浙江省富阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭富场商初字第50号
原告（反诉被告）：李国军。
委托代理人：丁烽，浙江乾道律师事务所律师。
被告（反诉原告）：叶志春。
委托代理人：朱春莲，浙ＸＸ光律师事务所律师。
原告（反诉被告）李国军诉被告（反诉原告）叶志春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月9日立案受理后，依法由代理审判员何成科适用简易程序，于2014年3月17日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2014年6月30日再次公开开庭进行了审理。第一次开庭，李国军及其委托代理人丁烽、叶志春及其委托代理人朱春莲均到庭参加诉讼。第二次开庭，李国军的委托代理人丁烽、叶志春及其委托代理人朱春莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告李国军起诉称：2013年1月初，李国军与叶志春口头约定将叶志春所有的位于富阳市场口镇叶盛村的房屋租赁给李国军用于开设宾馆，房屋租金每年200000元。租赁期自2013年5月18日起算，租期八年，其中装修期3个月不计算房租。李国军按叶志春的要求分别于2013年1月27日、2月26日、3月4日支付定金、押金及房租共计150000元。2013年5月初，叶志春告知李国军该房屋要拆迁，宾馆的相关证照无法办理。然截止告知时李国军因装修已投入近400000元，因拆迁致使合同目的无法实现，双方同意解除合同。原告先前已缴纳的定金、押金及房租共计150000元，经李国军多次催讨，叶志春至今未返还。故李国军诉至法院，请求判令：一、要求叶志春返还李国军房租定金、押金及房租共计150000元；二、案件受理费由叶志春负担。
本诉原告李国军在开庭时陈述称：一、李国军租赁了房屋的一楼至四楼以及六楼，不包括房屋五楼及该房附属物。在叶志春交付房屋钥匙后，李国军就于2013年3月27日组织工人进场施工。二、房屋租赁的市场价为200000元。房屋每层每年租金30000元，加上主楼前后空地，房租费总共200000元。双方曾约定装修期，自2013年3月27日动工日起三个月，装修期内不需要支付房屋租金，待可实际开设宾馆时开始支付房租费。三、2013年5月3日，评估公司及富阳市场口镇政府工作人员到叶盛村与叶志春协商拆迁事宜，叶志春就通知李国军。李国军知道叶盛村要被拆迁，但并不清楚是否有政府公告。四、2013年5月4日双方协商，叶志春让李国军退出租赁房屋，房屋内现有的装修材料都归叶志春所有，由其补偿50000元，当时李国军也表示同意。让李国军把装修队叫回来继续干活，待工作完成后把先前缴纳的150000元退回李国军。此时，装修尚未完全完成，但已进行油漆粉刷，差不多快要结束。五、2013年1月27日支付的30000元定金未作其他特殊约定，叶志春表示支付定金后房屋就不再另行租赁给他人，系押金。50000元押金相当于房租费。30000元定金和50000元押金实际为房租费。六、开设宾馆大概需要营业执照，叶志春说不能办理。
本诉原告李国军为支持其主张的事实，在举证期限内，向本院提供了以下证据：
1、收条一份（原件），用于证明2013年1月27日叶志春收到李国军缴纳的租房定金30000元的事实。
2、收条一份（原件），用于证明2013年2月26日叶志春收到李国军缴纳的租房押金50000元的事实。
3、收条一份（原件），用于证明2013年3月4日叶志春收到李国军租房费70000元的事实。
4、申请证人陈某出庭作证，用以证明李国军和叶志春曾协商房租费为每年200000元的事实。
证人陈某陈述称：一、其与李国军是朋友关系。二、第一次，李国军邀请其去看房子了解地段，觉得租金比较合理。第二次，其又与李国军一起和叶志春谈妥价格，还交了一部分钱可能是70000元，具体数字我不清楚。第三次，在富阳一家茶馆里李国军又支付了部分款项。三次总共付款150000元。付款时间证人记不清楚，大概是先50000元，再30000元，在茶馆里70000元。三、李国军和叶志春洽谈的时候证人在场，关于房屋租金的记忆有点模糊，大概200000元左右。房东说200000元是不止的，提出要250000元，后来谈成的是200000元，证人也听到是200000元。当时在场的除了证人、李国军外，还有和李国军一起来的人，具体叫什么名字证人不清楚。
本诉被告叶志春提交书面答辩状并口头答辩称：一、李国军于2013年1月27日向叶志春交付30000元定金属实。诚如李国军起诉状所述，交付定金时李国军是承诺要租八年的，现仅仅租了几个月，因此李国军并未按照约定履行债务，依法定金无需返还。二、根据租赁房屋所在的地段、面积及市场行情，双方当时口头约定的租金是每年400000元，而非李国军所称的200000元。叶志春是完全民事行为能力人，当时也有很多人向叶志春询价要求承租叶志春的酒店。叶志春与李国军非亲非故，根本不可能以低于市价近一半的200000元将房屋租赁给李国军。三、叶志春的楼房至今并未被拆迁，而且已于2013年10月12日办理了《消防安全检查合格证》。李国军所称的因拆迁致使合同目的无法实现，根本不是事实。四、因为双方口头约定的是长达八年的租赁关系，李国军也交付了定金，叶志春就向李国军交付了租赁物。双方约定春节后李国军来交房租签订书面的租赁合同。李国军很快着手进行装修，并于2013年2月26日向叶志春的妻子交了房租押金50000元、2013年3月4日向叶志春交了房租70000元，并说资金紧张，余下的会很快交齐。但是没想到在叶志春数次向李国军催促交齐房租时，双方还未及签订书面合同，李国军却提出要解除合同，并拒绝了叶志春将租赁物恢复原状的要求，将已经因装修而把原装修破坏得一塌糊涂的楼房弃之不顾，叶志春为防止损失扩大，无奈自行进行恢复性装修。李国军的擅自解除合同并不将租赁物恢复原状的行为已经给叶志春造成了巨大的损失。该损失，叶志春将提起反诉要求李国军赔偿。五、双方既然未签定书面的租房合同就属于不定期租赁，李国军理应按照实际的租赁时间支付房租。实际的租赁时间应从李国军交付定金时（2013年1月27日）起算至租赁物恢复原状可重新出租时（2013年8月27日）止，共七个月，按每年400000元的租金标准计算，七个月的房租应为233333元。李国军仅交付了50000元房租押金和70000元房租，还应向叶志春支付113333元房租，叶志春也将提起反诉要求李国军支付。综上所述叶志春认为，李国军的诉请无事实及法律的依据，请求法庭驳回李国军的诉讼请求。
本诉被告叶志春未向本院提供证据。
反诉原告叶志春反诉称：叶志春与妻子共有的位于富阳市场口镇叶盛村337号的一幢六层楼房，原经装修以叶志春妻子叶彩琴的名义办理了个体工商户营业执照进行经营，字号是富阳市场口镇志春大酒店。2013年初，李国军向叶志春提出承租该楼房一楼至顶层（五楼除外，系李国军用于自住）及边上一幢三层楼房，口头商定要租八年，房租每年400000元。李国军于2013年1月27日向叶志春交纳了30000元租房定金，叶志春出具了收到30000元定金的收条。2013年2月26日李国军向叶志春妻子又支付了50000元房租（叶志春妻子出具的收条上写成了房租押金，但实际就是房租）。2013年3月4日李国军向叶志春支付70000元房租，同时向叶志春请求因资金紧张，希望剩余的房租能够迟些日子再交。期间，李国军所雇的装修工人已开始着手拆除敲毁楼房原来的一些装修进行重新装修。后叶志春多次向李国军催促签订租房合同及要求其交齐剩余房租，李国军总是一拖再拖。2013年5月初，李国军突然找到叶志春说他听说这楼房要拆迁，证照可能办不下来，怕投资下去以后无法经营，故不打算继续承租，要求解除合同。叶志春当时表示，楼房原装修已被拆的不成样子影响经营和重新出租，现在要解除合同必须将房屋恢复原状，并且要按实际占用的时间支付房租费用。李国军不同意，双方为此大吵一架。过后双方又为此事争执过几次未能达成共识，李国军一走了之，对正在装修的楼房不管不顾。叶志春为避免损失的进一步扩大，无奈接管了正在进行的装修，为使楼房能够恢复正常使用进行了恢复性装修，为此支付了装修工资、油漆、灯、木工等费用合计100980元。叶志春的楼房至今并未被拆迁，而且已于2013年10月12日办理了《消防安全检查合格证》。李国军所称的因拆迁致使合同目的无法实现，根本不是事实。交付定金时李国军承诺要租八年，现仅仅租了几个月，李国军并未按照约定履行债务，依法定金无需返还。李国军因自身原因解除合同又未能将房屋恢复原状，因此实际租赁期间应从2013年1月27日起算至楼房恢复原状可重新出租时即2013年8月27日止，共七个月。房租共为233333元，已支付120000元（50000元房租押金、70000元房租），还需支付113333元。同时李国军还应赔偿叶志春为恢复楼房原状所造成的100980元装修费用损失。故叶志春诉至法院，请求判令：一、要求李国军支付叶志春拖欠的房租费113333元；二、要求李国军赔偿叶志春损失100980元；三、本案所有诉讼费用由李国军承担。
反诉原告叶志春在开庭时陈述称：一、叶志春和李国军于2013年1月10几号时具体协商租赁，未签订书面租赁合同。租赁楼层为主楼1到4楼和6楼，旁边还有一个三层楼一并租给李国军。二、当时协商的租赁费是每年400000元，是根据总的平方、装修、地段、按照市场价格确定的数额。三、双方约定装修期为一个月，自2013年1月27日开始。2013年2月上旬叶志春交付钥匙。当时协商的时候，租八年的装修期是不需要租金的，但是现在就只租了几个月，装修期也要支付租金。四、志春大酒店是2005年开始经营的，当时酒店装修花了1000000元。五、2013年5月4、5号，叶志春并未知晓房子要拆迁，李国军就听说要拆迁来找叶志春说不再租赁。叶志春表示内部结构已经损坏，就要求李国军恢复原状。李国军提出装修材料都归叶志春，由叶志春补偿李国军50000元。因房子装修已经改变，故叶志春并不同意。六、大概5月8、9号，叶志春开始重新装修，用的还是李国军叫来的装修队，到8月底装修完毕。装修的花费支出有装修工资72000元，油漆7679元，灯9140元，木工材料12161元。油漆、木板都是装修队去拿的，灯是在富阳综合市场品上灯具店买的，工资是付给装修队负责人吴亲宝。同一个装修队问相同的材料店拿材料，是会出现材料清单中早一天迟一天的现象。李国军留下的材料在装修过程中已经用掉，诉讼请求中的材料款是叶志春新买的。七、装修好后，该房屋于2013年9月1日租给了徐晓军开宾馆。因本来就是经营志春大酒店，开宾馆就只需要申请消防安全合格证就可以，不需要申请其他证照，还是沿用志春大酒店的营业执照。消防安全合格证是2013年4、5月就申请了。八、关于场口镇叶盛村要被拆迁只是个传言，镇里也没有与叶志春协商过，也没有文件，现在该房子也没有被拆迁。九、李国军承租时，旁边的三层楼房确实租给场口镇化竹村的陈建，李国军要求租赁整个院子，才把之前的租赁解除掉了。十、原来装修应该是不需要敲墙的。
反诉原告叶志春为支持其主张的事实，在举证期限内，向本院提供了以下证据：
1、个体工商户营业执照、餐饮服务许可证各一份（原件），用以证明租赁物原经装修以叶志春妻子叶彩琴的名义于2011年12月5日办理了字号是富阳市场口镇志春大酒店的个体工商户营业执照进行经营的事实。
2、结婚证一份（复印件），用以证明志春大酒店证照上的叶彩琴与叶志春系夫妻关系的事实。
3、装修工资收条及装修原材料清单若干份（原件），用以证明叶志春进行恢复性装修费用损失计100980元，其中装修工资72000元，油柒材料款7679元，灯9140元，木工材料款12161元的事实。
4、消防安全检查合格证一份（原件），用以证明租赁物已于2013年10月12日办理了开办宾馆所需的消防安全检查合格证的事实。
5、租赁经营协议一份（原件），用以证明叶志春将租赁物恢复原状直到2013年9月1日才得以重新以每年400000元的租金出租，与案外人徐晓军签订了租赁经营协议，诉争租赁物的租赁市场价格是400000元的事实。
6、申请证人徐某出庭作证，用于证明志春大酒店楼房在租赁给李国军前是经过装修的，李国军接手后把以前的部分装修及物品拆毁敲除的具体状况，离开时并未进行恢复原状的事实。
证人徐某陈述称：一、徐某是叶志春房屋装修的水电工，与李国军不认识。二、2013年正月里，因李国军要租房子，徐某与装修队包工头吴亲宝谈了价格，开始装修后开始认识李国军。三、装修流程中如果不敲墙的话应当先做水电，2013年3月底开始水电施工。四、李国军于2013年5月不再租赁房屋并走掉。五、徐某对2003年到2013年间志春大酒店内部装修情况不知情，后来进去做水电时，房子内部结构部分已被改掉。六、徐某本来应当向吴亲宝拿工资，后来房东支付工资共计15000元。七、徐某不知道主楼旁边的三层楼是否有租赁给李国军，当时有人租在那边。八、提交的情况说明反映的是事实，别人打印好由徐某签字。
7、申请证人裘某出庭作证，用以证明租赁标的物包括场地上的三层楼房的事实。
证人裘某陈述称：一、裘某向叶志春租赁三层小屋。二、2013年3月李国军带了别人来到三楼，先看了一下房子后，说这房子马上就要进场了。后裘某就向叶彩琴打听是否要租赁给别人。叶彩琴的意思就是让我另外找地方，裘某就说超出多长时间租金另算。三、当时搬出的房子有简单的装修。裘某于2013年4月初搬出，后来租给了李国军。四、主楼是在2013年2、3月开始装修的。李国军当时来跟裘某说的时候，主楼已经开始在装修，大概是2013年3月中下旬。五、裘某有听到大家传播拆迁的消息，但是没有确切的通知。
反诉被告李国军未提交书面答辩状，其在庭审中口头答辩称：一、叶志春陈述的事实与实际不符，真正的实际情况与李国军的起诉状一致，对于叶志春的诉请请求不予认可，请求法院驳回。二、叶志春陈述重新装修是5月8、9日，但提供证据显示最早购买日期为5月6日，与事实不相符。
反诉被告李国军未向本院提供证据。
本诉原告李国军提供的证据1，被告叶志春经质证后对真实性、合法性、关联性无异议，该定金对应的是八年租赁期。本院经审查后对该证据作为叶志春收到李国军30000元款项的事实予以确认。原告李国军提供的证据2，被告叶志春经质证后对真实性、合法性、关联性无异议，该50000元可折抵房租费。本院经审查后依法予以认定。原告李国军提供的证据3，被告叶志春经质证后对真实性、合法性、关联性无异议，被告确实收到70000元房租费。本院经审查后依法予以认定。原告李国军提供的证据4，被告叶志春经质证后对真实性、合法性、关联性均持有异议，认为证人与原告系朋友关系，陈述也不清楚，且200000元数额也是经原告提醒后才陈述，对于150000元交付前后顺序与事实不符，该证人证言不应予以采信。本院经审查后认为，李国军与证人陈某系朋友关系，该证人证言中多次提及对协商过程并不清楚，且多次表述“可能”、“大概”等推测性的陈述，故本院认为该证据不能达到李国军的证明目的，对其证明效力不予认定。
反诉原告叶志春提供的证据1，反诉被告李国军经质证后对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该经营范围为餐馆与本案无关。本院经审查后对该证据的真实性予以认定。反诉原告叶志春提供的证据2，反诉被告李国军经质证后没有异议。本院经审查后依法予以认定。反诉原告叶志春提供的证据3，反诉被告李国军经质证后对真实性、合法性、关联性均有异议，最早的时间是2013年5月6日，该时间本案原、被告已经解除合同，与本案无关，原告也无法查明其真实性。本院经审查后认为，该四份吴亲宝的收条在形式上均以蓝色水笔出具在同款淡黄色笔记本纸张上，2013年5月至今未有折痕，四份收条有在同一时间点一并制作的嫌疑，且该收条系案外人单方出具，对其内容的真实性尚需提供证据予以补强。双方陈述于2013年5月初产生矛盾后李国军放弃继续装修并由叶志春接手，而销货清单载明时间从2013年5月5日起即购买装修材料，若干销货清单也仅有吴亲宝签字，本院认为该销货清单并不足以证明所购材料系用于叶志春陈述的房屋结构破坏后进行恢复性装修所需。反诉原告叶志春提供的证据4，反诉被告李国军经质证后对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，原告提到的无法办理证照是指营业执照，该安全合格证与本案无关。本院经审查后对该证据的真实性予以认定。反诉原告叶志春提供的证据5，反诉被告李国军经质证后对真实性、合法性、关联性均有异议，该时间本案原被告已经解除合同，与本案无关。原告也无法查明其真实性、合法性。本院经审查后认为，在李国军客观上不再继续租赁房屋时，叶志春作为房屋的使用权人，有积极采取措施避免损失进一步扩大的义务，其应当积极寻找合理的承租人将涉案房屋予以重新租赁。在2013年5月初双方产生矛盾后，叶志春提供与案外人的租赁合同显示已于2013年9月1日重新出租，本院认为中间的3个多月作为过渡期也较为合理。因该租赁合同系叶志春与案外人所签订，其关于租金的约定对李国军无约束力，不能达到叶志春主张的其与李国军商定的租金每年400000元的证明目的。反诉原告叶志春提供的证据6，反诉被告李国军经质证后对真实性、合法性、关联性均有异议，证人是水电工，情况说明也只是别人打好字签了名而已，达不到证明目的。反诉原告叶志春提供的证据7，反诉被告李国军经质证后没有异议，但补充说明，经代理人和当事人本人核实，予以否认。本院对证据6、7审查后认为，证人徐某的陈述“装修流程中如果不敲墙的话应当先做水电，2013年3月底开始水电施工。”、证人裘某的陈述“2013年3月李国军带了别人来到三楼，先看了一下房子后，说这房子马上就要进场了。”“主楼已经开始在装修，大概是2013年3月中下旬”，通过该两位证人的陈述，本院对该两份证据作为证明李国军于2013年3月下旬进场进行装修的事实予以确认。
经审理，本院查明的事实如下：
1、2013年初，李国军与叶志春口头协商，由李国军租赁位于富阳市场口镇叶盛村的志春大酒店，双方未签订书面合同。
2、叶志春于2013年1月27日出具收据一份，载明：“今收到李国军租房定金30000元（叁万元正）。”叶志春妻子叶彩琴于2013年2月26日出具收条一份，载明：“今收到李国军房租押金伍万元（50000）。”叶志春于2013年3月4日出具收条一份，载明：“今收到李国军房租费柒万元整（70000）。”
本院认为：李国军向叶志春租赁房屋的事实清楚，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，双方的房屋租赁关系合法有效。双方均认可口头协商房屋租赁期限为八年，但并未签订书面的房屋租赁合同，故李国军与叶志春之间的口头租赁合同应当为不定期合同。李国军要求解除房屋租赁合同，叶志春也采取积极措施避免损失进一步扩大，故客观上该房屋租赁合同业已解除。
关于年租金的问题。在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。在房屋租赁合同中，租金系出租方对租赁物出租所得的对价收益，故租金价款的举证责任在于房屋出租方。叶志春陈述租金每年400000元，但并未提供充分有效的证据予以证明涉案房屋的真实租金，李国军自认租金为200000元，故本院确认涉案房屋租金每年200000元。
关于租赁期限的问题。李国军陈述租赁期自2013年3月27日进场施工时起算，叶志春陈述租赁期自2013年1月27日交付第一笔款项时起算。租赁期限的长短对房屋出租方的租金收益起着至关重要的影响，然叶志春未提供充分有效的证据证明双方明确约定的租赁期的起算时间。且叶志春申请的证人徐某、裘某均陈述2013年3月下旬开始施工装修。故本院确认2013年3月下旬为租赁起始日。在李国军客观上不再继续租赁房屋时，叶志春将涉案房屋予以重新租赁需要一定的过渡期。李国军作为房屋的承租人进行了施工，在未有充分有效的证据证明涉案房屋将要拆迁致使不能达到租赁合同目的的情况下，擅自中止房屋租赁，且自2013年5月初至今已超过一年时间，在客观上涉案房屋也未被拆迁，故李国军擅自中止房屋租赁的行为已构成违约，应当承担相应的民事责任。本院认为叶志春诉请的将租赁期计算至2013年8月下旬，合情合理，本院予以认定。
关于装修期的问题。李国军陈述装修期为三个月，且不计算租金；叶志春陈述装修期为一个月，且八年租期才不需支付装修期租金。按照装修行业惯例，在若干装修期限内免除租金，系对承租人的特殊优惠，故装修期的时间长短应当由承租人进行承担举证责任。在李国军未能举证证明装修期为三个月的情况下，本院确认装修期为叶志春自认的一个月。主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。叶志春陈述仅租几个月需要支付装修期内租金，需要提供证据予以证明。故本院确认双方口头约定装修期一个月内不需支付相对应的租金。
关于2013年1月27日的30000元款项的认定问题。定金是当事人约定一方在合同订立时或在合同履行前预先给付对方一定数量的金钱，以保障合同债权实现的一种担保方式。在房屋租赁关系中，出租人与承租人在达成租赁合同后，由承租人先期交付一定数额的定金符合市场交易惯例，且2013年1月27日的收据也明确表述该款项性质为定金。故本院确认该份收据具有定金罚则的效力，李国军在违约时便物权要求返还定金。
关于叶志春诉称的为恢复楼房原状所造成的100980元装修费用损失的问题。根据叶志春提供的现有证据，尚不足以证明房屋结构的破坏程度、恢复装修的真实支出，本院不予支持。
综上，李国军租赁叶志春位于富阳市场口镇叶盛村的房屋，分三次缴纳房屋租金共计120000元。自2013年3月下旬起至2013年8月下旬止的房屋租金应当为66666.67（本院酌情为五个月，扣除一个月装修期，以年租金200000元），故叶志春尚需返还李国军款项53333.33元。对于李国军的本诉诉讼请求和叶志春的反诉诉讼请求的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、本诉被告叶志春返还原告李国军房屋租金53333.33元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；
二、驳回本诉原告李国军的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告叶志春的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3300元，由李国军负担1467元，由叶志春负担1833元。反诉案件受理费2258元，由叶志春负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理［开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68］。
审 判 长 谢 晗
代理审判员 何成科
人民陪审员 何樟林
二〇一四年九月二十八日
代书 记员 黄 露