广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第263号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈凝群，男，1979年8月7日出生，汉族，住湖南省衡阳县。
委托代理人：张旭锋，广东格林律师事务所律师。
委托代理人：朱宇锋，广东格林律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州新港机场实业有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：姚坤金，职务：总经理。
委托代理人：吴海滨，广东百科律师事务所律师。
委托代理人：梅聪颖，广东百科律师事务所律师。
上诉人陈凝群因与被上诉人广州新港机场实业有限公司（以下简称新港公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1671号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年10月5日，陈凝群（认购方）与新港公司（出售方）签订《中国南方进出口商品交易中心商铺认购书》，约定认购方认购广州市花都区花都大道与机场北出口交汇处（自编【中国南方进出口商品交易中心】）首层425号商铺，该物业用途为商业，认购价为238644元。认购方须在接发展商指定律师所通知的三日内……到国浩律师集团（广州）事务所签订《商品房买卖合同》及有关文件，该物业于2010年10月1日前交付使用……。
2009年11月10日，新港公司（甲方、卖方）与陈凝群（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同》及附件一至七，约定：乙方向甲方购买广州市花都区花东镇花都大道与机场北出口交汇处航空商住大厦1层1425号房（以下简称涉案房屋），总房价款为238644元。付款方式为按揭贷款：自本合同网上签订之日起1日内（不超过5日），支付全部房价款的53.91%，金额128644元；除首期款外，剩余房款110000元，须于2009年11月10日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是中国农业银行股份有限公司广州市花都支行。甲方代理乙方办理按揭手续，乙方在签订本合同并支付首期款后7日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人。甲方应当在2010年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第二十九条约定：本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。
合同附件七为本合同补充协议，约定：8、乙方以按揭方式付款的，逾期7天未办理按揭贷款手续、或逾期7天未按银行要求提供所需资料，从第八天起算，每逾期一天乙方应向甲方支付申办按揭贷款金额的0.021%作为违约金……9、乙方的申请按揭贷款金额不被银行接受，应在接到银行的相应通知书后7天内，向甲方补交银行批准按揭款金额与申请按揭款金额之差额款项，乙方在接到银行的相应通知后7天内未向甲方补交上述差额款项的，从第8天起算，每逾期1天乙方应向甲方支付按揭金额的0.021%作为违约金……23、本合同及本补充协议解除权行使期间，乙方对返还该商品房的约定如下：（1）法律规定或双方约定的乙方可以解除本合同及本补充协议的条件成就后，乙方应在知道或应当知道该事由发生后的10日内向甲方提出书面解除合同申请；如乙方在此期间不提出的，视为乙方放弃本合同及本补充协议解除权……第28条约定：本协议之规定如与本合同之规定有不同、抵触或冲突的，以本协议之规定为准。此外，合同及补充协议还对买卖双方的其他权利义务进行了约定。
《商品房买卖合同》签订前后，陈凝群合计向新港公司支付购房款128644元，并支付办证税费7859元、律师费1480元、预告登记费550元、物业维修基金921.9元。对购房余款110000元，陈凝群按约定申请银行按揭贷款。
由于银行没有批准陈凝群的贷款申请，2010年1月19日，新港公司（甲方）与陈凝群（乙方）签订一份《补充协议》，约定由于甲方公司单方面的原因，需将按揭银行更改为广东发展银行股份有限公司广州分行。之后，陈凝群重新向该行申请按揭贷款。
2010年10月24日，陈凝群（乙方）与新港公司（甲方）签订《航空商住大厦商铺交接确认书》，内容为：“移交方（甲方）：广州新港机场实业有限公司。接收方（乙方）：陈凝群。交接物业编号：首层1425号铺。为保证商场的正常经营，甲乙双方在签署《广州市商品房买卖合同》时已对本次商铺交接进行了相关约定，乙方赋有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并配合商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。2010年9月30日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按《广州市商品房买卖合同》约定的装修标准进行装修，乙方不得以装修标准问题为由拒绝办理商铺交接会手续；甲方对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2012年9月30日前按《广州市商品房买卖合同》约定的装修标准，将该商铺交付买受人使用。”
原审诉讼中，新港公司提交一份2012年7月2日其向陈凝群发出《通知函》拟证明其向陈凝群催收购房余款情况。该通知函告知陈凝群因陈凝群个人原因（信用额度不足等原因），导致银行对其按揭申请不予批准，故通知陈凝群在2012年7月10日前向新港公司付清合同及附件约定的购房款余款110000元。陈凝群否认亦收到该函件。
2012年7月5日，广发银行广州分行东站支行出具《“航空商住大厦”个人按揭贷款退件名单告知函》给新港公司，告知包括陈凝群在内的40套“航空商住大厦”商铺业主向该行申请个人商铺按揭贷款，经该行审查，该批客户综合资质暂不符合该行的贷款要求。
2012年9月29日，陈凝群出具《确认书》，确认新港公司已将涉案商铺交付给陈凝群。
2014年6月26日，新港公司向陈凝群发出《催款函》，要求陈凝群立即付清欠付购房款110000元及相应的利息、罚息、滞纳金、违约金等，并承担相应的违约责任。陈凝群对该《催款函》的真实性没有异议，但认为合同已明确约定付款方式为按揭付款，新港公司也确认陈凝群已办理了按揭贷款手续，新港公司单方变更付款方式要求陈凝群一次性付款余款没有合同及法律依据。
涉案房现已登记至陈凝群名下。由于银行未批准陈凝群的贷款申请，陈凝群亦未以其他方式支付购房余款，陈凝群现尚欠新港公司购房款110000元。
2014年9月16日，新港公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、新港公司与陈凝群于2009年11月10日签订的《广州市商品房买卖合同》继续履行；2、陈凝群向新港公司支付广州市花都区花东镇白云机场北出口空港大道1号航空商住大厦首层1425号商铺购房余款110000元及违约金（违约金以应付房价款110000元为本金，从本案立案起诉之日起，按合同约定每日应付房价款1‰的标准计至陈凝群付清款项之日止）；3、陈凝群承担本案全部诉讼费用。
陈凝群原审辩称：一、陈凝群已妥当履行了付款及申办按揭的合同义务，没有任何违约行为。《商品房买卖合同》第八条约定：陈凝群通过按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起1日内支付128644元；剩余房款110000元须于2009年11月10日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；按揭银行为中国农业银行股份有限公司广州市花都支行，新港公司代理陈凝群办理按揭手续，陈凝群在签订本合同并支付首期款后7日内，将申请银行按揭贷款需由陈凝群提供的证件资料交付新港公司或新港公司指定的第三人。合同签订当天，陈凝群即按照该约定向新港公司支付了首期款128644元，并提供了申请银行按揭贷款所需的证件资料，办理了银行按揭申请手续。2010年1月19日，因新港公司单方原因双方签订《补充协议》，将按揭银行变更为广东发展银行股份有限公司广州分行。补充协议签订当天，陈凝群又按新港公司要求再次提供了申办按揭的证件资料，并向新港公司指定的中国平安财产保险股份有限公司支付按揭费用2112元。从陈凝群履约过程来看，陈凝群已妥当的履行了付款及申办按揭的合同义务，没有任何违约行为。新港公司主张陈凝群拒不付款构成合同违约，与事实完全不符。二、新港公司无权单方变更付款方式要求陈凝群一次性付清余款。《商品房买卖合同》第八条已明确约定剩余房价款110000元通过按揭贷款方式付款。根据《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”该约定对双方均有法律约束力，任何一方不得擅自变更。新港公司单方变更付款方式要求陈凝群一次性支付剩余购房款，必须符合约定或法定的情形，而双方并未约定按揭贷款不成情况下剩余房价款的支付方式，陈凝群也已按约办理了按揭手续，没有违约行为，新港公司要求陈凝群一次性支付剩余购房款没有合同及法律依据。三、《商品房买卖合同》因客观情况重大变化而无法继续履行，陈凝群已反诉解除合同。合同订立之后，陈凝群已多次办理按揭贷款申请手续，但受国家宏观调控政策调整、房地产信贷规模锐减、银行贷款授信额度不足等不可归责于陈凝群的事由，导致陈凝群的按揭贷款最终未能获得银行批准，合同约定的按揭付款方式无法履行；而新港公司与陈凝群就付款方式又无法另行协商一致，《商品房买卖合同》因不可归责于双方当事人的事由实际上已经无法继续履行。为此，陈凝群已向法院提起反诉，请求解除双方签订的《商品房买卖合同》。四、新港公司与陈凝群签订的《商品房买卖合同》早已实际解除。2011年7月，新港公司委托广东一粤律师事务所向陈凝群发出律师函，限期陈凝群办理银行按揭手续；如陈凝群未在该期限履行义务，该通知函即作为出卖人单方解除合同的依据。陈凝群收到该通知后，没有按律师函指定期限办理按揭手续，律师函即已产生解除合同的效力。同时，陈凝群与航空商住大厦上百户业主通过花东镇政府向新港公司提出退铺等要求。可见，陈凝群与新港公司对解除合同已经达成了一致。《商品房买卖合同》实际上已经解除。新港公司起诉要求陈凝群继续履行合同、支付剩余房价款没有合同依据。综上所述，新港公司的诉讼请求缺乏事实与法律依据，恳请法院依法驳回新港公司的全部诉讼请求。
陈凝群原审提起反诉，请求法院判令：1、解除陈凝群与新港公司于2009年10月5日签订的《中国南方进出口商品交易中心商铺认购书》（编号：no0000197）及2009年11月10日签订的《商品房买卖合同》；2、新港公司向陈凝群返还房价款128644元及其利息；3、新港公司与陈凝群共同承担本次交易所产生的办证税费7859元、律师费1480元、预告登记费550元、物业维修基金921.9元，即新港公司向陈凝群支付5405.45元；4、本案诉讼费用、反诉费用由新港公司承担。
新港公司针对陈凝群的反诉辩称：一、坚持我方在本诉中发表的意见及相关诉请，不同意陈凝群的全部反诉请求。二、陈凝群所提到的部分事实与客观事实不相符，相关理由不能成立，其诉请没有事实和法律依据。理由如下：1、关于按揭贷款问题。陈凝群购买的是商铺，属于投资行为，投资有风险是众所周知的事实。按揭贷款能否获批的风险属于商业风险，存在包括申请人自身的资信是否符合按揭贷款条件在内的不确定因素，陈凝群在选择按揭贷款方式付款前就应当预见相关可能存在的风险。陈凝群在长达三、四年的时间内，既未另行成功办妥按揭贷款，也未按合同约定以一次性的付款方式支付余下购房款，甚至完全不理会新港公司的相关通知、告知或催款行为，显然是有违诚信的。虽然陈凝群的按揭贷款申请未获银行批准，但并不致于导致涉案合同无法继续履行，且继续履行合同对于陈凝群来说并不存在任何不公平的情形，何况，涉案房产已登记在陈凝群名下，其合同目的已经实现。2、陈凝群要求解除合同的主张已超过约定及法定的行使合同解除权的期限。根据双方在合同附件七第23条的约定，陈凝群行使合同解除权的期限为知道或应当知道之日起10天内以书面的方式提出。而陈凝群至少在2012年7月2日已知道按揭贷款不成功的事。如前所述，按揭贷款属于陈凝群和银行之间的合同关系，在合同履行过程中，新港公司也已履行相应的告知义务，陈凝群早已知道其按揭贷款是否成功。即使按照陈凝群的说法，其在超过两年的时间前就已知道新港公司有无迟延办证或交铺等事项。根据双方的约定，以及相关法律、司法解释的规定，陈凝群现提出解除合同已远远超过了法定或约定的行使合同解除权的除斥期间，应视为其合同解除权已经消灭。综上，陈凝群的反诉请求缺乏事实和法律依据，相关理由不能成立，且没有提供充分的证据证实其主张，请求驳回其全部反诉请求。
原审法院认为：新港公司与陈凝群签订的《中国南方进出口商品交易中心商铺认购书》《广州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思的表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自义务。按照合同约定，陈凝群须向新港公司支付首期购房款128644元，余款110000元采取银行按揭方式支付。陈凝群至今未办妥按揭贷款，亦未以其他方式付清购房余款，已构成违约。因此，新港公司请求继续履行合同并要求陈凝群支付购房余款110000元合理合法，予以支持。虽然合同约定在上述情况下未补交购房款余款应承担违约责任，但陈凝群办理按揭贷款手续的代办机构是由新港公司指定的，而陈凝群已依约支付全部购房款的53.91%，新港公司也不能证明银行不批准贷款完全归责于陈凝群。因此，新港公司要求陈凝群支付违约金的请求理由不充分，不予支持。
陈凝群的抗辩及反诉请求的理由一是银行不放款并非陈凝群原因造成的；二是2011年7月新港公司委托广东一粤律师事务所向陈凝群发出的《律师函》表明新港公司已经解除合同。
对此，原审法院认为，根据《广州市商品房买卖合同》附件约定，如陈凝群的申请按揭贷款金额不被银行接受，应在接到银行的相应通知后7天内，向新港公司补交银行批准按揭金额与申请按揭款金额之差额款项，现银行不批准陈凝群的贷款申请，且新港公司已将银行不批准贷款告知了陈凝群，根据上述约定，陈凝群应向新港公司支付购房余款。陈凝群在选择按揭方式付款及向银行申请按揭贷款前就应当预料到银行可能基于国家政策变化或银行自身风险评估而不予放贷的情形，银行不予放贷并非陈凝群不可预见、不能克服的情形，继续履行合同并未造成明显不公。第二，陈凝群认为2011年7月新港公司委托广东一粤律师事务所向陈凝群发出的《律师函》后，陈凝群未履行义务，因此双方签订的合同已经解除，但陈凝群未提供证据证明其主张。且根据陈凝群的陈述，如陈凝群在规定期限内不履行义务，该函将作为新港公司单方解除合同的依据；即在陈凝群不履行义务的情况下，新港公司可依据该函选择解除合同，但不能推断出如果陈凝群不履行义务，合同即告解除。另外，根据合同补充协议约定，陈凝群应在知道或应当知道解除本合同及本补充协议的条件成就后10日内向新港公司提出书面解除合同申请；逾期提出的，视为放弃本合同及本补充协议解除权。根据查明事实，新港公司在贷款未能获批之后，已将情况告知陈凝群并要求陈凝群以其他方式支付购房余款，当时陈凝群就应当知道存在其所认为的合同解除条件，但陈凝群并没有在知道该条件成就后10日内向新港公司提出书面解除合同申请，其提起本案诉讼亦已超过合同约定的解除权行使期限，依约已丧失合同解除权。综上，陈凝群的抗辩及反诉请求均没有事实和法律依据，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年11月24日作出如下判决：一、新港公司与陈凝群于2009年11月10日签订的《广州市商品房买卖合同》继续履行；二、陈凝群于本判决发生法律效力之日起十五日内向新港公司支付剩余购房款110000元；三、驳回新港公司的其他诉讼请求；四、驳回陈凝群的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1250元及反诉案件受理费1598.60元，均由陈凝群负担。
判后，上诉人陈凝群不服原审判决，向本院提起上诉称：
一、原审判决将办理按揭贷款手续与办妥按揭贷款混为一谈，错误认定我方已经构成违约。《商品房预售合同》第八条约定我方的义务是办理银行按揭贷款手续，而并非办妥按揭贷款。二、原审判决认定未能办妥按揭贷款的风险及后果由我方单方承担，明显不公。《商品房预售合同》第八条约定的付款方式是双方共同选定的，并非我方的单方意思表示。而且通过按揭方式付款是涉案合同的重要基础，如果不能按揭，我方受自身经济条件的制约，根本不会购买涉案商铺，双方也就丧失了签约的基础。在没有任何证据证实按揭贷款不成是我方责任所致的情况下，按揭贷款不成致使合同约定的按揭付款方式无法履行的风险不应由我方单方承担，而应由我方与新港公司共同承担。三、原审判决认为我方的申请按揭贷款金额不被银行接受包括银行不批准我方贷款申请及银行批准贷款金额少于申请贷款金额两种情形的解释是错误的。首先，该条款应当只适用于银行批准贷款金额少于申请贷款金额的情形；而不适用于银行不批准按揭申请的情形。其次，《商品房预售合同》附件七是新港公司提供的格式合同，双方对该格式条款的理解发生争议，根据《合同法》第四十一条规定，该条款也应作出不利于新港公司的解释。再者，新港公司作为出卖人，对我方办理按揭贷款申请手续负有协助义务；而且我方的按揭贷款手续是由新港公司代办。四、原审判决我方一次性支付购房余款，没有合同及法律依据。五、我方反诉解除合同理据充分，原审判决驳回我方的反诉请求理据不足。合同订立之后，我方按照合同约定办理了按揭贷款手续，但我方的按揭申请受国家房地产调控政策等客观情况的影响而未获银行批准，《商品房预售合同》约定的按揭付款方式无法继续履行，而双方对付款方式又不能另行协商一致，合同实际己无法继续履行。我方有权请求解除合同。如果继续履行合同要求我方一次性支付购房余款，对我方明显不公平。六、我方反诉解除合同，并未超过解除权行使期限。《商品房预售合同》附件七第23条约定，我方应在知道或者应当知道解除本合同及本补充协议的条件成就后10日内向新港公司提出书面解除合同申请；逾期提出的，视为放弃本合同及本补充协议解除权。新港公司为了证实其已告知我方银行不批准我方贷款申请，向法院提交了2012年7月2日《通知函》及快递单，但快递单根本没有加盖邮戳，新港公司也未提供其他任何证据证实其己将《通知函》送达给我方，根本不能证实新港公司己将银行不批准我方贷款申请的情况告知我方，新港公司应依法承担举证不能的法律后果。七、新港公司将涉案商铺进行间隔并按合同附件二进行装修，属于建设工程质量管理条例第二条规定的工程，根据第十六条规定，建设工程经竣工验收方可交付、使用，新港公司进行的间隔和装修没有竣工验收，不符合法定交付条件，我方有权拒绝收铺及解除合同。故上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回新港公司的全部诉讼请求，支持陈凝群的全部反诉请求；2、本案一审、二审诉讼费用由新港公司承担。
被上诉人新港公司答辩认为：一、商铺是否符合交房条件的问题，法院在审理同一楼盘类似案件中已作出生效判决认定涉案商铺符合交房条件，事实上涉案商场已取得竣工验收及规划验收的合格证。二、按揭问题认为属于银行与买受人之间的合同关系，出卖人签订商铺买卖合同的目的是为了获取房产的对价。从合理性的角度出发，出卖人比买受人更希望按揭能获得成功，而且出卖人在一审期间也提供了充分的证据证实新港公司已履行相关义务的事实，按揭贷款属于商业风险，买受人在选择按揭付款之前是应当预见可能会不被银行批准的这一情况，双方在合同中也明确约定只要是买受人的按揭贷款没有成功就应当一次性付款。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，新港公司与陈凝群签订的《广州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的相关规定，双方均应按照合同约定履行各自义务。
关于能否判令陈凝群一次性支付剩余房款的问题。在商品房买卖关系中，出卖人的主要义务是交付房屋及将房屋过户至买受人名下，买受人的主要义务是支付房屋价款。案涉房屋现已登记到陈凝群名下，银行未批准陈凝群的贷款申请，买卖合同中约定的应由银行按揭支付的购房余款并未实际支付，原审基于公平合理原则，判令陈凝群一次性支付剩余房款，并无不当，本院予以维持。至于陈凝群上诉称其只有办理按揭贷款手续的义务，并无办妥按揭贷款手续的义务以及其认为《广州市商品房买卖合同》附件七中的“乙方（买受人）的申请按揭贷款金额不被银行接受”仅适用于银行批准贷款金额少于申请贷款金额的情形，不适用于银行不批准按揭申请的情形的问题。因陈凝群的上述主张是对合同内容的片面理解，且与其作为购房人负有支付购房款的基本义务相悖，本院不予支持。
关于陈凝群能否主张案涉合同解除的问题。涉案商铺出卖方虽有逾期办理产权过户手续事实，但广州市国土资源和房屋管理局已经以陈凝群为房地产权属人核发了案涉房屋的房地产权证书，此时，出卖人的合同义务已经全部履行完毕，陈凝群签订《广州市商品房买卖合同》购买案涉商铺的合同目的已经实现，故陈凝群理应足额支付购买案涉商铺的对价，原审判处合同继续履行，陈凝群付清余款并无不妥。因涉案商铺所在商住大厦已经取得建筑工程消防验收合格，且涉案商铺现已取得产权人登记为陈凝群的房地产权证，陈凝群以涉案商铺的间隔和装修没有竣工验收为由，主张解除合同，理据不足。原审法院认为陈凝群反诉请求没有事实和法律依据，并无不当，本院予以维持。
综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人陈凝群的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费4098.6元，由上诉人陈凝群负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年三月三日
书 记 员 邹文芳