浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第241号
上诉人（原审原告）陈晓东。
上诉人（原审原告）郑云云。
上述二位上诉人委托代理人黄爱光、陈品新，浙江诚鼎律师事务所律师。
上诉人（原审被告）叶建国。
委托代理人董利湖，北京大成（温州）律师事务所律师。
原审第三人：朱爱民。
委托代理人王忠强。
原审第三人：陈丽。
原审第三人：夏烨敏。
上诉人陈晓东、郑云云与上诉人叶建国因房屋租赁合同纠纷一案，均不服温州市瓯海区人民法院（2014）温瓯梧民初字第150号民事判决，向本院提起上诉，本院依法询问了当事人并经合议庭评议，现本案已审理终结。
原判认定，2009年4月21日，两原告与被告签订店面租赁协议，约定被告承租两原告所有的坐落于温州市瓯海经济开发区梧慈路237号的五间店铺。2012年3月23日，原、被告签订《店面租赁协议书》，约定被告继续承租该五间店铺，租期5年，从2012年5月18日起至2017年5月17日止。第一年租金为248000年，以后的租金根据市场价格再定，并提前3个月协商价格，决定好续租事宜。该5间店面坐东朝西，北首两间店面由第三人朱爱民经营卡帝奥尼品牌皮鞋，其余三间店面转租他人。2012年8月23日，第三人夏烨敏的员工潘建安与第三人朱爱民的丈夫王忠强签订一份《店面租赁协议》，约定由潘建安承租涉诉店面的南面两间店面，租期为3年，自2012年8月16日至2015年8月15日止，第一年租金20万元，以后租金每年递增10%。审理中，夏烨敏确认潘建安与王忠强签订的《店面租赁协议》权利、义务均由夏烨敏承受，租金由夏烨敏支付给朱爱民，第一年已付租金20万元，第二年已付租金22万元，第三年已付3个月租金60500元。2013年3月19日，第三人陈丽与被告叶建国签订一份《店面租赁协议》，约定由陈丽承租涉诉店面的中间一间店面。租期为3年，从2012年8月16日至2015年8月15日止，第一年租金85000元，以后按市场价格再定。陈丽第一年按85000元支付租金，第二年按93000元支付租金，第三年已付3个月的租金22500元，租金均由朱爱民收取。原、被告间的租金均由第三人朱爱民支付，2012年3月支付第一年租金248000元，2013年4月支付第二年（2013年5月18日至2014年5月17日）租金27万元。平时，两原告定居香港，很少回温州。2014年3月，原告郑云云发短信通知被告叶建国支付定金，同年3月21日，朱爱民支付郑云云5万元。2014年4月，郑云云发短信通知叶建国支付租金，同年4月17日，朱爱民支付郑云云22万元。2014年5月16日，郑云云发短信给叶建国，表示该年度租金50万元，要求叶建国支付其余租金23万元，叶建国未予答复。2014年6月26日，郑云云发短信给叶建国，表示解除租赁合同。同日，郑云云委托律师向叶建国邮寄《关于解除房屋租赁合同的律师函》，通知叶建国于收到该律师函之日解除合同，要求叶建国于解除租赁合同之日起15日内腾空店面。叶建国于2014年6月27日收到该律师函。2014年6月30日，叶建国委托律师回复，表示双方已商定租金27万元，其已履行支付租金27万元的义务，不同意解除合同。
原判认为，根据当事人的诉辩意见，对本案争议焦点评析如下：一、关于租金约定的问题。原告认为2014年5月18日至2015年5月17日的租金约定为50万元，被告则认为该年度租金为27万元，双方对此应举证说明，但双方均不能举证说明各自主张的事实，故对双方各自主张关于租金约定的事实均不予认定。根据原、被告提供的证据及庭审陈述可认定，平时两原告居住在香港，2014年4月，被告支付租金27万元时并没有告知原告其中三间店面年租金30多万元的事实，同年5月，原告得知该情况后认为5间店面的市场价应是50万元，即发短信给被告要求继续支付租金，被告不予理睬。从上述事实分析，可认定原、被告对该年度的租金没有协商一致。二、关于租赁合同是否解除的问题。根据租赁合同的约定及双方交易习惯，被告应按店面的租赁市场价与原告协商并支付租金。涉诉五间店面中的3间店面2014年的年租金30多万元，显然，5间店面的租金市场价远远高于年租金27万元，原告根据店面的租金市场价要求被告应继续支付该年度的租金，符合合同的约定，也符合情理。被告应积极与原告协商并根据协商的结果支付剩余的租金，但被告不予理睬，违反了合同的约定，构成违约。另外，原、被告签订的租赁合同并没有约定原告同意被告转租，被告也不能举证说明其转租行为已经过原告同意，原告有权解除合同。原告基于上述两方面的原因提出解除租赁合同，符合法律规定，原告主张租赁合同自被告收到解除合同通知之日即2014年6月27日解除，符合《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，予以确认。三、关于腾退店面及赔偿损失的问题。根据合同的相对性原则，涉诉租赁合同由被告签订，应由被告履行合同义务，因此被告是否涉诉店面的实际承租人不影响被告对租赁合同的履行。租赁合同解除后，被告应退还涉诉5间店面，并应赔偿占用期间的租金损失，考虑5间店面整体出租不同于单间店面出租及被告需对转租进行管理等因素，该院酌情认定5间店面占用期间的租金损失按年租金45万元计算，原告请求以年租金60万元计算租金损失过高，应予以调整。原告请求从2014年6月28日开始按市场价计算租金损失，故2014年6月28日前的租金可按前年度租金27万元计算为3万元，在被告已支付的27万元中扣除，其余24万元折抵租金损失，多退少补。第三人陈丽、夏烨敏、朱爱民店面的使用人，应承担腾退店面的民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条的规定，判决如下：一、确认原告陈晓东、郑云云与被告叶建国于2012年3月23日签订的《店面租赁协议》于2014年6月27日解除。二、被告叶建国于本判决生效之日10日内退还原告陈晓东、郑云云坐落于温州市瓯海经济开发区梧慈路237号的五间房屋（店面）。三、第三人夏烨敏于本判决生效之日10日内腾空坐落于温州市瓯海经济开发区梧慈路237号的五间房屋（店面）中的南首两间房屋。四、第三人陈丽于本判决生效之日10日内腾空坐落于温州市瓯海经济开发区梧慈路237号的五间房屋（店面）中的中间一间房屋。五、第三人朱爱民于本判决生效之日10日内腾空坐落于温州市瓯海经济开发区梧慈路237号的五间房屋（店面）中的北首两间房屋。六、被告叶建国应于本判决生效之日起10日内赔偿原告陈晓东、郑云云占用房屋期间的租金损失（从2014年6月28日起按年租金45万元计算至实际腾空之日止，被告已付的27万元，3万元折抵2014年6月28日前的租金，其余24万元多退少补）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案受理费300元，由被告叶建国负担。
宣判后，陈晓东、郑云云与叶建国均不服，向本院提起上诉。
上诉人陈晓东、郑云云提起的上诉请求为：一、维持一审判决主文第一至第五项；二、依法改判一审判决主文第六项，要求被上诉人叶建国应于判决生效之日起10日内赔偿上诉人陈晓东、郑云云占用房屋期间的租金损失（2014年6月28日起按照租金60万元计算至实际腾空之日止，被告已付的27万元，3万元折抵2014年6月28日之前的租金，其余24万元多退少补）。事实与理由：原审判决（第7页第9行）认定：“考虑5间店面整体出租不同于单间店面出租及被告需对转租进行管理等因素，本院酌情认定五间店面占用期间的租金损失按年租金45万元计算。”上诉人认为该事实认定与事实是相违背的。首先，已经明确的是陈丽、夏烨敏的三间店面租金现为每年332000元（90000＋242000＝332000元）；其次，剩余的2间店面系转租给朱爱民的店面，实际租金、地段位置的优势远超陈丽、夏烨敏的三间（这一点，被上诉人在一审案件中已经承认），因此按照市场价是超过242000元，将总价定为60万元是非常合理的；最后，依据被上诉人与陈丽、夏烨敏签订的合同，上诉人可以推断出相应的市场价租金，如果被上诉人有异议的，完全可以提起评估，但是被上诉人在一审中未提出相应的申请，因此应承担相应的举证不利的后果。综上，上诉人认为本案房屋年租金应按60万元计算，请求二审法院查明本案事实，予以改判。
上诉人叶建国提起上诉称，一、上诉人与两被上诉人之间已就2014年度租金达成协议，并已履行支付完毕。原审法院认为双方没有对2014年度租金协商一致，与事实不符。双方签订的《店面租赁协议》明确约定，租金需提前3个月协商价格，决定好续租事宜。2014年3月，被上诉人郑云云就发短信通知上诉人支付定金，并明确了2014年度的租金总额。根据双方协商，2014年租金与2013年保持不变。2014年3月21日，朱爱民支付被上诉人郑云云5万元，2014年4月17日，再支付郑云云22万元，总计27万元。双方在《店面租赁协议》约定的时间内将租金总额予以确定，并已支付完毕。时隔一个月之后即2014年租期已开始，被上诉人郑云云发短信称2014年度租金要50万元。被上诉人擅自变更租金价格，应属违约。如果没有协商一致，被上诉人也没有必要先叫上诉人支付一部分的租金，上诉人也不会支付该年度的租金，被上诉人更不会让上诉人继续租赁下去。因此，原审法院认定双方没有协商好2014年度的租金金额，与事实不符。二、原审法院认定被上诉人有权解除《店面租赁协议》，系错误。上诉人仅是名义上的承租人，只是与被上诉人陈晓东签订《店面租赁协议》，实际承租人是浙江卡帝奥尼鞋业有限公司承租，所涉租金的支付均系浙江卡帝奥尼鞋业有限公司支付。这可以从被上诉人郑云云发给上诉人的短信中可以证实。上诉人是承租五间店面，除自用之外，其他几间店面能否转租出去，能否持续性的转租出去都存在问题。转租出去店面租金有高有低，有时会长时间存在租不出去的空档闲置期间。因此，原审法院认定两被上诉人有权解除《店面租赁协议》，系错误。三、原审法院确定年租金45万元，没有事实依据。2014年3月，如被上诉人以45万的租金价格要求上诉人支付租金的话，上诉人老早就不会再承租下去，按照每间9万元的租金标准，一间店面的经营状况根本没有办法来支付租金，基本上处于亏损。上诉人转租出去的3间店面，均是按季支付租金，有几间店面就明确表态没办法开下去，要退还店面。原审法院仅以上诉人转租出去的店面租金标准来评判实际租金的价值，忽略了闲置等空档时间。综上，请求二审撤销原判，发回重审或驳回二被上诉人的诉讼请求。
在二审中，上诉人叶建国提供瓯海新长城鞋业有限公司的《租赁协议书》一份，欲证明与涉诉5间店面相邻的2间店面70平方米年租金为20万元。上诉人陈晓东、郑云云认为涉诉店面为五间，与上述相邻的店面二间系完全不能等同的。本院认为，上诉人叶建国在二审中提供的上述租赁协议书不属二审新证据，且不影响本案实体处理，故本院在本案中依法不作认定。
本院审核了当事人在一审中提供的证据，依法对原判认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人陈晓东、郑云云与上诉人叶建国签订的店面租赁协议系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。由于该协议未约定叶建国可以转租，且并无证据证明其转租行为已经过陈晓东、郑云云同意或授权，故原判根据《合同法》第九十六条之规定，确认租赁协议自叶建国收到解除合同通知之日（即2014年6月27日）解除合法有据。按照该租赁协议的书面约定，第一年租金为248000元，以后的租金根据市场价格再定。因此，原判根据2014年前后叶建国对五间店面分别出租后收取的租金金额，结合当地市场因素，确定5间店面年租金总额按45万元计算诉争租金损失是符合本案事实的。此外，上诉人叶建国主张双方对2014年度租金已协商好并已支付完毕，经本院审查，由于上诉人叶建国对此主张缺乏相应的证据支持，故本院依法不予采信。综上，原判对证据的分析认定和对事实的认定均无不当，原判实体处理得当，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院对上诉请求予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费2008元，由陈晓东、郑云云负担1004元，由叶建国负担1004元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 毅
审 判 员 刘宏杰
审 判 员 郑文平
二〇一五年三月十三日
代书记员 蔡瑞洁