辽宁省丹东市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2017）辽06行终28号
上诉人（原审原告）：刁桂珍，女，1949年10月15日出生，汉族，无职业。
委托代理人：王玲，系辽宁精华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:凤城市住房和城乡建设局，住所地凤城市凤凰大街11号。
法定代表人：李志馨，系该局局长。
委托代理人：明久栋，系辽宁瞰法律师事务所律师。
原审第三人：何世权，男，1962年3月9日出生，满族，无职业。
原审第三人：何宝昌，男，1942年3月10日出生，汉族，无职业。
上诉人刁桂珍因房屋登记行政登记一案，不服凤城市人民法院（2016）辽0682行初6号行政裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审认定，第三人何世权系第三人何宝昌长子。第三人何宝昌拥有房屋两处，于1999年10月11日办理房屋所有权证书两份，村房字第09960**号房屋所有权证记载：房屋建筑结构砖木、层次1、间数2、建筑面积38.5㎡、使用性质住宅；村房字第09960**号房屋所有权证记载：房屋建筑结构砖木、层次1、间数2、建筑面积面积46㎡、使用性质住宅。2000年6月10日办理了国有土地使用证记载：土地使用者何宝昌、用途住宅、使用权类型划拨、使用权面积188.76㎡。2009年9月，第三人何宝昌及妻子高淑兰与第三人何世权及妻子刁秀丽签订买卖房屋契约，约定将上述两处房屋抵顶欠款3万元。后第三人何世权向凤城市村镇建设办公室办理村镇房屋产权证申请书，并提交原房照、土地使用证复印件、卖方夫妻身份证明、卖方夫妻关系证明、买方身份证复印件、社区证明、买卖契约等材料。在办理转移房屋登记过程中材料遗失，第三人何世权向被告凤城市住房和城乡建设局（以下简称“凤城市住建局”）申请补办房屋登记手续。2010年12月21日，被告为何宝昌补办了102649号和102650号房屋所有权证，102649号房屋所有权证记载所有权人何宝昌、建筑结构砖混、层数1层、建筑面积38.7㎡、使用性质住宅、附记补证；102650号房屋所有权证记载房屋所有权人何宝昌、建筑结构砖混、层数1层、建筑面积46㎡、使用性质住宅、附记补证。被告将102649号房屋所有权证变更登记为102651号，将102650号房屋所有权证变更登记为102652号，房屋所有权人变更为何世权、所有权性质私有、附记买卖，其他登记信息未变。另查，2014年1月1日，第三人何宝昌向案外人李延福借款10万元，逾期未还，何宝昌与何世奎共同出具还款保证书。李延福诉至凤城市人民法院，该院于2009年8月4日作出（2009）凤民初字第1522号民事判决书，判决被告何宝昌、何世奎偿还原告李延福借款9万元及借款期间的借款利息7万元，共计16万元，于判决生效后5日内履行，为保证债务的履行，李延福向该院申请强制执行，该院于2009年11月6日以（2009）凤法执字第902号民事裁定书，查封了何宝昌村房字第0996047号、村房字第09960**号，面积分别为38.5㎡及46㎡房屋两处，查封期间不得转让、变更房屋所有权。第三人何宝昌多次向原告刁桂珍借款共计265700元未还，原告刁桂珍诉至凤城市人民法院，该院于2013年8月13日作出（2013）凤民初字第01971号民事调解书，调解何宝昌于2013年10月13日前付给原告刁桂珍欠款，因何宝昌未履行还款义务，经原告刁桂珍申请强制执行，该院于2013年11月7日作出（2013）凤执字第00959-1号执行裁定书、（2013）凤执字第00959号协助执行通知书，查封被执行人何宝昌住宅一处（房屋所有权证号：村房字第09960**号）、38.5㎡住宅一处（房屋所有权证号：村房字第09960**号）。
原审认为，根据《中华人民共和国房地产管理法（2009年修正）》第六十一条第二款、第三款规定，在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记。据此，被告凤城市住建局作为凤城市人民政府房产管理部门具有处理本案的职权依据。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第一款第一项规定，原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织的规定。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，案外人李延福申请对涉案房屋查封的期限已过期，原告刁桂珍为实现债权于2013年11月7日申请办理查封手续，但涉案房屋已于2010年12月21日通过买卖的方式变更登记为何世权所有，即房屋所有权在原告刁桂珍申请查封前已经实际发生转移。原告未向法庭提供第三人何宝昌将其查封财产转移的相应证据，不能认定被告凤城市住建局为何世权办理房屋登记的行为是处分原告查封期限内的财产，故原告刁桂珍与被告凤城市住建局为涉案房屋办理的登记行为没有利害关系，不是本案适格的原告主体，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第三条第一款第（一）项之规定，裁定驳回原告刁桂珍的起诉。
上诉人刁桂珍上诉称，被上诉人房屋变更登记的行政行为违法。被上诉人在凤城市人民法院对该房屋查封期间办理转让变更登记，原审第三人父子之间将价值几十万元房屋以三万元低价转让，具有明显不合理性，被上诉人未尽审查义务。被上诉人违法办理房屋变更登记的行政行为对上诉人的合法权益有实际影响，上诉人与被上诉人为涉案房屋办理变更登记行为有利害关系。故请求依法撤销原裁定，指令原审法院对该案进行审理并作出判决。
被上诉人凤城市住建局辩称，一审法院对本案的审判程序合法，认定事实、法律适用及结论都是正确的，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审裁定。
原审第三人何世权的诉讼意见同被上诉人凤城市住建局的答辩意见一致。
原审第三人何宝昌未发表诉讼意见。
本院认为，依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》二十二条一款之规定，国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十九条一款规定，人民法院查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。本案中，凤城市人民法院已于2009年11月6日作出（2009）凤法执字第902号民事裁定，将原审第三人何宝昌所有的编号为村房字第0996047、0996048号的两处房屋查封。在此之前，上诉人与原审第三人何宝昌的借款合同已经发生，作为债务人的原审第三人何宝昌以明显不合理的低价转让了涉案房屋。2010年12月21日，在上述房屋尚未被依法解除查封的情况下，被上诉人为该两处房屋办理了转移登记手续，违反了法律的禁止性规定，有可能导致涉案房屋恢复到转移登记前的状态，并可能影响到上诉人债权的实现。综上，上诉人作为原审第三人何宝昌的债权人，与被诉房屋转移登记行为存在法律上的利害关系，可以依法提起行政诉讼。原审法院认为上诉人与被上诉人为涉案房屋办理的登记行为没有利害关系，不是本案适格的原告主体并裁定驳回上诉人的起诉不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第六十八条之规定，裁定如下：
一、撤销凤城市人民法院（2016）辽0682行初6号行政裁定；
二、指令凤城市人民法院继续审理。
审 判 长 李 莉
审 判 员 孙 军
代理审判员 张泓泉
二〇一七年六月二十八日
书 记 员 姜瑶裕