江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第01834号
上诉人（原审被告）苏州奥雅纺织品有限公司。
委托代理人樊耀禹，上海市树声（昆山）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏州根道玩具有限公司。
委托代理人张敏，江苏百年东吴律师事务所律师。
委托代理人程俊，江苏百年东吴律师事务所律师。
上诉人苏州奥雅纺织品有限公司（以下简称奥雅公司）因与被上诉人苏州根道玩具有限公司（以下简称根道公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院作出的（2014）吴甪民初字第321号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年7月2日，根道公司将其所有的坐落于苏州市吴中区甪直镇鸣市路175号的厂房（面积为1323平方米）出租给奥雅公司，双方签订厂房租赁合同一份，约定租期3年，自2010年8月1日至2013年7月31日止；租赁期满，根道公司有权收回出租厂房，奥雅公司应如期归还；需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向根道公司提出书面要求，经根道公司同意后重新签订租赁合同；每年租金为人民币125000元；第一年房屋租金由奥雅公司在本合同签订时交给根道公司，先付后用，以后每年在房租到期前一个月前交付下一年度房租；租赁期间，奥雅公司应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠根道公司有权增收5%滞纳金，拖欠上述费用超过一个月的，根道公司有权提前解除租赁协议；租赁期满后，根道公司如继续出租该房时，奥雅公司在同等条件下享有优先权；如期满不再出租，奥雅公司应如期搬迁。2012年8月1日，双方就涉案房屋又签订厂房租赁合同一份，约定，租期1年，自2012年8月1日起至2013年7月31日止；厂房租金为人民币41700元、土地租金为人民币41660元、配套管理费人民币41640元，合计人民币125000元；奥雅公司需继续承租的，应向根道公司提出书面要求，经根道公司同意后重新签订租赁合同。
合同签订后，奥雅公司搬入承租房屋从事生产经营至今，并依约支付了根道公司2010年8月1日至2013年7月31日的租金。
2013年3月27日，根道公司接到通知，明确涉案厂房已列入拆迁区域。之后相关机构对涉案房屋装修及附着物、机器设备等进行了评估。2014年7月18日，根道公司就回购补偿事宜与相关部门达成协议。协议签订后，根道公司陆续领取大部分补偿款。2014年9月15日，根道公司向奥雅公司发出限期搬离通知书，要求奥雅公司3日内将涉案厂房返还根道公司。而奥雅公司认为房屋由其实际承租经营，根道公司应向其支付相应的拆迁补偿款，遂拒绝腾退房屋，故引发本案诉讼。
原审审理中，双方一致确认：1、双方就涉案房屋2013年8月后未再签订新的租赁合同；2、2013年8月1日至2014年10月31日房屋使用费为人民币156250元。但奥雅公司表示2013年3月27日通知其拆迁时，根道公司已明确告知其无需缴纳土地租金人民币41660元和剩余的全部租金，但未提供证据。奥雅公司还表示因根道公司自2014年2月开始对涉案房屋断水断电，故即使支付房屋使用费，也应按照新标准（年租金人民币125000元减去土地租金人民币41660元再除以2）自2013年8月1日计算至2014年2月。为证明其主张，奥雅公司提供照片6张及证人许某、王某的证言。根道公司对此不予认可，但承认自2014年10月1日开始对奥雅公司采取断水断电措施。
原审庭审中，经原审法院释明，奥雅公司表示待根道公司向其支付房屋装修设备及附着物补偿款、搬迁补助款及停产停业损失补偿款后才予搬离，但根道公司不同意支付，后奥雅公司表示另行主张。
上述事实，有江苏吴县国用（出）字第226号国有土地使用证、建设用地规划许可证、吴房字第××号房屋所有权证、土地租赁合同、厂房租赁合同、协议书、当事人陈述等证据在卷佐证。
原审原告根道公司的诉讼请求为，判令：奥雅公司返还涉案房屋；支付2013年8月1日至2014年10月31日的房屋占有使用费人民币156250元，卫生清洁费、门卫工资人民币7144元，滞纳金损失人民币8169.7元，合计人民币171563.7元；支付以人民币171563.7元为本金自2013年6月30日起至判决确定的给付之日止按同期银行贷款利率计算的利息。原审审理中，根道公司放弃主张2014年10月的房屋使用费人民币10417元并放弃卫生清洁费、门卫工资、滞纳金及利息的诉讼请求。
原审法院认为：根道公司、奥雅公司之间的租赁合同合法有效，当事人均应恪守履行。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，并支付逾期腾房占有使用费。本案中，根道公司、奥雅公司于2010年7月2日和2012年8月1日两次签订房屋租赁合同，前后两份房屋租赁合同中均明确租赁期限于2013年7月31日届满，期满后奥雅公司继续使用房屋，故根道公司主张参照房屋租赁合同确定的年租金125000元的标准由奥雅公司支付2013年8月1日起至2014年9月30日止的房屋占有使用费的主张符合法律规定，应予支持。关于卫生清洁费、门卫工资、滞纳金、利息损失及2014年10月的房屋使用费，根道公司予以放弃，予以准许。奥雅公司称根道公司已不具备收取使用费的主体资格、已放弃收取租金及使用费、自2014年2月开始断水断电，均未提供充分证据加以证明，不予采信。奥雅公司关于拆迁补偿款的主张，其表示另行处理，故本案不予理涉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条之规定，原审法院判决：一、苏州奥雅纺织品有限公司于判决生效之日起十五日内从坐落于苏州市吴中区甪直镇鸣市路175号的厂房内腾空迁出，将该厂房返还苏州根道玩具有限公司。二、苏州奥雅纺织品有限公司于判决生效之日起十日内给付苏州根道玩具有限公司人民币145833元。案件受理费减半收取人民币1875元，由苏州根道玩具有限公司负担人民币122元，苏州奥雅纺织品有限公司负担人民币1753元。
上诉人奥雅公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审查明事实不清。首先，合同到期后，奥雅公司继续承租涉案房屋，根道公司拒收奥雅公司缴纳的房租且承诺免收房租，并告知奥雅公司自拆迁时起奥雅公司可免缴土地租金。其次，根道公司就涉案房屋于2014年3月强行断水断电。二、原审法院适用法律有误。首先，双方在合同到期后成立不定期租赁合同关系。奥雅公司向根道公司口头要求续租，根道公司并未表示异议。其次，原审法院认定双方于2013年7月31日租赁期届满有误。根道公司于2014年9月15日向奥雅公司发出《限期返还厂房通知书》并限期3天搬离，在给予合理搬迁准备时间的前提下，双方租赁关系才能终止。三、原审判决主文第二项就款项145833元定性不清，实际应为租金。综上，请求二审法院撤销原判，将本案发回重审。
被上诉人根道公司辩称：一审事实认定清楚，适用法律正确。理由：一、根道公司从未承诺免收房租及不再收取土地租金。二、根道公司并非于2014年3月进行断水断电，而是在2014年9月15日发函要求奥雅公司返还涉案厂房无果后，才断水断电。三、双方并非不定期租赁房屋合同关系。合同租期届满后，奥雅公司未向根道公司书面申请续租，且早在2013年3月，根道公司就已将涉案房屋拆迁的事实告知奥雅公司，合同约定租期也即将于2013年7月31日租期届满，根道公司不可能在涉案房屋拆迁的情况下继续出租。故双方从未达成不定期租赁的合意，原审法院认定的租赁期限届满无误。五、根道公司已放弃物业费、卫生清洁费、利息滞纳金及一个月的房屋使用费，但奥雅公司在租期届满后仍拒绝腾房，并提起上诉，属于滥用诉权。综上，请求二审法院查清事实，驳回上诉，维持原判。
二审庭审中，奥雅公司向本院提交2013年11月7日水费发票复印件一张、2014年3月11日电费发票复印件一张，并申请证人张某、刘某出庭作证，证明根道公司于2014年3月8日就涉案房屋强行断水断电。根道公司质证后对水电费发票复印件真实性无异议，但不认可其关某；对张某、刘某的证人证言真实性、关某、合法性均不予认可。
上述事实，有2013年11月7日水费发票复印件一张、2014年3月11日电费发票复印件一张及当事人陈述在案佐证。
二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，双方2010年、2012年就涉案房屋租赁事宜分别签订的租赁合同均约定租期至2013年7月31日止，上述约定的租期届满后，奥雅公司并未按照合同约定向根道公司书面申请续租，奥雅公司主张其曾向根道公司口头续租且根道公司承诺免租，并无相关证据佐证，本院不予采纳。奥雅公司主张根道公司在租期届满后未就奥雅公司继续使用涉案房屋提出异议，故双方成立不定期租赁关系。但事实上，合同约定租期届满后，奥雅公司主张向根道公司续交房租，根道公司拒收，根道公司已以上述行为就奥雅公司使用涉案房屋表示异议，奥雅公司上述主张无事实及法律依据，本院不予采纳，原审法院将2013年8月1日至2014年9月30日止涉案房屋相关费用定性为房屋占有使用费，并无不当，应予维持。此外，奥雅公司主张根道公司就涉案房屋于2014年3月8日强行断水断电，但奥雅公司于二审庭审中提交的水、电费发票及证人证言并不足以证明上述主张，本院不予采信。
综上所述，上诉人奥雅公司的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3750元，由上诉人苏州奥雅纺织品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 军
代理审判员 沈军芳
二〇一五年五月六日
书 记 员 陆晓婷