湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳中民一终字第535号
上诉人（原审原告）岳阳市岳阳楼区三和大厦业主委员会，住所地岳阳市岳阳楼区站前西路三和大厦。
负责人卢晓春，主任。
委托代理人彭春朝，湖南金球律师事务所律师。
上诉人（原审被告）岳阳市三和置业发展有限公司。住所地岳阳市岳阳楼区站前西路三和大厦*楼。
法定代表人李伟文，总经理。
委托代理人刘亚松，岳阳市三湘法律服务所法律工作者。
上诉人岳阳市岳阳楼区三和大厦业主委员会（以下简称三和大厦业主委员会）因与上诉人岳阳市三和置业发展有限公司（以下简称三和置业公司）建筑物区分所有权纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2014）楼民一初字第117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月1日受理后，依法组成由审判员夏磊担任审判长，代理审判员余立根、程鹏参加的合议庭，于2014年1月9日公开开庭进行了审理。书记员乔宝全担任记录。上诉人三和大厦业主委员会的委托代理人彭春朝，被上诉人三和置业公司的委托代理人刘亚松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：三和大厦业主委员会系三和置业公司开发的位于岳阳市站前西路与站前西路交汇处的三和大厦各业主成立的组织。三和大厦一、二楼为商业门面，三楼以上为住宅，二楼与三楼之间建了一层M层作为结构转换层。该结构转换层建筑面积为574.82平方米，套内面积为477.38平方米，分摊面积为97.44平方米。三和置业公司与业主签订的商品房买卖合同的补充协议第七条约定：本项目所有车库、储藏室以及技术层、夹层的建设成本没有计入房价，其相应面积未计入公摊面积，所有权使用权属于出卖人，买受人需使用车库或储藏室的，应当与出卖人另行签订有偿转让协议。另有一些业主是拆迁安置到三和大厦的，没有与三和置业公司签订买卖合同及补充协议。结构转换层的周边（即二楼商业铺面的房顶中多出结构转换层的部分）建有三处绿化休闲区域，与结构转换层相通，业主可以从结构转换层进到该三处绿化休闲区域休闲。现三和置业公司将三和大厦结构转换层改建成了多间套房作为其办公用，原通往三处绿化休闲区域的通道均已改建成住房，所有业主均无法进到三处绿化休闲区域休闲。
另查明，三和置业公司将三和大厦M层改建成多间套房未办理规划手续和消防审批手续。岳阳市规划局于2013年9月13日向三和大厦业主下发了《关于三和大厦结构转换层（M层）说明》，该说明明确表明三和置业公司要求将结构转换层变更用途用于居住，规划局保证不办理变更规划手续，不支持办理其他手续。岳阳市公安消防支队2013年11月8日的《消防监督检查记录》，三和置业公司将原有的三个水泵接合器进行了移位，日前已恢复，M楼由原技术夹层改为套间及物业开发公司的办公场所，未经规划及消防审批，责令三和置业公司及物业管理单位于2013年11月15日前搬出，并恢复原状，逾期整改，支队依法查处。但三和置业公司至今没有搬出，也没有恢复原状。
原审法院经审理认为，三和大厦结构转换层没有作为公用部分由全体业主分摊面积，其建设成本也没有计入房价，三和大厦业主委员会要求将结构转换层确认为全体业主共同共有，没有事实和法律依据，不予支持。结构转换层东边和西边的外围建有绿化休闲区，该绿化休闲区在三和大厦的建筑区划内，不管三和大厦的绿化率有没有超过标准，该绿化休闲区都应该属于全体业主共同共有，现将结构转换层改建成住房，堵塞了业主前往该两处绿化休闲区的通道，三和大厦业主委员会要求三和置业公司恢复原状，其请求符合法律的规定，予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国物权法》第七十三条第一款之规定，判决：一、限三和置业公司于判决生效后十五内恢复三和大厦M层通往M层东边和西边绿化休闲区的通道；二、驳回三和大厦业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费2000元，由三和大厦业主委员会与三和置业公司各承担1000元。
宣判后，各方当事人均对上述判决不服，分别向本院提出上诉。
上诉人三和大厦业主委员会的上诉理由为：一、原审法院在适用法律上存在错误，导致判决结果错误。三和大厦M层的定性应当是结构转换层，规划用于住户活动空间和消防通道，作为公共场所，根据物权法的相关规定此结构转换层应属于全体业主共有。二、原审法院认为三和大厦结构转换层没有作为公用部分由全体业主分摊面积，其建设成本也没有计入房价，不确认结构转换层为业主所有，认定错误。在三和置业公司将房屋销售给广大业主后，该土地使用权也一并转移到了全体业主名下，在业主购买房屋后，结构转换层的建筑成本已由业主分摊，小区的土地使用权实质上已通过房屋买卖转移到业主名下，被上诉人持有的土地使用权随着购房行为而发生转移。因此，该结构转换层应为业主共有。三、三和置业公司的行为严重侵犯全体业主的权利，应该予以恢复原状，消除影响。在三和大厦房屋出售完毕之后，三和置业公司擅自拆改结构转换层的消防设施，占用全体业主共同共有的消防通道、公共绿化场所，将改造成独立空间的多套住房进行出售或出租，致使其他业主无法共用，既对三和大厦的消防造成严重安全隐患，也使全体业主不能享有应享有的绿化设施。三和置业公司的上述行为侵犯了业主的相邻权，应当对结构转换层恢复原状，归还全体业主共同使用。综上，请求二审法院撤销原判，支持上诉人的上诉请求。
上诉人三和置业公司的上诉理由为：一、原审判决超出当事人的诉讼请求，在审理“建筑物区分所有权”纠纷案件中审理三和大厦业主委员会没有提出的、与本案无关的事项，违反了《民事诉讼法》“不诉不理”的规定。二、原审判决认定事实不当，结论错误。1、原审认定“结构转换层的周边建有三处绿化休闲区域，与结构转换层相通，业主可以从结构转换层进到该三处绿化休闲地域休闲”与客观事实不符。首先，上诉人在规划方案外自行设置绿化，不是规划方案的强制性规定，也不是供业主休闲所用，特别是结构转换层外的露天部分很狭窄，外面围挡不高，进入这个区域存在安全隐患。其次，规划方案规划的结构转换层四围亦是封闭的整体，没有规划通道，规划方案已经规划主管部门行政许可批准，人民法院不能变更。2、原审判决认为“三和大厦的内部改造堵塞了业主前往该两处绿化休闲区的通道”的结论也是错误的。三、原审中三和大厦业主委员会的诉讼请求是：“判决三和大厦的结构转换层属全体业主共有”，并没有请求法院审理相邻权纠纷，而原审判决适用《中华人民共和国民法通则》第八十三条的规定审理建筑物权属纠纷，属于适用法律错误。综上，请求二审法院撤销原判，支持上诉人的上诉请求。
上诉人三和大厦业主委员会针对上诉人三和置业公司的上诉答辩称：一、三和置业公司的上诉提出“小区绿化是该公司在规划方案外自行设置绿化，不是供业主休闲所用，规划的结构转换层四围亦是封闭的整体，没有规划通道等”，没有任何证据可以证明以上事实。根据物权法相关规定，被答辩人作为开发商，将房屋建好交付给业主后，已不是该建筑物的所有权人，房屋的所有权已经转移给了全体业主，三和置业公司在房屋建成后再将结构转换层改造成房屋进行出售或出租，不符合物权法规定，侵犯其他业主的合法权利，应当予以恢复原状。二、三和置业公司成原审法院以相邻权关系审理本案适用法律不当的理由，没有事实和法律依据。请求二审法院驳回三和置业公司的上诉请求。
上诉人三和置业公司针对上诉人三和大厦业主委员会的上诉答辩称：一、涉案建筑物的结构转换层，买卖双方在订立购房合同时已明确约定其所有权和使用权归出卖人所有，上述约定并未违反法律、法规的强制性规定，依法应当认定有效。二、涉案建筑物建设结构转换层的功能是结构转换，并不是三和大厦业主委员会所称“规划用于住户活动空间和消防通道，作为公共场所。”三、房屋所有权和土地使用权是两个不同的概念，原审法院判决结构转换层归出卖人所有，并未影响业主对涉案建筑土地使用权的使用，业主享有的土地使用权并未因设置结构转换层而减少。四、业主没有分摊结构转换层的减少成本，相反结构转换层还减少了业主的购房成本，结构转换层是出卖人出资建设，且参与了公共部份的分摊，分摊了97.44平方米的公摊面积，若结构转换层归全体业主共同共有，那么结构转换层应属公共部分，不但不应分摊公摊面积，还应由业主分摊结构转换层574.82平方米的面积。所以，结构转换层不属于公共部份，更不可能属于全体业主所有。五、三和置业公司合理利用结构转换层，未影响业主的利益。结构转换层的功能是通过结构转换层内的梁柱、剪力墙完成的，三和置业公司未改变梁柱、剪力墙的位置、大小和数量，即使出卖人在使用结构转换层时影响了业主的利益，也不是本案审理范围。请求二审法院驳回三和大厦业主委员会的上诉请求。
各方当事人在二审未提交新证据。
本院二审审理查明，2014年1月6日，岳阳市房地产测绘中心对三和大厦的房产面积进行了测绘，测绘结果载明：一层113和114是物业管理用房，二层与三层中间有一个转换层，建筑面积为574.82平方米，套内面积为477.38平方米，分摊面积为97.44平方米，该转换层的分摊面积并未纳入各个业主的分摊面积之内。另在三和大厦结构转换层的平台上有三处绿化休闲区域，并配置了桌台及供摩托车停放的空地。其他案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点为：一、本案诉争的M层即结构转换层的权属应当如何认定；二、原审法院是否超出当事人的诉讼请求判决。
关于焦点一，本案诉争的结构转换层权属应当如何认定的问题，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款（一）项：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑物区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共同行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。”的规定，本案诉争的结构转换层在法律上并未明确是否属于共有部分，而该结构转换层是否系专有部分，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，虽然该结构转换层具有利用上的独立性，可以排他使用，但目前相关职能部门尚不能够为其登记办证，故是否系专有部分也不明确，所以各业主是否已实际分摊了该结构转换层的建设成本可以作为判断该结构转换层是否属于业主共有的依据。根据岳阳市房地产测绘中心对三和大厦房产面积的测绘结果，可以明确诉争结构转换层未作为公用部分分摊，其建筑成本也未分摊到小区的各个业主。原审法院据此未将该结构转换层确认为全体业主共同共有，并无不当。三和大厦业主委员会上诉称结构转换层作为公共场所应属于全体业主共有，并请求将结构转换层恢复原状，归还全体业主共同使用的理由不能成立，本院不予采纳。
关于焦点二，原审是否超出当事人的诉讼请求判决的问题，因三和大厦业主委员会在原审中已提出了将结构转换层恢复原状，并归还全体业主共同使用的诉讼请求，而三和置业公司在将结构转换层改建之前，小区业主均可以通过结构转换层的通道进入到三和大厦的绿化休闲区域休闲，但三和置业公司在将结构转换层改建后，导致小区各业主均无法进入绿化休闲区休闲，故原审判决三和置业公司打通结构转换层通往绿化休闲区通道的结果，体现了业主要求将结构转换层恢复原状的部分诉求，并不违反“不告不理”的民事诉讼原则，也没有超出当事人的诉讼请求迳行判决。三和置业公司上诉称原审判决超出当事人诉讼请求判决的理由不能成立，本院不予采纳。另对三和置业公司称原审判决认定的三处绿化休闲区域系该公司自行设置，并非提供给小区业主休闲之用的上诉理由，因上述绿化用地已配置了桌台并有停放摩托车的空地，所以三和置业公司上诉称绿化区域并未提供给业主使用的理由与事实不符，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4000元，由上诉人岳阳市岳阳楼区三和大厦业主委员会负担2000元，由上诉人岳阳市三和置业发展有限公司负担2000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏 磊
代理审判员 余立根
代理审判员 程 鹏
二〇一五年二月二十七日
书 记 员 乔宝全