湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄阳中民四终字第00093号
上诉人（原审原告）王正，女。
委托代理人刘林森，湖北联帮律师事务所律师。代理权限为一般授权。
被上诉人（原审被告）陈朝霞，女。
被上诉人（原审被告）汤明琳，女。
被上诉人（原审被告）张娟，女。
三被上诉人的委托代理人王虹理，湖北春园律师事务所律师。代理权限为一般授权。
上诉人王正因与被上诉人陈朝霞、汤明琳、张娟租赁合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院（2013）鄂襄新民初字第00035号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年2月28日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月2日公开开庭审理了本案。上诉人王正的委托代理人刘林森，被上诉人陈朝霞、汤明琳、张娟的委托代理人王虹理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王正原审中诉称：2012年5月10日，双方签订《租赁合同》，合同约定，王正将民发天地一楼通道南125平方米场地租赁给陈朝霞使用；陈朝霞需要按照国家有关规定及时办理营业执照、税务登记证等各种证件，并交付复印件给王正备案；陈朝霞单方面中止合同时，王正有权按合同总额的30%向陈朝霞收取违约金；陈朝霞在合同期内不得转让、转包场地给予他人，否则视为陈朝霞违约，王正有权扣除违约质保金、收回场地且不退还租金。合同签订后，陈朝霞却在经营期间，一直未依法、依约办理营业执照，且擅自与案外人合伙经营，自2012年10月1日开始拒不缴纳租金，2012年11月9日，陈朝霞单方将经营货品搬走，但将其柜台留置于王正经营场地，导致王正不能将经营场地出租、经营。故请求人民法院判令：一、解除双方于2012年5月10日签订的《租赁合同》；二、陈朝霞、汤明琳、张娟向王正支付违约金55620元，免租期租金17167元（2012年5月10日至7月1日），欠付租金13733元（2012年10月1日至2012年11月9�），共计86520元；三、陈朝霞、汤明琳、张娟腾退王正经营场地，并参照租金标准支付自2012年11月9日起至其完全腾退场地之日止的场地占用费。
陈朝霞、汤明琳、张娟原审中答辩称：（一）王正诉称不属实，陈朝霞、汤明琳、张娟未拖欠任何款项，王正不履行管理责任，王正违反合同独家经营的约定，双方于2012年9月17日已解除合同，陈朝霞、汤明琳、张娟解除合同是合法的；（二）王正要求支付违约金是断章取义，陈朝霞、汤明琳、张娟未办理营业执照是因为馨雅超市为大型超市是统一办理；（三）王正要求支付违约金无事实依据，免租期租金没有事实依据，陈朝霞、汤明琳、张娟未拖欠过王正租金，陈朝霞、汤明琳、张娟于2012年10月31日已向法院提交鉴定申请，陈朝霞、汤明琳、张娟已搬出诉争场地，不存在场地占用费。
原审法院经审理查明：2010年11月14日，襄阳市钻石房地产开发有限公司（甲方）与襄阳市雅馨百货经营部王正（乙方）、湖北民发物业服务有限公司（丙方）签订民发天地房屋租赁管理合同一份。合同主要内容为：“乙方租赁甲方位于襄阳市长虹路与邓城大道交叉口处暂定名为民发.天地的编号为1-103、2-101，建筑面积约为1763.87平方米的房屋。乙方承租该房屋用于经营超市（同乙方现营业执照）”。2012年5月10日，雅馨百货（甲方）王伦与陈朝霞（乙方）签订《租赁合同》一份。合同主要内容为：“一、甲方将一楼通道南125平方米场地作为与乙方租赁使用展位，经营范围为内衣、床上用品、饰品、玉器，仅此一家经营（注：通道以南第3至8块砖及厕所边45平方米至小仓库每月300元，另每平方米80元）。二、租赁期限为1年半，自2012年7月1日至2013年12月31日止。三、租赁基本费用的交纳方式：1、租金一季度交一�，金额每月支付10300元。合同签订后，乙方须向甲方交付10000元违约质保金（违约质保金不计付利息）。甲、乙双方终止合同期满后，乙方所售产品若无客户投诉质量问题，无任何安全事故、无影响超市形象及正常经营秩序的现象，两个月后，甲方无条件予以退还。否则质保金一律不予退还。若乙方合同截止时，拒不撤出该场地，视为乙方违约，甲方有权扣除全额违约质保金，并且有权清场不承担任何责任；四、双方的权利和义务：1、甲方负责向乙方提供规范、安全、便利的经营场所，有权根据天气情况调整上下班时间；2、甲方有权对乙方的经营、安全、卫生以及文明经商、售后服务状况进行全面指导，乙方应服从管理。如不服从管理，甲方有权采取罚款、停业等有效措施直至终止合同清场并扣除质保金。3、为完善经营，提高商品竞争力，甲方提倡乙方进行装修，装修设计方案不能影响消防等公共设施的正常使用，并须报甲方备案，照明电路及负荷应符合甲方设计要求，经甲方同意后方可实施；4、在租赁期间，乙方因自身原因单方终止合同，应提前两个月写出书面申请通知甲方，在此期间，甲方有权收回，转让此场地。甲方按总合同金额的30%向乙方收取违约金，且乙方需退还甲方在经营期间所给予的各种优惠费用。乙方未在终止合同日前撤出场地，甲方有权清场并无需承担因此而给乙方造成的任何损失；5、乙方须严格按照经验范围从事经营活动，如须更换增加产品或品类，须书面报甲方同意，未经甲方同意，擅自更换增加产品或品类的一律视同乙方单方面终止合同。甲方有权采取相应措施，由此引起的一切后果由乙方承担；6、乙方在合同期内不能转让，转包场地给予他人，如有视为乙方违约，甲方有权扣除违约金，收�场地且不退还租金不承担后果。乙方在租赁截止日期一个月之前应主动与甲方商谈续签合同事宜，并且签订合同交齐款项，若乙方未能提前一个月与甲方签订合同时，视为乙方主动放弃不再续租该场地。甲方有权对该场地进行招租。乙方应在合同截止之日之前撤出该场地，否则甲方有权清场并不承担任何责任”。双方签订合同后，陈朝霞于当日向雅馨百货支付（7月、8月、9月）租金30000元，质保金10000元。2012年5月18日，支付（7月、8月、9月）仓库租金900元。后来，王正又将饰品、玉器等展位租赁给案外人夏顺林。2012年7月1日，陈朝霞、张娟、汤明琳签订合作经营协议，约定由三方共同合作投资位于长虹路民发天地一楼雅馨百货内的饰品、内衣、床上用品等经营项目。2012年9月15日，陈朝霞、张娟、汤明琳给王伦送达解除合同通知书，内容为“王伦：你方与我们之间�2012年5月10日签订的《租赁合同》，由于你方严重违反了《租赁合同》中关于独立经营的规定，且其他商户侵害、干扰我们展位正常经营时，你方拒不履行管理职责，致使我们遭受严重经济损失。你方的行为已构成了根本性违约，导致我们无法继续经营。根据《中华人民共和国合同法》有关规定，我们正式通知你方解除双方《租赁合同》。”2012年9月17日，王伦收到解除合同通知书。2012年11月9日，在原审法院主持下，陈朝霞、张娟、汤明琳将超市的货物搬离。王正称，2012年11月9日，雅馨百货以特快专递邮件方式向陈朝霞发出解除租赁合同及赔偿损失通知书。通知书内容为：“2012年5月10日，你与我方签订《租赁合同》，租赁我方场地经营，但你一直未办理营业执照，经我方多次口头或书面通知改正未果。后你又将其部分铺面转租他人，且未按合同约定及时交纳租金，�于2012年11月9日终止经营，并将经营货物搬走，已构成严重违约。因你方终止经营部分柜台留置我处，也未与我方接洽场地占用费事宜，现郑重通知：解除2012年5月10日，你与我方签订的《租赁合同》；三日内支付违约金55620元，免租期租金17167元，拖欠租金13733元。自2011年11月9日起截至你完全清场之日止，按10500元／月标准向我方支付场地占用费。陈朝霞以未收到该通知书，双方无法达成一致意见发生纠纷。因此，引起诉讼。2012年11月14日，襄阳市工商行政管理局高新技术产业开发区分局团山工商所证明，内容为“兹证明陈朝霞未在我所办理个体注册登记”。王正开办的襄阳市雅馨百货经营部（长虹路民发天地一楼雅馨百货）未向原审法院提交营业执照。王伦与王正系姐妹关系。在庭审过程中，王正称：“王伦系长虹路民发天地一楼雅馨百货员工”。
原审法院认为�因王正开办的襄阳市雅馨百货经营部（长虹路民发天地一楼雅馨百货）未办理营业执照，故本案中所涉及该经营部的行为均应由实际开办人王正为责任主体，王伦作为雅馨百货员工及王正的妹妹，虽然未经书面授权代表王正与陈朝霞签订合同，但从双方其后的一系列行为及双方互发的解除租赁合同通知书来看，王正对王伦签订的租赁合同是认可的。王伦与陈朝霞签订的租赁合同合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应诚实履行合同约定的义务。陈朝霞按合同约定支付了租金及质保金，王正亦依约交付了租赁场地。但王正违反了双方租赁合同中第一条的规定，王正应当承担违约责任。因双方均认可合同已解除，故王正向陈朝霞主张解除双方签订的租赁合同、支付后期实际占用租赁场地损失费，并无不当，原审法院予以支持。但关于租赁合同解除的时间问题，根据陈朝霞、汤明琳、张娟向王正邮寄解除租赁合同通知书的行为，原审法院认定陈朝霞、汤明琳、张娟在2012年9月15日有解除合同的意思表示。2012年9月17日王正收到解除租赁合同通知书。同时原审法院查明，陈朝霞、汤明琳、张娟在2012年11月9日前一直未腾退商铺，并有经营行为，故原审法院认为陈朝霞、汤明琳、张娟的实际经营截止时间为2012年11月9日。依据以上事实，原审法院认为，解除合同应当通知对方，自通知到达对方时生效，故双方解除租赁合同的时间为王正签收陈朝霞、汤明琳、张娟的解除通知书时间即2012年9月17日。此后，属于实际占用场地时间，可比照原租赁合同计算占用费或损失。对王正主张陈朝霞、汤明琳、张娟支付违约金55620元，原审法院认为，陈朝霞虽然是个人与王伦签订的租赁合同，但陈朝霞与张娟、汤明琳共同合伙经营，并不是合同约定转让和转包行为，因此，也就不存在违约转包的行为，故对王正的该主张，原审法院不予支持；对王正主张的免租期租金17167元，因双方签订的租赁合同并未约定，故对王正的该主张，原审法院不予支持；对王正主张陈朝霞、汤明琳、张娟腾退王正经营场地，并参照租金标准支付自2012年11月9日起至其完全腾退场地之日止的场地占用费。因陈朝霞、汤明琳、张娟已于2012年11月9日实际搬离了租赁场地，故对王正的该请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、王正与陈朝霞于2012年5月10日签订的租赁合同于2012年9月17日解除；二、陈朝霞、张娟、汤明琳于本判决生效之日起10日内向王正支付（2012年10月1日�2012年11月9日）场地占用费13733元［（10300元÷30天）×40天］。逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理；二、驳回王正的其他诉讼请求。案件受理费1960元，由王正承担960元，陈朝霞、张娟、汤明琳承担1000元。
上诉人王正不服原审上述判决，向本院提出上诉称：（一）原审判决书篡改双方签订的租赁合同内容，忽略陈朝霞一方应办理工商营业执照的义务。原审判决混淆了租赁合同甲方和乙方的权利义务，将甲方的权利义务中的第4条与乙方权利义务的第4条混淆，一审判决将双方的权利和义务混淆，认定事实错误。（二）被上诉人张娟、汤明琳与被上诉人陈朝霞之间实质是转租关系。被上诉人张娟、汤明琳未与上诉人签订租赁合同，并非租赁合同一方当事人，双方之间无任何民事权利义务关系。张娟、汤明琳与陈朝霞是在租赁合同签订之后才“合伙”，且未告知王正，更未经王正同意。所谓的“合伙”实质就是租赁合同上所称的转租，是严重的违约行为，原审判决对此未予认定。（三）王正一审诉讼请求均依法有据，应全部支持。因三被上诉人违约拒不办理营业执照，王正依据“乙方因自身原因单方面终止合同，甲方按合同金额的30%向乙方收取违约金，且乙方需退还甲方在营业期间给予的各种优惠费用”的合同约定，提起本案诉讼。原审判决无视双方之间的合同约定，错误地认为王正主张的返还免租期租金没有约定、不存在违约行为等，并在三被上诉人未反诉的情况下，认定上诉人违约。（四）原审判决认定三被上诉人经营时间错误，且对王正的实际损失十余万元不作处理，显失公平。三被上诉人并未在2012年11月9日将经营场地交还给王正。法院工作人员在货品搬走当天，对王正的工作人员明确通知，三被上诉人制作的柜台留在经营场地内，王正不得使用和破坏，保持现状。由于三被上诉人的柜台留在经营场地内，导致场地无法使用，由此造成的损失应由三被上诉人负担。综上所述，请求二审法院撤销原判；改判支持上诉人王正一审全部诉讼请求。一、二审诉讼费用由三被上诉人负担。
被上诉人张娟、汤明琳与陈朝霞答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
针对双方当事人的陈述，本案二审的争议焦点问题是：（一）被上诉人张娟、汤明琳与被上诉人陈朝霞之间是否为转租关系；（二）原审判决认定三被上诉人经营截止时间为2012年11月9日是否正确。对此，本院作如下分析评判：
（一）关于被上诉人张娟、汤明琳与被上诉人陈朝霞之间是�为转租关系的问题
上诉人王正认为，被上诉人张娟、汤明琳未与王正签订租赁合同，但以与被上诉人陈朝霞合伙的形式进行经营，实质上是转租，属违约行为。三被上诉人认为，陈朝霞、张娟、汤明琳三人各负责日常经营的一部分，三人共同以银行转账方式向出租人支付租金和质保金，三人合伙经营行为不属于转租。本院认为，所谓房屋转租，是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租，并获得租金性质的保底收益的行为，转租至少涉及原出租人、原承租人和新承租人三方当事人，以及新旧两份租约。经审查，本案中只有一份租赁合同，并不存在新的租赁合同。张娟、汤明琳加入经营并未改变诉争租赁合同约定的经营范围和性质，且未有证据证实陈朝霞向张娟、汤明琳收取过租金。故王正主张张娟、汤明琳与陈朝霞之间为转租关系，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
（二）关于原审判决认定三被上诉人经营截止时间为2012年11月9日是否正确的问题
上诉人王正认为，三被上诉人并未在2012年11月9日将经营场地交还，截止到2013年12月底三被上诉人定制的货架仍留在王正的经营场地内，导致经营场地无法使用，三被上诉人应对由此造成的损失承担赔偿责任。三被上诉人认为，三被上诉人于2012年10月31日向原审法院提交鉴定申请，于2012年11月9日已将经营货物搬离。本院认为，三被上诉人向原审法院提出鉴定申请后，在原审法院主持下，陈朝霞、张娟、汤明琳于2012年11月9日将经营货物搬离王正的经营场地。三被上诉人定制的货架虽然未随货物同日搬离，但三被上诉人于2012年10月31日在另案（襄阳高新技术产业开发区人民法院（2012）鄂襄新民初字第01250号）中已经申请对货架的残值进行鉴定，要求王正赔偿包括货�在内的损失，王正应在固定相关证据以后，及时采取措施防止损失的扩大。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条之规定，王正没有及时采取措施致使损失扩大，无权就扩大的损失要求赔偿。故对该主张本院不予支持。
针对上诉人王正的第一项上诉理由，本院认为，原审判决对双方权利义务的表述是对与本案审理有关的合同条款的归纳，未影响公正审理。故王正的此项主张与事实不符，本院不予支持。针对王正的第三项上诉理由，本院认为，王正开办大型超市应由其办理营业执照，三被上诉人承租其超市内的展位经营，并无单独办理营业执照的必要。虽然双方合同中有办理营业执照的约定，但该约定是否履行对双方经营行为并不构成影响，故上诉人王正以此为由主张三被上诉人违约，依据不足，本院不予采纳。三被上诉人是因王正违约提出解除合同，并非是“因自身原因单方面终止合同”，所以王正依据合同条款“乙方因自身原因单方面终止合同，应提前两个月写出书面申请通知甲方，在此期间，甲方有权收回、转让此场地。甲方按合同金额的30%向乙方收取违约金，且乙方需退还甲方在营业期间给予的各种优惠费用”的主张理由不能成立，本院不予支持。由于三被上诉人就王正是否应承担违约责任已另案起诉，故本院在本案中对王正是否应承担违约责任不作评判。
综上，本院认为，上诉人王正的上诉请求及理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1620元，由上诉人王正负担。
本判决为终审判决。
审判长 �涂晶晶
审判员 刘 峰
审判员 董 海 洲
二〇一四年五月四日
书记员 张 欢 欢