山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2014）市民初字第3501号原告绿地集团山东置业有限公司，住所地济南市。法定代表人金成发，总经理。委托代理人高强，山东齐鲁律师事务所律师。被告金增娟，女，1971年3月7日生，回族，无业，住济南市。被告马存存，男，1991年8月25日生，回族，无业，住济南市原告绿地集团山东置业有限公司（以下简称绿地山东公司）与被告金增娟、马存存商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年11月19日受理后，依法由审判员姜光军独任审判，于2014年12月31日公开开庭进行了审理。原告绿地山东公司法定代表人金成发的委托代理人高强，被告马存存到庭参加了诉讼。被告金增娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告绿地山东公司诉称，2013年11月26日，我公司与被告金增娟、马存存签订《绿地新里·卢浮公馆定购协议》（以下简称定购协议），约定被告金增娟、马存存订购我公司开发的坐落于济南市槐荫区经四路与纬十二路交汇处绿地新里·卢浮公馆14号楼2单元2104室房屋，房屋总价123.13万元，商品房预售许可证编号为济南建开预许字第（2013）627号。合同签订当日，被告金增娟交付定金2万元；2014年1月30日，被告金增娟、马存存交付10万元；2014年8月21日，被告金增娟、马存存交付10万元。定购协议中没有约定被告金增娟、马存存应当在何时前往绿地新里·卢浮公馆售楼处与我公司签订商品房预售合同，我公司工作人员多次催促未果，2014年10月24日，我公司向两被告发出通知书，通知其于通知书送达之日起五日内前往售楼处签订购房合同并依约支付房款，两被告于2014年10月27日收到该通知书，但到起诉之日，其无任何答复。我公司认为，双方签订的定购协议，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方虽未约定签订商品房预售合同的具体时间，但两被告应当在合理期限内履行签约义务，我公司也对两被告进行了书面催告。合同法第九十四条第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。为维护我公司的合法权益，特诉至法院，请求确认我公司与被告金增娟、马存存于2013年11月26日签订的《绿地新里·卢浮公馆定购协议》于2014年11月1日解除。被告马存存辩称，双方所签订的定购协议中没有约定何时签订商品房预售合同，我方认为现在不符合合同解除条件。被告金增娟未答辩。经审理本院认定，被告金增娟系被告马存存之母。2013年11月21日，绿地山东公司获得绿地新城二期工程的商品房预售许可证。2013年11月26日，原告绿地山东公司（甲方）与被告金增娟、马存存（乙方）签订《绿地新里·卢浮公馆定购协议》一份，约定被告金增娟、马存存定购原告绿地山东公司所开发的绿地新里·卢浮公馆14号楼2单元2104室房屋，总价款为1268855元，定金为2万元。协议约定：“一、乙方应在年日之前前往绿地新里·卢浮公馆售楼处与甲方签定《济南市商品房预售合同》（乙方在签定本协议前，已经充分了解甲方所采用的《济南市商品房预售合同》及补充条款之样本，且无任何异议，届时不得以双方就买卖条款不能达成一致为由要求退还定金），逾期视同违约，甲方不另催告，本定购协议自然作废，房源另售，所缴定金不予退还。……四、房款缴纳办理：1、乙方选择一次性付款的，应在签订预售／出售合同的同时付清全部房款，定金自动转为房款；2、乙方选择银行按揭付款的，应在签订预售／出售合同的同时付清首期款，定金自动转为房款”。同日，被告金增娟向原告绿地山东公司交纳定金2万元。2014年1月30日，被告金增娟、马存存向原告绿地山东公司交纳购房预付款10万元。2014年3月5日，原告绿地山东公司通过EMS向被告金增娟、马存存发出书面通知，要求其于该通知书送达之日起三日内与原告绿地山东公司签订《商品房买卖合同》并依约按时、足额支付购房价款。被告马存存于2014年3月6日签收该特快专递。2014年8月21日，被告金增娟、马存存向原告绿地山东公司交纳购房预付款10万元。2014年10月，原告绿地山东公司通过EMS向被告金增娟、马存存发出书面通知，要求其于该通知书送达之日起五日内前往绿地新里·卢浮公馆售楼处签订购房合同并依约办理相关房款的支付手续，如在上述期限内未能签订购房合同，则该公司将依法解除定购协议并妥善处理相关善后事宜，包括但不限于购房定金不予退还、另行处分该商品房等。被告金增娟于2014年10月27日签收该特快专递。2014年11月24日，被告金增娟、马存存收到本院送达的起诉状副本。在被问到定购协议中为何未载明签订商品房预售合同的具体日期时，原告绿地山东公司陈述因当时其售楼员张娜是新员工，存在工作疏忽，销售经理也没有把好关，按照一般交易惯例应当在签订定购协议后3至7日内签订商品房预售合同。在被问到为何在2014年3月6日收到书面通知后未在规定期限内签订商品房预售合同时，被告马存存陈述原告绿地山东公司通知其在签订商品房预售合同同时要交纳房价30%的首付款，因当时其手中紧张没有钱，其给售楼处打电话询问能不能缓一段时间再交款，对方答复让其尽快把钱交上，没有说明具体的交款期限。经本院询问，原告绿地山东公司表示如解除合同，其同意返还20万元预付款，但不同意返还2万元定金。以上事实，有户籍证明信、定购协议、书面通知、特快专递邮件查询回单及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原告绿地山东公司与被告金增娟、马存存所签订的《绿地新里·卢浮公馆定购协议》属于商品房预约合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。该定购协议中没有载明双方签订商品房预售合同的具体日期，当事人可以对此进行补充。2014年3月5日原告绿地山东公司向被告金增娟、马存存所发出的通知书属于针对签订商品房预售合同日期的要约，因被告金增娟、马存存并未同意该日期，故双方未对此达成合意。根据被告马存存所述，其在2014年3月6日收到该通知后向原告绿地山东公司工作人员提出要求宽限一段时间，对方答复让其尽快把钱交上，被告马存存的该行为构成反要约，原告绿地山东公司工作人员的行为构成承诺，但具体的宽限期限不确定，且双方也未就此达成补充协议，根据市场一般交易习惯，本院认为该宽限期以不超过半年为宜。被告金增娟、马存存到2014年10月原告绿地山东公司第二次发出通知时仍未到该公司签订商品房预售合同并足额交纳首付款，其行为已构成迟延履行合同主要债务。我国合同法第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。原告绿地山东公司要求被告金增娟、马存存在收到第二次通知后五日内签约，被告金增娟、马存存在该期限内仍未签约，符合合同法第九十四条第（三）项所规定的合同解除条件，原告绿地山东公司有权据此主张解除合同。具体解除时间应当以两被告收到本院送达的起诉状副本的时间为准。故本院确认原、被告于2013年11月26日签订的《绿地新里·卢浮公馆定购协议》于2014年11月24日解除。原告绿地山东公司应将所其所收取的20万元购房预付款返还给两被告。涉案合同的解除是由于两被告的违约行为所导致，故2万元的定金不应返还。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、《中华人民共和国担保法》第八十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、原告绿地集团山东置业有限公司与被告金增娟、马存存于2013年11月26日所签订的《绿地新里卢浮公馆定购协议》于2014年11月24日解除。二、原告绿地集团山东置业有限公司于本判决生效之日起十日内将所收取的20万元购房预付款返还给被告金增娟、马存存。案件受理费50元，由被告金增娟、马存存负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  姜光军二〇一五年二月十三日书记员  陈海燕