河南省洛阳市洛龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0311民初3564号
原告：牛晓丽，女，汉族，1976年1月18日出生，住洛阳市洛龙区。
委托代理人：孙锐，河南广文律师事务所律师，特别授权。
被告：冯朝斌，男，汉族，1976年10月8日出生，住洛阳市洛龙区。
被告：程米子，女，汉族，1943年7月22日出生，系冯朝斌之母，住址同上。
委托代理人：闫战宾，洛阳市嵩县众望法律服务所法律工作者，特别授权。
被告：洛阳家天下房地产经纪有限责任公司；住所地洛阳市洛龙区古城路29号奥体花城B1幢00号，统一社会信用代码：410305010010671。
法定代表人：刘继欣，董事长。
委托代理人：李楠，洛阳市洛龙区瑞合法律服务所法律工作者，特别授权。
原告牛晓丽诉被告冯朝斌、程米子、洛阳家天下房地产经纪有限责任公司（以下简称“家天下公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月28日立案受理，于2017年7月31日，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告牛晓丽及委托代理人孙锐，被告冯朝斌，被告程米子委托代理人闫战宾，被告家天下公司委托代理人李楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出如下诉讼请求：
1、依法判决因程米子、冯朝斌根本违约，解除原告与三被告签订的《房屋买卖合同》；2、依法判决程米子、冯朝斌双倍返还原告购房定金10万元，并赔偿原告违约金14.9万元；
3、依法判决被告洛阳家天下房地产经纪有限责任公司返还收取原告的35250元及1万元欠条（或确认该欠条无效）；4、依法判决被告洛阳家天下房地产经纪有限责任公司对第2项请求承担连带赔偿责任；5、本案诉讼费、送达费由三被告承担。
事实与理由：2017年3月，原告急于购买房产解决居住问题，委托被告洛阳家天下房地产经纪有限责任公司（以下简称家天下公司）提供中介服务，交付中介诚意金1万元，家天下公司开具了收据。随后，家天下公司介绍了两套房产信息，但未能建立商品房买卖合同关系，家天下公司承诺1万元诚意金可以折抵以后的中介服务费。2017年4月，家天下公司又介绍洛阳市洛龙区永泰街77号（即泉舜沁泉苑）2幢2-2202号房产，组织原告到实地看房。原告与房屋所有权人程米子、其子冯朝斌面谈交易事宜，二人均同意卖房。2017年4月20日，家天下公司通知原告去签订合同，冯朝斌作为卖方程米子的代表，牛晓丽作为买方，家天下公司作为中介方，三方共同签订了《房屋买卖合同》。合同约定：1、卖方将洛阳市洛龙区永泰街77号2幢2202号房产出售给买方，附属设施包括固定装修、家具、家电不动；2、房产成交价格149万元；3、买方在签约时向卖方交付定金5万元，首付款44万元在2017年5月15日前准备齐全，剩余房款100万元以银行贷款方式支付；4、买卖双方按中介方要求提交材料，并配合办理贷款、过户手续；5、中介方提供居间服务，买方须交纳中介服务费19800元、代办服务费5000元、按揭担保费1万元，房屋评估费7450元；6、卖方或卖方经手人在签订合同时已经过房屋所有权人的一致同意，若因卖方或卖方经手人未征得房屋产权人或其他利害关系人的同意出售该房屋造成相关责任，则由卖方或经手人承担违约责任；7、如果买卖任何一方拒绝履行合同，或承诺保证失实，均由违约方向另一方支付房屋实际成交价10%的违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；8、如合同发生争议，可向房屋所在地人民法院起诉。合同签订后，原告向卖方交付了5万元定金，程朝斌出具了定金收据。同时，原告与家天下公司协商一致，向家天下公司转账25250元，以前期中介诚意金折抵7000元，又向家天下公司出具了1万元欠条，以上方式共折抵合同中介服务费、代办费、按揭担保费、房产评估费合计42250元；家天下公司给原告出具五份收据，面额共35250元，并表示前期中介诚意金1万元已有收据，本次折抵不再开具。此后，原告积极筹备首付款和银行贷款的准备工作。2017年4月25日，冯朝斌以其母程米子不同意为由，拒绝履行合同，原告多次找三被告协调，三被告均不同意退款，恶意违约。被告程米子、冯朝斌在签订房屋买卖合同并收取定金后恶意违约，依据合同约定和法律规定，应当承担违约责任、赔偿损失；被告家天下公司收取原告中介服务费，提供居间服务存在重大过错，导致原告不能取得约定房产，且拒绝退还中介费、代办费等费用，应当对原告的损失承担连带责任。
原告为证明自己的主张，提供如下证据：
第一组证据：
1、牛晓丽与家天下公司《房屋委托购买协议》一份；
2、牛晓丽招商银行信用卡、光大银行信用卡对账单各一份；
3、家天下公司2017年3月16日收据一张；
证明：①2017年3月16日，牛晓丽委托家天下公司为购买永泰街77号1幢3-1501室房屋进行中介服务，约定：“牛晓丽交纳诚意金1万元，若家天下公司在2017年3月31日前说服该房屋所有权人与牛晓丽签订《房屋买卖合同》，该诚意金冲抵相应中介费和购房款；若没有按时达成，家天下公司经诚意金如数退还”。②牛晓丽通过刷卡支付了1万元诚意金，家天下公司出具相应的收据。
第二组证据
4、洛阳家天下房地产经纪有限公司《房屋买卖合同》一份；
证明：①2017年4月20日，家天下公司组织冯朝斌、牛晓丽签订房屋买卖居间合同；②合同约定：永泰街77号2幢2-2202室房屋建筑面积141.31平方米，交易价款149万元，价格包含房屋配套的初装费、维修基金及全部家具保持现有不动（除床一张、浴缸一个带走）；牛晓丽于签约时向卖方交付定金五万元，剩余首付款44万元于2017年5月15日前准备好，尾款100万元办理贷款；3卖方或经手人在签订合同时已经经过房屋所有权人的一致同意，若卖方或经手人未征得产权人或其他利害关系人同意出售房屋，由卖方或经手人承担违约责任；任何一方拒绝履行合同或解除合同，或承诺保证失实，向另一方支付房屋成交价的10%作为违约金；家天下公司提供居间服务，就有关政策法规进行咨询，协助双方办理产权过户等；牛晓丽应当向家天下公司支付中介服务费19800元，代办费5000元，按揭担保费1万元，房产评估费7450元。③冯朝斌在卖方代理人处签字。
第三组证据：
5、牛晓丽光大银行信用卡、建设银行个人活期账户交易明细各一份；6、家天下公司2017年4月20日至21日出具的收据5份；
证明：①针对永泰街77号2幢2-2202室房屋的交易，牛晓丽向家天下公司支付25250元、出具1万元的欠条，家天下公司针对上述35250元给牛晓丽出具五份收据，分别为中介费12800元(两张收据)、代办费5000元、按揭服务费1万元、房屋评估费7450元；②家天下公司与牛晓丽商定，剩余7000元中介费，以家天下公司应当退还的77号1幢3-1501室诚意金冲抵，不再另开收据。
第四组证据：
7、冯朝斌出具的定金收条一张；
证明：2017年4月20日签订《房屋买卖合同》同时，牛晓丽向冯朝斌支付了5万元定金。
第五组证据：
8、家天下公司出具的《事实情况》一份
证明：家天下公司于2017年6月1日向牛晓丽证明：永泰街77号2幢2-2202室的卖方签订房屋买卖合同、收取牛晓丽五万元定金后，拒不履行合同。
第六组证据：
9、2017年4月27日，牛晓丽、杜超（牛晓丽配偶）、冯朝斌、家天下公司三方协商的录音。
证明：①2017年4月27日，家天下公司组织买卖双方协商纠纷处理事宜，牛晓丽的配偶杜超专程从外地赶回参加协商；②家天下公司员工和冯朝斌确认，在签订买卖合同前，程米子已经知道房屋出售的情况，未明确反对；在合同签订后，程米子不同意卖房；③家天下公司在组织双方签订买卖合同时，没有收集卖方的基本身份资料。
10、2017年5月18日，牛晓丽和家天下公司员工孙晓波电话录音及通话详单各一份。
证明：①2017年5月18日，家天下公司在明知双方已经不能继续交易的情况下，仍然拒绝退还收取的任何费用；②家天下公司认为，冯朝斌没有程米子的书面授权，也可以代替程米子卖房。
被告冯朝斌辩称，1、原告所诉内容与事实不符。我计划卖房并未取得程米子同意与书面授权，是家天下公司为业绩在明知我不是产权所有人的情况下仍诱导我与原告签署了《房屋买卖合同》，但因程米子不同意卖房，我与原告约定原告若另找到房源便解除合同并退还定金的口头协议。后原告找到新房源后与我的口头协议生效，故原告主张的违约责任在达成新的约定时而失去依据。2、原告所提赔偿要求于法无据。在原告与被告签订《房屋买卖合同》时，该房屋所有人不在场、不知情、无授权书，因此该合同为无效合同，不具备法律效力与解除的前提。3、真正的过错方为家天下公司。家天下公司违规诱导我与原告签订无法实际履行的《房屋买卖合同》，故家天下公司应承担主要责任，赔偿各方损失。
被告冯朝斌为证明自己的辩解向法庭提交如下证据：
证据一、购房合同一份、证据二、购房发票一份、证据三、房产证一份；证明我母亲是房屋独立所有人，我无权处分。证据四、录音资料（未提供纸质版及播放载体）。证明我非恶意违规。
被告程米子辩称，1、原告所诉内容与事实不符。我从未有卖房的意思表示，冯朝斌并未经我的授权，故原告与冯朝斌、家天下公司签订的合同为无效合同。2、原告所提要求于法无据。我是该房屋所有人，且系单独所有，由于该合同为无效合同，故不存在解除的前提和承担赔偿责任。家天下公司违规服务，存在重大过错，应当承担主要责任。
被告程米子未向法庭提交证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经过庭审，本院认定事实如下：
2017年3月16日，牛晓丽（甲方）与家天下公司（乙方）签订《房屋委托购买协议》，第一条：甲方对坐落在洛龙区永泰街77号1-3-1501室长兴街88号1-3-1501室的房屋已作充分了解并实地看房，且核实无误，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。第二条：甲方委托乙方购买该房屋的价格为：人民币壹佰肆拾贰万元整，产权过户的相关费用由甲方承担。第三条：甲方于2017年3月16日向乙方交付认购诚意金人民币壹万元。第四条第二款：甲乙双方约定，若在2017年3月31日之前乙方成功说服该房屋现所有权人与甲方达成买卖意向，并签订《房屋买卖合同》，则甲方交付的认购诚意金扣除中介服务费后余款直接冲抵同价值的房款，并按照《房屋买卖合同》的约定履行义务和责任；若没有按时达成买卖意向，则乙方将甲方缴纳的认购诚意金如数退还甲方，双方互不承担任何责任。合同签订后，原告分两次给被告家天下公司1万元，被告家天下公司在2017年3月16日给原告出具收据一张。经家天下公司撮合，2017年4月20日，冯朝斌、牛晓丽、家天下公司签订房屋买卖合同，卖方为程米子（甲方），买方为牛晓丽（乙方），中介方为家天下公司（丙方），冯朝斌代程米子在买卖合同卖方上签程米子的名字。合同第一条第一款：甲方自愿将坐落于洛龙区永泰街77号2幢2-2202室的房屋出售给乙方。乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。第二条：甲、乙双方协商后的实际成交价格为：人民币壹佰肆拾玖万元。第三条：丙方提供的居间服务范围；1、接受乙方委托为乙方提供房产信息；2、向乙方传达甲方出售房屋的条件（包括但不限于房地产权属、现状、房价、付款方式、违约责任等事项）；3、接受甲方的售房委托并为甲方联系合适的买方；4、提供银行抵押贷款，公积金贷款等事项的咨询服务；5、向甲方传达买方购买房屋的条件（包括但不限于房价、付款方式等）；7、促成甲乙双方签订本《房屋买卖合同》；8、代为保管甲乙双方交付的购房定金、售房保证金、房屋所有权证等。第四条：甲、乙、丙三方签订合同时，乙方须向丙方交纳中介费壹万玖仟捌佰元整。由乙方向丙方交纳代办服务费伍仟元，于甲乙丙三方签订本合同之日一次性付清。第五条第二款第一项：乙方于2017年4月20日向甲方支付定金人民币伍万元，该购房定金数额以丙方实际收到并开具收据为准。第六条第一款、丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就相关政策法规进行咨询，并在甲乙双方提出请求后协助甲乙双方办理产权过户手续，甲乙双方则须提供相应的合法证件。第七条第六款、甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或承诺保证失实，或发生本条1、2违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任应据实赔偿。合同签订当日，牛晓丽向冯朝斌支付定金5万元，冯朝斌给牛晓丽出具收条一张，收条载明“今收到牛晓丽交来沁泉苑小区2幢2-2-2202号房定金伍万元整（￥50000.00）。冯朝斌：2017、4、20”。合同签订后，家天下公司收取牛晓丽中介费、代办费、按揭服务费等各项费用共计25250元，加上之前收到的1万元，共计35250元，因牛晓丽交付的费用不够合同约定的费用，牛晓丽给家天下公司出具一张1万元的欠条。2017年4月底，在合同履行过程中，冯朝斌以涉案房产系其母亲程米子个人房产，冯朝斌签订的房屋买卖合同未经其母亲授权为由，拒不履行合同，后牛晓丽诉至本院。庭审中查明，涉案房产系程米子个人房产，程米子有多个子女。程米子未向冯朝斌出具书面的授权委托书，委托其进行房屋买卖，事后经法庭询问程米子拒绝对冯朝斌的房屋买卖行为进行追认。庭审后，原告牛晓丽、被告冯朝斌、程米子自愿达成如下调解协议：一、原告牛晓丽、被告冯朝斌、程米子均同意解除双方签订的《房屋买卖合同》。二、被告冯朝斌自愿双倍返还原告牛晓丽定金10万元。三、原告牛晓丽不再要求被告冯朝斌、程米子承担任何责任。
四、本案诉讼费由法院判决。
本院认为，诚实守信、信守契约是合同之根本，亦是做人之基本准则。当事人在签订合同之时，应对合同内容进行审慎审查、充分、全面的了解评估，对其所涉及的风险应有充分预判；签订合同后各方应当诚信全面地履行自己的义务。房屋系不动产，在进行交易时应当符合法定的形式要件和实质要件。牛晓丽、冯朝斌、家天下公司在签订房屋买卖合同之时，冯朝斌明知在自己无授权的情况下，仍然与牛晓丽、家天下公司签订房屋买卖合同，并收取牛晓丽定金5万元，且事后不能得到房屋所有权人程米子的追认，违背诚实信用原则和法律规定，应当承担违约责任。但庭后被告冯朝斌、程米子自愿与原告牛晓丽达成调解协议，愿意承担责任，因该协议符合法律规定，本院对协议内容予以认可，被告冯朝斌应按照协议约定双倍返还原告牛晓丽定金10万元；原告牛晓丽亦不再要求被告冯朝斌、程米子承担责任。家天下公司作为专业的房地产经纪公司，收取中介费用，在撮合牛晓丽与冯朝斌签订房屋买卖合同时，审查冯朝斌卖房的手续是否齐全是其最基本的职责和义务，但家天下公司在冯朝斌没有房屋所有权人程米子的授权的情况下，仍撮合牛晓丽与冯朝斌签订房屋买卖合同，并收取牛晓丽的各项费用达35250元，违反法律规定，收取的各项费用均应退还给牛晓丽，牛晓丽给家天下公司出具的一张1万元的欠条，理应无效，牛晓丽无需再向家天下公司支付其欠条所载的1万元。现牛晓丽要求解除原、被告签订的《房屋买卖合同》，被告冯朝斌双倍返还购房定金10万元；家天下公司返还收取的各项费用35250元，并确认牛晓丽出具一张1万元的欠条无效，符合法律规定，本院予以支持。对于牛晓丽其他诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。对于家天下公司的辩解，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第六条、第八条、第十条、第四十八条、第六十二条、第一百一十五条、第一百一十六条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：
一、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》。
二、被告冯朝斌于本判决生效后十日内双倍返还原告牛晓丽定金10万元。
三、被告洛阳家天下房地产经纪有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告牛晓丽各项费用35250元；确认原告牛晓丽给被告洛阳家天下房地产经纪有限责任公司出具一张1万元的欠条无效。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本生效判决确定的期限履行上述付款义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5714元，减半收取2857元，由原告牛晓丽承担1447元，由被告冯朝斌承担971元，被告洛阳家天下房地产经纪有限责任公司承担439元（该费用已由原告垫付，待执行时一并执行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，持上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审判员 张 宏
二〇一六年八月二十日
书记员 焦靖杰