安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庐民二初字第00801号
原告：安徽省蓝馨物业管理有限责任公司。
法定代表人：朱翊兴，董事长。
委托代理人：李学艮，安徽天德律师事务所律师。
委托代理人：代双龙，安徽天德律师事务所实习律师。
被告：阮永友，男，1957年12月03日出生，汉族。
安徽省蓝馨物业管理有限责任公司（以下简称蓝馨物业公司）与阮永友物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月19日立案受理，依法由审判员李玲适用小额诉讼程序于2014年6月11日公开开庭进行了审理。原告蓝馨物业公司委托代理人李学艮、代双龙，被告阮永友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蓝馨物业公司诉称：2012年6月1日，蓝馨物业公司和阮永友所在小区的建设单位皖能合肥发电有限公司签订《物业委托服务协议》，协议约定由蓝馨物业公司为阮永友提供物业服务，服务期限自2012年6月1日至2013年12月31日；物业服务费收费标准为多层按照建筑面积每月每平方米0.5元、小高层按照建筑面积每月每平方0.93元，物业费每半年收取一次，逾期按每日万分之五交纳滞纳金等。阮永友自2012年12月1日起拖欠物业服务费至今，虽经蓝馨物业公司多次催要，阮永友至今仍然不予缴纳，蓝馨物业公司为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、阮永友立即支付拖欠的物业服务费1013元（暂自2012年6月1日计算至2013年12月31日）及滞纳金158元（其中以320元为基数暂自2012年12月1日起按每日万分之五的标准计算至2014年4月30日最终至款清时止，以320为基数暂自2013年6月1日起按每日万分之五的标准计算至2014年4月30日最终至款清时止，以320元为基数暂自2013年12月1日起按每日万分之五的标准计算至2014年4月30日最终至款清时止），合计1171元；2、本案诉讼费由阮永友承担。
阮永友辩称：1、阮永友拖欠物业费的情况属实，对物业费的数额和时间没有异议；2、未缴纳物业费的原因系蓝馨物业公司物业服务不到位，楼下经营饭店的住户使用的抽油烟机及房屋窗外平台上的热水器影响到阮永友的生活质量，且阮永友房屋内外墙存在管道漏水现象，蓝馨物业公司一直没有对此进行整改和维修。
经审理查明：阮永友系合肥市庐阳区龙灯路湖畔家园业主，房屋建筑面积为106.62平方米，房屋类型系多层。2012年6月1日，蓝馨物业公司与湖畔家园小区建设单位皖能合肥发电有限公司签订《物业委托服务协议》，合同约定选聘蓝馨物业公司对湖畔家园小区提供前期物业服务管理事宜。合同期限自2012年6月1日起至2013年12月31日止。物业服务内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。物业管理服务费用每半年缴纳一次，多层住宅按建筑面积每月每平方米0.5元收取，小高层按每月每平方米0.93元收取，业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，蓝馨物业公司从逾期之日起按应缴费用的万分之五每日收取滞纳金。合同签订后，蓝馨物业公司为湖畔家园小区提供物业服务至2013年12月31日，阮永友未支付2012年6月1日至2013年12月31日期间的物业费。2012年12月7日，蓝馨物业公司发布通知，通知业主对包括涉案楼栋在内的小区1-16栋的维修消缺工作与物业处联系、登记，以便维修。2013年1月16日，蓝馨物业公司向安徽省第一建筑工程公司函告，要求该公司对其承建的湖畔家园小区1-16栋楼、地下车库等存在的渗漏等质量问题予以维修。2013年1月18日，安徽省第一建筑工程公司予以回函，说明渗漏问题部分系由于施工原因，部分系由于住户的不合理使用所造成，安徽省第一建筑公司愿意配合及时整改、消除质量隐患。期间阮永友就墙面渗水问题向蓝馨物业公司报修，蓝馨物业公司对此予以维修并出具维修单，但未能彻底解决渗漏问题。蓝馨物业公司于2014年4月19日张贴缴费通知单，向阮永友催缴自2012年6月至2013年12月31日所拖欠的物业服务费，阮永友一直未缴纳。蓝馨物业公司于2014年5月19日诉至本院，请求判如所请。
另查明，湖畔家园小区存在部分监控摄像头废弃、公共草坪养护不足、小区入口处存在用铁丝和树木组成的安保设施；阮永友居住的楼栋存在墙面渗漏现象。
另查明，合肥市庐阳区物价局以合庐皖价服证第01050112号服务价格登记证核准，湖畔家园住宅小区物业服务费执行一费制，按建筑面积收取，无电梯住宅综合服务费为0.5元／平方米／月，有效期自2012年12月至2014年12月。
上述事实有物业服务资质证书、物业委托服务协议、服务价格登记证、通知、告知函、报修单、维修单、催缴照片、照片、面积表及当事人陈述予以证明。
本院认为：蓝馨物业公司与湖畔家园小区建设单位签订的《物业委托服务协议》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，该合同合法有效。故蓝馨物业公司为湖畔家园小区提供了物业服务，阮永友作为该小区业主应履行缴纳物业费的义务。阮永友抗辩称蓝馨物业公司存在物业服务不到位的情况并提供照片予以证明。依据《物业委托服务协议》，蓝馨物业公司负有建立完善的安保制度及对公共绿化的养护、管理的义务。蓝馨物业公司于庭审中承认自其接手对湖畔家园小区提供物业服务时就存在部分监控摄像头缺失及公共草坪遭到破坏的事实；蓝馨物业公司陈述车库入口存在垃圾未清理系由于开发商未将该废弃车库交付给蓝馨物业公司，用铁丝及木桩组成的简易门禁情况亦属实。蓝馨物业公司该行为明显违反了《物业委托服务协议》的约定，其提供的物业服务管理存在一定瑕疵。
阮永友另抗辩称蓝馨物业公司对其房屋墙体出现的漏水情况未维修完毕，渗漏情况依然存在。蓝馨物业公司向本院提供的证据可以证明蓝馨物业公司已通知承建单位就1-16栋楼存在的渗漏问题要求承建单位予以维修，并且蓝馨物业公司在湖畔家园小区内以张贴通知的形式通知1-16栋楼的业主及时到湖畔家园物业处登记，以便通知施工单位维修，进行维修消缺工作。结合阮永友在庭审中陈述蓝馨物业公司的确有上门维修的事实，本院认定蓝馨物业公司就协助维修墙面渗漏问题已履行了维修义务，故本院对于阮永友就蓝馨物业公司未能解决房屋漏水问题而拖欠物业服务费的抗辩理由不予支持。
综上，对于蓝馨物业公司要求阮永友支付自2012年6月至2013年12月31日的物业服务费用的诉讼请求本院予以支持总金额的90%，即911元（106.62平方米×0.5元×19月×90%=911元）；对于蓝馨物业公司要求阮永友支付因逾期支付物业服务费而产生的滞纳金的诉讼请求，该滞纳金属违约金性质，由于蓝馨物业公司确在物业服务管理中存在违约行为，故本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告阮永友于本判决生效之日起十日内向原告安徽省蓝馨物业管理有限责任公司缴纳物业管理服务费911元（自2012年6月1日计算至2013年12月31日）；
二、驳回原告安徽省蓝馨物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为25元，由被告阮永友负担20元，原告安徽省蓝馨物业管理有限责任公司负担5元。
本判决为终审判决，一经送达即发生法律效力。
审判员 李 玲
二〇一四年六月三十日
书记员 方林莉