上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0101民初172号
原告：上海途舜酒店管理有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：江毓枝，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：黄春林，上海市汇业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆恩惠，上海市汇业律师事务所律师。
被告：上海悦铠实业有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：何春强，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：秦文红，上海星原律师事务所律师。
原告上海途舜酒店管理有限公司与被告上海悦铠实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄春林、陆恩惠，被告的委托诉讼代理人秦文红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上海途舜酒店管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告返还原告多支付的自2014年7月1日起至2021年12月31日止的房屋租金311,097.6元。事实和理由：2011年1月24日，案外人苏某、刘某某与上海振江控股集团有限公司(以下简称振江公司)签订《上海市房屋租赁合同》，约定振江公司将其位于上海市黄浦区北京东路XXX-
XXX号XXX层整层房屋(以下简称系争房屋)租赁给苏某、刘某某作为经营经济型酒店使用，双方确认该合同暂以苏某、刘某某个人名义代为签署，经济型酒店成立后权利义务由成立后的酒店承担。2013年4月15日，振江公司确认承租方变更为原告。2013年11月20日，由于系争房屋产权人变更，各方签订《补充协议书》，出租方由振江公司变更为被告，承租方仍为原告。2014年6月20日，由于被告资金紧张，原、被告双方签订《补充协议二》，约定若原告在一年内付清，则2014年7月1日至2021年12月31日期间的租金标准按原合同约定总额(12,218,340元)的80%计算，即原告应支付自2014年7月1日至2021年12月31日的租金为9,774,672元。但原告事后核帐发现，原告在2014年7月1日至2015年6月18日向被告支付了自2014年7月1日至2021年12月31日的租金共计10,085,769.60元。原告认为自2014年7月1日至2021年12月31日的租金应按照原标准的80%支付，原告多支付了被告租金311,097.60元，为此原告要求被告返还，但未果，原告遂起诉至法院。
上海悦铠实业有限公司辩称，被告购买取得系争房屋产权，确认案外人苏某、刘某某与振江公司于2011年1月24日签订的《上海市房屋租赁合同》继续履行。但对《补充协议二》第一条，被告理解为，在原告付清全部租金后，按照80%计算的条件才成就。原告于2015年6月18日付清全部租金，因此自2015年6月19日起的租金按80%计算，在此之前的租金不应按80%计算。2014年7月1日至2015年6月30日期间的租金，原告按照约定的租金标准全额支付，并未按80%计算。根据上述实际履行情况，原告对《补充协议二》第一条的理解是与被告一致的。综上，同意返还自2015年6月19日起至6月30日止租金的20%，但不同意原告的其余诉讼请求。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月24日，振江公司与案外人苏某、刘某某签订《上海市房屋租赁合同》，约定振江公司将其所有的系争房屋租赁给苏某、刘某某用于经济型酒店业务。合同约定租赁期限自2011年1月24日起至2021年12月31日止，其中，2011年1月24日起至2011年5月10日为免租期。合同约定自2011年1月24日起至2013年12月31日止的每月租金123,451元；自2014年1月1日起至2016年12月31日止的每月租金129,624元；自2017年1月1日起至2019年12月31日止的每月租金136,105元；自2020年1月1日起至2021年12月31日止的每月租金142,910元。合同约定租金先付后用，除首期租金外，其他每期租金应在提前一个月的20日前支付，如2011年12月20日前支付2012年1月、2月、3月的租金，并依次类推。合同第8-5条约定：甲乙双方均同意由于经济型酒店在本合同签订之日尚未注册成立，所以暂由乙方以个人名义代为签署本合同，一旦经济型酒店注册成立，并以书面方式确认概括承受本合同中乙方的全部权利义务的，则甲方同意乙方自动将本合同全部权利及义务转让给经济型酒店，转让后，甲方与经济型酒店履行本合同，乙方仍旧承担连带责任。2013年4月15日，振江公司签署《租赁合同情况说明》，确认知晓并同意承租方变更为原告。2013年11月20日，系争房屋的权利人核准变更为被告。当日，各方签订《补充协议书》，确认振江公司在《上海市房屋租赁合同》中的全部权利义务均转由被告享有和承担。
2014年6月20日，双方签订《补充协议二》，确认：根据原合同约定，自2014年1月1日起至2016年12月31日止，系争房屋的每月租金为129,624元；自2017年1月1日起至2019年12月31日止，每月租金为136,105元；自2020年1月1日起至2021年12月31日止，每月租金为142,910元；租金为先付后用，每季度月末20日前支付下一季度的三个月租金；因被告资金紧张，希望原告能够提前支付合同期的全部其余租金，并同意在租金上给予优惠。该补充协议第一条第一款约定：在补充协议签订后一年内，如果原告选择全部付清原租赁合同约定的租赁期间(2021年12月31日前)的全部租金的，则租金标准按原合同约定金额的80%计算。该补充协议第一条第二款约定：如果在补充协议签订后一年内原告未选择付清租赁合同有效期间的全部租金(按租赁协议原租金标准)的80%的，则本条约定作废。
审理中，被告确认原告在2014年7月1日至2015年6月18日向被告支付了自2014年7月1日至2021年12月31日的租金共计10,085,769.60元。
本院认为，原、被告间关于系争房屋的《上海市房屋租赁合同》、《补充协议二》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均符合法律规定，故为有效合同，双方均应全面履行。2014年6月20日签订的《补充协议二》确认，因被告资金紧张，希望原告能够提前支付合同期的全部其余租金，并同意在租金上给予优惠。签订该协议时，合同期的全部其余租金应为自2014年7月1日起至2021年12月31日的租金。该协议第一条第一款约定：在补充协议签订后一年内，如果原告选择全部付清原租赁合同约定的租赁期间(2021年12月31日前)的全部租金的，则租金标准按原合同约定金额的80%计算。该协议第一条第二款约定：如果在补充协议签订后一年内原告未选择付清租赁合同有效期间的全部租金(按租赁协议原租金标准)的80%的，则本条约定作废。根据我国法律规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。故该约定应理解为2014年7月1日至2021年12月31日的租金，原告选择一年内付款，则该期间的租金按原租金标准的80%结算。根据本院已查明的事实，截至2015年6月18日，原告向被告支付的自2014年7月1日起至2021年12月31日的租金金额已超过合同约定租金标准的80%，鉴于此，被告给予原告租金优惠的约定已生效，双方均应恪守。鉴于自2014年7月1日起至2021年12月31日的租金全额的80%为9,774,672元，原告实际支付被告10,085,769.60元，多支付311,097.60元，原告要求被告返还该多支付部分的诉讼请求，于法不悖，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第一百二十五条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼证法>的解释》第九十条规定，判决如下：
上海悦铠实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海途舜酒店管理有限公司租金311,097.60元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5,966元，由上海悦铠实业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王蓓蕾
审 判 员 冯歆蕊
人民陪审员 方少华
二〇一七年七月三日
书 记 员 周 璇
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十六条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。
二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼证法%26gt;的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。