广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终11638号上诉人（原审被告）：广州市宏峰房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：王瑞松，该公司总经理。委托代理人：钟健，广东合慧益律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘志伟，住广州市花都区。被上诉人（原审原告）：梁娟，住住广州市花都区。两被上诉人的共同委托代理人：刘洋，广东广信君达律师事务所律师。上诉人广州市宏峰房地产开发有限公司（以下简称宏峰公司）因与被上诉人刘志伟、梁娟商品房销售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初1639号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。宏峰公司上诉请求：一、撤销原审判决第一项，改判我方承担逾期办证的违约责任截止计算至2015年10月28日；二、案件诉讼费用由刘志伟、梁娟承担。事实与理由：我方认为，一审法院在判决我方在逾期办证违约责任的承担上，处理错误。在2015年9月30日初始登记完成前，涉案房屋尚不具备办证的前提条件，因此，此前的时间若因超过约定时间逾期办证的我方应承担逾期办证的违约责任。办证过程是我方与刘志伟、梁娟均负有相应义务的过程，对于刘志伟、梁娟(业主)而言，及时完备提交办证资料是其主要的履行义务，且若业主不提交完整的办证资料，我方也确实无法为其办理该事项。本案中，刘志伟、梁娟在收楼时涉案房屋尚不具备办证的条件，进而无法在收楼之日起5天内提交全部的办证资料，但在涉案房屋具备办证条件后，及时完备提交办证资料的责任并不应当免除。刘志伟、梁娟无法得知涉案房屋何时具备办证条件，我方履行的提交资料的通知非常重要。一审法院认定我方在涉案房屋具备办证条件之后，最迟一次履行催促提交办证资料的时间是2015年10月23日，认定正确。一审法院参照补充协议第九条的约定，认定刘志伟、梁娟应当在接到通知后5天内提交全部资料，若逾期提交的，则承担相应的责任，该条款适用正确。综观主合同及附件的相关约定，涉及业主提交办证资料的事宜的，可见以下条款：主合同21条、附件第九条-1、附件第九条-3，可以看出，对于业主提交全部办证资料的时间，合同中有明确约定，且对违反时间提交材料的责任，也作出明确约定。在收楼之日起5天内的确无法提交全部的资料，但在涉案房屋具备办证条件的情况下，且我方明确通知的情况下，业主应当遵守5天内交齐资料的责任，否则，对此后提交的资料的，不能据此向我方主张逾期办证的违约责任。一审法院适用附件第九条的相关约定，认定业主应当在2015年10月28日提交全部的办证资料，但对于超出该时间提交办证资料的，却不适用条款的约定。合同及附件的相关约定，意思是明确的，目的也是清晰的，就是要防止业主滥用权利，刻意迟延提交资料，对此情形，根据合同的意思，是不得主张我方违约责任的。另即使要认定我方承担逾期办证的违约责任，根据合同约定应当以我方将办证资料向房管部门提交的时间作为截止点，对应的资料我方在一审中已经提交了递件收件章的时间，应当是送件清单中房管部门签收的时间，而不应该是取得回执的时间。综上，请求二审法院改判。刘志伟、梁娟二审答辩如下：一、我方不同意宏峰公司的上诉请求，二、原审查明的事实以及相关的证据已经非常清楚，有一份证据是收楼通知，明确对于提供办证资料要另行通知，需要取得初始登记之后另行通知业主缴纳相关的办证资料。三、在我方提交了相关的办证资料之后，涉案的房产证部分业主仍然没有办妥，截止到一审以及二审开庭之前仍然没有办下来，这个责任不能由业主承担。四、关于原审认定的2015年10月28日作为提交办证资料的时间，就是宏峰公司通知提交资料的时间，我方认为证据不充分，因为在原审的证据中没有相关的证据证明，宏峰公司在2015年10月28日之前并没有通知过我方，所以原审认定2015年10月28日提交资料的时间是不符合事实的。刘志伟、梁娟向一审法院起诉请求：1、宏峰公司向我方支付逾期办证违约金79944.6元（违约金的计算方法：以已付房款963188元为本金，按每日万分之五的标准，从2015年3月18日起暂计至2015年8月31日，共计166天）；2、宏峰公司尽快为我方办理房产证并交付给我方；3、宏峰公司承担所有诉讼费用。诉讼中，刘志伟、梁娟将第一项诉讼请求变更为：宏峰公司向我方支付逾期办证违约金156999元，违约金的计算方法：以已付房款963188元为本金，按每日万分之五的标准，从2015年3月7日起计至立案之日，即2016年1月26日止，共计326天。一审法院认定事实：宏峰公司是位于广州市花都区新雅街镜湖大道2号云某花园的开发商，在与刘志伟、梁娟签订合同之前已经取得了广州市国土资源和房屋管理局核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。2012年11月3日，刘志伟、梁娟（买方、乙方）与宏峰公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，合同约定：乙方向甲方购买广州市花都区镜湖路2号云峰花园4区5栋402号房，总房价款为963188元，乙方采取按揭贷款方式付款。第十三条房屋交付：甲方应当在2013年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方……第二十一条产权登记：双方同意选择乙方委托甲方办理的方式办理产权登记，甲方应当在商品房交付使用后210个工作日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当及时提供产权登记机关要求的需乙方提供的证件资料。甲方应如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，乙方不承担责任。第二十二条约定：甲方违反第二十一条的约定，乙方要求继续履行合同的，甲方按自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七为补充协议，有关内容约定如下：第三条逾期付款、合同解除：6、双方因违反本合同约定（但合同继续履行的）利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5%，但本补充协议另有约定的除外。第九条关于产权登记的约定的补充约定：1、甲方双方根据广州市国土资源和房屋管理局花都区分局关于房地产权证的实际办理程序及要求，将商品房买卖合同第二十一条变更为：甲方应当协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起210个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。甲乙双方并同意将该210个工作日延长为300个工作日，在此延长期内不视为甲方违约。在此情况下，乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及缴交相关费用。若甲方未在规定时间或都上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。乙方采用一次性付款或分期付款方式支付房价款的，应在甲方为乙方取得收件回执后，自行前往甲方办公地点领取该收件回执并亲往房地产登记机构换领房地产权证，此事项甲方不再另行通知。乙方未能前来或迟延领取的，甲方不承担延期办理房地产权证的违约责任。乙方采取按揭方式支付房价款的，乙方委托甲方在为乙方办妥该收件回执取得手续后将该收件回执直接交付给乙方的按揭贷款银行，此委托不再另外授权。甲方将该收件回执交付给乙方的按揭贷款银行后，甲方完成为乙方办理产权登记的事项，对该收件回执不再负有保管、交付义务，乙方需与按揭银行自行商定领取房地产权之事宜。甲方在签订本合同时已如实、完备、准确的告知了乙方为办理房地产权证及取得收件回执所需要由乙方提供的证件资料及各项税费。乙方不得以此为由不提供或延迟提供相关资料。2、商品房买卖合同第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”中甲方的违约情形是指：甲方未能协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起300个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。乙方不得以“如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》”为由追究甲方的违约责任。3、乙方出现下列情形的，视为乙方单方面变更合同约定，同意解除对甲方代其办理房地产权登记的委托，并全部免除甲方关于办理产权登记的责任，乙方须自行办理该商品房的产权登记手续，并不得以此为由追究甲方的责任：乙方自收楼之日起5日内未能前往甲方指定地点签署办理产权登记所需的文件、向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料等办证资料及缴交相关费用（包括但不限于购房款、按揭款、税费、面积差异款、专项维修资金等，相关费用以政府部门公布的文件数据为准）。上述情形下，乙方如仍要委托甲方代其办理房地产权登记的，甲乙双方不受商品房买卖合同第二十一条、二十二条及本补充协议第九条第1款约定办证时间及违约处理的限制，甲方不承担任何迟延办证的违约责任。房地产权登记手续办理完毕的具体办理期限由双方另行协商。4、如甲、乙在合同约定的交楼日期前办妥房屋交接手续的，该商品房产权证办理期限仍按合同约定交楼日期届满之日起算。此外，合同附件还对双方其他权利义务关系进行了约定。合同签订后，刘志伟、梁娟依约向某公司支付了全部购房款963188元。2013年12月31日，刘志伟、梁娟办理了涉案房屋的收楼手续。2015年9月30日，涉案房屋办理了初始登记。2015年10月3日，刘志伟、梁娟向某公司提交了全部办证资料。2016年3月16日，宏峰公司向房产登记部门递交了涉案房屋的办证资料，并取得递件回执。原审法院认为：刘志伟、梁娟与宏峰公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。刘志伟、梁娟按合同约定向某公司支付了全部购房款，履行了合同的义务，宏峰公司应按合同约定在约定时间内向产权登记机构递交涉案房屋的办证资料，并取得收件回执。刘志伟、梁娟于2013年12月31日办理了收楼手续，宏峰公司应于收楼后300个工作日即2015年3月17日前为刘志伟、梁娟办理涉案房屋的产权登记，并取得收件回执。但宏峰公司直至本案起诉之日即2016年1月26日，仍没有为刘志伟、梁娟办理涉案房屋的产权登记，并取得收件回执，其行为构成违约，应按合同约定承担违约责任。经核算，2015年3月18日至2016年1月26日共315天，宏峰公司应向刘志伟、梁娟支付违约金为151702.11元（963188元×0.05%×315）。刘志伟、梁娟要求宏峰公司支付违约金151702.11元的诉讼请求，合法有据，予以支持；超出部分，不予支持。因合同附件补充协议第九条对合同第二十一条关于办理房产证的约定已作变更，且宏峰公司已取得回执，故对刘志伟、梁娟请求宏峰公司办理房产证并将房产证交付的诉讼请求不予支持。关于违约金计算标准，涉案房屋因宏峰公司原因导致迟延办证，刘志伟、梁娟主张按合同约定每日按总房价的0.05%计算违约金，不存在过高的情形，宏峰公司要求违约金调整为按日万分之二计算，没有事实和法律依据，不予支持。至于宏峰公司抗辩认为违约金总额应以房款的5%为上限的问题，“违约金总额应以房款的5%为上限”的约定在补充协议第三条关于迟延付款、合同解除的条款内，适用范围明确，并非是对迟延办证责任的约定，宏峰公司的抗辩意见不成立，不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、宏峰公司于本判决发生法律效力之日起十日内向刘志伟、梁娟支付迟延办证违约金151702.11元；二、驳回刘志伟、梁娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3440元，由刘志伟、梁娟负担116元，广州市宏峰房地产开发有限公司负担3324元。经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对宏峰公司的上诉请求和刘志伟、梁娟答辩意见，分析如下：宏峰公司上诉主张根据合同附件七第九条第一、二款约定：1、……“甲方应当协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起210个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。甲乙双方并同意将该210个工作日延长为300个工作日，在此延长期内不视为甲方违约。在此情况下，乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及缴交相关费用。若甲方未在规定时间或上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。乙方采用一次性付款或分期付款方式支付房价款的，应在甲方为乙方取得收件回执后，自行前往甲方办公地点领取该收件回执并亲往房地产登记机构换领房地产权证，此事项甲方不再另行通知。乙方未能前来或迟延领取的，甲方不承担延期办理房地产权证的违约责任。乙方采取按揭方式支付房价款的，乙方委托甲方在为乙方办妥该收件回执取得手续后将该收件回执直接交付给乙方的按揭贷款银行，此委托不再另外授权。甲方将该收件回执交付给乙方的按揭贷款银行后，甲方完成为乙方办理产权登记的事项，对该收件回执不再负有保管、交付义务，乙方需与按揭银行自行商定领取房地产权之事宜。甲方在签订本合同时已如实、完备、准确的告知了乙方为办理房地产权证及取得收件回执所需要由乙方提供的证件资料及各项税费。乙方不得以此为由不提供或延迟提供相关资料。2、商品房买卖合同第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”中甲方的违约情形是指：甲方未能协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起300个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。乙方不得以“如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》”为由追究甲方的违约责任.”，由于刘志伟、梁娟未能在其发出提交办证资料通知后五天内提供办证资料，宏峰公司享有免除迟延办证的相关责任，故其承担逾期办证违约责任应截止至2015年10月28日。一审已经查明，刘志伟、梁娟早已于2013年12月31日办理了涉案房屋的收楼手续，按照该合同条款约定，宏峰公司最迟应当在刘志伟、梁娟收楼后5天内通知其提交办证资料并及时向相关部门申请办证，但宏峰公司迟至2015年10月23日才向刘志伟、梁娟发出提交相关办证资料的通知。事实上，宏峰公司违反了该条款相关约定，应承担违约责任，刘志伟、梁娟于2015年10月3日向某公司提交全部办证资料，早于宏峰公司发出提交资料的通知，原审法院判令宏峰公司应当向刘志伟、梁娟支付315天的逾期办证违约金，于法有据，本院予以维持，宏峰公司该上诉主张并无理据，本院不予采纳。综上所述，宏峰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3324元，由上诉人广州市宏峰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  梁淑敏审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一六年九月二十九日书 记 员  麦倩文林飘云