宁夏回族自治区青铜峡市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民初字第1888号
原告：沈祥，男，汉族，1953年8月生于青铜峡市。
委托代理人：贺冬梅，宁夏古峡律师事务所律师，特别授权代理。
被告：付俊凯（曾用名付凯凯），男，汉族，1991年2月生于山东省郯城县。
被告：宁夏凯达机械制造有限公司，住所地青铜峡市嘉宝轻纺工业园区。
法定代表人：付俊凯，该公司经理。
被告：银川开发区宏建房地产开发有限公司，住所地银川高新区创新园30号。
法定代表人：陈述清，该公司经理。
原告沈祥与被告付俊凯、宁夏凯达机械制造有限公司（以下简称凯达机械公司）、银川开发区宏建房地产开发有限公司（以下简称宏建房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月18日立案。依法组成合议庭，于2016年3月14日在本院小坝人民法庭公开开庭进行了审理。原告沈祥及其委托代理人贺冬梅到庭参加诉讼。被告付俊凯、凯达机械公司因下落不明经本院公告送达应诉材料及开庭传票未到庭参加诉讼，被告宏建房地产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年，被告宏建房地产公司在青铜峡市陈袁滩镇开发“金岸一品”二期商业房工程。该工程的部分工程由陕西宝陵建设（集团）有限责任公司宁夏分公司所建。工程施工中，我给陕西宝陵建设（集团）有限责任公司宁夏分公司施工完成基础土方工程，并供应砂石料。2014年10月，被告宏建房地产公司将其开发的青铜峡市“金岸一品”二期7号楼26号商业房作价1171000元顶给陕西宝陵建设（集团）有限责任公司宁夏分公司，抵顶工程款。由于陕西宝陵建设（集团）有限责任公司宁夏分公司拖欠我的砂石料等款项共计1055520元，2014年11月6日，陕西宝陵建设（集团）有限责任公司给我出具承诺书，将该房作价1105520元抵顶给我。2015年5月，我又将该商业房转让给被告付俊凯、凯达机械公司。当时，我与被告付俊凯、凯达机械公司达成了口头协议，我于2015年5月30日协助将《商品房预售合同》签订在被告付俊凯名下，待合同备案登记手续办理完毕后，被告付俊凯及凯达机械公司首付我购房款37万元。如二被告没有给付我第一批房款，我不得将房屋产权和房内钥匙交付给二被告。剩余款项二被告两年付清，每年在10月1日前付房款37万元。如二被告不履行，我有权收回房屋。协议签订后，我与被告宏建房地产公司、陕西宝陵建设（集团）有限责任公司宁夏分公司协调后，2015年6月4日，被告宏建房地产公司与被告付俊凯签订了《商品房预售合同》（合同编号为201506040001），该合同在青铜峡市房管局办理了备案登记。2015年6月10日，我与被告付俊凯、凯达机械公司补签了售房协议。协议签订后，二被告未按照约定支付我首付款37万元，我多次找二被告索要房款，但其均以各种理由推拖不付。2015年8月初，被告付俊凯突然下落不明。被告一分钱都未给我支付，根据合同约定，我有权解除合同。因被告宏建房地产公司与被告付俊凯、凯达机械公司签订的《商品房预售合同》是基于我与被告付俊凯、凯达机械公司签订的售房协议所签订的，该合同的履行必须以我与被告付俊凯、凯达机械公司签订的售房协议为前提。售房协议解除后，《商品房预售合同》的履行已经失去了前提和基础。现要求依法解除我与被告付俊凯、凯达机械公司签订的售房协议，依法解除被告付俊凯与被告宏建房地产公司签订的《商品房预售合同》，并由三被告承担本案的诉讼费。
原告向法庭出示下列证据：1、售房协议一份，以证实原告将其取得的青铜峡市“金岸一品”二期26号商业房以110万元价格出售给被告付俊凯，双方约定了合同解除及房屋产权转移的条件；2、《商品房预售合同》一份，以证实原告所有的商贸房以被告宏建房地产公司名义与被告付俊凯签订了商品房预售合同，该标的即为原告与被告宏建公司签订的标的物；3、陕西宝陵建设（集团）有限责任公司宁夏分公司出具的证明一份，以证实涉案商业房由被告宏建房地产公司顶账给陕西宝陵建设（集团）有限责任公司宁夏分公司，陕西宝陵建设（集团）有限责任公司宁夏分公司又以1105520元顶账给原告的事实；4、收据一份，以证实涉案房屋系陕西宝陵建设（集团）有限责任公司宁夏分公司以房顶债收取被告宏建房地产公司工程款1171000元的事实；5、《土方开挖及基础换填承包合同》一份，以证实原告为陕西宝陵建设（集团）有限责任公司宁夏分公司开挖土方和回填砂石的事实；6、承诺书一份，以证实陕西宝陵建设（集团）有限责任公司宁夏分公司欠原告工程款1055520元，以涉案房屋作价1105520元抵顶欠款的事实；7、青铜峡市盛世安康物业服务有限公司证明一份，以证实因原告未交清物业等相关费用，涉案房屋钥匙仍由物业公司保管；8、收据一张，以证实2013年12月16日被告宏建房地产公司收到原告交纳青铜峡市“金岸一品”二期26号商业房购房订金5万元的事实；9、照片二张，以证实被告付俊凯与马学江有恶意串通骗取原告商业房的事实；10、录音光盘一张，以证实被告付俊凯承认未给原告支付购房款的事实。
被告付俊凯、凯达机械公司未向法庭提交书面答辩意见及证据。
被告宏建房地产公司提交书面答辩意见辩称：我公司认可将青铜峡市“金岸一品”二期7号楼26号营业房作价1171000元抵顶给陕西宝陵建设（集团）有限责任公司宁夏分公司以冲抵我公司欠该公司工程款的事实。该公司又将该房屋作价1055520元抵顶欠原告砂石料款。后来，原告又将该房屋出售给了被告付俊凯、凯达机械公司，原告与我公司协商后，我公司与被告付俊凯、凯达机械公司签订了《商品房预售合同》。我公司是在陕西宝陵建设（集团）有限责任公司宁夏分公司及原告出具书面承诺或意见的情况下才与被告付俊凯、凯达机械公司签订《商品房预售合同》的，至于二被告是否向原告支付房款我公司不知情。我公司与二被告签订的《商品房预售合同》内容和程序均符合法律规定，我公司已经履行了相关义务，至于原告与被告付俊凯、凯达机械公司之间的协议是否履行与我公司无关。请求法庭依法判决。
经审核，原告出示的证据9不符合证据的有效要件，对其证明效力不予确认；原告出示的其他证据均符合证据的有效要件，对其证明效力本院予以确认。
经审理查明，2013年4月13日，原告与陕西宝陵建设（集团）有限责任公司宁夏分公司签订了土方开挖及基础换填承包合同，承包了该公司承建的青铜峡市“金岸一品”二期6#、7#、8#商业楼土方开挖和砂石料回填工程。2014年11月6日，经原告与陕西宝陵建设（集团）有限责任公司宁夏分公司结算，该公司尚欠原告工程款1055520元，由于该公司资金紧张，便用被告宏建房地产公司给其顶账的青铜峡市“金岸一品”二期7号楼26号商业房作价1105520元抵顶给原告。2015年6月4日，在原告授权下被告宏建房地产公司与被告付俊凯、凯达机械公司签订了《商品房预售合同》，将原告所有的青铜峡市“金岸一品”二期7号楼26号商业房作价1105520元出售给被告付俊凯、凯达机械公司。2015年6月10日，原告与被告付俊凯、凯达机械公司签订了一份售房协议，内容为：“售房协议，售方：沈祥（以下简称甲方），买方：付俊凯（以下简称乙方）电话1829513****。甲方在青铜峡市小坝镇金岸一品二期7-26号商贸房出售给乙方，双方就其有关事宜达成如下协议，双方必须严格履行。一、商贸房售价面积：壹佰壹拾万元整（￥1100000元）。二、付款办法：1、乙方于2015年5月30日甲方协助乙方办理过户手续，待过户手续确认办理完毕后，乙方首付甲方房款叁拾柒万元整（￥370000元），如乙方没有付给甲方第一批房款，甲方不得将房屋产权和房内钥匙交给乙方。剩余房款乙方分两年付清，每年在10月1日前付房款叁拾柒万元整（￥370000元），三年内乙方付清全部房款（注：2017年10月1日止），乙方如三年付不清房款，甲方有权收回房屋，一切损失由乙方所有的宁夏凯达机械制造有限公司厂房及办公楼抵押给甲方。2、乙方将房款交清后，房屋归属权永久性归乙方所有。房屋以后的处置权归乙方所有，甲方无权干涉。三、其它：1、甲方将2015年月日将房门钥匙交给乙方。2、自本协议签定后，双方不得反口，不得违约，如有一方违约，一切后果均有违约方承担。3、本协议一式两份，甲、乙双方各持一份，自签字之日起生效。甲方签字：沈祥，身份证号：642102195308171212。乙方签字：付俊凯（宁夏凯达机械制造有限公司公章），身份证号：371322199102107918。2015年6月10日”。青铜峡市房屋产权产籍管理所将涉案房屋登记备案在被告付俊凯名下。后经原告多次催要房款，被告付俊凯、凯达机械公司至今未支付。由于涉案房屋物业费等相关费用未交，房屋钥匙仍在物业公司保管。另查明，2013年12月16日，原告给被告宏建房地产公司交纳青铜峡市“金岸一品”二期7号楼26号商业房购房订金5万元。
本院认为，被告宏建房地产公司将其所有的青铜峡市“金岸一品”二期7号楼26号商业房作价顶给陕西宝陵建设（集团）有限责任公司宁夏分公司以抵顶其所欠工程款，符合法律规定。陕西宝陵建设（集团）有限责任公司宁夏分公司取得涉案房屋所有权后，又将该涉案房屋抵顶给原告用来支付其所欠原告工程款，双方约定不违反法律强制性规定，原告即取得了涉案房屋所有权。原告将抵债所得商业房出售给被告付俊凯、凯达机械公司，符合法律规定，被告付俊凯、凯达机械公司应当依照约定支付原告房屋价款。本案中，被告付俊凯、凯达机械公司未按照约定支付原告房屋价款，构成违约，原告有权解除合同。被告付俊凯与被告宏建房地产公司签订的《商品房预售合同》是基于原告与被告付俊凯、凯达机械公司签订的售房协议而成立，故原告请求依法解除与被告付俊凯、凯达机械公司签订的售房协议符合法律规定，本院予以支持。被告付俊凯与被告宏建房地产公司签订的《商品房预售合同》因原告与被告付俊凯、凯达机械公司签订的售房协议的解除而当然解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告沈祥与被告付俊凯、宁夏凯达机械制造有限公司签订的《售房协议》；
二、解除被告银川开发区宏建房地产开发有限公司与被告付俊凯签订的《商品房预售合同》。
案件受理费100元，公告费600元，由被告付俊凯、宁夏凯达机械制造有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。
原告向法院申请执行的期限为本判决确定的履行期间最后一日起二年内，逾期则视为自动放弃申请执行的权利。
审 判 长 韩永军
人民陪审员 李学文
人民陪审员 崔向宁
二〇一六年四月二十日
书 记 员 黄 涛
（2015）青民初字第1888号民事判决书附件
引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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