山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青金商终字第46号
上诉人（原审被告）青岛帝邦置业有限公司。
法定代表人刘连荣，董事长。
委托代理人张旭光，山东凯翔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）招商银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行。
代表人孙东光，行长。
委托代理人蒋黎，山东康辉律师事务所律师。
委托代理人司英杰，山东康辉律师事务所律师。
原审被告郭建强。
原审被告王敏。
上诉人青岛帝邦置业有限公司（以下简称帝邦公司）因与被上诉人招商银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行（以下简称招商银行）、原审被告郭建强、原审被告王敏金融借款合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2013）黄商初字第1225号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年1月16日受理。本院受理后，由代理审判员程超担任审判长并担任本案主审，与代理审判员李鸿宾、代理审判员张仁珑共同组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
招商银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行在一审中诉称：2010年2月11日，招商银行与被告郭建强签订个人购房借款及担保合同，约定：招商银行向被告郭建强发放贷款人民币230000元，期限为360个月，年利率4.158%。被告郭建强未按合同约定按时足额偿还贷款，招商银行有权对其未偿还的贷款本金按日在执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。被告郭建强连续3个月或累计6次未按时足额偿还贷款本息的，招商银行有权宣布本合同提前到期。招商银行为实现债权而支付的律师费、诉讼费等所有费用均由被告郭建强负担。被告帝邦公司对上述债务承担连带保证责任。被告王敏作为被告郭建强配偶对上述债务承担共同还款责任。为保证还款，被告郭建强、王敏将胶南市大连路185号帝邦帝海×-×-×户房产抵押给了招商银行，并办理了抵押登记。2010年3月16日，招商银行依约放款，但被告自2012年9月至今连续六个月逾期还款，且于2013年1月起停止还款。虽经招商银行多次催收仍然没有偿还，因此，特向人民法院提起诉讼，请求判令解除原、被告双方签订个人购房借款及担保合同；判令被告郭建强偿还贷款本金226558.68元、利息5507.94元（截止2013年2月10日的利息）及至实际付款之日止的利息；判令被告郭建强支付招商银行律师费10562元；判令被告王敏对上述债务承担连带保证责任；判令被告帝邦公司对上述债务承担连带保证责任；判令招商银行对抵押房产享有优先受偿权；判令三被告承担本案诉讼费、保全费、邮寄费、公告费。
郭建强、王敏在一审中未作答辩。
青岛帝邦置业有限公司在一审中辩称：招商银行起诉的依据是个人购房借款及担保合同，招商银行与帝邦公司签订的是合作协议，是两个不同的法律关系，因此，不能在同一个案子中共同起诉；被告郭建强是否欠款及欠款数额，应由郭建强自己确认；根据招商银行与帝邦公司签订的协议，帝邦公司承担责任的期限已经超过保证期间，故不应承担责任，请求法院依法驳回招商银行对帝邦公司的诉讼请求。
原审法院查明和认定的基本事实是：2009年4月1日，郭建强与招商银行签订个人购房借款及担保合同，合同约定，招商银行向郭建强发放贷款人民币230000元，期限为360个月，年利率4.158%，郭建强若未按合同约定按时足额偿还贷款的，招商银行有权对其未偿还的贷款本金按日在执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收罚息；郭建强连续三个月未按时足额偿还贷款本息的，招商银行有权宣布本合同提前到期并采取相应措施，招商银行为实现债权而支付的律师费、诉讼费等所有费用均由郭建强负担；同时郭建强以其购买胶南市大连路185号帝邦帝海×-×-×户房产（房地产权证号为市××号）为该贷款提供抵押担保，上述抵押已依法办理登记手续，抵押担保范围为本合同项下的贷款本息及实现债权的费用，约定贷款人提前收回贷款而未受清偿的，贷款人有权提前处分抵押物。保证人帝邦公司承担连带责任保证，保证期限为自招商银行与郭建强签订借款合同之日起至郭建强所购房屋办妥正式抵押登记，并将房地产权证和房地产他项权证交由招商银行执管之日止。保证人的保证担保范围包括贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保险费以及实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等），保证人帝邦公司在个人住房贷款合作协议书和个人购房借款及担保合同中的保证人一栏盖章。
2011年5月26日，招商银行与郭建强、王敏办理了南房地权他字第××号房地产他项权证，内容为：房屋座落于胶南市大连路185号×-×-×户，房地产他项权利人为招商银行，房地产权利人为郭建强、王敏。
2010年3月16日，招商银行向郭建强发放该项贷款，期限为30年，利率为4.158%，但郭建强自2013年4月至今连续逾期还款，截止2013年2月10日，郭建强已偿还本金8949.26元，尚欠本金221050.74元、利息5507.94元，本息共计226558.68元。
另查明，2010年10月20日，郭建强与王敏登记结婚。招商银行为本案支付律师费10562元，公告费300元。
上述事实，有招商银行提交的借款及担保合同、他项权证、借款借据、逾期清单、户籍证明以及当事人的陈述等在案为凭，经庭审质证和审查，予以采信。
原审法院认为：招商银行与郭建强签订的个人购房借款及担保合同，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，招商银行依合同约定向郭建强发放贷款后，郭建强作为借款人应严格履行按时还款义务，郭建强到期未按合同约定偿还借款本息，已经构成对合同的违约致使不能实现合同目的，招商银行可以解除合同，郭建强应依照合同约定承担违约责任。招商银行主张郭建强支付未偿还本金及自逾期付款之日至判决生效之日止的利息和罚息，符合合同约定，予以支持。郭建强与王敏虽然系夫妻关系，但本案债务是郭建强婚前向招商银行的借款，不能认定是双方婚姻存续期间的共同债务，故招商银行要求王敏共同承担责任，不予支持。帝邦公司在个人购房借款及担保合同和个人住房贷款合作协议书中保证人一栏签字盖章，其行为是真实意思的表示，该保证对招商银行与郭建强的借款合同是有效的保证担保合同。因该保证条款明确保证人的保证方式，故帝邦公司对担保债务承担连带责任保证。郭建强自愿用其购买的位于胶南市大连路185号帝邦地海×-×-×室房产为招商银行发放的贷款提供抵押担保，双方依法办理了抵押登记，故招商银行主张对抵押房产享有优先受偿权，予以确认。招商银行为本案诉讼支付律师代理费，按合同约定，该款应由被告承担。郭建强、王敏经合法传唤未到庭应诉，放弃了答辩和举证的权利，应承担对其不利的法律后果。原审法院依照《中华人民共和国合同法》一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告招商银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行与被告郭建强签订的《个人购房借款及担保合同》；二、被告郭建强于判决生效后10日内偿还原告招商银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行借款本金221050.74元；三、被告郭建强于判决生效后10日内向原告招商银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行支付截止2013年2月10日的借款利息5507.94元；四、被告郭建强于判决生效之日起10日内向原告招商银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行支付自2013年2月11日起至判决确定给付之日止的借款利息（按合同约定逾期利率计算）；五、被告郭建强于判决生效之日起10日内向原告招商银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行支付律师费10562元，公告费300元；六、被告郭建强届时未能偿还上述款项，原告招商银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行对被告郭建强提供的抵押物（胶南市大连路185号帝邦地海×-×-×室房产）依法处置所得的价款享有优先受偿权；七、被告青岛帝邦置业有限公司对上述二、三、四、五款项的债务承担连带偿还责任；八、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费4857元、公告费600元（原告已预交），由被告负担，并于判决生效之日起10日内向原告支付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后，青岛帝邦置业有限公司不服，上诉至本院。
上诉人青岛帝邦置业有限公司上诉称：上诉人已经履行了全部义务，上诉人承担保证责任的期间已届满，上诉人不应承担保证责任。请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人招商银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行答辩称：《个人购房借款及担保合同》第8条约定上诉人承担保证责任的期间为“自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证和房地产他项权证交由贷款人保管之日止。”被上诉人与上诉人签订的《个人住房贷款合作协议书》对上诉人承担保证责任的期间也作了一致约定。根据上述约定，上诉人及郭建强除了要将房地产他项权证交予被上诉人外，还应将房地产权证交予被上诉人保管。因上诉人及郭建强未将房地产权证交予被上诉人保管，上诉人承担保证责任的期间并未超过。上诉人应对郭建强的借款承担保证责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告郭建强、原审被告王敏未作陈述。
本院对原审法院查明的事实予以确认。二审期间各方当事人未举出新的证据。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为：上诉人为销售其开发建设的商品房、被上诉人为向购房者提供贷款，双方签订了《个人住房贷款合作协议书》。购房者在办理住房贷款时，因所购房产尚不具备办理所有权证的条件，而无法用所购房产为贷款提供抵押担保。为防止住房贷款发放后至所购房产办理抵押登记期间的风险，被上诉人与上诉人约定了在所购房产办理抵押登记前，由上诉人提供保证担保。借款人郭建强所购房产已办理抵押登记，为被上诉人发放的住房贷款提供抵押担保。被上诉人是否持有抵押房产的房地产权证并不影响被上诉人的权利，根据合同的目的，上诉人或者借款人郭建强是否将房地产权证交由被上诉人，不应作为认定保证期间是否届满的条件。因此，被上诉人起诉时，上诉人承担保证责任的期间已届满，上诉人不应承担保证责任。
综上，上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
维持青岛市黄岛区人民法院（2013）黄商初字第1225号民事判决第一、二、三、四、五、六、八项；
撤销青岛市黄岛区人民法院（2013）黄商初字第1225号民事判决第七项；
驳回被上诉人招商银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行对上诉人青岛帝邦置业有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费4857元、公告费600元，由原审被告郭建强负担。二审案件受理费4857元，由被上诉人招商银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 超
代理审判员 李鸿宾
代理审判员 张仁珑
二〇一五年三月三十日
书 记 员 张雅彬