上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第16号
上诉人（原审原告、反诉被告）李彩华。
委托代理人汤卫忠，上海汤卫忠律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）殷丽丽。
被上诉人（原审被告、反诉原告）邱周伟。
被上诉人（原审被告、反诉原告）邱国民。
被上诉人（原审被告、反诉原告）朱志芳。
被上诉人（原审被告、反诉原告）殷某某。
法定代理人邱周伟（系殷某某之父），年籍详上。
五被上诉人之共同委托代理人唐桂华，上海九鼎律师事务所律师。
上诉人李彩华因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2014）奉民三（民）初字第2724号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审认定，李彩华与殷丽丽、邱周伟、邱国民、朱志芳、殷某某于2014年4月28日签订《房地产居间合同》一份，约定由李彩华购买殷丽丽、邱周伟、邱国民、朱志芳、殷某某所有的上海市某区某镇某区某幢533号501室房屋（以下简称系争房屋），建筑面积76.99平方米，价款为人民币（下同）1，410，000元。合同约定：“于2014年4月28日乙方（李彩华）支付甲方（殷丽丽、邱周伟、邱国民、朱志芳、殷某某）人民币贰万元正；于2014年5月1日搬走后乙方（李彩华）支付甲方（殷丽丽、邱周伟、邱国民、朱志芳、殷某某）首付款贰拾万元正；于2014年8月1日之前全款付清壹佰壹拾玖万元正（注到8月1日还没有卖掉留尾款2万元正或公证，公证费由房东支付）；过户日期由乙方（李彩华）决定，此房为投资房，甲方（殷丽丽、邱周伟、邱国民、朱志芳、殷某某）同意乙方（李彩华）将该房屋转让给第三方，产证上名字由乙方（李彩华）决定，甲方（殷丽丽、邱周伟、邱国民、朱志芳、殷某某）无条件配合办理涉税、贷款、过户等一切手续，房价盈亏跟甲方无关，甲方（殷丽丽、邱周伟、邱国民、朱志芳、殷某某）须开银行空白卡一张（由乙方保管，密码由乙方设定）”。合同还约定：“如任何一方违约，应赔偿守约方总房价20%的违约金”。合同签订当日，李彩华支付了定金20，000元。2014年5月2日，李彩华支付了200，000元。同日，殷丽丽、邱周伟、邱国民、朱志芳、殷某某搬离房屋，将钥匙交给了中介，两日后中介将钥匙交于李彩华。嗣后，双方为剩余房款的支付产生争议，致合同至今未履行完毕。
原审另查明，2014年5月2日，殷丽丽、邱周伟与案外人上海甲房地产开发有限公司就购买系争房屋签订了《上海市商品房预售合同》。
为查明事实，原审法院依职权向房产中介人员乙进行调查。乙陈述，殷丽丽、邱周伟、邱国民、朱志芳、殷某某于李彩华支付200，000元房款当日搬离房屋，并将钥匙交于中介，两日后中介将钥匙交于李彩华。殷丽丽、邱周伟、邱国民、朱志芳、殷某某对此无异议，李彩华未予确认。原审法院依职权向房地产登记部门进行了调查，房屋登记在殷丽丽、邱周伟、邱国民、朱志芳、殷某某五人名下。对此，双方均无异议。
原审审理中，李彩华请求法院判令：1、解除双方于2014年4月28日签订的《房地产居间合同》；2、殷丽丽、邱周伟、邱国民、朱志芳、殷某某立即返还定金20，000元；3、殷丽丽、邱周伟、邱国民、朱志芳、殷某某立即返还购房款200，000元；4、诉讼费由殷丽丽、邱周伟、邱国民、朱志芳、殷某某承担。殷丽丽、邱周伟、邱国民、朱志芳、殷某某则不同意李彩华的诉讼请求。同时，殷丽丽、邱周伟、邱国民、朱志芳、殷某某提起反诉，请求判令继续履行合同，李彩华支付剩余房款1，190，000元，并支付自2014年8月1日起至判决生效日止的同期银行贷款利息。后殷丽丽、邱周伟、邱国民、朱志芳、殷某某变更反诉请求，请求法院判令：1、解除双方签订的《房地产居间合同》；2、李彩华赔偿违约金282，000元；3、诉讼费用由李彩华承担。李彩华则请求法院驳回殷丽丽、邱周伟、邱国民、朱志芳、殷某某的反诉请求。
原审认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。合同成立后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的《房地产居间合同》系双方的真实意思表示，合同真实有效，双方均应恪守。现双方以各自理由主张解除合同，可认定为双方对合同解除达成合意，故对双方要求解除合同的主张予以支持。合同解除后，李彩华支付的定金及房款，殷丽丽、邱周伟、邱国民、朱志芳、殷某某理应予以返还。然合同解除后，双方对违约金问题意见不一。殷丽丽、邱周伟、邱国民、朱志芳、殷某某在反诉中主张，李彩华未按约支付剩余房款，已构成根本违约，故请求李彩华按照合同的约定赔偿总房价20%的违约金。李彩华认为，合同未履行完毕，并非其一方过错，殷丽丽、邱周伟、邱国民、朱志芳、殷某某未按约腾空房屋，未办理空白银行卡，其同样构成违约，且其已向殷丽丽、邱周伟、邱国民、朱志芳、殷某某发出信函，要求提供银行账号以便付款，而殷丽丽、邱周伟、邱国民、朱志芳、殷某某未提供导致未付款。即使其构成违约，约定的违约金明显过高，要求法院进行调整。法院认为，首先，对殷丽丽、邱周伟、邱国民、朱志芳、殷某某是否未按约腾空房屋一节，法院依职权到中介公司进行了调查，证实殷丽丽、邱周伟、邱国民、朱志芳、殷某某已于2014年5月2日腾空房屋，钥匙交予中介。虽然殷丽丽、邱周伟、邱国民、朱志芳、殷某某腾空房屋晚于约定的期限一日，但李彩华同时负有支付首付款的义务，双方应为同时履行，且在履约过程中，双方对此均已履行，也未提出过异议，可视为对腾空房屋日期变更的默认，故对李彩华据此作为殷丽丽、邱周伟、邱国民、朱志芳、殷某某违约的观点，法院不予采纳。其次，对于未办理空白银行卡一节，殷丽丽、邱周伟、邱国民、朱志芳、殷某某提出系李彩华为转卖于他人收取房款之用，并非用于支付房款。法院认为，空白银行卡并非支付房款的唯一途径，对于付款义务，李彩华应当主动履行。再者，合同约定剩余房款于8月1日前支付，但李彩华却于8月26日才发出信函，且信函退回后至今仍未主动向殷丽丽、邱周伟、邱国民、朱志芳、殷某某付款。此外，从开办空白银行卡的条约内容看，明显具有逃避国家税收之意，违反有关法律规定，故法院认为此约定为无效约定。所以，未办理空白银行卡既不能作为李彩华据以不付房款的理由，也不能视为殷丽丽、邱周伟、邱国民、朱志芳、殷某某的违约行为。综上，法院认为李彩华未支付剩余房款的事实显已构成根本性违约，理应承担合同约定的违约责任。对于违约金的调整问题，法院认为，殷丽丽、邱周伟、邱国民、朱志芳、殷某某虽然提供了其购买他处房产的相关证据，但无法证明其遭受的实际损失；反之，李彩华亦未能提供足以证明约定的违约金明显过高的证据。结合本案的实际情况、违约事实，本着公平、诚信原则，法院对违约金的金额酌情予以调整。
原审法院审理后于二○一四年十二月二日作出判决：一、解除李彩华与殷丽丽、邱周伟、邱国民、朱志芳、殷某某于2014年4月28日签订的《房地产居间合同》；二、殷丽丽、邱周伟、邱国民、朱志芳、殷某某于判决生效后十日内返还李彩华定金人民币20，000元、购房款人民币200，000元，合计人民币220，000元；三、李彩华于判决生效后十日内支付殷丽丽、邱周伟、邱国民、朱志芳、殷某某违约金人民币220，000元。综合以上第二、三项，双方应给付对方的付款义务互相抵销，不必予以支付。本诉案件受理费人民币4，600元，减半收取计2，300元，由殷丽丽、邱周伟、邱国民、朱志芳、殷某某负担；反诉案件受理费5，530元，减半收取计人民币2，765元，由李彩华负担人民币2，157元，由殷丽丽、邱周伟、邱国民、朱志芳、殷某某负担人民币608元。
判决后，李彩华不服，上诉于本院称：其于2014年8月26日发函给被上诉人，要求被上诉人提供银行账号，上诉人可以支付剩余房款，但被上诉人未经催告就于2014年9月13日发函解除合同，原审认定上诉人构成根本性违约，属适用法律不当。被上诉人对买卖合同未能履行存在明显过错，且未提供其损失依据，原审判令上诉人承担高达220，000元的违约金，明显过分高于被上诉人的实际损失。上诉人请求撤销原审判决第三项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求。
被上诉人殷丽丽、邱周伟、邱国民、朱志芳、殷某某辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的《房地产居间合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按约履行。在合同履行过程中，双方对交房以及剩余房款的支付发生争议，致合同未能继续履行。原审中，双方均主张解除合同，原审法院据此判令解除双方签订的《房地产居间合同》，并无不当，本院予以维持。至于违约责任，本院认为，合同明确约定，被上诉人于2014年5月1日搬走后，上诉人支付首付款20万元。在实际履行过程中，被上诉人实际于2014年5月2日搬离系争房屋，而上诉人于同日支付了20万元，应当视为双方合意对被上诉人搬离房屋以及上诉人支付首付款的时间作了变更。但上诉人未按约于2014年8月1日前支付剩余房款，已构成违约。虽然上诉人曾于2014年8月26日发函给被上诉人，要求被上诉人提供银行账号以便付款，但鉴于上诉人发函时早已过了合同约定的付款期限，且在该信函被退回后，上诉人也未积极联系中介或被上诉人进行付款，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。至于违约金的具体数额，根据本案的实际情况，结合双方的履约情况，考虑到被上诉人并未提供相应的证据证明其因此受到的实际损失等情况，本院认为原审确定的违约金数额过高，本院酌情调整至10万元。据此，本院对原审相关判决予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市奉贤区人民法院（2014）奉民三（民）初字第2724号民事判决第一、二项；
二、变更上海市奉贤区人民法院（2014）奉民三（民）初字第2724号民事判决第三项为：李彩华于本判决生效之日起十日内支付殷丽丽、邱周伟、邱国民、朱志芳、殷某某违约金人民币100，000元。
双方的上述付款义务相抵后，殷丽丽、邱周伟、邱国民、朱志芳、殷某某应于本判决生效之日起十日内返还李彩华房款人民币120，000元。
负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费人民币4，600元，减半收取2，300元，由双方各半负担；一审反诉案件受理费人民币5，530元，减半收取2，765元，由双方各半负担；二审案件受理费人民币4，600元，由双方各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……