北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第2718号
原告北京龙湖物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区惠新东街4号富盛大厦1座3层。
法定代表人曹筱玲，注册号110113009973299。
委托代理人蒲莉，泰和泰（北京）律师事务所律师。
委托代理人邹家杰，男，泰和泰（北京）律师事务所实习律师。
被告王中伟，男，x年x月x日出生。公民身份号码×××。
委托代理人袁长夫，北京市京都律师事务所律师。
原告北京龙湖物业服务有限公司（以下简称龙湖物业公司）与被告王中伟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龙湖物业公司之委托代理人蒲莉、邹家杰与被告王中伟及其委托代理人袁长夫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
龙湖物业公司诉称，被告于2008年11月29日与北京龙湖置业有限公司（以下简称龙湖置业公司）签署了《北京市商品房预售合同》，购买了位于北京市海淀区二龙闸路1号院颐和原著68号楼别墅商品房。根据该合同约定的“前期物业服务”条款，以及原告与开发建设单位签署的《前期物业服务合同》、与被告签署的《前期物业服务合同》、《临时管理规约》等相关协议，由原告为被告等业主提供物业物业管理服务工作。被告应于2011年1月10日入住，原告依法提供了相应的物业服务工作，但是被告至今仍未向原告支付2011年1月10
日至2013年1月31日的物业服务费。故诉至法院，请求判令：一、根据上述合同约定的物业服务费标准，被告向原告支付物业服务费261813.75元；二、判令被告支付违约金76371元（暂计至2013年1月31日，应计算至实际交付物业费之日）；三、诉讼费由被告承担。
王中伟辩称，2011年1月初，龙湖置业公司通知我对房屋进行验收。我去查看房屋时，发现房屋建筑设计存在严重的不安全隐患，由于施工工艺及质量出现严重问题，我无法收房。在上述问题未得到解决的情况下，2011年夏季，我所购房屋（68栋）后院墙体坍塌，形成100多平米的大坑，房屋地下层墙体暴露，防水层脱落，当时正值雨季，开发商与物业未做任何保护及抢救措施导致房屋西北侧严重渗水，房屋内靠近后院的墙壁及地面均出现不同程度的裂缝。2012年7月，由于开发商对房屋未做好防水措施，经历几次大雨后，房屋地下室严重灌水。2012年8月份，开发商才对房屋墙体及中式廊檐的大理石进行整改，改造工程持续到2013年初。我实际收房的时间是2013年2月1日。2013年12月16日，我与龙湖置业签署了一份《备忘录》，对68号房屋后院墙体倒塌造成地下室灌水事故支付我人民币贰十万元整。另外，2013年11月1日我与龙湖置业签署了两份《备忘录》，对68、69号楼自2014年1月1日至2014年6月30日期间的物业费由开发商龙湖置业直接汇入原告帐户。以上事实证明开发商承认其所建该小区房屋存在质量问题，不具备交房和业主“应收房”和入住的条件，导致开发商迟延交房，开发商也对此做出了补偿，并替我交付了半年的物业费。另外根据合同约定前期物业服务期限为2年，即自2009年12月31日至2011年12月30日，因此，物业合同在我收房时已经到期。由于《前期物业服务合同》中约定，业主入住前发生的费用由甲方另行支付，不得摊入业主的物业服务费用，甲方指的就是开发商，该条就意味着对我入住前的物业费不应由我缴纳，而应该由开发商支付，即使我存在未交费的问题也应由开发商对我进行追偿。因此，不存在迟延交付物业费和违约金的问题。综上所述，我不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2008年11月29日，王中伟与龙湖置业公司编号为Y707477号的《北京市商品房预售合同》，购买了位于北京市海淀区二龙闸路1号院颐和原著68号楼，面积为952.05平方米。合同约定由龙湖物业公司为物业服务企业，物业服务收费价格为每月每平方米为11元。
2010年12月24日，龙湖置业公司通过邮寄的方式向王中伟发出《入住通知书》，规定入住手续办理时间为2010年12月31日至2011年1月10日间。2011年1月初，王中伟对房屋进行验收时，认为房屋存在多种质量问题，拒绝办理入住手续。2011年7月，本小区21楼业主因在装修中扩建，对王中伟家所购房屋（68栋）造成影响，龙湖物业公司于2011年7月23日、8月22日及10月25日，龙湖物业公司该业主下达了两份《违章整改告知函》和一份《违章整改通知书》。该业主朱云峰于2011年10月9日承诺不再施工且对已施工工程于10日内恢复原状。2012年8月2日龙湖置业公司向王中伟发出告知函，就房屋外墙石材提供免费优化方案。2013年2月2日，被告王中伟正式办理了入住手续。2013年11月1日王中伟与龙湖物业公司签署备忘录，双方就2014年1月1日至2014年6月30日的物业费达成一致，约定由龙湖置业公司将此笔费用62835.3元直接交由物业公司，物业公司不再向王中伟本人收取。2013年12月16日，龙湖置业公司（甲方）与王中伟（乙方）签署备忘录，写明：乙方购买了甲方开发建设的颐和原著项目68号房屋，该房屋已交付给乙方。现甲乙双方对该房屋以下事宜达成如下一致：（1）下沉庭院东侧采光井漏水；（2）泳池西侧采光井漏水；（3）B1层锅炉房北侧采光井漏水；（4）B2层泳池设备间西北角墙面阴湿；（5）B1层泳池南侧铝木门漏水至B2层泳池设备间南侧；（6）下沉庭院底板、西侧及南侧外墙漏水及外墙涂料恢复等。一、甲方同意一次性支付乙方人民币20万元作为维修整改的费用及因上述事宜本身及其维修整改给乙方造成的损失的补偿。该笔费用于本备忘录签署后30个工作日内支付给乙方。二、上述事宜已由乙方或乙方自行委托的第三方进行维修整改，维修整改后再出现质量问题的，由乙方或该第三方承担责任，乙方不得就此再向甲方主张任何权利。三、本备忘录签署后，乙方不再就本备忘所述事宜向甲方提出任何形式的补偿／赔偿，乙方也不再就本备忘录所述事宜以任何其他方式或形式（包括但不限于诉讼及仲裁）向甲方主张任何其他权利或要求。四、乙方保证步将上述内容向任何第三方进行披露。乙方如违反本条规定，则甲方有权不予支付本备忘录项下的款项，已支付的，甲方有权要求乙方返还。双方签署备忘录后，已按约定履行。审理中，龙湖公司对备忘录的真实性予以认可。
上述事实，有双方当事人陈述、《商品房预售合同》及附件、《入住通知书》及邮寄证明、《备忘录》二份、收房证明等证据在案佐证。
本院认为，本案双方对于未交纳费用的时间及数额没有争议，仅对于交费日期的起算点各执一词，龙湖物业公司主张在通知收房后开始计算收取物业费，王中伟认为应以实际入住时间开始计算物业费。对此本院认为，王中伟与龙湖置业公司签署了备忘录，上面对于68号楼存在的问题达成一致，并提出整改方案，可以确认为系开发商对于房屋交付时存在问题的认可，根据所列内容，该房屋存在需整改的方面确会影响房屋的使用。王中伟的实际收房时间应视为其与龙湖置业公司经协商后重新确认的收房时间。根据龙湖物业公司与龙湖置业公司签订的合同，双方对业主未收房的期间内的物业费已有约定，故此期间费用不应由王中伟承担，龙湖物业公司的要求无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
驳回北京龙湖物业服务有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费六千三百七十八元，由北京龙湖物业服务有限公司负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费六千三百七十八元，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 艳
人民陪审员 朱晓珠
人民陪审员 陈萍芳
二〇一四年十月十一日
书 记 员 史敬阳