江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏07民终3481号
上诉人（原审被告）：中国联合网络通信有限公司连云港市分公司。
法定代表人：丁徐和，该公司总经理。
委托诉讼代理人：范斌，江苏尚扬律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：连云港雄迈实业有限公司。
法定代表人陈丽丽，该公司经理。
委托诉讼代理人：高德忠，灌云县蓝天法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：李新沪，灌云县蓝天法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：茆如华。
委托诉讼代理人：朱铁军，江苏法哲律师事务所律师。
上诉人中国联合网络通信有限公司连云港市分公司（以下简称联通公司）、上诉人连云港雄迈实业有限公司（以下简称雄迈公司）因与被上诉人茆如华返还原物纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2016）苏0723民初307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月28日立案受理后，依法组成合议庭于2016年12月6日公开开庭审理了本案。上诉人联通公司的委托诉讼代理人范斌，上诉人雄迈公司的委托诉讼代理人高德忠、李新沪，被上诉人茆如华的委托诉讼代理人朱铁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人联通公司上诉请求：二审法院撤销一审判决，将本案发回重审，判令上诉人联通公司与被上诉人茆如华之间的《房屋租赁合同》继续履行，联通公司不承担返还房屋的义务，被上诉人茆如华承担本案诉讼费用。事实与理由：涉案房屋自2009年以来，茆如华将涉案房屋出租给联通公司使用，且我方办理了营业执照，我方也是实际经营人。联通公司与雄迈公司合作经营至今，茆如华对此明知且从未提出异议，茆如华是在要求上涨租金不成的情况下，才提出异议并起诉。涉案房屋一直作为营业厅使用，并未增加茆如华任何风险。一审判决在茆如华诉求中没有要求对《房屋租赁合同》解除效力进行确认的情况下判决联通公司返还房屋违反了不告不理的原则。
被上诉人茆如华答辩称，我方在一审中提供的证据能够证实涉案房屋不是由联通公司使用的，而是雄迈公司控制使用。鉴于联通公司存在转租房屋的行为，我方向联通公司发出律师函，明确于2016年1月1日解除双方的租赁合同关系，联通公司也表明其收到过律师函，但并没有在法定期间就解除合同向法院提出异议，所以双方之间签订的房屋租赁合同已经解除，联通公司和雄迈公司均丧失占有该房屋的基础，并且在我方调查中得知是联通公司将我方的房产证复印件提供给雄迈公司用于雄迈公司注册所用，这个事实可以从雄迈公司的注册地址及一审我方提供的工商营业执照证实，联通公司、雄迈公司的行为严重侵害了我方的合法权益，所以一审法院判决联通公司、雄迈公司返还房屋认定事实清楚、适用法律正确、审判程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
上诉人雄迈公司答辩称，联通公司的上诉理由正确，二审法院应当予以支持。
上诉人雄迈公司上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，并将本案发回重审。事实与理由：一审法院将雄迈公司列为被告错误，一审法院认定联通公司与雄迈公司之间存在转租关系错误，即使存在转租事实，也应当列雄迈公司为第三人，而非被告。2、一审法院认定联通公司与雄迈公司之间存在转租关系没有事实依据且适用法律错误。若本案是合同纠纷，根据合同相对性，返还房屋的应当是联通公司，若是侵权纠纷，雄迈公司是无权占有，应当由雄迈公司返还房屋，而不是一审法院判决的联通公司与雄迈公司共同返还房屋。
被上诉人茆如华答辩称，同针对上诉人联通公司上诉的答辩意见。
上诉人联通公司答辩称，雄迈公司的上诉理由符合事实及法律规定，请求法院依法予以支持。
茆如华向一审法院起诉请求：请求判令联通公司、雄迈公司将位于灌云县伊山镇胜利西路49号的房屋返还茆如华，由联通公司、雄迈公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：本案所涉的位于灌云县伊山镇胜利西路49号房屋系茆如华所有，在2013年度前就与联通公司之间存在租赁关系。近2013年年初、原租赁期限届满时，出租方（甲方）茆如华与承租方（乙方）联通公司就房屋租赁的有关事宜达成协议并签订《房屋租赁合同》，该合同载明：出租房屋位于灌云县伊山镇胜利西路49号（建筑面积54.25平方米、使用面积50平方米，房屋所有权证号为灌房权证伊字第××号）。约定房屋用途为营业厅，乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意，不擅自改变该房屋的用途。房屋租赁期自2013年1月1日至2017年12月31日，租金为每年105300元（含税），支付方式转账，支付时间为每年1月31日前支付当年度租金，甲方应向乙方开具正规发票，乙方收到发票后30日内支付租金。除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人。双方就合同的解除还约定“乙方擅自将该房屋转租给第三人的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋”。
2014年8月25日，雄迈公司在连云港市灌云工商行政管理局办理注册登记，其在申请办理注册登记材料中，向灌云县市场监督管理局提供涉诉房屋所有权证书复印件和“租赁协议书”，该协议书载明：甲方茆如华同意将位于灌云县伊山镇胜利西路49号的房屋（54平方米）租赁给乙方雄迈公司使用，租用时间为5年，自2014年8月25日至2019年8月24日。年租金为20000元，于协议签订时一次付清。雄迈公司于2014年8月26日成立，其营业执照、组织机构代码证及税务登记证的住所（地址）均在涉诉房屋处，并在该房屋门前挂牌“连云港雄迈实业有限公司”经营中国联通授权的代理业务。雄迈公司营业执照经营范围为通讯器材、办公用品、五金交电、日用百货销售；土石方工程、管道和设备安装工程施工；汽车租赁服务。
2015年10月28日，茆如华向联通公司发出通知：贵公司租赁我方房屋即将到期，我方现正式通知贵方，将收回租赁房屋，不再出租给贵方使用。特此通知。2015年12月21日，茆如华又通过江苏法哲律师事务所律师朱铁军向联通公司发出律师函，就联通公司与茆如华之间的房屋租赁合同相关事宜，致函主文如下：据悉，委托人茆如华已在2015年10月28日告知贵方，因贵方擅自将房屋转租给连云港雄迈实业有限公司，同时双方签订的《房屋租赁合同》2015年度即将期满，双方签订的《房屋租赁合同》于2016年1月1日解除。鉴于上述情况，本律师现函告贵方，务请贵方在2016年1月1日前将租赁房屋恢复原状后交付委托人茆如华，否则本律师将依委托起诉贵方并追究贵方的违约责任。联通公司收函后，委托江苏尚扬律师事务所律师范斌于2015年12月30日向茆如华发出律师函，致函主文如下：委托人（联通公司）对租赁房的使用，符合《合同》约定范围，不存在你方律师函中所称的违约情况；且《合同》明确约定租赁期限自2013年1月1日至2017年12月31日，故你方律师函称《合同》期限即将届满也不符合事实。我方亦不同意你方解除《合同》。依据法律规定，双方均应按《合同》诚信履行，望你方继续履行《合同》；你方如单方解除《合同》即属违约，需赔偿委托人因此导致的一切损失，否则，委托人将诉诸法律，以维护自身合法权益。联通公司于2016年1月11日、12日向茆如华发出书面通知、手机短信，告知租赁的房屋进入2016年度缴费期，按照合同约定，要求茆如华提供正规发票，以便在接到发票后30天内向其支付租金。茆如华接到书面通知、手机短信后，未向联通公司提供房屋租金发票，联通公司至今亦未向其支付2016年度的房屋租金。
一审法院另查明，雄迈公司不是联通公司的业务部门。
关于茆如华诉称的联通公司、雄迈公司转租情形，茆如华称：2015年10月28日，茆如华发现在租赁房屋门前墙壁上挂有雄迈公司名称的铜牌，租赁房屋中的经营者是雄迈公司，不是联通公司。后经茆如华了解，是联通公司将该房屋转租给雄迈公司。茆如华又查询雄迈公司在工商部门的注册登记材料发现，雄迈公司是利用虚假的租赁协议书和真实的涉诉房屋所有权证书复印件办理注册登记。一审庭审中，雄迈公司承认租赁协议书中的茆如华签名是雄迈公司的实际经营者苏相攻代签，并陈述涉诉房屋所有权证书复印件是联通公司与茆如华的原租赁关系时由茆如华提供，雄迈公司于2014年8月26日成立时就使用了。雄迈公司与联通公司是业务合作关系，涉诉房屋是联通公司提供给雄迈公司的经营场所；联通公司对租赁协议书中茆如华签名则表明不知情，对雄迈公司所述使用的涉诉房屋所有权证书复印件的来源作出否认，亦未作解释。陈述涉诉房屋是自已从茆如华处租赁取得，现被雄迈公司使用的理由是因双方业务合作关系，是提供给雄迈公司经营使用，不存在茆如华所称的转租关系。联通公司并举出一份中国联通移动代理业务合作协议以证明自已的辩称陈述，而该协议签订落款日为2015年3月1日。协议约定：联通公司授权雄迈公司代理联通公司联通GSM、WCDMASIM卡入网开户业务、联通话费代收业务、新业务受理、充值卡销售、办理授权的变更业务。但该协议合作内容中无经营场所的合作约定，亦未涉及涉诉房屋，且双方代理业务内容不符合雄迈公司营业执照经营范围；茆如华不认可联通公司举证中国联通移动代理业务合作协议的证明目的，认为联通公司、雄迈公司之间即使存在业务代理关系，但对涉诉房屋系房屋转租关系，而非合作经营，且认为联通公司对自已出租的财产及权属证书未尽安全管理义务，以致雄迈公司伪造租赁协议书并将茆如华的财产注册登记为公司场所，严重侵犯了茆如华的合法权益。
因茆如华、联通公司、雄迈公司对违约责任问题各执一词，致本案调解不成。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人未经出租人同意，将租赁房屋整体或者部分转租的，出租人有权要求解除租赁合同。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。茆如华与联通公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。茆如华以联通公司转租违约、《房屋租赁合同》已依法解除为由，诉请联通公司、雄迈公司返还涉诉房屋。联通公司、雄迈公司辩称并未转租房屋，而是联通公司、雄迈公司之间因业务合作关系提供使用。故本案的争议焦点为：联通公司有无将涉诉房屋转租给雄迈公司而违反《房屋租赁合同》的约定。本案中，茆如华主张联通公司将涉诉房屋转租给雄迈公司的依据为：雄迈公司伪造租赁协议书、利用涉诉房屋权属证书复印件，将涉诉房屋作为自已公司经营场所进行注册登记，并在涉诉房屋以雄迈公司名称挂牌经营。对此，联通公司、雄迈公司辩称系因双方业务合作提供使用而非转租，仅有联通公司提交《中国联通移动代理业务合作协议》予以证明。但联通公司、雄迈公司在该份协议中仅就移动代理业务、业务收入及佣金结算相关内容进行约定，联通公司没有将承租房屋作为资本投入与雄迈公司采取合作的方式经营使用，也不参与经营、不承担经营风险，且双方代理业务内容与雄迈公司注册登记经营范围亦不相符合。又雄迈公司以自已的名称挂牌在涉诉房屋经营，违反了《房屋租赁合同》的房屋租赁用途的约定，亦与《中国联通移动代理业务合作协议》中“合作营业厅”内容相悖，且雄迈公司挂牌经营时间先于《中国联通移动代理业务合作协议》签订之日约十个月时间。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。综上，茆如华提交的证据能够证明涉诉房屋不是由承租人联通公司使用，而是由雄迈公司控制使用；联通公司抑或雄迈公司均不能证明现房屋使用人即雄迈公司对房屋可以合法使用，亦无证据证明没有转租涉诉房屋，其辩称一审法院不予采纳。以此，一审法院依法认定承租人联通公司将房屋非法转租给雄迈公司使用。鉴于涉诉房屋存在上述使用情况，茆如华已向联通公司发出律师函，明确于2016年1月1日起解除双方的租赁合同关系，联通公司也表明收悉该律师函，故双方之间的《房屋租赁合同》已于该日解除，联通公司理应进行房屋返还处理，而至今未返还涉诉房屋，与法无据；原租赁关系解除，承租人就不再享有承租权，发生的转租关系就失去了存在的基础，转租关系终止。就本案而言，雄迈公司失去了继续控制使用涉案房屋的依据，亦应将涉案房屋返还所有权人即本案茆如华。故茆如华现主张要求联通公司、雄迈公司返还其所有的位于灌云县伊山镇胜利西路49号房屋的诉请，合法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条之规定，一审法院判决：联通公司、港雄公司于一审法院判决发生法律效力之日起三十日内腾空位于灌云县伊山镇胜利西路49号房屋返还给茆如华。一审案件受理费80元，减半收取，由联通公司承担。
本院二审期间，上诉人雄迈公司围绕上诉请求提交了涉案房屋隔壁邻居的营业执照、书面证明及照片各一份，证明涉案房屋一直由联通公司使用的，为了营改增完备手续，所以注册了雄迈公司。
被上诉人茆如华质证认为，该证据与本案无关，且与事实不符，在一审中查明雄迈公司的经营范围并不只是销售手机、代办号码，还包括土石方工程、管道和设备安装工程施工、汽车租赁等。所以该证明明显与事实不符，按照法律规定，证人应当出庭接受质证，我方对证据不予认可。
上诉人联通公司质证认为，对证据三性均无异议，涉案房屋是从2009年就租给联通公司使用，当时一直是由苏相攻负责经营联通公司，后来因为公司要求，所以苏相攻成立了雄迈公司。雄迈的法人代表就是苏相攻的妻子，这一事实茆如华很清楚。当时雄迈公司办理工商登记的时候房屋的所有权证并不是我方提供的，因为当时苏相攻是营业厅的负责人，材料都在他那里。我公司与苏相攻及雄迈公司是合作关系，不存在转租。
本院认证意见为，因营业执照系复印件，本院对其真实性不予确认；涉案房屋隔壁邻居的证明系证人证言，证人应当出庭作证并接受法庭的质询，因证人并未出庭作证，本院对证明的真实性不予认可；照片与本案无关联性，本院对该照片不予采信。
本院经审理查明：一审法院查明的案件事实清楚，本院依法予以确认。
本案二审争议焦点为：1、上诉人联通公司与上诉人雄迈公司是否存在转租关系；2、上诉人雄迈公司是否有返还涉案房屋的义务。
关于第一个争议焦点，本院认为，二审庭审中，联通公司及雄迈公司认为其双方是合作关系非转租关系，但均未能就此提供证据予以证明，故一审法院认定联通公司将涉案房屋转租给雄迈公司并无不当。上诉人联通公司及雄迈公司上诉认为其之间存在合作经营关系，不存在转租关系的上诉理由不能成立，本院依法不予采信。
关于第二个争议焦点，本院认为，房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。本案中，因本院已经认定联通公司与雄迈公司之间系转租关系，根据茆如华与联通公司签订的房屋租赁合同》的约定，茆如华有权单方解除合同并要求雄迈公司返还房屋。茆如华告知联通公司《房屋租赁合同》于2016年1月1日解除，联通公司也收到了该通知，故本院认为，茆如华与联通公司之间的《房屋租赁合同》已经解除，茆如华要求承租人联通公司及实际使用人雄迈公司返还房屋应当得到支持。
综上，上诉人联通公司、雄迈公司的上诉请求和理由不成立，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人中国联合网络通信有限公司连云港市分公司、连云港雄迈实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 刘雨君
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。