上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第845号
上诉人（原审被告）上海博广建筑装饰有限公司。
委托代理人张劼，上海艾帝尔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海市松江区人民政府方松街道办事处。
委托代理人诸巨明，上海龙元律师事务所律师。
上诉人上海博广建筑装饰有限公司（以下简称博广公司）因与被上诉人上海市松江区人民政府方松街道办事处（以下简称方松街道办事处）土地租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第3518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月19日受理后，依法组成合议庭进，于同年4月14日公开开庭进行了审理，上诉人之委托代理人张劼，被上诉人方松街道办事处之委托代理人诸巨明到庭本案现已审理终结。
原审查明：2001年10月30日，上海市松江区佘山镇＊＊＊村村民委员会（以下简称＊＊＊村村民委员会）作为甲方、上海＊＊＊建筑装饰工程有限公司（以下简称＊＊＊公司，后更名为博广公司）作为乙方，双方签订了《土地租用协议书》，约定为了调整养殖种植业的农业结构，发展社会主义市场经济，甲方提供本村耕田100亩，租用给乙方使用，由乙方进行花卉、苗木园林、绿色食品、水产养殖等生产经营和管理；租用地点：上海市松江区佘山镇＊＊＊村（详见附图）；租用时间：自2001年11月30日至2011年11月30日（暂定为十年）；租用价格：每年每亩人民币四百元，四年后每年每亩人民币为四百五十元，七年后每年每亩为伍佰元；付款方式：按先付后租的原则逐年支付，租金在当年第一季度中一次性付清，甲方在收到租金的同时，需开具有效凭证；乙方经济责任与义务：1、乙方可根据自己生产经营中的需要改造基本设施，道路建筑、生活住宿等设施均由乙方自行解决，一切费用均由乙方自负，2、乙方在土地租赁期限内，如国家一旦使用该租赁耕田时，甲方应持土地征用批文，提前三个月通知乙方，并向乙方退还按当年月度计算的剩余租金，乙方必须无条件的服从，对乙方的基本设施、经营生产作物，可按国家有关政策、条款、协商作赔解决；租用期满，如乙方不再租用，乙方的经营财产由乙方自行处理，并由乙方负责将甲方耕田土地整理至可农业耕种为止。协议书还对其他相关事宜进行了约定。
上述协议签订后，＊＊＊村村民委员会按约将100亩土地交付给＊＊＊公司使用。2004年12月15日后，＊＊＊公司名称变更为博广公司。2008年7月，博广公司退租部分承租的土地，现双方均确认博广公司实际使用的土地面积为34.40亩。
另查明，2002年8月6日，上海市松江区人民政府印发沪松府（2002）＊＊＊号批复，同意撤销方松街道＊＊＊村、＊＊＊村行政建制，建立新＊**村行政建制，并要求方松街道办事处认真清理撤销行政建制村的集体资产、债权债务。
2002年8月13日，中共上海市松江区方松街道工作委员会发出松方工委字（2002）第32号通知，决定撤销中共上海市松江区方松街道＊＊＊村、＊＊＊村支部委员会，建立中共上海市松江区方松街道新＊**村支部委员会。
2013年1月23日，上海市松江区人民政府印发沪松府（2013（14号批复，同意撤销方松街道新＊**村村民委员会建制，并要求方松街道办事处认真清理好方松街道新＊**村的集体资产、债权债务，妥善处理好村民的经济利益，维护村民的合法权益。
2013年1月23日，上海市松江区人民政府印发沪松府（2013（15号批复，同意撤销方松街道新＊**村＊＊＊等22个生产队建制，并要求方松街道办事处认真清理好新＊**村22个生产队的集体资产、债权债务，妥善处理好村民的经济利益，维护村民的合法权益。
方松街道办事处于2014年10月15日诉诸原审法院，请求判令：1、博广公司将租赁的位于原佘山镇＊＊＊村内的土地（100亩）恢复原状后返还给方松街道办事处；2、博广公司支付方松街道办事处土地使用费，按涉案租赁合同约定的租金即每年每亩500元的标准计算自2013年12月1日起至博广公司实际返还之日止。
原审诉讼中，方松街道办事处将其诉讼请求变更为：1、博广公司将租赁的位于原佘山镇＊＊＊村内的土地（34.40亩）恢复原状（地上苗木等迁出）后返还给方松街道办事处；2、博广公司支付方松街道办事处2009年11月1日起至2011年11月30日止的租金35，000元；3、博广公司支付方松街道办事处土地使用费，按涉案租赁合同约定的租金即每年每亩500元的标准计算自2011年12月1日起至博广公司实际返还之日止。诉讼中，方松街道办事处向法院提交申请，撤回了其第二项诉讼请求。
原审庭审中，方松街道办事处提交了上海市松江区规划和土地管理局方松所出具的简图，同时载明涉案土地为基本农田，四至情况为：涉案土地北面是＊＊＊公路，南面是鱼塘，西面是基本农田，东面也是基本农田，当时博广公司承租的100亩土地是向东延伸至辰塔路。博广公司质证认为，签订协议时没有附图，对于方松街道办事处提供的方松所出具的简图所描述的土地位置及面积没有异议；土地是否是基本农田无法确认，土地性质先要明确现在谁是权利人的问题，应以国家土地登记证明的材料为准。
庭审中，双方确认涉案土地上种植了苗木，并搭建了几十平方米的临时房一间，方松街道办事处表示租赁合同已到期，博广公司应当恢复原状并返还土地，即博广公司将地上苗木迁离，并将自行搭建的房屋予以拆除，如果博广公司不同意拆除，可将房屋与土地一并返还给方松街道办事处，由方松街道办事处拆除。博广公司则表示方松街道办事处没有主体资格，房屋博广公司要继续使用，不同意拆除。
诉讼中，方松街道办事处提供了上海市人民政府及中共上海市松江区方松街道工作委员会出具的上述四份文件书证的原件供法庭核对，并陈述此前方松街道办事处出租给博广公司的是100亩土地，其中65.60亩土地在2008年7月因松江区道路拓宽被政府部门征收，当时也给过博广公司相应补偿，但本案所涉的剩余34.40亩土地不涉及动拆迁或征收，方松街道办事处收回后将用于退林还耕，政府部门没有相应补偿。对于涉案土地有无经过国有土地征收程序问题，博广公司在第一次庭审中表示庭后核实后回复，但并未提供相应的依据。
原审认为：本案的争议焦点有二：1、方松街道办事处是否具备本案的诉讼主体资格；2、方松街道办事处主张的部分使用费是否已过诉讼时效。
对于第一个争议焦点，法院认为，方松街道办事处提供的批复、通知等政府文件可以证明原松江区佘山镇＊＊＊村2002年被撤销行政建制后，并入方松街道新＊**村行政建制，此后松江区人民政府又于2013年同意撤销了方松街道新＊**村村民委员会建制，要求方松街道办事处认真清理好方松街道新＊**村的集体资产、债权债务，故方松街道办事处为维护集体组织的利益，以本案原告的身份向博广公司主张基于土地租用协议书的权利义务，并无不当。
根据该协议书，双方租赁关系于2011年11月30日即已届期，博广公司理应将仍实际租用的34.40亩土地返还方松街道办事处，博广公司返还土地的同时，亦应将地上苗木予以迁出。至于博广公司搭建的一间临时房屋，因博广公司搭建时方松街道办事处并未提出异议，且博广公司不同意拆除，可由博广公司将该房屋与涉案土地一并返还给方松街道办事处。
对于第二个争议焦点，租赁协议到期后，因当事人并未再行签订新的租赁合同，租赁双方对于使用费的支付时间、支付标准等均未有约定，故博广公司辩称的部分使用费已过诉讼时效的意见，法院不予采纳。博广公司逾期仍占用涉案土地，方松街道办事处参照租金标准主张合同到期后的土地使用费，于法不悖，法院予以支持。诉讼中，博广公司并未向法院提供证据证明涉案土地已被政府征收，故应由其承担相应的不利后果。方松街道办事处撤回其第二项诉讼请求，属于对自身权利的处分，法院予以准许。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于二〇一五年二月十六日判决：一、上海博广建筑装饰有限公司于判决生效之日起十日内迁出位于原上海市松江区佘山镇＊＊＊村内34.40亩土地上的苗木，并将34.40亩土地以及该土地上的1间临时房屋返还上海市松江区人民政府方松街道办事处；二、上海博广建筑装饰有限公司于判决生效之日起十日内支付上海市松江区人民政府方松街道办事处土地使用费（按每年每亩500元的标准，自2011年12月1日起算至博广公司实际返还之日止）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2，011元，减半收取1，005.50元，由上海市松江区人民政府方松街道办事处负担420.50元（已付），上海博广建筑装饰有限公司负担585元（于判决生效之日起七日内交付法院）。
判决后，博广公司不服，上诉称，原审裁判错误，方松街道办事处提交的证据不能证明其具有本案原审原告资格；本案租赁土地性质不能仅凭土地所出具的简图而非上诉人提交的土地登记资料证明；故上诉请求撤销原判，改判驳回被上诉人方松街道办事处原审全部诉讼请求。
方松街道办事处辩称，不同意上诉请求，原审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，原＊＊＊村村民委员会与＊＊＊公司（上诉人博广公司原名）签订的《土地租用协议》系双方真实意思表示。
根据查明事实，双方确认2008年7月后上诉人实际使用土地面积为34.4亩，该地块经上海市松江区规划和土地管理局方松所确认属“基本农田”，上诉人虽对此提出异议，但一、二审期间均未能举证证明，本院不能采信。按照国务院《基本农田保护条例》第十七条第二款之规定，“禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼”，上诉人在租赁土地进行苗木种植违反强制性法律规定，双方由此形成的土地租赁合同关系依法应属无效。
本案上诉争议焦点在于被上诉人方松街道办事处是否具有本案的诉讼主体资格。根据现有证据，方松街道办事处举证之批复、通知等公文所载明的内容表明原松江区佘山镇＊＊＊村于2002年被撤销建制并入方松街道新＊**村，2013年松江区人民政府同意撤销了方松街道新＊**村村民委员会建制，要求方松街道办事处清理其集体资产、债权债务，应该认为，被上诉人以合并形式吸收了原佘山镇＊＊＊村之民事主体人格，依法取得了债权人身份。二审期间，被上诉人补充提交了上述证据原件（部分），经质证，双方对证据之真实性无异议，本院予以确认。原审于此裁断准确，上诉人之主张缺乏基本事实及法律依据，本院不能采信。
需要指出的是，本案租赁关系是否有效对被上诉人原审诉讼请求的裁断并无直接影响，即使合同有效，本案租约早已到期，上诉人依法应撤离并移交标的土地并支付欠付之（租金标准）土地使用费。本案租赁关系无效，作为承租人的上诉人亦丧失继续占有土地的法律依据，应迁离并向被上诉人转移标的地块的占有，同时本案适用无效合同价值返还原则，上诉人应比照租约标准支付欠付之土地使用费，原审裁判结果符合法律规定，本院应予确认。
原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人博广公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，170元，由上诉人上海博广建筑装饰有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年五月二十二日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
二、《基本农田保护条例》第十七条
……
禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。