贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔01民终4118号
上诉人（原审原告）清镇市吉安物业管理有限公司，住所地贵州省清镇市新民路83号。
法定代表人徐君勇,该公司董事长。
委托代理人余洋洋，男，1990年5月23日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。
委托代理人吴玉青，男，1990年6月3日出生，苗族，该公司员工，住贵州省惠水县。
上诉人（原审被告）王军，男，1961年7月31日出生，布依族，住贵州省。
上诉人（原审被告）樊文琴，女，1965年1月19日出生，汉族，住贵州省。
上诉人清镇市吉安物业管理有限公司（以下简称吉安物管公司）与上诉人王军、樊文琴物业服务合同纠纷一案，贵州省清镇市人民法院于2016年7月18日作出（2016）黔0181民初1112号民事判决。上诉人吉安物管公司、王军、樊文琴对该判决均不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
吉安物管公司上诉请求：1、依法撤销（2016）黔0181民初1112号民事判决书；2、判决被上诉人立即支付物业管理费3674.33元，违约金1102.3元；3、判决被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：1、时代港湾小区F栋1单元负2层11号房屋系王军、樊文琴所有，有房产证、房屋招租广告及其领取房屋水电费缴费卡的签字予以证实。故一审判决认定该房屋不交纳物业管理费缺乏事实和法律依据；2、在上诉人已履行合同义务的前提下，被上诉人应当履行缴纳物业管理费的义务，其拒交物业管理费，上诉人就可依据合同约定向被上诉人主张违约金，一审未支持上诉人主张的违约金错误，应予纠正。
王军、樊文琴上诉请求：1、重新审理清镇市人民法院（2016）黔0181民初1112号案件，查明事实依法改判；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人没有履行物业服务合同规定的义务，在小区消防管理、公共设施管理、垃圾清运等方面存在严重失职，无法达到合同约定的服务标准，被上诉人无权要求上诉人支付全额物业管理费。
吉安物管公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付时代港湾小区G栋1单元2层7号房屋欠付物业管理费2546.33元（从2014年7月1日起计算至2016年5月31日止）、时代港湾小区F栋1单元负2层11号房屋欠付物业管理费1128元（从2014年7月1日起计算至2013年10月1日止）、违约金1102.3元；2、判令被告承担本案全部诉讼费。
一审法院认定事实：2012年7月5日，王军、樊文琴（甲方）与吉安物管公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方居住房屋为清镇市新民路商业步行街时代港湾G栋1单元2层7号；乙方应负责物业共用部位的养护和管理，物业共用设施、设备的运行、维修、养护、管理，公共环境卫生的管理（包括公共院坝、道路、楼梯，每天清扫一次），对共用部位乱搭、乱建、占道的管理，公共绿化的养护与管理，物业档案资料管理，物业项目使用专项维修资金的预算和计划，装饰装修管理，物业服务费和本合同规定的其他费用的收取，派人24小时防范性守护及协助相关部门进行治安管理；乙方根据甲方房屋建筑面积每月暂按0.5元/平方米收取物业管理费，另按建筑面积每月按0.5元/平方米收取二次供水电费及电梯使用电费，两项合计每月1元/平方米，商铺每月按建筑面积2元/平方米收取物业服务费；物业服务费从交房公告截止之日起开始计算；本合同委托期限为两年，从2012年7月5日至2014年7月4日。2013年6月7日，樊文琴向吉安物管缴纳2013年7月至2013年12月31日的物业管理费664元。2013年7月30日，重庆市阜泰建设集团有限公司时代港湾项目部代樊文琴支付时代港湾G栋1单元2层7号房屋2014年1月至2014年6月31日的物业管理费664元。
另查明，案涉时代港湾小区G栋1单元2层7号房屋的建筑面积为110.71平方米。从2014年7月至2015年12月，吉安物管公司履行了值班巡逻、公共设备维护等物业管理义务。
一审法院认为，吉安物管公司与樊文琴、王军签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，为有效协议。协议约定期限届满后，吉安物管公司继续提供物管服务，樊文琴、王军未予拒绝，应视为双方已就《物业管理服务合同》继续履行达成一致意见，履行期限为不定期。后吉安物管公司履行了相应的物业管理义务，樊文琴、王军欠付2014年7月1日至2016年5月31日的物业管理费，属违约行为，故应按合同约定的每月1元/平方米的标准，就时代港湾G栋1单元2层7号房屋，承担向吉安物管公司支付2014年7月1日至2016年5月31日的物业管理费2546.33元的民事责任。关于吉安物管公司要求樊文琴、王军支付违约金的诉讼请求，因双方未就此予以约定，故缺乏事实依据，不予支持。如樊文琴、王军认为吉安物管公司的物业管理存在瑕疵，对其造成损失，二人可另案主张权利。关于吉安物管公司要求樊文琴、王军就时代港湾小区F栋1单元负2层11号房屋支付欠付的物业管理费的诉讼请求，因现有证据不能证明此房屋系樊文琴、王军所有，樊文琴、王军对此亦予以否认，且双方亦未就此房屋签订相关物业管理合同，故缺乏事实依据，不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告樊文琴、王军于本判决生效之日起15日内支付原告清镇市吉安物业管理有限公司2014年7月1日至2016年5月31日的物业管理费2546.33元；二、驳回原告清镇市吉安物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告樊文琴、王军承担。
本院二审期间，上诉人吉安物管公司提交以下证据：1、第一组：《房屋所有权证》、《房屋移交清》、《安置房屋交换决算表》、《水卡登记表》《房屋拆迁补偿协议》、《交房通知单》及两张照片，拟证明F栋1单元负2层11号房屋系樊文琴、王军所有；上诉人樊文琴、王军对证据真实性无异议，认可其确为该房屋产权人。2、照片复印件7张，拟证明其已尽到相关管理义务；上诉人樊文琴、王军认为照片没时间，不予认可。二审中，上诉人樊文琴、王军仍坚持认为F栋1单元负2层11号房屋吉安物管公司主张32个月物业管理费超出两年诉讼时效。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：清镇市新民路时代港湾F幢1单元负2层11号房屋系王军、樊文琴共同共有，《房屋所有权证》载明建筑面积为47.42平方米，《房屋移交清单》载明房屋接收时间为2013年8月23日，吉安物管公司未就该房屋与王军、樊文琴签订物业服务合同。另查明，王军、樊文琴所居住的时代港湾小区存在公共环境卫生较差，公用设施设备维护修缮不力等问题。其余查明的事实与一审查明事实一致。
本院认为，上诉人樊文琴、王军系时代港湾G栋1单元2层7号房屋的业主，其与上诉人吉安物管公司2014年7月5日就G栋1单元2层7号房屋签订的《物业管理服务合同》期限届满后，吉安物管公司仍继续为该小区提供物业服务，上诉人樊文琴、王军实际享受了物业服务，上诉人樊文琴、王军应参照原《物业管理服务合同》交纳相应的物业管理费。上诉人樊文琴、王军欠付2014年7月1日至2016年5月31日的物业管理费应为2546.33元；关于F栋1单元负2层11号房屋，二审查明系上诉人樊文琴、王军所有，双方虽然未签订书面合同，但吉安物管公司为该小区提供物业服务确为事实，双方物业服务合同关系事实成立，上诉人樊文琴、王军亦应向吉安物管公司支付物管费。关于物业管理费标准，本案中F栋1单元负2层11号房屋系商铺，根据双方签订的G栋1单元2层7号房屋《物业管理服务合同》载明的商铺按每月2元/平方米交纳，上诉人吉安物管公司现主张按每月0.75元/平方米计费，本院予以采纳。上诉人吉安物管公司主张2013年10月1日起至2016年5月31日止的物业管理费，上诉人樊文琴、王军认为其主张的物业管理费已超过诉讼时效，二审中上诉人吉安物管公司亦未能举证证明其向上诉人樊文琴、王军进行了催缴，上诉人吉安物管公司的主张有部分超过诉讼时效，上诉人吉安物管公司2016年5月31日起诉，其可以主张2014年5月31日起至2016年5月31日二年的物业管理费，即为：0.75元/平方×47.42平方米×24个月=853.56元，其余部分已超过诉讼时效不予支持。关于上诉人吉安物管公司要求上诉人樊文琴、王军支付违约金的请求，因对违约金双方并未予以约定，原审法院不予支持并无不妥。
综上所述，上诉人樊文琴、王军本应缴纳物业管理费3399.89元，但考虑时代港湾小区公共环境卫生较差，公用设施设备维护修缮不力，上诉人吉安物管公司的服务质量存在一定的瑕疵，本院酌情对其应当收取上诉人樊文琴、王军的物业管理费作八折处理，即3399.89元×0.8=2719.91元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销贵州省清镇市人民法院（2015）黔0181民初字1112号民事判决；
二、上诉人樊文琴、王军于本判决生效之日起十日内一次性支付上诉人清镇市吉安物业管理有限公司物业管理费2719.91元；
三、驳回上诉人清镇市吉安物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理50元减半收取25元，由上诉人清镇市吉安物业管理有限公司负担10元，上诉人樊文琴、王军负担15元；二审案件受理费50元，由上诉人清镇市吉安物业管理有限公司负担20元，上诉人樊文琴、王军负担30元。
本判决为终审判决。
审判长 曾 桢
审判员 唐玉平
审判员 刘 华
二〇一六年十月二十四日
书记员 龙真扬