江苏省南京市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）宁民终字第2007号
上诉人（原审原告）郑雷先，男，1971年10月17日生，汉族，个体工商户。
委托代理人屠云翔，江苏玄博律师事务所律师。
委托代理人张金宝，江苏金港律师事务所律师。
上诉人（原审被告）刘凤霞，女，1960年8月10日生，汉族，退休职工。
上诉人（原审被告）阎芳，女，1983年4月6日生，汉族。
上述两上诉人共同委托代理人徐武胜，男，1970年2月8日生，汉族，某公司员工。
上诉人郑雷先与上诉人刘凤霞、阎芳房屋买卖合同纠纷一案，上诉人郑雷先、上诉人刘凤霞、阎芳不服南京市玄武区人民法院（2014）玄锁民初字第659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月23日立案受理后，依法组成合议庭于2015年5月8日公开开庭进行了审理。上诉人郑雷先及委托代理人屠云翔、张金宝，被上诉人刘凤霞、阎芳的委托代理人徐武胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑雷先原审诉称，2006年5月15日，原告郑雷先与被告刘凤霞及其丈夫阎大平作出口头约定，阎大平将玄武区仙居花园某幢某单元104室经济适用房（以下简称104室房屋）以18万元转让给原告。当日原告向被告支付了购房款18万元，阎大平向原告出具收条一张，并约定五年后过户。被告同时将该房屋交付给原告，原告入住该房后，对该房进行了装修，并一直居住至今。2012年10月10日，阎大平病故。现该房屋已符合过户条件，但阎大平的妻子和女儿，即两被告拒绝办理过户手续，故原告诉至法院，请求法院判令两被告将104室房屋所有权证和土地使用权证过户至原告名下。
刘凤霞、阎芳原审辩称，原告所述不实。阎大平从未将104室房屋卖与原告。原告之所以住在104室房屋，是因为刘凤霞与原告姐姐郑彩红原系同事，关系比较好，原告的父母年龄大，行动不便，故被告将位于一楼的104室房屋让给原告及其父母居住，而被告则在2006年至2008年期间居住在郑彩红的房屋，双方实系换房居住。对于2008年之后原告为何仍住在104室房屋，是因为原告与其姐等人曾在被告的承包地上搭建300平方米的违章建筑，意图是待分到拆迁安置房后双方再协议分配，但后未如愿，只获得了57000元的违建补偿款，因该笔补偿款在被告处，可以充抵租金，故原告在2008年以后仍居住在104室房屋至今。综上，双方没有售房合意，被告也没有收到原告的18万元售房款，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2006年4月20日，阎大平与南京市玄武区房产管理局签订《南京市征地房屋拆迁补偿协议》。同年4月25日，南京市玄武区房产管理局出具清单，载明阎大平分得的104室房屋面积为92.04平方米，每平方米单价1900元，房价款174876元。同日，阎大平缴纳104室房屋物业管理费450元。阎大平分得104室房屋后将该房屋交给原告居住至今。2009年3月5日，阎大平缴纳104室房屋维修基金3497元。同年3月23日，阎大平缴纳104室房屋住房登记费40元。同年阎大平办理了104室房屋的产权登记手续。
阎大平生前与被告刘凤霞系夫妻关系。二人育有女儿闫芳。阎大平于2012年10月10日死亡。2013年5月31日，104室房屋登记的产权人由阎大平变更为刘凤霞。2014年10月22日，原告以阎大平曾收到原告18万元，并出具过收条为由诉至原审法院，要求刘凤霞、闫芳将104室房屋权属过户至原告名下。
上述事实有当事人陈述、《南京市征地房屋拆迁补偿协议》、《南京市经济适用住房买卖契约》及原审法院庭审笔录等证据证实。
双方的争议焦点是：阎大平有无收到原告支付的18万元。原告要求办理过户手续的条件是否成就。
原告提供的主要证据是：1、阎大平于2006年5月15日出具的收条一张，内容为“今收到郑雷先房屋预付款人民币壹拾捌万元整。暂定五年后过户。”2、2014年10月9日、10月14日原告与刘凤霞的通话录音。上述证据拟证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，阎大平于2006年收到原告支付的购房款18万元，刘凤霞对此知情，只是因为104室房屋是经济适用房，所以约定五年后再过户。
被告对收条的真实性不予认可，认为收条存在以下疑点：1、收条签名为“闫大平”，而非“阎大平”，不符合阎大平的书写习惯；2、房屋基本信息没有，不能确定房款价格，预付款是全部房款还是部分房款不明确；3、未约定房产过户税收由哪方负担；4、无房产共有权人刘凤霞签名，亦无证据证明刘凤霞与阎大平共同收取了18万元；5、无证人在场；6、原告应对收条的真实性以及房款支付的事实负举证责任。被告对录音的真实性予以认可，录音中刘凤霞从未确认曾和原告达成以18万元的价格出售房屋的协议，且谈话不止两次，录音中说到关键处都是原告在说，刘凤霞在附和，录音是原告在律师指点下预先设置了谈话方案，录音的目的是为了在诉讼中取得有利的证据，不能反映事情的全貌。
原告整理的2014年10月9日其与刘凤霞的通话录音记载，原告曾与刘凤霞交涉104室房屋过户手续事宜。刘凤霞要求原告提出过户方案及什么时间过户。原告反问刘凤霞有何方案。刘凤霞回应称，不是那天说好的吗，就是按照现在的价格折算房款，如果原告要面积，30平方米内无须付款，如果要现金，给原告18万元，并支付高息。对话中，原告问，2006年时付18万元给你了，对不对？刘凤霞回应说，对，我承认。对此，原审法院要求刘凤霞对该承认作出进一步的解释，刘凤霞称，其是受原告误导，接着原告的话说的，30个平方是阎大平要给原告的，不是其要给原告。原审法院询问原告支付18万元时刘凤霞有无在场？原告称刘凤霞在场。刘凤霞回应称，其住原告姐姐家，原告想付款给阎大平，其不同意，就走了，有无实际付款并不知道，阎大平不让其管这个事。原告称刘凤霞当时并没有走。
审理中，被告申请笔迹鉴定。原审法院根据被告申请调取南京市市区契税纳税申报表（档案编号第58438号）中纳税人签章处的“阎大平”的签名、仙鹤门经济适用住房选购（预）结算清单中“阎大平”在购房人处的签名等作为比对材料。原告表示，无法确认上述阎大平签名的真实性。因双方无法就鉴定所需的比对材料达成一致意见，原审法院未能委托鉴定机构对收条是否为阎大平所写进行鉴定。
原审法院认为，关于阎大平有无收到原告支付的18万元。虽然该收条未作鉴定，但刘凤霞在录音中承认收到原告的购房款18万元，刘凤霞在庭审中承认原告曾向阎大平交付房款，只是因其不同意卖房而借故走开，阎大平生前曾说过给原告30个平方米，结合原告在涉案房屋实际居住的事实，原审法院认为相关证据已形成证据链，能够证明阎大平收到了原告支付的18万元。
关于原告要求办理过户手续的条件是否成就。根据合同法的规定，合同应当包括当事人的名称或者姓名和住所、标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、地点和方式、违约责任、解决争议的方法等条款。本案中，双方未签订售房协议，双方对收条上预付款的含义存在不同理解。原告认为，预付款即是房价全款。被告认为，104室房屋系阎大平与刘凤霞因房屋拆迁才得以接近18万元的优惠价购买，阎大平不可能以成本价18万元转手卖给原告。原审法院认为，根据证据规则，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。因原告不能证明原、被告之间曾约定过房屋的最终交易价格，并按约定支付了房价全款，且收条中约定的“暂定五年后过户”亦非确定的时间，事后双方又未就房屋的最终交易价格及房产过户时间达成补充协议，因原告不能证明本案讼争房产的过户条件已经成就，故原告的诉讼请求，证据不足，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款、第七十三条之规定，判决如下：驳回原告郑雷先的诉讼请求。本案案件受理费3900元，因适用简易程序审理，减半收取1950元，保全费5000元，合计6950元，由原告郑雷先负担。
上诉人郑雷先不服原审判决，向本院提起上诉称，1、原审判决已经认定双方之间存在房屋买卖合同关系，上诉人已支付18万的购房款，阎大平已将涉案房屋交付上诉人实际占有使用，上述事实能够证明双方之间的买卖合同订立并生效。2、阎大平收条中并未注明除了18万元以外还有其他的款项，因而最终交易价格为18万元，并且上诉人已全额支付了该房款。如果上诉人刘凤霞、阎芳否认最终交易价格为18万元，应该提供相应证据。3、原审认定房屋交易价格及房屋过户时间非确定是错误的。收条中“暂定五年后过户”，双方对房屋过户的时间已有明确约定。结合涉案房屋为经济适用房性质及未满5年不能上市交易的规定，双方约定五年后过户，也符合当时的交易习惯。房屋的最终交易价格在阎大平出具的收条中已经明确为18万元，并且在上诉人与刘凤霞交涉过户的电话录音中，对于上诉人已付清全部房款这一事实，刘凤霞是认可的。4、本案现有证据能够证明涉案房屋为经济适用房并且已经满5年，符合上市条件。阎大平也已经领取了房屋所有权证及土地使用权证。在上诉人已付清18万元房款的情况下，阎大平也将房屋交付上诉人占有使用，因此本案讼争房产的过户条件已经成就。综上，请求二审法院依法该判支持上诉人的原审诉讼请求。
上诉人刘凤霞、阎芳辩称，1、郑雷先没有提供任何证据证明阎大平及刘凤霞达成过任何房屋买卖合同。2、刘凤霞在录音中也表示需要再谈，录音是对方有预谋有计划的故意制造的证据。3、原审法院让郑雷先5日内提供支付18万元的证据，但郑雷先至今未提交。4、郑雷先在诉状中故意隐瞒了其入住房屋的真实过程，隐瞒了郑雷先曾经在阎大平和刘凤霞的宅基地上盖过300平方米违建的事实。5、关于房屋价款，郑雷先根据我方陈述进行了三次更改。6、我方提交了4份拆迁协议，上面都有阎大平的签字，对方却决绝鉴定。
上诉人刘凤霞、阎芳不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院以刘凤霞录音及被上诉人居住等证据形成证据链为由，认定阎大平收到了郑雷先的18万元错误。原审中上诉人申请对收条中阎大平的字迹进行鉴定，但是郑雷先拒绝鉴定。郑雷先也无法提供取款记录等证据证明支付了18万元。刘凤霞原审庭审中只承认郑雷先曾向阎大平交付房款，但是具体收到与否，刘凤霞并不知道。原审法院根据录音认定收款事实，但录音是郑雷先有预谋的情况下取得的。综上，请求法院重新调查18万元支付的证据，认定郑雷先未向阎大平支付18万元。
上诉人郑雷先辩称，刘凤霞在录音中已认可收到18万元，且与阎大平的收条互相印证。我方无须再提交证据证明付款过程。关于阎大平签字，因为我方没有亲眼所见比对材料上的字迹为阎大平所签，故不同意鉴定。
二审中，上诉人郑雷先表示虽然郑雷先和阎大平对过户费用没有约定，但其愿意承担本案过户的所有费用，包括经济适用房转让收益。
上诉人刘凤霞、阎芳申请对收条上阎大平的签字进行鉴定，上诉人郑雷先也表示其同意进行鉴定。本院查明的其他事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为，上诉人刘凤霞、阎芳对收条上阎大平签字的真实性不予认可，并向原审法院申请对收条上阎大平的签字进行鉴定，因上诉人郑雷先无法确认刘凤霞、阎芳提供的比对材料上“阎大平”的签名的真实性，故原审法院未能委托鉴定机构对收条是否为阎大平所写进行鉴定。二审中，上诉人刘凤霞、阎芳向本院申请对收条上阎大平的签字进行鉴定，上诉人郑雷先也表示同意进行鉴定。因二审出现新的情况，原审判决对此事实认定不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销南京市玄武区人民法院（2014）玄锁民初字第659号民事判决；
二、发回南京市玄武区人民法院重审。
二审预收案件受理费7800元，由本院退还。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一五年六月十九日
书 记 员 罗程允