广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第178号
上诉人（原审原告）：珠海市荣丰物业管理有限公司，住所地：珠海市金湾区。
法定代表人：余国治，总经理。
委托代理人：孔静，广东律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：袁润彩，女，汉族，住广东省珠海市金湾区。身份证号码：×××1529。
委托代理人：蒋晓鸥，男，汉族，××年××月××日出生，住天津市河北区。身份证号码：×××2410。
上诉人珠海市荣丰物业管理有限公司（以下简称荣丰公司）与被上诉人袁润彩物业服务合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2014）珠金法民三初字第202号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，袁润彩作为鸿雅花园3栋2单元201房业主，与荣丰公司于2005年签订了《鸿雅花园前期物业管理服务协议》，约定：本物业的管理服务费（不含公共分摊的水电费），参照政府有关规定和管理服务的广度、深度、质量，结合实际管理成本，按建筑面积及房屋类型定为：多层住宅按建筑面积每月每平方米0.5元人民币；高层（带电梯）住宅按建筑面积每月每平方米0.8元人民币，非住宅按建筑面积每月每平方米1元人民币；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；在业主委员会未成立或未重新聘用物业管理公司时，本协议继续有效；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天3‰交纳违约金，或采取相应催缴措施。
袁润彩居住的鸿雅花园3栋2单元201房为楼梯住宅。袁润彩对欠交物业费的时间无异议，但对计算标准不认可，主张应按0.5元每平方米收取。袁润彩对荣丰公司垫付费用955元（自2009年9月至2013年9月30日的生活垃圾清运费360元、可视对讲系统维护费225元、公用水费24.5元、公用电费345.3元）金额认可。
另查明，荣丰公司提供了一份《鸿雅花园关于召开业主大会投票结果的公示》，落款日期为2011年4月7日，并分别盖有珠海市金湾区三灶鸿雅花园小区业主委员会和珠海市荣丰物业管理有限公司的公章。内容载明：经业主大会的表决决定：本小区全体业主住户从2011年5月1日开始按新拟定的物业管理费标准实施：电梯房每月调至1元／1平方米，楼梯房每月调至0.7元／1平方米，每户按房产证确权面积计算。（管理费不含公共设备设施的维修维护分摊费、卫生处理费、公共水电分摊费）。袁润彩主张，由于业主委员会的组建来源不合法，故不认可《鸿雅花园关于召开业主大会投票结果的公示》。
荣丰公司提供一份《物业管理费催交通知》，落款时间为2013年9月10日，并分别盖有珠海市荣丰物业管理有限公司鸿雅花园管理处和珠海市金湾区三灶鸿雅花园小区业主委员会的公章。内容载明：您户自2011年5月到2013年11月（共计：3046.8元）的物业管理尚未缴付，物业管理处每月都有派管理费催缴单到贵户信箱且在单元门口公布栏有费用催交提示，但贵户一直未有缴纳。袁润彩主张其未收到《物业管理费催交通知》。
荣丰公司提供以下三组证据：1.两份盖有斗门区井岸兴达电子设备经营部公章的委托书和可视对讲系统维护费用收取证明，内容为斗门区井岸兴达电子设备经营部委托荣丰公司向鸿雅花园小区业主收取可视对讲系统维护费，每月每户5元，并已全额收取荣丰公司代付小区业主可视对讲系统维护费。2.两份盖有珠海市华纬电梯有限公司的委托书和收取证明，内容为华纬电梯有限公司委托荣丰公司收取鸿雅花园小区业主电梯维护费每月每户16元，并已全额收取荣丰公司代付小区业主电梯维护费用。3.两份盖有珠海市同心清洁服务有限公司公章的委托书和生活垃圾清运费收取证明，内容为委托荣丰公司收取鸿雅花园小区垃圾处理费，每月每户8元，并已全额收取荣丰公司代付鸿雅花园小区业主生活垃圾费。
庭后，原审法院召集荣丰公司代理人与部分业主代表前往鸿雅花园小区实地查看，确有部分区域垃圾未清理、小区设施破损未维修等管理问题存在。
荣丰公司在原审中的诉讼请求为：1、袁润彩支付物业管理费人民币3376元（2009年9月至2013年9月30日）；2、袁润彩支付垫付费用955元（自2009年9月至2013年9月30日，其中生活垃圾清运费360元，可视对讲系统维护费225元，公用水费24.5元，公用电费345.3元）；3、袁润彩支付逾期缴纳违约金人民币8578.6元（暂计至2013年9月30日，并请求支付违约金至袁润彩付清费用之日止）；4、袁润彩承担本案诉讼费。
原审法院认为，荣丰公司与袁润彩签订的《鸿雅花园前期物业管理服务协议》，约定在业主委员会未成立或未重新聘用物业管理公司时，本协议继续有效。上述协议是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，故原审法院予以采信。
根据荣丰公司提供的鸿雅花园关于召开业主大会投票结果的公示，约定从2011年5月1日开始按新拟定的物业管理费标准实施：电梯房每月调至1元／1平方米，楼梯房每月调至0.7元／1平方米，每户按房产证确权面积计算。（管理费不含公共设备设施的维修维护分摊费、卫生处理费、公共水电分摊费）。袁润彩对此表示异议，认为业主委员会的组成来源不合法导致业主大会的投票结果不合法，但并未提交证据予以证明，且袁润彩对业主委员会的组成来源和业主大会的决议的异议，并不在本案的审理范围内，故原审法院不予采信，由袁润彩另循法律途径解决。对荣丰公司主张袁润彩支付拖欠的2009年9月至2013年9月30日间物业管理费3376元，原审法院予以支持。对袁润彩主张其与荣丰公司对墙体漏水达成维修协议，荣丰公司应赔偿其维修费400元，属于另外的法律关系，袁润彩可另寻法律途径解决。
关于荣丰公司垫付的费用955元，荣丰公司在费用催缴通知中已经详细列明，且荣丰公司已经垫付，袁润彩对金额未表示异议，原审法院予以确认。
关于荣丰公司主张的违约金，荣丰公司与袁润彩双方签订的《鸿雅花园前期物业管理服务协议》第十二条约定：乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天3‰交纳违约金，或采取相应催缴措施。本案中荣丰公司主张的违约金为8578.6元，远高于荣丰公司主张的物业管理费3376元的30%。参照广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第八条规定，当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十，业主可依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少，迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额的基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。故原审法院酌定依照中国人民银行同期贷款利率计算违约金。
原审法院在此提醒双方，荣丰公司作为管理方，对涉案小区存在管理不善等各种问题，而袁润彩作为业主方，在已知需要交纳物业管理费后仍未缴纳，物业公司与小区业主应当是互助共存的关系，物业公司作为专业服务企业应当与业主保持良好关系，以服务的理念引导管理的手段，不断完善自身管理方式，业主作为受服务的群体，每一户业主均应配合物业公司的管理，这样才能使整个小区物业管理以良性的态势发展。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条、第四十五条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、袁润彩于判决发生法律效力之日起七日内向荣丰公司支付物业管理费人民币3376元；二、袁润彩于判决发生法律效力之日起七日内向荣丰公司支付逾期缴纳管理费违约金（以人民币3376元为基础，参照中国人民银行同期同类贷款利率，自2013年10月1日起计算至判决确定的债务履行期限届满之日为止）；三、袁润彩于判决发生法律效力之日起七日内向荣丰公司支付其他费用955元（自2009年9月至2013年9月30日的生活垃圾清运费360元、可视对讲系统维护费225元、公用水费24.5元、公用电费345.3元）；四、驳回荣丰公司的其他诉讼请求。未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费61元，由袁润彩负担。
袁润彩不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、依法改判或发回重审；3、本案的诉讼费由荣丰公司负担。事实与理由：一、一审法院判决认定事实错误。荣丰公司在诉状中只强调袁润彩自2009年9月起至今未交物业费，并未说明原因，只在诉状中提出自2011年5月1日起根据2011年4月7日鸿雅花园关于召开业主大会投票结果的公示提高物业费，此公示与袁润彩自2009年9月起至今未交物业费无直接因果关系。二、一审法院判决不注重事实适用法律不当。本案事实：1.荣丰公司未履行荣丰公司与袁润彩签订的《鸿雅花园前期物业管理服务协议》中第五条第四款1.3中规定在先，致使袁润彩房屋外平台他人修建花台，且无人管理，垃圾随便丢弃严重影响到袁润彩的正常生活，并经多次与物业反映协商无果。2.2006年9月袁润彩所住房屋墙体因台风严重漏水已影响到正常生活，袁润彩请求荣丰公司予以修缮，荣丰公司虽请工人进行维修但未修复，且因漏水给袁润彩造成一定的财产损失。在此情况下袁润彩于2009年9月前再次与荣丰公司协商解决并达成一致意见，由荣丰公司出资400元委托袁润彩自行修理，荣丰公司并出具了协商整改承诺书。袁润彩在其后多次向荣丰公司催要400元维修费，荣丰公司一直未予支付，在此期间袁润彩也提出用物业费抵销修理费的方案但一直没有解决，致使袁润彩未按时支付自2009年9月至今的物业管理费及其他相关费用。一审法院在未充分了解事实的情况下就依据荣丰公司诉状中2011年4月7日鸿雅花园关于召开业主大会投票结果的公示提高物业费为由，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十六条和第四十五条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定进行判决，明显有失公正。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不正确，请求二审法院予以改判。
针对袁润彩的上诉，被上诉人荣丰公司在二审中答辩称：小区业主的平台具有特殊性，必须经过该业主同意我方才能去平台进行打扫，但是我方每次在收到其他业主的打扫要求之后，都有尽到了打扫平台清洁的义务。
荣丰公司亦不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决第二项、第四项，改判袁润彩向荣丰公司支付逾期缴纳违约金人民币8578.6元（暂计至2013年9月30日，并请求判决袁润彩支付滞纳金至其付清物业管理费之日止）。2、二审诉讼费由袁润彩承担。事实和理由：荣丰公司认为，一审法院酌定依照中国人民银行同期贷款利率计算违约金无事实和法律依据。理由如下：荣丰公司与被告签订《鸿雅花园前期物业管理服务协议》中明确约定，“乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天千分之三交纳违约金”。因此，荣丰公司逾期付款违约金及违约金计算方式有合同依据，同时也不违法法律规定。该合同作为双方真实意思的表示，双方应按照合同约定严格履行双方义务。一直以来，荣丰公司为袁润彩提供了物业管理服务，袁润彩应当按照约定缴纳物业服务费。荣丰公司也多次催促袁润彩缴纳物业费，但袁润彩一直置之不理，加上要求业主缴纳的物业收费已极低，这给荣丰公司造成了极大的资金压力。虽然涉案小区的物业管理服务费极低，但荣丰公司考虑到一旦退出管理，将对涉案小区的秩序管理及环境卫生等方面造成较大影响。按现有收费标准，物业公司基本上只能勉强维持收支平衡，如加上业主长期拖欠物业管理服务费，那么荣丰公司的经营将更加困难。如法院认定袁润彩承担违约行为支付的违约金标准如此低，这样会造成更加恶劣的局面，造成更多的业主纷纷效仿，如此一来，荣丰公司如何经营？综上所述，一审法院事实认定不清，恳请二审法院依法查明事实，维护荣丰公司的合法权益。
针对荣丰公司的上诉，袁润彩答辩称：我方不交物业费是因为荣丰公司出具了一个免交物业费的承诺。
二审期间，袁润彩向本院提交一份证据：2009年1月22日《承诺书》，证明房屋出现漏水情况，如果没有修好袁润彩可以此为由拒付物业管理费。荣丰公司认为上述证据超过举证期限，不予质证。本院经审查，袁润彩提交上述证据超过举证期限，不属于新证据范畴，本院不予采纳。
经审理查明，鸿雅花园3栋2单元201房天台外有其他业主搭建平台，袁润彩认为荣丰物业公司同意他人予以搭建，影响其生活，荣丰物业公司认为业主自行搭建平台其并不知道，事后已经要求业主将平台拆除，但搭建业主不同意拆除。荣丰物业公司与袁润彩确认涉案房屋发生漏水情况后，荣丰物业公司聘请人予以维修，但是并未解决漏水问题。
本院经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为袁润彩是否应向荣丰物业公司支付欠付物业管理费3376元及约定逾期违约金是否过高的问题。根据本案查明事实，袁润彩与荣丰物业公司签订《鸿雅花园前期物业管理服务协议》，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，袁润彩依法应当履行上述物业服务合同的义务。根据《鸿雅花园前期物业管理服务协议》的约定，荣丰物业公司的服务内容主要是对涉案小区共用区域、共用设施设备的维护、管理、清洁、安保等，在荣丰物业公司已经履行上述义务的情况下，袁润彩应当按照约定支付物业管理费。袁润彩上诉认为天台上搭建平台导致卫生环境恶劣，以此为由拒付物业管理费，对此本院认为，天台上所搭建平台系他人所为，污染环境之责任在于平台搭建之人，荣丰物业公司对此并无过错，因此袁润彩不得以此为由拒付物业管理费。袁润彩主张荣丰物业公司在物业服务管理期间存在公共环境卫生清洁服务不到位，但其并未提供充分证据证明，本院不予采纳。业主委员会是业主大会的执行机构，本案中，物业管理费标准经过业主大会投票，并且业主委员会与荣丰公司公示投票结果，作为业主袁润彩应当遵守业主委员会投票决议结果。袁润彩居住房屋出现漏水情况，荣丰物业公司确有聘请他人予以维修，但是由于房屋自身问题未能解决漏水问题，责任并不在于荣丰物业公司，袁润彩不得以此为由拒付物业管理费。袁润彩上诉认为其与荣丰物业公司达成补偿其400元维修费应与物业管理费抵消，但是袁润彩在本案中并未提起反诉，故本院对此不予审处。关于双方合同中约定逾期支付物业管理费应当承担每日千分之三违约金是否过高的问题，本院认为，袁润彩未按照合同约定按时支付物业管理费，其应当承担逾期付款违约金。但本案中袁润彩欠付物业管理费本金为3376元，但违约金计算高达8578.60元，高于本金两倍有余，应当予以调整。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，并参照广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第八条的规定，酌定将违约金计算标准调整为中国人民银行同期贷款利率，理据充分，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人袁润彩、荣丰物业公司的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原审判决。
二审案件受理费人民币100元，上诉人袁润彩负担人民币50元、上诉人荣丰物业公司负担人民币50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 庹 佳
代理审判员 王 芳
二〇一五年四月十日
书 记 员 程 敏