5平方米安置，是合理合法的；蔡凤玲、蔡晓玲提出该房屋实际建筑面积为127.2平方米并无证据证实，认为1.38的建使比系数不合理，应该按1.1的建使比系数计算使用面积亦无事实和法律依据。故蔡凤玲、蔡晓玲否认拆迁协议书约定的被拆迁房建筑面积、使用面积及相应的还建安置面积、产权调换结算差价，要求确认房屋产权调换协议书1、2、3项有误的诉讼请求，不予支持。
关于蔡凤玲、蔡晓玲第2项诉讼请求“责令地空公司必须付给减少旧房屋面积和门面的重置价款6255.28元，并落实蔡凤玲、蔡晓玲的住房面积”。蔡凤玲、蔡晓玲认为拆迁房屋一楼应按巷内住房最高重置价368元／平方米计算价款，加建房屋应予以补偿和还建安置住房面积，因此少计算重置价款6255.28元［11.76平方米×307元／平方米＋43.36平方米×（368元／平方米-307元／平方米）］，拆迁房屋一楼是按住房而非商用房拆迁，蔡凤玲、蔡晓玲要求按商用房拆迁安置无事实和法律政策依据，加建房屋也不应超出协议另外予以补偿和安置还建，故蔡凤玲、蔡晓玲要求付给减少旧房屋面积和门面重置单价的重置价款6255.28元，并落实住房面积的诉讼请求，不予支持。
关于蔡凤玲、蔡晓玲第3项诉讼请求“责令地空公司必须退还抬高单价多收的差价款12787.18元”。蔡凤玲、蔡晓玲认为还建住房的单价应按“拆迁安置方案”确定的使用面积288元／平方米计算，而地空公司抬高单价致使最终住房价达到524.6元／平方米（288×1.38×1.32），超出“拆迁安置方案”确定的保底价520元／平方米标准。经审查，拆迁协议中安置住房价标准为398元／平方米（288×1.38），是按建筑面积计算的单价，既是双方协议约定，又未超出安置方案确定的土建造价和保底价520元／平方米，符合《武汉市城市房屋拆迁管理办法》及“武汉市房屋重置价格标准”（1993年6月5日市物价局、市房地局武房价字（1993）39号）规定的范围，蔡凤玲、蔡晓玲认为其住房价达524.6元／平方米无事实依据，故对于该项诉讼请求，不予支持。
关于蔡凤玲、蔡晓玲第4项诉讼请求“责令地空公司依法补付商用房停业期间的补偿费15000元”。蔡凤玲、蔡晓玲认为协议对一楼拆迁的停业补偿3640.87元不合理，要求按文件规定补偿15000元。再审一审认为，协议约定的停业补偿3640.87元是根据武汉市物价局、市征地拆迁办公室《关于调整房屋拆迁各项补偿费用的通知》第4条：“企业、事业单位自找房屋过渡，搬迁期间停产停业，根据损失程度，由拆迁人按其拆迁前三个月的平均工资和资金水平，给予被搬迁企业、事业单位在册人员三至六个月补偿”的规定，给予经营人员的补偿。而蔡凤玲、蔡晓玲根据《武汉市城市房屋拆迁管理办法补充规定》第7条第2款规定提出的15000元补偿，是对商业门点的拆迁补偿，补偿对象是两个不同的概念。协议已就此作了还建安置门面的补偿。因此蔡凤玲、蔡晓玲又要求地空公司补付商用房停业期间的补偿费15000元的诉讼请求既不合理，也无法律依据，不予支持。
关于蔡凤玲、蔡晓玲第5项诉讼请求“责令地空公司应退还未安置商用房而多收的差价款14910元或者按文件拆一还一，安置蔡凤玲、蔡晓玲原有商用房35平方米”。蔡凤玲、蔡晓玲认为还建的一层单间没有达到协议约定的临街门面标准，要求一层单间按800元／平方米计算房价，地空公司应退还未安置商用房而多收的差价款14910元（15平方米×1.38×1300元／平方米-15平方米×800元／平方米）或重新安置35平方米（使用面积）商用房。再审一审认为，由于没有达到协议约定的临街门面房，双方经协商达成了增加安置使用面积20.2平方米（实际该房屋使用面积28.9平方米）作为补偿的补充约定，并已实际履行。该补充协议不是对原拆迁协议的否定，而是对原协议不能全面履行所作的补偿约定，是双方真实意思表示，蔡凤玲、蔡晓玲在接受补偿后，又提出退还差价或另安置商用房，是对已经履行完毕的拆迁协议书及补偿协议的否定，故该项诉讼请求不予支持。
蔡凤玲、蔡晓玲第6项诉讼请求“责令地空公司依法给付超期过渡费27297.85元”。根据《关于调整房屋拆迁各项补偿费用的通知》第1条：“拆迁民用住宅，临时安置补助费按原使用面积每平方米2元调整为5元；过渡期超过两年，从第三年的第一个月起按原使用面积每平方米10元付给临时安置补助费”的规定，蔡凤玲、蔡晓玲是在1994年4月5日签订的协议并腾退房屋，则从1996年4月开始地空公司应按调整后的被拆迁房屋使用面积86平方米，加上未安置临街门面补充约定增加的住宅使用面积20.2平方米，共计106.2平方米，其中住宅按每月每平方米10元支付超期过渡费，门面15平方米根据协议和规定按每月每平方米30元支付超期过渡费。1996年6月7日地空公司实际安置住宅为2-303室，至1996年9月16日其它房屋安置完毕，分段分类计算超期过渡费共计5850元。地空公司辩称，蔡凤玲、蔡晓玲还有超面积费用及配套设施等费用未结算支付，另外蔡凤玲、蔡晓玲尚欠8000元未支付，超期过渡费应从上述费用中抵扣。再审一审认为，超期过渡费在拆迁协议约定的费用范围之外，是地空公司超期还建应承担的违约责任，应在结算之外单独向原审原告支付，诉讼中地空公司明确表示不提出要求蔡凤玲、蔡晓玲支付欠款及其它费用的反诉，因此地空公司关于用蔡凤玲、蔡晓玲应付欠款及其它费用抵扣超期过渡费的抗辩，不予支持。蔡凤玲、蔡晓玲提出2-101室至1997年9月经过诉讼腾退后才入住，该房屋的超期过渡费应计算至1997年9月；门面未安置，其超期过渡费应计算至今。再审一审认为，蔡凤玲、蔡晓玲于1996年9月16日签收《晴川还建房分配通知单》并出具欠条，还建房屋至此已全部安置完毕，至于1997年9月经过诉讼后才入住2-101室，是因他人侵权行为造成，蔡凤玲、蔡晓玲称是由于地空公司故意刁难所致的主张没有证据证实，本院不予认定；另外蔡凤玲、蔡晓玲要求支付门面未安置的超期过渡费，因15平方米一层单间及补充协议增加的住宅使用面积20.2平方米（2-101室），已补偿安置完毕，蔡凤玲、蔡晓玲关于未按协议安置门面的主张不予认定。因此蔡凤玲、蔡晓玲关于给付超期过渡费的诉讼请求，对其合理部分予以支持，超出的不合理部分不予支持。
蔡凤玲、蔡晓玲关于赔偿车船、误工及精神损失的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。蔡凤玲、蔡晓玲要求地空公司办理产权登记、领证手续的诉讼请求，经释明，根据协议约定应由蔡凤玲、蔡晓玲主动向房屋产权登记部门申请办理产权登记，地空公司提供相关房产资料协助蔡凤玲、蔡晓玲办理，地空公司主动表示协助，但蔡凤玲、蔡晓玲表示拒绝就现有安置房屋办理产权登记，故对于蔡凤玲、蔡晓玲的该诉讼请求，不予支持。
综上所述，原审实体处理不当，再审予以纠正。经武汉市汉阳区人民法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、第五十七条、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百零七条的规定，判决：一、撤销武汉市汉阳区人民法院（1998）阳民初字第756号民事判决；二、地空公司支付蔡凤玲、蔡晓玲超期过渡费人民币5850元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；三、驳回蔡凤玲、蔡晓玲的其他诉讼请求。如地空公司未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原审诉讼费人民币4600元，由蔡凤玲、蔡晓玲负担1600元，地空公司负担3000元。
蔡凤玲、蔡晓玲上诉称，原审认定事实不清，证据不足，适用法律错误，地空公司没有按照双方合同约定履行义务，蔡凤玲、蔡晓玲有权要求赔偿。请求：一、依法撤销再审一审判决；二、地空公司依法纠正房屋产权调换协议书中第1、2、3项错误。1、判令地空公司依据旧房图纸重新核算确认房屋使用面积。2、判令地空公司已经武价房子（1993）39号的标准，依法确认商用房重置价。3、判令地空公司按文件规定拆一还一，安置商用房使用面积35平方米，建筑面积43.36平方米。4、判令地空公司依法补偿停产停业损失。5、判令地空公司按照《武价拆字》002号文的标准给付商用房过渡费。6、安置房价应当依照《拆迁安置方案》94（12）号文的标准执行。三、判令地空公司依法对历史遗留使用面积10平方米，建筑面积11.76平方米的房屋安置补偿。四、判令地空公司依法据实结算，为上诉人办理完整“两证”领证手续。五、依法判令地空公司承担再审一审、二审的全部费用，赔偿上诉人车船、误工、精神安抚费。六、判令地空公司依法安置临街大马路商用房。七、判令地空公司依法给付超期过渡费。
地空公司答辩称，原拆迁协议合法有效，最初计算的1.38的建使比系数符合拆迁政策的规定，被拆迁房屋按规定不应按照商用房还建。再审一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
庭审中，蔡凤玲、蔡晓玲提交还建房屋的照片一张。蔡凤玲、蔡晓玲指出该照片中同在一处的两间房屋，一间是按照门面房安置，另一间是按照住房安置，拟证明地空公司在还建安置中同地同房不同价。
地空公司质证认为该照片不能证明任何问题。
本院认为，该照片仅能客观的反映房屋地点、外观，而不能反映房屋的价格，也不能达到蔡凤玲、蔡晓玲拟证明同地同房不同价的的证明目的。且与本案纠纷没有关联性，本院不予采信。
本院二审查明的事实与再审一审查明事实一致。
本案的争议焦点为：1、双方签订的房屋产权调换协议书是否有效。2、拆迁房屋面积应如何认定及是否应当还建商业用房。
关于双方签订的房屋产权调换协议书是否有效的问题。本院认为，原位于武汉市汉阳区晴川街兴仁里82号的私有房屋于1986年6月办理产权登记，记载产权人为蔡敦清，即蔡凤玲和蔡晓玲的父亲。虽然在1992年蔡凤玲、蔡晓玲的父母将该房屋公证赠与蔡凤玲、蔡晓玲，但并未到房地部门办理房屋过户手续。直至1994年，地空公司对该地段进行拆迁开发时，该房屋的产权仍登记在蔡敦清名下。因此，蔡敦清作为被拆迁房屋的所有权人与地空公司达成拆迁协议，由其女蔡凤玲代表蔡敦清在房屋产权调换协议书上签名捺印，并由武汉市汉阳区公证处进行了公证。在房屋拆迁时，蔡晓玲并非被拆迁房屋的所有权人，因此，蔡晓玲在庭审中提出房屋产权调换协议书上没有自己的签名，因而无效的主张没有事实和法律依据。蔡敦清作为房屋所有权人在该房屋产权调换协议书签订后的履行过程中以及蔡敦清作为原告所提起的数次诉讼中，亦从未对该协议书的效力提出过异议。据此可以认定，该协议书是蔡敦清与地空公司双方的真实意思表示。该协议书的内容不违反法律规定，也不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。根据《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”的规定，该协议书合法有效，双方当事人均应当按照该协议书的内容履行自己的义务。蔡凤玲、蔡晓玲上诉认为协议书第一、二、三项存在错误没有证据证明，有违诚实信用原则，本院不予支持。
关于拆迁房屋面积应如何认定及是否应当还建商业用房问题。本院认为，根据蔡凤玲、蔡晓玲在原审中提交的证据显示被拆迁房屋建筑面积为111.67平方米，房屋性质为住宅。武汉市房地产管理局1986年6月9日颁发的武房地籍阳房字第××号《武汉市国有土地使用权证》及《武汉市城镇私有房屋所有权证》均载明“房屋坐落：兴仁里82号”、“建筑面积：111.67”、“用地面积：43.36”、“用途”住宅”；1993年12月29日由蔡敦清填写的《出让房屋申请表》及蔡凤玲、蔡晓玲填写的《承受房屋申请表》上均载明“住址：晴川街兴仁里82号”、“建筑面积：111.67”、“用地面积：43.36”、“占地面积：43.36”、“出让（承受）部位：全栋”，在蔡凤玲、蔡晓玲填写的《承受房屋申请表》上还载明“住房”，上述证据均能证明被拆迁房屋的建筑面积为111.67平方米，其用途为住宅用房。蔡凤玲、蔡晓玲提出该协议书对被拆迁房屋的面积计算少了，请求安置商用房使用面积35平方米、建筑面积43.36平方米，请求判令地空公司依法对历史遗留使用面积10平方米、建筑面积11.76平方米的房屋安置补偿均没有事实依据，本院不予支持。
关于蔡凤玲、蔡晓玲要求判令地空公司依法据实结算，为上诉人办理完整“两证”领证手续的上诉请求。地空公司当庭表示愿意提供有关房产资料协助蔡凤玲、蔡晓玲办理相关手续，双方应当按照协议约定履行各自义务。
关于蔡凤玲、蔡晓玲请求判令地空公司依法安置临街大马路商用房的上诉请求。本院认为，根据协议书第二条约定，地空公司应当安置使用面积15平方米的临街大马路门面，在实际还建时，由于没有达到协议书约定的门面房临街的条件，双方经协商达成了增加安置使用面积20.2平方米（实际该房屋使用面积28.9平方米）作为补偿的补充约定，并已实际履行完毕。蔡凤玲、蔡晓玲请求判令地空公司安置临街大马路商用房的上诉请求没有事实依据，本院不予支持。
关于蔡凤玲、蔡晓玲请求地空公司赔偿车船、误工、精神安抚费的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
关于蔡凤玲、蔡晓玲请求判令地空公司依法给付超期过渡费的上诉请求。再审一审对于其有理部分已经支持，蔡凤玲、蔡晓玲在本案审理中没有提出新的证据，对于该项上诉请求，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4600元由蔡凤玲、蔡晓玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵云霞
审 判 员 何学年
代理审判员 刘 瑾
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 胡逢铮