徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓民初字第1052号
原告李某某。
被告江苏某某实业投资发展股份有限公司。
法定代表人袁某某。
委托代理人杜某某。
原告李某某与被告江苏某某实业投资发展股份有限公司（以下简称某某实业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月10日受理后，依法组成合议庭，于2013年8月29日公开开庭审理了本案。原告李某某到庭参加了诉讼，被告某某实业公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李某某诉称，原告于2003年购买徐州某某房地产开发公司（以下简称某某房地产公司）位于下淀路世纪锦园住房一套，合同约定该房应于2004年12月31日前上房。但小区至今还未完工，不具备上房条件，属严重烂尾。原告曾经于2006年、2009年在鼓楼法院起诉某某公司延期上房违约金，经法院调解达成部分赔偿协议。但该小区正式上房还遥遥无期，故根据购房合同、调解书以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同就纠纷案件适用法律若干问题的解释》17条规定，对违约金进行调整，请求赔付购房款总额的逾期贷款利息，或同地段同类型房屋租金。为此，原告请求判令被告赔偿2009-2011年的延期上房违约金56537元。诉讼过程中，被告变更诉讼请求，要求被告给付2009年-2012年12月的延期上房违约金75382元。
被告某某实业公司当庭未进行答辩。在调解过程中被告认为原告应以合理的方式和标准计算其上房违约金，原告已经起诉过两次，获得了4万多元的上房违约金。其购房款为17万多元，结合购房款原告所主张的违约金也应当符合法律规定。
经审理查明，2003年12月12日，以某某房地产公司为出卖人，李某某为买受人就徐州市“世纪锦园”第5幢2单元601号房签订《商品房买卖合同》一份，该合同载明：“……第三条约定：该商品房合同约定建筑面积共134.37平方米，之中，套内建筑面积118.29平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.07平方米。……第四条计价方式及价款：出卖人与买受人约定按下述第1、4种方式计算该商品房价款。1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方1401.2元，地下室每平方米550元，总金额（人民币）壹拾玖万叁仟零陆元整。4、买受人按双方约定按
时按期付清全部房款，享受优惠壹万肆仟柒百玖拾陆元整。……第八条交付期限。出卖人应当在2004年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2中条件，并符合本合同预定的商品房交付买受人使用：2、该商品房经综合验收合格（人防验除外）。……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2（1）逾期超过的第二天起1-3个月按已交房款的同期银行存款利息支付给买受人，合同继续履行。（2）逾期超过3个月的第二天起，按已交房款的千分之五支付给买受人违约金，合同继续履行。……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出出示证明文件或出示证明文件不全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……”2003年12月12日，李某某按照上述合同缴纳房屋首付款58210元，同时缴纳契税3564元。当月24日，李某某从以房地产抵押借款方式从中国银行徐州分行贷款12万元，并将该款交付某某房地产公司。因被告未如期交房，原告分别于2006年、2009年就逾期交房违约金向徐州市鼓楼区人民法院提起诉讼，鼓楼法院以（2006）鼓民一初字第1594号、（2009）鼓民一初字第1411号民事调解书确认被告共向原告支付2005年至2008年的逾期交房违约金29700元。截至本案法庭辩论结束，被告未已书面方式通知原告办理房屋交付手续，亦未提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。庭审过程中，原告认为上述合同第九条约定的违约金低于其损失，向本院申请增加逾期上房违约金。
另查明，根据徐州市房管局公布的《关于徐州市区房屋租赁直到价格的通知，本案所涉房屋同地段同类房屋的租金标准自2009年至2012年分别为5元／每建筑平方米＊月租金、8元／每建筑平方米＊月租金以及13.22元／每建筑平方米＊月租金。
还查明，某某房地产公司与江苏实业投资发展有限公司于2006年12月6日经徐州市工商行政管理局核准合并重组为某某实业公司，合并后撤销某某房地产公司，其债权债务由合并后的公司承担。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、某某房地产公司的收款收据、契税完税证、徐州市房地产抵押合同、徐州市住房公积金个人住房贷款凭证以及原告当庭陈述等证据予以证明。
本院认为，依据某某房地产公司与李某某就徐州市“世纪锦园”第5幢2单元601号房签订《商品房买卖合同》第八条之约定，某某房地产公司应当在2004年12月31日前向李某某交付上述合同约定的房屋，但至本案辩论结束前，某某房地产公司未向原告履行交付义务，已构成违约。当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或其他组织行使合同权利，履行合同义务。某某房地产公司与江苏实业投资发展有限公司合并成立了被告某某实业公司，故原告李某某与某某房地产公司签订的《商品房买卖合同》的权利义务由被告行使和履行，故某某实业公司应当承担违约责任。本案合同第九条约定，按已付房款的千分之五计算逾期上房违约金的计算方式，不论逾期交房多长时间，被告支付违约金的数额始终为891元，约定明显过低，不利于保护买受人的利益。根据合同法第一百一十四条第二款的规定，约定违约金过低的，当事人可以请求增加，故本院对原告增加违约金的诉请予以准许。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。同时，该司法解释第十七条第三款规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”根据该规定，原告主张的逾期交房违约金应按照徐州市房管局公布的《徐州市房屋租赁指导价格的通知》标准，以所涉房屋同地段同类房屋租金确定逾期交房违约金。双方在合同中约定，被告应于2004年12月31日前向原告交房，但至法庭辩论结束前，被告未按约向原告交付本案所涉房屋，原告主张2009年至2012年的逾期上房违约金，符合法律规定，本院予以支持。原告所购房屋面积为134.37平方米，依据《徐州市房屋租赁指导价格的通知》，该部分住房从2009年1月至2012年12月的租金损失为50340.38元［计算方式：134.37×（5×24＋8×12＋13.22×12）］。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告江苏某某实业投资发展股份有限公司于本判决生效后十日内向原告支付逾期交房违约金50340.38元。
二、驳回原告李某某的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1685元（原告已支付），原告负担560元，被告江苏某某实业投资发展股份有限公司负担1125元（在给付上述款项时一并向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及并按对方当事人的人数提出副本，上诉于徐州市中级人民法院。
审 判 长 纵兆斌
审 判 员 刘 峰
人民陪审员 范庆成
二〇一三年十月二十八日
见习书记员 翟昌维