吉林省吉林市中级人民法院民 事 裁 定 书（2014）吉中民再字第11号原审上诉人（一审原告）：中国工商银行股份有限公司吉林市高新技术产业开发区支行，住所地吉林市。负责人：孙建强，该行行长。委托代理人：汪海波，该行职员。委托代理人：宋林，该行职员。原审上诉人（一审被告）：潘瑞琦，女，1971年10月9日生，汉族，吉林市昌邑区第十四小学教师，住吉林市昌邑区。委托代理人：李崇晨，吉林明达伟业律师事务所律师。原审被上诉人（一审被告）：北京金色阳光房地产开发有限公司，住所地吉林省永吉县。法定代表人：杨志敏，该公司经理。原审被上诉人（一审第三人）：王洪民，男，1947年7月17日生，汉族，吉林市广播电视器材总公司退休干部，住吉林市昌邑区。中国工商银行股份有限公司吉林市高新技术产业开发区支行（简称高新工商支行）诉潘瑞琦、北京金色阳光房地产开发有限公司（简称阳光公司）及王洪民金融借款合同纠纷一案，本院作出（2009）吉中民三终字第363号民事判决，已经发生法律效力。2013年12月26日，本院作出（2013）吉中民监字第12号民事裁定，决定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。高新工商支行委托代理人汪海波、宋林，潘瑞琦到庭参加诉讼。阳光公司、王洪民经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2007年11月26日，一审原告高新工商支行起诉至吉林市昌邑区人民法院称：潘瑞琦于2003年9月在我行办理个人住房贷款11.9万元，贷款期限自2003年9月至2023年8月止，计20年，以解放北路都豪嘉园房产抵押，并办理了抵押备案登记。根据按揭业务合作协议约定，阳光公司作为保证人承担阶段性连带担保责任。但潘瑞琦在履行借款合同期间并未按约定履行还款义务，截止到2007年8月31日，欠贷款本金113609.36元，利息16048.41元，本息合计129657.77元。潘瑞琦的违约行为严重损害了我行的合法权益，故请求法院：1.判令解除借款合同；2.判令潘瑞琦偿还贷款本金113609.36元；3.判令潘瑞琦偿还2007年8月31日前所欠利息16048.41元，此后利息按人民银行贷款逾期加罚息利率标准计算至本息还清之日止；4.判令阳光公司承担连带保证责任；5.对吉林市解放北路都豪嘉园商品房享有优先受偿权。潘瑞琦（一审被告）辩称：当初我想买房子，贷款后，因为房子离上班地点太远，所以我与中间人张姨联系，说明想退房子。后与阳光公司联系，阳光公司同意我退房，并于2003年签订退房协议，阳光公司说贷款的事与我无关。我不同意还款，因为房子没有在我手里，我不可能还款。阳光公司（一审被告）未答辩。王洪民（一审第三人）述称：不同意高新工商支行的诉讼请求。我给阳光公司开发的都豪嘉园干了消防工程，工程价款24万元，合同约定支付工程款的方式为用房子抵工程款。工程结束的验收报告经双方盖章签字后，我到地税第一直属分局为阳光公司开了工程款发票（缴纳了税金，有地税直属分局盖章），用此房共顶了19万元工程款。后阳光公司将顶工程款的房屋交付给我，我交纳了诉争房屋的进户费。2004年11月10日签订合同并给了我房屋钥匙，我装修后于2005年5月1日已经实际居住。基于上述理由，我不同意高新工商支行对我的房屋行使抵押权，因为法律规定工程款是优先受偿的。吉林市昌邑区人民法院一审认定：2002年高新工商支行与阳光公司签订按揭贷款业务合作协议，约定高新工商支行为阳光公司开发的吉林市解放北路都豪嘉园小区住宅楼提供按揭贷款，阳光公司为借款人（购房人）提供阶段性连带责任保证。2003年9月8日，二名被告签订商品房买卖合同一份，约定潘瑞琦购买阳光公司开发的位于吉林市解放北路都豪嘉园商品房一套。潘瑞琦于2003年9月8日为购买上述房屋与高新工商支行签订个人购房借款合同，贷款金额为11.9万元，贷款期限自2003年9月8日至2023年9月7日共计20年，潘瑞琦以其购买的解放北路都豪嘉园房产抵押担保，并于2003年9月17日办理了抵押登记备案。潘瑞琦在庭审中陈述，其在办理完按揭贷款后，向阳光公司办理了退房手续，并签订了退房协议，阳光公司承诺负责偿还贷款。高新工商支行对潘瑞琦的陈述予以否认。截止到2007年8月31日，该笔贷款尚欠本金113609.36元，利息16048.41元。2004年8月10日，王洪民以吉林省长安电子有限责任公司代理人名义与阳光公司签订消防工程合同书一份，由王洪民负责为阳光公司开发的都豪嘉园C、D座楼的消防工程施工，工程总造价24万元。该工程竣工经验收合格，王洪民已为阳光公司开具了工程款发票。2004年11月10日，阳光公司将本案涉及的商品房以19.16万元的价格抵付王洪民工程款，并为王洪民出具了商品房买卖合同及购房款收据。王洪民交纳进户费用后，实际占有、居住该房屋至今。本案讼争商品房至今尚未办理产权证。吉林市昌邑区人民法院一审认为：（一）潘瑞琦未按借款合同约定偿还借款，高新工商支行请求解除借款合同并要求潘瑞琦偿还借款并赔偿利息损失的请求应予支持。即使二名被告办理退房手续，系解除双方之间的房屋买卖合同，但房屋买卖合同的解除不能当然引起高新工商支行与潘瑞琦之间借款合同的解除。潘瑞琦未能提供其与高新工商支行解除借款合同或者变更还款人的证据，借款合同对双方仍有约束力。高新工商支行已经按照借款合同的约定将借款划入阳光公司的账户，已经履行了合同义务，潘瑞琦应当按照约定向高新工商支行偿还借款本息。潘瑞琦未按约定偿还借款，违反了借款合同的主要义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款的规定，高新工商支行请求解除借款合同的请求应当支持。借款合同解除后，潘瑞琦应当向高新工商支行返还尚未清偿的借款，并赔偿高新工商支行的利息损失。（二）阳光公司应当根据借款协议及合作协议的约定承担阶段性保证责任。高新工商支行与阳光公司于2002年10月10日签订按揭贷款业务合作协议，约定阳光公司为都豪家园小区的按揭借款人提供阶段性连带责任保证。本案讼争房屋至今尚未办理产权证，阳光公司应当按照合作协议的约定，对潘瑞琦所欠贷款本息向高新工商支行承担连带保证责任。（三）高新工商支行对按揭商品房享有的抵押权不能对抗王洪民。由于王洪民以工程款抵付的方式交付了本案讼争房屋的全部购房款，阳光公司已向王洪民交付了房屋，且王洪民已实际占有、居住该房屋至今，故王洪民与阳光公司间已实际履行的商品房买卖关系应认定为合法有效。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，基于讼争房屋设定的抵押权不得对抗买受人，故对于高新工商支行就本案按揭商品房主张优先受偿权的请求不予支持。2009年3月13日，吉林市昌邑区人民法院作出（2007）昌民二初字第597号民事判决：一、高新工商支行与潘瑞琦于2003年9月8日签订的借款合同已经解除；二、潘瑞琦给付高新工商支行借款113609.36元；三、潘瑞琦赔偿高新工商支行2007年8月31日前利息损失16048.41元，此后利息损失按同期人民银行贷款逾期加罚息利率标准计算至本息还清之日止；上述二、三项款项于本判决生效之日起十五日内付清。四、阳光公司对上述全部款项承担连带保证责任。阳光公司在承担保证责任后有权向潘瑞琦追偿；五、驳回高新工商支行的其他诉讼请求。案件受理费2893元，其他诉讼费用150元，合计3043元，由潘瑞琦、阳光公司共同负担。高新工商支行不服，向本院提出上诉称：《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定的是消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，建设工程价款不得对抗买受人，不是设定的抵押权不得对抗买受人，故一审适用法律错误。根据《担保法若干问题的解释》第四十七条，高新工商支行办理的抵押有效，王洪民购买已抵押的房屋，根据《审理商品房买卖案件适用法律若干问题的解释》第九条，出卖人故意隐瞒所售房屋已抵押的事实，应另案向出卖人请求返还购房款及利息并赔偿损失。潘瑞琦不服，向本院提出上诉称：潘瑞琦虽然与阳光公司签订房屋买卖合同，但是阳光公司没有向潘瑞琦交付房屋，而是将房屋抵账给王洪民，房屋买卖合同没有实际履行，潘瑞琦与阳光公司办理了退房手续。高新工商支行虽然履行了贷款义务，但是将贷款汇至阳光公司的账户，没有向潘瑞琦履行贷款的义务，阳光公司也没有履行交付房屋的义务，潘瑞琦对于抵押的房屋没有期待权，也不享有回赎权。请求改判潘瑞琦不承担偿还贷款本金及利息责任。王洪民辩称：根据《最高院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。基于此阳光公司的承包人王洪民的工程价款优先高新工商支行的抵押权。《最高院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，建设工程价款不得对抗买受人。王洪民已交付全部价款，消费者对于所购买的房屋的所有权大于工程价款的优先受偿权。根据《合同法》第二百八十六条规定，建筑工程的承包人王洪民以诉争房屋抵顶工程价款是正当的。王洪民已实际取得房屋四个年头，应维护已完成的交易安全。请求二审法院保护王洪民的合法权益。本院二审查明的事实与一审判决认定事实一致。本院二审认为：最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押登记的，人民法院可以认定抵押有效。”高新工商支行的抵押权是有效的。但是，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他权利。”故王洪民作为阳光公司的承包人，阳光公司与其约定用本案讼争房屋抵顶王洪民建筑工程款，王洪民为建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权，优先受偿于高新工商支行抵押权。高新工商支行的抵押权不能对抗王洪民的优先受偿权。潘瑞琦主张虽然与阳光公司签订房屋买卖合同，但是阳光公司没有向上诉人交付房屋，而是将房屋抵账给王洪民，房屋买卖合同没有实际履行，潘瑞琦与阳光公司办理了退房手续。潘瑞琦与阳光公司双方之间解除房屋买卖合同，不能当然引起高新工商支行与潘瑞琦之间借款合同的解除。潘瑞琦未能提供其与高新工商支行解除借款合同或者变更还款人的证据，借款合同对双方仍有约束力。2009年12月29日，本院作出（2009）吉中民三终字第363号民事判决：驳回高新工商支行及潘瑞琦上诉，维持原判。高新工商支行交纳的二审案件受理费100元，其他诉讼费用160元，由高新工商支行负担；潘瑞琦交纳的二审案件受理费2893元，其他诉讼费用160元，由潘瑞琦负担。再审过程中，高新工商支行称：对原审判决没有意见。潘瑞琦称：潘瑞琦不是实际借款人，实际借款人是阳光公司。借款合同不是潘瑞琦的真实意思表示，对潘瑞琦没有约束力。阳光公司为包括潘瑞琦在内的十七位虚假借款人交了公证、评估费，开具了虚假的收款凭证，偿还了11万元。潘瑞琦没有支付过房价，也没在该房屋居住，没有对该房屋行使过任何权利。高新工商支行仅有该房屋抵押登记备案的批准书，没有房屋土地证。抵押登记批准书中明确记载，自房屋竣工后三个月内抵押人真正办理房照等，现房屋竣工多年，高新工商支行抵押手续上存在重大瑕疵，其合理解释是潘瑞琦与阳光公司的买卖合同是虚假的，高新工商支行对此事知情。高新工商支行从未向潘瑞琦主张过还款，而是一直找阳光公司催要，阳光公司一直偿还顶名的贷款。从高新工商支行贷款单据可以发现，每人每次续存还贷是同一天，前后相差几分钟，可以证明阳光公司是实际借款人，阳光公司在履行还贷的义务。与潘瑞琦同样案情的其他人也经过诉讼，证明高新工商支行起诉潘瑞琦是错误的，本案也应驳回高新工商支行的起诉。再审过程中，潘瑞琦提供三份证据。证据1.阳光公司现金日记账、还款明细，证明潘瑞琦是阳光公司假借个人名义向高新工商支行贷款的十七人中的一人，本案所涉款项的实际借款人是阳光公司。证据2.杨志文、刘坤出具的材料，证明阳光公司由于资金困难，经与高新工商支行研究，以个人名义为公司办理贷款手续，高新工商支行对阳光公司这一行为是明知的。潘瑞琦未在房屋买卖合同上签名，没有交过首付款和其他费用，向高新工商支行借款不是潘瑞琦的意思表示。高新工商支行未向潘瑞琦催要过借款，一直找阳光公司要钱。证据3.（2012）吉中民再字第4号民事裁定，证明阳光公司假借十七个人名义按揭贷款，实际借款人为阳光公司，高新工商支行对阳光公司假按揭是知情的。高新工商支行质证称，证据1、2的真实性有异议，证据是复印件，没有阳光公司加盖的公章，证人应出庭作证。证据3真实性无异议，但不能证明待证事实，该裁定并未否认借贷的事实。对于上述三份证据，本院评判如下：证据1、2潘瑞琦称复印自（2012）吉中民再字第7号抗诉案卷，经调卷核对属实，予以采信。证据3是本院作出的生效裁定，予以采信。本院再审认为，结合潘瑞琦未支付购房首付款、未按月偿还贷款、未占有使用涉案房屋的事实以及王洪民抵账占有使用涉案房屋至今的事实，可以认定潘瑞琦与高新工商支行签订的个人住房借款合同，并非潘瑞琦为购房而按揭的真实意思表示，而是阳光公司作为房地产开发商，以融资为目的，假借潘瑞琦的名义签订按揭借款合同并使用贷款。高新工商支行以潘瑞琦为被告诉请“解除借款合同”及“偿还贷款本金、利息”等，不符合民事诉讼法规定的受理条件，依法应当驳回起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百零七条、第一百七十四条、第一百四十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，裁定如下：一、撤销本院（2009）吉中民三终字第363号民事判决及吉林市昌邑区人民法院（2007）昌民二初字第597号民事判决；二、驳回中国工商银行股份有限公司吉林市高新技术产业开发区支行的起诉。中国工商银行股份有限公司吉林市高新技术产业开发区支行交纳的一审案件受理费2893元及二审案件受理费100元予以退还，一审其他诉讼费150元及二审其他诉讼费160元由其自行负担；潘瑞琦交纳的二审案件受理费2893元予以退还，二审其他诉讼费160元由其自行负担。本裁定为终审裁定。审 判 长  张笑飞代理审判员  丛军霞代理审判员  付婷婷二〇一四年四月十五日代理书记员  李玉娇