北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初67555号
原告：陈一楠，女，1992年9月2日出生，现住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：马宏瑞，北京高文律师事务所律师。
被告：于倩，女，1987年3月17日出生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：赵继爱，北京市东卫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许微，北京市东卫律师事务所实习律师。
原告陈一楠（以下简称原告）与被告于倩（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人马宏瑞，被告委托诉讼代理人赵继爱、许微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出如下诉讼请求：1、要求解除原告与被告于2016年7月1日签订的《房屋转让合同》；2、要求判令被告返还原告已付的定金及购房款共计36万元，并按照中国人民银行同期贷款利率计算自2016年9月14日至实际清偿之日止的利息；3、要求被告支付违约金36万元。事实和理由：2016年6月，原被告经“我爱我家”房屋中介公司介绍认识，就原告购买被告所有的位于北京市朝阳区青年路北口综合楼7层1单元-708达成一致，并于7月1日签订了编号为“ZHXS011607092ZY”的《房屋转让合同》。其中明确约定，被告将自有的位于北京市朝阳区青年路北口综合楼7层1单元-708房屋（面积38.09平方米的跃层户型）出售给原告，售价为180万元整，原告应于合同签订后支付5万元定金，首付款142万元应于缴税当天支付，剩余33万元申请银行按揭贷款。合同生效后，原告已按约向被告支付了5万元定金，同时因被告声称其正要买其它房子钱不够，要求原告给其以借款的形式支付31万元，日后从142万元的购房首付款中抵扣。原告随于2016年9月13日按照被告的要求向支付了31万元。另，被告当时正在办理其出售房屋的房屋所有权证书，承诺在2016年10月25日办下来后立即办理房屋出售的网上签约、缴税、过户等手续。然而，被告先后出现了三次不打算卖房子的行为，具体表现为：1、2016年9月6日，被告通知原告房子不卖了，在未征得原告同意的情况下将5万元定金转账退回给原告，9月7日将将原告的微信联系人删除，企图单方面终止合同。原告随后表示不同意被告提出的解约要求，同时明确表示要求继续履行合同，并于9月13日将5万元定金又支付给了被告。2、之后，被告恶意违约的意图越发明显，反复通过电话、微信文字、语音留言、短信的方式通知原告和原告家人以及中介工作工作人员要求解约，2016年10月24日、25日，被告通过微信文字和语音向我们表示不能再卖房子了，并表示愿意承担双倍的定金，同时退还已收取的31万且加算1万元利息。3、2016年11月4日，被告通过短信的方式明确向原告和原告的家人表示房屋不再售卖。4、被告曾于2016年10月25日告知原告房屋所有权证书下来了，但被告仍以各种理由拒绝配合继续履行合同，同时劝说原告解约。在原告立场坚定的表示不同意解约后，被告又于11月初告诉原告房屋所权证书还没下来，正在办理中，但依然在劝说原告解约，原告无法接受。鉴于此，原告认为双方所签订的《房屋转让合同》是双方的真实意思表示，双方应该诚信履行，且原告已向被告支付了5万元定金31万元的部分首付款，已经等待了长达4个多月了，故诉请法院要求继续履行，然而后期因为被告提出管辖权异议，期间，北京市政府颁布了限购政策，我已经不再具备购房资格，原告起诉的继续履行双方所签订的《房屋转让合同》的诉求因政策变化而无法实现，给原告带来了巨大的经济损失。我认为，被告多次明确的表示要求解约，恶意违约的意图极为明显，其真实目的不排除是因为房价上涨而想要提价后转卖他人，应承担相应的违约责任。此外，原告已付的31万元名为借款、实为首付款的事实，并未签订借款协议，只是被告向原告出具了一份借条。在此借条的最后部位，被告补充了一句话“以签订正式合同为准”，我们对此不认可。
被告答辩，一、不同意原告的第一项诉讼请求，要求继续履行。合同中明确约定了双方的地址和联系方式，原告可以通过发短信、打电话、发邮件、快递、亲自上门等多种方式找到被告，不存在被告不与原告联系的可能性。二、不同意第二项诉讼请求。原告主张利息没有依据。36万元包括两部分，其一为定金、其二31万元是借款，借款期限从2016年9月14日至2016年12月22日止，借款协议明确约定双方签订正式购房合同（2016年12月12日）前，借款抵扣首付款的一部分，在此之前借款不计利息。况且，在2016年12月12日之前，原告已经提起本诉，扩大损失应由原告自行承担。原告说自己不认可被告在借条里面手写的那句话，有违事实常理。如果当时原告不同意，怎么可能还允许被告写上这句话呢。原告说31万元借款是房款，我们不认可。借条和借款协议没有什么区别，借条上已经清楚写了这笔钱是借款，明确了这笔钱可以转为首付款的一部分。原告仅认可字是被告写的，但不认可内容显然违背常理。三、不同意第三项诉讼请求。被告没有违约，同意继续履行合同。合同约定2016年12月12日之前签订正式合同，合同签订后的240日内完成过户，原告于2016年11月8日提起本案，双方的合同履约期间应该中止。2016年11月14日，涉案房屋的房产证才制作完成，还没有下发给被告。2016年11月8日，原告就已经起诉了被告，在此之前，原告也知晓并同意在房产证下发后办理过户等手续。所以，违约责任不在我们。北京市政府颁布的关于商住房的限购政策不是原、被告的意愿所能导致的。如果因为这个政策而解除合同，我们将保留追究原告违约责任的诉求。四、此外，原告说我们违约，是不属实的，以下逐一回应。1、因为原告之前就知道涉案房屋在签订合同的时候尚未下发房产证，原告也愿意等到房产证下来后再办理过户手续，双方就此也有过合意，并且已经告知原告若因不可抗力导致合同解除的风险。2、我们没有承诺过若合同解除，双倍返还定金，现在也没有任何证据支持原告所述。3、原告说被告承诺房产证何时下发不属实。房产证实际于2016年11月14日制作完成，原告实际拿到手的时间比这个还要晚，但尚未超过合同约定的240日，在此期间，尚有继续履约的可能。4、原告说导致合同无法继续履行是因为被告的原因，不属实。我们认为导致合同目前未继续履行的原因是2017年3月份北京市政府颁布的关于限购商住楼的政策。从而导致原告不符合购房的政策，而非因被告的房屋不能出售所致。所以，2017年3月份以后出现的任何原告所述损失、原告支付的租金等都是原告自己的原因，是因为她自己没有采取止损措施。况且，原告现在也没有证据支持自己因为房产价格上涨导致有损失。据我所知，目前房屋因为限购价格大幅下降，有价无市。原告所述每月租金多少钱与本案无关。5、借款借条中明确约定了31万元是原告借给被告的借款，没有利息，借款期限已如前所述。所以，我认为导致合同未能履行的原因是原告提出了本诉，且原告也未能及时通知被告解除合同。6、被告之所以在9月6日退还定金，是因为双方并未达成一致意见，双方没有确定房产证下发的时间是什么时候，当时我们发出要约，原告并未同意，所以，我们才把定金退给原告了，这只是一个协商过程，我们没有违约。7、原告说我们声称房产证是在2016年10月25日下来不属实。我们确实曾说过可能会在10月25日下来，但并不是说就一定会在那一天下来。8、原告说被告曾多次向其和家人告知不再履行合同，不属实。我们之间是多次协商，也是出于对原告的保护，而多次提醒原告房屋购买过程中的风险，这种善意的提醒不能认定为违约。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
经查，经由中介公司提供居间服务，2016年7月1日，被告（甲方、转让人）、原告（乙方、受让人）签订了《房屋转让合同》，约定原告购买被告名下位于北京市朝阳区青年路北口商业综合楼7层1单元-708房屋，面积约38.09平方米。房屋转让价格180万元，原告在签订合同的当日向被告支付受让房屋的定金5万元，原告采取商业贷款方式支付余款，拟贷款金额33万元，其余款项142万元于缴税当天向被告支付。涉案房屋所涉维修基金由被告承担，所涉契税、印花税、个人所得税、交易手续费、更名手续费、营业税、转移登记费、土地出让金、土地增值税、综合地价款、其他费用由原告承担。双方最晚应于合同签订之日起240日内，共同向房屋权属登记部门申请办理权属由被告转移到原告的转移登记手续。若因被告原因致使原告未能在合同签订之日起240日内完成开发商处更名或房屋产权转移或（公有住宅）租赁合同更名手续的，双方自行选择是否退房：（1）如原告选择退房的，原告书面通知被告解除合同，原告依据合同第6.1条约定追究被告违约责任，被告应当自合同解除之日起三日内退还被原告全部已付款。如已网签须配合原告办理注销网签手续等，否则原告可单独追究被告违约责任。（2）如原告不选择退房的，被告应当继续履行过户/更名义务，且自合同签订之日起至实际过户/更名之日止，被告按原告全部已付款的千分之五/日，向原告支付违约金，并于实际过户/更名之日起三日内向原告支付。若因原告原因导致被告未能在合同签订之日起240日内完成开发商处更名或房屋产权转移或（公有住宅）租赁合同更名手续，双方自行选择是否解除合同：（1）如双方选择解除合同的，被告书面通知原告解除合同，被告可依据合同第第6.1条约定追究原告违约责任，被告应当自合同解除之日起三日内，在原告全部已付款中扣除前述违约金后，向原告退还剩余房款。如已付放款不足抵扣的，被告有权继续追偿。合同解除同时如已网签原告须配合被告办理注销网签手续等，否则被告可单独追究原告违约责任。（2）被告选择继续履行合同的，双方应依据实际情况另行书面约定过户/更名日期，原告应自合同签订之日起至实际过户/更名之日止，按全部未付金额的千分之五/日支付被告违约金。双方同意，被告于所有权转移当天交付该房屋，并办理该房屋的物业交割手续，签订附件2《物业交割单》。双方任何一方有导致合同无效、解除、终止或无法实际履行的违约行为，均应向守约方支付总房款20%的违约金。上述合同载明一式三份，双方各执一份。
针对前述《房屋转让合同》，双方认可系中介公司提供，签约时，中介公司员工也在现场。案件审理中，被告未能提交合同原件，原告提交的合同文本被告认为并非原件，被告称双方持有的合同被中介公司收回，各方均未实际留存，故被告认为双方并未签订正式合同。
经询，原告认可签约时知晓针对涉案房屋，被告尚未取得房产证，故在前述《房屋转让合同》中载明的权属转移登记至原告名下的时间为签订合同后的240日。
另查，前述《房屋转让合同》签订后，原告如约支付定金5万元。2016年9月11日，被告通过微信转账方式将前述5万元定金退还原告。原告又于2016年9月13日再次以微信转账形式向被告转回该5万元定金。原告称其不同意接受被告退还定金的行为，故再次向其转账支付定金。
2016年9月13日，被告出具一份《借条》，内容为“因个人财务能力有限，购房需要资金，特向陈一楠女士借款人民币叁拾壹万元正。借款日期：2016年9月13日，还款日期2016年12月12日。总计借款时间3个月。如不按时还款，需赔偿每日100.3元赔偿金。”落款处有被告手写签名字样。此外，在该《借条》底部，附加手写了如下内容“附：还款日期以正式签订购房合同为准，但不超过2016年12月12日。于倩与陈一楠签订正式购房合同时，抵扣首付款叁拾壹万元整，借款金额以汇款凭证为准，特此证明。汇款信息：收款人于倩，收款账户：中国建设银行（尾号9684）。”原告提交银行转账凭单一份，证明于2016年9月14日向被告指定账户转账31万元。双方针对该款项系借款抑或被告预收的首付款存在争议。
涉案房屋不动产权证书于2016年11月14日办理完毕，登记在被告名下。
原告提交了名下最近24个月的社保缴费情况，证明自2015年6月至2017年5月，原告在浙江省连续缴纳社会保险。
2017年3月26日，北京市住建委发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，强调了个人购买二手商办房需满足名下在京无住房和商办类房产记录等条件，而且不能使用商业银行贷款和个人购房贷款，明确了在申请购买之日起，在京需已联系五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。
本案争议焦点为：一、原、被告之间签订的《房产转让合同》效力如何。二、被告是否存在怠于履行办理权属转移登记手续的合同义务，被告是否构成违约。
围绕争议焦点一，原告认为双方合同成立并生效。被告认为双方尚未签订正式合同，难以认定双方所签《房产转让合同》是否有效。
围绕争议焦点二，原告提交微信聊天记录截屏、短信聊天记录、2016年10月24日微信语音材料证明被告存在如下违约行为：１、2016年9月6日，被告在未征得原告同意的情况下将5万元定金转账退回给原告，9月7日将将原告的微信联系人删除。２、2016年10月24日，被告通过微信文字和语音表示不能再卖房子，并表示愿意承担双倍的定金，同时退还已收取的31万且加算1万元利息。３、2016年11月4日，被告通过短信的方式明确向原告和原告的家人表示房屋不再售卖，要求自住。
针对上述三项违约行为，被告均不认可。
此外，原告另申请证人覃某出庭作证，称：我和被告一开始就是为了结婚的目的去买方，看了很久确认了涉案房屋。因为这件事情导致我们目前尚未办理婚礼。9月份的时候，具体哪一天记不得了，我听原告说被告在微信上把她拉黑了，没有沟通就把收的定金退了。我就给被告发短信，讨论了一下，才知道被告要求我们以借款的形式打给她30万元，要做部分房款。后来我们妥协了，不久就把31万元打到被告的账户了。11月4日，我看到被告发给原告的信息，说房子不卖了，我就说我来问问，我发了短信给被告，被告明确告诉我们房子不卖了，要自住，怎么也解决不了这件事情。原告对证人所述无异议。被告不认可证人的资格，认为其与原告存在利害关系，且认为证人所述均系传来证据。
本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原告、被告签订的《房屋转让合同》系各方真实意思表示，未见不当，故合法有效。合同签订后，原告依约支付了定金，所以，原、被告之间存在房屋买卖的法律关系，本案所涉《房屋转让合同》系双方的合同基础。
根据在案证据，被告在微信聊天记录、短信聊天记录中先后数次出现合同无法继续履行的意思表示，并且在2016年10月24日的微信聊天中明确了解除合同后所应承担的相应责任，此节，可以认定被告存在主动要求解除合同的意思表示，可以认定被告存在违约。虽然双方合同约定的涉案房屋权属转移登记至原告名下的时间截止本案起诉前尚未满240日，但被告的上述行为已对原告继续履行合同的预期构成阻碍，原告形式诉权并无不当。被告称原告未尽到合理、充分的通知义务，结合现有证据，本院不予采信。诉讼过程中，因涉及北京市政府颁布的关于商住房限购的政策，致原告丧失了购买涉案房屋的资格，原告要求解除合同，本院准予。在考虑被告前述违约行为的基础上，本院对原告主张被告给付违约金的主张准予。此外，鉴于被告实际收取了原告支付的定金5万元，合同解除后，应依法予以退还，原告主张利息的主张，未见合同依据，本院不予支持。关于被告收取的前述31万元，未见各方充分举证证明系针对涉案房屋的首付款，本院认定系被告的借款。因被告出具的借条中载明还款日期为2016年12月12日，载明逾期还款按日赔偿100.3元，现被告至今未偿还上述款项，本院依约认定被告应付的赔偿金。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第五项、第六十七条之规定，判决如下：
一、原告陈一楠与被告于倩二〇一六年七月一日签订的《房屋转让合同》解除；
二、被告于倩于本判决书生效之日起七日内退还原告陈一楠定金五万元；
三、被告于倩于本判决书生效之日起七日内退还原告陈一楠三十一万元，并按照每日一百元三角的标准支付自二〇一六年十二月十三日至实际付款之日止的赔偿金；
四、被告于倩于本判决书生效之日起七日内给付原告陈一楠违约金三十六万元；
五、驳回原告陈一楠的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10500元，由被告于倩负担（已由原告陈一楠预交，于本判决书生效后七日内给付原告陈一楠）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判长 黎伟伟
审判员 乔红星
审判员 张帅宾
二〇一七年六月二十九日
书记员 李雅雯