广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南市民一终字第220号
上诉人（一审被告）：程湘桂。
委托代理人：黎明。
委托代理人：陈贞。
被上诉人（一审原告）：陈赛芳。
委托代理人：戴洪杨。
委托代理人：郑华仔。
一审被告：黄志强。
委托代理人：张元林。
上诉人程湘桂因与被上诉人陈赛芳、一审被告黄志强委托合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2012）江民一初字第377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月31日组织各方当事人进行了调查、辩论和调解。上诉人程湘桂的委托代理人陈贞、黎明，被上诉人陈赛芳的委托代理人戴洪杨、郑华仔、一审第三人黄志强的委托代理人张元林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年6月22日，程湘桂与陈赛芳、郑华仔签订一份《房屋代购协议》双方约定，程湘桂为陈赛芳代购位于南宁市东葛路6号区人大宿舍的商品房2套，该房的指标转让费每套为325000元，两套一共650000元。陈赛芳签订协议后按约定于当天支付房屋指标转让费650000元给程湘桂。
2010年7月3日，陈赛芳与程湘桂签订一份《房屋代购协议》，双方约定，程湘桂为陈赛芳代购位于南宁市东葛路6号区人大宿舍的商品房1套，该房的指标转让费为325000元。陈赛芳须于签订协议后即刻付清房屋指标转让费。若至2010年8月31日办理购房手续时，程湘桂无法按协议提供房屋给陈赛芳，陈赛芳所交的指标转让费则即时全款退回并按同期银行贷款利率2倍计付利息。双方还约定，程湘桂经担保人同意承担连带责任并由担保人提供未作任何抵押担保的房产证（房产证登记权利人为黄志强）作为程湘桂经济实力的证明和具备退还陈赛芳所交纳的指标转让费的能力担保。双方在《房屋代购协议》上签名，协议书上担保人一栏程湘桂签名。双方签订《房屋代购协议》当天（2010年7月3日），陈赛芳向程湘桂支付了房屋指标转让费共325000元，程湘桂书写一张《收条》给陈赛芳。之后，陈赛芳与程湘桂又口头协议再代购一套房，于2010年9月13日，程湘桂银行账户有入账20000元，同月25日，邓强转200000元到程湘桂的银行账户，当天，程湘桂写了一张《收条》给陈赛芳，《收条》阐明：“今收到陈赛芳交来人大指标房定金贰拾伍元整。”，2010年10月30日，陈赛芳又支付给程湘桂房款35000元。
2010年8月28日，陈赛芳收到程湘桂退回区人大两套房的现金600000元及利息3000元，在法庭上，双方认可这笔款是退还2010年6月22日陈赛芳、郑华仔与程湘桂签订的《房屋代购协议》所收的款项。2010年7月3日，陈赛芳收到程湘桂现金25000元。2011年1月7日，郑华仔向程湘桂借款50000元，2011年6月13日，程湘桂存款90000元给郑华仔。
程湘桂并没有按约定交房。2010年11月4日，程湘桂向陈赛芳书写一份《承诺书》，《承诺书》阐明：“承诺人代陈赛芳、李丽娟购买位于南宁市东葛路6号区人大宿舍商品房共柒套，陈赛芳贰套、李丽娟伍套，其中李丽娟的壹套承诺人已领取钥匙待本月15日前办理相关手续外，另陆套承诺人尚不能交付，特做如下承诺：1、承诺人承诺另陆套房屋在2010年12月31日前交付给陈赛芳、李丽娟并办妥一切手续。2、承诺人自愿按每套壹拾万元（100000元整），陆套共人民币陆拾万元（600000元整）现金，交给陈赛芳作为履约保证金，逾期不能交付房屋的，承诺人的履约保证金归陈赛芳、李丽娟所有，承诺人继续履行交房义务；如承诺人在2011年2月1日前再不能履行交房义务的，承诺人按所收代购房款如数偿还给陈赛芳、李丽娟，并承担按银行同期贷款利率4倍计付利息给陈赛芳、李丽娟。特此承诺。”程湘桂在《承诺书》上签名并捺上手印。当天（2010年11月4日），程湘桂将600000元的履约保证金交给陈赛芳，由陈赛芳书写一份《收条》给程湘桂。
另查明，应黄志强的申请，法院委托广西科桂司法鉴定中心对2010年9月1日《承诺书》上签有黄志强名字及捺手印的笔迹及指纹印进行鉴定。广西科桂司法鉴定中心作出的科桂司鉴中心（2012）文检字第071号《广西科桂司法鉴定中心文件检验鉴定意见书》认定：1、送检检材2010年9月1日《承诺书》上署名“黄志强”的签名字迹与黄志强的签名样本字迹不是同一人所写。2、送检检材2010年9月1日《承诺书》上署名“黄志强”签名处捺印的指纹不是黄志强所捺。黄志强支付鉴定费4000元。本案在审理过程中，陈赛芳申请对黄志强的房屋进行保全，支付保全费1785元。
一审法院认为：陈赛芳与程湘桂于2010年7月3日签订的《房屋代购协议》系双方的真实意思表示，系双方自愿行为，但该协议中的担保方面，事先没有黄志强的同意，而以黄志强的房产作抵押担保，该担保部分的协议因损害黄志强的利益而无效。合同的担保部分无效，并不影响其他部分的效力，所以其他部分仍然有效。双方应按合同约定履行权利和义务。陈赛芳与程湘桂签订合同后，陈赛芳已按约定支付给程湘桂指标房转让费，但程湘桂并没有能按合同约定交房，已构成违约，程湘桂应承担违约责任。
关于陈赛芳与程湘桂于2010年7月3日签订《房屋代购协议》后，程湘桂收到陈赛芳款额方面，双方意见分歧在定金上，即2010年9月25日程湘桂写给陈赛芳的《收条》，《收条》上记载的是数额为25元，陈赛芳主张是漏写了“万”字，应为“贰拾伍万元”，并非是“贰拾伍元”，程湘桂不认可。一审法院认为，陈赛芳购买房屋仅以25元作为定金与交易习惯不符，且陈赛芳有证据证明支付超过了20万元以上，程湘桂在举证时也将该《收条》作为程湘桂代收购房款25万元的证据，故陈赛芳主张2010年9月25日的定金250000元，予以采信，所以程湘桂收到陈赛芳的购房款为610000元。
关于退款方面，2010年8月28日陈赛芳收到程湘桂6000**元及利息3000元，在法庭上双方都认可属于退还2010年6月22日程湘桂与陈赛芳、郑华仔签订的《房屋代购协议》的款项，予以确认，故该退款不在本案进行审理。从本案的证据方面，按合同相对性来看，只能证明陈赛芳收到退款25000元，程湘桂主张支付给不是涉案合同当事人的其他人的款项作为本案的退款计，没有法律依据，不予支持。但陈赛芳认可包括其丈夫郑华仔向程湘桂借款50000元以及程湘桂转给郑华仔的90000元在内，程湘桂一共退还购房款420000元，虽然该数额没有证据证明，但作为权利人的陈赛芳予以认可，应予支持。
2010年11月4日，程湘桂给陈赛芳写了《承诺书》，陈赛芳予以接受，其实该《承诺书》应是双方签订《房屋代购协议》的补充，对双方当事人均有约束力。双方约定的利息赔偿，质实上是违约金的约定，由于双方约定了违约金又约定了定金，程湘桂违约，陈赛芳可以选择适用违约金或者定金的条款。陈赛芳起诉时选择了利息的赔偿，那么程湘桂所支付的定金应视为其退给陈赛芳的部分房款。根据《承诺书》约定，定金为一套房为100000元，其中李丽娟有5套房，所以在600000元的定金中，有500000元属于给李丽娟的购房定金，有100000元是陈赛芳的购房定金。程湘桂于2010年11月4日支付定金，支付定金当天即是程湘桂退还100000元购房款之日。所以，到2010年11月5日止，程湘桂没有退还陈赛芳购房款的数额为90000元（610000元－420000元－100000元）。陈赛芳在起诉中请求程湘桂退还购房款190000元，支持90000元。由于程湘桂违约，陈赛芳请求程湘桂支付利息，依法有据，但陈赛芳全部按银行同期贷款利率的4倍计算与双方约定不符，应按双方的合同约定及程湘桂已退款情况，来计算违约金数额。即从2010年7月3日起至2010年11月4日止，以190000元为本金，按银行同期贷款利率的2倍计算；从2010年11月5日起至2011年2月1日止，以90000元为本金，按银行同期限贷款利率的2倍计算；从2011年2月2日起至还款之日止，以90000元为本金，按银行同期限贷款利率的4倍计算。
程湘桂主张，是黄婷婷说有房要转让指标，叫程湘桂打听是否有人需要购买，程湘桂才找到陈赛芳的，程湘桂收取陈赛芳的购房款已交给黄婷婷，所以黄婷婷应为本案被告。但是，本案系陈赛芳与程湘桂之间签订的《房屋代购协议》产生的纠纷，本案中，没有证据能证明黄婷婷在《房屋代购协议》中享有任何权利或应履行任何义务，亦没有证据证明程湘桂签订合同的行为代表黄婷婷的行为，故程湘桂应对其与陈赛芳签订合同的行为所产生的后果负责。程湘桂与黄婷婷之间的关系不是本案处理的范围内，程湘桂主张追加黄婷婷作为本案被告理由不成立，不予支持。
由于程湘桂已没有履行合同的能力，陈赛芳主张解除《房屋代购协议》，应予支持。
经鉴定，《承诺书》上签的名字或捺的手印不是被告黄志强所为，且其对《房屋代购协议》中提到以其房产作担保不认可，故《房屋代购协议》中关于担保部分协议对被告黄志强没有约束力，陈赛芳依据《房屋代购协议》和《承诺书》请求黄志强连带赔偿责任，没有事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（二）项、第五十六条、第一百一十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决：一、解除陈赛芳与程湘桂于2010年7月3日签订的《房屋代购协议》；二、程湘桂退还购房款90000元人民币给陈赛芳；三、程湘桂赔偿陈赛芳的购房款利息，即从2010年7月3日起至2010年11月4日止，以190000元为本金，按银行同期贷款利率的2倍计算；从2010年11月5日起至2011年2月1日止，以90000元为本金，按银行同期限贷款利率的2倍计算；从2011年2月2日起至还款之日止，以90000元为本金，按银行同期限贷款利率的4倍计算；四、驳回陈赛芳的其他诉讼请求。案件受理费5094元，陈赛芳承担2500元，程湘桂承担2594元；鉴定费4000元，由程湘桂承担；保全费1785元由陈赛芳承担。
上诉人程湘桂不服一审判决，向本院提起上诉称：一、本案涉嫌刑事犯罪，应驳回起诉并将本案移送公安机关；二、案外人黄婷婷为出售并收取指标房的实际行为人，应由其对陈赛芳的损失承担赔偿责任，且赵海亮、李志敏、麦家豪、覃光波、覃光剑等五人也参与了购房行为，一审时程湘桂已申请法院追加上述六人为本案当事人，一审没有追加属遗漏当事人；三、一审认定本案《房屋代购协议》合法有效属适用法律错误；四、程湘桂已经将陈赛芳交付的款项全部退还，不应再承担退款义务。
被上诉人陈赛芳答辩称：一、关于本案可能涉嫌刑事犯罪应移送公安相关的问题，我方没有异议，但是刑事部分的侦查并不影响本民事案件的处理；二、是否需要追加当事人由二审法院依法处理；三、《房屋代购协议》是有效的，法律对此没有禁止；四、上诉人称已经将被上诉人交付的款项全部退还不是事实。综上，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审被告黄志强答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
根据诉辩各方的意见，本案二审争议焦点为：一、本案《房屋代购协议》是否合法有效？二、程湘桂是否已经将陈赛芳交付的款项全部退还？三、本案是否遗漏当事人？四、本案应否中止审理，移送公安机关？
各方当事人除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外，未提交新证据。
各方当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为：关于争议焦点一，程湘桂上诉提出本案《房屋代购协议》违反法律强制性规定，属无效合同的问题，根据双方签订的协议，陈赛芳委托程湘桂代为购买区人大宿舍的商品房，程湘桂与陈赛芳之间并非买卖关系，而系委托关系，本案并非集资建房买卖合同纠纷，实际是委托代购合同纠纷，一审定性存在不当，本院予以纠正。在本案委托合同中，委托事项虽涉及集资建房的购买问题，但法律对此类房屋的限制交易规定，属于管理性的法律规定，并非程湘桂上诉所称的强制性法律规定，因此，违反管理性的法律规定，并不必然导致合同无效，程湘桂的这一上诉理由不成立。本案合同有效，一审法院鉴于程湘桂已经实际不能履行的情况判决令解决双方合同，并无不当，本院予以维持。但是，陈赛芳对所购房屋的性质负有审核义务，其应知所购房屋属区人大职工住房，不符合交易条件，仍签订该协议并交付款项，其自身存在一定过错。一审法院未考虑陈赛芳的过错责任而根据承诺书判决二倍及四倍利息欠妥，本院予以纠正，应参照中国人民银行银行同期同类贷款利率计算资金被占用期间的损失，即从2010年7月3日起至2010年11月4日止，以190000元为本金；从2010年11月5日起至2011年2月1日止，以90000元为本金；从2011年2月2日起至还款之日止，以90000元为本金，按中国人民银行银行同期同类贷款利率计算本案利息。
关于争议焦点二，程湘桂上诉提出其已经将陈赛芳交付的款项全部退还的问题，但是，其所谓的全部退还是指其自认其实际从中收到的中介费已经全部退还，并非将陈赛芳交付给其的款项全部退还，由于是程湘桂立收取了陈赛芳的购房款且由其出具收据，应由其承担全额返还责任，故程湘桂主张已经全部退还陈赛芳的委托款，与事实不符，本院不予采信。
关于争议焦点三，程湘桂上诉提出本案遗漏当事人的问题，由于陈赛芳只是与程湘桂签订代购协议，购房款亦是交付给程湘桂的，故程湘桂之后将款项交付给谁，属另外的法律关系，不影响本案的处理，程湘桂未完成委托事项，陈赛芳要求其返还款项，事实及法律依据充分，一审判决未同意程湘桂的申请追加其他当事人，并无不当，本院依法予以维持。
关于争议焦点四，程湘桂上诉提出本案应当中止审理并移送公安机关的问题，本案是委托合同纠纷，程湘桂不能完成委托事项，即应当返还财产，其是否被诈骗，亦属另外的法律关系，不影响本案的处理，因此，一审法院判决程湘桂向陈赛芳承担本案返还财产，并无不当，程湘桂要求中止本案审理的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人程湘桂的上诉理由不成立，本院依法不予以支持。一审法院认定事实清楚，审判程序合法，判决程湘桂返还本金及利息正确，本院依法予以维持；但一审法院利息计算标准的确认欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持南宁市江南区人民法院（2012）江民一初字第377号民事判决第一、二、四项；
二、变更南宁市江南区人民法院（2012）江民一初字第377号民事判决第三项为：上诉人程湘桂应赔偿被上诉人陈赛芳资金被占用期间的利息损失（从2010年6月10日起至2010年11月4日止，以1575000元为本金；从2010年11月5日起至2011年2月1日止，以1075000元为本金，按中国人民银行银行同期同类贷款利率计算）。
二审案件受理费5094元，由上诉人程湘桂负担。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起三日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审人民法院或与一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 黄敏俊
审判员 邓 杰
审判员 包林辉
二〇一四年四月十六日
书记员 梁志洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再将发回重审。
第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。