广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第2561号
上诉人（原审被告）：袁淑贞，女，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××1389。
委托代理人：郭克顺，广东星啸律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林涛，男，汉族，住广东省广州市越秀区，公民身份号码为×××3778。
被上诉人（原审原告）：吴晓真，女，汉族，住广东省广州市越秀区，公民身份号码为×××4423。
上列两被上诉人的共同委托代理人：欧绿瑶，广东华文律师事务所律师。
上列两被上诉人的共同委托代理人：苏欣茹，广东华文律师事务所辅助人员。
原审被告：胡礼燕，女，汉族，住广东省东莞市莞城区，公民身份号码：×××3408。
原审被告：袁泳龙，男，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××1332。
上诉人袁淑贞因与被上诉人林涛、吴晓真，原审被告胡礼燕、袁泳龙租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法南民一初字第1412号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
林涛、吴晓真因本案于2014年7月23日以东莞市恭泰堂凉茶有限公司、胡礼燕为被告向原审法院提起诉讼，请求法院判令东莞市恭泰堂凉茶有限公司、胡礼燕向林涛、吴晓真支付房屋租金45000元及利息（利息从2014年7月10日起按每日5%计至东莞市恭泰堂凉茶有限公司、胡礼燕实际支付之日止）。在诉讼过程中，林涛、吴晓真请求撤销对东莞市恭泰堂凉茶有限公司的起诉，并申请追加袁淑贞、袁泳龙为被告，并增加诉讼请求为：请求袁淑贞、袁泳龙、胡礼燕支付2014年8月份至2015年4月份的租金202500元及利息（利息以拖欠的每月租金为本金，分别从当月11日起按每日5%计至实际付清之日止）。
原审法院经审理查明，2012年4月11日，东莞市恭泰堂凉茶有限公司与胡礼燕签订《办公场所租赁合同》，约定张志远将上述房屋出租给东莞市恭泰堂凉茶有限公司使用，租期从2012年5月1日起至2015年4月30日止，每月租金为22500元，东莞市恭泰堂凉茶有限公司需在每月10日前向张志远交付租金，逾期交付的，每逾期一日按逾期交付租金的5%支付违约金。2012年10月6日，张志远与林涛签订房屋买卖合同，约定将上述房屋出售给林涛，合同约定张志远从2012年10月15日起，向林涛、吴晓真转让其作为出租人的所有权利义务，林涛、吴晓真在收到房屋之时，开始享有出租人的权利义务。
2014年6月10日，林涛、吴晓真向东莞市恭泰堂凉茶有限公司发出书面通知，要求东莞市恭泰堂凉茶有限公司从2014年6月1日起向林涛、吴晓真交付租金，不可再向张志远或胡礼燕交付租金。2014年6、7月份的租金，袁泳龙、袁淑贞已在2014年6月9日、2014年7月9日支付给了胡礼燕；对于2014年8月份起的租金，袁泳龙、袁淑贞主张因未能确定保证金退还的主体，至今未交。
另，林涛与吴晓真为夫妻关系，林涛、吴晓真提供的案涉房屋房地产权证显示，案涉房屋登记在吴晓真名下，登记时间为2014年7月1日；袁泳龙、袁淑贞为东莞市恭泰堂凉茶有限公司的股东，东莞市恭泰堂凉茶有限公司已在2014年8月7日登记注销。
原审法庭辩论终结之日为2015年3月2日，原审庭审中林涛、吴晓真明确其诉讼的利息是指合同约定的违约金。
原审法院认定上述事实的证据有：林涛、吴晓真提供的结婚证、房屋买卖合同、办公场所租赁合同、通知、房地产权证，袁泳龙、袁淑贞提供的支付凭证，以及原审庭审笔录等。
原审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，案外人张志远原为案涉房屋的出租人，东莞市恭泰堂凉茶有限公司为案涉房屋的承租人。而在张志远将案涉房屋出售给林涛、吴晓真后，林涛、吴晓真可依合同或依法享有出租人的权利义务。
林涛、吴晓真向张志远购买的案涉房屋产权登记时间为2014年7月1日，因此，林涛、吴晓真自2014年7月1日起对案涉房屋享有完整的权利，包括出租人的权利义务。而在2014年7月1日之前对案涉房屋享有的权利义务，应以其与出卖人张志远之间的约定为准。
胡礼燕在案涉租赁合同履行过程中为张志远的代理人，林涛、吴晓真诉请胡礼燕承担案涉责任，于法无据，原审法院不予支持。
而根据林涛与张志远签订的房屋买卖合同，张志远应从2012年10月15日起向林涛、吴晓真转让其作为出租人的所有权利义务，林涛、吴晓真在收到房屋之时，开始享有出租人的权利义务。根据该约定，张志远对于2014年7月1日之前出租人权利义务的转让负有通知义务，即在林涛、吴晓真未取得房地产权证的情况下，张志远如转让其作为出租人的权利义务应自行通知承租人。
虽然林涛、吴晓真在2014年6月10日向东莞市恭泰堂凉茶有限公司发出了书面通知，要求该公司自2014年6月1日起在每月10日前支付租金，但在林涛、吴晓真未能举证证明东莞市恭泰堂凉茶有限公司已在2014年6月9日前已知晓林涛、吴晓真获得了2014年7月1日之前案涉房屋出租人权利义务的情况下，东莞市恭泰堂凉茶有限公司在2014年6月9日向张志远指定的胡礼燕交付2014年6月份的款项，并无过错，如林涛、吴晓真认为张志远收取2014年6月份租金侵犯了林涛、吴晓真的权益，可基于房屋买卖合同另行向张志远主张。
而对于2014年7月的租金，因东莞市恭泰堂凉茶有限公司在2014年6月10日已收到林涛、吴晓真向其发出的交付租金通知，此时，东莞市恭泰堂凉茶有限公司应与出租人张志远或其代理人即胡礼燕进行核实，而东莞市恭泰堂凉茶有限公司在收到林涛、吴晓真通知且未进行核实的情况下，继续将2014年7月份租金支付给胡礼燕，显属不当，该支付错误的后果应由东莞市恭泰堂凉茶有限公司自行承担，东莞市恭泰堂凉茶有限公司仍需向林涛、吴晓真支付2014年7月份的租金。东莞市恭泰堂凉茶有限公司在2014年8月7日已登记注销，林涛、吴晓真诉请作为股东的袁泳龙、袁淑贞承担2014年7月份的租金22500元，合法有据，原审法院依法予以支持。
而对于2014年8月起的租金，袁泳龙、袁淑贞在答辩中同意支付，原审法院依法予以确认，因本案法庭辩论终结之日2015年3月、4月的租金尚未到支付的期限，故，对于林涛、吴晓真诉请的2014年8月份之后的租金，原审法院仅在2014年8月至2015年2月已到期租金157500元范围内予以支持，林涛、吴晓真诉请租金超出部分，原审法院依法不予支持。
袁泳龙、袁淑贞主张未交纳租金的原因是保证金退还主体未能确定，但该事由并非拒付租金的合法事由，因此，袁泳龙、袁淑贞拖延支付租金，应自拖延当月11日起支付2014年7月至2015年2月租金的违约金，而房屋租赁合同中约定的违约金为每日5%，显然过高，原审法院仅在中国人民银行规定的同期贷款基准利率5.2倍范围内予以支持，对于林涛、吴晓真诉请的违约金超出部分，原审法院依法不予支持。
综上所述，原审法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条第一款，《中华人民共和国合同》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、袁泳龙、袁淑贞在判决发生法律效力之日起三日内支付林涛、吴晓真2014年7月至2015年2月租金180000元及违约金（违约金以每月应付22500元为本金，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的5.2倍从每月11日起分别计至各月租金付清之日止）。二、驳回林涛、吴晓真的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费5012.50元，由林涛、吴晓真负担1012.50元，袁泳龙、袁淑贞负担4000元。
袁淑贞不服原审判决，向本院提起上诉称：一、袁淑贞与袁泳龙开办的东莞市恭泰堂凉茶有限公司从案外人张志远处租赁案涉铺位后，一直按时足额缴纳租金。袁淑贞等人于2014年听说案涉房屋要出售后，就询问张志远的代理人租金退还问题，张志远及其代理人均称由新房东退还。2014年6月10日，林涛、吴晓真通知东莞市恭泰堂凉茶有限公司的员工邱小姐，要求其自2014年6月1日起将租金交付给新房东，但邱小姐除看见通知外，并未看到房产证或房屋买卖合同、租金退还说明等证据，张志远也没有通知东莞市恭泰堂凉茶有限公司将租金交给林涛、吴晓真，故东莞市恭泰堂凉茶有限公司依约将租金交付到租赁合同指定的账户内。2014年7月中下旬，林涛、吴晓真起诉至法院，为谨慎起见，东莞市恭泰堂凉茶有限公司停止支付租金。东莞市恭泰堂凉茶有限公司、袁淑贞、袁泳龙的行为并非违约行为，不应承担违约责任。原审没有查明张志远是否履行告知义务，判令袁淑贞和袁泳龙支付2014年7月的租金和违约金，是错误的。二、原审遗漏了必须参加诉讼的当事人张志远没有追加，程序错误。袁淑贞认为，张志远与林涛、吴晓真签订房屋买卖合同后，没有就房屋租赁等与东莞市恭泰堂凉茶有限公司沟通好，林涛、吴晓真与张志远产生分歧，导致东莞市恭泰堂凉茶有限公司向谁主张权利义务不明，其责任应由林涛、吴晓真与张志远负担。三、袁泳龙在原审判决后已取得外国国籍，原审程序不当。综上，袁淑贞请求撤销原审判决第一项，改判袁淑贞与袁泳龙不用支付2014年7月的租金22500元及2014年8月至2015年2月的租金违约金。
林涛、吴晓真答辩称：一、林涛、吴晓真在2014年6月10日向东莞市恭泰堂凉茶有限公司出具书面通知，并出示了房屋买卖合同及公证书，当时东莞市恭泰堂凉茶有限公司的员工邱小姐当即确认了该证据，因此东莞市恭泰堂凉茶有限公司在收到林涛、吴晓真的通知后已经清楚林涛、吴晓真是出租人，其应当向林涛、吴晓真交付租金。二、根据合同法的相关规定，租赁物所有权在租赁期间发生变动，不影响租赁合同的效力。林涛、吴晓真向张志远购买上述房屋后，依照合同约定取得了房屋出租权，双方应受合同约束，袁淑贞应交付租金，袁淑贞没有交付租金，应按合同约定承担违约金。
袁泳龙、胡礼燕没有在法定期限内向本院提交书面的答辩意见。
本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。
另查明，原审期间，胡礼燕称其有告知袁淑贞、袁泳龙案涉房屋的出售情况，并告知其将租金支付给新房东。袁泳龙、袁淑贞则表示原房东在2014年7月份口头告知其案涉房屋已出售给林涛、吴晓真，且告知其将租金交给新房东。
根据林涛、吴晓真在原审期间提交的通知显示，吴晓真于2014年6月10日书面通知东莞市恭泰堂凉茶有限公司的员工邱佩旋自2014年6月1日起将租金交付给吴晓真，该通知上有该员工签名。袁淑贞确认其于2014年6月10日收到该通知。
再查明，袁淑贞在二审期间提交一份袁泳龙的护照及证明复印件（英文版本，无中文翻译），袁淑贞称袁泳龙在一审后取得了新加坡共和国国籍。
本院认为，本案为租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案应当对袁淑贞上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审期间的意见，本案的争议焦点为袁淑贞、袁泳龙应否向林涛、吴晓真支付2014年7月的租金及2014年8月至2015年2月的违约金。对此，本院分析如下：
《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”本案中，林涛、吴晓真已于2014年6月10日书面通知东莞市恭泰堂凉茶有限公司关于案涉房屋的转让情况，并要求其向林涛、吴晓真支付租金，则袁淑贞、袁泳龙在当时应当知晓张志远已将案涉房屋转让给林涛、吴晓真。同时，作为案涉租赁合同出租人一方的代理人胡礼燕也已告知袁淑贞、袁泳龙案涉房屋已被转让，并要求袁淑贞、袁泳龙将租金交付给新房东，则袁淑贞、袁泳龙应当自2014年7月份起将租金支付给林涛、吴晓真。上述事实，足以反映出袁淑贞、袁泳龙已知晓案涉债权转让的事实，但袁淑贞、袁泳龙仍将2014年7月的租金支付给原房东张志远，其行为明显不当。林涛、吴晓真已于2014年7月1日取得案涉房屋的房产证，其要求袁淑贞、袁泳龙向其支付2014年7月份的租金，应予以支持。
至于违约金的问题，袁淑贞、袁泳龙没有向林涛、吴晓真支付2014年7月至2015年2月期间的租金，按照《办公场所租赁合同》中关于违约金的约定，林涛、吴晓真有权要求袁淑贞、袁泳龙支付该期间的违约金。原审以合同约定的违约金过高，将其调整为按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的5.2倍计算，各方当事人对此并无异议，本院予以维持。
另，袁淑贞上诉认为应追加案外人张志远作为本案当事人参加诉讼，本院认为，张志远并非本案必须参加诉讼的当事人，袁淑贞该主张依据不足，本院不予支持。至于袁淑贞主张袁泳龙已取得新加坡国籍的问题，鉴于袁淑贞提交的材料均为复印件，未经公证认证，且袁淑贞主张袁泳龙是在一审诉讼后才取得外国国籍，袁淑贞主张原审程序有误，没有依据，本院不予支持。
综上，袁淑贞的上诉理由不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费437.50元，由袁淑贞承担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 黎棣华
代理审判员 陈锦波
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 周爱婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。